通化市二道江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉0503民再1号
再审申请人（案外人）：孙宏伟，男，汉族，无职业，住吉林省通化市二道江区。
委托诉讼代理人：孙晶，女，汉族，无职业，住吉林省通化市二��江区，系孙宏伟妻子。
被申请人（原审原告）：吴桂兰，女，汉族，农民，住吉林省通化市二道江区。
委托诉讼代理人：王荟超，女，汉族,无职业,住吉林省通化市二道江区，系吴桂兰女儿。
被申请人（原审被告）：刘冰，男，汉族，吉林省歌舞团演员，住吉林省长春市二道区。（缺席）
再审申请人孙宏伟因与被申请人吴桂兰、刘冰房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）二钢民初字第14号民事调解，向通化市中级人民法院申请再审。通化市中级人民法院于2015年11月11日作出（2015）通中民申字第74号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2016年5月15日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，申请再审人孙宏伟及其委托代理人孙晶，被申请人吴桂兰及其委托代理人王荟超到庭参加诉讼，被申请人刘冰经法院传票传唤无正当理��拒不到庭参加诉讼，缺席审判。本案现已审理终结。
孙宏伟申请再审称，孙宏伟与刘学平在2010年12月1日签订房屋买卖合同，并支付了全部房款，于2011年5月16日由刘学平的妹妹刘冬冬实际交付房屋并由孙宏伟实际占有、使用、出租、交费。2012年3月8日通化市二道江区人民法院前来执行时，孙宏伟才知道吴桂兰和刘冰在法院达成调解，二道江区法院作出的（2012）二钢民初字第14号民事调解书，严重侵害了孙宏伟的合法权益。
吴桂兰辩称，孙宏伟和刘学平在2010年12月1日签订的房屋买卖协议是在刘学平没有取得产权的时候签订的，第二份协议是在2011年5月16日签订的，当时刘学平已经死亡，刘学平的死亡时间是2011年4月27日。所以孙宏伟和刘学平签订的协议都是无效的。
刘冰未到庭，未提交答辩意见。
吴桂兰原审向本院起诉时的诉��请求为：请求法院判令刘冰继续履行买卖合同，交付位于通化市二道江区东兴路通钢住宅楼254栋16-4-8号房屋。事实与理由：2011年4月24日，吴桂兰与刘冰父亲刘学平签订房屋买卖合同，约定刘学平将其位于通化市二道江区东兴路通钢住宅楼254栋16-4-8号，面积为65.30平方米的房屋出售给吴桂兰，价格为人民币7万元，由吴桂兰先交付1万元，办理过户手续时将其余6万元付清。因该房屋是刘学平的父亲刘启祥所有，刘启祥去世后，刘学平及其兄妹通过二道江区人民法院调解，达成调解协议，并由二道江区法院作出（2011）二钢民初字第137号民事调解书，该房屋归刘学平所有。故需要先将房屋过户到刘学平名下，才能办理过户手续。现刘学平去世，请求法院判令刘冰交付房屋。
本院原审开庭时，双方达成如下调解协议：一、刘冰继续履行吴桂兰和刘学平签订的房屋买卖协议，将二道江区东兴路16-4-8号，面积为65.30平方米的房屋卖给吴桂兰，吴桂兰于2011年12月30日将剩余房款60000元给付刘冰，该房屋归吴桂兰所有。二、二道江区法院（2011）二钢民初字第137号民事调解书确定的房款需要分割给刘启祥的其他继承人由刘冰自行处理。三、刘冰协助吴桂兰办理产权过户事宜。
本院再审时孙宏伟提供的证据如下：1、2010年12月1日孙宏伟和刘学平签订的第一份协议，证明孙宏伟与刘学平签过买房协议。2、2011年5月16日，孙宏伟与刘学平签订的第二份房屋买卖协议，证明孙宏伟与刘学平正式达成房屋买卖协议。3、二道江法院（2011）二钢民初字第137号民事调解书，证明刘学平继承手续已经办完了。4、孙宏伟缴纳2011年取暖费发票，证明房子在吴桂兰和刘冰达成调解之前，孙宏伟已实际占有并使用该房屋。5、田洪文证明一份，证明孙宏���已经占有了房屋。6、署名为刘启祥（刘学平父亲）的房产证和土地使用证，证明孙宏伟手续正常。7、吴桂兰与刘学平签订的协议，4月24日房价是70000.00元，孙宏伟房款是75000.00元，当时房屋已经涨价了，吴桂兰买的便宜，证明吴桂兰与刘学平的买卖协议存在欺骗行为。吴桂兰针对孙宏伟的证据的质证意见为：对证据1、3、4、5、6、7没有异议，对证据2有异议，与原卷宗里的协议不一致。吴桂兰提交的证据如下：1、2010年12月1日孙宏伟和刘学平签订的协议书一份，证明当时刘学平还没有取得产权。证据2、刘学平死亡证明。证明2011年4月27日刘学平死亡。证据3、刘学平与孙宏伟签订的第二份协议，时间是2011年5月16日，证明协议是在刘学平死亡之后签订的。孙宏伟对吴桂兰提供的三份证据均无异议。
