合作住宅

合作住宅（cohousing），又译“共同住宅”，非单纯指合作社，而是取其强调合作互助之精神，相较于其他名词（共同、共用）更为贴切。泛指一群有相同理念的人，组织集合在一起，共同合作创建共居的房屋、社区，并合作处理居住的事物及共享部分建筑内设施。

## 理念

泛指由一群志同道合者为实现共住理念，透过共同合作过程，包含组织、集资、参与规划设计、兴建、自我营运等兴办过程，打造真正符合其居住需求及价值理想的意向型社区(intentional community)。

### 合作住宅的内涵

由居民自己打造社区，发展共融的居住环境，提升生活品质，既重视集体合作，也强调自管理自主。居民们认同“社区导向”的生活方式，透过集体规划管理来推动社区事务，在日常生活中互相扶持。

就各国发展实践脉络来看，合作住宅有多重的内涵与形式，可先由其英文“Co”这个字根谈起，就脉络上可包含以下解释：

概念｜内涵

“Co”operative合作｜住宅合作社，以合作为基础的规划、设计、营运，合作与分工，会员制度，兼顾生产、生活、生态的合作模式

“Co”llaborative 协力｜协力设计，协力营造，协力经营，协力照护，协力生产，协力维护日常环境

“Co”mmunity oriented 社区导向｜社区邻里感，以居民为主体及家园导向的规划设计，公共空间与私密空间的层次交织，社区居民参与，社区共享空间的经营，日常生活的往来交流，社区自治组织的运作

“Co”llective 集体｜由个体而集体，集体决策的机制，集体间的个别差异，集体共有，民主及参与，集体意识与集体记忆，集体而成为一整体

“Co”mmon 共同｜共同管理，共同空间的社区作用，共同厨房与餐厅，共同菜园果园花园，共同价值与共识，共同意向

#### 运作模式

- 意向型社群：“人”是合作住宅的关键，彼此间有共同的理念价值，是合作共住的前提，即住户组成先于住宅兴建，并据此建构该社区的核心价值与居住特色。
- 合作参与过程：住户成员合作参与到住宅生产的整个过程中,包括集资、规划设计、兴建、营运管理等,落实居住成本可负担,共有设施的使用共享,以及个人家户空间满足每位居民的使用需求。
- 民主决策制度：尽管一个合作居住社区可能由一两个核心人物发起,但是随着越来越多人的加入,每个人都会根据他的专长和兴趣而承担起一些责任,没有任何一个人是另一个人的领导者,不可以由谁说了算。即从规划设计、营运管理、乃至社区活动办理等,决策经由民主方式来达成,包括讨论会议、投票制等方式。

#### 居住价值

- 经济性取向：强调居住价格的可负担性,以及住宅不是炒作商品，让一般中下阶层可以稳定居住，如产权共有、土地信托、自力建屋等机制。
- 社会性取向：基于会应社会家庭结构转变之需求与课题,寻求透过合作共住，营造人际关连与社群共感。例如：老人住宅、身心障碍住宅、女性住宅等。
- 共享性取向：住宅的规划与运营重视共享，硬件上会设置共享空间(如厨房、洗衣间、客房)，软件上强调彼此互助(如长者关怀、儿童照顾、环境整理、共煮共餐等)。

### 合作住宅优势

#### 因应社会结构变迁的居住需求

伴随着社会结构的改变，特别是高龄化、家户孤独化，居住需求的对象也对应改变，合作住宅有其潜力做为居住的选择之一。

在欧洲，互助共老的社区是合作住宅的重要类型。透过意向型社群的组织，打造优质的老年退休生活。位于斯德哥尔摩的须尽欢老年公寓，由政府提供社会住宅征选年长者入住。入住者必须自我组织，共43户，住户约50人，其中70岁以上、以下各占一半，78%为女性，是一个相当成功且著名的中高龄共老合作住宅。

而在台湾，乡村地区人口稀少老化，量能不足，但都市地区过度密集，人与人的关系疏离，无法相互协助扶持，造成政府社福资源过度支出，血缘的关系无法再支撑起最低限度的安全网。高龄互助的共住形式是未来可发展的模式之一。

因为快速的都市化以及乡村人口减少，社会的孤独化与原子化现象加剧。在欧洲，许多城市的单身(或无子女)家户超过一半以上。德国柏林的ID22创造性永续协会 认为，政府的社会福利系统对于解决社会孤独化的效果有限，应培力民间自我组织各种社群，建立人际网络的相互照应关系。社会网络的极致发展，就是合作住宅。也就是说，合作住宅是解决社会孤独化，提供民众一个自我组织的可行模式之一。

#### 居住可负担的另一种模式

合作住宅讲求自我组织（self-organized）与自我协助(self-help)，也就是省去生产中介者（开发商）的利润，由居民自行参与规划过程，并寻求建筑师与营造厂提供专业协助，中间的过程较冗长，但总体成本较低。因此，居住可负担亦是合作住宅发展的另一动力。

## 历史

亚洲方面类似此理念者，在日本称之为共居社区（或协同住宅），历史亦有百年之久。1921年至1972年，《住宅组合法》透过中央的法律、政策等制度层面，解决战后住宅存量不足的危机；1970年代之后，建筑师等专业者推动了新一波合作住宅运动；近期则是以民间企业为主，在大都市周围兴建合作住宅，形成另一种商品化的住宅选择。

