中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2017）最高法民终680号
上诉人（原审被告）：海南中和（集团）有限公司。住所地：海南省海口市南海大道168号海口保税区办公综合楼。
法定代表人：崔学云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王川，海南泽田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘业胜，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海南美好房地产开发有限公司。住所地：海南省临高县临高角风景名胜区临澜湾·国际海岸水城海豚花园。
法定代表人：王爱爱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：单苏建，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高文成，上海中隆律师事务所律师。
原审第三人：海南美好中和房地产开发有限公司。住所地：海南省乐东黎族自治县尖峰镇龙沐湾开发区208号。
法定代表人：王安文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁阳东，河南宇法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高铁男，北京市天伦怡达律师事务所律师。
上诉人海南中和（集团）有限公司（简称中和公司）因与被上诉人海南美好房地产开发有限公司（简称美好公司）、原审第三人海南美好中和房地产开发有限公司（简称美好中和公司）项目转让合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2015）琼民一初字第56号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭审理了本案。中和公司委托诉讼代理人王川、刘业胜，美好公司委托诉讼代理人单苏建、高文成，美好中和公司委托诉讼代理人丁阳东、高铁男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美好公司向原审法院提起诉讼请求：1.判令中和公司履行《项目转让合同》中将转让的“龙沐湾·美好海岸”项目用地，地号为：B3-4［尖峰国用（2011）第08号］、B4-4［尖峰国用（2012）第011号］两宗地块土地合计524.5881亩及该项目地下管网、地上建筑物根据《项目转让合同》第二项及第三项约定的价款和步骤30日内完成依法变更登记手续，过户至美好中和公司名下的义务。2.判令本案诉讼费用由中和公司承担。具体事实和理由为：2009年12月17日，美好公司、中和公司签订了《项目合作开发合同》，约定双方合作开发“龙沐湾·美好海岸”项目，并成立项目公司即美好中和公司负责该项目的具体运作。项目在开发过程中，为进一步理顺双方的合作关系，2012年9月12日，美好公司、中和公司签订《项目转让合同》，约定中和公司把“龙沐湾·美好海岸”项目用地604.5881亩土地（含现状、地下管网和地上建筑物，不含地上种植树木）以及其拥有的美好中和公司49%的股份一并转让给美好公司，此后，又签署相关补充协议。《项目合作开发合同》《项目转让合同》两份合同系双方真实意思表示，符合法律规定，并已实际履行，属有效合同，双方均应依法履行合同义务。《项目转让合同》约定：项目转让内容为“龙沐湾·美好海岸”604.5881亩土地及现状、地下管网和地上建筑物（不含地上种植树木）以及中和公司拥有的美好中和公司所有股份，转让款共计6.143881亿元，其中项目用地、地下管网和地上建筑物作价6.045881亿元、股份转让款作价980万元，本合同所指项目用地604.5881亩土地及项目转让和过户过程中所产生的相关税费双方各承担50%等相关内容。合同涉及转让地块分别为：地号B3-4，土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第08号，面积为：292.6818亩。地号B4-4，土地使用权证号为：尖峰国用（2012）第011号，面积为：231.9063亩。地号A4-2，土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第011号，面积为：147.9416亩中的80亩。根据合同约定，双方对《项目转让合同》签订之前往来账目进行核算后，确认：“乙方（美好公司）已经实际支付甲方（中和公司）的项目转让款354018232.25元”。合同签订后，美好公司依据约定再次支付转让款3700万元，两项合计美好公司已经实际支付合同转让款：391018232.25元。按照《项目转让合同》第四条第2项约定内容，中和公司应完成《项目转让合同》第三条第3项所述两个地块（B3-4、B4-4）土地过户手续。然而中和公司至今没有完成转让的土地、项目地下管网、地上建筑物的过户手续。鉴于此，在后续的项目运作过程中，美好中和公司存在用地关系不顺、项目融资困难等问题，为解决上述问题亦为保护企业合法权益，也为了“龙沐湾·美好海岸”项目的成功，不得不依法提起诉讼，请求法院支持美好公司的诉讼请求。
中和公司答辩称：1.本案中所有合同及往来函件和催款函、承诺函均是美好公司、中和公司双方真实意思表示，合法有效。2.造成本案诉争两块土地和项目无法过户是美好公司的原因。3.B4-4土地使用权转让部分已经依法解除，不存在过户的问题。综上，请求法院驳回美好公司的诉讼请求。
第三人美好中和公司述称，同意美好公司的起诉意见。
原审法院经审理查明：
