广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终3485号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐健梅，身份证住址湖南省邵阳县。
委托代理人：卢翠玲，广东中泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆采妙，身份证住址广东省。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高慎鸿，身份证住址广东省。
上述两被上诉人共同委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：黄超慧，广东沁森律师事务所律师。
上诉人唐健梅因与被上诉人陆采妙、高慎鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月，陆采妙（出租方，甲方）与唐健梅（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于广州市长虹双禾西街37号的厂房（4楼）出租给乙方经营；租赁期从2013年8月1日起至2018年7月30日止，共5年；房屋月租金为6000元，电梯月电费100元，电梯月管理费100元，电费每度1.35元；每4个月交1次租金，乙方必须在1号前将应交的租金交给甲方；合同一经签订，乙方交付给甲方保证金2万元；乙方为该房屋经营，必须做好安全生产，确保用火、用电等一切安全工作，并承担一切安全防火责任；……。同年7月11日，唐健梅向陆采妙交纳了合同押金2万元。同年12月8日，唐健梅交纳了2013年12月-2014年3月的租金24000元、电梯电费400元、管理费400元、楼道垃圾处理费180元。同年12月27日12时28分，位于广州市白云区均禾街长红村双和西街37号4楼的康菲皮具厂（位于唐健梅所租赁房屋）发生火灾，过火面积50平方米，烧毁皮具制品及生产机器一批。当日，涉案房屋所在大楼的电梯因消防救火产生水浸而受损，由此发生了79000元的维修费用。事后，广州市公安局白云区分局于2014年1月16日作出了《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾原因系车间东南角墙上电线短路引起。
经房屋结构安全鉴定机构鉴定，涉案房屋（4楼）火灾对1/C～D×1/7～8轴、1/D～D×1/7～8轴、1/E～E×1/7～8轴板承重结构影响最为严重（评为Ⅲ级），对其余构件有一些影响，致这些部位的部分梁、板构件承载力不满足验算要求，影响正常使用，需对该层进行处理使用。房屋结构安全鉴定机构评定该房屋的安全性等级为C级，安全性不符合现行国家标准规范要求。即对此，房屋结构安全鉴定机构建议：对损伤Ⅲ级的构件应进行加固处理，对其余构件根据Ⅱb、Ⅱa级的损伤等级分别进行修复、外观修复处理。经估价机构评估，修复内部结构及整体安全性费用为43599元；修复外观费用为125734元（含火灾蔓延至邻楼的修复费用）。
另查明，上述房屋系未取得建设工程规划许可证而建设的，亦未经过消防验收。
上述事实，有《厂房租赁合同》、押金收据、租金及其他费用收据、《火灾事故简易调查认定书》、房屋安全鉴定报告、房屋修复费用评估报告、证人证言及当事人陈述等证据证实。
陆采妙、高慎鸿于2014年5月20日向原审法院提起本案诉讼，以唐健梅作为承租人，应按约定使用租赁物且妥善保管租赁物，造成租赁物毁损的，应承担赔偿责任为由，请求：1.唐健梅赔偿陆采妙、高慎鸿房屋修复费用（暂计17万元，以评估结果为准）；2.唐健梅向陆采妙、高慎鸿赔偿电梯修理费79000元；3.唐健梅向陆采妙、高慎鸿支付2014年5月-2015年8月租金共72000元；4.唐健梅承担本案诉讼费、评估费。
