澳洲山庄

澳洲山庄为一件位于中华人民共和国广东省广州市黄埔区新龙镇金坑村的建筑开发案，由广州市澳美房地产开发公司开发。澳洲山庄原规划打造成集居住、休闲、娱乐度假于一身的高级住宅，规划建筑面积约20.2万平方米，于1992年动工建设。但由于澳美公司资金链断裂，工程于2001年停工。此时，山庄共建房屋约292栋，其中封顶及建成225栋，在建或烂尾67栋。

此后，为筹措资金，澳美公司将部分澳洲山庄的土地、房屋等资产过户、抵押或变卖给广州方兴房地产建设有限公司，使得澳洲山庄土地被分割，产生了土地权属争议。此外，方兴公司将部分土地出售予和记黄埔旗下的广州御湖房地产发展有限公司，而澳美公司则引入广东宏宇集团参与谈判，使得土地权属更为复杂。在2011年及2016年，澳洲山庄两度传出重建的计划，但都因为土地权属争议，重建计划均未施行。2021年，广州市政府多个部门联合发文，以澳美公司擅自将承包范围内部分土地私自转让方兴公司开发，造成国有资产重大流失为由，解除澳美公司与金坑林场所签订承包转让合同。这也就意味着澳洲山庄所在的土地被政府收回。2023年11月，业主代表转述黄埔区政府内部人士消息，称区政府会主导山庄重建，供当年买下烂尾楼的业主居住。

自1998年澳美公司资金链断裂起算，澳洲山庄已经烂尾25年。澳洲山庄被广州日报、羊城晚报、重庆日报、明报等多家媒体称为“广州最大烂尾楼”。山庄总共售出2386套房，其中解除合同865套，停供139套。山庄的烂尾给业主带来不小的影响。业主二十年来不断维权，澳洲山庄业主的长期维权活动，被列入广东省、市、区新房要案的重大不稳定隐患。据业委会统计，2020年中秋节时活跃维权的业主不到300人。

## 历史沿革

### 规划与兴建

1991年，潮汕商人胡耀智回国投资，以中外合资方式在广州设立一家织衣厂，由胡耀智出资，广州市经济技术协作办公室负责技术、招工事务。吴楷明是协作办公室的职员，与胡耀智同为潮汕老乡。后来吴楷明作为中方派驻的人员，加入胡耀智的公司。1992年，在吴楷明的推荐下，胡耀智以6万多元一亩的价格买下了后来建成澳洲山庄的10个土地、共986亩土地，注资约2亿人民币成立广州澳美房地产开发公司。他任命吴楷明为副总经理，开始建设澳洲山庄，并与几家银行产生了贷款或贷款担保。

澳洲山庄原规划打造成集居住、休闲、娱乐度假于一身的高级住宅，规划建筑面积约202990平方公呎，配有超市、酒店、狩猎区、娱乐城、野营培训中心、水上度假村、贵族学校等。共有292栋楼房，数千套商品房，被划分为A、B、C、D、EA区和别墅区。1992年12月15日，澳洲山庄开工奠基。在开发澳洲山庄的过程中，澳美公司未采用滚动开发方式，而是同时开工共6区的全部项目。澳美公司于1994年、1995年、1996年办理了三份预售许可证。1996年，澳美公司在广州市进行楼盘广告和名人代言宣传，推介其开发房地产项目“澳洲山庄”。当时澳洲山庄标价高达3000元/平方米，主打大自然、零污染的渡假概念。为加快销售，澳美公司给业主提供了“20年免息分期付款、首期3.8万元、月供488元”的优惠付款方式。1997年11月，澳洲山庄售出约1800套；至1998年，卖出的数字达到2000多套。最终，澳洲山庄总共售出的房屋超过3000套，其中有2483户业主的整套购房资料在政府的监管部门办理了鉴证、登记手续并备案，另外还有约1000户业主未登记备案。另一份官方资料统计，山庄总共售出2386套，其中解除合同865套，停供139套。

