陕西省平利县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0926民初714号
原告（反诉被告）：肖人全，现住安康市汉滨区。
委托诉讼代理人：肖义军，住安康市汉滨区。
被告（反诉原告）：梁胜坤，住平利县城关镇。
原告肖人全与被告梁胜坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案，反诉原告梁胜坤与反诉被告肖人全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月20日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年3月27日再次公开开庭审理了本案，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖人全向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告梁胜坤按照合同约定向原告交付房屋产权证、土地使用证、契证及相关票据；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月9日，原告与被告签订房屋预售合同，订购被告修建的商住楼四楼房屋，房屋建筑面积116.7平方米，每平方米1900元，房屋总价款221730元。合同约定，被告负责办理房屋产权登记的相关手续。原告按合同约定向被告支付了房屋预收款170000元，被告于2014年7月办理了房权登记手续，10月中旬向原告交付了房屋，但没有交付房屋产权证、土地使用证、契证等票据，原告于同年10月20日向被告支付下余购房款69654元，并按照规定缴纳了房屋维修基金、契税、房屋登记费、测绘费、转让费及土地使用证费。之后原告多次要求被告交付三证及相关票据，但被告要求原告付给他不动产营业税15004.58元及水入户费2323元、电入户费2660元。原、被告双方签订的合同约定，被告在交付房屋时要求就是水、电入户，根据陕西省关于《商品房明码标价规定》实施细则第十一条之规定，配套建设费用，商品房经营者不得向购房者另行收取，不得在标价之外加价销售商品房。对于被告要求原告支付的销售不动产营业税，根据法律规定，应由销售不动产的单位和个人缴纳。被告要求原告支付的费用，于法无据。综上，原告按合同约定支付了房屋价款，并缴纳了相关费用，被告也交付了房屋，但无故扣下原告的房屋产权证、土地使用证、契证及相关票据的行为，严重损害了原告的权益，现依法提起诉讼，请法院裁决。
被告梁胜坤向本院提出反诉请求：1、请求依法判决原告按合同约定向被告支付房产证登记的有关税费31897.73元；2、判决原告支付购买被告房屋及隔热层附属用房欠款28209.27元；3、支付欠款利息48035.1元。理由和事实及答辩，1、不动产登记税、契税、水电入户费、转让、测绘等费用按合同约定应由原告支付。原、被告于2012年9月9日签订房屋预售合同，原告订购的房屋面积为116.7平方米，经房产局实测面积123.79平方米，每平方1900元，房屋价款为235201元，合同约定被告办理三证，费用由原告负担，费用统称办理三证的各种税费，原告理解错误，认为费用不包括税。其他购房户全部按合同约定支付了三证费用，我县其他开发商出售商品房都是购房户缴纳三证费用和水电入户费。被告多次与原告协商要求原告支付办三证的费用：不动产登记费用15004.58元、契税6313.29元、土地证办理费用405元、维修基金4208.86元、转让、测绘费983元，水入户费2323元、电入户费2660元，合计31897.73元。原告付清上述款项后，被告就给原告三证。2、原、被告于2012年9月9日签订房屋预售合同，2013年5月30日交给原告房屋，房屋面积为123.79平方米，购房款是235201元。2014年8月19日原告与被告又签订购买屋顶隔热层房屋一间，购房款31250元，合计购房款266451元。另加上原告要求更换门窗花材料费1412元，扣减原告给付被告239654元，下余28209元未付。3、被告于2013年5月30日将房屋交付给原告，按合同约定交付房屋时付清房款，原告预付房款170000元，欠房款65201元，被告为原告垫付水电入户费4983元，办证税费28321元，合计98511元，购房合同第六条第1项约定，应计算利息，从交房之日起60日即从2013年11月1日起计息至2014年11月30日止，按银行贷款利率8.5%计算，利息是21762元。原告欠房款28209元应从2014年12月1日起算至2017年10月31日止，共35个月按银行同期贷款利率2倍计算，利息是38545.9元。被告为原告垫付各种税费31897元，从2014年12月1日起算至2017年10月31日，按银行同期贷款利率0.85%计算，利息9489.2元。