Utilisation du logement et travaux par le locataire

Un locataire utilise librement le logement durant le bail. Il doit accorder un droit de visite au propriétaire et obtenir son accord, pour certains travaux.

Si vous êtes locataire, vous pouvez utiliser librement le logement pendant toute la durée du bail d'habitation. Mais vous devez accorder un droit de visite au propriétaire, c'est-à-dire lui accorder un droit d'accès à votre logement, dans certaines situations. Et si vous voulez faire des travaux dans le logement, vous devez parfois obtenir l'autorisation du propriétaire. Nous vous expliquons.

## Qu'est-ce que le « droit de jouissance exclusive » du locataire ?

Le logement loué est le domicile du locataire. En conséquence, il en a la *jouissance exclusive* (il peut y vivre librement) à la condition de se conformer au bail et, si le logement se situe dans une copropriété, de se conformer aux règles de la copropriété.

### Droits du locataire

Le logement loué est le domicile du locataire. Le locataire a donc droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou héberger (gratuitement) les personnes de son choix.

Par conséquent, il est interdit au propriétaire d'avoir notamment le comportement suivant :

- Imposer un droit de visite à son locataire en dehors de tout cadre légal,
- Interdire l'accès au logement à des personnes autres que celles faisant partie de la famille du locataire,
- Pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire,
- Interdire au locataire d'avoir un animal de compagnie, à moins qu'il s'agisse d'un animal dangereux,
- Interdire au locataire de fumer dans le logement.

> **À noter**
> Le locataire peut sous-louer le logement à la condition de demander et d'obtenir l'accord du propriétaire.

### Usage du logement

Le locataire doit utiliser le logement en respectant son usage, comme il est prévu dans le bail.

Par exemple :

- Si le logement est loué à usage d'habitation uniquement, le locataire a interdiction d'y exercer une activité commerciale qui impliquerait des nuisances dans l'immeuble (notamment si cette activité implique la réception de clientèle ou de marchandises).
- Si le logement doit être occupé uniquement comme résidence principale, le locataire a interdiction de l'utiliser dans un autre but.
- Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Ce règlement peut par exemple encadrer ou interdire certaines pratiques (notamment, étendre du linge aux fenêtres, faire des barbecues, installer des pare-vues sur les balcons, poser des pots de fleurs ou des jardinières sur le rebords des fenêtres...).

> **À savoir**
> D'une manière générale, le locataire doit utiliser son logement en respectant la tranquillité du voisinage.

## En quoi consiste le droit de visite du propriétaire en cas de travaux ?

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire. Il s'agit notamment des travaux suivants :

- Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
- Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
- Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
- Entretien des toitures et façades végétalisées

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).

> **Attention**
> - Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.
> - Si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

**Lorsque les travaux durent plus de 21 jours**, mais que le propriétaire refuse d'accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

**Lorsque Les travaux, ou leurs conditions de réalisation**, ont un caractère **abusif ou vexatoire, ou ne sont pas conformes** aux conditions indiquées dans la notification de travaux, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

**Lorsque l'exécution des travaux rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse**, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

**Lorsque des réparations sont urgentes** (par exemple, chauffe-eau en hiver), et que les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

> **Attention**
> Dans tous les cas, si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, le locataire doit obligatoirement tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge.

## Quels sont les travaux que le locataire peut faire dans le logement ?

Les règles sont différentes selon qu'il s'agit de travaux de transformation (par exemple, abattre une cloison), d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie (par exemple, installation d'une douche), ou de travaux de rénovation énergétique (par exemple, travaux d'isolation thermique).

### Travaux de transformation

Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures murales...).

Cependant, il ne peut pas faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute (par exemple, si le locataire veut peindre les murs d'une peinture criarde), mieux vaut demander l'autorisation du propriétaire avant de faire les travaux envisagés.

Si le locataire fait des travaux de transformation du local ou de ses équipements sans demander l'accord écrit du propriétaire, le propriétaire pourra, lorsque le locataire quittera définitivement le logement :

- Soit conserver les transformations faites, sans indemniser le locataire du coût des travaux faits
- Soit exiger que le locataire remette, immédiatement et à ses frais, le logement dans l'état où il était avant les travaux.

Si les travaux de transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.

En cas de litige sur le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation), il est recommandé de faire appel au conciliateur de justice puis, si nécessaire, de saisir le juge des contentieux de la protection. Mais l'étape de conciliation est obligatoire, pour pouvoir ensuite saisir le juge, lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 €.

### Travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie)

Le locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie (par exemple : personne âgée) peut faire faire, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement.

Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état où il était avant ces travaux.

#### Nature des travaux

Il peut s'agir des travaux suivants :

- Création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement
- Modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau)
- Création ou modification des prises électriques ou de communications électroniques et des points d'éclairage
- Installation ou adaptation des systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs)
- Installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement des personnes à mobilité réduite
- Installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

> **À savoir**
> Il existe des aides pour financer ces travaux, notamment MaPrime Adapt, ou un crédit d'impôt, ou les aides des collectivités territoriales.

#### Avant les travaux

Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, le locataire doit :

- Décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits
- Indiquer l'entreprise qui fera les travaux
- Écrire les phrases suivantes : *En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.*

Le locataire peut utiliser ce modèle de document :

#### Réponse du propriétaire

Après avoir reçu la demande du locataire, le propriétaire a **2 mois** pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.

Durant ces 2 mois, le propriétaire peut :

- Soit indiquer au locataire qu'il accepte les travaux et les conditions dans lesquelles ils sont prévus
- Soit indiquer au locataire qu'il souhaite faire faire les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 an
- Soit saisir le juge du contentieux de la protection, s'il refuse les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux sont prévus, pour un motif sérieux et légitime.

> **À savoir**
> Lorsque les travaux affectent le gros oeuvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger qu'ils soient faits sous la direction et le contrôle d'un architecte, désigné avec son accord. Lorsque le propriétaire saisit le juge, c'est le juge qui désigne l'architecte.

En conséquence, le locataire peut faire faire les travaux prévus s'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

- Le propriétaire n'a pas rendu réponse dans le délai de 2 mois,
- Le propriétaire a donné son accord dans le délai de 2 mois
- Le propriétaire, qui s'était engagé à faire faire les travaux, n'a pas respecté le délai d'un an maximum
- Le juge a donné tort au propriétaire qui refusait les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux étaient prévus.

**Dans les 2 mois** qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester auprès du propriétaire que l'entreprise prévue est bien celle qui est intervenue et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés.

### Travaux de rénovation énergétique

Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement, à ses frais.

Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état dans lequel il était avant ces travaux.

#### Nature des travaux

Il peut s'agir des travaux suivants :

- Isolation des planchers bas
- Isolation des combles et des plafonds de combles
- Remplacement des menuiseries extérieures
- Protection solaire des parois vitrées ou opaques
- Installation ou remplacement d'un système de ventilation
- Installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Ces travaux doivent respecter les normes thermiques et énergétiques des bâtiments existants.

Mais ils ne doivent pas affecter la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifier sa destination ou être soumis à une autorisation administrative (déclaration préalable, permis de construire...). Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, ils ne doivent pas non plus affecter les parties communes ou les éléments d'équipement commun.

> **À savoir**
> Il existe des aides pour financer les travaux de rénovation énergétique.

#### Avant les travaux

Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, le locataire doit :

- Décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits
- Indiquer l'entreprise qui fera les travaux
- Écrire les phrases suivantes : *En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.*

#### Réponse du propriétaire

Après avoir reçu la demande du locataire, le propriétaire a **2 mois** pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.

Durant ces 2 mois, le propriétaire peut :

- Soit indiquer au locataire qu'il accepte les travaux et les conditions dans lesquelles ils sont prévus
- Soit indiquer au locataire qu'il souhaite faire faire les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 an
- Soit saisir le juge du contentieux de la protection, s'il refuse les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux sont prévus, pour un motif sérieux et légitime.

> **À savoir**
> Lorsque les travaux affectent le gros oeuvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger qu'ils soient faits sous la direction et le contrôle d'un architecte, désigné avec son accord. Lorsque le propriétaire saisit le juge, c'est le juge qui désigne l'architecte.

En conséquence, le locataire peut faire faire les travaux prévus s'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

- Le propriétaire n'a pas rendu réponse dans le délai de 2 mois,
- Le propriétaire a donné son accord dans le délai de 2 mois
- Le propriétaire, qui s'était engagé à faire faire les travaux, n'a pas respecté le délai d'un an maximum
- Le juge a donné tort au propriétaire qui refusait les travaux, ou les conditions dans lesquelles les travaux étaient prévus.

#### Après les travaux

**Dans les 2 mois **qui suivent la fin des travaux que le locataire a fait faire, il doit attester auprès du propriétaire que l'entreprise prévue est bien celle qui est intervenue et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés.