土地创富投资

土地创富投资（land banking），又称土地储蓄、或策略性土地投资，其做法是购买未经开发的土地，并持有一段时间直至这有利可图时出售给其他买家，以赚取利润。

土地是受欢迎的投资产品，因为相对股票或债券，土地是一个有形资产。预期土地价值增加的原因有：通货膨胀、土地用途转换为住宅、或在土地中提取天然资源。适宜策略性土地投资的地块多坐落于迅速发展的城市区域或邻近道路上。最初的目标是购买未开发的土地，因它位于城市发展的区域，使其价值增加。投资目的是找出这些具潜力的土地，然后等待地价上升，并出售与发展商加以开发。

## 各国土地储蓄投资

### 英国

英国的土地储蓄曾是拥有土地的绅士或地产发展商的专属。许多声名显赫的上市商业建筑公司成功地为未来的建设项目储备了土地。这些公司还购买土地并将其分成较小的地块，然后分别出售给个人投资者。在英国，这种相对较新的做法不受金融行为监管局金融行为监管局（FCA）的控制。由于不少销售地块的土地储蓄公司已经破产倒闭，很多人对这种投资方式抱有戒心。尽管英国在2002年至2007年7月经历了房地产大热，但目前尚无英国地块的土地储蓄投资的确认成功的案例。

在《2000年金融服务和市场法》（Financial Services and Markets Act 2000）中，属于集体投资计划的土地储蓄计划是一种“受规管活动（regulated activity）”，根据第19（1）节的规定，只有在英国的获授权或豁免的人才能进行。第26节规定，不符合此规定的人所达成的协议没有执行力，向其支付的任何款项都可以追回，并可索赔遭受的任何损失。在FCA最近实施该法规后，许多出售英国土地的公司已搬迁至欧盟之外，仅向不受FCA法规保护的非英国居民提供土地。

#### 在英国提供储蓄地块的公司

《土地注册法》（Land Registration Act）修订以来，有许多提供英国土地作为投资标的的公司成立。通常，它们提供的土地是绿带、自然保护区、冲积平原，农地或受保护而不适合开发的土地。此类集体投资计划出售的地块尚无成功申请规划许可的案例。

很多投资者在英国土地投资计划中遭受了相当大的损失。许多提供英国土地的英国公司已经破产，或被英国金融服务管理局（FSA）等部门关闭。在FSA调查后，一些公司已转移到海外。现在，有些公司在迪拜或新加坡等地运营，提供英国土地，这些地方的当局尚未对此进行监管，或者并不知悉此类投资的高风险特性。2010年6月，新加坡金融管理局（MAS）对土地储蓄计划提出了警告，称这可能是一个骗局，特别对于提供英国和加拿大土地的公司而言。

#### 销售手法

这类公司的营业代表可能通过电话、在购物中心摊位或在地产展会上联系客户，提供英国的战略性土地投资。他们往往会引用英国政府或行业统计数据、地块与建成区的距离或英国房价走势来说明为什么该土地是投资的好项目。他们在口头上可能会暗示该地可以快速通过建筑审批，并且具有很大的开发建设潜力。定价时，他们通常会参考牛市期间获批的建筑土地价格。土地储蓄公司通常会在现场提供详细规划，显示该地块会有住房开发。这些规划常被冠以“前核准阶段”（pre-approved）、“概念性”（concept）或“前开发阶段”（predevelopment）之名。销售人员会着重强调未来潜在的增值，而不是当前的市价。

然而他们绝口不提绿带或农用地的价值，也不说明长期维护以及批量出售小块土地的问题。其售价通常比土地的现价高出10-100倍。其展示的规划在英国规划法律中并没有效力，不能视为任何规划进展的迹象。尽管销售人员通常会作出非常乐观的描绘，但书面合同不会就规划许可作出任何保证。销售人员通常不会提到该土地是受保护的土地或绿带，不能根据当前的规划法规进行开发。在可预见的时间范围内，这些地方也许都无法获得规划许可。

投资者最终可能会为这小块价值不高的土地支付大量金钱，而这些土地极有可能长期处于未开发状态。一旦公众意识到拟议的地块投资计划缺乏可行性，单个地块的转售价就将崩溃。随之而来是这些土地公司被清算，或转移至另一国家或地区。

对于表示愿意购买此类项目的客户，他们也可能会兜售其他地方的土地储蓄投资产品或其他高收益投资项目。他们甚至会将客户添加至易拉拢客户列表，然后将其出售给其他提供类似项目的公司。土地储蓄公司破产时，他们还可能向投资者提供收费的投资回收或计划服务。但这类服务通常是欺诈或不可行的，并会导致投资者进一步损失金钱。

#### 争议

一部题为《You and Yours》的纪录片于2006年12月4日在英国广播公司（BBC）4号频道首播，批评了英国许多土地储蓄公司提供的服务是在欺骗客户。土地创富投资诈骗是基于任何地块获得规划许可的机会都极低，而在这些地块上可获得极高利润率，卖方遂使用误导性的营销策略说服买家，他们进行的是“合理”的投资。

出售英国土地的一条关键策略，是暗示客户拥有该土地，因此不会损失钱财。土地储蓄公司通常会暗示土地价值逐年递增，并且非常乐观地预估成功申请规划的时间表。但这些并不会写入合约。通常，土地储蓄公司出售土地的溢价是未开发土地当前市值的15至100倍。买家可能会为当前市值仅500英镑的土地支付15,000英镑。由此观之，其投资的标的不在土地上，土地价值每年小幅增长毫无意义，真正投资的是交付在未来有价值的获批的建筑用地这一服务。如果该服务从未交付或不成功，则剩下的土地资产通常毫无价值。如果销售公司倒闭或消失，则土地所有者将不能经济地出售该土地，因为行政上的精力和销售成本通常会超过该土地的价值。

