广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终6526号
上诉人（原审被告）：广州越通房地产发展有限公司，住所地广州市越秀北路1-53号108房。
法定代表人：梁泉，该司董事长。
委托代理人：孙海燕，广东国智律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：广州市住房与建设委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广州市豪贤路193号。
法定代表人：王宏伟，该委员会主任。
委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司广州市分公司，住所地广州市天河区天河东路15号。
负责人：曾俊健，该司总经理。
委托代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。
原审第三人：梁举初，男，1975年5月18日出生，汉族，住广州市。
上诉人广州越通房地产发展有限公司（以下简称越通公司）、广州市住房与建设委员会（以下简称市住建委）因与被上诉人中国邮政集团公司广州市分公司（以下简称邮政集团广州分公司）及原审第三人梁举初房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人越通公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判越通公司应自前述第一项判决义务履行完毕之日起十日内协助邮政集团广州分公司办理广州市越秀区越秀北路15号02、03房的不动产权属登记手续，驳回邮政集团广州分公司要求办理广州市越秀区越秀北路15号0l房（以下简称涉案01房）不动产权属登记手续的诉讼请求。2、撤销原审判决第三项，驳回邮政集团广州分公司要求越通公司支付迟延办证违约金的诉讼请求。3、案件一、二审诉讼费由越通公司与邮政集团广州分公司各半负担。事实与理由：一、涉案01房系越通公司补偿给房管部门公产的回迁用房，且已与市住建委办理了产权交接手续，其产权已明确为房管部门的公产，原审法院判令越通公司与邮政集团广州分公司办理该房屋的产权登记手续缺乏证据及法律依据，适用法律错误。二、越通公司与邮政集团广州分公司于2009年8月签订的商品房买卖合同显属对越通公司不公平，邮政集团广州分公司不付购房款白用了这么多年房屋，并将房屋改为邮政储蓄商业银行用途以及变更了房屋的承重结构，已经违约，原审法院却仍判令越通公司按全额未付购房款的日计万分之五向邮政集团广州分公司支付迟延办证的违约金有悖公平原则，应予以撤销并驳回邮政集团广州分公司的此项请求。原审中，越通公司2009年8月与邮政集团广州分公司签订的商品房买卖合同是受邮政集团广州分公司胁迫所签的不公平条约，该合同对越通公司的义务要求多多，而作为买受方的邮政集团广州分公司却可以不付一分钱就占有房屋使用，并且还可以取得要求越通公司支付迟延办证违约金的不对等权利，侵害了越通公司合法权益，显属不平等条款，该条款应作无效处置。邮政集团广州分公司己将上述房屋内的承重结构作了改动，并将邮政所用途改为商业银行用途，其行为已严重违约，却未受到任何违约责任约束。因当时整个楼盘需要通过规划验收，必须经过邮政集团广州分公司以市政配套的名义同意接受，邮政集团广州分公司本可以同意按当时的现状接收，但其却乘机要挟越通公司又签署上述第二份不公平的商品房买卖合同。邮政集团广州分公司口口声声自诩为公益事业，却打着这个光鲜的旗号侵害民营企业权益，为已谋利，同时尽力压缩本职邮政业务，也影响了为周边居民提供邮政服务的质量。基于合同法的公平原则，邮政集团广州分公司也应当承担违反合同约定、违反社会诚信原则的相应法律责任，其根本未支付任何购房款，且已违约使用15号02房作为邮政储蓄银行至今，越通公司就不应当向其承担支付迟延办证违约金的违约责任，如此方能彰显法律的公平、公正精神。
上诉人市住建委上诉请求：撤销原审判决第二项，改判越通公司协助邮政集团广州分公司办理广州市越秀区越秀北路15号02、03房的不动产权属登记手续。事实与理由：一、原审法院错误的将属于市住建委并且已经登记在市住建委名下的涉案01房认定为属于邮政集团广州分公司。首先，邮政集团广州分公司诉请的原规划编号的108、109号房屋与最终测绘的15号01房、02房存在面积重叠。【越秀接字4081号】《直管房拆迁接管通知书》、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》、《地块直管公房征用补偿及租户明细表》、《广州市房地产公代逆产情况表》以及广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）就【2016】粤71**行初95号《行政诉讼答辩状》等证据已充分显示讼争的涉案01房属于公房，产权来历为征用补偿，市住建委为该房屋的权利人。因此，在市住建委已经合法取得并已登记的情况下，原审法院不能判令将涉案01房的权属登记至邮政集团广州分公司名下。其次，邮政集团广州分公司曾就该房屋房产登记的行政行为提起了行政诉讼，在行政诉讼过程中，负有房屋登记行政职责的市国规委答辩状中己明确表示涉案01房登记为公房。最后，市国规委是广州市办理不动产登记的行政职能部门，即使原审法院认为市住建委提供的证据未能充分证明讼争房屋已登记在自身名下，对讼争房屋的权属及登记情况任然存疑，亦应当对此关键情况依职权向职能部门发函了解讼争房屋的权属及登记情况。