浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2565号
上诉人（原审被告）：林江。
上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江御豪娱乐管理有限公司。
法定代表人：林峰。
二上诉人共同委托代理人：何钰萍，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州中荷城市资源科技发展有限公司。
法定代表人：陈迪民。
委托代理人：徐卫跃，浙江斯玛特律师事务所律师。
上诉人林江、浙江御豪娱乐管理有限公司（以下简称御豪公司）因与被上诉人杭州中荷城市资源科技发展有限公司（以下简称中荷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年7月22日，中荷公司（2012年3月23日至2012年8月23日期间曾变更企业名称为杭州城市发展大厦有限公司）取得建设工程规划许可证，在杭州市西湖区三墩镇虾龙圩村建设杭州中荷资源科技中心大楼一幢（后曾更名为城市发展大厦），规划面积为50552平方米。
2010年12月3日，中荷公司作为出租方（甲方），林江作为承租方（乙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将其所有的位于西湖区古墩路707号城市发展大厦的房屋出租给乙方改造作餐饮使用，该房屋的建筑面积暂估约为4500平方米，楼层为六楼，最终面积以合同附件为准；租赁期限为十二周年，2011年5月20日前的任何一天均可交房，具体由甲方书面通知乙方为准，首期租金交房之日三日内付清；自乙方接收房屋之日起三个月为免租期，在免租期内，乙方无需支付租赁费用；双方议定租金为1.80元／平方米／天，并执行第三年起每年租金递增7%的比例；租金按六个月为一期支付，按先付后使用原则，以期为单位，每期租金乙方提前六个月支付给甲方；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的3%向甲方支付违约金，如乙方逾期七日，经甲方催告后，十日内仍未支付的，则甲方有权解除本合同，并要求乙方承担9.1条约定之违约责任，且按8.3条款乙方交还所租房屋给甲方；租赁期内物业管理等费用由乙方承担，并按物业管理公司的物业管理合同履行，甲方承诺乙方能够以八折的标准支付物业管理费，否则，超出部分由甲方承担，物业管理合同每两年一签；具体广告位的安排，由甲方整体布局综合考虑，再作分配；租赁期满后或其他原因终止租赁解除合同，乙方应在十日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下，均视为放弃，由甲方处置，装饰装修方面采用“能移动的带走，不能移动的则留下”的原则（8.3条款）；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金的计算方式为：甲方违约赔付乙方①违约时双方经有资质评估公司评估后的乙方投资装修残留价值、②违约金：违约当年的年租金，乙方违约赔付甲方：①违约当年的年租金（9.1条款）；乙方同意支付甲方租赁押金共计人民币50万元，押金的支付日期为2010年12月6日；鉴于本合同是乙方以个人名义和甲方签订，甲方承诺在乙方办理政府审批时需要甲方予以配合时无偿予以配合，但本合同约定的双方的主体不予以改变；等等。另，双方还在该合同中特别约定：因乙方经营及场所布局的整体需要，要求甲方对所出租房屋的局部区域进行临时搭设，如甲方同意，临时搭设投资由甲方承担且受益。上述合同签订后，林江于2010年12月6日通过他人个人账号、以电汇方式向中荷公司的法定代表人陈迪民支付租赁押金50万元。2011年8月11日，中荷公司又收到上述出租房屋的租金150万元。
2011年4月29日，杭州市规划局对中荷公司建设的上述大楼工程项目进行规划验收。
2011年7月，中荷公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，对上述大楼内部的中空部分（包括大楼中空、中空东侧门厅、中空西侧门厅三部分）进隔层和加层建设。其中，大楼中空一层建筑面积为997.8平方米，中空二层、三层建筑面积均为299.9平方米，中空四层、五层、六层建筑面积均为1080.1平方米，中空七层建筑面积为285.9平方米；中空东侧门厅建筑面积为69.2平方米；中空西侧门厅一层建筑面积为131.4平方米，一层建筑面积为132.9平方米；以上三部分中空隔层和加层新建建筑面积合计为5437.3平方米。
2011年9月1日，中荷公司作为出租方（甲方），林江作为承租方（乙方）又共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将大厦写字楼7层H座708室房屋（以下简称708室房屋，建筑面积为346.56平方米）出租给乙方使用，用途仅限办公，租赁期自2011年9月7日至2014年9月6日止；本合同签订后三天内，乙方应向甲方支付定金52000元，该租赁房屋交付乙方使用后定金转为户内设施、设备及甲方装修修复保证金，合同到期，乙方按照本合同要求交回该租赁房屋相关设施、甲方验收合格后，结清所有账款，甲方将剩余保证金退还乙方，退还时不计利息；房屋租金由房租＋设备使用费组成的不含税综合租赁使用费单价2.50元／平方米／日，租金第三年起每年递增5%，递增方式为每一递增年单价乘以1.05为下一递增年度单价，以此类推，按照“先付后租”的原则六个月为一租约期，乙方应在每个租约期开始前的45天一次性支付下期租金；房屋租赁合同签订后一年内无论甲方何时成立物业公司，乙方均需向甲方支付物业管理等费用，在租赁房屋交付之日起，乙方均应向甲方支付物业管理费，在甲方物业公司尚未成立时，乙方未签订物业管理合同期间，以甲方临时设定的管理规定向乙方收取，甲方物业公司成立后，甲方根据政府职能部门审批的物业管理收费标准多还少补，乙方按甲方指定的物业管理公司支付相应费用等，乙方表示同意；物业管理服务费、公共能耗、地下停车费每半年预收一次，其中物业管理费5.50元／平方米／月、公共能耗1.50元／平方米／月，具体以物业管理合同为准；租赁期间，违约方应赔偿守约方违约时当年的半年年租金额作为违约补偿金；等等。2011年11月12日，中荷公司收到上述房屋的租赁保证金52000元、租金172673元；2012年5月11日，中荷公司又收到上述房屋的租金170433元。
