陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终3224号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西宝隆拍卖有限责任公司，住所地：西安市莲湖区西大街475号。
法定代表人：张媛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：商瑶，陕西博纳新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于沁菲，陕西博纳新律师事务所实习律师。（未出庭）
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市土产总公司，住所地：西安市莲湖区西大街475号。
法定代表人：杨纪文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张敬喜，男，1962年10月18日出生，汉族，西安市土产总公司副经理，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：樊芳妮，陕西宇斌诚律师事务所律师。
上诉人陕西宝隆拍卖有限责任公司（以下简称宝隆公司）因与被上诉人西安市土产总公司（以下简称土产公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝隆公司的委托诉讼代理人商瑶，被上诉人土产公司的委托诉讼代理人张敬喜、樊芳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、七项内容，依法改判；2、一、二审诉讼费及其他费用由土产公司负担。事实和理由：双方签订的租赁协议未到期，不存在返还房屋的问题。涉案租赁房屋项下有两份合同，一份是2006年3月10日土产公司与锦业公司签订的房产和后楼夹道180余平米的名为联营实为租赁的合同，另一份是2006年11月24日土产公司和宝隆公司法定代表人张媛签的也包括后楼夹道180平米和后楼二楼整层的租赁协议。前一合同虽以锦业公司名义签订，但是两份合同的承租人均是张媛。在履行中租金支付方式、物业费及水电费支付均是按照在先的合同条款执行。土产公司与宝隆公司法定代表人张媛2008年1月18日达成会议纪要，约定租赁期限延长一年即从2016年3月10日到2017年3月10日。本案诉争房屋租期也应顺延一年。土产公司和张媛已将两份合同合并履行，两份合同应该租期一并顺延。即2006年11月24日土产公司和宝隆公司法定代表人张媛签的租赁合同租期应该顺延至2018年1月31日。宝隆公司一审要求土产公司开具租金发票，有事实及法律依据，依法应予支持。至今土产公司仍然未取得加盖房屋的审批手续，一审法院判决返还属于实现不能，支付房屋使用费无任何依据。
土产公司辩称，2006年11月24日，土产公司与宝隆公司签订《租赁协议》，约定宝隆公司承租土产公司位于西安市，建筑面积610㎡，其中后楼夹道180㎡，后楼二层整层430㎡，租赁期限10年，自2006年12月15日至2017年1月31日。2006年3月10日土产公司与锦业公司签订联营合同，张媛系锦业公司的委托代表。约定由锦业公司承租土产公司共五层，每层433平米，总面积2165平米，还有该楼与后院办公楼之间夹道临建一层187平米及后院50平米设备用房。合同期10年，后于2008年2月3日签署会议纪要，合同期延长一年至2017年3月10日。土产公司与锦业公司签订的联营合同及会议纪要与本案租赁协议涉及的房屋及面积、租金数额、租赁起止日期、租赁期限完全不同，无任何法律关系。宝隆公司不能因为张媛是锦业公司的委托代表人，有事宝隆公司的法定代表人，就将两个没有关联的合同合并履行。一审判决是正确的。双方在租赁合同中并未约定开具发票的问题，开具发票不是土产公司的合同义务。开具发票是税法调整的范围，属于税务机关行政职权的范畴，不属于民事案件受理范围。发票必须是发生经营业务确认营业收入时开具的，宝隆公司从未因未开具发票而拒交租金，现双方合同已履行完毕，宝隆公司要求开具发票违背了《发票管理办法及实施细则》相关规定。加盖的房屋是不是违章建筑至今没有定论，即使是加盖也是土产公司加盖的，土产公司享有财产权利。
