浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终6342号
上诉人(原审第三人)：徐科威，男，1981年1月26日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，
委托诉讼代理人：朱伟，浙ＸＸ浙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江恒元房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道金城路439号,统一社会信用代码91330109726590150H。
法定代表人：郁萌彰，董事长。
委托诉讼代理人：徐广平、朱成建，浙江商祺律师事务所律师。
原审被告：章文华，男，1971年1月15日出生，汉族，住浙江省,
委托诉讼代理人：陈小青、徐火松，浙江海贸（杭州）律师事务所律师。
原审第三人：郑海剑，男，1989年5月31日出生，汉族，住浙江省浦江县，
委托诉讼代理人：张璞，浙江东辰律师事务所律师。
原审第三人：贾正飞，男，1977年7月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，
上诉人徐科威因与被上诉人浙江恒元房地产开发有限公司(以下简称恒元公司)、原审被告章文华、原审第三人郑海剑、贾正飞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初16743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月8日，杭州天地置业有限公司（以下简称天地公司）与浙江国鑫冷气工程有限公司（以下简称国鑫公司）签订《建工广场大楼租赁合同》一份，主要约定：天地公司将位于萧山区北干街道金城路439号建工广场1号楼1
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11层（面积约17000平方米）出租给国鑫公司，租赁期限为十五年，自2006年5月1日至2021年4月30日止。2006年9月8日，天地公司变更名称为恒元公司。2012年2月7日，恒元公司、国鑫公司、杭州汇金商务酒店有限公司（以下简称汇金公司）签订《权利义务转让协议书》一份，主要约定：经三方一致同意，国鑫公司将上述《建工广场大楼租赁合同》中权利义务转让给汇金公司，即汇金公司承租了建工广场1号楼1
--11层。
2012年9月8日，汇金公司与章文华签订了《房屋租赁合同》，主要约定：汇金公司将建工广场1号楼4层（面积约2300平方米）出租给章文华，租赁期限为九年，自2012年9月15日起至2021年4月30日止，免租金装修期为三个月，前三年租金为800000元，第四年起每年递增3%，租金每半年一付。当日，汇金公司向章文华出具《同意转租的证明》，内容主要为汇金公司同意章文华转租房屋用于经营休闲类场所。
2012年10月12日，章文华与郑海剑签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：章文华将建工广场1号楼4层中约面积1356平方米的房屋出租给郑海剑，租赁期限为九年，自2012年9月15日起至2021年4月30日止，免租金装修期为三个月，前三年租金为737800元，第四年开始每年递增3%，租金每半年一付。
2013年9月16日，章文华与徐科威签订《房屋租赁合同》一份，主要约定章文华将建工广场1号楼4层中约面积1050平方米的房屋出租给徐科威，租赁期限为八年，自2013年9月1日起至2021年4月30日止，免租金装修期为三个月，前四年租金为460000元，第五年开始每年递增3%，租金每半年一付。2014年12月25日，徐科威和章文华签订《授权经营协议》一份，主要约定：徐科威向章文华租赁的上述房屋用于经营棋牌室，授权章文华经营该棋牌室，收据经营期限为1年。
2013年10月14日，郑海剑与贾正飞签订《台球馆转让协议书》一份，主要约定：郑海剑将建工广场1号楼4层402室的杭州萧山北干泰乐台球馆转让给贾正飞，保证贾正飞享有郑海剑在原有房屋租赁合同中的权利和义务。2013年10月18日，郑海剑、贾正飞、章文华共同出具《同意转租证明》一份，内容为：章文华同意将建工广场1号楼402室租给郑海剑，现同意郑海剑在原章文华与郑海剑签订的租赁合同的基础上，指定转租给贾正飞用于台球房经营，贾正飞负租赁关系的连带责任。之后，因贾正飞认为郑海剑未将台球馆整体设施及所有的配套设备交付以及未办理相关证件的过户手续，故于2014年10月27日诉至该院（案号为2014杭萧商初字第4431号），要求郑海剑交付台球馆的整体设施及其所有的配套设备、办理过户手续。经该院审理后，双方达成和解，贾郑飞于2015年5月13日撤回本案起诉，撤诉申请书上载明“因双方私下达成和解，被告（郑海剑）自愿继续履行合同，交付合同标的物，并同意注销个体工商户信息，现原告（贾正飞）自愿撤回对被告的起诉。2014年12月16日起台球馆的相关事宜由贾正飞承担”。郑海剑于2015年5月13日注销了其注册的台球馆的个体工商户。贾正飞将转让款95万元的收条交付给了郑海剑一方。
