重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝03民终2116号
上诉人（原审被告）：李治兰，女，1938年1月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈雪梅，女，1976年1月5日出生,汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）：朱梦娇，女，1998年11月3日出生，汉族，学生，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）：朱某某（系未成年人）。
法定代理人：陈雪梅，系朱某某之母，身份信息同上。
上述三被上诉人的委托诉讼代理人：付廷树，重庆创辉律师事务所律师。
上诉人李治兰因与被上诉人陈雪梅、朱梦娇、朱某某共有物分割纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2017）渝0230民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李治兰上诉请求：撤销重庆市丰都县人民法院（2017）渝0230民初2408号民事判决并依法改判。其主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定本案两处房产的价值错误。评估机构不是按市场价值重置法而是采用市场比较法，没能真实反映两处房产的市场价值。两处房产的位置和环境、繁华程度不相同，但两处房产的价值都估价为3200元/平方米且采用的系抵押价值进行评估。另外，两处房产中的其中一套丰都县平都中路二支路17号6幢3单元包含了属于他人权益的水电气等配套设施和装修价值，一审判决没有仔细审查，导致错误认定事实。二、一审法院适用程序错误。首先，一审法院没有向上诉人送达书面开庭传票，也没有告知上诉人所享有的答辩、举证、辩论等权利。其次，一审判决超出诉讼请求进行判决。一审判决将两处房产全部判归陈雪梅享有，没有征求其他按份共有人的优先购买权的意见径行判决，违反了法律规定。
被上诉人陈雪梅、朱梦娇、朱某某答辩称：本案两处房产的价值系评估机构依法作出的评估，争议的两套房屋，特别是丰都县平都大道西段xx号处的一套房屋位置十分偏僻，故评估机构按照相应的市场价值，确定估价为3200元/平方米并无不当。关于一审法院的程序问题，本案一审法院履行了通知义务，上诉人拒不参与法庭审理，也不参加抽签选取评估中介机构，系自己放弃了权利，故上诉人的该上诉理由不能成立。本案也不存在诉讼请求不明确的情况，诉争房屋系按份共有，一审法院选择由陈雪梅购买李治兰的份额，根据实际情况作出的合情合理的判决，没有侵害上诉人的优先购买权。
陈雪梅、朱梦娇、朱某某向一审法院起诉请求：1、将位于丰都县三合街道平都中路二支路17号3单元住房1套、位于丰都县三合街道滨江西路平都大道西段xx号房屋1套进行分割，归陈雪梅、朱梦娇、朱某某所有，由陈雪梅朱梦娇、朱某某补足李治兰购房款。2、本案诉诉费由李治兰承担。
一审法院认定事实：陈雪梅与李治兰之子朱渝于1998年4月27日登记婚，婚后先后生育女儿朱梦娇、朱某某。朱渝于2011年1月21日因病死亡。陈雪梅、朱梦娇、朱某某于2016年1月13日起诉李治兰法定继承纠纷一案，丰都县人民法院于2016年4月12日作出判决书，判决坐落在丰都县三合街道平都中路二支路17号6幢3单元住房1套（套内面积60.3平方米），陈雪梅享有八分之五，朱梦娇、朱某某、李治兰各享有八分之一。李治兰不服该判决，于2016年7月4日提起上诉。