2011年12月5日，因办理房屋租赁备案证及经营所需，林峰以筹备中的御豪公司名义与中荷公司（出租方）另行签订《房屋租赁合同》多份文本，分别用于杭州市西湖区工商行政管理局、杭州市环境保护局西湖环境保护分局及杭州市文化局等备案。2012年2月6日，中荷公司取得房屋租赁备案证。
2012年6月12日，中荷公司作为出租方（甲方）、御豪公司（林江）作为承租方（乙方），就原2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》中的租赁面积和租金支付时间等又签订补充协议书一份，其中约定：甲、乙双方确认原《房屋租赁合同》的租赁建筑面积为4425.03平方米，乙方以该租赁面积向甲方支付租金；甲方给乙方免租期为2011年5月20日至2011年12月19日，免租期间乙方无需支付租赁费用，自2011年12月20日起乙方向甲方开始支付租金，租赁期限自2011年5月20日至2023年5月19日十二周年；双方在2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》存续期间，乙方不论因出现经营不善、中途歇业等的任何一种情况，均应无理由、无条件向甲方按《房屋租赁合同》的约定支付房租等各项费用，否则，甲方有权停电，并按《房屋租赁合同》向乙方追索；大厦一楼南电梯房及出入口厅面积乙方未分摊，该区域为甲方所有；本补充协议书是2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》的组成部分，与该合同具有同等法律效力。崔纯刚在上述补充协议书中签字并加盖了御豪公司筹备章。庭审中，各方明确补充协议书中确认的租赁建筑面积4425.03平方米已包含了大楼中空六层加层建筑面积1080.1平方米。
2012年5月14日，御豪公司（筹）向杭州市公安消防局提交消防验收甩项报告一份，以装修资金不足为由，要求其中2-2至2-5轴休息大厅作为甩项工程不在本次消防验收范围内，甩项面积为380平方米。2012年6月4日，杭州市公安消防局对御豪公司（筹）申报的KTV内装修建设工程除上述甩项面积之外的3562平方米消防验收合格。
2012年6月28日，御豪公司经工商注册登记成立，林峰、崔纯刚为该公司股东，其中法定代表人为林峰。当月，御豪公司经营的御江南KTV即开始试营业。
2012年7月11日，杭州市公安消防支队西湖区大队向中荷公司发出西公（消）决字（2012）第0103号公安行政处罚决定书一份，以涉案租赁房屋中的第六层约280平方米的露台于2012年5月30日被检查发现未进行竣工消防备案，要求责令改正，但在2012年6月11日复查时，发现该场所投入使用后抽查不合格仍不停止使用为由，给予中荷公司责令停止使用第六层约280平方米的露台并处罚款30000元的处罚。
2012年8月28日，中荷公司作为出租方（甲方），林江作为承租方（乙方）再次共同签订《辅房租赁补充合同》一份，约定：甲方将大厦地下一层103号建筑面积为59.32平方米的房屋出租给乙方使用，用途为非营业性办公辅房（不住人），租赁期自2012年9月1日至2023年5月19日止；房屋租金为不含税1.30元／平方米／天，自租赁日起每二年周递增一次，递增比例5%，递增方式为每一递增年单价乘以1.05为下一递增年度单价，以此类推，双方约定按照“先付后租”的原则，租金为半年一付，支付辅房租金时间与甲方和乙方2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》的支付房租时间一致；乙方应遵守甲方物业管理公司的相关制度和规定，服从甲方物业管理公司的管理，共同维护正常秩序；乙方接受未按本合同的有关规定使用租赁房屋、不及时支付房租费、电费等相关费用，在甲方或甲方物业管理公司的再次书面通知后，乙方仍不予缴纳，甲方有权停止供电等，并相应按本合同“违约责任”条款追究乙方责任；乙方逾期向甲方或甲方物业支付房租、电费等相关费用，每逾期一日，乙方同意向甲方支付应付款总额千分之五的违约金，逾期时间超过三十日，无论甲方是否给乙方发送催款函，每逾期一日，乙方同意承担向乙方另行赔偿其应付款项总额百分之一的处罚金；乙方逾期支付租金，逾期时间超过六十日，无论甲方是否给乙方发送催款函，乙方明确其为行为中途擅自退租而终止租赁解除合同；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，或乙方中途擅自退租的，其行为均为终止租赁解除合同，违约方应赔偿守约方违约时当年的半年年租金额作为违约补偿金；本合同是甲方与乙方于2010年12月3日签订《房屋租赁合同》的辅房租赁补充合同，是其不可分割的组成部分，具有同等效力，《房屋租赁合同》终止执行，本辅房租赁补充合同自行终止；等等。
2012年9月24日，中荷公司取得西湖区古墩路707号房屋的所有权证，建筑面积为38123.05平方米（不包含中空隔层和加层新建建筑面积5437.3平方米）。
因林江、御豪公司未能按期足额支付合同约定的房屋租金，中荷公司多次向其进行催讨。2013年1月、4月，御豪公司与香缇湾大酒店等其他两家承租人联合向中荷公司发函，以房屋租赁面积应以有合法审批手续的面积为准、广告位因大厦违建而被强行拆除等为由要求暂时停止支付租金。
