渭南市临渭区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0502执异16号
案外人:雷小亭，女，1989年12月17日出生，汉族，居民。
申请执行人:徐跃进，男，1958年5月30日出生，汉族，居民。
委托代理人梁军，陕西赛高律师事务所律师。
委托代理人王星，陕西赛高律师事务所实习律师。
被执行人:陕西瑞玉房地产开发有限公司。
法定代表人党磊，经理。
委托代理人陈辉，男，1986年9月20日出生，汉族，系陕西瑞玉房地产开发有限公司员工。
本院在执行徐跃进申请执行被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人雷小亭于2018年4月24日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人雷小亭称，陕西瑞玉房地产开发有限公司在2014年6月25日将涉案房屋即陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区涉及的2-2133号房屋卖给异议人雷小亭，建筑面积136.94平方米，每平方米2700元，房屋总价款369738元。
案外人认为，临渭区法院将其购买涉案房屋予以执行，明显错误，现提出异议请求，要求立即中止执行（2018）陕0502执133号执行裁定书涉及对渭南市高新区明煌小区2-2133号房屋的查封、冻结措施。
案外人雷小亭提供的证据有：购房合同、收款收据。证明涉案房屋2-2133已经为案外人合法所有。临渭区法院对涉案房屋的执行措施错误，应予中止。
徐跃进称，案外人的异议请求不能成立。理由一、对异议人提供收款收据和购房合同真实性不认可，雷小亭既未提供收款收据原件，又未提供转账记录，不能证明雷小亭向陕西瑞玉房地产开发有限公司支付了购房款，证明不了双方的交易真实性。二、根据购房合同第六条付款方式及期限约定，合同签订当日付72.48%，该合同是2014年6月25日签订，根据雷小亭提供的收款收据载明时间是2015年3月28日及4月9日，明显与约定不相符合，付款比例与交易习惯不符，一般的交易习惯为整数和倍数，不可能出现本案合同约定的72.48%，因此该案的交易不真实。三、没有办理备案登记手续，明显不能证明存在交易行为，不排除异议人将钱款出借给陕西瑞玉房地产开发有限公司，陕西瑞玉房地产开发有限公司给异议人出具担保，徐跃进2014年10月将钱款300万元借给陕西瑞玉房地产开发有限公司时，也是和陕西瑞玉房地产开发有限公司签订了三套房屋的买卖合同，并且办理了网签手续，此行为名为买卖实为担保行为，异议人的房产合同也是名为买卖实为担保的情形。四、依照《最高院关于审理执行异议复议若干问题的规定》第二十九条规定内容，1、异议人的买卖合同不是合法有效合同；2、异议人没有证据证明其名下没有其他用于居住的房产；3、异议人虽然提供26.8万元的收款收据，但不能证明异议人真实的付款数额是多少。五、合同约定交房时间为2015年6月30日前交房，异议人提供的票据载明时间2015年3月和4月距离约定的交房时间不足两月，但到目前为止都没有交房，加之涉案房屋至今都未办理备案登记手续，且到目前为止，异议人将房屋尾款未付，进一步说明双方交易不真实。
综上，徐跃进认为异议人的异议不能成立。
徐跃进对案外人提出的证据材料的真实性不认可，对异议人陈述的证明目的也不认可。
陕西瑞玉房地产开发有限公司称，我公司对案外人所提异议及证据材料全部予以认可。
陕西瑞玉房地产开发有限公司提供其单位记账凭证六份，证明雷小亭的购房事实。
徐跃进认为该证据属陕西瑞玉房地产开发有限公司单方所做账务，对陕西瑞玉房地产开发有限公司提供的证据不认可。
经查明，本院在审理徐跃进与陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，徐跃进于2017年6月1日向本院提出诉讼保全申请，要求对陕西瑞玉房地产开发有限公司名下位于渭南市高新区明煌小区八套房产进行保全，本院于2017年6月2日作出（2017）陕0502民初3587号民事裁定书，裁定“对被告陕西瑞玉房地产开发有限公司名下位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-1231、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍予以冻结”，并于同日向渭南高新区房地产管理所发出协助执行通知，渭南高新区房地产管理所受理后对上述房屋产籍手续予以冻结。2017年10月18日，本院作出（2017）陕0502民初3587号民事判决书，判决陕西瑞玉房地产开发有限公司向徐跃进归还借款2706667元及利息，该判决生效后，因陕西瑞玉房地产开发有限公司未按期履行上述判决，申请人徐跃进向本院申请强制执行，本院于2018年2月8日作出（2018）陕0502执133号执行裁定书，裁定“查封、冻结被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍”。2018年2月13日，渭南高新区房地产管理所对上述房屋产籍手续予以查封、冻结。2018年3月20日，申请执行人徐跃进向本院提出申请，要求对本院查封、冻结的上述八套房产进行委托评估拍卖。2018年3月21日，本院委托渭南市中级人民法院对上述八套房屋进行评估。2018年4月24日，案外人雷小亭向本院提出书面执行异议。
又查明，2014年6月25日,案外人雷小亭与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订合同编号为盛世明煌209号《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人陕西瑞玉房地产开发有限公司将涉案房屋即明煌小区2幢2单元1303号房出售给买受人雷小亭，建筑面积136.94平方米，每平方米单价2700元，总金额369738万元，买受人于签合同当日付72.48%（268000元），余款27.52%（101738元）交房时付清。该合同第二十四条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请登记备案。该合同出卖人栏加盖有陕西瑞玉房地产开发有限公司单位公章，法定代表人一栏加盖有党慧私章，买受人栏载明有雷小亭的签字摁印。
又查，涉案房屋目前仍属毛坯房，陕西瑞玉房地产开发有限公司未向案外人雷小亭交付，该房亦未进行备案登记。
再查，案外人雷小亭向本院提交的两份收款收据均系复印件，雷小亭并未提供证据原件，案外人雷小亭陈述其在合同签订当日即向陕西瑞玉房地产开发有限公司付款268000元与其提供的两份收款收据载明的时间不相符合，另外雷小亭陈述其随后又在2015年5月向陕西瑞玉房地产开发有限公司付款62000元未提供证据。陕西瑞玉房地产开发有限公司提供记账凭证载明吴秋芳、陈顺利、张俊亚定金、杨向阳工程、雷小亭换票共计9万元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人雷小亭对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十九条规定进行审查。
本案中，涉案不动产系被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司名下所开发建造，雷小亭虽与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订有购房合同，但雷小亭未提供充分证据证明其已支付合同约定的涉案商品房价款已超过该房屋约定总价款的百分之五十以上。
综上，本院2018年2月8日查封、冻结涉诉的渭南市高新区明煌小区2-2133号商品房，案外人雷小亭虽与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同，但案外人雷小亭既未合法占有该涉案不动产，又未办理过户登记备案手续，而且案外人雷小亭也未提供充分证据证明其将超过百分之五十以上的涉案房款已支付陕西瑞玉房地产开发有限公司，现雷小亭针对本院查封、冻结上述涉案房屋的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封、冻结上述涉案房屋的执行措施。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人雷小亭的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 支晓飞
审判员 苏继军
审判员 刘晓静
二〇一八年五月十八日
书记员 张 丹