四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终5067号
上诉人(原审被告)：成都市菜篮子市场管理有限公司。住所地：成都市锦江区牛市口路**号综合大楼*楼。
法定代表人：王书峰。
委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：周颖异，女，汉族，1986年8月2日出生，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：田晨希，四川律治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琦，四川律治律师事务所律师。
上诉人成都市菜篮子市场管理有限公司（以下简称菜篮子公司）因与被上诉人周颖异房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市高新区人民法院（2017）川0191民初15131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人菜篮子公司的委托诉讼代理人朱校均、被上诉人周颖异的委托诉讼代理人田晨希、张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人菜篮子公司上诉请求：依法撤销成都市高新区人民大院（2017）川0191民初15131号民事判决第三项、第四项、第五项判决内容，并依法改判菜篮子公司对上述各判决不承担民事责任。事实与理由：一审法院对适用法律的理解不当，扩大了上诉人的法定义务和合同义务，损害了上诉人的合法权益。造成被上诉人租赁商铺无法正常对外经营的根本原因在于案外人通元公司的侵权行为。
周颖异辩称，被上诉人作为与上诉人签订的《租赁合同》相对方，上诉人理应按照约定为被上诉人使用和营业该房屋提供基本条件，保持房屋并排除在租赁过程中出现的妨害。故一审法院适用法律正确，证据确实充分，请求维持原判，驳回上诉请求。
菜篮子公司向一审院提出诉讼请求：1.解除周颖异与菜篮子公司于2017年3月9日所签订的《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》；2.菜篮子公司退还周颖异租房押金11000元；3.菜篮子市场管理有限公司赔偿周颖异各项损失（包括装修、装饰、经营等），截止起诉之日暂计80万元。
一审法院认定事实：2014年2月19日，案外人四川鼎运投资管理有限公司（出租方，甲方）与菜篮子公司（承租方，乙方）签订《农贸市场场地租赁和经营管理合同》，约定乙方自愿承租位于成都高新区神仙树南路51号【多乐惠佳紫薇店】1楼内场地，建筑面积1806平方米（具体位置见合同附件）。乙方承租该场地仅作经营农贸市场之用，租赁期间仅用于菜篮子品牌。租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止。合同还约定：1、甲方于2014年3月25日前将该场地交付给乙方。乙方确保农贸市场最迟于2014年4月1日开业；2、乙方向甲方支付的租金为每月18060元/月，第三年起每年在上一年租金基础上递增6%；3、自2014年4月1日至2019年3月31日，乙方向甲方支付市场管理服务费标准为18060元/月，第三年起每年在上一年租金基础上递增6%；4、自2014年4月1日至2019年3月31日，乙方向甲方支付商管服务费标准为18060元/月，第三年起每年在上一年租金基础上递增6%；合同还对双方的权利义务进行了详细的约定，另外在合同第十四条第五款约定：“乙方可对外出租该场地的摊位和铺面”。
2017年3月9日，周颖异（乙方，承租方）与菜篮子公司（甲方，出租方）签订《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于成都市多乐惠紫薇农贸市场餐饮区1-8号摊铺位，用于经营餐饮，合同还约定：1、自2017年3月9日起至2019年3月8日，共计24个月。第一年租金标准为132000元/年，第二年起每年租金在上一年的基础标准上递增5%，每年租金分两次支付(每年租金不变动)，按先付款后使用的原则，首次租金在签订合同时缴纳，否则合同无效，此后各期租金在前次租金到期日前15天缴纳，逾期缴纳的，每滞纳一日乙方需承担违约金为应付租金的千分之二；2、甲方应为乙方提供场地及基本配套设施。
