湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终70号
上诉人（一审原告）：湖南中一房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭岳北渔场香海西岸C04栋。
法定代表人：文海军，公司董事长。
委托代理人：刘健，醒龙律师事务所律师。
委托代理人：瞿颖，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：湖南润和塑胶实业有限公司，住所地湖南省长沙市浏阳河路45号。
法定代表人：谭建民，该公司董事长。
委托代理人：郝炜宏，湖南辰邦律师事务所律师。
委托代理人：周志如，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
上诉人（一审被告）：湖南中和制药有限公司，住所地湖南省长沙市桐梓坡路186号。
法定代表人：叶建南，该公司董事长。
委托代理人：叶涛，该公司总经理。
委托代理人：郝炜宏，湖南辰邦律师事务所律师。
湖南中一房地产开发有限公司（以下简称中一公司）诉湖南润和塑胶实业有限公司（以下简称润和公司）、湖南中和制药有限公司（以下简称中和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2011年2月24日作出（2010）长中民三初字第0463号民事判决，润和公司与中和公司不服，向本院提出上诉，本院于2011年7月19日作出（2011）湘高法民一终字第37号民事裁定，将本案发回湖南省长沙市中级人民法院重审，该院依法重新组成合议庭对本案进行了审理，并于2012年8月9日作出（2011）长中民三重初字第0549号民事判决。中一公司与润和公司、中和公司均不服，向本院提出上诉，本院于2014年4月28日作出（2012）湘高法民三终字第70号民事裁定，因程序问题将本案发回重审。湖南省长沙市中级人民法院于2015年9月15日作出（2014）长中民三重初字第00143号民事判决，中一公司、润和公司、中和公司均不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。中一公司委托代理人刘健、瞿颖，润和公司、中和公司委托代理人郝炜宏、叶涛到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解2个月，因本案案情复杂，延期6个月审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：一、原长沙市塑料厂经法院裁定破产，进行资产重组。1997年1月润和公司通过协议收购了长沙市塑料厂，原长沙市塑料厂拥有的生产用地使用权、流动资产和固定资产、工业知识产权、在册职工1068人（包括离退休人员）、安置费用所有权等由润和公司所有和承担，划拨的国有土地61.328亩归润和公司用于工业生产。至此，润和公司取得了涉案的48.37亩国有划拨土地使用权（面积减少系因市政道路改造所致）。2006年10月，经润和公司申请长沙市国土管理部门将涉案土地变性挂牌出让。《长沙市土地使用权挂牌宗地出让方案》明确：1、由润和公司委托挂牌出让，以安置职工。最低交易价7000万元含：土地成本（含土地总面积54.12亩范围内的改制补偿费用），土地纯出让金，评估、测绘及前期工作费、搬厂费用；不含：宗地内429户无产权住户的拆迁、安置、过渡费以及本次交易过程中所发生的价外税费和挂牌交易服务费。挂牌交易过程中所发生的价外税费按规定各自交付。2、土地现有开发状况：有34栋包括住宅（429户无产权住户）、办公楼及商业门面等未完成房屋拆除和人员安置补偿。3、该宗土地总面积54.12亩，扣除面积（路幅）5.75亩、出让面积48.37亩；出让年限为商业40年，住宅70年，容积率≤5.0。4、宗地瑕疵：竞得人取得土地使用权后应按规划要求对该宗地东北向、北向零星土地依法整合开发。5、交地标准：完成职工改制补偿及商业门面租赁清退工作的现状土地。6、2006年7月1日前，长沙市国土局就该宗地挂牌出让按长政发[2003]16号文件标准进行了土地出让金测算，测算出让金总额为11094804元，该公司（润和公司）于2006年6月30日预交了土地出让金344万元，占应交总额的31%，……，考虑到市政府已批准同意该宗地69%的土地出让金用于返还弥补润和公司职工安置资金缺口，建议视同该宗地在2006年7月1日以前已全部交清土地出让金，土地出让金测算仍按长政发[2003]16号文件执行。[2006]挂108号《国有土地使用权挂牌须知》除土地的基本状况、交地标准、宗地瑕疵等内容与《长沙市土地使用权挂牌宗地出让方案》基本一致外，另还明确：1、竞得人需与委托方另行协商地块内429户无产权住户的拆迁、安置、过渡等事宜。2、用地要求：在该项目开发竣工前不以任何理由和形式分割开发建设或对外分割转让所受让的土地使用权。润和公司摘牌成功。2006年12月12日，长沙市国土资源局与润和公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定：土地出让金为7200万元，其中土地纯出让金为11094804元；第二十条规定受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押……。2006年12月底，润和公司取得了涉案土地的国有出让地使用权，长沙市国土资源局向润和公司发放了涉案土地的六本《国有土地使用权证》，即：长国用（2006）第051024号、第051025号、第051026号、第051027号【注：该土地使用权证后来遗失，经润和公司申请，市国土局于2010年7月1日补办为长国用（2010）第047698号土地使用权证】、长国用（2006）第051028号、长国用（2006）第051029号。上述六本土地使用权证中，除长国用（2010）第047698号土地使用权证外，其余五本权证均记载有“本证为土地预登记有效期为两年”。据一审法院向长沙市国土资源局调查了解，目前涉案六宗土地使用权均登记在润和公司名下。
