【恒和信·刘一琳 吕佩哲】关于破产程序中公寓购房者/商铺购房者优先受偿权的研究意见

扎根行业领域开展研究，立足专业领域持续深耕。恒和信重视专业建设，强调以专业立所，夯实自身建设，秉持敬业精神，为当事人提供高质量法律服务。为此，恒和信自2020年举办首届优秀法律文书评选活动。为持续推进该活动，2023年，恒和信第四届优秀法律文书评选活动如期举行。

今日推送2023年度获奖文书——刘一琳律师、吕佩哲律师《关于破产程序中公寓购房者/商铺购房者优先受偿权的研究意见》。

案件基本情况 

本案为XX区的第一件房地产破产案件，涉及到上千位购房人债权人。就该房产项目的土地性质来说，所设计修建的11栋建筑物均为商业用途，主要使用类型全部为公寓或商铺，且目前大多数房屋都为已出售甚至已交付，债权人主要诉求均为交付房屋并办理不动产权证书。故，对公寓购房者和商铺购买者是否能在破产程序中依法享有优先权的问题，必须进行充分的论证分析，为管理人审查和认定债权提供思路及依据。

管理人经查找相关司法解释、审判案例、行业或学界观点等，并结合项目具体情况，对“公寓购买者是否可以在破产程序中优先受偿”以及“已售商铺购房者是否享有优先受偿权”的问题开展了法律研究论证，并出具论证意见。

研究采纳情况

管理人前期对公寓购买者在破产程序中优先受偿权的论证，为确立后续对公寓购房者债权的审查思路和基本审查原则提供了强有力的依据。虽然本案的最终审查结论尚未正式公布，但主办法院对管理人在公寓购房者债权方面的基本审查原则也持认可态度，充分认可了管理人尽职履职、尽最大可能保障案件公平和债权人合法权益的工作成果。

另外，管理人对商铺购买者是否可享有优先受偿权进行论证时，最高院尚未发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），管理人认为从相关规定、现实情况以及司法实践的角度看，都有可讨论的空间。虽然本案最终确定的审查原则可能因新规则的发布或实际操作上的现实原因而有所取舍，但管理人的前期论证，为案件中对商铺购房者债权的审查提供了新的思路和考虑方向，充分体现了管理人尽职履职、尽最大可能保障案件公平和债权人合法权益的工作态度。

 注：

笔者认为：从保护公寓购买者生存权益以及最大程度通过破产程序化解社会矛盾的角度出发，在符合一定条件的情形下，应当参照“消费者购房户”的有关规定，赋予公寓购买者在破产程序中的优先受偿权保护。对于符合一定条件的商铺购买者，可以考虑类比“消费者购房户”，将其纳入优先受偿的范围。但是，仍不能脱离“保护消费者生存权”的核心出发点。

◆ 公寓购买者是否享有优先受偿权研究内容此前已在公号发布，点击可阅读。今日仅发布“已售商铺购房者是否享有优先受偿权”研究内容。
恒和信·破产研究 | 破产程序中公寓购房者的优先受偿权保护初探——以某房企破产案件为例


关于破产程序中
已售商铺购房者优先受偿权的研究意见


一、目前司法实践在参照适用执行规则时普遍认为不应支持

主流司法观点认为商铺买受人不满足“所购商品房用于居住”的条件，不属于消费者购房户，仅属于一般不动产买受人，不能享有“超级优先权”。但该种观点主要是针对执行异议之诉案件中，执行标的物上存在不同类型权利时优先保护顺位的问题，就破产程序而言，尚无直接的相关法律规定。

（一）执行方面的有关依据

1.最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第一百二十五条、第一百二十六条①；

2.最高人民法院民事审判第二庭2019年12月出版的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第【125案外人系商品房消费者】篇第629页②；