2009年12月17日，美好公司、中和公司双方签订了《项目合作开发合同》，约定双方成立项目公司合作开发项目，中和公司提供位于尖峰镇龙沐湾的12块具有土地使用权证的土地作为项目土地，合作开发方式为：中和公司将2000亩土地转让给该项目公司，并按每亩土地100万元定价，项目公司在支付前期2.4亿土地款后，剩余土地款在开发过程中分期向中和公司支付，至土地款全部付清之后，中和公司对2000亩土地使用权保留所有权，美好公司、中和公司按在项目公司所占股权比例分配利润，中和公司负责将项目和开发地块过户到项目公司名下。开发地块改变土地用途为商住、旅游并延长使用年限后过户到项目公司名下，所产生的应向政府交纳的税费以及中和公司在开展该事项过程中发生的非政府征缴费用等，有法律、法规规定的遵从规定，无规定的，中和公司自行承担。合同还约定了其他内容。
2012年9月12日，美好公司、中和公司双方签订《项目转让合同》，约定终止2009年12月17日签订的《项目合作开发合同》，中和公司把“龙沐湾·美好海岸”项目604.5881亩土地（含现状、地下管网和地上建筑物，不含地上种植树木）以及中和公司拥有的美好中和公司49%的股份转让给美好公司。项目用地包括地块1：地号为B3-4,土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第08号，面积为292.6818亩，规划用途为：城镇住宅用地；地块2：地号为B4-4,土地使用权证号为：尖峰国用（2012）第011号，面积为231.9063亩，规划用途为：城镇住宅用地；地块3：地号为A4-2,土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第011号，面积为147.9416亩中的80亩，规划用途为：城镇住宅用地。转让价款共计6.143881亿元，其中项目用地、地下管网和地上建筑物作价6.045881亿元，股份转让款作价980万元。项目转让步骤：第一步：清算美好中和公司，结清美好公司、中和公司双方经营性欠款，并办理经营移交手续。双方成立工作小组，在合同生效后十五日内完成美好中和公司的清算。清算后，中和公司派驻美好中和公司的人员在五日内与美好公司指派人员完成移交。第二步：中和公司转让其在项目公司的股份。在完成项目公司的清算和移交时，美好公司、中和公司双方签订一份单独的股份转让协议，内容为中和公司以980万元的价格，把其名下美好中和公司的所有股权转让给美好公司，中和公司在移交工作完成之日五日内出具股份转让的所有手续和资料。美好公司、中和公司双方按照相关规定，在资料备妥后三日内前往工商部门完成办理股权变更手续。第三步：项目土地过户到美好中和公司。具体步骤：1.上述股份转让后五日内，美好公司、中和公司双方备齐由各方准备和提供的地号B3-4、地号B4-4土地及地上建筑物过户到美好中和公司名下的相关资料和手续；2.资料和手续备齐后五日内，双方共同前往税务部门，办理地号B3-4、地号B4-4土地及地上建筑物过户的完税手续；3.在税务完税手续取得后五日内，美好公司、中和公司双方前往国土部门，办理项目转让及产权变更手续；4.在美好公司付清余下的转让款后五日内，美好公司、中和公司双方备齐由各方准备和提供的地号A4-2项目中的80亩土地及地上建筑物过户到美好中和公司名下的相关资料和手续，双方共同前往税务部门，办理地号A4-2项目土地以及地上建筑物过户的完税手续；5.在税务完税手续取得后五日内，美好公司、中和公司双方前往国土部门，办理项目转让及产权变更手续。项目转让款的支付：1.在本合同签订前，下列支付的款项：（1）美好中和公司支付给中和公司土地款共计人民币24000万元；（2）美好中和公司借款给中和公司600万元；（3）中和公司已收项目的售房款共计人民币39668732.25元（已扣销售佣金1282584.75元，具体销售款以清算数字为准）；（4）海南京东保盈房地产开发有限公司（简称京东保盈公司）支付给甲方土地款共计人民币7784.95万元，以上四部分款项减去中和公司代美好中和公司支付款项950万元，共计人民币354018232.25元经美好公司、中和公司双方共同确认视同美好公司已支付给中和公司的项目转让款，京东保盈公司另外出具相应认可的法律文书。2.美好公司须在美好公司、中和公司完成合同第三条第3项所述两个地块土地过户（以美好公司取得土地证时间为准）后6个月内完成该两宗地块转让款余款及股权转让款人民币180369867.75元的50%计人民币90184933.88元；过户后12个月内支付完该两宗地块转让款余款及股权转让款计90184933.87元。3.自美好公司取得本合同第三条所述B3-4、B4-4两宗地块土地证起18个月内付清余下项目转让款计人民币8000万元。4.在美好公司完成本合同第三条所述B3-4、B4-4两宗地块土地款及股权转让款支付完毕后，中和公司应按美好公司合法提出的书面申请出具开发所需各类文件，并在地块3达到过户条件后五日内，美好公司、中和公司双方确定过户方式后五日内，准备齐全所需资料，到相关部门办理土地及地上建筑物的过户手续。5.在美好公司支付完全部转让款之前，中和公司保留本合同项下未付完款的土地的使用权。合同还特别约定，项目过户的具体方式本着合法、节约成本的原则，在充分调研后由美好公司、中和公司双方共同决定，双方全程配合；在本合同所指604.5881亩土地及项目转让和过户过程中所产生的相关税费，由美好公司、中和公司双方各承担50%。合同第六条“违约责任”第2款约定：如果美好公司未能按约定的时间向中和公司支付项目转让款，每延期一日，美好公司应按未付款的日万分之五向中和公司支付滞纳金；如逾期超过六个月，应按未付款的日千分之三向中和公司支付滞纳金；逾期超过一年，中和公司有权单方解除合同，美好公司已付金额扣除滞纳金后剩余金额以每亩壹佰万元人民币的价格划分相应土地，多余的土地美好公司负责转回中和公司名下，所需税费全部由美好公司负责且须无条件配合办理相关所有手续。合同还约定其他违约责任以及争议解决方式等其他事项。
《项目转让合同》中约定三块转让的土地登记的相关情况为：地号为B3-4的土地，土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第08号，面积为：292.6818亩，规划用途为：城镇住宅用地。地号为B4-4的土地，土地使用权证号为：尖峰国用（2012）第011号，面积为：231.9063亩，规划用途为：城镇住宅用地。地号为A4-2的土地,土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第011号，面积为：147.9416亩，规划用途为：旅游经济综合开发用地。以上三块土地使用权类型均为：出让国有土地使用权（变更），使用权人均为：海南中和（集团）有限公司。三块土地的使用权证上均无地上建筑物及其他记载。
2012年9月12日，美好公司、中和公司双方签订《项目转让补充合同》，约定美好公司优先使用地号B3-4地上建筑物进行抵押融资，中和公司配合提供相关手续及文件，如中和公司不配合则按双方签订《项目转让合同》第五条“其他特别约定”的第5款执行，合同还约定了融资担保等其他事项。
2012年9月12日，美好公司、中和公司及案外人京东保盈公司签订《三方协议》，约定三方同意中和公司与京东保盈公司签订的《土地使用权转让协议》约定转让的土地共计231.9063亩（指B4-4地块），在中和公司按《项目转让合同》约定收到项目转让费后，由中和公司过户至美好中和公司名下，并确认京东保盈公司向中和公司支付的土地款人民币7784.95万元，转为美好公司向中和公司支付的项目转让款，中和公司与京东保盈公司签订的《土地使用权转让协议》自美好公司与中和公司签订的《项目转让合同》生效之日自动解除,中和公司与京东保盈公司不承担法律责任,因中和公司原因导致《项目转让合同》不能履行的除外。该协议还约定:本三方协议自双方(应为“三方”）签字盖章并经美好公司与中和公司签订的《项目转让合同》生效之日起生效。
以上合同履行过程中，2012年10月24日，美好公司、美好中和公司向中和公司出具工作协调函，请中和公司在同意抵押担保B3-4地块及地上建筑物的《股东决议书》(应为《股东会决议》)上签字盖章，如该决议书一旦涉及民商事纠纷与诉讼风险，一切经济和法律责任概由美好中和公司承担。中和公司在《股东会决议》上签字盖章。
2012年10月22日，美好中和公司的股权由美好公司持股51%，中和公司持股49%变更为：美好公司持股100%。
2012年11月（合同上未署具体日期），美好公司、中和公司签订《项目转让补充合同（二）》，约定中和公司为美好公司的融资提供B3-4地块相关手续和文件，美好公司须按时还款，保证抵押物的安全，否则该地块视同已完成转让，由此导致的一切后果由美好公司自行承担；若由于美好公司未及时还贷款或其他原因导致B3-4地块受到处分，则视同美好公司构成《项目转让合同》中的违约行为，按合同约定中和公司有权终止A4-2地块的转让及过户。美好公司须在本次融资款到达美好公司或美好中和公司指定账户之日起半年内，按《项目转让合同》约定支付完B3-4、B4-4两宗地块转让款余款及股权转让款人民币180369867.75元中的50%计人民币90184933.88元，融资款到达美好公司或美好中和公司指定账户之日起12个月内支付完两宗地块转让款及股权转让款计人民币90184933.87元。若《项目转让合同》约定的支付时间在前，则以《项目转让合同》约定的支付时间为准。
2012年11月5日，美好公司向中和公司发函称，因公司融资需要，B3-4地块暂不能办理过户，需先向中和公司协调办理抵押贷款事宜，特向中和公司提出以B3-4地块作为抵押物，先行办理融资事宜，解决公司项目资金缺口问题，由此导致的一切法律后果由美好公司承担。2012年11月13日，美好公司、美好中和公司向中和公司出具工作协调函，请中和公司在《抵押合同》上盖公章及法人章，在《关于确认土地评估价、确认抵押贷款额、承担抵押风险的承诺》上盖公章，如该抵押合同及承诺一旦涉及民商事纠纷与诉讼风险，一切经济和法律责任概由美好中和公司承担。2012年11月29日，中和公司、美好中和公司及河南巨力建筑工程有限公司签订支付款确认说明，确认中和公司代美好中和公司向河南巨力建筑工程有限公司支付工程款650万元。2012年12月5日，美好公司、美好中和公司及京东保盈公司签订往来确认说明，确认美好中和公司欠京东保盈公司往来款7784.95万元（支付给中和公司土地款），京东保盈公司将该债权转让给美好公司。2012年12月6日，美好公司、中和公司进行合作项目财务清算，确认美好中和公司欠中和公司款项计115087.83元。2013年1月8日，美好公司、美好中和公司出具工作协调函，请中和公司出具便于美好中和公司销售房屋的相关证明文件，并配合办理文件的公证手续。上述文件一旦涉民商事纠纷，责任由美好中和公司承担，美好公司承担连带责任。2013年1月8日，中和公司出具证明书，证明美好中和公司可以销售“龙沐湾·美好海岸”项目的商品房，并可以美好中和公司名义签订商品房买卖合同，可收取房屋销售款，“龙沐湾·美好海岸”项目已进行转让，如涉及民商事纠纷，责任由美好中和公司承担，美好公司承担连带责任。2013年4月16日，中和公司通知美好公司，2013年6月1日应支付土地及股权转让款90184933.88元。2013年9月6日，美好公司向中和公司出具工作协调函，请中和公司出具办理B3-4、B4-4地块在建工程抵押登记所需的营业执照复印件等相关文件，并在文件上盖公章、法人章或股东签字。上述文件一旦涉民商事纠纷，责任由美好中和公司承担。