最高法第六巡回庭保障购房者排除强制执行的民事权利

《执行异议和复议的规定》第二十九条的“买受人”该作何认定？最高人民法院第六巡回法庭坚持能动司法，准确把握“以居住为目的”的“买受人”内涵，保障购房者排除强制执行的民事权利，使裁判“文本法”符合人民群众感受的“内心法”——
判对了案件，也判暖了人心

1月11日，新疆生产建设兵团第二师库尔勒医院（以下简称第二师医院）门诊主任林和平第三次坐上了飞往陕西西安的飞机。

西安，正是最高人民法院第六巡回法庭的所在地。

林和平仍记得第一次和律师去西安时的心情——惴惴不安。涉及医院98户职工房屋被强制执行的执行异议之诉，一审、二审都败诉了，这次六巡的法官要对案件相关方进行面对面询问，这意味着什么？

第二次，得知案件被六巡提审了，林和平一夜没睡好。事情看来还有转机，临出发前医院领导几番叮嘱，他的压力更大了。回来后还要再次面对那一双双失望的眼睛吗？他一点也不敢想。

这一回，当飞机第三次掠过雄伟壮丽的天山山脉，阳光在雪山上洒下一道道炫目耀眼的光芒。舷窗外，一切都显得格外清晰明朗。

林和平觉得几年间悬在半空中的心从未像现在这般踏实安稳。他和第二师医院副院长宋娇认真地把锦旗和一封按满了98枚红指印的感谢信放置好，往事逐渐涌上心头……

迷茫的住户：一套房子上怎么会有两个相互冲突的权利？

库尔勒市，是“华夏第一州”新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，北倚天山支脉，南临世界第二大沙漠塔克拉玛干沙漠。

作为库尔勒市仅有的两个国家级三甲医院之一，第二师医院承载着巨大的医疗压力。地处偏远，如何留住人才、解决职工的后顾之忧，成为医院发展必须思考的问题。

秉持着“安居才能乐业”的考虑，2012年8月，第二师医院与新疆金胜房地产开发集团有限公司（化名，以下简称金胜公司）签订购房合同，以团购价购买了华园（化名）3号楼两个单元的208套住宅。其中，大部分房屋后续由医院职工以个人名义和金胜公司签订购房合同，剩下的98套房屋便由第二师医院购买了。

2019年3月房子交付后，第二师医院统一对98套房屋进行了简单的装修，由医院职工个人提出申请，作为职工家庭宿舍进行分配。

医院纪委办公室科员张喜（化名），便是第一批入住其中的职工之一。

张喜自己的家距离第二师医院有150余公里，她只能在库尔勒市区租房上班。但母亲患有肾病，急需更好的就医条件，女儿上学也迫在眉睫，这让张喜分身乏术。当听到医院提供职工家庭宿舍时，她便第一时间提出申请。申请通过后，她赶紧把母亲接过来，宿舍离医院特别近，母亲看病有了保障，女儿也直接在医院附近的学校上了学。每月给医院四五百元的服务费，相较于之前动辄一两千元的房租，张喜轻松不少。

眼看日子一天天步入正轨，可张喜怎么也没想到，这份平静很快就被打破了。

2019年8月，巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院执行局干警找到第二师医院负责人，提出要查封执行这98套房产。

“我们完全摸不着头脑，自2012年起，医院已陆续向金胜公司支付了这98套房屋的购房款，执行局来通知我们的时候，房子里已经住了很多人了，这是怎么回事？”医院领导赶紧联系金胜公司，才知道这98套房子早在2014年9月就被抵押掉了。

原来，在与医院签订购房合同两年后，2014年9月，因借款周转资金，金胜公司与中国成衡资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（化名，以下简称成衡资产公司）签订还款协议、抵押合同，金胜公司以华园3号楼在建工程（包括案涉98套房屋）向成衡资产公司提供抵押担保，同时还有其他自然人提供了保证等其他形式的担保。2019年7月，因金胜公司借款到期未偿还，成衡资产公司申请强制执行，98套房屋被查封。

“他们两家公司的矛盾怎么会牵连到我们呢？医院合法合规买的房子为什么会被执行？”消息传到医院职工耳朵里，一些流言和猜疑逐渐产生：“医院领导是不是和房产公司恶意串通，瞒着咱们把职工宿舍给抵押掉了？”

医院领导却有苦说不出：房子先要由房产公司办理产权登记，再办理过户登记，所有权才能转移给医院。但金胜公司没进行初始登记，后续工作也无法开展，房子看似交付了，但其实所有权一直在房产公司手里，这才陷入了被动。

