香港地產業

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香港的房地產業已有悠久的歷史，1841年英國佔領香港後拍賣土地，逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租制度。

1950年代末期到1980年抵壘政策結束前，因政局動盪，大批中國大陸人口移入，香港人口急速膨脹，居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此香港政府出於人道理由與社會安定，於1950年成立之香港模範屋宇會提供土地。1954年開始大量興建徙置區。在1960年代，香港屋宇建設委員會推出廉租屋邨。1970年代初，大批地產公司紛紛藉此牛市時機掛牌上市籌集大量資金發展業務。此時持香港工商持續增長，成為二戰後以來空前的繁榮。隨著需求上漲，發展規模漸大，經營房地產所需資金也日見龐大，一些小型地產公司在此時逐漸被淘汰，實力雄厚的地產商逐漸壟斷市場，此時地產業逐漸成為香港經濟的重要的支柱。1984年中英聯合聲明簽訂，嚴格限制香港土地供應，導致香港房地產供求失衡而價格急升，至1997年為止。1997年香港主權移交之際，亞洲金融風暴爆發，同時特區政府推出八萬五建屋計劃試圖恢復供求平衡，導致香港地產市道受到重創，大量業主變成負資產，至2002年11月，特區政府為了挽救樓市，推出了減少土地供應和政府退出房地產市場等名為孫九招的政策，並受到更緊密經貿關係等貿易政策刺激香港經濟發展和物價上漲，直到2010年，樓市幾乎回到1997年金融風暴前夕的水平，其後仍然上升不止，使市民負擔房地產的能力成為社會及政治議題，而政府的政策並未能影響此趨勢。

2010-2020年香港連續10年蟬聯全球最難負擔樓價的地區。根據2020年的統計數據，香港中位數收入住戶平均需要20.8年不吃不喝的收入才能負擔一個住房，為解決房價長期高企產生的社會問題，政府在2020年代增加土地儲備，並且開發可提供大量地皮的北部都會區，並規劃明日大嶼願景發展東大嶼都會，以改變過往香港過於依賴地產業的經濟結構。

## 歷史

### 早期的城市建設及土地制度

第一次鴉片戰爭之後，英國取得香港成為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們購買和生產的原材料與產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港作為天然的避風港，水深港闊，正是英國人的需求。因為英國人將香港設為了自由貿易港，英國人無法從貿易中徵稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠而且缺乏自然資源，而英國政府又不願運錢過來，那麼政府唯一可以做的，也是唯一擁有的就只有土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

1841年，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為「批地」，而這也確定了現行的土地批租制度，但新界區居民的紅契土地仍保留著清朝政府的地權制度。早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。英國人於1841年6月7日便公報公開發售（批地）土地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。而由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，為提高土地價格，維護自己利益，限量賣地成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

### 二戰後至1960年代

踏入二十世紀，於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪，大量內地居民湧來香港，香港人口急速膨脹，由1946年的60萬，於1949年激增至186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。在港九各地，到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災，港府於是設立徙置區安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺，成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。

因此港英政府出於人道與社會安定，於1950年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於1954年開始大量興建徙置區，後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。1950年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。

1955年港府修改建築條例，鼓勵新建築物向高空發展，以緩解樓宇供應緊張的困境，樓宇建造高度不再受1903年起實施的普通民房高度以5層為限的規定所限制，新條例准許建築物的高度為街道寬度的1.41倍，每層的高度也由3.66米減至2.74米。而在此之前，若要興建高出5層的樓宇，得報港督和行政局審批核准，在20世紀50年代初，香港超過5層的高樓還只有寥寥10多間。1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈——蟾宮大廈，在興建的過程中，霍英東開創了「分層出售」、「分期付款」、「賣樓花」等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮，是香港地產發展史上一個里程碑。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，佔GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的「晴雨表」。

