广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终13920号
上诉人（原审被告）：孙栋，住广东省广州市天河区。
委托代理人：钟伟、付寅翀，均系广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：简可仑，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：黄素茵，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：陈惠娟，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：陈伟光，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：区灵，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：陈颖贤，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：张伟明，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：黄仲强，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：李柏豪，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：张基祥，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：刘启忠，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：文婉姬，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：李雪明，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：李雪英，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：李朝东，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：颜绮云，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：区捷，男，1962年12月17日出生，住所地12647CheverlyCourt,Saratoga,CA95070,USA。
上述被上诉人共同委托代理人：刘中炎、廖美莹，均系广东纬国律师事务所律师。
原审第三人：中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：陈巍，总经理。
委托代理人：何杜鹃、林哓，均系该司员工。
原审第三人：广州克里特西餐厅有限公司，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：张勇。
委托代理人：周杰，该司员工。
原审第三人：张军科，住广东省五华县。
原审第三人：钟胜文，住广东省广州市番禺区。
原审第三人：覃东波，住广东省高州市。
原审第三人：潘乐韵，住广东省湛江市霞山区。
委托代理人：潘康碧。
上诉人孙栋因与被上诉人简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷、原审第三人中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司（以下简称太平洋保险公司番禺支公司）、广州克里特西餐厅有限公司（以下简称克里特西餐厅）、张军科、钟胜文、覃东波、潘乐韵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托代理人钟伟、付寅翀、被上诉人共同委托代理人刘中炎、原审第三人太平洋保险公司番禺支公司代理人何杜鹃、克里特西餐厅代理人周杰、潘乐韵代理人潘某、张军科、钟胜文到庭参加诉讼。覃东波经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孙栋上诉请求：1、撤销广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第723号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项；2、判决驳回简可仑等十七人的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由简可仑等十七人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏简可仑等十七人与原审第三人己建立事实租赁关系的重要事实。1、在一审庭审调查中，因孙栋申请，一审法院依法追加了涉案房屋的实际承租人作为第三人参加了诉讼。简可仑等十七人提供的关于涉案房屋租金缴交清单和银行转账的凭证中均显示，2014年8月1日后涉案房屋的租金由其向原审第三人直接收取。在一审庭审中，原审第三人也确认(见太平洋保险公司的答辩状及庭审笔录)，简可仑等十七人直接与原审第三人沟通，要求其无需向孙栋交付租金。原审第三人愿意向某仑等十七人交租，而简可仑等十七人更是表示不需各原审第三人搬离。上述情况证实，自2014年8月1日起，简可仑等十七人己与原审第三人就涉案房屋已经建立了事实的租赁关系。