人民法院案例库首批46个“抵押”案例裁判要旨梳理（二）不动产抵押

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人民法院案例库案例裁判要旨梳理系列
《人民法院案例库首批46个“抵押”案例裁判要旨梳理（一）》
《人民法院案例库首批9个“社会责任”案例裁判要旨梳理》
《人民法院案例库首批24个“商业道德”案例裁判要旨梳理》
《人民法院案例库首批18个“绿色原则”案例裁判要旨梳理》
《人民法院案例库首批32个“保理与债权转让”案例裁判要旨梳理》
《人民法院案例库首批32个“信托”案例裁判要旨梳理》

编｜刘子兵  合伙人
“不动产抵押”案例篇（二）

抵押权是最重要的担保物权，被誉为“担保之王”。担保物权是指在债务人不能履行到期债务或者出现约定情形时依法享有的就担保财产优先受偿的权利。与质押、留置等相比，抵押权的特别之处在于不以转移抵押物为成立要件，抵押人仍然可以使用抵押财产，以其安全性、便利性和受偿率成为抵押权人和抵押人最愿意采纳的担保方式，不仅在大规模商业交往中，在日常生活中亦随处可见，比如住房按揭贷款、厂房抵押借款、土地抵押融资等。

随着法律概念的精致化和立法对担保法律完美体系的追求，为了满足经济社会中的不断增长的融资需求，实践中的担保措施也在不断扩张、不断突破束缚，比如担保物权客体（财产类型）的外延、非典型担保措施的出现。以抵押权为例，财产范围从传统大陆法系的不动产抵押物向更为灵活的动产抵押拓展外延。民法典采取了抵押权的开放性（只要是“法律、行政法规未禁止抵押的”财产都可以作为抵押财产）和权利质押的封闭性（只有“法律、行政法规规定可以出质的”财产权利才可以用于质押）。

如何处理抵押权与租赁权、保全查封等其他权利、其他法律部门的关系，是当前法律实务的一大难点。

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放，网址：https://rmfyalk.court.gov.cn/，首批入库案例达到3711件，截至2024年4月12日已达3856篇。经我们的梳理，涉及“抵押”的案例共46起，其中涉及抵押登记与合同效力10起、建设用地使用权抵押的“房地一体”原则2起、抵押权与工程款优先权竞合5起、抵押财产范围6起、抵押权与租赁权的关系5起、抵押权与保全查封的互相影响4起、抵押权的行使、放弃和涤除5起、最高额抵押2起、抵押向非典型担保的转化2起、抵押因素对刑事案件的影响3起、其他入库案例2起。尚未涉及民法典“抵押权”章的正常经营买受人规则、抵押物的带押转让、抵押权的物权保护、物上代位权、浮动抵押等制度。这些案例较为典型，将为涉抵押案件的法院审判和律师代理提供参考和支持；其中有的裁判理由论述比较经典，本文同样予以摘录呈现。

本次梳理分成两篇发布，各包含23个案例，第一篇包含23个案例（《人民法院案例库首批46个“抵押”案例裁判要旨梳理（一）不动产抵押》），内容以传统的不动产抵押为主，辅以抵押财产范围；第二篇亦包含23个案例，内容主要是抵押权的普遍性规则。
抵押权与租赁权的关系
二十四、珠海某银行诉珠海某公司、北京某公司、汕头某公司第三人撤销之诉案
入库编号：2023-16-2-470-001

案例聚焦：案外人在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物是租赁权对抗抵押权的必要条件，应结合租金支付、水电费转账记录等综合判定

裁判要旨：
判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。

案号索引：（一审）广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民撤1号
（二审）广东省珠海市中级人民法院（2021）粤04民终1930号
编者注：
民法典第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”该规定系根据《物权法》第190条修改而来，在“抵押不破租赁”的基础上完善了适用条件，将租赁权对抗性限定在已“转移占有”的情形，显得更加科学合理，另外还删除了原来第2句的“先抵押后出租”的情形，交由司法实践根据具体案情具体判断。
二十五、刘某诉浙江某铜业有限公司、郑某满、黄某泉案外人执行异议之诉案
入库编号：2023-16-2-471-002

