重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终824号
上诉人（原审原告）：胡明友，男，1968年5月30日出生，汉族，住重庆市大足县。
委托诉讼代理人:余方伟，重庆捷讯律师事务所律师。
委托诉讼代理人:胡芮，重庆捷讯律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：向世龙，男，1966年6月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：莫逸樵，重庆元炳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏克非，重庆元炳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:谭薇，女，1975年11月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：莫逸樵，重庆元炳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏克非，重庆元炳律师事务所律师。
原审第三人：王章燕，女，1986年4月10日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
委托诉讼代理人：王洪凯，男，汉族，1963年10月9日出生，住重庆市大渡口区，系王章燕的父亲。
上诉人胡明友、向世龙与被上诉人谭薇，原审被告王章燕租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初19709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人胡明友及其委托诉讼代理人余方伟、胡芮，上诉人向世龙及谭薇的委托诉讼代理人莫逸樵，原审第三人王章燕的委托诉讼代理人王洪凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡明友上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初19709号民事判决书；2、依法判令被告返还原告租房押金100,000元，并赔偿原告资金占用损失（资金占用损失以100,000元为本金，按月利率2%标准，自2016年7月5日起计算至被告实际返还租房押金之日止）；确认原告已于2016年7月5日向被告交还位于高新区渝州路18号（创业大厦）4楼的房屋2266平方米；判令被告返还原告垫付的物业服务费63024元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、2016年7月1日《关于解除＜租赁合同＞及接房的通知》及谭薇、向世龙的认可应视为胡明友、王章燕与谭薇、向世龙达成于2016年7月5日交接房屋的补充约定，一审中未认定该补充约定，属于认定事实不清。二、根据《租赁合同》约定，返还租房押金是附条件的条款，向世龙、谭薇为自己的利益不正当的阻却条件成就，应当视为条件成就。一审法院认为条件为成就，属于事实认定不清，适用法律错误。三、胡明友、王章燕自2016年7月5日已向向世龙、谭薇交付房屋，向世龙、谭薇应返还胡明友为其垫付的物业服务费63024元。
向世龙上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初19709号民事判决书第一、二项；2、驳回被上诉人胡明友的全部诉讼请求；3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院确认被上诉人胡明友、王章燕交还房屋的时间为2017年1月3日与事实不符，交还房屋的时间应为2017年8月30日。1、2017年8月30日九龙坡区法院执行局执行笔录记载，执行当天涉案租赁房屋大门由胡明友、王章燕锁住，房屋内还有他们的物品未搬离；2、重庆高创万洁物业管理公司的“情况说明”只能证明被上诉人搬离承租房屋，搬离只是其单方行为，合同的终止必须以交还钥匙、通知出租人到现场验收房屋确认房屋无损害为条件；3、向世龙没有收到物业管理公司发送的短信，不认可短信的效力。二、2017年8月30日前的物业管理费应当由胡明友、王章燕承担。
谭薇答辩意见同向世龙一致。
王章燕述称，我方于2016年5月30日给向世龙发函，向世龙没有来接房。房租太高，我方要求退房，对方不配合接房，给我方造成了损失。
