四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1502民初1365号
原告：宜宾市裕川房地产开发有限公司，住所地：四川省宜宾市南岸航天路中段,统一社会信用代码：915115007091845050。
法定代表人：邓裕川，董事长兼总裁。
委托诉讼代理人：朱燕，女，公司员工。
委托诉讼代理人：陈兴云，四川戎城律师事务所律师,执业证号：15115199410267453。
被告：成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区商业街44号5栋6层17-19号,统一社会信用代码：915115020689730288。
负责人：赵勇，经理。
委托诉讼代理人：李锦，四川长源律师事务所律师,执业证号：15115199210970808。
原告宜宾市裕川房地产开发有限公司（以下简称裕川公司）与被告成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司（以下简称亿新宜宾分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裕川公司的委托诉讼代理人朱燕及被告亿新宜宾分公司的委托诉讼代理人李锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕川公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即返还原告所有的275个车位；2.判令被告支付原告275个车位，自2017年1月起至全部车位返还之日止的租赁费（按465091.42元/年计算租赁费，截止2018年1月31日，被告应交租赁费503849.04元，扣除原告应付被告的物管费213827.70元，被告还应支付原告租赁费290021.34元；从2018年2月1日至3月31日止的租赁费标准是260元/月/车位;4月1日起车位租赁费标准为300元/月/车位）；3.判令被告支付原告在2014年7月31日移交的业主卡费用15204元；4.被告承担诉讼费。
事实与理由：2016年1月6日，原被告签订地下停车场租赁协议，原告将自有的位于宜宾市翠屏区的275个车位租赁给被告，协议约定：租期为一年（2016年1月1日至2016年12月31日），租赁费用约定：1.用于抵扣原告2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物业管理费和1、8号楼底楼未售未租商业的物管费；2.用于抵扣原告2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物业管理费和1、8号楼底楼未未租商业的物管费135566元；根据以上两项约定合计275个车位的年租金为465091.42元；租赁协议到期后，被告多次未与原告签订车位租赁协议的情况下继续使用原告的所有车位，虽经原告多次催收被告既不与原告签订租赁手续又不支付租赁费用；原告多次与被告协商解决都未果，虽然2017年在2016年的基础上车位租赁价格已上涨，原告本着友好解决的态度按2016年与被告签订的车位抵扣费用租金标准来计算，被告2017年1月1日至2018年1月31日止应向原告支付275个车位租赁费用为503849.04元，减去原告应向被告支付：①2017年1月1日至2018年1月31日止书香府第1、8号楼底楼未售未租商业以及9号楼住房一套的物业管理费31470.95元；②原告预收业主2014年8月以后的物业服务费用及车位服务费182356.75元；所以截止2018年1月31日止被告还应向原告支付租赁费用为290021.34元；另被告还应支付原告在2014年7月31日移交的业主卡费用15204元。根据以上事实及相关法律规定，为保护自己的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。
被告亿新宜宾分公司辩称，1.275个车位于2017年11月2日已返回，报警记录为证。2.原告诉请的租赁费及物管费计算有误，原告倒欠被告物管费。（1）车位租赁费标准不认可465091.42元/年及260元/月/车位，2017年应按照2016年租赁费每年317256.10元的标准进行计算；（2）物管费计算有误。原告自认欠被告物管费213827.67元，但并未加上2017年车位管理费153660元，两项共计367487.70元，如果是扣除两月，应还扣50000-60000元。综上，原告倒欠被告物管费50231.70元。但实际上我司11月份已归还，我们还欠租赁费264380.08元。3.业主卡我司未使用，可配合原告寻找退还。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据被告申请调取了新街派出所出警记录，组织双方对证据进行了质证，对当事人无异议的原被告双方的营业执照复印件、工作联系函1-3号、亿新公司收费票据原件及复印件、车位租赁协议、江北新区停车场租赁价格明细表、催促亿新公司短信截图、与亿新协商车位租赁签到表、物业客服中心资料移交清单、车位物业费明细表、停车场车位物业服务协议、前期物业费统计、2015年12月1日工作函、接警登记表等证据材料，本院予以确认并存卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：
