浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0681民初12797号
原告（反诉被告）：杨洁茹，女，1988年8月2日出生，汉族，住诸暨市。
原告（反诉被告）：杨惠芳，女，1965年10月3日出生，汉族，住诸暨市。
两被告共同委托讼代理人：杨晓明，诸暨市大唐法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：杨忆均，男，1980年10月3日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：孙科峰，浙江君安世纪律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨洁茹、杨惠芳与被告（反诉原告）杨忆均房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。杨洁茹、杨惠芳的共同委托诉讼代理人杨晓明，杨忆均及其委托诉讼代理人孙科峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨洁茹、杨惠芳向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房款30506元，物业维修基金3713元，物业管理费6685.20元，合计40904.20元，并赔偿该款自2014年10月23日起至款付清之日止按同期贷款利率计算的利息损失。事实和理由：2013年11月原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将诸暨市暨阳街道人民中路绿城百合公寓北区6幢1单元402室房屋转让给原告，房款为1290000元，若发生产权纠纷或以前发生的拖欠款项均由被告负责。合同履行过程中发生争议，原告于2014年10月23日向诸暨市人民法院起诉，该院于2015年2月14日作出（2014）绍诸草民初字第308号民事判决书。原告不服，上诉至绍兴市中级人民法院，该院于2015年7月3日作出（2015）浙绍民终字第618号判决书，现判决已生效。以上判决书均认定：被告杨忆均收取房款共计1320506元，物业基金3713元及2012年4月1日起至2015年3月31日止的物业管理费6685.20元由杨茜尹缴纳。故被告多收房款及被告交房前所欠款项被告应当返还给原告。
被告杨忆均辩称：原告的诉请无事实和法律依据，应予以驳回，理由如下：一、被告收取的款项包括了原告应当支付的违约金，不存在多收房款的问题。被告对收取了1320506元款项的事实无异议，但超过1290000元的部分属于原告应支付的部分违约金，不属于多收房款及需要返还房款之情形。事实上，原告长期违约，未履行协议约定的积极办理按揭贷款，致使被告迟迟未能按约收到相应款项，给被告造成了损失，被告有权依据合同约定要求其承担违约责任。二、被告无需承担物业维修基金。原、被告之间最终口头协商同意以更名方式办理过户。原告与诸暨市越都置业有限公司重新签订了商品房买卖合同，该合同约定由买受人杨惠芳履行缴纳物业维修基金，故当交易三方均同意以更名方式办理过户，说明原告愿意以更名过户方式履行协议内容，愿意自身承担物业维修基金。况且，物业维修基金是在房屋交付、办理产权证时需要缴纳的，并非之前就产生的费用，不应当由被告承担。而且本案的物业维修基金是由第三人杨茜尹缴纳的，与原告无直接利害关系，原告要求被告承担缺乏请求权基础。三、被告无需承担物业管理费。诸暨市越都置业有限公司自始至终未向被告交付过房屋，房屋交付前的物业管理费应当由诸暨市越都置业有限公司承担，交付后应当由杨茜尹承担。退一步讲，2013年12月12日被告已经与诸暨市越都置业有限公司签订了涉案房屋的退房协议，被告丧失了对涉案房屋的任何权利，更谈不上向任何一方缴纳物业管理费的问题。况且，原告主张的物业管理费由第三人杨茜尹缴纳，与原告无利害关系，据此主张权利无任何事实和法律依据。四、希望法庭充分考虑原告的违约行为及之后的不诚信诉讼行为。原告的违约行为给被告造成了极大的损失，其诉请不应当被支持。
反诉原告杨忆均向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金131648元（其中350000元部分违约金按每逾期1日按1%计算，计算2日为7000元；其中欠付890000元部分购房款的违约金按四倍银行贷款利率从2013年12月12日计算至2014年7月2日，总计213元，890000元×6%×4×213/365=124648元，合计为131648元）。审理中，原告将违约金变更为101142元。事实和理由：2013年11月反诉原告与反诉被告杨洁茹签订了《房屋买卖合同》，合同约定反诉原告将诸暨市暨阳街道人民中路绿城百合公寓北区6幢1单元402室房屋，面积142.82平方米，转让给反诉被告杨洁茹，约定成交价为1290000元，商定付款方式为：1、签订合同时付定金50000元整，11月底前付350000元整；2过户时付400000元，房产证过户到原告名下时再付490000元。