中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19231号
上诉人（原审原告）：余美芳，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）：余美英，女，香港特别行政区居民现住香港。
两上诉人共同委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：申粤琴，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：王淼，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：曾德炼，广东正大联合律师事务所律师。
原审第三人：余瑰芬，女，美国公民，居住美国。
原审第三人：余振华，男，美国公民，居住美国。
原审第三人：余悦邦，男，美国公民，居住美国。
原审第三人：余悦强，男，美国公民，居住美国。
原审第三人：余悦健，男，美国公民，居住美国。
原审第三人：余悦武，男，美国公民，居住美国。
原审第三人：曾少芬，女，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。
原审第三人：刘昊，男，汉族，户籍地址：广东省广州市越秀区。
上诉人余美芳、余美英因与被上诉人申粤琴、原审第三人余瑰芬、余振华、余悦邦、余悦强、余悦健、余悦武、曾少芬、刘昊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人余美芳、余美英共同上诉请求判令：1、撤销一审判决第一、三项，及由余美芳、余美英承担部分一审受理费的内容；2、改判申粤琴向余美芳、余美英支付自2015年7月18日起至其实际交还房屋的2016年12月7日止的租金423333元，申粤琴按每逾期一天以所欠租金3％的标准向余美芳、余美英支付不按时交租的违约金，曾少芬、刘昊对申粤琴应付的上述租金及违约金承担连带支付责任；3、申粤琴、曾少芬、刘昊承担笔迹鉴定费；4、本案诉讼费由申粤琴承担。事实与理由如下：一、本案于2015年10月21日一审立案，申粤琴未向余美芳、余美英告知涉案商铺已经转由他人租赁，也未向余美芳、余美英告知要终止合同。余美芳、余美英一直依照租赁合同的约定认定申粤琴是涉案商铺的承租人，申粤琴才是合同的相对方，曾少芬、刘昊只是在本案起诉后再由原审法院追加的当事人。而一审判决也最终认定申粤琴“未提供任何证据证明其已通知余美芳、余美英变更承租人或终止租赁合同的事实”，可见申粤琴的答辩不能成立；二、申粤琴虽然于2015年11月6日向余美芳、余美英寄过《通知书》，但该事实发生在本案起诉之后，申粤琴明显是为了推卸法律责任才发出该《通知书》。余美芳、余美英已经起诉，且第一项诉讼请求就是要求收回涉案商铺，诉讼中要通过什么方式收回商铺，必须由法院来决定。因此，原审法院不能因为申粤琴迫于诉讼压力发出该《通知书》，就将所谓的责任归咎到余美芳、余美英一方，故原审认定余美芳、余美英“未于2015年11月期间收回商铺，属于放任自身损失扩大的行为”，是完全错误的。事实上，申粤琴从来就没有积极主动地将涉案商铺归还；三、申粤琴在一审答辩时就明确称其已经不是涉案商铺的承租人，商铺的实际使用人是曾少芬、刘昊，按此推理，申粤琴没有资格发出《通知书》。而从《通知书》的内容看，也是逃避法律责任的说辞。事实上，在一审过程中出现了诸如撤销广州市夜猫餐饮管理有限公司（下简称夜猫公司）违法工商登记行政诉讼、伪造租赁合同和冒签字的鉴定、伪造房产证等一系列需要法院审理查明的问题。在等待法院调查事实的情况下，余美芳、余美英是不能擅自不经过法院而自行收回商铺的。因此，一审判决认定余美芳、余美英“未于2015年11月期间收回商铺，属于放任自身损失扩大的行为”是错误的。由于申粤琴的违约行为导致余美芳、余美英在2016年12月7日才在原审法院的主持见证下收回涉案商铺，所欠租金应当由申粤琴承担，未按时交租的违约金也应当由申粤琴承担，而曾少芬、刘昊应当承担连带支付责任；四、余瑰芬、余振华、余悦邦、余悦强、余悦健、均已委托余悦武为代理人，而余美芳、余美英也将余悦武在美国的地址提供给了原审法院，原审法院向余悦武发出了通知。余悦武已签收了原审法院的通知，故原审法院认定其下落不明是错误的；五、经笔迹鉴定，“夜猫公司”工商登记档案内的一份“《广州市房屋租赁合同》”中甲方签字“甄穗华”是伪造的，而为了进行笔迹鉴定，余美芳、余美英支付了相关的鉴定费用。该鉴定费用应当由申粤琴及曾少芬、刘昊承担，但原审法院对此却没有认定和判决，是错误的。另外，申粤琴还有水电费6千多元未向水电部门支付，余美芳、余美英已将该水电欠费支付给了水电部门。因此，申粤琴应当向余美芳、余美英偿还6000多元水电费用。