此外，韩国为回应社宅污名标签化及经济社会变迁之屋荒需求，近年也积极推动合作住宅，被规定于韩国土地部门之“Housing welfare Road map”，作为一项重要推展工作。韩国政府除提供政策协助外，同时亦责成区政府（如首尔市辖下有25 个区政府）对于政策补贴之合作住宅案进行营建方面的监督考核，并要求受补贴协助的兴办者备妥相关文件证明有妥善运用这些补贴。2015-2018年首尔首都圈政府目标提供1,445个社区型导向之合作住宅单元。

## 营运模式

合作住宅的目的在于经由参与者的共识与合作，透过集体的力量打造出一个可负担、具认同感、可运营的的居住社区。

### 组织形态

不同的建造组织反映合作住宅的性质和特色，就各国实际经验来看，成员的参与及决策伴随着对开发工作投入能量与风险的评估，通常具有两种取向：

#### 住户主导型

由社区成员组成核心团体（core group），参与开发过程从选址、确定目标、社区设计、专案资金筹措、到兴建管理各环节的所有事务。最符合“合作住宅”概念初衷，早期北欧地区的社区大多采用这种策略，它未必立案为任何形式，抽象上可称之为住宅共同体，为住宅合作启动之重要基石。

#### 业者主导型

由供应住宅之制度化专业组织，如合作社、建商等担任该住宅计划主导角色，住户只需按照专业者所安排好的计划方案作配合性的参与。即住户放弃若干步骤参与及决策权力，换取降低融资风险并缩短开发时间。

#### 法人型态

产权共有与产权租用的合作住宅研究之范围界定，其组织型态必然不同于台湾习见“公寓大厦委员会”这种由私权人（区分所有权人）组成之法人，也不会是市场上由个人或营利公司作为房东房客关系。就国外经验来看，组织的型态含有多种可能，例如住宅合作社、社会企业、跨组织合作等。

此外，须补充说明的是，合作住宅在类型上认定宽广，其与住宅合作社的关系划定并非绝对。亦即，合作住宅运作主体不限于住宅合作社，但住宅合作社是合作住宅运作的重要类型之一。合作住宅产权型态不限于住户共同持有，但住宅合作社的共有型态是实现稳定居住且非营利取向的常见选择。住宅合作社核心动力为“合作经济”模式居住可负担性，合作住宅则进一步强调意向型社群组成，以及住户直接参与住宅生产与管理。

住宅共同体｜住宅合作社｜企业法人

住宅生产｜住户（消费端）主导｜住户（消费端）主导｜经营者主导

住宅营运｜住户共同管理｜社员共同管理｜租（企业）、售（所有权人）

住宅价格｜低于市价（利润共享）｜低于市价（利润共享）｜较低于市场（视获利要求设定）

炒作疑虑｜低（据内部规范）｜低（合作社内部规范）｜出租可，出售不易规范

住户特性｜理念、认同度高｜理念、认同度高｜视情况

参与程度｜高｜高，视教育而定｜有限

风险承担｜共同｜共同｜企业为主

### 财产制度

一般而言，合作住宅的产权模式包括：私有、共有和租用等三种。这三类共同点是，都是找寻志同道合的伙伴共同打造社区，然由于产权是资本主义房产体系运作之重要关键，不同产权型态的合作住宅，基本上也反映住户的凝聚以及对于未来经营的想像。

#### 私有财产取向

即募集居民的过程拥有共同意象且规划过程中居民仍可参与，但是社区兴建完成之后，产权登记于个人名下，无法限制转卖，一旦流入市场，社区关系将难以维系。因此，就国际发展经验来看，绝大多数合作住宅都认为市场化（地租）会危害弱化共居之理念，不倾向采用此模式。不过放在高度强调私有产权的台湾来说，相对于市场购屋的住户原子化、疏离关系，此模式仍有一定进步性，操作上就前期招募成员过程或许也会更为容易。

#### 共有财产取向

共有财产模式是合作住宅的极致及理想，透过意向型社群的打造，居民集体共同持有全部财产。财产登记于集体（如公司或合作社）名下，居民仅有相对应的股份。由于台湾的住宅市场长期以私有财产权的运作为主，共有产权的管制以及运作是重大的挑战。为了达到一定的共识，其所需的时间较长，但未来社区事务的运作将较为流畅。由于产权不得私自转让，当有居民想迁出时，必须将股份卖回给组织或找寻到下一位组织认可者，所以永续社区营运是可能的，更可避免住宅流入私有市场炒作牟利。同时，社区的运作也将是民主的决策模式，并不会因为个别住户的意志而左右，是最理想的合作住宅模式。

#### 产权租用取向

另有租用的模式可供思考。即透过征选与媒合，找寻共同愿意承租的租户，成立负责经营的法人组织，向政府或民间承租土地房舍。此模式可实现共享与社区永续，由于运作的是法人组织，租户流动亦不会影响社区运作。

私有｜共有｜租用

成员｜意向型社群（征选／媒合），有共同理念想法

产权｜成员个别持有｜成员共同持有｜第三方（租赁方式）

稳定｜产权可转让｜不得私自转让｜租户流动不影响运作

共享｜需另规划｜最易实现｜可实现

## 台湾合作住宅发展脉络

过去与当前台湾的住宅供给中，已出现过类似的经验，包括日治时期的“产业组合”，四十年代起的“住宅公用合作社”到五、六十年代蓬勃发展，七、八十年代“民间合作兴建住宅社区”和21世纪近代“另类租屋”等模式，均囊括一定程度之合作意涵。

