房地合一实价课税

房地合一实价课税是中华民国财税用语，系指房屋及土地以合并后的实价总额，扣除实际取得成本后，按实际获利课征交易所得税。“房地合一”用意在使房产买卖能够划一属于增值利益部分的课税方式，修正了原本不动产交易时，土地交易利得按公告现值课征土地增值税；房屋的交易利得按实价课征所得税的双轨制，达到不动产交易利得实价课征的目的。

房地合一税取代现行土地与房屋税分离课征的双轨制，且拟定自用住宅与长期持有者有减征优惠。房地合一税已于2015年6月5日经立法院三读通过，订于2016年1月1日实施。

新制上路后，在应纳税额之计算方面，交易所得税＝获利金额（税基）×税率获利金额（税基）＝卖价-成本（买价）-相关费用-土增税涨价数额

## 背景

### 法律规定

中华民国宪法第143条第3项指出：“土地价值非因施以劳力资本而增加者，应由国家征收土地增值税，归人民共享之。”这是“土地涨价归公”基本国策的依据。它的时代背景源于中华民国国父孙中山考虑当时的社会状况，为避免富有阶级因炒地皮，可不经由自己的努力成为既得利益者，因此提出“土地涨价归公”的政策，针对土地的增值单独课税，所以中华民国房地交易自有课税以来，都是土地与房屋分离课税。

在房地分开课税的背景下，土地是按“公告现值”计征土地增值税，不再课征所得税，而房屋绝大多数按“房屋评定现值”计征所得税。有观点认为，这样课税的结果可能会产生一些问题，像是依公告土地现值及房屋评定现值，来计算土地涨价总数额和房屋交易所得额，与实际房地交易所得差距甚大，造成过多资源投入不动产市场。

简言之，在房地分离课税的背景下，造成了以下四点问题

移转土地所有权，其所课征的土地增值税（依照公告现值课税），不列入所得课征，但房屋出售所得，却会被并入综所税课征。因此在实务上，常常为了规避所得税的累进税率，刻意“压低房屋售价，抬高土地售价”、或是“提高房屋建造成本以减少交易利得”，以减少税金金额。

透过实价登录的资料比对，课征土地增值税所依据的土地公告现值平均不到市价的五成，也就是说超过公告的部分，所得是不需要缴税的。

因公告现值一年调整一次，所以在一年内多次移转，根本课不到土地增值税，土地因公共建设所涨的价值，全都归为个人所有。

因为土地增值税是以土地公告现值计算，而土地公告现值又与市价严重脱节，所以每年政府仍会予以调高，导致不论实际上是否有赔钱（售出的价格低于买入的价格），都必须缴交土地增值税的诡异现象。

### 不动产税负减免

- 土增税

2003年SARS疫情（严重急性呼吸道症候群）波及台湾，陈水扁政府以房市低迷为由，遂于2002年至2004年之间推动土地增值税减半，2005年更立法通过土增税永久调降至20%、30%、40%（原本为40%、50%、60%）。当时扁政府表示减税所增加的交易，会让税收“不减反增”。但这个政策同时也代表着土增税的减免，将提高更多的资金挹入房地产市场的动机。

- 遗赠税

而受到2007年美国次级房贷事件影响以及后来2008年雷曼兄弟公司破产的冲击，2008年马英九政府以挽救房市为由推动减税，立法院于2009年通过《遗产及赠与税法》部分条文，将遗赠税从最高的50%调降为10%，改采单一税率，遗产税免税额从700万，提高到1,200万元，赠与税免税额调高至220万元。

对此中央研究院院士朱敬一曾撰文批评，能够从遗产税率大降而获利的，只有那些有十几亿财产以上的大富豪，在遗产税修改过后，台湾的热钱逐渐增加，房价跟着大涨、贫富差距明显逐年拉大。

### 实质税率低，不动产税负争议

提及所有的税，其公式都是“税基×税率”，而财政学当中则另有“名目税率”（法定税率，税法当中所规定的税率）以及“实质税率”（有效税率，应纳所得占实质所得之比率）的讨论，税基的选择则会导致两者数值的不同。

就以台湾来说，台湾房地产的税基被严重低估，脱离实价（市价），导致无论是持有税或是交易所得税都相当的低廉。举例而言，台湾的地价税以“公告地价”为税基、土增税以“土地公告现值”为税基、房屋税以“房屋评定现值”作为税基，这些税基分别为地价评议委员会、不动产评价委员会定期进行估价，然这些评估出的价值多偏离市价，甚至只有七成左右。

不动产未以实价（市价）课税，税基被低估的结果，导致尽管税法上的“法定税率”看似正常，但实际上能课到的税却相当有限。

- 以持有税而言

台湾的实质税率约略只有美国的1/10，根据台北市财政局的研究，台北市精华区一间市价三千万的住宅缴的持有税比一台百万不到国产车缴的税还少，豪宅持有税也比管理费便宜。

