Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations.

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ? Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...). Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

## Logement vide

### Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

#### Loyer à payer d'avance chaque mois

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

#### Loyer à payer d'avance tous les 2 mois

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

#### Loyer à payer d'avance chaque trimestre

Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

### Quand verser le dépôt de garantie au propriétaire ?

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

- Soit directement du locataire
- Soit d'un organisme auquel le locataire a fait appel, comme Action logement pour l'avance Loca-Pass, ou comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

Lorsque le locataire paie par chèque le dépôt de garantie, le propriétaire peut l'encaisser.

> **À noter**
> Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...). Mais obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

### Qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire ?

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

### Quand rendre le dépôt de garantie au locataire ?

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

#### État des lieux conforme

##### Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie **dans un délai maximum de 1 mois**.

Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

- Soit *en mains propres*
- Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

**Le montant rendu** au locataire **peut être inférieur** au montant versé par le locataire, **à cause de retenues ou de provision**.

> **À noter**
> Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

##### À quoi correspondent les retenues sur le dépôt de garantie ?

Une retenue est une somme que le propriétaire (ou à l'agence immobilière) peut de garder.

Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

##### À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

> **À savoir**
> Le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

#### État des lieux non conforme

##### Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie **dans un délai maximum de 2 mois**.

Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

- Soit *en mains propres*
- Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

**Le montant rendu** au locataire **peut être inférieur** au montant versé par le locataire, **à cause de retenues ou de provision**.

> **À noter**
> Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

##### À quoi correspondent les retenues sur dépôt de garantie ?

Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut garder.

Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

##### À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

> **À savoir**
> Le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

#### État des lieux d'entrée non réalisé

Tout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :

##### Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)

Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

##### Par refus du locataire

Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

##### Par négligence du propriétaire et du locataire

Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

#### État des lieux de sortie amiable impossible à établir

Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

- Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
- Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux
- Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de signer l'état des lieux.

Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) qui se chargera de faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).

Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.

Les sommes demandées dépendent de la surface du logement :

Coût d'un constat locatif (état des lieux fait par le commissaire de justice)

Surface du logement

Tarif (TVA incluse)

Jusqu'à 50 m²

Frais de constat locatif : 132,82 €

+ Lettres de convocation : 18,06 €

+ Frais de déplacement : 11,28 €

Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

Frais de constat locatif : 154,74 €

+ Lettres de convocation : 18,06 €

+ Frais de déplacement : 11,28 €

Plus de 150 m²

Frais de constat locatif : 232,12 €

+ Lettres de convocation : 18,06 €

+ Frais de déplacement : 11,28 €

> **À noter**
> Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire.

Le **total des sommes demandées** par le commissaire de justice est **partagé pour moitié **entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).

Le commissaire de justice avertit le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire (ou de l’agence immobilière), le commissaire de justice établit un rapport (*constat locatif*) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire (ou à l’agence immobilière), sans contestation possible.

- Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
- Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire (ou à l’agence immobilière) par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

### Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie à temps ?

Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de le lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

**Attention**, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire (ou à l’agence immobilière) sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

> **Exemple**
> Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, et 5 mois de retard :
>
> - Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros
> - Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros
> - Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du montant dû par le propriétaire (ou par l’agence immobilière) :

#### Moins de 5 000 €

Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :

- Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
- Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
- Soit un médiateur civil (démarche payante).

Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

#### Plus de 5 000 €

Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une démarche amiable en faisant intervenir un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation (CDC) ou un médiateur civil, et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

##### Saisir le juge directement

Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

##### Engager une démarche amiable, puis saisir le juge si besoin

**Engager une démarche amiable (étape facultative) **

- Soit avec un conciliateur de justice (démarche gratuite)
- Soit avec la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
- Soit avec un médiateur civil (démarche payante).

**Saisir le juge**

En cas d'échec de la démarche amiable, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protectiondu tribunal dont dépend le logement.

Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

## Logement meublé

### Quel est le montant du dépôt de garantie ?

> **Attention**
> Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

#### Loyer à payer d'avance chaque mois

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

#### Loyer à payer d'avance tous les 2 mois

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

#### Loyer à payer d'avance chaque trimestre

Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

### Quand verser le dépôt de garantie au propriétaire ?

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

- Soit directement du locataire
- Soit d'un organisme auquel le locataire a fait appel, comme Action logement pour l'avance Loca-Pass, ou comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

Lorsque le locataire paie par chèque le dépôt de garantie, le propriétaire peut l'encaisser.

> **À noter**
> Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...). Mais obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

### Qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire ?

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

### Quand rendre le dépôt de garantie au locataire ?

Le moment est différent selon que** l'état des lieux de sortie **est ou non conforme à **l'état d'entrée des lieux d'entrée** :

#### Etat des lieux de sortie conforme

##### Charges payées au forfait

###### Délai

En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie **dans un délai maximum de 1 mois**.

Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

- Soit *en mains propres*
- Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

**Le montant rendu** au locataire **peut être inférieur** au montant versé par le locataire, **à cause de retenues**.

> **À noter**
> Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

###### Retenues

Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

##### Charges payées par provisons avec régularisation annuelle

###### Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie **dans un délai maximum de 1 mois**.

Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

- Soit *en mains propres*
- Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

**Le montant rendu** au locataire **peut être inférieur** au montant versé par le locataire, **à cause de retenues ou de provision**.

> **À noter**
> Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

###### À quoi correspondent les retenues sur le dépôt de garantie ?

Une retenue est une somme que le propriétaire (ou à l'agence immobilière) peut de garder.

Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

###### À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

> **À savoir**
> Le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

#### Etat des lieux de sortie non conforme

##### Charges payées au forfait

###### Délai

En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie **dans un délai maximum de 2 mois**.

Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

- Soit *en mains propres*
- Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

**Le montant rendu** au locataire **peut être inférieur** au montant versé par le locataire, **à cause de retenues**.

###### Retenues

Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

##### Charges payées par provisons avec régularisation annuelle

###### Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie **dans un délai maximum de 2 mois**.

Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

- Soit *en mains propres*
- Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

**Le montant rendu** au locataire **peut être inférieur** au montant versé par le locataire, **à cause de retenues ou de provision**.

> **À noter**
> Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

###### À quoi correspondent les retenues sur dépôt de garantie ?

Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut garder.

Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

###### À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

> **À savoir**
> Le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

#### État des lieux d'entrée non réalisé

Tout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :

##### Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)

Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

##### Par refus du locataire

Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

##### Par négligence du propriétaire et du locataire

Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

#### État des lieux de sortie amiable impossible à établir

Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

- Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
- Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux
- Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de signer l'état des lieux.

Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) qui se chargera de faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).

> **À savoir**
> Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

### Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie à temps ?

Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de le lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

**Attention**, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire (ou à l’agence immobilière) sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

> **Exemple**
> Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, et 5 mois de retard :
>
> - Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros
> - Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros
> - Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du montant dû par le propriétaire (ou par l’agence immobilière) :

#### Moins de 5 000 €

Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :

- Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
- Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
- Soit un médiateur civil (démarche payante).

Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

#### Plus de 5 000 €

Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une démarche amiable en faisant intervenir un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation (CDC) ou un médiateur civil, et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

##### Saisir le juge directement

Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

##### Engager une démarche amiable, puis saisir le juge si besoin

**Engager une démarche amiable (étape facultative) **

- Soit avec un conciliateur de justice (démarche gratuite)
- Soit avec la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
- Soit avec un médiateur civil (démarche payante).

**Saisir le juge**

En cas d'échec de la démarche amiable, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protectiondu tribunal dont dépend le logement.

Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.