南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
(2015)南铁民初字第448号
原告（反诉被告）陆慧娟，女，1973年6月8日出生，壮族，户籍所在地湖南长沙市开福区，现住广西南宁市。
委托代理人韦霄云，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
委托代理人刘秀清，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）广西华晟名置业投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区建政路。
法定代表人杨浩澜，该公司执行董事。
委托代理人赵修旺，广西金狮律师事务所律师。
委托代理人陈燕军，广西金狮律师事务所实习律师。
第三人广西方成房地产有限公司，住所地广西南宁市金湖路71号。
法定代表人温豪铭，该公司董事长。
委托代理人张莎，广西万益律师事务所律师。
委托代理人陈晓林，广西万益律师事务所实习律师。
第三人广西金鼎家具集团有限公司，住所地广西南宁--东盟经济开发区武华大道259号。
法定代表人吴文辉，该公司董事长。
委托代理人文振，广西邦泰律师事务所律师。
委托代理人卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。
原告陆慧娟与被告广西华晟名置业投资有限公司（以下简称华晟名公司）、第三人广西方成房地产有限公司（以下简称方成公司）、广西金鼎家具集团有限公司（以下简称金鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，由审判员邓立新担任审判长，与审判员梁娟、代理审判员刘东海组成合议庭进行审理，书记员秦翔华担任法庭记录。本案于2015年11月30日第一次公开开庭审理，被告华晟名公司在法庭辩论结束前向本院提起反诉，同时将方成公司、金鼎公司列为第三人。本院经审查，于2015年12月30日立案受理，并决定与本诉合并审理。本案分别于2016年3月25日、2016年8月17日公开开庭审理，原告陆慧娟及其委托代理人韦霄云、刘秀清，被告华晟名公司的委托代理人赵修旺、陈燕军，第三人方成公司的委托代理人张莎、陈晓林，金鼎公司的委托代理人文振、卢春竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陆慧娟诉称，2014年12月23日，原告与被告华晟名公司签订《场地租赁合同》，约定：由原告承租被告位于南宁市青秀区商铺，建筑面积1456.42平方米，租期自2015年4月2日至2025年3月31日；房屋采用先交租后使用的原则，租金按照合同中所列租金标准按季度支付，每期租金提前15个工作日支付。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付一个季度的租金305848元及履约保证金30万元。同时，原告还为履行合同做了一系列前期准备工作，在装修、购置经营用品、安排员工居住等方面共支付款项1354877.89元。在申请消防设计备案检查过程中，原告收到南宁市青秀公安消防大队（以下简称青秀消防大队）作出的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，此时原告才得知租赁场地存在“使用性质与申报不符”这一严重问题。由于被告交付的是住宅楼性质的场地，导致原告消防设计备案检查不合格。此外，因该铺面设计不符合餐饮经营要求，无专用的排放油烟通道，无法满足合同中约定的原告使用涉案铺面作为美食广场之用，而铺面所在的物业公司又不允许原告独立安装通天排烟管道，从而导致原告未能办理环保证。原告为此与被告积极交涉，分别于2015年4月10日、2015年4月28日向被告发出减免租金的申请报告，并于2015年4月30日向被告发出《禾味之香美食晒场关于申请减免租金的函》，要求在相关合法手续办齐之前，被告完全减免原告的租金，并恳请被告尽快提供合法的商业经营场所有效证明来协助原告办理消防安全相关事宜，要求被告与物业公司进行协调，允许原告安装通天排烟管道。然而被告不断地回避事实，原告无奈于2015年6月30日向被告发出《解除合同通知》，要求解除双方签订的《场地租赁合同》，被告向原告返还已经缴纳的租金、履约保证金及支付相应的利息，并赔偿经济损失1354877.89元；同时督促被告在收到《解除合同通知》之日起三十日内与原告办理场地交接手续及装修损失清算手续。