上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民三(民)初字第492号
原告杭芳芳，住上海市。委托代理人孙光祥，北京同一源（上海）律师事务所律师。被告杭新建，住上海市。第三人上海华园物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人乐晖晔，董事长。委托代理人王岚罡，该公司员工。委托代理人罗雪君，该公司员工。原告杭芳芳诉被告杭新建、第三人上海华园物业管理有限公司（以下简称华园物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法由审判员刘文娟独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告杭芳芳的委托代理人孙光祥，被告杭新建，第三人华园物业的委托代理人王岚罡、罗雪君到庭参加诉讼。审理中，各方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，延长审理期限。本案现已审理终结。原告杭芳芳诉称，上海市常熟路xx弄xx号房屋（以下简称系争房屋）总居住面积28平方米，分上下二间，上间12平方米，下间16平方米，于1978年1月分配给原告杭芳芳、被告杭新建（原告大哥）以及案外人杭凤珍（原、被告母亲）、杭新国（原告二哥）、杭新华（原告弟弟）五人，五人户籍均在系争房屋内，承租人为杭凤珍。案外人杭建国及被告因要享受国家福利分房政策，分别于1989年、1991年将户口迁出系争房屋。1984年，原告及女儿顾晓瑛因当时牛奶配制政策，户口从系争房屋迁入局门路40弄102号房屋，后于1986年、1991年相继迁回系争房屋。1998年5月28日，被告又将户口迁入系争房屋。同年7月20日，原告母亲杭凤珍去世。后原告发现被告将系争房屋出租给他人，双方发生纠纷。原告通过调查得知系争房屋的承租人已于1998年变更为被告。原告认为，根据《上海市房屋租赁条例》相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。共同居住人是指公有居住房屋承租人死亡时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房的。被告已享受福利分房，放弃了对系争房屋的使用权，且在系争房屋居住未满一年，不具有共同居住人的主体资格。被告以合法形式达到非法目的，将妻子、孙子户口都迁入系争房屋，违反了诚实信用原则。第三人未经审查就为被告办理了承租人变更登记手续，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令第三人为被告办理系争房屋租赁户名过户登记的行为无效。被告杭新建辩称，被告1979年回沪后在系争房屋居住。1992年，被告单位分配园南二村57号502室房屋，被告搬至该处居住。被告户口曾迁出系争房屋，1998年母亲杭凤珍生病期间让被告迁回户口。1998年母亲杭凤珍去世，被告写了申请书申请变更系争房屋租赁户名，被告到原告家，原告与丈夫看了申请书后表示同意并盖章，被告又找到弟弟杭新华和弟媳周燕，两人也同意并盖章。申请书的内容及杭芳芳、杭新华、周燕的名字是被告所写，各人盖了各自的名章。被告按照物业公司的要求办理了变更登记手续，行为合法，故不同意原告的诉讼请求。第三人华园物业述称，1、系争房屋租赁户名变更发生在1998年，当时适用《上海市城镇公有房屋管理条例》，《上海市房屋租赁条例》于2000年7月1日起施行，原告引用该规定不合适。2、1998年原承租人杭凤珍去世，系争房屋内有六人户口，分为两本户口簿，一本是杭新建、杭芳芳、顾晓瑛三人，另一本是杭新华等三人。按照当时的规定，原承租人死亡，如果同住人一致同意确定承租人，物业公司按照同住人协商一致的结果变更承租人。系争房屋承租人变更为被告，系基于申请书中该户同住人协商一致同意的结果，第三人没有过错。经审理查明，被告与原告系兄妹关系。系争房屋承租人原为杭凤珍（系原、被告母亲），独用租赁部位为底层西间（使用面积15.70平方米）、二层亭子间（使用面积12.20平方米）、天井、底层北卫生间，公用租赁部位为底层灶间。第三人是系争房屋所在地的物业管理公司。杭凤珍于1998年7月20日报死亡。1998年9月16日，被告书写申请书，载明：原常熟路xx弄xx号底层二亭租赁户主杭凤珍因病于1998年7月20日死亡。现申请更改租赁户名，经通过商量，在册户口中成人：弟杭新华、弟媳周燕、妹杭芳芳的同意，由大哥杭新建为租赁户名，附同意按政策回沪知青子女给予居住。申请书中杭新华、周燕、杭芳芳的名字系被告书写，另盖有三人的名章。被告向第三人提交了申请书申请变更租赁户名，第三人根据该户同住人一致同意的原则将系争房屋承租人变更为被告。系争房屋租赁户名变更时，房屋内有六人户籍，分两本户口簿：一本为杭新建（户主）、杭芳芳（妹）、顾晓瑛（外甥女），另一本为杭新华（户主）、周燕（妻）、杭铭（子），其中顾晓瑛和杭铭当时未成年。本案在诉前调解中，原告本人到庭陈述：1998年，被告到原告家里要原告签字，原告本人不在，原告丈夫顾宝根签了字，同年，原告丈夫跟原告说了此事，原告知道了房屋变更租赁户名，但原告与被告不来往，也就没主动找被告交涉过此事。审理中，原告委托代理人表示，诉前调解中原告记错了，原告丈夫顾根宝当时没有在申请书上盖章，当时原告不在，顾根宝事后跟原告说被告来找过原告，是户主变更要原告签字，他们不知道户主变更与租赁户名变更的区别。后原告委托代理人表示，被告当时来说户口簿要变更户主，需要原告签字盖章，当时原告不在，原告丈夫顾宝根代原告签名、盖章，当时的申请书是申请变更户主，不是本案中的申请书，本案中申请书上原告的名字不是顾根宝所写，是被告代签，图章也是被告伪造后盖上去的。另，本院向案外人杭新华、周燕了解情况，两人均表示对系争房屋承租人变更为被告没有意见，也不要求参加本案诉讼。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的户籍证明、租赁情况表、户籍信息摘抄，被告提供的租用居住公房凭证、户口簿，第三人提供的住房交换过户通知书、公房租赁信息表、申请书、静安区公管房屋管理签报、户口摘录单、户籍证明等证据为证，并经庭审查证属实，依法予以确认。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。系争房屋承租人原为杭凤珍，杭凤珍死亡后，被告申请租赁户名变更，并向第三人递交了申请书。申请书上有杭芳芳及案外人杭新华、周燕的名章，第三人基于同住人一致同意的原则将系争房屋承租人变更为被告。现案外人杭新华、周燕表示对承租人变更为被告没有意见，原告本人在诉前调解中表示1998年原告丈夫顾根宝向其告知了系争房屋变更租赁户名的事情，虽然原告在庭审中否认申请书上原告名章的真实性，但原告并没有充分理由亦未能提供充分证据推翻其在诉前调解中的陈述。鉴于原告已于1998年知晓系争房屋承租人变更为被告的事实，在此后长达十多年的时间内，原告也未对此提出过异议或提出任何主张，应视为原告事实上同意并认可被告作为系争房屋的承租人。现原告要求判令第三人为被告办理系争房屋租赁户名过户登记的行为无效，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定，判决如下：原告杭芳芳要求判令第三人上海华园物业管理有限公司为被告杭新建办理上海市常熟路116弄10号房屋租赁户名过户登记的行为无效的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告杭芳芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘文娟
二〇一五年十一月三十日
书记员 应尔凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《上海市房屋租赁条例》第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。