yakdoli/chandra-27b-ocr-v1 huggingface dataset:
제19639호                     관         보        2019. 12. 2.(월요일)
                        < 선도사업 주요 추진 사례 >

       < 과천시 >                < 거창군 >            < 안산시 >

 ◈ 공공주도 정비(위탁)          ◈ 공공주도 정비(위탁)        ◈ 공공주도 정비(위탁)
  - 철거 후 신축(분양아파트)       - 기존 건축물 활용(행복주택)   - 기존 건축물 활용(공공청사)

       < 원주시 >              < 서울 광진구 >          < 서울 종로구 >

 ◈ 공공지원 자력재개            ◈ 공공지원 자력재개          ◈ 공공지원 자력재개
  - 미분양시 매입확약            - 법률지원, 컨설팅         - 용역비 지원, 컨설팅

□ 선도사업 평가
 ㅇ (성과) 정부 주도의 사업추진을 통해 지자체, 건축주 및 이해관계자와의 조정․합의를 촉진하고,
   다양한 방식의 정비모델 개발 등 정비사업 활성화 여건 마련
 ㅇ (개선사항) 국가 정책사업을 지속적으로 추진하고 정비사업을 활성화 하기 위한 재정지원 및 신
   속한 사업 추진 방안 마련 필요
3. 제2차 공사중단 건축물 실태조사 현황

 【실태조사 개요】

 □ (조사대상) 착공신고 후 건축 중인 건축물로서 공사 중단기간이 2년 이상인 건축현장 322곳
   (「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법」 제2조)
 □ (조사기간) ’19.1월 ~ ’19.9월(기준시점)
 □ (조사기관)
 ㅇ 실태조사 : 국토교통부, 실태조사 전문기관(한국토지주택공사 등)
 ㅇ 협력기관 : 광역지자체, 기초지자체
 □ (조사항목) 공사중단 건축물 현황, 건축물 상태, 권리관계 등

□ (총괄) 공사중단 건축물 2차 실태조사 결과, 총 322곳 현장이 공사가 중단된 채 방치되고 있는
  실정
 ㅇ 1차 실태조사 당시 387곳 현장 중 123곳 현장이 제외(공사재개·철거·무허가건축물·허가취소)되
   었으며, 58곳 현장이 추가됨
 ㅇ 지역별로는 강원 46곳, 충남 44곳, 경기 41곳 등의 순으로 공사중단 현장이 많은 것으로 나타남
 ㅇ 제외현장이 가장 많은 지역은 강원이 19곳으로 가장 많았고, 충남 18곳, 경기 17곳, 서울 11곳,
   제주 9곳 등의 순으로 나타남
 ㅇ 추가현장이 가장 많은 지역은 경남 12곳으로 가장 많았고, 경기·충남· 제주 각 6곳, 울산 5곳 등
   의 순으로 나타남
 - 추가현장* 58곳 중 38곳은 1차 실태조사 시 누락된 현장이었으며, 신규 추가현장은 경남 6곳,
   전남 3곳, 광주·경기 각 2곳 등의 순으로 나타남
 * 1차 실태조사 기준시점은 2016년 8월이므로 2014년 7월 이전 공사중단 현장을 누락현장, 2014년
   8월 이후 공사중단 현장을 신규현장으로 정의함

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〈표 1〉 공사중단 건축물 지역별 현황(단위 : 곳)

  구분        합계 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

   2차       322   15   9    3   11   9   10       6    1   41   46      31   44   15   15   26   19   21


   1차       387   23   15   3   15   7   9        2    1   52   63      37   56   22   16   30   12   24


  제외        123   11   8    0   7    1   2        1    0   17   19      8    18   8    5    4    5    9

        *
  추가        58    3    2    0   3    3   3        5    0   6        2   2    6    1    4    0    12   6


   신규       20    1    0    0   1    2   1        1    0   2        0   0    1    1    3    0    6    1


   누락       38    2    2    0   2    1   2        4    0   4        2   2    5    0    1    0    6    5




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□ (용도별 현황) 공동주택 및 단독주택이 124곳(38%)으로 주거용 건축물이 가장 많았고, 판매시설
  69곳(21%), 숙박시설 60곳(19%), 업무시설 20곳(6%) 등의 순으로 나타남
                           〈표 2〉 공사중단 건축물의 용도별 현황(단위 : 곳, %)

              공동     판매      숙박            단독        의료     업무      공업       교육    주상            종교    노인             기타
 전체
              주택     시설      시설            주택        시설     시설      시설       연구    복합            시설    요양         시설*
  322         101    69          60        23         16     20      8       6         4           4    5             6

  100         31     21          19         7         5      6       2       2         1           1    2             2

