江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏09民初134号
原告：江苏盐城农村商业银行股份有限公司，住所地盐城市大庆中路98号。
法定代表人：丁学工，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡胜华，江苏兴时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王迎春，江苏兴时���律师事务所律师。
被告：江苏金大洋投资置业有限公司，住所地盐城市西环路1号。
法定代表人：王碧琰，该公司董事长。
诉讼代表人：杨荣进，该企业管理人负责人。
委托诉讼代理人：李亚洁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘健，江苏信直诚律师事务所律师。
原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司（以下简称盐城农商行）诉被告江苏金大洋投资置业有限公司（以下简称金大洋公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年8月15日向本院提起诉讼，本院经审理于2015年8月24日作出（2014）盐民初字第00186号民事判决。盐城农商行不服向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2016年7月20日作出（2015）苏民终字第0598号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭，经多次证据交换及鉴定资料质证，于2017年9月29日对本案进行了公开开庭审理。盐城农商行的委托诉讼代理人蔡胜华、王迎春，金大洋公司的委托诉讼代理人李亚洁、刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盐城农商行向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《回迁安置协议》；2、确认盐城农商行享有以下债权：金大洋公司赔偿盐城农商行安置房价款1606万元；以1388.2平方米为基数，从2006年9月21日起至实际履行之日止，按照每月每平方米100元赔偿损失；3、本案诉讼费由金大洋公司承担。事实和理由：2004年9月27日，盐城农商行与金大洋公司订立《回迁安置协议》，明确盐城农商行坐落于盐城市区西环路的四层框架结构营业用房被划为金大洋公司开发的“城西南商贸中心”拆迁范围，据盐都区拆迁办公室实地测量，该楼建筑面积1388.2平方米，底层、第二、第三层面积均为380平方米，第四层为248.2平方米。协议另约定，盐城农商行将被拆房屋移交给金大洋公司后，金大洋公司于24个月内在该楼东侧同位置返还盐城农商行同面积、同结构设计的房屋，逾期交房按每月每平方米100元赔偿盐城农商行损失。同年10月15日，盐城农商行与金大洋公司订立《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被拆房屋安置补偿费用为2565477.55元，其中2081595元付给金大洋公司用于回迁安置盐城农商行房屋，剩余483882.55元作为盐城农商行被拆房屋室内装饰装潢补偿费用以及交房期间临时安置补偿费用，其中装潢与附属设施费补��293002.55元，临时安置补偿费用10411.5元，余款为拆迁资金。2004年9月，盐城农商行按约将被拆房屋交付给金大洋公司。同年11月22日，盐城农商行收到拆迁单位补偿资金2565477.55元。次日，盐城农商行向金大洋公司支付回迁安置房价款2081595元，金大洋公司于同日向盐城农商行出具收款收据。目前金大洋公司已拆除盐城农商行房屋并用于开发，但未能按约向盐城农商行交付安置营业用房，致盐城农商行无营业场所，其存款等信贷业务锐减，蒙受巨大经济损失。另查明，金大洋公司原称盐城金大洋商贸有限公司，现变更为金大洋公司。盐城农商行的房产交付给金大洋公司拆除后已达10年，期间盐城农商行多次致函金大洋公司，要求尽快交付安置房屋给金大洋公司，金大洋公司也多次承诺拆迁完成后尽快按约向盐城农商行交房，但金大洋公司至今未能履行承诺，故向法院提起���讼。
