上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1349号
上诉人(原审被告)瞿���英。上诉人(原审被告)季正勇。上诉人(原审被告)冯水英。上诉人(原审被告)季玮。上诉人(原审被告)徐明敏。上述五位上诉人共同委托代理人赵颖，上海市弘安律师事务所律师。上述五位上诉人共同委托代理人孙根福，上海市弘安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)汤传铭。被上诉人(原审原告)汤盘铭。被上诉人(原审原告)汤又铭。被上诉人(原审原告)汤新铭。被上诉人(原审原告)汤之铭。被上诉人(原审原告)汤杏娣。上述五位被上诉人共同委托代理人汤传铭。上诉人瞿银英、季正勇、冯水英、季玮、徐明敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市金家旗杆弄34弄5号全幢房屋原系汤永山名下私房。1960年前，汤永山将上述全幢房屋中位于底楼之东厢房的系争房屋出租予季文祥。1959年9月9日，季文祥及其妻即瞿银英户籍迁入该房屋内。1960年10月，上述全幢房屋因私房改造被国家收管并经租。之后，季文祥与国家房管部门建立租赁关系，并由有关房管所发放公房凭证卡及房屋缴租簿。1992年7月1日，上述全幢房屋因落实私房政策而予撤销国家经租，其中系争房屋发还产权并由汤永山自管，其余房屋虽发还产权但暂由有关房管部门代为经租。期间，原上海市南市区蓬莱房管所于1992年6月17日向季文祥发出《通知》，告知系争房屋自同年7月1日起发还汤永山自管，季文祥应与汤永山恢复原租赁关系，同时告知季文祥与该房管所所建立的租赁关系自该日起终止，且原发放之公房凭证卡及房屋缴租簿等均作废。季文祥收讫《通知》，但未与汤永山恢复租赁关系，之后亦未向汤永山支付租金。1993年11月13日，汤永山去世。1995年7月12日，汤永山子女汤传铭、汤又铭、汤盘铭、汤新铭、汤之铭、汤杏娣六人登记为上述全幢房屋之共同权利人，《房屋所有权证》中记明该全幢房屋建筑面积为93.4平方米，其中代理经租面积为78.0平方米。2013年9月1日，汤传铭等六人向瞿银英、季正勇等发出《通知》，要求其于同年12月31日前迁离系争房屋，但瞿银英、季正勇等人收函后未予按期迁离。期间，系争房屋由瞿银英长期居住，季正勇、冯水英、季玮、徐明敏等四位则不定期居住。现汤传铭等六人涉讼，要求瞿银英等五人迁离系争房屋，并按系争房屋所在市场月租金价格人民币(以下币种均为人民币)700元(建筑面积按15.4平方米计)支付自2012年9月1日起至判决生效之日止之租金。原审法院审理中，汤传铭等人提供了下列证据：1、《房屋所有权证》，以证明汤传铭等人系上海市金家旗杆弄34弄5号全幢房屋之共同权利人，系争房屋系其中位于底楼之东厢房。2、2013年9月1日，汤又铭致瞿银英、季正勇之《通知》及相关邮寄凭证，以证明汤传铭等人曾于该日向对方主张租金及房屋产权。3、1992年6月17日，原上海市南市区蓬莱房管所致季文祥(系瞿银英之夫)之《通知》，以证明(1)房管所将系争房屋发还汤永山自管；(2)季文祥最初系向汤永山租房，之后系争房屋才被国家收管。瞿银英等人对上述证据形式的真实性均无异议，但称：证据1，公房租赁凭证中记明系争房屋面积仅为11.7平方米；证据2，确曾收讫函件，但对方未再就其他事宜进行沟通；证据3，最初并非向个人租赁系争房屋。瞿银英等五人提供以下证据：1、季玮之《出生证明》，��证明其出生至今均居住在系争房屋内。2、户口簿，以证明冯水英自1991年起即居住在系争房屋内。3、季正勇之户籍证明，以证明其自出生起即居住在系争房屋内。4、《上海市住房调配通知单》，以证明瞿银英于1987年因增配而承租上海市浦东南路XXX弄XXX号XXX室公房。5、房屋使用费收据，以证明季文祥系向国家承租系争房屋。汤传铭等人对上述证据1-4的形式真实性及其证明内容均无异议。另称证据5形式真实性虽予确认，但季文祥最初系向汤永山承租系争房屋。其次，汤传铭等人向法院申请对系争房屋2012年9月至2014年10月的房屋租金进行评估。2014年10月15日，上海国衡房地产估价有限公司出具沪国衡估字(2014)第0347号《房地产估价报告书》，估价结果为系争房屋2012年9月至2014年10月的房屋月租金价格为700元。对该估价报告，汤传铭等人均无异议���瞿银英等人则认为系争房屋面积应当以原公房租赁凭证中记明之11.7平方米作为依据，且不应按照市场租金价格支付对方租金，但同意自对方起诉之日起按公房租金标准予以支付。此外，原审法院向上海市黄浦区房地产登记处调取1992年6月16日由原上海市南市区房产管理局制作之《产业注销通知单》及《产业变更通知单》各一份，其中记明上海市金家旗杆弄34弄5号全幢房屋系汤永山于1960年10月基于私房改造的合营保留房。原审法院经审理后认为，根据汤传铭等人提供的1992年6月17日原上海市南市区蓬莱房管所致季文祥之《通知》、瞿银英等五人提供的户籍证明中所记明瞿银英夫妻户籍迁入时间以及法院调取的通知单中所记明私房改造时间，均可证明系争房屋系由汤永山最先出租予季文祥，在季文祥租赁过程中，该房屋因私房改造被国家收管经租。另根据有关��管所于1992年6月17日致季文祥《通知》，该房管部门在当时既已明确告知季文祥与有关房管所所建立之租赁关系予以终止，且季文祥应与汤永山恢复原租赁关系。但季文祥在收函后既未与汤永山恢复租赁关系，亦未向汤永山支付租金，加之汤永山已经去世，由此，瞿银英等人使用系争房屋缺乏法律依据，现汤传铭等六人作为系争房屋共同权利人要求对方迁离，并无不当，依法应予支持。