2014年4月28日，杭州市西湖区城市管理行政执法局经调查，作出西城法罚字（2014）第41003327号行政处罚决定书一份，认定中荷公司对杭州中荷资源科技中心大楼内部的中空部分进行隔层和加层，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，据此决定：对中荷公司在该大楼内部的中空部分进行的隔层和加层（建筑面积合计为5437.3平方米）予以没收（由三墩镇负责临时保留），并处该项目建设工程造价10%的罚款计人民币3818276元。2014年5月7日，该局同意中荷公司分期缴纳罚款。至目前，中荷公司已按期缴纳罚款1906138元。
2014年8月13日，中荷公司向杭州市三墩镇人民政府书面申请回购，并提出在未办理回购事宜前，请求政府将保留的5437.3平方米没收房屋，授权其行使经营管理使用权。2014年8月27日，杭州市三墩镇人民政府在该份书面报告上出具意见，同意将上述5437.3平方米没收房屋委托给中荷公司经营管理，中荷公司应自委托之日起按时交纳该物业租金。
2014年9月9日，中荷公司因催收合同款项无果，遂诉至原审法院，请求判令：一、解除中荷公司与林江、御豪公司之间签订的租赁合同，腾退租赁物；二、林江、御豪公司共同支付中荷公司拖欠的租金、物管费共计8257705元（暂计算至2014年9月19日止），之后仍需支付至房屋实际腾退之日止；三、林江、御豪公司支付违约金3305404元；四、本案诉讼费用由林江、御豪公司承担。
诉讼过程中，御豪公司提起反诉，请求判令：一、确认中荷公司和御豪公司就城市发展大厦六楼签订的《房屋租赁合同》及补充协议书无效；二、中荷公司向御豪公司赔偿装修现值损失1500万元（系暂估金额，最终以司法鉴定评估值为准）；三、中荷公司立即退还已缴纳的50万元租赁押金并赔偿利息损失96874.08元（自押金支付之日起，按银行同期贷款利率标准暂计算至起诉日，实际应计算至退还之日）；四、中荷公司赔偿自2014年10月25日起的停业损失（暂计算至2014年11月24日为528401.66元）；五、本案诉讼费用由中荷公司承担。审理过程中，御豪公司撤回第二项反诉请求。
本案审理过程中，中荷公司于2014年10月25日对御豪公司采取了停电措施，并于次日函告林江、御豪公司，双方的租赁合同因其违约而予以全部解除。
原审法院另查明，中荷公司于2012年7月11日与御豪公司签订《物业管理服务协议书》一份，约定：中荷公司对物业管理区域内的公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，御豪公司向其缴纳物业管理服务费、水电费、车辆泊位费及公共能耗费等费用，其中物业管理服务费按租赁的建筑面积×物业管理服务费单价支付，公共能耗固定单价1.8元／平方米、非固定单价2.1元／平方米预收等。2013年10月29日，中荷公司（甲方）与杭州城市发展大厦物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，其中约定：由乙方对大厦内建筑面积38123.05平方米的物业管理区域提供前期物业管理服务，期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止；物业服务费用采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为办公楼物业费6元／月／平方米、公共能耗费2.5元／月／平方米，商业物业费6元／月／平方米、公共能耗费2.1元／月／平方米；等等。
原审法院认为，综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：一、林江作为本案被告的主体是否适格；二、2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》及2012年6月12日签订的补充协议书是否无效；三、中荷公司是否有权解除涉案《房屋租赁合同》及补充协议书。
该院认为：关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林江虽然抗辩在2010年12月3日与中荷公司就杭州中荷资源科技中心大楼六层签订的《房屋租赁合同》中，其只是作为御豪公司的签约代表进行了签字，但该合同中的承租方却明确为林江，且合同第10.3条约定“鉴于本合同是乙方（即林江）以个人名义和甲方签订，甲方承诺在乙方办理政府审批时需要甲方予以配合时无偿予以配合，但本合同约定的双方的主体不予以改变”，可见，林江应当系该《房屋租赁合同》的当事人，且林江作为合同相对人的地位并不随之后御豪公司的成立而发生变更。事实上，御豪公司在成立后，林江也并非公司的股东。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条又规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。2012年6月12日，崔纯刚作为委托代理人与中荷公司签订的补充协议书中，林江仍然被列为承租方，同时被列为承租方的还有御豪公司，而林峰在2011年12月5日以筹备中的御豪公司名义与中荷公司另行签订的用于工商行政等部门备案的《房屋租赁合同》，只能说明御豪公司作为租赁房屋的实际使用人，对于其同时为涉案《房屋租赁合同》及补充协议书的承租人身份亦是确认的，而并非如林江所抗辩，其承租人身份已被御豪公司所取代。2011年9月1日就708室房屋签订的《房屋租赁合同》及2012年8月28日签订的《辅房租赁补充合同》的承租人也均明确为林江，且《辅房租赁补充合同》签订之时，御豪公司已成立，但林江仍然以个人名义与中荷公司签订合同。故林江是涉案《房屋租赁合同》及补充协议书的合同相对人，中荷公司将林江作为本案被告适格。