土产公司向一审法院起诉请求：1、确认土产公司、宝隆公司之间签订的《租赁协议》于2017年1月31日终止；2、宝隆公司立即返还（现335号）后楼夹道180平方米的租赁房屋；3、宝隆公司支付（现335号）后楼二层整层430平方米自2017年2月1日至2017年3月31日的房屋使用费33300元；4、宝隆公司支付（现335号）后楼夹道180平方米的房屋自2017年2月1日至2017年4月30日的房屋使用费22500元（该项费用计算至宝隆公司将所租赁房屋实际返还土产公司之日，按照与租户签订的2017年度《租赁协议》所约定的租赁费的标准计算，为375元/日）；5、本案诉讼费由宝隆公司承担。
宝隆公司反诉请求：1、土产公司支付B1B2区维修费821850元，B1B2区房屋装修残值197079元（500768元装修费*40%折旧率），共计1018929元；2、土产公司依据合同约定向宝隆公司赔偿经济损失20万元及在外办公费用支出25872元，共计225872元；3、土产公司开具租赁期限内租金的全额发票；4、本案诉讼费及相关费用由土产公司承担。
一审法院查明的事实：2006年11月24日，土产公司与宝隆公司签订《租赁协议》，约定宝隆公司承租土产公司位于西安市，建筑面积610㎡，其中后楼夹道180㎡，后楼二层整层430㎡，租赁期限10年，自2006年12月15日至2017年1月31日，合同期内前5年每年租金12万元，其中夹道2万元，后楼二楼整层10万元。后五年每年租金12.5万元，其中夹道2万元，后楼二层整层10.5万元。合同对租金支付方式做了具体约定。合同第五条装修免租期约定：土产公司2006年12月15日前将租赁场地移交宝隆公司，土产公司提供45天装修免租期，具体操作第二次付款时间向后推移45天。第六条双方权利义务约定：土产公司承担该房屋的主体结构维修并承担相应费用，宝隆公司承担日常使用过程中的维修及相关费用。土产公司允许宝隆公司在后院享有2个停车位。第七条违约责任约定：房屋租赁期间，双方应严格遵守合同条款，如出现未按约定履行合同义务的，由违约方向另一方赔偿因此造成的一切经济损失，合同对其他内容均作了具体约定。土产公司与宝隆公司均认可上述合同已实际履行，并均认可2017年1月31日前宝隆公司的房屋租金及水电费均已交清的事实。
土产公司的更名及延续过程为：1988年5月6日，西安市供销合作联社市供劳字（88）066号《关于对土产杂品公司体制改革方案批复的通知》：西安市土产杂品公司更名为西安市土产公司。改革后的土产公司与原土产批发部合并，成为具有法人资格的经济实体。1993年3月16日，西安市供销合作联社市供发（93）020号《西安市供销社关于市土产公司与市日杂公司合并并组建成立“西安市土产杂品公司”的决定》：经市商贸委（93）16号文批复同意土产公司与市日杂公司合并组建成立“西安市土产杂品公司”，1993年5月3日西安市土产公司更名为西安市土产杂品公司。1995年4月16日，西安市供销合作联社市供发字（1995）020号《关于撤销西安市土产杂品公司重新组建经营机构的决定》：撤销西安市土产杂品公司，组建以下实体单位：土产公司…。1995年6月16日西安市土产杂品公司更名为西安市土产总公司。1995年8月1日，西安市土产公司市土办字（95）第29号《关于公司更名和启用印章的函》：根据西安市供销社（1995）020号文，原西安市土产杂品公司于今年5月份撤销，并重新组建了“西安市土产总公司”，即日起启用新印章，地址。
西安市全民房屋所有权证市房权字××号，记载产权单位西安市土产批发部，房屋坐落莲湖区。其中第2幢1980年建造的平顶商业一层、建筑面积153.40平米房屋，土产公司认可合同约定的后楼夹道180平米房屋系土产公司在扩建的上述房屋上加盖的二层约189平米房屋出租给宝隆公司，无建房相关手续，宝隆公司对此事实表示认可。
土产公司（乙方、承租人）与案外人西安市工商业房产经营公司（甲方、出租人）自2006年8月1日至2017年12月31日除2008年、2010年、2011年、2012年未签订书面租赁合同交纳房屋租金形成事实租赁关系外，其余每年均签订有《西安市国有非住宅房屋租赁合同》，约定由土产公司承租案外人坐落在西安市莲湖区西大街335号（原475号）一、二、三层的房屋，建筑面积1119.45平米，用途商业服务。土产公司又将其中二层整层面积约430平米房屋租赁给宝隆公司使用。土产公司、宝隆公司对此事实均认可。
