【云亭·李舒 李营营 郭勒洋】以房抵债时未过户的房屋受让人能否排除强制执行

编者按
司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。

以房抵债未过户的情况下，房屋受让人无权排除强制执行

作者：李舒 李营营 郭勒洋（北京云亭律师事务所*）
阅读提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十八条规定了房屋买受人的物权期待权。其中第一项要求买受人需在房屋被查封前签订合法有效的“书面买卖合同”。那么，案外人与被执行人签订的“以房抵债协议”能否解释为法律所要求的买卖合同？本文分享一则案例，对该问题予以分析。

裁判要旨

以房抵债协议不同于商品房买卖合同，抵债房屋受让人不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。

案情简介

1. 2017年，恒丰银行南充分行因借款纠纷起诉思凯房产公司等被告，并于同年4月申请查封了思凯房产公司名下的案涉房产。2017年8月10日，各方当事人达成调解协议，由思凯房产公司等被告向恒丰银行南充分行支付借款及利息。

2. 由于调解协议未被履行，恒丰银行南充分行向南充中院申请强制执行。执行期间，南充中院决定拍卖查封的案涉房屋。案外人杨婕以房屋买受人身份提出执行异议，南充中院因此裁定中止执行。恒丰银行南充分行不服，提起执行异议之诉。

3. 一审法院南充中院查明，杨婕与被执行人思凯房产公司在房屋被查封前签订了买卖合同，思凯房产公司也出具了房款现金收据。由于房屋已被杨婕占有使用，且未能过户系行政限制原因，南充中院据此认定，杨婕符合《执行异议复议规定》第二十八条，判决驳回恒丰银行南充分行的诉讼请求。

4. 二审法院四川高院另查明，案涉房款系通过抵偿股权转让价款债务的方式进行支付。因此，杨婕与被执行人思凯房产公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，遂撤销一审判决，改判准许执行案涉房屋。

裁判要点及思路

本案的争议焦点是：杨婕对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。

基于抵债行为而受让涉案房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债务。因此，杨婕与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变杨婕在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 以房抵债合同不等同于房屋买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项。因此，抵债房屋受让人不享有物权期待权，不能主张排除对房屋的执行。

2. 人民法院对《执行异议复议规定》第二十八条第一项“买卖合同”的认定标准是是否具备购买房屋的目的。本案中，法院认为抵债目的不同于购买房屋的目的，即使双方签订了《买卖合同》，也仅是抵债的履行方式，不影响其真实的抵债目的。而在延伸阅读的一则案例中，案外人以债权抵顶部分购房款，法院认可了其购买房屋的目的，并据此排除执行。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2020〕21号】（2020修正）
第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决

以下为法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：
本案中，杨婕系在否认恒丰银行南充分行享有抵押权的基础上，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张其权益可以阻却强制执行，一审法院囿于相关生效执行法律文书的内容，也是将恒丰银行南充分行作为普通债权人，依该条规定为据进行的论证。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。杨婕在本案中系基于抵债行为而受让的案涉房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然杨婕提交了其与思凯房产公司签订的《商品房买卖合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，杨婕与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变杨婕在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。质言之，无论恒丰银行南充分行是否享有抵押权，也无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因杨婕在本案中不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。

案件来源

《恒丰银行股份有限公司南充分行杨婕申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2020）川民终269号】

延伸阅读

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1. 以债权抵顶部分购房款，不影响《执行异议复议规定》第二十八条关于买卖合同的认定。
案例1：《富滇银行股份有限公司昆明西山支行、尹结华申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【(2020)最高法民终760号】

