最高法关于建设工程未经竣工验收擅自使用法律后果的14条裁判规则

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正文

1.建设工程未经竣工验收，但交付发包方后，发包方已将房屋出售并交付使用，且未提交证据证明其曾经因案涉工程质量问题向承包方提出异议，在诉讼中要求对工程质量进行鉴定的，人民法院不予支持。
裁判理由：最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条（现为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第十四条，下同）规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。案涉工程虽未经竣工验收，但已交付诚源置业公司，诚源置业公司已将房屋出售并交付使用，且诚源置业公司未提交证据证明其曾经因案涉工程质量问题向刘某提出异议，故原审法院未予准许诚源置业公司要求对工程质量进行鉴定的申请，并无不当。

案件名称：诚源置业公司与刘某建设工程施工合同纠纷案
案号：（2020）最高法民申2646号
2.案涉工程虽未经竣工验收，但已投入使用，应视为发包人认可承包人完成了合同义务，即使建设工程施工合同无效，承包人仍然可以请求发包人参照合同关于工程价款的约定向承包人支付工程款。
裁判理由：最高人民法院认为，案涉工程的施工范围包括学校办公楼、教学楼、学生宿舍楼，属于法律和行政法规规定的必须招标的项目。案涉工程属于必须进行招标而未招标的项目，原审法院据此认定双方当事人于2014年12月26日签订的《建设工程施工合同》无效，适用法律并无不当。但《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；……”第十四条（现为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第九条，下同）规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”其应有之意在于，发包人实际接收即意味着其承认承包人已完成合同义务，从而承包人开始享有请求支付工程价款的权利。依照上述司法解释第二条（现为民法典第七百九十三条）关于“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，应视为万象中学认可承包人完成合同义务，承包人具有请求支付工程价款的权利。综上，案涉工程必须招标而未招标，《建设工程施工合同》无效，在这种情况下，工程虽未经竣工验收，但已投入使用，承包人仍然可以请求发包人参照合同约定支付工程款。

案件名称：国基公司与万象中学建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民申5072号
3.发包人未经竣工验收擅自使用案涉工程，又以工程质量不合格为由，主张驳回承包人的支付工程款的诉讼请求，人民法院不予支持。在建设工程的合理使用寿命内若地基基础工程和主体结构存在质量问题的，发包人应当通过合同约定及法律规定的保修责任进行权利救济。
裁判理由：最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”第十四条第三项规定“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”海天公司根据双方所签订的《9.28补充协议》的约定，已于2018年1月15日至11月12日，陆续将案涉工程项目的房屋钥匙移交给了智弘公司，并办理了相关移交手续。即案涉工程已经移交智弘公司管控，智弘公司亦已将部分房屋交付房屋买受人。智弘公司已经实际使用了案涉工程项目，海天公司要求智弘公司支付工程价款的诉请于法有据。智弘公司未经竣工验收擅自使用案涉工程，又以工程质量不合格为由，主张驳回海天公司的支付工程款的诉讼请求，不予支持。在建设工程的合理使用寿命内若地基基础工程和主体结构存在质量问题，智弘公司应该通过合同约定及法律规定的保修责任进行权利救济。

案件名称：智弘公司、张某建设工程施工合同纠纷案
案号：（2020）最高法民终305号
4.（1）发包人作为案涉工程的开发商，对于项目工程主要用于出售，其在明知工程未经竣工验收的情况下，将案涉工程房屋交付业主并装修入住，其行为已经构成擅自使用。（2）案涉工程虽然未经竣工验收，但是发包方已经擅自使用，且案涉工程除零星工程外已经基本完成，主体工程已经验收合格，双方办理了水电交接手续，应视为工程已经竣工并具备结算条件。

裁判理由：最高人民法院认为，《建筑法》第六十一条第二款和《合同法》第二百七十九条第二款（现为民法典第七百九十九条第二款）均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”国宾公司作为案涉工程的开发商，对于项目工程主要用于出售，其在明知工程未经竣工验收的情况下，将案涉工程房屋交付业主并装修入住，其行为已经构成擅自使用。同时，案涉工程除零星工程外已经基本完成，主体工程已经验收合格，双方办理了水电交接手续。综合以上情况，应视为工程已经竣工并具备结算条件。

案件名称：国宾公司与建设公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2020）最高法民申2575号
5.（1）未经验收的工程在交付使用后，经相关主管部门巡检发现案涉工程存在质量问题的相关线索，若发包人提交的行政主管部门出具的有关工程质量安全隐患整改等文件不足以证明该质量问题与承包人的施工之间存在因果关系的，不能以工程质量原因主张拒付工程款。（2）发包人针对工程质量问题未在原审中提出，也未对一审法院判决其支付工程欠款及利息提出上诉，系其对自身权利的处分。发包人据以申请再审的证据属于原审庭审结束后新形成，亦未举示证据证明无法据此另行提起诉讼，故对其申请再审理由不予支持，其可依据该证据另行提起诉讼主张。

