房地产抵押

房地产抵押（mortgage），又称不动产抵押贷款、房地产按揭，是一种以不动产作为担保的贷款形式。借款人将其拥有或即将购买的不动产设定抵押权，作为向贷方借取资金的担保。该制度广泛应用于住宅与商业地产交易，亦可用于既有物业所有人以房产作为抵押以筹措资金。此类贷款属“担保性贷款”，即贷方依法对抵押物享有优先受偿权。

抵押贷款的法律机制旨在确保贷方于借款人违约时能取得抵押资产的处分权。若借款人未能依约偿还本息或违反契约条款，贷方得依法启动“止赎”（foreclosure）或“收回”（repossession）程序，借由变卖该不动产以清偿债务。此一权利属于物权性质，使贷方在借款人破产或清算时，对抵押财产之受偿顺位优于其他普通债权人。

“Mortgage”一词源于中古英语时期的法律法语“mort gage”，意为“死亡的抵押”（death pledge），寓意当债务清偿完毕或抵押物被止赎时，该承诺即告“消灭”。此一概念在普通法与民法体系中皆有对应形式，民法法系通常使用“抵押权”（hypothèque）一词，具有相似的担保功能但不涉及所有权转移。

在实际应用中，抵押贷款的借款人可以是个人或法人。个人多用以购置自住房屋，而企业则可能将商业不动产、出租住宅或投资物业作为抵押资产。贷方通常为金融机构，如银行、储蓄互助社或建屋合作社，并可能透过中介机构安排贷款。抵押贷款契约的条件因地而异，包括贷款额度、偿还期限、利率类型、还款方式及违约处理条款等。抵押贷款的偿还结构可分为全额摊还贷款（amortized mortgage）与只付利息贷款（interest-only mortgage）等。前者在整个贷款期内定期偿还本金与利息，后者则于贷款期内仅支付利息，期末再一次性偿还本金。利率可为固定或浮动，部分国家亦设有政府支持的住房抵押贷款计划，以协助民众购屋。

在多数国家，特别是美国、加拿大及英国，房屋购置多依赖抵押贷款资金。由于大多数家庭无足够现金一次性付清，抵押制度成为住宅市场的重要支撑机制。房地产抵押贷款的兴盛亦促进了相关金融市场的发展，形成庞大的房地产金融体系。抵押贷款的资金来源主要有两种途径。第一，来自银行体系内部的短期存款，由金融机构直接放款予借款人。第二，透过资本市场的“资产证券化”过程，将大量抵押贷款打包为可交易之金融资产，即“不动产抵押贷款证券”（mortgage-backed securities，MBS），再出售予投资者。此种机制提高了资金流动性，亦使房地产金融市场与全球资本市场紧密连结。

在制度运作上，抵押契约通常包含“债务关系”与“担保物权”两部分。借款人仍为抵押物的名义所有人，但其所有权受到限制，贷方可于债务未清偿时依法行使拍卖权。不同法律地区对此制度的具体程序有所差异，例如英美法系倾向以“信托契约”或“留置权”实现担保，而民法法系则多以“登记抵押”确立权利效力。

## 运作模式

### 基本原理

在英美法律体系中，房地产抵押是指一种由不动产所有人将其对房地产的权益作为担保，以取得贷款资金的法律安排。抵押的标的通常为永久业权（fee simple／freehold）的不动产，但在英格兰与威尔士等地，长期租赁权（leasehold）亦可作为抵押标的。借款人将其对房产的权利设定抵押给贷方，以作为债务清偿的保证。此举对所有权构成产权负担（encumbrance），其法律效果类似于地役权（easement），但因抵押常用于新贷款之设立，遂成为以不动产作为担保的贷款之通称。

在现实运作中，抵押贷款属于附利息之长期债务契约，通常设定固定的偿还期与分期摊还（amortization）结构。最常见的住宅抵押贷款年限一般为二十年至三十年。抵押贷款的利率水平取决于贷方对风险的评估，涵盖借款人信用、地产价值、经济环境与资金成本等多重因素。几乎所有类型的不动产，包括住宅、商业楼宇及工业用地，均可作为抵押标的。

### 抵押契约

房地产抵押契约的基本要素包含标的物、抵押权、借款人、贷款人、本金、利息及止赎权等。抵押标的为被融资的实体不动产，其所有权形式（如永久业权或租赁权）决定了贷款可行性及抵押权设定方式。抵押权为贷方对该资产的担保权益，通常伴随特定的使用与转让限制，例如要求购买房屋保险、抵押贷款保险（mortgage insurance），或规定在转售前须清偿全部债务。

