杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初20543号
原告（反诉被告）：姚升阳，男，1982年6月23日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：龚俊锋，北京大成（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪哲弘，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。住所地：浙江省杭州市余杭区塘栖镇文苑路******号（A3001-1）。
负责人：周国辉，系分公司总经理。
被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司，住所地：上海市虹口区四川北路1717号609室。
法定代表人：游龙，系公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：庄国菁，女，系公司工作人员。
两被告共同委托诉讼代理人：王彬，男，系公司工作人员。
原告（反诉被告）姚升阳（以下简称原告）诉被告（反诉原告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司（以下简称被告一）、被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称被告二）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月29日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员王国仕独任审判。被告一于2018年1月16日提起反诉，经审查，本院对被告一的反诉予以受理，并决定与本诉部分合并审理。本院于2018年1月16日组织双方进行证据交换，2018年3月29日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人汪哲弘、龚俊锋，两被告的共同委托诉讼代理人庄国菁、王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提起本诉称：被告一为招商引资，在与原告的前期磋商过程中欺骗原告称其城市客厅项目已引入必胜客、德克士等国内外知名品牌且已经签订合同，原告基于此于2015年10月16日与被告一签订《嘉凯城？塘栖城市客厅房屋租赁合同》，约定由被告一将位于杭州市嘉凯城集团塘栖城市客厅（以下简称城市客厅项目）二层A2007、A2008号商铺出租给原告，用途为经营“餐饮”，经营品牌为“追美自助火锅餐厅”。原告租赁该商铺后，花费653713元对商铺进行装修，但此后被告一未对城市客厅项目尽到经营管理义务。被告一被恒大收购后管理层断层，原告商铺的日常报修、活动、招商、管理等各类运营活动均无法正常开展；城市客厅项目在开业后一直未进行大型宣传及促销活动，导致该项目客流量一直较小，未达到招商时承诺的营业效果；大量商户撤铺后，被告一未能及时采取有效的措施进行重新招商填铺，造成城市客厅项目一层37间商铺关门29间；二层22间商铺关门10间，整体客流愈加减少。同时，案涉商铺不具有经营条件：A2007号商铺的烟道事先被隔壁商铺（A2009-A2012）所使用，导致原告无法排烟，严重影响经营，存在巨大消防隐患；商铺用水来自于红色的消火栓供水管道，A2008号商铺不具备独立上下水、烟道等配套设施，完全无法进行餐饮经营。基于以上情况，原告多次与被告一协商，因协商无果，根据被告一要求原告于2017年7月16日递交了《退铺通知书》，现为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告一签订的《嘉凯城？塘栖城市客厅房屋租赁合同》于2017年7月16日解除；二、二被告退还原告定金60598.22元、装修保证金3000元、收银机押金2000元、美团活动消费款900元；三、二被告赔偿原告为开立商铺的投资款（含装修款等）239481.5元；四、二被告支付原告违约金10万元；五、本案诉讼费用由二被告共同承担。
原告为支持其本诉诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同》一份，用以证明原告、被告一于2015年10月15日签订案涉房屋租赁合同，双方就房屋用途、物业公共设施的服务提供情况及双方其他权利义务进行约定的事实;
2.收据一份，用以证明原告于2015年8月17日向被告一缴纳定金60598.22元的事实；
3.退铺通知书一份，用以证明原告已于2017年7月16日书面通知被告退铺的事实；
4.邮件截图及附件一组，用以证明被告一员工朱屹轩以邮件形式明确告知原告城市客厅项目已招商必胜客、耐克、阿迪达斯等知名品牌入驻的事实;
5.户外宣传广告照片一组，用以证明被告一在城市客厅项目外墙及市区醒目位置公开宣传必胜客、外婆家、德克士、耐克、阿迪达斯等知名品牌已经入住的事实;
