Droits des personnes expropriées

Droits des propriétaires et locataires confrontés à une procédure d’expropriation de leur logement

Vous êtes concerné par une procédure d’expropriation ? Voici les **droits** dont peuvent bénéficier les personnes expropriées, qu’elles soient **propriétaires** ou **locataires** d’un bien exproprié.

## Propriétaire

Le propriétaire d’un bien faisant l’objet d’une expropriation conserve plusieurs droits qu’il peut exercer **pendant** (droit au relogement, droit à des indemnités, droit d’information et de recours, droit au maintien dans les lieux) ou **après** la procédure (droit de rétrocession et droit de priorité pour le rachat du bien).

### Droit au relogement

Lorsqu’un propriétaire est exproprié de sa résidence principale, il bénéficie d’un droit au relogement. Ce droit a pour objectif d’éviter une perte de logement ou une précarité soudaine de la personne expropriée.

L’expropriant doit donc proposer un **logement de remplacement** avant de contraindre le propriétaire à quitter les lieux.

Ce logement doit être **décent**, c’est-à-dire qu’il respect les exigences de salubrité, de sécurité, de confort et de performance énergétique.

De même, il doit **correspondre aux besoins** du propriétaire exproprié. Le relogement doit notamment être :

- Compatible avec la composition du foyer (taille du logement et nombre suffisant de pièces pour éviter la suroccupation)
- Adapté aux ressources du ménage (proportionné aux revenus).

L’expropriant doit adresser **au moins 2 propositions de relogement **au propriétaire exproprié, **au moins 6 mois** avant qu’il ne soit obligé de quitter les lieux. Il a alors un délai de **2 mois** pour accepter ou refuser l’offre de relogement. Le silence vaut acceptation.

> **Attention**
> L’offre de relogement et son acceptation doivent intervenir avant la fixation des indemnités d’expropriation.

Les propriétaires expropriés dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés pour l’attribution d’habitation à loyer modéré (HLM) sont **prioritaires** pour :

- être relogés dans un logement social (HLM) ou équivalent,
- ou accéder à la propriété dans le cadre des dispositifs prévus par la législation sur le logement social.

Les autres propriétaires, dont les revenus dépassent ces plafonds, disposent quant à eux d’un **droit de préférence** pour :

- acheter les logements ou locaux mis en vente dans les périmètres de rénovation (zones urbaines réaménagées à la suite de l’expropriation),
- ou être relogés comme locataires dans ces mêmes secteurs.

> **À savoir**
> Une opération déclarée d’intérêt public peut nécessiter le **départ temporaire** des occupants d’un logement (3 ans maximum) afin de permettre la réalisation de travaux d’aménagement. Dans ce cas, l’expropriant doit assurer leur relogement provisoire dans des conditions adaptées à leurs besoins et à leurs ressources.

### Droit à des indemnités

Le propriétaire a le droit à des indemnités qui ont pour objet de couvrir l’intégralité du préjudice causé par la perte du bien exproprié. En effet, l’expropriation ne doit ni enrichir, ni appauvrir la personne concernée.

C’est pourquoi le propriétaire exproprié reçoit une **indemnité principale** qui correspond à la valeur vénale de son bien. Cette somme doit permettre de replacer l’exproprié dans une situation équivalente à celle qu’il occupait avant l’expropriation.

Des **indemnités accessoires complémentaires **peuvent s’ajouter à l’indemnité principale lorsque l’expropriation entraîne d’autres préjudices distincts. C’est le cas, par exemple, des indemnités suivantes :

- **Indemnité de remploi** destinée à compenser les frais liés à l’achat d’un bien de remplacement de même nature que celui exproprié (frais de notaire, droits d’enregistrement, garanties, etc.). Son montant est calculé en pourcentage de l’indemnité principale.

- **Indemnité de déménagement** si le propriétaire a réellement déménagé après la décision d’expropriation. Son montant est fixé soit sur la base des frais réels justifiés (factures), soit selon un barème forfaitaire.

