江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)苏民申979号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：杨立新，男，1977年10月3日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：周亮，江苏亿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童锴，江苏亿诚律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：江阴格宾金属复合材料有限公司。住所地：江苏省江阴市祝塘镇新庄路**号。
诉讼代表人：江阴格宾金属复合材料有限公司管理人。
管理人负责人：冯凯燕。
委托诉讼代理人：贾琳珠，女，江阴格宾金属复合材料有限公司管理人工作人员。
委托诉讼代理人：徐浩，江苏振强律师事务所律师。
再审申请人杨立新因与被申请人江阴格宾金属复合材料有限公司（以下简称格宾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终2021号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
杨立新申请再审称，一、《承诺书》和《申请书》是真实客观的，一、二审判决提出的所有疑问均不能否定其真实性。1.《承诺书》和《申请书》上加盖了格宾公司的印章，该证据的真实性已经达到高度盖然性标准。格宾公司未提供充分反驳证据，微信图片恢复鉴定中并未找到证人刘某所称的发送《承诺书》的记录，故其证言为孤证，且格宾公司也未提供接收记录佐证其主张，故法院理应认定格宾公司的反驳主张不成立。2.《承诺书》和《申请书》的格式和内容均是按照格宾公司的要求书写，格宾公司在落款处“情况属实”上盖章，足以证明双方对内容形成合意。格宾公司曾口头承诺移除绿化带，但与政府协调移除事宜进展缓慢，为消除杨立新的顾虑尽快收到租金才承诺按五倍租金标准支付违约金，即使约定再高的违约金，也应根据损失予以调整，故二审判决以没有必要约定五倍租金标准的违约金为由对《承诺书》和《申请书》的真实性提出质疑是错误的。二、移除绿化带是格宾公司向杨立新交付符合使用条件和经营用途的租赁房屋的必然要求，二审判决认定格宾公司没有移除绿化带的义务，没有依据。1.格宾公司负责移除绿化带是落实合同目的的必然要求。格宾公司在签订合同时明知杨立新租赁房屋系用于经营超市，签订合同时租赁房屋仅有南面新庄路一侧面向街道，其余三面均是封闭状态，即使在阻隔，因此双方在合同中约定“将新庄路边的围离拆除”表明已就“新庄路一侧打开通道”达成合意，以符合经营用途需要，而移除绿化带是实现合意目标的必然要求。虽然格宾公司之后拆除了围离，但后续出现的路边绿化带仍然将房屋与外界隔开，无法正常通行，格宾公司未完全履行合同义务，为实现合同目的，必然要拆除新增绿化带。故二审判决认定合同约定的“将新庄路边的围离拆除”不涉及绿化带，从而认定格宾公司不负有移除绿化带义务，不能成立。2.格宾公司负有保证出租房屋能够正常使用、保持租赁物符合约定用途的法定义务，绿化带的出现导致涉案房屋与外界完全隔绝，无法从事超市经营活动，格宾公司负有移除绿化带的法定义务。三、杨立新暂停支付租金有合理的理由与法律依据，一、二审判决以杨立新拒付租金为由判令杨立新承担违约责任，存在认定事实和适用法律错误。1.格宾公司在明知厂区新庄路一侧在规划上应有围墙隔离的情况下，仍在合同中作出“拆除新庄路边围离”的承诺，使得杨立新误认为新庄路一侧可以打开通道而进行装修，由于拆除南侧围墙未经规划批准，其拆除是否合法直接关系到涉案房屋用于超市经营的通道问题，杨立新有权行使抗辩权，暂停支付后续租金。2.签订合同时，围墙外面本来就有一排绿化，对于该绿化及其所占用的土地，格宾公司并未告知杨立新不归属于格宾公司而属于公共绿化带，因南大门水泥通道在该绿化带及土地上，格宾公司同意拆除该绿化带旁的围墙，同意杨立新从新庄路经由该绿化带上的空隙进入涉案房屋，故杨立新有理由相信原绿化带及占用土地属于格宾公司控制范围，基于合理信赖杨立新要求格宾公司移除新增绿化带的要求是合理的，在格宾公司移除新增绿化带之前，杨立新暂停支付租金不构成违约。