借款人（mortgagor）为设立抵押权的一方，通常为房产的现有或未来所有人。贷款人（mortgagee）则多为银行、储蓄互助社或建屋合作社或其他金融机构。在美国等地，贷款人也可能为投资人，其透过购买抵押担保证券（mortgage-backed securities）间接持有抵押债权。此时，最初的贷款发起机构称为“贷款发起者”（mortgage originator），其将贷款出售并转移予投资人，而借款人的还款则由“贷款服务机构”（loan servicer）负责收取与管理。

本金（principal）指贷款的原始金额，不包括利息与其他费用。随着借款人逐期偿还，本金余额逐渐减少。利息（interest）为借款人使用资金的对价，反映贷方所承担的风险与资金成本。若借款人违约，贷方可行使止赎（foreclosure）或收回（repossession）权利，依法取得房产并出售以清偿债务。

抵押契约的“完成”（completion）通常指法律上抵押文书签署并登记生效之时，借款人正式承担偿债义务。当抵押契约履行完毕或债务清偿时，抵押契约终止，抵押权即告消灭，房地产恢复无负担状态，此过程称为“赎回”（redemption）。在英美法系传统中，完成与赎回分别标志着抵押关系的开始与终结，而“赎回权”被视为借款人最基本的权利之一。

### 贷款结构

抵押贷款多为长期贷款，还款通常以年金形式计算，符合货币时间价值（time value of money）的原理。最基本的安排为固定利率抵押贷款（fixed-rate amortized mortgage），借款人于十年至三十年间定期偿还固定金额的本息。随时间推进，月供中本金比例逐渐增加，利息比例相应减少。

除固定利率贷款外，亦存在多种变体，如浮动利率抵押贷款（adjustable-rate mortgage）、只付利息贷款（interest-only mortgage）、可转换贷款（convertible mortgage）与反向抵押贷款（reverse mortgage）等。不同设计反映不同风险承担模式及金融市场条件。部分贷款亦允许提前还款（prepayment），惟可能附带罚金条款以补偿贷方利息损失。

贷款的利率决定因素包括各国中央银行基准利率、贷方资金来源成本、通货膨胀预期与金融市场波动。由于贷方往往以吸收存款或发行债券等方式取得资金，其借入成本直接影响抵押贷款的利率水准。此外，贷方会根据借款人信用评分与贷款成数（loan-to-value ratio）评估风险，风险较高者通常需支付更高利率或购买保险。

### 止赎机制

止赎程序为抵押制度的核心保障。若借款人违约，贷款方可依据司法程序或非诉讼程序取得抵押房产之所有权，并藉出售所得清偿未偿债务，此类被强制出售之房地产被称为“法院拍卖房屋”或“银主盘”。美国部分州采“司法止赎”（judicial foreclosure），需经法院判决后拍卖房产；另有部分州采“非司法止赎”（non-judicial foreclosure），依契约内授权条款直接执行。止赎后若所得不足以清偿债务，部分法域允许贷方对借款人追偿差额，称为“不足额判决”（deficiency judgment）。

贷方对抵押物的优先受偿权意味着，在借款人破产或无力偿债时，其他债权人仅能于贷款方全额受偿后再行分配余款。此一顺位原则为抵押权吸引力之所在，使其成为金融体系中重要的风险资产。

### 风险评估

抵押贷款的风险评估主要考量借款人信用风险、抵押物价值变动风险、利率风险及流动性风险。贷款方必须确保即使借款人无法偿还债务，抵押物之变卖价值亦足以回收本金与利息。为此，多数市场对贷款成数、借款人的负债收入比及信用评分设有明确限制，以降低系统性违约风险。

在房屋抵押贷款的审批过程中，抵押贷款承销员（mortgage loan underwriter）会核实申请人所提供的财务资讯，包括收入、就业情况、信用纪录，以及透过房屋估价报告确认所购房屋的市场价值。贷款机构通常会委托专业估价师出具估价报告。整个程序可能需时数天至数周不等。若过程延误过久，申请人先前提交的财务资料可能因过期而须重新提交，以确保资料的即时性。在进行抵押贷款销售审核期间，申请人通常被建议保持稳定的就业状况，并避免新增或使用新的信用账户。任何有关信用账户、就业或财务状况的变动，都可能影响贷款审批结果，甚至导致贷款被拒绝。

在多数国家，评估借款人信用状况时，通常会采用若干相对标准化的指标。常见的衡量方式包括还款收入比（即房贷月供占借款人总收入或净收入的百分比）、负债收入比（包括所有债务付款在内的总负债占收入比例），以及各类净资产指标，对借款人的还款能力进行“压力测试 (金融)”。在许多国家，金融机构亦会使用信用评分（credit score）系统，以取代或辅助上述衡量方式。贷款审核过程中，借款人通常需提供能证明其信用能力的文件，如所得税申报表、薪资单或银行对账单等。具体要求因法域及金融监管制度而异。部分贷款机构亦可能要求借款人持有一定数额的“准备资产”（reserve assets），即能在收入中断的情况下，仍可支付房贷、税金及相关住房开支若干月的资金。此举旨在确保借款人在短期失业或其他财务困难期间仍具偿付能力。

