分间楼宇单位

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分间楼宇单位，又名㓥房，是可见于广州、香港等南粤地方的一种特殊住宅、出租房形式，常见于唐楼等有一定历史的建筑物，也有新建楼宇采用类似户型。即是业主或二房东将一个普通住宅单位分间成不少于两个较细小的独立单位，作出售或出租之用；通常每个小单位均设厨房。

## 名称

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“㓥”为粤语，意为剖开，如“㓥猪”就是将猪宰杀后割开肚腔；“㓥房”即是将原本的住宅单位分割成数个更小的出租单位以供低收入家庭或人士居住，居住环境通常都较欠佳。

㓥房未必是套房，因套房是指一个可以居住的房间或空间，附设专有洗手间及浴室的单位。不是套房的㓥房如板间房，所有租户只能共用厕所。套房式㓥房自设独立浴室，未必设置独立厨房。

## 香港

### 公共房屋

#### 早期兴建大厦

自从1985年26座问题公屋丑闻曝光后，部分问题较严重的屋邨需要在短期内清拆，又或在清拆前夕清空中层1-2层以加装钢架巩固。为了安置相关屋邨的一至二人住户，房委会将较后期清拆或没有清拆期限的公屋大厦（如旧长型大厦、Y1型、第四型、第五型徙置大厦）一个标准的空置单位（如大窝口邨、牛头角下邨、秦石邨等），分拆为两个俗称“㓥房”、共用厨厕的较小单位。此等“㓥房”单位大部分已于90年代中期还原。

#### 1980年代后期建成大厦

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同样基于上述原因，加上政府在《长远房屋策略》中落实清拆临时房屋区，房委会将1988-1992年落成的其中24幢Y3型出租公屋大厦（尤其是指定接收屋邨）各翼末端（可以是A、C翼或全部三翼末端均进行此等改建）的一至两个C型（可间两睡房）大型单位，分拆为3-6个俗称“㓥房”、设有独立厨厕，并有独立水电表的较小型单位，建筑面积可低至150余平方呎，及后20幢Y4型大厦（分别位于景林邨、峰华邨等屋邨）、多幢新长型及相连长型大厦，亦采用“㓥房”方案，但Y4型大厦主要于D型（可间三睡房）单位实行；当中，1988年6月落成的良景邨良伟及良俊楼，是全港首批设有狭义“㓥房”的住宅楼宇。此等“㓥房”单位大部分已循租者置其屋计划出售，一手售价可低至10余万港元。

另外，由1990年起，部分Y3型出租公屋大厦最低数层的所有单位，均被分拆为一屋三户、共用厨厕的“长者住屋”，性质形同“㓥房”。由于管理困难，加上多数此类单位位于租置屋邨，在还原并出售后可为房委会赚取可观收入，故此该等单位正陆续还原。

#### 和谐式大厦

2000年2月，为了增加非长者一人单位供应，而面临三睡房单位需求持续下降，房委会决定将10个和谐式及新和谐式设计屋邨的当中过剩三睡房标准设计单位（尤其是提供三睡房的和谐一型第五款大厦），分拆为若干户小型单位。及后，由于“孙九招”导致前健明苑居屋部分改作出租公屋，有关大厦除明日楼全幢及其他楼宇最低10层外，其余楼层的三睡房标准设计单位一律被分为一人单位及一睡房单位各一间。

另外，部分和谐式出租公屋大厦最低数层的所有单位，均被分拆为一屋三户、共用厨厕的“长者住屋”，性质形同“㓥房”。由于管理困难，故此该等单位正陆续还原成正常单位出租。

### 私人房屋

#### 兴起

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2002年底香港特别行政区政府推出“孙九招”后，及至曾荫权在2005年至2012年担任香港特别行政区行政长官期间，长期压低土地供应及建屋量，造成后期香港住宅供应短缺，推动房地产价格急升。即使是低下阶层倚赖的公共房屋也不能幸免，同时期政府大幅减少兴建新的公屋，造成曾荫权时期（及其卸任后一段时间内）的公屋落成量比其前任董建华时期以及港英时代大减。房屋供应短缺，推动私人住宅租金急升，未获编配出租公屋的基层市民不少人只有能力租住面积细小的㓥房，造成对㓥房的需求上升。同时期，由于大单位改成多间㓥房后租金收入可观，有人不惜违法把工业楼宇改成住宅㓥房。

有数据指2011年香港约有64900人居住㓥房，至2013年已增加近两倍。2016年据估计有超过20万人居于㓥房。

早期的㓥房只在唐楼或者较旧的有升降机单幢大厦出现，随近年租金上升，业主都希望分开几间㓥房收多些租金，因此连大型屋苑如美孚新邨、太古城都开始有㓥房。

香港特区政府在2014年进行的一项调查显示，楼龄25年或以上的私人住宅及综合用途楼宇（不包括村屋）共有约24,600个单位存在㓥房，共计约86,400个㓥房（平均每个单位分为3.5个㓥房），人均居住面积只有约5.7平方米。

2015年有非政府调查指香港的㓥房住户人均居住面积不足48平方英尺，与惩教署监狱囚仓的人均标准空间相若，至于4人及5人㓥房家庭的人均居住面积则更少，连监狱也不如。

