上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第45948号
原告郑晓洁，女，1980年10月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈军，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人沈涛，北京大成(上海)律师事务所律师。被告俞莹，女，1987年6月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张娇美，住上海市浦东新区。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。原告郑晓洁诉被告俞莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月25日、2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告郑晓洁的委托代理人陈军、沈涛，被告俞莹及其委托代理人张娇美、焦春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓洁诉称，原、被告于2015年7月签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告；房屋实际总价为人民币(以下币种同)121万元(含装修款21万元)、合同价为100万元；被告于2015年9月30日前腾出房屋并通知原告交接验收，逾期交付的，每日按照房屋总价款的万分之五计算违约金，且原告有权单方解除合同。同时，被告还承诺于2015年9月30日前将房屋内的原有户某迁出，每逾期一日，应当按照房屋总价的万分之五承担赔偿金。合同签订后，原告依约履行，但被告并未履行合同约定，原告及中介多次通知被告办理交接及户某迁出手续时，其以种种理由拒绝，拖延至今。被告的行为已严重损害原告的合法权益，故原告起诉来院，请求判令被告：1、每日按总房价款万分之五的标准向原告支付自2015年10月1日起至2015年11月30日止的逾期交房违约金3万元；2、每日按总房价款万分之五的标准向原告支付自2015年10月1日起至2016年1月25日止的逾期迁出户某赔偿金57,500元。被告俞莹辩称，对于诉讼请求1，被告于2015年9月30日在中介在场的情况下，欲将房屋钥匙交付原告，但因房屋内还留有户某，故原告拒绝收房，并于当天报警。后被告多次督促原告办理房屋交接手续，但原告一直回避，被告不得已，于2015年11月29日将房屋钥匙交至中介处。并非被告不履行交房义务，而是原告不接收，故被告不应承担逾期交房违约金；对于诉讼请求2，被告的户某已经迁出涉案房屋，遗留在房屋内的户某是被告上家黄某某的，被告此前也不知晓该户某在房屋内，知晓后一直督促其迁走户某，但无果。被告已经尽到了迁户某的义务，且户某问题并未给原告带来损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。另，即使被告要承担违约金，则原告主张的违约金标准也过高，请求法院予以调整。经审理查明，2015年7月3日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，甲方以100万元的价格向乙方出售上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋；合同第四条约定：甲方于2015年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验房交接……；第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起算至实际交付之日止……；补充条款(一)第三条约定：甲方承诺于2015年9月30日前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户某(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户某(若有)迁出手续，或在2015年9月30日前原有户某(若有)未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户某(若有)迁出时止。2015年9月30日，原、被告在系争房屋内因交房事宜发生争执，后报警，当日房屋交接未成。因被告逾期交付房屋以及案外人黄某某的户某至今仍未迁出涉案房屋，故原告起诉来院，诉请如前。审理中，原、被告确认，涉案房屋真实交易价格为121万元(含装修补偿款21万元)，原告已支付除尾款2万元之外的其余款项，若被告构成违约的，双方均同意以该2万元抵扣被告应付的违约金。原告称，原告于2015年12月2日从中介处拿取房屋钥匙，为便于计算，就逾期交房违约金仅主张至2015年11月29日，其余不再主张；2015年9月30日，并非原告拒绝收房，而是因为被告置换的房屋还无法入住故其搬不了，双方并未达成租赁合意。被告称：其出售涉案房屋确为置换，因原告拒绝收房，故一直居住至2015年11月底才搬离。之前双方谈好晚交房两个月，被告按2,500元/月支付租金、双方于2015年9月30日办理交接手续，转为租赁关系，后原告却以户某问题拒绝收房，中介对此情况也知晓的；若原告不想向被告出租房屋了，应明确表达，不能以万分之五的标准向被告主张违约金，这不公平。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、《常口现实库信息资料》、调查笔录及庭审笔录在案佐证。本院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应遵照履行。关于逾期交房违约金，虽然双方在签订买卖合同时，曾有过租赁意向，但被告认为双方之间已达成租赁合意，原告对此予以否认，被告又未提供有效证据证明，故被告的主张证据不足，其应承担逾期交房的违约责任。关于逾期迁出户某违约金，被告至今仍未按约将涉案房屋内的原有户某迁出，该行为亦构成违约，应承担相应违约责任。合同约定的“原有户某迁出”，按通常理解应为涉案房屋内原有的所有户某，被告认为根据合同相对性，只需迁出自己及近亲属的户某即可，案外人户某与其无关，故其无义务迁出的抗辩意见与约不符，本院不予采纳。被告认为双方约定的违约金标准较高，请求予以调整，对此，本院根据原告的实际损失、被告的过错程度以及本案买卖合同的履行情况酌情确定。关于房屋尾款2万元，双方均同意抵扣被告应付违约金，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告俞莹应支付原告郑晓洁自2015年10月1日起至2015年11月29日止的逾期交房违约金12,000元；二、被告俞莹应支付原告郑晓洁自2015年10月1日起至2016年1月25日止的逾期迁出户某违约赔偿金11,700元。上述判决主文第一、二项金额相加，扣除原告郑晓洁应支付被告俞莹的购房尾款2万元后，被告俞莹实际应支付原告郑晓洁3,700元，此款于本判决生效之日起十日内支付。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,175元，减半收取587.5元，由原告郑晓洁负担391.5元、被告俞莹负担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年三月十日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。