海南省五指山市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9001民初320号
原告杨迪，男，瑶族，1976年9月8日出生,现住五指山市。
被告海南润城投资有限公司，住所地海南省五指山市环市西路尾段东南侧润城山语公寓9号楼。
法定代表人崔笑铭，董事长。
委托代理人李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所律师。
委托代理人李睿，该公司办公室主任。
原告杨迪与被告海南润城投资有限公司（以下简称润城公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年5月11日立案受理后，适用简易程序，于2017年6月9日第一次公开开庭进行了审理，原告杨迪与被告润城公司委托代理人李寒松、李睿到庭参加诉讼。2017年6月28日第二次公开开庭进行审理，原告杨迪与被告润城公司委托代理人李睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨迪诉称，2014年12月15日，原、被告签订了《五指山市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）购买由被告开发的××公寓房，建筑面积105.43平方米，每平方米价格为3005元，房屋总价为317448元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。根据《购房合同》第八条约定，被告应于2015年12月31日前向原告交房。但期限届满后被告未按合同约定交房，直到2016年7月10日被告才向原告交房。被告的行为严重违反了合同义务，侵害了原告的合法权益，原告多次与被告协商支付违约款事宜，被告以各种理由进行拖延。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉要求：1、判令被告向原告支付逾期违约金6031.51元及违约金的同期银行存款利息；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告润城公司辩称，一、被告逾期交房系因不可抗力，但依法应当免除被告的违约责任。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产卡法项目的涉及、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。其次，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条虽然约定了房屋的交付日期为2015年12月31日，但该条同时约定，如遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期。本案，涉案房产属于五指山市人民政府保障性住房项目中的限价商品房。2012年1月10日，深圳市建筑设计研究总院有限公司以《关于”润城山语公寓1、4栋住宅楼”不建议做人防地下室的函》建议本工程人防地下室易地建设，2012年4月23日、2013年1月4日、2013年8月19日、五指山市人民防空办公室批复同意被告在建润城山语小区1、4、5、2、3号楼集中统一建人民防空地下室，面积4293．18平方米，位置位于该公司二期小区中心广场±0．00以下建设，同时1、2、3、4、5号楼必须完成人防地下室工程竣工验收合格后方可进行工程项目验收程序。以上批复均加盖了五指山市住房和城乡建设局的公章。2015年6月29日，五指山市住和城乡建设局批复同意润城山语小区6号楼的人防工程集中7、8号楼及中心广场建设，并要求人防工程施工图设计文件，应由本省具备国家人防工程施工图设计审查资质的单位通过图审，在工程开工前，需到五指山市住房和城乡建设局办理人防工程开工手续。同时1一6号楼的竣工验收需在人防工程建设并验收后进行。至今，润城山语小区人防工程尚未办理开工建设，仅进行土方平整。1一5号楼尚未办理竣工验收。上述事实已由五指山市人民法院（2017）琼9001民初216号民事判决书予以确认。依照上述已认定的事实，相关政府部门要求被告增加人防工程是在房屋买卖合同签订之后发生的，显然具有不可预见性，行政机关的增加人防工程的决定更不是被告能够左右的。被告和业主签订了合同之后，行政部门的增加人防工程决定的行为构成了合同法上的不可抗力，因此，1一5号楼虽已具备竣工验收条件，但因政府的行政行为导致尚未办理竣工验收。交房期限应当按合同约定予以延期。各原告所购买的房屋虽然现在已经入住，但还不能构成法律上的交付。鉴于《批复》的内容将不得已对双方约定的交房期限进行了调整。因此，被告根据双方签订的合同第26条约定，在收到政府《批复》后随即将《批复》及公司《通知》小区公告栏中张贴，告诉了包括原告在内的全体业主。履行了通知义务。《民法通则》第一百零七条规定：”因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。合同法第117条的规定表明，在无过错责任下，不可抗力可作为法定的免责事由。被告在3号楼的建设中并无过错，未能按期交付系因政府的行政行为导致，原告起诉被告逾期交房不符合法律规定，应依法予以驳回。
