广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤06民终9292号
上诉人（原审被告反诉原告）：李文玲，女，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：李汝忠，系李文玲的配偶。
被上诉人（原审原告反诉被告）：李靖华，男，汉族，住广东省佛山市高明区。
原审第三人：佛山市高明区优汇电脑行，住所广东省佛山市高明区。
经营者：张志良。
上诉人李文玲为与被上诉人李靖华、原审第三人佛山市高明区优汇电脑行租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
李文玲上诉请求法院：1.撤销一审判决；2.撤销编号为粤房地证字第××号的《房地产权证》和李靖华出示的粤房地权证佛字第××号房地产权证，佛高国用(2××9)第0406889号国有土地使用权证和粤房地权证佛字第××号房地产权证，原证号：明国用(2005)第4851号，现地籍号：4406080040050042号国有土地使用权证。3.判决李文玲对涉案房地产依法应享有优先购买权。4.判决李靖华返还李文玲租金6000元。5.判决李靖华承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.2004年11月1日与李文玲签署《租赁合同书》的甲方伍某飞是原佛山市高明区高彩集团公司的法定代表人，所租赁的物业系佛山市高明区高彩集团公司所有，而佛山市高明区高彩集团公司也是高明区政府授权经营的国有集体企业。所以，该《租赁合同书》合法有效。2.该《租赁合同书》所涉物业高明区××街道××路291号（即臻臻快印部）的建成比本案所涉房产293号要早，而且293号在1990年就已经改建成一楼为公司门市部，二楼为员工宿舍。事实上，2004年11月1日签署《租赁合同书》至今，291号（即臻臻快印部）都一直保持现状。李文玲从未确认过一审法院认定的臻臻快印部的经营面积一直保持现状的面积为17.87平方米，也从未确认过从2005年2月起，一直使用现臻臻快印部建筑面积共17.87平方米的租赁物范围。从李靖华提供的房产证据也能清晰证明李文玲租赁的臻臻快印部与293号是两幢不同结构、不同门牌号、各自有独立土地的物业。伍某飞与彭某娇于2013年3月结婚，购买房产是2006年8月24日，李靖华的房产证是2009年2月24日。李文玲提供的网页截图也证明了伍某飞是公司的法定代表人的身份。所指的二楼右边一间和一楼左边一间，都是在293号的权属范围内，与291号无任何关联，李文玲举证的图片证据明显可见293号一楼左边一间也有独立面街的门口。现因李靖华把李文玲租赁范围内的一部分租给第三人而被木板封闭。李靖华提供的产权证上记载的只是291号1栋，其实291号有9栋楼。291号与293号是两栋楼，图片显示293号地下左边一间已被李靖华占有并租给第三人，门已经被封住，从293号中间一间开了一个门进入293号左边一间屋内。二楼的三间房面积合计约40平方米。且李文玲租用293号是作居住用途的，《租赁协议书》也明确约定居住3人，与荷城街道文明路291号的经营无任何关联。一审却错误认定荷城街道文明路291号是依附在293号房产上加盖的临时建筑，并因此认定合同无效无依据。3.一审认为位于291号内的绿化树、绿化花圃都需要举证证明其权属的说法，是故意刁难李文玲。此绿化树、绿化花圃自建厂就在李文玲公司权属土地范围内，由职工保养，修筑。从2004年11月1日文玲签署《租赁合同书》，就开始由李文玲管理和受益，是众所周知的事实。4.一审认为位于楼梯通道口堆放的废旧广告牌未对通道构成严重影响的认定不正确。5.一审法院违反法定程序调取材料采信证据。6.《测绘成果报告》及《租金评估报告书》超出了本案审理范围。一审法院采信《司法鉴定意见书》是公然对抗法律赋予李文玲的合法权益的行为。李文玲收到上述材料后，依法向一审法院申请鉴定人出庭参与质证，一审法院却未进行法庭质证就对鉴定结论予以采信，违反法定程序。李文玲递交反诉状以后，一审法院违法准许李靖华的过期申请，严重偏袒李靖华。7.一审判决的认定自相矛盾。法院认定合同约定的293号地下左边一间房指李文玲经营的臻臻快印部的理由不成立。