原、被告多次协商未果,为维护合法权利，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告陆慧娟与被告华晟名公司签订的《场地租赁合同》；2、被告华晟名公司向原告陆慧娟返还租金305848元、履约保证金30万元及支付利息77353.51元（利息以605848元为基数，按银行同期贷款利率的四倍，从2014年12月26日起暂计至立案之日，之后的利息另行计算），赔偿直接经济损失1354877.89元；3、本案诉讼费用由被告华晟名公司承担。2016年3月25日第一次庭审过程中，原告陆慧娟将第二项诉讼请求中“直接经济损失1354877.89元”变更为“直接经济损失1407110.38元”，并增加两项诉讼请求：1、被告华晟名公司赔偿原告陆慧娟律师费6万元；2、本案评估费1万元由被告华晟名公司承担。
被告（反诉原告）华晟名公司辩称：1、原告陆慧娟是在明知涉案房屋是办公、住宅性质的前提下与被告签订的《场地租赁合同》，被告已按合同约定交付租赁物，被告在履约过程中没有任何过错；2、原告在装修未取得相关行政许可和消防备案的情况下擅自进行施工，因装饰工程部分消防设计不符合国家工程建设消防技术标准，导致消防设计备案不合格而被有关部门要求修改，经营场所也因原告未按规定配置消防设施被责令整改，其装修损失应自行承担；3、原告使用涉案铺面，应支付相应租金，原告所交的保证金已经抵扣合同解除后原告应支付的场地占用费；4、因被告无需退还原告所交的租金和保证金，该租金和保证金的利息自然不存在；5、评估费是原告为完成举证义务而支出的，应由原告自行承担，被告无需支付该费用；6、律师费是原告自愿委托律师所支付的费用，原告要求被告赔偿律师费没有法律依据；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）华晟名公司反诉称，原告签订合同时，被告已履行告知涉案房屋状况的义务，明确按现状交付房屋，原告事前知晓房屋的性质，也同意按现状承租，被告在交付房屋上无任何过错，故原告应按《场地租赁合同》约定，按时向被告支付租金。原告应于2015年6月10日前支付第二季度（2015年7月2日至2015年10月1日）的租金305858元，经被告多次催促，原告仍拒不按时支付。直至2015年8月17日收到法院的应诉通知书时，被告才知道原告向法院起诉解除租赁合同事宜。原告逾期不支付租金、单方解除合同的行为已构成违约，给被告造成较大经济损失。为此，被告提出以下反诉请求：1、反诉被告陆慧娟向反诉原告华晟名公司支付场地占用费795205元，支付拆卸空调、恢复部分场地费用28850元；2、反诉被告陆慧娟向反诉原告华晟名公司赔偿损失（包括合同履行后可以获得的利益）1668000元；3、反诉被告陆慧娟向反诉原告华晟名公司返还占用场地经营获利10万元（具体数额以另案生效判决为准）；4、本案诉讼费用由反诉被告陆慧娟承担。
原告（反诉被告）陆慧娟对被告（反诉原告）华晟名公司的反诉辩称：1、被告明知涉案房屋不能用于经营餐饮，却仍然出租给原告作为经营美食广场之用；2、被告未交付符合合同约定用途的商铺，原告根本无法利用涉案场地办理消防检查合格证和环保证，这是导致租赁合同目的无法实现的根本原因，被告构成根本违约，应承担违约责任；3、原告在被告违约后，积极采取措施与物业公司、消防部门协调，与被告沟通继续履行合同的条件以及解除合同后如何尽快交回涉案场地的事情，但被告怠于和原告一同挽救损失，造成其迟延收回房屋，该损失也应由被告承担；4、由于被告交付的房屋存在问题，原告并未利用涉案房屋经营获利；综上，被告要求原告支付场地占用费、拆卸恢复场地费用、赔偿损失、返还经营获利等没有事实和法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人方成公司与金鼎公司均述称：1、其并非《场地租赁合同》的签订方，根据合同相对性原则，原告陆慧娟的诉讼请求以及被告华晟名公司的反诉请求均与其无关；2、其未承诺在租赁过程中如不能用于经营餐饮所产生的纠纷由其承担责任，故其在本案中无需承担任何责任。