 * 기타시설 : 전시장, 관광농장, 도축장 등
□ (규모별 현황) 연면적 1천㎡~5천㎡이하 현장이 98곳(30%)으로 가장 많았고, 1만㎡~5만㎡이하
  93곳(29%), 1천㎡이하 58곳(18%), 5천㎡~1만㎡이하 52곳(16%), 5만㎡초과 21곳(7%) 순으로 나
  타남
〈표 3〉 공사중단 건축물의 규모별 현황(단위 : 곳, %)

   전체               1천㎡ 이하                1천~5천㎡ 이하          5천~1만㎡ 이하           1만~5만㎡ 이하             5만㎡ 초과

    322               58                        98                   52                    93                21
    100               18                        30                   16                    29                7

□ (공정률별 현황) 공정률 30~50% 현장이 83곳(26%)으로 가장 많았고, 50~80% 76곳(24%),
   10~30% 72곳(22%), 10%이하 65곳(20%), 80%초과 26곳(8%) 순으로 나타남
〈표 4〉 공사중단 건축물의 공정률별 현황(단위 : 곳, %)

        전체                 10%이하                10-30%              30-50%         50-80%               80%초과
        322                  65                      72               83                   76                26
        100                  20                      22               26                   24                 8

□ (기간별 현황) 중단기간이 15년 초과인 건축물이 153곳(48%)으로 가장 많았고, 중단기간이 10년
  을 초과하는 건축물은 전체의 72%를 차지함
〈표 5〉 공사중단 건축물의 공사중단 기간별 현황(단위 : 곳, %)

         전체                       5년이하                     5년-10년             10년-15년                  15년초과
          322                         26                     67                   76                        153
          100                         8                      21                   24                        48

□ (중단 원인별 현황) 공사중단의 직접적인 원인으로는 자금부족(157곳) 및 부도(109곳)로 인한 사
  유가 83%를 차지하였고, 소송 및 분쟁도 13%를 차지함
〈표 6〉 공사중단 건축물의 중단 원인별 현황(단위 : 곳, %)

    전체                    자금부족                       부도              소송                    분쟁           사업성 부족

        322                 157                      109              20                    21                   15

        100                 49                       34                  6                  7                     5


                                                             15
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□ (권리관계 현황)
 ㅇ (권리관계 현황) 권리관계 현황을 살펴보면, 경매가 있는 현장이 17%, 유치권 32%, 소송 14%,
    수분양자 4%로 나타남
〈표 7〉 권리관계 현황(단위 : 곳, %)

         전체               경매                      유치권                      소송                      수분양자

         322               56                     102                      44                       13

         100               17                     32                       14                        4

 ㅇ (토지·건물권리관계 현황) 토지 근저당 및 건물 근저당이 있는 현장이 각각 전체의 43%, 6%로
    가장 많았음
〈표 8〉 토지 및 건물 권리관계 현황(단위 : 곳, %)

                           토지권리관계                                                   건물권리관계
 전체
               압류   가압류         가처분     근저당             지상권           압류        가압류          가처분         근저당
  322          58    36         13          138          64           12            11         4          20
  100          18    11          4          43           20           4              3         1          6

□ (건축물상태 현황1))
 ㅇ (본 구조물) 구조물 재활용이 가능한 ‘간단보수’(267곳)와 ‘정기확인’ (14곳)이 87%로 가장 많았
    고, 구조물상태가 불량하며 자립가능 여부 판단이 필요한 ‘분석’(26곳)이 8%로 나타남
〈표 8〉 공사중단 건축물의 구조물상태 현황(단위 : 곳, %)

        전체          정기확인             간단보수               분석필요               조치필요                등급없음*

        322          14               267                     26                1                   14

        100          4                83                      8                 1                   4

  * 등급없음 : 구조물이 없거나 이해관계자의 저지 등으로 현장진입이 불가능한 경우


 ㅇ (가설구조물) 본구조물을 제외한 가설구조물에 대한 조사결과, 분석 24%, 조치필요 9%로 전체
    의 33%가 ‘안전에 문제가 있을 것’으로 판단됨
〈표 9〉 공사중단 건축물의 가설구조물상태 현황(단위 : 곳, %)

        전체          정기확인             간단보수               분석필요               조치필요                등급없음*
        322          26               188                     77                28                  3
        100          8                58                      24                9                   1

