土地使用分區

土地使用分區、土地使用區劃，或直接簡稱為區劃（zone），是指將一座城市的土地劃分為允許或禁止某些用途（例如居住、工業）的各個區域的過程。此外，有的區劃也對建築物的大小、體積和佈局加以管制。區劃是地方政府用來實施城市規劃的最常見的管理方式。分區的類型決定了具體的開發計劃是否能獲得開發許可。區劃可能規定土地的無條件或有條件的用途，它還可以指定土地面積的大小和尺寸以及建築物的形式和規模。這些指導方針是為了指導城市的增長和發展而制定的。

城市規劃相關部門將土地劃分為允許各種用途的地區。因此，區劃是一種土地使用規劃技術手段，是大多數發達國家地方政府所使用的城市規劃工具。「區劃」一詞源於劃定地圖區域的實踐，這些地圖區域規範了土地開發的用途、形式、設計和兼容性。法律上，很多國家的區劃通常以條例（by-law）的形式制定，並有相應的程序。在一些國家，如中華人民共和國、加拿大（安大略省）或德國，區劃必須符合上級（地區、州、省）的規劃和政策聲明。

區劃的種類繁多，其中一些關注管制建築形式和建築物與街道的關係，混合用途，即Form-based code，而另一些則關注土地用途的劃分，即以用途為基礎或兩者的結合。

一些古代城市的規劃中也使用了城市功能佈局分區的手法，類似現在的區劃，如隋唐時期的「市坊制」。

## 範圍

土地使用分區的主要目的是隔離被認為互不兼容的用途。實際上，區劃也用於防止新開發項目干擾現有用途和/或保留社區的「特徵」。但是，它未必總是實現這種目標的有效方法。.區劃通常由諸如縣或市的地方政府控制，不過區劃制度的特性可以由州或國家規劃當局，或透過授權立法來確定或限制。在澳大利亞，聯邦政府控制的土地不受州規劃的管制。美國和其他聯邦制國家也類似。法國和德國的區劃和城市劃受國家或聯邦法規的約束。在德國，該法規包括區劃規劃的內容以及法律程序。

區劃可能管制的內容包括對特定地段（例如開敞空間、住宅、農業、商業或工業用地）允許的活動類型、可進行這些活動的密度（從獨棟別墅等低密度住宅，到高層公寓樓等高密度住宅）、建築物的高度、建築可佔用的空間、建築物在地段上的位置（後退）、空間上各種類型的比例（例如有多少景觀空間、不透水地面、行車道，以及是否提供泊車位）。在德國，區劃包括涉及具體的綠地和補償法規的影響評估，還可能包括建築設計的管制。儘管目的相似，但是各個規劃系統如何將區劃納入其管理體系的細節各不相同。

## 種類

### 單一功能區劃

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單一功能區劃（single-use zoning），通常也被稱為歐幾里得分區制（Euclidian zoning），是一種控制城市土地使用的規劃方法。最早的單功能分區實踐見於1900年代早期的美國紐約市，用於引導因移民帶來的快速人口增長。土地按照功能被政府分為住宅、商業區和工業等區域。單功能分區被稱為歐幾里得分區制，是因為它在俄亥俄州歐幾里得市的一樁的司法案件——歐幾里德村訴安布勒地產公司案（272）中獲得了合憲的地位。

自首次實施以來，單功能區劃就成了主導北美的區劃制度，大約有92%的美國城市採用了單功能區劃。單功能分區制所產生的劃分土地利用模式的可預測模型被許多評論家指責為在美國和其他地方明顯的土地利用規劃中出現的許多問題中起直接作用。批評者認為單功能分區導致了城市形態單調，比如催生了曼哈頓島的婚禮蛋糕式 (建築)；同時，單功能分區作為一個基本模型難以在城市中日益複雜的社會、政治和環境挑戰中提供合適的解決方案。

#### 批判

歐幾里得式分區所衍生的問題包括城市蔓延、都市衰退、環境污染、社會經濟地位、負面經濟影響和總體下降的生活質量。與高度分離的土地使用相關的土地使用因在受到上述問題影響的社區康複方面充滿了法律障礙而受到批判。

簡·雅各布斯在其著作《美國大城市的死與生》中批判了單功能區劃。她認為單功能區劃導致了市政基礎設施和社會資本的破敗，並導致了永久貧困社區的形成。

批評者還認為，將各種日常需要的用途分離開使步行變得不可能，人們不得不開車去滿足他們的日常需要，導致了交通的增加。單功能區劃和城市蔓延也被批評為使工作和家庭的平衡更難實現，因為融合不同的生活領域需要更大的距離跨度。

