四川省平武县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0727民初99号
原告：绵阳市富华房地产开发有限责任公司，住所地平武县。
法定代表人：柳安旭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王树波，四川博思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋伦，四川博思律师事务所律师。
被告：平武县建筑工程有限责任公司，住所地平武县。
法定代表人：柳文富，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵欣，男，该公司工作人员。
第三人：邓良川，男，1966年7月21日出生，汉族，住平武县。
委托诉讼代理人：张小红，四川龙洲律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：严之，四川龙洲律师事务所律师。
原告绵阳市富华房地产开发有限责任公司（以下简称富华公司）与被告平武县建筑工程有限责任公司（以下简称建筑公司）、第三人邓良川确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，于同年3月9日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告法定代表人柳安旭及其委托诉讼代理人王树波、蒋伦，被告法定代表人柳文富及其委托诉讼代理人赵欣，第三人邓良川及其委托诉讼代理人张小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富华公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告与第三人邓良川签订的关于买卖富华小区二期2号楼底层18-21号门面的《选户协议》无效；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年4月15日原告与平武县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得位于平武县龙安镇文化巷（原种子站）国有土地3967.60平方米。同年11月27日，原告取得该宗土地的国有土地使用证后进行富华二期商品房项目开发。2015年3月28日，原告与被告签订《施工合同》，原告将富华二期商品房开发项目交由被告施工。在施工过程中，被告因资金紧张，在原告不知情的情况下与第三人签订选户协议，私自将富华小区二期X号楼底层18-21号门面出售给第三人,收取第三人购房款1540000元，并将所收款项挪作他用。该选户协议属于商品房买卖性质，违反了法律规定的强制性效力规范，应属无效。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求依法裁判。
被告建筑公司辩称，对其与第三人签订选户协议的事实和原告所提诉讼请求均没有异议。但辩解收取的第三人邓良川的购房款不是现金给付，而是抵销之前在邓良川处的借款本金及利息。
第三人邓良川述称，请求依法驳回原告的诉讼请求，并责令其履行被告与第三人签订的选户协议。事实和理由：1.购房款1540000元是给付的现金。2.第三人与被告建筑公司签订选户协议属于本约性质，应属有效。3.被告建筑公司的签约行为构成表见代理，原告应承担表见代理的法律后果。4.原、被告相互间人格混同，即使被告建筑公司的签约行为不构成表见代理，原、被告及原、被告的法定代表人也应承担相应民事法律责任。
原告为主张其诉请，提交了国有土地使用证、土地出让金专用票据、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工合同、选户协议、落款日期为2014年9月30日的公告等证据材料。
被告为支持其抗辩，提交了选户协议、收款收据。
第三人为支持其主张，提交了选户协议、收款收据、国有建设用地使用权成交确认书、原告与彭蜀平、王光全所签拆迁还房协议、含有“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”（以下简称富华售房部）名称挂牌、被告公司名称挂牌等内容的照片、落款日期为2017年10月29日的短信截图。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认证如下：
1.原告提交的落款日期为2014年9月30日的公告，拟证实2014年9月30日富华公司通过张贴公告方式向购买富华二期和东皋电梯公寓的买受人就缴款方式、签订协议等已作提醒并告知，对不按条件缴款和签订协议，造成的经济损失和无法办证的问题也进行明确通告。
被告对原告富华公司的拟证主张予以认可。
第三人质证认为，对公告的形成日期及过程有异议。原告未举证证明该公告自2014年9月30日在富华公司、建筑公司办公地、富华二期施工工地等位置进行过持续张贴，故原告富华公司所举该份证据不能达到其证明目的。
本院认为，原告没有举证证明该公告的张贴过程和张贴后的客观状况。对此，本院采纳第三人的质证意见。
2.第三人提交的落款日期为2017年10月29日的短信截图，拟证实就被告建筑公司与第三人所签选户协议等情况，原告富华公司知情并认可。
原告质证认为，对于短信内容的真实性无异议，该短信系发给80余户选户人，其目的是通知选户人到富华公司办公室选填资料，并不是对所签选户协议的认可和追认。
