上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第40585号
原告上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐国良，执行董事。委托代理人陈国钧，男。委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被告上海今达置业中心有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人桂祖达，总经理。委托代理人沈海鹰，男。委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。原告上海佳信物业管理有限公司与被告上海今达置业中心有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。2016年2月24日，本案依法转入普通程序，由审判员左翠莲担任审判长，人民陪审员王童华、王正强组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告上海佳信物业管理有限公司的委托代理人陈国钧、徐明政，被告上海今达置业中心有限公司的委托代理人沈海鹰、周忆到庭参加诉讼。期间，原、被告曾经向本院申请庭外和解，后未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告上海佳信物业管理有限公司诉称，被告作为建设单位于2007年起拥有上海市浦东新区XX路XXX弄XXX-
XXX号底层等部分物业。原告接受小区业主大会的委托自2013年6月1日起为上述物业所在的小区今达花园提供物业管理服务。原告与小区业主大会签订的物业服务合同约定物业服务费收费标准如下：高层住宅二层(含二层)以上为人民币1.35元/月/平方米，高层住宅一层为0.95元/月/平方米，多层住宅为0.93元/月/平方米，商业用房为1.60元/月/平方米。原告于2014年8月18日向被告催讨物业服务费，未果，现起诉要求被告支付2013年6月至2015年8月期间的物业服务费194,554元。审理中，原告放弃部分诉讼请求，要求被告支付上述期间物业服务费147,884.67元。被告上海今达置业中心有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：其一，根据原告提供的“今达置业物业服务费明细表”(以下简称明细表)，序号1为地下停车场，序号2为地上停车场，停车场并非商业用房，不同意按照1.60元/月/平方米的标准支付物业服务费。其二，签署日期为2014年1月的物业服务合同第12条第2项约定，地下停车场如属于被告所有并委托原告管理，业主和物业使用人应有优先使用权，原告提取停车管理服务费标准由原、被告另行约定。事实上，原、被告从未对此有过约定，故被告不同意支付明细表序号1、序号2停车场的物业服务费。其三，被告不确认序号2(1-2-4号楼房底层)的建筑面积为680平方米，此为原告自行测量，被告仅确认序号2和序号3(3-5号楼房底层)合计面积1,735.18平方米。其四，明细表中序号4(1号楼房底层)、序号5(2号楼房底层)目前虽处于出租的状态，但并非商业用房，不能比照商业用房的标准收费，且由于楼房底层不存在弱电系统，所以仅同意在参照多层商业住宅0.93元/月/平方米标准基础上减去0.045元/月/平方米，以0.885元/月/平方米标准支付物业服务费。其五，明细表中序号7(上海市浦东新区金桥路XXX号，以下简称993号)是单独的房间，不存在公共照明、弱电系统、公共部位的维修等项目，故仅同意参照多层住宅0.93元/月/平方米标准减去0.08元/月/平方米，以0.85元/月/平方米标准支付物业服务费。经审理查明，被告系上海市浦东新区XX路XXX弄地下停车场(序号1，建筑面积为2,192.11平方米，现为能够容纳74辆私家轿车的地下停车场)、1-2-4号楼房底层(序号2，现为能够容纳15辆私家轿车的地上停车场，与3-5号楼房底层合计面积为1,735.18平方米)、1号楼房底层(序号4，建筑面积274.13平方米，无弱电系统，原始规划用途为地上停车场，现处于出租状态)、2号楼房底层(序号5，建筑面积250.90平方米，无弱电系统，原始规划用途为物业用房，现处于出租状态)及993号(序号7，建筑面积44.92平方米，无公共照明、弱电系统及公共部位维修等项目，原始规划用途为商业用房，现一间作为小区门房间、另一间空置)房屋的业主，原告为涉诉房屋所在小区今达花园的物业服务企业。原告与今达花园业主大会于2013年6月、2014年1月签订的物业服务合同第8条载明：原告按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅二层(含二层)以上为1.35元/月/平方米，高层住宅一层为0.95元/月/平方米，多层住宅为0.93元/月/平方米，商业用房为1.60元/月/平方米；第12条停车场停车费收费标准和管理费提取规定如下：停车场属于业主大会所有、委托原告管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位100元/个/月的标准向业主大会/业主委员会交纳停车费(由原告代收)。原告从停车费中按照露天机动车车位30元/个/月的标准提取停车管理服务费。地下停车场如果属于被告所有并委托原告管理，业主和物业使用人应有优先使用权。车位使用人应按地下停车场车位(此处空白)元/个/月的标准向原告交纳停车费。原告提取停车管理服务费标准由原、被告另行约定。