2、简可仑等十七人提供的资料显示，原审第三人向某仑等十七人直接交付租金的行为自2014年8月一直持续到2015年5月，在长达9个月的时间，简可仑等十七人辩称对原审第三人向其帐户汇款的情形不知情，很明显不具有合理性。3、简可仑等十七人在已与原审第三人建立事实租赁关系并向原审第三人直接收取租金后，于2014年12月发函解除了与孙栋的租赁合同。4、包括克里特西餐厅等实际承租人在内的部分租户并非由孙栋转租，而是合同解除后，物业公司受简可仑等十七人委托或由简可仑等十七人自行招租的，与孙栋无关。孙栋与出租人的租赁合同在其发出解除函件前己实际终止履行，实际由出租人自行管理、出租房屋。一审判决遗漏上述重要事实，导致本案判决根本错误。孙栋认为，合同解除后的租金，应由简可仑等十七人向原审第三人追索，简可仑等十七人没有依据再向孙栋索要租金。一审存在程序上问题，简可仑等十七人要求解除合同，而一审法院并未作出判处，属于遗漏判项。另，一审法院遗漏了应参加诉讼的第三人，一楼大堂承租人是神州租车公司，还有钟胜文商铺是由黄某签订的合同，黄某应作为第三人参加诉讼。一审法院违反程序，应发回重审。二、孙栋并非涉案房屋的占有人、使用人，一审法院一方面判决原审第三人向出租人交回房屋，一方面又判决孙栋支付房屋使用费，不但两项判决相互矛盾，更是令出租人法外双向获益。一审法院既然认为租赁合同已于2014年12月15日解除，也已经查明原审第三人至今仍实际占有、使用涉案房屋，并且合同解除后，简可仑等十七人也一直自行向实际承租人收取租金(见出租人补充提供的收取租金明细表)。孙栋并非涉案房屋的实际占有、使用人，判决孙栋腾空房屋并支付房屋使用费没有任何依据。且该判决在认定实际承租人已向某仑等十七人支付租金的情况下，孙栋还要再向某仑等十七人支付房屋使用费，简可仑等十七人无疑是双向获益，显失公正。三、一审判决未就原审第三人应承担的租金支付义务作出判决，导致本案未能定分止争。一审判决己查明原审第三人实际占有使用涉案房屋，且自2014年8月向某仑等十七人交纳租金，或按简可仑等十七人的指令不向孙栋交纳租金。作为涉案房屋实际承租人和使用人的原审第三人，与本案有直接利害关系并承担着租金交付义务。本案的争议是涉案房屋的租金争议，在明确租金交付义务主体为原审第三人，且原审第三人已作为利害关系人参加诉讼的情况下，应当判决与简可仑等十七人建立事实租赁关系的原审第三人向某仑等十七人支付租金。即使按照一审认定的双方租赁关系在12月12日发函时解除，双方租赁关系终止，孙栋与所有原审第三人的租赁关系已经不能履行，事实上已经中止。孙栋出具的委托书要求所有原审第三人向某仑等十七人支付租金至2014年10日已经截止，在此之后，所有原审第三人向某仑等十七人付款不能视为孙栋的意思。基于涉案的租赁合同已经终止且无法履行，简可仑等十七人也未在此授权所有原审第三人代位支付租金，所有原审第三人又实际占有租赁物，即可认为从2014年12月13日起简可仑等十七人与所有原审第三人存在实际的租赁关系，因此简可仑等十七人不应向孙栋主张租金。一审已经认定并判决所有第三人附有协助离场的义务，事实上原审第三人实际占有租赁物，如果本案否定原审第三人存在上述所称的事实上的租赁关系，则第三人是非法占有，在其应当履行相关办理义务的情况下，其应当对其占有期间的占有使用费负清偿责任。孙栋不应当对原审第三人实际占有并存在的过错承担责任。在关于原审第三人的问题上，孙栋与克里特西餐厅不存在任何租赁关系，该西餐厅所并非孙栋转租，其实际占有和使用与孙栋没有任何关系。四、一审判决未在孙栋应付租金中扣除孙栋已付的租赁保证金，在应付租金的计算上明显错误。孙栋己向某仑等十七人支付了25万元的保证金，在合同解除之日，该保证金应返还孙栋。上述保证金，也可直接抵扣孙栋欠付的租金。而一审判决在计算孙栋应付租金中，并未扣除上述保证金，明显错误。五、根据合同约定，孙栋应当自出租人办妥完税发票手续，并先行支付税费和其他相关房屋租赁手续费后，再行支付当月租金，即租赁合同己明确了租金支付的先后义务关系，在双方有明确约定的情况下，因简可仑等十七人未提供发票，孙栋未支付租金，不应承担违约责任。一审判决认定孙栋违约，明显错误。根据租赁合同第四条第2款的约定，孙栋支付租金的义务应当与简可仑等十七人支付税费和其他相关房屋租赁手续费后，而根据简可仑等十七人所述情况，由于其自身原因未按时缴纳税费，且该等租金税都是简可仑等十七人在租赁合同履行终止后（2014年8月10日）才一并缴纳支付的，相关的税务发票孙栋也于一审庭审中第一次所见，原件也一直保留在出租人手中，至今未交给孙栋。据此，即使孙栋应当支付合同解除前的租金(2014年8月1日至2014年12月15日)，孙栋依约有权顺延支付，因此产生的不利后果应当由其自行承担，孙栋并无任何违约行为存在。一审查明的租金发票的问题，也存在事实不清的情况。简可仑等十七人在一审中所提供的租金发票，根据其庭审笔录显示，对应的是2012和2013年的税款，共分了三层提交。第一层的租金发票显示的时间是2014年2月-2015年1月；二层显示的是2013年9月-2014年8月；第三层显示的时间2014年4月和5月-2015年3月和4月。孙栋也从来没收到上述的租金发票，简可仑等十七人也是到了一审开庭才出示的。根据双方合同约定，在简可仑等十七人办理相应税费缴纳手续后，孙栋才向某仑等十七人支付相应的租金及税金，而一审判决对这一事实并未进行明确查明。六、一审法院向涉案楼宇的物业管理方凯伦物业商埠1号服务中心进行的所谓调查，存在严重程序及效力问题，且所证明事实明显与事实不符。一审法院虽然在一审庭审中当庭出示了调查笔录，但并未传唤笔录所询问人员杨某甲到庭作为证人接受质询，也没有提供该人员的身份证明资料，如身份证、工作证、社保记录等，不能作为认定本案事实的证据使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第五款的规定，杨某甲的证言不应采纳。七、一审判决孙栋承担租赁税，与税法的相关规定不符，适用法律错误。涉案房屋的出租人是简可仑等十七人，简可仑等十七人收取租金，应依法纳税。根据税法的相关规定，简可仑等十七人是法定的纳税义务人。当事人合同的约定不能违反税法的相关规定，违反规定的约定，不具有法律效力。
