广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终1885号
上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北云山西路8号。
负责人：贺伟。
委托诉讼代理人：杨择郡，系广东卓凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林木明，系广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈超贤，男，汉族，1983年12月13日出生，住址：广东省罗定市，
被上诉人（原审原告）：吴佩妮，女，汉族，1985年11月25日出生，住址：广东省陆丰市，
上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙绍辉，系广东法村律师事务所律师。
原审第三人：光耀集团有限公司，住所地：惠州市东平十二号小区光耀荷兰水乡会所5楼。
法定代表人：郭耀名。
上诉人交通银行股份有限公司惠州分行（以下简称“交通银行惠州分行”）因与被上诉人陈超贤、吴佩妮及原审第三人光耀集团有限公司金融借款合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民二初字第1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人林木明、被上诉人共同委托诉讼代理人孙绍辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人交通银行股份有限公司惠州分行上诉请求：1、依法维持惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法民二初字第1394号民事判决第二项；2、依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法民二初字第1394号民事判决第一项，并驳回被上诉人对上诉人所有的诉讼请求；3、或依法将本案发回重审；4、本案第一审、第二审诉讼费等一切诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：上诉人认为，惠州市惠城区人民法院作出案号为（2015）惠城法民二初字第1394号《民事判决书》，判决被上诉人从起诉之日起至惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）X栋X单元X层X号房产具备交付条件之前无需向上诉人履行粤惠州2012年个房贷字1115号《个人房产抵押贷款合同》中的偿还本金及利息的义务，属部分事实认定不清，适用法律错误，请贵院在查清本案事实的前提下予以改判，并依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。理由如下：
一、原审法院认定“上诉人依约将购房的按揭款支付至合同约定的账号，上诉人已经履行了合同义务，并不存在违约行为”是正确、合法的，请贵院依法予以确认。
上诉人、被上诉人、原审第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》，该金融借款合同系各方真实的意思表示，合同各方已按照合同约定履行合同义务，合同履行期间，依据上诉人提供证据材料并经原审法院查明确认，上诉人将购房的按揭款，即被上诉人向上诉人的借款本金，支付至金融借款合同项下所约定的银行账号，上诉人已依约履行了其合同义务，并不存在任何违约行为，则被上诉人应履行本案金融借款合同中还本付息的合同义务，而且该金融借款合同签订后已实际履行，被上诉人应按期还本付息给上诉人，原审法院认定上述事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法予以确认。
二、原审法院判决被上诉人从起诉之日起至房产具备交付条件之前无需向上诉人履行还本金及利息的义务是错误的。主要理由有：
（一）根据缔约过失责任及公平原则，原审法院认定上诉人应对涉案商品房具备交付条件之前的相关损害承担部分责任是错误的
所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所尽的义务，而导致另一方的信赖利益的损失，应承担的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第42条规定确立了缔约过失责任，该条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”可见，缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现，但本案中上诉人、被上诉人、原审第三人已就金融借款合同达成合意，合同各方签订书面的个人房产抵押贷款合同，且合同依法成立并实际履行。故，原审法院适用缔约过失责任以及公平原则是不合法的、是错误的，缔约过失责任是因当事人过错违反了诚实信用原则，导致合同不成立给对方造成损失时所应承担的民事责任。
（二）上诉人已履行说明、告知的义务
上诉人、被上诉人、原审第三人签订金融借款合同前，上诉人进行了特别告知：为了维护被上诉人的利益，告知在签署本合同前，被上诉人仔细阅读如下条款并确认有关事实，并确认已经仔细阅读本合同的所有条款，并对其含义及法律后果充分理解。另，合同各方在合同签订时，被上诉人确认已通读上述条款，上诉人已应被上诉人的要求作了相应说明，被上诉人对所有内容无异议。可见，上诉人依法履行说明告知义务，被上诉人对相关情况是知情的、清楚的，并不存在上诉人未履行说明、告知的事由或情形。
（三）本案中涉案商品房工程未能建设完毕及按时交付等，原因在于原审第三人的违约行为所导致
本案中涉案商品房工程未能建设完毕及按时交付等，是由于原审第三人的违约行为所导致，而非上诉人未能向原审第三人支付购房的按揭款所造成的。因此，根据合同的相对性原则，上诉人并非该商品房买卖合同的销售方，更无需为涉案商品房工程“烂尾”承担交付的法律责任。
