洪水桥／厦村新发展区

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洪水桥／厦村新发展区（Hung Shui Kiu/Ha Tsuen New Development Area）是香港的其中一个计划中的新发展区，位于新界元朗区的西南部，大约是洪水桥、厦村及桥头围一带，即天水围新市镇的西南面，元朗新市镇以西，屯门新市镇以北。

根据香港政府最新规划，定位为新界西北的“区域经济及文娱枢纽”，提供大量工商业楼面供应作办公室、零售、酒店及特殊工业等经济用途。公私营房屋比例为51:49，有别于新界东北发展计划的60:40，这是为了平衡毗邻的天水围新市镇高达80:20的公私营房屋比例；洪水桥发展计划完成后，两个新市镇合共公私营房屋比例将为69:31。预计工程会于2019年展开，首批人口于2024年迁入。

## 历史

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1998年，政府完成《全港发展策略检讨》，按照检讨之结果，开展了《新界西北规划及发展研究》。在研究过程中，洪水桥因有西铁和多条策略性道路连接，又可与天水围新市镇相互结合，以及邻近当时仍在倡议阶段的深港西部通道，故被列作具发展潜力之地区之一。

### 1999年环保城计划

1999年的洪水桥发展方案以“环保城”为概念，占地435公顷，建议容纳人口160,000人，可以提供27,000个就业机会。按照当时的规划方案，洪水桥于2011年需要接收100,000人口，当时计划的西铁第一期亦会配合洪水桥的发展，洪水桥站上盖会兴建高密度住宅区，距离车站10多分钟的路程的地方将会发展低中密度住宅，洪水桥市中心内有人行道和单车径。

区内计划尽量利用环保铁路系统为主要交通工具，在环保城外围划设重型货车专用通道，以减低城内重型货车的流量，减少空气污染。另外，会在城内兴建地下行车道以减少交通污染。除了控制污染物外，环保城内有设计完善的市中心广场及中央公园，作为消闲及休憩之用途。城内住宅将会以高度阶梯排列，中心以高密度宅为主，外围则是低密度住宅，以连接现存乡村。社区设施包括政府机构及康乐设施，包括有12间中学及12间小学、警署及消防局等。附近尚预留土地作商业用途，居民可以在环保城附近上班。政府又研究在社区内采用太阳能发电。

《新界西北规划及发展研究》的文件明确指出洪水桥因邻近跨境交通基建，将有优厚的发展潜力，故可作为新界西北地区的“门廊”，环保城内将发展跨境贸易及零售业活动。政府亦打算实行全面绿化，将分散各地的货柜场集中在公路旁边，兴建一个面积达55公顷的大型货柜车场。为了减轻空气污染，届时货柜车将不可以通过市镇中心。而位于洪水桥新发展区内的古迹，例如屏山文物径和围村等，将会大力发展，以吸引香港本地及外地的游客。

整个新界西北地区规划研究于2003年完成，但因为当时的人口增长及住屋需求放缓，加上环保城的发展方案被立法会否决，洪水桥的居民也对计划有大量反对意见，发展计划暂时搁置。

### 2007年再次启动

香港2030及发展计划的再次启动，2007年完成之“香港2030：规划远景与策略”研究，重新审视了在新界拓展新发展区的需要，并建议落实新发展区的发展，以应付长远的住屋需求和创造就业机会。时任行政长官曾荫权在《2007至2008年度香港行政长官施政报告》把洪水桥新发展区列为“十大基建”之一。

洪水桥新发展区规划的第一阶段公众参与的首轮活动已于2010年11月19日至2011年1月举行，向各法定及咨询组织展示新发展区的主要议题，包括它的愿景、策略角色和规划原则。2011年1月，政府表示将耗资7040万进行相关的发展规划及工程研究，预算研究年期3年，工程可于2019年动工。规划署发言人指，洪水桥会以房屋居住带动新区为主要考虑，也将预留配合深圳发展的土地，并预留土地给高端、研发型工业，发展高增值及低污染工业，令洪水桥新区提供相关就业机会；而发展过程亦可能会影响到非原居民村落。第一阶段公众参与的次轮活动亦已于2011年12月9日至2012年2月9日期间进行，主要与持份者和市民讨论及交换意见。

