東涌新市鎮

東涌新市鎮（Tung Chung New Town），原稱北大嶼山新市鎮（North Lantau New Town），是位於香港大嶼山北部的新市鎮。其範圍涵蓋東涌、大蠔灣、小蠔灣及大嶼山東北部部分地區，並包括沿岸拓展的填海土地。該新市鎮為離島區唯一一座，且屬區內最年輕的香港新市鎮。由於其商業區、住宅區與社區設施皆集中於東涌發展，故近年官方文件已改稱之為東涌新市鎮。

大蠔灣昔日具有極高生態價值。1999年，香港政府將其劃為具特殊科學價值地點；2004年，更一度建議將之劃為自然保育區。惜其後遭受破壞，生態風光不復存在。有鑑於此，2010年前，東涌新市鎮的各項發展計劃僅集中於東涌一帶。部分城市後勤設施，如港鐵車廠、巴士車廠、廢物轉運站、污水處理廠、廚餘回收中心、濾水廠及車輛扣留中心等，則設於小蠔灣。港鐵小蠔灣車廠亦預留作上蓋物業發展，並將隨之增設鐵路車站。2011年起，香港政府再次專注擴展東涌範圍至石門甲一帶，並在東涌東建設高密度住宅及主要商業運輸物流區，使東涌新市鎮的發展得以延續。

## 緣起與規劃

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北大嶼山的發展意向，早於1970年代後期，政府研究於赤鱲角興建新機場時已見雛形。1983年發佈的《北大嶼山發展調查報告》（North Lantau Development Investigation）中，已提出在北大嶼山沿岸的東涌、大蠔等地建設新市鎮，構想可容納近30萬人口。1989年制定的《港口及機場發展策略》，正式確立新機場將建於赤鱲角，東涌新市鎮作為機場支援社區的概念亦隨之誕生。1992年完成的《北大嶼山發展研究》，為東涌新市鎮的規劃與發展制定了大綱，並建議其人口容量為26萬人。及後，東涌發展計劃第1期被納入《機場核心計劃》，東涌新市鎮的發展自此正式落實。

東涌新市鎮是香港第九個新市鎮，亦是首個於離島興建的新市鎮。其主要功能，是為興建於赤鱲角的新香港國際機場提供後勤服務，並提供房屋及教育資源，同時容納與發展各類工商業，肩負起抵港旅客門廊的角色。

根據現行規劃，東涌新市鎮的總面積為830公頃，預計於2030年全面發展完成後，人口將達28萬人。

### 發展階段

東涌新市鎮共分4期發展：

- 東涌發展計劃第1期（屬《香港機場核心計劃》一部分，目標人口18,000人）：地盤平整、挖掘航道、建築道路及渠道等基建工程於1997年完成。主要建設包括公營房屋富東邨、裕東苑，以及警署、消防局、救護站和東涌新發展碼頭等公共設施。
- 東涌發展計劃第2期（分為2A及2B期）：第2A期填海工程由政府委託香港地鐵公司進行，1997年1月完成；基礎建設工程於2000年5月竣工。第2B期主要建設逸東邨，地盤平整及基礎建設工程於1996年11月展開，2001年2月完成。此階段完成後，目標容納人口增至87,000人。
- 東涌發展計劃第3A期：包括在東涌東岸填海26公頃，並建造長約1.5公里的海堤。工程於1999年3月動工，2003年4月完成。此期工程完成後，東涌目標容納人口增至約115,000人。
- 東涌西及東涌東發展計劃：2014年中旬落實。計劃最快五年後開始提供大量房屋及教育用地，並建造公共運輸運輸處。全面發展完成後，人口將大幅增至28萬。

