北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京02民终4922号
上诉人（原审被告）汪书燕，女，1952年6月30日出生。
委托代理人朱克非，北京市当代律师事务所律师。
委托代理人魏皛，北京市当代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭淑云，女，1949年4月23日出生。
委托代理人殷涛（郭淑云之子），1977年11月26日出生，无业。
原审被告北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所，住所地北京市西城区鼓楼西大街***号。
法定代表人刘京华，所长。
委托代理人朱淑萍，女，1956年9月30日出生。
上诉人汪书燕因与郭淑云、北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称房屋管理所）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。汪书燕及其委托代理人朱克非、魏皛，郭淑云之委托代理人殷涛，房屋管理所之委托代理人朱淑萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年11月，郭淑云诉至原审法院称：汪书燕是我弟媳。房屋管理所原名为北京市西城区房屋管理局什刹海房管所。25号公租房原系我承租，后汪书燕却隐瞒我及家人擅自与房屋管理所签订了《北京市公有住房租赁合同》，将房屋承租人的名称擅自变更为自己。直至今年，我才意外得知涉案房屋的承租人已经变更至汪书燕名下。我认为汪书燕与房屋管理所未经我同意，擅自变更承租人，违反了相关规定，给我及其家人造成了重大损失。故诉至法院，请求判令汪书燕与房屋管理所签订的《北京市公有住房租赁合同》无效。
汪书燕辩称：涉案房屋原承租人为郭淑云，我与郭×1婚后，由父母安排在此居住，并由父母做主确定房屋归我们使用，郭淑云亦同意双方变更了房屋租赁手续。我合法取得25号房屋的承租权，从1989年至今已履行26年，应属合法有效。不同意郭淑云的诉讼请求。
房屋管理所辩称：确认合同无效的依据是根据合同法第52条，但是本案不符合合同无效的情形。房屋的承租人从1989年变更为汪书燕，郭淑云本人到场并表示同意，租赁合同合法有效，不存在任何问题。变更一事至今已有26年，郭淑云的主张现已超过诉讼时效，其已经丧失胜诉权。若对变更一事不知情，不符合常规情况。不同意郭淑云的诉讼请求。
原审法院经审理确认：确认之诉不存在诉讼时效问题。根据合同法的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋原承租人为郭淑云，现房屋管理所与汪书燕未经郭淑云同意，将房屋承租人变更为汪书燕，损害了郭淑云的利益。故对郭淑云要求确认房屋管理所与汪书燕签订的《公有住宅租赁合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。汪书燕、房屋管理所虽主张涉案房屋经郭淑云同意变更承租人，但未向法院提供相应证据。职工住房情况调查表、协议书、证人证言，均不足以认定郭淑云同意变更承租人。职工住房情况调查表与协议书发生在承租人变更之后，职工住房调查表系殷×1履行单位职务盖章，故其不能代表郭淑云与殷×1认可了承租人的变更，协议书系双方就分割涉案房屋拆迁所得的背景下书写的，亦不能推定变更承租人时已经郭淑云同意，仅凭郭×的证言，不足以证明汪书燕之抗辩理由。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，于2016年3月判决：确认汪书燕与北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所就西城区羊角灯胡同二十五号房屋签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。
