海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼01民初227号
原告（执行案外人）：文月元，男，1985年11月28日出生，汉族，住海口市振兴南路美舍苑*栋***房，身份证号码×××。
委托诉讼代理人：许多，海南法立信律师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢丹丹，海南法立信律师律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：海南渝商投资控股有限公司，住所地海口市紫荆路2-1号紫荆信息公寓10B房。
法定代表人：陈宁，执行董事。
委托诉讼代理人：江军，男，该公司股东兼董事。
委托诉讼代理人：陈珊，北京大成（海口）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：廖勇锋，男，1970年7月5日出生，汉族，住海南省万宁市万城镇新海社区后朗村，身份证号码×××。
委托诉讼代理人：徐抒音，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵建争，海南大兴天泰律师事务所律师。
第三人（被执行人）：白沙天涯驿站旅游开发有限公司，住所地海南省白沙黎族自治县牙叉镇桥南路机械厂101号商铺二楼。
法定代表人：李有英，总经理。
委托诉讼代理人：徐抒音，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵建争，海南大兴天泰律师事务所律师。
原告文月元与被告海南渝商投资控股有限公司（以下简称渝商公司）、第三人廖勇锋、白沙天涯驿站旅游开发有限公司（以下简称天涯公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告文月元及其委托诉讼代理人许多、谢丹丹，被告渝商公司的委托诉讼代理人陈珊，第三人廖勇锋、天涯公司的共同委托诉讼代理人赵建争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文月元向本院提出诉讼请求：1.确认文月元与廖勇锋签订的《房地产买卖契约》合法有效，继续履行；停止对位于海口市××道号房屋（以下简称汇宇金城1202房）的强制执行，并解除渝商公司与廖勇锋、天涯公司借款合同纠纷强制执行一案[（2016）琼01执54号案件]对上述房屋的司法查封处置措施；2.案件诉讼费用全部由渝商公司承担。事实和理由：文月元与文月良是同胞亲兄弟，自2013年10月始，兄弟俩合伙投资经营海口二手房交易生意，按照海南成熟二手房交易习惯与模式，至今已经成功完成多宗二手房交易。该二手房交易习惯与模式具体如下：房屋权利人（甲方）与文月元/文月良（乙方）签订《房地产买卖契约》当天，房屋交付乙方使用，双方到海口市某公证处进行委托公证，乙方依约支付房款。委托公证目的：确保文月元/文月良付清房款后，解押出出卖人的一手银行按揭抵押，再根据出卖人委托公证书办理二手房的产权过户以及第二次交易的银行按揭手续，指定文月元/文月良个人账户为收取按揭款的账户，保证第二次商业贷款银行放款至文月元/文月良个人账户，而不是出卖人。2015年5月20日，文月良沿用上述早已娴熟的二手房交易习惯与模式，与廖勇锋、韩佩玲就位于海口市××道房（以下简称汇宇金城1206房，房产证号：海口市房权证海房字第XX**号）签订了《房地产买卖契约》，约定：乙方以45万元价格购买甲方汇宇金城4号楼1206房，建筑面积101.98㎡；乙方代甲方偿还银行抵押贷款28万元，冲抵房款；甲方办理完成银行解除抵押当天，乙方付清剩余房款；甲方在乙方付完银行欠款当天交房，并结清之前物管、水电、燃气等费用；签订契约当天，甲方办理公证委托乙方，由乙方代表甲方办理银行解押、产权过户、银行按揭等一切相关手续。签订《房地产买卖契约》当天，双方即到海南省海口市琼崖公证处办理委托公证，公证内容与上述交易习惯公证格式如出一辙。最后，1206房二手房交易成功，产权过户。鉴于信赖上述成功交易与交易习惯，根据海口市住建局不动产登记簿记载内容的公示、公信原则，2015年8月6日，文月元再次与廖勇锋签订《房地产买卖契约》，约定：购买廖勇锋汇宇金城1202房（海口市房权证海房字第HXX**号），建筑面积101.98㎡，价格为45万元；甲方交房给乙方使用并结清该房之前产生的有关费用当天，乙方一次性支付清全款等；廖勇锋出具付款委托书，要求文月元将购房款支付给符某。