名城 (香港)

名城（Festival City）位于香港新界沙田大围，为港铁大围车厂上盖的一个大型私人屋苑综合发展项目，原址北面部分是大围单车公园；南面部分是香港驾驶学院，更前身为白石村。名城由九铁公司于2005年11月招收意向，翌年招标（可选择只投标一部分（第一及二期为合约一，第三期为合约二）发展权，或全部两部分发展权，唯后者优先考虑），最终由长江实业中标合作发展。两铁合并后，物业发展权转让予港铁公司。项目在2007年7月动工，于2010-12年分期落成，合共提供4,264个住宅单位，全部为三房及四房大单位，并由长江实业及港铁合作发展。名城英文名为Festival City，寓意享有多姿多采的都会生活。由于屋苑邻近多间大学，吸引不少港漂生居住，加上有不少说国语的人居住，因此中港矛盾时常发生。

## 建筑

名城由12幢大厦组成，楼高46至54层，提供约4,328个单位，楼宇高度约为170至180米。项目附设青年服务中心、长者日间中心及老人院、沙田崇真中学及圣母无玷圣心学校，于2011年起分期入伙。项目由兴业建筑师（何约瑟）设计。室内装修方面，住客会所由SPIRAL Architectural Design设计，而主入口大堂及第三期电梯大堂由兴联集团负责装修及设计。

### 第一期（名城）

名城第一期落成单位由4座物业组成，共提供1,360个单位，项目逾80%为900至1,100方呎的3房户，其余为1,400方呎的4房户，另有4间面积2,000至2,300方呎的复式单位，首批计划先推售700个单位，呎价为7,000至9,000元。住宅采用三梯四户“双子式心连心”的建筑规划，每个大堂均设三部电梯直达楼层，供各层四户享用，每个单位均有环保露台。物业第1座及第5座顶层50及51楼南、北翼为复式户，面积介乎2,060至2,360平方呎，每伙均连有面积约776至847平方呎的天台及空中平台。在名城1期已售单位中，楼价逾千万元四房大宅内地客比例高占30%至40%。

第一期于2010年3月20日至8月开售同年9月落成及售罄，并于2011年1月起入伙，项目首期提供1,360个单位。

到了2011年6月初，长实开售大围名城一期现楼货尾，涉及300伙。货尾平均呎价8,573元，823万元入场，与2010年名城首推相若，但较现时屋苑的二手价低逾一成。

第一期（名城）楼宇均采用东芝提供的升降机。

### 第二期（盛荟）

名城第二期命名为“盛荟”，提供1,368个单位，单位间格与第一期一样，面积介乎902至1,400呎。全数均为3房及4房以上纯大户设计，划分南北两翼，配合“三梯四户”设计。大厦用料矜贵，每层电梯大堂墙身镶嵌云石缀以米黄色天然纹理艺术砖、地台则采用银闪云石地台、楼层指示牌采用奥地利Swarovski水晶拼砌、天花垂帘式水晶吊灯。此外，单位采用名贵胡桃木纹大门，饰以Swarovski水晶，加上原粒同系列的水晶门铃、珍贵Titanio晶亮半宝石作门饰，以及Bonco门锁配流线型时尚门柄。

为配合市况改变方向，盛荟原调升意向呎价，调幅5%至7%，项目呎价有机会逾1万元。不过在11月11日公布价单后，首批单位以贴市价首推108伙，最快在11月19日开售，平均即供呎价8,326元，较市价折让2%至3%，较名城一期开价低约4.2%，并较1期二手放盘价低出17%，入场费为712.8万元。无线电视的《东张西望》节目内提出，单位以建筑面积尺价计算，呎价是比一期为低，但以实用面积呎价比较，就会比一期为高，发展商实以名减实加的方法推销。

到了11月29日，示范单位改为预约参观，其后亦重新推售货尾单位。

盛荟（第二期）楼宇均采用东芝提供的升降机。

### 盛世（第三期）

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名城第三期命名为“盛世”，提供1,536个单位，单位间格与第一期、二期相似，面积介乎912至1,376呎。全数均为3房及4房以上纯大户设计，划分南北两翼，配合“三梯四户”设计。项目设有6个复式户，分布于第2至5座顶层，面积介乎2,034至2,368呎，各复式户均连平台及天台，面积由760至816呎。另各座首层设连平台单位，共8个，平台面积80至94平方呎。物业用料方面，盛世采用升级用料，如斥资$1亿提升4房户的厨房用料，选用德国Poggenpohl厨柜及意大利Baumatic家电，其建筑成本较盛荟高出三成，每呎建筑成本达$3,000。

“盛世”项目于2011年11月尾开售，亦于国内城市进行路演，唯开售成绩一般。到了2012年1月起封盘。

2012年2月，长实将1-2座命名为“极尚·盛世”。开售以来即获买家追捧，销情持续理想，发展商数度加推单位应市，其中首度推出之两伙复式连天台单位亦迅即被抢购，呎价达13,567呎.

