天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02���终1808号
上诉人（原审原告）：赵立芹。
委托诉讼代理人：梁宝发（系赵立芹之夫）。
上诉人（原审原告）：梁宝发。
被上诉人（原审被告）天津弘泽瑞信房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道大泛华国际商务中心第十层B-1单元。
法定代表人：沈众，总经理。
委托诉讼代理人：魏海江，天津中宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢文韬，天津中宏律师事务所律师。
二上诉人赵立芹、梁宝发因与被上诉人天津弘泽瑞信房地产开发有限公司（以下简称弘泽瑞信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第11289号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行审理。上诉人赵立芹及委托诉讼代理人梁宝发，上诉人梁宝发，被上诉人弘泽瑞信公司的委托诉讼代理人魏海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵立芹、梁宝发上诉请求：1、弘泽瑞信公司与赵立芹、梁宝发签订《天津市商品房买卖合同》并办理房屋产权登记手续；2、一审、二审诉讼费用由弘泽瑞信公司承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院以《中华人民共和国合同法》第四条为依据驳回上诉人的诉讼请求系适用法律错误。该条强调订立合同时当事人平等、自愿、意思自治，但并不是说合同订立可以不受法律调整。现双方对合同订立有争议，法院依法应对该行为进行评价，并非非法干预。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋预定书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，故被上诉人有义务按《房屋预定书》约定履行签订《天津市商品房买卖合同》的义务。《天津市商品房买卖合同》是天津市工商行政总局与天津市国土资源和房屋管理局联合监制的，天津市商品房销售管理系统提供下载，是住宅类商品房买受人到商品房买卖合同登记备案机关登记备案的基础，并非是上诉人与被上诉人之间另行起草的协议书。故被上诉人依法应当履行签订《天津市商品房买卖合同》的义务。弘泽瑞信公司违约，应当承担相应的违约责任。
弘泽瑞信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
赵立芹、梁宝发向一审法院起诉，请求判令：1、弘泽瑞信公司交付经房管局备案的《天津市商品房买卖合同》文本；2、弘泽瑞信公司给付逾期利息，自2014年7月1日起至实际交房之日止，按银行同期贷款利率计算；3、弘泽瑞信公司给付违约金，自2014年7月1日起至实际交房之日止，每日按总房款的万分之五计算；4、本案诉讼费全部由弘泽瑞信公司承担。庭审中，赵立芹、梁宝发放弃第2项、第3项诉讼请求。
一审法院认定事实：2012年10月7日，赵立芹、梁宝发与被告签订《房屋预定书》，双方约定，弘泽瑞信公司为出卖人，赵立芹、梁宝发为预订人，预定物业为天津塘沽区洞庭路西侧弘泽城（弘泽花园）20号楼1门1405室钢混结构单元房，销售面积77.74平方米，单价15098元，总房款为1173719元。赵立芹、梁宝发签订本预定书时交定金50000元，赵立芹、梁宝发于2012年10月10日交付其余房款，即571920元，可按单价8000元/平方米，总房款621920元认购房屋。并于2012年10月28日内双方签订《天津市商品房买卖合同》。本房屋入住日期为2014年6月30日。此外，双方还就其他事项进行了约定。上述预定书签订后，���立芹、梁宝发交付全部购房款621920元，然此后至今，弘泽瑞信公司未能与赵立芹、梁宝发签订《天津市商品房买卖合同》，亦未交付房屋。2014年5月29日，弘泽瑞信公司为赵立芹、梁宝发出具承诺书一份，承诺于2014年6月30日前将该房屋的《天津市商品房买卖合同》备案手续办理完毕并交予客户手中。2014年12月1日，弘泽瑞信公司再次为赵立芹、梁宝发出具承诺书一份，承诺于2014年12月31日前将该房屋的《天津市商品房买卖合同》备案手续办理完毕。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，赵立芹、梁宝发与弘泽瑞信公司签订的《房屋预定书》中虽对签订《天津市商品房买卖合同》的时间进行了约定，但何时、如何签订合同亦系双方自愿所为，不可强制。现���立芹、梁宝发要求弘泽瑞信公司交付经房管局备案的《天津市商品房买卖合同》，鉴于因弘泽瑞信公司的原因此合同尚未签订，赵立芹、梁宝发的此项主张，于法无据，无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决：“驳回原告赵立芹、原告梁宝发的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
本院经分析证据认为，对于上诉人提交的无合同业主登记书复印件与本案不具有关联性，本院不予认定；被上诉人的《承诺书》复印件的真实性、合法性与关联性本院予以认定。被上诉人提交的《商品房销售许可证》复印件的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
本院经审理的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人签订的《房屋预定书》第五条约定，上诉人在签订该预定书之前，已知悉并认同以下事项，同时被上诉人已向上诉人作出了明确的提示：1、《天津市商品房买卖合同》及补充合同范本的全部内容；2、公共维修基金、契税、印花税、公证等缴纳的有关法律规定；3、《临时管理规约》及补充协议。被上诉人对上述三款约定用加黑字体进行了特别提示。
本院在案件审理期间与天津市滨海新区规划和国土资源管理局房屋管理处进行了电话联系，咨询了弘泽瑞信公司开发的弘泽花园小区业主与开发商办理网签的《天津市商品房买卖合同》所需条件。该处工作人员答复，弘泽瑞信公司的相关问题有关部门进行过多次协调，目前工程尚未完成竣工验收手续，近期各行政部门正在研究之中。网签合同需要满足两个条件，一是需要在该局资金监管账户中存入相应的房款；二是该小区房屋存在有在建工程抵押的情形，需要抵押权人撤销抵押权或抵押权人书面同意办理签订合同事宜。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋预定书》具备了商品房买卖合同的主要内容，且双方明确约定上诉人知悉并同意被上诉人提供的《天津市商品房买卖合同》及补充合同范本的全部内容，被上诉人已按该预定书约定收取了上诉人购房款，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该预定书应认定为商品房买卖合同。被上诉人具有销售涉诉房屋的合法资质，且其自始至终对上诉人主张的事实没有异议，承认系因其自身原因导致无法签订《天津市商品房买卖合同》，并表示具备��件时愿意与上诉人签订《天津市商品房买卖合同》，因此可以认定该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人诉请的签订《天津市商品房买卖合同》并办理房屋备案等相关手续，系商品房买卖合同履行事宜，涉及到行政机关对商品房买卖的行政管理职权及有的房屋上设定有抵押权问题，目前不具备签订《天津市商品房买卖合同》并办理房屋备案等相关手续的条件，属于事实上不能履行合同情形，现上诉人要求被上诉人履行相应行为，本院无法支持。上诉人可待具备履行条件时再主张权利或向被上诉人主张其他合同权利。
关于上诉人二审请求判令弘泽瑞信公司给付违约金的问题，因其在一审庭审中放弃了此项诉讼请求，一审法院对此未予审理，现二审期间，二上诉人在上诉理由中提出此项请求，本院不予审理，其可另行主张。
综上所述，二上诉人赵立芹、梁宝发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由二上诉人赵立芹、梁宝发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 杨桂军
代理审判员 刘建奇
二〇一六年八月十七日
书 记 员 张宇鑫
速 录 员 李 晶