海桃湾

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海桃湾（Florient Rise）位于香港油尖旺区大角咀樱桃街38号，邻近港铁奥运站及奥海城，是一个在市区重建局发展计划下发展的私人高尚住宅屋苑。物业由市区重建局及南丰集团共同发展，建筑师为周古梁建筑工程师，总承建商为晋业建筑。屋苑在2008年10月获批出预售楼花同意书并开售，示范单位设于九龙湾一号九龙。

由于该屋苑尚未成立业主立案法团，因此屋苑管理一直由南丰发展旗下的民亮发展有限公司管理。

## 物业资料

海桃湾前称樱桃街项目，物业由楼高6层基座、1层地库及3幢建于基座之上、分别楼高35、39及44层住宅楼宇组成，地盘总面积4,510平方米（48,500平方呎），总建筑面积43,255.9平方米，地积比率约为9.5倍。其中住宅占36,490.9平方米，建有522个单位；商场占4,957平方米；社区设施占1,808平方米，包括一所保良局辖下的护理安老院。住宅标准户面积约700至1,600平方呎，属2房至4房间隔，每户均设有露台；另建有面积逾2,000平方呎的特色户。其他设施包括住客会所、平台花园、休憩用地，也会设置行人天桥横跨振荣街及连接邻近建筑物。

- 入伙日期： 2009年9月30日
- 单位数目： 522
- 大厦座数： 3座

座数｜最低层数｜最高层数｜单位数目

1座｜7/F｜54/F｜150个

2座｜7/F｜60/F｜170个

3座｜7/F｜46/F｜202个

## 历史

2004年5月28日，市建局早前邀请发展商提交樱桃街项目发展意向书，并于当日接获17份发展意向书；其后在6月16日邀请其中16个发展商及财团入标。至7月8日截标时共接获9个财团入标，包括长江实业、新鸿基地产、信和置业、嘉华国际、恒基兆业与香港小轮（各占50%股权）、新世界发展、南丰集团、恒隆地产及华人置业，少于市场预期，有发展商表示地盘中央的一幢单幢式大厦（海明阁）会影响发展，增加建筑难度。其后于7月22日市建局宣布南丰集团夺得樱桃街项目合作发展权。而在该年的7月至11月期间，发展商曾进行收购海明阁，但最终失败（见下文“海明阁事件”一节）。

2005年6月，屋宇署批出樱桃街项目的图则，同年12月樱桃街项目获屋宇署发出施工同意书。

2008年9月3日，海桃湾获地政总署批出预售楼花同意书，10月获屋宇署签发占用许可证。2009年7月31日，“满意纸”批出，最终于2009年9月入伙。

## 商场

基座商场命名为“西九汇”（West9Zone），楼高3层，面积约6.1万方呎，物业于2010年11月，由基汇资本以3.5亿元向市建局及南丰发展购得。到2012年12月16日，获投资者罗守辉及相关人士斥6.3亿元购入，呎价1.03万元。2023年1月，阳光房地产基金以7.48亿港元向罗守辉收购西九汇。

西九汇地下曾设酒吧与特色餐饮，惟已经于2013年结业，其后曾开设畅货中心，但已于2020年结业，现分间作多间铺位。楼上1至2楼为多所儿童学习中心及美容中心。商场2楼有通道连接奥运站C5出口及汇丰中心。

## 海明阁事件

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海桃湾发展范围分为两个长方形地盘，中央被内街振荣街及一座形容为“顶心杉”的单幢式大厦海明阁分隔。发展商南丰发展曾进行收购，但因为少数业主开价甚高，未能收集超过九成业权申请强制拍卖而失败告终。发展商无法合并为单一地盘重建，发展布局设计受到限制，以致未能增加项目的重建价值。而该收购事件也因为其特殊性而被媒体广泛报导。

海明阁是一座楼高15层的单幢式大厦，总面积逾10,000平方呎，共有30个约370平方呎的住宅单位，于1994年11月12日落成，1995年4月入伙。发展商在1990年购入地块，并已出售约九成业权，截至2004年该公司持有约一成业权，大部分为商铺。2004年7月，市建局推出樱桃街项目邀请发展商入标合作发展，当时海明阁并不在发展范围之内，这是由于海明阁只有10年楼龄，未符合市建局的市区重建策略，因此没有收购该物业，夺得合作发展权的发展商可按需要自行收购。

