广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终5737号
上诉人（原审被告、反诉原告）：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：肖汉华，该公司总经理。
委托代理人：黎伟钊，辽宁欣合律师事务所律师。
委托代理人：谢国力，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市潮阁尚品物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：司徒志敏，该公司董事长。
委托代理人：湛奕彬，广东穗南律师事务所律师。
委托代理人：赖思娜，广东穗南律师事务所律师。
上诉人华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称：华润万家公司）因与被上诉人广州市潮阁尚品物业管理有限公司（以下简称：潮阁尚品物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘晓康、刘晓琴是海珠区xx路95号半地下室01商铺的权属人。2012年11月28日潮阁尚品物业公司与刘晓康、刘晓琴签订《广州市房屋租赁合同》，订明潮阁尚某物业公司向某甲晓康、刘某乙承租上址房屋，建筑面积785平方米，租期是2012年11月1日至2021年4月30日。
2013年3月20日潮阁尚某物业公司（甲方）、华润万家公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于海珠区xx路95号半地下室01商铺自编之一首层物业（下称“涉案房屋”），建筑面积603平方米出租给乙方作商业使用。租期为2013年4月1日始至2021年3月31日止；免租期自乙方开业日至2013年5月31日，乙方开业日暂定2013年5月1日。计租期为2013年6月1日始至2021年3月31日止。免租期届满之次日，为第一个计租年的开始日；第一至第二个计租年租金为每月每平方米60元租金，总额按租金单价乘以出租房屋建筑面积计算，按四舍五入的原则精确到个位；租金从第三个计租年即2015年6月1日开始每两年递增8%；2013年4月1日至2013年5月31日免租期、2013年6月1日至2015年5月31日36180元、2015年6月1日至2017年5月31日39074元、2017年6月1日至2019年5月31日42200元、2019年6月1日至2021年3月31日45576元；本合同所称房屋租金包含租赁发票税、物业管理费、设施使用费及依照中国法律规定应由甲方承担的与出租房屋相关的其它费用和支出。租赁期内，如有其它任何单位向乙方索要设施使用费或其他费用的，由甲方负责解决，乙方不负任何责任。合同签订并完成租赁登记后5个工作日内（如过节假日则顺延），乙方应向甲方交纳租赁保证金108540元，甲方开具收据；甲方于合同解除后七日内，在乙方退出租赁房屋、交清各项费用后，将租赁保证金无息退还乙方。乙方应于每月十(10)日前分别向甲方支付当月出租房屋租金及上月水电费（遇法定节假日则顺延），甲方应在收到当月出租房屋租金及上月水电费之日起7日内向乙方分别提供金额与该月应付出租房屋租金及水电费相同的合法的相应发票。如甲方不能按时提供该出租房屋租赁发票或水电费普通发票，乙方有权暂停支付租金或水电费直至甲方提供发票为止。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳全，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以拖欠金额的千分之五。甲方于2013年3月20日前将出租房屋及有关设施设备移交予乙方；……维修整改符合合同约定后，双方签字盖章确认，并以双方确认之日为交付日，自交付日至开业日期间为乙方装修期，甲方免收租金。免租期以实际开业日开始计算。乙方需在出租房屋外墙设置司标广告（广告标语仅限于“华润万家”）；上述广告位甲方同意免费提供给乙方使用；乙方对广告牌的设计及安装必须保证使用物业的结构不受影响；司标广告的制作费用由乙方承担；上述司标广告需经政府主管部门批准的，相关报批手续由甲方协助乙方完成（具体广告招牌位置详见合同附件）。