案例聚焦：抵押权不动产上是否存在租赁权负担的审查认定标准

裁判要旨：
案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。

案号索引：（一审）衢州市衢江区人民法院（2015）衢执异重字第1号
（二审）衢州市中级人民法院（2015）浙衢执异终字第5号
（再审审查）浙江省高级人民法院（2016）浙民申595号
二十六、某某农商行与甲公司、明某执行监督案
入库编号：2023-17-5-203-012

案例聚焦：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权

裁判要旨：
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。

案号索引：（执行异议）江苏省扬州市中级人民法院（2019）苏10执异20号
（执行复议）江苏省高级人民法院（2019）苏执复174号
（执行监督）最高人民法院（2021）最高法执监39号
二十七、某某信托公司与上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司执行实施案
入库编号：2023-17-5-101-002

案例聚焦：形成于抵押权设立后的租赁权，不妨害抵押权实现的，可在征得申请执行人同意后不予涤除

裁判要旨：
拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权，并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现，可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。

案号索引：（执行依据）北京市方圆公证处（2019）京方圆执字第00331号
（执行）浙江省舟山市中级人民法院（2019）浙09执155号

裁判理由中的经典论述：
法院生效裁判认为，抵押权设立后形成的租赁权并非必须涤除；租赁权未妨害抵押权实现的，在财产处置时可带租拍卖。理由如下：
晚于抵押权设立的租赁权并非必须涤除。《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，法律对执行标的物上租赁权与抵押权竞合关系的调整，系按照设立的先后顺序确定二者之间的对抗效力，并不能简单得出先抵后租的财产在拍卖时必须涤除租赁权的结论。顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，需对其是否对抵押权实现造成阻碍进行衡量。本案中，因涉案房产为商铺、办公用房，买受人竞购案涉房产的目的不同于居民住宅，并非为了居住而是用于投资，更看重房产所蕴含的商业价值。相对于租赁关系是否存在，买受人更关注租期长短、租金高低以及能否按时收取等因素。相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式，在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益,买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格也会提升。舟山中院通过前期对少量商铺带租拍卖的尝试，发现相较于涤除租赁权的商铺，该部分商铺的围观、报名人数明显较高。从本案司法网拍的成效来看，带租拍卖商铺的成交价格也相对较高。带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。
第二，租赁权涤除与否应综合考量各方因素并以抵押权人意愿为准。租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题，只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。对此,可通过不动产强制拍卖前的评估程序进行测算，进而对租赁权是否对抵押权实现造成影响加以判断。本案执行中，舟山中院通过仔细核查，对于少量租约过长、租金偏低、未按时缴纳租金的租赁合同确认为对抵押权实现有影响，对租赁权依法予以涤除。对于剩余大部分的租赁合同，舟山中院考虑到涉案房产为商铺、办公用房，通过审查租赁合同真实性，评估续租价值，比对带租与不带租拍卖价格，在确认租赁权存续不会影响抵押房产处置价格，确定了带租拍卖的处置思路。同时，当事人对自身权利享有处分权，而处分权的核心在当事人可自由支配、处分自己其所享有的实体性、程序性权利而不受外界干扰。抵押房产上的租赁权是否涤除，直接涉及到抵押权人利益，抵押权人最有发言权,法院不能依职权做出决定。本案中，舟山法院依法向申请执行人释明，若对抵押房产租赁权全部予以涤除，必然会引发执行异议、异议之诉等纠纷，甚至因房屋装修赔偿、腾退等产生一系列社会问题，进而可能引发群体性事件。如此以来，债权实现时间过长、花费成本过大，也违背了本案申请执行人尽快实现债权回笼资金的初衷。某某信托公司认可法院的意见，同意对抵押房产进行带租拍卖。
二十八、案外人杨某某诉某某公司、朱某某等执行异议之诉案
入库编号：2024-07-2-471-008

案例聚焦：案外人捏造租赁合同关系提出执行异议构成构成虚假诉讼

裁判要旨：
在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议。法院在审理过程中，除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于案外人虚构租赁合同关系的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应当追究其刑事责任。

案号索引：（一审）浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726执异15号

裁判理由中的经典论述：
法院生效裁判认为：抵押权人对涉案抵押物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。某某公司将其所有268号房地产提供抵押向某银行股份有限公司某某支行借款，并办理了抵押登记。某银行股份有限公司某某支行已将债权转让给浙江省某某资产管理有限公司。杨某某提出请求对被执行人某某公司所有的268号房地产享有承租权和优先购买权，对上述房地产进行带租拍卖，但未提供合法、有效的证据证明其已于案涉房产抵押前实际占有并使用该房产，故法院不予支持。
抵押权与保全查封的互相影响
二十九、甲公司与乙银行执行复议案
入库编号：2023-17-5-202-001

