山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1302民初12247号
原告：山东临沂兰山农村合作银行兰山支行，住所地临沂市兰山区青年路**号。
主要负责人：刘淑贞，行长。
委托诉讼代理人：鲁超，男，1986年4月25日出生，汉族，该单位职工，住。
被告：刘坤，男，1974年12月25日出生，汉族，个体经营，住临沂市兰山区。
被告：沈宏波，女，1976年1月20日出生，汉族，个体经营，住临沂市兰山区。
被告：临沂城邦商业广场建设发展有限公司，住所地临沂市兰山区银雀山路与蒙山大道交汇处路西1号楼301室，统一社会信用代码91371300676824915W。
法定代表人：马建伟，经理。
原告山东临沂兰山农村合作银���兰山支行（以下简称兰山支行）与被告刘坤、沈宏波、临沂城邦商业广场建设发展有限公司（以下简称城邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰山支行的委托诉讼代理人鲁超、被告刘坤到庭参加诉讼，被告沈宏波、城邦公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘坤偿还原告贷款268935.59元及利息、罚息、复利；2.判令被告沈宏波、城邦公司对本案债务承担连带偿还责任；3.判令原告对被告刘坤在原告处抵押的财产享有优先受偿权；4.本案案件受理费、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：2010年8月31日，原告与被告刘坤签订了编号为“临兰兰农合行借字2010第215号”借款合同一份，约定被告刘坤向��告借款49.2万元，期限为2010年8月31日至2020年8月28日。被告刘坤提供一套房产作为抵押担保，被告沈宏波、城邦公司提供连带责任保证担保。该笔贷款为房屋按揭贷款，目前虽然未到期，但已拖欠本金及欠息，形成风险。截止目前，本金余额为268935.59元。因被告刘坤未按期履行还款付息责任，保证人也未履行担保责任，为维护原告的合法权益，特依法起诉。
刘坤承认兰山支行提出的全部诉讼请求。
沈宏波、城邦公司均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2010年8月16日，被告刘坤向原告兰山支行申请房屋按揭贷款。同年8月27日，被告刘坤、沈宏波共同向原告出具《共同还款及抵押声明》一份，载明借款人刘坤与原告签订了个人借款合同用相关文件，借款金额49.2万元，期限10年，借款人及其配��沈宏波，对合同内容完全知悉，并同意以其个人财产及其共有财产承担连带清偿责任，同时自愿将临沂市兰山区银雀山路西段南侧银雀山公园地下商城，商铺编号1347抵押给原告，用以向原告申请个人住房/商品房贷款等。
同年8月30日，原告兰山支行（贷款人）与被告刘坤（借款人、××）、沈宏波（××）、城邦公司（保证人）签订编号为（临兰兰）农合行借字（2010）第215号《个人住房借款合同》。该合同约定，本合同项下借款金额为49.2万元；借款用途为购买位于银雀山路西段南侧的房屋；借款期限从2010年8月30日至2020年8月29日止，共计120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率执行月利率为5.445‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率；采用分期还款方式的，从贷款发放的��月起偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，每月25日为约定还款日；还款方式为等额本息偿还法；担保方式为保证和抵押；保证人提供连带责任保证，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用；保证期间为自本合同生效之日起至本合同项下最后一笔（期）债务期限届满之日后两年止；抵押财产为抵押物清单列明的房屋；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用；出现借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用等任一情况，贷款人有权采���停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施；借款人不按本合同约定的期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按本合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息；对借款人贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利等。
同日，被告刘坤（××）与原告兰山支行（××）在临沂市房产登记交易中心办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记的房产为兰山区琅琊王路0003号1号楼××的房屋，预告登记编号为临房预兰山区字第××号。
《个人住房借款合同》签订后，原告依约于2010年8月31日向被告刘坤提供借款49.2万元。贷转存凭证载明的借款利率为月利率5.445‰，贷出日为2010年8月31日，到期日为2020年8月28日。被告刘坤在贷转存凭证上签字确认。借���借出后，因被告未按合同约定清偿借款本息，引起诉讼。
另查明，截至2016年2月29日，被告刘坤仍欠借款本金268935.59元，利息已支付至2016年2月29日。
本院认为，被告刘坤承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告兰山支行与被告刘坤、沈宏波、城邦公司签订的《个人住房借款合同》，及被告刘坤、沈宏波向原告出具的《共同还款及抵押声明》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款49.2万元。《个人住房借款合同》约定，出现借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用等任一情况，贷款人有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。本案被告刘坤作为借款人未按约定偿还借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任。被告沈宏波作为借款人刘坤的共同债务人，向原告出具《共同还款及抵押声明》，应当与借款人刘坤共同承担偿还借款本息的责任。被告城邦公司作为合同中借款人刘坤的保证人，亦未履行约定的保证责任，应在保证范围内承担相应的民事责任。被告刘坤以其所购房屋为借款设立抵押权，并进行了预告登记，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告兰山支行据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。
《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《个人住房借款合同》约定，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案涉案的债务既有保证人城邦公司的保证担保，又有债务人刘坤所提供的物的抵押担保。根据上述物权法第176条的规定和《个人住房借款合同》的约定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告���实现债权的方式享有选择权。被告沈宏波、城邦公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对答辩权、质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。
综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘坤、沈宏波于本判决生效之日起十日内共同偿还原告山东临沂兰山农村合作银行兰山支行剩余借款本金268935.59元，并支付利息、罚息、复利（自2016年3月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按双方订立的《个人住房借款合同》约定的标准执行）；
二、被告刘坤、沈宏波如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告山东临沂兰山农村合作银行兰山支行有权对被告刘坤抵押的位于兰山区琅琊王路0003号1号楼××的房产（抵押权预告登记编号为临房预兰山区字第××号）在不对抗善意第三人的情况下行使优先受偿权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权；
三、被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费、财产保全费的负担承担连带清偿责任；
四、被告临沂城邦商业广场建设发展有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告刘坤、沈宏波追偿的权利。
如��按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5334元减半收取2667元，财产保全费2520元，共计5187元，由被告刘坤、沈宏波共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 李新广
二〇一六年十二月二十七日
代书记员 陈 辉