唐健梅原审答辩称：不同意陆采妙、高慎鸿的诉讼请求，事实、理由如下：1.陆采妙、高慎鸿出租的房屋未经消防验收，本身存在严重的消防隐患，对事故发生存在主要过错；2.本案房屋租赁合同因涉案房屋系违章建筑而属无效合同，且发生火灾后唐健梅未实际使用涉案房屋，故不应当支付租金；3.起火的电线线路是陆采妙、高慎鸿出租厂房时一并提供的，并非唐健梅提供；4.消防设施属于出租屋的附属设施，陆采妙、高慎鸿有维护和管理的义务，但陆采妙、高慎鸿未尽到该义务，致使火灾发生及损失扩大，陆采妙、高慎鸿应当对此承担责任。
唐健梅提起反诉称：唐健梅与陆采妙、高慎鸿签订《厂房租赁合同》，合同中约定陆采妙、高慎鸿将位于广州市长虹双禾西街37号厂房第4层按现状租赁给唐健梅，租赁期从2013年8月1日起至2018年7月30日止共5年。双方在合同中就权利、义务做出了约定。合同签订后，唐健梅依约向陆采妙、高慎鸿交纳了保证金、租金及水电费等相关费用，陆采妙、高慎鸿将上述厂房交给唐健梅使用。2013年12月27日12时28分，上述厂房发生火灾。经广州市公安局白云区分局认定起火原因系车间东南角墙上电线短路引起火灾。另，唐健梅发现火情后，立即报警并组织人员使用消防栓展开扑救，却因消防栓没有消防用水无法正常使用导致大火没有及时扑灭，造成火灾蔓延、损失扩大。因此，唐健梅提出反诉，请求法院判令：1.确认厂房租赁合同无效；2.陆采妙、高慎鸿返还唐健梅合同保证金2万元；3.陆采妙、高慎鸿返还唐健梅3个月使用费18000元、电梯管理费及电梯电费600元、楼道垃圾清理费180元；4.本案诉讼费由陆采妙、高慎鸿负担。
陆采妙、高慎鸿辩称，不同意唐健梅的反诉请求，事实、理由如下：1.陆采妙、高慎鸿已按约定把厂房交付给唐健梅使用，至一审庭审之日尚未清场，故唐健梅应当支付租金，陆采妙、高慎鸿有权不退还保证金；2.本案房屋租赁合同没有法定无效的情形，在租赁期限届满前，唐健梅无权要求返还合同保证金且应当支付租金；3.即使合同无效，唐健梅实际使用涉案房屋，也应当支付占有使用费。
原审法院认为：陆采妙与唐健梅就未取得建设工程规划许可证建设的房屋订立的房屋租赁合同因违反法律强制性规定而无效。现高慎鸿以合同当事人身份提起诉讼，唐健梅未提出异议，且将其作为反诉被告，故原审法院确认其具有合同主体身份。对于唐健梅提出确认房屋租赁合同无效的反诉请求，予以支持。鉴于房屋租赁合同无效，双方应就该合同取得的财物相互返还。因此，唐健梅应当向陆采妙、高慎鸿返还符合原状态的涉案房屋、支付使用期间的房屋占有使用费，而陆采妙应当向唐健梅、高慎鸿返还收取的合同保证金。对于陆采妙、高慎鸿提出要求唐健梅赔偿火灾造成的房屋修复费用的诉讼请求，实际意思是要求唐健梅在无法按原状态修复、返还涉案房屋的情况下对此予以折价补偿，考虑到陆采妙、高慎鸿出租未经消防验收的房屋存在次要过错，原审法院酌情确定陆采妙、高慎鸿对上述修复费用自负30%，则唐健梅只须按照评估出的修复费用承担70%即118533元。对于唐健梅提出要求陆采妙、高慎鸿返还合同保证金2万元的反诉请求，予以支持。在本案诉讼过程中，陆采妙、高慎鸿经原审法院释明合同无效后，明知法院认定合同无效，仍不提出返还涉案房屋的诉讼请求，继续主张收取火灾发生4个月后即2015年5月-2015年8月期间不具备安全使用条件的涉案房屋租金（房屋占有使用费），故对此不予支持。对于唐健梅提出返还3个月（2014年1-3月）房屋租金（房屋占有使用费）、电梯管理费、电梯电费的反诉请求，原审法院认为，火灾发生后，涉案房屋已不具备安全使用条件，主要过错在于承租使用人唐健梅，而陆采妙、高慎鸿收取的上述期间租金、费用应视为唐健梅不及时修复、返还涉案房屋导致的房屋占有使用费损失的赔偿，无须返还，故该反诉请求不予支持。对于陆采妙、高慎鸿提出要求唐健梅赔偿电梯维修费的诉讼请求，经查，电梯发生水浸系因救火用水所致，与房屋租赁合同纠纷并无直接关联性，陆采妙、高慎鸿应向现场直接侵权人员主张赔偿，故该诉讼请求不予支持。