广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠金法民三初字第101号
原告珠海市平沙海城实业总公司，住所地：珠海市。
法定代表人蒋华佳，总经理。
委托代理人刘佩香，广东广和（珠海）律师事务所律师。
被告珠海顺园农业有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人郭ＸＸ，董事长。
委托代理人刘光大，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人陈冬冬，广××律师事务所实习律师。
第三人珠海市金湾区台湾农民创业园管理委员会，住所地：。
负责人王爱民，主任。
委托代理人陈少华，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人刘湘，该××员工。
原告珠海市平沙海城实业总公司（简称海城公司）诉被告珠海顺园农业有限公司（简称顺园公司）、第三人珠海市金湾区台湾农民创业园管理委员会（简称台创园）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日受理后，依法适用普通程序，分别于2015年6月25日、8月25日、9月15日公开开庭进行了审理。原告海城公司的委托代理人刘佩香，被告顺园公司的委托代理人刘光大、陈冬冬，第三人台创园的委托代理人陈少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月15日，第三人与被告签订《土地租赁合同书》，将位于平沙镇大海环台湾农民创业园核心区183亩土地租赁给被告使用，租赁期限从2011年3月15日至2030年12月31日，租金每年每亩650元，第六年开始每年增加60元，合同第六章第35条约定，被告不按合同约定按期缴纳承包金的，应承担违约责任，支付当年租金5%的违约金并按每日万分之五支付滞纳金，超过三个月未能支付地租款，第三人有权终止合同，无偿收回土地。由于租赁合同项下土地使用权人为原告，合同签订后也一直由原告实际履行合同，包括但不限于交付土地、收取租金等。原告按合同约定将土地交付被告，但被告未按合同约定缴纳租金，已构成根本违约。经原告多次书面通知催告，被告仍置之不理，为了国有资产的保值增值，第三人出具证明，同意由原告提起诉讼。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告将位于平沙镇大海环广东珠海金湾台湾农民创业园核心区土地183亩交还原告并解除《土地租赁合同书》；2、被告支付拖欠的租金到土地交还原告为止，计至2014年12月31日止为346，938元；3、被告支付拖欠租金的违约金到租金付清之日止，按当年应缴租金数额的5%的标准计算，计至起诉之日为17，347元；4、被告支付拖欠租金的滞纳金到租金付清之日止，按当年应缴租金数额的日利率万分之五的标准计算，计至起诉之日为61，507元；5、被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交了以下证据：1、《土地租赁合同书》；2、《通知》；3、证明；4、土地使用权证；5、关于减免租金的请示；6、文件呈批表；7、珠海市金湾区台湾农民创业园管理委员会关于处理珠海顺园农业有限公司要求减免土地租金的函。
被告顺园公司辩称，一、从2012年承包土地以来，被告与原告有良好的合作关系，但由于原告原负责人马明安先生在工作上出现问题，导致其原来签字认可的《报告》，原告现在予以否定，正是上述原因才出现本案的诉讼。最开始涉案的租金减免了一年，后来又减免了四年零八个月，共计减免了五年零八个月，目前还处于减免期内。另外，马明安先生现在看所守，法院有条件及有必要向马明安先生作调查，以查明案件的实���情况。原告认为，如果原告故意向法院隐瞒案件主要证据，有虚假诉讼的行为，应负法律责任，对此，被告希望原告实事求是；二、与被告签订合同的相对人是第三人，并非原告，故原告无权对被告提起诉讼；三、关于租金，经法院审理查明需要被告交纳租金的，被告会一分不少地交纳，但不应该解除合同。合同约定“三个月不交租金则可以解除合同”违反了农业投产的规律，被告花费三千万投入生产，需要大量时间去种植直至收成，故原告要求解除合同没有事实上的依据。原告发函要求被告交纳租金，但从来没有要求解除合同，根据法律相关规定，在解除权条件成就的情况下，如果一方不解除合同还要求对方履行合同，视为其放弃该权利。被告一直认为，原告只是催收租金，并没有要求解除合同，原告破坏了相互的信赖关系；四、租金的诉讼时效为一年，原告��经超过了诉讼时效，原告没有按照法律规定在一年时效之内进行催收，故原告丧失胜诉权；五、未经同意，任何的转让行为都是无效的，故原告的行为并不能代表台创园，原告的起诉是无效的；六、法院调取的相关证据足以证明第三人于2013年2月6日同意免除被告四年零八个月的租金。
