安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0421民初375号
原告：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县城关镇胶州路南段东侧缪郢南区B楼117、118。
法定代表人：毛积慧，经理。
委托诉讼代理人：艾军，公司职工。
委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。
被告：彭凤枝，女，1988年3月27日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。
委托诉讼代理人：汤毅，安徽省法戈律师事务所律师。
原告安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司）与被告彭凤枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理了。原告亿祥公司的委托诉讼代理人艾军、崔勇和被告彭凤枝及其委托诉讼代理人汤毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽亿祥置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还位于安徽省凤台县亿联*皖北五金家居城内1××号、1××号商铺；2、判令被告支付2017年4月30日之前拖欠的房屋租金59400元，物业管理费2700元；租金违约金17820元（按一年租金的30%计算）、物业费滞纳金162元（按一年物业费的6%计算）；逾期租金59400元、物业费1800元，合计61200元（从2017年5月1日至2017年12月31日）；3、判令被告支付经营保证金5000元;房屋保证金5000元用于冲抵房屋租金。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年4月22日签订了亿联商城房屋租赁合同。合同规定：甲方（亿祥公司）受产权人全权委托，代为将位于亿联商城内D区1栋105号、106号商铺或公寓出租给乙方（被告彭凤枝）从事经营；租赁期限：自2014年5月1日起至2017年4月30日止；租金从2014年5月1日起算。2016年5月1日至2017年4月30日当年的房屋租金为59400元、物业管理费2700元，合计62100元。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，截止到2017年4月30日，被告已拖欠原告房屋租金59400元、物业管理费2700元、租金违约金17820元、物业费滞纳金162元；2017年5月1日至2017年12月31日期间，D区1栋105号、106号商铺仍被被告占用，占用期间租金及费用为61200元。
彭凤枝辩称：1、原告没有诉讼的主体资格；2、被告已交履约保证金10000元，房屋租金10000元。双方已于2016年10月14日提前终止合同，办理了结算手续，返还了租赁的房屋；3、退房交接是原告应尽的义务，原告恶意延迟办理退房交接手续和扩大所谓的经济损失，其诉讼请求不应得到支持，因此请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告亿祥公司提供的2016年4月28日催费通知单及商户联系人名录。本院认证意见：2016年1月19日催费通知单及商户联系人名录上没有彭凤枝的签字，不予认定；2、被告彭凤枝提供的2017年10月19日本院庭审笔录中马某（原告之夫）的证词。本院认证意见：原、被告的租赁合同书上注明的有“合同自愿解除，商铺自愿退还”字样，所以对马某证明双方自愿解除合同的事实予以认定，解除合同的时间应按合同书中注明的2016年11月1日认定。3、被告彭凤枝提供的2017年10月19日本院庭审笔录中汪祝华的证词。本院认证意见：对证人证明原、被告的合同已经解除的事实予以认定。4、被告彭凤枝提供的2017年10月19日本院庭审笔录中岳某的证词。本院认证意见：该证人的证词与马某、汪祝华的证明内容可以互相印证，真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实为：位于凤台县经济开发区淮凤路亿联商城1××号、1××号商铺（以下简称1××、1××号商铺）系原告亿祥公司开发的商铺，106号商铺卖于案外人蒋事成、赵庆田，未办理房屋登记手续，但于2017年1月20日在凤台县商品房网上进行了商品房网上备案确认。亿祥公司（乙方）与蒋事成、赵庆田签订了委托经营管理合同。合同约定：甲方自愿将其出资购买的106号商铺的房产委托给亿祥公司经营管理。亿祥公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。委托期限：自2015年10月1日起至2025年9与30日止。乙方在委托期内对委托商铺拥有完整的使用权和自主经营等经营管理权，根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利。2014年4月22日，亿祥公司（甲方）与彭凤枝（乙方）签订了《亿联*皖北五金家居城房屋租赁合同书》。合同主要内容：第一条租赁商铺或公寓的位置及用途。1、甲方受产权人全权委托，代为将位于淮南市凤台县亿联商城内1××、1××号商铺出租给乙方从事经营。2、租赁用途：产品展示与销售。第二条租赁期限：自2014年5月1日起至2017年4月30日止（市场正式计租日期是以所租赁区域正式公告试营业当天正式起计）。