Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?

Lorsque le locataire a définitivement quitté le logement loué avec un bail d’habitation vide sans avertir le propriétaire, des règles spécifiques s’appliquent.

Si vous êtes propriétaire d'un logement mis en location avec un bail d’habitation vide et que vous avez l'impression que le locataire est définitivement parti, sans vous en avoir averti (par exemple, parce qu’il ne paie plus le loyer et qu’il ne retire plus le courrier de sa boîte aux lettres), vous ne pouvez reprendre possession de ce logement qu’après avoir respecté certaines règles. Nous vous expliquons comment faire.

La démarche est différente selon que le logement a été loué vide (c’est-à-dire avec un bail d'habitation vide) ou loué meublé (c’est-à-dire avec un bail d'habitation meublé ou avec un bail mobilité) :

## Logement vide

### Faire constater l’état d’abandon par un commissaire de justice

Si vous supposez que le locataire a abandonné le logement dont vous êtes le propriétaire, vous devez charger un commissaire de justice de délivrer au locataire une** mise en demeure **de justifier qu'il occupe bien le logement.

> **À savoir**
> En cas d'impayés de la part du locataire, le commissaire de justice peut intégrer la *mise en demeure* à un commandement de payer ou un commandement de justifier d’une assurance locative.

Après la signification de la *mise en demeure* par le commissaire de justice, le locataire a **1 mois pour répondre**.

Sans réponse du locataire dans ce délai, le commissaire de justice peut constater* l'état d'abandon du logement*.

Pour cela, il doit entrer dans le logement en présence de 2 témoins :

- Le maire de la commune, ou un conseiller municipal, ou un agent municipal habilité **et** une autorité de police ou de gendarmerie
- Ou, en dernier recours, 2 personnes majeures, sans lien avec le commissaire de justice ou avec vous-même

Si le logement paraît abandonné, le commissaire de justice dresse un ***procès verbal d'abandon***. Si des biens (par exemple, des meubles) ont été laissés sur place, il en fait l'inventaire et indique leur valeur marchande.

### Faire intervenir le juge

#### Démarche

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection sur requête remise ou adressée au greffe du tribunal du lieu où se trouve le logement loué.

La requête doit comporter les informations suivantes :

- Objet de la demande (demande de résiliation du bail en vue de la reprise du local abandonné)
- Identité du locataire et adresse de son domicile
- Identité, profession, adresse, nationalité, date et lieu de naissance du propriétaire (si le propriétaire du logement est une personne physique), ou forme, dénomination, siège social et nom de son représentant légal (si le propriétaire du logement est une personne morale)
- Indication des justificatifs sur lesquels se fonde la demande
- Indication de la juridiction devant laquelle la demande est faite

La requête doit être datée, signée et accompagnée de tous les documents justificatifs (bail...), dont le *procès-verbal d'abandon* rédigé par le commissaire de justice.

> **À savoir**
> Par la même requête, vous pouvez également demander la condamnation du locataire au paiement des impayés liés au bail.

#### Décision du juge

##### Le juge estime que la requête est fondée

Le juge rend sa décision par ordonnance. Il constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux.

En cas d'impayés, il peut également statuer sur la demande de paiement.

Lorsque le logement contient encore des biens, le juge tranche sur leur devenir. En se fondant sur l'inventaire fait par le commissaire de justice, il peut autoriser la vente aux enchères publiques de certains biens et déclarer les autres abandonnés, après un délai d'un mois accordé au locataire pour les retirer du logement.

##### Le juge rejette la requête

Le juge rend sa décision par ordonnance.

Vous ne pouvez pas contester la décision du juge.

Mais vous pouvez engager une procédure pour faire résilier le bail (notamment pour impayés) et demander l'expulsion.

### Informer le locataire de la décision du juge

Lorsque le juge reconnaît le bien-fondé de votre requête, vous avez **2 mois **pour charger un commissaire de justice de signifier l'ordonnance au locataire.

> **Attention**
> Si l'ordonnance n'est pas signifiée dans ce délai, elle n’est plus valable.

La signification doit** obligatoirement **indiquer au locataire les informations suivantes :

- Date de l’acte du commissaire de justice
- Nom, prénoms, profession, adresse, nationalité, date et lieu de naissance du propriétaire (si le propriétaire du logement est une personne physique), ou forme, dénomination, siège social et nom du représentant légal (si le propriétaire du logement est une personne morale)
- Nom, prénoms, adresse et signature du commissaire de justice
- Nom et adresse du destinataire de la signification
- Comment contester l'ordonnance du juge (délai, tribunal compétent, forme de la contestation)
- Comment prendre connaissance des documents sur lesquels se fonde la demande du propriétaire
- Impossibilité de contester l'ordonnance après le délai légal et droit consécutif du propriétaire à reprendre possession de son logement
- Si l’ordonnance prend en compte les meubles laissés sur place, possibilité de les retirer du logement **dans un délai d'un mois**, indication que sans contestation de l’ordonnance dans le délai légal les meubles seront vendus ou évacués, et rappel des 2e et 3e alinéas de l’article R433-5 et de l’article R433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Si le commissaire de justice remet au locataire la signification en mains propres, il doit également l'informer verbalement de ses droits.

> **Attention**
> Le locataire peut **contester l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification**, en envoyant ou en déposant une déclaration au greffe du tribunal. Le locataire et vous êtes alors convoqués à l'audience par lettre recommandée avec accusé de réception. Le jugement rendu remplace l'ordonnance du juge. Si le tribunal constate que votre demande initiale était abusive, vous pouvez être condamné à une amende civile allant jusqu'à 10 000 €.

### Charger le commissaire de justice de la reprise des lieux

Lorsque le locataire ne conteste pas l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification, vous devez par la suite charger un commissaire de justice de la reprise des lieux.

Pour cela, le commissaire de justice se rend dans le logement. Il y dresse **un procès-verbal de reprise des lieux**, qui doit contenir les informations suivantes :

- Les opérations faites par le commissaire de justice, l'identité du serrurier et des témoins
- La désignation du tribunal compétent pour contester l'expulsion.

Ce procès-verbal doit être remis en main propre ou signifié au locataire expulsé.

> **À savoir**
> Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés par le commissaire de justice **pendant 2 ans**. Les biens ayant une valeur marchande seront vendus aux enchères. Le produit de la vente, après déduction des frais et des sommes qui vous sont dues, est remis à la personne expulsée par l'intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations.

## Logement meublé

Dans le cas d’un logement loué avec un bail d’habitation meublé ou avec un bail mobilité, vous devez faire appel au juge pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire (sur le motif de loyers impayés de loyer, par exemple).

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué.