文林苑都市更新争议

25°N 5°E

<image>

<image>

士林文林苑都市更新争议是一项发生于台湾台北市士林区文林路士林桥、前街及后街一带的都市更新争议。事件始于王家不同意所拥有的两块土地和建物，包含在台北市政府核定的都市更新范围内，经由乐扬建设担任实施者规划都市更新事业计划兴建“文林苑”住宅大楼。

在文林苑大楼都市更新案（事业计划）通过后，王家开始向台北市政府和内政部提出“权利价值异议”和“不服都更行政处分”2项诉愿但被驳回。后来于2009年，王广树等人向台北高等行政法院对台北市政府提出告诉，以未被通知出席都市更新公听会、有数户被排除于核准都市更新范围等理由，认为台北市政府违法核准都更案。然而在裁决中，高等行政法院认为在王家未收到公听会通知上，依事证指向王家已经收到通知，王家并非不知情无法参加公听会表达退出意见，且王家有因自己的事由招致邮件退件的记录；在王家可否被排除于都市更新范围内的争议上，高等行政法院同意市政府见解，王家土地未临道路用地（是袋地），面积也小于最小可申请建筑面积（即畸零地），排除于都市更新范围外让王家无法改建违反现行法规，而被排除的数户经查地主在当地居民申请都更范围前就提退出，且退出过程和退出后的都更范围合乎都更法规，于是判决王家败诉。

2012年3月28日台北市政府依法执行法院判决，拆除王家住宅，后续引发社会运动、王家提告10起讼案及全台都更停摆等情况。

本案引发都市更新条例的违宪争议，在王家与其他都更社区不同意户共同声请释宪后，后续作成二个大法官释字。至今都更条例仍延宕在立法院待审，亦未完成修法。但修法重点包括将由法院裁决是否同意拆除不同意户房屋、以及提高都市更新提案和成案同意比例等修改。

2014年3月14日，经过长期抗争与诉讼，反对户王广树之子王耀德与乐扬建设进行和解谈判后，自行拆除组合屋。5月28日，反对户王广树在提起十次诉讼并败诉，而面对建商求偿5,300万巨款赔偿的诉讼压力下，与建商乐扬建设达成和解，双方签字，乐扬建设同意撤销所有诉讼。文林苑于2016年9月完工交屋。

## 背景

当事人｜原因事项

北市政府｜最高行政法院的裁决（最高行政法院100年度裁字第1582号），说明台北市政府早于2002年10月28日将本案所处街廓及北侧相邻结廓部分土地依都市更新条例第六条第二款规定公告为更新地区，主要原因为“建筑物因年代久远有倾颓或朽坏之虞，建筑物排列不良或道路弯曲狭小，足以妨害公共交通或公共安全”。间接促成文林苑都市更新案。

当地赖姓住户｜赖姓住户2006年依照都市更新条例第十条发起文林苑都市更新案，在更新地区内协调区内居民土地达到合于都市更新单元大小的土地，并在2006年12月15号召开都更事业概要公听会。在征求住户和地主意向后，都更范围排除了有面接道路、可以合法排除的郭元益大楼、有应公庙、和文林路与后街夹角两栋建物，于2007年3月9日提出都更事业概要和都更范围申请，在2007年5月1日台北市政府核定通过。

施工者乐扬建设｜通过都更事业概要和都更范围通过后，当地住户委任乐扬建设为实施者办理都市更新兴建“文林苑”住宅大楼，台北市政府核定准予实施者即参加人实施本案。于2008年1月4日举办事业计划及权利变换计划公听会，在取得更新单元内私有土地所有权人73.68%及其所有面积77.83%同意，私有合法建筑物所有权人72.34%及其总楼地板面积79.90%同意，符合同意比例门槛后，2008年6月11日报请台北市政府核定；台北市政府2008年9月26续办理公开展览30日，并在2008年10月23日举办公听会，听取民众意见后，将全案提请台北市都市更新及争议处理审议会决议修正后于2009年6月16号通过。最后取得都市更新划定范围内90%的土地同意书。

王家｜对外说明2006年起初就已表达反对参与都更案，并此后认为自己已表达应非计划成员，而未参加公听会，而在都市更新案通过后才知道在都市更新范围内，最后引发土地产权纠纷、强制拆屋、王家以都更审查程序以书面为之过于草率、都更条例违宪等进行释宪诉讼、社运团体协助抗争...等一连串事件，事件最后以王家败诉和解收场。

## 主张

### 拆

- 都市更新条例第22条：若为自行划定更新单元则应取得私有土地及合法建筑物所有权人2/3，及其持有土地及合法建物面积3/4的同意。若是王家没有在都更概要申请阶段提出退出，而是在都更案（事业计划）通过后才提退出，本案纵然未取得两户王姓屋主的同意，强制拆迁仍是拥有法源依据。
- 乐扬建设按照都市更新条例第36条，于2009年，申请台北市政府协助，请求代为强制拆除王家两户建物，市政府因王家向最高行政法院提出上诉而暂缓拆除，直到最高行政法院于2011年6月30日驳回王家上诉后，台北市政府于隔年3月1日发出拆除公文，不同意户另提暂缓执行诉求，业经台北高等行政法院2012年3月15日裁定，声请驳回。

### 执行公务

- 台北市议会与市政府：民进党议员曾于去年五月，在市议会中强力要求都更处及警察局，依都更条例中规定地方政府义务，介入执行拆除。
- 台北市政府与：于2012年5月，函请中央营建署厘清土地管理权和所有权位阶问题。
- 内政部营建署：2012年6月底做出解释，认为文林苑都市更新案同意比例已超过法律要求，王家已被强迫加入都市更新案，土地需交给建商管理和施工，故王家已不能主张对其拥有土地有使用权。而营建署也回函北市府，依法务部回函“为达到促进都市更新计划之拟定及实施之立法目的，都市更新地区土地及建筑物所有权受有相当之限制，似属民法第765条所定“法令限制”之情形”。

### 不拆

- 王家：认为自家的合法房屋被政府强拆为由，在2012年3月28日拆除当天，网上纠集了都市更新受害者联盟等400多名支持群众声援，其中包括一些大学教授与学生。
- 抗议群众：破坏工程围篱，并在其乐扬建设的工程围篱上涂鸦。在王家的同意之下，以土地使用权为由，于2012年4月25日在王家土地上搭建组合屋，并阻扰乐扬建设施工至今。
- 行政诉愿10件败诉：从2009年到2013，王家对台北市政府提起11起诉愿诉讼，10起败诉。

## 在王家再反击、提诉愿、甚至募款

市府请经王家同意人选的社会公正人士组成的协商平台协商失败后，市府核准建商就没有争议的土地先行动工整理地基。而媒体报导建商透露有1名王家人已签下都更同意书，媒体报导王家王耀德先生证实看到另一户王家的同意书及北市都发局官员昨证实已看到王家人签署的都更同意书。对有关媒体的报导，王家质疑台北市都发局哪个官员看过王家的“都更同意书”？并发出声明稿表示，王家王家骏有透过白字黑字与乐扬沟通合理坪数，但是这不是都市更新同意书，士林王家至今绝对没有签下都更同意书。而王家骏本人亦出席后续民事诉讼反担保金记者会。

