贵州省望谟县人民法院
民 � � 判 决 书
（2017）黔2326民初16号
原告（反诉被告）：陈卉，女，1970年2月17日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。
原告（反诉被告）：邱万敏，女，1967年4月24日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。
二原告（反诉被告）共同委托代理人：汪浩，贵州盘江同心律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：周维波，男，1989年11月29日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。
被告（反诉原告）：周国发，男，1960年10月17日生，汉族，贵州省册亨县人，册亨县政法委干部，住册亨县。系被告周维波之父。
原告（反诉被告）陈卉、邱万敏诉被告（反诉原告）周国发、周维波缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭于2017年3月27日公开开庭��行了审理。原告（反诉被告）邱万敏及二原告委托代理人汪浩、被告（反诉原告）周国发、周维波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈卉、邱万敏向本院提出诉讼请求：一、由被告支付原告因修建其房屋基础所产生的各项费用共计451292.50元及利息（利息以451292.50元为基数，月息按0.75分计算，暂从2012年9月26日起计算至2016年8月26日，合计为：159080.00元，实际利息计付至清偿欠款之日止）。二、案件受理费被告承担。
事实及理由：2011年1月5日，被告周国发作为乙方与者楼镇者楼村第二村民小组签订《土地转让协议书》非法转让取得200㎡的土地（四至界限为：东抵烟草公司堡坎，南抵周国发家房子，西抵李光华家菜地，北抵王念兴家房子留出1米。另湛家围墙外一小块地约20平米，者楼镇者楼村第二村民小组送给周国发修建卫生间��）。2011年7月20日被告周国发作为甲方与作为乙方的陈卉、邱万敏签订《房屋置换协议书》约定甲方将其坐落于册亨县者楼镇环城路124号砖混结构的私有住房一栋和房屋前后甲方与村组农户转让过来的土地与乙方进行置换，乙方在置换的上述土地上进行商品房开发，房屋建成后，乙方将600㎡的房屋置换给甲方。
为了进行商品房开发，2012年1月15日原告陈卉、邱万敏与龙云奇签订一份《芭蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》，2012年3月10日签订《补偿协议》，2012年3月29日签订《堡坎砌筑补充协议》，原告平整好场地以后，将拆除旧房、基础土方开挖、砌堡坎等工程发包给龙云奇。2012年9月26日，经原告与龙云奇结算，原告支付龙云奇工程总价款共计418726.00元（2014年兴民终字第620号民事判决书中被告周国发认可）。另外原告为了商品房开发工程顺利推进，雇请周志���挖土方支付17050.00元，雇请周子凯挖土方支付4800.00元，搭接电线支付朱明泽1000.00元，购买安装用电配件花费996.50元，因做房屋基础时损坏罗祥的房屋造成其另行租房支付其租房和搬家费8000.00元，安装水管支付陈仁武、龚路720.00元。原告为修建被告房屋基础所产生的各项费用共计付出451293.50元。
2013年年初，被告周国发以解除《房屋置换协议书》为由起诉至法院，后《房屋置换协议书》被确认无效。2015年至2016年期间，周国发在无任何手续的情况下，以其子周维波的名义在原告修建的基础上修建了建筑面积为2213.65㎡、建筑占地面积为347.25㎡、占用土地面积为631.40㎡的房屋。
现被告作为该土地的权利主体，原告修建被告房屋基础所产生的各项费用共计451292.50元及其利息，被告拒绝支付原告于法无据，为了维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求���法判决支持原告的前述诉讼请求。
被告（反诉原告）周国发、周维波辩称：一、原告要求被告赔偿其修建房屋基础的费用451292.50元没有法律依据。一是望谟县人民法院（2013）望民重字第8号民事判决书已将原、被告于2011年7月20日签订的《房屋置换协议书》确认无效，双方已经不存在履行权利义务的基础法律关系；二是原告是与龙云奇签订的《协议》，被告始终没有参与，根据合同相对性原理，原告是合同义务的履行者；三是州中院（2014）兴民终字第620号民事判决书判令由原告支付龙云奇的工程款418726.00元，而并非被告支付；四是债务的履行必须有基础的法律关系构成要件。本案中，被告与原告既不存在侵权的法律关系，也不存在合同义务的给付关系。所以，原告要求被告给付其工程款的诉讼请求没有法律依据，应当依法予以驳回。