被告顺园公司向本院提交了以下证据：1、《土地租赁合同书》；2、《报告》；3、照片。
第三人台创园述称，一、涉案土地性质为划拨用地，使用权人为原告，租金由原告收取，原告享有法定权利和承担法定义务。第三人虽为租赁合同的签署人，但并不承担租赁合同所约定的主要权利和义务，被告应向原告缴纳租金并对原告承担相应的义务；二、第三人对涉案土地既不享有权利也不承担义务，案件的判决结果与第三人没有实质关系，法院系为查明案件事实追加我方��第三人，因此我方不是法律意义上的第三人，而是本案证人；三、第三人同意原告与被告解除租赁合同，同意原告主张租金和违约责任的权利；四、第三人并没有法律上的权利义务，因此追加第三人为共同原告更为恰当。
第三人台创园向本院提交了以下证据：1、关于马明安等任职的通知；2、组织机构代码证。
经审理查明，位于珠海市金湾区平沙镇大海环居委会的183亩土地为划拨农用地，土地使用权人为珠海市平沙海城实业总公司。2011年3月15日，第三人作为甲方，被告作为乙方，双方签订《土地租赁合同书》。合同第二条约定：甲方将位于广东珠海金湾台湾农民创业园核心区（珠海市金湾区平沙镇大海环）、面积约183亩的农业用地使用权出租给乙方使用；第五条约定：本合同项下的土地使用权租赁期限为二十年，从2011年3月15日起到2030年12月31��止，甲方同意给予乙方一个月的土地整理时间（2011年3月15日至2011年4月14日）；第六条约定：本地块的基本租金为每年每亩650元人民币，土地租赁期头五年不变，从租赁期第六年开始，每年增加租金人民币60元，租赁期限内封顶租金为人民币1200元。乙方必须按合同规定向甲方支付土地租金，付款方式：每年的12月30日前一次性付清当年度的全年租金，在合同到期年度（即2030年），必须在当年的1月30日前交清全年租金，由乙方将款项汇入甲方指定帐户；第二十条约定：甲方有权按时如数向乙方收取承包金；第二十五条约定：甲方负责本地块的基础设施配套建设包括通电、通水、道路、排涝等；第三十五条约定：乙方不能按期缴纳承包金的，应承担违约责任，支付当年租金5%的违约金，并按每日万分之五支付滞纳金，超过三个月未能支付地租款，甲方有权终止合同，���偿收回土地，所造成的损失由乙方负责。
2011年11月8日，被告向第三人提交《关于减免租金的请示》，内容为：我司珠海顺园农业有限公司自四月入园以来陆续投入种植树木，树苗数百万元，但由于自然天气变化异常，接连数次强降雨，加之台创园的排涝设施仍未能满足目前我们的需求，造成我园种植的树木和树苗大批涝死（另天晴急需的灌溉用水也暂未能得到良好解决）。为此恳请台创园管委会根据实际情况给予减免一年租金的请求。马明安于2011年11月24日批复：从明年二月起收租即可，经实地考察，该企业的确存在水利条件不太具备的条件下，投入巨资为台创园迎检工作作出了贡献。
2013年1月29日，第三人向被告发出通知，催促被告于2013年2月4日前缴清至2012年12月底止尚欠的租金109，037.5元。该通知签收人一栏处有被告法定代表人郭ＸＸ的签���，庭审中被告称对该通知的真实性无法判断。2013年5月15日，原告向被告发出通知，催促被告于2013年5月25日前缴清至2013年5月13日止尚欠的租金227，987.5元。该通知签收人一栏处有被告法定代表人郭ＸＸ的签名，庭审中被告称对该通知的真实性无法判断，且认为原告无权向被告催收租金。后原告分别于2013年12月3日、2014年3月10日、2014年7月15日向被告发出通知催缴未缴租金，被告在庭审中对上述三份通知的真实性无异议，但认为原告无权向被告催收租金。2014年9月11日，原告及第三人联合向被告发出通知，催促其于2014年9月30日前缴清至2014年9月10日止尚欠的租金346，937.5元。该通知签收人一栏处有被告法定代表人郭ＸＸ的签名，庭审中被告称原告未能提交该通知的原件，对该通知不予认可。
2015年3月16日，第三人出具证明，证明《土地租赁合同书》所辖范围土地���认权由原告管理使用，合同签订后一直由原告履行合同，包括但不限于交付土地，收取租金等，因此，合同项下权利义务由原告实际享有和承担，现被告拖欠租金，为加强国有资产管理，同意由原告提起诉讼，收回土地并追讨拖欠的租金等一切损失。原告就与第三人之间的关系，在第二次庭审中陈述为：原告是合同的实际履行方和土地使用权人，原告追认和认可第三人与被告签署的合同并按照合同履行；在第三次庭审中陈述为：原告与第三人之间没有签订书面委托合同，原告知道第三人代表原告对外签署合同，履于事前授权，原告愿意承担该授权产生的法律后果，交付土地、收取租金及部分日常管理工作应由原告享有和承担。
