馬德里新北城

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馬德里新北城（西班牙語：Madrid Nuevo Norte），前身為查馬丁項目（西班牙語：Operación Chamartín）及卡斯蒂利亞北城計劃（西班牙語：Distritro Castellana Norte），是馬德里一項長期推進的城市更新與綜合開發計劃，由開發主體「創造新北城」（Crea Madrid Nuevo Norte）公司負責協調實施。該項目歷經數十年的規劃調整與行政審批流程，近年來已逐步進入實施階段，2026年正式開工，並預計在未來數十年內分期建設完成。根據當前規劃方案，項目將重塑約265萬平方米的城市用地，並有望創造約24.17萬個新增就業崗位。同時，該項目亦為目前全歐洲規模最大的城市更新工程。

該項目由西班牙鐵路基礎設施總局（Adif）與城市開發商Crea Madrid Nuevo Norte共同推動，後者的主要合作方（股東）包括西班牙外換銀行（BBVA）、聖何塞集團（Grupo San José）和美林地產（Merlin Properties）。這一城市更新項目占地面積約311公頃，位於查馬丁區北部，沿鐵路線平行延伸5.6公里，規劃總建築面積約330萬平方米。

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## 歷史

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### 起源

1967年查馬丁火車站建成時，周邊尚為交通不便且與城市肌理脫節的荒地。隨後，毗鄰的庇護十二世大道（Avenida de Pío XII）與卡斯蒂利亞大道（Paseo de la Castellana）之間區域迅速城市化，演變為高價值的房地產開發板塊。20世紀90年代初，官方提出車站擴建計劃，旨在對鐵路區域進行綜合改造。該規劃擬通過沿線房地產開發募集資金，用以資助鐵路工程及周邊城市建設，從而消除鐵路貨場對城市東西兩側造成的物理割裂。

### 查馬丁項目

1993年，西班牙國家鐵路（Renfe）與公共工程、交通和環境部（MOPT）共同提出「查馬丁項目」（Operación Chamartín）。該項目是西班牙首個引入特許經營模式、將城市開發主導權授予私營運營商的案例。根據規劃，私營運營商的職責主要包括：推動城市規劃變更（調整土地用途與建築容量）、編制具體城市規劃、推進土地整備（解決土地所有權及確權問題），以及後續的地塊與建築物開發銷售。

在此之前，西班牙同類大型工程通常由業主聯合補償會（Junta de Compensación，如AZCA項目）獨立運作，或由公共部門通過城市聯合體、公共持股公司（如畢爾巴鄂和奧維耶多的城市更新項目）主導。儘管此前在部分港口區域（如巴塞隆納世界貿易中心和馬雷馬格努姆區）也曾存在城市開發特許經營權，但此類項目均未改變土地的公有財產（Dominio público）性質。而「查馬丁項目」則允許對鐵路公有土地進行法律解征（Desafectación），隨後將其使用權或所有權授予私營開發商，使其能夠直接進行地塊轉讓或物業租賃。作為回報，特許經營商需承擔鐵路基礎設施建設，並以此獲取固定費用及基於銷售或租賃利潤一定比例的可變收益。

1993年，該項目舉行特許經營權招標，第一份框架協議於同年簽署。在提交的四份競標方案中，阿根廷集團旗下的Unitaria公司最終中標。該公司隨後改組為查馬丁新城發展公司（Desarrollos Urbanísticos de Chamartín, S.A.，簡稱 DUCH），並由西班牙外換銀行（BBVA，持股 72.5%）和聖何塞地產（Inmobiliaria San José，持股 27.5%）共同控股。特許經營權授予合同於1994年正式簽署。經歷多次延誤後，中央政府與地方政府於2004年初達成一致，項目本已接近敲定。然而，隨著2004年西班牙大選後中央政府換屆，新上台的內閣提出異議，導致項目再次擱置。2006年夏季，公共工程部與作為項目私營管理方、擁有相關土地66%開發權益的DUCH公司達成了一項部分協議。2014年，BBVA提名其房地產業務總監安東尼奧·貝哈爾（Antonio Béjar）出任DUCH董事會主席，此舉被外界解讀為該銀行對該城市開發項目投下的關鍵信任票。根據當時與開發商DUCH簽署的合同，鐵路基礎設施總局（Adif）和西班牙國家鐵路（Renfe Operadora）原本預期通過土地出售獲得 9.84 億歐元的收入，但受制於項目停滯而無法如期兌現。儘管特許經營合同約定的實施期限已屆滿，但各方最終達成暫緩索賠協議，同意在相關司法訴訟或審查期間，互不提出合規索賠。

