陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终3524号
上诉人（原审被告）：任蓉，女，1980年8月5日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：蒋卫东，陕西朗恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安御智商业运营服务有限公司。住所地西安曲江新区芙蓉西路569号曲江壹街******室。
法定代表人：李阳，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。
上诉人任蓉因与被上诉人西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任蓉及其委托诉讼代理人蒋卫东，被上诉人御智公司委托诉讼代理人余洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任蓉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为驳回御智公司要求其支付房屋租赁费的诉讼请求;本案诉讼费由御智公司负担。事实和理由：一审中相关证据已证明涉案房屋所有权人为陕西香榭实业有限公司，非御智公司，但一审在未查明对外出租房屋是否经过所有权人授权的情况下，仅以双方意思表示真实为由认定合同有效，与客观事实不符。根据国家环保行政主管部门的相关规定，用于经营餐饮的房屋与周边住宅之间的距离不得小于9米。因涉案房屋与周边相邻住宅距离小于9米，致其承租房屋无法通过环评，合同目的无法实现，一审对该重要事实并未审查。御智公司实际交付房屋面积小于合同约定面积，对此，其曾申请一审法院调查取证，但一审对该事实却不予审查。一审认定事实不清，判决结果缺少事实依据。
御智公司辩称，房屋所有权人陕西香榭实业有限公司与其有委托经营合同，其与任蓉所签《商铺租赁合同》合法有效。陕西香榭实业有限公司非必要的共同诉讼人，且任蓉在一审法庭辩论终结前并没有申请追加陕西香榭实业有限公司，故其诉讼主体适格。《商铺租赁合同》已实际履行，其无违约违法行为，一审中任蓉也承认实际经营至2016年10月，故不存在合同目的无法实现等问题。2014年9月15日，涉案房屋消防验收合格，2014年11月20日，环评符合标准。根据合同约定，二次环评由任蓉办理。2015年2月，天然气通气，2015年4月14日，其已配合任蓉办理取得环评手续，且办理期间亦未影响任蓉使用房屋。一审根据综合过错，大幅下调了违约金数额，其他违约金未让任蓉承担，律师费也一样，可以看出，一审已很偏袒任蓉。请求维持一审判决，驳回任蓉的上诉请求。
御智公司向一审法院起诉请求：⒈任蓉腾出位于西安市雁塔区“曲江壹街”B栋105#、106#、201#-209#的商铺；⒉任蓉支付拖欠租赁费1176702.17元、拖欠租赁费违约金416390.79元、解除合同后违约金75497元，以上共计1668589.96元；⒊任蓉支付商铺占用使用费377485元（暂时计算到2017年2月28日）；⒋任蓉赔偿其承担的律师费184146.75元；⒌本案诉讼费用由任蓉负担。
一审法院认定事实：御智公司（甲方、出租方）与任蓉（乙方、承租方）于2014年9月20日签订《商铺租赁合同》（合同编号：QJYJ20140000002）,该合同约定：甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方，租赁商铺位于西安市曲江新区角“曲江壹街”B栋105#、106#、201#-209#改为105#、106#、201#-208#，建筑面积844.15平方米（后双方签订租赁合同补充协议，面积更改为767.30平方米），乙方租赁用途为餐饮（川邦食肆）；租赁期限为五年，自2014年12月23日至2019年12月22日止；合同约定第一年租金为77372元/月（后双方签订租赁合同补充协议，第一年租金变更为71224.00元/月），从第三年起，租金每年比上一年度增加6%，支付方式为租金第1年为半年支付，第2年起为年付；租金提前一个月支付下一期，即2014年11月23日支付464232元（2014.12.23至2015.6.22）；2015年11月23日支付928464元（2015.12.23至2016.12.22）；2016年11月23日支付984171.84元（2016.12.23至2017.12.22）……；装修期为90天，自2014年9月23日至2014年12月22日，除租金外，该期间产生的物业、水、电费用及相关法律责任由乙方承担；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖延租金，甲方给予乙方3天宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；双方同意按商铺现状交房；合同签订时，乙方向甲方交纳押金77372元，如乙方在租赁期间发生损坏房屋设施及拖欠水、电、暖、物业费租金等费用、乙方须承担赔偿金及违约金的，甲方有权自押金中直接扣除，且乙方应七日内予以补足，合同期满时，剩余押金无息返还；甲方租赁给乙方的商铺确保