2013年9月13日，美好公司向中和公司出具承诺函，承诺在第一笔贷款到账后（约2013年9月23日）三个工作日内支付第一笔资金1000万元，在第二笔贷款到账后（约2013年11月30日）支付第二笔资金70184933.88元。2013年9月13日，美好中和公司向中和公司出具说明，称于2012年12月3日收到2亿元抵押贷款资金。2013年9月13日，中和公司向美好公司出具催款函，请美好公司尽快支付应付转让款80184933.88元。2013年，中和公司与北京银行股份有限公司深圳分行（简称北京银行深圳分行）签订《抵押合同》，提供“美好·龙沐湾”项目一期、二期土地及地上在建工程为美好中和公司向北京银行深圳分行贷款5千万元作担保。2014年1月5日，美好公司向中和公司出具承诺函，承诺一期余款70184933.88元在向中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司（简称华融资产海南分公司）贷款到账后（约2014年1月10日左右）七日内支付3500万元；在2014年2月28日前支付1500万元，在2014年3月31日前支付20184933.88元；二期余款90184933.87元在2014年7月31日前支付。2014年1月6日，中和公司、美好中和公司与华融资产海南分公司签订抵押协议，提供“龙沐湾·美好海岸”一期、二期合计524亩土地使用权及其地上未售建筑物为美好中和公司与华融资产海南分公司签订的《债务重组协议》《财务顾问协议》的履行作担保，担保的主债权本金为2.04亿元，担保的重组收益为8000万元，《债务重组协议》履行期限自2014年1月13日至2017年1月13日止。2014年10月14日，中和公司向美好公司出具《关于要求付清项目转让余款和承担违约责任的函》，要求美好公司于2014年11月30日前付清项目转让余款143369767.75元，否则将按合同约定行使单方合同解除权，并要求美好公司承担违约责任，且终止转让地号B4-4项目土地。2015年1月19日，中和公司、美好中和公司与华融资产海南分公司、北京银行深圳分行签订《委托贷款借款合同》之补充协议（二），约定委托借款本金余额为2亿元，展期期限不超过2017年1月17日。2015年3月13日，美好公司向中和公司出具工作协调函，请中和公司在其向华渝（天津）投资管理合伙企业、中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司及北京银行深圳分行办理5000万元贷款（已还2000万元）展期继续提供B3-4、B4-4在建房屋及使用土地抵押担保的相关文件中盖章及签字，并出具相关资料。上述文件一旦涉民商事纠纷，责任由美好中和公司承担，美好公司承担连带责任。2015年3月13日，中和公司、美好公司与北京银行深圳分行、华渝（天津）投资管理合伙企业签订《抵押担保合同》，提供“美好·龙沐湾”项目一期在建工程抵押物为借款本金3000万元的债权作担保。
2015年8月10日，中和公司向美好公司公证送达《通知函》，称A4-2已终止土地合作，因美好公司未付清B3-4、B4-4的项目转让款，通知美好公司终止B4-4地块的项目合作，解除B4-4土地合作的合同约定，美好公司还应向中和公司支付B3-4地块土地款及过户税费共计182632545.79元，美好公司在收到通知2日内应办理B3-4土地使用权过户变更手续，中和公司予以配合。2015年8月28日，美好公司向中和公司回函称，中和公司违约，未依约将土地过户，不履行相关配合义务。
经双方当事人确认，《项目转让合同》签订后至起诉时止，美好公司共向中和公司支付391018232.25元转让款。《项目转让补充合同》约定的抵押融资已经成功，以B3-4、B4-4两块地提供抵押担保为美好公司融资实际到位4.5亿元。
原审法院认为，美好公司与中和公司签订的《项目合作开发合同》《项目转让合同》《项目转让补充合同》《项目转让补充合同（二）》均为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且各方当事人均不持异议，合法有效。本案争议的焦点是：1.《项目转让合同》中B4-4地块部分是否已经解除；2.中和公司应否将《项目转让合同》中约定的B3-4、B4-4两宗土地及地上建筑物、地下管网过户至美好中和公司名下。
（一）关于《项目转让合同》中B4－4地块部分是否已经解除的问题。
中和公司认为其屡次催款，美好公司屡次出具承诺函承诺付款，但均未支付，中和公司不能实现合同目的，故其可依法行使解除权，2015年8月28日中和公司发出的解除通知已到达美好公司，至起诉时止，已远超法律规定的3个月，美好公司未起诉提出异议，解除通知已生效。另外，中和公司的行为亦是行使约定解除权，因《项目转让合同》第6条第2项有约定，美好公司逾期支付款项1年可解除合同，但其至今未支付完款项，中和公司行使约定解除权符合法律规定。该院认为，《项目转让合同》虽已约定美好公司剩余项目转让款的付款期限，但双方于2012年11月签订的《项目转让补充合同（二）》已对付款期限进行了变更。而之后中和公司的催款函以及美好公司的承诺付款等往来函件，可视为双方达成一致对剩余项目转让款支付期限的再次变更。在美好公司未依2013年9月12日承诺函付款后，中和公司于2014年10月14日向美好公司出具《关于要求付清项目转让余款和承担违约责任的函》，要求美好公司于2014年11月30日前付清项目转让余款143369767.75元，并称未按期付款将按合同约定行使单方合同解除权，要求美好公司承担违约责任，终止转让地号B4-4项目土地。依照该函的内容，中和公司将美好公司支付剩余款项的最后期限调整为2014年11月30日，而依照《项目转让合同》关于中和公司单方解除权行使的约定：“如果美好公司未能按约定的时间向中和公司支付项目转让款，每延期一日，美好公司应按未付款的日万分之五向中和公司支付滞纳金；如逾期超过六个月，应按未付款的日千分之三向中和公司支付滞纳金；逾期超过一年，中和公司有权单方解除合同…”，中和公司享有单方解除权的时间应在美好公司逾期付款一年以后，即2015年11月30日之后。中和公司在2015年8月28日向美好公司发出解除合同通知时，美好公司逾期支付剩余款项未超过一年，此时中和公司不享有单方解除权，该解除通知未生效。中和公司主张其享有法定解除权，认为美好公司逾期付款，其合同目的不能实现，中和公司作为项目转让方，其合同目的为收取转让款，根据本案查明事实，美好公司已经支付的项目转让款已达合同约定全部应付款项的70%以上（《项目转让合同》中B3-4、B4-4合计面积为：292.6818亩+231.9063亩=524.5881亩，应付款项应为6.143881亿元×［524.5881亩／604.588亩］=5.33亿元。因此，美好公司已付款项比例为：3.91亿元／5.33亿元=73.36%）。另外，双方在上述合同中约定了美好公司逾期付款的违约责任，美好公司逾期付款，中和公司可依约向其主张逾期付款违约金，其合同目的并非不能实现。中和公司主张美好公司至起诉时止仍未能依约支付剩余款项，且已经远超一年期限，中和公司在该期限内可以行使解除权，但中和公司在《项目转让合同》中约定的单方解除权行使期限届至后未通知美好公司解除《项目转让合同》中B4-4地块部分，亦未提起反诉请求解除该合同。综上，中和公司关于《项目转让合同》B4-4地块的转让关系已经解除的抗辩理由不能成立。
（二）关于中和公司应否将B3-4、B4-4两宗土地及地上建筑物、地下管网在30日过户至美好中和公司名下的问题。
首先，关于B3-4、B4-4两宗土地能否在30日过户至项目公司美好中和公司名下的问题。美好公司与中和公司签订的《项目转让合同》中约定的涉案土地过户的条件是：“第一步：清算美好中和公司，结清美好公司、中和公司双方经营性欠款，并办理经营移交手续。第二步：中和公司转让其在项目公司的股份。美好公司、中和公司双方按照相关规定，在资料备妥后三日内前往工商部门完成办理股权变更手续。第三步：项目土地过户到美好中和公司。”现双方已于2012年12月6日就美好中和公司的合作项目进行清算，并且早在2012年10月22日已完成股权变更登记。加上双方在《项目转让合同》中并未约定美好公司在中和公司办理过户手续前负有其他合同义务，且经双方核对：《项目转让合同》签订后至起诉前，美好公司共向中和公司支付391018232.25元转让款，占双方在《项目转让合同》约定转让的B3-4、B4-4土地合计面积应付款项的70%以上，且在之后的《项目转让补充合同》《项目转让补充合同（二）》以及之后双方的来往函件中，双方仅对办理过户手续后的余款支付时间进行修改，并未对中和公司配合办理过户的义务进行修改，因此，依照双方合同约定，美好公司请求中和公司办理上述土地过户的条件已经达成。中和公司主张办理上述土地过户的客观条件尚不符合，认为涉案土地上设有抵押权，依据法律规定，非经抵押权人华融资产海南分公司书面同意不能过户。该院认为，涉案地块上虽设有抵押权，抵押权人为案外人华融资产海南分公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但本案中的抵押权成立于美好公司与中和公司《项目转让合同》签订后，并非在设立抵押权之后转让，且美好中和公司与中和公司作为共同抵押人，将涉案土地过户不会影响到抵押权人的权益，不适用该条的规定。因此，将涉案地块过户至美好中和公司名下，无需经抵押权人书面同意。另外，涉案土地的性质为国有出让地，双方应按土地过户相关行政部门的规定，依法承担相应税费，并依照《项目转让合同》约定负担。美好公司关于将B3-4、B4-4两宗土地过户至美好中和公司名下的诉讼请求符合双方合同约定，客观上也可实现，但因办理过户登记的部门为行政机关，涉及双方办理税费等手续问题，中和公司并非办理土地过户的唯一主体，其主要义务是协助美好公司办理过户手续，办理期限可能受上述手续办理时间的限制，30天时间过短，以三个月为宜。
其次，关于美好公司请求将涉案土地“地上建筑物和地下管网”过户到美好中和公司名下的问题。“地下管网”目前没有相关登记制度，涉案“地上建筑物”未在土地使用权证上登记，亦无其他权属证明，故“地上建筑物和地下管网”无法办理过户。但《项目转让合同》中有关于“地上建筑物和地下管网”转让的约定，当事人可依照合同约定完善相关转让手续即可，因此，对美好公司请求判令将涉案土地“地上建筑物和地下管网”过户到美好中和公司名下的请求不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定判决：一、限中和公司在判决生效之日起三个月内协助美好公司将地号B3-4[土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第08号]、地号B4-4[土地使用权证号为：尖峰国用（2012）第011号]的两宗土地过户至美好中和公司名下；二、驳回美好公司的其他诉讼请求。案件受理费2664740.50元，由中和公司负担。