综上所述，被告销售给原告的房屋在当时是全城价格最低，被告销售房价不包括商品房明码标价规定的水电入户费、契税和不动产登记税，税法虽有规定，但允许房屋买卖双方协商交纳，双方签订合同预售合同第三条第2项约定，办理房产过户手续需缴纳的税费由乙方（原告）承担。故此，原告应给付被告垫付的各项费用。原、被告于2014年12月19日结算，原告尚欠购房款28209.27元、办证各项税费31897.73元，同时被告应支付2013年11月1日至2017年10月31日期间的欠款利息。依据合同法和审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，请求法院依法支持被告的反诉请求。
原告肖人全对被告梁胜坤的反诉辩称，被告的反诉不合理且不合法，请法院依法驳回。1、被告要求原告依据合同约定向被告支付办理房产证登记的有关税费31897.73元与合同不符，且违反法律规定。原、被告签订的房屋预售合同第三条第二项约定，费用由乙方负担。乙方按照合同约定向甲方交付房产登记费、测绘费、转让费、土地证费、契税以及维修基金，共计11910.15元。而被告诉称的不动产营业税、水、电入户费合计19987.58元，没有在合同约定之内，且违反《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定及《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》第十一条规定。被告将本应属自己缴纳的不动产营业税、水电入户费转嫁给消费者，属国家法规禁止行为。2、被告反诉称原告拖欠购房款和更换门窗材料款28209.27元，与事实不符。原、被告签订的房屋预售合同约定，一次付清房款70%，优惠8869.2元，经房管局测绘，房屋实际面积123.79平方，房款总价为235201元，减去优惠8869.2元，应交房款226331.8元。3、2014年8月19日原、被告签订了隔热层买卖合同，原告虽未向被告支付隔热层购房款，是因双方之前口头约定，原告给被告销售房屋，被告向原告支付劳务费。原告给被告销售了10套房屋，被告没有支付约定的劳务费，因此，双方商定以隔热层1间房屋作为交换条件，这样双方签订了隔热层房屋买卖合同，被告也给原告交付房屋，让原告永久使用。现在，被告又提出原告欠隔热层房屋购房款，实属不讲诚信。隔热层房屋买卖合同也属无效，被告毁约，被告应支付原告销售房屋的劳务费20000元、支付违约金4000元、劳务费利息48个月计16320元。4、被告提出的更换门窗材料费1412元，原告已交给被告。5、被告称原告未按合同约定的期限支付购房款应给付利息48035.10元，属于恣意捏造。按合同约定，房屋面积123.79平方米，1900元一平方，减去一次性交款170000元优惠8869.2元，房款是226331.8元。另契税6313.29元、维修基金4208.86元、房屋登记测绘费983元、土地证费405元、门窗材料费1412元，原告应向被告支付购房款及房屋办证费用239653.95元。原告于2012年9月18日向被告交款170000元，于2014年10月20日向被告交款69654元，至此，已交清所有款项。按照合同约定，被告应于2013年5月30日交房，但实际是2013年11月30日交房，因此，被告也应按照合同约定向原告支付违约利息，双方违约，相互计算，被告还应支付原告违约利息5848.32元。另，房屋面积实际测绘出来是2014年5月，按后期测绘面积预算欠款不合理，不合法。测绘面积超过3%，按照审理商品房买卖合同纠纷案件解释第十四条规定，被告预售房屋面积116.7平方，实际测绘面积123.79平方，面积误差比为6.07%，按照司法解释，原告只应补交超出3%的面积6650元，被告按实际测绘面积交房款226331.8元，多交了6821元。6、关于被告反诉所称要求原告给付欠房款69624元之后下欠28209元以及被告为原告垫付各种税费31897元等欠款利息，因原告不欠任何款项，原告要求的各种利息计算方式，不符合事实，无法律依据。至于被告所称其房屋卖价是全城最低价，税、入户水、电费由原告交纳的理由，既不合法，也没有与原告协商，纯属强取豪夺，强加于人的行为。且被告的反诉状所写利息、欠房款前后不一。综上所述，请法院依法驳回原告的反诉诉求，支持原告的诉讼请求，被告向原告退还超出3%的面积误差，多交的购房款6821元，被告支付原告利息差5848.32元。
原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：
1、房屋预售合同。证明合同约定一次性付清房款70%，享受优惠款8869元。被告对此无异议，计算房款时优惠；
