海南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)琼民辖终4号
上诉人（原审原告）：张爱平，女，1956年10月27日出生，汉族，住山西省襄垣县。
委托诉讼代理人：关坤坤，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西中凯实业集团有限公司，住所地山西省晋中市灵石县新街113号。
法定代表人：李金胥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李世君，该公司员工。
原审被告：海南电力置业有限公司，住所地海南省海口市金贸区世贸中心C幢1805室。
法定代表人：郑庆伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。
原审被告：海南电网有限责任公司海口供电局，住所地海南省海口市大同路34号。
法定代表人：陈东，该局局长。
委托诉讼代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。
上诉人张爱平因与被上诉人山西中凯实业集团有限公司（以下简称中凯公司）及原审被告海南电力置业有限公司（以下简称海南电力公司）、海南电网有限责任公司海口供电局（以下简称海南电网海口供电局）房屋买卖合同纠纷管辖权异议一案，不服海南省海口市中级人民法院（2016）琼01民初230号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并对本案进行了听证，现已审理终结。
原审法院立案后，中凯公司以本案双方当事人存在管辖协议为由提出管辖异议。原审法院认定张爱平与中凯公司之间存在管辖协议，认为该约定合法有效，如合同履行产生的争议协商不成，应向出卖人所在地法院起诉，中凯公司的管辖异议成立，裁定将本案移送山西省晋中市中级人民法院审理。
张爱平上诉称：一、本案所涉房产为上诉人出资购买应归上诉人所有，但根据海口市住宅与房地产信息网的查询结果显示，部分房屋已出卖给他人、部分房产为”不可销售”，并且涉案房屋已经进入交付、装修入住阶段。本案应当属于因不动产的土地规划建设、过户登记、权利确认等引起的物权纠纷，而不是债权纠纷，应适用不动产专属管辖的规定。二、本案原审被告海南电力公司、海南电网海口供电局作为涉案房屋的开发商，才是房屋买卖合同的实际履行主体，承担协助上诉人办理房屋网签备案、过户的义务，并且二原审被告没有与上诉人签订管辖协议。因此，为查清案件事实，不动产状态的调查需要在海口进行，争议的最终解决也与二原审被告有密切联系，从本案实际情况看更适合在海南审理。三、买卖合同中约定的”出卖人所在地”不是《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定的”被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地”，与案件争议也没有实际联系。因此，仅约定”出卖人所在地”不符合协议管辖的法律规定，该协议管辖的约定无效，应当适用不动产专属管辖的规定，原审法院适用法律错误。请求二审法院撤销原审裁定，由原审法院继续审理。
中凯公司答辩请求二审法院裁定驳回上诉人的上诉。其认为：一、本案上诉状上没有上诉人的签名，该上诉无法律效力。二、上诉人的诉讼请求表明双方的纠纷实际上为合同违约纠纷，属于债权纠纷而非物权纠纷。三、当事人约定管辖只要不违反级别管辖和专属管辖的强制性规定就具有法律效力。四、二原审被告并未与上诉人签订任何房屋买卖合同，不是该合同的主体。
原审被告海南电力公司、海南电网海口供电局请求维持原审裁定。其认为：一、二原审被告作为开发主体，委托中凯公司进行房地产销售，中凯公司擅自以自己的名义与张爱平签订房屋买卖合同，二原审被告对此不知情，合同的签订主体是张爱平和中凯公司，二原审被告不是上述合同的当事人。二、合同中明确约定的”出卖人所在地”在本案中就是”被告所在地”，双方应当受合同中有关管辖权条款的约束，向中凯公司所在地法院起诉。三、在办妥权属证书之前，上诉人享有的只是基于合同产生的债权，案件本质上属于合同纠纷。
经查，各方当事人均认可原审被告海南电力公司、海南电网海口供电局才是涉案房屋的开发主体，由被上诉人中凯公司对涉案房屋进行代理销售；均认可涉案房屋在海南省海口市行政区域内，且原审法院已对该房产进行了保全查封。以上事实，本院予以确认。
本院结合上诉人的上诉意见与被上诉人及二原审被告的答辩意见，确认本案的争议焦点有以下四个：