三、金融借款合同成立后，上诉人对被上诉人不再负有其他责任或义务，但被上诉人对上诉人仍负有到期还本付息的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第196条的规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”如前所述，上诉人、被上诉人、原审第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》后，上诉人将购房的按揭款支付给贷款人，就视为上诉人已履行了金融借款合同项下约定的义务，此后上诉人对被上诉人不再负有其他责任或义务。相反的，被上诉人对上诉人仍负有到期返还借款本金、支付利息等义务。
四、原审法院判决被上诉人从起诉之日起至房产具备交付条件之前无需向上诉人履行还本金及利息的义务均无事实和法律依据，请求贵院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
本案中，原审法院确认上诉人依约将购房的按揭款支付至合同约定的账号，上诉人已经履行了合同义务，并不存在违约行为，上诉人无需向被上诉人承担违约行为，但原审法院判决被上诉人从起诉之日起至惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）D1栋l单元19层02号房具备交付条件之前无需向上诉人履行还本金及利息的义务，不但没有合同上依据，而且更没有法律上依据，上诉人请求贵院驳回被上诉人的诉讼请求。
五、本案第一审、第二审诉讼费等一切诉讼费用应由被上诉人承担。
本案中，原审法院判决上诉人承担本案诉讼费人民币300元无事实法律依据。如前所述，上诉人并没有违约行为，无需承担违约责任。另外，本案中涉案房地产工程未能建设完毕及按时交付，系由于原审第三人的违约行为所导致，而非上诉人未能向原审第三人支付购房的按揭款所造成的，上诉人并无任何过错，无需承担本案的诉讼费用。故，被上诉人无理缠讼，本案第一审、第二审诉讼费等一切诉讼费用应由被上诉人承担。
综上，上诉人认为，原审法院部分判决事实认定不清、证据不足，适用法律错误，上诉人请求贵院在查清本案事实的前提下依法予以改判，以便作出公正、合法判决，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人陈超贤、吴佩妮辩称：一、将商品房预售个人按揭贷款划入监管账户，是交通银行的法定义务即安全监管义务。
依据：l、《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。
2、《商业银行法》第八条规定：“商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益”。第五十九条规定：“商业银行应当按照有关规定，制定本行的业务规则，建立、健全本行的风险管理和内部控制制度”。
3、《贷款通则》第三条规定：“贷款的发放和使用应当符合国家的法律、行政法规和中国人民银行发布的行政规章，应当遵循效益性、安全性和流动性的原则”。
4、《个人贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2010年第2号）第二十五条规定：“贷款人应建立健全合同管理制度，有效防范个人贷款法律风险。借款合同采用格式条款的，应当维护借款人的合法权益，并予以公示”。
5、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（中国银行业监督管理委员会令2006年7月22日）第七条规定：“强化贷后管理，防范和控制信贷风险。各银行金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋销（预）售资金流向，可实行销（预）售资金专户管理，确保专款专用。”
6、《广东省商品房预售管理条例》第三十三条规定：“预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。
预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。”
上述法律规定，已明确规定交通银行与被上诉人签订《个人抵押贷款合同》时，交通银行有义务防范风险、健立、健全风险管理和内部控制制度、维护借款人的合法权益以及将按揭款划入专用的监管账户，而且预售人使用该预售款时，交通银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。换言之，将按揭贷款存入监管账户是交通银行应尽的安全监管义务。
二、《个人抵押按揭贷款合同》第二十五条填写的将按揭款划入非监管账户的条款，明显存在重大欺诈、窜通行为，损害了被上诉人的合法权益，严重扰了房地产市场经济秩序，损害了社会公共利益，依法应认定为无效条款。
1、交通银行在《个人抵押贷款合同》填写将按揭款划入非监管账户的格式条款，违反了依法律相关规定，属于交通银行没有尽到安全性、合法性、风险性审查的义务。
依据《商业银行法》第六条、第八条、第五十九条规定，《合同法》第七条规定，《贷款通则》第三条、第二十七条、第三十一条规定，《城市房地产管理法》第四十五条规定，《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，《广东省商品房预售管理办法》第三十二条、第四十一条规定，《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第九条规定，《中国银行业监督管理委员会（关于进一步加强房地产信贷管理的通知）》（2006年7月22日）第七条规定，《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》（银监办发[2001]55号）第二条规定，《商业银行房地产贷款风险管理引》（银监发[2004]57号）第三条、第八条、第二十六条、第三十九条规定，《个人贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2010第2号）第四条、第七条、第十八条、第二十五条、第三十五条规定。