二、原审法院适用法律错误，在市住建委已合法取得讼争房屋并办理登记手续的情况下仍判令将涉案01房的权属登记至邮政集团广州分公司名下属错误判决。首先，市住建委取得讼争房屋既符合《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，又符合市住建委与越通公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，涉案01房是市住建委因为拆迁，与拆迁人越通公司签订拆迁补偿协议后，由拆迁人根据拆迁协议约定的明确位置、用途移交取得，市住建委对于涉案01房有权依法优先取得。再次，《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十一条规定：“拆除出租的房屋，实行房屋产权调换的，原租赁关系应继续保持，因拆迁而引起原租赁合同有关条款的变更，租赁双方应根据本规定作相应修改。”邮政集团广州分公司在拆迁以前是市住建委的租户，承租面积为90.79平方米，拆迁时，邮政集团广州分公司与市住建委的租赁合同既未到期也未办理退租手续。因此，按上述规定，双方的租赁关系应继续保持，在回迁后，由双方对租赁合同条款另行变更。事实上，当越通公司将讼争房屋移交给市住建委时，市住建委发现移交的讼争房屋被邮政集团广州分公司实际使用，但一直认为是越通公司是在补偿前先将讼争房屋交给市住建委的原租户继续使用。因此，在接管了讼争房屋并办理产权登记后，市住建委还多次通知邮政集团广州分公司签订新的租赁合同。本案的争议核心是讼争房屋的归属问题。即使邮政集团广州分公司与越通公司的《商品房买卖合同》合法有效，但基于被拆迁人的优先权，讼争房屋仍应属于市住建委。
被上诉人市住建委针对越通公司的上诉答辩称：对越通公司的上诉请求没有异议
被上诉人越通公司针对市住建委的上诉答辩称：对市住建委的上诉没有异议。
被上诉人邮政集团广州分公司针对越通公司及市住建委的上诉答辩称：一、邮政集团广州分公司服从原审判决，原审判决公正合法，请依法驳回越通公司、市住建委的上诉，维持原判。二、《广州市房地产公代逆产情况表》不具有产权登记的法律效力。1、《广州市房地产公代逆产情况表》登记内容不符合物权法的相关规定。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。2、《广州市房地产公代逆产情况表》内容与规划不符，错误登记。涉案01房己规划为公建配套房屋，该登记违反规划、违反社会公共利益，应属无效登记。3、登记部门明知涉案01房在已经有第三人梁举初预售备案登记的情形下，继续办理公代逆产登记，此登记错误。4、市国规委答辩状所述“讼争的越秀北路15号01房屋登记为公房”，此内容不具有产权登记的法律效力。三、越通公司与市住建委在接管过程中存在重大过错,属无效接管。1、市住建委接管的涉案01房的位置与《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定的位置不一致。2、越通公司已将涉案房屋交付邮政集团广州分公司，市住建委无实质接管的可能。3、涉案房屋为公建配套用房，市住建委无权接管。四、市住建委、邮政集团广州分公司均是回迁单位，均享有优先权，且邮政集团广州分公司已实际使用多年。五、邮政集团广州分公司与市住建委是否应继续保持租赁关系与本案无关。六、越通公司违背诚信，严重违约导致叠合法律关系的存在，应承担违约责任，其法定代表人、主要负责人甚至应承担刑事责任。邮政集团广州分公司根据规划及合同合法使用涉案房屋，越通公司上诉所称显失公平、胁迫、改变房屋使用用途、改变房屋结构等，均与本案事实不符。六、越通公司无权对邮政集团广州分公司的行政诉讼案件中止持异议及指导原审法院如何办案。
原审第三人梁举初未向本院提交答辩意见。
邮政集团广州分公司向原审法院起诉请求：1.确认邮政集团广州分公司对大东门华庭首层17号、夹层房屋自编01房（测绘地址广州市越秀北路17号）建筑面积共164.38平方米（其中首层房屋建筑面积115.88平方米、夹层房屋建筑面积48.5平方米）享有所有权；2.越通公司继续履行2009年8月17日签订的《商品房买卖合同》将大东门华庭首层17号、夹层房屋自编01房（测绘地址广州市越秀北路17号）建筑面积共164.38平方米（其中首层房屋建筑面积115.88平方米、夹层房屋建筑面积48.5平方米）过户登记至邮政集团广州分公司名下，并将房地产证书交付给邮政集团广州分公司；3.越通公司赔偿邮政集团广州分公司迟延办理房地产权证的自2010年8月11日起至越通公司实际为邮政集团广州分公司办妥房地产权证之日止的违约金（每日按210406.40元的0.05%计违约金）；4.越通公司和梁举初共同到房管部门办理涂销中山四路2号4号108房【大东门华庭（1-5层栋）1层108房】、中山四路2号4号109房【大东门华庭（1-5层栋）1层109房】（现地址为广州市越秀北路15号101、102单元）预售合同备案手续。
