广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8485号
上诉人（原审被告）：陈燕玲，女，1960年7月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：唐秀荣，男，1957年12月28日出生，汉族，住广州市越秀区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀房地产开发经营有限公司，住所地广州市越秀区惠福西路甜水巷27号二楼自编之一。
法定代表人：陈凤爱，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：黄志康，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：彭自玲，女，该公司职员。
上诉人陈燕玲、唐秀荣因与被上诉人广州市越秀房地产开发经营有限公司（以下简称越秀房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈燕玲、唐秀荣上诉请求：1.撤销一审判决，驳回越秀房产公司的全部诉请；2.一、二审案件诉讼费由越秀房产公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。陈燕玲、唐秀荣于1987年结婚，共同居住于越秀××××号，1994年该房屋拆迁，拆迁人是越秀房产公司，其前身为国有企业。在提交的证据户口簿复印件中，写明唐秀荣户口1997年8月26日由越秀××××号拆迁迁入广州市越秀区一德路迎祥新街5号602房（以下简称涉讼房屋），属于婚后回迁。回迁后唐秀荣、陈燕玲在该房屋共同生活至2012年离婚共15年，离婚后唐秀荣继续于涉讼房屋居住，唐秀荣迁出。依据最高人民法院印发的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：“(一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；…（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；(五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；…(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形”，故唐秀荣有权继续承租涉案公房，一审法院无权亦不应剥夺唐秀荣的拆迁安置权与承租权。另一方面，陈燕玲原是公房承租户，是因拆迁安置入住涉讼房屋，并与越秀房产公司签订房屋租赁合同。因此越秀房产公司虽然于2007年1月改制为有限责任公司，但仍应承担改制前的有关公房租赁义务。且涉讼房屋的产权方并非越秀房产公司，其无权处置。（二）一审判决要求陈燕玲、唐秀荣迁出依据不足，双方所形成的租赁关系带有拆迁安置性质，且唐秀荣除涉讼房屋外并无搬迁去向。（三）陈燕玲的母亲购买并拥有涉讼房屋部分产权，应依法受到保护。陈燕玲作为继承人，在其母亲去世后依法获得涉讼房屋的继承权，拥有涉讼房屋部分产权。且越秀房产公司在1997年将涉讼房屋交予陈燕玲、唐秀荣回迁入住时为毛坯房，经其同意，陈燕玲、唐秀荣花费4万余元进行装修，而且多年来越秀房产公司只管收租，从未履行维修房屋的义务，极不合理，相关费用理应获得补偿。（四）一审适用法律错误。根据广东省高级人民法院审理的广州冶炼厂诉朱章义返还原物纠纷申请再审案中(案号：2013粤高法民提字第14号)可知，法院在处理此类纠纷时，不仅要考虑法律的相关规定，同时也要尊重历史原因。作为带有福利性质的公房，法院应保护承租人的居住权，否则将形成新的社会矛盾和不稳定因素。公房租赁的双方之间并非完全平等主体的法律关系，出租人与承租人的主体资格应由政府相关政策规定。因此公房租赁不应适用合同法的相关规定。也不适用根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。越秀房产公司在拆迁及达成租赁合同关系时属国有企业性质，虽然其在改制后变更为民营企业，但根据房管部门的《不动产登记查册表》显示，对于包括涉讼房屋在内的整幢大厦，并未缴齐土地使用权出让金，即未完善出让手续，在不动产登记部门的登记性质仍属“国有”。根据物权法16条规定，涉讼房屋的性质属国有，该房屋租赁属公房租赁性质，且唐秀荣符合公房租赁的条件。同时，唐秀荣也一直是按照公房的租金标准向支付租金，表明唐秀荣承继了租用涉讼房屋的权利和义务，其已向越秀房产公司提交离婚证明与无房证明，虽越秀房产公司拒绝办理正式承租手续，但唐秀荣有向越秀房产公司交纳租金，双方事实上形成了租赁关系。根据广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字(2001)174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金调整为3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整，本案一审法院以合同法的相关规定来调整和确认双方租赁关系及租金标准处理欠妥，应予以纠正。