中和公司不服，向本院上诉称：（一）其出具《关于要求付清项目转让余款和承担违约责任的函》表明的是中和公司有权单方解除合同的权利状态，而非表明权利行使的日期。原审判决将此函认定为其表明权利行使的日期，是错误的。（二）原审判决以中和公司有权主张逾期付款违约金故可实现合同目的为由，认定其不能行使法定解除权，是错误的推理认定。实际上，在至今5年的时间里，美好公司连支付转让款本金的能力都没有，何谈有能力支付违约金。（三）抵押权是担保物权，抵押权人对抵押财产的交换价值有控制、支配的权利。华融资产海南分公司、北京银行深圳分行作为涉案土地的抵押权人，与本案处理结果有重要利害关系。在抵押期间办理土地过户，直接影响抵押权人实现担保物权的可能。因此，抵押权人作为必须参加诉讼的当事人，应当参加本案诉讼。原审法院在抵押权人缺席且未征询其意见情况下，径行判令中和公司将涉案土地过户到美好中和公司名下，严重影响抵押权人诉讼权利和实体权益。（四）根据物权法相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。华融资产海南分公司、北京银行深圳分行为涉案土地抵押权人，土地使用权转让须经其同意。在涉案土地抵押期间，美好公司诉请人民法院判决过户涉案土地，应当适用前述法律规定。原审判决以抵押权成立于项目转让合同之后，美好中和公司和中和公司作为共同抵押人，涉案土地过户不会影响抵押权人权益为由，判令过户涉案土地，适用法律错误。（五）城市房地产管理法规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。原审判决作出之前，B3-4、B4-4地块及B3-4地上在建工程，已分别于2013年9月16日、2014年1月6日设定抵押登记，并于2016年5月21日被司法查封，目前仍处于查封状态。在未解除查封和涤除抵押权的情况下，原审判决判令中和公司将土地过户至美好中和公司名下，违反法律禁止性规定。（六）美好公司为融资要求中和公司暂不办理土地过户登记，并承诺承担一切法律后果。涉案土地上设定抵押的行为，实际已对《项目转让合同》约定的中和公司配合办理土地过户时间，进行了延期。虽然美好公司支付土地价款的时间也发生了变更，但其支付转让价款的义务在先。在美好公司没有支付转让价款的情况下，中和公司有权行使先履行抗辩权。原判决仅认定余款支付时间实际进行了变更，而未认定中和公司配合办理过户的条件也进行了变更，并进而认定美好公司请求办理土地过户的条件已经成就，认定事实不清，适用法律错误。（七）2015年1月15日，美好公司向中和公司出具《承诺函》称，其承诺在2016年1月31日前向中和公司支付应付未付中和公司款项的50%，未能如期支付，中和公司可无条件收回B4-4土地，并按原已签署的协议约定清算款项多退少补；余下50%的款项须于2016年12月31日前付清。美好公司未按承诺在2016年1月31日前付清转让价款，中和公司有权无条件收回B4-4地块，不再负有办理该地块过户的义务。（八）在双方合作开发时，涉案土地B3-4地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，已全部登记到中和公司和美好中和公司两人名下。在美好公司的要求下，B3-4地块上的商品房预售许可证，也直接登记在美好中和公司名下。B3-4地块项目开发过程中，中和公司为美好中和公司出具了关于开发、销售、备案所需的一切法律手续，提供一切便利条件。事实证明，B3-4地块并未因土地未过户而受到实质影响。B4-4地块至今尚未取得规划许可和施工许可手续，实际是处于闲置状态的空地。B3-4地块与B4-4地块系相互独立的项目开发建设用地，B4-4地块是否变更登记不会对B3-4地块开发和业主权利产生影响。所以，土地不过户不会影响项目开发、销售及办证等。（九）根据税法相关规定，判决将涉案土地直接过户给美好中和公司属于两次转让行为，应当两次征税。按照原审判决，中和公司或将承担4亿多元税款，纳税金额远远大于交易金额，并因此出现负资产交易而遭受巨大损失。综上，原判决认定事实和适用法律均有错误，遗漏当事人构成程序违法，请求依法撤销原判决，发回原审人民法院重审，或判决驳回美好公司的诉讼请求。
美好公司答辩称：（一）中和公司于2014年10月14日向其出具《关于要求付清项目转让余款和承担违约责任的函》，将项目转让余款的时间变更为2014年11月30日，并称未按期付款将按照合同约定行使单方合同解除权。《项目转让合同》约定逾期超过一年，中和公司才有权单方解除合同，故中和公司行使解除权的时间应该在2015年11月30日之后。中和公司在2015年8月8日向美好公司发出解除合同时，并不享有单方解除权，解除合同的条件不成就，解除通知不发生法律效力。此后，美好公司于2015年12月18日提出诉讼，协议各方的权利义务处于不确定状态。中和公司在生效判决作出之前，亦不能单方解除合同。（二）美好公司共计支付约3.91亿元转让款，占应付款项73%以上，不构成根本违约，中和公司不享有法定的合同解除权。涉案房地产项目一期8万多平方商品房，二期20万平方商品房，销售总收入至少可达42亿元，足以支付全部债务和开发成本。项目现被多家投资人看好并成功进行重组，足以说明美好公司的价值和履约能力。（三）涉案《项目转让合同》约定，中和公司在美好中和公司股权转让完成后，应即将项目B3-4、B4-4等土地过户到美好中和公司名下。美好公司在完成两块土地过户后六个月内支付完转让余款。因此，中和公司办理土地过户义务在先，美好公司支付余款的义务在后，美好公司具有先履行抗辩权。美好公司可以行使先履行抗辩权，拒绝中和公司的付款要求。美好中和公司股权转让变更手续已于2012年完成，时至今日中和公司仍未将上述土地过户至美好中和公司名下，导致整个项目设计、规划、报建、开发、销售、验收、办证等进度严重滞后，影响项目资金回笼，美好公司及美好中和公司遭受巨大经济损失。可见，中和公司不先履行办理土地过户的义务，是造成美好公司不能按期付款的直接原因。（四）根据《项目转让合同》约定，中和公司办理土地过户手续的义务，发生在抵押权设立之前，抵押权人华融资产海南分公司也已发函同意将涉案土地过户至美好中和公司，原审判决土地过户符合法律规定。另外，涉案B3-4土地上的房产权属证明，如用地规划许可证、用地建设许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证均已办至中和美好公司名下；B4-4地块用地规划许可亦已办至美好中和公司名下，中和公司只是名义权属人。两块地上房地产开发的主体是美好公司与美好中和公司，未售商品房及在建工程权属人是美好中和公司。