重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝民终70号
上诉人（原审原告、执行案外人）：涂明，男，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：任在霞，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：何平，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：邓小龙，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆翁达物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，组织机构代码20332246-4。
法定代表人：王俊博，该公司董事长。
上诉人涂明与被上诉人何平、重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人涂明的委托诉讼代理人任在霞，被上诉人何平的委托诉讼代理人邓小龙到庭参加诉讼。被上诉人翁达物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
涂明上诉请求：1.撤销一审判决;2.本案一、二审诉讼���用由被上诉人承担。事实和理由：在一审庭审中，涂明出具了收据、情况说明等相关证明，对涂明与商品房开发企业签订书面买卖合同并且支付超过合同约定总价百分之五十房款的事实予以了证明。涂明的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定。
何平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涂明的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。
翁达物业公司未答辩。
涂明向一审法院起诉，请求：1.请求判决解除对重庆市永川区科园路13号6幢19-2号房屋的查封措施并对该房屋停止执行；2.本案诉讼费用由何平承担。
一审法院认定事实：何平与翁达物业公司房地产开发经营合同纠纷一案，由重庆市高级人民法院（以下简称市高法院）审理并于2010年7月26日作出（2010）渝高法民终字第89号民事判决，该判决现已发生法律效力。因翁达物业公司未履行生效法律文书所确定的义务，何平向重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中法院）申请强制执行。该院于2010年8月5日以（2010）渝一中法民执字第355号立案执行，于2015年7月2日作出（2010）渝一中法民执字第355-30号执行裁定，查封了翁达物业公司名下重庆市永川区科园路13号6幢19-2号房屋。执行过程中，涂明于2017年1月5日作为案外人对市一中法院执行该房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。该院于2017年4月20日作出（2017）渝01执异435号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，并于2017年4月27日向涂明送达该裁定书。涂明遂于同年5月12日向���审法院提起本案诉讼。
另查明，2015年10月15日，涂明与翁达物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：翁达物业公司依据永国土房管（2014）预字第109号《商品房预售许可证》，出售威尼斯蓝湾商品房即重庆市永川区科园路13号6幢19-2号房屋给涂明；房屋总成交金额为282502元整。该房屋尚未过户给涂明。
2014年10月18日，翁达物业公司与一名为“罗冬冬”的自然人（身份证号……）签订《承包经营合同》一份，约定：由罗冬冬承包开发永川威尼斯蓝湾6号楼项目。国家企业信用信息公示系统显示，重庆雅立亚实业（集团）有限公司（以下简称雅立亚实业公司）2015年6月24日前法定代表人为“罗冬冬”。
翁达物业公司分别于2015年10月4日、15日向涂明出具三份收据，载明：涂明分向翁达物业公司以现金方式支付房款、代收费等共274932元。
2017年7月2号，翁达物业公司出具《情况说明》一份，载明：“我公司曾将威尼斯蓝湾6号楼以自负盈亏的形式承包给罗冬冬，而后2015年3月底开始该项目便处于全面停工状态，公司曾多次要求承包人加紧施工无果。在2015年6月初，从建委得知罗冬冬在永川其他项目存在严重问题要求我公司清查。于是在永川区房管及建委等相关部门的协同下对该项目的销售进行了彻底清查，发现承包人在销售中用雅立亚实业公司的名义在何平案查封前收取了龚建友、蒋远友、蒋小春、谢国志、杨友军、方永兴、张申中、周清容、涂明等业主的购房款的情况。为保证购房者权益我司���多次在售房部公告希望购房者持相关票据前来核实并换票，至今还有一部分经核实但未换票的。当然在换票的过程中公司工作人员同购房人协商并经同意将购房日期变更为换票时的实际日期，目的是在公司承担责任的情况下让购房者放弃延期交房的索赔权利。在完成票据、协议更换及相关账务核查后公司已将废弃的票据和协议全部销毁。”重庆市永川区不动产登记事务中心于同月11日在该《情况说明》上加盖公章，并由经办人包家元于同年10月15日签署意见：“经询问买受人，该情况属实。”重庆市永川区城乡建设委员会于同年7月12日在该《情况说明》上加盖公章，并由经办人罗禄林于同年10月15日签署意见：“经了解部分购房业主，该情况属实。”
