森林城市是位於馬來西亞柔佛州依斯干達公主城振林山的一個住宅專案，距離馬來西亞第二大城市 新山約 30 公里。始於 2006 年，是一個為期二十年的專案，並在 2014 年於中國主導的 一帶一路 下提出的合作專案。碧桂園透過控股建設方參與其中。 在 2020 年到 2022 年間因馬來西亞政治危機和 COVID19 大流行加劇了銷售的低迷，導致該專案在 2022 年被描述為「鬼城」 。在土地的使用上，也因造成附近野生動物棲息地大量破壞而受到批評。 簡介 碧桂園太平洋景公司是碧桂園集團與 EsplanadeDanga88 的合資企業，也是森林城市的主要開發商和地產運營商。Esplanade Danga 88 是馬來西亞柔佛州政府基礎設施集團的下屬分公司，佔碧桂園太平洋景公司 40 的股份。碧桂園集團總部位於中國廣東，佔碧桂園太平洋景公司 60 的股份。 森林城市是一座產城融合的城市，發展旅遊會展、教育培訓、醫療保健、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大支柱產業。預計到 2035 年，森林城市將為馬來西亞創造 22 萬個就業機會，尤其在金融和電子商務領域。 作為集醫療、旅遊、教育和房地產於一體的綜合性特區，森林城市提供了完善的配套設施和優美的居住環境，以其國際化的社群環境引來自全球的高淨值客戶和國際精英。森林城市已超過一萬名國際住戶，並接待了來自 20 多個國家和地區的兩萬戶業主，2023 年共接待了超 400 萬遊客。 森林城市位於馬來西亞柔佛州新山市，緊鄰新加坡。同時，森林城市周邊交通網路四通八達，無論是出行還是購物都更加便捷。同時，專案周邊還配備了教育資源、醫療資源以及休閒娛樂設施，確保居民能夠享受到全方位的生活服務。此外，專案還注重綠色生態建設，打造了一個宜居宜業的家園。 柔新經濟特區涵蓋了依斯干達公主城、新山、巴西古當、古來、士乃和邊佳蘭等多個區域，總面積超過 3500 平方公里，將為兩國企業帶來前所未有的商機。新加坡房價與生活費的不斷攀升，使得越來越多的獅城民眾開始考慮在柔佛州，尤其是新山和森林城市置產。據國家產業資訊中心（NAPIC）資料顯示，去年新山共有 2 萬 3406 宗總住宅產業交易，較 2022 年增加了 8688 宗，成為全馬增幅最高的地區。 森林城市發展旅遊會展、新興科技等八大支柱產業，總投資額超過 2500 億元，是中國民企海外投資最大的專案，已經被列為廣東省 一帶一路110 標誌性專案之一，更被馬來西亞首相納吉宣佈為免稅島，並獲批獨立海關，被稱為 特區中的特區。 發展歷史 2016 年 3 月 6 日，碧桂園森林城市在馬來西亞柔佛州舉行開放盛典，馬來西亞首相納吉到場並宣佈碧桂園森林城市成為免稅區。碧桂園在馬來西亞柔佛州舉行 森林城市 全球開放盛典 2016 年 12 月 6 日，馬來西亞總理納吉布年內第二次來到中國企業在 一帶一路 沿線建設的重大專案 碧桂園森林城市。當天，納吉布與柔佛州務大臣拿督斯里卡立諾丁、中國駐馬來西亞大使黃惠康等 370 位政商界人士，共同見證總市值超過 6 萬億元人民幣的 36 家中外龍頭企業（機構）集體簽約。 2018 年 7 月 16 日美國森林城市國際學校落戶碧桂園森林城市。同年秋季開始招生。2020 年 3 月 30 日，新冠肺炎疫情席捲全球，碧桂園森林城市向馬來西亞院方捐贈了 1 萬個 N95 口罩和 5 萬個醫用口罩等抗疫物資。 該市相關負責人透露，根據售票統計，2022 年 810 月，森林城市平均每月接待遊客 3000 餘人次。 截至 2023 年 6 月，大約有 8 千至 9 千人長期居住在森林城市。 