被上诉人申粤琴答辩称：同意一审判决。申粤琴在本案中也是受害者，并且在收到起诉材料后积极配合余美芳、余美英收回房屋，并不存在不积极配合收回涉案房屋的事实。一方面，申粤琴与余美芳、余美英口头解除租赁关系后，该商铺已不是由申粤琴控制，申粤琴对涉案商铺的使用情况并不了解，也不存在由申粤琴交回商铺的情况。另一方面，在得知余美芳、余美英提起民事诉讼后，申粤琴又第一时间向余美芳、余美英发出通知书，再次明确告知基本情况，余美芳、余美英收到该通知书后已经可以明确申粤琴不再使用该商铺，这已经为余美芳、余美英收回房屋提供了条件。根据租赁合同约定，欠租15日后合同已自动解除，余美芳、余美英收回房屋条件已成就。关于余美芳、余美英提到的水电费，余美芳、余美英在一审中并未明确提出该诉求，属于在二审中新增的诉讼请求，依法应当另案起诉，不应该在本案二审程序中处理，且余美芳、余美英也没有在举证期限内提供任何证据。此外，申粤琴缴纳给余美芳、余美英的保证金7.5万元，余美芳、余美英至今没有退还，也足以弥补该等支出。关于鉴定费，甄穗华的签名是从工商登记档案中获得的，申粤琴对该鉴定费用的产生并没有过错，申粤琴也是实际受害者，不应承担鉴定费。
经本院依法传唤，原审第三人余瑰芬、余振华、余悦邦、余悦强、余悦健、余悦武、曾少芬、刘昊未到庭亦未提供书面意见。
余美芳、余美英于2015年10月21日共同向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、申粤琴及曾少芬、刘昊将广州市越秀区XX路8号首层房屋交还给余美芳、余美英;2、申粤琴及曾少芬、刘昊向余美芳、余美英支付从2015年7月18日起至实际交还房屋之日止的租金（其中2014年9月18日至2016年9月17日每月租金按25000元计算；2016年9月18日至2017年9月17日每月租金按27500计算；2017年9月18日至2018年9月17日每月租金按30250元计算；2018年9月18日至2019年9月17日每月租金33275元计算）;3、申粤琴及曾少芬、刘昊每逾期一日按欠付租金的3%支付利息;4、申粤琴及曾少芬、刘昊支付余美芳、余美英律师费10000元。
原审法院经审理查明：广州市越秀区XX路8号首层商铺原为登记在余美英、余美芳、余安民名下的产业。2014年8月18日，余美英、余美芳、余安民（为出租人，甲方）的委托代理人甄穗华与申粤琴（为承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市越秀区XX路8号首层商铺（面积61.74平方米）租赁给乙方使用，租赁期限自2014年9月18日起至2019年9月17日止，其中甲方给予乙方自2014年8月18日至2014年9月17日为免租的装修期，租金自第三年起每年比上一年度增加10%。租赁房屋用途为商业，租赁期限及租金情况：2014年9月18日至2016年9月17日，月租金25000元；2016年9月18日至2017年9月17日，月租金27500元；2017年9月18日至2018年9月17日，月租金30250元；2018年9月18日至2019年9月17日，月租金33275元。签约当天，乙方须向甲方交付保证金75000元和首月租金25000元，此后租金按月结算，由乙方在当月的第20日前交给甲方。乙方逾期不缴交租金的，除仍需补缴租金外，还需每逾期一天按应缴金额的3%向甲方缴交滞纳金；逾期十五天或以上的，视为乙方根本违约，甲方将有权依照合同中的违约责任相关约定处理自行收回该房屋。租赁期内，乙方如有以下其中之一行为，视为乙方自动放弃该房屋使用权，本合同在该行为发生之日终止或解除，甲方有权马上收回房屋，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿：（1）未经甲方书面同意将承租房屋转租或发包、承包他人的；（2）拖欠租金或管理服务费或水费或电费15日以上的；（3）利用承租房屋进行非法活动的；（4）擅自改变承租房屋建筑结构或房屋用途的。对于合同期满或合同终止、解除的，甲方对于该房屋内固定的财物设备拥有合法处置权，乙方不作争议和破坏。