盛世（第三期）楼宇均采用三菱电机提供的升降机。

## 住客会所

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名城住客会所命名为Club Festival，发展商声称会所斥资4亿港元兴建，会所及园林总面积达62万呎，规模为长实众多物业之冠。会所内由3个主体会所组成，设近50种游乐设施，分置于各期基座，供1至3期住客共用。根据预订会所设施系统，可供住客于网上预订的设施包括游艇卡拉OK室、攻略影音室、音响室、按摩椅、瑜珈舞蹈室、射击房、小绅士淑女享乐厅、淑女享乐厅、EMBA享乐厅、保龄球场、派对保龄、私人影院、桌球室、卡啦OK房、游戏室、乒乓球室、壶球室、羽毛球场、篮球场、排球场、国粹坊、乐与怒天地、音乐室、绮丽玻璃水晶宴厅及云裳轩。

第一期会所设健身室、游戏室、阅读阁、多用途房连备餐设备、闲坐区及儿童游戏区；其余室内泳池、长度达50米的 Pteria Martensi 珍珠贝形户外泳池、数码日光浴晒台、多功能运动场、卡拉OK房、乒乓球室、音乐室、桌球室、保龄球场、动感立体水族馆及私人影院等则于2011年11月才开放。

第二期会所命名为“名士荟”，专为男士而设。内设“MI6 轰天基地”室内模拟枪战场、“名誉号”宴会室及设有长达13米的“Swarovski水晶云石天梯”，以广阔天幕玻璃设计，让自然光渗进会所内，令天梯更闪耀夺目。

第三期会所命名为“名媛荟”，专为女士而设。提供水疗设施、Salon Corner等，让女住户足不出户，也可全方位享受美容服务。

名城亦包括长度达180米的“鲁宾逊漂流河”，住客可沿河可自由地漂浮逐浪，或是利用河道旁的水枪及水炮，掀起水中大战。

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- 会所外貌

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- 会所大堂

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- 珍珠贝形户外泳池

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- 室内泳池

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- 第二期会所“名士荟”大堂

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- 第三期会所“名媛荟”多用途房

## 花园平台

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花园平台命名为Beverly Majestic Garden，占地43万呎，以美国加州阳光园林为设计蓝本。设施包括1,200米环岛观景缓跑径、儿童游乐场、湖泊式水景园林“紫黛嫣红庭园”及“晶莹水帘观赏池”组成。平台设置有盖行人通道连接各座楼宇及来往地面的升降机大堂。唯平台部分范围可供公众进入。

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- 第一期地面园林

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- 发展商将平台紧急车辆通道形容为缓跑径

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- 第二期第一座地面设健身区

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- 第三期对出的花园

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- 湖泊式水景园林“紫黛嫣红庭园”

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- 树屋

屋苑曾在2014年及2018年获得“最佳园林大奖 – 私人物业”的优异奖。

花园平台均采用OTIS提供的升降机。

## 售楼手法

长实原打算在2009年11月发售，不过因仍未取得预售楼花同意书（由2008年申售至2010年批出同意书，长达20个月，是各港铁上盖住宅项目中，申售期最长的一个；其次为环宇海湾，申售期为18个月）而延迟开售。

### “唱高开低”策略

2010年2月1日，长实公布名城意向呎价由9,000元至13,000港币，形象塑造为豪宅新盘，先推售700个单位，其余留待地产发展商推售，令人误信供应量少和独当一面，以此作为市场心理术。近年，香港地产商的售楼推销手法极度浮夸，包括电视广告，示范单位和售楼说明书，或称天马行空的创意，名城是此等手法的样板。

2010年3月10日，长实地产投资董事郭子威于记者会中表示，名城将短期内获批预售楼花同意书，参考呎价约13,000元一呎，估计入场费逾1,000万元，项目预计在复活节前推售。另一方面，该项目于北京进行路演，市场反应理想，共接获逾1,000个查询，其中有1组来自内蒙的买家有意斥资10亿港元洽购，而该项目亦将于月内于上海及广州进行路演。另一方面，名城示范单位更设立“投资移民专柜”接待内地客，并预约300内地客来港睇楼，反映“名城”一期针对内地客为主。