第三条商铺面积、租金费用及支付方式。1、商铺建筑总面积225平方米，计2间。2、市场第三年租金单价：一层、二层连体每月22元/㎡。3、市场物业管理费单价每月1元/㎡。4、为更好地培育市场，甲方承诺自市场正式试营业之日起免收乙方租金24个月；第25个月起收取租金，享受前三年市场物业管理费免24个月的优惠政策；因此，乙方实际承担：第三年费用为人民币总额为62100元（注第三年租金59400元，第三年物业费2700元）。5、付款方式：先付后用，签订本合同时，乙方必须一次性付清第一年应该承担的费用；第二年应承担的费用须在第一年到期前三个月一次性付清；依次类推。第六条……装修期间租金照常起算。……。第七条履约保证金约定。1、……乙方应于签订本合同之日时，每间商铺向甲方交纳履约保证金5000元，共计人民币10000元。（履约保证金共包含经营保证金和房屋保证金。其中经营保证金5000元，房屋保证金5000元。属于经营保证金的部分在免租期满后，用于冲抵租金，不足部分由乙方补足，房屋保证金须至合同期满后，乙方不再租赁其房屋，甲方于租赁合同到期后一个月内无息退还）。第八条商铺的交还1、在合同期满而甲乙双方未续签租赁合同或本合同提前终止时，一方应在签订退场通知单之日起三日内将承租商铺及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、适租状态交还甲方。期满乙方在商铺内的所有物品和装饰均视为废弃物，甲方有权自行处置，不作任何形式的赔偿和补偿。第十条违约约定。本合同生效后，乙方不按照本合同约定日期或告函日期接收商铺进场经营的，逾期超过45天后，视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，履约保证金不予退还。2、合同期内，乙方不按时足额缴纳租金及费用，逾期超过35天的，视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方按照本合同租金及费用总额的30%标准向甲方支付违约金，履约保证金不予退还。合同签订后，彭凤枝于2014年4月22日向亿祥公司交纳履约保证金10000元。亿祥公司当天通知被告一个月内完成装修。彭凤枝在装修完成正常营业后，于2016年6月12日交房屋租金10000元。此后，被告彭凤枝之夫马某在合同书中注明“合同自愿解除，商铺自愿退还彭凤枝2016.11.1”，后将该合同交给了原告，对此，彭凤枝予以认可，此后被告彭凤枝便在他处租房经营。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、亿祥公司是否具有原告的诉讼主体资格；二、原、被告的合同终止时间。针对焦点问题，本院认为，焦点一、1××号、1××号商铺系原告亿祥公司开发并办理了房屋所有权证，因此拥有该房的所有权。2014年4月22日，亿祥公司（甲方）将1××、1××号商铺出租给彭凤枝，并签订了《亿联*皖北五金家居城房屋租赁合同书》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，因此该合同合法有效，对双方均具有约束力。此后案外人蒋事成、刘庆田出资购买了亿联商城1××号商铺，并于2017年1月20日在凤台县商品房网上进行了备案确认，因此蒋事成、刘庆田在2017年1月20日之后拥有该商铺的占有、收益及使用权。蒋事成、刘庆田（甲方）又将该商铺委托给亿祥公司（乙方）经营管理，并签订了委托经营管理合同。合同约定：乙方在委托期内对委托商铺拥有完整的使用权和自主经营等经营管理权，根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利。该合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且不损害国家、集体和他人的利益，因此该合同合法有效。亿祥公司因此而取得了亿联商城1××号商铺的占有、收益和使用权，所以亿祥公司具有本案原告的诉讼主体资格。焦点二，亿祥公司提供的租赁合同上有马某代彭凤枝书写的“合同自愿解除，商铺自愿退还”字样，落款日期为2016年11月1日，对此双方均未提出异议，因此应当认定原、被告已于2016年11月1日自愿解除租赁合同，双方的租赁合同关系终止，商铺退还。彭凤枝辩称解除合同的时间是2016年10月14日，并提供了马某等人的证词予以证明，但该证人证明的时间与马某在租赁合同书上书写的时间不符，因此本院不予采信；双方的合同关系终止后，彭凤枝自愿退还商铺，亿祥公司就应积极的对彭凤枝所租的商铺进行清场验收，而亿祥公司未能及时进行清场验收由此扩大的损失，应由亿祥公司自身承担。彭凤枝已在合同书上书面通知亿祥公司退房，证人岳某也已证实彭凤枝已在2016年10月底搬走，亿祥公司仅依据彭凤枝未办理清房验收手续而认定彭凤枝未退房，于法无据，因此对亿祥公司要求彭凤枝返还1××、1××号商铺的诉讼请求，本院不予支持。凤台县广播电视台、凤台县经济开发区管理委员会均证明亿联商城B、D区于2014年5月1日进行试营业，因此按照合同约定租金应从2014年5月1日开始计算。彭凤枝的租金计算期间应为2014年5月1日起至2016年11月1日止。按合同约定亿祥公司免除彭凤枝24个月的房屋租金，因此彭凤枝应按合同约定支付亿祥公司6个月的房屋租金29700元（225m2×22元/m2×6个月=29700元）、物业费1350元（225m2×1元/m2×6个月=1350元）。根据合同第七第1项的规定，属于经营保证金部分在免租期满后，用于冲抵租金，房屋保证金须至合同期满后，乙方不再租赁其房屋，甲方于合同到期后一个月内无息退款。