根据物权法、房地产管理法、担保法等相关规定，土地与地上建筑物权属不能分离。基于土地与地上建筑物权属不可分离的属性，亦应将B3-4、B4-4土地过户到美好中和公司名下。（五）北京银行深圳分行仅为受托发放贷款的居间人，并不承担任何贷款风险与责任，也无权处置土地抵押权，中和公司要求追加其参加本案诉讼没有必要。华融资产海南分公司虽是涉案土地的抵押权人，但其并非《项目转让合同》及其系列协议的合同主体，且已发函同意涉案土地过户，本案判决结果如何不会影响华融资产海南分公司的抵押权益，没有必要追加其参与本案诉讼。另外，中和公司所称B3-4、B4-4地块被司法查封，客观上不具备过户条件，违背客观事实。况且，中和公司业已同意B3-4土地过户，抵押、查封情况相同的B4-4土地过户也同样不存在问题。（六）《项目转让合同》及其系列协议、往来函件等只是对支付余款的时间变更，并未对土地过户义务的履行顺序进行变更。中和公司称美好公司支付转让价款的义务在先，其办理过户手续义务在后，有权行使先履行抗辩权，不符合法律规定和合同约定。虽因融资需要暂时搁置过户事宜，但美好公司保有随时要求过户的权利。另外，依照合同约定和土地开发相关法律规定和开发惯例，获得土地使用权是进行土地开发的前提条件。原审法院认定美好公司请求办理土地过户的条件已经成就，认定事实正确。（七）中和公司提交的2015年1月15日美好公司向中和公司出具的《承诺函》，在一审起诉前就应已取得，不是一审结束后新出现的证据，不符合新证据的要求。该份证据的提交已经超过举证期，属于失权证据。中和公司存有证据突袭和拖延审判的重大嫌疑，依法应不予采信。最高人民法院曾在判例中指出，进入诉讼阶段后，对诉讼发生前、已经确定的合同效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。美好公司于2015年12月18日提出诉讼，进入诉讼阶段后，美好公司可以暂时中止履行合同，前述余款支付日期也应继续顺延。该函将美好公司余款支付的第一期时间延展至2016年1月31日，中和公司2015年8月8日发函时甚至至今，合同解除权并未成就。该函不仅不会影响对原审法院对本事实的正确认定，反而佐证中和公司没有合同解除权的事实。（八）涉案项目开发至今已8年有余，美好公司及美好中和公司陆续投入资金15多亿元。目前项目一期已经建成，已销售1321套房屋，近千户业主入住。项目二期打桩完成，主道路已完善，管网已铺设，工棚已搭建，资金已到位。B3-4、B4-4属于整体报建、统一规划。B3-4与B4-4地下管网、污水处理设施同属一套设备，共用公共配套及商业设施。一期大量业主是基于对项目一、二期整体开发的预期而购买一期房产。若B4-4土地不能过户，二期由不同开发商开发，管网、配套分隔，将直接导致大量业主因不满意而退房，引发社会群体事件。项目逆转导致项目公司关联各方的利益面临重大风险，给政府、社会带来极大不稳定因素。所以，本案处理应当尊重开发现状，促进未来开发，以符合当初合作共识，也有着重要的社会、政治和经济意义。（九）美好公司已经引进新的重组方，解决了对华融资产海南分公司的债务问题，有充分资金实力开发二期B4-4地块。中和公司在尖峰岭镇龙沐湾虽然取得约4000亩土地使用权，但至今仅开发400亩，名下土地多次被乐东政府认定为闲置土地。从开发历史、开发效率和资金实力上看，中和公司近期不可能就B4-4土地进行开发。如果B4-4土地落在中和公司名下，必然导致B4-4土地闲置，美好·龙沐湾的统一规划将无法实现，面临烂尾风险。所以，只有将两块土地过户至美好中和公司名下，才能真正解决项目土地和建筑物确权、促进继续开发、满足业主诉求、保护经济资源、维护社会稳定等问题。另外，中和公司在二审中增加、变更诉讼请求违反法律规定，应不予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，维护了美好公司合法权益，保护正常的房地产开发秩序，有利于上千户业主安居乐业，有利于和谐稳定大局。中和公司上诉没有事实和法律依据，请求依法予以驳回，并由其承担一、二审诉讼费用。
美好中和公司述称：除同意美好公司的答辩意见外，另补充称：其具备开发能力，同意支付1.4亿元未付款项；如把涉案项目两块土地分出去，对各方影响都很大；原审判决公正合法，应予维持。
本院审理期间，中和公司提交一份美好公司于2015年1月15日向其出具的《承诺函》载明，美好公司为向华融公司办理贷款展期业务，需要中和公司配合出具相关手续，特向中和公司承诺：一、因美好公司违约，合同中约定的A4-2不再转让给我司，该A4-2由中和公司无偿收回；二、在2016年1月31日向中和公司支付应付未付款项的50%；三、若在2016年1月31日前未能支付以上款项，中和公司可无条件收回B4-4土地，并按原已签署的协议约定清算款项多退少补；四、美好公司向中和公司支付以上款项后，双方应按约定承担相应税赋，不得拖欠；五、余下的50%的款项须于2016年12月31日前付清。华融资产海南分公司于2017年10月16日向本院出具《关于同意B3-4/B4-4抵押土地过户的函》称，美好中和公司系其主债务人，土地过户至其名下，对于改善主债务人经营状况、尽快恢复偿债能力有积极意义，利于其债权及抵押权实现。因此，同意B3-4/B4-4土地从中和公司过户至美好中和公司名下，办理土地使用权变更登记后，美好中和公司应以其为抵押权人继续办理抵押登记手续。另，中和公司表示同意配合办理涉案B3-4土地过户手续。
当事人对原审法院查明的其他事实并无争议，本院予以确认。
本院经审理认为，中和公司同意为涉案B3-4土地办理过户手续，双方对于原审法院判决B3-4土地办理过户问题不再具有争议。本案争议的主要问题为：（一）中和公司二审期间提交的美好公司于2015年1月15日向其出具的《承诺函》，作为证据应否采纳；（二）原审法院判令中和公司限期协助美好公司将涉案B4-4土地过户至美好中和公司名下，是否具有充分的事实和法律依据。现分述如下：
