辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二终字第2973号
上诉人（原审被告）：锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区延安路16乙。
法定代表人卫庆元，系该公司经理。
委托代理人白海燕，辽宁玉衡律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈国志，男，1952年7月21日出生，汉族，住址新民市站。
委托代理人李英，女，汉族，1955年1月19日出生。
上诉人（原审原告）：李英，女，汉族，1955年1月19日出生，住址新民市站。
上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司与上诉人陈国志、李英商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2015）新民民二初字第3257号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月22日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈国志原审诉称，2004年辽宁省新民市人民政府招商引资锦州锦铁房地产开发有限公司，承建新民市站前东路（新铁佳园）约1.5万平方米楼房。我们家于2006年4月9日在以上地址购买了24号2-2-1楼房，当时售楼处的负责人告诉我们购买楼房给办理产权证等。我们购买楼房以后多次找锦州锦铁房地产开发有限公司等各有关单位及负责人要求给我们办理产权证，也没有明确答复，互相推���、敷衍塞责，造成我们多次上访，经济、精神都受到很大损失。现要求法院依法判决锦州锦铁房地产开发有限公司给原告办理购买楼房产权证。赔偿各项经济损失：楼房产权调换、2007年4月9日-2015年1月-6月30日违约、迟延履行金：110540.23元。被告承担原告本案一切费用、2015年7月1日以后迟延履行金延续至产权证办完给原告为止，迟延履行期间加复利。
锦铁公司原审辩称，1、该房屋已经能够办理产权证照，原告没有办理。2、原告要求我公司承担违约金及迟延履行金没有事实依据和法律依据。原告购买房屋系原锦州铁路分局住宅办对新民站前进行棚户区改造后建设的房屋，我公司归分局住宅办管理。当时所建房屋分为两部分，一部分是动迁户，一部分是职工集资建房。房屋竣工后，2007年4月，新民市房产管理处下发了关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复，该批复中涵盖了棚户区改造的所有房屋均可以办理产权证照。那么毫无疑义，原告在2007年4月购买该房屋时是可以办理产权证照的。但是，不知什么原因，新民市房产管理处在下发批复后又提出新的意见；除动迁户外，该项目不具备职工集资建房条件，必须按商品房办理产权。同时，锦州铁路分局住宅办取消，成立了沈阳铁路局房地产集团公司，我公司回归集团公司管理。原住宅办的遗留问题由各房建段（房产管理中心）负责处理。这样一来，办理产权证照问题不再归我开发公司负责，由房产管理中心负责。2011年3月，房产管理中心划归房地产公司管理，由于新民铁路职工存在上访问题，我公司才知道这一办理产权证的历史遗留问题还没有解决。从以上事实可以知道，以上完全是政策调整导致的产权证照不能办理，我公司不存在任何违约责任。根据《辽宁省审判业务学习资料》2014年1、2期中关于在商品房买卖合同纠纷案件中，针对逾期办证的违约责任问题的解答：因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持。3、初始登记于2007年4月20日下发，原告应在初始登记批复下发之日起2年内提起诉讼，但是直到2015年7月原告才提起诉讼，明显已经超过诉讼时效。4、我们认为初始登记批复的下发就意味着可以办理产权证，但是现在没有办理和我公司没有关系，我们不能承担责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年4月9日，原、被告签订了《购房协议》一份，约定原告陈国志购买被告锦铁公司开发的新民新铁佳园住房24号2-2-1，建筑面积96.73平方米，每平方米1350元/平方米，房屋总价130585元。当日，原告陈国志向被告锦铁公司交��楼房款130585元，被告锦铁公司为原告陈国志出具《建房现金交款收据》一张，同时将诉争房屋交付给原告陈国志，原告居住使用该房至今。因原告陈国志至今未取得诉争房屋的房屋所有权证书，故诉讼至法院，请求法院判令被告立即协助原告办理房屋产权证、赔付违约金110540.23元，本案一切费用由被告承担。
原审法院另查，原、被告至今未签订正式商品房买卖合同，被告锦铁公司也未给原告陈国志开具销售不动产统一发票。
原审法院认为，原、被告双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，真实有效，对双方均具有约束力。原告依照约定交付了全部购房款，被告锦铁公司即负有交付诉争房屋以及协助买受人办理房屋权属证书的义务。故对于原告要求被告办理产权证的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，因本案诉争房屋为现房，故原告应自合同订立之日（2007年4月9日）起90日内取得房屋权属证书。但在原告全额交纳了购房款的情况下，被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，被告亦未向原告出具销售不动产统一发票，原告至今未取得诉争的房屋权属证书，故被告锦铁公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。因原告主张的逾期办证违约金属��普通的债权请求权，应适用二年普通诉讼时效的规定。原告于2015年6月16日起诉，自2015年6月16日起向前追溯两年间发生的违约金，因未超过诉讼时效，予以支持，之前的违约金不予支持。关于违约金数额的问题。因双方合同未约定违约金的标准，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条���规定，判决如下：一、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，协助原告陈国志办理产权过户手续；二、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，给付原告陈国志逾期办证违约金（以购房款130585元为本金，自2013年6月16日起至2015年6月16日止，按照在中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收40%的标准计算）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4917元，由被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉。请求发回重审。主要理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院发回重审。一、一审程序错误，对我方提交的文件未当庭质证。二、一审认定房屋性质为商品房错误，房屋系职工福利分房，导致一审适用法律错误。三、不能办理房屋产权证照的原因系政策原因。四、房产部门下发的初始登记批复证明我方在2007年依据具备办证条件，我方无任何过错，不存在违约行为，不应承担任何责任。五、本案超过诉讼时效。