原审法院查明的事实：2006年6月8日，广州市邮政局（即本案邮政集团广州分公司，2015年4月20日经广州市工商行政管理局核准变更为现名，买受人）与越通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以协议出让方式取得位于广州市越秀北路1-53号编号为228的地块的土地使用权并在上述地块上建设大东门华庭；买受人购买的商品房该项目中自然层1、用途为商业，建筑面积共263.49平方米，其中套内建筑面积260.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.28平方米；出卖人与买受人约定总金额为337267元，买受人按分期付款在2006年12月31日前待出卖人将房屋交付买受人使用后，买受人支付全部房价款的95%计320404元，待买受人取得产权证后支付全部房价款的5%计16863元；出卖人应当在2006年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等。
2006年6月13日，邮政集团广州分公司（被拆迁人、乙方）与越通公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除中山四路二号后座的房屋，乙方是该房屋的使用人，面积48.51平方米；甲方应于2006年12月31日前在越秀北路1-53号大东门华庭首层、使用面积48.51平方米的房屋安置给乙方回迁居住；本协议经双方签字，并向公证机关办理公证后生效，本协议一式肆份，甲方壹份、乙方壹份，送市房地局备案壹份，公证部门壹份；其它事项：1.拆迁安置和购买商品房合计面积312平方米，其中48.51平方米是拆迁安置，263.49平方米按商品房买卖价格（以1280元/㎡）购买，作为甲方拆除乙方承租侨房中山四路二号一楼，阁楼全层建筑面积171.13㎡，越秀北路1-7号首层90.74㎡及中山四路2号后座乙方自有建筑面积48.51㎡的回迁安置；2.甲方向乙方一次性拆迁补偿10000元等。
2007年10月24日，越通公司向邮政集团广州分公司出具了收取大东门华庭中山四路2号108房首层、夹层的预收购房款320404元的《销售不动产统一发票》。
2007年9月17日，邮政集团广州分公司作出穗邮政【2007】265号《关于越秀北路邮政所迁址的通知》，写明：越秀北路邮政所定于2007年9月20日迁往新址营业，地址为越秀区大东门华庭108号，经营范围为邮政基础业务、邮政增值业务等。
2007年8月6日，广州市邮政局与广东省化州市建筑工程公司签订《建筑装饰工程施工合同》，其中约定的工程名称为越秀北邮所场地整治工程，工程地点为越秀北邮所内，工期自2007年8月1日至2007年8月20日等。
2009年2月10日，邮政集团广州分公司向原广州市城市规划局发出《关于协助提供大东门华庭配套邮政网点接收意见的复函》，称：2006年6月13日，我局与广州越通房地产发展有限公司签订了购买原东山区越秀北路大东门华庭配套邮政网点合同，购买网点面积为310平方米，2007年3月正式移交我局使用……2009年1月8日我局从贵处提供《关于要求调整建筑设计的复函》穗规建【2006】第3138号和《关于要求调整建筑设计的复函》穗规建【2007】6427号文件才得知，开发商移交面积与规划面积相差178平方米。鉴于该邮政所所竣工设置与原规划审批严重不符，该邮政所的竣工面积及具体设置不符合我局使用要求，我局不同意按现状接收该邮政所等。
同年3月12日，原广州市城市规划局向越通公司发出穗规函【2009】1809号的《关于暂不同意商业、住宅楼工程规划验收的函》，写明：我局在穗规函【2007】6427号文对该建设工程公建配套项目邮政所设置提出了明确要求……现经我局现场检查并核对该工程的竣工图纸，发现作为该工程公建配套项目的邮政所，其首层门面宽度约5米，门面进深不足20米，竣工验收面积仅为237平方米，且主要设置在首层的夹层建筑位置……广州市邮政局2009年2月10日专此复函我局，不同意按现状接收该邮政所。上述工程不符合规划验收条件，暂不同意该工程验收和核发《建设工程规划验收合格证》等。
2009年6月15日，邮政集团广州分公司再向原广州市城市规划局发出《关于恳请协调解决大东门华庭配套邮政所问题的函》，称据其了解，大东门华庭原规划配套的邮政所场地已经部分销售给其它业主，为妥善解决问题，越通公司提出同意将首层东北角的场地约115平方米和夹层约45平方米，合计约160平方米增加出售给邮政集团广州分公司，新增面积与原购置场地连通后共计面积约400平方米等。
2009年8月12日，邮政集团广州分公司（乙方、买方）与越通公司（甲方、卖方）再签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为大东门华庭首层17号、夹层房屋自编01房，测绘地址广州市越秀北路17号，该商品房的用途为商业；该商品房合同约定建筑面积共164.38平方米，其中，首层房屋建筑面积115.88平方米，夹层房屋建筑面积48.5平方米；甲方与乙方约定该商品房属现楼，按建筑面积1280元/平方米出售并计价，总金额210406.40元，甲方同意由甲方为乙方办妥产权证并移交给乙方时，乙方在40个工作日内一次性向甲方支付全部房价款；甲方应当在本合同签订后15天内，将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产产权证交付乙方；甲方迟延办理产权登记的，乙方不退房，甲方自迟延之日起每日按房价款的0.05%向乙方支付违约金；乙方的房屋仅作邮政所使用，乙方使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等。
同月18日，越通公司向邮政集团广州分公司发出《收楼通知》及《关于增补广州市邮政局公配面积的函》，称经双方协商同意在邮政集团广州分公司已接收营业的263.49平方米营业场所的基础上，增补164.38平方米，双方于同月17日签订的关于增补公配面积的《商品房买卖合同》中的房产已具备收楼条件，要求邮政集团广州分公司接通知后带齐资料办理收楼手续等。
