Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Si un bien immobilier est vendu plus cher qu'acheté, on réalise une plus-value. Des exonérations existent, notamment la résidence principale.

> **Avertissement**
> Cette page est à jour de la loi de finances pour 2026 parue au Journal officiel du 20 février.
>
> Cependant, les formulaires, services en ligne et documents d'information ne sont pas encore disponibles pour la campagne 2026 de la déclaration des revenus de 2025. Ils seront mis en ligne dès qu'ils seront disponibles.

Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable. Votre résidence principale est exonérée. Vous pouvez aussi bénéficier d'une exonération ou d'un abattement sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle. Nous vous présentons les informations à connaître.

## Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

- Prix de vente du bien
- Prix d'acquisition du bien.

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez **un gain appelé plus-value**.

Si le résultat est négatif, vous réalisez **une perte appelée moins-value**.

> **Exemple**
> Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.
>
> Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une **plus-value de 20 000 €** (120 000 € - 100 000 €).
>
> Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une **moins-value de 10 000 €** (90 0000 € - 100 000 €).

## Comment la plus-value immobilière est-elle taxée ?

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

- Impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux.

## Quelles sont les ventes concernées par l'imposition de la plus-value immobilière ?

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la **gestion de votre patrimoine immobilier privé**.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

- Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
- Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
- Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

> **À noter**
> Des règles particulières s'appliquent pour les non-résidents.

L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente.

C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

## La plus-value sur la résidence principale est-elle exonérée ?

Vous êtes **totalement exonéré** si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

## Quels sont les autres cas d'exonération de la plus-value immobilière ?

Les principales **exonérations** d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

- Caractéristiques du bien cédé
- Situation du vendeur
- Situation de l'acquéreur.

La plupart des exonérations sont accordées **sous conditions**.

### Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout **bien détenu depuis plus de 22 ans**.

> **À noter**
> La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes aussi **exonéré** en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les **2 conditions** suivantes :

- Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

L’exonération s’applique, à votre demande, par une mention portée dans l’acte de vente. Vous pouvez bénéficier une seule fois de cette exonération.

Vous êtes également **exonéré** dans les cas suivants :

- Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
- Vente d'un droit de surélévation jusqu'au **31 décembre 2026**
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

### Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une **exonération sous conditions** si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

#### Vous touchez une pension de vieillesse

Vous pouvez bénéficier d'une **exonération sous conditions** de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion.

Pour une cession en 2026, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 793 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 428 € par demi-part supplémentaire) en 2024.

> **À noter**
> Les montants sont différents dans les Dom.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

#### Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)

Vous pouvez bénéficier d'une **exonération sous conditions** de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité.

Pour une cession en 2026, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 793 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 428 € par demi-part supplémentaire) en 2024.

> **À noter**
> Les montants sont différents dans les Dom.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

#### Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées

Vous pouvez bénéficier d'une **exonération, sous conditions**, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple).

Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.

Pour une cession en 2026, votre revenu ne doit pas dépasser 30 024 € pour la 1re part de quotient familial (+ 7 015 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les demi-parts suivantes) en 2024.

Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

> **À noter**
> Les montants sont différents dans les Dom.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

#### Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés

Vous pouvez bénéficier d'une **exonération, sous conditions**, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).

Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions.

Pour une cession en 2026, votre revenu ne doit pas dépasser 30 024 € pour la 1re part de quotient familial (+ 7 015 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les demi-parts suivantes) en 2024.

Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

#### Vous êtes non résident en France

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale.

Toutefois, vous êtes **exonéré, sous conditions**, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

- La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
- Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

- Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
- Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.

La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.

Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un **représentant fiscal** dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Votre représentant doit être accrédité par l'administration fiscale et présenter des garanties financières.

En savoir plus sur les cas de dispense automatique de représentant fiscal

Vous êtes dispensé de représentant fiscal dans les cas suivants :

- Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
- Le prix de la vente ne dépasse pas 150 000 €
- Votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, compte tenu de la durée de détention du bien.

