四川省达州市达川区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川1703执异36号
案外人：周荣，男，1954年10月15日出生，汉族，住四川省达州市达川区。
申请执行人：成都金穗建筑工程有限责任公司，住所地：成都市西御河沿街5号附14号。
法定代表人：王新民，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李代奎，男，1969年10月11日出生，系该公司职工。
委托诉讼代理人：于康平，四川虹信律师事务所律师。
被执行人：达州莱克实业有限公司，住所地：四川省达州市达川商贸物流园区杨柳路116号。
法定代表人：贾培德，该公司董事长。
在本院执行成都金穗建筑工程有限责任公司（以下简称成都金穗公司）与达州莱克实业有限公司（以下简称达州莱克公司）合同纠纷一案中，案外人周荣对本院（2015）达达民保字第224号《民事裁定书》查封达州莱克公司所有的位于达州市达川区二号干道莱克汽车博览园2号楼1跃2-28市场化商品房提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。
案外人称：2012年7月21日，案外人与莱克公司签订《商铺投资协议》，以单价7318.00元/平方米的价格，购买位于达州莱克国际汽车商贸园汽配区2-1▪2-28号，建筑面积为154.4平方米的商铺一间。按照合同约定,案外人已经支付完了购房价款1129899.00元，达州莱克公司于2012年7月向案外人交付了房屋，并与达州莱克公司签订了《商铺委托经营协议》。因为达州莱克公司的原因，未能办理房屋买卖网签手续，在达州莱克公司给案外人办理房产证时，得知申请执行人金穗公司已申请达州市达川区人民法院对达州莱克公司出售给案外人的房屋进行了查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对达川区人民法院查封位于达州莱克国际汽车商贸园汽配区2-1▪2-28号房屋提出书面异议，请贵院依法审查，解除位于达州莱克国际汽车商贸汽配区2-1·2-28号房屋的查封，让案外人及时获得房产证。
申请执行人成都金穗公司称：一、异议人周荣请求解除对异议人位于达州莱克国际汽车商贸园汽配区2-1▪2-28号房屋查封的请求理由不能成立。异议人请求解除查封房屋的所有权并非其所有，虽然异议人与达州莱克公司签订了《商铺投资协议》，但并不能证明该房屋的所有权系异议人。按照《物权法》的相关规定，只有进行了登记才能证明房屋的所有权，但异议人申请解除查封的房屋至今并未进行登记，该房屋的所有权仍属达州莱克公司。因此，达川区人民法院查封该房屋是完全正确的。二、成都金穗公司对达州莱克公司的房屋享有优先受偿权。达州莱克公司的房屋系成都金穗公司装饰装修，下欠工程款1384161.76元，并经达川区人民法院（2015）达达民初字第3234号《民事调解书》予以确认，该调解书已发生法律效力。达川区人民法院在执行时，依法查封达州莱克公司未进行买卖登记的房屋无任何过错，是完全正确的。虽然异议人提供商铺投资协议，但这只能证明异议人与达州莱克公司系融资法律关系，而不是买卖关系。按照《建筑法》的相关规定，该关系不能对抗工程款的优先受偿。因此，异议人提出的异议理由不能成立。
本院查明：2012年7月21日，案外人（乙方）与达州莱克公司（甲方）签订《达州国际汽车商贸园商铺投资协议》，该协议主要条款约定：乙方投资购买甲方开发的【莱克.达州国际汽车商贸园】汽配区2号楼1▪2楼第028号商业用房（以下简称商铺）；商铺备案办理期限2012年7月22日起至2013年7月21日止，甲方承诺在本协议的一年内为乙方办理商铺产权备案登记，并为乙方重新签订《商品房买卖合同》；商铺预估面积154.4平方米，单价7318.00元/平方米，总价款合计为1129899.00元，乙方实际支付金额为564950.00元。协议还对甲、乙双方的权利和义务、协议解除及协议终止、保密条款、补充与变更、违约责任、争议的解除等进行了约定。达州莱克公司给案外人出具二张收据共计收款564950.00元。