6.《公证书》一份，用以证明嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司通过微信公众号“塘栖恒大城市客厅”公开宣传必胜客、德克士、国美、苏宁易购等国内外知名品牌已入驻的事实;
7.城镇污水排入排水管网许可证一份，用以证明城市客厅项目直到2016年6月20日才取得城镇污水排入排水管网许可证的事实;
8.《告知函》、EMS面单、快递信息各一份，用以证明原告于2017年8月11日通过ems快递形式书面告知被告一案涉商铺租赁合同于2017年7月16日解除，要求被告一支付违约金、赔偿相关损失，返还装修押金、收银机押金、美团活动的消费款，要求被告提供水、电、能耗费的代扣代缴明细、凭证等的事实;
9.电话录音及文字整理稿一份，用以证明2017年8月8日，案外人俞锋（系城市客厅商铺承租户）与城市客厅项目的主管朱屹轩电话联系，朱屹轩承认项目存在很多问题并认可给商户造成损失的事实;
10-12.电话录音及文字整理稿一份，用以证明2017年8月9日、8月21日、8月29日，俞峰与城市客厅项目的经理王彬电话联系，王彬承认项目中有很多商铺已经撤出，并表示先让嘉凯城商户缴纳2017年第三季度七、八、九三个月的租金，六月份及以前的租金以总部具体政策为准的事实;
13.电话录音（光盘）及文字整理稿一份（打印件），用以证明2017年9月8日，原告与王彬电话联系，王彬确认案涉商铺合同解除时间为2017年7月16日的事实；
14.电话录音（光盘）及文字整理稿各一份，用以证明2017年9月13日案外人张国平（同为城市客厅项目承租户）与城市客厅项目运营经理陈喆就案涉商铺所涉租金问题曾经进行协商，陈喆称所有商铺的房租暂时不交的事实;
15.工作牌照片一份，用以证明陈喆系被告一工作人员的事实;
16.电话录音及文字整理稿各一份，用以证明2017年9月13日案外人张国平与城市客厅项目工作人员韦晓峰进行沟通，韦晓峰表示被告一曾出具关于同意租金暂缓缴纳的会议纪要的事实;
17.浙江省社会保险参保证明一份，用以证明韦晓峰系被告一公司员工的事实;
18.电话录音及文字整理稿一份，用以证明2017年9月4日案外人张国平与陈喆沟通，陈喆承认城市客厅项目的物业公司几乎没有提供物业服务的事实;
19.电话录音及文字整理稿一份，用以证明2017年9月20日案外人姚升阳（同为城市客厅项目承租户）与被告一负责人张萍沟通，张萍明确表示城市客厅项目存在改变广场用途、虚假宣传、城镇污水排入排水管网许可证滞后取得等问题的事实;
20.商铺关门照片及商铺位置示意图一组，用以证明城市客厅项目一层37间商铺，已关门29间另有1间未开业；二层22间商铺，已关铺10间另有3间未开业的事实;
21.城市客厅项目地面沉降照片一组，用以证明城市客厅项目地面出现大规模沉降，地面严重倾斜的事实;
22.投资清单一份、销货清单及收据一组，用以证明原告为开设案涉商铺投入653713元装修款的事实；
23.《建设工程消防验收意见书》一份，用以证明《建设工程消防验收意见书》对案涉商铺的功能描述与案涉合同约定不符的事实；
24.电话及文字整理稿一份，用以证明2017年11月22日原告与陈喆沟通，陈喆承认存在关于暂缓缴纳租金、先处理水电费的《会议纪要》的事实。
就本诉，被告一、二共同答辩称：本案系因原告违约不缴纳租金导致被告方于2018年1月16日解除合同；原告所缴纳60598.22元中包含两个月的租金和履约保证金，因原告方违约，履约保证金不能退还，其余原告所主张的收银押金等费用均已转化为租金；原告的装修和投资损失与被告无关，综上，请求驳回原告的全部本诉诉讼请求。
两被告为支持其本诉答辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1.《土地证》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》各一份，用以证明城市客厅项目系合法建造并通过竣工验收，符合交房条件的事实;
2.《建设工程消防验收意见书》一份，用以证明城市客厅项目通过消防验收的事实;
3.《城镇污水排入排水官网许可证》、证明各一份，用以证明城市客厅项目具备餐饮开业条件的事实;
4.杭州市余杭区环境保护局文件一份，用以证明城市客厅项目具备餐饮开业条件的事实；
5.《嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》各一份，用以证明案涉租赁关系的事实;
6.《解除租赁合同通知书》及EMS回单各一份，用以证明因原告未缴纳房租，被告一于2017年8月22日通知原告解除房屋租赁合同的事实;
7.《催款函》一份、照片二张，用以证明原告向被告一书面催讨本案欠缴房租的事实;
8.照片四张，用以证明解除合同后原告仍未离场、占用案涉商铺的事实;
9.《房产证》六份、《委托经营管理协议书》五份，《房屋承租合同》一份，用以证明被告一受业主委托，对案涉商铺代为管理、出租的事实;
10.入驻品牌照片五张，用以证明忆江南、阿迪达斯等知名品牌入驻城市客厅项目的事实;
11.《城市客厅商户装修消防安全责任协议书》、《装修许可证》，用以证明原告在2015年11月12日开始装修案涉商铺的事实。