被告质证称，没有看到也不清楚短信内容。
本院认为，该证据具有真实性，但该短信并没有载明原告富华公司认可和追认被告与第三人所签选户协议，该份证据仅能达到原告富华公司知晓签订选户协议的证明目的。
3.第三人提交的含有售房部名称挂牌、被告公司名称挂牌等内容的照片，拟证实原告所开发的商品房项目，其售房部挂牌置于被告办公场所，能让他人有理由相信原告富华公司、被告建筑公司共同为商品房开发项目的出卖方。
原告质证认为，对该照片的真实性无异议，含有售房部的照片属于广告，只起宣传作用，原告并未授权被告建筑公司从事相关销售活动。
被告对照片的真实性无异议，未作实质性辩解。
本院认为，该照片具有真实性，但能否达到第三人的拟证目的还需结合其它证据进行综合判断。
本院经审理认定事实如下：
（一）关于原告富华公司、被告建筑公司设立情况等案件事实：
1.原告富华公司设立于2006年3月17日，注册资本8000000元，营业期限至2056年3月16日，法定代表人柳安旭，经营范围为房地产开发、房地产经营、城市绿化管理。2008年8月15日的《公司章程》第十条规定的股东投资情况为：建筑公司出资额5600000元，出资比例70%；柳安旭出资额680000元，出资比例8.5%；柳文富出资额780000元，出资比例9.75%；赵润华出资额940000元，出资比例11.75%。《公司章程》第三十六条规定，董事长为公司法定代表人。
2.被告建筑公司设立于2001年8月15日，由自然人投资或控股，注册资本20000000元整，营业期限至2041年8月14日，法定代表人柳文富，经营范围有房屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程和水利水电施工总承包叁级等。
3.2009年3月30日，原告富华公司召开股东会，柳安旭将所持股份转让给张小蒙,股东建筑公司、柳文富、赵润华将所持股份转让给柳安旭；任命杜开红为公司监事。原告富华公司现有股东为柳安旭（出资额7320000元，持股比例91.5%）、张小蒙（出资额680000元，持股比例8.5%）。张小蒙受托到工商管理部门办理股权变更登记。
4.被告建筑公司的法定代表人柳文富与原告富华公司的法定代表人柳安旭系父子关系，赵润华系柳安旭之母，张小蒙系柳安旭之妻。
（二）关于原告富华公司取得国有建设用地使用权的案件事实：2013年4月2日，原告富华公司通过竞拍以价款6090000元取得平武县龙安镇文化巷（原种子站）编号为2012
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XXX地块的国有建设用地使用权，并与平武县国土资源局签订《国有建设用地使用权成交确认书》，在该确认书尾部右下角“竞得人”栏有手写文字“绵阳市富华房地产开发有限责任公司”并加盖该公司印章；在“竞得人”下部“法人代表（或委托人）”栏有手写签名“柳文富”。同月15日，平武县国土资源局与原告富华公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为2013XXX，合同载明的受让人为“绵阳市富华房地产开发有限责任公司”，通讯地址为“平武县龙安镇小春坝富华小区”，出让宗地面积为3967.60平方米，宗地建设项目工期为2013年12月1日至2014年12月1日。该出让合同补充条款约定，该宗地依现状出让，地块拆迁安置工作由竞得人负责，所涉及一切费用由竞得人负责承担。在该出让合同尾部右下角“受让人”栏加盖“绵阳市富华房地产开发有限责任公司”印章。在“受让人”下部“法定代表人（委托代理人）”栏有手写签名“柳文富”。2013年7月、10月，经“杜开红”经手，分别缴纳土地出让金2390000元、3700000元，合计6090000元。
（三）关于与原告富华公司开发房地产项目签约等事务有关的事实：
1.2014年，原告富华公司在开发富华二期房地产项目的拆迁过程中，与彭蜀平等人签订《拆迁还房协议》，首部建设单位为富华公司（乙方），尾部右下角在“乙方（签章）”栏加盖富华公司印章，在“乙方”下部“委托代理人（签章）”栏加盖正方形“柳文富印”。
2.含有“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”的挂牌至今仍挂在被告建筑公司名称挂牌的上方；在选户协议、选户协议文本的“售房地址”栏载明“平武县富华小区办公室”，载明的“监督电话”0816-882****现仍系原告富华公司的办公电话。
3.2015年5月，在载明姓名为税顺刘等人的选户协议，选户协议文本中部的“委托代理人”栏有手写“柳文富”姓名，在“售房经办人”栏有手写“李德智”的姓名；在协议上盖有原告富华公司印、被告建筑公司印等印章。在收款收据的“收款人”栏有柳文富的本人签名且盖有“柳文富印”，并盖有原告富华公司印和被告建筑公司印。
4.平武县富华小区系2006年原告富华公司未成立之前其他有资质的公司开发的住宅小区，共3幢，约70余住户。
