济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0191民初1063号
原告；王雪莹，女，汉族，1970年10月10日出生，无
业，汉族，住济南市
委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。
被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华
路2000号舜泰广场6号楼3401
法定代表人：刘金辉，董事长。
委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬(济南)律师事
务所律师。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
原告王雪莹与被告济南东拓置业有限公司(以下简称：
东拓置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，
依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王雪莹的委托
代理人张敏、被告东拓置业公司的委托代理人王玉亮到庭参
加了诉讼。本案现已审理终结。
王雪莹向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告向
原告支付逾期交付房屋违约金457104．06元；二、判令被告
向原告支付逾期交付车位的违约金27960元；三、判令被告
向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金至被告将力、理
权属登记的资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房
管部门申请力、理房屋所有权证日止(暂计算至2016年5月21
日为211771．04元)；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理
由：2011年1月28日，原被告签订《商品房买卖合同》约定
由原告购买被告开发的位于龙园小区B区16号楼1单元10l室
的商品房一套。商品房建筑面积为257．53平方米，每平方米
6906元，金额1778397元。该《商品房买卖合同》第八条约
定以上房屋交付时间为2011年12月31日前；该《商品房买卖
合同》第九条约定被告逾期交付房屋超过60日的，原告有权
选择解除合同或继续履行合同，如原告选择继续履行合同，
则被告应自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止，每日按
照原告已付房款的万分之三支付违约金。该《商品房买卖合
同》第十五条约定被告应当在商品房交付后270天内，将力'
理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并书面通知原告房管部门申请力、理房屋所有权证；被告自逾期第
一天起按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
同日，原被告双方签订《地下车位使用权转让协议》，
约定由原告购买被告开发的龙园小区B区12车库12-1020号
车位的使用权，车位价款为8万元，该《地下车位使用权转
让协议》第四条约定的车位交付时间为2012年1月31日前。
该《地下车位使用权转让协议》第八条约定，被告逾期交付
车位的违约责任按照上述双方签订的《商品房买卖合同》第
九条的计算方式处理。
《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签
订后，原告即按照合同支付了全部购房款及车位价款，但被
告并未在约定的交付期限内向原告交付房屋及车位，直至
2012年10月23日，被告才向原告交付房屋及车位；被告至今
未履行为原告力、理房屋所有权证的相关义务。综上，被告逾
期交付房屋、车位及逾期为原告力、理房屋所有权证的行为已
经构成违约，且严重侵害了原告的利益。为此，原告特诉至
法院，请求判如所请。
东拓置业公司辩称，一、原告关于逾期交付房屋及车位
违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效期间。《民法通则》第
一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时
效期间为二年。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时
效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，
合同(协议)已明确约定了案涉房屋及车位的交付时间为：
2011年12月31日前和2012年1月31日前。自上述期间届满日
起算二年诉讼时效期间，即从2012年1月1日起至2013年12月
31日止和从2012年2月1日起至2014年1月31日止。原告于2016年5月24日才向法院起诉主张权利，显然已超过二年诉
讼时效期间，且期间无诉讼时效中止、中断和延长的法定情
形，故原告关于逾期交付案涉房屋及车位违约金的诉讼请求
已超过诉讼时效期间，人民法院应当依法驳回原告的上述诉
讼请求。二、退一步讲，原告关于逾期交付房屋以及车位违