许多土地储蓄公司会猎取英国以外的受害者，特别是来自加拿大、新加坡、泰国、汶莱和马来西亚的。这些国家的居民可能并不了解英国房地产市场和当地规划法规（如绿带分区规划）。

2008年，土地储蓄公司UKLI已将地块卖给4500人并获得6900万英镑，但因破产而被行政当局接管。在损失了投资人1000万英镑后，Land International在2008年关门，而相同的土地随后在亚洲再次出售。2010年，Land International (Far East)破产，导致投资者损失600万新元（250万英镑）。国会议员大卫·希思要求就森麻实郡迪恩（Dean）村的209块土地在下议院辩论，他说：“尽管土地创富投资可能并不违法，但这无疑是一场骗局”。

英国土地注册处于2009年1月15日发布了新闻稿，提醒消费者土地注册处已发布有关土地创富投资计划的指导警告。土地注册处企业法律服务主管Mike Westcott Rudd表示，公众“对获得规划许可的前景被误导”，知名银行和开发商被错误地援引为该项目的合作伙伴，在某些情况下他们还伪造并展示土地注册处文件，以表明该地规划“获批”，但实际上并没有。

由于广泛的争议和媒体对土地储蓄的报道，许多参与其中的公司董事和官员受到了起诉并被判监禁。

### 美国

土地储蓄作为一项投资对美国来说并不新鲜。几位白手起家的亿万富豪就是靠在尚未出现发展机会的加州购置大片土地而发家的。鲍勃·霍普和唐纳德·特朗普等人通过购买大面积土地、持有房产，并在市场在出售，获得了可观的回报。但是，美国也有很多土地骗局，例如佛罗里达沼泽地的大片土地被当成适合房地产开发的用地出售。

佛罗里达州的土地诈骗史可以追溯到1920年代的佛罗里达Land Rush。今天，佛罗里达许多县都有这些土地诈骗的踪迹。特别是波尔克县遭受了土地储蓄诈骗的打击。波尔克县位于佛罗里达州希尔斯波罗县的坦帕市和橙县的奥兰多市之间，一直是投机性土地开发的温床。北波尔克县位于较低的绿色沼泽 (佛罗里达州)内。佛罗里达州已宣布绿色沼泽为“国家至关重要的土地”（land of critical state concern）。在1970年代至1980年代后期，绿色沼泽被当成适合地产开发的土地出售。迪士尼世界的开发被用作说服个人高价购地的销售手段。其价格从每英亩2,000美元炒到最高15,000美元不等。佛罗里达州的土地储蓄诈骗至今仍在继续，并且大多在美国境外进行。粗心的外国客户通过契约协议从美国境外购买了佛罗里达州的土地。

### 澳大利亚

2008年12月，在全球金融危机最严重的时候，外国投资审查委员会（FIRB）放宽了有关外国投资澳大利亚房地产的法律。根据先前的法律，临时居民仅能购买价值不超过300,000澳元的主要居住地物业。而根据自2009年2月生效的新法律，该限额已被删除。

2010年3月，澳洲储备银行行长宣布，央行正在监控规则变更对房地产市场的影响。

2010年4月24日，助理财政部长参议员尼克·谢里宣布，由于公众强烈反对一年前所做的修订，将再次收紧外国投资法。尽管他们仍然有权购买任何价值的财产，但临时居民现在必须在出国时出售其住房，并且必须将所有购买情况报告给外国投资审查委员会，事实上消除了这种土地储蓄漏洞。但是，外国公司可以购买地产以安置当地员工。

外国个人仍可能仅出于在澳大利亚购买财产的目的而注册公司，从而绕过这一限制。

自2010年4月20日起，澳大利亚政府委员会已同意住房供应和可负担性改革工作组（Housing Supply and Affordability Reform Working Party）将在2010年中期之前扩大土地审计工作，以审查“未充分利用的私人大块土地。

## 农业土地储蓄

<image>

尽管大多数土地储蓄的基础是牺牲农地进行城市地区的扩张，但世界上许多地方却在牺牲未开垦土地来扩张农业用地。购买因气候、地形和土壤特性而被认为适合发展农业的未开垦土地，而买者本人并无意愿自己耕种或出租该土地，就被称为农业土地储备（agricultural land banking）。

土地储蓄投资者购买时，此类土地通常与现有基础设施相距甚远，因此其价格较低。投资者预计，由于该地富有自然生产潜力，将能发展农业基础设施（足够的道路、专业的承包商、谷仓），更多的土地将投入耕种，地价将大幅增长。

现存大量肥沃的原始土地且估值较低，以及法律允许国内外投资者持有大量土地的地方，出现了农业土地储蓄的行为。近年来，这类投资的典型国家有阿根廷、巴西、乌拉圭、巴拉圭，这些国家的土地价格因此而上涨。

尽管世界上肥沃的土地是有限的和宝贵的资产并不是什么新鲜的认知，但是当出现全球粮食危机，人们创造出诸如peak wheat（小麦峰值，即小麦产量达到高峰，此后不再增长甚至下跌）、peak soil（土壤峰值，即土壤能提供的产量达到峰值）等新词时，农业土地储备重新引起了公众和媒体的关注。

## 外部链接

- UK Seven Oaks council public statement on land banking
- UK Land registry publishes warning on land bank "investment" schemes
- UK Government Consumer Site – land banking scams
- UK Financial Services Authority – land banking statement
- Conveyancing Melbourne
- Property Scam