福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0521民初1051号
原告：泉州富登房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇台商创业基地，统一社会信用代码913505215532227118。
法定代表人：蔡靖宸，总经理。
委托诉讼代理人：郑奇伟、陈美红，福建闽荣律师事务所律师。
被告：田福红，女，1979年1月15日出生，汉族，住湖北省薪春县。
第三人：惠安县农村信用合作联社黄塘信用社，住所地福建省惠安县黄塘镇黄塘新街，统一社会信用代码91350521X11439625B。
代表人：张翼，主任。
原告泉州富登房地产开发有限公司(简称富登房地产公司)与被告田福红、第三人惠安县农村信用合作联社黄塘信用社(简称黄塘信用社)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富登房地产公司的委托诉讼代理人陈美红到庭参加诉讼。被告田福红、第三人黄塘信用社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富登房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2012年10月14日就位于惠安县房屋签订的《商品房买卖合同》，并将上述房屋返还给原告；2、判决被告立即支付原告违约金102165.3元；3、确认原告在办理上述《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续完毕后三十日内，有权从被告已付购房款中直接扣取下列款项：被告应当支付的违约金102165.3元、原告为被告向银行承担保证责任而支付的款项117401.12元、原告因本案诉讼支付的律师费4700元。事实和理由：2012年10月14日，被告向原告购买位于惠安县房屋。因购房资金不足，被告向第三人借款13万元，并于2013年1月21日签订《个人住房按揭借款合同》（合同编号黄农信按揭借字2012第0158号）1份，原告为上述债务承担连带保证责任。因被告未能及时偿还购房按揭贷款，原告代被告向第三人偿还部分购房按揭款。第三人于2016年1月18日向法院起诉解除《个人住房按揭借款合同》，法院于2016年4月6日作出（2016）闽0521民初985号民事判决，确认原告对被告尚欠第三人借款本金101771.86元及利息承担连带清偿责任。后原告代被告偿还所有欠款，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第5条约定，原告有权解除案涉《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金等费用。
被告田福红未作答辩。
第三人黄塘信用社未作陈述。
在本院审理过程中，原告提供下列证据：
证据1即营业执照副本、内资企业登记基本情况表、企业公示信息，以此证明原告及第三人的工商注册登记情况；
证据2即合同编号MF－2007－01－№0414705《商品房买卖合同》（含附件一至附件六），以此证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，并对合同解除情形、违约金计算等作了约定。
证据3即（2012）第0158号《个人住房按揭借款合同》，以此证明被告为购买上述商品房向第三人按揭贷款13万元，原告为被告承担连带保证责任。
证据4即（2016）闽0521民初6089号民事判决书，以此证明原告于2015年11月30日代被告偿还5919.84元，2016年6月21日代偿8631.83元，合计14551.67元。
证据5即（2016）闽0521民初985号民事判决书、按揭贷款还款凭证(11份)、结案申请书，以此证明被告多期未偿还贷款本息，经法院判决解除案涉《个人住房按揭借款合同》，被告偿还尚欠按揭贷款，原告承担连带责任，第三人向法院申请执行，原告代被告清偿贷款本息102849.45元。
证据6即委托代理合同、福建增值税普通发票，以此证明原告因提起本案诉讼支出律师服务费4700元。
本院经审查认为，被告及第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，有相关当事人签名、捺印、盖章，具有真实性、合法性，本院予以采信。
经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：
原告系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为在惠安县台商创业基地规划范围内的5号地块、8号A地块进行房地产开发经营及自建房屋物业管理。2012年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：MF－2007－01－№0414705）1份，约定被告向原告购买其开发建设的位于惠安县商品房，建筑面积105.63平方米，总价款340551元，付款方式为首期款加按揭贷款，交房时间为2013年12月31日前。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第5款约定：“买受人办妥银行按揭手续后，若未能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限支付贷款本息，因买受人延期支付按揭款而致使出卖人向银行履行回购业务时，出卖人有权单方终止合同，买受人应在出卖人履行担保责任之日起10天内偿还出卖人因履行保证义务而支出的一切费用，同时按所购房屋总价款的50%支付违约金；若逾期超过一个月，出卖人有权单方解除合同并没收房屋总价款的100%，作为违约金。”