二、原、被告已就被告逾期交房达成协议，应当扣减被告替各原告支付的物业费。因各原告多次找被告要求被告支付逾期交房的违约金，虽然被告依法不应承担，但被告考虑各原告的实际情况，从稳定的大局计，为各原告支付了一定期间的物业费，被告替各原告交纳的物业费系因各原告主张逾期交房违约金引起，理应从各原告要求的逾期交房违约金中扣除。具体扣除数额见列表。
三、各原告主张违约金的利息没有事实与法律依据。我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，在功能土主要是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失，违约金的支付数额是”根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。利息，是货币所有者因为发出货币资金而从借款者手中获得的报酬;从另一方面看，它是借贷者使用货币资金必须支付的代价。本案，如果被告承担违约责任，需要支付违约金，则可以补偿原告的损失，而该违约金并不是被告占用原告的资金，因此不存在支付利息。原告主张违约金的利息没有事实与法律依据。
为证明各自主张，原、被告向本院提交如下证据：
一、原告提交的证据
1、五指山市限价商品房买卖合同，证明出卖人应当在2015年12月31日前交房；
2、入伙费用表同；
3、业主收房通知书；
证据2、3证明当时收房时已向被告缴纳了所有相关费用。
4、个人贷款支付凭证条；
5、收据；
证据4、5，证明原告已足额缴纳购房款。
6、手机短信，证明交房日期以及被告认为其所交房屋符合标准。
二、被告提交的证据
1、《关于”润城公寓”1、4栋住宅楼不建议做人防地下室的函》；
2、公示照片；
3、2012年4月23日《关于<在小区内集中建设人民防空工程的报告>的批复》；
4、2013年1月14日《关于<在小区内集中建设人民防空工程的报告>的批复》；
5、《关于润城山语公寓2#、3#楼人防地下室面积变更的回复》；
6、2013年8月19日《关于<在小区内集中建设人民防空工程的报告>的批复》；
7、《关于润城山语公寓6#楼人防地下室集中建设申请的批复》；
8、关于”五指山市人民法院协助调查函”的复函；
证据1-8，共同证明被告开发的1-4号楼在建设过程中人防工程建设设计及选址多次进行变更，这些变更都是由政府作出的相应决定，导致原告购买的房屋无法通过验收并依法交付，只能等到人防工程建成竣工验收以后才能办理。政府的行为构成了不可抗力，依法法律规定，被告应免除责任，并且该情况被告已向包括原告在内的所有小区业主都进行了告知。
9、《市长办公会议纪要》；
10、《关于确认2011年保障性住房项目的函》；
证据9、10，证明被告系保障性住房的承建方，且经五指山住房保障局确认。
11、建筑工程施工许可证，证明涉案工程的开工日期、建筑面积。
12、五指山市人民法院（2017）琼9001民初217号民事判决书，证明被告未能交房系因不可抗力；
13、物业费抵扣单及统计清单，证明被告替各原告缴纳的物业费心音个原告纸张逾期交房违约金引起。
经质证，本院对证据进行如下认定：
一、对原告提交的证据1被告对其真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议，但认为该证据中也明确约定如遇不可抗力，可以延期交房。对其他证据均无异议，因此，对原告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性以及证明内容本院均予以认定。
二、对被告提交的证据，经原告质证，认为证据1因被告无法提供原件，对其真实性无法确认，但该份证据在我院另案审理过程中，已向出具该材料的单位去函进行核实，经该单位书面回复，证实了该证据的真实性，被告提供的证据8即为另案审理时深圳市建筑设计研究总院有限公司对证据1真实性进行的书面答复，因此对证据1的真实性本院予以认定；对证据2真实性有异议，该照片形成时间及地点均不明确，本院认为该证据在客观上是真实存在的，对其真实性予以认定，但该证据无法体现形成时间和地点，对其证明内容本院不予认定；对证据3、4、5、6、7、8真实性无异议，对证据7关联性有异议，证据7中对涉案房屋的人防工程问题再次进行了明确和修改，与本案具有关联性，对其关联性本院予以认定。