## 王家地主拆组合屋

王家拥有土地产权共四人，分别为王广树、王耀德父子，王家骏、王国雄兄弟，其中王国雄因不堪长期抗争，早已签下都更同意书。读建筑的王耀德表示，早在法院判王家应自拆组合屋后，就暗下决心要把组合屋拆掉，希望事件尽速落幕；近来也一直观察拆屋“好时机”，昨天（2014年3月14日）组合屋刚好没人，立刻请工人拆掉。

## 政府对《都市更新条例》的检讨

此事件也引发了政府对《都市更新条例》的检讨。为了呼应对《都市更新条例》强制拆除条款是否违宪的疑虑，立法院于2012年4月22日完成连署，向司法院大法官提出宪法解释案，但大法官于6月22日驳回立法院释宪案，认为立法委员应该先提案修法，修法不成，再声请释宪。行政院也于11月7日提出《都市更新条例》修法草案，其中包括将由法院裁决是否拆除不同意户房屋、以及提高都市更新提案和成案同意比例等修改。后续王家释宪提都市更新3则条例违宪，司法院大法官释字709号解释，一条合宪，二条大法官未受理。

## 市政府、建商、同意户、被强制户王家、和各方支持者之间引发的争议

- 第一是在何种情况下私人土地和建物可以被强制处分，甚至是去促进另外多数人之私人利益，即使此都市更新案也相当程度的解决都更范围内住户和不同意户畸零地、袋地，与旧有建筑消防、耐震等公共利益问题，被强制户也换回高于同值产物。
- 第二是私人是否对拥有的土地与建物有完全的支配权，即使在行使这支配权时，造成自身利益损害和公共利益无法改善，如王家两块基地上的建物，将因违反许多现行法规而无法改建，变成废地造成其价值低落，使得都更案因排除王家畸零地违反现行法规而无法进行都更，邻近地区和王家建物消防等问题仍无法解决，损害同意户和王家的权益。
- 第三是本案从2007年3月9日当地住户申请都更事业概要及都更范围，至2009年6月16日核定建商规划的事业计划及权利变换计划期间，不同意户始终未曾提出意见，错失讨论调整概要或事业计划范围时间。都更案通过后，才请求审议核复，并向市府提出高达两亿及后续五亿之权利价值，北市都市更新及争议处理审议会决议维持原核定计划内容。不同意户于都更案通过后才提反对的做法，是否合理。
- 第四是政府、建商、不同意户、同意户和社会大众皆输的状况。社运团体接受不同意户的说法号召抗争，媒体报导抗争事件也完全接受不同意户的说法没有进一步求证平衡报导，以致扩大抗争，造成全台湾都更停摆等社会成本，等数月后越来越多讯息显示社会印象和氛围不见得与事实完全相符，媒体不再对王家或文林苑之个案多做探讨，转而讨论如何在制度上修法。政府无法处理民众抗争为政策辩护，也无力依法行政而失去民意，建商商誉受损和蒙受都更案拖延损失，不同意户王家在社运团体和抗争民众的支持下难以选择其他的解决方案。社运团体陷入无法提出解决方案也无法退出抗争的状况，政府无力处理不同意户与建商之间的歧见，同意户成为都更受灾户，无法回家，到目前已有同意户7位老人等不到回家已往生。

## 争议各方当事人的说法

### 据不同意户王姓屋主的说法

2006年乐扬建设拜访时，由于屋况并无老旧窳陋之问题，当年6月甫自行整建完毕，而表示拒绝参与。乐扬建设屡次拜访，并于2006年6月6日提出“部分集合住宅、王家两户重建为双并透天”之替代方案，王家认为并无需要，双方无法取得共识，此一意愿调查记录并未获实施者乐扬建设登载。王家六代在当地居住时间超过百年，房屋土地皆合法取得。在被建商都更前才重新整修好房子，是于不知情下被建商划入都更范围，直到被通知“权利变换”时才发现被乐扬建设划入都市更新范围。建商最终以“维护多数都更办理户”为由，向台北市政府申请拆除并获准。2012年3月28日，市政府强制拆除王家建物。

### 实施者乐扬建设的说法

- 在强拆抗争之后，在2012/5/3的协调会上，面对王家不知情无法反对的说法，建商提出在法院上王家没有否认签收的“概要通知双挂号回执联”和“选配通知双挂号回执联”，并说明王家有参加说明会同意加入，建商拜访王家时也向王家说明过畸零地问题。
- 在媒体记者访问时，建商指出王家开高价。
- 建商登报说明王家的权利价值变换是5房5车位，价值6千8百多万，还有600多万的拆迁补偿。（6千8百多万是以当时每坪47万计算，目前是每坪65万以上，价值约一亿）

### 台北市政府的说法

- 2012/4/9台北市都市更新处表示，本案从96年（2007）申请概要至98年6月16日（2009年6月16日）核定事业计划及权利变换计划期间，不同意户始终未曾提出意见，错失讨论调整概要或事业计划范围时间。
- 文林苑都更案王家可否划出更新单元外自行改建之疑义，都市更新处说明，不同意户所有之土地为阳明段1小段801、803地号，土地使用分区为第一种商业区，其平均深度不足15米，不符第一种商业区法定平均深度之规定，非与邻地合并补足或整理后不得建筑。此外，其基地所临接面前道路宽度均不足3.5米，亦不符“台北市面临现有巷道申请建筑原则”申请指定建筑线之规定，故无法单独申请建筑。
- 台北市都市更新处新闻稿（2013年12月12日）有关士林文林苑都市更新案的代为拆除作业，系因更新案核定实施后，因有不同意户提出反对意见且不愿自行拆除或搬迁，故实施者依据都市更新条例第36条于99年1月25日（2010年1月25日）向本府申请代为拆除，自实施者申请至本府拆除期间长达2年多，本市都市更新处期间合计举办5次公办协调会（高于法定次数），期协助不同意户与实施者达成共识，因协调不成，市府遂考量本案95%同意都市更新住户的权益及法令规定，并经内政部函告及法院判决确认后，衡诸法、理、情等相关情事，依中央法规及法院判决于101年3月1日（2012年3月1日）核准实施者代为拆除申请，并于101年3月28日（2012年3月28日）执行代拆作业。

