【卢林华 李佳娥】破产重整中如何做好在建工程尽职调查：原则、内容和重点问题分析

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破产重整中如何做好在建工程尽职调查
原则、内容和重点问题分析
摘要：房地产开发企业破产重整中，对作为核心资产的在建工程进行尽职调查是一个重要的环节。文章结合实践经验，讨论了在建工程尽职调查的原则、内容和重点问题，提出尽职调查应遵循全面性、客观性、及时性、合法性等原则，应从开发建设情况、资产价值情况、权利负担情况等三个方面开展工作，涵盖项目立项、规划设计、施工、资产、销售等各个阶段的情况，并重视与重整方式的作用、与债权审查的协作、数据差异的处理、现场勘查等重点问题，希望能够对房地产企业重整案件中在建工程的财产调查、界定和处置有所贡献。
关键词：房开企业；破产重整；在建工程；尽职调查
引言
近年来，随着房地产市场下行，大多数房地产开发企业不同程度地出现了资金链断裂、债务危机等问题，部分房开企业进入破产。房开企业的破产重整中，一个重要的环节是如何对房地产开发企业名下的在建工程进行尽职调查。在建工程是房地产开发企业的核心资产，也是其债权人和投资人的主要关注对象，更是实现保交楼、稳民生的重要依托。根据《企业破产法》第二十五条“管理人履行下列职责：……（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告”之规定，调查债务人财产状况是管理人应尽的职责。如何对在建工程进行尽职调查，确定其价值和处置方式，对于保护各方利益、推动破产重整、实现资产价值最大化都具有重要意义。
在建工程尽职调查是指对在建工程的开发建设情况、资产价值情况、权利负担情况等进行全面、客观、及时、合法的调查分析，以便为在建工程的财产界定和处置提供依据和建议。在建工程尽职调查不仅涉及法律层面的问题，还涉及行政层面、技术层面、市场层面、风险层面等多个方面的问题。
本文旨在结合实践经验，讨论在建工程尽职调查的内容和方式，并从原则、内容和重点问题三个方面对在建工程尽职调查进行了分析和讨论。本文认为，在建工程尽职调查是一个复杂而重要的工作，需要遵循全面性、客观性、及时性、合法性等原则，涵盖项目开发建设情况、资产价值情况、权利负担情况等内容，同时还应将财产状况调查情况与重整方式相互作用、与债权审查情况结合、处理来源不同且存在差异的数据、重视在建工程的现场勘查。
本文希望能够为房地产企业破产重整中在建工程的财产界定和处置提供一些参考和指导，也希望能够引起读者对这一问题的兴趣和关注。
一、房企重整中在建工程尽职调查原则
房开企业重整中在建工程尽职调查是一个涉及多个方面和环节的复杂工作，需要遵循一定的原则，才能保证尽职调查的质量和效果。本文认为，房开企业重整中在建工程尽职调查应遵循以下四个原则：
（一）全面性原则
全面性原则要求房开企业重整中在建工程尽职调查要涵盖项目的各个方面和环节，不能遗漏或忽视任何可能影响资产价值和权利负担的因素。具体来说，全面性原则包括以下几个方面：
1.项目的开发建设情况调查中，应当包括项目的立项、规划、设计、施工、销售、验收等各个阶段的情况，以及项目所涉及的土地、房屋、设施等各类资产的情况。
2.项目的资产价值情况调查中，应当包括项目的成本、收入、利润等财务指标，以及项目的市场价值、剩余价值、销售潜力等市场指标。
3.项目的权利负担情况调查中，应当包括项目所涉及的各类债权债务关系，如购房债权（含拆迁）、工程价款优先债权、财产担保债权等，以及项目所承担的各类税费、罚款、赔偿等法律责任。
为了实现全面性原则，破产管理人应该采用多种方式和渠道获取信息和数据，如调取和查阅文件资料、访问当事人和相关人员、实地考察现场情况、咨询专业机构等，并且要对所获取的信息和数据进行核实和分析，确保其真实性和有效性。
（二）客观性原则
客观性原则要求房开企业重整中在建工程尽职调查要基于真实、准确、有效的数据和信息，不能受到主观偏见或利益诱惑的干扰。具体来说，客观性原则包括以下几个方面：