  * 등급없음 : 구조물이 없거나 이해관계자의 저지 등으로 현장진입이 불가능한 경우

1) 정기확인 : (본구조물) 자립에 문제가 없으며, 구조물 재활용 가능, (가설구조물) 현 상태에서 가설구조물 손상이 없음
 간단보수 : (본구조물) 일무 문제가 있으나 구조물 재활용 가능, (가설구조물) 부분결합이 있으나 안전에는 문제 없음
 분석 : (본구조물) 구조물상태 불량, 자립가능여부 판단 필요, (가설구조물) 결함 발견. 안전 문제 있을 것으로 판단
 조치필요 : (본구조물) 자립상태불안. 분석 후 안전조치 필요, (가설구조물) 안전에 문제가 있으며 즉시 보완 필요
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□ (입지 및 권리관계 등 분석2))
 ㅇ 정비사업 추진에 영향을 미치는 ‘입지조건’, ‘권리관계3)’, ‘용도’, ‘규모’ 및 ‘공정률’ 등을 교차 분석함
  - 도시 및 도심지에 위치한 일반수요시설 중 권리관계 조정이 용이한 현장은 24곳(6%), 권리관계
    조정이 용이하지만 교외에 위치 또는 권리관계 조정이 비용이한 현장은 각각 71곳(22%) 및 217
    곳(67%)으로 나타남
〈표 10〉검토항목별 공사중단 건축물 현황 (권리관계 조정 ‘용이’ 그룹)(단위 : 곳)
       *
     용도                   일반수요시설                              특정수요시설
        **
     규모            소         중           대             소         중              대
       ***
    골조        완료    미완료   완료 미완료    완료    미완료     완료    미완료   완료 미완료       완료    미완료
      도심형
              -     -     -    -    -         1   -     -     -       -     -    -
입       (1)
지 도시형
조             1      3    3    10   -         6   1     -     -       5     -     4
건      (33)
****
      교외형
              1     19    2    10   -         5   1      4    4       14    3     8
       (71)
  합계(105)     2     22    5    20   -     12      2      4    4       19    3    12



〈표 11〉검토항목별 공사중단 건축물 현황 (권리관계 조정 ‘非용이’ 그룹)(단위 : 곳)
       *
     용도                   일반수요시설                              특정수요시설
       **
     규모          소           중         대             소           중              대
       ***
    골조        완료 미완료      완료 미완료    완료 미완료        완료 미완료      완료 미완료       완료    미완료
      도심형
입             -     -     -    -    1         6   -     -     -       -     -    -
       (7)
지 도시형
조             3     13    11   32   8     17      -     -     2       4     4     8
건     (102)
****
      교외형
              3      5    8    16   5     28      2      2    8       21    2     8
      (108)
  합계(217)     6     18    19   47   14    51      2      3    10      25    6    16

* 일반수요시설 : 공동주택, 단독주택, 주상복합, 판매시설, 업무시설
특정수요시설 : 숙박시설, 종교시설, 의료시설, 교육연구시설, 공업시설, 노인요양시설
** 소규모(1천㎡이하), 중규모(1천㎡초과~1만㎡이하), 대규모(1만㎡초과)로 구분
*** 골조공사 완료(공정률 70% 이상), 골조공사 미완료(공정률 70% 미만)로 구분
**** 도심형(주요 도시의 중심상업, 역세권 등의 중심시가지), 도시형(동지역), 교외형(읍·면)
4. 종합 분석
□ 공공주도 정비사업의 실효성 제고를 위한 제도 개선 필요
 ㅇ 10년 이상 공사가 중단된 건축물의 자력재개 비율은 23%이며, 선도사업 13곳(1차~4차) 중 정비
    사업이 구체화된 곳은 5곳
 ㅇ 공사중단 기간이 장기화 될수록 채무액 대폭 상승, 건축설계 기준 강화 등으로 정비사업 여건
    더욱 악화

2) 김주진외 3인, 「공사중단 방치건축물 실태특성을 고려한 정비 활성화 방안(2018)」의 주요검토항목
   에 따라 2차 실태조사 결과를 분석함(전국 326곳 현장 중 공정률 확인불가 4곳 분석제외)
3) 경매, 유치권, 소송, 수분양자, 토지권리관계(압류, 가압류, 가처분, 지상권), 건물권리관계(압류, 가압
   류, 가처분, 근저당) 중 1개 이상 해당하는 곳을 ‘비용이’, 모두 해당 사항 없는 곳을 ‘용이’ 현장으로
   반영
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                          < 중단기간별 공사재개 현황 >

      구분          합계          5년이하           5년-10년        10년-15년       15년초과
     1차조사         387            31            115            104          137
     재개현장       98(25%)       10(32%)        32(28%)        26(25%)      30(22%)

 ☞ 장기 공사중단 건축물에 대한 정비사업 의무화, 정비기금 설치 활성화, 건축기준 특례 인정 등 제도
   개선 필요

□ 공적지원 강화를 통한 정비사업 활성화 필요
ㅇ 건축물 철거, 취득 및 활용 등 근본적 해소보다는 안전조치 명령의 현상유지 관리 경향
ㅇ 사업성이 부족한 비수도권의 정비사업은 재정지원 없이는 해소 어려움

