江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终371号
上诉人（原审被告）：张以胜，男，汉族，1971年9月11日生，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：张强，江苏姑苏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张寿梅，女，汉族，1979年7月1日生，住江苏省宝应县。
被上诉人（原审被告）：彭继虎，男，汉族，1967年4月15日生，住山东省苍山县。
上诉人张以胜因买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初15756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张以胜上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回张寿梅的诉讼请求。事实和理由：因涉案房屋属于拆迁安置房屋，一直未取得产权。生效判决确认彭继虎购买涉案房屋，并实际占有涉案房屋，彭继虎取得房屋实际所有权。后彭继虎将涉案房屋转让给上诉人，并承诺办理产权证后立即将房屋过户至上诉人名下，上诉人确信合理合法取得涉案房屋的所有权。上诉人自2009年对涉案房屋一直实际占有、使用、收益。薛友明本人未至房产部门办理手续，而是委托案外人朱广启办理相关手续。根据张寿梅陈述，其同时委托朱广启购买房屋，未实际查看房屋状态。涉案房屋买卖过程全部由朱广启一人操作，明显违反法律行为的合理性。张寿梅、杨侃和薛友明之间没有真实的货币支付交易。张寿梅和杨侃明知涉案房屋已经归属上诉人所有，且一直由上诉人占有和使用的情况下，通过朱广启恶意串通办理产权过户手续，严重损害上诉人利益。
张寿梅二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
彭继虎二审未作答辩。
王丰山向一审法院提出诉讼请求：两原审被告立即从昆山市巴城镇石牌环湖小区A区12幢501室搬离，并将该房屋交付给原审原告；两原审被告支付原审原告租金损失，从2014年12月15日开始按照每月700元标准支付至该房屋实际交付之日（实际市场租金为1500元左右，为避免评估时间过长，按照700元/月主张）；诉讼费由原审被告承担。
一审法院经审理查明，2006年2月21日，彭继虎与案外人薛友明签订房屋转让协议一份，约定薛友明将其动迁所得的位于昆山市巴城镇环湖小区A区12幢501室的房屋转让给彭继虎，总价款为人民币105000元。彭继虎在签约当日即付清房款，薛友明也向彭继虎交付了该房屋，因薛友明迟迟未能将上述房屋协助过户到彭继虎名下，彭继虎遂于2006年4月7日诉诸一审法院，要求确认彭继虎与薛友明双方签订的房屋转让协议有效，并要求原审被告履行过户义务。一审法院于2006年8月28日就上述纠纷作出判决，判令“一、彭继虎与薛友明于2006年2月21日签订的关于昆山市巴城镇环湖小区A区12幢501室的房屋转让协议有效。二、薛友明于判决生效之日起十日内协助彭继虎办理昆山市巴城镇环湖小区A区12幢501室房屋的产权过户手续”。本段事实载明于一审法院（2006）昆民一初字第1358号民事判决书。嗣后，彭继虎未依据（2006）昆民一初字第1358号民事判决书申请执行。2013年8月20日，薛友明办好了涉案拆迁房屋的登记。薛友明未能将该房屋产权过户登记至彭继虎名下。2013年12月30日，薛友明将上述涉讼房屋过户至杨侃和张寿梅名下。权属登记凭证记载，该房屋地址为昆山市巴城镇××楼××室（即公安编号），杨侃与张寿梅共同共有。2014年夏天，杨侃、张寿梅持权属证书上门要求腾房。彭继虎、张以胜始知其一直居住的房屋已经被薛友明过户至他人名下。后因杨侃与张寿梅离婚，双方协议将涉案房屋最终于2014年12月15日登记在张寿梅一人名下（房屋产权证号28××38）。2014年底，彭继虎以薛友明、杨侃、张寿梅为原审被告具状向一审法院提起诉讼，请求确认薛友明、杨侃、张寿梅对涉案房屋的转让行为无效；并请求确认涉案房屋归彭继虎所有。2015年1月12日，一审法院受理了该案，并于2015年5月15日作出了（2015）昆巴民初字第0060号民事判决，该判决认为无依据显示存在转让行为无效情形，遂判决驳回彭继虎的诉讼请求。彭继虎提起上诉，在上诉中，苏州市中级人民法院进行调查，彭继虎、杨侃、张寿梅对案件相关事实进行了调查，薛友明一直无法联系，未能参加诉讼及调查。后彭继虎撤回上诉。苏州市中级人民法院于2015年12月16日作出（2015）苏中民终字第05105号民事裁定书，裁定准许撤回上诉，各方均按原审判决执行。
