中國大陸房地產業

1中國大陸房地產業起步於改革開放以後的住房商品化政策，中國大陸在經歷50年代社會主義改造後，私人那裡沒收得到的物產與土地，被轉成為政府公共所有制，1978年起隨著中共實行改革開放，開放在土地交易中重新引入市場，而這其中出讓金和房地產專項稅收，變成是政府財政收入的重要來源，有償再把國土賣給私人搞基建循環的經濟模式，自1998年城鎮住房制度改革以來已成長為黨和國家的重要支柱產業，在該模式中房企拍下地塊後大建樓盤，政府順手抵押舉債配套地鐵高速等話題炒作，最終在成為交付社會大眾的商品房從中賺取大量利潤，帶動新一輪的基礎建設投資，土地開發狂熱不但做為擴大增長與補充資金的手段，地產大亨買地跟政府建設道路後重新賣給人民的增值效果，也讓買屋投資致富也成為中國經濟之一時流行，房地產業增加值占GDP比重由2000年的4.1%上升至2020年的7.3%，若將與房產商高度關聯的製造業、建築業、金融業、服務業等上下游產業鏈計算在內，比重更超過20%，令中國經濟高速增長。

中央政府的調控政策和地方政府的干預對房地產市場泡沫的抑制產生著巨大影響，隨著開始限制房地產過度槓桿，也試圖將投機行為降溫，但到了2020年代以來，人口紅利反轉加上城市化進度緩慢，年輕人對住的習慣與持有態度改變等因素，房子的流動性不佳，一手房庫存積壓嚴重，其價值與銷售遂突然大幅回落，家庭財富蒸發達數十萬億人民幣，另外中國的銀行多屬國有，在恆大等暴雷後的壞帳認列問題，並非需由保險業與金主吸收虧損，被法拍屋主還是要繼續承擔賠付放貸公司，因此即使跌到資不抵債，出現老百姓只能「貸款賣房」等劫貧濟富的極端現象使得爭議巨大，但總的來說在黨和政府全力體制救助下，也讓資本得以在風雨中維持不倒，故雖然類似於次貸危機的症狀，在其特色的信用系統體制下，相對來說還不會到擴大至整個金融系統，導致財團接連破產的嚴重局面，房地企業風險問題儘管基本受控，惟人民被高成本與利息套牢後，沉重房貸令日常生活驟減，仍擴大影響了中國民間的消費經濟發展。

## 歷史

### 改革開放以前

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中國現代的房地產企業起步於19世紀中期，1840年鴉片戰爭後列強相繼在上海、廣州、天津等地設置租界，大規模人口流入導致租界住房壓力激增，因而中外商人均參與到了抬高地價、高價出售或出租新房的房地產行業中。比及1920年代獨立房地產更是已經取代房產業主的經租帳房和經租處成為了中國房地產行業的主體，中國房地產在1937年抗日戰爭全面爆發前蓬勃發展。1945年抗戰結束，房地產隨著戰時遷移人口回鄉而短暫發展，不就1946年第二次國共內戰爆發後房地產逐漸進入了衰弱。直到1949年中華人民共和國建立之前，外國在華擁有房產面積達1000多萬平方米，分布在上海、南京、北平等大中城市，分屬英美等34國。

1949年建國以後直到1978年，中華人民共和國實行全面的公有制經濟，城市土地全面國有化，中華民國政府及其軍政要員所有房產全部充公，屬於外國的地產也一律收歸國有，其餘則以接管、徵用、抵債、收購等方式轉為國有，公有房產由政府部門負責統一管理，私有房產最初允許少量合法經營，但在隨後的三大改造和1958年政府贖買中全部充公，至此作為獨立經濟部門的房產行業已不復存在。1978年改革開放之前，中國大陸實行集中計劃經濟，對於生產性房產國家計劃投資建設並無償撥給，對於非生產性住房及職工住宅也由國家統一負責、統一建房、統一分配使用。城鎮居民住房實行福利分房與配給制，主要「等國家建房，靠組織分房，要單位給房」，住房投資建設渠道單一，數量有限，導致需求與供給嚴重失衡。長期實行的低租金政策，也使政府和企業都背上沉重的財務負擔，在缺乏資金且資源配置效率較低的條件下，居民多居住於擁擠的筒子樓，城市住房壓力日益緊張。