案例聚焦：抵押财产被保全查封后，抵押权人有权收取抵押财产的法定孳息

裁判要旨：
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和进入执行程序为前提，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

案号索引：（执行异议）上海市高级人民法院（2020）沪执异1号
（执行复议）最高人民法院（2020）最高法执复169号

基本案情摘选：
上海市高级人民法院（以下简称上海高院）在审理原告乙银行与被告甲公司等一案中，保全抵押人甲公司已抵押给乙银行的房产及该房产租金债权。乙银行通知案涉房产承租人韩某公司停止向甲公司支付租金并由其享有。承租人两次致函甲公司告知根据乙银行通知及物权法规定不再向其支付租金。

裁判理由中的经典论述：
法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：乙银行享有的抵押权是否及于案涉租金。《民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案争议的执行行为系上海高院（2018）沪民初38号-2协助执行通知书，该行为发生于2019年12月，效果持续至今。该行为合法与否，需要依据当时施行的法律和现行法律进行审查判断。争议执行行为作出时仍在施行的原《物权法》第一百九十七条第一款规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”。2021年1月1日起，《民法典》施行，原《物权法》同时废止。《民法典》第四百一十二条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”该条规定与原《物权法》第一百九十七条确定的规则完全一致。
三十、某资产管理公司诉某市驻渝办等申请执行人执行异议之诉案
入库编号：2023-16-2-471-005

案例聚焦：对财产保全提起的执行异议之诉如何认定“诉讼争议标的以外的财产”

裁判要旨：
因诉讼保全引发的执行异议之诉与执行程序所引发的执行异议之诉有所不同，前者的起诉条件限于“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全”的情形。当申请保全人已在前案中作为原告对标的物主张了抵押权，并对该标的物进行了保全，其应继续通过前案诉讼程序加以救济，无需启动执行异议之诉程序。

案号索引：（一审）重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初491号
（二审）重庆市高级人民法院（2020）渝民终164号
（再审）最高人民法院（2022）最高法民再93号
三十一、甲投资公司、甲置业公司、甲房地产公司、王某琴与乙置业公司、甲控股公司、王某春、乙房地产公司执行复议案
入库编号：2023-17-5-202-019

案例聚焦：应根据被保全财产的市场价值、权利负担等情形综合判断是否存在超标的查封情形

裁判要旨：
判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，应通过综合考量被保全财产的市场价值、其上是否附有其他优先受偿债权等权利负担情形，进行客观合理的价值估定。如果查封的财产价值明显超过法律文书确定的债权额及执行费用的，则构成超标的查封。

案号索引：（执行异议）北京市高级人民法院（2020）京执异8号
（执行复议）最高人民法院（2021）最高法执复24号

裁判理由中的论述摘选（关于房产价值）：
根据现有上述证据显示两处房产所担保的债权数额与复议申请人的主张明显不符。复议申请人提供的两份评估报告均已过有效使用期限，其评估结果仅可作为采取保全查封措施的估值参考，即使按照复议申请人现主张的上述两处房产的市场价值共计12.8亿元计算，扣除其所担保的优先受偿债权总额12.735亿元后，剩余估值尚不足以满足本案应保全的2亿元财产价值。据此，复议申请人关于前述两处房产扣除所担保抵押债权数额后，剩余价值远超过2亿元的主张，不能成立。
三十二、昆山某某公司诉昆山市国土资源局行政登记案
入库编号：2023-12-3-006-004

案例聚焦：物权登记行为对物权行使的不当限制违法应予撤销

裁判要旨：
不动产登记系对物权的公示，涉及民事、行政双重法律关系，既应遵循物权法定等民事法律规范，又应符合不动产登记相关行政法规。物权的种类和内容由法律规定，当事人无权通过约定变更物权的法定内容。登记机关如将缺乏法律依据的约定内容进行登记，有违物权法定原则，当事人请求撤销相关登记内容的，人民法院应予支持。