本院再审查明，2010年12月1日，刘学平与孙宏伟签订房屋买卖协���书,约定刘学平将位于二道江区东兴路通钢住宅楼254栋16-4-8号，面积65.3平方米的房屋出卖给孙宏伟，孙宏伟预付定金5000元。刘学平与孙宏伟签订协议后，于2011年4月13日经法院调解继承其父刘启祥遗产，取得该房屋所有权，并由刘学平给其余三位继承人刘冬冬（刘学平妹妹）、刘颖、刘航每人返给1.7万元份额。2011年4月24日，刘学平与吴桂兰签订协议书，约定刘学平将该房屋出卖给吴桂兰，吴桂兰预付房款1万元，余款6万元办理过户时交付。2011年4月25刘学平将该房屋出租给田洪文居住至2012年4月28日，由刘冬冬代写协议并出具收条，房屋租赁期满后孙宏伟居住使用该房屋。2011年4月27日刘学平死亡。2011年5月16日，孙宏伟依据与刘学平签名的房屋买卖协议书向刘冬冬交付7万元房款，该款在刘冬冬处保管，刘冬冬向孙宏伟交付了房屋所有权证及土地使用证。刘学平死亡后��2011年11月29日吴桂兰起诉刘学平继承人刘冰，要求刘冰继续履行房屋买卖合同，双方达成调解协议，该房屋归吴桂兰所有，吴桂兰当庭给付刘冰6万元房款。本院于2011年12月30日作出（2012）二钢民初字第14号民事调解书。调解书生效后，吴桂兰向本院申请执行，本院已经将（2012）二执字第59号民事裁定书和协助执行通知书送达通化市房产交易中心，因该房屋一直存在争议，吴桂兰至今没有完成最后过户手续。
认定上述事实的证据有：1、2010年12月1日孙宏伟与刘学平签订的协议书一份；2、2011年4月24日刘学平与吴桂兰签订的协议书一份；3、通化市二道江区人民法院于2011年4月13日作出的（2011）二钢民初字第137号民事调解书；4、刘学平死亡证明；5、田洪文证明一份。
本院再审认为，孙宏伟与刘学平于2010年12月1日签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，因刘学平在2011年4月13日通过遗产继承诉讼取得该房屋所有权，故刘学平有权处分该房屋，双方签订的协议合法有效。2011年5月16日孙宏伟与刘学平签订的房屋买卖协议因是在刘学平死亡后所签订，故该份协议无效。孙宏伟向刘冬冬交付房款7万元房款的行为，虽孙宏伟主张刘学平授权刘冬冬处理该房屋的相关事宜，但没有提供相关证据予以证明，故孙宏伟将房款交给房屋所有权人及其继承人以外的人，不能产生合同履行的效力。另本院已于2011年12月5日对该房屋进行查封，并且2012年3月法院工作人员找到承租户田洪文，让田洪文限期搬出。孙宏伟得知此情况，于2012年4月26日到通化市二道江区法院提交调卷申请书。故孙宏伟明知该房屋已被法院查封，仍强行占有，其实际占有该房屋并非合法占有。刘学平和吴桂兰于2011年4月24日签订的房屋买卖协议书，是双方真实��思表示，此时刘学平作为该房屋所有权人，有权出卖该房屋，故双方签订的买卖合同合法、有效。且刘学平死亡后，吴桂兰是通过诉讼方式向刘学平的法定继承人刘冰主张权利，已由本院（2012）二钢民初字第14号民事调解书确定了房屋的所有权。孙宏伟虽实际付款在先，但其向刘冬冬交付房款的行为属付款对象错误，不能认定孙宏伟完成付款。吴桂兰付款在孙宏伟之后，但是通过法院调解，并将房款交付给出卖人刘学平的继承人刘冰，故吴桂兰完成了付款的行为。综上，因吴桂兰与孙宏伟均未办理房屋所有权转移登记，均未合法占有房屋，但吴桂兰先行完成了付款行为，故通化市位于二道江区东兴路16-4-8号、面积65.3平方米的住宅应当归吴桂兰所有。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百六十四条的规定，判决如下：
维持本院2011年12月30日作出的（2012）二钢民初字第14号民事调解书。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。
审 判 长 宋军丽
审 判 员 冷柏松
代理审判员 李晓光
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 范嘉骥