湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)株中法民四终字第65号
上诉人（原审被告）湖南锦云实业股份有限公司，住所地：株洲市石峰区白石港路7号。
法定代表人黄根深，系该公司董事长。
特别授权委托代理人梅寒盛，男，1975年2月25日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
委托代理人陈建武，男，1946年9月19日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审原告）株洲市沙坡房地产有限责任公司，住所地：株洲市石峰区云田乡石砚村新建组。
法定代表人周再明，系该公司总经理。
特别授权委托代理人李慧兰，湖南天桥律师事务所律师。
委托代理人吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师。
原审被告株洲市云福建筑工程有限公司，住所地：株洲市云龙新区云田乡高福村办公楼。
法定代表人何宗仁，系该公司董事长。
特别授权委托代理人梅寒盛，男，1975年2月25日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
委托代理人陈建武，男，1946年9月19日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
上诉人（原审被告）湖南锦云实业股份有限公司（以下简称锦云公司）与被上诉人（原审原告）株洲市沙坡房地产有限责任公司（以下简称沙坡公司）与、原审被告株洲市云福建筑工程有限公司（以下简称云福公司）所有权确认纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院作出的（2014）株荷法民一初字第1116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人湖南锦云实业股份有限公司因不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对涉案房屋的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决证据采信错误。一审判决采信的证据主要是有关锦云大厦A栋产权判决的法律文书，其中包括有株洲中院（2006）株中法民一初字第58号民事判决书，（2010）株中法民四初字第27号民事判决书，湖南中柱会计师事务所（2007）湘中柱第H35号司法鉴定书。在一审上诉人的抗辩中就已经表明上述法律文书仅是就锦云大厦A栋建设中的一些观点，既不涉及B栋702号房屋产权归属，也没有将其纳入鉴定和审查范围，并且两者之间有着本质区别，A栋具有云田乡乡镇企业内部自建属性，B栋则是有明细的商业开发特征，不能混为一谈，因此这些法律文书不能作为本案定案的依据；二、一审判决事实认定错误。在一审中上诉人表明涉案房屋B栋702号房屋是住宅用房，其于1997年2月3日的产权登记没有违反《物权法》。2003年1月15日株洲仲裁委员会（2002）株仲裁字第011号裁决书已将周再明及被上诉人对该房屋处置意见进行了表述。之后上诉人根据该意见于2004年9月23日将房屋转让给了龙雪清，至此该房屋的权利人应当是龙雪清。这是本案的基本事实；三、一审判决遗漏了当事人。上诉人已经在株洲市房产局注销该房的产权证三年前将房屋出售给了龙雪清。被上诉人的证人在法庭作证中已经证明该房屋的占有人为龙雪清，可见涉案房屋的权利人不是上诉人，而是龙雪清。一审判决为了袒护被上诉人，没有依职权追加龙雪清为当事人参加诉讼，严重损害了龙雪清的财产权利和诉讼权利。故一审法院错误地采信证据，错误地认定事实，遗漏当事人，导致判决结果错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
针对湖南锦云实业股份有限公司的上诉请求和理由，被上诉人株洲市沙坡房地产有限责任公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求依法维持原判、维持原判。
原审被告株洲市云福建筑工程有限公司没有提交答辩意见。
株洲市沙坡房地产有限责任公司一审时请求法院判令：1、确认位于株洲市荷塘区新华东路114号的锦云大厦7栋702号房屋属原告所有；2、被告锦云公司即刻将占用的锦云大厦7栋702号房屋返还给原告；3、被告锦云公司支付原告房屋占用费共计人民币170000元；4、两被告承担本案诉讼费用。在一审审理过程中，原告向一审法院申请撤回对第2、3项诉讼请求。
