伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
(2015)伊民初字第04688号
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行，统一社会信用代码（分）×××，住所地鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街北3号.
负责人郑雅民，职务行长。
委托代理人邵凯，内蒙古伊康东律师事务所律师。
被告苏志文，公民身份号码×××，男，1967年6月25日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告贾婵，公民身份号码×××，女，1970年11月22日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊煤路。
法定代表人郑晓利，职务董事长。
委托代理人郎晓峰，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行诉被告苏志文、贾婵、鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司金融借款合同纠纷一案，于2015年9月21日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序，由审判员孟令志担任审判长，与代理审判员乌云，人民陪审员杨平组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行委托代理人邵凯、被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司委托代理人郎晓峰到庭参加诉讼，被告苏志文、贾婵经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行诉称，2011年5月4日，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行与被告苏志文、贾婵、鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司签订了个人住房（商业用房）借款合同，合同约定，中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行向苏志文、贾婵发放66万元，期限为16年（从2011年5月12日起至2027年5月11日止）的流动资金购买住房，借款利率以中国人民银行基准贷款利率确定，还款方式为按月等额本息还款法；若苏志文、贾婵未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定借款利率水平上加收50%；对苏志文、贾婵不能按期支付的利息以及罚息，按罚息利率计收复利。同时，约定苏志文、贾婵将所有的房屋为上述债务提供抵押担保。由鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司为该笔贷款本金、罚息及相关费用承担连带保证责任。保证期间为借款合同约定的被告苏志文、贾婵债务期限届满之日两年。上述个人住房（商业用房）借款合同签订后，原告依约向被告苏志文、贾婵发放了66万元贷款，但被告自2015年7月12日开始逾期，现原告建设银行鄂尔多斯分行诉至本院，请求依法判令：1、被告苏志文、贾婵返还原告借款本金535388.35元及截止2016年4月8日利息8739.5元、本金罚息142.41元、利息罚息127.66元，并支付从2015年4月9日起贷款本息还清之日止的罚息和复利（罚息和复利的利率为中国人民银行基准贷款利率上浮0%基础上再上浮50%计算）；2、原告中国工商银行有限股份公司鄂尔多斯东胜支行对被告苏志文、贾婵所有的房屋的拍卖、变卖价款在上述借款本息及原告实现债权费用的范围内，享有优先受偿权；3、被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司对上述借款承担连带保证责任；4、由三被告负担原告为实现债权而支出的全部费用。
被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司未向本院提交书面答辩意见，但在本院庭审中，口头答辩称，对原告请求及事实与理由无异议并认可，同意承担连带保证责任。
被告苏志文、贾婵未做答辩。
原告建设银行鄂尔多斯分行提供证据及被告质证情况：
第一组证据：被告苏志文、贾婵身份证、户口本、结婚证、被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司营业执照、组织机构代码证一份共9页，证明被告苏志文、贾婵的身份信息及夫妻关系的事实计被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司的基本信息。
第二组证据：个人住房（商业用房）借款合同（与原件核对无异）33页，证明被告贷款用途、贷款期限、贷款利率、逾期罚息利率及担保人为被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司、担保方式为连带责任保证、担保期限、抵押情况等事实。
第三组证据：个人贷款支付凭证（与原件核对无异）1页，证明原告于2011年5月12日按合同约定将贷款发放给被告苏志文、贾婵，并按照借款合同约定，将该笔贷款支付给被告指定账户（户名：鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司，账号：×××）的事实。
第四组证据：预购商品房抵押权预告登记证（与原件核对无异）1页，证明原告对被告苏志文、贾婵所有的房屋享有优先受偿权的事实。
第五组证据：个人贷款账户管理一览表、违约证明一份页，证明被告苏志文、贾婵向原告贷款66万元，从2015年7月12日开始逾期，截止2016年4月8日被告尚欠原告借款本金535388.35元、利息8739.5元、本金罚息142.41元、利息罚息127.66元的事实。
第六组证据：律师费发票（与原件核对无异）1页，证明原告为实现本案债权支付律师费7000元。
经被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司质证，对原告提供的上述证据的真实性和证明的问题无异议并认可。
被告苏志文、贾婵未质证，亦未向本院提交证据。
