Promesse de vente d'un terrain isolé à bâtir

Pour acheter un terrain à bâtir en dehors d'un lotissement, l'acheteur et le vendeur signent une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.

Vous envisagez d'acheter ou de vendre un terrain à bâtir (hors lotissement). Vous allez signer une promesse de vente. C'est un contrat qui prépare l'acte définitif de vente. Il prend la forme d'une** promesse unilatérale de vente** s'il est signé uniquement par le vendeur ou d'un **compromis de vente **s'il est signé par le vendeur et l'acheteur. Nous faisons le point sur le contenu, la forme et la signature de ces 2 documents.

## Promesse unilatérale de vente

### Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir ?

La promesse unilatérale de vente est **signée uniquement par le vendeur**. Elle l'engage à vendre son terrain à un **acheteur déterminé**, à un **prix fixé dans la promesse**.

Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.

L'**acheteur bénéficie d'une option d'achat** dans un délai défini par les 2 parties. Elle lui donne le droit d'acheter le bien sans pour autant l'y obliger.

### Que doit préciser la promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir ?

La promesse de vente donne notamment les informations suivantes :

- Consistance du terrain, surface de plancher constructible
- Existence ou non d'un bornage du terrain
- Prix de vente
- Mode de financement
- Conditions suspensives de prêt si vous prenez un crédit immobilier
- Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
- Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, absence de recours des tiers
- Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acheteur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
- Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
- Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente
- Montant de l'indemnité d'immobilisation du terrain (en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre exclusivement à l'acheteur).

Les documents suivants sont annexés à la promesse de vente :

- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Étude de sol **dans les zones exposées** au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des **sols argileux**
- État des nuisances sonores aériennes **dans les zones de bruit** définies par un plan d'exposition au bruit.

Si le vendeur connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement ou l'accord du candidat acheteur, il doit l'en informer dans le compromis.

### Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir ?

La promesse de vente prend la forme d'un **acte sous signature privée** ou d'un acte authentique signé devant un notaire.

La promesse peut être signée sur support papier ou électronique.

> **À noter**
> Quand la durée de validité d'une promesse de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique.

#### Support papier

Il est réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

#### Support électronique

Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promesse ou d'y avoir accès.

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente **sous signature privée** doit être **enregistrée au bureau d'enregistrement du centre des impôts** par le vendeur ou l'acheteur.

La démarche s'effectue dans les 10 jours ouvrables à compter de la date d'acceptation de la promesse par l'acheteur (en principe le jour de sa signature).

L'enregistrement coûte 125 €.

### L'acheteur doit-il verser une somme d'argent au vendeur lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir ?

Une **indemnité d'immobilisation** du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son terrain exclusivement à l'acheteur.

L'indemnité est **versée le jour de la signature de la promesse de vente**. Elle est fixée librement par les parties. En principe, elle représente 5 % à 10 % du prix de vente.

Il est recommandé de la verser chez le notaire qui se charge de la vente. Elle est consignée sur un compte bloqué. Les fonds sont **indisponibles** jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

**Si les conditions suspensives prévues dans la promesse ne se réalisent pas**, l'indemnité est rendue. L'acheteur doit apporter la preuve qu'il a bien effectué les démarches correspondantes (demande d'emprunt à la banque, demande d'urbanisme en mairie...).

**Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter** ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

**Quand la vente se réalise**, la somme versée est déduite du prix de vente à payer.

> **À noter**
> L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois.

### Peut-on se rétracter après avoir signé une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir ?

**L'acheteur** d'un terrain à bâtir ne bénéficie **pas** du droit de rétractation.

De même, le **vendeur** ne peut **plus** changer d'avis après avoir accepté l'offre d'achat.

### Quelles sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir ?

Les délais varient selon la situation géographique du terrain :

#### Cas général

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)

- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

La promesse peut prévoir une** prolongation** automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.

Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Pour ce faire, elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

#### En Alsace-Moselle

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)

- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option.

Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

## Compromis de vente

### Qu'est-ce qu'un compromis de vente d'un terrain à bâtir ?

Le compromis de vente est un avant-contrat dans lequel un vendeur et un candidat acheteur s'engagent réciproquement à vendre et à acquérir un bien à un certain prix.

Le compromis définit les conditions de la vente. Elles ne peuvent pas être modifiées sans l'accord des 2 parties.

### Quels documents doivent être réunis par le vendeur et l'acheteur avant la signature du compromis d'un terrain à bâtir ?

Pour faciliter la rédaction du compromis de vente, le vendeur et l'acheteur doivent préparer certains documents.