### 住宅公用合作社

依《合作社法》第3条第七项公用合作社的经营定义：得设置住宅、医疗、托老及托儿等公用设备供社员生活上使用业务。再如第二章内涵所述，合作住宅的意义相当多元，执行主体也不限于合作社，公司或NPO也都是可能的形式。然而，合作社相较于公司，具备较为民主的决策机制并可限制个人股份持有比例不得超过百分之二十避免被少数垄断的优点；另一方面，合作社还可集资以兴办业务，NPO则较为困难，仅能接受捐款，亦无股金的概念。因此，总和分析之下，合作社为较合适执行合作住宅的执行主体。

而住宅公用合作社在台湾，自日治时期即开始发展，战后曾流行一时，但因住宅政策更迭、营运不当等诸多因素影响，造成今天住宅合作社仅剩下基隆市第一住宅公用合作社仍持续运作的状况。

### 民间合作兴建

民间合作兴建系指由民间单位以共同意向（如同事、实验学校家长）组成，共同集资打造的合作住宅社区。案例分别有位于汐止的学人山庄，以及位于宜兰的幸福家园实验社区。

#### 学人山庄

民国76年前后，由于房地产价格不断飙涨，导致许多中收入者无法负担，进一步造成民国78年的夜宿忠孝东路的无壳蜗牛社会运动。发起民间合作兴建的团体认为，除抗议高房价外，国宅也始终无法负担平抑房价的功能、民间住宅品质欠佳、都市土地使用分区管制无法有效执行导致居住品质低落、向往国外郊区居住经验（郊区化住宅）、通勤困扰、稳定工作情绪等需求。因此，有许多人以民间能力自行集资兴建与购置住宅。主要为特定企业或单位解决员工居住问题而设。

由于可利用之土地稀少、价格昂贵，置产居住相当困难，集合同仁共同投资，择郊区山坡地集体开发，以较低廉之成本，获得良好房屋。

中央研究院之研究人员与员工，于民国78年发起该计划，于新北市汐止山区购买85公顷山坡地，选择山坡地的原因，除了较为便宜之外，还有对国内高品质住宅的想像。时至79年初，团队将计划书送达内政部审议山坡地开发许可，由于山坡地开发法令不定而审议进度缓慢。山坡地开发涉及法令与专业庞杂，专业工程顾问公司难寻，建筑经理公司专业能力不足等复杂课题。

此外，社区兴建完成后，不同地形与方位产生多种不同价值，如何与参与者沟通并分配，是重大挑战；合作住宅与一般住宅最大的差别就在于限制移转，民间合作兴建以同事为基础，但最终仍是私有财产权，转卖获利是一回事，更重要的是让住宅流入市场，引入不同于社区脉络者，将造成社区瓦解；社区管理上，虽同为同事，但并无前期的参与与沟通过程，且社区面积庞大，管理较为困难。

此模式仅解决住宅的经济性，也就是住宅负担的问题，而社区网络则较难以建立。员工服务相同的公司，除部分为理念之外，大多数以薪资多寡为主要的考量。是否具备合作住宅的主要理念（例如：意向型社群与社区永续经营等）则尚待商榷。如此的社区，目标为：“以省去被建设公司赚走的利润，来减轻购买住宅的成本，同时得以营造出优于建设公司的住宅社区环境。”然而，此理念之下，并无对于参与规划过程、社区实际运作以及管控的想像。

#### 幸福家园实验计划

“教育孩子唯有爱与榜样，让社区里所有好的大人与孩子陪伴他们长大”是宜兰冬山幸福家园社区实验计划的核心理念，其背后是著名实验学校的家长共同打造，透过征选与参与式设计的过程，打造私有产权的合作住宅模式。主要理念是为下一代提供优质环境，一起“团购”社区。

2013年夏天，社区的主要伙伴参与实验学校的课程，分享“社区图像”报告：“希望有机会建构社区，让伙伴成为互助互爱的社区家人，让三元社会理念有机会在台湾这块土地中、在社区中尝试及实践。”由于该实验学校位于宜兰，许多家长把孩子送至此，也促使邻近地区的房价不断上涨，因此这个实验社区的计划受到家长的热烈回响。

经过讨论后，核心的主要成员于2013年底开始正式启动，主要的核心价值，是权力生活平等、经济生活博爱、文化生活自由等面向。期待找寻合适的人与土地，打造永续社区。

为了尊重土地并靠近学校，决定不购买农地或山坡地，而购置学校周围的都市计划用地，尽可能在步行10分钟内找寻；并搭配友善环境与绿建筑等理念打造，一切“够用就好”。社区的主角是人，建筑师只是协助者，每户的家园都采取参与式设计客制化订做自己的家，且搭配严格的合约与保固，提供优良的居住品质。

社区总共15户，核心的成员在组织期间面试超过100对，约花费2年的时间培力，过程中采参与式设计，成本较周遭约便宜20%。自从购得土地至入住迄今，过程中约每一到两个月开一次会，除了讨论与凝聚共识外，也办理社区工作坊等，持续相互熟识与讨论社区规约，藉以保障彼此的权益。

### 另类租屋

相较于购置财产，租屋的门槛较低。透过征选以及社区打造，也能将意向型社群引入住宅中。毕竟，合作住宅的关键并不是所有权，而是凝聚一群志同道合的伙伴。

由于房价持续高涨，对于青年与弱势而言，仅能透过租屋居住；另一方面，不同于乡村的紧密社区网络，都市的人际关系疏离。因此，从台湾晚近的租屋案例中，已有相关的行动案例和政策正在努力尝试不同发动，分别是民间市场的玖楼共生空间以及社会住宅中的青年创新回馈计划。