二、2010年1月31日，中一公司（甲方）与润和公司（乙方）、中和公司（丙方）签订了一份《项目合作框架协议》，三方一致同意对乙方取得的位于长沙市浏阳河路45号地块（即涉案土地）的土地使用权进行合作。2010年2月1日，中一公司按框架协议的约定支付了1000万元定金至指定的中和公司账上。2010年3月2日，中一公司（甲方）与润和公司（乙方）、中和公司（丙方）就涉案土地签订了《土地使用权转让合同书》。第二条交易方式：甲方通过分期分批付款的方式，在合同约定的期限内获得乙方上述所有土地的使用权，固定金额乙方用于股权变更、债务清偿、改制遗留问题的处理、土地过户的总和。（二）在三方约定价款内，如乙方股权变更、拆迁、安置、还债等所需要的总费用超过约定的总价款，其超出部分全部由乙丙方承担，与甲方无关；乙丙方承诺不会因此导致土地转让行为无法履行；对于政府政策、法律规定减免的除本合同第四条第二款第6.1条所规定的内容外的所有款项利益归于甲方所得，乙丙方保证不再享受此利益。第三条关于约定价款及支付约定：甲乙丙三方确认该合同约定价款为人民币总额2.4亿元范围内据实支付，且各单项费用不能高出本合同约定金额；协议约定价款支付方式以本合同具体约定为准；乙丙方同意付款方式原则上就支付职工安置费、拆迁补偿费、债务清偿费用等由第三方获取的资金，由乙丙方申请支付后，经甲方审核后支付；具体支付时间按下述如期予以支付：1、甲方已于2010年2月1日将1000万元人民币的合作定金支付至乙丙方约定的账号内，经甲方同意后乙丙方可进行前期的相关费用支付；本合同签订之日起，此定金作为本合同价款的付款。2、2010年3月5日前，乙丙方应向甲方发出要求支付2500万元的通知之日后，甲方将2500万元支付到丙方的账号，用于乙丙方股权结构改制，同时，乙丙方应提供丙方对甲方出具的2500万元借据和乙方的1本土地使用权证、17本房产权证、2张土地红线图作为该笔款项支付的保证。3、甲方应在股权结构改制完成后即2010年3月22日起陆续根据乙丙方提供的债务法律文书，在3500万元范围内据实支付，用于乙方清偿债务（含甲方支付的1000万元定金）。4、甲方应于2010年3月22日起陆续分次、分批地根据乙丙方提供的用于乙方企业改制公司职工身份置换清单，经甲方审核后在5000万元人民币内据实支付。5、甲方应于2010年3月22日起陆续分次、分批地根据乙方提供的乙方遗留问题金沙利职工集资房的拆迁补偿合同，经甲方审核后在4000万元内据实支付。6、甲方与乙丙方另行商签委托甲方代建乙方职工安置住房的《职工安置住房代建委托合同》后，甲方依合同的约定投入乙方职工安置住房的建设资金在5000万元范围内开支，超支部分由乙丙方承担。7、本合同约定价款余款部分，在乙丙方完成本合同所有义务后，甲方支付给乙丙方；如乙丙方的债务原因确需支付的款项，经乙丙方向甲方提出申请，并经甲方同意后可酌情提前支付。第四条约定：（一）甲方责任、权利及义务。1、甲方必须根据本合同第三条的约定，认真审核乙丙方提供的相关文件，并保证资金按需及时到位……9、甲方享有本合同开发土地周边道路统征统规等权益以及土地开发的全部利润。10、甲方应于2010年5月24日向乙丙方提供用于乙方职工住房拆迁安置房屋的平面图、立面图，但前提条件是乙丙方必须在本合同约定的时间内取得8亩职工安置地。（二）乙丙方责任权利及义务。1、乙丙方对本合同第一条中所述关于该宗土地的合法性、真实性予以保证，在本合同签订后应积极妥善处理好该地块上的相关债权债务、拆迁、企业改制职工身份置换等事宜，保证不影响甲方对该地块的合法开发建设。2、乙丙方应在2010年3月31日前取得用于拆迁安置的8亩土地使用权证（该8亩地不包含在本合同中开发项目48.5亩地以内）、规划要点和用于拆迁安置的相关文件（乙丙方保证该地块能够足够用于安置职工住宅拆迁的建筑面积）……。3、2010年3月5日前，乙丙方有义务向甲方发出要求支付2500万元的通知，乙丙方应当于资金到位后14个工作日内完成上述湖南省工商行政管理局的股权变更手续。4、鉴于乙丙方承诺对债务的清偿、职工改制身份置换清退、拆迁等问题全权负责在约定的时间内处理完毕，其需要的金额和用途须最少提前两周作出书面申请，甲方在审核乙丙方提供的债务偿还合法文件后在包干范围内控制支出，超出部分由乙丙方承担，其需要的资金金额和时间作出定量的包干使用安排如下：4.1、乙丙方应于本合同签订时向甲方提供所有法院冻结债务以及土地抵押的相关文件，甲方在审核乙丙方提供的债务偿还合法文件后于2010年3月22日起，乙方被法院冻结以及土地抵押债务在3500万元的范围内控制支出，就该部分债务超出部分由乙丙方全部承担；乙方的每笔债务付款，必须提前两周向甲方提供相关生效法律文件原件、凭证及申请书。4.2、乙丙方必须在股权工商变更完成后2个月内，即2010年5月24日前解除土地及地上建筑物的司法保全或一切抵押，并将本合同第1条陈述的所有土地权证全部完整的过户给甲方，如因政府改制文件的批准未在5月24日前作出，则履约日期顺延。以确保甲方对本项目的合法、及时开发建设；本合同签订后，若再发生债务、或有负债、债务清偿和诉讼费用，全部由乙丙方承担。同时，在土地过户到甲方之前，不得产生新的抵押或冻结。若乙丙方不能严格履行该条款所有义务，甲方有权立即解除本合同，并要求乙丙方承担违约金2000万元和返还已经支付的所有价款以及赔偿损失……乙丙方务必合理安排债务付款申请时间，在3月22日后，尽早提供付款申请和生效法律文书等。如因此原因导致土地未能及时解除司法保全或冻结，进而影响土地不能按时过户，乙丙方需承担违约责任。