上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3316号
上诉人（原审被告）上海星宝彩钢板有限公司。法定代表人费祥根，总经理。委托代理人田志华。委托代理人陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市闵行区七宝镇红明村民委员会。负责人王学林，主任。委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海星宝彩钢板有限公司（以下简称星宝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2002年3月18日，上海市闵行区七宝镇红明村民委员会（以下简称红明村委会）（出租方、甲方）与星宝公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区七宝镇xx路北侧、xx线东侧非耕地5亩（暨本案系争土地）出租给乙方作其生产经营场所；租赁期限为10年，自2002年4月1日至2012年3月31日；租金为每年每亩人民币（下同）1.5万元，每三年递增百分之六。合同第五条约定，乙方欲对承租房屋改建、装修等，应征得甲方同意，有关改建、装修等费用由乙方承担。乙方不得擅自将租赁标的物全部或部分进行转租或转借。第八条约定，租赁期间，租赁标的物若遇政府征用，甲、乙应无条件服从，且双方互不承担责任，由此发生的补偿，则按各自投资的财产的补偿归各自所有。搬迁补偿费归乙方所有。若届时甲方有新址可提供出租的，应优先考虑乙方。本合同期满，未续租的，则租赁场所内的不动产归甲方所有，属乙方的财产应在本合同期满后十日内搬离租赁场所，逾期视作乙方放弃权利。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，红明村委会向星宝公司交付了系争土地，由星宝公司经营使用。2014年3月20日，红明村委会向星宝公司发函，该函件的主要内容为告知星宝公司双方的租赁期限已经于2012年3月31日届满，红明村委会决定收回租赁物并不再与星宝公司签订租赁合同，同时要求星宝公司于2014年6月30日前完成搬离事项并办理交接手续。星宝公司法定代表人费根祥于2014年4月1日签收了上述函件，并在签收回执上注明相关事务处理完毕后才能搬离。2015年1月27日，红明村委会诉至法院，要求法院判令：1、星宝公司立即搬离并向红明村委会返还其承租的位于上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内的土地（5亩）；2、星宝公司向红明村委会支付自2014年7月1日起至星宝公司实际搬离并返还上述土地之日止，按照每年89,252元为标准计算的土地使用费（暂计算至2014年12月31日为44,626元）。诉讼中，星宝公司对红明村委会所主张的土地使用费的起算时间（即自2014年7月1日起）及计算标准（即每年89,252元）均不持异议。另在本案诉讼中，上海市闵行区七宝镇规划和土地管理所出具情况说明，载明本案系争土地在红明村委会、星宝公司签订合同前未办理过集体建设用地批准手续，该土地原为红明村3组农用地（耕地）。关于本案系争土地所在地块的拆迁事项，法院查明，2003年3月18日，上海市闵行区人民政府发布《关于批准闵行区房屋土地管理局为七宝镇52号地块邀请招标项目（一期）征用土地和收回土地使用权的通知》[闵府土（2003）110号]，同意批准上海市闵行区七宝镇52号地块邀请招标项目（一期），实施有偿出让。2005年11月12日，上海市闵行区规划局颁发了《关于核发甲豪园（暂名）建设用地规划许可证的通知》[闵规建（2005）900号]，同意发给甲豪园（暂名）项目《建设用地规划许可证》，建设用地位置东至虹莘路，西至外环线，南至漕宝路，北至蒲汇塘。2007年5月25日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发甲豪园（三期）房屋拆迁许可证的通知》[闵房地（2007）304号]，同意甲豪园三期项目自2007年6月1日起至2008年5月31日止进行拆迁工作，拆迁范围东至公交公司停车场、西至外环线、南至甲豪园（二期）、北至蒲汇塘。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行乙房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第25号”。2007年9月13日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发甲豪园二期项目房屋拆迁许可证的通知》[闵房地（2007）582号]，同意甲豪园二期项目自2007年9月15日起至2008年9月14日止进行拆迁工作，拆迁范围东至甲豪园一期、西至A20公路、南至漕宝路、北至甲豪园三期。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行乙房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第67号”。2014年2月27日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发布闵房地拆许字（2007）第67号延长公告，延长甲豪园（二期）项目的拆迁期限至2015年2月28日止。另，本案审理期间，法院分别至上海闵行闵一房屋拆迁有限公司（以下简称闵一公司）、丙公司进行现场调查。闵一公司拆迁现场负责人称，目前，甲豪园项目实际由闵一公司履行，其负责拆迁的对象是上海闵行乙房屋拆迁有限公司的受托内容，非居的动拆迁不在闵一公司负责拆迁的范围内。丙公司总经理称，系争土地所涉地块的使用人系丙公司，项目一期已经全部拆迁完毕并交付丙公司，但二期、三期至今还没有实际交付。