广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤0307民初21506号之一
原告：黄礼兰。
委托代理人：魏蔚。
委托代理人：赖泰安。
被告：蔡伟林。
委托代理人：孙雅莲。
委托代理人：李楠楠。
原告黄礼兰诉被告蔡伟林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏蔚、赖泰安，被告蔡伟林及其委托代理人孙雅莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告拥有位于龙岗区平湖街道新南社区新元富安街27号房屋，该房屋属于非市场商品房（村民一户一栋），根据《深圳市龙岗区实施<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>的办法》于2006年12月29日进行登记，房产证号为：深房地字第6000235349号。2011年11月25日，原告女儿、女婿因其欠他人之债，为了抵债在原告完全不知情的情况下与被告签署《房屋转让协议书》，要求原告签字，因原告不认字且年龄较大，原告女儿、女婿骗原告在协议书上按指模，但原告实际未收到房屋转让款项。该《房屋转让协议书》违反了法律法规之不得转让的强制性规定且违背当事人的真实意愿，应属无效合同。现该房产一直由被告非法占有，因此，原告有权依法收回该房屋。为维护原告的合法权益，原告提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2011年11月25日签署的《房屋转让协议书》无效；2、被告返还涉案深圳市龙岗区平湖街道新南社区新元富安街27号的房屋给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、涉案的房屋买卖合同纠纷法院不应受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。涉案的房屋位于深圳市龙岗区平湖街道，属于非市场商品房（农村一户一栋），根据《深圳市龙岗区实施<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>的办法》于2006年12月29日进行了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报》登记。而深圳市龙岗区平湖街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组工作办公室，尚未对上述违法建筑作出处理。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五条“关于物权纠纷案件的审理”第（二）款：关于违法建筑相关纠纷的处理问题”第21项的规定，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”本案所涉房屋为违法建筑，对于该违法建筑的认定和处理，属于行政机关的职权范围，而有关行政机关对此尚未做出处理。因此，原告请求确认房屋转让协议无效，返还房屋，法院不应受理。已经受理的，应当裁定驳回起诉。
二、原告还与被告及其妻子签订了《房屋赠与合同》，被告及其妻子已经通过受赠方式取得了涉案房屋的合法权利。1、被告已经付清了房款，原告称“实际未收到房屋转让款项”与事实不符。签署《房屋转让协议书》后，被告超出协议约定的金额68万元，支付了房款75万元，该款直接支付给了原告的债务人。之后，双方还签订了《房款结清协议》，确认房款、水电和一切费用都已结清，如遇到拆迁或者需要协助时，原告应无条件协助予以办理。2、涉案房屋已经赠与给了被告及其妻子。2017年7月20日，原告与被告及其妻子签署了《房屋赠与合同》，原告同意将涉案房屋及房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与给被告及其妻子，并且承诺在能办理该房屋过户手续时，积极协助转移办理过户手续。该赠与合同系原告的真实意思表示，应当认定为合法有效，涉案房屋在转让完成后，原告又通过赠与方式将相关的权利让渡给被告。
三、涉案房屋已经由深圳市桂芳园实业有限公司进行旧改，原告已经为该公司办理了授权委托书公证，全权委托该公司办理房地产证的注销手续，且被告及其妻子已经与该公司签署了《深圳市龙岗区平湖街道红朱玲片区拆迁补偿安置协议》，且已经实际履行，原告对涉案房屋已经不享有任何权利。
综上所述，原告通过诉讼方式主张涉案房屋的权利，既无事实和法律依据，又严重背离诚实信用原则。涉案房屋属于历史遗留违法建筑，应当由行政机关首先作出认定与处理。原告的起诉，法院不应受理，由于目前已经受理，应当裁定驳回起诉。