## 主要特色

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- 新市鎮建於大嶼山北岸的填海土地上，由東涌一直伸延至大蠔，沿海岸線發展。新市鎮與機場島之間，有一條闊200米的水道及觀景山相隔，構成一道天然的隔音屏障。
- 各區建築物設計風格各異，高密度與高層建築集中於港鐵東涌站上蓋及周邊地帶。海岸沿線則容納中高密度及中高層建築，而山谷地區主要興建低密度樓房。惟部分山谷地區已發展為市區，興建了大型公屋、商場及社區設施。
- 市中心的多層住宅樓宇，順沿北大嶼山公路的弧形走勢，形成層次分明的曲線，為新市鎮營造出鮮明的立體感。惜此景觀現已不復存在。
- 為塑造新市鎮作為「香港門廊」的形象，市中心內的一座多層商業辦公暨酒店大樓（即東薈城及諾富特東薈城酒店），被設計成一座門樓，可俯瞰往來機場島的北大嶼山公路、港珠澳大橋、觀景山隧道及機場人工島。
- 原規劃融入環保概念，包括在東涌北岸興建長7公里的海濱長廊，以及設計成階梯狀的通風廊等。惜該等設施其後被昇薈、東環及迎東邨等多座高密度住宅阻擋。現時東涌北地區仍在興建更多房屋、商業、交通及娛樂配套設施。此舉雖提升了東涌北居民的便利性（如增加食肆和日用品商店選擇、減少對外通勤時間，並加密巴士班次及開辦多條新路線），亦創造了大量就業機會，但有環保人士認為，東涌北原有的「環保概念」已蕩然無存，更導致區內空氣、噪音及水污染問題日益惡化。

## 現有發展

### 住宅發展與市中心

根據2021年的人口普查數據，東涌總人口約為11.6萬人。隨著區內公共房屋及私人住宅相繼落成，該區人口正逐年遞增。現時東涌的大型住宅包括：

- 東涌市中心（東涌中）：富東邨、裕東苑、東堤灣畔
- 東涌北及東涌東：海堤灣畔、藍天海岸、映灣園、昇薈、東環、迎東邨、裕雅苑、裕興苑、雋東邨、翔東邨
- 東涌南及東涌西：逸東邨（分為逸東（一）邨及逸東（二）邨）、滿東邨、裕泰苑

此外，尚有其他興建中的公共房屋+居屋+私樓等屋苑。

東涌市中心以港鐵東涌站一帶，以及香港國際機場、港珠澳大橋為核心地帶。區內設有由太古地產發展的大型購物中心東薈城，提供購物、餐飲、戲院等綜合設施。區內亦建有單車徑網路，連接東涌市區與近郊地區。另有多條巴士路線來往機場及港九新界，方便區內市民出行。此外，港珠澳大橋與屯門至赤鱲角連接路現已通車，由東涌來往新界西部屯元天3地新市鎮以及澳門、珠海等珠江口西岸城市較早年的東涌明顯便捷。

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- 東薈城

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- 諾富特東薈城酒店

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- 富東邨

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- 映灣園

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- 東堤灣畔

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- 藍天海岸及影岸‧紅

### 社區設施

由於政府過度依賴《香港規劃標準與準則》的人口比率進行規劃，導致東涌新市鎮的公共社區設施嚴重匱乏。相較於私人住宅多設有大型會所，公營房屋居民若欲享用圖書館、體育館及游泳池等休憩設施，往往需乘車遠赴青衣。2006年，時任行政長官曾蔭權在《2006至2007年施政報告》中承諾，將在東涌興建圖書館、體育館、游泳池及其他休憩設施，並加強社區支援設施的規劃與協調工作。相關計劃雖於2009年至2011年間成功落實，惟大多社區設施集中在私人住宅一帶，對逸東邨居民而言，依然諸多不便。

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- 東涌市政大樓

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- 東涌公共圖書館 （設於東涌市政大樓內）

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- 東涌文東路體育館 （設於東涌市政大樓內）

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- 東涌北公園

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- 東涌健康中心

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- 北大嶼山醫院

### 交通設施

東涌與港九市區的主要交通聯繫，是港鐵東涌綫的東涌站。原規劃曾建議在大蠔增設車站，惟因早期政府政策改變而擱置。隨著近年東涌人口再度加速增長，加上多項大型基建落戶東涌，以及東涌東部的大規模發展，東涌東站與東涌西站的建設方案終在2014年獲得政府落實興建。東涌港鐵站附近的昂坪360東涌站，則提供前往昂坪及天壇大佛的觀光吊車服務。

