祐汉新邨

祐汉新邨（Bairro Iao Hon）是澳门首个建成的大型屋苑，位于澳门北区黑沙环（现已独立为祐汉区），屋苑土地前身为菜田及房舍，后于1970年代初由祐汉置业（澳门）有限公司收购土地及分批发展成祐汉新邨。

## 七栋楼群

祐汉七栋楼群地理位置东至长寿大马路；南至胜意楼、万寿楼一线；西至骑士马路；北至祐汉新村第八街。相关楼群涉及住宅单位约2,428户，当中，包括康泰楼约448户、吉祥楼约400户、顺利楼约224户、兴隆楼约400户、牡丹楼约400户、万寿楼约200户及胜意楼约356户。

祐汉新邨作为澳门首个私人屋邨项目，于二十世纪六十年代随着社会发展及人口增加，发展商有意收购祐汉至马场一带菜地兴建住宅，“祐汉”的命名是以发展商“祐兴建筑”及其投资合伙人李超汉两个名称组合而成。建设方式是作为澳门首个以预制件形式建造的项目，大大提升了建筑效率。

## 重建计划早期研究

### 旧区咨询委员会时期

早在2005年，政府已将祐汉七个旧楼群列作重建试点；2007年成立的“旧区重整咨询委员会”，过去亦曾经做过有关祐汉重建的调查，但最后不了了之。由于楼宇楼龄普遍偏高，部分甚至已逾50年，该区楼群的环境卫生、石屎剥落、电线交错及楼宇渗漏水等问题非常严重，多年来引起社会高度关注和广泛讨论，急需重建。自2008年起，政府虽然推出了《低层楼宇共同设施维修临时资助计划》、《楼宇维修无息贷款计划》、《楼宇维修资助计划》以及《楼宇维修方案支持计划》等，以鼓励小业主主动验楼和进行楼宇维修保养。但由于业权分散，且小业主多数是长者、法律意识薄弱、身体状况欠佳、经济能力有限等，难以成立大厦业主会，而无法组织力量维修保养，从而得不到政府的资助；另外相关的法律没有配套同步并行，强制验楼、更换水电设备、展开门窗保养等始终无法顺利展开。

2011年10月27日，时任运输工务司司长刘仕尧主持旧区重整咨询委员会会议。指规划部门现正研究祐汉重建规划，稍后会由交委员会讨论，听取意见，争取同年年底开展祐汉重建区的规划设计工作。

2012年8月下旬，旧区重整咨询委员会完成祐汉新村七栋楼群居住状况调查，二千四百二十八个住宅单位中，租户占近五成，自住业主占不足三成，更改用途作商铺和空置单位各占近一成。相比五年前委员会委托澳门理工学院进行的“祐汉新村居民生活现状调查”入户普查数据的同类调查，本地租户数量、外地租户数量、地下住宅单位改为商铺个案均有显著升幅，并发现社区中存在业权不清问题。

### 都市更新委员会时期

2018年5月23日，都市更新委员会举行2018年第一次特别全体会议，运输工务司司长罗立文表示，指，政府暂时没有祐汉重建的规划，强调都市更新可以由业主自发、私人发展商或政府推动，“每一栋大楼都有小业主”，若是由政府主导重建，需要各个小业主同意才能有具体动工时间表。

## 都更公司介入

2020年3月25日，“祐汉七栋楼群”调研工作正式开展，将委托具多年研究祐汉楼群经验的机构开展为期十个月的调研工作，由其专业团队进行收集、整理及分析相关数据及业权人对都市更新的意愿等，务实推进都市更新进程。调研工作包括调查“祐汉七栋楼群”的商住型态、人口、年龄、性别、住户收入、商户性质、空置率等现况，以及暂定于今年5月起以入户调查方式收集业权人、承租人对都市更新的取态及补偿意向等。

## 调研工作开展

### 入户调查

2020年6月，都更公司正式开展“祐汉七栋楼群”入户调查，委托的第三方研究团队将在同月至8月以入户问卷调查方式，收集祐汉楼群业权人、住户对旧区重建的意见及建议，作为推动都市更新的数据基础，合共约2,500多个住宅单位及商铺。研究团队的主要成员包括城市规划师林翊捷、建筑师吕泽强及前澳门理工学院社会工作副教授苏文欣等。

截至2020年8月中旬，都更公司已成功访问近七成住户，同时收到部分业主主动联络面谈重建细节，都更公司诚意呼吁相关业权人致电预约洽谈，以加快重建进程，提升居民生活质素。现阶段，问卷员已成功访问近七成住户。调查过程中，业主、租户及商户就该楼群重建提出多项意见及问题，主要包括重建成本计算、如何原地回迁等，并反映区内卫生环境恶劣、硬件设施残旧等诉求。近月，陆续有不少住宅单位业主主动联络都更公司，预约洽谈单位的业权状况及重建细节等。由于上述楼群内不少住宅单位长期租出或空置，部分住户拒答或无人应门等，均增加调查难度；同时，有身处外地的业主主动联络都更公司，冀于疫情后回澳面谈细节。