反诉被告若不能按期向反诉原告付清购房款，每逾期1日由违约方向对方支付相当于上述房价款1%的违约金。签订房屋买卖合同当日，反诉被告杨洁茹向反诉原告交付50000元定金，反诉原告出具相应的收条。合同签订后，向诸暨市越都置业有限公司咨询，说是可以就涉案房屋通过更名方式完成交付与登记。当时口头约定，待涉案房屋更名到反诉被告杨洁茹名下，就将剩余房款交付给反诉原告。后因反诉被告杨洁茹不符合办理按揭贷款条件，故其母亲即反诉被告杨惠芳作为实际购房人之一。2013年12月2日，反诉被告杨惠芳通过银行向反诉原告汇款350000元，并在结算业务申请书中附加信息及用途处写明“杨惠芳杨洁茹购房款”。2013年12月3日，反诉原告就归还涉案房屋银行按揭贷款本息合计476134.74元，该房屋上银行预登记抵押权消灭。2013年12月12日，反诉原告夫妻与诸暨市越都置业有限公司签订了涉案房屋的退房协议，约定房屋由反诉被告杨惠芳购买，房屋价款为965706元。2014年3月28日，反诉被告杨惠芳向诸暨市越都置业有限公司提出退房申请并要求将涉案房屋更名至杨洁茹妹妹、杨惠芳小女儿杨茜尹名下。2014年4月25日第三人杨茜尹与诸暨市越都置业有限公司签订了买卖合同，约定房屋价款仍为965706元。2014年4月30日，杨茜尹在诸暨市房地产管理处办理了涉案房屋产权预告登记。同年7月2日，诸暨市越都置业有限公司汇款965706元给反诉原告。2014年7月23日，反诉原告向共同购买人之一杨惠芳汇付45200元。在房屋买卖合同履行中，反诉原告及时将涉案房屋以更名方式交付到共同购买人杨惠芳名下等方式履行了房屋买卖合同中约定的所有义务，但反诉被告杨洁茹不仅未按约定及时向反诉原告交付相应的购房款，事后还违背诚实信用原则，否认反诉原告已经交付房屋的基本事实，提出解除《房屋买卖合同》，并请求判令反诉原告向其返还购房款305000元、50000元定金，并向其支付129000元违约金，合计484000元，并要求反诉原告从2014年7月23日起至款付清之日止以484000元为本金按银行同期贷款利率计算的利息损失等。后经诸暨市人民法院（2014）绍诸草民初字第308号民事判决书、绍兴市中级人民法院（2015）浙绍民终字第618号民事判决书，确认反诉原告以更名方式将房屋交付给共同购房人之一杨惠芳的事实，反诉被告杨洁茹违背诚实信用原则，驳回了其所有的诉讼请求。
反诉被告杨洁茹、杨惠芳辩称：其已经按约付清了房款，不存在违约，反诉原告要求其赔偿违约金的请求不能成立。从本案的情况来看，反诉原告延迟交房存在违约，所以应驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2009年12月19日，杨忆均及其妻子方飞燕与诸暨市越都置业有限公司订立房屋买卖合同一份，约定杨忆均夫妇向该公司购买位于诸暨市旧城改造核心区房屋，房屋总价为965706元。合同订立后，杨忆均在诸暨市房地产管理处办理了房屋产权预告登记。2013年11月25日，杨洁茹与杨忆均就涉案房屋订立《房屋买卖合同》一份，约定杨忆均将涉案房屋出卖给杨洁茹，房屋价款为1290000元，并约定签订合同时付定金50000元，11月底前付350000元，办理房屋过户时付400000元，房产证过户至杨洁茹名下时付490000元，另约定过户所产生的营业税、个人所得税由杨忆均支付，契税由杨洁茹支付。同日，杨洁茹支付定金50000元，杨忆均出具了相应收条。2013年12月2日，杨洁茹的母亲杨惠芳通过银行向杨忆均汇付购房款350000元，并在结算业务申请书的附加信息及用途处写明“杨惠芳杨洁茹购房款”，杨忆均亦出具了相应的收条。2013年12月12日，杨忆均夫妇与诸暨市越都置业有限公司签订了涉案房屋的退房协议。2014年3月4日，杨惠芳与诸暨市越都置业有限公司订立了涉案房屋的买卖协议，约定涉案房屋由杨惠芳向诸暨市越都置业有限公司购买，房屋价款为965706元。2014年3月28日，杨惠芳向诸暨市越都置业有限公司提出退房申请并要求将涉案房屋更名至其小女儿杨茜尹名下。2014年4月25日，杨茜尹与诸暨市越都置业有限公司签订了房屋买卖合同，约定房屋价款仍为965706元。2014年4月30日，杨茜尹在诸暨市房地产管理处办理了涉案房屋产权预告登记，2014年7月2日，诸暨市越都置业有限公司向杨忆均汇付退房款965706元。同年7月23日，杨忆均向杨惠芳汇付45200元，以上合计杨忆均收取房款共计1320506元。2014年8月21日，杨茜尹与诸暨市越都置业有限公司办理了商品房交接书，并交纳了涉案房屋的物业维修基金、2012年4月1至2015年3月31日止的物业管理费6685.20元。2014年10月23日，杨洁茹向本院提起诉讼，要求解除其与杨忆均于2013年11月24日签订的房屋买卖合同，要求杨忆均返还定金50000元，返还购房款305000元，向杨洁茹支付违约金129000元，合计484000元及该484000元的相应利息损失。本院经审理，于2015年2月14日作出（2014）绍诸草民初字第308号民事判决，认定杨惠芳为共同购买人，杨忆均将涉案房屋以更名的方式交付给杨惠芳的行为为履行合同的行为，驳回了杨洁茹的诉讼请求。杨洁茹不服，上诉至绍兴市中级人民法院。该院于2015年7月3日作出（2015）浙绍民终字第618号终审判决，驳回上诉，维持原判。
