重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终8663号
上诉人（原审被告）:重庆润川商业管理有限公司,住所地重庆市永川区兴龙大道123号，统一社会信用代码915001180945370352。
法定代表人：许正菊，执行董事。
委托诉讼代理人：王瑞，女，该公司职工。
被��诉人（原审原告）:程永容,女,1978年4月16日出生,汉族。
委托诉讼代理人：张永义，男，永川区程永容服装店职工。
委托诉讼代理人：冉星志，男，永川区程永容服装店职工。
上诉人重庆润川商业管理有限公司（以下简称润川公司）因与被上诉人程永容房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2016)渝0118民初7532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人润川公司的委托诉讼代理人王瑞，被上诉人程永容及其委托诉讼代理人张永义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润川公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，本案一、二审诉讼费用由程永容负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，程永容违约在先，擅自停业三天以上，润川公司是根据合同约定行使解除权，并发出了解除合同通知书。根据合同约定因对方违约解除合同，保证金不予退还。
程永容辩称，润川公司并未举示证据证明程永容存在停业三天以上的行为，即擅自将程永容的商铺锁闭，对此程永容举示了证据予以证明。程永容并不存在违约行为，润川公司给程永容所租赁的商铺停水停电也是事实，对此程永容亦举示了相应的证据，一审判决正确，请求驳回上诉。
程永容向一审法院起诉，请求：1、依法解除程永容与润川公司于2015年5月4日签订的永川协信中心滨湖星天地一层15-1-25号商铺租赁合同；2、要求润川返还租金5145.69元；3、要求润川公司返还履约保证金14939元；4、诉讼费由润川公司承担。
一审法院认定的事实：2015年5月4日，润川公司将位于永川协信中心滨湖星天地一层15-1-25号商铺租赁给程永容，并于当日签订了商铺租赁合同。合同约定了租赁期���（2015年5月4日至2020年1月17日）、租金金额以及租金缴纳方式等，还约定免租期为4个月，即起租期为2015年9月4日。合同签订后，程永容按照约定预交了3个月的租金14939元和履约保证金14939元。2015年7月10日，润川公司以程永容违反合同13.3条即租赁单元停业累计超过三天为由，向程永容发出《解除合同通知书》。2015年7月13日，润川公司再次向程永容发出《公函》，要求程永容搬离承租房屋。2016年1月20日，润川公司向程永容发出《关于停止供应公用能源的函》，载明因程永容欠缴租金，自本函发出之日起润川公司停止对程永容水、电、通讯等能源的供应。一审庭审中，双方均认可《解除合同通知书》并未实际履行，合同未实际解除。租赁房屋至今未办理返还移交手续。
双方有争议的事实有：1、2015年7月30日润川公司是否对程永容的租赁门市强行锁铺，导致程��容无法经营，直至2015年10月17日经双方协商才再次开门营业。对此程永容提供的证据有润川公司2015年7月13日向程永容发出的《公函》、程永容报警记录（2015年8月1日报警视频光盘）以及证人证言。2、润川公司是否口头承诺延长77天的免租期。3、2016年1月20日，润川公司是否以程永容欠交租金为由停止供应商铺的水、电和通讯等，迫使程永容关门停业至今。对此程永容提供的证据有2016年1月20日，润川公司向程永容发出《关于停止供应公用能源的函》以及证人证言。
一审同时查明，本案诉争租赁房屋产权人为吴玉梅，2015年4月10日，吴玉梅与重庆润星商业管理有限公司（以下简称润星公司）签订《租赁合同》，吴玉梅将该房屋租赁给润星公司，租赁期限从2015年4月18日起至2020年4月17日止。合同约定，在租赁期内，甲方（吴玉梅）同意乙方（润星公司）自行确定���租房屋的经营方式（包括转租给任何第三方），物业管理方式及房屋的租赁用途。对此，甲方吴玉梅不得以任何理由干涉或提出异议。2015年4月18日，润星公司与润川公司签订《委托管理协议》，约定甲方（润星公司）将诉争租赁房屋委托乙方（润川公司）进行招商、运营管理及相关投入以培育“永川协信滨湖星天地”商业街项目，委托期限自签订之日起至2020年3月30日，乙方（润川公司）有权自行确定出租房屋的经营方式、物业管理方式及房屋的租赁用途。2016年8月25日，润川公司亦起诉程永容，要求支付尚欠租金及违约金等。