另查，2008年元月17日《会议纪要》记载：参加人员西安市土产总公司杨从军等，西安锦业房产开发有限责任公司张媛等，会议事宜：对西安市锦业房产开发有限责任公司于2007年12月17日致西安土产总公司函件中几个问题进行协商。最终达成一致意见：1、本次协商对以前的纠纷做了一次性处理，不遗留后期纠纷，2、前楼的日常维修由锦业自行解决并承担费用，3、停车位由我们负责协调解决，提供给你们。
2012年8月9日，《会议纪要》记载：参加人员西安市土产总公司张万民等，西安锦业房产开发有限责任公司张媛等，会议议题：就土产公司与锦业公司这次诉讼的相关事宜、仙居岛酒店安装楼外广告牌事宜、以及遗留的停车位事宜等等进行具体协商。一致意见如下：1、法院诉讼以双方调解方式处理，2、双方联营合同正常履行，3、双方对上述的费用以及支付时间予以确认，4、土产该公司依约保证锦业公司在后院二个车位及停车及进出的畅通。
2006年3月10日，土产公司与案外人西安锦业房产开发有限责任公司签订《联营合同》，联营项目位于西安市，属内框架结构，共5层，每层433平米，总面积2165平米，另外还有该楼与后院办公楼之间夹道一层187平米和后院50平米设备用房，期限10年，自2006年3月10日至2016年3月10日。
再查，2017年3月29日，土产公司（甲方、出租方）与案外人西安市莲湖区金色阳光康复中心（乙方、承租方、以下简称金色阳光康复中心）签订《房屋租赁合同》，将土产公司位于西安市院内楼房的二层（面积430平米）房屋出租给案外人，租赁期间3年，自2017年4月1日至2020年3月31日。年租金20万元。2017年7月13日金色阳光康复中心出具情况说明一份，认可与土产公司签订上述房屋租赁合同事实，并认可2017年4月-9月租金及物业管理费合计10.5万元已缴纳完毕，土产公司提交金色阳光康复中心转账凭证及土产公司收款收据，认可金色阳光康复中心已经缴纳上述费用事实。诉讼中，土产公司申请撤回了要求宝隆公司支付2017年3月的水费2232元之诉讼请求。
一审法院认为，土产公司与宝隆公司签订《租赁协议》，约定宝隆公司承租土产公司位于西安市，其中二楼夹道180㎡，后楼二层整层430㎡。因土产公司举证其与案外人西安市工商业房产经营公司自2006年8月1日至2017年12月31日签订的《西安市国有非住宅房屋租赁合同》以及交纳房屋租金的票据，能够证明土产公司享有西安市莲湖区西大街335号（原475号）后楼一、二、三层的房屋使用权的事实，土产公司又将其中二层整层面积约430平米房屋租赁给宝隆公司使用，土产公司、宝隆公司对此均无异议，故租赁合同关于该部分房屋约定的相关内容系双方真实意思表示，未违反相关强制性规定，应为合法有效。因双方均认可另外二楼夹道180㎡房屋无建房手续，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。土产公司未举证该房屋的相关建房审批手续，根据上述规定，双方租赁协议中涉及该房屋的租赁约定依法无效。宝隆公司否认收到土产公司2017年2月27日以及2017年3月11日二份通知合同到期、不再出租事实，土产公司对此未举证，法院不予采信。但租赁协议约定的租赁期限至2017年1月31日届满，土产公司要求确认土产公司、宝隆公司之间签订的《租赁协议》有效部分于2017年1月31日终止，一审法院予以支持。宝隆公司辩称根据2008年元月17日《会议纪要》土产公司与锦业公司的租赁期顺延一年，土产公司与宝隆公司的合同也应顺延至2018年1月31日，因2008年元月17日该《会议纪要》是土产公司相关人员与张媛等代表的西安锦业房产开发有限责任公司对西安市锦业房产开发有限责任公司于2007年12月17日致西安土产总公司函件中几个问题进行协商得记录，不能证明土产公司与宝隆公司就本案租赁合同达成延期一年的事实，故宝隆公司辩称无据，一审法院不予采信。《中华人民国和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。