Logement à louer décent

Un logement mis en location doit respecter 5 critères de décence. Si ce n'est pas le cas, le bailleur a l'obligation d'intervenir pour y remédier.

Le logement fourni à un locataire doit être décent. Un logement décent répond à 5 critères : surface et performance énergétique minimales, absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, absence d'animaux nuisibles et de parasites, mise à disposition de certains équipements. Mais la définition de ces critères varie selon que le logement est situé en métropole ou outre-mer. Nous vous expliquons.

## Métropole

### Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

#### Logement en location

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter **au moins 1 pièce principale** ayant :

- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

> **Attention**
> Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

#### Logement en colocation

La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.

##### Bail unique

Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter **au moins 1 pièce principale** ayant :

- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.

> **Attention**
> Pour que les colocataires puissent avoir droit à **l'aide personnelle au logement**, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

##### Chaque colocataire signe un bail

Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).

Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

### Performance énergétique du logement

Le critère de performance énergétique à respecter varie selon la **date du bail d'habitation** :

#### Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement entre 2023 et 2024

Seul un logement consommant moins de 450 kWh d'énergie finale, par m2 de surface habitable et par an, peut être loué avec un bail d'habitation. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

#### Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027

Seul un logement appartenant aux classes A à F du diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être loué avec un bail d'habitation.

#### Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2028 et 2033

Seul un logement appartenant aux classes A à E du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.

#### Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de 2034

Seul un logement appartenant aux classes A à D du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.

### Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

- **Le logement assure le *clos et le couvert***. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- **Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites**. Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées sont munies de trappes.
- Les dispositifs de retenue des personnes (**garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons**) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature, l'état de conservation et d'entretien des** matériaux de construction, des canalisations et des revêtements **du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (notamment amiante).
- Les réseaux et **branchements d'électricité et de gaz** sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Les équipements de **chauffage et de production d'eau chaude** sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une **aération** suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
- Les** pièces principales** (destinées au séjour ou au sommeil) ont un **éclairement naturel** suffisant et un **ouvrant donnant à l'air libre**, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

> **À savoir**
> Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
>
> Le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme un logement décent.

### Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

### Équipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

- **Une installation permettant un**chauffage normal. Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion. Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.
- **Une installation d'alimentation en eau potable. **Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
- **Des installations d'évacuation des** eaux usées. Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents. Elles doivent être munies de siphon.
- **Une cuisine ou un coin cuisine** permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
- **Une installation sanitaire intérieure au logement. **Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. **Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce,** l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
- **Un réseau électrique. **Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès. Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

> **À noter**
> Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles.

### Recours du locataire en cas de non-décence

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent.

> **Attention**
> Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

**Si le logement n'est pas décent**, le locataire doit indiquer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception. Pour cela, il peut utiliser ce modèle de lettre :

**Selon le département où se trouve le logement**, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur *Signal Logement*, afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

#### Le propriétaire reconnaît les signes de non-décence

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

- Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
- Délais de réalisation de ces travaux.

#### Le propriétaire conteste les signes de non-décence

##### En matière de performance énergétique

###### Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2023 et 2024

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

> **À savoir**
> Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.

**Après un délai de 2 mois**, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut :

- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué
- Et, éventuellement, saisir la commission départementale de conciliation (CDC). La saisine de la CDC ou la remise de son avis n'est pas nécessaire pour pouvoir saisir le juge.

> **À savoir**
> Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
>
> - La commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
> - Ou un conciliateur de justice (démarche gratuite).

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.

Mais le juge** ne peut pas ordonner **de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation d'énergie finale, si les **2 conditions** suivantes sont réunies :

- Le logement fait partie d'un immeuble en copropriété
- Le propriétaire démontre que, bien qu'ayant proposé en assemblée générale de la copropriété des travaux dans les parties communes ou sur les équipements communs, et qu'en dépit de la réalisation de travaux dans les parties privatives, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

###### Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de 2025

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

> **À savoir**
> Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.