二、被告在本案中属于受害人，并非受益人，也不属于不当得利，因此，被告无支付工程款给原告的义务。一是双方签订的《置换协议》在未被法院判决认定无效之前，双方存在对等的给付义务，条件是被告将房屋证件和房前房后的土地交给原告进行商品房开发，被告已经履行了这一义务，可是原告在没有取得建设许可证、施工许可证的情况下，请无资质的施工队进行施工，导致施工不当引发塌方事故，危及周边住户安全，被有关部门叫停，使原告不能履行交付600㎡房屋给被告；二是被告完好的219.65㎡的私有住房被原告挖毁，2013年12月（2013）望民重字第8号民事判决书生效后，被告依照《合同法》第五十八条的规定，多次找到原告协商修复219.65平方米的住房给被告居住或支付修复等同平方米房屋的费用，原告都不履行，不得以被告周维波才自己修建房屋居住；三是被告完好的��屋被原告挖毁，在外租房居住达5年之久，支付租金达3万多元，现反而要求被告支付其欠龙云奇的工程款，于法于理都说不过去，所以，在本案中被告既不是受益人，更不是不当得利者，而是受害人。因此，没有任何义务支付其欠龙云奇的工程款。
三、原告的行为属于商业投资，风险应由其自己承担。一是原、被告双方签订的《房屋置换协议书》已经明确，是由原告进行商品房开发目的是从中牟利；二是原告从事建房转卖行业多年，应该知道进行商品房开发是需要具备有关资质和办理有关许可证方能进行施工，而原告为了节约成本，心存侥幸，贪图利益，在无任何资质、尚未办理有关许可证、施工队也无资质的情况下进行商品房开发，属违法商业行为；三是《置换协议》第五条第4款明确约定：“乙方必须在政策和法律允许的条件下进行商品房开发”。而���告盲目开工修建，被有关部门强制叫停，是导致不能支付工程款的真正原因。因此，原告才是支付工程款的义务人，与被告无关。
四、原告在施工过程中，因施工不当，导致费用增加，系其自己的过错造成，应由其自行承担。一是（2014）兴民终字第620号民事判决已经认定：“施工过程中，由于龙云奇施工不当，造成案外人李明忠的菜地全部垮塌，影响到周边住房的安全，且工程量增加”；二是（2013）望民重字第8号民事判决书已经认定：“由于施工不当，造成李明忠家的菜地全部垮塌，影响到周边住户的安全，被告为安全起见，从该宗地靠山一侧起至李明忠家院坝边缘全部砌成堡坎”，这一事实的认定已经非常清楚（原因是：塌方，后果是：影响周边住户的安全，需要采取补救措施是：从该宗地靠山一侧起至李明忠家院坝边缘与罗祥家房屋边缘全部砌成堡坎）；三是两个《补充协议》都是事故发生后需要采取补救措施的情况下签订的，使整个工程量增加138726.00元。因此，原告自己的过错不能强加于他人。
总之，根据我国《合同法》第五十八条的规定，原告与被告签订的合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受的损失，双方都有过错的应当承担相应的责任。第一、龙云奇418726.00元的工程款，法院生效判决已明确由原告支付，与被告没有任何法律关系；第二、被告完好的200多平方米的房屋被原告挖毁，在外租房长达5年。支付租金3万余元，被告既不是受益者，也不属于不当得利，而是受害人，被告没有义务支付龙云奇的工程款；第三、原告为了节约成本，心存侥幸，在无任何资质、尚未办理有关许可证件、施工队也无资质的情况下进行商品房开发所产生的后果，应由其自行承担，不能转嫁他人；第四、因施工队无资质，也就不知道该工程需要采取什么安全措施，导致该工程发生塌方和危及他人安全的事故，并且增加工程量。属原告的过错，由原告自己承担；第五、现在，原告既没有履行赔偿义务，反而要求被告支付龙云奇的工程款是没有法律依据的。请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）周国发、周维波反诉称：
一、判令被反诉人按1418元/平方米计算支付219.6平方米的修住房费311392.8元的事实和理由：
（一）反诉人、被反诉人(陈卉、邱万敏)于2011年7月20日签订，双方约定：反诉人将自己坐落在册亨县者楼镇124号一楼一底砖混结构219.65平方米砖混结构的私有住房及房前屋后的土地交给被反诉人(陈卉、邱万敏)进��商品房开发，被反诉人(陈卉、邱万敏)将修好的600平方米的商品房与反诉人进行置换。并明确约定由被反诉人(陈卉、邱万敏）负责办理相关手续后方能进行开发。可是，被反诉人(陈卉、邱万敏)在未办理相关手续情况下，于2012年1月15日与龙云奇签订合同，将反诉人219.65平方米砖混结构的私有住房拆除后进行挖屋基土方和砌堡坎。后因无证拖工，被有关行政执法部门下发《责令停止违法行为通知书》，导致合同不能履行，这是被反诉人的过错。并且被反诉人2012年9月26日在向册亨县人民法院提起民事诉讼的“起诉状”中自己也承认。
