裁判文书网案例：商品房预售合同登记备案并无预告登记所具有的对抗效力和排他效力

案例来源：中国裁判文书网【裁判摘要】

预告登记使得被登记了的不动产物权请求权具有了物权效力，纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他效力。而依照《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第四十五条第一款第二项的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。由于商品房预售合同登记备案在目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记均不同，因此不属于预告登记。即商品房预售合同虽因登记备案得以公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，并无预告登记所具有的对抗效力和排他效力。

云南某公司、华夏某支行等民事二审民事判决书


中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书

（2023）最高法民终278号

上诉人（原审被告）：云南建投第三建设有限公司。住所地：云南省昆明市大观路36号。
法定代表人：彭云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁润鸿，上海段和段（昆明）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金成权，上海段和段（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华夏银行股份有限公司玉溪支行。住所地：云南省玉溪市高新区红塔大道44-2号。
负责人：邱兵，该行行长。
委托诉讼代理人：袁诗洪，云南里肯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡磊，上海市协力（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。
法定代表人：张依依，该公司执行董事兼总经理。
诉讼代表人：吴培肇，该公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：罗怡然，云南凌云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云南宝盛拆迁有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区关上街道办事处融城春晓3幢4806室。
法定代表人：任坤，该公司执行董事兼总经理。
被上诉人（原审被告）：昆明市五华区人民政府龙翔街道办事处。住所地：云南省昆明市人民西路38号。
负责人：陈凯，该办事处主任。
委托诉讼代理人：刘武，云南经方律师事务所律师。

华夏银行股份有限公司玉溪支行（以下简称华夏银行玉溪支行）与云南建投第三建设有限公司（以下简称建投三公司）、云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司）、云南宝盛拆迁有限公司（以下简称宝盛公司）、昆明市五华区人民政府龙翔街道办事处（以下简称龙翔街道办）第三人撤销之诉一案，云南省高级人民法院（以下简称一审法院）于2021年8月2日作出（2021）云民初2号民事裁定，华夏银行玉溪支行不服，上诉至本院，本院于2022年6月23日作出（2021）最高法民终1174号民事裁定，指令一审法院进行审理。一审法院于2023年3月10日作出（2022）云民初3号民事判决（以下简称一审判决），建投三公司不服，向本院提起上诉。本院于2023年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2023年10月16日公开开庭进行了审理。
上诉人
建投三公司的委托诉讼代理人袁润鸿、金成权，
被上诉人
华夏银行玉溪支行的委托诉讼代理人袁诗洪，
被上诉人
昆都公司的委托诉讼代理人罗怡然，
被上诉人
龙翔街道办的委托诉讼代理人刘武到庭参加诉讼。
被上诉人
宝盛公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

