柏傲庄

柏傲庄（The Pavilia Farm）位于香港新界沙田区车公庙路18号，为港铁大围站上盖发展项目。按港铁于2009年已获批的规划，可建8幢楼高40至49层住宅楼宇，提供约2,900个单位（最后增至3,090伙），共190,480平方米，另有一座三层高会所，62,000平方米基座商场围方及建设占地15,000平方米的专上学院。

九铁曾打算分别于2002年及2004年推出招标，不过最终因经济理由而停止。项目自2000年起被不少区内居民、地区人士批评为名城翻版，认为有关规划强夺过去的公共休憩空间，并增加屏风效应。唯城规会多年来认为该项目需要发展最大的楼面面积，方可善用珍贵的土地，全盘否决反对意见，港铁曾在2012年5月突然推出招标，唯发展商投标方案有颇高风险，无法收回物业的发展成本，最终流标收场。到2014年9月10日，港铁再次推出招标，到10月12日截标后旋即开标，新世界发展以28.56亿补地价投得上盖发展住宅部分发展权，商场归由港铁持有。2015年3月地政总署资料，柏傲庄亦完成补地价，涉额约103.56亿元。项目于2015年11月动工，原预计2020年第3季至2021年落成。不过受工程复杂所影响，加上地盘打桩期间影响大围站月台沉降而引致部分范围停工和其中一座住宅基座曾发生钢筋支架倒塌意外，项目延迟到2023年才落成。而根据2017年1月屋宇署资料，项目已于2017年1月展开上盖建筑工程，并由吕元祥建筑师事务所设计。示范单位设于荃湾D·PARK愉景新城商场，发展商正争取最快在2020年上半年推出第1、2期。不过，由于2019冠状病毒病香港疫情导致筹备及审核工作受阻，地政总署延至2020年9月28日才批出上述两期的预售楼花同意书，到同年10月中开售，2021年5月16日“柏傲庄III”获批预售楼花同意书，同年6月5日开售，项目截至2021年6月20日共售出2938伙，占整个项目约95%单位，套现近360亿元。每呎管理费为4.5元。

## 历史

大围站上盖发展项目原址为青龙水上乐园，因兴建港铁马鞍山线（前称马铁）的关系，在2001年正式关闭。该址现为港铁屯马线大围站及大围站公共运输交汇处，于2004年年底落成启用，巴士站初时维持不变，与毗邻新的公共运输交汇处一同使用，但随后亦在2005至2006年间关闭，一直空置至2015年。

## 规划过程

### 起源

在1997年3月，路政署委托顾问公司为包括马鞍山铁路（现称屯马线）在内的东铁延线项目进行研究，建议在大围站上盖建造8幢43至45层高住宅，另加一幢写字楼；而邻近的大围车厂则建造19幢25-26层高住宅及1幢酒店，以补贴九铁建造东铁延线。但是，最后写字楼及酒店被剔除。

2000年5月中，政府已批准九铁拟于大围车厂及毗邻空地（前为大围欢乐城）建近7,000个住宅单位的发展大计。当中大围铁路车厂占地6.12公顷，拟建11座楼高42至47层高住宅，基座设一层停车场，提供3,890个单位；至于大围车站地盘则占4.85公顷，可建9幢39至46层（基座设一层停车场及两层商场），提供约3,040个住宅单位。

同年8月4日，城规会要求在《沙田分区计划大纲草图编号S/ST/14》上的申请地点（大围站上盖）由“政府、机构或社区”地带和“其他指明用途”注明“九广铁路”地带改划为“综合发展区（1）”地带。

### 沙田区议会不满发展

在图则展示期间，当局接获7份反对书，其中一份由沙田区议会的议员提交，反对把火炭、沙田头（现称车公庙站）和大围的三块车站用地划为“综合发展区（1）”地带。2000年10月中旬，沙田区议会向城规会提出上诉，反对项目以高楼式屏风建成、有加重该区交通及社区设施负担之嫌。惟最终城规会仍保留九铁的原来发展大计。