**Après un délai de 2 mois**, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

> **À savoir**
> Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
>
> - La commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
> - Ou un conciliateur de justice (démarche gratuite).

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.

Mais le juge** ne peut pas ordonner **les travaux visant à atteindre un niveau performance minimal si ceux-ci présentent **au moins l'une des contraintes** suivantes :

- Ils feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un architecte.
- Ils entraineraient des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, et ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente en matière d'urbanisme ou de patrimoine naturel ou historique.

> **À savoir**
> C'est au propriétaire de fournir au juge les documents attestant qu'il est impossible de réaliser ces travaux. Mais le juge peut reporter sa décision dans l'attente la décision de l'autorité administrative compétente.

##### Dans un autre domaine

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

> **À savoir**
> Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.

**Après un délai de 2 mois**, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

> **À savoir**
> Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
>
> - La commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
> - Ou un conciliateur de justice (démarche gratuite).

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.

## Outre-mer

> **À noter**
> L'outre-mer désigne ici la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, et Mayotte.

### Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

#### Logement en location

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter **au moins 1 pièce principale** ayant :

- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

> **Attention**
> Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

#### Logement en colocation

La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.

##### Bail unique

Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter **au moins 1 pièce principale** ayant :

- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.

> **Attention**
> Pour que les colocataires puissent avoir droit à **l'aide personnelle au logement**, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

##### Chaque colocataire signe un bail

Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).

Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

### Performance énergétique du logement

Le critère de performance énergétique à respecter varie selon la date du bail d'habitation :

#### Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement entre 2028 et 2030

Seul un logement appartenant aux classes A à E du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.

#### Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement à partir de 2031

Seul un logement appartenant aux classes A à E du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.

### Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

- **Le logement assure le *clos et le couvert***. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Concernant les infiltrations d'eau, il peut être tenu compte des spécificités climatiques du département.
- Les dispositifs de retenue des personnes (**garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons**) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature, l'état de conservation et d'entretien des** matériaux de construction, des canalisations et des revêtements **du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (notamment amiante).
- Les réseaux et **branchements d'électricité et de gaz** sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Les équipements de **chauffage et de production d'eau chaude** sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une **aération** suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
- Les** pièces principales** (destinées au séjour ou au sommeil) ont un **éclairement naturel** suffisant et un **ouvrant donnant à l'air libre**, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

> **À savoir**
> Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
>
> Le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme un logement décent.

### Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

### Équipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

- **Une installation d'alimentation en eau potable. **Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
- **Des installations d'évacuation des** eaux usées. Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents. Elles doivent être munies de siphon.
- **Une cuisine ou un coin cuisine** permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
- **Une installation sanitaire intérieure au logement. **Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau froide et muni d'une évacuation des eaux usées. **Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce,** l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
- **Un réseau électrique. **Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès. Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
- Lorsque les conditions climatiques le justifient, **une installation permettant un**chauffage normal. Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion. Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement. Mais ces dispositions ne s'appliquent que si les conditions climatiques les justifient.

> **À noter**
> Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles.

### Recours du locataire en cas de non-décence

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent.

> **Attention**
> Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception. Pour cela, il peut utiliser ce modèle de lettre :

Selon le département où se trouve le logement, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur *Sinal Logement*, afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

#### Le propriétaire reconnaît les signes de non-décence

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

- Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
- Délais de réalisation de ces travaux.

#### Le propriétaire conteste les signes de non-décence

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

> **À savoir**
> Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.

**Après un délai de 2 mois**, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut :

- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué
- Et, éventuellement, saisir la commission départementale de conciliation (CDC). La saisine de la CDC ou la remise de son avis n'est pas nécessaire pour pouvoir saisir le juge.

> **À savoir**
> Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
>
> - la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
> - ou un conciliateur de justice (démarche gratuite).

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.