广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终19462号
上诉人(原审原告):广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区。
负责人:李新玉，执行董事。
委托代理人：张文智、王栋，分别系广东环球经纬律师事务所律师、实习律师。
上诉人(原审被告)：广州市广民机电安装有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：滕向前，总经理。
委托代理人：林伟锋，广东成悦律师事务所律师。
委托代理人：陈一帆，北京大成（广州）律师事务所律师。
上诉人广州保利丰现代物业发展有限公司（下简称保利丰公司）、广州市广民机电安装有限公司（下简称广民公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
保利丰公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持保利丰公司的全部诉讼请求；3、广民公司承担本案一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院应认可保利丰公司主张的欠缴物业管理费的数额，判决广民公司承担物业管理费缴清义务。一审法院以未经广民公司确认为由不予认定《广州洪德置业有限公司欠物业管理费确认单[汇总表](从2003年10月1日至2013年12月31日止)》(以下简称“《物业费确认单》”)是错误的，不仅逻辑不当，且与事实不符。(一)《物业费确认单》确定欠缴物业管理费事实成立。2003年5月26日，保利丰公司与广州洪德置业有限公司(以下简称“洪德公司”)签订《物业管理委托合同》(编号为穗物合1第[200308]16号)。双方约定，包括涉案物业在内的保利丰花园物业小区委托保利丰公司实施物业管理服务。我国《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用。然而，直至2013年12月31日，洪德公司并未履行上述义务，缴清物业服务费用。为保障自身权益，保利丰公司与洪德公司签订了《物业费确认单》，洪德公司承认其欠缴物业服务费用共计12586780.14元。保利丰公司在一审过程中提交了《物业费确认单》及相关的《欠管理费确认单》(时间跨度从2004年1月6日至2013年12月31日)。可见，洪德公司欠缴保利丰公司物业服务费用是真实的，符合双方真实意愿。(二)拍卖公告确认广民公司承担缴清欠交物业管理费的义务。2013年4月15日，广州市海珠区人民法院发布拍卖公告，公告第3条明确，拍卖交易过户过程中所发生的买受费用，欠交的物业管理费、水电费、电话费、排污费等费用以及过户应缴纳的税费金，(包括应由被执行人承担的包括土地转让金，罚款等一切税费金的费用)均由买受人承担，受委托法院不支付任何费用。广民公司作为竞拍人，最终竞得涉案房产。作为竞拍人，广民公司参与拍卖表示其接受拍卖公告中的所有条件，自愿承担缴清各种欠交费用的义务。换言之，广民公司对涉案房产欠交物业服务费用一事是知情的，有义务进行查实相关费用欠交情况，且自愿承担缴清欠交物业管理费的义务。(三)一审法院应认可保利丰公司主张的欠缴物业管理费的数额。一审法院以《物业费确认单》于拍卖程序结束后签订、且广民公司未确认为由不予支持保利丰公司主张的欠缴物业管理费的数额，次逻辑错误。第一，《物业费确认单》虽签订日期为2013年12月31日，但其所依据的多份《欠管理费确认单》签订时间最早为2004年1月6日，且一直至2013年期间每年都有多次确认欠管理费数额。欠交管理费的数额并非仅依据《物业费确认单》，也可依据历史上形成的多份《欠管理费确认单》确认。第二，广民公司参与竞拍视为其接受拍卖公告要求的承担缴清欠交物业管理费的义务，在2004年1月6日至2013年期间多份《欠管理费确认单》、《物业费确认单》均真实有效的情况下，可根据该等文件确认欠交管理费的数额，而不需经广民公司的确认。正是因为广民公司不确认该数额，才引发本案纠纷。第三，竞买人需承担欠交的物业管理费在拍卖公告中写明，拍卖前及拍卖过程中，竞买人有义务去了解欠交的物业管理费的数额，以便做是否竞买的决策。拍卖过程中竞买人没有了解欠交的物业管理费的数额、也从未就此提出过疑问，相关后果应由广民公司承担。二、保利丰公司要求滞纳金具有合理依据，一审法院应当予以认可。保利丰公司在一审法院审判过程中提交了《涉诉物业欠管理费计算滞纳金的说明》，明确了滞纳金包含两部分，第一部分是逾期付款产生的利息，第二部分是保利丰公司与洪德公司合同明确约定的滞纳金。保利丰公司请求的第一部分滞纳金是有明确依据的。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复(法释[1999]8号)》明确，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。可见，保利丰公司以中国人民银行贷款年利率要求支付滞纳金是有明确依据的。保利丰公司请求的第一部分滞纳金是符合保利丰公司与洪德公司双方约定的。保利丰公司与洪德公司签订的《物业管理委托合同》(编号为穗物合1第[200308]16号)第6页第二十二条约定，甲方(洪德公司)逾期缴交有关费用的，按以下第(2)项处理，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金。依据我国《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。可见，《物业管理委托合同》滞纳金条款是有效的，对洪德公司具有约束力，洪德公司逾期未缴物业服务费用时，应当支付滞纳金。广民公司承担结清洪德公司欠缴的各种费用的义务，自然包括涉案房产物业服务费用为结清产生的滞纳金。依据前文所述，广民公司承担缴清欠交物业管理费的义务，自然也应承担相应的滞纳金。此外，虽然涉案《物业管理委托合同》及《补充协议》并未明确约定洪德公司缴纳物业服务费的日期，但保利丰公司向广民公司提交的保利丰花园物业管理委托合同等文件资料确认洪德公司每两个月缴清其物业服务费用，逾期不缴清须支付滞纳金。故，一审法院以保利丰公司并未明确约定物业管理费的缴费期间为由不予支持上述人支付滞纳金诉求是不合理的。综上所述，广民公司应当缴清欠缴的物业服务费用及相应滞纳金。
