油旺地区规划研究

油旺地区规划研究（Yau Mong District Study）是由市区重建局于2017年5月推行的研究计划，内容为针对香港油麻地及旺角两区的市区重建计划，结果已于2021年9月公布。该规划研究范围为北起界限街、南至佐敦道、东起染布房街、西至深旺道、渡船街，共占地212顷。

## 背景

油旺地区规划研究是由市区重建局于2017年5月推行的研究计划，其目的为探讨油麻地及旺角两个旧区的土地使用效益及复修模式，以更佳方法善用土地，应付社会各种发展需要。研究涵盖范围约为212公顷，涉及约3,300座楼宇，当中超过80%，即2,700多幢楼宇的楼龄为30年或以上。整体楼宇中超过50%，即1,700多幢楼宇的楼龄更为50年以上。

研究包括区内基准研究、规划及契机分析、市区更新总纲概念蓝图及策略的不同方案三个阶段，合共两年，预计于2019年中完成。

根据市建局在油尖旺区议会发布的文件，研究建议将油麻地及旺角勾画成数个“更新大纲发展概念蓝图”，以区内楼宇用途、密度、人口及土地用途等划分地域范围，再制定详细的市区更新计划及策略方案建议。

## 油尖旺目前市区状况

### 市区密度过高

根据政府统计处2011年香港人口普查统计资料，油尖旺区的居住人口为307,878人，以每平方公里计算，人口密度为44,045人，远高于全港人口密度每平方公里为6,544人的平均数字。比全港人口密度高约6.5倍，是全香港、以至全世界人口密度最高的地区之一。

### 休憩用地严重不足

现时油麻地，旺角两区的休憩用地严重不足。据思汇2017年公布的休憩用地研究，现时旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）两区的休憩用地，均远低于目前香港的规划标准（每人2.2平方米）。

### 交通负荷过高

运输署的研究显示，旺角平均每日因上班，上学及其他原因而衍生的交通流量高达100万。同时，旺角及油麻地两区亦是两个吸收最多旅客观光及购物的地区之一，单是旺角女人街／波鞋街及油麻地庙街每年就已经吸收了14％的总旅客流量。旺角交通繁忙，路面挤塞情况亦非常严重。据九巴员工协会理事长李国华称，来往天恒邨总站至旺角柏景湾的265B路线，由铭基书院往旺角街市，平时一分钟车程，遇上大塞车可塞足一小时。

### 空气污染严重

油旺大厦密集，交通流量高企，在“街谷效应”下，一般及路边空气污染均长期处于极高企的水平。据旺角路边监测站（位于弥敦道）的2016年数据显示，微细悬浮粒子（PM2.5）、可吸入悬浮粒子（PM10）及二氧化氮（NO2）等三种主要空气污染物的浓度，每日平均有超过18小时超过世界卫生组织的年均标准。

### 区内其他大型计划

#### 洗衣街水务署重建

油尖旺区议会通过“洗衣街及旺角东站政府用地发展计划”，将兴建一高两矮的建筑物，中间的商厦将楼高75层、最高320米，提供办公室、酒店、零售及娱乐等用途。规划署预计2020年开始动工，建成后将超越楼高255.1米、共60层的朗豪坊办公大楼，成为九龙第二高建筑物，仅次于有118层的环球贸易广场。

#### 旺角超级天桥

政府建议的行人天桥系统旨在纾缓区内人行道的挤迫情况、改善行人环境、加强旺角中心区行人通道的连接性、减少人车争路及改善行人安全。政府建议的行人天桥系统主要包括:

- 亚皆老街段行人天桥(长约六百二十米) - 沿亚皆老街由塘尾道行人天桥伸延至黑布街。
- 塘尾道段行人天桥(长约一百七十米) - 沿塘尾道由塘尾道行人天桥伸延至福全街。

## 油尖旺目前重建状况

- 已有项目：朗豪坊，麦花臣体育场馆，洗衣街（SKYPARK），窝打老道8号
- 进行中项目：新填地街

## 研究方向

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市区重建局行政总监韦志成接受有线新闻访问时表示，不可能重建油麻地及旺角两区全数的旧楼，但可以定出先后次序：先保留油麻地及旺角的一些有地区特色或历史建筑，例如雀仔街（康乐街）、女人街和庙街等。韦续称，根据分区计划大纲图，这些地方剩余的地积比合共有900万平方呎，针对这些剩余的地积比，是否可以用于在其他地方作重建，市建局认为有三个方案可考虑：