经审理查明，2014年12月23日，原告陆慧娟（乙方，承租方）与被告华晟名公司（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》，约定：1、甲方将位于南宁市青秀区商铺出租给乙方使用；建筑面积1456.42平方米（含公摊面积），租期10年，自2015年4月2日至2025年3月31日；2、乙方保证承租场地作为美食广场商业用途使用，乙方改变用途必须征得甲方的书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并没收乙方已交的保证金；3、甲方同意给乙方装修期，免租装修期自甲方向乙方交付铺面之日起至2015年4月2日；4、甲方从2015年4月2日后计收租金，2015年4月2日至2016年4月2日期间月租金101949.4元，季度租金305848.2元，2016年4月3日至2017年4月2日期间月租金116513.6元，季度租金349540.8元；5、租金按季度支付，按照先交租金后使用的原则，每期租金提前15个工作日内交付，乙方本合同签订当天支付首季度租金305848.2元；自2015年7月1日起，乙方应按季度提前支付租金；6、乙方超过15天未交付租金，视为乙方违约，甲方有权收回场地，并没收保证金；7、履约保证金为30万元，乙方应在本合同签订三日内支付，该履约保证金作为乙方执行本合同的约定并履行义务的保证，合同终止后，在乙方退还店铺并结清相关费用且乙方无其他违约情况下，甲方应当在七个工作日内将该履约保证金免息退还乙方；8、甲方在双方签订本合同及乙方按约支付履约保证金和首期租金后三日内将租赁店铺按现状交付；9、一方发生违约行为的，违约方除按约定承担违约责任外，还需承担守约方包括但不限于律师费在内的损失；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付履约保证金30万元及首季度租金305848元，被告将涉案场地交付原告使用。2014年12月25日，原告陆慧娟注册成立南宁市禾味之香美食晒场（以下简称美食晒场），性质为个体工商户，经营场所即是涉案房屋。2015年1月5日，原告向涉案房屋所在的南宁中侨物业服务有限公司缴纳装修费3000元后进场装修。房屋装修完毕装后，原告进行了营业。
2015年4月15日，青秀消防大队向美食晒场发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（青秀公消设查字〔2015〕第0031号），载明该工程主要存在下列问题：1、未设置封闭楼梯间；2、大厅自然排烟面积不足；3、使用性质与申报不符；4、消防设施设计图纸无相关人员签名。2015年5月28日，南宁市公安局长岗派出所向美食晒场发出《责令改正通知书》，主要内容为：1、未安装应急照明灯；2、部分室内消火栓未配置水枪、水带；3、未办理消防检查合格证，责令原告于2015年6月28日前整改。2015年6月14日，原告向被告邮寄送达《禾味之香美食晒场关于申请减免租金的函》，要求被告尽快提供合法的商业经营场所有效证明协助原告办理消防许可证，并协调物业公司允许原告安装通天排烟管道，以便办理环保证等一切经营合法手续。在手续备齐之前，被告应免除原告的租金。2015年6月15日，被告签收该函。2015年7月3日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知》，主要内容为：1、被告提供的房屋因无专用的排放油烟通道以及房屋不能用作商业用途等原因，原告无法办理环保证及未能通过消防设计备案等，被告的行为已构成根本违约，自被告签收本通知之日起解除双方签订的《场地租赁合同》；2、被告自签收本通知书之日起五日内返还原告已缴纳的租金305848.2元、履约保证金30万元并支付同期银行贷款利息；3、被告赔偿原告装修费损失160万元；4、被告在签收本通知之日起三十日内与原告办理场地交接手续及装修损失清算手续，否则视为被告已经接收场地和认可相关损失。2015年7月4日，被告签收该通知。2015年7月7日，被告委托律师向原告发出《律师函》，要求原告于2015年7月1日前缴纳第二期租金，否则被告将按合同约定行使权利。2015年9月23日，被告收回涉案房屋。2015年9月25日，被告委托广西南宁泽福居装饰设计有限公司拆除涉案房屋内的吊顶、油烟机、地台等，共花费28000元；同日，被告委托南宁市雪盛制冷工程有限公司拆除涉案房屋内的空调，花费850元；上述拆卸空调、恢复部分场地费用共计28850元。2015年10月13日，本院就青秀公消设查字〔2015〕第0031号通知书向青秀消防大队发函询问“使用性质与申报不符”所指的具体内容，青秀消防大队复函如下：广西壮族自治区未成年管教所2009年2月向我支队申请消防设计审核时提供的《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第450101200800007号），用地性质为办公、住宅用地，且该单位提供的总平建筑定位图中，G2栋使用性质为职工活动配套用房，并未有商业性质。
