辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第00713号
上诉人（原审原告）：张汉，男，1973年3月10日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。
委托代理人：礼黎，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：代启东，系辽宁宝域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁李世房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区皇寺路186号。
法定代表人：陈雷，系该公司经理。
委托代理人：陈冬雪，系辽宁盛恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁之星汽车维修服务有限公司，住所地沈阳市浑南新区科幻路七号。
法定代表人：颜健生，系该公司董事长。
委托代理人：唐敬杰，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：邹欣，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李冰，男，1973年8月5日出生，汉族。
上诉人张汉与被上诉人辽宁李世房产开发有限公司（以下简称李世公司）、辽宁之星汽车维修服务有限公司（以下简称辽宁之星公司）、李冰确认合同效力纠纷一案，前由沈阳市和平区人民法院作出（2013）沈和民二初字第00572号民事判决，宣判后，原审原告张汉不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员李倩担任审判长、与审判员刘冬、李妍参加评议的合议庭，2014年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人张汉的委托代理人礼黎、代启东，被上诉人李世公司的委托代理人陈冬雪，被上诉人辽宁之星公司的委托代理人唐敬杰、邹欣，被上诉人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张汉一审诉称，原告张汉与被告辽宁李世房产开发有限公司于2004年7月6日签订了关于沈阳市和平区北三经街10号甲6门市房屋的商品房买卖合同并支付了购房款。由于被告辽宁李世房产开发有限公司的原因，原告购买该处房屋时无法办理商品房买卖合同的备案登记，因此，原告应被告李冰的建议口头委托被告李冰帮助办理商品房买卖合同的备案登记及该处房屋的对外出租事宜。2005年3月至6月期间，被告李冰在未经原告同意的情况下，将上述房屋以500万元的价格转让给被告辽宁之星汽车维修服务有限公司，并采用非法手段将原告与被告辽宁李世房产开发有限公司签订的商品房买卖合同的买受人变更为被告辽宁之星汽车维修服务有限公司，由被告辽宁之星汽车维修服务有限公司与辽宁李世房产开发有限公司重新签订商品房买卖合同并办理了合同备案登记手续，被告李冰非法转让上述房产后，继续欺骗原告该房屋仍在出租状态，直到2011年末，原告方知上述房屋已被非法转让。根据合同法的相关规定，被告李冰在未经原告同意的情况下擅自转让原告合同上权利的行为（该行为的表现形式即被告辽宁李世房产开发有限公司与被告辽宁之星汽车维修服务有限公司签订的商品房买卖合同）应属无效，原告对此亦表示明确反对。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。由于合同无效的判断属于形成权之诉，不属于请求权之诉，不受诉讼时效的限制。对于证据一，真实性已经经依法生效的刑事判决予以确认，不存在任何问题，对于原告已经将全部购房款向被告李世公司支付的内容判决书中也已经明确写明，被告李世公司也予以承认，不存在任何问题。对于被告二公司工作人员谢丽华在公安机关所做的笔录已经经合法生效的判决予以认定，需要说明的是证人谢丽华在被告二购买涉案房屋时就是被告二的员工，有权证明当时的情况，而且她也在笔录中承认是通过小广告找到李冰的，也就是能够证明她知道出让该房屋的人是李冰。被告二并没有将购房款支付给李世公司，而是用车辆、现金的方式支付给李冰，对于260万购房直管款的问题在判决书中也已经明确陈述，并不是被告二支付给李世公司购房款，对于被告二的审查义务，既然被告二承认自己是买方，就应当对自己所要购买的标的进行审慎的核实，在本案中并没有尽到基本的审查义务，不能构成善意。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。1、请求法院依法确认被告辽宁李世房产开发有限公司与被告辽宁之星汽车维修服务有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：0378-02035-106）无效；2、本案诉讼费用由三被告承担。
原告为证明自己主张的事实，提供了以下证据：