裁判理由：最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条（现为第三百八十六条）第一款规定，再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：…（三）在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。本案中，案涉工程虽未经相关部门整体竣工验收和分部分项的验收，但已交付使用。贵山公司在再审申请中提交的昆明市建设工程质量安全监督管理总站出具的《工程质量安全隐患整改通知书》载明，案涉工程有基础筏板发生开裂渗水的情况，存在筏板断裂的可能及质量安全隐患。但该证据是在原审程序终结后相关主管部门进行巡检时形成，只能表明案涉工程存在质量问题的相关线索，因该问题的出现系在案涉工程移交三年之后，且经本院询问原鉴定机构和昆明市建设工程质量安全监督管理总站，双方均称钢筋保护层厚度不够与筏板开裂不是同一问题，两者之间不存在因果关系，即《工程质量安全隐患整改通知书》并不足以证明该质量问题与中润公司的施工之间存在直接因果关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条（现为第三百二十一条）规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。同理，再审是对原审进行审判监督的程序，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。即再审时原则上应以上诉请求确定审查范围。本案中，针对筏板的质量问题贵山公司未在原审中提出，也未对一审法院判决其支付工程欠款及利息提出上诉，系其对自身权利的处分。另《工程质量安全隐患整改通知书》属于原审庭审结束后新形成，贵山公司未举示证据证明无法据此另行提起诉讼，对贵山公司的该项申请再审理由，不予支持。贵山公司可依据该证据另行提起诉讼主张。

案件名称：贵山公司与中润公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民申5540号
6.（1）建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，发包方违反法律规定，擅自或者强行使用，可视为其对工程质量的认可，或者虽然工程质量不合格但其自愿承担质量责任，工程相应的质量风险随着发包人的提前使用转移至发包人，但是建设工程合理使用寿命内的地基基础工程和主体结构的质量风险除外。（2）发包方在法律规定的最长试运行期内未就工程质量问题提出异议，在试运行期满后也未组织验收即擅自使用，应当视为其对工程质量符合合同约定予以认可，对于建设工程合理使用寿命内的主体结构和地基基础以外的其他质量问题，应当自行承担相应责任。

裁判理由：最高人民法院认为，双方当事人于2014年11月1日签订的《施工合同》通用条款第32.8条约定：“工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使用。发包人强行使用时，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。”《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”据此，在建设施工单位未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，发包人违反法律规定，擅自或者强行使用，即可视为发包人对建筑工程质量是认可的，或者虽然工程质量不合格但其自愿承担质量责任，工程相应的质量风险随着发包人的提前使用转移至发包人。但承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。红牛矿业公司在法律规定的最长试运行期内并未就2号排水井标高问题提出异议，并且在试运行期满后，也未组织验收擅自使用，根据上述规定，应当视为其对工程质量符合合同约定予以认可，即便存在主体结构和地基基础以外的其他问题，亦应当自行承担相应责任。

案件名称：红牛矿业有限与第十四冶金建设公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民申6740号
7.发包人在案涉工程未经竣工验收的情况下投入使用后，以工程存在质量问题进行了修缮为由要求扣减工程价款，但是未能提供其在质保期内通知承包人进行维修而承包人拒绝承担保修责任导致其支出合理修复费用的证据的，对其请求不予支持。

裁判理由：最高人民法院认为，山西昊晖公司称其在工程保修期内自行或委托第三方对诸多有质量问题工程进行了修缮，故要求扣减工程价款。但山西昊晖公司未能提供其在质保期内通知南通常青公司进行维修而南通常青公司拒绝承担保修责任导致其支出合理修复费用的证据。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条 “建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定，山西昊晖公司在该工程未经竣工验收的情况下投入使用，后又主张南通常青公司所做工程存在质量问题，因所提交证据不足以证明系地基基础工程和主体结构质量存在问题，故原审法院对该主张未予支持，并无不当。

案件名称：山西昊晖公司与南通常青公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民申5009号
8.建设工程部分已实际完成并投入使用的，未经竣工验收不影响相应工程部分的结算。

裁判理由：最高人民法院认为，关于案涉安装、装饰工程价款是否应予支持的问题。监理公司是否在相关试验记录上签章，仅涉及相应工程是否通过竣工验收的认定问题，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持……”即使监理公司工作人员未在相关试验记录中签字，由于案涉安装、装饰工程部分已实际完成并投入使用，故未竣工验收不影响相应工程部分的结算。

案件名称：鹏筑公司、华源公司与华西公司、国凤公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民申1629号
9.案涉工程如期完工但是未经验收，发包人将工程交付给第三人进行内部电梯设施安装、外部装饰等施工作业的，属于发包人擅自使用行为，可认定发包人认可承包人施工完成的工程质量，且客观上由于第三人的施工行为导致案涉工程未能保持承包人交付时的原始状态，难以对工程质量进行鉴定，发包人主张承包人施工部分质量不符合约定的，人民法院不予支持。

