江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民再151号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：无锡市圳翔物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区公益路8号。
法定代表人：胡天虹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖冬平、吕勇，江苏崇宁律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：无锡丰硕投资有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱胡路500号振兴钢材市场B18。
法定代表人：俞向东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：骆晓明，江苏楚乾律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：无锡曼陀罗美容医院有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区梁溪路996号。
法定代表人：王亮，该公司总经理。
再审申请人无锡市圳翔物业管理有限公司（以下简称圳翔物业公司）因与被申请人无锡丰硕投资有限公司（以下简称丰硕公司）、无锡曼陀罗美容医院有限公司（以下简称曼陀罗医院）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民终字第1660号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月12日作出(2016)苏民申3347号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年5月23日公开开庭审理了本案。再审申请人圳翔物业公司的委托诉讼代理人肖冬平，被申请人丰硕公司的委托诉讼代理人骆晓明到庭参加诉讼，被申请人曼陀罗医院经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
圳翔物业公司申请再审称，1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。开发商无锡市广诚置业有限公司（以下简称广诚公司）在未征得圳翔物业公司同意下，擅自作出减免业主物业费的行为，属于无权代理，其法律效力不能及于圳翔物业公司，曼陀罗医院应当按照每月每平米2.5元的标准而不是按照每月每平米0.75元的标准支付物业费。2、一、二审法院关于停车管理服务费认定明显错误，停车管理服务费的收取与车位实际使用与否无任何关联。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判支持圳翔物业公司的诉讼请求，并由曼陀罗美容公司、丰硕公司承担本案诉讼费用。
丰硕公司辩称，1.开发商广诚公司与丰硕公司签订《商品房买卖合同》时并未向丰硕公司告知《前期物业服务合同》的存在，而且广诚公司与丰硕公司另行签订了《合同补充协议》，对物业服务及费用进行了新的约定，故本案应当排除对《前期物业服务合同》的适用。2.本案讼争的6000多平方米建筑不是物业服务指向的“公共部位或公共设施”，而是“业主专有的整栋建筑物以及建筑物的规划占地”，自买卖之日起，其内部的所有部分和外部的大部分服务都归业主或使用人单独管理，物业公司没有承担任何服务，适用《前期物业服务合同》没有事实依据。根据物权法以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，当整栋建筑物被丰硕公司购买后，该建筑物以及建筑物的规划占地属于丰硕公司专有，不再属于法律规定以及《前期物业服务合同》载明的物业管理区域内的物业管理服务内容。
圳翔物业公司向一审法院起诉请求：1.曼陀罗医院立即支付拖欠其公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费人民币（以下币种同）397556.40元（按照2.5元/平方米/月×房屋建筑面积6625.94平方米×月数24计算）及逾期利息（2013年度拖欠的物业服务费的逾期利息从2014年1月6日开始至实际支付之日止，2014年度拖欠的物业服务费的逾期利息从2015年1月6日开始至实际支付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）、停车管理服务费72000元（主张50个车位，按照60元/个/月×50个车位数×月数24计算）、公共能耗费31804.60元（按照0.2元/平方米/月×房屋建筑面积6625.94平方米×月数24计算）及逾期利息（2013年度拖欠的公共能耗费的逾期利息从2014年1月6日开始至实际支付之日止，2014年度拖欠的公共能耗费的逾期利息从2015年1月6日开始至实际支付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；2.丰硕公司对曼陀罗医院的上述付款义务承担连带清偿责任；3.案件诉讼费用由曼陀罗医院、丰硕公司承担。