金大洋公司辩称：1、同意解除《回迁安置协议》，在解除协议的同时认可退还盐城农商行2081595元并承担同期银行贷款利息。2、金大洋公司不是本案适格主体。《回迁安置协议》形式主体是盐城农商行与金大洋公司，实质是盐城农商行与盐都区人民政府，根据双方提供的各种协议书等证据，金大洋公司只是形式上的合同相对方，而真实履行方是盐都区人民政府，仅以金大洋公司名义申领房屋拆迁许可证、与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，所产生的一切经济责任和法律责任，均由地方政府承担，因此《回迁安置协议》的真正相对方并非金大洋公司。3、城市规划的突然变更是导致协议无法履行的根本原因，金大洋公司作为投资方本身也是规划变更的受害人，蒙受了巨大经济损失，其也已进入企业破产重整阶段，金大洋公司对���划的变更不能预见和避免，也无法克服，应认定为不可抗力。同时，从盐城农商行角度，最大限度维护委托方利益应正确选择诉讼主体。4、对于损失扩大的部分，盐城农商行应自负。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，2007年1月案涉土地被规划调整后，金大洋公司曾多次主动与盐城农商行协商，用其他方法替代原合同的履行，在原审时已经提供了相应的证据，但盐城农商行仍要求按照合同约定要求回迁同地段同面积同方位的安置房，即使到起诉时仍是这样的要求，后经释明后才进行了变更，因此对2007年之后所发生的损失，是人为造成的，不应由金大洋公司承担。5、鉴定结论的价格过高，不符合当时的市场行情，且采用比较法得出的结论不客观。
本院经审理查明：2004年3月22日，金大洋公司与原盐都县国土资源��签订了一份《国有土地使用权出让合同》，涉案条款有：第三条、出让人出让给受让人的土地位于潘黄镇美丽居委会境内，市西环路以东、鹿鸣路南北两侧地块。该地块挂牌出让面积为131933平方米。土地四至及界址点座标见出让人与受让人签字确认的附件《出让土地宗地图》。第四条、本合同项下出让土地的用途为商业（市场用地）。第七条、本合同项下土地（自然状态）的土地使用权出让价款为505.3元/平方米，总额66665744元。第十一条、受让人在受让土地内进行建设时，道路、水、电均以现状为准，内部条件：无拆迁，利民河边保留高压杆线。
2004年9月27日，盐城市农村信用合作联社潘黄信用社（以下简称潘黄信用社）与金大洋公司签订了一份《回迁安置协议》，涉案条款有：一、金大洋公司按照2004年1号地块的土地挂牌时与盐���区政府作出的承诺，在开发地块内，现潘黄信用社位置东侧相同位置，返还潘黄信用社营业办公用房，并办理好土地、房产证件过户，相关费用由金大洋公司承担。二、返还潘黄信用社的营业办公用房面积，按区拆迁办组织丈量的面积为准，共1388.2平方米，底层面积为380平方米。为便于建设和分割，二层、三层均按380平方米返还。剩余面积为四层。返还信用社的楼房深度不超过14米。五、在区政府作出的拆迁补偿资金中，房屋重置补偿和区位补偿两项内的款项，由潘黄信用社在领取后当日转至金大洋公司开设在信用社的账户，除此之外的所有款项归潘黄信用社。六、潘黄信用社在九月日前将现办公楼整体移交给金大洋公司，金大洋公司于全部接受房屋后二十四个月内向潘黄信用社交付新建营业办公用房。潘黄信用社的水电费结账至交付全部房屋之日止，后续交费由金大洋公司自行过户并承担。七、金大洋公司必须如期交房，逾期按每平方米每月100元赔偿潘黄信用社损失。
2004年11月15日，金大洋公司作为甲方（拆迁人）与潘黄信用社作为乙方（被拆迁人）及拆迁实施单位盐都县拆迁办签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，涉案条款有：第二条、被拆房屋面积1388.2平方米，重置价格补偿1037497.5元，区位补偿1044100元，搬迁补助费13882元，临时安置补助费10411.5元，装饰装潢及附属设施补助费293002.55元，奖金166584元等，合计2565477.55元。第三条、乙方的拆迁补偿安置费用，在签订本协议后10日内由甲方支付现金（拆迁专用特种存单）或转账，款到交房。第四条、违约责任：1、乙方必须在2004年11月28日前将房屋内的能动产全部搬清，并交付甲方验收拆除，甲方按有关规定给予奖励。逾期甲方有权拆除乙方房屋，其后果由乙方负责。
2004年11月22日，潘黄信用社收到盐都县拆迁办支付的补偿款2565475.05元，并于次日向金大洋公司支付回迁安置房价款2081595元，金大洋公司当日向潘黄信用社开具了收款收据。
2007年2月12日，盐城市国土资源局与金大洋公司签订了一份《国有土地使用权出让补充合同》，涉案条款有：第二条、因鹿鸣路拓宽，盐城市规划局于2007年1月12日重新出具规划红线图，调整用地范围，经勘界，实际用地面积为127198.0平方米。第三条、根据市规划局2007年1月12日出具的规划设计要点，该宗地中62481.0平方米土地规划用途由原商业（市场用地）调整为商住用地，其中鹿鸣路北侧用地面积为16006.0平方米，鹿鸣路南侧用地面积为48275.0平方米，经市地价会审领导小组会审确定该宗地出让地���不变。
