湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂2802民初630号
原告贺志云，女，生于1952年6月18日，汉族，湖北省利川市人，原籍湖北省利川市，现住湖北省潜江市。
委托代理人陈胜江，湖北宏济律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人周书杨，男，生于1974年9月8日，汉族，湖北省利川市人，原籍湖北省利川市，现住湖北省潜江市。系原告贺志云之子，特别授权代理。
被告利川市文斗乡文龙村民委员会，地址：利川市文斗乡文龙村七组。
法定代表人：杨福林，该村委会主任。
被告贺柏祥，男，生于1965年9月18日，土家族，湖北省利川市人，农民，住本市，
原告贺志云诉被告贺柏祥、利川市文斗乡文龙村民委员会确认合同效力纠纷一案，依法适用简易程序由审判员向仁才独任审判，于2018年2月6日公开开庭进行了审理，原告贺志云委托代理人陈胜江、周书杨，被告贺柏祥,被告利川市文斗乡文龙村民委员会主任杨福林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贺志云诉称：2015年，文斗乡政府因集镇建设需要，以文龙村委会作为征收主体与被征收农户签订房屋征收安置补偿合同，文龙村民委员会征收了原告的房屋和宅基地，房屋面积为168.98平方米。因原告生活在外地，对此不知情，二被告在未通知原告且未征得原告同意的情况下，贺柏祥擅自与文龙村委会签订房屋征收安置补偿合同，其房屋征收总面积为338.6平方米，其中包含了原告房屋面积168.98平方米。按此补偿标准，原告的补偿款应为83785元，该款已被贺柏祥领取。文龙村委会签订协议过于草率，没有核实相关文书的真实性；该房屋买卖契约是不真实的，是被告贺柏祥伪造的。杨福林作为村委会主任，办事应该按照法律规定公平合理地处理，你们凭没有证实的契约签订拆迁补偿协议，存在公权私用的行为。现请求法院判决确认：1、二被告签订的涉及原告房屋面积为168.98平方米的土地和房屋征收安置补偿合同部分无效。2、本案诉讼费由二被告承担。
被告贺柏祥辩称：原告的房屋是我于2002年用3000元钱买了的，当时签订了契约，原告的两个老人也是由我养老送终的。征地补偿协议是真实的，补偿的金额也是正确的，原告方说该份契约是假的，我请求法庭去调查，契约上相关当事人的笔迹，签名是不是伪造的。分户我没有参加，对贺志云分得有房屋和宅基地不知情。原告的面积是168.98平方米，征地当年原告回过家，我也与原告说过，原告知情。原告起诉属于诬告，不同意原告主张合同部分无效，愿意给原告补偿2万元。
被告利川市文斗乡文龙村民委员会辩称：原告诉请要求部分撤回文龙村民委员会与贺柏祥签订的征地补偿协议，与事实不符，当时所签订的房屋拆迁协议是没有争议的，村委会是依据贺柏祥提交的证据有理有据，合理签署的补偿协议。房产证和土地使用权证上贺志云的宅基地土地使用证办理于2000年12月8日，面积168.98平方米；贺文学的面积是218.2平方米，2001年4月4日贺柏祥审批维修猪圈60平方米。按照房屋的产权相关数据，我们与贺柏祥签订协议，通过乡、站、村详细查阅了三个证件：贺文学的老房产证、贺志云的新房产证、贺柏祥与周习华的房屋买卖契约。2002年6月15日买卖的房屋，按照风俗传统我们认定贺柏祥是该宅基地的产权人，因为契约上说得很清楚，根据买卖双方的约定，认为契约已产生法律效力，可与契约相关的证实人都已不在人世，已无从查证。从村委会角度认为原告诉求无理无据，不应该得到支持。从征地角度上讲，征地协议是从2014年7月31日与贺柏祥签订的征地补偿协议，打款时间2014年11月。第二个协议，签订房屋拆迁补偿协议时间是2015年1月21日，拆迁房屋时间是2017年3月。之所以拆迁签协议是2015年，拆迁是2017年，是因为贺柏祥与村委会出现补偿争议，我与村委会及其他相关单位、人员做了很多工作。通过事实证明，村委会不同意撤销房屋拆迁补偿协议。原告没有权利撤销土地征收协议，撤销房屋拆迁补偿协议村委会也是不同意的。该份合同是真实的，既然原告所说是撤销土地征用补偿协议和房屋拆迁补偿协议，根据上次在利川市人民法院开庭结合今天开庭，本次文龙村民委员会是第一被告，原告要求一并撤销这两份协议，第一份协议作为文龙村民委员会基本上是无证无据，现在原告在文龙村没有居住地和住所，在六组没有土地经营权证，我方认为这个诉求毫无依据。贺柏祥与贺志云首先应该去弄清契约是否有效。补偿款167888.90元的组成情况包括搬家费、过度安置费（是按照居住每人130元的标准打入该账户），该款还包含水电补偿、网络补偿也是计入总合的，项目较多，共五大项。其次该款还包含2011年新审批的贺柏祥修建的猪圈，这部分补偿要高一些。原告方质疑姓名的真实性的问题需要核实，立约人的死亡问题也是没办法确定的。契约受不受法律保护，作为村委会没有鉴别能力。要求村委会撤销房屋征收补偿协议，必须明确贺柏祥、贺志云的产权，村委会才能做出处理。
