浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7072号
上诉人（原审被告，反诉原告）：杭州瑞彩花边有限公司。住所地：杭州市萧山区瓜沥镇进化村。统一社会信用代码：91330109662307386E。
法定代表人：李武斌。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：高伟新，男，1955年12月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：孙丽霞，浙江天之涯律师事务所律师。
上诉人杭州瑞彩花边有限公司（以下简称瑞彩公司）因与被上诉人高伟新房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初7814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：高伟新为发展畜牧业、建设猪舍需要，曾向杭州市萧山区瓜沥镇明朗村经济联合社租用土地，且双方就该土地租用事宜在2016年2月5日达成如下协议：土地租用地点位于村原牧场西侧，面积折合1.4亩，租费为每亩6000元，租期自2015年1月1日至2018年12月31日，该地块只准只搭建临时设施而不得建造个人住房及固定性厂房，该土地及房屋在上述租赁期间不得转租及抵押他人等内容。上述猪舍在高伟新与瓜沥镇明朗村经济联合社达成上述土地租用协议之前已由高新伟建造完成。瑞彩公司为租赁高伟新上述位于杭州市萧山区瓜沥镇进化村基督教堂西面20米处面积约为936㎡的简易养猪房进行生产经营，于2016年1月29日同高伟新签订《厂房租赁合同》一份。因该合同未写明房屋的具体位置等内容，双方后又重新签订《厂房租赁合同》一份并约定：厂房租赁期限自2016年3月16日至2024年3月16日，租赁期为八年；前三年的租金为每年五万元，一年一交；后五年租金为每年七万元，每十八个月一交；瑞彩公司在本合同签订后五日内支付高伟新租金及五千元厂房押金；租赁期间，瑞彩公司需要改造厂房及附属设施时，应及时通知高伟新，高伟新应在瑞彩公司通知后3天内进行协商处理，在双方同时到场的情况下方可进行维修、改建，瑞彩公司遵从高伟新的改建、维修意愿，改建费用由瑞彩公司自负；租赁期间，瑞彩公司应及时支付房租及一切费用，如拖欠不付满一个月，高伟新有权终止合同等内容。此外，瑞彩公司在2016年2月4日支付高伟新250**元，又在2016年10月20日支付其30000元。至此，瑞彩公司付清第一年的全部租金及厂房押金。2017年3月16日，瑞彩公司未付第二年的厂房租金，高伟新随即向其催讨，瑞彩公司至今未付。2017年6月2日，高伟新提起诉讼，请求判令：1、终止双方租赁合同；2、瑞彩公司按照年租金50000元的标准支付自2017年3月16日起至2017年10月16日止的房租29315元，并继续支付至房屋实际返还之日；3、瑞彩公司归还房屋；4、本案诉讼费由瑞彩公司承担。在审理中，瑞彩公司提起反诉，请求判令：1、确认案涉租赁合同有效，并要求高伟新继续履行该合同；2、确认高伟新违约，并确认案涉租赁的起止时间为2016年10月16日起至2024年10月16日；3、本案诉讼费由高伟新承担。
原审法院认为：经村镇同意，高新伟建造了为发展畜牧业所需的案涉简易养猪房。但房屋作为不动产物权应依法设立并取得。本案中，高伟新未能提供有效的房屋产权凭证，且依据高新伟先前与杭州市萧山区瓜沥镇明朗村经济联合社达成的《租用土地协议》，高新伟不得在2015年1月1日至2018年12月31日期间将案涉房屋与土地进行转租。在杭州市萧山区瓜沥镇明朗村经济联合社未就高新伟的案涉转租行为予以追认的情况下，高新伟擅自转租案涉房屋的行为属无权处分，故高新伟与瑞彩公司所签订的《厂房租赁合同》因违反法律规定而应认定为无效。而房屋租赁合同被认定为无效后，当事人请求参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。现高新伟要求瑞彩公司腾空并归还案涉房屋，且按照双方约定的年租金5万元标准支付自2017年3月16日至实际腾房之日止租金或占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。