一审法院调取的证据及荷城街道文明路291、293号房产的《房地产权证》所指的也是两个不同的建筑主体，证明了291号与293号之间是有一幅墙隔开，是两幢不同的建筑物，而现臻臻快印部一直保持的现状并未包括293号地下左边一间的部分住房，一审法院错误认为两者为一间与事实相违背。8.一审法院以“原彩印厂门卫室（现臻臻快印部部分）属于现293号房产范围”为由，把三个完全不同的法定主体的甲方混为一个个体，严重脱离事实。9.一审法院错误认为李文玲“未能举证证明其存在法定的应撤销情形”，因为依法无需举证证明。10.一审错误认定合同约定面积，委托计价方式，租赁物占有使用费，也未对计费方式列明法律依据。二、一审判决适用法律错误，对“买卖不破租赁”和“合同相对性”在本案中理解适用不正确，具体理由如下：l.根据买卖不破租赁及合同相对性可以知道，李靖华的诉求没有事实和法律依据。买卖不破租赁更重要的是租赁合同主体不破（除非原主体消灭或通知相对主体方权利转移）。而合同相对性就是说合同双方（或多方）当事人均应按照合同约定全面履行合同约定的义务，没有合意或法定理由，不发生权利义务转移。原业主出售房屋时，没有通知李文玲，也没有就收租权转移通知过李文玲，只是说李靖华是公司新股东帮助公司收取租金，李文玲没有理由向合同以外的第三人交租金。2.《中华人民共和国合同法》第229条规定“不影响租赁合同的效力”应包括不影响租赁合同出租方的主体身份和承租方的主体身份，也应包括不影响租赁合同收取租金、交纳租金的效力，一审判决适用法律错误。3.李靖华的上一手彭某娇是2006年8月24日才领到涉案房屋的产权证，李靖华是2009年9月24日才从上一手产权人购买涉案房产，两手交易的房产证的权益都有瑕疵：有在先的租赁合同，且该合同的权利义务方不是产权人，而且两手交易的产权人都是明知有出租在先而暗中私自交易，从未以任何方式告知承租人李文玲。4.李靖华没有举证证明其购买涉案房产是合理合法取得，不能举证证明其有向李文玲送达购买涉案房屋的告知书。5.李靖华在休庭的前一刻，才出示了涉案房地产证的原件，李文玲当庭提出了撤销该房地产权证，而一审法院也未当庭释明。事后李文玲也补交了书面撤销申请。李文玲在一审中的反诉请求有事实和法律支持，请二审法院给予依法支持。
被上诉人李靖华答辩称：荷城街道文明路291-1栋和293号的产权属于李靖华和彭某娇。门牌291号的楼房实为293号，293号的门牌脱落后至今没有重挂。李文玲所租赁的是293号，李靖华要求李文玲退出的也是293号。李靖华购买房产后一直保持原状，房屋买卖时已经通知李文玲，所以李文玲向李靖华交租金。李文玲主张房屋买卖无效没有依据。李文玲拖欠租金、到期不退出的行为严重侵犯李靖华的财产权，李文玲蓄意使用虚假证据行为违法，李靖华对其证据均不予确认。请求从李文玲拖欠租金之日起算本金和利息。
李靖华于2015年4月20日向一审法院起诉，请求判令：1.自2015年4月1日起解除李靖华、李文玲之间的《租赁合同》（李文玲与伍某飞于2007年6月10日签订），解除李靖华、李文玲之间的租赁关系；2.李文玲向李靖华支付2014年11月至2015年3月的租金500元，并没收李文玲交付的租赁押金200元；3.李文玲自2015年4月起至其实际交还房产之日止按同地段1500元/月的租金标准赔偿李靖华的租金损失；4.本案诉讼费由李文玲承担。在案件审理过程中，因《租赁合同》已于2015年6月9日到期，故李靖华变更诉讼请求第1项为：李文玲立即向李靖华交还位于门牌号为293号地下左边一间铺位和二楼右边一间房。
李文玲提起反诉请求法院判令：1.李靖华向李文玲返还2010年1月至2014年12月的租金共6000元及利息（利息从2014年12月1日起按银行同期贷款月利率3%计算至实际返还之日止，暂计算至2015年7月31日为1440元）；2.李靖华依法继续履行2006年8月10日签订的《租房协议书》，并要求李靖华及第三人将2006年8月10日签订的《租房协议书》约定的租赁标的物全部交付李文玲使用；3.本案诉讼费用及其他费用由李靖华承担。在本案审理过程中，李文玲增加诉讼请求：撤销2007年6月10日的《租赁合同》。
一审法院认定事实：2003年10月15日，佛山市高明区人民法院作出（2003）明执字第323-1号民事裁定书，裁定变卖佛山市高明区彩色印刷厂位于19号的财产（详见佛京资评报字〔2003〕第0077-1号资产评估报告书）（含建筑面积为93.9平方米的门卫与配电房），以评估处置价369798.8元人民币变卖给佛山市高明区江泰塑料印刷有限公司。
