重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民提字第00172号
再审申请人（一审第三人）：周胜，男，汉族，1975年11月1日出生。
委托代理人：黄德强，重庆溯源律师事务所律师。
委托代理人：楼雄翔，重庆溯源律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆渝能置业发展有限公司，住所地重庆市渝中区静园9号1-6号。
法定代表人：潘渝川，该公司董事长。
委托代理人：李俊，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王永春，男，汉族，1969年12月18日出生。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：覃韦韦，女，汉族，1980年11月13日出生。
委托代理人：王永春，男，汉族，1969年12月18日出生。
再审申请人周胜因与被申请人重庆渝能置业发展有限公司（简称渝能公司）、王永春、覃韦韦房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第03743号民事判决，向本院提出再审申请。本院于2014年7月18日作出（2013）渝高法民申字第00559号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人周胜的委托代理人黄德强、楼雄翔，被申请人渝能公司的委托代理人李俊、谭笑，被申请人王永春，被申请人覃韦韦的委托代理人王永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年4月27日，一审原告渝能公司向重庆市南岸区人民法院提起诉讼称，2008年8月，原告与被告王永春签订《购房合同》，约定原告将位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼11号、负1楼13-19号、负2楼1号共9个门面房屋整体出卖给被告王永春，双方还对涉案房屋的基本情况、购房款额、价款支付方式及期限、逾期付款的违约责任、合同解除后的处理方法等进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了全部义务，但被告王永春仅向原告支付了定金120万元和购房款80万元，原告多次向被告王永春催索购房款余额无果。原告于2009年9月解除了与被告王永春签订的购房合同等法律文件。因原告已将涉案房屋全部交付给被告王永春，而王永春与覃韦韦系夫妻关系，且二被告实际共同履行了购房合同。故起诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告王永春签订的《购房合同》及编号为YN20090325号的《补充协议》；2、解除原告就出卖涉案房屋与被告王永春、覃韦韦及第三人周胜分别签订的《重庆市商品房买卖合同》；3、由被告王永春配合原告完成对位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼11号，负1楼13-16号、18号，负2楼1号共7个门面房屋所签订的《重庆市商品房买卖合同》之备案注销手续；4、由被告覃韦韦对位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼13号、负1楼18号门面所签《重庆市商品房买卖合同》之备案注销手续向原告承担连带责任；5、由第三人周胜对位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼11号门面所签《重庆市商品房买卖合同》之备案注销手续向原告承担连带责任；6、被告王永春立即向原告返还重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼13-16号门面租金129740元、负1楼17号门面租金22520元、负1楼18-19号门面租金119380元、负2楼1号门面租金117660元、租赁保证金6000元（租金均从2008年10月1日起计至2010年5月31日止）；7、被告王永春立即向原告支付自2008年10月1日起至原告起诉之日止的负1楼11号门面占用费59652元；8、由被告王永春向原告支付自2010年5月31日起至实际向原告交还前述所有门面之日止的门面占用费（负1楼11号、13-16号、17门面以每月每平方米20元计付，负1楼18-19号门面以每月每平方米21元计付，负2楼1号门面以每月每平方米28元计付，若被告王永春实际收取的租金标准高于该标准的，以实际收取的租金计算）；9、由被告覃韦韦对被告王永春应承担的前述门面租金及占用费支付责任承担连带责任；10、确认原告没收被告王永春向原告交付的定金120万元；11、由被告王永春、覃韦韦向原告支付违约金和赔偿损失30万元；12、本案诉讼费用由被告王永春、覃韦韦承担。诉讼中，渝能公司向法院提交书面申请，认为周胜与本案的审理结果有利害关系，要求追加周胜为无独立请求权第三人参加诉讼。一审法院审查后，认为原告要求追加无独立请求权第三人参加诉讼的申请符合法律规定，遂通知周胜为本案无独立请求权第三人参加诉讼。
被告王永春、覃韦韦辩称，2009年11月17日，被告向原告交付了购房款390万元，购房款余额10万元系用工程款冲抵，被告无违约行为，涉案商品房买卖合同应当继续履行，原告对被告提出的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。另外，重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼18、19号门面在原告向被告交付时即存在房屋质量问题，承租人已据此拒绝向被告交付租金。