1.要对项目的优势和劣势进行公正评价，不能为了吸引投资、讨好债权人或政府等，夸大或贬低项目的价值和风险。
2.要对项目所涉及的法律规定和行业规范进行准确理解和适用，不能违反或曲解法律或道德，例如在各类优先债权的债权额和优先标的方面。
3.要对项目所存在的问题和难点进行有效识别和解决，不能回避或掩盖问题，避免对不具备重整价值、重整可能性的项目进行盲目重整，或采取不合理、不具有可行性的重整方式。
为了实现客观性原则，破产管理人应该保持中立和公正的态度，不受自身或他人的利益影响或干预，并且要运用专业知识和技能，采用科学合理的方法和标准，进行数据分析和结果评估。
（三）及时性原则
及时性原则要求房开企业重整中在建工程尽职调查要紧跟重整情况、项目进展和市场变化，不能滞后或过时。具体来说，及时性原则包括以下几个方面：
1.要对项目的最新情况进行及时更新和反馈，不能使用过期或失效的数据和信息，例如债权审查中对优先债权进行了变更，甚至否定或新增权利负担。
2.要对项目所面临的机遇和挑战进行及时把握和应对，不能错失或延误项目的价值实现，例如保交楼专项贷款及配套贷款、项目贷款的有关政策变更。
3.要及时完成在建工程的尽职调查，并对尽职调查结果进行及时报告和建议，避免影响或拖延项目的决策和处置，从而影响重整程序的推进。
为了实现及时性原则，破产管理人应该保证充足的工作人员，保持高效和敏捷的工作方式，及时收集和处理数据和信息，及时沟通和协调各方关系，及时完成和提交尽职调查报告和建议。
（四）合法性原则
合法性原则要求房开企业重整中在建工程尽职调查要遵守国家法律法规和行业规范，且对调查的结论负责。具体来说，合法性原则包括以下几个方面：
1.要在法律允许的范围内进行尽职调查，不能侵犯他人的合法权益或违反国家的保密规定。
2.要对尽职调查的过程和结果负责，不能造假或隐瞒事实，以免造成不良后果或法律责任。
3.要遵守尽职调查的职业道德和行为规范，不能采取不正当手段。
为了实现合法性原则，破产管理人应该熟悉和遵守相关的法律法规和行业规范，尊重和保护他人的合法权益，诚实守信和恪尽职守，承担相应的责任和义务。
二、房企重整中在建工程尽职调查的内容和方式
房开企业重整中在建工程的尽职调查与律师从事的一般尽职调查有着较大区别，主要原因在于，一般尽职调查中，律师主要从法律方面调查和分析，为委托人决策提供参考；而房开企业重整中，破产管理人要从法律、政策、市场、价值等各方面全面调查和分析，且需要根据调查结果拟定重整的思路和制作重整计划草案，也就是为破产管理人自身决策提供参考。
（一）项目开发建设调查
项目开发建设调查是指对在建工程的项目开发建设情况进行全面、系统、详细地调查，包括项目的立项、规划、设计、施工、销售等各个阶段的情况，以及项目所涉及的土地、房屋、设施等各类资产的情况。项目整体调查的目的是为了了解项目的基本情况和特点，评估项目的可行性和合规性，发现项目的问题和风险，为项目价值调查和权利负担调查提供基础和依据。
具体来说，项目开发建设调查主要包括以下几个方面：
1.项目立项情况
项目立项情况主要调查项目是否符合国家和地方的规划条件和政策要求，是否取得了相关部门的批准和许可，是否有合法有效的开发协议或合同，是否有完备的资金来源和安排，以及房开企业是否具备相应开发资质等。
调查中，破产管理人应当重点调查与项目立项相关的文件资料，如开发协议或合同、土地出让合同或划拨批复、项目备案情况、有关政府会议纪要等。该类资料一般可向自然资源管理部门、住建部门调取。
2.项目规划设计情况
规划设计调查主要包括两个方面，一是要调查项目是否有合理合规的总平面图、分期图、效果图等规划设计文件，是否有专业合格的设计单位和人员，是否有完善的设计变更和审批程序等；二是要调查各项规划指标，特别是项目规划的总建筑面积、商业建筑面积、住宅建筑面积、车位数量及配套设施，以及项目分期、分楼栋情况。