2008年10月24日，盐城市国土资源局与金大洋公司签订一份《国有土地使用权出让补充合同》，涉案条款有：第二条、因鹿鸣路拓宽，盐城市规划局于2007年1月12日重新出具规划红线图，调整用地范围，根据市地价会审小组于2007年2月3日的会审意见，同意该宗地实际用地面积调整为127198平方米，其中64281平方米土地规划用途由原来商业（市场用地）调整为商住用地（其中鹿鸣路北侧面积为16006平方米，鹿鸣路南侧面积为48275平方米）。第三条、因当时用地单位将调整后的规划红线图送错，土地勘测公司对鹿鸣路南侧商住用地（即改变用途部分）少勘测了5020平方米，故经用地单位提出对规划调整部分的土地地价差价重新进行确认。经2008年10月17日市地价会审领导小组会审确定同意将5020平方米土地用途调整为商住用地，不需补交出���金。
2007年7月21日，盐城市盐都区潘黄镇人民政府（以下简称潘黄镇政府，甲方）与金大洋公司（乙方）签订一份《协议书》，约定：为尽快完成金大洋项目待建工程动迁安置工作，加快开发建设速度，经双方协商，现就有关事宜达成如下协议：一、甲方组建拆迁工作班子，于2007年7月下旬开始动员，确保在9月底（包括法律服务所等单位在内的）所有拆迁、安置工作结束。二、甲方可以成本价2300-2428元/平方米向乙方购买提供的房源4、7、12、15号小高层1-4层楼8000平方米作为安置用房，用以安置金大洋待建项目70户动迁户（其中信用社1家、单位住户6家、民房63户）。安置房面积每户为100-120平方米，安置房不得超出120平方米，超出部分则按市场价购买。如拆迁户不要安置房则乙方补贴拆迁户200元/平方米。落户金大洋花园的安置户免收三年物管费。三、甲方负责将乙方已交纳的金大洋花园规费400多万元和乙方需要预交建设局的1000万元的规费协调到位，作为拆迁补偿专项资金。四、由于乙方配合政府提供成本价的安置房源，甲方将尽全力帮助乙方在建工程提高容积率，对金大洋公司原已承诺的2003年与2005年的拆迁差额部分不再补偿。乙方同意一次性补助甲方40万元作为金大洋原拆迁安置遗留问题的处理。
2007年12月17日，盐城市盐都区人民政府区长办公会议纪要第35号文件《关于金大洋置业项目地块拆迁问题的会办纪要》中提及：该项目地块的拆迁工作原则上用一个季度的时间，即明年3月底完成，最多4月上旬做些扫尾工作。潘黄镇及拆迁单位要排出工作进度表，明确时间节点要求、责任主体及责任人；拆迁工作必须依法推进，区建设局牵头负责拆迁中的裁决、执��、违章建筑拆除等相关矛盾的协调和处理；开发商要按照与潘黄镇政府原先签订的协议，尽快落实好安置房的提供工作；潘黄镇政府在保证拆迁资金及时兑付的前提下，要研究改进资金运作方式，以便拆迁工作更快推进，同时要高度重视并妥善解决当地居民生产生活中的实际困难。
2007年12月20日，潘黄镇街道办事处（甲方）与金大洋公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：1、甲方为加快推进动迁工作，经和乙方协商，在原签订协议安置房的8000平方米基础上，乙方同意再增加2000平方米安置房，合计壹万平方米。安置房的楼号分别为7#1-4层、12#1-5层、15#1-5层、18#2-5层，合计90套（含三代同堂照顾的一套在内）。安置房面积为每套100-120平方米，价格为2300元/平方米，安置房超出120平方米以外的部分按3300元/平方米计算，其中7#、12#��15#楼每户有对应的不超过10平方米车库，价格为1500元/平方米，其中18#楼安置房车库为集中车库。2、拆迁房屋时间确保在2008年4月6日前全部拆迁完毕，进行行政裁决除外。3、交房时间：因乙方提供的安置房源为期房，其交房时间需依照交地为前提，乙方交房时间为交地后第18个月底。4、预扣的安置房款在被拆迁户房屋拆除后一个月内汇入乙方账户，并向乙方提供被拆迁户安置房号的明细表，同时签订安置房购房合同。