案号索引：（一审）江苏省苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508行初214号

裁判理由中的经典论述：
法院生效裁判认为：案涉2017年不动产权属登记并非是简单的对2015年、2016年两次发证的合并换证，还涉及权利状态、附记事项的不同等变化，应属于变更登记，该变更登记对原告权利义务产生实际影响，属于可诉的行政行为。
《不动产登记暂行条例》第八条对不动产登记簿的记载事项已作出明确规定，登记中任何涉及对不动产的权利限制、提示的事项均必须有法律依据。本案中，昆山市国土资源局于2017年作出的案涉不动产登记的附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意”系对昆山某某公司物权的限制，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的事项范围，该附记记载行为缺乏法律依据。基于对行政行为全面审查原则，人民法院在审理不涉及权利主体变动的行政变更登记诉讼案件中，有权对原登记行为中的错误登记事项一并审查并予以纠正。至于昆山某某公司与行政机关之间关于案涉不动产处置的约定、承诺，应通过其他途径依法处理。案涉不动产登记中限制的仅是不得销售，但不影响其出租、抵押等权利，昆山某某公司仍可进行相应利用、处分，且其所称相关损失与涉案登记行为并无直接的因果关系。
抵押权的行使、放弃和涤除
三十三、某实业公司诉某农商行、某农业公司等抵押合同纠纷案
入库编号：2023-08-2-105-002

案例聚焦：借新还旧及担保人责任认定

裁判要旨：
借新还旧情形的认定需要综合借款主体、借款行为和双方合意来判断，担保人仅承担其真实意思表示下作出的担保行为所产生的法律责任。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，法院依法予以支持。

案号索引：（一审）河南省长垣市人民法院（2021）豫0783民初2223号
（二审）河南省新乡市中级人民法院（2021）豫07民终5049号
（申请再审）河南省新乡市中级人民法院（2022）豫07民再89号
（再审一审）河南省长垣市人民法院（2022）豫0728民初5352号
（再审二审）河南省新乡市中级人民法院（2023）豫07民终1139号
编者注：
民法典第419条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”《民法典担保制度解释》第44条第1款规定：“主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。”
除此之外，《民法典担保制度解释》第16条对借新还旧的担保责任进行了具体规定。
三十四、某某银行诉某地产开发公司等金融借款合同纠纷案
入库编号：2024-01-2-103-001

案例聚焦：债权人同时起诉主债务人和担保人的，根据主合同确定案件管辖权

裁判要旨：
债权人根据主合同和担保合同提起诉讼，同时向主债务人和担保人主张权利的，应当根据主合同确定案件的管辖权。

案号索引：（一审）北京市高级人民法院（2019）京民初69号
（二审）最高人民法院（2019）最高法民辖终526号
编者注：
该案的担保形式为抵押担保，未办理抵押登记手续。抵押合同约定由抵押权人所在地人民法院诉讼。
《民法典担保制度解释》第21条对管辖进行了分项规定：“主合同或者担保合同约定了仲裁条款的，人民法院对约定仲裁条款的合同当事人之间的纠纷无管辖权。
债权人一并起诉债务人和担保人的，应当根据主合同确定管辖法院。
债权人依法可以单独起诉担保人且仅起诉担保人的，应当根据担保合同确定管辖法院。”
三十五、某经营管理公司与某投资公司执行异议案
入库编号：2024-17-5-201-010

案例聚焦：案外人以其对执行标的享有抵押权为由请求排除执行的，不予支持

裁判要旨：
执行过程中，除法律有特别规定的情形外，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。案外人主张对被执行的财产享有抵押权，并以此为由向负责处分查封财产的执行法院提起执行标的异议，请求排除执行的，依法不能成立，人民法院不予支持。案外人可通过申请参与分配主张权利。

案号索引：（执行异议）云南省昆明市中级人民法院（2022）云01执异2652号
三十六、深圳某工程公司与云浮某置业公司建设工程施工合同纠纷执行监督案
入库编号：2023-17-5-203-037

案例聚焦：执行中，拍卖的财产流拍后，具有优先受偿权的债权人放弃以物抵债,受偿顺序在后的普通债权人以物抵债时，并未获得优先于其他债权人就抵债财产变现后的价值受偿的地位

