湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴���民初字第181号
原告（反诉被告）：卢艳。
被告（反诉原告）：湖州爱家房地产有限公司。住所地：浙江省湖州市吴兴区织里镇为民路***号。
法定代表人：李惠珍，该公司董事长。
委托代理人：郑美丽，湖州市织里法律服务所法律工作者。
原告卢艳与被告湖州爱家房地产有限公司（以下简称爱家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理，依法由审判员李辉适用简易程序审理。爱家公司在法定期限内提起了反诉，本院予以受理并决定与本诉合并审理，于2015年8月25日公开开庭审理了本案。因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2015年12月23日第二次公开开庭进行了审理。卢艳，爱家公司的委托代理人郑美丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢艳起诉称：卢艳于2014年11月27日与爱家公司签订合同，购买爱家公司所开发的位于湖州市吴兴区织里镇长安路爱家皇家花园27幢二单元3301室房屋，购房款为71万元，已付首付22万元，剩余49万元爱家公司称分三年付清，打印了一份协议让卢艳签字，卢艳签后要求爱家公司盖章并交卢艳持有一份，爱家公司不同意，称不用盖章，都是这样操作的，交了税和房屋保证金就可以拿钥匙了。后来爱家公司告知要两年付清49万元余款。同时，签订商品房买卖合同时，没有写明如未按时支付49万元则要收取违约金，爱家公司口头称不收取违约金，却又不愿出具书面承诺，存在欺骗行为，卢艳故诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、爱家公司退还已付房款22万元；三、本案诉讼费由爱家公司承担。
被告爱家公司答辩称：一、商品房买卖合同对如何付款有约定，卢艳选择首付22万元，余款通过银行贷款，在签订合同35日内支付，签订合同后因卢艳信用不良，贷款未通过，双方未约定分三年付清。二、商品房买卖合同约定了逾期付款违约金。综上，爱家公司不存在欺诈，请求驳回卢艳的诉讼请求。
反诉原告爱家公司诉称：双方于2014年11月27日签订的商品房买卖合同约定卢艳支付首付款22万元，余款49万元应在签署合同之日起35日内（即2014年12月31日前）付清，但卢艳至今也未支付，应承担违约责任，故爱家公司诉请判令：一、卢艳继续履行双方于2014年11月27日签订的商品房买卖合同；二、卢艳立即支付购房余款49万元；三、卢艳以49万元按每日万分之三支付自2015年1月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（暂算至2015年8月31日为35721元）；四、卢艳承担本案的诉讼费用。
反诉被告卢艳答辩称：卢艳没有违约，爱家公司起初承诺余款49���元分三年付清，后来又变成分两年付清，存在欺骗，请求驳回爱家公司的反诉请求。
卢艳为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明卢艳与爱家公司签订合同购买织里镇爱家皇家花园27幢二单元3301室房屋的事实。
2、销售不动产统一发票二份，证明卢艳向爱家公司支付了购房首付款22万的事实。
3、交房通知书、交房须知、交房所需材料一览表、交房时需缴纳的费用清单各一份，证明：双方约定了余款分三年付清，故爱家公司才向卢艳发放了交房通知书；交房时需缴纳的费用清单上写明“已付房款71万元”，也说明爱家公司默认双方之间有协议约定余款分三年付清的事实。
4、录音资料及文字整理材料各一份，卢艳称系以其自有手机于2015年6月22日在爱家公司行政经理刘洋的办公室录制的其���刘洋及爱家公司置业顾问张亚男三人的对话，证明双方约定了分三年付清余款的事实。
对卢艳提交的证据，爱家公司质证认为：对证据1、2没有异议。对证据3的真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明双方存在协议默认卢艳分三年付清余款，交房时需缴纳的费用清单上写明“已付房款71万元”，说明要全部付清房款才能交房，如果双方协议分期付款，就不会再要求卢艳付清全部房款了。证据4，卢艳购房时是否是刘洋与张亚男经手需庭后核实，但录音时刘洋早已辞职，且从整个对话过程看，系协商关于余款49万元如何支付的问题，卢艳要求分三年付清，爱家公司去申请争取优惠，但无法体现双方就此达成了一致的意见。