广民公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判驳回保利丰公司的全部诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用全部由保利丰公司承担。事实与理由：一、涉案房屋至今尚未竣工，依法仍应由施工方管理，而不由保利丰公司管理，保利丰公司无权管理也无权就涉案物业收取物业管理费，一审判决广民公司向保利丰公司支付物业管理费，是适用法律错误，二审应予撤销并判驳回保利丰公司的诉讼请求。根据保利丰公司一审提供的证据6《拍卖公告》证实：至拍卖公告发布之日(即2013年4月15日)，涉案房屋尚未通过规划验收、该工程5层以下建筑(涉案房屋在1-4层，属于该范围)尚未竣工。保利丰公司无证据证明涉案房屋已竣工。保利丰公司在一审庭审过程中，也承认“涉案房屋至今未完成规划验收”。而一审判决也认定了上述涉案房屋尚未竣工、尚未通规划验收的事实。依据《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；……”、第四十二条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之法律规定，物业服务企业从建设单位承接物业、对物业实施物业管理的前提条件是物业已竣工。房屋尚未竣工的，因为涉及安全及质量问题，故即使已经出售，但仍应由施工方管理，物业服务企业不能实施物业管理，不能收取物业管理费。综上可见，对于未竣工的物业，保利丰公司是无权管理的，也就无权向广民公司主张管理费。但一审却判决广民公司应向保利丰公司支付物业管理费，故该判决明显是无视以上事实及法律规定而作的错误判决，是适用法律错误，依法二审应予撤销并改判驳回保利丰公司的诉讼请求。二、涉案物业不符合交付使用的法定条件，保利丰公司不能向广民公司主张物业管理费，一审判决广民公司向保利丰公司支付物业管理费，是适用法律错误，二审应予撤销并改判驳回保利丰公司的诉讼请求。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”之法律规定，物业未经验收合格。不得交付使用；同时，物业竣工验收合格，是指物业通过工程质量、规划、消防、人防验收合格。另外，依据保利丰公司与建设单位洪德公司签订的《物业委托管理合同》第四条约定：“甲方双方按照建设部颁布的《房屋接管验收标准》和有关法律、法规进行物业移交接管验收”、第十九条：“甲方将物业交付乙方管理时，应按下列约定实现住户入住的条件：l、提交规划验收、单幢验收、消防验收、水电验收、环卫验收等资料……”，该证据证实，保利丰公司清楚知道其有权对涉案房屋进行物业管理的前提条件是涉案物业必须竣工，必须完成规划验收、消防验收、水电验收，且能提供该资料。故此，因涉案房屋至今仍未竣工、未经规划验收、消防验收、水电验收，保利丰公司就无权接收房屋，无管理涉案房屋，也就无权收取涉案房屋的物业管理费。广民公司虽于2013年12月16日经法院裁定受让涉案房屋，但因涉案房屋至今既未竣工、也未通过规划验收、消防验收，又未通水、通电(现有的是施工用的临时水、电)，涉案房屋至今不具备交付广民公司使用的法定条件，涉案房屋事实上至今也未交付广民公司使用(保利丰公司在本案诉讼中未向广民公司主张水电费，就是因涉案房屋尚未验收，只是施工用的临水、临电，故永久的通水、通电手续未完成，涉案物业尚未交付广民公司使用，尚未产生水电费)。故依据《物业管理条例》第四十二条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之法律规定，因涉案物业尚未交付广民公司使用，保利丰公司只能向涉案房屋的建设单位洪德公司主张物业管理费，而无权向广民公司主张物业管理费。一审法院判决广民公司向保利丰公司支付物业管理费，是适用法律错误，二审应予撤销并改判驳回保利丰公司的诉讼请求。综上，涉案房屋至今未竣工、也未通过规划验收、消防验收，又未通水、通电，涉案房屋至今尚不具备交付广民公司使用的法定条件，在涉案房屋交付广民公司之日前，依法不应由广民公司承担涉案房屋的物业管理费，一审判决广民公司支付物业管理费，是适用法律错误。三、假定要收物业管理费的，则一审认定保利丰公司按20元／月／平方米计收物业管理费，是为认定事实错误、适用法律错误，二审应予改判。1、一审未查明及认定保利丰公司与洪德公司于2004年3月10日签订的《补充协议》未经备案，不合法的事实，错误认定保利丰公司有权按20元／月／平方米计收物业管理费，一审认定事实错误。保利丰公司是由涉案物业的建设单位洪德公司选聘的物业服务企业，而非由小区业主委员会选聘，故保利丰公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同。依据《广东省物业管理条例》第三十六条：“……物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”之法律规定，该前期物业服务合同及其补充协议依法应报街道办事处和房地产行政主管部门备案。保利丰公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》依照上述法律规定办理了备案手续，但该份“20元／月／平方米”的《补充协议》却不提交政府部门备案，故该《补充协议》不合法。保利丰公司作为专业的物业管理公司，明知物业管理合同应当办理备案而不办理该“20元／月／平方米”补充协议的备案，且签订的一方原建设单位广州洪德置业有限公司从未按此标准交付过，则该《补充协议》的真实性存疑。保利丰公司也无证据证明其向曾承租该涉案物业的广州百佳超级市场有限公司按20元／月／平方米收取过物业管理费。故广民公司认为该《补充协议》是保利丰公司为应付诉讼而制作的，该《补充协议》不能作为计收涉案房屋物业管理费的依据。