广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3328号
上诉人（原审原告）：张福，住广东省惠州市惠城区。
上诉人（原审原告）：楼莉，住广东省信宜市。
两上诉人共同委托代理人：罗凌，广东卓信律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：柯嘉文，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尹洪彦，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
被上诉人（原审被告）：吕凤鸣，住呼和浩特市赛罕区。
两被上诉人共同委托代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：吴静屏，广东银德律师事务所律师助理。
上诉人张福、楼莉因与被上诉人尹洪彦、吕凤鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第318号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：尹洪彦与吕凤鸣系夫妻关系，尹惠臨为其二人的女儿。
2010年3月5日，张福、楼莉作为卖方，与作为买方的尹洪彦、尹惠臨及作为经纪方的广东中原地产代理有限公司共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同号：NO.s0083159），约定买方以1100000元的价格向卖方购买位于广州市番禺区钟村镇祈福新村天湖居天湖路8座1603房屋，建筑面积为150.03平方米；本次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）以由买方支付的方式交付；买卖双方一致同意以涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续：（1）签订本合同时支付人民币30000元作为定金；（2）卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内协助买方完成申请银行贷款手续；（3）部分楼款共计人民币370000元应在买卖双方共同到房管部门办理过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；（4）人民币700000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易过户手续需在2010年7月30日前完成（以付清双方交易税费为准）；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同第十九条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”约定：由于卖方还没办齐房产证，所以卖方愿意出资加快办理房产证，并自己交付一手契税，卖方积极配合办证，保证在2010年6月15日前取得房产证；卖方同意在收定金之日交付房屋给买方使用，并结清以前所有费用（物业费、水电费等）。同日，尹洪彦、尹惠臨向张福、楼莉支付定金30000元，张福、楼莉将涉讼房屋交付给尹洪彦、尹惠臨使用。
2010年5月10日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的房地产权证，该房屋的登记权属人为张福、楼莉，份额为共同共有，《房地产权证》编号为粤房地权证穗字第××、02××91号；抵押权人为中国银行股份有限公司广州番禺支行，抵押期限自2004年2月20日至2034年2月20日。
2010年7月13日，张福、楼莉作为甲方，与尹洪彦作为乙方共同签订《房屋买卖合同补充合同》，约定甲乙双方于2010年3月5日签订了编号为0083159的《房屋买卖合同》（原合同），本合同为原合同的补充合同，与原合同相悖之处，以本合同为准；变更事项：1、甲方于2004年购买涉讼房屋时，向中国银行股份有限公司广州番禺支行办理住房按揭贷款，贷款总额为487000元整，贷款期限为2004年2月20日至2034年2月20日，截止本合同签订时，还有未偿还贷款款项439743.81元整；2、经双方协商，将原合同的附件中约定的“5、涂销抵押按揭付款”方式变更为一次性付款，乙方将扣除甲方向中国银行所贷未偿还款项439743.81元整，以及扣除在2010年3月5日所付购房定金30000元整，余额630256.19元整，一次性支付给甲方，同时甲方所贷按揭款项未偿还部分439743.81元转为乙方债务，由乙方继续承担按月偿还，甲方将偿还按揭所用存折、卡交由乙方保管，以便乙方每月向银行偿还按揭款项；3、甲方出具《授权委托书》，并于番禺区公证处办理授权委托公证，授权尹惠臨作为甲方代理人，代理甲方向贷款行中国银行申请代为缴纳按揭月供款、提前还贷、解除抵押、领取房产证以及他项权利证等相关手续，向番禺区房产局办理解除抵押、二手房过户、缴纳