广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终842号
上诉人（原审原告）：邹志坚，男，1973年10月1日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：刘映辉，广东品杰律师事务所律师。
被上诉人（原审第一被告）：广州市今又盛投资管理有限公司，住所地广州市海珠区南洲路36号首层部分场地自编1号。
法定代表人：吴秋玲。
被上诉人（原审第二被告）：广州市南之洲市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区南洲路36号首层部分场地自编1号。
法定代表人：高英颜。
委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人邹志坚因与被上诉人广州市今又盛投资管理有限公司（以下简称今又盛公司）、广州市南之洲市场经营管理有限公司（以下简称南之洲公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人邹志坚上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持邹志坚的原审全部诉讼请求；3、判令本案诉讼费用由今又盛公司、南之洲公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。首先，关于南之洲公司消防验收的认定，原审法院仅凭南之洲公司提交的备案信息认定2016年1月26日之后影响邹志坚正常经营的原因已经消除，属于事实认定错误。根据南之洲公司提交的证据可以看出，消防部门核发涉案场地消防合格证的时间是2017年，也就是说此前的仅仅是消防竣工的备案，而验收合格的实际时间是20l7年。这也说明邹志坚承租的涉案商铺自签订合同后直至南之洲公司强行收回一直是出于无法使用的状态。其次，邹志坚提供了相应的证据，包括银行取款记录，同一商场的其他租户的证人证言等，足以证实邹志坚实际支付了60000元的入场费，而今又盛公司、南之洲公司却完全是没有按照合同约定提供能依法正常使用的商铺，应当依法进行返还，但原审法院却认为证据不足，不予支持，属于认定错误。再者，邹志坚承租的商铺是毛坯的，经过邹志坚花费大量的人力物力加以精心装修，但南之洲公司却在未能提供正常使用的商铺的情况下，强行收回商铺，应当承担邹志坚所支出的装修费用，同时南之洲公司应当按约定承担违约责任，但原审法院却不予支持。二、原审法院酌定邹志坚的损失数额明显偏低，所作的判决明显损害了邹志坚合法权益。在原审法院的审理过程中，邹志坚提供了大量的证据证实自己商铺内物品的实际损失，而南之洲公司却毫无诚信，先是否认有搬走邹志坚的商铺内物品，但在公安机关的调查笔录中却详尽的记录了邹志坚的商铺内物品。可见，邹志坚在原审中的各项诉讼请求事实证据充分，据理充分，应当依法支持。即使存在折旧等情形也不至于原审法院酌定仅仅20000元，远远低于邹志坚的实际损失，邹志坚认为该判决明显损害了邹志坚的合法权益。
被上诉人今又盛公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面答辩意见。
被上诉人南之洲公司二审辩称：我方同意原审判决，不同意邹志坚的上诉请求，一审判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。
邹志坚于2017年3月29日向一审法院提起本案诉讼称：2014年4月24日，邹志坚与今又盛公司签订《商铺租赁合同》，主要约定：今又盛公司将坐落于广州市海珠区南洲路36号花城美家国际建材中心B104号铺出租给邹志坚使用（以下称为涉案物业），由于讼争商铺一直未办理消防验收手续至无法正常开业。2016年10月29日，南之洲公司未经邹志坚同意擅自清空讼争商铺内的所有物品收回商铺，今又盛公司、南之洲公司的行为严重损害了我的合法权益，故起诉要求：1.判令解除邹志坚与今又盛公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令今又盛公司、南之洲公司立即向邹志坚退还已收取的定金20000元、市场入场费60000元、保证金23766元、租金10278元、管理费1205元、手续费600元、挂历制作费300元，合计为：116149元；3.判令今又盛公司、南之洲公司立即向邹志坚赔偿商铺装修损失71712.5元、空调损失6200元及商品样板损失77735元，合计为：155647.5元；4.请求判令南之洲公司支付违约金23766元；5请求判令本案的诉讼费用由今又盛公司、南之洲公司承担。
今又盛公司一审没有提出答辩意见。
