北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终7301号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京海淀达明验光配镜中心，住所地北京市海淀区太平路**号。
法定代表人：杨莹，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京海淀达明验光配镜中心眼科诊所，住所地北京市海淀区太平路**号西侧*层。
负责人：杨莹，经理。
二上诉人共同委托诉讼代理人：韩文，男，北京海淀达明验光配镜中心经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院，住所地北京市海淀区太平路24号院。
法定代表人：沈俊，院长。
委托诉讼代理人：凌平义，北京德宝律师事务所律师。
上诉人北京海淀达明验光配镜中心（以下简称达明中心）、上诉人北京海淀达明验光配镜中心眼科诊所（以下简称达明中心眼科诊所）因与被上诉人中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院（以下简称第四设计研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第22637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
达明中心、达明中心眼科诊所上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回第四设计研究院一审的全部诉讼请求，支持我方一审的全部反诉请求。事实与理由：1.第四设计研究院出租给我方的房屋面积不足200平方米，不符合合同约定，第四设计研究院涉嫌欺诈，我方在一审期间对面积问题申请鉴定，鉴定单位以材料不足为由未进行鉴定，在此情况下一审法院应另行委托鉴定单位，而不应直接判决我方败诉，故一审法院判决错误；2.若法院支持我方关于面积不足部分退租金的诉讼请求，我方就同意腾房并支付使用费，否则不同意腾房并支付使用费。
第四设计研究院辩称，《军队房地产租赁合同》约定“乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该房地产”，说明在签订合同时达明中心及达明中心眼科诊所已对面积进行充分了解，现在不应再提出面积不足的问题。同意一审判决，不同意达明中心、达明中心眼科诊所的上诉请求及理由。
第四设计研究院向一审法院起诉请求：1.退还1层底商铺；2.达明中心、达明中心眼科诊所承担自2014年12月31日至实际退还房屋时的租金，按合同约定的租金标准计算。
达明中心、达明中心眼科诊所向一审法院反诉请求：第四设计研究院退还多收取的租金397315元。
一审法院认定事实：2010年12月，第四设计研究院与达明中心、达明中心眼科诊所签订《军队房地产租赁合同》，约定第四设计研究院将1层房屋（建筑面积200平方米，以下简称涉案房屋）出租给达明中心、达明中心眼科诊所使用，租赁用途为眼科专家门诊、验光、配镜等；租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止；年租金为219000元，按季结算，达明中心、达明中心眼科诊所应于每季的前十日内交付；逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按滞交费用总额的千分之三加收违约金。上述合同到期后，双方未签订续约合同，达明中心、达明中心眼科诊所支付租金至2014年12月31日。
2014年11月17日，第四设计研究院向达明中心、达明中心眼科诊所发出书面《通知》，内容为：你单位租赁我单位18号楼一层底商，按照合同约定，2013年12月31日合同到期，目前按照原合同费用已交至2014年12月31日，根据所党委决定，到期后不再续租，请提前做好搬迁工作，到期后结清水、电费，按时将钥匙交我单位营房组。
2015年9月6日，达明中心、达明中心眼科诊所向法院提出鉴定申请，要求就涉案房屋的实际建筑面积进行评估和测量。法院依法定程序委托北京市测绘设计研究院进行测量。北京市测绘设计研究院于2016年2月1日致函法院，表示需要当事人提供电子版建筑施工设计图等材料，后经法院询问，双方均表示无法提供上述材料，北京市测绘研究院于2016年3月4日致函法院，表示因缺少相关材料，鉴定工作无法开展，故正式终止本次鉴定工作。
庭审中，第四设计研究院提供了涉案房屋的图纸，达明中心、达明中心眼科诊所对图纸的真实性无异议，表示其对建筑面积的异议为：涉案房屋位于一层，没有朝向楼道的门，因此一层楼道的公摊面积及雨搭的公摊面积不应计入租赁的面积中，扣除上述公摊面积后，涉案房屋的建筑面积应在172平方米左右。
经询问，达明中心、达明中心眼科诊所表示其要求退还的租金是从1997年7月至2014年12月31日期间的多收部分。