调查中，破产管理人应当重点调查与项目规划设计相关的文件资料和有关证照的情况，前者例如总平面图、分期图、效果图等规划设计文件，以及设计单位和人员的资质证明文件等；后者主要是规划许可证或批复、建设用地规划许可证或批复、建设工程规划许可证或批复等。该类资料一般可向自然资源管理部门、住建部门调取，也可以由施工单位、债务人提供，但需注意应以通过审查的文件为准，且应注意设计、规划的变更情况。
3.项目施工情况
项目施工情况应当包括三个方面：一是要调查项目是否有合法有效的施工合同和施工许可证，是否有专业合格的施工单位和人员，是否有规范的施工管理和监理制度，是否有完整的施工日志和记录等；二是项目的建设现状以及未完成的内容；三是项目的施工情况是否符合规划设计条件，其中需要重点核实各类型物业、面积、消防、配套等与规划条件是否一致，如不一致的是否存在补救可能性。
调查中，破产管理人应当注意：首先，应当调查与项目施工相关的文件资料，如施工合同、监理合同、施工许可证、施工单位和人员的资质证明文件、施工日志和记录等，不仅要确定各项工程的施工单位及资质，还要确定资料是否齐全及是否影响竣工验收；其次，应当与债务人、建设单位、监理单位、造价咨询机构等共同对项目的建设现状进行现场勘查和书面确定，并对已完成部分和未完成部分进行明确，签署和保留有关证据材料，用于后续结算已完成工程款和测算未完成工程量，并为复工建设的工程量做好新老划断；最后，应核对施工图纸、房产预测报告、房产实测报告等与规划设计文件，对不一致的地方（例如违规建设等）应向住建部门、债务人、施工单位、监理单位等进行咨询、核对，明确是否存在补救的可能、补救的方式以及测算大致的补救费用。
4.项目资产情况
项目资产情况要调查项目所涉及的土地、房屋、设施等各类资产的权属、性质、类型、数量、面积、位置、状况等基本信息，核心是住宅、商业、车位等可售房产的数量、类型、面积、户型、位置、状况等，也就是所谓的房源，至于房产是否已经销售或存在其他权利负担将在其他项目中进行调查。资产情况的调查不应只关注未售房产，对已售房产同样应当关注，在涉及解除购房合同、以房抵债、让与担保等情况下，一开始认为是已售房产的也有可能转化为未售房产。
调查中，破产管理人不仅应当核实土地证、房产证、设施清单等权属文件，向住建部门调取和向债务人、销售代理机构接管房源信息表，向预测或实测机构调取有关报告，还应当对比住建部门数据、预测或实测报告以及债务人、销售代理机构提供的房源信息是否存在差异，并通过实地勘查、询问有关人员等调查差异原因，采用更为合理的数据和信息。
5.项目销售情况
项目销售情况主要调查三个方面：一是项目是否取得了预售许可证或现售备案证，是否有合法有效的销售合同和收款凭证，是否有明确合理的销售价格和政策，是否有完善的销售管理和服务制度等；二是需要明确已售房产的类型、数量、价格、付款情况、备案情况等；三是项目按揭贷款、公积金贷款的合作机构、合作情况和贷款下发情况。
调查中，破产管理人应当注意调查与项目销售相关的文件资料，如预售许可证或现售备案证、住建部门提供的预售备案信息、债务人或销售代理机构提供的销售情况统计表、销售价格表和政策说明等，对于销售合同和收款凭证等应当交由债权审查确定后反馈到尽职调查中。此外，对于按揭贷款合作、公积金贷款合作等的调查也是尽职调查中的重要环节，是否能办理贷款以及已经完成有关手续但未发放的贷款，关系到项目的资金回收，更关系到破产重整和复工建设的推进。
（二）项目资产价值调查
项目价值调查是指对在建工程的资产价值进行科学、合理、客观地调查、评估和分析。项目资产价值调查的目的是为了确定项目的财务状况和市场前景，评估项目的收益潜力和风险水平，为项目的财产处置提供依据和建议。具体来说，项目价值调查主要包括以下几个方面：
1.项目价值评估
资产评估是项目价值调查的重要一环，主要由具备资质的资产评估机构进行。但破产管理人的工作并不只是选聘合适的评估机构、提供资料配合资产评估、公布和征求有关各方意见、支付费用，资产评估是辅助债务人重整的手段，应当为重整的推进而服务。因此，破产管理人需要对资产评估进行整体把控。
