天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初2433号
原告(反诉被告):王欣卓,男,1983年3月3日出生,汉族,无职业,住。
委托诉讼代理人:王文惠,天津元平律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王华(原告之父),1957年6月6日出生,汉族,无职业,住。
被告(反诉原告):陈昕,男,1978年10月12日出生,汉族,天津森远物业服务管理有限公司职工,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:孙敬(被告之妻),1981年1月18日出生,汉族,无职业,住天津市河东区
第三人:天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司,住所地天津市河北区靖江路1号增3号。
法定代表人:李刚。
委托诉讼代理人:高月,天津允善律师事务所律师。
原告(反诉被告)王欣卓与被告(反诉原告)陈昕房屋房买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月15日受理后,被告陈昕于2016年5月30日提起反诉,同时本院追加第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司(以下简称鼎盛公司)参加诉讼,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告(反诉被告)王欣卓的委托诉讼代理人王华、王文惠,被告(反诉原告)陈昕及其委托诉讼代理人孙敬、第三人鼎盛公司的委托诉讼代理人高月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王欣卓向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2016年1月7日签订的《天津市房产买卖协议》;2、诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求:1、要求被告赔偿原告自2016年2月8日起算至判决确定之日的利息损失(以人民币37万为基数,按照年利息24%计算,截至2016年5月20日的利息损失为24815元)2、判令被告赔偿原告自2016年2月8日起算至判决确定之日的利息损失(以人民币112万为基数,按照年利息24%计算)。事实与理由:2015年10月25日原、被告在第三人处签订了《房屋买卖居间合同》,合同约定被告购买原告所有的坐落于天津市河东区盛世嘉园35-1-1601号房屋,双方应在抵押注销完毕7个工作日内到房管局签订《天津市房产买卖协议》,被告于协议签订当日将首付款汇入房管局资金监管账户。被告须在抵押注销办理完毕7个工作日内办理完毕贷款申请手续。合同约定被告如不能正常办理贷款,须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向原告支付全部房款,否则视为被告违约,如被告未能履行本合同之条款导致该物业买卖不能顺利完成,本合同终止或解除。后原告从他人处借款40万元偿还了银行贷款,注销抵押权。双方于2016年1月7日在天津市河东区房管局签订了《天津市房产买卖协议》,后由于被告征信问题截止起诉之日原告贷款并未办理完毕,也未将剩余房款按照合同约定给付原告。现原告认为被告迟延履行给付房款的行为已构成违约,完全符合解除合同的条件。
陈昕向本院提出反诉请求:要求王欣卓继续履行2016年1月7日在天津市河东区房管局签订的《天津市房产买卖协议》。被告是守约方,不同意原告诉讼请求。并且原告所述不是事实,由于房管局存在排队拿号的情况,银行也不是被告申请就能办理的,因此原、被告双方均未按照居间合同所约定的日期签订买卖协议及办理贷款,都是后来双方口头协商重新约定的。在办理贷款过程中,公积金管理中心称被告存在征信问题及公积金断缴问题,但经被告至银行查询被告的征信没有问题,公积金也不存在断缴的情况。公积金贷款已经在银行的批复中,截止2016年5月31日第二次庭审前被告的贷款审批已经下来了。被告已经按照约定将首付款存入房管局指定资金监管账户,所有手续的办理时间由实际办理的银行及公积金管理中心决定,办理时间是当事人不可控的。被告不存在违约行为。
鼎盛公司述称,原、被告在第三人处签订了房屋买卖居间合同,按照合同履行,听从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下:原告与被告于2015年10月25日在签订了《房屋买卖居间合同》一份,约定王欣卓(卖方)向陈昕(买方)出售其名下坐落于天津市河东区盛世嘉园35-1-1601号房屋,房屋价款为人民币1120000元,买方支付10000元定金。该居间合同订立时涉诉房屋尚存抵押贷款370000元,双方约定卖方自行还清贷款,撤销他项权的时间以贷款银行及所属房管局办理日期为准。2015年12月1日王欣卓将涉诉房屋抵押权撤销。
同时该居间合同约定:“第二条第二款买方须在2015年11月30日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款,买卖双方须在抵押注销办理完毕七个工作日内前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理,买方须在抵押注销办理完毕七个工作日内前办理贷款申请手续。……第三条第五款买方以贷款方式支付房款的,则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料:如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的,买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。否则视为买方违约,适用违约条款。第六款如买方未能履行本合同之条款导致该物业买卖不能顺利完成,本合同终止或解除的,则已付定金卖方不予退还,且卖方有权再将该物业卖予任何人,但卖方不应再为此而向买方、经纪方进一步追究责任或要求赔偿损失。第四条第五款于本合同之外三方在谈判中的声称理解、承诺之内容,如与本合同不符,以本合同为准。”
