中国大陆房地产调控政策

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中国大陆房地产调控政策，是一种针对中国房地产业市场的宏观调控政策，由中国共产党和中华人民共和国政府手段介入以压下特定地区的房价。这样的政策早期虽然被实施，但效果不彰，中国大陆一线都市热钱持续注入，二三线也不断上涨。2016年起，中共中央总书记习近平将“房子是用来住的，不是用来炒的”一度列为长期国策，至今仍在名义上有效，原定市场调控手段还会继续加强并趋于精细化，甚至房价涨到连租房收益也将会有相当难度。

总体房价开始受控后，涨势不如以往猛烈，但也存在炒房客只是转移至二三线地区、同一城市二手房两极分化的趋势。但2020年，2019新冠疫情房价因中国经济短暂时间一枝独秀而再次上涨，热钱使得都市房价仍在高点攀升，反而是应该成长或持平的郊区却面临资产下跌的情况，造成居住人口外移以及房价过高的地区依旧难以负担。习近平当局推出“三条红线”政策，针对中国大陆房地产业债务风险提出的“三条红线、四档管理”监管要求，大量中国房地产企业因为政策限制陷入流动性危机乃至于倒闭，企业融资环境进一步恶化。

由于习近平亲自主导的“房住不炒”政策起初效果不佳，使房价连创新高，而之后高压监管中国房地产业致使资金链断开，泡沫快速破裂，致大量贷款屋主被套，又导致需求与消费仍持续低迷，他在2024年9月召开的中共中央政治局会议上宣布降低存款准备率，实施有力度的降息，促进中国房地产市场止跌回稳，推翻原来的政策，但房市失衡已严重拖累中国经济增长。

未来房市调控可能遵循八二法则，即未来人口流入的20%一二线城市未来还有新增购房需求，价格可能会恢复甚至过高，加剧生活壅挤。但80%为人口流出的“低能级城市”，未来工作人口减少，没有新增购房需求，甚至还会继续长期下跌，且由于住宿与教育机能日益缺失，资产半文不值。专家表示，如何平衡新时代居民贫富差距与不公，考验著当局的管理能力。

## 成因

因应中国大陆的土地国有制度，中国大陆地方政府都以卖地（出售使用权）的方式来取得资金，这容易炒高土地价格，再者房地产再次出售就会变得更贵，作为当贷款条件宽松利率也低的情况，原意是要鼓励产业借款投资，创造经济发展和工作机会，但是相当数量的贷款会流入价值稳定又高增值的土地和房屋价格的炒作与投机，一般经济成长会伴随房价上涨，但如果像这样过度上涨，称为虚拟经济的泡沫。因为房地产与其他纯金融投资标的不同点在于有居住和使用的功能，当一地区房价高涨会造成人口外流和消费不振、投资成本过高等长期不利因素，并造就贫富差距拉大的民怨，如果长期累积的泡沫经济不去处理，在各地都爆发出严重问题，例如：日本房产泡沫经济崩溃的连锁现象。此时就由政府行政手段介入，透过控制银行放贷、加严购房贷款条件、释出公有土地，等等方式打消房价上涨势头，并吓阻更多投资客进场炒作。另外，由于一国两制，这里介绍的中国的打房政策并不适用于港澳。

## 房价过高的缺点

房地产商品不同于一般商品，如同毒品和烟酒、武器，具有广泛影响特性，不能听任市场机制。因为巨大的泡沫迟早会破裂，几个小型破裂好过一次性破裂；且房产炒作过程中创造出的少数巨富拉大了贫富差距，对经济发展及社会稳定有害，因为增加住户房贷负担不只让这些人必须省吃俭用而已，大部分这些人没有闲钱消费而造成内需萎缩而物价失去平衡，也让没有房贷负担的人也陷入怎么努力都赚不够花的情况，贫富差距致奢侈品涨价飙升，小康富人也会因为赚不到钱的危机感而省吃俭用，这些中产阶级大笔的储蓄增加又会造成银行投机房地产，一连串恶性循环下，只有巨富才不会受害，但他们的利润来源其实是无数房贷者拿自己的未来工作收入向银行抵押而来，间接形成了这些巨富的奴隶，当房价一夕泡沫化造成相当多人卷入巨额负债和地区性经济不振，巨富的公司与投资都化为泡影而使资本出走，会让经济永远萎缩甚至垮掉，甚至整个国家都没有翻身机会。房屋、医疗及婚姻生育很容易成为人民的重大负担，将这些负担全部控制在合理范围，是良善政府的基本责任，亦可以增加人民的消费力，对经济发展有利。