首先，在资产评估中，要采用合适的评估方法，按照项目的重整思路，根据项目的成本、收入、利润等财务指标，以及项目的市场价值、增值潜力等市场指标，综合考虑项目的特点和风险，确定项目的整体价值。一般的在建工程评估有多种评估方法，如收益法、成本法、市场法等，具体选择应根据项目的实际情况和评估目的而定。破产的在建工程评估通常采用假设开发法（也称剩余法），即在建工程价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息、利润（如有，例如共益债）-土地增值税-所得税，这与房开企业重整中对项目复工建设、优先清偿复工成本、剩余资产销售房产还债的思路基本一致，因此适合绝大多数在建工程的评估。而重置成本法着眼于重新形成该在建工程所需的土地投入及已完成的工程量所需发生的全部费用，在破产重整中很难发挥价值。
其次，评估结果应反映项目在评估基准日的公允价值，即在正常交易条件下，买卖双方愿意接受的交易价格。这对评估提出了较高的要求，不能简单按照项目在破产前的销售数据和市场情况，应当考虑到房地产市场下行、项目烂尾造成的品牌价值减损和购房人信任度下降、破产程序中快速变现需求等各个方面。一般而言，破产管理人可要求评估机构对重整状况下、正常交易的市场价值和模拟破产清算状况下、快速变现的清算价值都进行评估以作为重整的参考依据。
最后，资产评估中还应当注意，应对在建工程建成后的全部房产价值和现状的全部在建工程价值进行完整评估，并区分工程部分与土地部分的价值，为后续重整计划或财产分配中各类优先债权的处置提供依据。例如，工程价款优先债权的标的仅为在建工程，对土地部分不享有优先权，只能在在建工程范围内受偿，因此有必要对相应标的的价值进行区分；再例如，对已售房产但未交付和办理产权证书的房产进行评估，才能对破产清算下的退还房款和重整状态下不同的交房办证两种清偿方式进行测算和分析。
2.开发成本测算
如前所述，在建工程现状价值的评估，需要以开发后的房产价值减去开发的成本；在重整中，需保障复工建设增加的产值，在不损害各类优先债权的情况下，能覆盖开发成本；在债权清偿中，需保障开发成本后才能将剩余资产用于清偿债权。因此，开发成本测算是尽职调查中必需的内容。开发成本的测算包括两方面，一方面是在建工程未完成部分的建设成本，与资产评估类似，该方面需要专业机构进行；另一方面则是工程之外的其他成本，包括勘查、设计、监理等其他与续建有关各方的费用，也包括项目建设、销售过程中的各种项目管理支出、营销费用、税费及其他有关支出，甚至包括保交楼贷款在内的各种共益债借款的利息。
在聘请专业机构对在建工程的续建成本进行测算的情形下，破产管理人的主要工作包括：1.与施工单位、监理单位、债务人等有关单位共同确定已完成工程量和未完工程量，确定需要测算的建设成本的范围；2.确定未完工程测算的计价依据，特别是复工建设时因施工单位承担不同程度的垫资义务和迟延支付工程价款的风险，与之签订的工程施工合同计价方式相较原合同一般较高的情况下；3.为避免遗漏、错误，就测算成果征求有关各方意见，并将有关意见向测算机构提出。
需要说明的是，聘请专业机构进行测算并非必需。在施工单位、债务人、监理单位等有关单位能基本达成一致，且该结论基本合理的情况下，为提高效率、节约成本，也可以由各有关单位的专业人员采用产值法、估算完工法、百分比完成法等合理方式共同确定。在后续建设过程中，发生影响续建成本的事由时，及时对原测算的续建成本进行调整。
工程续建成本只是开发成本的一部分，项目开发的有关成本和项目运营的有关成本也是开发成本的重要组成部分，一般可以占到续建成本低的20%到30%。对于勘查、设计、监理、销售代理等通过第三方完成的内容，可以根据有关合同、工作时间、工作内容等确定；对于职工工资、办公支出等企业经营支出，可以由债务人有关人员测算；对于政府规费、税费等，应向政府部门税务机关咨询，特别是涉及房产销售、出租过程中产生的税费、税收优惠和在建工程整体转让情况下的有关税费。
3.销售市场调研
销售市场调研是指根据项目所处的区域和类型，分析项目所面临的市场需求、竞争对手、政策影响等因素，预测在建工程完成后能够实现的销售收入或租赁收入。销售市场调研是项目资产价值调查的重要内容，与资产评估相对独立，主要是通过市场的方式来预测项目资产的价值，并为重整提供参考。销售市场调研主要采取以下方式：