(二）原合同被（2013）望民重字第8号民事判决书认定无效。反诉人的房屋被拆，完好的房屋已不存在，这是被反诉人给反诉人造成的客观的、直接的实物损失。根据《合同法》第五十八条的规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。因此，被反诉人必须履行赔偿责任。
（三）反诉人的房屋已经被拆，恢复原状是不可能的，只能根据《合同法》第九十七条的规定：“当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。而重新为反诉人盖两层（一楼一底)共219.65平方米的住房，就是能减少反诉人损失的最主要的补救措施。2013年12月（2013）望民重字第8号民事判决书认定合同无效后，反诉人多次找被反诉人为反诉人重新修建两层（一楼一底)共219.65平米砖混结构的住房，找了一年多无果，不得已反诉人于2015年初才按1418元/平方米的价格找人修建。
（四)现反诉人的房屋已自行修好，本着合法合情合理的原则，现被反诉人只能按1418元/平方米计算支付反诉人修建费用。
二、判令被反诉人赔偿反诉人因租住房屋所遭受的损失22160元的事实和���由：
（一）反诉人是因被反诉人要拆除反诉人的房屋，不得已反诉人才搬出租住房屋的，租房费共为22160元。这是给反诉人造成的直接的经济损失。根据《合同法》第五十八条的规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，反诉人要求被反诉人赔偿租房损失于法有据。
三、判令被反诉人支付反诉人代其赔偿金120000元的事实和理由：
被反诉人在“施工过程中，由于施工不当，造成李明忠家的菜地全部塌方，并影响周边住户的安全”，这是(2013）望民重字第8号判决书认定的事实。该事故发生后，被反诉人分别与李明忠、罗祥签订赔偿120平方米的房屋的协议，但一直未履行。被反诉人发现反诉人周维波在该宗地上建房，被反诉人为了能使与李明忠、罗祥分别签订赔偿120平方米的房屋的协议能履行，安排李明忠、罗祥用皮卡车堵工长达一月之久。反诉人多次找被反诉人协商此事都不见面，有时在电话中只说一句“给他们一点钱就行了”就挂断电话。不得已反诉人只好找李明忠、罗祥多次协商，最终达成代被反诉人赔偿李明忠20000元、赔偿罗祥100000元，当反诉人将此事电话告诉被反诉人陈卉、邱万敏时，陈卉回答是“我不知道，找邱万敏”，邱万敏回答的是“可以，只要他们不闹就行”。由于被反诉人的过失给他人造成损失后不履行赔偿义务。反诉人在不得已的情况下征得被反诉人的同意后代其履行，因此，反诉人请求依法判令被反诉人支付反诉人代被反诉人赔偿金120000元于法有据。
四、判令被反诉人支付反诉人因对层基保坎采取安全措施所支付的费用147952元的事实和理由：
被反诉人在“施工过程中，由于施工不当”，造成李明忠家的菜地全部塌方和罗祥的住房开裂的事���发生后，被反诉人在紧急情况下为防止继续发生危及周边住户的安全，采取砌堡坎措施。2015年初反诉人周维波准备修建房屋时，请县住建局的技术人员和州设计院的专家现场勘察建议：要在该宗地修建房屋，必须采取打抗滑桩进行加固，才能确保周边住户安全。不得已，反诉人周维波采取包工包料的形式与隆林县杨明方签订《施工合同》，在该宗地共打了18根抗滑桩，总深度为190.4米，按630元/米计，支付施工方119952元，控废堡坎和清理废土地28000元，两项共计147952元。被反诉人在紧急情况下采取的补救措施，既挖掉了反诉人原砌了十来年的堡坎，也增加了周边的安全隐患。反诉人支付这147952元，是被反诉人在施工过程中，由于施工不当”所致，按过错原则，由被反诉人承担是于法有据的，请求法院给予支持。
五、判令被反诉人自行承担工程量增加和赔偿���人的费用的事实和理由：
因为被反诉人过失地将工程发包给无施工资质的龙云琦施工，由于龙云琦无资质，也不知道在施工中应该采取何种安全措施，所以龙云琦在施工过程中，由于施工不当，造成李明忠家的菜地全部塌方和罗祥的住房开裂，且工程量增加（这是(2014）兴民终字第620号民事判决认定的事实)，导致工程费用增加138726元、赔偿李明忠20000元、赔偿罗祥100000元，三项共计258726元的严重后果，这是被反诉人的过失和施工方不当施工所致，按过错原则，被反诉人必须承担自己的过错责任。因此，工程量增加的费用和赔偿他人的费用全部由被反诉人承担，这是符合法律规定的。
六、被反诉人与龙去琦于2012年1月15日签订28万元《施工合同》，承包形式为包工包料，超出部分应由被反诉人自行承担的事实和理由：
（一）反诉人与被反诉人(陈卉、邱万敏)于2011年7月20日签订的是《置换合同》，不是“合伙或合作合同”，而是被反诉人(陈卉、邱万敏)房屋修好后交给反诉人600平方米的房子。至于被反诉人如何施工、工程量多大，价格多少等都是陈卉、邱万敏自己的事，与反诉人无关。且2012年1月15日签订的《施工合同》是被反诉人之间签订的，反诉人并非参与签订。