“我们之前也曾有过类似的‘先卖后抵’的情况，一般都能及时还款，没出过纠纷，没想到这次资金链出现了问题，才把第二师医院拖入诉讼当中。”金胜公司总经理刘乔乔（化名）悔不当初。

“医院内部各种猜测甚嚣尘上，领导们也忧心忡忡，如果房子被执行，国有资产将面临流失的风险。”林和平坦言，“这个责任没人担得起。”

2021年7月，巴州中院执行局曾作出执行裁定，拍卖金胜公司名下的其他商业房产用于偿还债务，可历经两次司法降价拍卖，最终还是流拍了。成衡资产公司又不接受用商业房产以物抵债，案件再次陷入执行僵局。

2021年10月，历经几轮反复，98套房屋执行重启。

一边是案外人第二师医院的占有使用权，一边是申请执行人成衡资产公司的抵押权，98套房屋上，两个权利的斗争你来我往，执行异议之诉从巴州中院一路打到了新疆维吾尔自治区高级人民法院，双方谁都不服输。

房子住不安稳，心也跟着起起伏伏。医院领导一边安抚职工情绪，一边给职工“打预防针”。98套房屋的命运到底如何，谁心里也没底。

摆在法院面前的，是一道困难的选择题。

两难的法官：医院是否享有排除强制执行的权利？

对巴州人民来说，他们对第二师医院是很有感情的。

一方面，新疆生产建设兵团在新疆各地建城戍边，书写了新疆大开发的壮阔历史画卷，更为整个巴州地区的发展作出了巨大贡献。另一方面，第二师医院扎根库尔勒多年，实实在在为当地老百姓提供优质且便利的医疗资源，新冠肺炎疫情期间医护工作者更是迎难而上，以生命守护生命，这份恩情怎么都不能忘。

可情归情、法归法，办案讲究的是于法有据。

就权利性质来说，第二师医院与金胜公司签署商品房买卖合同，两者之间是债权债务关系，医院要求金胜公司办理过户转移登记的权利性质为债权请求权。而成衡资产公司享有的抵押权则属于民法典明确规定享有优先受偿权的担保物权。从权利位阶上看，根据物权优先原则，一般来说，购房者是不能对抗抵押权人的。

但物权优先并不是绝对的。2015年5月，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）开始施行，该规定第二十九条即对物权优先作出了例外规定：如果房屋被查封前买受人已签订了合法有效的书面买卖合同、房屋用于居住且买受人名下无其他居住住房、买受人已支付一半以上的价款，那么基于生存权至上的考虑，就可以赋予商品房买受人排除包括抵押权在内的强制执行的权利。其本质，就是为了保护消费者的生存权。

这一规定具体到本案上该如何理解与适用，成为一审二审中第二师医院、成衡资产公司、金胜公司三方交锋的重点。

问题的关键就在于，《执行异议和复议的规定》第二十九条的商品房“买受人”能否包括类似第二师医院这样的“单位”？“在以前的很多案子中，‘买受人’都只是买房后自己居住的消费者，判断起来比较简单。但像本案一样，由单位购房分给职工，到底还算不算这里所谓的‘买受人’呢？算不算生存权至上呢？我们不敢贸然作出判断。”案件承办法官也很纠结。

“虽然是单位购房，但这98套房屋主要分配给无房户职工家庭使用，包括生活确有困难的家庭、外地引进的专业人才等。”林和平解释说。二审时，第二师医院进一步向法院提交了案涉98套房屋交付时的呈批件以及医院职工住房分配管理制度文件，拟证明案涉98套房屋向职工分配的标准及日常维护费用的收费方案，“呈批件是从当年的档案里头找出来的，上面明明白白地写着，购买这批住房是为了解决医院青年职工和困难职工的住房问题，根本目的就是为了保障职工的基本生活居住需要”。

但一审、二审法院最终还是认定，像第二师医院这样满足职工居住需要购房的“单位”不属于《执行异议和复议的规定》第二十九条能够排除执行的商品房“买受人”，98套房屋再次进入了执行程序，第二师医院败诉了。

对于翘首等待结果的医院职工来说，一切似乎又回到了2019年8月他们收到执行通知的那一天。

“其实我们也很头疼，这样的判决结果在执行阶段很可能导致‘执行难’的问题。”案件承办法官、执行法官坦言，“执行98套房产意味着要让98户住户搬出去，这项工作的难度之大可想而知，对执行法官来说也是一个严峻的挑战，搞不好随时会有产生群体性事件的风险。”