名称｜零方案｜正方案｜负方案

方向｜不修改法例，将全区剩余900万呎地积比转移至重建的大厦｜修改法例，放宽建筑物条例及地积比限制，可以重建成较高和较密的新楼｜不用剩余地积比，最终降低油旺的密度

市建局认为可取之处｜新建大厦可以建高一点｜市建局财政压力较少

市建局认为不足之处｜要解决交通基建等问题｜市建局财政负担较大；因为单位没有增加，可能要找额外土地安置重建户

然而，早在顾问研究提出三个方案以前，市建局行政总监韦志成已经多次在个人网志表示指市建局有需要探讨新策略，“看一看（油旺）哪些地方可以将密度增加，提高地积比；哪些可以做改划，又或者转移地积比，透过不同的规划手段提升重建潜力”。韦志成指未来油旺研究的方向可以从规划层面上实行转移地积比，储存已收购但未使用的地积比，或转移至其他具潜力的重建地盘。

## 研究结果

市建局在2021年9月发布研究结果，其规划愿景是“重塑油旺成为一个宜居、可持续、多元化及具活力的都市核心圈”

- 5个市区更新潜力地区：旺角“动力商贸区”（东／西）、大角咀“绿悠社区”、油麻地“历史文化生活区”（南／北）
- 5个发展节点：旺角东水渠道城市水道、旺角东亚皆老街商贸／联系枢纽、旺角西旺角街市更新活化、油麻地北油麻地果栏及油麻地南西九龙门户综合发展

## 争议

### 地积比转移

油麻地及旺角区拥有大量超过50年楼龄的旧楼，估计占该区整体楼宇数量约五成，当中不少更超出现行城市规划或建筑物条例准许的发展密度。市建局行政总监韦志成曾在网志表示油旺两区楼宇约有四分之一、即超过800幢旧楼已用尽地积比率，甚至达到“负数”，若发展这800幢旧楼，料录得1380亿元亏损。及后，市建局研究转移地积比及储存地积比的可能性。假如地契容许业主兴建10层高的楼宇，但业主只兴建9层，就可以将剩余一层的地积比卖给其他重建的发展商，再利用该金额重新翻新楼宇。

然而，立法会建测规园界议员姚松炎指出，若准许旧区透过转移地积比重建，肯定会较容易加快重建步伐，但预料会令市建局及发展商申请将较低价值地段未用尽的地积比，转移至高价值地段，“由蚀本生意变为赚钱生意”，容易衍生官商利益转移的机会，政府需公开有关资讯。本土研究社成员姚政希亦指出：市建局曾指这个建议可说是类似台湾容积比（相当于香港的地积比）转移制度的经验，但却鲜有提及此转移制度所带来的种种副作用。姚政希指出早于1990年代，缺乏资金的台湾地方政府为征收土地提供重建项目内的公共设施用地，在征收土地时向地主发放“容积比证”，令政府能够以低成本推展重建计划。为了补偿地主，政府容许“容积比证”交易，结果一方面令容积比集中到具经济价值地区的地段，扯高市中心发展密度，另一方面形成“容积比证”炒卖市场，一发不可收拾。

### 民间团体质疑市建局先有预设结论

根据2011年实施的新《市区重建策略》，政府会在各个地区成立＜市区更新地区咨询平台＞，以“地区为本”的原则，促进公众参与及咨询市区更新的事宜。民间团体质疑市建局在油旺地区规划直接绕过成立〈市区更新地区咨询平台〉的机制，自行进行《油旺地区规划研究》，先制订了整个油尖旺的重建计划，才对社区持份者和公众进行咨询，旧区街坊自主促进组 质疑整个咨询根本是先有预设结论。

### 违反2030+发展方向

香港2030+指出，为实践可持续发展，香港需要改造发展稠密的市区，以应对绿化，公共空间及公共设施不足的问题。另应提高公共空间与私人空间的协同效应，改善／重建未符合标准的措施。

据思汇2017年公布的休憩用地研究，现时旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）两区的休憩用地，均远低于目前香港的规划标准（每人2.2平方米）。本土研究社认为2030+作为指导香港规划方向的策略报告，清楚表明香港未来的城市发展必须朝着“宜居城市”的方向设计。策略报告明确提出要藉市区更新，改造旧市区挤迫的情况，空气质量及噪音环境。具体措施包括在市区提供更多绿化及休憩用地，以提升旧区市民的生活质素。若市建局未来透过修改规划条例，放宽油旺发展限制，允许在旧区兴建更多单位，不但令两区的人均休憩空间变得更低，更有违2030+“宜区城市”的发展原则。