渭南市临渭区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0502执异34号
异议人：姚昆岗，男，1970年5月1日出生，汉族，居民。
委托代理人郑仁操，陕西惠智律师事务所律师。
委托代理人张强，陕西惠智律师事务所实习律师。
申请执行人：杨军，男，1976年6月20日出生，汉族，居民。
委托代理人梁军，陕西赛高律师事务所律师。
被执行人：傅雪峰（又名付雪峰），男，1971年9月8日出生，汉族，居民。
被执行人：尚昕奂，女，1971年4月6日出生，汉族，居民，系傅雪峰之妻。
本院在执行杨军与傅雪峰、尚昕奂民间借贷纠纷一案中，异议人姚昆岗于2018年5月16日提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人姚昆岗称，渭南市临渭区人民法院办理的（2017）陕0502执921号执行案件，查封并拍卖了位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋，异议人认为该执行行为严重违反法律规定，侵害了异议人姚昆岗的合法权益，现提出执行异议，请求撤销拍卖位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋的拍卖执行裁定书。事实理由如下：
2017年3月23日，临渭区法院在执行被执行人傅雪峰一案中，查封了涉案房屋即位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋一套。
2016年4月25日，被执行人傅雪峰与姚昆岗签订了《房屋租赁合同》,合同约定姚昆岗租赁傅雪峰位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋，租赁期共16年半，自2016年4月25日起至2032年10月25日止；另外，双方约定如房屋出卖，姚昆岗享有优先购买权。
合同签订后，姚昆岗于2016年4月25日交纳了半年房租3万元；2016年10月25日交纳了16年的房屋租金48万元、押金2万元；被执行人傅雪峰将房屋交付姚昆岗，姚昆岗租住至今。
异议人姚昆岗认为，其与傅雪峰签订租赁合同在临渭区人民法院强制执行之前，且异议人姚昆岗自租赁房屋交付之日合法占有、居住至今；然而，临渭区人民法院查封并拍卖了该涉案房屋严重损害了异议人姚昆岗的合法权益。现异议人姚昆岗依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条等有关法律规定，向临渭区人民法院提出执行异议，要求依法撤销位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋的拍卖执行裁定书。
异议人姚昆岗提举的证据有：房屋租赁合同、付款凭证两份、收条复印件两份、2018年2、3、4月物业公司收费票据两份。证明傅雪峰与姚昆岗签订房屋租赁合同，傅雪峰已将涉案房屋出租给姚昆岗；合同签订后，姚昆岗于2016年4月25日交纳了3万元房屋租金，2016年10月25日交纳租金48万元、押金2万元；姚昆岗与傅雪峰在合同中约定如房屋出卖，姚昆岗享有优先购买权；双方签订合同之日，姚昆岗交纳租金后，姚昆岗就一直租住、占用涉案房屋至今。
杨军称，异议人姚昆岗所提异议不能成立。理由一、我方认为姚昆岗与傅雪峰签订的租赁合同系伪造，根据该租赁合同第三条，约定的年租金为6万元，合同签订时约定的半年租金为3万，一次性付款约定年租金变成了3万元，这明显与合同约定内容及交易习惯均不相符合。
二、对姚昆岗所提供的工商银行的两份转账凭证的真实性有异议，该证据未加盖银行公章，也未提供加盖银行公章的交易明细来证明付款事实，其中，32万元的转账凭证载明收款人为傅雪峰，另一份转款凭证179900元收款人为耿菲晗与本案无关。按照姚昆岗所提供的房屋租赁合同以及异议申请书中的内容来看，姚昆岗一次性交纳16年的租金48万元、押金2万元，总计50万元，但姚昆岗提供转账凭证仅仅显示32万元，因此姚昆岗所述异议内容与证据材料不相符合。因此证明不了姚昆岗租房事实存在，相反证明了姚昆岗与傅雪峰签订的租赁合同系伪造。