（1）市场需求分析：通过收集和整理相关数据，分析项目所在区域的人口、经济、社会、文化等特征，以及项目所属类型的市场规模、增长趋势、消费习惯、偏好等因素，判断项目的市场需求量和潜力。一般可通过地方政府官方网站、住建部门主办的房产信息有关网站以及第三方房产信息网站查询，还可以向住建部门咨询或调取近年房产销售情况。
（2）竞争对手分析：通过调查和比较项目周边或同类别的其他项目，分析它们的产品特征、价格策略、销售渠道、营销手段、市场占有率等情况，评估项目的竞争优势和劣势。竞争对手分析一般可通过网络查询、实地勘查和咨询政府部门、营销机构等。
（3）政策影响分析：通过研究和了解项目所涉及的国家、地方、行业等相关政策法规，分析它们对项目的影响和制约，预测政策变化对项目的风险和机遇。例如近年为保障房地产行业健康平稳发展，各地出台的有关契税、贷款优惠、购房资格等政策。
（4）销售收入预测：根据市场需求分析、竞争对手分析和政策影响分析，结合项目的成本、财务等因素，预测在建工程完成后能够实现的销售收入或租赁收入，以及销售周期和回收期。
（三）项目权利负担调查
项目权利负担调查是指对在建工程所涉及的各类债权债务关系进行清晰、准确、完整的调查，包括拆迁、购房、工程价款优先、财产担保等各类债权的调查。项目权利负担调查的目的是为了确定项目所承担的各类法律责任和义务，分析项目所面临的各类权利冲突和纠纷，为项目的财产界定和处置提供依据和建议。
项目权利负担调查主要依靠债权审查，该部分的调查主要根据有关资料整理可能存在的权利负担，通知有关债权人申报债权，并根据债权审查情况结论及时整合到尽职调查中。在债权人未申报的情况下，破产管理人还应按照初步调查的资料为可能存在的权利负担进行预留。
具体来说，项目权利负担主要包括以下几个方面：
1.拆迁安置债权。拆迁安置是《城市房屋拆迁管理条例》遗留的问题，按照2003年3月24日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（已被修订）第七条第一款规定，被拆迁人的权利优先于购房人的权利，因此拆迁安置债权属于绝对优先，但后来该司法解释的修订时删除了这一规定。即便如此，拆迁安置债权中的产权置换和拆迁款在司法实践中仍认为优先于购房债权，主要基于保护弱势群体、拆迁是项目形成的基础等原因考量。拆迁安置债权的调查中需注意，不仅应当包括产权置换的房产具体情况和拆迁款，还应当对房产未建成情况下的赔偿进行合理确定。
2.购房债权。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，或仅支付部分价款但后续实际支付剩余价款的，优先于工程价款优先债权等，且在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下价款返还请求权同样优先。与拆迁安置债权类似，调查中应对购买的房产、价款支付情况进行调查，还应考虑房产未建成下的价款退还情况。此外，购房债权中除是否属于消费者、支付借款等的审查外，还应仔细甄别真实购房与以物抵债、让与担保等。
3.工程价款优先债权方面的调查。工程价款优先债权源于对建筑工人的权利保障，根据《民法典》第八百零七条与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，工程价款优先债权优先于抵押权。此外，需要特别注意的是，工程价款优先债权应明确优先标的，其仅能就其建设的部分享有优先权，对于其他建设工程和在建工程占用的土地不享有优先权。
4.财产担保方面的调查。财产担保债权的优先直接规定在《企业破产法》第一百零九条，但因无涉生存权和弱势群体，在各类优先权中排在较后的位置。与工程价款优先权最大的不同在于，在建工程抵押情况下的抵押权，优先效力及于该在建工程占用的土地部分。
5.其他权利负担。其他权利负担主要包括项目是否存在被法院、公安机关、政府部门等查封、冻结等情况。调查发现存在查封、冻结的，应当及时申请解除。