约金过高，明显高于其实际损失，应当依法予以调减。依据
《合同法》第一百一十四条以及《合同法司法解释二》第二
十九条规定：法院应以实际损失为基础调减违约金；依据《商
品房买卖合同司法解释》第十六条规定：“当事人以约定的
违约金过高为由减少的，应当以违约金超过造成的损失30％
为标准适当减少”。第十七条规定：关于逾期交付房屋法定
损失应当以逾期期间有关主管部门公布或者有资格的房地
产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原告
没有提供证据证实自己的实际损失，故逾期交房违约金应当
参照该小区同类房屋纠纷生效判决采信的评估租金标准(即
被告提交的评估被告)为基础调减；逾期交付车位违约金应
当参照物价局、房管局联合公布的车位租赁费的政府指导价
为基础调减。三、原告关于逾期力、证违约金的诉求已超过诉
讼时效期间，且不能正常办理房屋所有权登记手续的原因是
原告的违法建设行为，原告作为违法者应自行承担相应法律
后果。1、依据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十
七条规定以及最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会
议(民事)纪要》第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期
办证违约金，从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间
本案中，合同第十五条已明确约定了应当通知办证时间为商
品房交付后270日内，该期间届满日为2013年7月20日(即从2012年10月23日起算270日)，答辩人在该期间届满日未通知
办证，原告就应知道自己权利受到侵害，起算二年诉讼时效
期间，原告最迟应在2015年7月20日前就应主张权利。其于
2016年5月24日才向法院起诉主张权利，早巳超过诉讼时效
期间，对其怠于行使权利的诉求不应支持。2、原告收房装
修过程中违反《城乡规划法》第六十四条规定以及《济南市
城乡规划条例》第八十二条规定在未取得建设工程规划许可
证的情况下擅自加建，小区物业公司在巡查时发现，后依据
《物业管理条例》第四十六条规定进行了制止并要求整改，
不听劝阻后上报给了城管执法部门，后高新城管执法局依法
责令限期拆除，但原告至今没有恢复原状。济南市不动产登
记中心的不予登记通知足以证实影响涉案房屋所有权初始
(首次)登记办理原因系存在违法加建行为。原告的违法加
建行为，致使案涉房屋成了违法建筑，依据《济南市房屋登
记条例》第十六条第(一)项以及《不动产登记暂行条例》
第二十二条第(一)项规定，案涉房屋无法进行房屋所有权
初始登记，且济南中院生效判决已认定对于违建业主自违建
之日起至违建情况消除之前违约金不予支持。因此，原告逾
期办证违约金不应予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人
进行证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交证据：证据一、
商品房买卖合同一份，证明(1)约定的房屋交付期限、力、
证期限；(2)要求被告承担逾期交房、逾期办证违约责任的
依据。证据二、地下车位使用权转让协议一份，证明(1)
约定的车位交付期限；(2)要求被告承担逾期交付车位违约
责任的依据。证据三、被告出具的收据三张，证明原告按合
同约定履行了义务。证据四、房屋及车位交接单位一份，证
明：(1)被告实际交付房屋及车位的时间；(2)被告力、证期
限起算时间。被告认为，对证据一、二真实性无异议，但《商
品房买卖合同》约定的逾期交房违约金要求过高。对原告提
供的证据三的三份收据真实性无异议。对证据四房屋及车位
交接单真实性无异议。
被告提交证据：证据一、中新评报字(2016)第1140号
鉴定报告书1份，证实原告依合同约定主张的逾期交房违约
金过高，应当参照评估的租金标准作为依据予以调减。证据
二、济价费字(2012)77号文件1份，证实原告依合同约定
主张的逾期交付车位违约金过高，应当参照物价局和房管局
联合公布济南市住宅小区共用车库内车位租赁费政府指导
价为依据予以调减。证据三、整改通知书1份，证实龙园小
区物业公司于2013年4月10日巡查时发现原告有违反规划擅
自建设行为，依法进行了制止，要求其整改。证据四、责令
限期拆除决定书l份，证实高新城管执法局于2014年5月30日
对原告违反规划擅自加建行为作出了责令限期改正通知书。
证据五、济南市不动产登记中心不予登记通知单1份，证实
原告房屋无法正常力、理登记手续的原因是实际现状存在加
建情形。证据六、照片2张，证实原告房屋的违建事实至今
仍然存在。对于证据一，原告认为该鉴定没有法律依据。双
方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，被告应按照
合同约定支付违约金。该合同是被告提供格式文本，应当预
见自己违约的责任。《商品方买卖司法解释》17条，合同中
没有约定违约金或违约金计算方式，参照评估机构鉴定结构
本案双方明确违约金计算方式，故该鉴定没有法律依据。证
据二，1、该通知中载明共用车库租赁费实行政府指导价，
本案中车位是原告购买车位，而非租赁车位。2、双方签订