……。4.3乙丙方必须在签订本合同同时向甲方提供所有职工身份置换清退预算，并且乙丙方于每次要求付款时需向甲方提供与职工签订的身份置换协议，甲方在收到乙丙方提供的与职工签订的身份置换协议后3个工作日内经审核在合同约定的金额内据实付清。乙丙方必须在2010年8月22日前将职工身份全部置换清退完毕并妥善处理职工住宅拆迁安置完毕，将本合同用地按照甲方的要求于2010年6月30日前完成地上除土地临北边职工住宅及土地东面3亩范围内的润和公司职工住房拆迁以外的拆迁工作量的60%，并开始陆续交付土地给中一公司直到2010年8月22日前除土地临北边乙方职工住宅及土地东面3亩地范围内的乙方职工住房拆迁以外的土地使用权完全交付给中一公司，以保证中一公司对项目的正常开发建设。4.4……乙丙方应于2010年7月24日前完成乙方遗留金沙利职工集资房的拆迁补偿和撤迁户的搬迁腾地工作，并同时完成地上的所有租赁户的搬迁腾地工作，且按时交付土地给甲方。……5、乙丙方保证乙方的职工住房拆迁安置由乙丙方在48.5亩地之外安排，不占用本合同用地及容积率等规划指标面积。乙丙方购得的8亩土地，可与本合同用地的房地产开发项目一并办理统筹等手续，由乙丙方委托甲方统筹建设。6.1、由省社保争取到的资金全部用于职工安置，估计能落实部分金额，不论政策是否到位，乙丙方按本合同第三条第4项约定的包干清退和安排职工的总金额5000万元内包干使用不变。……7、乙丙方对所有使用的一切资金需据实按付款时间提前两周书面报甲方同意后方可支付；因乙丙方履约时间均有具体约定，为确保乙丙方能在约定的时间内履行合同义务，乙丙方应尽早提供相应付款申请和生效法律文件或协议。……9、乙丙方必须应甲方要求提供有关本开发项目的一切法律文书（包括土地使用权证、项目用地红线图、建设用地规划要点、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、企业改制的相关文件、董事会决议以及拆迁相关合同等）作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力，乙丙方应积极协助甲方办理报建等相关手续。第五条、其他责任。……2、甲方对所有资金的支付有监控权，乙丙方使用的一切资金需据实报甲方同意后方可支付；资金只能专款专用，乙丙方擅自改变资金用途，或与第三方串通造成甲方损失的，将导致甲方合理怀疑乙方合作诚信，甲方有权采取停止付款、追究违约责任、解除合同、赔偿损失等方式来保障自身合法权利。第六条违约责任约定：任何一方若无故单方面解除本合同或拖延履行合同义务超过5个工作日，为甲方违约，除向对方支付按本合同书第七条中规定的违约金外还必须每违约一天按100万元/天支付违约金，对方违约在先的情况除外。第七条违约金约定任何一方均应严格履行，如一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币1000万元整。如属延期履行的违约，还须按合同约定承担100万元每天的延期违约金。本合同专项条款有违约责任的，按专项条款规定追究违约方的违约责任。第九条附则约定：三、本协议自甲、乙、丙三方签字盖章之后并乙丙方收到甲方于2010年3月5日支付的2500万元时生效。四、甲、乙、丙三方在2010年1月31日签订的《项目合作框架协议》以及履行本合同过程中的往来函件、传真、电子邮件、补充协议、备忘录、乙丙方股东会决议、职代会决议等，均为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。但上述文件均须具有各自单位的公章或法定代表人签字或经特别授权的代表人签署后，方可产生约束三方的法律效力。
三、《土地使用权转让合同书》履行的主要情况如下：（一）款项的支付情况。1、2010年3月5日中一公司依约向中和公司支付2500万元，收款回单上注明为“往来款”，中和公司向中一公司出具2500万元的《借据》。2、中一公司授权签收涉案合同相关文件的解萍于2010年5月4日、5月11日签收用款计划、中和公司与黄双莲还款承诺书、各项支出证明等复印件。中一公司于2010年5月7日、5月17日、5月21日分别向中和公司支付60万元、200万元、110万元，收款回单上注明为“往来款”。2010年5月28日，向中和公司支付115万元，收款回单上注明为“借支”。3、2010年6月18日，解萍出具《收据》，记载：今收到润和公司交来关于高勇民间借款纠纷一案的“民事调解书”（2010）长中民二终字第0578号（626万元）原件一份，但鉴于目前我公司与润和公司就合同履约事项在进一步商议中，商议结果未出来之前，我公司暂缓支付任何款项。2010年6月24日，解萍收到刘平辉案自动履行协议书（75万元）、长沙市中级人民法院长海案民事判决书（200万元）、润和公司理顺长沙塑料厂职工劳动关系方案（草案）的复印件各一份，同时注明：基于原合同履约情况没有达到合同约定的标准，现三方还在商议合同继续履行的方案，在商议结果没有出来前，我司暂停支付任何款项。2010年6月25日、29日，中和公司、润和公司向中一公司出具《承诺书》，其主要内容为：基于2010年3月2日的《土地使用权转让合同书》中约定，中一公司认为两公司没有如期履行以下约定：……对上述违约行为两公司有过口头说明。为保证《土地使用权转让合同书》的继续履行，确保中一公司合法权益，两公司特此承诺如下：（1）2010年7月10日前完成解除土地及地上建筑物的司法保全或一切抵押、冻结，达到土地过户条件，协助土地使用权过户，并承担土地过户的保密责任（杨易斌案的时间可酌情具体进度适当顺延）。（2）为保证项目能够顺利进行，两公司同意中一公司就两公司及法定代表人向中一公司和中一公司法定代表人的借款保留追究两公司无限法律责任的权利。