广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14654号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽娟，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：邓裕宁，职务总经理。
委托诉讼代理人：高彩虹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭韫韬，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
上诉人李丽娟与上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）租赁合同纠纷一案，双方当事人不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李丽娟上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、撤销原审判决第六项，改判裕生红某公司向李丽娟返还收取的首月租金3158.4元及首月物业服务费789.6元；三、撤销原审判决第四项，改判裕生红某公司立即向李丽娟赔偿装修损失35000元；四、撤销原审判决第五项，改判驳回裕生红某公司的全部诉讼请求；五、判令裕生红某公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院错误认定事实，作出对李丽娟不利的判决结果，应予以纠正。原审法院认定裕生红某公司在不具备餐饮功能、不设中央空调及未通过必要的强制性消防验收的情况下出租给李丽娟铺位存在明显过错，仍判令李丽娟按照合同租金及管理费标准支付租金是错误的。否则，裕生红某公司从其过错行为中却能获得足额的租金及管理费，与“任何人不得从其违法行为及过错中获利”的法律原则相违背。双方合同虽然约定了起租时间，但合同第三条还约定了“若甲方责任致使未能交付商铺的：租赁期限顺延”，可知根据实际情况，在裕生红某公司提供合格的商铺后才开始计算租期及起租。李丽娟起诉之时，裕生红某公司提供的商铺并不符合使用条件，不具备起租条件，该期间无需计算租金及管理费用。李丽娟只是在2015年11月应某红某公司的要求，试营业不到一个月时间，未能一直使用商铺。原审法院未能查明讼争铺位的具体使用时间，作出错误判决，应予以纠正。二、原审法院查明事实不清，错误分配举证责任。李丽娟已提供装修合同及收据、装修方案等，证明李丽娟对讼争铺位的装修情况。已完成了举证责任。李丽娟的铺位在未协商一致的情况下，被裕生红某公司强行清场，无法完成评估。因本案过错在于裕生红某公司，举证责任应转移到裕生红某公司。在裕生红某公司对于李丽娟装修情况不认可的情形下，应由其举证证明装修费用的多少，否则应由其承担举证不能的不利后果，应以李丽娟提供的证据认定装修费用。原审法院酌情按照50%认定李丽娟的装修损失，既无法律依据，也不符合案件客观情况。在明确了裕生红某公司的原因导致合同无法履行之后，应判令裕生红某公司按照100%的标准赔偿李丽娟的装修损失。三、原审法院在裕生红某公司未能完成举证责任证明李丽娟拖欠水电费的情况下，按照裕生红某公司的诉请判令李丽娟支付水电费，没有任何法律及事实依据，对该部分请求应予以驳回。
裕生红某公司辩称：不同意李丽娟的上诉请求，理由如下：一、根据法律规定，讼争商铺消防安全以及验收的义务在建设单位和使用单位，我方与李丽娟都属于使用单位的范围，原审判决明显在使用单位范围漏掉李丽娟。根据消防法第十五条的规定，双方签订的租赁合同补充协议及物业管理公约合法有效，且明确约定我方负责公共通道的消防验收，而李丽娟负责讼争商铺消防验收。我方交付的商铺是毛坯，由于各个商铺经营不同，所以消防验收标准不同。李丽娟在一审起诉状中明确讼争商铺消防验收不合格，而非公共通道消防验收不合格。讼争商铺消防验收责任由李丽娟负责。三、我方2016年11月8日在广州市公安局业务窗口咨询，两个窗口的工作人员均回复办理商铺消防验收不需要通过公共消防验收。四、关于装修费的具体金额，李丽娟应提供相应证据支持，而李丽娟提供的证据都是普通收据，并没有其他证据佐证。且李丽娟提交的物业管理公约规定装修单位应当具有资质，李丽娟的举证证据不足，不应予以支持。原审法院支持装修费金额的一半是不合理的。五、李丽娟经营范围为饮品和蛋糕，依据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第九条，讼争商铺不需要环评。