1965年香港股災，香港爆發了銀行信用危機，恆生指數在這次股災跌了四分之一。接著房地產價格暴跌，陷入了戰後第一次大危機之中，許多地產公司倒閉。1967年發生六七暴動，香港左派團體發動連串炸彈恐襲觸發六七股災，在市場恐慌下香港資產遭到拋售，已經處於低迷的房地產價格跌至低位，六七暴動在同年12月被平息後，香港經濟復甦，房地產業市道在1969年好轉。

### 1970年代

1970年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此崛起，如華人首富李嘉誠，他原本經營一家名為長江工業公司的塑膠花工廠，香港的地價在1967年因為六七暴動深陷低谷，然而當其他投資者紛紛拋售香港資產之時，李嘉誠卻趁六七暴動的房地產低位大量購入地皮，興建工廠大廈作為出租之用，在暴動被平息後乘著香港經濟起飛，李嘉誠擁有的工廠大廈地皮價值翻倍，累積足夠資本後，決定轉移業務重點，把塑膠廠轉型為地產發展公司，1971年成立長江實業，1972年於香港交易所上市。同年，當時的香港總督麥理浩制定了「十年建屋計劃」政策，要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974年，石油危機導致香港股市暴跌，地產業全面調整，香港樓價下跌了三至四成。1975年底開始，房地產市場續漸回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值。至1978年，又推行「居者有其屋計劃」，解決二百多萬基層市民的自置居所需要。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。1977至1979年兩年間，香港人口由450萬人急增至500萬人，樓宇出現供不應求，屯門、沙田、葵涌等香港新市鎮逐步成型，分散市區香港島及九龍區擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展，香港房地產市場達到高潮。

### 中英聯合聲明

直至1981年，中英雙方有關香港問題談判，中華人民共和國政府將對香港行使主權，令港人出現信心危機。一年內，香港樓價下跌六成。至1984年9月，《中英聯合聲明》發表，聲明在「一國兩制」的原則下，中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度、社會制度和生活方式可以維持「五十年不變」。後來市民信心漸漸回升，樓市慢慢再度復甦。另外《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令地本身已經少的土地供應更少，直接把香港樓價推上新高。

1989年，北京「六四事件」爆發，中共以武力鎮壓學運，部分香港人對前景失去信心，資金人才外流，樓價再度大跌，為刺激經濟及重拾港人信心，當年的港督衛奕信提出「玫瑰園計劃」，決定興建規模龐大的新機場，即今日的赤鱲角機場。

十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了主權移交後高地價的必需繼續性。而另外企業，特別是中小企也需要高樓價，物業是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過抵押物業向各銀行借貸，流動周轉，高房價令樓成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。市區住宅樓價在1995年，售價約每平方米4萬港元，普通市民難以負擔。

### 1997年主權移交以後

香港回歸之後，亞洲金融危機爆發，香港也被波及。而首任香港行政長官董建華推出了「八萬五建屋計劃」，遇上亞洲金融危機，香港地產市道受到重創，中產作為社會的中堅力量，當他變成負資產，整個社會的經濟便無法維持，所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯一的救星。2002年，政府推出「孫九招」，不再興建新的居者有其屋住宅，並減少供應。由2003年起，香港樓市持續上升5年。2008年金融海嘯期間樓價一度下調約30%，但為時短，不足兩季。在各國推出救市措施後，金融體系漸告穩定，樓價又再上升，直到2010年，部分地區樓價已超越97年金融風暴前夕的水平。

此時政府多以「勾地」來賣地。在「勾地」制度下，香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，即是俗稱「勾地表」。勾地是香港特區政府現行拍賣政府土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制「常規賣地」同時施行。「勾地」就是土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。