三、对于姚昆岗所提供的两份收条，因系复印件，未提供原件，不予质证。
四、对于姚昆岗和傅雪峰恶意串通、伪造证据、严重妨害民事诉讼行为，临渭区人民法院应对其进行处罚。
综上，杨军认为异议人姚昆岗所提执行异议不能成立，依法应予驳回。
杨军提供蒲城县人民法院案卷材料三份（送达回证、执行裁定书、照片）、公证书一份。证明姚昆岗与傅雪峰的租赁关系不存在，姚昆岗所提执行异议不成立，其中蒲城法院的案卷材料中送达回证及照片，是在2016年5月20日蒲城县法院因王建与傅雪峰民间借贷纠纷一案，到西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室给傅雪峰的妻子送达了执行裁定书，这与姚昆岗所陈述的姚昆岗在2016年4月25日起租赁傅雪峰房屋并开始居住的事实不相符合，既然房屋已经租赁给姚昆岗，那么一个多月后法院还能够在涉案房屋中找到傅雪峰的妻子，并向其送达了裁定书，现场并没有姚昆岗或者姚昆岗的亲属在。公证书是2017年8月11日临渭区法院的执行法官杨李军在此前多次到涉案房屋中寻找傅雪峰，均未找到，房屋无人居住。后申请临渭区公证处进行了录像物品的证据保全，在此前后均未发现姚昆岗在该涉案房屋居住的事实。因此，姚昆岗所提执行异议不能成立。
异议人姚昆岗对杨军提供证据的真实性均予以认可，对证明目的不认可。认为一、杨军所提证据能够反证出蒲城法院查封涉案房屋和渭南临渭区法院查封涉案房屋的时间均晚于姚昆岗与傅雪峰签订租赁合同时间，买卖不破租赁，故法院的查封和拍卖涉案房屋是违法的。
二、姚昆岗与傅雪峰签订房屋租赁合同，姚昆岗并不知晓法院查封涉案房屋的情况，姚昆岗属善意第三人，另外，姚昆岗签订租赁合同之后付的租金，也就是租赁合同生效之后，姚昆岗是否一直居住在涉案房屋，或者将涉案房屋用作他用，或者让别人居住，是姚昆岗的权利，因此，异议人认为杨军的意见不能成立。
本院查明，杨军诉傅雪峰、尚昕奂民间借贷纠纷一案，该案在审理期间，杨军于2016年8月29日向本院提出诉讼保全申请，要求依法冻结、查封、扣押傅雪峰、尚昕奂名下价值145万元财产，同时提供财产线索为：西安市曲江6号小区6-2-401号房屋，并提供了担保。2016年8月29日本院作出(2016)陕0502民初4045号民事裁定书，裁定“查封、冻结被申请人傅雪峰、尚昕奂价值145万元的财产”，并于2016年9月2日向西安市房屋产权产籍管理中心发出协助执行通知书：一、对被告傅雪峰（曾用名付雪峰）名下位于西安市雁塔区纬一街曲江6号小区6号楼，权属证号1125102017-6-1-6-20401～1的房屋产权产籍予以查封。查封期限为三年。二、对被告傅雪峰（曾用名付雪峰）名下位于西安市雁塔区纬一街曲江6号小区，权属证号1125102017-6-1-13B1-5F125～1的房屋产权产籍予以查封。查封期限为三年。西安市房屋产权产籍管理中心受理后对上述房屋产权产籍手续予以查封。2016年9月14日，本院作出（2016）陕0502民初4045号民事调解书，内容为傅雪峰、尚昕奂于2016年10月14日前归还杨军借款本金145万元及利息10万元，因傅雪峰、尚昕奂未按上述生效调解履行义务，申请执行人杨军依法向本院申请执行，申请事项为：一、请求强制执行傅雪峰、尚昕奂履行(2016)陕0502民初4045号民事调解书所确定的归还借款本金145万元及利息10万元。二、本案执行费由被申请人承担。