建投三公司上诉请求：
1.撤销一审判决，依法改判驳回华夏银行玉溪支行的全部诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由华夏银行玉溪支行承担。事实和理由是：一、一审法院基于（2017）云民初124号民事判决（以下简称124号判决）未查明昆明市人民西路壹号广场红菱花园（A2地块）H1-10、H1-11的两个商铺（以下简称案涉两商铺）已被另案查封的事实，导致对建投三公司针对案涉两商铺的确权诉讼在（2017）云民初124号案件（以下简称124号案件）中进行实体审理，认定124号案件审理程序违法，是错误的。（一）云南省玉溪市中级人民法院（以下简称玉溪中院）另案对案涉两商铺进行查封时，未按照法律规定张贴封条，也未在显著位置张贴查封公告，查封程序违法，不能产生查封的法律效果。由于案涉两商铺并未竣工验收，尚未进行权属登记，从而使一审法院在审理124号案件时，客观上无法通过房屋权属登记中心查询案涉两商铺是否已被查封。（二）《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（以下简称立审执意见）的发布时间晚于124号判决的作出时间和生效时间，且立审执意见未规定对于已经裁判并生效的案件具有溯及力，故一审判决按照立审执意见第8条的精神认定124号案件程序违法是不当的。二、一审法院以124号判决对“临人民西路”的解释属限缩解释及超面积交付房屋为由，认定案涉两商铺不属于回迁房范围，是错误的。（一）124号判决对“临人民西路”的认定符合生活常识与商铺的市场价值，符合《房屋拆迁回迁安置补偿协议》（以下简称《回迁安置补偿协议》）中各方当事人的真实意思表示。首先，商铺临街特指商铺位于路边，行人可以在不进入其他街道或区域的前提下便捷、直接地进入到商铺中。其次，临街商铺相比不临街商铺具有更高的商业价值。最后，限缩解释以文义过于宽泛为前提，以局限于核心含义部分为底线，“临人民西路”的概念并不宽泛，一审判决的认定反而偏离了核心含义。建投三公司被拆除的商铺就是临街商铺，因此在签订《回迁安置补偿协议》时才要求回迁的商铺也必须是临街商铺，《回迁安置补偿协议》中各方当事人对此均无异议。（二）判断案涉两商铺是否属于回迁房范围不应当仅依据超面积交付这一因素，而应结合《回迁安置补偿协议》关于交付条件的全部约定即第四条内容，并综合考虑本案实际后进行认定。《回迁安置补偿协议》合法有效，是各方当事人真实意思表示，一审判决违背当事人意思自治原则，以判决的形式直接改变了《回迁安置补偿协议》的相关约定，应予纠正。一审法院在审理124号案件时进行了实地踏勘，包括案涉两商铺在内的六间商铺因其特定的位置、面积（四间面积大的商铺不临街，两间面积小的商铺临街），若昆都公司仅向建投三公司交付除案涉两商铺外的其他四间商铺，则不满足《回迁安置补偿协议》的约定，故只有交付包括案涉两商铺在内的六间商铺，才能视为昆都公司全面履行了《回迁安置补偿协议》。在本案中，《回迁安置补偿协议》各方当事人都明确表示认可、接受124号判决关于交付包括案涉两商铺在内的六间商铺给建投三公司的内容。三、一审法院以124号判决在已查明除案涉两商铺外的其他四间商铺已经超面积交付的情况下仍判令昆都公司向建投三公司交付案涉两商铺且无需支付相应房屋价款为由，认定作为另案中案涉两商铺申请保全人的华夏银行玉溪支行的权益必然受到损害，导致其无法执行到案涉两商铺或房屋价款，是错误的。（一）如前所述，一审法院在审理124号案件时无法知晓对案涉两商铺的认定会影响到华夏银行玉溪支行的利益。（二）124号判决确认建投三公司无需支付超面积交付部分的房屋价款是结合《回迁安置补偿协议》的约定与本案实际后作出的合法认定。（三）124号判决不会对华夏银行玉溪支行的民事权益造成必然损害。华夏银行玉溪支行对案涉两商铺的权利主张来源于普通债权产生的查封，并非是基于抵押行为产生的物权，124号案件关于案涉两商铺的判决内容不会导致华夏银行玉溪支行的债权灭失，华夏银行玉溪支行依然可以向昆都公司主张债权。诉讼及执行行为天然存在风险，可能导致民事权益受损。即便华夏银行玉溪支行申请保全后发生民事权益受损的情况，也并非是124号判决造成的，而是玉溪中院查封程序违法造成的。四、一审法院未对案涉两商铺在124号案件审理期间的权属情况进行审查，在124号判决作出之前，案涉两商铺的所有权人应当是昆都公司而非昆明金魔方教育信息咨询有限公司（以下简称金魔方公司）。首先，案涉两商铺至今尚未竣工验收，属于在建工程，在124号判决作出之前，昆都公司对案涉两商铺享有所有权。其次，虽然昆都公司已将案涉两商铺卖给金魔方公司，并进行了商品房买卖合同备案登记，但上述行为并未产生物权效力，未引起物权变动。再次，虽然华夏银行玉溪支行主张根据玉溪中院（2018）云04执80号之三十二执行裁定可以通过以物抵债的方式引起物权变动，但该裁定的作出时间晚于124号判决的作出时间，不能作为判定124号判决存在错误的依据。最后，因案涉两商铺系在建工程，所有权仍然归属于昆都公司，玉溪中院关于查封金魔方公司名下的案涉两商铺的相关法律文书也是错误的。