在租赁期内，出租房屋所在物业结构由甲方负责并承担费用；出租房屋内由甲方按附件1所列标准提供的消防设施、供水和排污设施和供电设施（“保修设施”）的维修保养在设施的保修期内由甲方负责并承担费用，但乙方改装或更换的部分由乙方自行维修。……除本合同另有约定外，因下列情形之一，且甲方催告15天后乙方拒不改正的，甲方有权解除合同：乙方连续拖欠租金壹个月以上；未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途；因乙方使用不当，影响出租房屋结构安全，甲方向乙方发出补救通知乙方拒不执行并承担费用的；未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自装修出租房屋；甲方依据上述情形终止合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方。乙方则应向甲方赔付等同于当期2个月租金数额的违约金，造成甲方损失的，还应赔偿实际损失。因下列情形之一，乙方有权解除合同：乙方按本合同第4.2条规定行使解除权；甲方违反本合同第1.2条规定，使乙方无法按其用途继续使用房屋；甲方未按本合同第六条规定，承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用出租房屋；未经乙方同意，甲方将出租房屋进行改建、扩建或装修；甲方导致乙方无法正常装修、正常开业或正常营业的；或甲方违反本合同第八条的规定。如任何一方严重违反本合同并且未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确地履行本合同，或解除本合同并要求违约方赔偿其因此而产生的损失；若守约方要求解除本合同，应事先书面通知违约方；若任何一方严重违反本合同项下的任何责任，应赔偿另一方因此而遭受到的任何损失，包括实际损失。合同租赁期满，甲、乙双方没有达成续租合同或合同因提前解除等原因而终止的，乙方于租赁期届满或合同终止之日起十五(15)个工作日内迁离出租房屋，此期间乙方无需向甲方支付任何租金及管理费，但不免除按本协议第7.2条规定由乙方承担之其他费用；如乙方逾期迁离出租房屋的，则甲方有权按终止合同前一个月的日租金标准向乙方收取逾期日的租金。附件一：甲方交付出租房屋标准，分为土建部分及给水、排水、排污；电气；空调、冷柜、冷库及新风排风；消防；其他……。附件二、三……。
2013年4月25日潮阁尚品物业公司、华润万家公司就上述房屋租赁事宜又签订《广州市房屋租赁合同》，该合同经房管部门房屋租赁登记备案。
上述合同签订后,华润万家公司向某乙尚某物业公司支付租赁保证金108545元，潮阁尚某物业公司将涉案房屋交付潮阁尚某物业公司使用。
2015年2月27日华润万家公司向某乙尚某物业公司发出《关于协商租赁合同提前解约知会函》，大致内容是其分店开业经营以来一直处于亏损状态，无法维持达到正常经营的状况，鉴于分店处于严重亏损情况，其拟与潮阁尚某物业公司协商提前终止租赁合同事宜。
2015年3月16日潮阁尚某物业公司向华润万家公司发出《回复函》，大致内容是：2015年2月27日华润万家公司发函通知潮阁尚某物业公司，华润万家公司将单方提前终止租赁合同，并口头告知潮阁尚某物业公司将在2015年3月30日搬出承租场地。华润万家公司在租赁合同远未到期的情况下单方面提前终止履行合同的行为已构成严重违约，该违约行为对潮阁尚某物业公司造成的经济损失包括（但不限于）以下3项：1、潮阁尚某物业公司为使华润万家公司在承租场地后能顺利开业经营而投资的装修（主要是砌墙身）费用50000元、安装电力供应设施的费用60000元；2、潮阁尚某物业公司免予华润万家公司2013年3月1日至2013年6月15日共计3个月的租金；3、因华润万家公司提前撤出场地，该场地在重新招租期（约3个月）内潮阁尚某物业公司需正常交纳的租金。
2015年3月25日华润万家公司通过快递邮件向某乙尚某物业公司发出《关于保利花园分店关店知会函》，告知华润万家公司拟定于2015年3月31日清场完毕，并将场地交回给潮阁尚某物业公司。潮阁尚某物业公司表示没有收到该函件。
2015年6月14日潮阁尚某物业公司向华润万家公司发出《催交租通知》，敦促华润万家公司支付2015年4、5、6月租金108540元。华润万家公司表示没有收到该通知。