本案在执行过程中，申请人杨军于2017年4月5日向本院提出拍卖申请书，要求对被申请人位于西安市雁塔区纬一街曲江6号小区6号楼20401房屋（房屋权属证号：1125102017-6-1-6-20401～1）强制拍卖，本院于2017年5月21日向渭南市中级人民法院就涉案房屋予以委托现值评估，2017年8月16日，本院对涉案房屋的现状及物品清点行为进行了公证证据保全，渭南市临渭区公证处于当日作出（2017）渭临证民字第530号公证书一份。2017年11月9日，本院作出（2017）陕0502执921号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人傅雪峰所有的位于西安市雁塔区纬一街曲江6号小区6号楼单元房一套”。2017年11月11日，本院对傅雪峰、尚昕奂发出公告，主要内容为：傅雪峰、尚昕奂，本院受理杨军申请你们民间借贷纠纷一案，因你们未履行生效法律文书所确定的义务，本院依法作出拍卖裁定并委托西安天正房地产价格评估咨询有限公司对傅雪峰所有的位于西安市雁塔区纬一街“曲江6号小区”6号楼2单元20401号房屋一套（登记薄编号：1125102017-6-6-20401）以及位于西安市雁塔区纬一街“曲江6号小区”第13B1幢5F125号的车位（登记薄编号：1125102017-6-13B1-5F125）进行评估。西安天正房地产价格评估咨询有限公司已作出天正评估（2017）0823604号和天正评估（2017）0823608号评估报告，评估价格分别为204.12万元和20万元。现向你们公告送达（2017）陕0502执921号执行通知书、评估报告、拍卖裁定书，限你们自公告发出之日起60日内来本院执行局三科领取执行通知书、评估报告、拍卖裁定书，逾期则视为送达。如果你们对评估报告有异议，自公告期满之日起10日内以书面形式向本院提出，逾期视为放弃权利，本院视为认可该评估报告并依法对上述房产进行拍卖。该公告于2017年11月18日刊登于西部法制报版面中。
又查，傅雪峰与尚昕奂系夫妻关系，2016年9月12日、9月14日、傅雪峰分别向本院书写的送达地址确认书中载明其地址为西安曲江6号小区6-2-401、西安市雁南一路曲江6号小区1-1609室，电话1531990****，当事人签名、盖章或摁印处载明有傅雪峰、尚昕奂。2018年5月30日本院向该15319909304号码发出短信，内容为：傅雪峰、尚昕奂：依据你们在诉讼中向本院提供的联系方式现以短信方式通知你们，姚昆岗针对你们与杨军民间借贷纠纷一案提出执行异议，请你们于2018年5月31日上午10时30分来渭南市临渭区人民法院接受执行异议谈话，逾期未来本院相应的法律后果由你们自行承担，本院将涉及该案的裁定以你们在诉讼过程中向本院提供的送达地址进行邮寄送达，特此告知！
再查，西安市房屋产权产籍管理中心于2016年5月20日受理蒲城县人民法院的（2016）陕0526民特5号民事裁定书及协助执行通知书后对上述涉案房屋予以查封。
署名时间为2016年4月25日的房屋租赁合同中，内容载明：出租方（甲方）傅雪峰，电话1361929****。承租方（乙方）姚昆岗，电话1809802****。甲方将其所有的位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋一套（建筑面积150平方米，房产证号1125102017-6-6-20401-1）及负一层车位（编号13B15F125）出租给乙方居住使用，租期16年半，自2016年4月25日起至2032年10月25日止，双方同意押金2万元，年租金6万元，合同签订时乙方向甲方缴纳半年租金3万元，半年到期后如乙方一次性向甲方缴纳16年全部租金，甲方按每年租金3万元计收。租赁期间物业费、水、电、天然气、电视收视费、卫生费、电梯费等由乙方支付。租赁期满，乙方如需继续租用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先，如该房出卖，乙方有优先购买权，该租赁合同最下方甲方（签字）一栏显示有傅雪峰、尚昕奂签名摁印，乙方（签字）一栏显示有姚昆岗签字。2016年10月25日，收款人傅雪峰收到卡号为62220837000064****4转款32万元，但未载明具体转款人，179900元收款人为耿菲晗与本案无关，异议人提供的傅雪峰所写两份收条均系复印件并未提供原件不予认定，异议人姚昆岗未提供涉案房屋自其租住之日起止今即2016年4月至2018年1月期间涉案房屋所产生费用的相关证据，2018年5月31日仅向本院提供涉案房屋在西安联诚行物业管理有限公司曲江6号收费票据两份，其中载明客户名称：付雪峰，费用期限为2018-02至2018-04。