2010年6月30日，原广州市城市规划局核发了编号为穗规验证【2010】835号的《建设工程规划验收合格证》，写明：建设单位为越通公司，建设项目名称为邮政局、商业、住宅楼1幢；建设位置为越秀区越秀北路3-53号，建设规模为地上31层（部分5层）44379平方米，地下2层4445平方米；备注：三、在首层夹层增加1/(11-15)/(A)-(O)、(14)-(15)/(D)-(E)轴建筑部分作邮局、机房使用等违法建设问题；附件1《建筑功能指标规划验收明细表》中公共服务设施列表中包括有邮政局，建筑面积388平方米，所在位置为首层13-15/A-W-E、夹层（1/11）-15/D-F等。
2011年6月9日，广州市房地产测绘所作出编号为测字11011111804号的《房屋面积测量成果报告书》，写明：地址为越秀北路15号、中山四路12-1号，申请人为越通公司，该报告书所附《广州市房地产查丈原图（底图）》中显示现15号01房、15号02房相互毗邻、位于整栋大楼的东北角，1503房为夹层，图示中均标注为邮局；其中15号01房建筑面积92.6080平方米、15号02房的建筑面积98.7480平方米，15号03房的建筑面积为190.1732平方米。
2015年1月22日，邮政集团广州分公司向涉案房屋所在地派出所发出《关于开具地址证明的函》，称其是广州市越秀区中山四路2号、越秀北路1-53号（大东门华庭【自然层1】108号房，首层、夹层及大东门华庭首层17号、夹层房屋自编01房）业主，因办理房屋的房地产权证需要证明上述地址即是现在广州市××、13号、15号、17号。次日，广州市公安局越秀区分局大塘派出所出具说明：经核实，广州市邮政局越秀北邮政局、中国邮政储蓄银行广州市越秀北营业所现门牌号码为××、13号、15号、17号。特此证明。
邮政集团广州分公司就其购买并实际使用的其他房屋面积部分向原审法院另案提起诉讼【案号（2014）穗越法民三初字第2099号】，诉请：1.确认邮政集团广州分公司对大东门华庭【自然层】108号房，首层、夹层建筑面积共312平方米（其中48.51平方米拆迁安置、263.49平方米商品房购买）享有所有权；2.越通公司继续履行2006年6月8日签订的《商品房买卖合同》及《广州市房屋拆迁安置协议》，将大东门华庭【自然层】108号房，首层、夹层建筑面积312平方米（其中48.51平方米拆迁安置、263.49平方米商品房购买）过户登记至邮政集团广州分公司名下，并将房地产证书交付给邮政集团广州分公司；3.越通公司赔偿邮政集团广州分公司迟延办理房地产权证的违约金6408.08元（按已付购房款的2%计付）；4.越通公司和梁举初共同到房管部门办理涂销中山四路2号4号108房【大东门华庭（1-5层栋）1层108房】、中山四路2号4号109房【大东门华庭（1-5层栋）1层109房】（现地址为广州市越秀北路15号101、102单元）预售合同备案手续。
另查明：原座落在越秀北路1号、3号、5号、7号的房屋，建筑面积271.58平方米，属原广州市房地产管理局所有的直管公房，其中首层房屋曾由广州市东山区房地产管理局立新房管站与广州市邮政局、广州市越秀北路邮局签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，出租给该广州市越秀北路邮局作邮局使用，租期自1997年5月1日至1999年4月30日止。
1998年7月7日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与越通公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意下列座落在越秀北路1-7号房屋共壹幢，建筑面积278.6904平方米交由乙方拆除，乙方同意将下列座落在（详见附表2<补偿给回房管部门房屋情况表>）建筑面积278.79平方米的房屋，移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；上述移交的补偿房屋，其中使用权属分为：乙方处置的占278.79平方米的房屋，属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收；乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于2002年4月30日移交完毕，移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料；乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方从接管之日起即自行管业等。该合同所附征拆直管房屋补偿协议书附表2《补偿给回房管部门房屋情况表》中列明原征用地段新建回迁楼，非住宅首层东、北向90.79平方米，住宅分别位于6、7、10楼共五套，合计278.79平方米。同年9月7日，该合同在原广州市房地产管理局办理了备案手续。
2012年2月16日，越通公司将座落在越秀北路15号01房，建筑面积96.7968平方米的房屋（非住宅）移交给房管部门并填写《房屋移交接管表》，2012年2月17日，经原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局批准同意接管。
