四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川19民终328号
上诉人（原审被告）：杨敏，女，1981年10月27日出生，汉族，大专文化，个体工商户，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：陈鸿辉，男，1971年10月24日出生，汉族，大学文化，巴中市民营经济维权中心工作人员，住四川省巴中市巴州区。
被上诉人（原审原告）：巴中汇鑫发展有限公司，住所地四川省巴中市巴州区南泉寺街64号。
法定代表人：孙国荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。
上诉人杨敏因与被上诉人巴中汇鑫发展有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院(2017)川1902民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，组织上诉人杨敏及委托诉讼代理人陈鸿辉，被上诉人巴中汇鑫发展有限公司的委托诉讼代理人马绍金进行了询问。本案现已审理终结。
杨敏上诉请求：一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院(2017)川1902民初2906民事判决，依法改判或发回重审。二、本案一、二审涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.本案一审原、被告之间所达成的“口头租赁合同”产生的特定历史背景未予查清。含上诉人在内的十多户承租人，均系承租政府职能部门之“公房”，所承租的系列房屋，均隶属于原巴州区农业局农技推广中心，在诉讼中得知，该系列房屋早在2012年就被巴州区国资委划转到了被上诉人汇鑫公司名下，并办理了物权证书。鉴于涉案系列房屋，均处在“凤凰国际城”的开发范围，2014年前后，政府相关职能部门为配合拆迁，组织了专门的工作小组，就拆迁问题予以现场办公。后因开发商资金链出现问题，致使拆迁不能按期进行，经当时的小组领导表态，与相关承租户达成了如下口头租赁合同：“（1）由汇鑫公司作为甲方（出租人）、相关经营户作为乙方（承租人），就出租房屋在未拆迁期间的房屋租赁，达成不定期租赁合同；（2）租金标准，以与原出租人所订立的最低房租（即：7000元／年）予以确定；（3）每户暂预付租金3万元，待拆迁时根据实际使用的期间予以结算，多退少补；（4）如届时有不配合拆迁的，所剩房租将不予退还。”2.一审未就原、被告间口头合同达成后的履行情况予以查清。在当年工作组的多方施压下，相关承租人均被迫服从。按要求分别在不同的时间段内向汇鑫公司缴付了约定的预付房租。基于相关交款人系老人和妇女，文化程度不高，均不懂法的客观实际，汇鑫公司的相关工作人员在收款收据上恶意地签注。后来经有关人士的提醒后，被签注的交款人集体去找汇鑫公司理论。汇鑫公司口头承诺：签注不重要，主要证明实际收了多少钱就对了。要求其更正签注，也不了了之。后来缴款的人，其收条上就没有签注了。汇鑫公司只管收钱，却拒绝提供服务。基于使用的迫切需要，承租人等只好自己动手或出钱予以修缮。因此，给承租人导致了损失。3.一审对纠纷的引发本质未予查清。本案纠纷的引发，系因汇鑫公司单方面无端解释当年的《口头合同》，承租人不服汇鑫公司的单方解释，故而引发讼争。4.一审对政府信用未予查清。5.一审未对杨敏针对其答辩主张是否举证的客观事实予以查清。一审诉讼中，杨敏针对其答辩主张，举出了大量的证据来佐证其诉求。但一审法院却认为未提供证据予以证实。二、一审适用法律错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷，属于民法调整的范畴。当事人的举证义务及权利，适用“民事诉讼证据规定”。当杨敏就其答辩主张提供了系列证据后，汇鑫公司提出反驳，则需举证。人民法院在裁决案件时，不仅要依据相关法律、法规，还要注重国情和社会效益。《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”
汇鑫公司辩称：一审认定事实清楚，双方达成的口头协议是租金每年三万元（从汇鑫公司给杨敏出具的收据金额与时间可以显示租金是每年三万元）；杨敏上诉理由不客观、不真实；一审适用法律正确，对于上诉人实际占有使用的房屋，应当按照双方约定按实际使用时间收取租金。
汇鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令杨敏立即腾空并搬离汇鑫公司所有的、位于巴中市巴州区门市（房屋产权证编号：房权证巴州南字第××号，建筑面积：47.01平方米）；解除租赁合同。2.判令杨敏支付欠付的租金33900元，并以33900元/年的标准，支付2016年5月21日起至实际腾空搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。3.案件受理费由杨敏承担。