为继续履行合同约定，两公司向中一公司申请借支数额、用途如下：（1）申请借支人民币1500万元，用于土地解冻及解除抵押；（2）申请借支人民币约1000万元用于交职工住房拆迁安置用地土地出让手续相关费用；（3）申请借支人民币600万元用于杨毅（易）斌案土地解冻保证金。……”2010年6月30日，中一公司给中和公司、润和公司出具《承诺函》，承诺如果中和公司、润和公司履行承诺（即2010年6月25日、29日中和公司、润和公司向中一公司出具的《承诺书》），从2010年6月29日起出具的借条如履约则不会再要求其承担利息。2010年6月28日，中一公司向中和公司支付1500万元，收款回单上注明为“往来款”；2010年7月19日支付22400元，此款系中一公司代润和公司付法院执行费；2010年7月22日，向中和公司分别支付416.76万元和81万元，收款回单及进账单上注明为“借款”。综上，包括中一公司于2010年2月1日支付的1000万元定金在内，中一公司共计向润和公司、中和公司支付了5985万元。（二）合同履行的其他情况。1、润和公司股东原分别为湖南友邦龙信投资咨询有限公司（以下简称友邦龙信公司）、湖南宏吉置业发展有限公司（以下简称宏吉公司）、香港润和发展有限公司（该公司法定代表人为叶建南）。2010年3月2日，中和公司与友邦龙信公司签订《股权转让合同（一）》及补充合同，以666万元价格收购友邦龙信公司在润和公司的股份。同日，双方另签订了一份转让价格为1900万元的转让合同，中一公司认为该转让价格为1900万元的合同价款包括了双方的债务，并提供友邦龙信公司起诉润和公司的借款合同裁定书予以证明；长沙市商务局长商务法[2010]098号批复认定友邦龙信公司的股权转让价格为666万元。中和公司于2010年3月31日、4月14日分两次共计支付666万元给友邦龙信公司。2、2010年3月2日，宏吉公司与中和公司签订《股权转让合同（二）》，其将在润和公司的股份以600万元转让给中和公司，中和公司于2010年4月28日、5月8日、7月2日分三次共计支付600万元给宏吉公司。长沙市商务局证实：2010年3月3日润和公司即派员报送长沙市商务局予以申报备案批复，3月15日报送修改后的文件。2010年3月26日，长沙市商务局发出批复同意润和公司原投资方宏吉公司将其所持润和公司38.26%的股份以600万元的价格同其债权债务一并转让给中和公司；同意友邦龙信公司将其所持润和公司24.98%的股份以666万元的价格同其债权债务一并转让给中和公司。2010年4月14日，友邦龙信公司、宏吉公司的股权转让工商登记手续办理完毕。中和公司共计支付股权转让款1266万元，与合同约定2500万元的股权转让款，尚有1234万元润和公司、中和公司未说明用途。3、润和公司与四方公司于2007年7月16日就四方坪开发区内7#地块内约8亩边角余料土地（《土地使用权转让合同书》中所涉的用于职工安置的8亩土地）签订《土地转让协议》，并支付了300万元合同款（合同总金额334.8762万元）；2010年3月5日，双方又签订了《关于土地转让的补充协议》；之后，润和公司与国土部门勘测地基并取得了宗地图，国土部门亦受理了润和公司要求取得该8亩土地使用权的申请；但润和公司至今未能取得该8亩土地的使用权，润和公司亦未对此作出合理解释。长沙市委领导于2010年8月13日批示同意的《长沙市人民政府国有土地供应（方案）签报审批单》记载：该涉案土地总面积为6827.16平方米，扣除面积为3888.64平方米，出让面积2938.52平方米，用途为商业、住宅，容积率为≤5.0；土地供应方式为国有土地使用权协议出让并转让。4、2010年6月23日，债权人刘平辉与润和公司因同一借款纠纷达成两份金额分别为75万元、61.357万元的协议。叶涛、刘康年均对两份协议中本人的签名予以确认，两份合同主体相同，除金额和签章外其他内容相同，润和公司系依据其中一份有叶涛签名的金额为75万元的《自动履行协议书》向中一公司申请付款。在本案第一次一审庭审中，中一公司的委托代理人问刘康年：2010年6月23日有刘康年签字的与刘平辉签订的自动履行协议书中支付的金额为61.357万元是否真实；刘康年回答：是真实的。5、中和公司在兴业银行东风路支行向珠海联邦制药股份有限公司（以下简称珠海联邦公司）开具的银行承兑汇票中，有三张属实（汇票号分别为：1659753、1657712、1659770），共计9705047元，其中200万元实际到珠海联邦公司账上，被告私自刻制珠海联邦公司财务及法定代表人的印鉴将余款转走挪作他用。招商银行长沙分行开具的汇票号为102493071、102493079、102493082、102493084的承兑汇票，共计7548750元承兑款未到珠海联邦公司账上，被告私自刻制珠海联邦公司财务及法定代表人印鉴将该款全部转走挪作他用。6、在本案第二次上诉后，2012年12月4日的二审庭审中，审判长问：《土地使用权转让合同书》第四条第二项4.2条提到的“政府改制文件”指的是什么？中和公司的法定代表人叶建南（同时也是润和公司的原法定代表人）答：指的是职工身份置换和改制的遗留问题，有一个批复。润和公司、中和公司的共同委托代理人郝炜宏回答：我们认为改制文件就是一审提交的证据52（长沙市企改办对湘润塑字[2011]第004文件的批复。
