Procédure d’expropriation

La procédure d'expropriation permet à l'État d'acquérir un bien privé pour cause d’utilité publique tout en garantissant une indemnisation au propriétaire.

L’expropriation est une procédure encadrée par la loi qui permet de **contraindre** un **propriétaire** à **céder son bien** (appartement, maison, terrain etc) pour la réalisation d’un **projet reconnu d’utilité publique**. En contrepartie, le propriétaire reçoit une **indemnité** juste et préalable. La procédure d’expropriation est engagée par une personne publique. Elle est divisée en une phase **administrative** et une phase **judiciaire**. Nous vous présentons les informations à connaître.

## Qu’est-ce que l’expropriation ?

L’expropriation est un mécanisme qui permet de **contraindre** un propriétaire à **céder** (transférer la propriété) son **bien** (appartement, maison, immeuble, terrain etc.), dans un **but d’utilité publique** et contre une **indemnité** juste et préalable.

L’expropriation est mise en œuvre lorsqu’aucun accord amiable n’a pu être conclu, pour permettre aux personnes publiques (État, collectivités territoriales etc.) ou privées d’acquérir les biens nécessaires à la réalisation de leurs missions, notamment la réalisation d’ouvrages publics et d’aménagements urbains. C’est ce qu’on appelle une prérogative de puissance publique.

Il s’agit ainsi d’un mode de cession forcée de la propriété qui peut être utilisée à l’encontre d’un particulier ou d’une personne morale.

> **À savoir**
> L’expropriation ne doit **pas** être confondue avec le **droit de préemption urbain**, qui est un **droit d’achat prioritaire** exercé par une commune sur un bien mis en vente dans une zone urbaine. La **préemption** respecte la **volonté initiale du propriétaire de céder son bien**, tandis que **l’expropriation** permet, à l’inverse, d’obliger le propriétaire à vendre malgré son refus.

## Quels sont les biens concernés par l’expropriation ?

**Tous** les biens immobiliers ou droits immobiliers appartenant à une personne privée (physique ou morale) peuvent être expropriés.

Notamment :

- **Immeubles bâtis ou non bâtis** (maisons, terrains, appartements, parcelles agricoles, locaux commerciaux, etc.)
- **Droits réels immobiliers** (usufruit, servitude etc.)
- **Biens mobiliers indissociables de l’immeuble** (par exemple certains équipements intégrés).

L'expropriation peut porter sur la **totalité** du bien ou sur une **partie** de celui-ci.

> **À savoir**
> Il est possible d’exproprier un immeuble classé monument historique lorsque le propriétaire refuse d’exécuter les travaux nécessaires à sa conservation ou lorsque le monument présente un intérêt public historique ou artistique.

## Qui peut décider de recourir à l’expropriation ?

Seul **l’État** a la compétence pour décider d’une expropriation.

Elle peut **néanmoins** être mise en œuvre **à la demande** ou au **bénéfice** d’autres personnes publiques. C’est le cas, par exemple, des collectivités territoriales ou des établissements publics.

La loi peut également habiliter des personnes privées à recourir à l’expropriation. C’est le cas, par exemple, des concessionnaires d’ouvrages de transport ou de distribution d’électricité ou d’installations hydrauliques.

## Quelles sont les conditions pour recourir à l’expropriation ?

Pour recourir à l’expropriation d’un bien, il faut que **toutes** les conditions suivantes soient remplies :

- L’opération doit avoir une utilité publique****, constatée avant l’expropriation et à la suite d’une enquête. L’utilité publique peut être déclarée dans tous les domaines à savoir social, d’hygiène, scientifique, sportif, éducatif, environnemental, artistique ou économique. C’est le cas, par exemple, de la création de lotissements communaux ou d’espaces verts, de marchés, d’établissements d’enseignement ou hospitaliers.
  Il faut ainsi que l’opération présente un intérêt général et qu’elle ne puisse pas être réalisée avec les biens déjà détenus par l’expropriant dans des conditions équivalentes. Autrement dit, si la collectivité possède déjà un terrain qui pourrait convenir pour le même projet, elle ne peut pas exproprier un particulier simplement par simplicité ou préférence. L’expropriation est utilisée en dernier recours.
  De même, l’expropriation doit présenter des avantages plus importants que les inconvénients subis.
- Les **parcelles** à exproprier doivent être **déterminées**
- Les **propriétaires** ou **titulaires des droits** ainsi que de **toute personne intéressée** par les parcelles concernées par le projet d’expropriation doivent avoir été recherchées
- Une **indemnité** juste et préalable doit être versée au propriétaire.

