广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23705号
上诉人（原审原告）：曾林，男，1971年5月29日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。
上诉人（原审原告）：罗丽琼，女，1973年10月5日出生，汉族，住广东省广州市开发区。
上述两上诉人的共同委托代理人：项姗姗、张杜娟，均系广东明浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州天河中南房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：罗嘉群，职务：经理。
委托代理人：李靖飞、吕泉，均系该司职员。
上诉人（原审被告）：广州珠光物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：彭文财，职务：经理。
委托代理人：梁琼，系该司职员。
上诉人曾林、罗丽琼、广州天河中南房地产开发有限公司（以下简称“中南公司”）、广州珠光物业管理有限公司（以下简称“珠光公司”）相邻关系纠纷一案，各方均不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾林、罗丽琼、中南公司、珠光公司分别向本院提起上诉。曾林、罗丽琼共同上诉称：一、原审法院既然认定因中南公司在涉讼房屋下层安装中央空调冷冻管、冷冻泵导致涉案房屋无法正常使用，珠光公司作为物业管理公司，对中央空调负有管理、维护的责任，中南公司、珠光公司应承担相应的责任，但却只判令中南公司、珠光公司承担租金损失的50％，明显不合理。(一)因中南公司在涉案房屋下层安装中央空调冷冻管、冷冻泵导致涉案房屋无法正常使用，涉案房屋自2015年lO月空置至今，曾林、罗丽琼提交了具备噪音及振动项目检测资质的广州市恒力安全检测技术有限公司出具的《检测报告》显示涉案房屋振动超标，且提交了视频资料证明中南公司在涉案房屋下层施工改造，罗丽琼与工人的对话也足以证明中南公司之所以对空调机房整改就是因为原先安装在十五层与十六层楼板的中央空调设备引起了噪音和振动影响了涉案房屋的使用，且中南公司亦承认其近期对十五层的冷冻管由拉吊改为支撑。(二)原审法官于2017年7月18日会同各方当事人到涉案房屋现场进行勘察：站在门洞旁感觉噪音较大且冷冻管的的支撑钢柱有明显的震感，在房屋入门右手边洗手间的墙角有低沉的设备运行噪音，也认为十五层架空层冷冻管由拉吊在天花板(即十六层及涉案房屋所在楼层的楼板)改为钢柱支撑在十五层的地板并加装了橡胶垫减震，察看现场时冷冻管的震感明显；在此情况下，涉案房屋的洗手间仍有设备运行噪音；可见在冷冻管的安装方式改变之前其对涉案房屋的影响应当更为明显；对于罗丽琼、曾林所述2015年10月开始由于架空层中央空调冷冻管、冷冻泵运行导致涉讼房屋无法正常使用的主张，原审法院予以采信，中南公司作为房屋的出售方、珠光公司作为物业管理管理公司，均应承担相应的责任。既然原审法院认定了涉案房屋系因中南公司在涉讼房屋下层安装中央空调冷冻管、冷冻泵导致涉讼房屋无法正常使用，但且只判令中南公司、珠光公司承担租金损失的50％，明显不合理。二、原审法院既然认定因中南公司在涉案房屋下层安装中央空调冷冻管、冷冻泵导致涉案房屋无法正常使用，珠光公司作为物业管理公司，对中央空调负有管理、维护的责任，中南公司、珠光公司应承担相应的责任，但却未判令中南公司、珠光公司赔偿涉案房屋物业管理费亦明显不合理。如上所述，既然原审法院认定了涉案房屋系因中南公司在涉案房屋下层安装中央空调冷冻管、冷冻泵导致涉案房屋无法正常使用，涉案房屋自2015年10月至今仍处于空置状态，虽然涉案房屋未使用，但房屋的物业管理费的发生是必然的，法院应该判令中南公司、珠光公司赔偿曾林、罗丽琼因此造成的全部物业管理费损失。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判中南公司、珠光公司按建筑面积41.97m2，自2015年10月1日起计至2017年6月15日止，以办公用途标准按照广州市房屋管理部门颁布的同地段同类房屋租金标准的100%计付租金予曾林、罗丽琼；2、撤销原审判决第三项，改判中南公司、珠光公司赔偿曾林、罗丽琼自2015年10月1日起计至2017年6月15日止物业管理费损失22557.8元；3、诉讼费由中南公司、珠光公司承担。本案二审庭询时，曾林、罗丽琼变更上诉请求第2项为：撤销原审判决第三项，改判中南公司、珠光公司赔偿曾林、罗丽琼自2016年2月1日起计至2017年6月15日止物业管理费损失17311.8元.
