广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3920号
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。
法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。
委托诉讼代理人：龙天然，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：叶旭丹，女，1974年10月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德律师事务所律师。
上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因与被上诉人叶旭丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人元邦公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项中从2015年4月3日至2015年9月6日期间的逾期办证违约金；2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人认为，一审判决中从2015年4月3日至2015年9月6日期间的逾期办证违约金，已经超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，但一审法院却错误适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，违背了“法不溯及既往”原则。首先，本案中，《商品房买卖合同》补充协议第九条约定，逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算的，其性质属于继续性债权，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条“按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效���间”。即，本案中被上诉人主张的逾期办证违约金应按个别债权单独计算诉讼时效期间。其次，本案中，被上诉人主张从2015年4月1日至2017年8月22日逾期办证的事实发生在《民法总则》施行之前，根据《立法法》第九十三条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”规定。于2017年10月1日施行的《民法总则》不适用于本案，不能作为审理本案的法律依据，并无溯及力。最后，本案中，被上诉人于2017年9月6日向法院提起诉讼，其主张权利之日亦发生在《民法总则》施行之前，按照《民法通则》的规定，其主张的部分诉请(2015年4月1日至2015年9月6日期间逾期办证违约金)诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，上诉人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。
被上诉人叶旭丹二审答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。上诉人主要是针对诉讼时效的问题进行上诉，我们认为在没有特别规定以及相应的情况下，就应当根据民法总则上面的规定适用一般的诉讼时效，这也是根据新法优于旧法的原则去适用法律。
叶旭丹向一审法院起诉请求：1.元邦公司支付逾期办证违约金（以房屋总价1330000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，即贷款基准利率上浮40%计算，自2015年4月1日起计至元邦公司实际交付产权证之日即2017年8月22日止）；2.本案的全部诉讼费用由元邦公司承担。
一审法院查明的事实：2012年6月3日，叶旭丹（买方，乙方）与元邦公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同��，约定：叶旭丹向元邦公司购买明月金岸花园环洲四路920号A栋10层1003号房，建筑面积为112.74平方米，总金额（人民币）1330000元；付款方式为先行支付首期款400000元，剩余房款930000元在案外人交通银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称交通银行番禺支行）处办理按揭贷款支付；元邦公司应当在2013年3月30日前将房屋交付叶旭丹使用，元邦公司向叶旭丹交付房屋时，应当向叶旭丹发出收楼通知书；叶旭丹委托元邦公司办理产权证及产权登记。
《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）约定：叶旭丹委托元邦公司办理《房地产权证》，元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为叶旭丹办妥产权登记，并将以叶旭丹为产权人的房地产权证交付叶旭丹。在此情况下，叶旭丹应当在收到元邦公司书面通知后2个工作日内向元邦公司提供房地产登记机构要求的、需叶旭丹提供的证件资料；办理产权登记之前，叶旭丹必须向元邦公司付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向元邦公司提供产权登记机关要求叶旭丹提供的证件资料，否则元邦公司无法为叶旭丹办理房地产权证，应免除元邦公司延期办证的责任；叶旭丹委托元邦公司办理产权登记的，如因元邦公司未履行相关义务造成叶旭丹不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，元邦公司应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，元邦公司每日按总房价款0.003%的标准向叶旭丹支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，元邦公司每日按总房价款0.005%的标准向叶旭丹支付违约金，本合同继续���行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，元邦公司每日按总房价款0.008%的标准向叶旭丹支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，叶旭丹有权单方面解除合同。叶旭丹要求解除合同的，应书面通知元邦公司，元邦公司应在收到叶旭丹解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将叶旭丹已支付房价款无息退还叶旭丹。叶旭丹要求继续履行的，元邦公司每日按总房价款0.008%的标准向叶旭丹支付违约金，合同继续履行；等等。
上述合同签订后，叶旭丹向元邦公司支付了全部购房款1330000元、涉案房屋契税等税费40750元。
2013年4月2日，叶旭丹办理了收楼手续。2017年3月23日，元邦公司向叶旭丹在商品房买卖合同中所留的通信地址寄送《关于暂停办理“明月金岸”<不动产权证>的通知》，通知叶旭丹因测绘成果中��技术规范适用有误，住建委建议对明月金岸小区进行重新测绘，目前已启动重测工作；经研究，元邦公司决定对尚未递件办证的房屋暂停办理《不动产权证》，待房屋权属管理部门确认重测报告数据及启动更正程序后，元邦公司将尽快为叶旭丹办理产权过户登记手续。同年3月24日，叶旭丹收到上述通知。同年7月29日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋的《不动产权证》。同年8月18日，元邦公司向叶旭丹发出《领取<不动产权证>的通知》，通知叶旭丹在收到该通知后3个工作日内前往元邦公司处领证；叶旭丹于同年8月19日收到。同年8月22日，叶旭丹在元邦公司处领取涉案房屋不动产权证。同年8月31日，元邦公司通过案外人樊良菊向叶旭丹转账20544元。元邦公司称该20544元为退还叶旭丹预交的办证费用，叶旭丹未提出异议。