另外根据台北市税捐处的资料，信义区的豪宅，市价约2.5亿元，只缴了房屋税和地价税10万元，不动产的持有税负有效税率（实质税率）在万分之4以下；相对于日本案例的有效税率尚有0.85%，欧美国家的不动产有效税率大多在1%左右，可见得台湾的不动产税负明显偏低。

- 以不动产交易所得税而言

依据监察院的调查报告，2010年台北市仁爱路某豪宅拍卖2.82亿元，获利1.73亿元，税前报酬率159%，但只缴纳了54万元的土地增值税，和房屋交易的所得税104万元，有效税率0.9%。另一件中正区豪宅在年中以不到1亿元购入，年底2.5亿元卖出，获利1.54亿元，税前报酬率160%，却仅缴所得税92万元，土地增值税为0，有效税率仅0.6%。换言之，不动产交易的税前报酬率和税后报酬率几乎没有差别。如以市价来计算，目前的不动产交易税至少让获取暴利者节省了数千万元的税负。

### 民众反应

- 根据2009年苹果日报十大民怨票选统计，都会地区房价过高为十大民怨之首。
- 根据2012年未来事件交易所网络交易平台“交易结果”，房价过高以抱怨度89.7名列十大民怨之首。
- 依据2014年DailyView网络温度计公司“十大乡民怨”网络声量统计排名，“房价高、买不起房子”项目排名第三。
- 根据2014年，美国顾问业者Demographia的全球房价所得比（购屋痛苦指数，房价所得比＝房价/家庭年所得）排名，台北市以房价所得比15.01，名列世界之冠，亦即在台北市的一般市民必须不停工作不吃不喝15年才有可能买得起一栋房子，（依Demographia标准，房价所得比三倍以下为合理，超过五倍是极度负担不起）（2010年台北市房价所得比为9.06）。

### 地产文化霸权与有土斯有财之价值观

有观点认为，在台湾长年以经济挂帅的发展主义意识形态下，建构出了一套地产文化霸权，它除了正当化政商共构的地产权力集团（Power Bloc）的地产利益掠夺外，更渗透进了大众的意识之中，认为高房价的现象此乃正常与合理。一般常见的，从经济面强调“不动产是火车头产业”、“房价涨代表经济好”；政治面标榜“开发就是进步”、“房价高代表有政绩”；直到内化为“买房是人生奋斗目标”、“房市为理财投资首选”这类个人价值皆是。于此之下，台湾民众的心中产生了一个相当强烈的“矛盾”，意即高房价纵使是“民怨之首”，但房价跌却更是“恐惧的总和”，此为台湾高房价困局之深层困境。

## 沿革

### 历年新闻

政府｜民间

房贷利率高 蜗牛多忍耐。央行：解决通膨 无暇他顾 - 1989-08-28/联合晚报/03版/话题新闻 中央银行决策官员今日再度重申遏止通货膨胀是央行近期内最重要的政策目标。他指出，为迅速谋求整体经济商品价格趋于稳当，央行必须对于全面紧缩维持高度警觉，至于“中收入户”抱怨现行银行贷款利率负荷过高以致买不起房子，央行因着眼于打击通膨为首要，目前无法针对此“特殊对象”予以多作考虑。｜制订房租管制办法 课征空地税 协助兴建员工住宅 无壳蜗牛昨提出三项诉求！-1989-08-27/联合报/03版/蜗牛专页 1989年8月26日，“无住屋者团结组织”号召上万人夜宿忠孝东路…提出的三项诉求依次为：(一)制订房租管制办法，控制房租，保障房客；(二)课征空地税、空屋税、超额不动产累进税；(三)提供土地、技术、融资来协助公司、行号、工厂……等兴建员工住宅。

十年房市回头望 楼起楼塌梦一场 - 1999-08-29/经济日报/11版/房市广场 …在营建业一片叫苦声中，行政院遂于今年初祭出1,500亿元优惠房贷专案，以刺激房市。虽然此举确实帮助不少新成屋销售回收获利，不过房市回春现象依然有限，倒是营建业财务危机风波稍稍平息，预售市场从今年第二季开始，也开始渐有表现…｜《社论》振兴房地产市场不能饮鸩止渴 - 2000-08-07/经济日报/2版/经济要闻 …去年萧前内阁推出的1,500亿元优惠房贷专案，其执行的结果，有一部分资金流向人头户贷款，成为建商和金融机构的解套资金。另外一部分资金，则的确激发了市场的买气，为当时的房地产市场带来滋润效果。但是，这些增加的买气，既然是为了抢占优惠低利房贷而产生，则无异是刺激未来房屋市场需求，令其提前实现而已。因此，萧前内阁去年实施的刺激房地产需求方案，只是一剂强心针。不幸的是，这剂强心针的药效今年已经结束，如今市场需求更为衰退。就此而言，唐飞内阁所欲采行者，如果只是将这剂强心针的剂量加重，继续施打下去，这种饮鸩止渴的作法，怎不令人为国内房地产市场的长期前景感到忧心…

