共管公寓

共管公寓（Condominium、简称：Condo），又称分契式公寓，是一种特定的物业所有制度，在此制度下，一栋建筑物或一组建筑物被划分为多个单位，每个单位可以由个人单独拥有，或由多个所有者共有但授予个别拥有人专有使用权。这些个别单位周围的公共区域则由所有单位的所有者共同拥有和管理。共管公寓的概念既可用来指整栋建筑或建筑群，也可用来指单独的住宅单位。

英文“condominium”一词源自拉丁语，其本意为“共同统治”或“共同拥有”。虽然“condominium”一词在美国和加拿大最为常用，但世界上许多国家也存在类似制度，只是名称不同；例如在部分欧洲和拉丁美洲国家的法律语境中，这类多单位、可单独所有的建筑物，是以名为“水平产权”（Horizontal Property）制度进行管理和产权划分。

在大多数法律制度下，共管公寓单位由个别业主单独拥有，而建筑物的公共部分，如建筑外墙、屋顶、走廊、通道、升降机、步道、洗衣房，以及公共设施和设备，则由所有单位业主依其持份比例共同持有，或由代表全体业主的法人主体持有，例如有些制度将公共部分所有权登记在由业主共同持股的管理公司名下，有些则由业主委员会（homeowner association，HOA）持有。然而，某些司法管辖区（例如英国、香港、新加坡的部分私人公寓）的共管公寓可能采用土地租借权制度（又称地契制度），业主并非拥有土地本身，而是持有特定期限的产权。

共管公寓住宅通常以公寓式集合住宅模式建设。此外，还存在排屋式共管公寓，其单位直接面向外部而非叠层设计。另有独栋式共管公寓，其外观类似独立住宅，但院落、建筑外部、街道以及娱乐设施（如住客会所、游泳池、网球场、高尔夫球场等）由全体单位所有者共同拥有与维护。在商业领域，许多购物中心亦采用共管公寓形式，个别零售店或办公室空间由业主拥有，而公共区域则由所有拥有个别单位的企业共同管理。

## 与公寓的区别

共管公寓（Condominium）与公寓（Apartment）之间的区别主要在于法律所有权形式，而非建筑外观或设计。仅凭建筑物的外观或内部格局，无法分辨其究竟为共管公寓还是公寓。共管公寓的核心在于个别单位由个人拥有，并与公共区域共同拥有与管理；而公寓则通常由单一业主持有，并出租给多位租户。即使是外观完全相同的建筑，开发商亦可将其作为共管公寓销售个别单位，或作为公寓出租，两者市场定位不同。

实务中，开发商也可能部分销售单位、部分保留作出租，并且共管公寓的单位所有者亦可能将单位出租，使其实际用途与公寓类似，因此两者之间的界线并非绝对分明。公寓建筑亦可以转换为共管公寓，例如透过购买业权计划（Right to Buy），反之亦可将共管公寓合并为单一业主持有的出租公寓。当共管公寓本质上为公寓建筑时，建筑商通常会按照比出租公寓更高的品质标准进行建设，因为销售市场与出租市场对建筑品质的要求存在差异。共管公寓单位通常略大于一般出租公寓，并且在居住密度较低、独立式住宅较普遍的地区，共管公寓也可能采用排屋或联排住宅的设计。

技术上，共管公寓由个别单位、公共区域及其所占土地构成。个别单位所有权通常仅限于界定单位之内部空间，其界限由法律文件明确规定。在美国，这种文件称为声明书（Declaration），并向当地政府备案。界线一般延伸至围绕单位的墙体内侧，使业主可以对单位内部进行一定改装而不影响公共区域。界线之外的部分则由共管公寓成立时设立的法人以全体业主名义持有，法人本身不拥有物业权，而是作为全体业主的信托管理者。

## 各地发展

### 加拿大

共管公寓广泛存在于加拿大全国各地，但在大型都会区中占比逐渐提高，例如在多伦多、温哥华、蒙特利尔等高密度城市中最为集中。根据2011年全国住户调查，约每八户之中便有一户居住于共管公寓。“Condominium”一词在加拿大大部分省份为正式法律用语，但各地名称有所不同。英属哥伦比亚省使用“分层业权”（strata title），魁北克省采用魁北克民法典，用法语称之为“分权共有”（copropriété divisée），而口语上仍多称为“condo”。共管公寓的法律定义与运作方式由各省或地区自行立法规范，具体制度与权利结构因此略有差异。

