上海三中院用5亿共益债撬动40亿不良资产，助力企业重生

破产审判挽救烂尾广场
项目重生的转折点
历经漫长的等待与焦虑，众多购房业主终于迎来了盼望已久的喜讯。他们在上海三中院（上海市第三中级人民法院）亲眼目睹了曾经陷入停滞的商业广场项目重焕生机。一面锦旗在法院工作人员手中飘扬，象征着人民对法院工作的深切感激。

深陷困境的多方利益相关者
该商业广场项目的停滞不仅令置业公司步履维艰，而且让工程公司、购房业主及其他各方权益人陷入了长期的困扰。这个包含了商住房、办公楼和商铺在内的综合项目，因多重抵押及高风险融资策略而崩溃，导致数百名购房者和合作方的权益受损。

资金链断裂与权益保护的挑战
2014年，置业公司的财务问题暴露无遗，商业广场项目资金链完全断裂。施工现场变成了寂静的废墟，交房日期变得遥不可及。随之而来是业主、工程公司、银行和供应商等多方开始维护自身权利的行动。

上海三中院的干预和共益债务解决方案
在这个背景下，上海三中院发挥了其破产审判的职能作用。通过5亿元的共益债务安排，法院成功地撬动了总计40亿元的资产，为企业脱离困境提供了关键支持，同时也保障了民生权益。

专业风格的结语
上海三中院此次行动不仅体现了司法系统在处理不良资产中的专业能力，还展示了法院在保障社会公共利益方面的责任与担当。通过这一案例，可以看到专业风格的语言在传达事实时的准确性、清晰性和规范性，符合正式商务或法律文件的标准。

不良资产处理案例概述
在2017年5月，上海市政府调整了商住房相关政策，明确宣布停止审批公寓式办公房（即商住两用房）项目，导致相关的不动产销售被锁定。这一政策的调整对相关项目产生了显著影响。

 投资困境与债务危机
在政策变动的背景下，受影响的项目试图通过引入投资者进行自我救援，但因项目债务复杂且政策环境不稳定，潜在的投资者担忧其投入资金可能无法弥补财务漏洞，反而成为无底洞。因此，尽管努力寻找解决方案，项目最终还是陷入了僵局，只能寄希望于法院的重整程序。到了2019年，包括工程公司在内的多名债权人不得不向上海三中院提出申请，请求对涉事置业公司进行破产重整。

法院介入与重整程序
上海三中院于2020年3月受理了该置业公司的破产重整案。法院合议庭依法指定了管理人，并指导其迅速展开接管、调查和债权申报等一系列工作。在此过程中，法院要求管理人细致评估项目续建所需的资金以及剩余可售房源的情况，以确保处理方案的合理性和可行性。

小结
该案例反映了在复杂的债务结构和政策变动的双重压力下，商住两用房项目面临的风险和挑战。通过法院的破产重整程序，为解决民生问题和缓解群体矛盾提供了一种法律途径，同时也展现了专业机构在处理不良资产中的重要作用。

考虑民生问题的核心
在进行商住房政策调整时，首要考虑的是民众的基本生活需求。根据新政策，已经完成网上签约手续的购房者可按照原合同继续履行。然而，我们注意到，在已办理网签的购房者中，有一部分人的投资行为与实际消费需求不符，他们或购买多套商铺纯粹用于投资，或以购房之名行借贷抵偿之实。根据法律规定，这部分人不应享有购房者的优先权益，应被视为普通债权人处理。因此，我们必须精确识别出真正具有居住需求的购房者，法官对此给予了管理人详尽的指导。

 保障消费性购房权益
针对接近400户出于生活消费需求而购买商住房的业主，合议庭依据现行法律规定，坚持“生存性权益应优于经营性权益”的原则。基于这一原则，指导管理人将这些购房者对房产的请求权或解约后返还房款本息的权利认定为优先债权。这意味着，这些优先债权将排在抵押权和工程款债权之前得到满足。确保了这近400户业主的利益得到充分保护，无论企业重整是否成功，他们的权益不受影响，从而有效地缓解了可能出现的群体性矛盾。

保障购房业主权益与债权人利益
在确保购房业主的权益被优先保障之后，诸如抵押权人和工程款债权人等相关方的利益可能会受到损害，更不用说那些拥有普通债权的债权人。因此，我们面临的挑战是，是否存在一种策略，能够使所有债权人都从中受益或至少减少损失。

盘活项目的共赢策略
经过深入的评估和测算，发现该楼盘项目已陷入“烂尾”状态，其市场价值不足15亿元。在这个案例中，近400户购房者持有的优先债权额超过3亿元，担保债权额达到15亿余元，而普通债权额则超过100亿元。如果简单地对烂尾楼进行拍卖，不仅担保债权无法得到完全清偿，普通债权的清偿率甚至为零。

