Source: https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/__4.html
Legislation: belwertv

Title: § 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts

Description:
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (BelWertV)
Teil 1 - Allgemeine Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze
§ 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts

Paragraph: 4

Full Text:
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (BelWertV)
Teil 1 - Allgemeine Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze
§ 4 Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts

(1) Zur Ermittlung des Beleihungswerts sind der Ertragswert (§§ 8 bis
13) und der Sachwert (§§ 14 bis 17) des Beleihungsobjekts getrennt zu
ermitteln; anstelle des Sachwerts kann bei Ein- und
Zweifamilienhäusern sowie Wohnungs- und Teileigentum auch der
Vergleichswert (§ 19) ermittelt werden. Maßgeblich für die Ableitung
des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht
überschritten werden darf. Bleibt der Sachwert und in den Fällen von
Satz 1 zweiter Halbsatz alternativ der Vergleichswert um mehr als 20
Prozent hinter dem Ertragswert zurück, bedarf es einer besonderen
Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und ihrer
Kapitalisierung; hierbei sind im Rahmen der Kontrollbetrachtung für
die Kosten- und Ertragsansätze die gleichen Annahmen, insbesondere in
steuerlicher Hinsicht, zu berücksichtigen. Bestätigt sich der anfangs
ermittelte Ertragswert, bedarf das Ergebnis der Überprüfung einer
nachvollziehbaren Begründung, andernfalls ist der Ertragswert
entsprechend zu mindern.

(2) Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungseigentum kann der
Beleihungswert am Sachwert oder Vergleichswert orientiert werden und
eine Ertragswertermittlung entfallen, wenn das zu bewertende Objekt
nach Objekt- und Standortqualität zweifelsfrei zur Eigennutzung
geeignet ist und von potenziellen Erwerbern für die eigene Nutzung
dauerhaft nachgefragt wird. Ist das Objekt noch vermietet, ist die
hiermit verbundene Wertminderung nachvollziehbar zu ermitteln und vom
Beleihungswert abzuziehen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern darf eine
Orientierung am Vergleichswert vorbehaltlich des § 19 Absatz 2 jedoch
nur dann erfolgen, wenn der Ermittlung aktuelle Vergleichspreise von
mindestens fünf Objekten zugrunde liegen, die auch hinsichtlich der
Wohnfläche mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmen.
Bei der Ableitung des Beleihungswerts aus dem Sachwert ist regelmäßig
zu prüfen, ob aufgrund der Merkmale des Objekts und der regionalen
Marktgegebenheiten unter besonderer Berücksichtigung der
Nachhaltigkeit ein Abschlag vom Sachwert erforderlich ist.

(3) Sind im Rahmen der Wertermittlung ein Instandhaltungsrückstau,
Baumängel oder Bauschäden erkennbar, die noch nicht in geeigneter
Weise in die Ermittlung von Ertragswert, Sachwert und Vergleichswert
eingeflossen sind, so sind die auf der Grundlage der für ihre
Beseitigung am Wertermittlungsstichtag bekannten oder vorsichtig
geschätzten Aufwendungen als gesonderter Abschlag vom Beleihungswert
zu berücksichtigen. Vorgenanntes gilt auch für sonstige bauliche
Aufwände, insbesondere für Maßnahmen zur Ertüchtigung des zu
bewertenden Objekts bei Nutzungsänderungen.

(4) Bei im Bau befindlichen Objekten kann der Beleihungswert aus dem
Zustandswert abgeleitet werden. Dieser ist die Summe aus dem Bodenwert
(§ 15) und dem anteiligen Wert der baulichen Anlage. Der anteilige
Wert der baulichen Anlage errechnet sich aus dem Wert der baulichen
Anlage des fertig gestellten Objekts (§ 16) und dem erreichten
Bautenstand. Der in Ansatz gebrachte Bautenstand ist von einer von der
Pfandbriefbank auszuwählenden, besonders fachkundigen, von Bauplanung
und Bauausführung unabhängigen Person festzustellen; § 7 Absatz 1 Satz
1 gilt entsprechend. In den Fällen, in denen der Ertragswert des
planmäßig fertig gestellten Objekts unter dessen Sachwert liegt, darf
der Zustandswert die Summe aus dem Bodenwert und dem anteiligen
Ertragswert der baulichen Anlage, der prozentual dem jeweiligen
Bautenstand entspricht, nicht überschreiten. Es ist zu prüfen, ob
insbesondere zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt
auf den ermittelten Zustandswert ein besonderer
Nachhaltigkeitsabschlag, der die Verkäuflichkeit des noch nicht
fertiggestellten Objekts berücksichtigt, vorgenommen werden muss.

Collections: bundestag_gesetze
BelWertV
Level: 3.0