物业管理

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物业管理或称房地产管理是房地产行业的一种增值服务，除了提供建筑物内的劳务与服务，延续建筑物的寿命与使用之基本需求外，亦可借由经营与维护而增加收入，并提升不动产与土地的价值。专门提供物业管理服务的公司称为物业公司。

物业管理是经由专业人力资源于任职社区之中，对建筑物施行管理与维护、与付费使用者定期沟通，目的在于使（筛选、聘用、训练）具备良好素质的人员提供管理服务后，付费使用者享有安全、健康、舒适、清洁、环保、便利及良好机能的生活暨工作空间。资产与物业管理行业是台湾及香港未来最有发展潜力的行业之一，在台湾年产值超过一千亿台币以上，加上新世代趋势广泛打造智慧建筑及高端物业, 物业管理人才需求庞大，毕业生在职场供不应求。

物业管理所含服务项目有：

- 警卫保安
- 清洁劳务
- 住客会所保养
- 设备设施（电力、空调、升降机、给排水、保全系统等）之维护、修理、保养与记录
- 园艺

## 定义

### 物业之意义

所谓“物业”者，乃指不同型态不动产之泛称，包括土地型态或建物（建筑物）型态均为“物业”。若以建物使用型态区分，则分有：

- 商业物业：商业大楼、办公大楼
- 商店物业：商场、商店街、购物中心
- 工业物业：工业大厦、大型厂房
- 住宅物业：住宅大楼、大型社区、别墅
- 专用物业：酒店、医院、百货公司、学校
- 休闲物业：渡假村、俱乐部、游乐场
- 公共物业：公园、车站、大会堂、运动场
- 综合物业：在同一建物内有一种以上之使用型态者

上列各种物业之例，亦包含设定使用型态之“待开发”、“开发中”之土地在内

物业管理之范畴“物业管理”之服务范畴可分为“投资管理”与“建筑物管理”：

㈠ 投资管理：其目的是要创造或提高物业之附加使用效益与价值，为所有权人创造最大之不动产投资报酬，其主要之业务内容包括：

- 物业投资开发可行性评估：例如土地开发，使用型态可行性研究，建物重建、改建或整修计划，投资分析等相关作业项目，以提供业主作为投资决策之依据。
- 物业使用规划及代理执行：针对专案之管理，提供已设定使用型态之使用规划作深度分析与建议，协助业主选聘各项工程专家顾问，并同时担任业主代表以协调、监督所有计划，确定能在预算中如期完工，以达成业主之目标。
- 租赁管理及中介销售：包括提供出售、出租及抵押时不动产之价格鉴定，区域市场分析，交易程序之顾问咨询等相关服务项目，促成业主达成取得或处置建物之目的。

㈡ 建筑物管理：其目的是对物业之实体设施，作有效机能维持正常运作之监督控制，让使用者拥有高品质之建物使用环境，并为所有权人维持且保有建筑物之最高价值，主要业务内容包括：

- 安全管理：如防灾演练（灾难防范、避难训练、救灾演习）、保全警戒（岗哨警戒、巡逻警戒、机动警戒、集中监控）及公共事务（出入管理、传达文书、公共安全检修监督）等。
- 保安
- 设备管理：如机电维修（电气设备、供水设备、消防设备、升降设备、监控设备）、空调维修（冷冻主机、冷却水塔、送排风机、配送管路) 及建物诊断（设备诊断、修缮计划、营缮工事）等。
- 水电工
- 卫生管理：如废弃物管理、病虫防治、空气诊断、水质管理、建材保养等。
- 行政及财务管理：如人员配置、会计制度、行政作业、年度预算、执行程序等。
- 代理及生活服务：如代缴水电费、咨询顾问 (法律咨询、税务处理、代书服务）、及社区活动（社区社团、社区刊物、游览旅行、节庆联谊）等

## 各地区

### 中华人民共和国

基本根据2003年制订的《中华人民共和国物业管理条例》施行运作，物业公司违反法规的惩处极重。各省订有省一级的物业管理条例，但基本与国务院母法相同，略有不同处也没有相左情形，原则上以各省特殊民情处理的增订条款为主。

条例包含成立业主大会等权责以及选聘和解聘物业公司的程序，2007、2016、2018年三次有修改若干内容，其中第十七条明定管理规约对全体业主具有约束力，不论该业主个人对制定完成的社区公约赞同与否，此为刚性法律条款与一些其他国家的惯例不同成为许多海外归国人士忽略点，而有些国家甚至并无法定的物业管理条例之类法律。