佛山市高明区江泰塑料印刷有限公司购得上述房产后将其中的293号门卫及配电房（建筑面积为93.9平方米）卖给彭某娇，并于2006年8月24日办理了相应的登记手续。彭某娇取得了编号为粤房地证字第××号的《房地产权证》。
后李靖华向彭某娇购买了上述293号的房产（建筑面积为93.9平方米），并于2009年9月24日办理了相应的登记手续，取得了编号为粤房地权证佛字第××号的《房地产权证》。
2004年11月1日，佛山市高明区高彩集团公司（甲方）与李文玲（乙方）签订《租赁合同书》，约定将原彩印厂门卫室租给李文玲使用，月租50元。
2006年8月10日，伍某飞（甲方）与李文玲（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于门牌号为293号地下左边一间房和二楼右边一间房租给乙方；乙方所租面积合共为40平方米，月租金合计为100元，交租金时间为每月15日至20日，超过3个月不交租金，甲方有权收回房屋；租期由2006年8月1日至2028年7月31日；收取押金100元，到居住期满后，检查屋内设施如无损坏，并且交清所有费用，甲方如数退回押金给乙方。
2007年6月10日，伍某飞（甲方）与李文玲（乙方）又签订《租赁合同》，约定甲方将位于门牌号为293号地下左边一间房和二楼右边一间房租给乙方；租赁期限为八年，从2007年6月10日起至2015年6月9日止；租金为每年人民币1200元（即每月租金100元），上述租金按月支付，乙方应于每月10日前支付当月租金，乙方拖延支付租金超过两个月视为违约；乙方须向甲方交付租赁押金200元；乙方违约，甲方有权单方终止本合同，乙方交纳的租赁押金不予退还，并有权要求赔偿损失；本合同自双方签订日起，原甲、乙双方于2006年8月10日签订的《租房协议书》终止执行。
从2010年1月起，李文玲按100元/月的标准向李靖华支付涉案293号地下左边一间房和二楼右边一间房的租金至2014年10月，李靖华均以其经营的佛山开心假期旅行社有限公司的名义向李文玲出具租金收据，后李文玲未再依约支付租金。
李靖华于2015年4月20日向佛山市高明区人民法院提起诉讼，佛山市高明区人民法院立案受理后，佛山市中级人民法院于2015年6月5日将该案指定佛山市三水区人民法院管辖。佛山市三水区人民法院于2015年7月21日立案受理后，李文玲请求追加优汇电脑行为第三人并提起反诉。
在审理过程中，根据李靖华、李文玲申请，一审法院依法委托广东南天司法鉴定所对2007年6月10日的《租赁合同》上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是否李文玲或李汝忠捺印以及该合同上乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹是否李文玲书写进行鉴定。广东南天司法鉴定所作出两份《司法鉴定意见书》〔粤南（2015）痕鉴字第1998号、粤南（2015）文鉴字第875号〕，具体内容是：2007年6月10日的《租赁合同》上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是由李文玲右手食指捺印形成，该合同上乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹均是李文玲书写。根据李靖华申请，一审法院依法委托佛山市城市规划勘测设计研究院对293号地下左边一间房（即臻臻快印部）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）进行实地面积测量。佛山市城市规划勘测设计研究院作出（2016）佛三法鉴字第23-1号《测绘成果报告》，具体内容是：臻臻快印部包含两部分，一部分建筑面积为8.36平方米属于293号房产范围内，另一部分建筑面积为9.51平方米不在293号房产范围内，两部分建筑面积共17.87平方米；二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）建筑面积为24.18平方米。根据李靖华申请，一审法院依法委托佛山市价格事务所有限公司对293号地下左边一间房（即臻臻快印部）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）在2015年4月至今期间的租金进行价格评估。