华夏银行玉溪支行辩称，
建投三公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、建投三公司针对玉溪中院查封案涉两商铺的执行行为提出的执行异议，玉溪中院已作出（2020）云04执异36号执行裁定予以驳回，该裁定认定玉溪中院查封、拍卖备案登记于金魔方公司名下的案涉两商铺并不违反法律规定，故玉溪中院对案涉两商铺采取的查封措施合法有效。建投三公司在124号案件中有义务向人民法院提供案涉两商铺的实际状况，但其故意不提供，导致人民法院未依法追加华夏银行玉溪支行为第三人参与124号案件的审理，损害了华夏银行玉溪支行的民事权益。二、建投三公司就案涉两商铺既在玉溪中院提起了执行异议之诉，又向昆都公司破产管理人申报了债权，建投三公司的权益已经得到保障。三、玉溪中院根据华夏银行玉溪支行的申请对案涉两商铺进行查封在前，建投三公司针对案涉两商铺提起确权诉讼在后，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十四条的规定和立审执意见第8条的精神，124号判决对已经查封的案涉两商铺进行确权，侵害了华夏银行玉溪支行的民事权益，一审法院判令撤销124号判决关于案涉两商铺的内容并驳回建投三公司的确权请求，适用法律正确。四、建投三公司基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第七条的规定主张对案涉两商铺享有法定优先权，但该条规定已被删除，建投三公司对案涉两商铺享有法定优先权的主张没有事实和法律依据。五、玉溪中院查封案涉两商铺时，案涉两商铺已登记在金魔方公司名下。自华夏银行玉溪支行签收玉溪中院（2018）云04执80号之三十二执行裁定之日起，华夏银行玉溪支行已合法取得案涉两商铺的物权，华夏银行玉溪支行也已取得房地产管理部门出具的商品房备案登记表，已产生对外公示效力。建投三公司占有案涉两商铺不产生物权变动效力，其对案涉两商铺不享有物权。

昆都公司辩称，
同意建投三公司的上诉请求，昆都公司不承担本案一、二审诉讼费用。一、华夏银行玉溪支行只取得了对案涉两商铺的合同权利，不能阻却124号判决的作出。（一）玉溪中院未依法采取查封措施，未通知昆都公司协助执行，也未张贴查封公告，昆都公司不清楚查封情况。案涉两商铺的所有权人是昆都公司，金魔方公司对案涉两商铺享有的是合同权利，玉溪中院的查封行为仅取得保全金魔方公司对案涉两商铺合同债权的效果，不能产生查封案涉两商铺物权的效果。（二）华夏银行玉溪支行以物抵债取得的是金魔方公司对案涉两商铺的合同权利，其取代金魔方公司成为案涉两商铺的买受人，而不是直接成为案涉两商铺的所有权人。（三）124号判决作出时，商品房买卖司法解释第七条规定仍具有法律效力，建投三公司享有法定优先权，华夏银行玉溪支行只能基于合同权利向昆都公司主张违约责任，不能取得案涉两商铺的物权。二、华夏银行玉溪支行在124号案件中的诉讼地位应为无独立请求权的第三人，即便其参加124号案件的审理，也无权提出不得处分案涉两商铺的请求。三、昆都公司不应承担本案诉讼费用，一审法院判决昆都公司承担部分诉讼费用不当。

