广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终1204号
上诉人（原审原告）：陈海新，男，1957年11月23日出生，汉族，住广州市番禺区。
上诉人（原审原告）：郭丽莎，女，1983年4月25日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：曹忠明，广东极视律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市维信房地产有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街南华路62号7号楼1层会所101。
法定代表人：王涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司职员。
上诉人陈海新、郭丽莎因与被上诉人广州市维信房地产有限公司（以下简称维信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈海新、郭丽莎上诉请求：1.变更一审判决第一项为：维信公司返还我方购房款12万元及其利息（以12万元为本金，自2015年7月20日起至实际清偿日止，利率按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算）；2.撤销一审判决第二项，改判维信公司双倍返还我方定金10万元；3.本案一、二审诉讼费用由维信公司承担。事实与理由如下：一、一审认定我方因个人原因放弃购买涉案房屋是错误的，过于武断，缺乏依据。1.维信公司在一审中提交的《维信项目退款确认单》的内容表达的意思是将涉案房屋所退的款项退回我方的账户，即我方对退款的账户进行确认，并不能认定我方因其个人的原因放弃购买涉案房屋；2.《维信项目退款账户确认单》是维信公司内部退款流程之一，是格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条相关规定，若要认定放弃涉案房屋购买的原因也应该是维信公司；3.①造成双方未能签署《海伦堡·流金岁月商品房认购书》（以下简称《认购书》）的责任在维信公司。双方约定签署《认购书》的最迟时间为2015年7月3日18点前。之后，我方不仅多次催促维信公司签署《认购书》，郭丽莎还于同年7月12日在售楼部刷卡支付60000元购房款，又于同年7月20日在售楼部刷卡支付60000元购房款，维信公司均于同日出具了收款收据。可是到了同年7月24日，维信公司不但不签署《认购书》，其销售代表李喜国还以办陈海新的购房资格需走绿色通道为由索取办证服务费6400元；②造成我方退款原因在维信公司。维信公司迟迟不与我方签署《认购书》，还索取办证费用且再三推搪，不讲诚信；到2015年9月3日前，在我方毫不知情的情况下擅自将涉案房屋转售他人；二、一审法院认定我方对未能签订商品房买卖合同的后果存在过错有误：1.本案《认购书》尚未签署，不能产生签订商品房买卖合同的后果。2.即使陈海新不具备购房资格，其对本案《认购单》等的履行也不存在过错。因为限购政策虽为强制性规定，但其不是效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。根据《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法【2013】403号）第一项第四款相关规定，本限购针对的是过户登记（物权）的诉求，而不是针对本案合同之债的诉求。本案针对的是《认购单》项下的定金及预付购房款，若因过户不能也只能是其必须承担的法律后果，不是履行过错；三、一审适用2011年2月24日原广州市国土资源和房屋管理局发布的《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》文件对广州市居民购房资格的认定有误，应该根据2013年12月17日广州市国土资源和房屋管理局发布的《广州市国土资源和房屋管理局关于严格执行我市房地产市场调控政策的通告》文件对广州市范围内居民购房资格的认定。郭丽莎虽然不是广州市户籍居民，但一审已经提供了购房之日前5年在广州市的社保证明，据此，郭丽莎具备在广州市购房资格；四、一审法院对我方提交的在维信公司售楼部合法取得的、对案件事实有实质影响的手机照片《特殊要求申请单》和视频以及维信公司“一房两卖”的《调查取证申请书》等已质证的证据没有在一审判决书中提及，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条；五、一审法院适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。该司法解释适用于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的”，而本案维信公司收受定金是为签署《认购书》的，“逾期不补定金或签署认购书均视为认购方自动放弃认购权”“有权另行销售此单元，不需知会认购方，所付定金不予退还。”可见，其定金不作为订立商品房买卖合同担保的。另，一审没有对我方已预付的受理费4638元进行认定。我方诉求中的12万元不是认购书、认购单或者是商品房买卖合同项下的款项，是为准备订立认购书的预付款。综上所述，一审认定事实和适用法律均错误，请二审法院查明事实，依法改判，以保护我方合法权益。