二审法院于同年9月27日作出判决，判决驳回上诉，维持原判”丰都县国土资源和房屋管理局于同年12月28日办理了《不动产权证书》〖渝（2016）丰都县不动产权第001042731号〗，该房屋为陈雪梅、朱梦娇、朱某某、李治兰共有，陈雪梅享有占62.5%产权，朱梦娇、朱某某及李治兰各享有12.5%的产权。李治兰于2016年7月28日起诉朱梦娇、朱某某、陈雪梅法定继承纠纷一案，丰都县人民法院2016年9月10日作出判决，判决坐落在丰都县三合街道滨江西路平都大道西段xx号房屋1套（套内面积79.56平方米），陈雪梅享有八分五的产权、朱梦娇、朱某某、李治兰各享有八分之一的产权。陈雪梅、朱梦娇、朱某某等不服该判决提起上诉，但未缴纳二审案件受理费，法院于同年12月5日按撤诉处理。丰都县国土资源和房屋管理局于2017年5月3日办理了该房屋的《不动产权证书》〖渝（2017）丰都县不动产权第000300310号〗，该房屋为陈雪梅、朱梦娇、朱某某、李治兰共有，陈雪梅享有占62.5%产权，朱梦娇、朱某某及李治兰各享有12.5%的产权。在一审案件审理过程中，陈雪梅、朱梦娇、朱某某等人申请对本案争议两套房屋进行评估。一审法院委托重庆展华房地产估价与资产评估有限公司对上述房屋进行评估。其估价结果为：位于丰都县三合街道平都中路二支路17号6幢3单元住房1套估价为21.17万元；位于丰都县三合街道滨江西路平都大道西段xx号房屋1套估价为29.26万元。在一审庭审中，陈雪梅、朱梦娇、朱某某主张争议的两套住房归其所有，并购买李治兰的财产份额，由其补给李治兰的房价款。
一审法院认为：本案争议的两套住房，均为陈雪梅、朱梦娇、朱某某，及李治兰的共有房屋，其中陈雪梅享有62.50%的产权，朱梦娇、朱某某及李治兰各享有12.50%的产权。陈雪梅、朱梦娇、朱某某三人占有共有房屋87.50%，其请求对共有房屋进行析产，符合相关法律规定，对其诉讼请求予以支持。两套房屋共计价值504,300元，陈雪梅应支付李治兰房价款63,038元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、坐落在丰都县三合街道平都中路二支路17号6幢3单元住房1套〖渝（2016）丰都县不动产权第001042731号、权利人陈雪梅、朱梦娇、朱某某、李治兰〗，归陈雪梅(占75%份额)、朱梦娇、朱某某所有（各占12.5%份额）；二、坐落在丰都县三合街道滨江西路平都大道西段xx号房屋1套〖渝（2017）丰都县不动产权第000300310号、权利人陈雪梅、朱梦娇、朱某某、李治兰〗，归陈雪梅(占75%份额)、朱梦娇、朱某某所有（各占12.5%份额）；三、陈雪梅于本判决生效后三日内支付李治兰房屋价款63,038元。案件受理费8500元，减半收取4250元，由陈雪梅、朱某某、朱梦娇负担3720元，李治兰负担530元（陈雪梅已预缴，李治兰在兑现时一并支付给陈雪梅）。
因上诉人对房屋估值鉴定结论有异议，本院二审中，特组织双方当事人对重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司出具的重庆展华[2017]估字第73号和重庆展华[2017]估字第74号两份评估报告进行了补充质证，该鉴定机构派员出庭接受了本院及双方当事人的质询。鉴定机构发表的质询意见认为，本案诉争的两套房屋即丰都县三合街道平都中路二支路17号6幢3单元房屋和丰都县三合街道滨江西路平都大道西段xx号房屋均系采取市场比较法按照该房屋的市场价值进行评估，取值时间为2016年12月至2017年7月近半年的平均值，之所以在两份评估报告中的评估结果项中表述为抵押价值，纯属笔误，另从报告的价值类型和估价方法的表述中也可以看出诉争两套房屋系按照市场价值进行评估。上述两套房屋的装修等配套设施设备并未纳入评估的价值中，房屋的水、电、气等基础装修系房屋本身存在的一定价值，理应纳入评估价值中。上述两套房屋其中一套系集资建房，另一套系移民的划拨房，两套房屋在估值计算时由于土地出让金缴纳的金额不同，导致了扣除的金额不同，移民划拨房按照规定在估价时应当扣除一部分土地出让金。