原审法院认定：1992年12月，株洲市云田实业总公司成立，黄根深任董事长兼总经理，公司同时出资设立株洲市云田建筑工程公司。1993年3月，株洲市云田建筑工程公司更名为株洲市云田建筑工程总公司（以下简称云田建筑公司），周再明任公司经理。1994年3月，株洲市云田实业总公司更名为株洲锦云集团公司（以下简称锦云集团公司）。1994年7月，经云田建筑公司申请，锦云集团公司同意，湖南省株洲锦云集团公司房地产开发公司成立（以下简称锦云房地产公司），周再明任该公司经理。
1995年元月，锦云集团公司（甲方）与云田建筑公司、周再明（乙方）签订《95年承包合同》，决定“采用承包经营，定额上交的方式承包给以周再明同志为主的乙方经营”，承包范围为“云田建筑工程总公司及其在白石港所办的经济实体、锦云房地产公司、石砚预制场”，承包期为两年，从1995年1月1日起至1996年12月31日止。合同对承包利润、管理费等进行了约定，对承包期内所建房屋权属并无约定。
1994年6月3日，株洲市人民政府出具土地审批单，同意市国土局拍卖本案地块给云田建筑公司，同日，株洲市城市规划办向云田建筑公司颁发《建设用地规划许可证》。1995年3月13日，云田建筑公司（周再明承包并任法定代表人）与株洲市国土局签订《株洲市国有土地使用权出让合同》，土地面积为1965.8㎡，出让价为825636元，至此，云田建筑公司取得本案锦云综合大楼（锦云大厦）的土地使用权与建设用地规划许可。1995年12月30日，锦云房产公司作为建设单位（周再明承包并任法定代表人）与作为施工单位的云田建筑公司第三工程处签订《锦云综合大楼工程承包合同》。1997年8月，工程竣工，验收证书标注的建设单位为锦云房产公司、施工单位为云田建筑总公司。之后，经锦云股份公司（由锦云集团公司变更而来）同意，锦云房产公司将A栋一层门面的绝大部分出售，二层亦整体出售。对剩余的楼层，经锦云股份公司决定，原株洲市郊区人民政府登记，云田建筑公司取得3、4层产权、锦云股份公司取得5、6层产权，锦云房产公司取得7-9层产权。2005年11月12日，锦云股份公司将3、4、7-9层移交给沙坡房产公司（原锦云房产公司）。5、6层锦云股份公司虽搬出办公但并未移交，对于7栋702号房屋原登记在被告锦云股份公司名下（房产证为株房字00016**号），于2007年9月24日被株洲市房产局注销。被告自述该房屋于2004年9月23日被其出售给龙雪清，但没有办理产权登记手续。
根据工商档案资料，锦云房产公司成立于1994年10月，成立时的注册资本为500万元，其中锦云集团公司出资300万元，云田建筑总公司出资200万元，资金形式为流动资产，法定代表人为周再明；1997年4月，公司注册资本变更为1000万元，其中锦云股份公司出资975万元，周再明、谢义新、贺子发、张唤新、游放金等五名自然人各出资5万元共25万元；1997年9月锦云大厦竣工后，公司法定代表人变更为黄根深。1997年8月12日，锦云股份公司再次将锦云房产公司承包给周再明经营至1999年12月31日。2000年8月，公司法定代表人再次变更为周再明，注册资本变更为800万元，其中锦云股份公司出资780万元，云田建筑公司出资20万元。2003年，锦云房产公司变更为株洲市沙坡房地产有限责任公司，法定代表人为宋文魁，2005年法定代表人变更为周再明。云田建筑公司成立于1987年4月，1993年3月更名为株洲市云田建筑工程总公司，法定代表人为黄根深。1997年9月更名为株洲市云田建筑工程有限公司。2006年3月更名为株洲市新宜建筑工程有限公司，法定代表人为凌新其，2009年10月更名为株洲市云福建筑工程有限公司，法定代表人为何宗仁。在2009年10月更名前，锦云股份公司为该公司股东。
