江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终418号
上诉人（原审原告）：余海英，女，1981年4月19日出生，汉族，江西省横峰县人，个体户，住江西省上饶市横峰县。
上诉人（原审被告）：潘华兰，女，1952年12月10日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省上饶市横峰县。
委托诉讼代理人：陈青蓉，女，江西省横峰县人，住江西省上饶市横峰县，系潘华兰女儿。
上诉人余海英、潘华兰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江西省横峰县人民法院（2017）赣1125民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
余海英上诉请求：1.依法改判支持上诉人的停产停业损失14,160元、装修补偿费12,500元。事实和理由：一、停产停业损失按照60%比例补偿不公。本案并非侵权纠纷，不适用过错责任原则，原审以此为由作出判决，没有分清停产停业损失的性质，也违背了民法上的公平原则；二、装饰装修费12,500元应全部归上诉人。上诉人承租该房屋系被上诉人空店出租，承租之后按照经营服装店的要求进行了装修，虽然之前开设过美甲店，但服装店与美甲店装修风格完全不同，故就装饰装修费的补偿应当属于上诉人。
潘华兰辩称：一、停产停业损失费是针对非住宅营运性房屋进行的补偿，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，停产停业损失实质是房屋所有权人的损失，补偿费用对象也是房屋所有权人。国家对房屋征收行为只是租赁合同解除的原因，而拆迁补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人。二、关于装饰装修费，对方说服装店与美甲店装修风格不同，也只是局限于墙上所放的产品不同而已，美甲店是把指甲油放在墙上展示柜上，而卖衣服只是把墙上的展示柜卸下铺了点墙纸把衣服挂上，门头上的腾玲美甲更名依缘服装店即可，店内的吊顶、地板、玻璃门和店招门头主体装修都是原有的并未更换。
潘华兰上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判重新审理；2.本案诉讼费由余海英负担。事由和理由：一、原审法院明知是8月底交钥匙到拆迁办，却不退还5月份以后的房租，所判结果与法律矛盾。二、停产停业和房租判决矛盾不合理。停产停业损失费是针对被征收人因政府征收商业用房而终止的房租收取退回剩余房租的补偿，而余海英从5月10日通知一直经营到8月底才搬走，并重新营业，在这几个月的过渡期内仍在获利何来停产停业；三、承租人已租满一年，同时完全享用了符合装饰装修物的价值，对于承租人来说，已经在上一年期限内使用完毕，下一年并未重新装修。四、搬迁费不应对余海英。虽然搬迁行为只能发生在余海英方，但由于其迟迟不交钥匙，搬迁速度奖利息损失，足以抵销。
余海英辩称：停产停业损失在租赁合同中未约定，而其作为承租人，其领取营业执照交付一年房租，那么政府拆迁的停产停业损失当然归其所有。
余海英向一审法院起诉请求：判令被告支付原告停产停业损失14,160元、装修装饰费12,500元、附属物品补偿1,100元及搬迁补助费3,000元，共计30,760元。庭审中，原告变更增加诉讼请求，要求被告支付装修补偿费12,566元，附属物品补偿费（空调、宽带）700元，被告退还11个月租金20,167元。
一审法院认定事实：2016年3月31日至2017年3月30日，原告承租被告位于横峰县××一间店面。原告支付一年租金22,000元。2016年9月22日，原告办理了营业执照，取字号为“横峰县依缘服装店”，经营场所为横峰县古窑路40号。2017年3月30日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同约定，租赁期限为一年，自2017年3月31日始至2018年3月30日止。当日，原告支付一年租金22,000元，被告出具了收条，收条并载明：如政府拆迁收回店面，租期未满一年，承租人交回钥匙给房东，房东退还未租日期的租金。该店面在2015年开设过美甲店，原承租户对店面进行过装修。原告自2016年承租此店面后，进行了部分装修，支付了2,000余元的装饰材料等费用。2017年3月14日，因棚户区改造需要，横峰县房屋征收管理办公室发布了“横峰县城中片区（城中村）棚户区改造项目征收公告”，原告承租的店面房属于征收范围。2017年4月28日，被告与横峰县房屋征收管理办公室签订《房屋征收货币补偿协议》，被告共获得拆迁房屋（店面）补偿金额696,360元，其中搬迁费3,000元，停产停业损失14,160元，装饰装修费12,566元，宽带及空调移装费700元。此后，原、被告就部分补偿款产生纠纷，原告未及时搬出租赁房屋。2017年8月底左右原告将房屋腾空，并把店门钥匙交给拆迁办。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应当合法有效。