北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)通民初字第14710号
原告黄元宗，男，1975年11月27日出生。
委托代理人赵雯雯，北京市友邦律师事务所律师。
被告刘文忠，男，1966年4月20日出生。
委托代理人谢阳，北京市亿达律师事务所律师。
第三人北京市通州区漷县镇龙庄村村民委员会，住所地北京市通州区漷县镇龙庄村。组织机构代码：78776XXXX。
法定代表人王振宇，主任。
原告黄元宗与被告刘文忠、第三人北京市通州区漷县镇龙庄村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日作出（2013）通民初字第11279号民事判决书。被告刘文忠不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院于2014年5月6日作出（2014）三中民终字第00522号民事裁定书，撤销本院（2013）通民初字第11279号民事判决书，以本案事实有待进一步核实确认为由，发回本院重审。本��依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告黄元宗及其委托代理人赵雯雯，被告刘文忠及其委托代理人谢阳到庭参加诉讼。第三人村委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄元宗诉称：2011年4月19日，原、被告签订了《租赁协议书》，协议约定被告将位于北京市通州区漷县镇东至郭洪着，西至刘文忠，南至甄井华，北至官道的长126米，宽61米的房屋场院租赁给原告，租金按每亩5000元/年计算，租期17年。协议同时约定，被告保证原告在租赁期间内可建房屋，建房手续由被告负责办理。在租赁期间被告保证原告所建房屋不被拆除及正常经营，若被告原因导致无法履行租赁协议或者根本违约，则被告赔偿原告年租金10倍违约金，并赔偿原告在租赁场地上的所有投资。原告依据协议支付租金23万元后，按照协议约定在租赁场地建房，并将建房事宜承包给被告，且支付建房及相关费用112万元。同时分别将承租场地11.5亩租赁给王建华、单广军、陈红，租赁价格为每亩1.2万元/年计算。由于被告未就上述租赁场地办理建房手续，导致所建房屋被政府强拆，致使原告蒙受巨大的经济损失。现要求：1.解除原、被告之间的租赁协议；2.被告返还土地租金20万元；3.被告赔偿原告建房款106万元、购房款6万元，共计112万元；4.被告赔偿原告转租损失128.8万元；5.被告支付违约金50万元。本案被告承担诉讼费。
被告刘文忠辩称：关于解除合同，因双方签订了终止合同的协议，该协议所附的条件已经成就，故双方直接的合同关系已经终止。因合同已终止，且房屋被拆除的原因是原告未按合同使用房屋，所以房屋被拆除与被告没有关系，所以第二至四项诉讼请求不同意。不同意支付违约���，除上述理由外，违约金数额也明显过高。
第三人村委会未到庭参加诉讼。
经审理查明：被告刘文忠系北京市通州区漷县镇龙庄村村民。2002年1月，被告刘文忠与第三人村委会签订《承包养殖土地协议书》，约定第三人村委会将位于该村的土地（东至律德海、西至律德光、南北长125米）承包给被告刘文忠，承包期二十六年，被告刘文忠对承包养殖地只有使用权，无转让权和其他权利。协议还约定了其他内容。
2011年4月19日，原告黄元宗（乙方）与被告刘文忠（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将上述从村委会承包的土地租赁给乙方。协议约定：年租金为57500元（计11.5亩，每亩每年5000元），租期为17年，自2011年6月1日至2028年5月31日；甲方保证乙方在租赁期间可建房屋；在租赁期间甲方保证乙方所建房屋不被拆除，在租赁期间甲方保���尊重乙方意愿正常经营；乙方有权将租用的场院以及场院内的房屋转租；乙方承租场地后有权按照自己的需要随时将现有房屋改建或在场院空地建房，建房的相关审批手续由甲方为乙方办理；如果甲方不能保证乙方顺利建房，就视为甲方根本性违约；乙方改建或新建的房屋所有权都属于乙方所有；租赁期满后，乙方有优先承租权，按当时市场价协商，如协商不妥属于甲方问题不租给乙方，甲方需向乙方支付相应的补偿，乙方不再续租地上物归甲方所有；租赁期间如遇拆迁、征地，双方约定对地上物十年内的补偿10%归甲方所有，十年后甲方占15%，其他的补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有；因甲方的原因致使本协议无法履行或甲方根本性违约的，甲方赔偿乙方相当于年租金十倍的违约金，并且赔偿乙方在承租场地上的所有投资。该租赁协议还约定了其他内���。2011年4月22日，黄元宗向刘文忠支付2011年6月1日至2015年5月31日的租金23万元。
