商场

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商场，或称商城，是现代城市或郊区市镇中常见的建筑物，是结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示及资讯等设施于一体的商业设施。通常楼层不多，单楼的营业面积都很大，不过在人口密度较高的城市如东京、香港则有不少垂直式商场，占地多层（香港的例子有铜锣湾时代广场、The ONE、MegaBox、国际广场、希慎广场、上水汇等），也常跟车站等共构，店家大部分是独立一家店来承租。

## 定义

- 在不动产产业而言，“商场”是一种不动产的商品，有别于办公室、住宅、停车场……等不动产商品的分类。
- 在流通产业而言，“商场”却是一种业态（即经营型态），有别于百货公司、量贩店、超级市场、便利商店等经营型态的分类。
- 狭义的商场（百货公司、大楼商场）
- 在一个建筑范围或区域内，由竞合之业种所共同构成，从事商品零售或批发贩卖之经营场所，其经营权及所有权多为各自独立，而经由共同协约针对公共利益设施之管制，并委由管理单位执行，以维护各商户利益之商业型态。
- 广义的商场（购物中心、地下街、商店街（步行街））
- 是一种经过完整规划、设计、开发、租赁、经营与管理之多元化商业空间，以提供购物与消费为主要目的，并结合其他具有凝聚消费人群，促进购物与消费之相关商业机能，如娱乐、文教、餐旅、交通运输、公共行政等服务设施，集多元化商业机能于一体，以满足消费者一切购物需求之商业型态。

## 商铺类型

几乎每一个大型商场，都附设超级市场，少数则附设量贩店。另外也会引入一些主力店（如快时尚品牌、老店、奢侈品名牌）以吸引顾客光顾。这些主力店虽然面积较大，租金也较一般商铺低，但有客源保证，也能吸引其他商铺进驻，亦有利商场融资。

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- 香港鲗鱼涌太古城中心内的APITA超级市场

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- 香港中环置地广场内的Harvey Nichols

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- 香港中环国际金融中心内的Zara

一些商场会设有美食广场，由商场或美食广场营运者提供铺位、清洁服务、收银等，让食肆营运者可专注制作食物，而不需兼顾其他非核心业务。

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- 美国维珍尼亚州阿灵顿县五角大楼城的时颖中心（Fashion Centre at Pentagon City）美食广场

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- 香港铜锣湾希慎广场Kitchen 11美食广场

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- 香港观塘apm L2层 cookedDeli 美食广场

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- 新加坡怡丰城3楼Food Republic美食广场

一些大型商场也设有电影院、溜冰场、室内游乐场、电子游乐场等娱乐相关店铺/设施以吸引顾客。

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- 美国最大商场：明尼苏达州Bloomington的Mall of America，内设游乐场

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- 杭州万象城的百老汇影城

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- 香港九龙塘又一城溜冰场

## 财务融资

兴建商场需要大量的资金，因此不少开发商都会选择向银行借贷，如需更多资金，甚至由几间银行合组银团贷款，因此这些债权人会对商场的招租抱有意见，以保障自身权益，及确保开发商能准时还债及缴付利息。部分开发商为减省财政负担，会在建筑期间将部分（例如临街商铺）或全部商铺发售（如部分万达广场会在商场后面规划一条步行街，将步行街街铺拆售）。在国外亦有将开发项目注入房地产信托基金，以减省利息支出。

## 营运管理

商场通常都由物业管理公司负责日常管理，而租务则由业主负责，但在中国内地也有物业管理公司兼营租务事宜，而在香港，因为《地产代理条例》规定，除业主及其直属公司外，只有持牌公司才可从事与地产有关工作（包括租务），加上大型发展商都有自己的租务部及物业管理公司，两者分属不同公司，部分商场业主也会选择将商场管理外判，因此租务和物业管理大多由不同公司负责。

