叠石塘山超高楼项目风波

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叠石塘山超高楼项目风波，是指澳门路环叠石塘山的超高楼建筑项目所引发的涉及环境保育、项目审批程序涉嫌违法以及欺诈情况的一系列事件。由于该项目被质疑涉及黑箱作业、官商勾结和利益输送，以及会导致山体生态和景观受到破坏而引起社会各界关注，有立法会议员、市民、法律学者、城市规划委员会成员和保育人士表示担忧，另一方面，一些官委议员、有澳门江门同乡会背景的直选议员、江门同乡会成员等人士则对该项目表示支持。

2018年2月6日，廉政公署发布《关于路环叠石塘山建筑项目的调查报告》，报告指出：“项目地段业权在以遗产继承方式转移的过程中存在诸多疑点，不排除有人利用司法程序，冒充业权人后人非法获得土地；在测量地界及发出地籍图的过程中，存在明显的错误甚至欺诈的情况”，持有该土地的胜鸿公司随即在数份报章刋登严正声明，强调是从合法途径取得有关土地，又透露公司的主要股东为在香港上市的保利置业集团有限公司，而保利置业的母公司是中华人民共和国国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，经国务院和中央军委批准组建。2月7日，廉政公署方面表示胜鸿公司在某程度而言是事件中的受害者，中央政府支持特区政府依法施政，具体工作则完全由廉署调查，没有任何其他人员及机构介入。

## 地区背景

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路环有“澳门最后一片绿色净土”及“澳门市肺”之称，是澳门在现代急速发展下仅余的绿化带，政府早年曾经订立了路环是“最后防线”，不能够在当地兴建娱乐场。2009年1月，时任中华人民共和国副主席习近平视察澳门时曾表示，“香港和澳门的规划各有特色，要随着变化而不断完善，处理好当前及未来的问题，为发展适度多元化留下空间。另外，也要处理好保护与开发之间的关系，要保护中有开发，开发中有保护，就如路环列为生态保护区般。”

## 事件经过

1999年8月，工务部门应以1.5亿元于1993年购得涉事土地的“中辉地产置业投资有限公司”的申请，发出标示编号6150的土地的街线图，只容许业权人沿田畔街和石排湾马路兴建高度不超过20.5米的七层楼宇，最大海拔高度不能超过33.4米。2004年5月，中辉公司和“胜鸿发展有限公司”签署买卖公证书，以8800万元转售该土地，该公司的股东之一为中国人民政治协商会议全国委员会澳门地区委员、澳门江门同乡会创会人萧德雄。

至2009年，土地工务运输局发出的街线图把土地分为三个部分，其中近石排湾马路的部分楼宇被放宽最大许可高度为海拔80米，靠近田畔街的部分属工务局行政指引的规划范围，楼宇最大许可高度只有8.9米。2011年，工务局发出项目的新街线图不再因应地势分区控制楼宇高度，13座楼宇的高度全部放高为海拔100米。

2013年1月30日，涉事土地被发展商大面积装设围板，引起关注，土地工务运输局在回答传媒提问时表示，该幅土地为私家地，在澳葡时代已批出，地段可起楼高100米内的楼宇。

### 路环机枪堡事件

2013年2月，“澳门政法学会”在报章刊登评论，倡导“带有浓厚殖民地色彩的军事设施应拆除”，认为处于路环叠石塘山脚的一个军事哨站机枪堡应予以拆除。事件引发争议，有声音质疑相关人士是否企图掀起新一轮“文化大革命”浪潮，又反问大三巴、大炮台等是否也该予拆除。有文化保育人士则指出机枪堡是葡萄牙人在1940年代初作为抵抗日军海路入侵路环而建的仅存三个哨站之一，极具保留价值。“澳门历史学会”理事长陈树荣认为那机枪堡应该是文物建筑，值得保留下来，对于政府声称那个机枪堡所在的地段是私家地，他质疑：“究竟那里是不是私家地呢？既然那里已建哨站，为何会是私家地呢？历史上可能原是公地，但如何变成私家地呢……我也希望弄清楚那片私家地的来历。”他又指出，四十多年前的时任澳门总督李安道把路环列为自然保护区，不允许兴建太多摩天大楼，亦不允许破坏山体。后来叠石塘山脚的土地开始被加封围板，当局声称土地早已批给作为私人发展项目，而工务局亦许可兴建海拔一百米的楼宇，地积比八倍。