因此对亿祥公司要求彭凤枝支付经营保证金5000元的诉讼请求，本院不予支持，彭凤枝已交的经营保证金5000元，应冲抵房屋租金；对亿祥公司要求房屋保证金5000元用于冲抵房屋租金的请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，在合同期满后，彭凤枝应支付亿祥公司租金9700元（29700元-已付租金10000元-5000元经营保证金-5000元房屋保证金=9700元）。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，由于彭凤枝未按合同约定的期间交纳房租及物业费，存在违约行为，因此应承担违约责任。亿祥公司要求彭凤枝按30%的标准支付违约金及按年6%的标准支付物业费滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。但对亿祥公司要求彭凤枝支付租金违约金17820元、物业费滞纳金162元的诉讼请求，本院予以部分支持；彭凤枝应支付亿祥公司租金违约金应为2910元（9700元×30%=2910元）；物业费滞纳金81元（1350元×6%=81元）。
综上所述，彭凤枝应支付亿祥公司房屋租金9700元，物业费1350元；租金违约金2910元、物业费滞纳81元；对亿祥公司要求彭凤枝返还D区1栋105、106号商铺、支付经营保证金5000元的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告彭凤枝支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司房屋租金9700元，物业费1350元，合计11050元；
二、被告彭凤枝支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司租金违约金2910元，物业费滞纳金81元，合计2991元；
三、驳回原告安徽省亿祥置业投资有限公司的其他诉讼请求。
以上一、二两项，合计14041元，于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3226元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担3075元，彭凤枝负担151元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 李守琴
审 判 员 王玉芹
人民陪审员 许 君
二〇一八年六月十一日
书 记 员 刘 娟
附：证据目录
原告提供如下证据：
1、营业执照、法人身份证明。拟证明：原告的诉讼主体资格、企业信息；
2、委托经营合同、网上备案单、房屋初始登记证。拟证明：原告与产权人之间是委托经营合同的关系；
3、房屋租赁合同。拟证明：原、被告之间是房屋租赁合同关系；房屋租赁期限、租金起算、租金、物业费的约定、违约金的约定条款、计算依据；
4、2016年11月11日凤台县广播电视台证明、2016年11月16日凤台县经济开发区管理委员会证明。拟证明：原告已经按照规定进行了公告，试营业的时间是2014年5月1日；
5、2016年1月19日、4月28日催费通知单及商户联系人名录。拟证明：原告已向被告发出了催费通知的事实。被告质证意见：收到过。认证意见：原告提供的2016年4月28日的催费通知书上有彭凤枝的签字，彭凤枝承认收到过，予以认定。2016年1月19日催费通知单及商户联系人名录上没有彭凤枝的签字，不予认定；
6、装饰装修审批表，上面有彭凤枝的签字。证明被告装修时间自2014年4月23日至2014年5月23日。被告认可上面是本人的签名。认证意见：对该装饰装修审批表的真实性，予以认定。
被告彭凤枝对证据1号、2号、3号、4号、6号及5号证据中2016年1月19日催费通知单无异议。
被告彭凤枝提供如下证据：
1、2017年10月19日本院庭审笔录中马文兵（原告之夫）的证词：2016年10月16日和汪祝华一起去原告处解除了彭凤枝与原告之间的租赁合同关系，解除合同是经彭凤枝同意的，合同书上“合同自愿解除，商铺自愿退还彭凤枝2016.11.1”是证人代彭凤枝书写的，日期写到11月1日是原告公司的郭经理让写的。原告质证意见：证人与被告彭凤枝是夫妻关系，因此证人的证言不能作为认定本案事实的依据。认证意见：原、被告的租赁合同书上注明的有“合同自愿解除，商铺自愿退还”字样，所以对马文兵证明双方自愿解除合同的事实予以认定，解除合同的时间应按合同书中注明的2016年11月1日认定。
2、2017年10月19日本院庭审笔录中汪祝华的证词：是原告的商户，与马文兵是老乡。2016年10月中旬，我和马文兵、彭革和三人一起到原告公司找郭经理办的解除合同手续，当时是在原、被告的合同上都写了解除合同，因为要搬走，签字的时间往后推迟了半个月。当时亿联（原告）并没有要求办退房手续，当时讲彭凤枝之前交的20000元不退，双方两清了。原告质证意见：证人证词前后矛盾，不能作为认定本案事实的依据。认证意见：对证人证明原、被告的合同已经解除的事实予以认定。
3、2017年10月19日本院庭审笔录中岳孝军的证词：2016年10月中旬帮彭凤枝搬的家，10月底搬完的，从亿联搬到亿联对面，以后没见马文兵回去过。被告质证意见：帮被告免费搬家，与本案被告有厉害关系，证明内容与本案没有关联性。认证意见：该证人的证词与马文兵、汪祝华的证明内容可以互相印证，真实性予以认定。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。