广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1832号
上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市香洲区明达经济发展有限公司。
法定代表人：杨继常，总经理。
委托诉讼代理人：张奕，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海横琴新区华桂投资有限公司。
法定代表人：梁明德，公司董事。
委托诉讼代理人：倪锦芳，男，汉族。
委托诉讼代理人：钟秋燕，广东凯邦律师事务所律师。
一审第三人：珠海市香洲区拱北街道办事处。
负责人：赵庆平。
委托诉讼代理人：王先东，广东德赛律师事务所律师。
上诉人珠海市香洲区明达经济发展有限公司（以下简称明达公司）因与被上诉人珠海横琴新区华桂投资有限公司（以下简称华桂公司）、第三人珠海市香洲区拱北街道办事处（以下简称拱北街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初5127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人明达公司的委托诉讼代理人张奕、被上诉人华桂公司的委托诉讼代理人倪锦芳、钟秋燕、一审第三人拱北街道办的委托诉讼代理人王先东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明达公司上诉请求：1、撤销(2016)粤0402民初5127号民事判决第一判项，改判明达公司与华桂公司仍按双方于2013年1月23日签订的《租赁合同》第六条第二款履行；2、撤销(2016)粤0402民初5127号民事判决第二判项，改判明达公司无需向华桂公司支付利息；3、撤销(2016)粤0402民初5127号民事判决第三、第四判项，改判华桂公司自2013年11月7日起算租金并向明达公司支付拖欠的租金4279781.69元（计算至2016年10月21日）；4、撤销(2016)粤0402民初5127号民事判决第五判项，改判华桂公司向明达公司支付逾期支付租金的违约金1844243.56元（依银行同期贷款利率的四倍，计算至2016年10月21日）；5、本案一、二审诉讼费由华桂公司承担。事实及理由如下：一、一审判决适用法律错误，案涉《租赁合同》约定明确，不存在重大误解和显失公平的情形，且华桂公司主张的所谓“撤销权”因超过法定的期限已经消灭。1、一审判决认为《租赁合同》第六条第2款属于约定不明，系适用法律错误。明达公司与华桂公司2013年1月23日所签订的《租赁合同》约定了以下内容：第一条“出租物业位于港昌路××号，物业按报建面积计算合计约为6127平方米，竣工验收面积约为9112平方米，出租的物业以现状为准，出租的物业为工业厂房和宿舍楼”；第二条“租赁期限共20年，从2013年1月24日起至2033年1月23日止”；第三条“本合同租金实行每月支付制，乙方须在每月6日前支付当月的租金，中标价总租金为人民币230,542元/月，第一个三年不调整，从合同生效之日起每三年递增6%”；以及第五条“乙方应按照投标承诺进行装修，装修期为合同生效之日起6个月内，装修期免交租金”。由此可见,在《租赁合同》中，有关合同价款、履行地点与方式都是明确的。而第六条第2款约定的“由此产生的一切费用由乙方承担（包括但不限于补缴地价款、违约金、超出报建面积的物业应交款项、转变使用功能应交的地价款等费用）”，是基于出租物业实际状况，租赁双方都认可的费用承担方式，所采用的“一切费用由乙方承担”的表述是普遍用于各类民商事合同的概括性描述，并且为了进一步明确乙方即华桂公司承担费用的范围，明达公司以“包括但不限于”的方式进行了补充说明。一审判决一方面认为“明达公司通过委托挂牌招标，并以签订《租赁合同》附件条件为由转移补办手续的相关费用及办证缴款义务由承租人负担属于当事人合意的意思表示，法律并未禁止，故当事人的约定对合同双方具有约束力”,同时又认定《租赁合同》第六条第2款的约定属于《合同法》第六十一条规定的数量或价款约定不明确，明达公司认为这是一审法院对法律的错误理解。涉案合同性质为租赁合同，双方不仅租赁标的物的用途、面积、租赁期限、租金都约定得十分清楚，而且对承租人因改变租赁物的功能而发生的相关费用类别及承担方式均做了明确约定，显然不属于《合同法》第六十一条规定情形。此外，一审判决还认为“《租赁合同》第六条约定内容与《公共资源交易项目信息公告表》披露的内容基本一致，而《租赁合同》是明达公司起草的提供的格式合同，不存在合同双方协商讨价还价的情况。因此，根据上述事实可以认定《租赁合同》是明达公司及第三人提供签订的格式合同”，这种认定是极其错误和荒唐的。虽然《租赁合同》系明达公司提供的文本，但该文本仅用于出租拱北工业大厦，其中有关价款与履行方式皆单独为拱北工业大厦单独物业出租事宜设立，不是为了大量出租同类物业需要重复使用而预先拟定的，不属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。而且，通过公开招投标方式确定中标人并签订合同是合同签订的特殊方式，合同文本需要在招标文件披露而且实际签署的正式合同不能出现与招投标文件主要内容不一致的地方。这种按照招投标法的规定操作签署的合同，与格式合同风马牛不相及，否则，因招投标而签署的合同将出现极不稳定的后果。因此，《租赁合同》是双方真实意思表示，其有关约定明确，不存在必须签订补充协议的情形。2、一审判决认定华桂公司对《租赁合同》第六条存在重大误解并同时存在显失公平，不符合本案租赁合同的签订及履行情况，系适用法律错误。（1）出租物业系明达公司受拱北街道办委托、交由珠海市产权交易中心进行的公开招标，在招标全程都有对出租物业的状况的公示，华桂公司知悉并现场查看过出租物业，还委托第三方出具了《经济效益估算报告》。