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；���三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”一审法院受理本案符合前述法律规定。本案的争议焦点在于涂明是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涂明认为本案情形符合前述规定并据此主张其具有排除强制执行的权利。该主张缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。具体理由如下：
一、涂明无任何证据证明在市一中法院查封之前，其已与案涉商品房开发企业即翁达物业公司签订合法有效的书面买卖合同。
首先，涂明与翁达物业公司就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在2015年10月15日，而市一中法院查封案涉房屋的时间在2015年7月2日，当事人签订商品房买卖合同的时间明显晚于法院查封时间。
其次，涂明举示了翁达物业公司出具的《情况说明》，拟证明在市一中法院查封之前，其已就案涉房屋与案涉项目实际承包人签订了书面买卖合同。虽然重庆市永川区不动产登记事务中心和重庆市永川区城乡建设委员会相关经办人员在《情况说明》中签署了“情况属实”的意见并加盖公章，但其意见均附有前提即经过向买受人或者部分购房业主核实确认属实，表明该《情况说明》载明的内容并非上述单位基于其管理职责就其掌握的客观情况所作的证明，而仅仅是对他人意见的转述。故该《情况说明》实质仅为第三人的单方陈述。该《情况说明》内容本身存疑，翁达物业公司称“在完成票据、协议更换及相关账务核查后公司已将废弃的票据和协议全部销毁”，但在翁达物业公司尚未实际收到房款的前提下以自己的名义代案外人对外出具收款凭据，具有相当的风险，在这种情况下，翁达物业公司却将原始票据及协议全部销毁，明显不符合常理。同时其所述事实均无相关客观证据（包括所涉相关单位对相关情况的说明、原商品房买卖合同、原票据等等）佐证，故一审法院对该证据不予采信。
二、涂明的证据不能充分证明其已向翁达物业公司支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。
涂明虽然举示了翁达物业公司向其出具的三份收据，拟证明涂明分三次向翁达物业公司以现金与换票方式支付房款共274932元，超过了合同约定房款的百分之五十，但因为该收据为利害关系方第三人所出具，而通常情况下作为普通购房者以现金方式支付274932元的大笔房款有违常理，在无其它证据能够佐证的情况下，一审法院对此不予采信。至于涂明提出的关于案涉房屋查封是否张贴封条或者公告以及请求解除案涉房屋查封措施的问题,因为与涂明对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益无关，即不属于案外人执行异议之诉审理范围，一审法院对此不予评判。
综上所述，涂明未能举证证明本案具有执行异议和复议规定第二十九条规定情形，其应当自行承担举证不能的法律后果。故涂明作为案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对其诉讼请求不予支持。依据执行异议和复议规定第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，一审判决：驳回涂明的诉讼请求。一审案件受理费5537.53元，由涂明负担。
本院二审期间，涂明举示了一份由重庆市永川区城乡建设委员会向市高法院出具的《关于威尼斯蓝湾项目涉法涉诉相关情况的说明》，主要内容为威尼斯蓝湾6号楼由翁达物业公司开发，于2015年春节后全面停工。该项目于2014年12月取得《重庆市商品房预售许可证》。已销售163套，其中网签89��。因翁达物业公司与何平的经济纠纷，导致6号楼商品房被查封。翁达物业公司法定代表人王俊博与原雅立亚实业公司法定代表人罗冬冬系朋友关系。翁达物业公司于2014年10月18日将威尼斯蓝湾6号楼承包给罗冬冬，并与其签订了《承包经营合同》。罗冬冬却以雅立亚实业公司名义对外销售房屋，并出具雅立亚实业公司的收款凭证，所收房款未存入约定的监管账户，且以各种理由不与购房业主签订书面的商品房买卖合同。由于罗冬冬未按合同约定支付施工单位工程进度款，导致施工单位全面停工，引起购房业主重视，纷纷到相关部门投诉。政府相关部门责令翁达物业公司查实并整改。于是，翁达物业公司通知购房业主到项目部签订了书面的商品房买卖合同，且以翁达物业公司名义更换了原雅立亚实业公司出具的交款收据，翁达物业公司出具收据的时间为购房业主实际��票时间。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：涂明是否对案涉房屋具有排除人民法院强制执行的民事权益。
涂明对案涉房屋不具有排除人民法院强制执行的民事权益。事实和理由：1.案涉房屋系由翁达物业公司开发并依法取得商品房预售资格。涂明称其在市一中法院查封案涉房屋之前曾与案外人雅立亚实业公司签订了商品房买卖合同，即使其所述属实，其对于登记在翁达物业公司名下的商品房与他人签订商品房买卖合同的行为亦不属于执行异议和复议规定第二十九条第（一）款规定的情形，故不能排除执行。2.根据重庆市永川区城乡建设委员会出具的说明中关于“罗冬冬以各种理由不与购房业主签订书面的商品房买卖合同”的说法，亦与涂明的前述说法矛盾。故涂明的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5537.53元由涂明负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐渝梅
审判员 姜圆圆
审判员 李 震
二〇一八年三月二十八日
书记员 张永川