消防等手续完备，乙方接房后二次消防验收由乙方自行负责时，甲方予以配合；乙方在租赁期限内需要自行报批天然气公司碰口申请，费用自理；乙方办公及商业经营所有手续（包含但不限于特行手续、门头报批手续、环境评估手续、装修及消防二审手续等），均由乙方自行办理，费用自理；无论何种原因本合同解除或终止，乙方都必须在合同解除或终止之日起3日内将租赁商铺按甲方交房现状归还甲方，否则甲方有权自行处理租赁商铺的物件（装修装饰及设备均不予补偿），由此产生的保管费/搬运费/诉讼费/律师费等费用由乙方自行承担；乙方未按约定支付租金及/或本合同第五条约定应由乙方承担的其他费用（包括及时补足保证金），则每项逾期一日按承应付费用千分之十向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金，且押金及剩余租金不退。如果乙方不能按约定交纳租金的，甲方有权在催告两次并预先通知后停水/停电等方式催缴，因停水停电造成的乙方的损失均由乙方自行承担；合同预留乙方通讯地址为西安市长安区紫薇田园都市F区060#，乙方同意甲方按照上述电话号码/通讯地址，以电话或电话短信或信函的方式送达各类文件，以电话/电话短信送达的，以电话/电话短信发出的时间为送达时间；以信函方式送达的，自函件发出之日五日后为送达时间，无论乙方是否实际接收，都不影响本条约定的送达时间标准。2014年12月23日，御智公司（甲方）与任蓉（乙方）签订《租赁合同补充协议》，协议约定因乙方自行测算面积有误导致使用面积浪费，多出面积并未使用，经乙方申请，原合同租赁房屋由“曲江壹街B栋105#、106#、201#-209#变更为“曲江壹街B栋105#、106#、201#-208#，原合同租赁面积844.15平方米变更为767.3平方米，租赁房屋变更后，包括但不限于租金单价、涨幅、缴纳、双方权利义务等均适用原合同。原合同项下缴纳的保证金自动转为变更后租赁物的保证金。任蓉提交《雀火锅减面积报告》一份，报告中双方同意起租日期变更为自2015年6月1日起至2020年5月31日止，减少租赁面积，乙方将上述地址的B栋109#商铺退给甲方，建筑面积76.85平方米。故商铺租赁地址变更为“曲江壹街B栋105#、106#、201#-208#，租赁面积由原先的844.15平方米变更为767.3平方米。双方同意租赁合同中的第三条第1款变更为第一年租金为人民币71224元，具体明细如下：合同签订之日支付427344元（2015.6.1至2015.11.30）；2015年11月1日支付427344元（2015.12.1至2016.5.31）；2016年5月1日支付905969.28元（2016.6.1至2017.5.31）……。合同签订后，任蓉于2014年9月18日向御智公司支付租金432960元，之后租金再未交纳。御智公司还收取了任蓉交纳的一个月房租作为押金。2016年9月27日，御智公司向任蓉预留地址邮寄送达解除通知称,御智公司承租的B栋105#、106#、201#-209#号商铺，已15个月未缴纳租金，经多次催要任蓉仍欠付拒交，御智公司即日起解除租赁合同，请任蓉向御智公司缴纳逾期拖欠租金1180400.02元整及按照租赁合同约定的滞纳金计算方式计算至任蓉方实际缴纳之日的滞纳金4241896.42元，违约金71224.00元。任蓉否认收到上述解除合同通知。御智公司为实现债权支付律师费184146.75元，已提交委托代理合同及增值税专用发票。任蓉提交陈刚证人证言，以证明承租的房屋存在天然气引进迟延不具备使用条件，因御智公司拖欠民工工资致使承租商铺在经营期间多次被拉闸停电、被堵门无法经营及环评手续不齐备等违约事实。御智公司提交费用清单及计算依据以说明任蓉欠款数额及违约金计算方法，御智公司在清单中主张的未付租金与任蓉提交的减免面积报告数额可以相互印证。
另查明，陕西香榭实业有限公司曲江壹街建设工程于2014年8月18日取得西安市公安消防支队核发的《建设工程竣工验收消防备案凭证》（西公消竣备字〔2014〕第0062号）。2015年4月14日曲江壹街建设项目取得《西安市环境保护局曲江新区分局关于曲江壹街建设项目竣工环境保护验收的批复》（西曲环验〔2015〕3号），同意曲江壹街建设项目通过环境保护竣工验收。
一审法院认为，御智公司、任蓉之间签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同关系合法有效应受法律保护。御智公司依约履行交付承租物的合同义务，任蓉未按约定支付租金，任蓉构成违约，经御智公司催告后任蓉仍未按期交纳房租以实际行为表明不履行主要合同义务，御智公司据此于2016年9月27日以信函方式向任蓉发出解除合同通知，依据合同约定，自函件发出之日五日后为送达时间，任蓉未就该解除通知在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力，双方之间的租赁合同自该通知发出五日后（即2016年10月2日）起解除。任蓉应立即腾出涉案商铺并向御智公司支付截止2016年10月2日的租金，因御智公司提交费用清单中主张的未付租金与任蓉提交的减免面积报告数额可以相互印证，故对任蓉提交的面积减免报告的真实性予以确认。