1、商品房买卖合同（北三经街10甲6号），欲证明原告张汉与被告辽宁李世房产开发有限公司于2004年7月6日签订了关于沈阳市和平区北三经街10甲6号的商品房买卖合同，双方存在房屋买卖关系。李世公司质证认为，对该合同的真实性没有异议，我们也想通过该证据证明李世公司作为房产开发企业已经履行收款、交房的义务，张汉实际占有使用该房屋。被告李世公司当时未办理该合同的备案登记，是因为当时不具备条件，但李世公司承认当时张汉为合同的实际权利人。被告辽宁之星质证认为，真实性无法确认，这份合同是张汉与李世公司签订的，没有在房产管理部门办理备案登记，对证明问题有异议，原告仅举一份合同，在合同中没有对房屋的面积进行约定，也没有办理备案，原告又没有向法庭提供支付房款的证据，也没有提供李世公司将房屋交付给原告的相关证据（入住通知等），所以不能证明张汉与李世公司已经形成了真实的房屋买卖关系，也不能证明原告张汉对该房屋享有权利。被告李冰质证，同意被告辽宁之星质证的质证意见。
2、授权委托书（2005年6月1日）1份、辽宁德恒物证司法鉴定所司法鉴定意见书2份、退房申请、刑事案件中证人武玉萍的询问笔录（2011年9月29日）。欲证明（1）、被告李冰提交的授权委托书是伪造的；（2）、被告李冰在没有合法授权的情况下擅自代理原告张汉退房的行为在原告张汉明确反对的情况下是无效的；（3）、被告李世公司在没有对授权委托书进行审查的情况下批准被告李冰退房的行为无效；
被告李世公司质证认为，真实性没有异议，对证明问题有异议。李世公司作为房产开发企业，前台销售人员没有能力也没有义务实质审查授权委托书的真实性。询问笔录能够证明当时张汉有出售该房屋的意思表示，并且该房屋是通过张汉（李冰）出售给被告二的。因为该房屋没有办理备案，如果想卖这个房屋必须在李世公司内部走一个退房的手续。
被告辽宁之星公司质证认为，真实性没有异议，证明问题与本案无关。
被告李冰质证，同意被告辽宁之星公司的质证意见。
3、刑事案件中被告李冰在2011年11月28日的讯问笔录、刑事案件中第二被告工作人员谢丽华的询问笔录、商品房买卖合同（2005年6月27日，被告二与李世公司）。欲证明（1）被告李冰在提供前述伪造的授权委托书后，以原告代理人身份自居，将原告已经依法购买的房屋转手给被告二，从实际交易情况看，被告李冰与被告二为交易的双方，被告李世公司在交易中仅体现出具手续的作用，并未实际参与交易。（2）被告二与被告李世公司签订的商品买卖合同并非双方真实意思表示，而是被告李冰以原告代理人的身份转让原告合同上权利的形式表现，由于被告李冰并未获得原告的合法授权，因此被告李冰的该项代理行为属于无效，其形式表现也应确认为无效；
被告李世公司质证认为，真实性均没有异议，对证明问题有异议。谢丽华的笔录能够证明被告二是从张汉（李冰）手中购买该房屋，李冰也承认这一点。
被告辽宁之星公司质证认为，李冰的询问笔录真实性没有异议，在笔录中李冰明确陈述了将涉案房屋出售是征得原告同意的，是在原告同意下进行处置的，对于谢丽华的笔录真实性有异议，在做笔录当时谢丽华已经不是我公司员工，而且也没有证据证明谢丽华参与了房产的买卖，或者说没有证据证明谢丽华陈述的房屋买卖过程是真实的，而事实上我公司是与李世公司进行的交易，相关的签订合同办理备案都是与李世公司之间发生的，与李冰无关。原告提供的证据并不全面，我公司与李世公司签订了两份商品房买卖合同，第一份是628平方米的，付款是600万元，这份合同涉及的房产是本案涉及的房产，存在与原告所述房产不一致的地方。法院调取的这份合同，是之后我公司增加了118平方米的面积之后重新签订的买卖合同，这两份合同恰恰证明了我公司与李世公司之间发生的商品房买卖关系，与张汉及李冰无关。
被告李冰质证，同意被告辽宁之星公司的质证意见。
4、（2012）沈刑二初字第34号刑事判决书、（2013）辽刑二终字第7号刑事裁定书。欲证明（1）、被告李世公司与被告二虽然签订了商品房买卖合同，但实际交易双方为无权代理人李冰与被告二；（2）、被告二将购房款以各种形式支付给李冰，李冰将房屋交付给被告二，其中替李世公司交付的260万元购房款应当认定为被告李冰向被告李世公司出借款项，形成了李世公司拖欠李冰260万元的事实，在此之后，被告李世公司将营口东路21号房屋作价抵顶给李冰，同时也抵顶了该260万元欠款；（3）、李世公司与被告二签订的商品房买卖合同实际为债权转让而并非房屋所有权转让；（4）、被告二并没有对被告李冰的身份及相关手续进行善意的审查，被告李世公司也没有对被告李冰提交的手续进行善意的审查；（5）、结合证据二共同证明被告李冰出具的授权委托书为伪造的，被告李冰属无权代理；（6）、在被告李冰的操控下，被告李世公司与被告二的买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，应属无效。
被告李世公司质证认为，真实性没有异议，对证明问题有异议。（1）、该判决中载明李冰持有张汉的授权委托书、身份证、购房合同及发票，足以使李世公司的前台工作人员认定李冰具有张汉代理人的身份，可以依据张汉授权书中载明的委托权限行使代理人的职责；（2）、李冰承认将房屋卖给被告辽宁之星公司。