签约当天，廖勇锋把1202房交付文月元使用后，文月元委托文月良将全部购房款通过银行转账方式支付给廖勇锋指定的收款人符某，并且廖勇锋及韩佩伶与文月元办理了上述类似公证委托，委托文月元全权办理汇宇金城1202房相关事宜。在办理1202房的过户手续过程中，渝商公司申请海口市龙华区人民法院（以下简称龙华法院）对该房产诉前财产保全查封，导致无法办理产权过户。获悉后，文月元立即提出查封异议，龙华法院以保全措施只是以暂时控制房产不被转移为由驳回了异议申请。因贵院公告将处置汇宇金城1202房，文月元以法院错误地将文月元的房产1202房当作被执行人廖勇锋的财产予以执行和处置为由，提出执行异议。贵院做出（2016）琼01执异20号执行裁定：驳回案外人文月元的异议。文月元不服该裁定，依法向贵院提起执行异议之诉，请判如所请，具体理由如下：一、文月元按照二手房委托公证交易习惯，根据海口市住建局不动产登记簿记载内容的公示、公信原则，以及汇宇金城1206房交易成交结果，完全确信登记的权利状态与现实状态相一致，文月元因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订房屋买卖合同，廖勇锋从未将其欠渝商公司800多万元债务可能遭受司法查封而限制交易，可能存在买卖合同履行障碍的事实告知文月元，文月元与廖勇锋于2015年8月6日签订《房地产买卖契约》的效力不应当因廖勇锋负债而受影响，故此信赖利益应予保护，文月元在本案中属善意买受人，合同有效，应继续履行。二、根据合同法解释（二）第七条对交易习惯的规定，为了排除（2016）琼01执异20号执行裁定书对本案的交易习惯的”可疑性”，文月元提供了几十份委托公证书与房地产买卖契约等书面证据，证实这是海南二手房交易习惯，长期保护与促使海南二手房成功交易，繁华与稳定二手房交易市场秩序。三、鉴于汇宇金城1202房被司法查封前，文月元依约已付清全部房款，廖勇锋按约履行了交房的义务，文月元实际占有使用1202房，装修入住，文月元是善意买受人。因渝商公司诉前财产保全查封导致产权无法过户非文月元之过的事实，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件全部成就。四、渝商公司是从事高利贷贷款专业公司，在签订借款合同前，对廖勇锋个人财产偿还能力应尽调查义务，渝商公司完全可以查阅到包括1202房在内廖勇锋名下多宗房产交易资料，知晓房屋买卖合同交易风险。渝商公司因不及时办理借款抵押登记自身重大过失，致使本来可以用以偿还800多万元借款及利息的1202号房产权处于不确定的状态，未公示1202房买卖合同履行障碍，由此可见渝商公司不是善意相对人，其主张处置善意买受人即文月元关于1202房的实体权利，依法应不予保护。五、从法律效果、社会效果上看，确认文月元与廖勇锋房屋买卖合同有效性与继续履行，有利于保护本案中涉及的沿用多年的海南二手房交易模式、交易习惯，稳定已经成熟的市场交易秩序，遵从当事人意思自治、诚实信用原则，保护了诚信善意的文月元合法权益。渝商公司申请强制执行的合法债权可以通过申请追加天涯公司其他房产得以保障与执行。
被告渝商公司辩称，一、廖勇锋对汇宇金城1202房享有所有权，法院的执行合法。二、文月元与廖勇锋之间的《房地产买卖契约》无效，文月元对汇宇金城1202房没有实体权利。1.房屋买卖合同是以变更房屋所有权为目的而签订的合同，正常的二手房交易模式的卖方是所有权人，买方是为了获得房屋所有权的人，如果有中介，中介提供信息、居中协调，赚取佣金。文月元的交易模式并不是正常二手房买卖，不是二手房市场的”交易习惯”，而且交易价格都是在下降的，不符合常理，不应当在本案中采纳。2.从文月元提供的材料来看，他们与房屋所有权人商谈一个价格，然后采用代理的方式以另外的价格卖掉，这种模式目的是为了赚取房屋的差价，并不是为了获得房屋的所有权，其性质还是中介，只不过赚取的不是相对微薄的佣金罢了，1202房也是如此，文月元与廖勇锋之间的《房地产买卖契约》并不是真的廖勇锋将1202房卖给文月元，文月元仅是代理廖勇锋卖1202房，并不是汇宇金城1202房真正的买受人，他与廖勇锋之间的《房地产买卖契约》不是双方真实意思表示，是虚假无效的。