2018年1月，政府统计处出版《2016年中期人口统计主题性报告：居于分间楼宇单位人士》，近21万人居分租房㓥房，近三成为25岁以下，每月收入中位数为13,500元，低于全港家庭住户中位数25,000元。当中更有逾5000人为经理及行政级人员和专业人员。

#### 安全问题

由于㓥房多数是未有向当局申请改建，干犯者甚至将主力墙拆去，或将地台升高，以铺设排水系统，令楼宇的结构出现问题。由于单位内有多个房间，同屋住户人数多于原图则预设，日常人流较多，通道显得较窄，易出现消防问题。由2008年1月1日至2011年4月30日，香港政府共接获逾4000宗㓥房投诉，并向违规的㓥房个案发出逾70份清拆令，涉及渗水、楼宇结构荷载、违反走火通道安全规定等问题。

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#### 业主滥收水电费

2018年7月，港大斯科产权研究中心联同关注基层住屋联席的一项调查发现，㓥房租户需向业主缴交的电费和水费，较原定多分别约四成和1.2倍。有㓥房租户表示怀疑业主滥收电费，曾尝试不开冷气和洗衣机作试验，以至离家一星期，但电表好像没有太大变化。批评业主滥收水电费不合理。此外，由于㓥房租户与业主签订书面租约当中68.5%的租约未有加盖印花（俗称“打厘印”，即把合约登记在册，对签约双方均有保障），引致租户想追讨业主滥收水电费较为困难。

##### 建议规管

2011年6月，针对㓥房引起的楼宇安全问题，香港政府表示，计划将㓥房工程，涉及如非承重墙、地台、通往走火通道的洞口等的结构，纳入小型工程监管制度。

在2016年6月淘大工业村迷你仓大火后，特区政府加强对“工厦㓥房”的巡查和取缔，并表示考虑修改法例，将改装工业大厦单位为住宅㓥房定为刑事罪行并加重惩罚，而业主、二房东或相关公司董事需要负上个人刑事责任。

#### 影响

由于过往政府曾经长期压低房屋供应，造成房屋短缺而推高楼价和租金，不少市民因为负担不起高昂租金，被迫入住㓥房等不理想的居住环境，被认为是造成他们对政府失去信心的原因。

2018年，有组织调查部分㓥房户因环境挤迫、卫生情况恶劣、有起火风险，以及治安水平欠佳等原因，出现抑郁及焦虑症状，有人更确诊情绪病，需寻求治疗。

#### 租务管制的实施

实施分间单位租务管制的《业主与租客（综合）条例》第IVA部已于2022年1月22日开始生效。差饷物业估价署负责条例的执行工作。政府已委托非政府机构设立6支区域服务队，协助差饷物业估价署在地区层面推广新法例，提高公众对新规管制度的认识和处理一般查询等。政府亦委托一间非政府机构，设立及管理 “㓥房”租务管制资讯平台，以分享分间单位租务管制的资讯作宣传及教育用途。

## “简朴房”

### 概念引入

在2024年施政报告中，李家超政府宣布未来将以立法方式制订㓥房出租制度，并引入“简朴房”标凖，包括必须有窗、有独立厕所、面积不少于8平方米等。不符合上述标准的㓥房必须改建成合标凖的“简朴房”，并由专业人士确认并申请认证，否则不能出租，违反的业主需要负上刑事责任。法例正式生效前，会设宽限期。另外，政府亦会为此设立登记制度，让已登记业主享有宽限期。

### 政策推行进展

根据香港房屋局公布的最新数据，当局已收到约1.1万个㓥房登记申请，反映业主对“简朴房”制度的关注及配合程度逐步提升。登记制度旨在识别现存不合标准的㓥房单位，并给予业主宽限期内进行合规改造，借此确保受影响租户不会因新法例即时实施而失去居所。

### 样板房设置

为协助业主及相关专业人士了解“简朴房”的具体规格与改造方向，房屋局设立了样板房供业界及公众参考。样板房展示了符合法例要求的单位规格，包括最低8平方米的居住面积、独立厕所及窗户等基本条件，并提供改造布局建议，方便业主在规划改建工程时有具体参照标准。

### 改造费用估算

房屋局公布的参考资料指出，将不合标准㓥房改造为“简朴房”的费用最低约为2.5万港元。实际改造费用将视乎原有单位的结构状况、需要加装的设施（如窗户、独立厕所、通风设备等）、以及装修物料选择而有所不同。当局透过提供费用参考，希望降低业主对改造成本的不确定性，鼓励业主积极登记并按时完成单位升级。

## 广州

2013年时在广州海珠区鹤鸣四巷，就有一栋是民国时期广州市长李福林为妾侍建造的历史建筑，大宅内部被拆空改造来分拆出租，“㓥”成30多间房，每间预置有独立水电、门锁、厨厕等。

万科在广州科学城附近的云城，就弄出13平方米超小户型住宅，被坊间称为㓥房。

## 相关事件

- 2011年花园街排档四级火
- 马头围道唐楼倒塌事件