在节日期间，商场也会进行宣传推广活动。在香港常见的宣传推广活动有圣诞新年、农历新年、复活节、暑假、中秋、万圣节等，而世界各地的商场也有国庆宣传推广活动。另外也会有消费抽奖、礼品换领等活动。有些社区商场也会不时举办社区活动。

商场也会根据法例要求、大厦公契、租约条款等进行种种措施（如控烟、处理违规摆放、日常维修、加装消防设施等）。

商场一般都会购买保险，以保障业主及管理公司权益。

部分营运不善的商场会成为死寂商场。

## 网上购物竞争

在不少地区（如中国内地、美国），网上购物已对传统的商场及百货公司构成竞争。由于网上商店营运成本较传统商场为低，网上货品的售价比商场商店的售价要低，而种类也比传统商场的多，也可让顾客足不出户就能购物，购物也附设送货服务（虽然不少需额外收费，或由顾客自行承担运费）。

网上购物的竞争，导致不少商场结业。在美国一千三百间商场中，约有二百间商场因网上购物盛行而结业。

为应付网上购物对商场的威胁，不少商场都会加大体验式商铺的比例。也有商场开发商以特色建筑吸引顾客。另外，也有商场在网站增设网购平台，以和网上购物平台竞争。

## 各地商场

### 日本

在日本，由于政府通过《百货店法》、《大规模零售业店铺法》（大店法）等法律保护小型零售商的利益，大型百货店的规划、建设手续繁琐，同时经营时间、营业面积严格受到法律规制，因此大型商场并没有在日本流行起来：全日本1970年以前只有131家购物中心，1970年代和1980年代分别新增了515和645家，且多位于市中心。1980年代末，《大店法》中为商场运营设置的诸多门槛导致许多外资商场业者难以进入日本，继而被美国基于WTO框架下认定是日本保护本土零售业的“非关税壁垒”，成为日美贸易问题的一部分

同时亦有日本学者认为原《大店法》在事实上巩固了已营业商场在市场上的垄断地位。日本在1990年签订的《日美构造协议中间报告》提出分三步缓和《大店法》为商场业者设置的壁垒，以换取部分其他议题免于《301条款》调查。随着市郊化及泡沫经济破裂导致郊区土地价格低廉等因素影响，郊区地区也开始新建商场。1997年日本正式宣布将废止《大店法》，并新制定《大型店铺选址法》（大店立地法），《大店立地法》于2000年6月生效取代旧法。《大店立地法》废除了旧法中关于对于店铺经营的限制，但在规划层面对新建商场项目的设计标准，如交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质的规范进行了规定。

### 法国

在法国，一般大型商场营业面积约40,000平方米。商场最早都是设置在城市的郊区，并附有广大的停车空间。但近年来市中心也开设更多的商场，像是巴黎的Westfield Forum des Halles或拉德芳斯的Les 4 Temps。

目前法国最大的商场是里昂的La Part-Dieu，营业面积高达159,300 m²，共有347家商店进驻，包括Apple、老佛爷百货（Galeries Lafayette）、家乐福等大品牌。

### 香港

香港的高楼及商场林立，有着独特风貌的城市景观，在国际间发展出“购物天堂”的免税购物环境。在香港有纪录的首间商场，是1850年开铺的连卡佛，当时位于中环的德辅道，1905年左右逐渐发展为现在常见的百货公司型态，分楼分区贩售日常用品。至1930年代，中环告罗士打行落成，这是香港首座综合用途的建筑物。随着经济发展过程，香港政府为了容纳更多移民及难民的居住空间，于1956年6月1日修订《建筑物条例》，建筑物高度被放宽，唐楼因而可以改建为新式住宅大楼，例如位尖沙咀金巴利道香槟大厦和中环的万宜大厦，因而由原本的街铺转型为商场。于1966年开幕的海运大厦，是香港首座消费型独立建筑，当时同时是亚洲最大的购物商场。至1990年代，陆续出现了日本在人口密集的地区常见的“银座式商场”，特点是每个楼层以多家独立小店铺组成，楼层间以电梯连接，例如铜锣湾的金百利商场。千禧年过后，各种特色商场面市，2005年开幕的朗豪坊主打香港最长“无承托室内扶手电梯”；2007年座落九龙湾的20层楼的MegaBox则让消费者能够开车前往每个楼层。面对全球暖化及经济下行的香港，部分商场在硬件部分，开始考量转型为半开放空间的绿建筑，采取室内与户外平衡的空间型态，以节省空调成本；另外更多新型商场推广“共融理念”，友善长者或携带宠物的消费者，营造全家出游都能找到放松的空间。

