四川省成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)川0114执异28号
案外人（异议人）：庞林，男，1989年8月8日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
案外人（异议人）：庄玉婷，女，1989年11月20日出生，汉族，住成都市新都区。
委托代理人：贺震彬，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。
申请人：杨政，男，1988年12月1日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托代理人：钟世征，四川诚伦律师事务所律师，特别授权代理。
被申请人：吴航，男，1990年12月20日出生，汉族，浙江省东阳市号。
被申请人：ＸＸ康，男，1966年9月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被申请人：马月旭，女，1967年1月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。
本院在审理杨政与吴航、ＸＸ康、马月旭房屋买卖合同纠纷一案过程中，依杨政申请保全措施，作出（2018）川0114执保93号民事裁定书，将被申请人吴航、ＸＸ康、马月旭共同所有的位于新都区三河银杏路99号9栋2单元22楼84号住房一套（业务件号：权0255545）予以查封，查封期限为三年。案外人庞林、庄玉婷以其与吴航、ＸＸ康、马月旭签订房屋买卖合同，并支付全部购房款、占有涉案房屋为由，向本院提出执行异议，请求撤销（2018）川0114执保93号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人庞林、庄玉婷异议称，2018年1月15日，庞林与吴航、ＸＸ康、马月旭签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以1360000元的价格出售给庞林，合同签订后，庞林、庄玉婷分别于2018年1月15日支付50000元，1月17日支付150000元，1月29日支付260000元，1月29日支付479900元，1月30日支付400000元，共计1339900元，余款20100元用于抵扣案涉房屋尚欠的水电气、物管费及卖方中介费。1月25日庞林、庄玉婷为涉案房屋缴纳了契税等税款，1月29日双方到新都区房产交易不动产登记中心申请产权变更登记，新都区房产交易不动产登记中心向庞林、庄玉婷出具了《不动产登记与房屋交易受理凭证》、《新都区不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权登记缴费通知单》；1月30日案外人付清全部房款后吴航将房屋钥匙等交于庞林、庄玉婷，即案外人已实际入住该房屋。本应在2月5日领取不动产权证书，但因被新都法院于2月5日对案涉房屋进行查封，所以导致案外人不能领取不动产产权证书。故涉案房屋虽登记在吴航、ＸＸ康、马月旭名下，但庞林、庄玉婷是该房屋的合法买受人和实际所有人。为此，庞林、庄玉婷向本院提出执行异议，请求撤销（2018）川0114执保93号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。
庞林、庄玉婷为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1.庞林、庄玉婷的身份信息、结婚证复印件各一份，用以证明庞林、庄玉婷的主体身份，庞林与庄玉婷系夫妻关系；
2.房屋买卖合同一份，用以证明2018年1月15日庞林与吴航、ＸＸ康、马月旭签订了房屋买卖合同，约定将涉案房屋以1360000元的价格出售给庞林；
3.付款凭证5张，用以证明庞林、庄玉婷已付清涉案房屋的全部购房款1360000元，其中转账支付1339900元，余款20100元是用于抵扣涉案房屋所欠的水电气费、物管费、卖方的中介费；
4.税收完税证明一份，用以证明2018年1月25日庞林、庄玉婷已经为涉案房屋缴清全部产权过户登记的税款，2018年1月29日新都区不动产登记中心向庞林、庄玉婷出具了《不动产登记与房屋交易受理凭证》、《新都区不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权登记缴费通知单》，已经履行了申请房屋变更登记的全部手续以及缴清了所有的税款，只差最后一步领房产证；
5.入住证明一份，用以证明庞林、庄玉婷已于2018年1月底实际入住涉案房屋。
