上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第3527号
原告上海古宜投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人胡永强，该公司执行董事。委托代理人张夏，上海大庭律师事务所律师。委托代理人张君昱，上海大庭律师事务所律师。被告上海东方有线网络技术服务有限公司，住所地上海市。法定代表人倪晨鸣，该公司董事长。委托代理人刘福元，上海市新闵律师事务所律师。原告上海古宜投资管理有限公司诉被告上海东方有线网络技术服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王兆根独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张夏、被告的委托代理人刘福元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海古宜投资管理有限公司诉称：2013年9月3日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，由被告承租上海市古宜路XXX号房屋(以下简称系争房屋)。合同约定：租赁期自2013年9月28日至2017年9月27日止；免租期为20天。如合同因被告原因被解除，被告应按合同约定的租金标准支付免租期内的租金；系争房屋每月租金为人民币16,000元(下同)，两年内租金不变；租金支付方式为先付后用，每六个月为一期。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2015年1月17日，被告向原告发出《业务商榷函》，要求提前退租。在协商未果的情况下，被告于2015年3月31日向原告发出了《交还房屋的函》，通知原告，其将于当日搬离该房屋，租金及相关费用承担至该日，并要求于2015年4月1日向原告交还房屋钥匙。2015年4月3日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，单方面解除合同，并通知原告，其将于2015年4月1日向原告交还房屋。原告收到该通知书后，于2015年4月9日发出不同意解除合同的复函，并要求被告继续履行合同。2015年4月15日、4月23日，原告又向被告发出“催款通知”，催促被告支付2015年3月28日至9月27日的租金。嗣后，因多次交涉未果，并鉴于被告拒绝履行合同的事实，原告遂于2015年9月30日将系争房屋另行出租他人，终止合同。原告认为，生效的合同对双方均有约束力，现被告拖欠租金并拒绝履行合同义务，已构成违约且具备了原告解除合同的条件，故原告起诉至法院，要求：1、确认原告与被告于2013年9月23日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年9月30日终止；2、判令被告支付2015年4月1日至9月30日的租金96,000元；3、判令被告支付免租期内的租金10,666.67元；4、判令被告支付违约金16,000元(已扣除应返还被告的保证金16,000元)。被告上海东方有线网络技术服务有限公司辩称：被告因业务发展需要，关闭了部分营业场所，通过协商、单方解除合同的方式提前终止了将近10家门店的租赁合同，一般赔偿2个月的租金作为损失或违约金。只有原告这家，被告还寻找了第三方接续租赁。被告已经尽到了及早通知、协商、采取积极措施防止损失扩大等合同附随义务，双方的合同已经协商提前终止。根据双方及第三方2015年3月30日签订的《补充协议》第二条的约定，被告租金付至2015年3月31日，证明双方对提前终止租赁合同达成一致。鉴于房屋租赁合同已经终止，且被告已经向原告交还房屋，故原告要求被告支付2015年3月31日后的租金没有事实和法律依据。又鉴于双方的房屋租赁合同是协商提前终止，则不存在因被告的原因被解除的事实，因此被告不应支付免租期内的租金。鉴于此，被告要求驳回原告的诉请，但愿意参照《终止租赁合同协议书》第四条的约定，按2个月租金标准赔偿原告损失。经审理查明：系争房屋的产权人为案外人上海中山副食品批发有限公司。该公司同意原告在租赁期内(2010年7月1日至2019年6月30日)对原告承租的上海市古宜路XXX-
XXX号商铺进行招租。2013年9月23日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》。约定：被告租赁系争房屋作为商铺使用，租赁期限自2013年9月28日起至2017年9月27日止；免租期为20天(2013年9月28日至2013年10月17日)，如本合同因被告原因被解除，则被告应按合同约定的租金标准，向原告支付免租期内的租金；2013年9月28日至2015年9月27日间的月租金为16,000元，先付后用，6个月为一期，本合同签订之日支付第一期租金96,000元，每一期到期日前10天内支付下一期的租金，原告应于每期租金支付起始日前20天将租金发票开具给被告，否则被告有权顺延付款；房屋租赁保证金为16,000元，原告有权在被告违反合同时，用租赁保证金抵扣费用等；若被告逾期不支付租金达10日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；若被告未经原告事先书面认可擅自提前终止本合同或退租，则原告除可通过没收全部保证金及被告根据本合同向原告预先支付的租金以充抵损失外，被告还应按月租金的2倍向原告支付赔偿金。合同签订后，原告即按约交付房屋，被告亦交付租赁保证金16,000元。2015年1月17日，被告向原告发出《业务商榷函》，称：因被告经营计划政策发生调整，故无法继续承租系争房屋，特委派周某与原告洽谈合同解约事宜。