一、关于本案纠纷是否属于不动产物权纠纷，是否应按不动产专属管辖规定确定管辖法院的问题。
不动产纠纷包括不动产物权纠纷和不动产合同纠纷，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款对适用专属管辖的不动产纠纷进行了概括性解释，即”因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。第二款则用列举式对适用专属管辖的情形进行了例外情况的补充规定，其中载明了政策性房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。上述法律规定了不动产物权纠纷才适用专属管辖，将一般不动产合同纠纷适用专属管辖予以排除，唯有政策性房屋买卖合同因买卖行为可能受地区政策性影响，由房屋所在地法院管辖更有利于查清事实而适用专属管辖。本案中，要求对所购房产过户登记等事项仅是上诉人根据房屋买卖合同提出的诉讼主张，在涉案房屋没有竣工验收交付业主、办理产权登记之前，房屋的所有权没有转移，对于物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷系债权性质的合同关系产生的纠纷，系一般的不动产合同纠纷，本质上还是合同纠纷，不能适用专属管辖。至于上诉人提出涉案房屋已部分交付并由其予以装修使用，上诉人已享有该房产准物权的意见，该事实宜由法院在之后的实体审判中予以查明，本院不作认定。
二、关于由”出卖人所在地”法院管辖的约定是否符合法律规定的问题。
本院认为，依据协议管辖的法律规定，当事人只要协议管辖的地点与争议有实际联系即符合该规定的立法意图，本案中合同双方当事人约定的”出卖人所在地”这一地点与争议具有实际联系，系当事人的真实意思表达，在不违反级别管辖和专属管辖等强制规定的情况下，当事人意思自治和诚信原则应在民事活动领域得以普遍树立并获得鼓励，该约定应认定有效。
三、关于协议管辖约定的”出卖人”的具体指向问题。
本院认为，本案所涉房屋买卖合同上虽然记载合同甲方为被上诉人中凯公司，但原审被告海南电力公司、海南电网海口供电局才是涉案房屋的开发主体，涉案房屋系委托被上诉人销售，且房屋买卖合同上也明确了涉案房屋的委托代理销售事项，依据民事法律关于委托代理的规定，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，理论上二原审被告才是本案实际上的”出卖人”。至于二原审被告提出自己不知情，因涉及到被上诉人是否超越代理权限代理，是否构成表见代理，委托人与代理人之间的责任划分等问题，应在之后的实体审理中确定，本次二审不作认定。法律关于专属管辖的立法意图在于便于受诉人民法院勘验现场，调查收集证据，也便于裁判生效后的执行工作，从而处理好物权纠纷。基于本案初步查明的上述事实，本院认为应认定二原审被告为”出卖人”，由此确定本案由原审法院审理更有利于查明事实，化解纠纷。
四、关于本案上诉是否符合法律规定的问题。
本院认为，对一审法院的判决裁定不服，在法定期间内可向上一级人民法院提起上诉，是法律赋予诉讼当事人的合法权利。同时，法律亦规定了诉讼当事人有权委托代理人代为参加诉讼，代理人的代理权限以委托诉讼代理权限范围为准。本案原审卷宗中附有上诉人在一审时对孔小宁律师的授权委托书，记载了孔小宁律师具有代为上诉的委托权限。本次二审中，上诉人又继续委托孔小宁为代理人，即是对上诉这一事项的认可。上诉状上没有上诉人签名只是上诉状形式上的小瑕疵，不能否认上诉人真实的上诉意思，本院应当予以受理。
综上，本案属于不动产的合同纠纷，不适用不动产专属管辖的法律规定。当事人关于由”出卖人所在地”法院管辖的协议合法有效。在本案中，被上诉人中凯公司是名义上的出卖人，原审被告海南电力公司、海南电网海口供电局是实际上的出卖人。因实际出卖人的住所地在海口，涉案房屋也在海口，从便于法院查明案件事实及日后可能涉及的执行问题考虑，应确定由原审法院管辖审理，原审裁定移送管辖不当，应予纠正。上诉人的上诉理由本院部分予以采纳，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：
撤销海南省海口市中级人民法院（2016）琼01民初230号之一民事裁定；
本案由海南省海口市中级人民法院管辖。
本案为终审裁定。
审 判 长 叶珊茹
审 判 员 魏文豪
审 判 员 孔 琼
二〇一七年三月一日
法官助理 李宗帅
书 记 员 刘秀姣