上诉人陈国志、李英不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书第一项；撤销一审民事判决书第二项，依法改判；判决锦铁公司赔偿违约金、迟延履行金：2007年4月9日至2015年6月30日共计110540.23元，2015年7月1日以后违约金、迟延履行金延续直至给办完产权证日止，加复利；出示验收合格证原件；锦铁公司承担一切费用（诉讼费、打印费50元、交通费20元）；追究锦铁公司责任。主要理由：售楼处负责人告诉我方购买楼房给办理产权证等，2007年到当地房产部门被告知要将开发商叫来，我方多次找到锦铁公司等各有关单位一切办理产权证，未明确答复，互相推诿等，造成我方多次上访，经济、精神受到很大损失。2015年2月锦铁公司通知我方去锦州办理产权证。2015年3月24日我方多人次找锦铁公司负责人被告知加价等研究，我方一直上访维权。一审判决第二条和认定本案适用两年诉讼时效适用法律错误，依照相关法律规定，法院应当支持我方上诉请求。2015年6月10日对方与我们签了一份协议，没约定办证时间，我们问对方，得到答复是回家等通知。目前还未有通知。
上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司答辩称：一、一审起诉前涉案房屋已经能够办理产权证，系对方未去办理。二、对方要求我方承担违约金及迟延履行金没有事实和法律依据，房屋性质是沈阳铁路局对职工的福利分房，不是商品房，不适用商品房买卖的相关法律规定。三、至2015年才能够办理房产证的原因不是我方造成。四、本案超过诉讼时效。综上，请求驳回对方的诉讼请求。
上诉人陈国志、李英答辩称：坚持我方上诉意见。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有《购房协议》、《建房现金交款收据》、《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案争议焦点为锦铁公司是否应当承担逾期办理权属登记的违约责任，陈国志、李英诉请是否超过诉讼时效。
对于锦铁公司上诉提出陈国志、李英购买的不是商品房，而是铁路内部建设职工住宅的问题。首先，双方签订的购房协议中明确约定“所购房屋具有100%产权，可享受国家有关法律、政策规定的一切权利”，并未载明是职工住宅，锦铁公司未能提供涉案房屋所在建设项目属于非商品房性质，即属于公有住房或者其他政策类住房的文件及政策依据等。本院认为，即使涉案房屋存在着出卖人给予特殊购买人群的优惠价格，也不能据此认定涉案房屋不是“商品房”的性质。因此，锦铁公司应当承担为购房人办理权属登记的义务，锦铁公司提出的抗辩主张不能成立。
对于锦铁公司上诉提出未能办理权属登记系政策等原因导致。根据锦铁公司所述，��案建设项目在开发建设过程中本身存在着一定的问题，铁路相关部门之间协调处理后逐步予以解决，但其并不属于法定的免责事由，且购房协议并未约定此种情况下出卖人免责。因此，锦铁公司提出的免责事由不能成立。
对于锦铁公司上诉提出2007年4月20日取得建设项目批复文件，具备办理权属登记条件，锦铁公司不存在违约的问题。虽然涉案房屋取得了批复文件，但是并无证据证明锦铁公司在此后及时为购房人陈国志、李英办理权属登记手续，锦铁公司尚未与陈国志、李英签订商品房买卖合同，亦未向陈国志、李英出具购房发票，按照办理房屋权属登记的流程规定，此种情况下购房人陈国志、李英无法单方办理涉案房屋权属登记手续。因此，锦铁公司应当承担逾期为购房人陈国志、李英办理权属登记的违约责任。
对于锦铁公司上诉提出陈国志、李英诉请超过诉讼时效，以及陈国志、李英上诉提出应当支持其诉请2013年6月16日之前违约金的问题。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判定锦铁公司承担违约责任正确，不再赘述。因陈国志、李英主张的逾期办理权属登记违约金属于普通的债权请求权，故适用二年普通诉讼时效的规定，一审判决支持陈国志、李英起诉之日前追溯两年间发生的违约金，并未超过诉讼时效，对于锦铁公司的该项上诉主张，本院无法支持。由于陈国志、李英并未提供证据证明其于2013年6月16日之前主张逾期办理权属登记违约金的相关事实存在，故现有证据不能证明构成民事诉讼法规定的诉讼时效中断的法定情形，故一审并未判决支持其诉请2013年6月16日之前的违约金，并无不当，本院予以维持。
对于陈国志、李英上诉提出判决支持其诉请迟延履行金以及加复利的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，违约金应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，陈国志、李英提出的法律适用，并非违约金的法定计付标准，而是当事人未按判决指定期间履行给付金钱义务的情况下，应当依法承担的法定责任，一审判决已经在判项中正确适用该条款，故陈国志、李英提出的上诉主张不能成立，本院不予支持。此外，对于陈国志、李英上诉提出的其他上诉请求，并未在一审提出明确具体的诉讼请求，依照民事诉讼法的规定，不属于本案二审的裁判范围，本院不予审理。
综上，依据《中华人民共���国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4917元，（上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司预交），由上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担。
二审案件受理费4917元，（上诉人陈国志、李英预交），由上诉人陈国志、李英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年三月十七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。