（二）最高院的典型案例

商铺买受人的物权期待权是否优于建设工程优先受偿权及担保物权等优先受偿权【（2022）最高法民终72号】

一审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】第二条规定实质已经融入《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且该条又进一步细化了三个要件。根据《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之间的内在逻辑，房屋买受人若要排除担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，而不能适用第二十八条的规定。第二十九条规定的消费者购房权是一种“超级优先权”，其排除强制执行的权利类型包括担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权。而第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗法定优先权。

二审法院认为，执行异议之诉案件，从实体上来说，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。案外人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。


二、消费者购房户在破产制度中是否具有优先受偿权需综合判断


一方面，关于消费者购房户优先受偿权的问题，在法律上存在进一步解释的空间；另一方面，破产制度与执行制度之间本身也存在差别。因此，在破产程序中参照适用执行程序有关规则的过程中，仍有必要结合相关政策、立法目的及各地实际情况等，对破产程序中商铺买受人是否享有优先受偿权的问题进行综合分析。

（一）对消费者购房户的优先受偿权问题，在法律上本身存在进一步解释的空间，具有个案处理的前提。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中规定，“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”虽然该批复现已失效，但根据最高人民法院民一庭在其编著的《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》中提到的“《工程价款优先受偿批复》第二条确立了消费者作为商品房的买受人的超级优先权。本解释保留了《工程价款优先受偿批复》第二条的内容，但全国人大常委会法工委办公室认为，‘法律对此没有作出规定，宜作个案处理’。考虑到这一意见，本解释未就工程价款优先受偿权与消费者作为商品房的买受人的权利关系作出规定。该问题留待执行异议的司法解释处理。”等内容，可看出从司法解释的角度出发，消费者购房户的优先受偿权问题实际具备个案处理的空间。

（二）破产制度与执行制度之间存在差异，在破产程序中参照适用执行程序相关处理规则时，需要根据实际情况协调或特殊处理。

最高人民法院咨询委员会副主任、原审判委员会副部级专职委员杜万华在其编写的《正确认识破产制度在市场经济中的作用，为推动我国破产法律制度体系的完善和实施而努力》中提到，“执行制度应当是当事人有财产而不愿意履行的情况下，由人民法院对被执行人采取的强制措施；破产制度则是在当事人资不抵债，不能偿还到期债务的情况下，为保护债权人的合法权益和债务人的合法利益而作出的制度性安排。执行制度和破产制度的实施如何协调，涉及到众多债权人合法权益的平等保护，涉及到社会主义市场经济条件下营商环境的改善，涉及到市场主体退出机制和救治机制的建立和完善。有些企业（市场主体）通过执行，该企业（市场主体）可能就死掉了，但是通过重整与和解，该企业（市场主体）可能就活了。在这里，执行手段有它的局限性。”

公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标，同时也是破产程序贯穿始终的基本原则，是确定破产债权清偿顺序的基石。但民事执行的相关规定是从合同角度、物权角度等而非完全的公平角度。例如，建设工程承包人可能因享有建设工程价款优先受偿权，而在房地产企业拖欠工程款时怠于催款；金融机构因普遍要求提供抵押担保，在借款时的审查重点往往限于抵押资产，忽略了企业经营情况。而相较之下，购房人往往是基于行政管理部门批准的“预售许可”和商品房预售款监管等政府部门的信用背书，才购买的尚未建成的房屋。和破产中通常具有其他优先权的建设工程承包人、金融机构相比较，购房人在维护自身权益、保障交易安全的意识和能力，交易中预测损失的能力等方面，显然处于弱势地位。若房地产企业在破产程序中如果简单粗暴地适用执行程序中的相关规定，不仅不符合破产程序首要的公平原则，也过分加重了处于弱势地位购房人的责任。因此从公平角度看，在房地产企业破产中，购房人的债权原则上应当优先于建设工程承包人和金融机构。