第三人周胜辩称，第三人委托被告王永春购房，且已向原告交付了大部分购房款项，由于原告与第三人签订的商品房买卖合同中并未约定房款支付的期限，而原告又未进行催告，故原告对第三人提出的诉讼请求不符合法律规定，请求法院予以驳回。
重庆市南岸区人民法院一审查明：建设单位为渝能公司的渝能都市经典A1、A2、B栋工程（南坪南路6号地块）于2005年6月27日通过竣工验收。2005年8月11日，重庆市国土资源和房屋管理局制发了106房地证2005字第08864号《房地产权证》，该权证载明：位于南岸区南坪镇南兴路228号综合楼负2-28层的权利人为渝能公司。
2008年8月11日，渝能公司与王永春签订YN20080730号《购房合同》（简称购房合同），主要约定为：王永春向渝能公司整体打包购买都市经典负1楼11号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号及负2楼1号门面房屋，以上门面房屋均已设定抵押，且除负2楼1号房屋外，其余房屋均已出租；以上房屋套内面积总计1024.08平方米，购房总价款为600万元；买受人在签订本合同之日起7日内支付首期购房款200万元，余款在抵押解除后7日内一次性付清，首期房款中的120万元同时作为定金，买受人不整体购房无权要求返还定金，出卖人不整体卖房应当双倍返还定金；买受人向出卖人支付首期房款200万元后5个工作日内，出卖人向买受人交付房屋；如买受人支付价款逾期在60日内，买受人从逾期之日起以应付款为标准，每日按万分之三向出卖人承担违约金，如买受人支付价款逾期超过60日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人承担应付款30%的违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，从逾期之日起直至实际支付应付款之日止，买受人以应付款为标准，每日按万分之五向出卖人承担违约责任；出卖人承诺最迟于2009年4月14日前解除房屋上设定的抵押，否则，在逾期60日内，从逾期之日起直至完成解押义务之日止，出卖人以已收取房款为标准，每日按万分之三向买受人承担违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人承担已收取房款30%的违约金，买受人不解除合同的，从逾期之日起直至完成解押义务之日止，出卖人按已收取价款为标准，每日按万分之五向买受人承担违约责任，出卖人承担逾期解押合同义务的违约责任限额为购房总价款的30%；买受人接收或受让房屋后，房屋上设置的租赁关系继续有效，买受人享有出卖人在《租赁合同》中约定的出租人的权利和义务；买受人在付清全部房款并按国家规定交纳税费、大修基金等费用后60日内，出卖人负责将办理《房地产权证》所需资料提交到有关主管部门；《房地产权证》登记的套内面积或总面积与合同约定面积有差异的，合同总价款不作任何调整；出卖人不再接收买受人部分购买的要求，否则出卖人有权解除合同，并有权要求买受人承担总价款20%的违约金，买受人提出将房屋分别登记在不同人名下的，不属部分购买情况，出卖人应予以协助；本合同解除后，合同涉及的所有购房合同全部解除，买受人必须腾空全部房屋，并将房屋全部返还给出卖人；本合同被解除后，买受人根据《租赁合同》已收取的租金、违约金、赔偿金等应当返还给出卖人；本合同自双方签字盖章且出卖人收到首付款200万元（包括定金120万元）后生效。
2008年9月28日，渝能公司向都市经典物管处发出《交房通知》，主要内容为：王永春购买的都市经典负1-11、13、14、15、16、17、18、19号和负2-1号门面手续已完清，请办理相关的接房手续，物管费从2008年10月1日起算。2008年10月15日，渝能公司向王永春出具了金额为120万元的购房定金（都市经典负1-11、13、14、15、16、17、18、19号和负2-1号房屋）收据及金额为80万元的购房款（都市经典负1-11、13、14、15、16、17、18、19号和负2-1号房屋）收据。
2009年3月24日，王永春向渝能公司提交《申请》一份，主要内容为：王永春购买都市经典门面9套，请渝能公司将负1楼11号产权办理在周胜名下，将负1楼13、18号产权办理在覃韦韦名下，将负1楼14、15、16号和负2楼1号产权办理在王永春名下，将负1楼17号、19号产权办理在杨胜会名下。
2009年3月26日，渝能公司与王永春签订YN20090325号《补充协议》（简称0325号补充协议），主要约定为：渝能公司根据王永春的申请，以渝能公司的名义与王永春和王永春指定的周胜、覃韦韦、杨胜会等相关人分别签订商品房买卖合同。并将合同项下的房产过户到王永春和相关人的名下；本协议签订后2日内，渝能公司为王永春提供相关房屋的联机备案单；本协议签订后20个工作日内，王永春付清余款400万元，王永春逾期付款的，渝能公司有权解除购房合同以及与王永春和相关人签订的商品房买卖合同，并且赔偿应付款30%的违约金；商品房买卖合同与本协议不一致的地方，以本协议为准。
