北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终4770号
上诉人（原审被告、反诉原告）：有福商务酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：方军，总经理。
委托诉讼代理人：王立元，北京市百伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小娣，北京市百伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村西。
法定代表人：徐明胜，执行董事。
委托诉讼代理人：于磊，北京市善邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王东，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人有福商务酒店（北京）有限公司因与被上诉人北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初7649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
有福商务酒店（北京）有限公司（下称有福商务公司）上诉请求：1、撤销一审判决第二、五项；2、依法改判支持我公司的全部反诉请求，并驳回北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司（下称聚众汇鑫公司）的诉讼请求；3、判令聚众汇鑫公司承担本案一审、二审全部的诉讼费用。事实和理由：一、判令我公司支付装修残值损失没有法律依据，且一审判决认定的装修残值损失与聚众汇鑫公司的实际损失不符。1.我公司对租赁合同的解除不存在过错，不应承担装修残值损失；2.双方签订的《靛厂路商业街租赁合同》（下称《租赁合同》）第十二条第三款规定，合同终止时我公司无须向聚众汇鑫公司进行任何补偿；3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定装修残值损失应以实际损失而不是评估现值确定，依据评估现值确认聚众汇鑫公司的损失违反该规定，且聚众汇鑫公司未证实其装修实际损失；4.即便认定我公司存在过错应赔偿装修残值损失，也应依据双方过错确认应承担的责任；5.如系因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失依法应由双方按照公平原则分担；6.即便认定我公司应赔偿全部装饰装修残值损失，按租赁合同租赁期为2922天，实际使用1039天，摊销后也应为815636.97元。此外，《价格评估报告书》将各种水泵、不锈钢货架、广告灯箱等可移动物品计入装修造价，上述可移动物品聚众汇鑫公司在交接时已搬走，一审判决在认定装修残值时，没有将上述可移动物品价值从装修评估造价中扣除。二、一审判决以租赁房屋存在管理限制，且聚众汇鑫公司未实际经营为由，酌减聚众汇鑫公司应付的租金，没有法律依据。在《租赁合同》首部聚众汇鑫公司已明确确认“对于该租赁场地物的现状和产权状况均已充分了解”，《租赁合同》于2014年6月18日签署，北京市人民政府办公厅于2015年8月17日颁布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》禁止使用地下空间从事餐饮业商业性经营，在2014年6月26日聚众汇鑫公司承租租赁房屋时尚无该项限制。上述政策变化发生在《租赁合同》签署近14个月之后，聚众汇鑫公司在一年多的时间里不积极办理营业执照，但一审判决却以上述政策变化为由酌减聚众汇鑫公司应付的租金，没有法律依据。且聚众汇鑫公司如认为上述政策变化影响了其经营，依据《租赁合同》第十三条第三款，有权提前三个月提出退租，如此我公司可另行转租，不会存在租金损失。如将上述政策变化视为《租赁合同》第十九条约定的不可抗力，聚众汇鑫公司应立即采取相应补救、减损措施，并与我公司协商是否变更或解除合同。其未依约采取适当行动导致的损失不应由我公司承担。三、《租赁合同》有效且约定了逾期支付租金的违约金标准，在聚众汇鑫公司拒不依约支付租金的情况下，驳回我公司要求聚众汇鑫公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，没有法律依据。四、依据《租赁合同》第九条第三款、第十六条第七款，聚众汇鑫公司应承担我公司为主张聚众汇鑫公司逾期支付的租金及违约金等而支付的律师费。且我公司实际支付的律师费符合《北京市律师服务收费管理办法》和《北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准》的规定。
聚众汇鑫公司辩称，虽然我方的实际损失远远高于一审判决认定的部分，但基于想要快速解决纠纷，及时将赔偿款执行到位，我方没有提出上诉，不同意有福商务公司的上诉请求，理由如下：有福商务公司作为出租人应该按照合同约定，保证案涉租赁场地可以用作乙方的经营场所，并且能够办理各种所需手续，而且合同明确约定租赁场地的用途为快餐及美食档口，由于有福商务公司的原因一直未予办理合法的经营手续，因此一审判决认定其承担相应的损失赔偿责任，合理合法。一审最后一次开庭时有福商务公司的代理人曾陈述案涉房屋应该没有合法的产权证，自始无法办理营业执照，不知为何一审判决没有体现。我方认为案涉房屋无法办理营业执照的根本原因还是案涉房屋没有产权证，并非因为2015年颁布的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》所致。
聚众汇鑫公司向一审法院起诉请求：1、解除合同；2、有福商务公司给付押金170000元、户外广告费15000元；3、有福商务公司赔偿装修费及其他费用1693184元（含广告费77190）；4、有福商务公司负担鉴定费23000元。
有福商务公司向一审法院提出反诉请求：1、聚众汇鑫公司向有福商务公司支付2015年12月18日至2017年4月29日的租金942025.95元；2、支付违约金（2015年9月10日起，以169533元为基数，自2015年12月10日起，以171396元为基数，自2016年3月10日起，以171396元为基数。自2016年6月10日起，以169533元为基数，自2016年9月10日起，以176053.5元为基数，自2016年12月10日起，以84114.45元为基数，按日千分之五计算至付清之日止）；3、支付律师费5万元；4、反诉案件受理费由聚众汇鑫公司承担。
一审法院认定事实如下：2014年6月18日，聚众汇鑫公司（乙方）与有福商务公司（甲方）签订《靛厂路商业街租赁合同》，约定乙方承租坐落于北京市丰台区靛厂路商业街(千禧购物中心)1号楼地下一层东侧。建筑面积690平方米。甲方保证该租赁场地为商业用房，可以用作乙方经营所用，甲方应协助乙方办理经营所必需的各项手续，费用由乙方承担。场地用途为快餐及美食档口。租赁期限为8年，自2014年6月26日至2022年6月25日。乙方应于本合同签订时向甲方交纳三个月的租金作为押金人民币17万整。如因乙方违约产生损失或欠付租金，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退回乙方剩余押金。单位建筑面积租金为2.7元/平方米/天，租金包含物业管理费及制冷供暖费。从第三个年度开始每两年租金递增5%。
每年租金分四期支付，每三个月支付一次，每期第一个交付月度10日前一次性交付下期租金。本合同终止时，乙方应根据双方验收租赁场地时签署的交接证明文件将租赁场地恢复原状向甲方移交。乙方未能按本合同约定缴纳相关费用的，则自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴金额的千分之五向甲方支付违约金直至其付清应缴金额止。此外，合同关于不可抗力约定：不可抗力事件包括地震、塌方、地陷、洪水、台风等自然灾害和非因甲方或乙方原因而发生的火灾，爆炸以及战争、社会动乱或动荡和因法律、政府政策的变化及政府行为而导致的合同双方均无法逆转的障碍。不可抗力事件发生后，不能继续履行合同的一方应立即通知对方，并立即采取相应补救、减损措施，由双方协商决定是否变更或解除合同。
合同签订后，聚众汇鑫公司于2014年6月20日给付有福商务公司17万元押金。2014年10月9日给付北京富润尚美投资发展有限公司户外广告费用15000元。聚众汇鑫公司于2014年10月前装修了案涉房屋。双方认可房租交至2015年12月18日。2015年8月17日，北京市政府办公厅印发《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，该目录（62）餐饮业管理措施为禁止使用地下室从事商业性经营。聚众汇鑫公司称有福商务公司在目录颁布之前未协助聚众汇鑫公司办理合法的工商注册文件，有福商务公司否认，称聚众汇鑫公司未提出协助办理。聚众汇鑫公司未提供在目录颁布之前要求有福商务公司协助办理工商注册手续的证据。
本案庭审中，聚众汇鑫公司申请对案涉房屋现值进行鉴定。法院委托北京京评价格评估有限公司（下称京评公司），京评公司于2016年12月13日出具价格评估报告书，评估结论为1118728元。另，评估报告中评估结论汇总表载明，装修工程项目重置价值729535.43元，安装工程项目重置价值536152.96元。聚众汇鑫公司交纳鉴定费23000元。法院联系京评公司，称上述重置价值即为装修时的造价。2017年4月29日，聚众汇鑫公司、有福商务公司交接了租赁场地。
一审法院认为：聚众汇鑫公司与有福商务公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违背法律行政法规强制性规定，合法有效。双方在履行合同过程中发生争议，并于2017年4月29日交接了房屋，故双方合同于2017年4月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于解除合同原因，聚众汇鑫公司主张有福商务公司未履行协助办理经营所必需的各项手续的义务。双方于2014年6月签订合同，2015年8月北京市政府颁布限制目录。在这一年多的期间，聚众汇鑫公司有充足的时间要求有福商务公司履行协助办理各项手续的义务。庭审中，聚众汇鑫公司未提供证据证明在此期间要求有福商务公司履行协助义务。聚众汇鑫公司要求有福商务公司给付户外广告费15000元、广告费77190元，本院难以支持。聚众汇鑫公司要求返还押金，根据合同约定，聚众汇鑫公司欠付租金，有福商务公司有权扣除，故本院不予支持。
关于装修费用，根据京评公司价格评估报告书，评估结论为1118728元，装修工程项目重置价值729535.43元，安装工程项目重置价值536152.96元。京评公司称重置价值即为装修时的造价，故装修时造价为1265688.39元，装修残值为843792元。