同日，案外人（甲方、委托方）与达州市丽江物业服务有限公司（乙方、受托方）、达州莱克公司（丙方、担保方）签订《达州国际汽车商贸园委托经营协议》，该协议的主要条款约定：甲方拥有【莱克.达州国际汽车商贸园】汽配区2号楼1▪2楼第028号商业用房（以下简称商铺）的产权；甲方同意将上述商铺的使用权（含经营权）授权委托乙方独家全权运营，在委托期间，乙方有权以乙方名义将商铺自营或指定第三方经营；甲方委托乙方经营期限为2012年7月22日至2022年7月21日止，共计十年；经营收入计算公式，商铺总价款×10%（税后）÷12×3=季度经营收益；甲方所购商铺总金额为1129899.00元，本协议签订后甲方实际支付金额为564950.00元，甲方经营收入计算起始时间为甲方签署《委托经营协议》并且付齐该商铺经营款后的第5年末至第十年末，即从2017年7月22日至2022年7月21日；前5年租金收益用于一次性抵扣房款。协议还对甲、乙、丙的权利和责任、协议终止、商铺转让等进行了约定。协议上有案外人、达州莱克公司的签字、盖印，而达州市丽江物业服务有限公司未签字盖印。同日，莱克公司给案外人出具了收据，收款564949.00元，租金用于抵扣购房款。
2015年9月24日，成都金穗公司向本院申请诉前财产保全，要求查封达州莱克实业有限公司所有的位于达州市达川区二号干道莱克汽车博览园6号楼1跃2-28市场化商品房（商业：152.39平方米）和2号楼1跃2-28市场化商品房（商业：152.39平方米）。本院于2015年9月24日作出（2015）达达民保字第224号《民事裁定书》，将上述房屋予以查封。
成都金穗公司与达州莱克公司合同纠纷一案，本院于2015年11月26日作出（2015）达达民初字第3234号《民事调解书》，确定被告达州莱克实业有限公司支付原告成都金穗建筑工程有限责任公司工程款人民币1384161.76元，该款定于2015年2月底支付20万元，2016年1月底支付30万元，2016年2月底支付40万元，2016年3月底支付余下款项。若未按前述约定支付工程款，则被告按照未付金额从2015年7月23日起按年利率8.5%计算利息至支付完毕之日止。该民事调解书生效后，达州莱克公司未履行调解书确定的义务，成都金穗公司向本院申请强制执行。在执行过程中,案外人对本院查封位于达州市达川区二号干道莱克汽车博览园2号楼1跃2-28市场化商品房提出书面异议，请求依法解除对房屋的查封，让案外人及时获得房产证。
另查明：2017年5月9日，达州莱克公司向本院出具了《关于业主周荣购买莱克汽贸城商业用房的相关情况说明》：2014年5月20日，本公司取得了《商品房预售许可证》，当时公司建设项目已因资金原因停顿，部分员工流失，公司管理无序，直至业主周荣房屋被查封之前，都无暇通知其换签《商品房买卖合同》。达州市同高实业有限公司接手公司经营时，2号楼1▪2楼028号商业用房已被人民法院查封，无法办理网签手续。
本院认为：本案的焦点问题为案外人对执行标的物即本院查封位于达州市达川区二号干道莱克汽车博览园2号楼1跃2-28市场化商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被查封的位于达州市达川区二号干道莱克汽车博览园2号楼1跃2-28市场化商品房（商铺），其所有权人为达州莱克公司。虽然案外人周荣与达州莱克公司在人民法院查封之前签订了《商铺投资协议》，该协议中亦约定了在1年内办理商铺产权备案登记，重新签订《商品房买卖合同》，但至今未办理商铺产权备案登记及签订《商品房买卖合同》，这只能证明案外人与达州莱克公司系融资法律关系，并不能证明该房屋的所有权系案外人。结合本案实际情况，不符合无过错不动产买卖人物权期待权的保护条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断，……”，从执行标的的权利外观判断，被执行人达州莱克公司对执行标的物位于达州市达川区二号干道莱克汽车博览园2号楼1跃2-28市场化商品房（商铺）享有实体权益，该执行标的可以作为执行对象。
综上所述，案外人周荣对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由不成立，异议请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人周荣的异议请求。
案外人，当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判、决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李 媚
审 判 员 徐忠贵
人民陪审员 曹仁勇
二〇一七年八月三日
书 记 员 鲜武中