龙翔街道办辩称，
本案审理结果与龙翔街道办无利害关系，龙翔街道办参加本案诉讼是为了协助人民法院查明事实，龙翔街道办的诉讼地位应为原审被告。同意建投三公司的上诉请求及事实和理由，也同意昆都公司的答辩意见，应依法改判驳回华夏银行玉溪支行的诉讼请求。一、第三人撤销之诉应以原判决本身确有错误且判决结果损害第三人民事权益为构成要件，但124号判决并没有错误，也不会损害华夏银行玉溪支行的民事权益，华夏银行玉溪支行不满足提起第三人撤销之诉的构成要件。一审判决以124号判决损害华夏银行玉溪支行的民事权益为由认定124号判决确有错误，逻辑错误。二、《回迁安置补偿协议》合法有效，不能因为昆都公司超面积交付且不补差价就认定124号判决确有错误。三、华夏银行玉溪支行只是变更了商品房备案登记表中的买受人，一审判决关于“登记在金魔方公司名下的房产”等表述错误，金魔方公司从未取得案涉两商铺的物权。

宝盛公司未作答辩。

华夏银行玉溪支行向一审法院起诉请求：1.撤销124号判决第一项中针对案涉两商铺的判决内容；2.驳回建投三公司针对案涉两商铺的诉讼请求；3.本案诉讼费用由建投三公司、昆都公司、宝盛公司、龙翔街道办共同承担。

一审法院
认定
事实如下：
昆都公司将其建设的案涉两商铺出售给金魔方公司，并于2014年11月7日办理了买卖合同登记备案。玉溪中院在审理华夏银行玉溪支行与云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、昆都公司、金魔方公司等金融借款合同纠纷四案过程中，华夏银行玉溪支行于2017年4月20日提出财产保全申请，玉溪中院于2017年4月26日作出（2017）云04民初36、37、38、39号民事裁定，在价值5000万元的范围内对金成矿业公司、昆都公司、金魔方公司等的财产进行查封、扣押、冻结。同年5月8日，玉溪中院作出（2017）云04执保17、18、19、20号协助执行通知书，对包括金魔方公司名下的红菱花园10套房屋（包括案涉两商铺）进行查封。玉溪中院于2017年10月9日作出（2017）云04民初36、37、38、39号民事判决，与本案相关的主要判项为：金成矿业公司偿还华夏银行玉溪支行借款本金5000万元及利息，由昆都公司、金魔方公司承担连带清偿责任。上述民事判决生效后，华夏银行玉溪支行于2018年3月19日向玉溪中院申请强制执行，玉溪中院依法对包括尚未办理产权登记的金魔方公司名下的商铺等进行评估，经两次网络司法拍卖均流拍，故玉溪中院于2018年11月28日作出（2018）云04执80号之三十二执行裁定，将金魔方公司名下红菱花园的六间商铺（包括案涉两商铺）等以物抵债给华夏银行玉溪支行，华夏银行玉溪支行可持该执行裁定到有关机构办理产权过户登记手续。2019年3月5日，华夏银行玉溪支行将案涉两商铺登记备案至其名下。

建投三公司对玉溪中院将案涉两商铺以物抵债给华夏银行玉溪支行不服，向玉溪中院提出执行异议，玉溪中院于2020年9月2日作出（2020）云04执异36号执行裁定，驳回建投三公司的异议请求。

建投三公司因与昆都公司、宝盛公司、龙翔街道办房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2017年8月14日向一审法院提起诉讼。一审法院依据建投三公司的财产保全申请，于2017年9月21日作出（2017）云民初124号民事裁定，查封、扣押、冻结昆都公司价值24452万元的财产，并于2017年10月31日作出查封公告，查封昆都公司财产，但其中红菱花园A2地块商业1至3层的六间商铺中被查封了四间，不包括案涉两商铺。一审法院于2018年2月8日作出124号判决，判令昆都公司向建投三公司交付位于西园花园（A4、A5地块）的123套回迁住宅、位于红菱花园（A2地块）的2层回迁写字楼及6套商铺、位于红菱花园（A2地块）的10个地下标准机动车位等。该民事判决中昆都公司需交付的六间商铺中包括了案涉两商铺。宣判后，各方当事人均未提起上诉。2018年5月20日，云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）作出（2018）云01执705号执行裁定，责令昆都公司向建投三公司交付124号判决确定的财产。2018年6月5日，昆明中院作出（2018）云01执705号移交通知书，要求昆都公司向建投三公司移交124号判决中确定的财产。

