江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏07民终198号
上诉人（原审原告）：杜小虎。
委托诉讼代理人：任敬乾，江苏连城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜从和。
被上诉人（原审被告）：刘花。
被上诉人（原审被告）：张思源。
上诉人杜小虎因与被上诉人杜从和、刘花、张思源案外人执行异议之诉纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初7525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜小虎上诉请求：1.请求二审法院查明事实予以改判或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。本案事实是在2015年2月2日，上诉人杜小虎与被上诉人杜从和、刘花签订房屋买卖合同。该合同并经律师事务所予以见证。一审庭审中，被上诉人张思源对房屋买卖合同的真实性不持异议，况且买卖合同的签订时间在房屋被查封之前，故上诉人依据合同取得涉案房产的所有权。合同签订后，双方履行合同义务，被上诉人杜从和、刘花将房产交付上诉人，由上诉人进行管理，控制支配。在一审法院查封之前，上诉人已对该房产进行使用（做仓库使用），而一审法院认定上诉人没有取得该房产与事实不符。另外，上诉人和被上诉人杜从和的房屋买卖应当符合停止执行的构成要件，因为该合同是真实合法有效的（且双方认可），且合同签订的时间是在查封之前，并经律师事务所见证，该房产已交付上诉人。另外上诉人也支付合理对价，故上诉人已取得上述财产的所有权，故请求法院停止执行涉案财产有法律依据。
被上诉人杜从和、刘花未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。
被上诉人张思源辩称：一、上诉人不是涉案房产被执行查封的权利人。二、上诉人提出的所谓权利，违背了法律的两性原则，即合法性和真实性。一审法院（2016）苏0707执异53号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。根据民诉法第227条的规定，一审法院对杜小虎的异议之诉公平、公正地审理，认定事实正确，适用法律恰当，判决无误。三、上诉人提出的所谓房屋买卖合同等证据，是以合法形式掩盖非法目的的合同，掩盖行为属于双方虚假行为应属无效，被掩盖的行为属于隐藏行为，违反了法律的强制性规定，亦属无效。四、根据最高人民法院相关司法解释的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付总价，或全部价款，并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。上诉人与被上诉人杜从和、刘花恶意串通，弄虚作假，设置障碍干扰执行，扰乱视听，公然藐视、挑衅法律，这种违法行为已事实存在。综上，请求二审法院驳回上诉人的无理诉求，维持原判。
杜小虎向一审法院诉讼请求：停止对“城东字第X”号房产的查封、拍卖等执行；确认“城东字第X”号房产归杜小虎所有。
一审法院查明事实：杜小虎和杜从和系叔侄关系，杜从和和刘花系夫妻关系。杜从和拖欠张思源现金174000元未付。张思源于2015年3月向一审法院提起诉讼，一审法院经审理作出（2015）赣民初字第02074号民事判决书，判令杜从和向张思源支付借款本金174000元及利息。判决生效后，杜从和未履行，张思源向一审法院申请强制执行，并申请保全杜从和、刘花所有的位于连云港市××××孙沙村的房屋（城东字第××号）一套。一审法院保全裁定书送达后，杜小虎以已购买查封的房产为由，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，杜小虎没有提供已取得涉案房产法定所有权的相关证据，不享有足以排除强制执行的权益，故裁定驳回杜小虎的异议请求。杜小虎不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审庭审中，杜小虎出示与杜从和、刘花于2015年2月2日签订的书面房屋买卖合同及同日江苏榆和律师事务所出具的律师见证书、杜从和给其出具的两张收款收条，证实与杜从和、刘花之间房屋买卖及交纳购房款的事实。房屋买卖合同约定，涉案房屋售价600000元，定于2015年2月15日付款200000元，2015年5月31日付款400000元，付清房款后，双方共同进行房产过户。江苏榆和律师事务所律师卢炜、王伟对双方的买卖行为予以见证。两张收条金额分别为200000元、400000元。直至涉案房产被一审法院查封前，杜小虎与杜从和、刘花未办理房屋过户手续。杜小虎对于房屋已实际交付并使用未举证证明。