中南公司上诉称：一、原审判决认定事实不清。(一)、原审法院错误认定曾林、罗丽琼委托广州市恒力安全检测技术有限公司(以下简称“恒某公司”)对涉案房屋进行了环境检测，并以恒某公司作出的《检测报告》作为定案依据。曾林、罗丽琼在原审中提交的编号为HLED一20160923004的《检测报告》不应作为定案依据，理由如下：1、检测程序不合法：检测报告首页及第3页“委托人”为梁小姐，与本案当事人无关；而且，该检测属于单方委托，委托程序不合法。2、《检测报告》第3页采样地址与涉案房屋地址不一致，不能确定采样地点是在涉案房屋内。3、《检测报告》未对检测结果是否受外界因素(如湿度、风速等)作出分析，不能确定检测方式是否符合检测规范，检测结果是否正确有效。4、《检测报告》第4、5页，室内中央的检测依据为《工业企业厂界环境噪音排放标准》，室内卫生间中部检测依据为《城市区域环境振动检测方法》，同一房屋内检测依据及检测点位均不相同，检测结果毫无参考作用。5、原审判决第8页第2段“但鉴定报告的内容显示振动超标而噪音并未超标，现并无法确定该期间是否由于振动而导致涉案房屋完全无法使用”，由此可看出，《检测报告》所鉴定的内容对于本案根本是毫无作用的。综上所述，该《检测报告》应当排除，不应作为定案依据，且该检测是自行委托行为，检测费用应由委托人自行负担，原审法院判中南公司赔偿鉴定费1200元给曾林、罗丽琼是毫无法律依据。二、原审判决不公。(一)原审法院判决未能客观公正，严重偏颇。1、原审法官于2017年7月18日到涉案房屋现场进行了勘查，对于涉案房屋洗手间的现场描述为“关闭涉案房屋门窗后，在房屋入门右手边洗手间的墙角有低沉的设备运行噪音，但手触摸墙壁及地板未有震感”；然，原审法官仅仅勘查了涉案房屋及涉案房屋所在位置下一层架空层设备现场，其并未对洗手间墙面另一面的现场进行勘查，也未分析洗手间墙角低沉声音的形成原因；在此情况下，原审法院在未全面仔细勘查现场情况前提下，即主观认定了洗手间所听见的低沉设备运行噪音是十五层架空层冷冻泵所产生的声音。判决书第7页“涉案房屋的洗手间仍有低沉的设备运行噪音；可见在冷冻管的安装方式改变之前其对涉案房屋的影响应当更为明显；”从判决内容可看出，原审法院在未能证实洗手间所听到的低沉设备运行噪音与十五层冷冻泵、冷冻管的运行是否存在关联关系前提下，就主观判断出涉案房屋是受十五层架空层设备的影响。(二)原审法院判决脱离事实，强加责任给中南公司，有违审判原则。曾林、罗丽琼原审均未能举证证明涉案房屋2015年10月1日至2017年6月15日期间未能对外出租的原因系震动及噪音的原因，原审法院在判决书中也认定：“虽2015年lO月至2017年7月，本院查看现场时涉诉房屋一直处于空置状态，但鉴定报告的内容显示振动超标而噪音并未超标，现并无法确定该期间是否由于振动而导致涉诉房屋完全无法使用。”，曾林、罗丽琼也并未举证证明租户因振动原因而解除租赁合同的证据，故由此可见，涉诉房屋空置的原因并非必然因房屋振动而无法出租，因此，曾林、罗丽琼应当承担举证不能的责任，原审法院不能主观认定中南公司需要承担50%的责任。此外，根据曾林、罗丽琼提供的证据材料中显示，涉案房屋相邻的两处物业均存在对外出租的情形，由此可见曾林、罗丽琼的房屋未能出租的主要原因并非房屋振动或噪音问题，故即使原审法院主观认定，中南公司与珠光公司也不应当承担50%的责任，该责任应当由曾林、罗丽琼独自承担。三、原审判决适用法律错误。(一)、原审法院判令中南公司承担2015年lO月1日至2017年6月15日期间租金损失的50％(租金应以房管部门颁布的同地段同类房屋的租金标准为准)是毫无法律依据的。1、原审法院判决中南公司向曾林、罗丽琼赔偿租金损失的依据是广州市房地产租赁管理所颁布的《2015年广州市房屋租金参考价》及《2016年广州市房屋租金参考价》。