2020年10月，都更公司公布通过上述入户调查，发现不少住户为租户，居住于楼群内的业主不足三成，亦有部分为空置单位。由于现行法律要求旧楼重建需要百分百业权同意，而《都市更新法律制度》仍处于立法阶段，意味着都市更新现阶段根本无法进行。都更公司目前已搜集到近五成业主的联络资料，其中部分身处海外的业主亦主动联系都更公司。都更公司呼吁有关业权人主动接洽，以便了解各种业权问题。

2020年10月30日，都更公司董事会主席林金城于澳门立法会回应立法会直选议员黄洁贞有关正进行“祐汉七栋楼群”入户调查，他表示该阶段研究团队正整理及分析相关数据，研究报告将于2021首季完成，截至目前，都更公司收集到近五成业主的联络资料。

### 调研报告结果公布

2021年5月7日，调研报告结果公布，共2,556个住宅单位中，当前已接洽了逾55%业主。七栋楼群之中，有的楼群最高已收集到逾70%业主的联络方式，有的最低收到只有40%业主联络方式。为加快重建，都更公司将采取逐栋解决方式，因应业权收集情况，优先兴建业权收集完整的楼群。有份参与调研的城市规划师林翊捷表示，七栋楼群呈现七个阶级的姿态分布，相信重建工作会按逐个阶级去做，不会一次过清拆，因执行困难相对较大。至于重建方案仍未落实，目前仍未能确定七栋楼群对重建的最终支持度有多少。另一方面，祐汉七栋楼群的破损情况亦是影响方案推进的一大因素。

调研报告显示，逾91%受访自住业主（647名）支持重建；少部分自用商户不支持或没明确表态，持观望态度。逾65%受访者又偏向“楼换楼”的重建补偿方式，还开口指明不要公屋；选择长者公寓作为补偿的只有2.6%。2,556个住宅单位中，收集到1,886份问卷，占楼群内现存总登记单位数量的73.8%。其中731名为自住及自用，包括自住业主（647名），自用商户业主或代表（84名），占现存总业权登记的28.6%。租户占45.4%，包括本地及外雇（42.5%）。拒答、中途拒答、无人应门和空置等占26%。

## 持续后续跟进

### 2021年8月立法会行政长官书面题问

2021年8月24日，原定于8月10日举行的立法会行政长官问答大会由于疫情影响取消，改由书面题问形式，澳门立法会上载行政长官贺一诚对30位议员提问的书面答复。其中，包括议员何润生、李静仪、黄洁贞、区锦新、陈亦立、邱庭彪等都关注本澳房屋、都更相关议题。贺一诚在回复议员邱庭彪书面提问时指出，祐汉七栋楼群由46栋楼宇组成逾2,500个单位，由于涉及业权人数庞大，存在复杂业权分布情况，将以片区式方向进行整个祐汉七栋楼群的规划及设计，加快重建进程。同时，都更公司建议采取逐个街廓解决方式，因应业权收集情况优先兴建业权收集完整的楼群。经综合分析祐汉七栋楼群调研报告中的居民重建意愿，以及都更公司已收集有关顺利楼近八成的业主联系资讯，顺利楼北侧地块，即原旧区重整咨询委员会祐汉临时办事处，具备条件作为祐汉七栋楼群内都市更新工作第一期项目。事实上，祐汉区居民参观暂住房展示区后表示满意，部分祐汉区业主更即时联络都更公司回复同意重建方案。基于上述原因，都更公司将根据《土地法》之规定，计划透过豁免公开招标形式，向特区政府申请批给顺利楼地块北侧土地，用以兴建为该区更新的住宅房。

### 都更公司持续解说

2022年3月下旬，都更公司代表到祐汉社区向业权人解说方案，同时收集业主及相关部门的意见及建议，以寻求共识，包括讲解片区规划设计并作交流互动，让居民清晰更新方案，提升重建参与度。据介绍，有关规划以片区整体设计改造为主轴，保持该区域的原有街道肌理，并重新按照特区政府的总体城市规划，梳理街道关系和车行、人行流线，透过优化及整合步行及交通系统，改善社区设施及增加绿化公共空间。会上，业主与都更公司代表就业权转移、营商环境、重建优惠政策等议题交流讨论。与会者普遍认同片区规划可助提升整体生活质素及楼宇价值，另有商户认同步行街及天桥连廊概念有助带动人流，认为有好的规划及方案便有条件商讨细节，并希望尽快收集足够的业权启动重建，早日改善居住及营商条件。最终达至城区活化，实现楼宇、基础设施、公共设施及公共地方的增值。