第一条第9款约定：“如买受人违反以上3、4、5、6、7项约定而产生诉讼，则买受人应承担出卖人因此而产生的诉讼受理费、律师费、差旅费、保全费等。”2013年1月21日，原告、被告以及第三人签订《个人住房按揭借款合同》[合同编号：黄农信按揭借字（2012）第0158号）]1份，约定被告向第三人贷款13万元用于向原告支付购房款，原告为贷款提供连带责任保证。之后，第三人依约发放贷款13万元。因被告未能依约偿还贷款本息，第三人于2016年1月18日向本院起诉解除《个人住房按揭借款合同》，本院于2016年4月6日作出（2016）闽0521民初985号民事判决：“一、解除原告惠安县农村信用合作联社黄塘信用社与被告田福红、泉州富登房地产开发有限公司签订的黄农信按揭借字（2012）第0158号个人住房按揭借款合同。二、被告田福红应于本判决生效之日起十五日内偿还原告惠安县农村信用合作联社黄塘信用社借款本金101771.86元及利息（自2015年12月1日起至还款之日止，按合同约定计算）。三、原告惠安县农村信用合作联社黄塘信用社对被告田福红提供的抵押物即坐落于惠安县享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。四、被告泉州富登房地产开发有限公司对本案借款本息在被告田福红所提供抵押物实现优先受偿权后不足清偿部分承担连带清偿责任。被告泉州富登房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告田福红追偿。五、驳回原告惠安县农村信用合作联社黄塘信用社的其他诉讼请求。”上述判决生效后，第三人向本院申请执行，案号（2017）闽0521执3841号。原告先后代被告向第三人还款合计102849.45元（其中：2016年9月29日5819.5元,2016年11月30日2837.9元，2017年3月25日5650.39元，2017年4月30日20.76元，2017年6月27日702.7元，2017年7月31日4948.33元，2017年9月26日2834.45元,2017年10月31日7.27元，2017年11月30日2812.71元，2017年12月5日2笔，分别为1414.66元、75800.78元）,第三人于2017年12月5日向本院申请（2017）闽0521执3841号执行案结案。除上述代偿款之外，原告另于2015年11月30日代被告向第三人偿还5919.84元，2016年6月21日代偿还8631.83元，原告曾于2016年7月15日提起追偿权之诉，本院经审理后作出（2016）闽0521民初6089号民事判决，判令被告偿还原告代偿的上述两笔款项合计14551.67元。原告已就该判决向法院申请执行。原告因本案诉讼委托福建闽荣律师事务所律师郑奇伟、陈美红作为诉讼代理人，支付律师代理费4700元。
综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致第三人起诉解除《个人购房担保借款合同》，原告先后代被告偿还按揭贷款合计117401.12元，而被告至今未归还原告代偿的款项，原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，原告请求被告支付违约金，于法有据，但其请求的违约金数额过高，依法应予减少。根据本案的具体情况，违约金调减为按总房款340511元的7%计算即23838.57元。原告请求被告支付为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费4700元，符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。鉴于原告2015年11月30日代偿的5919.84元及2016年6月21日代偿的8631.83元，已经（2016）闽0521民初6089号民事判决，且原告已向本院申请执行，故原告要求从被告已付购房款中扣除该两笔合计14551.67元，依据不足，不予支持。原告请求从被告已付购房款340511元中，扣除违约金23838.57元、原告因履行（2016）闽0521民初985号民事判决为被告向第三人承担保证责任而代偿的102849.45元以及律师费4700元后，余款支付给被告，予以支持，但其请求余款支付期限为合同解除后注销备案登记手续完毕后三十日内，不予采纳。原告自认案涉房屋尚未交房，故不存在返还房屋的问题。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、解除原告泉州富登房地产开发有限公司与被告田福红于2012年10月14日就位于惠安县房屋签订的《商品房买卖合同》。
二、被告田福红应当支付原告泉州富登房地产开发有限公司代为偿还的款项102849.45元、合同解除违约金23838.57元以及律师费用4700元，合计131388.02元。
三、原告泉州富登房地产开发有限公司应当退还被告田福红购房款340551元。
四、上述第二、三项判决所列债务对抵后余款209162.98元，原告泉州富登房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给被告田福红。
五、驳回原告泉州富登房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8011元，减半收取计4006元，由被告田福红负担3305元，原告泉州富登房地产开发有限公司负担701元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 陈秀军
二〇一八年三月二十七日
书记员 张云潇
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。