Vente d'un logement en copropriété

Avant la vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit remettre à l’acquéreur des informations financières, techniques et des diagnostics.

Vous vendez votre appartement en copropriété et souhaitez connaître vos obligations à chaque étape de la vente. De nombreuses informations et diagnostics sont à transmettre à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente. Nous vous présentons la démarche par étapes.

La procédure de vente est différente si vous vous engagez par la signature d'une promesse de vente avant de signer l'acte de vente ou si vous décidez de le signer directement.

## Avec promesse de vente

### Informer de la vente du bien immobilier

Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.

#### Publier une annonce

L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :

- Prix de vente
- Immeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographique
- Superficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)
- Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur
- Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique
- Procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.

Elle oriente l'acquéreur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.

Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.

#### Faire visiter le bien

Lors de la 1re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :

### Accepter une offre d'achat

La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat.

L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre transmise par courrier RAR ou par mail.

Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :

- Date
- Durée de validité
- Désignation de l'appartement concerné
- Prix proposé.

Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. **Vous ne pourrez plus revenir **sur votre décision.

> **Attention**
> Aucune somme ne doit vous être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, car cela entraînerait la nullité de l'offre.

### Signer éventuellement la promesse de vente

La signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente. Elle est établie différemment si vous êtes une personne physique et que sa durée de validité dépasse 18 mois.

#### Vous êtes une personne physique et la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois

La promesse est un acte authentique obligatoirement établi par un notaire.

#### Autres cas

La promesse peut être établie sous la forme d’un acte sous signature privée réalisé directement par vous et l'acquéreur.

> **Attention**
> En tant que vendeur, **vous n'avez pas de délai de rétractation ou de réflexion**. Si vous refusez de vendre, l'acquéreur peut vous y contraindre ou demander une indemnisation.
>
> Seul l'acquéreur peut bénéficier d'un délai de rétractation ou de réflexion pour revenir sur son engagement.

Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, vous devez remettre à l'acquéreur les informations suivantes sur les caractéristiiques du bien :

#### Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété

- Fiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriété
- Règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe
- Plan pluriannuel de travaux ou projet de plan pluriannuel de travaux
- Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat de copropriété.

> **À savoir**
> Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

#### Informations sur la situation financière de la copropriété

- Montants des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel que vous avez payées pour les 2 exercices comptables précédant la vente
- Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation que vous avez versée
- Sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, le montant d'une avance de trésorerie
- État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

#### Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)

Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.

Il comprend les éléments suivants :

- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privative
- État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (ou diagnostic amiante)
- État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
- État relatif à la présence de termites de la partie privative
- État relatif au risque de mérule si le bâtiment se trouve dans une zone, déterminée par un arrêté préfectoral, où la présence de mérules a été signalée en mairie (voir auprès de la mairie)
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Diagnostic bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes
- Certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère
- Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privative
- Carnet d'information du logement (CIL)
- Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
- État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement
- Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif

#### Remise des documents

Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur.

L'acquéreur atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.

Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.

#### État daté

À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.

L'état daté indique, à la date de sa réalisation, les éventuelles sommes que vous devez au syndicat et celles qu'il vous doit.

Ce document permet à l'acquéreur de connaître les dépenses liées à son lot de copropriété. Il peut ainsi anticiper les charges qu'il aura à payer une fois l'appartement acheté.

#### Certificat du syndic

Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété. Si le notaire ne l'a pas dans le délai de 15 jours après la vente, il avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.

#### Réception d'un acompte

Vous pouvez demander le versement d'un acompte. Si la promesse de vente le prévoit, il est versé **à la fin du délai de rétractation** de 10 jours de l'acquéreur.

> **À savoir**
> Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

Cependant, **avant la fin du délai de rétractation,** une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans **l'une des situations suivantes :**

- Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
- Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).

Le **montant de l'acompte** est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est **déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif** de vente.

