【德恒· 侯炜 袁淑芬】民法典婚姻家庭编与财富管理系列房产篇之一：恋爱同居期间所购买的房产，分手后如何分割的法律实务

导语：
恋爱同居即未婚伴侣一起共同生活的状态，是现代社会中不被评说默认的普遍现象，这种现象在不同的文化、宗教和法律体系中有不同的接受程度和社会评价。在一些西方国家，恋爱同居被视为个人选择的一部分，社会普遍接受度较高并认为这是成年人之间私人关系的正常表现，这些社会往往强调个人自由和自我选择的重要性，恋爱同居被看作是对婚姻制度的一种探索或准备。然而在一些传统或保守的东方文化中，恋爱同居行为可能会受到批评、指责或不被接受，在这种观点里，恋爱同居行为会被看作是违反了社会的道德规范，可能会给当事人带来社会压力或负面评价。
从法律角度来看，在一些国家，恋爱同居伴侣享有与已婚夫妻相似的法定权利和义务，包括财产共有权、相互继承权和税收优惠等。而在另外一些国家，恋爱同居行为却不能得到法律的认可，同居伴侣的很多权利都受到诸多限制。恋爱同居还可能引发很多不同的社会评价，会对个人的社会关系、家庭关系以及未来的婚姻关系都产生影响，例如同居期间的经济如何安排，子女由哪一方抚养，以及同居期间取得的财产在分手时如何分割等等，都可能成为较为复杂的法律和社会问题。
本文将从以下几个案例入手，分别针对恋爱同居期间取得房产的不同情形，对于未登记结婚即分手后房产如何分割的问题作出分析。
一、根据恋爱同居期间取得房产的不同出资形式，逐一分析分手后房屋分割的具体方式。
情形一：恋爱同居期间由一方全额出资购房，但房屋产权登记在未出资一方名下的，未婚分手时房产如何分割？
针对此种情形，司法实践中法院也会依据双方的不同主张及抗辩的角度，作出不同的审理结论。有的法院认为应当比照彩礼的相关规定，认为一方在收到彩礼后未能登记结婚且未能共同生活的，应当退还房产；有的法院则认为登记在未出资一方名下是以结婚为目的的赠与，视为双方的共同财产，应当按出资贡献等因素对房屋进行分割。
案例1：法院认定参照彩礼的相关规定，判定房屋应当过户登记给出资方。
2019云0122民初2259号案例中，卢志伟与王和瑞珏系男女朋友关系，双方约定以结婚为目的，从2017年12月29日至2019年期间由卢志伟出资1584700元购买位于昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金悦尚苑F地块9幢1101号商品房，该房目前未能办理房产证，备案登记在王和瑞珏名下。后双方分手，卢志伟遂起诉要求王和瑞珏归还由其出资购买的案涉房屋。
法院认为，婚约财产是无配偶的男女双方在相识恋爱期间，一方以将来结婚为目的，在恋爱同居期间赠送给另一方的贵重物品及生活资料。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形：（一）双方未办理结婚登记手续的，人民法院应予以支持。
结合该案，原告在与被告相识恋爱期间，以将来结婚为目的，在恋爱同居期间出资购房并登记在被告名下，现双方解除了恋爱关系，未办理结婚登记手续，且原告为购房目前经济已陷入十分困难的境地。因此本院对原告要求被告归还房屋的请求予以支持，但由于涉案房屋备案登记在被告名下，还未办理不动产权登记，目前尚未具备过户的条件，待条件成就后（如房屋备案登记变更或取得不动产权证后过户变更）由被告配合原告办理产权过户手续为妥。
案例2：法院认定按双方的贡献大小对房产进行共有分割。
上海市高级人民法院在2016年出台《关于恋爱期间购房处理等婚姻家庭案件若干争议问题指导意见》：一、恋爱期间以结婚为目的购房，一方支付全部首付款，房屋产权登记在另一方名下，并以另一方名义办理贷款。后双方未结婚即分手，如何分割该房屋？倾向意见认为，根据案件查明事实，可以确认尽管产权登记在一方名下，但恋爱双方有以结婚为目的共同购房的意思表示的，宜认定为共同财产，并根据双方的贡献大小对房产进行分割。
