Sécurité incendie dans les immeubles en copropriété

Certains dispositifs de sécurité incendie sont obligatoires dans un immeuble en copropriété pour assurer la protection des habitants.

Quels **dispositifs** de sécurité incendie sont **obligatoires** dans un immeuble en copropriété ? Nous faisons un point sur la réglementation applicable aux immeubles qui mesurent **au maximum 50 mètres** et ceux **qui dépassent ce seuil**, appelés *immeubles de grande hauteur (IGH)*.

## Jusqu’à 50 mètres

Les règles de sécurité présentées s’appliquent aux **immeubles d’habitation** dont le **logement le plus haut** se trouve à 50 mètres **au-dessus de l’endroit où les pompiers peuvent se positionner** pour intervenir. En pratique, 50 mètres représentent entre 15 et 18 étages.

### Qui est chargé de la mise en place des mesures de sécurité incendie dans un immeuble en copropriété ?

Il s’agit du propriétaire de l'immeuble ou de la personne responsable qu'il désigne pour gérer l’immeuble. En copropriété, il s’agit du syndic de copropriété.

### Quels dispositifs de sécurité incendie sont obligatoires dans un immeuble en copropriété ?

Des mesures de sécurité doivent être mise en place dans les parties communes pour prévenir les risques d'incendie et éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements.

#### Affichage des consignes de sécurité dans les parties communes

Tout d’abord, les **consignes de sécurité** à respecter **en cas d’incendie** doivent être **affichées** dans les parties communes de l’immeuble.

Pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée **à partir du 5 mars 1987**, les **plans** des **sous-sols** et du **rez-de-chaussée** et les **consignes** à respecter doivent être affichés dans les **halls d'entrée**, près des accès aux escaliers et ascenseurs.

Un **modèle** est consultable en ligne :

De même, les consignes **particulières** à chaque type d'immeuble doivent également être affichées dans les **parcs de stationnement**, s’il en existe, près des accès aux escaliers et ascenseurs.

#### Installation d’équipements de sécurité dans les parties communes

Ensuite, dans les **bâtiments d'habitation de plusieurs étages** dont la demande de permis de construire a été déposée **avant le 5 mars 1987**, il doit être mis en place :

- Des **portes coupe-feu** séparant les **locaux poubelles** du **reste de l'immeuble** lorsque ces locaux **ne donnent pas sur l'extérieur ou sur des coursives ouvertes**. L’objectif est d’éviter que le feu ou les fumées provenant des déchets ne se propagent dans les parties communes.
- Des **portes coupe-feu** séparant les **escaliers** reliant le **sous-sol **avec le **reste du bâtiment**. Ces portes doivent présenter les mêmes caractéristiques techniques que celles installées pour isoler les locaux poubelles (niveau de résistance au feu, fonction de compartimentage).

> **Attention**
> Il est **interdit** d’installer des **détecteurs de fumée (Daaf)** dans les parties communes de l’immeuble.

#### Dispositifs techniques de sécurité

##### Parois séparatives

Dans les immeubles d’habitation, les **éléments** qui **séparent** les différents **espaces** (logements, parties communes, caves, celliers) doivent offrir une **résistance suffisante au feu** afin de limiter les risques en cas d’incendie.

Il s’agit notamment :

- Des murs et parois séparatives entre logements ou entre locaux
- Des portes palières des appartements
- Des caves et celliers, lorsqu’ils communiquent avec des circulations communes.

Le niveau de résistance attendu peut varier selon la configuration et la hauteur du bâtiment, mais l’objectif reste identique, à savoir éviter que le feu se propage rapidement d’un local à un autre et protéger les couloirs, escaliers et autres voies d’évacuation.

##### Façades des immeubles

La façade doit être conçue de manière à** freiner la propagation du feu d’un étage à l’autre**, que l’incendie prenne naissance à l’intérieur du bâtiment ou provienne de l’extérieur.

La conception de la façade doit permettre de :

- limiter la propagation verticale du feu (d’un étage à l’autre),
- limiter la propagation horizontale le long de la façade,
- empêcher la progression du feu à l’intérieur même de la façade,
- sécuriser la jonction entre les murs et les planchers, qui sont des zones particulièrement sensibles.

La façade de l’immeuble doit ainsi être réalisée conformément à des directives techniques. Ces règles s’adaptent à la configuration du bâtiment, notamment en fonction de la présence ou de l’absence d’ouverture.

