广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8474号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市中汇置业顾问有限公司，住所地广州市越秀区环市路天胜村21号。
法定代表人：夏文峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡林立，广东百科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴焯云，女，1979年3月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：蓝丽丝，广东信耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗俊杰，广东信耀律师事务所律师。
原审第三人：广州市西关建设开发有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。
法定代表人：欧阳小进，该公司董事长。
委托诉讼代理人：霍玉基，男，该公司员工。
上诉人广州市中汇置业顾问有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人吴焯云、原审第三人广州市西关建设开发有限公司（以下简称西关公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
中汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.解除中汇公司与吴焯云于2018年8月13日签订的《认购房产转让合同》；3.吴焯云在判决生效后10日内向中汇公司交还位于广州市白云区西槎路上步四街×号×××房的房屋；4.吴焯云承担诉讼费用。事实和理由：（一）涉案房屋的《认购房产转让合同》有明确约定：“双方同意因政府政策的变动导致甲方不能按合同原约定条件履行的情形属于不可抗力事项，当该情形出现时，甲方有权解除合同，双方在甲方解除通知发出日起10日内按实际收取钱物内容互相返还对方；……”本案确实已出现合同约定的情形，具备解除合同的条件。本案已约定因政府原因不能办证属于不可抗力，该约定有效，中汇公司提供的生效判决已证明涉案房屋已无法办理房产证，且不能办证的原因是政府对土地出让金及办证的政策变动，不能归咎于合同双方。合同双方对涉案合同有可能被解除是有预见性的，合同双方也对解除合同如何处理有明确约定，故解除合同符合双方的预期。（二）涉案房屋的《认购房产证转让合同》至今未生效，也不存在因单方行为推定合同生效的情形，在合同不能达到合同主要目的的条件下，任何一方都可以解除该合同，合同方应按缔约过失责任处理解除合同后的法律责任。（三）本案合同继续履行更多是损害中汇公司的合法利益，合同双方的利益不平衡，在未平衡合同各方利益前，不应判决继续履行合同。
吴焯云二审答辩称，本案不存在任何不可抗力的情形，中汇公司提出的各种情形只是暂时未能办理房产证的因素，并不是绝对的阻碍，对此在生效的法律文书中已经确认，不存在绝对的无法办证情形。
西关公司二审述称，对一审判决没有意见，对中汇公司的上诉也没有意见，西关公司已经将房屋交给政府，之后由政府将房屋交给财政局处理。
吴焯云向一审法院起诉请求：1.中汇公司为吴焯云办理广州市白云区西槎路上步四街×号富多来花园××栋×梯自编×××房（现为×××房）的产权转移登记手续；2.中汇公司向吴焯云返还房产证办证费（手续费）5470元；3.中汇公司向吴焯云赔偿经济损失1万元；4.诉讼费由中汇公司负担。
中汇公司向一审法院反诉请求：1.解除吴焯云与中汇公司于2016年8月13日签订的《认购房产转让合同》；2.吴焯云在判决生效之日后10日内向中汇公司交还位于广州市白云区西槎路上步四街×号×××房的房屋；3.吴焯云承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年1月6日，案外人叶润根、叶慧瑜（买方）与中汇公司（卖方）就富多来花园××栋×梯×××单元房屋订立房屋买卖合同，约定卖方将涉案房屋出售给买方。
2013年10月18日，中汇公司收取了涉案房屋办房产证费用5470元。