2009年3月26日，渝能公司与王永春签订《重庆市商品房买卖合同》四份，主要约定为：王永春分别以432388元、398640元、398640元、1230900元的价款向渝能公司购买位于南岸区南坪镇南兴路228号渝能都市经典负1层14号（套内面积73.80平方米）、负1层15号（套内面积68.04平方米）、负1层16号（套内面积68.04平方米）、负2层1号（套内面积210.09平方米）的门面房屋；买受人在签订本合同20个工作日内付清全款；出卖人应在2008年10月10日前将商品房交付买受人使用；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，并由买受人按应付款的30%向出卖人支付违约金。
2009年3月26日，渝能公司与覃韦韦签订《重庆市商品房买卖合同》两份，主要约定为：覃韦韦分别以670729元、994493元的价款向渝能公司购买位于南岸区南坪镇南兴路228号渝能都市经典负1层13号（套内面积114.48平方米）、负1层18号（套内面积167.74平方米）的门面房屋；买受人在签订本合同20个工作日内付清全款；出卖人应在2008年10月10日前将商品房交付买受人使用；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，并由买受人按应付款的30%向出卖人支付违约金。
2009年3月26日，渝能公司与案外人杨胜会签订《重庆市商品房买卖合同》两份，主要约定为：杨胜会分别以329740元、670729元的价款向渝能公司购买位于南岸区南坪镇南兴路228号渝能都市经典负1层17号（套内面积56.28平方米）、负1层19号（套内面积114.48平方米）的门面房屋；买受人在签订本合同20个工作日内付清全款；出卖人应在2008年10月10日前将商品房交付买受人使用；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，并由买受人按应付款的30%向出卖人支付违约金。
2009年3月26日，渝能公司与周胜签订《重庆市商品房买卖合同》一份，主要约定为：周胜以873741元的价款向渝能公司购买位于南岸区南坪镇南兴路228号渝能都市经典负1层11号（套内面积149.13平方米）的门面房屋；出卖人应在2008年10月10日前将商品房交付买受人使用；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，并由买受人按应付款的30%向出卖人支付违约金。
2009年3月26日，渝能公司就上述商品房买卖合同的签订向重庆市南岸区房地产交易所提交了《重庆市商品房买卖合同登记申请表》，重庆市南岸区房地产交易所对上述《重庆市商品房买卖合同》进行了联机备案登记。同日，覃韦韦向渝能公司出具收条两份，主要内容为：收到重庆渝能置业发展有限公司交付的《重庆市商品房买卖合同》（都市经典负1-11、13、14、15、16、17、18、19号和负2-1号）原件各一份及相应的《重庆市商品房买卖合同登记申请表》复印件。
2009年3月25日，王永春向周胜出具《说明》一份，主要内容为：周胜购买渝能都市经典负1层11号房屋的价款由王永春在向渝能公司交付的定金200万元中支付，该房屋全部价款均由王永春向渝能公司支付。2009年4月20日，王永春向周胜出具《说明》一份，主要内容为：王永春已向渝能公司说明渝能都市经典负1层11号房屋是周胜购买，周胜委托王永春交付的80万元房款王永春已交付给渝能公司并说明了该房款的交付人为周胜，其余房款也由王永春直接支付给渝能公司。
2009年6月18日，重庆星全律师事务所通过特快专递向王永春送达《律师函》，要求王永春立即向渝能公司支付400万元购房款，并按银行同期贷款利率支付利息。该特快专递被王永春拒收。
2009年9月25日，渝能公司向王永春、覃韦韦、杨胜会发出《解除通知书》，主要内容为：渝能公司与王永春、覃韦韦、杨胜会签订的商品房买卖合同为渝能公司与王永春此前签订的购房合同附件，现商品房买卖合同当事人经协商，一致同意解除就都市经典负1-13、14、15、16、17、18、19号和负2-1号门面签订的《重庆市商品房买卖合同》。同日，王永春、杨胜会在《解除通知书》上签署了“已解除，无异议”的意见。
2009年11月17日，渝能公司与王永春和案外人王苗共同签订YN20091117号《补充协议》（简称1117号补充协议），主要内容为：渝能公司根据与王永春签订的购房合同和0325号补充协议及王永春提出的申请，已分别与王永春、覃韦韦、周胜、杨胜会签订了商品房买卖合同并已向房屋管理部门提出了联机备案申请；因王永春逾期未支付购房款400万元，渝能公司已向王永春、覃韦韦、周胜、杨胜会发出解除通知；购房合同项下的所有门面已经交付王永春使用，王永春已将门面全部对外出租；现王永春请求继续履行购房合同，王苗愿意和王永春共同享有和承担购房合同的权利和义务，王苗与王永春要求，若王苗用自有资金全部支付完毕本协议约定的购房款余额400万元后，除登记在周胜名下的房屋外的8个门面视为全部转让给王永春、王苗共同指定的人；考虑到王永春、王苗打包整体购买，门面房优惠总价款确定为600万元；经渝能公司同意，王永春、王苗继续履行购房合同，王永春、王苗需另行向渝能公司支付补偿金20万元（参考同期贷款利息加上渝能公司支付律师费用8万元）；渝能公司与王永春签订的购房合同和0325号补充协议以及渝能公司分别与王永春、覃韦韦、杨胜会签订的商品房买卖合同已全部解除并发生效力；本协议生效后，即视为王永春、王苗履行完毕“打包整体购买”义务，本协议项下的所有房屋（含登记在周胜名下的房屋）的价款全部支付完毕，周胜与渝能公司原签订的商品房买卖合同继续履行，本协议生效前或本协议应生效未生效的，周胜与渝能公司原签订的商品房买卖合同解除并发生效力。