梳理房产强制执行常见的8个问题

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从涉房类执行案件的特点来看，由于处置程序繁琐、周期长、法律关系复杂以及涉及利益巨大等特点，致使房产执行问题成为法院强制执行工作中难啃的“硬骨头”。本文旨在梳理实践中房产强制执行业务流程，分析常见问题，提出对应的解决思路，以期对实务有所裨益并作引玉之砖。
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文｜牟宇鹏
本文由作者向新则独家供稿

民事案件中，强制执行常常被称作是实现公平正义的“最后一公里”。当负有义务的一方当事人不履行法律文书确定的义务时，另一方当事人可向法院申请强制执行，以实现胜诉权益。从被执行人资产构成来看，其资产的主要表现形式包括住宅、商铺、工业厂房等不动产，即房产。在一定程度上，可以说房产强制执行的效果，彰显着司法的权威。对于社会大众特别关注的执行难问题，除了传统的“查人找物”难以外，“房产处置难题”业已成为亟待解决的新型执行难题。

据中指研究院发布的数据显示，2023年全国法拍房挂拍量达到79.6万套，同比上升36.7%；但成交拍品数量仅为14.9万套，较2022年全年仅增加2.02万套。法拍房虽然挂拍量持续递增，但是流拍几率仍旧特别高。从涉房类执行案件的特点来看，由于处置程序繁琐、周期长、法律关系复杂以及涉及利益巨大等特点，致使房产执行问题成为法院强制执行工作中难啃的“硬骨头”。本文旨在梳理实践中房产强制执行业务流程，分析常见问题，提出对应的解决思路，以期对实务有所裨益并作引玉之砖。

01
房屋产权有争议或者产权存在瑕疵能否执行？

现实中，未依法登记领取权属证书的房产主要分为三类：开发商取得的房屋所有权证未满三年的拆迁安置房；开发商未取得房屋所有权证；开发商已有房屋所有权证，而被执行人未取得房屋所有权证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条、《中央政法委、最高人民法院关于规范集中清理执行积案结案标准的通知（法发[2009]15号）》第一款等相关规定，没有房产证的房屋，法院可以进行拍卖处置。在拍卖前，应当明示并告知竞拍人该房屋没有房产证的事实以及存在法律风险。如果竞拍人愿意承担可能存在的风险，即可以参加竞拍。竞拍成功后，法院将房屋现状交付给买受人。由买受人自行负责房产证的办理事宜，不能办理的，自行承担相关责任。总的来说，理论上瑕疵房产可以评估处置、现状交付，但是实践中瑕疵房产拍卖存在难度，普通买受人一般很难甄别或承受房屋产权瑕疵风险。

02
被执行房产同时存在多个查封

很多被执行人可能涉及多笔诉讼，此时，被执行房产可能存在被多家法院查封的情况。当被执行人财产不足以清偿所有债权时，各笔债权的清偿顺序就显得尤为重要了，直接关系到能不能执行到钱，能执行到多少钱的问题。

首封法院，即首先查封法院，指最早采取查封、扣押、冻结措施的法院，包括在诉讼阶段最早采取查封措施的法院，以及在执行阶段最早采取查封措施的法院。优先债权法院，指执行案件中，债权人（申请执行人）对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权等优先债权的法院。轮候查封法院，指已进入执行阶段的、查封顺位在后的法院。

首封效力VS优先债权效力。首封并不等于首偿，对于具有抵押权的优先债权受法律保护，首封法院在处置被查封财产时，应保障抵押权人的首先受偿。

轮候查封VS参与分配。如果涉案房产有多笔查封，首封法院可以依职权或者在任一债权人提出参与分配申请后，启动参与分配程序。此时，如果轮候查封不清楚查封顺位，没有及时向首封法院申请参与分配，那么首封法院可能因不知道有轮候查封而遗漏轮候查封债权。