### 城规会否决反对意见 屏风式住宅上马

2001年1月16日，城规会辖下的聆讯反对小组委员会在进一步考虑有关的反对意见后，否决沙田区议会有关反对，认为有关九铁建高密度及住宅并无问题，因为项目是以同区合理地积比（约四至五倍）发展。聆讯反对小组委员会亦同意，城规会须拟备规划大纲，为“综合发展区(1)”地带的未来发展提供指引。分区计划大纲图其后于2001年9月25日获行政长官会同行政会议核准。

同年10月，九铁为了令项目顺利“上马”并早日推出招标，大围站项目物业幢数由原来的9幢减至8幢，惟楼高却因而由原来最高的46层被扯高至59层，是新界区最高住宅物业。项目预料于2006年至2008年落成。

### 城规会通过规划大纲

2002年1月11日，城规会小组委员会通过一份规划大纲，为大围站上盖的发展提供指引，包括规划参数、有关的影响评估报告，同年3月15日核准首个计划。九铁同时邀交首份规划申请，大围站上盖地盘面积51.6万平方呎，将建有8幢42至54层高（加5层平台）住宅，并分3组排列，大厦之间并无空隙。

虽然沙田区议会及地区人士表示大围站上盖发展项规模过大，因此要求降低发展项目的最大地积比率及限制最高建筑物高度，并要求在拟议的发展项目内提供各种设施，包括室内运动场，体育馆、社区会堂、邮政局及图书馆等。但城规会指九铁方案外观具趣味及可观性，与周遭环境配合，以该规划已为建筑物的设计作出改善和规划理想为理由，不批准地区人士所提出有关申请。城规会亦于2003年及2005年在附加条件的情况下批准九铁提出两宗规划修订申请。

2002年2月23日，公民力量发起游行反对九铁大围站上盖兴建高密度住宅，四十人高叫抗议口号，由大围火车站出发沿马铁车站游行。立法会议员刘江华希望规划署采取持平及中肯的态度，在考虑到发展商的商业利益同时，更要顾及和保障市民的公众利益。

### 九铁修改方案 增大商场楼面

2003年6月27日，九铁为增加大围站上盖的商业价值，把上盖原计划的29.1万方呎住宅及公众停车位，转为商场，令商业楼面大增77%，至66.7万方呎。住宅楼面由229.8万方呎减至205万方呎，连同4.3万方呎公众车位，转为商场及其附属车位。申请获城规会批准。

### 地区人士要求改变土地用途失败告终

2007年时，曾有地区人士表示大围站上盖项目没有进行充分的公众咨询，大围居民亦对九铁的发展项目深表不满。甚至表示，如拟议的发展项目如期进行，他们会迁离大围，因此要求将大围站上盖发展由“综合发展区(1)”地带改划为“政府、机构或社区”地带，解决大围设施不足的问题。在这个申请中，当局接获780份公众意见书，但只有九铁反对这宗申请。

不过政府及城规会表示，大围站上盖规划程序已于2000年通过，城规会当时也根据《城市规划条例》的规定考虑有关反对意见，而且地区人士并无提出充分理据支持把申请地点改划为“政府、机构或社区”地带。城规会认为大围站上盖项目作综合发展是符合有关的规划意向，就是在铁路车站附近进行较高密度的发展，把握发展机会。多个政府部门亦表示区内政府、机构或社区设施的供应大致充足，应按部门的资源分配和推行时间表而定，最终否决有关申请。

2011年6月，屋宇署批出港铁大围站上盖项目新申请图则，由于项目在实施新发水限制的4月1日前申请，故赶及“发水末班车”。大围站新批图则，计划建8幢40层至52层高大楼，其中住宅楼面205.02万呎，商业楼面则约66.73万呎。与港铁前方案相若。

环保触觉其后曾向城规会申请收紧大围站发展限制，提出限高及削减住宅楼面等，申请总共接获约48份意见，大部分意见反对地点发展住宅，包括沙田乡事委员会及创建香港等。不过政府及城规会表示，大围站上盖规划程序已于2000年通过，而目前发展项目已进入落实阶段，而有关的建筑图则已于2011年获审批。再加上环保触觉没有提供总纲发展蓝图或园境设计总图的技术数据支持，故否决有关申请。

### 第一次招标截收意向书

2012年5月，项目突然正式登报邀纳意向书，并只限于4日内进行邀纳，多家发展商表示有兴趣参与，当中包括有中、小型发展商，拟考虑合组财团竞投，以减低项目规模太大之风险。