南之洲公司一审辩称：由于邹志坚一直没有按约定交租金，而且经常不开门营业，影响市场经营，我方已经多次发函给邹志坚要求邹志坚缴纳租金及开业，但是邹志坚没有理睬，在此情况下我司自行收回商铺，符合法律的规定，故不同意邹志坚诉请。
一审法院经审理查明，2014年4月24日，邹志坚(乙方)与今又盛公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，主要约定：1、乙方承租甲方花城美家国际建材中心B104号铺，用于门、卫浴、衣柜；2、租赁期限2014年5月1日至2018年4月30日止；3、第一年月租金10278元、第二年月租金10278元、第三年月租金11100元、第四年月租金11968元；4、乙方应向甲方一次性交纳保证金20556元、管理服务费连卫生相当于二个月的保证金2410元，每户电表保证金800元。租赁合同期满如乙方无拖欠租金及无造成甲方损失的，乙方将铺位交还甲方后凭相关票据退回保证金，甲方在合同期满后的五天内一次性不计息的如数退回给乙方。如乙方有拖欠相关费用或造成甲方损失的，则由甲方进行扣除多退少补；5、任何一方均要遵守本合同的每一条条文，如违反其中一条条文的，属违约要承担违约责任。违约责任是：如甲方违约的，保证金退回给乙方，并另赔偿与保证金额相同的违约金给乙方。如乙方违约的，保证金不退回给乙方，并由甲方立即收回出租给乙方的铺位，另作安排。如造成甲方重大损失的还要按实际赔偿，因乙方违约终止合同的，铺内乙方的固定装修无偿全归甲方所有；7、免租期2014年5月1日至2014年7月31日；等。上述合同签订后，今又盛公司将讼争场地交付给邹志坚使用，邹志坚也于2014年4月24日支付定金20000元、保证金20556元、水电保证金800元、管理服务费连卫生保证金2410元、2014年8月的租金10278元、2014年5月的管理费1205元给今又盛公司。在诉讼过程中，邹志坚表示由于讼争商铺一直未通过消防验收，不能办理营业执照，不能正常营业，为此他一直没有交纳租金。根据南之洲公司提供的证据显示，广州市南之洲市场经营管理有限公司室内装修工程于2016年1月26日竣工验收消防备案。
在一审庭审过程中，南之洲公司表示其从2016年3月开始承接今又盛公司经营花城美家国际建材中心所有的权利义务，但邹志坚一直未向其交纳租金，所以尚未与邹志坚重新建立租赁关系。
2014年9月至2016年5月20日，邹志坚曾多次向今又盛公司发函，要求解决因消防未验收不能办理营业执照和正常营业的问题。2016年5月18日南之洲公司向邹志坚发出《解除租赁合同通知书》，以邹志坚拖欠相关租金及其他费用，经多次催缴仍不交纳为由作出如下决定：1、鉴于阁下的上述行为；我司视阁下自动无条件放弃签署的《租赁合同》中使用的铺位，该《租赁合同》的租赁关系以及阁下使用该铺位的权利和义务于2016年5月20日起即时解除，请阁下于2016年5月20日前到我南洲装饰城客服中心办理解除《租赁合同》的手续；2．请阁下于解除合同当日补交齐解除《租赁合同》前的所有欠款；3．请阁下于解除合同当天将铺内所有商品腾空，将商铺交还我方；4．逾期不办理的，我方将视阁下无条件放弃所有物品的权利。邹志坚表示曾收到上述通知书，并回复了南之洲公司要求南之洲公司赔偿由于商铺不能使用的损失。2016年10月29日晚，南之洲公司的工作人员自行收回讼争商铺。邹志坚收到相关信息后即向公安机关报案，公安机关接到报警后分别对邹志坚及南之洲公司的工作人员进行询问，邹志坚在接受询问时曾有这样的表述：档内有一台5套匹空调、厨柜样板3套、衣柜样板4套、酒柜1套、书柜、办公桌各一张，趟门样板18件。南之洲公司的工作人员张永洪在接受公安机关的询问时曾有这样的表述：市场把B104号铺内的物品清理走了。B104号铺是经营衣柜、厨柜的，我们清理走的都是一些柜子，具体的数量不清楚。我们把当时清理的物品放置在公司的仓库内。
一审法院认为，虽然本案讼争的《商铺租赁合同》是由邹志坚与今又盛公司签订的，但由于南之洲公司承接了今又盛公司经营的南洲装饰城经营管理的所有权利义务，而邹志坚所承租的B104号铺在南洲装饰城经营管理范围内，南之洲公司当然也承接了今又盛公司在上述《商铺租赁合同》中所享有的所有权利义务，成为上述合同的出租方。
