凶宅

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凶宅是指曾发生枉死、他杀、含冤或恨而自杀等非自然死亡事件，同时伴随人们的相关心理因素 或是灵异事件频传的建筑物。以灵学角度来说，这些都是因凶杀案、灾难不甘而死的冤魂想要报复、抓交替、留恋人间或不甘心等各种不可知的理由。此类建筑物通常令住户心生畏怖，有所忌讳，因而价格偏低。然而，从自然科学的角度来看，许多研究已表明这些灵异事件通常是由该建筑物的建筑结构或材料，或人类心理作祟所导致。

## 名称

凶宅在日语中被称作“事故物件”，在韩语中被称作“흉가”。

## 特性

凶宅物业通常不受买家与租户欢迎，所以该楼价与租金是反常地低于市场价，且银行通常不愿意承作凶宅的房屋贷款。但也有买家因为其便宜，反而勇于买进。例如曾任立法委员及台北市政府劳工局长苏盈贵其在高雄的住宅即为凶宅。而有些凶宅则会改为宗教场所，例如方保芳外科诊所命案后，发生命案的诊所改为佛堂；林义雄住宅凶杀案后该住宅改为基督教教堂。

凶宅若果传闻有超自然灵异现象例如闹鬼，就称作鬼屋。但鬼屋跟凶宅并无绝对相关，凶宅不见得闹鬼，且绝大多数的鬼屋没有发生过任何命案。

凶宅泛指房屋而言，而不是土地。凶宅不论如何转手买卖，对于凶宅的定义不会因此改变，故买卖凶宅，卖方有告知买方的义务。

但是一般情况下，凶宅建筑物若拆除，空地经阳光曝晒一年以上后再行重建，则该重建后之建筑物不被视为凶宅。

## 认定

凶宅在中华民国法律上的认定通常是依内政部2008年的函释，或是依照法官对此函释做更宽松的认定。依内政部函释，成立凶宅的条件可以归纳为三点：一、凶杀或自杀死亡。二、发生地为专有部分。三、事件发生在卖方持产权期间。一般民间对于凶宅看法是:直接发生命案(指刑案凶死、自杀他杀或意外身故)的第一、二、三现场为凶宅(其他动物非自然身故不在此内)；因此，并不包含屋内曾经发生人(及其他动物)自然死亡，如老死、病故，甚或原建筑基址位于已完成迁葬处置的墓地、刑场等。而发生在住宅公共区域，如社区中庭、停车场或骑楼、步道等处，亦不构成凶宅瑕疵。如命案发生于屋内，但送医到院后经救治无效而在医院身故，此标的物也不构成凶宅瑕疵。

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值得留意的是，如死因虽经判明为老病死等自然身故现象，但因陈尸经日未及时依礼俗殓葬而尸身腐朽、血水浸漫并致恶臭者，因为会带给人主观上凶死而未得善终妥善处理之观感，而恐惧其日后鬼魂为祟，此亦成构成凶宅瑕疵。此外，所谓感应屋内有不明精怪为虐、邪灵进入盘据等，因纯涉个人精神层面之认知与主观表述，不能认定为凶宅。综合前述，可知民间对凶宅的认定，常为死者在其最后意识若存若亡之际，留下深深遗憾或对他人执著强大负面感受之场所，因为相信人死后怨念能化作精魂作祟（中国民俗文化观点，如《左传·昭公七年》：“匹夫匹妇强死，其魂魄犹能冯依于人，以为淫厉。”，即人横死后魂魄作祟），故该处所即有可能成为导致用户身心运等方面均受到负面力量干扰甚或牵引的凶宅。

## 法院判例

- 不承认精神感受层面的减价而败诉

中华人民共和国的南京人民法院于2017年曾有判例做出司法论述，一所房屋内因有人自杀成凶宅，该房由一公司法人承租为宿舍所以承租人并未死亡，房东控告承租公司索赔凶宅导致的价值减损和其他损失45万人民币，最终法院认定所谓精神损失无理据、价值减损由于并未发生交易，都只是“假设性”价值所以也无理据，就算发生交易显示该房屋卖价低于附近，但房价涨跌极度主观于买卖双方，也许遇到不迷信的买方又会是另一种价钱，且各种因素不可预知的屋内与屋外事件，甚至邻居或周边建设了什么有利设施和厌恶设施，都会影响房价涨跌，这是持有房屋者必须正反全面承受之事所以不可归咎于他人。但房内尸水和气味导致要重新装修和换家具有理，所以判赔4万多人民币。

- 承认精神感受层面的减价而胜诉

台湾高等法院2018年亦有根据内政部凶宅定义函释的台湾判例，一女子在租屋自杀导致该房凶宅化，影响房价，房东向其继承子女求偿房价差额成功。通常引用中华民国民法“物之瑕疵”概念判赔，如到汽车旅馆烧炭、五星级饭店割腕，业者也可求营业损失，甚至请道士作法的额外支出也可求偿。