2012年5月11日截收意向书，由于该项目属港铁近5年来推出最大型项目，多家发展商均有递交意向书，包括长实、新地、恒地、新世界发展、信置、会德丰、嘉里、永泰、南丰及中国海外等。即使中小型发展商九龙建业亦有递交意向，市场反应十分热烈。

2012年5月30日，港铁罕有发出新闻稿表示大围站上盖招标，邀纳发展商意向书。港铁表示为促进香港的可持续发展及建设更佳生活环境，港铁公司检视了大围站物业发展项目的规划及设计，决定依据可持续建筑设计指引实施该项目。期望在满足楼宇需求的同时，为住客积极缔造良好的居住环境。

2012年6月22日，截标前只收到3份标书，包括长实、新地及恒地3家财团，反应略逊于预期。长实集团发言人指出，公司今次以独资方式，入标竞投大围站项目，另新地及恒地亦分别指出，今次以独资方式参与。

### 流标收场

经过历时逾两周的审核后，港铁于7月10日傍晚宣布不接纳标书，项目流标收场。发言人指若接纳目前的投标方案，有颇高风险，将会无法收回物业的发展成本，包括物业地基工程及环保、缓减等设施的费用。发言人重申，将会重新审视发展组合的细节，期望于本财政年度内推出项目重新招标。测量师指出，流标的最主要原因是项目总投资额太大，门槛高，入标少且发展商态度保守，共同促进了这次流标。项目于令很多“有心无力”的中小型财团被拒之门外，且欧债危机影响下，全球经济环境较差，后市展望不明朗，发展商也趋于保守。民间组织反大围站上盖建屏风楼关注组表示，仍对项目的发展表示忧虑，担心发展商未来或会争取以发水图则进行发展。

### 上盖项目拆细发展 专上学院拟改为发展公屋

2012年12月，政府消息指出，新政府正全面检讨六大产业政策，认为教育是事业而非产业，应优先照顾本地而非外地学生需要，加上香港土地短缺，故正在研究将大围站上盖及粉岭皇后山军营地皮改为兴建公营房屋。如各方同意，最快可在2013年1月特首梁振英的首份施政报告公布。业界人士指出，港铁大围站上盖原私立大学用地面积较小，但可较快推出改为兴建公屋。但是，政府最终选择将皇后山军营用地改作公营房屋发展（即皇后山邨及山丽苑）。

### 港铁表示难拆细标售

大围站规模庞大，曾引发流标，有业内人士曾建议拆细标售。唯港铁物业总监邓智辉表示，大围站项目因涉及沙中线工程，位处两条铁路线车站中，建筑较为复杂，曾研究能否拆细标售，但因应地理及铁路工程以及其他因素，执行上非常困难。不过事实上早年发展的九龙站上盖发展项目亦采用拆细标售方式发展，商场主要由港铁拥有80%业权，平台层为公共休憩空间，其余上盖发展分七期发展。可见港铁为不希望顶层平台层占地8,500平方米休憩空间让公众享用，以及以高价卖地，紧持拒绝拆细标售。

### 第二次招标截收意向书

2014年9月10日，港铁再次就项目招收发展意向书，并于9月15日截止。资料显示，项目总楼面面积约为270.2万方呎，提供约2900个住宅单位，另设约800个车位。港铁指，经研究后认为项目拆细将会降低整体效率，例如出现多个出入口及大堂，故不考虑分期招标。而港铁分两种方案让发展商入标。包括住宅部分以及商场连住宅。至于补地价金额等批地条款，仍跟政府磋商中。

2014年10月12日，本港大型发展商长实、新地、会德丰、新世界发展纷纷以独资身份入标外，多家内房包括首度在港投地的佳兆业集团、世茂房地产及富力地产董事长李思廉私人公司与英皇国际组财团参与，另据悉万科置业（香港）（下称万科）亦就项目入标。是次大围站招标条款减辣即大收9份标书，不但较该项目两年前只收3标大升2倍，更创2005年推出日出康城1期“首都”后的九年港铁招标项目收标新高。