### 2022年3月及4月立法会会议及答问

2022年3月31日，立法会第二常设委员会举行会议，首次讨论《都市更新法律制度》法案，其中在关心“祐汉七栋楼”情况，立法会间选议员陈泽武武引述政府代表回应称，“祐汉七栋楼”的楼龄、建筑面积都相同，所以有条件一并重建，兴建更高的楼宇，但讨论过程中提及，40年楼龄以上的楼宇需达八成以上业主同意才能启动重建程序，40年楼龄以下则要八成五，否则以单一建筑物为单位作重建。陈泽武透露，因为“祐汉七栋楼”大多以租户为主，较难接触到单位业主，所以都更公司在调查资料过程会比较耗时。

2022年4月12日立法会行政长官答问大会上，直选议员梁鸿细关注并期望了解旧城区如祐汉社区等的规划，行政展官贺一诚回应指都更公司已进行了大量工作，但相关工作牵涉到2,000多户的同意及授权工作，但现时会尽快从祐汉七栋楼群的其中一个片区进行重建规划，并在同年内启动规划，以此作为先导计划令大众了解重建的效果及成本。他又指，政府一直持续监察祐汉新邨是否为“危楼”，一旦被评为“危楼”就只能“勒迁”，所以重建工作是必然要做的，而且有信心祐汉新邨重建后会成为一个比较好的小区，期望祐汉新邨的业主看到相关规划的发展方向后，可与政府共同解决问题。

### 项目改为“全面重建”

2022年5月4日，都更公司发出新闻稿，指会优先兴建业权收集完成的楼群，但会持续收集居民意见，若居民有意让祐汉七栋楼同步重建，才会再就相关的方向研究。中区社区咨询委员会召集人罗萍表示，目前都更公司就祐汉七栋楼（下称七栋楼）的重整计划拟倾以片区更新为方向，七栋楼或会一同开展重建工作。在同月平常会议上，委员黄成彬引述都更公司代表称，相关工作牵涉到2,000多户的同意及授权工作，根据目前与区内居民沟通及调研的初步结果显示，“好大机会七栋楼一齐更新”。都更公司代表，同时强调，目前只是多一个选择，未必会是最后方案。被问到七栋楼的业权问题以及都更公司目前有否提供更具体的时间表时，罗萍则称，目前都更公司须落区进行进一步的沟通与研究，收集该区居民的意见，才可提出更具体的规划。

### 协助成立业主会

2022年8月8日，都更公司更出新闻稿，正推动“祐汉七栋楼群”旧区更新项目，因应相关业权人的支援需求，协助各楼群业主组织分层建筑物所有人大会，以及成立管理机关（俗称管理委员会），团结业主积极参与重建。月前，顺利楼业主假街坊总会祐汉社区中心举行会议并顺利筹组管理委员会，逐步推进重建进程。会上，各业权人讨论并决议通过选出分层所有人组成大会主席团及大会主席，以主持该次会议及缮立大会会议录；讨论并决议通过分层建筑物管理机关的名称及选出成员；讨论并决议通过授权管理机关在银行开立储存共同储备基金账户。此外，都更公司将协助其余楼群业权人筹组业主会，推动业权人紧密沟通联系，讨论重建方向及细节。

2022年11月21日，都更公司将安排受祐汉重建影响的业权人暂住黑沙环新填海区P地段暂住房及置换房项目。规划重建在不增加住宅户数及居住人口密度的前提下进行设计，并规划设置天桥连廊串联裙楼商场、商业步行街等，营造良好的商业氛围；同时，透过人车分道、增加绿化面积，打造宜居环境。同时由同年10月起，陆续协助“胜意楼”业主筹组管理委员会，团结业主积极参与重建，推动业权人紧密沟通联系，积极讨论重建方向及细节。

2023年1月26日，澳门都市更新股份有限公司表示，近日完成协助祐汉新邨胜意楼业主召开分层建筑物所有人大会，顺利筹组管理机关（俗称管理委员会），为助力胜意楼重建打好基础。会上，都更公司团队与各业权人讨论并通过选出分层所有人组成大会主席团及大会主席，由主席主持该次会议及缮立大会会议记录；讨论并决议通过分层建筑物管理机关的名称及选出架构成员；讨论并决议通过授权管理机关在银行开立储存共同储备基金账户。此外，都更公司代表向祐汉新邨胜意楼业主讲解“祐汉七栋楼群”旧区更新项目，解答业主疑问，同时收集和交换意见，以尽力提升该区居住环境的生活品质及完善相关配套设施，及后安排业主参观暂住房示范单位；业主满意单位设计，认为有助增加重建信心。胜意楼是继顺利楼之后，成为第二批成立管委会的“祐汉七栋楼群”旧区更新项目楼宇。