简可仑等十七人二审共同答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，要求维持一审判决，驳回孙栋的上诉。对于遗漏第三人的问题，简可仑等十七人不清楚，涉案房屋租赁给孙栋后，由其进行转租，因此是否遗漏实际承租人简可仑等十七人并不清楚。孙栋有责任自行向法院提出遗漏第三人的事实。有关税费问题，租赁税费由孙栋承担的，这在合同中是有约定的。有关发票问题，简可仑等十七人已经垫付了税金，因没有办法找到孙栋，因此没办法将发票交付给孙栋。关于实际上存在的租赁关系问题，简可仑等十七人是将房屋租赁给孙栋，孙栋转租给第三人，对转租给第三人的情况，简可仑等十七人之前并不了解。至于第三人向某仑等十七人支付租金的问题，一审法院已经对此进行查明，孙栋是通过物业公司要求原审第三人向某仑等十七人进行支付租金的，但简可仑等十七人并不认可这种转租关系。
克里特西餐厅二审陈述：克里特西餐厅是第三手的租户，上一手是刘某甲，克里特西餐厅与孙栋并无签订合同。克里特西餐厅有向某仑等十七人支付租金，第一次交了14万的签约保证金，但至今没有签约。后交付的租金克里特西餐厅代理人现在没有明细，现在不清楚。
太平洋保险公司番禺支公司二审答辩意见为：太平洋保险公司番禺支公司与孙栋签订的合同，太平洋保险公司番禺支公司一直有按照孙栋给予的发票缴纳租金。至2015年，因孙栋无法提供发票要求太平洋保险公司番禺支公司将租金交付给简可仑等十七人。太平洋保险公司番禺支公司已向某仑等十七人按时缴纳了租金。太平洋保险公司番禺支公司与简可仑等十七人签订代孙栋支付欠付的租金的协议，支付的时间是2015年1月1日-2016年7月30日，合计含税租金585325.4元。为了避免纠纷，简可仑等十七人同意在收到该部分租金后不再向孙栋追索这部分的租金。之后2016年8月-12月的租金太平洋保险公司番禺支公司也会直接支付给简可仑等十七人，而且简可仑等十七人可以根据合同约定开具发票。综上所述太平洋保险公司番禺支公司与孙栋签订的合同，租赁期从2014年12月24日-2017年12月31日，虽然孙栋未履行合同的主要义务，但双方并未协商解除合同，因此该合同合法有效。太平洋保险公司番禺支公司与简可仑等十七人并未建立合同关系。而且根据2015年8月27日，孙栋向太平洋保险公司番禺支公司出具的律师函，是称太平洋保险公司番禺支公司拖欠租金，要求太平洋保险公司番禺支公司支付2014年10月-2015年8月的租金的，太平洋保险公司番禺支公司于2015年8月31日出具了律师复函，明确已经向其支付了到2014年1月的租金，经过多次催告，但其一直不能出具租赁发票。在孙栋不履行主要合同义务的情况下，太平洋保险公司番禺支公司是有权行使抗辩权的。
张军科二审答辩称其不是不交租给孙栋。孙栋要求张军科向某仑等十七个业主交付一年多的租金。张军科已经交付，具体时间是2014年8月-2015年6月。孙栋与业主的关系导致张军科提前搬走，这是南沙法院一审判决的结果。张军科要求孙栋赔偿装修费用。张军科在2016年6月已经搬离涉案场地，因为找不到孙栋，因此没有办法办理交接手续，张军科走的时候还打电话给了刘某乙。
钟胜文二审答辩称2014年时，因为孙栋没有交租给业主，物业管理处要求钟胜文将钱转到陈某的账上。钟胜文想和孙栋协商处理，但无法找到孙栋。钟胜文交租给业主，如果不交租，物业管理处就会停我方水电。本案是业主与孙栋的纠纷导致钟胜文经营不下去。钟胜文要求孙栋赔偿装修损失和返还押金。由于找不到孙栋，因此没有办法办理交接手续。钟胜文已于2016年5月离场。
潘乐韵二审称其没有答辩意见。潘乐韵起诉孙栋的案件还未出判决，潘乐韵认为孙栋没有协助潘乐韵办营业执照，因此卫生监督部门要求潘乐韵停业，因此潘乐韵现在已经停业。业主起诉孙栋后，潘乐韵也收到太平洋保险公司番禺支公司所称的孙栋所发出的律师函。由于损失还未进行评估，因此商铺并没有办理交接手续。
覃东波二审未到庭答辩。
简可仑等十七人共同向一审法院起诉请求：1、解除简可仑等十七人与孙栋于2012年10月22日签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》及其附件；2、简可仑等十七人没收孙栋的租赁保证金25万元；3、孙栋向某仑等十七人支付拖欠的租金（自2014年7月23日开始计算至孙栋实际交付租赁物止，按每月135600元的标准计算,暂计至2015年5月31日为1393922元）及租金税51949.46元（2013年9月至2015年3月止）；4.孙栋向某仑等十七人支付违约金（按当月未付租金的1%每天计算，计至孙栋付清全部租金为止，不高于拖欠的租金总额的30%，暂计至2015年5月31日为418176.6元）；5.孙栋于合同解除之日立即将租赁物腾空交还给简可仑等十七人；6.本案的诉讼费由孙栋承担。