### 同意户的说法

- 2012/4/15在电视节目中，同意户李小姐（现场连线的王家人也称李小姐是从小一起长大的好邻居好朋友），对王家表达尊重王家不都更的意愿，但是王家不是不知道都更，而都更申请经过2年的时间，王家为何不争取自己的权利，如果王家去争取排除，那么房子早就盖好了，王家人没有否定李小姐的说法。
- 在2012/5/18私下的协调会，同意户对王家提出：‘只要原地重建时限在六～八个月内完成，并且保障我们同意户的持份坪数不会改变，我们不仅支持原地重建，还会尽力在所有19条程序会议中促成王家原地重建提案。也请王家发文市政府尽快确认市政府愿意加速在半年内完成所有变更程序’。但会后继续联络王家，王家没有回应。
- 2012/6/16 同意户召开记者，同意户认为，原地重建不具可能性，不知重建要由市政府还是乐扬建设帮忙盖回来。而且重建需要把王家划出都更范围，又要再历经一次都更“程序”，重新抽签，重新分配，旷日费时，根本就是一个案子重新来过。并希望台北市长郝龙斌帮忙，拆除王家违法搭建的组合屋，让他们回家。

## 退出都更的诉愿诉讼

从都更申请过程来看，文林苑都更案是当地居民在市府公告的都更区域内发起的都更案，所以王家不参与都更，在第一个阶段当地居民申请都更（事业概要）和都更范围时，就可要求排除在都更范围外，并留下不参与都更的正式记录（公听会的会议记录和寄发不参加的存证信函给都更处和申请都更范围者）。第二，在都更概要通过后，建商担任实施者规划都更事业计划，依《都市更新条例》第22条规定，若为自行划定更新单元则应取得私有土地及合法建筑物所有权人2/3，及其持有土地及合法建物面积3/4的同意，实施者（建商）才能申请事业计划审核。此时王家不参与都更的方式就是协调一定比例以上的地主否定都更案，使同意比例小于送件审核标准。或者，如果要退出，争取法定比例的邻居同意改变都更范围，因为参与都更的每一户的改变，都会影响其他参与者的权益，所以必须有一定比例的同意（多数决）方可改变。如果当初是被“强划进都更案”，可以行政诉愿或行政诉讼要求退出。

但是王家在前2个阶段（概要和计划）通过后才开始诉愿诉讼，邻居也不知道王家退出的意愿，王家说明是在第三阶段接到“权利变换”通知时，才发现被划入都市更新范围，所以之前无法出席会议提出反对。

### 诉愿

在2份陈情书中，王家说明“反对价值分配严重偏向实施者，今相关计划已通过且公告实施，愿配合政府办理都市更新以维护市容，却不愿意配合政府让实施者（建商）谋取暴利。”王家 2006 年 6 月拒绝建商后，2006 年 7 月至 2009 年 6 月 15 日止间双方未再接触，直到 2009 年 6 月 16 日，收到都更处拆屋通知才开始陈情。希望内政部主持公道，已经口头告知建商退出，不懂法律，不知道要用信函告诉政府不参加，在心不甘情不愿下被强迫以都更法参与合建。建商没有将王家退出意愿呈报，造成都更处误判，有陷都更处不义。被逼迫回复政府发函的权利变换条件是在不得已情况下，希望以价逼退：希望不参加合建；提选楼选房选车位；领现金 1.8 亿。希望都更范围扩大为文林路、前街、后街、铁路边，并请建商拿 5 亿元来收购王家土地。

### 诉讼

在行政诉讼中，王家指控乐扬建设提出已通知之证据，其中有住址错误、涂改痕迹，甚至在独栋透天的收件地址却有一份印有“大厦管理委员会戳章”的回执联。王家在最高行政法的诉讼中，批评高等行政法院判“公听会召开之通知比照股东会通知采发信主义”是“漠视都市更新条例所定公听会之程序功能，并且过分轻忽土地及合法建筑物所有权人在都市更新案中之权益与地位”。就王家的诉讼要点在于都更过程中的程序不合法，行政机关应依法行政，未依法定程序做出之处分皆属违法：

- 建商和市府没有把公听会开会通知（事业概要阶段和事业计划阶段）送达王家，也没有证据证明有送达。
- 有邻地被划出都更，都市更新单元之划定，不符合台北市都市更新自治条例规定。

### 诉愿诉讼结果

- 针对权利价值之异议（2009年7月13日提出），业经都市更新审议会98.11.02决议维持原核定计划内容（即认为核定之价值并无不当无须调整）；针对不服原处分之诉愿（亦于98.7.13提出）及诉讼，经内政部诉愿委员会2009/10/27诉愿决定诉愿驳回。
- 针对不服原都更处分之诉愿（亦于2009/7/13提出）及诉讼，经内政部诉愿委员会2009/10/27诉愿决定诉愿驳回、台北高等行政法院2010/05/26判决原告之诉驳回、最高行政法院2011/7/4裁定上诉驳回。

### 不同意户是否不知情无法反对都更

王家声称直到被通知“权利变换”时，才发现被划入都市更新范围，无法出席会议提出反对。

台北高等行政法院98年度诉字第2467号判决中指出，王家不是直到权利变换阶段才知道被划入都市更新的范围，原因包含：

- 法院依证据判民国97年1月4日（2008/1/4）举行公听会前，王家人当中的“王国雄”已由同居住所之“王家骏”收到该通知；另“王广树”、“王清泉”、“王治平”等三人均因招领逾期而退回，因此王国雄已收受该通知，而王广树、王清泉、王治平等三人均因可归责于己之事由致招领邮件逾期退回。故王家声称对于上开公听会毫无所悉，致无从表达反对意见，显然违反一般生活经验法则。另外，多项双挂号邮件回执，除了送件地址无误，也有王家人的签章，经确认无误。
- 原告甲○○等三人（注：即王家人）等于诉愿及起诉状所陈报之住所，亦为参加人（建商）前揭送达同地址,就是地址没有错误，建商寄送开会通知的地址是王家的户籍地址，也和王家填写的诉状地址一样。同一个地址，王家会收到法院开庭通知出庭，却说没有收到都更开会通知，再加上王家有可归责于己之事由致招领邮件逾期退回，法官因而认为王家是故意不收受通知文书。

而王家拒收通知书及不参与公听会的作法，也造成对法院判决结果正、反两面的意见。

### 都市更新单元之划定，符合台北市都市更新自治条例规定

高等行政法院判都市更新单元之划定，合乎台北市都市更新自治条例规定。

- 申请人(当地住户赖先生)于举办事业概要公听会时，一并通知相邻土地及其合法建筑物所有权人参加该公听会，邻地所有权人表示不愿参加，自己符合台北市都市更新自治条例第14条之规定。
- 又本件更新单元范围达1,923平方米，面积大于1,000平方米，街廓内相邻土地计有13笔土地，小庙非属本案相邻土地，南侧相邻土地为91年3月25日始竣工之地上9层，地下2层之建筑物，业已建筑完成，确无法合并更新；另北侧相邻土地782、783地号及南侧相邻土地804-2、805地号，经参加人（建商）与其相关权利人沟通纳入都市更新单元范围事宜，邻地所有权人表示不愿参加，且该相邻土地未纳入，无碍于建筑设计及市容观瞻等情，符合台北市都市更新自治条例第12条第1项第4款之规定，本件都市更新单元范围之划定，于法并无违误。
- 本件都市更新单元南侧之郭元益糕饼博物馆及庙宇等（名称：有应公庙）均位于建筑线上而得自行改建，此与上诉人所有上开803、801地号土地所在位置，并无面临建筑线，且为本件都市更新单元东南侧之804及796地号等土地包围之情形而无法改建不同。