同月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向越秀区第三土地房屋管理所发出《直管房拆迁接管通知书》，写明：房屋地址为越秀北路15号，接管部门及使用性质为非住宅01房，对应撤管地址为越秀北路1-7号，接管日期为2012年3月1日等。
根据广州市房地产档案馆于2014年8月28日出具的《广州市房地产公代逆产情况表》记载：越秀北路15号01房，非住宅面积96.7968平方米，产权来历为征用补偿，处理日期为2012年3月1日。
2016年1月11日，邮政集团广州分公司向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，诉请要求：撤销广州市国土资源和房屋管理局作出的涉案01房公产产权登记行为，并由该院以（2016）粤7101行初95号案受理。该院于2016年6月28日作出裁定：中止该案的审理。
再查明：2007年7月30日，梁举初（乙方、买方）与越通公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方经批准在位于广州市越秀北路3-53号地块上投资建设大东门华庭商品房，乙方购买的商品房为大东门华庭地下-1、-2层，1-5层1层108号房，合同约定建筑面积共76.38平方米，其中，套内建筑面积57.29平方米，分摊建筑面积19.09平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计价，商品房单价为26664元，总金额1527600元，甲方同意乙方首期房款10%即152760元于2007年7月31日前付清，第二期房款50%即763800元于2007年12月31日前付清，尾期房款40%即611040元，于2008年3月31日前付清；甲方应当在2008年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。同年8月9日，该合同在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同登记。
同日，梁举初另与越通公司签订一份《商品房买卖合同》，购买同地段楼盘109房，建筑面积92.92平方米，总价1858400元，付款方式同为分三期付款，首期10%于2007年7月31日前付清，第二期房款50%于2007年12月31日前付清，尾期房款于2008年3月31日付清，2008年6月1日前由越通公司交付房屋给梁举初使用等。该合同亦于8月9日办理了预售合同登记手续。2008年11月23日，越通公司向梁举初开具《销售不动产统一发票》，其中写明款项性质为购房款，销售不动产楼牌号为中山四路2号109房，金额为1858400元。
根据原广州市国土资源和房屋管理局于2015年6月4日向原审法院作出的穗国房协查【2015】104号的《关于核查大东门华庭首层17号等房屋查封、抵押情况<公函>的复函》记载，预售地址为大东门华庭（1-5层栋）1层108、109房，预购人均为梁举初。
2015年12月17日，梁举初以其是前述两套房屋的购房人，越通公司一直未协助其办理相应的房地产权证为由向原审法院提起诉讼，原审法院分别以（2015）穗越法民三初字第2856号、（2016）粤0104民初845号案立案受理。梁举初在其中的2856号案诉请：越通公司立即为其办理广州市越秀区中山四路大东门华庭首层108号房的不动产权证；梁举初在其中的845号案诉请：越通公司立即为其办理广州市越秀区中山四路大东门华庭首层109号房的不动产权证。
此外，2016年8月24日，原审法院前往涉案房屋现场进行查勘并进行了数据测量、收集。从涉案房屋的现成使用现状来看，涉案房屋的原建筑间隔被改动，现1501房前半部分用作传统邮政服务，后半部分及1502部位用作邮政储蓄银行业务。现邮政集团广州分公司用作传统邮政服务使用的房屋完全处于市住建委的回迁范围内。梁举初购买的108、109号房的面积基本上对应现1501、1502房，仅是房屋内部面积部分调整，将109房（对应现1502房）的部分面积分割至现1501房。
邮政集团广州分公司为证明其与越通公司签订的买卖合同约定的价格标准符合规定，向原审法院提交了原广州市基本建设定额站于1995年10月13日作出的穗基定【1995】18号《关于确定建筑成本价问题的复函》，写明：广州市人大常委会办公厅穗常办函【1995】51号关于执行《广州市邮政管理条例》有关“建筑成本价”问题的函，认为“建筑成本价”应由我站确定，我站经研究，答复如下：一、按建筑面积计算，建筑成本价定价每平方米为1280元；二、上述定价由1994年10月5日起执行等。
梁举初为证明其已经支付了全部购房款，向原审法院提交了如下证据：1.2004年8月18日，越通公司向广州市宝泉投资有限公司（以下简称宝泉公司）签订的《承诺书》，表明其向该司借款9677136元用于支付市政配套设施建设费用，并同意以大东门华庭项目首层商铺抵偿；2.广州市农村信用合作社客户对账单及支票头，显示在2004年8月19日向越通公司汇付9677136元款项；3.2004年8月20日，越通公司开具的《收款收据》，称其收取宝泉公司交来的9677136元；4.宝泉公司于2007年7月16日向越通公司发出的《通知》，称其代付的市政配套设施建设费用中部分抵扣梁举初购买大东门华庭108、109商铺的购房款。对此，邮政集团广州分公司除对有原件的广州市农村信用合作社客户对账单的真实性予以确认外，对其余无原件的证据的三性均不予确认，但邮政集团广州分公司指称该对账单亦不能证明梁举初已经支付了购房款；越通公司质证确认越通公司已付两套房屋的购房款；市住建委则称其不清楚付款的情况，但即使梁举初有支付购房款，其提交的证据也没有反映出支付了多少的购房款。