被告辽宁之星公司质证认为，真实性没有异议，证明问题有异议。（1）、判决书并不能证明实际交易人是李冰与我公司，而事实上是我公司与李世公司之间发生的房产买卖；（2）、关于付款问题，也同样不能证明款项是支付给李冰的，我公司有充分的证据证明相关款项是支付给李世公司的，其中有260万元是直接代李世公司支付给房产局，另外我们所支付的房屋的总价款是600万，而不是500万元，李冰自己说是500万元的价格，其中剩余100万元，也等于是李世公司收到的，至于李世公司与李冰之间款项的往来是他们之间的法律关系，与我公司的房屋买卖无关；（3）、关于所谓房屋买卖是债权转让而非房屋所有权转让的说法，更是证明不了，事实上李冰自己也承认与我公司之间没有任何债权债务，我们也仅是向李世公司购买房屋，签订合同支付对价，与债权转让无关；（4）、关于善意审查的问题，我公司没有任何义务审查李冰的资质，我们只针对李世公司，我们只审查李世公司所售房屋是否存在问题，至于李冰、张汉与李世公司之间的退房也好、相关事务是李世公司审查的问题，与我公司无关；（5）、伪造授权书与本案无关；（6）、合法形式掩盖非法目的没有任何证据。
被告李冰质证，同意被告辽宁之星公司的质证意见。
原审被告李世公司一审辩称，一、原告申请确认的合同实质上是按房产局的要求提供的程序性必备要件，李世公司并非商品房买卖合同的实际当事人。本案待确认效力的买卖合同的实际交易双方为张汉与辽宁之星公司，承载的意思表示是张汉拟将其所有的位于北三经街10号房产卖给辽宁之星公司，李世公司与辽宁之星公司签订的商品房买卖合同是为协助张汉实现卖房目的，确保房屋备案到辽宁之星公司名下而向房产局提供的程序要件、必要文书。二、因为并非合同实际当事人，因此李世公司在张汉卖房的过程中并没有获得任何利益。张汉与李世公司签订购房合同并交纳房款后，李世公司即为其办理了合同备案并将房屋交给张汉占有使用，李世公司已经完成了约定的义务。辽宁之星公司取得房屋是张汉的代理人李冰交付给买方的，辽宁之星公司购房款也没有支付给李世公司，而是直接支付给张汉的代理人李冰，整个交易行为是在张汉的代理人与辽宁之星公司之间发生，李世公司只是充当提供必要登记备案要件的角色，因此李世公司不应当承担与合同效力有关的任何责任。三、正因为李世公司并非交易的一方也并非合同的实际当事人更没有因为房屋交易行为获得任何利益，因此李世公司也并非是本案适格的被告，应为本案的第三人。四、本案已经超过诉讼时效。根据原告的妻子刘庆岩报案时的陈述，其于2010年5月24日就已经知道房屋被李冰卖给其他人，但其作为房屋的实际权利人，并没有采取积极有效的方式去核实房屋的权属情况，也没有采取其他有效的途径去保护自己的权利。二年后，张汉申请确认合同无效，其起诉的根基是认为李冰擅自处分财产，侵犯他的合法权益。根据民事诉讼法中关于诉讼时效的规定，公民知道其权利受到侵犯，提起诉讼的期限为2年，超过则不予保护。结合本案，张汉2010年5月就知道其权益收到侵犯，最迟应于2012年5月提起诉讼，现张汉于2013年1月提起诉讼显然已经超过法律保护时限。
被告李世公司为证明其抗辩理由成立，提供了（2012）沈刑初字第34号刑事判决书、张汉身份证复印件。欲证明（1）李世公司退出了涉案房屋的实际交易，（2）李冰具有代理人的身份，李冰持有张汉的授权委托书、身份证、购房合同原件及发票足以使李世公司工作人员确认其合法代理人的身份；（3）被告二并没有将买房款支付给我公司，在刑事判决书的第19页底至20页上半部，详细的说明了房款支付情况，以及260万元房屋直管款的抵顶问题。在办理交易时，李冰提供了张汉身份证的复印件。
原告张汉质证认为，对被告提供的张汉身份证的真实性不予认可，我们有原件，核对后发现根本不是张汉本人。对判决书真实性没有异议，证明问题有异议，授权委托书有几个疑点，被告一在审查时没有尽到审查义务，1、刑事判决书中认定李冰于2005年3月16日办理了退房申请，并使用了该授权委托书，也就是在2005年3月16日已经形成了该授权委托书，但该授权委托书的落款日期是2005年6月1日，仅从落款时间上就可以看出其具有虚假性。再从授权内容看，仅授权李冰代理出租或出售并没有办理退房事宜的内容，从该授权委托书的审查过程来看，没有尽到基本的审查义务，该授权委托书恰恰证明了李冰属于无权代理。
被告辽宁之星公司质证认为，对判决书的真实性没有异议，对欲证明问题有异议。证明不了李世公司退出了涉案房屋的实际交易；关于李冰的相关手续问题是李冰与李世公司发生的，我公司并不知情也没有义务审查；买房款没有直接交付李世公司的说法不成立，我们有证据证明是直接交付给李世公司的。对张汉的身份证复印件与本案无关。
被告李冰质证认为，身份证是真实的，其余同意被告辽宁之星公司的意见。
