广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初517号
原告东莞市庆业物业管理有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人陈庆坚。
委托代理人张子君，女，汉族，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人陈嘉乐，男，汉族，身份证住址：广东省东莞市南城区。
被告赵玉清，女，汉族，身份证住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××5189。
委托代理人赵柱兴，男，汉族，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人杨东祥，男，汉族，身份证住址：广东省东莞市。
原告东莞市庆业物业管理有限公司诉被告赵玉清物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市庆业物业管理有限公司的委托代理人张子君、陈嘉乐、被告赵玉清的委托代理人赵柱兴、杨东祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市庆业物业管理有限公司诉称，被告为东莞市塘厦镇锦绣花园小区二期15栋（米兰）商住楼＊号房业主。被告于2010年5月15日向原告东莞市庆业物业管理有限公司办理了房屋交付手续，根据我国《物业管理条件》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，而被告至今仍拖欠的2011年12月至2015年9月物业管理费13708元、水费2800.48元，经原告向被告多次催收，被告不予缴纳。为维护原告的合法权益，特以法律规定提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业管理费13708元、水费2800.48元，并判令被告支付逾期付款违约金11875.09元（违约金以当月逾期付款数额为基数按日1‰起算至2015年9月30日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告赵玉清辩称，被告房屋出现漏水情况，原告没有帮被告进行处理，没有履行物业管理的义务，被告不应当支付物业管理费、违约金，确认被告没有缴纳水费，当时具体数额没有核算。
经审理查明，原告系资质等级为三级的物业管理企业。被告与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了东莞市塘厦镇锦绣花园15栋（米兰）商住楼＊号房，建筑面积为165.44平方米。2010年5月15日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定原告受开发商委托对东莞市塘厦镇锦绣花园实行前期物业管理。合同约定被告每月20日前缴纳物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米多层1.50元（无电梯）、小高层（有电梯）1.80元计算；商业用房按建筑面积每月每平方米3.00元计算；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告可要求被告补交并从逾期之日起按相关法律法规规定标准计收滞纳金。同日，原、被告签订一份《锦绣花园业主公约》，公约中约定小区各业主及其使用人同意由发展商全权选择并指定原告为小区的物业管理公司，该管理公司受发展商委托，负责小区的物业管理，该公约一经各方签订，其所有条款与规定对管理公司、开发商、业主及其使用人具有同等法律约束力；业主需缴交其名下单元自用水、电、煤气等费用；业主不按规定缴交管理服务费、房屋主体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金。2010年7月31日，被告确认收楼。
庭审中，原告主张被告的房屋属于有电梯的多层住宅，每月物业管理费298元，并提供缴款通知单证明被告拖欠原告2011年12月至2015年9月期间的物业管理费13708元；原告向供水部门垫付了被告案涉房屋2010年6月至2015年9月期间的水费2800.48元，并要求被告按照合同约定按每日千分之一的标准支付截至2015年9月30日的物业管理费滞纳金9525.87元以及水费滞纳金2349.22元。被告确认拖欠上述期间的物业管理费以及水费，但因为原告没有处理被告房屋漏水的问题，案涉房屋尚在保修期内，原告没有尽到物业管理的义务，因此被告拒不缴纳物业管理费；被告对原告主张的水费数额不予确认，但没有核算具体的数额；被告主张关于滞纳金的约定，签订合同时原告并未向被告进行说明，因此不同意缴纳滞纳金。对此，原告质证认为房屋漏水问题已在开发商保修期内进行整改，现在保修期已过，房屋漏水问题属于房屋质量问题，原告无法进行处理。
2016年1月5日，原告以被告拖欠物业管理费以及水费为由提起本案诉讼，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》复印件、欠缴物业管理费和滞纳金清单、欠缴水费和滞纳金清单、催缴款通知书、《收楼确认书》、《前期物业管理服务协议》、《锦绣花园业主公约》、收款收据、资质证书及庭审笔录附卷为证。
本院认为，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》、《锦绣花园业主公约》，系双方真实意思表示，其内容也没有违反法律的强制性规定或禁止性规定。因此，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《锦绣花园业主公约》合法有效，应受法律保护，对原、被告均具有约束力。被告作为东莞市塘厦镇锦绣花园的业主，应当按照《前期物业管理服务协议》、《锦绣花园业主公约》的约定向原告缴纳物业管理费。现原告主张被告拖欠2011年12月至2015年9月期间的物业管理费没有缴交，被告则以存在房屋漏水的问题为由拒绝缴纳物业管理费，对此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告主张原告管理上未达到双方约定的标准，被告可依据上述规定要求原告承担相应的违约责任，同时，如被告认为房屋存在漏水等质量问题，应向出售案涉房屋的开发商进行主张，属于另一法律关系。因此，被告应支付原告2011年12月至2015年9月期间的物业管理费，原、被告确认案涉房屋每月物业管理费为298元，据此核算2011年12月至2015年9月期间的物业管理费为13708元（298元／月×46个月）。根据《前期物业管理服务协议》、《锦绣花园业主公约》的约定，每月物业管理费应在20日前缴纳，逾期缴纳的按每日千分之一的标准计算滞纳金，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述滞纳金应以拖欠物业管理费数额为上限，故原告可自当月的21日起就被告拖欠的物业管理费要求被告按照合同约定的标准支付滞纳金7770.77元（以每月物业管理费的本金298元为上限，计算至2015年9月30日止，具体计算见附表）。