被告一提起反诉称：被告一与原告于2015年10月15日签订了《嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同》，双方约定了租赁期限为5年，其中2015年12月26日-2017年12月25日期间的月租金为12119.64元，2017年12月26日至2019年12月25日期间的月租金为12812.19元，每三个月支付一次，原告应在该交租周期开始前7个工作日内支付租金，先付后用，但是，原告仅支付过2016年1、2月的租金，此后未再支付。同时，原告与同益公司塘栖分公司签订了《物业管理服务协议》，约定每月物业管理费为858.83元，支付方式为每3个月预缴一次，但是，原告至今未付过任何物业管理费。依据《嘉凯城.塘栖城市客厅房屋租赁合同》第18.1条约定，承租人逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的，出租人有权解除合同，被告一于2017年4月11日发函向原告催讨租金，并于2018年1月9日发函解除房屋租赁合同。就合同项下的违约责任，《嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同》第5.3.3条约定“如承租人拖欠应付租金、物业管理费等费用，出租人有权从履约保证金中直接扣除承租人所欠的款项”；第6.4条约定“逾期支付租金的，需承担应付未付租金每日千分之3的违约金”；第7.5条约定“逾期支付物业管理费同样的违约金责任”；第13.1条约定“承租人应在合同解除之日15日内将房屋返还给出租人，否则应当以最后一期租金、物业费标准的200%向出租人支付实际占用费”；第18.1条约定“因承租人违约，承租人应当在合同解除之日起30日内向出租人支付10万元的违约金”；第18.4约定“如因承租人原因造成合同提前终止，承租人应当向出租人补足装修免租期和经营免租期的租金”，依据上述条款，为维护自身合法权益，被告一反诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告一签订的《嘉凯城.塘栖城市客厅房屋租赁合同》于2018年1月16日起解除；二、原告支付被告一自2016年1月1日起至2018年1月16日止的房屋租金273740.68元；三、原告支付被告一自2016年1月1日起至2018年1月16日止的物业管理费20941.06元；四、原告支付被告一租金逾期付款违约金319130.09元（暂计算至2018年1月16日，此后至租金付清之日止的违约金以273740.68元为本金按日利率千分之三另计）；五、原告支付被告一逾期物业管理费逾期付款违约金26294.76元（算至2018年1月16日，此后至物业费实际付清之日止的违约金以20941.06元为本金按日利率千分之三另计）；六、原告支付被告一违约金10万元；七、原告腾退并返还被告一城市客厅项目二层211、212、213、206、207（A2007、A2008）号商铺。
被告一为支持其反诉诉请主张，提交了其在本诉中提交的全部证据。
就反诉，原告答辩称：1.案涉合同的解除时间为2017年10月16日，相关证据已在本诉中提供；2.包括原告在内的商铺业主入驻后发现被告一承诺的招商内容与实际入驻品牌存在巨大差异，被告一在招商过程中存在欺诈行为，故即使原告应支付房租，也应当依据房屋租赁合同对租金支付标准进行变更，减半收取，且被告一违约在先，故其主张的租金逾期付款违约金的诉讼请求没有事实依据；3.被告一并非物业服务协议的合同方，故其主张的物业费及违约金没有法律依据；4.违约方是反诉原告，反诉被告无需支付违约金，综上，请求法庭依法对被告一的反诉诉讼请求进行判决。
就反诉，被告二答辩称：对反诉没有异议。
原告、被告二均未就反诉向本院提交证据，对被告一提供的反诉证据，质证意见与本诉一致。
被告一、二就原告在本诉中提交的证据，质证如下：
证据1、2，真实性无异议，证明对象有异议，不能证明被告一存在违约行为；证据3、4、5真实性均不予认可，无法确认邮件的发件人，也无确认照片的拍摄时间、地点，不足以证明原告曾向被告发送过退铺通知书；证据6真实性不清楚，但即使《公证书》记载的内容属实，也不能说明被告一虚假宣传；证据7真实性无异议，但对证明对象有异议，被告一在开业时实际取得了排水资格；证据8真实性无异议，证明对象有异议，该行为并非有效的解除合同的行为；证据9-14、16、18、19、24的真实性均不予认可，即使该些录音为真，有关租金缴纳事宜也应当以被告一书面文件为准，而非以被告部分员工陈述为准；证据15真实性、合法性、关联性均有异议；证据17真实性予以确认，但公司员工的陈述不能代表被告一的意思表示；证据20-22真实性、合法性、关联性均不予认可，且与本案原被告之间的纠纷均无关联性；证据23-24真实性无法确认，证明对象也不予认可。
原告就被告一在本诉及反诉中提交的证据，质证如下：证据1、2真实性无异议，证明对象有异议，不能证明该商铺已符合交付条件；证据3真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；证据4真实性有异议，被告一未取得环评审批，系违法经营；证据5真实性无异议，证明对象有异议，物业服务与本案租赁关系无关；证据6、7真实性、合法性、关联性均有异议，原告未收到被告一所寄送的解除租赁合同通知及催款通知，双方在2017年7月16日即已解除了房屋租赁合同；证据8真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告一的待证事实；证据9真实性有异议，原告在退铺后已解除与被告一的租赁合同；证据10真实性不清楚；证据11真实性、合法性、关联性均有异议，被告一宣传中提到的必胜客等一线品牌实际上没有入驻；证据12真实性有异议，不能证明被告的待证事实。
