广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7661号
上诉人（原审原告）:贺灿忠，女，1976年6月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人:尹忠烈，男，1975年11月29日出生，汉族，住址同上，系贺灿忠的配偶。
被上诉人（原审被告）:广州南沙万达广场有限公司，住所地广州市南沙区进港大道62号519房。
法定代表人:齐界，职务:董事长。
委托诉讼代理人:梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄佩仪，广东合成泰律师事务所实习律师。
上诉人贺灿忠因与被上诉人广州南沙万达广场有限公司（以下简称万达广场公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人贺灿忠上诉请求：撤销一审判决，改判万达广场公司赔偿贺灿忠层高损失12000元，并按合同约定的装修标准交付房屋，立即办理产权转移手续。事实和理由：（一）贺灿忠与万达广场公司签订的补充协议显失公平，补充协议对贺灿忠的主要权利进行排除，免除了万达广场公司的责任，没有采取合理方式提请贺灿忠注意，根据合同法的有关规定，应为无效，不发生法律效力，至少为可撤销合同。（二）南沙万达广场公司委托的交房代表王某已确认层高不到3米，万达广场公司也确认王某为其委托人，贺灿忠已完成举证。参考广东省人民法院的典型案例，万达广场公司应赔偿贺灿忠层高损失。而一审法院在万达广场公司未提出反证证明层高符合约定的情况下，认为贺灿忠未举证证明层高不足3.15米，该认定违反证据规则，加重贺灿忠举证责任，导致错误驳回贺灿忠诉求。（三）南沙区南沙万达广场自编xxx栋xxxx房（以下简称涉案房屋）已经共同检验，双方在验房清单上确认需要整改的项目，万达广场公司没有提供任何证据证明涉案房屋装修符合合同约定，一审认定万达广场公司交付的房产符合合同约定属于主观臆断。一审认定涉案房屋存在质量问题，又以贺灿忠没有具体证明维修费用，上述判决前后矛盾，故一审法院判决驳回贺灿忠要求交付合同约定装修标准的房产诉求毫无依据。（四）由于万达广场公司违反合同约定的原因致使不能交付涉案房屋，若本案还以实际交付房产之日为办证起算日，等于鼓励万达广场公司故意不提供符合质量房屋，因这不用承担任何责任，显然违背合同法第107条的规定。涉案房屋早就过了出证时间，万达广场公司应立即为贺灿忠办理房产证。
被上诉人万达广场公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，贺灿忠的上诉请求没有事实和法律依据，因此，同意一审判决，不同意贺灿忠的上诉请求、事实和理由。
贺灿忠向一审法院起诉请求：1.万达广场公司赔偿贺灿忠层高损失25986元[（3.15米-3米）/3.15米×545711元];2.万达广场公司赔偿贺灿忠逾期交房损失（按每月2500元的租金标准，从2016年12月1日计算至实际交付之日止）;3.万达广场公司按照合同约定的装修标准交付房屋，并立即办理产权转移登记手续;4.万达广场公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：万达广场公司是南沙万达广场的开发商，已领取了上述项目的《广东省广州市商品房预售许可证》。2014年12月20日，贺灿忠与万达广场公司签订《商品房认购协议》，约定贺灿忠认购万达广场公司开发的涉案房屋。万达广场公司员工郭某在认购协议上写下“开发商按装修标准保证装修质量”。贺灿忠另提供一份项目名称为“增城万达广场”的《房地产（房屋）质量保证书》，载明保修项目和保修期限，万达广场公司销售代表郭某于同日在其空白处写下“B5-2311按照上述标准保证装修质量”。贺灿忠认为涉案房屋应按上述质量保证书约定的装修标准交付。万达广场公司认为质量保证书上的建设单位是广州增城万达广场有限公司，与本案无关，并对郭某的签名存疑。
2014年12月20日，贺灿忠（乙方、买方）与万达广场公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的涉案房屋，该商品房的用途为办公，层高3.15米，合同约定建筑面积共63.8平方米，总价款545711元，在2014年12月20日前支付全部房价款545711元。该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2016年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。上述合同附件六为《装饰、设备标准》，约定：“一、公寓内：1、墙面：水泥砂浆抹灰；2、地面：全场水泥砂浆地面；3、天花：原结构面；4、门窗：金属防盗门，铝合金玻璃窗。”合同附件七为《补充协议》，约定：关于房屋交付的补充约定。双方一致同意将本合同第十二条该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给乙方。甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周边环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。双方确认,有关该房屋交付的约定以本条约定为准，也即本合同第十二条、第十五条、第十六条和第十七条的约定不适用。