 ☞ 도시재생 및 공공임대 연계, 철거비 보조 등 공적 지원 강화를 통한 자력재개 노력 활성화 필요

□ 건축주․이해관계자의 역할 강화 및 공사중단 건축물 사전예방 필요
 ㅇ 공사중단 후 일정기간 이상 경과시 자진신고 의무화 및 공사중단 장기화를 예방할 수 있는 방
   안 마련 필요
Ⅲ. 공사중단 건축물 정비를 위한 국가 정책방향
1. 제2차 공사중단 건축물 정비의 비전‧목표‧전략과제
□ “안전한 생활환경 조성을 위한 공사중단 건축물의 가치회복”을 위하여 4개 전략과제 마련




2. 정비사업 추진 체계

      정비기본계획                         정비계획                              정비시행
                          ➡                            ➡
      국토부 장관                        시․도지사                             시․도지사

    관계중앙행정기관 협의                 지방의회 의견 청취                    정비계획에 따라 시행

    국가 건축위원회 심의                지방 건축위원회 심의


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□ 관련 주체별 역할
 ㅇ (국토교통부) 정비기본계획 수립, 선도사업 추진, 공사중단 건축물 정비를 위한 제도개선 및 다
   양한 정책수단 발굴
 ㅇ (지방자치단체) 시‧도는 정비계획 수립 및 정비사업 시행, 정비기금 설치․운영, 각 시‧도 소관
   공사중단 건축물 현황 총괄 관리
 - (기초지자체 역할) 시‧군‧구는 시․도의 정비계획 수립 및 정비사업 추진을 적극 지원하며, 공
   사중단 건축물 발생 예방을 위해 노력
 ㅇ (건축주․이해관계자) 건축물 및 주변 환경에 대한 철저한 안전관리, 이해관계자간 분쟁 조정
   등 자발적 정비방안 강구 노력
 ㅇ (정비지원기구) 공사중단 건축물 실태조사 관리, 선도사업 추진, 시‧도별 정비계획 수립 컨설팅
   등 지자체 정비역량 향상 지원
□ 주요 협업과제
 ㅇ (도시재생사업 : 국토부) 리모델링을 통한 도시재생 거점공간(상생상가, 어울림플랫폼 등)조성
   등 도시재생사업과 연계
 ㅇ (생활SOC 사업 : 문체부, 복지부, 여가부, 국토부 등) 정비사업과 연계 가능한 다양한 생활SOC
   복합화 사업 우선 검토
3. 제2차 공사중단 건축물 정비를 위한 국가 정책방향
 공공주도 정비사업 실효성 제고
 ◈ 공사중단 건축물에 대한 정비사업 의무화 및 정비사업 시행주체 변경에 따른 정비기금 조달
   로 정비사업 실효성 제고
□ 10년 이상 공사중단 건축물 정비사업 의무화
 ㅇ 10년 이상 공사중단된 건축물 중 일정기준*에 해당되는 건축물은 수용 또는 철거 등 공공주도
   의 정비 방안 마련
 * 사업성 및 공사재개 가능성, 도시미관 및 사회적 위해 정도 등 심의
□ 지자체의 역할 배분을 통한 정비사업 실행력 확보
 ㅇ 정비계획 수립 및 정비사업 시행에 기초지자체*의 참여방안을 마련하여 정비사업 실행력 확보
 * 공사중단 건축물의 인․허가, 현장관리, 안전조치 등 공사중단 건축물 관련주요 업무를 시․
   군․구에서 수행
 ㅇ 기초지자체의 정비사업 참여를 위한 정비기금 설치주체 변경 및 이행강제금을 활용한 재원 확
   보 방안 마련
□ 임대주택‧청년기업‧생활SOC 사업 등 지원강화
 ㅇ 공공주도의 정비사업시 임대주택의 공급을 우선 검토하고, 상생시설 또는 청년창업지원시설 등
   설치
 ㅇ 정비사업에 따른 전문공사 또는 자재구매시 지역의 청년사업체 및 사회적 기업의 우선 참여 방
   안 마련
 공적지원 강화로 자력재개 활성화
 ◈ 도시재생사업, 공적임대사업 등 부처연계를 통한 공적 지원 강화로 사업성 개선 및 자력재개
   수요확보 및 활성화
□ ‘도시재생사업’ 연계를 통한 재정 등 지원 방안 마련
 ㅇ 도시재생사업과 연계한 정비사업 추진으로 국비 및 기금융자 등 재정지원 방안 마련 필요
 - (활성화계획 포함) 도시재생 활성화지역 내 공사중단 건축물을 포함하여 뉴딜사업 선정시 국비
   등 재정 지원

