重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝高法民终字第00492号
上诉人（原审原告）：重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司，住所地重庆市大渡口区钢花路728号阳明山庄大厦南楼611室。
法定代表人：赵奇宇，该公司董事长。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：申新利。
委托代理人：蒋云伟，重庆泰升律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆洋龙置业有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街3号楼二层2号。
法定代表人：邓功灿，该公司董事长。
委托代理人：徐以祥，重庆达美律师事务所律师。
委托代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓功灿。
委托代理人：徐以祥，重庆达美律师事务所律师。
委托代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨道群。
委托代理人：徐以祥，重庆达美律师事务所律师。
委托代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
上诉人重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司（以下简称盛元昌小贷公司）与被上诉人申新利、重庆洋龙置业有限公司（以下简称洋龙置业公司）、邓功灿、杨道群执行异议之诉一案，重庆市第一中级人民法院于2015年9月17日作出(2015)渝一中法民初字第00948号民事判决。盛元昌小贷公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日询问审理了本案。盛元昌小贷公司的委托代理人王洪，申新利及其委托代理人蒋云伟，洋龙置业公司、邓功灿、杨道群的委托代理人徐以祥、谭先银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年8月22日，盛元昌小贷公司和洋龙置业公司签订《借款合同》，约定洋龙置业公司向盛元昌小贷公司借款3000万元，当日，双方签订《抵押合同》，洋龙置业公司以其名下房产为借款提供抵押，抵押物包括本案争议的位于重庆市大足区龙岗街道办事处学坝路131号（龙濠商业街）9号楼9－6－2号房屋，并到重庆市大足区国土资源和房屋管理局办理登记，邓功灿、杨道群为借款提供连带责任保证。2014年6月9日，盛元昌小贷公司与洋龙置业公司、邓功灿、杨道群签订《还款协议》，经重庆市大渡口公证处公证，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年10月14日，重庆市大渡口公证处出具《执行证书》，盛元昌小贷公司据此于2014年10月21日向重庆市第一中级人民法院申请执行，该院以（2014）渝一中法公执字第00697号案立案执行。2014年12月2日，该院作出（2014）渝一中法公执字第00697号执行裁定书，查封了登记在洋龙置业公司名下、位于重庆市大足区龙岗街道办事处学坝路131号（龙濠商业街）9号楼9－6－2号房屋。申新利提出执行异议，该院审查后，于2015年4月8日作出（2015）渝一中法执异字第135号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市大足区龙岗街道办事处学坝路131号（龙濠商业街）9号楼9－6－2号房屋的执行。盛元昌小贷公司于2015年4月23日收到执行裁定书后，向一审法院提起本案执行异议之诉。
盛元昌小贷公司未向法院申请实现抵押权。
另查明，2012年7月4日，申新利向洋龙置业公司支付选房订金5万元。2013年1月22日，申新利与洋龙置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定申新利以总价52.3万元购买该公司开发的位于重庆市大足区龙岗街道学坝路131号（龙濠商业街）9号楼6－2号房屋，申新利于2013年1月22日、7月18日分两次付清了全部房款。2014年5月，洋龙置业公司向申新利交付房屋，申新利对房屋装修使用至今。
洋龙置业公司于2013年8月14日取得其所开发的坐落于大足区龙岗街道学坝路113号、131号商品房的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。
盛元昌小贷公司起诉请求判令：许可对位于重庆市大足区龙岗街道办事处学坝路131号（龙濠商业街）9号楼9－6－2号房屋的执行。
一审法院认为，盛元昌小贷公司根据其与借款人洋龙置业公司、保证人邓功灿、杨道群之间赋予强制执行效力的公证债权文书向一审法院申请强制执行，未申请实现抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被执行人洋龙置业公司将本案所涉房屋出售给申新利，申新利已经支付全部价款并合法占有该房屋，虽未办理过户登记手续，但非因申新利自身原因，故申新利在该执行案中享有排除强制执行的权益。盛元昌小贷公司诉请判令许可对本案所涉房屋的执行，理由不成立，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决如下：驳回盛元昌小贷公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由盛元昌小贷公司负担。
盛元昌小贷公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，支持盛元昌小贷公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：1.盛元昌小贷公司对本案享有合法的抵押权，故享有优先受偿权。2.申新利无充足证据证明已支付了全部购房款并已实际占有该房屋，且对房屋未办理过户登记手续具有过错。
申新利答辩称：申新利早在上诉人借款给洋龙置业公司之前就购买了房屋且支付了房款并已经实际使用了房屋，且涉案房屋是申新利的唯一住房，因此不应当执行涉案房屋。
洋龙置业公司、邓功灿、杨道群答辩称：请二审法院依法判决。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院争议的焦点问题为：盛元昌小贷公司就位于重庆市大足区龙岗街道办事处学坝路131号（龙濠商业街）9号楼9－6－2号房屋的执行申请是否应当许可。
本院认为，申新利就位于重庆市大足区龙岗街道办事处学坝路131号（龙濠商业街）9号楼9－6－2号房屋享有的民事权益足以排除盛元昌小贷公司的执行申请。主要事实和理由：
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
涉案房屋于2014年12月2日被查封，而申新利于2013年1月22日与洋龙置业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同合法有效。申新利于2014年5月接房并装修使用至今。申新利举示了由洋龙置业公司出具的其于2013年1月22日、7月18日分两次支付全部房款的《收据》，洋龙置业公司对收取申新利购房款的事实予以认可。盛元昌小贷公司亦未举示证据证明《收据》载明的付款情况并不属实，故应当认定申新利已经履行案涉房屋房款的支付义务。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但非因申新利自身原因，故申新利在该执行案中享有排除强制执行的权益。盛元昌小贷公司诉请判令许可对本案所涉房屋的执行，理由不成立，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 文婷婷