在（2022）沪0115民初12833号案例中，鲍某与郑某自2001年起同居，2002年鲍某全额出资购买案涉房屋登记在郑某名下，2022年两人同居关系解除，鲍某诉请郑某返还案涉房屋，郑某辩称案涉房屋系鲍某对其赠与。法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，原告鲍某与被告郑某自2000年起建立恋爱关系，后又形成同居关系。鲍某出于与郑某共同生活、结婚的意愿，以自有资金全资购买系争房屋，并将产权登记在郑某一人名下。现双方恋爱、同居关系结束，系争房屋应按一般共有财产处理，考虑房屋的出资来源、产权登记、居住、现值等情况，本院确认系争房屋产权归郑某所有，郑某支付鲍某房屋折价款65万元（房屋现价的50%）。
情形二：双方在恋爱同居期间对购房行为均有出资，一方出资多数，另一方小额资助，房屋登记在出资多数一方名下的，未婚分手时房产如何分割？
针对此种情形，在司法实践中并没有统一的判决，有的法院则认为不管出资多少，均应当视为双方以结婚为目的共同购房出资，应当按出资份额进行共有分割；有的法院则认为小额出资视为以结婚为目的的赠与，未登记结婚的视为赠与所附条件未成就，因此赠与并未生效。
案例3：法院认定根据双方出资的具体金额折算出的份额进行分割。
（2023）京0114民初21335号案例中，王某与鲁某于2015年5月相识，于2015年6月确定恋爱关系。2019年6月22日，鲁某（买受人）与阿拉丁智汇城房地产开发（张家口）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，房屋总价款889742元，房屋产权登记在鲁某名下。2022年3月底，二人分手，王某以购房出过资为由向法院起诉请求判令鲁某返还购房款663800元。法院认为，上述房屋为双方共有，由于王某与鲁某对房屋并未约定占有份额，依上述规定应以双方各自支付的出资额计算共有房屋的份额。王某主张其向鲁某支付了包括房屋首付款及房屋贷款在内共计663800元，根据王某提交的转账记录显示其向阿拉丁智汇城公司及鲁某的转账中，标注有房款、首付、房等字样的共计为24.4万元，自房屋购买之日至2022年3月双方分手时鲁某共计偿还房屋贷款本息124472.09元，对于该部分款项，王某虽主张均由其偿还，但其提交的转账凭证并不能证明其该项主张，故本院认定该部分贷款由二人共同偿还。综上，本院结合房屋总价款、房屋贷款偿还情况及王某向鲁某的转账情况等因素酌情确定王某对涉案房屋享有份额为28.82%。王某对涉案房屋不主张份额，考虑到涉案房屋以鲁某名义购买，且鲁某占有使用该房屋，故本院认定该房屋所涉的《商品房买卖合同》中的权利义务由鲁某享有和承担，鲁某应就王某享有的该房屋份额支付折价款，折价款的具体数额，由本院结合房屋购买时的价值、现值及王某享有的房屋份额确定为223955.61元。
案例4：法院认定小额出资是附结婚条件的赠与，双方未办理结婚登记时视为所附的结婚条件不成就，因此赠与不生效，出资多的一方为产权方，应当将小额出资部分返还小额出资方。
（2023）京0115民初3176号案例中，秦一天与陈士宁于2020年经朋友介绍认识并确立恋爱关系。2021年5月15日，陈士宁与案外人张敬礼签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定陈士宁向张敬礼购买北京市大兴区枣园东里房屋，购房价款为3000000元，首付款1050000元，该房屋登记在陈士宁名下。经认定，秦一天支付房屋首付款202000元、房贷34000元、装修款105000元，共计341000元。后二人分手，秦一天遂向法院请求判令陈士宁返还以上支出。