佛山市价格事务所有限公司作出佛价估字（2016）083号《租金评估报告书》，具体内容是：293号地下左边一间房（即臻臻快印部）自2015年4月至今期间的租金平均价格为18元/平方米/月，租金价值为322元/月；二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间）自2015年4月至今期间的租金平均价格为8元/平方米/月，租金价值为193元/月。为此，李靖华支付指纹鉴定费4160元、测量费2454元、评估费2000元，李文玲支付笔迹鉴定费4040元。
另查明：1、伍某飞与彭某娇于2013年3月18日申请补办结婚登记，双方声明其自1972年12月15日起以夫妻名义同居生活，现均未再与第三人结婚或以夫妻名义同居生活。2、张碧卿与李靖华于1993年5月29日登记结婚，其向彭某娇购买了佛山市291号1座的房产，并于2009年9月24日办理了相应的登记手续，取得了编号为粤房地权证佛字第××号的《房地产权证》，其同意就该房产由李靖华向李文玲主张权利。3、李靖华于2015年8月3日向一审法院寄出《变更诉讼请求申请书》，一审法院于2015年8月4日签收。4、李靖华、李文玲双方确认，就涉案租赁物（293号地下左边一间房和二楼右边一间房）李文玲交纳了租赁押金100元，涉案租赁物楼梯通道口不远处堆放了一块废旧广告牌。5、臻臻快印部不在293号房产范围内的9.51平方米无独立的产权登记。李靖华确认其2009年从彭某娇处购买涉案293号房产时，李文玲已经在经营臻臻快印部，且臻臻快印部的经营面积一直保持现状，即17.87平方米。李文玲确认从2005年2月起，其一直使用现臻臻快印部建筑面积共17.87平方米的租赁物范围。
一审法院认为，案件争议焦点是：1、李靖华是否为本案适格的诉讼主体；2、涉案租赁物如何界定；3、如何认定本案应依据的租赁合同及其效力；4、双方在履约过程中是否存在违约行为及具体责任的承担。
关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，涉案租赁物为293号地下左边一间房和二楼右边一间房，虽然李靖华并非是与李文玲签订租赁合同的一方主体，但在其于2009年9月24日取得293号房产的《房地产权证》后，依法承继原租赁合同出租人的权利义务，因此，李靖华是本案适格的诉讼主体。李文玲辩称李靖华、李文玲之间不存在租赁合同关系，李靖华主体不适格，一审法院不予采纳。
关于第二个焦点问题。李靖华与李文玲对合同约定的293号二楼右边一间房指的是二楼楼梯右边第一间无异议，故一审法院予以确认。双方对合同约定的293号地下左边一间房具体指的是哪一建筑物存争议，李靖华认为指的是现李文玲经营的臻臻快印部（建筑面积17.87平方米）；李文玲认为指的是被李靖华另行出租给他人的现第三人优汇电脑行的经营场所，而不是臻臻快印部，臻臻快印部属于291号。经审查，应认定合同约定的293号地下左边一间房指的应是现李文玲经营的臻臻快印部，理由如下：1、李文玲未能提供充分证据证实现第三人优汇电脑行的经营场所就是涉案租赁合同约定的293号地下左边一间房，亦不能证明其签订租赁合同后曾使用或有权使用现第三人优汇电脑行的经营场所；2、2010年1月至2014年10月，李文玲一直依约向李靖华交纳合同约定的100元/月的租金，若李靖华存在李文玲所说的将合同约定的293号地下左边一间房另行出租给他人的行为，李文玲不可能一直依约支付租金，此不合常理；3、李文玲辩称臻臻快印部的经营场所是原彩印厂门卫室，属于291号，但结合一审法院调取的证据及291、293号房产的《房地产权证》，可认定原彩印厂门卫室（现臻臻快印部部分）属于现293号房产的范围，且李文玲亦未能举证证明其单就臻臻快印部另外交纳租金的事实。此外，李靖华确认其2009年从彭某娇处购买涉案293号房产时，李文玲已经在经营臻臻快印部，且臻臻快印部的经营面积一直保持现状，即17.87平方米；李文玲亦确认从2005年2月起，其一直使用现臻臻快印部建筑面积共17.87平方米的租赁物范围，因此，合同约定的293号地下左边一间房指的应是现李文玲经营的臻臻快印部（建筑面积17.87平方米），李靖华并不存在将合同约定的应交付李文玲使用的租赁物另行出租给他人的行为，李文玲反诉请求李靖华及第三人优汇电脑行将约定的租赁物全部交付其使用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于第三个焦点问题。