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 - (인정사업 추진) 도시재생 활성화지역 인근*의 공사중단 건축물은 도시재생 인정사업제도 활용
   을 통해 국비 및 기금 지원
 * 활성화계획이 수립되지 않은 활성화지역 내 포함
 ㅇ 공사중단 건축물을 상생상가, 어울림 플랫폼 등 도시재생 거점 공간으로 활용
□ 공적임대사업 연계를 통한 자력재개사업 수요확보
 ㅇ 사업성이 부족한 지역은 공공임대주택, 임대청사 등으로 우선 활용하는 방안 마련 필요
 ㅇ 공적임대사업 연계를 위하여 임대수요가 많고, 지자체의 지원이 큰 지역의 공사중단 건축물 선
   도사업 선정 방안 마련
□ 복합적 정책수단을 활용한 정비사업 지원강화
 ㅇ 도시재생사업‧행복주택‧생활SOC 사업 등 정비사업과 연계 가능한 다양한 중앙부처 사업을 발
   굴하여 정비사업과 시너지 효과 유도
 정비사업 촉진을 위한 제도개선

 ◈ 도시‧건축기준 특례부여, 제도개선, 정비지원기구 확대 지정 등 다양한 정책수단을 효과적으
   로 조합하여 최적의 정비방안 도출

□ 정비사업 촉진을 위한 건축기준 특례 마련
 ㅇ 정비사업 촉진 및 자원 낭비 방지를 위해 기존 구조물 활용이 가능한 리모델링 수준의 특례 준
   용 규정 마련
□ 정비지원기구 지방공사 확대 지정
 ㅇ LH가 단독으로 수행중인 정비지원기구 업무를 지방공사로 확대하여 지자체 주도의 정비여건
   마련 및 정비사업 촉진
 - 광역단체가 설립한 지방공사*를 정비지원기구로 추가지정 검토
  * 전국 광역 지방공사 16개 중 13개 지방공사(제주, 전남, 충북 제외) 주택사업 수행
 공사중단 건축물 예방 및 관리 방안 마련

 ◈ 공사중단 건축물 사전예방 노력, 이해관계자 관리책임강화 및 안전인식 공감대 형성

□ 공사중단 건축물 사전예방 및 관리 방안 마련
 ㅇ 일정기간 이상 공사중단시 공사중단 건축물을 등록․관리하고 공사중단의 장기화를 예방할 수
   있는 방안 마련 검토
□ 안전관리예치금을 활용한 정비방안 마련
 ㅇ ｢건축법｣에 따른 안전관리예치금의 예치비율 및 대상범위를 현실적으로 조정하여 정비사업에
   활용하는 방안 마련 검토
□ 공사중단 건축물 안전인식 및 국민공감 형성
 ㅇ 공사가 중단된 현장의 안전 확보 및 미관 개선 등 안전 상태별 현장관리 사항과 절차에 대한
   상시 교육 실시
 ㅇ 공공주도의 정비사업을 통한 사회문제 해결에 대한 당위성 및 사회적 공감대 형성을 위한 대국
   민 홍보 및 토론회 등 지속 실시
Ⅳ. 공사중단 건축물 정비계획의 수립방향
1. 정비계획의 내용
□ 각 시‧도에서는 해당 지역의 공사중단 건축물 현황을 기초로 지역 여건에 맞춘 정비목표와 기본
  방향을 설정하여 공사중단 건축물별로 다음 내용을 포함하여 정비계획을 수립하여야 함
 * 정비계획 수립권자가 필요하다고 인정하는 사항은 추가 가능
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□ 정비계획 주요내용 (「방치건축물정비법」제6조)
 ① 정비계획의 목표 및 기본방향
 ② 도시기본계획 등 관련계획과의 연계성 검토
 ③ 공사중단 건축물의 현황
 ④ 정비사업의 기간
 ⑤ 공사중단 건축물의 정비여부 및 정비방법 결정기준
 ⑥ 공사중단 건축물의 정비여부 및 정비방법
 ⑦ 공사중단 건축물 등의 취득
 ⑧ 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지 활용계획
 ⑨ 공사중단 건축물 정비사업 완료 후 건축물의 매각계획
 ⑩ 공사중단 건축물 등의 소유자 및 이해관계자에 대한 정산계획
 ⑪ 정비사업을 위한 재원조달 계획
2. 정비계획 수립 주요 절차