庭审中，就邮政集团广州分公司及梁举初与越通公司签订的前述合同中约定的标的物与规划验收及实际测绘的房屋并不一一对应的情况，邮政集团广州分公司称其起诉时是按照双方签订的合同约定的，但是考虑到规划验收与合同有差别，其两案的诉讼请求是要求将15号01-03号房屋按现有的使用状况和规划验收情况过户至邮政集团广州分公司名下，将前述的首层及夹层面积全部确认并过户登记至邮政集团广州分公司名下，因为从规划验收的情况来看，实际测绘面积仅388平方米，与合同约定并不一致，但是我方后来向规划部门发函表示同意按现状进行接收。梁举初则坚持其提出的诉讼请求，并称考虑规划与实际情况不同，由法院按照案件处理情况进行处理。
原审法院认为：邮政集团广州分公司、越通公司之间因拆迁发生拆迁补偿安置合同关系，再因邮政站点配套的要求，邮政集团广州分公司向越通公司以建筑成本价购买了部分面积的房屋，从而与越通公司之间又形成房屋买卖合同关系。市住建委、梁举初则分别因拆迁、房屋买卖与越通公司形成拆迁补偿安置合同关系及房屋买卖合同关系。由于越通公司一房多卖或安置导致本案争议标的物与市住建委产权调换补偿房屋及梁举初购买的房屋存在重叠的情况，故本案争议的焦点在于如下两个方面：一是邮政集团广州分公司与越通公司形成的拆迁补偿安置及房屋买卖合同关系是否有效；二是叠合法律关系下，涉案房屋的归属问题。对此，原审法院作如下分析：
一、邮政集团广州分公司、越通公司之间的形成的法律关系的效力分析。
邮政集团广州分公司与越通公司于2006年6月8日签订的《商品房买卖合同》、6月13日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定由越通公司产权调换补偿建筑面积48.51平方米的房屋给邮政集团广州分公司，并由邮政集团广州分公司再购买263.49平方米。根据《房屋拆迁安置协议》的约定，上述房屋是因越通公司拆除邮政集团广州分公司原承租使用的中山四路二号一楼、阁楼全层及越秀北路1-7号首层、中山四路2号后座邮政集团广州分公司自有房屋后用作安置邮政集团广州分公司回迁的房屋。根据《商品房买卖合同》的约定，越通公司除安置邮政集团广州分公司回迁使用外，还需移转相应的房屋权属予邮政集团广州分公司。此后，因规划要求，越通公司移交给邮政集团广州分公司使用的房屋不符合规划面积要求，邮政集团广州分公司、越通公司双方再于2009年8月12日签订《商品房买卖合同》，约定由邮政集团广州分公司向越通公司购买164.38平方米。对于该三份合同的效力性问题，原审法院作分析如下：
第一、标的物是否明确、具体。前述三份合同仅约定邮政集团广州分公司购买、回迁的商铺位于首层、夹层，并明确了首层的建筑面积为321平方米+115.88平方米，夹层建筑面积48.5平方米，没有约定具体的房屋位置及编号。虽然邮政集团广州分公司、越通公司合同中并未明确买卖房屋的具体位置，但越通公司已按合同约定交付相应标的物给邮政集团广州分公司使用，邮政集团广州分公司亦予以接收使用，即根据广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》中的15号01房、02房及03房（夹层），其中01房的建筑面积92.6080平方米、02房的建筑面积98.7480平方米、03房的建筑面积190.1732平方米。虽然越通公司实际交付的房屋面积合计仅381.5292平方米，与邮政集团广州分公司、越通公司双方签订的前述合同约定的总面积476.38平方米相距甚远，但考虑到邮政集团广州分公司曾向规划部门函告愿意按现状接收使用。因此，邮政集团广州分公司、越通公司双方已经通过实际的履行行为明确了标的物。越通公司仅以前述合同中约定的标的物不具体、明确为由主张合同无效的辩解，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。
第二、涉案房屋的交付时间问题，因邮政集团广州分公司、越通公司双方均未能提供关于涉案商铺交付时间的直接证据，越通公司仅于诉讼中表示交付时间应在2007年7月，具体时间不清楚。而根据邮政集团广州分公司提交的《关于越秀北路邮政所迁址的通知》显示，邮政集团广州分公司通知定于2007年9月20日迁往大东门华庭108号新址营业，同年8月6日，邮政集团广州分公司与案外人广东省化州市建筑工程公司签订的《建筑装饰工程施工合同》显示，邮政集团广州分公司于当月1日交付场地给该装饰公司施工。因此，越通公司实际交付涉案房屋给邮政集团广州分公司使用的时间应不晚于2007年7月30日。此外，在邮政集团广州分公司2009年2月10日向原广州市城市规划局发出的《关于协助提供大东门华庭配套邮政网点接收意见的复函》则有提及越通公司在2007年3月正式移交房屋给邮政集团广州分公司使用，此亦可证明涉案房屋的交付时间。因此，梁举初与越通公司于2007年7月30日签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋实际已交付邮政集团广州分公司。而梁举初在庭审中对于其购买涉案商铺时是否查看过商铺情况含混其辞，亦不能提供相应的证据。因此，梁举初关于其在签订房屋买卖合同时曾查看过涉案房屋的意见，原审法院不予采信。