BORDERLESS HOUSE TAIWAN

为日本社会企业BORDERLESS JAPAN旗下的BORDERLESS HOUSE，于2014年底来台经营，以多元文化交流的居住环境主要特色，其成立宗旨为“借由共居的形式了解不同族群的的文化、语言，进而消弥彼此的偏见”，也有语言交换、海外物件交换等特色企划给房客们。截至2018年，在日本、韩国、台湾已经有一百多间公寓，台湾目前有近200个床位，平均一间公寓有3-4个不同国籍的室友，在日常中体验有如国外的生活环境。

#### 玖楼共生空间（9Floor Co-Living Community）

由于房价持续高涨，加上租屋市场无法提供有品质的租屋环境，晚近共租公寓如雨后春笋般出现。经营团队承租民间住宅，重新装潢后，找寻愿意共同居住的伙伴，打造优于民间套雅房的居住经验。

其中，成立于2015年的玖楼共生空间则是晚近相当著名的案例，首先改造10间老公寓，打造客厅、厨房成为类似咖啡馆的半开放空间，简约的设计吸引百余位来台北寻求梦想的学生、上班族、自由工作者、国际人士。新颖的物管模式，也吸引了许多屋主合作，掀起老屋欣力的新风潮。他们持续承租民间住宅，整修并征选认同共享空间的伙伴，共同打造新型态的社群关系的空间，至今已累积超过一百户的住宅。

租赁性质的居住合作具一定市场潜力，尤其适合中长期居留且希望享受都市生活品质者，亦可形成意向型社群。不过，也因为租客来来去去，需设计一定的空间巧思或创新社群活动以凝聚连结，国外的合作住宅亦可接受租客形式，如何更进一步使租客建立高稳定性为其挑战。

#### 社会住宅创新居住方案

社会住宅政策历经民间的倡议与政府的努力，以成为台湾当前重要的住宅政策之一。然而，由于社会住宅设定的住户部分为经济或社会弱势，且住户的选择多为抽签，使得邻近地区仍对于社会住宅存有负面标签。有鉴于此，新北市与台北市都有相关案例推动。

- 青银共居

新北市政府为提供多元型态社会住宅，委托近年来尝试打造实体跨世代的共同生活空间的玖楼办理相关业务，包括“三峡北大青银共居计划 ”、“永和国光青年共居计划 ”、新店央北社宅“跨世代共居种子计划 ”等等计划，旨于持续回应给自己设定的挑战；如何透过社群经营与串连，打造城市里更友善、更有趣、更宜居的生活体验，让社区互相支持的概念跨越实体空间，与住民共同实践理想生活的样貌，重新建立社区。

在以上实务经验里，“三峡北大青银共居计划”于2017年启动，新北市政府以三峡北大特区三户社会住宅作为试验场域，于106年夏天进行3天2夜共3梯次的体验营，并于同年11月正式招租半年长居。开放期间受理件数超过70件，于107年3月春天三名银发族与七位青年展开为期六个月Longstay共居生活，9月进入第三期一年实验计划。透过媒合和生活公约的拟定，让室友在适配的空间找到彼此适应的生活型态，借由共识、共学、共识三阶段渐进式活动安排，先稳固青银共居核心社群，再向外扩展到社会住宅及隆恩社区的一般住户。

至于“永和国光青年共居计划”，前身为警察宿舍的永和国光青年住宅乃新北市第一处社会住宅，两层楼的建筑物除了二楼作为青年共居使用，一楼部分空间则成为台湾少年权益与福利促进联盟（台少盟）进行青少年就业培力与咨询的基地，提供社住中社福设施和元素进入社区的契机，延续青年共居及回馈共荣的精神。2018年营运至今，玖楼表示国光以青年为主，但量体很小只有七户，经济规模小成本相对高，考虑邻里使用的多元性日后空间将转型，未来视租户合约状况陆续转出予社会局相关单位，完成阶段性实验任务。

- 青年创新回馈计划

台北市政府则推动“社会住宅青年创新回馈计划”，于每个社会住宅社区中，提出一定比例（3-5%），采取征选模式，选择具社区意识者为居民。目前，台北市已有四处社会住宅刻正实验中，包含健康、兴隆二期、青年一期、东明等社区。四处基地共124户，收量近800件，可说是相当成功的一项政策。

原则上，征选计划的内容包含平台串联（社区营造）、专业服务（法律咨询、外国语言）、年长者照顾、艺术推广、手作课程、生态环境教育、亲子导向等，再依据各社会住宅的基地微调，例如兴隆二期特别增加青少年与儿童关怀。

青年创新回馈计划的居民是社区热心的潜在种子，透过引入创新计划的居民成立住户自治会，并试图扩大影响至其他一般居民。

## 发展潜力

### 高龄化

根据国家发展委员会的资料，台湾在1993年成为高龄化社会，1998年成为高龄社会，推估将于2026年迈入超高龄社会(65岁以上人口比例超过20%)。

即将进入的超高龄社会，主体是俗称的“战后婴儿潮”，即第二次战后至1960年代出生的世代。此世代的特征是，除占人口总量比例前所未有之庞大外，因适逢适台湾战后经济起飞与社会转型，是历史上首见“最有钱”与“观念相对开放”的世代，在人均寿命较长的状况下，他们有“能力”与“意愿”来规划其退休后之居住生活。

