古洞北新發展區

古洞北新發展區（英語：Kwu Tung North New Development Area）是香港政府規劃中的新發展區，位於新界北區古洞，座落於粉嶺公路以北，屬於新界東北發展計劃的一部分。政府於1990年代進行的《全港發展策略檢討》中首次提出新界東北具策略性發展潛力。其後在1998年進行的《新界東北規劃及發展研究》中，建議古洞北、粉嶺北及坪輋／打鼓嶺可發展為新發展區。根據最新規劃，古洞北將與粉嶺／上水新市鎮及粉嶺北新發展區整合為「粉嶺／上水／古洞新市鎮」。（下稱「新界東北研究」）確定古洞北、粉嶺北和坪輋／打鼓嶺適合開拓為新發展區。根據香港政府最新規劃，其會與粉嶺／上水新市鎮和粉嶺北新發展區結合成粉嶺／上水／古洞新市鎮（Fanling/Sheung Shui/Kwu Tung New Town）。

## 歷史

古洞北原定預計於2010年代初期發展，此為一綜合性新發展區發展項目。原屬於《新界東北發展計劃》的一部分，規劃署及拓展署早於1999年對外諮詢，惟其後一直發展無期。直至2007年，當局發表的《香港2030：規劃遠景與策略》（下稱《香港2030》）建議進行古洞北、粉嶺北和坪輋／打鼓嶺以及洪水橋新發展區發展計劃，以應付長遠房屋需求和提供就業機會。

2007年時任香港行政長官曾蔭權在《2007至2008年度香港行政長官施政報告》宣佈，將會恢復進行古洞北新發展區、粉嶺北新發展區、坪輋／打鼓嶺新發展區以及洪水橋新發展區的規劃及工程研究，同時古洞北新發展區、粉嶺北新發展區以及坪輋／打鼓嶺新發展區是以「三合一」的模式發展。

2009年發展局修訂上述幾個新發展區的發展大綱，密度縮減，各新發展區被定出不同的主題，以打造為多元化的社區。

## 新發展區規劃

市鎮中心位於以港鐵古洞站為中心的一片地帶，會用作私人住宅和商業發展。在2009年的修訂方案中，古洞北新發展區將會提供22,000個住宅，住宅高度限於35層，能夠容納65,000人口。現在該處石仔嶺花園和可愛忠實之家等會拆卸。

於2014年10月政府發佈的新的發展大綱圖中，「古洞北發展大綱圖」所涵蓋之規劃區佔地約447公頃。在全面發展後，該區可容納總人口約為105,500人，並提供約31,200個就業機會。新建住宅單位的公私營房屋發展比例約為58比42。

新發展區中部鄰近擬議古洞站及公共運輸交匯處一帶，將規劃發展成為集住宅、零售、休閒、社會服務與社區設施的市鎮中心。貫穿南北及東西的休憩用地是主要的行人專用市鎮廣場，連接南面的古洞南現有社區及東面的河上鄉和燕崗。廣場兩旁的購物街及於擬議鐵路站周邊的住宅及商業項目。位於該區東南部設有商貿及科技園，著重商業及研發，作為古洞北新發展區的經濟及就業樞紐。康樂區位於該區的東北部，由鳳崗山公園、泳池、體育中心和運動場或運動場館組成。

新發展區善用鄰近鐵路、公路和現有口岸的地利，並同時顧及豐富的天然和生態資源，該區會發展成為「多元化發展中心」，集住宅、商業、研究與發展及農業用途於一體，另會發展零售和服務業以及設有社區和政府設施，亦會有用作自然和生態保育的土地。面積約37公頃的高生態價值塱原地區規劃作塱原自然生態公園，公園內展示耕作活動與自然保育和諧共融的一面，其北部和南部約45公頃的土地會保留作農業用途。

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- 《新界東北發展計劃》古洞北規劃模型

## 交通網路

交通路線列表港鐵、港鐵（興建中）：古洞站（興建中）

鐵路交通方面，新發展區有港鐵東鐵綫貫穿，亦有古洞站的預留興建位置，現正興建中，預計2027年落成。道路交通方面，將在東邊新建道路及迴旋處連接9號幹線的粉嶺公路，另發展區內現時已建的道路，包括柏壽路、鄉梓路、古雋街，以及西側的古洞北路。此外北都公路將經過發展區北邊。