2014年10月13日，新世界发展以28.56亿补地价投得港铁大围站上盖发展住宅项目发展权，港铁则支付余下的75亿元投得65万方呎楼面的商场，合共补地价总金额达103.56亿元。新世界指项目主力发展2至3房单位，平均单位实用面积约600方呎，不过相信发展商亦会按市场需要提供一定比例的小型单位。

### 修改规划

2015年8月，港铁向城规会申请，就项目进行修改，包括停车场由地库2层加深至地库4层、原本停车场位置改作专上院校、近城门河位置的商场户外广场亦取消和更改紧急行车通道布局。唯公开文件只有文字交代，没有公布规划图则。住宅范围提供3,090个单位，楼高50层。

## 项目

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项目分为3期发展，第1、2期分别提供约800个及1400个单位，主打实用约500至700余方呎的2至3房单位为主。其中2期设216个实用面积仅178平方呎的开放式户，1期最细则为1房户，最大户型是实用逾千方呎的4房户。

所有楼宇均采用迅达集团提供的升降机。

### 第1期

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第1期为第2-3座，分别楼高47层及48层，每幢大厦再细分为A、B两座，合共提供783伙单位，实用面积介乎278至1,383平方呎。提供一至四房，包括1房1厅、2房2厅、3房2厅（连套房）、3房2厅（连套房）及多用途房、4房2厅（连双套房）及工人套房加多用途房等。单位主要景观以内园和望向新翠邨为主。高层才享有开扬山景。而单位内的交楼配备多个专利设备，厨房中间的墙身设新磁石配件，住户可按自己的喜好，将吊架、计时器及收纳筒等摆放不同位置。而浴室设方便小朋友使用的面盆柜小平台和三合一多功能洗干熨组合。首张价单提供最高20%折扣，1房折实后最平628.9万起，2房低层折实楼价914万至932.4万，3房折实后1,108万至1,993.7万。

发展商在10月10日开放示范单位，排队人龙达逾千人，围绕商场至愉景新城天桥，告示牌指预计最长等候时间达8小时。著名电台主持人车淑梅亦有到场，打算选购予儿子，形容难抽如六合彩。到10月11日，市场反应热烈。示范单位在早上11时开放后，半小时已经停止排队安排。人龙由商场排至南丰中心，并围绕愉景新城天桥和地面。该区区议员曾向警方报告，指人流阻塞商场通道，警员一度到场监察。截至10月12日晚上，已收逾10,000票，以首推180伙计算，超额认购55倍，以首3日认购登记来计，为今年新盘同期最多。首轮销售最后录得超过2.27万个登记，成为1997年后的新票王，以开售391伙计，超额认购逾57倍。项目在10月17日开售时，以大手买家为主，斥2,000至3,000万元购入三伙或以上单位。最大手买家更涉资5,748.8万元，一口气扫入四伙三房单位。据了解，买家中八成为用家，两成为投资者。项目首批单位极速沽清后迅即加推，并只用了4天便沽清。发展商随即公布开售第2期。

第1期原定预计关键日期为2022年9月30日。不过到2022年8月中，发展商指项目将会延期入伙，到同年12月5日获批满意纸。

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- 厨房的墙身设新磁石配件，住户可按自己的喜好，将吊架、计时器及收纳筒等摆放不同位置

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- 浴室附有多项设计，包括洗手盆位置配备多功能镜柜、无线充电座及音乐扩音器

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- 部分单位睡房设隔音窗

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- 示范单位模拟农庄的概念

### 第2期

第2期为第5-7座，全部楼高57层，除了首设264平方呎开放式户型外，其余单位均与第1期楼宇间隔相若。景观方面，由于层数较高，除了内园及大围区内楼景，部分东北座向高层单位更可眺望马鞍山，而少数向南极高层单位甚至可远眺港岛西高山。项目在2020年11月7日开售，涉及337伙，反应非常理想。到月底已经累售1,347伙，占项目约九成，套现约154亿元。新世界发展执行副主席兼首席执行官郑志刚表示，项目在疫情下能够创造佳绩，反映市场对优质楼盘非常渴求。另外，有一房特色户以以1043万元，实呎逾3万元售出，创新界区一房呎价新高。