（一）中和公司二审期间提交的美好公司于2015年1月15日向其出具的《承诺函》，作为证据应否采纳。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条规定，当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳。
当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新的证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。
当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。
中和公司二审期间提交的美好公司于2015年1月15日向其出具的《承诺函》，从载明内容上看涉及本案基本事实的认定问题。现无证据证明中和公司系因故意或者重大过失而逾期提供前述证据，对于该证据不予审核认定可能导致本案裁判明显不公，故依法视为新证据予以采纳。对于中和公司逾期提供证据的行为，在此予以训诫。美好公司关于该证据不符合新证据要求，不应予以采纳的主张，不予支持。
（二）原审法院判令中和公司限期协助美好公司将涉案B4-4土地过户至美好中和公司名下，是否具有充分的事实和法律依据。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。
具体到本案，2012年9月12日，美好公司、中和公司签订的《项目转让合同》约定的项目转让步骤为：第一步：清算美好中和公司，结清美好公司、中和公司双方经营性欠款，并办理经营移交手续。双方成立工作小组，在合同生效后十五日内完成美好中和公司的清算。清算后，中和公司派驻美好中和公司的人员在五日内与美好公司指派人员完成移交。第二步：中和公司转让其在项目公司的股份。在完成项目公司的清算和移交时，美好公司、中和公司双方签订一份单独的股份转让协议，内容为中和公司以980万元的价格，把其名下美好中和公司的所有股权转让给美好公司，中和公司在移交工作完成之日五日内出具股份转让的所有手续和资料。美好公司、中和公司双方按照相关规定，在资料备妥后三日内前往工商部门完成办理股权变更手续。第三步：项目土地过户到美好中和公司。具体步骤：1.上述股份转让后五日内，美好公司、中和公司双方备齐由各方准备和提供的地号B3-4、地号B4-4土地及地上建筑物过户到美好中和公司名下的相关资料和手续；2.资料和手续备齐后五日内，双方共同前往税务部门，办理地号B3-4、地号B4-4土地及地上建筑物过户的完税手续；3.在税务完税手续取得后五日内，美好公司、中和公司双方前往国土部门，办理项目转让及产权变更手续；4.在美好公司付清余下的转让款后五日内，美好公司、中和公司双方备齐由各方准备和提供的地号A4-2项目中的80亩土地及地上建筑物过户到美好中和公司名下的相关资料和手续，双方共同前往税务部门，办理地号A4-2项目土地以及地上建筑物过户的完税手续；5.在税务完税手续取得后五日内，美好公司、中和公司双方前往国土部门，办理项目转让及产权变更手续。
2012年11月5日，美好公司向中和公司发函称因公司融资需要，B3-4地块暂不能办理过户，需先向中和公司协调办理抵押贷款事宜，故向中和公司提出以B3-4地块作为抵押物，先行办理融资事宜，解决公司项目资金缺口问题。2013年9月6日，美好公司向中和公司出具工作协调函，请中和公司出具办理B3-4、B4-4地块在建工程抵押登记所需相关文件，并在文件上盖公章、法人章或股东签字。2013年9月13日，美好公司向中和公司出具承诺函，承诺在第一笔贷款到账后（约2013年9月23日）三个工作日内支付第一笔资金1000万元，在第二笔贷款到账后（约2013年11月30日）支付第二笔资金70184933.88元。2013年9月13日，美好中和公司向中和公司出具说明，称于2012年12月3日收到2亿元抵押贷款资金。2013年9月13日，中和公司向美好公司出具催款函，请美好公司尽快支付应付转让款80184933.88元。2013年，中和公司与北京银行深圳分行签订《抵押合同》，提供“美好·龙沐湾”项目一期、二期土地及地上在建工程，为美好中和公司贷款5000万元作担保。2014年1月5日，美好公司向中和公司出具承诺函，承诺一期余款70184933.88元在华融资产海南分公司贷款到账后（约2014年1月10日左右）七日内支付3500万元；在2014年2月28日前支付1500万元，在2014年3月31日前支付20184933.88元；二期余款90184933.87元在2014年7月31日前支付。2014年1月6日，中和公司、美好中和公司与华融资产海南分公司签订抵押协议，提供“龙沐湾·美好海岸”一期、二期合计524亩土地使用权及其地上未售建筑物，为美好中和公司与华融资产海南分公司签订的《债务重组协议》《财务顾问协议》的履行作担保。2014年10月14日，中和公司向美好公司出具《关于要求付清项目转让余款和承担违约责任的函》，要求美好公司于2014年11月30日前付清项目转让余款143369767.75元，否则将按合同约定行使单方合同解除权，并要求美好公司承担违约责任，终止转让地号B4-4项目土地。2015年1月19日，中和公司、美好中和公司与华融资产海南分公司、北京银行深圳分行签订《委托贷款借款合同》之补充协议（二），约定委托借款本金余额为2亿元。2015年3月13日，美好公司向中和公司出具工作协调函，请中和公司在其向华渝（天津）投资管理合伙企业、中国华融资产管理股份有限公司广东省分','2018-09-28
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