一审法院认定事实：广州市南沙区金涛四街24号、金涛大街49号219、319单元（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街24号建筑面积38.46平方米、金涛大街49号219单元建筑面积49.61平方米、319单元建筑面积49.61平方米）的登记权属人为黄素茵、简可仑；广州市南沙区金涛大街31号、49号220、320单元（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街31号建筑面积38.1平方米、金涛大街49号220单元建筑面积37.39平方米、320单元建筑面积37.39平方米）的登记权属人为黄素茵；金涛大街43号、49号208、308（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街43号建筑面积55.2121平方米、49号208建筑面积62.9917平方米、49号308建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为李柏豪、张基祥；金涛四街32号、34号、金涛大街39号、41号、49号209、210、211、212、309、310、311、312（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街32号建筑面积56.1552平方米、34号建筑面积56.1552平方米、金涛大街39号建筑面积55.2121平方米、41号建筑面积55.2121平方米、49号209建筑面积61.1341平方米、210建筑面积62.9917平方米、211建筑面积61.1341平方米、212建筑面积62.9917平方米、309建筑面积61.1341平方米、310建筑面积62.9917平方米、311建筑面积61.1341平方米、312建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为黄仲强；金涛四街36号、金涛大街49号207、307（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街36号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号207建筑面积61.1341平方米、307建筑面积61.1341平方米）的登记权属人为刘启忠、文婉姬；金涛四街30号、金涛大街37号、49号213房、214房、313房、314房（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街30号建筑面积56.1552平方米、金涛大街37号建筑面积55.2121平方米、49号213房建筑面积61.1341平方米、214房建筑面积62.9917平方米、313房建筑面积61.1341平方米、314房建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为张伟明；金涛四街38号、金涛大街49号205、305（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街38号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号205建筑面积61.1341平方米、305建筑面积61.1341平方米）的登记权属人为李雪英；金涛大街45号、49号206、306（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街45号建筑面积55.2121平方米、49号206建筑面积62.9918平方米、306建筑面积62.9918平方米）的登记权属人为李雪明、李雪英；金涛四街42号、金涛大街49号201、301（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街42号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号201建筑面积62.5994平方米、301建筑面积62.5994平方米）的登记权属人为颜绮云；金涛大街49号202、302（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛大街49号202建筑面积62.7963平方米、302建筑面积62.7963平方米）的登记权属人为李朝东；金涛四街28号、金涛大街35号、49号215、216、315、316（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街28号建筑面积56.1552平方米、金涛大街35号建筑面积55.2121平方米、49号215建筑面积61.1341平方米、216建筑面积62.9917平方米、315建筑面积61.1341平方米、316建筑面积62.9917平方米）的登记权属人为区灵、区捷；金涛四街26号、金涛大街33号、49号217、218、317、318（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街26号建筑面积56.0823平方米、金涛大街33号建筑面积55.1309平方米、49号217建筑面积55.8656平方米、218建筑面积57.7921平方米、317建筑面积55.8656平方米、318建筑面积57.7921平方米）的登记权属人为陈惠娟、陈伟光；金涛四街40号、金涛大街49号203、204、303、304（房屋所有权性质均为“私有”，其中金涛四街40号建筑面积56.1552平方米、金涛大街49号203建筑面积61.1341平方米、204建筑面积62.99平方米、303建筑面积61.1341平方米、304建筑面积62.99平方米）的登记权属人为陈颖贤。
2012年7月16日，陈惠娟出具《声明》，证明简可仑、黄素茵、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷委托其办理南沙逸涛城G5-（9）幢楼宇对外出租手续，并以其身份签署相关出租文件。