2023 年 8 月 25 日，馬來西亞首相安華依布拉欣宣佈政府將把柔佛依斯干達經濟特區內的森林城市（Forest City）列為金融特區以加強競爭力。 2023 年 6 月 30 日，碧桂園馬來西亞及新加坡區域總裁陳炳宏在公開活動上表示，集團在馬來西亞的「森林城市」（Forest City）專案 26 萬套房屋竣工，逾 80 完成交付，成交產品主要為 300 萬港元以下。為加深港人對專案瞭解，集團將於下半年將舉辦研討會，贊助港人到當地參加導賞團，團費減免 2000 港元。 2024 年 4 月 24 日，亞洲百佳高爾夫球場頒獎盛典在越南會安海岸高爾夫俱樂部舉行，森林城市高爾夫球場設計師梁國坤先生、森林城市高爾夫球會總經理李俊偉先生受邀出席。 2024 年 7 月，馬來西亞國會下議院三讀透過財政部 5 項法案，將森林城市島一正式列為免稅島，進一步拓展了免稅品類並最佳化進出口稅制。 2024 年 8 月 17 日，在森林城市濱海酒店，舉辦一場以 特區中的特區 為主題的專家研討會。研討會現場，來自吉隆坡、柔佛、檳城及新加坡的 800 餘位商界精英匯聚一堂，共同聆聽經濟學家李興貴先生及來自何振順研究所的地圖專家何振順及何文雄的真知灼見。 2024 年 8 月 24 日，森林城市隆重拉開了其商業單位首次公開銷售的序幕，本次推售的單位位於觀瀾海小區（Regalia Park）。 2024 年 9 月，馬來西亞柔佛州攝政王東姑依斯邁殿下、第二財政部長拿督斯里阿米爾韓沙阿茲佔以及柔佛州務大臣翁哈菲茲等一眾政要親臨森林城市，共同見證了金融特區政策的正式落地。在現場，政府宣佈了一系列針對金融及其相關行業的優惠措施，旨在推動該區域的經濟發展。 2024 年 9 月 20 日，森林城市金融特區政策正式落地，標誌著柔佛州在金融行業領域邁出了重要一步。 2024 年 11 月 10 日，柔佛州州務大臣拿督翁哈菲茲蒞臨森林城市並主持了森林城市免稅島上新海關檢查站的落成典禮。此次活動還邀請了馬來西亞皇家關稅局（JKDM）總幹事拿督阿尼斯麗扎娜出席，共同見證了這一重要時刻。 森林城市經典球場再度入選 亞洲百佳球場，是繼 2020 年以來連續第 5 年入選森林城市經典球場第 5 度入選 亞洲百佳球場！，被柔佛旅遊局評選為 柔佛州最佳高爾夫旅遊目的 2025 年 1 月 13 日，澎湃新聞從知情人士處獲悉，碧桂園的控股股東有意將本金總額 11 億美元的現有股東貸款，一半轉為碧桂園的股票，一半轉為碧桂園所持森林城市 60 股權。 獲得獎項 2016 年五月榮獲美國波士頓景觀設計獎碧桂園森林城市獲 波士頓景觀設計優秀獎 2016 年森林城市海之貝銷售中心單體建築榮獲綠色建築 LEEDCS 金級預認證證書直播：財經大咖石述思論道資產國際化新策略 2016 年亞太房地產領袖高峰會 MIPIM Asia 授予 最佳未來超級城市 金獎碧桂園森林城市上榜福布斯 影響未來的五座新城 2016 年榮獲亞太地區產品創新研發領袖獎 2017 年年碧桂園森林城市獲得 2017 全球綠色建築產業化示範園區獎，以及 2016 全球人居環境規劃設計獎 2017 年獲馬來西亞星報地產獎（南馬區）之最佳可持續性發展專案獎 2018 年年碧桂園森林城市獲得 2018 全球產城融合範例獎 2018 年森林城市島一、嘉德聖瑪麗森林城市國際學校文體中心獲 GreenRE 可持續設計獎項 2018 金級認證 2018 年上榜美國福布斯雙週刊網站盤點的《影響未來的五座新城》，與雄安新區（中國）、努爾肯特（哈薩克）、科倫坡港口城、杜庫姆（阿曼）一起被認為是對整個國家進行重新定義及其未來在全球經濟中的角色的一種嘗試。 