上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第950号
原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司，注册地上海市金山区。法定代表人刘龙娣，职务总经理。委托代理人徐春海，上海璀博律师事务所律师。被告上海尚格投资控股有限公司，注册地上海市。法定代表人唐燕，职务总经理。委托代理人姜芸华。被告宝名日基资产管理(上海)有限公司，注册地上海市。法定代表人唐燕，职务总经理。委托代理人唐雨欣。委托代理人姜芸华。被告上海正商房地产经纪有限公司，注册地上海市。法定代表人ＸＸ刚，职务总经理。委托代理人朱晶晶，上海市华诚律师事务所律师。原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司与被告上海尚格投资控股有限公司(以下称“尚格公司”)、宝名日基资产管理(上海)有限公司(以下称“宝名公司”)、上海正商房地产经纪有限公司(以下称“正商公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司的委托代理人徐春海，被告尚格公司的委托代理人姜芸华，被告宝名公司的法定代表人唐燕、委托代理人唐雨欣、姜芸华，被告正商公司的委托代理人朱晶晶、郑明礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司诉称，2014年4月11日，尚格公司委托宝名公司及正商公司作为代理人出租本市云岭东路XXX弄XXX号3层的房屋。2014年4月25日，宝名公司与原告签订了《上海市房屋租赁合同》，由原告承租尚格公司具有产权的本市云岭东路XXX弄XXX号303、304、305室，原告为在房屋内长期稳定经营，故将租期定为三年，即2014年7月1日起至2017年6月30日止。为此原告花费196800元对房屋进行了精装修，2014年7月1日原告开始使用房屋，但2014年7、8月间陆续有人上门欲购房屋，经原告查询后方知，涉案房屋已进入司法拍卖程序，察觉风险后，原告曾要求尚格公司与宝名公司为三年租期作出保证但未果，同时，自2014年9月后租赁场所经常断电，对作为计算机公司的原告产生了影响。基于上述出租方丧失商业信誉的行为，原告认为己方有理由行使先履行抗辩权，遂自2015年1月1日起停止支付租金，出租方于2015年1月23日左右采取相关措施封闭场地禁止原告使用房屋，此举为原告正常经营带来严重妨害。2015年3月，原告与司法拍卖的执行方上海市浦东新区人民法院取得联系，该法院查明原告系房屋承租人后，告知原告该房屋已进入司法拍卖程序，而根据相关规定尚格公司与宝名公司无权将房屋出租，故责令原告腾出房屋，致使原告丧失了房屋承租权。原告认为，尚格公司与宝名公司向原告隐瞒了系争房屋于2013年3月8日早被法院查封、拍卖的事实，正商公司作为从业多年的专业房产经纪公司，却违反诚信原则进行不法代理，极力将被法院查封的房屋向原告推荐，并有擅自销毁法院查封标识与告示的行为，致使原告签订租约后受到损失，根据法律规定，代理人明知被代理人行为违法仍进行代理的，应当承担连带责任。为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求判令：一、解除原告与宝名公司之间的房屋租赁合同；二、三被告对支付违约金84330元承担连带责任；三、三被告对退还保证金56220元承担连带责任；四、三被告按评估价格对赔偿装修损失196800元承担连带责任；五、确认原告对房屋内物品的取回权；六、房屋恢复原状费用由三被告承担；七、基于三被告的违法行为对相关负责人进行司法处罚；八、所发生的物业费、水电费由三被告负担；九、本案受理费由三被告承担。被告尚格公司、宝名公司辩称，宝名公司系经合法授权委托全权为尚格公司处理系争房屋的出租事宜，涉案租赁合同签订于房屋被司法机关查封、拍卖之前，根据买卖不破租赁的原则，并不影响双方的租赁关系，现司法拍卖已流拍，房屋产权并未发生变更，租赁房屋系被告向银行贷款购置并设有抵押，此后又因其他债务将房产进行了再抵押，发生债务纠纷后，银行要求提前清偿贷款未果，遂通过诉讼对房产进行了司法查封并进入拍卖，因尚格公司在涉案房屋所在的大楼内尚有其他房产，而包括涉案房屋在内的房产由尚格公司与案外公司签订了主租赁合同，该合同成立于租赁房屋被抵押之前，司法机关张贴拍卖公告时，被告已就主租赁合同的问题向司法机关反映而其并未干涉，在此情形下，宝名公司与原告签订了租赁合同且未将拍卖事宜向原告明示宝名公司的租赁关系建立于房屋被查封、并用于捆绑出租，外，尚格公司在所在的租赁期间，原告无故拒付租金及物业、水电等费用，经宝名公司多次催缴未果，2015年3月3日，出租方向原告发送了终止租赁协议的告知函，要求原告搬离物品，但未获原告回复。