黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑01民终2837号
上诉人（原审原告）：中国长城资产管理公司哈尔滨办事处，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号。
负责人：周正勇，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，黑龙江拓达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨高新区迎宾路集中区洪湖路。
法定代表人：陈凤兰，董事长。
委托诉讼代理人：曹险峰，黑龙江辰晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨工百兴达商贸有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区新马路78号。
法定代表人：叶春阳，董事长。
委托诉讼代理人：刘洪岩，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨市新利百货批发部，住所地哈尔滨市道外区北二道街2号。
法定代表人：寇志韧，经理。
上诉人中国长城资产管理公司哈尔滨办事处(以下简称长城公司)因与被上诉人黑龙江省丰泽源房地产开发有限责任公司（以下简称丰泽源公司）、哈尔滨工百兴达商贸有限责任公司（以下简称工百兴达公司）、哈尔滨市新利百货批发部（以下简称新利批发部）执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第1475号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。
长城公司上诉请求：1.撤销哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第1475号民事判决及（2011）外执异字第285号执行裁定书；2.许可对（2010）外民三初字第33号民事判决执行，因查封房产被拆迁，标的物灭失，拆迁补偿款被丰泽源公司领取，故应由丰泽源公司给付长城公司欠款本金及利息共计318万元。事实和理由：1、原审判决涉嫌隐瞒证据及事实。原审中，丰泽源公司拒绝提供2009年度财务账目，工百兴达公司提供的财务账涉嫌假账，长城公司申请对上述账目的真实性、合法性进行鉴定，原审对此未予答复，主观确认丰泽源公司与工百兴达公司签订出售土地、房产合同并已全部履行完毕。2、按照丰泽源公司提供的证据，2009年5、6月份期间，丰泽源公司通过银行向工百兴达公司转账5760万元，其与工百公司签订的出售土地、房屋合同约定出售价格为6700万元，丰泽源公司承担办理过户所有税费。因土地是划拨取得，丰泽源公司还需支付工百兴达公司3043万元土地出让金、153万元契税，丰泽源公司实际向工百兴达公司支付购买土地、房产的价款仅为2564万元。原审法院确认丰泽源公司通过银行向工百兴达公司转账交付购买土地、房产价款5760万元错误。3、丰泽源公司于2009年4月20日购买工百兴达公司土地、房产（包括涉案房产），应支付土地出让金3043万元、契税153万元、土地房屋价款6700万元，合计9896万元，按照丰泽源公司陈述2009年6月末前向工百兴达公司支付6700万元，亦尚欠3196万元未给付。上述内容直接证明丰泽源公司系因拖欠购买土地房屋款，未办理涉案房屋的过户手续。原审法院引用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条之规定支持丰泽源公司执行异议请求，是对法律的曲解和滥用。
丰泽源公司辩称，工百兴达公司在企业改制过程当中，需以变卖单位资产的对价款用于对职工进行安置，只是单位净资产内部转化的行为。丰泽源公司作为实际的出资方，即便其身份与工百兴达公司有关联，是公司的股东自己另行出资购买自己公司的资产，但只要出资的款项实际到位，其行为也并无不妥，在丰泽源公司实际支付6700万元对价的情况下，应该视为工百兴达公司的对应房产已发生物权变动。因此丰泽源公司作为购房主体，有权提出案外人异议。
工百兴达公司辩称，当时变卖财产就是支付职工的补偿费用，至于房产是否过户也不清楚。
新利批发部未到庭，也未提交书面答辩意见。
