屏风楼

屏风楼或称屏风楼宇 (wall effect buildings)，是指在人口密集的城市中，数幢连在一起的建筑物，形状如屏风故因而得名，屏风楼的定义没有一定的标准。密集的建筑物阻挡光线及令风速减慢，而所产生的负面效应，亦被称为屏风效应及热岛效应，这种现象在1990年代后期，城市规划失当和政府缺乏监管的高度密集的城市，如香港，引起了社会的关注。

## 影响

屏风楼引起的“屏风效应”并无划一及确切的科学化定义，屏风效应是指楼宇建筑犹如城墙，阻碍自然风进出，影响周边居民的生活环境、空气质量、景观及自然光，令相对内陆的地区的空气流动减弱，气温升高，加剧地区性的空气污染问题，令区内居民患呼吸道疾病的比例增加。此外，屏风楼也可能引致邻近较矮楼宇接收的电视信号较差。一直以来缺乏城市规划和监管的高度密集的城市，如香港；政府最初未有正视，任由屏风楼兴建，在环保团体和公众舆论炮轰下，认为政府当年规划失当，无视屏风楼问题，最终要自食其果

## 香港屏风楼

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2000年代，香港的屏风楼问题引起社会关注，批评者认为，屏风楼在香港出现是因为政府缺乏城市规划和监管下，任由地产商任意兴建，一方面将新建的建筑物向高空发展，另一方面将大厦与大厦之间的距离缩至最小，形成屏风，使市区内部的旧区变得有如盆地一样。在香港，西九龙、深水埗、大围、荃湾均正面对这个问题。另外，也有意见认为屏风楼的出现，与旧启德机场搬迁，市区撤销对楼宇的高度限制有关。曾在中国、新加坡及英美生活、研究城市建筑多年的中文大学建筑学院院长何培斌，直指香港的城市设计是“为钱而非为人”，缺乏绿化、公共空间，比上海等地落后得多。

屏风兴建方式并非近年才出现，1980年代初期落成，由和记黄埔发展的和富中心亦被指为屏风楼，和富中心位于北角海旁，17座大楼紧贴式排列，而第6至12座甚至并排连接，犹如一堵巨大的石墙，屋苑后方不但景观受遮挡，空气流通亦大受影响，2007年9月，电视节目《新闻透视》探讨过和富中心屏风楼问题，发展商称设计只为求最多单位享有海景。

香港早年规划的街道并非为如此庞大的建筑体量而设计，比较纽约市曼克顿的建筑物高度虽然与香港的差不多，但“屏风效应”并不突显，是因为纽约市的街道一般都比香港的阔，加上当地不少的建筑均会作沿街后退的设计，令建筑物之间存在着一定的间距及空间。纽约市对建筑物有街影投射管制，超高层建筑根本不会像长城连合起来，起不到“屏风”的效应。情况就如中环的摩天大厦高耸入云，但不会被视为“屏风楼”。

### 个别定义

香港其中一个环保团体（环保触觉）对“屏风楼”的特征定义，针对私人发展项目为主。

以下为屏风楼宇的6个指标，如果满足2个或以上，便成为屏风楼宇：

- 发展项目内楼与楼之间没有足够距离（例如少于15米）
- 项目内的楼宇布局是接近“一”字排开
- 项目内各楼宇的平均高度（包括平台）超过25层
- 项目的位置是具影响性（例：海边、市中心、通风廊）
- 项目或楼宇的较阔一面是迎向盛行风
- 附近有比较低矮的楼宇

### 出现原因

- 董建华政府为解决香港人居住负担，推行八万五建屋计划政策，很多地积比大的项目成功过关。
- 政府批地面积越来越大，发展商将楼宇放在一边，另一边作会所及泳池。
- 发展商尽用楼面及豁免楼面面积，并将单位尽览海景。
- 政府过去没有规限楼宇布局（如楼与楼之间距离）

### 责任

香港公民党梁家杰认为，彻底解决屏风楼在于制度，他说，如果是专业的城市规划师，或是民间社会上关注空气流通就不会规划密度过高的楼宇建设，但目前，“城规会由政府一手包办，而城规会的主席又是规划地政工务局的常任秘书长，城规会的秘书处是由规划处借调，所以是同政府一个鼻子出气”。

香港建筑师吴永顺说，香港以前没有屏风楼这个字眼，在2000年代中期才出现。又指过屏风楼的出现，建筑师要负上责任，因为所有楼宇的设计都经建筑师。同时，政府也有责任，如果政府要卖地，首先要做足功夫，制定地契条款，在规划过程中需要考虑设计地积比率，并且设计地块的布局。

### 团体倡议者

在香港众多环保团体中，目前只有环保触觉积极关注屏风楼问题。自2006年，环保触觉积极关注有机会出现屏风效应的勾地地皮，公开反对兴建令市民生活环境变差的屏风楼。该团体多次发起针对屏风楼的行动，并曾就屏风楼提出司法复核和在卖地场地抗议，反对拍售怀疑有可能兴建屏风楼的地皮。

