上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第79号
原告(反诉被告)田国斌，男，汉族，1978年2月17日出生。委托代理人林康明，上海文拓律师事务所律师。被告(反诉原告)吴顶明，男，汉族，1962年4月5日出生，户籍所在地为上海市。委托代理人胡晓山，上海泽玖欣律师事务所律师。委托代理人谢巍，上海泽玖欣律师事务所律师。原告田国斌诉被告吴顶明房屋租赁合同纠纷及反诉原告吴顶明诉反诉被告田国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林康明、被告委托代理人胡晓山及谢巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田国斌诉称：2013年7月，原、被告签订租约，原告以月租金人民币8,800元向被告承租位于上海市中山南路XXX弄XXX号楼101房屋作为经营使用，被告须协助原告办理经营证照及许可证。租赁期间，原告得知被告对系争房屋并不享有转租权，加之被告始终未予提供被告与房东之间租赁合同，导致原告无法办理经营证照，另外因被告拖欠房东租金，房东在原告承租期间对系争房屋予以停水停电及加设门锁，就此，原告现诉请要求(1)确认原、被告所签租约无效；(2)被告退还原告所付租金及押金共计人民币92,200元；(3)被告赔偿原告装修及设备费用计人民币332,363元。原告提供以下证据：1、2013年7月原、被告所签《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)，以证明原告按月租金人民币8,800元向被告承租系争房屋，合同中约定租金2年不变，且原告将经营利润固定分成予被告。2、2013年9月18日被告出具《收条》，以证明原告付租情节。3、2014年5月10日被告出具《收条》，证明内容同证据2。4、原、被告自2014年3月起之短信往来记录，以证明原、被告就租金及经营证照事宜多次进行沟通。5、案外人上海弘基企业(集团)股份有限公司(下称弘基公司)于2014年8月5日向被告出具之《催缴房屋租金通知单》，以证明被告拖欠房东租金，导致原告无法经营。6、2014年9月24日弘基公司发出《关于解除合同的函》(附张贴函件照片)，证明内容同证据5。7、2013年9月18日原告与案外人所签《建筑装饰工程施工合同》及结算单，以证明原告承租后对系争房屋进行装修，原告存在装修损失。8、2014年8月25日原告委托律师致被告之《律师函》及快递凭证，以证明原告向被告发出律师函。被告吴顶明辩称并反诉诉称：原、被告所签《房屋租赁合同》系有效合同，原告使用系争房屋，应当支付租金及相关租赁费用，故对原告诉请1、2均不予认可。对于原告所称装修费用人民币332,363元，此系装修工程之造价，现装修残值仅为人民币86,221元，但因原告欠付租金，故租赁合同如因原告欠租而予以解除，则被告无须就装修残值向原告承担赔偿责任，故对原告诉请3亦不予认可。同时因被告欠付租金并构成租赁合同约定之解约事由，被告就此提起反诉，要求(1)解除原、被告所签《房屋租赁合同》；(2)原告按月租金人民币13,000元支付自2014年5月1日起至实际迁出日止之租金(其中扣除原告曾于2014年5月支付之人民币2,000元)；(3)原告偿付违约金人民币26,000元。被告对原告提供证据1-5、8形式真实性予以确认；对原告提供证据1称原、被告之间仅为房屋租赁关系而非合作经营关系；对原告提供证据2、3称据此可证明原告怠于履行付租义务之情节，同时亦证明月租金上调至人民币13,000元；对原告提供证据4称据此可证明原告存在欠租情节，且延迟办理证照责任在于原告；对原告提供证据5认为与本案无关，并称被告始终向房东履行付租义务，房东从未与被告解除租赁关系，原告所称无法经营一节并非事实；对原告提供证据6中解除函形式真实性予以确认，对所附张贴照片不予认可，对此发表之质证意见同证据5；对原告提供证据7称装修所涉款项应当以鉴定报告为准；对原告提供证据8称函件内容均系原告单方陈述，其与事实不符，故不予认可函件内容。被告提供以下证据：1、2014年6月24日弘基公司与案外人李某某(系被告之妻)所签《租赁合同》(下称《老码头合同》)，以证明被告与弘基公司就系争房屋存在合法租赁关系，被告系合法使用权人。