北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0101民初510号
原告：张云霞，女，1962年7月4日出生，北京市紫地酒店有限责任公司总经理，住北京市东城区。
被告：李秀文，男，1955年2月20日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李毓（原告之女），女，1984年8月12日出生，北京珠三角万豪酒店经理，住北京市东城区。
原告张云霞与被告李秀文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云霞，被告李秀文及其委托诉讼代理人孙华坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张云霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿东城区沙井胡同×号西侧南楼梯一层、二层自建造价费用1万元；2、要求被告赔偿东城区沙井胡同×号二层西数第三、四间自建房造价费用1万元；3、要求被告退还减少租赁面积（二层西数第一、二间）自2013年12月18日至2017年5月31日期间的租金69100元，标准为7间房年租金7万元。事实与理由：2009年9月5日，原、被告订立《房屋租赁协议书》，约定被告将位于北京市东城区沙井胡同×号房屋及院子（以下简称涉案院落）出租给原告用于经营，年租金7万元，租赁期限自2009年9月16日至2024年9月16日。被告将涉案院落内七间房（一层五间正式房，二层两间自建房，即二层西数第一、二间）交付原告。订立合同后，原告经被告同意于2009年9月22日加建涉案院落西侧南楼梯第一、二层，产权房二层西数第三、四间，并对涉案院落内所有房屋进行装修。2013年9月6日，被告至城管部门举报涉案院落存在违法建设。2013年12月18日，城管部门将涉案院落二层自建房西数第一间部分挑顶，西数第二、三、四间拆除（仅剩北墙及东墙，南墙和门窗等均被拆除）。后原告将西数第一间简单修复用于堆放杂物，其余部分用彩钢板、钢结构等支撑。2016年10月，原告将西侧南楼梯第二层房屋、二层西数第二、三、四间房屋全部拆除，西数第一间三面墙未拆除，仅拆除南墙和房顶。2017年12月20日，原告腾退涉案院落时将西侧南楼梯一层自建拆除。原告认为，原告加建西侧南楼梯一、二层自建房以及产权房二层西数第三、四自建房系经过被告同意，被告却通过举报让有关部门拆除，给原告造成了损失，双方应按照过错分担；被告将涉案院落中七间房屋出租给原告用于经营，后其中两间自建房被有关部门拆除，减少了租赁面积，合同目的难以实现。综上所述，原告起诉至法院，诉如所请。
被告李秀文辩称：第一，被告并未同意原告加建自建房，因此自建房被拆除的损失不应由被告承担，且自建房系违法建设，原告对其建造成本未提出充分的证据；第二，双方在合同中约定装修及一切设备费用由原告方自理，虽然对扩建费用没有约定，但扩建房屋已经拆除灭失，被告并未受益；第三，由于原告未经被告同意加建了自建，才导致城管部门将被告原有自建房一并拆除，因此原告应对减少面积的后果自担责任；第四，原告于2013年12月18日即知晓房屋面积减少的情况，根据法律规定，原告要求减少租金的诉讼请求超过诉讼时效期间。第五，双方订立租赁合同后，原告未经被告同意加建自建房，并因此获得经营收益，其并未向被告支付增加相应面积的租金，因此即使租赁面积减少，被告不应退还相应租金；第六，双方订立合同时，并未约定租赁间数，被告还将产权证作为附件提交给原告，因此可以认定被告将涉案院落中产权房出租给原告，不包括自建房，自建房有原告无偿使用，因此自建房拆除后，不应减少租金。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《协议》、收条，证明原告扩建自建房屋的费用。经质证，被告否认上述证据的真实性。经询，因原告主张的自建房现已灭失，原告对扩建自建房造价费用不申请评估鉴定。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区沙井胡同×号×号房（北房五间，建筑面积77.8平方米）登记在被告名下。2009年9月5日，原、被告订立《房屋租赁协议书》，约定被告将东城区沙井胡同甲×号房屋及院子出租给原告使用，年租金7万元，合同期自2009年9月16日至2019年9月16日。合同约定，被告应协助原告办理相关的证照。如原告需要进行装修应与被告商量后方可动工，但不得损坏主体结构。被告向原告提供的空房，装修及一切设施的费用原告自理。装修好的门窗及建军的门楼及卫生间及设施走时归被告所有。合同订立后，被告向原告交付涉案院落中的七间房（产权房屋五间，自建房两间）。2009年9月16日，双方订立补充协议，将租期延长至2024年9月16日，年租金七万元。