一审法院认为：案外人以其查封前已购买涉案房产为由提起执行异议之诉，要求对该执行标的停止执行，应同时具备下列条件：一、案外人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。杜小虎与杜从和、刘花虽然签订书面房屋买卖合同，但杜小虎对于涉案房屋已实际交付并由其实际使用未能举证证明。根据房屋买卖合同的约定，在付清购房款后，双方办理房屋过户手续，但直至一审法院于2016年8月将涉案房产查封，买卖双方仍未办理房产过户手续，涉案房产未办理房产过户手续，杜从和仍是涉案房产的所有权人，一审法院依照张思源的申请，查封杜从和所有的房产并无不当，杜小虎的诉讼请求不符合停止执行的构成要件，故杜小虎要求一审法院停止对涉案房产的查封拍卖等及要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求不能成立。综上所述，对杜小虎的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院遂判决：驳回杜小虎的诉讼请求。案件受理费7500元，由杜小虎承担。
二审期间，上诉人杜小虎为证明其上诉主张向本院提交以下证据：照片6张，证明上诉人与杜从和、刘花签订房屋买卖合同后，杜从和、刘花将涉案房产交给上诉人管理，涉案房产一直处在上诉人的管理和控制之下，双方已经完成了交付义务，杜小虎已对房产进行占有。被上诉人张思源对此发表质证意见为：上诉人提供的上述照片是后拍的，不能证明上诉人的证明目的。
被上诉人张思源为证明其抗辩主张向本院提交以下证据：1.U盘1个，U盘中的视频记录2016年3月份一审法院执行局对涉案房屋进行评估拍卖的时候，通过破门破锁的方式进入涉案房屋所拍的现场情况；2.照片5张，该5张照片是2016年9月份张思源去涉案房屋处，在外面对涉案房屋进行的拍照。上述两组证据证明涉案房屋并没有交付给杜小虎占有使用，因为当时一审法院执行时去开门锁，但门锁已经生锈，开锁公司开了20分钟都没有打开，后来门锁是被敲开的。上诉人杜小虎对此发表质证意见为：照片反映的是房屋的外观，不能反映房屋没有被杜小虎占有的情况。从U盘中视频可以看出一审法院执行人员到达涉案房屋进入房间后，涉案房屋没有人居住，涉案房屋内存放着大量的网具，同上诉人刚才提交照片中的网具相互印证。上诉人购买涉案房产的原因是杜从和拖欠欠款才购买房产的，购买的主要目的是用来做仓库使用，等以后拆迁得补偿费用。上述U盘和照片不能证明涉案房产没有被杜小虎占有和使用。从张思源提交U盘可以看出，涉案房屋是作为仓库使用的，而且上诉人提交的照片也可以体现出涉案房屋是作为仓库使用的，故能够证实上诉人对涉案房屋一直占有使用。
本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人杜小虎对登记在被上诉人杜从和、刘花名下的涉案房屋提出执行异议，虽然其在一审诉讼中举证证实了其在涉案房屋被一审法院查封之前已与杜从和、刘花签订合法有效的书面房屋买卖合同，符合了上述规定的第（一）项条件，但对其他三项条件，杜小虎均未能举证证明其已经符合。关于第（二）项条件，杜小虎在二审诉讼期间虽然向本院举证了涉案房屋的照片，但不足以证明其在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋；关于第（三）项条件，根据房屋买卖合同的约定，杜小虎应当向杜从和、刘花支付60万元的购房款。一审诉讼期间，杜小虎虽然举证了杜从和出具给其的两张收条以证实其已经付清了60万元购房款，但杜小虎对该60万元购房款的来源没有提供证据证实，且其称其中一部分购房款冲抵了杜从和、刘花之前欠其款项，这一点不仅在房屋买卖合同中和收条上没有反映，而且杜小虎也未能提供证据证实，所以无法证实杜小虎已经实际向杜从和、刘花支付了全部的购房款；关于第（四）项条件，涉案房屋买卖合同早在2015年2月2日就已经签订，但直到2015年8月11日一审法院裁定查封涉案房屋为止，涉案房屋的产权仍然登记在杜从和、刘花的名下，杜小虎对此未能提供证据证实非因其自身原因未办理涉案房屋的过户登记。综上，本院认为一审法院驳回杜小虎要求法院停止对涉案房屋的执行以及确认涉案房屋归其所有的诉讼请求并无不当。杜小虎的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7500元（杜小虎已预交），由上诉人杜小虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
审 判 员 王学明
代理审判员 程 艳
二〇一七年七月六日
书 记 员 蒋 寻
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。