环保触觉主席谭凯邦提出，在沿海地兴建一字排开式的屏风楼令香港居住环境差，建屏风楼的发展商需提高其建屋的道德水平，保持空气流通，顾及原区居民的健康。谭凯邦呼吁地产发展商，需有社会良心，不要参与可能引起屏风效应的地段的拍卖，成为屏风效应的帮凶。不过有关行动并不成功。

本地传媒及政党早年亦曾积极关注屏风楼议题，但近年亦逐渐退出关注。

### 屏风楼列表

下列被环保触觉指为屏风楼的住宅楼宇，其中绝大部分屏风楼均是由港铁设计发展的铁路上盖发展项目。

住宅楼宇｜落成日期｜参与之发展商

港湾豪庭｜2003｜恒基兆业、香港小轮

映湾园｜2003｜长江实业、和记黄埔及地铁公司

蓝天海岸｜2004｜香港兴业、地铁公司

君临天下｜2004｜恒隆地产、地铁公司

蔚蓝湾畔｜2005｜信和集团、嘉里建设及地铁公司

嘉亨湾｜2006｜恒基兆业、中华煤气

君汇港｜2007｜新鸿基地产、地铁公司

翔龙湾｜2007｜恒基兆业、中华煤气

曼克顿山｜2007｜新鸿基地产

万景峯｜2007｜信和集团、市区重建局

御龙山｜2009｜信和集团、九广铁路

银湖·天峰｜2009｜信和集团、九广铁路

名城｜2011-2012｜长江实业、九广铁路

帝峰·皇殿｜2011｜信和集团

珑玺｜2012｜新鸿基地产

溱岸8号｜2013｜新世界发展、港铁公司

珑门｜2013｜新鸿基地产、九铁公司

环宇海湾｜2015｜九铁公司、长江实业、南丰集团

柏傲湾｜2018｜新世界发展、万科置业海外、九铁公司

海之恋｜2019｜九铁公司、长江实业

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- 港湾豪庭

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- 映湾园

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- 蓝天海岸

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- 君临天下

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- 蔚蓝湾畔

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- 嘉亨湾（图中最高大厦群）

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- 君汇港

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- 翔龙湾（图中最高大厦群）

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- 曼克顿山阻挡美孚新邨（图下楼宇群）情况

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- 万景峯

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- 御龙山

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- 银湖·天峰

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- 名城（图中最高大厦群）

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- 帝峯 · 皇殿

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- 珑玺

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- 溱岸8号

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- 珑门

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- 环宇海湾

### 建筑中项目

- 柏傲庄
- 天荣站物业项目
- 元朗站上盖项目：The YOHO Hub
- 黄竹坑站上盖项目：港岛南岸
- 日出康城第八至十三期
- 【【启德跑道区】】

### 各方意见

香港建筑师学会（节录）：

- 应该抓紧机会，理性真诚及科学地检讨香港的长远规划理念。
- 必须改善相关的审批机制。目前屋宇署、地政署、规划署、运输署、建筑署、环保署、康文署及路政署等各自提出一套其署方认可的方法，去处理发展申请。发展申请审批有需要具实质协调能效的“一站式”处理，发展申请批准后，各部门应以协助的态度去帮助正面落实已获批准的发展项目，这才可减少不完善机制阻碍长远可持续发展的指控。

公民党（节录）：

- 政府立即全面检讨目前各个大型面积发展计划的发展设计和规模，尤其在市区重建局及政府全资拥有的铁路公司车站上盖等重建/发展计划上起“带头作用”。
- 就所有已审批但还未兴建的大型发展项目的设计作全面检讨，以便透过改善设计着手，如增加楼宇间的距离等。
- 订定各区土地发展密度应是专业规划的决定而非财务上的考量。
- 应全面检讨包括都会区及新市镇的城市发展密度，避免出现屏风楼宇，尤其在城市通风位置上。
- 修订现行法例，如《建筑物条例》第十六条，或通过作业指引，订定更客观的守则。

民主党（节录）：

- 运输署应设定高度限制及减低发展密度，避免过高及横向型的楼宇，阻碍通风效能，以减低对居民的影响；亦要对兴建“超高超大型建筑及屏风式楼宇”有更合理和完善的设计和审批。
- 改革城市规划委员会，加强透明度及委任民意代表加入城规会，改善现时由地产商和政府影响城规会的问题，及在决定规划及土地运用时，更能反映市民的意见。
- 应考虑加强区议会、立法会在发展审批上的功能。
- 在未能完成有关制度的改善之前，政府应就公众关注及没有进行空气流通评估的大型发展项目，进行城市设计和空气流通评估。

### 相关研究

2007年，根据香港无线电视《新闻透视》节目委托香港科技大学的风洞实验室所做的简单实验和分析，越近屏风楼自然通风越受影响，但以整区去计算风速平均值，难以看见明显影响，该大学学者认为，量度屏风楼的实际影响有一定的困难。

