人民法院案例库第一批物业服务合同纠纷参考案例出炉

作者：郭津鸽

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并对社会开放，首批上线案例中共有12件物业服务合同纠纷案件，涉及物业费缴纳、物业服务企业责任、业主委员会主体认定等多个疑难问题。
在物业费缴纳方面，“中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案”裁判要旨明确，未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费。“上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案”与“某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案”涉及物业费缴纳标准，明确物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定。建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定。“广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案”对给付物业服务费请求权的诉讼时效作出回应，认为诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。
在物业服务企业责任方面，“陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案”与“聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案”涉及业主专有权利问题，业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分，该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用，物业服务企业应予配合办理相关手续。
在业主委员会主体认定方面，“福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案”明确，业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格。“开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案”明确居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力。“珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案”涉及续聘或解聘物业服务企业，明确解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定。
此外，参考案例对地下车位所有权归属、建筑物区分所有权的构成识别与合理限制等问题也作出了回应。现将参考案例情况梳理如下：


1.中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案——未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费
案号：（2022）粤20民终849号
审理法院：广东省中山市中级人民法院
审结日期：2022.3.31
入库编号：2023-16-2-121-006
关键词：物业服务 合同事实 物业服务关系 物业费 附属物业
裁判要点：涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第944条。
2.陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案——业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续
案号：（2022）粤0402民初1029号
审理法院：珠海市香洲区人民法院 
审结日期：2022.7.14
入库编号：2023-16-2-121-001
关键词：民事 物业服务合同 充电基础设施 物业服务企业 绿色原则业主专有权
裁判要点：（1）业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。
（2）业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第6条、第9条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条。
3.福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案——业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格
案号：（2022）闽民再304号
审理法院：福建省高级人民法院 
审结日期：2022.9.26
入库编号：2023-07-2-121-003
关键词：民事 物业服务合同 业主委员会 备案任期届满诉权
裁判要点：（1）业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。
（2）《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。
相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第51条（本案适用的是2017年7月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第48条）；《中华人民共和国民法典》第278条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第76条）；《物业管理条例》第11条、第15条、第16条、第18条。
4.上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案——物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定
案号：（2019）沪0105民初12737号
审理法院：上海市长宁区人民法院
审结日期：2020.7.20
入库编号：2023-07-2-121-007
关键词：民事 物业服务合同 地下停车库 物业费标准认定 约定不明
裁判要点：物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第466条、第509条、510条、511条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第60条、第61条、第62条、第125条）；《物业管理条例》第21条、第40条、第41条。
5.开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案——居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力
案号：（2022）粤07民终3418号
审理法院：江门市中级人民法院
审结日期：2022.12.26
入库编号：2023-16-2-121-008
关键词：民事 物业服务合同 居民委员会 代行职责 业主
裁判要点：因客观原因未能选举产生业主委员会的,新一届业主委员会产生之前,物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第466条、第509条、510条、511条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第60条、第61条、第62条、第125条）；《物业管理条例》第21条、第40条、第41条。
6.聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案——物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利
案号：（2021）粤19民终12866号
审理法院：广东省东莞市中级人民法院
审结日期：2021.12.28
入库编号：2024-10-2-121-001
关键词：民事 物业服务合同纠纷 绿色原则 合理使用