过户相关等税费等所有与该房屋相关的手续，向公证处办理二手房合同公证等手续；4、甲方将甲方贷款所有手续包括但不限于抵押贷款合同、借据等相关该房屋所有资料交予乙方；5、甲方出具以上所属授权委托证明并在番禺区公证处办理公证后，乙方将房款630256.19元整，一次性支付给甲方；双方权利和义务及违约责任：1、甲方收到乙方款项后，该房屋的所有权已完全属乙方所有，甲方不得以任何理由要求取消房屋买卖，或者将房屋卖给他人，否则甲方愿意支付双倍购房款作为违约金；2、本合同签订，甲方办理《授权委托书》后，如银行、房产局、公证处等各部门要求甲方配合乙方办理提前还贷、解除抵押、过户、公证等相关手续，甲方必须无条件配合，否则甲方愿意承担违约责任，自乙方通知甲方七日起，按日向乙方支付购房款的5‰作为违约金；3、乙方必须按月偿还贷款，不得有任何推迟、延误偿还贷款，否则自延迟之日起，乙方按日向甲方支付购房款的5‰作为违约金；4、乙方必须在一年内偿还甲方按揭未偿还部分余额。张福、楼莉在该补充合同上甲方处签名确认，乙方一栏则有尹洪彦、吕凤鸣的签名。
上述合同签订当天，张福、楼莉出具《收据》，主要内容为：“今张福、楼莉收到尹洪彦购房款人民币1070000元，此款包括以下三部分：一、张福、楼莉与中国银行按揭未付余款439743.81元直接转为尹洪彦的欠款，此款由尹洪彦负责偿还银行；二、张福、楼莉收到尹洪彦618256.19元；三、张福、楼莉同意折让房价12000元；自起房款全部付清。
同日，张福、楼莉于广州市番禺公证处办理了授权委托公证手续[公证书编号：（2010）粤穗番内证字第14841号]，两人授权尹惠臨为其合法代理人，代为办理出售涉讼房屋的一切手续，并签署二手房屋买卖合同，代为收取售房定金及售房款；代为缴纳银行按揭月供款、向银行申请预约提前还款、办理提前还款手续，领取房屋产权证、他项权利证等一切与贷款、还款相关手续；代为办理涉讼房屋交易过户过程中须在房产局办理的一切手续；受委托人对上述事项均由转委托权；等等。
后，张福、楼莉尚欠中国银行股份有限公司广州番禺支行的按揭款439743.81元由尹洪彦通过每月转存入张福的供款存折的方式偿还。
2013年10月30日，张福通过邮寄快递的方式向尹惠臨发送《通知函》，该函件中以尹洪彦、尹惠臨作为被通知人，称双方关于2010年7月份签署的涉讼房屋的交易合同，合同中要求尹洪彦、尹惠臨在2011年7月份还清涉讼房屋在张福名义上的银行按揭余款部分并办理过户手续，期间其也多次电话催促过二人尽快履行合同相关条款，但尹洪彦、尹惠臨至今没有履行上述合同义务，由于涉讼房屋长期在其名下，会影响到其的利益，因此其要求尹洪彦、尹惠臨一个月内履行上述合同义务，以便其尽快的完成合同约定，否则其有权要求解除合同。该快递于2013年11月1日由尹惠臨的丈夫代为签收。
2013年11月28日，张福通过邮寄快递的方式向尹洪彦发出《通知函》，称双方关于2010年签署的涉讼房屋的交易合同，合同中要求尹洪彦在2011年7月份前还清涉讼房屋在张福名义上的银行按揭余款部分并办理过户手续，期间其也多次电话催促过尹洪彦尽快履行合同相关条款，但尹洪彦至今为止仍然没有履行上述合同义务，其于2013年10月30日电话通知并正式发函给尹洪彦要求务必在2013年11月30日前完成还贷以及过户手续，但尹洪彦仍然没有履行，本着合约精神，其决定再给尹洪彦延长七天时间，尹洪彦必须在2013年12月7日前履行合同相关条款进行还贷以及按照《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充合同》的约定办理过户，否则其有权要求解除合同并追究违约责任。张福并就上述邮寄行为于2013年11月29日在广东省惠州市惠城公证处办理了公证手续[（2013）粤惠惠城第3998号]。上述邮件于2013年12月2日由尹惠臨的丈夫代为签收。张福于2013年12月3日在广东省惠州市惠城公证处办理了快递回执的公证手续[（2013）粤惠惠城第4038号]。
2013年12月5日，尹惠臨出具《转委托书》，确认其基于张福、楼莉出具的公证委托书及身份证影印件与原件相符公证[（2010）粤穗番内证字第14840、14841号]享有转委托权，现其转委托吕凤鸣为其合法代理人代为办理出售涉讼房屋的一切手续，代为办理涉讼房屋的二手房交易，代为办理涉讼房屋交易过户过程中须在房产局办理的一切手续，代为申报纳税，包括过户产生的营业税、印花税、个人所得税等一切税费，并支付一切于房产有关的正当费用等等。尹惠臨就该转委托行为在广东省广州市番禺公证处办理了公证手续[（2013）粤广番禺第44917号]。同日，尹惠臨出具《委托书》，称其为涉讼房屋的购买人，现委托张某甲为合法代理人，代为办理购房手续，代签房屋买卖合同或协议、代交购房款、代为领取购房合同、代为办理网签手续、代为办理涉讼房屋的产权登记、领取房屋产权权证与之相关的资料文件、代为在房地产部门办理涉讼房屋买房的一切交易过户手续、代为缴纳涉讼房屋的税费和一切正当费用等等。