本院对双方提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2被告一对真实性均无异议，本院均予以采信；证据3被告一在庭审中自认收到《退铺申请书》，故对该份证据本院予以采信；证据4、5、15、20、21均不符合证据的形式要件，本院不予采信；证据6符合证据的采信规则，本院予以采信；证据7与被告一提交的证据3相互印证，本院予以采信；证据8《告知函》，虽被告一否认收到该《告知函》，但未能对原告在2017年8月11日向被告一寄出的EMS特快专递的内容做合理解释，故本院对份证据予以采信；证据9、10、11、12、13、14、16、18、19，无证据证明该些通话录音系伪造，本院均予以采信；证据17符合证据的采信规则，本院予以采信；证据22、23、24，被告一虽否认真实性及关联性，但未提交相应证据，本院对该三份证据予以采信。
被告一提交的证据1、2、3、4、5，原告对真实性均无异议，本院予以采信；证据6、7虽原告否认收到该《解除租赁合同通知书》，但原告未能对被告一在2017年12月31日寄出顺风快递中的内容做合理解释，故本院对该证据予以采信；证据8原告否认收到该《催款函》，被告一也未提交其他证据证明该催款函已有效送达，故本院对被告一曾向原告书面催款的事实不予认可；证据9被告一未能举证证明该组照片拍摄的时间、地点，且从照片内容原告商铺未开门营业，难以达到被告一的举证目的，本院对该组证据不予采信；证据10、11原告虽否认该些协议书及房产证的真实性，但未提交相应证据予以反驳，本院对该组证据予以采信；证据12该组照片的拍摄时间、地点均不能确认，本院不予采信。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
何苏苏系塘栖镇嘉凯城商业中心2幢206室的业主，寿志华系210室的业主，姚耀、王佳薇系211、212、213室的业主。上述业主分别与被告一签订《商铺委托经营及管理协议书》，委托被告一独家经营及管理上述商铺，负责商铺招商及培育市场。其中2幢206室的商铺委托经营期限至2025年12月31日，预计自2016年6月24日起算；2幢210室的商铺委托经营期限至2025年12月31日，预计自2016年8月2日起算；2幢211、212、213室的商铺委托经营期限至2025年12月31日，预计自2016年4月1日起算。
2015年10月16日，被告一作为出租人（甲方），原告作为承租人（乙方）签订《嘉凯城*【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》一份，约定如下相关内容：1.3租赁物业指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租区域（以本合同附件一的《租赁物业平面图》为准）及相关场地、设备设施。1.4约定交付日，本合同约定的或者甲乙双方另行达成的书面协议中约定的向乙方交付租赁物业的具体日期。1.5实际交付日，本合同第4.2条、第4.3条约定的租赁物业实际交付日期。1.6免租期，指自实际交付日开始，甲方同意乙方免缴房屋租金的期间，包括装修免租期（自租赁物业交付乙方之日起开始计算）和经营免租期（自装修免租期届满之次日起开始计算）。1.7计租日，免租期届满之日（如有经营免租期，则为首年经营免租期届满之日）的次日为计租日，自计租日起，甲方开始向乙方计算并收取房屋租金。1.9租赁年度，包括三种情况：第一个租赁年度指自计租日起至当年12月31日；以后为每年1月1日至当年12月31日为一个租赁年度；最后一个租赁年度是该年1月1日至租赁期满之日。1.10交租周期，在每一租赁年度，每【叁】个自然月为一个交租周期，先付后租，但第一个租赁年度的第一期、最后一个租赁年度的最后一期的交租周期，按该期实际存续天数计算。1.13履约保证金，指乙方依据本合同向甲方交付的款项，该款项不是乙方预付的租金、管理费，仅作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保。1.14物业管理公司，指甲方（或业主方）指定或委托的负责“嘉凯城【塘栖】城市客厅”项目物业管理的公司，具体以甲方（或业主方）实际签订的物业管理协议为准。1.15公共事业费，指政府有关部门或者公共事业单位为社会提供供电、供水、燃气、通信等公共产品或服务所征收的费用，其中包括但不限于电费、水费、燃气费、通讯费等。2.1租赁物业位杭州市余杭区镇嘉凯城【塘栖】城市客厅项目【二】层【2幢206、210、211、212、213（A2007/A2008）】号商铺。2.2租赁面积，建筑面积为【284.61】平方米的铺位，如本合同约定面积与实际产权面积不符的，以产权证为准。