本案中原审法院定义案由为相邻关系纠纷／物权保护纠纷，以此为前提下，中南公司与曾林、罗丽琼之间的矛盾并不是因租金而产生的纠纷或因迟交付房屋而导致租金损失的纠纷，原审法院在毫无法律依据的情况下简单以房管部门颁布的同地段同类房屋的租金标准计算曾林、罗丽琼的损失是明显的判决不公。2、退一万步说，即使本案适用广州市房地产租赁管理所颁布的《2015年广州市房屋租金参考价》及《2016年广州市房屋租金参考价》作为中南公司向曾林、罗丽琼支付租金损失的依据，原审法院也不应简单按广州市房管部门颁布的同地段同类房屋的租金标准50％计算曾林、罗丽琼的租金损失。在上述2份《租金参考价》中适用说明第七条已有明确解释：本表中的商业用房一般是指首层商业用房。二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65％计算，三层、负二层商业用房租金采用二层、负一层商业用房租金的65％计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20％。查阅《租金参考价》可得知原审法院计算曾林、罗丽琼的租金损失的计算公式应当是101×20％×50％=10.1。(二)原审法院错误引用案例资料。原审法院以(2015)穗天法民四初字第2008号案资料作为定案依据。1、(2015)穗天法民四初字第2008号案案由是商品房销售合同纠纷，本案案由为相邻关系纠纷／物权保护纠纷，两案无对比、参考价值。2、(2015)穗天法民四初字第2008号案于2016年10月25日裁定准许曾林、罗丽琼撤回起诉，该案未经法院审理，涉案内容不应被引用于本案参考使用。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判驳回曾林、罗丽琼的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由曾林、罗丽琼承担。
珠光公司上诉称：一、珠光公司在本案中并无“加害行为”，对曾林、罗丽琼主张的侵权事实(即震动)不存在过错，依法不应承担侵权责任。首先，曾林、罗丽琼主ＸＸ动和震动噪音的原因在于中央空调主机冷冻管安装于墙壁、运行时所致。但是，珠光公司仅系涉案楼宇的物业服务企业，并非中央空调主机冷冻管的设计、制作和安装单位，亦非房屋买卖合同的相对方。根据原审各方确认的事实，曾林、罗丽琼购买涉案房产时，中央空调主机及冷冻管即已客观存在，珠光公司在冷冻管安装于墙壁及由此引发运行震动方面并无过错。其次，珠光公司作为物业服务企业，虽然承载公共区域和公共设施、设备的维修与管理，但本案有必要辩明震动噪音超标是否珠光公司未尽到善意管理者的义务所致。如前所述，其室内震动噪音的产生原因在于冷冻管安装于墙壁、运行时震动而引发。究其原因，仍属安装方面的根本问题，且运行震动不是珠光公司正常的维保所能避免和克服，故不是珠光公司的加害行为所致。综上所述，震动噪音超标的原因和消除均非珠光公司物业管理的工作范畴，珠光公司在曾林、罗丽琼主张的室内震动噪音超标既无加害行为，亦不存在过错，故不应承担侵权责任。二、涉案房屋一直处于空置状态并非十五层中央空调设备振动造成的，珠光公司不应为此承担责任。涉案十五层中央空调设备在中南公司移交曾林、罗丽琼之前已经存在并一直使用，曾林、罗丽琼亦知道该环境情况并正常接收涉案房屋，故该空调设备是正常的，涉案房屋空置是其他原因造成的。由曾林、罗丽琼提供的鉴定报告显示噪音未超标而振动超标，但却仅仅检测室内卫生间中部，而不检测室内其他地方。曾林、罗丽琼当时没有检测卫生间以外的地方是不合理的，恰恰说明这些地方实际上完全没有超标。因此，珠光公司不须为涉案房屋的空置负责，无须支付曾林、罗丽琼租金损失。三、关于1200元鉴定费，因检测不合规，由此产生的费用应由曾林、罗丽琼承担。综上所述，请求二审法院：1、珠光公司无须向曾林、罗丽琼支付租金损失（按建筑面积41.97m2，以办公用途为准，自2015年10月1日起计至2017年6月15日止，按照广州市房屋管理部门颁布的同地段同类房屋租金标准的50%计算）；2、珠光公司不须向曾林、罗丽琼支付鉴定费1200元；3、一、二审诉讼费由曾林、罗丽琼承担。