被上诉人越秀房产公司辩称，同意一审判决，不同意陈燕玲、唐秀荣的上诉请求、事实和理由，具体理由如下：越秀房产公司已经改制为民营企业，不具备公房租赁的主体资格，且没有证据直接证明越秀房产公司与陈燕玲、唐秀荣之间存在拆迁安置的关系，双方在之前就是普通的房屋租赁合同关系。（二）陈燕玲、唐秀荣存在转租的事实，退一步说，即使越秀房产公司需要履行所谓公房租赁义务，根据公共租赁住房管理办法第27条第1点的规定，转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的应当退回公共租赁住房。
越秀房产公司向一审法院起诉请求：1.解除越秀房产公司与陈燕玲之间的租赁合同关系，陈燕玲、唐秀荣将广州市越秀区迎祥新街5号602房退还给越秀房产公司；2.陈燕玲、唐秀荣向越秀房产公司支付从2017年1月1日至判决生效之日的房屋租金（每月按108.15元计算），及支付从判决生效之日至退还房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算）。
一审法院认定事实：2001年9月28日，越秀房产公司（甲方）与陈燕玲（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，写明甲方同意将越秀区迎祥新街5号602部位的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积19.257平方米，甲乙双方议定上述房屋月租金77.12元，租赁期限自1999年7月1日至2002年6月30日止；如乙方外迁（指广州市区外）或者死亡，准许本契约附件一乙方之家属名单内的其他人办理契约更名手续；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得将房屋转租、转让、分租或第三人互换房屋使用；租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签契约；乙方另有房屋居住的应交还承租房屋给甲方；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任的一方承担等。契约附件一乙方之家属名单包括唐秀荣及其子唐俊熙在内。涉讼房屋现由唐秀荣居住，租金支付至2016年12月，每月租金108.15元。陈燕玲、唐秀荣于2012年5月15日离婚，陈燕玲此后迁出涉讼房屋，另行购买广州市海珠区滨江中路380号2101房并居住至今。根据个人名下房地产登记情况查询证明记载，唐秀荣名下另有越秀区一德路广济新街10号之6房，用途为商业，建筑面积7.4198平方米。
另查，1997年7月16日，越秀房产公司出具证明，写明其经规划局批准，征用长堤大马路广济新街等地段，现该地段大楼已竣工完毕，原户主曾某与其办理了回迁长堤大马拉迎祥新街5号602房的回迁手续等。同日，越秀房产公司出具预收款凭证，内容为收到迎祥新街5号602房拆迁户曾某交来入住费3290元，另交来该套间超面积1.34平方米按公司规定以3000元/平方米购买即1.34平方米×3000元/平方米=4020元等。曾某于2008年5月9日去世。
据2004年1月5日的广州市房地产权属证明书记载，越秀区一德路迎祥新街1-9号（单号）除3号902、7号902及90套直管公房外的权属人为越秀房产公司，房屋所有权性质为国有。
2007年1月16日，越秀房产公司企业改制，由国有变更为有限责任公司（法人独资），股东为惠州市美亚投资有限公司。
庭审中，越秀房产公司提交了如下证据：1.用水地址为一德路迎祥新街9号2-3楼209房2015年9月至2016年3月的水费发票，客户名称为唐秀荣。2.涉讼房屋2017年6月的照片两张，显示屋内有3人居住。陈燕玲、唐秀荣对证据1真实性没有异议，该209房是唐秀荣租来用作仓库，与本案无关，对证据2不予确认，照片中有一人是唐秀荣在一德路卖咸鱼请的员工，其余两人不认识。