关于原告主张的水费，被告确认拖欠原告2010年6月至2015年9月期间的水费，但对原告主张的水费数额不予确认，对此被告并未提供任何证据予以反驳，应承担举证不能的不利法律后果，故本院认定被告拖欠原告2010年6月至2015年9月期间的水费2800.48元，被告应向原告支付上述款项。至于原告主张的水费滞纳金，因缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告赵玉清应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市庆业物业管理有限公司2011年12月至2015年9月期间的物业管理费人民币13708元；
二、被告赵玉清应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市庆业物业管理有限公司2011年12月至2015年9月期间物业管理费的滞纳金人民币7770.77元；
三、被告赵玉清应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市庆业物业管理有限公司2010年6月至2015年9月期间的水费人民币2800.48元；
四、驳回原告东莞市庆业物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费254.79元，原告东莞市庆业物业管理有限公司已预交，由原告东莞市庆业物业管理有限公司负担36.79元，被告赵玉清负担218元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一六年四月五日
书记员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
赵玉清案滞纳金计算表
起算日期
截至日期
天数
滞纳金比率
每月管理费
滞纳金数额
实际支持数额
2011-12-21
2015-9-30
1379
0.1%
298.00
410.94
298.00
2012-1-21
2015-9-30
1348
0.1%
298.00
401.70
298.00
2012-2-21
2015-9-30
1317
0.1%
298.00
392.47
298.00
2012-3-21
2015-9-30
1288
0.1%
298.00
383.82
298.00
2012-4-21
2015-9-30
1257
0.1%
298.00
374.59
298.00
2012-5-21
2015-9-30
1227
0.1%
298.00
365.65
298.00
2012-6-21
2015-9-30
1196
0.1%
298.00
356.41
298.00
2012-7-21
2015-9-30
1166
0.1%
298.00
347.47
298.00
2012-8-21
2015-9-30
1135
0.1%
298.00
338.23
298.00
2012-9-21
2015-9-30
1104
0.1%
298.00
328.99
298.00
2012-10-21
2015-9-30
1074
0.1%
298.00
320.05
298.00
2012-11-21
2015-9-30
1043
0.1%
298.00
310.81
298.00
2012-12-21
2015-9-30
1013
0.1%
298.00
301.87
298.00
2013-1-21
2015-9-30
982
0.1%
298.00
292.64
233.72
2013-2-21
2015-9-30
951
0.1%
298.00
283.40
226.34
2013-3-21
2015-9-30
923
0.1%
298.00
275.05
219.67
2013-4-21
2015-9-30
892
0.1%
298.00
265.82
212.30
2013-5-21
2015-9-30
862
0.1%
298.00
256.88
205.16
2013-6-21
2015-9-30
831
0.1%
298.00
247.64
197.78
2013-7-21
2015-9-30
801
0.1%
298.00
238.70
190.64
2013-8-21
2015-9-30
770
0.1%
298.00
229.46
183.26
2013-9-21
2015-9-30
739
0.1%
298.00
220.22
175.88
2013-10-21
2015-9-30
709
0.1%
298.00
211.28
168.74
2013-11-21
2015-9-30
678
0.1%
298.00
202.04
161.36
2013-12-21
2015-9-30
648
0.1%
298.00
193.10
154.22
2014-1-21
2015-9-30
617
0.1%
298.00
183.87
146.85
2014-2-21
2015-9-30
586
0.1%
298.00
174.63
139.47
2014-3-21
2015-9-30
558
0.1%
298.00
166.28
132.80
2014-4-21
2015-9-30
527
0.1%
298.00
157.05
125.43
2014-5-21
2015-9-30
497
0.1%
298.00
148.11
118.29
2014-6-21
2015-9-30
466
0.1%
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