广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民初7479号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁广顺，男，汉族，1974年5月14日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：卢桂贞，广东道邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：古天亮，广东道邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何坤宁，男，汉族，1975年6月8日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗丽萍，女，汉族，1976年8月23日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。
上诉人梁广顺因与被上诉人何坤宁、罗丽萍确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18203号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人梁广顺上诉请求：1.撤销一审判决，确认梁广顺与何坤宁、罗丽萍于2010年6月13日签订的《协议书》合法有效，判令何坤宁、罗丽萍协助梁广顺办理佛山市顺德区洪恩××××号的房地产过户登记手续；2.本案诉讼费用由何坤宁、罗丽萍承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。因佛山市顺德区均安镇南沙凌沿固化区A2号地（以下简称A2号地，现登记地址为佛山市顺德区洪恩××××号，以下简称洪恩××××号）系梁广顺与何坤宁、罗丽萍所属南沙凌沿股份合作经济社“村改居”后的固化提留地。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，土地使用权可以依法转让。佛山市顺德区国土城建和水利局与佛山市顺德区委社会工作部联合发出的《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》第二点第三款也仅规定集体所有性质的村民宅基地以及宅基地上兴建的房屋不得转让给非本村村民，其并未限制宅基地在本村村民内部进行流转。（二）一审法院认定事实错误。梁广顺与何坤宁、罗丽萍在《协议书》中已明确约定，涉案房屋的所有权系梁广顺所有。《协议书》签订后梁广顺按协议约定以何坤宁、罗丽萍的名义向政府相关部门申办A2号土地上房屋的报建审批手续，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，梁广顺出资建造了涉案房屋并领取了房地产权证。有关涉案房屋建造、办理报建、办证等相关费用均系梁广顺出资，且涉案房屋一直由梁广顺占有、使用，房地产权证原件也一直由梁广顺持有，因此梁广顺系涉案房屋的实际所有权人。（三）根据相关法律、法规的规定，涉案房地产可以依法转让，并办理过户登记手续。
被上诉人何坤宁、罗丽萍针对梁广顺的上诉答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回梁广顺的上诉请求。
何坤宁、罗丽萍向一审法院提出诉讼请求：1.确认何坤宁、罗丽萍与梁广顺于2010年6月13日签订的《协议书》无效；2.梁广顺向何坤宁、罗丽萍返还A2号地；3.案件受理费全部由梁广顺负担。
梁广顺向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认梁广顺与何坤宁、罗丽萍于2010年6月13日签订的《协议书》有效；2.判令何坤宁、罗丽萍依约履行《协议书》约定的义务；3.案件受理费由何坤宁、罗丽萍承担。
一审法院查明：何坤宁、罗丽萍是夫妻关系，何坤宁与梁广顺是凌沿股份社的居民。2009年，何坤宁从凌沿股份社分得面积为80平方米的固化地一块，即A2号地。2010年6月13日，何坤宁、罗丽萍(乙方)与梁广顺(甲方)签订一份《协议书》，主要内容如下：1.乙方把A2号地转让给甲方，在签订本协议书后该地块的权利义务均实际由甲方享有及承担(包括该地块的使用权及在该地块上所建成房屋的所有权及过户费用)。2.在签订本协议书后，须继续以乙方名义、由甲方实际出资办理有关手续并对A2号地进行房屋建设，直至以乙方名义取得该房屋的产权证明；在乙方取得产权证明后，乙方须无条件配合甲方将该房屋产权过户至甲方(或甲方指定的第三人)名下；在办理完毕全部过户手续前，乙方应按照约定履行配合办理有关手续的义务(以上过户费用由甲方负责)。3.地价转让款为12.1万元(包含2010年6月7日的定金转为支付金)，在签订本协议书时支付10.1万元；在该房屋的产权过户至甲方(或甲方指定的第三人)名下，并在甲方(或甲方指定的第三人)取得房产证时支付余下2万元。4.乙方须严格根据甲方的指示和要求对A2号地的使用权及所建房屋进行处分，不得擅自作任何处分或有任何违反本协议之任何违约行为，否则须按以下约定赔偿甲方损失：A、如在甲方进行建设前对A2号地的使用权擅自进行处分，或不按约定将土地移交甲方使用的，则乙方须按照地价及费用总额的双倍赔偿甲方损失。