裕生红某公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判按各自责任比例承担上述费用；二、撤销原审判决第四项；三、撤销原审判决第七项，改判按照责任比例支持裕生红某公司反诉请求第三、四、六、七项；四、本案一、二审诉讼费用按照责任比例各自承担。事实和理由：一、讼争商铺经营范围为饮品，依照法律规定，不需要通过餐饮环评，原审法院适用法律错误，应当适用关于环评审批的特别法律规定。根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第九条规定，讼争商铺无须进行环评审批，不能认定裕生红某公司有此违约行为。二、穗公某甲消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》明确验收范围为“首、二层的局部，即用于商场公共通道使用”，原审法院据此认定讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，认定错误。三、原审判决认定裕生红某公司因为通过消防验收构成根本违约，导致合同目的不能实现，有失公平。1、讼争商铺的消防安全检查及消防验收申请的义务在于李丽娟，裕生红某公司仅有协助义务。讼争商铺不具有使用用途，完全是因为李丽娟未履行申请消防验收义务，李丽娟的行为已构成违约。(1)《租赁合同补充协议》约定讼争商铺系毛坯交付，该协议及《物业管理公约》均约定商铺内部的消防验收事宜由李丽娟申请和负责，裕生红某公司只是协助。从合同签订到解除，李丽娟根本没有申请消防验收。(2)裕生红某公司有新证据证明，合同目的不能实现的原因是李丽娟根本违约，未履行对讼争商铺申请消防验收义务。新的证据即中影南方国际影城（与讼争商铺同栋楼的自编C201号）的消防验收申请及合格材料，2、讼争商铺的使用条件的确需要商场公共通道，但是裕生红某公司已经积极履行了对商场公共通道的消防验收申请责任，并在一审诉讼中通过验收合格，合同不能履行的因素已经消除。并且在验收合格前也保证了消防安全，未发生任何消防事故，因此，过于苛责裕生红某公司也是不公平的。五、李丽娟不愿履行合同的真正原因是不愿意承担现状的商业经营风险，对于未来预期的收益信心不足，急功近利，没有投资经营的耐心和长远目光，李丽娟明显有根本违约行为。六、双方互有违约行为，违约责任应按照责任比例承担，对于造成的损失也应按照责任比例承担。原审判决有失公平合理，同时又存在众多疏忽和错误认定，导致错判，为维护法律的社会作用和公某乙，应依法予以纠正。
李丽娟答辩称：不同意裕生红某公司的上诉请求，其上诉理由没有任何事实和法律依据。一、我方认为存在三层消防验收的问题，第一层是作为建筑物的消防验收，第二层是裕生红某公司整体运营的消防验收，第三层是各个小租户的消防验收问题。裕生红某公司在庭询中混淆了作为商场的消防验收和小租户消防验收的概念。二、消防部门在街道投诉之后，于2015年12月份去到现场要求各个小商户停止营业，否则将面临巨额罚款。没有消防或者环保的处罚，并不代表讼争商铺可以合法使用。三、在讼争商铺所处商场没有通过消防验收的情况下是不具备使用条件的，也不具备计租条件，因此不存在欠租。2016年12月之后各个商铺和承租户并没有实际使用商铺，也无法支付之后的使用费和占用费。并不是租户撤离商场，而是因为责令停业，也是因为裕生红某公司强制搬离、停水停电的行为逼迫小租户撤场的。从裕生红某公司提供的2016年6月6日消防验收检查合格证，可以看出商场公共部分的消防是裕生红某公司的强制性义务。公共通道是整个商场当中非常重要的使用部分，2016年2月21日消防部门责令公共通道也就是整个商场不得投入使用。四、关于装修部分。裕生红某公司作为专业的出租方，在明知商场不具备餐饮功能且没有通过消防验收的情况下，仍然隐瞒可能影响双方签订合同的事实对外出租商铺，是有过错的，正因为这种过错导致合同无法履行，承租户对商铺的装修目的也就无法实现，因此，装修损失应由主要过错方也就是裕生红某公司承担。没有法律强制性规定必须由有资质的公司进行装修。另外，裕生红某公司提供的商铺是毛坯，承租户是实际进行了装修的，主张的装修费用也在合理范围之内。在承租户完成基本举证责任后，裕生红某公司对金额不予认可，举证责任应转给裕生红某公司，由裕生红某公司对不服部分进行举证。
李丽娟于2016年3月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、裕生红某公司返还收取的各项费用（包括水电费预付款1000元；物业服务费保证金及首月服务费2368.8元；租赁保证金及首月租金9475.2元，装修押金3000元）及利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）。二、裕生红某公司返还收取的整体装修费18000元。三、解除李丽娟、裕生红某公司双方签订的《租赁合同补充协议》，裕生红某公司赔偿修损失35000元。四、裕生红某公司承担本案的全部诉讼费用。
裕生红某公司反诉请求判令：一、确认裕生红某公司与李丽娟于2015年7月20日签订的《租赁合同补充协议》于2016年4月6日解除；二、李丽娟立即将位于广州市荔湾区芳兴路14－18号（双）1－2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号210铺腾空并归还给裕生红某公司。三、李丽娟向某红某公司支付免租期间2015年9月1日至9月15日的租金差额1579.2元及物业服务费394.8元；四、李丽娟向某红某公司支付2016年2月1日至2016年4月6日的租金6944.48元、2016年3月1日至2016年4月6日的物业服务费947.52元、2016年3月电费187.65元以及滞纳金（滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从2015年2月6日开始，计算至付清所有费用止，暂计算至2016年4月6日为7121.84元）；五、李丽娟所缴纳的租赁保证金6316.8元、物业服务费保证金1579.2元、水电费预付款1000元归裕生红某公司所有；六、李丽娟向某红某公司支付违约金6316.8元；七、李丽娟向某红某公司支付自2016年4月7日起至当还商铺之日止的商铺占用费3158.4元及物业服务费789.6元（商铺占用费按3158.4元/月、物业服务费按789.6元/月的标准暂计算至2016年5月7日）；八、本案的所有诉讼费用由李丽娟承担。