车位转让协议是双方真实意思表示，合同合法有效，被告应
按约定支付违约金。证据三，通知书没有业主签字，物业公
司与东拓置业有利害关系，且该通知书与本案无关。能否力、
证应由房管部门认定，与物业公司无关。证据四，真实性子
以认可，但证明目的和证明内容不予认可。房屋能否力、证，
是由房管部门认定的，与城管执法部门无关。证据五，该决
定书没有指名加建具体位置，不能确定加建的责任方，该证
据并未将加建行为指向原告。证据五不予登记通知单是2017
年5月24日，该时间晚于合同约定力、证时间，证明被告违约
的事实。证据六，该照片不能证明拍摄于原告房屋。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根
据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年1月28日，王雪莹(买受人)与东拓置业公司(出
卖人)签订了《商品房买卖合同》一份。约定由王雪莹购买
东拓置业开发的位于高新区龙园小区B区16号楼l单元
1-101号商品房。房屋建筑面积为257．53平方米，总价款为
1778397元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月
31日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》
的商品房买卖交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖
人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项
目进行调整造成工期顺延的；3、市政配套设施的批准与安
装的延误(因出卖人过失除外)；4、因政府行为或法律法规
发生变化等非出卖人原因造成工期延长。合同第九条约定：
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处
理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须
提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还
买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向
买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续
履行，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之
日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约
金。2、如买受人逾期付款，逾期交房的时间从本合同约定
的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。合
同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将
办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案
并书面通知买受人向房管不能申请力、理房屋所有权证，否则
出卖人应按照下列第2条约定处理……2、买受人不退房，
出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的
万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能力、理房屋所有
权证或不能按期力、理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责
任。另2011年1月28日，王雪莹与东拓置业公司签订《地
下车位使用权转让协议》一份，约定王雪莹向东拓置业购买
B区12车库12-1020号车位使用权，计价80000元，于2012
年1月3l前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适
用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述《商品房买
卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，王雪莹依
约支付了全部购房款1778397元及车位款80000元。
2012年10月23日，王雪莹(乙方)与东拓置业(甲方)
签署《房屋及车位交接单》一份，载明：“乙方购买“龙园”
B区16号楼1单元l层101室商品房及B区12车库12-1020号车位，现乙方自愿力、理该商品房及车位的交接手续，签订
本交接单，并确定如下事宜：1、乙方确认该商品房及车位
已具备交付条件；2、甲方承诺在商品房交付乙方后，依据
《住宅质量保证书》承担保修义务；3、甲方已经向乙方交
付商品房及车位，乙方已经接受并承担自接收之日起作为该
房屋所有权人及车位使用权人所应承担的权利义务。”
对当事人有争议的证据及事实，本院作出如下认定：
一、关于王雪莹要求东拓置业公司逾期交付房屋以及车
位违约金的请求是否超过诉讼时效问题。东拓置业公司认为，
依据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条规定以