第2期原定预计关键日期为2022年11月30日。不过到2022年8月中，消息指项目将会延期约两个月，到2023年2月4日落成。

### 第3期

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第3期由2幢住宅大楼组成（第1座和第8座），提供892伙单位，户型涵盖1至4房。三房和四房单位将享有开阳城门河景观。而当中1A座楼高57层，1B座只有47层。第1A座55至61楼A室更采用大宅设计，占地1676平方呎，附设123平方呎露台，只有7伙。第8座8至39楼采用1层12伙设计，到41至61楼主要提供占地1200平方呎的大单位。而8B座C室提供工作间和超迷你三角形储物室。而所有4房2套间隔及绝大部分特色户的客厅特设ArtiSaloon藏酒间，并备有小吧台、Miele的咖啡机、嵌入式酒柜、嵌入式雪柜连冰箱及食物保温柜等。发展商提供3款颜色的主题饰面让买家选择。而露台设L型轨道露台门，发展商正申请专利。项目将于2021年6月5日进行第一轮推售，第一轮入票数目逾2.7万票，超额认购逾80倍，再次成为1997后票王，同时亦超越柏傲庄1、2期首轮入票数目逾两成。同年6月30日，1A座62楼A室4房连天台特色户，透过招标以7,650万元售出，呎价逾4.5万元，创新界分层式住宅呎价新纪录。

不过到2021年7月6日，新世界发展向港铁及屋宇署通报，第1及8座部分墙身结构的混凝土未达标，最后需要拆卸重建，多个业主取消交易。到2022年8月，已经有226宗取消交易，占全盘已售出单位的27%。而发展商表示未有最新关键日期。

2022年8月26日，新世界确认大围站上盖柏傲庄III最新预计键日期为2025年3月31日，即较楼书原定预计关键日期2023年6月30日、累计延迟21个月。项目于2021年7月公布，因建筑质量出问题而须拆卸重建，及后一直暂停销售至今，并累积约229宗取消交易个案，涉销售总值料约37.5亿元。新世界回应本报查询指，已接获承建商最新汇报，第3期拆卸工程已接近完成，惟工程期间为保障铁路安全，部分工序及缓解措施，需安排于夜间进行，同时受新冠疫情、恶劣天气等影响工程进度；鉴于上述原因，项目认可人士经评估后，确认项目第3期最新预计关键日期为2025年3月31日。

新世界表示，相关的补充协议，已获政府审批。值得留意，上述最新公布的关键日期，未计算日后恶劣天气等因素，故预计关键日期有机会再作修订。

2026年4月初，发展商再次将项目进行推售，3房及4房的河景单位会以招标方式推出。现楼可供预约参观，而展销厅设置在长沙湾琼林街。项目大单位采用招标形式出售，而普通单位折实价为789.3万至1,440.2万元。到2026年4月24日发展商截收逾8,200票，超额认购逾108倍。

## 设施

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设施分布在5楼及6楼，项目其中一个卖点是各幢住宅的空间、户外范围和住客会所有大量绿化设计元素。

项目设有面积约约28万方呎住客会所“FARM PAVILION”，设有三大主题建筑，分别为供住客进餐的Farm House、引入长幼共融概念的Sky House及提供运动设施的Well House。会所设施由来自挪威的斯诺赫塔建筑事务所设计、园境范围由日本设计师Ohtori负责。设施包括户外25米泳池、约50米室内泳池、桑拿室、蒸气室、大型儿童游乐区、网球场、半边篮球场地、天幕羽毛球场、健身室、水疗中心、瑜伽观景台和老人会所等设施。室外游泳池附近另设天际茶室。

另设占地约96,295平方呎的园景区供住客休憩散步，并设大草坪、鱼米共生圈、可供住户种植的阶梯田园、以及芬兰建筑设计公司Avanto及香港设计工作室Daydreamers设计的野上烧烤木舍。6楼平台设铃木花道，两旁种有铃木花树，供住户欣赏。往地面的大堂外设静观池。