原告从露天机动车临时停车费中提取70%作为停车管理服务费。2015年2月签订的物业服务合同第12条第2款载明：室内停车场按物业管理规定由原告实施管理，业主和物业使用人享有优先使用权，车位使用人应按室内车位缴费的标准按月向原告交纳停车费。原告收讫后向所有人交付。室内停车场所有人按营业性收入的1.60元/月/平方米向原告缴纳停车管理费。2013年6月至2015年8月期间，被告未向原告支付涉诉架空层、停车场及房屋物业服务费，原告现诉来本院要求判如所请。另查明，1、2014年8月18日，原告向被告发送律师函催缴2013年6月1日至2014年6月30日期间涉诉楼房底层、停车场及房屋物业服务费，被告于同年9月5日回函称被告作为建设单位并未将楼房底层及地下室等部位的产权分摊至小区业主，且双方未就此签订过任何协议，原告也未对上述部位提供过物业服务，故原告无权收取相关物业服务费。2、原、被告确认涉诉楼房底层、停车场及房屋建筑面积含在物业服务合同约定的原告提供物业服务的总建筑面积内。3、被告以250元/个/月的标准向涉诉车位使用人收取停车费，停车场内的设备维修由被告自行承担，车辆进出小区的闸道由原告利用业主维修基金进行维护。被告表示其雇有专人负责停车场的保洁、收费及巡视，原告未提供相关服务。原告确认其未对停车场进行专门保洁、巡视，但原告对整个小区进行保洁、巡视。4、2015年4月1日，原告与业主大会签订补充协议书一份，载明“经双方协商对属于开发商今达置业的产业：43-45号地下室、993号、6号甲、1-5号底层除已作室内停车场的以外按多层住宅0.93元/平方米收取物业管理费。”以上事实，由上海市房地产登记簿、律师函及回复函、物业服务合同三份、补充协议书、上海市建设工程竣工规划验收合格证明等证据证实及原、被告庭审陈述在案佐证。庭审中，原告确认序号2建筑面积680平方米系其自行测量，序号1、序号2、序号4及序号5均比照商业用房1.60元/月/平方米的标准计算物业服务费，序号7比照多层住宅0.93元/月/平方米的标准计算物业服务费。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用等价有偿的原则。原告作为物业服务企业与涉诉房屋所在小区的业主委员会、业主大会签订的物业服务合同、补充协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效，该合同对作为业主的被告应具有约束力。虽然2013年6月、2014年1月物业服务合同均未明确约定涉诉楼房底层、停车场及房屋的物业服务费收费标准，但收费标准未约定的瑕疵并不能否认原告提供物业服务的事实，被告作为业主既已接受该服务，则理应交纳物业服务费，现被告拖欠该费用，不仅直接损害了原告的合法权益，亦间接损害了小区内其他已经支付物业服务费业主的共同利益，应当承担相应的民事责任。庭审中，原告主张序号1、序号2比照商业用房1.60元/月/平方米的标准计算物业服务费。庭审查明，序号1、序号2均为停车场，被告将共计89个车位租赁给小区业主使用，被告自行管理停车场内设备的维护、保安、保洁等事宜。在原、被告未能具体约定停车场物业服务费收取办法、序号2建筑面积无法确定及综合考虑原告向该两处停车场提供的服务并不比向露天停车位提供的服务多的情况下，对原告要求按照商业用房的收费标准计算序号1、序号2物业服务费的意见不予采纳，本院参照物业服务合同中原告以30元/个/月的标准提取露天停车位停车管理服务费的约定，酌情确定被告应按照25元/个/月的标准向原告支付序号1、序号2物业服务费。经核算，被告应支付原告2013年6月至2015年8月期间序号1、序号2物业服务费60,075元。本案中，序号4、序号5分别为1号楼、2号楼的楼房底层，无弱电系统，虽然目前处于出租状态，但并不等同于完全意义上的商业用房，本院对原告要求按照商业用房的收费标准计算序号4、序号5物业服务的意见不予采纳。结合2015年4月1日原告与业主大会签订的补充协议书中关于1-5号楼底层除已作室内停车场的以外按多层住宅0.93元/月/平方米的标准收取物业服务费的约定，本院采纳被告关于扣除弱电系统0.045元/月/平方米的意见，确定被告应支付原告2013年6月至2015年8月期间序号4、序号5物业服务费12,545.59元。同样道理，对序号7，即993号，因没有公共照明、弱电系统、公共部位的维护等，故物业服务费亦不应当按照多层住宅的0.93元/月/平方米的标准收取，而是应该按照物业等级收费标准作相应扣减0.08元/月/平方米，本院核算被告应支付原告2013年6月至2015年8月期间序号7物业服务费1,030.91元。综上，被告应支付原告2013年6月至2015年8月期间的物业服务费73,651.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告上海今达置业中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳信物业管理有限公司2013年6月至2015年8月期间物业服务费73,651.50元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,258元，由原告上海佳信物业管理有限公司1,629元，被告上海今达置业中心有限公司负担1,629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 左翠莲
人民陪审员 王正强
人民陪审员 王童华
二〇一六年六月十四日
书 记 员 陈裔佼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。