【大成·金莉 曾珍】开发商应对预看房制度的法律风险提示及建议

自2021年6月起，上海交付的新建住宅试行业主预看房制度。这个旨在改善住宅质量和交付品质的试点机制明确建设单位在竣工验收前须组织所有已购房业主提前查看房屋质量、提出问题，并在房屋正式交付前对业主所提问题组织参建单位进行整改。该制度的试行将以往房屋交付后小业主质量等问题投诉前置，倒逼开发商和施工单位重视工程质量管理以维护小业主的权益。“预看房”制度下开发商暴露出哪些问题？如何应对“预看房”制度带来的挑战、“开发商需要注意哪些风险及处理要点”成为众多房地产企业共同关注的话题。


一、“预看房”制度介绍

“预看房”制度是上海创新工程质量监管的一次地方实践。为贯彻落实《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》【国办函〔2019〕92号】精神，2020年起，上海率先在奉贤区试点预看房制度，旨在突出开发商首要质量责任，有效预防工程质量风险与问题。

2021年5月26日，上海市建设工程安全质量监督总站发布《关于在本市试行新建住宅工程业主“预看房”制度的通知》，明确当年6月起交付的新建住宅试行业主预看房制度，倒逼建设单位和施工单位重视质量风险和消除质量问题。

2022年1月11日，上海市住房和城乡建设管理委员发布关于《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》的通知，旨在持续推进住宅工程品质提升，落实新建住宅工程参建单位主体责任，强化建设单位首要质量责任。在该通知中明确，“预看房”制度是指：在住宅工程分户验收后、质量竣工验收前，由建设单位组织购房业主查看房屋工程质量,并对业主所提的质量问题在建筑工程竣工备案前组织整改的制度。同时该通知明确了施行范围、查看内容、各方责任等。

2023年2月24日，上海市建设工程安全质量监督总站发布关于《业主房屋质量预看房工作指南》的通知。该通知系结合“预看房”制度试行以来发现的问题，细化“业主房屋质量预看房”的工作要求，落实建设单位质量首要责任，进一步明确业主的权利与义务。

除上海外，其他城市也陆续在推行“预看房”制度。

二、开发商在“预看房”制度下
面临的问题及风险提示

（一）将“工地开放日”与“预看房日”混淆

客户闵行某小区项目，小业主收到邀请函称10月某日将进行工地开放日活动，邀请前去小区看房。到达工地后，小业主发现工地尚处于施工状态，公共区域未完全建好。但开发商告知是预看房并要求签署相关确认文件。小业主遂集体向建设管理部门进行投诉维权。

在“预看房”制度下，开发商试图以“工地开放日活动”代替“预看房日”是存在违规风险的，容易引发小业主集体维权事件，对项目造成重大负面影响，也损害开发商声誉。

（二）未通知全体购房小业主参与“预看房日”

客户嘉定某小区项目，小业主投诉称开发商只邀请部分小业主参与“预看房日”活动。并非全部购房小业主都收到邀请预看房通知。

根据《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》在“预看房”工作实施前，建设单位应至少提前一周通知全数已购房业主。在《业主房屋质量预看房工作指南》三、“预看房”不予通过的情况 2.建设单位未全数通知业主的……

因此，开发商在准备“预看房”的流程中需要注意通知的时间及全体已购房业主，以免组织的“预看房”不予通过，影响到竣工取证及后期交付。

（三）对参与“预看房”的小业主人员未经审核

在律师服务的一些项目中，存在开发商未对现场参与“预看房”的小业主人员进行审核，有些甚至允许一户十几人参与“预看房”活动。导致小业主后期称未参加过“预看房”活动，及现场提出非常多的需整改问题甚至引发打架斗殴等危害公共安全的恶性事件。

因此，开发商需要注意参与“预看房”活动的业主范围，对于商品房一般是房屋已确定购买产权人且已完成房屋预售合同网上备案手续。并且需要小业主如无法来现场委托他人的授权委托手续以及尽量控制陪同小业主参与“预看房”活动的人数。按目前的政策，原则上不超过3人。