对于陆采妙、高慎鸿提出追加陈八零作为共同唐健梅的申请，因与合同相对性相悖，故不予准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2015年12月24日作出如下判决：一、确认唐健梅与陆采妙、高慎鸿于2013年7月签订的《厂房租赁合同》无效；二、唐健梅于本判决生效之日起5日内向陆采妙、高慎鸿赔偿房屋修复费用的70%即118533元；三、陆采妙、高慎鸿与本判决生效之日起5日内向唐健梅返还合同保证金2万元；四、驳回陆采妙、高慎鸿的其他诉讼请求及唐健梅的其他反诉请求。一审案件本诉受理费5435元，由陆采妙、高慎鸿负担3075元，由唐建梅负担2360元；鉴定费14400元、评估费3000元，共计17400元，由陆采妙、高慎鸿负担5220元，由唐健梅负担12180元并于本判决生效之日起5日内向陆采妙、高慎鸿支付；反诉受理费869元，由唐建梅负担421元，陆采妙、高慎鸿负担448元。
判后，上诉人唐健梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定火灾的主要过错在于唐健梅，并要求唐健梅承担房屋修复费用70%的责任是认定事实错误。1.房屋未经消防验收，存在消防安全隐患。陆采妙、高慎鸿作为出租房屋的所有权人，应对其出租的房屋承担建筑工程竣工验收及消防验收、消防安全保障的义务。涉案厂房所在房屋属于违章建筑，至今并未取得建设工程规划许可证，也没有经过任何消防安全验收。2.起火电线线路是陆采妙、高慎鸿出租厂房时一并提供。3.消防设施属于房屋的附属设施，正因为陆采妙、高慎鸿没有经过消防报建并疏于维护和管理，才致使火灾没有及时扑灭。消防栓是陆采妙、高慎鸿出租房屋时一并提供，陆采妙、高慎鸿作为产权人及出租方，应保证房屋符合消防安全，对房屋的消防设施应当进行管理和维护，由于距离火灾地点最近的几个消防栓不能正常使用，造成了起火初期无水救火的局面，错过了最佳的灭火时机，导致火灾扑救工作延迟，损失扩大。4.唐健梅作为承租人，在火灾发生时有员工在厂房内值班，已尽到相应的注意义务并及时组织人员扑救火灾，起火原因及消防设施不能正常使用导致大火未及时扑灭都是陆采妙、高慎鸿的责任。二、一审判决作为认定修复房屋费用的评估报告与事实不符，不应采信。1.关于修复外观费用的评估报告。(1)邻楼401房、406房、403房、506房、501房、503房、601房、603房的损失不应包括在本次评估范围内。邻楼房屋损失与本案陆采妙、高慎鸿主张的损失属于不同的法律关系，因此，该评估报告将邻楼的损失亦评估计算在内是错误的。(2)该评估报告评估的各项修复单价高于评估标的的实际情况，导致总的修复费用过高。涉案房屋建立时装修简单、粗糙，所用的材料都是极为普通的材料，且未经竣工验收，房屋质量是否符合国家要求不得而知。现该评估报告评估出仅4楼修复费用就高达114472元，明显过高，且该楼建立至今已使用数年时间，评估报告没有将房屋的折旧年限考虑在内，没有考虑房屋被烧损前已使用数年造成的老旧、磨损情况。2.关于修复内部结构及整体安全性费用的评估报告。该评估报告评估的是火灾后房屋的使用功能和结构安全性现状，但没有对造成该现状的原因予以评价，鉴定报告依赖于陆采妙、高慎鸿提供的房屋结构设计图纸，但报告中第6页已注明图纸不齐全，第8页也注明施工过程的质量保证资料也没有。实际上，涉案房屋为陆采妙、高慎鸿自建的房屋，建房手续不完善，也没有办理相应的竣工验收，火灾发生前房屋本身的结构安全性是否符合国家要求没有提供相应的证据予以支持。反而，根据结构安全鉴定报告的鉴定结论称部分抽检的柱、梁、板的配筋不满足验算要求，说明房屋在建立的最初钢筋的配置情况都是不符合要求的，房屋的安全性即使没有火灾的发生本身已经不符合要求，而且，火灾发生后，除了4楼没有再继续使用外，其他楼层都是作为厂房在继续使用，大型机器的运转及大量人员的流动，对灾后房屋的安全性也是有影响的，因此，房屋的安全性存在问题与火灾没有直接的因果关系，对房屋的结构安全进行修复更是与火灾无关。