查明的其他事实：1、2010年5月8日，润和公司与中一公司共同出具《承诺书》，共同承诺双方于2010年5月8日签订的《合作开发房地产项目合同书》、《公司章程》、《股东会议纪要》为双方办理合法土地过户手续事宜不作其他法律履行义务之用，双方权利义务仍执行《项目合作框架协议书》及《土地使用权转让合同书》。2010年7月6日，润和公司与中一公司又共同出具《承诺书》，共同承诺双方在2010年6月至8月签订的关于土地使用权过户的相关文件仅限于润和公司位于长沙市浏阳河路45号土地使用权过户手续，不作为双方合作法律履行义务依据，双方权利义务仍执行《项目合作框架协议书》及《土地使用权转让合同书》。2、土地的现状。涉案六宗土地使用权在2010年7月27日全部解除冻结（除本案一审法院冻结外）。之后，长国用（2006）第051028号（地号：0503020154-4）土地使用权在2010年11月25日又被长沙市开福区人民法院轮候冻结（已解除）；涉案6宗土地使用权于2014年10月13日均被天津市高级人民法院轮候冻结至今。截止本案起诉时，涉案土地上有三套房屋尚未解除抵押。3、2010年1月24日，友邦龙信公司、宏吉公司、香港润和发展有限公司就共同拥有的润和公司与湖南锴隆新材料有限公司达成《整体收购框架协议》。该协议约定，将润和公司股权以3000万元价格转让给湖南锴隆新材料有限公司，由湖南锴隆新材料有限公司承接润和公司债权债务及职工安置、债务清理、住房拆迁、项目开发等。湖南锴隆新材料有限公司先后支付履约定金140万元。后双方发生争议，湖南锴隆新材料有限公司已向一审法院对上述三家企业提起诉讼。4、2012年6月11日，润和公司向中一公司发函，要求解除《土地使用权转让合同书》。2012年8月6日，润和公司、中和公司向中一公司发出《关于促请立即履行付款义务的催告书》，告知在生效法律文书未判决认定《土地使用权转让合同书》有效无效或者是否解除等之前，任何一方需全面履行合同，请中一公司收函后三个工作日内，立即按照合同约定支付全部应付款项，立即纠正单方中止履行合同的违约行为。2012年8月13日，润和公司、中和公司向中一公司发出《关于解除<土地使用权转让合同书>的函》，要求解除《土地使用权转让合同书》；同日，中一公司回函要求润和公司、中和公司继续履行合同。
中一公司请求判令：1、继续履行《土地使用权转让合同书》；2、在中一公司按《土地使用权转让合同书》约定向润和公司支付5000万元“职工身份置换”资金后，将本案诉争土地过户至中一公司名下；3、润和公司、中一公司承担违约金6000万元。对于违约金，中一公司在起诉状中自首次违约时起至2010年8月24日止计算为24600万元，但对此部分只主张6000万元，保留追究2010年8月24日之后产生的违约金权利。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、润和公司、中和公司在《土地使用权转让合同书》是否存在违约行为；如存在，则是否应承担6000万元违约金。二、合同是否应当继续履行；如继续履行，则中一公司要求在向润和公司支付5000万元职工身份置换金后，将诉争土地过户至其名下的诉讼请求是否能得到支持。
一、润和公司、中和公司在《土地使用权转让合同书》是否存在违约行为；如存在，则是否应承担6000万元违约金。
（一）润和公司、中和公司未按时取得用于拆迁安置的8亩土地使用权构成违约。1、根据合同第四条第二款第2项的规定，润和公司应在2010年3月31日前取得用于拆迁安置的8亩土地使用权证、规划要点和用于拆迁安置的相关文件，但润和公司至今未取得该8亩土地使用权，且其未提供相应证据证明其未能取得土地使用权系因不可抗力等原因所致，因此，润和公司的行为已构成违约。2、即使存在润和公司、中和公司所述的情形，即8亩土地不能保障职工安置建房的需要，其亦属于安置不能的范畴，而并不必然导致合同约定的办理土地使用权证的义务不能履行。因此，润和公司、中和公司认为其未按期办理土地使用权证不构成违约的理由不能成立。
（二）润和公司、中和公司未按期解除土地上司法保全和抵押构成违约。合同第四条第二款4.2项约定：“乙丙方必须在股权工商变更完成后2个月内，即2010年5月24日前解除土地及地上建筑物的司法保全或一切抵押……。同时，在土地过户到甲方之前，不得产生新的抵押或冻结。……乙丙方务必合理安排债务付款申请时间，在3月22日后，尽早提供付款申请和生效法律文书等。如因此原因导致土地未能及时解除司法保全或冻结，进而影响土地不能按时过户，乙丙方需承担违约责任。……。”本案中，涉案土地使用权直至2010年7月27日才全部解除冻结（除本案一审法院冻结外），且长国用（2006）第051028号（地号：0503020154-4）土地使用权在2010年11月25日又被长沙市开福区人民法院轮候冻结（目前已解冻），全部六宗涉案土地使用权于2014年10月13日又均被天津市高级人民法院轮候冻结至今；此外，截止本案起诉时，涉案土地上的三套房屋尚未解除抵押。因此，润和公司的行为已构成违约。
（三）中和公司擅自改变资金用途，构成违约。合同第五条第2项约定资金只能专款专用，润和公司、中和公司不得擅自改变资金用途。本案中，从长沙市商务局长商务法[2010]098号批复中可知，友邦龙信公司将其所持润和公司24.98%的股份系以666万元的价格转让给中和公司，中和公司支付股权款为666万元，而中和公司却以支付友邦龙信股权转让款的名义要求中一公司向其支付了1900万元，对支付完股权转让款666万元外的其它1234万元款项，中和公司却不能提供证据证明系用于合同约定的用途；同时，根据刘平辉与润和公司的协议及刘康年的出庭证言，刘平辉案中亦存在13万余元款项，润和公司不能证明系用于合同约定的用途；此外，向珠海联邦公司开具的银行承兑汇票中，中和公司亦存在将数百万元款项用于非合同约定用途的情形。因此，中和公司、润和公司存在擅自改变资金用途的违约行为。
（四）根据合同约定，润和公司、中和公司必须在签订本合同同时提供所有职工身份置换清退预算，必须在2010年8月22日前将职工身份全部置换清退完毕。由于润和公司的原因该公司职工身份置换至今未全部完成。
（五）根据合同约定，润和公司、中和公司必须在2010年8月22日前妥善处理职工住宅拆迁安置，将本合同用地按照中一公司的要求于2010年6月30日前完成地上除土地临北边职工住宅及土地东面3亩范围内的润和公司职工住房拆迁以外的拆迁工作量的60%，并开始陆续交付土地给中一公司直到2010年8月22日前除土地临北边乙方职工住宅及土地东面3亩地范围内的乙方职工住房拆迁以外的土地使用权完全交付给中一公司，以保证中一公司对项目的正常开发建设。润和公司、中和公司至今未完成该项义务。