2016年8月10日，吴焯云（乙方）与叶润根、叶慧瑜（甲方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将位于广州市白云区上步街富多来花园××栋×梯×××房（现门牌：白云区上步四街×号×××房）；甲方实收房屋总价58万元，乙方应于2016年8月15日前一次性付清；该房屋为甲方向中汇公司购买，甲方与中汇公司签订的一切协议、补充协议中的权利义务在本协议签订后均由乙方概括承受；因房屋仍登记在中汇公司名下，未具备过户条件，待过户条件成就时，甲方须协助乙方办理房屋过户手续；房屋过户产生的税费，由乙方承担；房屋过户的一切费用，由乙方承担；因房屋更名产生的手续费1.5万元由乙方承担，乙方需自行向中汇公司缴纳；该房产为吉屋交付，即不带租约和租户，以及不含家具和电器；甲方须于取得全部房款的当日向乙方交付房屋，交付后房屋的风险、债权债务等由乙方承担；……。
同年8月13日，吴焯云（乙方）与中汇公司（甲方）签订《认购房产转让合同》（落款时间为2006年1月6日），约定：甲方同意将从广州市荔湾区财政局购得的房屋转让给乙方所有；乙方所购得的房屋位于广州市同德西槎路上步四街3号富多来××栋××梯×层×××单元，合同约定的建筑面积68.41平方米；因该房产尚未经房产管理局最终测绘确权，基于乙方对房屋实际可用状况已作充分了解，双方约定房屋按本合同约定条件先行交付乙方使用，确权后按房管局产权登记面积与合同约定面积产生差异，按产权登记面积按实结算房款，双方不得计算利息和追究其他责任；甲乙双方商定成交价格为184300元；合同签订日乙方应交付定金2000元，首期付款13万元，付款日期为2006年元月7日，第三期付54300元，付款日期为甲方向房管局递交产权过户手续，房管局发出受理回执之日。甲方在2006年5月15日将上述房屋交付乙方使用；双方约定在房屋交付使用3年内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案；如因甲方的责任，乙方不能在该期限内取得房地产权属证书的，乙方可按第三期房款（总房价20%）部分的5%要求甲方支付迟延办证违约金，乙方不再追究甲方责任；违约金在双方结算第三期房款时一并结清；乙方在接到办理产权证通知时，需在10天内办理产权证过户手续并付清第三期款项及完税费用，否则甲方有权无条件收回房屋，并不退还乙方所付的全部费用；双方同意因政府政策的变动导致甲方不能按合同原约定条件履行的情形属不可抗力事项，当该情形出现时，甲方有权解除合同，双方在甲方解除通知发出日起10日内按实际收取钱物内容相互返还对方；本合同经双方签章后成立，以交易房产确权为生效条件，合同对双方都具有约束力应严格履行；如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用；……。
当日，吴焯云向中汇公司支付更改合同手续费15000元。
同年8月15日，吴焯云向叶润根、叶慧瑜支付购房款58万元。
2017年5月5日，吴焯云向一审法院提起本案诉讼，在起诉状中故意隐瞒了与中汇公司签订《认购房产转让合同》的真实时间、过程。
一审法院另查明：同德富多来花园A2栋由西关公司、广州市荔华房地产开发有限公司、广州市荔湾区解决住房困难办公室共同开发建设，目前未领取预售证，整体未办理产权初始登记，部分业主凭协助执行通知书办理了房地产权证。
2005年，中汇公司通过拍卖购买了包括涉案房屋在内的A2全栋房屋。当时，上述房屋尚未办理验收、确权手续。
2014年4月14日，中汇公司起诉广州市荔湾区财政局、广州市君通拍卖有限公司、广州市西关建设开发有限公司、广州市荔华房地产开发有限公司、广州市荔湾区人民政府，主张办理包括涉案房屋在内的××栋102套房屋的房地产权证，一审法院以（2014）穗云法民四初字第457号立案受理。
2015年，广州市黄埔区人民法院继续查封涉案房屋所在地块的国有建设用地使用权。上述查封期限为3年，从2015年10月17日起算，未经上述法院许可，不得办理上述房地产的过户、抵押等变更权属和设定权利负担的手续。
同年10月19日，一审法院作出（2014）穗云法民四初字第457号民事判决书，以上述房屋存在土地查封、地址编号、欠土地出让金、房管部门复函中的建议未实现，尚不具备办证条件为由，驳回了中汇公司主张办证的诉讼请求。后中汇公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