## Quelles sont les étapes de la procédure d’expropriation ?

La procédure d’expropriation est séparée en 2 phases, à savoir une **phase administrative** et une **phase judiciaire**.

### Phase administrative

La procédure d’expropriation débute par une phase administrative qui se déroule en **4 étapes** :

- L’enquête préalable
- La déclaration d’utilité publique
- L’enquête parcellaire
- L’arrêté de cessibilité.

#### Enquête préalable

L’enquête préalable à l’expropriation a pour objectif d’**informer le public** sur le projet envisagé. Elle permet à toute personne intéressée de formuler ses observations ou ses remarques sur l’opération d’expropriation.

Cette étape de consultation vise ainsi à recueillir le plus grand nombre d’avis afin d’éclairer l’administration sur l’utilité publique du projet avant toute décision.

> **À savoir**
> Avant la mise en place de l’enquête préalable, l’administration peut, de façon facultative, consulter le public en organisant un débat public ou un référendum.

L’enquête préalable se déroule en **plusieurs étapes** :

- L’expropriant doit d’abord envoyer un **dossier au préfet** du département où l’opération doit être réalisée.
  Ce dossier doit notamment contenir une notice explicative du projet, un plan de situation, un plan général des travaux, les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants et l’appréciation sommaire des dépenses.
  Dans l’hypothèse où le projet a des incidences importantes sur l’environnement ou la santé humaine, il est également obligatoire de fournir une étude d’impact.
- Un **commissaire enquêteur** est ensuite nommé par le tribunal administratif. C’est lui qui effectuera l’enquête publique préalable.
- Un **arrêté préfectoral **est alors pris par le préfet, ordonnant l’ouverture de l’enquête.
  Cette ouverture est mentionnée dans les journaux locaux diffusés dans le département et fait l'objet d'un affichage en mairie où le projet doit avoir lieu. Il y est indiqué les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.
- Par la suite, le commissaire enquêteur réalise **l’enquête publique** préalable. Cela consiste, principalement, à mettre en place un registre d’enquête destiné à recueillir les informations/observations du public et à étudier les documents techniques du projet.
- À la fin de l’enquête, le commissaire enquêteur examine les observations recueillies, il rédige un rapport avec ses conclusions motivées sur le projet, **précisant s’il est ou non favorable à l’opération envisagée**.
  Le commissaire enquêteur transmet le dossier d’enquête et ses conclusions au Préfet. La copie de ce rapport est consultable par le public.

> **À savoir**
> Dès l’ouverture de l’enquête préalable, l’expropriant peut notifier aux propriétaires concernés une offre d’indemnité et les inviter à indiquer le montant de leur propre demande.

#### Déclaration d’utilité publique

Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, si l'utilité publique du projet est identifiée, le préfet prononce, par un arrêté, une **déclaration d'utilité publique (DUP)**.

> **À savoir**
> Pour certains domaines, la DUP peut être prise par un arrêté en Conseil d’État. C’est le cas, par exemple, pour des travaux de création d’autoroute, d’aérodrome ou de canaux de navigation d’une longueur supérieure à 5 km.

La DUP doit indiquer :

- Le but d’utilité publique de l’opération
- Les textes sur lesquels elle est fondée
- Les travaux éventuels nécessaires à sa réalisation
- Le bénéficiaire de l’expropriation
- Le délai accordé pour réaliser l’expropriation (5 ans maximum).

L’acte déclaratif d’utilité publique doit être publié au Journal officiel s’il a la forme d’un décret ou par voie d’affichage dans les communes concernés s’il a été pris par arrêté préfectoral. Il n’y a donc pas de notification individuelle aux personnes concernées.

> **À noter**
> L'acte déclarant l'utilité publique doit intervenir **au plus tard 1 an après la clôture de l'enquête préalable**. Ce délai peut être prolongé dans certains cas.

#### Enquête parcellaire

L’enquête parcellaire a pour but de :

- Déterminer contradictoirement les parcelles à exproprier par l’établissement des caractéristiques cadastrales et des adresses postales, l’identification des servitudes et des hypothèques,la mesure des surfaces et la recherche de l’origine de propriété. L’identification des biens à exproprier se fait en présence et avec la participation des propriétaires concernés.
- Rechercher les propriétaires, titulaires de droits réels et de tout intéressé.

> **À savoir**
> L’enquête parcellaire peut être menée postérieurement à la déclaration d’utilité publique (DUP) ou parallèlement à l’enquête publique préalable.