有福商务公司要求聚众汇鑫公司给付2015年12月18日至2017年4月29日的租金。聚众汇鑫公司称2015年12月18日之前搬离，但未提供证据佐证，亦未提交当时交接的手续。根据有福商务公司提供的证据，双方于2017年4月29日办理交接手续，有福商务公司要求给付租金，根据合同约定的租金标准，2015年12月19日至2017年4月29日租金为912870元，鉴于案涉房屋存在行政管理限制，且聚众汇鑫公司未实际经营，本院酌情支持46万元，扣除17万押金，聚众汇鑫公司应给付租金29万元。同样考虑案涉房屋的行政管理限制，有福商务公司关于违约金、律师费的请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，一审法院于2018年2月判决：一、北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司与有福商务酒店（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月29日解除；二、有福商务酒店（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司装修残值843792元；三、北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付有福商务酒店（北京）有限公司租金29万元；四、驳回北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回有福商务酒店（北京）有限公司其他请求。
本院查明的基本事实与一审一致。二审补充查明，北京华城达房地产开发有限公司（下称华城达公司）于2006年9月19日取得案涉场地所在的北京市丰台区靛厂路商业街(千禧购物中心)1号楼的规划许可，北京金泰达投资管理公司（下称金泰达公司）为华城达公司控股股东；2010年10月29日，千禧丽源（北京）投资有限公司（下称千禧丽源公司）与金泰达公司签订《靛厂路商业街租赁合同》，约定千禧丽源公司承租靛厂路商业街项目第1#、2#、3#、4#物业楼及配套设施，租赁期限为20年；2010年11月12日，有福商务公司与千禧丽源公司签订《靛厂路商业街（北京千禧街休闲购物广场）租赁合同》，约定有福商务公司承租北京市丰台区靛厂路商业街(千禧购物中心)1号楼，租赁期限为20年。二审期间，有福商务公司提交以下证据：1.《北京市普通地下室使用前装饰装修申请表》，证明案涉场地用途为商业，房屋所有权人为金泰达公司，管理及使用单位为千禧丽源公司；2.华城达公司的工商登记信息，证明金泰达公司为华城达公司控股股东；3.靛厂路1号楼注册的多家公司营业执照，证明靛厂路1号楼已注册多家公司；4.企业住所（经营场所）证明2份，证明案涉物业只需乡政府开具证明即可办理营业执照；5.靛厂路4号楼地下室注册公司的工商登记信息，证明地下室可登记设立公司；6.北京市工商行政管理局网站公布的《投资办照通用指南及风险提示001》，证明如选择位于乡村暂未取得房产证的房屋作为企业住所，可提交乡镇政府出具的证明文件。聚众汇鑫公司认可证据1的真实性，不认可关联性和证明目的，认为表格的内容均为申报单位自己填写；认可证据2的真实性和证明目的；认可证据3和证据4的真实性，但不认可关联性和证明目的，认为地上建筑空间和地下建筑空间不具可比性；认可证据5的真实性，但不认可关联性和证明目的，认为不同楼号不具可比性；认可证据6的真实性，但不认可证明目的，认为该文件不具有强制力，字面意思上也无法得出乡镇政府出具证明就能办理营业执照的结论，且案涉场地所在区域不属农村地区，不适用该文件。二审庭审中，聚众汇鑫公司自认在案涉场地经营至2016年3月初，有福商务公司不予认可，认为其一直在经营，但未提交证据予以证明。另双方一致确认在2017年4月29日腾退房屋交接之前聚众汇鑫公司已将评估范围内的部分财产取走，但取走财产的价值不确定。
本院认为：聚众汇鑫公司与有福商务公司签订的《靛厂路商业街租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违背法律行政法规强制性规定，合法有效。合同双方应本着诚实信用原则自觉履行合同约定的权利义务。在合同履行过程中，聚众汇鑫公司始终未办理营业执照，一直处于无照经营状态。2015年8月17日政府部门印发《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，该目录（62）餐饮业管理措施为禁止使用地下室从事商业性经营。案涉房屋属于禁止从事商业性经营范围，不能办理营业执照。聚众汇鑫公司遂以此为由提起诉讼，要求解除合同。双方于2017年4月29日一审诉讼中办理了房屋交接手续，聚众汇鑫公司将租赁房屋腾退给有福商务公司，一审判决以该日为租赁合同解除日并无不当，本院予以确认，但一审判决第一项对租赁合同名称书写有误，本院予以纠正。
对于合同解除的责任，聚众汇鑫公司主张有福商务公司未履行协助办理经营所必需的各项手续的义务。有福商务公司反驳称双方于2014年6月签订租赁合同到2015年8月北京市政府部门颁布限制目录，有一年多的时间，聚众汇鑫公司有充足的时间要求有福商务公司履行协助办理各项手续的义务，但聚众汇鑫公司在此期间从未要求过有福商务公司协助办理执照。诉讼中，聚众汇鑫公司未提供证据证明在此期间曾要求有福商务公司履行协助办照的义务。有福商务公司提交的北京市工商行政管理局网站公布的《投资办照通用指南及风险提示001》证明：如选择位于乡村暂未取得房产证的房屋作为企业住所，可提交乡镇政府出具的证明文件。经本院核实，案涉房屋所在商厦的其他租户经乡镇政府开具证明办理了营业执照，据此，不能得出2015年8月17日政府部门印发《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》之前案涉房屋不能办理营业执照的结论。2015年8月17日政府部门发文前长达一年多的时间，聚众汇鑫公司都没有积极办理营业执照，聚众汇鑫公司自身在办理执照问题上存在过错。现政府部门办照政策调整，案涉房屋不符合办理营业执照的条件，对此情势变更，虽不能归责于合同当事人任何一方，但对造成合同不能履行的法律后果，当事人双方应本着公平原则共同承担责任。本院对一审判决确认的租赁合同解除日不持异议，但一审判决对合同解除原因的分析不够明确，对合同解除后装修残值损失及租金给付的判处适用法律不当，本院予以改判。