爱家公司为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同复印件一份，证明双方签订的合同明确约定了付款方式和逾期付��违约金。
对爱家公司提交的证据，卢艳质证认为：对真实性没有异议，但不能证明爱家公司的证明目的，双方另有约定余款分三年付清。
卢艳提交的证据，本院认证认为：证据1、2，符合有效证据条件，本院确认其效力。证据3，能证明爱家公司2015年4月通知卢艳交房，且未要求缴纳购房余款，结合证据4，能证明双方曾协议购房余款49万元分三年付清，本院确认其效力。证据4，能证明爱家公司起初同意余款分三年付清，后要求改为两年付清，双方因此发生争执。
爱家公司提交的证据，本院认证认为：符合有效证据条件，本院确认其效力。
本院经审理，认定事实如下：2014年11月27日，原告（反诉被告）卢艳与被告（反诉原告）爱家公司签订了商品房买卖合同一份，约定：卢艳向爱家公司购买位于湖州市吴兴区织里镇爱家皇家花��27幢二单元3301室房屋，总价71万元；签订本合同时支付首期房款22万元，余款49万元在签订本合同之日起35个日历天内以银行贷款支付；2015年12月31日前交付房屋。合同还对逾期付款的违约责任等事项作了约定。同日，卢艳向爱家公司支付了首期房款22万元，爱家公司开具了相应金额的发票。2015年4月，爱家公司向卢艳发送了交房通知书、交房须知、交房所需资料一览表、交房时需缴纳的费用清单，但双方为余款49万元如何支付产生争议，至今未办理房屋交接手续。
另查明：卢艳曾在爱家公司签订了一份约定余款分三年付清的协议，爱家公司未盖章，也未交付给卢艳，在卢艳录制的其与爱家公司员工之间的对话的录音中，爱家公司员工对该事实予以了确认。
本院认为：卢艳与爱家公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。双方的争议焦点主要有三：一、卢艳要求解除商品房买卖合同是否符合法定或约定的条件；二、购房余款49万元应如何支付；三、卢艳应否支付逾期付款违约金。
一、卢艳要求解除商品房买卖合同并退还购房款22万元的诉讼请求，因爱家公司不同意解除，卢艳也未提交证据证明存在可以解除合同的法定或约定的情形，故本院不予支持，双方均应继续履行。
二、商品房买卖合同虽载明余款49万元在签订合同之日起35个日历天内支付，但从卢艳提交的其与爱家公司售房人员的对话的录音中可以看出，双方实际协商变更了余款的支付时间，卢艳签署了余款分三年付清的协议交给了爱家公司，爱家公司虽未盖章并交付给卢艳，但卢艳有理由相信爱家公司的售房人员系代表爱���公司作出承诺，应当认定双方达成了余款49万元分三年付清的一致意见。爱家公司事后通知卢艳要求变更为两年付清，但卢艳未同意，故购房余款49万元应分三年付清。双方未明确每年应付金额，按分期付款的一般操作方法即均分，卢艳2015年12月31日前应付163333.33元，该期付款期限已届满，本院支持爱家公司该部分诉请，而2016年和2017年应付款尚未到期，本案中不作处理，爱家公司可待期限届满后另行主张。
三、双方实际协商变更了余款支付时间，爱家公司的工作人员多次承诺不会向卢艳主张逾期付款违约金，故爱家公司要求卢艳自2015年1月1日起支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。按分三年付款的约定，卢艳应于2015年12月31日前支付购房款163333.33元，故对该部分款项卢艳应自2016年1月1日起按约支付逾期付款违约金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第七十七条、第九十四条之规定，判决如下：
一、驳回卢艳的诉讼请求；
二、卢艳支付湖州爱家房地产有限公司购房款163333.33元，并以163333.33元为基数按每日万分之三支付自2016年1月1日起至实际付款日止的逾期付款违约金（暂算至2016年2月1日为1568元），限于本判决生效之日起七日内清偿；
三、驳回湖州爱家房地产有限公司的其余诉讼请求。
本案本诉受理费4600元，由卢艳负担；反诉受理费减半收取4325元，由湖州爱家房地产有限公司负担2883元，卢艳负担1442元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 李 辉
代理审判员 莘 欣
人民陪审员 邵汉权
二〇一六年二月一日
书 记 员 史 倩