潮阁尚某物业公司于2015年8月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除潮阁尚品物业公司、华润万家公司的《房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；2、华润万家公司向某乙尚某物业公司交还承租场地；3、华润万家公司向某乙尚某物业公司支付2015年4月直至其实际交还场地之日止的租金（按照合同约定的租金标准递增计算，其中从2015年3月至2015年5月按每月36180元标准计；从2015年6月至2017年5月按每月39074元标准计；暂计至2015年6月15日的租金为108540元）及滞纳金19356.3元（从2015年4月11日起计至清偿之日止，每日按欠付租金金额的5‰计；暂计至2015年6月15日的滞纳金19356.3元）；4、华润万家公司向某乙尚某物业公司支付违约金72360元；5、华润万家公司向某乙尚某物业公司赔偿因其违约造成的实际损失（包括装修费110000元、免租期租金126630元、重新招租期租金108540元）；6、本案受理费由华润万家公司承担。
华润万家公司辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，对双方都有约束力。2、华润万家公司单方提出，提前解除合同是基于在营业过程中，潮阁尚某物业公司多次不配合华润万家公司正常经营活动，拒绝给予约定的广告牌位作为华润万家公司的宣传，给华润万家公司营业造成严重的损失。为此依据合同约定，华润万家公司有权解除合同，并于2015年3月25日知会潮阁尚某物业公司提前解除合同。3、押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。潮阁尚某物业公司应将该押金退还给华润万家公司。4、潮阁尚某物业公司要求支付违约金与因违约产生的损失二项并存，缺乏法律依据。5、潮阁尚某物业公司的实际损失包括装修费缺乏事实、法律依据。6、潮阁尚某物业公司诉请的装修费110000元说法不实，潮阁尚某物业公司提交的证据不能证明其主张。7、免租期是双方在《房屋租赁合同》中明确约定的，在免租期内是不收租金的。综上，请求法院依法驳回潮阁尚某物业公司所有诉讼请求，并反诉要求潮阁尚某物业公司退回租赁保证金108540元。
在本案原审审理过程中，潮阁尚某物业公司、华润万家公司确认华润万家公司从2015年4月起没有支付租金，双方实际履行是签订于2013年3月20日的《房屋租赁合同》。另潮阁尚某物业公司表示本案要求一并解除双方签订的备案租赁合同；华润万家公司表示同意潮阁尚某物业公司的第一、四项诉讼请求。
潮阁尚某物业公司为证明其实际损失的事实，提交证据如下：1、潮阁尚某物业公司（甲方）与广州市建远安装工程有限公司（乙方）签订的《合同书》，内容是乙方承揽甲方广州市xx路95号保利花园首层（水泥砌墙、水电工程）装修工程；2013年3月1日及2015年3月15日广州市建远安装工程有限公司开出的工程款金额共110000元的《收据》。对此，华润万家公司的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，合同书的双方主体都是公司，但是结算110000元款项均以现金的方式支付，而且只有收据没有发票；合同书第2页第6点内容，店内装饰、灯具等后面是空白、没有填写的，说明潮阁尚某物业公司与装修公司签订的合同书是以装修标准交房，故该合同书约定不明确，工程的内容与租赁合同附件一的装修标准不一致。
华润万家公司为证明抗辩的其在2015年3月30日已经撤场，潮阁尚某物业公司进行现场收回场地的事实，提交现场照片数张证据。对此，潮阁尚某物业公司的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，华润万家公司没有与潮阁尚某物业公司办理涉案房屋的交接手续并将涉案房屋交回给潮阁尚某物业公司，潮阁尚某物业公司也没有对涉案房屋的门上锁。
原审庭审中，关于涉案房屋的交接问题，原审法院依法向当事人作出释明，潮阁尚某物业公司表示同意办理交接手续，但华润万家公司坚持认为2015年3月已撤场并将涉案房屋交回给潮阁尚某物业公司。之后，潮阁尚某物业公司确认为避免损失继续扩大，已于2015年11月2日自行收回涉案房屋。