经审理查明：原告贺志云的父亲贺文学是文龙村六组的老住户，贺志云是其婚生女，贺柏祥系其领养子。贺文学老宅基地使用证初始登记面积为278.58平方米，贺文学去世后，原告贺志云于1989年申报分户，三方提供的房屋地籍调查表登记时间是2000年，面积上有差距，老证显示218.2平方米，新证显示278.58平方米，地籍调查表显示也是属贺文学所有。在2000年9月，贺志云与贺柏祥姐弟分户，贺志云分得贺文学房屋宅基地面积为168.98平方米，审批给贺志云的面积也是168.98平方米，2000年12月8日利川市人民政府给贺志云颁发了利集建2000登字第J13—074159号集体土地建设用地使用证。原告贺志云的168.98平方米的集体土地建设用地使用证已经于2005年5月8日被贺柏祥领取了。贺柏祥2000年9月分户分得79.5平方米，但审批给贺柏祥的面积是139.5平方米（其中60平方米系贺柏祥新报批取得），贺志云与贺柏祥是分户审批的，而不是新建审批，只有贺柏祥60平方米是新建审批，2001年4月4日利川市人民政府给贺柏祥颁发了建设用地批准书。利川市文斗国土资源所《发证登记簿》显示2000年12月12日贺柏祥就领取了属于自己分户加新建审批取得的面积为139.5平方米的利集建2000登字第J13—074158号集体土地建设用地使用证。2015年，利川市文斗乡人民政府因文斗集镇建设需要，规划了文斗集镇新街建设郁江佳苑的工程项目。整个安置补偿是一种政府行为，由文龙村委会接受人民政府的行政委托来具体组织实施安置补偿，拨款由该项目的建设方负责。以文龙村委会作为征收主体与被征收农户签订房屋征收安置补偿合同，文龙村民委员会征收了原告贺志云和被告贺柏祥的房屋和宅基地，其中原告贺志云房屋面积为168.98平方米。因原告生活在外地，当时不知道这一情况，二被告在未通知原告且未经原告同意的情况下，贺柏祥擅自与文龙村委会签订房屋征收安置补偿合同，其房屋征收建筑面积为338.6平方米，其中包含了原告房屋面积168.98平方米。这份合同上房屋占用宅基地面积是368.8平方米，合同签订后共计支付安置补偿款167888.90元，其中就包含了原告贺志云的168.98平方米。按此补偿标准，原告贺志云的补偿款应为83785元。被告贺柏祥已经向文斗乡政府领取了补偿款167888.90元。当庭审问及在你们签订安置补偿协议和土地征收协议之前，文龙村委会是否明确争议房屋的归宿？被告文龙村委会回答土地征用没有出现贺志云的相关证件，在房屋拆迁的时候发现了贺志云的证件。当庭审问及如果现在原告主张房屋征收安置补偿合同无效，将会产生哪些影响？被告文龙村委会回答如果要撤销这两份协议，首先要鉴别房屋买卖契约的真实性，明确产权人产权。原告贺志云在文龙村六组第一轮土地承包时承包有四个人的责任地，迁往江汉油田之后第二轮土地延包就没有承包到土地。对土地征收补偿应当不享有权利。原告贺志云因房屋被拆迁没有得到补偿款于2014年就找过了相关部门进行了处理，但没有调解成功。贺柏祥也认可知道相关情况，但没有得到解决。文龙村委会称不清楚，但是找过原村干部贺明清。原告贺志云于2018年1月19日诉至本院，请求依法判决确认：1、二被告签订的涉及原告房屋面积为168.98平方米的土地和房屋征收安置补偿合同部分无效。2、本案诉讼费由二被告承担。审理中，本院只针对房屋拆迁补偿协议部分无效进行审理，不针对土地补偿协议部分无效进行审理，原告贺志云和二被告三方当事人均表示同意。