合同签订后，周颖异向菜篮子公司支付了2017年3月9日至2017年7月8日，合计4个月的租金共计44000元。菜篮子公司出具加盖公司财务专用章的收据予以确认。同时，周颖异向菜篮子公司支付租房押金11000元。
周颖异接收房屋后，拟经营“瓦烤”餐饮经营，为此，2017年3月11日，周颖异与案外人四川省梦新装饰工程有限公司签订《室内装饰工程施工合同》，对涉案的商铺进行装修，将原租赁房屋进行拆除，并在原地进行了重新建设并装修，合同约定工程价款为45万元，其中2万元为质保金，待一年后没有任何装修质量问题再支付。2017年4月3日，周颖异向案外人四川省梦新装饰工程有限公司支付装修款15万元，2017年4月19日再行支付15万元，2017年5月24日，又支付13万元，每笔款项均通过转账加现金的方式支付，案外人四川省梦新装饰工程有限公司出具加盖公司财务专用章的收据予以确认。为此周颖异提供了一份合伙经营协议，证明该店铺是其与一名叫“谭阳”的案外人合伙经营，并且提供了谭阳在2017年5月24日向一名叫“罗*涛”的人转账20000元、在4月19日转账50000元、5月21日转账5000元、5月22日转账5000元、5月13日转账40000元、4月3日转账100000元、4月12日转账50000元，以上合计270000元。但是其无法证明名叫“罗*涛”的收款人系装修公司指定收款人。
周颖异为经营其餐饮，购置了餐厅厨房的一系列用品和桌椅板凳以及室内装饰用品等，共计花费58114元，此部分花费均是以现金的形式支付，大部分系以收据形式进行的确认，部分费用只有材料清单，没有收据和支付凭证。另，周颖异还提供了三份2017年4月23日开具的购买乐视电视的发票，金额为3799元*3=11397元，但是从该发票上不能看出所购电视的购买人以及使用地方。虽周颖异提供了另一份关于电视的“电视延长保修服务协议”，但是该协议的用户姓名并非本案周颖异，两份证据之间没有形成相互印证。
2017年5月11日，案外人成都市通元水产有限责任公司向涉案房屋所在市场的各商户发出《通知》，通知：四川鼎运投资管理有限公司早已无权经营管理本市场，更无权收取任何费用，现仅有成都盛和益州市场管理有限公司是该市场合法经营管理主体，请各商户积极配合相关工作。
2017年5月16日，案外人成都市通元水产有限责任公司向商户发出《公告》，告知：我公司与四川鼎运投资管理有限公司的租赁合同于2014年4月29日到期。到期后，我公司没有与鼎运公司签订过任何延期合同。鼎运公司于2011年修建的临时建筑早已到期，现为违章建筑设施，我司已责令鼎运公司于2017年6月30日前拆除，决定于2017年7月1日起对我公司水产冻库进行全面整改并封闭施工。
2017年6月1日，案外人成都市通元水产有限责任公司再次向商户发出《公告》，告知的大致内容与5月16日的公告内容一致，要求商户2017年6月30日前停止一切经营活动并全部撤离场地。若到期未撤离，一切经济和法律责任自担。
2017年7月3日，周颖异经营的商铺被强行拉闸停电，周颖异以其经营的高新区瓦烤烧烤店的名义随即与四川西武机电设备有限公司签订《发电机组租赁合同》，周颖异向该公司租赁发电机组并配技术人员一名进行现场值守，发电机于2017年7月3日入场，租赁期限以实际时间为准。2017年9月3日，案外人四川西武机电设备有限公司出具《发电机组租赁结算书》，载明：实际租赁时间为2017年7月5日至8月28日，共计57天。按合同约定，租赁费合计108300元，技术员工资11400元，进出场各一次，共1600元，现场装卸车吊车费合计1200元，以上费用合计122500元。已支付72000元，尚欠50500元。已支付的费用由菜篮子公司公司出具加盖财务章的收据予以确认。
另查明，周颖异为经营高新区瓦烤烧烤店，雇佣员工，并为员工租赁房屋住宿，其中2017年5月25日，周颖异店内合伙人谭阳向案外人刘洋辉租赁位于神仙树南路858号套三房屋，月租金2200元，租金半年支付一次。谭阳在当天交付2017年6月1日至11月30日的租金（13200元）和一个月押金2200元。2017年6月11日，周颖异店内员工谭阳向案外人吴鸿乃租赁位于神仙树南路55号10栋11单元4层8号套三房屋，月租金1700元，租金半年支付一次。谭阳在2017年6月10日交付一个月押金1700元以及6月11日至12月10日半年的租金10200元，在2017年12月15日，谭阳向房东支付从12月11日起的另一个半年的租金10200元。2017年9月，因周颖异经营的铺面所在市场被强制停业，周颖异向员工支付了工资49500元以后将员工遣散。