四、即使格宾公司对于新增绿化带的出现没有过错，新增绿化带的出现超出了双方缔约时的可预见范围，经后期协调无法移除，导致新庄路一侧完全被新增的绿化带封闭，无法实现从事超市经营的合同目的，该情形属于不可抗力或情势变更，杨立新暂停支付租金不应承担违约责任，由此产生的房屋租金、装修损失等应按照公平原则负担，而不应由杨立新单方负担。五、在格宾公司未能履行拆除围墙和移除绿化带义务的情况下，其应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，即使格宾公司不构成违约，对于房屋装饰装修，格宾公司同意利用的，也应在利用价值范围内适当补偿。根据合同中关于“退租时装潢部分归甲方所有”的约定，格宾公司对于装饰装修是同意利用的，且格宾公司在破产程序中，管理人在拍卖或变卖涉案房屋时，对于房屋上的装修价值必然有所体现并增加破产财产价值，故格宾公司理应在相应价值范围内给予补偿。六、二审判决判令杨立新按照合同约定租金标准一直支付租金，未注意到房屋实际状态与合同约定用途之间的差异，也不符合杨立新早已不占用房屋的事实，更未认定格宾公司未采取减损措施的责任，认定事实和适用法律错误。1.双方在合同中约定的年租金120万元是按照开超市的商业经营用途确定的，但因为新增绿化带的出现导致涉案房屋无法从事商业经营，只能作为工业厂房使用，故只应按照工业用房计付租金。2.因双方围绕绿化带移除问题产生争议，杨立新自2015年12月停止装修后离开涉案房屋，仅有少量装修物品在租赁房屋内，不能认为杨立新仍占有和使用涉案房屋。杨立新停止装修后，格宾公司将涉案房屋锁起来，杨立新无法单独进入涉案房屋，故不能认定杨立新仍在继续占有租赁房屋。3.即使认定杨立新构成违约，格宾公司也应采取必要的减损措施，不能任由房屋空置损失发生，不能要求杨立新承担由此造成的租金损失，尤其在双方2016年9月29日解除合同后，格宾公司更应依法采取减损措施。
格宾公司提交意见称，《承诺书》和《申请书》有诸多违反常理的地方，从肉眼观察上面的字间距比较大，下面的字间距比较小，说明存在添加的情形。管理人依据房屋现状对拍卖标的进行评估，不能说明格宾公司同意利用装饰装修的残值。管理人在进场时杨立新还有东西堆放在厂房中，因此杨立新仍在占用房屋。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨立新的再审申请。
本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于“移除绿化带”是否属于格宾公司的义务问题，1、房屋租赁协议书附件约定格宾公司负有“建筑物的改造及新庄路边的围离拆除”义务，对于“围离”双方均认可系指南侧围墙，杨立新主张“建筑物的改造”包含移除绿化带，但从文义上理解，绿化带显然不属于建筑物范围，且新增绿化带发生在双方签订合同之后，不可能在签订合同时即预见到将来发生的新增绿化带的事实，且杨立新也未提供证据证明曾按合同约定将移除绿化带的改造方案提交给格宾公司，故移除绿化带应不包含在合同约定的“建筑物的改造及新庄路边的围离拆除”义务范围内。2、出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务。本案中，格宾公司已经将建筑物改造完毕并拆除了南侧围墙，完成了合同约定的“建筑物的改造及新庄路边的围离拆除”义务，至于新增绿化带显然超出其预见范围，并非格宾公司过错所致，移除绿化带并非格宾公司单方意志所能决定，不能据此认定格宾公司未完全履行合同义务，况且，新增绿化带仅是对杨立新经营超市通行产生影响，并未导致完全不能通行。3、虽然《承诺书》和《申请书》上加盖了格宾公司的公章，但鉴于格宾公司抗辩主张其上部分内容为事后添加，故仍应结合本案的其他证据及事实对《承诺书》和《申请书》的真实性进行判定。（1）无论是《承诺书》还是《申请书》，杨立新并未将格宾公司列为“承诺人”和“申请人”，格宾公司在落款处均载明“情况属实”字样，更符合作为“证明人”或“见证人”向第三方表态的意思。故格宾公司主张《承诺书》和《申请书》均是提交给政府相关部门的材料，与《承诺书》和《申请书》的格式内容相符。（2）杨立新主张《承诺书》系各自对对方的承诺，既包含了杨立新对格宾公司的承诺，也包含格宾公司对杨立新的承诺，但《承诺书》却仅有一份保留在杨立新处，格宾公司并不持有《承诺书》，不符合交易习惯。（3）双方在诉讼中确认在2015年12月就知道新增绿化带系公共绿化，不可能随便移除，否则要承担刑事责任。