Le délai de rétractation ne commence que si vous avez remis l’ensemble des documents suivants à l'acquéreur :

- Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété
- Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Montant des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
- Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur
- Sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerie
- État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Le délai de rétractation démarre **à compter du lendemain du jour où l'acquéreur les reçoit.**

### Signer l'acte authentique de vente

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. C’est l’acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Lors de sa signature, l'acquéreur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité :

- Constat de risque d'exposition au plomb
- État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)
- État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
- État de l'installation intérieure de gaz
- État de l'installation intérieure d'électricité
- Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif

Si l'un de ces documents n'est pas remis, vous devrez garantir le vice caché correspondant.

L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui ont pas été remis alors que le logement est dans une zone concernée. Il en est de même en l'absence de transmission d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité s'il existe.

L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Lors de la signature de l'acte définitif, la propriété du bien est transférée à l'acquéreur et vous lui remettez les clefs.

### Recevoir le paiement de la vente

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.

Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.

### Informer le syndic de la vente du lot

Le syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

- Nom, prénoms et domicile de l'acquéreur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
- Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
- Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acquéreur et vous.

Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.

Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.

En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.

> **À savoir**
> Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous, mais pas au syndic.

## Sans promesse de vente

### Informer de la vente du bien immobilier

Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.

#### Publier une annonce

L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :

- Prix de vente
- Immeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographique
- Superficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)
- Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur
- Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique
- Procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.

Elle oriente l'acquéreur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.

Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.

#### Faire visiter le bien

Lors de la 1re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :

### Accepter une offre d'achat

La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat.

L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre transmise par courrier RAR ou par mail.

Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :

- Date
- Durée de validité
- Désignation de l'appartement concerné
- Prix proposé.

Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. **Vous ne pourrez plus revenir **sur votre décision.

> **Attention**
> Aucune somme ne doit vous être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, car cela entraînerait la nullité de l'offre.

### Signer l'acte authentique de vente

Le notaire vous envoie le projet d'acte authentique avant la signature.

Il le transmet également à l'acquéreur. Un délai de réflexion de 10 jours au minimum doit être respecté avant de signer l'acte de vente.

Avec le projet d'acte de vente, le notaire lui transmet les informations suivantes.

#### Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété

- Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété
- Règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- État global des impayés de charges de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
- Conclusions du diagnostic technique global (DGT) s'il existe dans la copropriété
- Plan pluriannuel de travaux ou, sinon, projet de plan pluriannuel de travaux

Si les documents **1** à **4** ne sont pas remis à l'acquéreur, son délai de réflexion est bloqué. Il débute le lendemain du jour où il les reçoit.

#### État daté

À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.

Ce document obligatoire informe l'acquéreur de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété.

Il connait ainsi les charges qu'il devra payer une fois le lot acheté.

#### Certificat du syndic

Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété.

En l’absence de remise de ce certificat, dans le délai de 15 jours après la vente, le notaire avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.

#### Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)

Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.

Il comprend les éléments suivants :

- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privative
- État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
- État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
- État relatif à la présence de termites de la partie privative
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Diagnostic Bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes
- Certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère
- Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privative
- Carnet d'information du logement (CIL)
- Information sur la présence d'un risque de mérule dans les secteurs identifiés par arrêté préfectoral (se renseigner auprès de la mairie)
- Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
- État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement
- Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif.

> **À savoir**
> Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

#### Remise des documents

Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur.

Il atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.

Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.

#### Acte de vente

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Vous devez garantir vices cachés correspondants, si les documents suivants en cours de validité ne sont pas joints à l'acte :

- Constat de risque d'exposition au plomb
- État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)
- État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
- État de l'installation intérieure de gaz
- État de l'installation intérieure d'électricité
- Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif.

L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ou l'arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité, ne lui ont pas été remis alors que le logement se situe en zone concernée.

L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Après la signature, le notaire assure la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.

### Recevoir le paiement

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.

Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.

### Informer le syndic

Le syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

- Nom, prénoms et domicile de l'acquéreur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
- Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
- Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acquéreur et vous.

Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.

Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.

En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.

> **À savoir**
> Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous, mais pas au syndic.