杨政对庞林、庄玉婷提出的执行异议请求及所提交证据2、证据5的真实性均不认可，对庞林、庄玉婷提交的证据1、证据3、证据4予以认可。杨政认为：首先，杨政与吴航、ＸＸ康、马月旭签订的购房合同包括订金合同是在2017年11月份，先于庞林与吴航、ＸＸ康、马月旭签订的购房合同。签订合同后，杨政已经支付了合同定金200000元，并且按照协议支付部分购房款；其次，涉案房屋已于2018年2月5日查封，涉案房屋未进入登记薄核准登记，根据相关法律规定，未经登记不发生效力，并且根据杨政申请查封时，该房屋依然登记在吴航名下，因此杨政申请的查封是符合法律规定的；最后，从付款情况看，庞林、庄玉婷并没有支付本案全部购房款项，其所述的20100元用于抵扣物管费用等并没有证据予以佐证，故不符合相关规定，根据民事诉讼法的规定应当驳回案外人的异议请求。
吴航、ＸＸ康、马月旭对庞林、庄玉婷提出的执行异议及所提交证据均予以认可。吴航、ＸＸ康、马月旭认为杨政只付了200000元定金，后因杨政的贷款一直未下来，故2018年1月要求与杨政解除合同，但杨政要求继续履行合同，定金现在未退给杨政。
本院认为，庞林、庄玉婷所提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。
本院查明，庞林与庄玉婷系夫妻关系。2018年1月15日，庞林与吴航、ＸＸ康、马月旭签订了《房屋买卖合同》，约定庞林以1360000元价款向吴航、ＸＸ康、马月旭购买位于新都区××河银杏路××单元××楼××号住房一套（业务件号：权0255545）。根据5份银行转账凭据、回单载明：庞林、庄玉婷分别于2018年1月15日向吴航转账50000元，1月17日向吴航转账150000元，1月29日向吴航转账260000元、479900元，1月30日向吴航转账400000元，共计转账1339900元。庞林、庄玉婷关于余款20100元用于抵扣物管费用、水电气、中介费用的说法并没有提供证据予以佐证。根据税收完税证明载明：2018年1月25日，庄玉婷缴纳案涉房屋的税款22200元。根据庞林、庄玉婷提交的入住证明中载明庞林、庄玉婷已于2018年1月底入住了涉案房屋。
另查明，2017年11月30日，杨政与吴航签订房屋买卖定金合同，约定在合同签订之日杨政交付定金80000元，涉案房屋成交价1290000元。2017年12月24日，杨政与吴航签订房屋交易文件，约定在合同签订之日杨政交付定金200000元，涉案房屋成交价1245000元。后该房屋交易文件未继续履行，杨政向本院提出诉讼，本院在审理杨政与吴航、ＸＸ康、马月旭房屋买卖合同纠纷一案过程中，2018年2月5日，作出（2018）川0114执保93号民事裁定书，将吴航、ＸＸ康、马月旭共同所有的位于新都区××河银杏路××单元××楼××号住房一套（业务件号：权02××45）予以查封，查封期限为三年。庞林、庄玉婷在办理房屋过户登记时，发现涉案房屋已被本院查封，故向本院提出前述执行异议。
再查明，本案听证过程中，杨政、吴航均认可已支付200000元系购买涉案房屋定金。杨政未提交除购房定金外已支付部分购房款的证据。
以上事实，有庞林、庄玉婷的身份信息、结婚证复印件、房屋买卖合同、付款凭证、税收完税证明、入住证明、（2018）川0114执保93号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，庞林与吴航、ＸＸ康、马月旭于2018年1月15日签订了《房屋买卖合同》，约定庞林以1360000元价款向吴航、ＸＸ康、马月旭购买涉案房屋，应视为庞林、庄玉婷与吴航、ＸＸ康、马月旭在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，庞林、庄玉婷就其占有使用涉案房屋情况提交了入住证明，经书面审查可以认定庞林、庄玉婷在2018年2月5日法院查封前已合法占有涉案房屋；第三，庞林、庄玉婷提交的转账凭证5份及吴航的笔录陈述证明，吴航、ＸＸ康、马月旭已收到庞林、庄玉婷支付购房款共计1339900元。剩余购房款20100元，庞林、庄玉婷已同意将剩余购房款按法院要求交付执行；第四，庞林、庄玉婷履行申请房屋变更登记的全部手续以及缴清了所有的税款，到不动产登记中心申请变更登记时，被告知涉案房屋已于2018年2月5日被法院查封，无法办理变更登记，故未办理过户登记并非由庞林、庄玉婷自身原因所致。综上，案外人庞林、庄玉婷所提出执行异议请求符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下：
解除对成都市新都区×××路××号×栋×单元×楼×号房屋（业务件号：权02××45）的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一八年四月二十四日
书记员 许小红