裁判要旨：
以物抵债属于强制执行变价措施。根据2020年民事诉讼法解释第五百一十六条的规定，强制执行变价措施并不对多个执行债权的清偿顺序产生影响。前位债权人放弃接受财产抵债，只是放弃这一变价措施，并不意味着其放弃对流拍财产变价所得优先受偿的权利，事实上，对抵押权或者其他法定优先权的放弃必然需要权利人通过明示方式作出。在优先受偿权人未明示放弃其优先权的情况下，接受抵债的债权人即承受人不会因接受以物抵债获得优先于其他债权人就抵债财产变现后的价值受偿的地位。因以物抵债相当于以流拍的财产保留价购买执行标的，只不过作为申请执行人可以在应受清偿的债权范围内与流拍的保留价进行抵销。因此，在多个债权人存在的情形下，执行法院仍然应当按照法定顺位计算多个债权各自应受清偿金额，并非将流拍财产直接交由接受抵债的执行债权人受偿自身债权。

案号索引：（执行异议）广东省云浮市中级人民法院（2020）粤53执异25号
（执行复议）广东省高级人民法院（2020）粤执复875号
（执行监督）最高人民法院（2021）最高法执监414号
三十七、顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-091-009

案例聚焦：房屋出卖人单方变更购房款支付方式，导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约

裁判要旨：
1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。
2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

案号索引：（一审）江苏省无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初25号
（二审）江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终5243号
最高额抵押
三十八、指导性案例95号：中国工商银行股份有限公司宣城龙首支行诉宣城柏冠贸易有限公司、江苏凯盛置业有限公司等金融借款合同纠纷案
入库编号：2018-18-2-103-001

裁判要旨：
当事人另行达成协议将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入该最高额抵押担保的债权范围，只要转入的债权数额仍在该最高额抵押担保的最高债权额限度内，即使未对该最高额抵押权办理变更登记手续，该最高额抵押权的效力仍然及于被转入的债权，但不得对第三人产生不利影响。

案号索引：（一审）宣城市中级人民法院（2013）宣中民二初字第00080号
（二审）安徽省高级人民法院（2014）皖民二终字第00395号

裁判理由中的经典论述：
根据《物权法》第二百零三条第一款的规定，最高额抵押权有两个显著特点：一是最高额抵押权所担保的债权额有一个确定的最高额度限制，但实际发生的债权额是不确定的；二是最高额抵押权是对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。由此，最高额抵押权设立时所担保的具体债权一般尚未确定，基于尊重当事人意思自治原则，《物权法》第二百零三条第二款对前款作了但书规定，即允许经当事人同意，将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围，但此并非重新设立最高额抵押权，也非《物权法》第二百零五条规定的最高额抵押权变更的内容。同理，根据《房屋登记办法》第五十三条的规定，当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，不是最高抵押权设立登记的他项权利证书及房屋登记簿的必要记载事项，故亦非应当申请最高额抵押权变更登记的法定情形。

三十九、某合伙企业与某甲公司等执行实施案
入库编号：2024-17-5-102-001

案例聚焦：当事人无明确约定的，最高债权（额）的限额不限于本金，应包括债权本金、利息、实现债权费用等全部债权

裁判要旨：
具有“最高债权额”限度，是最高额担保区别于一般抵押权及一般保证的根本特征。对“最高债权额”的正确认定，决定着抵押权人基于该权利所能获得的优先受偿权的最高限度，以及担保人承担担保责任的最高限度。如将“最高债权额”仅理解为债权本金，那么当债务人逾期时，合同实际产生的利息、违约金、实现债权费用等总额处于不确定状态，使得债权总额冲破最高限额的限制，实际上变成一种无额度担保，不利于保护合同当事人的预期利益，亦与最高额担保制度设立的本意相悖。故当事人无明确约定时，则“最高债权额”即为包括债权本金、利息、实现债权费用等全部债权。

案号索引：（首次执行）山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281执3374号
（恢复执行）山东省胶州市人民法院（2022）鲁0281执恢441号
抵押担保向非典型担保的转化
四十、某资产管理公司诉某水产公司、某海洋产业公司等金融借款合同纠纷案
入库编号：2023-10-2-103-003

