香港公共房屋

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香港公共房屋或称公营房屋，是香港经由政府、公营机构或非牟利机构为低收入市民而兴建的公共房屋。香港公共房屋可分为出租永久房屋、资助出售房屋、出租临时房屋数种，主要由香港房屋协会（房协）及香港房屋委员会（房委会）提供（后者由房屋署管理）。在2018年，居住在各类型公共房屋的市民占香港人口44.6%（不包括限制期满，可在市场自由买卖的居住单位）。截至2019年3月底，全港共约有二百万人居住在位于全港各区约799,000个房委会的出租公屋及中转房屋单位。在2020年9月底，约有156,400宗一般租住公屋申请，以及约103,600宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为5.6年，当中长者一人申请者的平均轮候时间为3.3年。

## 种类

### 出租公共房屋

- 房委会出租公屋：通称公共屋邨，简称出租公屋（英语简称：P.R.H.）是出租予低收入市民的永久公营房屋，由房委会提供，房屋署统一管理。
- 房协出租住宅：由香港房屋协会兴建的出租屋邨，但官方并不称之为“公屋”。
- “长者安居乐”住屋：由香港房屋协会兴建，为中产长者提供集居住、康乐设施及医疗护理于一身的居所，目前有乐颐居及彩颐居两座。
- 香港平民屋宇有限公司出租屋：只有大坑西邨一个出租屋邨由该机构兴建及出租。

### 资助出售房屋

- 房委会租者置其屋计划公屋：让公共屋邨租户以低廉价格购买正在居住的单位，由房委会推出；单位买卖及按揭同样均有若干限制。此计划于1998年1月至2005年间曾推出七期、共39个屋邨，及后因“孙九招”而一度终止15年，至2019年政府才开始研究重推，并改善现行屋邨未售单位的出售安排。
- 房委会绿表置居计划屋苑：，简称“绿置居”，旨在为收入较高的出租公屋住户提供更多的资助出售房屋，以加快出租公屋流转。此计划中发售的屋苑由指定的在建出租公屋中抽出，并只限符合居屋绿表定义人士（不包括持有有效“白居二”批准信人士）购买。
- 房委会居者有其屋计划屋苑：简称“居屋”（英语简称：H.O.S.）是以比市价略低的价格出售的永久公营房屋。居屋由房委会及经房委会甄选过的私人机构提供，单位在买卖及按揭均有若干限制，例如限制转售予符合低收入者，而在许可情况下在公开市场转售则需补地价。后者之出售对象则为中产或以上资产阶级的市民。2002年11月，香港政府为挽救楼市，无限期搁置兴建新的居屋，直到2011年中央政府为避免香港的房屋问题演变成政治问题，向曾荫权政府施压后，特区政府始宣布复建居屋。
- 详细细分为房委会自行兴建居屋、私人机构参建居屋、中等入息家庭房屋计划屋苑（只有美乐花园）、可租可买计划屋苑及重建置业计划屋苑五种类别。
- 房协住宅发售计划屋苑：由香港房屋协会兴建及出售，与房委会居者有其屋屋苑相同。
- 房协资助出售房屋项目屋苑：由香港房屋协会兴建及出售，2012年起新建的资助出售屋苑改称此名，与上述住宅发售计划屋苑相同。
- 房协夹心阶层住屋计划屋苑：由香港房屋协会兴建及出售，简称“夹屋”，是出售予中等收入市民（即所谓夹心阶层）的住屋，市场定位及售价均较居屋为高。此计划为收入不足以购买私人楼宇而又超出申请购买居屋及租住公共屋邨的资格的市民解决住屋问题。由于市场情况转变，夹屋已于2000年停止兴建。
- 市建局资助出售房屋计划屋苑：由市区重建局兴建及出售，目前只有焕然壹居一个屋苑的七成单位透过此计划发售。
- 新世界建好生活出售的私人资助房屋：由《新世界发展》成立的非牟利机构《新世界建好生活》资助的私人居屋项目，以市价五折发售，品质与设计方面与一般的私人屋苑相若，同样设有私人会所等居民设施。