职工债权、税款债权等虽具备优先性，但并不指向在建工程或在建工程的特定部分，因而并非项目的权利负担。对于权利负担的调查主要依赖债权审查，应依照有关法律进行，在此不再展开。
三、房企重整中在建工程尽职调查的重点问题
房企重整中在建工程尽职调查是一个复杂而重要的工作，破产管理人在进行尽职调查的过程中，还应当对下列问题进行重点关注，避免影响尽职调查的质量和效果。
（一）重整方式与尽职调查的相互作用
重整方式与尽职调查关系密切。从目的方面来看，对在建工程开展尽职调查的目的是推动重整的进行；从工作开展情况来看，在尽职调查开展过程中，重整思路，特别是项目的复工建设思路也会越来越明晰；从最终结果来看，尽职调查最终查明的债务人财产状况，综合债权审查、投资人招募等情况，形成重整计划草案并提交。从另一方面来说，重整方式也会影响尽职调查的重点，例如对于管理人监督下的复工建设的重整方式，对在建工程施工情况、市场调研等的调查，相比投资人引入情况下的调查要求应更高。
但应当注意的是，尽职调查应当对重整方式有较大的兼容性，即尽职调查的结果应当能在不同的重整方式中都能发挥作用，而不至于每次变更重整方式都需要开展补充调查。重整方式并非“一条路走到黑”，从笔者的经验来看，很多项目初期政府部门、债务人、债权人提出的重整方式，尽管能一定程度上提高重整效率，但过度依赖一种方式并围绕该方式开展工作，可能在该方式被验证不可行的情况下极大地浪费时间和成本，同时也会影响破产管理人寻求最佳重整方式。因此，学习不同的重整方式，并根据项目的实际情况互相转换和综合运用，是破产管理人必不可少的能力。
尽职调查的结论直接反映在重整价值和重整可行性分析中。《企业破产法》第八十七条将“债务人的经营方案具有可行性”作为法院强制批准重整计划草案的条件，《全国法院破产审判工作会议纪要》第17条提出要审查“企业重新获得盈利能力的经营方案具有可行性”，因此，重整价值和重整可行性分析应当成为重整计划草案的内容。另一方面，对于经过调查后认为不具备重整价值和重整可能性的项目，为了避免司法资源的浪费，应当及时通过破产清算的方式退出市场，或通过市场化破产重整以外的其他方式（例如政府主导下的保交楼）处置。
（二）尽职调查与债权审查的共同协作
如前所述，房开企业重整中尽职调查情况与债权审查情况有着密切的联系。一方面，债权审查工作可以为尽职调查工作提供反馈和补充，特别是项目权利负担调查中，债权审查结论直接影响项目权利负担的结论。另一方面，尽职调查工作可以为债权审查工作提供依据和参考，在尽职调查中调取的数据、整理的房产销售情况等能作为债权审查的参考。因此，在房开企业重整中，应该将尽职调查情况与债权审查情况结合起来，并且及时共享相关的数据和信息，以便及时了解项目的财务状况和法律风险，避免出现重复计算或遗漏的情况。具体来说，可以采取以下几个措施：
1.建立统一的数据平台或数据库，将债权审查情况和债权审查情况的数据和信息录入并更新到该平台或数据库中，建立统一的信息收集、录入标准，方便各方查询和使用。
2.建立有效的沟通机制，定期召开会议或报告，将尽职调查情况和债权审查的有关标准、最新进展和重要问题及时汇报和讨论，形成共识，协调两项工作的同步开展。
3.建立监督和纠错机制，对债权审查情况和尽职调查情况的数据和信息进行核实和监督，利用信息平台建立信息核验机制，并由尽职调查和债权审查的工作人员开展工作时同步开展核实，发现并纠正错误或异常之处。
（三）来源不同的数据之间存在的差异处理
在进行尽职调查时，尽职调查人员需要收集并分析各种来源不同的数据和信息，如政府部门提供的数据、债务人提供的数据、第三方机构提供的数据、市场调研得到的数据等。这些数据可能存在一定程度的差异。如果不对这些差异进行处理，可能会导致尽职调查结果不准确或不可靠。因此，在进行尽职调查时，应该对各项来源不同的数据之间存在的差异进行处理，以便得到一个统一和一致的数据基础。具体来说，可以采用以下几种方法：