官司打到这一步，似乎仍没有太多赢家。

六巡的抉择：如何在法律框架内努力寻求各方利益最优解？

2023年8月中旬，提交再审申请一个月后，第二师医院代理律师周春梅收到了六巡的案件受理通知。同时，她惊喜地发现，六巡承办该案的法官孙茜要面对面向涉案三方询问案件情况。

“一般都是由法官助理来向案件相关方电话了解情况，但这次却由案件主审法官亲自当面询问情况，这在我的律师生涯中不多见。”法官的专业和负责给周春梅留下了深刻印象。直觉告诉她，案子似乎还有翻盘的希望。

六巡为何对此案如此慎重？

据六巡分党组副书记、副庭长罗智勇介绍，近几年来，个别房地产企业爆雷，引发行业连锁反应，而六巡负责受理陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆五省区的案件，这些地方目前仍是开发建设的黄金沃土，所以房地产、建工等相关领域纠纷占比更大，综合处置难度也更高，稍有不慎就有可能产生很多衍生风险，使小纠纷变成大麻烦。“住房问题牵涉千家万户，事关国计民生。2023年5月，我们就专门召开了巡回区房地产及建工领域纠纷诉源治理经验交流及工作推进会，为妥善化解此类纠纷总结积累经验。‘保交楼、保民生、保稳定’是我们处置相关案件时的重要原则。”罗智勇说。

“有恒产者有恒心，住房和每一个中国人的幸福感直接高度正向相关。”在六巡副庭长刘少阳看来，“在房地产、建工领域精准发力，认真细致做好矛盾纠纷实质性化解，正是六巡的工作重点。”

特别是近年来，执行异议之诉案件逐渐成为六巡受理数第二多的案件类型。尤其是与住房相关的执行异议问题，牵涉面广，情况复杂，处理难度大。下级法院解决不了、解决不好的案件进入上级法院后，就更应该充分发挥较高层级法院政治站位高、政策把握准、协调力度大、抗干预能力强、指导效力广的优势，通过审理复杂、特殊案件，实现“办理典型一案，促进解决一片”的目标，从而促进诉源治理，解决法律分歧。

而这起从新疆一路打到六巡的案子就非常典型：它源于一起执行案件，一方面体现了执行异议制度的功能和价值，另一方面本身也属于“因案生案”的情形——案涉三方主体，一方是为巴州作出重要贡献的兵团医院和职工，一方是大型国有资产公司，一方是正处于经营困境中的民营房地产企业。在成衡资产公司和金胜公司原有债务矛盾没有解决的情况下，由于执行行为的介入，使与原纠纷毫无关系的案外人第二师医院被无辜裹挟入诉讼进程。耗时多年，但问题仍未得到根本性解决。三方主体在诉讼漩涡中越陷越深，如果简单一判了之，后续可能还会“一案结而多案生”。

经过慎重考虑，六巡最终决定对该执行异议一案提起再审，对98套房屋的执行暂时中止了。

进入再审程序，绕不开的仍是那个关键性的问题：第二师医院购买案涉98套房屋作为职工宿舍、已分配给职工个人居住，是否可以认定为《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的为满足居住需求购买商品房的“买受人”？不同的认定将会产生不同的判决结果和解纷思路。

在合议庭三位法官李伟、龚斌、孙茜看来，该案前期审理中，审判与执行之间的衔接问题同样十分突出：判决进入执行阶段却陷入僵局，进而衍生出执行异议和执行异议之诉。六巡的终审判决如果想要重新盘活全局，就必须在尽量不损害案外人第二师医院权益的情况下，帮助化解本案的根源性问题，即成衡资产公司和金胜公司的债权债务纠纷——既要帮成衡资产公司拿回属于自己的借款资金，又要让金胜公司从还债困局中脱困。

而这次的终审判决，势必要包含对执行异议之诉本身以及后续执行问题更深层次的考量。这考验着大家的智慧。

那段时间里，几个身影格外忙碌：李伟、龚斌、孙茜三人时不时就凑在一起开碰头会，法官助理王晨、书记员韩岐整理搜集的类案信息材料、相关政策文件也越摞越高，大家一起研究法律适用问题，思考平衡保护各方权益的最佳方案。