2、发票8张，以证明被告向弘基公司全额支付2014年度租金，故原告承租期间对系争房屋均可正常使用。3、2014年6月30日原告出具之《承诺书》及同日原告出具之费用清单，以证明(1)被告已协助原告办理经营证照；(2)原、被告合意自2014年4月1日起将月租金上调至人民币13,000元；(3)原告承租期间未能按期付租，截至2014年6月底尚欠租金人民币24,000元。原告针对反诉述称：鉴于(1)被告对系争房屋无转租权，被告将系争房屋转租予原告系无效民事行为；(2)被告欠付房东租金，导致房东自2014年8月起即对系争房屋停水停电，原告因无法正常使用房屋，加之被告之后亦在系争房屋处加锁，遂无奈迁离；(3)被告在原告承租后不予提供相关租约材料导致原告无法申办经营证照，且被告谎称房东对被告上调租金，导致原告在被告欺诈下同意将月租金由人民币8,800元上调至人民币13,000元。综上，对被告提起之反诉诉请均不予认可。原告对被告提供证据形式真实性均无异议；对被告提供证据1称被告对系争房屋并不享有转租权，被告将系争房屋转租予原告系欺诈行为，应属无效；对被告提供证据2称发票显示被告系延期付租，被告系因原告起诉方才向房东支付租金；对被告提供证据3称被告之前未曾提供所涉合同，被告所述并非事实，并称原告同意租金上调系因被告谎称其向房东所付租金亦上调。审理中，原告申请对系争房屋处装修及设备费用进行评估。2015年11月9日，上海华瑞建设经济咨询有限公司(下称华瑞咨询公司)出具《鉴定报告》，鉴定结论为系争房屋处装潢工程造价为人民币332,363元，另截至原告提交鉴定资料日期即2015年7月20日止，系争房屋处装潢残值为人民币86,221元。对此《鉴定报告》，原告确认装潢工程造价为人民币332,363元，被告则确认装潢残值为人民币86,221元。经审理查明：2013年7月，原、被告签订《租赁合同》一份，约定(1)被告将位于上海市中山南路XXX弄XXX号楼101室(外马路XXX号)房屋出租予原告作为商业用房使用，被告协助办理相关营业证照及许可证，费用由原告承担(合同1-1、2-1)；(2)被告于2013年7月15日前交付系争房屋，租期自2013年9月1日起至2015年8月31日止，另租期以被告租赁合同期限为准(合同3-1)；(3)年租金为人民币105,600元，月租金为人民币8,800元，该租金2年内不变(合同4-1)；(4)租金每4个月作为1个支付周期，先付后用，2013年7月15日至2013年8月31日期间为免租期(合同4-3)；(5)原告已向被告支付人民币50,000元，其中包括4个月租金人民币35,200元及押金人民币14,800元，起租日为2013年9月1日，到期前5日，原告应向被告支付下一期计4个月租金，如逾期支付，则每逾期1日，原告须按日未付租金之0.2%支付违约金(合同4-2)；(6)原告应在合同租期届满后3日内返还系争房屋，未经被告同意逾期返还，则每逾期1日，原告须按当年日租金之1.5倍支付占用期间使用费(合同7-1)；(7)原告在租赁期内，有权将系争房屋部分或者全部转租予他人(合同8-1)；(8)原告逾期不付租金累计超过15日，被告可书面通知原告解除合同，违约方须按月租金1倍支付违约金(合同9-2-5)；(9)租赁期间，非合同规定情形下被告擅自解除合同，提前收回系争房屋，被告应按月租金1倍向原告支付违约金(合同10-4)。合同租赁双方签名落款处之前注明合同附件为被告与上家之间租赁合同及产证信息。该合同在首页抬头“房屋租赁合同”下方以手写方式括弧注明“合作经营协议”。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告交付系争房屋，原告支付押金人民币17,600元并陆续支付租金。2014年3月，被告致原告短信要求原告履行付租义务，并要求原告尽速办理证照事宜，其中谈及房东对证照办理事宜亦予关注。2014年6月30日，原告出具《承诺书》一份，确认原告于当日收讫被告给付上家合同以作为申办经营证照使用，并承诺该合同不作他用且不予泄露合同内容，否则按3个月租金即人民币39,000元承担违约责任。同日，原告书面确认2014年3月18日至3月31日期间租金为人民币5,633元，之后月租金标准为人民币13,000元。租赁期间，原告实际支付租金共计人民币74,600元。