2013年12月9日，张福、楼莉出具《声明书》，称其二人于2010年7月13日在广东省广州市番禺公证处办理了公证书编号为（2010）粤穗番内证字第14840、14841号的委托书公证及身份证的影印件与原件相符公证，因其二人无须上述委托书的受委托人继续办理有关委托事项，故现其二人声明取消上述委托公证书并愿意承担因取消上述委托书而产生的一切法律后果。张福、楼莉于同日在广东省广州市番禺公证处办理了上述《声明书》的公证手续。
2013年12月16日，张福通过邮寄快递的方式向尹洪彦发出《通知书》，称尹洪彦未按合同约定在2011年7月份前还清银行按揭余款，至今已累计违约时长超过900天；而且至今未按合同约定办理涉讼房屋过户手续，使得涉讼房屋一直处于其名下，累计违约时长超过1250天；按照合同约定其名下银行按揭余款部分由尹洪彦按月偿还，不得以任何理由推迟延误，但经其本人查询在银行按揭账户流水显示尹洪彦有多次未按期偿还月供，累计时长超过22天；基于上述严重的违约行为，其现通知尹洪彦解除双方于2010年签署的涉讼房屋的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》，并取消给尹惠臨的公证委托书。后该邮件被退件。
2013年12月17日，中国银行股份有限公司广州番禺支行出具《结清证明》，证实张福、楼莉在该行办理个人住房按揭贷款，商业贷款金额为487000元，于2013年12月12日已在该行办理结清贷款手续，双方的借贷关系已经解除。
2013年12月18日，广州市番禺区地方税务局城区税务分局出具了尹惠臨为付款方，张福、楼莉为收款方的涉讼房屋购房款发票，显示发票金额为1187842元；出具纳税人为张福、楼莉的税收转帐专用完税证，显示缴纳营业税59392.10元、城建税4157.45元、教育费附加1781.76元、地方教育附加1187.84元及个人所得税11878.42元，合计78397.57元。同日，尹惠臨以上述计税价格向广州市番禺区地方税务局缴纳了涉讼房屋契税35635.26元；以吕凤鸣为购买人缴纳了印花税10元。同日，尹惠臨作为申请人向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉讼房屋二手交易手续。
2013年12月19日，张福再次向尹洪彦发出《通知书》，内容与2013年12月16日的《通知书》一致。
2014年1月2日，尹洪彦向张福、楼莉发出《关于协助过户的通知函》，称其至2010年7月13日止已完成一次性付款义务，按照双方约定，张福、楼莉应授权尹惠臨为合法代理人，代为办理涉讼房屋等相关手续，但张福、楼莉竟在2013年12月9日私自取消公证授权，致使过户事宜一再拖延，至今仍未能办理，故通知张福、楼莉于2014年1月7日前无条件协助其办理过户，否则将追究张福、楼莉的违约责任。
2014年1月4日，张福向尹洪彦发出《回复关于协助过户的通知函》，称其已于2013年10月30日和11月28日分别给尹洪彦邮寄过两份要求履行义务的书面通知函，并于2013年12月16日寄发了通知函给尹洪彦，尹洪彦的合法代理人尹惠臨于2013年12月24日亲自到惠州与其本人进行协商，由于双方分歧过大，此事将通过法院进行解决。
2014年1月26日，尹惠臨、尹洪彦以张福、楼莉擅自撤销对尹惠臨的公证委托，导致其无法办理涉讼房屋的过户手续，且张福、楼莉拒按合同约定协助办理涉讼房屋过户手续构成违约为由起诉至原审法院[案号：（2014）穗番法民三初字第183号]，要求张福、楼莉继续履行双方于2010年3月签订的《房屋买卖合同》及于2010年7月13日签订的《房屋买卖合同补充合同》，并立即无条件协助将涉讼房屋过户到尹惠臨名下，并要求张福、楼莉自2014年1月5日开始至协助尹洪彦、尹惠臨办理上述房屋过户当日为止按日向尹洪彦、尹惠臨支付购房款的5‰延迟过户违约金。
同日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示尹惠臨的丈夫张某乙与高某名下有另一商品房，显示受理尹惠臨购买涉讼房屋登记记录。
张福、楼莉于2014年4月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除张福、楼莉与尹洪彦、吕凤鸣于2010年3月5日签订的关于买卖广州市番禺区钟村镇祈福新村天湖居天湖路8座1603房的编号为0083159的《房屋买卖合同》；2、解除张福、楼莉与尹洪彦、吕凤鸣于2010年7月13日签订的关于买卖涉讼房屋的《房屋买卖合同补充合同》；3、尹洪彦、吕凤鸣立即向张福、楼莉返还涉讼房屋、涉讼房屋的房地产权证（粤房地权证穗字第××号、02××91号），以张福名义在中国银行股份有限公司番禺支行帐号为44×××81的存折及对应的银行卡；4、尹洪彦、吕凤鸣向张福、楼莉支付逾期还贷的违约金合计人民币165000元（逾期付款30天以内）；5、尹洪彦、吕凤鸣向张福、楼莉支付违约金110000元（逾期付款30天以上）；6、尹洪彦、吕凤鸣向张福、楼莉支付房屋使用费（按照同地段房屋租赁租金的标准计算，从人民法院判决解除《房屋买卖合同》及其《补充合同》之日起计至尹洪彦、吕凤鸣实际返还涉讼房屋之日止）；7、本案诉讼费用由尹洪彦、吕凤鸣承担。原审诉讼中，张福、楼莉称其未向尹洪彦、吕凤鸣提供账号为44×××81的存折对应的银行卡，起诉时忘记将上述第3项诉讼请求中要求尹洪彦、吕凤鸣返还银行卡的诉请内容删除，属于笔误。