长城公司向一审起诉请求：一、判令撤销哈尔滨市道外区人民法院（2011）外执异字第285号执行裁定书，并将执行保证金318万元支付给长城公司。
一审法院认定事实：2009年4月20日，工百兴达公司（甲方）与丰泽源公司（乙方）签订出售土地、房产合同，约定：甲方向乙方出售土地、房产。一、出售土地、房产地址、产权证号：1.哈尔滨市道外区新马路78号土地、房产，土地：哈国用（95）字第0587号。房产：哈房权证外一字第0801034007、0801034222、0801034224、0801034226、0801034227、0801034228、0801034229、0801034231、0801034232、08010416**号。2.哈尔滨市道里区群力乡金山堡，土地：哈国用（1991）字第18-4号。房产：哈房权证里字第0801019999、0801020000、0801020003、0801020004、0801020015、08010416**号。以上共两处土地，16栋房产。二、出售价格：6700万元整。三、税费负担：办理产权过户中发生的所有税费均由乙方承担。四、价款支付时间、方式：因甲方是国企改制，占用土地是划拨土地，需先交纳土地出让金改变土地使用权性质（划拨变出让）。所以乙方应先支付上述两处土地出让金3043万元，契税153万元，用以办理改变土地使用权性质手续。待土地局受理后，再支付其余价款。全部价款在2009年6月末前支付完毕。五、房产、土地交割：乙方支付完全部价款后，甲方将上述房产、土地交给乙方。交割前收入归甲方，交割后收入归乙方。甲方应将房产出租合同同时转交给乙方。六、产权过户办理：待土地使用权性质变更后，乙方即可办理产权过户手续，甲方给予配合……。丰泽源公司分别于2009年5月15日通过银行转账760万元，于2009年6月1日通过银行转账2000万元，于2009年6月8日通过银行分别转账1000万元、2000万元，共向工百兴达公司支付5760万元；于2009年6月2日支付现金300万元，于2009年6月5日支付现金240万元，于2009年6月8日支付现金400万元。丰泽源公司通过银行共计转账5760元，共计支付现金940万元，合计6700元。
2009年6月19日，工百兴达公司（甲方）与丰泽源公司（乙方）进行土地、房产交接，并制作土地、房产交接清单，载明：“根据甲乙双方于2009年4月20日签订的《出售土地、房产合同》，乙方已将出售价款6700万元全额支付给甲方，乙方可以办理土地、房产更名过户手续。现在，甲方向乙方交出该合同涉及的土地、房产及附属设施、设备。交接明细如下：一、土地、房产及地址、产权证号：1.哈尔滨市道外区新马路78号土地、房产，土地：哈国用（95）字第0587号。房产：哈房权证外一字第0801034007、0801034222、0801034224、0801034226、0801034227、0801034228、0801034229、0801034231、0801034232、08010416**号。2.哈尔滨市道里区群力乡金山堡，土地：哈国用（1991）字第18-4号。房产：哈房权证里字第0801019999、0801020000、0801020003、0801020004、0801020015、08010416**号。二、附属主要设施、设备：1.四吨锅炉一台及变电箱；2.变电箱一部；3.2吨锅炉两台、变电箱一部；4.水塔一座；5.大型供电室一个；6.消防设备一套；7.上述房产、土地附属的电梯、升降机等功能性设施设备……”。
工百兴达公司出卖给丰泽源公司房产中位于新马路78号9栋1-3层、78号11栋1层、78号1层、78号4栋1层四处房屋的所有权人，已于2009年11月2日变更登记为丰泽源公司。
