Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ?

L’agent immobilier doit avoir un mandat pour vendre un bien. Il rédige l’annonce immobilière. Il a un devoir de conseil envers l’acquéreur et le vendeur.

Dans le cadre d'une vente immobilière, un agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire : il met en relation le vendeur et l’acquéreur. Il doit avoir un mandat pour s’engager dans une opération de transaction et percevoir des honoraires. Il fait la publicité du bien en diffusant une annonce. Il a un devoir de conseil auprès du vendeur et de l’acquéreur. Nous faisons le point sur la réglementation.

## L'agent immobilier doit-il avoir un mandat pour vendre un bien ?

Avant de mettre en vente un bien immobilier, l'agent immobilier doit avoir un **mandat écrit, signé par le vendeur, en cours de validité**. L’étendue de sa mission est précisée dans le mandat.

Seul un agent immobilier titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » dite *carte « T »* peut signer un mandat. Il doit fournir une attestation de collaborateur à ses salariés. Elle les autorise à agir en son nom.

Le mandat de vente comporte notamment les mentions suivantes :

- Objet et durée du mandat (généralement 3 mois)
- Désignation du ou des propriétaires en cas d'indivision
- Coordonnées de l'agent et numéro de sa carte professionnelle
- Honoraires (frais d'agence), ainsi que la mention de qui en aura la charge
- Conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes
- Moyens mis en œuvre par l'agent pour réaliser la vente
- Numéro d'enregistrement du mandat dans le registre des mandats de l'agence.

Il existe plusieurs types de mandat :

- Le mandat **simple** permet au propriétaire de confier la vente à plusieurs agences et de vendre lui-même son bien.
- Le mandat **semi-exclusif** est signé avec une seule agence et le propriétaire peut vendre son bien lui-même.
- Le mandat **exclusif** est signé avec une agence, seule à pouvoir vendre le bien.

Tous les mandats doivent être inscrits par ordre chronologique sur un registre des mandats tenu par l’agent immobilier.

L’agent immobilier doit informer son client de la fin de sa mission (décrite dans le mandat), au plus tard dans les 8 jours de l’opération.

## Comment l’agent immobilier fait-il la publicité liée à l’exercice de sa profession ?

Dans tous les lieux où il reçoit sa clientèle, l'agent immobilier doit afficher les éléments suivants  :

- Numéro de sa carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI)
- Montant de sa garantie financière
- Nom et adresse du garant.

S'il perçoit des fonds lors de transactions immobilières, l'affiche indique les informations suivantes :

- Banque et numéro du compte où doivent être effectués les versements et les remises
- Modes obligatoires de versement.

> **À noter**
> L’agent immobilier est immatriculé au RCS. Sur chaque offre de bien immobilier à vendre et sur tout type de support, y compris sur son site internet, il doit indiquer la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe du tribunal de commerce où il est immatriculé. Il y indique également le numéro unique d'identification de l'entreprise et le lieu de son siège social.
>
> Il doit aussi indiquer son numéro SIREN (Système d'identification du répertoire des entreprises) sur tout type de support.

## Comment l’agent immobilier fait-il la publicité de ses tarifs ?

L’agent immobilier doit afficher le prix du bien et ses honoraires TTC de façon lisible et visible dans ces différents endroits :

- À l'entrée des établissements recevant de la clientèle
- Sur la vitrine (s’il en existe une) parfaitement visible depuis l'extérieur, dans le même format et au même emplacement que les annonces
- Sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente de l’agent immobilier
- Sur le site internet du professionnel. Les prix sont également donnés sur les autres sites ou font l'objet d'un renvoi vers le site internet du professionnel.

Les honoraires de l’agent immobilier ne sont pas encadrés. Ils sont fixés librement par le professionnel qui affiche les** prix maximums de ses prestations TTC**. Le client qui le souhaite peut ainsi négocier à la baisse le prix des prestations.

**Si les honoraires varient selon des tranches de prix**, il doit préciser si les tranches se cumulent.

Pour chacune de ses prestations, l’agent indique à qui incombe le paiement des honoraires.

### Honoraires payés par l’acquéreur

L'agent immobilier affiche le prix du bien avec et sans les honoraires. Le prix honoraires inclus doit apparaître en caractères plus importants.

Le montant TTC des **honoraires à la charge de l'acquéreur** est précédé de la mention « Honoraires ». Il est exprimé en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires.

### Honoraires payés par le vendeur

L’agent immobilier affiche uniquement le prix de vente hors honoraires.

L’agent immobilier doit remplir les conditions suivantes pour avoir droit à une commission (les honoraires) :

- Être titulaire d’une carte professionnelle
- Avoir un mandat écrit signé avant de mettre en relation le vendeur et l’acquéreur (entremise)
- Avoir rempli sa mission (annonce, visite, réunion).

Si le vendeur a signé des mandats simples auprès de plusieurs agences immobilières, seul l’agent par l'entremise duquel l'opération a été conclue touche une commission.

Les honoraires sont versés après la signature du contrat définitif devant le notaire.

> **Attention**
> Le** bon de visite **est un document que l’agent immobilier fait signer au candidat acquéreur pour apporter la preuve qu’il lui a fait visiter le bien. Il n'a pas la valeur d'un mandat. Il **ne donne pas lieu à des honoraires** (commission).

## Quelles informations doivent figurer sur l'annonce immobilière ?

Dans l’annonce immobilière, le professionnel doit notamment donne les informations suivantes :

- Prix de vente du bien vendu et montant des honoraires TTC quand ils sont payés par l’acquéreur
- Différents diagnostics (diagnostic de performance énergétique, informations sur les risques naturels et technologiques)
- Informations sur la copropriété si la vente porte sur un bien en copropriété.

> **À noter**
> Ces informations doivent être facilement accessibles quel que soit le support utilisé par le professionnel pour la publicité (vitrines, site internet...).

## En quoi consiste le devoir de conseil de l'agent immobilier ?

L’agent immobilier a un devoir d’information et de conseil. Il doit s'assurer de la régularité de la transaction et s’assurer de l’exactitude des renseignements qu’il transmet. Il doit notamment vérifier les points suivants :

- Titre de propriété du vendeur (il doit demander le consentement des 2 époux en cas de vente d'un bien commun ou en cas d'indivision)
- Capacité des parties pour vendre ou acheter des parties
- Statuts et compte-rendu de l'assemblée générale qui autorise la vente, pour une SCI
- Solvabilité de l'acquéreur en lui demandant, par exemple, son apport personnel.

Il transmet à l’acquéreur les informations techniques nécessaires telles que :

- Caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires,...)
- Information sur les vices apparents du bien.