一审法院认为：第四设计研究院与达明中心、达明中心眼科诊所之间签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律及行政法规的相关规定，亦未侵犯他人的合法权益，依法有效。达明中心、达明中心眼科诊所根据合同约定取得涉案房屋的使用权，应依约支付租赁费。在《军队房地产租赁合同》到期后，达明中心、达明中心眼科诊所继续占有使用涉案房屋，侵犯了第四设计研究院对涉案房屋的所有权，应腾退房屋并按照《军队房地产租赁合同》约定的标准继续支付房屋使用费。庭审中，达明中心、达明中心眼科诊所对于应支付上述费用并无异议，但提出涉案房屋的建筑面积未达到合同约定的200平方米的标准，并就此申请进行评估测量，此后因不具备相关材料，鉴定工作无法开展。庭审中经询问，达明中心、达明中心眼科诊所表示其对建筑面积提出的异议为：“涉案房屋位于一层，没有朝向楼道的门，因此一层楼道的公摊面积及雨搭的公摊面积不应计入租赁的面积中，扣除上述公摊面积后，涉案房屋的建筑面积应在172平方米左右”。对此法院认为，建筑面积是指建筑外墙勒脚以上结构外围水平面积，对于建筑面积的测量和界定，应由具备专业资质的机构进行，仅凭图纸无法予以认定，故法院认定达明中心、达明中心眼科诊所就此所提出的反诉请求未能提交相关证据加以证明，对于其在本诉中提出的酌减租金的抗辩理由不予采信，对其提出的反诉请求不予支持，同时对第四设计研究院提出的诉讼请求均予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、自本判决生效之日十日内，北京海淀达明验光配镜中心、北京海淀达明验光配镜中心眼科诊所将一层底商铺腾空后交还中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院；二、自本判决生效之日起十日内，北京海淀达明验光配镜中心、北京海淀达明验光配镜中心眼科诊所向中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院支付房屋使用费（自二〇一四年十二月三十一日起计至实际腾退之日止，按照每年人民币二十一万九千元的标准计算）；三、驳回北京海淀达明验光配镜中心、北京海淀达明验光配镜中心眼科诊所的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定，达明中心、达明中心眼科诊所于1997年7月开始承租涉案房屋。2010年12月的《军队房地产租赁合同》签订前，双方之间曾多次签署租赁合同，关于租赁房屋面积均约定为200平方米。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《军队房地产租赁合同》约定的租期到2013年12月31日。该合同到期后，达明中心、达明中心眼科诊所继续使用诉争房屋，第四设计研究院收取租金至2014年12月31日，应视为双方在该期间内对于房屋租赁期限达成了新的合意。2014年11月17日，第四设计研究院向达明中心眼科诊所送达通知，告知其不再续租。故双方之间的租赁合同已于2014年12月31日到期终止。达明中心、达明中心眼科诊所继续占有使用诉争房屋缺乏法律依据，应将诉争房屋返还第四设计研究院，并支付其所占用期间的使用费。因双方均认可达明中心、达明中心眼科诊所已交纳2014年12月31日以前的租金，故达明中心、达明中心眼科诊所支付自2015年1月1日起至实际腾退房屋之日止的使用费。一审法院对于租金交纳的事实认定正确，但所确定的房屋使用费起始时间有误，本院予以更正。
关于达明中心、达明中心眼科诊所所主张的房屋面积不足故应当退还不足部分租金的问题。《军队房地产租赁合同》所租赁的房屋是特定的房屋，租金标准为固定数额，并非需要依据合同面积来确定具体的租赁范围，亦没有证据证明租金数额与租赁面积直接相关，且双方当事人之间就租赁房屋长期存在租赁关系，达明中心、达明中心眼科诊所未在承租房屋后的合理期限内提出异议，现达明中心、达明中心眼科诊所以房屋面积不足为由主张返还租金，缺乏事实依据，本院对此不予支持。在此情况下，达明中心、达明中心眼科诊所提出的鉴定申请缺乏必要性，一审法院未另行委托并未违反法定程序。
综上所述，达明中心、达明中心眼科诊所的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第22637号民事判决第一项、第三项；
二、变更北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第22637号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，北京海淀达明验光配镜中心、北京海淀达明验光配镜中心眼科诊所向中国人民解放军总参谋部工程兵第四设计研究院支付房屋使用费（自二〇一五年一月一日起计至实际腾退之日止，按照每年人民币二十一万九千元的标准计算）。
二审案件受理费3699元，由北京海淀达明验光配镜中心、北京海淀达明验光配镜中心眼科诊所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 范 磊
审判员 刘新泉
二〇一七年九月二十七日
书记员 赵梦芸