## 为何都更无法排除王家土地

依照台北市都市更新自治条例第十四条，主管机关划定为应实施更新之地区，其土地及合法建筑物所有权人自行划定更新单元者，除应符合第十二条之规定外，并应以不造成街廓内相邻土地无法划定更新单元为原则。

所以在面对都更之前，应先判别王家两块基地（地号801与803）日后是否能单独改建，如果不能单独改建，排除王家土地就违反法规。

<image>

根据台北市地籍图和经法院判决，王家两笔土地完全未临建筑线。地号801东侧临接的是作为捷运淡水线路线设施的“交通用地”，而不是可以指定建筑线的道路用地；地号803东侧则是国有财产局所持有的土地（地号804）。事实上，王家误解法规，并只引用法规的一部分而略去法规的全文，王家土地是无法独立申请建照的畸零地，只能和邻地合并才能申请建筑，若不参与都更，王家将来根本无法改建；建于民国62年的老房子，因为没有临建筑线依照建筑法规定根本不能提出建筑执照申请，王家土地将成荒地。这也是更新单元范围审查过程中，都市发展局为了避免王家被排除在更新单元范围外将造成后续无法自行改建的权利受损情形，所以依照法规，才必须将王家两笔土地纳入本案更新单元内，这是主动维护民众权益的依法行政措施。

而郭元益大楼与其他四户一开始就被排除的当地住户，即因本身临接建筑线，即使不参与都更，日后仍可自行改建，所以在经郭元益和四户地主动提退出后，经过法定协商流程后划出都更范围，合法排除。

<image>

所以都更如果要排除畸零地，不管在当初规划都更范围时，或者在目前都更案（事业计划）通过后的改变，都面对必须让王家土地在退出都更后仍然可以自行改建：

- 加大深度超过15米使土地面积扩大。
- 筑路连接其他道路拿到建筑线。

这些扩大面积和筑路的规划都必须用到邻地，而且用到邻地的面积会大于王家本来的土地面积，请参考右图协商平台提出的方案。

因此，如果畸零地问题没有协调出解决方案，目前王家直接退出，都更案重来，因为王家土地还是畸零地,都更案无法排除王家，邻居还是无法都更，王家还是无法申请建照重建。而之前都更案申请阶段，如果王家提退出，畸零地问题如果没有协调出解决方案，王家之前的房子只能继续修缮直到老旧而无法住人，邻居也无法都更。（拆除后的2012/5/3协调会，王家的说法也是要继续修缮不改建，希望用修缮执照盖回来，在2013年的协商平台会议，王家希望跳脱法律限制，让屋子盖回来）。

排除王家，除了都更案重来又要耗费多年，而规划扩大王家土地深度和筑路的土地，王家在社运团体的支持下坚持原地重建但不愿面对讨论。但是如果邻居分担王家需要的土地，切出原本参加都更的土地给王家后，也会影响原容纳大部分原住户的建筑规划，负担太过沉重。

目前高雄等县市为防止畸零地卡都更的‘小鱼吃大鱼’的状况，已经改变法规，规定协调1次后，如果协调失败，就直接排除畸零地，发建照允许邻地建筑，不再限制邻地。

## 当地住户面临的居住环境改善难题

<image>

<image>

文林苑都市更新案附近区域，建筑物因年代久远有倾颓或朽坏之虞，建筑物排列不良，道路弯曲狭小，足以妨害公共交通或公共安全，而被北市府在2002 年公告划定更新地区（依据都市更新条例第六条第二款）。在台北士林万华等地区这种待改善情况相当普遍，当地屋龄老旧的传统街屋公寓并无电梯设备，无法满足社区内许多长久居住于此高龄住户对于无障碍设施的需求。

文林苑及附近区域居住环境改善，因个别住户的地基狭小，面临独立改建的难题：

- 各建筑更新前建蔽率约86%，如独立改建，目前第一种商区要求遮蔽率55%，改建后的新建筑楼层面积缩小36%，因此改建的建筑势必加高楼层，而加高楼层后必须增设电梯会占用楼层面积，另因建筑法规限制（道路宽度限制楼高等），如欲加高楼层势必建筑物退缩把私有土地移做扩大道路和消防救灾的空间，因此楼面面积就变得的更小，除了高楼层建筑成本高，改建后也无法容纳全部原住户。
- 畸零地（王家801地号、802地号和王家803地号）无法独立改建。
- 邻地改建，如不并入畸零地，也无法负担切土地给畸零地的排除畸零地规划。

因此，住户合并建筑成为解决独立改建的难题的方案。除了共同负担电梯等公设空间、救灾消防空间和扩大道路建筑退缩的土地（后街由3米拓宽为6米道路，和文林桥3.7米距离退缩为8米距离），私有土地上的现有巷道（文林路560巷）也可废巷参与都更建筑，同时也可解决畸零地无法独立建筑和畸零地卡住邻地建筑的问题，而参与都更的容积奖励也可减少当地居民的改建的负担，吸引建商参与的意愿。

## 相关争议

### 此都更案建商划定都市更新范围技术性操作的可能性

文林苑都更案，是由当地住户申请都更概要和都更范围，市府审查通过后，建商才加入担任实施者规划都更事业计划。依照都市更新条例规定，都市更新单元（也就是都更范围）只有县市政府主管机关跟土地及合法建筑物所有权人才有权申请划定，在本案，是由当地住户赖科兴自办调查住户都更意愿，确定排除南侧郭元益及西北侧四户无意愿参与住户后仍合乎都更单元的成立要件，于是向台北市政府申请事业概要为目前的范围，之后赖家才去找建商来合办。坊间说建商划地是没有根据的，本案都市更新单元范围是依据当地住户申请而划设，时间上也早于建商参与此案的时间。另外，依照住户意愿及法规规定要件申请确认更新单元范围的程序中，尽可能排除无参与意愿的住户，可说是每一件都更案都必须办理的基本程序，一方面是尊重住户不参加的权利，另一方面也是使更新案更容易通过，指控这是建商的技术性操作也是不对的。

### 违建

事实上，王家801地号土地于更新前早已盖满自己的土地外，越界占用他人4笔地号，且皆非合法建物，为违法增建之建筑物，而803地号亦占用公有土地建筑地上物。如邻居要回自己被占的土地，王家的违建被拆，也会因为畸零地无法申请建照而无法重建。

有人认为已搬迁之地主不可强纳王家土地进行更新单元范围，已搬迁之同意都更地主欲进行更新重建，就该依畸零地使用规则的法规，割出保留地供王家畸零地未来重建时利用，但立场转换，王家地主何尝不是强制他人退让土地供其未来建筑利用？都市土地相互依存互有义务，实在难以认定被强制或是强制他人，因此，不论已搬迁户或是王家宜就双方立场各退一步，共商解决方案。

### 消防巷道

不同意户看法

王家指出，依照《划设消防车辆救灾活动空间指导原则》，六层楼以上之建物需保留4米道路供救灾车辆进出，然而“文林苑”与士林桥距离仅3.2米，与相关规定不符。

财团法人都市更新研究发展基金会记录说明

文林苑与士林桥距离3.2米的现况是目前文林路士林桥边透天建筑没有退缩造成，只有量到工地围篱的部分，依照文林苑建筑设计平面图，在文林苑建筑完工之后，因为临文林路侧有退缩（新建筑法规有建蔽率要求，故新建筑都必须退缩，让出一部分土地不得建筑，早期建筑法规无此规定，或是虽然有此规定，但允许退缩部分做为骑楼使用，所以老透天建筑很多都没有退缩），和隔壁的郭元益博物馆及路口郭元益大楼的退缩连接起来之后，将会产生宽四米以上通道，足供救灾车辆进入。此外，文林苑建筑和文林桥会有八米X二十米的宽度提供消防救灾空间。而依据文林苑建筑设计平面图，文林苑建筑完工之后，在捷运淡水线侧六米禁建线，也会因为原有建筑的拆除跟新建筑的退缩，而产生六米以上的通道，扣除两旁绿地，也会有四米左右的通道可供进出。该通道出口处（有应公庙旁）有四个活动式小石柱路障，是可以随时移除的。

媒体报导政府单位回应

台北市消防局针对争议表示，最大型的云梯车宽2.5米，3.2米的道路虽可以通行但相当勉强，且这条通道紧邻士林桥而非平面道路。

另外针对有关消防车勉强可开入巷道但不合现行规定（4米）的质疑，消防局表示文林苑规划案在审议过程中，的确有推派代表出席会议，但因一般都更设计审议过程中，并非每个案件都有现地勘查，所以可能是因为这样才会有所疏漏。

根据市府和民间专业人士组成协商平台的报告（102.06.20），消防问题符合规定

文林苑案为地上15 层建筑物，依内政部（营建署）订定“划设消防车辆救灾活动空间指导原则”（以下称为指导原则）规定，供救助6 层以上建筑物消防车辆通行之道路或通路，至少应保持4 米以上之净宽。而郭元益（文林路546 号）前通路，宽度已达4 米以上（含1.7 米无遮檐人行道作为现有巷），符合该指导原则救灾动线需求。北市府另于100 年6 月29日派云梯消防车实际完成救灾通路测试。

依指导原则，10 层以上建筑物之云梯消防车救灾活动空间应为宽8 米、长20 米以上。而文林苑都更案更新后建物退缩，文林桥侧建筑物前通路已规划留设宽度8米，长20 米云梯消防车救灾活动空间（含广场与道路顺平），符合该指导原则救灾活动空间需求，云梯消防车可于建筑物正面昇梯抢救，消防人员可由正面布线进入建筑物内部灭火抢救。本案申请地上15 层之建筑物，依规定检讨云梯消防车操作救灾空间与建筑物外墙开口水平距离在11 米以下，确实符合“划设消防车辆救灾活动空间指导原则”之规定。

### 都更条例是否违宪

#### 违宪争议

主张都更条例违宪。认为在私益大于公益的情况下，都更条例剥夺了“土地和建物拥有者的处分权”，违反中华民国宪法所保障的财产权。

认为王家的财产并未被剥夺，而只是被强迫变换成同値产物，但也保障其他多数人利益，和解决消防、耐震、畸零地等公共利益问题。

#### 释宪过程

强拆后，台北市政府行文内政部希望由上级主管机关申请释宪，不过内政部营建署认为都更条例有修法空间但不违宪。且表示由不认为违宪者提出释宪声请，于法理不符。至于台北市政府若基于地方执行机关认为法律有违宪之虞并依程序报请中央释宪，内政部将配合协助层转。立法委员吕学樟则表示，内政部可以解释行政命令。但法条有无违宪，应尊重宪政体制交由司法院大法官会议解释，并不是内政部说了算。根据司法院大法官审理案件法第五条中地方机关有权声请释宪的相关规定，对照台北市政府只行文上级机关，自己却不释宪的行政作为，不论事前或事后皆受到舆论的不断批评。北市府都市更新处处长林崇杰表示，由于内政部是都市更新的主管机关，也是法令提案机关，且都市更新是全国一致事项，才会建议内政部声请释宪。

2012年4月22日，立法院中民进党立委林淑芬与国民党立委吕学樟先后分别完成连署，提出释宪案。但大法官于6月22日驳回立法院释宪案，认为立法委员应该先提案修法，修法不成，再声请释宪（就是所谓“修法未果”的要件）。

#### 大法官709号解释

2013年4月26日，司法院大法官合并受理文林苑王家、新北市土城区大庆信义福邨等4案之释宪申请，解释都市更新条例第19条第3项及第10条第1、2项等3条文，不符宪法要求之正当法律程序，宣告违宪。该条文1年内应修正，逾期未完成即“定期失效”。宣告违宪的具体内容与要求的修正包括。

- 十分之一门槛 不符多数民主：现行都更规定，只要超过十分之一的所有权人，就可提出申请。大法官认定此同意比率太低，难与尊重多数、扩大参与的民主精神相符，违背宪法保障人民财产权与居住自由权的意旨。
- 大法官释宪 要求强制听证：都更条例现有程序之“公听会”只是自行举办，无需具备行政上的正当程序效力。大法官认定应由主管机关以公开方式举办“听证会”，斟酌全部听证意见，说明采纳与否的理由后作成核定，始无违于宪法保障人民财产权及居住自由之意旨。
- 大法官释宪 要求采“送达主义”：现行都更条例采“发信主义”，只要举行“公听会”者寄出通知，不论被通知者实际有无收到该通知，皆生通知的法律效力。大法官认定，相关法令未要求政府确实负起告知住户的义务，恐造成住户权益受损；都更条例须修法采“送达主义”，始无违于宪法保障人民财产权与居住自由之意旨。

- 合宪部分为王家提释宪的第22条第1项都市更新事业计划之拟定，变更应取得同意之所有权人及总楼地板面积之比例。
- 大法官未受理王家提第36条代为拆迁条文之释宪申请，及第22条第3项都市更新事业计划之拟定变更所有权人得撤销同意之规定。
- 大法官判违宪的部分为土城都更案所提之释宪，反对被排除都更范围而释宪的第10条第1项，第10条第2项，第19条第3项，违反宪法第十条与第十五条。
- 司法院业已说明本项解释无法对文林苑个案发生溯及既往的效力，故不影响本府依法核定及执行代拆之作为。

### 建商与住民利益差距

据文林苑的更新事业权利变换计划书，建商分得约2,300坪、38个车位；地主分得约1,700坪、45个车位；王家分得5户房屋、5个车位。

不同意户与台湾都市更新受害者联盟

乐扬分走2,363.58坪、车位38个→现在价值一坪65万，车位250万=16亿3,132.7万；可超卖差价获利5亿6,431万2,222元，可超卖差价增值幅度52.88%。