一审法院认定事实：杨敏于2003年开始与巴中市巴州区农技推广中心就案涉房屋签订租房协议，租赁期限至2014年5月。后汇鑫公司与杨敏就案涉门市口头约定了租赁协议。2015年6月30日，汇鑫公司向杨敏出具编号为0001195的《收据》，载明：“今收到杨敏交来门市租金（现金）人民币叁万元整，¥30000.00”。关于该笔款项的性质，杨敏主张为预付的门市不定期的租金，但是未提供相应的证据加以佐证。双方口头协议后，杨敏一直使用案涉门市从事经营活动至今。关于汇鑫公司主张的与杨敏约定的第二年租金在第一年租金30000元基础上上涨13%，即33900元的事实，没有提供相应的证据予以证明。同时查明，2012年4月11日，巴中市巴州区财政局发出巴区财资〔2012〕09号《巴中市巴州区财政局关于划转实物资产的通知》：“区社保局等单位：根据区人民政府巴州府发〔2012〕15号文《关于向国有公司划转实物资产的通知》的有关要求，现将你单位占用的用于经营的资产（详见附表，面积以实际测绘为准）划转给巴中汇鑫发展有限公司。请及时办理相关手续，并进行账务调整。”原告汇鑫公司于2012年8月18日取得了巴州区南池南路272号一楼的房屋所有权证（房权证巴州南字第××号，建筑面积47.01㎡）。2012年9月30日，巴中市巴州区人民政府发放了巴州府发〔2012〕45号《巴中市巴州区人民政府关于原防疫站片区改造工程项目国有土地上房屋征收的决定》：征收范围为东起南池徐家坡梯步（区委老干部局），西至南池区国土局家属院，接南龛玉佛寺，北达南池河北路。拟保留农馨小区新建楼、中天超市南池店楼。搬迁期限：自房屋征收补偿协议签订之日起十日内完成搬迁。巴中市巴州区原防疫站片区棚户区改造项目开发建设工程指挥部分别于2015年8月27日、2015年11月19日、2016年12月14日向汇鑫公司发出函告，要求汇鑫公司将其位于南池南路区农业局底楼门市（14个）腾空，解除租户的租赁合同，以便实施旧房拆除。
一审法院认为，杨敏与汇鑫公司就案涉房屋达成口头租赁约定，汇鑫公司出具了收据，在收据中双方未对租期进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“双方之间为不定期合同租赁关系。”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汇鑫公司已将涉案房屋交付给杨敏使用，杨敏称其承租的涉案门市租金为7000元/年，但其提供的证据不能达到该证明目的，结合同地段面积相近的相邻门市的租金，可推定本案杨敏所交30000.00元租金系该门市一年的租金。杨敏在向汇鑫公司缴纳一年的租金后，未再继续缴纳租金并占用门市至今，现汇鑫公司要求解除与杨敏之间的房屋租金关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，汇鑫公司要求解除与杨敏之间的房屋租赁合同关系，于法有据，予以支持。合同解除后，杨敏应当将案涉门市腾空并返还给汇鑫公司，故对于汇鑫公司要求杨敏将案涉门市腾空并返还的诉请予以支持。本案中杨敏在合同解除前未交齐的房屋租赁费及杨敏于合同解除后继续占有、使用案涉门市至腾空之日起的房屋占用费，均按照30000.00元/年为标准的日租金支付门市占用费，即杨敏应当支付的房屋租赁费及门市占用费为：以每日82.19元进行计算；其中房屋租赁费从未交之日起（即2015年7月1日）计算至法庭将起诉状副本发送给杨敏之日（即2017年8月22日）止，房屋占用费从起诉状副本送达第二日（即2017年8月23日）起计算至涉案门市实际腾空之日止。关于杨敏主张原告汇鑫公司怠于对租赁屋的维修义务以及未支付房屋拆迁补偿金，因其所交证据不能达到其证明目的，不予采信，杨敏可另行主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十七条、二百三十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除巴中汇鑫发展有限公司与杨敏于2014年5形成的房屋租赁合同关系，房屋租赁合同关系解除后三十日内，杨敏应腾空并搬离巴中汇鑫发展有限公司所有的位于巴中市门市（房屋产权证编号：房屋产权证巴州南字第××号）；二、由杨敏在本判决生效后三十日内按照82.19元/天的标准向巴中汇鑫发展有限公司支付2015年7月1日至2017年8月22日的房屋租赁费及2017年8月23日至门市实际腾空搬离之日的房屋占用费；三、驳回巴中汇鑫发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费640元，由杨敏负担。
本院二审期间，杨敏围绕上诉请求依法提交了证据：提供两份信访申诉书和案涉房屋拆迁清单及巴中市巴州区原防疫站片区棚户区改造项目弄好建设工程指挥部出具的证明。杨敏意在证明口头协议与一审认定事实不符，同时政府部门对案涉门市进行了拆迁补偿，补偿结果给了汇鑫公司，没有给杨敏。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇鑫公司认为，信访件仅系当事人陈述，不能证明其目的；拆迁清单没有加盖土地管理局印章，真实性存疑，且拆迁与房屋租赁系独立的法律关系，不应当在本案中解决。
本院二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：杨敏与汇鑫公司口头约定租赁门市的租金标准问题。
根据审理查明的事实，杨敏与汇鑫公司均认可系口头约定租赁合同，但对租金标准各执一词。杨敏在承租案涉门市期间，于2015年6月向汇鑫公司交纳租金30000元。虽未注明租期的起始时间，但案涉门市杨敏从2003年起至2014年5月与巴中市巴州区农村推广中心签订合同租赁使用。同时，结合汇鑫公司在同地段与其他承租户类似情形所交纳的租金情况，应当认定30000元租金的租期为一年。杨敏称口头约定租金每年7000元，所交30000元系预付租金，待拆迁时根据实际使用期间结算，多退少补的事实，无证据证实。因此，杨敏的上诉理由不成立。
综上所述，杨敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由上诉人杨敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓云
审判员 肖 强
审判员 杨璐菥
二〇一八年四月二十八日
书记员 唐洋洋