重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝高法民终字第00415号
上诉人（原审被告）：苏家洪。
被上诉人（原审原告）：龙学海。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
原审被告：重庆市鑫垚房地产开发有限公司,住所地重庆市永川区南大街48-56号。
法定代表人：杜勇，该公司总经理。
委托代理人：张昊。
原审被告：杜勇。
委托代理人：张昊。
上诉人苏家洪与被上诉人龙学海，原审被告重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚房地产公司）、杜勇申请执行人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）渝五中法民初字第00233号民事判决，苏家洪对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。苏家洪，龙学海的委托代理人王洪,鑫垚房地产公司及杜勇的委托代理人张昊参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚房地产公司与龙学海签订《借款合同》和《抵押合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚房地产公司用作经营周转；由鑫垚房地产公司以其拥有的位于永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”建筑面积4446.3平方米的预售房屋作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。杜勇、陈静、陈彪与龙学海签订《保证合同》，约定杜勇、陈静、陈彪以连带责任方式为鑫垚房地产公司的800万元债务提供保证担保。同日，龙学海就前述抵押物办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号重庆市房地产权证。2011年6月27日，重庆市大渡口公证处出具（2011）渝渡证字第21615号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。2011年6月24日、29日，龙学海分三次将合计800万元款项支付至鑫垚房地产公司指定账户。2013年10月11日，龙学海与鑫垚房地产公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，确认截止2013年10月23日，鑫垚房地产公司尚欠龙学海借款本息588.24万元等内容。同日，重庆市大渡口公证处出具（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第2775号执行证书，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚房地产公司、杜勇；执行标的（1）本金480万元；（2）至2013年10月23日止，利息108.24万元；（3）2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向该院申请强制执行。2014年7月8日，该院作出（2014）渝五中法公执字第00539号执行裁定书，查封鑫垚房地产公司名下位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”包括2-3-6号在内的29套房屋。
另查明，2013年3月20日，苏家洪与鑫垚房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定苏家洪购买鑫垚房地产公司开发的、位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-3-6号房屋，建筑面积100.3平方米，总成交金额324370元。同日，苏家洪向鑫垚房地产公司支付房款97370元及契税印花税、大修基金。2014年5月19日，苏家洪与重庆豪居物业管理有限公司（以下简称豪居物管公司）签订物业管理服务协议；此后，豪居物管公司曾向苏家洪出具物业服务费收据。2014年8月22日，苏家洪向重庆市永川区建设工程检测中心账号存入现金64815元，鑫垚房地产公司针对此笔款项向苏家洪出具时间为“2013年3月20日”的房款收据一张。截止2015年7月31日，苏家洪在重庆市永川区、江津区无房地产产权登记记录。
再查明，在重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-3-6号房屋被该院依法查封后，苏家洪以其已支付部分房款并实际占有房屋为由，向该院提起执行异议，要求中止对本案房屋的执行。该院于2014年12月15日作出（2014）渝五中法执异字第00821号执行裁定书，中止对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-3-6号房屋的执行。龙学海遂提起本案诉讼，要求许可对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-3-6号房屋的执行。
一审法院认为，本案各方当事人的主要争议焦点是苏家洪是否享有足以排除执行的权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，龙学海与鑫垚房地产公司签订的《借款合同》和《抵押合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，应属有效。龙学海按约出借了相应款项给鑫垚房地产公司，并依法办理了抵押登记，自2011年6月24日起取得位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-3-6号房屋的抵押权，应受法律保护。虽然在该院查封涉案房屋前，苏家洪与鑫垚房地产公司签订了商品房买卖合同并支付了部分价款，在该院指定期限内，苏家洪也已举证证明涉案房屋系其唯一住房；但苏家洪已支付的房款未超过合同约定总价款的百分之五十。故该院认为苏家洪就涉案房屋所主张的权利并不能排除龙学海的执行申请。
综上所述，龙学海的诉讼请求依法成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，一审法院判决：许可对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-3-6号房屋的执行。本案案件受理费80元，由鑫垚房地产公司负担。
苏家洪不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销一审判决；2.判决立即终止对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰亭”2-3-6房屋的执行。主要事实和理由：1.苏家洪与鑫垚房地产公司签订的商品房买卖合同有效，并与重庆市豪居物业管理有限公司之间签订了物业管理服务协议，案涉房屋属于苏家洪的合法财产和唯一住房;2.苏家洪在一审判决后，又向鑫垚房地产公司支付房款65000元，总计支付房款227185元，已经超过合同约定总价款324370元的百分之五十。
龙学海答辩称：未经抵押权人龙学海同意，《重庆市商品房买卖合同》无效；苏家洪将一部分款项支付到重庆市永川区建设工程检测中心不能视为支付给鑫垚房地产公司。
鑫垚房地产公司及杜勇答辩称：重庆市永川区建设工程检测中心是政府指定的监管账户，苏家洪已支付房款227185元属实，已经超过合同约定总价款的百分之五十。苏家洪是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付了。苏家洪出具的无房证明是属实的。
二审另查明：苏家洪与鑫垚房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为：第一期于签合同当日支付总房款的百分之五十（162185元）；第二期于接房之日支付总价款的百分之四十（129748元）；第三期于办理产权证时支付总房款的百分之十（32437元）。约定的交房时间为2014年6月1日前。
苏家洪于2014年10月28日就案涉房屋提出执行异议。
二审还查明：2015年11月2日，苏家洪通过中信银行重庆分行永川支行向重庆市永川区建设工程检测中心付款65000元，同日，鑫垚房地产公司向苏家洪出具收到购房款65000元的《收据》
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：龙学海就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-3-6号房屋的执行申请是否应当许可。
苏家洪对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-3-6号房屋享有的民事权益不足以排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，苏家洪于2014年10月28日就案涉房屋提出执行异议，其提出异议时所支付的购房款仅为总房款的百分之五十，虽然苏家洪在本案二审审理期间举示证据证明其又向鑫垚房地产公司支付购房款65000元，但由于该付款行为并非苏家洪提出异议之前形成，且不符合合同约定，本院不予认定。因此，苏家洪的付款并未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“超过合同约定总价款的百分之五十”。故其权利不足以排除抵押权人龙学海的执行申请。一审法院判令许可对位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-3-6号房屋的执行符合法律规定，苏家洪的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由苏家洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 文婷婷