明达公司从始至终都清楚地披露了案涉物业应交款项目及承租风险，不存在任何隐瞒，而具体缴费项目所需金额是需要在办理过程中相关部门才会予以计算、通知的，华桂公司是在清楚了解以上情况后参与了投标并签订《租赁合同》的；如果华桂公司对于待缴费用数额存在误解，也是对于将工业厂房进行商业改造成本的误判，以华桂公司提交的《经济效益估算报告》为例，就仅预估了补交地价款及罚金，对于超出报建面积的物业应交款项、转变使用功能应交的地价款等完全没有涉及。一审判决以华桂公司投标前委托中介机构做出的《经济效益估算报告》中表述的“目前所得信息无法得知届时该两项违规具体的罚款数据，测算时假以欠缴地价款的1倍计算罚金，则补缴地价款及罚金共计211万元”为依据，认为“案涉房产后来发生的补缴或补缴的巨额费用已经超出了华桂公司的初衷和预算”是没法律依据的，因为明达公司不仅在招投标文件、合同及相关往来文件中明确了由华桂公司承担费用的种类，而且要求明达公司向有关主管部门进行核实，中介机构的判断及预估不能作为华桂公司承担或免除合同约定义务的依据。因此，本案中华桂公司对《租赁合同》以工业厂房及现状出租性质、租金、租赁物面积及转变功能时需要承担的各项费用等都是清楚和明确的，不存在所谓的重大误解。（2）本案的租赁关系的确定过程中，华桂公司和明达公司是平等的公开招投标的参与方，还有华桂公司单独委托的第三方进行评估。这些都充分保证了租赁合同的订立是公平自愿的。事实上，拱北工业大厦本次出租的面积达9112平方米，租期长达20年，而月租金仅为230542元，折合每平方米仅为25元/月，而在一审判决中引述的（2013）珠香法湾民一初字第25号民事案件判决书里，拱北工业大厦的租金为每平方米35元/月，本案合同的租金比上一次公开招标的租金低了每平方米10元/月，降幅近30%，从另一个方面证明案涉《租赁合同》的租金水平是与工业厂房和宿舍楼的物业性质相匹配的，而华桂公司缴纳的补交地价款、违约金、违章处罚金等款项是为了实现其开设酒店的目的的前期投入。因此，合同的约定公平合理。（3）前述（2013）珠香法湾民一初字第25号民事案件判决结果为明达公司与案外人珠海东之尼电子科技有限公司之间的租赁合同无效，其原因在于直至该案一审法庭辩论终结前，拱北工业大厦都存在建设手续缺失的问题，因此明达公司才在案涉物业招标的公共资源交易项目信息公告表“项目（标的）概况”和“其他需要披露的事项”中对拱北工业大厦存在的问题和可能需承担的费用进行了详尽披露，而华桂公司作为投标人应在对承租风险进行评估后根据自身履约能力决定是否投标。综上，一审判决认为华桂公司在估算拱北工业大厦的改造成本上的误差属于重大误解，认为明达公司作为没有披露（2013）珠香法湾民一初字第25号民事判决属于显失公平，是对《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第71条、72条的错误适用，应依法予以纠正。3、一审判决认为华桂公司行使撤销权仍在有效行使期间，系认定事实错误，事实上华桂公司的撤销权因超过法定的一年期限已经消灭。（1）根据前述理由，《租赁合同》并不存在所谓重大误解或者显失公平的情形。华桂公司自始即全面知悉涉案租赁物的情形，即使是该出租物业办证及变更功能所需支出的费用的详细金额，根据华桂公司提交的证据7中2013年8月15日《关于催收租金通知的复函》可知，华桂公司也已在2013年8月获知。如果华桂公司认为对该数字的判断失误属于重大误解或者根据合同条款承担该费用属于显失公平的，应该在自2013年8月起的一年内请求人民法院撤销或变更。（2）华桂公司以2015年12月通过明达公司的律师函才知道需要自行负担相关费用为由主张行使撤销权，一方面违反了合同的约定，另一方面歪曲了本案事实。明达公司所提交的证据18中，其中2014年2月11日向华桂公司送达的《租金催缴通知书》已明确告知华桂公司：“经街道办自会议研究报区国资办‘原则同意由中标方缴纳超面积部分规划罚款和该地块的地价款及罚款后，免租期从2013年7月23日延长至2013年11月6日’”，该通知书有华桂公司工作人员签收的记载。因此，华桂公司早在2014年2月11日就明达公司知应当自行承担相关费用。（3）一审判决遗漏了上述时点起算的重要证据，却将华桂公司在一审阶段提交的两份既没有第三人公章、又被第三人在庭审中加以否认的以第三人名义作出的请示（分别为2014年1月12日“关于协调免缴拱北工业大厦地价违约金的请示”和2014年3月14日“关于恳请协调分期缴纳拱北工业大厦地价违约金的请示”）认定为证据并引用，更得出明达公司/第三人与华桂公司曾就相关费用的承担进行协商的错误结论；而即使明达公司/第三人为华桂公司争取相关费用的减免，也是为华桂公司提供合同之外的帮助，而非对于相关费用有承担的义务。故而，华桂公司早在2013年8月已明确知悉相关费用详情，而明达公司也在不晚于2014年2月11日的时间明确告知华桂公司相关费用需由华桂公司按照合同予以承担，则华桂公司即使主张所谓撤销权，也早已消灭。综上，明达公司与华桂公司签订的《租赁合同》约定明确，不存在重大误解和显失公平的情形，合同实际履行中也未发生明达公司/第三人与华桂公司就费用承担进行协商处理的情形。退一万步讲，即使华桂公司认为存在重大误解和显失公平，其撤销权也早已消灭。