原审法院认定事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-
新世界房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红某公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红某公司对上述物业进行分租或转租。
2015年7月20日，李丽娟、裕生红某公司签订了《租赁合同补充协议》约定,裕生红基公司将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号210铺出租给李丽娟作商业用途使用，商铺面积为26.32平方米，现状为毛坯，商铺经营商品品牌名称为星奇异，经营范围是饮品。租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，装修免租期是2015年9月1日至9月15日。裕生红某公司按照约定的用途和双方确定的交付标准向李丽娟交付该商铺，双方确定的交付标准为现状交付。商铺交付日期为2015年9月1日。如因裕生红某公司责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延；首年租金为3158.4元/月，从2015年9月16日开始计收。李丽娟应在签订协议当日支付水电费预付款1000元，在租赁期满时，李丽娟结清应缴费用并无违约行为的，裕生红某公司30日内无息退回给李丽娟。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，李丽娟应付物业服务费为每月789.6元。在签订协议当日，李丽娟应支付物业服务费保证金1579.2元和一个月的物业服务费789.6元,在租赁期满时，李丽娟结清应缴费用并无违约行为的，裕生红某公司30日内将物业服务费保证金无息退还给李丽娟。租金、物业服务费和水电费按月结算，李丽娟须在每月的5日（节假日不顺延）前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，李丽娟须按应付未付款项总额百分之三的标准向某红某公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，李丽娟应在签订协议时交纳租赁保证金6316.8元。在租赁期满时，李丽娟结清应缴费用并无违约行为时，裕生红某公司30日内无息退回。如李丽娟需进行装修，装修费用由李丽娟承担。李丽娟在装修前应向某红某公司交纳装修押金3000元，李丽娟须足额缴交了装修押金后方可动工。如李丽娟没有违反本协议即有关装修规范的规定，于装修期届满且经裕生红某公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红某公司向李丽娟无息返还装修押金等。李丽娟应依时缴纳租金（包括物业服务费）、水电费等费用；严格按商铺的使用性质使用该商铺，如李丽娟需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向某红某公司提出书面申请并经裕生红某公司同意。除本协议约定李丽娟可经营餐饮行业外，李丽娟不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生红某公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生红某公司的违约行为导致李丽娟依约解除协议的，裕生红某公司应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和李丽娟已支付但未发生的费用，还应向李丽娟支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内李丽娟无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于李丽娟的违约行为导致裕生红某公司依约解除协议的，李丽娟自始不享受任何装修期优惠，需按每月3158.4元的标准计算2015年9月1日至9月15日的装修期租金，且应于合同解除之日向某红某公司补缴租金差额，李丽娟还应向某红某公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红某公司有权没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。