### 人民党項目實施

2015年1月30日，該項目正式更名為「卡斯蒂利亞北城計劃」（Distrito Castellana Norte）。根據當時公布的規劃藍圖，該項目預計實施周期達20年，總投資額約為59.74億歐元；其核心建設規劃包括新建住宅區、辦公摩天大樓、科技園區、城市公園及相關公共配套設施，而該項目於2017年2月2日因法律問題暫停並取消。

### 現今項目

2018年第一季度，由馬德里左翼政黨聯盟「現在馬德里」（Ahora Madrid）主導的市政府公布了名為「馬德里新北城」（Madrid Nuevo Norte）的全新卡斯蒂利亞北部改造計劃。該方案預計將規劃建設10,500套住宅，並創造超過130,000個就業崗位。與此前的開發版本相比，2018版規劃對商務辦公面積進行了約35%的縮減，從而降低了辦公崗位的過度集中；與此同時，方案提高了住宅用地的比例，減少了整體建築體量，並顯著提升了保障性住房（Vivienda protegida）的份額，使其在總住房中的比例提高至20%（約2,100套）。

### 批准與推進

2019年7月29日，由人民黨（PP）和公民黨（Cs）聯合執政的馬德里市政府一致表決通過了《馬德里新北城特定規劃修編》（Modificación Puntual del Plan General）。該規劃明確，項目的空間布局與實施方案並非一成不變，而是確立了動態修訂機制，允許隨著項目推進，根據未來的實際城市需求進行滾動更新與彈性調整，並計劃於2026年全面開工。

### 車站改造（設計競賽）

2021年1月28日，西班牙鐵路基礎總局（Adif）發起了一項國際建築設計競賽，旨在將緊鄰四大樓商務區（CTBA）的查馬丁車站改造成一座現代化的高速鐵路核心樞紐。根據規劃，該車站將深度融入馬德里新北城（MNN）這一大型城市商務板塊，並建立與馬德里-巴拉哈斯機場的直接軌道交通連接。

2021年2月10日，該國際建築競賽的入圍決選名單正式公布。該競賽意在篩選具備國際頂尖資質的建築設計團隊，負責查馬丁車站這一大型交通樞紐的全面設計，並將其打造為歐洲技術指標領先的綜合多模態交通網路節點。

最終，由Esteyco、UNStudio和b720組成的建築聯合設計成功中標，其提交的規劃方案被命名為「開放生態系統」（Ecosystem Abierto）。

## 城市概況

根據新北城 官方公布的初步數據，該項目包含多座摩天大樓建築集群。鑑於部分地塊的詳細規劃方案仍在最終確立階段，目前的建築高度及技術參數仍存在調整空間。條目中所列的樓層數據均基於現行建築規範與容積率初步估算得出，最終確切指標以項目推進過程中官方更新的修正案為準。

名稱｜樓層｜高度｜階段｜使用｜描述

馬德里新北城1號｜約77｜300-330米｜已批准｜寫字樓｜為馬德里新北城項目中最高的摩天大樓。該建築的高度尚未最終確定，約在300至330米之間。建成後其將成為西班牙最高的摩天大樓，超過目前的水晶塔與華沙310米高的瓦爾索塔，並將成為歐盟最高的摩天大樓