原审被告辽宁之星公司一审辩称，一、辽宁之星公司与李世公司签订的商品买卖合同是双方的真实意思表示，并已在房产行政管理机关依法办理了备案登记，符合相应法律的规定，是一份生效合同，合同双方已经按照合同的约定，各自享受和履行了相应的权利义务，辽宁之星公司依据生效的合同，已经合法取得了房屋的产权，理应受到法律的保护。二、张汉在起诉状中所述“被告李冰未经原告同意擅自转让原告合同上权利给辽宁之星公司”并非事实，辽宁之星公司与张汉之间不存在任何法律关系。辽宁之星公司是李冰与李世公司办理了退房手续、解除商品房买卖合同之后，才与李世公司协商，确定购买房屋并签订了商品房买卖合同。在该合同中所约定的房屋面积与李冰所述张汉购买的面积不符，总房款也并非张汉所称的500万元，而是600万元，这都证明了辽宁之星公司并非受让张汉权利而签订的商品房买卖合同。辽宁之星公司与张汉没有任何关系，其主张辽宁之星公司与李世公司签订的合同无效，是严重错误的，请求法院不予支持。三、张汉只是与李世公司签订了一份商品房买卖合同，既未办理合同备案登记，也没有实际入住该房屋，更没有办理不动产权属登记，因此张汉没有取得法律意义上的不动产物权。四、辽宁之星公司对于购买李世公司的商品房一直是持谨慎态度的，多次与李世公司沟通确认，在与李世公司签订合同后辽宁之星公司立即办理了合同备案登记手续，此后辽宁之星公司就增加面积与李世公司重新签订合同，也办理了备案登记。辽宁之星支付的房款中有260万元是直接替李世公司向沈阳市房产局交纳的，上述都说明了出售该房产的行为是在李世公司与辽宁之星公司之间进行的。五、李世公司已经根据合同的约定将房屋实际交了辽宁之星公司，并办理了合同备案登记。六、张汉主张权利已经超过诉讼时效，法院不应予以保护。
被告辽宁之星公司为证明其抗辩理由成立，提供了以下证据：
1、沈阳市房产局收款收据及支票存根复印件，原件在李世公司处，证明其公司代李世公司向房产局付款260万元；
2、商品房销售发票，证明李世公司开具的628平方米的房屋款发票，金额为600万元，其中包括代李世公司向房产局交付的260万元，原告和李冰提到的也只是收到李世公司给付的500万元，如果我们只交500万元的话，为什么李世公司给我们开具600万元的发票，只能证明这些款项，李世公司已经足额收到，至于给李冰多少钱是李世公司与李冰张汉他们之间的事；
3、维修基金专用收据，证明其公司支付628平方米商品房维修基金3.611万元；
4、契税完税证，证明其公司支付628平方米房屋契税的完税证24万元；
5、李世公司开具收款收据，证明李世公司开具111.8平方米增加面积款190万元的收款收据，也证明是我们与李世之间发生的房屋买卖关系；
6、商品房买卖合同，经房产局备案的739.8平方米的房屋买卖合同，证明其公司与李世公司形成了真实的房屋买卖关系；
7、商品房销售发票，证明李世公司开具的739.8平方米房屋款发票，证明其已经全额向李世公司支付了购房款；
8、契税完税证，证明我公司支付739.8平方米房屋补交增加面积契税的完税证；
9、契税证，证明其公司支付739.8平方米房屋的契税，向其颁发的契税证；
10、商品房准住通知单，证明李世公司向我方交付房屋，我方入住房屋并使用至今；
11、武玉萍的询问笔录，证明其公司是向李世公司购买房屋，此前李冰已经提出退房，且我公司没有参与李冰的退房行为。
原告质证认为：证据1，收款收据没有原件，真实性无法确认，对证明问题，原告认为根据刑事判决书第6页上段记载的内容可以确认该260万元款项实际是被告辽宁之星公司将其应支付给李冰的购房款中经李冰同意直接支付给李世公司的，应当视为李冰对李世公司的借款，从法律上应当认定为向第三人履行债务。存根并没有记载收款人姓名。证据2，发票只是完税凭证，并不是转款凭证，我们要求被告辽宁之星公司提供转款凭证，判决书第6页也说明了被告二支付给李冰购房款160万元及价值80万元的奔驰吉普车一辆，如果被告辽宁之星公司其与李冰之间不存在交易关系，为何向李冰支付购房款，与被告李世公司的证明内容矛盾。证据3，4，真实性无法核实，本案审理的是确认合同关系是否有效的案由，与其是否交纳维修基金、契税没有任何关系，如果本案认定二被告之间的买卖关系无效，之后的所有交费都是无效的；证据5、不是本案审理的内容，与本案无关；证据6，与本案没有关联性，同时备案合同登记的是颜健生，并非被告辽宁之星公司；证据7是完税证明，并不能证明其向李世公司支付购房款，应提供转款证明；证据8、9，契证只能证明交纳了契税，与本案没有直接关系；证据10，是在李冰非法转让原告合同上权利之后必然会发生的事项，与合同本身是否有效没有直接的法律关系；证据11，与刑事判决书配合可以认定事实上李冰与被告辽宁之星公司存在交易行为，与李世公司没有直接的法律关系，询问笔录并不是公安机关的讯问笔录，而是被告辽宁之星公司代理人对武玉萍的询问，如果作为证人证言，证人应该出庭作证，不能作为定案的依据。综上，被告辽宁之星公司提交的证据与其想要证明的问题，与原告提交的生效的刑事判决书、刑事裁定书相互矛盾，依据法律规定应该以生效的法律文书为准。