周颖异单方面制作了员工清单和工资领取单，并没有提供劳动社保证明对员工的身份进行证明。另，周颖异为了证明其营业损失，提供了2017年7月和8月的营业收入统计单、美团订单、结账科目，欲证明商铺被强制拉闸停电后，营业收入减少了29万元，其主张该部分损失应由菜篮子公司承担。对此，本院认为，周颖异经营的是餐饮行业，具有一定特殊性，营业收入的金额是浮动值，受多种因素的影响，月份与月份之间的收入不具有可比性，无法推定8月的收入相较于7月份减少是由于所在商铺停电导致的，其提供的证据与欲证的事实之间没有直接关联性，不能达到其证明目的。另查明，涉案房屋为案外人成都市通元水产有限责任公司所有。根据菜篮子公司陈述，2011年，成都市通元水产有限责任公司将房屋出租给四川鼎运投资管理有限公司，2014年合同到期后，鼎运公司一直向通元公司支付租金至2017年7月。菜篮子公司将房屋出租给周颖异的时间是在菜篮子公司与鼎运公司的合同的租赁期限之内。故，菜篮子公司对涉案房屋拥有合法出租权。再查明，周颖异在涉案房屋内营业至2017年8月底，在9月1日便停止营业。
一审法院认为，周颖异与菜篮子公司签订的《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》系周颖异、菜篮子公司双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。合同各方应该依约履行合同。庭审中，菜篮子公司提出，周颖异无法营业是由于房屋所有权人通元公司强制停电导致的，与菜篮子公司无关，周颖异应要求通元公司承担责任，而不是要求菜篮子公司承担。对此，本院认为，与周颖异签订租赁协议的合同相对方是菜篮子公司菜篮子公司，菜篮子公司将房屋出租给周颖异的时间是在菜篮子公司与案外人鼎运公司的合同的租赁期限之内，故，菜篮子公司对涉案房屋拥有合法出租权，原菜篮子公司之间的租赁协议是合法有效的，双方应按合同约定履行义务，因此对菜篮子公司的此项辩称不予采纳。
本案为房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，菜篮子市场管理有限公司作为涉案房屋的出租人，应该保持租赁物符合正常使用的用途，现在由于房屋所有权人的停电措施，导致周颖异无法正常经营，从而被迫停止营业，故菜篮子市场管理有限公司未尽到法律规定和合同约定的出租人义务，导致周颖异签订合同的租赁菜篮子市场管理有限公司商铺用于对外经营目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于周颖异方解除合同诉请予以支持，确认合同于本案起诉状副本送达菜篮子公司之日起即2017年11月29日解除。
关于已支付的押金和周颖异主张的各项损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，菜篮子公司应该返还其收取的押金，故对周颖异主张退还押金的诉讼请求予以支持。对于损失，周颖异主张的损失系综合的，包括多项损失，以下进行一一认定。
首先，由于周颖异基于对合同正常履行的信赖，而投入资金对案涉商铺进行装修的损失，菜篮子公司应该予以赔付，至于赔付的金额，周颖异花费的装修费用，其主张的此笔款项为43万，只有收据，无转账凭证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持”之规定，周颖异基于对菜篮子公司的信任而进行的投入，周颖异有权就装修残值进行主张。从实际经营的情况看，周颖异确是对房屋进行了重建型的装修，并且是基于两年合同期限的装修，现在周颖异只在房屋内使用了几个月时间，确是存在装修损失。但是周颖异提交的装修公司出具的收据以及支付凭证，无法直接证明其相应的款项是支付给装修公司的。同时，周颖异的装修价值随着使用时间会发生贬损，而不应该以装修时的价值进行主张。装修的折旧应该以合同签订的期限为依据即装修完成，合同开始履行的2017年3月9日计为100%，逐月递减，至合同结束之日2019年3月8日计为0%。本院综合考虑其证据、以及实际装修使用情况以及折旧，将装修损失酌定为200000元。
其次，对于周颖异购置的经营设备，周颖异提供的购买凭证部分为收据，部分设备没有收据，且其均是采用现金和支付宝、微信转账支付，没有凭据，无法直接证明其花费。再者，因未形成附着，均是可移动的设备、设施，本着减损的原则由周颖异再次利用，不计入损失，故对周颖异购置设备的损失的诉请不予支持。