### 住房商品化開啟

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1978年9月，在全國城市住宅建設會議上，國務院副總理谷牧傳達鄧小平關於解決住房問題的指示，「希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。」1979年10月，全國第一個商品住宅項目廣州「東湖新村」獲批動工。1980年1月，經濟特區深圳誕生了中國第一份合作建房合同，及中國大陸第一家房地產企業——深圳經濟特區房地產公司。4月2日，鄧小平發表了《關於建築業和住宅問題的談話》，定下了「房子是可以賣的」的原則，提出「城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清。」鄧的談話引起巨大反響。1980年5月5日，時任國家建築工程總局局長的肖桐在國家建工總局成立大會上第一次提出住房商品化方針：「今後房屋建築向商品化發展，一般民用建築，首先是住宅，要積極推行由建築企業包建，按套定價出售，採取交鑰匙的辦法。大城市和工業集中地區可以試辦開發公司，從規劃設計開始，成套地建房賣房。」1980年6月，中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中，正式允許實行住房商品化政策，「准許私人建房、私人買房、准許私人擁有自己的住宅。」到10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。

1981年1月16日經國務院批准組建，國家建築工程總局和中國建設銀行聯合組建了中國房地產開發集團有限公司（簡稱「中房」），肖桐任董事長。這是中國第一家全國性房地產開發公司。

1984年，各地負責房地產開發的「城市建設綜合開發公司」開始實行政企分開，1984年，國務院頒發的《關於改革建築業和基本建設管理體制若干問題的暫行規定》，明確提出「大中城市都要逐步擴大商品化住宅建設，建設周轉資金由建設銀行貸款、企事業單位集資等多種渠道解決」。當年，《國民經濟行業分類標準和代碼》首次正式將房地產業列為獨立行業。

1987年，深圳在全國率先推行土地使用制度改革，9月，深圳市人民政府首次以協議方式出讓面積為5321平方米的土地（現中航北苑所在地）給中國航空技術進出口總公司深圳工貿中心，地價款為106萬元，創下全國土地協議出讓形式先河。12月1日，深圳市人民政府首次公開將位於羅湖區布心路翠竹新村一塊面積8588平方米、用於興建住宅的用地進行公開拍賣，為中國大陸歷史性首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權，最後由深圳經濟特區房地產公司以525萬元的價格成交，並建成中國大陸首次採用按揭貸款方式出售的商品房小區「東曉花園」。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過憲法修正草案，將憲法第十條第四款「任何組織或個人不得侵占、買賣、出租，或者以其他形式非法轉讓土地」修改為「任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，在憲法層面承認了土地使用權的商品屬性。1990年5月，國務院頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始在全國實施土地有償出讓制度。1991年5月，上海探索實施住房公積金制度，並嘗試向全國推廣。

1992年，在鄧小平發表「南方談話」後，中國大陸的房地產業迎來首次爆發浪潮，房地產公司數量翻了三番，商品房銷售額比上一年增長了80％。新興的經濟特區海南更掀起房地產熱，最高峰時曾聚集5600多家房企。1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基突然發表講話，宣布終止房地產公司上市，全面控制銀行資金進入房地產業。國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，海南房地產泡沫隨即破滅，遺留下大批爛尾樓和銀行壞帳，中國大陸的房地產市場一度陷入低潮。

### 高速發展時期

到了1997年，為應對亞洲金融危機衝擊，中央計劃將房地產業培育成經濟的新增長點。1998年7月，國務院發布《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，要求徹底停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，實施數十年的福利分房制度被廢止。

隨著中國加入世界貿易組織，經濟起飛帶來國民家庭收入快速增長，大量農村人口湧入城市，城市化進程加速，釋放了巨大住房需求，中國大陸房地產市場迅速升溫，房價漲幅迅速，各地掀起「炒房熱」，2003年6月5日，中國人民銀行頒布121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定開發企業申請銀行貸款其自有資金應不低於開發項目總投資的30%，商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放個人住房貸款，並且提出了首套房提高首付、利率上浮等概念，震動房地產業界，加上同年「非典」爆發使得中國經濟增長速度受壓，樓市開始遇冷。2003年8月，國務院出台了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產定位為國民經濟的支柱產業，將促進房地產市場持續健康發展作為促進消費、擴大內需、拉動投資增長的有力措施。受此影響，全國房價止跌回升。

2004年7月，國土資源部、監察部聯合下發通知，規定不得再以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行。

2005年，國務院要求「抑制房價過快上漲勢頭」，相繼出台《關於切實穩定住房價格的通知》（「國八條」）和《加強房地產市場引導和調控的八條措施》（「新國八條」）。

2006年，房地產調控的手段和重點轉向調整住房供應結構，規定新增的住宅供應必須符合「90/70標準」。但在密集出台的調控政策下，房價仍然呈快速上升趨勢。

2007年9月，央行、銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，將購買二套房的貸款首付款比例提高至40%以上，並提高相應貸款利率，市場觀望情緒濃厚，樓價開始出現鬆動。