### 资金链断裂

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1998年，胡耀智称澳美财务总监何某侵占大量业主预售款，利用手上保管的大量合法权证在外以公司名义大举借债，侵占公司金额达1.2亿元并卷款潜逃，导致澳美公司资金紧张。1998年下半年，澳美公司向业主发信，建议业主去银行办理房屋按揭贷款，并将贷款金额交付给澳美公司，贷款的利息由澳美公司支付。但此时澳美公司的财务问题愈发严重。1998年，澳洲山庄部分工程停工，往返广州东站的穿梭巴士取消，水上餐厅、西餐厅、酒店陆续停业。1999年，澳洲山庄建设项目就近乎全面停摆。2000年9月，澳美公司停止支付业主的贷款利息。

对于资金链断裂的缘由，有业主则有不同说法。业主劳粤矪回忆，在澳美公司宣称何氏兄弟卷款跑路前，澳洲山庄C区曾停工半年，各路房仲疯狂推销待建的EA、A区的房子，卖完房子后C区才复工。他又测算，约1800户业主选择按揭买房，仅利息一项就达到贷款总额的60%至80%，澳美公司每月都要向银行支付一大笔资金。业主刘永广则猜测，澳美公司挪用后期房款建前期房屋，才导致资金链断裂。

2000年前后，澳美公司将实际并不具备交房条件的房屋交给部分业主。这些房子无法通过消防验收、配套不足、无法办理房产证。另外，有部分房子存在渗水漏水、墙不平、门窗等问题，仅有约30户业主装修入住。同年，因资金短缺，澳洲山庄所有建筑停止建设。此时，山庄共建房屋约292栋，其中封顶及建成225栋，在建或烂尾67栋。许多业主因为无法按时收楼又背上贷款，不断起诉澳美公司维权，胡耀智也多次被列为失信被执行人。

### 卖地求资

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之后数年，澳美公司向许多有实力的开发商抛出橄榄枝，希望得到他们的帮助，以让澳洲山庄继续建设。2003年，胡耀智和一家房企基本谈妥，但最后签约并没有如期进行。对于签约失败的原因，胡耀智和吴楷明的说法并不完全统一。胡耀智称吴楷明认为这家房企不是好的合作对象；吴楷明称因为胡耀智不满意对方在最后关头压价。

2004年，澳美公司为解决资金问题，将增国用（1995）字特第018号、022号、024号、026号4个土地证、总共340亩土地转让给方兴公司。胡耀智称，吴楷明要与长江实业合作，转让地权是吴楷明的要求，便于合作。为了展现诚意，吴楷明借了一笔资金给胡耀智支付水电费和员工工资。不过对于转让的价格，双方说法不一。吴楷明称价格分别是3.8万元/亩和5万元/亩，胡耀智则说是30万元/亩。据公开资料，2004年12月23日签订的3份合同价格确为3.8万元/亩和5万元/亩，而在2004年12月30日签订的合同价格则为30万元/亩，总价为1.02亿元，与澳美公司提供的2007年地方税收纳税申报表相同。

2005年，方兴公司向澳美公司提议把包括“017号土地”在内的3块地交给它操盘。2006年2月，李嘉诚旗下长江实业与和记黄埔联合宣布双方，将与方兴公司共同投资组建合营公司，以共同开发广州市的4幅住宅用地。同年，代表澳美公司、方兴公司两方合作的广州富鼎实业公司成立，其注册资本为300万元，分别由吴楷明配偶锺课枝、胡耀智下属江大同持股50%。胡耀智与江大同同时签订了协议书，约定“胡耀智是公司的实际投资者”。

2007年，两公司联手伪造了一笔债权债务，并把伪称的澳美欠债款项拆分成3笔，分别用3则仲裁以3块土地（增国用（1995）字第特017、020、0021号）的转让来抵债偿还，这些土地按当时市价约9亿元。双方约定，020号土地和0021号土地过户，而017号土地则暂缓过户。胡耀智称，未过户的原因是这块土地上没有建筑物，适合做安置房。与此同时，澳美与银行的贷款随着楼盘烂尾无法偿还变成了不良债权，后被卖到信达资产管理公司。

至此，澳美公司名下剩下增国用（1995）字特第019、023号，及21号部分土地和穗府国用（2012）第05000135号土地，共计278.71亩土地，多数上盖有建筑物且位于山上。方兴公司则持有370.93亩土地，位于山下。