2014年8月，原告致被告短信，称老码头物业部门至系争房屋处催讨租金及电费，并告知如2014年8月11日前未予付租，则将对系争房屋停电并锁门。后原告又致被告短信，称系争房屋已被物业部门停电。2014年9月24日，因案外人李某某(系被告之妻)就系争房屋欠付房东即案外人弘基公司2014年2月1日至3月17日期间租金人民币14,049元及2014年7月1至9月26日期间租金人民币34,244元等租赁费用，弘基公司向李某某发出《关于解除合同的函》，称弘基公司就系争房屋所签租约于2014年9月26日予以解除。2014年9月29日至11月5日期间，被告支付弘基公司解除函中所称欠租。现原告称弘基公司自2014年8月5日向被告发出催缴通知单后，即于当月对系争房屋停止供应水电，之后弘基公司于2014年10月10日对系争房屋加锁以收回系争房屋。原告并就此称基于弘基公司停水停电及加锁，导致原告无法实际使用系争房屋，原告遂迁离系争房屋，但系争房屋内仍留存原告物品，且原、被告均在系争房屋处安装门锁。另查明：李某某与弘基公司就系争房屋租赁事宜曾签订编号为HJ-
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XXXXXXXX-001之《%26lt;老码头(一)%26gt;租赁合同》(下称《老码头合同》)一份，约定租期自2014年3月18日起至2015年3月17日止，月租金为人民币12,000元。租赁期间，被告与弘基公司另行签订租赁合同一份，约定租期自2015年3月18日起至2016年3月17日止。又查明：本院对本案纠纷曾进行诉前调解，被告在2014年10月30日诉前调解过程中称弘基公司发出催缴通知单(原告证据5)、解除函(原告证据6)、及停电(并未停水)事宜，被告于2014年9月底方才知晓。另弘基公司在收回系争房屋时曾在门上加锁，而原告亦在门上加锁。同时，被告称因原告未予支付租金，导致被告未能按时向弘基公司履行付租义务。原告在诉调笔录中则称弘基公司于2014年8月中旬即对系争房屋停水停电，后弘基公司又于2014年10月10日对系争房屋加设门锁。审理中，原告申请对系争房屋处装修及设备费用进行司法鉴定，鉴于该项司法鉴定涉及装潢残值，而原、被告所签《租赁合同》中约定租期以被告与弘基公司之间租赁期限为准。本院经向弘基公司查询，弘基公司出具《情况说明》，称弘基公司与李某某之间《老码头合同》所涉租期至2015年3月17日，而弘基公司与被告另行签订租约所涉租期系自2015年3月18日起至2016年3月17日止。2015年11月9日，华瑞咨询公司出具《鉴定报告》，鉴定结论为系争房屋处装潢工程造价为人民币332,363元，装潢残值为人民币86,221元(折旧期限自2013年9月1日起至2016年3月17日止)，另鉴定过程中因原告始终未予提交鉴定资料，故华瑞咨询公司将折旧计算至原告提交鉴定资料日期即2015年7月20日。另针对弘基公司在原告承租期间是否对系争房屋采取停水停电或加锁措施一节，弘基公司向本院出具《情况说明》，称被告夫妻自2013年1月起向弘基公司承租系争房屋，2013年11月，被告夫妻要求弘基公司出具租约以配合其合作经营方办理工商证照，弘基公司对此均予配合提供。另所涉租约系一年一签，因被告夫妻于2014年年中出国，弘基公司无法就欠费事宜与被告夫妻联系，弘基公司遂发出解除函等，后因被告夫妻回国后即清结欠费，故弘基公司并未对系争房屋采取措施，亦未影响系争房屋处之正常经营。综上，原告现称(1)被告对系争房屋并不享有转租权，且被告与原告约定之租期届满日期晚于弘基公司给予被告之租赁期限；(2)系争房屋之前系李某某向弘基公司承租，被告对系争房屋并不享有权利；(3)原告承租期间，被告不予提供弘基公司租约，导致原告无法办理经营证照；(4)弘基公司于2014年8月中旬对系争房屋停水停电，后又于2014年10月10日对系争房屋加锁，导致原告迁离系争房屋；(5)被告谎称弘基公司上涨租金，导致原告将租金标准予以上调。就此，原告起诉来院，要求确认原、被告所签《租赁合同》无效，并要求被告返还原告所付押金人民币17,600元及租金人民币74,600元，同时要求被告赔偿装修及设备费用计人民币332,363元。