一审法院以该未备案、不合法的《补充协议》，认定保利丰公司有权按20元／月／平方米计收物业管理费，是认定事实错误；2、一审未查明及认定保利丰公司主张的20元／月/平方米的物业管理费的收费标准未经县级物价部门核定批准，一审认定事实错误、适用法律错误。依据《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、《广东省物业管理条例》(1998年10月1起实施)第二十九条：“物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定”之法律规定，物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理费收费标准须经政府价格主管部门核定。涉案物业所在小区至今尚未成立业主委员会，故涉案物业的物业管理费收费标准应经过县级政府价格部门(即海珠区物价局)核定，保利丰公司无证据证实其主张的20元/平方米／月的收费标准经过县级政府物价部门核定，故保利丰公司无权按此20元平方米／月的标准收取物业管理费。3、一审未查明该收费的最高标准上限为4.65元／月／平方米，保利丰公司主张的20元／月／平方米明显超过国家规定标准，是违法的无效的标准，此为一审事实不清，不应获得支持。涉案房屋(位于大楼的1-4层)虽属于办公和商业用途，但该大楼的5层以上均为住宅，故涉案房屋属于住宅小区内的办公、商业用房。依据《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》(粤价[1999]90号)第三条：“住宅小区(楼宇)内的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用房不宜超过100％；商业用房不宜超过200％”之规定，涉案房屋的物业管理收费实行政府指导价，应由政府物价部门批准，且法定的收费标准上限为：办公用房不超过住宅标准的100%、商业用房不超过住宅标准的200%。根据广民公司与洪德公司于2003年5月26日签订的《物业管理委托合同》第二十条约定，涉案房屋住宅房屋的物业管理费标准按1.55元／月／平方米收取，则依上述《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》的规定，涉案房屋中属于办公用途的房屋的物业管理费标准不得超过住宅标准的100%(即不得高于3.1元／月／平方米)、属于商业用途的物业管理费标准不得超过住宅标准的200%(即不得超过4.65／月／平方米)。故此保利丰公司主张的20元／月／平方米明显是远远超过了政府规定标准的上限，故不应支持，一审判决按20元／月／平方米的标准计算物业管理费，是错误的，是违反法律规定的，请求二审依法查明事实，依法改判；4、该地段的租金才20元／平方米，但一审却支持保利丰公司主张的物业管理费按20元/月/平方米，明显高于市场价，有违常理。涉案房屋所在地段的租金标准约为20元／月／平方米，例如：保利丰公司提供的证据之洪德公司与广州百佳超级市场市场有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》第一条第7款约定：“涉案房屋的租赁费用为每月每平方米人民币40元(其中租金每月每平方米20元，折旧费及管理费每月每平方米20元)”，依以上约定，百佳公司承租涉案房屋应交每月的总费用为40元，其中租金为20元／平方米，而应交另外的20元是折旧费加上管理费(而并非单独的管理费20元)。广民公司购买涉案房屋(11423.89平方米)支付了1.34亿元，广民公司受让涉案房屋后的使用期限只有28年(广民公司2013年受让涉案房屋，其土地使用权期限至2041年)，则仅涉案房屋的折旧成本为34．9元／月／平方米(134000000元÷11423.89平方米÷28年÷12月=34.9元/月／平方米)。假如广民公司须支付20元／每月／平方米的物业管理费，则广民公司出租房屋的租金收入20元／月／平方米，则广民公司的租金收入尚不够扣减折旧成本，但保利丰公司只需投入几名员工(负担几名员工的工资)即可对涉案房屋进行物业管理，保利丰公司的投入相对于广民公司投入的1.34亿元来讲，几乎可以忽略不计，但保利丰公司却可获得每月每平方米20元的管理费收入，而广民公司的租金收入尚不够扣减折旧成本而处于亏损。故此，保利丰公司主张的20元／月／平方米的物业管理费，明显高于租金、有违常理，不应支持;5、涉案物业假定要交物业管理费的，也应按政府规定的可高于住宅物业收费幅度上限的一半计收物业管理费。如前3.3所述，依据《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》(粤价[1999]90号)第三条：“住宅小区(楼宇)内的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用房不宜超过100％；商业用房不宜超过200％”之规定，办公用房的物业管理费不超过住宅标准的100％、商业用房不超过住宅标准的200%。涉案房屋所在楼宇的住宅的物业管理费为1.55元／月／平方米。因保利丰公司主张的物业管理费标准未经县级以上政府物价部门核定批准，且其在涉案房屋拍卖前，也未向法院申报涉案房屋物业管理费的计收标准。故基于公平合理原则，广民公司认为涉案物业的物业管理费标准应按政府规定的可高于住宅物业收费幅度上限的一半计算，即涉案房屋中属于办公用途的房屋合计773.66平方米(详见保利丰公司一审证据5之0150287639号、01××41号《房地产权证》记载的办公用途的房屋的建筑面积)应按住宅标准1.55元／月／平方米的150％(即2.32元／月／平方米)计收物业管理费；涉案物业中属于商业用途的房屋合计10650.23平方米(详见保利丰公司一审证据5之0xx0号、0xx0号、0xx8号、01××38号《房地产权证》记载的商业用途房屋的建筑面积)应按住宅标准1.55元／月／平方米的200％(即3.1元／月／平方米)计收物业管理费。