2008年，美國次貸危機爆發，全國房地產行業迅速降溫，量價齊跌。政府推出大規模四萬億刺激計劃，對房地產行業全面鬆綁，房價重回上升軌道。在寬鬆的貨幣政策下，房地產業出現局部過熱現象，房價上漲趨勢加快。

來源：《中國房地產統計年鑑》、《中國統計年鑑》、全國房地產開發歷年統計數據

2010年4月，國務院出台《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（「國十條」），實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。9月，國土資源部和住建部發布《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，從住房用地方面進行調控。全國房地產市場開始出現略顯低迷的橫盤狀態，不同城市的房價走勢開始出現分化，一二線城市仍「量穩價增」，三線以下城市需求總體乏力，受庫存商品房壓力的影響，直到2015年，全國房地產投資同比增幅再度出現持續下滑。

### 堅定推動房住不炒與控制債務危機

2015年底舉行的中央經濟工作會議首次將房地產問題列為單獨任務進行表述，強調「要努力化解房地產庫存，取消過時的限制性措施」，在降低首付比例、發放購房補貼、稅收優惠、推進棚戶區改造貨幣化安置等一系列政策利好下，房地產市場氣氛熾熱，商品住宅銷售創出歷史新高，各地房價出現翻倍式增長。

2016年底隨著這輪暴漲，中共中央總書記習近平在中央經濟工作會議上提出要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，要求回歸住房居住屬性，為之後的中國房地產業發展定下基調，各地出台嚴厲管控政策，全國樓市開始進入「五限時代」（限購、限貸、限售、限價、限商）。

2010年代以來，中國房地產業界普遍盛行激進的「高負債、高槓桿、高周轉」開發經營模式，在提高財務槓桿基礎上最大限度壓縮項目開發周期，幾度遇到低潮都很快回歸增長，故務求迅速擴大銷售規模，亦為金融市場帶來巨大的潛在風險。2020年8月，央行、住建部出台了針對房地產企業融資管理的「三道紅線」政策（即剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍），對逾越指標的房企負債規模進行限制。同年12月31日，央行、銀保監會又宣佈銀行發放的個人以及企業的房地產貸款佔比不得超過總發放貸款的40%。加上受到新冠疫情影響，房地產銷售趨緩，部分依賴融資帶來流動性的房企頻繁出現資金鍊斷裂、債務違約情況，而房地產龍頭企業恆大集團更爆發了重大債務危機。

2021年，中國房價達到最高點後進入熊市，有21座三、四線城市為阻止房價下跌而出台限跌令。

2022年，在「防範化解房地產市場風險」的前提下，各地開始逐漸鬆綁房地產限制性政策，浙江衢州成為全國首個取消房產限購、限售的城市。河南鄭州則是當年中國首個全面放鬆限購限貸的城市。

2022年，中國大陸的地產商因資金短缺導致各地出現爛尾樓。6月30日，江西省景德鎮市一處爛尾建案業主公告「強制停貸告知書」，表示開發商未能在規定日期向業主交付房屋，並且拖延時間已長達數月，且仍在停工，若開發商未能即時全面復工並交屋，屋主將停止向銀行償還貸款。此後各地爛尾樓業主紛紛發布《強制停貸告知書》，同樣宣布預售房建商若不按時復工，他們將停止償還銀行貸款和利息。截至7月12日，中國22個城市的35個住宅項目購房者已經決定停止償還按揭貸款。7月14日，多家銀行表示涉及爛尾樓的業務規模較小，總體風險可控。銀保監會有關部門負責人表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府推進「保交樓、保民生、保穩定」工作。當局同時呼籲銀行向開發商提供更多信貸。

### 房地產下行

2022年7月28日，中共中央政治局召開會議，習近平表示支持剛性和改善性住房需求，要保交樓、穩民生。

2022年1-7月份，銷售額排前100位的房企銷售額同比下降47.3%，百強房企權益銷售面積均值同比下降52.2%。2022年10月1日至2023年12月31日，中國大陸出售自有住房並在現住房出售後1年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。2022年10月1日起，中國人民銀行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。2022年10月起至2023年年底前，換房納稅人可享退稅政策。2022年11月23日，中國人民銀行、銀保監會公布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，推出16條金融舉措。同年起中國有城市出台二手房「帶押過戶」政策，賣方尚未還清購房貸款就能將房屋出售。