2018 年獲馬來西亞星報地產獎兩項大獎 由國際發展商開發 全馬最大最先進的建築工業化系統 和 最具代表性的城市規劃 可持續性智慧城市開發商 20172018 年獲亞太區房地產大獎馬來西亞最佳集合住宅建築獎、 亞太區房地產大獎馬來西亞優秀綜合發展專案、亞太區房地產大獎馬來西亞優秀集合住宅建築獎三項大獎 2019 年碧桂園森林城市獲得 2019 全球綠色智慧城市獎 2019 年獲馬來西亞前首相馬哈迪親自頒發 企業社會責任貢獻表彰證書，是唯一獲此榮譽的外商投資公司 2019 年地標海之羽榮獲 亞洲都市景觀獎評審獎 及 亞洲都市景觀設計獎 創新設計大獎 兩大獎項 2019 年榮膺東南亞聯盟地產獎項之 最佳可持續綠色發展專案。 2019 年由森林城市打造的建築工業化基地 IBS 榮獲《馬來西亞紀錄大全》證書，被認可為全馬最大的全自動建築工業化基地。 2019 年森林城市智慧 BIA 體系獲 IDC 亞太區智慧城市智慧建築大獎 2020 年榮獲聯邦房屋與地方政府秘書長頒發的戰略友誼合作之國家社群貢獻獎，為表彰森林城市一直以來支援政府的國家社群政策以及為改善當地人民生活方面做出的努力及貢獻，全馬僅有兩家企業獲得該獎項。 2020 年榮獲可持續城市與人居環境獎（SCAHSA颯颯獎）濱海生態環境保護範例獎。 2021 年 7 月 23 日，碧桂園森林城市獲得 Construction21 國際 綠色解決方案獎 國際獎入圍獎。碧桂園森林城市連續六年獲得全球人居環境論壇 可持續城市與人居環境獎 2021 年 10 月 2729 日位於馬來西亞的碧桂園森林城市專案獲得 全球低碳城市規劃設計範例獎。碧桂園森林城市低碳綠色發展理念受國際認可，獲頒 全球低碳城市規劃設計範例獎 2022 年榮獲可持續城市與人居環境獎（SCAHSA颯颯獎）全球綠色智慧建造範例獎 榮獲 2023 年可持續城市與人居環境獎（SCAHSA颯颯獎）全球濱海生態環境保護範例獎森林城市獲 濱海生態環境保護範例獎 五度入選 SCAHSA颯颯獎 建設目標 森林城市的發展藍圖中，金融板塊是關鍵的一環。森林城市金融特區的建設目標是將柔佛州的金融業發展成為一個新的樞紐，透過引入更先進的銀行、資本和債券市場等金融行業，改善州內經濟格局。這一舉措也將為新加坡的金融業提供有益的互補效應，進一步推動區域經濟一體化。 爭議與批評 馬哈迪莫哈末在 2022 年澄清他是應當時的住房和地方政府部長祖萊達卡瑪魯丁的邀請參加典禮，馬哈迪莫哈末又強調頒發證書不代表他支援前納吉佈政府批准的森林城市專案，馬哈迪莫哈末表明森林城市不是為馬來西亞人而建，它只是一個面向外國房地產投資者的專案，但馬來西亞不希望有大量外國人湧入，因為這會損害馬來西亞人的利益，所以政府收緊長期居留的限制，外國人購買森林城市的住房也不會獲發出長期居留簽證，當地居民形容這個發展商宣稱可住進 70 萬人的住宅專案快會變回森林了。 負面報導 森林城市被描述為世界上「最無用」的大型計畫之一，並被美國《外交政策》雜誌稱為「巨大的浪費」。 在 2019 年底時，僅售出 15000 套住房，但原本的目標為 700000 套。且因 COVID19 疫情影響，銷售額下降了 90 以上，實際居住人數只有 500 人左右。森林城市計畫的各個層面和多個階段都存在多項腐敗指控。 2020 年時，因在 18 個月內只售出了不到 10 處房產，碧桂園解僱了至少三分之二位於馬來西亞的員工和銷售團隊。 環境問題 儘管森林城市被宣傳為「一個節能、生態敏感、節約土地、低汙染的近海城市」，但該開發專案卻對環境產生了重大的負面影響，由於對生態敏感的沿海濕地的開墾，造成了不可逆轉的損害。 森林城市所在地域被列為環境敏感區（ESA）一級區域，除了低影響的自然旅遊、研究和教育外，不允許進行任何開發。其地域與兩個國際生態意義的區域重疊：丹絨古邦潮間帶（馬來西亞最大的潮間帶海草草甸）和紅樹林保護區（被《拉姆薩公約》指定為具有國際意義的濕地）。 