鉴于汤传铭等人与瞿银英等人之间并无房屋租赁关系，汤传铭等要求对方迁离应属排除妨害之诉，且要求瞿银英等人就使用系争房屋支付费用应属房屋使用费而非租金。对于汤传铭等六人诉请之费用，鉴于费用标准与市场租金价格标准相符，且该诉请时段尚在房屋使用费诉讼时效范围内，故原审法院亦依法予以支持。原审法院据此作出判决：一、瞿银英、季正勇、冯水英、季玮、��明敏于判决生效之日起十日内迁离上海市金家旗杆弄34弄5号底层东厢房；二、瞿银英、季正勇、冯水英、季玮、徐明敏于判决生效之日起十日内支付汤又铭、汤盘铭、汤新铭、汤之铭、汤杏娣、汤传铭房屋使用费(自2012年9月1日起至本判决生效之日止、每月按700元计算)。原审判决后，上诉人瞿银英、季正勇、冯水英、季玮、徐明敏不服，向本院提起上诉称：虽然有关系争房屋的租赁凭证已被收缴，但是原审法院曾在审理中告知上诉人，该房系落政房，上诉人居住使用不存在问题，当时有参加旁听的另据书面证词证明。故双方当事人的争议焦点均围绕在租金问题上。但是原审法院却判决各上诉人迁离居住了数十年的系争房屋，无法令人理解。原审法院未考虑落政房的历史原因，不审查有关政策的落实应妥善安置原有居住人员，也不考虑各上诉人的当前居住状况和���济条件等情况，将本案视为普通的房屋租赁关系，违背原审法院当初的言论，显失公平。故请求法院出具调查令，对系争房屋所在房产的产权变更及历史变迁资料予以调查。由于复杂的历史原因，国家有关落实私有住房政策，不仅要维护原产权人的合法权益，而且应当保护实际居住使用人的相关权利。故应当审查本案中，各上诉人是否被妥善安置。在未被妥善安置的情况下，原审法院却要求包括已逾90高龄、卧病在床的瞿银英在内的各上诉人迁离，将使各上诉人迫至生活绝境，显不合理。根据最高人民法院有关房地产案件受理问题的通知意见，本案不属于人民法院主管工作的范围，应依法裁定不予受理或驳回起诉，故原审判决适用法律错误，以司法权干涉了行政权。此外，上诉人坚持认为从未收到过有关房管部门的《通知》，且无需同对方签订书面合同。双方当事人关于系争房屋是出借关系，从无租金的约定。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回对方的全部原审诉请。被上诉人汤盘铭、汤又铭、汤新铭、汤传铭、汤之铭、汤杏娣辩称：当时将系争房屋出租给对方时，曾收取几元钱的租金，但因时间久远，现无证据证明。房地产管理部门留存的原始档案材料和催缴房租的资料，可以证明对方收到过1992年6月17日发出的《通知》。瞿银英等五位上诉人在原审法院审理中对本案事实均予认可，现却又出尔反尔，而且又无证据证明，故原审法院认定的事实清楚。本案是普通的房屋租赁纠纷，各被上诉人的原审主张于法于理均合情合法。至于各上诉人所提出的安置问题，应由其自行解决。此外，即使是高龄的瞿银英在本市也有其他住房。据此，被上诉人认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人所述的有关房地产案件受理的通知，不适用于本案，故请求本院依法维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。有关房地产主管部门明确将系争房屋发还原权利人自管，根据当时的程序，亦应当通知相关当事人自行恢复原租赁关系，并将原租赁凭证收回。现上诉人对于其原持有的系争房屋租赁凭证已被收回无异议，且又未提供被收回时，曾向有关部门主张过异议的证据，故上诉人称其未收到上述1992年6月17日《通知》的主张，本院难以采信。鉴于上诉人一方曾向有关房地产管理部门支付过租金，且上述《通知》中也明确，系恢复租赁关系，双方当事人也均无提出过异议的证据，故上诉人认为本案系出借房屋，是借用合同关系的主张，证据不足，本院难以采纳。人民法院对于案件的审理，应以依法作出的相应裁判为准，上诉人若以个别审判人员的言论，作为其上诉理由，显缺乏法律依据。原审法院审理中，对于相关证据的质证，以及按照审判职权的规定所作的调查，均符合法定程序，且当事人均无异议，故上诉人在上诉中要求本院出具调查令的申请，不符合民事诉讼的法律规定，本院难以准许。最高人民法院在《关于房地产案件受理问题的通知》中规定，凡不符合民事诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，应依法不予受理或驳回起诉。但是本案各上诉人居住使用系争房屋与其他在国家对房屋私有化改造后，根据国家或相关国有单位部门房屋调配安排，才迁入居住的私房落实政策的情况不同，双方原就存在房屋租赁法律关系，故作���系争房屋权利人的被上诉人提起本次诉讼，符合民事诉讼的起诉条件。鉴于自愿原则，现双方当事人无法就系争房屋的租赁重新达成一致意见，且作为权利人的各被上诉人依法享有对其名下的房产占有、使用、收益和处分的权利，故原审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人关于其有关安置问题的主张，可以按照有关公民居住困难的相关政策，向有关部门申请经济适用房等方式，自行决定并解决，而被上诉人对此并无相应的法定义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人瞿银英、季正勇、冯水英、季玮、徐明敏共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年七月二十七日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……