2015年12月18日，恒元公司与汇金公司因租赁合同纠纷诉至该院（案号为2014杭萧民初字第5245号）。经法院调解和双方案外自行协商，恒元公司与汇金公司达成的协议主要内容为：一、汇金公司已于2015年12月19日将全部承租房屋交还给恒元公司，此后，由原有次承租人承租使用部分的房屋由恒元公司与原有次承租人按原有合同条件建立租赁合同关系，恒元公司保障原有次承租人的承租使用权。二、原有次承租人欠付的租金，2015年11月6日以前的租金及水电费归汇金公司向原有次承租人收取，2015年11月7日以后的租金及水电费由恒元公司收取。
2016年3月2日，因章文华欠付汇金公司租金，汇金公司诉至该院（案号为2016浙01**民初3012号）。该院经审理后，确认汇金公司和章文华之间的《房屋租赁合同》已于2015年12月25日解除，并判决章文华支付汇金公司2015年11月6日前的租金及水电费等。
2016年1月7日，因郑海剑、贾正飞欠付章文华租金，章文华诉至该院（案号为2016浙01**民初518号）。该院经审理后判决，判决主要内容为：章文华与郑海剑之间的房屋租赁合同于2015年12月25日解除；郑海剑支付章文华2015年12月25日前的租金及相应违约金等；贾正飞承担连带责任。至于章文华要求郑海剑、贾正飞腾退房屋的诉请，因该院认为章文华在诉讼期间已非案涉房屋的所有权人或承租人，无权要求郑海剑、贾正飞履行腾退房屋义务，故驳回章文华的该项诉请。
现恒元公司起诉至原审法院，请求判令：一、章文华支付2015年11月7日至2015年12月25日的租金127534元；二、章文华支付2015年12月26日至2016年9月14日的房屋使用费685246元。审理中，因租金标准计算有误以及存在章文华将房屋转租给第三人的事实，恒元公司因此变更诉讼请求为：一、章文华支付2015年11月7日至2015年12月25日的租金110619元（824000元÷365天×49天）；二、第三人郑海剑、贾正飞支付2015年12月26日至2016年9月14日的房屋使用费295827元（824000元×234天÷365天×234天×56%）；第三人徐科威支付2015年12月26日至2016年9月14日的房屋使用费232436元（824000元÷365天×234天×44%）。
该院认为：本案争议焦点之一为恒元公司向章文华收取2015年11月7日至2015年12月25日的租金标准。根据恒元公司与汇金公司签订的《协议书》约定，对章文华等次承租人在2015年11月6日之前的租金由汇金公司收取，在2015年11月7日之后的租金由恒元公司收取。（2016）浙0109民初3012号汇金公司诉章文华房屋租赁合同纠纷一案中，该院也判决了章文华按照合同约定的年租金824000元的标准支付汇金公司2015年11月6日前的租金。故恒元公司也有权按照年租金824000元的标准向章文华收取2015年11月7日至2015年12月25日的租金，租金计算为110619元（824000元÷365天×49天）。章文华抗辩按照恒元公司和国鑫公司签订的合同中涉及租赁面积比例支付租金的意见，依据不足，该院不予采信。
本案争议焦点之二为2015年12月26日至实际腾退之日即2016年9月14日的房屋占有使用费由谁承担。该争议焦点涉及实际占有人系谁的认定。根据查明的事实，章文华从汇金公司承租了建工广场1号楼4层（面积约2300平方米）房屋后于2012年10月将其中的约1356平方米转租给了郑海剑，于2013年9月将其中的约1050平方米转租给了徐科威。之后，郑海剑又将租赁的房屋（用于经营台球房）通过台球馆转让的方式于2013年10月14日转租给贾正飞，实际转让和交付时间根据（2014）杭萧商初字第4431字号案件双方达成和解、郑海剑注销个体工商登记、贾正飞撤回起诉等事实认定为2015年5月13日，故2015年5月13日之后的面积约为1356平方米的租赁房屋的实际占有人为贾正飞。贾正飞抗辩郑海剑从未交付台球房与事实不符，该院不予采信。另外，徐科威从章文华处承租房屋后，虽与章文华签订了授权经营协议，但授权时间为一年，即2014年12月25日至2015年12月25日，2015年12月25日后章文华并未继续经营，房屋内的设施设备均为徐科威所有，故2015年12月25日之后的面积约为1050平方米的租赁房屋的实际占有人为徐科威。由此，2015年12月25日之后至2016年9月14日腾退之前的房屋占有使用费应由实际占有人贾正飞、徐科威向恒元公司支付。房屋占有使用费的计算标准，恒元公司自愿选择汇金公司和章文华之间约定租金标准（第四年年租金82400元）按照贾正飞、徐科威实际占有租赁面积的比例（1356平方米÷（1356平方米+1050平方米）=56%，1050平方米÷（1356平方米+1050平方米）=44%）计算，既低于贾正飞、徐科威与章文华之间的租金约定，也公平合理，故该院对恒元公司主张占有使用费的计算标准予以认可，经计算，贾正飞应支付恒元公司2015年12月26日至2016年9月14日的占有使用费为295827元（824000元×56%÷365天×234天），徐科威应支付恒元公司2015年12月26日至2016年9月14日的占有使用费为232436元（824000元×44%÷365天×234天）。