上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四(民)初字第2132号
原告上海市黄浦区百汇公寓业主委员会。负责人臧臣生。委托代理人刘名越，上海市亚太长城律师事务所律师。委托代理人瞿楠，上海市亚太长城律师事务所律师。被告上海赛元房地产发展有限公司。法定代表人徐彬。委托代理人林关琴，上海艾帝尔律师事务所律师。第三人蔡传汉。第三人上海香食地实业有限责任公司。法定代表人蔡传汉。原告上海市黄浦区百汇公寓业主委员会诉被告上海赛元房地产发展有限公司恢复原状纠纷一案，本院于2014年8月28日受理后，适用简易程序,依法由代理审判员梅松松独任审判，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。本案于2014年12月24日转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。本院于2015年2月12日追加蔡传汉、上海香食地实业有限责任公司(以下简称香食地公司)作为第三人参加诉讼，于2015年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告上海市黄浦区百汇公寓业主委员会(以下简称百汇公寓业委会)的委托代理人刘名越、被告上海赛元房地产发展有限公司(以下简称赛元公司)的委托代理人��关琴、第三人蔡传汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百汇公寓业委会诉称，2014年3月，被告赛元公司未经小区业主同意，擅自将上海市陆家浜路XXX弄XXX号百汇公寓704室附属底层车库东南侧部分(以下简称系争部位)出租给第三人开设KTV。被告将系争部位砌墙封闭，将原本应当供小区居民停车的车位开设KTV，侵害小区居民的权利。被告在百汇公寓东侧修建台阶及门楼、拆除小区围墙及围墙外的绿化，严重影响小区的安全及美观。小区居民及业委会多次劝阻，被告仍不停止施工。根据相关规定，小区公共设施不得改变用途，停车库应该由小区业主使用。经百汇公寓业主大会表决，原告对被告提起诉讼，要求被告：1、立即将上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号百汇公寓底层车库东南侧部分的违章建筑拆除，恢复原状；2、立即将百汇公寓东侧的围墙及绿化恢复原样(��墙与周围的围墙相同高度，相同厚度，相同材质；铁栏杆还有栏杆内的花坛绿化与两侧剩余部位一致)；3、立即拆除百汇公寓东侧的门楼，恢复原样(参照相邻部位标准)。被告赛元公司辩称，被告系地面车库权利人，原告没有主体资格，不能干涉被告对其车库的使用，应由相关部门进行处理。原告多年前已经同意被告改建，被告付出了改建的成本。被告经原告同意将地面车库东南侧部分出租给第三人。现在小区车辆变多，没有地方停车，不能由被告来承担。车库的使用是有偿的，业主不能无偿使用车位。被告拆除绿化也是经过原告同意的。业委会和物业公司签订过关于绿化维护的协议，应该由物业公司恢复绿化，不应该由原告恢复。物业公司已经另案起诉被告关于物业管理费的事宜，也涉及到车库情况。要求驳回原告诉请。第三人蔡传汉、香食地公司共同��称，第三人蔡传汉向被告租赁系争部位经营香食地公司，第三人蔡传汉与被告签订租赁合同是经过原告同意的，租赁期限自2013年10月27日到2022年10月26日。第三人原来打算开KTV，由于原告至多个部门投诉，第三人的许可证办不出来，香食地公司自成立起即没有营业过。第三人同意被告的意见，车库属于被告所有，即使变更了用途，也应该由相关行政部门进行整改，原告没有权利起诉被告。要求驳回原告诉请。经审理查明，2003年，被告上海赛元房地产发展有限公司取得上海市陆家浜路XXX弄XXX号704室房屋、底层车库(建筑面积1669.29平方米)、地下车库(建筑面积2172.45平方米)的产权，该物业属于百汇公寓小区。百汇公寓底层车库东南侧部位在被告赛元公司取得权利之前，即已对外出租。2006年，被告将系争部位出租给案外人顾丽贞经营上海百汇美容服务部。2013年10月，被告与第三人蔡传汉签订《租赁合同》，将上海市陆家浜路XXX弄XXX号底层车库东南角(双方实地测量面积370平方米)物业租赁给第三人，租赁期限自2013年10月27日至2022年10月26日。第三人蔡传汉以上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号底层车库部分为注册地址设立上海香食地实业有限责任公司，并办理企业法人营业执照。第三人准备在租赁部位开设KTV，对租赁部位进行装修，并在东侧墙靠南部位开门、搭建门楼，拆除东侧靠南部位的围栏和绿化。但第三人一直无法办出相关许可证，故无法正常营业。原、被告及第三人均确认出租部位为小区地面车库东侧墙向西至第四排柱子(东侧墙为第一排柱子)，南侧墙向北至第四排柱子(南侧墙为第一排柱子)以及西侧近第五排柱子靠近车道的封闭空间。2014年7月，百汇公寓业主大会投票表决，授权原告百汇公寓业委会代表小区业主提起本案诉讼���被告确认系争部位规划用途未做过变更，在车库内的建筑行为亦未办理过任何审批手续。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、照片、示意图、业主大会表决材料、上海市黄浦区住房保障和房屋管理局书面答复意见书、竣工图，被告提供的营业执照、房屋租赁合同登记备案证明，第三人提供的上海市房地产登记簿、照片，本院依法向上海市城市建设档案馆调取的总平面图、地面层平面图以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，业主对其建筑物专有部分享受占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。本案讼争的上海市陆家浜路XXX弄XXX号地面停车库的产权人为被告赛元公司。但小区地面车库为规划的车位，《物权法》明确规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业��的需要。车库设置本质是小区整体环境内容的组成部分，属于服务整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，故房屋权利人和承租人无权擅自改作他用，挤占规划设置的停车位。原告要求被告恢复百汇公寓东南侧部分车位的诉请，应予支持。小区的外墙、设置的绿化和围栏系小区公共配套设施，被告和第三人无权擅自拆除，应予恢复。被告和第三人实施恢复车位、外墙和绿化所发生的费用，应由被告和第三人共同承担，被告和第三人之间的分摊，应由当事人协商解决，协商不成可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十三条、第七十四条的规定，判决如下：一、被告上海赛元房地产发展有限公司与第三人蔡传汉、上海香食地实业有限责任公司应于本判决生效之日起六十日内按上海市黄浦区百汇公寓《地面层平面图》(地建施，��计号3544－3－3A)恢复地面车库东南侧的停车位。二、被告上海赛元房地产发展有限公司与第三人蔡传汉、上海香食地实业有限责任公司应于本判决生效之日起六十日内恢复上海市黄浦区百汇公寓东侧围墙及围栏、绿化(参照相邻部位标准)；三、被告上海赛元房地产发展有限公司与第三人蔡传汉、上海香食地实业有限责任公司应于本判决生效之日起六十日内拆除上海市黄浦区百汇公寓底层东侧门楼，恢复原状(参照相邻部位标准)。案件受理费人民币80元，由被告上海赛元房地产发展有限公司负担人民币40元，由第三人蔡传汉、上海香食地实业有限责任公司负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
代理审判员 梅松松
人民陪审员 王铿华
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第七十一条??业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十三条??建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条??建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。????建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。????占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。