李文玲否认2007年6月10日签订的《租赁合同》的真实性，但经鉴定机构鉴定，该合同上乙方“李文玲”签名处捺印的指印是由李文玲右手食指捺印形成，乙方签名及代理人签名处的“李文玲”签名字迹均是李文玲书写。而鉴定机构是经李靖华、李文玲双方确认，一审法院依法委托的，其具备相应的鉴定资格，鉴定检材、样本亦均经李靖华、李文玲确认，鉴定程序合法，鉴定结论依据充分、准确可信，李文玲虽有异议但并未提供相应证据予以推翻，故一审法院对《租赁合同》的真实性予以确认，对李文玲的辩解不予采纳。如前述原彩印厂门卫室（现臻臻快印部部分）属于现293号房产的范围，再结合《租赁合同书》、《租房协议书》、《租赁合同》的签订时间以及《租赁合同》关于自该《租赁合同》签订日起2006年8月10日签订的《租房协议书》终止执行的约定，一审法院认为本案应依据2007年6月10日签订的《租赁合同》的约定来确定李靖华、李文玲的权利义务。李文玲反诉请求李靖华继续履行2006年8月10日签订的《租房协议书》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《租赁合同》签订时293号房产的权属人为彭某娇，虽然《租赁合同》并非彭某娇与李文玲签订，而是伍某飞与李文玲签订，但鉴于彭某娇与伍某飞于2013年3月18日申请补办结婚登记时所作的声明，以及至2009年9月24日李靖华购买该293号房产前，李文玲一直依据合同承租293号地下左边一间房和二楼右边一间房但彭某娇均未提出异议，一审法院认为彭某娇对该《租赁合同》是清楚且确认的，该《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，李文玲亦未举证证明其存在法定的应撤销的情形，故对李文玲关于撤销2007年6月10日的《租赁合同》的主张，一审法院不予支持。但根据鉴定机构的鉴定结论并结合293号房产的《房地产权证》，现臻臻快印部有9.51平方米不在293号房产范围内，该9.51平方米部分应是无任何建设批准手续的临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，故《租赁合同》中涉及该9.51平方米的部分无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效并不影响其他部分的效力。
关于第四个焦点问题。现臻臻快印部中有9.51平方米是依附在293号房产上加盖的临时建筑，无独立产权登记；李靖华确认其2009年从彭某娇处购买涉案293号房产时，李文玲已经在经营臻臻快印部，且臻臻快印部的经营面积一直保持现状，即17.87平方米；李文玲亦确认从2005年2月起其一直使用现臻臻快印部建筑面积共17.87平方米的租赁物范围，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”，结合本案事实，该9.51平方米随293号房产一并转让给李靖华，应当属于粤房地权证佛字第××号《房地产权证》项下房产（即293号房产）的从属物。《租赁合同》约定租赁期限从2007年6月10日起至2015年6月9日止，现已到期，李靖华作为293号房产的权属人，要求李文玲交还《租赁合同》约定的293号地下左边一间房（即臻臻快印部，建筑面积17.87平方米）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间，建筑面积24.18平方米），合理有据，一审法院予以支持。
李靖华取得293号房产的《房地产权证》后，依法承继原租赁合同出租人的权利义务，李文玲作为承租人，理应向其交纳租金，故李文玲反诉请求李靖华返还其交纳的2010年1月至2014年12月的租金共6000元及相应利息，依据不足，一审法院不予支持。李文玲若认为原出租人侵害了其优先购买权，可依法另行主张。现李文玲从2014年11月起拖欠租金，且合同到期后亦不向李靖华交还租赁物，已经构成违约，李靖华有权要求其支付合同期内拖欠的租金以及合同到期后至其实际交还租赁物之日止的占有使用费。