按当时的约定，丙公司直接取得“毛地”，故对所涉地块具体的动拆迁情况与进展不清楚。法院还电话联系了上海市闵行区七宝镇动迁办，询问涉案地块的动拆迁情况，包括评估与动迁实际情况的书面材料，但上海市闵行区七宝镇动迁办告知无书面材料提供。原审认为，根据上海市闵行区七宝镇规划和土地管理所出具的情况说明，系争土地的性质为农用耕地，然红明村委会、星宝公司签订的《租赁合同》约定该土地作为星宝公司生产经营场所，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于非农业建设不得占用耕地的禁止性规定，由此红明村委会、星宝公司双方形成的租赁关系不具有法律效力，应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故红明村委会要求星宝公司立即搬离本案系争土地，并将上述土地返还给红明村委会的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。虽合同无效，但星宝公司实际占用土地至今未返还，故仍应当承担自2014年7月1日起至实际返还土地之日止的占有使用费。关于土地使用费的计算标准，鉴于本案系争土地所处地块已被列入动拆迁范围，对系争土地的使用可能产生消极的影响，故法院综合考虑双方关于租金的约定、土地的实际使用情况，酌情确定星宝公司按每年6万元的标准计算并支付土地占有使用费。关于星宝公司提出的系争土地在2007年时已经列入动迁范围，故本案应属动迁案件，原审认为，红明村委会、星宝公司之间形成的法律关系为土地租赁关系，即便该法律关系应违反法律的禁止性规定而归于无效，但该法律关系并不当然因租赁物性质的改变而变化，故星宝公司认为系争土地已列入动迁、本案即属动迁案件的抗辩意见，法院不能认同。星宝公司还提出，其地上建筑物未获补偿，故应在拆迁补偿协商完毕后再行搬离，就此，原审认为，双方约定的租赁期限于2012年3月31日届满，尽管在双方约定的租赁期间内，系争土地所处的地块被列入动拆迁范围，但事实上，至今并未开展实质意义上的动拆迁工作，甚至动拆迁工作一度处于停滞状态。而在此期间，星宝公司一直处于正常经营状态，至今已十余年时间。原审认为，星宝公司作为经营主体，在租赁之初，应已对租赁期限及期满后不续约的风险具有预估，并已将该投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在租赁期内，实际已进行了分摊，对相应建筑物的投入、搭建等最大化地进行了利用，故其租赁系争土地的经营目的已经基本实现。基于本案已确认合同无效、星宝公司的租赁目的业已实现之认定，星宝公司以地上建筑物未获补偿为由拒绝迁出并返还系争土地，缺乏事实与法律依据，法院不能认同。关于案件受理费，因星宝公司在双方《租赁合同》期满后，未能及时搬离本案系争土地，侵害了红明村委会之合法权益并引起本案诉讼，应由星宝公司承担由此产生的相应责任，故本案案件受理费由星宝公司负担。原审法院审理后，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于二〇一五年七月二十三日作出判决：一、确认上海市闵行区七宝镇红明村民委员会与上海星宝彩钢板有限公司于2002年3月18日就上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内5亩土地签订的《租赁合同》无效；二、上海星宝彩钢板有限公司于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内5亩土地，并将上述土地返还给上海市闵行区七宝镇红明村民委员会；三、上海星宝彩钢板有限公司于判决生效之日起十五日内向上海市闵行区七宝镇红明村民委员会支付自2014年7月1日起至上海星宝彩钢板有限公司实际搬离并返还上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内5亩土地之日止，按每年人民币60,000元标准计算的实际占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币915.65元，由上海星宝彩钢板有限公司负担。判决后，星宝公司不服，上诉于本院，诉称：本案在审理过程中发现租赁合同无效，法院未释明告知当事人变更诉请、变更抗辩方式。涉案合同无效，应当按照法律规定处理后果，对星宝公司的搭建物予以补偿。系争房屋及场地面临拆迁，星宝公司应当获得相应的利益，要求其返还租赁物，无法保护其合法权利。要求二审法院撤销原审判决，改判驳回红明村委会的原审诉请。被上诉人红明村委会辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案合同效力，查原审庭审调查及辩论阶段，上诉人及被上诉人均明确表示合同无效，并由此发表本案诉辩意见，上诉人所谓原审法律释明不足等等显然并无实据。本案一、二审中，星宝公司坚持主张无效合同所涉及场地上的搭建物，应当予以补偿。本院注意到，原审法院于此阐述详尽、合理，本院不再赘述。鉴于租赁期限早已届满，要强调的是，星宝公司已充分利用自行搭建的建筑物，上诉人所谓损失并无相应依据，本院难予支持。至于星宝公司主张本案系争房屋及场地已进入拆迁程序，根据查明的事实，相关政府文件均为多年前颁布，现有的政府拆迁部门均否认系争房屋场地纳入动迁范围，星宝公司也无法提供其他实质性的证据予以证明拆迁事实的存在，因此本院对于该节事实不予支持。原审法院对合同性质认定正确，最终处理结果符合本案客观事实，本院予以维持。综上所述，上诉人星宝公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币915.65元，由上诉人上海星宝彩钢板有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年一月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……