2012年11月7日，李秀文曾以张云霞违反合同约定擅自在涉案院落内产权房屋（以下简称涉案房屋）二层东侧加建三间自建房（西数第三、四、五间）为由起诉，要求解除双方之间的租赁合同，并由张云霞赔偿损失等。诉讼中，法院查明双方于2009年9月5日订立合同时，涉案房屋南侧有一简易房及钢制楼梯，涉案房屋的二层西侧有两间房，东侧为略带排水坡度的平顶，其北边和东边各有高约1.2米的墙体。经本院勘验现场，张云霞已将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑，与涉案房屋上的二层房屋连通，被告另在涉案房屋二层东侧扩建三间房屋。该案庭审中，李秀文表示张云霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过李秀文同意，但李秀文并不知道张云霞后来擅自扩建的东侧三间房的情况；张云霞对此不予认可，张云霞辩称在扩建这三间房屋时李秀文曾多次到现场监督施工队施工，并亲自协调与邻居之间的纠纷，对此张云霞申请多位证人出庭作证。李秀文出示2010年4月23日的照片作为反证，证明其对扩建并不知情。法院经审理认定张云霞虽未举出李秀文知情并同意张云霞在涉案房屋上扩建二层东侧两间房的直接证据，但证人证言能证实张云霞的答辩意见，李秀文对此提供了网站上截屏的照片作为反证，该照片显示在2010年4月23日涉案房屋二层最东侧的一间房虽没有搭建完工，但是已经能看见张云霞扩建的东侧两间房的房顶，结合李秀文知情并同意张云霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修及与案外人签订关于协调沙井胡同甲×号施工的协议书等案件相关情况，法院对证人证言以及李秀文提供的照片的真实性予以采信，故李秀文对张云霞在涉案房屋二层搭建东侧两间房的事实知情并认可的事实本院予以确认。至于张云霞所述其在2010年9月份将最东侧墙体在原有高度上砌高1.2米并搭建最东侧一间简易房，李秀文也是知情的意见，因张云霞就此未举出充分证据，故该项意见不予采纳。考虑到涉案房屋二层上原本就有两间不在产权证范围内的房屋以及李秀文知情并认可张云霞加盖东侧两间房屋的事实，张云霞于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，并不是造成涉案房屋建筑主体结构和承重结构改变的主要原因，张云霞的行为不足以构成根本违约从而使原告获得合同的解除权，故判决驳回原告的诉讼请求。
后李秀文不服上述一审判决提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后李秀文向北京市高级人民法院提出再审申请，北京市高级人民法院裁定驳回李秀文的再审申请。
2013年9月6日，北京市东城区城市管理监察大队向原告出具《信访请求答复意见书》称，经查李秀文反映沙井胡同×号房屋存在二层违建问题，该违建是李秀文、张云霞在不同时期先后搭建的。9月3日，街道综合执法组对该处房屋张贴《告知书》，要求违法建设人限期自行拆除，否则将采取综合执法进行强拆。次日，分队要求张云霞按时自拆，并告知李秀文自行拆除搭建的二层违建。目前，此处房屋已列入街道拆违台账。
2013年12月18日，有关部门对涉案房屋的二层自建房进行强拆。
2016年9月9日，李秀文因张云霞在有关部门拆除涉案房屋二层自建房后，其于2015年发现张云霞又在涉案房屋屋顶加盖二层自建房，李秀文要求张云霞恢复却遭拒绝为由起诉要求解除双方之间的房屋租赁协议，由张云霞腾退涉案院落，并将涉案房屋恢复原状。该案审理过程中，法院查明根据双方认可的照片及当庭陈述显示，2013年12月18日有关部门对涉案院落强拆时，有关部门将涉案房屋二层部分房屋主体结构拆除，部分房屋仅将屋顶拆除。对此，李秀文称西数第一间房顶拆除一半，西数第二间房顶及墙体拆除，客厅（均指西侧南楼梯二层）房顶拆除，客厅门窗拆除，西数第三间房顶、墙体均拆除，西数第四间房顶、门窗拆除，西数第五间房顶拆除，其余均未拆除。张云霞称西数第一间房顶没有拆除、第五间房顶拆除一半，其他均认可李秀文的陈述。诉讼中，本院现场勘验，涉案房屋二层自建房现状为房顶均由彩钢板及塑料板搭建，客厅利用原拆除的木质门窗围挡，西数第二、三间由钢结构支撑，形成空场，堆放杂物，空场内隔出一间简易围挡，内有床铺一张。西数第一间、第四间、第五间房屋有吊顶，并有床铺。张云霞称有关部门拆除房屋部分结构和房顶后，张云霞利用剩余墙体采用彩钢板及塑料板搭建简易棚用于堆放杂物及防止一层漏水，并没有加盖自建房。张云霞同意将除西数第一间自建房外的其余钢结构、简易建筑全部拆除，恢复成水泥平顶。2016年11月23日，双方确认张云霞已将涉案房屋二层部分自建房及钢结构拆除，留有东侧墙体（牌匾悬挂墙，该墙系李秀文向张云霞交付涉案房屋时即存在，后张云霞在原墙体基础上加高约一米）、客厅（客厅留有阳光板的屋顶，隔断木板已拆除）及客厅内的卫生间、西数第一间自建房（李秀文所建），部分钢结构已拆除放倒、但部分钢结构仍保留。2016年12月16日，双方确认张云霞又将涉案房屋东侧墙体部分拆除，剩余约1.2米高墙体，客厅及客厅内的卫生间拆除。
该案中另查，2016年6月20日，北京市东城区城市管理综合行政执法监察局向张云霞下达《限期拆除决定书》，称2016年4月20日，有关部门在检查中发现被告于2009年9月在北京市东城区沙井胡同×号院北房上建设的一处砖混结构未取得相关手续，违反相关规定，要求被告在15日内自行拆除，逾期不拆除将依法实施强制拆除。