自然光增加人们工作效率，减少人们压力，学生的出勤率和成绩更佳。屏风楼阻塞自然光，街道和住房单位变暗，光线不足对人的健康有负面影响。居住在围墙建筑物附近的人缺乏维生素D。居民会感觉到沮丧,

增加癌症的可能性13。另外，人们没有足够的情绪支持，可能有较高的体重指数。另一方面，屏风楼提高温度和能源使用。

### 改善

对于香港大众对城市面貌日益关注，市民对高层建筑和高密度发展所带来的影响有较深刻的感受。公众最为关注的是发展项目的设计、布局、密集程度、通透程度和对外的连接，以及休憩用地不足等问题，愈来愈多市民要求当局采取行动，制止进行会产生“屏风效应”的发展项目。2003年，政府咨询公众后，在《香港规划标准与准则》加入“城市设计指引”。指引内载有城市设计的主要考虑因素，有关的考虑因素包括楼宇一般的密集程度和布局、为免山脊线和海港景观被遮挡而采用梯级式楼宇高度设计、提供通风廊、观景廊、在路面提供建筑线后移地带等。在规划新发展时，必须考虑到楼宇的设计和布局，以及对周边环境可能带来的影响，评估发展在景观质素和空气流通方面的影响。不过有关的规划并不适用于铁路上盖发展项目，城规会亦只会从数据上去审视，引致屏风楼问题至今尚未解决。

2007年，香港牛头角上邨第二、三期的重建计划，采取了微气候分析，兼顾日照采光和通风的需要。2008年11月，发展局与港铁经过多年磋商后，决定降低西铁线南昌站及元朗站上盖密度，双双减少两幢大厦，令发展规模分别缩减一成八及一成五，提供两至三道通风廊。不过，由于单位亦会因而减少逾两成，当局承认难免造成地价损失。

同月21日，土木工程拓展署及规划署公布屯门东十四幅地皮规划最新建议，当中原定用作兴建公屋、发展密度较其他地皮为高的一幅公屋用地，建议改划为中、低密度私营住宅；另外会保留五幅土地作政府、机构及社区用途。区议员对发展计划持不同意见，有区议员对新方案表示欢迎，认为不再起屏风楼，正面回应区议会诉求；但也有区议员认为该处应该兴建居屋，供应区内居民。

### 成效失败新屏风楼继续出现

由于铁路上盖用地项目毋须经城规会审批，即使地皮规划为综合发展区，需经三星期收集的公众意见。城规会最终亦会以综合发展区容许较高的发展密度为理由，完全否决有关居民对屏风楼不满的声音。使有关项目最终能成功兴建。

另一方面，特首梁振英提倡增加公屋及私楼发展密度及高度。财政司司长曾俊华于2012年8月初在网志中表示，居民往往会担心新建的大厦会否成为屏风楼、阻挡景观、影响空气流通等。不过由于香港山多平地少及土地资源珍贵的情况下，政府有时未必能完全顾及所有附近居民的诉求。为了可以持续地满足不同阶层市民的住屋需要，这些取舍是必要的，希望公众可以体谅。

而近年香港市民对住屋需求殷切，要求在增加土地供应的情况下，预计香港将来会有更多屏风楼出现。

## 世界各地避免屏风楼的方法

上海在2003年通过《上海市城市规划管制技术的规定》，规定高度超过60米的大厦，最大连续展开面阔度不能超过60米，又规定楼高8层以下的楼宇，连续展开面阔也不能超过80米。

新加坡在1990年代重建新加坡河畔时，沿河岸设置梯级式高度限制，以新加坡河为辐射中心，分为3区；河岸区楼高不可超过4层，缓冲区楼高不可超过10层，外围区楼高不得超过35层。

美国纽约市的Building Code, Title 27, Sub-chapter 4，当中亦设有高度和街影投射的限制。

## 其他

屏风楼的出现，亦可能与地产商迷信风水有关。香港的玄学家苏民峰曾在电视节目内指出：观塘区的山势本来是很差的，不过由于当地的公共房屋把原来难看的山势阻挡了，使新填海区再看不到原来的山势，反而只看到整齐的楼景。因此，从1990年代后期开始，当地的工业大厦开始渐渐转型，改建为商业大厦，亦带旺了当地的风水。

## 参考资料

- 立法会议员余若薇2007年5月9日立法会大会发言稿
- 立法会议员刘秀成2007年5月9日立法会大会发言稿
- 政府回答立法会议员涂谨申2007年6月13日书面质询第十五题
- 产生屏风效应的发展项目 -- 当局回应
- 政府回应发展项目产生屏风效应的问题
- 珠江高楼密集，屏风效应令市民不满
- 蓝风车行动抗议政府强行拍卖大角咀海辉道KIL11146高密度住宅土地
- 屏风效应影响大角咀区内空气污染严重
- 香港城市规划只有绝望？–记建筑与都市气候讲座