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故李文玲亦应参照《租赁合同》约定的租金标准支付臻臻快印部中的9.51平方米部分的占有使用费。因此，在合同期限内李文玲应按合同约定的100元/月的标准支付拖欠的涉案租赁物的租金、占有使用费，即其2014年11月至2015年6月9日应支付的租金、占有使用费共为730元（100元/月×7个月+100元÷30日×9日=730元）；从2015年6月10日起至李文玲实际交还涉案租赁物之日止，其应按鉴定机构评估的515元/月（322元/月+193元/月=515元/月）的标准支付占有使用费。李靖华诉请李文玲从2015年4月起至实际交还涉案租赁物之日止按1500元/月的标准赔偿李靖华的租金损失不合理，一审法院依法予以调整。李文玲辩称其已交纳了2014年11月、12月的租金，但未能提供相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。李文玲辩称李靖华侵占其广告位、霸占绿化树、破坏绿化花圃并长期在楼梯通道口堆放一块废旧广告牌，侵害了其合法权益，故李文玲依法不支付租金，但未能举证证明该广告位、绿化树、绿化花圃的权属，楼梯通道口堆放的废旧广告牌亦未对其通行构成严重影响，故对李文玲的辩解，一审法院不予采纳，其不能成为李文玲拒付租金的理由。
《租赁合同》约定，李文玲应于每月10日前支付当月租金，拖延支付租金超过两个月视为违约，李文玲违约，其交纳的租赁押金不予退还。李文玲从2014年11月起拖欠租金、占有使用费，虽然《租赁合同》涉及臻臻快印部其中的9.51平方米的部分无效，但因租赁押金是针对涉案租赁物的整体而设立的，基于李文玲拖欠相应费用的行为，一审法院认为李靖华有权没收李文玲交纳的租赁押金。但双方确认李文玲交纳的租赁押金为100元，而非200元，李靖华主张的数额有误，一审法院予以调整。
此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，李靖华申请变更诉讼请求并未超出法定期限，故一审法院予以准许，对李文玲关于李靖华没在法定期限内申请变更诉讼请求、不应予以认可的辩解，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第二百四十条的规定，判决：一、李文玲应于判决生效之日起十日内向李靖华交还位于293号地下左边一间房（即臻臻快印部，建筑面积17.87平方米）和二楼右边一间房（即二楼楼梯右边第一间，建筑面积24.18平方米）。二、李文玲应于本判决生效之日起十日内向李靖华支付2014年11月至2015年6月9日的租金、占有使用费共730元；并按515元/月的标准支付从2015年6月10日起至李文玲实际交还上述租赁物之日止的占有使用费。三、李靖华没收李文玲交纳的租赁押金100元。四、驳回李靖华的其他诉讼请求。五、驳回李文玲的反诉请求。本诉案件受理费全额收取共50元，反诉案件受理费减半收取即25元，指纹鉴定费4160元，测量费2454元，评估费2000元，笔迹鉴定费4040元，合共12729元，由李靖华负担1537元，李文玲负担11192元。
上诉人李文玲于二审期间向本院提交的证据如下：
证据1、涉案物业位置示意图、照片，用以证明自己承租的物业被侵占，楼梯口被堵塞；
证据2、网络截图，用以证明伍某飞签订合同时是高彩集团的总经理；
证据3、（2003）明执字第323-1号民事裁定书和伍某飞与彭某娇的《结婚登记审查处理表》，用以证明涉案房屋转移所有权的时间和伍某飞签订合同和转移房屋所有权时的主体身份；
证据4、编号为粤房地证字第××号房地产权证和编号为粤房地权证佛字第××号房地产权证，用以证明彭某娇、李靖华取得涉案293号产权的时间均在李文玲与出租方签订合同的时间之后；
证据5、编号为粤南[2015]痕函字第265号的《函》，用以证明一审法院违反了提取鉴材的法定程序；
证据6、广东南天司法鉴定所在职有资质鉴定人员名单表，用以证明本案的司法鉴定人郭某不在有资质的名单中。
证据7、《私营企业（有限公司）职工登记表》，以证明伍某飞签订涉案合同时的主体身份。
被上诉人李靖华质证认为，对李文玲提供的证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。李靖华以合理价格向彭某娇购买涉案房产，所有原租户都已经收到通知，知道要向李靖华交纳租金。