- **Indemnité de privation de jouissance** si le propriétaire doit quitter temporairement son logement pendant des travaux d’aménagement liés à une opération d’intérêt public
- **Indemnité de réinstallation** si le propriétaire doit faire des travaux (peinture, branchements, finitions) pour rendre habitable son nouveau logement.

### Droit d’information et de recours

Le propriétaire exproprié bénéficie de **garanties d’information et de recours**, destinées à assurer la régularité et la transparence de la procédure d’expropriation.

Il est informé à chaque étape de la procédure d’expropriation, soit collectivement (par affichage en mairie ou publication dans la presse), soit individuellement par notification. Cette information lui permet de suivre le déroulement de la procédure. De même, cette obligation d’information garantit le caractère contradictoire de la procédure, en offrant au propriétaire la possibilité de consulter le dossier et de présenter ses observations ou remarques.

Le propriétaire dispose également d’un **droit de recours**. Il peut contester la déclaration d’utilité publique, l’arrêté de cessibilité ou l’ordonnance d’expropriation s’il estime que la procédure est irrégulière ou que ses droits n’ont pas été respectés.

### Droit au maintien dans les lieux

Le propriétaire exproprié conserve la jouissance du bien, c’est-à-dire le **droit de se maintenir dans le logement**, jusqu’au paiement ou la consignation des indemnités dues par l’expropriant.

### Droit de rétrocession

La rétrocession permet au propriétaire exproprié ou à ses ayants droit (héritiers) de récupérer le bien lorsque celui-ci n'a pas été utilisé pour le projet d’utilité publique prévu.

Le droit de rétrocession concerne uniquement les biens expropriés (appartement, immeuble, maison, terrain etc). Il ne s’applique pas aux droits réels immobiliers.

Les conditions suivantes doivent toutes être remplies pour exercer le **droit de rétrocession** :

- Le bien n’a pas reçu la destination prévue par la déclaration d’utilité publique (DUP) dans un délai de **5 ans **à partir de la date de l'ordonnance d'expropriation ou de l'acquisition amiable. Cela signifie que le bien exproprié n’a pas été utilisé, dans ce délai, pour le projet d’intérêt général qui avait justifié son expropriation. C’est le cas, par exemple, de terrains expropriés pour construire un hôpital, mais restés à l’abandon.
- La demande de rétrocession doit intervenir dans un délai de **30 ans** à partir de l’ordonnance d’expropriation.
- Le bien exproprié ne doit pas faire l’objet d’une nouvelle déclaration d’utilité publique. Celle-ci peut avoir un objet (projet) différent de la 1ère DUP.
- Le bien exproprié ne doit pas avoir été revendu à un tiers.

> **À noter**
> La demande de rétrocession se fait par une **demande écrite** à l’expropriant (mail, lettre etc).

L’expropriant et le propriétaire exproprié ou ses héritiers doivent ensuite s’accorder sur un prix de rachat du bien. En effet, la rétrocession ne consiste pas à restituer l’indemnité d’expropriation perçue, mais à fixer une nouvelle valeur de rachat du bien concerné.

En l’absence d’accord amiable, le prix sera fixé par le tribunal judiciaire. Il tiendra notamment compte des caractéristiques de la parcelle à rétrocéder (nature, surface etc) et des termes de comparaison les mieux appropriés.

> **Attention**
> Le tribunal doit être saisi dans un **délai de 2 mois **à compter de la réception de la notification de la décision de rejet par l’expropriant de la demande de rétrocession.

Le contrat de rachat doit être signé et le prix payé **dans le mois de la fixation du prix **soit à l’amiable, soit par décision de justice. Sinon, le droit de rétrocession ne pourra plus s’appliquer.

### Droit de priorité pour racheter le bien exproprié

Si le bien exproprié n’est pas utilisé, dans un délai de 5 ans, pour le projet d’intérêt général ayant justifié son expropriation, l’expropriant peut décider de le vendre.