出席公平法与产业发展研讨会 主动谈及土增税敏感问题 王建煊：人生所追求的 不外公平两字 -1992-09-08/联合报/11版/经济证券 …王建说，按土地实际售价课税，本是合理做法，那个国家不是按实际交易价格来课税，目前政府课税是依公告现值计算，而目前公告现值平均只有实际交易价格的三分之一，显示我们的涨价未归公、地利未共享。他强调，人生所追求的不外乎公平二字，政府施政应从大地方着手，不要老被一些鸡毛蒜皮的事干扰、阻扰了大方向的改革… （编按：1992年5月，当时财政部长王建被“亚洲金融货币”（Asian Finance and Money）月刊选为亚洲年度风云财政部长，但于同年10月19日，因土增税实价课税争议，自己选择了辞职。）｜土增税按实课征 赞成╱反对 -1992-09-08/联合报/11版/经济证券 中华经济研究院院长于宗先昨天表示，国内地价太高是投资意愿低落主要原因之一，按实际交易课税可以抑制地价，对提振投资意愿有正面意义；台湾经济研究院院长刘泰英则认为，按实际交易价格课增值税会影响企业投资意愿。

土所税方案出炉 拟自明年起课征 -1994-07-05/联合报/01版/ 财政部昨天宣布，财政部拟自明年元月一日起，对同一年度内移转土地，其公告现值超过一千万元以上者，按实际交易价格课征土地交易所得税，采分离课税，营利事业税率百分之二十五，个人百分之三十，自用住宅、继承祖产均列入免税范围。财政部表示，土地增值税维持现制，只有符合土所税课征条件者增课土所税，但已缴纳之土增税可以扣抵土所税应纳税额… （编按：目前我国无土所税）

张金鹗：北市房价 二年降三成 双张会五共识 确立豪宅优先实施房地合一实价课税等 张盛和强调房市应该软着陆 -2014-04-23/经济日报/A1版/要闻 财政部、台北市联手整顿房市，确立五大共识。中央、地方将棒子与胡萝卜齐下，将合作拉升囤房者的房屋税、台北市3,600户豪宅优先采房地合一实价课税、出租余屋供弱势居住者提供减税奖励；且将透过加速国有土地活化、老旧房屋都更，增加供给以平抑房价。｜问题无解 学者批老梗 -2014-04-23/经济日报/A2版/话题 针对昨天“双张”五点共识，学者认为短期也许有效果，但长期问题仍未解决。淡江大学产业经济系副教授庄孟翰说，“双张”谈的是短期，没办法解决根本问题，五共识只提及持有税，但对打房来说很重要的交易税及资本利得税等面向都没触及，特别是资本利得税最为关键。庄孟翰认为，此次共识仍是“老生常谈”，在税制改革方面，须尽快朝资本利得税及房地合一去推动，但谈房地合一就会涉及土增税的修宪问题，这点未解决，房市的问题仍然难解。

中研院出招救高房价〝房地合一课税〞 -2014-06-06/联合晚报/A1版/要闻 台湾土地房产税制不正义，中研院赋税改革报告解决高房价问题建议，房地产持有及交易之资本利得，应以实价课税，若能将房屋与土地合一当作税基，不但税基扩大，也更符合公平；报告并建议缩短房屋评定现值调整期限，比照公告现值，由3年改为1年一次...

财长：新制将采小规模原则 房地合一课税 渐进推动 财政部长张盛和已做好明（2015）年提出房产税制改革方案的准备，在昨（12）日首度会见房市改革行动联盟时指出，将只针对资本利得采行房地合一课税制，且会以“小规模、渐进式”原则树立新制，避免对市场形成过大冲击。

房地合一课税、长期持有优惠税率…不动产税改 财部座谈5共识 -2014-07-25/联合报/A6版/政治 财政部昨天举办不动产税制改革座谈会，财政部长张盛和表示，与会学者有五项共识，包括房地合一课税，房地合一后，土增税采税额扣抵，不设日出条款；长期持有、自用住宅及农地交易应有优惠，民众若无法出具成本证明者，财政部应颁订标准…