因已确认高新伟与瑞彩公司所签订的上述《厂房租赁合同》为无效，故瑞彩公司要求确认该合同为有效并继续履行合同，且要求确认案涉房屋租赁的起止时间等反诉请求，并无事实与法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2017年9月1日判决:一、高伟新与瑞彩公司后签订的起止时间为2016年3月16日至2024年3月16日的《厂房租赁合同》自始无效；二、瑞彩公司在判决生效之日起十日内腾空并归还高伟新位于杭州市萧山区瓜沥镇进化村基督教堂西面20米处面积约为936㎡的房屋；三、瑞彩公司在判决生效之日起十日内按136.99元/天（即年租金5万元）的标准支付高伟新自2017年3月16日起至房屋实际腾空并归还之日止的占有使用费；四、驳回高伟新的其余诉讼请求；五、驳回瑞彩公司的反诉请求。如瑞彩公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费532元，减半收取266元，由高伟新负担66元，由瑞彩公司负担200元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由瑞彩公司负担。高伟新于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；瑞彩公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，瑞彩公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审认定的厂房租赁合同标的物系仅为936平方米的房屋是错误的。瑞彩公司向高伟新租赁的厂房是整体租赁，租赁内容包含2间房屋、附属用房以及相关的闲置土地和所属道路，具有整体性、封闭性，并非仅仅是936平方米的房屋，双方约定的实际面积远大于此，而且本案相关证据能证明这点，证据1：明朗村牧场企业租地示意图；证据2：租用土地协议，都明确表明所属房屋和相关土地及所属道路都要远大于判决书所认定的范围和面积。2、河道整治时间和范围与本案事实具有直接关联，原审法院认定不具有直接关联是错误的。瑞彩公司和高伟新于2015年12月30日签订案涉《厂房租赁合同》后，约定厂房交付后合同于2016年3月16日开始，而恰恰到2016年3月16日应该交付厂房前，相关的河道整治已经开始，而且整治的范围又包含了合同的标的物的一部分，因此高伟新已经完全无法履行合同，无法完整地交付合同标的，这说明高伟新违约在先，后续的G20峰会，同样导致高伟新无法按时、完整、有效地交付转移合同标的，直接关系到瑞彩公司能否实现租赁合同目的。3、瑞彩公司和高伟新于2015年12月30日签订案涉《厂房租赁合同》后，由于当时涉案合同厂房和附属设施不具备正常生产经营活动用电，因此双方约定由瑞彩公司先行支付20000元租金和5000元押金，待高伟新在春节放假结束，供电公司正常上班时间申请工业用电，高伟新厂房交付后，瑞彩公司再付清尾款，合同于2016年3月16日正式开始履行，但由于涉案合同标的内容范围里包含相当一部分违法建筑和违法占用公共绿地和道路，河道整治和G20峰会等又都会涉及到的原因，导致厂房交付和相关电力设施安装一再延后，致使合同无法正常履行，因此，用电申请资料和用电登记表能同时证明高伟新是于2016年10月10日向国家电网杭州市萧山区供电公司申请的用电，供电公司在2016年10月16日正式安装后正常供电，高伟新才正式开始履行合同并向瑞彩公司移交厂房的这一事实，因此瑞彩公司于2016年10月20日向高伟新付清合同首年房租尾款30000元，这一事实银行清单已经予以证明，至此双方租赁合同正式生效开始，瑞彩公司也于2016年10月20日后进入厂房进行装修改建，并于2016年12月10日正式搬入设备进行正常的生产经营活动。二、原判在证据使用上，违反法定程序。本案中《瓜沥镇明朗村生猪养猪户高伟新转行生产食用菌栽培项目申请报告》、《明朗村牧场企业租地示意图》、《租用土地协议》是在一审法庭辩论终结后取得，并未在法庭上经双方当事人质证，属于程序违法。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回高伟新的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由高伟新承担。
上诉人瑞彩公司在二审中未提交新证据。