维信公司二审答辩称：我司同意并坚持一审判决，不同意陈海新、郭丽莎的全部上诉请求，理由如下：一、双方未能实际履行的原因不在我司。陈海新、郭丽莎在一审中确认陈海新没有购房资格，且涉案两套房屋是作为整体一间进行统一出售的，如果陈海新没有购房资格，整套房屋是无法进行交易的，但当时陈海新却隐瞒了自己没有购房资格的事实，与我司签订了相关认购单，并向我司缴纳了5万元定金及12万元的预付款。我司后来催促其签订相关买卖合同时，才发现陈海新没有购房资格。我司当时向陈海新、郭丽莎告知了没有购房资格可能会导致合同无法履行的可能性，在双方没有达成一致的情况下，陈海新、郭丽莎向我司提出了退还款项的申请，即我司在一审中提交的维信项目退款账户确认单。由于无法签订相关合同主要过错是在陈海新、郭丽莎，故我司当时与陈海新、郭丽莎沟通过不同意退还定金5万元。在双方在无法达成一致的情况下，导致了本案诉讼。我司认为在整个交易过程中是由于陈海新、郭丽莎自身的原因隐瞒了真实的情况，导致合同无法履行，根据相关司法解释，我司认为过错在陈海新、郭丽莎，因此我司不同意陈海新、郭丽莎要求双倍退还定金10万元的请求，一审法院对此的认定和判决均是正确的；二、陈海新、郭丽莎所称的我司当时的销售人员李喜国承诺为其走绿色通道没有任何事实依据，而且陈海新、郭丽莎也没有提供充分的证据证明其主张的事实。实际上，陈海新、郭丽莎当时并不是有意要购买房屋，当时陈海新也明知自己没有购房资格，但他们在广州当时比较严格的购房资格政策之下仍然缴纳5万元的定金及12万元的预付款，其目的其实是为了拿到购房的认购单来办理相关的移民手续，所以在其办完手续之后，就提出了自己没有购房资格要求退款的主张，故我司认为从整个案件的事实及上诉人交易目的来看，全部过错均在陈海新、郭丽莎，请求二审法院驳回陈海新、郭丽莎的全部上诉请求。
陈海新、郭丽莎向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈维信公司返还陈海新、郭丽莎购房款120000元及其款项利息（以120000元为本金，从2015年7月20日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计至实际清偿日止，暂计至2015年12月28日为2567元）合计122567元；⒉维信公司双倍返还陈海新、郭丽莎购房定金100000元；⒊本案诉讼费用由维信公司承担。
一审法院认定事实：2015年6月27日，郭丽莎与维信公司签订了《海伦堡流金岁月认购单（临定）》（NO0001563），约定认购单元为34-2205／06，使用面积200平方米，临时定金10000元，单元原价￥4089026元，成交价为优惠折扣申请，付款方式为按揭，装修标准为毛坯，临时定金为￥10000元，付款方式：按揭，装修为毛坯；备注：认购方须2015年6月19日12点前凭此认购单到海伦堡售楼部补交40000元（合计伍万元整），并于补齐定金当天签署《海伦堡﹒流金岁月商品房认购书》，逾期不补定或签署认购书，均视为认购方自动放弃认购权，维信公司有权另行销售此单元，不需知会认购方，所付定金不予退还。认购客户在签署此认购单前，已清楚了解并认可《海伦堡流金岁月认购须知》《海伦堡流釜岁月置业计划书》《海伦堡流金岁月商品房认购书》《商品房买卖合同》及其补充协议的所有内容，选择按揭付款方式的认购客户亦已清楚了解并认可银行的《海伦堡流金岁月楼宇按揭办理须知》的所有内容，且上述文件已在销售现场公示。销售代表签名为李喜国。同日，郭丽莎刷卡支付10000元。
2015年7月1日，陈海新、郭丽莎与维信公司签订了《海伦堡流金岁月认购单（临定）》（NO0001569），认购单位为34-2205/06，临时定金40000元，单元原价￥4089026元，成交价2698757元，付款方式：按揭，装修为毛坯，备注：认购方须2015年7月3日18点前凭此认购单到海伦堡售楼部补交10000（合计伍万元整），其余内容与上述第一份认购单一致。同日，郭丽莎刷卡支付40000元。
2015年7月17日，郭丽莎刷卡支付了60000元给维信公司，维信公司开具了收到郭丽莎首期60000元的《收款收据》（NO0484755），次日再开具分别收到陈海新、郭丽莎定金25000元的《收款收据》（NO0484753、O0484754）。
2015年7月20日，郭丽莎再刷卡支付了60000元，维信公司开具了收到郭丽莎首期60000元的《收款收据》（NO0484763）。
2015年7月24日，郭丽莎向李喜国支付了6400元的办证服务费，李喜国开具了《收据》给郭丽莎收执。