         구분                      주요 사항                     비고

                                도시의 안전확보 및 미관 개선
        기본원칙
                              자발적 공사재개 및 안전조치 유도


                   ∙ 시․도별 비전, 목표 및 추진 전략
      정비목표
                   ∙ 시․도별 도시 및 건축 관련 상위계획
     및 기본방향                                                시․도
                   ∙ 정부 정책사업 연계
       수립
                   ∙ 광역-기초의 역할 분담

              현황                                           시․도
                   ∙ 입지, 권리관계, 공정률, 용도, 규모 등
              분석                                          시․군․구

   정비              ∙ 정비의 시급성 및 파급효과                        시․도
              사업
   방법         추진   ∙ 시․군․구의 사업추진 의지                       시․군․구

    및         여건   ∙ 건축주․이해관계자 사업추진 의지                     건축주
              분석                                          이해관계자
   우선              ∙ 정비사업 추진 용이성

   순위              ∙ 철거명령 및 대집행
   결정         정비
                   ∙ 재개지원(공사비 보조․융자, 분쟁조정)                 종합
              방법
                   ∙ 취득 후 활용(철거, 철거 후 신축, 공사재개)            검토
              검토
                   ∙ 안전조치명령


                           정비계획(안) 수립


                   ∙ 서면통보 및 사업설명회 개최
    행정절차 이행        ∙ 관할 시․군․구 협의
                   ∙ 지방의회 의견청취 및 지방건축위원회 심의


                          정비계획 확정․ 고시

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3. 정비계획의 기본원칙
□ 국가 및 지자체는 다양한 정비방법 중 건축주‧이해관계자 등이 자발적으로 공사재개 및 안전조
  치를 할 수 있도록 지원하는 것을 우선하되, 일정기간 경과 시 안전관리 등 의무화
□ 공사중단 건축물에 대한 철저한 현황 조사를 바탕으로 필요한 조치를 적절히 하여 도시 안전사
  고를 사전에 차단
□ 공사중단 건축물을 재활용할 경우 되도록 지역내 사회적 경제‧문화 공간, 생활SOC 공간으로 전
  환시키는 방향을 모색
□ 정비사업으로 발생한 잉여수익금은 정비기금에 적립하고 타 정비사업에 활용하여 정비사업의 효
  율성 제고
4. 정비계획의 수립방향
□ (목표) 정비계획은 도시의 안전성 및 미관 등을 증진시키기 위하여 시‧도별 비전 및 목표를 세우
  고 정비여부 및 정비우선순위를 판단 가능하도록 함
□ (주요 고려사항)
 ㅇ (관련계획) 정비계획은 도시기본계획, 기반시설계획, 주택종합계획, 도시‧주거환경정비기본계획,
   도시재생전략계획 등을 참고하여 지역생활환경 증진에 시너지 효과를 내도록 함
 ㅇ (건축물 현황) 대상 건축물의 현황, 사업성, 지자체 역량 및 재정상황 등을 충분히 고려하여 수
   립하도록 함
 ㅇ (타 연계사업) 정비계획은 국가의 각종 타 지원사업, 건축규제 완화 가능성, 재원조달계획 등 다
   양한 지원 사항을 종합적으로 고려하여 수립
□ (역할분담) 정비계획 수립시 시‧도 및 시‧군‧구의 역할분담을 명확히 하고, 상호협력을 통해 수립
 ㅇ 계획의 종합성과 집행성을 확보하기 위하여 도시‧주택‧재생 관계부서 및 기획‧예산부서 등과
   긴밀한 협의를 통해 수립
□ (수립기간) 정비계획은 정비기본계획을 통보받은 경우 지체 없이 준비하여 3년마다 수립
□ (수립절차) 건축주‧이해관계자 등을 대상으로 사업설명회를 개최하고, 시장‧군수‧구청장과 협의
  한 후 지방의회 의견수렴 및 지방자치단체의 건축위원회 심의를 거쳐 확정
   < 정비계획 수립 절차 >

      정비계획(안)         건축주 및         사업설명회     시·군·구청장
        수립          이해관계인 통보         개최          협의

          지방의회      지방건축위원회         정비계획      시·군·구청장
          의견청취        심의            확정・고시        통보



□ (정비계획 변경) 정비계획의 변경은 수립과 동일한 절차를 거치며, 정비계획 변경을 최소화하기
  위하여 계획 수립시 정비기간, 정비방법, 토지 이용계획 등에 대한 다양한 상황을 고려하여 수립
Ⅴ. 공사중단 건축물 정비방법 및 결정기준
1. 정비방법

 ◈ 공사중단 건축물의 유형, 권리관계, 주변 여건, 재원조달 방법, 사업주체, 해당 지방자치단체의
    개발수요 및 지원여건 등을 감안하여 이에 따른 다양한 정비방법을 고려