2023年起，河南所有預售商品房項目實施交房即交證。2023年1月起，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

2023年5月5日，蘇州崑山住建局表示，崑山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、崑山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，大幅度降價銷售，該部門決定對兩個項目暫時關閉網簽。

2023年8月30日起，中國多個城市開始實行認房不認貸的政策，即只要家庭成員名下無住房，無論是否曾經貸款買房，銀行就可以按首套住房執行住房貸款政策。9月7日，南京取消限購，並將首套房首付降至兩成。大連解除限購政策，放開限售政策。9月8日，蘇州對於購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。9月11日，青島全域取消住房限購限售。9月25日，首套存量房貸利率下調啟動。截至9月末，有95個城市下調了首套房貸利率下限，24個城市取消了下限。11月21日，廣州成首個取消土拍限價一線城市。

截至2023年12月，包括廣州在內的18個城市取消土地限價、恢復「價高者得」。廣州還放開120平方米以上住房限購。

2024年1月12日，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求協調機制應根據房地產項目的開發建設情況，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，並向本行政區域內金融機構推送。

2024年1月29日，香港高等法院對恆大集團下達清盤令。消息公布後，恆大股票跌幅擴大至20.87%，其後同系公司均停牌，恆大汽車停牌前跌18%，恆大物業跌2.5%。

2024年1月31日起，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海戶籍居民，可在上海外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。江蘇省蘇州市全面取消住房限購措施，戶籍與非戶籍蘇州市民均可不限制套數購買。

2024年2月4日開始，各地房屋管理部門開始建立以城市為核心的房地產融資協調機制，對於在「白名單」內的項目提供融資支持，以緩解房企資金緊張問題。商業銀行對全部首批「白名單」項目於3月末完成審查。

2024年3月14日，杭州全面取消二手房限購，不再審核購房人資格。4月8日，廣州住房公積金管理中心將家庭公積金貸款最高額度提高至156萬元。中國多個城市取消首套房商貸利率下限。4月23日起，北京離婚不滿一年且名下無房的購房者，可執行首套房貸利率。4月29日起，成都取消限購。4月30日，天津戶籍居民在天津市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。5月9日，杭州、西安全面取消住房限購。南京實施買房即落戶政策。中國大陸僅六地仍然執行住房限購政策。

2024年5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定將首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。多地跟進下調公積金房貸利率。湖北和廣州取消房貸利率政策下限。6月26日，北京將首套房首付最低調低至兩成，公積金最高可貸160萬。

2024年6月27日，北京鬆綁樓市，購買首套住房，最低首付款比例調整為不低於20%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個點子，調整後5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。7月5日，南京取消商品住房項目公證搖號銷售要求。7月，瀋陽、蘭州、鄭州等城市取消新建商品住房銷售限價。

2024年9月26日，中共中央總書記習近平主持召開中共中央政治局會議，宣布降低存款準備率，實施有力度的降息，促進中國房地產市場止跌回穩。9月27日，上海和深圳兩地計劃取消購房限制以調控低迷的房地產市場。自9月30日起，廣州取消居民家庭購買住房的各項限購政策。10月1日起，北京執行新政策，降低了商業性個人住房貸款房貸最低首付款比例，提高了部分人群公積金可貸款額度，縮短了非京籍家庭購房所需繳納社保或個稅年限等。10月16日，天津取消取消住房限制性措施。2024年10月，四川成都市政府徵求意見，位於成都的外來人口只要在該市買房即可改變戶口，將賦予購房者永久居住權等市民權利。

2025年3月31日起，南京取消房屋限售。這一連串放鬆，意味著習近平當局一直推行的「房住不炒」政策事實上被終止，不過鑑於整體已經進入熊市，房價仍在回調合理價位的路上，即使已經放開了多數管制工具，直到2025年房價仍舊在去除泡沫中。

2025年8月9日，北京繼續鬆綁樓市，解除了在該市五環外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）的套數限制，修改了首套和二套房的判定方法，提高了二套房公積金貸款最高額度等。新政策使北京五環外樓市有所回暖。

2025年8月26日起，上海外環外購房不限套數，房產稅免稅面積的適用人群範圍擴大，購房貸款的額度或利率也得到了調整。

2025年9月6日，深圳樓市縮小限購範圍。9月19日，上海對符合條件的購房人購買家庭首套住房免徵收房產稅。12月24日，北京放寬限購。

2025年10月23日，中國共產黨第二十屆中央委員會第四次全體會議審議通過《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》。《建議》指出要通過清理住房消費的不合理限制性措施以提振房地產。