昆都公司因不能清偿到期债务，于2020年11月11日向云南省昆明市五华区人民法院（以下简称五华法院）提出破产重整申请。五华法院于2021年1月11日作出（2021）云0102破申1号民事裁定，受理昆都公司的重整申请。

一审法院于2021年2月25日对本案立案后，于2021年8月2日作出（2021）云民初2号民事裁定，认定华夏银行玉溪支行并非124号案件中的无独立请求权的第三人，不享有本案原告主体资格，故裁定驳回华夏银行玉溪支行的起诉。华夏银行玉溪支行不服，提起上诉。最高人民法院于2022年6月23日作出（2021）最高法民终1174号民事裁定，撤销（2021）云民初2号民事裁定，指令一审法院审理。（2021）最高法民终1174号民事裁定查明，建投三公司在124号案件中提出的诉讼请求包括“依法判令各被告为原告办理回迁房及车位的不动产权证”。一审法院以红菱花园（A2地块）工程尚未完成竣工验收备案等为由对上述诉讼请求不予支持，但同时在124号判决中明确，根据《回迁安置补偿协议》约定，昆都公司应在红菱花园（A2地块）工程具备不动产权属证书办理条件时协助建投三公司办理相关的不动产权证。（2021）最高法民终1174号民事裁定最终认定华夏银行玉溪支行有权作为无独立请求权的第三人针对124号判决提起第三人撤销之诉，且其于2021年1月5日向一审法院提起本案诉讼并未超过法律规定的六个月期间。

一审法院认为，首先，对于华夏银行玉溪支行享有提起本案第三人撤销之诉的诉讼主体资格以及未超过法定六个月期限的问题，已由最高人民法院（2021）最高法民终1174号民事裁定予以确认，不再赘述。其次，围绕华夏银行玉溪支行主张124号判决针对案涉两商铺的判项错误、损害其民事权益的问题。第一，124号案件审理过程中昆都公司被查封的财产不包括案涉两商铺，案涉两商铺已于此前被玉溪中院在华夏银行玉溪支行与金成矿业公司等金融借款合同纠纷案件中作为金魔方公司名下的财产被查封。124号判决虽然在判决主文部分仅判令昆都公司向建投三公司交付包括案涉两商铺在内的多套房屋及车位，但说理部分又明确了在红菱花园（Ａ2地块）工程具备办理不动产权属证书条件时协助建投三公司办理相关不动产权证，即124号判决实质上确认了案涉两商铺归建投三公司所有，该判决系确权判决。根据124号判决作出时有效的物权法第一百八十四条第五项“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”的规定，以及立审执意见第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条（现第二百三十四条）的规定主张权利”的精神，即124号判决未查明案涉两商铺已被另案查封的事实，导致对建投三公司针对案涉两商铺的确权诉讼进行实体审理，124号案件审理程序确有错误。第二，建投三公司（乙方）与昆都公司（甲方）签订的《回迁安置补偿协议》约定，商铺的回迁房位于××路××道旁，结构为框架，用途为商业，建筑面积4600㎡（以规划建筑面积3818.46㎡按1：1.2比例补偿取整，乙方不补差价），回迁商铺在昆都公司所在开发区，临人民西路，1至3层垂直计算面积回迁。就地理位置而言，商铺建盖在人民西路旁，1至3层共有六间（1楼四间、2楼一间、3楼一间，均可独立使用），以上商铺均符合交付条件。而124号判决认为案涉两商铺必须交付，否则不满足“临人民西路”的交付条件是限缩了合同文意。其次，就面积而言，建投三公司的原商铺面积为3818.46㎡，协议约定按1：1.2的比例计算回迁面积为4600㎡，而双方无争议的四间商铺的面积已合计为4658.86㎡，超过了协议约定的回迁面积，其中超出的58.86㎡包含在产权登记面积内，符合协议约定的不补差价部分。而案涉两商铺合计面积为180.06㎡，且具有独立使用功能，在前述四间商铺已经达到约定的回迁面积的情况下，124号判决仍将案涉两商铺纳入回迁房范围，属于超面积交付。再次，就差价补偿而言，昆都公司在124号案件的审理过程中多次提出案涉两商铺已经出售给金魔方公司，案涉两商铺不在回迁房范围内，超面积回迁部分需由建投三公司支付差价。而124号判决在已查明Ａ2-9幢Ｈ1-12、Ｈ1-13、Ｈ2-03、Ｈ3-××号××间商铺已经超面积交付的情况下，仍判令昆都公司应向建投三公司交付案涉两商铺且无需支付相应房屋价款，该认定对于作为另案中案涉两商铺申请保全人的华夏银行玉溪支行的权益必然造成损害，导致其无法执行到案涉两商铺或房屋价款。华夏银行玉溪支行因不能归责于本人的事由未参加124号案件诉讼，而124号判决针对案涉两商铺的判决内容错误，损害了华夏银行玉溪支行的民事权益，其关于撤销124号判决针对案涉两商铺的相关判项的诉讼主张成立，予以支持。

