Paiement du loyer d'un logement du secteur privé (bail d’habitation)

Le locataire doit payer le loyer à la date indiquée dans le bail. En contrepartie de ce paiement, il peut demander au propriétaire une quittance de loyer.

Lorsque le locataire utilise le logement comme résidence principale, il doit payer le loyer à la date indiquée sur le bail d'habitation. En contrepartie, il peut obtenir une *quittance de loyer*. En cas de difficultés à payer le loyer, le locataire doit tenter de trouver un accord avec le propriétaire (ou l'agence immobilière) pour éviter d'avoir un retard de paiement ou une dette locative. Le loyer peut être révisé chaque année, si le bail le prévoit (*clause de révision annuelle*). Nous vous expliquons.

## Montant du loyer initial

Le loyer d'un logement loué vide ou meublé utilisé comme résidence principale par le locataire est en principe fixé librement par le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Mais les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers. Dans ces communes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement et lors du renouvellement du bail.

Pour savoir si le logement est situé en zone tendue :

**Attention**, des règles spécifiques s'appliquent à Paris, Bordeaux, Lille (Hellemmes, Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, et les communes composant Est Ensemble, Plaine commune, Pays Basque , ainsi qu'une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole.

> **À savoir**
> Une clause du bail peut prévoir que le locataire réalisera les travaux en contrepartie d'une réduction du loyer.

## Révision annuelle du loyer

Le propriétaire (ou l'agent immobilier) peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

Mais le propriétaire (ou l'agent immobilier) perd la possibilité de réviser le loyer s'il n'en fait pas la demande au locataire dans l'année qui suit la date de révision.

> **Attention**
> **Réviser le loyer est interdit **dans les cas suivants :
>
> - **En métropole**, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit **depuis le 24 août 2022**, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE),
> - **En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte**, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit **depuis le 1er juillet 2024**, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.

> **Attention**
> - Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du *loyer de base* et du *complément de loyer*.
> - Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
> - Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah , les règles de révision du loyer sont spécifiques.

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

- Montant actuel du loyer mensuel
- IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
- IRL du même trimestre de l'année en cours.

Le calcul consiste à faire l'opération suivante  :

Nouveau loyer = loyer en cours **x** nouvel IRL du trimestre de référence du bail **/** IRL du même trimestre de l'année précédente.

> **Exemple**
> Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025.
>
> Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17.
>
> Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68.
>
> Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € **x** 146,68 **/** 145,17 **=** 606,24 €.

> **À savoir**
> Le résultat du calcul doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche.

Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :

## Obligation de paiement

Les règles dépendent de la situation :

### Cas général

Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail.

En conséquence :

- Même si le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne fait pas les travaux qui lui incombent, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges, et engager les démarches à sa disposition. Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges) au propriétaire (ou à l'agence immobilière), dans l'attente de la résolution du conflit. Le locataire doit continuer à assurer le **paiement** du loyer, même durant cette période.
- Le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location ne lui permet pas de ne pas payer le dernier mois de loyer
- Lorsque le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux
- Le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut engendrer la résiliation du bail par le propriétaire et d'expulsion du locataire, sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-versement des aides au logement en cas de logement non décent).

### Logement insalubre

En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux, le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.

### Durant le préavis (congé)

En cas de préavis (congé), la durée de paiement peut être ajustée :

#### Préavis donné par le locataire

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges pendant toute la période de préavis. Sauf si, avec accord du propriétaire (ou de l'agence immobilière), le logement est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis.

#### Préavis donné par le propriétaire

Le locataire n'est obligé de payer le loyer et les charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux durant le préavis.

## Date de paiement

Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date indiquée dans le bail.

En général, le loyer est à payer chaque mois, soit en début, soit en fin de mois.

## Mode de paiement

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut proposer au locataire que le paiement du loyer se fasse par l'un des moyens suivants :

- Prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire
- Titre interbancaire de paiement (TIP)
- Chèque
- Espèces, à la condition que le montant à payer soit inférieur à 1 000 €

Le locataire est libre de refuser la proposition du propriétaire (ou de l'agence immobilière).

> **À savoir**
> Le propriétaire (ou l'agence immobilière) n'a pas le droit de faire prélever le loyer sur le salaire du locataire, même avec son accord.

## Quittance de loyer

Une quittance de loyer est un document qui atteste que le locataire a payé intégralement le loyer et les charges.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre **gratuitement** une quittance de loyer au locataire, lorsque le locataire lui en fait la demande.

> **À savoir**
> Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut transmettre la quittance de loyer par mail, à la condition que le locataire ait donné son accord.