2.3乙方承租租赁物业的用途为经营【餐饮】，经营品牌为【追美自助火锅餐厅】。2.4乙方自行负责向相关机构和/或政府部门申请乙方经营其所开展的业务所需的所有执照，包括但不限于餐饮服务许可证、特许经营证明（如需要）等证照，以及取得公安、消防、文化、卫生等部门的有关批准手续，甲方无须以任何方式承担任何原因所导致的任何该等执照不被获发的责任。2.5在签订本合同前，乙方已充分考察本城市客厅项目整体经营现状和环境，自愿承担经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。3.1租赁期限为【五】年，自实际交付日（以附件七：商户交房表上的移交日期为准）起算，暂定为【2015】年【12】月【26】日至【2020】年【12】月【25】日止。3.2免租期包括装修免租期和经营免租期。3.2.1装修免租期确定为【贰】个月，自租赁物业实际交付日起开始计算。免租期间，乙方无须支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.2.2经营免租期【肆】个月，其中，首年经营免租期自装修免租期届满之日次日起开始计算，免租【/】个月，次年起自租赁年度的1月1日起算，分【肆】季执行，每个租赁季度免租【壹】个月。免租期间乙方无须支付房屋租金，实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.5若甲乙双方签署续租协议或租赁合同且本合同项下租赁期尚未结束、续租期尚未开始时乙方有本合同项下违约行为，甲方有权单方面解除续租协议或租赁合同或不使续租协议或租赁合同生效而将该租赁物业另行出租。4.1交付时间，双方协定甲方应当在【2015】年【10】月【15】日（约定交付日，以附件七：商户交房表上的移交日期为准）向乙方交付租赁物业。若甲方未能在交付日将该租赁物业交付给乙方，乙方应给予甲方90天宽限期。在此情况下，免租期及相关日期均相应顺延。4.2乙方应在甲方《租赁物业现状交付使用通知书》（附件六）规定的时间、地点和程序派员与甲方共同办理交付使用手续，经验收确认后签署《商户交房表》（附件七）。《商户交房表》签署之日为租赁物业正式交付之日（实际交付日）。4.4租赁物业的工程交付标准及要求（详见附件八），超过该标准及要求之外的租赁物业有关的任何工程项目均由乙方自行负责施工并承担相应的费用与责任。甲方将租赁物业交付乙方使用时，应当一并将租赁物业范围内的场地及设施设备等交付乙方使用（详见附件一）。5.1.1在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付【60598.22】元定金，甲方在收到全部定金后7个工作日内向乙方开具相应收据。5.1.2如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金。5.3.1自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于【叁】个月租金的履约保证金【36358.93】元。5.3.2履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。5.3.3本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。履约保证金被扣除后，乙方须于甲方书面补款通知的七日内补足。5.3.4若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。6.1本合同所述租金按附件二所列明方式计算及支付。6.4逾期支付租金，乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。7.1物业管理费不含在租金内，按物业服务协议约定的标准和缴费周期按期交纳。9.3（九）乙方进场施工前，须向甲方支付装修保证金3000元，施工竣工完成后，经甲方验收合格后，日内予以退还。10.4乙方必须于甲方或管理公司指定的时间内营业。营业时间为每周七天，每天早上【10】时到晚上【21】时（包括法定节日主公众假日）。11.2.2甲方不时制定的、对城市客厅整体城市客厅项目统一进行的促销活动或其他推广活动，乙方应予以积极配合，且甲方有权在其宣传推广活动或资料上无偿使用乙方经营场所的店名、经营品牌图像及商标。13.1乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方。在返还期内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外。返还期后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。13.2乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。13.3乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除。若乙方在返还期后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。