Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ?

La convention IRSI s’applique aux sinistres ayant pour origine une partie privative ou ceux affectant les parties communes, sous certaines conditions.

Si, dans un immeuble en copropriété, un sinistre (par exemple, incendie, dégât des eaux) survient dans les parties communes ou dans un logement privatif, l'indemnisation peut s’avérer complexe, car plusieurs assurances peuvent être impliquées, selon l’origine et l’emplacement du sinistre. Qui prend en charge les réparations et comment fonctionne l'indemnisation ? Voici les informations à connaître.

> **À savoir**
> Pour simplifier la gestion de ces situations, les compagnies d’assurance ont mis en place une convention spécifique : la convention IRSI. Elle s’applique aux sinistres ayant pour origine une partie privative **comme** aux sinistres affectant les parties communes, dès lors que certaines conditions sont remplies.

## Quelles sont les assurances qui couvrent les parties communes d'un immeuble ?

Les parties communes d'un immeuble sont principalement couvertes par les assurances suivantes :

- Assurance responsabilité civile de la copropriété (obligatoire). Elle est souscrite par le **syndicat des copropriétaires**. Elle couvre les dommages causés à des tiers par les éléments communs de l’immeuble (exemple : escalier glissant) ou par une personne employée par la copropriété (gardien, prestataire,...). Le syndic peut, en cas de nécessité, souscrire le contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, mais l'assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision.
- Assurance responsabilité civile de chaque copropriétaire (obligatoire). Chaque copropriétaire – occupant ou non – doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui. L’assurance couvre les sinistres qui ont pris naissance dans un lot privatif, mais qui ont causé des dégâts aux voisins ou aux parties communes.
- Assurance multirisques de l'immeuble (facultative). Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires, cette assurance complète les garanties précédentes en couvrant les dommages matériels subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme,...) **même en l’absence de responsabilité d’un tiers**.
  Toutefois, le règlement de copropriété peut imposer la souscription d’une assurance multirisques. Dans ce cas, elle devient obligatoire et il appartient au syndic de vérifier l’existence de cette clause et de la mettre en œuvre.

La loi impose également aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance « propriétaire non occupant (PNO) », qui complète la protection du lot privatif en l’absence de locataire ou en cas de carence de l’assurance habitation.

## Qui doit déclarer le sinistre qui affecte les parties communes d'un immeuble ?

La déclaration dépend de l'origine du sinistre :

- **Si le sinistre prend naissance dans les parties communes** (par exemple, fuite d’une canalisation collective, chute d’une tuile), c’est le **syndic de copropriété** qui doit faire la déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble.
- **Si le sinistre provient d’une partie privative** (par exemple : fuite d’un robinet dans un appartement), c’est le **copropriétaire concerné** qui doit déclarer le sinistre à son propre assureur.

Le contrat d’assurance collectif souscrit par le syndic **ne couvre pas les sinistres dont l’origine est privative**, même s’ils ont causé des dégâts dans les parties communes ou chez d'autres occupants.

En cas de **sinistre affectant plusieurs lots **(logements ou parties communes), **et si le montant des dommages matériels est inférieur ou égal à 5 000 € hors taxes (HT)**, la **convention IRSI** s’applique. Elle désigne un **assureur gestionnaire unique**, chargé de coordonner l’expertise, la recherche de fuite (en cas de dégâts des eaux) et l’indemnisation. Cela permet de simplifier les démarches, même si plusieurs assureurs sont impliqués.

**Si le montant des dommages dépasse 5 000 € HT**, la convention IRSI **ne s’applique pas**. Chaque assureur intervient alors selon son propre contrat et ses responsabilités, ce qui peut entraîner des procédures plus longues ou des expertises contradictoires.

## Dans quels cas la convention IRSI est-elle appliquée ?

La convention IRSI est un **accord entre compagnies d’assurance**. Elle a pour but de simplifier la gestion des **dégâts des eaux et incendies** dans les **immeubles d’habitation**, lorsque les **dommages matériels n’excèdent pas 5 000 € HT **.

Elle s’applique aussi bien aux sinistres ayant pour origine une **partie privative**, qu’aux dommages affectant les **parties communes** ou **impactant des tiers**.

La convention prévoit la **désignation d’un seul assureur** pour l’une des 3 missions suivantes :

- **Gestion du dossier** (déclaration, estimation du préjudice, expertise)
- **Recherche et réparation de fuite**, en cas de dégât des eaux
- **Versement de l’indemnisation** aux personnes concernées.

Elle établit des règles de désignation claires pour savoir **quel assureur intervient**, selon l’origine du sinistre et le montant des dommages.

> **Attention**
> La convention IRSI ne s'applique pas :
>
> - aux sinistres intervenus dans les chambres d'hôtel et dans les chambres d'hôtes.
> - aux sinistres dont l’origine est extérieure à l’immeuble (ex. : intempéries, inondations, catastrophe naturelle),
> - et aux dommages excédant 5 000 € HT.

## Comment se fait la gestion d'un litige parties communes via la convention IRSI ?

### Désignation d'un assureur gestionnaire du dossier d'indemnisation

La convention prévoit qu'en cas de sinistre dans les parties communes d'un immeuble, c'est l'assureur de la copropriété (celui du syndicat des copropriétaires) qui est l'assureur gestionnaire du sinistre.

Il est responsable de :

- l’ouverture et la gestion du dossier,
- l’organisation des expertises,
- l’estimation des dommages.

### Désignation d'un assureur chargé de la recherche de fuite (si dégât des eaux)

En cas de **dégât des eaux**, la convention IRSI distingue l’origine de la fuite :

- Si la fuite provient des **parties communes**, l’assureur de la copropriété prend en charge la recherche.
- Si elle provient d’un **lot privatif**, la recherche peut être engagée par n’importe quel assureur impliqué (copropriété ou voisin), **mais c’est l’assureur du lot concerné** qui doit supporter le coût.

### Désignation d'un assureur chargé de l'indemnisation

La convention IRSI prévoit 2 seuils d’intervention.

#### Préjudice de moins de 1 600 €

Pour les dégâts dont la valeur est inférieure à 1 600 € hors taxes, c'est l'assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours possible contre un autre assureur.

#### Préjudice de plus de 1 600 €

Pour les dégâts dont la valeur est comprise entre 1 600 €hors taxes et 5 000 € hors taxes, l'assureur gestionnaire doit effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs.

Il doit indemniser les victimes, mais avec la possibilité d'exercer des recours contre les autres assureurs.

## Que faire en cas d’absence d’assurance ou de litige entre copropriétaire après un sinistre ?

En cas de sinistre dans un immeuble :

- Si **un copropriétaire n’est pas assuré**, le syndic peut engager une action pour absence d’assurance. Cette action vise à obliger le copropriétaire concerné à souscrire l’assurance responsabilité civile obligatoire et à le rendre responsable des dommages qu’il aurait causés à l’immeuble ou aux autres copropriétaires.
- En cas de **désaccord entre assureurs** ou de désignation contestée, il est conseillé d’avoir recours à une **médiation** ou à un **expert indépendant**.