道外区法院于2009年12月14日受理长城公司与新利批发部、工百兴达公司借款合同纠纷一案，于2010年9月6日作出[2010]外民三初字第33号民事判决书，判决：一、新利批发部立即偿还长城公司借款本金75万元，利息996,799.12元（截止至2009年11月20日，此后新发生的的利息利随本清）；二、工百兴达公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼费15,261元（含保全费5,000元）由新利批发部负担，工百兴达公司承担连带清偿责任。（2010）外民三初字第33号民事判决生效后，长城公司于2011年3月24日向法院申请执行，法院于2012年3月2日作出（2011）外执字第285-1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人工百兴达公司所有的位于哈尔滨市道外区新马路78号2栋，建筑面积176.36平方米房产，产权证号0801034232；78号5栋1-2层，建筑面积304.58平方米的房产，产权证号0801034227；78号12栋，建筑面积103.39平方米的房产，产权证号0801034224三处房产予以查封；二、查封期限为两年。法院于2014年3月24日作出（2011）外执字第285-2号执行裁定书，裁定对上述房产续行查封。异议人丰泽源公司于2015年4月15日向法院提交担保书，于2015年4月16日向法院指定账户汇入保证金318万元。法院于2015年4月16日作出（2011）外执字第285-3号执行裁定书，裁定解除对上述三处房产的查封。丰泽源公司在执行阶段提出书面异议称：2009年4月丰泽源公司与工百兴达公司签订出售土地、房产合同，并依据合同向工百兴达公司支付了全部价款6700万元，工百兴达公司向丰泽源公司交付了房产和土地。丰泽源公司自占有房产及土地起开始办理房产及土地的更名过户手续，办理过程中市政府决定对三马地区成片开发整体改造，冻结了该区域房产及土地登记，导致丰泽源公司无法完成买卖合同所交易全部房产及土地的更名过户。故提出执行异议，要求中止对上述三处房产的执行，退还已经交纳的执行保证金318万元。法院于2015年9月30日作出（2011）外执异字第285号执行裁定书，裁定：中止对坐落于哈尔滨市道外区新马路78号2栋建筑面积176.36平方米房产、78号5栋1-2层建筑面积304.58平方米房产、78号12栋1-2层建筑面积103.39平方米房产的执行，退还丰泽源公司执行保证金318万元。该裁定书于2015年11月2日送达给长城公司。法院（2011）外执异字第285号执行裁定书第七页第三段载明：“2007年11月12日，哈尔滨市人民政府发布《关于三马地区改造区域内处于改制过程中的国有企业参与开发改造实施意见的通知》；2009年12月16日，哈尔滨市房产住宅局在哈尔滨日报发布《哈尔滨市房产住宅局三马地区摸底测算通知》；2010年3月8日，哈尔滨市人民政府发布《哈尔滨市人民政府关于2010年市区部分区域棚户区拆迁改造有关事宜的通告》；2010年5月21日，哈尔滨市棚户区改造工作领导小组办公室发布《关于调整道外区三马地区（北部区域）棚改项目改造范围的通知》。”庭审中，长城公司、丰泽源公司、工百兴达公司对上述内容均无异议。2010年3月中旬，丰泽源公司在工商机关申请办理法定代表人和股东变更登记，申请变更事项有两项：一是申请法定代表人变更，由陈凤兰变更为杨清泉；二是申请股东变更。丰泽源公司变更前的股本构成是：公司共有3个自然人股东，股本总额为18,000万元，其中杜彦玲持股16,200万元（持股比例90%）；杜彦华持股900万元（持股比例5%）；陈凤兰持股900万元（持股比例5%）。申请股权变更的事项是：原股东杜彦玲将其16,200万元股权转让给何建梁；原股东杜彦华将其900万元股权转让给杨清泉，公司股本总额不变。2010年12月6日，哈尔滨市工商行政管理局开发区分局作出[2010]第80006号行政处罚决定书，撤销该局于2010年3月26日对丰泽源公司作出的变更法定代表人及股东变更登记决定，恢复原登记事项。2011年8月，工百兴达公司在工商机关申请办理股东变更登记，变更前的股本构成是：公司共有2个自然人股东，股本总额为300万元，其中叶春阳持股159万元（持股比例53%）；苏博持股141万元（持股比例47%）。申请股权变更的事项是：原股东苏博将其141万元股权（持股比例47%）转让给杜彦玲，公司股本总额不变。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，丰泽源公司与工百兴达公司签订出售土地、房产合同的时间是2009年4月20日；丰泽源公司于2009年6月8日之前通过银行转账5760元，通过现金支付940万元，合计6700元，向工百兴达公司支付了全部价款；工百兴达公司与丰泽源公司于2009年6月19日制作土地、房产交接清单，对双方签订的出售土地、房产合同涉及的土地、房产及附属设施、设备进行了交接，交付给工百兴达公司；工百兴达公司出卖给丰泽源公司房产中，位于新马路78号9栋1-3层、78号11栋1层、78号1层、78号4栋1层四处房产的所有权人已于2009年11月2日变更为丰泽源公司。