一审法院认定事实：谭薇、向世龙系夫妻关系，位于九龙坡区石桥铺渝州路18号4-1号（建筑面积2276.38平方米）、4-2号（建筑面积69.85平方米）房屋登记所有权人为向世龙，谭薇系受向世龙委托对房屋进行管理及出租。2014年6月30日,谭薇作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的胡明友、王章燕就位于高新区渝州路18号（创业大厦）4楼（建筑面积2346平方米）房屋签订了租赁合同，合同就租赁期限、租金标准及交纳时间、交纳方式以及房屋交付、违约责任等内容进行了约定，其中在合同的第四条约定有：“乙方同意支付甲方租赁押金100000元（大写壹拾万元），以保证乙方退租时结清应付租金及其他杂费，该笔租赁押金由乙方于本合同生效之日起五日内支付于甲方，全部租赁押金于本合同终止或解除之日起五日内，乙方结清全部费用后由甲方返还乙方，甲方应在收到租赁押金时向乙方出具合法收据，无论任何情况，乙方均不得以押金冲抵房屋租金及其他杂费。”第五条“其他杂费的支付标准”中约定有：“租赁房屋期间的物业管理费由乙方承担。”在该合同尾部出租方甲方处有谭薇的签字，胡明友及王章燕在承租方乙方处分别签字。2014年10月6日，向世龙出具《交房协议》，载明：甲乙双方于2014年6月30日签订的高新区渝州路18号（创业大厦）4楼2346平方米，其中346平方米合同约定于2014年9月1日甲方交付乙方使用，因甲方原因未按合同履行，未按期交房，经双方协商，于2014年10月12日交付乙方使用，并商定其中库房部分80平方米由甲方自用，其余266平方米归乙方使用。协议如下：一、甲方于交房前结清该房屋前期的一切费用。甲方自用部分80㎡水电、物管费由乙方垫付，从乙方应缴纳的租金中扣除。二、甲方对现有266㎡房屋的办公设备全部拆除，乙方不负责赔偿、修复。2014年12月6日，被告谭薇出具《收条》，载有：“今收到胡明友转来房屋保证金人民币壹拾万圆整（100000.00），租赁房屋地址：高新区渝州路18号（创业大厦）4楼。”胡明友及王章燕租赁前述房屋后用于经营“重庆市高新技术产业开发区柒加壹酒店”。
因胡明友、向世龙、谭薇及王章燕在履行前述合同的过程中发生争议，2016年5月30日，胡明友、王章燕向谭薇、向世龙发出还房通知，该通知载明：“谭薇、向世龙：你们于2014年6月30日给我二人承租的高新区渝州路18号创业大厦四楼房屋，现无法正常经营，通知贵方收回房屋。”谭薇、向世龙接到该通知后，于2016年6月3日，前去洽谈收房事宜，胡明友认为向世龙曾向其借款一直未归还为由，没有交付租赁房屋，双方为此事发生争执。
2016年7月3日，胡明友及王章燕再次向向世龙、谭薇发出《关于解除<租赁合同>及接房的通知》，通知向世龙、谭薇于2016年7月5日当天前来接收房屋。审理中，向世龙、谭薇称其收到该通知后于2016年7月5日曾与胡明友进行过协商，但胡明友未向其交付房屋，且2016年7月6日后胡明友仍在租赁房屋照常经营酒店，并向一审法院举示了白条二张、收据一张，落款时间为2016年6月6日的白条内容为：“今欠发票金额60元石桥铺7+1酒店（钟点房）。”落款时间为2016年7月6日的白条内容为：“今到石桥铺7+1宾馆开钟点房欠发票60元。”落款时间为2016年12月27日的收据内容为：“今到石桥铺7+1酒店钟点房发票金额为60元。”在前述证据上均加盖有重庆市高新技术产业开发区柒加壹酒店发票专用章。胡明友及王章燕对前述证据不予认可，称并非其本人开具的票据。此外，胡明友还称其于2016年11月2日向向世龙、谭薇发出过还房催款通知，但没有证据证明向世龙、谭薇收到过该通知。
2016年7月18日，向世龙、谭薇向一审法院起诉胡明友及王章燕，要求解除双方签订的租赁合同，并由二承租人向原告支付租金、房屋占有使用费及违约金。一审法院于2016年11月1日作出（2016）渝0107民初13083号民事判决书，判决双方的房屋租赁合同于2016年5月31日解除；由王章燕、胡明友于该判决生效之日起十日内支付向世龙2016年1月1日至2016年5月31日期间的房屋租金240220元及违约金18870.81元，共计259090.81元；由王章燕、胡明友于该判决生效之日起十日内支付向世龙2016年6月1日之后的房屋占用使用费至王章燕、胡明友搬离之日止计算确定（自2016年1月1日起，按34元/平方米/月为标准，月租金标准每隔两年递增2元/平方米，并以2266平方米计算确定）；由王章燕、胡明友于该判决生效之日起十日内支付向世龙2016年6月1日之后的相应违约金。
前述判决作出后，双方当事人未在上诉期内提起上诉，该民事判决书依法发生法律效力。2017年8月30日，在前述判决书的强制执行案件中，胡明友与向世龙确认了8月30日当天为执行案件计算房屋租金（占有使用费）的截止时间，但胡明友在当天的《执行笔录》中明确表示：“今天的交房手续，不作为我实际交房的时间，由于我通知申请执行人接收房屋，但申请执行人未接收房屋，为此，我之后要对实际交房时间另行起诉予以确认。”