2010年3月16日，长实地产郭子威为名城特别推出“开心置业大礼”，凡居住于指定港铁东南西北沿线的屋苑的业主或租客，成功认购“名城”单位，并选择即供付款方法付款及能够出示有关证明文件，即可享有2%楼价折扣优惠，预计耗资3亿港元。此外，长实分别以1,000万和400万制作了2辑短片及在多处地方刊登广告。位于红磡国际都会广场9楼示范单位于3月20日-7月5日对外开放。

2010年3月25日，长实“唱高开低”，公布首批20个单位平均呎价为8,692元，长实执行董事赵国雄表示，定价水平只是回应市场上的诉求，并不担心政府有调控政策，并希望吸引更多用家入市，并矢言“不需每个新盘都赚到尽”。

不过在开售后3天，累售不足400伙，只售出约三成单位。另一方面，长实要求个人或公司名义的买家，限制购买2伙之内单位，声称不希望炒风过热。

2010年3月30日，长实推出呎价约7,000余元起，向针山山景的3房单位，并特别命名为“黄金名宅”，该单位较首批推售单位低出20%。长实集团执行董事赵国雄回应，单位景观不同亦会导致定价有变化，首批单位向东南，享有狮子山景，因此价格较高。新推售单位则向西北，面向金山郊野公园，故价格有差异。

2010年4月4日，在过去两天复活节假期中，销情逐渐好转。长实合共售超逾100个单位，使累售单位总数增至逾600伙，占项目单位总数44％。

长实的名城1至3期由2010年初销售至2011年底，当中只1、2期年内已速售近1,400伙，套现逾120亿元，而3期盛世于11月以吸引价开售，首批65伙即供平均呎价仅8,109元，成功录得理想销情，发展商预期，项目1至3期年内可望共售近1,800伙，套现逾160亿元，创集团历来单一项目全年套现最多纪录。

### 销售特色户

长实将于2010年4月底至5月初的五一黄金周时间推出发售顶层复式特色户单位，预期呎价约达2万元，势要超越沙田区内分层豪宅呎价新高纪录。

### 预留单位作大学宿舍

2010年4月，长实计划与香港城市大学、浸会大学及香港中文大学沟通，希望出租单位给予大学生，涉及单位约达100伙，主要单位是三房单位，可考虑每户由3至4名学生分担租金，每人承担租金约5,000至6,000元。当大学租入单位后，届时发展商将提供租管服务，例如提供宽频上网或每周一至两次清洁服务等。但计划最后不了了之。

### “一脉相连九龙塘”争议

2010年10月底，长实推出名城第二期“盛荟”，并在广告中以“一脉相连九龙塘”作招徕。然而，楼盘实际地理位置处于大围，与九龙塘被狮子山相隔，因而被投诉失实误导。

其实，在九龙塘太古地产建成的又一城（Festival Walk），与此Festival City名字相近，容易产生错觉。

### 出口术误导买家争议

财政司司长曾俊华2010年11月19日公布出新招压抑楼市前，负责推销盛荟的长实地产投资董事郭子威为求促销，在其新浪微博上“出口术”误导内地买家，声言：“今天（19日）买盛荟绝对不受新的政府措施影响！”政府出招后，郭子威连日来多次在微博狠批政府“打楼”只会害苦香港百姓，更声言楼市会不跌反升四成。事件曝光后，运输及房屋局去信香港地产建设商会追击郭子威，向商会表达极度关注有地产商要员在网志发表误导言论，并要求商会跟进。

郭子威在11月25日向传媒回应指，商会已联络长实，有关事件会交由集团的法律部门处理及回复，个人不愿再作评论。

民主党立法会议员李永达批评郭子威误导消费者，要求政府介入今次事件，并应停止长实销售盛荟。

## 批评

### 规划问题

#### 屏风楼效应

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大围昔日建有大围单车公园和青龙水上乐园（后来改名为大围欢乐城），为该区的特色景点，但两项设施于2000年正式关闭后，前九广铁路联同发展商长实于原址建12幢50层高的摩天住宅名城，大围人口将在五、六年间急增，香港城市规划而造成的屏风楼问题引起部分人关注。

2006年时，环保触觉及大围屏风楼关注组均认为多幢新兴建的屏风楼将大大影响区内空气、光线及居民健康。绝大多数的大围居民反对兴建名城，但九铁及城规会最终没有理会有关诉求，项目通过兴建。

名城一期及二期在2010年年中建成后，有附近居民指出难以接收电视讯号达5年，无法收看电视，严重影响日常生活，不断要求港铁补救（类似情况亦在火炭骏景园出现，令落路下村村民无法收看电视，但最后骏景园业主及港铁公司允准在屋苑天台安装电视讯号转播站）。唯名城业委会在2014年拒绝，表明不同意在其大厦天台安装电视讯号转发器。