综上，华夏银行玉溪支行的诉讼请求成立，予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十条、第二百九十八条第一款第一项规定，判决：一、撤销124号判决第一项中昆都公司向建投三公司交付案涉两商铺的判决内容；二、驳回建投三公司在124号案件中关于由昆都公司向其交付案涉两商铺的诉讼请求。一审案件受理费40097元，由建投三公司、昆都公司各自负担20048.50元。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

本院对一审法院
查明
的各方当事人均无异议的事实予以确认。

本院另查明，
2014年11月6日，昆都公司（甲方）与金魔方公司（乙方）签订两份《商品房购销合同》，两份《商品房购销合同》第二条均载明：“商品房销售依据：乙方购买的商品房为预售商品房。批准预售商品房的机关：昆明市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许昆字2013127。”合同第三条也明确金魔方公司购买的商品住房位于红菱花园A2-9幢第S1单元第一层，房号分别为：H1-10、H1-11号，规划用途为商业用房。2014年11月7日，昆明市房屋交易产权管理处作出备案号分别为KM2014110780278、KM2014110780280的商品房买卖合同登记备案表，载明：案涉两商铺的出卖人为昆都公司，买受人为金魔方公司。

本院认为，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，一审判决适用当时的法律及司法解释的规定，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定。

本案的争议焦点为：124号判决针对案涉两商铺的判项内容是否确有错误，并损害了华夏银行玉溪支行的民事权益。

一、关于昆都公司与金魔方公司就案涉两商铺签订的《商品房购销合同》的性质及合同登记备案效果问题
（一）关于《商品房购销合同》的性质。
昆都公司（甲方）和金魔方公司（乙方）于2014年11月6日签订的两份《商品房购销合同》约定，昆都公司将其建设的案涉两商铺出售给金魔方公司。合同第二条“商品房销售依据”明确金魔方公司购买的商品房为预售商品房。批准预售商品房的机关为昆明市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为预许昆字2013127。所谓商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。基于案涉两商铺至今未完成竣工验收及登记，两份《商品房购销合同》应属商品房预售合同。
（二）关于商品房预售合同登记备案的效果。
物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述规定可知，预告登记使得被登记了的不动产物权请求权具有了物权效力，纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他效力。而依照《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第四十五条第一款第二项的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。由于商品房预售合同登记备案在目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记均不同，因此不属于预告登记。即商品房预售合同虽因登记备案得以公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，并无预告登记所具有的对抗效力和排他效力。本案中，昆都公司和金魔方公司虽然在签订《商品房购销合同》之后即进行了登记备案，但该登记备案仅是昆都公司作为开发商依照城市房地产管理法的规定，完成“房地产开发企业必须在合同签订之后30日内完成登记备案”这一行政管理要求所作出的行为，并不是为了使金魔方公司拥有“保障将来实现不动产物权变动的请求权”而进行的预告登记。金魔方公司对《商品房购销合同》登记备案的行为，并不产生物权变动的效力，案涉两商铺的所有权人仍为昆都公司，金魔方公司对昆都公司享有的权利为债权。