于被反诉人所请的施工方（龙云奇）因施工不当导致塌方，造成他人损失（李明忠家菜地全部垮塌和罗祥家房屋开裂），这是册民初字（2015）号民事判决和。认定的事实。事故发生后，被反诉人采取从该宗地靠山一侧起至李明忠院坝边缘与罗祥家房屋边缘全部砌成保坎的补救措施，增加垮塌下来的土方外运费用和砌堡坎的方量，方才导致后面两次签订《补充协议》，由此产生的费用共达138726元。由于被反诉人施工不当造成费用���加，这本来就是被反诉人的过失所造成的损失，虽然现在的屋基是反诉人（周维波）在使用，但按过错原则，应由被反诉人自行承担，与反诉人根本没有关系，不能将自己的过错责任强加于他人。因此，要求反诉人共同承担超出部分的费用于法无据。综上所
综上所述，反诉人、被反诉人双方签订合同后，被反诉人在尚未取得相关手续的情况下：一是将反诉人219.65平方的私有住房拆除，完好的房屋已不存在，这是被反诉人给反诉人造成的客观的、直接的经济损失达311392.8元；二是被反诉人在施工过程中，由于施工不当，造成李明忠家的菜地全部塌方和罗祥的住房开裂，给反诉人造成代其赔偿120000元的直接经济损失；三是由于被反诉人无证施工，并将反诉人的私有住房拆除，造成反诉人无家可归近五年，给反诉人造成支付房租费用22160元的经济损失；四是被��诉人在紧急情况下采取的补救措施，既挖掉了反诉人原砌了十来年的堡坎，也增加了周边的安全隐患。反诉人支付这147952元，是被反诉人在“施工过程中施工不当”所致，应由被反诉人承担。
为依法维护反诉人的合法权益，请求人民法院依法判令：1、请求人民法院依法判令被反诉人按1418元/平方米计算支付219.6平方米的修住房费311392.80元；2、请求人民法院依法判令被反诉人赔偿反诉人因租住房屋所遭受的损失22160.00元；3、请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人代其赔偿金120000元；4、请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人因对层基保坎采取安全措施所支付的费用147952元；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
庭审中，反诉原告将反诉请求第一项变更为：一、判令被反诉人按1364.46元/平方米计算支付219.65平方米的修住房费299704.03���，第二、三、四项请求不变，以上费用共589816.03元，请求判令被反诉人支付给反诉人。
原告（反诉被告）陈卉、殷万敏答辩称：一、《房屋置换协议书》是无效合同，不能办理建房手续的责任在于反诉原告。周国发非法取得的集体土地，根本不能办理建房手续。因合同无效，导致无法履行。二、本诉原告的所有行为都是在履行合同约定，为实现合同目的而行使，不存在违约：首先是因为周国发取得的土地不合法，故无法办理相关建房手续，其根源是周国发违约；其次，陈卉、邱万敏关于拆旧房的行为是基于履行《房屋置换协议书》的约定，故反诉原告主张的各项请求不应当得到支持。三、针对反诉原告称：“住建局调取的拆除房屋补助标准作为计算损失的依据”，反诉被告认为此标准缺乏真实性，并非是针对反诉原告的补偿依据，再则反诉原告翻新及扩建行为未取得相应的手续，系违法建筑，这一责任及造成的所有损失应当由反诉原告承担。综上所述，合同目的不能实现责任在于反诉原告，现在的事实是反诉原告在反诉被告修建地基的基础上修建了房屋，其受益人是反诉原告，法律不允许既受益了反而还要找遭受损失的人支付好处费。恳请法院判决驳回反诉原告的所有诉请。
原告（反诉被告）陈卉、殷万敏为支持自己的诉讼主张，向法庭提交的证据有：
1．原告（反诉被告）身份证复印件，用于证明原告的诉讼主体资格。经质证，二被告（反诉原告）无异议。
2．（2013）望民重字第8号民事判决书复印件、（2014）册民初字第154号民事判决书复印件，用于证明原告（反诉被告）为被告（反诉原告）修建地基所花费的费用是418726.00元。同时该价格被告（反诉原告）周国发是认可的事实。经质证，二被告（反诉原告）有异议，认为该证据只能确定原告（反诉被告）请施工队进行施工的价格，被告（反诉原告）周国发并未承认该价格。同时堡坎的质量不合格。
3．（2014）兴民终字第620号民事判决书复印件。用于证明原告（反诉被告）为被告（反诉原告）修建地基所花费的费用是418726.00元。该价格被告（反诉原告）周国发是认可的。该判决书上明确：原告（反诉被告）为被告（反诉原告）修建的地基花费的费用，待地基上的房屋权利人确定后另行主张。经质证，二被告（反诉原告）有异议，认为修建该地基的价格应该是280000.00元，并非418726.00元，并且工程质量是有问题的。
4．芭蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书复印件。用于证明被告（反诉原告）现在建房的地基的土方及旧房的拆出工程、堡坎是原告（反诉被告）组织施工的事实。经质证，二被告（反诉原告）无异议，但认为堡坎存在质量问题。