### 两度传出重建希望

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2011年，有消息指李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔将会接手改造，在EA区也有部分楼房被拆除。最后仅是削平由方兴公司提供的金坑水库南侧山丘及坡地上的山顶公园以建设御湖名邸，并未处理澳洲山庄的其他建筑物。而传出的征用回迁计划也落空。

2013年2月20日，锺课枝、江大同分别将所持富鼎公司的股份转让给吴楷明、谈建强（吴楷明下属）。吴楷明表示，因为胡耀智没有资金，加上也已年迈，所以签转让协议退出，胡耀智则表示他是出于对吴楷明的信任才退出。2013年3月，广州市处理“烂尾楼”专责小组召开第二次全体会议，会议审议通过《澳洲山庄盘活重建工作方案》。《重建方案》写道：项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，已建房屋报建资料不全，未经规划部门审批擅自建设，不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。澳美公司已引进方兴公司及其子公司富鼎公司合作开发并帮助解决资金问题。合作各方拟将临近广汕路的10万平方米暂未开发的土地用于项目启动区建设，计划建成约30余万平方米的住宅及相关商业配套设施，将不符合规划的房屋整体拆除重建。方兴公司同意用此项目的房源和回笼资金用于滚动开发。澳美公司将与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋案现状予以保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋。2013年12月，信达把约1.46亿元的不良资产包，以3050万卖给广东志华发展有限公司。

2015年，澳美、方兴（富鼎）两家开发单位共同向国土规划部门提交了澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案。广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局对澳美公司、方兴（富鼎）公司两家开发单位共同提交的澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案进行了审查，以140号方案函复，落实了相关控制指标及小区公建配套。10月30日，澳洲山庄数百业主回到了澳洲山庄。澳美公司董事长胡耀智宣布引入平安不动产，由平安注资25亿元，将澳洲山庄推倒重建。他表示业主两年后就可以住上新房。

2016年3月，广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局连同两家开发单位、业主代表等召开澳洲山庄项目历史遗留问题协调会。与会各方一致认同按照140号方案启动澳洲山庄建设工作，同意澳美公司作为首期开发建设主体、启动开发“017号土地”。“017号”土地尚无建物，建房子最快最方便，可建约11栋楼，安置1000多户业主。

### 土地权属纠纷

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随后，澳美公司与方兴公司产生一系列纠纷，从资金到土地，双方也通过诉讼为自己争取利益，而重建计划也被搁置。

2016年5月，吴楷明已经向法院申请恢复执行“017号土地”强制过户。根据澳美公司及胡耀智的《告业主书》，胡耀智以私人名义筹措了全部“017号土地”的建设资金，也已完成土地平整。2016年8月，广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局表示，根据黄埔区法院的司法文书，澳美公司已经丧失重建启动区“017号土地”的土地使用权利，其对该土地开发报建的主体资格已无法律依据和事实依据。对于申请土地过户的原因，双方说法不一。吴楷明称，因为开发报建所用的土地权属不一，统一权属之后比较方便。他也表示，胡耀智引入了新股东，他是为了保障自己的权益才选择过户。胡耀智则称，吴楷明承诺重建完成之前017号土地不应过户，此次是他自己毁约。

据查册显示，2016年3月，胡耀智将香港澳美237.5万股的股份转让给广东宏宇集团子公司，占总股本的比例为25%。2016年10月，胡耀智又将自己持有的香港澳美522.5万股转让给广东宏宇集团子公司，自己仅持股20%。胡耀智否认宏宇集团是他引入的新合作方，不过有3名以上澳洲山庄的业主表示，宏宇集团曾派出代表作为澳美公司与澳洲山庄的业主举行沟通会。