二、一审判决适用法律错误，《租赁合同》自始成立有效，华桂公司应按照合同约定缴付租金。1、一审判决认为拱北工业大厦在2014年6月13日取得产权登记之日后，《租赁合同》才实质生效，而2013年1月23日至2014年6月12日为效力待定状态，属于适用法律错误。（1）根据《合同法》第四十四条至四十八条，合同以“自成立时生效”为一般原则，成立但不生效的合同为附条件或附生效期限的合同，而效力待定的合同情形为以下4个：无行为能力人所订立的合同、限制行为能力人缔结的合同、无代理权人以被代理人名义缔结的合同和无处分权人处分他人财产订立的合同。案涉《租赁合同》未有约定生效条件或生效期限，也不存在效力待定合同的4种情形，虽然订立合同时建设手续缺失，但在本案一审法庭辩论前已取得建设批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本案《租赁合同》从2013年1月23日开始成立并生效。（2）一审判决所适用的《合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，系指合同本身需要经过主管部门批准、登记，如租赁采矿合同等，且《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，本案《租赁合同》自成立时生效是符合法律规定的，不存在所谓的“原、明达公司签订的《租赁合同》实质上是从2014年6月13日取得产权登记证之日起才开始生效，此前的合同期间属于效力待定状态，即合同仅处于成立但未生效的状态”。2、一审判决将华桂公司租赁案涉物业改作酒店经营的目的认定双方签订《租赁合同》的目的，属于认定事实错误。《租赁合同》第一条第4款即明确约定“出租的物业为工业厂房和宿舍楼”，并且第六条第2款也有“甲方物业以现状出租”的表述，由此可见双方签订合同的目的是以现状利用案涉物业的建筑物价值。华桂公司改变建筑功能以作酒店经营，是其自身需要，不是双方签订合同的目的，明达公司仅作为物业所有人提供协助而已；同时，华桂公司在何种时间阶段实现以案涉物业经营酒店的“目的”，都不对《租赁合同》的生效形成妨碍。3、一审判决对《租赁合同》生效时间的错误认定，导致免租期的起算和租金的计算错误。一审判决因错误的认定了《租赁合同》的生效时间，导致判决自2014年6月14日起顺延计算6个月的免租期，既与事实不符，也是对明达公司合法权益的侵害。《租赁合同》第五条第1款“装修期为合同生效之日起6个月内，装修期免交租金，即从合同生效之日起第7个月开始缴纳租金”，说明免租期是给予承租人即华桂公司的装修期，是基于房屋使用前的需要设置的。而案涉物业虽然缺失相关手续，但并不妨碍其作为工业厂房和宿舍使用。如前所述，《租赁合同》自始成立生效，案涉物业可依合同约定使用，故免租期应自2013年1月23日起算6个月，加上明达公司为华桂公司争取到的延长期限，华桂公司应从2013年11月7日开始缴付租金。4、一审判决认为2013年1月25日至2014年6月13日期间华桂公司仅需按每平方米8元的标准向明达公司支付房屋占用费，没有事实和法律依据。从明达公司2013年1月24日将案涉物业交付给华桂公司开始，案涉物业已可按合同约定作为工业厂房和宿舍使用；退一万步说，即使华桂公司无视合同效力而主张以房屋占用费替代租金的，该占用费也应当按照《租赁合同》确定的租金标准计算，而非随意设立标准。另外，对一审判决关于合同效力的认定及租金因缴纳租金时间纠正后，华桂公司应向明达公司缴纳租金的起始日期为2013年11月7日，根据一审期间上述提交证据双方核对租金缴纳的情况，华桂公司拖欠明达公司的租金为4279781.69元（计算至2016年10月21日），同时相关的违约金的计算也因一并纠正。
三、一审判决存在的其他问题一审判决认定《租赁合同》每月支付时间变更为每月14日，属于认定事实错误。明达公司一贯按合同约定计收租金，对于华桂公司提交的4张发票中备注的时间，明达公司已在庭审中澄清系财务人员依照华桂公司要求附注，不代表明达公司认可租金缴纳时间变更，根据《租赁合同》租金缴纳时间应为每月6日。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，谨请二审法院在查明事实的基础上，依法改判。
辩称：一审判决查明、认定的事实清楚，适用法律正确，所做出的判决并无不当。恳请二审法院明查并依法驳回明达公司的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定案涉的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。1、明达公司以“案涉合同其性质为租赁合同，双方不仅租赁标的物的用途、面积、租赁期限、租金都约定十分清楚，而且对承租人因改变租赁物的功能而发生的相关费用类别及承担方式均作了明确约定”为由，认为“一审法院认定《租赁合同》第六条第2款属于约定不明，系适用法律错误”。这是故意对案涉事实的歪曲和视而不见，此抗辩理由自相矛盾，也是错误解读相关法律条文的结果，不能成立。首先，案涉合同性质为租赁合同，本来就是共识不存在任何异议，是华桂公司起诉时和一审法院认定的案由；其次，明达公司认为：“…双方不仅租赁标的物的用途、面积、租赁期限、租金都约定十分清楚，而且对承租人因改变租赁物的功能而发生的相关费用类别及承担方式均作了明确约定”，那就说明明达公司认可了，华桂公司因改变租赁物的功能而发生的相关费用、费用类别及承担方式，都是租赁合同价款的组成部分，那么既然是组成部分，为何不加以明确约定具体金额呢？再次，案涉租赁物已经建成近二十年，仍存在违建、违章、尚未依法取得产权证等多项违反行政法规的情形，对于任何一个承租人来说，如果要实现租赁目的，前提就是要使租赁物合法化，那么要使租赁物合法化，就必然产生相关的费用，所产生的费用肯定是合同价款的重要组成部分。然而明达公司和拱北街道办明知案涉租赁物存在违建、违章、未取得合法产权等多项违法情形将被处于严重罚金，却没有具体明确列举，而是故意忽略。以“一切费用由。承担”笼统代过，偏偏这些费用又是巨额，可以说是“天文数字”，这便是明达公司所谓“有明确约定”的事实，如上可见明达公司存在隐瞒具体金额的事实，而致显失公平，造成华桂公司的损失，进一步证实了《租赁合同》第六条条款约定不明。所以一审法院根据上列事实和《合同法》第六十一条的规定做出上述判决认定，理据充分适用法律完全正确。2、关于格式合同问题，明达公司认为：案涉租赁合同虽然确实由其提供，但是经过招投标方式确定中标人，是特殊方式签订的合同，所以合同内容必须与招标文件披露的一致。这就证明了《租赁合同》，不仅以其提供的文本为主，并且不能再就合同条款进行协商的余地，更别说要求改变，而且该合同文本是明达公司为案涉楼房重复招租使用，以上特性完全符合格式合同的特征，因此一审法院据此做出的认定也是正确的。