【发现·邱靖元】浅析房企破产案件中先售后抵资产权利顺位问题

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浅析房企破产案件中先售后抵资产权利顺位问题
在商品房预售制度及房屋网签备案制度施行的背景之下，预售房屋的交易流程通常为订立协议——支付价款——网签备案——交付使用——办理权属变更登记，开发商向消费者出售房屋、车位后，难以在购买行为发生同时完成网签备案流程及交付办证，导致购房人从订立协议至办理权属登记往往耗时数年。而房地产企业存在大量融资需求，这也导致部分开发商“钻空子”，将已售资产再行抵押给金融机构以获取融资。本文拟浅析在房企破产案件中，此类先售后抵资产发生权利竞合时的保护顺位及破产管理人应如何认定各方权利优先性，以供交流探讨。
 一、抵押权人未尽审核义务时，对先售后抵资产不享有抵押权
购房人在购买资产后虽未能同步办理产权转移登记，但若购房人已根据合同约定履行支付义务，其对所购资产已形成物权期待权，开发商对已售资产再次进行抵押的行为属无权处分。在此情形下，虽抵押权人可基于善意取得制度主张其担保物权有效，但其权利行使还需满足已尽必要审核义务之前提。尤其当抵押权人为银行等金融机构时，其作为专业市场主体，理应知晓实务中商品房出售与网签备案、商品房交付及产权转移登记过程中存在时间差，不能单以拟设立抵押资产的产权证明或备案登记情况作为判断资产权属是否清晰的唯一依据，还应根据《中华人民共和国商业银行法》等行业规范开展对抵押物的审慎调查工作，如未尽必要审核义务（例如现场调查抵押物占有使用情况、要求开发商提供抵押物销售、签约资料等），其对先售后抵资产不享有抵押权。（2019）最高法民申2834号、（2022）最高法民终86号案件中均体现了此裁判倾向。
因此，管理人在认定抵押权是否有效时，除应审核买卖行为及担保行为发生时间的先后顺序外，还应关注抵押权人主观是否善意、是否与开发商存在串通行为以及要求抵押权人提供针对抵押物已尽必要审核义务的证明材料（例如抵押权人对抵押物开展尽职调查的相关报告等）进行审查判断。
二、破产案件中先售后抵资产的权利保护顺位
在房企进入破产程序后，当抵押权人的抵押权与购房人的物权期待权均依法成立，且双方就同一资产同时向管理人申报权利时，管理人应如何认定各方主张的权利顺位，笔者认为应按如下情形区分处理：
（一）购房人属商品房消费者，且主张交付
根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条的规定，商品房消费者主张交付房屋的权利优先于抵押权。管理人需注意从以下几个角度甄别和判定购房人是否属商品房消费者：
1.购房人所购房屋目的应用于居住。以投资为目的购买房屋的购房人不属于商品房消费者，不应享有第一顺位的优先权，对于购买目的是否为居住，管理人可以结合房屋规划性质、所购房屋面积、购房人家庭成员数量、在该市范围内的房屋套数进行综合判断。如为企业、非企业法人等主体购买房屋，不符合商品房消费者的主体地位。
2.购房人已支付完毕全部买受价款或具有支付意愿。购房人的物权期待权应基于其主要付款义务是否履行完毕而发生，故在认定商品房消费者时，管理人除应判断购房人发生交易的主观目的外，还应审查其是否已支付完毕对应价款，或是否具有支付剩余价款的意愿并事实完成价款支付行为。
3.车位买受人可参照商品房消费者处理。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》《全国法院民商事审判工作会议纪要》未明确车位发生权利竞合时购房人与抵押权人的保护顺位。但笔者认为，《民法典》第二百七十六条明确规定车位应首先满足业主需求，且车位依法依附于商品房而存在，与业主居住权密切相关，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有满足居民基本生活需要的属性，故车位购买人可参照商品房消费者进行保护。
（二）购房人系一般买受人，且主张交付
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条中强调，商品房消费者的权利优先于抵押权须严格把握条件，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，通常认为，抵押权人的权利优先于非商品房消费者的一般买受人。但（2020）最高法民再240号案件中，再审法院认为，不动产先进行预售后开发商再行抵押的，案涉房屋未能办理过户登记系因开发商设立了抵押等不可归责于买受人的事由导致。一般买受人同样可根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，主张其交付请求权优于抵押权人。
笔者认为，受制于实务中房屋买卖合同与权属转移登记存在时间差，房屋预售后不动产通常仍登记在开发商名下，开发商如将已售资产再次进行抵押等处分，在先买受人难以控制此交易风险且也对买受人不公。基于破产程序概括执行的特点，对于在抵押前即已取得预售许可证并已实际出售的先售后抵类不动产，管理人可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，综合判断购房人是否符合该条文规定的一般买受人可排除执行的全部要件，如符合，则其权利同样优先于抵押权。具体判定标准为：1.买受人在债务人进入破产程序前即已与之订立合法有效的书面合同；2.买受人已合法占有使用所购资产；3.买受人已支付全部价款，或虽未支付完全部价款，但同意将剩余价款交付管理人；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。但实务中交易关系错综复杂，在认定一般买受人能否优于抵押权人保护时，仍不乏争议，主要如下：
1.注意对买受人的付款时间的审核。为防止一般买受人与开发商串通损害抵押权人权利，管理人在审核买卖交易行为真实性时，需重点关注买受人价款支付时间，即买受人是否于破产清算受理前即已按照合同约定支付完对应款项。如为分期付款，在破产清算程序中，买受人的应付款项系债务人财产，为维护相关债权人的利益，一般买受人权利优先的前提还应包括同意按管理人要求时限支付剩余全部价款。
2.实务中如何判定未办理过户登记是否系买受人自身原因导致较难把握，笔者建议，一方面管理人可参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条的规定，要求买受人提供其对办理过户登记履行进行过积极行为的佐证（如催告记录、递交过户材料等）；另一方面，管理人应结合买卖合同中对办理过户登记的约定条件是否成就进行判断，如相应条件并未达成，则不应苛责买受人未就过户办理积极作为，从而否定其权利优先性。
三、小结
在预售制度的背景下，购房人往往在签约后即已支付所购不动产全部或大部分价款，为减少自身的交易风险，购房人在签约前应关注所购房屋是否存在抵押等权利负担，签约完成和办证条件成就后应及时办理网签备案和过户登记以形成权利公示。另，抵押权人在办理抵押登记前，应对抵押物开展全面尽调，核实抵押物的占有使用情况，履行必要审核义务。抵押权人如为预售资金监管银行，还应加强对预售资金的监管，以防止开发商挪用预售资金后致项目缺少建设资金来源最终烂尾。
律师简介
作者介绍
邱靖元 专职律师
执业领域：债务重组/破产、民商事诉讼/执行
邱靖元律师，四川发现律师事务所破产团队专职律师，西南财经大学法律硕士。曾担任成都市多家大型市属、区属国企法律顾问，并先后参与过房地产领域、能源领域大型投融资及收并购项目。在争议解决领域，曾代理过多起建工领域、房地产领域民商事诉讼及疑难执行异议案件。在破产领域，先后参与成都兴露合能置业有限公司、成都哥谭文化传媒有限公司、成都易来运业有限责任公司破产清算案；四川川图实业开发有限公司、海南紫气南山资产管理有限公司强制清算案件。
文章来源：“问破”微信公众号

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