2012年7月21日，陈惠娟代表各简可仑、黄素茵、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷（出租人、甲方）与孙栋（承租人、乙方）签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》。合同约定：甲方将南沙区金涛大街31-49号（单号）及金涛四街24-42号（双号）（以下将上述物业简称为本楼宇）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）房产出租给乙方经营餐饮、百货、办公用途使用，乙方为整体承租经营，未经甲方同意不得将楼宇转租，不得超越上述经营范围。租赁期限由2012年8月1日至2027年7月31日止，共15年。其中2012年8月1日至2015年7月31日的月租金额为135600元、各年租金为1627200元（2012年8月1日至10月31日为装修免租金期，从2012年11月1日起正式开始计收租金）；2015年8月1日至2016年7月31日的月租金额为187165元、各年租金为2245980元；2016年8月1日至2017年7月31日的月租金额为205881.50元、各年租金为2470578元（从2017年至2022年各年份租金按以上方法每年递增10%计收；本租赁合同期从第11年开始，甲乙双方参照届时周边同等条件楼宇租赁价格重新评估本合同价格，在此基础上以不高于5%的升幅确定租金）。租金按月结算，乙方每月的第五日前按甲方指定的账号将租金分别支付给甲方各业主账户。在乙方每月向甲方各业主支付租金前，由甲方各业主办理完税发票手续，并先行支付税费和其他相关房屋租赁手续费，然后由乙方将甲方各业主实际缴付的相关费用总额连同应付租金给甲方各业主支付。乙方向甲方交纳25万元租赁保证金，甲方应在租赁期届满、双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日将保证金全额退回乙方，不计付利息。乙方应按时支付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须每天按当月租金的1%乘以逾期天数向甲方支付违约金。租赁期内，乙方有权转让他人经营。乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回本楼宇，并要求赔偿损失。除不可抗力外任何一方未按合同约定履行义务，即构成违约。守约方拥有单方行使解除合同权，造成的损失由违约方承担。行使单方解除合同权应以书面通知方式，送交违约方签收或送达本合同中确认的违约方地址。任何一方违约，须支付总金额相当于三个月租金和管理费的违约金给另一方，并赔偿另一方损失。租赁期满或终止合同，乙方应按双方协定的期限内交回本楼宇和设备。乙方不交回承租本楼宇的，甲方除要求乙方迁出并向甲方缴交逾期占用租金及所有由乙方产生的相关费用外，同时向甲方缴交上述费用总额的50%的违约金。
上述合同签订后，简可仑等十七人收到孙栋租赁保证金25万元，并将涉案房屋交付被告使用。其后，双方经协商一致，签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同变更条款》，对原合同的租金计算方式变更为：2012年8月1日至2015年7月31日的月租金额为135600元、各年租金为1627200元（2012年8月1日至10月31日为装修免租金期，从2012年11月1日起正式开始计收租金）；2015年8月1日至2018年7月31日的月租金额为187165元、各年租金为2245980元；2018年8月1日至2020年7月31日的月租金额为205881.50元、各年租金为2470578元；2020年8月1日至2022年7月31日的月租金额为226469.65元、各年租金为2717635.80元（本租赁合同期从第11年开始，甲乙双方参照届时周边同等条件楼宇的租赁价格，重新评估本合同的租赁价格，在此基础上以不高于5%的升幅确定租金）。2012年10月22日，双方就涉案房产的安全责任问题签订《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同补充协议之一：安全协议》。
孙栋在涉案楼宇交付使用后，又分别进行了转租。其中，金涛大街31-49号（单号）、金涛四街24-42号（双层）第三层，建筑面积为737平方米，由太平洋保险公司向孙栋承租，并作办公场所使用，目前正常营业；金涛大街43-47号（单号）及金涛四街42-46号（双层）首层，建筑面积为326平方米，由张军科向孙栋承租，用于经营红木家具生意，目前正常营业；金涛大街31-35号（单号）及金涛四街24-28号（双层）首层，建筑面积为280平方米，目前由钟胜文占有使用，用于经营汽车美容生意；金涛大街37-41号（单号）及金涛四街30-34号（双层）首层，建筑面积为330平方米，目前由克里特西餐厅占有使用，用于经营西餐厅生意；金涛大街49号大堂玻璃屋及201房至220房，目前由覃东波占有使用，用于经营餐饮生意；金涛大街第二、第三层的部分房产，建筑面积为590平方米，由潘乐韵向孙栋承租，用于经营饮食生意，目前处于歇业状态。
在租赁期内，涉案楼宇第一年的租赁税，简可仑等十七人与孙栋双方已按合同约定，由简可仑等十七人先行支付并开具完税发票后，再由孙栋连同应付租金支付给简可仑等十七人；第二年的租赁税共51931.46元，简可仑等十七人亦已先行支付，并于2014年8月11日开具了完税发票，但孙栋一直未有向某仑等十七人支付该费用。