以上事实，除原、被告的庭审陈述外，还有（2014）绍诸草民初字第308号民事判决书、（2015）浙绍民终字第618号民事判决书、《房屋买卖合同》、物业维修基金发票、物业管理费发票、个人房屋抵押借款合同、华夏分期还款表、存款历史个人账户明细账单等双方对真实性均无异议的证据予以证实。对杨忆均提供的（2014）绍诸草民初字第308号案件中证人金某的证言，杨洁茹、杨惠芳提出异议。本院认为，该证人笔录的证明力已被本院生效的（2014）绍诸草民初字第308号民事判决书所否定，故在此亦不予认定。
本院认为，本案的争议焦点为：一、杨洁茹、杨惠芳是否存在逾期支付房款的情况？二、案外人杨茜尹缴纳的物业维修基金、物业管理费是否应由杨忆均承担？
关于焦点一。杨洁茹与杨忆均在《房屋买卖合同》中对于房款1290000的支付时间约定为：签合同时付定金50000元，2013年11月底前支付350000元，办理产权变更登记手续时支付400000元，杨洁茹领取房产证时付清余款490000元。该约定是以杨忆均将产权变更登记给杨洁茹的方式来交付房屋为前提，但在实际履行过程中，双方跟开发商诸暨市越都置业有限公司约定，以更名方式完成交易，故2013年12月12日杨忆均与诸暨市越都置业有限公司签订了退房协议，2014年3月4日杨惠芳与诸暨市越都置业有限公司签订了买卖协议。因此，在《房屋买卖合同》中约定的付款时间的条款已不能实际履行，但未有证据证明双方对于付款时间作了新的约定，故杨洁茹、杨惠芳应根据更名、办理银行按揭贷款等所需的合理期限付清余款。在2014年3月4日杨惠芳与诸暨市越都置业有限公司签订买卖协议后，杨洁茹、杨惠芳与杨茜尹私自进行了二次更名，至2014年4月25日杨茜尹与诸暨市越都置业有限公司再次签订买卖协议时止，为二次更名所增加的时间，该支付期限延长的责任应由杨洁茹、杨惠芳承担。综上，本院确认2014年3月4日至2014年4月25日期间，为该890000元房款的逾期支付时间。另，第二期房款350000元约定的支付时间为2013年11月底前，杨惠芳于2013年12月2日支付该房款，逾期2日。双方在《房屋买卖合同》中约定，买方不能按期向卖方付清购房款，每逾期一日，由买方支付房款百分之一的违约金。该约定的违约金过分高于杨忆均造成的损失，本院支持杨忆均主张的将该利率调整为银行贷款基准利率的四倍，经核算，违约金为29232元。
关于焦点二。原告主张的物业维修基金3713元及2012年4月1日至2015年3月31日的物业管理费6685.20元，缴款人均为案外人杨茜尹，无论该费用是否应由杨忆均承担，原告都并不具有请求权，故其要求杨忆均返还该物业维修基金和物业管理费之诉请，于法无据，本院不予支持。
杨洁茹、杨惠芳与杨忆均之间的买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违法国家法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同义务。杨洁茹、杨惠芳存在逾期支付房款之违约行为，应依法承担相应的违约责任，向杨忆均支付违约金29232元。现杨忆均已从收到的房款中扣留了违约金30506元，多余的1274元依法应予退还。对杨洁茹、杨惠芳主张返还购房款30506元之诉请，对其中合理部分本院予以支持，其余部分予以驳回。杨忆均反诉主张杨洁茹、杨惠芳尚应支付违约金101142元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：
一、被告杨忆均应返还原告杨洁茹、杨惠芳房款1274元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告杨洁茹、杨惠芳的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告杨忆均的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费823元，减半收取计411.50元，由原告杨洁茹、杨惠芳共同负担400元，被告杨忆均负担11.50元；反诉受理费2933元，减半收取计1466.50元，由反诉原告杨忆均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绍兴市中级人民法院。
审 判 员 冯 丽
二〇一八年二月二十日
代书记员 周秀梅
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