（六）根据合同约定，润和公司、中和公司应于2010年7月24日前完成润和公司遗留金沙利职工集资房的拆迁补偿和拆迁户的搬迁腾地工作，并同时完成地上的所有租赁户的搬迁腾地工作，且按时交付土地给中一公司。因润和公司的原因润和公司、中和公司至今未完成该项义务。
综上，润和公司、中和公司存在上述违约行为，中一公司提出要求润和公司、中和公司承担6000万元的违约金，鉴于润和公司、中和公司对中一公司的违约金请求提出过高的抗辩理由，同时，结合双方合同履行的实际情况以及润和公司、中和公司违约给中一公司所造成的损失等因素考虑，可对中一公司主张的违约金酌情予以调整。
二、合同是否应当继续履行，中一公司要求在向润和公司支付5000万元职工身份置换金后，将诉争土地过户至其名下的诉讼请求是否能得到支持。
（一）关于合同是否应当继续履行。第一，合同不存在法律和事实上不能履行的情形：1、2011年1月21日国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，因此，该征收与补偿条例所针对的系政府收回国有土地使用权时，对土地上房屋予以征收拆迁的规定；而本案中房屋的拆迁显然不属于该征收与补偿条例所规定的情形。2、润和公司、中和公司认为涉案8亩土地在规划上属于路幅和绿化用地，根本无法建设职工安置房的理由不能成立。首先，根据《长沙市人民政府国有土地供应（方案）签报审批单》，该8亩土地在剔除应扣除的面积3888.64平方米后，仍有出让面积2938.52平方米，且容积率≤5.0，用途为商业、住宅，因此，其并非全部属于路幅和绿化用地。其次，对涉案48.37亩土地使用权进行招拍挂时，《长沙市土地使用权挂牌宗地出让方案》的宗地瑕疵中已说明，竞得人取得土地使用权后应按规划要求对该宗地东北向、北向零星土地（即涉案的8亩土地）依法整合开发；润和公司在取得涉案48.37亩国有出让地使用权后，亦与四方公司就涉案的8亩土地使用权的转让签订《土地转让协议》，且在该协议中双方亦明确转让该8亩土地使用权系为支持润和公司的项目建设。因此，从该事实可知，润和公司取得该8亩土地使用权并非单独开发建房，而是与涉案48.37亩土地整合开发，从而可保障职工安置住房的需要。对此，润和公司在《土地使用权转让合同书》中“保证该地块能够足够用于安置职工住宅拆迁的建筑面积”，并约定：“乙丙方购得的8亩土地，可与本合同用地的房地产开发项目一并办理统筹等手续，由乙丙方委托甲方统筹建设。”等内容亦可予以印证。再次，在润和公司要求通过协议出让并转让的土地供应方式取得该8亩土地使用权向政府部门报批前，该8亩土地的规划应已作出且润和公司应已知晓，但润和公司却仍向政府部门报批的行为亦说明润和公司亦认可该8亩土地系与涉案48.37亩土地整合开发建房。因此，该8亩土地并非不能保障职工安置建房的需要。3、根据查明的事实，政府对土地使用权转让方面的要求主要在于督促润和公司及时妥善解决好职工身份置换的历史遗留问题，其并不反对引入新的投资主体解决职工身份置换问题，因此，如双方严格遵照合同履行义务，则其结果并不与政府的要求相悖。4、转让合同第九条第四款约定：《项目合作框架协议》以及履行转让合同过程中的往来函件、传真、电子邮件、补充协议、备忘录、乙丙方股东会决议、职代会决议等，均为合同的附件，与转让合同具有同等法律效力，但上述文件均须具有各自单位的公章或法定代表人签字或经特别授权的代表人签署后，方可产生约束三方的法律效力，因此职代会决议并非合同生效条件的约定，润和公司、中和公司认为土地转让合同必须经过职代会同意才生效的理由没有事实依据。5、合同约定中一公司负担的主要是支付职工身份置换资金，而并不改变润和公司作为改制主体的身份；同时，房屋拆迁安置依法进行，不存在需要润和公司违法强制执行的问题。6、由于润和公司未能依照合同约定提供职工身份置换清单、与职工签订的身份置换协议以及金沙利职工集资房的拆迁补偿合同，导致中一公司未能及时支付身份置换资金和拆迁补偿款，因此，即使职工身份置换资金、拆迁补偿款与合同签订时相比有所增加，其增加费用亦应由润和公司、中和公司自行承担，故润和公司、中和公司认为由于有关费用增加致使合同客观上已经无法继续履行的理由不能成立。第二，润和公司、中和公司认为合同实际上已经解除的理由不能成立。1、根据查明的事实，从2010年5月7日至2010年7月22日，中一公司共向中和公司支付款项2485万元，除2010年5月28日支付115万元的收款回单上注明为“借支”以及2010年7月22日支付的416.76万元、81万元收款回单、进账单上注明为“借款”外，其余款项均为往来款；而润和公司、中和公司并未提供充分证据证明双方土地使用权转让合同关系变更为了借贷关系，且从2010年6月30日中一公司关于如果中和公司、润和公司履行承诺，从2010年6月29日起出具的借条如履约则不会再要求其承担利息的承诺亦可看出，双方的本意并非借贷；同时，润和公司、中和公司在收到中一公司的款项后亦仍在履行合同约定的相应义务；此外，虽然解萍在2010年6月18日、24日两份请款报告上签具了“我公司暂停支付任何款项”的意见，但解萍并无权代表中一公司签署该意见，且中一公司亦未停止支付款项。故润和公司、中和公司认为原有土地使用权转让合同已实际解除的理由不能成立。2、2010年5月8日、7月6日润和公司与中一公司共同承诺，双方于2010年5月8日签订的《合作开发房地产项目合同书》、《公司章程》、《股东会议纪要》及2010年6月至8月签订的关于土地使用权过户的相关文件，为双方办理浏阳河路45号土地使用权过户手续，不作其他法律履行义务之用，双方权利义务仍执行《项目合作框架协议书》及《土地使用权转让合同书》。