对此，被告均不予认可，但确认原告实际支付押金及租金共计人民币92,200元，其中人民币17,600元系押金，同时确认原告实际支付截至2014年4月底之租金及2014年5月部分租金人民币2,000元，被告就此提起反诉，要求解除原、被告所签《租赁合同》，并要求原告按月租金人民币13,000元支付自2014年5月1日起至原告实际迁离日止之租金(其中扣除原告已付该时段租金人民币2,000元)，同时要求原告偿付违约金人民币26,000元。审理中，原告在第一次庭审中明确诉请为(1)解除原、被告所签《租赁合同》；(2)被告返还原告已付租金约为人民币100,000元；(3)被告偿付违约金人民币26,000元；(4)被告赔偿装修及设备费用约为人民币400,000元。对于违约金诉请，原告称诉请依据系合同10-4约定内容，其中所涉月租金按人民币13,000元计，同时称弘基公司于2014年8月30日对系争房屋停水停电。之后，原告在第二次庭审中将解约诉请调整为要求确认《租赁合同》无效，同时撤销违约金诉请。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、收条、短信往来记录、《催缴房屋租金通知单》、《关于解除合同的函》、张贴照片、《鉴定报告》、被告提供的《老码头合同》、房租发票、《承诺书》、2014年6月30日原告出具书面确认材料、弘基公司提供的《情况说明》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《房屋租赁合同》，在合同名称下方虽另外注明“合作经营协议”字样，但根据合同内容，原、被告之间所建立并非合作经营关系，而系房屋租赁关系。对于原告要求确认租赁合同无效之诉请，原告主要理由系被告对系争房屋并无转租权，且被告与原告约定之租期届满日晚于被告与弘基公司之间租期届满日。审理中，被告未能提供弘基公司同意被告转租之证据，但被告对系争房屋之转租行为并不因此而必然无效，在弘基公司对被告转租行为并未予以阻扰情形下，加之弘基公司又实际与被告签订下一年租约，被告转租行为仍然具有法律效力。结合租赁合同名称处另行注明“合作经营协议”字样、租赁合同中约定原、被告之间租赁期限以被告与弘基公司之间租期为准、租赁合同尾部记明附件包括被告与弘基公司之间租约及产证信息等情节，原告在签约时对被告系转租、且被告与弘基公司之间租期可予延长一节应系明知，鉴此，原、被告所签《租赁合同》系原、被告据各自真实意思表示予以签订，租赁期间，房东弘基公司并未基于被告转租行为而对原告使用系争房屋予以干扰，故该《租赁合同》合法有效，原、被告均应恪守合同约定之义务，本院据此对原告要求确认《租赁合同》无效之诉请依法予以驳回。对于原告要求被告返还押金及已付租金之诉请，其中押金一项，合同中对押金处理未有抵作违约金或守约方予以没收之约定，但根据押金性质，该项押金可在原告对被告履行完毕合同项下承租人义务后再由被告予以无息返还，另外租金一项，由于原告实际使用系争房屋，原告就使用房屋期间应予支付租金，现被告称原告付租仅至2014年5月上旬，原告对此付租情节并无异议，而原告所称弘基公司停水停电及加锁行为，即使原告所述属实，发生时间亦为2014年8月及10月，由此，原告无权要求被告对指向之前时段之租金予以返还，鉴此，本院对原告要求被告返还已付租金74,600元之诉请依法予以驳回。对于原告要求被告赔偿装修及设备费用之诉请，鉴于其中装修所剩残值系附着予系争房屋而无法拆除搬离，故本院仅对其中装潢残值予以审理。根据鉴定结论，系争房屋内装潢残值为人民币86,221元，原告所称人民币332,363元系装潢工程总造价，所涉装潢在原告承租系争房屋期间亦同步予以折旧，故本院如确认原、被告之间《租赁合同》应予解除，本院亦仅对装潢残值损失如何承担予以审理，如合同解除系因原告违约行为所致，则被告就装潢残值部分无须对原告作出赔偿。对于被告要求解除合同之诉请，因原告欠租行为已经构成合同约定之解约事由，被告在取得合同解除权之后亦已通过诉讼依法行使该项解除权，故本院对被告该项诉请依法予以支持。原告在双方租赁关系予以解除后应即时将系争房屋返还予被告，该项返还包括将系争房屋内留置之原告物品腾空，以及将原告设置之门锁拆除。至于原告辩称其已按照月租金人民币8,800元之标准实际支付截至停水停电日之租金一节，鉴于原告于2014年6月30日出具之费用清单中已对租金调整金额及调整日期予以确认，故自2014年3月18日起，原告须按月租金人民币13,000元履行付租义务，鉴此，本院对原告辩称意见依法不予采纳。对于被告要求原告按人民币13,000元支付2014年5月1日起至原告实际迁离日期间租金(其中扣除人民币2,000元)之诉请，在原告未予在合同解除日即返还系争房屋情形下，被告所称该项费用实际包括(1)自2014年5月1日起至合同解除日止之租金(扣除原告已付2014年5月部分租金人民币2,000元)；(2)自合同解除日次日起至原告实际返还系争房屋日止之房屋使用费。为避免累讼，结合被告该项诉请之真实意思表示，本院对上述租金及房屋使用费一并进行处理，但鉴于被告明确表示系按每月人民币13,000元作为支付标准，而《租赁合同》中对房屋使用费计算标准不同于租金标准，故本院在本案中仅在每月人民币13,000元标准范围内对所涉房屋使用费进行处理。对于原告已付租金一节，原、被告均确认原告实际支付租金金额为人民币74,600元。审理中，被告确认原告实际支付截至2014年4月底租金及2014年5月部分租金人民币2,000元，但鉴于(1)根据《租赁合同》约定，原告应自2013年9月1日起按月租金人民币8,800元计付租金；(2)根据原告于2014年6月30日出具清单，原告应自2014年3月18日起按月租金人民币13,000元计付租金；(3)根据原告于2014年6月30日出具清单，按月租金人民币13,000元计，原、被告确认2014年3月18日至3月31日期间租金为人民币5,633元，该项计算结果，实际系将3月份日期按30日计、3月18日至3月31日期间按13日计所得；(4)根据上述租金调整时间、调整金额、分段计算方式，则2013年9月1日至2014年2月28日期间原告应付租金为人民币52,800元、2014年3月1日至3月17日期间原告应付租金为人民币4,987元、2014年3月18日至3月31日期间原告应付租金为人民币5,633元、2014年4月原告应付租金为人民币13,000元，由此，2013年9月1日至2014年4月30日期间原告应付租金应为人民币76,420元。现被告在仅收取原告租金人民币74,600元情形下，确认原告已实际支付截至2014年4月底之租金及2014年5月部分租金人民币2,000元，此系被告对己方合同权利之自行处分，且并未加重原告之合同义务，本院依法应予准许。对于原告自2015年5月1日起之应付租金数额，其中涉及弘基公司采取措施时段。对于原告所称弘基公司停水停电一节，被告在诉调笔录中确认弘基公司曾予以停电，而对于停电时间，原告在诉调笔录中称系2014年8月中旬，在之后两次庭审中分别称系2014年8月30日及8月中旬，鉴于原告就具体停电日期未能提供相应证据加以证明，本院采纳原告在诉调笔录中所作陈述，并结合原、被告往来短信中所称物业部门催讨欠租及物业部门已予停电等内容，将弘基公司停电时间酌情认定为2014年8月15日。对于原告所称弘基公司加锁一节，被告在诉调笔录中对该加锁情节予以确认，原告在诉调笔录中则陈述加锁时间为2014年10月10日，原告所称加锁时间与弘基公司所发解除函内容亦可吻合，故本院据此依法认定弘基公司加锁时间为2014年10月10日，而弘基公司加锁系因被告欠租而非被告转租所致。对于弘基公司拆除门锁及恢复供电时间，因被告针对弘基公司催缴通知单中所称欠租实际于2014年11月5日支付完毕，通常情形下，弘基公司最迟应于该日拆除门锁及恢复供电，故本院将弘基公司恢复供电及拆除门锁时间依法认定为2014年11月5日。综上，原告在2014年8月15日至2014年11月5日期间，因弘基公司停电及加锁而无法正常使用房屋，弘基公司虽系因被告欠租而采取措施，但不可否认，原告欠租很大程度上亦导致被告向弘基公司欠租，故对于上述时段租金，如全部免除原告付租义务，则对于《租赁合同》之守约方即被告而言显然不尽合理且有失公平，鉴此，对于该时段租金，原告仍应按一定比例予以承担。对于原告称在弘基公司采取措施后即予以迁离一节，即使原告确已迁离，但因系争房屋内尚有原告物品，且原告自认在系争房屋处亦加设原告门锁，故原告如基于弘基公司停电锁门措施而要求与被告终止租赁关系，原告应将自有物品予以腾空，并将原告设置之门锁予以拆除，从而将原告对系争房屋之掌控予以消除，如原告腾空物品或拆除门锁受阻，原告亦应要求与被告办理系争房屋交接手续，但原告并未履行上述应尽义务，在弘基公司解除干扰措施之后，原告仍未腾空自有物品、拆除所设门锁并与被告办理房屋交接手续，由此，系争房屋实际始终由原告承租，原告对弘基公司解除干扰措施后之系争房屋使用期间，负有按照约定支付租金及房屋使用费之义务。