被上诉人高伟新在二审中辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，依法应当予以维持。1、双方于2016年1月29日签订第一份厂房租赁合同时，高伟新即将案涉厂房钥匙交给瑞彩公司，已全面履行了自己的义务。2016年1月29日双方签订第一份厂房租赁合同，合同约定的租赁期限为3年，自2016年3月1日至2019年3月1日，押金为1万元，租金为每年5万元，双方约定合同签订后5日内瑞彩公司向高伟新支付一年租金及押金共计6万元，然而该份合同签订后，瑞彩公司于2016年2月4日仅支付了2.5万元，2016年3月16日瑞彩公司利用高伟新不识字，不会写字的缺点，骗高伟新说原合同上没有写明所租赁房屋的具体位置，怕以后通讯不方便，要把厂房的详细地址写上去，需要重新签订一下合同。高伟新信以为真，便在瑞彩公司事先准备好的厂房租赁合同上按手印，包括高伟新名字在内的合同上所有手写部分的文字都是瑞彩公司写上去的。瑞彩公司所述的案涉第二份厂房租赁合同签订于2015年12月30日完全不合常理，也没有任何依据。第一份合同签订后高伟新即将厂房钥匙交付给瑞彩公司，关于这一点，瑞彩公司在一审庭审中已经明确表示认可，高伟新已履行了交付案涉厂房的合同义务。双方在厂房租赁合同中明确约定高伟新将位于萧山区瓜沥镇明朗村原木厂西侧的厂房出租给瑞彩公司，合同项下的标的当然为约936平方米的厂房，并不包括相关的闲置土地和所属道路。高伟新亦无权将相关的闲置土地和所属道路出租获利，当然，瑞彩公司取得案涉厂房的钥匙之后，即可以按照自己的意愿和房屋性质，对案涉厂房享有占有使用收益等权利，可以在合理范围内使用闲置土地和所属道路亦不需要为此额外付出对价。2、河道整治并未影响案涉厂房租赁合同的履行。瑞彩公司在原审中提交的证据无法证明河道整治的时间和范围，与本案亦不具有直接的关联性，即便厂房的外围在租赁期限内进行了河道整治，也并不影响厂房的交付使用，况且双方在签订的第一份厂房租赁合同后高伟新即将厂房交付给了瑞彩公司，完全履行了自己的合同义务，显然瑞彩公司在上诉状中所述的相关内容均非实情。3、厂房租赁合同在2016年3月16日双方盖章签字时即已实际履行，即使该份合同被认定为无效，亦不能改变瑞彩公司实际占有使用案涉厂房的事实，亦不能免除瑞彩公司支付占有使用费的义务。瑞彩公司认为交付的厂房并未完成工业用电的安装，高伟新交付的是不符合合同约定的厂房，不应视为交付无任何依据。2016年1月29日，双方签订厂房租赁合同后高伟新即已将案涉厂房交付给瑞彩公司，瑞彩公司春节后即进场改建装修，并随时可以去申请工业用电，因瑞彩公司之前的厂房租赁合同要到2016年11月20日到期，故其不急于使用案涉房屋。瑞彩公司认为实际取得房屋后要利用该房屋从事经营活动才能开始计算合同正式开始时间，无任何依据，瑞彩公司取得房屋后是否实际使用完全不受高伟新控制，亦不影响合同的成立生效。4、原审法院为了查明案涉厂房租赁合同的效力，要求高伟新庭后提交《瓜沥镇明朗村生猪养猪户高伟新转行生产食用菌栽培项目申请报告》、《明朗村牧场企业租地示意图》、《租用土地协议》，上述证据已由瑞彩公司在庭后进行质证，原审将此作为本案证据认定相关事实并无不妥。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人高伟新在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，《瓜沥镇明朗村生猪养猪户高伟新转行生产食用菌栽培项目申请报告》、《明朗村牧场企业租地示意图》、《租用土地协议》虽然是高伟新在一审庭审后提交，但原审法院组织双方对证据进行了举证和质证，瑞彩公司法定代表人李武斌对证据发表了意见，并未拒绝质证，故原审将上述证据作为高伟新提交的证据在判决书中予以列明并无不当。原审在审理程序上虽有一定瑕疵，但不影响对本案的实体处理。对于租赁标的物的面积，原审法院向双方进行了询问核实，瑞彩公司表示对核算的936平方米无异议，现瑞彩公司上诉主张实际租赁面积远远大于936平方米，既不能明确具体的租赁面积，也未能就其主张提供证据予以证实，故对其主张本院不予采信。瑞彩公司还主张因河道整治及涉案厂房和附属设施不具备正常生产经营活动用电，使其无法实现合同目的，均缺乏有效证据证实，不予采信。瑞彩公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费532元，由杭州瑞彩花边有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年四月八日
书记员 袁其伟
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