四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终55号
上诉人（原审原告、反诉被告）：岳卫国，男，汉族，1968年12月3日出生，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：何伟，男，汉族，1968年9月6日出生，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丽，女，汉族，1986年10月8日出生，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：付平，四川联衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪熹，男，汉族，1985年10月24日出生，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：付平，四川联衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李永，男，汉族，1985年12月22日出生，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：付平，四川联衡律师事务所律师。
上诉人(原审原告、反诉被告)岳卫国、何伟，上诉人(原审被告、反诉原告)刘丽、汪熹、李永因房屋租赁合同纠纷一案，均不服绵阳市涪城区人民法院于2017年9月28日作出的（2017）川0703民初3249号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭,于2018年1月29日开庭审理了本案。上诉人岳卫国、何伟及其委托诉讼代理人吴庆阳；上诉人刘丽及其委托诉讼代理人付平，上诉人汪熹、李永的委托诉讼代理人付平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
岳卫国、何伟上诉请求及答辩：撤销原判,依法改判三被上诉人支付滞纳金177902元;支付因提前解除租赁合同的违约金400000元;一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实及理由：由于“滞纳金”是独立的诉讼请求,并不影响支付和计算租金。滞纳金是“惩罚性违约金”,对“滞纳金”不适用“特殊时效”的规定,滞纳金、违约金的时效应从争议发生之日起或合同履行期限完毕之日起计算,其不存在超过诉讼时效。故一审判决2016年6月1日前的滞纳金过时效,并对之后的滞纳金按银行同期借款利率四倍来调整明显不当。
被上诉人租赁的前期五年,生意火爆,现在由于其自身经营问题,想将经营风险转移给出租人,这种做法缺乏契约精神,也违背诚实信用原则。由于双方签订的是十年商铺租赁合同,该合同又是“铺带住”的门面,为防止上诉人违约,被上诉人提出提前一年解除合同,支付10万的违约金,现提前四年解除合同,上诉人的实际租金损失43.16万元,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,那么只要在56.11万元〔43.16万元×(1+30%)〕范围内,均为在合理范围内支付违约金的情形,现上诉人要求40万元违约金,完全合情、合理、合法.而原判支付118065.02元违约金明显过低,希二审依法改判。
刘丽、汪熹、李永上诉请求及答辩：撤销原判三、四、五、六项，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判将商铺租赁合同的违约金与滞纳金认定为同一合法事实不当。根据滞纳金的特点,滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。因此,本案商铺租赁合同约定的滞纳金条款不具有合法性,不应得到支持。被上诉人的诉请里面没有单独的违约金请求。原判出现了滞纳金与违约金两个不同支付理由的判决,明显超出请求范围,违反法定程序。上诉人基于合同履行不能提出解除的反诉,得到被上诉人同意,双方对合同解除达成合意,违约解除的事实就已不成立,双方对提前解除合同的违约条款当然不再适用,且双方年租金14万余元,原判违约金11.8065万元也显失公平。
对上诉人李永只是在补充合同上以担保人身份签字,李永只对补充合同明确的租金支付承担担保责任,并非是对承租人的全部行为承担连带责任,李永只对未付的39682.97元租金承担担保责任,而不应当对滞纳金及违约金承担担保责任。
岳卫国、何伟向一审法院的起诉请求：1.判令三被告承担迟延交付租金应支付的违约金共计324800元（计算至2017年9月4日）；2.判令三被告支付房租185280元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。
刘丽、汪熹、李永向一审法院的反诉请求：1.从即日起解除双方签订的《商铺租赁合同》与《商铺租赁补充合同》；2.本案反诉费由反诉被告承担。