1.数据质量评估。数据质量评估主要是对数据的完整性、有效性、一致性、及时性等进行评估，以质量最高的数据为基础，试图发现存在差异数据的差异和异常之处。例如从数据来源方面，政府部门、专业机构提供的数据一般需要经过较为严格的审查，在数据质量方面一般优于债务人提供的数据。
2.数据比对。数据对比是指将不同来源或不同时间的数据进行对照和比较，以发现数据的差异和异常。例如以政府部门、专业机构提供的数据为基础与债务人提供的数据进行比对，发现差异之处，并向包括债务人、销售代理机构、测绘机构、施工单位等有关人员核实或实地调查核实，确定差异、差异存在的原因并调查确定真实的数据。
3.数据清洗。数据清洗是指对数据进行筛选、修正、删除等操作，以消除数据的错误和异常。数据清洗中应当注意，应当保留来源于各方的原始数据，另行以破产管理人校验后形成的新数据为基础整理数据库。一般而言，破产管理人可以以调查确定的房源信息为基础，添加来自各方的数据后，再添加破产管理人清洗后形成、债权审查及其他执行职务行为形成的数据。
4.数据校验。数据校验是指通过一定方式对数据进行校验，以验证数据的合理性和有效性。例如相同楼栋的物业类型、数量、面积等是否一致，同一楼栋相同结构的不同楼层是否一致。
（四）重视在建工程的现场勘查
在建工程现场勘查同样非常重要。破产管理人通常由律师、会计师等组成，出于职业习惯，多数人员倾向于书面材料而不重视现场勘查，但在破产程序中这种工作方式容易出现错误。破产管理人不应该只依赖书面材料，对于重要环节应该亲自到现场进行实地考察，以避免出现误判或遗漏重要的细节。
在建工程的尽职调查中现场勘查尤为重要。例如，项目地理位置、周边环境、交通情况、配套设施等重要信息，只需要在项目周围勘查一下即可大致了解。再例如，项目的已完成情况和未完成情况，以及项目复工建设的推进情况，必须与有关人员现场确定。
现场勘查可能发现未被纸质资料记载的信息。例如，笔者办理的某房开企业破产重整案件中，项目烂尾后债务人有关人员多已离职，破产管理人在现场勘查在建工程的建设情况中发现，某一楼栋实际建设层数相比设计层数少一层，而该楼栋已封顶，失去修复可能。在笔者以往办理的十余个房开企业破产案件中，这是唯一一个出现该问题的，从政府部门、测绘机构调取和债务人、施工单位提供的资料中均未反映出该问题，如果不是现场勘查，凭借书面材料根本不可能发现。
此外，在现场勘查过程中，破产管理人应当做好有关证据的收集和留存，例如照片、视频的拍摄和保存，与参与人员共同签署书面文件等，做到履职有据。
四、结语
本文从原则、内容和重点问题三个方面对房开企业重整中在建工程尽职调查进行了分析和讨论，旨在为房地产企业重整案件中在建工程的财产调查、界定和处置提供一些参考和指导。本文认为，房开企业重整中在建工程尽职调查是一个复杂而重要的工作，需要遵循一定的原则，涵盖多方面的内容，同时抓住与重整方式相互作用、与债权审查共同协作、数据差异处理及重视现场勘查等重点。
本文希望能够对房开企业重整的实践有所贡献，也希望能够引起读者对这一问题的兴趣和关注。当然，本文也存在一些局限和不足，如尽职调查方法和技巧的深入探讨不够、尽职调查重点的分析不足等，还需要进一步的完善和改进，也期待有更多的研究者和实践者能够对这一问题进行更深入和广泛的研究和探讨。
█  作者简介
卢林华
贵达清算破产职业团队副主任
个人破产管理人，贵州省破产管理人协会行业发展委员会委员。曾任赫章县政府、惠邦房开公司、遵义日报社法律顾问，为长城资产、信达资产等提供法律服务，参与办理贵阳数交所、徐矿贵州公司、九园房开、久盛能源、中盟磷业等20多个企业破产案件，担任《破产管理人实践与探索》（第一、二辑）副主编，发表《重整计划批准情况调查报告》等破产专业论文。
李佳娥
贵达总所专职律师
华东政法大学工商管理学学士。参与办理了贵州开元嘉德置业有限公司破产重整案、遵义市九园房地产开发有限责任公司破产重整案、遵义东润房地产开发有限公司破产清算案、徐矿集团贵州能源有限公司破产清算案、贵州昌云健身服务有限公司破产清算案等案件。

文章转自：贵达律师事务所微信公众号
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