一审法院认定事实：
2009年，广诚公司（甲方）与圳翔物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称梁溪路996#、998#、1000#、1002#（荣御山庄）；类型商业住宅；坐落位置无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#；建筑面积37736平方米。物业管理区域四至：东至梁溪路996号；南至梁溪路；西至钱荣路；北至省微生物研究所。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元/月/平方米，面积：21348平方米；商业物业：2.5元/月/平方米，面积：8027平方米；……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第九条停车场收费分别采取以下方式：……3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个/月、车库车位60元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……第三十五条本合同期限自2009年10月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……第三十八条甲方与物业买受人签订物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。……附件二：“物业构成明细”1.多层住宅3幢102套（单元），建筑面积21348平方米；2.商业用房1幢，建筑面积8027平方米；3.车库，建筑面积8011平方米；4.物业用房，建筑面积60平方米，合计37446平方米。附件四：“物业共用设施设备明细”1.绿地13000平方米；2.道路约2000平方米；……16.机动车库1个6911平方米；17.露天停车场2个700平方米；18.非机动车库1个1100平方米……
2010年9月20日，广诚公司与丰硕公司签订《商品房买卖合同》，由广诚公司将其开发的无锡市梁溪路996#房屋出售给丰硕公司。丰硕公司于2011年5月31日办理房屋产权登记，该房屋建筑面积6625.94平方米，商业用途。2012年1月1日丰硕公司与无锡伊尔美整形美容医院有限公司（以下简称伊尔美医院，于2012年9月24日经核准开业，2013年10月24日变更为无锡华美紫馨美容医院有限公司，2014年4月1日变更为曼陀罗医院）签订《房屋租赁合同》，丰硕公司将坐落于无锡市梁溪路996号、面积4200平方米的房屋租赁给伊尔美医院，双方在租赁合同中约定，租赁期间，产生的各种费用（包括物业服务费、停车管理服务费等）均由伊尔美医院承担。
丰硕公司在向广诚公司购买无锡市梁溪路996号房屋时，于2010年9月21日与广诚公司签订《合同补充协议》一份。主要内容为：“1.本案所涉及房屋为独幢大楼，大楼内部由买受人自行管理，大楼外部例如：绿化、给排水、设施设备等由小区物业管理公司统一管理，费用按照0.75元/平方米/月向买受人收取，以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期。2.本案所涉及地下近2000平方米地下车库，买受人在签订合同时，同时获得无偿使用权，使用年限按照所购房屋使用年限为准。3.本案所涉及大楼前面场地买受人无偿使用。”审理中，曼陀罗医院确认，其单位与丰硕公司于2012年1月1日签订上述《房屋租赁合同》后，即开始对该房屋进行装潢。
后，圳翔物业公司因与丰硕公司、曼陀罗医院就交纳物业服务费、停车管理服务费等问题产生分歧，遂诉至法院称：其公司依照《前期物业服务合同》提供了物业服务及车库车位系统维护等服务，但曼陀罗医院和丰硕公司从2013年1月6日开始未交纳物业服务费、停车管理服务费和公共能耗费，故诉至法院。
一审法院认为：
一、关于物业服务费
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，广诚公司系涉案无锡市梁溪路996号房屋的开发商，圳翔物业公司系广诚公司选聘的前期物业服务企业。圳翔物业公司为无锡市梁溪路996号房屋物业提供了物业服务，该物业买受人丰硕公司及物业承租人曼陀罗医院理应向圳翔物业公司交纳物业服务费。审理中，曼陀罗医院、丰硕公司辩称圳翔物业公司未提供任何物业服务，但未提供相应证据证明，不予采纳。