由此可知，双方关于土地入股的行为并非表明双方的关系已经变更为股权合作关系，而是双方履行土地使用权转让合同，以便于土地使用权过户至中一公司名下的一种方式。此外，从2010年6月25日、29日中和公司、润和公司关于在2010年7月10日前完成解除土地及地上建筑物的司法保全或一切抵押、冻结，达到土地过户条件，协助土地使用权过户的承诺，以及2010年6月30日中一公司对润和公司、中和公司的承诺函等也可看出，双方的土地使用权转让合同并未解除。3、润和公司、中和公司虽然于2012年6月11日、8月13日两次向中一公司发出函件，要求解除《土地使用权转让合同书》，但本案并不存在约定或法定解除合同的情形；同时，从润和公司、中和公司于2012年8月6日向中一公司发出的《关于促请立即履行付款义务的催告书》亦可看出，润和公司、中和公司亦要求在生效法律文书未判决认定《土地使用权转让合同书》有效与否或是否解除之前，任何一方需全面履行合同，润和公司、中和公司认为双方签订的合同基于其送达解除通知而解除的理由不能成立。综上，合同继续履行不存在法律或事实上的障碍，且合同实际上亦未解除，中一公司要求润和公司、中和公司继续履行合同的诉讼请求应当得到支持。
（二）关于中一公司要求在向润和公司支付5000万元职工身份置换金后，将诉争土地过户至其名下的诉讼请求是否能得到支持的问题。1、中一公司向人民法院起诉系其寻求公力救济保护其权利免受侵害或实现其权利的行为。本案中，支付5000万元职工身份置换金系中一公司的义务而非权利，因此，中一公司无权请求判令其履行义务。2、中一公司要求润和公司将本案诉争土地过户至其名下的诉讼请求应当得到支持，理由是：（1）虽然涉案六本土地使用权证中有五本权证上记载有“本证为土地预登记有效期为两年”，但因涉案六宗土地使用权目前均登记在润和公司名下，故根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”之规定，涉案六宗土地使用权的使用权人目前仍应为润和公司。此外，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条规定：“……查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；……”本案中，涉案6宗土地使用权均已由一审法院冻结，天津市高级人民法院的查封均为轮候，因此涉案土地过户应不存在法律上的障碍。（2）合同第四条约定，润和公司、中和公司必须在股权工商变更完成后2个月内，即2010年5月24日前解除土地及地上建筑物的司法保全或一切抵押，并将所有土地权证全部完整的过户给甲方，如因政府改制文件的批准日期未在5月24日前作出，则履约日期顺延。本案第二次二审庭审中，中和公司的法定代表人叶建南（叶建南同时也是润和公司的原法定代表人）称，合同第四条第二项4.2条中提到的“政府改制文件”指的是职工身份置换和改制的遗留问题，有一个批复；同时，润和公司、中和公司的共同委托代理人郝炜宏亦称，改制文件就是一审提交的证据52，即长沙市企改办对湘润塑字[2011]第004文件的批复等。从上述陈述可知，“政府改制文件”应已得到批准，即合同约定的土地过户条件应当已经成就。因此，中一公司要求润和公司将本案诉争土地过户至其名下的诉讼请求应当得到支持；但因中一公司的该诉讼请求已包含在合同继续履行之中，故不在判决主文中表述。
综上，一审法院经审判委员会讨论决定，判决：一、中一公司与润和公司、中和公司签订的《土地使用权转让合同书》继续履行；二、润和公司、中和公司于判决生效之日起十日内一次性给付中一公司违约金，该违约金的计算方式为：以59850000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率两倍的标准从2010年7月1日起计算至判决生效之日止；三、驳回中一公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1241800元，保全费5000元，由中一公司承担146800元，润和公司和中和公司承担1100000元。
润和公司、中和公司共同上诉称：一、一审判决证据审查失实，事实认定错误。（一）错误认定润和公司、中和公司在履约过程中存在违约。1、一审对于8亩地无法建设安置用房的事实认定错误。润和公司提交的该建设规划依据图显示，8亩地均属绿化用地和路幅退让地，不能单独建设任何房屋，而合同约定安置房建设必须在48.5亩之外安排，一审判决依据土地供应（方案）签报审批单认定8亩土地可以安置职工，合同可以继续履行，违背了建设规划限制条件和合同约定。2、错误认定润和公司、中和公司未按期解除土地上司法保全和抵押构成违约。第一，开福区法院冻结是基于中一公司原因未解除，后来早已解冻。第二，有关土地协议签署前的土地解冻状况才是所谓的合同义务，一审法院不应将开庭后的天津市高级人民法院轮候冻结作为违约证据。3、润和公司、中和公司不存在挪用中一公司支付的款项和改变用途的问题。润和公司、中和公司以1900万元收购友邦龙信公司持有的股权，《项目合作框架协议》有约定，而且取得了中一公司同意并实际支付。一审只认定666万元为股权转让款，其余1234万元认定为未说明用途，以此认定违约错误。4、润和公司提交了相关置换清退预算与名单，但是中一公司却单方由解萍作主，停止了有关款项支付，反而将身份置换责任认定为润和公司责任没有道理。（二）一审法院无视中一公司的违约在先和单方毁约责任。1、解萍作为中一公司股东和授权代表，签署暂停支付款项意见，就是不按时间约定支付款项，明显违约。2、2010年6月28日转账凭证所示的1500万元不是基于5月24日的付款请求，而属于2010年6月29日润和公司、中和公司《承诺书》项下的借款。中一公司《承诺书》所表示的只是附条件的不收利息，并非附条件的转为合同价款。