新發展區亦會建設完善的單車徑網路，連接區內主要活動地點和粉嶺、上水現有的單車徑網路，以及粉嶺北新發展區的擬議單車徑網路。

為配合古洞北新發展區發展，運輸署透過《2025-2026年度巴士路線計劃》建議增設五條新巴士路線服務古洞北，以招標方式甄選營辦公司。運輸署其後於2025年12月對路線計劃方案作出修訂，並將276D線直接交予九巴營運。

2026年4月，運輸署公佈九巴投得另外四條路線。

古洞北新發展區新專營巴士路線的計劃

路線｜建議走線｜涉及區議會｜預計開辦日子｜最終開辦日期｜巴士公司｜最終路線編號｜最終走線

路線1｜循環來往古洞北及上水站，經粉嶺公路，全日服務｜北區｜九巴

路線2｜循環來往古洞北及粉嶺南（華明），經青山公路—古洞段及清河邨，全日服務修訂方案：與來往粉嶺北及粉嶺站的新路線合併，改為來往古洞北及粉嶺北，經青山公路—古洞段、北區醫院、粉嶺站及聯和墟，全日服務

路線3｜來往古洞北及藍田（平田街），經粉嶺公路、吐露港公路、大老山隧道、牛池灣及觀塘道，全日服務｜北區大埔區沙田區黃大仙區觀塘區

路線4｜來往古洞北及葵涌（南），經青山公路—洲頭段、古洞路、新田公路、青朗公路、屯門公路、荃灣及葵芳，全日服務｜北區元朗區荃灣區葵青區

路線5｜來往古洞北及天水圍市中心，經青山公路—洲頭段、古洞路、新田公路、元朗公路、元朗大馬路及天水圍南，全日服務修訂方案：由九巴開辦276D線，來往天水圍市中心及彩園，途經天水圍南、朗屏邨、元朗大馬路、元朗公路、新田公路、古洞北及青山公路—古洞段，全日服務｜北區元朗區｜276D

## 發展歷程

2017年12月，恆基兆業地產位於古洞第24/25區的地皮完成換地，為區內首區啟動的住宅發展項目，亦是新界東北發展計劃下首宗原址換地交易，補地價金額為12.35億元。

2021年4月27日，新鴻基地產以86.14億元，奪得古洞第25區地皮，成為古洞北首幅批出的商住用地，折合每呎樓面地價高達7184元，較市場估值高出近43.6%。地盤面積約19.99萬方呎，最高可建樓面面積約約119.9萬方呎，按照賣地條件，發展商日後需要興建公共運輸交滙處，涉及約6.78萬方呎，相關面積納入總樓面內，將來提供的商業面積不可拆售，而項目亦需於2028年12月31日前竣工。

2021年7月28日，古洞24區地皮招標結果公佈，由會德豐地產以41.85億元投得，平均呎價為8499元。地盤面積約8.2萬方呎，最高可建樓面面積約約49.2萬方呎。其後，該屋苑命名為Park Silicon。

2022年2月，教育局推出古洞29區一幅擬建後千禧校舍用地，供現有校舍不合規格的小學重置，亦是發展區內第一間小學，預計2027年完工遷入。該擬建校舍已於2023年1月，分配予香海正覺蓮社佛教陳式宏學校。

2025年1月，發展局公佈北都屋邨命名比賽結果，當中古洞北第19區公屋命名為「古雋邨」。

### 發展區施工圖集

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- 開發前的古洞北（2017年）

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- 2023年4月

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- 2023年7月

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- 2023年10月

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- 首批住宅開展上蓋工程（2024年3月）

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- 2024年9月

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- 2024年12月

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- 2025年4月

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- 2025年7月

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- 2025年10月

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- 2026年2月

## 基本資料

- 原文名：Kwu Tung North New Development Area
- 原文名：en
- 說明：2026年7月的古洞北新發展區
- 座標：22.5068450 114.0990362
- 類型：新市鎮
- 位置：Hong Kong
- 位置：在香港的位置
- 所在地：香港
- 地域：新界東
- subdivision_type2：分區
- 國家／地區：北區
- 發展年份：2020
- 總面積：4.50
- 人口：101,600
- 人口統計時間：N/A
- 密度：N/A
- blank_name：接近的新市鎮
- 別名：粉嶺／上水新市鎮、粉嶺北新發展區、坪輋／打鼓嶺新發展區