【云亭·李舒 唐青林 李元元】判决确认承包人建设工程价款优先权后,房屋买受人还能排除执行吗?

编者按
抵押权是法律明确规定的可以优先受偿的权利，在执行程序中，抵押权人的优先受偿权利是绝对优先还是相对优先？在什么情况下会变成相对优先？本期，我们整理了在执行程序中与抵押权有关的文章，与各位读者分享。

承包人对商品房享有建设工程价款优先受偿权，消费者可请求排除强制执行

作者：李舒 唐青林 李元元（北京云亭律师事务所*）


阅读提示：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定确立了作为消费者的房屋买受人的利益优先于承包人利益的基本原则。但如果生效裁判文书已经确认承包人对工程享有建设工程价款优先受偿权，且承包人已申请执行，此时如支持买受人要求排除对工程范围内某一或某些房屋强制执行的异议，则可能导致承包人无法实际对工程行使建设工程价款优先受偿权。

根据《民事诉讼法》第二百三十四条的规定，案外人所提异议与执行依据相关的，只能申请再审，无权提起执行异议之诉。那么，房屋买受人要求排除建设工程价款优先受偿权人对某一房屋执行的权利，是不是属于对执行依据的异议？房屋买受人是否有权提起执行异议之诉？

裁判要旨

买受人要求排除对房屋强制执行的异议，不属于与确认承包人享有建设工程价款优先受偿权的生效裁判有关的异议。

案情简介

一、贾琼与贾波系夫妻关系。2012年7月6日，从贾波银行卡汇给和丰公司出纳员陈桂兰银行卡1000万元。

二、2015年8月26日，贾琼（买受人）与和丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，购买和丰公司案涉房屋。贾琼以其配偶对和丰公司1000万的债权抵偿了相应房款。

三、中天公司诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案，经吉林省高级人民法院（以下简称“吉林高院”）、最高法院两审确认中天公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。

四、2017年11月10日，吉林省白山市中级人民法院（以下简称“白山中院”）立案执行并查封了案涉房屋，查封期限为3年。案外人贾琼认为其对该商铺拥有所有权，法院不应查封，而向该院提出异议。2017年11月24日，白山中院裁定驳回。

五、贾琼不服，向白山中院提起执行异议之诉。白山中院以贾琼所提异议系对执行依据提异议为由，裁定驳回贾琼的起诉。贾琼不服，上诉至吉林高院。吉林高院仍以此为由裁定驳回上诉。

六、贾琼仍不服，向最高法院申请再审。最高法院认为，贾琼并没有否定原生效判决确认的中天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，贾琼有权提起执行异议之诉。故裁定指令白山中院审理贾琼所提执行异议之诉。

裁判要点及思路


本案贾琼历经三级法院，终于守得云开见月明。本案的核心法律问题在于，贾琼所提要求排除对房屋强制执行的异议，是否属于与执行依据相关的异议。申言之，贾琼是否有提起执行异议之诉的权利。
 
本案一审阶段，白山中院认为，案涉的商铺在中天公司享有建设工程价款优先受偿权的范围内，贾琼作为案外人对执行标的物主张排除执行的异议实质上是对上述生效判决的异议，人民法院应当依照审判监督程序办理，而不应由案外人执行异议之诉进行审理。
 
二审阶段，吉林高院对白山中院的这一理由进一步予以了阐释，认为因执行标的为中天公司享有建设工程价款优先受偿权的范围，故无论贾琼是否认为该判决与其有关，其对该执行标的的异议实质上与作为执行依据的上述生效判决密切相关，主张对执行标的享有的权利与中天公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权直接冲突，依据相关法律及司法解释规定，贾琼的诉请不属于案外人执行异议之诉的审理范围。

但再审阶段，最高法院对贾琼所提执行异议的性质作了准确的界定。最高法院认为，贾琼所提执行异议，实际上是要求确认其权利是否优先于建设工程价款优先受偿权，而并无否定中天公司享有建设工程价款优先受偿权的意思。该异议仅会影响中天公司对执行标的的执行，而不会影响中天公司对执行标的所享有的权益。在此基础上，最高法院总结出以下裁判观点：“当事人主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在；当事人主张其权益会影响生效裁判的执行，也不能等同于其认为生效裁判错误。”我们认为，这一裁判观点，正确区分了针对执行标的异议和针对执行依据的异议，为后续解决同一标的物上多项权利竞存时执行异议的解决提供了正确的思路，诚值赞同。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 同一标的物上存在多项权利，确认某一权利优先，并非否定另一项权利的存在。实践中，同一标的物上存在多项权利竞存的情况并不鲜见，例如同一标的物上存在多个抵押权、同时存在抵押权和质权、同时存在抵押权和租赁权，等等。以上这些情形，都涉及权利冲突应如何解决的问题。以上权利冲突引起的纠纷，不仅体现在诉讼程序中，也会体现在执行程序及其延伸的执行异议之诉程序、案外人申请再审程序及第三人撤销之诉程序。最高法院通过本案确定的确认某一权利优先，并非否定另一项权利的存在的裁判观点，为后续解决以上争议提供了清晰思路，也为多个权利人所提异议的定性提供了依据。
 
2. 符合条件的房屋买受人有权排除建设工程价款优先受偿权人对特定房屋的强制执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定确立了作为消费者的房屋买受人的利益优先于承包人利益的基本原则。因此，符合条件的房屋买受人有权排除强制执行。房屋买受人所提异议，并不存在否定承包人享有建设工程价款优先受偿权的情况，因此并非针对执行依据所提异议。房屋买受人对执行异议裁定不服的，可提起执行异议之诉确认权利并排除执行。
 