- 依靠预防性条款而胜诉

北京通州区人民法院2018年则发生另一案例，一对夫妻385万元人民币购房入住一年并装修后发现为曾有人自杀的凶宅要求卖家和中介公司赔偿140万元，然而在中介合约中因为有载明“未发生过非正常死亡事件否则买房人可以要求退房，并要求卖房人承担违约责任。”所以获法院接案，但一审判决金额并未向外界公布。

- 以未揭露讯息而胜诉

2019年江苏省靖江市判例，林姓家庭买给儿子的婚房在交易完成后由邻居口中得知是前前任房主儿子自杀房，而前任房主在日后的法庭调查得知明显知道是凶宅，因为其与前前房主为此事打架还曾有报案纪录，之后不甘损失想再将此房甩给下一人，由受害人变成加害人，最后法院判决隐瞒商品重大讯息未揭露违反诚信原则，判决合约无效可以退款退房，但驳回额外的精神损失赔偿要求。

- 以习惯原则而胜诉

2023年起央视的司法案例宣讲表明中华人民共和国民法典施行后对于凶宅纠纷长期以来各法官见解不一情况，统一采行习惯成法原则，也就是不再纠结此种封建迷信事物是否有采信必要，而是告诉乃论情境下的习惯原则，在有人提告被蒙骗凶宅讯息而购买时采信必须披露死亡事件已是社会约定俗成的“契约习惯”，不遵守此一习惯者视同欺诈，可以判决购房无效返还钱款和事件过程损失。2021年的一起重庆判例中卖方有告知房屋中介是凶宅，但中介告诉卖方最好隐瞒比较好卖，于是签约时卖方和中介都未说话，事后买方胜诉获赔退款、律师费、附带损失等三项，司法见解为卖方所称“已经告知中介但中介讲不讲由他”的辩护理由不成立，卖方亲自当面告知买主凶宅是义务，不可用他人作为推卸义务的工具，之后此四川案做为电视普法案例让凶宅类案件在民法典时代画下定论。

## 各地情况

### 北京

晚明大臣杨涟、崔呈秀曾先后在京师（今北京）同一宅第居住，二人皆死于非命。继而御史张聚秀卒于其中，人以为凶宅。

### 香港

香港的楼宇卖家一般都会避开购入曾经发生非正常死亡个案的住宅单位，死亡个案包括自杀和被杀，银行一般不会为这类单位提供估价及为买家提供按揭，即使银行批出按揭仍会被大幅降低贷款额，由于买家多不愿承接，因此凶宅的转手会较为困难，所以这类住宅的价格一般要有大幅折让才会有买家考虑购入。有部分发生凶案单位还会牵连同楼层甚至上下层的单位，如曾经发生杀夫烹尸案的康怡花园，事发单位的同一楼层及上下一层的各单位，均被银行拒绝提供物业估计，香港有凶宅网站收录这类单位的资料可供买家查阅。买家在签订临时买卖合约前可要求卖方及物业代理声明有关住宅单位不是凶宅，如卖方或物业代理作出误导陈述，可要求取消交易及取回订金，并向地产代理监管局投诉。

### 台湾

- 台湾四大知名凶宅
- 1998年新北市林口区林清岳凶宅，富家子林清岳杀害双亲。
- 2001年洪若潭凶宅，企业家洪若潭夫妇用住处内的焚化炉自焚，据遗书，因再婚未获家人谅解，3名子女“先走一步”，骨灰撒向大海。因未发现子女遗骸，而成悬案。
- 2003年陈金火凶宅，陈金火、广德强诱约施姓女保险业务员到机车行，殴打勒昏后性侵，杀害烹尸后，将肉块丢到机车行水塔和化粪池。
- 2006年花莲县吉安乡五子命案凶宅，刘家5名子女尸体堆叠在3楼浴室，刘氏夫妻刘志勤、林真米失踪。
- 如果再加上其他已侦破的命案，或者甚至至近日未能破案的案子，其案发地也被称为凶宅，如：
- 江子翠分尸案的所在地
- 刘邦友血案的宅邸所在地
- 白晓燕命案的案发地点等。

### 西班牙

特内里费历史博物馆。很多人声称看到过卡塔利娜·莱尔卡罗的鬼魂在博物馆的大厅里行走。安东尼奥·莱尔卡罗的女儿卡塔利娜被迫嫁给一位居高富有年长男人，但卡塔利娜并不满意这段权宜婚姻。于是她决定在婚礼当天跳入家族府邸大院中的水井而自杀身亡。

## 相关

- 鬼屋
- 地缚灵
- 法拍屋，有些凶宅是因为原屋主被银行讨债逼死，因此债权银行查封房屋，而被法院拍卖房屋。
- 鬼屋 (游乐设施)

## 外部链接

- 台湾凶宅网
- 香港地产资讯网 香港凶宅数据库 - 每日更新, 很齐全啊
- 智慧凶宅判断系统