关于涉案无锡市梁溪路996号房屋的物业服务，开发商广诚公司既与圳翔物业公司签订《前期物业服务合同》，约定按照2.5元/平方米/月收取物业服务费，又与物业买受人丰硕公司签订了《合同补充协议》，约定按照0.75元/平方米/月收取物业服务费（以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期），两份合同中，对物业收费标准约定不一致。一审法院认为，应按照广诚公司与丰硕公司签订的《合同补充协议》来确定收费标准。理由：首先，由于前期物业服务合同的当事人为开发商和物业服务企业，而前期物业服务合同中不可避免地会涉及业主的权利义务，但业主不是合同的当事人，根据合同的相对性，合同仅对当事人产生拘束力，业主应该不受前期物业服务合同的制约。前期物业服务合同中涉及业主权利义务的条款，必须在物业买卖合同中经过业主的承诺才能对业主发生效力。其次，遵循公平合理原则，当开发商与业主达成的收费标准，与开发商与物业服务企业达成的收费标准不一致的，由于开发商不是实施物业管理行为的主体，其无权承诺物业管理的相关内容；而业主是实际接收服务的人，而且还要承担相应的义务，所以按照开发商与业主之间达成的标准计算服务费较为公平合理。所以，对圳翔物业公司要求曼陀罗医院、丰硕公司按照《前期物业服务合同》约定的标准交纳涉案房屋物业从进场装潢开始计算3年期间内，即从2013年1月至2015年1月的物业服务费的请求，不予支持。
按照曼陀罗医院与丰硕公司在《房屋租赁合同》的约定，曼陀罗医院租赁丰硕公司无锡市梁溪路996号房屋的面积为4200平方米（总面积为6625.94平方米），租赁期间产生的各种费用包括物业服务费、停车管理服务费等由曼陀罗医院承担，故曼陀罗医院应承担无锡市梁溪路996号房屋其中面积为4200平方米的相应物业服务费，超出部分面积的物业服务费由丰硕公司承担，丰硕公司对曼陀罗医院应承担的物业服务费，负连带交纳责任。按照《合同补充协议》,曼陀罗医院应承担的2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费，按照0.75元/平方米/月×实际承租面积4200平方米×月数24计算为75600元及逾期利息，丰硕公司负连带交纳责任；其余面积2425.94平方米的物业服务费43666.92元及逾期利息由丰硕公司承担。
二、关于停车管理服务费和公共能耗费
根据《前期物业服务合同》附件二，在“物业构成明细”中，车库建筑面积为8011平方米，在“物业共用设施设备明细”中机动车库1个6911平方米、露天停车场2个700平方米、非机动车库1个1100平方米，其中机动车库与非机动车库面积之和为8011平方米，由此可以确定“露天停车场”不包括在《前期物业服务合同》车库物业构成中。圳翔物业公司主张纳入物业管理服务的地上车位有30个，地下车库车位有31个，曼陀罗医院、丰硕公司认可地下车库车位有31个，对地上车位30个不予认可，圳翔物业公司对于地上车位有30个的事实未提供证据证明，故一审法院确定纳入物业管理服务的为地下车库车位31个。圳翔物业公司与曼陀罗医院、丰硕公司确认，曼陀罗医院、丰硕公司实际从未使用过地下车库车位，即不存在地下车库车位的停车管理服务，故圳翔物业公司要求曼陀罗医院、丰硕公司交纳地下车库车位及地上车位的停车管理服务费，不予支持。
公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。本案中，《前期物业服务合同》约定物业服务收费选择包干制方式，并且无论《前期物业服务合同》，还是圳翔物业公司与曼陀罗医院、丰硕公司之间，均无关于公共能耗费及收取标准等内容条款的约定，故对圳翔物业公司主张的公共能耗费的诉讼请求，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、曼陀罗医院于判决发生法律效力后立即给付圳翔物业公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费75600元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以37800元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以37800元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。丰硕公司对上述确定曼陀罗医院的付款义务承担连带清偿责任。二、丰硕公司于判决发生法律效力后立即给付圳翔物业公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费43666.92元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以21833.46元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以21833.46元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、驳回圳翔物业公司的其他诉讼请求。如果曼陀罗医院、丰硕公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8814元，由圳翔物业公司负担6717元，由曼陀罗医院、丰硕公司负担2097元。
