江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终1255号
上诉人（原审原告）：朱瑞连，男，1954年5月13日生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吴华珍，女，1959年11月28日生，汉族，住扬州市邗江区。
被上诉人(原审第三人)：吴凤珍，女，1955年11月20日生，汉族，住扬州市邗江区。
以上被上诉人共同委托诉讼代理人：桂扬，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：吴桂珍，女，1952年11月3日出生，汉族，户籍地在扬州市邗江区，现住扬州市邗江区。
被上诉人(原审被告)：吴龙珍，女，1952年3月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。
被上诉人(原审被告)：吴来宾，男，1961年8月1日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：吴凤珍（吴来宾之姐），1955年11月20日生，汉族，住扬州市邗江区。
被上诉人(原审第三人)：扬州城建房屋征收服务有限公司，住所地扬州市邗江区黄金坝北路鸿福三村1幢4楼。
法定代表人：周易新，该公司董事长。
上诉人朱瑞连因与被上诉人吴华珍、吴凤珍、吴桂珍、吴龙珍、吴来宾、扬州城建房屋征收服务有限公司（以下简称城建拆迁公司）所有权确认纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱瑞连上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱瑞连一审诉讼请求，由被上诉人负担诉讼费。事实和理由：1、一审判决认为朱瑞连因法律规定限制，尚未取得吴家的宅基地使用权，涉及宅基地使用转让的协议部分效力待定，明显错误。2、一审判决认定2011年7月28日的协议无效，明显错误。3、退一步讲，即使2011年7月28日的协议无效，在朱瑞连无过错的情形下，吴家也应依协议约定的分配标准赔偿朱瑞连损失。4、一审判决既然认定吴家安置所得的三套房屋属于非法利益，就应在判决中明确拆迁安置协议无效，并应向拆迁部门发出司法建议，建议其收回安置的房屋及其他补偿。
吴华珍辩称，一审法院判决驳回朱瑞连的诉讼请求是正确的，依法应予以维持。1.吴家未将所有的房屋全部卖给朱瑞连，还留有其他房屋。2.吴华珍与朱瑞连的协议无效，理由是吴华珍无权代表其他家庭成员，协议内容严重侵犯了其他家庭成员的合法权益。该协议是朱瑞连在吴家盖房上梁时逼迫吴华珍签订的，属乘人之危。3.该协议是朱瑞连准备的格式合同，内容显失公平，属霸王条款。
吴凤珍、吴龙珍、吴桂珍、吴来宾均表示，与吴华珍的答辩意见一致。
城建拆迁公司未答辩。
朱瑞连向一审法院起诉请求：判令吴华珍、吴龙珍、吴桂珍、吴来宾将协议编号为7号的《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》项下面积为75平方米和120平方米的扬州市佳家花园二套安置房确认为朱瑞连所有并变更登记至朱瑞连名下，吴凤珍、城建拆迁公司承担协助变更义务。诉讼中，朱瑞连明确两套安置房为扬州市佳家花园108幢202室（75平方米）及105幢801室（120平方米）。
一审法院认定事实：吴桂珍、吴龙珍、吴华珍、吴来宾、吴凤珍为陆秀云（2011年6月30日去世）的子女，朱瑞连之母吴秀英与陆秀云之夫吴立全（1980年12月17日去世）系姐弟关系。朱、吴两家在扬州市邗江区的祖房相邻。1998年11月24日，吴来宾与朱瑞连签订《合约》一份，约定将吴家祖房（七架梁主屋3间、生活用房共计8间）、房屋前后左右全部菜地及所有树木作价1万元出售给朱瑞连，朱瑞忠、吴华珍、吴桂珍、杨锡久、何建国在协议证明人一栏签字。双方进行交接后，朱瑞连一直使用所购房屋并进行了维修，之后又进行了重新翻建。2011年6-7月份，吴家未办理任何手续即开始在朱瑞连新建主房北侧新建二层面积约240平方米的楼房一幢。2011年7月28日，朱瑞连作为甲方，陆秀云作为乙方签订《关于朱瑞连购买陆秀云房产将来如遇拆迁经双方达成下面几点》的协议一份，协议内容为“1.拆迁时乙方给甲方二套住房分别是120平方米和80平方米，其房产证必须是甲方的名字，拆迁补偿费元。2.甲方同意乙方在自己家院子里盖房。3.双方当事人必须自觉遵守上面的约定，如乙方故意违约，甲方可追究其相应的赔偿责任（参照约定第一条进行赔偿）。备注：1.拆迁时乙方由甲方全权代表；2.陆秀云及其五个子女由吴华珍全权代表。”落款处甲方由朱瑞连签字，乙方由吴华珍签字。