2016年3月21日，广州市中级人民法院就上述案件上诉作出（2015）穗中法民五终字第6007号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审庭审中，一审法院已向吴焯云释明：根据查明的事实，涉案房屋不具备办证条件，其主张的办证请求无法得到支持。之后，一审法院询问吴焯云是否变更诉讼请求，但吴焯云坚持不变更诉讼请求。
一审法院认为，中汇公司与吴焯云签订《认购房产转让合同》的行为，视为在同意吴焯云与案外人的房屋买卖合同权利义务概括转移的基础上，又与吴焯云成立了新的房屋买卖合同关系。因《认购房产转让合同》中明确约定需以交易房屋确权为生效条件，现交易房屋并未确权，故上述合同尚未生效。
鉴于涉案房屋存在合同未生效、查封、门牌编号、土地出让金等种种问题，不具备办理产权证的条件，故一审法院对吴焯云的第一项诉讼请求不予支持。对于吴焯云的第二项诉讼请求，因办证费系购房人与中汇公司协商一致的内容，吴焯云既然坚持主张中汇公司继续履行合同为其办证，又主张退还办证费明显缺乏理据，故一审法院对该诉讼请求不予支持。对于吴焯云的第三项诉讼请求，因吴焯云在购买房屋时已经知悉所存在的瑕疵，其对因此导致的经济损失应自行承担，故一审法院对该诉讼请求不予支持。
对于中汇公司的第一项反诉请求，一审法院认为，首先，本案自始至终不存在“不可抗力”；其次，鉴于吴焯云、中汇公司均知悉涉案房屋的瑕疵而交易，故办证及收取剩余房款仅是双方合同目的之一，且为最高的目的；最后，即使涉案房屋不能办证，也具有使用、收益的实际价值，中汇公司也早已收取了相当的房款，此为合同的最低目的。因此，即使在不能办证的情况下，双方之间的合同权利义务依然是稳定的，最低的合同目的也已实现。故中汇公司以不可抗力导致无法实现双方的合同目的为由主张解除合同缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。同理，一审法院对中汇公司的其他反诉请求亦不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第八十八条、第一百一十条第一项规定，于2018年1月18日作出如下判决：一、驳回吴焯云的全部诉讼请求；二、驳回广州市中汇置业有限公司的全部反诉请求。本诉受理费2900元，由吴焯云负担。反诉受理费1993元，由广州市中汇置业有限公司负担。
本院二审期间,各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
二审期间，中汇公司、吴焯云确认涉案房屋已经交付给吴焯云使用。中汇公司称涉案房屋未能办理房地产权证的原因为：1.西关公司不配合办理大确权；2.涉案房屋因另案被广州市黄埔区人民法院采取了司法查封措施；3.涉案房屋没有补交地价；4.买卖房屋时涉案房屋还在建，均为临时房屋的牌号，与现在确认的门牌不相符，由于荔湾区财政局不配合，导致房屋的门牌无法核实清楚。吴焯云称其不清楚涉案房屋办证是否需要西关公司配合，对于中汇公司上述其他陈述没有异议。西关公司称涉案房屋确实因为没有办理大确权无法办证，主要是因为该公司欠了涉案土地的部分土地出让金，涉案土地被司法查封、轮候查封也是因为该公司的债务问题所致。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：中汇公司关于涉案房屋买卖合同应予解除的主张是否成立。
根据本案查明的事实，涉案房屋因西关公司欠缴部分土地出让金以及该公司的债务问题被司法查封等原因暂时不具备办理房地产权证的条件。从中汇公司与吴焯云签订的《认购房产转让合同》的约定来看，中汇公司、吴焯云对于涉案房屋存在的瑕疵是清楚知悉的，中汇公司无证据证明吴焯云在合同履行过程中存在违约行为，现有证据亦不足以证明本案存在合同约定的“政府政策的变动导致甲方（中汇公司）不能按合同原约定条件履行”的情形，合同约定的可由中汇公司单方行使合同解除权的条件并未成就，中汇公司主张解除合同依据不足，本院不予支持。
综上所述，中汇公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1993元,由上诉人广州市中汇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年六月十四日
书记员 贾妍
游瑞娜