2025年高盛報告預測，未來10年間，中國城市住房的年需求將從2010年代的年均940萬套，2025至2030年間降至年均410萬套以下，更比2017年的年需求高峰2,000萬套大跌80%，在需求疲弱的同時，而且標普全球的數據顯示，截至2025年8月底，已建成、但尚未售出的住宅餘屋面積約為7.62億平方米，高於2024年12月底的7.53億平方米，市場情況沒有改善，未來幾年庫存與消化的壓力仍很大，不過鑒於國家已注資炒熱房市並放鬆管制，金融機構分析稱，若可望提前築底，2028年左右會在一線大城市出現比較穩定的價格。

2026年1月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免徵增值稅。再重歸寬鬆刺激政策下，令二手房跌幅有所控制，而當初二手房價格已從峰值水平下跌超過三分之一，也屬於發生了較大修正，而政府甚至考慮收購存量商品房用於保障性住房等，瑞銀集團的中國房地產研究主管John Lam稱，樂觀的條件下兩年內可求止跌，但另一方面，新房銷售仍然嚴峻，標普等財經機構調查顯示，商品房的建設商雖然受益房產復興政策，但這個價格帶目前的買家的意願很低，仍保持觀望更划算的房價空間，故釋放量可能要到年減10%至14%，這大於該公司去年10月針對2026年所預測的5%至8%跌幅。

2026年2月26日起，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套住房；連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購2套住房。同時將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市範圍內限購1套住房。杭州也於3月30日提高住房公積金貸款最高額度。

2026年4月29日，深圳市住建局放寬了對該市居民購房套數限制，提高了住房公積金貸款額度及上浮比例。廣州也將個人公積金貸款最高額度提高至100萬元。

## 市場運行

### 市場主體

根據國家統計局2019年數據顯示，中國大陸房地產企業達到99544家，其中內資企業有95691家、港澳台投資企業2664家、外商投資企業1189家；在內資企業中，國有企業有671家，集體企業有230家，其餘則為民營企業。

根據天眼查《房地產行業企業數據報告》，2020年前三季度中國大陸新增房地產相關企業已經超過30萬家，同比增長11.91%。在城市布局上，新增房地產企業主要集中在一二線城市和新一線城市，其中一線城市新增房企數量超過3.4萬家，同比增長17.42%，新一線城市則保持穩定，二線城市則同比增長25.63%。在空間分布上，房地產企業增量主要集中在華東和華南地區，但西南地區的同比增長位列第一，廣東、山東、江蘇分別位列房企數量前三甲，省份人口數量和房地產相關企業數量呈現正相關關係。在二手房市場，合計存在60萬家二手房相關企業，2020年前三季度二手房相關企業新增超過13萬家，其中廣東省擁有超過七萬家二手房相關企業，前三季度新增6萬家二手房相關企業，在各省中保持前列。在住房租賃市場，隨著國家出台政策鼓勵租賃市場發展，《中國流動人口發展報告》顯示超過2/3的流動人口選擇租房，租房企業的年度註冊量和增速都呈現上升趨勢，合計註冊有90萬餘家房屋租賃相關企業，2019年年度新增近18萬家，增速達到21.18%；全國範圍內，房屋租賃企業最多的是廣州市，擁有超過6700家租賃企業；然而長租公寓領域機遇與挑戰共存，經歷了從無到有的過程，全國範圍內存在900多家長租公寓相關企業，其中65%為有限責任公司，其餘多為個體工商戶，2018年以來長租公寓「暴雷」不斷，據統計全國約22%的長租公寓存在過經營異常，15%的相關企業已註銷或吊銷，另外近5%的企業受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。在物業管理行業，中國大陸共有超212萬家物業相關企業，其中約3成註冊資本達千萬，地域上以廣東省最多。2020年裝修行業註冊總數從2011年的61.2萬家增長到495萬家，保持持續快速增長。搬家相關公司合計6.5萬家，自2016年起保持24%以上的註冊增速，然而在2020年出現了負增長。

