Colocation : quelles sont les règles ?

La location d'une résidence principale par plusieurs locataires repose sur la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats.

Qu'est ce qu'une colocation ? Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires (bail commun), ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires (bail individuel). Nous vous expliquons les différentes règles à respecter.

> **À noter**
> La location d'un logement à un unique couple (marié ou pacsé au moment de la signature du bail) n'est pas une colocation.

## Bail commun

### Logement

Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter **au moins 1 pièce principale** ayant :

- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.

> **Attention**
> Pour que les colocataires puissent avoir droit à **l'aide personnelle au logement**, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

### Bail

Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère, selon que le logement est loué vide ou meublé.

Le bail doit être signé par tous les colocataires et le propriétaire (ou son représentant).

Chacun des colocataires et le propriétaire (ou son représentant) doivent conserver un exemplaire du bail.

> **À savoir**
> Si un des occupants du logement ne signe pas le bail, il ne doit pas être considéré comme un des colocataires. Il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

### Dépôt de garantie

Le propriétaire (ou son représentant) peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.

> **À savoir**
> Chaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part du dépôt de garantie.

### Caution

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire (ou son représentant) peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit (*acte de cautionnement*) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.

Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir **l'une des options suivantes :**

- Soit chaque colocataire a une caution. L'acte de cautionnement de chaque caution doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une *clause de solidarité* est ou non incluse dans le bail.
- Soit une caution s'engage pour l'ensemble des colocataires. L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.

> **À savoir**
> En cas de bail unique avec 2 colocataires, 1 des colocataires peut faire la demande de la caution de la garantie Visale pour les 2 colocataires.

### Assurance du logement

Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.

Il faut fournir l'attestation d'assurance au propriétaire (ou son représentant) chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou son représentant) peut résilier le bail.

> **À noter**
> Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Le propriétaire (ou son représentant) remet aux colocataires une copie du contrat d'assurance. Le coût de l'assurance (éventuellement majoré) est remboursé par douzième à chaque loyer.

### État des lieux d'entrée

Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant).

L'état des lieux doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.

> **À savoir**
> Si un nouveau colocataire vient remplacer un colocataire qui a définitivement quitté le logement en cours bail, il peut demander au propriétaire (ou à son représentant) de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.

### Loyer

Les règles sont différentes selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue.

Pour savoir si la commune du logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser ce simulateur :

#### Zone tendue

Le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Le **montant total des loyers perçus** par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut alors pas dépasser ce montant maximum.

> **À savoir**
> Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander l'aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.

#### Autre zone

Le propriétaire (ou son représentant) fixe librement le loyer du logement.

> **À savoir**
> Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges.

### Charges locatives

Les charges locatives sont à payer au propriétaire (ou son représentant) **selon la forme indiquée dans le bail** :

#### Provisions pour charges avec régularisation annuelle

Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit être justifié.

##### Provisions et justificatifs

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.

> **À savoir**
> Dans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.

##### Régularisation annuelle et justificatifs

Les charges doivent être régularisées **au moins 1 fois par an** en comparant :

- Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire (ou l'agence immobilière)
- Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) pendant l'année.

> **À savoir**
> Dans un immeuble, lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l'EPCI compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété).

Si les provisions sont **supérieures aux dépenses réelles**, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit reverser le trop-perçu.

Si les provisions sont **inférieures aux dépenses réelles**, le propriétaire (ou l'agence immobilière) demande un complément.

Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit communiquer les informations suivantes :

- Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)
- Le mode de répartition des charges entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective.

Sur demande du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.

Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs.

##### Régularisation tardive

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant **3 ans** tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

> **À savoir**
> Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.

La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause :

- Oubli
- Ignorance
- Négligence.

Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère que ce rappel est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire (ou de son représentant) dans l'exécution du bail. Par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un **paiement échelonné sur 12 mois**.

Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

#### Forfait à verser simultanément au loyer

Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.

Le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.

Le forfait doit être payé en même temps que le loyer. La périodicité du paiement est indiquée dans le bail.

Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.

Rappel

Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges.

En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire (ou à son représentant) des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire (ou son représentant) ont du mal à se parler, l'un ou l'autre peut faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.

### Aide au logement (APL, ALS, ALF)

Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les **conditions suivantes :**

- Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement
- Il fait une demande individuelle à la Caf ou la MSA
- Le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

### Impayé de loyer ou de charges

En cours de bail, les colocataires doivent payer au propriétaire (ou à son représentant) le loyer et les charges locatives.

Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire (ou son représentant) peut insérer une *clause de solidarité* dans le bail :

#### Bail avec une clause de solidarité

Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou son représentant). Cela veut dire que chaque colocataire, et sa caution respective, s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.

**À savoir :**

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant **3 ans** tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

#### Bail sans cette clause

Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou son représenatnt).

**À savoir :**

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant **3 ans** tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

### Règles de vie en colocation

#### Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

Les colocataires peuvent décider ensemble d'un *pacte de colocation*, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

- Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)
- Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)
- Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)

#### Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.

Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :

- Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)
- Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)

### Départ d'un seul colocataire

Si un des colocataires veut quitter la colocation, il doit donner son préavis (ou *congé*) au propriétaire (ou à son représentant), en respectant des conditions de forme et de délais.

Le colocataire partant **ne peut pas demander au propriétaire **(ou à son représentant) de lui restituer sa part du **dépôt de garantie**. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.