因郑海剑在租赁合同解除后不再是房屋占有使用人，故恒元公司要求郑海剑支付占有使用费的诉请，缺乏依据，该院不予支持。贾正飞、徐科威抗辩不支付占有使用费的意见，依据不足，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、章文华在判决生效后十日内支付恒元公司租金110619元；二、贾正飞在判决生效后十日内支付恒元公司占有使用费为295827元；三、徐科威在判决生效后十日内支付恒元公司占有使用费为232436元；四、驳回恒元公司其余诉讼请求。如章文华、贾正飞、徐科威未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10188元，减半收取5094元，由章文华负担882元，贾正飞负担2359元，徐科威负担1853元。
宣判后，徐科威不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。一、2015年12月25日后，徐科威并非为涉案房屋的实际占有人，涉案房屋及房屋内的设备设施己不属于徐科威的实际控制。徐科威向章文华承租涉案房屋后自主经营至2014年12月，自2014年12月25日起，徐科威己将涉案房屋授权章文华实际经营，双方在签署授权经营协议后相互办理了物品交接手续。也就是说在办理完交接手续后，徐科威己然将涉案房屋的实际经营权、控制权及房屋内全部的设施设备转移给章文华经营和管理。在章文华实际经营期满后，章文华并未向徐科威移交涉案房屋的经营权也并未向徐科威办理相应的设施设备移交手续，且涉案房屋的钥匙都在章文华手中，该房屋及房屋内的设施设备章文华根本未移交给徐科威，徐科威也未对涉案房屋进行实际占有。二、涉案房屋内的设施设备名义所有权虽然归属徐科威，但是实际管理和控制权已不由徐科威支配，一审法院以房屋内的设施设备所有权归属徐科威为由，认定徐科威为房屋的实际占有人明显是错误的。在章文华经营涉案房屋刚刚届满时，章文华已经被汇金公司起诉并要求解除合同，法院也已经判决双方在2015年12月25日解除合同，章文华从始至终也未向徐科威提起其被起诉。事实上，在章文华被起诉要求解除合同时，涉案房屋已经处于全部被冻结、查封的状态。在徐科威得知章文华丧失房屋出租权时，徐科威已经第一时间要求从涉案房屋中搬离相关设备设施，但此时涉案房屋的钥匙在章文华手中，且房屋内的相关设施设备被查封，徐科威已经丧失从房屋自行搬离的可能。综上所述：徐科威认为，徐科威虽然授权章文华经营的期限是一年，但是在一年期满后，该房屋的控制权依旧在章文华手中，章文华应当是该房屋的实际控制及占有人。虽然涉案房屋内的设施设备为徐科威所有，但是基于客观事实，徐科威实际己经丧失自行处理上述设施设备的可能。一审法院凭借设施设备的名义归属而认定房屋实际占有人显然是错误的。综上，请求：1、依法撤销(2016)浙0109民初16743号民事判决书第三项，改判驳回恒元公司对徐科威的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由恒元公司承担。
被上诉人恒元公司答辩称：一、一审认定徐科威系案涉房屋2015年12月25日后的实际占有人，认定事实清楚。二、徐科威以案涉房屋被法院冻结、查封为由要求不承担房屋占有使用费的理由不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告章文华答辩称：章文华没有实际使用过案涉房屋，实际的使用经营权是在徐科威手里。
原审第三人郑海建答辩称：原审判决正确，徐科威的上诉事实和理由与郑海建没有关系。
原审第三人贾正飞未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是讼争1050平方米的房屋在2015年12月26日至2016年9月14日期间的实际占有使用人是否为徐科威。根据章文华与徐科威的租赁合同约定，上述期间争议房屋的占有使用人应该为承租人徐科威而非出租人章文华。徐科威于2014年12月25日授权章文华代其经营一年,一年期满后徐科威作为承租人，若其不再经营，应该积极腾退。徐科威上诉主张因其未掌握钥匙以及讼争房屋被查封，导致其实际无法腾退。该主张仅是徐科威的陈述，未提供任何证据予以证明，本院不予采纳。故徐科威的上诉理由不成立,原审法院根据徐科威是承租人以及讼争房屋内的物品属于徐科威的事实，认定2015年12月26日至2016年9月14日期间的实际占有使用人为徐科威并无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4787元，由徐科威负担。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一七年十一月二十日
书记员 赖雪珂