1.对原告提供的案涉车位的产权证明复印件、亿新宜宾分公司租赁裕川公司车位依据及照片，因上述证据有原被告双方无异议的车位租赁协议等予以佐证，被告提出异议但并未提供相应证据予以证明，故本院对上述证据依法予以采信。
2.被告对原告提交的江北新区停车场租赁价格明细表不认可，因该证据系原告工作人员文支火、朱燕单方面制作的明细表，并无被告的签字确认，也无其他客观证据佐证其真实性，故本院对该证据不予采信。
3.对原告提交的物业客服中心资料移交清单，因该证据有接收单位书香府第小区业委会及被告亿新宜宾分公司两单位经办人和负责人的签字盖章，被告提出异议并未提供证据予以证明，故本院依法对该证据予以采信。
4.被告提交的移交说明，因该证据并无原告的签字认可，也无其他证据佐证，故本院依法不予采信。
5.对被告提交的中泽费用详细表及江北新区停车场租赁价格明细表，对双方无异议费用部分的证据本院依法予以采信，对其余部分本院不予采信。
6.对被告提交的工作函，因该证据能够证明部分事实（原被告之间就2014年8月起至2015年12月的物管费进行协商），且该证据有原告公司人员邓成田的签字确认，故本院依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
自2014年8月1日起，被告亿新宜宾分公司开始租赁原告裕川公司所有的位于宜宾市翠屏区地下停车场未售的275个车位，被告对上述车位及书香府第第1、8号提供物管服务。因原告未及时支付上述车位的物管费，2015年12月1日，被告向原告出具了《工作函》要求原告支付275个车位及商铺物管费，经双方协商后，自2014年8月1日起至2015年12月31日的物管费五折后欠费金额为135566元（其中车位服务费217685元，商铺物管费53447元）。
2016年1月6日，原告裕川公司（甲方）与被告亿新宜宾分公司（乙方）签订《书香府第小区地下停车场租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：甲方将位于江北育才路10号书香府第小区地下停车场未售的275个车位出租给乙方经营管理。第一条租赁期限及费用1.租赁期限壹年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止；2.乙方租赁甲方书香府第地下车库275个未售车位壹年的租赁费用：⑴用于抵扣书香府第2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物管费和1、8号楼底楼未售未租商业的物管费；⑵用于抵扣2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物管费和1、8号楼未售未租商业物管费135566.00元。第二条……7.租赁期满后，本协议自动终止，乙方应无条件交还甲方的房屋及设施设备。乙方如需继续续租应提前一个月通知甲方，在同等条件下乙方享有优先租赁权。……9.乙方租赁停车位给业主租赁期限超过本协议租赁期限的，或者本协议被解除或者终止的，业主剩余租赁期限的停车费应当归还甲方所有，乙方已经收取的，应当算在办理停车场交接时退还甲方。第三条违约责任1.在租赁期内，乙方违反本协议的，已收取的租赁费概不退还。2.逾期不交租赁费的，除按本条第一款处理外，甲方有权解除本协议并收回该停车场。3.本协议解除或者终止后，乙方拒不移交停车场及设施设备的，除按本条第一款处理外，保证金不足以弥补甲方损失的，还应赔偿甲方的全部经济损失。
租赁协议到期后，被告继续使用、管理案涉车位，但未向原告支付车位租赁费。2017年10月，原告先后向被告发送了裕川房产[2017]第1、2号及裕川房产[2018]第1号《关于车库续租事宜的工作联系函》，催促被告支付2017年及2018年1月至3月的车位租赁费，并及时与原告商谈续租事宜。
2017年12月16日，原告去接收本案诉争车位，因业主原因未实际接收车位，被告仍继续使用并管理案涉车位。因双方就车位租赁费及物管费多次协商未果，原告诉至法院，要求判如所请。