曾林、罗丽琼针对中南公司上诉共同辩称：一、恒某公司出具的检测报告合法有效。1、检测报告第3-5页可以看到检测地点为广州市天河区XXX号XXX室，正是涉案房屋。2、在天河区人民法院受理的曾林、罗丽琼诉中南公司商品房买卖合同纠纷中，曾林、罗丽琼曾经向天河法院申请过噪声及振动检测，但天河法院答复列入鉴定机构名册没有做振动方面的，须自行委托检测机构进行检测，但中南公司拒不配合共同委托检测机构进行检测，迫于无奈，则委托本案原审代理律师梁秋玲代为委托广州市恒某公司对涉案房屋的噪声、振动进行了检测。3、恒某公司及检测人员均具有检测资格，鉴定程序合法，噪声和振动适用不同的检测依据，采取不同的检测方法也是合法，所以在此基础上作出的鉴定结论依据充分，更合法有效。4、中南公司虽一再否认检测报告的真实性，但仅仅停留在口头上，并没有任何证据证明，故不应该采信其主张。二、涉案房屋出现的振动、噪声是因15层架空层安装冷冻泵、冷冻管所致，证据充分。1、2017年7月18日原审法官与双方当事人至涉案房屋现场勘查可知，15层架空层安装有冷冻泵房屋东面空旷空间的上方即涉案房屋，且在15层架空层安装有冷冻泵房屋的门口可以感觉到噪音大，且冷冻管的支撑钢柱有明显的震感，且中南公司也自认是2017年才整改将拉吊改为支撑，在采取了措施的情况下，噪声和振动都很明显，可见在没有钢柱之前以吊拉方式引起的15层的天花板的振动是如何强烈。而15层的天花板就是16层的地面，故涉案房屋的振动完全就是因15层冷冻泵、冷冻管运行所致。2、曾林、罗丽琼在原审提交了证据证明与涉案房屋相邻的1631、1632房也是因为15楼机械设备运行引发的振动无法正常办公。3、曾林、罗丽琼提交的视频资料及录音也可以知道，中南公司正是因为有业主投诉15楼产生振动影响正常使用，才聘请专业公司对15楼进行减振、减噪，可见中南公司已确定16楼房屋的振动是因15楼的原因才会有此行动，故中南公司在上诉状中否认涉案房屋的振动系15楼引起是自相矛盾的。4、在曾林、罗丽琼提交充分证据之前提下，中南公司却没有提交任何证据证明15楼冷冻泵、冷冻管的运行不会影响涉案房屋的振动，其应该承担法律不利的法律后果。三、原审法院以同地段同类房屋作为租金损失的计算依据合法合理。1、上诉人所有的涉案房屋用途为办公，购买后也一直出租，因15层安装的冷冻泵冷冻管运行导致涉案房屋无法正常使用、出租，曾林、罗丽琼本来应该获得的收益因中南公司、珠光公司的行为无法实行，根据《民法通则》第83条规定，中南公司、珠光公司应该赔偿给曾林、罗丽琼造成的全部租金损失。广州市房地产租赁管理所是广州市住房和城乡建设委员会管理的事业单位，其制作并公布的广州市房屋租金参考价反映了不同地段、不同房屋类型的租金情况，原审法院将其作为租金损失的计算依据，合理合法。二、《广州市房屋租金参考价适用说明》第2条明确写明，“房屋租金参考价是指城乡市辖区范围内，在正常市场条件下，按照居住、商业、办公、工业等用途分类”，并据此制定了居住用户租金表、商业用户租金表、办公用户租金表、工业用户租金表，而涉案房屋的用途为办公，故应该以同地段办公用途的租金作为计算曾林、罗丽琼损失的依据。中南公司在上诉状中提及的首层、二层适用不同的租金比例，涉案房屋为办公用途，故中南公司所称的按照租金参考价的10.1%计算曾林、罗丽琼的损失完全是与事实不符。
