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Legislation: karbv

Title: § 31 Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Description:
Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV)
Abschnitt 3 - Bewertung
§ 31 Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Paragraph: 31

Full Text:
Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV)
Abschnitt 3 - Bewertung
§ 31 Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

(1) Die Bewertung einer Beteiligung vor ihrem Erwerb gemäß § 236
Absatz 1 des Kapitalanlagegesetzbuches dient dazu, die Angemessenheit
der Gegenleistung in sinngemäßer Anwendung des § 231 Absatz 2 des
Kapitalanlagegesetzbuches festzustellen. Der externe Bewerter gemäß §
236 Absatz 3 des Kapitalanlagegesetzbuches hat die wesentlichen
Grundlagen und Annahmen seiner Bewertung der Immobilien, insbesondere
alle wertbeeinflussenden Faktoren, im Gutachten darzulegen. Der
Abschlussprüfer hat in seinem Gutachten die wertmäßigen Zusammenhänge
und Unterschiede zwischen dem Nettovermögenswert laut
Vermögensaufstellung und dem ermittelten Beteiligungswert darzulegen
und zu erläutern.

(2) Nach dem Erwerb der Beteiligung ist im Zusammenhang mit neu
erworbenen Immobilien oder Beteiligungen der Immobilien-Gesellschaft §
248 Absatz 2 und 3 Satz 1 des Kapitalanlagegesetzbuches in der Regel
entsprechend anzuwenden. Absatz 3 ist auf Beteiligungen der
Immobilien-Gesellschaft entsprechend anzuwenden.

(3) Der Wert der Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gemäß §
248 Absatz 4 und § 250 Absatz 1 Nummer 2 des Kapitalanlagegesetzbuches
ist gemäß § 249 Absatz 3 des Kapitalanlagegesetzbuches auf der
Grundlage einer Vermögensaufstellung zu ermitteln. Maßgeblich ist die
aktuelle monatliche Vermögensaufstellung zum Zeitpunkt der Bewertung.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat einheitliche Grundsätze für das
Mengengerüst und die Bewertung des Vermögens und der Schulden
aufzustellen. In den Grundsätzen ist zu berücksichtigen, dass die
Rechnungslegung in den Sitzländern der Immobilien-Gesellschaften
Besonderheiten, insbesondere Aktivposten ohne Vermögenscharakter und
fehlende Passivposten mit Schuldcharakter, aufweisen kann. Die
Beachtung der Grundsätze ist im Rahmen der jährlichen Prüfung der
Vermögensaufstellung gemäß § 249 Absatz 2 Nummer 2 des
Kapitalanlagegesetzbuches zu bestätigen. Die Jahresabschlussprüfung
gemäß § 249 Absatz 2 Nummer 2 des Kapitalanlagegesetzbuches, die
jährliche Prüfung der Vermögensaufstellung gemäß § 249 Absatz 2 des
Kapitalanlagegesetzbuches und die Bewertung gemäß § 248 Absatz 4 und §
250 Absatz 1 Nummer 2 des Kapitalanlagegesetzbuches dürfen von
demselben Abschlussprüfer durchgeführt werden, wenn für die Bestellung
des Abschlussprüfers die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

(4) Bei der Bewertung gemäß § 248 Absatz 4 und § 250 Absatz 1 Nummer 2
des Kapitalanlagegesetzbuches hat der Abschlussprüfer einen marktnahen
Wert zu ermitteln, wie es nach den allgemeinen Grundsätzen für die
Bewertung von Unternehmensbeteiligungen vorgeschrieben ist.
Ausgangspunkt für die Bewertung ist der Nettowert gemäß der
Vermögensaufstellung. Der darin angesetzte Wert für die Immobilien ist
durch den zuletzt vom externen Bewerter festgestellten Verkehrswert
der Immobilien oder, wenn dieser noch nicht maßgeblich ist, durch den
Kaufpreis zu ersetzen. Weitere Auswirkungen dieser Wertdifferenz zum
Beispiel auf Rückstellungen oder latente Steueransprüche und
Verpflichtungen sind zu berücksichtigen. Weitere Vermögensgegenstände
und Schulden sind nach den Wertmaßstäben des § 168 Absatz 1 bis 7 des
Kapitalanlagegesetzbuches zu beurteilen. Darüber hinaus können im
Rahmen der Bewertung nach dem Ermessen der bewertenden Person
besondere Wertkomponenten angesetzt werden, wie zum Beispiel ein
Geschäftswert entsprechend dem Geschäftsmodell der Immobilien-
Gesellschaft und deren tatsächlicher Geschäftstätigkeit. Das gilt auch
für Wertkomponenten zum Beispiel auf Grund von erschwerten
Vermarktungsmöglichkeiten der Beteiligung, abweichenden
Gewinnverteilungsabreden oder Vereinbarungen über
Auseinandersetzungsguthaben, falls die Gesellschaft aufgelöst wird.
Wertkomponenten, die im Zusammenhang mit der Vermarktung der von der
Gesellschaft gehaltenen Immobilien stehen, finden ausschließlich über
die Werte, die vom externen Bewerter für die Immobilien festgestellt
wurden, Eingang in den Beteiligungswert.