人工島於 2014 年 1 月開始填海工程，但一開始未依法律要求進行詳細的環境影響評估，而是直到開始工程一年後才完成評估。丹絨古邦當地的漁村居民向柔佛州州政府投訴漁獲量減少等問題，但無果。 馬來西亞也沒有按照 2005 年國際海洋法法庭調解的填海工程協議和其他條約的要求通知新加坡。新加坡隨後於 2014 年 5 月向馬來西亞聯邦政府發出外交會議要求澄清以下問題：水流速度的潛在變化以及隨後對航行安全的影響；可能會導致海岸線和馬新第二通道被侵蝕；可能影響沿海和海洋環境以及當地養魚場的水質和形態的變化。在國際環境監管機構的強烈抗議下，馬來西亞環境部於 2014 年 6 月 6 日向碧桂園提出環境影響評估審查，並於 2014 年 6 月 17 日發布了停工令。但有報導稱，儘管停工，工程仍在繼續。 其他環境問題包括填海工程疑似使用了當地山上的沙子，以及對當地水源和汙水排放造成壓力的擔憂。 2014 年，展演空間、酒店建築和道路在施工後不久就開始出現裂縫。一位建築顧問聲稱，土地開墾的速度過快，使土壤沒有充足時間沉降和穩定，並認為土地正在下沉，而且很可能會繼續下沉。 休閒娛樂設施 森林城市傳奇球場：位於森林城市高爾夫生態度假區內，採取標準桿 72 杆，是一個 18 洞國際標準高爾夫球場，佔地約 183 英畝，穿過普萊河沿岸的紅樹林區。球場由高爾夫球手傑克尼克勞斯 Jack Nicklaus 和他的兒子傑克尼克勞斯二世 Jack Nicklaus II 聯合設計，於 2018 年 9 月 1 日開業。 森林城市經典球場：由梁國坤先生設計，於 2019 年 8 月 18 日揭開帷幕。2023 年 5 月 31 日，森林城市經典球場入選為 亞洲百佳球場 第 46 位。 森林城市濱海酒店：總建築面積約 78 萬平方米。酒店擁有 283 間客房和 132 套酒店式公寓，周邊配備大堂吧、餐廳、遊艇會所、會議中心、健身中心、商鋪等。 森林城市高爾夫酒店：坐落於森林城市高爾夫度假村的中心，佔地面積約 800 公頃，模仿蝴蝶的生態特徵，將兩座高層客房樓排成八字對稱佈局，提供 298 間客房，擁有多種房型，配有泳池、健身、水療中心和高爾夫會所等休閒娛樂設施。 地理位置 森林城市位於依斯干達經濟特區（SEZ）內，距離新山中央商務區約 40 公里的公路車程。依斯干達經濟特區位於馬來西亞半島最南端，緊鄰新加坡，於 2006 年根據馬來西亞政府的經濟轉型計劃成立。目前該地區備有 FC1 巴士服務來往第二通道關卡和森林城市。 森林城市距離新加坡僅一橋之隔，2 公里的直線距離使其成為新馬兩國通勤者及商業活動的首選地。穿梭巴士直接連通第二關口，便利了新加坡與柔佛州之間的往來。。 減免政策 森林城市正推進申請馬來西亞數字經濟公司（MDEC）認可的馬來西亞數字地位，數字中心、智慧科技、綠色智慧領域如大資料分析、人工智慧、金融科技等企業可享長達 10 年企業所得稅豁免，為商鋪投資奠定需求基礎。免稅島政策的推進，將進一步申請拓展免稅品類並申請減免進出口稅、銷售稅及服務稅等。 政府針對金融等行業措施，如家族辦公室的企業所得稅低至 0，而且長達 20 年，且可享長達 20 年的零企業所得稅。針對金融科技、外資支付系統運營商、金融機構和金融科技中後臺運營等行業可享企業所得稅 5、知識型員工個人所得稅 15。 拿督阿尼斯麗扎娜介紹，由於免稅政策的實施需要提前建立監控機制，因此將分兩個階段進行。在第一階段，在濱海酒店呆滿 48 小時遊客可以攜帶固定免稅品離島；第二階段，離島免稅的人群擴大，同時會針對免稅類別、免稅行業、離島免稅額度提升進行申請。 參考文獻 Category 依斯干達公主城 Category 一帶一路 Category 碧桂園 Category2016 年馬來西亞建立