黑龙江高院发布涉房地产领域诉源治理典型案例

诉源治理典型案例

01
某小区33户业主与某物业管理公司物业服务合同纠纷案
02
张某等与伊春某铁力林业局有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案
03
张甲、佟某与张乙等人继承纠纷案
04
温某诉某区人民政府强制拆除房屋及行政赔偿案
05
1910户1390万执前督促全部到位



01
某小区33户业主与某物业管理公司物业服务合同纠纷案

【基本案情】
2023年6月，哈尔滨某物业管理公司分两批将33户业主诉至呼兰区法院，要求给付拖欠的物业费本金、违约金。该小区业主对物业公司服务质量、物业公司与开发商责任划分、物业收费标准等方面存在诸多不满，要求物业公司整顿相关问题。物业公司则认为已按照合同约定履行了必要服务，业主拒不缴费导致其难以维系正常经营，双方矛盾激烈。

【处理过程及结果】
呼兰区法院依托“呼兰区人大代表联络站+法院‘一站式’多元解纷工作室”，邀请市、区两级人大代表对案件进行调解。人大代表与法官团队经过多次详细探讨后，将业主分为三类：一类是年轻业主，有支付物业费的意愿，但对物业的管理有意见；一类是中老年业主，处于观望态度，表示只要别人缴纳，他们也可以缴纳；一类是部分“钉子户”，欠费多、不愿缴费，还鼓动他人也不缴纳物业费。法官团队在厘清纠纷脉络后，针对三类业主分别制定了调解方案，代表则运用丰富的基层群众工作经验，在面对面交流中拉近距离，让群众敞开了倒苦水。同时，法官与人大代表共同开展普法宣传活动，进行充分的释法明理并收集业主意见，及时向物业公司反馈，建议物业公司针对业主提出的问题进行有效整改，经过多方共同努力，该物业公司系列案成功调撤。案件调撤后，人大代表建议物业行政主管部门指导业主依法成立业主委员会，明确各方职责和权限；建议物业公司从物业服务与收费等级不匹配、公共区域收益未公开等方面落实整改，并持续督促该公司逐项落实。法院向物业主管部门发出司法建议，建议围绕三个方面开展工作：一是督促物业公司加强自身建设，切实提高物业服务水平；二是加强物业公司监督管理，健全物业服务监管机制；三是加强工作联动，打造物业纠纷化解新模式。


【典型意义】
本案中，代表工作室聚焦“物业纠纷”这一群众普遍关注的热点问题，牢牢把握矛盾纠纷根源治理关键环节，法官团队邀请人大代表参与调解，有效发挥人大代表特有的群众优势、专业优势，让群众放下心防，成功化解了大量同类型涉民生矛盾纠纷，并针对发现的苗头性、共性问题，精准研判、提炼总结，出具司法建议，共同完善公共决策。通过调解效果与媒体宣传的持续发酵，影响了整个小区，甚至是整个区域居民的缴费观点与物业公司的服务理念，推动区域内基层治理提质增效，让纷繁复杂的纠纷宜解而“和”，做到了在每一个“民生小案”中撬动基层的“治理生态”。

02
张某等与伊春某铁力林业局有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷案

【基本案情】
2013年，黑龙江某房地产公司与铁力市某社区张某等82户居民签订《房屋拆迁安置协议》，约定以产权置换方式置换住宅、车库，2014年年末交付使用。后该房地产公司因资金链断裂，工程几次停工，无法完成回迁工作，回迁工作被指定移交给伊春某铁力林业局有限公司，直至2017年方完成回迁安置工作。张某等82户居民因迟延回迁产生租房费用等损失，数次要求房地产公司赔偿无果，与铁力林业局协商未达成一致，遂到法院提起诉讼。

【处理过程及结果】
铁力市人民法院依托“四所一庭一中心”衔接联动工作机制，组建由法庭、法律服务所、律师事务所及张某等人所在社区网格员联调小组。征得当事人同意后，将该批案件导入非诉程序。调解中，联调小组成员结合自身职能和专业优势，对事件经过、双方诉求给予详实了解，释法明理，逐渐缩小分歧，最终双方达成一致意见。调解协议达成后，双方当事人向法院申请司法确认。经审查，调解协议自愿合法有效，当场依法予以确认并即时送达。

【典型意义】
房屋拆迁安置补偿合同纠纷一般呈现出区域化、群体化倾向，涉及群众主体数量多，处理不当极易引发群体性事件。本案中，困扰被拆迁户多年的房屋拆迁安置补偿合同纠纷通过“诉前调解+司法确认”的方式得到妥善化解，既维护了被拆迁户的合法权益，也避免了引发群体性事件影响社会和谐稳定。“四所一庭一中心”衔接联动工作机制是有效整合公共法律资源、加强矛盾纠纷源头预防化解、创新基层社会治理的生动实践，用实实在在的成绩提升了人民群众的司法获得感。