### 政府干預

自1998年以來，中國大陸房地產調控政策一共經歷了六輪政策周期，其政策目標不外乎穩定房價、穩定經濟。1998年隨著福利分房退出歷史舞台，政府出台一系列政策支持房地產市場，房價平穩增長；然而隨著2003年房價開始快速上漲，2003-2005年商品房均價增速由3.82%上漲到16.75%，2003年國務院頒布《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》開始著手抑制房價上漲，然而難以抑制房價上漲的趨勢。2008年全球金融危機爆發後，中國大陸經濟及房地產市場受到嚴重打擊，房價出現大幅下跌，國務院於12月發布《關於促進房地產市場穩定健康發展的若干意見》以刺激房地產市場，保障經濟增長，然而隨著中國大陸在四萬億拉動下快速恢復，房價和居民槓桿率同步上升，2009-2010年國務院陸續出台「國四條」和「國十條」政策，最終房價開始出現下降趨勢；2014年5月首次出現70個大中城市新建商品住宅價格環比下跌，房地產庫存明顯上升，政府出台相對寬鬆的政策鼓勵消化庫存，但也導致了房價快速上漲。2016年以來，政府開始限制房地產企業及相關金融機構債務擴張，並強調「房住不炒」，在各大城市區域限購、上調房貸利率以壓制房價上漲。

然而由於分稅制改革後地方財權和事權不一致，地方政府依賴於土地來補貼財政，而房地產市場發展有利於地方政府提高財政收入、提升官員政績，因此地方政府更有動機促進房地產市場發展，面對中央調控政策往往下有對策。在土地供應過程中，地方政府壟斷土地供應權利，而銀行樂見資產價格上漲，且房地產貸款在社會信貸中占比巨大，因此政府和銀行都不願意房地產市場走衰，缺乏動力來執行中央的調控政策，例如在2007年中央政府密集出台政策控制房貸的同時，呼和浩特的地方政府則通過加大城中村改造和舊城改造的力度來主動創造市場需求。綜合而言，地方政府與地產商之間的利益關係更加密切，因此中央的政策下達地方很多時候都無法發揮出應有的作用。

#### 抑制房價政策

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國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產與1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的，這只是長期計劃體制以後的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發布了所謂121號文件以加強房地產投資管理，牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以後，國務院發布的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進，直到2005年年初達到短期內的頂峰。但在隨後的發展看來，號稱「抑制房價」的政策實際上只是銀行在區分客戶，對貸款50萬以下的拒絕，實際上是鼓勵價格不到50萬的房產漲價漲到50萬以上去；事實上到了2005年，上海市區已經找不到50萬的房子，這個價格都在很遠的郊區。

2005年以來中央政府採取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發布的《關於做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定，「對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查」，「對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額徵收營業稅」，「加強經濟適用房建設」等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的衝擊非常明顯，大量消費者持幣待購，對市場有很強的下降期望。在主流媒體『漲幅下跌』的聲音與論調中，房價還是在繼續上漲，一直漲到了2008年中的時候。此時美國次貸危機浮現，政府接下來又推出了新一輪刺激房價上漲的政策。

#### 刺激房價政策

2008下半年，受美國次級貸款危機影響以及自身調整的要求，中國大陸的房地產業開始一次普遍的調整。房地產交易量大幅萎縮，但是平均成交價格並沒有下降。之後中國眾多城市地方政府紛紛出台相關政策直接補貼開發商，並放寬了徵地政策，部分城市甚至允許開發商分期付款拿地。

之後不久，中央政府宣布將首次購房的按揭首付比例降低至20%，並允許按揭利率最低可以執行同期貸款利率的70%。並大幅減免了購房契稅。同時對之前地方政府出台的「救市」政策予以肯定。這普遍被解讀為中央政府開始放棄之前的抑制房價政策，轉為重新希望通過刺激樓市來刺激中國經濟。但也有人認為在中國房地產泡沫並未破裂之時便放棄對房價的抑制，會埋下更大的隱患。

2009年，政府為了保證經濟增長達到8%的增幅目標，放開了銀行信貸，以適度寬鬆的貨幣政策，新增貸款10兆人民幣。由於國際經濟環境低迷，國內可投資行業單一，大量資金湧入了股市和樓市，股市從2008年低點1700點上升至2009年7月的3130點，樓市由於開發商資金充裕，又掀起了一波漲價風潮，地價樓價很快超過07年的高點，有觀點認為：「以2009年的價格來看，2007年還是太便宜了」。截至2009年底，甚至有大城市的房價租售比達到了不可思議的1：574。