### Qui doit vérifier le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité incendie ?

Le propriétaire de l'immeuble ou la personne responsable qu'il désigne (le syndic en copropriété) doit faire effectuer, **au moins 1 fois par an**, les **vérifications** des installations de détection, de désenfumage, de ventilation, et toutes les installations fonctionnant automatiquement et des colonnes sèches.

Il doit s'assurer en particulier du bon fonctionnement des portes coupe-feu, des ferme-portes et des dispositifs de manœuvre des ouvertures en partie haute des escaliers.

Les vérifications doivent être effectuées par des organismes ou techniciens compétents.

Un **ramonage** des conduits d'évacuation des gaz brûlés doit être réalisé au minimum **1 fois par an**. Toutefois, le règlement départemental qui fixe les règles au niveau des communes peut prévoir une fréquence plus importante. Le ramonage doit être réalisée par une entreprise qualifiée. Cette entreprise doit remettre un certificat de ramonage lorsqu'il a été effectué.

Le propriétaire de l’immeuble ou le syndic doit également assurer l'**entretien** de toutes les **installations** participant à la sécurité. Il doit pouvoir le justifier par la **tenue d'un registre**. Ce registre doit contenir **au minimum** :

- Les rapports de vérifications des installations
- Les rapports d'intervention d'entretien
- Et les opérations de maintenance.

> **À savoir**
> Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, lorsque les équipements communs sont défectueux ou insuffisamment entretenus et pouvant représenter un danger sérieux pour la sécurité des occupants ou compromettre gravement leurs conditions de vie, le maire peut ordonner leur réparation ou leur remplacement, dans un délai qu’il détermine.

### En résumé, quelles sont les obligations du syndic en matière de sécurité incendie ?

Le syndic de copropriété est responsable de la **mise en œuvre**, du **suivi** et du **contrôle** des mesures de sécurité incendie dans les **parties communes** de l’immeuble.

À ce titre, il doit accomplir les actions suivantes :

- **Mettre à jour **et **afficher** les **consignes** de sécurité. Le syndic doit veiller à ce que les consignes de sécurité incendie soient conformes, à jour et affichées dans les parties communes accessibles aux occupants. Pour les immeubles antérieurs à 1987, il doit également mettre en place les portes coupe-feu exigées pour locaux poubelles et escaliers de sous-sol.
- **Tenir le registre** de sécurité et **programmer les vérifications annuelles** obligatoires (détection, désenfumage, ventilation, installations automatiques, colonnes sèches, portes coupe‑feu, ferme‑portes, ouvrants d’escaliers) avec des organismes compétents. Il doit également **conserver** l’ensemble des **rapports**, **attestations** et **comptes rendus** de contrôle.
- **Garantir l’accès** des secours et des forces de l’ordre
- **Surveiller** l’état et l’usage des équipements et locaux communs.

## IGH

Un immeuble de grande hauteur (IGH) est un bâtiment d’habitation dont la hauteur **dépasse 50 mètres**. En pratique, 50 mètres représentent entre 15 et 18 étages.

### Qui est chargé de la mise en place des mesures de sécurité incendie dans un immeuble de grande hauteur ?

Lorsque l’immeuble de grande hauteur (IGH) est en copropriété, il appartient au syndic de mettre en place les mesures de sécurité incendie.

### Quels sont les principes généraux de sécurité dans un immeuble de grande hauteur ?

Les immeubles d'habitation de grande hauteur doivent obligatoirement comporter les mesures suivantes :

- **Blocs-portes coupe-feu**. Ces blocs-portes doivent séparer les locaux des poubelles des autres parties du bâtiment lorsque ces locaux ne s'ouvrent pas sur l'extérieur du bâtiment ou sur des coursives ouvertes. Les portes des blocs-portes doivent être munies de ferme-portes. Elles doivent s'ouvrir sans clé de l'intérieur, dans le sens de la sortie en venant de ces locaux.
- **Extincteurs** dans les cages d'escalier, parkings, chaufferies
- **Systèmes de désenfumage** permettant d'évacuer les fumées et les gaz de combustion vers l'extérieur et permettant l'évacuation des occupants.

#### Lutte contre l’extension du feu

Dans les IGH, des mesures **spécifiques** sont mises en place pour limiter l’extension d’un incendie et protéger les occupants.