圳翔物业公司不服一审判决，上诉称：一、丰硕公司、曼陀罗医院应按照其与广诚公司所签订《前期物业服务合同》中的标准交纳物业服务费。1.广诚公司在《合同补充协议》中减免丰硕公司的物业服务费，违反与其签订的《前期物业服务合同》，属于无权代理，《合同补充协议》无效。2.物业服务费系用于小区的公共服务和管理，如果允许开发商未经物业公司同意即单方作出减免业主的物业服务费，将影响物业服务质量，损害小区其他业主的权益。丰硕公司应先按照《前期物业服务合同》交费，然后向广诚公司主张差价部分。3.《合同补充协议》违反了《无锡市物业管理条例》第25条“建设单位出售物业时不得承诺或约定减免物业服务费用”的规定。4.即使按照《合同补充协议》，适用的期限为3年，丰硕公司在2010年购买房屋后即进场装潢，所以2013年之后的物业服务费仍应按照2.5元的标准交纳。二、1.停车管理服务费是用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等，与车位使用租金不同，不以车位实际使用为前提。业主在取得停车位的所有权或使用权后，仍应按照《前期物业服务合同》的约定，计算可使用或可控制的车位数量计付停车管理服务费。2.根据照片与现场勘查，可以确认丰硕公司屋前有30个地上停车位，其主张丰硕公司、曼陀罗医院共使用50个停车位，扣除地下车库31个停车位，使用露天停车位19个，应按照30元/个/月×19个×24月支付13680元停车管理服务费。三、公共能耗费系其代收代交的公共照明、公共用水、设施设备运行电费等费用，按实际费用向业主合理分摊，虽然《前期物业服务合同》没有约定，但《江苏省物业服务收费管理办法》规定按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。经其计算，分摊标准为0.2元/平方米/月，小区业主对此均认可，丰硕公司也曾交纳过2011年至2012年度的公共能耗费。综上，原审判决认定事实、适用法律均有误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
二审另查明：广诚公司的职员许荣华向二审法院陈述：其公司与丰硕公司签订的《商品房买卖合同》未包含有买受人接受《前期物业服务合同》约束的条款；《合同补充协议》的内容并未告知圳翔物业公司；如果圳翔物业公司对此有异议，可以向其主张1.75元的物业服务费差价部分。经质证，各方当事人对许荣华陈述内容的真实性均无异议。但圳翔物业公司认为，差价部分应由丰硕公司向广诚公司追偿。
二审法院认为：《前期物业服务合同》由圳翔物业公司与案外人广诚公司签订，丰硕公司并非该合同的主体，根据合同的相对性原理，只有丰硕公司作出接受《前期物业服务合同》的意思表示，该合同才能对丰硕公司产生约束力。丰硕公司与广诚公司不仅没有在《商品房买卖合同》中约定适用《前期物业服务合同》，反而签订条款有冲突的《合同补充协议》，据此，《前期物业服务合同》对丰硕公司不产生约束力。至于广诚公司是否存在无权代理、违反《前期物业服务合同》约定的情形，不属于本案审理的范围，不予理涉。
曼陀罗医院原审关于其开始装潢系于2012年1月后的陈述，与丰硕公司2011年5月31日办理房屋产权登记、2012年1月1日与伊尔美医院签订《房屋租赁合同》等事实在时间顺序上相符合，较为可信。圳翔物业公司主张丰硕公司、曼陀罗医院于2010年即开始装潢，缺乏充分的事实依据，对其主张不予采信。
《合同补充协议》中明确丰硕公司可以无偿使用其大楼门前场地，其与曼陀罗医院用于停车并无不妥。圳翔物业公司也无证据证明指定了地上停车位由对方专用。据此，圳翔物业公司主张停车费亦缺乏事实依据。关于公共能耗费，圳翔物业公司并无证据证明丰硕公司同意分摊，况且在《前期物业服务合同》中也未约定由业主分摊，该主张缺乏事实依据。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
在再审过程中，双方当事人均未提交新证据。圳翔物业公司当庭撤回了在本案中要求曼陀罗医院、丰硕公司支付公共能耗费以及地下车库的停车管理费的诉讼主张，丰硕公司对此并无异议，本院予以准许。
本院再审认为：
本案争议焦点有两个，一是物业费计算标准如何确定；二是丰硕公司、曼陀罗医院是否需要支付地面车位停车管理费。
一、关于物业费计算标准的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，建设单位广诚公司与物业服务公司圳翔物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同不存在无效、可撤销或者解除的法定情形，在合同约定的期限内应对业主丰硕公司具有约束力。此外，根据广诚公司出具的《说明》，2010年广诚公司与丰硕公司签订《商品房买卖合同》时，广诚公司将其已经与圳翔物业公司签订《前期物业服务合同》并由圳翔物业公司为梁溪路996号等提供物业服务事宜告知丰硕公司，因此丰硕公司以其并非《前期物业服务合同》相对人，且与广诚公司另有约定故而应当按照另行约定的标准缴纳物业费的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持，丰硕公司、曼陀罗医院应当按照《前期物业服务合同》所约定的每月每平米2.5元的标准支付相应的物业费。需指出的是，如果出现《前期物业服务合同》第三十五条所约定的情形，即在本合同期限内，涉案小区的业主委员会代表全体业主与圳翔物业公司签订新的物业服务合同并且生效后，则应按照新的约定确定物业费计算标准。