土产公司要求宝隆公司立即返还（现335号）后楼夹道180平方米的租赁房屋，因已确认涉及该房屋租赁无效，故宝隆公司依法应返还土产公司，应给一定期限。土产公司要求宝隆支付（现335号）后楼二层整层430平方米自2017年2月1日至2017年3月31日的房屋使用费，双方均认可2017年1月31日合同期满前宝隆公司房屋租金和水电费已经交清事实，土产公司举证2017年3月29日其与案外人西安市莲湖区金色阳光康复中心签订《房屋租赁合同》以及2017年7月13日金色阳光康复中心出具情况说明一份、金色阳光康复中心转账凭证及土产公司收款收据，能够证明土产公司将位于西安市院内后楼二层（面积430平米）房屋自2017年4月1日至2020年3月31日出租给金色阳光康复中心事实，以及2017年4月至9月租金及物业管理费合计10.5万元已缴纳完毕事实，故土产公司主张后楼二层整层430平方米自2017年2月1日至2017年3月31日的房屋使用费，一审法院参照双方租赁合同约定租金标准计算为17500元。土产公司要求宝隆公司支付（现335号）二楼夹道180平方米的房屋自2017年2月1日至2017年4月30日的房屋使用费，因该部分房屋租赁协议无效，但宝隆公司应参照合同约定租金标准支付使用费，计算为3333元。上述占用费土产公司按照其与金色阳光康复中心的租赁协议约定租金标准计算无据。诉讼中，土产公司申请撤回了要求宝隆公司支付2017年3月的水费2232元之诉讼请求，对此一审法院予以准许。
关于宝隆公司的反诉部分，宝隆公司用2006年11月24日签订的租赁协议并举证2008年及2012年会议纪要，证明车位使用权从未得到保障，因二次会议纪要参加人均系西安市土产总公司与西安锦业房地产开发有限责任公司，会议议题是针对上述双方的相关合同履行发生的相关纠纷进行的协商的记录，无其他证据，不予采信，且合同对不能提供车位造成损失也无具体约定，宝隆公司提供其在西安真爱环城西苑餐饮有限公司等消费餐费的发票，仅能证明其自行消费事实，不能证明宝隆公司因此产生损失事实。故对于宝隆公司反诉土产公司未依约提供车位导致其在外办公费用支出25872元以及其自行预估的经济损失20万元，不予支持。宝隆公司要求土产公司开具租赁期内的发票一节，合同对开具发票未做明确约定，依法不予支持。宝隆公司要求土产公司支付B1（180平米）房屋装修折旧费一节，因一审法院已确认合同涉及该房屋租赁无效，土产公司、宝隆公司对此均有过错，各自承担相关损失，且宝隆公司举证装修损失的证据均系收条等，未举证正式票据，不能证明其装修损失事实，故对此不予支持。宝隆公司反诉要求土产公司支付B2（430平米）房屋装修折旧费一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。土产公司与宝隆公司签订的租赁协议约定土产公司提供宝隆公司45天装修免租期，对装修未约定其他内容，且宝隆公司举证装修损失的证据均系收条等，未举证正式票据，不能证明其损失事实，一审法院已认定双方租赁合同到期终止，根据上述规定，对此不予支持。宝隆公司要求土产公司支付180平米房屋维修费，同前所述，因该房屋租赁无效，双方均有过错，各自承担相应损失，故该反诉请求不予支持。宝隆公司要求土产公司支付430平米房屋维修费一节，土产公司否认宝隆公司对房屋主体进行加固维修事实，因宝隆公司举证相关销货清单、个人收条、领条，且记载内容包括收到垃圾清运费，保洁工资、维修费、墙面修复、更换灯、线路检修、排查、瓦工工资、加固钢构、拆除费、购沙子水泥、购线缆、胶布、监控、电路改造、顶面防水、地砖更换、垃圾清运费、水电路改造、铲墙、垃圾外运、卷闸门费等，不能证明宝隆公司对诉争房屋主体结构进行维修的事实，仅能证明对诉争房屋进行正常维修事实，合同约定，该费用宝隆公司自行承担，故该反诉请求一审法院不予支持。