Source: https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/__12.html
Legislation: belwertv

Title: § 12 Kapitalisierung der Reinerträge

Description:
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (BelWertV)
Teil 3 - Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1 - Ertragswertverfahren
§ 12 Kapitalisierung der Reinerträge

Paragraph: 12

Full Text:
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (BelWertV)
Teil 3 - Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1 - Ertragswertverfahren
§ 12 Kapitalisierung der Reinerträge

(1) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 9 Abs. 2
verminderte Reinertrag ist in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer
der baulichen Anlage und dem Kapitalisierungszinssatz mit dem sich
daraus ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der
Vervielfältiger V errechnet sich gemäß V = (q
n              – 1) / (q
n              · z), mit n = Restnutzungsdauer, q = 1 + z und z =
Kapitalisierungszinssatz.

(2) Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist im Gegensatz zur
technischen Lebensdauer ausschließlich auf den Zeitraum abzustellen,
in dem die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und
Bewirtschaftung noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Die
wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist unter Berücksichtigung der sich
in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden
Nutzeranforderungen objektspezifisch anhand der Fragestellung, wie
lange die wirtschaftliche Nutzung des Objekts zu den angenommenen
Erträgen gesichert erscheint, einzuschätzen. Bei im Inland belegenen
Objekten sind die in Anlage 2 genannten Maximalsätze für die
Nutzungsdauer baulicher Anlagen zu berücksichtigen.

(3) Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dem angenommenen Zinssatz,
mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reinerträge eines
Grundstücks auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung nach
vorsichtiger Schätzung erfahrungsgemäß diskontiert werden. Er muss aus
der regional maßgeblichen langfristigen und nutzungsspezifischen
Marktentwicklung abgeleitet werden. Verschiedene Nutzungsarten sind
jeweils gesondert zu betrachten.

(4) Der bei im Inland belegenen Objekten in Ansatz zu bringende
Kapitalisierungszinssatz beträgt vorbehaltlich des Satzes 3 und des
Absatzes 5 bei wohnwirtschaftlicher Nutzung mindestens 3
Prozentpunkte, bei gewerblicher Nutzung mindestens 4 Prozentpunkte
über der nach DIN 1333 auf die erste Nachkommastelle gerundeten von
der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Rendite 30-jähriger
Bundesanleihen zuzüglich etwaiger für einzelne Nutzungsarten nach
Anlage 3 zu berücksichtigender Aufschläge. Ist am 30. November eines
Jahres die von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Rendite
30-jähriger Bundesanleihen mindestens 0,5 Prozentpunkte höher oder
niedriger als zu Beginn des der letzten Veränderung der
Mindestkapitalisierungszinssätze vorhergehenden Monats, so verändert
er sich zum 1. Januar des Folgejahres um die entsprechenden nach DIN
1333 auf die erste Nachkommastelle gerundeten Prozentpunkte.
Vorbehaltlich des Absatzes 5 beträgt der
Mindestkapitalisierungszinssatz bei wohnwirtschaftlicher Nutzung
mindestens 3,5 Prozent und höchstens 5,5 Prozent, bei gewerblicher
Nutzung mindestens 4,5 Prozent und höchstens 6,5 Prozent, jeweils
zuzüglich etwaiger für einzelne Nutzungsarten nach Anlage 3 zu
berücksichtigender Aufschläge. Die Bundesanstalt gibt die geänderten
Mindestkapitalisierungszinssätze unverzüglich nach dem in Satz 2
genannten Zeitpunkt auf ihrer Internetseite bekannt.

(5) Die in Absatz 4 Satz 1 und 3 genannten
Mindestkapitalisierungszinssätze dürfen für die Nutzungsarten Wohnen,
Handel, Büro sowie Lager und Logistik um höchstens 0,5 Prozentpunkte
unterschritten werden, wenn es sich um erstklassige Immobilien
handelt. Dies ist dann der Fall, wenn mindestens folgende Kriterien
erfüllt sind:

1.  eine sehr gute Lage im Verdichtungsraum,

2.  ein entsprechend der jeweiligen Objektart bevorzugter Standort,

3.  eine gute Infrastruktur,

4.  eine gute Konzeption,

5.  eine hochwertige Ausstattung,

6.  eine hochwertige Bauweise,

7.  eine besonders hohe Marktgängigkeit und

8.  ein sehr guter Objektzustand.

Ein Unterschreiten bedarf einer nachvollziehbaren, im Gutachten
dokumentierten Begründung.

Collections: bundestag_gesetze
BelWertV
Level: 4.0