上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民一(民)初字第4450号
原告（反诉被告）吴正兵。委托代理人顾燕红，上海市九鼎律师事务所律师。委托代理人姚强，上海市九鼎律师事务所律师。原告董梅芳，女，1930年9月22日生，汉族，住上海市奉贤区委托代理人顾燕红，上海市九鼎律师事务所律师。委托代理人姚强，上海市九鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）苗成才。委托代理人苗二梅（系苗成才女儿），住同被告（反诉原告）苗成才。原告（反诉被告）吴正兵、原告董梅芳与被告（反诉原告）苗成才排除妨害纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月2日公开开庭进行了审理，嗣后本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。在审理期间，被告苗成才就本案提起反诉，本院受理反诉后，依法将本诉和反诉合并审理，并于2015年2月3日、10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴正兵、被告（反诉原告）苗成才及其委托代理人苗二梅到庭参加了四次庭审，原告（反诉被告）吴正兵、原告董梅芳的共同委托代理人顾燕红到庭参加了第一、二、三次庭审，原告（反诉被告）吴正兵、原告董梅芳的共同委托代理人的姚强到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。原告吴正兵、董梅芳共同诉称，经村委会同意，原告吴正兵于2007年7月，在其母亲原告董梅芳的上海市奉贤区宅基地上建造了平房五间。2010年9月，被告苗成才撬门进入上述房屋，至今不肯搬离，被告还在房屋四周约3.5亩的原告自留地上任意种植和放养家禽，虽经报警无果。现原告认为，被告违法占用房屋，故原告诉至法院，请求判令，确认原告吴正兵于2009年3月30日出具的借条中“如果违约，特将本人五间平顶房归苗成才所有”的协议约定无效；被告苗成才立即从奉贤区（五间平房）内迁出，停止侵权，净地归还两原告的3.45亩自留地。被告苗成才辩称，被告并非违法占有诉争房屋，原告吴正兵曾向其借款人民币（下同）180,000元，约定若无法归还，则吴正兵的上述房屋归其所有,永无缠扰。但吴正兵没有履行还款义务，导致其生活困难，遂于2012年3月搬入上述房屋，并为生活，对房屋场地等进行了改造，包括建制冰房(冷库)、挖冷库水池、挖掘深水井、房屋前场地填三合土并浇筑水泥地坪，装三相电、搭阁楼、安装监控设备、设围栏、种树、养殖鸡鸭等，现认为吴正兵违反自己的承诺，收回房屋，造成上述损失，故提起反诉，要求原告即反诉被告吴正兵支付经济损失175,600元。反诉被告吴正兵针对反诉辩称，其已经在本诉中请求撤销抵押协议，且在反诉原告占用期间，已经要求其不要改造，并且报警，因此造成的损失应由对方自己承担，另外反诉原告所述的三合土其搬进去之前就已铺好，阁楼已经建好，冷库安装是违反环保法规的，只要拆走就可以了，不存在损失的说法，监控设备、围栏也是一样，树木、鸡鸭是被告可以避免的损失，故要求驳回反诉请求。经审理查明，原告（反诉被告）吴正兵、原告董梅芳系上海市奉贤区奉城镇集贤村村民。2007年，原告（反诉被告）吴正兵出资，利用原告董梅芳原宅基地，移地翻建1022号平房五间。2009年3月20日，吴正兵向被告（反诉原告）苗成才出具《借条》一份，注明“前由奉贤区奉城镇集贤村吴正兵因急需用钱，为此特向洪庙镇苗成才同志借现金人民币壹拾捌万元整（180,000）。上述情况有集贤村吴正兵五间平顶房作抵押。房屋面积120平方米，前走廊至路口12米，院内后5米，东面至围墙，西面至路口8米。还款时间2009年5月20日归还，如果违约，特将本人五间平顶房归苗成才所有，永无缠扰。”后苗成才认为吴正兵未支付该180,000元，上述房屋应归其所有，遂入住该房屋，并于2014年间将部分房屋改建成制冰房及水池并进行经营，同时铺设场地、挖掘水井、安装三相电、监控、搭阁楼、填三合土、部分浇筑了水泥地坪、建场地围栏、养鸡鸭、种树等。现吴正兵、董梅芳认为，苗成才系违法强行占用房屋，借条上五间平顶房归苗成才所有的约定违反法律规定，应属无效，遂诉讼来院。在审理期间，经本院释明，反诉原告苗成才、反诉被告吴正兵均表示，不申请对苗成才改建房屋工程价格等进行评估。