本案诉讼中，原告陆慧娟与被告华晟名公司共同选定广西建坤工程咨询有限公司（以下简称建坤公司）对涉案房屋装饰装修的造价进行评估，并一致确认对选择的评估机构和该机构作出的鉴定结论均无异议。2015年11月28日，建坤公司作出《造价鉴定书》，认定禾味之香装饰工程造价为1407110.38元。因被告对造价鉴定书中吸油烟机的数量提出异议，建坤公司经核实，同意以原、被告双方确认的数量即20台作为结算依据，建坤公司于2016年8月3日向本院复函，明确装饰工程造价为1406319.1元。陆慧娟因本次评估支出评估费1万元。
另查明，方成公司与广西壮族自治区未成年管教所签订的代建合同约定位于南宁市青秀区商铺产权归方成公司所有。涉案房屋已取得建设工程规划许可证。2013年5月31日，方成公司与金鼎公司签订《租赁合同书》，约定：方成公司将位于南宁市青秀区，一层C、E栋123号至130号；二层G2栋209、210号，二层C、E栋211号至213号；总面积6458.86平方米的场地（包括涉案场地在内）出租给金鼎公司，租期从2014年2月1日至2034年1月31日；租赁场地只能用作经营家具、休闲会所、办公、展厅、商场、银行营业、美容、按摩、桑拿、烟、酒茶等使用，如需用作其他经营有污染项目使用，需经方成公司书面同意，未经方成公司同意，不得作其他用途使用。2013年5月31日，金鼎公司与华晟名公司签订《租赁合同》，由金鼎公司将从方成公司承租而来的上述房屋转租给华晟名公司，租期从2014年2月1日至2034年1月31日；经营用途与上述一致。2013年5月31日，方成公司、金鼎公司、华晟名公司签订《三方协议》，约定：方成公司同意金鼎公司将上述场地部分转租给华晟名公司使用，转租期内，金鼎公司向方成公司支付转租场地租金的合同义务由华晟名公司代金鼎公司向方成公司履行；方成公司同意与华晟名公司就转租场地单独签订一份租赁合同，该合同仅作为方成公司向华晟名公司开具发票的记账依据，不实际履行，方成公司只与金鼎公司有租赁关系，华晟名公司只与金鼎公司有转租合同关系。2013年5月31日，方成公司与华晟名公司签订《租赁合同》，约定方成公司将涉案房屋出租给华晟名公司，租期自2014年2月1日至2034年1月31日。
还查明，2015年9月7日，原告陆慧娟与北京市盈科（南宁）律师事务所（以下简称盈科律师事务所）就本案纠纷签订《委托代理协议》，约定律师费数额为6万元。2015年11月30日，盈科律师事务所向原告开具两张数额分别为37000元和7000元的广西增值税普通发票。
以上事实有原、被告签订的《场地租赁合同》、方成公司与金鼎公司签订的《租赁合同书》、金鼎公司与华晟名公司签订的《租赁合同》、方成公司、金鼎公司、华晟名公司签订的《三方协议》、《解除合同通知》、《关于调取证据的复函》、《委托代理协议》、《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》、《责令改正通知书》、《造价鉴定书》、建设工程规划许可证、广西增值税普通发票、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告陆慧娟与被告华晟名公司于2014年12月23日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
一、关于合同解除的问题。《场地租赁合同》中约定的用途为经营美食广场，被告作为出租方应保证涉案房屋符合此用途，而青秀消防大队在给本院的《复函》中明确表示，涉案房屋的用地性质为办公、住宅用地，G2栋使用性质为职工活动配套用房，未有商业性质。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告向原告交付的房屋不能实现合同约定作为美食广场经营之用，原告发现后要求被告采取补救措施以保证合同能够续履行。被告收到原告发出的函件后并未采取有效的补救措施，致使原告的合同目的不能实现，被告的行为已经构成根本性违约。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”原告享有合同解除权，原告于2015年7月3日以挂号信的形式向被告邮寄送达《解除合同通知》，被告于2015年7月4日签收该通知。