被告与横峰县房屋征收管理办公室签订《房屋征收货币补偿协议》，虽然没有原告参加，但原告作为涉案房屋的经营者，其合法占有、使用该房屋，其有权在被告获得的补偿款中得到相应的补偿。关于原告诉请的停产停业损失14,160元，被告在横峰县房屋征收管理办公室发布征收公告后仍将房屋出租给原告，并收取全年租金，主观上具有一定的过错。原告明知承租的店面属于征收范围，仍继续与原告签订《租赁合同》，也具有一定过错，结合双方的过错程度及拆迁行为对双方当事人的利益影响的大小，确定原告获得停产停业损失中的8,496元（14,160元×60%）。关于原告诉请的装修装饰费12,566元，经庭审调查已查明原告支付了装修费用2,000元，故原告的诉请应按查明的2,000元予以确认。关于原告诉请的搬迁费3,000元，在本案中，店面由原告占有和使用，搬迁行为只能发生在原告方，因此，该费用补偿给原告更为合理，故原告该项请求该院予以支持。关于附属物品移装费700元，被告并未提出异议，故原告的该项请求，该院予以支持。原告诉请被告退还租金20,167元，因被告于2017年4月28日签订《房屋征收货币补偿协议》并获得补偿款，被告再占有该部分租金，则构成不当得利，故该部分租金即20,167元（22,000元÷12个月×11个月）被告应当予以退还，故原告该部分诉请，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：一、被告潘华兰于本判决生效后十日内支付原告余海英停产停业损失费8,496元、装饰装修费2,000元、搬迁费3,000元、附属物品移装费700元，退还原告租金20,167元，共计34,363元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费865元，减半收取计432.5元，由原告负担138.5元，被告负担294元。
本院二审期间，余海英向法庭提交如下证据：
证据1、照片一组。证明之前是美甲店，现在是服装店，其重新进行了装修。
证据2、装修清单。证明花去装修款5,960元。
本院二审期间，潘华兰向法庭提交如下证据：
证据1、照片一组。证明旧店装修的设施已移到新店，不存在损失。
证据2、短信照片两张。证明对方没有交回钥匙。
经质证，潘华兰对证据1认为房屋主体没变，只是将陈列美甲的地方换成衣服，刷了一下墙纸，其他都没有变；对证据2认为装修用不到油漆，如果刷了油漆是贴不了墙纸，且刷了墙漆为什么还要白水泥，真实性存疑。
经质证，余海英对证据1认为移到新店是事实，但补偿还是有的，原来的筒灯坏了，已更换；对证据2认为合同解除了，但房屋没退，现造成了我的损失，钥匙怎么会给你。
经审核，本院认定如下：余海英提交的装修清单真实性不能确定，本院不予采信；其和潘华兰提交的照片所欲证明的事实在原审中已提交证据证明。双方所提交的证据均不属于二审新证据，故本院不予采纳。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉、辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1.涉案房屋拆迁后取得的停业补偿款、装饰装修费、搬迁费的归属问题；2.原审判决退回租金20,167元是否正确。
根据本案已查明的事实和证据，依照相关法律规定，本院对上述争议焦点分析评判如下：
关于焦点1、本院认为，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响到涉案房屋承租者余海英的相关合法权益，因此，余海英有权在潘华兰获得的补偿款中得到相应的补偿。（一）停产停业损失费。涉案合同被提前解除确实会给余海英的对外经营活动造成损失，对于该损失，余海英有权获得补偿。因双方在签订涉案《租赁合同》时存在一定的过错，对本案纠纷的产生均负有一定的责任，故原审法院综合全案情况，酌定余海英享有60%的份额即8,496元并无不当；（二）装饰装修费。经查，原审庭审中，余海英提交证据证明其对涉案房屋进行装修，并为此花费2,000多元，潘华兰亦认可余海英对涉案房屋进行了一定的装修，因此，原审法院判决潘华兰支付余海英装饰装修费2,000元亦并无不妥；（三）搬迁费。该费用是房屋被征收后因为搬迁所产生的费用。由于涉案房屋由余海英占有和使用，搬迁行为只能发生在余海英方，故原审法院判决搬迁费归余海英所有正确。
关于焦点2、本院认为，依照余海英与潘华兰签订的《租赁合同》约定，余海英租赁经营期限为2018年3月30日届满。而潘华兰于2017年4月28日与横峰县房屋征收管理办公室订立《横峰县城中片区（城中村）棚户区改造房屋征收货币补偿协议》第四条约定双方签订本补偿协议后，其房屋所有权和使用权归属横峰县房屋征收管理办公室所有，故该日应视为潘华兰与余海英解除涉案《租赁合同》，原审法院判决由其返还未履行期间的租金并无不妥。
综上所述，余海英、潘华兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
余海英交纳的二审案件受理费204元，由余海英负担；潘华兰交纳的二审案件受理费659元，由潘华兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱晖华
审判员 周立峰
审判员 夏旭莉
二〇一八年五月十四日
书记员 林 炜