江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏08执异147号
案外人：傅卫星，男，1957年10月1日出生，汉族，住淮安市。
申请执行人：刘军，男，1969年10月17日出生，汉族，住淮安市。
被执行人：葛卫平，男，1964年8月22日出生，汉族，住金坛市。
被执行人：江苏浦斯宁建设发展有限公司，住所地淮安市清河新区青龙湖路8号。
法定代表人：葛卫平，该公司董事长。
本院在执行刘军与葛卫平、江苏浦斯宁建设发展有限公司（以下简称浦斯宁公司）借款合同纠纷一案中，拍卖登记在被执行人浦斯宁公司名下的淮安市七星生态商务会所2号岛6号楼102室房地产，本院裁定以房抵债后，案外人傅卫星提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人傅卫星提出异议称，异议人2017年8月9日才知悉法院对异议人所属的淮安市七星生态商务会所2号岛6号楼102室房屋拍卖执行，该房屋系异议人于2013年5月31日与浦斯宁公司订立《商品房买卖合同》购买所得，并已网签。请求贵院停止对异议人所属的上述房屋的执行。
申请执行人刘军答辩称，1.淮安市中级人民法院对涉案房屋的执行符合法律规定，并无不当之处。对涉案房屋查封时，该房屋所登记的所有权人为被执行人浦斯宁公司，同异议人傅卫星无任何关联。2.即使如异议人所述其与浦斯宁公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，但在法院查封时所显示的房屋所有权人为浦斯宁公司，表明异议人已同浦斯宁公司解除了房屋买卖合同，并撤销了网签备案手续，异议人同涉案房屋没有关联。3.在法院对涉案房屋执行过程中（包括查封、评估、公告、拍卖），该房屋一直处于空置状态，无人占有使用，法院在涉案房屋上张贴拍卖公告后仍无人对该房屋提出执行异议。4.涉案房屋拍卖因无人购买而流拍，经申请执行人申请和执行法院同意，由答辩人受让该房屋，并据此下达了裁定，对于该执行标的的执行已经终结。5.根据异议人提供的《商品房买卖合同》，涉案房屋的购买人为本案异议人傅卫星，但其所提供的汇款凭证却为颜永康，并且汇款的金额同《商品房买卖合同》中约定的购房款数额亦不相符合，该行为明显属于名为买卖实为借贷。综上，答辩人认为异议人的异议申请不能成立，请求依法驳回其申请。
被执行人浦斯宁公司收到本院答辩通知书后未提交书面答辩意见。
本院查明，刘军与葛卫平、浦斯宁公司借款合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2016年2月24日作出[2015]淮仲调字第486号调解书，调解协议为：一、葛卫平、浦斯宁公司确认至2015年11月30日欠刘军借款本金2400万元，以及2015年11月30日前形成的利息852.9万元。上述本息定于2016年3月28日前一次性支付给刘军。二、葛卫平、浦斯宁公司同意本金2400万元自2015年12月1日以后的利息按月息2%计息至2016年3月28日共计192万元，于2016年3月28日支付给刘军。如不能按时归还，则按上述月息计算至款项实际还清之日止。三、葛卫平、浦斯宁公司对上述第一、第二条款中支付义务承担连带清偿责任。四、本案仲裁费用105411元由葛卫平、浦斯宁公司连带承担（刘军已垫付，葛卫平、浦斯宁公司于2016年3月28日前付给刘军）。
因两义务人未按调解书确定的期限履行义务，刘军申请强制执行，本院于2016年4月5日立案执行。同年9月12日，本院查封登记在被执行人浦斯宁公司名下的淮安市七星生态商务会所2号岛6号楼102室房屋，并向淮安市不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封期限为三年。2016年12月27日，江苏先河房地产土地评估有限公司向本院出具《房地产估价报告》，报告显示：估价对象室内为毛坯房，目前空置，价值时点2016年11月18日的市场价值为317万元。