裁判要点：业主在车位上加装充电设施系对车位的合理使用。业主为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，并不一定会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，物业服务企业不得直接以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第9条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条。
7.某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案——建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定
案号：（2022）最高法民再223号
审理法院：最高人民法院
审结日期：2023.6.28
入库编号：2023-07-2-121-001
关键词：民事 物业服务合同 前期物业服务合同 物业费计算
裁判要点：个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第585条；《中华人民共和国民法典》第273条（本案适用的是2007年《中华人民共和国物权法》第72条）；《中华人民共和国民法典》第284条（本案适用的是2007年《中华人民共和国物权法》第81条）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条（本案适用的是2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条）；《物业管理条例》第24条。
8.珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案——解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定
案号：（2021）吉2404民初1036号
审理法院：吉林省珲春市人民法院
审结日期：2021.5.11
入库编号：2023-07-2-121-006
关键词：民事 物业服务合同 解聘物业服务企业 法定程序
裁判要点：业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第278条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第76条）。
9.某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案——地下车位未计入购房款的，不属业主共有
案号：（2018）最高法民再263号
审理法院：最高人民法院
审结日期：2019.9.18
入库编号：2023-07-2-121-002
关键词：民事 物业服务合同 地下车位 产权登记 使用收益
裁判要点：开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。
相关法条：《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款。
10.赖某标诉厦门某物业管理有限公司三明某服务部物业服务合同纠纷案——业主依法享有对其建筑物共有部分合理使用的权利
案号：闽0403民初134号
审理法院：福建省三明市三元区人民法院
审结日期：2022.2.25
入库编号：2024-11-2-121-001
关键词：民事 物业服务合同纠纷 建筑物区分所有权人 新能源汽车 充电桩 绿色原则
裁判要点：业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主要求安装新能源汽车充电桩，在不违反法律规定的前提下，属于业主的正当权利，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以对共有部分进行合理利用。而在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，即属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第7条、第9条、第272条、第509条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条；《中华人民共和国民事诉讼法》第67条。
11.陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——建筑物区分所有权的构成识别与合理限制
案号：（2014）沪高民一（民）再提字第14号
审理法院：上海市高级人民法院
审结日期：2015.4.30
入库编号：2023-16-2-121-009
关键词：民事 物业服务合同 建筑物区分所有权 专有部分专有权 共有部分共有权 合理限制 业主成员权 特定业主专有权
裁判要点：（1）人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。
（2）建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第285条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第82条）；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条。
12.广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案——给付物业服务费请求权的诉讼时效期间起算点认定
案号：（2023）粤52民再3号
审理法院：广东省揭阳市中级人民法院
审结日期：2023.7.31
入库编号：2023-16-2-121-007
关键词：民事 物业服务合同 继续性合同 定期给付 诉讼时效
裁判要点：（1）关于定期给付的物业服务费诉讼时效起算点认定的问题。物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。按照物业服务合同约定定期给付物业服务费，属典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同，物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务分期履行。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。关于物业公司的权益，民法典第一百九十五条中规定了诉讼时效中断的情形，物业公司也可据此及时向业主提出履行请求，保障自身权益。
（2）关于其他公共区域物业服务管理费用的分担。少数业主在与物业公司产生矛盾纠纷后，如何保障自身权益依然是当下司法实践中较为常见的问题。本案中，物业公司主动发出《告知函》不再对×幢×梯的所有业主提供相关物业服务，实际上给该梯业主的日常生活造成了较大的影响。根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业公司应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。该梯业主作为该小区的少数业主，明显无法自行解聘并重新选聘物业公司。该梯业主通过自筹资金、评选业主代表等进行日常自治管理，解决该梯公共区域共用设施设备维护、清洁等问题，但仍存在除了该梯以外其他公共区域服务管理的问题。少数业主在无法更换物业公司的情况下，确实处于较为弱势的地位，但也确实享受了该物业公司对于除该梯以外其他公共区域的服务，为兼顾公平，故按照物业公司与多数业主约定的收费标准酌情判决该梯业主支付一定比例的物业服务费。少数业主在解除物业服务合同后，应以何种方式获得新的物业服务管理是司法实践所需考量的问题，如何平衡多数人与少数人的利益，在未有新的相关规定出台前，采取本案中×幢×梯业主的自治方式，并根据实际情况支付一定比例的物业服务费不失为一种折中的处理方式。
相关法条：《中华人民共和国民法典》第188条（本案适用的是2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第188条）。

作者：郭津鸽  实习律师
房地产与基础设施法律事务团队  北京

guojinge@lantai.cn
毕业院校：中国政法大学
业务领域：房地产开发与建设工程、民商事诉讼仲裁、公司法律事务
媒体合作/咨询：宋女士 
songhaijiao@lantai.cn