2017年10月13日，案外人重庆高创万洁物业管理有限公司出具《情况说明》，载有：“2017年1月3日前，胡明友多次要求搬离高创大厦4楼。2017年1月3日当天，胡明友再次通知物业，要求搬离高创大厦4楼。我公司当即又联系高创大厦4楼业主向世龙及其家属，但均未联系上，我公司考虑到胡明友搬离的意愿非常强烈，在结清物管费和相关水电费，并缴纳2000元保证金的情况下，才由物管员余中碧出具《高创大厦商户搬离通知单》予以放行。胡明友于2017年1月3日搬离完毕后，未再使用。胡明友搬离高创大厦4楼符合我公司管理规定，属正常搬离。在胡明友搬离前及搬离后，我公司多次联系业主向世龙及亲属，但均未联系上。后经理廖宇曼短息通知业主向世龙，告知其胡明友已经搬离的事实。”同日，案外人重庆高创万洁物业管理有限公司还出具证明，证明其公司工作人员于2017年1月3日发送短信息就胡明友已经搬离租赁房屋一事通知了向世龙。该物业管理公司还证明租赁房屋的物业管理费已经缴纳至2017年1月3日，其收取标准为每平方米4元/月。
一审庭审中，胡明友、向世龙、谭薇及王章燕共同确认涉案房屋的租金至今尚未结清；向世龙、谭薇自认在胡明友租赁房屋期间，其未就所自用的80㎡房屋交纳过物业管理费。另，经一审法院就其第二项诉讼请求（确认胡明友已于2016年5月30日向向世龙、谭薇交还位于高新区渝州路18号4楼的房屋2266平方米）询问胡明友，胡明友明确表示若人民法院不支持其此项诉讼请求则请求人民法院依据本案事实明确认定胡明友交还房屋的具体时间。就其第三项诉讼请求（判令向世龙、谭薇承担其未及时接房扩大的损失1155660元），胡明友称系根据（2016）渝0107民初13083号民事判决书中确定的标准计算的2016年6月1日至2017年8月30日期间的房屋占有使用费。就其第四项诉讼请求（判令向世龙、谭薇返还胡明友垫付的物业服务费70688元），胡明友明确其计算方式分别为按照4元/月/平方米的标准，从2016年6月1日至2016年12月31日期间其自己实际使用的2266㎡房屋的物业服务费62048元，以及按照4元/月/平方米的标准，从2014年10月1日至2016年12月31日期间向世龙、谭薇使用的80㎡房屋的物业服务费8640元。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现本案中，双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同自签订后即成立生效，对合同签订方即具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，向世龙、谭薇系夫妻关系，租赁房屋登记所有权人为向世龙，其委托谭薇与他人签订租赁合同不违反法律规定，且胡明友及王章燕对此事实均无异议，故本案租赁合同中关于出租人的权利义务应当由向世龙承担。
胡明友要求向世龙、谭薇退还租房押金100000元并赔偿资金占用损失的诉讼请求，根据双方租赁合同中关于“全部租赁押金于本合同终止或解除之日起五日内，乙方结清全部费用后由甲方返还乙方，甲方应在收到租赁押金时向乙方出具合法收据，无论任何情况，乙方均不得以押金冲抵房屋租金及其他杂费”的约定，向世龙、谭薇向胡明友退还押金的一个前提条件是双方结清全部费用，但根据本案庭审中查明的事实，本案涉案房屋的租金至今尚未结清，故向世龙、谭薇向胡明友退还押金的条件并未成就，一审法院对于胡明友的此项诉讼请求，依法不予支持。
胡明友主张的要求确认胡明友已于2016年5月30日交还租赁房屋的诉讼请求，根据生效民事判决书所查明的事实，胡明友及王章燕于2016年5月30日向向世龙、谭薇发出还房通知后，双方在2016年6月3日的协商中并未就还房事宜达成一致意见，胡明友也并未实际交还房屋。故一审法院对于胡明友的此项诉讼请求，因其理据不足，依法不予支持。那么本案中胡明友实际交还房屋的时间应当如何认定？根据庭审中查明的事实，胡明友于2016年7月3日再次向向世龙、谭薇发出接房通知，向世龙、谭薇称其于2016年7月5日与胡明友协商未果，虽然向世龙、谭薇未就此向一审法院举示证据予以证明，但一审法院审查向世龙、谭薇在庭审中举示的加盖有胡明友及王章燕所经营的重庆市高新技术产业开发区柒加壹酒店发票专用章的白条及收据，可以据此认定胡明友自2016年7月至2016年12月仍在租赁房屋经营酒店。又根据案外人重庆高创万洁物业管理有限公司出具的情况说明及证明材料，其能够据此证明胡明友实际搬离租赁房屋的时间为2017年1月3日，且在搬离后尽可能地通知了向世龙、谭薇，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故一审法院根据本案的客观实际情况，依法认定胡明友实际交还房屋的时间为2017年1月3日。就向世龙、谭薇所辩称的胡明友交还房屋的时间应当认定为2017年8月30日的意见，虽然胡明友与向世龙确认了8月30日为执行案件计算房屋占有使用费的截止时间，但胡明友也明确表示该时间不作为其实际交房的时间，故从本案的客观事实出发，不应将该时间认定为胡明友交还房屋的时间。