由于南之洲公司己于2016年10月29日自行收回了讼争商铺，所以双方的租赁合同实际于2016年10月29日己经解除。从双方提供证据材料显示，导致合同解除的主要原因是南之洲公司作为出租方提供的场地广州市南之洲市场经营管理有限公司室内装修工程于2016年1月26日才竣工验收消防备案，导致邹志坚之前一直无法正常经营，为此引起邹志坚的不满而拒不缴纳租金，对此南之洲公司负主要责任。而在2016年1月26日竣工验收消防备案后，原影响邹志坚正常经营的原因己经消除，邹志坚应当根据合同的约定正常缴纳租金，由于邹志坚经南之洲公司催告后仍不交纳租金，南之洲公司在此情况下提出解除与邹志坚的租赁合同，并于2016年10月29日自行收回了讼争商铺，有一定的合理性，邹志坚应承担主要的责任。综上分析，导致合同解除的南之洲公司有一定的责任。所以合同解除后，邹志坚要求南之洲公司退还定金20000元、保证金23766元（含水电保证金800元、管理服务费连卫生保证金2410元），是可以的，一审法院予以支持。邹志坚要求南之洲公司退还入场费、手续费、挂历制作费等，证据不足，一审法院不予支持。
关于装修损失及违约金问题。如前述由于导致南之洲公司收回讼争商铺的其中一个主要原因是邹志坚长期不交纳租金，邹志坚要求南之洲公司赔偿装修损失及支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。
关于商铺内的物品损失问题。邹志坚在接受公安机关询问时的陈述的是“档内有一台5匹空调机、厨柜样板3套、衣柜样板4套、酒柜1套、书柜、办公桌各一张，趟门样板18件”，而南之洲公司的工作人员在接受公安机关询问时表示清场时“把当时清理的物品放置在公司的仓库内。”，这说明南之洲公司在法庭的陈述时说“档内没有任何物品”明显不符合实际，结合邹志坚承租讼争商铺所经营的范围，邹志坚的陈述可信程度较高，一审法院予以采纳。因南之洲公司在庭审时己表示没有邹志坚所指的相关物品，所以应当赔偿合理的损失给邹志坚。因邹志坚己无法提供上述物品购买或制造时准确价值的证据，现时的物品也不存在，一审法院结合生活常识、上述物品的使用年限、己使用的时间、参考上述物品的市场价值等因素，酌定损失为20000元。由于邹志坚在庭审过程中，己明确不需要今又盛公司在本案中承担赔偿责任，并无不当，一审法院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告邹志坚与被告广州市今又盛投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年10月29日解除；二、被告广州市南之洲市场经营管理有限公司自本判决生效之日起10日内返还定金20000元、保证金23766元给原告；三、被告广州市南之洲市场经营管理有限公司自本判决生效之日起10日内赔偿20000元损失给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8548元，由被告负担4000元，原告负担4548元。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，邹志坚、南之洲公司双方当事人均表示无新证据提交。
另查明，在一审庭审中，邹志坚称其向今又盛公司支付了60000元入场费，但没有开具收据。南之洲公司表示不清楚，其没有收到邹志坚的60000元入场费。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
一审根据南之洲公司提交的证据认定在2016年1月26日场地的室内装修工程经过竣工验收消防备案后，原来影响邹志坚正常经营的原因己经消除正确，本院予以确认。邹志坚上诉主张在2016年1月26日场地的室内装修工程仍未经过竣工验收消防备案，理由不成立，本院不予采纳。邹志坚在原影响其正常经营的原因消除后应按合同的约定向南之洲公司交纳租金，由于邹志坚经南之洲公司催告后仍不交纳租金，构成违约，在南之洲公司据此提出解除与邹志坚的租赁合同并于2016年10月29日自行收回讼争商铺后，邹志坚要求南之洲公司赔偿装修损失及主张南之洲公司构成违约，依据不足，一审法院据此不予支持，并无不当，本院予以维持。邹志坚上诉要求南之洲公司赔偿装修损失及主张南之洲公司构成违约，理据不成立，本院不予支持。
关于邹志坚要求南之洲公司退还入场费60000元、手续费、挂历制作费等问题，邹志坚称其向今又盛公司支付了60000元入场费，但未能提供证据证明，邹志坚应承担举证不能的法律后果，因此，对，邹志坚该主张，本院不予采信。
关于商铺内的物品损失，在邹志坚无法提供物品购买或制造时准确价值的证据时，一审法院结合生活常识、物品的使用年限、己使用的时间、参考物品的市场价值等因素，酌定损失为20000元，处理合理，本院予以确认。邹志坚该上诉主张，理据不充分，本院也不予支持。
今又盛公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。邹志坚上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4548元，由上诉人邹志坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年四月二日
书记员 陈婷婷
黄咏欣