重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0103民初8628号
原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆大坪支行，地址重庆市渝中区大坪正街110号，统一社会信用代码91500000745329169U。
负责人熊芸，行长。
委托代理人梁琪，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
委托代理人徐康银，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
被告钟明雨，男，汉族，1969年4月28日出生，住重庆市南岸区。
被告董玉，女，汉族，1968年5月6日出生，住重庆市南岸区。
被告重庆云天物业发展有限公司，住重庆市南岸区南坪东路548号。统一社会信用代码91500108622041130H。
法定代表人陈开富。
原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆大坪支行（以下简称钟明雨）诉被告钟明雨、被告董玉、被告重庆云天物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法由代理审判员王鑫担任审判长，与人民陪审员蒲兴华、人民陪审员ＸＸＸ组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员简燕担任法庭记录。原告浦发银行大坪支行的委托代理人吴平平、梁琪到庭参加了诉讼。被告钟明雨、被告董玉、被告重庆云天物业发展有限公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告浦发银行大坪支行基于与钟明雨、董玉、重庆云天物业发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及被告钟明雨所购房屋的《土地房屋预告登记证明》起诉，要求：1、判决被告钟明雨、被告董玉立即支付截至2016年4月26日的贷款本金522116.02元、利息21239.21元、罚息736.25元；2、判决被告钟明雨、被告董玉立即支付自2016年4月27日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金522116.02元为基数，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮30%计算，复利以未偿还的利息21239.21元为基数，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮30%计算）；3、本案案件受理费9021元、保全费3240元、公告费300元，由被告钟明雨、被告董玉共同承担；4、判决原告浦发银行大坪支行对被告钟明雨提供抵押的房地产享有优先受偿权；5、判决被告重庆云天物业发展有限公司对被告钟明雨的上述债务承担连带清偿责任。
被告钟明雨、被告董玉、被告重庆云天物业发展有限公司均未答辩。
本案经审理查明的贷款事实如下：
借款人：钟明雨。
抵押人：钟明雨。
保证人：重庆云天物业发展有限公司
贷款本金：725000元。
贷款用途：购买位于重庆市南岸区房地产。
贷款期限：10年，2011年11月1日至2021年11月1日。
贷款利率：浮动利率，人民银行基准年利率上浮30%，首期执行利率9.165%。
罚息利率：本合同借款执行利率基础上上浮30%。
还款方式：按等额本息还款法还款，每期还款日为10日。
欠款情况：截至2016年4月26日，尚欠借款本金522116.02元、利息21239.21元、罚息736.25元。
抵押担保情况：2011年11月28日，浦发银行大坪支行、钟明雨在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记。该预告登记证明载明：预告登记权利人为浦发银行大坪支行，预告登记义务人为钟明雨，房地产坐落于重庆市南岸区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，抵押金额为725000，主债务履行期限自2011年11月1日至2021年11月1日。后未办理房屋产权证及房屋抵押权证。
保证担保情况：重庆云天物业发展有限公司为本案所涉借款提供阶段性连带责任保证。如借款人已办妥本合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该解除日之前已经到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。
合同关于提前收贷的约定：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用等，贷款人有权宣布贷款部分或全部提前到期。
其他应说明的情况：钟明雨、董玉于2002年1月17日登记结婚。2011年7月14日，董玉在《个人贷款申请表》中声明，本人是借款人钟明雨的配偶，同意借款人向银行申请贷款，承诺与借款人共同偿还贷款，不因任何原因解除本人的还款义务。同日，董玉在《个人购房担保借款合同》共同还款人栏签订确认，同意作为共同还款人，在本合同项下同借款人钟明雨共同承担还款义务。
本院认为，浦发银行大坪支行与钟明雨、董玉、重庆云天物业发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，浦发银行大坪支行依据合同向钟明雨发放了贷款，但在合同履行过程中，钟明雨未按照合同的约定按时足额履行还款义务,其行为已经构成违约，应当承担违约责任。故浦发银行大坪支行按照合同约定宣布钟明雨的贷款立即到期，要求钟明雨提前清偿全部借款本息，并按照借款合同约定计收罚息和复利的诉请，有双方约定为据，本院予以支持。
关于董玉对钟明雨本案中所负债务是否承担共同还款责任的问题。本院认为，钟明雨、董玉系夫妻关系，钟明雨向浦发银行大坪支行签订《个人购房担保借款合同》的事实发生于钟明雨和董玉婚姻关系存续期间，且董玉明确知晓钟明雨的借款行为，故上述借款债务属于夫妻共同债务，董玉依法应当承担共同清偿责任。浦发银行大坪支行依法要求钟明雨、董玉对上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。
关于浦发银行大坪支行对涉案房屋能否行使抵押权的问题。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，钟明雨以其所购商品房为浦发银行大坪支行设定抵押权，浦发银行大坪支行对此项请求权进行了预告登记，由于钟明雨对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，浦发银行大坪支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对钟明雨抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对钟明雨抵押房屋的处分，但并非对钟明雨抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告浦发银行大坪支行要求对钟明雨办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对浦发银行大坪支行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
关于重庆云天物业发展有限公司是否承担保证责任的问题。根据《个人购房担保借款合同》约定，重庆云天物业发展有限公司为钟明雨的债务在本案所涉房屋办理所有权证及抵押登记手续完成之前提供连带保证担保。该保证为阶段性保证，是对保证合同所附的解除条件。现涉案房屋抵押登记手续及房屋所有权证尚未办理完成，重庆云天物业发展有限公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故重庆云天物业发展有限公司应就钟明雨的本案所涉债务向浦发银行大坪支行承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钟明雨、被告董玉在本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆大坪支行偿还借款本金522116.02元、以及截至2016年4月26日的利息21239.21元、罚息736.25元；支付自2016年4月27日起至贷款本息付清之日止以本金522116.02元为基数按合同执行贷款利率上浮30％计算的罚息，以不能按时支付的利息21239.21元为基数按合同执行贷款利率上浮30%计算的复利；
二、被告重庆云天物业发展有限公司对被告钟明雨的上述第债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆大坪支行的其他诉讼权请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9021元、保全费3240元、公告费300元，由被告钟明雨、被告董玉共同承担，被告重庆云天物业发展有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 王 鑫
人民陪审员 蒲兴华
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一七年二月十日
书 记 员 简 燕