16.5租赁期间内，甲方应保持租赁物业建筑物的各相关工程验收合格，承重结构及各种基础设施处于良好且可使用的状态。16.7甲方及甲方指定的物业管理公司为乙方提供租赁物业及相关配套设施和经营条件，以及其他属于甲方所有的管线设施（包括但不限于公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等）的维修和养护。16.9甲方应当为乙方开业和经营提供政府要求应由出租人提供的文件和必要协助（包括但不限于协助防灾、消防、卫生等手续）。17.2乙方自行办理因在租赁物业进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照等，并在办理完成后7个工作日内将相关证照的复印件提交甲方备案。18.1甲方的解除权。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任。乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿：……（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的……18.4如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。19.违约责任。任何一方无法履行本合同约定的义务或根据本合同所作的承诺或保证是不真实的或有重大遗漏，该方即应被视为违约，违约方应向另一方承担违约责任，并赔偿守约方经济损失。本合同约定的违约责任应视为累加的，并且不构成任一方维护其权利或寻求另外救济方法的障碍。22.1任何一方依据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件、快递服务方式发到另一方的下述地址。通知视为有效送达的日期按如下方法确定，除非收件方先于下列期限明确表示已收到或者其他证据证明相关通知已先于下列期限送达：（1）专人递交的通知在专人送达之日视为有效送递；（2）以挂号信（邮资预付）发出的通知，在签收之日视为有效送达；（3）交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。22.2乙方确认，租赁期限内，该租赁物业地址也是乙方的有效通知地址之一。甲方有权选择将本合同下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该合同附附件十一份，其中附件二为租金支付方式【C】，即采用“固定租金加递增”的方式：租金递增标准为固定租金递增率，每【两】年递增【6%】，第【1】年至第【2】年：自2015年12月26日至2017年12月25日止，单位租金为1.4元/㎡/天，月租金12119.64元；第【3】年至第【4】年：自2017年12月26日至2019年12月25日止，单位租金为1.48元/㎡/天，月租金12812.19元。月租金计算公式：月租金＝单位租金*租赁面积*365天÷12，破月月租金=租赁面积*单位租金*实际租赁天数。支付方式为自计租日起，租金每三个月支付一次，每期应在交租周期开始之前【七】个工作日内交付，先付后用。附件六《租赁物业现状交付使用通知书》、附件七《商户交房表》、附件八《租赁物业的工程交付标准及要求》均空白。
同日，原告作为乙方，同益公司塘栖分公司作为甲方，签订《物业管理服务协议》，约定如下相关内容：第三条约定服务期限自2015年12月26日起至2020年12月25日止；第6.1条约定同益公司塘栖分公司为上述租赁物业提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费包含乙方应承担的公共能耗费用，不包含乙方户内水、电、空调等能耗费用，也不包含乙方建筑垃圾清运费、车位管理费、餐饮商户的厨房垃圾、泔水和废油处理等其他费用，该等费用由乙方另行承担；第6.2条约定物业服务费标准为每月每平方米3元，按284.61平方米计算，每月853.83元；第7.1条约定户内能耗费主要包括乙方户内的电费、水费，电费收费标准为1.2元/度，采用充值式电表，先充值后使用，水费收费标准为5元/吨，若遇物价部门调整收费标准的，户内能耗费相应调整；第8.2条约定装修保证金最低金额3000元。庭审中，原、被告均表示商铺的水、电费系由同益公司塘栖分公司代收代缴。
2017年7月16日，原告向被告一提交《退铺通知书》一份，载明：追美自助火锅因嘉凯城城市客厅营运管理失职，导致商场没有商业氛围，商家日日亏损，无力经营，特此提出退铺。诉讼中被告一确认收到该通知书并同意原告退铺。
2017年8月11日，原告又向被告一寄送《告知函》一份，载明：因被告一存在以欺诈手段引诱原告订立房屋租赁合同、对城市客厅项目未尽经营管理义务、出租给原告的商铺不具备餐饮经营条件等违约情况，故要求：1、被告一向原告支付合同约定的违约金并赔偿相应损失；2、降低原告承租期间的租金，并按降低后的标准重新计算原告应付租金；3、提供原告承租商铺期间每月用电、用水量的记录及代缴凭证；4、被告一返还原告装修押金、收银机押金、没团活动的消费款。
