江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣01民终305号
上诉人（原审原告）：何昌勇，男，汉族，1975年1月8日生，汉族，身份证,地址：福建省福清市，现住南昌市。
委托诉讼代理人：马建平，江西灯正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戚凯，男，1993年6月15日生，汉族，现住江苏省徐州市贾汪区。
委托诉讼代理人：刘省辉、黄诗琴，江西朗秋律师事务所律师。
原审第三人：张某，女，1969年9月26日生，汉族，现住江苏省苏州市。
原审第三人：林某（曾用名林某），男，2000年6月17日生，汉族，现住江西省南昌市东湖区。
法定代理人：张某，同为本案第三人，系林某的母亲。
张某、林某的委托诉讼代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师。
原审第三人：林政乡（曾用名林正香），男，1956年10月25日生，汉族，户籍地：福建省福清市，现住南昌市青云谱区。
委托诉讼代理人：马建平，江西灯正律师事务所律师。
上诉人何昌勇因与被上诉人戚凯，原审第三人张某、林某、林政乡物权保护纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院院长批准，本案延长审限三个月。现已审理终结。
何昌勇的上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由戚凯负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。2015年11月7日，被上诉人戚凯明知南昌市沿江路133号9号店面的产权人系上诉人，在未经上诉人同意的情况下擅自进入该房屋，对原有装修进行破坏后按开火锅店的要求进行装修，其后非法占有至2017年9月。然而一审判决却错误认定事实，做出错误判决。1、违法认定涉案房产为按份共有关系。2、认定涉案房产的钥匙只掌管在张某一人手中错误。3、认定张某收取了戚凯的费用就是实际行使了商铺共有人的“管理”权力错误。4、被上诉人戚凯有严重错误。5、本案的扩大损失应当由戚凯承担。二、一审适用法律错误。本案涉及二个法律关系。第一是侵权法律关系。即戚凯侵犯了上诉人对涉案房产的所有权。第二是戚凯与第三人之间的租赁合同关系。而一审判决却混淆了二个法律关系。
被上诉人戚凯同意一审判决。
何昌勇向一审法院提起诉讼的请求：1、判令被告支付原告房屋占有使用费（按每月4500元计算，自2015年12月7日起至判决做出之日止）；2、判令被告承担原告因本案诉讼支出的律师费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审查明，2015年9月，被告戚凯为在南昌开办火锅店寻找合适店铺，获知南昌市西湖区沿江路133号的店铺正在招租，遂致电联系招租人张某（本案第三人）商谈租赁事宜。2015年11月7日，被告与第三人张某签订了《商铺租赁合同》，合同载明：1、商铺坐落地址：南昌市西湖区沿江路133号，商铺建筑面积328平方米（详见平面布局图）2、租赁用途为餐饮；3、租赁期限从2016年1月1日至2023年12月31日；4、每月租金16400元，前三月每月付租金，三个月后按季度付款；5、一次性缴纳三个月租金即50000元，作为押金；6、一次性支付30000元，用于购买店内的所有空调灯具、办公设备等物品费用；7、存款账号为林某；8、“乙方（戚凯）在经营过程中如因甲方（张某、林某）原因造成乙方无法正常经营，所带来的一切损失由甲方承担。并负责赔偿乙方的损失”；9、手写备注“2015年11月7日至2015年12月7日为装修期，租金从2015年12月7日算”。合同另载有被告戚凯和第三人张某的手写签名和指印，以及各自的身份证号码，张某还代第三人林某签了名。同日，张某和被告还拟定了另外一份甲方为第三人林政乡、原告何昌勇的《商铺租赁合同》，该合同载明：1、商铺坐落地址：南昌市西湖区沿江路133号，建筑面积约300.28平方米（详见平面布局图），张某手写备注“何昌勇246.48平方米、林政乡201.6平方米”；2、每月租金何昌勇4500元、林政乡10080元，一次性缴纳三个月租金40000元作为押金;其余约定与前述合同一致，但不包含物品处置费用。该合同仅有被告戚凯作为承租方的签名、指印及身份证号码信息，出租方未见签名。第一份《商铺租赁合同》所涉为第三人张某、林某名下的位于南昌市××××号商铺，第二份《商铺租赁合同》所涉为第三人林政乡名下的8号商铺和原告何昌勇购买的9号商铺。
此后，第三人张某把商铺大门钥匙交给被告戚凯，被告开始着手对店铺的装修及开办。
2015年11月4日，第三人张某出具收条载明“收到租赁前期处置物品费用三万元整”。2015年11月25日，被告戚凯通过刘辉的账户向张某名下建设银行信用卡转账存入50000元，并通过ATM机现金存入的形式向张某名下同一张建设银行信用卡存入40000元。