特别是，伴随着所谓三代同堂家庭形式式微，“养儿防老”观念已经改变，对许多长者而言，具有相同背景理念的“银发共住”成了另一种选择。例如：宗教信仰、生活方式、友善性向等，都是可能成为合作住宅社区的新结构条件。另外，台湾都市化程度已达80%，乡村地区人口稀少老化，量能不足，但都市地区过度密集，人与人的关系疏离，无法相互协助扶持，造成政府社福资源过度支出，血缘的关系无法再支撑起最低限度的安全网。高龄互助的共住形式是未来可发展的模式之一。

### 孤独化

台湾人口数持续减少，但未来户数却不断增加。过去所熟悉的核心家庭或三代同堂的居住形式逐渐减少，取而代之的是一人家户的攀升。根据2018年第四季的统计，全台湾一人家户数达281万，约占总户数的33%，较2012年增加42万户，在可遇见的未来将持续攀升。

单身家户的增加，反应的是过去以家庭为系统的社会受到严峻挑战。家庭的血缘关系是过往常见的社会连带，但高龄少子以及世代观念改变后，无子女的家户数增加，而合作住宅正式打开社群连结的重新可能。例如，晚近相当著名的玖楼共生公寓，其对象设定为中南部上台北打拼的青年人，因毕业后不愿以个人的形式入住冰冷的租屋，每天下班回家后无室友，只能面对四面墙壁，但向往共同居住与分享的生活，因此共同打造了共居的住宅，成功的在大台北地区营运另类租屋。

## 与现行政策比较

### 就居住可负担角度

合作住宅是由意向型社群自我组织，透过参与式规划以及民主决策所营运的社区。就可负担居住之角度，其强调回归居住本质，落实价格之可负担，且居住稳定与有品质。

- 相较市场住宅价格可负担

相较于自由交易、负担较高的市场住宅，合作住宅过程中采取社群自我组织，可少去过往开发商中间获取的利润，减轻最后取得成本。至于机制协助的正当性，合作住宅也较市场住宅更高，因市场住宅采取自由交易且价格随环境因素波动，且受补助后资源容易流入市场，入住者也皆为随机（刚好付得起），使得社区营造困难度与管理成本都较高，难以减轻政府社会福利成本、发挥社区邻里互助的精神或创造社会共享创新等。而合作住宅透过法人持有或长期承租，比租屋市场更稳定，且品质更高，能为无法购屋的国民提供一个替代选择。

- 相较社会住宅居住稳定

社会住宅属于社会居住安全网重要的一环，正当性无庸置疑，也是政府当前最主要推动的住宅政策。社社会住宅的可负担性建立在政府的补贴，如租金、兴建经费、融资等，打造入住者可负担的租金标准，但合作住宅强调的是自我组织，以互助与成本内化的模式降低住宅取得与管理成本，而非大量政府补贴。

另外，当前社会住宅虽相对可负担，但是因为资源有限且中签几率低，皆有入住期限的设定，无法成为长久且稳定的居住选择。无论是一般户的六年或经济社会弱势的十二年，入住期限到之后必须迁出，并另行招募新住户。

### 就资源投入角度

正是因为合作住宅的协助正当性介于市场住宅与社会住宅之间，政策协助强度也相同并进一步定调为“鼓励与培力导向”。

- 相较市场住宅，应获得支持协助

自由市场以利润驱动，以建商为主体，本应透过资讯、税制、融资等手段调控市场，但实际上政府编列大量资源补贴(房贷利息补贴、都市更新前期规划)与奖励政策(容积奖励、租税减免)协助。

相对地，合作住宅则是以需求驱动，强调民间自发能动性，理应更值得政府支持协助，且其无需大量预算资源，仅须建构机制培力，如咨询辅导、融资贷款等，让有意愿的民众自我组织。

- 相较社会住宅，具自我组织与营运量能

社会住宅属于基本居住安全网，国家与社会责无旁贷，协助强度也应最高，例如兴建经费、管理营运、租税、土地、租金等。换言之，国家无补贴则无法运作。再则，社会住宅入住者缺乏自我组织的动机与条件，垫高政府在管理营运上的负担。

至于合作住宅，应建购一套协助强度介于市场住宅与社会住宅中间。因为社会住宅的主要入住者皆为经济与社会弱势，但合作住宅的入住者有一定自我量能且社经资源丰富，仅需要政府推一把即可，应建立机制辅导民众自我组织，形成正向反馈循环。

类型｜市场住宅｜合作住宅｜社会住宅

兴办模式｜兴办标的→找人买｜找人集资→兴办标的｜政府主导与补贴

社区住户｜随机(刚好买得起)｜征选(有共同想法)｜符合身份(一般性)

规划设计｜一般性｜共同参与｜一般性

社区营运｜好邻居→运气好；不好的邻居→刚刚好｜民主决策｜政好邻居→运气好；不好的邻居→刚刚好

可负担性｜低 (负担高、商品化)｜中 (相对可负担、稳定)｜高 (可负担但有期限)

政策调性｜健全市场 为利润所驱动，资讯透明、税制、融资等调控等。惟实际上仍藉购屋贷款利息、容积奖励等给予大量补贴。｜鼓励培力 非利润驱动，亦无须国家大量补贴。关键须给予民间启动适度之鼓励培力，形成正向反馈循环。｜大量补贴 包含土地、经费、租税兴建营运等，换言之，国家无补贴即无法运作。

### 锁定非炒作产权型态

国外合作住宅的分类不尽相同，但从台湾的脉络中，因为市场住宅的商品化特性主导，私有产权的思维引领着社会发展，建议应从“产权”的型态切入合作住宅分析。合作住宅的核心是“居住”，并非“产权”。因此，合作住宅应为非炒作产权型态(共有、租用)。