在此情形下，出租方将租赁房屋封闭，双方为此曾发生冲突并由警方介入正商公司系代理人？，不应在本案中承担责任。对原告支付保证金的数额不持异议，针对原告的违约行为，被告将提起诉讼。被告正商公司辩称，房屋的权利信息处于公开状态随时可供查阅，故对此信息被告方不存在故意隐瞒的行为。原告作为承租方于租赁合同签订时应负有审慎义务，其直至2015年2月方查阅房产信息系对自身权利的放弃与漠视，而原告与司法机关的谈话记录可表明其之前对房屋上设定的抵押权系明知，对房屋可能面临被拍卖应当有所预见；二、房屋进入司法拍卖程序发生于原告承租房屋之后，对原告的承租权不构成妨害；三、相关的法院判决表明，原告公司出现了严重亏损并停止营运，故原告起诉的真实原因系其无力再维持租赁关系；正商公司系受宝名公司的委托出租房屋，作为出租方的代理人，自原告与宝名公司签订租赁合同之日起，本公司的代理行为已完成，原告提供的部分音频证据可证实正商公司对房屋的查封拍卖并不知情，在代理行为中亦无过错或不法行为。本案系原告与尚格公司、宝名公司之间关于租赁合同的纠纷，与本公司无关，己方不应承担任何义务，故对原告的诉请不能同意。经审理查明，一、尚格公司于2014年4月11日出具委托书,就本市云岭东路XXX弄XXX号3层房产的租赁事宜委托宝名公司办理,委托事项包括签订租赁合同、办理房屋交接、收取相应费用等。同日，原告作为承租方、宝名公司作为出租方签订租赁合同一份，主要内容为：1、承租方租赁坐落地为本市云岭东路XXX弄XXX号303、304、305室、建筑面积为330.06平方米的房屋作为办公之用。租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止，月租金为28110元，先付后用，承租方应于“每季第一个月1日前”付租，每逾期一日须按月租金的0.5%支付违约金；2、承租方于合同签订后一次性支付2014年7月1日至2014年9月30日止的租金84330元及保证金56220元，保证金于租赁关系终止后用于抵充承租方应付费用后无息退还；3、租赁期间的物业管理、水电煤等费用由承租方负担，物业管理费为每月每平方米13.5元，其中2.5元作为保洁费向出租方交纳、11元由出租方代收；4、出租方未按时交付房屋或房屋无法实现租赁目的、承租方擅自转租或造成房屋结构损坏的，相对方可解除合同并按月租金3倍追索违约金。合同签订后，原告支付了2014年7月1日至2014年9月30日止的首期租金84330元及保证金56220元。2014年5月6日，原告出具签收表接收了房屋并进行了装修；但除首期租金外，原告未再支付租金，二、2015年3月27日，上海市浦东新区人民法院执行部门与原告代理人制作笔录一份，告知系争房屋已进入拍卖程序，由于原告签订租赁合同的日期晚于房屋抵押权的设定日期及法院的查封日期，故无法对抗相关权利人对抵押权的行使，根据相关法律规定，责令其于两周内搬离并腾空房屋。2015年4月27日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。诉讼中经本院释明，原告撤回诉请第五、第六、第七、第八项。诉讼过程中，经原告申请，本院委托相关机构对租赁房屋内的装饰装潢、可移动物品价值进行了评估，并出具了意见书，结论为：装饰装潢造价为176771元，残值为161027元；可移动物品原价为24800元，现价为21080元。针对上述评估结论，原告不持异议，并表示其申请列入评估范围的为部分物品，除评估报告中列明的物品之外，其余物品可由原告搬离，根据上述评估结论，原告将诉请中的装潢损失调整为161027元，并要求被告按列入评估范围内的物品原值即24800元赔偿损失；三被告认为该评估结论与其无关亦无需承担相应后果，故不发表意见。本院认为，租赁双方应按约定履行合同义务，当事人对租赁合同的条款及效力、租金的支付情况、租赁场地的实际使用状况均不持异议，本院对此予以确认。多萝西公司向原告承租场地后，在场地内搭建房屋并用于对外出租收益的行为显然有悖于合同约定，其长期欠付租金又无正当理由，基于此类严重违约行为，原告作为出租方有权解除合同并要求多萝西公司承担违约责任。因无证据表明原告的解约函已向多萝西公司送达，则以原告起诉日，即2014年10月10日为合同解除日。