两会热议REITs发展：加速立法、税收优惠、开设交易所及拓展范围成焦点

NEWS SUMMARY
03/11
2024



“两会”REITs消息汇总

2024年3月10日，中国人民政治协商会议第十四届全国委员会第二次会议圆满完成各项议程，10日上午在人民大会堂闭幕。论坛为大家快速整理了“两会"期间和REITs有关的资讯。

四大领域角度
加速专项立法
明确税收优惠
开设横琴粤澳深合区REITs交易所
拓展公募REITs试点范围

一
SIMPLE SUMMARY
简要汇总
“两会”议案
深圳证券交易所总经理-沙雁
《关于修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持的议案》
进一步降低产品管理成本，提高产品竞争力，促进存量资产盘活，更好服务实体经济高质量发展。
以获取不动产收益为主要投资目的基金的投资范围，授权国务院证券监督管理机构另行规定。
该议案还建议推动符合条件的基金管理公司和基础设施龙头企业设立专门从事REITs业务的子公司。
“两会”提案
立信会计师事务所甘肃分所所长-张萍
建议推进REITs专项立法
构建法律体系，鼓励和支持长期机构投资者参与投资。
明确税收优惠政策，降低代理成本。
进一步扩大公募REITs试点范围和区域，将商业不动产纳入REIts底层资产范围，助力化解、防范住宅交付风险。
“两会”提案
中信资本董事长-张懿宸
《关于阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs，助力化解住宅交付风险的提案》
针对当前存在的住宅项目烂尾问题，利用REITs工具，通过具有针对性的政策来化解难题，主要聚焦于盘活开发商位于核心城市的一些优质资产，如商场、酒店、公寓等，借助公募REITs市场大规模和高流动性的优势，为这些资产提供资金支持。同时强调对募集资金的监管，严禁将其挪作他用。
烂尾楼问题是阶段性、局部性的，并非伴随国民经济发展全过程的常态化、大范围的现象。因此针对阶段性的问题，政策也该有其特定的使用环境和实施阶段。
“两会”提案
台盟深圳市委主委-林娜
《关于支持深圳探索开展商业地产REITs试点的提案》
建议中国证监会、国家发改委出台商业地产REITs试点相关文件及配套规则，并支持在深圳探索试点商业地产REITs，发挥深圳先行示范作用，积累实践经验，在条件成熟时推广至全国。
建议中国证监会、国家发改委出台商业地产REITs试点相关文件及配套规则，支持在深圳进行商业地产REITs试点，为深圳在这一领域的先行示范提供支持，并在条件成熟时推广至全国。
在坚持“房住不炒”的定位下，有利于盘活房企存量资产，防范化解房企债务风险，降低实体经济杠杆。
“两会”提案
上海证券交易所总经理-蔡建春
不动产投资信托基金专项立法
将REITs纳入《证券法》规范范围，并明确REITs的发行、交易、信息披露和投资者保护等事项，未规定的地方适用《证券法》规定。
规定REITs的发行上市条件、管理人责任、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题。
确定REITs管理架构和持有人会议机制，建立健全的REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题。
确定REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题。
明确REITs市场的监管安排和法律责任，包括REITs发行人信息披露和募集资金使用等相关监管安排，以解决法律责任主体和责任机制等问题。
“两会”建议
上海市工商联副主席、威达高科技控股有限公司董事长-周桐宇
《关于积极支持民营产业园发行公募REITs的建议》
 建议加大对民营背景产业园发行公募REITs的支持力度，降低对产业园规模的限制，支持中小产业园区在交易所发行公募REITs产品。他指出，产业园REITs对底层资产的筛选比较严格，民营产业园也须完善自身运营环境，做好发行REITs的准备。
进一步推出加强民营企业或者民营产业园发行REITs的支持文件，监管机构应加大对优质民企产业园发行REITs的支持，并支持民营企业发起pre-REITs基金。
呼吁从政策和市场上积极支持民营产业园的发展，以及监管机构加大对优质民企产业园发行REITs的支持。
国家发布的REITs试点项目申报要求对拟入池资产进行审查和筛选，在满足用地性质、财务指标等基础要求的前提下，结合融资规模、资金用途等综合考量。
“两会”建议
澳门基金会行政委员会主席-吴志良
建议中央批准在横琴粤澳深合区设立REITs交易所
在横琴粤澳深合区开设REITs交易所对中国基础设施建设项目融资、资金流入横琴地区、人民币金融产品在该区落地、澳门科创全面发展以及防范地方政府与房企的金融风险都有积极影响。
建议上交所和深交所作为发起股东来共同推动横琴粤澳深合区金融产业，并邀请国际交易所加入，从而更好地汲取国际领先经验，并扩大国际业务。定制REITs发行交易体系。考虑到澳门资本市场所处阶段及监管路径的特殊性，他建议可以为内地大规模不动产资产在横琴定制一套发行和交易机制，充分利用深合区的制度优势，并继续保持人民币流通的特殊优势。