### 出租临时房屋

- 中转房屋：出租临时公营房屋，为因清拆或天灾而要安置及未能即时符合入住永久公营房屋者提供临时居所。中转房屋代替已全部清拆的临时房屋区及平房区。
- 过渡性房屋：房屋局的过渡性房屋专责小组，负责出租过渡性房屋事务，但个别项目是由非政府机构建议和营运的，包括在空置私人住宅楼宇和空置政府处所内提供社会房屋，以及其他由不同非政府机构提出的措施，包括在空置的政府土地和私人土地上采用“组装合成”的方法兴建过渡性房屋，或把空置的非住宅楼宇（例如空置私人校舍或工业大厦）改建成过渡性房屋。
- “过渡性房屋”住户特别津贴试验计划，“试验计划”为期两年（即由2023年8月22日至2025年8月21日），已于2023年8月22日开始接受申请。
- 简约公屋

## 历史

香港的公营房屋计划早于1920年代构思，但是因为全球经济衰退而未有落实；1930年代，肺痨肆虐香港，使到政府重新研究房屋发展的方向，还发表了附有公营房屋设计蓝图的房屋发展建议报告，岂料报告发表后不久，中国抗日战争爆发，其后香港更被日军占领，计划再度告吹。

二次大战结束后，中国大陆再爆发第二次国共内战，大量中国大陆难民涌入香港，在各地搭建寮屋栖身。政府为鼓励私人机构或团体能积极建屋，自1946年开始以“私人协约”方式，邀请该等组织提出非牟利建屋方案，获政府批准后便可透过优惠地价获得土地来建屋，这个政策除了促使不少建屋合作社的成立外，后来更吸引香港房屋协会、香港模范屋宇会、香港平民屋宇有限公司和香港经济屋宇协会等机构响应。

1953年圣诞夜深水埗发生石硖尾寮屋区大火，令58,203名灾民无家可归。当时政府为了尽快为灾民提供安身之所，便火速在原址附近兴建徙置大厦（俗称七层大厦）。此后，政府又在香港岛及九龙各处兴建徙置区以吸引居所简陋，卫生环境较差的木屋居民入住。这些徙置区分布黄大仙、老虎岩、深水埗李郑屋等地。自此香港政府大量建造公营房屋。

### 廉租屋政策

1954年开始大量兴建徙置区，当时的徙置大厦没有独立厕所或厨房，在顶层则设有天台小学，方便住在徙置区的儿童上学。后来，政府不断加建学校（尤其是在较新式的徙置区及新型政府廉租屋邨，兴建“火柴盒”小学），天台小学被淘汰，并改建为社区中心等公共设施。1954年，香港模范屋宇会在北角兴建模范邨。在1960年代，香港屋宇建设委员会推出廉租屋邨，包括长沙湾苏屋邨、荃湾福来邨及牛池湾彩虹邨等。1961年，香港平民屋宇有限公司获香港政府以特惠地价批出土地兴建大坑西新邨。1962年开始发展政府廉租屋。

### 十年建屋计划

港督麦理浩于1972年宣布一项公共房屋计划，名为“十年建屋计划”，目的是要在十年内建造足够的公共房屋单位予一百八十万居民，并于同年颁布同时适用于新建徙置区及政府廉租屋的“第七型徙置大厦”标准，为统一不同房屋机构及其建筑标准作技术上准备。翌年成立香港房屋委员会，取代屋宇建设委员会并统一管理政府出租公共房屋。“十年建屋计划”改变过去香港政府对房屋建设的态度，由重量变成重质，注意各屋村的设施及环境。同时配合完整的城市发展，重建徙置大厦，积极发展新界的新市镇，旨在分散人口到新市镇居住，以解决市区人口过分挤迫形成社会不安定的问题。

于1970年代推行的居者有其屋计划，为一些没能力购买私人楼宇的低收入市民资助购买公营房屋，提供出租公共房屋以外的另一种选择。1978年，首批居者有其屋屋苑正式推出，它们分别是葵涌悦丽苑、观塘顺致苑、柴湾山翠苑、何文田俊民苑、香港仔渔晖苑及沙田穗禾苑。及后，此计划再延长5年至1987年。