本协议的生效条件为：1、在签订本协议之时，王苗向重庆渝能产业（集团）有限公司无息出借400万元，在王永春全部完成第2条义务时，转化为购房款，王永春就王苗向重庆渝能产业（集团）有限公司的借款承担连带责任，王永春最迟在签订本协议起10个工作日完成第2条合同义务；2、在签订本协议之日起3个工作日内，王永春保证自己和覃韦韦、杨胜会在渝能公司出具的解除通知上签署“已解除，无异议”字样且签名，同时在该期限内，王永春、覃韦韦、杨胜会与渝能公司到房屋交易主管部门共同办理合同联机备案单注销手续；3、在王永春完成第2条合同义务时起3个工作日内，王苗向渝能公司支付20万元补偿金，王永春对此承担连带责任；4、王永春、王苗完成第1、2、3条合同义务后，本补充协议生效。本协议生效后，应王永春、王苗共同要求，渝能公司同意与王永春、王苗指定的唐显智、唐显余、唐显著分别就王永春、覃韦韦、杨胜会原名下的门面另行签订商品房买卖合同；本协议生效后，渝能公司拒绝履行本补充协议的，王永春、王苗有权要求继续履行，并有权要求渝能公司以已收取款项为标准，每日按万分之五承担违约金；渝能公司就周胜名下的商品房买卖合同办理合同备案登记、产权预告登记、产权登记手续等，需符合本协议约定的王永春、王苗义务全部履行完毕，渝能公司与周胜不存在独立有效的合同关系；王永春之前向渝能公司交纳的定金120万元和购房款80万元作为王永春、王苗保证本协议生效的定金，若王永春、王苗未在本协议约定时间内完成第2条合同义务，无权要求渝能公司退还定金，若因渝能公司原因造成本协议无效的，渝能公司双倍返还定金，并退还给王苗，王永春、王苗完成第2条合同义务后，本定金200万元转为购房款；鉴于本协议项下所有门面已交付王永春使用，王永春已对外出租，王永春、王苗自行就门面交付进行协商；因王永春或王苗原因导致本补充协议未生效的，渝能公司有权没收王永春、王苗交付的定金200万元；因王永春原因导致本补充协议应生效未生效的，不影响渝能公司与王永春签订的购房合同和0325号补充协议的解除效力，也不影响渝能公司与王永春、覃韦韦、周胜、杨胜会签订的商品房买卖合同的解除效力，同时王永春应向渝能公司返还所有门面房，渝能公司有权要求王永春以房屋总价款的20%承担违约金，并赔偿给渝能公司造成的包括律师费、员工差旅误工费等一切经济损失；若王永春、覃韦韦、周胜、杨胜会未与渝能公司到房屋交易主管部门共同办理联机备案单注销手续导致需要通过诉讼或其他方式达到注销目的的，渝能公司除按约定没收定金200万元外，并有权要求王永春以房屋总价款为标准，从本协议应生效未生效之日起直至联机备案单注销之日止，每日按万分之五支付违约金（或赔偿金）。
2010年1月11日，王苗向渝能公司出具《承诺书》一份，主要内容为：由于王永春未履行1117号补充协议约定的注销联机备案单的义务，导致补充协议无法履行，王苗承诺将履行注销联机备案手续义务的期限宽限在2010年1月18日，如王永春届时未履行注销义务，即终止合同，撤走借给渝能集团的390万元人民币。同日，王永春向渝能公司出具《承诺书》一份，主要内容为：因王永春的原因1117号补充协议生效条件未成就，经王永春、王苗多次要求，渝能公司在保留没收王永春定金200万元的情况下，同意给予王永春宽限期限到2010年1月18日，否则渝能公司有权根据1117号补充协议中关于生效条件未成就之规定追究王永春逾期付款等相关责任。
2010年4月13日，王苗出具收条一份，主要内容为：王苗已全部收到重庆渝能产业（集团）有限公司归还的借款390万元，王苗与重庆渝能产业（集团）有限公司及渝能公司无其他债权债务。
另查明，王永春与覃韦韦系夫妻关系。登记在王永春名下位于南岸区南兴路228号负1层14、15、16号及负2层1号的房屋之权属于2009年10月23被重庆市南岸区人民法院冻结，于2010年12月22日被重庆市南岸区人民法院冻结，于2011年1月26日被重庆市渝中区人民法院冻结。登记在覃韦韦名下位于南岸区南兴路228号负1层13、18号的房屋之权属于2010年12月22被重庆市南岸区人民法院冻结。
2010年3月12日，渝能公司向重庆市南岸区人民法院提交了《司法限制异议书》两份，请求重庆市南岸区人民法院解除对渝能公司就南岸区南兴路228号负1层14、15、16号及负2层1号与王永春签订的《重庆市商品房买卖合同》备案手续的冻结和解除渝能公司就南岸区南兴路228号负1层13、18号与覃韦韦签订的《重庆市商品房买卖合同》备案手续的冻结。
2009年7月22日，渝能公司与重庆星全律师事务所签订《委托代理合同》一份，主要约定为：渝能公司因与王永春、覃韦韦、周胜、杨胜会等购房合同纠纷一案委托重庆星全律师事务所提供法律服务，律师服务费用采取基本收费和风险收费相结合的方式，合同签订之日起3日内，渝能公司向重庆星全律师事务所支付基本律师服务费用15万元，该基本律师服务费用不结算不退还。2010年4月19日，渝能公司与重庆星全律师事务所签订《补充协议》一份，主要约定为：重庆星全律师事务所为渝能公司诉王永春、周胜等案提供全程法律服务，渝能公司仅需包干支付重庆星全律师事务所律师服务费用15万元，渝能公司在本协议签订之日起3个工作日内支付重庆星全律师事务所律师服务费用8万元，余款7万元在案件全部结束之日起3个工作日内支付。2010年4月22日，渝能公司通过银行转帐方式向重庆星全律师事务所支付了8万元。
2007年11月1日，渝能公司与重庆市科宏工程项目管理有限公司签订《渝能都市经典商铺租赁合同》一份，主要约定为：渝能公司将都市经典负1层17号房屋租赁给重庆市科宏工程项目管理有限公司作办公营业使用，租金标准为每月每平方米20元，租期为2007年11月15日起至2008年11月14日止。