上诉人李治兰的质证意见为对上述两份评估报告的真实性、合法性和关联性均有异议，其一，该报告反映的鉴定人的资质、证号与客观事实不符；其二，报告中所阐述的抵押价值和市场价值结论与客观事实不符，丰都县法院委托的系对市场价值的评估；其三，评估价格与客观事实不符，两套委托评估的均系移民划拨用地，在作出评估结论时，鉴定人陈述其中一套扣除了土地出让金，另外一套并没有扣除，是否扣除土地出让金不是鉴定人的职责，属于国家相应的权力机构收取的，反映出鉴定机构对房屋的评估不真实客观。
被上诉人陈雪梅、朱梦娇、朱某某的质证意见为一审中上诉人拒绝出庭参与诉讼，也未对鉴定结论提出异议，虽然鉴定机构在出具的报告中细节出现了问题，但不影响评估结论。我们认为鉴定机构作出的鉴定结论真实、客观，对鉴定结论没有意见。
经审查，本院认为，上诉人对上述两份鉴定报告中鉴定人的资质提出异议，但鉴定人在一审中均提供了重庆市司法局颁发的土地估价司法鉴定资格证，证明其具有司法鉴定资质，虽然其在鉴定报告中反映的鉴定人的姓名与执业证号有误差，但不等同于鉴定人不具备相应的司法鉴定资格。该鉴定机构作出的鉴定程序合理合法、虽然鉴定报告中存在表述瑕疵，但鉴定结论总体客观、真实，估价依据充分有据，本院对该鉴定报告的真实性、合法性和关联性予以确认，对鉴定人的质询意见予以采信。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，针对上诉人李治兰主张一审法院所采信的两份鉴定结论不符合客观事实，不能作为证据予以采信的上诉理由。经本院二审查明，该鉴定结论虽然在表述上存在一定瑕疵，但不影响该鉴定结论的客观、真实性，估价依据充分有据，上诉人在一审中并未对该鉴定结论提出异议，在二审中提出异议也未提供充分证据推翻该鉴定结论，故本院对上诉人所提出的该主张不予支持。
另外，针对上诉人提出一审法院适用程序错误的上诉理由。经查，一审法院于2017年8月25日向上诉人李治兰在一审中所确认的送达地址确认书上确认的送达地址邮寄了开庭传票，上诉人李治兰一审的委托诉讼代理人朱科亲自签收；2017年8月30日，本案的一审承办法官黄宗平与付安勋两人到李治兰的居住地址采取留置送达的方式也向李治兰送达了开庭传票，李治兰于2017年9月11日向丰都县人民法院提交了本案的答辩状。可见，一审法院按照法律规定向上诉人送达了开庭传票，举证通知书等相应法律文书，告知了其相应的诉讼权利，上诉人收到开庭传票后，仍然不参加庭审，视为对其诉讼权利的放弃。上诉人提出一审法院程序不当的理由不能成立。
另外，被上诉人在一审、二审中均当庭表示若上诉人愿意购买房屋，被上诉人表示同意，但上诉人须按照对房屋所享有的相应的份额将房屋差价款补足给被上诉人，但上诉人在一、二审庭审中均未对此作出任何回应，现也未向本院表达购买房屋的意愿，故上诉人提出被上诉人侵权了其优先购买权的主张，本院不予支持。综上，一审法院根据本案的实际情况，在充分考虑的双方当事人所占份额大小、购买意愿和实际支付能力的情况下，判决诉争两套房屋归被上诉人陈雪梅、朱梦娇、朱某某所有，并判令被上诉人陈雪梅按李治兰所占诉争两套房屋的相应份额支付李治兰房屋折价款63,038元，并无不当。
综上所述，上诉人李治兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，本院予以依法免除。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 陈胜友
审判员 杨 洋
二〇一七年十二月二十七日
书记员 尹 童