第三、涉案房屋的使用性质问题。首先，根据2009年3月12日，原广州市城市规划局发出的《关于暂不同意商业、住宅楼工程规划验收的函》记载，因越通公司在开发建设过程中对于作为公建配套项目的邮政所建设面积不足，故暂不同意核发《建设工程规划验收合格证》。此后，为配合越通公司的规划验收工作，邮政集团广州分公司同意根据越通公司提出的方案将首层东北角的场地约115平方米和夹层约45平方米增加出售给邮政集团广州分公司。此一项事因亦可从越通公司于2009年8月18日向邮政集团广州分公司发出的《关于增补广州市邮政局公配面积的函》中体现。因此，邮政集团广州分公司、越通公司双方在签订前述合同时对于涉案的商铺是用作公共配套的邮政服务的情况是清楚的。其次，根据原广州市城市规划局于2010年6月30日出具的《建设工程规划验收合格证》记载“在首层夹层增加1/(11-15)/(A)-(O)、(14)-(15)/(D)-(E)轴建筑部分作邮局、机房使用等违法建设问题；附件1《建筑功能指标规划验收明细表》中公共服务设施列表中包括有邮政局，建筑面积388平方米，所在位置为首层13-15/A-W-E、夹层（1/11）-15/D-F”，根据前述《房屋面积测量成果报告书》的数据，现15号01、02、03房均属公共配套用作邮局使用。
第四、邮政集团广州分公司、越通公司之间签订的《商品房买卖合同》是否存在胁迫或显失公平。至于越通公司辩解其是被迫与邮政集团广州分公司签订合同并交付房屋给邮政集团广州分公司使用，否则无法通过规划验收，且双方合同约定的交易价格过低，该合同显失公平的意见。首先，参照广州市人民代表大会常务委员会于1994年10月5日公布实施的《广州市邮政管理条例》第六条第三款的规定“城市规划部门应将邮政局（所）建设列为公共建筑配套设施。邮政局（所）的建设标准：邮政所建筑面积不少于三百平方米”，第四款规定“依据城市规划建成的邮政局（所），必须专门用于邮政业务，不得改变其使用性质。”因涉案房屋是用作邮政服务使用，属基础公共配套。越通公司作为房地产开发企业，其在开发建设过程中应按规定建设并交付使用。越通公司因其自身的违法行为而引致的不能顺利通过规划验收应由其自行负担。邮政集团广州分公司为配合越通公司的规划验收与越通公司协商签订前述买卖合同，显然是为达成而非阻碍越通公司的整体规划验收。其次，依据前述《广州市邮政管理条例》第八条的规定“邮政局（所）由建设单位出资建成的，按建筑成本价与邮政部门结算。”邮政集团广州分公司按原广州市基本建设定额站核定的建筑成本价1280元/平方米的价格与越通公司签订的买卖合同并不存在价格畸低而显失公平之处。因此，越通公司的此项辩解意见，缺乏事实依据，原审法院不予采信。此外，需要说明的是，即如越通公司抗辩所称，其以1280元/平方米的价格出售涉案的商铺是受胁迫所为，且该价格亦属显失公平，那么越通公司亦应在法定期限内提起撤销权之诉。现越通公司在除斥期间届满后主张合同无效，亦缺乏法律依据。
第五、越通公司出售涉案的商铺是否属于无权处分。首先，越通公司作为涉案房屋所在楼盘的房地产开发企业，其有权对外出售涉案房屋。其次，虽然越通公司与第三人市住建委因征用拆迁而形成拆迁补偿安置合同关系，越通公司需要按照其与第三人市住建委签订的合同约定义务提供相应的房屋给其进行产权调换补偿。但是，越通公司在未完成产权调换补偿前，涉案房屋的产权并未移转至市住建委，越通公司有权进行处分。再次，邮政集团广州分公司作为被拆迁人，其原属市住建委的承租人，但此并不足以限制其与越通公司形成房屋买卖合同关系，且亦不因此而必然要求邮政集团广州分公司在回迁之后与市住建委继续保持租赁合同关系。双方之间的原租赁合同关系因拆迁而中断，至于回迁后双方是否继续维持该租赁合同关系，属另一法律关系，本案不发生直接关联性。根据越通公司与市建委签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，越通公司移交给市住建委的房屋产权属市房地产管理局，越通公司需安排住户的，必须事先对市住建委说明。即越通公司可将用于产权调换补偿给市住建委的房屋用于安置住户，但其移交给市建委的房屋应属产权清晰，现越通公司除安置邮政集团广州分公司回迁至涉案房屋外，还将相应的房屋通过产权调换补偿及买卖的方式处分给邮政集团广州分公司。该部分面积的房屋显然并不能与市住建委应获产权调换补偿的房屋划等号。因此，越通公司关于其与邮政集团广州分公司形成房屋买卖合同关系属无权处分的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采信。市住建委关于邮政集团广州分公司、越通公司之间存在恶意串通，房屋买卖合同应属无效的意见，缺乏事实依据，原审法院不予采信。
邮政集团广州分公司、越通公司双方于2006年6月8日签订的《商品房买卖合同》、6月13日签订的《房屋拆迁安置协议》及2009年8月12日签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定、切实履行各自负担的义务。至于越通公司及市住建委、梁举初关于邮政集团广州分公司、越通公司之间签订的前述《房屋拆迁安置协议》未经公证不发生法律效力的抗辩意见，虽然该拆迁协议未按合同之约定办理公证手续，但因公证并非合同生效的必备条件，且该合同已经房管部门办理拆迁备案并付诸实际履行，故是否办理公证并不影响该协议之效力，越通公司及市住建委、梁举初的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。
二、涉案房屋的权属归属问题。