为了实现更广泛的债权人受益，我们必须寻找方法来复苏这座烂尾的商业广场。目前，续建所需资金缺口为5亿余元。若能成功筹集这笔资金，完成续建并顺利交付，不仅可以清偿购房者的剩余房款，还能通过广场的招商、运营、销售或出租活动，使整个广场项目的价值提升至40亿元。在这种情况下，不仅抵押权和工程款优先权能够全额清偿，普通债权的清偿率也将显著增加。

设计实施细节：重整计划的制定
在企业重组的进程中，如何从概念性的“蓝图”转向实际可操作的“施工图”是一大挑战。为了招募必要的投资以推进重组，必须解决潜在的投资者关切，特别是他们对于抵押权、工程款等法定优先权的忧虑。这些担忧源于投资者担心他们后期投入的资金可能由于在清偿顺序中位置偏后而无法回收，因此他们在考虑投资时显得犹豫不决。

确定融资优先级：共益债务的角色
为了增强投资者的信心，管理人与合议庭深入研究并提出了将续建资金归类为共益债务的方案。在破产法框架下，共益债务是指那些在破产程序期间产生、服务于债权人和债务人共同利益的债务。具体而言，相关法规如《企业破产法》已经提供了明确的指引，指出为继续经营而产生的新借款可以归入共益债务范畴。然而，这一类别并不具备对早先已形成担保债权的优先权。

通过将新的投资资金明确列为共益债务，并确保其获得优先清偿地位，可以显著提高潜在投资者的信心，从而有助于招募到所需的资金，推动企业的重整工作向前发展。

担保债权人的优先权放弃
在处理新借款与既有担保债权的关系时，通常新借款并不具备优于原担保债权人的地位，这是在担保债权人坚持其优先受偿权利的前提下成立的。然而，若担保债权人出于对整体利益的考虑，主动放弃其优先权并支持新的贷款操作，使得新借款能够优于旧有担保债权进行偿还，这既体现了尊重各方意愿的原则，同时也有利于实现共赢的目标。在此情形下，法院应当予以支持，确保融资续建的可行性。为了达成这一共识，法官和管理人需要向债权人，特别是担保债权人进行详细解释。

重整计划草案的通过
经过一系列的投资人招募、谈判和投票过程，债权人会议最终批准了重整计划草案。具体而言，投资人提供的续建资金将作为共益债，上限为5亿元人民币。该策略规定，如果企业重整失败而转为破产清算，那么这些共益债务将优先于原有担保债权获得偿还。此外，商业广场的未来招商、运营和销售等事务，将由投资人组建的专业团队负责。

法院裁定与府院联动
2021年7月，上海三中院依据法律规定，正式裁定批准了置业公司的重整计划。此案例不仅展现了司法程序的严谨性，也凸显了政府部门与法院在协助企业恢复正常经营方面的协同作用，共同助力项目顺利交付。

项目重整执行阶段的策略实施
为有效推进项目按计划完成并交付使用，法官在项目重整过程中采取了积极的措施。利用府院联动机制，法官确保了该项目能够迅速恢复施工。具体而言，项目在重整计划获得批准后的两个多月时间内，便顺利拿到了政府部门的复工批复。

资金投入与复工实施
随着复工批复的获取，根据重整方案，投资者开始分批注入续建资金，以确保项目的顺利进行。然而，尽管销售回款的增值部分和原购房者补交尾款被安排用于项目的续建和循环开发，但由于商住房的验收、交付以及销售政策方面的制约，这部分资金的收入并未能满足项目复工的资金需求。


政府职能部门的协调
面对这一挑战，法官积极与房产管理等政府职能部门进行了多轮沟通和协调。这些讨论涵盖了解除未售商铺和办公楼销售限制的条件、工程建设的计划安排、预售资金的监管等多个关键领域。通过法官的努力，最终与各相关部门就上述问题达成共识，并在符合相关政策和预售标准的前提下，法院发出了裁定书和协助执行通知书。

续销策略与资金回收
在法官和相关政府部门的合作下，针对未售商铺和办公楼的销售网签锁定状态得以逐步解锁。这一策略调整使得未售的商铺和办公楼得以重新进入市场进行销售，从而为项目带来了额外的资金流，支持了项目的持续运作和复工进程。
通过这一连串的专业且具有策略性的行动，项目在面临多重挑战的情况下仍朝着竣工和交付的方向稳步前进。

商业广场项目的成功盘活
在续建资金的助力下，商业广场项目于2023年底顺利完成，并经过严格的竣工验收。这一关键进展不仅确保了置业公司的生存与发展，而且使得价值40亿元的资产得以充分利用，同时也意味着购房人即将喜提新居。购房人老孙对这一转机表示难以置信：“终于走出烂尾的泥沼，简直就是一个奇迹。”他注视着耸立的新楼宇，满含感慨地说道。

破产重整制度的积极作用
“房地产市场的复苏需要满足房企合理的融资需求。”上海三中院破产审判庭庭长徐子良指出，破产重整制度具有其独特的优势。他表示，通过发挥该制度的优势，可以积极挽救那些具有重整价值的困境企业，进而更好地支撑和服务实体经济的发展，同时保障民生权益。

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