3、中一公司存在其他严重违约行为。A、2010年5月4日，2010年5月11日、2010年6月24日等时间，润和公司共提出了33823269.47元清偿债务的文书清单。中一公司仅按时以借款方式支付了所欠长沙商业银行款项，其余3015万元至今未付。B、上诉人于2010年6月24日提交请款报告（附有润和公司职工安置方案等付款文件），要求支付职工改制安置费用，中一公司拒不支付。C、合同签订后，中一公司在支付《项目合作框架协议》项下1000万元定金（抵作土地转让价款），并于2010年3月5日支付2500万元用于内部股权收购之后，即拒绝支付合同价款。从2010年5月18日开始，上诉人被迫陆续向中一公司借款2485万元，用于清偿债务、解除土地冻结。D、中一公司2012年3月26日提交补充诉状，诉请要求继续履行合同，上诉人向其提出支付5000万元职工身份置换费用的要求，中一公司再次拒绝支付。二、一审对于合同不能履行的客观障碍认定错误。（一）政府对土地使用权转让方面的要求主要在于督促润和公司妥善解决职工身份置换的历史遗留问题，为此政府发文要求改制未完成则土地不得转让过户，并采取了对润和公司的资金、土地进行保全的手段，合同约定先过户再付职工改制费用，与政府政策要求存在根本冲突，显然无法履行。（二）双方2010年5月8日签订的《合作开发房地产项目合同书》、《公司章程》、《股东会议纪要》证明润和公司、中和公司改变方式配合办理（土地过户）手续，即使之前存在违约，视为中一公司认可润和公司、中和公司履行了合同而未违约。即使双方改变方式想以此获得土地使用权证，但最终由于土地限制和被政府保全，不能变更使用权，合同不能继续履行。（三）合同无法继续履行，应当予以解除。1、合同存在事实上不能履行的情形：（1）润和公司、中和公司购得的8亩地根本无法建设足够的安置用房，无法满足拆迁安置的要求；（2）政府对于改制有特殊要求，土地过户存在政策障碍，无法过户；（3）土地未交清出让金、未取得合法权属证书、投资开发额未达到25%，不得转让。2、合同存在法律上不能履行的情形。根据2011年1月21日国务院公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，条例实施后拆迁主体是人民政府拆迁部门，该条例实施前未取得房屋拆迁许可证的国有土地上的房屋拆迁都应适用该条例。然而本案合同约定的拆迁主体、拆迁程序、补偿标准，均与条例不符，无法履行。3、本合同继续履行的费用畸高。根据现行改制及拆迁补偿政策，完成《土地使用权转让合同书》约定的改制、拆迁事项，需要资金3.5亿元。相比原合同，仅此两项履行成本就高出预期成本2.1亿元。其一，改制费用原预计5000万元，现已实际发生6832万元，尚缺1547万元，此项成本增加3379万元；其二，拆迁费用原预计9000万元，现依据棚户区改造政策测算至少需要2.66亿元，此项成本增加1.76亿元。4、中一公司至今既怠于履行合同，也在起诉后到发回重审四年多时间内未提出履行合同的要求。5、中一公司未在合理期限内要求履行。中一公司于2010年8月起诉时并未提出继续履行的诉讼请求，直至发回重审才提出继续履行的增加诉讼请求。三、一审判决存在自相矛盾的实体处理错误且程序严重错误。从中一公司的（第二项）诉讼请求来看，其自己都认为是以“在中一公司按《土地使用权转让合同书》约定向润和公司支付5000万元职工身份置换资金后”为前提，才可以“将本案诉争土地过户至中一公司名下”，一审法院在已经驳回中一公司支付5000万元的前提条件下，还认定合同履行（的诉请）包括办理土地使用权证，并作出履行合同的判决，自相矛盾。此外，中一公司的诉请是继续履行《土地使用权转让合同书》，依照最高人民法院关于民事诉讼法司法解释第463条规定，“法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容”，中一公司没有具体内容的诉讼请求，一审法院判决继续履行合同不当。四、一审判决第二项更是超出了当事人诉讼请求，程序违法，实体严重错误。该判决以5985万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率两倍标准从2010年7月1日起计算至判决生效之日止，而中一公司请求计算违约金是以2010年8月24日为截止点，2010年8月24日之后的违约金，中一公司是以所谓的保留权利来表达，但是一审法院超出其请求计算违约金至判决书生效之日。五、一审判决对于合同是否已经解除问题的处理，适用法律错误。根据我国合同法第九十四、九十六条的规定，解除合同通知送达生效，当事人有异议，只能向法院或仲裁机构申请确认解除合同的效力。一审判决违反了合同法规定，应当依法确认合同已经解除。综上所述，请求撤销原判第一、第二项，驳回中一公司全部诉讼请求。
中一公司答辩称：一、一审法院对于被答辩人的违约事实认定无误。（一）根据合同约定，润和公司、中和公司按照合同约定本应于2010年5月24日将本合同约定的所有土地权证过户给中一公司，但实际至今仍未完成任何一宗土地过户。（二）润和公司、中和公司未按合同约定时间完成宗地内住户的拆迁安置补偿和土地交付义务。（三）润和公司、中和公司在与中一公司签订《土地使用权转让合同书》后，于2011年1月14日与湖南龙港房地产开发有限公司签订了实为土地使用权转让的所谓的“股权转让协议”，一地两卖。（四）润和公司、中和公司存在无故主动毁约的预期违约情形。1.润和公司、中和公司在与湖南龙港房地产开发有限公司签订了所谓的“股权转让协议”之后，即实际上不再履行与中一公司所签订《土地使用权转让合同书》。2.2012年6月11日润和公司、中和公司以转让合同无效','2018-10-02
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