乙方同意，因装修造成的房屋开间、进深及层高与本合同约定不符的，不视为设计变更。双方一致同意将本合同第二十一、二十二条变更为：甲方应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后720日取得权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。为免疑义，双方确认，上述甲方将“办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，乙方应自行到甲方处或甲方指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件并自行办理该房屋权属转移登记手续（本合同及补充协议另有约定除外），无需甲方另行通知。双方确认，关于该房屋的产权登记以及迟延办理产权登记的违约责任的约定以本补充协议约定为准，即本合同第二十一条、第二十二条约定不适用。如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。对于在保修期内确属甲方应当承担保修责任的质量问题，甲方除履行保修义务外，仅对由此造成的乙方直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。为免疑义，双方明确乙方直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出。本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，乙方同意按照实际层高收房，不向甲方提出索赔或退房要求。本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。合同附件八为《建筑节能信息说明》。
合同签订当日，贺灿忠（乙方）与万达广场公司（甲方）签订《<广州市商品房买卖合同>补充协议（二）》，约定：乙方不可撤销地委托甲方指定的装修公司和供应商按照以下标准对该房屋室内进行装修以及提供设备，因此产生的费用由甲方承担并直接支付给装修公司和供应商，乙方对此无异议。双方约定装饰和设备标准为：外墙：涂料；公共楼梯间：标准层为水泥地面、涂料墙面、涂料顶棚；户内墙面：涂料；户内顶棚：局部石膏吊顶+涂料；户内地面:复合地板或地砖；户内厨房：橱柜、排烟机、洗手盆：户内卫生间：地面贴砖、防水石膏板涂料顶棚、墙面贴砖、马桶、洗手盆、排气扇、淋浴房;门：钢制防盗门；窗：铝合金玻璃窗（节能）；有线；预留有线电视接收接口（由乙方自行申请开通并承担费用）；宽带网：预留宽带网接口（由乙方自行申请开通并承担费用）：电话：预留电话线接口（由乙方自行申请开通并承担费用）；电梯:日立或同档次品牌电梯。以上装饰和设备标准最终以装修公司和供应商确定的为准，甲方不对装饰和设备的质量及标准负责，乙方对此无异议。为免疑义，双方确认，该房屋的室内最终交付标准（即室内装饰、设备标准）应当且仅以本协议第一条所列标准为准，即商品房买卖合同附件六所列的室内装饰设备标准不再适用。本协议未提及的室内装饰及设备不属于甲方责任范围。乙方明确知悉：所购该房屋的商品房买卖合同附件六所列的室内装饰设备标准为毛坯，乙方委托甲方指定的装修公司在所购房屋工程规划验收后对该房屋按照本协议第一条所列标准进行装修。故双方进一步确认，乙方不得以该房屋室内实际交付标准（即本协议第一条所列标准）与商品房买卖合同附件六所列的室内装饰设备标准不符而向甲方提出退房或其他任何索赔主张。双方确认，该房屋室内装修工程产生的费用，无需乙方支付。乙方在任何情况下均不得因本协议约定内容向甲方提出退房、减少该房屋购房价款、索要赔偿或补偿等任何主张。乙方同时须按商品房买卖合同约定，在该房屋交付之日与甲方结清购房款余款、面积差价款，并缴纳契税、物业管理费等税费。乙方未付清上述费用的，甲方有权拒绝交房并不承担任何责任。如果该房屋室内的实际装饰和设备情况与本协议约定不一致或有任何质量问题，乙方应直接要求装修公司和供应商承担维修、整改责任，甲方不向乙方承担保修责任，乙方也不得就该房屋室内的装修和设备质量问题追究甲方的延期交房等任何责任。双方在庭审中确认，贺灿忠没有另外与装修公司签订装修合同，也没有另行支付装修费用。
上述合同及补充协议签订后，贺灿忠依约向万达广场公司付清全部购房款545711元。
2015年10月20日，万达广场公司与中国建筑第二工程局有限公司就涉案房屋所在的广州南沙万达广场北区B组团工程签订《房屋建筑工程质量保修书》，约定由中国建筑第二工程局有限公司在质量保修期内对工程承担质量保修责任。
涉案房屋所在楼宇于2015年10月28日通过单位（子单位）工程质量验收，于2015年11月24日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据万达广场公司从南沙区档案馆调取的涉案房屋所在楼宇的《竣工图》显示，涉案房屋层高为3.15米。