### 混合用途區劃

混合用途發展（mixed-use zoning），該種規劃允許住宅、商業區和工業等土地使用處於同一區域。

都市發展活動家和作者珍·雅各在其對紐約市都市規劃和土地使用分區的研究中發現，紐約市市區更新之所以常常失敗就是因為在規劃上偏向單一功能區劃。她認為混合用途發展和可步行性是都市再開發的成功關鍵。她認為，都市的經濟活力、便利性和安全感可因為混合用途發展的大幅改善，因為混合用途規劃的都市在一天的任何時候都有足夠的本地居民和外來訪客，街上持續的「眼睛」確保了這類城市可以通過環境設計預防犯罪。

## 各地的土地使用分區制度

### 美國

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根據警察權 (美國)，州政府可以控制私有不動產。在該權力下，美國用專門的法律法規來限制允許開展特定業務類型的場所的歷史由來已久。1904年，洛杉磯在城市的一部分內建立了土地使用限制制度，這是全美首創。1916年，紐約市通過了1916年區劃決議，在全市範圍內施行，以應對諸如公正大廈過高、遮擋鄰近住宅的陽光的案例。這些法律建立了全國其他地區的區劃的模式。紐約市繼續制定越來越複雜的法規，包括容積率法規、空間權和針對特定社區的其他法規。

### 中華民國（台灣）

中華民國法律中的都市計畫土地使用分區相關法規，是由直轄市、省級地方政府所訂定，如以臺北市政府為主管機關之《臺北市土地使用分區管制自治條例》、以臺中市政府為主管機關之《都市計畫法臺中市施行自治條例》。詳細分區資訊可由內政部國土管理署城鄉發展分署《內政部國土管理署城鄉發展分署》查詢。

### 中華人民共和國（大陸）

中華人民共和國的城市土地使用分區由控制性詳細規劃中的法定圖則管控。

### 日本

日本的區域劃分，也叫「用途地域」，主要有12個。每個區劃都指定這塊土地上建築的使用限制，包括建築的用途、經營種類、建築高度、陽光照射和通風等。不同於單一區域劃分，分區是通過允許的「最高使用強度」用途來定義的。在允許較高強度用途的分區中，較低強度的用途也是允許的（例如工業區的「工業」作為高強度使用，但仍然允許低強度的「住宅」出現），但在較低強度的分區中，較高強度的用途則不被允許。日本的區域劃分給建築開發者和城市居民提供了很高的靈活性，確保了低強度區有安全和免嘈雜的環境，也確保了高強度區域可以有低強度事業來提供便利性和商業活力。此外，不同區域中的靈活用途也保證了各種價格的土地都可在市場上找到。

用途地域｜介紹

第一種低層住居専用地域｜低層住宅專屬地域，允許建造低層住宅、小型商店、小型辦公場所、公共服務設施、福利設施、小型診所、中小學校和宗教建築。

第二種低層住居専用地域｜低層住宅專屬地域，除了上面第一種地域中的經營種類外，還額外允許建造150 m2以上面積的建築。

第一種中高層住居専用地域｜中高層建築專屬地域，除了允許上面地域中的經營種類外，還額外允許建設大型醫院、大學和建築面積為500 m2以下的商店。

第二種中高層住居専用地域｜中高層建築專屬地域，除了允許上面地域中的經營種類外，還允許建設面積最多1,500 m2的寫字樓和商店。

第一種住居地域｜一般住居地域，准許以上經營種類外，還允許建設游泳館、酒店、辦公室和面積最多為3,000 m2的商店。

第二種住居地域｜一般住居地域，准許以上經營種類外，還允許建設卡拉OK和博彩設施，建築在該地域幾乎沒有大小限制。

準住居地域｜基於以上兩種住居地域的擴充，考慮到車輛存放設施，該類住居地域額外允許各類停車場和垂直停車樓的建設，以及最多200 m2的餐飲、電影院等設施。

近隣商業地域｜主要為例如商店街的近隣商業區域設置，除了準住居地域的權利外，額外允許汽車修理店、大型演藝設施等。

商業地域｜總體限制最少的地域，除了以上權力外，還額外允許大型餐飲設施和公眾浴場。

準工業地域｜為輕工業和服務業設置的地域，除了商業地域准許的大部分設施外，還額外允許對環境沒有過大危害的工廠。

工業地域｜為工業設施設置的地域，額外允許各類工廠，但是不允許學校、大學、大型醫院、旅館和大型娛樂設施的建造。

工業専用地域｜為工業設施設置的地域，和工業、經濟作業無關的設施均不允許建造，例如住宅、商業、娛樂業。