2011年7月28日，村委会出具《同意书》，载明：同意刘文忠东至赵玉华、西至何德宝、南至甄井华、北至官道的承包养殖地剩余17年使用权转租给黄元宗使用，原承包租金由刘文忠按期交付给村委会。
2011年8月1日，刘文忠与黄元宗签订《补充协议》，约定将四至变更为东至赵玉华、西至何德宝、南至甄井华、北至官道。该补充协议还约定：土地实际面积为11亩多地，但因此地下有煤油管道，刘文忠同意让出一亩多地不收租金，实收租金为十亩地，每亩租金及支付方式与原协议不变。原有黄元宗所多支付出的钱，刘文忠给予结算退还。
上述协议签订后，黄元宗将其承租的11.5亩土地分别转租给案外人王建华、单广军及陈红。其中王建华3亩、单广军5.5亩。庭审中，黄元宗向法庭提交了两份《租赁协议》，证明转租情况。该两份协议均签订于2011年8月24日，甲方均为黄元宗，乙方分别为王建华、单广军。两份协议均约定：每亩年租12000元；甲方负责协助乙方建房；甲方保证乙方在租赁期间可建房屋，在租赁期间甲方保证乙方所建房屋不被拆除；乙方所建的房屋所有权都属于乙方所有；租赁期间如遇拆迁，征地，双方约定对地上物十年内拆迁的补偿30%归甲方所有，十年后甲方占40%，其他的补偿归乙方所有，土地补偿归土地方所有；因甲方的原因致使本协议无法履行或根本性违约的，甲方赔偿乙方相当于年租金两倍的违约金，并且赔偿乙方在承租场地上的所有投资。该两份协议还约定了其他内容。
2011年9月3日，原告黄元宗（甲方）与案外人张宗武（乙方）签订《承包合同》，合同约定：甲方在刘文忠院内所建大房���积2725平米，小房面积480平米，路面2000平米，院内所有院墙及5米宽的大铁门；以上工程经双方达成一致认可，总价款定为106万元；本合同双方认可后，必须由刘文忠为乙方担保；乙方中途如有反悔罢工或出现质量问题，甲方一切损失由刘文忠负责赔偿，甲方支付工程款都由刘文忠负责转交。该合同还约定了其他内容。本案被告刘文忠作为担保方在该合同上签字确认。
2011年9月3日，原告黄元宗（乙方）与被告刘文忠（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方就租赁给乙方使用的场院内三间房及130米长的院墙卖给乙方一事达成一致，协议如下：一、甲方三间房卖给乙方总价为叁万元，此房必须是为合法房屋，否则甲方到时应退还乙方双倍的购房款。二、甲方卖给乙方130米院墙为叁万元整，但甲方负责乙方院内平地和土方。三、甲方应收乙方陆万元购买房屋及院墙费，但甲方应退还乙方租场院的叁万叁仟元租金，乙方实际应付甲方贰万柒仟元整。四、甲、乙双方认可后签字生效。庭审中，双方均认可上述三间房还在，但院墙已经拆除。
2011年11月21日，被告刘文忠为原告黄元宗出具收条一张，该收条载明：“今收黄元宗建房款现金肆万元，转账陆万元整，截止2011年11月21号，黄元宗已付清刘文忠院内建房款共计壹佰零陆万元整。注：刘文忠院内的房如有质量问题，刘文忠负责维修，并承担由此带来的后果。”
上述房屋建设完成后，黄元宗将房屋作为工业用房。2013年5月24日，北京市通州区漷县镇人民政府将上述新建房屋予以强行拆除。黄元宗称房屋被拆除的原因是建房未经审批，刘文忠则称拆除主要原因不是未经审批，是用途不符。
2013年7月6日，黄元宗为刘文忠出具《欠条》一张，内容为：“��欠刘文忠在律德连院内建房工程款壹拾玖万伍仟元整，双方协商在2014年1月6日结予结付，如果在到期不还清，双方所订租地合同自动作废，刘文忠就无权再找黄元宗要该笔工程款。注：刘文忠所借黄元宗壹万伍仟元整已扣除。”刘文忠主张，因黄元宗在2014年1月6日前未支付19.5万元，故本案合同终止，其放弃19.5万元工程款的对价就是合同作废，故不同意返还租金。黄元宗认可拖欠刘文忠工程款19.5万元至今未还，但主张该欠条系在受到刘文忠胁迫的情况下出具，但未提供有效证据予以证明。
2013年7月9日，黄元宗起诉至法院，要求刘文忠返还土地租金、赔偿建房款及相关购房款、赔偿转租损失并支付违约金。在2013年8月20日庭审中，黄元宗增加诉讼请求，认为刘文忠未能保障租赁期间可以建房且不被拆除，存在根本性违约，故要求解除双方签订的《租赁协议书》。刘文忠则答辩称没有违约行为，故不同解除，但亦未向法庭陈述关于2013年7月6日出具《欠条》这一情节。