由于孙栋拖欠简可仑等十七人租金及相关费用，简可仑等十七人于2014年12月12日，委托广东纬国律师事务所刘中炎律师，通过EMS特快专递向孙栋邮寄发出《律师函》（该邮件于2014年12月15日已妥投），函称：经统计，自2014年5月至今，孙栋共拖欠简可仑等十七人租金931900元及租金税51930.66元。孙栋经多次催缴仍未支付租金的行为，已严重损害了简可仑等十七人的合法权益。现特依授权致函：1.简可仑等十七人即日与孙栋解除于2012年7月21日签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》并收回楼宇，请孙栋在收悉该函之日起十天内搬离租赁物；2.简可仑等十七人依约没收孙栋25万元租赁保证金；3.请孙栋在收悉该函之日起十天内，支付清拖欠租金、租金税共983830.66元及相应的违约金。
2014年6月，孙栋向张军科等部分第三人出具委托书，委托其将此前所欠孙栋的租金及2014年7-9月应付给孙栋的租金直接存入陈惠娟的上述账户中，2014年10月份开始的租金则仍由孙栋继续接收。2015年8月，广东科德律师事务所何某、杨某乙律师受被告委托，向张军科等部分第三人发出《律师函》，要求其在收到该函之日起三日内向孙栋支付清至今所拖欠的租金。
关于涉案楼宇的交租情况，简可仑等十七人提供了客户姓名为文婉姬、卡号为62×××26的银行交易历史查询明细（起止日期为：2012年10月18日至2014年12月31日）和客户姓名为陈惠娟、卡号为62×××81的银行交易历史查询明细（起止日期为：2013年5月1日至2015年11月6日），以及其制作的《2012年12月至2015年6月已收租金明细》《2014年7月至2015年5月已收租金明细》予以说明。简可仑等十七人根据上述证据材料，确认其通过上述两个银行账号共收取款项2909678元。经庭审核实，在陈惠娟的上述银行账号上其中的9笔款项、共计211900元是由张军科支付，其中的8笔款项、共计156800元是由钟胜文支付，其中的9笔款项、共计432160元是由覃东波支付，其中的4笔款项、共计278600元是由克里特西餐厅支付。简可仑等十七人表示其既没有要求过原审第三人向其缴纳租金，也没有通过物业管理公司另行寻求新的租户，而其对于原审第三人向其账户汇款的情形，当时也不知情。但其同意将上述由原审第三人所支付的款项纳入孙栋所交纳的租金范围内计算。另外，简可仑等十七人表示，在上述已收取的2909678元中，由孙栋分别于2013年6月20日及2014年3月20日所交付的各50000元款项，分别属于孙栋所缴交的涉案楼宇第一和第二年的租赁税，故予以剔除后，孙栋已付的租金数额应为2809678元。该数额经折合后，可计算出孙栋一共只交纳了20.72个月(2809678元÷135600元/月)的租金，即从合同约定的2012年11月1日起租计，孙栋的租金最后只交至2014年7月22日。
一审法院就简可仑等十七人有否委托涉案楼宇的物业管理公司代收和催收租金的问题，向涉案楼宇的物业管理方凯伦物业商埠1号服务中心进行调查。该中心杨某甲经理证实了孙栋因拖欠租金而委托实际承租户直接将租金交付至简可仑等十七人银行账号的事实，并同时表示其中心没有接受过简可仑等十七人代收或催收租金的委托。
2015年8月4日，一审法院到涉案楼宇现场张贴通知，敦促实际承租人在2015年8月11日前申报权利。此后覃东波、潘乐韵、张军科、钟胜文、克里特西餐厅、太平洋保险公司番禺支公司分别在指定期限内提供其就涉案楼宇所签订的租赁合同等材料，一审法院依法追加上述公司及人员作为第三人参加诉讼。
一审法院认为：简可仑等十七人与孙栋签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同变更条款》《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同补充协议之一：安全协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
关于合同解除问题。简可仑等十七人已交付涉案楼宇给孙栋使用，孙栋应依约支付租金。简可仑等十七人主张孙栋拖欠租金超过1个月以上的事实，提供有相关银行明细记录进行佐证，一审法院予以认可。孙栋关于简可仑等十七人从2014年8月开始，通过物业管理公司直接向原审第三人收取租金、另行寻求新租户的抗辩理由，缺乏事实依据，且与相关当事人的陈述及一审法院所调查的事实情况不符，故其以此主张租赁合同已于2014年7月31日经双方协商解除，无需再支付相应租金的意见，一审法院不予采纳。根据涉案租赁合同约定，孙栋逾期交租超过1个月以上的，简可仑等十七人有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。简可仑等十七人于2014年12月12日通过EMS特快专递向孙栋发出《律师函》，书面通知孙栋解除上述合同，该邮件于同月15日妥投，故上述合同及其变更条款、补充协议等自该日起即已解除。简可仑等十七人现再行起诉要求解除简可仑等十七人与孙栋签订的《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》及其附件，一审法院不予支持。合同解除后，简可仑等十七人无须对涉案楼宇的装修进行补偿，孙栋应将涉案房屋腾空交还简可仑等十七人；在简可仑等十七人未明确表示无需各第三人搬离的情况下，各第三人对孙栋的上述交还房屋义务应予以配合。
关于租金及房屋使用费计算问题。如前所述，涉案合同已于2014年12月15日解除，故孙栋应向某仑等十七人支付租金的期间为起租期2012年11月1日起至2014年12月15日止。由于简可仑等十七人已确认其在计算孙栋所付租金时，将其中孙栋所支付的一笔50000元款项作为孙栋应付的第二年租赁税予以剔除，而简可仑等十七人在本案中又已提出了由孙栋支付第二年租赁税的诉求，故简可仑等十七人在计算孙栋所付租金时将之剔除，显然不当，该款项应计入孙栋已付租金范围内，即孙栋已付租金数额应认定为2859678元。按此计算，孙栋尚应支付简可仑等十七人的租金为598122元（135600元/月×25.5个月-2859678元）。此外，孙栋还应支付简可仑等十七人自合同解除之次日起即2014年12月16日至其实际交还房屋之日止期间的房屋使用费，房屋使用费应参照双方合同约定的租金标准计算，孙栋主张按照135600元/月的标准计算，没有超过合同约定的租金标准范围，一审法院予以照准。其中2014年12月16日至一审法院判决当月2016年3月期间的房屋使用费为2101800元［67800元（135600元/月×0.5个月）+2034000元（135600元/月×15个月）］；2016年4月起至孙栋实际交还场地之日期间的房屋使用费由孙栋按135600元/月的标准在每月5日前按月支付给简可仑等十七人。
关于违约金问题。简可仑等十七人主张逾期付款违约金按照合同之约定，以当月未付租金每日1%的标准计算至付清全部租金时止；孙栋则辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。另简可仑等十七人主张逾期付款违约金从2014年8月开始计算，且总额不高于孙栋所拖欠租金总额的30%，没有超过法定范围，应予照准。按此，孙栋逾期支付2014年8月至2014年12月15日租金的违约金，应按月以135600元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自各月6日起计至清偿之日止；逾期付款违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限。虽然双方在涉案租赁合同中约定，在租赁期满或终止合同时，孙栋应按双方协定的期限内交回涉案楼宇和设备，孙栋不交回的，应缴交违约金。但本案系简可仑等十七人因孙栋逾期交租而行使合同单方解除权提前解除合同，其要求被孙栋交回涉案楼宇的期限，并非合同约定的双方协定的期限，因此，上述合同条款不适用于本案，简可仑等十七人要求被孙栋支付逾期交还房屋使用费的违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。
关于租赁保证金问题。《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》只约定了简可仑等十七人在租赁期届满、双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日，将保证金全额退回孙栋，但并未约定因孙栋原因导致合同解除的情况下，简可仑等十七人有权没收该保证金，故简可仑等十七人主张没收被告25万元租赁保证金缺乏合同依据，一审法院不予支持。鉴于孙栋在本案中没有提出退还保证金的请求，故一审法院对该保证金的退还问题不予处理。双方可以在法院已判令孙栋支付简可仑等十七人相关欠费及违约金的情况下，自行协商折抵，或由孙栋另循法律途径解决。
关于租赁税问题。对于涉案楼宇的租赁税，双方约定由孙栋支付，是合同当事人之间对费用分担进行的约定，并未违反国家税收法律法规，应属合法有效，孙栋认为缴纳该税费系简可仑等十七人的法定义务，不应向其转嫁的抗辩理由，缺乏理据，一审法院不予支持。孙栋对于简可仑等十七人已缴交的租赁税51931.46元，应当按照合同的约定一并支付给简可仑等十七人。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2016年3月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋腾空广州市南沙区金涛大街31-49号（单号）及金涛四街24-42号（双号）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）并交还原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷；第三人中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司、广州克里特西餐厅有限公司、张军科、钟胜文、覃东波、潘乐韵负有协助交还义务。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋2014年12月16日至2016年3月期间的房屋使用费2101800元；2016年4月起至被告孙栋实际交还场地之日止的房屋使用费由被告孙栋按135600元/月的标准，在每月5日前按月支付给原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付租赁税51931.46元。五、驳回原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22211元，由被告孙栋负担。
经庭询调查，一审认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，孙栋向本院提交录音整理资料一份，证明涉案租赁物一楼大堂由神州租车实际占有，本案的克里特西餐厅是业主和物业公司自行招租回来的，与其没有关系。业主已实际控制涉案商铺，通过物业公司对涉案商铺进行停水停电，并且委托物业公司对涉案商铺对外出租。简可仑等人质证认为孙栋所述没有事实依据。太平洋保险公司番禺支公司对该证据不发表意见。克里特西餐厅、钟胜文、潘乐韵均称其不清楚该事实。而张军科则称是张某乙将该场地出租给神州租车公司。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对孙栋的上诉请求与简可仑等十七人、原审第三人的答辩意见，分析如下：