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- Farm House

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- 户外健身区和半边篮球场地

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- 天幕羽毛球场

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- 兴建中的儿童游乐场

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- 野上烧烤木舍

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- 天际茶室部分地面采用玻璃设计

## 商场

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基座将设有占地65万平方呎，楼高4层，设150间商户的商场，命名为“The Wai 围方”，由港铁独资营运，兴建和管理，在2023年7月22日中午开业，落成后将成为新界东第二大商场。根据公契文件，场内设多个中庭，并有5000呎的表演场地，而4至5楼设6间影院。而停车场提供430个车位。商场1楼将设有1.3万方呎单车停车场，提供330个单车停车位，为全港最大。

## 公共设施

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柏傲庄设3层15,000平方米物业，作专上学院用途。教育局于2016年9月22日公布由香港伍伦贡学院获配校舍。学院楼高3层，可容纳约1,700名学生，用地于2020年交付，装配教学设施后将成为城专永久校舍，主要用作教授副学士课程和学生服务中心。但受到大围站月台沉降事件影响，该范围地盘停工达半年，要到2023年才连同第三期楼宇交付。到2022年，校方公布校舍内设有图书馆、礼堂、演讲厅，另有电脑室、工程实验室、设计工作室、语言实验室、海事模拟实验室及社会工作实验室。同时亦会有舞蹈室、健身室和音乐室。

学院在2023年7月完成工程，不过学校门口将会安装闸机，学生需出示学生证才可进入校园。

此外，项目内现存的大围站公共运输交汇处将予以扩建。

## 相关工程

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为配合大围站上盖发展项目发展，港铁向路政署建议将区内的“八爪鱼天桥”北翼拆除，直接接驳天桥至商场第二层。沙田区议员梁永雄、沙田居民权益会代表李世鸿及环保触觉均质疑当中牵涉“官商勾结”，工程完成之后市民必须经过港铁商场才可到达大围站，令港铁增加商场租金收入。

尽管有关工程资料在2010年11月和12月曾在沙田区议会交通及运输委员会中讨论，但会上多名议员关注将来兴建商场后美田路的人行道扩阔问题，以及将来部分单车泊车位搬入港铁物业内，有关泊车位应否收费的问题。其后政府就拆除天桥北翼的工程刊宪，共收集了1,300多份反对意见书，均表示在刊宪前对工程毫不知情，不满区议会没有就工程进行咨询。

不过政府最后没有理会沙田区议会、地区组织及居民诉求，于2011年11月为工程刊宪。工程项目包括兴建横跨美田路的有盖行人天桥连相关地基和支柱，兴建横跨车公庙路的有盖行人天桥连相关地基和支柱，改建并延伸车公庙路与美田路交界处现有的有盖行人天桥，改建在日后的上盖物业发展范围内的部分现有公共运输交汇处和改建沿车公庙路的现有单车停泊处。

其他项目包括永久封闭并重新定线翠田街人行道及行车道的部分路段，永久封闭并拆卸该天桥北端的部分现有有盖行人天桥、人行道、单车径、自动梯、楼梯、行人斜路及单车斜道，永久封闭并拆卸前大围站巴士总站及进行附属工程，包括相关的公用设施及复修工程。

## 兴建图片

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- 大围站及柏傲庄所在位置发展前（2007年）的样貌

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- 柏傲庄所在位置发展前（2010年）的样貌

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- 2016年3月

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- 2016年12月

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- 2017年6月

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- 2018年2月

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- 2018年10月

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- 2019年4月

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- 2020年2月

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- 2020年4月

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- 2020年7月

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- 2020年10月

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- 2021年1月

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- 2021年8月

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- 2024年5月

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- 2024年9月

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- 2025年2月

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- 2025年9月

## 知名住客

- 前新闻主播方健仪
- 中国大慈善家钱峰雷
- 2009年港姐亚军李姿敏（Germaine）与丈夫澳洲籍练马师贺贤

## 意外

### 钢筋被压至变形弯曲

2018年5月31日，地盘近美田路的第7座基座工地发生钢筋支架倒塌意外，大量钢筋被压至变形弯曲。新世界发展回复指意外未有造成伤亡，正向分判商了解事件。最后决定将第7座住宅基座拆卸重建。

### 地盘打桩影响大围站月台沉降

2018年7月13日，受地盘打桩影响，东铁线大围站2号月台末端位置沉降21毫米，港铁要求新世界地产即时停止项目的地基工程。到8月2日，屋宇署证实未有因为地盘停工而改善，同一测量位置月台的沉降已增至23毫米，该范围地盘未能复工。

