重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0113民初16645号
原告（反诉被告）：重庆机电控股集团资产管理有限公司，住所地重庆市北部新区黄山大道中段60号，统一社会信用代码91500000671033153Y。
法定代表人：王小勇，执行董事。
委托诉讼代理人：陈茜，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程媛，重庆静昇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈华，女，1961年5月25日出生，汉族，住重庆市巴南区新坪村**号***号，公民身份号码5102131961********。
被告（反诉原告）：徐远霞，女，1963年8月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘艳，重庆捷讯律师事务所律师。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：夏松典，重庆捷讯律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司（以下简称机电管理公司）与被告（反诉原告）陈华、被告（反诉原告）徐远霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。二被告于2017年11月24日向本院提起反诉，本院依法予以立案，并与本诉合并审理。于2017年12月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）机电管理公司委托诉讼代理人陈茜和程媛、被告（反诉原告）陈华和被告（反诉原告）徐远霞共同委托诉讼代理人刘艳和夏松典到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）机电管理公司向本院提出诉讼请求：１、请求确认其与被告陈华签订的《租赁协议》已经于2016年6月30日终止；2、请求二被告搬离并返还租赁房屋；3、请求被告陈华按4800元/月的标准支付自2016年6月30日至返还租赁房屋之日的占有使用费。事实和理由：原、被告于2015年6月签订了《租赁协议》，约定被告陈华承租原告机电管理公司的房屋，并由二被告共同使用。租赁期满后，二被告拒不归还租赁房屋。经协商未果，原告机电管理公司遂向本院提起诉讼。
被告（反诉原告）陈华和被告（反诉原告）徐远霞共同辩称，原、被告签订《租赁协议》属实，租赁期间租赁房屋被征收，原告机电管理公司应当按合同约定补偿二被告。且合同到期后，原、被告继续履行合同，形成不定期租赁合同关系。另，租赁房屋被征收后已经不属于原告机电管理公司所有，原告机电管理公司无权要求二被告支付占有使用费。
被告（反诉原告）陈华和被告（反诉原告）徐远霞共同向本院提出反诉请求：１、请求确认原、被告签订的《租赁协议》有效；２、请求原告机电管理公司支付装饰装修费349061元；3、请求原告机电管理公司支付搬家费22639元、搬家激励费12000元、停产停业损失306195元；4、请求原告机电管理公司返还履约保证金5000元。事实和理由：原、被告于2015年签订了《租赁协议》，约定被告陈华承租原告机电管理公司的房屋，并由二被告共同使用，用于经营“西控宾馆”。租赁期间，租赁房屋被征收，原告机电管理公司拒不按合同约定补偿二被告。经协商未果，二被告遂向本院提起反诉。
原告（反诉被告）机电管理公司对二被告（反诉原告）的反诉辩称，原、被告签订的《租赁协议》已经自然终止，双方未形成不定期租赁合同关系。合同到期后，二被告拒不返还租赁房屋，并占有使用至今，属于侵占。二被告的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告（反诉被告）机电管理公司举示的《租赁协议》、房地产权证、收条、限期退房通知书、《房地产估价报告》，经审查，本院均予以确认；２、二被告（反诉原告）共同举示的《租赁协议》、《租赁合同》、营业执照、房地产权证、租金收据、保证金收据、巴南府发［2015］142号决定、巴南府发［2015］143号通告、《关于花溪新村十五号五幢协议收购的函》、《协议搬迁货币补偿协议书》三份、评估结果单，经审查，本院均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告机电管理公司与被告陈华于2011年签订了《租赁合同》，约定被告陈华承租原告机电管理公司名下位于重庆市巴南区李家沱街道群乐村某号房屋三层，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日，并约定被告陈华支付履约保证金5000元。履行过程中，被告陈华于2011年11月7日支付了履约保证金5000元，并按约定支付了租金。《租赁合同》到期后，双方继续履行，并于2015年签订了《租赁协议》，约定被告陈华继续承租上述三层房屋，租赁期限自2015年7白1日至2016年6月30日，租金标准为4800元/月，履约保证金按原合同执行。履行过程中，实际由二被告共同使用租赁房屋，并已经付清了2016年6月30日以前的租金。《租赁协议》到期后，原告机电管理公司要求二被告归还未果，二被告占有、使用租赁房屋至今，原告机电管理公司未按原合同标准收取占有使用费用。
另查明，重庆市巴南区人民政府于2015年10月12日发布了巴南府发［2015］142号《关于李家沱林荫村片区旧城区改建项目国有土地上房屋征收的决定》，决定征收重庆市巴南区李家沱街道林荫村片区部分房屋。并于同日发布了巴南府发［2015］143号《关于李家沱林荫村片区旧城区改建项目国有土地上房屋征收的通告》，通告征收林荫村、李家沱正街、李家沱石坝滩某号及全部附号房屋。2017年9月26日，原告机电管理公司与重庆市巴南区人民政府花溪街道办事处签订了三份《巴南区花溪新村15号某栋房屋协商搬迁货币补偿协议书》，约定按照巴南府发［2015］142号等文件，协商搬迁本案租赁房屋，并要求自协议签订之日起七日内交付房屋，约定补偿原告机电管理公司房屋补偿费、装饰装修补偿费、搬迁费、搬迁激励费、停产停业损失等共计9533935元，其中，第一层和第二层房屋装饰装修补偿标准为200元/平方米（系巴南府发［2015］143号通告标准），第三层房屋装修装修补偿费标准为710元/平方米（系重庆市巴南区花溪街道办事处对第3层专门委托评估价）。