尹洪彦在原审中答辩称：1、不同意张福、楼莉的诉讼请求及在起诉状陈述的事实及理由。尹洪彦、尹惠臨才是本案的买方，并是合同的相对方，涉案的房屋买卖与吕凤鸣无关；2、我方于2013年7月13日付清涉讼房屋的全部房款，不存在迟延支付的情况，张福主张我方延迟支付房屋贷款严重违约要求解除两份买卖合同理由不足。根据张福、楼莉开具给尹洪彦的收据，张福欠银行的楼款439743.81元已经转为尹洪彦的欠款，还款的方式由尹洪彦偿还给银行，至于我方如何偿还及以何方式偿还是张福、楼莉与尹洪彦的借债关系，与张福、楼莉和尹洪彦、尹惠臨之间的房屋买卖关系无关，张福、楼莉以偿还存在瑕疵要求与我方解除合同理由不足。本案及另案诉讼的违约方是张福、楼莉，张福、楼莉应根据房屋买卖合同及补充合同承担相应的违约责任。对于尹洪彦与张福、楼莉之间的债务关系，张福、楼莉的主张已经超过了诉讼时效。合同签订于2010年3月5日，张福、楼莉发现尹洪彦没有在合同约定的一年内还清贷款，应于2011年7月13日至2013年7月13日两年内向尹洪彦主张权利，尹洪彦直至2013年10月30日才首次收到张福的通知函要求尹洪彦履行义务，张福、楼莉的主张已经超过了法律的期限，应予以驳回；3、涉讼房屋买方为尹洪彦及其女儿尹惠臨，房屋购买回来登记在哪一方名下是尹洪彦、吕凤鸣家庭内部事情。我方已经将房屋的全部税费缴纳完毕，房屋登记也经过房管局的受理，由于张福、楼莉取消了委托，导致过户程序终止，张福、楼莉作为房屋的卖方应协助我方完成过户手续。
吕凤鸣在原审中答辩称：答辩意见与尹洪彦一致。我方已经将涉讼房屋税费及过户费用缴清，房屋仍未过户至于我方名下，张福、楼莉将过户手续终止。我方认为，因广州市房价大涨，故张福、楼莉不愿意协助将房屋过户至我方名下。房屋实际购买者是尹惠臨，我不是房屋购买者。我在补充合同中签署名字不代表我是房屋的购买者。
原审诉讼中，双方当事人对以下问题产生争议：
一、涉讼房屋的购买人问题。张福、楼莉主张涉讼房屋的购买方是尹洪彦和吕凤鸣，双方已在签订《房屋买卖合同补充合同》时将购买人由尹洪彦、尹惠臨变更为尹洪彦和吕凤鸣。对此从《房屋买卖合同补充合同》中尹惠臨及其身份证号码从乙方处消失而吕凤鸣在乙方一栏签名可证实，而且从其提交的《印花税票销售凭证》也可显示购买人为吕凤鸣。尹洪彦、和吕凤鸣对张福、楼莉的上述主张均不予确认，认为涉讼房屋的购买方是尹洪彦和尹惠臨，吕凤鸣只是涉讼交易的见证方，签订《房屋买卖合同补充合同》的目的只是在于对付款方式的变更，并不是合同主体的变更。该补充合同抬头乙方处为尹洪彦，如果补充合同乙方变更为尹洪彦、吕凤鸣的话，与补充合同陈述的“甲乙双方于……签订合同”内容不符，实际上补充合同只是将原来的付款方式变更为一次性付款，银行贷款余款转为尹洪彦对张福、楼莉的债务。因吕凤鸣与尹洪彦一并在场，而且吕凤鸣是尹洪彦的妻子，当时吕凤鸣在补充合同上签名时应张福、楼莉的要求，只是见证的作用，是对夫妻债务的确认，并没有变更合同主体的意思表示，而印花税发票是因尹惠臨转委托给吕凤鸣代为办理房屋交易手续，因此印花税发票上有显示吕凤鸣的名字。尹洪彦、吕凤鸣为此还提交了《招商银行转账汇款业主回单》两份，证明涉讼房屋部分购房款由尹惠臨支付，支付房款及签订合同均由尹洪彦、尹惠臨共同完成，因此房屋的买方为尹洪彦、尹惠臨。张福、楼莉对此亦不予确认。
二、涉讼房屋的付款方式及付款情况。双方当事人均确认涉讼房屋的交易总价为1100000元，《房屋买卖合同》原约定付款方式为涂销抵押按揭付款，后双方签订《房屋买卖合同补充合同》约定变更为一次性付款，即包括签订合同当天已支付的定金30000元、张福、楼莉未偿还中国银行贷款439743.81元及一次性支付房款630256.19元三部分，但双方对于张福、楼莉未偿还中国银行的贷款余额439743.81元款项的支付性质存在争议。尹洪彦和吕凤鸣表示张福、楼莉未偿还的贷款余额439743.81元转为尹洪彦、尹惠臨对张福、楼莉的欠款，由尹洪彦、尹惠臨继续按月偿还，但并不是转为尹洪彦、尹惠臨对银行的债务，是尹洪彦、尹惠臨每月拿着张福的存折还贷，并非以尹洪彦、尹惠臨的名义向银行还贷，而尹洪彦、尹惠臨已于2010年7月13日办理公证授权委托手续当天将房款余额630256.19元一次性支付给张福、楼莉，张福、楼莉亦出具收据确认至2010年7月13日止尹洪彦、尹惠臨的房款已全部付清，因此可见涉讼房屋的全部房款已于2010年7月13日支付完毕。张福、楼莉对此不予确认，认为未付银行按揭款余额439743.81元是转为由尹洪彦、吕凤鸣代张福、楼莉向银行偿还，且补充合同约定尹洪彦、吕凤鸣应于2011年7月12日还清银行贷款，但尹洪彦、吕凤鸣直至2013年12月12日才全部还清，而2010年7月13日收据上所述房款付清是指张福、楼莉收取的房款确认已付清，但尹洪彦、吕凤鸣向银行偿还的贷款在当时并没有付清。