此外，部门金融机构或在特定情况下允许较宽松的文件审核标准，称为“少文件贷款”（low-doc loans）、“无文件贷款”（no-doc loans）或“免入息证明贷款”（No Income Verification Mortgage）。这类贷款允许借款人以有限或无需正式收入证明的方式申请房贷，多出现在退休人士、自雇人士或收入不规律的申请人中，金融机构可能会采用“资产水平”来进行审批。然而，由于相关风险较高，这类贷款往往伴随更严格的利率条件或额外的信用审查要求。

### 物业估价

由于房地产的价值是评估贷款风险的关键因素之一，准确确定该价值在抵押贷款审批中具有核心地位。物业价值的确定方式可因国家或地区而异，但通常包括实际交易价格、专业估价结果及内部估值三种主要形式。无论采用何种方法，房产价值的确定均直接影响贷款金额、贷款价值比（LTV）以及最终审批条件。

所谓实际或交易价值，通常指房地产的购买价格，即借款人实际支付或将支付的金额。在贷款申请发生于房产交易完成时，这一价格常被直接视为房产价值的依据；但若贷款申请并非与购买行为同时发生，则可能无法取得此资讯。

其次，专业估价或勘估价值是在多数法域中被广泛采用的方式。根据当地法规，贷款机构往往必须委托具备执照的专业估价师对物业进行正式估价，以确认其市场价值。此程序旨在提供一个客观且受监管的价值基准，供贷款人评估抵押品风险之用。

此外，在部分国家或特定情况下，贷款机构亦可能采用自行建立的内部估值模型，以预测房产的潜在市场价值。这种“估算价值”通常出现在缺乏正式估价制度的法域，或在进行再融资、资产组合管理及大规模贷款审查时使用。

### 政府监管

房地产抵押贷款的运作高度受政府监管。监管内容可能包括贷款人资格、利率上限、披露义务、消费者保护、金融稳定与止赎程序等。政府亦可能透过直接干预推动房地产金融市场，例如设立公营银行、提供政府担保贷款，或成立准政府机构，如美国的房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac），以收购民间抵押贷款并发行抵押担保证券。此举有助于扩大住房贷款供给并稳定市场流动性。

不同国家对抵押贷款的制度设计有所差异。英美法系国家多采信托式或留置式抵押模式，而民法法系则以登记抵押为主要制度。在英格兰与威尔士，抵押权通常以“法定押记”（legal charge）形式登录于土地登记册中；在德国与法国，则普遍使用“抵押权”（Hypothek）或“地产债券”（Pfandbrief）制度。各国制度设计均以确保债权安全与金融稳定为目的。

在部分国家，政府可能提供与房贷利息相关的所得税优惠，以鼓励购买自住物业。这些优惠主要分为退税（tax refund）与扣税（tax credit）两种形式。退税制度意味着个人纳税人可就其支付的抵押贷款利息获得部分税额返还；而扣税制度则允许借款人将所支付的利息从应税所得中扣除，以降低实际税负。不过，这类税务优惠政策的存在与范围因国家及相关政策而异。

### 金融化

现代抵押市场的资金来源除银行放款外，亦包括资本市场的证券化过程。金融机构将大量抵押贷款打包为可交易的证券，即抵押担保证券（MBS），并销售给投资者，以换取即时资金。投资者借由收取借款人定期还款所形成的现金流获得收益。此机制提升了流动性与资金效率，但也可能放大金融市场的系统性风险，如2007–2008年全球金融危机即与高风险次级抵押贷款证券相关。

## 贷款类型

### 基本要素

全球存在多种类型的房地产抵押贷款，但其运作特征通常由若干基本因素所界定，且这些因素往往受地方性法律与监管制度所规范。

首先，利率是抵押贷款的核心要素之一。利率可分为固定利率与浮动利率两种形式。固定利率贷款在整个贷款期间内维持不变，而浮动利率贷款则会在预先约定的期间后，依据特定市场指标进行调整，可能上升或下降。利率的高低不仅反映资金成本，也反映贷方对风险的评估。

其次，贷款期限亦为重要特征之一。抵押贷款通常设定最长偿还期限，即借款人须于该期限内摊还完毕本金与利息。部分贷款形式可能不设摊还期，或要求于特定日期一次性偿清余额，甚至存在“负摊还”（negative amortization）的情况，即借款人在某一阶段支付的金额不足以涵盖利息，使未偿本金反而增加。

付款金额与频率则决定借款人每期的支付负担与时间间隔。在部分贷款安排中，每期付款额可能随时间调整，或赋予借款人增减付款金额的弹性。某些贷款条款亦涉及提前清偿（prepayment）的限制，即借款人若欲提前偿还全部或部分贷款，可能需支付违约金或罚金，以补偿贷方的利息损失。

