贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔03民终6013号
上诉人（原审被告）：李大刚，男，xxxx年xx月xx日生，汉族，住贵州省思南县。
委托诉讼代理人：黄正东，贵州抱一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁静，贵州抱一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：遵义思达商贸城置业有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南宫山。
法定代表人：陈建杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：令狐兴中，贵州子尹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。
上诉人李大刚因与被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称思达置业公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李大刚上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1857号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、保证金15,000元及补贴10,000元（包括现金2,500元、房租及物业费7,500元）应当予以扣除22,500元。2、经营商铺被被上诉人强制关闭，不应支付关闭期间的租金及物业费。3、《补充条款》中约定“市场正式开业起计算租金”，但二区市场未正式开业，不应支付租金。4、一审程序违法，李大刚认为涉案商铺未达到约定的面积，向一审法院申请鉴定，而一审法院以未交纳鉴定费用为由未进行鉴定。5、租金计算方式错误，被上诉人系2016年11月22日张贴《遵义国际商贸城二区市场瓷砖经营区商铺租费收取颁发通告》开始催收租金，上诉人的权利保护期应从2015年11月22日起算。如果从协议签订的2015年5月25日和2015年6月25日开始计算租金，李大刚已经交纳半年的租金和享有4个月的免租期，已经超过2015年11月，交纳租金时间从2016年3月25日和2016年4月25日开始，截至2017年1月23日应缴纳为8个月和9个月租金。即使要计算租金交纳期限，应当从2015年11月22日起，扣除4个月免租期及已经交纳的半年租金（合计10个月），上诉人仅缴纳2016年10月22日至2016年12月底期间的租金，上诉人租金缴纳期限为2个月，抵扣15,000元的保证金及7,500元的补贴，被上诉人应返还上诉人10,400元。6、思达置业公司存在违约行为，涉案商铺所在的二区市场配套设施不健全，且商铺存在质量问题，思达置业公司未经租赁人同意在公共通道内乱搭乱建，影响二区市场经营环境。双方关于租金发生争议后，被上诉人强行将上诉人及二区商户的大门上锁，并停水停电，致使商户怨声载道，商业环境恶化。因被上诉人未按约履行协议义务，根据合同法先履行抗辩权的规定，上诉人仍然可以依法拒绝支付租金和物业费。
思达置业公司答辩：1、双方合同未解除，上诉人缴纳的相关款项不应扣除。2、没有强制关闭商铺。3、一、二区市场已经于2014年8月25日正式对外营业，上诉人应当支付租金。4、一审法院主动释明诉讼时效违法，本案不应适用诉讼时效。
思达置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间分别于2015年5月25日、2015年6月25日签订的《二区商铺有期有偿使用协议书》;2、判令被告支付原告拖欠的商铺号为21747、21748的商铺使用费22,363元（月租金18元／㎡，2015年5月25日至2016年12月30日），物业费4,518元（每月2.5元／㎡，2015年6月25日至2016年12月30日）；商铺号为21111、21112、21087、21088的商铺使用费53,139元（月租金23元／㎡，2015年6月25日至2016年12月30日）、物业费8,618元，共计88,638元；3、判令被告支付迟延支付商铺号为21747、21748使用费的违约金10,165元；商铺号为21111、21112、21087、21088使用费的违约金26,134元，共计36,299元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告