2002年8月15日，锦云股份公司（甲方）与周再明、宋文魁、周谷明、周清元、黄立平、余学森等六人（乙方）签订《锦云房产公司股权转让合同》，约定甲方锦云股份公司将锦云房产公司股权“整体转让给以周再明同志为首的乙方”，甲方所属780万元注册资金全部转让；原房产公司所用本身及建筑公司的房屋产权证申请的银行、信用社的抵押贷款，全部由乙方负责偿还，产权归乙方所有；以其他形式的注册资本，由乙方组织资金偿还；甲方以现金注册的资金，本合同签订后通过清算，半年内双方找补兑现；原房产公司属周再明个人承包，承包期间的“经营承包合同”按其约定进行清算，合同规定的债权债务和对外法律纠纷由周再明同志负责；转让后的一切债权债务和法律纠纷由乙方承担；锦云房产公司转让后，一年内由乙方变更公司名称，不得以“锦云”二字登记注册。本转让合同产生法律效力之日，原房产公司的经营承包合同即行终止。同日云田建筑公司（甲方）亦与周再明等6人（乙方）签订《锦云房产公司股权转让合同》，约定甲方将其在锦云房产公司的2.5%股份、注册资金20万元转让给乙方，由乙方一次性购买；乙方在本合同签订之日起半年内，将受让的股本20万元支付给甲方；本合同签订生效后，原房产公司的债权债务由乙方承担，与甲方无关。2002年12月18日，周再明等6人中的其他5人即宋文魁、周谷明、周清元、黄立平、余学森等5名转让人与受让人周再明签订《股权转让协议书》，约定宋文魁等5人将从锦云股份公司受让的380万元锦云房产公司股权及其所附债务全部转让给周再明；该转让协议书注明原锦云房产公司的780万元注册资金为虚数。无论是锦云股份公司、云田建筑公司与周再明、宋文魁、周谷明、周清元、黄立平、余学森等6人签订的《锦云房产公司股权转让合同》还是宋文魁、周谷明、周清元、黄立平、余学森等5人与周再明签订的《股权转让协议》，均没有规定股权受让人受让股权后应向股权转让人支付的对价。
株洲市中级人民法院在已生效的（2006）株中法民一初字第58号企业承包合同纠纷一案审理过程中，委托湖南中柱有限公司会计师事务所，就本案锦云大厦的建设资金来源、实际承担人及其承担数额、锦云大厦的建筑成本、锦云房产公司的注册资本到位情况、周再明与锦云房产公司、云田建筑公司、锦云股份公司之间的债权债务等具体情况进行了鉴定，涉及本案的结论是，锦云大厦建设成本为6859148.12元；资金来源为自筹，主要是银行贷款及其他借款；该6859148.12元建筑成本的实际承担人是锦云房产公司；锦云房产公司的注册资本是否到位无法判断。
株洲市中级人民法院已生效的（2006）株中法民一初字第58号判决认定锦云大厦建设时，锦云房产公司的注册资本全部没有到位，故建设锦云大厦时锦云房产公司没有自有资金，锦云大厦系周再明在承包期间以锦云房产的名义进行的有偿借贷，且周再明在与锦云股份公司云田建筑公司、周谷明等签订的系列承包合同或股权转让合同中，均约定锦云股份公司的所有债权债务由乙方承担，而通过周再明与周谷明等5人签订股权转让合同后，锦云房产公司所有的债务最终承担人为周再明，周再明成为锦云大厦的唯一实际投资人。同时亦认定周再明对锦云房产公司和云田建筑公司的承包均属于外部包干企业承包。
另查明，锦云大厦建成后，锦云股份公司将3-4、5-6层分别办理房产证至云田建筑公司、锦云股份公司名下之时，原告对此并无异议。1998年至1999年，锦云房产公司将其名下的7-9楼移交锦云股份公司。对7-9楼移交，双方未签订协议明确有关的权利义务。
原审法院认为：该案系所有权确认纠纷。虽然锦云大厦的土地使用权人、建设工程规划许可证等法律文件的建设单位均为云田建筑公司，但中柱审计结论是锦云大厦建筑成本的实际承担人是锦云房产公司。据此推定，锦云大厦的土地使用权转让费实际承担者亦应为锦云房产公司，云田建筑公司作为土地使用权人仅为名义上的所有者，实际权利人应为锦云房产公司，且无论是从“房地一体主义”原则出发、房屋与土地价值大小方面的比较还是从“谁投资谁受益”、“权利义务相一致”、“诚实信用与公平”的原则中考量，锦云大厦的土地使用权归属于锦云房产公司应当无疑义。1997年8月，锦云大厦工程竣工，验收证书标注的建设单位为锦云房产公司、施工单位为云田建筑总公司。之后，经锦云股份公司同意，锦云房产公司将A栋一层门面的绝大部分出售，二层亦整体出售，对剩余的楼层，经锦云股份公司决定，原株洲市郊区人民政府登记，云田建筑公司取得3、4层产权、锦云股份公司取得5、6层产权，锦云房产公司取得7-9层产权。该案诉争房屋即位于株洲市荷塘区新华东路114号7栋702号房屋（房屋所有权证0001669）登记所有权人原为湖南省株洲市锦云集团公司，该所有权证已被株洲市房产局于2007年9月24日注销，根据原、被告双方协议的约定及本院查明的锦云大厦实际出资情况，对原告要求确认位于株洲市荷塘区新华东路114号的锦云大厦7栋702号房屋属原告所有的诉讼请求，一审法院依法予以支持。经一审法院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，一审法院判决如下：确认位于株洲市荷塘区新华东路114号的锦云大厦7栋702号房屋归原告株洲市沙坡房地产有限责任公司所有。一审案件受理费5800元，由原告株洲市沙坡房地产有限责任公司承担1934元、被告湖南锦云实业股份有限公司承担3866元。