三、《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》应否继续履行或解除的问题。尹洪彦、吕凤鸣称从《房屋买卖合同补充合同》及张福、楼莉出具的收据均可以证实尹洪彦、尹惠臨已按合同约定全额付清购房款，虽然合同签订方是尹洪彦、尹惠臨，但基于如今的限购政策，尹洪彦已不具备购房资格，而将房屋过户至其中一名买方尹惠臨的名下，是尹洪彦、尹惠臨作为买方自有处分的权利，而且两人是父女关系，尹洪彦购置涉讼房屋是为了给女儿尹惠臨居住，因此张福、楼莉应履行其合同义务，将房屋过户至尹惠臨名下。张福、楼莉对此不予确认，认为涉讼房屋的买方已变更为尹洪彦、吕凤鸣，而非尹洪彦、尹惠臨，对方当事人之所以请求过户给尹惠臨，是因为尹洪彦、吕凤鸣不具备购房资格，丧失了过户的机会，这也是尹洪彦、吕凤鸣迟延结清银行贷款所致，因此不得不主张将尹惠臨作为唯一买家过户至尹惠臨名下。因尹洪彦、吕凤鸣迟延支付房款和迟延过户，且不具备在广州市购房的现行资格，因此其有权解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》。
关于在本案诉讼前，双方当事人有否主张过权利或进行协商的问题。张福、楼莉称：其二人曾多次电话与尹洪彦、吕凤鸣协商要求还清贷款，后来还邮寄两次快递通知尹洪彦、吕凤鸣还贷，但尹洪彦、吕凤鸣仍没有按照通知函指定的期限还贷。张福、楼莉对其上述主张提供了通话录音、关于补充合同相关手续的邮件及其附件、尹惠臨发给张福的邮件及其附件予以证实。尹洪彦、吕凤鸣对上述证据不予确认，认为：通话录音是以窃录方式取得，且不确认录音中的人物为尹惠臨，而且录音可经剪辑，无法确认其真实性，录音内容上也仅是说“把这个事做了吧”，没有具体指明哪件事，无法证实张福、楼莉在2011年7月至2013年7月期间曾就还款事宜联系过尹洪彦、尹惠臨；而邮件的发件人又并非尹惠臨，其本人也没有与张福、楼莉发生过上述邮件往来，发件人为祈福美图快相店的邮件，因涉及案外人，其无法确认该证据的真实性，亦与本案无关；尹洪彦直至2013年10月30日才首次收到张福的通知函要求尹洪彦履行义务，因在中国银行申请提前还贷需要两个月的时间才能办妥，而张福、楼莉发送通知函要求的时间过短，无法实现，其已积极配合银行工作。
另，原审庭审中，针对张福、楼莉所交付的账号为44×××81的存折，尹洪彦、吕凤鸣均表示该存折已遗失。
另查明：张福、楼莉均为非广州市户籍人员亦不在广州市工作。尹惠臨是广州市户籍人员，尹洪彦、吕凤鸣为非广州市户籍人员亦不在广州市工作。
根据张福、楼莉提供的广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年3月12日出具的《房地产权情况证明》显示，涉讼房屋已注销原抵押，没有他项权利内容。
原审法院认为：张福、楼莉作为涉讼房屋的登记权属人，有权对该房屋进行处分。对于张福、楼莉提出的涉讼房屋的购买人变更为尹洪彦、吕凤鸣的主张，张福、楼莉称根据《房屋买卖合同补充合同》中乙方一栏由尹洪彦、吕凤鸣签名且印花税发票上购房者显示为吕凤鸣可以证实购买人进行了变更。但从《房屋买卖合同补充合同》内容来看，该补充合同是针对双方于2010年3月5日签订的编号为0083159的《房屋买卖合同》的，该合同为《房屋买卖合同》的补充合同，而《房屋买卖合同》所约定的购买人为尹洪彦和尹惠臨。且补充合同抬头乙方处仅注明尹洪彦，并没有显示吕凤鸣，主要内容是对付款方式及付款时间进行变更，该合同变更事项中并无明确约定购买人变更为尹洪彦和吕凤鸣。此外，合同当事人一方变更，应经双方协商一致并经对方当事人的同意，但尹惠臨并没有确认其购买人身份有变更，且其在另案诉讼中亦不同意张福、楼莉关于购买人变更的说法。而从尹洪彦、吕凤鸣的夫妻关系、吕凤鸣和尹惠臨的母女关系来看，尹洪彦和吕凤鸣表示吕凤鸣在补充合同上签名是进行见证的意思表示以及吕凤鸣作为委托代理人代尹惠臨缴纳印花税的主张，更为合理，予以采信，并且尹洪彦和吕凤鸣亦确认尹惠臨支付了部分房款，属于其家庭内部自主处分行为。另外，从张福、楼莉在交易过程中多次向尹惠臨、尹洪彦发送函件的行为来看，亦可反映其确认尹洪彦、尹惠臨的购买人身份。故，张福、楼莉主张涉讼房屋的购买人变更为尹洪彦、吕凤鸣，理据不成立，不予采纳。张福、楼莉与尹洪彦、尹惠臨所订立的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行自身义务。
张福、楼莉以尹洪彦、吕凤鸣逾期还款、逾期过户构成根本违约为由要求解除合同，尹洪彦、尹惠臨则另案诉讼主张继续履行上述合同。原审法院认为，首先，根据上述已查明及认定的事实可知，涉讼房屋的购买人为尹洪彦、尹惠臨，张福、楼莉以尹洪彦、吕凤鸣为购买人要求解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充合同》理据不成立，不予支持。其次，根据《房屋买卖合同补充合同》约定“乙方须在一年内偿还甲方按揭未偿还部分余额”，尹洪彦、尹惠臨虽然未按上述合同约定期限在2011年7月份前还清张福、楼莉尚欠中国银行的按揭贷款余额，但尹洪彦、尹惠臨在该时间之后仍继续按月以存款入张福供款存折的方式进行还款长达两年多的时间，尹洪彦、尹惠臨至2013年12月12日还清所有款项，张福、楼莉在尹洪彦、尹惠臨的还款期间并未表示异议，即是对其还款行为予以承认和接受，亦表明了其同意尹洪彦、尹惠臨继续履行合同的意愿。