被告李世公司质证认为，证据1，真实性没有异议，260万元是在购房款中直接拿出给房产局的，并不是被告辽宁之星公司单拿260万元交给房产局的，交完这个才能办理备案，也就是这260万元是李世公司向张汉（李冰）借的，其后我们以营口东路21号房屋已经还给了张汉（李冰）；证据2，真实性没有异议，只能作为完税凭证，不能证明李世公司实际收到了被告二支付的600万元购房款；证据3、4，与本案无关；证据5，这190万是针对被告二购房增加的111.8平方米，是差价房款，我方没有异议；证据6、真实性没有异议，这里包括本案争议效力待确定的600平方米的房屋，增加部分房屋确实是被告辽宁之星公司与我公司进行交易的，这部分没有异议；证据7，真实性持保留意见，需要庭后核实，即使真实也不能作为资金往来证据；证据8、9真实性、合法性、关联性没有异议；证据10、真实性没有异议，证明问题有异议，因为被告二增加了一部分房屋面积，所以出具了739.8平方米的准住通知单；证据11，真实性有异议，即使是真实的，证人应该出庭作证，证人当时的职位致使其不能了解该房屋实际交易情况，因此李世公司不予支持。
被告李冰质证认为，被告辽宁之星公司开始并没有找李冰，是被告李世公司和被告辽宁之星公司先进行交易，在履行对价款的时候，李冰是受李世公司的指令做的，李冰只是被动的收钱。被告李冰对辽宁之星公司提供的证据要证明的问题，不表示异议。
被告李冰辩称，被告李世公司与被告辽宁之星公司签订的商品房买卖合同合法有效，李冰仅仅是介绍人，并没有向被告辽宁之星公司讲清房子是代为张汉销售的事实，被告辽宁之星公司也支付了对价款，尤其是260万元直接支付给李世公司，虽然房款中有一部分给付了李冰，但实际是李世公司先收钱，后转给李冰的，我认为被告李世公司和被告辽宁之星公司的买卖行为合法有效，属于善意取得，应驳回原告的诉讼请求。
原审法院认定如下事实：2004年7月6日，原告张汉与被告辽宁李世房产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区北三经街10号甲6门市房屋。该合同只约定了该商品房总价款为4，232，800元，没有约定商品房每平方米单价，没有约定建筑面积等重要内容。2005年3月16日，被告李冰伪造原告张汉的签名，向被告李世公司提出书面申请。内容是“本人张汉购买贵公司开发的沈阳市和平区三经街10号6号门市房，总价款人民币423.28万元，因迟迟不能办理产权证，现本人要求退房”。经李世公司同意，李冰将原告张汉购买的房屋退给李世公司。2005年6月1日，被告李冰伪造授权委托书，内容是“受托人李冰代理出租或出售三经街10甲6号、营口东路23号、营口东路25号三处商业网点及办理上述三处商业网点备案及房屋产权证手续。委托期半年，从2005年6月1日至2005年12月31日”。2005年6月27日，被告李世公司与被告辽宁之星公司签订商品房买卖合同，约定被告辽宁之星公司购买被告李世公司开发的位于沈阳市和平区北三经街10号甲6商业网点，建筑面积（包括张汉与李世公司签订的商品房买卖合同部分）总计为739.80平方米，总价款为790万元。嗣后辽宁之星公司支付给李世公司该公司与张汉的商品房买卖合同外增加的111.8平方价款190万元，支付给李冰160万元现金及价值80万元的奔驰吉普车一台，代李世公司支付给沈阳市房产局购房直管款260万元。李世公司又将其位于营口东路21号门市房以446万元的价格抵给李冰。2005年6月28日，经被告辽宁之星公司同意，被告李世公司将涉诉房屋备案到被告辽宁之星公司的法定代表人颜健生名下。2006年3月27日，被告李世公司为被告辽宁之星公司办理了涉诉房屋的准住通知，被告辽宁之星公司占有使用至今。
另查明，被告李冰因本案涉诉房产及原告的其他房产犯诈骗罪，被沈阳市中级人民法院判处无期徒刑。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。首先，被告李冰伪造原告张汉的签名，向被告李世公司提出书面退房申请是2005年3月16日，而被告李世公司与被告辽宁之星公司签订商品房买卖合同是2005年6月27日。可以认定被告辽宁之星公司是在被告李世公司与“张汉”办理退房之后与被告李世公司之间形成的商品房买卖关系。其次，李冰退房后，李世公司将其位于营口东路21号门市房以4，460，000元的价格抵给李冰，与原告张汉与被告辽宁李世房产开发有限公司签订商品房买卖合同的价款4，232，800元数额相接近；同时被告辽宁之星公司代替李世公司向沈阳市房产局支付购房直管款260万元，并交纳了李世公司该公司与张汉的商品房买卖合同外增加的111.8平方价款190万元，支付给李冰160万元现金及价值80万元的奔驰吉普车一台，总数额与被告辽宁之星公司与被告李世公司签订的商品房买卖合同价款数额相近；据此，亦可以认定被告辽宁之星公司是在被告李世公司与“张汉”办理退房后与被告李世公司之间形成的商品房买卖关系。再次，原告张汉与李世公司签订的商品房买卖合同没有约定建筑面积；原告没有提供涉诉房屋已经交付的证据。而被告辽宁之星公司与被告李世公司签订的商品房买卖合同明确的约定了涉案房屋建筑面积，并且进行了备案，从2006年3月交付使用至今。根据相关法律规定，如果出卖人未向买受人交付标的物或者办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。此时作为标的物所有权的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付其中一个买受人并办理登记手续后，该买受后人既取得了标的物的所有权，其他的买受人只能向出卖人请求违约赔偿责任。