2017年，广州市黄埔区成立处理澳洲山庄“烂尾楼”问题工作领导小组。领导小组工作专班办公室设在黄埔区委政法委，专门对接跟进处理澳洲山庄相关问题。2018年6月，广州开发区原国土资源和规划局和黄埔区原国土资源和规划局向宋卫与张龄丰作出《关于反映澳洲山庄盘活重建工作停滞等信访事项的答复意见》。《答复意见》建议澳美公司及方兴公司（富鼎公司）选择各自名下产权明晰、现状条件较好的土地，备齐相关材料后向该局申请单体建筑《建设工程规划许可证》，并依程序完成消防、环保、住建等动工前有关审批手续，可开工建设。但至今“名下产权明晰、现状条件较好的土地”仍未被确定。2018年8月，志华公司将该资产包以3050万卖给了方兴公司。方兴公司因此拥有了澳美公司的3笔债权。因债权澳美公司尚未偿还完毕，方兴公司申请查封澳美公司旗下仅剩的4块土地，胡耀智目前名下的土地全部处于冻结状态。澳美公司2019年1月曾计划拿出021号土地安置业主，却被告知该土地处于被查封，无法办理手续。

澳美公司主张，2007年的仲裁案无效，方兴公司无偿取得的土地应该返还给澳美公司。2019年7月，广东省高级人民法院作出的一份终审裁定显示，澳美公司申请的虚假仲裁案于法无据，该院不予支持。2020年1月6日，广州仲裁委员会复函称，在材料中提及的995号案、3833号案、2829号案均经立案、送达、答辩、举证、质证、开庭审理、辩论等仲裁程序，仲裁程序合法，不予支持假仲裁。而在2019年8月12日，方兴公司向广州市中级人民法院申请对澳美进行破产清算。9月2日，广州中院举行听证会，澳美向合议庭承诺，在债权金额确定后15天内能够全额还款。方兴坚持申请澳美破产。后澳美公司将1600万元汇至法院的账号上，2019年12月6日，广州市中级人民法院裁定认为，方兴公司提供的证据无法证明澳美公司的债务金额。2020年4月28日，广东省高级人民法院裁定，澳美破产清算案缺乏充足的事实依据，不予支持。

2019年11月，澳洲山庄业主在对名下的房屋进行查册时，发现了澳洲山庄21号土地证上的证载面积由12.2万平方米缩减为8.9万平方米，有3.3万平方米土地不知所终。方兴公司从澳美公司买走澳洲山庄018、022、024、026四个土地，这四个土地被过户到方兴公司之后，方兴公司名下上述四个土地的面积虽然没有改变，但坐标和形状都发生改变。此次调整导致部分房屋形成“有屋无地”、或实际坐落土地与证载土地不一的情形。方兴公司称，因为在转让过程中找不到业主，澳美公司把有建物的50亩切出来，切完后剩下的134亩转让给方兴公司。政府官方的回复中，这两宗土地被注销均属“依法依规”的转移登记。有业主已经收楼了，才发现房子下面的土地被注销了，无法办理房产证。至此，澳美原有的10块澳洲山庄的土地中，有7块无建物的土地已经被转移至方兴名下，剩下的3块有建物的土地处于被法院查封的状态。

### 政府收回土地

2021年5月8日，广州开发区规划和自然局、广州规划和自然资源局黄埔分局和黄埔金坑林场联合向广州澳美房地产开发有限公司下发了《解除合同通知书》。通知书称，澳美公司未经发包方审批、备案，擅自将承包范围内的388.732亩土地私自转让给第三方方兴公司开发，造成国有资产重大流失。而这388.732亩土地正是胡耀智早年卖给方兴公司用于开发御湖名邸项目的4块地。因此，澳美公司与金坑林场所签订承包转让合同因澳美违约，合同将解除。金坑林场将恢复自主经营管理，澳美公司应撤出金坑林场。2022年11月18日，黄埔区住房和城乡建设局发布了一则澳洲山庄房屋安全评估项目招标公告。项目要求第三方单位对存量房屋（共193栋）进行逐栋排查，描述每栋房屋损坏情况，并按照完损性鉴定的标准确定房屋结构安全等级；第三方单位在完成评估鉴定后，汇总小区情况，形成评估报告，报告中需分类说明房屋现状、提出专业处置建议。评估项目预计11月底可完成。2023年9月，澳洲山庄32套房源被越秀区人民法院上架法拍网拍卖。法院提醒称，待拍卖房屋目前未办理产权证、未建筑施工完成、未验收、未通水电，不具备交付使用入住的条件，法院不对财产质量作瑕疵担保，不承诺办理产权证，但负责成交后的场地交付并办理预售过户登记。然而，该轮拍卖标的全部流拍。