以上事实有原告贺志云提交的证据：1、《房屋征收安置补偿合同》复印件1份。2、《房屋征收安置补偿明细表》复印件1份。3、《文斗新街征地补偿兑现花名册》复印件1份。4、贺志云所有的《地籍调查审批表》复印件1份。5、原告的《土地使用证发放登记簿》复印件1份。被告文龙村委会提交的证据：1、证明房屋1栋，间数6间，建筑面积为218.2平方米的户主为贺文学的利房文字第1057号《房屋所有权证》1个的复印件4页。2、贺柏祥新审批的60平方米的宅基地的《建设用地批准书》复印件1份。3、贺志云分户取得的《建设用地使用证》复印件1份2页。4、《退出土地承包经营权协议》复印件1份、《文斗新街征地补偿兑现花名册》复印件1份。被告贺柏祥提交的证据：1、贺文学的《房屋所有权权证》1本（原件核对后提交复印件）。2、贺柏祥新增的60平方米的批准书1份。3、贺志云的土地使用权证1本（原件核对后提交复印件）以及三方当事人庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。关于被告文龙村委会提交的房屋买卖契约复印件1份和被告贺柏祥提交的房屋买卖契约复印件1份，立契约执笔人是时任文龙村委会会计的翁诚芝，立契约的证明人是文龙村六组的组长夏治明，这二人都已经死亡，不能出庭作证。卖主邹习华与其真实姓名周习华不相符，这不符合客观事实，从常理上讲周习华不可能将自己的名字写错；被告贺柏祥与邹习华签订的房屋买卖契约也没有到相关职能部门去税契，也不符合常理。贺柏祥的解释是当时我与姐夫邹习华一起走到半路，当时邹习华说没必要花这个钱，这个房子是你用钱买了的，这里的房屋是我继承的遗产，我没有尽到养老的义务。贺柏祥还陈述，在原告方买这个房子时，周习华的侄儿周书高在场可以作证，嫂子何树华也在场，还是找她借的钱，但没有相关证据印证。当问及贺柏祥既然买了这个房屋，出卖方周习华应该开具收据。但贺柏祥称我们约定以该契约为依据，契约上注明了一手交清，另外没有重新开具收到3000元买房款的收据。故本院对2002年6月15日贺柏祥和邹锡华（邹习华）签订的房屋买卖契约不予采信。
本院认为，房屋买卖合同所有权转移以登记为生效要件，争议的房屋及宅基地168.98平方米是贺志云继承其父亲贺文学的房屋，有被告文龙村委会和被告贺柏祥提交的利房文字第1057号贺文学的房屋所有权证佐证，该房屋及老宅基地使用权不是原告贺志云与亡夫周习华的夫妻共同财产。贺柏祥的宅基地中也有79.5平方米是从贺文学的房屋宅基地中继受取得的。文龙村委会与贺柏祥签订房屋征收补偿协议仅凭未转移所有权的2002年6月15日贺柏祥和所谓的邹锡华（邹习华）签订的房屋买卖契约为依据就认定被告贺柏祥取得了该房屋的所有权而将补偿款全部发放给贺柏祥是不合法的。被告文龙村委会既然知道该宅基地是贺志云的，就应当依据新的宅基地使用证作为补偿依据，就应当与原告贺志云签订补偿协议而不是将全部补偿款发放给贺柏祥。即使贺志云所有的宅基地168.98平方米由周习华（邹习华或邹锡华）与贺柏祥达成了房屋买卖协议，该房屋买卖契约也是真实的，文龙村委会也不能以此为依据处理无处分权人周习华处理的本该属于原告贺志云的个人财产。原告贺志云亡夫周习华也无权单独处分贺志云继受取得的房屋，而且该买卖契约上也没有原告贺志云的签名，同时贺志云也没有委托周习华办理这样大的家庭事务。房屋的原所有权人是贺文学，贺志云和贺柏祥都是其继承人，都继受取得了贺文学的部分房屋。更何况周习华、翁诚芝、夏治明都已死亡，不能出庭作证。卖主邹习华（或邹锡华）与其真实姓名周习华不相符，这不符合客观事实，从常理上讲周习华不可能将自己的名字写错，如果有意写错则出卖房屋就不是其真实意思表示。原告贺志云与被告贺柏祥产生矛盾后，找相关基层组织解决多次，与村委会陈述没来找过不相符。文龙村委会与贺柏祥签订的房屋拆迁补偿协议认定的依据是贺柏祥和邹锡华（邹习华）于2002年6月15日签订的房屋买卖契约，既然在拆迁的时候文龙村委会已经发现了贺志云的宅基地使用证，而不通知权利人贺志云到场，而与贺柏祥单方面签订全部368.8平方米的房屋拆迁补偿协议，侵害了原告贺志云的财产权利。更何况房屋买卖契约存疑的地方太多，原告贺志云主张确认2015年1月21日被告利川市文斗乡文龙村民委员会与被告贺柏祥签订的《房屋征收安置补偿合同》涉及自己的房屋宅基地168.98平方米的部分无效的请求有理，本院予以支持。由于本案原告起诉的是确认之诉，被告贺柏祥无法律和事实依据，取得不当利益，应当将取得的不当利益予以返还，属另一法律关系。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十条、第六十一条、第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条之规定，判决如下：
确认2015年1月21日被告利川市文斗乡文龙村民委员会与被告贺柏祥签订的《房屋征收安置补偿合同》涉及原告贺志云的房屋宅基地168.98平方米的部分无效。
案件受理费100元减半收取50元，由被告利川市文斗乡文龙村民委员会与被告贺柏祥各承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 向仁才
二〇一八年六月十一日
书记员 钱 江