广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3892号
上诉人（原审被告）：温海松，男，1976年12月26日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：天主教广州教区，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：甘俊邱，职务：主教。
委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施楚婷，广东联合发展律师事务所实习律师。
上诉人温海松因与被上诉人天主教广州教区房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人温海松、被上诉人天主教广州教区委托诉讼代理人冯钜深、施楚婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人温海松上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天主教广州教区的全部诉讼请求；2.天主教广州教区给予温海松合理赔偿；3.天主教广州教区给予温海松三年的居住过渡期；4.天主教广州教区向温海松返还温海松向李兆航支付的本金和定期利息。事实和理由如下：一、涉案房屋原属李兆航名下的回迁房，温海松于2000年9月29日同李兆航达成交易，由温海松支付几万元购买涉案房屋的永久承租使用权，房屋的使用人更名过户手续也于当日办好。2000年9月29日温海松开始使用涉案房屋，虽2003年双方当事人第一次签订了租赁合同，约定租赁期间为2003年5月1日至2005年4月30日止，但温海松对房屋的使用权并非基于该租赁合同，不论天主教广州教区是否与温海松续签合同，都不能剥夺温海松对涉案房屋的居住权。更何况，双方的租期届满后没有续签合同，故原合同的条文在2005年4月30日已过期失效，不能以失效合同条款作为证据。现在天主教广州教区以没有与温海松续签合同为由剥夺其房屋使用权没有道理。二、入住涉案房屋后，温海松对房屋的水电线路、窗户门、防盗网、地面、墙壁等进行了装修，办理入住也缴纳了好几项费用，装修、维修、维护费用、支付给李兆航的费用等已与涉案房屋结合无法分离，如果法院判决天主教广州教区收回房屋，则请求法院判决天主教广州教区付温海松合理赔偿金。三、双方所签租赁合同约定：租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费。可见，温海松用几万买来的房屋永久使用权同时享受国家福利租金政策，天主教广州教区无权单方面升租。天主教广州教区未经国家主管部门批准，私自将租金大幅提升到原价的2.26倍，此行为违反国家福利租金政策，故温海松不接受此不合理的大幅提升租金，不与天主教广州教区签订不合理合同，但仍按时将租金存入存折供天主教广州教区扣划，租期为不定期，法院不应支持天主教广州教区以此剥夺温海松房屋使用权的行为。四、双方合同约定：租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的50%（小于100％)收取违约金。天主教广州教区单方面解除合同，温海松有权要求天主教广州教区支付违约金及赔偿金，赔偿购买房屋使用权的几万元以及投入的装修费用等。
被上诉人天主教广州教区答辩称：1.温海松与天主教广州教区之间的租赁合同已于2005年4月30日期限届满，天主教广州教区有权要求收回涉案房屋。经过多次的催告，温海松也没有与我方续签租赁合同，因此双方之间的合同视为不定期合同，我方可以随时收回涉案房屋。2.温海松在租赁房屋期间严重违反合同约定，在没有经过我方同意下将涉案房屋转租给他人使用。在一审的审理过程中，温海松也确认了转租的事实，我方以此为由要求收回房屋是合法合理的。3.温海松在本市已经购买了自有房屋，其具备居住的条件，无需继续租用我方的房屋，我方要求收回房屋并解除合同的理由充分，也符合法律规定。4.温海松第2、3、4项上诉请求属于二审新增加的诉讼请求，我方不同意与温海松对此进行协商。综上，不同意温海松的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
2017年4月11日，天主教广州教区向一审法院起诉请求：1.判令解除天主教广州教区、温海松签订的《广州市房地产租赁合同》，温海松含同住及同户籍人员立即迁出广州市越秀区XX路196号1815房并将该房屋腾空交还天主教广州教区管业自用；2.判令温海松清缴房屋租金（从2016年7月1日起至搬离之日，每月租金1313元）；3.判令温海松支付违约金（从2016年7月26日起至实际付清之日止，以每月应付租金为基数，按每日2%的标准计算，违约金以不超过本金为限）。
一审法院经审理查明：越秀区XX路196号1815房（建筑面积76.65平方米，下称涉案房屋）是登记在天主教广州教区名下的物业。2003年4月29日，天主教广州教区的内部机构天主教广州教区房产管理委员会（出租方，甲方）与温海松（承租方，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方作住宅用途，实测使用面积52.52平方米，租赁期限自2003年5月1日至2005年4月30日，月租金580.80元。租金按每月结算，由乙方在每月的第25日前按租赁合同付款方式缴付租金给甲方。执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事先征得乙方同意，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期25日，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。如乙方拒交租金、擅自转租或改变房屋结构、用途等，一经发现，甲方除收回出租房屋外，保证金不予退回，并追究违约者的法律责任；租赁期内，如甲方决定执行上级部门有关部门文件实行租金调整时，本合同的租金亦随之一起调整；如遇市政征用或租赁期满甲方收回房屋自用，乙方应无条件迁出，甲方对乙方不作任何补偿和安置。合同签订后，天主教广州教区将涉讼房屋交付温海松使用至今。合同约定的租期届满后，双方没有续签租赁合同。
