广东省郁南县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)云郁法民初字第930号
原告程满，男，汉族，1962年3月16日出生，住广东省云浮市郁南县。
委托代理人赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人毛文坚，广东百誉律师事务所律师助理。
被告张庆林，男，汉族，1975年12月20日出生，住广东省云浮市郁南县。
被告邱燕明，女，汉族，1973年2月9日出生，住广东省肇庆市端州区。
第三人中国工商银行股份有限公司德庆支行（以下简称工商银行德庆支行），住所地：广东省肇庆市德庆县德城镇朝阳东路13号。
负责人邝小明。
原告程满诉被告张庆林、邱燕明、第三人工商银行德庆支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员卢志浩担任审判长，并与审判员严劲、人民陪审员杨永雄组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告程满的委托代理人赵飞燕到庭参加诉讼；被告张庆林、邱燕明、第三人工商银行德庆支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：一、原被告于2013年12月21日签订的房屋买卖协议合法有效，且双方已依约履行了大部分合同义务。该部分事实有云浮中级法院作出的生效民事判决书予以证实。双方应依照合同继续履行，实现合同目的。
2013年12月21日原、被告经协商，约定被告将其所有的位于德庆某别墅卖给原告，双方签订买卖协议。《协议》约定：房产的交易价格为48万，包括该套房屋中的家具及装修。成交款支付方式为：于2013年12月22日支付定金20万元，并约定在支付定金后将该房屋交付原告使用。在未出具房产证前由原告代替张庆林交工商银行按揭款约2200元/月，待出房产证后即办理过户手续。该份协议合法有效，有云浮中级法院作出的民事判决书予以证实。
合同签订后初期，原告已依约履行其合同义务：（1）原告依约交付定金20万给被告；（2）涉案房屋于2014年3月24日已办理房屋产权证，按约定原告代交按揭款至出证时止，原告已依约一直代交至2014年12月，被告亦履行其部分合同义务：收取定金20万后立即将涉案房屋交给原告使用至今。但2014年3月24日，房产证出证后，被告并未能依照合同约定将涉案房屋过户给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故此，被告应继续履行合同，将位于德庆县某房屋产权过户给原告，并承担相应的违约责任。
二、第三人属于涉案房屋的抵押权人，原告签订买卖合同后一直以其名义代张庆林缴纳按揭款至2014年12月，抵押权人并无异议。
原被告买卖涉案房屋时，涉案的房屋并未办理抵押登记手续。而直至房产证出证后，抵押权才可能确立。即使原被告在涉案房屋办理抵押权登记手续后才发生买卖合同关系，亦不会对涉案房屋的买卖效力产生影响。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”故抵押人对抵押物有处分权，对抵押权人只是尽通知的义务，但并无需经抵押权人的同意。根据《中华人民共和国〈担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，原告同意代替被告清偿其欠第三人的涉案房屋的债务，并将该笔款提存。抵押权消灭后，第三人应将涉案房屋的相关权属凭证交付给原告。
原告起诉请求：1、判令两被告依照双方于2013年12月21日签订的《协议》，将位于德庆县某房屋产权过户给原告。2、案件诉讼费由两被告负担。原告后增加诉讼请求，请求第三人工商银行德庆支行配合办理涉案房屋抵押登记涂销手续。
原告程满向本院提交了如下证据：
1、程满身份证，证明原告的主体资格，属于买卖合同权利人。
2、被告张庆林、邱燕明身份证，证明被告的诉讼主体资格，属于买卖合同权利人。
3、《协议》，证明原告于2013年12月21日向两被告购买了位于德庆县某别墅，并签订了买卖协议。
4、收据、账户明细查询，证明原告按照协议约定交付了200000元购房款给被告，被告张庆林立回收据给原告收执。
5、房屋租赁协议，证明被告张庆林依照协议将涉案房屋交原告使用，原告将涉案房屋租赁给蒙梓南。