房地合一 将从轻课税 两场座谈会达四大共识 税制雏型初定 实价课税年底提案、最快明年实施 -2014-08-20/经济日报/A1版/要闻 财政部长张盛和昨（19）日指出，在7、8月召开两场“建制不动产交易所得税制”座谈会后，学界与业界已达成四大共识，包括：房地利得应合一课税、自用住宅给予减免、出售长期持有不动产应提供减征奖励，以及土地缴纳的土地增值税需完全消除重复课税。｜巢运来了 房地税 别再闪躲 华昌宜╱台大建筑与城乡所退休教授 - 2014-08-28/联合报/A18版/民意论坛 …财政部仅谈具有公平诉求的小咖奢侈税及交易利得税，但对兼具公平和效率意义的巨咖房地税视而不见。何以致此？可能为：一、当局认为提高房地税会增加一般人民负担且降低其资产价值，故而为政治上不可行。二、又认为它将骤降房价而导致金融风暴，使全民受损。三、台湾之决策菁英者多已拥有多屋，不可能真心推行高税措施。上述第三点涉及政治含义与大选议题，暂且不谈。第一点实为宣导问题，提高房地税不仅可提升集体居住福利，也促进了地方自治；房价下降后，一户一屋自住者并不受实质影响，且在以换屋来求改进居住时减少了成本。至于第二点担心金融风暴者应该明了：台湾不断增长中的房地产泡沫愈早破减愈好，拖延危机最后只会形成更大灾难…

不动产所得税、所得收入分开 财长：房价缓跌 对经济才正面 -2014-08-30/联合报/A13版/综合 财政部长张盛和昨天指出房地合一税改的两大方向，未来实价课征的不动产所得税将与年度所得分离课税、税率分级距；并以税基相减的方式避免与土增税重复课税，且可维持原有自用住宅一生一次从低课税等的减免优惠。与年度所得分离课税，可避免因为出售房产当年所得暴增后，须面临综所税最高累进税率百分之四十五的课税。张盛和解释，不动产交易所得可能是多年累积的所得，跟当年度一般所得的性质不同，因此要采分离课税。｜曾巨威：财部降税改阻力 可理解 学者花敬群：资本利得、所得收入 本应分开 -2014-08-30/联合报/A13版/综合 财政部张盛和昨确立房地合一、实价课税不纳入当年度综合所得税课税，德明财经科技大学副教授花敬群表示，房地产的资本利得原本就应与所得收入分开，不该混为一谈；不纳入综合所得税及分级课税，的确较符合民意。花敬群也建议政府，应全面检讨奢侈税退场后短期交易的资本利得课税制度，让完整的税制，帮助健全房市。

房地合一实价课税 拟配套让奢侈税退场 - 2014-09-12/联合报/A12版/话题 房地合一税改方案已大致出炉，预计后年上路，除自住一户持有五年以上、总价三千万以下免税，长期持有减税优惠、避免与土增税重复课税外，财政部表示，房地合一实价课所得税，将采分离分级、累进课税，税率比照综合所得税税率，最高百分之四十五。财政部官员指出，在考量自住户的排富门槛时，主要参考的依据是中央银行今年定订的“高价住宅认定标准”及韩国不动产所得税制的自住排富门槛，目前尚未完全定案。｜要求税改玩真的 巢运：拔鹅毛 就要让鹅痛 - 2014-09-12/经济日报/A4版/焦点 抗议高房价，由多个社运团体组成的“巢运”昨（11）日以“你养肥鹅，我要公平”为诉求，二度前往财政部演出行动剧，要求财政部正在研议的房地合一实价课税，必须“玩真的”。巢运主张，易成避税漏洞预售屋、农地需纳入课税；房地合一课税也不能有自用住宅3,000万元以下给予免税待遇的优惠条款。

房地合一税 财长：要开点门 拟祭自住5年条款 -2014-09-15/联合报/AA2版/产业．策略 房地合一税拟订定自住需持有5年以上，才可享出售免税优惠，自住优惠条件堪称史上最严格。财政部长张盛和说，为了不伤及无辜，“一定要开点门”，但是又不能开太大，以免变成漏洞。包括地价税、房屋税、综所税、奢侈税等各税法中，都有自住条款，对自住者网开一面，可享有免税或优惠税率。相较于各税大多以持有“一户”或“一处”来定义自住，规划中的房地合一税却订出“持有5年以上”的条件，堪称是史上最严格的自住条件。｜房地合一税 财长：要开点门 拟祭自住5年条款 -2014-09-15/联合报/AA2版/产业．策略 住商不动产企研室主任徐佳馨表示，一般民众大多7至10年才会换屋，财政部订持有5年的自住门槛，还算是合理条件。一般人头很难“借”5年，订5年门槛，比较不会有人头买卖的问题。徐佳馨指出，房地合一税的自住5年条款，比奢侈税严格很多，而且是有赚才有课，不像奢侈税是无论赚赔皆课，合理性更高，因此应该废除奢侈税“不能一只牛剥两层皮”。不过徐佳馨认为，房地合一税的自住排富条款比较“奇怪”，因为全台售价超过3千万的房子不到5％，此条可说是双北自住客条款。

