Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant

Les copropriétaires qui souhaitent réaliser des travaux dans leur appartement doivent respecter certaines règles.

Les travaux ou aménagements réalisés dans un appartement concernent les parties privatives de l’immeuble, c’est-à-dire les espaces réservés à l’usage exclusif du propriétaire. Par conséquent, ces travaux sont à la charge du copropriétaire qui les entreprend ou les fait réaliser. Même si le propriétaire dispose en principe de la liberté d’aménager son logement, il est essentiel de déterminer si les travaux envisagés ont un impact sur les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans ce cas, des règles spécifiques s'appliquent. Nous vous présentons les informations à connaître.

## Travaux réalisés exclusivement sur des parties privatives

Les parties privatives sont les éléments d’un immeuble ****réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles sont définies par le règlement de copropriété, qui en donne une liste complète.

Par exemple, il peut s'agir des cloisons non porteuses, des portes intérieures, des fenêtres ou des volets, des installations électriques, sanitaires, des revêtements de sol ou des équipements intérieurs (cuisine, salle de bain, placards intégrés).

### Peut-on librement réaliser des travaux dans ses parties privatives ?

Chaque copropriétaire use et dispose librement des parties privatives comprises dans son lot. Le propriétaire peut donc, en principe, faire des travaux dans son appartement sans avoir besoin d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

### Quelles sont les limites à la liberté de réaliser des travaux dans ses parties privatives ?

Il existe **2 limites** à la liberté de réaliser des travaux dans les parties privatives, à savoir :

- La destination de l'immeuble et les stipulations du règlement de copropriété
- Les droits des autres copropriétaires.

#### Destination de l'immeuble

La destination de l'immeuble correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Elle se détermine par plusieurs éléments, dont notamment les stipulations du règlement de copropriété, les qualités de l'immeuble (architecture, matériaux de construction, finitions, standing, niveau social, usage – habitation, mixte, commercial…), sa situation géographique ou environnementale.

Cette destination de l'immeuble s'impose à tous les copropriétaires.

Les travaux sur les parties privatives doivent donc se conformer à la destination de l'immeuble. Par exemple, si l'immeuble est exclusivement à usage d'habitation, un appartement ne peut pas être transformé en local commercial.

> **À savoir**
> La réalisation de travaux portant atteinte à la destination de l'immeuble nécessite l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision est adoptée à l'unanimité.

Le règlement de copropriété peut également contenir une **clause sur « l'harmonie de l'immeuble »**. Cette clause oblige le copropriétaire à respecter l'esthétique d'ensemble du bâtiment. C'est par exemple le cas pour une couleur imposée de volets ou l'interdiction de modifier certains éléments apparents de l'extérieur (fenêtres, enseignes, stores etc.).

#### Droits des autres copropriétaires

Les travaux dans un appartement ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Ainsi, le copropriétaire ne doit pas causer de dommages matériels à son voisin, de troubles anormaux du voisinage ou une violation des droits des autres copropriétaires issus du règlement de copropriété.

> **Exemple**
> Il est interdit de :
>
> - Détériorer les appartements du dessus, dessous ou d'à-côté
>
> - Mettre en place des claustras (panneaux séparatifs) sur sa terrasse privative quand cela nuit à l'ensoleillement et au calme dont profitaient les lots voisins
> - Aménager un grenier en pièce d'habitation, à l'origine de nuisances sonores pour l'appartement situé en dessous
> - Cloisonner une place de parking gênant l'usage de l'emplacement voisin
> - Remplacer le revêtement des sols si celui-ci ne revêt pas des caractéristiques d'isolation phonique au moins égales à celles des matériaux d'origine, ce qui crée des nuisances sonores pour l'appartement situé en dessous.

La réalisation de travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires nécessite l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision est adoptée à l'unanimité.

#### Quelles conséquences en cas de non-respect des règles ?

Les travaux sur partie privative, portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Cet accord doit intervenir avant le début des travaux.

Le copropriétaire peut :

- Soit demander au syndic de la copropriété d'inscrire cette autorisation à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Soit solliciter du syndic la convocation et la tenue d'une assemblée générale spécifique qui concernera seulement cette autorisation. Dans ce cas, le copropriétaire prend en charge l'intégralité des frais relatifs à cette assemblée. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si les travaux sont réalisés en l'absence d'une telle autorisation (accord non demandé ou non obtenu), **ils sont irréguliers**. Dans ce cas, le syndic peut obliger le copropriétaire à **remettre en état le logement**, ce qui peut conduire à la démolition de ce qui a été fait.

Si la tentative de règlement amiable est un échec, il peut agir en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

## Travaux sur parties privatives affectant des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble

Les parties communes sont les éléments d’un immeuble ****réservés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Elles sont définies par le règlement de copropriété, qui en donne une liste complète.

Si ce n'est pas le cas, la loi détermine les parties communes. Il s'agit notamment :

- Des sols, cours, parcs et jardins, voies d'accès
- Du gros œuvre des bâtiments (structure porteuse de l'immeuble), éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs
- Des coffres, gaines et têtes de cheminées
- Des locaux des services communs
- Des passages et corridors (couloirs).

