江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终1016号
上诉人（原审原告、反诉被告）范立,男,1985年11月18日出生,汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托代理人姚明，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人梁旭，江苏剑桥人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)吴韬,男，1990年11月10日出生，汉族，住吴江区。
委托代理人冯遵营，江苏名仁律师事务所律师。
委托代理人季晓娟，江苏名仁律师事务所实习律师。
上诉人范立因与被上诉人吴韬房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初9517号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人范立上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判吴韬支付违约金8万元，赔偿损失2万元，共计10万元；由吴韬承担一、二审诉讼费用。事实和理由：合同约定“甲乙双方须在2017年5月30日之前提供相应原合法的过户证件，否则视为违约”，该处的过户证件指用来证明身份、经历等的证书和文件，不应包括放款材料，该处的5月30日也不是指向放款时间，合同并没有约定款项交付时间。2、涉案房屋在出卖给范立之前，一直由证人所在的中介公司承租，吴韬其他出租的房产也均由该中介公司经办，双方存在利害关系，中介公司所做的证言与事实严重不符，不应被采纳。
被上诉人吴韬辨称：1、根据房产交易惯例以及一般常识，房产过户的前提是买方已将全部房款付至指定账户，因此过户证件应包含买卖双方办理过户手续所需的身份证、户口本、结婚证以及全部房款进入资金托管账户的相关材料。2、证人与被上诉人之间不存在任何利害关系。一审中被上诉人申请的证人均当庭陈述了证言，与其出具的情况说明内容相符,证人证言具备真实性、合法性和关某。一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告范立向一审法院起诉请求：吴韬支付范立违约金80000元，赔偿损失20000元，合计100000元；诉讼费用由吴韬承担。
反诉原告吴韬向一审法院提起反诉，请求：范立赔偿吴韬房款利息损失26641.33元（以房款265万元为基数，从2017年5月18日计算至2017年7月21日，按照中国人民银行同期同档贷款利率1.3倍计算）；由范立承担诉讼费用。
一审法院认定以下事实：2017年3月18日，吴韬与郭含笑（其于2017年10月9日与范立登记结婚）签订一份《房屋买卖（置换）合同》，约定由郭含笑购买苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区97幢2405室房屋，郭含笑当日支付定金5万元。2017年4月20日,吴韬（甲方）与范立（乙方）苏州新纪缘房产经纪有限公司（丙方、以下简称房产经纪公司）签订《房屋买卖（置换）合同》（编号为0001430）一份，约定甲方将位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区97幢2405室房屋出售给乙方。第一条关于房屋基本情况约定房屋的附属设施包括挂壁空调6台、热水器1台、床6张、单人柜6只，第二条约定成交价格为270万元；第三条约定中介信息服务费为甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方向丙方交纳信息服务费2万元；第四条付款约定为乙方于2017年3月18日交付定金5万元；第五条相关事宜约定丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方必须在2017年5月30日之前提供相应原合法的过户证件，否则视为违约；以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五为逾期违约金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任；第六条约定责任约定甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同中约定的相符，否则按违约处理；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同约定的中介信息服务费一律不予退还。第八条约定其他事宜乙方自己负责贷款，有问题乙方全力承担；原签订的《房屋买卖（居间）合同》NO1805787无效。吴韬在《房屋买卖（置换）合同》落款处甲方签名，范立在落款处乙方签名，房产经纪公司在落款处丙方盖章，王军、黄福江在丙方经办人处签名。
另查明：《房屋买卖（置换）合同》（编号为0001430）中约定的“原签订的《房屋买卖（居间）合同》NO1805787无效”是指吴韬于2017年3月18日与郭含笑就案涉房屋签订《房屋买卖（居间）合同》无效。范立与郭含笑于2017年10月9日登记结婚，《房屋买卖（置换）合同》（编号为0001430）中约定的定金5万元系郭含笑签订《房屋买卖（居间）合同》时，向吴韬支付的5万元。2017年7月10日，吴韬将《房屋买卖（置换）合同》中约定的附属设施，即挂壁空调6台、热水器1台、床6张、单人柜6只，当时未通知范立，范立申请的贷款于2017年7月18日放款，当日，中介人员黄福江将案涉房屋钥匙交付范立，范立发现约定的房屋附属设施被拆除。2017年7月21日，案涉房屋完成房产过户及房屋交付手续，2017年7月23日，范立支付中介费2万元。
庭审中，王军作为吴韬方申请的证人出庭作证时陈述：其是房产经纪公司的老板，2017年3月18日双方商谈房屋买卖事宜，当时先谈好房价是270万元，后来谈到家具怎么办。卖方问买方要不要房屋里的家具、空调、床等附属设施，买方称要的，于是卖方决定将这些附属设施赠与买方，为便于以后交接就将这些附属设施一并写入合同中。双方协商的付款时间是两个半月内，从2017年3月18日起算，根据买方的实际情况，也是差不多那个时间银行可以放款。合同中约定的甲乙双方必须在2017年5月30日之前提供相应原合法的过户证件，否则视为违约，证件是指买卖双方的身份证、户口本、结婚证以及全部房款已经全部进入资金托管账户的相关材料，但买方的贷款没有在2017年5月30日号之前批下来，故资金托管没有完成，过户也无法完成。卖方在搬走空调等附属设施时委托中介另一业务员与买方沟通过，沟通的内容是问贷款什么时候下来，否则要把东西拆走。关于放贷时间分两种情况，一种是买家没有征信问题，最长一个半月左右，另一种是买家有征信问题，最长可达两到三个月，甚至被拒绝。