6、交纳银行按揭款回执，证明原告依照协议代张庆林缴纳涉案房屋按揭贷款。且部分按揭款以原告名义缴纳，第三人知道原被告买卖的事实，一直无异议。
7、物业管理费发票（五份），《证明》，证明被告已依约将房屋交原告使用，从2014年1月至今，物业管理费均由原告缴纳。
8、（2015）云中法民一终字第114号民事判决书，证明生效的判决书确认买卖协议是合法有效的，双方应依约履行各自的合同义务。
9、房屋权属资料、房地产权证，证实涉案房产已出证，被告应按照协议将涉案房屋的产权登记于原告的名下。
本院于2015年10月20日向被告张庆林、邱燕明送达起诉状副本、证据副本、应诉举证通知书、组成合议庭通知书和开庭传票等，但被告张庆林、邱燕明没有在法定的答辩期限内提交书面答辩意见，亦没有到庭参加诉讼。
第三人工商银行德庆支行未派员参加诉讼，其提交书面答辩认为：一、本案的性质是房屋买卖合同纠纷，但我行不是本案房屋买卖合同中的权利人和义务人，无须承担任何义务及法律责任。由于本案的性质是原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，而我行仅与被告之间存在借贷合同纠纷，不是上述房屋买卖合同中的权利义务主体。故我行与原告不存在合同关系或其他法律上的关系，无须承担任何义务及法律责任。此外，对于原被告之间的房屋买卖合同纠纷，我行不参与相关诉争，不发表任何意见。
二、涉案房屋依法办理抵押登记，我行依法享有对涉案房屋的抵押权，并就涉案房屋处置所得价款优先受偿。2010年9月29日，被告张庆林、邱燕明与我行签订《个人购房借款/担保合同》（肇房肇庆行德庆支行[2010]年178号），被告张庆林向我行借款27万元，借款用于购买位于德庆县德城镇香山大道东路1号德庆某房地产，借款期限20年（从2010年9月30日至2030年9月30日止），借款由被告张庆林，邱燕明共同提供涉案的房地产为上述借款设定抵押（粤房地产权证德字第652******2），并到房地产管理部门办理抵押登记（粤房地他项权证德字第65*******5）。根据《物权法》相关规定，我行依法有权就涉案房屋优先受偿。
三、被告未经我行同意的情况下私自转让涉案房屋的行为并不影响我行的抵押权，在被告全额清偿其所欠我行的债务前，我行依法享有对涉案房屋的抵押权。2010年9月30日，我行根据合同约定发放了贷款，但被告未按合同约定履行还款义务，被告积欠本息未清偿。另外，根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人不得擅自转让抵押物，抵押权人可以依物权的追及力行使抵押权。
因此，被告尚未全额还清积欠我行的债务，且未经我行同意擅自转让抵押房屋，并不影响我行的抵押权，我行依法享有对涉案房屋的抵押权。如贵院依法处置该抵押房屋，按有关规定，我行对所处置抵押房屋有优先受偿权，处置抵押房屋所得款项理应用于偿还我行贷款本息及相关费用。
四、被告未按《个人购房借款/担保合同》的约定履行义务，存在违约行为，我行已于2015年5月向德庆县人民法院起诉，请求判决被告归还全部贷款本息及承担相应的费用、判决我行对被告提供的作为借款抵押物的位于德庆县德城镇香山大道东路1号德庆某房地产享有优先受偿权。
我行恳请法院督促被告尽快归还我行的借款本息及相关费用。
第三人工商银行德庆支行向本院提交如下证据：
1、欠款余额清单，证实被告欠款情况。
2、借款凭证，证实被告借款事实。
3、个人购房借款/担保合同，证实被告借款及担保事实。
4、房地产他项权证，证实房屋抵押情况。
5、居民身份证、居民户口簿、结婚证，证实被告身份情况及婚姻情况。
6、营业执照、机构代码证，证实第三人身份情况。
经审理查明，涉案房屋位于德庆县香山大道东路1号德庆某房屋（粤房地权证德字第652******2；建筑面积：150.78㎡）。该房屋是被告张庆林于2010年9月29日与工商银行德庆支行签订《个人购房借款/担保合同》，向工商银行德庆支行贷款270000元购买并以该涉案房屋作贷款抵押，双方已办理了抵押登记。2013年12月21日，程满与张庆林、邱燕明签订了一份《协议》，协议约定：程满以成交价480000元购买张庆林位于德庆县某别墅，2013年12月21日交定金200000元并交楼给程满使用，在房产证未出时由程满代交工商银行德庆支行按揭款2200元/月，待出房产证后即办理过户手续并付清尾款。2013年12月22日，程满由程雪峰的账户转账200000元到张庆林的账户，张庆林出具《收据》给程满收执。程满于2014年1月3日将德庆某房屋出租给蒙梓楠，租赁期限自2014年1月20日至2017年1月20日，约定每月租金2200元，由蒙梓楠将款项转账到张庆林工商银行肇庆分行账户，作为程满支付按揭房款。蒙梓楠多次向张庆林在工商银行肇庆分行账户转账，代张庆林向工商银行德庆支行支付按揭房屋贷款，以抵作房屋的租金。