原告提交的（2017）浙杭钱证内字第13559号公证书载明以下内容：申请人江春来，公证事项保全证据，公证时间2017年8月10日，证明江春来复制、截取手机图片过程，由公证员在场监督，及公证书所附手机截图、光盘系现场操作所得，与实际情况相符。该公证书后附“塘栖恒大城市客厅”微信公众号，账号主体为嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。2015年10月23日，该公众号发布“塘栖要发生大事了”信息，“嘉凯城*城市客厅携手”图片中列有“好亿购”“必胜客”“苏宁易购”等品牌，并有“强势入驻塘栖”“更多品牌详见开业”等文字。该公众号又分别于2015年11月6日和19日发布“嘉凯城*城市客厅在塘栖招兵买马啦！”“终于要开业了，剧透是必须的，精彩要抢先看！”
原告提供的录音摘录如下：（1）2017年8月8日按案外人俞峰（系城市客厅项目另一商铺业主）与朱屹轩通话。朱屹轩在通话中认可案涉项目涉及很多问题，包括基建问题和公司被收购引起的内部问题，因此一些商户选择继续合作，一些选择不再合作，并表示通话商户继续干下去没有意义，只会增加房租，建议没钱赚的东西没必要干了。（2）俞峰与王彬于2017年8月9日、21日、29日通话，王彬在通话中表示公司正在与不缴纳租金的客户解除合同、腾退商铺，单方解除流程走完后如费用再不支付，马上诉讼。城市客厅项目运营方面的问题是存在，但开业的商户，如果想继续经营的，必须把7-9月的租金和物业费先付掉，6月份之前的商量一个方案执行，等于说先搁置。如果不想经营了，就撤掉，通过司法途径解决。（3）2017年9月13日案外人张国平与陈喆通话时称“那时候不是拿房租的催交单过来的嘛，我们商户都不肯签字嘛，你们那时候就说字先签了再说，房租再商量，怎么个交法，暂时先不交，对不对？”“现在他们口风变了，他们说，我们一直叫你们交，你们不交，你们要付滞纳金，和你们当时老的一班人说法完全不一样”。陈喆认可先商量水电费，有一个会议纪要，上面写着协商后再交。张国平回应当时让他签单子，他不签字，后面还备注了一句“具体怎么个交法，等协商后再说”。（4）2017年9月13日张国平与韦晓峰通话，韦晓峰认可先解决水电费，租金的问题先放一放，好像有一个会议纪要。韦晓峰已于2016年12月离开公司。（5）2017年9月20日，原告与张萍通话，姚某告知张萍主广场现被改变用途，并认为招商时存在虚假广告、排污、消防、通风烟道等问题。张萍认为广场会下沉，有安全隐患。原告提交的《浙江省社会保险参保证明（个人专用）》显示，在2016年2月至11月期间，韦晓峰的社会保险参保单位为嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。
2017年12月31日，被告一向原告发送《解除租赁合同通知书》，称因原告欠缴租金、物业管理费等，根据《租赁合同》第6.4条、第18.1条，被告一于函件发送当日解除《租赁合同》，原告应当在15日内将租赁房屋返还被告一并恢复至交付时状态并在5日内缴纳至2017年7月15日止的租金、物业费等共计235796.36元。
另查明：
嘉凯城城市客厅项目由嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司开发，于2015年9月28日取得《建设工程消防验收意见书》（余公消验字[2015]第0133号），于2015年10月15日竣工验收，同月19日完成备案。2017年8月21日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司更名为嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。被告一出示的房产权证载明：206室建筑面积52.46㎡，210室建筑面积26.93㎡，211室建筑面积56.90㎡，212室建筑面积59.45㎡，213室建筑面积101.71㎡。
本院认为，一、本诉部分。首先，原告诉请称被告一在前期招商过程中，通过口头、微信公众号、户外宣传、广告牌、宣传册、招商进驻平面图等形式进行招商宣传，谎称嘉凯城?塘栖城市客厅已有必胜客、德克士等品牌入驻，以此为重要卖点欺骗原告在内的商户入驻，并签订合同。经查，原告提供的证据虽可证明被告一曾对外宣传必胜客、好亿购等众多品牌入驻案涉城市客厅项目，但实际仅有必胜客等个别品牌未入驻，故现有证据尚不足以证明被告一招商过程中存在欺诈的意思表示及行为，案涉租赁合同系原、被告真实意思表示，且未发现存在违反法律法规强制性规定的情形，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。诉讼中，原被告均确认在2017年7月15日原告向被告一提交的《退铺通知书》已获被告一同意，故对原告请求本院确认案涉租赁合同于2017年7月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。其次，原告提出的消防、排污等问题，因被告一已提供租赁合同和土地使用权证以及《建设工程消防验收意见书》、竣工验收备案材料、《城镇污水排入排水管网许可证》等证照，证明其有权并合法经营案涉商场，且原告提供的现有证据亦无法证明被告一交付的商铺存在未取得相关证照导致无法正常营业的情况，故原告关于被告一未能提供符合合同约定的商铺存在违约行为的意见不能成立。