### 贷款利率

在摊还型贷款中，最基本的类型为固定利率抵押贷款（Fixed-Rate Mortgage，FRM）与浮动利率抵押贷款（Adjustable-Rate Mortgage，ARM）。在大多数国家，固定利率贷款相对普遍；而在部分金融市场利率波动较大的国家，浮动利率贷款则较为常见。亦有混合型贷款结构，例如贷款初期若干年采固定利率，期满后转为浮动利率。

固定利率抵押贷款的特点在于整个贷款期限内利率保持不变。若采年金式（annuity）偿还方式，借款人每期支付的金额相同；若采线性偿还（linear payback），则随本金逐期减少，支付金额亦渐次下降。可调利率贷款则通常于初期设定固定利率，之后定期（例如每年或每月）依据市场利率指标调整。此类贷款将部分利率风险由贷方转移至借款人，故在固定利率资金取得困难或成本过高的市场中，较为普遍。由于借款人承担部分风险，浮动利率贷款的初始利率往往低于固定利率贷款，约可低0.5%至2%，其差距大小取决于债券市场状况与收益率曲线（yield curve）的变化。

### 贷款金额

贷款金额亦与信用风险及利率风险有关。贷款产品的核准与销售过程中，金融机构通常会审查借款人的信用评分、负债收入比、首期付款比例（down payment）、资产状况及标的房产的估价。高额抵押贷款（jumbo mortgage）及次级贷款（subprime lending）通常不受政府担保支持，因此其利率水平较高，以反映较大的违约风险。市场中亦存在各类金融工具与抵押结构，进一步影响贷款利率与风险分配方式。

在购屋贷款的过程中，贷款机构通常要求借款人支付一定比例的首期，即由借款人自行承担部分房产购置成本。首期的比例通常以房产价值的一定百分比表示。相对地，“贷款价值比”（Loan-to-Value Ratio，LTV）则指贷款金额与房产价值之间的比例关系。例如，若购屋者支付房价的20%作为首期，则其贷款价值比为80%。

对于以已持有房产为抵押所申请的贷款，贷款价值比则是根据该物业的估计市场价值计算，而非购买价格。贷款价值比被视为衡量抵押贷款风险程度的重要指标之一。当LTV比率越高，表示借款人自有资金投入比例较低，若发生止赎或被迫出售物业的情况，物业变现所得可能不足以偿还贷款剩余本金，从而增加贷方的风险。因此，多数金融机构会依据LTV比例设定不同的贷款条件与利率，以反映其风险水准。

### 标准贷款

在多数国家，房屋抵押贷款体系普遍存在“标准贷款”（standard mortgage）或“合规贷款”（conforming mortgage）的概念，用以界定被认为风险可接受的贷款水准。此一概念可由法律、政府政策或市场惯例所明确规定或隐性形成。一般而言，所谓“标准贷款”通常指贷款价值比（LTV）不超过物业价值的70%至80%，且借款人每月偿还房贷的金额不超过其总收入的三分之一。这些指标被视为衡量借款人还款能力与贷款安全性的重要基准。

“标准贷款”或“合规贷款”在金融体系中具有关键地位，因其往往决定贷款能否在二级市场中转售或证券化。若贷款属于“非合规贷款”（nonconforming loan），则可能无法被轻易出售，或其售价需反映更高的风险溢价。在美国，合规贷款是指符合两家政府支持企业——房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）——所订立规则与程序的贷款类型。这些规范包括贷款金额上限、借款人信用标准以及物业估值要求等。相对而言，选择发放非合规贷款的金融机构须承担更高风险，并面对贷款转售困难的可能性。

在其他国家，亦存在类似的机构或监管制度，用以界定“标准贷款”的范围与条件。例如在加拿大，银行及房贷经纪机构受到监管，通常不得提供超过物业价值80%的贷款。若贷款比例超过此上限，则必须购买物业贷款保险，以分担潜在违约风险。此类制度设计旨在维持房地产金融市场的稳定，降低整体信贷体系因高风险贷款而产生的系统性脆弱性。

### 外币抵押贷款

在某些货币容易贬值的国家，外币抵押贷款相当普遍。这类贷款允许贷方以相对稳定的外国货币发放贷款，以减少自身面临的通货贬值风险；然而，借款人则需承担汇率波动的风险。如果本国货币贬值，借款人必须以更多的本国货币兑换外币来偿还贷款，从而增加实际还款成本。这种安排在某些新兴市场国家尤其常见，因为当地货币可能缺乏稳定性，而借款人选择外币贷款则需仔细评估其长期汇率风险。

## 相关

- 最优惠利率
- 利息
- 本金
- 第二按揭
- 物业估价
- 逆按揭