回应巢运 政院今办座谈 - 2014-10-06/联合报/A9版/综合 回应巢运夜宿行动，内政部今将召开整体住宅政策专家学者座谈会，并对社会住宅计划滚动式检讨。内政部将研议租赁专法，并于住宅法增订租金补贴出租人减免所得税条款，鼓励“爱心房东”，同时提供出租住宅修缮补助及修缮住宅贷款利息补贴。｜巢运搭人民地宝 提5大居住改革 -2014-10-05/联合晚报/A3版/话题 巢运延续1989年无壳蜗牛运动夜宿北市忠孝东路的精神，民众昨晚在帝宝前就地躺下，让此波巢运活动声势达到高峰；昨天巢运活动有2万人参加…今天天亮后，巢运在帝宝前搭建“人民地宝”诉求居住五大改革：居住权入宪，终结强迫拆迁；改革房产税制，杜绝投机炒作；检讨公地法令，停建合宜住宅；广建社宅达5%，成立住宅法人；扩大租屋市场，制定租赁专法。

巢运怒吼：房地税改打假球 -2015-01-17/联合报/AA2版/产业 策略对于房地产业者提出9成房贷、1％利率、废除奢侈税、兴建合宜住宅等“三箭齐发”政策，地政士公会全联会理事长林旺根批评，短期优惠贷款只是“麻醉剂”，讲白了就是要政府提供资源、撑住房价，不但扭曲市场，还让民众变屋奴。台湾居住正义协会理事长黄益中痛批高房价未解、居住正义未落实，政府却只听建商的声音。公平税改联盟召集人王荣璋表示，民间团体苦无沟通管道，但建商财团却可轻易走进政院大门，甚至摆明要胁、恐吓。房改盟发言人、政大地政系教授江颖慧说，不动产税基过低及税制不合理，是助长炒房的元凶之一，居住是人权，政府应多听消费者的声音，而非建商的声音房地合一实价课税 分段上路 -2015-01-29/经济日报/A1版/要闻 财政部与巢运等公民团体就房产税制改革达成四共识，包括实价课税分段进行，初期仅就买卖利得实施房地合一课税；仅有一户自用住宅者，持有五年、售价在2,000万元以内，将免征售屋资本利得税。巢运发言人彭扬凯指出，财政部对改革房产税制诚意十足，也相信张盛和说“改革是玩真的”的说法。彭扬凯强调，坚持改革的目的不在打趴房市，不动产所得税只要合乎“合理”“保障自住”与“抑制投机”的原则，就会高度支持。

房地合一采轻税 完美的版本若过不了 只是空谈 财长：不会一下把大家晒死 -2015-01-31/联合报/A2版/焦点 房地合一税草案转向轻税，张盛和说，他知道最理想的方式是全部并入综合所得、全部累进课税；但问题是无法通过立法院，“完美的版本若过不了，只是空谈”…张盛和前天向行政院长毛治国报告房地合一税。他说，财政部内部提出从重到轻三个方案，影响最重的方案是“一步到位”，即把全国九百七十万户房屋全数纳入房地合一税制，并入综合所得税计算规范，可增加上千亿税收，但这个方案不可能过关；单一税率百分之十七比较轻，容易被接受，订出通过后具体实施日期的日出条款，连立委都打电话来说可接受…为何采单一税率百分之十七？张盛和解释，如果采累进税率，投资客将成立“一人公司”、适用百分之十七的营所税，“到时什么都课不到”，不如法人和自然人都课同样的税率。｜房地合一变〝轻税〞 业者：大飓风转轻台 巢运：比奢侈税还糟 有助房市交易？又向财团倾斜？-2015-01-30/联合晚报/A4版/话题 房地合一实价课税预定明年实施，财政部提出的最新课税版本，转向轻税，改采单一税率，大幅下降至17%，巢运发言人彭扬凯表示反对，这是非常糟糕的版本，税负比现在开征的奢侈税还轻，跟之前的证所税版本一样，都是向财团建商倾斜。彭扬凯说，此版本退翻累进税率精神，增订日出条款以缩小实价课税打击面，无法抑制不动产短期投机客，比现行开征奢侈税还糟糕，完全是建商版本，和先前证所税版本没两样，全向财团建商倾斜，财政部只有形式改革的美名。

巢运 痛批新版房地合一 -2015-02-01/经济日报/A4版/焦点 新版房地合一实价课税“轻税”版本引起房改、税改及学术团体一片跶伐，民间团体巢运昨（31）日召开记者会痛批该版本是“最烂版本”，也批评马政府是假改革，近日希望拜访行政院长毛治国及朝野两党主席，若对民间声音不理不睬，等正式法案出来，今年将发动第二次巢运。前台北市副市长、政治大学地政系教授张金鹗表示，一般受薪者工作所得适用5%至45%累进税率，但富人、投资客炒房赚得暴利往往上千万或亿元，却只课17%，一般自住者本可依累进税制适用较低税率，但在单一税率下得缴17%，轻税版本让买卖房子者只要缴交低税，台湾将成为房产炒作天堂。对于财政部长张盛和表示财政部房地合一税涵盖轻、中、重三种影响程度，若采5%到45%累进税率，将有970万家户数遭鱼池之殃。