### Exonérations liées à l'acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

Vous bénéficiez d'une **exonération** si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

- Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2027)
- Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2027)
- Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

> **À noter**
> Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au logement intermédiaire. Un simulateur permet de connaître la zone du bien concerné :

## Comment calculer la plus-value immobilière ?

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

- Prix de vente du bien
- Prix d'acquisition du bien.

Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

### Prix de vente

Le prix de vente est le prix **indiqué dans l'acte de vente**.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

### Prix d'acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

#### Bien immobilier acheté

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est celui que vous avez effectivement payé et qui est **indiqué dans l'acte d’acquisition**.

Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs (ou de façon forfaitaire), des frais suivants :

- Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)
- Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
- Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
- Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).

#### Bien immobilier reçu gratuitement

Si vous avez reçu le bien par **donation ou succession**, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

> **À noter**
> Si vous avez loué le bien en meublé en tant que loueur non professionnel, les amortissements que vous avez pu déduire sont réintégrés dans le prix d'acquisition, sous certaines conditions (pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025).

## Quels sont les abattements pouvant être déduits de la plus-value immobilière ?

### Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement par année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Jusqu'à 5 années

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au-delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30e année

Exonération

Exonération

> **Exemple**
> Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis **10 ans**. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
>
> - Vous bénéficiez d'un **abattement sur l'impôt** de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5).
>   Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).
> - Vous bénéficiez d'un **abattement sur les prélèvements sociaux** de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .
>   Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

> **Exemple**
> Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis **25 ans**. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.
>
> Votre plus-value est **exonérée d'impôt sur le revenu**.
>
> Vous bénéficiez d'un **abattement sur les prélèvements sociaux** de :
>
> - 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
> - 1,6 % pour la 22e année
> - 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)
>
> Soit un abattement total de 55 % (26,4 % + 1,6 % + 27 %).
>
> Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.
>
> Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

> **Exemple**
> Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis **30 ans**. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
>
> Votre plus-value est **exonérée d'impôt sur le revenu**.
>
> Elle est aussi **exonérée de prélèvements sociaux**.

### Abattements exceptionnels

#### Abattement lié à des opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire ou d'intérêt national

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire, ou d'intérêt national.

L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée **entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027**.

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement **ne s'applique pas** si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

- Époux
- Partenaire pacsé
- Concubin
- Ascendant (ou celui de votre conjoint)
- Descendant (ou celui de votre conjoint).

L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.

> **À savoir**
> Les travaux de construction doivent être achevés dans un **délai de 4 ans** à partir de la date d'acquisition.

#### Abattement exceptionnel en zone tendue

Un abattement exceptionnel de 60 % s'applique **en zones A, A bis ou B1**.

L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée **entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027**.

Pour savoir si le logement est situé en zone A, A bis ou B, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement **ne s'applique pas** si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

- Époux
- Partenaire pacsé
- Concubin
- Ascendant (ou celui de votre conjoint)
- Descendant (ou celui de votre conjoint).

L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

> **À savoir**
> Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de **4 ans** à partir de la date d'acquisition.

## Quels sont l'impôt et les prélèvements sociaux à payer sur la plus-value immobilière ?

Sur votre plus-value, vous devez payer un **impôt forfaitaire** et des **prélèvements sociaux**.

Vous pouvez estimer le montant à payer avec le **simulateur **suivant :

### Impôt sur le revenu

La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

> **Exemple**
> Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.

Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

> **À savoir**
> Vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr.

### Prélèvements sociaux

Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

> **Exemple**
> Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 440 € (20 000 € x 17,2 %).
>
> Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de 7 240 € (3 800 € + 3 440 €).

> **À noter**
> Si vous êtes non-résident, une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.

## Comment déclarer la plus-value immobilière réalisée ?

### Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

- Démarches auprès de l'administration fiscale
- Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
- Établissement de la déclaration
- Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.

### Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

- Montant de la plus-value déclarée par le notaire
- Montant de la plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale, si nécessaire.

**La déclaration des revenus par internet** est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 est terminée.

La déclaration 2026 des revenus de 2025 débutera en avril 2026.

Si vous devez faire une déclaration papier

La déclaration 2025 des revenus de 2024 est terminée.

La déclaration 2026 des revenus de 2025 débutera en avril 2026.