2013年8月28日，薛友明与朱广启通过江苏省昆山市国信公证处进行公证委托，该委托书载明：我薛友明单独所有的位于昆山市巴城镇××楼××室的住房，现决定出售给他人，因我工作繁忙，不便亲自办理相关事宜，特委托朱广启为我的代理人，代为办理房屋交易相关事宜。2013年12月25日，朱广启持该公证委托书至房屋交易部门与杨侃办理房屋转移登记手续；2013年12月30日，涉案房屋转移登记至杨侃、张寿梅名下。朱广启与杨侃一致陈述，双方系连襟关系。杨侃、张寿梅陈述其是想在昆山购置一套房屋供其丈人居住，遂要求朱广启物色合适房屋，具体交易由朱广启进行的，房屋款项也是支付给朱广启，由朱广启去操作的，当时没有去看房，对相关情况并不是十分了解。朱广启陈述，之前跟薛友明并不认识，我是开饭店的，了解薛友明要卖房子，我正好要买房子，当时贪便宜，觉得这个房子比市场价便宜点，当时薛友明说这个房子他亲戚在住，要一两个月搬走，我说要过户，他说可以，但是他要出门，便签订了委托书和买卖协议，当时他要钱，我就转了部分钱给他。买这个房屋总共三十万不到，转账了20多万，现金几万。当时的确没有实际看房，但是这个房型我是了解的。当时我们也不关心房屋是毛坯还是装修的，因为我们是要装修的无所谓。当时我也有跟薛友明说过这个房屋要过户给我亲戚的。杨侃是全权委托我去办的，薛友明没有直接跟杨侃签合同，但是薛友明和杨侃双方都是知道的。
另查明：原审原告曾以房屋被占于2014年7月份向公安部门报警。目前张以胜居住在涉案房屋中。张以胜主张其向彭继虎购买了涉案房屋，张以胜提供了其与彭继虎之间的《二手房买卖合同》复印件，该合同显示张以胜于2009年8月4日以143800元价格从彭继虎手中购买了涉案房屋。
以上事实由原审原告提供的房屋产权证及办证税票、（2015）昆巴民初字第0060号判决书、（2015）苏中民终字第05105号裁定书、报警记录；原审被告张以胜提供的苏州市中级人民法院调查笔录、房屋转移登记信息、涉案房屋过户交易的存量房备案合同、朱广启与薛友明之间的委托书、张以胜与彭继虎之间的二手房买卖合同及收条复印件和双方当事人陈述予以证实。
一审法院认为：本案实际上是由一房二卖引发的登记所有权人与占有人之间的权利冲突。彭继虎通过买卖方式向薛友明购买了涉案房屋进而占有该房屋，该事实已经（2006）昆民一初字第1358号判决认定。张以胜系通过彭继虎进而实际居住在房屋中，其占有权利来源于彭继虎。彭继虎曾以张寿梅、杨侃、薛友明为原审被告提起过诉讼，要求确认其之间的转让行为无效，生效判决已经驳回了其请求，即不能认定张寿梅的登记所有权无效。在此情形下，出现了占有人与登记权利人之间的冲突，按照我国物权法规定，物权登记生效，占有系一种事实和利益，张寿梅通过登记方式获得涉案房屋的物权，其物权具有绝对性，能排斥彭继虎和张以胜的占有。故彭继虎和张以胜应当搬离涉案房屋，将房屋交付原审原告。
关于原审原告主张的租金损失问题。一审法院认为，原审原告在受让房屋时，没有与薛友明约定何时交房，交房应属于薛友明的义务，原审原告也未实际看房，原审被告基于与薛友明的合同占有房屋，在原审原告未看房也未与薛友明约定何时交房的情形下，一审法院对原审原告主张的租金损失不予支持。
关于张以胜请求追加薛友明作为原审被告参加诉讼的要求。一审法院认为，本案原审原告行使物权请求权，目前薛友明并未居住在涉案房屋中，薛友明并非必要共同诉讼参加人；且在彭继虎诉薛友明、杨侃、张寿梅一案中，薛友明也无法联系，自始未能参加诉讼，本案中，原审原被告双方也无法提供薛友明的有效联系方式，在无法联系到薛友明的情况下，追加薛友明参加诉讼达不到原审原告所述的追加目的。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、原审被告彭继虎、张以胜于本判决生效后三十日内搬离昆山市巴城镇××楼××室（房屋产权证号：昆房权证巴城字第××）并将房屋交接给原审原告张寿梅。二、驳回原审原告张寿梅其余诉讼请求。案件受理费80元，公告费690元，合计770元，由原审被告张以胜承担。该费用原审原告已经交纳。张以胜在判决生效后十五日内将应承担的770元直接给付原审原告。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人认为张寿梅、杨侃与朱广启恶意串通无事实及法律依据，本院难以采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另由规定的除外。经登记，张寿梅取得涉案房屋的所有权。上诉人以善意占有涉案房屋认为取得涉案房屋实际所有权没有法律依据，本院不予支持。所有权人对自己的不动产，依法相应占有、使用、收益和处分的权利。一审法院根据张寿梅的诉请，认定彭继虎和张以胜搬离涉案房屋理由正当。
综上所述，张以胜的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，公告费300元，合计380元，由张以胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年四月三日
书记员 毛莉莉