2008年4月1日，潘黄镇政府（甲方）与金大洋公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定：因乙方受让的甲方跃进居委会西侧路东侧的国有土地使用权，是净地受让的，故此地块上的建筑物和附属物，由盐都区人民政府负责拆迁补偿安置，根据盐都区人民政府的指令具体由甲方组织实施。现因需以甲方名义申领房屋拆迁许可证和拆迁，双方经协商一致订立本协议。一、甲方负责乙方受让的地块上的建筑物和附着物的拆迁补偿安置，具体与被拆迁人洽谈拆迁补偿事宜和订立协议，拆迁补偿的费用由甲方承担。二、以乙方名义申领房屋拆迁许可证与被拆迁人签订拆迁补偿协议，申请行政裁决，进行行政裁决和行政诉讼、申请强拆，由此产生的一切经济责任和法律责任由甲方承担。与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，经甲方委托的拆迁实施单位审查，甲方代表签订认可后，由乙方加盖公章。三、其他事项仍按双方2007年7月21日签订的协议和《盐城市盐都区人民政府区长办公会议纪要》（第35号）文件执行。
另查明，潘黄信用社于2004年11月28日将涉案营业办公用房交付给金大洋公司，该房屋于2007年被盐都区人民政府拆除。根据金大洋公司提交的用地红线图���及盐城农商行的确认，原潘黄信用社营业办公用房所在土地现已经规划调整至红线外，成为拓宽的鹿鸣路及西环路的道路用地。《回迁安置协议》中约定的原拟安置的潘黄信用社东侧土地目前尚未拆迁完毕并交付。
还查明，2007年1月4日、9月21日、2014年6月3日，潘黄信用社、盐城市农村信用合作联社、盐城农商行分别发函给金大洋公司，主张尽快落实安置房屋问题。金大洋公司分别于2007年9月27日回函：一、未能及时交房于贵社是由于动迁工作的滞后所造成；……五、我们再次承诺拆迁完成后我司定按合同要求尽快给贵社交房。于2009年2月12日回函：承诺在2011年6月30日前交房。2012年6月4日回函：我公司原征用的地块因行政区域调整、政府的后续拆迁尚未启动，故贵行提出的拆迁安置房的回迁事项待后再议。
再查明，潘黄信用社系盐城市农村信用合作联社的下级营业网点，盐城市农村信用合作联社于2008年经工商登记名称变更为江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司，2015年2月13日再次变更为盐城农商行。盐城金大洋商贸有限公司于2005年2月2日经工商登记名称变更为江苏金大洋投资置业有限公司。2017年7月18日，盐城市盐都区人民法院作出（2017）苏0903破申1号民事裁定书，受理徐向荣、孙成全对金大洋公司的破产重整申请。2017年7月19日，盐城市盐都区人民法院指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司联合担任金大洋公司的破产管理人。
本案审理过程中，盐城农商行申请对《回迁安置协议》中约定的回迁安置房按2016年同地段、同类型市场购置或现值与2004年11月份交��之日原房价差额予以询价评估。本院依法委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司，对回迁安置房在2006年11月28日与2014年8月15日的市场价值差额进行评估。该公司于2017年7月5日作出苏仁中房估[2017]第103号《房地产司法鉴定估价报告》，该报告采用比较法，认定回迁安置房在2006年11月28日的单价为4042元/㎡，总价为561.17万元，在2014年8月15日的单价为9820元/㎡，总价为1363.21万元，价值差额为802.04万元。
经质证，盐城农商行认为，1、对估价报告的真实性、合法性无异议，对2006年11月28日-2014年8月15日期间的房屋差价无异议。2、盐城农商行于2004年11月28日已经交付房屋，但金大洋公司并未于2006年11月28日交房，至今仍未交房，故申请对2004年11月28日至2006年11月28日、2014年8月15日至今的房屋差价重新评估。
经质证，金大洋公司认为，1、对估价报告真实性、合法性无异议。2、案涉房产1-4层评估价是按照9000多元/㎡算，但目前路南的房屋2-4层按照5000元/㎡都无法卖出去。3、评估结果与市场实际行情不相符，从2006年-2014年房屋单价从4042元/㎡上升至9820元/㎡，上涨一倍多，明显与市场客观行情不符，商业办公楼房屋在盐城地区特别是地处西环路段价格并未上涨。2014年金大洋公司出售房屋过22000-25000元/㎡的价格，一部分是由于拆迁户想要向政府多要补助，签订了较高的价格，一部分是为办理银行按揭贷款所签，不属于真实的房屋买卖。4、采用比较法作为评估方法是错误的，首先在原地址周围无同类型房产，其次周边地处比较复杂，房价误差大，特别是商办性质房产无可比性。