本院遂根据现场勘查材料、施工承包协议、冷库安装协议、发票等证据材料，依职权向相关有资质的评估人员作询价调查，相关评估人员认为苗成才所述的浇筑300平方米水泥地坪费用28,000元、围栏费2,000元、冷库安装费用58,000元、建冷库下水池15,000元、填三合土费用12,000元、挖深水井费用15,000元、安装三相电20,000元、安装监控设施3,600元、搭阁楼费用2,000元等费用总体价格偏低。以上事实，由当事人的陈述，以及原、被告户籍资料、奉贤区奉城镇集贤村村民委员会证明、奉贤区奉城镇规划环境服务中心档案材料一组、《借条》复印件一份、施工承包协议、监控设备安装收据、照片、冷库安装协议、发票、证人李亚、谢尚友证言，本院依职权拍摄照片、向评估人员所作调查笔录等证据佐证，经庭审质证，本院予以认定，作为本案定案依据。本院认为，本案本诉的争议焦点为被告苗成才是否有权利占有使用诉争房屋。1022号诉争房屋的权利人为本诉原告董梅芳、吴正兵，吴正兵虽出具了借条，约定若归还借款违约则诉争房屋归苗成才所有，但《借条》上并无房屋另一权利人董梅芳的签名确认，亦无证据证明董梅芳同意抵押上述诉争房屋；且根据法律规定，宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有；故《借条》中归还借款违约则诉争房屋归苗成才所有的约定应属无效，苗成才占有使用诉争房屋缺乏法律依据。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，故本诉原告要求本诉被告搬离上述房屋的诉请，本院予以支持。至于本诉原告要求被告净地归还3.45亩自留地，原告未提供证据证明其对自留地的使用权及范围，故本院难以支持，本诉原告若有证据可以另行主张。反诉案件的争议焦点为，反诉被告吴正兵是否应当赔偿损失及相关的项目金额。本院认为，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。苗成才已经对诉争房屋、设施等进行了改建，客观上已经发生了改建费用，现吴正兵、董梅芳要求其搬离，必然造成苗成才经济损失；本院根据吴正兵出具借条、苗成才自行改建房屋等情况，考虑吴正兵所提供的证据尚不足以证明其曾经阻止过苗成才一方强行搬入诉争房屋等情节，认为争议双方对现有损失的发生均有过错且程度相当，故酌定吴正兵、苗成才对损失的发生承担各半责任。至于损失的具体项目和金额，本院对诉争房屋现场作了调查，依据苗成才提供的合同发票等证据，结合向有资质的评估人员所作的询价，认为苗成才所述的房屋改建工程造价在合理范围内，但其中苗成才所称的浇筑300平方米水泥地坪费用28,000元，经向施工人员了解并现场勘查，确定浇筑水泥地面积在60平方米左右，故浇筑水泥地坪费用确定为5,600元；围栏费根据现场勘查情况按100米计算,每30米280元确定为933元。综上反诉原告苗成才花费的冷库安装费用58,000元、建冷库下水池15,000元、填三合土费用12,000元、浇筑水泥地坪费5,600元、挖深水井费用15,000元、安装三相电20,000元、安装监控设施3,600元、搭阁楼费用2,000元、围栏费933元，合计132,133元。上述项目拆除时，材料残值较小，归苗成才所有，应予以搬离。其余树木、鸡鸭等若予以搬离，并无损失，故对反诉原告该部分诉请不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，判决如下：一、原告吴正兵于2009年3月30日出具的借条中“如果违约，特将本人五间平顶房归苗成才所有”的协议约定无效；二、被告苗成才于本判决生效之日起十日内搬离座落于上海市奉贤区房屋（含庭院）；三、驳回原告吴正兵、董梅芳其余诉讼请求；四、反诉被告吴正兵于反诉原告苗成才搬离上海市奉贤区房屋（含庭院）后十日内赔偿反诉原告苗成才66,066.50元；五、驳回反诉原告苗成才其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由被告苗成才负担；反诉案件受理费1,906元，由反诉原告苗成才、反诉被告吴正兵各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾煜麟
审 判 员 盛 庆
人民陪审员 王 妹
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 褚莉莉
附：相关法律条文
第三十七条下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。