有意買官地的公眾人土，包括地產發展商，可向地政總署提出申請「勾地」，並報出底價。政府收到申請，若果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成（後降至八成），就會將該地塊按規定「勾出」，並在規定期限內組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低於它申請時的底價。若果拍賣時「不到價」，即是不達到官訂拍賣當時秘密底價，地政總署有權收回，並留作下次再拍賣，直至等於或高於政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價，政府有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保証是次拍賣價不會低於勾地者原先的提價。在賣地過程中，政府不會提供任何優惠予勾地申請者，如申請者最終不能買得土地，發還按金時也不會給予利息。而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因。

到2010年代，香港住宅樓價和租金屢創新高，引起強烈民怨。2011年中，國務院港澳辦主任王光亞訪港，警告特區政府避免讓香港的房屋問題演變成政治問題，要求特區政府加倍關注，解決市民住屋問題。2011年8月，國務院副總理李克強訪問香港，期間特別關注香港房屋問題。在中央政府施壓下，同年10月時任行政長官曾蔭權宣佈恢復居者有其屋計劃。梁振英繼任行政長官後，政府於2013年2月宣佈取消勾地制度。

從2006年至2015年，香港每年平均僅有2萬多個住宅單位建成。2017年有人估計香港每年需要有5萬多個住宅單位供應，始能滿足包括新增人口在內的住屋需求。長期的房屋供應短缺以及樓價和租金大升造成各種社會問題，逐漸撕裂香港社會。面對樓價嚴重脫離一般人的負擔能力，越來越多香港年輕人對置業感到絕望。在住宅以面積計價格大升而買家購買力有限的環境下，發展商興建實用面積少於200平方英尺的特小住宅單位（「納米樓」）開始成為趨勢。前行政會議成員林奮強在2017年指出香港的房屋問題已到了「禍延三代」的地步。

年｜出租公屋｜出售資助房屋｜私人住宅｜總數｜數字來源

1997｜23,900｜22,300｜18,200｜64,400

1998｜14,000｜21,000｜22,000｜57,000

1999｜30,000｜18,000｜35,000｜83,000

2000｜42,500｜17,420｜25,790｜85,710

2001｜51,000｜23,000｜26,000｜100,000

2002｜20,200｜12,800（部分不會出售而改為其它用途）｜34,000｜67,000

2003｜11,600｜4,500（已建成的居者有其屋項目暫停出售，或改作其它用途）｜26,400｜42,500

2004｜21,000｜00,000｜26,000｜47,000

2005｜25,000｜17,000｜42,000

2006｜4,400｜16,600｜21,000

2007｜7,400｜10,500｜17,900

2008｜26,400｜8,800｜35,200

2009｜19,000｜7,200｜26,200

2010｜6,400｜13,400｜19,800

2010/11｜12,000｜15,000｜27,000

2011/12｜11,200｜10,100｜21,300

2012/13｜13,100｜9,800｜22,900

2014｜5,630｜15,700｜21,330

2015｜11,500｜11,300｜22,800

2016｜22,000｜14,600｜36,600

2017｜14,040｜17,800｜31,840

2018｜25,000｜21,000｜46,000

2019｜16,000｜13,600｜29,600

## 主要地產發展商

### 香港主要地產商與各行業關係

地產商｜公用事業/綜合企業/其他｜交通運輸/物流/汽車服務｜電訊/電視台/電台｜零售｜資訊科技/電子商貿/媒體｜酒店

長江實業集團｜電能實業（香港電燈）｜香港國際貨櫃碼頭、香港內河碼頭、香港空運貨站｜和記電訊、新城電台｜百佳、屈臣氏、豐澤｜Tom.com、Bigboxx.com｜海逸國際酒店集團

新鴻基地產｜香港內河碼頭、機場空運中心、載通國際（九巴、龍運巴士）、珀麗灣客運、威信停車場、香港駕駛學院、快易通｜數碼通｜一田百貨｜新意網｜帝港酒店集團

新世界發展｜新巴及城巴（已出售）、新渡輪（已出售）｜有線寬頻、新世界電訊（已出售）｜周大福、佐丹奴｜親子王國｜瑰麗酒店

恒基兆業地產｜香港煤氣｜香港小輪｜千色Citistore、UNY、家園便利店、景福珠寶｜名氣通、恒基數碼科技｜美麗華酒店企業

會德豐/九龍倉｜香港空運貨站、現代貨箱碼頭、天星小輪、香港電車（已出售）｜有線寬頻（已出售）、九倉電訊（已出售）｜Citysuper、連卡佛、Joyce Boutique、美美百貨｜馬可孛羅酒店