判决后，汪书燕不服，向本院提起上诉，要求二审法院撤销原判改判驳回郭淑云的诉讼请求或将本案发回重审。汪书燕的主要上诉理由为：原判认定事实有误，漏查1989年我与房屋管理所签订租赁合同的事实，后双方于2000年又自愿签订新的租赁合同，不存在恶意串通，合同合法有效；原判适用法律有误，判决租赁合同无效没有法律依据。
郭淑云同意原审判决，房屋管理所未上诉。
经审理查明：郭淑云与郭×1系姐弟，郭×1与汪书燕系夫妻。坐落在25号41号房屋（使用面积11.2平方米），系房屋管理所管理的公房，该房屋承租人原为郭淑云，后变更为汪书燕。
汪书燕表示经家长做主，家庭会议一致决定将涉案房屋承租人变更为其本人，郭淑云对此知情并同意。房屋管理所表示，承租人更名时郭淑云到场办理，三方一致同意变更了承租人。该所保存的《房屋和租金变动通知单》中记载，原租户为郭淑云，新租户汪淑燕，变动情况和原因一栏写有“更名郭淑云同意改其弟妹王淑燕”。1989年6月26日，房屋管理所与汪书燕就涉案房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》，2000年4月1日，更换为新版《北京市公有住宅租赁合同》，合同记载甲方为北京市西城区房屋土地经营管理局厂桥管理所，乙方为汪淑燕。汪书燕与房屋管理所共同确认“汪淑燕”即为汪书燕，系笔误所致。北京市西城区房屋土地经营管理局厂桥管理所即为现在的房屋管理所。郭淑云表示其对涉案房屋承租人变更不知情不同意，亦未到场办理变更手续。
郭淑云自1977年承租涉案房屋，并交纳房屋租金，汪书燕一家自1979年始在该房屋居住，并自1989年至今交纳房屋租金，2000年左右上述房屋由郭淑云之子殷涛居住几年。1977年涉案房屋户籍登记户主为郭淑云，1989年3月15日户主变更为汪书燕，郭淑云的户籍现仍登记于此。
现涉案房屋涉及腾退搬迁，郭淑云表示于2014年8月得知拆迁事宜后才发现承租人已经变更。汪书燕为支持其主张提供如下证据：1、郭×1的职工住房情况调查表，填表人为郭×1，填表时间为2001年4月13日，在“承租住房情况”一栏中，填写“承租人姓名汪书燕，月租金20.50元，使用面积11.2平方米，房屋坐落25号”；填表人单位房管部门经办人处盖有殷×1的人名章。殷×1为郭淑云之夫。郭淑云认可人名章的真实性，但其表示人名章并非殷×1本人所盖，殷×1系房管科科长，负责房管科全部事宜，为了提高工作效率，其人名章均在其他工作人员手中，并提供了经办人赵×1的书面证言为证。2、郭淑云书写的《协议书》，内容为：因汪书燕换房，所以变更原承租人郭淑云位于二十五号南房一间，经协商，拆迁所有利益，除去所有产生的费用，郭淑云、汪书燕各占百分之五十。汪书燕表示此《协议书》系郭淑云20**年年初写的，因双方未协商一致没能签署，故郭淑云对承租人变更事宜是知情的。郭淑云认可《协议书》系其本人所写，但称是在2014年8月得知拆迁事宜后方才发现承租人已经变更，为了不破坏双方亲情才这样书写的。3、证人郭×出庭作证，郭×系郭淑云、郭×1之弟弟。郭×称因郭×1结婚需要使用涉案房屋，其母亲张×1表示涉案房屋以后就给汪书燕了，当时家中包括郭淑云夫妻均在内没有人提出反对意见。郭淑云对此不予认可。4、证人汪×出庭作证，汪×系汪书燕之弟弟。汪×称汪书燕结婚时郭×1的母亲就答应涉案房屋给汪书燕，1989年时去郭×1家，郭淑云让他过去找其母亲，老太太亲口告诉他承租人已经变更为汪书燕了。郭淑云对此不予认可。5、证人李×、祝×出庭作证，李×、祝×均系郭×1之同事。上述二人均表示，因与郭×1系老同事，经常去他家中，多次听郭×1的母亲提到涉案房屋就是郭×1的。郭淑云对此不予认可。6、2016年7月交通银行北京市分行财务查询／回单补制申请书，郭×1名下的金额为101333.29元由郭淑云支取，并表示该款为张×1名下另一处房屋的腾退款项，全部归郭淑云，故涉案房屋拆迁后利益应归汪书燕夫妇，郭淑云对此约定是明知的，对该房屋承租人的变更亦是明知的。7、2016年4月郭×1与郭淑云的谈话录音，录音中郭×1多次追问郭淑云关于房屋更名是否同意的，郭淑云曾有“同意改了”的表示。现郭淑云表示录音时是在说关于康居房的事儿，与本案无关。