对于合同解除后聚众汇鑫公司装修残值价值的确认，一审判决依据委托评估鉴定结果确认的价值并无不妥，但在确认残值损失的承担上没有考虑合同解除的原因及当事人的过错责任，判处由有福商务公司承担全部损失不尽合理，本院将考虑合同解除的原因、当事人的过错责任以及承租人收回部分评估范围内的设备及物品等因素来酌情确定装修残值的负担。
合同解除前，聚众汇鑫公司已实际支付房屋租金至2015年12月18日，对于自2015年12月19日至2017年4月29日合同解除日的租金如何负担，本院认为，聚众汇鑫公司在审理中自认实际无照经营至2016年3月初，有福商务公司虽然对此时间不予认可，但也未能确认聚众汇鑫公司停止经营的实际时间，故本院确认聚众汇鑫公司自认的停业时间，在该时间之前聚众汇鑫公司一直处于经营状态，应按照租赁合同约定的标准足额支付租金，该日期之后至合同解除之日期间的租金，因租赁物不能办理营业执照而停止经营，租金损失应考虑合同解除的客观原因及当事人的过错由双方平均负担。一审判决对租金负担的判处不当，本院予以改判。聚众汇鑫公司已付押金17万元折抵未付租金，不予返还。
综上所述，有福商务公司上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。本院对一审判决不当部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初7649号民事判决第四、五项；
二、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初7649号民事判决第一项为：确认北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司与有福商务酒店（北京）有限公司签订的《靛厂路商业街租赁合同》于2017年4月29日解除；
三、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初7649号民事判决第二项为：有福商务酒店（北京）有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司装修残值41万元；
四、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初7649号民事判决第三项为：北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起7日内给付有福商务酒店（北京）有限公司2015年12月19日至2017年4月29日合同解除日期间的租金（已折抵17万元押金）361886.5元；
五、驳回北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司其他诉讼请求；
六、驳回有福商务酒店（北京）有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费23000元，由北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司负担11500元（已交纳），由有福商务酒店（北京）有限公司负担11500元（北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司已预交，有福商务酒店（北京）有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司）；
一审本诉案件受理费21704元，由北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司负担16584元（已交纳10852元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由有福商务酒店（北京）有限公司负担5120元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费13200元，由有福商务酒店（北京）有限公司负担5000元（已交纳），由北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司负担8200元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费20873元，由有福商务酒店（北京）有限公司负担13873元（已交纳），由北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司负担7000元（有福商务酒店（北京）有限公司已预交，北京聚众汇鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起7日内给付有福商务酒店（北京）有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年六月十二日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