最高法院认为，本案中，关于尹结华是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，根据东江公司与广福公司签订的《民工权益保障承诺书》《广福城项目A8地块写字楼幕墙工程施工合同》《工程质量保修书》及《工程竣工验收证明书》《基本建设工程结算审核定案表》，结合双方盖章的《情况说明》《购房承诺书》《委托付款函》等在案证据，因东江公司承建广福城项目XXX地块写字楼幕墙工程，广福公司欠付东江公司工程款1962314.59元。2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹结华购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹结华与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹结华与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹结华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。
2. 以房抵债协议仅是对原债务履行方式的变更，不是《执行异议复议规定》第二十八条规定的买卖合同。
案例2：《葫芦岛农村商业银行股份有限公司、葫芦岛市中业房地产开发有限公司第三人撤销之诉二审民事裁定书》【(2020)最高法民终1184号】
最高法院认为，本院认为，本案系第三人撤销之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，葫芦岛农商行请求撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民终118号民事判决和葫芦岛市中级人民法院（2017）辽14民初36号民事判决，而该案系中业公司基于其与恒远公司签订的《团购商品房预售协议书》《团体商品房预售补充协议书》及其与刘玉凤签订的商品房买卖合同提起的诉讼，请求解除《团购商品房预售协议书》《团体商品房预售补充协议书》并赔偿损失，解除与刘玉凤签订的商品房买卖合同并返还房产及车库。葫芦岛农商行对该案诉讼标的无独立请求权，并非该案有独立请求权的第三人，其与刘玉凤、恒远公司之间系金融借款关系，亦与该案的处理结果无法律上的利害关系。一审法院据此认定葫芦岛农商行不具备法律规定的提起第三人撤销之诉的主体资格、其起诉不符合第三人撤销之诉的受理条件，认定事实和适用法律并无不当。案涉房屋仍然登记在中业公司名下，刘玉凤尚未取得案涉房屋的所有权。刘玉凤与葫芦岛农商行前身葫芦岛市龙港区农村信用合作联社签订《抵债协议书》，采取以物抵债的方式消灭金钱债务，是债务履行方式的变更。在抵债房屋仍然登记在中业公司名下、刘玉凤尚未取得房屋所有权的情况下，葫芦岛农商行并不据此取得优先于一般债权的权利。葫芦岛农商行认为刘玉凤将案涉商品房抵债给葫芦岛农商行系物权期待权的转让行为，并据此主张（2017）辽14民初36号和（2018）辽民终118号民事判决解除中业公司与刘玉凤的商品房买卖合同，导致其财产权受到侵害，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
3. 以物抵债受让人不属于不动产买受人范围，不适用《执行异议复议规定》第二十八条。
案例3：《康静、青岛华东葡萄酿酒有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【(2020)最高法民申3620号】

最高法院认为，诉讼中，康静就其对案涉6号楼1单元501室商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并符合该条规定的四个要件。康静认为通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为，应视为支付了全部购房款。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，康静于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明康力商砼公司与中天嘉合公司就以房抵顶混凝土货款达成合意，康静应支付的合同价款实为康力商砼公司的混凝土货款。康静取得案涉房屋是基于康力商砼公司与中天嘉合公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭康力商砼公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定康静享有物权期待权。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。









点击查看系列文章
专题一：刑事裁判涉财产部分的执行
专题二：涉特殊房屋的执行
专题三：追加第三人为被执行人
专题四：申请执行人的变更、追加
专题五：房屋买受人排除执行相关问题
专题六：房屋出卖人排除执行相关问题
专题七：与以物抵债有关的排除执行相关问题
专题八：夫妻一方排除执行夫妻共同财产的相关问题
专题九：排除抵押权人强制执行相关问题
专题十：承租人对租赁物排除执行的相关问题
专题十一：特殊房屋排除执行
专题十二：股权的执行与排除执行
专题十三：银行账户及资金的执行及排除执行问题
专题十四：在建工程及特殊财产的执行及排除执行问题
专题十五：与排除执行的有关的程序性问题
专题十六：申请执行人变更
专题十七：追加被执行人（二）
专题十八：抵押相关的执行问题
专题十九：执行和解相关问题
专题二十：撤销司法拍卖相关问题
专题二十一：执行与刑事处罚相关问题
专题二十二：执行与税相关问题 
专题二十三：如何解除限制高消费令（限高令）
专题二十四：全国各省市执行规范文件汇总
专题二十五：特殊账户资金的执行
专题二十六：执行转破产相关问题
专题二十七：到期债权执行相关问题
专题二十八：参与分配制度相关问题
专题二十九：公证债权文书相关问题
专题三十：执行异议之诉相关问题
专题三十一：终本执行与终结执行相关问题
专题三十二：执行担保相关问题
专题三十三：执行程序中利息相关问题
专题三十四：调查令相关问题
专题三十五：涉土地执行相关问题
专题三十六：超标的额查封、扣押、冻结相关问题
本期主编

执行主编  李营营律师  北京云亭律师事务所
责任编辑  法丽  微信号：17310145421


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主编简介
唐青林律师、李舒律师  北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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