本院认为，原告建设银行鄂尔多斯分行提供的六组证据来源合法，反映内容真实可信，符合证据的真实性、合法性、关联性，且经被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司质证认可无异议，故对原告建设银行鄂尔多斯分行提供的六组证据予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，2011年5月4日，原告建设银行鄂尔多斯分行与被告苏志文、贾婵、鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：”借款金额为66万元，借款利率为中国人民银行基准利率计算（利率每年1月1日调整）,借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方式为按月等额本息还款法。借款期限为16年（即2011年5月12日至2027年5月11日）。借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按罚息利率计收罚息；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期之日前的复利按借款利率计收，借款到期之日后的复利按合同约定的逾期罚息利率计收。因借款人违约致使贷款人采取诉讼等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用由借款人承担。”同时约定：”苏志文、贾婵所有的房屋对上述债务提供抵押，债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿”；合同还约定，被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司作为保证人对苏志文、贾婵的上述借款承担连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、罚息等贷款人为实现债权而支付的费用保证。保证期间为借款到期后两年。上述合同签订后，原告建设银行鄂尔多斯分行于2011年5月12日将66万元借款一次性划入被告苏志文、贾婵指定的帐户（户名：鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司，账号：×××）。
另查明，被告苏志文、贾婵在2015年7月12日开始违约，截至2016年4月8日，被告苏志文、贾婵尚欠原告建设银行鄂尔多斯分行借款本金535388.35元及利息8739.5元、罚息142.41元、复利127.66元，本息合计544397.92元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告建设银行鄂尔多斯分行于2011年5月4日，原告建设银行鄂尔多斯分行与被告苏志文、贾婵、鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司签订的个人住房（商业用房）借款合同市双方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告建设银行鄂尔多斯分行已经按照合同约定发放了66万元贷款，被告苏志文、贾婵应按合同约定履行还款付息的义务。现被告苏志文、贾婵在2015年7月12日开始未能按合同约定履行还款付息的义务，属违约行为。故对原告建设银行鄂尔多斯分行请求被告苏志文、贾婵返还借款本金535388.35元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对原告建设银行鄂尔多斯分行请求被告苏志文、贾婵支付罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。
在建设银行鄂尔多斯分行与被告苏志文、贾婵、鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司签订的上述合同中还约定：”苏志文、贾婵以其所有的房屋对上述债务提供抵押，如苏志文、贾婵违反合同约定的还款付息的义务，建设银行鄂尔多斯分行有权按合同约定以合法的形式对抵押财产进行处分，并获得抵押物折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。”本案中，因被告苏志文、贾婵在2015年7月12日后未按照合同约定履行还款付息的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告建设银行鄂尔多斯分行请求依照合同的约定以拍卖、变卖或折价抵押物后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：”当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：”保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原告建设银行鄂尔多斯分行与被告苏志文、贾婵、鄂尔多斯市东胜区三联房地产开发有限责任公司签订的个人住房（商业用房）借款合同中约定，”鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司自愿为该笔贷款提供连带责任保证。保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等贷款人为实现债权而支付的费用，保证期间为借款到期之日起两年。”合同还约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人于保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。故建设银行鄂尔多斯分行请求被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司在本案中对被告苏志文、贾婵的债务承担连带责任保证，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向被告苏志文、贾婵追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告苏志文、贾婵自本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行借款本金535388.35元及支付截至2016年4月8日的利息8739.5元、罚息142.41元、复利127.66元，本息合计544397.92元，并支付从2016年4月9日起至借款本金实际给付之日止的罚息和复利（罚息和复利的利率为中国人民银行基准贷款利率上浮0%基础上再上浮50%计算）；
二、被告苏志文、贾婵在本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行律师费7000元；
三、若被告苏志文、贾婵未在本判决第一项、第二项确定的期限内返还上述第一项、第二项确定的款项，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行有权依法折价或拍卖、变卖被告苏志文、贾婵所有的房屋，并就所得价款优先受偿；
四、被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司对上述第一项、第二项债务负担连带清偿责任；
五、被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司承担本判决第四项连带清偿责任后，有权向被告苏志文、贾婵追偿，被告苏志文、贾婵应于被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司清偿其已实际履行的债务。
案件受理费9246元，公告费600元，由被告苏志文、贾婵、鄂尔多斯市东胜区三联房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
审 判 长 孟令志
代理审判员 乌 云
人民陪审员 杨 平
二〇一六年四月八日
书 记 员 王紫欣