关于争议焦点二，根据该院已查明的事实，就杭州中荷资源科技中心大楼六层房屋的租赁，中荷公司与林江、御豪公司之间实际履行的合同为2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》及2012年6月12日签订的补充协议书。审理过程中，御豪公司以该租赁房屋中存在部分未取得建设工程规划许可证进行建设的情形为由，主张上述《房屋租赁合同》及补充协议书无效。对此，该院认为，因杭州市西湖区城市管理行政执法局已确定中荷公司对杭州中荷资源科技中心大楼内部的中空部分进行隔层和加层，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，其中，中荷公司出租给林江、御豪公司的房屋中所包含的大楼中空六层加层建筑部分面积为1080.1平方米，故上述《房屋租赁合同》及补充协议书中涉及该建筑面积的部分应为无效。但御豪公司以此为由抗辩合同整体无效，并无事实和法律依据，该院不予支持。而根据2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》，双方对于租赁房屋的局部区域进行临时搭设是有过特别约定的，且该临时搭设是林江、御豪公司因经营及场所布局的整体需要而要求中荷公司所进行，实际中荷公司亦是在该合同签订后及杭州中荷资源科技中心大楼规划验收后，对该大楼内部的中空部分进行了隔层和加层。可见，林江、御豪公司在上述合同订立之时应当已知晓其向中荷公司承租的房屋中有部分系未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑，其对于导致合同部分无效的后果亦具有过错。鉴于杭州市西湖区城市管理行政执法局对该部分隔层和加层建筑并未决定拆除，而是予以没收（由三墩镇人民政府负责临时保留），故合同虽然部分无效，但实际并未影响御豪公司的使用。因此，林江、御豪公司应参照合同约定的租金标准支付该部分隔层和加层建筑（1080.1平方米）的使用费。
关于争议焦点三，御豪公司以租赁房屋存在违法建筑为由，认为其中止支付房屋租金是行使不安抗辩权的行为。但如前所述，其对于租赁房屋中有部分系未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑是明知的，且该中空部分的隔层和加层建筑亦是经其要求进行搭建，故其再以此为由拒付租金，显然理由不成立。庭审中，御豪公司又提出因租赁房屋存在未经消防验收的违法建筑而被责令停止使用，致使其延期两个多月才开业，在经营过程中又因违法建筑的消防检查问题而不得不多次关门停业，但根据其提供的西公（消）决字（2012）第0103号公安行政处罚决定书，其承租的大楼六层约280平方米的露台虽然在2015年5月30日被发现未进行竣工消防备案而被责令改正，但该场所并未停止使用，中荷公司为此被处以罚款，同时，御豪公司也未能提供证据证明因消防检查而致其多次关门停业。故御豪公司以此为由拒付租金，亦无事实和法律依据，该院亦不予采信。因此，御豪公司抗辩的不支付房屋租金的上述理由均不能成立。鉴于御豪公司无正当理由逾期支付房屋租金至今，中荷公司有权依据约定解除2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》和2012年6月12日签订的补充协议书中属于有效部分的合同、以及2012年8月28日签订的《辅房租赁补充合同》，合同解除时间为中荷公司的解除通知送达之日即2014年10月26日。合同解除后，林江、御豪公司应当按照约定在十日内遵循“能移动的带走，不能移动的则留下”的装饰装修处理原则腾退并向中荷公司交还租赁房屋。2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月6日已期满，合同自然终止，故不存在中荷公司再行请求法院确认解除的问题。庭审中，双方确认708室房屋已经腾退，但御豪公司抗辩其腾退的时间在中荷公司的强行要求的2013年10月，而中荷公司则主张是在合同到期后腾退。鉴于御豪公司并未能够提供相关证据证明其腾退交付的时间是在2013年10月，故该院认为该房屋的腾退交付时间仍应认定为合同期限届满之时即2014年9月6日。
关于涉案房屋的租金问题。根据合同约定，2011年12月20日至2014年10月25日期间，林江、御豪公司就承租杭州中荷资源科技中心大楼六层房屋应当向中荷公司支付的房屋租金为6385919.59元（按合同有效部分面积3344.93平方米计）；2011年9月7日至2014年9月6日期间，林江、御豪公司就承租708室房屋应当向中荷公司支付的房屋租金为962694.8元；2012年9月1日至2014年10月25日期间，林江、御豪公司就承租杭州中荷资源科技中心大楼地下一层103号房屋应当向中荷公司支付的房屋租金为60748.13元。上述租金合计7409362.52元，扣除林江、御豪公司已支付的1843106元租金后，林江、御豪公司尚应向中荷公司支付房屋租金5566256.52元。因林江、御豪公司在合同解除后十日内并未依约腾退房屋，故其应当自2014年11月5日起参照合同约定的租金标准继续向中荷公司支付房屋使用费至实际腾退之日止。根据合同约定，林江、御豪公司还应当按违约时当年一年或半年的租金标准向中荷公司支付逾期付款的违约金。庭审中，御豪公司抗辩该标准过高，故该院结合中荷公司的实际损失及林江、御豪公司的违约情节，以日万分之五的标准为基础，酌情确定违约金为900000元。