其后，陈海新、郭丽莎与维信公司因购买房屋的问题产生纠纷。2015年10月15日，陈海新、郭丽莎分别在《维信项目退款账户确认单》签名，内容分别为郭丽莎同意退34座2205房款145000元，郭丽莎同意退34座2206房款25000元。2015年12月30日，陈海新、郭丽莎诉至一审法院。
针对两套房屋的销售问题。涉案房屋地址为广州市番禺区桥南街福德路223号花样年华雅筑34座2205房和2206房（以下简称2205房和2206房）。维信公司认为，其将上述两间房屋隔墙拆除作为一间房屋独立使用，对外作为一间整体房屋对外销售，但房屋买卖合同分开签订。陈海新、郭丽莎对此予以确认。
对于陈海新、郭丽莎与维信公司未能签订房地产购房的原因。陈海新、郭丽莎认为，由于陈海新没有购房资格，维信公司的销售人员李喜国称可以通过绿色通道解决购房资格的问题，后来由于番禺区购房政策变化，李喜国以需要时间解决为由一直拖延，故双方一直未能签订购房合同，2015年9月8日，李喜国通过郭丽莎的银行账户退回6400元。维信公司认为，陈海新、郭丽莎均没有购房资格，其至今没有提交符合购房资格的证明，因此双方未能签订房屋买卖合同，陈海新、郭丽莎缴纳50000元定金后，双方签订了认购书，按照认购书的约定，双方在7天内签订合同并缴纳首期，但陈海新、郭丽莎以其在国外不能按时签订买卖合同，并申请延期签约，其回国后补交了70多万元的首期款，直至7月22日，本公司再次催促陈海新、郭丽莎补交首期款及签订合同，但陈海新、郭丽莎答复其在澳大利亚无法回来，事情拖延至8月底；陈海新、郭丽莎回国后向本公司提出退款申请，明确答复放弃购买涉案房屋，并在9月3日向本公司签署了退款申请，便是陈海新、郭丽莎所支付的50000元定金不予以退回。为此，维信公司提交了两份《维信项目退款账户确认单》予以证明。陈海新、郭丽莎质证认为，确认书上郭丽莎的签名，但陈海新的签名是李喜国所代签，陈海新、郭丽莎不能购买房屋的原因在于维信公司已经跟他人签订了房屋买卖合同，陈海新、郭丽莎曾多次要求维信公司退款，但维信公司也没有将款项退回给陈海新、郭丽莎。一审庭审中，陈海新表示不申请对确认书上陈海新的签名真实性进行鉴定。维信公司认为，虽然确认单上已经复印了陈海新、郭丽莎的收款银行卡，本公司同意无息退款120000元给陈海新、郭丽莎，但陈海新、郭丽莎不同意，双方未能达成一致意见，故两笔款项至今仍未退，现同意无息退还上述款项。
对于陈海新、郭丽莎主张维信公司的销售人员收取陈海新、郭丽莎6400元的问题。陈海新、郭丽莎提交了《收据》、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，证明维信公司的销售代表李喜国在2015年7月24日收到郭丽莎支付的办证服务费6400元，后在2015年9月8日退回款项的事实。维信公司质证认为，该证据为李喜国与陈海新、郭丽莎之间的交易单据，与本公司无关，经本公司向李喜国核实，收据上的6400元为郭丽莎要求李喜国办理广州市户口，包括以人才引进办理广州市户口需要职称资格证之类的费用，该费用由李喜国个人收取。陈海新、郭丽莎认为，该6400元是由于陈海新名下无房，但其妻子有房产，维信公司声称可以通过绿色通道将房产登记在陈海新名下的费用。另一审法院查明陈海新与陈金梅为夫妻关系，一审法院向两人出具了《购房资格证明》告知书，要求向涉案房屋所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并于一审法院指定的举证期限内提交。但陈海新没有提交相关的资格证明，证明其符合本地购房资格的事实。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”诉讼中，维信公司同意退还陈海新、郭丽莎支付的购房款120000元给郭丽莎，对此一审法院予以准许。2010年4月17日国务院公布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2011年2月24日广州市国土资源和房屋管理局发布的《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》文件对广州市范围内居民购房进行严格限制。陈海新、郭丽莎与维信公司在一审庭审一致确认两间涉案房屋是作为整体一间房屋统一进行交易，对此一审法院予以认定。根据陈海新、郭丽莎与维信公司的庭审陈述，及陈海新、郭丽莎提交的李喜国《收据》等证据证实，陈海新并不具备在广州市购房的资格。陈海新、郭丽莎作为涉案房屋购买人，在认购单签订前应当结合国家政策规定知道自己是否具备购房的资格，判断履行合同的可行性，但其没有尽到审慎的审查义务。根据维信公司提交的《维信项目退款帐户确认单》内容证实，陈海新、郭丽莎因其个人的原因放弃购房涉案房屋。因此陈海新、郭丽莎对双方未能建立房屋买卖合同关系的后果存在过错责任。因此陈海新、郭丽莎要求维信公司支付购房款的利息，及双倍退还定金100000元的请求，理据不足，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2016年8月13日作出如下判决：一、维信公司于本判决生效之日起十日内向郭丽莎返还120000元；二、驳回郭丽莎其余的诉讼请求。一审案件受理费4638元，由陈海新、郭丽莎负担2137元，维信公司负担2501元。