因张庆林涉及其他债务纠纷，登记在其名下涉案房屋被本院查封，程满提出执行异议之诉，经云浮市中级人民法院作出（2015）云中法民一终字第114号民事判决书，确认张庆林、邱燕明与程满于2013年12月21日签订的购房协议有效。
再查明，对于第三人工商银行德庆支行在答辩中提出被告张庆林欠其贷款本金及利息共255821.16元（其中本金240086.61元，利息15734.55元，利息计至2015年12月20日止，之后利息按《个人购房借款/担保合同》约定及中国人民银行有关规定计算至本息还清日止）。原告对被告张庆林尚欠第三人工商银行德庆支行贷款予以确认，并明确表示愿意替张庆林清偿涉案房屋的抵押贷款及第三人工商银行德庆支行因追偿该贷款支出的合理费用5223.34元（第三人向德庆县人民法院起诉张庆林借款合同案而支出的诉讼费用及相关费用）。
本院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。
张庆林、邱燕明与程满于2013年12月21日签订的购房协议，经云浮市中级人民法院作出生效法律文书，确认该购房协议有效。被告张庆林、邱燕明与第三人工商银行德庆支行签订《个人购房借款/担保合同》，向工商银行德庆支行贷款270000元购买并以涉案房屋作为贷款抵押，双方已办理了抵押登记。被告张庆林、邱燕明与第三人工商银行德庆支行签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效。第三人工商银行德庆支行对涉案房屋享有抵押权。现原告要求被告张庆林、邱燕明将涉案房屋过户，并表示愿意清偿张庆林尚欠第三人工商银行德庆支行的贷款及因追偿贷款而支出的合理费用。依《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依上述法律规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制，现程满同意代位清偿涉案房屋的抵押贷款和要求第三人办理涂销抵押登记，并由被告张庆林、邱燕明协助办理过户手续的请求合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告程满在本判决发生法律效力之日起五日内，直接向第三人中国工商银行股份有限公司德庆支行清偿被告张庆林尚欠的抵押贷款本息255821.16元（该笔款项是张庆林于2010年9月29日向第三人中国工商银行股份有限公司德庆支行所借，至2015年12月20日止本金240086.61元，利息15734.55元，之后利息按《个人购房借款/担保合同》约定及中国人民银行有关规定计算至本息还清日止）及第三人因追偿张庆林而支出的合理费用5223.34元。
二、在原告程满清偿上述判决第一项的本金、利息和合理费用后的五日内，第三人中国工商银行股份有限公司德庆支行协助程满办理涉案房屋（该房屋位于德庆县德城镇香山大道东路1号德庆某，粤房地产权证德字第652******2，粤房地他项权证德字第65*******5）的抵押登记涂销手续。
三、在涉案房屋的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告张庆林、邱燕明协助程满办理涉案房屋（该房屋位于德庆县德城镇香山大道东路1号德庆某，粤房地产权证德字第652******2）过户至程满名下的登记手续。
本案受理费8500元，由被告张庆林、邱燕明负担（受理费原告已预交，被告在履行上述义务时一并迳付给原告，本院不另作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 卢志浩
审 判 员 严 劲
人民陪审员 杨永雄
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 梅醒林