此外，补充合同中虽然约定乙方必须在一年内偿还甲方按揭未偿还部分余额，但无约定违反该项行为属可解除合同，而且该合同中约定了“甲方收到乙方款项后，该房屋的所有权已完全属乙方所有，甲方不得以任何理由要求取消房屋买卖”，张福、楼莉在2010年7月13日的《收据》中亦明确注明“自起房款全部付清”。因此，张福、楼莉主张买方根本违约要求解除合同，理据不成立。现张福、楼莉的利益并未受到实际损害，涉讼房屋已注销抵押，且尹惠臨具备购买涉讼房屋的资格，该房屋已具备过户的条件。从诚实信用和维护交易稳定、鼓励交易进行的角度出发，当事人之间的合同目的仍可继续实现，合同可继续履行。因此，张福、楼莉以尹洪彦、吕凤鸣逾期还款、逾期过户且不具备购房资格为由抗辩解除合同，理据不成立，不予支持。
同理，对于张福、楼莉基于解除合同的前提要求尹洪彦、吕凤鸣返还涉讼房屋、涉讼房屋的房地产权证，并要求尹洪彦、吕凤鸣支付法院判决解除《房屋买卖合同》及其《补充合同》之日起计至尹洪彦、吕凤鸣实际返还涉讼房屋之日止的房屋使用费，理据亦不成立，亦不予支持。对于张福、楼莉要求尹洪彦、吕凤鸣返还中国银行股份有限公司番禺支行帐号为44×××81的存折的诉请，鉴于该存折主要是用于进行偿还银行贷款使用，现贷款已清偿，且尹洪彦、吕凤鸣已在庭审中明确表示该存折已遗失，特定物已无法进行返还，如张福、楼莉确需取得该存折，可向银行进行补办，故对张福、楼莉的该诉请不予支持。对于张福、楼莉在起诉状中所主张的返还银行卡的诉请，因其二人诉讼中表示未向尹洪彦、吕凤鸣交付过上述存折对应的银行卡，起诉时主张属于笔误，故该诉请无需处理。至于张福、楼莉以尹洪彦、吕凤鸣作为购买方和被告起诉要求其二人支付逾期还贷违约金和逾期付款违约金的诉请，鉴于购买人是尹洪彦和尹惠臨，并非尹洪彦和吕凤鸣，张福、楼莉基于错误的购房人主张要求尹洪彦、吕凤鸣承担逾期付款责任，理据不成立。此外，根据前述理由，张福、楼莉在2010年7月13日的《收据》中明确注明了“自起房款全部付清”，而且整个买卖交易过程中，张福、楼莉亦无提供相关证据证实造成其相关实际损失，故对张福、楼莉的该诉讼主张不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年1月25日作出判决：驳回张福、楼莉的全部诉讼请求。本案受理费5526元，由张福、楼莉负担。
判后，张福、楼莉不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、尹洪彦、吕凤鸣才是涉讼房屋的最终购买人。
第一，原合同的购买人确实是尹洪彦、案外人尹惠臨，《补充合同》抬头乙方处也确实没有显示吕凤鸣，但是，《补充合同》抬头乙方处同样也没有显示案外人尹惠臨。
第二，《补充合同》的前言约定：“……本合同为以上所述原合同的补充合同，与原合同相悖之处，以本合同为准。”因此，《补充合同》是对原合同的修改及补充，而不仅仅是补充而已，一旦《补充合同》有与原合同相悖之处，应以《补充合同》为准。
第三，《补充合同》的变更事项除了付款方式及付款时间以外，还包括合同主体发生了变更：（1）《补充合同》抬头处乙方已没有案外人尹惠臨；（2）《补充合同》签字栏乙方处同样没有案外人尹惠臨的签名。相反，实际签名的除了尹洪彦以外，还包括吕凤鸣；（3）《补充合同》第二条第3款约定，案外人尹惠臨变更为张福、楼莉的代理人，代理提前还贷、二手房过户等事项。按照广州市二手房交易的规定，出卖人甲方的代理人与购买人乙方不能为同一人，这种情形是被房屋主管部门严令禁止的；（4）签订《补充合同》当天，张福、楼莉就按照《补充合同》第二条第3款的约定，办理了公证委托，委托案外人尹惠臨作为张福、楼莉的代理人，代表张福、楼莉办理涉讼房屋的提前还贷、二手房过户等相关手续。
第四，原审法院认为案外人尹惠臨并不确认其购买人身份有变更，故未经案外人尹惠臨同意，案外人尹惠臨仍是购买人。按照原审法院的逻辑，如果案外人尹惠臨仍是购买人，为什么《补充合同》上无论是抬头乙方处还是签名栏乙方处，都没有案外人尹惠臨的名字及实际签名呢？为什么案外人尹惠臨会同意作为张福、楼莉的代理人，代为办理二手房过户手续呢？尹洪彦、吕凤鸣在原审提交的证据中包括由张福、楼莉于2010年07月13日出具的《收据》陈述的支付购房款的主体是尹洪彦，并不包括案外人尹惠臨。如果案外人尹惠臨并不确认其购买人身份有变更的话，为什么案外人尹惠臨会接受这样一张没有显示她是付款主体的《收据》呢？
第五，尹洪彦与吕凤鸣之间是夫妻关系，吕凤鸣和案外人尹惠臨之间是母女关系，但是，尹洪彦、吕凤鸣、案外人尹惠臨三人均是完全民事行为能力人，各人均是独立的法律主体。原审法院认可了尹洪彦、吕凤鸣关于吕凤鸣在《补充合同》上签名是进行见证的意思表示，但是，《补充合同》全文无一处提及“见证”，《补充合同》签字栏乙方处没有显示“见证”、也没有丙方的签字栏，且吕凤鸣的签名是签在“乙方”后面且跟在购买人“尹洪彦”后面的。