到2019年1月4日，政府发言人表示屋宇署接纳港铁将停工指标放宽一倍至40毫米后，桩柱工程获恢复进行。

### 致命工业意外

2024年11月9日下午，三期地盘发生致命工业意外。一名41岁男工人从12楼的吊笼搬出建筑材料期间，吊笼疑出现失灵急坠，工人走避不及导致下半身被夹，送院后证实不治。承建商协盛建筑表示会提供协助和配合政府调查。而港铁已要求发展商停工。

## 事件

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2019年12月12日，18名地盘工人在地盘外拉起横额抗议，指地盘承办商“三判”锋记工程有限公司、镁灿科技工程有限公司及（大判）协盛建筑拖欠代通知金及年假酬劳等，涉款40万元。有工人表示在完全没有通知的情况下将他们解雇，其后更拖欠代通知金，认为不能接受。谈判超过4小时后终达成共识，工人可于12月13日提取金钱。

2020年2月，因应COVID-19，发展商为保障员工安全，地盘在2月5日起停工两星期。到同年7月24日，一名在第5座地盘工作的外判扎铁工匠初步确诊，承建商协盛建筑表示地盘会进行大范围消毒，而涉事的第5座亦会停工。

### 第三期墙身底座混凝土未达标 需拆卸重建

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新世界发展于2021年7月6日向港铁及屋宇署通报，指由于柏傲庄第三期第1及8座部分墙身结构的混凝土，在最近的强度测试中未达获批设计的要求而需要拆卸重建。港铁强调，高度重视项目质量并十分关注事件，已要求发展商提交详细彻底调查报告及作出跟进，以确保相关楼宇符合已获批设计的要求，并充分考虑受影响买家的利益。为确保楼宇质量及买家安心，新世界决定把第1座及第8座拆卸重建，将主动联络受影响的846户买家，并提供适切跟进方案，同时责成承建商彻查事件成因，是否涉及人为疏忽或监督责任，即时撤换工程的监督团队，同时向买家作出四个承诺，包括买家可选择继续完成买卖合约，或即时取消成交。以楼价1500万元为例，如果买家采用即供付款，额外津贴连同利息补偿共115万元。而涉事两座楼宇的建造工程现已暂停，有待发展商全面调查事件，及尽快落实妥善补救方案，确保达到政府监管部门的要求及通过审批，港铁亦要求发展商确认项目其他座数楼宇的施工质量。受事件影响，预计入伙日期延迟约九个月。而今次事件中，有传新世界旗下建筑部门被裁约100人，不过集团否认。

工程师发展商为了安抚买家，而选择拆卸重建。有买家对事件感到惊讶，形容自己是用了一生人的钱购入一层楼，希望得到应有赔偿。而香港伍伦贡学院永久校舍亦可能受影响。

中科兴业董事总经理潘焯鸿收到来自新世界内部工程师消息，指出现问题的墙身底座原本应该使用80强度的混凝土，不过现时却错用了一般楼面才使用的45强度混凝土，强度减半，形容是没有可能补救，指事件是“管理上的缺失，施工上的错误”。资深土木工程师倪学仁指有不少原因导致出错，但同时指出灌错混凝土是难以挽回的错误。而屋宇署虽然有监督团队监察施工程序，不过他们不会主动抽样检查混凝土等建筑材料，完成依靠注册结构工程师作监管。

由2021年8月中至2022年2月20日为止，过去半年累积录约160宗取消交易个案，占已售出单位总数845伙19%，涉及销售金额逾26.3亿元。

## 批评

### 缺乏公众咨询 政府及港铁漠视居民意见

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在2001年至2002年时，沙田区议会及地区人士表示大围站上盖发展项目规模过大，因此要求降低发展项目的最大地积比率及限制最高建筑物高度。并要求在拟议的发展项目内提供各种设施，包括室内运动场，体育馆、社区会堂、邮政局及图书馆等。不过九铁及城规会以该规划已为建筑物的设计作出改善和规划理想为理由，不批准有关申请。到了2007年、2009年及2011年，沙田区议会以及地区人士再次对大围站上盖发展项规模及有关配套工程表示不满，认为有关项目屏风楼效应严重、对工程的资料毫不知情，并且没有就工程及上盖规划进行咨询。

