海桃灣 位於香港油尖旺區大角咀櫻桃街 38 號，鄰近港鐵奧運站及奧海城，是一個在市區重建局發展計劃下發展的私人高尚住宅屋苑。物業由市區重建局及南豐集團共同發展，建築師為周古梁建築工程師，總承建商為晉業建築。屋苑在 2008 年 10 月獲批出預售樓花同意書屋宇署：〈2008 年 10 月份資料月報，第 30 頁（PDF 檔案）〉，於 2008 年 11 月 29 日存取 並開售，地政總署：〈二零零八年九月份批出同意書及轉讓同意書的詳情（PDF 檔案） 〉，於 2008 年 11 月 25 日存取示範單位設於九龍灣一號九龍頭條日報〈海桃灣傲翔灣畔出籠 兩新盤料月內連環推 〉，於 2008 年 11 月 25 日存取 。 物業資料 海桃灣前稱櫻桃街專案，物業由樓高 6 層基座、1 層地庫及 3 幢建於基座之上、分別樓高 35、39 及 44 層住宅樓宇組成，地盤總面積 4510 平方米（48500 平方呎），總建築面積 432559 平方米，地積比率約為 95 倍。其中住宅佔 364909 平方米，建有 522 個單位；商場佔 4957 平方米；社群設施佔 1808 平方米，包括一所保良局轄下的護理安老院。市區重建局：〈櫻桃街專案簡介 〉，於 2008 年 11 月 25 日存取 住宅標準戶面積約 700 至 1600 平方呎，屬 2 房至 4 房間隔，每戶均設有露臺；另建有面積逾 2000 平方呎的特色戶。其他設施包括住客會所、平臺花園、休憩用地，也會設定行人天橋橫跨振榮街及連線鄰近建築物。雅虎地產：〈大角嘴 櫻桃街專案 半數單位望海矚目 〉，於 2008 年 11 月 25 日存取 入夥日期： 2009 年 9 月 30 日 單位數目： 522 大廈座數： 3 座 座數 最低層數 最高層數 單位數目 1 座 7F 54F 150 個 2 座 7F 60F 170 個 3 座 7F 46F 202 個 歷史 2004 年 5 月 28 日，市建局早前邀請發展商提交櫻桃街專案發展意向書，並於當日接獲 17 份發展意向書；其後在 6 月 16 日邀請其中 16 個發展商及財團入標市區重建局〈大角嘴櫻桃街專案招意向書結果 〉，於 2008 年 11 月 25 日存取市區重建局：〈大角嘴櫻桃街合營專案招標 〉，於 2008 年 11 月 25 日存取。至 7 月 8 日截標時共接獲 9 個財團入標，包括長江實業、新鴻基地產、信和置業、嘉華國際、恆基兆業與香港小輪（各佔 50 股權）、新世界發展、南豐集團、恆隆地產及華人置業，少於市場預期，有發展商表示地盤中央的一幢單幢式大廈（海明閣）會影響發展，增加建築難度香港文匯報：〈9 財團爭櫻桃街專案遜預期 〉，於 2008 年 11 月 25 日存取。其後於 7 月 22 日市建局宣佈南豐集團奪得櫻桃街專案合作發展權市區重建局：〈市建局與南豐集團合作發展櫻桃街專案 〉，於 2008 年 11 月 27 日存取。而在該年的 7 月至 11 月期間，發展商曾進行收購海明閣，但最終失敗（見下文「海明閣事件」一節）。 2005 年 6 月，屋宇署批出櫻桃街專案的圖則屋宇署：〈2005 年 6 月份資料月報，第 18 頁（exe 壓縮檔案及 PDF 檔案） 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取，同年 12 月櫻桃街專案獲屋宇署發出施工同意書屋宇署：〈2005 年 12 月份資料月報，第 22 頁（exe 壓縮檔案及 PDF 檔案） 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取。 2008 年 9 月 3 日，海桃灣獲地政總署批出預售樓花同意書，10 月獲屋宇署簽發佔用許可證。2009 年 7 月 31 日，「滿意紙」批出，最終於 2009 年 9 月 入夥 商臺 881：〈海桃灣入夥後 奧運站樓價升 〉，於 2009 年 10 月 11 日存取。 商場 基座商場命名為「西九匯」，樓高 3 層，面積約 61 萬方呎，物業於 2010 年 11 月，由基匯資本以 35 億元向市建局及南豐發展購得。到 2012 年 12 月 16 日，獲投資者羅守輝及相關人士斥 63 億元購入，呎價 103 萬元。2023 年 1 月，陽光房地產基金以 748 億港元向羅守輝收購西九匯。 西九匯地下曾設酒吧與特色餐飲，惟已經於 2013 年結業，其後曾開設暢貨中心，但已於 2020 年結業，現分間作多間舖位。樓上 1 至 2 樓為多所兒童學習中心及美容中心。商場 2 樓有通道連線奧運站 C5 出口及滙豐中心。 海明閣事件 海桃灣發展範圍分為兩個長方形地盤，中央被內街振榮街及一座形容為「頂心杉」的單幢式大廈海明閣分隔。發展商南豐發展曾進行收購，但因為少數業主開價甚高，未能收集超過九成業權申請強制拍賣而失敗告終。發展商無法合併為單一地盤重建，發展佈局設計受到限制，以致未能增加專案的重建價值。而該收購事件也因為其特殊性而被媒體廣泛報導。香港文匯報：〈海明閣業主要求納重建 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取中原地產代理有限公司：〈少數騎劫多數 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取 海明閣是一座樓高 15 層的單幢式大廈，總面積逾 10000 平方呎，共有 30 個約 370 平方呎的住宅單位，於 1994 年 11 月 12 日落成，1995 年 4 月入夥。