乙方应按本合同约定向甲方交付租金及其他费用，依法办理营业执照并具备合法开业条件后有权在承租房屋从事合法经营活动，自觉向工商部门、税务部门缴费纳税。租赁期内，如乙方确因经营不善需要终止合同，必须提前2个月书面通知甲方并征得甲方书面同意，给予3个月租金作为赔偿甲方的经济损失，结清费用后，双方签订书面协议终止合同，保证金予以无息退还；租赁期内，若乙方未征得甲方书面同意而单方终止合同的，保证金不予退回。乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按应缴费额3%比例向甲方交付违约金，直至付清为止；逾期十五天或以上的，视为乙方根本违约，乙方除应当继续补交拖欠的租金及滞纳金直至付清为止外，甲方有权随时终止或解除合同而无需作任何赔偿，乙方已交的保证金也将作为部分违约金不予退回并需无条件腾退该房屋交还给甲方。乙方逾期不交回该承租房屋的，乙方同意甲方对该房屋内的所有财物及设备拥有留置及处分权，因此产生的损失与甲方无关且甲方无需作任何赔偿。同时，甲方有权要求乙方立即迁出或由甲方自行封锁该房屋，并要求乙方作出经济赔偿（包括但不限于因此产生的搬运费用、公证费用及涉及诉讼时所产生的诉讼案件受理费、保全费、执行费及律师费等相关费用）。租赁期内，乙方未征得甲方书面同意而单方面终止合同，除乙方需承担违约责任外，甲方还有权要求赔偿损失（包括但不限于因此产生的搬运费用、公证费用及涉及诉讼时所产生的诉讼案件受理费、保全费、执行费及律师费等相关费用）。本合同经双方签字或盖章后即生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，一份送所属街道流动人员和出租屋管理服务中心备案，均有同等法律效力。该合同于2014年8月21日在办理了租赁登记备案。
合同签订后，申粤琴于2014年8月18日向余美芳、余美英支付了保证金75000元及首月租金25000元。
另查明：广东省广州市南方公证处于2007年12月29日出具（2007）南公证内字第31XXX号《公证书》，公证事项为继承权，确认被继承人余安民与司徒湘棠的夫妻共同财产为坐落在广州市越秀区XX路8号房屋的三分之一产权份额由余瑰芬、余振华、余悦邦、余悦强、余悦健、余悦武共同继承。
2016年1月13日，申粤琴作为原告，向广州铁路运输第一法院起诉广州市工商行政管理局、广州市夜猫餐饮管理有限公司、刘昊、曾少芬工商设立登记纠纷一案，该院于2016年10月9日出具（2016）粤7101行初130号行政判决书，其中查明：在审理过程中，申粤琴向原审法院申请对涉诉公司设立登记材料中的《企业设立登记申请书》及《广州市夜猫餐饮管理有限公司章程（公司设执行董事）》上的“申粤琴”签名进行笔迹鉴定，经原审法院准许后委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定。2016年8月5日，广东华生司法鉴定中心出具《鉴定意见书》，认为《企业设立登记申请书》及《广州市夜猫餐饮管理有限公司章程（公司设执行董事）》上的“申粤琴”签名字迹与样本字迹不是同一人所写。并判决：撤销广州市工商行政管理局于2014年12月25日对广州市夜猫餐饮管理有限公司予以核准登记设立的行政行为。该判决已发生法律效力。
一审庭审中，余美芳、余美英为证明其主张，出示如下证据：
由甄穗华开具的自2014年10月至2015年8月的租金《收款收据》，及甄穗华名下用于收取涉讼房屋租金的存折，证明涉讼商铺的交租情况。根据存折显示，涉讼商铺的租金均是通过转账方式直接缴纳到甄穗华的存折账户上，未显示付款方是谁，余美芳、余美英称申粤琴也没有通知余美芳、余美英关于承租人或交租人有所变更的事宜。
2.广东五羊律师事务所向余美芳、余美英及余悦武开具的发票，证明该所收取了律师费10000元。
申粤琴为证明其主张，出示如下证据：