曾林、罗丽琼针对珠光公司的上诉辩称：中南公司与珠光公司签订的前期物业服务合同中明确约定了天河路XXX号楼宇共同设施设备及场地的使用、维护、养护、运行、管理由珠光公司负责，当冷栋泵、冷冻管影响业主的使用时，珠光公司应该维护，珠光公司的消极不作为实际上也是侵权，应该承担责任。
中南公司针对曾林、罗丽琼、珠光公司的上诉辩称：以中南公司上诉状为准。
珠光公司针对曾林、罗丽琼、中南公司的上诉辩称：以珠光公司的上诉状为准。
曾林、罗丽琼共同于2016年10月26日向原审法院起诉请求：1、中南公司、珠光公司停止对地中海南方数码都市荟写字楼XXX房的侵害，并排除妨碍，具体为要求中南公司拆除镶嵌在XXX房地板层的中央空调管道的挂件，并排除十五楼空调设备产生的振动、噪音对XXX房的影响；2、中南公司、珠光公司向曾林、罗丽琼赔偿租金损失，按广州市房地产租赁管理所公布的同时期同地段同类房屋的广州市办公用房的租金参考价，计算从2015年10月1日起计至中南公司排除妨碍之日止的租金损失；3、中南公司、珠光公司向曾林、罗丽琼赔偿从2015年l0月1日起计至中南公司停止侵害之日止物业管理费损失（以珠光公司向曾林、罗丽琼开具的付款通知书每月物业管理费的金额为准）；4、中南公司、珠光公司向曾林、罗丽琼赔偿检测费1200元；5、中南公司、珠光公司承担本案的全部费用。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区天河路XXX号的楼宇是中南公司所开发建设的综合楼。2012年12月2日，曾林、罗丽琼（买方）与中南公司（卖方）签订《商品房买卖合同》，约定由曾林、罗丽琼购买天河区天河路XXX号XXX房；并约定楼宇的会所、各架空层、车位及车库、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施等，除依法属于国家的外，所有权属于出卖人，车位产权转移登记后属于个人；架空层、天面、商业楼（已全部出售给业主的除外）外墙由出卖人保留专有使用权，由出卖人对其管理、收益等。2014年4月22日，房管部门核发了涉讼房屋的《房地产权证》，载明涉讼房屋的规划用途为办公，建筑面积41.97平方米，套内建筑面积28.06平方米。2014年5月13日，中南公司将涉讼房屋交付给曾林、罗丽琼使用。
2012年11月1日，中南公司与珠光公司签订《前期物业服务合同》，由中南公司委托珠光公司对涉讼房屋所在的天河区天河路XXX号楼宇提供物业服务，约定写字楼的物业服务费为25元/平方米/月；委托管理事项包括共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括中央空调等。
2015年12月6日，曾林、罗丽琼另案向原审法院提起诉讼，以中南公司在涉讼房屋的下层（15层，架空层）设置中央空调主机房、空调管道挂件镶嵌在天花板，导致涉讼房屋地面持续不停震动，从而导致其无法按合同约定的办公用途进行使用为由，诉请要求解除与中南公司签订的《商品房买卖合同》、中南公司返还房款、赔偿损失等。原审法院以（2015）穗天法民四初字第2008号案受理该起诉。该案庭审中，曾林、罗丽琼表示涉讼房屋自2014年7月份起对外出租，由于房屋的震动越来越大导致租户无法正常使用讼争房屋，租户在2015年9月就提出解除租赁合同，当时曾林、罗丽琼才知道震动达到无法使用讼争房屋，自2015年10月起房屋就一直空置。后曾林、罗丽琼向原审法院申请撤回起诉。原审法院经审查后于2016年10月25日裁定准许曾林、罗丽琼撤回该起诉。