第六，基于尹洪彦、吕凤鸣与案外人尹惠臨之间的血缘关系，原审法院得出了吕凤鸣作为案外人尹惠臨的委托代理人代案外人尹惠臨缴纳印花税的结论，该等结论是不能成立的。尹洪彦、吕凤鸣提供的证据四《印花税票销售凭证》记载的购买人为吕凤鸣。如果吕凤鸣只是案外人尹惠臨的代理人，在该等销售凭证上记载的购买人就应为案外人尹惠臨而不是吕凤鸣。
第七，原审法院认为尹洪彦、吕凤鸣确认案外人尹惠臨支付了部分房款，属于其家庭内部自主处分行为，但是，是否支付了部分房款不是尹洪彦、吕凤鸣单方确认即可，而是应经审理查明无误才行。原审中，尹洪彦、吕凤鸣提交了案外人尹惠臨转账给尹洪彦的两张招商银行转账汇款业务回单。其中一张的转账日期在按揭款结清之后，不能证明用于支付购房款，另外一张的转账日期虽然在按揭款结清之前，但并不能证明该笔款项用于支付涉讼房屋的购房款。张福、楼莉尚欠按揭银行的按揭款，经双方约定由尹洪彦、吕凤鸣直接将购房款支付到张福名下的存折（该存折原件已交给尹洪彦、吕凤鸣）并直接用于偿还按揭款。如果案外人尹惠臨确实支付了部分购房款，那么案外人尹惠臨直接将款项转账到张福名下的供款存折即可。尹洪彦、吕凤鸣原审提交的证据中包括由张福、楼莉于2010年07月13日出具的《收据》陈述的支付购房款的主体是尹洪彦，那么对于该证据中陈述的内容，尹洪彦、吕凤鸣显然是认可的，因此尹洪彦、吕凤鸣已经自认案外人尹惠臨没有支付任何购房款。最后，即使假设案外人尹惠臨支付了部分购房款，也不能凭此认定案外人尹惠臨就是涉讼房屋的购买人，购买人应以与出卖人签订补充合同的相对方为准。
第八，张福、楼莉在交易过程中确实多次向案外人尹惠臨、尹洪彦发送函件，但案外人尹惠臨虽然不是涉讼房屋的购买人，但却是张福、楼莉的代理人，案外人尹惠臨迟迟不办理提前还贷手续，张福、楼莉就可以发函件催促案外人尹惠臨。
第九，尹洪彦曾于2014年1月2日快递《关于协助过户的通知函》给张福、楼莉，里面清楚写明：“……按双方约定，阁下应授权我女儿尹惠臨女士为合法代理人，代为办理上述房屋过户等相关手续……。”由此可知尹洪彦对于涉讼房屋的购买人最终变更为自己和吕凤鸣的事实是完全清楚明了且无异议的。
二、尹洪彦、吕凤鸣迟延偿还按揭贷款，已经构成严重违约，原合同及其《补充合同》约定的解除条件早已成就。且尹洪彦、吕凤鸣不具备购房资格，涉讼房屋根本无法过户到尹洪彦、吕凤鸣名下，故理应解除原合同及其《补充合同》。
第一，涉讼房屋的购买人已变更为尹洪彦、吕凤鸣，具体理由如上。
第二，尹洪彦、吕凤鸣在《补充合同》约定的付款期限之后继续还款直至2013年12月12日才还清所有款项，对此张福、楼莉明确表达了异议：（1）以口头方式表达，见张福、楼莉提交的通话录音、双方往来邮件；（2）以书面方式表达：自2013年10月30日起，张福先后两次发出书面函件给尹洪彦提出异议；（3）张福、楼莉于2013年12月9日前往公证处撤销之前对案外人尹惠臨的公证授权；（4）张福、楼莉提起本案诉讼。
第三，张福已在签订《补充合同》当天，将供款存折交给尹洪彦、吕凤鸣。鉴于供款存折已由尹洪彦、吕凤鸣持有，无需张福、楼莉提供任何帮助，尹洪彦、吕凤鸣就可继续供款行为，张福、楼莉是被动而非主动接受逾期供款，这种被动接受行为不代表张福、楼莉接受尹洪彦、吕凤鸣的逾期还款行为。
第四，《补充合同》与原合同之间的关系。原合同与《补充合同》冲突之处，以《补充合同》约定为准。《补充合同》未提及事项，仍以原合同约定为准。原合同第十二条第二款已约定“买方逾期30天的，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”既然原审法院已查明尹洪彦逾期付款达两年多，已远远超过30天，则原合同约定的合同解除条件早已成就。
第五，张福、楼莉于2010年07月13日出具的《收据》中注明“自起房款全部付清”指的是，自张福、楼莉收到：（1）尹洪彦代为支付的按揭款439743.81元；（2）尹洪彦支付的购房款618256.19元；（3）张福、楼莉自愿折让的房价12000元这三笔款项之日起，房款才全部付清。既然按揭款最终于2013年12月12日才付清，则自2013年12月12日起才是房款全部付清。在此日之前房款并未付清。在房款未付清前，张福、楼莉有权依约取消房屋买卖。
第六，当购买人逾期付款达30天时赋予出卖人解除合同的权利是经双方事先协商一致的，该条款同时也是对等的，对双方皆是公平的。如果出卖人违约达30天，购买人同样享有解约权。经张福、楼莉多次以各种方式催促之后，尹洪彦、吕凤鸣仍旧不积极履行合同义务，导致合同解除条件已成就，故张福、楼莉有权行使合同解除权。
第七，即使假设张福、楼莉的利益并未受到实际损害，即使涉讼房屋已注销抵押，涉讼房屋已具备过户条件，但鉴于购买人严重违约且合同约定的解除条件已成就，此时是否继续履行合同的主动权在守约方即出卖人手中。无论出卖人作出何种决定，只要符合法律规定及合同约定，人民法院就应予以尊重。
第八，鉴于涉讼房屋的购买方已变更为尹洪彦、吕凤鸣，由于购买人怠于按时还清按揭贷款导致在此过程中广州购房政策发生了变化，现在尹洪彦、吕凤鸣已不具备购房资格，涉讼房屋客观上已无法过户到尹洪彦、吕凤鸣名下。