对于李世公司关于李世公司并非商品房买卖合同的实际当事人，买卖合同的实际交易双方为张汉与辽宁之星公司，李世公司与辽宁之星公司签订的商品房买卖合同是为协助张汉实现卖房目的，确保房屋备案到辽宁之星公司名下而向房产局提供的程序要件、必要文书。因为李世公司并非合同实际当事人，因此李世公司在张汉卖房的过程中并没有获得任何利益。张汉与李世公司签订购房合同并交纳房款后，李世公司即将房屋交给张汉占有使用，李世公司已经完成了约定的义务。辽宁之星公司取得房屋是张汉的代理人李冰交付给买方的，辽宁之星公司购房款也没有支付给李世公司，而是直接支付给张汉的代理人李冰，整个交易行为是在张汉的代理人与辽宁之星公司之间发生，李世公司只是充当提供必要登记备案要件的角色，因此李世公司不应当承担与合同效力有关的任何责任的抗辩。原审法院认为，根据被告李冰伪造原告张汉的签名向被告李世公司提出书面退房申请的时间和被告李世公司与被告辽宁之星公司签订商品房买卖合同的时间，以及李冰退房后，李世公司与被告辽宁之星公司付款及以物抵债的走向，可以认定被告辽宁之星公司是在被告李世公司与“张汉”办理退房后与被告李世公司之间形成的商品房买卖关系。故法院对被告李世公司这一抗辩不予采信。
对于李世公司主张李世公司并非交易的一方也并非合同的实际当事人，更没有因为房屋交易行为获得任何利益，因此李世公司也并非是本案适格的被告，应为本案的第三人的抗辩。因李世公司就同一标的物先后与张汉与被告辽宁之星公司签订了两份合同，原告请求的是确认合同效力之诉，依法将同一标的物的出卖人列为被告并无不当。故法院对被告李世公司这一抗辩不予采信。
对于李世公司主张对本案已经超过诉讼时效的抗辩。根据相关法律规定，“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。原告所主张的是涉及物权所有权的合同效力确认之诉，而并非债权请求权之诉，其最终目的是实现物权请求权，诉讼时效制度只适用于债权请求权，不适用于物权请求权。故法院对被告李世公司关于本案原告起诉超过法定诉讼时效的抗辩不予采信。
对于被告辽宁之星公司关于其与李世公司签订的商品买卖合同是双方的真实意思表示，并已在房产行政管理机关依法办理了备案登记，并且实际占有使用，已经合法取得了房屋的产权，理应受到法律的保护；其是在李冰与李世公司办理了退房手续、解除商品房买卖合同之后，才与李世公司协商，确定购买房屋并签订了商品房买卖合同；以及原告张汉只是与李世公司签订了一份商品房买卖合同，未办理合同备案登记的抗辩于以采信。
对于被告辽宁之星公司关于认为原告主张权利已经超过诉讼时效，法院不应予以保护的抗辩，因原告所主张的是涉及物权所有权的合同效力确认之诉，而并非债权请求权之诉，其最终目的是实现物权请求权，诉讼时效制度只适用于债权请求权，不适用于物权请求权。法院不予采信。
对于被告李冰关于被告李世公司与被告辽宁之星公司签订的商品房买卖合同合法有效，被告辽宁之星属于善意取得的抗辩，法院予以采信。
综上，因原告张汉与被告辽宁李世公司签订商品房买卖合同既没有备案，也没有交付使用；而被告辽宁之星公司已占有使用涉案房屋8年之久，且已经过备案，被告辽宁之星公司已经取得了涉案房屋的所有权。虽然被告李冰因本案涉诉房产及原告的其他房产犯诈骗罪，被沈阳市中级人民法院判处无期徒刑。但原告主张被告李冰在未经原告同意的情况下擅自转让原告合同上权利的行为（即被告辽宁李世房产开发有限公司与被告辽宁之星汽车维修服务有限公司签订的商品房买卖合同）无效，无事实及法律依据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
宣判后，张汉不服，提出上诉称，一、原审判决认定关键事实严重错误。原审判决认定的上诉人从李世公司购买本案房屋的事实是正确的，上诉人予以认可。但原审判决认定辽宁之星公司购买本案房屋的事实不清，导致本案定性错误。辽宁之星公司在明知原房主为张汉的情况下，没有尽到基本的审查义务，而将房款支付给了李冰，实际的买卖双方应为辽宁之星公司与张汉（李冰）。二、原审判决适用法律错误。（一）辽宁之星公司与李世公司签订的《商品房买卖合同》实为李冰无权代理行为的形式体现，且以合法形式掩盖非法目的，应当依法认定为无效。（二）辽宁之星公司受让涉案房屋的行为不符合善意取得的基本要素，不构成善意取得。（三）从法理上讲，李冰基于无权代理人的身份出售上诉人房屋，应适用无权代理的判断标准。（四）原审判决以善意取得制度判断合同效力曲解基本法律规则。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人李世公司答辩称，一、李世公司将房屋备案合同的当事人从张汉的变更为辽宁之星汽车维修服务有限公司，其目的是应张汉的请求为实现张汉处分房屋的目的。李世公司在备案合同更名的过程中，并没有收到被上诉人辽宁之星汽车维修服务有限公司的购房款，对于涉案房屋没有额外获益。因此，李世公司与被上诉人辽宁之星汽车维修服务有限公司签订的《商品房买卖合同》实际上并非体现李世公司与辽宁之星汽车维修服务有限公司的交易行为，仅为实现房产备案到辽宁之星汽车维修服务有限公司名下而提供给房产局的必要性程序性文书。二、被上诉人辽宁之星公司并不构成善意取得。刑事判决书、本案一审判决查明事实部分均确认1、被上诉人办理房屋备案合同更名过户前，明知该房屋已经处于张汉的实际控制之下；2、被上诉人没有向李世公司交纳购房款，其与张汉的交易价格远低于同期同位置房屋的价格；3、被上诉人辽宁之星公司尚未取得涉案房屋的房屋所有权。因此被上诉人的行为并不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度。