B、如在甲方已进行建设或以乙方名义取得产权证明后，不按甲方要求办理过户手续或擅自进行处理的，乙方除须按地价及费用总额的双倍赔偿甲方损失外，还须根据已完成工程量的建设成本的双倍标准赔偿甲方损失。C、因乙方的其他违约行为导致甲方最终不能取得A2号地及房屋的产权证明时，须按前述B款规定的标准赔偿甲方损失。为此，梁广顺向何坤宁、罗丽萍转账支付了地价转让款11.1万元，并在A2号地上兴建了房屋。2013年2月4日，房地产管理部门向何坤宁颁发了房地产权证，证号为粤房地权证佛字第××号，登记地址为佛山市顺德区洪恩××××号。该房地产权证的原件由梁广顺持有。
一审法院认为：梁广顺与何坤宁、罗丽萍就转让A2号地所签《协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定而不具法律效力。因此，何坤宁、罗丽萍要求确认《协议书》无效的主张有法律依据，一审法院予以支持。因此，何坤宁要求梁广顺返还A2号地的主张有理，一审法院予以支持。梁广顺要求确认《协议书》有效的主张没有法律依据，一审法院不予支持。
关于A2号地的上盖房屋的权属问题。根据查明的事实，虽然A2号地的上盖房屋是梁广顺出资兴建，但该地块的使用权权属在先，房屋和土地不可分割，在A2号地的使用权归何坤宁的情况下，不宜单独确认A2号地的上盖房屋归梁广顺所有，否则将造成房屋和土地权属分割的局面，也无法在政府有关部门办理产权登记手续。考虑到房地一体的处理原则，A2号地的上盖房屋应归何坤宁、罗丽萍所有。因此，梁广顺要求何坤宁、罗丽萍协助办理位于洪恩××××号的房屋(证号为粤房地权证佛字第××号)的变更登记手续或依约履行《协议书》约定的义务的主张没有事实根据，一审法院不予支持。
关于A2号地的上盖房屋的赔偿问题。A2号地的上盖房屋是梁广顺出资兴建，其理应获得赔偿，因其未提出赔偿请求，也未申请对A2号地的上盖房屋的价值进行评估，故双方可就该问题进行协商处理或梁广顺可另案起诉解决，一审法院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何坤宁、罗丽萍与梁广顺于2010年6月13日签订的《协议书》无效；二、梁广顺应于判决发生法律效力之日起三十日内向何坤宁、罗丽萍返还位于佛山市顺德区洪恩××××号的房屋(证号为粤房地权证佛字第××号)；三、驳回梁广顺的反诉请求。案件本诉受理费2720元，由梁广顺负担。案件反诉受理费2720元，由梁广顺负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.涉案《协议书》是否有效，梁广顺应否向何坤宁、罗丽萍返还A2号地（位于佛山市顺德区洪恩××××号）；2.何坤宁、罗丽萍应否履行《协议书》的义务，协助梁广顺办理A2号地上房屋的过户登记手续。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，结合本案中A2号地的性质为国有划拨土地，何坤宁、罗丽萍与梁广顺签订《协议书》转让国有划拨土地使用权并未取得有批准权的人民政府批准之事实，本院认定案涉《协议书》无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故梁广顺应返还位于佛山市顺德区洪恩××××号的A2号地予何坤宁、罗丽萍。又因现A2号地上有梁广顺建造的房屋，返还土地必须就地上房屋一并进行处理，故本案中较为合理的做法为梁广顺将A2号地及地上房屋（证号为粤房地权证佛字第××号）一并返还何坤宁、罗丽萍，而何坤宁、罗丽萍亦应返还梁广顺购地款及补偿梁广顺的房屋价值。但由于梁广顺在本案中对此并未提起反诉，故就此双方可另行协商解决或梁广顺可另案起诉。一审法院在何坤宁、罗丽萍起诉请求梁广顺返还A2号地的情况下，判令梁广顺向何坤宁、罗丽萍返还位于佛山市顺德区洪恩××××号的房屋超出当事人诉讼请求范围，本院对此予以纠正。
关于争议焦点二。如上所述，案涉《协议书》无效，位于佛山市顺德区洪恩××××号的土地使用权仍属于何坤宁，虽案涉房屋为梁广顺出资兴建，但若确认A2号地上的上盖房屋归梁广顺所有，将造成房屋权属与土地使用权权属分割的局面，不符合房地一体的原则。故对梁广顺的该项反诉请求，本院不予支持。一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。梁广顺的上诉主张部分有理，对有理部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18203号民事判决第一项、第三项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18203号民事判决第二项为：梁广顺应于本判决发生法律效力之日起三十日内向何坤宁、罗丽萍返还位于佛山市顺德区168号的土地。
一审案件受理费按一审执行，二审案件受理费2720元，由上诉人梁广顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十月十六日
书 记 员 李嘉敏