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 정비방법 전제
ㅇ ｢방치건축물정비법｣체계의 획일화된 정비방법을 제시하기보다 지자체 여건에 따라 차별적으로
  대응 가능한 방향으로 정비방법 결정
ㅇ 공사중단 건축물 정비사업 목적에 부합하는 정비방법 분류체계를 정비주체별로 현실성 있게 조
  정
 - (당초) 철거‧행정대집행, 철거 후 토지비축, 취득 후 공사재개‧신축, 공사비 보조‧융자, 분쟁조
  정, 안전조치
 - (변경) 공공이 사업주체가 되어 추진하는 공공주도 정비, 공공지원을 통한 자력재개, 시․도지사
  의 철거 및 안전조치명령인 공공명령으로 구분
< 공사중단 건축물 정비 방법 >

      구   분                        정비 방법                       정비주체

   공공주도        공공이 취득/수용 후 철거․신축․공사재개                           공공

   자력재개        공공에서 공사비 보조, 분쟁조정, 조세감면, 건축규제 완화                건축주

   공공명령        철거명령, 안전조치 명령                                   건축주

 정비방법 분류
□ (공공주도) 지자체·LH·SPC 등이 공정률, 시장상황 등 개발여건을 종합 고려하여 취득·수용 후
 철거·신축·공사재개 추진
 - 법 제12조에 따른 공사중단 건축물의 철거, 신축 또는 공사 재개
 - 법 제12조의2에 따른 위탁사업에 의한 철거, 신축 또는 공사재개
 - 법 제12조의3에 따른 대행 사업에 의한 공사 재개
ㅇ 정비가 시급하거나 파급효과가 높은 현장은 선도사업으로 추진
                         < 공공주도 정비 절차(위탁사업) >

  정비계획 수립               위‧수탁         건축물 등      정비사업             정산
                        협약체결          취득         시행
     시·도              지자체            LH·지방      LH·지방           지자체
                    ↔LH·지방공사         공사·SPC     공사·SPC         ↔LH·지방공
 * 국토부(선도사업)           ·SPC                                     사·SPC

□ (자력재개) 구조물이 양호하고 공정이 많이 진행된 경우, 공사비의 보조 또는 융자, 분쟁의 조정,
 조세 감면 등을 통해 자력재개 추진
 - 법 제8조에 따른 공사비용의 보조 또는 융자
 - 법 제9조에 따른 분쟁의 조정
 - 법 제10조에 따른 조세 감면
                               < 자력재개 정비 절차 >

           정비계획 수립                지원방안 협의           공사 자력재개
              시·도
                                지자체-LH-건축주               건축주
          * 국토부(선도사업)

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제19639호                       관         보          2019. 12. 2.(월요일)
□ (공공명령) 건축물의 잔존가치, 재개 및 활용가능성, 안전사고 발생 가능성 등을 고려하여 철거명
  령․대집행 또는 안전조치명령 시행
 ㅇ (철거명령 및 대집행) 장기간 방치되어 건축물의 잔존가치가 거의 상실되고, 안전사고 발생 우
   려 및 도시미관 저해 등이 심각하여 철거가 불가피하다고 판단하는 경우
 - 법 제7조에 따른 철거명령 및 대집행
                   < 공공명령(철거 및 대집행) 정비 절차 >

   정비계획 수립        철거 필요여부 판단               철거 명령           대집행 및
                                                   미       벌칙 부과
      시·도                                          이
                          지자체            지자체 → 건축주 행    지자체 → 건축주
  * 국토부(선도사업)                                      시

 ㅇ (안전조치명령) 공공정비 및 자력재개가 어려운 경우는 현장점검을 통해 안전펜스 및 안내판 설
   치, 가설시설물 정비 등 최소한의 안전조치 실시
 - 법 제7조의2에 따른 안전조치명령
                     < 공공명령(안전조치) 정비 절차 >

   정비계획 수립         안전조치 필요여부              안전조치 명령          벌칙 부과
                      판단                           미
     시·도                                           이
                          지자체            지자체 → 건축주 행    지자체 → 건축주
 * 국토부(선도사업)                                       시