其后南丰集团夺得樱桃街项目合作发展权，随即展开收购计划，并在9月20日正式向海明阁各业主提出收购，出价介乎118万至140万元，平均每平方呎3,500元，视乎不同层数，另住宅可加48万元优惠津贴费，即实际收购价为166万至188万元。该收购价高于市值四至五成，比市建局的赔偿基准（相当于同区七年楼龄住宅市值）为高，有媒体形容为“出价甚为进取”。发展商提出是次收购，是希望能够统一业权，使整个发展项目规划得更理想，各业主也可获得比市价高的赔偿金额，达致双赢局面。

9月27日，发展商委托卓德测量师行代表与各业主正式会面，约有七至八成业主出席。业主拒绝发展商的收购提案，有5名业主开出每平方呎超过1万元的极高价钱，也有个别业主以“可耻价钱”形容收购价；发展商则希望“能够公平处理每个单位”，并提出业主10月8日前答复可获津贴每户15,000元律师费及10月30日前所有业主达成协议可预先得到其中二成楼价。当时各业主的共识是即使知道提价可能性不大，也希望发展商能够再提价，最好高于出价一倍，故最终双方未能达成协议。

10月15日，业主回复限期已过，双方仍未能达成共识，发展商将回复限期延迟一个月，希望各业主了解当时市况再作决定。发展商也表明收购价是当时市况不能达到的价钱，即使成功收购，也因为新增可建楼面不多，在发展项目上的作用只是锦上添花；而且须得到市建局及政府同意，才能合并地盘发展，收购事宜并非业主想像中容易；假如业主最终拒绝接受收购，损失会比发展商为高。

11月25日，发展商在最后回复限期前大幅提高优惠津贴费50万元，达至98万元，即实际收购价为216万至238万元，相当于每平方呎6,216元，较市价高出超过一倍。发展商此举即时吸引超过一半业主落实出售业权，其余业主亦有十分高可能性愿意出售，外界相信发展商成功收购物业的机会倍增。但有业主与发展商签订合约接受50万元特别发放金，才获悉此为反建议书（counter-offer），发展商拥有不接纳反建议的权利，决定临时放弃出售业权，使愿意出售业权者不足整幢大厦的半数。发展商最终也决定不接受有关业主之反建议，放弃收购。

2005年底，业主已集合近九成业权，同意以180万至200万元出售予发展商，并要求市建局将海明阁纳入发展范围。但由于地基工程接近完成，发展商需重新研究会否购入，而收购问题也留予市建局解决，并由该局作最终决定。最终发展商及市建局没有接纳业主方面建议，继续原有的建筑计划，2006年展开地基工程，发展成为现时的海桃湾。

自此之后，海明阁就被海桃湾几乎完全遮蔽，更是该大厦呎价大跌的主因。2008年12月时，海明阁的呎价平均只有不足4000元，较贵的单位主要集中在高层单位，每平方呎约3800元；而低层的单位因为被海桃湾的停车场及商场遮掩著，透气困难。

## 图像

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- 建筑中的海桃湾（2006年5月），图中右方白色楼宇为海明阁，后方楼宇为汇丰中心。

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- 建筑中的海桃湾（2007年12月）

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- 建筑中的海桃湾（2008年10月）

## 交通

交通路线列表

- 港铁
- 港铁：奥运站
- 奥运站公共运输交汇处
- 红色小巴
- 奥运站至旺角线
- 观塘至旺角/奥运站线 (晚上服务)
- 海景街
- 大角咀道
- 樱桃街
- 深旺道

## 邻近地方

- 樱桃街
- 帝柏海湾
- 奥海城二期
- 汇丰中心
- 大角咀市政大厦
- 保护儿童会中银幼儿园
- 大同新邨

## 基本资料

- 日语原文：海桃湾、Florient Rise
- 地址：香港九龙大角咀樱桃街38号
- 地段：九龙内地段第11162号余段
- 开发者：南丰集团、市区重建局
- 用途：市区重建局发展计划
- 座数：3
- 层数：35-44层，建于6层基座之上
- 完工时间：2009年5月
- 旧称：旧式商住楼宇
- 设施：商场、住客会所、社区设施、护理安老院、休憩用地