上述法律规定，已明确规定交通银行在办理个人购房按揭贷款业务时，有义务在按揭贷款合同的合法性、安全性、市场风险性进行严格审查，并建立有效的法律风险防范管理及内控机制，并且有义务对贷款资金的使用流向进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全等，银行开展贷款业务时应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害公共利益等等。
2、交通银行在《个人抵押贷款合同》填写将按揭款划入非监管账户的格式条款，是交通银行单方面填写，合同签订前并未告被上诉人。
一审庭审调查中，被上诉人已陈述当时签订货款合同的详细经过，证明被上诉人等业主与交通银行签订《个人抵押按揭贷款合同》、《借款凭证》时，对划入非监管账户的内容，当时是空白状态的，是交通银行事后单方填写的，并非是被上诉人的真实意愿。
3、交通银行在《个人抵押贷款合同》填写将按揭款划入非监管账户的格式条款，属于交通银行与光耀集团事先恶意窜通，损害被上诉人利益，损害社会公共利益。
交通银行在一审时提供的证据5《个人住房抵押贷款业务合作协议》，可以证实被告与光耀集团事先恶意窜通，双方约定将按揭款划入光耀集团的非监管账户。
4、交通银行在《个人抵押贷款合同》填写将按揭款划入非监管账户的格式条款，明显违反诚实信用原则，存在重大欺诈行为。交通银行一方面向被上诉人出具具结书承诺将按揭贷款存入监管账户，另一方面却事先与光耀集团事先窜通将按揭贷款存入非监管账户，主观上存在重大欺诈。
三、《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》合法有效，交通银行应按具结书的承诺履行义务。
1、依据被上诉人一审提供的证据4《关于光耀翡俪港业主上访问题的复函》已证明交通银行出具的具结书是向被上诉人出具的。如交通银行否认该份证据的效力性，应提供相应有效的证据予以反驳，但是在一审，交通银行并没有提供相应的证据予以反驳，因此，该份证据应得到支持。
2、被上诉人辨称具结书是为了办理抵押登记的需要，向房管局出具的，是配合行政管理的需要，意图否定该份证据的证明力。被上诉人认为此辩称理由是不成立的，虽然，房管局是监管部门，有义务监管被告的按揭款进入监管帐户，但是房管局的行政管理行为与本案确有着密切的关联关系，换言之，如被上诉人与交通银行之间无产生贷款法律关系，不存在所谓的房管部门的监管关系，交通银行意图将行政管理与贷款法律关系进行割裂，来否定交通银行将按揭贷款款划入监管账户的义务是不成立的。
3、被上诉人认为，该份具结书的效力，具有双重效应。第一，依合同法的相对性原则，出具结书的前提是基于原告与被告签订的《个人抵押按揭贷款合同》所作出的，应视为贷款合同的附件。尽管没有被上诉人的签名，但并不能否认交通银行应按具结书的内容履行义务。第二，该份具结书同时也是配合房管局的行政管理需要作出的。从行政管理的角度，进一步监管交通银行必须将按揭款划入监管账户，也就是说，房管局的行政管理需要与被上诉人与交通银行的合同关系没有冲突，反而是相互印证招商有义务将按揭贷款款划入监管账户。
4、交通银行出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》显示的内容来看，交通银行明确保证将买受人的后续房款（按揭款）合部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。惠州市房管局也明确说明该具结书是向被上诉人作出的。
四、交通银行将按揭贷款划入光耀集团的非监管账尸，已违反法律规定，应承担相应的法律责任。被上诉人有权要求交通银行履行将按揭款划入监管账户的义务，同时有权要求交通银行履行或采取补救措施，如交通银行未履行此义务，被上诉人有权停止支付偿还本金及利息。
l、交通银行违反了诚实信用原则。依据《商业银行法》第五条、第八条、五十九条及第七十三条规定，以及《民法通则》第四条、第六条的规定，交通银行与被上诉人签订《个人抵押按揭贷款合同》时，应遵守诚实信用原则，将按揭款划入监管账户，是交通银行的风险管理和控制义务。但是，交通银行明知按揭款依法应存入监管账户，放款时却与光耀集团窜通，将按揭款划入光耀集团的非监管账户，明显违反了上述规定，主观上存在明显过错。因此，被上诉人有权要求交通银行要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、交通银行将按揭贷款直接存入光耀集团的非监管账户，在程序上也违反了法律规定。依据《广东省商品房预售管理条例》第三十三条规定，交通银行放贷按揭款之前，应当经过惠州市房管局的核准同意后，方可支付给开发商。但是，交通银行未经房管局的核准同意支付，就直接将按揭贷款划入光耀集团的账户，明显违反本条法律规定。本条法律明确规定给被上诉人造成损失的，交通银行依法承担连带责任。
3、依据《民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、一百三十四条规定及《合同法》第六十条、六十七条、六十八条、一百零七条的规定，有权要求交通银行履行将按揭贷款划入监管账户的义务，同时采取补救措施，如交通银行未履行此义务，被上诉人有权停止支付偿还本金及利息的权利。
五、交通银行擅自将按揭款划入给开发商的非监管账尸，致使此款项失去监管，被光耀集团挪用他用，并没有将此按揭款用于该楼盘的工程建设，致该楼盘处于“烂尾”。按揭款失去监管，导致楼盘“烂尾”的事实与交通银行未将按揭款划入监管账户具有直接的因果关系。