太古集團｜國泰航空、香港飛機工程、太古汽車集團｜太古資源、太古飲料控股｜太古酒店

香港置地｜香港空運貨站、怡和合發｜惠康、7-Eleven、萬寧、宜家家居、美心食品｜文華東方酒店集團

信和集團｜信和科技（已結業）｜信和酒店

嘉里建設｜華星唱片（已出售）｜嘉里物流｜地利店（已結業）｜南華早報集團（已出售）｜香格里拉酒店

華懋集團｜松齡護老集團、安寧控股｜華懋電影院線｜如心酒店集團

宏安地產｜萬有街市｜日新舍

嘉華國際集團｜銀河娛樂集團｜仕德福酒店國際集團

恒隆集團｜恒隆白洋舍｜格蘭酒店集團

英皇集團｜英皇娛樂、成龍英皇影業｜英皇鐘錶珠寶、歐化國際、元綠壽司（已結業）｜新傳媒集團｜英皇娛樂酒店

遠東發展｜有線寬頻（已出售）、亞洲電視（已出售）｜遠東酒店、帝盛酒店集團

香港興業｜中國染廠｜愉景灣隧道、愉景灣航運｜香港討論區、Uwants討論區｜百富酒店集團

## 與中國共產黨關係

香港回歸前後，中國共產黨高官子女及親屬開始大規模投資香港房地產，包括栗戰書之女、建銀國際董事長栗潛心在內，中共高層領導中最少有三位有親屬在香港購買豪宅，總價值達5100萬美元，他們利用香港作為國際避稅天堂的優勢積累了大量財富。1991年，習近平姐姐齊橋橋即開始在香港購買房產，2009年齊橋橋之女張燕南在淺水灣購入別墅，此外她還擁有至少5處公寓。2010年，汪洋之女，前德意志銀行高管汪溪沙以200萬美元的價格購買了一處住宅。栗潛心通過加入華菁會等香港團體為中共高官子女（太子黨）和香港富豪及政治家建立了交流平台。由於中共高層將自身既得利益與香港緊密融合，他們無法容忍可能會威脅到香港經濟地位的抗議活動，因此要採取更為強硬的立場。正是在栗潛心之父栗戰書的推動下，港區國安法在隨後得以迅速通過。

## 參見條目

- 樓花
- 香港房屋問題
- 香港土地供應
- 香港土地利用
- 中原城市領先指數
- 屋苑

### 政府政策

- 官地
- 積極不干預
- 土地發展公司 → 市區重建局
- 八萬五建屋計劃（1997年）
- 孫九招（2002年）
- 補地價
- 活化工廈計劃

### 香港地產發展列表

- 香港私人屋苑列表
- 香港公共屋邨列表

### 香港公營房屋發展計劃

- 香港公共房屋紀錄列表
- 香港資助出售房屋列表
- 居者有其屋計劃
- 租者置其屋計劃
- 綠表置居計劃
- 重建置業計劃
- 市區改善計劃
- 住宅發售計劃
- 可租可買計劃
- 夾心階層住屋計劃
- 中等入息家庭房屋計劃（僅有美樂花園）
- 置安心資助房屋計劃

### 相關刊物

- 地產霸權

### 其他地區之土地及房屋政策

- 新加坡組屋
- 澳門經濟房屋
- 中華人民共和國經濟適用房
- 耕者有其田

## 年代參見

- 香港1950年代
- 香港1960年代
- 香港1970年代
- 香港1980年代
- 香港1990年代