2016年9月，曾林、罗丽琼委托广州市恒力安全检测技术有限公司（以下简称恒某公司）对涉讼房屋进行环境检测，该公司具备噪音及振动项目检测资质。2016年9月21日，恒某公司到涉讼房屋现场进行现场直测。2016年9月23日，恒某公司出具《检测报告》一份，载明检测点位为涉讼房屋室内中央以及室内卫生间中部；检测结论为，涉讼房屋室内中央的噪声检测结果在检测时点的10:10分的最大值为45.6，最小值为43.8，标准限值为≤65，主要声源为机械设备；环境振动检测结果为室内卫生间中部为80.3dB，而标准限值为75dB。为此，罗丽琼向恒某公司支付了检测费1200元。
2017年7月18日，原审法院会同双方当事人到涉讼房屋现场进行勘察。通过天河路XXX号电梯到达15层架空层，穿过两道消防门到达空旷的空间，天花上方有四根直径约60公分的冷冻管，冷冻管下方用方形钢柱支撑；钢柱下方用橡胶垫与地板隔离，支撑的钢柱及基底配件较为崭新；天花板原安装有钢架，钢架与支撑的钢柱有切割的痕迹；空旷的空间西边有一道墙，墙上开有一门洞，门洞内空间安装有机械设备（中央空调系统的冷冻泵）并连接冷冻管，站在门洞旁感觉噪音较大且冷冻管的支撑钢柱有明显的震感；通过楼梯从十五层到达涉讼房屋，发现涉讼房屋处于停水停电状态；关闭涉讼房屋门窗后，在房屋入门右手边洗手间的墙角有低沉的设备运行噪音，但手触摸墙壁及地板未有震感。勘察现场当天，双方当事人确认15层架空层安装有冷冻泵房间东面空旷空间的上方即为涉讼房屋；曾林、罗丽琼并表示，15层冷冻管原来是用钢柱拉吊在天花板，中南公司于2017年6月份将拉吊方式改为钢柱支撑，降低了对16层的影响；中南公司表示15层冷冻管由拉吊改为支撑是在近期完成，但具体日期不清楚。
原审诉讼中，曾林、罗丽琼为证明涉讼房屋因震动而导致无法使用，且已告知了中南公司，为此提供了以下证据：1、案外人刘某提供的《证明》（复印件）一份，内容为其承租了涉讼房屋隔壁的1631房，从2014年11月25日开始在该地点办公，由于楼板震动、噪音很大，导致无法正常工作，都是因为楼下的中央空调机组房的机器轰鸣所造成的；2、案外人广州市天某贸易有限公司出具的《证明》（复印件）一份，内容为其办公地点为涉讼房屋所在楼层的1632房，自2014年6月10日在该地点办公，办公时楼板震动、噪音很大，放在桌上的鼠标都会震动，无法正常工作；租期到期后其不准备续租；3、曾林、罗丽琼出具的《情况说明》（载明落款时间为2015年9月28日），内容为租户反映入夏以来房屋一直处于震动状态，达不到办公条件；经实地考察，是由于15楼的主机房所造成；因此要求解除合同、退回房款。原审经质证，中南公司、珠光公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并表示并未收到证据3的《情况说明》。
原审法院认为：本案争议焦点为十五层架空层冷冻泵、冷冻管的运行是否导致涉讼房屋无法正常使用。对此，原审法院认为，在原审法院察看现场前，十五层架空层冷冻管由拉吊在天花板（即十六层即涉讼房屋所在楼层的楼板）改为钢柱支撑在十五层的地板并加装了橡胶垫减震，察看现场时冷冻管的震感明显；在此情况下，涉讼房屋的洗手间仍有低沉的设备运行噪音；可见在冷冻管的安装方式改变之前其对涉讼房屋的影响应当更为明显；综合曾林、罗丽琼在2008号按诉讼中陈述的解除合同的理由、鉴定公司所出具的鉴定报告，结合日常生活经验法则，对于曾林、罗丽琼所述的2015年10月开始由于架空层中央空调冷冻管、冷冻泵运行导致涉讼房屋无法正常使用的主张，原审法院予以采信。鉴于经现场勘查在十五层设备层的冷冻管安装方式改变后，涉讼房屋并不存在震动、噪音也极为低沉，因此曾林、罗丽琼要求拆除镶嵌在十六层地板下方的空调挂件、排除十五层空调设备震动的诉请已无调处之必要，本案中不再予以处理。
