广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0111民初14351号
原告（反诉被告，以下简称原告）：苏淑芬，女，1981年7月9日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，
委托诉讼代理人：曹雄，广东骏道律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：王洪升，男，1948年4月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市盐田区，
委托诉讼代理人：林细妹，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐碧瑶，广东金桥百信律师事务所实习律师。
原告苏淑芬与被告王洪升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏淑芬的委托诉讼代理人曹雄，被告王洪升的委托诉讼代理人林细妹、徐碧瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏淑芬诉称：2017年2月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》（以下简称购房合同）及其附件，约定被告将位于广州市白云区房屋（以下简称涉案房屋）卖给原告，房屋总价11380000元，房屋面积426.2平方米；卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户至他人名下；买方贷款银行出具同意贷款通知书即日起90个工作日内到房管局办理过户手续；在履行合同中任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介代理费及咨询费10000元。合同附件约定买方须在2017年2月19日支付定金50万元，递件成功之日支付首期楼款298万元，剩余楼款790万元采用贷款方式支付。合同签订前，原告已明确告知被告其不具有广州购房资格，但原告丈夫案外人徐裕武正在办理广州户口，中介承诺在2017年10月初可落户广州并具有购房资格，故原告要求被告将房屋过户给徐裕武，到时如户口未办理成功，就过户给其他具有广州购房资格的亲戚；被告同意，双方遂签订合同。合同签订后，原告于2017年2月19日向被告支付定金50万元，2017年3月3日，徐裕武与被告及中介签订网签合同，2017年3月下旬徐裕武与被告到银行办理按揭贷款，2017年6月2日银行出具同贷书同意贷款780万元，2017年7月27日，原告向被告支付首期楼款308万元，但此时徐裕武尚未落户广州，导致该日未能过户成功。2017年9月上旬，原告告知被告办理户口遇到一些问题，但是争取在同贷书出具后90个工作日内将户口办好，被告便称不想再继续交易。2017年9月14日，原告确定徐裕武户口不能如期办妥，遂通知被告将房屋过户给原告表弟案外人余某或其他有购房资格的亲戚，并要求被告于国庆节后办理过户，但被告不同意并于2017年10月10日告知原告终止交易。此后，原告多次联系被告及其女儿要求继续履行合同将房屋过户至余某名下，同时原告考虑由于自身原因造成被告推迟收到尾款，愿意多付80万补偿被告，但均遭到被告拒绝。若被告能及时配合原告办理撤销网签、重签合同、协助办理余某的贷款，完全可在合同履行的宽限期即2017年10月30日前成功过户。现被告在原告采取了补救措施后合同尚能继续履行的情况下，仍执意终止交易，有悖于合同约定和诚实信用，严重损害了原告的合法权益。故依法起诉，请求法院判令：1、解除原被告签订的《房地产买卖合同》及其附件；2、被告返还原告购房款358万元并支付违约金358万元；3、被告向原告赔偿中介代理费及咨询费10000元；4、本案受理费由被告承担。
被告王洪升答辩及反诉称：原被告于2017年2月19日签订了购房合同及其附件，约定被告将涉案房屋出售给原告，原告应依约支付定金、办理按揭手续，并在银行出具同意贷款通知后90个工作日内办理房屋过户手续。2017年2月19日，原告向被告支付定金50万元。原告告知其没有购房资格，要求被告将房屋过户至原告丈夫徐裕武名下，并承诺在办理过户前徐裕武将具备购房资格。被告基于购房合同中买方可指定过户至他人名下的约定予以同意，遂于2017年3月3日与徐裕武签订《存量房买卖合同》，确定将涉案房屋过户至徐裕武名下。其后，徐裕武也向银行办理了房屋按揭贷款手续。2017年6月2日，银行出具了同意发放贷款的初审结果通知书，根据购房合同约定，徐裕武与被告应于2017年10月11日前到房管部门办理过户手续。然而2017年9月14日，原告明确告知被告，徐裕武无法取得购房资格，无法办理过户。之后双方多次沟通无果，被告也多次催促，原告及徐裕武至今都未能配合被告办理过户手续。根据购房合同约定，原告逾期提交交易所需资料至今已超过20天，属于严重违约，被告可依约定解除合同，没收原告购房定金50万元。故为维护被告的合法权益，请求法院判令：1.解除原告与被告于2017年2月19日签订的《房地产买卖合同》；2.原告承担违约责任，被告收取的购房定金50万元不予退还；3.本案诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告称其答辩意见与其本诉的意见一致。
经审理查明：被告为涉案房屋的登记产权人。
2017年2月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订购房合同，约定被告将涉案房屋卖给原告，房屋总价11380000元，房屋建筑面积426.2平方米，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；第七条因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下约定的：（1）逾期未超过二十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过20天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任即双倍返还定金或没收定金；（3）本次交易在银行未出同意贷款书前或因卖方原因导致未过户成功卖方已收到部分楼款，卖方违约的情况下，买方应向卖方发出解除合同通知书，卖方已收到房款则以双倍赔偿已收到买方的房款；第八条，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；第十条，买方同意向经纪方支付中介代理费及咨询费10000元；第十二条，卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下；备注：该物业买卖为买卖双方自行协商成交，经纪方负责办理交易过户手续；本买卖合同送售价包括车位两个，地址分别为广州市白云区房及车位，这两个车位在交易过户过程中所产生的一切税费由买方承担，另加一个无产权室外车位；买方贷款银行出具同意贷款通知书即日起90个工作日内到房管局办理本合同所有物业的交易过户手续。合同附件约定付款方式，定金50万元于2017年2月19日支付，首期楼款（不含定金）298万元于递件成功当天支付，买方应于2017年2月28日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方须提供协助，楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。
