江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终8702号
上诉人（原审被告）：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。
法定代表人：赵亚新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，该公司员工。
委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨翠萍。
委托诉讼代理人：权勇，江苏泉山律师事务所律师。
上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）因与被上诉人杨翠萍商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荣盛徐州公司的委托诉讼代理人王建军、董振龙，被上诉人杨翠萍的委托诉讼代理人权勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人荣盛徐州公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案超过法定诉讼时效，被上诉人丧失胜诉权。二、根据合同签订时的办证政策（徐房发[2006]33号），上诉人在2008年9月28日前，即在合同第十五条约定的办证期限届满前，已经符合办理初始登记的要求。三、上诉人未能如期提供资料报产权登记机关备案，是因为2008年2月1日开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，导致上诉人综合验收时出现了无法遇见、无法克服的障碍。与徐房发[2006]33号文件相比，上诉人办理相关手续的周期至少延长了600个自然日，可以依据合同第八条据实予以延期。上诉人已及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务，已充分举证由于政策变化导致逾期提交办证资料需要的具体天数，不应再承担举证不能的法律后果。四、一审判决对徐州市政府2004年41号文件与114号令的关系及逾期期限截止至办理完土地证之日，均属认定事实错误。五、一审判决已认定“开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任”，仍然将逾期办证的违约责任等同于逾期交房的违约责任，没有进行区分，与合同法第一百一十三条规定相悖。六、一审法院未按照法律规定调取相关证据，程序违法。
被上诉人杨翠萍答辩称：一、涉案小区物业公司于2017年8月28日出具的温馨提示，表明物业公司与荣盛徐州公司多次协商，愿对小区业主因迟延办证的损失进行补偿，物业公司本无此项义务，应推定为该表示系上诉人的承诺，故诉讼时效因上诉人愿意履行义务而中断。二、荣盛徐州公司明显存在逾期办证的违约行为，其主张因政策调整逾期提供资料，属于不可抗力的理由不能成立。关于土地是否逾期交付及对其造成的损失，应由上诉人另行起诉维权。三、一审法院关于违约金期限的计算是合理的。一审判决认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。
杨翠萍向一审法院起诉请求：1、荣盛徐州公司支付违约金48334元。（以购房款480941为基数，按日万分之一，从2008年9月29日计算至2011年6月30日接到荣盛徐州公司通知办证时间止）；2、诉讼费用由荣盛徐州公司承担。
一审法院审理查明，荣盛徐州公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区B区1-8号住宅楼及物业综合楼，荣盛徐州公司系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。
2006年11月30日，荣盛徐州公司取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。
2006年12月5日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定杨翠萍购买荣盛徐州公司开发的位于徐州市二环××单元××室房屋一套，建筑面积共133.1平方米，总价为488801元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“协商解决”处理。
在合同约定的上房截止日期即2008年6月30日前，荣盛徐州公司向杨翠萍交付了涉案房屋。
2011年1月15日，荣盛徐州公司向杨翠萍出具了金额为480941元的销售不动产统一发票。
2010年12月7日，荣盛徐州公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。
2010年11月29日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2011年2月28日，杨翠萍办理了位于徐州市二环××单元××室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为130.96平方米。
另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于本案杨翠萍起诉是否超过法定诉讼时效的问题。
荣盛徐州公司主张，合同约定的办证期限为2008年9月30日前，杨翠萍提起诉讼已超过2年的诉讼时效，杨翠萍丧失胜诉权，其诉请应依法驳回。法院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，荣盛徐州公司开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，杨翠萍曾多次到荣盛徐州公司办公地点主张权利，因此而产生诉讼时效中断的效果，故法院确认杨翠萍起诉并不超过法定诉讼时效。
二、关于办理涉案房屋权属证书逾期是否因荣盛徐州公司违约引起以及相应的违约金如何计算的问题。法院认为，荣盛徐州公司未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致杨翠萍不能在规定期限内取得房地产权属证书，故荣盛徐州公司存在违约行为。综合全案证据分析，荣盛徐州公司关于相关政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的辩称意见没有事实和法律依据，法院不予支持。故而，荣盛徐州公司依法应承担相应的违约责任。综合案件事实及荣盛徐州公司的举证情况，杨翠萍主张的以480941元为基数、自2008年9月29日至2011年6月30日按每日万分之一计算的逾期办证违约金符合法律规定，法院予以支持。经计算，其数额应为48334元（480941元×1‱×1005天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：判决生效后十日内，荣盛徐州公司支付杨翠萍逾期办证违约金48334元。
根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、杨翠萍的起诉是否超过诉讼时效；2、荣盛徐州公司逾期办证的原因如何认定；3、一审法院认定的逾期办证期间及逾期办证违约金的标准是否适当。