关于曾林、罗丽琼要求赔偿租金损失一项。中南公司作为涉讼房屋的出售方也是所在楼宇的建设单位，当然对十五层空调设备的安装负有相应的责任。由于十五层中央空调设备的安装不当导致涉讼房屋无法正常使用，理应承担相应的赔偿责任；珠光公司作为物业管理公司，依约对十五层的中央空调设备负有管理、维护的责任，也应当承担相应的责任。虽2015年10月至2017年7月原审法院察看现场时涉讼房屋一直处于空置状态，但鉴定报告的内容显示振动超标而噪音并未超标，现并无法确定该期间是否由于振动而导致涉讼房屋完全无法使用；综合本案案情，原审法院酌情判令中南公司、珠光公司承担上述期间租金损失的50%，租金应以房管部门颁布的同地段同类房屋的租金标准为准。曾林、罗丽琼自认2017年6月份中南公司对十五层中央空调冷冻管安装方式进行改造，中南公司虽予承认但无法明确具体日期，原审法院酌情确定截止日期为2017年6月15日。
曾林、罗丽琼为提起本案诉讼申请鉴定公司进行鉴定，相应的鉴定费用理应由中南公司、珠光公司予以承担。曾林、罗丽琼并未举证证实其已交纳其主张期间的涉讼房屋管理费，故其要求中南公司、珠光公司赔偿管理费损失缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年10月30日作出如下判决：一、被告广州天河中南房地产开发有限公司、广州珠光物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失（按建筑面积41.97平方米，以办公用途为准，自2015年10月1日起计至2017年6月15日止，按广州市房管部门颁布的同地段同类房屋的租金标准的50%计付）给原告曾林、罗丽琼。二、被告广州天河中南房地产开发有限公司、广州珠光物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿鉴定费1200元给原告曾林、罗丽琼。三、驳回原告曾林、罗丽琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2560元，由原告曾林、罗丽琼负担1230元；由被告广州天河中南房地产开发有限公司、被告广州珠光物业管理有限公司负担1330元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。曾林、罗丽琼提交了证据1：广东省增值税专用发票。证据2：中国工商银行借记卡账户历史明细清单。拟证明因中南公司在涉讼房屋下层安装中央空调冷冻管、冷冻泵导致涉讼房屋于2016年10月至2017年6月15日期间无法使用，珠光公司作为物管管理公司，对中央空调未尽管理、维护的责任，中南公司、珠光公司应赔偿曾林、罗丽琼此期间的物业管理费。中南公司质证称：证据真实合法，但其缴纳的费用是向珠光公司缴纳的，与我司无关。珠光公司质证称：真实性、合法性确认，但本案不是因为我司的原因产生的，损失不应该由我司承担，物业费不论是否空置都是应该缴纳的。珠光公司向本院提交曾林、罗丽琼方与梁某签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明承租方不再承租涉案房屋是因为租期届满，而不是曾林、罗丽琼主张的因为本案的诉讼纠纷引起租户解除合同，而且约定租金是3960元，因此不能单纯依据同地段的房屋租金参考价评判租金。曾林、罗丽琼质证称：该材料并非属于二审新证据，而且对本案事实查清无实质性影响。如果二审法院认定为新证据，曾林、罗丽琼确认《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性，但不确认关联性。