2011年12月20日至2014年4月27日期间，林江、御豪公司还因使用涉案大楼六层部分的隔层和加层房屋产生占有使用费1687606.57元（按合同无效部分面积1080.1平方米、并参照合同约定租金标准计），该部分占有使用费仍应当向中荷公司支付。2014年4月28日起，因该部分房屋已被杭州市西湖区城市管理行政执法局处罚没收，故林江、御豪公司因占有使用该部分房屋而产生的费用应当由建筑的临时保留单位杭州市西湖区三墩镇人民政府负责收取。审理过程中，杭州市三墩镇人民政府书面回函明确其在2014年8月27日签署的意见，即为该镇将涉案没收房屋委托中荷公司经营管理，并要求中荷公司按时交纳该物业租金的意思表示。据此，中荷公司受权对涉案没收房屋行使管理，可以在本案中代为主张相关民事权利。故林江、御豪公司应当参照合同约定标准，将2014年4月28日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费交付于中荷公司，中荷公司在收取后再行上缴给政府相关部门。
因合同已解除，中荷公司应当向林江、御豪公司返还租赁押金500000元。至于御豪公司反诉要求中荷公司赔偿的租赁押金利息损失，并无事实及法律依据，该院不予支持。
关于御豪公司要求中荷公司赔偿自2014年10月25日起的停业损失的问题。根据该院查明的事实，中荷公司因御豪公司长期拖欠巨额租金未付，于2014年10月26日解除了双方之间的房屋租赁合同。合同解除之后，御豪公司便不再享有使用租赁物的权利，故中荷公司在2014年10月25日对御豪公司采取的停电措施，并不影响御豪公司在合同期内的经营权。因此御豪公司据此要求中荷公司赔偿自2014年10月25日起的停业损失，无事实及法律依据，该院不予支持。
关于中荷公司要求林江、御豪公司支付物管费的问题。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定了租赁期内的物业管理等费用由承租人承担，且签订了《物业管理服务协议书》，但该协议中并未明确具体的物管费收取标准，根据目前的有效证据，实际涉案房屋的物业管理服务自2013年10月29日起亦由杭州城市发展大厦物业管理有限公司提供。鉴于收取该费用的权利主体应当为提供具体物业管理服务的物业管理公司，故中荷公司在并无证据证明其已代承租人向物业管理公司支付了相应物管费的情况下，直接要求林江、御豪公司向其支付物管费，依据不足，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年6月24日判决：一、确认杭州中荷城市资源科技发展有限公司和林江于2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》以及杭州中荷城市资源科技发展有限公司和林江、浙江御豪娱乐管理有限公司于2012年6月12日签订的补充协议书中涉及杭州中荷资源科技中心大楼内部六层中空部分隔层和加层的1080.1平方米房屋租赁部分的内容无效。二、杭州中荷城市资源科技发展有限公司和林江在2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》以及杭州中荷城市资源科技发展有限公司和林江、浙江御豪娱乐管理有限公司在2012年6月12日签订的补充协议书中，关于3344.93平方米房屋的有效部分租赁合同于2014年10月26日起解除；杭州中荷城市资源科技发展有限公司和林江在2012年8月28日签订的《辅房租赁补充合同》于2014年10月26日起解除。三、林江、浙江御豪娱乐管理有限公司于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市西湖区古墩路707号的杭州中荷资源科技中心大楼六层房屋（建筑面积4425.03平方米）及地下一层103号房屋（建筑面积59.32平方米），并交付于杭州中荷城市资源科技发展有限公司。四、林江、浙江御豪娱乐管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州中荷城市资源科技发展有限公司支付房屋租金5566256.52元（计算至2014年10月25日）；2014年11月5日起至房屋实际腾退之日的房屋使用费按合同约定标准继续计算支付，其中，杭州中荷资源科技中心大楼六层的房屋租金及使用费按3344.93平方米及1.926元／日／平方米的标准（2015年12月20日起在1.926元／日／平方米的基础上再递增7%）计算支付，地下一层103号的房屋租金及使用费按59.32平方米及1.365元／日／平方米的标准（2016年9月1日起在1.365元／日／平方米的基础上再递增5%）计算支付。五、林江、浙江御豪娱乐管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州中荷城市资源科技发展有限公司支付房屋占有使用费1687606.57元（计算至2014年4月27日），并向杭州中荷城市资源科技发展有限公司交付自2014年4月28日起、按1080.1平方米及1.926元／日／平方米的标准（其中2015年12月20日起在1.926元／日／平方米的基础上再递增7%）计算至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。六、林江、浙江御豪娱乐管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州中荷城市资源科技发展有限公司支付违约金900000元。七、杭州中荷城市资源科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向林江、浙江御豪娱乐管理有限公司退还租赁押金500000元。八、驳回杭州中荷城市资源科技发展有限公司的其他诉讼请求。九、驳回浙江御豪娱乐管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费91179元，财产保全申请费5000元，合计96179元，由杭州中荷城市资源科技发展有限公司负担22302元、浙江御豪娱乐管理有限公司负担73877元；反诉案件受理费7485元（浙江御豪娱乐管理有限公司已预交），由浙江御豪娱乐管理有限公司负担3085元、杭州中荷城市资源科技发展有限公司负担4400元。