3、明达公司以其“…从始至终都清楚披露了案涉物业应交款项目及承担风险，不存在任何隐瞒…”为由认为：一审判决认定华桂公司对《租赁合同》第六条存在重大误解，同时存在显失公平，不符合租赁合同的签订及履行情况，系适用法律错误。这是狡辩、匡谬的、没有理据的。因为：其一，从华桂公司和明达公司提交证据以及一审法院认定的事实可知，明达公司无论是披露文件还是合同，除了披露“尚欠地价款本金1055040元”一项外，其余应交款项目的具体金额一概没有进行披露和约定。其二，作为案涉物业拱北街道办和招标人，应该十分清楚并有义务告知投标人对于物业各项违章受处罚的金额和为完善物业合法取得产权证，去补办理相关手续需承担的费用以及转变物业用途等需要付出各项费的具体金额。但是明达公司和拱北街道办不仅不尽义务，还以“充分告知投标人自行向行政部门了解”为由推定华桂公司对垫付的各项费用是清楚的。试想身为政府又是业主的拱北街道办和身为招标人的明达公司无论是对物业各种情况掌握的资讯远远优于华桂公司，“都无法清楚各项具体费用，要在办理过程中通知才知道”，怎能要求华桂公司在短短十多天就能搞清楚，行政内部规定的各类具体罚款和需缴金额，这不是自相矛盾又勉为其难吗？另外明达公司说华桂公司“是对于将工业厂房进行商业改造成本的误判”，更是没有事实依据，因为华桂公司所垫付的款项并不仅是工业厂房改造商业的费用，而主要是行政罚款和违约金以及办理房产证所需的相关费用，这进一步证实明达公司所述毫无事实根据。二、明达公司在有效期内行使撤销权，一审法院认定事实清楚。1、根据上述事实证实，由于明达公司和拱北街道办对于案涉租赁物业行政违法（尚未依法取得产权证）、违规、违章建筑，对将被处以罚款的具体金额以及为完善物业取得合法产权证，要办理相关手续应承担的费用等具体金额7301716.76元（详见华桂公司提交的证据4第43页）进行了隐瞒，导致合同条款中价款约定不明，使华桂公司产生重大误解，但为了推动项目的进程，不得不一边积极与拱北街道办和明达公司，协商案涉如上各项费用问题，一边应其要求先行垫付了巨额款项（见华桂公司的证据7、12）。2、2013年8月间当华桂公司，收到明达公司通知缴纳第一笔违章建筑处罚金1855175.88元时，华桂公司被吓傻了眼，后经多方了解得知：若要完成补交土地出让金（已知）、补交地价款、违章建筑处理、办理房产证、规划验收等可能需要支付八百多万元的费用，更使华桂公司震惊不已。因为华桂公司至接到明达公司通知交纳第一笔罚款时，项目因案涉物业在存上述违章事由没有任何进展，同时还要付出巨额费用。此时华桂公司立即除了口头就如上费用即合同价款约定不明事宜，积极与拱北街道办和明达公司协商外，并于20132013年8月15日书面致函明达公司（华桂公司的证据7P110-111）：其一，告知未依法取得产权证前案涉物业无法进行三旧改造项目；二是，告知如要完善案涉物业手续，将产生各项巨额费用；告知显失公平，但为不影响项目进程可以由华桂公司先行垫付。当时拱北街道办的有关领导深感事情棘手困难重重，所以多次口头鼓励和安慰华桂公司，先垫付后协商（华桂公司的证据12）。因为案涉物业曾经以相同的方式于2012年2月出租给珠海东之尼电子科技有限公司，最终东之尼公司不仅没有推动项目进程，还以合同无效为由打官司要求明达公司和拱北街道办赔偿且拒付租金和占用费获得支持，导致明达公司、拱北街道办严重受损[见香洲区人民法院民事判决书（2013）珠香法湾民一初第25号民事判决书、（2014）珠香法民三初字第160号]。所以此次明达公司和拱北街道办看到华桂公司积极履行义务和真诚尽最大的能量去推动项目，是看在眼里、感动在心里，才有了以上口头答复。正因为有了明达公司和拱北街道办“先垫付后协商”的约定，华桂公司才有信心鼓起勇气积极履行合同其他约定，挨义气努力推动项目进程。此后双方之间的来往函不断，明达公司均含糊其辞，根本没有口头和书面拒绝就合同生效日和垫付款事宜重新进行协商。直至2015年12月31日明达公司，在收到华桂公司委托律所发出的（2015）广凯律函字第162号律师函时，在函中书面明确答复“不存争议”而拒不协商（华桂公司的证据10），就在此时华桂公司才知道明达公司和拱北街道办以前的口头协商都是没有诚意的，所以必须依法行使撤销权。华桂公司遂于2016年6月向珠海市香洲区人民法院提出诉讼，而引发本案。3、明达公司上诉称：华桂公司在2013年8月已经明确知道相关费用详情，这完全歪曲了事实真相。事实上华桂公司仅是咨询了解到大约情况就马上积极与明达公司等进行协商，并不知道详情，直至2014年4月16日还交‘土地出让违约金‘4880741.64元。可见明达公司为了达到拒不承担巨额费用等，做出了自相矛盾的陈述，其在上诉状中一会说：具体缴费金额，要在办理过程中相关部门才予以计算、通知所知（P4），而无法在合同约定具体金额；一会又说华桂公司“在2013年8月已经明确知道相关费用详情”（P6）事实上2014年5月还有继续垫付费用（华桂公司的证据4P43页是明达公司和拱北街道办都已经确认’垫付费用一览表‘的事实），明达公司这不是企图抵赖吗？
三、关于合同何时生效问题，一审法院判决适用法律正确，明达公司故意曲解法律。1、双方于2013年1月23日签订的《租赁合同》，没有约定生效日期，实际上就是为了给予双方日后完善房产手续后一个补救的空间。2、案涉房产证于2014年6月13日取得，这是不争的事实。此时房产才具有合法性，华桂公司才能开始正常开展三旧改造项目的申报、施工、装修等项工作（证据5珠规间管函‘2013‘160号文）。3、根据《合同法》第四十四条规定“第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”如上原文是“依法成立的合同，自成立时生效。”，而非明达公司所称合同以“自成立时生效”为一般原则（上诉状P6）。这就是证实：其一，法律规定依法成立的合同，自成立时生效，而本案合同成立时是非法的尚未取得合法产权证，如何生效？其二、明达公司再次故意歪曲事实和曲解法律为“自成立时生效”。