法院作出（2011）外执字第285-1号执行裁定书，查封涉案三处房产的时间是2012年3月2日。丰泽源公司与工百兴达公司签订合法有效的书面买卖合同、合法占有包括涉案三处房产在内的不动产、支付全部价款在先，法院查封涉案三处房屋的时间在后，且丰泽源公司已实际完成了部分房产的更名过户登记，没有办理涉案三处房产更名过户的原因是三马地区开发改造项目所致，非因丰泽源公司自身原因未办理过户登记。因此，丰泽源公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。据此作出（2011）外执异字第285号执行裁定书，裁定“中止对坐落于哈尔滨市道外区新马路78号2栋建筑面积176.36平方米房产、78号5栋1-2层建筑面积304.58平方米房产、78号12栋1-2层建筑面积103.39平方米房产的执行，退还丰泽源公司执行保证金318万元”是正确的，长城公司诉请“撤销本院（2011）外执异字第285号执行裁定书，并将执行保证金318万元支付给长城公司”的理由不成立，不予支持。
长城公司主张“不能认定丰泽源公司支付了全部价款；没有充分证据能证明查封房屋已交付给丰泽源公司，由丰泽源公司实际占有、使用；从2009年至今长达6年时间，却没有办理产权过户手续，丰泽源公司不能证明其对此没有过错”的理由不成立，法院不予采纳。长城公司主张“丰泽源公司以大额现金形式支付的行为配合了工百兴达公司逃避债务，丰泽源公司对此应当承担民事责任”，证据不足，不予采纳。长城公司主张“丰泽源公司在法院查封涉案房产三年后提出执行异议，涉嫌为了利益共同虚假出证，妨害民事诉讼”，证据不足，不予采纳。
关于长城公司主张“涉案三处房产的所有权一直在工百兴达公司名下，所有权没有发生转移，应当依法确认权利人是工百兴达公司，而不是丰泽源公司。”法院认为，尽管涉案三处房屋所有权仍然登记在工百兴达公司，但丰泽源公司提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，长城公司的该项主张理由不成立，故不予采纳。
关于长城公司主张“丰泽源公司与工百兴达公司是同一老板，是关联公司，利益共同体。”法院认为，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第一款第四项规定：“关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。”本案中，丰泽源公司与工百兴达公司签订出售土地、房产合同的时间是2009年4月20日；工百兴达公司在工商机关申请办理股东变更登记，原股东苏博将其141万元股权转让给杜彦玲的时间是2011年8月。丰泽源公司与工百兴达公司签订出售土地、房产合同时，工百兴达公司尚未在工商机关申请办理股东变更登记，杜彦玲当时并不是工百兴达公司的股东，因此不能认定丰泽源公司与工百兴达公司签订出售土地、房产时，双方是关联关系。故对长城公司的该项主张，不予采纳。据此判决：驳回中国长城公司哈尔滨办事处的诉讼请求。案件受理费100元（中国长城公司哈尔滨办事处已预交），由中国长城公司哈尔滨办事处负担。
本院二审期间，长城公司围绕上诉请求依法提交六份证据。意在证明：2009年丰泽源公司就已经与工百公司形成关联关系，丰泽源公司进入工百兴达公司，工百兴达公司股东发生变化，所以丰泽源公司在执行环节提出异议，是欺骗法院的违法行为。丰泽源公司、工百兴达公司对长城公司举示的上述六份证据的真实性无异议，关联性提出异议称：1.2009年工百兴达公司股权变动过程中，并未体现丰泽源公司的参与；2.即便工百兴达公司用丰泽源公司的购房款偿付职工的股权股本金，其金额也与双方房屋买卖合同的标准相差甚远。2009年6月，丰泽源公司共计向工百兴达公司汇款6700万元，在金额上也可以体现出当时丰泽源公司向工百兴达公司汇款并非是用于购买股权，而是购买房产。至于工百兴达公司其后资产负债多年发生变化，其原因仅是由于上述所购房产丰泽源公司未能实际办理产权过户，因此在财务报表上工百兴达公司仍作为其企业资产进行申报，不能据此否认双方房屋买卖合同关系不成立。本院认证意见：各方当事人对长城公司提供的上述证据均无异议，因此本院对上述证据的真实性予以确认。