一般而言，共管公寓业主拥有单位内部空间的所有权，并按比例持有建筑公共部分与土地的共有权，如走廊、外墙、设施与公共区域。业主委员会通常以法人形式运作，负责管理建筑与公共空间。另一种类型是“永久地权共管公寓”（freehold condominium），所有人直接拥有土地与建筑本身，公共区域如道路、绿地或共用设施则由社区共同管理。

加拿大的共管公寓发展历程可以追溯至1960年代。艾德蒙顿的Brentwood Village于1967年登记，是加拿大第一个正式的共管公寓项目。此后，共管公寓制度在1970年代逐步推广，但在1980年代以前，新建住宅中共管公寓的比例仍低于一成。随着都市化加速、土地价格上涨以及需求向高密度住宅转移，1990年代后共管公寓建设快速增加，成为许多大城市中最主要的新增住宅形式之一，特别是在温哥华与多伦多，共管公寓已成为当地住宅单位供应的主要来源。

### 美国

自20世纪后半叶起，共管公寓逐步成为美国城市住宅的重要形式。美国最早的共管公寓法律于1958年在美国属地波多黎各通过，其后于1960年，美国本土第一座共管公寓在犹他州盐湖城建成。共管公寓的现代形式主要经由欧洲经加勒比地区（例如在波多黎各及古巴实践）引进美国本土，并逐渐受到重视。

共管公寓在美国快速普及的关键因素之一，是1961年《住房法》（Housing Act of 1961）第234条授权联邦住房管理局为共管公寓贷款提供保险。此举大幅提升金融机构对该类住宅的接受度，也促成各州陆续制定相关法律。至1969年，全国各州均已建立共管公寓法律框架，“condominium”一词因此在美国社会中普遍化。早期大众对此住宅形式的认识，主要来自南佛罗里达地区；当地开发商吸收波多黎各经验，向来自北方城市、手头充裕的退休人士销售大量价格适中的单位，使共管公寓在美国房地产市场中迅速站稳脚步。

共管公寓之所以受到青睐，部分原因在于其能让购屋者以较低成本取得位于热门地段的住宅，同时受益于社区管理规范所带来的环境维护与价值稳定。随着城市化进程，这类住宅在迈阿密、旧金山、西雅图、波士顿、芝加哥、奥斯汀、洛杉矶及纽约等大都市发展尤为显著。过去数十年间，多个都会区经历了高层住宅与混合用途开发的快速成长。然而近年供给逐渐追上需求，部分地区的销售速度放缓，市场进入较为冷静的调整阶段。

在美国法律环境中，共管公寓并非唯一具共享管理性质的住宅制度。另一种相对独立的所有权形式是住房合作社（co-op）。其结构是由法人公司拥有建筑物与土地，住户则透过购买股份取得对特定单位的长期租赁权。此制度在纽约等地尤为常见，并与共管公寓并行存在。此外，美国部分地区亦存在类似于地上权（superficies）的安排，即土地由单一地主持有，住户取得可续期的长期地表使用权，但此类制度在住宅市场中较为罕见。

在美国住宅产权制度中，共管公寓涵盖多种建筑与土地权属形式，并不限于常见的公寓式集合住宅。随着低密度住宅与规划社区的发展，一些地区发展出外观与独立住宅类似但采共管公寓产权架构的住宅形式，其中以独立式共管公寓（detached condominium）与场地共管公寓（site condominium）最具代表性。独立式共管公寓是指在物理建筑上完全独立、不与其他单位共享墙体、天花板、地板或附属建物的共管公寓单位。单位可能坐落于全为独立式住宅的社区，也可能与其他连栋式住宅混合分布。其本质并不取决于房屋外观，而在于其产权结构仍属共管公寓制度，单位所有权通常限于建筑物内部空间，而外部墙体、屋顶、院落或公共区域则属共同共有。然而，具体权属范围仍依个别州法与契约文件而异。

场地共管公寓则是一种特殊类型的共管公寓，常见于密歇根州，其特点是住宅形式与独立式住宅极为相似，但在法律上仍受到共管公寓法律架构规范。场地共管公寓单位通常位于各自独立的地皮上，业主不仅拥有建筑物内部空间，亦拥有建筑物外部结构与紧邻土地的完整产权。与典型的共管公寓相比，场地共管公寓的共同元素极少，可能仅包括屋苑入口标示或小片未开发绿地，通常不提供游泳池、会所或其他社区设施。此类型社区的基础设施如道路、供水、污水处理或垃圾管理，往往不由业主委员会承担，而由地方政府或个别住户自主管理。业主须依据法律文件自行负担住宅的财产保险、责任保险以及水灾保险，而非像典型的共管公寓中那样由业主委员会统一安排。