### 高楼项目事件发酵

官委议员刘永诚表示支持政府“依法施政”，他说只要有良好规划，相信在山体建立高楼大厦并没有问题，而且可以带路环发展，亦能够为该区提供更多房地产面积。

澳门民主派议员吴国昌要求政府公开交代“纵容发展商破坏山体来兴建豪宅的合理性”，并促请当局在审批时，必须顾及和维护本澳仅存的山体资源。2013年3月，身兼中国人民政治协商会议全国委员会澳门地区委员的叠石塘山脚地段发展商、澳门江门同乡会创会人萧德雄在回应传媒时说：“石排湾十个山都炸光来建公屋，是不是政府可以放火，庶民放火就不行？环保没有国界，没有标准！”他又以“高楼到处都有，破坏的不是只有我一个”为理由，认为政府会“依法办事”，又表示不担心社会给压力，又重申“将坚定不移发展”。议员关翠杏质疑萧德雄的说法，她指出石排湾公屋群地段原本已属开采石矿场之地，加上公屋涉及公众利益，质疑是否能与私人土地发展项目相提并论。

2016年2月，“江门同乡会民生关注组”召集人陈溥森指，发展商申请“合法合程序”，而且完全配合政府要求，他又称赞澳门文化局、工务局等部门在该次项目的把关工作做得好，又支持发展商没有必要公开环保报告以及发展规划。陈溥森不认为自己在袒护发展商，即该会的创会会长萧德雄，他说：“就算他赚一万亿，也和我们没有关系！我们同乡对于民生事务是该出声的时候就出声！”

2016年3月，运输工务司司长罗立文表示“工务局依法审批叠石塘超高楼项目，至于放高百米是否合理则是另一回事，但批出的街线图就有效，除非街线图失效，否则看不到有何方法可以叫停项目。”他说︰“批则过程与司长无关，即是不用司长批准，全部由工务局负责。”他又称，业权人已入信表示不同意公开环评报告，当局亦无权公开。新任环保局局长谭伟文亦不愿公开当局的技术意见。

于2016年3月的立法会口头质询大会上，数名商界及官委议员如萧志伟和刘永诚支持特区政府依法审批该项目，表示不能够因为社会有不同意见就违反“依法施政”的“核心价值”。有江门同乡会背景的议员亦对该项目表示支持，江门同乡会副会长兼立法会议员郑安庭说︰“发展商一切依法申请，如果有不依法的情况，早就应该被捕了。因为环评报告，发展商拖了三年。”同为副会长的议员麦瑞权亦表示，依法办事是核心价值，社会不应有太多意见，至于开挖山体、破坏环境的问题，他表示绿化环境除了大自然可以自己修复之外，亦可以人为修复。议员关翠杏则反驳︰“整个社会都不会因为保护环境就要求政府不依法，现时正是因为政府有的做法似乎不依法，所以社会才有这么多争议。”

## 廉政公署报告

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2018年2月6日，廉政总署发布《关于路环叠石塘山建筑项目的调查报告》，指出“项目地段业权在以遗产继承方式转移的过程中存在诸多疑点，不排除有人利用司法程序，冒充业权人后人非法获得土地；在测量地界及发出地籍图的过程中，存在明显的错误甚至欺诈的情况”，又批评工务局容许发展商兴建百米高大楼的做法，明显违反行政指引订定的规划条件，同时又批评环保局及民政总署只凭发展商提供的资料作出评估，最终却全盘认可项目的环境、景观、绿化等方面的评估。叠石塘山项目的53,866平方米的山体，应该仍属于国有土地，发展商由业权人购入的土地，其实最多仅有几百平方米，且不在山体范围之内，政府应透过适当的程序及渠道收回有关土地。

### 部分疑点

#### 土地业权取得过程存疑

叠石塘山建筑项目地段的物业标示编号为6150，自1903年起登记的业权人一直是Chui Lan。1991年7月，路环居民黄潭胜和黄德兴委托律师李伯乐向法院提起确认继承人资格的诉讼，声称他们是祖父Vong Tam Kuong（又名Choi Lan）的唯一继承人，要求继承标示编号6150的土地。1992年4月2日，法院在听取两人指定的证人的证词之后，宣判二人是Vong Tam Kuong（又名Choi Lan）的继承人；根据法院的判决，两人向物业登记局申请将标示编号6150的土地转名，最终以继承人的名义取得了土地业权。

廉署报告指出，透过当年的公证书和“纱纸契”发现，Vong Tam Kuong的中文名是黄谭光，Chui Lan的中文名是崔霖，一个人同时姓崔和黄不符合中国人的姓氏习惯；就算是Vong Tam Kuong又名Choi Lan，也没有任何证据证明就是物业登记中的业权人崔霖。另外，根据民事登记局的婚姻登记资料，黄潭胜的妻子是周珠，但他在诉讼中声明其妻子为何凤明；在向法院递交的起诉状中，黄潭胜和黄德兴声称祖母是陈氏，但是黄潭胜的出生登记显示其祖母是何氏，而最后在法院的判决书中二人的祖母又变成了崔氏。廉署认为在诉讼程序中，黄潭胜和黄德兴声明的内容与民事登记资料不符，违反了民事身份的事实只能以民事登记为依据，不得以其他证据推翻的法律规定。虽然黄潭胜和黄德兴分别于1995年和1999年去世，但是已经在1993年10月将该幅土地以澳门币一亿五千万元出售给中辉地产置业投资有限公司。