Dans ce cas, il doit en informer l’ancien propriétaire ou ses héritiers par courrier recommandé avec avis de réception.

À partir de la réception de ce courrier, les anciens propriétaires ou leurs héritiers disposent d’un délai de **2 mois** pour :

- Faire connaître leur souhait de racheter le bien et indiquer le prix d’acquisition qu’ils proposent
- Ou informer l’expropriant qu’ils renoncent à ce rachat.

La vente du bien est ainsi proposée** en priorité** à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers.

En cas de **refus exprès** (lorsque le propriétaire ou ses héritiers indiquent formellement ne pas vouloir racheter le bien) ou de **refus tacite** (lorsqu’ils ne répondent pas dans le délai de 2 mois), l’expropriant est alors libre de proposer la vente du bien à des tiers.

## Locataire

Le locataire d’un bien exproprié (maison, appartement) dispose de plusieurs droits.

### Droit au relogement

Le locataire d’un bien exproprié a le droit d’être relogé. Ce droit a pour objectif d’éviter une perte de logement ou une précarité soudaine de la personne expropriée.

L’expropriant doit donc proposer un **logement de remplacement** avant de contraindre le locataire à quitter les lieux. Ce logement doit être **décent**, c’est-à-dire qu’il respect les exigences de salubrité, de sécurité, de confort et de performance énergétique.

De même, il doit **correspondre aux besoins** du locataire exproprié. Le relogement doit notamment être :

- Compatible avec la composition du foyer (taille du logement et nombre suffisant de pièces pour éviter la suroccupation)
- Adapté aux ressources du ménage (proportionné aux revenus).

L’expropriant doit adresser **au moins 2 propositions de relogement **au locataire exproprié, **au moins 6 mois** avant qu’il ne soit tenu de quitter les lieux. Il a alors un délai de **2 mois** pour accepter ou refuser l’offre de relogement. Le silence vaut acceptation.

L’expulsion du locataire est suspendue tant qu’une offre de relogement conforme n’a pas été faite.

> **À noter**
> Le droit au relogement ne s’applique pas aux squatters, aux occupants ayant fait l’objet d’un jugement d’expulsion ou aux occupants qui ont pris possession des lieux après l’ordonnance d’expropriation.

### Droit à la réintégration dans le logement

Lorsqu’un locataire doit quitter temporairement son logement en raison de travaux d’aménagement réalisés dans le cadre d’une opération d’intérêt public, il bénéficie d’un **droit à la réintégration** une fois les travaux achevés.

Le bail est simplement **suspendu** pendant la durée des travaux, sauf si un accord a été conclu pour reloger définitivement le locataire dans un logement équivalent. À la fin des travaux, le bail reprend son cours et le locataire retourne dans le logement.

À la fin des travaux, le propriétaire doit inviter le locataire à préciser, dans un délai d’1 mois, s’il souhaite ou non réintégrer son logement.

### Droit au versement d’indemnités

Le locataire d’un logement exproprié peut recevoir plusieurs indemnités :

- **Indemnité de déménagement** si le locataire a réellement déménagé après la décision d’expropriation. Son montant est fixé soit sur la base des frais réels justifiés (factures), soit selon un barème forfaitaire.

- **Indemnité de privation de jouissance** si le locataire doit quitter temporairement son logement pendant des travaux d’aménagement liés à une opération d’intérêt public
- **Indemnité de réinstallation** si le locataire doit faire des travaux (peinture, branchements, finitions) pour rendre habitable son nouveau logement
- **Indemnité pour travaux non amortis** si le locataire avait réalisé des améliorations (travaux d’aménagement ou de modernisation) dans le logement dont il n’a pas pu profiter à cause de l’expropriation. Ces travaux sont estimés sur une durée d’amortissement (temps pendant lequel les travaux conservent leur valeur) de 5 ans.
- **Indemnité d’éviction** pour compenser la rupture anticipée du bail ou de la perte du droit au renouvellement de son bail. L'indemnité doit lui permettre une réinstallation.