2016年9月23日，万达广场公司向贺灿忠发出《入伙使用通知书》，通知贺灿忠于2016年10月7日办理收楼手续，并通知贺灿忠在办理交付使用手续时缴纳契税16371.33元。双方确认贺灿忠于2017年8月27日向万达广场公司支付涉案房屋契税16371.33元，万达广场公司于2017年9月27日代贺灿忠向税务机关缴纳上述税款。贺灿忠称其在办理验楼过程中发现涉案房屋存在质量问题，并于2016年11月27日填写《房屋交付验收表》，认为涉案房屋存在天花起泡、墙面起泡、地面凹凸不平以及墙角损坏、门窗边缘水泥剥落和损坏、洗脸池下方柜子损坏、空调门边缘墙角水泥露出、有线电视电线损坏、没有金属防盗门、玻璃、灶台旁插座凹凸不平以及瓷砖损坏、地漏位置偏高、卫生间热水器没有供水出水龙头、洗碗池漏水、有线电视处接口处地板中空、卫生间天花板有洞、瓷砖多处有油漆未清理、电箱和光纤箱损坏等问题。万达广场公司认为验收表上反映的问题均是贺灿忠单方陈述，万达广场公司对此不予确认。《房屋交付验收表》上“物业经手人、项目经手人”处签名人为王某，万达广场公司确认王某曾为其员工，但现已离职，对其签名的真实性不予确认，并且认为王某不能代表万达广场公司确认上述问题。万达广场公司提供照片36张，以证明涉案房屋已经维修完毕。贺灿忠认为照片无法反映拍摄时间、地点，是否整改应由双方验收或权威机构出具证明。贺灿忠至今尚未办理收楼手续。
一审法院认为，贺灿忠与万达广场公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《<广州市商品房买卖合同>补充协议（二）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。贺灿忠认为补充协议及《<广州市商品房买卖合同>补充协议（二）》属于格式合同，约定无效的意见，本院不予采纳。
关于涉案房屋的层高问题。依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，而室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。合同约定涉案房屋层高应为3.15米，《竣工图》显示涉案房屋实际层高为3.15米，符合合同约定。另外，合同补充协议还约定涉案房屋的层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准，如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，贺灿忠应同意按照实际层高收房，而不向万达广场公司提出索赔或退房要求。贺灿忠未举证证明涉案房屋层高不足3.15米，现以此为由要求万达广场公司赔偿层高损失，依据不足，一审法院不予支持。
涉案房屋的用途为办公，补充协议约定万达广场公司取得建筑工程竣工验收备案文件是交房的唯一条件。万达广场公司已于2015年11月24日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案房屋在合同约定的交楼日期前已经具备合同约定的交楼条件。万达广场公司已于2016年9月23日向贺灿忠发出《入伙使用通知书》，通知贺灿忠于2016年10月7日办理收楼手续。对于贺灿忠要求万达广场公司立即交付涉案房屋的主张，万达广场公司已经履行通知义务，贺灿忠未能及时收楼不可归责于万达广场公司。关于涉案房屋的装修质量问题。合同补充协议约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题……甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。对于在保修期内确属甲方应当承担保修责任的质量问题，甲方除履行保修义务外，仅对由此造成的乙方直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。为免疑义，双方明确乙方直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出”。涉案房屋并不存在地基基础和主体结构质量不合格的情况，贺灿忠未能举证证明涉案房屋存在严重影响正常居住的质量问题，亦未举证证明其因房屋装修质量问题自行维修而支出维修费用，故其要求万达广场公司从2016年12月1日起按照每月2500元的标准赔偿逾期交房损失，没有依据，一审法院不予支持。虽然贺灿忠与万达广场公司在《<广州市商品房买卖合同>补充协议（二）》中约定，涉案房屋室内的实际装饰和设备情况有任何质量问题，贺灿忠应直接要求装修公司和供应商承担维修、整改责任，万达广场公司不向贺灿忠承担保修责任，贺灿忠也不得就该房屋室内的装修和设备质量问题追究万达广场公司的延期交房等任何责任，但是贺灿忠并没有与装修公司另外签订装修合同，也没有另行向装修公司支付装修费用，贺灿忠只能根据合同约定要求合同相对方即万达广场公司承担保修责任，而不能要求与其没有合同关系的第三方承担责任，故万达广场公司仍应在约定的保修期内对房屋质量承担保修责任。
关于办理产权登记的问题。根据合同补充协议的约定，万达广场公司应当在涉案房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，贺灿忠在该房屋交付后的720日取得权属证书，即办证期限从贺灿忠收楼后开始起算，贺灿忠至今尚未办理收楼手续，办证期间尚未开始计算，贺灿忠要求万达广场公司立即为其办理产权转移登记手续的主张，没有依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年2月8日作出如下判决：驳回贺灿忠的诉讼请求。一审案件受理费568.6元由贺灿忠负担。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，贺灿忠与万达广场公司于2014年12月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第一条约定：本合同依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，由买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。同日，双方签订的《广州市商品房买卖合同》补充协议（二）约定双方经友好协商，订立本补充协议（二）。贺灿忠提供的《房屋交付验收表》中的重要说明：1、请业主对表中各项逐一验收，如有问题请将相关情况描述清楚。2、如业主验收结束后，交回本报告没有问题记录，则表示该房间一切设施设备正常，如日后发现设施设备问题，除符合保修条款外的，则业主自行负责。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