后法院经审理认为，根据双方前案诉讼情况，张云霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过李秀文同意，李秀文知情并认可张云霞加盖东侧两间房屋的事实，后法院认定张云霞于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，张云霞的行为不构成根本违约，李秀文不享有合同的解除权。后有关部门将涉案房屋二层自建房强制拆除部分主体结构及屋顶，李秀文、张云霞本应将剩余未强制拆除部分自行拆除，但张云霞非但未自行拆除，又利用剩余墙体搭建并进行支撑及吊顶，形成房间与钢结构支撑的空场，上述行为系新的加建行为，该行为未取得李秀文同意并改变了房屋建筑主体和承重结构，在李秀文要求的合理期限内仍未予恢复，构成根本违约。后法院判决解除双方之间的《房屋租赁协议书》及补充协议，由张云霞腾退涉案院落。至于李秀文要求张云霞将涉案房屋恢复原状一节，因北京市东城区城市管理综合行政执法监察局已向张云霞下达《限期拆除决定书》，是否拆除自建房已被有关部门处理，正在执行处理事项，本院对李秀文以租赁合同纠纷为由要求将涉案房屋恢复原状一事，不予处理。
后张云霞不服上述一审判决提起上诉，二审法院经审理于2017年5月31日判决驳回上诉，维持原判。2017年12月21日，张云霞将涉案院落腾退交还李秀文。
本院认为：根据已查明情况，原、被告之间关于涉案院落租赁合同纠纷先后进行了两次诉讼。在（2012）东民初字第12985号诉讼中，法院认定被告对于原告加建西侧南楼梯一层、二层及二层西数第三、四间的情况知情并同意，故未支持李秀文关于解除合同的诉讼请求。2013年12月18日，有关部门对涉案房屋的二层自建房进行强拆，其中包括西侧南楼梯二层房顶拆除，西侧南楼梯二层门窗拆除，西数第二、三间房顶、墙体均拆除，西数第四间房顶、门窗拆除。后原告非但未自行拆除剩余部分，又利用剩余墙体搭建并进行支撑及吊顶，形成房间与钢结构支撑的空场，属新的加建行为。双方因此又形成（2016）京0101民初17826号诉讼。针对原告要求被告赔偿涉案院落西侧南楼梯二层、涉案房屋二层西数第三、四间自建房造价费用的诉讼请求，原告自2013年12月18日即已知晓其相关权益受损的情况，但其并未主张，且利用剩余墙体形成新的加建行为，双方之间的合同继续履行，原告未在合理期限内主张相关权利，应视为其认可房屋当时的状况，同时原告主张的上述自建房已灭失，被告并未因原告的加建而获益，原告亦无证据证明造价费用情况，综上原告要求被告赔偿上述自建房屋造价费用，理由不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿涉案房屋西侧南楼梯一层自建造价费用的诉讼请求，经查，2013年12月18日有关部门并未将该自建拆除，在（2016）京0101民初17826号诉讼中，该自建房依然存在，后法院判决因原告加建新的自建构成根本违约解除双方之间的租赁合同关系，原告自认其于2017年12月21日腾退涉案院落时自行将该自建拆除。因原告违约导致合同关系解除，且被告并未在该自建房上受益，故原告要求被告赔偿该自建房造价费用，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据双方合同约定，被告将涉案院落及房屋出租给原告，双方并未约定租赁面积。现双方均认可被告向原告交付时为七间房，被告虽辩称二层两间自建房系无偿使用，但其未能提交相应证据，故本院对此不予采信。因此应认定被告租赁的标的物包括五间产权房及两间自建房。2013年12月18日有关部门将二层西数第二间自建房拆除，故原告主张由被告退还自2013年12月18日至2017年5月31日（双方合同解除日）期间该自建房相应面积租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。考虑到自建房租金标准问题及原告尚可利用该自建房面积堆放杂物等情况，本院对退还租金具体金额予以酌定。对于西数第一间自建房是否被有关部门拆除，双方在前案中陈述不一，本院在前案中勘验现场时，该间自建房存在且有床铺，双方在2016年11月23日、2016年12月16日两次确认房屋现状时，均未确认该自建房已被拆除的情节。原告虽称其于2016年10月将该自建房拆除，但其未能提交相应证据，其称无法利用该房进行经营，亦未能提交相应证据，因此原告要求被告退还该自建房相应面积租金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告关于原告要求退还租金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，因双方合同于2017年5月31日通过诉讼解除，此前原告按约支付租金，被告亦收取租金，因此原告要求被告退还租金的请求应自2017年5月31日起算，被告认为原告的上述诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，理由不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告李秀文于本判决生效后七日内退还原告张云霞位于东城区沙井胡同×号二层西数第一间房屋自二〇一三年十二月十八日始至二〇一七年五月三十一日止的租金二万元；
二、驳回原告张云霞其他诉讼请求。
案件受理费1475元，由原告张云霞负担1252元（已交纳），由被告李秀文负担223元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 龙琨
二〇一八年三月一日
法官助理 景琪
书 记 员 康婧