据媒体估算，王家原本的土地若自己盖，可创造约8,300万元的价值；但王家是两块未紧邻的小基地，能创造的价值可能更低一些。三年前建商以7,400万元做权利变换，经三年房价上扬，王家可分得房产增值到1亿零115万元，增加了2,715万元。

反方看法

因建商于民国98年预售价格约为每坪40多万元，不是联盟所称民国100年的每坪时价65万。以此细算建商的获利，若某位乐扬预售屋买家在二年前的成交价约一坪47万，加上士林区车位一个平均约200万做为计算基础，得出整个都更案乐扬分房可得约11.8亿元，扣除审定成本8.6亿，与管理费2亿，乐扬因更新价差得到的获利，其实是约1亿元，没有王家指控的5亿元暴利。

建商公布之财报

据乐扬建设2011年第二季的财报资料显示，文林苑预售契约总价款为13亿4,900万元，预计工程总成本为8亿5,600万元，两者相减约5亿元，将是未扣除营销成本、杂项成本的账面收入。

### 过度夸大的公共利益

立法委员管碧玲指出，营建署所属“都市更新网”上登载关于本案的资料中，在未新增开放空间、未留设或协助开辟公共设施、仅协助开辟计划道路长度2.67米（面积16平方米）、留设人行步道长度84.41米（面积337.64平方米）的情况下，文林苑案竟宣称可为政府节省新台币2兆4,824亿8,000万，明显夸大。后来“都市更新网”中的资料已被修正，其中“为政府节省”一栏已改为新台币0元。

但在营建署的同一个网页，现地安置户应分配价值	11,981,578.00百万元，即11.98兆。

更新后权利价值（1,947.00 百万元）=

+实施者应分配价值（费用负担）（1,067.00 百万元）

+权利人应分配价值（879.00 百万元）

+现地安置户应分配价值（1.198157800 百万元）

财团法人都市更新研究发展基金会则提出,文林苑案所增进的公共利益除了协助开辟计划道路外,还包括了改善地区性消防机能、外部环境改善、安置占有他人土地之旧违章建筑户与促进了所有权人的共同利益。

### 议会质询

- 2011年5月，台北市议会议员颜圣冠、阮昭雄、洪健益等人曾依据都更条例，在会议中质询台北市政府官员（含都发局官员）及警察单位，强调主管机关对于都更案件遭遇原有住民阻碍时，依法有代为拆除或迁移之义务，并要求列席官员厘清强制拆除程序并说明警力配置。
- 2011年5月，台北市议员李彦秀要求北市府应依都更条例强制拆迁钉子户，做为北市推动都更的指标。
- 2011年10月，台北市议会议员洪健益曾在会议中质询台北市政府都发局官员有关都市更新第36条的执行方式。

## 拆除前最后协调

据都更受害者联盟的新闻稿，2012年2月10日内政部营建署与王家、已迁出户、乐扬建设等一起召开的都更辅导会议，营建署都市更新组组长陈兴隆所做出的三点会议结论：

乐扬建设和市政府的立场是，王家的土地是未临建筑线畸零地，依法必须被划入都市更新范围，王家的要求基本上是推翻已完成的合法程序，在没有违法的情况下市政府也不能有做为。

但后续营建署发出新闻稿，说明是媒体误解，报载营建署做做出文林苑都更案可由抗争住户切结排除于更新单元外之结论尚非属实：

文林苑都更案 营建署尊重市府职权。

## 强制拆除经过

- 自3月27日晚间起，台湾都市更新受害者联盟在facebook陆续发布警方将前来拆除的讯息，希望召集对议题感兴趣的大众一同抗争，拒绝拆除王家。
- 28日凌晨四时起约300名警力开始集结，约有两百名群众团聚挡在王家门口，高喊口号及唱歌，以和平方式表达抗议之意。
- 保一及保六总队，及各分区调派来之警力于清晨五点三十分开始以镇暴盾牌推进，将外围民众推至王家门口核心。
- 六点三十分左右警方架设围篱，使在外围观民众不知内部情形，约七点四十分开始强制架走抗议群众，并以公车载走。
- 八点十分在屋内仍有许多群众的情形下开始拆除，此举并遭部分网友及现场群众之反对。
- 台湾电子媒体在27日晚间有派出“SNG车”，但其后的抗争则没有现场转播。六点三十分左右也由警方驱离至围篱外，无法进入采访。网络上则有独立媒体苦劳网现场直播，大量网友也回传现场状况，并于脸书、噗浪和PTT热烈转载讨论，言论约有八成以上反对政府的强硬手段。
- 29日下午3点左右，有位不知名的男人拿刀站在拆除完的废墟上。

## 后续

### 警方过失的处置

在拆除的过程中，警方以手电筒闪光照射民众及记者的眼睛，且部分警员执勤时于Facebook发表不当言论，后来皆遭到惩处。

### 政治效应

#### 台北市议员

- 台北市议员林晋章直指市府辩护政策能力不足。他指出，王家在整个都更案中即便提出异议，也于法（台北市都市更新自治条例第12条、第14条）不能被剔除，因为王家两户土地面积只有164平方米，也无临接马路，王家连最小建筑单元面积都不足，所以无法单独建筑，因此一定要合并都更，或者把现有同意都更的住户划出300多平方米归到王家土地面积上，但此点，同意都更住户绝对不会同意，因此王家也只能选择合并都更。
- 在学生、学者以及名导演们高分贝声援文林苑王家人同时，有民众发现民意代表怎么神隐了。台北市议员梁文杰指出，“如果你不是说很清楚知道（都更）背后故事和整个事件的来龙去脉，我觉得：去轻易下判断，是危险的事情。”也有议员私下透露，认为王家处理上确有瑕疵，支持市府依法行政，因此不便露脸。遇都更案件，蓝绿民代谨慎小心，就怕被贴上标签，反毁了经营多年的地方关系。

#### 台北市政府

- 市长郝龙斌3月31日临时取消参加博鳌亚洲论坛，留在台北处理都更争议。
- 市政府人权保障咨询委员会的3名委员认为做法粗暴、粗糙，让人权及法治程度大幅倒退，因此请辞。
- 台北市政府顾问黄博怡，持有乐扬建设13万股份，2009年10月起担任乐扬建设独立董事至今，被质疑是官商勾结。
- 台北市长 郝龙斌 邀请王家7人与都更处人员一起访谈近1个半小时，郝龙斌仅具体保证都更处、乐扬建设，不再继续抹黑王家人，但希望王家和乐扬建设继续协商、达成共识。