二审审理过程中，贺灿忠认为本案一审由非员额法官进行审理，程序违法，由此作出的判决应撤销或发回重审。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合贺灿忠的上诉请求和理由以及万达广场公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案买卖合同以及补充协议的效力认定问题；2.贺灿忠主张万达广场公司赔偿层高损失理由能否成立；3.贺灿忠要求万达广场公司交付房屋以及办理产权转移手续应否支持。现评析如下：
关于涉案买卖合同以及补充协议的效力认定问题。贺灿忠与万达广场公司于2014年12月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第一条约定：本合同依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，由买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。同日，双方签订的《广州市商品房买卖合同》补充协议（二）约定双方经友好协商，订立本补充协议（二）。可见，上述合同和补充协议是双方当事人自愿协商签订的合同，该合同和补充协议没有存在免除万达广场公司责任、加重贺灿忠责任、排除贺灿忠主要权利的约定，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，一审法院认定上述合同及补充协议合法有效正确，本院予以确认。贺灿忠上诉认为补充协议无效缺乏充分理据，本院不予支持。同理，由于贺灿忠认为双方签订的补充协议存在免除万达广场公司责任、加重贺灿忠责任、排除贺灿忠主要权利的约定等与事实不符，其据此主张双方签订补充协议显失公平的理由，本院不予采纳。
关于贺灿忠主张万达广场公司赔偿层高损失理由能否成立问题。根据贺灿忠提供的《房屋交付验收表》中的重要说明可知，上述验收表中记载有关层高的内容，应是业主对相关情况的描述，即使万达广场公司的职员在该验收表中的经手人处签名，也仅能代表该职员确认业主向其反映涉案房屋有关问题，并不能证实万达广场公司确认业主描述的情况属实。而根据万达广场公司从南沙区档案馆调取的涉案房屋所在楼宇的《竣工图》显示，涉案房屋层高为3.15米，故在贺灿忠未能提供相反证据证明涉案房屋层高不足3.15米的情况下，一审法院认定贺灿忠要求万达广场公司赔偿层高损失的诉请依据不足，并作出驳回贺灿忠该诉请恰当。贺灿忠上诉认为一审上述认定加重其举证责任以及坚持主张赔偿层高损失，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于贺灿忠要求万达广场公司交付房屋以及办理产权转移手续应否支持问题。根据合同附件七《补充协议》的约定，万达广场公司取得建筑工程竣工验收备案文件是房屋交付的唯一条件。现万达广场公司已在合同约定的交楼日期前取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备了双方合同约定的交楼条件，并于2016年9月23日向贺灿忠发出《入伙使用通知书》,通知贺灿忠在2016年10月7日办理收楼手续。本案中，并无证据证明涉案房屋存在地基基础和主体结构质量不合格的情况，贺灿忠也未能举证证明涉案房屋存在严重影响正常居住的质量问题，故在万达广场公司已依约履行了通知收楼义务的情况下，一审法院认定贺灿忠未能及时收楼不可归责于万达广场公司，并无不当，本院予以维持。贺灿忠可自行前往万达广场公司办理收楼手续，但其要求万达广场公司再次履行交付房屋的合同义务，理由不成立，本院不予支持。对于贺灿忠主张办理产权转移手续问题，因合同补充协议约定，万达广场公司应当在涉案房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，贺灿忠在该房屋交付后的720日取得权属证书，即办证期限从贺灿忠收楼后开始起算，现贺灿忠尚未办理收楼手续，办证期间尚未开始计算，贺灿忠认为涉案房屋早过出证时间，并要求万达广场公司立即为其办理产权转移登记手续的主张不符合上述约定，本院不予支持。至于贺灿忠提及一审案件由非员额法官审理，本案应撤销或发回重审问题，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人贺灿忠的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人贺灿忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年六月十一日
书记员 李志康
胡秀红