2015年3月25日，由原告作为甲方，被告作为乙方，案外人上海品卓房地产经纪事务所新华路分所作为丙方签订了《终止租赁合同协议书》，约定：因乙方业务发展需要，提出提前终止租赁合同，通过房产中介公司介绍新的承租人丙方，丙方同意接续租赁系争房屋。经友好协商，达成如下协议：1、甲乙双方同意于2015年3月31日终止双方签订的《上海市房屋租赁合同》，乙方在此日前搬离并交还房屋钥匙给甲方(或丙方)，乙方对甲方的实际损失予以补偿，甲方不予追究乙方提前终止合同的违约责任；2、租金由乙方按照合同标准计算支付至2015年3月31日。租金实际已付至2015年3月27日。乙方同意于本协议签署生效起7个工作日内支付甲方2015年3月28日至2015年3月31日房屋租金2,104元(计算方式为月租金16,000×12÷365×4)，甲乙双方根据原房屋租赁合同规定在不影响……7个工作日内，把保证金无息退还给乙方；3、乙方将……；4、从2015年4月1日起，该房屋由丙方承租并支付租金，甲丙双方另行签订房屋租赁合同，免租期为6日；5、丙方……；6、在乙方承租期内的水、电费由乙方承担，以交还房屋钥匙当日由本协议各方实际表抄见数为准；7、各方应当按照约定全面履行自己的权利和义务，任何一方违反协议约定，除本协议作废外，违约方还应当向守约方各承担5,000元的违约金。2015年3月30日，由原告作为甲方，被告作为乙方，案外人上海品卓房地产经纪事务所新华路分所作为丙方又签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年3月25日签订的《终止租赁合同协议书》，因合同条款存在分歧导致无法执行，经友好协商，各方一致同意达成如下协议：1、原各方签订的《终止租赁合同协议书》即日起作废，各方不承担任何违约责任，包括5,000元违约金；2、租金按照之前商定由乙方支付至2015年3月31日，计算标准参照《终止租赁合同协议书》第2项，共计2,104元，由甲方开具房屋租赁发票给乙方；3、丙方不再……；4、甲、丙双方于2015年3月25日签订的系争房屋《房屋租赁合同》同步作废，甲、丙双方各不承担法律责任，甲方退回丙方预收款……；6、甲、乙双方解约事宜另行协商解决。当日，被告通过银行支付原告租金2,104元。2015年3月31日、4月1日，被告以挂号信、EMS方式向原告发出《交还房屋的函》，称：由于原告与新的承租人没有能够就转租事宜协商一致，导致《终止租赁合同协议书》作废；被告将于2015年3月31日搬离系争房屋，租金和相关费用被告将承担至2015年3月31日，并于2015年4月1日向原告交还房屋钥匙，请原告及时出租该房屋，避免损失的扩大；有关损失赔偿或违约责任的承担，双方可以协商，原告也可以向法院起诉。2015年4月3日，被告给原告的《解除租赁合同通知书》中称：被告再次书面通知原告，自2015年3月31日起，被告单方面解除与原告签订的《房屋租赁合同》，如原告对单方解除合同有异议，请于30日内向法院起诉，被告并再次通知原告，被告于2015年4月1日向原告交还房屋，请原告及时出租该房屋，避免损失的扩大。2015年4月9日，原告回函被告，称：收到被告的2015年4月3日《解除租赁合同通知书》，原告再次重申，不同意被告单方提前解除租赁合同，亦不同意提前接收房屋，要求被告继续履行合同，按约支付租金，另鉴于被告不具备解除合同的法定或约定条件，因此被告解除合同的行为没有任何法律效力，原告无须在收到被告的通知后就合同解除的效力起诉。2015年4月15日、4月23日，原告两次致函被告，要求其支付2015年3月15日至2015年9月27日的房租。2015年4月30日，被告通过EMS，将系争房屋的钥匙及《交还房屋钥匙的告知书》送达原告。被告在《交还房屋钥匙的告知书》中称：“我司和你方的《房屋租赁合同》已于2015年3月31日终止，且我们已于2015年3月31日搬离。我们已多次口头及书面要求将房屋交还给你方，但你方不办理相关手续，现将房屋(古宜路XXX号商铺)钥匙交还予你方，请接收”。2015年9月30日，原告与案外人签订《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋租给案外人，租期自2015年10月1日至2016年9月30日，月租金为14,000元。审理中，被告称其在2015年3月31日搬离系争房屋，并将钥匙交还原告，因原告拒收，后将钥匙邮寄给原告。原告称其不清楚被告在2015年3月31日搬离系争房屋的情况，但拒收钥匙是因为原告要求继续履行合同，后被告在2015年5月左右向原告邮寄了房屋钥匙。以上事实，由《上海市房地产权证》、《同意招租证明》、《上海市房屋租赁合同》、《业务商榷函》、《终止租赁合同协议书》、《补充协议》、《交还房屋的函》、《解除租赁合同通知书》、《关于“解除租赁合同通知书”的复函》、《催款通知》、《账户交易明细回单》、《交还房屋钥匙的告知书》、挂号信及EMS凭证及当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《上海市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于合同的解除。首先，根据本院查明的事实，原、被告在2015年3月25日签订的《终止租赁合同协议书》中约定双方的租赁合同于2015年3月31日终止，由案外人作为新承租人参与。后三方又以《补充协议》的方式明确该《终止租赁合同协议书》作废，原、被告双方解约事宜另行协商解决。