### 國際投資

中國大陸海外房地產投資起步較晚，在2009年開始迎來了高速發展期。中國投資者在海外置業的投資額從2009年的6億美元快速增長到383億美元，年均增長超過100%。2014年，中國大陸海外房地產投資額首次超過新加坡成為亞洲第一，2015年中國大陸海外房地產投資總額僅次於美國、加拿大和德國，位列世界第四。根據戴德梁行數據顯示，在2017年前五個月中，中國大陸海外房地產投資額達到了170億元，僅次於美國的190億元位列世界第二。從地域上看，中國大陸對外房地產投資大部分流入香港地區，此外主要集中於北美、歐洲、澳洲和東南亞等地區；具體到城市，資本主要集中於諸如紐倫港等國際大都會，香港的投資占比則從2010年的八成降至2014年的四成，但在2015年隨著香港政策調整和資產價格下跌，這一占比又回升到七成以上。根據戴德梁行數據，2016年中國大陸對外房地產投資首選則為美國，占到海外投資額的48%，香港則回落到17%位列第二。中國大陸的投資者在資產類別上較為青睞國際大都會的寫字樓與土地開發，傾向於收益率較為穩定的收購成熟物業方式。中國大陸房地產企業也隨著個人投資浪潮向海外擴張，大部分企業傾向於和當地企業合作開發，強調國際化品牌的企業則傾向於獨立競購、開發或絕對控股。

來自中國的投資者已經是全球最大的跨境房地產投資者群體之一，2015年中國買家在美國置業投資286億美元，中國也因此成為了在美房地產第一大投資國。在澳大利亞，中國買家也位居榜首，在2015-16年置業投資320億澳元。其他估計顯示，2016 年中國國際房地產投資為330億美元，較2015年增長53%。根據居外IQI集團的數據顯示，中國大陸買家關注度前十的國家包括英國、美國、加拿大、澳大利亞、日本、馬來西亞、泰國、越南、菲律賓和阿聯。

### 金融風險

早在2004年房價開始上漲之時，學術界就對中國大陸房地產業是否存在泡沫進行了廣泛討論，但各方各執一詞難有定論，隨著房價進一步上漲社會多數都認為房價已經超出了居民收入的合理承受範圍之內，中國大陸房地產存在泡沫。2016年中共政治局罕見提出「抑制資產泡沫」，直指房地產市場。2021年3月2日，中國銀保監會主席郭樹清稱「房地產是金融風險方面最大灰犀牛」，房地產金融化、泡沫化傾向較強，批評很多人買房是為了投資或投機，並舉例2008年次貸危機前美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%，而2021年中國大陸房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。在政策遏制下，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。

2022年江西景德鎮恆大瓏庭項目業主宣布集體強制停貸，引發了全國範圍的房地產停貸斷供潮。

2018年以來，租房企業借用租金貸從客戶手中攫取資金，不顧自身流動性風險肆意加槓桿，最終導致自身破產，引發了住房租賃市場一些列社會影響。住建部從2019年開始宣布收緊租房公司的貸款額度，並限制租戶貸款的租金收入比例，以遏制租房市場的金融風險。

## 社會影響

### 貧富分化

隨著住房資產在家庭資產中比重不斷上升，住房資產不平等成為了城市貧富分化的重要原因。

住房是中國大陸城市家庭的重要資產，具備著消費和資產的雙重屬性，影響著個人的社會地位和機遇。吳開澤、方長春等學者認為，福利住房產權化和住房商品化雙軌並行的住房市場化模式在降低體制割裂的住房不平等的同時，加劇了精英階層與普通勞工之間的住房差異，同時也延續了體制內人員的住房優勢。住房市場化顯著改善了措施家庭住房條件，然而也拉大了代際、階層間住房差異。與本地居民相比，城市移民在收入上並無弱勢，住房上處於明顯劣勢，而這種住房差異獨立於勞動市場，隨著時間增長而加劇，並在代際間傳遞。

1998年住房制度改革後，住房作為投資品的屬性逐漸越發顯著，隨著2009年政府出台大規模經濟刺激政策，住房也從消費品轉化為投資品，這一趨勢也加劇了住房不平等，成為了中國大陸社會貧富分化的重要標誌。根據北京大學調查顯示，中國大陸城市家庭資產中住房占比達80%，家庭淨資產基尼係數達到了0.73。張海東、楊城晨等人在2017年的研究顯示，中國大陸的城市內部也出現了基於住房而形成的財富分層。在改革開放初期，城市居民主要以體制內員工為主，隨著住房商品化推行，無論體制內外人員都需要購買房屋產權，因此住房商品化一定程度上打破了體制導致的不公平，但是體制外人員購買房產價格仍然要高於體制內人員，獲得住房也更為困難。1998年住房制度改革後城市居民只能通過市場獲取房產，因此住房不平等主要來源於家庭財產和勞動力市場，然而由於原先城市居民利益分配格局的不平等，各階層間住房分化加劇。體制分割和市場分化導致了住房分化機制相當複雜。隨著房價持續上漲，並且投資回報率長期高於同期其它投資，因此住房也成為了收入、財產和社會分化的助推器，住房產權的不平等也演化為住房資產的不平等。在2008年金融危機後，房地產開發和居民購房都高度依賴於信貸，引導居民部門槓桿率加劇，高收入者和擁有更多資產者更加受到金融機構青睞、能通過金融槓桿擴大住房差距，因此社會財富從無房者向多套住房者、從後獲住房者向已獲住房者轉移。