宣判后，林江、御豪公司不服，共同向本院提起上诉称：一、一审判决将林江、御豪公司认定为共同承租人，逻辑矛盾，缺乏依据。若依据2010年12月3日《房屋租赁合同》认定林江作为合同相对人的地位不发生变更，则御豪公司不应成为承租人；如果林江的合同相对人地位可以发生变更，则其承租人身份已被御豪公司取代。事实上，无论从后续合同的签署、备案还是履行，均可清楚反映林江的承租人身份已被御豪公司取代的事实。1．一审判决依据2010年12月3日《房屋租赁合同》第10.3条约定错误作出林江系房屋租赁合同当事人、且其作为合同相对人的地位不发生变更的事实认定。2010年12月3日《房屋租赁合同》的第10.3条约定：“鉴于本合同是乙方以个人名义和甲方签订，甲方承诺在乙方办理政府审批时需要甲方予以配合时，甲方无偿予以配合，但本合同约定的双方的主体不予以改变”，一审判决据此条约定认定“林江应当系《房屋租赁合同》的当事人，且其作为合同相对人的地位并不随之后御豪公司的成立而发生变更”是错误的。如果“本合同约定的主体不予以改变”，那一审判决又如何认定御豪公司为承租人？2．一审判决作出的“2012年6月12日，林江仍然被列为承租方，同时被列为承租方的还有御豪公司”的事实认定完全错误。该《补充协议书》恰恰说明了林江的承租人身份已被御豪公司所取代，而非一审认定的御豪公司将其自己追加为共同承租人。首先，该补充协议书的抬头和落款均打印“浙江御豪娱乐管理有限公司（筹）（林江身份证号码：××）”，说明林江代表的是御豪公司，不然林江和御豪公司应是并列主体，而非括号说明。并且，该协议落款处也是御豪公司盖章和崔纯刚签字，而无林江签字。其次，该补充协议表述的“经营不善、中途歇业”等内容，均指向御豪公司。3．一审判决对于“林峰在2011年12月5日以筹备中御豪公司名义与中荷公司另行签订的用于工商行政等部门备案的《房屋租赁合同》，只能说明御豪公司作为租赁房屋的实际使用人，对于其同时为案涉房屋租赁合同及补充协议书的承租人身份亦是确认的”的认定逻辑矛盾。其一方面回避认定该备案房屋租赁合同的效力，另一方面又依据该合同将御豪公司列为承租人。如果确认备案合同的效力，则承租人就是御豪公司。如果否定备案合同的效力，又如何依据该合同推导出御豪公司确认其承租人身份的事实？（1）备案合同是御豪公司与中荷公司为明确租赁关系重新签订的《房屋租赁合同》，其效力应当予以确认。2012年6月御豪公司成立后，中荷公司即与御豪公司重新签订了《房屋租赁合同》，其内容与2010年12月3日的《房屋租赁合同》内容完全一致，是中荷公司与御豪公司为明确租赁关系重新签订。因此，无论从签约过程还是合同形式来看，御豪公司与中荷公司为明确租赁关系重新签订的《房屋租赁合同》的效力应当予以确认。（2）无论从合同效力的优先等级还是承租人的确认顺序，都可以确定御豪公司才是本案承租人的事实。先撇开承租人身份是否已转换的问题，就中荷公司和林江、御豪公司均签订租赁合同的事实而论，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，备案登记的合同效力高于未备案的合同，占有租赁房屋的承租人优先于未占有房屋的承租人。从该条规定分析本案，合法占有租赁房屋、办理登记备案手续等实际履行主体均是御豪公司，这也可以证明御豪公司才是承租人的事实。4、从案涉房屋租赁合同的履行来看，也可以清楚地看出御豪公司才是合同的承租人。占有使用租赁房屋的主体是御豪公司，中荷公司所办理的《房屋租赁备案证》上承租人的名称是御豪公司、与中荷公司签订《物业管理服务协议书》的也是御豪公司、向中荷公司支付使用房屋过程中产生的水电等费用的主体还是御豪公司。中荷公司从未将租赁房屋交付给林江使用，林江没有占有使用过租赁房屋，也没有向中荷公司履行过交付水电费等任何承租人的义务。因此，本案房屋租赁合同的承租人当然是御豪公司而非林江。5、一审判决在事实认定部分对2011年12月5日签订三份合同的过程故意作了令人误解、易混淆真相的表述，其用意十分费解。一审判决认定：“2011年12月5日，因办理房屋租赁备案证及经营所需，林峰以筹备中的御豪公司名义与中荷公司（出租方）另行签订《房屋租赁合同》多份文本，分别用于杭州市西湖区工商行政管理局、杭州市环境保护局西湖环境保护分局及杭州市文化局等备案。2012年2月6日，中荷公司取得房屋租赁备案证。”上述行为其实存在两方面备案，一方面是中荷公司的租赁备案，其为了偷逃税费，减少租赁面积和租赁时间，与御豪公司签订《房屋租赁合同》。另一方面是御豪公司的工商、环保等部门的备案。御豪公司的备案合同没有作任何改变，其和中荷公司的备案没有任何关系。综上，在2011年底御豪公司名称预先核准后，林江再也没有与中荷公司签署任何与房屋租赁相关的合同。御豪公司对2010年12月3日林江所签《房屋租赁合同》的确认和履行，充分说明了案涉房屋承租主体已发生转换。案涉房屋租赁合同的当事人只有御豪公司，林江不是共同承租人。二、案涉租赁房屋4425.03平方米合法建筑和1080.1平方米违法建筑是不可分割的整体，违法建筑系御江南KTV的大厅部分，该部分租赁行为无效，必然导致整个租赁合同无效，而非一审法院认定的部分无效。按照中荷公司提供的测绘记录，其出租给御豪公司的租赁房屋共计4425.03平方米，违法建筑部分的面积为1080.1平方米，违法建筑面积占比高达24.41%。违法建筑是大楼中空部分的加层和隔层，无法独立分割。租赁房屋用于经营KTV，违法搭建的1080.1平方米场地处于KTV的大厅位置，是租赁房屋不可分割的一部分。因此，1080.1平方米部分的租赁行为无效，必然导致租赁合同整体无效。