原、被告就租赁合同的履行产生纠纷，经协商未果，原告机电管理公司遂向本院提起诉讼，二被告向本院提起反诉。审理中，原告机电管理公司坚持其诉讼请求，二被告均不同意其诉讼请求；二被告（反诉原告）坚持其反诉请求，原告（反诉被告）机电管理公司不同意其反诉请求。
本院认为，原告机电管理公司与被告陈华于2015年签订的《租赁协议》，系当事人双方的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等责任。
对于原告机电管理公司与被告陈华于2015年签订的《租赁协议》是否已经终止的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，二被告并未举示充分证据证明该租赁合同在到期以后继续履行，原告机电管理公司亦未继续收取租金，应当认定《租赁协议》已经履行完毕，未返还履约保证金并不能视为对继续租赁的默认。合同到期后自然终止，二被告应当返还租赁房屋，并支付占有使用费。
对于租赁房屋是否在租赁期间被征收的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，并经向重庆市巴南区人民政府花溪街道办事处核实，本案租赁房屋虽然不属于巴南府发［2015］142号决定和巴南府发［2015］143号通告征收房屋的范围，但花溪街道办事处与原告机电管理公司签订的三份《巴南区花溪新村15号1栋房屋协商搬迁货币补偿协议书》均明确载明系根据巴南府发［2015］142号决定征收诉争房屋，且按照相关行政征收政策进行补偿，事实上属于行政征收行为，征收行为发生时间基准点为2015年10月12日，发生在《租赁协议》约定租赁期间内。征收补偿款项属于原告机电管理公司所有，双方另有约定的除外。《租赁协议》明确约定如拆迁人对装修给予补偿的，归承租人所有。本案征收执行的装修装修补偿标准为200元/平方米，但对第三层实际补偿标准为710元/平方米，超出200元/平方米标准进行的补偿部分即为对承租人承租期间装饰装修的价值补偿，按照合同约定，应当属于承租人所有，但对基于巴南府发［2015］143号通告规定按200元/平方米进行的补偿部分属于原告机电管理公司所有。
二被告抗辩租赁房屋被征收后已经不属于原告机电管理公司所有，原告机电管理公司无权要求二被告支付占有使用费的理由，因二被告未将租赁房屋归还原告机电管理公司，致使原告机电管理公司无法按约定将租赁房屋交付征收单位，原告机电管理公司仍属于合法占有人，有权要求二被告支付占有使用费。
综上所述，对于原告机电管理公司请求确认其与被告陈华签订的《租赁协议》已经于2016年6月30日终止的诉讼请求，该合同于2016年6月30日期满，应于2016年7月1日终止。对于原告机电管理公司请求二被告搬离并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告机电管理公司请求被告陈华按4800元/月的标准支付自2016年6月30日至返还租赁房屋之日的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持自2016年7月1日至返还租赁房屋之日的占有使用费，超出部分不予支持。
对于二被告（反诉原告）请求确认原、被告签订的《租赁协议》有效的诉讼请求，于法有据，本院于以支持，但该协议已经于2016年7月1日终止。对于二被告（反诉原告）请求原告机电管理公司支付装饰装修费349061元的诉讼请求，本院予以支持原告机电管理公司支付被告陈华装饰装修补偿费198135元，超出部分不予支持。对于二被告（反诉原告）请求原告机电管理公司支付搬家费22639元、搬家激励费12000元、停产停业损失306195元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于二被告（反诉原告）请求原告机电管理公司返还履约保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持原告机电管理公司退还被告（反诉原告）陈华履约保证金5000元，超出部分不予支持，但该费用应当首先冲抵其应当支付原告机电管理公司的占有使用费。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司与被告（反诉原告）陈华于2015年签订的《租赁协议》于2016年7月1日终止；
二、被告（反诉原告）陈华和被告（反诉原告）徐远霞在本判决生效后七日内搬离并返还原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司位于重庆市巴南区李家沱街道群乐村2组的租赁房屋，共三层（原房地产权证号分别为：J202房地证2011字第182484号、J202房地证2011字第182485号、J202房地证2011字第182486号）；
三、被告（反诉原告）陈华支付原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司按4800元/月的标准计算的自2016年7月1日至返还租赁房屋之日的占有使用费；
四、驳回原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司的其他诉讼请求；
五、原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司与被告（反诉原告）陈华于2015年签订的《租赁协议》系有效合同；
六、原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司退还被告（反诉原告）陈华履约保证金5000元（本判项费用应当首先冲抵第三判项的占有使用费，冲抵后，无需实际支付）；
七、原告（反诉被告）重庆机电控股集团资产管理有限公司支付被告（反诉原告）陈华装饰装修补偿费198135元；
八、驳回被告（反诉原告）陈华和被告（反诉原告）徐远霞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1776元，减半收取888元，由被告陈华负担（此款原告机电管理公司已经垫付，被告陈华在本判决生效后七日内支付原告机电管理公司888元，本院预收的诉讼费不作清退）。
反诉案件受理费9248元，减半收取4624元，由二被告负担2450元、原告机电管理公司负担2174元（此款被告陈华已经垫付，原告机电管理公司在本判决生效后七日内支付被告陈华2174元，本院预收的诉讼费不作清退）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李庆祥
二〇一八年三月三十日
书记员 邹孔丽