一审查明:2011年7月1日，二原告（甲方）与被告刘丽、汪熹（乙方）签订了《商铺租赁协议》，约定将原告自有的位于绵阳市长虹世纪城二期商铺（建筑面积101.64平方米）租赁给两被告使用，租期十年，从2011年7月1日至2021年6月30日。租金第1年95元/平方米*月，第2-5年每年租金逐年递增10%；第6年在第5年基础上递增30%，第7年-第10年在第6年基础上逐年递增10%。租金交付期限为：第一年每半年作为周期交一次，以后每年按年周期一次交清当年租金，租金交付一律提前一个月。乙方在合同签订之日向甲方缴纳1万元保证金。关于违约责任，双方约定：若甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前二个月通知对方，且违约方须向对方支付100万元作为违约金。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰缴纳至南京，拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，有权拒绝返还押金，并可以根据乙方拖欠情况在回收商铺时要求乙方赔偿100万元。若乙方提前解除合同，视为违约，乙方负责赔偿甲方100万元违约金。
合同签订后，二原告将案涉商铺交与刘丽、汪熹，刘丽、汪熹将其和隔壁门面以及相邻的三家住宅打通，统一装修为茶楼进行经营，并按合同约定支付了租金。
2014年5月29日，刘丽（乙方）与二原告（甲方）签订了《商铺租赁补充合同》，约定：因乙方经营不善，无法按原合同约定租金继续经营，双方一致协商统一对原合同中约定的租金部分及与之相关的条款进行补充说明，其余条款不变，仍具法律效力。租金的调整期共七年，从2014年7月1日至2021年6月30日。其中2014年7月1日至2015年6月30日的租金为100元/平方米*月，2015年7月1日至2016年6月30日的租金为110元/平方米*月，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为121元/平方米*月，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为145.2元/平方米*月，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为159.72元/平方米*月，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为175.692元/平方米*月，2020年7月1日至2021年6月30日的租金为193.26元/平方米*月，租金一年一交，租金缴纳时每次均需提前一个月。补充合同同时约定：由于乙方已经存在过无法按原合同缴纳租金的事实，为了更好的履行合同，要求乙方增加李永作为乙方担保人，与乙方共同承担履约责任。刘丽之夫李永遂作为担保人在该《商铺租赁补充合同》上签字，庭审中，二原告明确要求被告李永承担保证责任。
此后，双方继续履行合同，被告仍然存在多次迟延交付当其租金的事实。被告于2016年1月7日付清了2016年6月30日前的全部租金。2017年1月28日、2017年3月3日、2017年5月1日、2017年6月8日，被告向原告支付了2016年7月1日至2017年6月10日的租金20000元、30000元、17000元、72400元。因被告存在多次延期支付租金的行为，并且未在规定时间内预交2017年7月1日至2018年6月30日的房租，原告遂起诉来院。庭审中，原告申请对被告财产进行保全，并支付了保全费2920元。
庭审中，被告提交了同地段、同位置其他商业门面的租赁合同，用以证明因市场整体经济情况不好，门面租金逐年下降，案涉门面月租金过份高于市场平均价。原告对此不予认可，认为案涉门面是联通被告承租的三套住宅的唯一通道，应将案涉门面的租金与三套住宅租金进行加权平均。
庭审中，原告还举出二手房买卖合同一份和按揭贷款合同三份，用以证明因被告逾期缴纳房租，导致原告经济紧张，无力支付案涉房屋按揭贷款，被迫卖房还贷。原告据此主张售出的二手房房价上涨是给原告造成的直接损失。
另查明：案涉商铺的开发商四川长虹电器股份有限公司出具的入伙缴费标准表上载明：“原建筑面积为99.04平方米，实测建筑面积为101.64平方米。”
以上事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、商铺租赁补充协议、银行流水、租金收条、商品房买卖合同、入伙缴费标准表经庭审核实，在卷佐证。
一审认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》与《商铺租赁补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应依约履行，现被告迟延支付租金有违诚实信用。本案中，反诉原告因为经营困难要求提前解除双方签订的《商铺租赁合同》与《商铺租赁补充合同》，反诉被告同意，依法予以确认，双方之间的合同关系于2017年9月4日解除。