针对金大洋公司的质证意见，鉴定机构答复：1、2014年金��洋公司地块拆迁住改非的价格15000元/㎡左右。金大洋公司本身有楼盘在出售，1层价格在25000元/㎡左右。鉴定过程中鉴定机构到房产局调过金大洋公司的很多销售合同，金大洋公司也提供了部分合同，价格都在22000-25000元/㎡。盐马路也有新的同类型商办楼盘（花生糖）出售价格在30000元/㎡左右。参照上述三点情况，最终确定案涉拆迁回迁房的价格为1层为22000元/㎡，2层6600元/㎡，3-4层均是4400元/㎡，2-4层的价格均是根据区域、结构、陈新、临街状况等因素进行修正。2、金大洋公司自己销售的房屋以及花生糖的房屋均是同类型的。本案不适宜采用收益法（以周边市场总租金收益减去总开支得出纯收益，确定房产价格），类似的房屋出租给银行的同类型案例非常难找，收益法至少要采用3个以上的案例。成本法正常适用于未开发的地块，案涉房屋在2014年已经假定开发完成��且使用成本法不能反映房屋市场价值，所估价值偏低很多。
本院认为，金大洋公司与盐城农商行于2004年9月27日签订的《回迁安置协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。盐城农商行依照协议约定支付了回迁安置房价款2081595元，金大洋公司应当依照协议约定，履行交付安置营业用房的义务。
（一）关于金大洋公司是否为适格的被告问题。
《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金大洋公司作为《回迁安置协议》的合同相对方，并以自己的名义领取了拆迁许可证，应履行相应的合同义务。因此，金大洋公司具有本案诉讼主体资格，对金大洋公司辩称其仅为名义上的拆迁人，真���的拆迁人为盐都区人民政府的理由，本院不予支持。
（二）关于《回迁安置协议》的解除问题。
盐城农商行依照《回迁安置协议》的约定支付了回迁安置房价款2081595元，并于2004年11月28日将原办公楼交付金大洋公司，金大洋公司应当于全部接受盐城农商行原办公楼后二十四个月内向盐城农商行交付新的营业办公用房。但金大洋公司未能按约交房，经盐城农商行多次催告后仍未履行该义务，故盐城农商行要求解除《回迁安置协议》，符合法律规定，应予支持。在本院审理过程中，在盐城农商行提起诉讼要求解除《回迁安置协议》后，金大洋公司亦表示同意解除协议，故本院确认双方签订的《回迁安置协议》已经解除。
（三）关于违约责任的认定问题。
因金大洋公司未能按照《回迁安置协议》的约定向盐城农商行交付新的营业办公用房，故应承担相应的违约责任。关于金大洋公司辩称的实际拆迁主体应为当时房屋所在地行政区域的市、县级人民政府即盐都区人民政府，协议涉及的原营业用房也实际已因公共利益需要，经合法规划程序调整被征用为道路使用，该规划变更调整发生在双方签订回迁安置协议之后，并非金大洋公司所能预见，属于不可抗力。对此，本院认为，虽客观上因拆迁问题导致回迁房无法开发建设，房屋不能交付亦非金大洋公司故意造成，但金大洋公司系案涉地块的拆迁人，不能以房屋未拆迁完毕为由对抗盐城农商行，其作为《回迁安置协议》的相对方，应积极履行合同约定的义务，且在发生上述情况后，金大洋公司仍多次向盐城农商行承诺交房，根据合同相对性的原理，不能免除其在本案中对盐城农商行应承担的违约责任。
（四）关于金大洋公司应承担的损失赔偿责任问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉《回迁安置协议》系因金大洋公司存在未能按期交付安置房的违约行为而解除，金大洋公司应承担相应的违约责任，即应对盐城农商行的损失包括可得利益损失予以赔偿。因双方在协议中约定“逾期交房，按每平方米每月100元赔偿损失”，即双方已在协议中对逾期交房损失计算方式进行了约定。基于意思自治原则，应首先适用该条款，在此基础上按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条确立的违约金调整方法进行调整。本案中盐城农商行要求赔偿的房屋价格损失已涵盖在违约责任条款所约定的损失赔偿范围之内，故其要求同时赔偿房屋价格损失和承担约定违约金的请求不能成立。
审理中，盐城农商行提出的损失主要有房屋价格损失、2004年10月-2005年3月的营业停业损失、2004年10月至2005年3月的工人待岗工资损失、2005年3月以后使用其他房屋重新装修的费用、2009年装潢的费用、2004年10月至2014年11月期间租金的可得利益、���付安置房款的利息损失。