被上诉人辽宁之星公司答辩称，一、原审法院认定事实并无错误，所依据之证据详实充分。二、原审判决是在经质证的大量证据材料的基础上形成了完整的证据链条，相互印证，辽宁之星公司是在张汉退房之后与李世公司之间形成了商品房买卖关系，与张汉无关，李冰是否为无权代理与辽宁之星公司无关，也不影响辽宁之星公司与李世公司之间商品房买卖合同的效力。关于善意取得问题。张汉与李世公司只是签订了一份商品房买卖合同，既未办理合同备案登记，也没有实际入住该房产，更没有办理不动产权属登记，张汉并没有取得法律意义上不动产物权，不能适用物权法的相关规定主张辽宁之星公司的商品房买卖合同无效，追回不动产，只能依据债权法律关系主张权利。综上，请求二审法院维持原判。
被上诉人李冰答辩称，对于涉诉房屋，我当时有刘庆岩的授权，整个房产的买卖都是上诉人妻子刘庆岩负责的。刘庆岩当时说将全部房产授权给我，我要书面授权，刘庆岩答应后邮寄给我。在2004年9月的时候，我帮其出售的其他房产都已经备案，但是李世公司的房屋无法备案，因此我们要求李世退房。我们当时给李世公司书面要求退房申请，但是后来李世公司无钱退还给我。在2005年5月的时候，涉案房屋出售给辽宁之星公司，没有给我们房款，用营口东路21号的房屋抵顶退房款。当时该房屋有司法查封，因此要求把这个营口东路21号的房屋写在我的名下，而不是张汉的名下。关于房产价格涉诉房屋刘庆岩购买价是440万，出售是500万，我认为房屋不是远低于市场价格。没有办理备案登记的房产，张汉作为购房人无权出售，必须是李世公司出售，才能出售。我认为我的授权委托书是合法有效的，不是我伪造的，当时是上诉人张汉给我传真过来的，虽然没有确定是张汉写的，但我可以确定的是这个授权委托书一定是张汉传真过来的，不是我伪造的。没有房产证的房子是不允许买卖的，我作为张汉的代理人把所有的购房手续退还到被上诉人辽宁李世公司，在这个过程中我认为我的行为是合法有效的。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院补充查明，2005年6月7日李冰以张汉代理人身份作为甲方，与乙方辽宁之星汽车维修服务有限公司、丙方辽宁李世房产开发有限公司签订《补充协议》，约定，“鉴于甲、丙双方于2004年7月6日签订的商品房买卖合同，现该合同所标明的房产没有做初始登记，也暂时不能办理房屋产权证，现乙方想购买该房屋，为了明确甲、乙、丙各方的权利和义务，三方经过友好协商，甲、丙双方同意先解除原商品房买卖合同，由乙方和丙方重新签订商品房买卖合同，并由丙方将该合同到房产部门备案。本协议是在乙、丙双方签订商品房买卖合同基础上订立的补充协议：第一条买受人所购买商品房的基本情况。乙方所购买的房产位于沈阳市和平区北三经街10号第10幢1—2层甲6号房。该房产的土地使用权的取得方式为出让。该房产合同约定的建筑面积以房产测绘大队实际测量面积为准。第二条计价方式与价款按建筑面积计算，该房产单价为每平方米10，000元人民币，房屋总价款如超过600万按600万支付、低于600万元则按实际支付。第三条面积确认及面积差异处理。本合同以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。如果合同约定面积和房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房产部门的测绘结果为准。房产实际面积大于合同约定面积的，房价款由乙方补足，房产实际面积小于合同约定面积的，房价款由甲方返还给乙方。第四条付款方式及期限。甲、丙方在房产部门办理完合同备案登记后之日内，乙方支付房价款的85%。其余房价款乙方应于甲、丙双方为其办理完毕房屋所有权之日内一次性付清。第五条交付期限。甲、丙方应当自乙方向甲方交付85%房价款时，将上述房产交付乙方，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。第六条丙方责任。（一）丙方应于本协议生效时向乙方履行以下义务：1、丙方应向乙方出具上述房产的商品房预售许可证复印件。2、丙方负责为乙方开具全额购房发票。3、丙方向乙方提供上述房产的准住通知书，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（二）丙方于本协议签订之日起三日内持乙、丙方签订的商品房买卖合同到房屋产权登记机关办理备案登记。（三）丙方向乙方承诺与上述房产正常使用直接关联的基础设施和公共配套建筑能够正常投入运行。