#### Par le vendeur

Le vendeur doit selon les situations, présenter notamment les documents suivants :

- Pièce d'identité, éventuel contrat de mariage ou convention de PACS
- Copie de son titre de propriété
- Documents en sa possession relatifs à la copropriété
- Cahier des charges du lotissement
- Copie des statuts de l'association syndicale de propriétaires, si ces documents sont en sa possession
- Copie des éventuels contrats de location ou des pièces qui justifient le départ des anciens locataires (congé du locataire, congé du bailleur)
- Permis de construire, autorisation de travaux et le certificat de conformité qui lui ont été délivrés
- Police d'assurance dommage-ouvrage en cours de validité
- Justificatifs de l'état de l'immeuble au regard de l'assainissement (contrôle, contrat d'entretien, facture de raccordement, ...).

S'il s'agit d'une personne morale, elle doit fournir unextrait Kbis , la copie des statuts de la soicété et l'extrait d'acte de naissance du représentant de la société.

#### Par l'acheteur

Le candidat acheteur doit présenter, selon sa situation, notamment les documents suivants :

- Pièce d'identité comportant une photographie
- Extrait d'acte de naissance de moins de 2 mois
- Justificatif de domicile
- Contrat de mariage de moins de 3 mois
- Copie de la déclaration de Pacs au greffe et contrat de Pacs
- Jugement constatant la séparation de corps
- Jugement de divorce et ordonnance de non-conciliation (ou copie de l'assignation en divorce si l’instance est en cours)
- Copie de l'assignation en divorce.

S'il s'agit d'une personne morale, elle doit fournir un extrait Kbis et une copie des statuts.

### Que doit préciser le compromis de vente d'un terrain à bâtir ?

Le compromis de vente constate **l'accord des parties** sur le bien (le terrain) et sur le prix. Il définit avec précision les **conditions de la vente**.

Il contient notamment les informations suivantes :

- **Descriptif détaillé du terrain **(références cadastrales, adresse, surface de plancher constructible...)
- Existence ou non d'un bornage du terrain
- Prix de vente
- Mode de financement
- Montant du **dépôt de garantie**
- Montant des **honoraires **du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires
- Conditions suspensives de prêt si vous prenez un crédit immobilier
- Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
- Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, absence de recours des tiers
- **Date limite de signature de l'acte de vente **(elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
- Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse.

Les documents suivants sont annexés à la promesse de vente :

- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Étude de sol **dans les zones exposées** au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des **sols argileux**
- État des nuisances sonores aériennes **dans les zones de bruit** définies par un plan d'exposition au bruit.

Si le vendeur ou l'acheteur connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement ou l'accord de l'autre, il doit l'en informer dans le compromis.

### Comment signer le compromis de vente d'un terrain à bâtir ?

Le compromis de vente prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique signé devant un notaire. Il peut être signé sur support papier ou électronique.

> **À noter**
> Quand la durée de validité d'un compromis de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique.

#### Support papier

Il est réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

#### Support électronique

Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promesse ou d'y avoir accès.

### L'acheteur doit-il verser une somme d'argent lors de la signature d'un compromis d'un terrain à bâtir ?

Une somme correspondant à **5 % à 10 % du prix de vente** peut être demandée à l'acheteur à la signature du compromis.

Que le compromis prenne la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique, il est recommandé de verser le dépôt de garantie chez le notaire qui se charge de la vente.

Ce **dépôt de garantie** est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.

**Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas**, la somme versée est rendue intégralement.

**Si l'acheteur renonce à l'achat**, la somme est conservée par le propriétaire.

**Quand l'acte définitif de vente est signé, **elle est déduite du prix de vente.

### Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente d'un terrain à bâtir ?

**L'acheteur** d'un terrain à bâtir ne bénéficie **pas** du droit de rétractation.

De même, le **vendeur** ne peut **plus** changer d'avis après avoir accepté l'offre d'achat.

### Quels sont les délais fixés dans un compromis de vente d'un terrain à bâtir ?

Les délais varient selon la situation géographique du terrain :

#### Cas général

En principe, le compromis distingue et fixe les délais suivants :

- Délai de réalisation des toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour obtenir un permis de construire)
- Délai **de 3 ou 4 mois** jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.

Le compromis peut prévoir une** prolongation** automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.

Avant la fin du délai fixé dans le compromis, les 2 parties peuvent également décider de le prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

#### En Alsace-Moselle

En principe, le compromis fixe le délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour obtenir un permis de construire).

Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.