胡明友主张的要求向世龙、谭薇承担其未及时接房扩大的损失1155660元的诉讼请求，本案中，胡明友并未向一审法院举示充分证据证明其于2017年1月3日搬离涉案房屋后其所存在的损失情况，依法应当承担举证不利的法律后果，一审法院对于胡明友的此项诉讼请求依法不予支持。
胡明友主张的要求向世龙、谭薇返还胡明友垫付的物业服务费70688元的诉讼请求，根据双方租赁合同的约定以及向世龙出具的《交房协议》中的内容可知，向世龙在履行租赁合同过程中承诺“甲方自用部分80㎡水电、物管费由乙方垫付，从乙方应缴纳的租金中扣除”，故向世龙作为该80㎡房屋的实际使用人应当依法承担该部分的物业服务费，此部分的费用胡明友按照4元/月/平方米的标准，主张自2014年10月1日至2016年12月31日期间的费用，胡明友的此项诉讼请求中的此部分主张符合法律规定，一审法院依法予以支持，其金额经计算为8640元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡明友、第三人王章燕已于2017年1月3日向被告谭薇、向世龙交还位于高新区渝州路18号（创业大厦）4楼的租赁房屋；二、被告向世龙于本判决生效之日起十日内给付原告胡明友所垫付的物业服务费8640元；三、驳回原告胡明友的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为8700元，诉讼保全费5000元，合计13700元，由原告胡明友负担12000元，由被告向世龙负担1700元（原告胡明友已向本院预交22400元，被告向世龙应当负担部分应于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告多预交的8700元由本院予以退还）。
本案二审期间，胡明友向本院提交了重庆市九龙坡区人民法院函（2017）渝0107执5227号，拟证明其交付了2016年1月6日至5月31日的租金、违约金等共计346004元。向世龙、谭薇质证后认为，对真实性无异议，认可该租金，但是与本案无关。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于胡明友主张2016年7月5日为还房时间的问题。因向世龙举示的加盖有重庆市高新技术产业开发区柒加壹酒店发票专用章的收据，能够证明2016年6月至2016年12月期间该酒店仍在租赁房屋内经营。一审法院根据重庆高创万洁物业管理公司的“情况说明”等证据，认定胡明友搬离时间为2017年1月3日并无不当。胡明友请求判令向世龙返还租房押金100,000元，并赔偿资金占用损失，一审判决已作了详细的阐述，本院不再赘述。胡明友请求返还其垫付的物业服务费63024元，对于向世龙自用部分在2014年10月1日至2016年12月31日共27个月的物业服务费，一审判决认定8640元，本院予以维持。对于胡明友主张的向世龙、谭薇未接收的2266平方米房屋自2016年7月5日至2016年12月31日共6个月的物业服务费54384元，与本院查明的事实不符，依法不予支持。
二、关于向世龙主张被上诉人胡明友、王章燕还房时间为2017年8月30日的问题。执行笔录虽记载执行当天涉案租赁房屋大门由胡明友、王章燕锁住，且房屋内还有他们的物品未搬离。本院认为，2016年11月1日，一审法院作出（2016）渝0107民初13083号民事判决，判决双方的房屋租赁合同于2016年5月31日解除，现向世龙并未向法院举示上述判决生效后其要求胡明友、王章燕腾退房屋的证据，结合胡明友、王章燕多次发函要求向世龙接房的事实，一审法院根据向世龙向法院举示的“白条”、“收据”并结合重庆高创万洁物业管理公司的“情况说明”等证据，认定胡明友搬离时间为2017年1月3日并无不当，本院依法予以维持。据此，向世龙要求胡明友、王章燕承担2017年8月30日前的物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人胡明友及向世龙的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34800元，由上诉人胡明友负担17400元，由上诉人向世龙负担17400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
审 判 员 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
二〇一八年四月十八日
法官助理 陈园媛
书 记 员 孙 锋