二、关于玉溪中院采取的执行措施对华夏银行玉溪支行民事权益的影响问题
（一）玉溪中院对案涉两商铺查封行为的性质。
根据最高人民法院、原中华人民共和国国土资源部、原中华人民共和国建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称联合通知）第十五条的精神，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。联合通知第十六条明确，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。所谓预查封，是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记的不动产进行的一种预先的限制性措施。预查封不同于正式查封，预查封针对的仅是房屋买受人基于商品房预售合同，对尚未过户登记在其名下的房屋的所有权的期待利益。房屋买受人是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。本案中，玉溪中院基于华夏银行玉溪支行的财产保全申请，查封了金魔方公司购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的案涉两商铺。由于案涉两商铺尚未办理产权过户并登记到金魔方公司名下，该查封应属于预查封。
（二）玉溪中院的查封行为对华夏银行玉溪支行民事权益的影响。
财产保全作为一种民事权益实现的程序性保障制度，是通过对有关财产采取具有强制性的安全防范措施，以保证人民法院将来作出的判决能够得到顺利执行。就其性质和目的而言，财产保全不是要确认或变更当事人之间的民事权利义务关系，积极处分债务人的财产，而是要禁止债务人擅自处分财产，确保判决能够执行。本案中，华夏银行玉溪支行申请财产保全，目的是待其对金魔方公司享有的债权被确认后，其能够通过处置合同备案登记在金魔方公司名下的案涉两商铺优先得到受偿。换言之，只有在金魔方公司对案涉两商铺取得所有权后，金魔方公司对案涉两商铺的处分行为才会影响到华夏银行玉溪支行基于财产保全而取得的债权的实现。
（三）玉溪中院裁定以物抵债对华夏银行玉溪支行民事权益的影响。
玉溪中院作出的（2018）云04执80号之三十二执行裁定，将案涉两商铺以物抵债给华夏银行玉溪支行，华夏银行玉溪支行可持该执行裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。上述执行裁定生效后，昆明市房屋交易产权管理处依据玉溪中院（2018）云04执80号之四十二执行裁定及协助执行通知书的要求，将案涉两商铺原商品房预售合同登记备案表中的买受人从金魔方公司变更为华夏银行玉溪支行。但如前所述，因金魔方公司对《商品房购销合同》登记备案的行为并不产生物权变动的效力，金魔方公司对昆都公司享有的仅是债权，故华夏银行玉溪支行通过该以物抵债裁定承继的权利仍是债权。在案涉两商铺未过户登记在金魔方公司名下、预查封未自动转为正式查封的情况下，玉溪中院以物抵债裁定不能达到使华夏银行玉溪支行对案涉两商铺享有的债权转为物权的效果。