一审法院认为：越秀房产公司与陈燕玲签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，陈燕玲、唐秀荣于2012年5月离婚，陈燕玲迁出涉讼房屋并另行购买广州市海珠区滨江中路380号2101房居住，其没有与越秀房产公司续签租赁合同，而陈燕玲外迁地址在广州市区之内，作为乙方同住人员的唐秀荣不符合与越秀房产公司办理契约更名手续的条件，不具备租赁合同约定的承租人资格，故越秀房产公司仍与陈燕玲之间构成不定期租赁关系。因陈燕玲在本市另有房屋居住，且根据越秀房产公司提供的照片显示，唐秀荣曾安排他人在涉讼房屋居住，故越秀房产公司要求解除与陈燕玲的租赁关系，由陈燕玲、唐秀荣将涉讼房屋腾空予以交还合法，一审法院予以支持，支付租金及使用费的义务应由陈燕玲负担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十六条的规定，于2018年1月22日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日解除越秀房产公司与陈燕玲之间关于广州市越秀区一德路迎祥新街5号602房的租赁合同关系；二、自判决发生法律效力之日起6个月内，陈燕玲、唐秀荣将广州市越秀区一德路迎祥新街5号602房腾空交还越秀房产公司；三、自判决发生法律效力之日起10日内，陈燕玲向越秀房产公司支付从2017年1月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按108.15元计算），此后的房屋使用费，由陈燕玲参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向越秀房产公司支付至实际交还房屋之日止。案件受理费50元，由陈燕玲负担。
上诉人陈燕玲、唐秀荣与被上诉人越秀房产公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审庭审中，唐秀荣陈述其雇佣的2、3名员工与其共同居住在涉讼房屋。原房屋被拆迁的是陈燕玲的母亲曾某，唐秀荣不是被拆迁人，拆迁回迁与唐秀荣没有关系。
二审诉讼中，双方当事人均无提交新证据。
本院认为，本案二审争议的焦点是：涉讼租赁合同关系应否解除问题。
首先，越秀房产公司与陈燕玲签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》租赁期限届满后，双方并未续签合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，一审认定越秀房产公司与陈燕玲之间存在不定期租赁关系正确，本院予以确认。为此，越秀房产公司依法有权随时主张解除双方租赁合同关系。同时，越秀房产公司与陈燕玲约定租赁期内，陈燕玲未经越秀房产公司书面同意，不得将房屋转租、转让、分租或第三人互换房屋使用。陈燕玲另有房屋居住的应交还承租房屋给越秀房产公司。现根据一审查明事实可知，陈燕玲已在广州市内另行购买自有房屋居住，唐秀荣也自认有安排其他人员在涉讼房屋居住，因此，根据上述合同约定以及法律规定，一审法院作出支持越秀房产公司解除与陈燕玲的租赁关系，由陈燕玲、唐秀荣向越秀房产公司交还涉讼房屋，并支付租金及相关使用费的判决，并无不当，本院予以维持。陈燕玲、唐秀荣对支付相关使用费提出异议，缺乏理据，本院不予采纳。其次，唐秀荣认为涉讼房屋是其与陈燕玲婚姻关系存续期间由陈燕玲向越秀房产公司承租，在其与陈燕玲离婚以及陈燕玲搬出涉讼房屋后依法有权承租涉讼房屋。但陈燕玲与越秀房产公司签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》约定陈燕玲外迁广州市区外，准许本契约附件一陈燕玲之家属名单内的其他人办理契约更名手续。而陈燕玲自行购买的房屋并非在广州市区外，且越秀房产公司不同意与唐秀荣建立租赁关系，故唐秀荣以其有权承租诉讼房屋为由，主张驳回越秀房产公司诉请，理由不成立，本院不予支持。再次，陈燕玲、唐秀荣提出其对涉讼房屋进行了装修，该主张不能成为拒绝交还涉讼房屋的合理理由，本院不予采信。此外，陈燕玲的母亲是否购买涉讼房屋部分产权，与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，陈燕玲可另循其他合法途径解决。现涉讼房屋仍登记在越秀房产公司名下，唐秀荣、陈燕玲上诉认为陈燕玲对涉讼房屋拥有部分产权，据此抗辩不同意搬出涉诉房屋，缺乏事实依据，本院亦不予采信。最后，由于涉案《广州市房地产（住宅）租赁契约》的签约双方当事人均为平等民事主体，因此，一审法院适用《中华人民共和国合同法》调整陈燕玲与越秀房产公司之间的租赁合同关系恰当。陈燕玲、唐秀荣上诉认为一审法院适用法律错误，依据不充分，本院不予支持。至于唐秀荣提出住房困难问题，根据广州市的公共租赁住房保障制度，其可另循其他途径予以解决。
综上所述，上诉人陈燕玲、唐秀荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由陈燕玲、唐秀荣共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年六月十三日
书记员 李志康
游瑞娜