被告在庭审中辩称原告提供的挂号信函收据虽显示是2015年7月3日寄出，2015年7月4日被告签收，但挂号信函收据上未显示原告寄出文件的内容，被告签收的未必是《解除合同通知书》。本院认为，被告虽提出抗辩，但未举证证明原告在相近的时间向其邮寄了其他内容的通知或文件，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。解除合同通知书上的落款时间是2015年6月29日，原告邮寄的时间是2015年7月3日，根据时间的先后顺序，本院对原告的说法予以采信。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本院依法认定原、被告签订的《场地租赁合同》于2015年7月4日解除。
二、关于被告是否应返还租金、履约保证金的问题。
关于租金的问题。原、被告签订的《场地租赁合同》约定租金从2015年4月2日起计，原告向被告支付了一个季度即2015年4月2日至2015年7月1日期间的租金305848.2元。原告虽在《解除合同通知》中告知被告在签收该通知书之日起三十日内与其办理场地交接手续及装修损失清算手续，但三十日过后，原告以双方未就损失清算达成一致意见为由未及时搬离，故原告应支付占用房屋期间的租金。考虑到该期间原告虽因房屋性质问题无法成功办理消防许可证和环保证，但也营业了一段时间，本院酌情原告参照原租金标准的70%向被告支付租金。如按照原租金标准计算，2015年4月2日至合同解除日（2015年7月4日）期间的租金为316043.1元（305848.2元+101949.4元÷30天×3天），按该期间租金的70%计算，原告应支付被告2015年4月2日至2015年7月4日期间的租金为221230.2元（316043.1元×70%），剩余租金84618元（305848.2元-221230.2元）被告应退还给原告。
关于履约保证金的问题。因被告出租的房屋不符合合同约定的用途，原告签订合同的目的无法实现，被告的行为构成根本性违约。原告解除合同后，被告应退还原告已交的履约保证金30万元。
三、关于利息的问题。原告主张的利息包括保证金利息和租金利息。根据《场地租赁合同》第五条第1点约定，合同终止后，在乙方(原告)退还店铺并结清相关费用且乙方(原告)无其他违约情况下，甲方（被告）应当在七个工作日内将该履约保证金免息退还乙方(被告)。被告虽于2015年9月23日收回涉案场地，但双方对哪一方违约、陆慧娟是否应支付租金（或占用费）、华晟名公司是否应退还租金以及退还租金的数额等均未达成一致意见，在此情况下原告要求被告支付保证金及租金利息无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于律师费的问题。根据《场地租赁合同》第十一条第2点约定，一方发生违约行为的，违约方除按约定承担违约责任外，还需承担守约方包括但不限于律师费在内的损失。原告根据《委托代理协议》要求被告支付其因本次诉讼支出的律师费6万元，但原告只提供了44000元（37000元+7000元）的增值税发票，因原告未举证证明其因本案诉讼已支出律师费6万元，故对原告主张的律师费，本院支持44000元，超出部分不予支持。
五、关于原告主张经济损失1407110.38元的问题。庭审中原告认为该经济损失是指涉案房屋的装修损失。原、被告双方一致委托建坤公司对涉案房屋的装饰装修进行评估，建坤公司认定涉案房屋即禾味之香装饰工程造价为1407110.38元，被告对其中吸油烟机的数量提出异议，认为应该是20台，而非21台。建坤公司经核实，采纳被告以双方书面确认的数量20台作为结算依据的意见，从而最终认定禾味之香装饰工程造价为1406319.1元。除此之外，被告虽对建坤公司的鉴定结果有异议，但未提交足以反驳鉴定结论的证据，亦无足以反驳鉴定结论的理由，故本院依法认定造价鉴定书的证明力，确认本案原告的装饰装修损失为1406319.1元。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。”考虑到原告在对租赁房屋进行装饰装修时未尽谨慎注意义务，疏于对涉案房屋用途进行审查，致使本可避免或减少的装修损失扩大，对此也应承担相应的民事责任。故本院认定由被告对房屋装修损失承担主要责任，原告对装修损失予以适当分担，即酌定由被告承担80%的装修损失，原告承担20%的装修损失。被告华晟名公司应赔偿原告陆慧娟经济损失1125055.28元（1406319.1元×80%）。被告赔偿该经济损失后，原告应将纳入鉴定范围已拆卸的空调、风扇、抽油烟机、桌椅等物品交回被告。