三、一审判决认定“唐健梅提出返还3个月房屋租金(房屋占有使用费)、电梯管理费、电梯电费的反诉请求……陆采妙、高慎鸿收取上述期间租金、费用应视为唐健梅不及时修复、返还涉案房屋导致的房屋占有使用费损失的赔偿，无须返还”系认定事实错误、适用法律错误。火灾发生后，唐健梅另案起诉陆采妙等人侵权责任纠纷，白云区人民法院已受理并开庭审理至今未审结，案号为：(2014)穗云法民一初字第1006号，在该案审理过程中，对于火灾造成唐健梅的损失数额的确定需要保留火灾现场予以评估，且唐健梅已向法院申请进行评估，法官亦明确要求双方都有义务保留好火灾现场，因此才未予以清场。更何况火灾发生后，房屋已无实际使用功能，且房屋由陆采妙、高慎鸿实际控制，双方保留灾后现场也是为了另案侵权纠纷的处理，以便于查明案件事实，而非唐健梅恶意占用。唐健梅作为一个火灾事故的受害人，火灾发生的过错在于陆采妙、高慎鸿，火灾发生后，房屋已不能正常使用，一审法院判决不予退还火灾发生后的3个月租金对唐健梅来说是极其不公平的，一审判决既已认定合同无效，那么陆采妙、高慎鸿多收取的租金(房屋占有使用费)应予以退还给唐健梅。为此上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、四项，依法改判驳回陆采妙、高慎鸿要求唐健梅赔偿房屋修复费用的诉讼请求，支持唐健梅要求陆采妙、高慎鸿返还3个月房屋租金、电梯管理费、电梯费的反诉请求；2.本诉、反诉、上诉的诉讼费、评估费全部由陆采妙、高慎鸿承担。
被上诉人陆采妙、高慎鸿答辩称：一、双方所签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，涉案租赁物在交付给唐健梅时，已满足了唐健梅日常生产办公所需，楼梯间安装的消防设施均符合正常使用标准，唐健梅自租赁房屋后一直在使用。二、根据《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》第九条以及《厂房租赁合同》第3条的约定，唐健梅是消防责任的第一责任人。三、唐健梅应对火灾所造成的财产损失承担全部责任。1.火灾发生的根本原因是由于唐健梅“乱拉乱接”电线引致电线短路所致；2.唐健梅擅自将另一边的逃生门反锁，导致无法就近起火点进行救火，所造成的财产损失，其有不可推卸的责任；3.唐健梅在厂房内随意堆放易燃物品，埋下了火灾隐患；4.根据《合同法》第二百二十二条的规定，唐健梅作为承租人没有妥善保管租赁物，应承担损害赔偿责任。四、唐健梅至今未将涉案厂房返还给陆采妙、高慎鸿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条的规定，唐健梅支付占有使用费依法有据。五、根据《民法通则》第一百二十九条，因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任的规定，电梯维修的损失是因唐健梅保管租赁物不当发生火灾造成的，因此应对“赔偿电梯修理费用79000元”予以支持。
唐健梅与陆采妙、高慎鸿对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉房屋性质属于宅基地房屋，宅基地使用权登记显示为1层，现房屋因推倒重建后为9层，但未经过合法报建和消防验收；2.火灾发生后，唐健梅没有再实际使用案涉房屋。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.火灾发生的原因及责任。唐健梅表示：因案涉房屋属于违章建筑，没有经过消防验收，存在严重的安全隐患。消防设施不合格，不能正常使用，导致火灾发生初期没有水来灭火。因房屋的性质属于宅基地房屋，但是陆采妙、高慎鸿确将其作为厂房出租，电线的布局与用地承载量均不符合厂房设计用途，陆采妙、高慎鸿所提供的线路铺设存在安全隐患。由于房屋火灾是由于线路所引起的，故责任在于陆采妙、高慎鸿。陆采妙、高慎鸿则表示：虽然案涉房屋没有经过合法报建和消防验收，但是村里同意作为厂房出租，对此没有证据证实。火灾原因是唐健梅乱搭电线所导致，且存放物品为临时易燃品，唐健梅将后门反锁导致救火人员无法从后门救火，故责任在于唐健梅。2.场地的交还。陆采妙、高慎鸿表示：案涉房屋至今没有收回，因为其认为合同有效，不能随便将唐健梅赶走；唐健梅则表示：因火灾发生后法院要求保留现场、固定证据，因此，场地至今没有交还。