思达商贸城与被告李大刚分别于2015年5月25日、2015年6月25日签订《遵义国际商贸城有期有偿使用协议书（二区市场）》，约定原告先后将遵义国际商贸城编号为21747、21748号以及编号为21111、21112、21087、21088号的商铺有期有偿提供给被告李大刚使用，约定计费总面积分别为94.12㎡、189.38㎡，商铺使用期均截至2018年2月28日，使用期内使用费总计分别为60,990元、140,107元，需于协议签订之日缴纳6个月商铺使用费10,165元、26,134元，后续缴纳方式为每6个月一缴，被告应分别支付履约保证金（含物业保证金）5,000元、10,000元，在本协议签订时一次付清。物业管理费每月按计费面积2.5元/平方米，每半年缴纳一次。合同另外还约定了其他各自的权利义务及违约责任。当日，双方又签订了（二区市场）《补充条款》，补充条款第三条载明“市场正式开业起计算租金”，签订协议当日，被告分别承诺于7月10日及8月25日前完成装修并进入营业。协议签订后，原告按约将商铺交付给被告使用，被告亦按约交纳了半年房租、履约保证金及装修押金。2017年1月，由于双方对（二区市场）《补充条款》第三条约定“市场正式开业起计算租金”的理解产生分歧，引发讼争。同时被告认为自己实际得到使用的房屋面积要小于合同约定的面积，申请本院进行测量，但未向本院交纳鉴定费用。
另认定，2012年11月23日，原告思达商贸城在遵义晚报上发布招商通告，对一区二区市场同时进行招商。于2014年7月31日在遵义晚报上发布公告，明确一期市场（含一区二区）开业时间为2014年8月25日，同时也在一区地块上举行了盛大的开业仪式。2014年11月4日，原告再次在遵义晚报上刊登公告，内容再次体现了二区开始营业的情况。此后于同年12月10日又在二区张贴了公告，载明正式开始计算租金的时间是2015年3月1日。此后在经营过程中，由于市场不景气，部分经营户意见较大，原告决定对经营户按一定类别分别给予免租期，于2016年11月22日，在二区市场张贴了《遵义国际商贸城二区市场瓷砖经营区商铺租费收取办法通告》，再次明确计算租金的时间自2015年3月1日起，另外，原告所经营的商铺面积总计在200㎡–350㎡以下享有免租装修期4个月。
一审法院认为，原告思达商贸城与被告李大刚所签订《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同，对双方具有法律约束力，双方的房屋租赁合同关系由此形成。双方因对计租时间的起算认定产生分歧而引发讼争，本院认为，思达商贸城于2014年7月31日在遵义晚报上公告，明确了一区和二区的开业时间为2014年8月25日，并为此举行了盛大的开业仪式。此后思达商贸城2014年12月10日在二区张贴了公告，载明正式开始计算租金的时间是2015年3月1日，进一步可以确认二区市场早于2015年3月1日前即已正式开业。针对本案被告分别在2015年5月25日、6月25日签约并入场装修，并于2015年7月10日、8月25日前完成装修并对外正式营业，被告就对原告的营业房进行了使用，因此对于被告的计租时间应当分别是2015年5月25日及6月25日。对于原告主张被告支付拖欠的租金请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告负有向原告交纳租金的义务，结合2016年11月22日原告针对商户作出的减免决定，被告得到4个月的免租期，即被告交纳租金的时间应当是2015年9月25日及2015年10月25日，扣除被告签约时已交纳的半年租金，故被告需再次缴纳租金的时间应当分别是2016年3月25日、2016年4月25日，按合同约定被告应当交纳的租金分别为：10,165元/半年÷6月×9月＝15,248元、26,134元/半年÷6月×8月=34,845元。对于被告以原告没有在二区市场采用常用的开业仪式而不予交纳租金的辩解，本院认为，国际商贸城第一期市场的一区二区是市场的一个整体，已经于2014年8月举行了盛大的开业仪式，开业仪式虽然是在一区市场举行，但是原告已通过向遵义晚报等媒体进行了广泛宣传，二区市场也包含在向媒体的宣传内容中，市民应当得知二区市场开业了的信息。而在被告的合同中有虽然有“正式开业计算租金”条款，但也不能必然推断出原告还应在二区市场另行举行开业仪式的理解。由于民间常用的开业仪式只是有助于扩大宣传效果，但对营业收入的提升也具有不确定性。纵观本案实际情况来看，二区市场是一个开放性市场，原告在2015年5月、6月与被告签订租赁合同以来，被告就对原告交付的营业房进行了使用，也正常开展了营业活动，被告认为原告还应当另行在二区市场搞开业仪式才支付租金，是对合同条款的曲解。