丰泽源公司、工百兴达公司）、新利批发部未举示新证据。
本院经审理认定，2009年4月20日，工百兴达公司（甲方）与丰泽源公司（乙方）签订出售土地、房产合同签订购房合同，丰泽源公司以转账方式分四笔向工百兴达公司支付5760万元，第一笔为2009年5月15日转账760万元，入账时间不清，第二笔为2009年6月1日转账2000万元，6月5日入账；第三笔于2009年6月8日转账1000万元，2000万元，入账时间分别为6月9日及6月10日。上述转账方式支付的购房款均由收款方工百兴达公司在转账当天出具收款收据。丰泽源公司主张其余960万元系以现金方式支付，并举示了工百兴达公司出具的2009年6月2日、6月5日、6月8日的收款收据,称该现金来源为哈尔滨东方莫斯科城楼盘的销售收入。案件审理中，丰泽源公司对案涉三套房产未办理更名过户手续原因的陈述是“十处房产应缴纳契税及土地出让金共计3000余万元，已无力同时支付十处房产的产权交易契税，故分批办理房屋产权过户登记。”2015年1月15日，工百兴达公司、丰泽源公司、案外人杜德顺、黑龙江省宝宇房地产开发有限责任公司（以下简称宝宇公司）签订《土地使用权及地上房产转让合同》，合同确认丰泽源公司为实际受让人，约定工百兴达公司将位于哈尔滨市道外区新马路74号、78号院内的土地及25处房产（含涉案3处房产）转让给宝宇公司。宝宇公司自2015年1月22日起至6月4日期间，通过银行转账方式向丰泽源公司支付了全部补偿款。截止到2017年2月21日，在哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心登记的案涉三套房产所有权人仍为工百兴达公司。现案涉房屋已被拆除。其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
关于丰泽源公司是否支付了全额购房款问题。从丰泽源公司举示的证据分析，丰泽源公司以银行转账方式向工百兴达公司支付5760万元，其余940万元，丰泽园公司主张以现金方式支付，该现金来源系销售房屋款，并提供了工百兴达公司出具的收条。对此，本院认为，房屋销售需要持续性进行，即使有商品房购房人持现金购房，如此大数额的现金，丰泽园公司需经过存取，再交付等一些列过程，而丰泽园公司主张该940万元未经过金融机构存取不符合常理，其仅凭工百兴达公司出具的收条证实其支付该笔现金证据不足。因此本院认定长城公司针对丰泽源公司“已全额支付购房款的主张”提出的异议成立。
关于本案是否存在丰泽园公司非因买受人自身原因未办理过户登记问题。丰泽源公司主张诉争房屋未能办理过户的原因系该房屋被拆迁，无法办理所有权转移手续。对此本院认为，无论2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》还是2011年1月21日实行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》均规定“房屋拆迁、征收范围确定后，该范围内的不得进行新建、扩建、改建、改变房屋和土地用途等不当增加补偿费的行为”。上述行政法规均未规定拆迁、征收范围确定后不能办理房屋更名过户手续。且丰泽园公司已办理了涉案出售土地、房产合同中的部分房产，即已将新马路78号9栋1-3层、78号11栋1层、78号1层、78号4栋1层四处房屋的所有权变更在其公司的名下。丰泽源公司在庭审中亦陈述“十处房产应缴纳契税及土地出让金共计3000余万元，已无力同时支付十处房产的产权交易契税，故分批办理房屋产权过户登记”。据此本院认定本案不存在非因买受人自身原因未办理过户登记的事实存在。
综上所述，原审判决认定丰泽源公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的认定证据不足。长城公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第1475号民事判决。
二、许可对（2010）外民三初字第33号民事判决书的执行。
审 判 长 张滨影
审 判 员 辛吉雁
代理审判员 闫建筑
二〇一七年四月二十一日
法官 助理 仇长科
书 记 员 李 迪