#### 公共空间变屋苑私人空间

根据规划署定义的“休憩用地”，列名私人屋苑的平台及会所设施的空间亦计算入地区休憩空间一部分。

由于屋苑前身为公众可享用的大围单车公园和足球场，但建成后成为只限住客享用的空间，被指牺牲了原来的庶民空间。

但大围近年人口急促增加，该区休憩空间及社区设施仍然不足。政府一直以该区内的会所以及现有的社区设施已满足香港规划标准与准则为理由，拒绝在区内兴建更多休憩空间及社区设施。同时会所设施的用地并不包括在公共空间内，所以非屋苑住户的沙田区居民不可使用或进入住宅的平台及会所设施。

#### 公共设施规划失败，学生被迫行长命梯

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根据名城地契列明，该处需建多个公共设施，其中两所千禧校舍与名城12座楼宇同时建于5楼平台上，离地约19米。教育局于2007年4月，将两校分配给区内名校沙田崇真中学和圣母无玷圣心学校迁校。其中沙崇于2011年9月率先搬进，圣心则于2012年迁入，两校合共有约2,000名师生。

不过由于规划时已将住宅及公共设施作为分隔。学生回校只可从美田路地面入口，乘升降机或行132级后楼梯才抵达平台，然后再行300米走廊到两校入口。不过由于学校通道只设一部升降机，每转只可载12人，因此大部分人必须行楼梯。沙崇校长张文伟表示，一直以为会有扶手楼梯由地面接驳平台。不过2011年7月收楼后才知升降机载客量和出入主要靠楼梯，之前全不知情。至于圣母无玷圣心学校校长黎少玲表示，该校也是近月才知出入安排，认为这样是辛苦了小朋友。该校七成学生坐校巴，日后可于名城停车场内的学校入口下车，但仍有多至300人需使用升降机或行楼梯进入学校。

对于有关问题，港铁及涉及这项目的三个政府部门，回应时互相推卸责任。港铁并没有回应设计失误指控，反指项目总纲发展蓝图已获得建筑署和教育局等同意。发言人表示，日后会有行人天桥连接大围站上盖项目至名城，提供较便捷的通道，步行至平台的梯级将减至约30级。地政总署指出是应教育局要求在大围站项目兴建两间学校；教育局称只就学校设计提供意见，又认同现有安排基本已能让学生由地面到达平台校园；建筑署表示只是向教育局提供技术顾问。教育局发表人表示，港铁同意当升降机发生故障时，会协助有需要的学童利用其他升降机抵达校园；双方又正商讨小学校舍于2012年启用后，如何为学童提供更方便的往返学校安排。

发展商长实则未有回复。

#### 被指发水比例高

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名城与近年长实楼宇的风格一样，设置特大窗台、工作平台、环保露台及超厚预制组件等等，用尽所有发水面积。在2010年10月盛荟推售前，发展局随机抽出以近40年的单位设计作研究个案，包括以名城第一座B室为例，建筑面积为1030呎的单位，实用面积为785呎。不过实用面积同时包括了22方呎露台、16方呎工作平台及132方呎外墙，亦不包括面积达34呎的窗台，结果单位最后剩下615呎，实用率不足60%。接着盛荟推售时，首批实用面积平均呎价为11581元，较建筑面积呎价8763元，高出逾24%，买家需用四分一的楼价，购买公用空间，包括会所、大堂及楼梯等地方。

对于大围名城1期被发展局指出实用率只有70%左右，长实集团执行董事赵国雄表示，“买家入市时应清楚知道物业的情况。若果买家当初真的不喜欢，可以选择买其他发展商的物业。”

### 对社区的影响

#### 引致附近人行道卫生转差问题

名城内有一定数量的住户有饲养犬只，不过有部分狗主或其家佣经屋苑特别出口往大围站天桥、车公庙路人行道或车公庙路游乐场溜狗，不妥善处理犬只便溺，引致附近人行道卫生转差及发出恶臭。其后有区议员就此问题要求政府了解和跟进。

### 拆售车位引致区内停车场租金大幅上升

由于住客以中产或以上的富裕家庭为主，对车位的需求相对殷切。2012年12月前，屋苑停车场不设固定车位，月租车位收费达$3500/月。不过在2012年12月，长实决定放售车位后，有车位业主藉车位短缺，以叫价逾5,000元一个月放租，结果引起涟漪效应，推高临近屋苑车位租金由1,300多元加价至3,000多元。同时，名城车主借用附近居屋海福花园的停车场，结果车位被名城住户霸占，引起居民不满。同属居屋屋苑的云叠花园因公契无列明车位只供住户使用，因而大部分车位也被名城住户霸占。