3. 承包人应注意理性应对符合条件的房屋买受人对工程范围内房屋所提的权利主张。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，符合条件的房屋买受人在诉讼阶段可要求继续履行房屋买卖合同，在执行阶段可要求排除承包人对房屋的强制执行。因此，承包人在应对房屋买受人的权利主张时，切勿死磕硬碰，费时费力。同时，承包人也切勿以为，可以通过另行提起诉讼先行确认建设工程价款优先受偿权的方式暗度陈仓，达到排除房屋买受人权利主张，优先执行的目的。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

 《中华人民共和国民事诉讼法》(2021修正) 
第二百三十四条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已失效
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

法院判决

以下为最高人民法院在再审裁定“本院认为”部分就贾琼能否提起执行异议之诉的问题所作的论述：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的文义，该条法律规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”是指案外人提出的执行异议不含有其认为原判决、裁定错误的主张。案外人主张排除建设工程价款优先受偿权的执行与否定建设工程价款优先受偿权权利本身并非同一概念。前者是案外人在不否认对方权利的前提下，对两种权利的执行顺位进行比较，主张其根据有关法律和司法解释的规定享有的民事权益可以排除他人建设工程价款优先受偿权的执行；后者是从根本上否定建设工程价款优先受偿权权利本身，主张诉争建设工程价款优先受偿权本身不存在。简而言之，当事人主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在；当事人主张其权益会影响生效裁判的执行，也不能等同于其认为生效裁判错误。根据贾琼提起案外人执行异议之诉的请求和具体理由，贾琼并没有否定原生效判决确认的中天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，贾琼提起案外执行异议之诉意在请求法院确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益。如果一、二审法院支持贾琼关于执行异议的主张也并不动摇生效判决关于中天公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，仅可能影响该生效判决的具体执行。因此，贾琼的执行异议并不包含其认为已生效的（2016）吉民初19号民事判决存在错误的主张，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”的情形。一、二审法院认定贾琼作为案外人对执行标的物主张排除执行的异议实质上是对上述生效判决的异议，应当依照审判监督程序办理，据此裁定驳回贾琼的起诉，适用法律错误，本院予以纠正。

案件来源

贾琼、中天建设集团有限公司再审民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民再375号]

延伸阅读

一、符合条件的房屋买受人，可根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定要求排除建设工程价款优先受偿权人对房屋的执行。

案例一：北京首钢建设集团有限公司、翟宝明再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院 （2018）最高法民申5807号]最高人民法院认为：“关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。”
 
二、因存在抵押未办理登记的，房屋买受人无权请求排除成立在先的抵押权人对房屋的强制执行。

案例二：李光红、中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院 （2019）最高法民申1684号]最高人民法院认为：“一方面，李光红系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间，李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李光红亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光红并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。另一方面，李光红与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李光红在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李光红作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李光红自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。”
 
三、作为消费者并且已支付全部或大部分房款的房屋买受人可排除抵押权人对抵押物的强制执行。

案例三：建银国际资本管理（天津）有限公司、许晓东申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民申4081号]最高人民法院认为：“许晓东作为购房买受人，对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定买受人。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护房屋买受人的物权期待权。在原审法院认定许晓东系真实的房屋买受人且已经支付购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，认定许晓东对案涉房屋所享有的权利能够对抗建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行，适用法律并无不当。”

四、未取得房屋占有的买受人无权根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。

案例四：
苏幼华、宏建建工集团有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
[最高人民法院（2018）最高法民申5297号]最高人民法院：
“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定……本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优于金钱债权，而本案中抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。
另据原审法院查明事实，宏建公司、苏幼华、泰润公司均确认‘现在房子是在泰润公司控制下，没有交房’，即苏幼华在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有该不动产。
即使依照苏幼华再审申请主张是由于宏建公司原因导致其未办理过户登记，但其也不满足该条款第二项之规定，因此，苏幼华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。
”


*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。









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专题一：刑事裁判涉财产部分的执行
专题二：涉特殊房屋的执行
专题三：追加第三人为被执行人
专题四：申请执行人的变更、追加
专题五：房屋买受人排除执行相关问题
专题六：房屋出卖人排除执行相关问题
专题七：与以物抵债有关的排除执行相关问题
专题八：夫妻一方排除执行夫妻共同财产的相关问题
专题九：排除抵押权人强制执行相关问题
专题十：承租人对租赁物排除执行的相关问题
专题十一：特殊房屋排除执行
专题十二：股权的执行与排除执行
专题十三：银行账户及资金的执行及排除执行问题
专题十四：在建工程及特殊财产的执行及排除执行问题
专题十五：与排除执行的有关的程序性问题
专题十六：申请执行人变更
专题十七：追加被执行人（二）
专题十八：抵押相关的执行问题
专题十九：执行和解相关问题
专题二十：撤销司法拍卖相关问题
专题二十一：执行与刑事处罚相关问题
专题二十二：执行与税相关问题 
专题二十三：如何解除限制高消费令（限高令）
专题二十四：全国各省市执行规范文件汇总
专题二十五：特殊账户资金的执行
专题二十六：执行转破产相关问题
专题二十七：到期债权执行相关问题
专题二十八：参与分配制度相关问题
专题二十九：公证债权文书相关问题
专题三十：执行异议之诉相关问题
专题三十一：终本执行与终结执行相关问题
专题三十二：执行担保相关问题
专题三十三：执行程序中利息相关问题
专题三十四：调查令相关问题
专题三十五：涉土地执行相关问题
专题三十六：超标的额查封、扣押、冻结相关问题
本期主编

执行主编  李营营律师  北京云亭律师事务所
责任编辑  法丽  微信号：17310145421


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主编简介
唐青林律师、李舒律师  北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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