再次，原告要求被告一支付违约金、赔偿店铺装修款的诉讼请求，如前所述，现有证据不足以证明案涉合同签订过程中嘉凯城塘栖分公司存在违约行为，且原告主张的事实依据，即商铺的开业情况及营业额系商业风险，亦不构成变更合同的理由，虽电话录音中被告一员工多次认可城市客厅项目存在经营管理不善的情形，但未有证据直接表明被告一违背了其在租赁合同项下的应尽义务，且原告亦未按约交付租金，因此根据原告提供的证据难以认定被告一存在违约行为，故原告该项诉讼请求依据不足，本院亦不予支持。最后，原告要求被告一退还装修保证金、开业保证金及定金的诉讼请求，案涉租赁合同约定装修保证金于装修施工竣工验收合格后退还、开业保证金于店铺开业后二周内退还，定金转为履约保证金用以抵扣租金，现商铺早已装修完毕并经营，无证据表明原告存在店铺装修工程验收不合格或店铺未按约开业的情况，故被告一应当退还原告所缴纳的上述款项，并将定金在原告应缴纳的租金中予以扣除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
二、反诉部分。（一）被告一要求确认案涉租赁合同于2018年1月16日解除的诉讼请求，因此前原告已向被告一发送《退铺通知书》，被告一也予以同意，故合同解除的时间本院确认为2017年7月16日。（二）被告一要求原告支付租金的诉讼请求。原告提供的录音证明原告曾与被告一的招商经理王彬对原告于2017年7月16日退铺且租金计算至该日达成一致协议，故对该部分租金，原告应予支付。关于商铺实际面积，案涉租赁合同约定如合同约定面积与实际产权面积不符的，以产权证为准，现被告一出示的房产权证载明原告实际租赁房屋的产权面积为297.45平方米，原告已支付二个月租金，自2016年3月1日至2017年7月16日期间的租金应为209464.29元（1.4元/平方米/天*297.45平方米*503天），故对被告一请求原告支付租金的诉讼请求，其合理本院部分予以支持。（三）被告一要求原告支付租金滞纳金的诉讼请求。如前所述，《催款函》的落款日期为2017年4月11日，而此后原、被告就租金缓交事宜仍进行了协商阶段，故本院认为应从合同解除之日起开始计算，原告主张按日利率千分之三计算，标准过高，本院酌情调整为以所欠租金209464.29元为基数按每日万分之五计算。（四）被告一要求原告10万元违约金并腾退房屋的诉讼请求。因其未提供证据证明原告承担的上述违约责任还不足以赔偿其实际损失，故本院不予支持。对被告一要求原告腾退房屋的诉讼请求，虽然双方达成了退铺的协议，租金也截止2017年7月16日，但无证据表明双方已办理了商铺的交接手续，故本院予以支持。（五）被告一要求原告支付物业费及滞纳金的诉讼请求。因《物业管理服务协议》系由原告与同益公司塘栖分公司签订，被告一并非该协议的当事人，其亦未提供物业服务，且并无其他证据表明其有权收取物业服务费，故物业费纠纷与本案无关，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、姚升阳与嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司签订的《嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同》于2017年7月16日起解除；
二、嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司、嘉凯城集团商业资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付姚升阳开业保证金、定金、装修保证金等共计66498.22元；
三、姚升阳于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司自2016年3月1日起至2017年7月15日期间的租金209464.29元及逾期付款违约金19270.71（自2017年7月17日起至2018年1月16日，以所欠租金为基数按日利率万分之五计算，此后至租金实际付清之日止的逾期付款违约金按上述标准另行计讨）；
上述第二、三项合计，姚升阳于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司162236.78元（逾期付款违约金按本判决确定的计算方式另行计算）
四、姚升阳于本判决生效后十日内将位杭州市余杭区镇嘉凯城【塘栖】城市客厅项目【二】层【2幢211、2幢212、2幢213、2幢206、2幢207（A2007、A2008）】号商铺腾空并返还给嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司；
五、驳回姚升阳的其他本诉诉讼请求。
六、驳回嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"骆玉红与常文振、中国人民财产保险股份有限公司民勤支公司机动车交通事故责任纠纷一审民事调解书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-05-21\\\\\",\\\\\