综上可见，一审未查明“20元/月/平方米”的补充协议未经备案、不合法的事实，也未查明涉案房屋的物业管理费应实行政府指导价、收费标准应由县级以上物价部门核定的事实，一审还未查明涉案物业的物业管理费法定最高上限为4.65元／月／平方米的事实，即错误地认定保利丰公司可按20元／月／平方米收取物业管理费，该认定是认定事实错误、适用法律错误，该物业管理费收费标准也超过了广民公司的租金标准，明显是过高的、是有违常理的。基于公平合理原则，广民公司认为假定要收物业管理费的，也是符合法定移交标准移交之后，应按政府规定可超过住宅物业标准上限幅度的一半计收物业管理费(即：涉案物业中属于办公用途的773．66平方米房屋应按2.32元／月／平方米计收物业管理费；属于商业用途的10650.23平方米的房屋应按3.1元／月／平方米计收物业管理费)。综上所述：首先，保利丰公司无权主张收取物业管理费。涉案房屋至今尚未竣工，仍应由施工方管理，保利丰公司无权管理，无权向广民公司收取管理费；涉案房屋尚未规划验收、消防验收、尚未通水、通电，不符合交付广民公司使用的法定条件，保利丰公司无权向广民公司收取物业管理费，一审判决广民公司向保利丰公司支付物业管理费，是适用法律错误，二审应予撤销并改判驳回保利丰公司的诉讼请求；其次，假定要收物业管理费的，也是符合法定移交标准移交之后，则该20元／平方米的标准是违法的，无效的标准。一审法院未查明保利丰公司与广州洪德置业有限公司2004年3月10日签订的《补充协议》未经备案、不合法的事实，并且从未支付过20元／平方米的有可能虚假的合同，而错误认定保利丰公司有权按20元／月，平方米计收物业管理费，是认定事实错误。一审法院未认定保利丰公司主张的20元／月／平方米的物业管理费的收费标准未经物价部门批准、且远远超过了国家规定的收费标准上限4.65元／月／平方米的事实，错误地认定保利丰公司有权按20元月／平方米收取物业管理费，是认定事实错误、适用法律错误。如按保利丰公司主张的20元月／平方米计收物业管理费，则保利丰公司收取的物业管理费将高于广民公司的租金收入，故该20元／月／平方米的物业管理费标准明显过高、有违常理。故一审判决认定保利丰公司有权按20元／月／平方米计收物业管理费，是认定事实错误、适用法律错误，二审应依法改判。基于公平合理原则，广民公司认为假定要收取物业管理费的应按政府规定的可超过住宅物业标准上限幅度的一半计收涉案房屋的物业管理费(即：涉案物业中属于办公用途的773．66平方米房屋应按2.32元/月／平方米计收物业管理费；属于商业用途的10650.23平方米的房屋应按3.1元/月／平方米计收物业管理费)。
保利丰公司向一审法院起诉请求：1、广民公司向保利丰公司支付2003年10月1日至2015年12月31日涉案物业管理费16006558元[按每月每平方米20元×报建的建筑面积计算：第一部分为从2003年10月1日至2013年12月31日的物业管理费[其中第一层（按照拍卖公告记载的面积）1945.38平方米、第二、三层面积（按开发商洪德公司与百佳超市签订的租赁合同面积）共5688平方米、第四层（按照拍卖公告记载的面积）2755平方米］；具体为二、三层的空置期从2003年10月1日至2004年6月30日止，二、三层的物业管理费为5688平方米×每月每平方米20元×9个月=1023840元；一、四层空置期从2003年10月1日至2013年12月31日止，一、四层的物业管理费为（首层面积1945.38平方米+四层面积2755平方米=4700.38平方米）×每月每平方米20元×123个月=11562940元；第二部分为产权已转移到广民公司名下：从2014年1月1日起至2015年12月31日，按四层的建筑面积（以房产证登记的面积，首层面积为2208.98平方米、二层面积3107.98平方米、三层面积3102.87平方米（包括197号的301房2612.34平方米及195号的301房490.53平方米）、四层面积3104.06平方米（包括195号401房283.8平方米及197号401房2820.93平方米）；2、广民公司向保利丰公司支付从2014年1月1日至2015年12月31日拖欠涉案物业管理费所产生的滞纳金3660920元(从2003年10月1日至2013年12月31日期间拖欠的物业管理费合计12586780元，按人民银行年贷款利率的标准计算，滞纳金从2014年1月1日至2015年12月31日，该期间的滞纳金为1195744元。第二部分为从2014年1月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业管理费3419778.2元，每两个月的物业管理费为一期，故滞纳金从2014年3月1日计至2015年12月31日止，每日按每期欠费的千分之三的标准计算);3、本案诉讼费用由广民公司承担。
一审法院经审理查明，保利丰公司领有三级物业服务企业资质证书。
2003年5月26日，保利丰公司（乙方）与广州洪德置业有限公司（甲方，以下简称洪德公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将保利丰花园委托乙方实行物业管理，物业类型包括商住楼、写字楼，用地面积1.7万平方米，建筑面积119420平方米；委托管理期限36个月，自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米协商向业主或物业使用人收取；甲方未售出的空置房的管理服务费，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向甲方收取；等。该合同经房管部门备案登记。
2004年3月10日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，双方就2003年5月26日所签的《物业管理委托合同》中的非住宅房屋管理费标准进行明确，约定保利丰花园范围内的非住宅房屋是指写字楼和商业物业；非住宅房屋的物业管理费按以下标准由乙方向物业产权人或物业使用人收取：①商业物业配套中央空调系统服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米20元收取（包括中央空调系统的维护费）；……②写字楼没有配套中央空调系统，物业管理费按建筑面积每月每平方米10元收取；等。