法院认为，在恋爱期间，为了日常生活或休闲娱乐而支出的费用，是为了维系和发展感情的必要支出，不能证明系以结婚为条件的支出，双方分手后秦一天不应当主张返还。但以结婚为目而支出的大额资产系以结婚为条件的赠与，在结婚条件无法实现时，该赠与行为失效，秦一天有权要求返还。本案中，陈士宁于2021年5月购买枣园东里房屋，双方于2021年10月2日举办婚礼（未登记结婚），可以看出此阶段双方已经达成以后结婚的合意。秦一天出资购房、还房贷、支付房屋装修款均是以结婚为前提条件的赠与。但结婚条件未成立并非陈士宁一方原因，同时考虑陈士宁异位妊娠并进行手术的情况，对陈士宁造成身体伤害，本院对返还金额予以酌减。扣除陈士宁已经返还的145000元，本院依法酌情判决陈士宁再返还秦一天146000元。
情形三：恋爱同居期间由一方全额出资购房，房屋登记在一方名下，但另一方对装修支付全部装修费用的，未婚分手时装修费用可否分割？
针对此种情形，双方实际上对房屋产权并无太大争议，仅是对于出资装修的部分产生了争议。多数法院的意见为装修视为对不动产的添附行为，应当按不当得利的法律规定予以返还。
案例5：法院认定房屋所有权归全额出资方一方所有，对于未出资一方所支付的装修费用，认定是对不动产的附合，应当以不当得利的案由请求全额出资方即房屋产权方返还未出资方。
在（2022）京02民终9270号案例中，刘晨（男）与崔硕（女）于2020年4月3日经人介绍相识，并确立恋爱关系。后男方父母出资装修女方父母的房屋作为二人的婚房，2021年5月施工队伍进场开始装修。2021年7月27日，刘晨与崔硕分手，男方母亲陈华遂向一审法院请求女方父母崔全海、邓玉香返还装修款。一审法院认为，陈华以其子刘晨与崔硕结婚为目的，对崔全海、邓玉香所有的房屋进行出资装修，其出资的价值通过装修行为已附着于该房屋之上，形成了附合情形的添附现象，该房屋的价值形态因此发生了变化，增加了新的经济价值。崔全海、邓玉香作为不动产的所有权人，取得了陈华出资装修部分的所有权。由于其取得该项利益并无合法根据，且与陈华利益遭受损失之间具有因果关系，因此陈华与崔全海、邓玉香之间形成不当得利之债，陈华有权要求崔全海、邓玉香返还其所得利益。二审法院予以维持。
情形四：恋爱同居期间一方由于不具备购房资质，借用有购房资质的一方名义贷款购买房屋，房屋登记在有购房资质的一方名下的，未婚分手时此借名购得的房产如何分割？
针对此种情形，在司法审判实践中，一般法院还要考虑借名买房的真实情况，双方有无借名买房的合意，哪一方支付的房款，哪一方居住和使用，水电、物业费的实际缴纳情况，及房屋产权证、贷款文件及支付凭证原件由哪一方掌握等多方面的因素，来判断借名买房是否成立，以此判断房屋的归属。
案例6：法院认定由于不能证明是借名买房，故判决房屋产权归有购房资质的一方所有。
（2018）京0106民初26941号案例中，王婷与刘健曾系男女朋友关系，2014年7月14日，刘健（买受人）与王欢（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋坐落在丰台区阅园一区1504号，房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计405万元，刘健支付定金10万元及首付款195万元并办理了抵押贷款，贷款金额为200万元。2014年8月28日，刘健取得1504号房屋的房屋所有权证。房屋一直由王婷居住。直至2017年双方发生矛盾，刘健将门锁更换将原房屋所有权证挂失后，于2018年5月10日重新补办了新的房屋所有权证，王婷无法居住，王婷以借名买房为由诉至法院要求将房屋归其所有。
经查，2014年7月13日，购房定金100000元及房屋首付款1950000元均由王婷支付，1504号房屋的相关材料均由王婷持有。刘健名下中国工商银行卡号为×××的银行卡用于偿还1504号房屋的房贷。自2014年10月1504号房屋开始还贷起，至2018年7月以前，该卡一直由王婷持有。在偿还贷款过程中，王婷、刘健均有向该银行卡账户内存款的情况。