被告向本院提交其于2012年9月15日作出的《报告》，内容为：“平沙农业资源中心：由于台风韦森特的吹袭给我园造成了无法逆转的经济损失，其中大批名树由于巨风吹袭和长时间浸泡近乎全部死亡。（桃花芯直径1米—1.2米4棵，80公分—1米11棵，小叶棕仁20—30公分150棵，15—20公分200棵，白玉兰8—10公分110棵，鸡蛋花8—10公分260棵，木棉树55—60公分12棵）其中果树、中东海藻、秋枫等一批树木也大批死亡。鉴于以上我园承受的巨大经济损失，在此恳请台创园以及上级领导按我园实际情况给予全力扶持使我园尽早脱离困境投入生产，因此我园在此提出给予免去土地租金四年零八个月的请求。望以批为盼。”珠海市金湾区平沙镇农业资源管理中心（以下简称农业资源管理中心）于2013年2月6日在《报告》上加注“鉴于受韦森特台风影响，台创园强排泵站高压线路被吹断，无法抽水致水浸。而从台创园十多家入园企业来看，除顺园公司外，其他无大的损失。经研究，同意给予减免四年零八个月租金。���的意见并加盖公章。同日，马明安在《报告》最下方加注“拟同意。同意中心意见”的意见，马明安本人签名并加盖第三人的公章。因被告仅持有《报告》的复印件，特向本院申请调查取证，经审查，被告申请符合法律规定，本院予以准许。本院向农业资源管理中心调查取证，该中心向本院复函未找到《报告》的原件，其提供的2013年2月6日由谢铮辉主持的班子会议记录第二项主题内容为：“昨天下午贺乃养委员转马明安书记指示，要求中心今天要出顺园公司的申请处理意见。台创入园企业珠海顺园农业有限公司提出要求减租的申请。考虑因台创园泵站高压供电线路受台风影响吹断致无法抽水而水浸顺园苗木致损失的原因，需中心研究加意见后报台创园、镇领导批。对此，何荣贵副主任提出该本不属中心研究范围，应由台创园作决定后交中心执行，当中显得不分主��。会议研究后认为：鉴于受韦森特台风影响，台创园强排泵站高压线路被吹断，无法抽水致水浸。而从台创园十多家入园企业情况来看，除顺园公司外，其他无大的损失，同意给予减免四年零八个月租金。”会议记录有参会人员甘吉书、谢铮辉、何荣贵、黄春光四人的签名。2015年7月8日，本院向第三人原副主任贺乃养作询问笔录，贺乃养确认被告提交的《报告》的真实性，并陈述是被告将《报告》交给农业资料管理中心，该中心主任谢铮辉向贺乃养反映了情况，两人还一起去看了现场，《报告》由谢铮辉拿回农业资料管理中心的班子研究决定后，由中心在《报告》上签署了同意减免四年零八个月租金的意见并加盖中心公章，中心再把《报告》交给贺乃养，由贺乃养拿给马明安，马明安在报告上签署了“拟同意”的意见，贺乃养再将报告拿到办公室加盖第三人的公章。贺乃养确认当时看到有水浸的情况，但不清楚具体损失，亦不清楚《报告》原件去向。庭审中，原告对《报告》的真实性、合法性均不予认可，即使《报告》是真实的，减免租金应当经过平沙镇政府的同意并送达减免租金的通知给原告，但原告从未收到过相关的减免租金通知；第三人认为其没有权利减免租金，对《报告》的真实性无法判断，亦不清楚《报告》中反映的内容。
2015年4月2日，第三人就被告要求减免土地租金一事向平沙镇政府去函，平沙镇政府于2015年6月10日作出决定，对被告减免租金的请求不予通过。
另查明，2010年1月13日，珠海高栏港经济区区党委研究决定，马明安兼任第三人主任，贺乃养兼任第三人副主任。2015年3月17日，第三人的法定代表人由马明安变更为王爱民。
上述事实，有《土地租赁合同书》、《通知》、证���、土地使用权证、关于减免租金的请示、文件呈批表、珠海市金湾区台湾农民创业园管理委员会关于处理珠海顺园农业有限公司要求减免土地租金的函、《报告》、关于马明安等任职的通知、组织机构代码证、对贺乃养的询问笔录、会议记录及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为，一、关于原告主体资格的问题。被告认为根据合同相对性，海城公司不是适格原告主体。本院认为，海城公司在三次庭审中最终明确其事前授权第三人对外签订合同，第三人予以认可，对双方之间形成委托代理关系本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”，在本案中，被告无证据证明其如果知晓委托人是海城公司就不会订立《土地租赁合同书》，被告未交付租金致海城公司未能收取租金，第三人亦同意由海城公司提起本案诉讼，故委托人海城公司可以行使受托人台创园对被告的权利。因此，珠海市平沙海城实业总公司是本案适格原告，本院对被告的主张不予支持。