2015年7月20日，李丽娟向某红某公司支付租赁保证金6316.8元、首月租金3158.4元、物业服务保证金1579.2元、首月物业服务费789.6元、水电押金1000元、公共装修费18000元。
2015年9月24日，裕生红某公司将商铺交付给李丽娟。之后李丽娟对房屋进行了装修。
另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。
2016年1月21日裕生红某公司向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公某甲消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。
诉讼过程中，裕生红某公司再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。
2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路16号自编130A铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚3万元。
2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。
一审庭审中，裕生红某公司确认李丽娟从2015年12月开始向某红某公司交租至2016年1月31日。因李丽娟从2016年2月后没有交纳租金，裕生红某公司向李丽娟发出缴费通知单及律师函催收。
因双方为合同能否继续履行产生纠纷，李丽娟在起诉前已没有在商铺经营，但双方尚未办理商铺交接手续。
李丽娟认为自己存在装修损失，向原审法院提供了广州德佳装饰设计有限公司于2015年12月23日出具的西湾汇210星奇异装修款收据，金额为35000元。裕生红某公司对此不予认可，认为这不是正式发票，也没有装修合同相互印证。
经原审法院释明，李丽娟表示对其主张的装修损失不申请委托评估，以李丽娟提交的证据为赔偿依据。
在水电费方面，裕生红某公司主张李丽娟未缴纳2016年3月电费187.65元，并以其分别于2016年1月5日和2016年2月17日出具的用电属期为装修期至2015年12月31日和2016年1月期间《缴费通知单》及《催款通知书》为证。李丽娟认为水电费已结清，但未作相关举证。
原审法院认为，李丽娟与裕生红某公司公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。
根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红某公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公某甲消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在裕生红某公司验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给李丽娟的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，裕生红某公司仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮，存在明显的过错，也是导致合同无法履行的原因之一。由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，李丽娟因此提出解除合同符合法律规定，原审法院予以支持。由于裕生红某公司也同意解除合同，故原审法院确认双方签订的合同于起诉之日即2016年3月15日解除。合同解除后李丽娟应将讼争商铺交还给裕生红某公司。
对李丽娟要求裕生红某公司返还已收取的各项费用问题。因李丽娟客观上使用了裕生红某公司的商铺经营，也接受了裕生红某公司提供的物业服务，故李丽娟应按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、水电费。对于李丽娟已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、整体装修费、水电费预付款，裕生红某公司则应返还给李丽娟。对于李丽娟要求裕生红某公司返还装修押金3000元，虽然李丽娟未能提供支付凭证予以证明，但合同明确约定李丽娟须足额向某红某公司缴交装修押金3000元方可对商铺进行装修，现商铺已进行了装修，可推定李丽娟已向某红某公司足额支付装修押金3000元。现合同因裕生红某公司原因解除，李丽娟要求裕生红某公司返还装修押金合法合理，原审法院予以支持。但对于李丽娟要求裕生红某公司支付这些款项的利息，因合同约定因裕生红某公司原因解除合同的，裕生红某公司应无息退还上述费用给李丽娟，故对于李丽娟的这一诉讼请求，原审法院不予支持。
对于李丽娟提出的装修损失，因李丽娟只能提供装修款的收据而没有装修合同予以印证，裕生红某公司对李丽娟提供的装修单据又不予认可，双方当事人均不申请评估，根据商铺事实上有进行装修的实际情况，原审法院根据李丽娟提供的单据酌情认定李丽娟的装修损失为12500元。由于裕生红某公司有过错导致合同无法履行，故裕生红某公司应对李丽娟的装修损失进行赔偿。
