江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终936号
上诉人（原审被告）：张龙，男，1976年7月21日出生，汉族，江西省靖安县人，住江西省上饶市信州区。
被上诉人（原审原告）：程晓静，女，1981年1月29日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省上饶市横峰县。
委托诉讼代理人：徐项锋，江西瀛赣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：占小波，江西瀛赣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李翔，男，1976年2月8日出生，汉族，江西省横峰县人，住址同上，
委托诉讼代理人：徐项锋，江西瀛赣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：占小波，江西瀛赣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：上饶市易家房产经纪有限公司，住所地江西省上饶市信州区书院路35号。
法定代表人：陈子君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何蛟，女，该公司员工。
上诉人张龙因与被上诉人程晓静、李翔、上饶市易家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张龙上诉请求：1.撤销原审判决；2.本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、房屋买卖合同，未经产权人授权，属无权代理，且未给追认，因此，此合同属于无效合同，中介应返还定金，作为专业的房屋中介，应该明白，在没有房屋产权人授权的情况下，是不能签订买卖合同的；二、从2017年5月1日起国家相关规定，房屋买卖不能更改合同，这是不可抗拒的，中介明知这一点，但没有告知双方，原告认为造成这所有的损失应由中介承担。
程晓静、李翔共同辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人主张合同无效的理由不能成立；二、上诉人以房管部门不能更改合同为由，拒绝履行属于单方根本违约；三、基于上诉人根本违约行为，守约方有权要求其支付违约金。
上饶市易家房产经纪有限公司辩称：一、带被上诉人去看时，与上诉人进行过核实；二、上诉人保证改合同由其负责，但后来由于种种原因合同未改成，后来约上诉人出来协商，但其一直未出来，导致现在的结果。
程晓静、李翔向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《上饶市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原、被告与第三人签订的《补充协议》；2.请求判令被告向原告支付违约金11.5万元（根据合同第七条第一款及补充协议第二款第四项的约定）；3.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：原告程晓静、李翔系夫妻关系。2017年4月28日，被告张龙（出售人、甲方）与原告程晓静、李翔（买受人、乙方）签订《上饶市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：被告将位于上饶市信州区庆丰路157号双星小区B幢1单元1204号（建筑面积为141平方米）的房产出售于原告；双方协商一致成交价格为57.5万元；双方当事人同意自本合同签订之日起2017年7月31日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，被告（出卖方、甲方）与原告（买受方、乙方）及第三人（居间方）签订《补充协议》，补充约定如下：第一条1、就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书（以下简称“房屋产权证书”）的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构后颁发的房屋产权证书所记载的房屋地址、面积（无论面积增加或面积缩小）等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任；第二条1、乙方于2017年4月28日向甲方支付定金1万元，该定金为首付款的一部分。2（2）首付款方式分两笔支付：乙方应在与该房屋开发公司重新签订该房屋《商品房买卖合同》当日将第一笔购房款17.5万元（含前期支付定金1万元）以自行支付的方式支付甲方；第二笔购房款40万元乙方以自行支付方式直接支付给该房屋开发公司财务。3、甲乙双方应当在乙方与该房屋开发公司重新签订该房屋《商品房买卖合同》当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。……第四条1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。……同日，经被告同意，第三人代被告收取了购房定金1万元。另查明，2017年4月28日，被告曾出具《出售声明》一份，内容为：“本人张龙（身份证号：）作为坐落于上饶市××区××小区××单元1204之房产（房产证号：）的合法产权人，对该房产享有完整的处分权。现拟委托上饶易家房地产经纪有限公司居间销售。本人谨在此严正声明……如因本人的不实承诺导致此房产在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担”。
一审法院认为，原告诉请要求解除其与被告签订的《上饶市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其与被告及第三人签订的《补充协议》，被告及第三人在庭审中均一致同意，该院予以支持。本案的争议焦点为：合同解除后，被告是否要承担相应的责任？被告在庭审中承认其并非涉案房产的所有权人，其表示该房产系其朋友委托其出售的，没有办理房产证，只是签订了备案合同，这与其出具的《出售声明》中关于其系涉案房产产权人的内容自相矛盾，原、被告及第三人多次协商均未果，被告当庭亦表示合同无法继续履行，原告认为被告拒绝出售该房产，被告应按合同约定向原告支付房屋总价款20％的违约金，该院认为，从现有证据显示，原告在签订合同时对于涉案房产尚未取得房产证是知晓的，而且被告出具了《出售声明》、同意第三人代收部分定金，另外，原告也通过第三人从被告处拿过钥匙看过房，原告有理由相信被告对于涉案房产拥有处分权，被告辩称其并非涉案房产产权人、合同系无效合同，该院认为，《上饶市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定有效，结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，对于被告的上述辩称，该院不予采纳。被告另辩称买卖合同无法继续履行下去系因为房管部门在2017年5月1日之后不能更改合同，系不可抗力，但未能提供证据予以证明，即被告拒绝履行合同进而导致合同根本无法履行下去，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告程晓静、李翔与被告张龙签订的《上饶市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告程晓静、李翔与被告张龙及第三人上饶市易家房产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、被告张龙于本判决生效之日起五日内支付原告程晓静、李翔违约金11.5万元。案件受理费9,550元，减半收取4,775元，由被告负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为张龙和程晓静、李翔签订的讼争《上饶市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》的效力认定问题。根据本案查明的事实和证据材料，张龙在与程晓静、李翔签订涉案合同时，向被上诉人方出具《出售声明》一份。依据该声明，程晓静、李翔有理由相信张龙对涉案房产拥有处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据前述司法解释的规定，张龙对涉案房屋是否具有完全的处分权并不影响其与程晓静、李翔签订的房屋买卖合同效力，涉案合同仍系有效合同，故张龙上诉提出其未经产权人授权，事后未追认，涉案合同无效的上诉理由依法不能成立，本院予以驳回。关于张龙上诉提出的从2017年5月1日之后房屋买卖合同不能更改的理由，因未提供证据证明，本院亦予以驳回。
综上所述，张龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,600元，由张龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 周立峰
审判员 姜一珉
审判员 夏旭莉
二〇一八年六月二十八日
书记员 林 炜