(5) Keine gesonderte Bewertung gemäß § 248 Absatz 4 und § 250 Absatz 1
Nummer 2 des Kapitalanlagegesetzbuches muss für Immobilien-
Gesellschaften erfolgen, an denen eine Beteiligung nicht direkt für
Rechnung des Sondervermögens gehalten wird, sondern lediglich indirekt
über eine andere Immobilien-Gesellschaft. Der Wert der in Satz 1
genannten Beteiligungen kann zusammen mit dem Wert der direkt
gehaltenen Immobilien-Gesellschaft, die dem Sondervermögen die
Beteiligung vermittelt, ermittelt werden.

(6) Bei der Ermittlung des Anteilpreises hat die
Kapitalverwaltungsgesellschaft den Wert der Beteiligung, den der
Abschlussprüfer ermittelt hat, am ersten Preisermittlungstag, der auf
die Bekanntgabe des Wertes durch den Abschlussprüfer an die
Kapitalverwaltungsgesellschaft folgt, an Stelle des bisher angesetzten
Wertes zugrunde zu legen. Bis zur nächsten Bewertung gemäß § 248
Absatz 4 und § 250 Absatz 1 Nummer 2 des Kapitalanlagegesetzbuches ist
der Wert der Beteiligung von der Kapitalverwaltungsgesellschaft im
Rahmen des § 249 Absatz 2 des Kapitalanlagegesetzbuches auf der
Grundlage der monatlichen Vermögensaufstellungen fortzuschreiben. Die
Fortschreibung darf sich nur auf Wertkomponenten erstrecken, die
keiner Bewertung mit wesentlichem Ermessensspielraum unterliegen.
Fortschreibungen sind auch zum Zeitpunkt des Wertansatzes nach Satz 1
vorzunehmen, wenn Ereignisse zwischen Bewertungsstichtag und späterer
Bekanntgabe des Wertes dazu Anlass geben.

(7) Abweichend vom gesetzlich vorgesehenen Bewertungsintervall ist der
Wert der Beteiligung erneut gemäß § 248 Absatz 4 und § 250 Absatz 1
Nummer 2 des Kapitalanlagegesetzbuches zu ermitteln und anzusetzen,
wenn nach Auffassung der Kapitalverwaltungsgesellschaft der Ansatz des
zuletzt ermittelten Wertes auf Grund von Änderungen wesentlicher
Bewertungsfaktoren, die durch Fortschreibung des zuletzt ermittelten
Wertes nicht angemessen berücksichtigt werden können, nicht mehr
sachgerecht ist. Folgende Faktoren zählen grundsätzlich nicht zu den
wesentlichen Bewertungsfaktoren und sind deshalb durch Fortschreibung
zu berücksichtigen:

1.  Neubewertung oder erstmalige Bewertung einer Immobilie durch den
    externen Bewerter;

2.  Neuerwerb einer Immobilie oder einer Immobilien-Gesellschaft;

3.  Verkauf der einzigen Immobilie, wenn der Verkaufspreis nicht
    wesentlich vom Verkehrswert der Immobilie abweicht;

4.  Kapitalmaßnahmen;

5.  Ausschüttungen;

6.  Aufnahme oder Rückzahlung von Darlehen;

7.  nachträgliche Korrekturen der Jahresabschlüsse auf allen
    Beteiligungsstufen;

8.  Veränderung des Wertes durch laufende Erträge und Aufwendungen.

Im Einzelfall kann jedoch auch bei den Bewertungsfaktoren nach Satz 2
eine Neubewertung notwendig sein, insbesondere wenn der Kauf oder
Verkauf einer Immobilie wesentliche Veränderungen bei anderen
Vermögens- und Schuldposten der Gesellschaft nach sich ziehen könnte.

(8) In den Vermögensaufstellungen nach § 101 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1
des Kapitalanlagegesetzbuches ist der gemäß § 248 Absatz 4 und § 250
Absatz 1 Nummer 2 des Kapitalanlagegesetzbuches ermittelte und von der
Kapitalverwaltungsgesellschaft bis zum Berichtsstichtag
fortgeschriebene Wert der direkt für Rechnung des Investmentvermögens
gehaltenen Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften anzusetzen.

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