2006年7月1日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，其中约定甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；等。
据房管部门2008年11月18日出具的《广州市物业服务项目备案回执》反映，保利丰公司已提交保利丰花园的物业服务项目备案资料，资质等级为3级，物业服务合同期限自2006年8月1日起至小区业委会成立为止；等。
2013年4月15日，一审法院就拍卖标的为广州市海珠区xxx以东、xxxx以南、xxxxx以西、xx以北地段（第二期）B塔南楼首、2、3、4全层；A塔北楼首层02、04、06-15号；2层01-29号；3层01-127号；4层01-36号房屋的拍卖事宜发布拍卖公告，该拍卖公告中记载拍卖标的的南楼分为南面裙楼和B塔楼……南面裙楼首至四层为商场，北楼分为北面裙楼和A塔楼……北面裙楼首层为商场、餐厅，第二至四层为商场、办公……拍卖标的是预售房屋，北面首层售出了部分商铺，南北楼2、3、4全层没有间隔，连通使用，使用性质是商业和写字楼；部分不交吉，全部标的按现状拍卖，委托法院不负责移交场地；(拍卖标的的使用情况)⑴南北楼首层部分用板简易间隔临时出租；租户已表示在拍卖成交后，如果新业主（买受人）不认可原租赁合同的，则在一个月内将租赁的物业无条件交吉给新业主，如发生纠纷由买受人另循法律途径解决；⑵南楼（又称B塔）2、3层全层、北楼（又称A塔）2层01-29号、3层01-127号现由广州百佳超级市场有限公司承租，租金为每月13.99248万元，租期至2013年10月19日；⑶南北楼四层空置；据广州市规划局复函：目前掌握该楼宇未通过规划验收所存在问题说明如下：⑴保利丰花园“北楼”和“写字楼”工程（连体建筑）：该工程由于建设单位不按规划许可的建筑平面施工以致存在如下问题：(a)擅自将部分办公楼层改作宾馆使用，构成违法建设;(b)擅自改变地下室平面，导致地下车库停车位较报建审批少约23个；(c)封闭第5层架空层部分建筑作商业、办公用房；(d)西、北侧户外地坪标高衔接不顺；(e)占用东、北侧的消防通道作卸货场地；(f)裙楼东侧立面增设室外管道；(g)南侧的规划路面未平整；（2）保利丰花园“南楼”工程存在的问题如下：(a)该工程5层以下建筑尚未竣工；(b)第5层架空层未按规划报建要求实施绿化建设，且擅自加建电梯机房；(c)西侧室外地坪接不顺；(d)天面加建直饮水房；……拍卖交易过户过程中所发生的买受费用、欠交的物业管理费、水电费、电话费、排污费等费用以及过户应缴纳的税费金（包括应由被执行人承担的包括土地出让金、罚款等一切税费金的费用）均由买受人承担，委托法院不支付任何费用；拍卖标的是由被执行人开发，未通过规划验收，没有测绘图，评估公司据申请人和被执行人双方认可的报建图纸的面积予以评估，故评估报告记载的面积仅供参考；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果；标的的实际面积以房管部门测绘为准；等。
2013年12月16日，一审法院作出（2009）海指执字第130-36号执行裁定书，裁定准买受人广州市广民机电安装有限公司以13400万元购买广州市xxx以东、xxxx以南、xxxxx以西、xx以北地段（第二期）B塔南楼首、二、三、四全层；北楼首层02、04、06-15号；二层01-29号；三层01-127号；四层01-36号铺房屋产权；等。
房管部门向广民公司核发登记时间为2015年2月6日的粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区xxx197号401房；规划用途为商业；建筑面积2820.93平方米；等）、粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区xxx195号401房；规划用途为办公；建筑面积283.13平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区xxx195号301房；规划用途为办公；建筑面积490.53平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区xxx197号301房；规划用途为商业；建筑面积2612.34平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区xxx197号201房；规划用途为商业；建筑面积3107.98平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区xxx193，195,197号102房；规划用途为商业；建筑面积2208.98平方米；等）。
2015年6月1日，广民公司向保利丰公司发出《关于场地交还的函》，其中记载广州百佳超级市场有限公司于2015年5月31日交还保利丰二期商场二、三层全层租赁场地（即广州市海珠区xxx以东、xxxx以南、xxxxx以西、xx以北地段第二期B塔南楼2、3层全层，A塔北楼2层01-29号，3层01-127号商铺）给广民公司，室内符合双方确定的交还标准，对于室外户外广告位置，广民公司只同意保留东侧面的排烟管，其他外招牌框架及照明灯具要求百佳一律拆除；等。
原审另查，广民公司曾向保利丰公司发出日期为2012年12月30日的《关于物业产权变更及其管理问题的函》和《关于涉诉资产产权变更及搬迁杂物的通知》,其中主要是通知保利丰公司，广民公司已根据一审法院作出的（2009）海指执字第130-36号《执行裁定书》的裁定结果取得涉案场地的房屋产权和全面接管涉诉范围内的物业，要求保利丰公司提供物业管理资料及腾空A塔北楼首层交给广民公司等。保利丰公司表示上述函件的日期有笔误，应为2013年12月30日。