（三）从立法目的来看，破产法追求实施效率，针对个案的差异处理是为了实现利益相关人的风险分担和激励的最优配置，并不意味着偏向了债权人或其他利益主体。

从立法目的上看，破产法的存在两种经济目标：一方面，从产权的角度出发，所有的利益相关者对公司的财产都享有求偿权，但求偿权的内容能否实现取决于公司的资本结构状况。所以，破产法实施程序的设计就是要给当事人创造激励去实现公司资本结构的改善，把最大化私人利益和最大化社会利益结合起来；另一方面，法经济学强调破产的效率目标，并不意味着偏向债权人或其他利益主体问题。提高破产法的实施效率，就是要实现利益相关人的风险分担和激励的最优配置，以降低破产程序的实施成本，提高破产程序的收益，实现破产财产的最大化，兼顾效率和公平③。因此，在个案中结合实际进行差异处理，达到最优配置、实现实质效率，符合破产法兼顾效率和公平的核心原则。

（四）在“保交楼、稳民生”和“保护改善性住房需求”的政策大背景下，将商品房消费者限定在“满足基本居住需要”的解释有必要根据不断发展的实际情况作适当突破。

中共中央政治局于2022年7月28日召开会议，针对当前经济形势，明确指出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”虽然在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）已就消费性购房人在排除执行中的认定做了进一步的明确、宽松，但该些规定还是以保障生存权为落脚点，与当前购房人的购房需求已从消费型购房到改善型购房的转变不符，有必要根据不断发展的实际情况作适当突破。

（五）保护一定条件下商铺买受人的优先受偿权，是出于维护社会稳定和保护债权人利益的综合考量。

首先，《执行异议和复议规定》是授予执行程序中购房者的执行异议的权利，与破产程序中提出的购房者享有优先受偿权不能直接等同和相互解释。设立优先权的目的就是为了保护处于弱势地位的权利者利益，以期实现公平正义。因此，优先权是一项特殊的权利，为了追求实质平等，从而赋予特定债权人优先于其他债权人受偿的权利，来保障最低限度的公平，以协调当事人之间的利益冲突，维护社会安定。

其次，在商品房预售纠纷中，已经预售但尚未办理过户登记的房屋还涉及到买受人的物权期待权。最高法院于2002颁布的《批复》中的物权期待权能对抗其他一切债权，使购房者的权利得到充分的保障。住宅与商铺购买者的权利从性质上来说都是物权期待权，因此保护商铺购买者的优先受偿权也符合前述精神。

再有，保护购房者的优先权，不仅有基于生存权的考虑，还有基于社会秩序的考量。产生无法交房后果的原因本就在于开发商而非购房者，若在房地产企业破产时，优先清偿建设工程价款，无异于用消费者的资金去清偿开发商的债务，等于将开发商的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，也会导致社会的不稳定，容易引发群体性事件。最高法院作出的批复也是基于此原则作出的，购房者无论是谁，其具有的优先权都是一样的，不应该有歧视，区分保护的主体，就会显失公平。

因此，最高法院于2002颁布的《批复》不止于保护购房者生存权的问题，其中还蕴含了维护社会秩序的价值。在房地产开发商破产的情况下，人数众多的购房者持有的债权比例往往以较低比例得到清偿，其自身诉求难以满足，便会频繁向涉案法院或政府进行上访、信访，不利于社会的安定团结。因此，将商铺购买者的债权纳入到优先受偿债权之列，不仅能够保证其生存权、居住权，也是社会稳定大于其余债权人利益的社会政策考量。


三、商铺购买人享有优先受偿权的必要条件


（一）商铺作为可以向社会销售并转移所有权的房屋，可以纳入九民纪要第125条、第126条所述的“商品房”范畴进行理解。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释〔2020〕17号）第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”商铺作为可以向社会销售并转移所有权的房屋，符合前述定义。

（二）从《消费者权益保护法》立法目的来看，商铺购买人面对处于优势地位的房地产商，如果买受人为自然人，且购买商铺的目的是为了获取生存性收入，亦属于应当受到法律保护的“消费者”。

1.自然人消费者

《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据该规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”司法实践中，法院一般认为企业法人不属于消费者购房户身份。（参考案例：威海银通融资担保有限公司与威海广信房地产开发有限责任公司取回权纠纷一审民事判决书【（2018）鲁10民初30号】）