4、明达公司曾于2012年2月20日将涉案物业通过招标方式与珠海东之尼电子科技有限公司签订租赁合同，但因案涉物业未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不具备合法出租条件，使得东之尼公司无法实现租赁目的而向香洲区人民法院起诉，主张合同无效。法院作出（2013）珠香法湾民一初字第25号民事判决书，判决认定在取得产权证前租赁合同无效；继而明达公司又起诉珠海东之尼电子科技有限公司，要求支付占用物业期间的占有使用费，但终因案涉物业未取得合法产权证，且东之尼公司‘未因占有使用房产而获利’而被法院驳回其诉求，也就是说东之尼公司在使用物业期间不仅没有缴付租金，就连占用费都无需承担。同理在华桂公司没有办理取得产权证前，与东之尼公司一样未因占有使用房产而获利，更别说获利就连正常的装修、改造工程都无法正常进行谈何获利？事实上华桂公司历尽千辛万苦办理，花费近两年时间终于2014年6月13日才取得物业产权证，从领取产权证的次日始才得于正常申办三旧改造项目事宜，其他工程施工、装修才能开始正常进行，之前案涉物业几乎空置。按理华桂公司不该承担占用费，正是基于华桂公司顾全大局极力履行合同费尽九年二虎之力，最终取得房产证才使得合同生效了，华桂公司为此承担合同生效前的占用费才具有合理性，否则如果没有华桂公司的努力办理取得产权证，明达公司最终还会是因合同无效不仅没有租金或占用费收益，还要赔偿华桂公司的损失。所以一审法院据此判决，合同生效日为依法取得产权证之日和华桂公司支付案涉物业占用费等项内容是具有事实和法律依据的，其理据确实充分，并且公平合理。此外一审判决认定《租赁合同》每月支付时间为每月14日，也是理据充分，因为合同并没有约定生效日，而法院把依法取得产权证2014年6月13日的次日即14日确定为合同生效日是具有法律依据的，继而再根据《租赁合同》的规定：合同生效之日（2014.6.14）始顺延六个月免租期满（2014.12.13）后开始计算交纳租金，完全符合事实，合情合理。事实上华桂公司也是在领取产权证后，即合同生效后尽最大的努力和最快的速度开展一系列的三旧改造项目的工程改造和施工，用了七个月的时间基本完成酒店建设，终于2015年7月14日开张营业。
综上，一审法院判决认定的事实和适用法律完全正确、无误，并且符合情理明达公司的上诉请求及其理由没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。
拱北街道办述称：同意明达公司上诉请求，一审法院适用法律错误。
华桂公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销明达公司、华桂公司于2013年1月23日签订的《租赁合同》第六条（二）款，变更为由明达公司承担土地出让违约金4880741.64元、补交地价款264868元、违章建筑处罚金1855175.88元三项合计：人民币7000785.52元。2、判令明达公司向华桂公司支付上述垫付款利息：1018769.59元（从垫付之日始计至判决生效之日止，以银行一至三年期限的贷款利率计算，暂计至2016年10月16日止。具体是：（1）、本金4880741.64元,期间2014年4月16日始至2016年10月16日止，利息667644.77元；（2）、本金1855175.88元，期间2013年8月30日至2016年10月16日止，利息326348.63元；（3）、本金264868元，期间2014年2月26日至2016年10月16日止，利息24776.19元。3、判令撤销同上《租赁合同》第五条（一）款，变更为从2014年6月13日开始计算6个月的免租期。4、一审案件诉讼费由明达公司承担。
明达公司向一审法院提出反诉请求：1.判令华桂公司向明达公司支付拖欠的租金3986921.32元（暂计算至2016年7月23日），第二次庭审变更为4279781.69元(计算至2016年10月21日)；2.判令华桂公司向明达公司支逾期支付租金的违约金1844243.56元（暂计算至2016年7月23日））,第一次庭审变更为14529149.71元；3.判令华桂公司严格履行租赁合同，按时足额支付每月租金；4.一审案件的诉讼费（含本诉）由华桂公司承担。
一审法院认定事实：明达公司是拱北街道办的下属企业。2012年12月14日至2012年12月28日，明达公司通过珠海市产权交易中心挂牌招标租赁港昌路××号2号拱北工业大厦厂房、宿舍，并对外公告《动态报价须知》，主要内容为：1、本次动态报价标的为：租赁港昌路××号2号拱北工业大厦厂房、宿舍。2、标的物香洲区××号2号，未办理房产证，1992年报建，2000年竣工，分别为一栋六层厂房报建面积4992平方米和一栋2-6层宿舍楼报建面积约1135平方米（按照整栋楼报建面积1380平方米减去一楼约245平方米已租赁他人使用的10间商铺计算），竣工验收总面积约为9112平方米。3、租赁起始价：人民币23.0542万元/月。4、报名起止时间为2012年12月14日10：00-2012年12月24日17：00。5、自由报价起止时间为2012年12月26日15：00至2012年12月28日10：00。