在台湾的情境中，区分所有权的合作住宅与市场一般住宅无异，原则上可自由至市场出售，社区内部的其他伙伴只能透过“道德”规范。普遍而言，因为入住者对于社区有认同，居民愿意投注心力营运，合作住宅社区的环境优美。先不论出售后因地价增值而获利，若随意出售不具社区营运共识的第三者，将影响整体的社区运作，长久下来将瓦解长久经营的网络关系。

此外，在我国的法令中，私有产权属于宪法保障的层级，即使透过特别法排除、预告登记或信托等方式尽可能闭锁下仍有漏洞，可说是“防君子不防小人”。特别法排除，如过去订定的《国民住宅条例》、《国军老旧眷村改建条例》等，虽然有明订闭锁期内不得转售，但实际上可签转让同意书与现金交易，待闭锁期结束后再过户即可；而预告登记虽于过户前叙明，但若所有权人欠款，仍无法优先于法院判决强制执行；信托的部分，虽然所有权人可将住宅信托予合作社经营，但因为是自益信托(受托人与受益人相同)，依《信托法》的63条，得随时终止，不具保障效力。

有鉴于此，就台湾脉络言，产权“共有”与“租用”是现阶段合作住宅较佳的模式。共有产权是将土地与住宅登记在法人的名下，入住者仅拥有“使用权”。即使成员个人因健康、职涯、理念等因素离开，共有产权的“社群”仍然继续存在，找寻下一个认同相同理念的伙伴。共有产权必须有高度的共识与组织能量，虽然在社群的组织过程可能较为冗长，但未来管理营运的较为顺畅，空间共享的程度更高。由于过程中采取互助与成本内化，住宅相对可负担，且能抑制炒作（住宅不进入市场），建议提供必要制度鼓励民众自办。

而租用模式则是向其他个人或法人承租并招募有共同意向的住户，长期、稳定且可负担的居住。由于财务门槛较低，经济永续性最高，也能抑制市场炒作，因出租价格为定价，不因住户进出而改变。租用的形式类似社会住宅，应提供最高强度的协助。

综上，合作住宅政策介入协助应锁定以非炒作产权型态为限，以进一步体现政策资源投入之正当性。

私有产权｜共有产权(法人持有)｜租用

成员｜意向型社群（征选／媒合），有共同理念想法

产权｜个别持有｜共同持有｜长期租赁权

可负担(经济永续)｜低｜中｜高

抑制市场炒作(外部性)｜低｜高｜中

## 合作住宅于住宅政策之定位

当前的住宅政策中并未被纳入，也无具体法令与鼓励协助机制。然就与居住相关的上位国际公约与国内法令，皆揭示政府应积极完善合作住宅相关法令与机制

### 国际公约

- 经济社会文化权利国际公约

依第四号一般性意见“适足住房权”中，提到“适足的住房之人权源自于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会及文化权利是至关重要的”。更具体来说，其中包含“文化适足性”，住宅的生产,，应提供多样化的选择，支持文化多样性，并以包容的模式建造多样之住宅,确保社会永续发展。不论国家处于何种状态，应致力于群体的“自助(self-help)”住宅供给模式，并应以“扶持策略”全面鼓励并履行适足住房权。

- 人居三大会(Habitat III)

“新都市议程”(New Urban Agenda) 中，合作住宅可视为一种“居住的社会化生产”。具体于新都市议程执行计划的第三十一项：“我们承诺推动国家、国家以下和地方各级的住房政策，这些政策应能为逐步实现人人享有适当生活水准全所含的适当住房权提供支持，消除一切形式的歧视与暴力，防止任意迫迁；着重满足无家可归者、处境脆弱者、低收入群体和身心障碍者的需要，同时便利社区和相关利益攸关方参加和参与这些政策的规划和执行，包括国家立法和标准，支持社会合建社区。”

### 国内法令

- 《宪法》

在第三节国民经济中，第 145 条明订“国家对于私人财富及私营事业，认为有妨害国计民生之平衡发展者，应以法律限制之。合作事业应受国家之奖励与扶助。”足见合作经济受国家协助的公益性、正当性与必要性。过往长期因政府机关施政忽视以及部分合作社经营无合作之实，合作经济长期不受重视且国民对于合作社并不熟悉。

- 《住宅法》

第 1 条：“为保障国民居住权益,健全住宅市场，提升居住品质，使全体国民居住于适宜之住宅且享有尊严之居住环境，特制定本法。”该法中于 100 年 12 月 30 日制定(106 年 1 月 11 日修正)，是台湾第一部针对整体住宅政策规范的特别法。其中，协助民众自有住宅(住宅补贴、居住品质、居住市场)与租赁住宅(住宅补贴、社会住宅、居住市场)皆有相对应法源机制，但民间自我组织的合作住宅并无法令援助。

- 《合作社法》

第 1 条：“为健全合作制度，扶助推展合作事业，以发展国民经济，增进社会福祉，特制定本法。”该法于 23 年 3 月 1 日制定，历经八次修订，最近一次为 104 年 6 月 3 日修正公布。《合作社》法主要为社务的规范，具体的业务发展应回到各目的事业主管机关，例如：生产运销(农委会)、运输(交通部)、医疗(卫福部)、住宅(内政部)等。另，虽然第 7-1条中，明定政府应提供多元化奖励及扶助措施，落实合作社之奖助，设置合作事业发展基金，但因预算以及主计单位管制，目前并未开始运作。

