云南省弥勒市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云2504民初2120号
原告：刘琦，男，1991年7月6日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。
法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘琦与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琦的委托诉讼代理人秦世臣，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦、和晟晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘琦向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年度、2017年度的租金102988.96元（643681元×8%×2年）；2.被告支付原告至2017年10月1日产生的违约金21756.42元（51494.48元×0.0005×605天+51494.48元×0.0005×240天）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告要求将违约金计算至款项付清之日止。事实与理由：2012年2月18日原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号一期1栋1203号商品房一套。同时双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该套商品房，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止）。在租期内，被告每年按购房款的8%向原告支付租金，租金在每个租赁年度开始的第一个月内支付；若迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款的万分之五标准承担逾期付款违约金。2013年10月11日，原、被告双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2018年12月31日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。现被告拖延支付2016年度、2017年度的租金，遂起诉。
云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告实际支付的购房款为637719元，以购房款的8%计算出来的租金包含了税费。原、被告双方签订了分期付款协议，该协议系对原合同的变更，对租金的金额及支付方式均进行了新的约定，租金应为分期协议约定的金额扣除税费。原告主张的违约金的计算不对，2016年度的违约金应以实际欠付的金额为基数（扣除税费）计算，2016年度的租金已支付了7894.96元，在计算时应扣除二个月的期限。违约金计算的利率按照中国人民银行一年期贷款利率年利率4.35%计算。2016年度的违约金自2016年4月1日起算，2017年的违约金自2017年2月1日起计算。现双方约定的租金过高，应予以调整或解除合同。
针对争议事实，原告向本院提供证据如下：1.商品房购销合同复印件1份，欲证明原告是湖泉湾1号一期1栋1203号商品房的所有权人；2.房屋租赁合同1份，欲证实原、被告在签订购房合同当天签订租赁合同，租赁关系合法有效及双方对付款方式、违约责任的约定；3.补充协议1份，欲证实双方租赁关系合法有效及双方的权利义务。经质证，被告对原告提交的证据3无异议；证据1的真实性无异议，对证明力有异议，认为房屋实际面积小于预售面积；对证据2的真实性无异议，认为房屋租赁合同与购房合同没有关系，系两个独立的合同。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.房屋租赁合同复印件、补充协议复印件各1份，欲证实被告支付给原告的租金应扣除税费；2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议1份，欲证实原、被告达成了新的协议，应按分期协议来履行；3.湖泉湾Ⅰ号住宅结算交款明细、湖泉湾Ⅰ号交房流程确认单复印件1份，欲证实房屋实际面积小于预售面积；4.电子银行转账凭证复印件2份，欲证实2017年3月、4月，被告分别向原告支付租金3947.48元。经质证，原告对被告提供的证据4无异议，对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为税费被告未提供证据证明其已实际缴纳；对证据2有异议，认为原、被告双方虽然签订过分期付款协议，现被告未按协议履行，已经违约，应按主合同的约定来履行；对证据3的真实性无异议，认为房屋实际面积比预售面积小，但记不清楚房屋实际面积是多少。
本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3，能证明原告主张的事实，予以采信。被告提交的证据1，能证明原、被告约定税费由原告承担，予以采信；证据2，能证明双方签订了分期付款协议，予以部分采信；证据3，能证明原告退过房屋款差价，予以采信；证据4，能证明被告分别于2017年3月14日、2017年4月5日向原告各支付租金3947.48元，予以采信。
本院经审理认定事实如下：2012年2月18日，原、被告双方签订商品房购销合同，合同约定：原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾Ⅰ号”建设的商品房中第1幢第12层03号房，房屋预售建筑面积为78.81平方米，每平方米单价为8167.50元。原告共向被告支付房屋价款643681元。后因房屋存在面积差，被告退还原告购房款5962元。2012年2月18日，原、被告签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告赵洪光支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年10月11日，双方签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期延长三年至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。2013年至2015年的租金已抵扣购房首付款。2017年2月22日，原告与被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，协议约定：被告应付原告2016年度租金为47369.77元，分12期支付，每期支付金额为3947.48元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月14日，被告向原告转账支付3947.48元，汇款用途记载为“2016年1-1203返租租金第一期”，2017年4月5日，被告向原告转账支付3947.48元，汇款用途记载为“2016年1-1203返租租金第二期”。后被告未按约定支付租金。现原告向本院起诉，要求被告支付租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。
一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。被告辩解应按租金分期支付协议的约定支付2016年度租金，自2017年4月5日后，被告未再向原告支付过租金，现其未支付到期租金的金额已超过全部价款的1/5，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，被告应支付原告的房屋租金为94140.08元（637719元×8%×2年－3947.48元－3947.48元），原告主张由被告支付2016年度、2017年度的房屋租金102988.96元，对超出部分，不予支持。
二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告截至2017年10月1日的违约金为17127.39元[51017.52元×0.0005×388天＋3947.48元×0.0005×（13天＋4天＋147天＋116天＋86天＋55天＋24天）＋51017.52元×0.0005×6天＋51017.52元×0.0005×243天]。原告主张2016年度、2017年度的违约金均计算至租金付清之日止，根据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限未届满，但被告仅支付两期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，故对原告的该诉讼请求，予以支持。
三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：
一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告刘琦自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金94140.08元及截至2017年10月1日的违约金17127.39元，共计111267.47元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2017年10月2日起至租金付清之日止的违约金。
二、驳回原告刘琦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2794元，减半收取计1397元，由原告刘琦负担151元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 李祯祯
审判员 李祯祯
二〇一七年十二月一日
书记员 张人尹