珠海市产权交易中心于2012年12月14日在《公共资源交易项目公告表》内容显示：1、标的物香洲区××号2号，未办理房产证，1992年报建，2000年竣工，分别为一栋六层厂房报建面积4992平方米和一栋2-6层宿舍楼报建面积约1135平方米（按照整栋楼报建面积1380平方米减去一楼约245平方米已租赁他人使用的10间商铺计算），竣工验收总面积约为9112平方米。土地使用来源为有偿划拨用地，用地面积约为4778平方米（详见红线图，按照红线内面积5078.43平方米减去建有8间商铺的用地约300平方米计算，该8间商铺已出租给他人使用，不在此次租赁范围内），尚欠的地价款本金人民币1055040元及违约金、超出报建面积的物业应交款项等未缴清。2、标的物现有证照材料：《国有、集体建设用地许可证》、《红线图》、《报建审批表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《建筑工程消防验收合格意见书》等。华桂公司在获得上述信息披露后便委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司拟对拱北工业大厦更新改造开发项目进行经济效益估算。该评估公司于2012年12月22日作出拱北工业大厦更新改造开发项目进行《经济效益估算报告》，其中总投资估算为：1、建安成本、管理费及不可预见费用估算的建安成本及相关费用为4320.99万元；2、补交地价及罚金估算表述为：根据公共信息交易项目信息公告表告知，拱北工业大厦欠缴地价款105.50万元，且存在2740平方米超报建面积建筑。由目前所得信息无法得知届时该两项违规具体的罚款数据，测算时假设以欠缴地价款的1倍计算罚金。则补缴地价及罚金共计211万元。《经济效益估算报告》第四章项目财务指标载明：经上述估算，拱北工业大厦更新改建项目总投资（静态）4595.36万元，项目测算周期内财务净现值1362万元，大于零；静态投资利润率12.04%,大于无风险投资收益率;投资回收期9.05年,大于企业预计回收期,从上述财务测算数据来看,项目可行。
拱北街道办于2012年12月7日向珠海市产权交易中心出具一份证明，内容为：“兹有港昌路××号2号拱北工业大厦厂房、宿舍产权属拱北街道办事处，现由明达公司负责经营管理，同意其将该厂房、宿舍按每月租金230542元底价通过贵中心平台公开电子竞价招租，租赁事项及具体操作由明达公司负责决议和办理”。
珠海市产权交易中心于2013年1月4日出具一份《中标通知书》，主要内容为：1、受让（中标）方-华桂公司；2、项目名称-
租赁港昌路××号2号拱北工业大厦厂房、宿舍；3、中标内容-
租赁港昌路××号2号拱北工业大厦厂房、宿舍20年；4、成交价格-6574.04174万元;交易方式-网络竞价;5、交易场地-珠海市产权交易中心。
2013年1月23日，华桂公司（承租方、乙方）与明达公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》(以下简称合同)约定：第一条出租物（物业）介绍及用途1、出租的物业港昌路××号2号（以下简称案涉房产），分别是一栋报建面积4992平方米的厂房和一栋（第二层至第六层）报建面积约1135平方米的宿舍楼（第1层共有10间商铺约245平方米已出租给他人使用，不在此次租赁范围内，按照整栋楼报建面积1380平方米减去一楼商铺面积约245平方米计算），上述物业按报建面积计算合计约为6127平方米，竣工验收面积约为9112平方米。出租的物业用地面4积约4778.43平方米（详见红线图，按照红线内面积5078.43平方米减去建有8间商铺的用地约300平方米计算，该8间商铺已出租给他人使用，不在此次租赁范围内）。出租的物业以现状为准。2、出租的物业未办理房产证，尚欠地价款本金和违约金、超出报建面积的物业应交款项及其他相关费用（具体金额以有关部门核定为准），现有证照材料是：《国有、集体建设用地许可证》、《红线图》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《建筑工程消防验收合格意见书》等。
合同第二条约定，租赁期限共20年，租期从2013年1月24日起至2033年1月23日止。
合同第三条约定，1、乙方因生活和生产经营之需要的税费（包括但不限于营业税、所得税、管理费、煤气费、水电费、环境卫生费、治安费、电话费、宽带费等）均由乙方承担。2、租金支付：本合同租金实行每月支付制，乙方须在每月6号前支付当月租金。中标价：总租金人民币230,542元／月，作为合同生效后的第一个租金周期的租金价格。每月租金只包括乙方向甲方支付的出租物租金费用。3、租金调整：第一个三年不调整，执行中标价，为230，542.元／月；从合同生效之日起每三年递增6%，即调增年份为第四年、第七年、第十年、第十三年、第十六年、第十九年；第四年、第五年、第六年为244374.52元／月，第七年、第八年、第九年为259036.99元／月，第十年、第十一年、第十二年为274579.21元／月，第十三年、第十四年、第十五年为291053.96元／月，第十六年、第十七年、第十八年为308517.20元／月，第十九年、第二十年为327028.23元／月。
合同第四条约定，1、乙方在签订本合同书前，向甲方缴纳履约保证金人民币贰佰万元整(￥2，000，000)，作为乙方履行本合同义务的保证。乙方应当将履约保证金转账到以下账号：户名：珠海市香洲区明达经济发展有限公司，开户行：珠海市工商银行莲花支行，账20×××0101。
合同第五条约定，1、乙方应按照投标承诺，对所租赁的物业进行装修。装修期为合同生效之日起6个月内，装修期免交租金，即从合同生效之日起第7个月开始缴纳租金。装修不得对建筑物主体结构造成影响，装修方案须经甲方同意并经消防部门批准。
合同第六条约定，1、乙方所承租的物业使用范围及用途必须适合合同约定，并负责门前三包，整体转租必须经甲方同意。
2、甲方物业以现状出租，乙方承租物业后，须自行负责办理与经营相关的手续并承担所有费用。如乙方因经营需要办理房产证、消防、改变功能等事项，由乙方自行负责办理相关手续，甲方给予协助办理，由此产生的一切费用由乙方承担（包括但不限于补交地价款、违约金、超出报建面积的物业应交款项、转变使用功能应交的地价款等费用）。
合同第九条约定，1、如乙方逾期交纳租金或相关费累计未超过二个月的，乙方除应补交欠租或相关费用外，还应拖欠的租金或相关费用总额的千分之五为每一天的基数，按逾期天数计算向甲方支付违约金至还清拖欠的租金或相关费用时止；如乙方累计逾期二个月交纳租金或相关费用，甲方有权解除合同，收回物业且不做任何补偿，乙方缴纳的履约保证金不予退还，并以拖欠的租金或相关费用总额的千分之五为每一天的基数，按逾期天数计算向甲方支付违约金至还清拖欠的租金或相关费用时止。