2026年3月7日，全国人大代表樊芸在第十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议提出在官方文件表述中应将“物业管理”统一为“物业服务”的建议，认为“两字之差含义是完全不一样的”。两天后，住建部表示已采纳该代表建议，并将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》提上日程。

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#### 香港特区

物业管理公司于香港的发展较早，但处于行业自主管理为主，2015年曾经有一家管理公司于投标建议书内，言明屋苑管理的‘收益全数直接存入法团户口，法团无须先付营运基金予管理公司，管理公司收费下期呈报支取。’值得其他同业借镜。物业管理也是一门生意，管理公司集团应该拥有合理投资资金，以支持集团的营运。不应全部要求业主立案法团预付按金作营运支出，多间管理公司的服务范畴较十多年前更专业和多样化，明显看到物业管理的良性竞争。而近年的进步或因香港政府已订立最低工资所致。

大学近年来开始为物业管理人员提供硕士课程,例如，香港树仁大学与台湾华夏科技大学从2018年开办 资产与物业管理硕士

直到2016年通过香港特区《物业管理服务条例》后有法律可依，香港房屋经理学会会长陈志球博士表示︰“条例的通过，只是订立完善发牌制度的第一步，往后如何发展及推动发牌机制才更为重要。学会于制订有关条例内容时曾提出不少有关行业的专业意见，学会代表亦希望在即将成立的监管局中继续代表物业管理行业及房屋经理的主要专业团体之一，若监管局能善用学会的专长和代表性，必能相得益彰。”

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### 中华民国(台湾)

依据2003年中华民国行政院核定《服务业发展纲领及行动方案》，台湾现行物业管理服务业依其服务项目分为三类：

- 建筑物与环境的使用管理与维护；提供使用者建筑物与环境之管理维护、清洁、保全、公安、消安及附属设施检修等服务范畴。
- 生活与商业支援服务；提供使用者物业代办及咨询服务、行政事务管理、商业支援、食衣住行育乐等生活产品及社区通路、照顾服务、宅配物流等生活服务范畴。
- 资产管理：提供给使用者的是不动产的经营管理顾问、开发租赁及投资管理等服务范畴。

中华物业管理协会 于2004年将物业管理概念带入国家行动纲领及旗舰计划，启动台湾物业管理进步机制，并以人才培育为首要步骤，于2005年集出版 台湾物业管理发展概论 一书，该书集合建筑、环保、地政、劳工职训技检、科技，让民众更了解物业产业。

中华物业管理协会汇整之完整范畴概念说明

- 物业管理企业概念：基于物业管理业务范畴逻辑分析概念，可以用基本服务随着生活品质提高及便利性衍生之生活服务，以至资产管理及物业金融投资管理服务。因此从事事务管理企业相关概念应为：
- 物业管理事业（简称物管业）：系指自然人或法人承受业主、业主委员或政府机关之雇用或委托，以统一窗口方式管理其物业及其委托之物业所提供服务之事业。
- 物业管理公司（简称物管公司）系指依据公司法成立，经营物业综合管理事业之公司（区分为综合物业管理与专项物业管理公司）。
- 物业专项服务事业（以下简称物服业）：系指自然人或法人为业主、业主委员会或政府机关提供物业服务业务之事业。
- 物业管理咨询顾问公司：针对物业软、硬件建置、使用及维护，提供业主、业主委员会或政府机关相关之管理规划、咨询及顾问服务之公司。
- 物业管理企业服务范围分级及相关之专项服务事业，物业管理企业统一窗口所提供之服务项目分为三级：
- 第一级（为狭义定意，提供基本服务项目）：包括公寓大厦管理维护业、清洁环保、保全、消防设备及消防、公共安全安检、机水电。随着生活品质提高及便利性需提供物业管理所需生活上之服务。
- 第二级（为广义定义，随着生活品质提高及便利性衍生之生活服务项目，包含一级物业管理服务业务项目）：提供生活服务包含物业代办及咨询行业、事物管理、物业生活服务及生活产品导入。
- 第三级（最为广义定义，包含第一、二级项目）：包含物业管理经营顾物、物业开发租赁、物业金融及物业投资管理等。

## 争议与缺点

由于物业管理涉及利益与金额庞大，常衍生以下争议与缺点：

- 围标：串通投标以取得合约
- 给予回扣：住宅物业管理公司通常由该社区的管理委员会做最终决定与签约，部分不良业者，可能给予回扣贿络部分管理委员。其中一种方式为，每年给予一至二个月的合约金额做为回扣金，故这些委员即希望合约金额越高越好，但造成其他住户极大损失。