关于租金及逾期支付租金的滞纳金的问题，一审认为，租赁期限内，被告应按租赁合同的约定向原告支付租金，故被告应当按照合同约定的标准即按月租金121元/平方米*月标准向原告交纳2017年6月11日至2017年6月30日的租金8198.96元（121元/平方米*月×101.64平方米×20天÷30天）和按月租金145.2元/平方米*月标准向原告交纳2017年7月1日至2017年9月4日的租金31484.01元（145.2元/平方米*月×101.64平方米×2月+145.2元/平方米*月×101.64平方米×4天÷30天），以及按月租金145.2元/平方米*月标准向原告交纳2017年9月5日至搬离案涉商铺时止的房屋占有使用费。虽然《商铺租赁合同》约定提前一个月交纳当年租金，但根据原告催收租金以及被告交纳租金的实际时间，双方的真实意思表示实为提前一个月交纳下一年租金。案涉租赁合同约定，每拖延一日，原告应承担应缴款额千分之三的滞纳金。现被告迟延交纳租金，理应向原告支付滞纳金。但庭审中，被告提出时效抗辩，并主张的滞纳金过高，请求法庭依法予以调整。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”，原告依据租赁合同关系向被告主张迟延支付租金的滞纳金，其诉讼时效为一年。经查明，被告于2016年1月7日前支付了2016年6月30日前的全部租金，现原告没有证据证明在2017年1月7日前存在时效中止、中断的情形，故本院对2016年6月30日前的迟延支付租金的违约金不予支持。被告于2017年1月28日、2017年3月3日、2017年5月1日、2017年6月8日向原告支付了2016年7月1日至2017年6月10日的租金20000元、30000元、17000元、72400元。现原告于2017年6月20日起诉要求被告支付迟延交纳租金的滞纳金，对2016年6月1日至2017年9月4日期间被告迟延支付租金的滞纳金予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告主张的滞纳金已经超过被告未付款数额的百分之三十，且原告并未对因被告迟延支付租金对其所造成的实际损失提供充足的证据。结合本案的实际情况，本案的滞纳金应当以未付租金为基数，自迟延之日起至被告实际履行之日止，按人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜。
关于因反诉原告提前终止合同而应承担的违约责任的问题。双方在《商铺租赁合同》中约定的100万元违约金和多付两个月的租金共同构成了违约责任约定。反诉原告认为违约金过高，请求调整。一审认为，在反诉被告按约履行了合同义务的情况下，反诉原告单方提前终止合同，虽称系房租过高、经营状况不佳所致，但仍应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，对可得利益损失数额的认定应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素。涉案租赁合同提前解除，使反诉被告收取未到期租金的期待利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务及租赁物折旧成本负担的结果，且反诉被告可另行寻找承租人获得租金。另，因涉案租赁合同虽系因反诉原告自身原因导致解除，但考虑到市场经营现状，以及同地段其他商铺平均租金水平，该种情形有别于反诉原告有履行能力而恶意违约。综合考虑本案的实际情况以及剩余租期长短，平衡守约方与违约方的利益，酌定反诉被告的损失以原、被告之间签订的房屋租赁合同中约定的月租金计收八个月为宜，故反诉原告应当赔偿反诉被告损失118065.02元（145.2元/平方米*月×101.64平方米×8月）。
原告主张李永承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。“之规定，一审对此予以确认。
庭审查明，商铺实测面积为101.64平方米，原告据此收取租金并无不当，本院予以确认。
庭审中，原告提交了按揭贷款合同与二手房买卖合同证明实际损失，对原告提交的二手房买卖合同只能证明原告进行了房屋交易，但未能证明其迟延获取租金与支付按揭贷款以及买卖二手房之间的必然的因果关系，故原告因二手房出售后的房价上涨损失并不是原告的必然的可得利益损失。
综上，原告诉讼请求之合理部分予以支持。反诉原告反诉请求之合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：
一、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》于2017年9月4日解除；
二、被告刘丽、汪熹在本判决生效后十日内向原告岳卫国、何伟支付租金39682.97元，及按照月租金145.2元/平方米*月标准计算的从2017年9月5日至搬离案涉商铺时止的房屋占有使用费；