对证据1-8的证明原告内容有异议，认为政府的批文不能成为涉案房屋延期交房的理由，涉及到3号楼的所有批示文件在原告购房前被告均已收悉，在确定交房时间时，被告应已将人防工程的建设时间计算在内，人防工程的建设并非后期政府强制性要求，而是被告本身已纳入设计计划的行为，不构成不可抗力，同时这组证据也不能证明被告已将该情况告知原告，原告对该事由始终不知情。本院认为证据1-8，可以证明政府对于1-6号楼的人防工程就设计、选址、面积、图审机构、开工审判程序等问题进行过的多次变更，但无法直接证明该情况是否构成不可抗力，也无法证明被告已按合同约定将该情况告知了原告。因此，对证据1-8的证明内容部分予以认定。
1、原告对被告证据9、10、11真实性及证明内容均无异议，本院予以认定。对证据12真实性无异议，对证明内容和关联性有异议，认为该判决书的诉讼标的同本案不同，不具有参考价值，但该证据同样是因涉案小区人防工程而导致的逾期纠纷，与本案具有关联性，对证据12的真实性、关联性本院予以认定，但由于该判决书尚未生效，对其证明内容不予认定。对证据13真实性无异议，证明内容有异议，该协议并非原告主动要求签订，相反是在交房时被告主动要求签署的，对抵扣清单中的金额没有异议，但抵扣的物业费期间未标明，且尚未抵扣完毕，对证据13的真实性本院予以认定，同时，无论是谁提出签订该协议的，该协议内容均系当事人真实意思表示，并已实际履行，对证据13的证明内容本院予以认定。
经审理查明，原告杨迪与被告润城公司于2014年12月15日签订了《购房合同》，购买由被告开发的××公寓房，建筑面积105.43平方米，每平方米价格为3005元，房屋总价为317448元，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。在《购房合同》中双方约定：交房时间为2015年12月31日，交房条件为：”该限价商品房单体工程经五指山市质量检查站、勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过，满足室内精装修的条件。”但如”因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的”，”除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。合同还约定如出现逾期交房情况则按下列规定处理：”1、逾期在180天之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日之后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”在合同约定的交房期限届满后，被告未能按时交房，直至2016年7月10日才向原告交房，共逾期交房190天。在交房时原、被告协商约定以一年半物业费抵扣部分违约金，原告杨迪抵扣数额为2282元。
另查明，涉案房屋虽已交给原告，但目前涉案小区因人防工程未完工而尚未整体竣工验收。五指山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）多次发文就涉案小区人防工程面积、选址、图纸设计、开工审批程序等问题进行批复和回复，具体情况如下：
1、2013年8月19日就2#、3#楼地下人防工程进行批复，确定该两栋楼人防工程建设面积为1810.42平方米，建设位置及图审、开工条件同上。同时，在该批复中还向被告告知了润城·山语公寓限价商品房2#、3#住宅楼必须在人防工程竣工验收合格后，方可进行工程项目验收程序。2013年11月12日住建局以回复的形式将该两栋楼地下人防工程面积作出了变更，即由1810.42平方米变更为2054.6平方米。
2、2015年6月29日对6#楼地下人防工程作出批复，确定6#楼人防工程与其他1#-5#楼的人防工程集中建设在7#、8#楼及中心广场地下建设，确认了6#的人防工程面积为893.62平方米，1#-5#楼应建人防面积为4293.18平方米，因此被告集中建设的工程面积应不小于5186.8平方米。以上6栋楼需集中建设，且集中建设的人防工程图纸必须通过审查。但图审单位由原指定机构变更为”本省具备国家人防工程施工设计审查资质的单位”。开工条件由原来的”图审通过后，连同其他建设资料一并报人防办批准及备案，并取得建筑工程施工许可证”变更为”图审通过后，到住建局办理人防工程开工手续”。同时，在该批复中还向被告告知了润城·山语公寓项目必须在批建的人防工程竣工验收合格后，方可进行1#-6#楼的工程项目验收程序。
再查明，本案涉案房屋属于五指山市人民政府保障性住房项目中的限价商品房。至今，润城山语小区人防工程尚未办理开工建设，仅进行了土方平整，3#尚未办理竣工验收。
本院认为，原、被告签订的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效，应予保护。根据双方合同约定，被告应于2015年12月31日将符合交付条件的房屋交付给原告，但实际上2016年7月10日被告才将涉案房屋交付给原告，共逾期190日。根据《购房合同》第十一条约定”逾期超过180日之后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”同时，合同还约定，如逾期交房是”因不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的”，”除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。