3.从文月元的交易模式来看，文月元仅是根据《公证书》的委托代理廖勇锋卖房并处理相关手续，实质上与廖勇锋之间形成委托关系，因此无论委托履行的情况如何，文月元对1202房都不享有实体上的权利。三、本案中文月元与廖勇锋的关于1202房的交易不符合《执行异议规定》第二十八条的规定。本案已经不在执行异议阶段，即使参照该条款，由于文月元并非真正的买方人，也不适用该条款，另外，即使是交易也不符合该条的条件。1.签订时间不确定。2015年8月6日，廖勇锋办理委托公证，委托文月元处理卖方的手续事宜，因为《房地产买卖契约》合同的内容本身与公证书的内容相矛盾，这个合同的签订时间无法确定，不一定是在渝商公司保全之前，也可能是双方后来才签的。2.文月元没有按照合同约定支付购房款。合同约定的买卖双方是廖勇锋和文月元，但文月元提供的证据中款项是文月良支付给符某的，数额也不相符，在1202房被龙华法院查封后，文月元提异议时，当时并没有出现转款的记录，也没有廖勇锋的付款委托书，连同文月良的房款支付说明都是在执行异议时才补的，按照常理，付款凭证应当在第一次异议时就会提交，所以，合理质疑是文月元一方与廖勇锋基于合作关系后来补充的，文月元没有向廖勇锋支付45万元，有债权债务关系的是文月良和符某。3.文月元提交的物业费发票、装修照片无法证明已经”交付装修并入住”，1202房一年的时间没有用水，基本没有用电反而可以说明，该房屋不是出于正常居住使用状态的。另外，从文月元的交易模式来看，文月元也不会去居住每套卖掉的房子。4.目前无法过户的现状是由文月元和第三人造成。四、即使按照《房地产买卖契约》的约定，文月元对1202房享有的债权请求权（标的物之交付请求权）只是普通债权，不足以对抗廖勇锋对1202房的所有权，相对渝商公司的债权而言不具有优先性，不足以排除法院对1202房的强制执行。五、渝商公司基于对廖勇锋事业的扶持借款给他，未要求其提供担保并无过错。1.渝商公司的经营范围是房地产开发经营、房地产项目策划等，本身也在从事相关项目，并不是文月元所称的专业从事高利贷的公司。由于渝商公司的股东是重庆商会的会员，股东之间都是同乡，所以股东或者商会会员有困难的时候，都会相互扶持，正是基于这种情况，渝商公司才借款给廖勇锋从事其所经营的”天涯驿站”项目，是绝对善意的帮助。不可能像文月元所称的要进行调查，渝商公司在仲裁前也不能直接查到廖勇锋的财产。渝商公司也曾要求廖勇锋提供担保，廖勇锋未提供担保并不是渝商公司的错，更何况，是否需要抵押是出借方的权利，并不是义务，即使是渝商公司没有要求廖勇锋提供房产抵押也没有过错。2.民间借贷是合法的行为，渝商公司与廖勇锋、天涯公司之间的借贷纠纷已有生效裁决。根据民诉司法解释第305条的规定，案外人提起执行异议之诉的条件之一是与原判决、裁定无关。综上所述，文月元与廖勇锋之间并不存在购买汇宇金城1202房的合意，双方的买卖合同是无效的，文月元对1202房不享有权益，即使享有，也不足以排除法院的强制执行，希望法院驳回文月元的请求。
第三人廖勇锋述称，一、廖勇锋与文月元于2016年8月6日签订了《房地产买卖契约》，约定文月元购买廖勇锋的1202号，价款为45万。签约当天，廖勇锋收到购房款，将涉案房屋交付给文月元使用。整个交易过程是双方真实意思的表示，合法有效，依法应当得到法院的支持。二、廖勇锋没有低价转让财产及恶意逃避债务。涉案房屋面积为101.98㎡，售价45万，平均4413元/㎡，是在廖勇锋可以接受的价款范围内，属于正常的市场价格区间。依据明显不合理的低价的一般参考标准：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，本次交易明显不属于”明显不合理的低价”。文月元支付的该笔房款，廖勇锋并没有据为己有，而是委托文月元直接汇款给符某，用于偿还相应债务。三、该笔交易应该得到法院的保护。龙华法院作出（2015）龙民保字第143-1号民事裁定，查封涉案房屋之前的2015年8月6日，文月元已经支付完全部价款并实际占有涉案房屋。根据民事诉讼法执行程序的有关规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第17条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，因此涉案房屋应当被解除查封并完成交易过户。
第三人天涯公司述称同意廖勇锋的意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
渝商公司因与廖勇锋、天涯公司借款合同纠纷，于2015年8月7日向湛江仲裁委员会提交仲裁申请，后于2015年８月17日向龙华法院申请诉前财产保全，该院于2015年８月18日以（2015）龙民保字第143-1号民事裁定查封包括汇宇金城1202房在内的廖勇锋财产。文月元对此提出异议，龙华法院于2015年10月22日以查封房产只是暂时控制房产不被转移，诉前财产保全措施符合法律规定为由，通知驳回其异议。2016年1月11日，湛江仲裁委员会作出（2015）湛仲字第95号裁决（以下简称95号裁决）：廖勇锋自本裁决生效之十日内向渝商公司偿还882.8万元及自2015年3月31日起至款项偿清之日止的利息（利息以882.8万元为基数，按年利率24%计算）；天涯公司对上述款项向渝商公司承担连带偿还责任；驳回渝商公司的其他仲裁请求等。2016年1月27日，渝商公司向本院申请执行95号裁决，本院于2016年3月17日公告将处置龙华法院（2015）龙民保字第１43-1号民事裁定查封的廖勇锋的财产。文月元于2016年3月18日向本院提出执行异议。本院经审查认为，文月元提供的证据相互矛盾，不足以证明其对汇宇金城1202房享有权利，本院将在廖勇锋名下的汇宇金城1202房处置清偿廖勇锋所欠债务未违反法律规定，文月元提出的异议理由不成立，遂于2016年6月16日作出（2016）琼01执异20号执行裁定，驳回文月元的执行异议。文月元对该裁定不服，于2016年7月12日，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，汇宇金城1202房产权人为廖勇锋，建筑面积101.98平方米，产权证号HXXXX，缮证日期为2010年11月22日。根据渝商公司从海口市房屋档案馆调取的该馆存档的廖勇锋购买汇宇金城1202、1206房的两份《商品房买卖合同》记载，廖勇锋（买受人）与海南燕程实业有限公司（出卖人）于2010年10月12日签订该合同，房屋价款均为794296元，由买受人于签订合同当日一次性付清。2015年8月6日，廖勇锋及妻韩佩伶（委托人）给文月元（受托人）出具《委托书》，内容为：汇宇金城1202房是廖勇锋与韩佩伶的夫妻共同财产，其委托文月元作为代理人，全权代表其办理该房产的相关事宜，具体权限包括：到行政主管部门开具相关证明，签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款、退税退档、办理评估、缴纳相关税费、配合买受人办理按揭贷款手续等各项事宜；受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为其均予以承认；受托人有转委托权；委托期限：自委托之日起至办完上述事项时止。海南省海口市琼崖公证处于当日出具（2015）琼崖证字第6417号公证书，公证了廖勇锋、韩佩伶在《委托书》上签名、按指印的真实性。同日，文月元之兄文月良将449000元转账给案外人符某。文元月提供证据：1.文月元（乙方、买方）与廖勇锋（甲方、卖方）于2015年8月6日签订的《房地产买卖契约》，主要约定：廖勇锋向文月元出售汇宇金城1202房，价格45万元，合同签订当日交付房屋等；2.廖勇锋于2015年8月6日出具的付款委托书，欲证明廖勇锋指定文月元将1202房购房款45万元转入案外人符某账户，扣除卖方所欠物业管理、水电费1000元，实际转款449000元；3.廖勇锋于2015年8月6日出具的收到文月元交来的汇宇金城1202房购房款45万元的收据；4.文月良于2016年3月17日出具的房款支付说明，欲证明文月良于2015年8月6日代弟文月元付汇宇金城1202房购房款（扣除卖方所欠物业管理费）449000元至卖方指定收款人符某的账号。