5．2011年1月5日原告（反诉被告）与者楼村第二村民小组签订的土地转让协议书复印件。用于证明被告（反诉原告）周国发非法取得了该建房的土地。经质证，二被告（反诉原告）无异议，土地转让是事实。
6．房屋置换协议书复印件。用于证明：一、从房屋置换协议书的内容看，该房屋置换协议无效，被告（反诉原告）周国发无权取得该块土地，原告（反诉被告）也不可能在该块土地上进行所谓的商品房开发；二、因为被告（反诉原告）土地来源不合法，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）是不可能办理相关建筑手续的；三、从签订本协议后，原告（反诉被告）打好建房的基础以及做好建房前期工作后，被告（反诉原告）就以原告（反诉被告）办不了手续不能进行继续施工就要求���止房屋置换协议。经质证，二被告（反诉原告）有异议，认为合同无效是（2013）望民重字8号判决书已经认定，不认可打好基础的说法，只能是称得上平整场地。
7．责令停止违法行为通知书复印件及行政执法文书送达回证复印件。用于证明该违法建筑的权利人是被告（反诉原告）周国发及周维波。经质证，二被告（反诉原告）认可房屋确实是周维波的，不是周国发的。
8．关于邱万敏反映贵州省册亨县政法委副书记周国发涉嫌贪污、侵占公私财产及其他违法违纪行为的答复复印件。用于证明周国发取得该块土地不合法，同时也证实周维波是该违法建筑的权利人；国土局认为周国发非法取得该块土地导致办不了相关建房手续，由此可以证明，本案中的违约责任人是被告（反诉原告）并非原告（反诉被告）。经质证，二被告（反诉原告）认为证明内容中证明周国发取得该块土地不合法，及周维波是该违法建筑的权利人的内容认可，不认可国土局认为周国发非法取得该块土地导致办不了相关建房手续，由此可以证明，本案中的违约责任人是原告（反诉被告）并非被告（反诉原告）。同时该土地的取得不是全部违法，只是部分违法，被告（反诉原告）有宅基地土地使用证和房产证。
9．照片2张。用于证明被告（反诉原告）在原告（反诉被告）修建的地基基础上建房的事实。经质证，二被告（反诉原告）无异议。
10．收条和领条共6份，证明除诉状上418726.00元以外，原告（反诉被告）因为做被告（反诉原告）的房屋基础还花费了32566.50元的事实。经质证，二被告（反诉原告）只认可朱明泽1000.00元，其他的不认可。
被告（反诉原告）周国发、周维波向法庭提交的证据有：
1．（2014）册民初字第154号民事判决书复印件及（2014）兴民终字第620号民事判决书复印件、（2013）望民重字第8号民事判决书复印件。用于证明原告（反诉被告）方提出的418726.00元与二被告（反诉原告）无关，证明418726.00元中138726.00元是原告施工不当所造成的同时也包括原告（反诉被告）提供证据中收条和领条的费用。经质证，二原告（反诉被告）对该三份证据合法性、真实性、关联性无异议。但对被告（反诉原告）提出的138726.00元是原告（反诉被告）施工不当所造成的不认可，在（2014）兴民终字第620号民事判决书中被告（反诉原告）周国发已经认可。
2．房屋赔偿协议书、通知书、照片、协议书。用于证明：一是原告（反诉被告）施工不当造成李明忠菜地垮塌，罗祥房屋发生安全隐患；二是证明原告（反诉被告）在施工过程中没有按照规范操作程序进行，造成���全隐患被有关部门下达通知书；三是因原告（反诉被告）的行为给他人造成损失后没有赔偿导致周维波建房时李明忠、罗祥开车堵在工地路口不准施工，为了能施工被告（反诉原告）不得以代原告（反诉被告）赔偿了李明忠、罗祥共120000.00元。经质证，二原告（反诉被告）对房屋赔偿协议书真实性无异议，对通知书以及照片还有协议书真实性、关联性不认可，与本案无关，房屋赔偿协议书签订的基础是原告（反诉被告）在该地基上修建好商品房，被告（反诉原告）得到600平方米的房子，原告（反诉被告）补偿李明忠、罗祥各一套房子，这是原告（反诉被告）对该商品房开发后所做的处分，被告（反诉原告）所说的是原告（反诉被告）施工不当造成的损失不认可，是不是施工不当需要有关部门认定，原告（反诉被告）给第三人造成的损失已经协议处理清楚，而不是��告（反诉原告）开发好商品房后为了获得更大的利益擅自补偿给第三人，该补偿协议真实性原告（反诉被告）方不清楚，对收据也不认可。
3．抗滑桩、挖废堡坎及清理废土施工协议、收条、结算、照片、视频资料。用于证明原告（反诉被告）方在平整地基时砌的堡坎质量有问题，达不到确保周围用户安全的作用，被告（反诉原告）重新找人来打抗滑桩花费147952.00元。经质证，二原告（反诉被告）认为该证据与本案无关，截止2012年7月被告（反诉原告）周国发起诉陈卉和邱万敏要求终止置换协议时原告（反诉被告）为被告（反诉原告）修建所花费的工程价款就是417826.00元，至于被告（反诉原告）后期为了建房所投入的资金，与本案无关。