原审法院认为：涉案潮阁尚某物业公司、华润万家公司签订的两份租赁合同均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。在租赁合同关系中，出租人主要义务是将租赁物交付给承租人使用，而承租人主要义务是向出租人支付租金。现潮阁尚某物业公司要求解除上述两份合同，华润万家公司表示同意，故对潮阁尚某物业公司该诉讼请求该院予以支持。合同履行期间，华润万家公司以开业经营以来一直处于亏损状态为由向某乙尚某物业公司发出提前终止租赁合同通知后自行撤场，本案中华润万家公司没有证据证明造成合同解除的原因是潮阁尚某物业公司所致，故对华润万家公司抗辩是潮阁尚某物业公司原因导致其单方提出提前解除合同的意见，该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华润万家公司抗辩在2015年3月30日已经撤场并将涉案房屋交还潮阁尚某物业公司的事实，提交了现场照片证据证明，对此潮阁尚某物业公司不予确认，华润万家公司又没有其它证据予以佐证，故该证据不足以证明华润万家公司抗辩的已将涉案房屋交回给潮阁尚某物业公司的事实，即使华润万家公司在2015年3月30日自行撤场，也应当与华润万家公司办理房屋交接手续，方能视为华润万家公司将涉案房屋交还给潮阁尚某物业公司。诉讼中，潮阁尚某物业公司确认已于2015年11月2日自行收回涉案房屋，对此该院予以认定。故潮阁尚某物业公司要求华润万家公司交还涉案房屋的诉请，本案不再作调处。潮阁尚某物业公司要求华润万家公司支付从2015年4月1日起至交还房屋之日止租金的诉讼请求，合理合法，该院予以支持，但租金应按约定标准计至2015年11月2日止。华润万家公司从2015年4月1日起没有向某乙尚某物业公司支付租金，又没有将房屋及时交还给潮阁尚某物业公司，其行为已构成违约，故潮阁尚某物业公司要求华润万家公司从2015年4月11日起每日按拖欠租金金额的5‰计算迟延支付租金的滞纳金即违约金，符合合同约定，该院予以支持，但该违约金应计至本判决生效之日止，并以华润万家公司延付2015年4月1日至2015年11月2日期间租金金额为限。潮阁尚某物业公司要求华润万家公司支付违约金72360元，华润万家公司表示同意，该院予以支持。为满足华润万家公司租用涉案房屋的需要，潮阁尚某物业公司按合同约定在涉案房屋内提供了土建、水电设备、空调及排水、消防等等装修设施给华润万家公司使用。现由于华润万家公司自身的原因而解除合同，潮阁尚某物业公司主张赔偿由此造成的装修损失，合理合法。至于赔偿标准，依据潮阁尚某物业公司提交的《合同书》等证据及结合本案实际情况，由华润万家公司向某乙尚某物业公司酌情赔偿20000元为宜。潮阁尚某物业公司以实际损失为由，要求华润万家公司赔偿免租期租金126630元及重新招租期租金108540元的请求，理据不足，该院不予支持。合同约定“甲方于合同解除后七日内，在乙方退出租赁房屋、交清各项费用后，将租赁保证金无息退还乙方”及“甲方应在乙方退出房屋、交清各项费用后七天内将乙方预交的余款与租赁保证金无息退还乙方”。故华润万家公司反诉要求潮阁尚某物业公司退还租赁保证金108545元的请求，该院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月31日作出如下判决：一、解除广州市潮阁尚品物业管理有限公司诉华润万家生活超市（广州）有限公司签订于2013年3月20日的《房屋租赁合同》及2013年4月25日的《广州市房屋租赁合同》；二、华润万家公司在本判决生效之日起10日内支付从2015年4月1日起至2015年11月2日止的租金（其中从2015年4月1日起至2015年5月31日止按每月36180元计；从2015年6月1日起至2015年11月2日止按每月39074元计）及延付上述期间租金的违约金（从2015年4月11日起计至本判决生效之日止，每日按欠付租金金额的5‰计，以延付上述期间租金本金为限）给潮阁尚某物业公司；三、华润万家公司在本判决生效之日起10日内支付违约金72360元给潮阁尚某物业公司；四、华润万家公司在本判决生效之日起10日内赔偿装修损失20000元给潮阁尚某物业公司；五、驳回潮阁尚某物业公司的其它诉讼请求；六、潮阁尚某物业公司在本判决生效之日起10日内将租赁保证金108545元退还给华润万家公司。本案一审诉讼费22236元（其中受理费21000元，反诉费1236元）,由潮阁尚某物业公司负担1469元（受理费233元、反诉费1236元），华润万家公司负担20767元（受理费）。