法院经审理后认为，借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担。本案争议焦点即在于王婷与刘健是否形成了口头上的借名买房合同关系。根据本案查明的事实，王婷与刘健之间并未就借名买房事宜签订书面约定。王婷主张双方之间存在借名买房的口头约定，刘健对此予以否认。
不能认定王婷所主张的借名买房的事实存在。
但笔者认为，本案起诉的思路错误，应当以同居期间分割共有房屋为由起诉更为恰当。而并非是在不掌握借名买房的证据的前提下，冒然以借名买房为案由起诉要求办理过户登记。
案例7：法院认定借名买卖房屋的协议有效，房屋归不具备购房资质的实际出资方所有。
（2023）京02民终2457号案件中，褚某与宋某原系恋爱关系，于2003年8月同居生活，褚某及其母均不具备北京购房资格。2004年5月16日，宋某与北京房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市丰台区一房屋，该房屋性质为经济适用住房，首付款73244元。同日，宋某与银行支行签订了《房地产买卖抵押贷款合同》，宋某向该行贷款28万元用于支付购买上述房屋的房款。2004年5月28日，宋某为褚某等出具了《住房过户协议》，该《住房过户协议》载明：现使用宋某名义购买涉诉房屋，其首付由褚某之母支付，到买后可以过户时，过户给褚某或其母名下。2006年3月16日，该套房屋取得房屋所有权证书，产权登记在宋某名下。2004年9月至2014年4月期间，宋某账户按月还贷，其中二人同居期间2004年9月至2008年3月共计偿还贷款77773元，并于2014年5月6日一次性偿还144605.55元本金及315.72元利息。2014年5月7日，涉诉房屋贷款全部还清，共计归还本金280000元、利息105444.58元、复利25.5元。2008年之后，宋某与禇某等之间关于该房屋归属发生多起诉讼。
法院经审理后认为：涉诉房屋是在宋某与禇某同居期间购买，同居期间财产共有是权利的表面、原始状态，宋某出具《住房过户协议书》，确认涉诉房屋系使用其名义购买，待可以过户时，同意过户给禇某，系通过出具借名买房过户协议书的方式，对共有期间购买房屋的性质为借名买房予以明确。现经查本案涉诉经济适用房买卖合同系2008年4月11日前签订，合同合法有效，房屋已取得产权证，符合过户条件，且双方借名买房关系发生在北京市限购政策出台前，双方不存在以借名买房方式规避限购政策的可能性，另禇某于2008年即已开始主张房屋权利，故其二人现虽无北京市购房资格，但不影响房屋过户至二人名下，因此法院对禇某要求将涉诉房屋过户至禇某等人名下之诉讼请求予以支持。
情形五：恋爱同居期间双方共同出资购房，房屋产权登记在双方名下的，未婚分手时房屋如何分割？视，以促进各国和地区消费者组织之间的合作与交往。
针对此种情形，多数法院通常都会认为双方是以结婚为目的的共同出资购房行为，认定为双方共有财产，只是在分割方式上存在争议，有的法院认为按份分割，有的法院则认为还应当结合贡献大小及照顾女方权益的原则进行分割。
案例8：法院认定有约定从约定，在双方未约定如何分割的情况下，以按份共有方式进行分割。
（2018）渝0113民初12610号案例中，熊顺华、王莉于2001年5月相识并恋爱，二人共同于2003年9月14日与案外人重庆钰茂地产有限责任公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定二人共同购买诉争房屋，价格为111435元，首付款为33435元，其余78000元以银行按揭贷款方式支付。履行过程中，熊顺华、王莉共同支付了首付款33435元、代收费2759元、违约金560元，合计36754元，熊顺华支付了面积差价款2039元、大修基金2270元、配套费4000元、全部按揭贷款本金78000元和利息22173.66元等合计108482.66元，全部购房款项共计145236.66元。