有选择性地吸引国际专家来横琴工作，并培养内地REITs人才，从海外引进专业人才，以推动金融行业的发展。
澳门金融法律框架的基础已经成形，但尚需进一步完善相关金融法规体系，包括强化监管制度、明确交易规则和标准化操作流程，以提升交易所的透明度和投资环境的稳定性。
“两会”建议
明宇集团董事长-张建明
新闻的定义
建议尽快将酒店资产纳入不动产投资信托基金（REITs）的试点范围，以实现盘活存量资产，促进行业的高质量发展。
指出中国已经创造了数万亿元的高端酒店资产，认为酒店资产在存量时代将实现价值重估和重塑，需要脱离对房地产的依附，尽快纳入REITs的试点范围。
分析了酒店行业的劳动力密集和资本密集特点，指出酒店行业需要政策和金融层面的支持，通过权益类REITs获得股权融资将有助于解决行业融资难题，促进高质量发展。
论述了酒店REITs对行业提高透明度、化解“短债长投”矛盾的重要作用，以及对整个行业的发展推动力。
“两会”提案
广东省证监局党委书记-杨宗儒
稳步扩大REITs试点范围 助力经济高质量发展
REITs市场发展空间广阔，应加快市场化改革，稳步扩大REITs试点范围，更好助力经济高质量发展。
资产类型逐步扩展，公募REITs已覆盖多种资产类型，包括收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房和消费基础设施等，已有超过1000亿元的募集资金，并且资产范围逐步扩展、市场高质量扩容，规模效应、示范效应日益凸显。
基础设施REITs对于企业降低资产负债率、提高资金运作灵活性具有重要意义，同时能够盘活存量资产，提升估值水平，充分释放基础设施资产的市场价值。
希望进一步扩大REITs试点范围，丰富REITs底层资产类型，研究推动试点范围拓展至新型基础设施领域，加强运营管理能力建设，推动产业整合，优化发行审核机制，健全多层次REITs市场，以及加快REITs相关专项立法。
从发行审核机制、市场体系完善、运营管理能力、资产整合等方面提出了一系列建议，以促进REITs市场的健康发展，并更好地支持基础设施领域的经济发展。
简要解读
四大领域角度
以上各位委员提出的议案、提案和建议可分为下列四大角度：
加速专项立法
沙雁、张萍、张懿宸、蔡建春、杨宗儒五位都有提到，当前《基金法》并没有关于REITs的专项立法，并没有将REITs作为独立证券品种的针对性法规，因此设立REITs架构复杂，成本偏高，难以服务实体经济市场。后续应建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等相关规定。为REITs市场发展提供法律供给。能够进一步降低前期成本，提高竞争力，促进存量资产盘活，更好服务实体经济高质量发展，完成中央对存量资产证券化要求。
明确税收优惠
张萍提到了关于明确REITs税收优惠政策的内容，她建议进一步明确基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策，构建一套与REITs作为独立大类资产相配套的税收制度，明确REITs税收的征管细则，避免重复征税，并出台相应的税收减免和优惠政策。她认为现有税收政策的一些实施细则尚不完善，需要进一步完善和明确，以激发投资主体参与REITs的积极性。
开设REITs交易所
吴志良建议在横琴粤澳深合区设立REITs交易所。他认为这样的交易所可以为中国基础设施建设项目提供更多样化的融资渠道，吸引更多国内外资金流入横琴粤澳深合区，并让更多普通居民分享基础设施建设所带来的红利。此外，吴志良建议在建设过程中，上交所和深交所可作为发起股东，共同推动横琴粤澳深合区金融产业发展，同时吸引国际金融交易所加入以汲取领先经验。他指出澳门的金融法律框架已初具REITs交易所启动的基础，但还需进一步完善相关金融法规体系、强化监管制度，并建立完善的风险管控机制，确保市场稳定运行。
拓展公募REITs试点范围
张萍、林娜、周桐宇、杨宗儒、张建明五位提到：我国REITs市场体量仍相对较小，建议进一步扩大公募REITs的试点范围，包括酒店、民营产业园、商业地产等，丰富REITs底层资产类型。另外，林娜提出：发挥深圳先行示范作用，积累实践经验，在“房住不炒”的前提下，允许房企发行商业地产REITs，有利于盘活房企存量资产，有利于防范、化解房企债务风险、有利于降低实体经济杠杆。周桐宇提出：民营产业园区公募REITs政策顶层设计仍需完善，政策上应降低对产业园规模的限制，侧重民营园区未来的成长性和盈利能力，支持中小产业园区在交易所发行公募REITs产品。张建明提出：建议将酒店纳入REITs试点范围，酒店REITs的推动可以解决酒店业存在的融资难题和矛盾问题，促进行业高质量发展，提高行业透明度，为传统金融机构提供更加清晰的视角，从而推动酒店行业获取资金的能力。
    以上为本论坛整理之关于“两会”期间各委员的相关议案、提案和建议。
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