其中，对于房屋价格损失，根据盐城农商行的申请，本院依法委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产股价有限公司对2006年11月28日至2014年8月15日回迁房上涨的价格进行评估，该公司作出评估报告，2014年8月15日的单价为9820元/㎡，总价为13632100元。故金大洋公司应赔偿从2004年11月28日至2014年8月15日期间的房屋差价11550505元（13632100元-2081595元）。另，金大洋公司应返还盐城农商行拆迁安置房款本金2081595元。关于盐城农商行提出2014年8月15日至今的房屋差价亦应评估的问题。2014年11月28日，盐城农商行已提起诉讼主张权利，并要求解除合同，其要求赔偿房屋差价的损失应限于主张权利之前的损失，对于之后的损失，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算相应的利息。关于金大洋公司提出的鉴定机构采用比较法错误��问题。鉴定机构已经到庭作出说明，收益法和成本法均不适用于本案，比较法参照的是金大洋公司本身另行销售房屋的价款以及同地段同类型房屋的价款，符合本案的客观情况。金大洋公司认为不应采用比较法的理由不予采信。
对于其他损失，首先，盐城农商行主张的在金大洋公司约定交房时间之前的损失，不属于因金大洋公司逾期交房而造成的损失，不应在本案中要求赔偿；其次，2004年11月至起诉前的损失，盐城农商行所提交装潢损失的证据真实性无法确认，租金的可得利益损失亦非因金大洋公司未按约交房导致的直接损失，故本院不予支持；第三，对于已付安置房款的利息损失，因本院已认定金大洋公司应赔偿从2004年11月至起诉前的房屋差价差价损失，且承担起诉后的利息损失，故对盐城农商行主张的已付安置房款的利息损失不再予以支持。
对于盐城农商行在2007年以后是否存在放任损失扩大的问题。盐城农商行从2007年到2014年6月期间多次催促金大洋公司要求交房，金大洋公司从未明确告知不能交房，未明确要求与盐城农商行解除《回迁安置协议》，而是多次承诺交房时间，故盐城农商行不存在放任损失扩大的行为。
综上，金大洋公司未按《回迁安置协议》的约定向盐城农商行交付回迁房，导致《回迁安置协议》无法履行，《回迁安置协议》符合解除条件。根据合同约定的违约金计算方式，截止到起诉时，盐城农商行主张的违约金数额高于其实际产生的损失，故金大洋承担的赔偿责任应以盐城农商行实际损失为基础。本院判令金大洋公司应赔偿盐城农商行损失数额为13632100元，并承担从2014年8月15日至人民法院受理金大洋公司破产重整申请之日（2017年7月18日）止，以13632100元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司与被告江苏金大洋投资置业有限公司于2004年9月27日签订的《回迁安置协议》已解除。
二、确认原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司对被告江苏金大洋投资置业有限公司享有债权：被告江苏金大洋投资置业有限公司应赔偿原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司损失13632100元，并承担从2014年8月15日起至2017年7月18日止，以13632100元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
三、驳回原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费196259元，保全费5000元，合计201259元，由原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司负担88316元，被告江苏金大洋投资置业有限公司负担112943元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75。）
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十二月三十日
书记员 张 育
附录相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的���质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（三）当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金���于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任的。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
2、《中华人民共和国企业破产法》
第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。
附利息的债权自破产申请受理时停止计息。