关于丰硕公司认为其已经购买整栋建筑物，该建筑物以及建筑物的规划占地属于丰硕公司专有，不再属于法律规定以及《前期物业服务合同》载明的物业管理区域内的物业管理服务内容的问题，本院认为，根据《前期物业服务合同》第一条关于圳翔物业公司物业管理区域、第二条关于物业管理服务内容、合同附件二关于物业构成明细、合同附件四关于物业公用设施设备明细的规定，圳翔物业公司提供的物业服务是对物业的公共部分而非建筑物内部专有部分。该合同第六条的约定，物业费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其含义应当理解为业主所拥有物业的建筑面积仅是作为缴纳多少物业费的计费依据，并不能理解为圳翔物业公司需要对所有建筑面积内的区域（包括专有部分）提供物业服务。丰硕公司和曼陀罗医院也未提交能够证明圳翔物业公司存在不履行或者不完全履行《前期物业服务合同》中所约定义务的行为，故业主丰硕公司以及物业使用人应当按照《前期物业服务合同》所约定的标准，即每月每平米2.5元向圳翔物业公司缴纳物业费。由于双方再审期间对一审法院所确定丰硕公司所拥有的物业面积、曼陀罗医院使用的物业面积以及圳翔物业公司所主张物业费收取期间及拖欠相应物业费逾期利息均未发表异议，故本院将以此为基础计算丰硕公司和曼陀罗医院应当缴纳的2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费。
二、关于丰硕公司、曼陀罗医院是否需要支付地面车位停车管理费的问题。本案中，圳翔物业公司依据《前期物业服务合同》向丰硕公司、曼陀罗医院主张30个地上车位的停车管理费，但根据圳翔物业公司在本案再审庭审中的陈述，这些地上车位位于曼陀罗医院门口的空地，圳翔物业公司并未专门划出车位线，仅是靠建造小区时地面铺设的方砖以识别每个车位，且这些车位与外部城市公共道路连通，任何社会车辆均可自由停放，圳翔物业公司并未设立道闸以保证上述地面车位的专属性。据此本院认为，圳翔物业公司对其所主张的30个地面车位并非供曼陀罗医院专属使用，故圳翔物业公司要求曼陀罗医院支付车位管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，圳翔物业公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：
一、撤销江苏省无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第1463号民事判决和江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民终字第1660号民事判决；
二、曼陀罗医院于本判决生效之日起十日内给付圳翔物业公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费252000元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以126000元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以126000元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），丰硕公司对上述确定曼陀罗医院的付款义务承担连带清偿责任；
三、丰硕公司于本判决生效之日起十日内给付圳翔物业公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费145556.4元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以72778.2元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以72778.2元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
四、驳回圳翔物业公司的其他诉讼请求。
如果曼陀罗医院、丰硕公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8814元，由圳翔物业公司负担1763元，由曼陀罗医院、丰硕公司负担7051元。二审案件受理费7031元，由曼陀罗医院、丰硕公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施国伟
代理审判员 张晓阳
代理审判员 顾正义
二〇一八年三月十九日
书 记 员 袁雨田