2023年2月下旬，都更公司指出，顺利楼已经进入申请规划条件图的阶段。工务局局长黎永亮表示，顺利楼北侧的将建公屋，其规划条件将会作为“祐汉七栋楼群”重建时的重要参考指标；包括：不会大幅上调住宅单位数目和面积。顺利楼北侧临时休憩区（祐汉新村第八街）将建公共房屋，定位是都市更新先导计划。城规会在该年1月初完成讨论规划条件图草案，公共建设局在同月把楼宇的编制计划直接判出。

2023年5月下旬，都更公司完成协助祐汉新邨康泰楼业主召开分层建筑物所有人大会，顺利筹组管理机关（俗称管理委员会），成为第三批由都更公司协助组织管委会的“祐汉七栋楼群”旧区更新项目楼宇。直至该年6月已合共协助业主召开18个分层建筑物所有人大会，正紧接支援及协调其他楼群成立管委会并开展其余的跟进工作。

2023年10月4日，澳门都市更新股份有限公司表示在同年8月至9月期间协助助8幢祐汉新邨“牡丹楼”业主召开分层建筑物所有人大会，顺利筹组管理机关（俗称管理委员会），即成为第四批由都更公司协助下，组织管委会的“祐汉七栋楼群”旧区更新项目楼宇，并随即已开展“兴隆楼”业主跟进工作。截至2023年9月，都更公司已协助逾五成“祐汉七栋楼群”楼宇召开业主会。

### 重建工作前期开展

2024年4月16日，行政长官贺一诚回应澳门立法会直选议员梁鸿细答问时表示，黑沙环P地段暂住房项目2,000多个单位将供祐汉新村愿意拆迁的居民暂住，在完成安置后将于年内开展首个重整项目顺利楼，作为首个重整样版，供其他祐汉新村居民看到涉及多少建造成本。在祐汉新村重建项目中亦有鼓励措施，包括提供车位，允许将地面单位改为商铺或楼上商铺等，以帮补建筑费用。

2024年8月至9月，澳门都市更新股份有限公司表示，对该区业主收集签名以申请规划条件图，但部分海外业主尚未办理海牙认证，或因年事已高难以立即回澳。还有部分业主须先与家人处理业权问题。强调重建取决于业主们能否团结一致，共同推动这项工作。重建项目设计图亦于2024年9月出台，新楼宇每栋三十层，设有三层地库停车场。地面至三楼规划为商业和社会设施，四楼设置绿化平台，五楼至二十九楼为住宅楼层。原单位数量维持不变，但增加了停车场和商铺；设计中特别加入了退缩绿化平台，希望提升该区的绿化面积。每个地块的平台均设有供居民使用的绿化空间。此外，楼宇商场之间将由天桥连廊相接；公共行人设施方面，新方案中规划了两条宽16米、纵横交错的步行街，将连接总体规划的步行系统，并与周边出入境口岸相通，形成纵横交接的步行网络。

2024年9月，“祐汉七栋楼群”项目已完成支援全数7个地块合共46栋楼宇的业权人召开分层建筑物所有人大会，筹组管理机关（俗称管理委员会）。新的规划采用“垂直都市”概念，把各低层楼宇整合为高层楼宇，每栋楼高三十层，原单位数量不变，并设有地库停车场、裙楼及居住塔楼。部分沿街的裙楼设计退缩绿化平台，透过垂直绿化，在天桥连廊、绿化步行街等位置，延伸绿色元素至片区生活圈。新的规划建议设置天桥连廊，串联片区裙楼商场，营造良好的商业氛围，汇集人流；公共行人设施方面，新方案中规划的两条宽 16米、纵横交错的步行街，将连接总体规划的步行系统，且东西南北连通出入境口岸，形成纵横交接的步行网络节点，进一步强化片区地理位置上的优越性。

2026年3月，土地工务局公示规划条件图草案，其中一幅名为“顺利楼”土地为澳门都市更新股份有限公司首个旧区更新项目的其中一栋楼群，属“租赁批地”，面积为1,549平方米。草案建议用途为“H2类居住用地”，楼宇最大许可高度为90米，最大许可地积比率为十倍。

## 基本资料

- 日语原文：Bairro Iao Hon、祐汉新邨
- 地址：澳门北区祐汉
- 开发者：祐汉置业（澳门）有限公司、祐汉新邨地产有限公司
- 用途：住宅、工业
- 层数：5-20层
- 设施：商场、商店、公园