#### 行政院

- 行政院院长陈冲表示，就法律面而言，台北相关机构与警方都是依法行事；但都市更新条例立法已10余年，经8次修法，原立法逻辑现已不完整，应全面检讨。
- 内政部部长李鸿源指出“此案是居住不正义的表象”，并于立法院内政委员会承诺，两周内提出警方执勤检讨报告、一个月内提出此案的检讨报告，及半年内将都市更新条例修正案送交立法院。对此，北市都更处长林崇杰反驳，市府去年行文营建署询问，是否真的要执行强拆，营建署回文指，执行都更条例是法定义务，不执行就是行政怠惰。林崇杰又说，他对中央说法深表遗憾，曾四次要求修法，对方完全置之不理，如今市府依法行政，中央却说是地方执行问题。他强调，“我们执行中央法令，如今怎么讲这样的话，对地方非常不公平。”。林崇杰并出示一份公文，指出市府曾以某个案正式函询营建署，该署在98年5月21日明文表示，依照宪法第23条等规定，以及总统于87年公布的相关法令的意旨，都更条例这一块并未抵触宪法。时任营建署署长叶世文则回应称“应无此事”，是否违宪是大法官会议的职权。但是早在2012年3月15日，十多个民间团体与北市议员、五位立委联合士林王家、其他受到强拆条款威胁的住户联合召开记者会，公布公文，谴责内政部营建署甚至凌驾大法官职权，径行释宪（中华民国98年5月21日营署更字第0980032581号）。

#### 立法院

- 3月30日，立法院三大党团中国国民党、民进党与亲民党皆声明将提案修法。惟台湾团结联盟党团不认现行都更相关法有缺失，指称肇因乃北市府实施粗糙。
- 4月17日，民进党籍立委林淑芬、陈其迈及尤美女等41名立委完成释宪案连署。声请释宪文指出，现行都更条例第22条及36条侵害人民受中华民国宪法及“公民权利和政治权利国际公约”、“经济、社会及文化权利国际公约”保障的“财产权、生存权、适足住房权及免受强迫驱逐的自由”，且与宪法所要求的比例原则及正当法律程序不符。
- 4月22日，国民党籍立委吕学樟等51名立委完成释宪案连署。声请释宪文指出，都更条例赋予建商经法定程序及比例表决机制，强制合并相邻土地、建物等参与都更，仅有多数决原则，无保护少数人制度，违反宪法规定人民有居住迁徙的自由，及人民受有生存权、工作权与财产权的保障。
- 6月22日，大法官会议议决不受理：大法官指出，立法院为国家最高立法机关，倘法律公布施行经相当时日，立法委员认有违宪疑义，自应先行提出修正案，并于确定修法未成后，始由少数之3分之1以上立法委员声请解释。

#### 总统府人权咨询委员会

总统府人权咨询委员会邀请国际人权专家来台发表我国初次人权报告。报告中专家建议，中央行政机关应重新审查都市更新条例。公民社会认为此条例构想欠佳，也是产生许多住户遭强制驱离的原因，未适当虑及公平补偿或国际人权标准。

#### 其他县市

- 高雄市市长陈菊表示，法规有时不周延，若无公共安全的立即危险，应更尊重差异性。都发局表示，文林苑争议是高雄市的借镜。对博爱大楼等都更案，市府会周延处理，保障住户权益。
- 市议员邱莉莉质询台南都更案是否会重蹈文林苑覆辙时，台南市市长赖清德表示，都更案不能强迫，不会贸然使用公权力。

### 乐扬建设

- 乐扬建设董事长段幼龙于文林苑强拆前日将上午申让1,500张持股，将其信托。资产转移的时间敏感，可能是为了躲避强拆风波被查封的风险。
- 乐扬建设对于声援王家的抗议学生黄慧瑜于Facebook贴文的行为，提出“妨害名誉”告诉。建设公司对抗议学生诉诸法律行动的作为，也引起了媒体关注与网络群众的声援。

### 对都市更新的影响

- 都更条例修法引发后续效应，市场人士透露，在都更条例修法拉高门槛后，已有投资客转向购买旧公寓或畸零地，准备当“钉子户”、“意见户”，反而可卖到更高价格，甚至有建商也这样做，形成“建商自残玩都更”的惨烈局面。王家基地在整个都更范围内是属“里地”，即不临建筑线，过去这是土地条件中“最坏的条件 ”，如今成了“最好的筹码”，除非土地微型重划或是准开天窗式的都更兴建，否则，可卡死一个都更案。而畸零地地主之所以能以小欺大、坐地起价，关键在于“畸零地使用规则”中规定，“畸零地非与相邻之唯一土地合并，无法建筑使用时，该相邻土地必须留出与畸零地合并所必须之土地”，也就是因为这条紧箍咒，让畸零地地主可以吃定开发商、漫天开价。
- 多年来深耕都市更新的基泰建设，于2013年6月11日经营策略转变，将不再碰都更案，原本手中20余处都市新案也弃守有“钉子户”和“拒迁户”的案件，剩下10余处，未来将采“自地自建”。全坤建设本来是都更大户，光是台北市中心都更案至少10处同步进行，但是因为《都更条例》修正迟迟未完成，导致“民粹”主义牵绊都更，对于都更失望，除了已经进行中的4处都更案将切除不愿参与都更的“钉子户”划定都更单元外，其余都更案都宣告暂缓。包括远雄、长虹及华固等大型上市建商，纷纷直言不再碰都更案，原因是政府公权力如不介入，钉子户问题依旧存在，现在门槛订的更高，都更已成为建商的烫手山芋，碰了只有白忙一场。除了赵藤雄及锺荣昌分别表示，将暂停或不再碰都更了，长虹建设董事长李文造更是直言“都更是个大骗局”！

## 台北市政府协商平台

市府在代为拆除作业后，虽然透过各种模式协助同意户、不同意户王家（以下简称王家）与实施者三方沟通协调超过二十次，但仍有少数不同意户未达成共识。因此，市政府派副市长张金鹗于2013年4月1日邀集了学者、估价师、律师、建筑师等各界专业公正人士组成第三方协商小组，以期能提供同意户、王家、实施者之沟通平台。协商小组透过听取同意户、王家与实施者之意见，在平衡各方权益的考量下，提出专业评估报告加以沟通说服，期望能促使更新案尽快达成协议圆满落幕，同时避免法院强制执行，使社会成本最小化，并提供未来协商操作之模式。

### 协商小组成员背景

成员｜背景

张金鹗｜台北市政府副市长（召集人），政治大学地政系特聘教授（借调），政治大学台湾房地产研究中心主任。

冯正民｜交通大学交通运输研究所教授，曾任中华民国区域科学学会理事长，中华民国都市计划学会理事长。

黄丽玲｜台湾大学建筑与城乡研究所所长

陈玉霖｜台北市不动产估价师公会名誉理事长，丽业不动产估价师联合事务所所长

蔡志扬｜律州联合法律事务所律师，王家最高行政法院诉讼的律师代表。

陈 迈｜建筑改革社创社社长，台湾历史资源经理学会创会理事长，中华民国第一届杰出建筑师，成大杰出校友成就奖，宗迈建筑师事务所主持建筑师，曾任中华民国建筑学会常务理事，中华民国建筑师公会全国联合会常务理事，台北市建筑师公会常务理事。