4．房屋面积、证明。用于证明原告（反诉被告）拆除被告（反诉原告）的房子是砖混结构219.65平方米。证明在���等位置修建类似建筑的价格是1418.00元每平方米。经质证，二原告（反诉被告）认为该组证据与本案无关，原告（反诉被告）拆除被告（反诉原告）的房屋是基于房屋置换协议书中所列明的事项，假如原告（反诉被告）不拆除该房屋，原告（反诉被告）就要赔偿被告（反诉原告）的违约金30万元，本案中并非是原告（反诉被告）拆除行为损害被告（反诉原告）的相关权益，而是被告（反诉原告）取得该块土地不合法损害了原告（反诉被告）的权益。
5．租房合同、收条3张复印件。用于证明房屋置换协议被认定无效后，原告（反诉被告）没有及时为被告（反诉原告）修复被挖毁的房屋，不得以被告（反诉原告）在外租房造成损失的事实。经质证：二原告（反诉被告）对该证据的意见与第4组证据质证意见一致。
6．邱万敏、陈卉2012年9月26日起诉状和2013年2月4日民事反诉状复印件。用以证明陈卉、邱万敏自己承认无证施工是违法的错误的。经质证，二原告（反诉被告）认为无证的原因是被告（反诉原告）取得的土地不合法，办不了相关手续，被告（反诉原告）周国发作为政法委副书记都不能配合办理相关手续，原告（反诉被告）更无法办理相关手续，恰好证明本案中是被告（反诉原告）违约在先。
7．评估书、关于周国发原住房的图纸设计和造价评估的情况说明。证明原告（反诉被告）把被告（反诉原被告）房屋挖掉后，被告（反诉原告）找相关有资质的部门对原来的房屋进行评估最终得出恢复同等面积的房屋需要的资金299704.03元。经质证，二原告（反诉被告）认为从评估书上无法看出评估对象、评估目的。该证据与本案无关，今天周国发认可房屋是周维波的，以前有宅基地的房屋拆除是周国发和原告合同约定的相关事项，基于后面办不了手续的原因是周国发原因所致，拆除后被告（反诉原告）不可能要求原告（反诉被告）方赔偿相关损失，恰相反，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）修建了房屋基础，产生了工程费用，同时被告（反诉原告）在此基础上修建房屋，是被告（反诉原告）在受益，被告（反诉原告）的东西在增值，是被告（反诉原告）周国发违约，该评估意见与本案无关。对情况说明也认为与本案无关。
8．周国发的原住房的结构图，说明原告（反诉被告）挖掉的房子的实际结构。经质证，二原告（反诉被告）认为该结构图缺乏客观性，可以从图纸上看出是设计部门根据想象画出来的，没有附照片及相关部门的应证材料。
9、鉴定报告书（复核结果），证明原告（反诉被告）把被告（反诉原告）房屋挖掉后，被告（反诉原告）���托湖南国方工程建设咨询有限公司对原来的房屋进行评估最终得出恢复同等平方的房屋需要的资金为299704.03元。经质证，原告（反诉被告）认为该房屋造价与本案无关。
10、非税收入一般缴款书（收据）复印件一份，用于证明被告（反诉原告）周维波在该宗地上修建房屋，册亨县国土局认为周维波、周国发系违法占地，责令周维波、周国发立即停止违法占地行为，并作出没收周维波占用周国发原宅基地和非法转让得来的土地上新建的房屋建筑面积2213.65平方米（按县政府《研究规划城乡违法用地违法建设专项治理工作事宜》册府专议[2009]18号两违清理专题会议纪要确定的按建筑面积没收建筑物折价、罚款合计260元/平方米的标准进行处理），非法占用土地面积631.40平方，按每平方米30元的罚款，共计金额98809元的处罚决定。二被告（反诉原告）已按处罚决定��部缴纳了罚款。经质证，二原告（反诉被告）无异议。
为查明案件事实，本院依职权调取的证据如下：
1、到案涉房屋施工现场进行勘察绘制的示意图一份。
2、询问笔录一份。
经质证，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均无异议。
3、本院从二原告（反诉被告）处调取周国发原房屋的房屋
所有权证复印件和宅基地证复印件各一份。经质证，二被告（反
诉原告）均无异议。
4、从本院（2013）望民初字第54号案件卷宗中调取的照片复印件两份、册亨县住房和城乡建设局《责令停止违法行为通知书》、《贵州省建设工程安全监督限期整改通知书》复印件各一份。经质证，原告无异议；被告无异议。
经审理查明：2011年7月20日，被告（反诉原告）周国发作为甲方与作为乙方的原告���反诉被告）陈卉、邱万敏签订一份《房屋置换协议书》约定：“一、置换标的：甲方将座落于册亨县者楼镇环城路124号混砖结构的私有住房壹栋（一楼一底，建筑面积约为：220平方米，房屋所有权证号为：02067号宅基地证）和房前屋层后甲方与村、组、农户转让过来的土地与乙方进行房屋置换。二、置换数额：乙方在甲方所有的上述宗地内进行商品房开发，将修好的600平方米的房屋交由乙方自行处理；2、该宗地有关开发证件由乙方办理，甲方配合，所产生费用由乙方支付；3、置换的600平方米的商品房所涉及的水电的安装、宅基证、房屋所有权证由乙方办理，费用由乙方支付；……。四、置换时间：从甲乙双方签订协议之日起到2012年12月30日止。