裁判理由：最高人民法院认为，天圣公司在接收许某交付的工程后，未组织竣工验收，未在合理时间内提出工程质量不合格主张，天圣公司总工程师朱某、项目经理陈某与许某进行结算过程中，未提出工程存在质量问题或要求许某进行修复的意见。天圣公司未提供证据证明其在接收工程后向许某提出工程质量存在问题及要求修复的主张。天圣公司截至2017年1月26日已向许某给付工程款1397万元。上述事实初步表明天圣公司认可许某施工完成的工程质量，且客观上由于第三人的施工行为导致案涉工程未能保持许某交付时的原始状态，难以对工程质量进行鉴定。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。案涉工程如期完工后，天圣公司将许某施工未经验收的厂房土建、办公楼、15#商业楼土建工程部分交付给第三人对厂房钢结构、办公楼、15#商业楼安装内部电梯设施，并进行外部大理石装饰施工，属于擅自使用行为，天圣公司再主张许某施工部分质量不符合约定，一、二审法院不予支持，并无不当。

案件名称：天圣公司与许某建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民申3393号 
10.案涉工程虽然未经竣工验收，但是发包人已经将案涉工程交付部分业主使用，应认定涉案工程质量合格，具备承包人主张建设工程价款优先受偿权的“建设工程须质量合格”的前提条件。

裁判理由：最高人民法院认为，根据本案现有证据，广厦公司承建的涉案工程虽未经竣工验收，但馨怡公司已将涉案工程交付部分业主使用，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 “建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理适用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定，应认定广厦公司承建的涉案工程质量合格，广厦公司主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。

案件名称：广厦公司、馨怡公司与虞某华建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民终889号 
11.（1）发包人在诉讼中自认案涉工程在施工方退场时尚未竣工验收，亦自认案涉工程已实际投入使用的，其以工程部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。（2）未经竣工验收的建筑工程投入使用后，发包人主张已通知承包人工程存在质量问题并要求维修，但是其提供的证据不能说明问题产生的原因及维修责任方，亦未证明其曾就工程质量问题向承包人主张权利、承包人明确予以拒绝，反而曾向承包人表示认可一审认定的涉案工程款数额的，对于其扣除维修费的主张，人民法院不予支持。

裁判理由：最高人民法院认为，关于尚欠工程款应否扣除质保金及家美公司主张的维修费5158746.65元。首先，关于维修费。家美公司主张工程存在质量问题，海天公司未予维修，应承担家美公司后期维修费用5158746.65元。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”家美公司一审中自认案涉工程在海天公司退场时尚未竣工验收，亦自认工程其后已实际投入使用，故家美公司现以部分质量不符合约定为由主张权利，一审未予支持，并无不当。家美公司主张海天公司退场后，家美公司已通知海天公司案涉工程存在质量问题并要求维修，但是其提供的主要证据即监理公司出具的《情况说明》，仅陈述海天公司工作人员留在工地，以及家美公司维修至2016年底，并未说明问题产生的原因及维修责任方，亦未证明家美公司曾向海天公司主张权利，海天公司明确予以拒绝。相反，在2017年1月12日，家美公司仍发函认可一审认定的本案工程款101257649.26元。因此，一审未予支持家美公司关于扣除维修费的主张，并无不当。

案件名称：家美公司与海天公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民终564号
12.案涉工程虽然未经竣工验收，但是发包方已投入使用的，应视为已经竣工验收，发包方应当根据合同约定支付相应工程价款。

裁判理由：最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”；第十四条第三项规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”本案中，案涉工程已经由四友公司投入使用，依照上述规定，应视为已经竣工验收，四友公司应当支付相应工程价款。四友公司关于案涉工程未经竣工验收、工程质量不确定、案涉工程价款无法最终确定的申请再审理由不能成立。

案例名称：四友公司与赵某伟、合立公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民申943号
13.建设工程已经完工并实际交付业主使用，发包方未能提交证据证明地基基础工程或主体结构存在质量问题的，其要求承包人承担返修工程款缺乏事实依据。

裁判理由：最高人民法院认为，关于胥某是否应当承担返修工程款1298200元。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”案涉工程已经完工并实际交付业主西藏自治区拉萨市水利工程建设管理中心使用。陕西中交公司未能提交证据证明其主体结构存在问题，其要求胥某承担返修工程款缺乏事实依据。

案件名称：陕西中业公司与胥某、陕西中交公司西藏分公司建设工程合同纠纷案
案号：（2019）最高法民再163号
14.施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。发包方对案涉工程未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，不能免除承包人对案涉工程质量的保修义务，发包方主张在欠付工程款中扣除保证金的，应予支持。

裁判理由：最高人民法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”，第四十条第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任” 。施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司对案涉工程未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量的保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确，中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。

案例名称：临峰公司与中业公司建设工程施工合同纠纷案
案号：（2019）最高法民再166号
来源：地产与工程法律观察、最高人民法院司法案例研究院

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