判后，上诉人华润万家公司不服原审判决，向本院提起上诉称：华润万家公司已于2015年3月25日知会潮阁尚某物业公司提前解除合同，潮阁尚某物业公司也回复华润万家公司。华润万家公司于2015年3月31日已经撤场，潮阁尚某物业公司是知道的、华润万家公司于2015年4月1日起已经不再租用潮阁尚某物业公司的房屋，潮阁尚某物业公司已经换了锁，也在门上张贴招租广告，这都说明潮阁尚某物业公司实际上已经收回房屋。华润万家公司有潮阁尚某物业公司的回复函和图片作为证据。上诉请求：1、驳回原审判决第二项，判令华润万家公司不需要支付2015年4月1日至2015年11月2日的租金；2、驳回原审判决第四项，判令华润万家公司不需要赔偿装修损失；3、一审、二审诉讼费用由潮阁尚某物业公司承担。
被上诉人潮阁尚某物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
涉案《房屋租赁合同》附件一约定：“一、土建部分及给水、排水、排污1、内墙：甲方拆除乙方不使用的内墙。2、外墙：由甲方封闭，包括烂玻璃的更换等。3、天花：楼板封闭。入口外圆顶由乙方自行做安全封闭……5、卫生间：由甲方提供排污管道到乙方租赁范围的适当位置……二、电气1、由甲方负责将用电量60KW的电缆引入到乙方租赁范围内适当位置，并设置独立的计量三相电表及开关项，以满足乙方的使用要求……”。
本院认为：本案二审的争议焦点为：一、华润万家公司应否支付2015年4月1日至2015年11月2日的租金给潮阁尚某物业公司。二、华润万家公司应否赔偿潮阁尚某物业公司装修损失20000元。
关于争议焦点一。华润万家公司主张其撤场前已提前通知潮阁尚某物业公司，但其就该主张所提供的《关于协商租赁合同提前解约知会函》中只是提出要求协商提前解除合同事宜，潮阁尚某物业公司作出的《回复函》中只是表示若华润万家公司坚持单方提前终止合作关系需经双方协商并合理赔偿其损失，双方对合同是否提前解除、何时解除尚未达成合意。华润万家公司称其于2015年3月25日向某乙尚某物业公司发出《关于保利花园分店关店知会函》已告知其于2015年3月31日撤场，潮阁尚某物业公司已收回场地。首先，华润万家公司并无充分证据证明潮阁尚某物业公司收到该知会函；其次，华润万家公司要求提前解除合同并未征得潮阁尚某物业公司同意，亦不符合合同关于提前解除合同的约定，该知会函并不产生合同自通知到达潮阁尚某物业公司时解除的效力；再者，华润万家公司并无充分证据证明其于2015年3月31日撤场以及潮阁尚某物业公司于2015年3月31日之后已实际收回涉案场地，华润万家公司的该主张依据不足，本院不予采信。在原审庭审中，华润万家公司、潮阁尚某物业公司确认实际履行的是2013年3月20号签订的《房屋租赁合同》，确认华润万家公司从2015年4月起没有支付租金，潮阁尚某物业公司已于2015年11月2日自行收回涉案房屋，故原审判决华润万家公司支付从2015年4月1日起至2015年11月2日止的租金给潮阁尚某物业公司并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二。从涉案《房屋租赁合同》附件一的约定来看，潮阁尚某物业公司需要按照华润万家公司的要求拆除部分内墙、对外墙及部分租赁范围进行封闭并按照华润万家公司的使用要求提供相应的排污管道、电缆、电表及开关箱，由此可见，潮阁尚某物业公司确需因此支出相应的费用。潮阁尚某物业公司已提供符合合同约定条件的涉案房屋给华润万家公司使用，潮阁尚某物业公司与华润万家公司签订的是为期8年的租赁合同，该合同由于华润万家公司单方原因提前解除，对潮阁尚某物业公司确实造成一定的损失，原审法院根据本案实际情况以及潮阁尚某物业公司提供的相关证据，判决华润万家公司酌情向某乙尚某物业公司赔偿装修损失20000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，华润万家公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5616元，由上诉人华润万家生活超市（广州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年七月十八日
书记员 邹凌青
黄咏欣