本院对李文玲提交的证据认证如下：因证据1、证据2、证据3、证据4于一审时均已经质证，本院对此不再质证；证据5不足以证明李文玲的诉讼主张，不作本案定案依据；对证据6，涉案《司法鉴定意见书》所附郭某的司法鉴定执业证所载发证时间为2015年10月9日，涉案《司法鉴定意见书》出具时间为2015年12月16日，据此可知，证据6不足以证明涉案司法鉴定人员郭某不具有鉴定资格，故该证据不作为本案定案依据；因证据7不足以证明涉案《租赁协议书》、《租赁合同》系伍某飞代表佛山市高明区江泰塑料有限公司所签订，故亦不作本案定案依据。
经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：涉案租赁物为293号地下左边一间房和二楼右边一间房，涉案《租赁合同》虽系案外人伍某飞与李文玲签订，但由于李靖华于2009年9月24日已取得上述293号房屋所有权，故其有权向涉案租赁物的承租人李文玲主张租赁合同权利。原审法院据此确认李靖华系本案适格诉讼主体正确，本院予以维持。由于当事人对涉案租赁物所涉左边一间房究是指李文玲经营的臻臻快印部还是指第三人优汇电脑行的经营场所有争议，原审法院遂根据本案当事人双方提交的证据及原审法院调取的证据，再结合该租赁物一直由李文玲占有使用，而且自2010年1月至2014年10月期间，李文玲依约向李靖华交纳租金及李文玲亦未举证证明其就该租赁物系另承租于他人之案件事实，认定涉案租赁物所涉左边一间房是指李文玲经营的臻臻快印部（建筑面积17.87平方米）妥当，本院对此亦予以确认。李文玲诉称涉案《租赁合同》（2007年6月10日签订）上的“李文玲”之签名人非其本人所签写，原审法院根据鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》的鉴定意见认定该合同系李文玲所签订亦属妥当，故李文玲该主张明显理据不足。由于涉案租赁物所涉左边一间房之建筑面积中有8.36平方米属于上述293号房屋面积范围，另外9.51平方米则属无建设批准手续的临时建筑，故涉案《租赁合同》中所涉该9.51平方米的租赁约定为无效约定。该部分建筑物租赁虽无效，但在合同期内则应参照《租赁合同》中租金的约定由李文玲支付占有使用费予李靖华。在《租赁合同》到期后，则应参照评估机构评估的租金标准支付占有使用费。对《租赁合同》中除此外的租赁物（二楼楼梯右边第一间建筑面积为24.18平方米及地下左边一间房其中的建筑面积8.36平方米），在合同期内，李文玲则应按照合同约定的租金标准向李靖华支付租金。在合同到期后，则应参照评估机构评估的租金标准由李文玲向李靖华支付占有使用费。原审法院据此并结合李文玲自2014年11月起欠付租金及上述《租赁合同》于2015年6月9日已到期的案件事实，判决李文玲应向李靖华返还上述293号地下左边一间房和二楼右边一间房，判决李文玲应向李靖华支付2014年11月至2015年6月9日的租金、占有使用费合共730元及自2015年6月10日起至李文玲实际返还上述租赁物之日止按515元/月的标准计付的占有使用费，判决李靖华不予向李文玲退还租赁押金100元，判决对李文玲反诉请求不予支持，均属妥当，本院均予以维持。
李文玲上诉主张撤销编号为粤房地证第Ｃ4××67号的房地产权证和粤房地权字第××号房地产权证、佛高用（2009）第0406889号国有土地使用权证和粤房地权证佛字第××号房地产权证，因其该主张涉及对具体行政行为的审查，既超出其一审反诉请求范围，也非人民法院受理民事案件范围，故本院对此不予处理。李文玲还上诉请求确认其对涉案租赁物享有优先购买权，其该主张既非属其一审时的反诉请求范围，也与本案不属同一法律关系，故本院亦不予处理，其可另案主张。李文玲尚上诉主张李靖华应向其返还其已支付的租金6000元，对此，如前所述，张李靖华于2009年9月24日已取得涉案293号房屋所有权，其有权向涉案《租赁合同》的承租人李文玲收取租金、占有使用费，故其该上诉主张理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李文玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李文玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年四月十二日
书 记 员 李嘉敏