再次，对于周颖异租赁发电设备的费用，因所有权人的强制断电，导致周颖异无法正常经营，为了维持经营，减少损失，其自行租赁发电机组进行发电营业，此部分损失也是应由菜篮子市场管理有限公司承担。虽然断电行为本身并不是菜篮子公司所为，但是菜篮子公司作为出租方，应保证租赁场地的正常使用，其与案外人的纠纷产生的后果不应由周颖异承担。菜篮子公司作为市场经营主体自当承担市场经营风险，周颖异与菜篮子公司之间为商铺租赁关系，而非合伙关系，周颖异作为物业的次承租人，基于相信菜篮子公司与业主稳定的租赁合同而签订次承租合同，按约交纳租金，使用房屋，没有法定的义务需要与菜篮子公司共同承担菜篮子公司对业主的风险。因此对于周颖异主张的租赁发电机组产生的费用122500元应由菜篮子公司承担。
对于周颖异的员工租赁房屋住宿的费用，其中神仙树南路858号一套房屋已经支付了6月1日至11月30日这半年的租金，周颖异的员工只在其中正常使用到9月1日之前，周颖异便停止了店铺的营业，因此已经使用的期间的租金由周颖异自行承担，后续的9月1日至11月30日的租金损失应由菜篮子公司承担，合计6600元。位于神仙树南路55号房屋的9月1日至12月10日的租金5667元也应该由菜篮子市场管理有限公司承担。至于周颖异支付的此套房屋另一个半年（即12月11日之后）的租金，因涉案的租赁合同已经解除，周颖异在9月份便不再营业，周颖异继续租赁房屋供员工使用，此部分属于合同解除后扩大的损失，由周颖异自行承担。因此，菜篮子公司合计应向周颖异支付租赁员工住宿的费用12267元。另外，关于租赁两套房屋的押金，周颖异不能证明押金因菜篮子市场管理有限公司的违约而房东不予退还，故不予支持。对于遣散员工工资，因周颖异未提供相应的社保或者其他能证明其员工身份的材料，且工资领取表也是其单方面制作的，不具有足够的证明力，故，对于周颖异主张的员工工资损失本院不予支持。对于营业损失，在一审法院查明部分已经作出论述，因营业收入的浮动性，周颖异提供的证据不足以证明营业收入的减少与商铺停电之间的直接关联性，故对此项诉请一审法院不予支持。据此，一审法院判决：周颖异与菜篮子公司2017年3月9日签订的位于成都市多乐惠紫薇农贸市场餐饮区1-8号铺位的《农贸市场铺面（摊位）租赁协议》于2017年11月29日解除；菜篮子公司于判决书生效之日起十五日内向周颖异退还押金11000元；菜篮子市场管理有限公司于判决书生效之日起十五日内向周颖异支付租赁发电机组的费用122500元；菜篮子公司于判决书生效之日起十五日内向周颖异支付装修损失200000元；菜篮子市场管理有限公司于判决书生效之日起十五日内向周颖异支付租赁员工住宿房屋的租金12267元；驳回周颖异的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5955元，由周颖异承担3415元，由菜篮子公司承担2540元。
本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院院予以确认。
本院认为，周颖异与菜篮子公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。
本案二审的争议焦点：菜篮子公司是否应当向周颖异支付租赁发电机组、装修损失、租赁员工房屋租金。本案二审中菜篮子公司对解除案涉租赁合同和周颖异因此产生的租赁发电机组、装修损失、租赁员工房屋租金等损失均表示认可，但认为应由案外人通元公司承担责任。案涉租赁合同约定菜篮子公司应当向周颖异提供场地及基本配套设施，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同是转移财产使用权的合同，在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故一审法院认定菜篮子公司对涉案房屋拥有合法出租权，未尽到法律规定和合同约定的出租人义务，应当承担相应的赔偿责任、支付相应的损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，菜篮子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6486元，由上诉人成都市菜篮子市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 唐云国
审判员 冯 璐
二〇一八年四月十八日
书记员 刘宥佐