可见，执行阶段债务清偿和破产程序中的债务清偿存在本质的区别，前者属于个别清偿，“先到先得”；后者是概括清偿，可以理解为“人人有份”。所以，为实现债权，对于申请执行人来说，如果不是首封的情况下，应时刻关注自己的查封顺位，以及其他法院的执行情况，及时向首封法院申请参与分配或主张优先受偿权。

03
已被抵押给他人的房产能否拍卖处置？

在执行程序中，很多涉案房产已经被被执行人抵押给他人，对于这类房产，有人认为，抵押权优先于债权，如果抵押权人不同意对房产的拍卖，法院也无法强制执行。那么，遇到这种情形申请执行人是不是就真的“干瞪眼”了呢？其实不然，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条有关规定，即便是已经抵押给他人的房产，法院仍然可以执行，但是应在拍卖或变卖所得价款中需预先支付抵押权人的债权。

04
被执行房产并非被执行人个人财产，而是与他人的共有财产

共有房产的现象比较常见，特别是夫妻共同财产。对于解决此类房产问题，实践中存在两种观点：一是代位析产诉讼。持此观点的人认为，当法院准备对共有房产进行处置时，共同共有人一般会提出案外人执行异议，此时，法院如果驳回异议，共同共有人将提出案外人执行异议之诉；法院如果支持异议，申请执行人将提出析产诉讼。因而，要解决共同房产的执行处置问题，不必避免的会在执行阶段出现诉讼，执行效率必将大打折扣。二是执行共有房产，保留共同共有人的份额。此观点认为，析产诉讼不是必须的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定，当债务人的个人财产不足以执行偿债时，法院在通知房产共有人后，可以将房产进行拍卖处置，房产共有人具有优先购买权。

05
债权数额较小，被执行人房产价值过大如何处置问题

对于小债权人能否申请执行被执行人名下价值过大的房产问题，实践中存在两种观点：一是执行标的较小时，不宜拍卖房产，不符合善意文明规定。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》规定，严禁超标的查封。所以有些地方法院的做法是，当案件标的数额达到房产价值的50%以上时方才同意评估拍卖。二是小债权人的债权也值得保障，法律并未作出执行标的小而禁止司法拍卖的相关规定。当在被执行人不主动履行法律文书确定的义务，又没有其他财产足以清偿生效裁判确认的债务的情况下，法院就有权对其名下房产进行处置，维护执行权威和司法公信力才是真正符合善意文明执行的理念。

06
被执行人的唯一住房能否被执行

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”实践中，很多人将“生活所必需的居住房屋”等同于“唯一一套住房”，这种对法律规定的误读或误解，让许多老赖试图钻空子。目前，法院为了保障被执行人的基本生存权，会对被执行人名下的唯一住房进行确认，判断其是否为 “生活所必需住房”。因此，即使是被执行人的唯一住房，也可能被强制执行的，但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，需要从房产的处置款项中拿出五至八年的租金给被执行人用来租房居住。

07
被执行的房产已被出租给他人

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。”由此可知，如果被执行人将已经查封的财产出租的，法院可以通过执行裁定的方式解除承租人的占有。除非租赁合同签订时间早于房产查封时间，或者承租人对法院执行情况并不知情，属于善意第三人的。

08
房屋登记在未成年子女名下能否排除执行

虽然根据《中华人民共和国民法典》物权编对于不动产物权的设立依登记生效，父母出资可将房产登记在未成年子女名下，但是该房产的性质，是未成年子女的个人财产，还是家庭共同财产，不能仅仅按照不动产物权设立的登记外观主义进行认定，因为父母将房产登记在未成年子女名下的原因可能基于赠与的意思表示，也可能是为了规避债务的原因。法院一般会综合分析房屋的购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的使用情况等因素的基础上对房产性质进行确认。如果法院认为该房产应为其父母的家庭共有财产，那么子女对案涉房屋的权利将不足以排除强制执行。
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