東涌市中心是由港九市區前往大嶼山各地最重要的轉駁點。由新大嶼山巴士營運的多條主要巴士線，均在東涌市區設有巴士站。市民亦可選乘以下交通工具前往機場各地點：

- 的士：市區的士、大嶼山的士
- 巴士：城巴、龍運巴士、新大嶼山巴士
- 專線小巴：901線（迎東邨至港珠澳大橋香港口岸）

私家車與貨車方面，駕駛人士可使用北大嶼山公路來往港九市區。2018年10月24日，港珠澳大橋全線通車，自此由東涌駕車前往澳門及珠海，時間由以往約4小時大幅縮短至約30分鐘。2020年12月27日，屯門至赤鱲角連接路全線通車，進一步縮短了來往新界西、香港國際機場與珠三角地區的通勤時間。

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- 東涌露天巴士總站（已於2015年4月拆卸，用地被東薈城商場第三期擴建工程所取代）

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- 港鐵東涌站

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- 東涌纜車站

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- 東涌新發展碼頭

## 社區問題

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東涌新市鎮的發展，長久以來伴隨著各種社區問題。茲分述如下：

### 社區設施不足

由於原有規劃低估了東涌的人口增長，且過度依賴《香港規劃標準與準則》的人口比率進行規劃，導致公共社區設施嚴重不足。時任行政長官曾蔭權雖於《2006至2007年施政報告》中承諾在東涌興建圖書館、體育館、游泳池等設施，並於2009年至2011年間陸續落成，然而這些設施大多集中於私人住宅林立的東涌市中心及東涌北，對於位處東涌西部的逸東邨居民而言，依然遠水難救近火。

### 醫療服務滯後

北大嶼山醫院雖於2009年獲准籌建，並在2013年9月起分階段投入服務，惟啟用多年後，仍有人手及服務不足之弊。

### 物價高昂與街市問題

東涌並無規劃任何公營街市，只有設於公共屋邨內的街市。在缺乏競爭，加上領展的管理下，東涌的物價往往高踞全港前列。2016年5月，由領展外判予建華集團管理的逸東街市進行裝修，居民難忍多年壟斷，並憂慮物價將進一步被推高，遂不惜與朱凱廸自發籌辦墟市，期間更一度與領展的保安及外判商發生衝突。時任行政長官梁振英在2017年的施政報告中表示，將研究在東涌拓展區撥地興建公眾街市，惟關注團體認為街市需待十年以上方能落成，遠水難救近火，難以解居民當下之困。直至2023年3月24日，東涌首個公營街市——東日街市——才告啟用。

### 就業錯配

根據2011年人口普查，東涌人口已達115,000人，惟能在大嶼山地區就業的居民僅得6,000人。東涌周邊地區，如機場和迪士尼樂園，雖提供不少就業機會，惟偏低的原區就業率，主因在於工作種類與性質未能切合居民需要。有團體提倡東涌可發展「橋頭經濟」，並善用港珠澳大橋帶來的經濟機遇，惟「橋頭經濟」所能創造的就業機會，仍以零售、飲食、旅遊款待業為主，對改善東涌的原區就業情況作用有限。

### 空氣污染

東涌地形獨特，處於被多座南面高山包圍的河口地帶，加上鄰近珠江口，來自不同源頭的廢氣容易在區內積聚，導致空氣品質多年來為人詬病，且污染問題日益嚴重。2017年首五個月，東涌的空氣品質健康指數已有26小時錄得10或10+的「甚高」或「嚴重」健康風險級別；而2016年全年，東涌亦有42日錄得健康風險達「高」水平，位居全港三甲之列。隨著港珠澳大橋於2018年下半年通車及第三條跑道的興建，加上東涌區內急速的城市化，各界人士普遍預料東涌的空氣品質將進一步惡化。

### 旅客過多與「光復東涌」行動

港珠澳大橋在2018年10月開通後，每逢周日均有大批旅客湧至東涌購物。區內居民抱怨旅客過多，聲浪過大，嚴重影響生活，要求將巴士站遷離民居。商場內人頭湧湧，茶餐廳及快餐店座無虛席，洗手間衛生情況亦變得惡劣。居民反映部分貨品被旅客搶購一空，影響民生，慨嘆東涌已「淪陷」。同年11月11日，有人遂發動「光復東涌」行動，要求當局正視旅客過量對民生的影響。