政院拍板 扩大房地合一免税 -2015-02-11/经济日报/A2版/话题 政院拍板，房地合一实价课税自用住宅免税条款确定排富。自用住宅不限一屋，但售价4,000万元以内的房产，交易利得可享免税；为抑制短期炒房，持有未及二年的房产将采差别税率，初步订为20%以上。｜税改联盟：太宽 改革荡然 -2015-02-13/联合报/A17版/财经 巢运、公平税改联盟等昨天批评，毛内阁的房地合一税不但再次放宽炒房免税门槛，日出条款更让实价课税的改革精神荡然无存。…巢运批评，免税门槛放宽到四千万元，且不限一户，是打着保障自住者的名号大开漏洞，把不该保障的囤屋族、投机客全部纳入优惠范围。而且“日出条款”不会让一般自住家庭享受更多优惠，但会让投资客、囤房大户多了可规避的管道，根本是“黑心日出条款”。另外，明年后取得的不动产才适用新制，等于是昭告建商、投资客，只要在今年底前多买一点，持有二年后，未来赚再多都不会适用新制。

立院三读 明年上路 房地合一税 新增〝 防错杀〞 避免非自愿性、遗赠或分建合售遭重罚 -2015-06-05/联合晚报/A4版/焦点 立法院今天三读修正通过攸关房地合一的“所得税法”。自明年(105)一月一日起，持有房地未满一年及两年出售，依交易所得分别课以45%及35%的重税；自住者交易所得未满四百万元免税，逾四百万元部分税率则为10%。不过同案也订有“防错杀条款”，避免非自愿性因素、遗赠或分建合售遭到重罚。依照立院三读修正通过的条文，凡中华民国境内居住之个人，持有房屋、土地之期间在一年以内者，税率为45%，未逾二年者，税率为35%，持有超过二年未逾十年者，税率为20%，持有超过十年者，税率为15%。…但此案订有日出条款，奢侈税也将同时退场，可建立制度，健全房地产市场，但对一般民众影响的不大。｜学者：税改除弊才开始 -2015-06-06/联合报/A2版/焦点 房地合一税改昨三读通过，学者高度肯定。前赋改会主委、政大财政学系名誉教授陈听安说，房地合一实价课税的改革难度非常高，纵然为了通过有不少折衷与妥协，但总算是解决了房地不合一的弊病，让不动产税制走向实价课税。…德明财经科大副教授花敬群表示，实价课税正式起步，但房地产还有很多相关税制尚未整并，如房屋税、地价税、交易所得税等，期许政府能重新整并相关税制，达到真正的税改目的，建立更好的税制。巢运指出，这是改革房产税制，杜绝投机炒作的重大改革，跨出台湾不动产税制公平正义的第一步。遗憾的是，仍有“明年起算的日出条款”与“四百万的免税额度过高”两大漏洞，将是新税制成效的重大隐忧。

### 各版本比较

2014.09财政部版本｜2015.02行政院版本｜2015.05 行政院版本

税基｜卖价 -成本(买价) -相关费用 -土增税涨价数额

一般税率｜采分离分级、累进课税，税率比照综合所得税税率，最高45%。｜单一税率17% 持有未及二年的房产税率30%｜持有房地产一年以下出售45% 1年以上2年以下出售35% 2年以上10年以下出售20% 持有超过十年出售15% 非境内居住者(外国人) 持有期间1年以下45%；持有期间1年以上35%

营利事业税率｜本国企业17%，并入营所税结算申报 外(陆)资企业持有期间一年以内45%，持有一年以上35%

免税(自住)｜自住持有五年以上且总价低于3000万元以下，免税｜售价4,000万元以内的房产，交易利得可享免税。非关自住，不限一户｜自住者交易所得未满400万元免税 逾400万元部分税率则为10%

自住条件｜自住持有5年以上｜无｜个人与配偶及未成年子女设有户籍，持有并居住于该房屋连续满六年。且无出租、营业或执业使用。限制：6年内仅适用一次

日出条款｜无｜有｜有。适用对象为民国103年元旦以后取得，持有期间在两年以内者；或民国105年元旦以后取得再出售的房地产

备注｜(防错杀条款)、非自愿因素税率 因调职、非自愿离职或其他非自愿性因素，交易持有期间在二年以下之房屋、土地者，税率为20%。、建商合建税率 合建分售，即个人以自有土地与营利事业合作兴建房屋，自土地取得之日起算二年内完成并销售该房屋、土地者，税率均为20%。继承与受遗产赠与取得房屋者，可将被继承人或遗赠人持有期间合并计算。、重购退税 小屋换大屋全额退税，大屋换小屋比例退税，重购后五年内不得作为其他用途