### 英国

在英格兰与威尔士，“共管公寓”并非日常使用的法律术语，其最接近的的法律形式是“共有业权”（commonhold）。

英格兰与威尔士的法律体系长期以来以永久业权（freehold）与租借权（leasehold）架构为基础，其中租借权尤其常见于公寓式住宅。这一选择与英国契约法的历史有关。根据1848年图尔克诉莫克斯海案（Tulk v Moxhay）的判例，在英格兰法律中，只有限制性契约（restrictive covenants）才能对永久业权土地的后续买家产生约束力；至于需要业主付出金钱或主动作为的正面契约（positive covenants），原则上无法直接强制后手业主履行。除非采取较为复杂的法律安排，例如设立信托或透过其他结构性设计，否则正面义务一般不会随永久业权而转移。这使得永久业权在维持公共空间的日常维护上难以形成有效制度。

20世纪中叶以前，英格兰的公寓多属短期租赁或具租住保障的房屋，未形成普遍的销售市场。随着1950年代后居住需求上升，分层住宅（flats）开始成为可出售的市场产品。然而，由于永久业权分层住宅（freehold flats）无法确保公共空间维修义务的履行，市场很快发现其在贷款、交易与管理方面皆不具可行性。银行普遍拒绝以此作为贷款抵押，使其流通性极低。此后，律师与开发商改以租借权作为标准做法，并透过租约条款设定维修责任与管理安排，使分层住宅单位制度得以正常运作，并确保物业在市场上可自由交易。

“共有业权”制度由《2002年共有业权及租借权改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002）引入，并于2004年正式生效，旨在提供一种更接近国际上“共管公寓”（condominium），且不依赖租赁权结构的分层住宅单位所有制度，使每位单位所有人直接拥有其单元并共同持有整体建筑与土地，并共同组成“共有业权协会”（Commonhold Association），负责管理建筑物公共部分，从而避免租赁权住宅可能出现的地租负担不确定性、租期缩短导致物业贬值以及管理权与所有权分离引发法律纠纷等问题。

尽管如此，由于英格兰与威尔士的住宅市场长期以租借业权为主，加上开发商在销售策略与物业管理上的考量，共有业权并未成为主流制度。至2009年，英格兰仅有12个住宅类共有业权地产发展项目，威尔士亦只有1个。2020年7月，法律委员会 (英格兰和威尔士)对现行制度进行全面检讨，提出多项改革建议，试图简化制度、降低交易成本并提高共有业权的吸引力，以期让其成为分层住宅的主要所有权架构。

英国政府于2025年3月公布《共有业权白皮书》（Commonhold White Paper），提出未来除特定豁免情况外，所有新建公寓将以共有业权而非现行的租借业权模式销售。白皮书旨在全面落实法律委员会于2020年提出的121项改革建议，内容涵盖扩大混合用途发展项目的管理弹性、允许共有业权内引入共有产权租约、增加开发商在施工阶段的法定权力，以及提升地方规则修订门槛。白皮书亦强化共有业权协会的管治能力，包括完善董事任命机制、赋予单位业主表决年度预算的权力、设立强制储备基金、明确借贷及应急资金机制，并增加纷争调解、欠款追收与保护少数业主的制度。此外，政府计划在协会破产时设立继任协会，以确保共有业权社区得以持续运作。

《白皮书》的发布象征英格兰与威尔士住宅制度的重要转向，其影响将分别落在现有业主、发展商与金融机构等不同群体。对现有租借业权持有人，目前白皮书不会直接改变其权益，但政府表示将制定更完善的业权转换制度，政府倾向采用“强制回租”（mandatory leaseback）模式，使不愿转换的单位由业主保留长期租借权权益。该安排旨在让建筑物整体得以统一转换，同时保护不同立场的业主。对地产开发商而言，新制度要求其调整现行的规划与销售模式，并在发展项目后续阶段中以更有限但更明确的法定权利介入管理事宜。

## 各地名称

- Condominium、Condo：主要应用在加拿大和美国
- Strata title/lot：主要应用在澳大利亚、马来西亚、新西兰和加拿大不列颠哥伦比亚省
- Commonhold：主要应用在英国
- Sectional title：主要应用在南非