合同解除前，多萝西公司应对2014年7月1日起欠付的租金承担支付义务并根据其庭审中的意见将押金用于抵扣，合同解除后，多萝西公司应迁出并交还租赁场地，但在场地未交接之前仍应按租金标准支付使用费，现原告自认其于2015年6月10日已收回场地并集中存放物品，且不再对之后的使用费提出主张，故本院对原告要求被告腾空场地的诉求不再支持，并将使用费的付费日期截止至2015年6月10日。针对被告认为2015年5月15日后其无法使用场地故不应付费的主张，本院认为，被告所提供的证据仅能证实原告对场地加强了管理——此系原告针对承租方违约行为所采取的合理措施，无法证实被告已对场地失去控制，更无证据表明被告已交还了场地，故对被告的主张不予采信。违约金一节，原告以合同约定为基础提出的违约金计算方式较为合理，本院予以支持，但原告并未提交证据证实其因对方的欠租行为所蒙受的实际损失高于违约金，故对其再要求被告支付租金利息的主张本院不再支持。关于檬柠公司的责任问题，本院认为，根据不动产租赁的原则与规定，多萝西公司基于租赁合同自原告处取得系争租赁场地后，即在租期内对场地享有占有、使用、收益权，而上述权利所对应的义务，如支付租金、交还场地、恢复原状、赔偿损失等显然应由作为承租方的多萝西公司承担。如原告认为多萝西公司将场地交檬柠公司使用有违约定的，可按合同追究多萝西公司的违约责任，但无论多萝西公司与檬柠公司之间关系为何，原告在其与多萝西公司租赁关系存续期间要求檬柠公司共同承担租金及违约金的诉请有悖于合同的相对性，也混淆了合同权益与物权的关系——除非原告有充分证据可证实檬柠公司与原告之间同样存在租赁关系或檬柠公司对合同负有担保责任，而就目前可查实的证据分析，檬柠公司有向原告支付钱款并使用场地的行为并不必然表明其与原告之间存在租赁关系，而原告在租赁合同签订前对多萝西公司委托檬柠公司相关人员参与租赁活动系明知且未持反对意见，这恰恰增强了檬柠公司使用场地及代付租金是基于多萝西公司委托与允许而非基于檬柠公司与原告存有租赁关系这一论断的可能性，故在多萝西公司与檬柠公司相互确认委托关系的前提下，本院无法认定檬柠公司应就其在合同租期内对租赁场地所实施的行为，包括搭建、使用、收租等向原告承担责任。但当原告与多萝西公司的租赁关系解除后，檬柠公司作为场地的实际使用人，其与多萝西公司占用场地的行为不再具有合同与法律依据，应当共同向原告支付使用费，使用费的计费标准可参照租赁合同的约定。另，两被告未对场地内属于其所有的建筑装潢及物品提出主张，本案中不作处置。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司与被告上海尚格投资控股有限公司于2013年9月13日签订的关于上海市普陀区新村路XXX号的《房屋租赁合同》于2014年10月10日解除；二、被告上海尚格投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区新村路XXX号租赁场地恢复原状；三、被告上海尚格投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司支付2014年7月1日起至2014年10月10日止的租金(按每季度人民币139200计，被告上海尚格投资控股有限公司已交纳的押金人民币46400元可用于抵扣)；四、被告上海尚格投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司支付本判决第三项欠租的违约金(每一笔违约金的本金即为每季度租金人民币139200元，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自每个付费季度首月的6日起算至本判决生效之日止)；五、被告上海尚格投资控股有限公司、被告上海檬柠贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司支付2014年10月11日起至2015年6月10日止的房屋使用费(按每月人民币46400元计)；六、对原告北京世华奥科科技有限公司上海分公司的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币2270元，由两被告共同负担。本案评估费人民币18119元，由两被告共同负担。本案受理费人民币9368元，减半收取，计人民币4684元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一六年二月二日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。