崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一(民)初字第4588号
原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人宁振宾。委托代理人杨小军，上海光大律师事务所律师。被告上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈斌，总经理。委托代理人赵华云，上海市广懋律师事务所律师。第三人上海上宁实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人宁振宾。委托代理人杨小军，上海光大律师事务所律师。原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)诉被告上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)、第三人上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋成钢独任审理，于2015年8月19日、2016年5月3日两次公开开庭进行了审理，原告虹盛公司、第三人上宁公司共同的委托代理人杨小军、被告前卫公司的委托代理人赵华云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虹盛公司诉称，第三人上宁公司原企业名称为上海笃铁实业有限公司，2011年10月变更为上海上宁实业有限公司。2010年8月1日，被告前卫公司(甲方)与第三人上宁公司(乙方)就崇明县长兴镇前卫支路185—199号相关房屋签订了《房屋租赁合同》，租期七年，约定被告于2010年8月1日交房，免租期五个月。同时，合同还约定了动迁补偿的分配原则及被告负责在前卫支路、潘园公路交叉口设立“前卫服饰城”跨街广告牌，每晚保证开启灯光4小时以起到吸引消费顾客的作用。2011年6月23日，原、被告及第三人签订了《补充协议》，协议约定，经三方协商一致：即日起，有关上宁公司与前卫公司在《租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给虹盛公司，同时上宁公司和虹盛公司对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年11月15日，原告与被告签订了《补充协议》，将原租赁合同约定的租赁期限修改为2011年1月1日至2022年12月31日；改变了动迁补偿的分配原则；同时增加了原告对次承租人的“腾退义务、放弃补偿、赔偿义务承担连带责任”，租金递增等条款。原告在实际接收了涉案房屋后投入了大量的财力、物力对商场进行了适合招商对象的改造。然而被告在合同签署后未能依约在2010年8月设立跨街灯光广告牌，而是拖延至2012年5月才开工，且始终未能兑现每晚4小时的开启以吸引顾客的承诺，严重影响了第三人、原告前期招商活动的开展、极大地破坏了造势活动和招商的效果。但即便如此，被告向原告交付的涉案房产还是存在严重的瑕疵、远未达到合同法规定的“承租期内保持租赁物符合约定的用途”之要求。另外，被告房地产权证上的房屋性质属工业用房，从事商业经营需获得长兴镇开发办的盖章同意，被告对于合同附属的该法定配合义务推诿、拖延，致使原告的客户遭受损失以及潜在高品质客户的流失。在原告无数次的敦促后，直到2014年4月24日被告才出具《复函》：予以“认真反思”，确认将提高办事效率、简化办事流程、服务客户需要。与此同时，被告违背诚信原则，原先同意将原告引进的品牌商家“农工商超市”的电费从1.3元/度降为1.05元/度，之后推翻承诺，致使原告不得不承担了上述差价。由于被告长时间的拖延交房时间及前述的各类瑕疵，直接导致招商进来的商家在实际入驻时错过了开张的黄金季节，又遭遇到涉案房产门前唯一的主干道潘园公路道路施工工程，严重影响了入驻商户的正常经营活动。原告不得不以延长免租期、减免租金、补贴费用等各种方式挽留这些企业。原告认为，根据合同法的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并且在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。合同订立后发生当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的客观情况巨大变化，致使订立合同的基础丧失，如继续履行合同对一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，当事人可以协商变更或解除合同。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除第三人上宁公司与被告前卫公司就崇明县长兴镇前卫支路185—199号房屋于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》、原告虹盛公司与被告前卫公司于2011年11月15日签订的《补充协议》；2、被告补偿原告投资款(鉴定结论)计人民币XXXXXXX元。