二审期间，上诉人锦云公司、被上诉人沙坡公司、原审被告云福公司均没有提交证据，被上诉人提出上诉人在一审程序中没有提交《房屋转让协议》原件，上诉人在二审提交了《房屋转让协议》原件予以核对。二审期间，本院对案外人龙雪清进行了谈话，作了谈话笔录，龙雪清向法院陈述签订《房屋转让协议》属实，支付了房款并于2004年5月份左右搬进了涉案房屋，并要求参与案件审理。
被上诉人沙坡公司对谈话笔录的三性均有异议，龙雪清本人陈述如果房屋不属于上诉人所有，她会主张向上诉人退钱而并非主张所有权，提供的收款收据时间是2004年4月14日和19日，该时间与转让合同签订的时间（2004年9月23日）不一致，也与协议书第三条约定的支付款项的时间不一致（协议签订后三天内一次性支付），收据的缴款人叫罗喜山而并非龙雪清，收款收据的总金额是十万元，与协议书约定的7.5万元不一致，足以证实房屋转让协议是虚假的。
上诉人锦云公司、原审被告云福公司对谈话笔录无异议，并认为罗喜山是龙雪清的公公。罗喜山原是本公司的员工。罗喜山将集资款转为购房款，交了款后就住进去了。到九月份才签订转让协议，锦云公司退了2.5万元给罗喜山。上诉人锦云公司将房子卖给罗喜山是基于当时的仲裁书，登记在上诉人锦云公司的名下，是有权处分。
本院认为对案外人龙雪清的谈话笔录，符合证据要件，本院予以采信。
二审另查明：罗喜山（已故）是龙雪清的公公。罗喜山原是上诉人锦云公司的员工，于2004年4月14日、4月19日分三次向上诉人锦云公司交纳了购房款10万元，上诉人锦云公司出具了收款收据。随后龙雪清一家住进涉案房屋，并于2004年9月23日龙雪清与上诉人锦云公司签订了《房屋转让协议书》，约定将锦房向阳村2栋702号（原锦云公司职工食堂）转让给龙雪清，房屋面积为111平方米，房屋售价为75000元。签订《房屋转让协议书》后，由于各种原因没有办理房屋过户手续。
该案诉争房屋即位于株洲市荷塘区新华东路114号7栋702号房屋登记所有权人原为湖南省株洲市锦云集团公司，房屋所有权证号为0001669，登记时间为1997年2月3日。该所有权证于2007年9月24日被株洲市房产局注销。涉案房屋的登记簿上记载所有权人为湖南省株洲市锦云集团公司，建筑面积为11.9平方米，规划用途为住宅，备注为食堂。
本院认为，该案系所有权确认纠纷。本案争议焦点为被上诉人沙坡公司要求确认位于株洲市荷塘区新华东路114号的锦云大厦7栋702号房屋属沙坡公司所有是否成立？现综合分析如下：
从查明的案件事实看，该案诉争房屋即位于株洲市荷塘区新华东路114号7栋702号房屋从1997年2月3日开始登记在湖南省株洲市锦云集团公司名下，房屋所有权证号原为NO.0001669。2004年9月23日案外人龙雪清与上诉人锦云公司签订了《房屋转让协议书》，约定将涉案锦房向阳村2栋702号（原锦云公司职工食堂）转让给龙雪清，房屋面积为111平方米，房屋售价为75000元。该《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，是合法有效的。双方签订《房屋转让协议书》后，案外人龙雪清支付了相应的对价并实际占有涉案房屋。当时涉案房屋登记在上诉人锦云公司名下，上诉人锦云公司系涉案房屋的所有权人。上诉人锦云公司对外有权对涉案房屋进行处分。上诉人锦云公司转让涉案房屋系有权处分。况且，涉案房屋的房产证虽然被注销，但是在房屋登记簿上涉案房屋注明所有权人为上诉人。案外人龙雪清与上诉人锦云公司签订的《房屋转让协议书》，可以继续履行，案外人龙雪清的相关权益应当得到法律的保护。为此，被上诉人沙坡公司现在要求确认位于株洲市荷塘区新华东路114号的锦云大厦7栋702号房屋属沙坡公司所有不能成立。上诉人锦云公司的上诉请求成立。
综上，一审判决程序合法，但事实不清、处理不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第1116号民事判决书；
二、驳回被上诉人株洲市沙坡房地产有限责任公司的诉讼请求。
二审案件受理费5800元，由被上诉人株洲市沙坡房地产有限责任公司负担3866元，上诉人湖南锦云实业股份有限公司承担1934元。一审案件受理费5800元，由原告株洲市沙坡房地产有限责任公司承担1934元、被告湖南锦云实业股份有限公司承担3866元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 郭佳妮