对于该逾期交房问题，被告认为，政府对人防工程建设规划、图审要求、开工条件等问题的要求不断变化，直至2015年6月29日住建局才最终对涉案小区人防工程的上述问题做出最终确认，2015年7月7日被告也将该情况张贴于小区公告栏，向包括原告在内的全体业主进行了告知。政府的行为，使人防工程无法按期施工，才导致逾期交房。政府对人防工程要求的不断变化是被告无法预知、无法避免和克服的，应属不可抗力，并且在情况发生后的30日内也以张贴公告的形式告知了原告，因此被告虽逾期交房但不属于违约，不应承担违约责任。原告认为，原告购买的房屋在3#楼，针对3#楼人防工程建设面积、位置、开工条件、图审要求等问题住建局已在2013年8月9日及2013年11月12日发文进行了明确规定，2015年6月29日的批复仅是对原文件的概括总结，并未进行实质更改。原告与被告签订《购房合同》的时间为2014年12月23日，也就是说，在与原告签订《购房合同》时，被告已知晓了3#楼人防工程的相关要求，其建设时应将人防工程纳入计划之内，政府行为并不能构成不可抗力，并且原告也从未收到被告关于该事项的任何通知。在原告收房时，被告主动提出以物业费抵扣部分违约金，说明被告也承认其逾期交房属违约行为，并应承担违约责任。
结合全案来看，虽然被告于2013年已得知2#、3#楼人防工程建设的面积和位置，但是在2013年住建局的批复中并未要求这两栋楼需与1#、4#、5#、6#楼集中进行设计、建设，而是将2#、3#楼的人防工程作为独立的工程项目，只要2#、3#楼的人防工程完成，便可对这两栋楼进行竣工验收。而2015年6月29日住建局下发的批复，对涉案小区的人防工程及竣工验收条件等要求再次做出了修改。在该文件中，要求1#-6#楼的人防工程需集中设计、建设，对图审机构、开工条件等问题也进行了重新规定，还要求1#-6#楼的人防工程全部完成建设及验收后，方可启动对1#-6#楼的进行竣工验收程序。也就是说，根据该批复，2#、3#楼的人防工程不再是独立的工程项目，而是成为1#-6#楼整体人防工程的一部分，2#、3#楼的人防工程不能独立设计施工，必须与其他4栋楼的人防工程进行整体设计、施工，整体设计图纸还需经过变更后的图审机构进行审核，之后再按照变更后的程序办理相应的施工许可，并且要待1#-6#楼整体人防工程全部完工后方可对3#楼进行验收。综上可知，1#-6#楼的人防工程尚未开工，涉案的3#楼目前无法启动验收程序。在与原告签订《购房合同》时，被告根据城建局的批复对2#、3#楼人防工程所做的设计规划，在2015年6月因政府要求的改变而发生了重大变化，这是在原告与被告签订合同时无法预见、不能避免也不能克服的客观情况，该情况属于不可抗力，并且该不可抗力发生在逾期交房之前。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定”因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中，政府对人防工程的干预构成被告逾期交房的不可抗力，应全部免除被告的违约责任。对于原告认为逾期交房不构成不可抗力的意见，本院不予采纳。另外，根据合同约定，出现不可抗力，被告需在事实发生后30日内告知原告，被告虽提供了照片证明其曾在2015年7月7日，以在小区内张贴公告的方式，对上述不可抗力事项向原告进行了告知，但该照片形成的真实时间、地点无法确认，原告亦表示从未收到过任何相关通知。被告在告知问题上存在瑕疵，但这种告知的瑕疵并不影响不可抗力的认定，而不可抗力是法定的免责事由，不因双方约定而消灭。虽然在交房时原、被告曾协商约定以物业费抵扣部分违约金，但该行为系双方当事人在诉前自愿协商一致达成的约定，且已实际履行，本院对此行为不予干涉，也不能因此而认定被告不存在免责事由。对于原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。另外，原告还要求被告支付违约金的利息，该请求既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
驳回原告杨迪的诉讼请求。
案件受理费25元，由原告杨迪负担
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员李圆
二〇一七年六月二十八日
书记员万芬
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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