经审理查明：原告于1998年1月1日在龙岗区平湖街道新南社区新元富安街27号竣工建造一栋3层私宅，并于2006年12月29日办理了房地产登记，《房地产证书》编号为深房地字第6000235349号，宗地号为G05425-0360，宗地面积66.3㎡,用途为住宅，建筑面积203.06㎡，权利人为原告黄礼兰。《房地产证书》中附记，根据《深圳市龙岗区实施<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>的办法》进行登记，该房屋未经质检、消防验收；属于非市场商品房（村民一户一栋）；除市政府另有规定外，不得买卖。2009年11月16日，原告将涉案房产申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，并取得普查申报收件回执。
2011年11月25日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，双方约定原告将前述房屋出售给被告，售价为68万元。原被告双方庭审时确认，该《房屋转让协议书》上的“黄礼兰”签名系由其女儿代签，捺印系其本人指模。签订该协议书当天，原告即将涉案房产移交给被告。2011年11月25日，原被告双方还签订了《房款结清协议》，其上载明：位于深圳市龙岗区平湖街道新南社区新元富安街27号的房款，水电和一切费用都已结清，如遇到拆迁或者被告需要原告协助时，原告应无条件的协助被告办理。原告在该协议上捺印，“黄礼兰”签名非其本人所签，系其女儿代签。被告主张，其于2011年12月8日通过银行转账向案外人谢某支付29万元，同日刷信用卡30万元，由谢某出具收条；2011年12月7日支付2万元现金，由谢某的丈夫钟某出具收条；剩余款项在原被告双方签《房款结清协议》时支付。被告称，案外人谢某系涉案房产买卖的中间人，被告支付给案外人谢某的上述款项，均由案外人谢某支付给了原告。原告否认收到涉案房产转让款。
2017年7月19日，原告黄礼兰在罗湖公证处签署《授权委托书》，因拆迁需要，委托案外人深圳市桂芳园实业有限公司办理：1、全权办理上述房产房地产证/不动产权证书的注销登记手续；2、全权办理房地产/不动产权证书注销过程中需办理的其他一切相关事宜。2017年7月20日，原告与被告蔡伟林及蔡伟林配偶陈某签订《房屋赠与合同》，双方确认原告自愿将其位于龙岗区平湖街道新园村27号的房产及相关附属设施全部赠与被告及其配偶。原告物业基本情况：房产证号码：深房地字第6000235349号、宗地号：G05425-0360，永久性住宅建筑面积251.84㎡，院内空地面积9.61㎡。2017年7月24日，被告蔡伟林及陈某与深圳市桂芳园实业有限公司签订《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》，双方对涉案房屋达成拆迁补偿安置方案。经双方确认被拆迁房屋的基本情况为：永久性住宅建筑面积251.84㎡，院内空地面积9.61㎡。被告称，该251.84㎡较涉案房产在《房地产证书》登记的建筑面积203.06㎡多出的部分，系其于三楼平台搭建的部分和门口的占地。被告及其配偶已将涉案房产的《房地产证书》交付深圳市桂芳园实业有限公司。
以上事实有房产证、历史遗留收件回执、房屋转让协议书、房款结清协议、公证书、房屋赠与合同、拆迁补偿安置协议、庭审笔录等附卷为证，足以认定。
本院认为：原告黄礼兰在《房屋转让协议书》上捺印，将涉案房产出售给被告，且已实际于2011年即将涉案房产交付被告使用。该房产现已被深圳市桂芳园实业有限公司征收待拆迁。涉案房产自始未经质检、消防验收，原告转让涉案房产前，曾向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理，行政主管部门尚未作出相应的处理。被告在居住使用涉案房产过程中，在三楼又进行部分搭建，该搭建部分亦未办理相关产权证书。故当事人应先行向行政主管部门申请对违法建设行为做出处理，在行政主管部门对涉案房产加建部分尚未做出相应的处理的情况下，本院依法驳回原告的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：
驳回原告黄礼兰的起诉。
本案受理费10600元（原告已预缴），本院予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 曹 玲
人民陪审员 黄飞君
人民陪审员 叶丽芬
二〇一八年三月三十日
本件与原本核对无异
书 记 员 黄雨柔