所以，本院认定原、被告双方就系争房屋租赁合同的解除并未达成合意，被告关于双方已经协商一致提前解除合同的辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，根据我国的法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。该规定所指的法定解除权人是守约方，并非违约方。所以，被告作为违约方并不具有合同的法定解除权。第三，根据我国的法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的租赁合同中约定一方可书面通知另一方解除本合同，但按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，该条款所指的“一方”应是守约方，并非违约方，因此，被告单方面解除合同亦缺乏合同依据。第四，我国的司法解释规定，当事人对合同解除有异议，但在约定的或法定三个月异议期经过后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。但在适用该条规定时，提出合同解除的一方当事人必须首先具备合同约定解除权或法定解除权，其次才是以法律法规规定的方式通知对方当事人。鉴于本院阐述的理由，被告并不具有合同约定解除权或法定解除权，故原告未在被告函件中要求的期限内或法定三个月异议期内起诉，并不意味着双方的合同已经解除，更何况原告在2015年4月9日的回函中已经明确要求被告继续履行合同。因此，综合上述理由，本院认为双方的租赁合同在2015年3月31日并未解除。鉴于原告在2015年9月30日已将系争房屋出租他人，且被告在此之前已经搬离，故原告要求以2015年9月30日为合同解除日并无不妥，本院对此应予准许。根据我国法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于免租期的租金，虽然合同的性质决定了合同解除不能溯及既往，但鉴于双方在合同中明确约定如合同因被告原因被解除，则被告应按合同约定的租金标准，向原告支付免租期内的租金，且该约定是双方自愿订立，故原告要求被告支付免租期租金的诉请符合合同约定，也于法无悖，本院应予支持。至于免租期租金的计算，鉴于双方签订的《上海市房屋租赁合同》中仅约定按合同约定的租金标准，而该期合同约定的租金标准为月租金16,000元，并未约定日租金的标准，故本院参照《终止租赁合同协议书》和《补充协议》中的计算方式(即日租金为16,000元×12个月÷365天)，酌定免租期的租金金额为10,520.55元，非原告所诉之10,666.67元。根据本院查明的事实和当事人的陈述，被告在2015年3月31日搬离系争房屋时曾将房屋钥匙交付原告，但原告拒收，后被告于2015年4月30日又通过EMS方式，将系争房屋的钥匙送达原告，鉴于2015年3月31日至原告收到系争房屋钥匙期间，系争房屋尚在被告控制之下，双方对合同的解除事宜尚有争议，被告不具有合法的合同解除权，故2015年3月31日至原告收到系争房屋钥匙期间的房屋租金应当由被告承担。至于原告何时收到系争房屋的钥匙，鉴于被告提供的2015年4月30日EMS的凭证上并无原告的签收，原告承认是在2015年5月左右，故本院根据通常情况，并考虑到法定假日，酌情认定原告收到系争房屋钥匙的时间是在2015年5月4日。至于2015年5月5日至2015年9月30日的租金，根据本院查明的事实和当事人的举证，原告在被告违约后，原告完全可以根据合同的约定，通过追究被告违约责任的方式来防止自己损失的扩大，但现并无证据证明原告在收到被告寄还房屋钥匙后的近5个月时间里，采取了适当措施防止损失的扩大，故本院根据“没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的法律规定，对于原告要求的2015年5月5日至2015年9月30日间租金不予支持。关于违约金的诉请，鉴于合同中有约定，且违约金本身具有补偿性，被告的违约行为确实给原告带来一定的损失，故本院对该诉请予以支持。关于租赁保证金，鉴于原告同意抵扣，故本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款的规定，判决如下：一、原告上海古宜投资管理有限公司与被告上海东方有线网络技术服务有限公司于2013年9月23日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；二、被告上海东方有线网络技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海古宜投资管理有限公司2015年4月1日至5月4日的租金人民币18,104.11元；三、被告上海东方有线网络技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海古宜投资管理有限公司免租期内的租金人民币10,520.55元；四、被告上海东方有线网络技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海古宜投资管理有限公司违约金人民币16,000元(已扣除租赁保证金人民币16,000元)；五、驳回原告上海古宜投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,833元减半收取为人民币1,416.5元，由原告上海古宜投资管理有限公司负担人民币875.75元，被告上海东方有线网络技术服务有限公司负担人民币540.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王兆根
二〇一六年三月一日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。