2、房屋隔热层买卖合同。证明签合同是被告让其签订的，为履行口头约定，并不需要实际付款。被告对房屋隔热层买卖合同真实性无异议，对原告的证明目的有异议；
3、肖人全帮梁胜坤销售房屋登记证明表。证明原告帮被告卖房，双方口头约定给付原告劳务费。被告认可部分住户是原告帮忙销售的；
4、收款收据两张（2012年9月16日170000元、2014年10月20日69654元）。证明原告应交的款项已交清，共计236954元。被告对收据无异议，但认为2014年10月20日交款69654元是隔热层房屋的购房款。
被告（反诉原告）梁胜坤为支持其辩称和反诉请求，向本院提交以下证据：
房屋预售合同、隔热层房屋买卖合同。证明原、被告房屋买卖的事实，合同约定办理房权登记的手续费用由乙方（原告）承担，费用包括税费，原告对合同理解有误，拒不缴费。原告对合同真实性无异议；
销售不动产统一发票一张、税收缴款书一张。证明被告为原告办理房产证时垫付税费15004.58元及契税6313.29元。原告对票据真实性无异议，但不认可销售不动产统一发票中记载的税15004.58元；
3、水入户材料工时费、电入户费发票，证明水入户费用44720元，分摊到各户是2230元。电入户费71817元，分摊各户2660元。原告对该组票据真实性无异议，不认可该款应由原告承担；
4、住宅专项维修资金专用收据。证明被告为原告垫付维修基金款4208.86元。原告对此真实性无异议，认为该款已给付被告；
5、登记费、测绘费、转让费票据。证明被告为原告垫付费用983元。原告对此无异议，认为该款已给付被告；
6、收回贷款凭证。证明2014年年度的贷款利率是8.5%，计算逾期购房款利息的依据。原告对利率标准无异议；
7、领取三证签字表。证明所有购房户都交了办三证的税费，再领取三证的事实。原告认为该证据与本案无关；
8、房地产买卖契约。证明该份合同约定税费由乙方（原告）承担。原告认可协议约定按照法律规定确定双方应承担的税费；
9、25户销售不动产统一发票。证明其他住户同意由被告先垫付税费，领取三证时将垫付款还给被告。原告对发票真实性无异议，但对证明目的不认可。
本院在平利县地方税务局调取的税收缴款书及调查笔录、本院对文贵刚、张远翠、匡昌和、田娓、魏传洪、周平昌的调查笔录，经质证，原、被告均无异议。
本院对上述证据认证如下：
原告提交的证据1、2、4来源合法、真实，被告对真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信；原告提交的证据3，该证据与本案无关联性，本院不予采信。本院对于被告提交的证据1、2、3、4、5、6、9，原告对该证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信；对证据7、原告提出与本案无关，经当庭质证，结合当事人的陈述，本院认为该证据与本案无关联性，不予采信。对证据8、因被告未提交原件，合同亦无签约时间，结合当事人的陈述，本院不予采信。对本院调取的证据、调查笔录，原、被告均无异议，本院予以采信。
本院认定事实如下：2012年9月9日，原告肖人全（乙方）与被告梁胜坤（甲方）签订了房屋预售合同，该合同约定：“二、预售房屋位置及付款方式1、……建筑面积116.7㎡，1900元/㎡，合计购房款221730元；2、付款方式乙方在订购时或合同签订之日一次性向甲方付清全部购房款70%，甲方给予乙方按每平方米优惠76元，共计优惠8869.2元。三、1、甲方定于2013年5月30日将房屋交付给乙方使用。如遇特殊情况可延期交付使用，但不得超过30天；2、甲乙双方在房屋交付使用并付清购房款后，签订房地产转让协议书，由甲方负责办理房屋产权登记的相关手续（房产证、土地使用证、契证），费用由乙方负担。四、预售房屋的质量要求1、房屋结构1-2层为框架结构，3-6层为砖混结构，7层为隔热层。5、水、电、数字电视、电话、网络预接入户。六、违约责任1、乙方未按合同约定的时间给付购房款的，经甲方催交后逾期60日仍未向甲方交付购房款的，乙方应按银行同期贷款利率2倍计算向甲方支付欠款利息。逾期60天以上的，甲方有权单方终止合同，将房屋出售给他人。2、甲方如未按本合同约定的期限将房屋交付给乙方使用的，从逾期之日起超过60天以上的应按银行同期贷款利率2倍计算，向乙方支付已付购房款总额的利息。……”2014年8月19日，梁胜坤（甲方）与肖人全（乙方）签订房屋隔热层买卖合同，合同载明：“乙方自愿购买甲方胜坤商住楼隔热层3号，建筑面积31.25㎡，1000元/㎡，购房款31250元。乙方在合同签订之日一次性向甲方付清全部购房款。甲方不负责办理任何房屋产权手续。永久使用……”该房屋由原告使用至今。该房屋位于梁胜坤建造的整栋商住楼（七层）的楼顶，该房屋层高最高处有2.8米，未取得房屋建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。