La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, mais les conséquences sont différentes selon que le bail contient ou non une clause de solidarité :

#### Bail avec une clause de solidarité

Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou son représentant).

Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution s'engagent à payer la part du loyer et des charges due par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.

Pour le colocataire partant et sa caution, cette obligation demeure :

- Soit durant les **6 mois **qui suivent la fin de son préavis.
- Soit, si un nouveau colocataire remplace le colocataire partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis.

**À savoir :**

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant **3 ans** tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

#### Bail sans cette clause

Le colocataire partant (et sa caution) doivent payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.

Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.

**À savoir :**

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant **3 ans** tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

> **À noter**
> Lorsque la colocation se compose uniquement d'un couple de concubins, des règles spécifiques s'appliquent, en cas de violences.

### Départ de tous les colocataires

Les colocataires doivent :

- Soit envoyer au propriétaire (ou à son représentant) un préavis (ou *congé*) commun (avec tous les noms et signatures), en respectant les conditions de forme et de délais.
- Soit envoyer chacun un préavis (ou *un congé*) individuel au propriétaire (ou à son représentant), en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, les colocataires doivent envoyer tous les préavis (ou *congés*) en même temps.

### Préavis donné par le propriétaire

Le propriétaire (ou son représentant) peut donner son préavis (ou *congé*) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.

- Si le bail contient une clause de solidarité, le préavis du propriétaire (ou de son représentant) adressé à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.
- Si le bail ne contient pas cette clause de solidarité, le propriétaire (ou son représentant) doit adresser son préavis à chaque colocataire.

### État de lieux de sortie

L'état des lieux de sortie doit être fait :

- Soit lorsque tous les colocataires quittent le logement
- Soit quand le dernier colocataire quitte le logement.

Il doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant).

Il doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.

### Restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire (ou son représentant) restitue le dépôt de garantie après que tous les colocataires ont quitté le logement **et** lui ont remis les clés du logement.

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.

Le propriétaire (ou son représentant) verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.

## Bail individuel

### Logement

Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).

Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

### Bail

Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.

Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif, et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...).

> **À savoir**
> Le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.

Le propriétaire peut moduler la durée du bail, selon le statut de chaque colocataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail de 9 mois pour un étudiant et un bail d'un an pour chaque autre colocataire.

### Dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.

Le colocataire peut faire la demande de l'avance Loca-Pass pour payer le dépôt de garantie.

### Caution

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution. Une caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit (*acte de cautionnement*) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.

> **À savoir**
> À partir de 3 colocataires, chaque colocataire peut demander individuellement la caution de la garantie Visale.

### Assurance du logement

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.

L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.

> **À noter**
> Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.

### État des lieux d'entrée

Le colocataire doit faire un état des lieux d'entrée avec le propriétaire (ou son représentant).

L'état des lieux doit être daté et signé par ce colocataire et le propriétaire (ou son représentant).

### Loyer et charges locatives

Les règles sont différentes selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue.

Pour savoir si la commune du logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser ce simulateur :

#### Zone tendue

Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou son représentant), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.

> **À savoir**
> Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.

Le loyer du logement en entier ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Si tel est le cas, le total des parts payés par chaque colocataire ne doit pas dépasser ce montant maximum.

#### Autre zone

Le propriétaire (ou son représentant) fixe librement le loyer du logement.

Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou son représentant), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.

> **À savoir**
> Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.

### Impayés de loyer ou de charges

Le colocataire (ou sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail qu'il a signé.

Le propriétaire (ou son représentant) a **3 ans **pour réclamer tout impayé de loyers ou de charges au colocataire qui lui doit.

Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer ou de charges datant de juillet 2023, jusqu'en juillet 2026.

**À savoir :**

Il existe 2 types de caution : la caution simple, et la caution solidaire.

Le type de caution choisi par le propriétaire (ou l'agence immobilière) est indiqué dans *l'acte de cautionnement.*

### Aide au logement (APL, ALS, ALF)

Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les **conditions suivantes :**

- Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement
- Il fait une demande individuelle à la Caf ou la MSA
- Le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

### Règles de vie en colocation

#### Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

Les colocataires peuvent décider ensemble d'un *pacte de colocation*, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

- Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)
- Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)
- Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)

#### Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.

Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :

- Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)
- Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)

### Départ d'un colocataire

Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (ou *congé*) au propriétaire (ou à son représentant) pour sa partie privative. Pour cela, il doit respecter des conditions de forme et de délai.

La colocation se poursuit avec les autres colocataires. Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.

Le colocataire partant (et sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail, jusqu'à la fin de son préavis.

> **À savoir**
> Le propriétaire (ou son représentant) a **3 ans **pour réclamer au colocataire tout impayé de loyers ou de charges qu'il lui doit. Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer (ou de charges) datant de mars 2025, jusqu'en mars 2028.

### Préavis donné par le propriétaire

Le propriétaire (ou son représentant) peut donner son préavis (son *congé*) à la fin du bail, à la condition de remplir les conditions suivantes :

- Adresser son préavis à chaque colocataire
- Respecter des conditions de forme et de délai pour le faire.

### État de lieux de sortie

Lorsque le colocataire quitte le logement, il doit faire un état des lieux de sortie avec le propriétaire (ou son représentant).

### Restitution du dépôt de garantie

Le colocataire peut récupérer son dépôt de garantie après avoir remis les clés au propriétaire (ou à son représentant).

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.