### 其他问题

#### 门锁问题揭保安漏洞

名城一期入伙时，随楼附送三星EZON SHS-5120电子锁，该锁用横柄把手(而盛荟和盛世则回复装设传统机械锁，以锁匙开启)。2015年5月31日，苹果日报报道该电子锁能在门外以胶片开启。

#### 部分单位变成非法旅馆

2013年4月，有报道指有单位变成“自由行招待所”，同一单位内在1年半内有3个不同家庭居住。虽然屋苑保安非常严密，居民需经三重八达通出入住宅，但仍担心保安问题。

## 事件

- 2007年10月9日，九铁物业部主管带领深圳市地铁公司物业发展分公司人员，到本项目地盘、御龙山及银湖·天峰工地视察建筑进度，并向深圳地铁人员介绍九铁公司物业发展情况。
- 2016年11月底，有住户发现家用食水出现黑点沉积物，煤气热水炉水隔亦遭沉积物阻塞，开水亦见有黄泥水流出。港铁表示，受到大围附近水管工程供水恢复后冲起沉淀物之影响，12月1日起收到约400户求助，称食水有沉积物，名城客户服务处已安排承办商陆续清洗各座食水缸以及加强屋苑供水系统过滤装置。煤气公司亦收到约1000户居民求助，指煤气热水炉发生故障，求助住户不断增加。煤气公司亦收到居民求助，经检查后证实系热水炉水隔过滤沉积物，功能不受影响。而名城1期、2期、3期皆属于优质供水认可计划证书成员。
- 2017年4月10日早上7时许，一名42岁男保安员，疑因有身体病及金钱问题不开心，从大厦天台堕下，跌在泳池，救护员接报到场，证实死亡。
- 2017年7月26日下午，一名6岁男童在家人陪同下，于会所游泳池学习游泳期间遇溺，一度陷入昏迷，幸经送院救治后已苏醒。
- 2019年1月6日清晨5时许，一名16岁学生怀疑受学业问题困扰，在2期3座高处堕楼，救护员接报到场后证实死亡，警员在现场检获遗书。
- 2019年5月17日，一名19岁姓刘学生从高处堕楼，救护员接报到场后证实死亡，警员在现场检获遗书。

## 公共设施

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根据名城地契列明，该处需建多个公共设施，其中两所略作改动的后期型千禧校舍与名城12座楼宇同时建于5楼平台上，离地约19米。教育局于2007年4月，将两校分配给区内名校沙田崇真中学和圣母无玷圣心学校迁校，成为全港最后一批千禧校舍。而三期基座名为“大围社会服务大楼”，设东华三院名荟颐庭长者屋、明爱沙田长者中心及香港小童群益会大围青少年综合服务中心。此外，项目亦设有通往围方及港铁大围站的天桥。

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- 大围社会服务大楼（2010年）

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- 大围社会服务大楼地下入口

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- 沙田崇真中学新校舍

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- 圣母无玷圣心学校新校舍

## 交通

交通路线列表

- 港铁
- 港铁、港铁：大围站F出口（步行30米）
- 巴士
- 专线小巴
- 的士
- 的士不可以进入名城屋苑内，但是可以往返屋苑附近的大围站接载乘客。

## 兴建图集

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- 兴建中的名城（2007年12月）

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- 兴建中的名城（2008年5月）

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- 兴建中的名城（2008年6月）

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- 兴建中的名城（2010年1月）

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- 兴建中的名城（2010年11月）

## 邻近

- 名城邻近多个公共设施，包括车公庙路游乐场、显田游泳池及显田游乐场。大厦高层东南方向可享狮子山及区内开阳市景，但西北方向则望到宝福纪念馆和新界（沙田）法医学大楼。

## 基本资料

- 日语原文：名城
- 原文名：Festival City
- 原文名：en
- 说明：名城（2018年2月）、（由左至右：盛荟、名城第一期、盛世）
- 地址：香港新界沙田大围美田路1号
- 开发者：九广铁路公司 →港铁公司、长江实业
- 管理层：港铁公司物业管理部
- 用途：住宅
- 座数：12（1—3、5—12、15）
- 层数：45至53层（包括4层平台）、G-58（不设4、13、14、24、34、44、54楼）
- 完工时间：第一期：2010年9月、盛荟（第二期）：2011年10月、盛世（第三期）：2012年8月
- 旧称：沙田大围单车公园、香港驾驶学院前沙田安全驾驶中心及足球场
- 设施：会所、安老院、长者日间活动中心、青年服务中心、中学及小学