被告前卫公司辩称，涉案租赁场所由于原告拖延支付租金，被告已于2015年3月23日以发解除函的方式单方面解除了相关的租赁合同。在原告严重违约解除的情况下，被告不同意对原告的装修损失予以补偿，固定的装修应归被告所有，故被告不同意原告的诉讼请求。第三人述称，同意原告的意见。原告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、《房屋租赁合同》1份和《补充协议》2份，证明双方的租赁关系。原告与被告的《补充协议》中对动迁过程中的动迁利益归属作了约定，但是第三人上宁公司并未在该协议中签字，故第三人上宁公司的连带责任就被免除了；2、关于跨街广告牌的约定，用于证明被告怠于行使《房屋租赁合同》中约定的义务，拖延跨街广告牌的制作；3、涉案房屋的房地产权证复印件1份；4、函件及复函各1份，用于证明在招商过程中，被告没有配合被告履行应尽的义务；5、商函、上海沛尔饭店管理有限公司来函、复函各1份，用于证明因被告的问题导致的原告的损失，原告要求减免租金，也遭到被告的拒绝；6、申请书及关于降低电费的报告各1份，用于证明被告向原告收取电费的价格不合理；7、降租申请及复函各1组，证明原告就降租及延长租期与被告进行过协商。被告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、2010年8月1日《房屋租赁合同》、2011年6月23日《补充协议》、2011年12月2日《补充协议》各1份，用于证明原告、被告及第三人就涉案房屋达成了租赁合同；2、房地产证复印件2份及上海前卫实业公司的证明1份，用于证明涉案房屋的合法性以及被告有权行使对外出租的权利；3、租金缴纳报表及对帐单，用于证明被告、第三人合同的履行情况及自2014年1月开始拖欠租金的事实；4、2013年关于《协商方案》的复函、租金催讨通知书、解除函各1份，用于证明协商、催讨租金、通知解除合同及合同自2015年3月23日解除的事实；5、《申请报告》、《承诺书》各1份，用于证明延长租期的事实；6、《跨街广告合同书》、《结算协议书》各1份，用于证明跨街广告牌是由被告出资，原告施工安装，且双方对此已结算完毕；7、关于降租申请书、降低电费单价的报告及协商方案复函各1组，用于证明协商过程，但双方并未达成一致意见，另当时用电量的申请是400至450千瓦，但是原告使用不足，所以分摊得较多。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，但认为之后的《补充协议》并未对主合同的权利义务进行变更，不影响第三人上宁公司的连带责任；对证据2的真实性没有异议，被告已经按约履行了配合原告制作广告牌的义务，相反原告却没有按约开通环岛免费班车及打造商业氛围；对证据3没有异议；对证据4的真实性没有异议，原、被告之间是租赁合同关系，合同约定被告协助办理的只是承租方服饰市场的执照，这个执照很早就办出来了，所以不存在履行瑕疵的问题；对证据5的真实性没有异议，但对原告与沛尔公司的往来不清楚；对证据6的真实性没有异议，原告在2010年10月18日向被告申请增加电量，要增加到400—500千瓦，故原告现在占有的这块电量，不管高低都应由原告承担；对证据7的真实性没有异议，但双方未能达成一致意见。第三人对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据1的真实没有异议，但认为第三人上宁公司未在之后的《补充协议》上签字，已免除了上宁公司的连带责任；对证据2、3予以认可；对证据4—7的真实性没有异议。第三人对被告证据的质证意见同原告。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对涉案租赁房屋内属于原告的装修残值部分进行了司法审价。经质证，原告对该审价报告的真实性没有异议，但对审价报告中折旧期的标准有异议，认为过短，对部分的鉴定项目有异议。被告对审价报告的真实性没有异议，关联性不予认可，认为被告没有义务对原告作出赔偿，对审价报告中的折旧起算时间有异议，另外公积金和社会保障费应从鉴定中予以剔除。经审理查明，2010年8月1日被告前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《房屋租赁合同》，其中第一条，租赁物概况：甲方房屋位于长兴岛前卫支路185—199号(原前卫气筒厂)，主体房屋为二层建筑。三个底层建筑面积共计1965.6平方米，二层面积为702平方米，总建筑面积约2667.6平方米。乙方因经营需要，需将2—5号楼间的三个连廊连接搭建，但设计及施工方案需报甲方书面同意后方可实施；二、房屋用途：该房屋用于经营服饰百货市场，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。服饰市场相关证照由甲方协助乙方办理，一切费用由乙方承担(以发票及其他单据为准)；三、租赁期限：租赁期限自2011年1月1日至2017年12月31日。