及最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事)
纪要》第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证违约
金，从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间。本案中，
合同第十五条已明确约定了应当通知力、证时间为商品房交
付后270日内，该期间届满日为2013年7月20日(即从2012
年10月23日起算270日)，答辩人在该期间届满日未通知
力、证，原告就应知道自己权利受到侵害，起算二年诉讼时效
期间，原告最迟应在2015年7月20日前就应主张权利。其
于2016年5月24日才向法院起诉主张权利，早已超过诉讼
时效期间，对其怠于行使权利的诉求不应支持。本院认为，
王雪莹与东拓置业公司约定的是按日计算违约金，属于按持
续性违约约定，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，
被告在诉讼中提出时效抗辩，违约金保护范围为原告起诉之
日前两年。
二、关于逾期交房违约金问题。东拓置业公司认为王雪
莹主张的逾期交房违约金过高，提交中新报字(2016)第1140
号鉴定报告书，要求参照评估的租金标准予以调减，鉴定报
告书为山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016
年6月30日期间，济南高新区龙园小区B区同地段同类型
房屋每天平方米租金价格进行的评估，该评估结论为：一、
2012年房地租金日租金年度区间价格为0．42-0．69／日／平方
米(所在楼层--l、1、2)；0．34--0．59元／日／平方米(所在楼
层3、4)。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为
0．45-0．73元／日／平方米(所在楼层--1、1、2)；0．36-0．63
元／日／平方米(所在楼层3、4)。三、2014年房地租金日租
金年度区间价格为0．48-0．77元／日／平方米(所在楼层--1、
1、2)；0．38-0．67元／日／平方米(所在楼层3、4)。四、2015
年房地租金日租金年度区间价格为0．51-0．85元／日／平方米
(所在楼层--1、1、2)；0．42-0．74元／日／平方米(所在楼层
3、4)。王雪莹对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业因逾
期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关
证据。本院认为，被告将本院其他案件中山东中新资产评估
有限公司的鉴定报告作为本案证据提供，符合法律规定，该
证据虽系本院其他案件证据，但山东中新资产评估有限公司
具有相关资质，在其他案件中受委托鉴定程序合法，所出具
鉴定报告对本案有关事实具有证明力，对该证据本院予以采
信。
三、关于王雪莹主张的逾期交付车位违约金，东拓置业
公司辩称王雪莹主张的逾期交付车位违约金过高，提交鲁天
元同泰法鉴字(2017)第1007号鉴定报告书，要求参照评
估的租金标准予以调减，鉴定报告书为山东天元同泰资产评
估有限公司对2012年1月1日至2017年8月31日期间，济南高新区龙园小区B区逾期交付车位期间同地段、同类型
车位的租金标准进行的评估，该评估结论为：一、2012年度
逾期交付车位期间同地段、同类型的车位租金为87．46元／
月：二、2013年度逾期交付车位期间同地段、同类型的车位
租金为89．72元／月；三、2014年度逾期交付车位期间同地
段、同类型的车位租金为91．38元／月；四、2015年度逾期
交付车位期间同地段、同类型的车位租金为93．72元／月；
五、2016年度逾期交付车位期间同地段、同类型的车位租金
为96．62元／月；六、2017年度逾期交付车位期间同地段、
同类型的车位租金为98．98元／月。王雪莹对该鉴定结论不
予认可，但对东拓置业因逾期交付车位的违约事实给其造成
的实际损失未向本院提供相关证据。本院认为，被告将本院
其他案件中山东天元同泰资产评估有限公司的鉴定报告作
为本案证据提供，符合法律规定，委托鉴定程序合法，所出
具鉴定报告对本案有关事实具有证明力，对该证据本院予以
采信。
四、原告主张逾期办理房屋所有权证违约金。东拓置业
公司提交了济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局
于2014年5月30日下达的《责令限期拆除决定书》、济南
不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知
单》，证明王雪莹收房后违反规划擅自加建，至今没有恢复
原状，导致无法办理产权登记手续。《责令限期拆除决定书》
中载明“龙园小区16-1-101室，未取得建设工程规划许可
证擅自建设的行为，违反了城乡规划管理之规定。依据《山
东省城乡规划条例》第八十二条规定，现责令你(单位)于
2014年6月3日前将该处回复原貌”。《不予登记通知单》中
载明：“高新区凤凰路4569号龙园小区二区3号楼、4号楼、
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