2016年1月12日晚，第三人林政乡带着十几个人从消防通道进入本案商铺，用事先准备的“小洋镐、铁锹、撬棍”等工具把部分装修好的地砖砸坏，部分墙面装饰破坏，商铺二楼和一楼的装修均遭破坏，致使新店无法正常开张营业。后被赶来的刘辉(戚凯的员工)等人制止。同日，刘辉向南昌市公安局西湖分局报案，公安机关就该案进行侦查，2016年4月29日，公安局对该案做撤案处理。
另查明，原告何昌勇购买的坐落于西湖区××、××（××），该店铺仅签署了《商品房买卖合同》，合同载明5号、9号店铺总建筑面积633.38平方米，未办理产权登记。第三人张某、林某购买的坐落于西湖区××、××（××），该店铺仅签署了《商品房买卖合同》，买卖合同载明6号、7号店铺总建筑面积607.57平方米，未办理产权登记；第三人林政乡所有的坐落于西湖区××、××（××），商铺总建筑面积721.45平方米，共有一个房屋所有权证。
还查明，2015年10月份左右，在南昌市××一个茶馆，第三人张某通过案外人胡波（是张某和林政乡共同的朋友）做中间人与第三人林政乡商谈本案商铺出租租金的分配事宜。张某提出由其单独收取本案商铺的前三年租金，三年后按各自房产比例分配租金；林政乡提出张某必须在他们曾于2014年11月26日拟定的一份协议书上签字，并承担一笔约30万元的利息，否则不会答应张某的要求，当日，双方未能达成一致。
第三人张某在2016年1月15日的公安询问笔录中陈述“店铺是2004年11月24日购买……从购买这三个店铺以来，7、8、9号店铺一致都是由我来出租并收取租金。”“店铺都是我和林政乡、林政旺（林政乡的哥哥，已死亡）还有何昌勇、林某一起购买的，当时购买资金都是我和林政乡出的，我们只是借林政旺和何昌勇的名义到银行贷款，所以才写了他两的名字”“7、8、9号店铺从2013年初一直空着没租出去，直到2016年1月才租给了红味军餐馆”“因为5、6号店铺也是连在一起的，也一直是林政乡在出租并收租金，其中6号店铺是我名下的产权，按照协议6号店铺的租金应该由我收取，承租方一直把租金交给林政乡，但是他一直都没有给过我6号店铺的租金，因为这样，林政乡告诉江西农商银行的邱照斌行长及胡波经理，让他们告知我说7、8、9号店铺一直空着没租出去，现在可以由我租出去并全额收取三年的租金”“我拟了一份关于8、9号店铺由我出租并收取租金的委托书并叫胡波经理让林政乡和何昌勇签字之后再给我，银行的胡波经理……并说是林政乡口头同意了的，所以我才安心的将7、8、9号店铺出租出去的”并说“银行的胡波经理告诉我说是林政乡同意了由我全权出租并收取租金后，我才出租出去的。”
再查，本案商铺7号、8号、9号连成一体，共上下两层，且只有一个大门，一把钥匙，被告承租前钥匙掌握在第三人张某手中。此外，第三人张某和第三人林政乡原系夫妻关系，本案发生时已经离婚，第三人林某是二人所生的儿子。原告何昌勇是第三人林政乡的侄子。2017年9月15日，被告戚凯将本案商铺的钥匙交还给了第三人张某。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、林政乡房产证，被告提供的《商铺租赁合同》、银行卡客户交易查询单、收条、报案笔录、询问笔录、微信聊天记录、现场照片、录音等证据及原、被告、第三人的陈述在卷证实。
一审认为，本案的争议焦点为被告戚凯是否侵犯了原告何昌勇的所有权。根据已查明的事实和证据，被告戚凯未构成侵权。
首先，被告戚凯对本案商铺9号部分享有合法有效的承租权，论证如下：第一、本案各方当事人均未否认原告何昌勇为本案商铺9号部分的产权人——原告何昌勇提交了本案商铺9号部分的商品房买卖合同；且原告没有在《商铺租赁合同》上签字，被告与原告的租赁合同关系未有效订立——但这不必然等于被告对本案商铺9号部分进行承租必然违法、无效。第二、本案商铺虽然在产权意义上分成了7、8、9号，但在外观看来，7、8、9号是一个不可分割的整体，其物理空间上，7、8、9号分为上下两层，但上下两层全部共用唯一的一扇门，而该唯一进出门的钥匙也只掌握在第三人张某一人手中，据此可以认定，第三人张某、林某、林政乡和原告何昌勇对本案商铺形成了按份共有的关系；我国物权法第96条规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”，而对共有物进行管理是为了使共有物不降低使用价值或者增值的行为，出租共有物是共有人管理共有物的一种方式，因此，本案中，作为共有人的张某、林某、林政乡和何昌勇各方在“没有约定或者约定不明确的”都享有出租本案商铺的权利。第三、张某收取了本案商铺（西湖区沿江路133号7、8、9号）的全部押金9万元以及商铺内所有的物品处置费3万元，并将唯一的商铺大门钥匙交给承租人，张某事实上行使了其作为商铺共有人的对于商铺的“管理”的权利。综上，尽管没有分别与商铺9号部分所有权人何昌勇订立租赁合同，但被告戚凯基于商铺共有权人之一的张某的管理行为获得了对本案商铺9号部分的合法有效的承租权，应受法律保护。