一审法院认定租赁合同部分无效，没有任何依据，也未阐述任何理由。三、林江及御豪公司对中荷公司违法搭建的情况并不知情，对租赁合同无效的后果没有过错，一审法院断章取义、牵强附会地理解《房屋租赁合同》第11.2条款，认定案涉违法建筑系中荷公司应林江要求搭建的说法没有任何事实依据。首先，《房屋租赁合同》第11.2条内容为“因乙方经营及场所布局的整体需要，乙方要求甲方对所出租房屋的局部区域进行临时搭建，如甲方同意，临时搭建投资由甲方承担，其搭建面积乙方使用租金不变，甲方按消防要求搭设施工。乙方验收甲方配合。”从该条款看，如果乙方有所要求，也是指临时使用的临时搭建，而中荷公司违法建造的1080.1平方米大楼中空部分的加层和隔层是固定的、永久性建筑，显然不是临时搭建。如果这1080.1平方米违法建筑是林江、御豪公司要求搭建的，则合同中完全可以清楚表述搭建的位置、大致面积，而非语焉不详地表述为“局部区域临时搭建”。其次，按照该条款的意思，签订租赁合同时，甲方尚未同意进行临时搭建，如果同意临时搭建，则搭建后的面积也算租金。因此，房屋租赁面积应是该合同2.1条暂估约定的4500平方米加上临时搭建的面积。若按照一审法院的理解，则案涉房屋租赁面积应是后来实测的4425.03平方米加上1080.1平方米违法建筑面积。而实际上，租赁合同暂估约定的4500平方米已经包括了1080.1平方米违法建筑。因此，结合租赁合同第11.2的约定就可以清楚知道，该违法建筑不存在一审法院认定的应林江、御豪公司要求搭建的事实。第三，从房屋租赁合同签署的时间来看，御豪公司向中荷公司承租房屋是在2010年12月3日，当时房屋还在建设过程中，房屋产权证尚未办出，中荷公司私自扩建隔层，变为合法建筑与违法建筑的混合体，作为承租人根本无法鉴别自己承租的房屋是否存在违法建筑。第四，案涉房屋租赁合同租期约定十二年，林江、御豪公司需投入几千万元的装修，从情理上说也不可能去承租一个存在24.41%违法建筑，既需要同等支付租金又随时面临被拆除风险的房屋。事实上，中荷公司搭建5000多平方米违法建筑的行为，是其利欲熏心、对其自身“实力”十分自信的结果，不可能存在应承租人要求搭建大面积违法建筑的说法。房屋租赁合同系中荷公司提供的由其法律顾问制作的文本，中荷公司给其他几家承租人用的租赁合同也有同样的条款。对中荷公司而言，可能拟“埋设陷阱”，但该条款系虚设条款，并未发生假设行为。四、一审法院未划分无效合同的过错比例，其漏审该项内容，导致无效合同的后果无法处理。先不论林江、御豪公司对无效合同的产生没有过错，退一步说，即便假设如一审判决认定的林江、御豪公司对“导致合同部分无效的后果亦具有过错”，其也应划分租赁双方的过错比例和责任承担比例。一审法院漏审此项内容，显然错误。五、一审期间，御豪公司依法反诉要求中荷公司赔偿装修现值损失暂估1500万元，并提出鉴定申请。但历时半年，一审法院始终没有同意鉴定要求，基于诉讼费用的压力，林江、御豪公司无奈撤回该项诉请，待本案合同效力确定后，将继续主张装修损失。此外，一审法院审理时间远超审限，两次要求林江、御豪公司写庭外和解申请拖延4个月时间，程序严重违法。本案2014年9月9日立案受理，2014年11月17日御豪公司提起反诉，2014年12月10日开庭，虽经林江、御豪公司多次请求，但一审法院到2015年5月底都没有同意鉴定申请。由于审理超时限，一审法院要求林江、御豪公司向其提交庭外和解申请，并将申请时间倒签至2015年3月1日，以庭外和解需要三个月时间为由为其拖延三个月审理。2015年6月，一审法院再次要求林江、御豪公司写庭外和解申请拖延一个月审限。迫于诉讼压力，林江、御豪公司不敢不满足其要求。基于一审法院审理过程中的种种不公平、不合法表现，林江、御豪公司预料其判决必定不公，本案一定会上诉。因经济困难，诉讼费用压力大，故林江、御豪公司于2015年5月25日撤回第二项反诉请求。但林江、御豪公司并不放弃赔偿要求，待案涉房屋租赁合同效力确认后，林江、御豪公司将继续主张装修损失。六、一审法院完全无视中荷公司明目张胆大面积违法牟利的恶意行为，无视违法建筑给林江、御豪公司经营造成的实际障碍，判令林江、御豪公司全额参照约定租金支付占有使用费，有违公平正义。此外，自2014年4月28日起中荷公司无权就违法建筑部分主张房屋占有使用费。1.中荷公司搭建大面积的违法建筑，其中被处罚的就高达5437.3平方米。其凭借明目张胆的严重违法行为牟利，法院不应当给予如此充足的利益保护。不论从林江、御豪公司一审证据，还是客观事实来看，违法建筑部分给林江、御豪公司造成的经营障碍是客观存在的。此外，案涉房屋是十二年租期，前期培育市场，处于亏损阶段，现因违法建筑导致租赁无效，却要求林江、御豪公司按照租金标准支付占有使用费，显然也不公平。因此，占有使用费应参照租金酌减。2、撇开杭州市西湖区城市管理行政执法局对案涉违法建筑物予以没收及由三墩镇政府负责临时保留的行政行为的合法性和合理性不论。仅就“临时保留”的没收物而言，三墩镇政府也无权用于经营谋利，更无权委托中荷公司经营管理。3.即便假设三墩镇政府有权出租谋利，对2014年4月28日之后违法建筑部分的占有使用费享有诉权也是三墩镇政府，一审法院应追加其为共同原告或驳回中荷公司对该部分的诉讼请求。一审法院仅凭三墩镇政府委托中荷公司经营管理的回复函就认定其享有该部分诉权，毫无法律依据。七、林江、御豪公司中止支付租金系行使不安抗辩权，并非违约，中荷公司不享有合同解除权，也无权要求支付违约金。本案中，违约在先的是隐瞒事实将大面积违法建筑出租给林江、御豪公司的中荷公司。面对租赁房屋存在的严重违法问题和质量问题，在多次催促解决未果的情况下，林江、御豪公司中止支付租金，合情合理合法，不构成违约。故中荷公司不享有合同解除权和违约金主张权。八、一审法院错误判令林江、御豪公司“应当支付房屋租金、房屋占有使用费至实际腾退之日”，全然无视其已查封房屋现场以及房屋被查封之前因存在严重质量问题导致无法正常使用的事实。