2008年1月9日，渝能公司与谷玉兰签订《渝能都市经典商铺租赁合同》两份，主要约定为：渝能公司将都市经典负1层18、19号房屋租赁给谷玉兰作茶楼使用，租金标准为每月每平方米21元，租期为2008年3月1日起至2011年2月28日止。
2008年3月22日，渝能公司与重庆渝能建筑安装工程有限公司签订《渝能都市经典商铺租赁合同》一份，主要约定为：渝能公司将都市经典负1层13、14、15、16号房屋租赁给重庆渝能建筑安装工程有限公司作办公使用，租金标准为每月每平方米20元，租期为2008年4月1日起至2010年12月31日止。
2008年4月8日，渝能公司与周克会签订《渝能都市经典商铺租赁合同》一份，主要约定为：渝能公司将都市经典负2层1号房屋租赁给周克会作歌城使用，租金标准为每月每平方米28元，租期为2008年4月8日起至2013年4月7日止。
2010年9月21日，王永春以特快专递方式向渝能公司寄送了函件，要求渝能公司对都市经典负1层18、19号房屋的漏水问题进行解决。
渝能公司因向银行贷款而在涉案门面房屋上设定的抵押已于2008年1月14日和2009年3月12日注销。
截至2012年4月9日，针对重庆市南岸区南坪镇南兴路228号房屋采取之司法限制措施尚有两宗未予解除。涉及的法律文书一为重庆市南岸区人民法院送达的（2010）南法民执字第844号《民事裁定书》，申请执行人为李军，被执行人为王永春，执行标的额为120万元；二为重庆市南岸区人民法院送达的（2010）南法执恢字第50号《民事裁定书》，申请执行人为袁永涛，被执行人为王永春，执行标的额为40万元。
诉讼中，法院已通知李军、袁永涛到庭征询其对本案处理的相关意见，李军、袁永涛均表示：请求法院对本案依法裁判并尽可能保护李军、袁永涛作为王永春债权人的合法利益。
重庆市南岸区人民法院一审认为：渝能公司与王永春签订之购房合同及0325号补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。双方基于0325号补充协议之约定及王永春之申请，由渝能公司分别与王永春、覃韦韦、周胜及案外人杨胜会签订的商品房买卖合同，均系为履行渝能公司与王永春所签购房合同及0325号补充协议而形成之从合同。
2009年9月25日，渝能公司向王永春、覃韦韦、杨胜会发出《解除通知书》，通知解除商品房买卖合同，王永春、杨胜会确认了商品房买卖合同解除行为，其中覃韦韦与渝能公司所签商品房买卖合同，王永春在对应的《解除通知书》签字，因王永春与覃韦韦系夫妻关系，渝能公司有理由相信渝能公司的该项代签字行为具有代理权，该签字行为与覃韦韦本人所为签字行为具有同等效力。但商品房买卖合同系购房合同及0325号补充协议之从合同，从合同解除的效力并不当然及于主合同，渝能公司在本案诉讼过程中并未举示充分证据证明对购房合同及0325号补充协议的解除通知已送达到王永春，原告的单方解除行为尚没有发生法律效力。但购房合同及0325号补充协议签订后，王永春并没有按照约定付清购房款，根据购房合同第五条之约定，购房合同0325号补充协议的解除条件已成就。
渝能公司与王永春、王苗共同签订1117号补充协议因未达到合同约定的生效条件而未生效。但该协议明确约定被告王永春之前向渝能公司交纳的定金120万元和购房款80万元作为王永春、案外人王苗保证1117号补充协议生效的定金，应理解为渝能公司经与王永春合意，将原购房合同所约定的定金及购房款转化为1117号补充协议之定金200万元。协议中约定前述200万元作为王永春、王苗保证此协议生效的定金，但该定金既非成约定金，也非违约定金，对于已成立但未生效的合同，应适用缔约过失责任而非违约责任，本案定金具有违约定金的性质，故不宜基于1117号补充协议之约定予以支持。
渝能公司诉请王永春、覃韦韦支付违约金及赔偿损失30万元，因王永春既未按照购房合同之约定足额给付购房款，又未按照后续补充协议之约定付款及完成涉案商品房买卖合同联机备案注销行为，应当承担违约责任及损失赔偿责任。其中因王永春逾期付款超过60日，按购房合同约定以应付款（400万元）的30%为违约金，结合渝能公司诉请，确定王永春应向渝能公司支付的违约金为24万元。渝能公司为解决涉案房屋买卖合同纠纷已实际支付律师费用8万元，因渝能公司与王永春在1117号补充协议中关于律师费用的负担有明确约定，且1117号补充协议未生效的责任在于王永春，王永春应当承担缔约过失责任，故对于渝能公司诉请的该8万元律师费损失予以支持。鉴于渝能公司对王永春应给付的违约金及应赔偿的律师费损失之总额请求金额为30万元，故对此以原告请求金额予以确认。
因购房合同及0325号补充协议及后续表现形式为商品房买卖合同的从合同应予解除，但渝能公司已与商品房买卖合同当事人王永春、覃韦韦及周胜办理了合同联机备案登记手续，王永春、覃韦韦及案外人周胜应履行备案注销义务，以保证渝能公司所售房屋恢复至原有权属状态。
对渝能公司诉请王永春返还租金及租赁保证金的请求，庭审中渝能公司与王永春均未举示证据证明所涉房屋现是否实际对外出租及出租情形下的租赁期限、租赁价格。考虑到渝能公司已将房屋实际交付给王永春，王永春进行了实际受领，渝能公司所主张的房屋占有使用费应予支持。房屋占有使用费的标准可按原告在房屋交付前渝能公司与案外人所签对应门面的《房屋租赁合同》所约定的价格为标准。