三、被告刘丽、汪熹在本判决生效后十日内向原告岳卫国、何伟支付延付租金147581.28元从2016年6月1日至2017年1月28日，127581.28元从2017年1月29日至2017年3月3日，97581.28元从2017年3月4日至2017年5月1日，80581.28元从2017年5月2日至2017年6月8日，8181.28元从2017年6月9日起至款付清之日止，31484.01元从2017年6月1日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的滞纳金；
四、反诉原告刘丽、汪熹在本判决生效后十日内向反诉被告岳卫国、何伟赔偿违约金118065.02元；
五、被告李永对上述第二、三项支付义务承担连带责任；
六、反诉原告李永对上述第四项支付义务承担连带责任；
七、驳回原告岳卫国、何伟的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费4450元，由原告承担3550元，被告承担900元，本诉保全费2920元，由原告承担2330元，由被告承担590元；反诉诉讼费6010元，由反诉原告承担。
本院二审庭审中双方当事人均未提供新的证据，故二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点1、滞纳金是否应当支持,原判是否合理？2、原判提前解除商铺租赁协议承担的违约金额是否合理?3、上诉人李永是否只对未付租金承担担保责任？具体分析如下：
对于滞纳金是否应当支持，因租赁合同约定了每拖延租金一日承担应缴款额千分之三的滞纳金，故滞纳金是对迟延交纳租金违约行为的处罚，是双方真实意思表示，应予支持。原判根据承租人在2016年1月7日前支付了2016年6月30日前的全部租金，出租人在2017年6月20日起诉要求支付迟延交纳租金的滞纳金的事实，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”之规定，确定承租人应当支付2016年6月1日至2017年9月4日期间的滞纳金，并根据承租人的请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定对日千分之三的滞纳金予以适当减少，再结合本案的实际情况，确定滞纳金以未付租金为基数，自迟延之日起至实际履行之日止，按人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，符合本案事实及法律规定，本院予以认可。
对于承租人提前解除协议的违约金额，虽然协议约定“如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前二个月通知对方。且违约方须向对方支付100万元人民币作为违约金”，但在一审审理过程中，承租人基于协议约定商铺租赁价格逐年上涨，而绵阳市实际商铺租赁价格因网购的发展，其价格逐年下降这一客观事实，如果承租人履行合同约定价格继续经营，已处于经营亏损，而双方又无法对租金达成新协议，在此情况下承租人提出提前解除合同得到出租人同意，但是由于提前解除合同必然造成出租人的租金损失，为此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，对出租人可得利益损失额，综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素，对提前解除协议后，租赁物的维修义务及租赁物折旧成本相应减少，出租人可另行寻找新的承租人获得租金，同时考虑到市场经营现状，以及同地段其他商铺平均租金水平，而承租人解除事由有别于有履行能力而恶意违约的情形，再综合考虑本案的实际情况及剩余租期长短，平衡守约方与违约方的利益，酌定出租人的损失以双方之间签订的房屋租赁合同中约定的月租金计收八个月，确定承租人应当赔偿出租人损失118065.02元（145.2元/平方米*月×101.64平方米×8月）的分析和判断合情、合理，本院予以认可。对双方上诉所提因提前解除商铺租赁协议一审判决确定的违约金过高或者过低的理由均不能成立。
上诉人李永是否只对欠付租金承担担保责任，从2014年5月29日双方签订的补充合同中有明确约定“对原合同中约定的租金部分及与之相关的条款进行补充说明，其余条款不变，仍具法律效力”的表述看，补充合同是对原合同租金部分及与之相关的条款进行补充外，其余条款不变，仍具法律效力，李永作为《商铺租赁补充合同》担保人，自然也就对其余不变条款承担了担保责任，故李永上诉所提只对欠付租金承担担保责任的理由本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11131元（上诉人岳卫国、何伟预交7748元，上诉人刘丽、汪熹、李永预交3383元），由岳卫国、何伟负担7748元，由刘丽、汪熹、李永负担3383元。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 田 苑
审判员 赵 志
二〇一八年四月二十八日
书记员 杨 薇