另有一种公共房屋就是“中等入息家庭房屋计划”屋苑，只有屯门美乐花园一个。

### 长远房屋政策

因公营房屋和新市镇都是政府为中产阶级及基层市民而设，对于私人楼宇投资者缺乏吸引力，人口分布和房屋需求仍较集中在市区，令“十年建屋计划”未能完全达到预期的效果。故政府在1987年重新检讨城市的发展策略，提出“长远房屋政策”，增加资助购买居屋的机会（例如将部分在建，甚至已完工但未编配的Y型出租公屋大厦改作居屋），扩展重建旧区计划和充分利用私人楼宇资源。这时候沙田新市镇、荃湾新市镇和屯门新市镇亦完成，随即发展第二期新市镇，即马鞍山新市镇、将军澳新市镇和天水围新市镇。及后为了延续政策重建了多栋出租公屋并打造成全新屋苑，但其用地仍属于香港政府所以与出租公屋别无二致。

虽然新政策能把人口分布到新市镇，但亦出现了不少问题，例如新市镇不能吸引投资者及厂家投资，以致新市镇就业率偏低，居民要回到市区就业，大大增加往返市区和新市镇的交通负担，而且新市镇的配套设施，亦要政府付出庞大的开支，于是在二期新市镇计划完成后便停止发展新市镇，并在1990年代开了“大都会计划”，又名“回到港口”，把人口重新分配到港口左右的市区，进行大规模填海，兴建住宅，以减少庞大公共开支的问题。

随着时代变迁，公营房屋类型推陈出新，楼层也越来越高。在1960年代兴建的廉租屋大多都只有16层，近年落成的公营房屋楼宇大约有30、40层，最高的更达46层（如旭禾苑、安达邨）。除此之外，香港政府亦推出小家庭单位大厦及长者住宅以应付特别需要。

### 八万五建屋计划

八万五建屋计划，简称八万五，是时任香港行政长官董建华在1997年度施政报告提出的一项政策。董建华提出每年供应不少于85,000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。

这项政策的推出，再加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，普遍私人物业在5年多的时间内贬值70%，很多中产阶级成为负资产，受影响更深的是手持多个物业炒卖的香港人及地产商，香港。

在香港楼市于2000年代后期再度大升之前，“八万五”政策是董建华被批评多的政策之一，当时不少人认为“八万五建屋计划”是楼价下滑的元凶，希望政府修订这项政策，遏止楼价下跌。

### 孙九招及房委会架构精简

2002年11月，特区政府宣布“孙九招”政策，即时结束居屋、混合发展、私人参建居屋及房协资助自置居所计划，并于2005年后终止出售租住公屋（租者置其屋）计划。随后，房委会架构亦因而被大幅精简；至于房委会代建校舍的工作，亦自2005年位于石排湾邨的香港仔圣伯多禄天主教小学落成而终止。

“孙九招”对香港的祸害在推行多年后陆续浮现。梁振英在2012年接任行政长官后，虽然将房屋问题视为“政府施政的重中之重”，但是在其任内出租公屋短缺情况仍然继续恶化。

### 2010年代各种公营房屋政策的重建

就中央对香港房屋政策作出的警告，时任特首曾荫权在2012年最后一份施政报告中，正式宣布重推居者有其屋计划，并于2014年起按年推出单位发售。

而在梁振英接任特首后，旋即将房协辖下的置安心房屋计划改为等同居屋的资助出售房屋计划，即重推住宅发售计划。此外，“长远房屋策略”亦于其任内重提。

因2019年中爆发“反送中”运动，原政府为平息民愤，拟于同年施政报告中宣布重推租者置其屋计划，但最后仅宣布改善现存相关屋邨出售安排。

### 设计方向异化

自从2008年房委会推出构件式单位设计后，虽然屋邨环保及绿化表现较传统设计有所改善，但设计重心却改以行政部门的方便为本（即“互换性”），导致人均面积反而倒退至Y型大厦的水平，而交楼水平亦无改善，即使是居屋亦然。而在2020年尾，政府更明确表示无意提升建屋设计水平，显示公营房屋的设计不再从用家角度出发。