关于合同的解除问题。根据一审证据及当事人的陈述可知，孙栋存在欠付租金超过1个月的事实，已构成违约；孙栋自认曾委托原审第三人向某仑等十七人直接交纳租金。孙栋虽主张委托时限至2014年10月到期，但在孙栋与简可仑等十七人租赁关系未解除的情况下，原审第三人继续向某仑等十七人直接支付租金以维继租赁物的使用并不足以认定原审第三人与简可仑等十七人形成新的租赁关系，且孙栋关于简可仑等十七人从2014年8月开始，通过物业管理公司直接向原审第三人收取租金，另行寻求新租户的抗辩理由与上述委托届止时限不符，亦缺乏依据。另，本案相关第三人否认与简可仑等十七人建立了租赁关系。故，一审法院对孙栋主张租赁合同已于2014年7月31日经双方协商解除，无需再支付相应租金的意见不予采纳并无不妥。因证人杨某甲是否出庭并无影响上述认定，故对孙栋提出有关证人未出庭作证不合法的意见，本院不予采纳。根据涉案租赁合同约定，简可仑等十七人解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。本案简可仑等十七人于2014年12月12日通过速递邮件向孙栋发出《律师函》，书面通知解除合同，该速递件已于同月15日妥投，据此，一审法院认定涉案租赁合同及其变更条款、补充协议等自该日解除符合事实与法律规定。因上述合同事实上已解除，无需再通过诉讼解除合同，故一审法院对此未作出判处并无不当。合同解除后，孙栋作为原租赁合同的相对方应将涉案房屋腾空交还简可仑等十七人，并支付至实际交还场地之日止的占有使用费。孙栋认为其非实际占用、使用人，不需交还场地及支付合同解除后占有使用费的主张缺乏依据，本院不予采纳。对原审第三人已向某仑等十七支付的租金，一审法院已予扣除。二审期间，简可仑等十七人亦明确原审第三人已向其交付的租金，其不再向孙栋提出主张，合理合法，本院予以确认。在简可仑等十七人未明确表示无需原审第三人搬离的情况下，各原审第三人对孙栋上述交还房屋的义务应予配合，而各原审第三人与孙栋可另循合法途径解决双方之间的租赁关系。综上，对孙栋提出一审法院一方面判决原审第三人向出租人交回房屋，一方面又判决孙栋支付房屋使用费，两项判决相互矛盾，令出租人法外双向获益，应判处原审第三人向某仑等十七人支付租金的主张不成立，本院不予采纳。
关于第三人的问题。一审诉讼中，孙栋申请追加实际承租人作为本案第三人，一审法院为确定涉案房屋存在的承租人，已在涉案物业上张贴公告，要求有关权利人到一审法院登记。根据一审法院查明的情况，克里特西餐厅、钟胜文作为实际占有、使用人到庭应诉，因判处租赁物的交还对该原审第三人有利害关系，为保护该原审第三人权益，一审列其为第三人于法无悖，对孙栋提出一审法院错列第三人的主张，本院不予采纳。至于孙栋提出涉案房屋大堂还有神州租车公司在使用问题，由于上述公告发出之后，神州租车公司未到一审法院登记，应视为其放弃权利，孙栋二审提出一审法院遗漏该第三人的主张依据不足，故本院亦不予采纳。
关于租赁保证金问题。根据《南沙逸涛城G5-（9）幢租赁合同》的内容可知，孙栋在租赁期届满，双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日，将保证金全额退回孙栋，但上述合同中并未约定有因孙栋原因导致合同解除的情况下，孙栋交付的保证金可折抵租金，故双方可在法院已判令孙栋支付简可仑等十七人相关欠费及违约金的情况下，自行协商折抵，或由孙栋另循合法途径解决，对孙栋认为一审法院未将租赁保证金折抵租金错误的主张，本院不予采纳。
关于有关税费、发票等问题。孙栋与简可仑等十七人签订的租赁合同约定，由孙栋支付租赁税，此为双方对费用分担所进行的约定，并未违反国家税收法律法规，合法有效。孙栋认为缴纳该税费为简可仑等十七人的法定义务，不应向其转嫁的抗辩理由缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。对简可仑等十七人已缴交的税费，孙栋应按合同约定一并支付给简可仑等十七人。双方合同中虽约定由简可仑等各业主先行办理完税发票手续，并先行支付税费和其他相关房屋租赁手续费，但未约定简可仑等各业主未先行办理完税发票手续的情况下，孙栋可延付租金，本案亦无证据显示孙栋就此曾向某仑等十七人提出异议，且办理完税发票手续实际并不影响孙栋占有、使用租赁物而应承担履行支付租金对价的义务，故对孙栋就此提出其可延付租金，不构成违约的主张，本院不予采纳。
关于违约金标准问题。如上所述，孙栋构成违约，对合同解除前的未付的租金应承担逾期付款的违约金。一审法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，但未明确逾期贷款利率的上浮标准欠妥，该上浮标准应按同期贷款利率上浮30%计算为宜。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，唯对欠付租金的违约金确定欠妥，本院予以纠正。上诉人孙栋上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率（该利率按同期贷款利率上浮30%计算），分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之','2018-10-04
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