【建纬·冯春绚】发包人调整开发计划对计价标准的影响

项目实践中，发包人从利益最大化角度出发，要求调整发承包双方通过招投标方式或者其他方式达成合意的施工进度计划，即调整开发计划。调整开发计划可能导致发承包双方通过招投标方式或者其他方式确定的计价标准不再适用。笔者结合具体案例，对发包人调整开发计划对计价标准的影响进行具体分析。


一、案情概要

某房地产开发项目，规划净用地面积6.44 万平方米，规划总建筑面积21.85 万平方米，共 22 栋单体，地上建筑面积15.47 万平方米，地下建筑面积6.38万平方米。
发承包双方通过招投标方式确定项目施工总进度计划及投标报价。根据投标进度计划发包人将工作面整体移交承包人，承包人按照先地下、后地上的顺序，所有单体同时施工。项目实施中发包人为办理预售许可证无序下达开工令，受发包人独立发包的土方及桩基等施工进度影响发包人无序移交施工场地，项目实际最早开工时间与最晚开工时间相差超过一年。发包人基于商业利益的考量和自身情况调整项目施工顺序和施工时间，整体调整了项目的开发计划。


二、开发计划调整导致承包人履行合同的条件发生重大变化

发包人调整开发计划对项目建设的影响主要包括以下方面：
（一）工期成倍增加
案例项目计划工期为280日历天，因发包人调整开发计划，项目实际工期为760日历天；实际工期是计划工期的2.7倍。发包人调整开发计划，通常会导致开工时间滞后、施工计划被打乱、无法组织有效流水施工等，从而导致工期成倍增加。

（二）项目管理成本成倍增加
案例项目在建设规模未明显的变化的情况下，因发包人原因导致项目实际工期相比计划工期增加1.7倍，直接导致项目管理成本成倍增加。发包人调整开发计划，通常会导致施工计划和施工组织设计被打乱、工期成倍增加、项目管理工作量大幅增加，从而导致项目管理成本成倍增加。

（三）施工效率明显下降
案例项目因发包人调整开发计划，施工条件相比招标阶段的施工条件发生根本性变化，承包人无法组织有效的流水施工、无法合理安排施工人员及施工机械，导致人员和机械出现常态化的窝工；另外因发包人无序交付施工场地，承包人无法形成施工环路，材料运输道路不畅导致材料运输效率大幅下降、机械移动效率下降导致机械使用率降低，最终导致整体施工效率大幅下降。

（四）施工机械、周转材料使用效率降低
案例项目因发包人调整开发计划，塔吊、汽车吊、地泵等机械设备租赁时长大幅增加、使用效率大幅下降且增加多次进出场。因承包人无法组织有效的流水施工，模板、脚手架、临边防护等周转性材料无法按计划施工顺序和施工时间实现有效流转且增加多次安拆、多次进出场。承包人在施工机械、周转性材料上的投入大幅增加。

（五）人工、材料、设备价格变动风险增加
案例项目因发包人调整开发计划导致项目原施工计划及施工组织被打乱，人工、材料及设备供应计划随之处于不确定状态，导致承包人可能面临的价格变更风险成倍增加。即使合同约定部分材料价格风险由发包人承担，承包人仍不可避免地承担价格变动带来的损失。

（六）资金成本明显增加
案例项目合同额无明显变化但工期成倍增加，直接导致项目付款周期增长，导致承包人资金使用成本成倍增加、所面临的资金压力成倍增大。材料、设备因资金问题无法有序供应。建筑工人、供应商等因资金问题频繁闹事、上访，维稳难度增大。涉及承包人垫资的项目，资金使用成本的增加可能超出承包人所能获取的利润。
发包人调整开发计划对承包人的影响远不止上述内容。根据上述论述可推定：发包人调整开发计划大概率会导致工期延长及施工成本增加，发承包双方在招投标阶段设定的施工基础条件出现重大变化，也就是履行合同条件发生重大变化。


三、开发计划调整属于工程变更

《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）2.0.16条规定：工程变更是合同工程实施过程中由发包人提出或由承包人提出经发包人批准的合同工程任何一项工作的增、减、取消或施工工艺、顺序、时间的改变；设计图纸的修改；施工条件的改变；招标工程量清单的错、漏从而引起合同条件的改变或工程量的增减变化。
《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201）10.1款规定：变更的范围除专用合同条款另有约定外，合同履行过程中发生以下情形的，应按照本条约定进行变更：（1）增加或减少合同中任何工作，或追加额外的工作；（2）取消合同中任何工作，但转由他人实施的工作除外；（3）改变合同中任何工作的质量标准或其他特性；（4）改变工程的基线、标高、位置和尺寸；（5）改变工程的时间安排或实施顺序。
《工程造价术语标准》（GB/T50875-2013）3.4.4条规定：工程变更是合同实施过程中由发包人提出或由承包人提出，经发包人批准的对合同工程的工作内容、工程数量、质量要求、施工顺序与时间、施工条件、施工工艺或其他特征及合同条件等的改变。
发包人调整开发计划主要是调整项目的施工顺序和施工时间，根据上述规定，施工顺序和施工时间调整属于“工程变更”，案例项目因发包人调整开发计划，整体施工顺序和施工时间被调整，属于整体变更。

四、支持合同价格因开发计划变化而调整的相关规定
《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201）7.3.2规定：因发包人原因造成监理人未能在计划开工日期之日起90天内发出开工通知的，承包人有权提出价格调整要求，或者解除合同。发包人应当承担由此增加的费用和（或）延误的工期，并向承包人支付合理利润。
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
结合上述规定，因发包人原因调整开发计划导致合同基础条件发生变化时，承包人有权要求调整合同价格。

五、结语
因发包人调整开发计划导致基础条件发生了承包人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，承包人投标报价时的基础已经不复存在，原合同签订时的投标报价已不再适用。发包人调整开发计划导致基础条件发生变化属于工程变更。如发承包双方无法针对开发计划调整项目的计价标准或者处理原则达成一致，可依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第十九条[1]第二款的规定，主张开发计划调整项目的计价标准执行签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准。
 
[1] 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
第十九条 当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。
因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。
建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，依照民法典第五百七十七条规定处理。


作者简介
冯春绚  上海市建纬律师事务所律师助理，一级造价工程师、监理工程师、工程师，曾任某咨询公司甘青区域负责人，八年造价咨询工作经验，工程与法律双背景。

END
作者 | 冯春绚
编辑 | 建纬品牌部

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