上述事实，有北京市公安局厂桥派出所户口专用证明信、《北京市公有住宅租赁合同》、职工住房情况调查表、协议书、证人证言、房屋和租金变动通知单、交通银行北京市分行财务查询／回单补制申请书、录音光盘、证人证言及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为郭淑云是否同意将涉案房屋承租人变更为汪书燕，对此本院从以下几个方面予以审查处理。第一，房屋租赁合同经房屋管理所确认变更，作为房屋管理单位的房屋管理所在二十余年前的管理职能远远大于现在的服务职能，管理人与被管理人之间的平等主体意识尚未建立，在实施具体管理行为时，未能有意识的保存相应文字材料，故虽房屋管理所提供的变更档案中没有郭淑云的签字，但不能据此当然认定郭淑云没有到场办理变更手续；第二，根据已经查明的事实，涉案房屋承租人变更已经近三十年，在此期间，房屋由汪书燕夫妇居住使用并支付房屋租金，汪书燕履行了承租人的义务；第三，虽登记在涉案房屋内的户籍在二十余年间屡有迁入迁出，但自1979年后，郭淑云及汪书燕的户籍一直登记在此，户主又于1989年3月变更为汪书燕，郭淑云对此是知情的，而户籍登记的户主为房屋的所有权人或承租人是一般共识，现亦不存在户主的变更的合理事由；第四，协议书系郭淑云本人书写，其上明确载明了“变更原承租人”一节，从协议书内容看系其欲与汪书燕商议分割拆迁利益，而郭淑云主张的“汪书燕的私自变更行为”本应该是其谈判并可能获得更多利益的最好理由，但郭淑云却以一个自己并不认可的“换房”为原因写在了协议中，对私自变更一节却只字未提，显然于情理不合，其所述为了顾念亲情的解释，不足以排除该不合理性；第五，关于郭×1的职工住房情况调查表，现郭淑云以殷×1非实际经办人为由主张其对涉案房屋承租人变更一事不知情，现查该主张与调查表上的记载不符，故对其主张本院难以采信；第六，录音证据，该证据形成于上诉期间，双方发生的纠纷的缘由已经明确并已经原审法院判决，郭×1又屡次追问“房屋过户是否同意”，故郭淑云“同意改了”的表述，及其表示曾找郭×1夫妇商谈的的事项，均应指向的是涉案房屋承租人变更及拆迁利益归属的问题，其现述录音是针对康居房一节本院难以采信；第七，关于证人证言，证人中有同事，有单方亲属，亦有双方共同的亲属，虽四份证人证言均不能单独直接对本案争议焦点予以证明，但他们的证言内容基本一致，且能与本案其他证据材料显示的案件事实相互印证，故本院结合全部证据材料对证人证言予以采信。综上所述，本院认为根据现在查明的事实，虽尚不能当然确认郭淑云曾亲自去办理涉案房屋承租人变更手续，但以上证据材料反应的事实基本一致，可以综合认定郭淑云对涉案房屋承租人变更一事是明知的，多年中未提出异议，应视为其是同意的。故，现郭淑云以汪书燕与房屋管理所未经其同意变更涉案房屋承租人为由，主张汪书燕签订的租赁合同无效即缺乏事实依据，原判对此认定有误，所做判决结果不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销北京市西城区人民法院(2015)西民初字第
35376号民事判决；
驳回郭淑云的诉讼请求。
二审案件受理费各七十元，均由郭淑云负担（一审
案件受理费已交纳，二审案件受理费于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王继玉
二〇一六年八月十六日
书 记 员 马博文