2.购房者购买商铺是为了自己经营且将经营收入作为主要的生活经济来源

从《消费者权益保护法》的立法宗旨来看，其目的是保护现代消费社会中的弱者。《消费者权益保护法》第二条规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。

从表面上看,所谓“生活消费”就是为满足生活需要而进行消费,而生活需要一般是指物质上的需要。但是,如果单单从“生活消费”的表面含义去界定消费者,那就大大限制了消费者的范围,违背了时代的发展、进步,使消费者的范围一成不变。随着消费领域的扩大，有必要对消费者的概念作扩大性解释。个体社会成员处于消费关系中的弱者。消费者与生产经营者相比较，不仅经济实力相距悬殊，而且由于科技的发展、分工的细化、促销手段的发展、全球化和产销多层化等原因，使消费者独立判断所选购商品的能力降低，选择商品的自由受到限制，获得救济的难度加大，成为了消费社会中的弱者。而对消费者权益的损害，不仅损害大众的利益，而且也会危害社会的经济秩序。时下有关房地产交易中，房地产商往往处于优势地位，多通过格式合同减轻自己责任，导致消费者责任加重，利益受到损害。无论是商品房的购买者还是商铺的购买者，无论购房目的是居住还是商用，其处于弱势的消费者地位是一样的。因此，消费者的含义无只保护生活消费的限制性解释，消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员。

司法实践中，一些地方法院在具体案件审理过程中从保护弱势消费者的角度出发，也认为即使商铺具有经营属性，但如果购买商铺的目的是为了保障和改善家庭生活，则该商铺就具有生存保障功能，仍然属于“消费”范围，可以获得优先受偿权。例如，安徽省高级人民法院作出的（2017）皖民终249号判决书认为：购置商铺的目的为保障和改善家庭生活的买受人仍属普通消费者范围，可获得优先受偿权；宣城市中级人民法院作出的（2016）皖18民初71号判决书认为：即使商铺具有经营属性，但若该商铺承载了买受人的生存保障功能，购房行为仍属于普通消费范围。

（三）消费型商铺买受人也应符合“已签订合法有效的书面买卖合同”“已支付合同总价款50%以上”的要求。


四、论证意见


综上，管理人查找了相关司法解释、审判案例、行业或学界观点等，并结合项目具体情况，认为对于符合一定条件的商铺购买者，可以考虑类比“消费者购房户”，将其纳入优先受偿的范围。

但是，认可一定条件下商铺购买人的优先受偿权是对相关规则的必要性突破，但仍不能脱离“保护消费者生存权”的核心出发点。因此，认可商铺购买人优先受偿权的前提，应包括以下几个方面：认可商铺属于“商品房”；买受人为自然人；购买商铺的目的是为保障生存；已签订合法有效的书面买卖合同；已支付合同总价款的50%以上。

注：本论证意见撰写于2023年4月20日《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式发布之前，故有关论证未涉及该批复内容及观点。







刘一琳律师

► 恒和信专职律师。先后取得北京师范大学法学学士、德国慕尼黑大学法学硕士学位。2023年度优秀律师。主要业务领域为行政法律服务、民商事诉讼、破产法律业务，服务单位主要包括地方政府、大型国有企业等。


吕佩哲律师

► 恒和信专职律师。在团队任职期间，积累了丰富的民商事诉讼、行政法律服务、破产法律业务等方面的工作经验，并参与为政府机构、大型国有企业、大中型公司提供常年法律顾问、尽职调查、争议解决、破产重整及清算等专业法律服务。吕佩哲律师秉持勤勉尽责的工作理念，全心全意为每一位客户提供专业高效的法律服务，有效维护委托人的合法权益。


 相关参考：滑动查看

①.最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）：

第一百二十五条【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

第一百二十六条 【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

②.最高人民法院民事审判第二庭2019年12月出版的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第【125案外人系商品房消费者】篇第629页：

【理解与适用】部分，“建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列”。
【实务问题】部分，商铺、写字楼具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用本条规定。

③.参见李曙光：《破产法的目标》，载于法制日报。