对第三人周胜提出的商品房买卖合同系建立在其本人与渝能公司之间，80万元购房款系其本人实际支付的辩解意见，结合全案证据材料，周胜与渝能公司所签商品房买卖合同显系王永春与渝能公司为履行购房合同及补充协议形成的从合同，第三人在本案诉讼过程中亦未举示充分证据证明王永春向渝能公司给付的200万元款项中的80万元系周胜所支付，对于第三人周胜提出的该项辩解意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出该院（2010）南法民初字第03824号民事判决：一、解除原告渝能公司与被告王永春签订的《购房合同》、编号为20090325的《补充协议》；解除原告渝能公司与第三人周胜就位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼11号门面房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、确认原告渝能公司与被告王永春就位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼14号、15号、16号、负2楼1号门面房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》，原告渝能公司与被告覃韦韦就位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼13号、负1楼18号门面房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2009年9月25日解除。三、被告王永春在本判决生效之日起十日内配合原告渝能公司完成对位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼11号、负1楼13号、14号、15号、16号、18号，负2楼1号共7个门面所签订的《重庆市商品房买卖合同》联机备案注销手续，被告覃韦韦配合原告渝能公司完成对位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼13号、负1楼18号所签订的《重庆市商品房买卖合同》联机备案注销手续；第三人周胜配合原告渝能公司完成对位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼11号所签订的《重庆市商品房买卖合同》联机备案注销手续。四、被告王永春于本判决生效之日起十日内向原告渝能公司支付房屋占有使用费（占有使用费的计算期限：自2008年10月1日起至被告王永春将门面实际交还给原告渝能公司之日为止。计算标准为：负1楼11号门面按20元／平方米／月计算（负1楼11号门面计费面积为149.13平方米）；负1楼13号、14号、15号、16号门面按20元／平方米／月计算（负1楼13号、14号、15号、16号门面计费总面积为324.36平方米）；负1楼17号门面按20元／平方米／月计算（负1楼17号门面计费面积为56.28平方米）；负1楼18号、19号门面按21元／平方米／月计算（负1楼18号、19号门面计费总面积为284.22平方米）；负2楼1号按28元／平方米／月计算（负2楼1号计费面积为210.09平方米）），被告覃韦韦对此承担连带给付责任。五、被告王永春于本判决生效之日起十日内向原告渝能公司支付违约金及律师费用损失赔偿金30万元，被告覃韦韦对此承担连带清偿责任。六、驳回原告渝能公司的其他诉讼请求。本案案件受理费53800元、公告费300元，合计54100元，由被告王永春、覃韦韦负担。
王永春、覃韦韦、渝能公司不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。二审期间，渝能公司自愿撤回了上诉。
王永春、覃韦韦请求撤销原判，依法改判驳回渝能公司的全部诉讼请求。主要理由：1、王永春与案外人王苗共同签订的1117号补充协议约定：“在签订本协议之时，王苗向重庆渝能产业（集团）有限公司无息出借400万元，在王永春全部完成合同第2条义务时，转化为购房款”，这一约定“名为借款，实为支付房款”。虽然2010年4月13日，重庆渝能产业（集团）有限公司向案外人王苗退款390万元，但不影响王永春已经履行的付款义务的效力，并且在退款时，并未通知王永春。故王永春已经按约定履行了相关合同义务。2、王永春向渝能公司整体打包购买的门面房，渝能公司早在购房合同签订前向银行贷款时设定抵押，渝能公司签订合同时并未征求相关银行的同意，也未立即解除抵押，就与王永春订立了合同，导致王永春买受的门面房先后被重庆市南岸区人民法院冻结，导致王永春无法办理联机备案单的注销义务，王永春只是一般违约，并且渝能公司违约在先，渝能公司不具备解除合同的权利。
渝能公司答辩称：1、渝能公司与王永春、覃韦韦签订房屋买卖合同后，积极履行了全部己方义务，但王永春只支付了定金120万元和购房款80万元，渝能公司多次向王永春催收房款余额无果，王永春、覃韦韦的严重违约行为导致了房屋买卖合同无法继续履行。2、王永春、覃韦韦的严重违约行为直接导致渝能公司造成了巨大损失，渝能公司无法将房屋再次销售、租赁，并因此产生了诉讼费、律师费等不必要的费用以及产生了资金占用损失等潜在损失。请求驳回王永春、覃韦韦的上诉请求。
一审第三人周胜称：其不同意渝能公司解除与周胜的商品房买卖合同，其已支付大部分房款，渝能公司也已将所购门面房交付周胜使用，周胜已对外出租，双方合同已经履行，周胜并无违约行为，渝能公司对与周胜签订的商品房买卖合同并无解除权。
二审查明的案件事实与一审一致。
重庆市第五中级人民法院二审认为：本案系合同纠纷。王永春与渝能公司签订的购房合同以及0325号补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，且双方均已按合同约定履行了部分合同义务，系合法、有效的合同，对双方当事人具有约束力。按照0325号补充协议约定，王永春应在补充协议签订后20个工作日内付清余款400万元，王永春逾期未付余款，双方约定的解除条件已经成就，渝能公司可依法解除购房合同以及0325号补充协议。同时合同的解除系王永春违约所致，渝能公司可以依据合同约定，要求王永春承担相应违约责任。