（四）对“预看房”查看情况记录表填写随意，未及时让业主签字

开发商陪同业主看房的人员需将业主需求记录清楚，并及时（尽量在预看房结束当日）让业主签字确认，以免业主过段时间后又提出新的问题或者不认可本次“预看房”。

整改完成后，开发商也应在记录表中填写清楚完成整改情况并签字，实践中律师发现存在大量已完成整改但未书面落实闭环的情况，对开发商造成不利影响且会影响交付节点。

（五）对小业主提出的问题答复随意或者措辞简单粗暴，易引发群诉纠纷

预看房结束后，面对小业主提出的问题，开发商需事先准备好相应措辞和预案。切忌在现场随意答复或者措辞简单粗暴，从而引发小业主群诉维权风险。

（六）不重视沙盘、宣传广告、楼书等物料管理，小业主预看房比对后投诉较多

某国企开发项目，在预看房日，诸多小业主抱怨声此起彼伏：虚假宣传、严重欺诈等等。“预看房”制度出台后，未来交房程序注定越来越透明公开，作为开发商要习惯被专业的眼光审视，从各处细节着手，重视沙盘、宣传广告等物料管理，规范宣传，避免宣传不当或虚假宣传。

三、开发商应对“预看房”制度的建议

（一）需根据现行《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》及《业主房屋质量预看房工作指南》做好“预看房”各阶段准备工作

现行《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》及《业主房屋质量预看房工作指南》对开展“预看房”的前提条件、“业主查看内容”、“预看房不予通过的情形”等均有明文规定。开发商需根据现行文件准备、协调各方、组织开展“预看房”活动。对于“预看房”的前提条件、“不予通过的情形”需要引起高度重视，以免影响按时取证及交付，引发群体事件。

（二）注意完善“预看房”告知书、现场管理等工作

根据现行文件的规定，一般在“预看房”前开发商需要至少提前一周通知全数已购房业主。开发商在实操中务必要注意通知的时间、通知的人数，并保留好相关的材料。

关于“预看房”告知书，建议开发商可以告知小业主预看房的日期、地点、需要携带的证件/委托手续、并对陪同参与的人数、预看房的时间段进行合理设定。

在“预看房”当日，开发商相关人员应当注意核实参与“预看房”的业主及陪伴人员，收集相关材料做好记录归档工作。根据事先准备好的预案、措辞应对小业主的问题，若一时无法当场回复，建议预留时间待项目、公司讨论后再行答复，以免引发群体性事件。

（三）注意及时甄别质量问题与非质量问题，向施工单位转嫁相关风险

开发商需重视小业主提出的质量情况记录，及时甄别质量与非质量问题。对于施工质量问题应督促施工单位整改，针对“预看房”制度，注意与施工单位签署的工程合同中设计相关风险的转嫁条款。

（四）注意宣传广告、楼书、沙盘等物料管理，避免被认定为虚假宣传

开发商应注意将商品住宅的销售广告与宣传资料限定在邀约邀请的范围。应避免销售广告与宣传物料内容合同化。开发商应重视广告宣传的审核，尤其需要对合同订立和价格确定构成重大影响的内容。

开发商需注意在广告宣传文件中以引人注意的方式作为特别提示，以免销售广告过于具体而被认定为要约的法律风险。

（五）重视规划变更、设计变更的沟通处理

在“预看房”中，不少小业主会提出规划变更、设计变更的问题，建议开发商原则上按批准的规划、设计建设商品房，在商品房销售后，若确实需要更改的，应做到取得相关规划部门、设计单位的同意。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品住宅的结构、户型、空间尺寸、朝向等发生变化，合同中有约定按约定履行通知义务并保留好相关材料。妥善与各部门、小业主沟通处理。

（六）需关注因试行“预看房”制度，商品房交付条款的优化拟定

实践中，由于推行“预看房”制度，不少楼盘出现因整改周期过长，影响房屋正常交付的问题。因此建议结合新制度，完善商品房交付条款的设计拟定。比如，分期分批次安排房屋交付，不要一刀切；注意预留充分的整改时间确保不影响后期交付等。

综上，“预看房”制度出台后，未来交房流程越来越透明，开发商要引起高度重视，尽早采取法律措施防范风险，最大程度地降低商品房交付群诉纠纷。

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金  莉

大成上海　合伙人
li.jin@dentons.cn


北京大成（上海）律师事务所高级合伙人、监委会委员，注册高级企业风险管理师、钱伯斯榜单律师、全国律协建筑与房地产业务委员会委员、上海律协城市更新专委会核心成员、大成全国房建委理事、大成中国区房地产行委会联合牵头人、大成上海房地产与建设工程行业组牵头人。金律师在房地产开发、建设工程、城市更新、企业投融资、收购、争议解决领域有着丰富经验。
曾  珍
大成上海　合伙人
grace.zeng@dentons.cn

民建金融工委会员、临港新片区法律服务中心会员、大成中国区房地产行委会副秘书长。曾律师自2014年起执业，业务领域涉及房地产、建设工程、商业地产全过程及风险管理；企业投融资、收并购；民商事、金融争议解决方面。曾律师为多家企业提供长期服务，深受客户好评。
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