格宾公司在明知移除绿化带非其单方意志所能决定的情况下，仍在《承诺书》中承诺保证2016年7月10日前解决移除绿化带问题，否则承担房屋租金五倍的高额赔偿，不符合常理。杨立新主张系格宾公司为消除杨立新的顾虑尽快收到租金才做此承诺，但尽快收到租金与五倍租金标准的赔偿金不具有对等性，格宾公司做此承诺不符合理性人标准。（4）从格宾公司提出异议的《承诺书》和《申请书》添加部分内容来看，与前面所载内容无论是字、行间距还是墨迹深浅，均有较为明显的差异。基于上述疑点，足以对《承诺书》及《申请书》是否存在添加内容产生合理怀疑，即便证人刘某主张的微信图片无法恢复，亦不能当然认定《承诺书》及《申请书》的真实性，在杨立新无法提供其他证据佐证其主张的情况下，仅凭存疑的《承诺书》及《申请书》不能作为认定格宾公司承诺移除绿化带的依据。综上，“移除绿化带”并不属于格宾公司的义务。
其次，关于杨立新是否存在违约行为的问题，双方在房屋租赁协议书及附件中约定起租日期从房产证复印件和土建改造完成并交付乙方三个月后算起，乙方在甲方交付房产证及消防验收的复印文件后一个月内支付六个月租金60万元整，签订协议后乙方立即向甲方支付保证金25万元，根据先付后用的原则，乙方应于起租日期及半年到期日期前二个月交清租金后使用，过期不交，应按违约处理，拖欠房屋租金二个月以上的，甲方有权单方面终止协议。根据查明事实，格宾公司已于2015年9月将房产证复印件交给杨立新，杨立新自认土建改造完成时间为2015年12月，故起租日期应为2016年4月1日。但杨立新在交纳保证金25万元后，仅在2016年2月29日交纳房屋租金10万元，存在迟延履行的违约行为。虽然格宾公司拆除南侧围墙未办理相关规划手续，但现并无证据证明相关部门要求格宾公司将围墙恢复原状，杨立新以此为由拒付租金的主张不能成立。杨立新另主张因围墙外面本来就有一排绿化，南大门水泥通道在该绿化带及土地上，故杨立新有理由相信原绿化带及占用土地属于格宾公司控制范围，故其要求格宾公司移除新增绿化带是合理的，该观点只是杨立新单方面误解，并无事实和法律依据，更不能成为其拒付租金的理由。新增绿化带虽然超出杨立新的预见，但亦非格宾公司的原因所致，属于商业经营风险，且新增绿化带只是对通行造成不便，通过新庄路其他出口仍可通行，并非完全无法实现合同目的，故杨立新以此拒付租金的理由亦不能成立。
再者，关于租金损失的问题，涉案房屋虽为工业用房，但系出租用于商业用途，双方在房屋租赁协议书中对于租金标准已作出明确约定，为双方当事人真实意思，格宾公司主张按照工业用房计付租金，没有合同依据。涉案房屋交付后由杨立新进行装修，一直未予腾空，因其未与格宾公司办理房屋交接手续，故即便其2015年12月后停止装修后离开涉案房屋，亦不能否认其占有使用涉案房屋的事实，故杨立新应按照约定的租金标准支付租金及合同解除后的占用使用费。因杨立新已实际装修涉案房屋并一直未予腾空，双方在诉讼之前对于合同解除未达成合意，此种情形下，不可能要求格宾公司对房屋另行作出处分，故杨立新以格宾公司未尽减损义务为由主张免除赔偿责任，没有事实和法律依据。
最后，关于装饰装修损失的问题，1、根据查明事实，格宾公司在履约过程中并不存在违约行为，故杨立新关于因格宾公司违约故应赔偿装饰装修损失的主张不能成立。2、如上所述，新增绿化带属于商业经营风险，非格宾公司原因所致，且新增绿化带只是对通行造成不便，并未导致完全不能通行，在此情形下杨立新基于自身利益最大化考虑要求解除合同，但要求格宾公司分担装饰装修损失，没有法律依据。3、双方在房屋租赁协议书中约定退租时装潢部分归甲方所有，并未约定给予杨立新补偿，杨立新将该约定解释为格宾公司同意利用装饰装修，继而应给予补偿，没有合同依据。4、双方在房屋租赁协议书中对合同解除时的装饰装修部分的处理没有明确约定。根据《最高人民法院43关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案诉讼中，格宾公司明确表示不同意利用装饰装修，要求杨立新予以拆除，恢复原状，故杨立新关于格宾公司赔偿装饰装修损失的主张不能成立。至于装饰装修可能被纳入破产财产价值，系因杨立新未拆除装饰装修所致，不能据此即认定格宾公司同意利用装饰装修，并在相应价值范围内给予补偿。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回杨立新的再审申请。
审 判 长 张 娅
审 判 员 丁 益
审 判 员 吴 艳
法官助理 徐 璩
二〇一八年四月二日
书 记 员 白金凤