L’expropriant adresse ainsi au préfet un dossier contenant un plan parcellaire des terrains et des bâtiments à exproprier ainsi que la liste des propriétaires.

Le dépôt du dossier doit être** notifié individuellement** aux propriétaires figurant sur la liste contenue dans le dossier ou à leurs mandataires, gérants, administrateurs, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification intervient à l’ouverture de l’enquête parcellaire afin de permettre aux propriétaires visés par l’expropriation de formuler leurs observations ou remarques durant l’enquête.

> **À noter**
> En cas d'indivision, la notification est faite à chaque coïndivisaire. De même, la notification du dépôt du dossier d'enquête parcellaire est faite à l'usufruitier et au nu-propriétaire.

Le préfet prend ensuite un **arrêté qui ouvre l'enquête parcellaire**. Cet arrêté est publié dans un journal diffusé dans le département concerné et par voie d’affichage dans les mairies touchées par l’opération d’expropriation.

Dans le même temps, le préfet désigne un commissaire enquêteur ou une commission d’enquête, chargé de l’enquête parcellaire.

Le commissaire-enquêteur ou la commission d’enquête donne ensuite un avis sur l’emprise des ouvrages projetés et établit un procès-verbal de l’opération. Cet avis prend en compte les observations consignées par les propriétaires ou toute personne intéressée par le projet d’expropriation dans les registres mis à leur disposition pendant la durée de l’enquête.

#### Arrêté de cessibilité

Dès qu’il a reçu le procès-verbal du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête, le préfet prend un **arrêté de cessibilité**.

Cet arrêté doit :

- Désigner les propriétés déclarées cessibles en précisant la nature, la situation, la contenance et la situation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit)
- Préciser l’identité des propriétaires.

Le préfet peut exclure des parcelles du dossier d’enquête parcellaire lorsqu’elles ne sont pas nécessaires ou utiles à la réalisation du projet.

> **À noter**
> Le préfet peut augmenter l'emprise de l'opération projetée, si cette augmentation est justifiée par le projet et reste limitée.

L’arrêté de cessibilité doit obligatoirement être notifié, par lettre recommandée avec avis de réception, aux propriétaires concernés par le projet d’expropriation. Cette notification doit mentionner les délais et les voies de recours.

De même, l’arrêté de cessibilité doit être transmis dans un délai de **6 mois** au greffe du juge de l’expropriation.

> **Attention**
> L’arrêté de cessibilité constitue le dernier acte de la phase administrative de l’expropriation. Il n’opère toutefois pas de transfert de propriété. À ce stade, les** propriétaires conservent leurs droits sur leurs biens**. En l’absence d’accord amiable, c’est au juge judiciaire de prononcer la cession (transfert de propriété) du bien par l’ordonnance d’expropriation.

### Phase judiciaire

La procédure d’expropriation se poursuit par la phase judiciaire qui a pour but :

- D’effectuer le transfert de propriété au moyen d’une ordonnance d’expropriation
- De fixer les indemnités dues aux propriétaires en contrepartie de la cession de leur bien.

#### Transfert de propriété à l’expropriant

Une fois que le projet d'expropriation a été déclaré d'utilité publique et que l'arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, l’expropriant va notifier, par lettre recommandée avec avis de réception, une offre financière au propriétaire.

Cette notification peut prendre la forme d’un courrier classique ou d’un document intitulé « mémoire valant offre ». Ce document contient la désignation précise du bien exproprié (références cadastrales, superficie, situation, etc.), l’évaluation du bien faite par l’expropriant, la proposition d’indemnité formulée au profit du propriétaire et les éléments de calcul et justificatifs de cette estimation.

En cas d’accord sur la proposition indemnitaire, le transfert de propriété se fait par **par accord amiable** entre la personne publique et la personne expropriée. Cette cession amiable peut s’effectuer soit par acte notarié soit par acte administratif.

En l'absence d'accord, la **personne publique saisit le juge de l'expropriation** à l’expiration d’un délai d’1 mois suivant la notification de son offre.

Dans ce cas, le dossier transmis au juge par le préfet contient obligatoirement la copie des documents suivants :

- Acte déclaratif de l'utilité publique (DUP)
- Plan parcellaire des terrains et bâtiments
- Arrêté du préfet organisant l'enquête parcellaire
- Pièces justifiant l'accomplissement des formalités de publication collective et de notification individuelle pour l’enquête parcellaire
- Procès-verbal établi à la suite de l'enquête parcellaire
- Arrêté de cessibilité ou de l'acte en tenant lieu datant de moins de 6 mois.

