云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云0402民初2930号
原告（执行案外人）：云南方亚房地产开发有限公司。住所：玉溪市红塔区龙马路**号。
法定代表人：殷健耀，经理。
委托诉讼代理人：者文滨、孙珑（实习），云南滇玉律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李文（申请执行人），男，1963年4月1日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
第三人（被执行人）：杨桂仙，女，1953年3月24日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区北城镇上桃源*号，公民身份号码：5324011953********。
第三人（被执行人）：玉溪市通成汽车租赁有限公司，住所：玉溪市红塔区珊瑚路85号。
法定代表人：杨桂仙，总经理。
原告云南方亚房地产开发有限公司（以下简称方亚公司）与被告李文、第三人杨桂仙、玉溪市通成汽车租赁有限公司（以下简称通成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月28日作出（2016）云0402民初2704号民事判决书，被告李文对该判决不服，上诉至玉溪市中级人民法院，2017年8月8日玉溪市中级人民法院作出（2017）云04民终63号民事裁定书，裁定将本案发回重审。后本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告方亚公司的委托诉讼代理人者文滨和第三人杨桂仙、通成公司法定代表人杨桂仙到庭参加诉讼。被告李文经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方亚公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与第三人玉溪市通成汽车租赁有限公司于2006年9月9日签订的《土地使用权出让合同》合法有效；2、停止对位于玉溪市红塔区太极路532401001-0A-01-002-Q001号地块的执行；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2006年初方亚公司与通成公司协商，通成公司将位于玉溪市××区××路××、××号玉国用（2005）第4144号的土地使用权转让给方亚公司用于房地产开发，双方于同年9月9日签订《土地使用权出让合同》，约定通成公司将该土地使用权转让给方亚公司，方亚公司向通成公司支付土地使用权转让款1836万元。后方亚公司按合同约定将转让款全部支付给通成公司，通成公司将该土地交付方亚公司。由于受让时该土地性质为工业用地，方亚公司又将该宗土地变更为住宅用地，依法缴纳了办理土地变更手续的各种税费，仅其中的契税、印花税等就支付了1534182.01元。方亚公司按照房地产开发程序、手续，于2007年9月4日取得了施工许可证，动工新建“瑞康苑”商住小区，2007年11月12日取得商品房预售许可证，2009年主体工程竣工验收合格，2010年经综合验收并将房屋交付购房户。方亚公司在取得预售许可证后开始销售房屋并向玉溪市房管局办理了《商品房购销合同》备案登记，小区全体购房户按照合同约定交清了购房款及各项税费，方亚公司已将预售商品房、商铺等建筑物及其附属设施设备、小区物业管理全部移交给了购房户及物业管理企业。在方亚公司办理该土地权属登记过程中，土地局告知其因该土地被红塔区人民法院查封无法办理。因被查封的土地已由通成公司转让给方亚公司，方亚公司按合同约定已支付转让款，缴付相关税费，合法办理了开发房地产相关手续，开发的商品房已交付购房户，购房户已付清房款及税费，故方亚公司享有该土地使用权，且法院查封的土地已建成商品房出售给业主入住多年，变卖执行显然不可能。李文在诉讼及执行过程中，多次申请红塔区人民法院对方亚公司具有使用权的位于玉溪市红塔区太极路532401001-0A-01-002-Q001号土地进行查封，不符合法律规定，方亚公司对红塔区人民法院的查封行为提出异议，红塔区人民法院于2016年8月22日作出（2016）云0402执异19号执行裁定书，驳回方亚公司的执行异议申请。为保护方亚公司的合法权益不受侵犯，故诉至法院要求判如所请。
被告李文未做答辩。
第三人杨桂仙、通成公司述称，通成公司2006年就以1800多万的价格将本案所涉土地转让给原告了，原告是分多次将款项支付给通成公司的。转让土地的时候土地性质是工业用地，之后变更了土地用途，变更土地用途的钱也是原告出的，大概150多万元。
本案在审理过程中，原告针对自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据：
一、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明原告主体资格适格；
二、玉国用（2006）第10593号土地使用权证、土地使用权出让合同、付款收据15份、缴纳契税、印花税、营业税、城建税、附加税、土地增值税完税凭证8份，证明原告与第三人之间存在土地使用权转让关系，原告按照土地使用权转让合同约定向通成公司支付了土地使用权转让款18360000元，为使用该土地开发房地产，原告依法为该土地办理了相关手续、缴纳了相关税收1534182.01元；
三、建筑工程施工许可证、建筑工程质量合格证、建筑工程规划验收合格证、建筑工程验收备案证三份，证明原告依法取得开发“瑞康苑”小区房地产项目的相关许可并实际开发、验收合格；
四、商品房预售许可证，证明原告属于“瑞康苑”小区商品房所有权人并依法取得销售该小区商品房的权利；
五、（2016）云0402执异19号执行裁定书，证明原告享有的诉权；
六、内资企业登记基本情况表，证明第三人玉溪市通成汽车租赁有限公司的工商登记情况。
经质证，第三人通成公司、杨桂仙对原告所举证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
第三人通成公司、杨桂仙均未向法庭提交证据。
本院依法调取以下证据：（2008）玉红民一初字第878号民事判决书、（2008）玉红民一初字第878-1号民事裁定书、（2008）玉红民一初字第878-1号协助执行通知书、（2008）玉红民一初字第878-2号民事裁定书、（2010）玉红执字第195号民事裁定书、（2010）玉红执字第195号协助执行通知书、对李文的询问笔录、2014年10月22日李文向本院递交的继续查封申请书、原告于2016年7月28日向本院递交的财产查封异议申请书、送达证、合作开发协议书、玉红发改投资备案[2006]024号投资项目备案证、0347276号建设工程规划许可证、玉溪市规划局内部局务运行批办单、（2005）013号建设用地规划许可证。
经质证，原告对本院调取的证据的真实性没有异议，但是认为法院查封本案所涉土地确是李文申请查封的，每次申请都是查封两年，但是李文的债权只有300000元，而土地的价值上千万，查封不符合法律的规定，《合作协议》确实是原告与通成公司签订的，一开始双方确实是谈合作的，双方确定土地价值18360000元，之后通成公司不愿意合作所以双方又签订了土地转让合同，且原告已经全额付清了土地转让款，签订合作协议也是为了便于原告办理土地开发的相关手续；第三人通成公司、杨桂仙对本院调取的证据均无异议，并说明当时之所以决定不合作开发土地，是因为通成公司想购买位于康井的土地并独立开发。
本院认为，被告李文经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，因此产生的不利后果由其自行承担。原告所举证据及本院依法调取的证据均具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
综上，本院认定本案事实如下：
第三人通成公司以出让方式取得了位于玉溪市××区××路××、××号，宗地号为2401001-0A-01-002号的工业用土。2006年9月9日原告与第三人通成公司签订《土地使用权出让合同》，双方约定通成公司以18360000元的价格将位于玉溪市××区××路××、××号，宗地号为2401001-0A-01-002号的工业用土地转让给原告。当日，为了便于原告办理土地开发的相关手续，原告与通成公司还签订了一份《合作开发协议》，双方约定被告以上述土地作价18360000元作为投资，合作开发瑞康苑小区，小区建成后销售楼房实现的净利润甲、乙双方按1:1的比例分配。此后原告负责办理了上述土地的土地用途变更手续，并缴纳了办理土地用途变更手续的税费，2006年12月13日上述土地变更为城镇混合住宅用地，坐落及地号变更为玉溪市红塔区太极路532401001-0A-01-002-Q001号。原告自2006年9月8日起分多次向通成公司付清了土地转让款18360000元，但双方未办理土地使用权转让的变更登记。后原告在上述土地上开发建设瑞康苑小区，于2007年11月12日取得瑞康苑商住小区商品房预售许可证，于2010年1月20日取得建设工程竣工验收备案证。2008年8月20日本院受理了李文诉杨桂仙、通成公司民间借贷纠纷一案，案件审理过程中李文申请保全玉溪市红塔区太极路532401001-0A-01-002-Q001号土地，2008年8月29日本院作出（2008）玉红民一初字第878-1号民事裁定书，裁定查封玉溪市红塔区太极路532401001-0A-01-002-Q001号土地的使用权。2010年1月12日本院作出（2008）玉红民一初字第878号民事判决书，判决由杨桂仙和玉溪市通成汽车租赁有限公司于该判决生效后十日内赔还李文借款本金300000元及利息144000元。判决生效后，李文申请强制执行，本院于2010年11月1日作出（2010）玉红执字第195号民事裁定书，查封玉溪市红塔区太极路532401001-0A-01-002-Q001号土地的使用权。经李文申请继续查封，该土地至今处于被查封状态。方亚公司向本院提出对上述土地的执行异议，本院于2016年8月22日作出（2016）云0402执异19号执行裁定书，驳回方亚公司的执行异议。2016年9月6日方亚公司向本院提起案外人执行异议之诉，提出上述诉请。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中原告与通成公司签订《合作开发协议》只是为了便于原告办理土地开发的相关手续，该协议并未履行，双方不存在合作关系。原告与通成公司实际履行的协议是双方于2006年9月9日签订的《土地使用权出让合同》，该协议系双方真实意思表示，自合同成立时就生效，之后双方未办理变更登记手续是因为被告李文对土地申请查封，但并不影响合同效力。该合同是在法院查封之前签订，原告已支付全部价款，并已实际占有、开发、使用该土地建设“瑞康苑”小区，该土地使用权人应为方亚公司，方亚公司对该土地享有足以排除执行的民事权益，其要求解除查封的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、云南方亚房地产开发有限公司与第三人玉溪市通成汽车租赁有限公司于2006年9月9日签订的《土地使用权出让合同》合法有效；
二、不得执行座落于玉溪市红塔区太极路地号为532401001-0A-01-002-Q001号土地。
案件受理费100元，由被告李文负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
本院（2016）云0402执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 桂丽华
审判员 周 庆
审判员 王滟波
二〇一七年十二月二十五日
书记员 李平帆