《广州市房屋租赁合同》及《无偿使用证明》，证明房屋产权人的代理人甄穗华曾于2014年9月18日与曾少芬就涉讼房屋签订租赁合同，合同约定租期自2014年9月18日至2019年9月17日止等，该合同办理了租赁登记备案。此后，曾少芬出具《无偿使用证明》，内容为：兹有曾少芬受拟设立公司/企业（名称：广州市夜猫餐饮管理有限公司）全体股东（投资人）委托，办理该公司（企业）设立所需经营场所租赁合同的签署事宜，并承诺将所租赁场地（地址：广州市越秀区XX路8号首层）提供给该公司（企业）无偿使用，使用期限为长期。余美芳、余美英对该《广州市房屋租赁合同》的真实性提出异议，并在本案中申请对该合同中“甲方”落款处“甄穗华”的笔迹进行鉴定。原审法院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，该所于2016年6月30日出具《司法鉴定意见书》，认定检材日期为“2014年9月18日”的《广州市房屋租赁合同》中落款处的“甄穗华”，与样本1日期为“2014年8月18日”的《收款收据0035130》、样本2日期为“2014年8月18日”的《收款收据0035131》、样本3“签订时间：2014年8月18日”的《房屋租赁合同》中“甄穗华”不是出自同一人的笔迹。余美芳、余美英对该《司法鉴定意见书》无异议，申粤琴对该证据的真实性、合法性无异议，但认为只能证明该合同中“甄穗华”的签名是伪造的，而不能否认甄穗华与曾少芬之间存在租赁关系，该份协议是曾少芬提交给工商局备案的合同，至少曾少芬的签名是真实的，而涉讼房屋实际上也是由夜猫公司在实际使用，故认为可以形成完整的证据链，证实夜猫公司事实上承租并使用涉讼房屋，而曾少芬是代表夜猫公司承租涉讼房屋的。
广州市夜猫餐饮管理有限公司的工商档案资料，证明该公司的股东为刘昊及曾少芬。
申粤琴于2015年11月6日向余美芳、余美英及其代理人甄穗华寄送的《通知书》，内容为：我与您们就坐落在越秀区XX路8号首层商铺的租赁关系已经在2014年9月17日终止，自2014年9月18日起，我就再未使用过您们的商铺，您们对该事实是知悉并同意的。如果自2014年9月18日起，您们的商铺涉嫌被非法使用，应立即报警收回商铺，如果因为您们怠于行使自己的权利（包括但不限于怠于收回商铺）而造成任何损失，应当依法由您们自行承担。余美芳、余美英对该证据的真实性予以确认，确认已收到申粤琴的该函件，但认为该函件不能视为余美芳、余美英、申粤琴的租赁关系已中孩子，也不能视为申粤琴已将房屋移交给余美芳、余美英或其代理人甄穗华。
现场照片，证明涉讼商铺在2015年11月期间处于停业状态，且门口写有招租电话。余美芳、余美英对照片的真实性无异议，但认为招租电话并非余美芳、余美英张贴的，不知是何人在招租。
原审庭审中，余美芳、余美英陈述：我们作为签订租赁合同的出租人，收到申粤琴的租金后将按份额返还给其他产权人，该问题属产权人之间的处置问题，不需在本案中处理；余美芳、余美英曾翻看过街道的监控视频，发现有人在2015年9月17日将涉讼房屋内的大部分物品搬离。申粤琴陈述：我与夜猫公司股东之一刘昊原打算合伙做生意，但因双方意见不合，因此在我与余美芳、余美英签订租赁合同后，我退出了经营，之后由刘昊与曾少芬合作经营餐厅。我交付给余美芳、余美英的押金75000元及首月租金25000元实际上是我与刘昊的合作资金，由于后来刘昊实际经营，故我也没有向余美芳、余美英提出要求拿回押金及首月租金。我早已口头与余美芳、余美英解除租赁合同，但没有书面证据。在本案审理过程中，余美芳、余美英于2016年12月7日收回涉讼房屋。
原审法院认为：余美芳、余美英与申粤琴在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。申粤琴向余美芳、余美英交付押金75000元及首月租金25000元后，无任何证据证明其曾向余美芳、余美英提出终止双方的租赁合同或变更承租人等情况，且涉讼房屋一直用于经营夜猫公司，该公司的登记法定代表人是申粤琴，虽然申粤琴于2016年期间对该公司的设立提出异议，并由广州铁路运输第一法院判决撤销了广州市工商行政管理局对夜猫公司予以核准登记设立的行政行为，但在本案起诉前，余美芳、余美英对此并不知情。而余美芳、余美英收取租金的方式为银行转账支付，也无证据证明余美芳、余美英知悉申粤琴所述的交租人或承租人变更的事实。申粤琴是与余美芳、余美英就涉讼房屋签订租赁合同的合同相对方，余美芳、余美英在收取租金的过程中也一直善意地认为申粤琴是租赁合同的实际履行人，申粤琴未提供任何证据证明其已通知余美芳、余美英变更承租人或终止租赁合同的事实，故对余美芳、余美英主张申粤琴支付拖欠的房屋租金及逾期交租违约金的诉讼请求予以支持。但根据租赁合同的约定，在申粤琴不按时交付租金逾期十五天或以上的情况下，余美芳、余美英已有权随时终止或解除合同，有权要求申粤琴立即迁出或由余美芳、余美英自行封锁涉讼房屋，并要求申粤琴作出经济赔偿。