另查，广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日向本院发出穗建房管函【2016】4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经核查，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施<房屋面积测算规范>的通告》（穗国房字【2014】420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、复函、不动产权证、收楼确认书、快递单、投递记录、通知及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：叶旭丹与元邦公司签订的《买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。
关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，叶旭丹依约向元邦公司支付���全部购房款，并于2013年4月2日办理了收楼手续。根据《补充协议》的约定，元邦公司应自2013年4月2日起500个工作日内即2015年4月2日前为叶旭丹办妥产权证并将以叶旭丹为产权人的房地产权证交付给叶旭丹，但元邦公司至2017年8月22日才将房产证交付给叶旭丹构成违约，故元邦公司应承担违约责任。元邦公司以叶旭丹要求支付逾期办证违约金部分期间超过诉讼时效为由提出抗辩，主张逾期办证违约金起算时间应当以立案之日倒推两年即2015年9月6日起计算，但因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起实施，该总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故元邦公司现仍主张诉讼时效为2年，法院不予采纳。现叶旭丹诉请尚未超过3年的诉讼时效，法院予以支持，故逾期办证违约金的起算之日应为2015年4月3日。关于截止之日，元���公司称逾期办证违约金仅应计算至2016年12月6日，对此，一审法院认为，根据本案查明的事实来看，元邦公司为叶旭丹于2017年7月29日办理的产权证面积系原测绘面积，而非新的测绘面积。因此，元邦公司要求根据广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日发出的《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》为逾期截止依据，法院不予支持。现叶旭丹要求元邦公司向其支付从2015年4月3日至实际交付房产证之日2017年8月22日止的逾期办证违约金合理合法，法院予以支持。
关于逾期办证违约金的标准，双方《补充协议》约定，元邦公司应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向叶旭丹支付逾期办证违约金。现叶旭丹主张调整违约金标准为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，即贷款基准利率上浮40%计算。对于该标准的调整，法院认为，在叶旭丹未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，从公平合理角度考虑，法院准许将违约金标准调整为按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期同类贷款利率上浮40%）计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广东元邦房地产开发有限公司向叶旭丹支付逾期办证违约金，违约金以1330000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%，从2015年4月3日计至2017年8月22日；二、驳回叶旭丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五��三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4605元，由广东元邦房地产开发有限公司负担。广东元邦房地产开发有限公司负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向叶旭丹直接支付2110.8元、向法院交纳2494.2元。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
关于元邦公司应否承担逾期办理房产证违约责任的问题。本案双方当事人于2012年6月3日签订《商品房预售合同》，同时在该合同��件七《本合同补充协议》中明确作出约定元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为叶旭丹办妥产权登记，并将以叶旭丹为产权人的房地产权证交付叶旭丹。现案涉房屋直至2017年8月22日登记至叶旭丹名下，元邦公司未能按时为叶旭丹办理房产证，故元邦公司应承担逾期交付房产证的违约责任。
本案系约定为按日计付的违约金等继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因本案起诉时间为2017年9月6日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条关于两年诉讼时效期间的规定，自2015年9月7日起至不动产权证完成交付之日，叶旭丹的诉讼权利受到《中华人民共和国民法通则》保护。因此，本案逾期办证违约金的起算时间应为2015年9月7日，对在此之前的违约金上诉人已取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，因此，上诉人元邦公司的上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。
综上所述，本案上诉人元邦公司上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院(2017）粤0111民初11984号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市白云区人民法院(2017）粤0111民初11984号民事判决第一项为：在本判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向叶旭丹支付逾期办证违约金（违约金以1330000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%，从2015年9月7日计至2017年8月22日）��
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4605元，由广东元邦房地产开发有限公司负担3789元，由叶旭丹负担816元。二审案件受理费1070.82元，由叶旭丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
审判员 李 焕
二〇一八年四月十九日
书记员 陈晓欣
吴桐