一方面，因中荷公司违法搭建的中空部分场地是御豪公司的营业大厅，是消费者出入御江南KTV的必经之处，经营过程中，因消防检查的问题，御豪公司不得不多次关门停业，遭受严重的经济损失。2014年10月25日，中荷公司更是强行拉闸停电，导致御豪公司完全停业。另一方面，中荷公司于2014年9月6日起诉的同时，向一审法院提出财产保全要求，一审法院随即查封案涉房屋现场，房屋各个出入口均贴了封条。因此，自2014年9月起案涉房屋不再在御豪公司的实际控制之下，御豪公司无法实际腾退房屋。因此，让御豪公司支付房屋租金、房屋占有使用费至实际腾退之日有违公平、公正，在因中荷公司原因不再使用案涉房屋之后，御豪公司即无需继续支付相应的房屋租金和房屋占有使用费。九、退一万步说，即使御豪公司迟延支付租金属违约行为，以日万分之五的标准为基础判令其承担90万元的违约金明显偏高。1．御豪公司迟延支付租金是行使不安抗辩权。如前所述，御豪公司在合同履行过程中不存在过错，反而是中荷公司出租违法建筑物和出租的房屋消防审批等问题侵害了御豪公司的合法权益，因此御豪公司迟延支付租金属于行使不安抗辩权。2．御豪公司迟延支付租金的违约金应以中荷公司的实际损失为基础。退一万步讲，即使御豪公司迟延支付租金不构成行使不安抗辩权，即使御豪公司迟延支付租金构成违约，需要支付违约金，也应考虑利益平衡原则，考虑中荷公司在案涉房屋租赁合同履行过程中提供违法租赁物的重大过错，以日万分之五的标准（年利率为18.25%，月息一分五，相当于民间借贷的利率标准）计算违约金，林江、御豪公司认为这一标准明显偏高。综上，一审判决在认定案涉房屋租赁合同的当事人、当事人的过错、违法建筑物房屋占有使用费的收取主体、房屋租金及占有使用费的止付日期、违约金等方面判决错误。请求二审法院依法撤销一审判决第一至第六项，改判确认案涉《房屋租赁合同》及补充协议整体无效或发回重审。2．本案诉讼费由中荷公司承担。
被上诉人中荷公司答辩称：一、一审判决认定承租人的主体资格正确。1、2010年12月3日合同由林江签订，并在合同中特别约定如果为成立公司另签备案的合同，林江的承租人主体资格不变，这是当时双方当事人签约时的真实意思表示，且符合法律规定。2、林江在之后的2012年6月12日的补充协议及中荷公司的发函中一直是以其与御豪公司为共同承租人的。3、没有任何证据证明林江是御豪公司的代理人。4、御豪公司成为承租人是因为御豪公司在补充协议上盖章，成为了共同承租主体，而且事实上公司也是承租房屋的使用人。所以在林江仍为租赁主体不变的情况下，又增加了一个实际使用人为共同承租人，这从合同及事实看都是顺理成章的。5、备案合同有多份，主合同约定只当备案使用，并不是双方履行的主合同。而且，备案合同中备案面积也是不一致的。所以一审判决林江与御豪公司为共同承租人并无错误。二、涉案合法面积之外的的部分搭建租赁物并不导致整体租赁合同无效。1、租赁面积大部分有产权证，少部分无证是事实。但直到如今，没有任何相关行政管理部门做出不允许该建筑使用的决定，事实上也没有发生过禁止使用的状况。2、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对于搭建部分已经由相关行政管理部门收回管理，并委托我方代管，这说明该搭建部分已不属于不法的应拆除的建筑，而是属于合法资产，故对外所签租赁合同应为有效，而不是部分无效，更不影响有产权证部分的有效。需要说明的一点：一审认定搭建部分为无效，中荷公司是不服的，但因判决的结果并无较大的有损中荷公司的利益，故中荷公司不上诉。三、搭建的租赁物是林江、御豪公司要求下实施的。1、合同中11.2条，明确了林江、御豪公司要求搭建的请求，而且当时未签合同前，在现场对大楼中空部分，林江、御豪公司提出了搭建的要求，才形成了约定的事实。2、大楼除了中空部分，无其他可搭建的地方，只有此处可搭建，而且搭建后林江、御豪公司是认可增加租赁面积的。3、搭建后林江、御豪公司实际使用了增加的搭建物，且在使用中与2011年8月11日支付了第一期全部租金1453622元。如此有合同约定，又有搭建事实及支付租金的行为，林江、御豪公司还说对搭建不知情，显示其极不诚信，完全是在撤谎。四、本案不存在无效合同过错比例分摊的问题：一审判决认定上诉人违约不缴纳租金而解除合同的，并非因合同无效而解除合同，只要林江、御豪公司按约缴纳租金，其对房屋的租赁使用一直没有障碍，所以过错在于林江、御豪公司，本案不存在划分过错的问题。五、关于装修损失的反诉问题：御豪公司已经撤回反诉，并且其损失的责任在于已方。六、关于一审判决林江、御豪公司支付房屋占有使用费问题：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对此有明确规定。2、林江、御豪公司一直在使用租赁物经营牟利，没有无偿使用的权利。3、关于搭建部分由相关部门没收管理，又委托中荷公司管理涉及的利益分配问题与林江、御豪公司无关，这是委托管理双方的事情。七、林江、御豪公司关于其违约中止支付租金的行为是行使不安抗辩权的理由与事实和法律相悖：1、本案不存在隐瞒搭建的事实，而是林江、御豪公司主动提出搭建要求。2、在租赁期间从未有发生被查处违章建筑影响使用的事。3、林江、御豪公司签了合同，缴纳了保证金后，就开始拖欠租金，何来行使不安抗辩权。4、更何况对于搭建的租赁物有关部门已依法处理并委托中荷公司代为管理经营，证明租赁物整体是可以合法使用的。八、关于支付租金到腾退之时：1、房屋到现在，林江、御豪公司并未腾退且一直占用。2、中荷公司存在停电前由三墩镇政府协调，要求林江、御豪公司支付后续使用租金，保证不产生新增租金，但遭到','2018-10-02
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