据工商部门的档案资料反映，广民公司的法定代表人于2015年11月30日由潘文彬变更为滕向前。据工商部门于2015年12月23日出具的《商事登记信息》记载，广民公司的股东包括潘文彬、张宇亮。
原审再查，洪德公司（甲方）与广州百佳超级市场有限公司（乙方，以下简称百佳超市）于2003年9月11日签订《广州市房地产租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，其中约定甲方将海珠区xxx“保利丰花园”裙楼二、三层部位的房地产出租给乙方作超级购物广场使用，建筑面积约5688平方米；租赁期限为2003年10月20日开始至2013年10月19日或根据补偿协议第九条提前终止；商场租赁费用按商场建筑面积计算为每月每平方米人民币40元；其中租金为每月每平方米20元，管理费及折旧费为每月每平方米20元（建筑面积最后以广州市房管局测绘所确认的面积为准）；(附件三)《保利丰花园百佳超市场地移交条件》包括中央空调；等
原审诉讼中，保利丰公司、广民公司均确认：l、产权证记载海珠区xxx193，195,197号102房对应的是拍卖标的“B塔南楼首层、A塔北楼层02、04、015号”；2、产权证记载的海珠区xxx197号201房对应的是拍卖标的“B塔南楼2层”和“A塔北楼2层01-29号”；3、产权证记载的海珠区xxx197号301房对应的是拍卖标的“B塔南楼3层”；4、产权证记载的海珠区xxx197号401房对应的是拍卖标的“B塔南楼4层”；5、产权证记载的海珠区xxx195号301号对应的是拍卖标的“A塔北楼3层01-127号”；6、产权证记载的海珠区xxx195号401房对应的是拍卖标的“A塔北楼4层01-36号”。保利丰公司确认百佳超市已按合同约定的物业服务费标准缴纳管理费至2015年5月31日。
因本案审理需要，一审法院组织双方当事人到涉案房屋现场勘查。双方当事人均确认：从涉案场地的地下车库入口进入负一层的设备房，其中设置有空调机房，内有两台YO**牌空调主机及相应的配套设施；原百佳超市的一楼出入口已被蓝色铁板围蔽并上锁，该围蔽部位旁边有一铭置地产的铺面，其他属于广民公司名下的物业均为空置，二、三楼无法进入；从保利丰花园的另一电梯可进入195号401房和197号401房，这两处房产是打通的，该场地内有2个风口并配有配电柜，4楼场地另有一间小操作间，该操作间内可看到有2根管道接口、1个风机、1根红色消防管，墙壁内置有3根管道，另有配电柜若干；涉案楼宇14楼顶层天面有一座大型冷却塔。保利丰公司表示4楼场地内的2个风口分别是空调进风口和出风口，配电柜是用于控制风机开关，4楼操作间的2个管道接口为空调的冷气接口，墙壁内置的3根管道中2根为冷却水管道、1根为冷冻水管道，用于空调的温度调节和循环，由于涉案场地的中央空调是水冷机制，所以需要在天面设置冷却塔。
另外，广州市海珠区铭置房地产信息咨询服务部的经营者樊贵龙向一审法院陈述，其向广民公司承租xxx以东、xxxx以南、xxxxx以西、xx以北地段（第二期）B塔北楼首层物业之自编10商铺经营广州市海珠区铭置房地产信息咨询服务部，其曾于2014年1月、2014年11月与广民公司签订租赁协议，之后就没有签约了，但一直向广民公司缴纳租金至今。百佳超市场地是由广民公司委托朱苏球进行围蔽的，围蔽后朱苏球将围蔽门锁的钥匙交给其，并委托其帮忙看场地。之后，樊贵龙打开百佳超市一楼围蔽门锁。保利丰公司、广民公司均确认，该场地整个是空置的，二楼的拉闸门是关闭的，无法进入，现场没有水电。保利丰公司表示由于该场地是空置，为了保证水电使用安全，所以保利丰公司将水电的总闸关闭，如果广民公司申请使用，保利丰公司随时可以开通水电。广民公司表示广民公司没有派人围蔽涉案房屋，广民公司是基于“买卖不破租赁”租赁原则而与樊贵龙签订租赁合同，是对樊贵龙与洪德公司所签合同的延续，不能证明广民公司已接收涉案房屋。
保利丰公司为证明其主张，还提交了：1、签有“潘文彬”、日期为2014年1月26日的《收据》一张[其中记载今收到保利丰物业公司交来洪德公司管理费清单（汇总表）及确认单，物业管理委托合同、百佳租赁合同、二期B幢用电、用水汇总表及明细等]；2、保利丰公司于2013年12月31日与洪德公司签订《广州洪德置业有限公司欠物业管理费确认单[汇总表]（从2003年10月1日至2013年12月31日止）》（其中记载汇总金额为12586780.14元；等）；3、保利丰公司于2015年2月11日向广民公司邮寄的《催交物业管理费函》（主要内容为广民公司已从2014年初对部分物业实施接管并经营，但至今没有缴纳物业管理费用，故要求广民公司结算物业管理费并及时支付等）、邮件单据及邮件查询信息;4、《中央空调系统设备维护保养服务合同》、中央空调及水处理保养单；5、房地产估价报告。经质证，广民公司表示对证据1的真实性无法确认，该收据潘文彬的签名部分不像签名，而潘文彬已离开公司，广民公司无法核实该收据；证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据3的真实性无法确认，广民公司也没有收到该函件，该函中陈述广民公司于2014年初对部分物业接管并经营不属实，广民公司从未接管使用过物业；对证据4的真实性不予认可，该证据中的多份《维修工作报告表》显示的客户名称为“保利丰宾馆”，并非广民公司的物业，且《中央空调系统设备维护保养服务合同》是在房屋受让给广民公司之前签订，与广民公司无关，保利丰公司提交的证据不足以证实涉案房屋已达到交付条件，故保利丰公司无权主张物业管理费；对证据5的真实性无异议，但认为涉案物业未通水、通电、未通过规划验收、消防验收，实际上不能使用，不符合交付的法定条件，而物业公司实施物业管理的前提条件是物业已竣工，房屋尚未竣工，物业公司不能实施物业管理，故保利丰公司无权主张物业管理费。
保利丰公司于2016年1月6日提起本案诉讼。
一审法院认为，洪德公司与保利丰公司签订的《物业管理委托合同》及于2004年3月10日签订的《补充协议》、2006年7月1日签订的《补充协议》属于前期物业服务合同，广民公司通过拍卖取得涉案房屋的产权，上述合同对广民公司具有约束力。根据权利义务相对等原则，保利丰公司提供了物业服务，广民公司应向保利丰公司支付相应的对价。
