山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0902民初4880号
原告：杨继行，男，1950年4月出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：周庆旺，山东公允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伦，山东公允律师事务所律师。
被告：孙甲增，男，汉族，1987年8月出生，汉族，住山东省肥城市。
被告：黄伟，男，汉族，1990年7月出生，住山东省新泰市。
委托诉讼代理人：严茂峰，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。
原告杨继行与被告孙甲增、黄伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨继行及其委托诉讼代理人周庆旺、刘伦，被告孙甲增及两被告共同委托诉讼代理人严茂峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨继行向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付原告租赁费、水电费25418.92元及房屋占用费（自2017年9月9日起至实际交付房屋止，参照原被告双方约定的年租金36000元计算）；3.两被告向原告支付违约金10800元。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月22日，原告与两被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于泰安市华岩建材门面房租给被告，租赁期限为1年，年租金36000元，按季支付租金。但2017年6月份之后，被告未支付原告任何费用，根据租赁合同约定，被告无故拖欠租金6天以上及不按时缴纳水电费的，原告可以终止合同，收回房屋使用权。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此特向法院提起诉讼，望判如所诉。
被告孙甲增、黄伟辩称，1.原告主体不适格。涉案房屋系泰安市华岩建材装饰有限公司内租赁省庄镇人民政府土地后建设的，原告系泰安市华岩建材装饰有限公司法定代表人，其行为系职务行为，不是本案的合法主体。2.2017年因博阳路改造工程，2017年9月8日将涉案房屋前的路面挖开，导致无法经营，双方的租赁合同自2017年9月8日无法履行，应为实际解除日，且被告已按指挥部的要求，交接房屋、钥匙等。涉案房屋的搬迁费、临时安置费、停产停业费等，应归实际经营业主所有，由于各方对补偿方案未达成一致意见，且原告欠付被告餐费997元未付等原因，被告并非无故拖欠租赁费，被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金、利息及房屋占用费，无事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2015年5月24日，原告与被告孙甲增签订《房屋租赁合同》（以下称为《合同一》），约定原告将泰安华岩建材院内房屋租赁给被告孙甲增，年租金为33600元，按季支付。截至2016年11月22日，被告孙甲增欠付原告租赁费、电费共计15000元。2017年1月22日，被告孙甲增向原告出具欠条一份，载明：今欠房费+电费共计15000元。被告孙甲增于2017年3月22日支付原告现金3000元，庭审中原告自认尚欠被告孙甲增餐费1470元，扣除上述款项后，被告孙甲增尚欠原告租赁费、电费10530元，被告孙甲增在庭审中认可该欠款数额。
2016年11月28日，原告杨继行与被告孙甲增、黄伟签订《房屋租赁合同》（以下称为《合同二》），约定：租赁房屋位于泰安华岩建材门头房，租赁期限2016年11月22日至2017年11月22日，房屋租金每年36000元，按季支付房租，第一次付款计9000元，租赁期间水电费由被告支付；被告无故拖欠房屋租金达6天以上的、每月18号交水电费逾期不交的，原告可终止合同，收回房屋使用权；因国家规划征用该土地，被告必须服从原告，原告不承担任何费用；被告无故拖欠房费达10天以上者，每天按总房费的30%滞纳金赔付原告。
合同签订后，原告将涉案房屋交付两被告使用，两被告交纳房租至2017年4月22日。2017年8月25日，泰安市泰山区人民政府发布《关于征收博阳路改造工程范围内国有土地上房屋的决定》，涉案房屋位于征收范围内。2017年9月8日，因施工将涉案房屋前的路面挖开，导致被告无法正常经营，双方均认可《房屋租赁合同》于同日解除。2017年12月9日被告将所租赁房屋钥匙交给指挥部，2017年12月16日，涉案房屋被依法拆除。
两被告自2017年4月23日起未支付租赁费及水电费，截至2017年9月8日共欠付租赁费13676元、水电费2312.92元，庭审中原告自认尚欠两被告餐费1090元，扣除上述款项后，两被告尚欠原告租赁费12586元、水电费2312.92元，两被告在庭审中认可该欠款数额。