庭审中，黄福江作为吴韬方申请的证人出庭作证时陈述：其是房产经纪公司的员工，2017年3月18日范立女朋友郭含笑与吴韬签订了房屋买卖合同，后因郭含笑在限购范围内，故范立与吴韬于2017年4月20日签订了第二份房屋买卖合同。2017年4月20日后办理了网签送审，通过后于2017年5月15左右办理了资金托管手续，正常情况下一个星期内就可以放贷，但到了5月20日左右还没有放款。经询问发现是范立有一笔白领贷未还，范立于5月24日还清了白领贷，但是到了5月底，银行贷款收紧，故一直没有放款。按合同约定到5月20日银行应该可以放贷，卖方在6月上旬就能拿到放款，但由于贷款未下来，6月上旬卖方与另一员工王军沟通，称如果再不放款就要把附属设施拆走。王军将该意见转达给黄福江，黄福江再将卖方意见传达给范立，范立称无法左右何时放贷，只能尽力协助。后卖方又于6月20日左右通过王军催促放款，范立回应贷款没有办理，要拆就拆。
庭审中，范立称被拆走的房屋附属设施价值在1到2万元，吴韬称被拆走的房屋附属设施已使用了5、6年，价值不到1万元。
以上事实，由范立提交的《房屋买卖（置换）合同》、光盘、中介费，录音光盘及文字整理资料，吴韬提交的证人证言，银行交易明细及当事人陈述予以证实。
一审法院认为：首先，范立与吴韬签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效。《房屋买卖（置换）合同》中关于房屋基本情况已明确约定，房屋的附属设施包括挂壁空调6台、热水器1台、床6张、单人柜6只，吴韬虽提交证人证言称当时买卖双方口头约定上述附属设施为赠与物，但由于上述附属设施系作为买卖合同标的物写入合同中，即使当时有关于赠与的相关口头约定，也应视为双方通过书面约定最终对附属设施的性质进行变更，故吴韬辩称房屋附属物品系赠与物，一审法院不予采信。其次，《房屋买卖（置换）合同》明确约定甲乙双方必须在2017年5月30日之前提供相应原合法的过户证件，否则视为违约，但并未明确过户证件的具体包含的内容。吴韬方及中介认为该证件是指买卖双方的身份证、户口本、结婚证以及全部房款已经全部进入资金托管账户的相关材料，范立方认为由于银行放贷的时间无法明确，故该证件仅指身份证、户口本等证件，而不包括全部房款已经全部进入资金托管账户的相关材料。一审法院认为，根据房产交易惯例及一般常识，过户的前提是买方已将全部房款付至指定账户，因此过户证件应包含全部房款已经全部进入资金托管账户的相关材料。即在2017年5月30日前范立申请的银行贷款应已汇入资金托管中心账户，但直至2017年7月18日银行才放款，范立作为买受方，延迟付款，已构成违约。吴韬作为出卖人，应按照《房屋买卖（置换）合同》中的约定交付房屋，但却擅自将房屋附属设施拆走，也构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。当事人范立与吴韬在履行合同过程中，均有违约行为，均应承担相应的违约责任。考虑到双方违约情节比较轻微，且双方确认的被拆走的房屋附属设施价值与延迟付款造成的买受方房款利息损失大致相当，故对于双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，一审法院均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，一审法院判决：一、驳回本诉原告范立的诉讼请求。二、驳回反诉原告吴韬的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1150元，由本诉原告范立负担。反诉案件受理费减半收取233元，由反诉原告吴韬负担。
二审中，当事人未提交新证据。
另查明：范立与吴韬签订的《房屋买卖（置换）合同》第五条第3款内容为：“丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2017年5月30日前提供相应原合法的（过户\\\贷款）证件，否则视为违约”，在“过户”处以“√”标记。
二审查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，范立、吴韬及房产经纪公司签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，双方均应按约履行。合同对于付款约定为:范立于2017年3月18日交付定金五万元，吴韬认可范立的贷款方式，如贷款过程中，范立提出终止贷款的，须补齐房款，继续履行合同。从以上约定可见，范立的合同义务是及时办理贷款手续，对于贷款应何时发放到位，合同并未明确约定。涉案合同中关于“甲乙双方须在2017年5月30日前提供相应原合法的（过户）证件，否则视为违约”的约定应合理理解为提供合法的过户证件，不宜扩大解释为全部房款进入资金托管账户的相关材料。吴韬提供的证人证言与合同约定不符，不应予以采纳。综上，吴韬以范立未在2017年5月30日前将全部房款打入资金托管账户为由请求范立承担延迟付款违约责任，缺乏合同依据，不应予以支持。
涉案《房屋买卖（置换）合同》约定附属设施包括挂壁空调6台、热水器1台、床6张、单人柜6只，并约定甲方即吴韬在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与合同约定相符，但吴韬在房屋过户前将其中的附属设施拆走，构成违约，结合吴韬违约情节、被拆物品的价值等因素，合同约定按成交价的20%支付违约金过高，吴韬对其未违约的抗辩可视为对违约事实、违约金额等提出的整体抗辩，据此本院酌定吴韬支付范立违约金2万元。
综上，范立的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审法院对本案实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初9517号民事判决。
二、吴韬于本判决生效后十日内支付范立违约金2万元。
三、驳回范立的其他诉讼请求。
四、驳回吴韬的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取1150元，由范立负担920元，吴韬负担230元。反诉案件受理费减半收取233元，由吴韬负担。
二审案件受理费2766元，由范立负担2213元，吴韬负担553元。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一八年六月五日
书记员 黄 婷