馬德里新北城2號｜約55｜約250米｜已批准｜寫字樓｜無

馬德里新北城3號｜約50｜約230米｜已批准｜寫字樓｜無

查馬丁1號塔｜50｜220米｜已批准｜寫字樓｜無

馬德里新北城4號｜約45｜約190米｜已批准｜寫字樓｜無

馬德里新北城5號｜約45｜約190米｜已批准｜寫字樓｜無

馬德里新北城6號｜約40｜約160米｜已批准｜寫字樓｜無

查馬丁2號塔｜38｜160米｜已批准｜寫字樓｜無

馬德里新北城7號｜約35｜約150米｜已批准｜寫字樓｜無

馬德里新北城8號｜約30｜約130米｜已批准｜寫字樓｜無

查馬丁3號塔｜30｜110米｜已批准｜寫字樓｜無

新北城8座住宅樓｜約25｜約100米｜已批准｜住宅｜位於未來的胡安·塞巴斯蒂安·埃爾卡諾公園周圍，共有8座住宅樓。

查馬丁4號塔｜21｜76米｜已批准｜寫字樓｜即未來西班牙鐵路基礎設施管理局（Adif）新總部

## 項目實施

### 空間規劃

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馬德里新北城占地達265萬平方米。規劃中，76%的土地劃歸公共用途（1,556,211平方米），並用於建設市政道路（84.8萬平方米）、綠化公園（39萬平方米）及公共配套設施（25.2萬平方米）；剩餘24%土地用於商業寫字樓、住宅和零售網點開發，將造就約24萬個就業崗位。

項目按功能分為四個核心區域，實施階梯式開發：

- 拉斯塔布拉斯西區 (Las Tablas Oeste)：項目首個開發區塊，於2026年4月率先動工。定位為中密度過渡區，占地約30.4萬平方米，規劃建設741套住宅。其重點工程為架設三座跨越既有鐵路線的陸橋，以實現與周邊區域的縫合。
- 馬爾梅亞-聖洛克-三顆橄欖 (Malmea-San Roque-Tres Olivos)：為面積最大、居住比例最高的板塊，占地近100萬平方米。計劃建設逾7,100套住宅，旨在打造生態宜居社區，預計2027年啟動建設。
- 商業中心 (Centro de Negocios)：項目核心經濟區，占地約80萬平方米，規劃提供高端商業承載空間。包括建設高度達330米的馬德里新地標（新北城1號，Torre MNN 1）及地下四層綜合交通換乘中心，同時整合城際客運、城市公交、計程車及軌道交通等多種運輸方式。
- 新查馬丁車站與上蓋中央公園：為整個項目投資規模最大的組成部分。規劃將在約20公頃的既有鐵路編組場上方修建大型鋼筋混凝土覆蓋結構（losa ferroviaria），形成新的城市建設平台，並在其上建設面積約13至14.5公頃的中央公園（Parque Central）。該公園將成為連接查馬丁東西兩側城區的重要公共開放空間，同時整合步行、自行車及公共運輸網路，恢復鐵路長期造成的城市空間割裂。

區域/參數｜拉斯塔布拉斯西部 (Las Tablas Oeste)｜馬爾梅亞-聖洛克-三顆橄欖 (Malmea-S.R-Tres Olivos)｜商業中心 (CT.Negocios)｜查馬丁車站與中央公園 (Chamartín & Parque)

土地總面積｜304,976m²｜約 1,000,000 m²｜約 800,000 m²（含車站）｜鐵軌上蓋部分 200,000 m²

規劃住宅套數｜741套｜7,138至7,140套｜2,600套｜最末期開發595套

保障性住房比例｜25%｜20%至27%（約1,965套）｜62%（由市政府直接調控）｜規劃定位於高端上蓋公寓

最大規模工程｜高壓線地下化、鐵路設施拆遷｜跨越鐵路區域陸橋、復育舊溪流｜核心區建設｜混凝土覆蓋鐵路區

首期動工/交付時間｜2026年4月動工，2029年交付住宅｜2027年動工，住宅建設同步推進｜2028年大樓動工，2032年前落成｜方案於2026年底公布，預計建設耗時8年