年｜出租公屋｜出售资助房屋｜数字来源

1997｜23,900｜22,300

1998｜14,000｜21,000

1999｜30,000｜18,000

2000｜42,500｜17,420

2001｜51,000｜23,000

2002｜20,200｜12,800（部分不会出售而改为其它用途）

2003｜11,600｜4,500（已建成的居者有其屋项目暂停出售，或改作其它用途）

2004｜21,000｜00,000

2005｜25,000

2006｜4,400

2007｜7,400

2008｜26,400

2009｜19,000

2010｜6,400

2010/11｜12,000

2011/12｜11,200

2012/13｜13,100

2014｜5,630

2015｜11,500

2016｜22,000

2017｜14,040

### 大事记

- 1948年：香港房屋协会成立
- 1953年：石硖尾大火
- 1954年：开始兴建徙置区
- 1954年：香港模范屋宇会兴建之模范邨落成
- 1958年：香港屋宇建设委员会兴建廉租屋邨
- 1961年：香港平民屋宇有限公司兴建之大坑西邨落成
- 1962年：推出政府廉租屋计划
- 1973年：香港房屋委员会成立：接收所有政府廉租屋邨、屋建会的廉租屋邨和所有徙置大厦。推行十年建屋计划
- 1976年：居者有其屋计划推出（第一期在1978年出售）
- 1985年：26座问题公屋丑闻事件
- 1987年：长远房屋策略
- 1995年：夹心阶层住屋计划
- 1997年：八万五建屋计划
- 1998年：租者置其屋计划推出
- 1998年：香港长远房屋策略白皮书
- 2001年：居屋第23期乙因楼市下跌而被取消，所有拟于此期发售屋苑转作出租公屋
- 2002年：政府发表公营房屋架构检讨及有关房屋政策的声明，终止兴建及出售居屋
- 2005年：领展房地产投资信托基金在香港联合交易所上市；同年，租者置其屋计划最后一期推出
- 2011年：整体重建计划随牛头角下邨完成清拆而终结，除极少数大厦外基本上所有徙置区均已拆卸
- 2012年：政府重新推展居者有其屋计划（第一期在2014年出售）
- 2014年：第二次长远房屋策略
- 2015年：公营房屋食水含铅超标丑闻事件
- 2016年：绿表置居先导计划（2018年常规化，易名绿表置居计划）
- 2019年：政府宣布改善租者置其屋计划，以加快售出现存未售单位
- 2022年：最后一批徙置大厦（石篱中转房屋）清拆

## 评论

有学者认为，石硖尾大火是香港公共房屋发展的分水岭事件；也有学者认为，香港政府对公共房屋的投入，实为1950年代以来一个不断学习的过程。

香港公共房屋的发展，起因非单是政府仁慈施政，也有方便管治（去除市民不满）等等政治考虑。香港公共房屋的发展，既压低基层生活负担、又提供稳定廉价劳工促进出口工业的发展、还有利可图（包括：政府透过清理寮屋，获得大量的土地以作发展）；是政府对社会资源的重新分配工具，也是对整体社会的直接投资，更是经济收益的来源。香港公共房屋的发展，回应当代市民的生活需求，亦顺应社会发展的需要，构成香港文化部分（如：屋邨文化）。

由于政府自1970年代麦理浩上任开始，就一直不断兴建公营房屋，使香港政府成为了全世界最大的业主之一（另一个是新加坡建屋发展局），拥有总值最高的物业。因此，有不少学者及地产商人批评政府的公屋计划干预自由市场，违反积极不干预的政策，令政府背负太多的财政负担之余，亦使地产商无利可图。他们认为住宅应由私人企业以市场需求主导兴建。不过，持相反意见者认为，香港过去数十年来正是因为地产商透过不断抬高地产物业的售价来增加自己的收入，已经使香港的私人物业超过一般人可以承担的范围。若不是政府一直插手干预的话，地产市场早已崩溃。直到现在，有关争议仍未平息。

## 外部链接

- 香港公共房屋发展
- 查看房委会辖下屋邨、屋苑和商场位置及资料