一审法院认为，吴玉梅将诉争房屋出租给润星公司，并约定可以转租给任何第三方。润星公司又委托润川公司进行招商、运营管理及相关投入以培育“永川协信滨湖星天地”商业街项目。根据上述事实，并结合润星公司和润川公司的经营性质、吴玉梅并未提出异议等事实，可以认定润川公司系有权与程永容签订租赁合同的。因此，2015年5月4日，程永容与润川公司针对位于永川协信中心滨湖星天地一层15-1-25号商铺所签订的《商铺租赁合同》系有效的，对双方具有约束力。双方应当按照合同的约定履行好自己的义务。现程永容要求解除合同，润川公司亦同意解除合同，故对程永容的该项诉讼请求予以支持。对于解除合同的时间，程永容认为本合同应从2016年1月20日起解除。但其仅以未实际经营作为理由，未提出约定解除或法定解除的事实依据，故对此事实不予认可，本合同应自本判决生效后解除。对于强行锁铺的问题，结合润川公司向程永容发出的《公函》、程永容的陈述、报警记录（视频光盘）以及证人证言，认可润川公司从2015年8月1日起至10月16日将程永容租赁的门市锁铺，导致程永容无法经���。对于是否应当延长免租期的问题。由于一审庭审中双方均认可润川公司于2015年7月10日向程永容发出的《解除合同通知书》并未实际履行，合同未实际解除，润川公司强行锁铺的行为侵害了程永容的承租权，该期间由于程永容并未实际经营，不应当计算租金，由于锁铺时尚处于免租期，故应当相应延长免租期77天。对于2016年1月20日，润川公司是否以程永容欠交租金为由停止供应商铺的水、电和通讯等问题，结合润川公司向程永容发出的《关于停止供应公用能源的函》、程永容的陈述、证人证言及其实际未经营的事实，认可润川公司自2016年1月20日停止对程永容供应商铺的水、电和通讯等的事实。综上，截至2016年1月20日，程永容实际交纳的租金尚余5145.69元，润川公司停止对程永容供应水、电、通讯等能源的理由不能成立，属违约行为。合同解除后，截至2016年1月20日程永容多交纳的租金5145.69元，润川公司应当返还。程永容交纳的履约保证金14939元润川公司亦应当返还给程永容。同时，由于诉争房屋至今未办理返还移交手续，且润川公司另案起诉了程永容要求支付尚欠租金、违约金等，故2016年1月20日之后的相关费用本案不作处理。据此，判决：“一、自本判决生效之日解除原告程永容与被告重庆润川业管理有限公司于2015年5月4日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告重庆润川商业管理有限公司于本判决生效后10日内返还原告程永容租金5145.69元；三、由被告重庆润川商业管理有限公司于本判决生效后10日内返还原告程永容履约保证金14939元。”
本院二审审理过程中，润川公司举示了民事起诉状三份，照片两张，拟证明一审出庭的两位证人与程永容存在利害关系。程永容对上述证据的真实性认可，但认为无法达到润川公司的证明目的。
本院二审审理查明：润川公司诉程永容房屋租赁合同纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2017年4月24日作出（2016）渝0118民初8020号民事判决书，判决：一、自2016年8月25日解除润川公司与程永容于2015年5月4日签订的《商铺租赁合同》；二、由程永容于本判决生效后10日内将位于永川协信中心滨湖星天地一层15-1-25号商铺返还给润川公司；三、由程永容于本判决生效后10日内支付润川公司从2016年1月21日起至2016年11月30日止的租金和租金损失25728.45元；四、驳回润川公司的其他诉讼请求。本院于2017年9月6日作出（2017）渝05民终4713号民事判决，维持了重庆市永川区人民法院的上述判决。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，润川公司与程永容就位于重庆市永川区协信中心滨湖星天地一层15-1-25号商铺所签订的《商铺租赁合��》合法有效，双方均应按约履行。程永容在一审审理过程中举示了报警记录，并申请了证人出庭作证，润川公司在二审审理过程中所举示的诉状不能推翻一审审理过程中程永容所举示的证据，一审认定润川公司自2015年7月31日至2015年10月17日将程永容所承租的门市强行锁闭合理，在此期间的租金不应由程永容支付，一审据此认定截至2016年1月20日，程永容实际交纳的租金尚余5145.69元正确。润川公司上诉认为程永容已缴纳的履约保证金不应予以退还，程永容与润川公司签订的《商铺租赁合同》中只约定了合同期限届满后履约保证金退还的条件以及在合同期限内，因承租方的原因导致合同提前解除，出租方有权不退还承租方缴纳的履约保证金。本案合同提前解除并非是由于承租方的原因所导致，故本案不存在不退还履行保证金的情形，一审判决由润川公司退还程永容履约���证金并无不当。因业已生效的（2016）渝0118民初8020号民事判决确认的程永容与润川公司之间于2015年5月4日签订的《商铺租赁合同》自2016年8月25日解除，故本案的合同解除时间亦应认为为2016年8月25日。
综上所述，润川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；结合本院二审审理查明的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初7532号民事判决第二、三项；
二、撤销重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初7532号民事判决第一项；
三、程永容与重庆润川商业管理有限公司于2015年5月4日签订的《商铺租赁合同》自2016年8月25日解除。
二审案件受理费300元，由上诉人重庆润川商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊仕琼
审 判 员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一七年九月八日
书 记 员 赵 曦