三、关于124号判决是否确有错误及华夏银行玉溪支行的民事权益是否受到损害的问题
（一）关于124号判决是否确有错误的问题。
华夏银行玉溪支行主张124号判决确有错误的理由主要有两个：一是基于玉溪中院对案涉两商铺采取的财产保全措施以及玉溪中院（2018）云04执80号之三十二执行裁定，已产生华夏银行玉溪支行取得案涉两商铺物权的法律效果；二是昆都公司将包括案涉两商铺在内的六间商铺整体交付给建投三公司属于超面积交付，且不支付差价，将损害华夏银行玉溪支行的民事权益。昆都公司（甲方）与建投三公司（乙方）签订的《回迁安置补偿协议》约定，甲方提供回迁安置房位于××路××道旁，结构为框架，用途为商业，建筑面积4600㎡（以规划建筑面积3818.46㎡按1：1.2比例补偿取整，乙方不补差价），回迁商铺在甲方所在开发区，临人民西路，1至3层垂直计算面积回迁。《回迁安置补偿协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《回迁安置补偿协议》的约定以及当事人提交的《房产分层平面图》，案涉两商铺的位置符合《回迁安置补偿协议》约定的临人民西路、且与其他四间商铺在同一垂线范围内。因此案涉两商铺应与其他四间商铺视为一个整体按照《回迁安置补偿协议》的约定“1至3层垂直计算面积回迁”。虽然除案涉两商铺外，其他四间商铺的面积已经超过4600㎡，但是《回迁安置补偿协议》第13条第2款明确约定“如果办公用房和商铺产权登记面积大于本协议约定面积，不补差价”，124号判决认定案涉两商铺属于昆都公司应交付给建投三公司的回迁安置房并无不当。本院（2021）最高法民终1174号民事裁定基于华夏银行玉溪支行系另案在先查封案涉两商铺的申请保全人，认定124号判决对案涉两商铺的处理结果与华夏银行玉溪支行有法律上的利害关系，其属于无独立请求权的第三人。一审法院在审理124号案件过程中，未通知华夏银行玉溪支行参加诉讼，程序确有不妥，但124号判决对于案涉两商铺属于昆都公司应向建投三公司交付的回迁房范围的认定并无不当。

（二）关于华夏银行玉溪支行的民事权益是否受到损害的问题。
如前所述，华夏银行玉溪支行从金魔方公司承继的是基于商品房预售买卖合同及其登记备案产生的债权。而建投三公司与昆都公司签订的《回迁安置补偿协议》是以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同，是双方当事人约定拆迁人以其建造或购买的安置房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行产权调换的协议。在《回迁安置补偿协议》中，建投三公司丧失的是现存的房屋所有权，而昆都公司提供的安置房屋是尚未建成的房屋，建投三公司失去的是其赖以生存的房屋所有权，而享有的是安置房屋所有权的期待权。在《回迁安置补偿协议》对案涉两商铺的位置、面积、用途已作特别约定的情况下，建投三公司对案涉两商铺的债权应视为一种特种债权，应受到优先保护。华夏银行玉溪支行基于商品房预售买卖合同及其登记备案对案涉两商铺享有的债权，并不具有对抗建投三公司享有的特种债权的优先性。基于华夏银行玉溪支行在124号案件中无独立请求权的第三人的诉讼地位，华夏银行玉溪支行无权在124号案件中针对案涉两商铺主张其拥有独立权利，其只能根据124号案件的裁判结果选择债权实现方式。当124号判决认定案涉两商铺归建投三公司所有时，华夏银行玉溪支行的债权实现方式也已确定，即在昆都公司不能履行其与金魔方公司签订的商品房预售合同按约定交付案涉两商铺的情况下，华夏银行玉溪支行从金魔方公司承继的对案涉两商铺的债权并未消灭，其可以依合同约定向昆都公司主张权利。一审法院关于124号判决判令昆都公司向建投三公司交付案涉两商铺且无需支付相应房屋价款对于“华夏银行玉溪支行的权益必然造成损害，导致其无法执行到案涉两商铺或房屋价款”的认定不当，应予纠正。

综上所述，建投三公司的上诉理由成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第二项、第一百八十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百九十条、第二百九十八条第一款第三项的规定，判决如下：

一、撤销云南省高级人民法院（2022）云民初3号民事判决；
二、驳回华夏银行股份有限公司玉溪支行的诉讼请求。
一审案件受理费40097元，由华夏银行股份有限公司玉溪支行负担。二审案件受理费40097元，由华夏银行股份有限公司玉溪支行负担。
本判决为终审判决。

审 判 长　李涛
审 判 员　杨春
审 判 员　刘颖
二〇二三年十二月二十八日
法官助理　郑轶
书 记 员　程怡
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