其次，2016年6月16日被告戚凯起诉张某要求解除合同后，案件进入司法程序，诉讼的时间和经济成本客观存在，被告戚凯举证不被认可后为配合鉴定仅保有商铺钥匙，是合乎情理的诉讼行为，该行为本身不构成对侵害原告物权的恶意，因此，2016年6月以后至2017年9月诉讼期间，侵权事实难以认定。综上，原告何昌勇主张被告戚凯侵害其物权与事实不符，其要求被告戚凯支付占有使用费的损失也没有法律依据，本院不予支持。在张某、林某与戚凯商铺租赁合同纠纷一案中，本院已认定应由戚凯作为承租人向出租人张某、林某支付2015年12月7日——2016年1月12日期间整个店铺的租金；2016年1月12日打砸商铺事件发生以后至2016年6月合同解除之前的租金损失，由第三人张某作为出租人自行负担；而2016年6月16日被告戚凯起诉解除合同后至2017年9月份的损失，先是由于第三人张某作为商铺共有人和出租人没有尽到最起码的沟通义务，引致第三人林政乡对承租人戚凯的误会；后是由于第三人林政乡过激的打砸行为导致商铺无法经营使用；在打砸事件发生后，张某也没有及时尽到对商铺的修复义务和促成各方沟通的义务，直到2016年10月份，才诉请解除合同、要求腾房止损；作为商铺共有人的林政乡、何昌勇也是从2016年10月份起诉要求戚凯支付商铺占有使用费，故此种种，作为房屋所有权××××、林政乡应对本案损失扩大部分承担主要的责任——基于公平原则，本院酌情由被告戚凯参照原租赁合同的标准向原出租人张某负担3个月的整个店铺损失即（16400+4500+10080）×3=92940元。原告何昌勇的损失，可由其向第三人张某、林政乡另行主张。
综上，被告戚凯先是通过第三人张某行使商铺共有权人的管理行为，获得了原告名下9号部分商铺的合法承租权；合同解除后，被告戚凯出于诉讼需要未交出店铺钥匙，加之其从未使用该店铺，不能苛责其存在恶意侵权的故意，故原告主张被告戚凯侵害其物权的说法不能成立，故其要求被告戚凯赔偿占有使用费损失的请求不予支持。原告何昌勇的有关损失，可向共有权人张某、林政乡另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何昌勇的诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费1050元，由原告何昌勇承担。
二审查明的事实与一审一致。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案的争议焦点是：戚凯是否构成侵权？戚凯应否赔偿何昌勇的店面占有损失？1、根据已查明的事实，戚凯明知其要承租的店面系张某、林某和何昌勇、林政乡所有，其中7号店面系张某、林某所有；8号店面系林政乡所有；9号店面系何昌勇所有。戚凯只与张某、林某单独就7号店面签订了租赁合同。而与何昌勇、林政乡未签订租赁合同，事后亦未得到何昌勇、林政乡的追认。何昌勇与开发商签订有独立的买卖合同，其店面产权并不存在与他人共有的事实。戚凯未经何昌勇同意，未签订租赁合同而占有、使用何昌勇名下店面，明显构成侵权。一审认定戚凯未构成侵权的理由不能成立。2、戚凯构成侵权，应依法承担相应的法律责任。经查，戚凯已于2017年9月15日将店面返还。从2015年11月7日戚凯与张某、林某签订租赁合同，当月即进入店面进行装修。确定其占有、使用店面的时间为2015年11月8日至2017年9月15日。其间林政乡在得知店面未经其同意被戚凯占有、使用时，本应通过合法途径予以解决，但其却于2016年1月12日通过打砸的方式阻拦戚凯装修施工，致使纠纷扩大。故对此期间造成何昌勇的损失，林政乡和戚凯均有责任。根据何昌勇诉请从2015年12月7日起计算损失时间，戚凯认可的何昌勇店面租金每月4500元，戚凯应承担何昌勇的经济损失为2015年12月7日至2016年1月12日，计1个月共4500元；2016年1月13日至2017年9月15日，计20个月共计90000元，由戚凯承担50%计45000元。故戚凯应承担何昌勇的经济损失为49500元。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。上诉人的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初2981号民事判决；
二、限戚凯于本判决生效后三十日内赔偿何昌勇经济损失49500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，共计2100元，由戚凯负担1100元，何昌勇负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 姜伟杰
审判员 黄 荔
审判员 黄燕萍
二〇一八年六月十九日
书记员 黄 浪