再查明，汇宇金城1206房产权人为案外人曾某，建筑面积101.98平方米，产权证号HXXXX，缮证日期为2015年7月27日。根据渝商公司从海口市房屋档案馆调取的该馆存档的曾某购买汇宇金城1206房的《房地产买卖契约》记载，廖勇锋（甲方，卖方）与曾某（乙方，买方）于2015年7月22日签订该合同，房屋价款为40万元，付款方式为按揭，该契约由廖勇锋的委托代理人文月元与曾某签订。2015年5月20日，廖勇锋、韩佩伶（委托人）给文月元（受托人）出具《委托书》，内容为：汇宇金城1206房是廖勇锋与韩佩伶的夫妻共同财产，其委托文月元作为代理人，全权代表其办理该房产的相关事宜，具体权限包括：办理提交偿还银行贷款手续，解除抵押登记，领取房产证，到行政主管部门开具相关证明，签订房产买卖合同，办理房屋产权过户，收取售房款、退税退档、办理评估、缴纳相关税费、配合买受人办理按揭贷款手续等各项事宜；受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为其均予以承认；受托人有转委托权；委托期限：自委托之日起至办完上述事项时止。海南省海口市琼崖公证处于当日出具（2015）琼崖证字第3853号、3854号两份公证书，公证了廖勇锋、韩佩伶在《委托书》上签名、按指印的真实性，以及廖勇锋出示给公证员的居民户口簿与原件相符。文元月提供证据：1.文月良（乙方、买方）与廖勇锋、韩佩伶（甲方、卖方）于2015年5月20日签订的《房地产买卖契约》，主要约定：廖勇锋、韩佩伶向文月良出售汇宇金城1206房，价格45万元，欠银行贷款28万元由乙方支付冲抵房款，甲方办完解除银行抵押当天乙方付清余款，甲方在乙方付完银行欠款当天交房，并结清物业等费用；2.廖勇锋于2015年6月15日出具的收到文月良购买汇宇金城1206房购房款45万元的收据。
庭审中，文月元称：文月良以45万元向廖勇锋购买汇宇金城1206房，以50多万元转卖给曾某，备案合同约定转让价格40万元，是为了少交契税，文月良与曾某另签订有买卖合同；其兄弟二人经营的二手房交易习惯，如果购买的房屋长时间卖不出去就先办到自己名下，如果很快卖出去就不过户，直接利用公证委托书办理过户。
本院确认的上述事实，有当事人提交的湛江仲裁委员会的95号裁决书、龙华法院（2015）龙民保字第143－1号民事裁定书及（2015）龙民保字第143号通知书、本院（2016）琼01执54－1号公告及（2016）琼01执异20号执行裁定书、汇宇金城1202、1206房的房屋所有权证、廖勇锋购买汇宇金城1202、1206房的商品房买卖合同、廖勇锋出售汇宇金城1206房给曾某的房地产买卖契约、汇宇金城1202、1206房的两份委托公证书、文月良转账449000元的银行卡客户交易查询单、就购买汇宇金城1202房廖勇锋与文月元签订的房地产买卖契约、付款委托书、房款支付说明、收据、就购买汇宇金城1206房廖勇锋、韩佩伶与文月良签订的房地产买卖契约、收据、文月良身份证、廖勇锋与韩佩伶的身份证、户口籍、结婚证，以及当事人的陈述、庭审笔录等所证实，且经庭审质证和本院的审查，足以认定。
诉讼中，文月元提交其与文月良与案外人王某等人签订的24份房屋买卖契约、委托公证书、银行交易查询单，欲用于证明：兄弟二人经营二手房交易的习惯与模式为：房屋权利人与文月元/文月良签订《房地产买卖契约》当天，房屋交付乙方使用，双方到海口市某公证处进行委托公证，乙方依约支付房款，委托公证目的是确保文月元/文月良付清房款后，解押出出卖人的一手银行按揭抵押，再根据出卖人委托公证书办理二手房的产权过户以及第二次交易的银行按揭手续，指定文月元/文月良个人账户为收取按揭款的账户，保证第二次商业贷款银行放款至文月元/文月良个人账户，而不是出卖人；24份合同所涉房屋都是通过文月良个人银行账户支付房款，并通过公证，代办过户手续，其中在汇宇金城8套房屋，有7套房屋成功过户，成交价均在每平方米3960元至4912元。经质证，渝商公司仅对委托公证书的真实性予以认可，对其他证据的三性均不予认可，故本院确认委托公证书的真实性。委托公证书的内容与汇宇金城1202、1206房的委托公证书内容相似，均体现文月元系房屋出卖人的售房代理人，而文月元提供的其兄弟二人与案外人签订的24份房屋买卖契约，文月良虽经本院批准出庭作证，但其二人系亲兄弟存在利害关系，在案外人未到庭接受法庭询问、文月元未提供24套房屋交易的产权变更登记的情况下，本院对24份房屋买卖契约的真实性无法确认，亦无法核实文月元所述的经营二手房的交易习惯与模式，因委托公正书所体现的事实，本院仅确认其兄弟二人经营二手房交易的事实存在。
诉讼中，文月元提交汇宇金城1202房现场照片、2015年8月至2016年的物业管理费单，欲证明龙华法院查封时未张贴封条、其对该房重新进行了装修，并交纳物业管理费。