被告梁胜坤已为原告肖人全办理了房屋所有权证、国有土地使用证，销售不动产统一发票。支付土地证费用405元，更换门窗费1412元。梁胜坤处有户名为肖人全的契税税收缴款书（金额6313.29元）、陕西省住宅专项维修资金专用收据（金额4208.86元）、收取登记费、测绘费、转让费的陕西省行政性收费零星收款票据各一张（金额983元）。上述费用13322元（405元+1412元+6313.29元+4208.86元+983元）梁胜坤已垫付。原告肖人全购买房屋面积实测是123.79平方，每平方1900元，购房款应是235201元，减去优惠8869.2元，应向被告交款226331.8元。原告肖人全于2012年9月18日交购房款170000元，2014年10月20日交购房款69654元（含梁胜坤垫付的13322元）。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的房屋预售合同中费用是否包含税？水、电入户费应由谁承担？2、原、被告签订的房屋隔热层买卖合同是否有效？一、费用是否包含税。梁胜坤辩称应由肖人全承担的销售不动产发票中记载的15004.58元的税，通过本院到税务机关调查核实，15004.58元包含2014年7月4日两张税收缴款书（票号00789182、00789183）的营业税、个人所得税等8项税种，上述税按税法规定，应由卖房人承担。纳税人凭税收缴款书，税务局向纳税人出具销售不动产发票，不存在再次收取税。通过庭审查明，原、被告签订的房屋预售合同是由甲方即被告梁胜坤提供的格式合同，按照法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原、被告约定费用由乙方（原告）负担。合同并没有特别约定，费用包含税款，原告肖人全主张按国家税法规定来确定承担人，符合法律规定，因此，办理三证产生的所有税款中的15004.58元，按税法规定由卖房方梁胜坤承担。梁胜坤辩称所有住户协商同意由买房人缴纳所有税费且其他用户都已给付，被告亦应缴纳的理由不能成立，且其他住户缴纳的理由与被告梁胜坤陈述并不一致，因此，被告梁胜坤主张原告应向其支付该笔款项的请求本院依法不予支持。水、电入户费按合同约定，由甲方（梁胜坤）负责入户，双方亦没有其他特别约定，按合同约定，该费用应由甲方承担。因此，被告主张应由原告给付税费31897.73元的诉讼请求，本院依法不予支持；原告主张由被告给付三证及相关票据，本院依法予以支持。二、隔热层房屋买卖合同是否有效。梁胜坤修建的隔热层房屋，并没有取得相关手续，且肖人全亦主张该合同无效，因此，双方签订的合同应属无效合同，按法律规定，无效合同，因该合同取得的财产，应予以返还；原告肖人全没有给付房款，其亦同意将房退还给被告梁胜坤，但同时要求梁胜坤给付劳务费，肖人全主张的劳务费属另一法律关系，不属本案处理范围，因此，肖人全的辩称理由本院依法不予采纳，肖人全使用的隔热层房屋应返还给梁胜坤，梁胜坤反诉要求肖人全给付购房款28209.27元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告梁胜坤主张由原告肖人全给付欠款利息，双方合同约定，原告拖欠购房款经其催要逾期60天后仍未付款的，应计利息，被告并没有提供任何证据来证实，因此，本院对该项请求，本院依法予以驳回。原告主张的被告逾期交房计算利息，亦无证据证实，本院依法不予支持。原告主张应按商品房买卖的司法解释，计算面积误差3%的购房款，被告个人修建商住楼，并不是房地产开发企业，因此，该司法解释并不适用本案，且双方在合同中并没有相关的约定，因此，原告的该项主张，本院不予采纳。
综上所述，原告肖人全主张由被告梁胜坤向原告交付房屋产权证、土地使用证、契税等相关票据的请求本院依法予以支持。被告梁胜坤的反诉请求，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、由被告梁胜坤向原告肖人全交付房屋所有权证、国有土地使用证、销售不动产统一发票、契税税收缴款书（金额6313.29元）、陕西省住宅专项维修资金专用收据（金额4208.86元）、收取登记费、测绘费、转让费的陕西省行政性收费零星收款票据（金额983元），限本判决生效后五日内履行；
二、反诉原告梁胜坤与反诉被告肖人全签订的隔垫层房屋买卖合同无效，由反诉被告肖人全将隔热层3号房屋返还给反诉原告梁胜坤。限本判决生效后五日内履行；
三、驳回原告肖人全、反诉原告梁胜坤的其他诉讼请求。
本诉受理费100元，由被告梁胜坤负担，反诉受理费2266元，由原告肖人全负担266元，由被告梁胜坤负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判长 刘厚满
审判员 王国胜
审判员 邹 莉
二〇一八年四月三日
书记员 陈祖凡