类型｜市场供给｜合作住宅｜国家供给

面向｜自由市场交易｜意向型社群自我组织｜居住安全网

运作模式｜以销售和主流需求为导向，住户只是“刚好买的起”｜以民主决策的机制参与全部过程，凝聚社群共同理念与参与式规划而成｜由政府编列预算补贴，以抽签或排序分配

政策法令｜市场管理 1. 实价登录 2. 房地合一税 3. 融资体系 4. 租屋市场 补贴协助 1. 自建贷款利息补贴 2. 购屋贷款利息补贴 3. 修缮利息补贴（补助） 4. 国民住宅 5. 无障碍住宅 6. 都更条例 7. 危老条例｜无定位及对应政策机制 1. 经济社会文化权利国际公约第四号一般性意见“适足住房权”：应致力于群体的“自助（self-help）”住宅供给。2. 人居三大会“新都市议程”：合作住宅可视为一种“居住的社会化生产”。3. 《宪法》第145条：合作事业应受国家之奖励与扶助。4. 《住宅法》第1条：全体国民居住于适宜之住宅且享有尊严之居住环境，特制定本法。5. 《合作社法》第1条：健全合作制度，扶助推展合作事业。｜租金补贴 1. 租金补贴 2. 其他补贴 社会住宅 1. 直接兴建 2. 包租代管 预计2024年达20万户

## 目前推动之困难与问题

### 法令定义不明

合作住宅属于多元住宅政策中的其中一环。我国的法令中，主管住宅业务的法令为《住宅法》。其中，依第三条各类住宅的定义分别有，“住宅”、“社会住宅”、“公益出租人”等，但并无对于合作住宅的清楚定义，使得相关机关并无法令依据执行，国民也无法掌握正式意涵。

另，合作住宅主要的潜在主体是合作社。而《合作社法》仅针对社务规范如经营业务范畴、成立要件、社员社股及余绌处理、社务及组织运作（理监事及会议、监督、解散及清算等）。住宅公用合作社是依《合作社法》第3条第7项的内容经营住宅业务，并不涉及合作住宅运作的内涵与协助机制等。

### 教育推广不足

社会大众对于合作住宅相对陌生，且兴办之专业知识及技能不足，许多观念有待加强及厘清，并需要相关专业的协助。建议仿效德国及韩国相关经验，基于公益原则及正向外部性，于推动合作住宅起始阶段，应由政府部门协助提拨一定之资源成立专业辅导平台，推广相关理念，并提供专业协助或担任专业媒合角色。

目前并无法令授权，但是在《住宅法》体系与都市更新的范畴中，推动社会住宅、推广租屋服务事业方面有可类比之相关法令可参照，而都市更新更是成立“台湾金融联合都市更新服务公司”。

社会住宅的推广上，订定《内政部营建署补（捐）助民间团体办理住宅政策及社会住宅宣导相关活动经费作业要点》，补助项目包括：举办住宅政策及社会住宅宣导相关演讲、座谈会、研讨会、论坛、交流、参访、宣导或推广等活动。

《住宅法》第52条，主管机关为提升租屋市场健全发展，应研拟住宅租赁发展政策，研拟短、中长期计划，并就租屋市场资讯、媒合服务、专业管理协助及纠纷咨询等提供相关服务。

此外，为推动都市更新与都市危险老旧建筑物重建，建立协力平台与创新服务机制，成立“台湾金融联合都市更新服务公司”。由台湾银行、土地银行、合作金库、华南银行、彰化银行、兆丰银行、中小企业银行、台湾金联资产管理股份有限公司、全国农业金库等共同成立。于107年3月30日开始营运，董监事包括中央及长官及各股东代表，是一个专门执行老旧建物改建的专责公司，具体的服务有前期整合规划、中期融资财务规划与后期营建产权管理等一条龙专业服务管理。

### 先期培力缺乏

合作住宅在台湾属于刚起步的政策，除了教育推广外，应积极加强先期培力，避免民众误解导致政策效果不符预期。合作住宅的关键是社群，如何凝聚具共同意向的群体是首要关键，例如互助共老、弱势互助、亲子共学等。待团体共识确认后，也需诸多专业知识与技能的协助，例如财务规划、建筑设计、产权登记等，需耗费诸多人力与时间，并非一般日常购买财货所能比拟。因此，初期建议应由政府带头，委托民间团体培力潜在团体，提供专业知识。

目前并无法令协助合作住宅先期培力，但于都市更新的范畴内有诸多机制可参考。专业咨询方面，台北市政府于各行政区委托民间成立“都市再生愿景工作站”，接受民众咨询都市更新业务。

另外，专业服务上，政府为推动都市更新与危险老旧建物重建，中央政府与八大公股银行共同成立“台湾金融联合都市更新服务公司”，提供完整的一条龙服务，从前期整合、财务规划、建筑设计到产权管理等，是一个可参照的案例。

### 土地取得困难

土地与建物的取得对于无论是私有或公有都相当困难。私有部分，因长期税制较低且民间投资风气较盛，使得土地价格昂贵，取得不易。尤其在都会地区，房价并非一般民众可以负担，许多住宅合作社皆表示土地是推动过程中最困难的面向。

因此，公有土地的释出成为可能的希望之一。在实际运作的过程中，使用公有土地面临资讯取得以及既有法规限制的困境。目前财政部国有财产署各分署网站，虽有公开标售及标租土地相关资讯，供公众查询阅览，然网站上标售/标租土地资料主要为公有非公用土地短期内未有利用计划的土地，对于有意兴办合作住宅的团体和民众，并无简单方便的管道查询公有非公用土地资讯。