### 基礎設施與交通建設

#### 地鐵

- 1新北線：2025年5月，馬德里自治區曾提出將地鐵1號線自查馬丁站向北延伸3公里，設立三座新車站。該方案需將既有1號線末端劃歸4號線運營，預計造價4.01億歐元。而在2026年6月的公眾聽證期內，因該線網重組會增加沿線老城區居民的換乘時間，遭到周邊社區強烈抗議。2026年6月18日，馬德里自治區交通廳正式妥協並宣布放棄該北延方案，維持1號線與4號線現狀運營。同時計劃新建一條獨立於既有線網、採用無人駕駛技術的全新寬軌線路，暫命名為「新北線」（即MNN線，Madrid Nuevo Norte）。該線路沿阿古斯丁·德·福薩街（Calle Agustín de Foxá）由地下運行，共設4站，可與地鐵10號線，1號線於查馬丁換乘。該線北端的兩座車站將新建近郊鐵路車站以實現雙網換乘。

#### 水務

由於馬德里北部地下埋設了供應全市約80%飲用水的主幹管，Crea MNN公司與伊莎貝爾二世運河公司（Canal de Isabel II）合作，出資約8000萬歐元對沿線12公里輸配水管線進行改造與擴容：

涉及公用給排水基建｜改造工程、計數規劃

阿塔薩運河輸水幹線（建於1972年）｜涉及3.5公里管道改道，整體位移2條直徑2米的大型鋼管。

高地運河輸水幹線（建於1940年）｜廢棄2.6公里舊管，原位新建直徑2.5 米的高壓輸水主幹管。

桑蒂利亞納運河管網（建於1912年）｜更新奧利瓦爾至瓦爾德拉塔斯水庫間5.8公里管段，管徑拓寬至1.8米。

瓦爾德拉塔斯水庫（建於1915年）｜重建該退役水庫，實現不低於55,000立方米的淨蓄水能力。

卡斯蒂利亞廣場給水泵站｜提升水泵揚程與流量，以保障該區域新增的每日25,000立方米供水需求。

#### 查馬丁軌道區加蓋及中央公園

由於整個加蓋工程必須在鐵路完全不停運的高負荷狀態下實施，其施工組織與技術難度相當高，故在結構工程領域CreaMNN施工隊採用了類似特大型橋梁的設計方案。整個加蓋工程總計覆蓋面積超過175,000平方米，在地理空間上主要劃分為南側咽喉區與北側咽喉區兩個區塊，其中北側咽喉區面積最大，達到了約155,600平方米，是未來中央公園的主要腹地。為了支撐上部重型混凝土結構以及公園所需的泥土植被荷載，工程在基礎設施樁基、裝配式頂板以及地下防災通風系統上亦均制定了嚴格的技術指標。

加蓋平台之上的景觀規劃由荷蘭景觀設計事務所West 8與西班牙建築團隊Porras Guadiana Arquitectos組成的聯合體共同主導。該聯合體此前的代表設計作品包括馬德里曼薩納雷斯河畔的「馬德里河公園」（Madrid Río）。在本項目中，設計方案結合了查馬丁鐵路的歷史要素，並採用了可持續性生態技術。鑑於人工加蓋平台在植被覆土深度與結構重量方面存在客觀限制，設計團隊採用分級覆土與輕質土壤技術，以滿足在人工平台上種植高大喬木及營造大面積綠化景觀的結構承重要求。

公園的中心景觀被規劃為一片花園，採用螺旋狀的綠色構築物設計，其內部集成了微氣候控制系統與垂直綠化立面。該設計依據馬德里當地的盛行風向，利用空氣動力學原理和微霧降溫技術，旨在調節夏季公園內部的局部微氣候。在功能布局方面，中央公園定位為完全開放的公共綠地，未包含住宅建設，內部規劃有數位化交互裝置、多媒體演藝空間、餐飲亭閣、移動餐車區以及多功能社區體育與公共活動空間，用以滿足公眾的休閒與文化活動需求。

在城市規劃中，查馬丁軌道加蓋與中央公園項目連接了馬德里北部的生態網路。該綠地系統在空間與視覺上延續了卡斯蒂利亞軸線（Eje Castellana），同時向北延伸並與馬德里北部的埃爾帕爾多山（Monte de El Pardo）國家森林公園及佛朗哥墓相連。該生態走廊採用可持續城市排水系統（SUDS）、雨水收集、再生水灌溉及生物多樣性恢復等措施，旨在發揮微氣候調節功能，用以緩解夏季的城市熱島效應。目前，該中央公園已被納入馬德里大都市圈的「大都市森林」（Bosque Metropolitano）與「綠色弓箭」（Arco Verde）一體化戰略網路。