二、关于诉讼时效的问题。被告辩称租金的诉讼时效是一年，因此原告请求租金已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，被告同意原告免交2012年2月前的租金，根据《土地租赁合同书》的约定，被告应于2012年12月30日前付清2012年度的租金，于2013年12月30日前付清2013年度的租金。原告向本院提交了七份其向被告催租的通知，被告认可原告分别于2013年12月3日、2014年3月10日、2014年7月15日向被告发出通知催缴租金的事实，因此原告请求被告支付租金未超过诉讼时效，对被告的辩称，本院不予采纳。
三、关于被告是否欠缴租金的问题。第三人与被告自2011年3月15日签订《土地租赁合同书》后，被告未支付过租金。对此，原告认为被告欠租，故而提起本案诉讼，被告则辩称因第三人已免除其共计五年零八个月的租金，故直至原告起诉之日，被告仍处于免租期，为此被告向本院提交了《报告》。双方就《报告》的真实性、合法性各执一词，本院认定如下：1、关于《报告》的真实性。原告因被告无法出示《报告》的原件对《报告》的真实性不予认可。本院认为，虽然被告提交的《报告》只有复印件，但《报告》的内容与本院向第三人的前副主任贺乃养所作的询问以及向农业资源管理中心调取的会议记录的内容相一致，三者能够相互印证第三人及农业资源管理中心同意减免被告四年零八个月租金这一事实的存在，本院对《报告》的真实性予以确认。2、关于《报告》的合法性。原告在庭审中主张，涉案土地属于国有资产，因此减免租金应以实际损失为依据，且损失需经过评估，减免的相关文书应通过农业资源管理中心交由平沙镇政府签署同意的意见后，再将减免文书送达至原告才能生效。因被告既未能举证涉案土地的损失，免租的《报告》又未经过平沙镇政府同意，且原告对减免租金一事毫不知情，原告对《报告》的合法性不予认可。本院认为，首先，原告主张《土地租赁合同书》一直由其行使权利、履行义务，但《土地租赁合同书》签订方是被告与第三人，原告未能举证证明被告在签订合同之时已知道原告是土地的实际出租方或原告委托第三人签订合同。原告与第三人之间是隐名代理关系，在第三人向原告披露被告前，第三人作为合同相对方所作的合同相关行为具有合同效力，对被告产生约束力。原告提交的证据显示，第三人最早向原告披露被告的时间仅可能是被告第一次收到原告发出的催缴租金通知时，即2013年5月15日，而第三人于2013年2月6日已作出减免租金的行为，该行为当然具有合同效力，原告作为委托方当受此减免租金行为的约束并承担由此产生的责任。另，农业资源管理中心作为原告的上级主管部门，在其2013年2月6日的会议记录中记载“何荣贵副主任提出该本不属中心研究范围，应由台创园作决定后交中心执行，当中显得不分主次”，可见原告的上级主管部门亦认可第三人对涉案出租土地有减免租金的权利。其次，涉案土地虽为国有土地，属于国有资产，但本案是土地租赁合同纠纷，《土地租赁合同书》是平等主体之间签订的约束双方权利义务的民事合同，作为土地出租方，当然享有处分土地租金的权利，包括使用、减少或免除租金等权利。本院认为，对被告减免租金的申请，原告有权利自主决定是否减免以及减免多少租金。至于减免租金申请是否需要经过镇政府同意，是否要求被告必须提供损失评估报告，这是原告内部审批程序问题，原告不应以内部程序出现问题对抗已经对外作出的具有合同效力的行为。最后，原告的上级主管部门农业资源管理中心以及受托人第三人均书面同意了被告减免租金的申请，原告述称对减免租金一事毫不知情，明显与常理不符，本院不予采信。综上，本院对《报告》的合法性予以认可。
因第三人于2011���11月24日同意被告于2012年2月起交租，且第三人于2013年2月6日同意减免被告四年零八个月租金，因此，被告的免租期限至2016年10月止，被告尚在免租期内，原告以被告逾期支付租金为由请求被告承担违约责任并解除《土地租赁合同书》，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告珠海市平沙海城实业总公司的诉讼请求。
本案受理费人民币34，216元，由原告珠海市平沙海城实业总公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方���事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 梁蔓冰
代理审判员 谢潇潇
人民陪审员 丘丽萍
二〇一五年十月十四日
书 记 员 陈丽冰