L’immeuble est ainsi **divisé** en **compartiments** séparés par des **parois** résistantes au feu, capables de contenir un incendie pendant au moins 2 heures, afin de laisser le temps d’évacuer les occupants et d’intervenir aux secours.

Par ailleurs, l’utilisation de **matériaux combustibles** est strictement **limitée** et les **matériaux** qui **favorisent** une **propagation rapide** du feu (par exemple ceux qui s’enflamment ou dégagent fortement des flammes) sont **interdits**.

Ces règles visent à **contenir** le feu dans une **zone limitée**.

#### Évacuation des occupants

Dans un IGH, l’évacuation des occupants est organisée pour rester possible même en cas d’incendie.

Chaque **compartiment** de l’immeuble dispose d’**au moins 2 escaliers** afin de permettre une sortie rapide et sécurisée.

En revanche, l’utilisation des ascenseurs est interdite dans les compartiments atteints ou menacés par l’incendie, car ils peuvent devenir dangereux ou inutilisables. Les ascenseurs ne peuvent être utilisés qu’au niveau d’accès des secours pour faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers.

Ces règles ont pour objectif de garantir une **évacuation sûre et progressive** des **occupants**, tout en **sécurisant** l’action des **services de secours**.

#### Équipements minimaux de sécurité

Un IGH comporte **obligatoirement** des **équipements** de sécurité afin de protéger efficacement les occupants en cas d’incendie, à savoir :

- Des **sources autonomes d’électricité**, capables de prendre le relais en cas de défaillance du réseau électrique normal
- D’un **système d'alarme** et de **moyens de lutte** contre l'incendie
- Du **maintien** du **fonctionnement** des **ascenseurs** et **monte-charge** pour les **étages** et **compartiments non atteints** ou menacés par le feu
- De **dispositifs empêchant le passage des fumées** du compartiment **sinistré** aux **autres** parties de l'immeuble
- Des **dispositifs étanches aux fumées** assurant la communication entre compartiments ou avec les escaliers, permettant à la fois l’isolement du feu et l’élimination rapide des fumées accidentellement introduites
- Un **volume de protection** isolant l'IGH d'un incendie extérieur.

#### Gaz

**Depuis le 1er janvier 2026**, les règles de sécurité du gaz ont été réorganisées et les solutions techniques (matériels, dispositifs, méthodes) sont désormais précisées par des **guides** approuvés par décision ministérielle.

Ces règles **imposent** notamment :

- Une **conception** et une **implantation sécurisées** des **installations** (canalisations, organes de coupure, ventilation)
- Une **limitation des volumes et pressions de gaz **selon la destination des locaux
- La **présence de dispositifs de coupure** automatique ou manuelle accessibles **en cas d’urgence**
- Une **ventilation permanente et efficace** des locaux contenant des équipements gaz
- Des **contrôles**, **vérifications** et **entretiens réguliers** des installations, dûment documentés.

La conformité des installations est examinée au regard de ces objectifs de sécurité.

### Quelles sont les obligations des propriétaires et des occupants d’un immeuble de grande hauteur ?

#### Entretien des installations

Le propriétaire doit **maintenir** et **entretenir** les installations de sécurité afin qu’elles restent conformes au règlement de sécurité incendie. Il doit également **faire réaliser les vérifications réglementaires obligatoires** par des **professionnels **compétents, **avant et pendant **l’occupation des locaux.

Toutes ces démarches doivent être consignées dans le **registre de sécurité**. Il doit notamment contenir :

- les **contrats d’entretien** en cours
- les **fiches de procédures** et les **consignes écrites d’exploitation**
- les r**apports de vérifications** et de **contrôles périodiques**.

Ces obligations visent à garantir une **sécurité effective et traçable**, permettant aux autorités de contrôle de vérifier à tout moment que l’immeuble est correctement entretenu.

#### Mise en place d'un service permanent de sécurité incendie et d'assistance à personnes

Le propriétaire doit mettre en place un **service unique de sécurité incendie et d’assistance** aux personnes **pour l’ensemble** du bâtiment. Les **consignes d'incendie** et les **plans d'évacuation **doivent être **affichés** dans les **couloirs communs**, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs.

Lorsque le **règlement de sécurité** l’exige, le propriétaire doit également faire réaliser des **exercices périodiques d’évacuation**, au minimum 1 fois par an.