2011年9月25日，扬州市拆迁管理办公室发布拆迁公告，朱瑞连（已获得安置房屋三套）及吴家新建房屋均在拆迁范围内。2011年9月27日，吴家新建的楼房被拆迁，并由吴凤珍代表吴家与城建拆迁公司签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为7号）一份，约定补偿陆秀云户位于扬州市，面积分别为75平方米、105平方米、120平方米，上述房屋经选定安置房具体楼栋号为佳家花园105幢801室（120平方米）、105幢503室（105平方米）、108幢202室（75平方米）。2012年、2013年，吴桂珍等人两次向法院起诉请求确认2011年7月28日的协议无效，后均撤回起诉。2014年1月14日，朱瑞连向一审法院起诉要求吴华珍履行协议，一审法院经审理后作出判决，认定该协议属无效协议，驳回了朱瑞连的诉讼请求。朱瑞连不服该判决上诉至本院，本院审理后认为该案审理程序违反法律规定，裁定发回重审。一审法院曾于2016年3月3日将该案移送公安部门处理，公安部门审查后将该案退回。
本案一审争议焦点为：1、1998年11月24日签订的协议中房屋出售的范围是否包括全部房屋；2、2011年7月28日协议签订时是否存在胁迫；3、1998年11月24日协议的法律效力如何认定；4、2011年7月28日协议的性质如何认定。
对于争议焦点1，即1998年11月24日协议出售房屋的范围，吴华珍等人称其原房屋共有3进14间，出售给朱瑞连仅为其中8间，吴家系在剩余的6间房屋地面上建房，一审法院认为该辩称理由不能成立。理由如下：1、从双方的协议约定内容来看，出售的范围包括主屋、生活用房8间及前后左右菜地及树木，购买的部分不仅包括房屋，还包括前后左右的菜地甚至树木，没有证据表明协议外还保留有房屋未出售，如吴华珍等人陈述属实，周围菜地外还另建有6间房屋，与农村房屋一般的建筑格局也不相符；2、如果吴华珍等人陈述属实，其系在自己家老宅基地上建房，却仅仅因为朱瑞连阻挠上梁的原因而割让200平方米的重大财产利益给朱瑞连，不合情理；3、吴华珍等人提供的由城北乡槐南村姚庄组盖章证明的原房屋结构示意图，是证明吴家老宅有14间的关键证据，该证据被朱瑞连补充提供的同为姚庄组盖章的反驳证明予以否认，姚庄组此后出具的证明表示之前出具证明时对房屋面积大小、间数均不清楚，推翻了此前的证明。综上，应当认定吴家已将全部房屋出售给朱瑞连。
对于争议焦点2，即2011年7月28日的协议签订时是否存在胁迫。一审法院认为，本案认定胁迫的证据不足。理由如下：1、从该协议内容看，该协议针对的是1998年朱瑞连购买陆秀云房屋拆迁利益分配的方案，由于吴家已将老宅出售给朱瑞连，现回原址重新建房需要征得朱瑞连的同意并给付相应的补偿，双方之间具有交易基础；2、从双方的力量对比看，朱瑞连并不占有优势地位，反而吴华珍在身份、社会地位上明显优于朱瑞连；3、从纠纷的处理过程看，200平方米房屋的财产利益对于普通家庭关系重大，吴华珍作为完全民事行为能力人，涉及如此重大财产利益的分配方案，不可能对签订协议的后果没有辨别能力，而在签订协议后，吴华珍并未立即报警，而是在8个月后向法院起诉主张胁迫，不合情理。
对于争议焦点3，即1998年11月24日的协议效力。一审法院认为，虽然该协议中仅有吴来宾的签字，但吴华珍、吴桂珍在协议证明人一栏签字，协议签订后到拆迁前的长达十余年过程中，陆秀云搬到吴凤珍家居住，吴龙珍在扬州生活，不可能不知道老宅已被出售的事实，但陆秀云及吴家五个子女并未在此期间向朱瑞连主张过权利，应当认定吴凤珍等五人及陆秀云对该协议知晓并予以认可，故上述协议系朱瑞连与吴家的真实意思表示。对于房屋买卖是否符合法律规定，一审法院认为，农村房屋买卖协议涉及房屋的转让及宅基地使用权转让两部分内容，农村房屋系私人财产，其价值依法可以转让，但对于涉案房屋占用范围内宅基地使用权的转让，根据土地管理法第六十二条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”，故农村宅基地使用权的转让应当受到上述规定的限制，朱瑞连虽为同村村民，但陆秀云名下宅基地使用权的转让行为在拆迁前并未得到政府部门的批准，朱瑞连能否取得上述宅基地使用权尚未确定，而吴家出售房屋的行为应当视为放弃该宅基地使用权。综上，可以认定1998年的协议是双方的真实意思表示，建筑部分买卖合法有效，但原出售房屋已因朱瑞连重新翻建而不复存在，吴家出售房屋时宅基地使用权已经放弃不再享有，而朱瑞连因法律规定限制，尚未取得吴家的宅基地使用权，涉及宅基地使用转让的协议部分效力待定。