对于裕生红某公司要求支付免租期的租金差额，因裕生红某公司对出租商铺有过错，故对裕生红某公司该项反诉请求，原审法院不予支持。对裕生红某公司要求支付2016年2月1日至2016年4月6日止的租金、物业服务费、水电费问题，如上所述，李丽娟在起诉前已没有使用商铺，故该费用应支付到起诉之日止，之后的租金、物业服务费，原审法院不予支持。水电费是李丽娟使用水电产生的费用，李丽娟应清付给裕生红某公司。但因裕生红某公司提交的《缴费通知单》只能证明李丽娟在用电属期为装修期至2015年12月31日和2016年1月期间的电费欠费情况，并未能提供2016年3月的单据，故对于2016年3月的电费原审法院不予支持。对裕生红某公司要求支付滞纳金和违约金问题，因合同无法履行的原因在于裕生红某公司，裕生红某公司是违约方，该诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四款）、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，原审法院于2016年8月25日作出判决：一、确认原告李丽娟与被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司于2015年7月20日签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月15日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告李丽娟迁出广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号210铺，将上述商铺交还给被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司向原告李丽娟返还租赁保证金6316.8元、物业服务费保证金1579.2元、公共装修费18000元、水电费预付款1000元、装修押金3000元。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司向原告李丽娟支付房屋装修损失赔偿款12500元。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告李丽娟向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付自2016年2月1日至2016年3月15日的租金（按每月3158.4元计算）和自2016年3月1日至2016年3月15日的物业服务费（按每月789.6元计算）。六、驳回原告李丽娟的其它诉讼请求。七、驳回被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司的其它反诉请求。本案本诉受理费761元，反诉受理费354元，由原告李丽娟负担280元，被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司负担835元。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，李丽娟提交：证据一、房屋租赁备案证明，拟证明2016年7月30日之前裕生红某公司向业主方承租场地无需缴纳租金。在此之前裕生红某公司不存在任何租金损失。证据二、（2016）川律公证内民字第39645号公证书，拟证明裕生红某公司2014年12月20日网上招商信息中主打特色餐饮。宣称由麦当劳品牌入驻。
裕生红某公司发表意见称：对证据一的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，因为登记备案证明只是双方为应付备案部门而作，双方的真实意思应以补充协议、物业管理公约为准。对于证据二公证书的合法性、真实性予以确认，对关联性不予确认。李丽娟未提供证据证明申请人是涉案商铺的小租户之一，公证书仅能证明申请人操作电脑浏览网页的过程，不能证明网站内容的真实性及合法性。
裕生红某公司提交：证据一、《物业管理公约》，拟证明双方约定讼争商铺的消防验收申报责任在于李丽娟。证据二、广州市荔湾区公安分局穗公荔消审凭字第0034号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，拟证明裕生红某公司2015年4月9日正式申请消防设计审核，积极履行商场共同通道部分消防验收申请义务。证据三、中影南方国际影城的场地租赁合同、消防验收申请及合格证明，拟证明同样属于商铺租户，能够取得消防验收合格证明。证据四、广州哲炬影城管理有限公司的场地租赁合同、工商登记信息，拟证明同样属于商铺租户，能够取得消防验收合格证明。证据五、广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查窗口排队短信截图；证据六、公众号通知截图，拟证明裕生红基公司在2016年11月8日到广州政务中心5楼广州市公安局窗口咨询商铺内部消防验收是否需要提交公共通道消防验收的合格证明，广州市公安局两个窗口的工作人员均回复无须提交，但无法向律师出具相关书面证明，因此裕生红某公司申请法院向广州公安消防局调查取证。