本院认为，本案的争议焦点为文月元与廖勇锋签订的汇宇金城1202房《房地产买卖契约》是否合法有效，应否继续履行；应否停止对汇宇金城1202房的执行、解除查封。
执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
本案中，文月元主张其向廖勇锋购买了汇宇金城1202房，但在其未办理房屋产权变更登记的情况下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。文月元所提供的房地产买卖契约、收据、付款委托书、银行卡客户交易查询单、房款支付说明，记载廖勇锋将汇宇金城1202房出售给文月元，购房款由文月元委托其兄文月良代支付给廖勇锋的委托收款人符某，廖勇锋出具收据给文月元之内容，但上述证据记载的买卖行为发生在廖勇锋负债之后，且付款证据表明该房屋的买卖款项支付中，付款人文月良并非买方，收款人符某并非卖方，而付款人文月良与本案原告文月元系亲兄弟的近亲属关系，文月良出具的房款支付说明的证明效力应有其他证据予以佐证，而收款人符某亦未出庭作证，所以对符某所收款项与本案的关联性无法核实，且汇宇金城1202房的委托公证书体现文月元系廖勇锋、韩佩伶的售房代理人，故就现有证据，不足以证明449000元是文月元向廖勇锋支付的购买汇宇金城1202房的款项，本院对该《房地产买卖契约》的真实性无法确认。即使如文月元所诉，其2015年8月6日与廖勇锋签订合同以45万元购买汇宇金城1202房，并委托文月良于当日支付购房款449000元并结清了该房所欠物业费用1000元，廖勇锋向其交付了房屋，其还对该房重新进行了装修并支付物业管理费。但文月元在2015年8月6日即支付了全部购房款，在可以办理房屋产权变更登记的情况下，未去办理，致房产在8月18日被龙华法院保全查封。尽管要求文月元在8月6日至8月18日期间即去办理房产过户过于严苛，但文月元系经营二手房交易，其交易的目的并不是为了取得所购房屋的产权及自己实际居住使用，而是为了转卖赚取佣金或者房屋差价，结合其在庭审中所诉，其在房屋长时间卖不出去的情况才办到自己名下，因此，导致未办理1202房的房屋产权变更登记至自己名下，并非其意志以外的客观障碍，而是其主观意志所致，其称系法院保全查封导致其不能办理过户的理由不成立。综上分析，本院认定文月元对未办理汇宇金城1202房的房屋产权变更登记有过错。在文月元对未办理汇宇金城1202房的房屋产权变更登记有过错的情形下，其主张对该房享有实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应事实和法律依据，对其要求履行合同，停止执行、解除查封的诉讼请求，本院不予支持。
综上，文月元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。渝商公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
驳回原告文月元的诉讼请求。
案件受理费8050元，由文月元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
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审判长谭晓梅
审判员黄玉臣
审判员王法坚
书记员韦佳艺
附相关法律司法解释条文：
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[{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第九条第一款\',法条内容:\' 第九条
当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
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\'},{法条名称:\'第七十七条第一款\',法条内容:\' 第七十七条
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"王彦强与舒立红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-11-21\\\\\",\\\\\