经二审庭询，双方当事人均确认一审判决书第4页第7行的“6月19日”应为“6月29日”，第5页倒数第8、9行的“10月15日”应为“9月3日”；另二审查明，一审判决书第5页倒数第二段中所涉两份《维修项目退款帐户确认单》中，附有郭丽莎、陈海新的身份证、银行卡复印件，且主要内容为郭丽莎、陈海新承诺其提供的身份证和存折复印件均与其本人原件相符，并同意将所退房款分别汇款到各自账户等；其余一审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人均确认如下事实：⒈签订时间分别为2015年6月27日、2015年7月1日的两份《海伦堡流金岁月认购单（临定）》所涉及的房屋相同，售价也相同，后一份认购单取代了前一份认购单，两份认购单所涉定金合计为5万元；⒉签认购单时，双方当事人均清楚当时的限购政策，并清楚知道郭丽莎只能购买一套房；⒊维信公司已将涉案房屋于2015年9月之后另卖他人。为此，维信公司在二审庭询后向本院提交了书面情况说明并附相关《商品房认购书》、《广州市商品房买卖合同》等材料复印件，称维信公司在上诉人明确表示放弃购买房屋并书面提出退款申请后，于2015年10月31日与案外人张锡梅、任国伦签订了认购书，并于2015年11月25日与案外人张某梅、任某伦签订了买卖合同。上诉人对维信公司提供的上述材料的真实性、关联性、合法性均不予认可。
关于上诉人限购资格的审查问题。上诉人表示签订认购单当时已向维信公司告知陈海新不具备购房资格，并表示已将陈海新名下没有房产而其妻子名下有房产的事实告知维信公司，但维信公司的销售人员口头承诺说没有问题；维信公司对此予以否认，并表示当时询问过陈海新是否符合购房资格，陈海新说其名下没有房产，但没有说其妻子名下有很多套房屋。维新公司还表示双方曾于2015年7月底按上述认购单的约定签订了认购书，但原件已丢失，故无法提交给法院；上诉人则否认签订了认购书。
本院认为，鉴于我国现行房地产调控政策是众所周知的事实，故在房屋买卖交易过程中，买卖双方均应对此予以合理注意、审慎审查，即买方应在认购房屋前对自身是否具备购房资格予以充分评估后再作决策，并应将此情况如实披露给卖方；卖方则应在售出房屋时注意审查买方是否符合现行限购政策。而根据现有证据及当事人陈述，双方当事人在一审中均确认涉案两间房屋是作为整体一间房屋统一出售，并确认在签订涉案认购单时郭丽莎仅能购买一套房屋，但双方对于陈海新当时是否具备购房资格各执一词：陈海新述称其已向维信公司披露自身情况为其名下没有房屋，但其妻子名下有多套房屋，维信公司则主张当时询问过陈海新是具备购房资格的。目前并无充分证据证明买方在签订认购单时已向卖方如实披露了陈海新是否具备购房资格，亦无证据证明卖方对此尽到了充分审查的义务，故在此情况下，本院认为买卖双方对于本案纠纷的产生均有一定过错，应各自承担相应责任。从维信公司提交的《维信项目退款帐户确认单》的主要内容来看，主要是陈海新、郭丽莎确认其收取维信公司退还房款的账户及身份信息，一审法院据此认定双方未能建立房屋买卖合同关系的过错在于陈海新、郭丽莎一方欠妥。而根据双方当事人二审陈述意见及维信公司提交的与案外人就涉案房屋所签订的相关合同复印件内容来看，维信公司在双方发生纠纷后已将涉案房屋另卖他人。基于公平原则，维信公司应返还已收12万元房款及定金5万元，且因涉案款项全部由郭丽莎支付，故上述款项均应返还给郭丽莎。如前所述，在双方当事人对本案纠纷均存在一定过错的情况下，陈海新、郭丽莎要求维信公司支付购房款的利息，及双倍退还定金100000元的上诉请求，均缺乏理据，本院不予支持。
综上，审查一审法院查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1608号民事判决第一项；
二、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1608号民事判决第二项；
三、广州市维信房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还定金50000元给郭丽莎；
四、驳回陈海新、郭丽莎其余的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4638元，由陈海新、郭丽莎负担938元，广州市维信房地产有限公司负担3700元；二审案件受理费2300元，由陈海新、郭丽莎负担1150元，广州市维信房地产有限公司负担1150元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年四月十三日
书记员 林飘云
梁少欣