2017年2月19日，原告向被告支付定金50万元。2017年3月3日，徐裕武与被告签署《存量房买卖合同》，约定徐裕武向被告购买涉案房屋。2017年6月2日，中国工商银行股份有限公司广州云山支行向徐裕武出具《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》（以下简称同贷书），记载将向徐裕武购买涉案房屋发放贷款780万元。2017年7月27日，原被告前往房管部门办理过户欲将涉案房屋过户至徐裕武名下，但未能成功。同日，原告向被告支付首期楼款308万元。
2017年8月13日，被告方发送微信给原告方，内容为“苏小姐，税务一事进行怎么样了，银行的贷款通知书会不会过期？”原告方回复称“银行贷款书吴小姐说可以续期，税务之事在重新补办资料”等内容。2017年9月28日，原告方发送短信给被告方，内容为“我这边资料已经准备好了，办理过户时间大约在国庆节后，会在国土资源局现场预约号，具体时间我会提前两天通知你”，但未得到回复。2017年10月10日，被告方发送短信给原告方，内容为“鉴于贵方多种原因，我现在代表我的父亲王洪升，向您先以短信的形式通知，贵我双方就广州白云区的房产交易进行终止交易，随后我方会发出正式的通知函件”，原告方则发送短信“10月12号安排过户，请你准备好资料”，2017年10月11日，被告方发送短信给原告方“现在你老公的社保和个税手续完善了吗”，原告方回复称“我老公的手续已经完善，贷款也已经批准了，我其实9月14日发信息给王叔约见面也是想沟通，如果你们那边急，我老公没有完善手续，就用我大嫂广州户口的名额，一直王叔也没回复”，同日原告方再次发送信息“根据你我双方签订的《房地产买卖合同》第十二条’卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下’的约定，现我已重新找到一个根据广州市现行购房政策具有购房资格的人，请你配合将房产过户到他名下。现邀请你于2017年10月12日上午十一点到广州市白云区同和路998号广州巡家房地产代理有限公司，贵我双方友好协商撤销原网签合同、签订新的网签合同、你协助签订《购房抵押贷款合同》等相关事宜”，被告方回复称“明天去不了，请知悉”。之后原被告双方就涉案房屋交易仍继续协商，但无法达成一致意见。
原被告均确认涉案购房合同最后履行期限为2017年10月30日。
庭审中，原告称2017年10月12日邀请被告配合过户系要过户至证人余某名下，并申请证人余某出庭作证。证人余某到庭陈述，原告于2017年上半年与我谈过，想将房屋过户至我名下；2017年9月原告找我要了身份证等资料，并再次提出想将房屋过户至我名下，我均同意；但并未通知我2017年10月12日前往广州办理过户手续，之后就是2017年12月12日原告再次联系我要求我来作证；对原被告之间的交易情况并不清楚。原告对证人证言无异议，称因被告拒绝在2017年10月12日前来办证，故未通知余某。被告对证人证言有异议，称该证人与原告存在利害关系，且证人未必可以取得银行的贷款。
另外，原被告对涉案购房合同第十二条“卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下”的约定理解不一，原告认为在指定过户至徐裕武名下不成功的情况下，原告可以继续指定到他人名下；被告认为买方指定的他人仅应为徐裕武一人，若徐裕武过户不成功，则不可再行指定他人。
另查，2017年12月24日，徐裕武出具《证明》，写明其于2017年3月3日与被告办理网签所签订的《存量房买卖合同》系基于原被告之间的购房合同中第十二条的约定签订的。2018年1月4日，广州市白云区不动产登记中心向徐裕武出具《不具备购房资格告知书》，写明经核查，徐裕武不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。同日，广州市白云区不动产登记中心出具《购房资格证明》，写明经核查，余某截至2018年1月3日止，在本市住房限购区域可购买1套住房。
以上事实，有购房合同及其附件、《存量房买卖合同》、收据、中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书、收条、不具备购房资格告知书、购房资格证明、微信聊天记录、短信记录及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告起诉要求解除购房合同，被告亦反诉要求解除，故本院对原被告于2017年2月19日签订的购房合同及其附件予以解除。合同解除，因合同而取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还购房款358万元合法合理，本院予以支持。
关于违约金358万元及没收定金50万元，原告称在签订合同前就已向被告告知若过户至徐裕武名下不成功便过户至其他亲戚名下、被告表示同意，但未能提供证据证实且被告不予确认，故应由原告承担举证不能的不利法律后果，本院对原告上述主张不予采信。因原被告对涉案购房合同第十二条“卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下”的约定理解不一，在原告已经指定过户至徐裕武名下而不成功的情况，上述约定并未明确买方可指定过户至他人的人选数量，或写明买方可指定过户至他人直至过户成功为止，在约定不明的情况下原被告后续又未能对该约定达成一致意见，故因约定不明导致合同无法履行的过错不能归结于原被告双方，故原告要求被告承担358万元的违约金及被告要求没收定金50万元均理据不足，本院均不予支持，予以驳回。关于中介费1万元，在购房合同因不能归结于被告的过错而导致解除的情况下，原告要求被告承担中介费无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告苏淑芬与被告王洪升于2017年2月19日签订的《房地产买卖合同》及其附件解除；
二、自本判决生效之日起五日内，被告王洪升退还原告苏淑芬购房款3580000元；
三、驳回原告苏淑芬的其他诉讼请求；
四、驳回被告王洪升的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费30995元，由原告苏淑芬负担15519元，被告王洪升负担15476元；本案反诉受理费4400元，由被告王洪升负担。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 林艾婧
二〇一八年一月十七日
书记员 蔡佳丽