案例聚焦：第三人承诺在借款未获清偿时收购案涉抵押物和质押物成立“非典型保证”及其责任的认定

裁判要旨：
金融借款合同法律关系中，借款人以其海域使用权设定抵押，借款人的股东以其所持借款人的股权设定质押，担保人向银行出具的关于借款人未按约履行还款义务时，其对已设定的抵押和质押，将以不低于未获清偿借款本息的价格收购的承诺，实系提高抵押物和质押物变现能力的增信措施，具有担保案涉债权实现的作用，其性质应认定为“非典型保证”，可依据《民法典》担保司法解释第三十六条第四款的规定，判令该担保人对主债务人、抵押人、出质人、保证人均不能清偿的部分承担补充赔偿责任。

案号索引：（一审）青岛海事法院（2020）鲁72民初2175号
四十一、叶某某诉陈甲合同纠纷案
入库编号：2023-10-2-483-001

案例聚焦：通谋虚伪表示行为的性质及效力认定

裁判要旨：
民事法律关系的性质认定应以探明当事人真实意思表示为基础，综合合同背景、目的、条款、履行情况等加以判断。存在通谋虚伪表示的，应根据隐藏行为所对应的法律规则判断该民事法律行为的性质及效力。

案号索引：（一审）福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民初539号
（二审）福建省高级人民法院（2021）闽民终475号

裁判理由中的经典论述：
法院生效裁判认为，关于法律行为性质及效力认定，应以探知当事人的真实意思表示为基础，不仅应以合同名称、条款内容等外观表现为依据，还应结合合同的签订目的、实际履行情况等综合作出认定。鉴于：
1.案涉房产的抵押并不以款项实际出借为前提。在案涉借款并未实际发生的情况下，陈甲在长达六年的时间内从未要求叶某某实际支付借款，未主张撤销抵押登记，未要求解除《借款合同》，即双方对案涉房产设定的抵押并不以《借款合同》的履行为前提，不符合民间借贷以及该法律关系项下担保的法律特征和交易习惯。
2.双方实际履行了《借款合同》项下关于案涉房产处分的相关约定。即便叶某某未实际出借款项，陈甲仍然授权叶某某指定之人办理房屋出售、出租事宜，履行了《借款合同》中关于案涉房产处分的相关约定，以其实际行为确认了自身对于叶某某负有还款义务，该还款义务显然并非基于民间借贷法律关系产生。
3.案涉《借款合同》的签订时间即为《股权转让协议》约定的180日还款期限届满之日，二者在时间节点上高度吻合。基于以上分析，陈甲与叶某某之间欠缺达成民间借贷的真实意思，双方该虚假的意思表示实际隐藏了通过签订《借款合同》，办理抵押以及相关房产的委托出租、出售手续等方式，为陈某乙尚欠叶某某的股权转让款提供增信措施的真实意图。从《借款合同》关于还款金额、违约责任等条款内容以及后续实际履行情况看，并未体现陈甲是在陈某乙不履行债务的情况下才承担还款责任，即陈甲承诺承担的是独立的债务，并不符合保证法律关系的本质特征，故不应认定陈甲与叶某某之间存在保证关系。综合陈甲以其实际履行行为表明了其愿意承担还款责任，而叶某某也未明确表示免除陈某乙还款责任的情况，应认定陈甲构成债务加入。案涉股权转让行为未违反法律强制性规定，未违反公司章程或决议，且无证据证明存在无权处分行为，应为有效，陈甲作为债务加入人应偿还《股权转让协议》项下陈某乙的尚欠款项，作为抵押人应承担《抵押合同》项下的担保责任。
抵押因素对刑事案件的影响
四十二、李某等骗取贷款案
入库编号：2024-04-1-112-006

案例聚焦：骗取贷款罪与一般商业贷款纠纷的区分

裁判要旨：
设立骗取贷款罪的目的是为了保护信贷资金安全，防范金融风险，而非使用刑事手段惩罚一切不合规范的贷款行为。行为人在贷款中提供的担保可靠或者抵押物真实足额，未给银行造成重大损失，即使提供了虚假资料，亦可作为商业贷款纠纷处理。

案号索引：（一审）安徽省利辛县人民法院（2016）皖1623刑初307号
（二审）安徽省亳州市中级人民法院（2017）皖16刑终332号
编者注：
该案裁判理由显示，李某等人假借他人名义办理按揭贷款共计1363万元，但所涉商铺均进行了抵押登记，并扣划了保证金，即上述贷款已向银行提供了符合要求的担保，不至于给银行造成实际损失。同时，贷款出现逾期后，建设银行某支行已就其债权依据合同约定向利辛县人民法院提起民事诉讼，且利辛县人民法院已经作出生效裁判，并查封了相关抵押房产。
四十三、内蒙古某集团股份有限公司等骗取贷款案
入库编号：2023-03-1-112-001