注1：2014.11.29 为中华民国地方公职人员选举(俗称九合一选举)

注2：2015.05 行政院版本资料来源取自中央通讯社制表注3：税基中的“相关费用”包含：一，出售房屋及土地支付之必要费用(原则上按实际费用认定)，如中介费、广告费、清洁费、搬运费等；但以下项目不得减除：使用期间缴纳之房屋税、地价税、管理费、清洁费、金融机构借款利息等，属使用期间之相对代价，不得列为成本或费用减除。二、改良土地已支付之全部费用(包括已缴纳之工程受益费、土地重划费用及因土地使用变更而无偿捐赠一定比率土地作为公共设施用地者，其捐赠时捐赠土地之公告现值总额)，亦可减除。三、未能提出相关费用者，按成交价5%设算。

## 正反相关论述

- 经济产业支柱论
- 住宅供给不足论
- 国家财富缩水论
- 市场自由决定论
- 住郊区通勤论
- 都会郊区扩张论
- 有土斯有财论

## 各方评论

### 政府方

- 财政部长张盛和认为，先求有再求好，房地合一税是改善分离课税的缺失，并不是为了打房。若是房地合一税采用当初规划的累进重税的话，政策会推不动，房价软着陆对营建业是好的。
- 行政院政务委员杜紫军表示，此版本精神“短期从重、中期合理、长期持有优惠”，盼防止短期炒作房事歪风，让交易回正轨。草案订定“日出条款”，明年元旦后买屋、卖屋才适用新制，现持有房屋者不受影响。
- 中国国民党财税立委曾巨威受访时表示“不是很开心”，他尤其对“非自愿因素”买卖房地适用普通税率特别反感，认为违反所得税精神，“赚钱还分自愿非自愿？”，但他也感叹协商前已经有“会前会”做好决定，自己人微言轻，最后只能退席抗议。他也批评，财政部让这条款通过“有失专业判断”。现在房地合一是所得税，是确定有赚到钱才课税，“天底下哪个国家，课所得税时，还有分自愿或非自愿赚的钱？”那大家都会用非自愿当理由，因为同样是赚钱，却能被课比较少税。

### 民间企业方

- 信义房屋企研室专案经理曾敬德表示，政院版房地合一草案中，日出条款是决定目前房市走向关键，若确定105年1月1日后买进才适用，则对目前9成以上的屋主没有影响，不会出现抛售潮，但若先前购买预售屋，明年1月1日后才交屋者，将是第一批适用新版房地合一税…新制出炉后，虽可以利空出尽看待，但因目前投资客大多已退场观望，买盘以自住为主，未来房价走势才是影响购屋者进场意愿，因此，新版房地合一税制对目前房市量、价影响不大。
- 达丽建设董事长谢志长认为，国内投资管道愈来愈封闭，加上政策干扰房市大，不仅大咖寿险业、投资客出走海外投资，建商也被逼得往海外发展。…这波景气向下盘整，主因政府频频加税，封闭市场的投资管道，不仅祭出豪宅税、房屋税、房地合一实价课税，现在更有提高赠与税的声音，因此不只是投资客资金从三、四年前开始出走海外不动产，重量级寿险业如国泰、富邦人寿更是把手中资金移往英国，而且一次就是百亿元的规模。
- 房产专家田大权在脸书上评论政院最新版本是“荒谬到近乎可爱的政策”。田大权批政院13日公布的房地合一版本荒谬到可爱 田大权认为，将自用住宅免税门槛改设为获利400万元以上才课税，所以以后“获利的上限就是399万啰”？他举例说，1,000万的房子卖1,500万，获利5成，扣除400万免税额后，100万课征10%；2,000万房子卖了2,500万，获利两成五；5,000万房子卖5,500万，获利率1成，也课同样的税。不同的获利率却课同样的税，这个政策实在是“很可爱”。田大权痛批，如果财政部真的收的到这个税，就代表房价还会继续涨，那年轻人永远也等不到房价下跌的那天；反之，如果因为这样的政策房价真的下跌，那大家卖房子赔钱，政府也收不到税。结论是，那劳师动众的搞这个政策，“到底是为了什么”？再说到非自用住宅，未持满1年，获利部分重课45%，“这就别闹了”！田大权说，看看前车之鉴奢侈税课到了多少税就知道了！
- 乡林建设董事长暨全国商总理事长赖正镒表示，推动房地合一、实价课税是房地产的灾难，如果房市变冷，一、二十年都不会恢复，希望政府冷静思考，不应贸然实施…赖正镒强调，房价如果重跌，88%的拥有自有住宅的民众都将受害；他说，执政党选在此时推出这样的政策是不明智的，相信民众会给订出错误政策的人处罚。
- 不动产开发公会全联会秘书长于俊明表示，政府打房目的是要抑制投机炒作，这一年多以来房地产成交锐减，已经达到预期效果，政府接着应该是要维持房地产的稳定度，尤其房市若硬着陆，会影响就业机会及整体内需产业链。第2，房地合一技术面要挑战的地方很多，如果冒然执行会冲击整个房市，一定得做好配套措施。他也提及，奢侈税的阶段性任务已经完成，仅按照成交额不论损益的课税模式，是不合理的税制，应该退场才对，“千万不要让房地合一、奢侈税成为经济发展的绊脚石。”
- 台南县不动产中介经纪商业同业公会理事长黄明成批评此制“税率过高”，并且认为只要超过一五％以上都算过高。他表示，政府施政是要创造“均富”社会，而不是“均贫”社会。