另查明，涉案房屋于2018年3月20日通过京东网进行网拍公告，于2018年4月21日开始进行公开网拍，网拍当日涉案房屋被杨萌萌通过竞买号13025503以3136200元的最高应价胜出，网拍结束时间2018年4月22日。2018年5月16日，异议人姚昆岗向本院提出执行异议，要求依法撤销位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋的拍卖执行裁定书。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；……第七条规定：当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；……第二十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，因异议人姚昆岗对上述涉案房屋之拍卖行为提出执行异议，依法应依据上述第五条、第七条、第二十一条规定进行审查。
结合本案，异议人姚昆岗基于其与傅雪峰之间存在租赁关系从而提出执行行为异议，该案审查的争议焦点为异议人姚昆岗与傅雪峰签订的租赁合同是否客观真实，姚昆岗是否享有在同等条件下参与公平竞价及优先购买权。
一、异议人姚昆岗虽向本院提出证据证明其与傅雪峰签订有租赁合同并陈述其于2016年七八月份即入住该涉案房屋，并经常居住在涉案房屋内，但姚昆岗所述经常居住该涉案房屋之情形与渭南市临渭区公证处作出的（2017）渭临证民字第530号公证书相互矛盾。
二、2016年9月12日、9月14日、傅雪峰在与杨军民间借贷纠纷一案的诉讼期间，向本院出具的送达地址确认书中明确载明其地址为西安曲江6号小区6-2-401，结合姚昆岗所述以及蒲城法院卷宗证据综合分析，傅雪峰与姚昆岗二人的表述亦存在矛盾之处。
三、由于该案的被执行人傅雪峰、尚昕奂目前经本院依据其在诉讼期间提供的联系方式已以短信形式通知其按时来本院接受调查但至今仍未到庭的情况下，傅雪峰、尚昕奂在明知涉案房屋被蒲城县法院、临渭区法院分别查封的情况下，既未告知异议人姚昆岗及时主张权利、又未告知蒲城法院及临渭区法院存在租赁关系显属傅雪峰、尚昕奂故意隐瞒。现异议人姚昆岗虽提供租赁合同，但姚昆岗并未提供证据足以证明其自租赁合同签订后异议人一直长期居住于涉案房屋，同时异议人也无证据证明上述租赁合同已实际履行的客观事实真实存在，致本院评估拍卖时无从知晓涉案房屋尚有租户存在之情形，异议人姚昆岗可以依法向傅雪峰、尚昕奂主张其权利。
综上，涉案房屋在诉讼期间因申请人杨军提出诉讼保全申请，本院依法采取保全措施后，在执行过程中针对涉案房屋经过委托渭南市中级人民法院评估后已对被执行人傅雪峰、尚昕奂公告送达了相关法律文书，并依法在京东网进行公开拍卖后被竞买人杨萌萌以3136200元的最高应价购得，异议人姚昆岗并无证据证明竞买人不具备竞买资格或者与拍卖机构之间存在恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益之情形，现要求依法撤销位于西安市雁南一路曲江六号小区6号楼2单元401室房屋的拍卖执行裁定书的申请无事实和法律依据，故对其异议请求依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条、第十六条一款、第十七条（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人姚昆岗的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向渭南市中级人民法院申请复议。
审判长 苏继军
审判员 支晓飞
审判员 刘晓静
二〇一八年六月一日
书记员 张 丹