该房屋登记为熊顺华、王莉名下，标注按份共有，其中熊顺华占99%、王莉占1%，但办理该登记时，王莉并未到场签署按份共有的文件。后二人结束恋爱，熊顺华遂向法院请求依法分割诉争房屋，要求熊顺华分得99%，王莉分得1%。法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”，原、被告共同购买了诉争房屋，但双方并未约定对诉争房屋的共有方式，应当视为按份共有，共有比例应当按照各自付款比例确定。经查明，诉争房屋全部购买款项合计145236.66元，其中原告熊顺华单独支付了108482.66元，原、被告共同支付了36754元，但原、被告均未举示证据证明共同付款额中的各自付款比例，应当视为各支付了一半。综上，本院认定原告熊顺华共支付购房款项126859.66元、被告王莉共支付购房款项18377元，经计算，原告熊顺华共支付了87.346859%（126859.66元÷145236.66元）的购房款，被告王莉共支付了12.653141%（18377元÷145236.66元）的购房款。原、被告按份共有诉争房屋，且现原、被告已经结束恋爱关系，原告熊顺华有权请求分割诉争房屋。综合本案案情，本院认为由原告熊顺华分得诉争房屋并支付被告王莉共有份额折价款较为适宜。经计算，原告熊顺华应支付被告王莉诉争房屋共有份额折价款77184.16元（610000元×12.653141%）。
案例9：法院认定有约定从约定，无约定时结合出资情况、贡献大小及照顾女方权益、恋爱关系存续时间长短等因素，酌定判决归其中一方所有，获得产权方对另一方给予适当补偿。
（2012）沪二中民一（民）终字第85号案件中，杨乙与张某原系恋人关系。2007年8月6日，杨乙与张某作为买受人与出卖人陆某签订《上海市房地产买卖合同》，购买上海市长寿路XXX弄XX号X层G室房屋（以下简称系争房屋）一套，建筑面积102.25平方米，房地产转让价款为人民币160万元；买受方于2007年7月5日支付5万元，8月6日支付55万元，10月20日前支付100万元。同时，杨乙作为主贷人、张某作为共同借款人，与中国工商银行股份有限公司上海市第二支行、上海市住房置业担保有限公司签订《房屋担保借款合同（组合）》，借款金额为100万元，其中个人住房商业性贷款为865,000元，贷款期限为288个月；个人住房公积金贷款为135,000元，贷款期限为180个月，该100万元作为房款支付给房屋出售方。担保公司为杨乙、张某提供连带责任保证。之后，杨乙、张某与房屋出卖人按约办理了房屋交接、过户手续，2007年9月4日，系争房屋产权登记至杨乙、张某两人名下。2009年10月，杨乙、张某因故终止恋爱关系，杨乙遂于2011年2月诉至法院，请求确认系争房屋为杨乙所有，并将该房屋产权人登记变更为杨乙。
法院经理审后认为，杨乙与张某原系恋爱关系，出于对双方恋爱关系的认可及为建立婚姻关系并长期共同生活的良好愿望，杨乙与张某、某共同购房并登记为系争房屋的共同共有人。现杨乙、张某、某终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。关于购买诉争房屋的出资问题，在前文中本院已做了详尽的分析及阐述，而且二审中，杨乙与张某自愿同意通过测谎的方式解决30万元房屋首付款是否实际交付的举证问题，并无不当，本院予以准许。经上海市公安局物证鉴定中心对双方所作的心理测试，关于2007年7月10日张某某是否给过杨乙30万元现金作为房屋首付款一节，张某出现了说谎生理反应，杨乙则未出现说谎生理反应。虽然测谎作为一种类似于鉴定结论的辅助证据手段，其本身并非绝对可靠的证据，要结合其他证据综合判断测谎结论是否成立。故本院根据测谎结果与其他证据相结合的使用原则，把测谎结果作为定案的参考依据之一，与案件证据、经验常识、当事人诚信品格等结合起来足以认定：房屋首付款60万元均由杨乙支付。结合系争房屋的实际情况，系争房屋归杨乙所有，并由杨乙补偿给张某房屋折价款，应属合理。至于补偿数额，由本院根据系争房屋的具体情况和照顾女方权益的原则，综合考量共有人对共有财产的出资情况、贡献大小、恋爱关系存续时间长短等因素予以酌定，给予张某补偿50万元。
