不动产所有权

不动产所有权是指，所有权人依法对自己的享有的不动产占有、使用、收益、处分的权利。

以“中华民国民法”为例，从狭义上来说为中华民国民法第三编（物权编）第二章（所有权）第二节（不动产物权）的章节名。该章节中规范了土地暨建筑物所有权的范围，以及相邻土地的各个所有人相互间之权利义务关系，即所谓“相邻关系”的处理原则。从广义上来说，不动产所有权是由两个不同的法律专有名词，一是不动产，二是所有权所组成。简单来讲就是阐述不动产所有权的意义内容与种类。

## 狭义的不动产所有权

### 土地所有权的范围

土地所有权的范围，可以用“纵”与“横”的角度观察。从横的角度言，土地虽绵亘无垠，但却可以用人为方法，划分疆界，不难确定。但较为困难的则是从纵的角度观察，因为土地至少可以分割成为三层，即经由横向所划分而成的某块地面，该地面以上的空间，以及地下之地身。中华民国民法第773条前段规定，土地所有权及于该土地之天上及地下，但有二个限制条件，即是

- 在所有权人行使有利益的范围之内。例如不得禁止他人在土地上空通航飞机，或在地下埋设水管等等。
- 在法令限制范围内，如若土地之下有矿产，该土地之所有人不能主张土地所有权亦扩及于该矿产。

### 建筑物区分所有权的范围

该章节还规定了一个建筑物中有数个独立所有权人的型态，即区分所有的型态。例如一栋四层公寓楼房，每层各属不同的所有权人所有；或是连平房五间，每间各有一所有权人。

区分所有建筑物可分成“专有部分”与“共有部分”：

- 专有部分：是指区分所有建筑物在构造上及使用上可独立，而且可以单独为所有权之标的。专有部分在法律上可以享有单独所有权。如公寓或大厦里面的某一户住家。
- 共有部分：是指区分所有建筑物专有部分以外之其他部分，以及不属于专有部分之附属物。如楼梯、与邻居相隔的上下四方墙壁、走廊等等。此共有部分的修缮费及其他负担，由各所有人按其应有部分的比例分担之。

中华人民共和国的物权法中亦有相似的规定，称为“业主的建筑物区分所有权”

### 相邻关系

所谓相邻关系是指相互接邻的土地所有人间的权利义务关系，因土地相邻而难免发生冲突，故不得不对所有权人的权利加以限制，以免影响社会及交易秩序。相邻关系大致上分为下列五种关系：