第一、如前文所论，涉案的房屋曾经过规划调整并经规划部门验收合格，性质上属公建配套的邮局，邮政集团广州分公司作为邮政部门，其回迁及按规定支付建筑成本价购买涉案的房屋，既符合规划要求也符合广州市人大常委会制定的《广州市邮政管理条例》的规定。而根据前述邮政集团广州分公司、越通公司之间的合同约定，越通公司除将涉案的房屋交付给邮政集团广州分公司使用外，作为房地产开发企业，其还应将相应的房屋权属移转给邮政集团广州分公司。现越通公司未依约办理显属构成违约，应承担相应的违约责任。
第二、越通公司因在开发建设过程中公建配套面积不足致使不能通过规划验收，后在邮政集团广州分公司的配合下，将包括涉案房屋在内的部分房屋的使用性质进行调整方通过规划验收。但越通公司违反其与邮政集团广州分公司签订的协议，将涉案房屋的部分面积再与梁举初订立《商品房买卖合同》。对此，越通公司的行为显属背信弃义之举，严重有违诚信。但考察越通公司与第三人梁举初于2007年7月30日订立的两份《商品房买卖合同》可见如下问题：首先，第三人声称其在签订合同前曾至涉案房屋现场查看，但如前文分析，邮政集团广州分公司至少在越通公司与梁举初订立《商品房买卖合同》前已经实际收房，故梁举初此项意见，原审法院不予采信；其次，虽然梁举初提交了越通公司开具的收取涉案的109房购房款的发票，但根据其与越通公司签订的合同约定，梁举初购买的两套房屋购房款应是以分期付款的方式支付，庭审中梁举初称其既曾以现金方式也有通过转帐方式支付购房款，但其未能提供相应的证据证明。而其在庭后补充提交的付款凭证也非其本人支付购房款，而是由案外人梁秀莲以其与越通公司发生的往来款中扣抵部分款项充作梁举初的购房款。即梁举初在庭上陈述的付款事实与合同约定的付款情况以及其提交的证据证明的付款方式三者均存在矛盾。对此，原审法院不予采信。再次，根据梁举初与越通公司订立的合同约定，越通公司应在2008年6月1日前向其交付相应的房屋，但截至本案诉讼，越通公司既未交付标的物，也无任何证据证明梁举初曾向越通公司主张房屋交付，显与日常经验不符合。据此，梁举初以其与越通公司于2007年6月30日订立并经房管部门办理预售备案的两份《商品房买卖合同》，主张涉案的108、109两套房屋为其购买，其在本案中作为有独立请求权的第三人提出的关于要求邮政集团广州分公司腾退房屋并支付房屋使用费的诉请，理据不足，原审法院不予支持。
第三、至于市住建委因其与越通公司形成的拆迁补偿安置合同关系，越通公司理应依其与市住建委签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，提供相应的房屋进行产权调换补偿并安置市住建委实际回迁。越通公司将其已出售并安置邮政集团广州分公司使用的房屋再用于对市住建委的产权调换补偿，显属不当。但如前文论及，市住建委辩称邮政集团广州分公司原属其承租户，其应在回迁后继续维持与市住建委的租赁合同关系，承租其房屋的意见，缺乏法律依据，原审法院不予采信。市住建委在办理涉案01房的接管时间是2012年2月。此时，涉案的房屋已由邮政集团广州分公司实际收房并投入了使用，市住建委在实际办理接管过程中应是清楚的。考虑到涉案房屋的规划性质以及邮政集团广州分公司的使用状况，虽然市住建委已办理涉案01房的接管手续，但市住建委并未能提供证据证明其已完成涉案房屋的不动产权属登记手续。因此，市住建委关于涉案01房属其所有的抗辩意见，原审法院不予采信。
因越通公司在履约过程中的极不诚信的行为，致使涉案房屋上叠加形成了多重法律关系。原审法院经分析认为，邮政集团广州分公司、越通公司之间的合同关系真实有效，越通公司应依约协助邮政集团广州分公司办理涉案房屋的权属登记手续。考虑到涉案房屋曾进行过规划调整，现15号01房、02房与原规划编号108、109房存在部分面积重叠的情形、并不能形成一一对应的关系；邮政集团广州分公司原购买的阁楼部分现经规划验收后实际为1503房，并单独计算建筑面积。考虑到邮政集团广州分公司诉请及实际办理不动产权属登记过程中的需要，邮政集团广州分公司亦在庭审中表示其仅是根据双方的合同约定提起诉讼，涉案的15号01、02、03房的合计面积尚不足合同约定，故要求将15号01至03房均过户至其名下。因此，结合邮政集团广州分公司在另案提起的（2014）穗越法民三初字第2099号的诉讼请求，原审法院酌定将邮政集团广州分公司在两案诉请中的关于首层、夹层的诉求在本案中作出统一处理，另案中不再处理。越通公司应将现测绘地址为越秀北路15号01房、02房、03房过户登记至邮政集团广州分公司名下。至于邮政集团广州分公司诉请要求确认上述房屋为其所有的请求，考虑到不动产登记簿是不动产内容及权属的依据，涉案的房屋现尚登记在越通公司名下，邮政集团广州分公司仅因前述合同对越通公司取得债权请求权而非物权。因此，邮政集团广州分公司关于确认涉案房屋为其所有的诉请，原审法院不予支持。
此外，根据邮政集团广州分公司、越通公司于2009年8月12日签订《商品房买卖合同》的约定，越通公司应在合同签订后15天内交付房屋，并在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为邮政集团广州分公司办妥产权登记，并将以邮政集团广州分公司为产权人的房地产产权证交付邮政集团广州分公司，否则，越通公司应按每日按房价款的0.05%向邮政集团广州分公司支付违约金。现越通公司逾期办理涉案房屋的房地产权属证书，即越通公司至迟应自2010年8月26日前为邮政集团广州分公司办妥涉案房屋的房地产权属登记手续。因此，邮政集团广州','2018-10-03
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