二审期间，上诉人荣盛徐州公司提供了如下证据：证据一：《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发【2006】33号）、《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（市房管局2006年3月8日发布信息）及网站截屏、《土地证》、《土地证附件宗地图》、《总平面图》、《发改委立项批文》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房备案证明》、《商品房预售许可证》、《徐州地名办地理命名公告》、《工程竣工验收报告》，用以证实2006年双方签订《商品房买卖合同》时办理产权证书的政策依据为《徐房发【2006】33号》文件，市房管局对竣工验收证明材料的定义为：“工程验收报告或工程竣工验收备案表”，而非“交付使用通知书”。上诉人进行房地产开发、建设具有合法性，在合同约定期限内上诉人已经具备办理初始登记证书的条件。证据二：《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》、《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》、《政府部门公用事业单位验收时限及标准》、《土地分批验收流程》（土地证办理时限）、《建筑类法规调整统计表（2007-2010）》、《市政府对市建设局呈报114号令实施后相关问题的批复》、《徐州市城市房地产住宅项目建设方案》、《南通新华建设工程施工合同》、《安全防范建设内容标准概述》、《阿卡B区住宅小区安全防范建设验收意见书》、《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》、《B1、4、6交付使用通知》、《权属登记申请书》及B1、B4、B6收件收据、《B4商品房初始登记证》、《B6商品房初始登记证》、《荣景盛苑小区业主领取初始登记书的通知书》、《商品房初始登记证寄送明细》，证明2008年2月1日起徐州市办理产权证书的政策发生变化，该变化直接体现为办理产权证书前应取得《交付使用通知书》。由于114号令的实施导致完成竣工综合验收项累计需要420个自然日、办理土地分割证需60个自然日，合计需要480个自然日。此外，政府机构改革导致推迟验收180个自然日。据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规、政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。上诉人为取得《交付使用通知书》补办了综合验收手续，在完成综合验收后于2010年11月29日取得了《交付使用通知书》，2010年12月7日向产权登记部门申请办理《权属登记证书》，2010年12月17日取得《初始登记证》，2010年12月31日向B1、B4、B6业主发送领取《商品房初始登记》的通知。因此，依据114号令的规定，上诉人符合交付后90日内完成向产权登记机关备案的手续。证据三：《谈话笔录》、《泉山区人民政府办公室文件批办单》及《关于“李志毅等人与荣盛公司商品房买卖纠纷”的处理意见》，以上证据用于证实在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，上诉人向被上诉人进行了告知，双方在政府的参与下进行过协商。证据四：市法制办公室网站截屏《114号令立法后评估征求意见》、《（徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法）立法后评估报告》、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》、中央政府网站《国发（2004）16号文》截屏、《调取证据申请书》，以上证据用于证实一审法院对于41号文件与114号令的关系认定属于认定事实错误，41号文件并未得到实施，一审法院不应将41号文件与114号令进行对比。证据五：《国有土地使用权出让合同》、《市国土资源局（关于土地移交通知书）》、《谷歌地图历史数据镜像图》、《政府办文单办理意见》，以上证据用于证实：由于政府迟延交付土地的行为，导致上诉人依据114号令对小区进行综合验收时出现了无法遇见、无法克服的障碍。
被上诉人质证认为：上诉人的举证超过举证期限，不能作为新证据使用，且上述证据均为复印件，亦不能作为证据使用。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。
一、关于杨翠萍起诉是否超过诉讼时效的问题。根据2017年8月28日物业公司的温馨提示，可推定杨翠萍作为被逾期办证群体中的一员向荣盛徐州公司主张过权利，且荣盛徐州公司表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该承诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由。故，一审法院确认杨翠萍起诉并不超过法定诉讼时效，并无不当，本院予以维持。
二、关于上诉人逾期办证的原因如何认定的问题。本院认为，虽然上诉人主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等原因所致，但是对于迟延交付土地问题，因属于上诉人和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理。至于上诉人主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另上诉人该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即上诉人承担相应的举证责任，否则，上诉人可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责，进而不用承担相应的违约责任，这显然对被上诉人是不公平的，本案从上诉人交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久，上诉人未举证证明。故对于上诉人因政策调整导致逾期办证而免责的主张，本院不予支持。
三，关于一审法院认定的逾期办证期间及逾期办证的标准是否适当的问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条之约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人虽主张即使违约，其期间也只能计算至2010年12月7日（即上诉人交付资料之日），但是上诉人并未举证证明其通知被上诉人领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，也未能举证证明被上诉人领取上述材料的具体时间，结合被上诉人涉案房屋所有权证上载明的登记日期，一审法院据此判决支持被上诉人主张的自2008年9月29日至2011年6月30日的逾期办证违约金并无不当。
本案双方当事人就逾期办证的违约责任在涉案商品房买卖合同中约定为“双方协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，故应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。作为商品房买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付房屋及办证的权利。而上诉人作为涉案房屋的出卖人，其在享有要求被上诉人按期付款的权利的同时也应按照合同约定履行按期及时交付房屋及将办理权属登记所需的资料予以备案的义务，根据权利义务相对等原则，本案中被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期付款的违约责任标准来认定上诉人应承担的逾期办证的违约金标准，该商品房买卖合同第七条第一款约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”一审法院虽然参照上诉人逾期交房违约金的标准来认定逾期办证违约金的标准，但是由于本案中上诉人逾期交房的违约金标准与被上诉人逾期付款违约金的标准均为日万分之一，故本院不再予以调整。一审法院以购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付相应期间的逾期办证违约金正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人荣盛徐州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1010元，由荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张文超
审 判 员 祝 杰
代理审判员 孟 娟
二〇一八年四月十七日
书 记 员 鲁 静