至于原告留予系争房屋处之装潢残值，鉴于《租赁合同》系因原告欠租而导致提前解除，原告作为合同解除之违约方无权要求被告予以赔偿装潢残值损失，故本院对原告要求被告赔偿装修及设备费用之诉请依法予以驳回。对于被告要求原告支付违约金人民币26,000元之诉请，《租赁合同》9-2-5约定如原告逾期付租累计超过15日，被告可书面通知原告解除合同，违约方应按月租金1倍支付违约金。现被告诉请中将“按月租金1倍”理解为“相当于2个月租金之数额”，鉴于原告在第一次庭审中按照《租赁合同》10-4提起违约金诉请时亦将同类约定作此理解，且同时将月租金数额亦确定为人民币13,000元，故本院据此依法认定原、被告对《租赁合同》中所书“按月租金1倍”所作理解均系所涉违约金数额相当于2个月租金数额，且所涉月租金数额应为人民币13,000元，即原、被告对所涉违约金具体数额之认知均为人民币26,000元，本院据此对被告违约金诉请依法予以支持。至于原告所称被告在租赁期间不予配合原告办理经营证照以及被告在系争房屋处加锁等情节，因原告就此未能提供相关证据予以证明，故本院对原告所述该情节依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告田国斌要求确认原告田国斌与被告吴顶明于2013年7月所签《房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求；二、驳回原告田国斌要求被告吴顶明返还已付租金人民币74,600元的诉讼请求；三、驳回原告田国斌要求被告吴顶明赔偿装修及设备费用人民币332,363元的诉讼请求；四、反诉原告吴顶明与反诉被告田国斌于2013年7月所签《房屋租赁合同》于本判决生效之日予以解除；五、反诉被告田国斌于本判决生效之日起十日内将自有物品搬离上海市中山南路XXX弄XXX号楼101室房屋并将该房屋返还予反诉原告吴顶明；六、反诉被告田国斌于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴顶明截至2014年8月14日尚欠之租金人民币42,871元(2014年5月1日至2014年8月14日期间租金为人民币44,871元，其中扣除已付2014年5月部分租金人民币2,000元)；七、反诉被告田国斌于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴顶明2014年8月15日至2014年11月5日期间租金人民币17,648元(按月租金人民币13,000元计、该时段租金应为人民币35,296元，由租赁双方各半承担)；八、反诉被告田国斌于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴顶明自2014年11月6日至合同解除日止之租金(按月租金人民币13,000元计算)；九、反诉被告田国斌于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴顶明自合同解除日次日起至实际返还房屋日止之房屋使用费(每月按人民币13,000元计算)；十、反诉被告田国斌于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告吴顶明违约金人民币26,000元；十一、反诉被告田国斌就上述第五项至第十项履行完毕同时，反诉原告吴顶明退还反诉被告田国斌押金人民币17,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,060元(原告田国斌已预付)，原告田国斌负担人民币8,820元，被告吴顶明负担人民币240元；反诉案件受理费人民币1,450元(反诉原告吴顶明已预付)，由反诉被告田国斌负担；鉴定费用人民币9,900元(原告田国斌已预付)，由原告田国斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 石志仁
二〇一六年三月四日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。