天主教广州教区为证明温海松曾违约将涉案房屋转租他人使用，向一审法院提交《房地产租赁合同》一份，该合同约定出租方为温海松，承租方为案外人谢必青，租赁房产地址为涉讼房屋，租期自2016年2月6日至2017年2月5日，月租金3100元等。温海松对该证据真实性无异议，确认其曾将房屋转租给谢必青使用数月，但陈述得知天主教广州教区不允许其转租时，已于2016年12月底将涉讼房屋收回自用，目前涉讼房屋由温海松夫妻共二人实际居住使用，没有转租，也没有其他实际使用人。
温海松为证明其交租情况，向一审法院提交其交纳租金的银行存折一份，该存折载明该账户于2016年5月25日、2016年7月20日分别被划扣房租580.80元，此后没有再划扣房租，而自2016年7月21日起该存折的账户余额一直不低于1392元。天主教广州教区对该证据真实性无异议，并表示由于2016年7月巡查时发现温海松违约，将房屋转租他人使用，因此已口头通知租户转告温海松要求解除租赁合同，也已直接电话通知温海松要求解除租赁合同，因此不再划扣租金。温海松陈述从来没有收到过天主教广州教区关于要求解除租赁合同的通知。
一审庭审中，天主教广州教区表示没有书面通知过温海松要求解除租赁合同，也未提供相关证据证明曾对温海松提出上述主张。温海松未提供书面证据证明其对房屋的建造曾进行出资，在本案中也未提出其他反诉请求。温海松确认其在本市花都区已购买自有住房。
一审法院认为：天主教广州教区、温海松签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，温海松继续使用涉讼房屋，天主教广州教区未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁当事人可以随时解除租赁合同。故天主教广州教区现主张解除租赁合同、温海松腾空交还房屋的请求，符合法律规定，予以支持。温海松另有房屋可供搬迁，应尽快将涉讼房屋腾空交还给天主教广州教区。关于租金标准的问题，因原租赁合同持续有效，天主教广州教区、温海松双方也并未就新的租金标准达成一致意见或签订相关协议，故天主教广州教区主张温海松按1313元/月的标准支付租金没有依据，法院不予采纳。温海松应按580.80元/月的标准向天主教广州教区支付自2016年7月1日起至解除租赁合同之日止的租金，租赁合同解除后至温海松实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费，根据公平合理原则，温海松应按房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价标准向天主教广州教区支付。关于天主教广州教区主张温海松支付逾期交租违约金的问题，虽然温海松在租赁过程中存在违约转租的行为，但天主教广州教区在未有证据证明其曾通知温海松解除租赁合同的情况下，单方面停止划扣租金，温海松并不存在恶意拖欠租金的情形，天主教广州教区主张温海松支付违约金没有事实和法律依据，不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2017年10月23日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起，天主教广州教区与温海松就广州市越秀区XX路196号1815房的租赁关系予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，温海松（含同住人员及同户籍人员）将广州市越秀区XX路196号1815房腾空交还给天主教广州教区；三、自本判决发生法律效力之日起七日内，温海松向天主教广州教区支付自2016年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按580.80元计付）；此后的房屋使用费，由温海松参照广州市房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价标准，向天主教广州教区支付至实际腾空交还房屋之日止；四、驳回天主教广州教区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费390元，由天主教广州教区负担100元，温海松负担290元。
二审期间，温海松提交了《一德花园业主（住户）手册》、《一德花园办理入住须交费用》。业主手册记载的业主（住户）为温海松，另有划掉的“李兆航”；上述两份证据拟证明其入住涉案房屋是与李兆航达成了交易，其为改善居住条件支出了相关费用。天主教广州教区表示温海松提交的两份证据不属于二审新证据，且与本案的处理无关。
经二审审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为,双方签订的《广州市房地产租赁合同》合法有效。双方履行至租赁期满后，双方没有续签合同，但温海松继续使用房屋，天主教广州教区亦按月扣划租金，故双方当事人之间形成不定期租赁关系。温海松上诉主张其购买取得了房屋永久承租使用权，事实和法律依据不足，本院不予采纳。现因温海松未经天主教广州教区的同意将涉案房屋转租他人，天主教广州教区依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，请求解除该租赁关系及收回房屋，于法有据，并不属于违约单方解除合同的情形。一审法院判决解除双方租赁关系、温海松腾空交还房屋并支付租金及使用费的处理，并无不当，本院予以维持。一审判决给予温海松30日搬迁期限合理，温海松上诉请求改判给予其三年的居住过渡期，明显超出合理的搬迁期限，本院不予支持。
温海松二审上诉提出天主教广州教区应给予温海松合理赔偿、天主教广州教区应向温海松返还温海松向李兆航支付的本金和定期利息的上诉请求，属于其在二审程序提出反诉请求，在双方未能就此反诉请求达成调解的情况下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院二审不予审查处理，温海松可另循途径解决。温海松二审提交的证据并不属于二审新证据，亦与本案基本事实无关，不影响本案处理结果，本院不予采纳。
综上，温海松的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由上诉人温海松负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年四月十六日
书记员 张 旭