 정비주체 분류
 ㅇ (시‧도지사) 정비사업의 계획‧관리를 총괄하며 철거명령‧분쟁조정‧안전조치 명령 등의 행정조치
   및 현장 철거‧공사재개‧신축 등 직접 추진 가능
 ㅇ (위탁사업자 및 사업대행자) 시‧도지사가 정비사업을 직접 수행할 수 있는 재정적‧인적 여건이
   충분하지 않은 경우 위탁사업자 또는 사업대행자*를 지정하여 정비사업 시행 가능
 * 한국토지주택공사, 지방공사, 한국토지주택공사 및 지방공사가 50% 초과 출자한 법인
 ㅇ (건축주․이해관계자) 조속한 정비가 이뤄질 수 있도록 지자체의 정비계획 수립 및 정비방법 결
   정에 적극적으로 협조하고 안전사고 예방을 위해 현장조치 시행
2. 정비여부 및 정비방법 결정기준
□ 지자체는 공사중단 건축물별 특성을 분석하여 정비방법 결정을 위한 1차 검토 자료로 활용
 ㅇ 정비방법 검토시 각 특성별 교차분석을 통한 결과를 활용하고, 특성별 분류의 세부적인 기준은
   지자체의 여건에 맞게 조정 가능
〈표14〉공사중단 건축물 특성별 분석방향 (예시)

  분 류               유 형                             분석방향
        ∙ 도심형 (수도권 및 광역시 등               ․도심지에 위치할수록 사업성(또는 수요성) 확보
          주요 도시의 중심시가지)
                                          가 용이하고 정비시에는 공익성 제고 효과 증대
  입지    ∙ 도시형 (주요 도시의 동지역)
                                          (미정비시 상대적 위해도 증가)
  특성
                                         ․교외에 위치할수록 사업성 및 공익성이 낮아 공
        ∙ 교외형 (읍, 면, 리)
                                          공 개입 최소화 검토(안전조치명령)


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                                        ․권리관계 관련자의 수 및 권리관계해결 난이도를
          ∙ 권리관게 조정이 용이
  권리                                     고려
  관계                                    ․권리관계 조정이 용이할수록 공사재개 등 정비
          ∙ 권리관계 조정이 非용이
                                         추진 가능성 상대적 용이
          ∙ 일반수요시설 (주택, 판매, 업무    시설    ․일반수요 시설일수록 수요확보가 용이하여 공
  건물        등)                           사재개 가능성 높음
  용도      ∙ 특정수요시설 (숙박, 종교, 교육, 의료, 공   ․특정시설의 기존 용도 유지시 수요확보가 어려
            업, 노인시설 등)
                                         운 경우 용도변경 등 검토
                                        ․공정률이 낮을수록 철거 또는 설계변경을 통한
          ∙ 골조 미완료
  공정                                     활용이 용이
  현황                                    ․골조가 완료된채 중단기간이 장기화될 경우 설계
          ∙ 골조 완료
                                         및 구조변경 어려움
                                        ․소규모의 경우 상대적으로 권리관계 발생비율, 철
          ∙ 소규모 (1천㎡미만)
  규모                                     거 또는 공사재개 등을 위한 추가 비용부담 낮
          ∙ 중규모 (1천㎡~1만㎡미만)
 (연면적)                                   음
          ∙ 대규모 (1만㎡ 이상)
                                        ․대규모일수록 권리관계 조정난이도 높을 가능성
□ 지자체는 공사중단 건축물 특성별 분석 결과와 정비우선순위 결정기준의 항목을 종합적으로 고
  려하여 최종적인 정비방향 결정
 ㅇ 지자체는 해당 공사중단 건축물 정비 사업의 시급성 및 파급효과, 사업성, 시‧군‧구 추진의지,
   이해관계자 추진의지 및 사업의 용이성 등을 종합적으로 고려
 - 지역고유의 특성 및 지자체 여건을 고려하여 정비우선순위 결정기준의 항목 및 세부 내용을 추
   가 또는 조정 가능


〈표15〉정비여부 결정기준 (예시)

         항 목                            주요 내용

       시급성 및     ∙ 안전사고(분석 및 안전조치 등급) 및 범죄발생 우려
       파급효과      ∙ 경관개선 및 주변 활성화 파급효과

         사업성     ∙ 정비사업 예상 사업수지(철거비용, 공사비용, 예상 분양가 등)

    기존건축물        ∙ 기존건축물 활용 가능성
    활용가능성            (구조물의 강도, 균열, 변형, 마감 등 상태 현황 및 공정률 등)

                 ∙ 실태파악 및 전담조직 또는 인력배치 상황
       시·군·구
                 ∙ 용도변경 및 건축기준 특례 적용 가능 사항
       추진의지
                 ∙ 구체적인 정비방안(보상방안, 용도·규모 등) 제시여부

    이해관계자        ∙ 이해관계자 정비사업 추진 동의 여부
       추진의지      ∙ 채권단 단일화 여부 및 채권감액 규모 등

       사업추진      ∙ 조속한 정비 추진 가능성(경매진행여부, 유치권 등)
         용이성     ∙ 건물·토지 소유자 분리여부, 채권자 수 여부


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