洪水桥发展计划的第二阶段公众参与于2013年7月15日至10月15日期间进行，初步发展大纲图亦同时公布。新发展区占地达826公顷，覆盖范围东至天影路、屏厦路、桥洪路，南至元朗公路，西至港深西部公路，北至深湾路、流浮山道。新发展区预算可提供60,000个住宅单位，容纳218,000人，及制造100,000个就业机会。新发展区分为六个部分，包括河畔和乡村区、湾景区、物流和科技区、商业及住宅综合区、东部住宅区及商业中心，和南面住宅区。将有五条非原居民村需要清拆，分别为亦园村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村。

洪水桥发展计划的第三阶段公众参与于2015年6月16日展开，收集市民对“建议发展大纲图”的意见。经发展局修订后，青山公路以南的地段被剔出新发展区，但因发展密度有所上调，仍可提供近六万个单位。洪水桥的发展定位修订成新界西北的区域经济及文娱枢纽，新发展区商业用途包括办公室、酒店及零售，总楼面面积多达200万平方米，规模相等于现时中环甲级写字楼商业总面面积，亦有近350万平方米用作工业及特殊工业的楼面面积。新发展区总共可提供15万个就业机会，包括零售餐饮、办公室、工业、企业及科技园、物流设施、港口后勤及社区服务，以纾缓洪水桥、屯门及天水围居民跨区就业的需要，亦避免商业活动和就业机会，过度集中在市区。新发展区将首次增辟4条商店街，以期扭转昔日新市镇私人屋苑商场林立但街道了无生气的情况。为落实规划意念，当局未来整合土地招标时，将首次透过收紧地契条款，列明发展项目面向街道的地面，须强制设置地铺，并将一楼平台移后作户外咖啡室等用途，以营造街道活力。针对区内现时190公顷的“棕地”，政府除预留土地整合现有的棕地作业，迁入多层楼宇，亦会仔细研究如何安置现有棕地使用者。在2017年的施政报告中，时任行政长官梁振英表示，洪水桥新发展区将作为试点，探讨以多层工业楼宇或其他有效使用土地模式整合棕地作业，以释放棕地作发展用途。政府亦会就全香港的棕地状况展开调查。而受拆迁影响的居民，政府将以“加强版传统新市镇发展模式”进行收地，受影响村民可原区上楼安置或获发特惠补偿金，当局已在洪福邨旁预留土地作原区安置，料提供1,800个单位。

第三阶段公众参与完结后，政府参照公众人士提出的意见，于2016年9月5日发布经修订的建议发展大纲图。新发展区将兴建的单位数量提高至61,000个，而划作港口后勤及物流设施用途的土地面积也有所增加。

2019年，计划改名为洪水桥／厦村新发展区，同年9月，土木工程拓展署完成洪水桥／厦村新发展区与邻近地区环保运输服务可行性研究，认为自动捷运系统、环保巴士系统及现代化电车比较可行。其中自动捷运系统最快，从泥围站至流浮山站需时13分钟，初步预算建造成本约400亿至450亿港元。

### 2021年因应前海深港合作区而改变发展

2021年9月，财政司司长陈茂波接受《星岛日报》专访时透露，会因应中央提出深化前海深港合作区的改革方案和需考虑如何与深圳协同发展，将发展区内预留的部分商业用地改作住宅用途。

## 进度

洪水桥／厦村新发展区的环境评估报告已于2016年12月15日获环保署署长有条件通过，而城市规划委员会的法定程序亦已开展，“洪水桥及厦村分区计划大纲草图”于2017年5月26日刊宪。大纲图共收到117份公众申述及338份意见书，公开聆讯于2018年1月至2月期间进行。元朗区议会于2016年尾也成立了洪水桥新发展区工作小组，讨论和监督规划内容和实施安排。

洪水桥第13区现已建成公屋洪福邨，为新发展区内首个落成公屋，设有9幢楼高17至24层的住宅楼宇及一座单层商场。停车场大楼楼高3层，其中1层专为社会福利设施而设，包括1所综合职业康复服务中心和1所中度弱智人士宿舍，于2015年年中落成。

