四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终308号
上诉人（原审被告）：广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司，原住所地四川省隆昌市金鹅镇大西街二段92--
94号，现住所地四川省隆昌市西湖逸品。统一社会信用代码：915110286841558467。
负责人：谈际梅，总经理。
委托诉讼代理人：罗锦批（特别授权），隆昌市金鹅法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：吴昊，男，1991年7月6日出生，汉族，住四川省隆昌市。
委托诉讼代理人：周启英（被上诉人吴昊之母，特别授权），女，1965年1月19日出生，汉族，住四川省隆昌市。
委托诉讼代理人：赵安斌（一般授权），四川永炽律师事务所律师。
上诉人广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司（以下简称美星隆昌分公司）因与被上诉人吴昊房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院(2017)川1028民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美星隆昌分公司负责人谈际梅、委托诉讼代理人罗锦批，被上诉人吴昊委托诉讼代理人周启英、赵安斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美星隆昌分公司上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回吴昊的诉讼请求，由吴昊承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。1.一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》没有解除是违背客观事实的，双方签订的《房屋租赁合同》在终止前三个月（2017年3月29日）口头协商解除。上诉人提前三个月告知吴昊解除合同，其未提出异议，并接受了上诉人只缴纳2017年4月至6月共三个月租金，其行为是认可解除合同。2.上诉人无权转租。根据《合同法》第二百二十四条规定，转租是指承租人不退出租赁关系，将租赁物交给第三人使用收益，结合本案，是吴昊与第三人洽谈租赁事宜，因此吴昊接受上诉人解除租赁合同的事实，并以出租人的名义对外招租。3.《房屋租赁合同》已丧失继续履行的条件和基础，一审法院应依法判决解除租赁合同。另补充：本案一审时庭审笔录中反映我们提出解除合同，但是一审判决没有阐明内容，一审法官没有进行释明；我们要求解除合同期间，周启英带另外的人到现场进行租赁的洽谈，因此吴昊是知道解除合同，继续与其他人进行协商租赁，同意解除合同。
吴昊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审认定双方签订的房屋租赁合同没有解除，事实清楚，适用法律正确。上诉人没有法定解除权。一审法院不能判决解除租赁合同。上诉人违反诚实信用原则，应当严守合同。针对上诉人补充的两点理由答辩认为：1.上诉人称其在一审提出解除合同，一审法官没有对其释明，这与事实不符，上诉人是否反诉是其自身的权利，与一审法官无关；2.吴昊没有与其他人协商租赁的情况，即使有上诉人所说的这个事实，也不是法律规定的解除程序，上诉人单方解除无证据证明，不存在合同已经解除。
吴昊向一审法院起诉请求：判令被告美星隆昌分公司支付2017年10月-2018年3月的房屋租金100722元，房产税等税金10133.27元，物管费用3454.20元，以上共计114309.47元。
一审法院查明：2013年9月30日，原告吴昊之母周启英代表原告吴昊与被告美星隆昌分公司签订《房屋租赁》合同一式两份。合同约定原告吴昊（甲方）将其自有的面积为575.7平方米、位于隆昌市金鹅街道的房屋出租给被告美星隆昌分公司（乙方），租赁期限为2013年10月1日至2021年9月30日，租金每半年支付一次，月租金按25元/平方米计算，提前10日支付，自2016年10月1日起，每年的月租金按8%递增，租金自2014年2月1日起计算。租赁期间涉及应由甲方承担的税费、水、电、物管、维修等费用均由乙方承担。同时约定，乙方有权转租，但应提前3个月通知甲方，并获得甲方同意，转让费由双方共同商定，转让费的30%归甲方，并由甲方与第三方另行签订租赁合同。合同签订后，原告吴昊依约将房屋交付给了被告美星隆昌分公司，该公司也对该房屋进行了装修并在里面从事经营活动。2017年6月30日前的租金，被告美星隆昌分公司已付清，之后的租金未再支付，原告2017年诉至该院，要求被告支付7月至9月的租金，该院于2017年8月30日作出（2017）川1028民初1999号民事判决，判决：被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司支付原告吴昊2017年7月至9月的房屋租金46631元并缴纳2016年1月1日至2017年9月30日的税金、水费、电费、物管费。