五、双方权利和义务：1、甲方应在本协议签订之日，将所置换的土地证、房屋所有权证及相关材料交付乙方；2、甲方必须在双方签订协议之日起45日内将房屋交给乙方；……；4、乙方必须在政策和法律允许的条件下进行商品房开发；……；6、乙方必须在约定的时间内将置换房屋交给甲方。六、违约条款：……”，双方对违约责任亦进行了约定。签订《房屋置换协议书》后，被告（反诉原告）按约定将124号房屋的宅基地证、房屋所有权证交给二原告（反诉被告），并搬出该房屋。2012年1月15日，二原告（反诉被告）与案外人龙云奇签订《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》，将被告（反诉原告）周国发的一楼一底旧房屋拆除、挖屋基、修建堡坎等工程发包给龙龙云奇施工，合同价款干包280000元。在施工过程中，由于施工不当，造成李明忠家菜地垮塌，并影响周边住房安全，土方塌方，导致工程量增加，陈卉、邱万敏与施工方龙云奇于2012年3月10日签订《补充协议》，约定增补工程款15000��。后因原约定堡坎厚度不够，为安全起见双方又于2012年3月29日签订《堡坎砌筑补充协议》，增补工程包干费110000元，2012年6月工程竣工，2012年9月26日经双方结算，工程款为418726元。
二原告（反诉被告）于2012年2月组织施工队进场拆除旧房，在未办理任何建设施工许可手续的情况下按照协议中的四至界线开挖土方，由于施工不当，造成李明忠家的菜地全部垮塌，影响到周边住户的安全。2012年3月5日册亨县住房和城乡建设局向二原告（反诉被告）下发《责令停止违法行为通知书》和《建设工程安全监督限期整改通知书》，通知书载明：二原告（反诉被告）无证私自进行施工，责令立即停止违法行为；未取得开工许可，违法建设；高边坡局部已塌方，并在边坡上部相邻房屋坝子出现裂缝，建议建设单位请勘察专家出边坡处理方案，报我局审批后方能进行边坡处���；在边坡未处理前做好安全防护措施。之后，二原告（反诉被告）为了边坡安全，将该宗土地靠山一侧起至李明忠家院坝边缘与罗祥家房屋边缘全部砌成堡坎，2012年6月底堡坎工程结束。
2012年3月15日，二原告（反诉被告）与李明忠协商达成协议：由二原告（反诉被告）于商品房修建好后将一套面积为110至120㎡的商品房赔偿给李明忠。
同时查明，原告（反诉被告）陈卉于2011年10月25日以自己的名义申请办理该宗地的建设用地规划许可证，未获批准；原告（反诉被告）陈卉之女江琪又于2013年3月13日以自己的名义申请办理该宗地的建设用地规划许可证，册亨县住房和城乡建设局经研究，决定对该宗地用地规划手续作暂缓办理处理；以上两次申请建房用途为自建住房。因二原告（反诉被告）未能办理到该宗地的建设用地规划许可证等开工手续而停工。2012年8月14日，被告（反诉原告）周国发以二原告（反诉被告）不能履行合同为由诉至册亨县人民法院，当事人提出回避申请，后经黔西南州中级人民法院指定望谟县人民法院审理，2013年4月10日，本院作出（2013）望民初字第54号民事判决，陈卉、邱万敏不服提出上诉，黔西南州中级人民法院于2013年7月15日以事实不清为由作出（2013）兴民终字第00388号民事裁定书：撤销望谟县人民法院（2013）望民初字第54号民事判决，将该案发回望谟县人民法院重审。2013年12月17日本院作出（2013）望民重字第8号民事判决书，判决被告（反诉原告）周国发与二原告（反诉被告）签订的《房屋置换协议书》无效，并驳回双方当事人的其他诉讼请求。2014年3月10日案外人龙云奇因建设工程施工合同纠纷将二原告（反诉被告）诉至册亨县人民法院，要求陈卉、邱万敏、周国发支付工程款418726元，2014年6月12日册亨县人民法院作出（2014）册民初字第154号民事判决书，判决由陈卉、邱万敏支付龙云奇工程款418726元，陈卉、邱万敏不服，向黔西南州中级人民法院提出上诉，2014年10月20日黔西南州中级人民法院作出（2014）兴民终字第620号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2015年2月，被告（反诉原告）周国发将其与者楼村二组转让得来的土地和原宅基地交由其子周维波并以其子周维波之名进行房屋建设，同年5月21日，被告（反诉原告）周国发之子周维波与案外人陈国平签订《工程施工合同》，开始在该案涉土地上修建房屋，为确保该宗地边坡安全和周边住户安全，二被告（反诉原告）在二原告（反诉被告）砌筑边坡堡坎的基础上，根据有关技术人员的建议，又采取打抗滑桩进行加固，并于2015年3月15日以周维波之名与案外人杨明方签订《抗滑桩、控废堡坎及清理废土施工协议书》，约定：打抗滑桩单价为630元/米，以实际深度计算；挖废堡坎及清理（运走）废土28000元。后经双方结算：打抗滑桩工程价款共为119952元，加上挖废堡坎及清理（运走）废土28000元，共计147952元。