- 营建设施关系
- 关于营业：土地所有人在经营工业及行使其他权利时，应注意避免损害邻地。（中华民国民法第774条。）
- 开掘土地或为建筑时，不得因此使邻地的地基动摇或发生危险，或是让其工作物受损。（中华民国民法第794条。）建筑物有倾倒而危及邻地的危险，邻地所有人得请求预防之。（中华民国民法第795条。）
- 若邻地所有人在其疆界附近营造或修缮建筑物有使用其土地之必要时，土地所有人应允许邻居使用，但是若有损害时，土所有权人可以向邻地所有人索赔。（中华民国民法第792条。）
- 关于施设：若土地所有人有需要通过邻地而铺设管线时，在损害邻地最小的状况下得通过其土地之上下安设之，也应支付偿金。（中华民国民法第786条。）
- 排水用水关系
- 排水关系：可以分成自然排水与人工排水二种情况
- 自然排水：低地所有人有承受水流的义务，只要是属于自然流至的水源，低地所有人不可以拦阻；而高地所有权人也不可以借口利用水源之便而完全阻挡水源流到低地。此外，若因山洪降雨等天灾导致水流在低地阻塞时，高地所有权人有疏水权，即高地所有权人得自己出资为必要的疏通工事，而低地所有人受有利益者，应按其受益之程度，负担相当之费用。（中华民国民法第778条）。
- 人工排水。
- 低地所有权没有承受人工排水的义务：低地所有权人对自然流水有承受水流的义务，但对人工排水则否。所以当土地所有人因所建造的蓄水、排水设备出问题而危及邻地，或有损害之虞埘，土地所有人有义务为修缮，或为预防工事。费用由土地所有人负担。此外，土地所有人亦不能设置屋檐等类似之设施，使雨水直注入邻居的土地（中华民国民法第776、777条）
- 高地所有权人在有条件的限制下有人工排水权：高地所有人若欲将积水排至河道或沟渠，得使用邻地，但须选择低地损害最小的处所及方法为之，若有造成损害，自应赔偿低地所有人。（中华民国民法第779条）
- 用水关系
- 自由使用水源权：水源地、井、沟渠等等之所有人，得自由使用其水源。若遇有有他人破坏水源时，得请求损害赔偿。（中华民国民法第781、782条）
- 变更水流权：水流地人对于水流的利用，在对岸土地仍为自己所有时，得变更水流及其宽度。但为保障邻地人的用水权起见，仍应保留下游的自然水路。（中华民国民法第784条）
- 设堰用堰权：水流地所有权人若为利用水资源，甚至在未获对岸所有权人的同意之下，然可以设堰，此即所谓的设堰权，但若有损及对岸邻地时，仍须支付赔偿。另外，对岸邻地所有人亦有使用该堰坝的权利，但亦须负担设置及维护费用。（中华民国民法第785条）
- 缺水地人的用水关系：缺水地所有权人可以用支付偿金的方式，向邻地所有人请求给与剩余之水。（中华民国民法第783条）
- 通行侵入关系
- 袋地通行：“袋地”是指没有跟公路相通，而被其他土地所包围者。土地所有人得通行周围地以至公路，周围的邻地所有人负有容忍义务。若有必要，亦得开设道路。但主张有通行权之土地所有人应支付偿金，而且必须选择侵害周围邻地最小的方式为之。（中华民国民法第787、788条）
- 正中宅门使用：若大门属于“区分所有”中的共有部分时，各所有权人自得使用该正门。但若是该正门恰巧落在某所有权人的“专有部分”时，在必要的情形下，他所有权人可以使用之。所谓必要的情形，通常是指原有之通路遇婚丧喜庆或搬运大型家具，原有通路不敷使用，因而需要临时利用该正门者，但若有损害，亦应赔偿之。（中华民国民法第800条）
- 侵入关系
- 外人侵入：除非该外人有下列三情形，否则土地所有权人皆得阻止外人的入侵。（1）有通行权者；（2）依地方习惯，任由外人进入未设围障之土地而从事樵采牧畜活动；（3）他人进入搜寻失物者。（中华民国民法第790、791条）
- 气响侵入：“气”指的是气体，灰尘；而“响”指的是声音。原则上土地所有权人皆有权禁止气响（或与气响相类似物质）的入侵，但若情况属于轻微，或是按土地形状、地方习惯，认为相当者，则不在此限。（中华民国民法第793条）
- 枝根果实关系
- 枝根刈除：若邻居所种植物的根枝逾越地界，在有妨害其土地利用的情形下，土地所有权人得向邻居请求在相当期限内刈除，逾期则可自行刈除而请求其刈除费用。（中华民国民法第797条）
- 果实获取：果实若自落于邻地者，该果实之所有权属于邻地所有人而非树木所有人。（中华民国民法第798条）
- 越界建筑关系：土地所有人建筑房屋非因故意或重大过失逾越地界者，邻地所有人如知其越界而不即提出异议，不得请求移去或变更其房屋。但土地所有人对于邻地因此所受之损害，应支付偿金。邻地所有人也可以请求房屋所有人购买越界之土地。（中华民国民法第796条）

中华人民共和国对于相邻关系只做概要性的规定，首先揭示“应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则”，处理相邻关系。其内容与中华民国民法物权篇相差不多，但较为简略。但加入了不得妨碍邻人的通风、采光、日照权等概念，此为前者所无。

## 广义的不动产所有权

从广义上来说，不动产所有权是由两个不同的法律专有名词，一是不动产，二是所有权两个概念所组成。

### 不动产所有权的意义与特性

不动产是指土地，以及长期且固定附着在土地上（包含地上、地下）的人为建筑物（定着物）。而所有权乃指得对所有物有自由使用、收益、处分的权限。本着上述的权利，对于他人之侵害，自然得加以排除之。

### 不动产的所有人

在土地私有制的国家中，私人得以拥有土地，亦得自由处分、收益与使用该笔土地。对于土地上之建筑物，依私有制度的法理，所有拥有的权利与土地所有权人相同。自然，国家也可以为不动产的所有人

中华人民共和国非属于土地私有制度之国家，土地属于国家，或是农民集体所有：在其土地管理法第8条规定，城市市区的土地属于国家所有。而农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，以及宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有（集体土地所有权）。但在建筑物上则有放宽，准许私有。

### 不动产所有权的种类

不动产的种类有土地，以及固定附着于土地之建筑物。而后者又可分为独立的建筑物所有权（如独栋房屋），以及区分所有权（如公寓大厦）。