依照《中华人民国和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）西安市土产总公司与被告（反诉原告）陕西宝隆拍卖有限责任公司2006年11月24日签订的《租赁协议》2017年1月31日终止；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）陕西宝隆拍卖有限责任公司支付原告（反诉被告）西安市土产总公司后楼二层整层430平方米自2017年2月1日至2017年3月31日的房屋使用费17500元；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）陕西宝隆拍卖有限责任公司支付原告（反诉被告）西安市土产总公司二层夹道180平方米自2017年2月1日至2017年3月31日的房屋使用费3333元；四、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）陕西宝隆拍卖有限责任公司将位于西安市前楼与后楼之间的二层夹道180平方米房屋（即市房权字××号西安市全民房屋所有权证中第2幢房屋上加建的二层夹道180平方米房屋）腾交给向原告（反诉被告）西安市土产总公司；五、驳回被告（反诉原告）陕西宝隆拍卖有限责任公司要求原告（反诉被告）西安市土产总公司支付经济损失20万元以及在外办公费用支出25872元之反诉请求；六、驳回被告（反诉原告）陕西宝隆拍卖有限责任公司要求原告（反诉被告）西安市土产总公司支付承租房屋维修费821850元、装修残值197079元（500768元装修费×40%折旧率）共计1018929元之反诉请求；七、驳回被告（反诉原告）陕西宝隆拍卖有限责任公司要求原告（反诉被告）西安市土产总公司开具租赁期限内租金的全额发票之反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1195元，由西安市土产总公司负担749元，陕西宝隆拍卖有限责任公司负担446元。反诉费8002元，由陕西宝隆拍卖有限责任公司负担。
一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，土产公司与宝隆公司签订《租赁协议》，约定宝隆公司承租土产公司位于西安市，其中二楼夹道180㎡，后楼二层整层430㎡，租赁期限10年，自2006年12月15日至2017年1月31日。该租赁合同关于该部分房屋约定的相关内容系双方真实意思表示，未违反相关强制性规定，合法有效。土产公司与宝隆公司都应按照合同约定履行自己的权利义务。宝隆公司上诉认为，根据2008年1月17日《会议纪要》，土产公司和锦业公司2006年3月10日签订的《联营合同》所涉房产的租赁期顺延一年，故土产公司与宝隆公司的合同期限也应顺延一年至2018年1月31日。因本案所涉的土产公司与宝隆公司签订《租赁协议》与2006年3月10日土产公司和锦业公司签订的《联营合同》是两个相互独立的合同，两个合同所约定的并不是同一房产，且没有重合之处。2008年1月17日的《会议纪要》是土产公司相关人员与张媛等代表的西安锦业房产开发有限责任公司对西安市锦业房产开发有限责任公司于2007年12月17日致西安土产总公司函件中几个问题进行协商得记录，不能证明土产公司与宝隆公司就本案租赁合同达成延期一年达成一致意见，故宝隆公司该上诉理由，不能成立。因土产公司并未取得二楼夹道180㎡房屋的建房手续，双方租赁协议中涉及该部分房屋的租赁约定无效。《中华人民国和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因二楼夹道180㎡房屋系土产公司加盖，宝隆公司依法应将该部分房屋返还土产公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案土产公司要求宝隆公司支付（现335号）二楼夹道180平方米的房屋自2017年2月1日至2017年4月30日的房屋使用费，于法有据，一审法院判决宝隆公司参照合同约定的租金标准支付土产公司该房屋的使用费3333元，并无不当。综上所述，宝隆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费321元，由宝隆公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
审 判 员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一八年四月××日
书 记 员 刘书方