而位于桥头围、邻近天水围站的居屋屏欣苑已于2018年9月落成，成为新发展区内首个落成居屋。

## 交通运输

### 区内

- 环保运输系统（建议中）
- 单车径网络
- 香港轻铁

### 主要干道

- 10号干线：深港西部通道及港深西部公路（外围经过）
- 青山公路洪水桥段
- 洪天路：连接天水围新市镇
- 9号干线：元朗公路（15号出口）

### 铁路

- 屯马线（将设洪水桥站）
- 港深机场铁路（规划中）
- 港岛西至洪水桥铁路（规划中）

### 公共交通

交通路线列表

- 港铁
- 港铁：洪水桥站（兴建中）预计2024年动工，2030年启用
- 港铁 **香港轻铁、香港轻铁、香港轻铁、香港轻铁：洪水桥站、锺屋村站
- 巴士

## 争议

### 加剧中港融合

在1999年的《新界西北规划及发展研究：洪水桥发展建议》中，政府已察悉洪水桥邻近当时仍在倡议之深港西部通道的特点，建议要把洪水桥发展城“门廊城市”，以满足日益增张的中港商业和社会互动需要。二十一世纪10年代起，内地把前海深港现代服务业合作区发展成经济自由贸易区和新兴金融中心，由于该区跟洪水桥相距不远，亦使洪水桥发展区之发展潜力进一步上升。2011年初规划署官员简介洪水桥的发展计划时，也明确表示将预留配合深圳发展的土地。

一些团体认为发展洪水桥需掌握前海的发展机遇，以带动新界西北地区之经济发展，例如“一国两制研究中心”建议把洪水桥打造成新界的“新宿”；而新界西立法会议员、属新界社团联会的梁志祥，也提出要让洪水桥成为“前海人的家园”，白天在前海上班，晚上返回洪水桥的家休息。

而在2014年《铁路发展策略》中因成本过高而被搁置的港深机场铁路，在早年的规划过程有倡议于前海设站，及设置洪水桥支线。公共专业联盟黎广德曾质疑，由于洪水桥发展区已预留不少商业用地，此铁路线如成功落实，势令洪水桥成为前海的卫星城市。

### 漠视非原居民利益

于2013年政府公布洪水桥新发展区的初步发展大纲图时，显示五条需清拆的村落全为非原居民村，而所有原居民村则不受影响；而在公众参与的过程中，非原居民的待遇和意见也不被重视，在公众参与期限完结后才安排居民会。洪水桥新发展区联村关注组成员何开发认为，政府此举只保障原居民，不保障非原居民，违反了基本法第三章二十九条“香港居民的住宅和其他房屋不受侵犯”。

此外，因洪水桥将发展的消息流传多年，令不少地产商已收购区内土地，如恒基地产已拥有发展区内约500万平方呎农地地皮。当中130万平方呎更位于未来的市中心地段。故此，居于由私人发展商持有之土地上的居民，随时面临收地逼迁的威胁。于2015年第三阶段公众参与活动仍在进行期间，田心新村部分地段的业主荣捷发展有限公司，于7月中要求房东于8月10日前清空所有单位，村民也饱受南亚裔人士的滋扰。

而洪水桥新发展区在公众人士猛烈批评下，仍采用“加强版传统新市镇发展模式”作收地，此方式容许该区私人土地业主“原址换地”，有立法会议员认为此举容易让公众人士产生“官商勾结”之观感。

### 交通配套未能负荷

现时新界西北地区的骨干交通屯马线，繁忙时间客量已超过设计容量的上限。虽然顾问公司表示前西铁线由7卡增加至8卡，以及改善讯号系统，将可增加载客量达60％，但洪水桥新发展区联村关注组成员何开发指出，根据2011年人口普查，新界西北地区每日有49万人需跨区上班上学，而2014年西铁线载客量每日仅41万人次，已不足以应付需要，加上除了洪水桥，新界西北地区亦有元朗南发展区及多项房屋发展项目，进一步推高新界西北地区的人口，即使新设的8卡车厢亦无法纾缓如此庞大的人口压力。何开发又认为，政府多番把“东西走廊”（屯马线）与西铁线混为一谈，实属偷换概念。

虽然政府于2017年开展了11号干线的可行性研究，但预料该道路最快到2036年才能通车，加上无法直达市区核心地段，疏导交通的效益依然存疑。

## 基本资料

- 原文名：Hung Shui Kiu/Ha Tsuen New Development Area
- 原文名：en
- 说明：洪水桥／厦村新发展区全貌（2017年）
- 座标：22.4368116 113.9978343
- 类型：新市镇
- 位置：Hong Kong
- 位置：在香港的位置
- 所在地：香港
- 地域：新界西
- subdivision_type2：分区
- 国家／地区：元朗区
- 发展年份：2020年
- 总面积：8.26
- 人口：218000
- 人口统计时间：N/A
- blank_name：接近的新市镇
- 别名：元朗新市镇、天水围新市镇、屯门新市镇