庭审中，法庭询问刘文忠是否要求返还房屋，刘文忠称由法院依法判决。关于租赁土地上的建筑垃圾，刘文忠表示其已经自行出资进行了清理，并称费用问题另行解决。
上述事实，有《承包养殖土地协议书》、《租赁协议书》、《同意书》、《承包合同》、《补充协议》、《租赁协议》、欠条及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告黄元宗与被告刘文忠经第三人村委会同意签订《租赁协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约���，刘文忠保证黄元宗在租赁期间可建房屋，建房的相关审批手续由刘文忠为黄元宗办理，但刘文忠至今未办理完相关建房审批手续，黄元宗所建房屋亦被政府强制拆除，现黄元宗与刘文忠之间的《租赁协议书》已无继续履行的可能性，合同目的已难以实现，黄元宗于2013年8月20日在庭审中增加诉讼请求，要求解除合同，即以行为方式履行了解除合同的通知义务，故本案租赁协议书应于2013年8月20日解除，故对黄元宗起诉要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对黄元宗要求刘文忠支付违约金的诉讼请求，虽刘文忠未履行办理审批手续之义务，但因双方并未对取得审批手续的时间进行约定，且均应知道取得审批手续具有相当之难度，故对黄元宗的该项诉讼请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情���和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，黄元宗与刘文忠签订的《租赁协议书》于2013年8月20日解除后，刘文忠应当将合同解除后的租金返还，黄元宗则应将承租的场院返还给刘文忠。故对黄元宗要求刘文忠返还租金的诉讼请求，对2013年8月20日以后的部分，本院予以支持；对2013年8月20日之前的部分，本院不予支持。对刘文忠关于根据2013年7月6日出具《欠条》，黄元宗在2014年1月6日前未支付19.5万元，租赁合同便终止，租金亦不必返还的辩解意见，虽该《欠条》中约定有“双方所订租地合同自动作废”等语，但并未就租金是否返还进行明确约定，且考虑到在原审审理过程中，黄元宗主张法定解除时，刘文忠亦未向法庭予以说明，表明刘文忠亦自愿放弃了依协议解除之方式，故对刘文忠的该项辩解意见，本院不予采信���
对黄元宗要求刘文忠赔偿建房款的诉讼请求，根据黄元宗提交的龙庄村委会的《同意书》，可以确定黄元宗在建房前对租赁土地属养殖地的性质是明知的，建房时亦没有相应的审批手续，并将房屋作为工业用房，导致房屋被拆除，并造成大量建筑垃圾需要清理。办理审批手续虽是刘文忠的责任，但黄元宗就实施建房发挥着主导作用，故对此应承担主要责任。而刘文忠在协议书中承诺房屋不被拆除，且同意黄元宗违章建房，进而导致相关损失发生，对此亦应承担相应的责任。故对黄元宗的该项诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持。对其不合理部分，本院不予支持。对黄元宗要求刘文忠赔偿购房款的诉讼请求，对于购买三间房部分，因该三间房尚在，故刘文忠应当将该三万元返还给黄元宗；对于院墙部分，则应参照建房款的赔偿责任比例，由双方当事人予以分担。故对黄元宗的该项诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持。对其不合理部分，本院不予支持。对黄元宗要求赔偿转租损失的诉讼请求，因该项主张系间接损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告黄元宗与被告刘文忠于二〇一一年四月十九日所签订的《租赁协议书》；
二、被告刘文忠返还原告黄元宗租赁费八万三千元；
三、被告刘文忠赔偿原告黄元宗建房款及购房款共计三十五万七千元；
四、驳回原告黄元宗的其他诉讼请求。
上述第二、三项，均于本判决书生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万二千五百零四元，由原告黄元宗负担二万四千六百零四元（已交纳），被告刘文忠负担七千九百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 奉一兵
代理审判员
李福华
人民陪审员
汤国庆
二〇一五年十二月三日
书 记 员 崔 欢