03
张甲、佟某与张乙等人继承纠纷案

【基本案情】
被继承人张某某生前经历三段婚姻，与第一任妻子育有一子张乙，与第二任妻子岳某乙（已去世）育有一女张丙，与第三任妻子王甲无子女。张某某父亲在张某某去世后去世，并留有遗嘱将即将继承自张某某的遗产，赠与其女儿张甲。后张甲在本案再审审查期间去世，公证遗嘱其全部财产由其女儿王乙继承。张某某母亲佟某某以及张某某第二任妻子岳某乙的父母仍在世。
张某某与第二任妻子岳某乙的共同财产为两处房产，分别登记在张某某与岳某乙名下，张某某和第三任妻子王甲共同购买房产一处，该房屋未交付亦未办理不动产登记（结案时）。
再审审查时，被继承人尚有未处理的涉及其他利益相关人330.4万元本金及利息的债权、382万余元债务、股票及变现钱款、本田吉普车车库车位一处。
本案发生前上述被继承人张某某财产多数处于权属不明状态，被继承人张某某的第三任妻子王甲向法院请求依法继承被继承人张某某遗产的相应份额，各占被继承人张某某遗产的1/5份额。


【处理过程及结果】
本案各法定继承人及利益相关人在法院的主持下，达成一致和解意见，并签署和解协议，由法院通过制发调解裁定将和解协议内容予以固化，并赋予强制执行效力。和解协议签订后，部分内容得以当庭履行。

【典型意义】
本案为案情极为复杂的法定继承纠纷案件，历经一审、二审后，当事人之间的矛盾愈发激化，案件牵涉身份关系、继承关系复杂，遗产现状隐秘且形式多样，利害关系人之间年龄段跨度长、居住地距离远、生活关联度低、相互关系生疏，为当事人举证、人民法院查证事实以及案件裁判执行带来极大困难。办案法官以“如我在诉”的理念深入把握案件“八个关系”，主动联系沟通、调查取证，在最大可能查清遗产内容并确保遗产完整安全的前提下，协调各方当事人进行利益平衡，经过认真细致的情感沟通、财产梳理和合理分配，本案纠纷得以最终化解。做实纠纷诉中治理的同时，有效避免了一裁了之后可能引发的执行案件、其他诉讼案件以及涉诉信访，为进一步探索继承纠纷诉源治理机制建设范式提供了可借鉴的有益经验。

04
温某诉某区人民政府强制拆除房屋及行政赔偿案
【基本案情】

2015年10月，某区人民政府作出房屋征收补偿安置方案通知。温某某的两处房屋位于征收范围内，但与征收部门未达成征收补偿协议。2020年7月，该区城市管理综合执法局将温某的房屋强制拆除。温某不服，诉至法院。2021年4月，经某区政府授权，区城市管理综合执法局与温某签订《赔偿协议书》。温某据此申请撤诉。法院裁定予以准许。2021年8月，该区征收部门又与温某某签订《房屋征收补偿安置协议书》。上述两份协议书均未能得到履行，温某以某区政府为被告提起本案诉讼，请求判决某区政府依照《赔偿协议书》赔偿其损失。

【处理过程及结果】

一审法院认为，温某以某区政府为被告提起诉讼，被告不适格，裁定驳回起诉。二审法院认为，征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，房屋被违法强制拆除的，被征收房屋所有权人应当获得赔偿。本案中，温某与某区政府两个工作部门签署的两份协议均未能履行，其损失无法得到救济。本着实质化解行政争议，减少当事人诉累的原则，二审法院对本案进行了调解，最终温某与某区政府就房屋赔偿问题达成一致。二审法院出具调解书予以确认。

【典型意义】

本案是充分发挥司法调解作用，在诉讼中实质化解行政争议的典型案例。人民群众到法院来不是走程序的，而是希望切实解决其实质问题。这要求人民法院应当在法律框架内，努力寻求案件处理的最佳方案。本案中，二审法院以“穿透式”思维，针对温某的实质诉求展开调解，促进双方就征收补偿数额达成一致，形成了化解本案行政争议的最佳方案，实现了“进家门口”实质解纷，达到了双赢多赢共赢的良好效果。

05
1910户1390万执前督促全部到位

【基本案情】
2022年，让胡路区法院审结一批涉创业城居民起诉大庆油田某房地产公司房屋买卖合同纠纷案件，法院判决房产开发商大庆油田某房地产公司返还居民购房面积差价款及逾期办理房产证的违约金。判决生效后，大庆油田某房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，2023年初，陆续有胜诉居民向法院申请执行。

【处理过程及结果】
让胡路区法院启动执前督促，执行局提前介入，同大庆油田某房地产公司多次召开座谈会，深入了解企业未能履行的原因并督促企业拿出切实可行的履行方案。确定履行方案后，让胡路区法院启动执前调解和如期兑付监督机制。利用基层治理机制，对接创业城社区，与社区网格员“结对共建”，充分发挥其协商议事作用，每栋案涉居民楼选派居民代表，法院、社区、居民代表三方共同协商，在居住小区内召开执前调解大会。最终全体居民对和解方案均予以认可。对于执前和解的履行，让胡路区法院与被执行人企业共同核对，确保每一个胜诉当事人的权益均能如期兑付，1390余万元“准执行款”陆续到位。最终，1910件案件于执行前全部履行完毕。

【典型意义】
执源治理事关社会和谐稳定，事关社会诚信体系的建设。让胡路区法院坚持“抓前端、治未病”，不断延伸拓展诉源治理成果，积极探索执源治理新路径，践行能动司法理念，致力于从源头上、本质上化解矛盾纠纷，建立“执前督促+调解”新机制，在保证胜诉当事人合法权益及时兑付的前提下，跑出执行加速度，激活解纷源动力，实现案结事了，绘就执源治理新“枫”景。

转载自黑龙江省高级人民法院