二、律师评析
恋爱同居期间取得的财产如何分割的社会性质是多维度的，涉及文化、道德、法律以及个人价值观等多个层面。从法律的角度来看，恋爱同居的双方并不享有夫妻之间的法定权利和义务。例如，在财产分配、继承权、子女抚养等方面，未婚同居者可能无法享受与已婚夫妇相同的法律保护。此外，如果双方发生矛盾未能登记结婚的，也会产生财产或抚养权纠纷，因此可能面临更复杂的法律问题。
笔者认为，要求分割恋爱同居期间取得的财产时，首先应当核实双方对于恋爱同居期间取得的房产是否有关于权属的约定，有约定的，按照双方的约定办理。没有约定的则应当综合考虑同居期间，双方是否以结婚为目的而购买房产，一方是否有赠与给对方财产的意愿，一方在共同生活中是否存在患有严重疾病没有治愈的情况（在分割财产时可以给予适当照顾或一次性经济帮助），哪一方与银行签订的贷款文件，哪一方出资更多，哪一方居住，哪一方进行的装修，各方对财产取得的贡献度大小，恋爱同居的时间，双方的收入，生活习惯，过错大小及原因等多方面因素来判断恋爱同居期间取得房产是个人财产，还是共同财产，及具体分割的份额。
三、律师建议
对于恋爱同居期间的财产分割的法律问题，律师通常会根据具体情况给出以下建议：
首先，律师会强调双方应明确并尊重彼此的财产权益。恋爱同居期间，双方应尽可能明确各自的财产归属，避免产生不必要的纠纷。例如，对于个人财产，双方应确保各自能够清晰地区分和证明其所有权，保留好支付凭证及双方对房产的所有权约定等证据。
其次，律师会建议双方在同居期间尽量保持财产的独立性和透明度。这包括避免将个人财产与共同财产混同，以及确保在共同开支方面进行清晰的记录。保持财产透明度和独立性，可以减少由此而产生的矛盾和争议。
再次，律师还可以建议双方签订一份同居协议或婚前财产协议。这份协议可以明确约定双方在恋爱同居期间取得的财产、支出的费用、承担的债务如何分配等，通过签订协议的方式，双方可以更加明确地了解彼此的权利和义务，从而减少潜在的纠纷。律师也会提醒双方注意保护自己的个人财产权益及留存相关证据。例如，在涉及到共同投资或购买大额房产、车辆或其他类型财产时，应明确双方的出资比例及权益分配方式，而对于个人财产，双方应妥善保管相关证据和文件，以便在需要时能够证明其所有权。
最后，律师会建议在出现财产纠纷时及时寻求法律帮助。如果双方无法就财产分割问题达成一致意见，为化解矛盾并解决问题，应及时咨询专业律师，寻求通过法律途径解决问题，通过专业的法律帮助，更好地维护双方的权益并避免损失的进一步扩大。
本文作者：



   侯 炜 
     
   律 师


侯炜，德恒北京办公室律师，德恒全球家族财富管理业务中心委员，德恒争议解决专业委员会委员，婚姻家庭咨询师，企业合规师，建设项目全过程管理师，深圳市前海国际商事调解中心调解员，国内多所知名大学的生涯规划课程导师及特约讲师。执业十几年，处理过近千起民商事争议的案件，涉案标的近百亿。主要执业领域包括房地产及建设工程争议、公司纠纷及治理、高端婚姻家事、家庭财富传承、重大疑难的民商事案件的诉讼及仲裁。
E：houwei@dehenglaw.com



   袁淑芬 
     
   合伙人


袁淑芬，德恒北京办公室合伙人。主要执业领域包括境内外上市，公司治理，公司纠纷，高端婚姻家事、家族财富传承等重大民商事争议解决。
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