关于物业管理费的标准及起算时间。从现场的情况看，涉案场地配置了中央空调的装置及相关的设施设备,结合百佳超市承租场地经营使用的情况，一审法院对保利丰公司所主张涉案场地已配置了中央空调的事实予以合理采信，故涉案场地的物业管理费标准应按每月每平方米20元的标准计算。广民公司向保利丰公司发出日期为2012年12月30日的《关于物业产权变更及其管理问题的函》和《关于涉诉资产产权变更及搬迁杂物的通知》,其中主要是通知保利丰公司，广民公司已根据一审法院作出的（2009）海指执字第130-36号《执行裁定书》的裁定结果取得涉案场地的房屋产权和全面接管涉诉范围内的物业，要求保利丰公司提供物业管理资料及于2014年1月3日前腾空A塔北楼首层交给广民公司等，但一审法院发出的拍卖公告的时间为2013年4月15日，作出上述《执行裁定书》的时间为2013年12月16日，且结合函件中广民公司要求保利丰公司于2014年1月3日前腾空A塔北楼首层的表述，一审法院对保利丰公司陈述的上述函件是于2013年12月30日发出的事实予以合理采信。另外，广民公司向保利丰公司发出《关于场地交还的函》载明百佳超市于2015年5月31日交还保利丰二期商场二、三层全层租赁场地，而保利丰公司在其向广民公司发出的《催缴物业管理费函》中也确认广民公司从2014年初收回了部分场地，故广民公司应向保利丰公司支付其收回场地之后的物业管理费。
鉴于双方当事人均确认：1、产权证记载海珠区xxx193，195,197号102房（建筑面积2208.98平方米）对应的是拍卖标的“B塔南楼首层、A塔北楼层02、04、015号”；2、产权证记载的海珠区xxx197号201房（建筑面积3107.98平方米）对应的是拍卖标的“B塔南楼2层”和“A塔北楼2层01-29号”；3、产权证记载的海珠区xxx197号301房（建筑面积2512.34平方米）对应的是拍卖标的“B塔南楼3层”；4、产权证记载的海珠区xxx197号401房（建筑面积2820.93平方米）对应的是拍卖标的“B塔南楼4层”；5、产权证记载的海珠区xxx195号301房（建筑面积490.53平方米）对应的是拍卖标的“A塔北楼3层01-127号”；6、产权证记载的海珠区xxx195号401房（建筑面积283.13平方米）对应的是拍卖标的“A塔北楼4层01-36号”，保利丰公司已确认百佳超市已缴纳其承租场地【南楼（又称B塔）2、3层全层、北楼（又称A塔）2层01-29号、3层01-127号场地，所对应的房产登记地址为海珠区xxx197号201房(建筑面积3107.98平方米)、海珠区xxx197号301房（建筑面积2512.34平方米）、海珠区xxx195号301房(建筑面积490.53平方米)】的物业管理费至2015年5月31日，且保利丰公司提交的证据也反映了其曾于2015年2月向广民公司催缴过欠缴的物业管理费，故保利丰公司要求广民公司向其支付从2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费【其中2014年1月1日至2015年5月31日期间按每月每平方米20元×5313.04平方米（193，195,197号102房房屋建筑面积2208.98平方米+197号401号房屋建筑面积2820.93平方米+195号401号房屋建筑面积283.13平方米）；2015年6月1日至2015年12月31日期间按每月每平方米20元×11423.89平方米的标准计算】的请求合理合法，一审法院予以支持。虽拍卖公告记载欠缴的物业管理费等费用由买受人承担，该部分费用应为已确定的债务，但保利丰公司在拍卖程序结束后才于2013年12月31日与洪德公司签订《广州洪德置业有限公司欠物业管理费确认单[汇总表]（从2003年10月1日至2013年12月31日止）》，且该汇总表也没有经过广民公司的确认，保利丰公司据此要求广民公司承担洪德公司上述期间费用的请求，依据不足，一审法院不予支持。
关于滞纳金，涉案《物业管理委托合同》及两份《补充协议》并未明确约定物业管理费的缴费期间，且保利丰公司、广民公司对广民公司应承担的物业管理费的期间及标准均存在争议，故保利丰公司要求广民公司向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的请求不合理，一审法院不予支持。
拍卖公告中已载明涉案场地的现状及相关的情况，广民公司对此是清楚并予以接受的，从保利丰公司、广民公司的函件往来可知广民公司已接收了涉案场地且保利丰公司现已取得涉案场地的权属证书，广民公司以涉案房屋不具备交付条件且其没有接收涉案场地为由不同意支付物业管理费的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告广州市广民机电安装有限公司在本判决生效之日起15日内，向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费【其中2014年1月1日至2015年5月31日期间的物业管理费按每月每平方米20元×5313.04平方米的标准计算；2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业管理费按每月每平方米20元×11423.89平方米的标准计算】；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费144805元（其中受理费139805元、财产保全费5000元），由原告负担受理费105759元，被告负担受理费34046元和财产保全费5000元。