2023年11月，业主代表转述黄埔区政府内部人士消息，称区政府会主导山庄重建。2024年7月，“黄埔区处理澳洲山庄烂尾楼问题领导小组办公室”发布公告，征集当年购买澳洲山庄物业的业主或相关权利人的信息。同月30日，黄埔区政府将澳洲山庄旁一幅约五万平方米的国有建设地块挂牌出让，据信相关地块将用于安置烂尾楼的业主。8月30日，该地块被黄埔区属的知识城集团拿下。

2025年4月，澳洲山庄安置房项目动工。该项目的安置面积按原房面积的1.1倍考虑，可安置1,342户。当局称该安置房仅用于解决“澳洲山庄购房人生存权问题”，约700户早年胜诉解除了购房合同却未收回楼款的业主尚无法申请。

## 现状

澳洲山庄由于资金、产权问题“烂尾”至今，只有保安守在已生锈的铁门旁盘问每一个进出的外来人员。因为人少，物业基本没有管理，使用的水电费用较高，燃气未通。小区电压不稳，每周停水，一旦打台风就看不了电视。水电问题直到2022年才有所改善，但仍不稳定。又由于管理缺失，部分装修好的房屋被小偷洗劫，“精装房”被偷成“毛坯房”。多数房子受到白蚁侵蚀，家具腐朽，门窗不保；外墙壁马赛克脱落，庭院杂草丛生；自来水管严重老化，流出暗红色液体，别墅区后山部分被人用围栏圈起作为养鸡场。山庄方圆几公里很难叫到外卖，快递也只能送到大门口，最近的超市在5公里外。

山庄A区是入住户数最多的一个区域，C、D、EA区的不少楼房都仍处于毛坯状态，有的仅做好框架结构，有的楼房内出现蜂巢。

澳美公司实际控制人一直居住于此，不过由于山庄长年荒废无人，建筑时常成为本地流浪汉的栖息地。2017年底，附近的金坑村开始改造。2019年后半年之后，随着地铁开通及山庄附近村庄拆迁，有些附近的村民租用房屋接通水电，住进山庄。有业主在自己楼下开地种蔬菜、木瓜等，有时也会有澳美公司的工作人员送业主大米、面、油的礼品，山庄人气渐旺。

## 影响

澳洲山庄的业主有的收了房、办了登记备案但拿不到房产证，有的收了房没有登记备案，还有的无法收房。当初购买澳洲山庄的，大多是退休干部、工程师、医生，甚至还有体育、文艺界的名人。遭遇此事后，有业主因为向银行贷款而澳美公司未支付利息而自己还清贷款；有业主担心自己收房时变成遗像挂进去；有的业主至死都没有住进新房。有业主因为购买澳洲山庄的房子，占用了购房名额，导致无法在黄埔区购房。后在记者帮助下，与澳美公司、相关部门协调，购房合同解除，名额才被取消。山庄烂尾后，业主不断通过找银行、找政府、找媒体的方式维权。澳洲山庄业主长期维权活动，作为重大不稳定隐患被列入广东省、市、区新房要案。2020年中秋节时，据业委会统计，能联络到的在世业主有1,100余人，活跃维权的业主不到300人。

## 评价

律师金焰指出，这一楼盘原来只是烂尾的问题，现在随着土地价格的暴涨，引来开发商的土地之争，这让土地权益变得极具争议，而后续是否能得到妥善处理，需要政府有关部门的大力支持。

## 公共交通

广州地铁21号线金坑站位于澳洲山庄附近，自B出口步行10分钟可抵达，而澳洲山庄外亦设有同名公车站。

## 基本资料

- 说明：澳洲山庄部分建筑
- 状态：已停工（烂尾建筑）
- 地址：广东省广州市黄埔区新龙镇金坑大道98号
- 座标：23.2558 113.5167
- 起造：1997年
- 停建：1999年
- 所有者：广州市澳美房地产开发公司
- landlord：广州市澳美房地产开发公司、广州御湖房地产发展有限公司、广州方兴房地产建设有限公司（2021年5月公告交易无效）、黄埔区金坑林场