### 各方所提诉求

小组在与各方分别协谈后，将同意户、王家及实施者所提诉求整理如下，并就其诉求提出可能方案：

对象｜所提诉求｜可能的方案

同意户部分｜1.不同意变更已核定之更新案计划内容。2.在不影响同意户权益前提下，不涉入王家权益分配。3.要求立即开工、限期完工，早日返回家园。｜依市府所核定之计划内容据以实施。

王家部分｜1.以原地重建诉求为优先。2.亦可接受调整位置后重新建筑。3.或请协商小组提出具体可行之折衷方案。｜1.王家不参与更新，划出更新单元原地重建。2.王家参与更新，但建筑设计采分幢建筑物规划。3. 依原计划内容实施，但王家原所分配位置与实施者协议交换。

对实施者（建商）部分｜同意由协商小组协助提出能妥善解决问题之任何方案。｜文林苑案引发社会高度关注与争议，协商小组为使沟通平台发挥其公益性，建立未来协商模式，并以社会大众观感层面为考量： 1. 于不影响更新案原有设计及配置之前提下，在更新案中设置公共艺术，以纪念文林苑事件。2. 本案协商之机制可作为未来更新案协商参考，故建议设置都市更新公益协商基金作为后续协商使用。

### 可能的方案

方案｜方案说明

方案一｜维持原计划

方案二｜王家不参与更新─原地重建

方案三｜王家参与更新─分幢建筑物设计方案 3-1：靠拢角地重建方案 方案 3-2：仅配置 803 地号建筑

方案四｜方案一 + 分配位置协议交换

方案五｜方案一 + 增设纪念文林苑事件公共艺术

方案六｜方案一 + 设置都市更新公益协商基金

方案七｜方案一 + 方案四、五、六

### 小组认为方案七最为合适

方案七为维持原计划的情况下，结合方案四（分配位置协议交换）、方案五（增设纪念文林苑事件公共艺术）、方案六（设置都更公益协商基金）的综合型方案。

- 对同意户：因维持原公告核定之计划，故不影响原同意户应分配之权益价值，仅需俟建设完工后，即可早日入住。
- 对王家：虽原地重建诉求因不合乎法令无法执行外，惟仍可依应分配价值与实施者沟通选配位置，其诉求获得适当与补偿性之。
- 对实施者：悬宕之更新案可早日动工。
- 对社会大众：三方折衷退让之协商成果促使本案得以和平落幕、圆满解决。日后本案的协商机制可作为其他争议性都市更新案借镜之模式，并对后续都市更新案之推动具有正面性影响，且在合法与理性协商情形下和平落幕，系对整体社会观感亦具有提升之效益。

### 协商结果

同意户和实施者同意协商小组提出的方案，王家不同意。

王家选择方案

- 仅接受原地重建方案，其余方案不同意。
- 认为评估方案需跳脱法令限制，始有可能解决现况。
- 针对同意户之权益，应由实施者负责，与王家无关。

## 新闻报导

- 《台北“钉子户”的拉锯战》王超华 BBC中文网 2011年7月4日
- 《士林王家强拆在即，学者吁刀下留厝》楼乃洁 苦劳网 2012年3月26日
- 《郝盼王家与乐扬协商 保证不再抹黑》苹果日报 2012年4月11日
- 《洪健益为特定建商施压 揭市议员逼拆文林苑》时报周刊 2012年4月12日
- 《文林苑住户网络对决 36户的居住正义脸书登场》NOWnews –2012年4月30日
- 《广告人徐-鸣看文林苑都更案-钉子户王家不能说的秘密》作者： 《远见杂志》撰文∕徐一鸣 | 远见杂志 – 2012年9月8日

## 后续

- 文林苑周边的两户已被拆除的王家与乐扬建设于2014年有“无权占有”的民事诉讼一审判决出炉，王家败诉。但王家提反担保，向全民募款，获得款项新台币1,756万元而到法院进行反担保金提存。
- 2014年3月14日10点52分，苹果日报发布〈不玩了！士林王家今自拆组合屋〉的新闻报导后，随即有网友便在该报导以下的电子评论栏爆料“王家明明知道要都更，也参加过协商，事后还要装一副不知情的样子来欺骗社会大众同情”，并在文中附上一篇网文〈文林苑事件，以谎言挑起台北市近年来最大的抗争〉来戳破王家的谎言。
- 台北市副市长张金鹗在王耀德自拆组合屋后表示，台湾都市更新受害者联盟不应该在王耀德没有同意的情形下借款作为反担保金，“把一件特殊个案放大不好，很多外面的人集结抗议，还用他们的名义借钱，最后王家根本还不出钱来，变成‘死道友不死贫道’的怪象。”
- 王家第二代地主王耀德在自拆组合屋后于facebook表示，台湾都市更新受害者联盟在事后通知其父亲王广树要告王耀德毁损罪，意图使其父子不合。台湾都市更新受害者联盟理事长彭龙三则声称未对王耀德告毁损罪。
- 王耀德在自拆组合屋后接受《商业周刊》访问，说出自己参与抗争与拆除组合屋的心情。王耀德不满台湾都市更新受害者联盟的学生在未经通知下参与王家会议，不满台湾都市更新受害者联盟在未经王广树同意下向大众借款新台币1,700多万作为反担保金，并且对台湾都市更新受害者联盟在废除强拆与持续抗争等议题上，表达不同的见解。

## 评论

2016年4月25日，准政务委员张景森在个人脸书页面发文，指文林苑王家等人的抗争是“史上最kuso的一场社会运动”，指文林苑王家在抗争后拿到五户房子，还用粗话嘲讽声援王家的青年“真可怜”；虽然张景森不到半小时火速删文，但仍引发各界批判，太阳花学运领袖林飞帆要求民进党把张景森从内阁名单删除，与张景森有私交的政大教授徐世荣更在脸书与张景森大打笔战。2016年4月26日，准行政院院长林全说，林全内阁成员未来发言都需谨言慎行，人民期待内阁成员解决问题而不是制造争议；同日中午，民进党立委林淑芬在个人脸书页面发文批评，张景森公开站在地产集团利益那一边，被张景森嘲笑的是声援文林苑王家的人与本来期待蔡英文政府带领国家步上正义的人民。2016年4月26日晚上，张景森将脸书贴文全数移除，仅仅能看见封面照片及曾被网友按赞的文章。2016年4月28日上午，张景森在脸书发表三千多字的道歉文，坦承“那是一篇不妥的酸文”，公开道歉。

## 外部链接

- “都更钉子户”背后的关键奥秘 5分钟包您看懂士林王家-文林苑都更案懒人包 ·
- 文林苑事件，以谎言挑起台北市近年来最大的抗争
- 陈情书二亿五亿来源 .
- 文林苑王家提不出畸零地重建方案 .
- 公视议题新闻中心-文林苑
- 家园何价？今天拆王家，明天拆你我的家！
- 圈地游戏制造多数决假象
- 文林苑 地面层平面图
- 王家两笔土地（801与803）之地籍图
- 乐扬的所有法律文件，提供给大家参阅