土地使用分区

土地使用分区、土地使用区划，或直接简称为区划（zone），是指将一座城市的土地划分为允许或禁止某些用途（例如居住、工业）的各个区域的过程。此外，有的区划也对建筑物的大小、体积和布局加以管制。区划是地方政府用来实施城市规划的最常见的管理方式。分区的类型决定了具体的开发计划是否能获得开发许可。区划可能规定土地的无条件或有条件的用途，它还可以指定土地面积的大小和尺寸以及建筑物的形式和规模。这些指导方针是为了指导城市的增长和发展而制定的。

城市规划相关部门将土地划分为允许各种用途的地区。因此，区划是一种土地使用规划技术手段，是大多数发达国家地方政府所使用的城市规划工具。“区划”一词源于划定地图区域的实践，这些地图区域规范了土地开发的用途、形式、设计和兼容性。法律上，很多国家的区划通常以条例（by-law）的形式制定，并有相应的程序。在一些国家，如中华人民共和国、加拿大（安大略省）或德国，区划必须符合上级（地区、州、省）的规划和政策声明。

区划的种类繁多，其中一些关注管制建筑形式和建筑物与街道的关系，混合用途，即Form-based code，而另一些则关注土地用途的划分，即以用途为基础或两者的结合。

一些古代城市的规划中也使用了城市功能布局分区的手法，类似现在的区划，如隋唐时期的“市坊制”。

## 范围

土地使用分区的主要目的是隔离被认为互不兼容的用途。实际上，区划也用于防止新开发项目干扰现有用途和/或保留社区的“特征”。但是，它未必总是实现这种目标的有效方法。.区划通常由诸如县或市的地方政府控制，不过区划制度的特性可以由州或国家规划当局，或透过授权立法来确定或限制。在澳大利亚，联邦政府控制的土地不受州规划的管制。美国和其他联邦制国家也类似。法国和德国的区划和城市划受国家或联邦法规的约束。在德国，该法规包括区划规划的内容以及法律程序。

区划可能管制的内容包括对特定地段（例如开敞空间、住宅、农业、商业或工业用地）允许的活动类型、可进行这些活动的密度（从独栋别墅等低密度住宅，到高层公寓楼等高密度住宅）、建筑物的高度、建筑可占用的空间、建筑物在地段上的位置（后退）、空间上各种类型的比例（例如有多少景观空间、不透水地面、行车道，以及是否提供泊车位）。在德国，区划包括涉及具体的绿地和补偿法规的影响评估，还可能包括建筑设计的管制。尽管目的相似，但是各个规划系统如何将区划纳入其管理体系的细节各不相同。

## 种类

### 单一功能区划

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单一功能区划（single-use zoning），通常也被称为欧几里得分区制（Euclidian zoning），是一种控制城市土地使用的规划方法。最早的单功能分区实践见于1900年代早期的美国纽约市，用于引导因移民带来的快速人口增长。土地按照功能被政府分为住宅、商业区和工业等区域。单功能分区被称为欧几里得分区制，是因为它在俄亥俄州欧几里得市的一桩的司法案件——欧几里德村诉安布勒地产公司案（272）中获得了合宪的地位。

自首次实施以来，单功能区划就成了主导北美的区划制度，大约有92%的美国城市采用了单功能区划。单功能分区制所产生的划分土地利用模式的可预测模型被许多评论家指责为在美国和其他地方明显的土地利用规划中出现的许多问题中起直接作用。批评者认为单功能分区导致了城市形态单调，比如催生了曼哈顿岛的婚礼蛋糕式 (建筑)；同时，单功能分区作为一个基本模型难以在城市中日益复杂的社会、政治和环境挑战中提供合适的解决方案。

#### 批判

欧几里得式分区所衍生的问题包括城市蔓延、都市衰退、环境污染、社会经济地位、负面经济影响和总体下降的生活质量。与高度分离的土地使用相关的土地使用因在受到上述问题影响的社区康复方面充满了法律障碍而受到批判。

简·雅各布斯在其著作《美国大城市的死与生》中批判了单功能区划。她认为单功能区划导致了市政基础设施和社会资本的破败，并导致了永久贫困社区的形成。

批评者还认为，将各种日常需要的用途分离开使步行变得不可能，人们不得不开车去满足他们的日常需要，导致了交通的增加。单功能区划和城市蔓延也被批评为使工作和家庭的平衡更难实现，因为融合不同的生活领域需要更大的距离跨度。