《执行异议和复议的规定》第二十九条的本质是为了保护什么？如何才能使判决不偏离法度、不违背情理、不悖逆人性？必须得执行这98套房产吗？如何在审判阶段兼顾执行、为执行阶段扫除障碍？如何实现双赢多赢共赢，真正实现案结事了人和？

一系列问题时刻萦绕在合议庭法官心头。

“庆幸的是，2023年以来，六巡曾多次向最高人民法院民一庭、研究室、执行局等提出执行异议问题的征求意见函，就改善型住房、报酬型住房等能否排除执行的问题广泛征求意见，得益于这一过程，我们对处理相关问题时如何准确把握‘以居住为目的’有了更深的认识。”李伟说，“大家明白，不能教条主义、机械司法，要真正做到讲政治、顾大局，作出更体现法的本质、更符合人民群众需求的判决。”

2023年4月，在《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中，关于房企风险化解中的权利顺位问题，最高人民法院明确答复“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。

“这个批复也证明了，争议房屋是否是消费者名下的唯一住房，已经不再是法院重点考量的因素，优先保护商品房消费者的‘居住目的’被放在了更为突出的位置。因此，我们经过反复讨论，认为不能将‘买受人’局限在字面意义的自然人身上，而是要充分把握‘以居住为目的’的‘买受人’内涵。”孙茜解释道，一般而言，商品房消费者是自然人，但单位购买房屋后供无房职工使用，购置商品房的目的也是为了满足职工的居住需求，而不是用于经营，这种情况同样符合保护生存居住权的立法本意，购房单位应该享有排除强制执行的民事权利。

那么债权人成衡资产公司的权益又该如何维护呢？

“我们在办案中发现金胜公司就债务问题其实还提供了其他财产作为担保，且足以清偿双方的债务，成衡资产公司的债权并非只能依靠处置案涉98套房屋才能实现。”合议庭认为，债权人固然享有自由选择实现债权的方式之权利，但亦遵循诚实信用原则合理行使债权，避让价值位阶更高的公民生存权利。

2023年11月22日，六巡一“槌”定音，依法撤销一审、二审判决，改判驳回成衡资产公司的诉讼请求，同时，对申请执行人成衡资产公司做好释法析理工作，引导善意文明执行，争取到了成衡资产公司的理解和支持。

“房子终于能住安稳了！”对98户职工来说，噩梦结束了。

共赢的结局：判对了案件，也判暖了人心

1月11日下午，第二师医院代表宋娇、林和平，金胜公司总经理刘乔乔，以及双方代理律师，携手走进了六巡，他们要把锦旗和感谢信亲手交给六巡领导和法官。

“法治之光 温暖人心 感谢法官 秉公办案”“彰显司法公正 维护人民利益”“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义的践行者”，三面锦旗上，金黄的大字在耀眼的阳光下熠熠生辉。

“在近五年的时间里，我们由于与成衡资产公司无法达成合意，一度陷入僵局，更因此牵连到第二师医院无辜的98户职工。我们非常自责，企业间的矛盾不应该凌驾于老百姓的权益之上。这份判决让我们感受到了法官们的公正、公平和专业水准，也让我们与成衡资产公司的纠纷能够走出僵局有了进一步的可能。”刘乔乔代表金胜公司全体员工表达了最深的谢意。

在周春梅看来，合议庭在精准把握法律适用、厘清商品房消费者认定标准的基础上，耐心向各方释明本案法律适用选择问题，质证程序规范，充分保障了代理律师在法庭上的合法权利，真正体现了以人民为中心的新时代司法理念，“司法为民，情暖人心，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，六巡切实做到了”。

宋娇则代表第二师医院郑重地把一封感谢信交到合议庭法官们手中。“医院领导职工们都在说，即便库尔勒距西安有近3000公里的路程，我们也一定要亲自把感谢信送到！”

林和平已经记不得当初到底是谁提议在感谢信上签名捺印的了，他只记得，大家一个挨一个地往上按指印，直到98枚红指印把一张感谢信挤得满满当当。

在他们看来，文字的力量仍然有限，一枚枚红指印或许才最能表达他们最真实、最坚定、最质朴的感情。

而就在收到锦旗和感谢信十几天后，1月24日，王晨坐上了飞往库尔勒的飞机。

这一趟，王晨的任务是协助巴州中院执行局进一步落实好金胜公司和成衡资产公司的债务执行问题，同时尽快促成98套房屋的办证问题。

判决虽已结束，但工作还在推进，大家都明白，“为大局服务、为人民司法”的步履始终不停。

来源：人民法院报
记者：王贺 | 编辑：逯璐 邱梓喆