另查明，涉案房屋占用土地为集体土地，位于城市规划区之外，2003年12月3日，泰安市泰山区人民政府批准同意涉案房屋占用土地建设石头城石业公司项目。
以上事实有《投资协议书》、泰安市华岩建材装饰有限公司证明、欠条、《房屋租赁合同》、《泰安市泰山区人民政府关于征收博阳路改造工程范围内国有土地上房屋的决定》及庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。被告辩称原告系职务行为，并非本案适格主体，本院认为，原告是否具有所有权并不影响租赁合同的效力，签订租赁合同时房屋由原告占有，并交付被告使用，且租赁合同中载明的出租方为原告，并非泰安市华岩建材装饰有限公司，且该公司认可涉案房屋由原告出资建设并自行管理，故原告并非职务行为，而是作为租赁合同的当事人，在本案中为适格主体。
《合同一》系原告与被告孙甲增签订，现已到期解除，被告孙甲增出具的欠条以及庭审中的陈述，足以证实被告孙甲增尚欠原告租赁费及电费10530元。《合同二》系原告与被告孙甲增、黄伟签订，原、被告认可于2017年9月8日解除，两被告在庭审中均认可尚欠原告租赁费12586元、水电费2312.92元，合计14898.92元。
《合同二》于2017年9月8日解除后，两被告合法占有房屋的事由消失，但两被告一直未向原告交付房屋，至2017年12月9日才将钥匙交给指挥部，原告要求被告承担该期间的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。被告称因各方就拆迁款事宜未达成一致意见，故2017年9月8日未腾退房屋，该事由不能作为被告拒不腾退房屋的正当理由。2017年9月8日至2017年12月9日期间的房屋占用费可参照《房屋租赁合同》约定的年租金36000元计算，为9000元。
关于违约金，《合同二》约定被告无故拖欠房费达10天以上者，每天按总房费的30%滞纳金赔付原告，为此原告主张按照总房租的30%一次性支付，即10800元，被告辩称因各方就拆迁款事宜未达成一致意见，因此并非无故拖欠租赁费，不应支付违约金。本院认为，被告辩称未就拆迁款达成一致意见的事实，与本案非同一法律关系，亦不影响《合同二》的履行，因此被告未按时支付租赁费的行为已构成违约，应支付原告违约金，但双方约定的违约金过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的二倍支付。根据《合同二》的约定，每一季度租赁费为9000元，被告应于2017年2月23日前交纳第二季度（2017年2月23日至2017年5月22日）的租赁费，至今欠付3000元；被告应于2017年5月23日前交纳第二季度（2017年5月23日至2017年8月22日）的租赁费，至今欠付9000元；被告应于2017年8月23日前交纳剩余租赁费（2017年8月23日至2017年9月8日），至今欠付586元。因此被告尚未支付的租赁费12586元中，3000元部分的违约金自2017年3月3日起算，9000元部分的违约金自2017年6月3日起算，586元部分的违约金自2017年9月3日起算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、确认原告杨继行与被告孙甲增、黄伟签订的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除；
二、被告孙甲增于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行租赁费及电费共计10530元；
三、被告孙甲增、黄伟于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行租赁费12586元、水电费2312.92元；
四、被告孙甲增、黄伟于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行违约金（计算基数为12586元，其中3000元部分自2017年3月3日起、9000元部分自2017年6月3日起，586元部分自2017年9月3日起，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算至实际给付之日止）；
五、被告孙甲增、黄伟于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行房屋占用费9000元；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费640元，由原告杨继行负担260元，被告孙甲增、黄伟负担380元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 员 王晓东
二〇一八年四月十三日
法官助理 张振锋
书 记 员 黄 媚