被上诉人目前不但收不了楼盘，每月还需负担高额的贷款利息及本金偿还，该楼盘的承建方由于未收到工程款也将开发商告上法庭（已到执行阶段），也存在开发商拖欠大量供货商的货款。由此来看，交通银行擅自将按揭款划入给开发商的非监管账户的行为，不但损害了原告的合法利益，同时也损害相关承建方及供货商的合法利益，在一定程度上，扰乱了房地产市场的经济秩序，损害了社会公共利益。
综上所述，被上诉人认为，交通银行在办理预售房按揭贷款业务时，不管是贷前还是贷后，都是有义务把控风险，交通银行应依诚实信用原则，履行将按揭款划入监管账户。但是，交通银行明知按揭贷款必须存入监管专用账户既是法定义务也是合同义务，还将按揭款擅自划入开发商的非监管账户的行为，既违反了法定义务，也违反了合同约定义务。交通银行此举不但损害了被上诉人的合法利益，同时，也扰乱了房地产市场健康发展，扰乱的社会经济秩序，对公共利益及国家利益也造成一定的损害，不仅需承担民事责任，也应承担行政责任。
因此，恳请贵院依法查明上述事实，全部驳回上诉人的全部诉请或改判支持被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人陈超贤、吴佩妮向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行将原告按揭款500000元存入商品房预售款专用账户【开户行：建行××横××路支行，账号：44×××77】的义务；2、确认原告在被告未履行将原告按揭款500000元存入商品房预售款专用账户的义务前，享有拒绝履行《个人房产抵押贷款合同》所约定的还本付息义务的权利；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年6月5日，原告与被告及第三人光耀集团有限公司签订了合同编号为粤惠州2012年个房贷字1115号《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告申请贷款50万元用于购房，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息。该款项由原告用于购买光耀集团有限公司开发的位于惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）X栋X单元X层X号房。《个人房产抵押贷款合同》第25.3条约定本合同项下贷款的支付方式为：原告委托被告在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至账户XXX（收款人：光耀集团有限公司；开户行：交通银行股份有限公司惠州麦地支行）。该合同还约定，第三人光耀集团有限公司对被告的还款付息的义务承担连带保证责任。合同签订后，被告依约将贷款按照上述约定支付至该账户中。
光耀集团有限公司就惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）开设的商品房预售款专用账户（以下简称“专用账户”）为44×××77（开户行：建行××横××路支行）。
被告交通银行股份有限公司惠州分行于2012年6月5日出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，具结内容为：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行（按揭银行）特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）伍拾万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。
2016年6月14日，惠州市房产管理局向被告发出惠市房函[2016]254号《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，内容为：预售商品房的按揭贷款是房款的一部分，根据规定应全部进入预售资金专用账户，由房管部门监管使用。依据《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》（惠府办[2015]19号）及我局给各商业银行的文件（惠市房[2011]19号、惠市房[2013]99号及212号、惠市房函[2014]339号）规定，按揭贷款必须按规定履行约定（承诺）划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户，违规可能引发不良后果。光耀集团有限公司开发的光耀翡俪港（民政局命名为：光耀荷兰水乡花园[八期]）预售商品房项目，在你行办理住房按揭贷款业务。经查，你行发放的按揭款1254万元，未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。现责令你行在30日内进行整改，并于2016年7月26日之前将整改结果报送我局房管科。逾期，我局将相关情况报由银行管理部门处理。在整改完成前，我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时，对由此引发的后果，我局将保留提请相关关系人进行追诉的权利。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告在本案的金融借款合同关系中是否存在违约行为？二、被告未将原告的借款支付至预售款专用账户的行为是否应当承担责任及承担何种责任？