至于渝能公司与王永春就位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼14号、15号、16号、负2楼1号门面房屋签订的商品房买卖合同以及渝能公司与覃韦韦就位于重庆市南岸区南坪镇南兴路228号都市经典负1楼13号、负1楼18号门面房屋签订的商品房买卖合同，均系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，上述合同系合法有效的合同。2009年9月25日，渝能公司向王永春、覃韦韦发出《解除通知书》时，王永春在对本人签订的合同以及妻子覃韦韦签订的合同的解除均签字表示同意，应认定双方已经协商解除了上述合同。由于合同签订后，合同双方到房管部门进行了联机备案登记，故王永春与覃韦韦还应协助办理相应的商品房买卖合同联机备案登记的注销。
关于王永春、覃韦韦上诉提出王苗已经支付房款390万元给渝能公司，已经履行了约定的合同义务，渝能公司无权解除与王永春所签订的合同问题。该院认为，王永春与案外人王苗同渝能公司于2009年11月17日签订1117号补充协议亦是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法成立的合同；但由于双方当事人在合同中约定了生效条件，按照合同法的规定，合同应在生效条件成立后生效。1117号补充协议约定的生效条件为：“1、在签订本协议之时，王苗向重庆渝能产业（集团）有限公司无息出借400万元，在王永春全部完成第2条义务时，转化为购房款，王永春就王苗向重庆渝能产业（集团）有限公司的借款承担连带责任，王永春最迟在签订本协议起10个工作日完成第2条合同义务；2、在签订本协议之日起3个工作日内，王永春保证自己和覃韦韦、杨胜会在渝能公司出具的《解除通知》上签署‘已解除，无异议’字样且签名，同时在该期限内，王永春、覃韦韦、杨胜会与渝能公司到房屋交易主管部门共同办理合同联机备案单注销手续；3、在王永春完成第2条合同义务时起3个工作日内，王苗向渝能公司支付20万元补偿金，王永春对此承担连带责任；4、王永春、王苗完成第1、2、3条合同义务后，本补充协议生效”，而王永春并未在期限内办理王永春、覃韦韦、杨胜会与渝能公司所签商品房买卖合同的联机备案单注销手续；并且按照王苗、王永春于2010年1月11日向渝能公司出具的承诺书的内容，联机备案单注销手续不能办理的责任在王永春，并非渝能公司，故不能认定渝能公司不正当促成生效条件不能成立；由于该补充协议约定的生效条件不具备，该协议并未生效，不能约束双方当事人，王永春无权按照该未生效的补充协议，要求渝能公司履行合同义务或接受王永春、王苗履行的合同义务；同时，王苗向重庆渝能产业（集团）有限公司支付390万元的性质在1117号补充协议生效前系借款，后来重庆渝能产业（集团）有限公司也归还了该笔借款，可见渝能公司并未将该笔借款在履行中作为房款收取，从而接受了王永春或王苗履行支付房款的义务，不能认定渝能公司通过实际履行变更了购房合同及0325号补充协议的履行方式或变更了1117号补充协议的生效条件；而根据0325号补充协议的约定，王永春至今仍未履行支付房款400万元的义务，已构成违约，渝能公司可以行使合同解除权。故对王永春的这一上诉意见，该院不予支持。
对于王永春提出其没有根本违约，联机备案单不能注销的责任系渝能公司没有及时办理解除抵押所致的上诉意见。经查，渝能公司在与王永春签订购房合同时已明确告知上述房产已设定抵押，并约定了解除抵押的期限是在2009年4月14日前，而渝能公司在2009年3月12日便解除了上述房屋的抵押，并未违约；根据已查明的事实，上述房屋被司法查封的原因是由于王永春与案外人的债务纠纷，与渝能公司无关，王永春应当对联机备案单不能注销导致的后果承担责任。王永春不支付400万元购房款已经导致渝能公司出售房屋收取购房款的合同目的不能实现，已构成根本违约。故对王永春的这一上诉意见，该院不予支持。
一审法院在主张王永春承担违约责任时，就同一个违约事实，即按照0325号补充协议既主张违约金，又以王永春的违约行为导致1117号补充协议未生效主张律师费用损失的判项有误，应只主张违约金。但渝能公司一审请求判决王永春承担违约金30万元，符合合同约定，该院予以支持。
渝能公司在二审过程中，自愿撤回上诉是其真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该院予以准许。
对于一审第三人周胜在二审中提出不应解除其与渝能公司签订的商品房买卖合同的请求。由于周胜作为参与诉讼的第三人，在接到一审判决书后，对涉及其权利义务承担的判项应当单独提出上诉，其没有对判决事项提出上诉，该请求不在本案二审审理范围之内，该院不予审理。
综上，上诉人王永春、覃韦韦要求改判不解除合同的上诉请求不能成立，但其关于要求对一审判决不当之处予以改判的请求成立，该院对一审法院判决不当之处予以纠正。遂判决：一、维持重庆市南岸区人民法院（2010）南法民初字第03824号民事判决第一、二、三、四项；二、变更重庆市南岸区人民法院（2010）南法民初字第03824号民事判决第五项为“被告王永春于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝能置业发展有限公司支付违约金300000元，被告覃韦韦对此承担连带清偿责任”；三、撤销重庆市南岸区人民法院（2010）南法民初字第03824号民事判决第六项；四、驳回重庆渝能置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费、公告费承担不变，二审案件受理费53800元，由王永春、覃韦韦承担。