2026年5月，民間機構馬德里商業論壇（Madrid Foro Empresarial）向自治區與Crea MNN提出在馬德里新北城及四大樓商務區附近建設一座名為「全景塔」（Torre Panorama）的觀景摩天輪。該項目規劃高度約260米，採用垂直式觀景輪設計，若建成將超越杜拜之眼並成為世界上最高的摩天輪。該方案旨在打造新的城市地標並促進旅遊業發展，而截至目前其尚未納入馬德里新北城官方規劃，仍處於倡議階段。

## 評價

### 舊項目

該項目自啟動伊始便伴隨法律與政治層面的多重爭議。批評意見指出，早期為查馬丁車站建設而徵用的大部分土地實際上長期閒置，未能投入原定用途；隨後這些公有土地被轉讓給私營開發商DUCH公司進行商業開發，隨即引發了原土地業主要求返還土地的集體訴訟（即徵地收回權訴訟），但上述訴求最終均被法院裁定駁回。此外，該項目的行政審批程序在2015年引發了強烈反彈。當時臨近地方選舉，原市議會試圖在5月初的最後一屆全體會議上，強行通過修訂後的開發方案。由於此時距離5月24日的換屆選舉僅剩兩周，此舉被質疑為缺乏程序正義。多個社區聯合會、在野黨及市民團體隨即發起聯合抗議，要求暫停當前的審批流程，主張將該重大城市規劃留待新當選的市議會重新審議。

除土地產權爭議外，該規劃還在社會保障與公共財政領域引發了廣泛質疑。在社會層面，批評聲音指出項目內保障房配比過低，而高價商品房比例過高，將進一步惡化區域間城市發展的不平衡。在財政層面，市議會背負的巨額融資承諾以及既有合作協議中未公開的財務條款，被指項目將在未來觸發隱性財政赤字，最終迫使馬德里市政預算和公共資金為其債務與超支風險兜底。

### 項目修改

最終獲批的修訂版方案在多項核心規劃指標上作出了調整，以回應此前的社會爭議。具體調整包括：適當核減了建築密度（容積率）、將保障性住房的配比顯著提升、擴大了公共綠地與生態空間面積，並通過優化公共運輸網路布局，提升了該區域的多模態交通可達性與便利性。

支持方與官方規劃認為，該商務區的建設將顯著提升馬德里的國際經濟地位與競爭力。然而，這一前景也引發了部分居民協會的持續反對。批評聲音指出，該項目將進一步加劇馬德里南北發展的不平衡；為此，反對陣營主張應縮減商業開發規模（認為過度開發會削弱區域的可持續性與公共利益），並強烈要求進一步擴大生態綠地面積。儘管民間與政壇存在上述博弈，但鑑於該城市更新項目已通過核心行政審批並進入實質性實施階段，上述反對訴求在法律層面上已難以逆轉項目的最終推進。

## 基本資料

- 原文名：Madrid Nuevo Norte
- 原文名：es
- 別名：查馬丁項目（1993－2015）、卡斯蒂利亞北城計劃（2015－2018）
- 類型：

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城市更新及綜合開發項目
- 位置：新北城在馬德里的位置
- 位置：Spain Madrid
- pushpin_label_position：bottom
- 國家：西班牙
- 自治區：馬德里自治區
- 市：馬德里
- 首次提出：1993年
- 現行規劃批准：2020年
- 政府：公私合作開發（PPP）
- 行政機構：馬德里市政府、馬德里自治區政府、西班牙鐵路基礎設施總局（Adif）
- 開發主體：Crea Madrid Nuevo Norte
- 總面積：2.36
- 海拔：730
- population_blank1_title：規劃住宅
- population_blank1：約10,500套
- population_blank2_title：保障性住房
- population_blank2：約3,800套（約38%）
- blank_name_sec1：建築面積
- 別名：約265.7萬平方米
- 公共空間：約155.6萬平方米（76%）