……；四、租金及支付方法：该房屋年租金为人民币560000元，租金第3—4年递增5%，自第5年起租金每年在上一年度的基础上递增5%。租金被告先付后用的原则，每半年支付一次。合同签订之日起15日内，乙方向甲方支付半年租金280000元，后期租金乙方于每年的1月15日和7月15日前向甲方支付。乙方不能按时缴纳租金及其它费用的，每延迟一天，则还需按年租金的0.5%交纳违约金。合同签订后乙方向甲方交付押金60000元，合同期满后，乙方如无任何违约情形，押金予以退还；……十、甲方解除合同的情形：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并可追究其违约责任：……2、乙方拖欠租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的；……十二、违约责任：租赁期间双方必须严格履行本合同，乙方违反本合同第十条任何一项约定的，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，还应支付年租金的20%作为违约金。……合同签订后，被告按约交付了房屋，上海笃铁实业有限公司支付了押金60000元。2011年6月23日被告前卫公司(甲方)、上海笃铁实业有限公司(乙方)、原告虹盛公司(丙方)签订《补充协议》，约定自即日起，有关乙方与甲方在《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给丙方，同时乙方和丙方对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年10月19日上海笃铁实业有限公司变更企业名称为上海上宁实业有限公司，即本案第三人。2011年11月15日被告前卫公司与原告虹盛公司签订《补充协议》，将原租房合同的租赁期限2011年1月1日至2017年12月31日调整为2011年1月1日至2022年12月31日，协议还对增加的租期内租金的标准及合同的解除等内容作了约定。自2014年起原告、第三人拖欠被告租金。2015年2月27日被告发函要求原告、第三人支付2014年及2015年上半年的租金；次月18日被告发函要求自2015年3月23日起解除租赁关系并要求返还房屋。另查明，涉案房屋的权利人为上海前卫实业总公司，该公司授权被告行使对外出租业务。2016年4月25日上海中世建设咨询有限公司对涉案租赁房屋内属于原告公司的装修残值部分进行了司法审价，审价结论为崇明县长兴镇前卫支路185—199号(原气筒厂)内属于虹盛公司的装修费用的装潢折旧按照5年(即60个月)折算，残值率按10%计算，折旧后现值为人民币XXXXXXX元整，其中包含涉及争议部分规费金额为人民币60831元整。被告同意有限利用装修费用中安装工程这块，考虑到搭建的这部分有可能涉及违章，故请求法院在酌定价值时予以考虑，原告认为如果涉案租赁房屋的装修拆除的话，毫无价值可言，故不同意拆除。本院认为，被告与原告、第三人之间的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案中被告作为出租人履行了交付租赁房屋的义务，且交付的房屋具有合法的建设手续并未影响到原告对房屋的使用和收益。原告虹盛公司辩称被告拖延设施建设，履行合同有瑕疵，导致其经营困难，但未能提供相应证据予以佐证，客观上被告也履行了合同约定的协助办理服饰市场相关证照、设立跨街广告牌的义务，且市场行情、客流多寡属经营风险，难以归责于被告。鉴于本案的被告已单方行使了解除权，且合同的解除系原告违约所致，本院在(2015)崇民一(民)初字第2386号民事判决中亦判决解除了原、被告之间的租赁合同，故剩余租赁期内装饰装修残值损失原则上应由原告自行承担。现被告自愿对部分的装修予以利用，原告也明确表示无法取回添附物的残值，故本院结合审价报告，酌情判处装修工程补偿款为400000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：被告上海前卫投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司装修工程补偿款400,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币18002元，减半收取计人民币9001元，鉴定人民币60000元(原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司预付人民币30000元、被告上海前卫投资管理有限公司预付人民币30000元)，合计诉讼费人民币69001元，由原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 宋成钢
二〇一六年六月三十日
书记员 陈 强
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…….；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。