三、原审法院在另案中【即（2014）穗番法民三初字第183号案】已认定尹洪彦存在逾期付款的违约行为，在本案中却驳回了张福、楼莉要求尹洪彦、吕凤鸣支付逾期还贷和逾期付款违约金的请求，原审法院的认定自行矛盾。
另案中，案外人尹惠臨和尹洪彦起诉张福、楼莉要求张福、楼莉继续履行原合同及《补充合同》，并向案外人尹惠臨和尹洪彦支付延迟过户违约金。另案中，原审法院不支持案外人尹惠臨和尹洪彦要求张福、楼莉支付延迟过户违约金的理由是：鉴于双方未在合同约定的时间内办理过户手续的原因是案外人尹惠臨和尹洪彦在涉讼房屋交易过程中自身存在违约行为所致，具有相应过错，所造成的损失应由其自行承担，故其主张张福、楼莉支付上述违约金，缺乏理据，不予支持。在本案中，原审法院却对尹洪彦因延迟付款导致逾期涂销抵押登记从而逾期办理过户手续的行为视而不见，以张福、楼莉无法证实造成其相关实际损失为由，驳回了要求尹洪彦、吕凤鸣支付逾期还贷和逾期付款违约金的请求。原审法院的认定严重错误，理由如下：
第一，原合同第十二条第二款已明确约定，买方逾期付款30天的，卖方除了有权不再出售该物业以外，买方还应向卖方支付该物业成交价10%的违约金。《补充合同》第三条第3款同样也明确约定，乙方延误偿还贷款的，按日向甲方支付购房款的千分之五作为违约金。故张福、楼莉要求尹洪彦、吕凤鸣支付逾期还贷和逾期付款违约金有法律依据。
第二，事实上，直至2013年12月12日，尹洪彦才付清按揭欠款，延迟了两年多。对于该事实，原审法院已查明，故张福、楼莉要求尹洪彦、吕凤鸣支付逾期还贷和逾期付款违约金有事实依据。
第三，原审法院在本案及另案中均认可原合同、《补充合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，但在本案中，原审法院却没有支持张福、楼莉依据合法有效的原合同、《补充合同》提出的诉讼请求，原审法院的认定自相矛盾。
第四，合法有效的原合同、《补充合同》约定的是违约时支付违约金，不是要求赔偿损失。张福、楼莉提出的请求也是支付违约金，而不是要求尹洪彦、吕凤鸣赔偿损失。因此，原审法院以张福、楼莉无法证实相关实际损失为由驳回张福、楼莉的诉讼请求，明显就是错误的。
第五，原审法院一直强调张福、楼莉基于错误的购买人主张要求尹洪彦、吕凤鸣承担逾期付款责任，理据不成立。但无论如何，尹洪彦肯定是涉讼房屋的购买人，即使张福、楼莉对吕凤鸣的诉讼请求得不到支持，但对尹洪彦的诉讼请求理应得到支持。
综上，张福、楼莉上诉请求撤销原审判决，改判支持张福、楼莉的原审所有诉讼请求，并令本案诉讼费用由尹洪彦、吕凤鸣共同负担。
被上诉人尹洪彦、吕凤鸣共同答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张福、楼莉的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点包括以下三项：其一是涉案房屋买卖合同关系的买受人主体问题，其二是双方之间的买卖合同关系是否应当解除的问题，其三是尹洪彦是否应当向张福、楼莉支付迟延还贷违约金的问题。
关于涉案房屋买卖合同关系的买受人主体问题。依据已查明的事实，尹惠臨作为其中一方买受人与张福、楼莉于2010年3月5日签订《房屋买卖合同》，自此之后，双方并未另行签订合同明确约定尹惠臨退出买卖合同关系，尹惠臨虽未在之后的《房屋买卖合同补充合同》中作为买受人一方签名，但据此并不足以反推出尹惠臨退出买卖合同关系的事实，因《房屋买卖合同补充合同》无论从内容还是形式上来看，均系《房屋买卖合同》的补充及延续，而《补充合同》并未约定由吕凤鸣替代尹惠臨的买受人身份，且从《补充合同》第二条第3款的约定内容来看，双方确定了以张福、楼莉公证授权尹惠臨办理替代张福、楼莉直接协助尹洪彦办理的交易过户手续办理方式，即出卖人一方以公证委托买受人一方办理交易手续的方式免除了出卖人一方的协助过户义务，该种交易方式符合目前二手房交易活动的操作实践，由此亦可反映尹惠臨系基于双方之前建立的房屋买卖合同关系作为买受人一方接受张福、楼莉的委托。另外，从尹惠臨同时作为买方和卖方分别委托案外人张某甲及吕凤鸣办理涉案房屋的交易过户手续违反房管部门的相关规定的事实不足以反推出尹惠臨并非买受人的事实，亦不足以反推出吕凤鸣系作为买受人一方办理交易过户手续的事实。因此，张福、楼莉上诉主张自2010年7月13日《房屋买卖合同补充合同》签订且办理公证授权给尹惠臨之日起，涉案房屋的购买人即已变更为尹洪彦、吕凤鸣，缺乏充分事实根据。
关于双方之间的买卖合同关系是否应当解除的问题。虽然尹洪彦未依照2010年7月13日《房屋买卖合同补充合同》的约定在一年内偿还张福、楼莉按揭未偿还部分余额，但双方并未约定在此情况下张福、楼莉可主张解除合同，《房屋买卖合同》第十二条第二款仅约定在尹洪彦、尹惠臨逾期付款情形下张福、楼莉可主张解除合同，而在《房屋买卖合同补充合同》签署当天，张福、楼莉出具《收据》确认尹洪彦已付清全部房款，故尹洪彦、尹惠臨不存在','2018-10-02
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