该报告中双方以协商确认变更合同租赁期限自2015年6月1日起，故依据该报告，截止2016年10月2日，任蓉应支付的租金经核算为724168元。因御智公司未就任蓉逾期支付租金行为及解除合同后给其造成的损失提交证据，且御智公司所出租房屋在双方签订租赁合同时尚未取得所在项目的环境保护竣工验收手续，御智公司本身亦具有过错，结合合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，对于御智公司主张的违约金计算标准，依法予以调整为以年利率6%的2倍计算为宜，经核算为58318元，对御智公司要求支付违约金的诉请，部分予以支持。御智公司、任蓉之间的房屋租赁合同解除后，双方再无合同关系，御智公司主张任蓉未腾房给其造成的占用费损失与本案不属同一法律关系，故依法不予涉及。关于御智公司主张律师费的问题，因双方对律师费的承担有明确约定，但考虑到御智公司、任蓉均具有过错，故对于御智公司该主张，认定为由任蓉承担60%即110488元为宜，御智公司所收取房屋押金亦按此比例退还任蓉并从总金额中予以扣减。综上，任蓉应向御智公司支付租金724168元、违约金58318元、律师费110488元，合计892974元，扣减退还任蓉的40%房屋押金30949元后实际给付御智公司862025元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、第二十九条规定判决：一、被告任蓉在本判决生效后立即腾出位于西安市曲江新区角“曲江壹街”B栋105#、106#、201#-209#的商铺；二、被告任蓉应于本判决生效之日起十日内向原告西安御智商业运营服务有限公司支付862025元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费24642元，由西安御智商业运营服务有限公司负担15278元，由任蓉负担9364元。鉴于西安御智商业运营服务有限公司已预付，故任蓉在偿付上述款项时一并向西安御智商业运营服务有限公司支付。
一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，御智公司提交《委托运营授权书》《情况说明》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《西安市商品房预售许可证》，用以证明其有权出租涉案房屋。任蓉对《委托运营授权书》形式要件无异议，对证明目的不予认可认为该证据可能为后期补上的。对其他证据的真实性及证明目的均不予认可，认为上述证据均为复印件，不能作为认定事实的依据。
本院认为，御智公司、任蓉之间签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现御智公司依约履行交付承租物的合同义务，而任蓉未依约支付租金，任蓉构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十七条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，双方《商铺租赁合同》第十条第二款约定，乙方（任蓉）未按约定支付租金……，逾期超过15日的，甲方（御智公司）有权单方终止合同，……。该合同第十三条约定，以信函方式送达的，自函件发出之日五日后为送达时间，无论乙方（任蓉）是否实际接收，都不影响本条约定的送达时间标准。因任蓉拖欠租金已超过合同约定期限，御智公司据此于2016年9月27日以信函方式向任蓉发出解除合同通知，且任蓉未就该解除通知在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力，一审依据御智公司与任蓉之间合同约定认定双方之间的租赁合同自该通知发出五日后（即2016年10月2日）起解除，于法有据，并无不当。御智公司要求任蓉立即腾出涉案商铺并向御智公司支付截止2016年10月2日的租金，应予支持。一审根据任蓉提交的减免面积报告认定截止2016年10月2日，任蓉应支付的租金为724168元，有事实和法律依据，本院予以确认。因御智公司未就任蓉逾期支付租金行为及解除合同后给其造成的损失提交证据，且签订《商铺租赁合同》时涉案房屋尚未取得所在项目环境保护竣工验收手续，故一审认为御智公司存在过错，并结合合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，对御智公司主张的违约金计算标准酌情调整为以年利率6%的二倍计算，经核算判令任蓉支付御智公司违约金58318元，与法不悖，本院予以确认。对于御智公司主张的律师费问题，虽然《商铺租赁合同》对此作出了约定，但同样基于御智公司存在过错等因素，一审认为由任蓉承担御智公司律师费60%即110488元，对于御智公司所收取任蓉房屋押金亦按此比例确认退还任蓉，并从任蓉应付款总金额中予以扣减，并无不妥。关于御智公司主张的房屋占用费问题，一审认为与本案不属同一法律关系，不予涉及，对此，御智公司未提出异议，故本案不予审查。
综上所述，任蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12420元，由任蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 张小赛