为此，本院对被告主张的交纳租金条件未成就的抗辩理由不予采信。另外，被告对商铺计费面积有异议，但没有提供相关依据，也未向本院交纳鉴定费用，本院对此辩解不予采信。对于原告主张被告支付拖欠的物业费13,136元，由于双方对物业费的交纳方式及时间均无异议，故本院对原告这一请求予以支持。对于原告以被告拒绝交纳租金已构成违约要求解除合同，因被告未交租金系对合同条款的误解所导致，并不存在不履行合同义务的主观故意，现被告表示不同意解除合同，考虑原告在开业后与经营户签订的补充协议仍然载明市场正式开业起计租金，确实影响了经营户对计租时间作出正确的判断，对此，原告自身也有一定的责任，故对于原告请求与被告解除合同并由被告承担违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、由被告李大刚在本判决生效后十日内支付原告遵义思达商贸城置业有限公司截至2016年12月30日的租金50,093元、物业费13,136元，共计63,229元；二、驳回原告遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,800元，减半收取计1,400元，由原告遵义思达商贸城置业有限公司、被告李大刚各负担700元。
本院二审审理查明，思达置业公司（甲方）与李大刚（乙方）于2015年5月25日、2015年6月25日分别签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》2.4条约定，履约保证金为确保乙方履行本协议而设，乙方总计缴纳履约保证金5,000元、10,000元，乙方在使用期内违反法律规定或本协议约定应承担赔偿等法律责任的，甲方直接以乙方的履约保证金抵付赔偿金或承担法律责任，待使用期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用结清后该履约保证金予以无息退还。《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》附表《遵义国际商贸城商铺使用费交纳明细表》载明李大刚应缴纳租金的时间及金额为：（1）编号为21747、21748商铺：一、2015年3月1日至2015年8月31日，10,165元；二、2015年9月1日至2016年2月29日，10,165元；三、2016年3月1日至2016年8月31日，10,165元；四、2016年9月1日至2017年2月28日，10,165元；五、2017年3月1日至2017年8月31日，10,165元；六、2017年9月1日至2018年2月28日，10,165元；合计60,990元。（2）编号为21111、21112、21087、21088商铺：一、2015年6月25日至2015年12月24日，26,134元；二、2015年12月25日至2016年6月24日，26,134元；三、2016年6月25日至2016年12月24日，26,134元；四、2016年12月25日至2017年6月24日，26,134元；五、2017年6月25日至2017年12月24日，26,134元；六、2017年12月25日至2018年2月28日，9,437元；合计140,107元。另查明，李大刚租赁的涉案编号为21111、21112的两间商铺面积均为49.11平方米，编号为21747、21748、21087、21088的四间商铺面积均为48.52平方米。思达置业公司于2015年4月25日制定的《遵义国际商贸城2015年诚信经营户奖励办法》规定，诚信经营的商户最高奖励10000元，但需遵守《遵义国际商贸城2015年诚信经营户评选办法及管理规定》的相关内容，《遵义国际商贸城2015年诚信经营户评选办法及管理规定》中诚信经营户参评条件为：完成所有租用手续，交完租金及相关费用，所租赁商铺无欠款（含租金、履约保证金等款项）……。
本院二审审理过程中，经本院现场勘验确认思达置业公司遵义国际商贸城一区与二区的直线距离为114.80米。
本院二审审理过程中，思达置业公司于2018年3月26日明确表示同意将本案中承租户缴纳的履约保证金抵扣租金和物业费。本院审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的其余事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案争议的焦点是：一、涉案商铺起计租金的时间应如何认定；二、李大刚交纳的履约保证金15,000元是否应用于抵扣本案租金、物业管理费等费用，李大刚是否应享受7,500元补贴；三、一审中未对涉案商铺的面积进行鉴定是否违反法定程序。