关于评估费的问题。原告为鉴定装修损失支出评估费1万元，属于被告违约给原告造成的损失，该评估费有发票为证。根据上述责任分担比例，应由华晟名公司承担8000元（10000元×80%），陆慧娟自行承担2000元（10000元×20%）。
六、关于反诉原告华晟名公司的各项请求能否支持的问题。
（一）关于场地占用费的问题。《场地租赁合同》于2015年7月4日解除后，被告华晟名公司未依照解除合同通知的要求及时同原告办理场地交接及装修损失清算手续，原告陆慧娟也未及时搬出涉案场地，因双方的原因，致使涉案房屋于2015年9月23日才被收回，原、被告对该期间房屋占用费的发生均有责任，本院酌定原告参照原租金标准的50%向被告支付场地占有使用费。如参照合同约定的月租金标准101949.4元计算，该期间（2015年7月5日至2015年9月22日）被告应支付的场地占用费为265068元（101949.4元×2个月+101949.4元÷30天×18天），如按该期间场地占用费的50%计算，原告应支付的占用费为132534元（265069元×50%）。
（二）关于拆卸空调费、恢复部分场地费用的问题。如前文所述，原告在对租赁房屋进行装修时未尽谨慎注意义务，疏于对涉案房屋用途进行审查，被告对房屋装修损失承担主要责任，原告对装修损失应予以适当分担；同理，本院酌情由被告承担80%的拆卸空调、恢复场地费用，原告承担该费用的20%。被告因拆除吊顶、油烟机、地台、空调等共计支出28850元，故原告应支付被告拆卸空调费、恢复部分场地费用5770元（28850元×20%）。
（三）关于反诉原告华晟名公司诉请反诉被告陆慧娟赔偿损失1668000元的问题。被告认为如原告继续履行合同，租赁期内被告可获得租金收益16684275.68元，现在被告只诉请全部租金收益的10%即1668000元。本院认为，本案因被告的根本性违约导致原告解除合同，被告诉请原告赔偿租金收益损失1668000元无事实和法律依据，本院不予支持。
（四）关于反诉原告华晟名公司诉请反诉被告陆慧娟返还经营获利10万元的问题。被告认为原告在2015年4月至2015年6月期间利用涉案房屋至少获利10万元。本院认为，因被告提供的房屋不符合约定的用途导致原告的合同目的无法实现，即使原告利用涉案房屋经营获利，也不构成原告应返还的理由，被告的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陆慧娟与被告广西华晟名置业投资有限公司签订的《场地租赁合同》于2015年7月4日解除；
二、被告广西华晟名置业投资有限公司向原告陆慧娟退还租金84618元、保证金30万元；
三、被告广西华晟名置业投资有限公司赔偿原告陆慧娟经济损失1125055.28元；
四、被告广西华晟名置业投资有限公司向原告陆慧娟支付律师费44000元；
五、反诉被告陆慧娟向反诉原告广西华晟名置业投资有限公司支付场地占用费132534元；
六、反诉被告陆慧娟向反诉原告广西华晟名置业投资有限公司支付拆卸空调费、恢复部分场地费用5770元；
七、驳回原告陆慧娟的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告广西华晟名置业投资有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费23665元（原告已预交），由原告陆慧娟负担6566元，被告广西华晟名置业投资有限公司负担17099元；评估费10000元，由原告陆慧娟负担2000元，被告广西华晟名置业投资有限公司负担8000元；反诉受理费13768元（反诉原告已预交），由反诉原告广西华晟名置业投资有限公司负担13033元，反诉被告陆慧娟负担735元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓立新
审 判 员 梁 娟
代理审判员 刘东海
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 秦翔华
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿
剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。