合同第十条免责条件约定，1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2、因房屋改造、城市规划建设或政府行为需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，双方的损失各自承担，互不承担责任。获得的赔偿按照赔偿项目，属于甲方所有的物业及设备等的赔偿归甲方所有，属于乙方投资装修的赔偿归乙方所。3、因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
合同签订后，华桂公司于2013年1月23日向明达公司支付了履约保证金人民币200万元，明达公司于2013年1月24日将出租物业交付华桂公司，华桂公司积极协助明达公司及拱北街道办办理案涉房产的确权办证手续。2013年12月25日，明达公司书面通知华桂公司：现进行办理房地产权证的缴费程序，通知华桂公司以拱北街道办名义缴纳土地出让本金人民币1055040元。华桂公司于次日向明达公司转账支付1055040元，转账凭条注明“代拱北街道办补交地价款”，明达公司即日向华桂公司出具了收据。为办理案涉房产的确权办证，华桂公司代拱北街道办向政府或相关单位支付如下款额：1、2013年12月26日支付补交地价出让金1055040元；2、2014年2月26日支付补交地价款264868元；3、2014年4月16日支付土地出让违约金4880741.64元；4、2013年8月30日支付违章建筑处罚金1855175.88元，合计8055825.52元。其次，华桂公司为办理案涉房产手续及实现经营目的办理相关手续支付的款额如下：1、房屋测绘费3笔合计42646元；2、房屋安全鉴定费2笔合计150000元+68688=218688元;3、2014年5月8日支付办理产权证税金39597.24元，合计300931.24元。庭审中，明达公司及拱北街道办对上述付款数额无异议。
根据华桂公司提交的证据显示：珠海市住房和城乡规划建设局于2013年8月7日向拱北街道办作出《住房和城乡建设行政处罚决定书》，1、责令补办规划验收手续；2、恢复原食堂使用功能，商铺增加一层夹层恢复原状；3、对违法面积部分罚款人民币1855175.88元。拱北街道办于2013年12月1日向珠海市国土资源局报送《关于减免“拱北工业大厦”办理房地产权属证明相关费用的请示》。拱北街道办于2014年1月12日向珠海市人民政府报送一份《关于协调免缴拱北工业大厦地价违约金的请示》，其中第二段载明，“至2013年12月，我街道还需缴交长达20多年的违约金共约488万元。由于涉及金额巨大，我街道难以负担，为保证国有资产合法有效整合运作和实现保值、增值目标，恳请政府协调市国土资源管理局免缴上述地价违约金”。拱北街道办于2014年3月14日向区政府报送《关于恳请协调分期缴纳拱北工业大厦地价违约金的请示》。拱北街道办于2014年5月26日向相关部门提交《关于给予办理房地产权证登记的申请》。
华桂公司于2013年11月22日向明达公司发出《关于拱北工业大厦调整租赁合同免租期的申请报告》其中第三段载明：“……完善上述问题，首先对现有建筑物进行规划验收，同时对违章建筑进行合法化处理，然后办理确权手续、办理房地产权证明。根据我们了解，办理上述手续需要时间和大量资金，办理规划验收需要测绘成果（费用约5万元）；房屋要进行安全鉴定（约23万元）；处理违章建筑需要罚款（约185万元）；办理房地产权登记需缴纳欠缴地价（约105万元）和滞纳金（约350万元）;违章建筑补地价（约需250万元）；还要缴纳契税等办证费用。办理时间更是难以预计。鉴于上述问题，我司恳求贵司积极协助办理相关手续，我司将积极予以配合，上述相关费用由双方协商解决，以尽快推进项目建设。办理房地产权登记、处理违章建筑合法化手续需要一定的时间，期限无法预料，我司请求贵办批准《租赁合同》中约定的免租期调整至自完善上述问题并办理完城市更新项目备案后开始计算。上述问题及请求，恳请贵办大力支持并给予答复为盼”。华桂公司于2014年2月12日向明达公司送达《关于催收租金通知的复函》。华桂公司于2014年10月15日再次向明达公司送达《关于催收租金通知的复函》，主要内容为：“……虽然于2014年6月13日取得了房产证，目前三旧改造方案已通过了规划局的批准，目前正进行施工图审查阶段，尚未取得规划部门的规划许可，估计10月下旬才能办完相关报建手续，项目目前暂时无法正式开工。现贵司要求我司缴纳2013年11月6日至2014年9月6日的物业租金，我司认为起租日期不合情理，加上我司前期办理相关手续已经垫付近千万资金。项目无法开工建设，也就无法进行经营，目前只有支出，没任何收入，企业困难重重，难以为继！根据上述理由及存在的问题，我司目前确实困难，没有办法缴纳租金，同时我司请求贵司同意《租赁合同》中约定的免租期调整为自完善上述问题后，从办理好房产证之日起开始计算。恳请贵司给予批准，以便项目的顺利进行，达到双赢的局面。另前期我司为贵司物业办理房产证而垫付的费用（高达800多万元），虽然《租赁合同》条款有告知该物业存在各种历史遗留问题，为解决这些问题会产生一些费用，但未告知需要花费的具体金额，贵司应承担告知不详尽的责任；我司在未签定合同之前亦无法调查清楚所需费用，事后在解决上述历史遗留问题过程中才知道费用巨大，大大超出我司的想象，也超出了我司的承受能力，而且造成这巨额费用的原因，贵司负有不可推卸的责任。我司认为这项费用的承担问题，双方应本着合情合理、平等互利的原则进行协商解决”。该《复函》有明达公司工作人员签收的记载。华桂公司分别于2015年2月3日、2015年3月24日、2015年6月8日、2015年7月14日、2015年7月21日多次向明达公司送达《关于催收租金通知的复函》、《复函》，上述《复函》均有明达公司工作人员签收的记载。