## 负评

- 新自由主义学派观点是反对宏观调控当然也反对打房的，认为这是社会主义和计划经济的一种，当任何商品的价格只要还有人购买就是合理价格，介入市场运作只会产生不良效果，使商品实际价格无法展现。不过这样的说法越来越少专家这么认为，许多市场经济地区也有调控，大多改视为市场失衡的连带影响。
- 许多人士（包括不少右派人士）虽然也认为高房价有害，但是认为中国的打房方式无效、甚至质疑中国只是假打房。
- 高房价的原因是钱太多但没有合理的投资标的、太多钱丢到不动产上，如果不找出（或创造出）可以取代房地产投资的投资标的，那打房必然失败，而如果找出，不用打房也可以避免房价飙涨。
- 只要健全租屋市场，就可以减少高房价的伤害；租屋市场不健全，对房东房客而言都没有保障，会造成拥有余屋者不愿出租，一般人为了稳定而选择购买房屋，产生高房价高空房率的资源浪费。如将房屋所有权与居住权分离，想要住屋者只需购买居住权，就足以保障有权居住到房屋到达使用年限；想要投资于增值利益或未来房屋改建者，则购买所有权，可以不闲置房屋又不必承担房客造成的风险；甚至可以将不动产所有权证券化，简单有保障的分购房屋。此时只要控制好居住权价格就可以避免高房价危害，仅压抑居住权价格比压抑房价简单许多，因为尚有所有权这个标的可以让过多的资金购买，而且投资房地产者，着眼的是土地增值利益、而非出租房屋利益，对仅压抑居住权价格的接受度比打房的接受度高。

## 前车之鉴

以下经济、社会危机被认为是无法阻止房价飙涨造成的：

- 美国次贷危机
- 日本泡沫经济
- 香港笼屋、㓥房
- 发生于台港日韩的生育过低引发人力萎缩

## 房住不炒

2016年12月，中央经济工作会议提出：必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要求回归住房居住属性。同月，中共中央总书记习近平在中央财政经济领导小组第十四次会议上指出：“要准确把握住房的居住属性”。2017年10月，“房住不炒”定位被正式写入中共十九大报告，作为一项长期的制度安排，贯彻落实。全国各地各项房地产调控政策相继推出，旨在让房地产之消费品属性远远大于其资本品属性，维持房地产市场理性。

## 限跌令

2021年，连续高强度打压政策下，较大的房企与炒房者开始陆续亏钱与破产，房价暴跌。中国有21座三、四线城市为阻止房价下跌而又出台限跌令，但这令被房子套著的人无法找到买家。

## 其他措施

2022年5月15日，中国人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。5月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.7%，与2022年4月持平；5年期以上LPR为4.45%，较2022年4月水平（4.6%）下降15个基点。

## 负面影响

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2022年，中国大陆的地产商因资金短缺导致各地出现烂尾楼。6月30日，江西省景德镇市一处烂尾建案业主公告“强制停贷告知书”，表示开发商未能在规定日期向业主交付房屋，并且拖延时间已长达数月，且仍在停工，若开发商未能即时全面复工并交屋，屋主将停止向银行偿还贷款。此后各地烂尾楼业主纷纷发布《强制停贷告知书》，同样宣布预售房建商若不按时复工，他们将停止偿还银行贷款和利息。截至7月12日，中国22个城市的35个住宅项目购房者已经决定停止偿还按揭贷款。7月14日，多家银行表示涉及烂尾楼的业务规模较小，总体风险可控。银保监会有关部门负责人表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。