#### 土地的位置及面积存疑

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廉署报告亦将矛头指向政府部门。1999年8月，当时的工务部门规定业权人只能沿田畔街和石排湾马路，兴建高度不超过20.5米的七层楼宇，最大海拔高度不能超过33.4米。然而到了2009年，工务部门公布的“路环旧市区详细建设规划”，却把叠石塘山部分剔除在外，当时官方没有公布原因。2009年12月，工务局发出街线图，同时将地段分为三部分：靠近石排湾马路的部分楼宇最大许可高度为海拔80米；靠近田畔街的部分，楼宇最大许可高度为8.9米，靠近高顶马路和陆军路的叠石塘山地只能建9米高的独立别墅，建筑物周围须作绿化处理。到了2011年4月，当局发出新街线图，不再因应地势分区控制建筑物高度，楼宇最大许可高度全部为海拔100米，廉署认为工务局的做法，明显违反行政指引订定的规划条件。

根据文化局向廉署提供的资料，项目内的军事碉堡属1884年建造的路环炮台的辅助军事设施，在1903年应该已经存在。假如当年Chui Lan（崔霖）购买的土地真的位于叠石塘山，那当中的军事碉堡无论是在购买前还是在购买后兴建都违反常理。

1994年7月，律师李伯乐在房屋税申报表中将土地的方位从“东北为田畔街”改为“西北为田畔街”，虽然是一字之差，但已经达到将土地“跨越”田畔街并“转移”至叠石塘山的效果。廉署指出，业权人百年前购入的地段并不在叠石塘范围之内，正确位置是恩尼斯总统前地附近，且面积也不是5万多平方米，最多仅有几百平方米。

#### 环境绿化评估欠法律依据

廉署发现，环境保护局和民政总署进行的评估仅有发出指引且没有明确的法律规范，由于欠缺相应的法定权限，因此提出的环保、景观、绿化等方面的技术意见，对建筑项目的申请和工务局的审批并没有约束力，对于发展商是否落实环境评估报告等专业报告所承诺的条件，由于无法进入地段实地考察或确认，只能根据发展商提供的资料进行评估。

## 回应

就廉署报告内容，涉事的胜鸿公司在数份报章刋登严正声明，强调是从合法途径取得有关土地，所有情况均合情合理合法，声明中又透露公司的主要股东为在香港上市的保利置业集团有限公司。保利置业是“中国保利集团有限公司”属下的上市房地产平台，根据该集团的官方网站，保利集团属于中华人民共和国国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，经国务院和中央军委批准组建，有中国军方背景。同年2月7日，廉政专员张永春表示，胜鸿公司在某程度而言是事件中的受害者，中央政府支持特区政府依法施政，又表示具体工作则完全由廉署调查，没有任何其他人员及机构介入。

2018年12月，运输工务司司长罗立文及工务局长李灿烽在立法会施政辩论上被直选议员苏嘉豪问何时收回相关地段，李灿烽指路环田畔街地段已标示为国有土地，会按照《土地法》的程序来执行，而罗立文表示当局一定会收回相关土地，又表示在相关土地上一定不能兴建任何东西。

## 后续

### 政府跨部门收回土地

2019年9月11日，鉴于自愿迁离期限届满而相关土地尚未交还，澳门特区政府跨部门跨部门联合行动，腾空并收回该幅土地，未来将做有效利用。土地外围由围板及围网围封，内里存有货柜及杂物等。土地工务运输局于同年5月中向相关利害关系人发出勒迁通知书，要求相关利害关系人于限期内腾空并交还土地。

### 廉署揭发贾利安和李灿烽涉贪

2021年12月下旬，澳门廉政公署公布侦查一宗贪污贿赂案件中，揭发土地工务运输局前领导涉嫌亲身及透过亲属收受商人巨额利益，在任职期间滥用职权，不法审批多宗建筑项目申请，其后经证实为第二任土地工务运输局局长李灿烽本人。

2022年1月13日，澳门廉政公署公布再针对该局另一前领导涉嫌受贿及清洗黑钱案采取调查行动，并将案件移送检察院处理，其后经本地传媒证实为澳门回归后首任土地工务运输局局长贾利安本人，目前贾利安藏匿外地多时，至今仍未返回澳门，有传至已返回家乡葡萄牙定居。论尽媒体在同年2月发布纸本中提到，贾利安亦涉及该事件进行贪污和利益输送行为，廉署在2018年公布相关调查报告中已认定工务局放高有关建筑项目是违法行为。

## 外部链接

- 关于路环叠石塘山建筑项目的调查报告
- 叠石塘山事件簿
- 律师将“东”改“西” 一字之差便将土地“放大”“飘移”至叠石塘山地（图）