## 类型

国际购物中心协会将美国八种类型的购物中心，依购物中心建筑体的型式（Malls）即封闭式与开放式（Open-Air Centers）二类区分为二群购物中心。封闭式建筑包括区域型购物中心及超区域购物中心，开放式建筑包括邻里型购物中心，社区型购物中心，生活风格购物中心（Lifestyle Center），主力型购物中心（Power Center），主题/庆典型购物中心（Theme/Festival Center）及清仓特卖购物中心等六类。但是这些分类是概念性的，通常并无法精确区分，大多数的购物中心可能有2种以上特征或混合多种类型而成。

### 以行业分类

以行业分类包括时装商场、电脑商场、珠宝手饰商场、手机商场、美食商场、婚嫁商场、嗜好商场、文化商场、家居商场、运动商场、主题商场等。

#### 时装商场

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意指以时装和生活杂货专门店为主要承租户的商场大楼。在日本，“时装大楼”十分普遍，位于市中心的商业区及JR车站上盖，主要目标客群为对流行敏感度较高的年轻人，相比价格较百货公司低，主要包括LUMINE、OIOI、PARCO、表参道TOKYU PLAZA、表参道Hills及六本木新城。香港的例子有旺角中心一期、新城市广场一期、V City、Citylink、香港工业中心等。中国的例子有东门 UCT。马来西亚的例子则有何清园批发城。

#### 电脑商场

商铺以售卖电脑及周边产品为主。香港的例子有黄金电脑商场、高登电脑中心、旺角电脑中心、湾仔电脑城、298电脑特区、重建前的国都广场等。中国的例子有赛格电子市场。台湾的例子有光华数位新天地。马来西亚的例子则有刘蝶广场和槟城光大数码城。

- 珠宝手饰商场
- 手机商场

#### 美食商场

香港的例子有黄埔美食坊、旺角Deli2。中国的例子有幸福汇美食城。

#### 婚嫁商场

商铺以婚嫁服饰用品和婚礼统筹为主。香港的例子有金都商场、百利商场。

#### 嗜好商场

商铺以售卖嗜好产品为主。香港的例子有好旺角商场（集邮）、皆旺商场（玩具）、现时点（玩具）、东方188（电玩动漫）、德发商场（音响）等。中国的例子有东门朗豪坊（电玩动漫）。

#### 文化商场

商铺以售卖文化产品为主。中国的例子有深圳书城中心城、深圳书城南山城、深圳书城宝安城、武汉汉阳人信汇等。台湾例子有诚品生活松烟店。

#### 家居商场

商铺以售卖家居用品、家俬、室内设计为主。香港例子有HomeSquare、黄埔家居庭；中国的例子有深圳星河第三空间；台湾例子有宜家家居、特力家居、台北悦家居。

#### 运动商场

商铺以售卖运动用品为主。香港例子有WK广场。

#### 主题商场

主题商场拥有独特的统一的主题。它们通常位于市区以迎合游客。零售面积由80,000至250000平方英尺不等。如泰国曼谷Terminal 21。

## 相关

- 死寂商场
- 百货公司
- 最大购物中心列表

## 参考文献

- 参考书籍
- 颜世礼,商场规划与管理(Commercial Facility Planning and Management),ISBN 978-957-41-5254-4,2008/03