### 混合用途区划

混合用途发展（mixed-use zoning），该种规划允许住宅、商业区和工业等土地使用处于同一区域。

都市发展活动家和作者珍·雅各在其对纽约市都市规划和土地使用分区的研究中发现，纽约市市区更新之所以常常失败就是因为在规划上偏向单一功能区划。她认为混合用途发展和可步行性是都市再开发的成功关键。她认为，都市的经济活力、便利性和安全感可因为混合用途发展的大幅改善，因为混合用途规划的都市在一天的任何时候都有足够的本地居民和外来访客，街上持续的“眼睛”确保了这类城市可以通过环境设计预防犯罪。

## 各地的土地使用分区制度

### 美国

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根据警察权 (美国)，州政府可以控制私有不动产。在该权力下，美国用专门的法律法规来限制允许开展特定业务类型的场所的历史由来已久。1904年，洛杉矶在城市的一部分内建立了土地使用限制制度，这是全美首创。1916年，纽约市通过了1916年区划决议，在全市范围内施行，以应对诸如公正大厦过高、遮挡邻近住宅的阳光的案例。这些法律建立了全国其他地区的区划的模式。纽约市继续制定越来越复杂的法规，包括容积率法规、空间权和针对特定社区的其他法规。

### 中华民国（台湾）

中华民国法律中的都市计划土地使用分区相关法规，是由直辖市、省级地方政府所订定，如以台北市政府为主管机关之《台北市土地使用分区管制自治条例》、以台中市政府为主管机关之《都市计划法台中市施行自治条例》。详细分区资讯可由内政部国土管理署城乡发展分署《内政部国土管理署城乡发展分署》查询。

### 中华人民共和国（大陆）

中华人民共和国的城市土地使用分区由控制性详细规划中的法定图则管控。

### 日本

日本的区域划分，也叫“用途地域”，主要有12个。每个区划都指定这块土地上建筑的使用限制，包括建筑的用途、经营种类、建筑高度、阳光照射和通风等。不同于单一区域划分，分区是通过允许的“最高使用强度”用途来定义的。在允许较高强度用途的分区中，较低强度的用途也是允许的（例如工业区的“工业”作为高强度使用，但仍然允许低强度的“住宅”出现），但在较低强度的分区中，较高强度的用途则不被允许。日本的区域划分给建筑开发者和城市居民提供了很高的灵活性，确保了低强度区有安全和免嘈杂的环境，也确保了高强度区域可以有低强度事业来提供便利性和商业活力。此外，不同区域中的灵活用途也保证了各种价格的土地都可在市场上找到。

用途地域｜介绍

第一种低层住居専用地域｜低层住宅专属地域，允许建造低层住宅、小型商店、小型办公场所、公共服务设施、福利设施、小型诊所、中小学校和宗教建筑。

第二种低层住居専用地域｜低层住宅专属地域，除了上面第一种地域中的经营种类外，还额外允许建造150 m2以上面积的建筑。

第一种中高层住居専用地域｜中高层建筑专属地域，除了允许上面地域中的经营种类外，还额外允许建设大型医院、大学和建筑面积为500 m2以下的商店。

第二种中高层住居専用地域｜中高层建筑专属地域，除了允许上面地域中的经营种类外，还允许建设面积最多1,500 m2的写字楼和商店。

第一种住居地域｜一般住居地域，准许以上经营种类外，还允许建设游泳馆、酒店、办公室和面积最多为3,000 m2的商店。

第二种住居地域｜一般住居地域，准许以上经营种类外，还允许建设卡拉OK和博彩设施，建筑在该地域几乎没有大小限制。

准住居地域｜基于以上两种住居地域的扩充，考虑到车辆存放设施，该类住居地域额外允许各类停车场和垂直停车楼的建设，以及最多200 m2的餐饮、电影院等设施。

近邻商业地域｜主要为例如商店街的近邻商业区域设置，除了准住居地域的权利外，额外允许汽车修理店、大型演艺设施等。

商业地域｜总体限制最少的地域，除了以上权力外，还额外允许大型餐饮设施和公众浴场。

准工业地域｜为轻工业和服务业设置的地域，除了商业地域准许的大部分设施外，还额外允许对环境没有过大危害的工厂。

工业地域｜为工业设施设置的地域，额外允许各类工厂，但是不允许学校、大学、大型医院、旅馆和大型娱乐设施的建造。

工业専用地域｜为工业设施设置的地域，和工业、经济作业无关的设施均不允许建造，例如住宅、商业、娱乐业。