案例聚焦：单位以虚假销售合同、真实抵押向银行贷款后如期归还行为性质的认定

裁判要旨：
骗取贷款罪不仅要关注骗取的外在表现形式，更应当进行实质把握。对于在贷款中提供虚假销售合同，但抵押合同真实，且贷款到期全部归还，没有给银行或者其他金融机构造成损失或者有其他严重情节的行为不构成犯罪。本案中，被告单位及被告人未利用银行管理漏洞，也未与银行工作人员勾结来骗取贷款。被告单位及被告人利用“借新还旧”来归还贷款，一方面降低银行不良贷款率，另一方面企业也可以避免出现不良资信。在被告单位及被告人向银行贷款过程中，给银行提供的购销合同虽然是虚假的，但足额提供了真实的抵押物，在被告单位及被告人不能归还贷款时，抵押物变现也可以足额偿还贷款本息；同时，在案发前被告单位及被告人已偿还全部贷款本息，因此，公诉机关指控的该事实不宜作为犯罪处理。

案号索引：（一审）内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2016）内0823刑初54号
（二审）内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2017）内08刑终40号
四十四、于某受贿案
入库编号：2023-03-1-404-006

案例聚焦：收受设有抵押贷款房产的既未遂认定

裁判要旨：
行为人收受他人尚未变更权属变更登记的房产的，不影响受贿的认定，受贿数额应当按照行受贿双方达成的合意，结合涉案房产总体价值确定，当房产上有依法设立的抵押权时，抵押权人对房产的权利会影响受贿人所控制房产经济价值的份额和数额。故受贿人取得设有抵押的房产，抵押对应的未偿还贷款本金部分应认定为受贿未遂。

案号索引：（一审）山东省泰安市中级人民法院（2021）鲁09刑初11号

裁判理由中的经典论述：
当房产上有依法设立的抵押权时，抵押权人对房产的权利会影响受贿人所控制房产经济价值的份额和数额。……受贿人取得有抵押的房产时，因其能够控制的经济利益不可避免地受到该抵押权的影响，取得的是一个具有权利负担、经济利益存在“缺口”的房产，对该房产有一部分经济利益尚未取得，这在认定受贿数额时应当予以考虑。是行贿人已经完成并将要持续下去的还贷行为支撑了受贿人能继续对该房产保持控制，当受贿人的控制依赖于行贿人将来的还贷行为时，当然不能认为其取得了未偿还贷款对应的经济价值,因而应当将该部分数额认定为受贿未遂。在此意义上讲，认定未还贷款本金部分未遂，与认定收受房产既遂实质上并不矛盾。

与抵押有关的其他入库案例
四十五、指导性案例155号：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案
入库编号：2021-18-2-471-002

裁判要旨：
在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

案号索引：（执行异议）湖南省高级人民法院（2018）湘民初10号
（执行复议）最高人民法院（2019）最高法民终603号
四十六、周某与朱某某执行监督案
入库编号：2023-17-5-203-023

案例聚焦：已抵押划拨土地的土地出让金，未包含在拍卖价款中的，应该由买受人缴纳

裁判要旨：
人民法院在拍卖有抵押登记的划拨土地时，应综合《城市房地产管理法》第四十条、第五十一条两个条文确定土地出让金的承担主体。拍卖标的作为已经办理了出让手续的土地拍卖的，买受人支付的价款中已包含了土地出让金，人民法院应当从拍卖款中扣除土地出让金，剩余部分用于偿还抵押债权；拍卖标的作为尚未办理出让手续的划拨土地拍卖的，买受人支付的价款中不包含土地出让金，应由买受人自行缴纳土地出让金，人民法院可将拍卖款用于偿还抵押债权。

案号索引：（执行异议）浙江省杭州市中级人民法院（2021）浙01执异14号
（执行复议）浙江省高级人民法院（2021）浙执复21号
（执行监督）最高人民法院（2021）最高法执监398号
※ 实习生钱心悦对本文亦有贡献
 本文作者
 
刘子兵  合伙人
争议解决专业委员会
业务专长：公司与商事、诉讼与仲裁
liuzibing@mhplawyer.com
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