### 第三部门

- 前财政部长暨前成功大学副校长何志钦认为房地合一税改从困境中突破，建立税改的里程碑，为整体不动产税制重新建立雏形，有很大的象征与实质意义，虽然要改善的问题还很多，但“一切变革都可从这里开始”。何志钦并建议，台湾虽已有实价登录机制，为资本利得税课征建立基础资料，但这仍仅限于经过市场机制交易部分，非经市场交易的房产则缺乏资料，不易纳入课税范围，例如房产的继承、赠与等，如何补足此部分资料值得政府思考。
- 淡江大学产经系副教授庄孟翰表示，这些政策都是头痛医头，要打房恐怕效果不佳。“假设要将地价与房屋价格一起课税，的确有可能大幅提高税收。但除了增加稽查成本，似乎也要考量不同地区应有不同的税率，地方政府要有决心与中央配合，否则只是造成资金移转而已。”他指出，现今房地产市场如此兴盛，主要是因为大量资金涌入房市，若不限制民众、建商向银行贷款，恐怕难消房市热潮。房地合一时价课税是世界潮流，会让炒房现象减少、海外资金减少，但只能治标不治本。庄孟翰建议，政府在打房的同时，必须要加速都市更新，鼓励持有多户房产者出租，抑制投机炒作。
- 德明财经科技大学副教授花敬群表示，实价课税正式起步，但房地产还有很多相关税制尚未整并，如房屋税、地价税、交易所得税等，期许政府能重新整并相关税制，达到真正的税改目的，建立更好的税制。
- 政治大学地政系特聘教授暨前台北市副市长张金鹗表示，“房地合一、实价课税”立法院终三读通过，令人欣慰。此法案通过的意义重大，且影响深远。最后通过法案，虽然并不尽人意，其中包括未有按赚钱多寡采量能课税的累进税率、未能扼止既得利益者而提前实施的日出条款，以及较为宽松的自住免税额度等。然而在着眼建立制度、各方妥协、先求有再求好的共识下，虽不满意，但可接受。因为房地合一、实价课税通过相当不容易。不论如何，房地合一税的通过实施，势必增加投资交易成本，如此除将减少房地产投资诱因外，也同时因为买卖双方受实价课税勾稽影响，让实价登录资讯更为确实，这对健全房市，避免房价哄抬，有相当正面效果。
- 台北大学财政系教授苏建荣认为，建商、财团是政客们背后政治献金最大贡献来源，在立法院里，财团、建商私下都有代言人在护航围事，在各方势力以及利益团体相互倾轧下，送到立院的“房地合一税案”会不会就像当年“证所税复征条例”送到立院一样“羊入虎口”，最后被撕裂成什么样子，法条改成什么样子，根本无法想像。2014-08-04/商业周刊/1394期
- 财政部一度未能守住理念与立场，更罔顾民间团体的声音，差点让不公不义打败“房地合一税”。尽管最后在行政院的主导下有所矫正，却严重延宕时程，以致必须用迳付二读的方式强渡关山。有识者不能不抨击与防杜类似情事在未来一再重演。
- 我们必须再次指出“日出条款”与“400万的免税额”将是“房地合一税”成效的重大隐忧！木已成舟，行政与立法部门仍需持续检讨、反省，特别是巢运以后会持续紧盯行政部门的执法，防止行政部门擅自透过施行细则或行政解释为不当利益偷开后门！
- 房地合一税”是台湾房地税制公平化的第一步，“房地持有税改”与“实价登录修法”将是下一波的改革重点。“房地持有税改”、“实价登录修法”是真正影响房地掠夺者根本利益的税制改革，因此接下来税改面对的挑战将更为艰钜！需要全体台湾民众的共识与支持，巢运等民间团体会继续倡议、行动与监督。
- 台湾当前深陷全面性的居住困境，除了税制不公，尚有居住人权受到侵害、公地贱卖与任意开发、农地农用炒作、社会住宅严重不足、恶质租屋市场等居住乱象，巢运未来仍会持续多管齐下、同时并进的呼吁改革，厉行监督政商的恶行恶状。