台中市友善住宅公用合作社则提及，在土地资源的寻找过程中困难重重。私有土地方面，都市的价格昂贵，但乡村的距离既有生活圈过于遥远，使得该合作社自2018年组成后，土地的找寻迟迟无法进展。而公有土地则受限于法规的限制，多以价高者得的形式释出，不利于合作住宅争取。

当前并无取得合作住宅标的的法令途径。从国有非公用、都市计划变更回馈与整体开发等几个面向分析当前土地取得的困难之处。

### 融资市场不友善

不同于银行所熟悉的市场住宅开发模式，合作住宅为民众集资，以非营利的模式，透过长期租金摊还，且贷款主体为住宅合作社。一般金融机构不仅对于合作住宅内涵不熟悉，对于合作社申贷案件也较有疑虑。

同时，若以公有土地设定地上权方式申请贷款，现行一般金融机构针对地上权抵押贷款案件之条件亦较严苛，例如贷款成数低、利率较高等情况，不利以设定地上权方式申请贷款的案件与案主。

与合作住宅直接相关的《住宅法》以及《合作社法》皆无担保机制。《住宅法》第7条规定住宅基金来源，而《住宅基金收支保管及运用办法》的内容主要以经费补贴为主，如租金补贴、利息差额补贴、垫款、业务支出等，而非融资担保；《合作社法》第7-1条中虽有成立合作事业基金法源，但至今尚未开始运作。

台湾现有制度中，针对融资担保，主要有中小企业融资与中长期资金。面对中小企业担保品不足之问题，设立财团法人中小企业信用保证基金，提供信用保证机制，排除中小企业申请融资时担保品欠缺之障碍，提高金融机构办理中小企业融资意愿，但该保证基金仅限于企业与创业个人。

国家发展委员会之中长期资金运用，系针对10亿元以上政府重大建设及1亿元以上民间投资计划，运用邮政储金转存各银行支应。但是，该基金仅限民间企业申请。

现行银行法第38条，银行对购买或建造住宅或企业用建筑，得办理中、长期放款，其最长期限不得超过三十年。但对于无自用住宅者购买自用住宅之放款，不在此限。故未来住宅合作社贷款条件亦受限于银行法第38条所规范，亦即贷款期限不得超过30年，应积极放宽年限。

### 税务认定有疑义

合作住宅持有方式特殊。为了维系社区运作与防止产权任意市场化，产权登记为住宅合作社所有，实质为社员（住户）自住，但在税务认定上可能被误以为属单一所有人（法人）持有多户房屋状态，将被课以较重的税率，使得住宅合作社之持有成本提高，不利于合作住宅经营管理。由于合作住宅的住户皆为自住，不应课以非自住之税率。

基隆第一住宅公用合作社将住宅以可负担的标准承租社员，但在持有税却被认定为多屋持有。不同于民间市场出租为营利，住宅合作社提供住宅的目的是服务社员，但目前的认定较有疑义。租税成本的增加，变相垫高入住者的租金。

目前法规将以多户持有认定，但参照其他法规有减免，例如：于《住宅法》中减免社会住宅之土地税、房屋税、所得税、营业税等；于《租赁住宅市场及发展条例》减免社会住宅之土地税、房屋税、所得税；于《土地税法》、《房屋税条例》针对特别项目减免等。

课题｜现象描述｜法令现况（课题或其他参照）

法令定义不明｜# 位阶未明确 # 定义不明｜# 《住宅法》：仅有住宅、社会住宅、公益出租人。#《合作社法》：仅针对社务规范，无其他奖助业务之相关措施

教育推广不足｜社会大众对合作住宅相对陌生｜# 住宅政策及社会住宅宣传活动经费作业要点 # 推广助益租屋服务之相关计划活动（《住宅法》第52条） # 为推动都市更新与老旧建物改建，成立“台湾金融联合都市更新服务公司”

先期培力缺乏｜专业知识不足，如社群组织、财务规划、建筑设计、地政产权等｜# 台北市政府委托民间单位，成立“都市再生愿景工作站” # “台湾金融联合都市更新服务公司”提供一条龙服务

土地取得困难｜# 私有土地价格昂贵，取得不易 # 闲置之公有土地房舍资讯取得不易，且租期有限、竞价高者得｜# 公有非公用：价高者得、承租期短（20年） # 都市计划变更回馈：回馈基地小，难以使用 # 整体开发：标售为主、价高者得

融资市场不友善｜# 银行对合作住宅内涵及合作社不熟悉 # 贷款成数低、利率较高｜# 《住宅法》与《合作社》法无相关机制 # 融资担保：仅限企业与创业个人(中小企业信用保证基金与国家发展委员会中长期融资)

税务认定有疑义｜合作社持有方式特殊，恐被认定为法人多户持有，或是租赁营利行为，将垫高相关税赋给付｜# 社会住宅：《住宅法》（减免房屋税、地价税、所得税） # 租赁住宅：《租赁住宅市场及发展条例》（减免房屋税、地价税、所得税）

## 外部链接

- Coho/US list of U.S.Cohousing communities
- Communities Self-Identifying as "Uses Cohousing Model" in FIC's Communities Directory
- Barry Yeoman, Rethinking the Commune, AARP: The Magazine
- Eco-Village and Cohousing Association of New Zealand --EVCNZ
- First (and only completed) Cohousing community in New Zealand
- Canadian Cohousing Network
- Lancaster Cohousing - New Cohousing Community in UK

## 媒体

- Google Videos on Cohousing (Several videos at Cohousing locations and news items)
- Voices of Cohousing: Rebuilding villages in the city (Documentary)
- Cohousing Interviews with Charles Durrett (Several videos about Cohousing)