Le dossier peut également contenir tous autres documents que le préfet estime utiles.

Le juge de l’expropriation rend alors une **ordonnance d’expropriation** sur le seul fondement de ce dossier. Les propriétaires ne sont pas invités à comparaitre devant le juge, ni à formuler des observations ou des remarques.

L'ordonnance d'expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) de l'exproprié à la personne publique.

> **À savoir**
> À ce stade, l'exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d'hypothèque sur le bien.
>
> Le bail signé par un locataire occupant prend également fin.

L’ordonnance d’expropriation doit :

- Désigner chaque immeuble ou fraction d'immeuble exproprié
- Préciser l'identité des expropriés
- Et indiquer le bénéficiaire de l’expropriation.

Cette ordonnance **doit obligatoirement être notifiée** à l’expropriant et à l’encontre de chacun des intéressés. Cette notification peut être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par l’intermédiaire d’un huissier (signification).

L’ordonnance d’expropriation **entraîne le transfert de propriété à la date où elle est rendue**. L’expropriant devient alors propriétaire du bien et ne peut plus renoncer à cette propriété. De même, l’ordonnance met fin aux droits réels et personnels sur le bien.

L’ordonnance d’expropriation doit être publiée au fichier immobilier. Ce registre public est tenu par le service de la publicité foncière dans chaque département.

> **Attention**
> Tant qu'il n'a pas été indemnisé par la personne publique, l'exproprié conserve la jouissance du bien. En effet, le transfert de propriété ne permet pas la prise du possession du bien. Celle-ci est conditionnée par le paiement d’une indemnité.

#### Indemnisation de l’exproprié

Dès l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, l’expropriant peut notifier aux propriétaires concernés une offre d’indemnité et les inviter à indiquer le montant de leur propre demande.

Les expropriés disposent d’un **délai d’1 mois** à compter de cette notification pour répondre **par écrit**, soit en acceptant l’offre, soit en présentant leur demande chiffrée et motivée.

En cas de désaccord, c’est le juge de l’expropriation qui fixe le montant de l’indemnité. La procédure est **écrite et contradictoire**.

Elle se décompose en plusieurs étapes :

- Chaque partie (exproprié et expropriant) doit ainsi **rédiger un mémoire **qui contient les nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance ainsi que le fait qu’il est propriétaire ou expropriant, les éléments juridiques du dossier (nature du bien, consistance du bien etc.) et des éléments de comparaison qui permettent de déterminer la valeur du bien.
  Le juge examine ces mémoires, ainsi que les **conclusions du **commissaire du gouvernement, qui propose une évaluation motivée de l’indemnité due à l’exproprié.
- Le juge fixe ensuite, par ordonnance, **une date de la visite des lieux et l’audition d****es parties**. Le transport sur les lieux permet au juge d’apprécier la situation réelle du bien exproprié. Il doit être effectué dans un délai de 2 mois à compter du rendu de l’ordonnance.
  La visite des lieux se fait en présence de l’expropriant, de l’exproprié et du commissaire du gouvernement. Un procès-verbal est établi à la suite de la visite.
- À la suite de cette visite, le juge va fixer la date et le lieu de l’**audience publique**. Lors de celle-ci, le juge entend les parties à savoir l’expropriant puis l’exproprié. Il peut également entendre le commissaire du gouvernement.
  Il est obligatoire d’être représenté par un avocat pour cette procédure.
- Le juge va rendre un **jugement** qui fixera le montant des indemnités à verser à l’exproprié, à savoir :
  - L’**indemnité principale** qui correspond à la valeur vénale du bien exproprié
- Les** indemnités accessoires **qui ont pour objet de réparer les autres préjudices résultant de l’expropriation (par exemple, frais de déménagement et de réinstallation, la perte de revenu locatif, la perte de stationnement). Parmi ces indemnités, il y a ainsi l’indemnité de remploi, l’indemnité de dépréciation si l’expropriation portait sur une partie seulement de la propriété ou encore l’indemnité pour perte de clôture.

La prise de possession du bien interviendra après le paiement de l’indemnité d’expropriation définitivement fixée par le juge. L’expropriant a un délai de **3 mois** pour payer ou consigner l’indemnité. Sinon, il devra payer des intérêts moratoires.

> **À savoir**
> Si, dans le délai d'un an à compter de la décision définitive fixant le montant de l'indemnité, celle-ci n'a été ni payée ni consignée, l'exproprié peut demander au juge qu'il soit à nouveau statué sur ce montant. Cette demande devra être réalisée par un avocat.