关于被告在本案的金融借款合同关系中是否存在违约行为？原告与被告签订的合同编号为粤惠州2012年个房贷字1115号《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行合同义务。因上述合同已经明确约定，原告委托被告在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至账户XXX（收款人：光耀集团有限公司；开户行：交通银行股份有限公司惠州麦地支行），而实际合同履行过程中，被告系依约将购房的按揭款（即原告的借款本金）支付至合同约定的账户，因此，被告已经履行了其合同义务，并不存在违约行为，原告仍应履行本案金融借款合同中还本付息的合同义务。至于原告称被告未按具结书的内容将原告的借款支付至预售款专用账户的行为致使涉案商品房处于“烂尾”的状态，一审法院认为，因原告向被告处借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商支付购房款，而被告已经将购房的按揭款（即原告的借款本金）支付给光耀集团有限公司，其已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，同时也最终促成了原告与光耀集团有限公司之间的商品房买卖合同得以履行。因此，在被告已经向光耀集团有限公司支付购房的按揭款的情况下，按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要原因系光耀集团有限公司的违约行为所致，而非原告未能向光耀集团有限公司支付购房的按揭款（即原告的借款本金）所造成。故原告诉请被告继续履行将原告按揭款500000元存入商品房预售款专用账户【开户行：建行××横××路支行，账号：44×××77】的义务，理由不当，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点，被告未将原告的借款支付至预售款专用账户的行为是否应当承担责任及承担何种责任？根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，被告向惠州市房管局出具了具结书，因此被告已其实际行为表明其对购房的按揭款应支付至预售款专用账户的事宜是知悉的，同时被告作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题，因光耀集团有限公司的违约行为系原告的涉案损失的主要和直接原因，而被告未尽到履行告知义务系原告的涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，原告仍应履行《个人房产抵押贷款合同》中偿还本金及利息的义务。被告亦可对上述损失再行向光耀集团有限公司进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经一审法院审判委员会讨论，缺席判决如下：
一、原告陈超贤、吴佩妮从起诉之日起至惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）X栋X单元X层X号房具备交付条件之前无需向被告交通银行股份有限公司惠州分行履行粤惠州2012年个房贷字1115号《个人房产抵押贷款合同》中的偿还本金及利息的义务（原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回）；
二、驳回原告陈超贤、吴佩妮的其他诉讼请求。
案件受理费500元，由原告陈超贤、吴佩妮负担200元，被告交通银行股份有限公司惠州分行负担300元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人交通银行惠州分行是否应承担缔约过失责任。
被上诉人与上诉人交通银行惠州分行签订《个人房产抵押贷款合同》的合同目的在于履行和原审第三人光耀集团有限公司之间的房屋买卖合同，通过按揭付款的方式，向原审第三人光耀集团有限公司支付购房款，上诉人交通银行惠州分行依约将按揭款支付给原审第三人光耀集团有限公司，履行了《个人房产抵押贷款合同》的合同主义务，被上诉人应承担偿还借款的责任。
关于缔约过失责任，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，确实正如上诉人交通银行惠州分行所言，《个人房产抵押贷款合同》明确约定借款支付到光耀集团有限公司在交通银行股份有限公司惠州麦地支行开户的XXX账户，而不是光耀集团有限公司在建行××横××路支行开户的商品房预售款专用账户44×××77，被上诉人作为借款人签名确认。但上诉人交通银行惠州分行作为专业商业银行，长期从事商品房按揭贷款业务，理应知晓国家关于商品房按揭款应当专款专用于预售商品房后续建设的产业政策，并且从上诉人交通银行惠州分行于2012年6月20日出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》分析，上诉人交通银行惠州分行不仅知道光耀集团有限公司在建行××横××路支行开设有44×××77商品房预售款专用账户，并且保证将按揭款项存入该账户。因此，上诉人交通银行惠州分行作为《个人房产抵押贷款合同》格式合同的提供方，理应遵循诚实信用原则，将收款账户制定为商品房预售款专用账户。《个人房产抵押贷款合同》缔约过程中，上诉人交通银行惠州分行未对上述两个账户之间的重要变化予以充分、特别说明，采取合理的方式提请对方注意，仅仅在合同签订页以概括的方式，打印留有“甲方、丙方已通读上述条款，乙方已应甲方、丙方的要求作了相应说明，甲方、丙方对所有内容无异议”的概括性表述，造成具有“契约自由”的表象，明显未履行《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的说明义务，存在缔约过失，应当承担部分缔约过失责任。原审判决根据本案的实际情况，从公平原则出发，判令上诉人交通银行惠州分行对于涉案商品房具备交付条件之前的相关利息损失承担责任，在涉案商品房具备交付条件之时，借款人继续履行偿还本金及利息的义务适当，本院予以维持。
综上所述，上诉人交通银行惠州分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人交通银行股份有限公司惠州分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 巍
审判员 徐 国 华
审判员 陈 金 升
二〇一七年九月六日
书记员 詹颖（兼）
林楚侨