## 未來發展

### 大嶼山發展概念計劃（已擱置）

2004年1月，時任行政長官董建華在發表《2004年施政報告》時宣布，成立由時任財政司司長唐英年領導的大嶼山發展專責小組，就大嶼山的經濟和基礎建設發展作長遠規劃，並制定大嶼山發展概念計劃。該小組於同年2月成立，並於2004年11月發表概念規劃，公眾諮詢則於2005年完成。

該計劃就北大嶼山新市鎮的日後發展，提出以下建議：

- 在小蠔灣港鐵車廠西部，闢設一個集公共運輸交匯處、「泊車轉乘」設施和港鐵車站於一身的跨境交通樞紐。
- 在小蠔灣港鐵車廠沿岸，透過填海造地，興建物流園。
- 將東涌東部的填海區，長遠發展為主題公園或作大規模康樂用途。
- 將東涌發展為一個可容納22萬人口的新市鎮，並建設可服務整個大嶼山的區域設施，例如分區醫院。新市鎮的擴展則會集中於東涌西部和東部。
- 在東涌北岸擬建的市鎮公園內設立大嶼山博物館，並於東涌炮台遺址闢設生態旅遊中心。

隨著多項更新的北大嶼山規劃方案出台，以及政府對大嶼山發展策略的轉變，上述發展建議已被擱置。

### 旅客消費區域與橋頭經濟

2012年4月20日，時任候任行政長官梁振英的競選辦事處前副主任何永謙表示，梁振英計劃於上任後改造東涌及天水圍，屆時將規劃在東涌興建酒店和商場等消費場所，主要目標客群為訪港旅客。他指出，東涌人口僅有10萬，仍有大量發展空間，且鄰近香港國際機場及亞洲國際博覽館等，有大量旅客途經。

在東涌新市鎮擴展的規劃方案中，鄰近擬建的東涌東鐵路站，將發展成為區域性的商業中心。配合港珠澳大橋口岸上蓋的商業發展，以及機場北商業區（即11 SKIES，為全港面積最大的商場，現已分階段建成並陸續啟用），預計將可吸引更多旅客來港，同時釋放北大嶼山巨大的經濟潛力。

### 東涌新市鎮擴展計劃

2012年6月11日，政府展開東涌新市鎮擴展研究，旨在進一步增加住宅土地供應，以應付長遠房屋需求及滿足東涌居民的需要；同時研究填海的可能性，計劃擴展280公頃土地以發展新市鎮和康樂設施。研究範圍包括休耕地、前濱及海牀等。其中一個擬建的潛在市鎮擴展區，鄰近東涌舊區，佔地170公頃，涉及於東涌灣填海和開發休耕地；另一個建議項目，則是在東涌映灣園以東填海120公頃，以發展市鎮或作康樂用途。

當時東涌人口約有105,000人。規劃署和土木工程拓展署推出的研究指出，東涌可以發展為一個容納22萬人口的新市鎮。研究旨在探討東涌的發展潛力和機遇，確定東涌新市鎮的擴展規模，並完善社區及區域設施。

由規劃署和土木工程拓展署展開的公眾參與活動，共分三個階段，首階段至同年8月12日完結，所收集的意見將用作制定初步大綱發展圖。

2017年2月17日，行政長官會同行政會議批准東涌東與東涌西的分區計劃大綱草圖。

2018年2月5日，東涌新市鎮擴展計劃正式啟動。計劃包括填海130公頃，預計於2020年完成第一階段填海工程。工程完成後，預計可容納14萬新增人口。這是繼2003年將軍澳南填海，以及同年東涌完成最後一期填海後，首個透過填海造地進行的新市鎮擴展項目。2020年，填海工程首階段完成後，位於新填海土地上的東涌99及100區公屋地基工程隨即動工。

根據2026年的報道，東涌擴展區計劃將撥出約67公頃用地作住宅發展，估計可提供約4.8萬個單位，區內人口預測將增至約27萬人。另一說法指，待東涌新市鎮擴展計劃完成後，該擴展區的居住人口可達32萬人，較當時東涌人口11.6萬增加近兩倍。