再审申请人向本院申请再审的主要理由为：一、原审法院判决认定周胜与渝能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（简称周胜合同）系王永春与渝能公司签订的购房合同、0325号补充协议的从合同，属认定法律关系错误。（一）从周胜合同签订过程看，即使系王永春申请所致，也不影响该合同独立性。1、周胜受让了购房合同中涉及的一套房屋，但不必然导致周胜了解并同意该总购房合同及其补充协议的约定，这需要周胜作为一方当事人的明示。2、周胜合同即便是总购房合同及0325号补充协议的从合同，但其后渝能公司与王永春及案外人王苗签订的1117号补充协议，对总购房合同及0325号补充协议作出了重要变更，并未告知周胜并得到其同意，周胜合同不应成为1117号补充协议的从合同而受其约束。3、周胜合同系总购房合同及补充协议的从合同，仅是渝能公司和王永春单方约定，并无其他证据证明周胜合同的从属性。（二）从本案涉及合同内容来看，周胜合同系独立合同，不是从属合同。1、周胜合同并无与总购房合同及0325号补充协议相关的约定，与普通商品房买卖合同无异。2、周胜合同与被原审判决同时定性为从合同的渝能公司与其他相关人覃韦韦、杨胜会等签订的商品房买卖合同有诸多不同：（1）其他相关人签订的商品房买卖合同明确约定“买受人在签订本合同20个工作日内付清全款”，但周胜合同无此约定。（2）渝能公司向其他相关人发出解除通知书时并未向周胜发出；其他相关人均在解除通知书上签署“已解除，无异议”，而周胜毫不知情，且从未表达过同意接受购房合同及0325号补充协议的约束。（3）1117号补充协议约定渝能公司附条件转让给王苗的标的物是“除登记在周胜名下的房屋外的8个门面”，不包含周胜购买的房屋。（三）从周胜合同履行来看，该合同也作为独立合同得到履行，不从属于任何其他合同。周胜合同签订后，从王永春出具给周胜的两份《说明》中可以看出，周胜通过王永春已支付给渝能公司购房款80万元，履行了大部分付款义务。二、原审判决主体错误。无论周胜合同为独立合同还是从合同，原审判决结果均影响了周胜作为合同当事人的权利义务，对该合同周胜拥有独立的请求权，不应为原审判决认定的无独立请求权的第三人。三、原审判决解除周胜合同，不利于保护交易安全和案外人合法权益。周胜已支付购房款80万元，只尚欠尾款几万元，对该尾款的支付时间双方未约定，渝能公司亦没有催收，从鼓励交易、保护交易安全原则出发，应不宜解除周胜合同；周胜合同签订后即在房地产管理部门办理了联机备案登记，周胜亦将房屋出租给案外人，租期20年，租金40万元已一次性收取，解除周胜合同明显不利于保护案外人利益。并据此请求，撤销一审判决第一项、第三项及二审判决第一项，依法改判。
被申请人渝能公司辩称：1、周胜与渝能公司签订的商品房买卖合同，是渝能公司为了履行与王永春之间的购房合同而签订。其与渝能公司与王永春签订的购房合同是主从关系，该合同不具有独立性。2、王永春给周胜出具的两份说明，无论其真实与否，对渝能公司均无约束力。渝能公司从不知晓说明内容，王永春也未告知过渝能公司。渝能公司与王永春签订的购房合同，约定的是整体打包卖房，不能分开买卖。3、再审申请人谈到的80万元，是王永春向渝能公司交付购买全部9个门面的购房款，没有明确是购买哪一门面的购房款。4、就房屋买卖事宜，周胜没有与渝能公司进行过协商，渝能公司也没有将房屋交付给周胜，渝能公司与周胜也没有房款的交接行为，渝能公司与周胜签订合同的时间不足15分钟。周胜与渝能公司签订的商品房买卖合同不具有独立性，原审认定事实清楚，证据充分，判决正确，应当予以维持。
被申请人王永春、覃韦韦辩称，王永春与渝能公司签订合同时，是整体打包处理。当时该房屋是有银行抵押的，在解除银行抵押后，分到购买门面的人手里，我与周胜、覃韦韦等人都去签了商品房买卖合同，渝能公司同意签订分合同时就不再是主从关系了。购房合同是渝能公司整体打包卖给王永春，王永春相当于一个牵头人，介绍其他人进来，后来又分别与购房人签订了商品房买卖合同，合同签订后，前面的购房合同就已经失效了。
本院再审查明，2008年10月10日，渝能公司将涉案9个门面交付给了王永春。2009年3月26日，王永春、覃韦韦、杨胜会、周胜四人到渝能公司，与渝能公司分别签订涉案商品房买卖合同，其房屋平方米单价系根据购房合同总价款与总面积相除得出，合同上约定的交房时间均为2008年10月10日。周胜所签商品房买卖合同涉及的负一楼11号门面，系由王永春直接交付给周胜的。
关于合同的签订问题。王永春在再审中陈述：王永春准备整体购买房屋前，因资金方面的原因，通过中间人认识周胜后，与周胜进行了沟通，协商整体购房事宜。周胜签订合同时，知道此前王永春与渝能公司签订了购房合同，也知道其所签商品房买卖合同中的门面系购房合同所涉门面。周胜的委托代理人在再审中陈述：签了总合同之后，再与实际的购房人签订购房合同，我方的合同符合这个情况。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"吴永翠与邹雍机动车交通事故责任纠纷一审民事调解书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-06-26\\\\\",\\\\\