丙方应对其因未履行上述义务而使乙方遭受的损失负赔偿责任。第七条保修责任。丙方应当按照《住宅质量保证书》承诺的内容向乙方承担相应的保修责任。在房产保修范围和保修期限外发生的质量问题，丙方不承担保修义务。因不可抗力或者非丙方原因造成的损失，丙方可协助乙方维修，但维修费用由乙方自行承担。第八条装修条款。乙方在装修期间不得擅自改变上述房产的建筑主体结构、承重结构，乙方可按所需用途进行装修改造。该门市房屋的三跨玻璃由乙方根据需要更换，一二楼房屋内部可按乙方需要进行装修改造。第九条甲、丙双方向乙方保证上述房产没有产权纠纷和债权债务纠纷。如果该房产出现产权瑕疵或纠纷给乙方造成经济损失的，由甲、丙双方对乙方承担全部连带赔偿责任。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如果未按合同第四条规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金。第十一条甲、丙方逾期交房的违约责任。甲、丙方如果未按照本协议规定的期限将上述房产交付给乙方使用，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲、丙方按日向乙方支付已交付房价款万分之5的违约金。第十二条本协议在履行过程中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决。如果当事人协商不成的，可以依法向人民法院起诉。第十三条本协议经甲、乙、丙三方签订之日起生效。第十四条本协议生效后，如果甲、乙、丙三方当事人的任何一方无正当理由要求终止合同，责任方须按照本协议及相关合同的有关条款之规定承担违约责任。第十五条本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，均具有同等效力。
上诉人提供该份协议拟证明房屋买卖时李冰是以张汉无权代理人的身份交易的，辽宁之星公司与李世公司之间签订的协议，上诉人不认可。
被上诉人李世公司对此份证据无异议。
被上诉人李冰对此份证据无异议。
被上诉人辽宁之星公司庭审时表示对真实性需要核实，后未提出具体意见。
本院另查明，李世公司、李冰及张汉均陈述案涉房屋实际交付给了张汉占有使用。另（2012）沈刑二初字第34号刑事判决认定：李冰及其妻子与张汉及其妻子是朋友关系。2004年7月在李冰的介绍下张汉购买了本案房屋。因李世公司欠缴沈阳市房产局260万元购房直管款，本案房屋未能履行备案登记手续。上诉人曾委托李冰办理该处房屋的备案登记手续以及对外出租事宜。2004年9月李冰谎称办理备案及出租需要购房合同及发票为由，让上诉人妻子将房屋的购房合同及发票邮寄给李冰。上诉人妻子在刑事案件中陈述：用快递将购房合同、发票寄给了李冰。
本院认为：张汉提出李冰未经其同意擅自转让合同权利的行为应属无效，据此要求确认辽宁之星公司与李世公司签订的商品房买卖合同无效的主张。
辽宁之星抗辩称其与李世公司存在商品房买卖合同关系，与上诉人之间不存在任何法律关系，辽宁之星公司在购房过程中尽到了审慎的义务，在与李世公司签订合同后房屋立即办理了合同备案登记手续，此后辽宁之星公司就增加面积与李世公司重新签订合同，也办理了备案登记。支付的房款中有260万元是直接替李世公司向沈阳市房产局交纳的，上述都说明了出售该房产的行为是在李世公司与辽宁之星公司之间进行的。李世公司已经根据合同的约定将房屋实际交付辽宁之星，并办理了合同备案登记，故应驳回上诉人的上诉主张。
被上诉人李世公司抗辩房屋买卖关系是在上诉人与辽宁之星公司之间发生的，与我公司无关。
被上诉人李冰抗辩称其有上诉人授权，其退房行为合法，房屋是李世公司出售给辽宁之星公司的。
综上，本案争议的焦点为辽宁之星公司与李世公司之间的商品房买卖合同的效力如何认定。
对此，本院认为：2005年6月7日补充协议，上诉人不认可该协议代表其意思表示，但李世公司对该协议并无异议。从该协议载明的内容可以看出辽宁之星公司、李世公司就本案房屋约定由张汉与李世公司之间解除原商品房买卖合同，后李世公司与辽宁之星公司重新签订商品房买卖合同。该补充协议是李世公司与辽宁之星公司商品房买卖合同的补充，其中还约定了李世公司的责任（包括交付房屋、办理房证、备案、开具票据、逾期交房的违约责任、产权保证）。2005年6月27日李世公司与辽宁之星公司签订了商品房买卖合同，2005年6月28日房屋备案至辽宁之星公司法定代表人名下，2006年3月27日李世公司为辽宁之星公司出具了准住通知单，辽宁之星公司实际占有使用至今。从以上事实可以看出李世公司对辽宁之星公司负有合同义务，其并非仅仅为了协助办理房产备案而出具相关材料，因此，李世公司应是合同一方当事人，上诉人主张合同实际的买卖双方应为辽宁之星公司与张汉缺乏事实依据。
其次、本案中，辽宁之星公司在签订合同时尽到了审慎的注意义务，善意且无过失。本案房产在上诉人购买后，因李世公司原因，','2018-10-04
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