二审中，唐健梅表示：1.同意原审判决第一、三项；2.其主张的三个月的租金等相关费用是火灾发生后已付，但未实际使用期间的费用。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：火灾发生的责任及损失赔偿的认定。
关于火灾发生的责任认定问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”由此可知，房屋的建设单位对于消防验收负有法定的义务。本案中，案涉房屋的性质为宅基地房屋，陆采妙将本不具有商业用途的房屋，在既没有进行消防申报也没有经过消防验收合格的情况下，对外出租用作经营性商业用房。因此，整栋建筑物的消防设施是否合格及完善是判断是否存在重大火灾隐患的前提条件。根据案件查明事实，公安部门所认定的火灾原因系车间东南角上电线短路所引发，虽然租赁合同约定唐健梅作为承租人必须确保用火、用电等一切安全工作，并承担一切防火责任。但是，陆采妙作为出租人在不能提交案涉房屋已经消防验收合格的相关依据的情况下，双方当事人应对火灾发生承担同等的过错责任。原审法院对于火灾发生的责任划分欠妥，本院予以纠正。
关于损失赔偿的认定问题。根据鉴定部门对于房屋的修复费用的鉴定结论，结合双方的过错责任划分，唐健梅应向陆采妙、高慎鸿赔偿案涉房屋的修复费用169333元的50%即84666.5元。唐健梅上诉提出鉴定机构的鉴定结论有误，对此并无提交足以推翻鉴定结论的依据，因此，该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。至于火灾发生后的相关费用的承担问题。由于火灾发生后，租赁标的物已丧失了实际使用的功能，因此，唐健梅已付的三个月的相关费用18780元应作为实际损失，按照过错责任划分由陆采妙、高慎鸿向唐健梅退还费用9390元。原审法院驳回唐健梅的该项全部诉求欠妥，本院予以纠正。但是，应当指出，在租赁物已经无法实际使用的情况下，陆采妙、高慎鸿作为出租方则应当及时采取措施收回场地防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。
因双方当事人对于原审判决第一、三项均未提出上诉，故上述判项可予维持。
综上，上诉人唐健梅部分上诉理由成立，本院予以支持。原审法院对于本案事实的认定有所失误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第550号民事判决第一、三、四项；
二、变更广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第550号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，唐健梅向陆采妙、高慎鸿赔偿房屋修复费用84666.5元；
三、自本判决送达之日起十日内，陆采妙、高慎鸿向唐健梅返还费用9390元。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费5435元，由陆采妙、高慎鸿负担3519元，由唐建梅负担1916元；鉴定费14400元、评估费3000元，共计17400元，由陆采妙、高慎鸿负担8700元，由唐健梅负担8700元；反诉受理费869元，由唐建梅负担334元，陆采妙、高慎鸿负担535元。二审案件受理费3046元，由唐健梅负担2165元，由陆采妙、高慎鸿负担881元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一六年五月二十日
书 记 员 张永亮
原炜