2017年3月16日，本院裁定拍卖被执行人浦斯宁公司名下的淮安市七星生态商务会所2号岛6号楼102室房屋。同日，本院在拍卖的房屋大门上张贴拍卖公告。4月28日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定于2017年5月30日10时至5月31日10时公开拍卖上述房屋。“项目公告”第七条明确：“对上述标的权属有异议者，请于2017年5月15日前与本院联系。”第一次拍卖流拍后，申请执行人刘军申请以流拍的保留价接受该房屋抵债，本院于6月10日作出（2016）苏08执148-4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人浦斯宁公司所有的、位于淮安市七星生态商务会所2号岛6号楼102室房屋作价260万元，交付申请执行人刘军抵偿浦斯宁公司欠刘军的部分债务。该房地产的财产权自本裁定送达刘军时起转移。二、刘军可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定于6月23日送达刘军。因申请执行人刘军撤回执行申请，本院于2017年6月21日裁定本案未履行部分终结执行。
另查明，2013年4月18日，颜永康通过建行淮安健康支行向浦斯宁公司账户汇款500万元。同年5月31日，异议人傅卫星与浦斯宁公司签订《商品房买卖合同》一份，购买浦斯宁公司开发的淮安市七星生态商务会所2号岛6号楼102室房屋，该商品房用途为商务会所，建筑面积为462.78平方米，房款总价为250万元。合同约定买受人于签订合同当日一次性付清总房款250万元。
异议案审查中，本院于2017年8月15日找异议人傅卫星谈话，在询问异议人购房款付款方式时，异议人称：“当时是一次性付款，是以支票形式支付的。我提供2013年4月18日这张支票，通过中国建设银行付给浦斯宁公司500万元，当时买了两套，另一套房屋已经卖了，款已经退给我了。”在询问2013年5月31日签订合同，为什么房屋产权至今没过户到异议人名下时，异议人称：“我是自己不想要，想转卖的，我自己有房子住，世袭领地，所以一直没有过户。”8月16日，颜永康向本院出具证明，内容为：“本人2013年4月18日汇款伍佰万元给江苏浦斯宁建设发展有限公司，其中贰佰伍拾万元是付卫星先生购买七星商务会所二号岛6号楼102房房款。特此证明。”
本院认为,本案争议焦点为：1.案外人傅卫星所提异议有无超过法定的期限；2.如异议人所提异议符合立案条件，其异议能否排除法院执行。
关于案外人傅卫星所提异议有无超过法定的期限问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下至“综上所述”前简称《异议复议规定》)第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，本院于2017年6月10日将被执行人浦斯宁公司名下的房屋裁定给申请执行人抵债，并于6月23日将该裁定送达刘军，此裁定已发生法律效力。尽管本院已裁定终结本案剩余款项的执行程序，但本院尚未向房地产登记部门送达权属过户的协助执行通知书，异议所涉的房屋的执行程序并未实际终结，故案外人傅卫星所提异议并未超过法定的期限。
关于异议人所提异议能否排除法院执行问题。因傅卫星异议所涉房屋为商务会所，且异议人有其他房屋居住，根据《异议复议规定》第二十九条规定精神，异议人傅卫星属于一般买受人而非消费者，本案应按《异议复议规定》第二十八条规定进行审查。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人傅卫星虽然于本院查封前与被执行人浦斯宁公司签订了《商品房买卖合同》，并提供了颜永康向浦斯宁公司付款500万元的凭证及颜永康的证明，但由于异议人未向本院提交浦斯宁公司出具的收到异议人交付房款的发票或收据，且颜永康付款日期与购房合同约定的内容不一致，故异议人称其付清全部房款证据不足。另外，异议人与浦斯宁公司签订《商品房买卖合同》后，在房屋具备过户条件的情况下，因自身原因未及时办理房屋产权过户手续，亦不符合《异议复议规定》第二十八条第（四）项规定，不能排除法院对上述房屋的执行。
综上所述，案外人傅卫星异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人傅卫星的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 董国华
审 判 员 何正洪
代理审判员 刘玉娟
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 程 莹