对于争议焦点4，即2011年7月28日协议的性质，一审法院认为，该协议违反法律规定，应属无效。理由如下：1、本案城建拆迁公司对陆秀云户给予拆迁安置时认定陆秀云仍然为宅基地使用权人的主要依据是吴家持有1993年以前颁发的第一代宅基地使用权证以及所谓宅基地证相关“遗失证明”，但实际上政府部门在1993年、1998年已经重新颁发了宅基地证，吴家持有的宅基地证是无效的证件，该两份宅基地证原件已经在19**年出售房屋时交给了朱瑞连，因此至今宅基地证的原件由朱瑞连持有，故吴家人在出售房屋后已不再拥有合法的宅基地使用权凭证，其在拆迁前以欺瞒的手段使得拆迁人认可其为合法的宅基地使用权人；2、吴家没有办理任何用地及建房审批手续新建楼房，其原有的宅基地使用权也因出售房屋而丧失，依照拆迁有关条例的规定，此类建筑不能得到安置，故安置所得的三套房屋属于非法利益；3、本次诉讼的成因是吴华珍需要利用朱瑞连占用范围内的土地建房，以支付200平方米房屋的代价与朱瑞连达成利益分割协议，现因吴华珍不同意履行协议产生纠纷，该协议是双方为了非法牟取国家用安置资金建设的安置房产而达成的非法利益分配协议，损害了国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应认定为无效，朱瑞连的诉讼请求应全部予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回朱瑞连的全部诉讼请求。案件受理费10625元，保全费5000元，由朱瑞连承担。
经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。
另查明，1998年11月24日，吴来宾作为甲方、朱瑞连作为乙方，签订的合约约定：此有甲方有七架梁主屋叁间、生活用房共计捌间、房屋前后左右菜地及所有树木，通过甲乙双方多次合约，甲方以壹万元人民币让售给乙方……。
二审争议焦点为：1.2011年7月28日朱瑞连与吴华珍所签订的协议是否系吴华珍受胁迫而签订？2.2011年7月28日的协议是否有效？朱瑞连是否有权要求吴华珍五姐弟将两套安置房变更登记至其名下？
本院认为，关于争议焦点1，吴华珍五姐弟主张2011年7月28日朱瑞连与吴华珍所签订的协议系受胁迫而签订，缺乏依据，本院不予采信。理由如下：其一，朱瑞连与吴来宾于1998年11月24日签订的卖房合约约定，吴来宾出售的是“七架梁主屋叁间、生活用房共计捌间、房屋前后左右菜地及所有树木”，出售范围已包含前后左右的菜地与所有树木，应当认为，吴来宾已将全部房屋出售给朱瑞连。吴华珍五姐弟主张尚有部分房屋未出售，并无充分证据证实，该主张也不符合常理。其二，吴来宾已将老宅出售给朱瑞连，相应土地处于朱瑞连控制范围，吴华珍五姐弟回老宅建房须经朱瑞连同意，且吴华珍五姐弟建房对朱瑞连的利益也会产生一定影响，在此基础上，吴华珍与朱瑞连于2011年7月28日签订吴华珍五姐弟分割200平方米安置房给朱瑞连的协议。依现有证据，不能确认该协议系吴华珍受朱瑞连胁迫而签订。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。吴华珍五姐弟在当地临近拆迁时，未办理任何批准手续而新建房屋。结合本案其他事实，可以认定，2011年7月28日的协议，系吴华珍五姐弟与朱瑞连恶意串通，朱瑞连提供土地的便利，吴华珍五姐弟出资建房，目的在于牟取非法的拆迁利益，再由双方进行分配。上述协议损害了第三人利益，应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故朱瑞连无权要求吴华珍五姐弟将两套安置房变更登记至其名下。鉴于上述安置房属双方当事人恶意串通牟取的非法利益，吴华珍五姐弟取得该利益也无合法依据。本院将向当地政府拆迁安置部门发出司法建议，建议依法处置安置房。
综上所述，上诉人朱瑞连的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10625元，由上诉人朱瑞连负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坚
审 判 员 陈少君
代理审判员 郝佳佳
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王 媛