### 小蠔灣填海及車廠上蓋綜合發展

時任行政長官梁振英在2016年施政報告中表示，將研究佔地約30公頃的牛頭灣港鐵小蠔灣車廠上蓋作住宅發展。港鐵委託顧問公司進行研究，並於2017年7月發佈初步發展方案，顯示車廠上蓋可建多達108幢住宅，提供1.4萬個單位，以及32萬平方呎的商場。此項發展的環境評估報告已於2017年11月29日獲有條件通過，預料將於2018年第一季開展城市規劃委員會的法定規劃程序。

與此同時，在2013年「優化土地供應」第二階段公眾參與活動期間，小蠔灣被列為五個建議近岸填海選址之一。政府委託的顧問公司於2018年1月初發佈初步發展方案，建議將填海所得土地，塑造成一個高生活品質的知識型地區，並發展低密度住宅和教育設施。

到2019年，港鐵物業總監鄧智輝稱，小蠔灣車廠上蓋將提供私樓及資助房屋，合共14,000個單位，並提供面積約30萬平方呎的商場、學校及幼稚園等社區設施。由於項目需要搬遷現有車廠及興建一個全新的小蠔灣站，他認為發展難度相當大，需要再與政府商討細節，預計整個項目發展需時10年。

### 增建公營房屋工程

#### 東涌北、東涌東

- 2009年2月，政府將東涌北56區土地用作興建公共屋邨迎東邨，提供3,580個單位。該邨共有4座X和Y字型樓宇，樓高41層，設有地舖購物商場、房屋署外判街市、安老院、殘疾人士院舍、幼稚園、社區中心，並設有專線小巴901線的總站。工程曾於2016年因連場暴雨和承辦商新昌欠薪而被迫暫停，其後工程進度得以追回。房屋署預計入伙日期將押後至2018年初，最終迎東邨在2018年3月14日正式入伙。
- 2019年，政府將東涌東99及100區土地撥作公屋用途，並命名為翔東邨及雋東邨。翔東邨設有5座住宅樓宇，提供4,780個出租公屋單位，已於2025年分階段落成，屋邨人口料達14,000人。雋東邨亦設有5座住宅樓宇，提供5,200個出租公屋單位，預計於2026年中分階段落成，屋邨人口料達16,000人。
- 東涌第109區土地撥作居屋用途，命名為裕興苑。裕興苑設有2座住宅樓宇，提供1,344個居屋單位，已納入「居屋2024」發售，預計於2026年第一季落成入伙。另東涌第103區土地亦撥作居屋用途，命名為裕豐苑。裕豐苑設有4座住宅樓宇，提供2,018個單位，已納入「居屋2025」發售。

#### 東涌南、東涌西

- 2013年5月21日，房屋署建議在東涌西部的39區及108區，一幅已經平整的政府土地上興建滿東邨。該邨位於逸東邨西南面，佔地約3.15公頃，興建3,500個單位，可供10,500人居住。樓宇高度限制為主水平基準以上約90至110米，零售設施佔地約4,000平方米，當中包括一個約有40個攤檔的出租街市和一個購物中心（滿樂坊）。原建議的精神健康綜合社區中心則會取消。其他設施包括幼稚園、特殊幼兒中心、兒童遊樂場及長者活動區等。工程於2014年3月啟動，並於2018年11月12日入伙。
- 滿東邨入伙後，東涌西繼續有公營房屋項目發展，已於2022年中旬起，分批於原屬東涌近郊鄉村的石榴埔村一帶動工，預計可容納數萬人口。

## 基本資料

- 原文名：Tung Chung New Town
- 原文名：en
- 類型：新市鎮
- 位置：Hong Kong
- 位置：在香港的位置
- 所在地：香港
- 地域：新界西
- subdivision_type2：分區
- 國家／地區：離島區
- 發展年份：1992年至今
- 總面積：25.0
- 人口：116,022
- 人口統計時間：2021
- blank_name：接近的新市鎮
- 別名：屯門新市鎮