双方于2016年1月7日到房屋所在地房地产交易中心签订《天津市房产买卖协议》,约定陈昕购买原告名下坐落于天津市河东区盛世嘉园35-1-1601号房屋,建筑面积90.99平方米,房屋价款为人民币1110000元,买方在协议订立的5日内将首付款340000元存入监管账户,申请贷款770000元,监管房价款合计1110000元,甲方提供其名下天津市建设银行账户作为收取监管房价款的账户,甲乙双方应在协议订立后30日内,办理房屋所有权转移登记手续。当日,陈昕向监管账户内转账340000元,并取得天津市房屋交易监管资金收账凭证一份。
2016年2月19日,陈昕办理贷款申请手续。2016年4月11日陈昕与案外人建设银行津城支行(以下简称建设银行)签订《天津市个人住房公积金(组合)借款(抵押)合同(保证担保)》一份,约定陈昕向案外人建设银行借款人民币770000元。2016年5月20日案外人天津市津房置业担保股份有限公司在保证人处盖章。现陈昕已开始按月偿还房屋贷款。
本院认为,原告与被告先后签订了《房屋买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》,原、被告签订的两份合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,是有效合同,双方均应按合同的约定全面履行义务。王欣卓在庭审中主张,依据双方签订的《房屋买卖居间合同》第二款第二项之约定“…买方须在抵押注销办理完毕七个工作日内前办理贷款申请手续…”,双方虽因房管局预约导致2016年1月7日才签订《天津市房产买卖协议》,但陈昕应在2016年1月7日后的7个工作日内办理贷款申请手续,现陈昕于2016年2月19日办理贷款申请手续,2016年5月中旬才将贷款打入资金监管账户,因此原告主张被告根本违约,要求解除合同。被告对此不予认可,认为双方由于房管局、银行等客观因素均未按合同时间实际履行,故被告不构成违约,故不同意解除。本院认为,双方虽在居间合同中约定“买卖双方须在抵押注销办理完毕七个工作日内前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。买方须在抵押注销办理完毕七个工作日内前办理贷款申请手续”,但根据房管局登记预约的实际情况导致2016年1月7日双方才签署买卖协议,现协议已签署完毕,应视为双方以实际行动认可对合同约定事项进行了变更。故陈昕应于该协议签订后7日内办理贷款申请手续。庭审中经询陈昕称办理贷款申请手续后延期原因与银行需要预约及缺少王欣卓给付的房屋产权证有关,且对于延期情况已告知王欣卓,王欣卓对此不予认可。庭审中经本院向第三人核实,第三人称电话联系陈昕之母,其母称陈昕年前没有时间,故延迟至年后办理。现陈昕对延迟申办贷款的原因并未向本院提供相应证据予以证实,故本院对陈昕该抗辩理由不予采信。虽然陈昕延迟办理贷款申请手续,违反了双方的约定,但并未导致合同目的无法实现。且在本案庭审中该房屋贷款审批手续已审批完毕,贷款已经发放,其不属于居间合同第三项第5条中所载明的:“如买方未能履行合同导致买卖不能顺利完成,本合同终止或解除”的情形,同时根据《合同法》第九十四条第一款第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,债权人方可以解除合同,故原告要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求,本院不予支持。截止到本案庭审结束,陈昕已经履行完毕全额给付房屋价款的义务,且抵押贷款合同亦已成立并生效,陈昕已开始偿还贷款,故王欣卓应按照合同约定协助陈昕办理房屋产权过户的相关手续,将涉诉房屋产权变更登记到陈昕名下。陈昕在本案所主张为继续履行房屋买卖合同办理产权登记变更,如双方在办理产权登记后因后续房屋交接等问题发生争议,可另行解决。
关于王欣卓要求陈昕赔偿自2016年2月8日起算至判决确定之日的利息损失24815元一节,庭审中经询原告系以人民币37万为基数,按照年利息24%计算。王欣卓称该款系王欣卓向他人借款用于偿还涉诉房屋的抵押贷款的支出,本院认为偿还涉诉房屋抵押贷款系王欣卓自身的合同义务,故该款项所产生的利息损失不应计算在违约所产生的损失内,对于原告该项诉讼请求本院不予支持。
关于王欣卓主张要求陈昕赔偿自2016年2月8日起算至判决确定之日的利息损失(以人民币112万为基数,按照年利息24%计算)一节,经本院询问公积金管理中心的信贷员,该中心答复由于房屋价格在春节后突然暴涨,因此信贷压力增大,正常信贷手续的审批需要两周,现贷款处于峰值期故审批时限为四周左右,同时贷款申请手续办理期间由于陈昕在平安银行信用卡存在止付情况及公积金断缴问题,其贷款申请被二次退件审批,导致贷款时间过长。现陈昕未按合同约定时间办理贷款申请手续,延迟一个月后导致遇房价涨幅过大及贷款办理峰值期,同时经历二次退件期。使王欣卓未在合理预期的时间内领取全部房款,故陈昕应当支付王欣卓延迟受领房款期间的利息损失。考虑现期房价涨幅兼顾公平原则,扣除正常的贷款审批期及房管部门进件审批的期限,本院酌定由陈昕支付王欣卓2016年4月至2016年9月期间的损失133200元。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条之规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十五日内原告(反诉被告)王欣卓协助被告(反诉原告)陈昕办理房屋所有权转移登记,将坐落天津市河东区盛世嘉园35-1-1601号房屋转移登记到被告(反诉原告)陈昕名下,登记所需费用按相关部门规定承担;
二、本判决生效之日起十五日内被告(反诉原告)陈昕给付原告(反诉被告)王欣卓人民币133200元;
三、驳回原告王欣卓及反诉原告陈欣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元(包含反诉费),由被告(反诉原告)陈昕负担。
如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张 峥
代理审判员 郭宏敏
人民陪审员 李洪起
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 张 蕊