李丽娟发表意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据二的真实性予以确认，但对关联性不予确认，只是证明裕生红某公司有通过整体消防验收的法定义务。对证据三租赁合同和业务办理申请表的真实性、关联性不予确认，对消防安全检查合格证的真实性予以确认，关联性不予确认，只是作为影城的消防法定义务，与本案无关。对于证据四租赁合同的真实性、关联性不予确认，对工商登记信息的真实性予以确认，但对关联性不予确认。对证据五、六的真实性予以确认，但关联性无法确认，无法证明与本案有关。
二审中，裕生红某公司向本院递交调查取证申请，申请向广州市公安消防局调查询问商场内的消防验收手续是否需要商场的公共通道部分的消防验收合格的材料。
裕生红某公司确认讼争商铺收铺时间为2016年7月29日。
本院认为，关于双方之间租赁合同无法履行的责任归属。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生红某公司出租讼争商铺，应确保讼争商铺及其公共部位符合房屋使用条件强制性规定。但根据2016年1月21日穗公某甲消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》内容显示，西湾荟1-2层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生红某公司应当对存在问题进行整改，该工程未经验收合格不得投入使用。为此，原审法院认定裕生红某公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给李丽娟的商铺不符合房屋使用条件正确，裕生红某公司对于合同无法履行负有过错责任。裕生红某公司上诉主张讼争商铺内部消防责任应由李丽娟负责，意在混淆其作为出租方负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同责任，本院不予采纳。裕生红某公司上诉主张讼争商铺销售饮品，无需环评审批，但讼争商场的环保验收意见书已明确讼争大厦项目不设餐饮，裕生红某公司未能举证证明讼争商铺经营范围符合上述环保部门的意见，故本院对于裕生红某公司的该项主张不予采纳。
由于裕生红某公司未能交付符合房屋使用条件的房屋，裕生红某公司上诉主张李丽娟欠缴租金和物业管理费构成违约应支付违约金、免租期租金差额、物业服务费以及双方应按照比例分担责任，理据不足，本院不予支持。李丽娟已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、公共装修费、水电费预付款，应予返还。
李丽娟既已实际使用讼争商铺，即应支付相应对价。李丽娟上诉主张退还首月租金和物业服务费，理据不足，本院不予支持。原审法院判令李丽娟按照合同约定标准支付至合同解除之日的租金和物业服务费，并无不当，本院予以维持。
关于裕生红某公司主张李丽娟支付合同解除之日至实际腾空交还物业的占用费及物业服务费。由于双方起诉时都要求解除合同，李丽娟在起诉前已没有在涉案商铺经营，故裕生红某公司主张李丽娟支付该期间的占用费及物业服务费，理据不足，本院不予支持。
关于装修押金。讼争商铺位于大型场地之内，由裕生红某公司统一出租及物业管理，在合同明确约定李丽娟须足额向某红某公司缴交装修押金方可对商铺进行装修的情况下，裕生红某公司否认收取装修押金，但未能作出合理解释，二审亦未举出新的证据，故原审法院认定李丽娟已付装修押金，裕生红某公司应予返还，并无不当，本院予以维持。
关于水电费。裕生红某公司已提交《缴费通知单》及《催款通知书》证明讼争商铺欠付的水电费，李丽娟未能举出反证或者证明已经付清水电费，原审法院判令李丽娟支付水电费，并无不当，本院予以维持。
关于李丽娟欠缴租金、物业管理费、水电费等费用的滞纳金，因系裕生红某公司违约，故裕生红某公司该部分主张理据不足，本院不予支持。
关于装修损失。裕生红某公司违约导致合同无法履行，应对李丽娟的装修损失进行赔偿。李丽娟提供装修收据以证明其装修损失，但未能提供发票或转账凭证等证据，而裕生红某公司对李丽娟提供的装修收据不予认可。由于双方当事人均不申请评估，李丽娟仅依据装修收据主张其装修损失为35000元，本院不予采信，但涉案商铺交付时为毛坯，李丽娟对涉案商铺确有装修，原审法院据此酌情按照李丽娟提交装修收据的50%认定李丽娟的装修损失，并无不当，本院予以维持。
裕生红某公司二审提出的调查取证申请因无涉本案处理，并无调查取证的必要，本院不予准许。
由于裕生红某公司确认讼争商铺收铺时间为2016年7月29日，故原审判决第二项不必履行。
综上所述，李丽娟、裕生红某公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2230元，由上诉人李丽娟负担560元，由上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担1670元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一六年十二月二十八日
书记员 杨仁义
黄妙丽