（四）关于被告建筑公司与第三人邓良川签订选户协议和出具收款收据的案件事实：2015年5月13日，在被告建筑公司办公场所（挂“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”牌），第三人邓良川与被告建筑公司签订选户协议。第三人邓良川在协议文本左下方“选户方”处签名，在协议文本右下方“建设方”处盖有被告建筑公司印章。协议约定：所选住房位置为富华小区二期X＃楼底层18-21号门面，建筑面积140平方米，单价11000元/平方米。在协议文本中部“委托代理人”栏有手写“柳文富”姓名，在“售房经办人”栏有手写“李德智”姓名，并写明该二人的电话号码；在“售房地址”栏填写“平武县富华小区办公室”，监督电话为0816-882****。在协议文本中下部“承诺”栏载明：凭此协议签订《商品房买卖合同》。后第三人邓良川又找到原告富华公司人员在选户协议上建设方处加盖了原告富华公司印章。同日，由柳文富向第三人邓良川出具两张收款收据，该收据分别载明“交富华小区二期X＃楼18-21号门面款640000元”、“交富华小区二期X＃楼18-21号门面款900000元”，在“收款人”栏盖有柳文富印章，并有手写柳文富签名，并加盖原告富华公司印章。
2017年10月29日，原告富华公司通过短信通知签订选户协议的人员到富华公司办公室选填完善相关资料。
本院认为，综合各方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：（一）被告建筑公司签约行为的性质及效力；（二）涉案选户协议的性质及效力；（三）原告与被告是否人格混同。对此，现分别评判如下：
（一）关于被告建筑公司签约行为的性质及效力。在选户协议文本中部“委托代理人”栏填有“柳文富”姓名，“柳文富”系被告建筑公司的法定代表人，在选户协议文本尾部“建设方”处盖被告建筑公司印章，能够确定被告建筑公司系选户协议中“建设方”的受托人。原告富华公司作为房地产开发公司对平武县龙安镇文化巷（原种子站）地块进行开发，由被告建筑公司组织施工，原告富华公司应属于建设方，被告建筑公司应属于施工方。从原告富华公司在选户协议上加盖印章，及2017年10月29日通过短信通知签订选户协议的人员到富华公司办公室选填完善相关资料，也能在一定程度上印证原告富华公司已经知道被告建筑公司曾代为签订选户协议的事实。据此，可以认定原告富华公司系在选户协议尾部“建设方”即被告建筑公司的委托人。原告富华公司与被告建筑公司作为互有紧密关联的两个公司法人，在挂有“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”挂牌的被告建筑公司办公场所，第三人邓良川在选户协议的“选户方”处签名，可以认定其知道受托人与委托人之间存在代理关系。作为委托人的原告富华公司未举证证实相关排他授权范围，针对第三人邓良川来说，可以据此认定被告建筑公司签订《选户协议》的行为是有权代理，本案的选户协议能够直接约束原告富华公司和第三人邓良川。故对原告富华公司所提“被告建筑公司之行为系无权处分，与第三人恶意串通”的抗辩意见，本院不予支持。
（二）关于选户协议的性质和效力。首先，预约是谈判磋商期间对未来事项的预先规划，而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的；其次预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用，而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容；最后，签订预约合同的目的在于有事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约，事先对当事人加以约束，约定将来订立本约。本案中，选户协议仅包含有所选门面位置、面积、总房价、违约责任等内容，同时，在选户协议中还明确约定“凭此协议签订《商品房买卖合同》”。结合本案当事人立约时的真实意思和该合同订立时还存在“未取得商品房预售许可”的法律上障碍这种情况，本院确认该选户协议性质为预约合同，该预约合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。至于购房款1540000元是第三人邓良川以现金方式交付还是抵销的柳文富应向其偿还的债务，并不影响本预约合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，若原告富华公司明示不履行该预约合同义务，第三人邓良川可通过另案主张权利。
（三）关于原、被告是否人格混同问题。人格混同包括人员混同、财务混同、业务混同。第三人邓良川提出“原、被告人格混同”，其所举证据尚不能证实其主张，本院不予支持。
综上所述，被告建筑公司与第三人邓良川签订选户协议的行为系有权代理，该选户协议属于预约合同。按照合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告富华公司未举证证明该预约合同的内容违反效力性法律规范，故对其所提“确认选户协议无效”的诉请主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告绵阳市富华房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告绵阳市富华房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 蔡佳峻
二〇一八年四月四日
书记员 谢双桂
附：法律法规和司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确
切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企
业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……