Lorsqu'un copropriétaire réalise des travaux dans son appartement, il peut être amené à intervenir sur des parties communes (par exemple, perforation d'un mur porteur) ou affecter l'aspect extérieur de l'immeuble (par exemple, changement de fenêtre).

Dans ce cas, des règles spécifiques s'appliquent.

### Travaux sur parties privatives affectant les parties communes

Certains travaux réalisés dans un appartement ont un impact sur les parties communes de l'immeuble. Plusieurs étapes sont alors à respecter pour pouvoir effectuer ces travaux.

#### Vérifier que les travaux ne sont pas interdits par le règlement de copropriété

Tout d'abord, il est nécessaire de s'assurer que les travaux envisagés ne sont pas interdits par le règlement de copropriété. Si c'est le cas, ils ne peuvent pas être réalisés.

#### Vérifier que les travaux respectent la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires

Ensuite, il faut vérifier que les travaux souhaités respectent :

- La **destination de l'immeuble**, c'est-à-dire ce pour quoi un immeuble a été construit. Elle se détermine par plusieurs éléments, dont notamment le règlement de copropriété, les qualités de l'immeuble (architecture, matériaux de construction, finitions, standing, niveau social, usage – habitation, mixte, commercial…), sa situation géographique ou environnementale. Cette destination de l'immeuble s'impose à tous les copropriétaires.
- Les **droits des autres copropriétaires**.

> **Attention**
> Lorsque les travaux envisagés concernent l’isolation thermique de la toiture ou du plancher, il est nécessaire de vérifier qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, à sa sécurité et à sa salubrité. Ils ne doivent pas non plus faire partie du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

#### Obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de réaliser les travaux

Enfin, le copropriétaire doit obtenir l'accord des autres copropriétaires en assemblée générale. Cette autorisation doit intervenir **avant le début de vos travaux**.

Cette décision est prise à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25).

Néanmoins, si les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes, ils doivent être autorisés à la double majorité (dite majorité de l'article 26).

Pour obtenir cette autorisation, le copropriétaire peut :

- Soit demander au syndic de la copropriété d'inscrire cette autorisation à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception en y joignant tous les documents liés à votre projet de travaux.

- Soit solliciter du syndic la convocation et la tenue d'une assemblée générale spécifique qui concernera seulement cette autorisation. Dans ce cas, il prend en charge l'intégralité des frais relatifs à cette assemblée. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut joindre tous les documents liés au projet de travaux.

Lorsque les travaux concernent des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ou des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher, il est obligatoire de fournir un **descriptif détaillé des travaux** . Le descriptif doit présenter :

- La nature des travaux
- L’implantation (emplacement des travaux dans le bâtiment)
- La durée et les conditions de réalisation des travaux envisagés
- Et les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage (marques, modèles, notices, garanties et documents portant sur l'utilisation et l'entretien).

Le descriptif doit être accompagné d’un **plan technique d’intervention**.

Si ces documents ne sont pas envoyés au syndic, il ne pourra pas inscrire le projet de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

> **Attention**
> L'autorisation de réaliser des travaux privatifs sur les parties communes ne peut être accordée ni par le conseil syndical, ni par le syndic.

Si l'assemblée générale a voté contre la réalisation de vos travaux, le copropriétaire dispose d'un **délai de 2 mois** à compter de la réception du procès-verbal de cette assemblée pour demander l'annulation de ce refus. Il faut alors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Cette action nécessite l'accompagnement d'un avocat.

Par ailleurs, s'il s'agit de travaux d'amélioration (améliorent le confort, la sécurité ou la valeur de la copropriété), le copropriétaire peut demander au juge d'être autorisé à les réaliser.

### Travaux sur parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble

Les travaux ou aménagements envisagés dans un appartement peuvent nécessiter une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble.

Il s'agit principalement des travaux affectant les ouvertures (fenêtres, chassis, pose de barreaux etc), ceux liés aux conduits d'évacuation ou à l'installation d'une climatisation.

Dans ce cas, le copropriétaire doit obtenir une **autorisation de l'assemblée générale** des copropriétaires avant de pouvoir les engager.

Cette décision est votée à la majorité absolue (dite *de l'article 25*).

Pour obtenir cette autorisation, le copropriétaire peut :

- Soit demander au syndic de la copropriété d'inscrire cette autorisation à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception en y joignant tous les documents liés à votre projet de travaux.

- Soit solliciter du syndic la convocation et la tenue d'une assemblée générale spécifique qui concernera seulement cette autorisation. Dans ce cas, il prend en charge l'intégralité des frais relatifs à cette assemblée. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut joindre tous les documents liés au projet de travaux.

> **Attention**
> Les travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale sont irréguliers. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires peut exiger l'arrêt des travaux et demander la démolition des ouvrages déjà réalisés, y compris en justice.

Dans certains cas, les travaux ayant obtenu l'accord des copropriétaires nécessitent également une **autorisation d'urbanisme**. Il s'agit par exemple des travaux suivants :

- Changement de fenêtres (à l'exception de travaux de réparation ou de remplacement à l'identique)
- Création d'ouverture donnant sur l'extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux...)
- Changement de couleur des volets ou fenêtres
- Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.