余美芳、余美英称申粤琴自2015年7月18日起未缴纳租金，即余美芳、余美英自2015年8月起已有权自行收回商铺并没收押金等，而申粤琴已于2015年11月6日向余美芳、余美英寄送《通知书》，明确要求余美芳、余美英自行收回商铺，余美芳、余美英未于2015年11月期间收回商铺，属放任自身损失扩大的行为，从公平合理原则考虑，申粤琴应向余美芳、余美英支付租金至2015年11月17日止。关于逾期交租违约金的标准问题，因申粤琴不同意支付违约金，视为对违约金标准提出异议，考虑到双方于合同中约定每日按应缴费额3%比例计付违约金的标准确实过高，原审法院依法调整为按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付违约金。考虑到本案实际情况，夜猫公司已被撤销登记，余美芳、余美英主张其股东即刘昊、曾少芬作为房屋租赁期间的实际使用人，承担支付租金及违约金的连带责任，符合公平合理原则，予以支持。
鉴于合同约定租赁期内申粤琴未征得余美芳、余美英书面同意而单方终止合同的情况下，除申粤琴需承担违约责任外，余美芳、余美英还有权要求赔偿损失（包括诉讼所产生的律师费等），故对余美芳、余美英主张申粤琴支付律师费10000元的诉讼请求予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，于2017年4月14日作出判决如下：一、申粤琴应自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向余美芳、余美英支付自2015年7月18日起至2015年11月17日止的房屋租金（每月按25000元的标准计付），并支付逾期支付上述租金的违约金（以每月欠付的租金为本金，自2015年7月21日起计至申粤琴实际付清上述欠租之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付，违约金总额以不超过欠付的租金总额为限）。刘昊、曾少芬对申粤琴应付的上述租金及违约金承担连带支付责任；二、申粤琴应自本判决发生法律效力之日起七日内，向余美芳、余美英支付律师费10000元；三、驳回余美芳、余美英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3600元，由余美芳、余美英负担1200元，申粤琴负担2400元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
二审庭询中，余美芳、余美英称：在申粤琴欠租之后，其曾上门查看，发现商铺门有上锁，里面没有营业。街道和居委反映现场发生臭味，余美芳、余美英曾请求街道、居委及公证处主持收回商铺，街道、居委和公证处都不同意，故余美芳、余美英才提起本案诉讼。余美芳、余美英另表示撤回对水电费的上诉主张。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，申粤琴自2015年7月18日起欠租，依照合同约定，余美芳、余美英自2015年8月16日起即有权解除合同，自行收回商铺，并对房屋内的所有财物及设备拥有留置及处分权，而余美芳、余美英亦确认涉案房屋在欠租之后即已停止营业，另申粤琴已于2015年11月6日向余美芳、余美英发出通知，告知余美芳、余美英可自行收回涉案房屋。在此情况下，一审法院认定余美芳、余美英应于2015年11月期间自行收回房屋，并据此认定余美芳、余美英应自行承担涉案房屋在2015年11月17日之后的租金损失，并无不妥，可予维持。余美芳、余美英以双方纠纷已进入诉讼程序，能否收回房屋应由法院决定为由，主张其无法自行收回涉案房屋，但法院主持房屋交接并非余美芳、余美英收回涉案房屋的唯一手段及必经程序，余美芳、余美英并未举证证明因申粤琴的原因导致其无法自行收回房屋，故余美芳、余美英上诉认为2015年11月17日至2016年12月7日期间的占用费仍应由申粤琴承担，理据不充分，本院不予采纳。
关于鉴定费，申粤琴提交的“夜猫公司”工商登记档案内《广州市房屋租赁合同》中甲方签字“甄穗华”的签名是否伪造，与本案处理结果并无关联，余美芳、余美英因申请对该签名的真实性进行鉴定而支出鉴定费，与申粤琴无关，故余美芳、余美英上诉认为原审应判决由申粤琴承担鉴定费，缺乏依据，本院亦不予采纳。
综上所述，上诉人余美芳、余美英的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理1200元，由上诉人余美芳、余美英共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十五日
书记员 杨娟娟