2015年6月24日，明达公司委托广东德赛律师事务所向华桂公司送达一份（2015）珠德律函字第186号《律师函》，主要内容为：“……根据委托人提供的招投标文件、租赁合同、确认书等文件显示，从招标公告发布直至贵公司签署租赁合同，有关租赁物的各方面情况都已进行了充分披露，贵公司是完全知悉并同意遵照执行的。委托人已按合同的约定交付了租赁物业并协助贵公司办理了相关手续，还为贵公司争取到了香洲区国资委关于延长给贵公司3个月的免租期直至2013年11月6日的批复。但贵公司始终未能如约按时缴纳租金，自2013年11月至今，贵公司对于委托人合理的租金收取要求一直以各种理由予以拖延，经委托人多次沟通和催收，贵公司仅于2014年12月和2015年1月缴纳了2个月合计461，084元的租金，截至2015年6月6日，贵公司已拖欠委托人租金3919214元。……望贵公司在收到本函后于2015年7月15日前将自2013年11月7日起拖欠的租金及违约金支付给委托人；逾期不支付的，委托人将循法律途径解决此事”。2015年12月14日，明达公司委托广东德赛律师事务所再次向华桂公司送达一份（2015）珠德律函字第245号《律师函》，内容为：“有关贵公司长期拖欠委托人拱北大厦厂房、宿舍楼（拱北港昌路××）号）租金事宜，本律师曾于2015年6月24日致函贵公司催收，但贵公司在支付了相当于2个月租金的金额后再未支付任何租金，对于委托人合理的租金收取要求一直以各种理由予以拖延，自2013年11月6日至2015年12月13日，贵公司己拖欠委托人租金4902862元。本律师认为，贵公司与委托人之间签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。贵公司一再拖欠租金的行为违反了双方租赁合同第九条第1款的约定，已构成根本违约，委托人有权解除合同，收回房屋并向贵公司收取租金和相应的违约金。综上，本着友好合作、诚实守信的原则，为贵公司避免不必要的讼争和损失，望贵公司在收到本函后于2015年12月31日前将拖欠的租金4902862元和相应违约金支付给委托人；逾期不支付的，本律师将循委托人的进一步委托通过法律途径解决”。2015年12月30日，华桂公司委托广东凯邦律师事务所向明达公司送达一份（2015）广凯律函第162号《律师函》，内容如下：“广东凯邦律师事务所接受华桂公司的委托，指派本律师就其与贵司之间租赁合同纠纷事宜，且针对收到贵司委托律师于2015年12月14日发的《律师函》回复如下：经本律师了解：委托人与贵司关于位于港昌路××号2号拱北大厦厂房、宿舍楼（现建成一掂就醉酒店）租赁合同事宜，因为双方对免租期应从何时始计和委托人因对合同部分条款产生重大误解，致使多垫付八百多万元计划外巨额款项等事项存有争议。为此，委托人称：已经多次口头和书面要求贵司协商解决未果，但委托人本着解决矛盾的态度愿意并正在主动积极与贵司沟通、协商中，以寻求解决方案。所以，本律师认为委托人本着实事求是解决问题的态度积极与贵司沟通，这是解决纠纷最平和高效的途径。希望贵司以和为贵，给予双方面对存在的上述两大争议再次进一步协商的机会”。根据明达公司提交的证据显示：华桂公司于2013年3月8日向明达公司出具一份《确认书》，内容如下：“2012年12月，我司通过珠海市产权交易中心参与了租赁拱北工业大厦厂房、宿舍楼（拱北港昌路××）号）这一招标项目的竞标，成为中标方，出租方明达公司（以下简称“明达公司”）向我司披露了关于租赁物业的以下信息：拱北工业大厦于1992年报建，2000年竣工，分别为一栋六层厂房（报建面积为4992平方米）和一栋2-6层宿舍楼（报建面积为1135平方米）（按照整栋楼报建面积1380平方米减去一楼已租赁给他人的十间商铺约245平方米计算)，竣工验收面积为9112平方米，未办理房产证。土地使用来源为有偿划拨用地，用地面积约为4778.43平方米（按照红线内面积5078.43平方米减去不在此次租赁范围的八间商铺用地约300平方米计算）。尚欠的地价款本金人民币1055040元及违约金、超出报建面积的物业应缴款项等未缴清。租赁物业现有证照材料：《国有、集体建设用地许可证》、《红线图》、《报建审批表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《建筑工程消防验收合格意见书》等。租赁物业按现状租赁，租金标准依据上述物业的报建面积计算。我司与明达公司签订租赁合同后，通过明达公司移交和其他方式，我司获取的租赁物业相关书面资料有：1、地质报告；2、图纸复印件全套（包括建施图、桩基图、水电图等）；3、桩基资料一套；4、国有、集体建设用地许可证；5、红线图；6、报建审批表；7、建设用地规划许可证；8、建设工程规划许可证；9、单位工程竣工验收证明书；10、建筑工程消防验收合格意见书”。2013年8月28日，明达公司向华桂公司送达一份《通知》，内容如下：“贵司租赁的港昌路××街道街道物业，现进行规划验收处理。根据珠海市住规建局行政处罚决定书（珠规建执罚[2013]002号），现请贵司将相关的款项人民币一百八十五万五千一百七十五元八角八分（1855175.88元）划入我司账户，由我司缴纳给市住规建局。公司全称：明达公司公司账20×××0101，开户银行：珠海工行莲花支行营业部”。2013年12月25日，明达公司又以《通知》的方式通知华桂公司以拱北街道办的名义缴交土地出让本金人民币1055040元。2014年2月17日，明达公司又以《通知》的方式通知华桂公司以拱北街道办的名义缴交补缴土地地价款人民币264864元。2014年4月14日、2014年5月5日，明达公司同样以《通知》的方式通知华桂公司以拱北街道办的名义缴交土地出让违约金人民币4880741.64元、缴交地价税费人民币39597.24元。华桂公司于2013年8月22日向明达公司发出的《关于调整租赁合同免租期的申请报告》、珠海市香洲区国资委于2013年12月16日给拱北街道办的《关于拱北工业大厦延长合同免租期的复函》，同意免租期','2018-10-03
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