针对焦点一,双方在补充条款（二区市场）第3条约定“市场正式开业起计租金”，李大刚主张二区市场尚未开业，起计租金的条件尚不成就，思达置业公司在庭审中主张遵义国际商贸城二区市场的实际开业时间为2014年8月25日，由于双方签订《补充条款（二区市场）》系使用2014年8月25日前的格式合同，由于疏忽原因未将“市场正式开业起计租金”的条款修改。本院认为，根据审理查明的事实，思达置业公司于2014年7月31日在遵义晚报上发布公告，明确一期市场（含一区二区）开业时间为2014年8月25日，同时也在一区地块上举行了盛大的开业仪式。2014年11月4日，思达置业公司再次在遵义晚报上刊登公告，内容再次体现了二区开始营业的情况。结合思达置业公司开发的遵义国际商贸城项目一区、二区市场直线距离仅为114.80米的事实，思达置业公司主张二区市场已于2014年8月25日开业，与审理查明的事实相符，本院予以确认。思达置业公司所持二区市场开业后在双方签订的《补充条款（二区市场）》仍约定“市场正式开业起计租金”系管理疏忽原因的辩解意见，本院予以采信。李大刚所持涉案二区市场尚未正式开业，不应计算租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院结合思达置业公司在二区市场张贴的《遵义国际商贸城二区市场瓷砖经营区商铺租费收取办法通告》载明的免租期计算方法，综合认定李大刚所租赁的商铺起止计租金的时间符合法律规定，本院对此予以确认。即李大刚尚欠的租金给付期间应分别为2016年3月25日、2016年4月25日至2016年12月30日（思达置业公司诉讼请求截止时间），则共计为50,093元。
针对焦点二,（1）双方在《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》中约定了履约保证金用于抵扣李大刚在使用商铺违反法律规定或本协议约定应承担赔偿，且思达置业公司在二审中也同意在本案中以履约保证金抵扣租金和物业费，故本院对李大刚缴纳的保证金15,000元在其应付的租金和物业费中予以扣减。截止2016年12月30日，李大刚尚欠的租金为50,093元、尚欠的物业费13,136元，共计63,229元，扣减李大刚已缴纳的保证金15,000元，李大刚尚欠思达置业公司租金及物业费48,229元。（2）李大刚拖欠租金及物业费的事实成立，其所提享受7,500元补贴的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
针对焦点三,一审审理过程中，李大刚主张涉案商铺的面积小于双方在租赁合同中约定的面积，并向一审法院提出鉴定申请，但是未按时交纳鉴定费用，一审法院未委托鉴定对涉案商铺的面积进行测量并不违反法定程序。结合二审审理查明的事实，李大刚租赁的编号为21111、21112的两间商铺面积均为49.11平方米，编号为21747、21748、21087、21088的四间商铺面积均为48.52平方米，总计292.3平方米，大于双方在租赁合同中约定的283.5平方米的计费面积，因此，从实体上也未损害李大刚的利益。李大刚所持一审程序违法，涉案商铺面积小于租赁合同约定的计费面积的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于李大刚认为思达置业公司违反合同约定，相关配套设施不全，且通过强制停水、停电的方式影响其正常经营等问题。本院认为，该项主张涉及思达置业公司是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题，因李大刚在本案中未提出反诉主张，不属于本案审理范围。当事人可另行协商解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1857号民事判决；
二、由李大刚在本判决生效后十日内支付遵义思达商贸城置业有限公司截止至2016年12月30日的租金及物业费共计48,229元；
三、驳回遵义思达商贸城置业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,800元、减半收取1,400元，由遵义思达商贸城置业有限公司负担700元，由李大刚负担700元。李大刚缴纳的二审案件受理费2,800元，由李大刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 雨
审 判 员 李宗洪
审 判 员 何 亮
二〇一八年四月四日
法官助理 王 薇
书 记 员 张 升