發展商在 1990 年購入地塊，並已出售約九成業權，截至 2004 年該公司持有約一成業權，大部分為商鋪。2004 年 7 月，市建局推出櫻桃街專案邀請發展商入標合作發展，當時海明閣並不在發展範圍之內，這是由於海明閣只有 10 年樓齡，未符合市建局的市區重建策略，因此沒有收購該物業，奪得合作發展權的發展商可按需要自行收購。星島日報：〈南豐高價收購「頂心杉」 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取 其後南豐集團奪得櫻桃街專案合作發展權，隨即展開收購計劃，並在 9 月 20 日正式向海明閣各業主提出收購，出價介乎 118 萬至 140 萬元，平均每平方呎 3500 元，視乎不同層數，另住宅可加 48 萬元優惠津貼費，即實際收購價為 166 萬至 188 萬元。該收購價高於市值四至五成，比市建局的賠償基準（相當於同區七年樓齡住宅市值）為高，有媒體形容為「出價甚為進取」。發展商提出是次收購，是希望能夠統一業權，使整個發展專案規劃得更理想，各業主也可獲得比市價高的賠償金額，達致雙贏局面。 9 月 27 日，發展商委託卓德測量師行代表與各業主正式會面，約有七至八成業主出席。業主拒絕發展商的收購提案，有 5 名業主開出每平方呎超過 1 萬元的極高價錢，也有個別業主以「可恥價錢」形容收購價；發展商則希望「能夠公平處理每個單位」，並提出業主 10 月 8 日前答覆可獲津貼每戶 15000 元律師費及 10 月 30 日前所有業主達成協議可預先得到其中二成樓價。當時各業主的共識是即使知道提價可能性不大，也希望發展商能夠再提價，最好高於出價一倍，故最終雙方未能達成協議。星島日報：〈南豐購海明閣「大纜扯唔埋」 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取 10 月 15 日，業主回覆限期已過，雙方仍未能達成共識，發展商將回覆限期延遲一個月，希望各業主瞭解當時市況再作決定。發展商也表明收購價是當時市況不能達到的價錢，即使成功收購，也因為新增可建樓面不多，在發展專案上的作用只是錦上添花；而且須得到市建局及政府同意，才能合併地盤發展，收購事宜並非業主想像中容易；假如業主最終拒絕接受收購，損失會比發展商為高。星島日報：〈南豐延海明閣收購期 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取 11 月 25 日，發展商在最後回覆限期前大幅提高優惠津貼費 50 萬元，達至 98 萬元，即實際收購價為 216 萬至 238 萬元，相當於每平方呎 6216 元，較市價高出超過一倍。發展商此舉即時吸引超過一半業主落實出售業權，其餘業主亦有十分高可能性願意出售，外界相信發展商成功收購物業的機會倍增。但有業主與發展商簽訂合約接受 50 萬元特別發放金，才獲悉此為反建議書（counteroffer），發展商擁有不接納反建議的權利，決定臨時放棄出售業權，使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反建議，放棄收購。星島日報：〈南豐每戶加 50 萬收海明閣 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取星島日報：〈南豐收購海明將公佈結果 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取 2005 年底，業主已集合近九成業權，同意以 180 萬至 200 萬元出售予發展商，並要求市建局將海明閣納入發展範圍。但由於地基工程接近完成，發展商需重新研究會否購入，而收購問題也留予市建局解決，並由該局作最終決定。最終發展商及市建局沒有接納業主方面建議，繼續原有的建築計劃，2006 年展開地基工程，發展成為現時的海桃灣。太陽報：〈舊樓出售要把握時機 〉，於 2008 年 11 月 29 日存取 自此之後，海明閣就被海桃灣幾乎完全遮蔽，更是該大廈呎價大跌的主因。2008 年 12 月時，海明閣的呎價平均只有不足 4000 元，較貴的單位主要集中在高層單位，每平方呎約 3800 元；而低層的單位因為被海桃灣的停車場及商場遮掩著，透氣困難。 影像 Cherry Street Project HSBC Centrejpg 建築中的海桃灣（2006 年 5 月），圖中右方白色樓宇為海明閣，後方樓宇為滙豐中心。 Cherry Street Project 200712jpg 建築中的海桃灣（2007 年 12 月） Cherry Street Project 200810jpg 建築中的海桃灣（2008 年 10 月） 交通 交通路線列表 港鐵 ：奧運站 奧運站公共運輸交匯處 紅色小巴 奧運站至旺角線 觀塘至旺角 奧運站線 晚上服務 海景街 大角咀道 櫻桃街 深旺道 鄰近地方 櫻桃街 帝柏海灣 奧海城二期 滙豐中心 大角咀市政大廈 保護兒童會中銀幼兒園 大同新邨 參考資料 外部連結 市區重建局櫻桃街專案簡介 海桃灣使用者專區 西九匯 Category 大角咀 Category 油尖旺區私人屋苑 Category 南豐發展物業 Category 香港市區重建局專案 Category2009 年完工建築物