Pour demander qu’une quittance de loyer lui soit transmise, le locataire peut utiliser le modèle de lettre suivant :

La quittance doit indiquer le détail des sommes que vous avez versées, en distinguant le loyer et les charges.

> **À savoir**
> Il est possible de consulter un modèle de quittance de loyer.

Lorsque le locataire ne paie qu'une partie du montant du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui remettre un reçu.

## Retard de paiement

Aucuns frais ne peuvent être facturés par le propriétaire (ou l'agence immobilière) en cas de retard de paiement.

Peu importe qu'il s'agisse d'un logement loué avec un bail d’habitation vide ou avec un bail d’habitation meublé, y compris avec un bail mobilité.

La clause d'un bail qui autorise le propriétaire (ou l'agence immobilière) à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement de l'immeuble est abusive. En conséquence, cette clause doit être ignorée, comme si elle n'existait pas.

> **À noter**
> Si le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le propriétaire (ou l'agence immobilière) est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux.

## Difficultés de paiement

> **Attention**
> Ne pas payer le loyer et les charges est un motif de résiliation du bail par le propriétaire (ou l'agence immobilière) et d'expulsion du locataire. Payer en partie peut avoir les mêmes conséquences, sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-versement des aides au logement en cas de logement non décent).

Le locataire peut faire plusieurs démarches :

### Demander un délai de paiement au propriétaire

Le locataire peut essayer de trouver une **solution à l'amiable** avec le propriétaire.

Par exemple, le locataire peut lui demander de lui accorder un délai supplémentaire pour payer le loyer, ou lui proposer d'étaler le paiement en plusieurs fois. Si un accord est trouvé, il est préférable de l'écrire, et de le signer ensemble.

Si le locataire a du mal à trouver une solution avec le propriétaire, il peut contacter un conciliateur de justice, pour qu'il l'y aide. Le conciliateur intervient gratuitement.

### Faire une demande d'aide sociale

#### Auprès de la Caf (ou de la MSA)

Si le locataire reçoit déjà une aide de la Caf (ou de la MSA), il peut déclarer un changement de situation (perte d'emploi, séparation de couple...).

#### Le locataire dépend de la Caf

Le locataire doit utiliser ce service en ligne :

#### Le locataire dépend de la MSA (régime agricole)

Le locataire doit contacter la MSA (régime agricole) :

Si le locataire ne reçoit pas d'aide de la Caf (ou de la MSA), il peut faire la demande d'une aide au logement (APL, ALS, ALF).

#### Le locataire dépend de la Caf

Le locataire doit contacter la Caf :

#### Le locataire dépend de la MSA (régime agricole)

Le locataire doit contacter la MSA :

#### Auprès d'Action logement

Si le locataire est salarié, ou préretraité, ou demandeur d'emploi, et que son dernier employeur est une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, il peut demander une aide d'Action logement.

Cette aide peut prendre la forme d'un prêt sans intérêts ou d'une subvention. Elle est accordée avec la mise en place d'un accompagnement social réalisé par Action logement. Cet accompagnement social est un service gratuit et confidentiel.

Pour faire la demande, il doit utiliser ce formulaire :

#### Par l'intermédiaire d'une assistante sociale

Le locataire peut contacter une assistante sociale pour connaître les aides sociales auxquelles il pourrait avoir droit (par exemple, celles du Fonds de solidarité pour le logement « FSL » ou celle de sa caisse de retraite complémentaire).

Il peut rencontrer une assistante sociale dans sa mairie ou dans un Point conseil budget.

L'assistante sociale peut également lui proposer un* accompagnement social*, c'est-à-dire l'accompagner pour résoudre ses difficultés.

#### Pour contacter la mairie

##### À Paris

##### Dans une autre commune

#### Pour contacter un Point conseil budget

### Déposer un dossier de surendettement

Si le locataire a des difficultés à payer le loyer et au moins 1 autre dette, il peut déposer un dossier de surendettement.

## Dette locative

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant **3 ans** tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

> **À savoir**
> Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) n'a pas révisé le loyer à la date prévue par le bail, il peut** uniquement** le faire dans l'année qui suit.

## Résiliation du bail et expulsion pour impayés

Lorsque le locataire ne paie pas le loyer et les charges à la date prévue dans le bail, le bail peut être résilié, après décision du juge.

La résiliation du bail et l'expulsion du locataire peut être automatique si le bail contient une clause résolutoire. En pratique, un bail signé **depuis le 29 juillet 2023** contient obligatoirement cette clause. En cas de bail plus ancien, cette clause est la plupart du temps présente dans le bail.

Rappel

Dès les premières difficultés à payer votre loyer, le locataire peut faire des démarches pour éviter la résiliation du bail et votre expulsion du logement.