该合同约定的租赁期限仅从2015年7月31日，但事实上在2015年7月31日后原承租人仍然一直使用涉案房屋，双方亦约定再续约一年，每月租金4000元。在准备续约租赁合同的时候，就是因为震动越来越强烈达到了无法使用的程度，才导致原承租人不愿意再签订租赁合同。且，该租赁合同签订时间在2014年7月，当时的租金水平与现在的租金水平已经不同，因此应该依据《广州市房屋租金参考价》的标准计算。中南公司质证称：对该证据三性予以确认。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点在于涉案房屋是否因中南公司安装中央空调冷冻管、冷冻泵导致无法正常使用，中南公司及珠光公司应否承责及如何承责。中南公司上诉认为相关鉴定报告是单方委托，且鉴定内容不当。原审认定其承责没有事实依据，且承责赔偿亦没有依据。珠光公司认同该上诉意见的同时认为其并非侵权行为人不应承责。而曾林、罗丽琼上诉认为既然查明侵权事实应判定对方当事人承担所有损失。另其在一审判决后已经交付2016年2月至2017年11月管理费21775.85元。经审核，虽然鉴定报告是单方委托，但经原审进行质证，异议方并未充分举证证实该报告存在实质性错误，原审法官前往涉案场地实地勘验再结合一般生活认知予以综合认定，酌情判决，并无明显不当，中南公司该部分上诉理由以及曾林、罗丽琼要求全额赔偿的理据均不足，本院不予采纳。而本案是针对妨碍行为提起物权保护之诉，珠光公司与曾林、罗丽琼存在的是物业管理服务合同关系，其合同义务也在于对公共设施的管理及日常维护，并非妨碍行为的实施人，原审支持曾林、罗丽琼要求珠光公司赔偿的依据并不充分，本院予以纠正。最后，二审期间曾林、罗丽琼向本院提交了其已向珠光公司交付物业管理费，经核算，2016年2月1日至2017年6月15日的管理费应为17311.8元，依据原审认定，酌情由中南公司赔偿50%即8655.9元。
综上，原审除对广州珠光物业管理有限公司承责处理不当，及物业管理费赔偿据实判决外，上诉人其他上诉理据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18624号民事判决第三项；
二、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18624号民事判决第一项为“广州天河中南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失（按建筑面积41.97平方米，以办公用途为准，自2015年10月1日起计至2017年6月15日止，按广州市房管部门颁布的同地段同类房屋的租金标准的50%计付）给曾林、罗丽琼。”；
三，变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18624号民事判决第二项为“广州天河中南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿鉴定费1200元给曾林、罗丽琼。”
四，广州天河中南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿曾林、罗丽琼已付物业管理费8655.9。
一审受理费3890元，由上诉人曾林、罗丽琼共同负担1180元；上诉人广州天河中南房地产开发有限公司负担2710元。二审案件受理费3890元，由上诉人曾林、罗丽琼共同负担1180元；上诉人广州天河中南房地产开发有限公司负担2710元。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年三月十五日
书记员 冯冠豪