不过政府及港铁多年来一直没有理会沙田区议会、地区组织及居民诉求，主要原因是城规会早在2001年时已决定不再接纳针对这些意见而作出修订，而且发展项目已进入落实阶段及未能善用最大整体总楼面面积为理由，因此反对民间诉求。有关的规划过程被居民及网民批评为黑箱作业，没有了解市民感受。

有关注大围站上盖发展的地区组织于2011年8月时举行了一次拍片活动，邀请当日愿意接受拍摄的众多街坊表达他们对屏风楼、破坏大围区内的环境及失去公众休憩空间等不满的心声。其后片段上载至YouTube供公众观赏。

2012年7月27日，反大围站上盖建屏风楼关注组在举辨“大围规划声音多 平衡发展何时来？”论坛，邀请了2012年参选立法会新界东选区的候选人参与论坛。讨论规划过程是否存在缺陷，政令往往与居民主流的期望脱节。论坛共吸引逾100人围观，最后亦设有公众发言环节。

2012年8月，物业总监邓智辉表示计划正检讨大围站发展组合计划，但只会与发展商沟通，可见上盖规划完全不公义，缺乏公众咨询。

### 屏风楼效应

2001年时，城规会的意向是希望车公庙站、大围站及车厂上盖物业可成为大围区的地标，因此三项物业会有较多的层楼及设有观景廊。不过当年公众对屏风楼的认知甚少，因此没有这些反对声音。

环保触觉在2006年时均认为大围车厂上盖新兴建12幢的屏风楼将大大影响区内空气、光线及居民健康，不过城规会在2007年时根据2001年时的聆讯，以不接纳这些反对屏风楼意见为理由，否决团体及居民的诉求，最终项目通过发展，发展为大型住宅“名城”。结果造成附近居民指出难以接收电视讯号，无法收看电视，严重影响日常生活。区内的光线及规划布局亦做成强烈的破坏大围站项目建成后，将与已建成、共12座的名城及盛荟形成两公里长的屏风围墙。

### 发水问题

2011年时港铁应政府要求，就其代理的西铁沿线6个上盖物业发展项目重新设计，以符合发水新限制，但港铁拥有发展权的大围站上盖项目，则未有配合发水新制，于2011年4月1日前已向屋宇署申请建筑图则，以赶搭发水楼末班车。

发展局局长林郑月娥于立法会上书面回答提问时证实，港铁于2011年4月1日前，已就大围站上盖物业发展项目的建筑图则申请，提交屋宇署，由于在2011年4月1日或之后提交的建筑图则申请，须按新的作业备考（发水新措施）发展，故大围站的建筑图则毋须符合新的作业备考。她又指，港铁为上市公司，自行决定如何推行其所拥有的物业发展项目。换言之，港铁大围站上盖项目可按旧有发水限制发展，较新制规限只可发水10%为多，亦令项目的整体收益更有保证。

### 公共空间变屋苑私人空间

大围站的马鞍山线（现称屯马线）月台及附近土地原为青龙水上乐园（后期改名为欢乐城），而大围车厂及现时“名城”及“盛荟”的位置，原为单车公园及足球场，是大围居民及公众的消闲好去处。

不过这两块的休憩及消闲用地于2001年消失后，换来的是私人屋苑的园林及会所空间，只可让大围站项目的业主享用。目前区内的休憩空间只集中于显径一带，并且只属游乐场形式的显田游乐场供区内居民享用。

## 基本资料

- 日语原文：柏傲庄、The Pavilia Farm
- 说明：全部完工的柏傲庄，2026年7月
- 地址：香港新界沙田车公庙路18号
- 开发者：港铁公司、新世界发展
- 管理层：港铁公司物业管理部
- 用途：住宅
- 座数：7
- 层数：47层至57层
- 住宅套数：3,090
- 完工时间：2022年（一、二期）、2026年（三期）
- 建筑商：吕元祥建筑师事务所
- 主承包商：协盛建筑集团
- 旧称：大围欢乐城
- 设施：会所、商场、停车场、专上学院
- 网站：柏傲庄 I、柏傲庄 II、柏傲庄 III