另查明，1.原告未向被告支付案涉车位及1号楼、8号楼商铺自2014年8月1日1起至2015年12月31日止的物管费，原告预收了业主2014年之后的物业费182356.75元。2.庭审中，双方均认可案涉275个车位及1号楼、8号楼商铺的物管费一直未变，并同意在车位租赁费中抵扣上述物管费。双方对1号楼商铺物管费5911.70元/年，8号楼商铺物管费22118.40元/年及原告作为开发商前期预收业主物业费182356.75元均无异议。原告方认为275个车位服务费为154620元/年，被告认可153660元/年（其中大车位153个、50元/月，中车位55个、45元/月，小车位67个、40元/月）。并且，被告认为原告应支付9号楼1住房的物管费3174.63元。
本院认为，原告裕川公司与被告亿新宜宾分公司签订的《租赁协议》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的效力性强制性规定，均合法、有效，对当事人均具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。
对原告要求被告返还原告所有的275个车位的诉讼请求，根据《租赁协议》的约定，租赁期于2016年12月31日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，被告亿新宜宾分公司应返还原告裕川公司案涉275个车位，故本院对该诉讼请求依法予以支持。
对原告要求被告支付275个车位自2017年1月起至全部车位返还之日止的租赁费（实质为车位占用费，按465091.42元/年计算租赁费，截止2018年1月31日，被告应交租赁费503849.04元，扣除原告应付被告的物管费213827.70元，被告还应支付原告租赁费290021.34元；从2018年2月1日至3月31日止的租赁费标准是260元/月/车位;4月1日起车位租赁费标准为300元/月/车位）的诉讼请求，因被告通过与原告签订《租赁协议》，取得了案涉车位的使用权，使用期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。被告在租赁期限已经届满而合同终止的情况下，仍然继续使用案涉车位，给原告造成了车位占用费损失，故应当按照法律规定向原告交纳其实际占用车位期间的占用费。因双方在《租赁协议》期限届满后未再续签租赁合同，故车位租赁费及物管费本院按照双方之前达成的租赁合同约定的标准予以计算。因原被告双方均同意在车位租赁费中抵扣物管费，按照《租赁协议》第一条第二款“275个未售车位壹年的租赁费用：⑴用于抵扣书香府第2016年1月1日至2016年12月31日的275个车位的物管费和1、8号楼底楼未售未租商业的物管费；⑵用于抵扣书香府第2014年8月1日至2015年12月31日的275个车位物管费和1、8号楼未售未租商业物管费135566.00元。”的约定，抵扣275个车位及1、8号楼当年的物管费后，被告还应实际向原告支付案涉275个车位租赁费为135566元/年。因原告前期预收业主物业费182356.75元，故自2017年1月1日至2018年5月10日止，在抵扣车位及1、8号楼物管费及前期预收的物管费后，被告还应向原告支付车位租赁费2125.98元（135566元/年÷12月×16.33月-182356.75元）；自2018年5月11日起，抵扣物管费后，被告还应实际支付原告车位占用费为：以135566元/年为标准，自2018年5月11日起计算至被告返还车位之日止。
对原告要求被告支付原告在2014年7月31日移交的业主卡费用15204元的诉讼请求，因该诉求无事实和法律依据，故本院依法不予支持。
对被告要求原告支付9号楼1住房的物管费3174.63元的辩解意见，因《租赁协议》并未涉及到9号楼住房，且被告也未提供证据证明原告应支付该物管费及该物管费的计算依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院依法不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：
一、被告成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市裕川房地产开发有限公司返还位于宜宾市翠屏区江北地下停车场未售的275个车位；
二、被告成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市裕川房地产开发有限公司实际支付车位占用费（计算方式：1.截止2018年5月10日的车位占用费为2125.98元；2.自2018年5月11日起的车位占用费为：以135566元/年为标准，自2018年5月11日起计算至被告返还车位之日止）；
三、驳回原告宜宾市裕川房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费5878元，减半收取计2939元，由被告成都亿新物业管理有限公司宜宾分公司负担25元，由原告宜宾市裕川房地产开发有限公司负担2914元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。
审 判 员 蒋波
二〇一八年五月九日
法官助理 王东
书 记 员 张戎