经查，除海珠区xxx197号301房产权证记载的建筑面积为2612.34平方米外，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1、广民公司曾向保利丰公司发出日期为2012年12月30日的《关于涉诉资产产权变更及搬迁杂物的通知》还载明,广民公司已根据一审法院作出的（2009）海指执字第130-36号《执行裁定书》的裁定结果取得涉案场地的房屋产权和全面接管涉诉范围内的物业，现发现A塔北楼首层放置很多电缆之类的杂物，请保利丰公司知会放置杂物的有关人员务必于2014年1月3日前，将所有杂物搬离所放置的地方，腾空该处交由广民公司处理，如逾期搬离，广民公司将会封闭该处楼层并自行处理上述杂物等；2、海珠区xxx193，195,197号102房、海珠区xxx197号201房、海珠区xxx197号301房、海珠区xxx197号401房产权证记载的规划用途均为商业，海珠区xxx195号301房、海珠区xxx195号401房产权证记载的规划用途均为办公；3、保利丰公司表示广州百佳超级市场有限公司在拍卖前租金交给法院代管，在拍卖后直接支付给广民公司。
二审中，保利丰公司提交了：1、《桩基础分项工程质量验收报告》、《地基与基础分部工程质量验收报告》、《主体结构分部工程质量验收记录》，拟证明涉案物业已经通过竣工验收；2《广州市住宅小区（大厦）物业管理手册》（编号：穗物册2000050045号），拟证明保利丰公司已于2000年便具备三级物业服务资质；3、广东烽禄贸易有限公司（下简称烽禄公司）企业信用信息、及证人陈某证言、公民身份证复印件和辩论笔录，拟证明该公司委托陈某参与拍卖，拍卖机构多次强调涉案物业拖欠巨额管理费由买受人承担，并确定涉案房产所欠物业费数额由竞买人承担，且数额为1000多万元；4、洪德公司出具的《情况说明》，拟证明保利丰公司自2004年起每年都有向洪德公司催缴管理费直到涉案物业被拍卖等；5、《通知证人出庭作证申请书》，申请通知陈某出庭作证。广民公司表示对上述证据三性均不予确认，按照民诉法规定不符合上诉提交证据的要求，不是新的证据，对方的证据都是在一审时已经存在，不应该作为二审证据；涉案案物业通过竣工验收的问题，其主张的竣工验收不是房地产意义上的竣工验收，双方争议的是整栋房子是否达到国家标准的竣工验收；主体结构验收也就是框架验收，远远没有达到国家商品房验收合格标准，对方提供的验收报告只是证明桩基础和主体验收，不是法定验收合格，不能证明物业已经验收合格。本案诉讼发生在2015年，一审开庭前早已存在上述证据不是新证据。上述证据都在对方手上持有，但一审不提交。另外，对方没有证据证明向我方主张过管理费。赖奇武是烽碌公司法定代表人，赖奇武与本案有利害关系，我方有证据证明赖奇武与涉案物业原业主有利害关系，赖奇武是涉案物业发展商洪德公司的员工。洪德公司指派赖奇武成立广州烽碌公司，赖奇武与洪德公司是一伙的，洪德公司与对方也是一伙的，为了证明上述事实，我方提供了相应证据（2015）穗海法民一初字984号民事判决书，赖奇武就是涉案物业发展商洪德公司的员工。我方认为对方提交的证据三广州烽碌公司的企业信息与本案当事人有利害关系，不应该作为证据使用。同样，陈某的笔录，我方不予认可，我方认为不需要证人出庭，应在法院许可的情况下本人到庭，并且陈某也是赖奇武的指派下作证的；至于洪德公司的情况说明，不符合上诉证据的条件，并且洪德公司在网上查询的结果已经吊销营业执照，作为企业被吊销执照，不能出具情况说明，该说明可能是伪造的，就算不是也是不合法的，我方不予确认，另补充：从一审到二审，洪德公司通过烽碌公司（其员工控制的企业）及其各种情况说明的形式，各个阶段想方设法支持保利丰公司，在本案中两家公司存在利害关系，保利丰公司所依据的任何由保利丰公司和洪德公司签署的文件等不能作为本案认定事实的依据；另我方对该申请不同意。如对方要申请证人出庭作证应在一审申请，现在对方再申请证人作证，有把二审当一审的嫌疑；其证明的内容也在一审有所认定，一审也开了两三次庭，在一审判决第5页我方已经提出拍卖公告有没有拖欠管理费问题要求一审法院调取证据查明，而且一审法院也没有认定拖欠管理费；陈某与本案有利害关系，其是赖奇武开办的公司的员工；另外，（2015）穗海法民一初字984号民事判决书中证明，赖奇武在2007年到2015年都在洪德公司工作，证据充分证明保利丰公司所提交的证据不可信。2、广民公司提交现场张片9张，显示物业没水没电没空调，一审认定有误，现场只是有主机不代表有空调，物业没有移交给我方，我方无法使用不应该缴纳管理费。保利丰公司表示对广民公司提交证据1的三性特别是关联性不予确认，赖奇武是否洪德公司员工与本案没有关系，陈某是参与了拍卖，拍卖法院不可能每个数额都准确算出来，拍卖法院只是拍卖，物业费等相关款项的数额不会在拍卖案件中确认；不论赖奇武是否保利丰公司员工，任何知道实情的人都要作证的权利，对方所称保利丰公司与洪德公司有利害关系没有任何证据证明；现场照片不具有证明能力，涉案物业2、3楼百佳超市已经使用十几年，不会没有水电空调，涉案物业是中央空调，相关线路已经连接到位装修时只要通上通风口就可以了，空调主机不需要装在涉案物业里面；涉案物业是与对方2013年12月30日发出的函，函中写明对方全面接管涉案物业，对方说没接收物业与事实不符，另吊销与注销是两个情况，洪德公司出具情况说明不是营业行为，被吊销不是主体不存在，主体存在就可以对自身情况进行说明。
本院认为，本案争议的焦点为物业管理费的起算时间及标准的问题。鉴于：1、《物业管理条例》第二十九条第一款规定，在办理物业承接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图等竣工验收资料。本案中，虽然一审法院拍卖公告载明拍卖交易过户过程中所发生的买受费用、欠交的物业管理费等由买受人负担，但该“欠交”的物业管理费没有载明是哪些欠交的物业管理费，没有载明是否包括保利丰公司民事案主张的洪德公司欠交的物业管理费，因此保利丰公司要求广民公司支付从2003年10月1日起的物业管理费理由不成立；2、根据广民公司向保利丰公司发出的《关于物业产权变更及其管理问题的函》、《关于涉诉资产产权变更及搬迁杂物的通知》、《关于场地交还的函》以及广州市海珠区铭置房地产信息咨询服务部的经营者樊贵龙的陈述等一系列的证据，可认定广民公司于2014年1月已接收涉案物业，另，法院的拍卖公告已明确告知涉案物业','2018-10-03
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