该判决现已生效。现2017年10月至2018年3月的租金100772元已到期，致使原告再次诉至该院。一审法院认为：本案的争议焦点为双方的房屋租赁合同是否解除。该院在2017年8月30日作出的（2017）川1028民初1999号民事判决已表明双方的房屋租赁合同并未解除，在该判决作出至今，被告美星隆昌分公司也未提出有新的可能导致合同解除的情形，因此，该院认为，原、被告双方的合同并未解除。双方所签订的租赁合同也约定了被告美星隆昌分公司承担租赁房屋所涉及的税费、水电物管维修等费用，但并没有具体约定应由被告美星隆昌分公司向相关单位直接缴纳还是由原告吴昊缴纳后向被告美星隆昌分公司请求支付，属于没有约定的情形，对此，应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”规定予以确定。现双方当事人没有达成相应的补充协议，则应根据双方当事人之前的交易情形予以确认。该院（2017）川1028民初1999号民事判决已认定被告美星隆昌分公司曾直接缴纳税金和物管费，也符合本地的交易习惯。故该院认为，双方通过实际履行的方式确定应由被告美星隆昌分公司自行向税务机关、物管公司缴纳税金、物管费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，对原告请求被告支付租金100772元并向相关单位缴纳上述税费和物管费的请求，该院予以支持。至于被告在本案中提出说的所租赁的原告同楼地下室排污管泄露而不再租赁的理由，因地下室的租赁合同的签订后于本案的租赁合同，为双方在签订本租赁合同的时候所不能预见，不能作为本合同的履行条件，该院不予采信。社会主义市场经济要求合同必须得到严守，非有法定或约定的解除事由或当事人协商一致，不允许擅自变更或解除合同，被告美星隆昌分公司作为从事房屋装修的商事主体，对此应能理解，具有预见和防控商业风险的能力。对被告美星隆昌分公司在未妥善处理好原、被告之间的租赁关系的前提下，搬离租赁房屋、停止支付租金的行为，该院不予赞同，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司于本判决生效之日起三日内支付原告吴昊2017年10月至2018年3月的房屋租金100772元；二、被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司于本判决生效之日起三日内向隆昌市地方税务局缴纳租赁房屋2017年10月1日至2018年3月31日的税金；三、被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司于本判决生效之日起三日内向物管费的收费单位缴纳租赁房屋2017年10月1日至2018年3月31日所产生的尚未缴纳的物管费。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1293元，保全费1092元，由被告广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司负担。
二审中，美星隆昌分公司在开庭时申请证人出庭作证，本院认为其申请超过法定期限，故不予准许。
吴昊提交了一份本院作出的（2018）川10民申2号民事裁定书，证明本院已经驳回了上诉人对（2017）川1028民初1999号判决的再审申请。美星隆昌分公司对真实性无异议，只表示未收到裁定书。本院对驳回美星隆昌分公司再审申请的事实予以采信。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是房屋租赁合同是否解除及美星隆昌分公司是否还应当支付自2017年10月1日后的租赁费及其他税费。
一审法院已经作出的生效（2017）川1028民初1999号民事判决，确认双方的房屋租赁合同并未解除，在该判决作出至今，美星隆昌分公司并未提出有新的可能导致合同解除的情形，其主张双方口头协商一致解除租赁合同无证据证实。另美星隆昌分公司主张一审诉讼中法官未行使释明权的问题，因行使反诉权利是当事人的诉讼权利，导致其未反诉提出解除租赁合同的请求是其自己对诉讼权利的处分，不存在法官释明问题，故该上诉理由依法不能成立。案涉房屋租赁合同未解除，美星隆昌分公司应当继续支付租赁期内的租金及约定的其他税费。
综上所述，上诉人美星隆昌分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2586元由广州市美星装饰设计有限公司隆昌分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 骏
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一八年四月四日
书记员 王 洁