之后，册亨县国土局在巡查中发现周维波正在建房，于2015年9月15日即下发了册住建违停字[2015]第24号《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令周维波、周国发立即停止违法占地行为。经该局调查及实地勘查核实：周维波共占用土地面积631.40平方米，其中，建筑占地347.25平方米，总建筑面积2213.65平方米，该宗地符合《册亨县者楼镇土地利用总体规划》，占用地类为建设用地，周维波占用原宅基地、空地和周国发与者楼村村民小组转让得来的土地建房的行为，未经有权机关批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定；周国���与者楼村二组转让集体土地面积220平方米的行为，未经有关机关批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条的规定，于2016年3月31日下达《国土资源行政处罚决定书》，作出没收周维波占用周国发原宅基地和非法转让得来的土地上新建的房屋建筑面积2213.65平方米（按县政府《研究规划城乡违法用地违法建设专项治理工作事宜》册府专议[2009]18号两违清理专题会议纪要确定的按建筑面积没收建筑物折价、罚款合计260元/平方米的标准进行处理），非法占用土地面积631.40平方，按每平方米30元的罚款，共计金额98809元。二被告（反诉原告）已向册亨县国土部门全部缴纳罚款，但至今尚未能办理到有关用地手续和房屋产权证明。2016年8月被告（反诉原告）周国发、周维波及其家人已全部搬入该栋新修建的房屋内居住使用至今。
二原告（���诉被告）在进行基础开挖时由于施工队施工不当，造成李明忠家的菜地全部垮塌，影响到周边住户的安全，在二被告（反诉原告）修建房屋过程中，受到李明忠家等周边住户的阻止，2016年10月26日，周维波分别与李明忠、罗祥达成协议：由周维波为二原告陈卉、邱万敏在施工中造成罗祥、李明忠两户私人住房的损失，分别先予垫付罗祥家损失100000元、李明忠家损失20000元，垫付清楚后罗祥家、李明忠家不能再以任何理由阻止周维波施工。该垫付款周维波已全部支付完毕。
另查明，周国发原一楼一底的砖混结构房屋于1995年修建第一层，2000年修建第二层。2012年2月23日周国发与邱万敏对周国发原一楼一底砖混结构房屋面积进行丈量，双方确认该房屋建筑面积为219.65平方米。
再查明，受周国发的委托，湖南国方工程建设咨询有限公司于2017年2月20日至3���22日对周国发原一楼一底的砖混结构房屋进行造价评估，对该房屋的造价评估为321944.72元，平均每平方为造价为1364.46元。因计算的面积有误，经湖南国方工程建设咨询有限公司复核后作出《贵州省册亨县者楼镇周国发私人住宅房屋造价鉴定报告书》：对周国发原一楼一底的砖混结构房屋的评估造价为：299704.03元。
又查明，被告（反诉原告）周国发搬出原一楼一底的砖混结构房屋后，一直在外租赁房屋居住至2016年8月。
再查明，被告周国发和周维波系父子关系，一直共同居住生活至今。
上述事实，有经过庭审举证质证的原、被告的身份证复印件、（2013）望民重字第8号民事判决书复印件、（2014）册民初字第154号民事判决书复印件、（2014）兴民终字第620号民事判决书复印件、芭蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书复印件、土地转让协议书复��件、房屋置换协议书复印件、责令停止违法行为通知书复印件及行政执法文书送达回证复印件、关于邱万敏反映贵州省册亨县政法委副书记周国发涉嫌贪污、侵占公私财产及其他违法违纪行为的答复复印件、照片、收条、领条，房屋赔偿协议书、通知书、照片、协议书、抗滑桩、挖废堡坎及清理废土施工协议、收条、结算、照片、房屋面积、证明、租房合同、收条、邱万敏和陈卉2012年9月26日起诉状和2013年2月4日民事反诉状复印件、评估书、关于周国发原住房的图纸设计和《房屋造价鉴定报告书》、示意图、询问笔录、周国发原房屋的房屋所有权证复印件和宅基地证复印件、照片复印件、《责令停止违法行为通知书》复印件等证据在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点是：一是导致双方签订的《房屋置换协议书》无效，是哪一方的过错；二是因合同无效造成的损失应当如何赔偿；三是被告是否是该工程的受益者。
一、关于导致原、被告双方签订的《房屋置换协议书》无效，是哪一方的过错的问题。本院认为，民事活动必须遵守法律。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款、第二款规定：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的','2018-09-27
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