### 教育公平

中國大陸教育資源存在和區域分布不均衡的現象，隨著2014年2月18日教育部下發通知，要求各地做好義務教育免試就近入學工作，以往學生入學所能憑藉的奧數、關係都沒有就近的房子管用，因此學區房的概念應運而生。學區房在某種意義上是房地產市場和教育不公平的衍生品。學區房作為投資品，既解決了孩子的教育問題，在解決完教育問題之後又可以賣掉收回成本、獲取收益，不論短期還是長期投資價值都較之一般房產來得高，因此受到了家長和投資者的青睞，價格也水漲船高——在重慶，一手學區房能夠溢價8%，二手房也因就近入學政策上漲10%以上。然而如此高企的價格無疑阻礙了教育資源的均等獲取，普通工薪階層和弱勢群體很難承受學區房的價格，相較之下處於教育資源的弱勢地位；學區房也阻礙了這些群體通過知識改變命運的途徑，拉大了社會收入差距；學區房的投資和投機行為在擾亂教育資源公平分配的同時，也影響到了房地產市場的健康發展。

### 資源浪費

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中國大陸房地產市場住房空置率較高，與國際相比處於較高水平。根據西南財經大學在2019年發布的報告，城鎮居民住房空置率已經從2011年的18.4%上升至2017年的21.4%，多套房家庭的空置住房是住房空置率上漲的主要原因，2017年空置房總數達到了6500萬套，二三線城市的空置率遠遠高於一線城市。調查也顯示大部分空置住房都和住房抵押貸款有關，這些空置住房占有了大量貸款資源，同時也蘊含著金融風險。

自2010年以來，所謂「空城」或「鬼城」的說法就屢屢見諸報端，諸如鄂爾多斯康巴什新區、營口鮁魚圈新城、天津京津新城、寧夏海原新城等新城區或是在沿海發達城市、或是在二三線城市，都曾被媒體歸類為鬼城的範疇。這些鬼城一般耗資巨大，開發規模大，且遠離老城區，產業結構單一，人氣嚴重不足。2015年百度大數據實驗室的一項研究通過時空數據分析挖掘得出來50座「鬼城」，其中既包括了康巴什等媒體集中報導的「鬼城」，還識別出來天津濱海新區、浙江蕭山等地區「鬼城」現象。2014年底，國際貨幣基金組織開始警告中國房地產行業供應過剩，尤其是二三線城市的房地產供應狀況不容樂觀，對整體經濟造成潛在不良影響。

## 流行文化

### 廣告亂象

隨著中國大陸房地產市場的崛起，開發商為了賣出樓盤大肆宣傳炒房，廣告語充斥著過度誇張的虛假宣傳和消費主義傾向。2020年北京青年報的一篇報導中曾經如此描述房地產廣告的宣傳手法：有的開發商拿地不久，廣告就會介入，規劃尚不清晰、設計尚不明朗，就要將一片荒地描繪得「高端舒適」，十分考驗廣告設計者的「想像力」：「稀缺樓盤，坐擁寧靜」，其實是「項目偏僻，人氣不足」；「湖景洋房，水景園林」，其實是「有個小水坑，坑邊有圍欄」。在平面媒體高大上宣傳語背後往往都是難以啟齒的潛台詞，甚至有開發商不惜偽造地鐵站牌以博眼球，拿還未批覆的地鐵線路作房子的噱頭。戴世富、王穎2011年發布通過研究北京、上海、廣州、武漢代表性報章，發現22%的廣告都彰顯購房者的社會地位，崇洋媚外和享樂主義主題的廣告分別占8%和7%，夢想也占到了5%，廣告中明顯誇大使用價值，炒作諸如社會地位、階級等各種符號，誇大了房屋的理想性，迎合富人的消費心理，彰顯出房屋作為個人身份地位的炫耀性象徵。

### 社會流行語

2016年隨著中國大陸實體經濟遭遇困難，與此相對炒房成為了社會話題，因此有人揶揄稱「實幹誤國、炒房興邦」。