四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终8562号
上诉人（原审被告）：王文军，男，1955年7月14日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈良，男，1977年1月14日出生，汉族，住四川省成都市双流区。
委托诉讼代理人：李晓斌，四川顺泰律师事务所律师。
上诉人王文军因与被上诉人陈良申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2014）双流民初字第3781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王文军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定争议焦点错误，本案的争议焦点应为案涉房屋是否可以执行。因王文军与被申请执行人ＸＸ行科技发展有限公司（以下简称ＸＸ行公司）、李登清、彭华米签订了《资产转让合同书》，约定将案涉房屋转让给王文军，王文军支付了全部价款并对房屋实际占有、使用、收益。就案涉房屋所涉土地，王文军也与当地村委会签订协议予以变更，由王文军承租。王文军已积极处理产权变更事宜，只是因为政策原因未能完成。根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七之规定，王文军对未能过户并无过错，人民法院不能进行查封、处置。同时（2014）双流民执裁字第12号执行裁定书已经对王文军异议理由成立进行了阐述。一审法院认为阻断财产保全裁定的原因没有形成就准予执行案涉房屋的判决错误。二、案涉房屋不具备执行条件，王文军因政策原因不能过户，陈良也无法对案涉房屋进行处置。
被上诉人陈良辩称，一、一审争议焦点认定正确，陈良是因不服执行裁定而提起的执行异议之诉。二、王文军申请对案涉房屋的查封在陈良之前，但王文军的诉讼经过审理已经被驳回，不存在能否被查封的问题。三、案涉房屋按照规定是不予许自由买卖转让，第三人不享有合法权益时不能对抗申请执行人。四、案涉资产是集体用地，不能变卖，但是可有收益，不能阻却依法执行。综上，请求二审法院维持一审判决。
陈良向一审法院起诉请求：判令对双流区人民法院查封扣押的位于成都市武侯区簇桥街办马家河村X组的房屋（产权证号：村房权证武企字第××号）许可执行。
一审法院认定事实：王文军于2012年7月27日与ＸＸ行公司、李登清、彭华米签订《资产转让合同书》，约定由ＸＸ行公司、李登清、彭华米将其位于四川省成都市武侯区马家河村X组15.56亩土地和地上房屋建筑及配套设施转让给王文军，整体价格为550万元，并将该地块的租用手续变更给王文军租用。该合同签订后，王文军分三次向彭华米支付转让款共计550万元，ＸＸ行公司于2012年7月27日出具收条。双方就案涉房屋进行了交付。因彭华米、李登清和ＸＸ行公司未与王文军办理上述相关资产转让的过户手续，王文军于2012年8月13日向成都市武侯区人民法院提起民事诉讼（案号为：（2012）武侯民初字第4037号），要求ＸＸ行公司、彭华米、李登清将案涉房屋过户至王文军名下。在该案的诉讼过程中，王文军申请诉讼保全，该院于2012年8月20日作出（2012）武侯民保字第580-1号民事裁定，对案涉房屋在550万元的范围内进行查封。后该院作出（2012）武侯民初字第4037号民事裁定，以案涉房屋未取得权属证书故不能对该房进行处理为由，驳回王文军的起诉。王文军不服，提起上诉。后本院以该案属于人民法院民事诉讼受案范围为由指令该院继续审理。成都市武侯区人民法院继续审理后，作出（2015）武侯民初字第3475号民事判决，以案涉房屋的土地系农村集体所有，房屋未办理合法的产权登记手续为由，驳回王文军的诉讼请求。王文军不服，再次上诉。本院审理后作出（2016）川01民终6816号民事判决，以案涉房屋因政策原因无法办理过户，属于合同约定履行不能为由，驳回王文军的上诉，维持（2015）武侯民初字第3475号民事判决。
陈良与彭华米、李登清、ＸＸ行公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2012年8月23日作出（2012）双流民保字第222-1号民事裁定，对ＸＸ行公司位于四川省成都市武侯区簇桥街办马家河村X组的房屋（产权证号：村房权证武企字第××号）采取了查封保全措施。后一审法院于2013年4月12日作出（2012）双流民初字第3864号民事判决，判决彭华米、李登清、ＸＸ行公司向陈良归还借款本金和逾期利息。因上述三方未履行还款义务，陈良于2013年9月20日向一审法院申请强制执行。在强制执行过程中，王文军以案涉房屋和相关配套措施已被转让于己为由，向一审法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施。一审法院作出（2014）双流执裁字第12号执行裁定，裁定中止本院对案涉房屋的执行。陈良不服，提起本案诉讼。
另查明，案涉房屋位于四川省成都市武侯区马家河村X组，产权证号为村房权证武企字第××号，土地权属性质为集体所有。
2012年12月22日，成都市武侯区建设局出具《情况说明》一份，其上载明王文军与ＸＸ行公司、彭华米、李登清签订资产转让合同后，双方于2012年7月27日到该局办理案涉房屋过户手续，但因政策原因无法过户。2012年10月23日，成都市武侯区金花桥街道马家河村X组村委会出具证明，其上载明“王文军与成都ＸＸ行科技发展有限公司法人彭华米、李登清（与彭华米系夫妻关系）于2012年7月27日签订资产转让合同后，双方当事人于2012年7月27日到马家河村村民委员会办理了变更协议书，王文军并交纳青苗费及综合服务费。现马家河村X组所租场地内的一切建筑和其他设施归王文军所有。”
一审法院认为，本案的争议焦点在于阻断（2012）双流民保字第222-1号民事裁定的原因是否形成。王文军从ＸＸ行公司、李登清、彭华米处购买了案涉房屋和相关的配套设施，并与马家河村X组村委会签订变更协议，但案涉房屋的权属至今仍登记在ＸＸ行公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋为不动产，其所在地块的性质为集体所有，王文军是否取得该房权属未经相关部门确认，其权属不明。故认为王文军未完成举证责任，其要求解除（2012）双流民保字第222-1号民事裁定对案涉房屋所采取的保全执行措施的理由不能成立。阻断（2012）双流民保字第222-1号民事裁定的原因没有形成。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十三条第一项的规定，判决：准许执行位于四川省成都市武侯区簇桥街办马家河村X组、产权证号为村房权证武企字第××号的房屋。案件受理费100元，由王文军负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，成都市武侯区人民法院已解除对陈良所申请的案争房屋的查封。
本院认为，陈良为案涉房屋的申请执行人，王文军为案外异议人，本案案由应为申请执行人执行异议之诉，一审法院案由认定错误，本院二审依法予以纠正。
本案的争议焦点是：王文军是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院（2016）川01民终6816号民事判决查明的事实，案争房屋系被申请执行人ＸＸ行公司在其租赁的案外人马家河村X组村委会的土地上修建，并经成都市武侯区建设局确权颁证，系合法建造的房屋。经土地所有权人马家河村X组村委会同意，王文军与ＸＸ行公司签订《资产转让合同书》，变更了租赁主体，支付了合同约定的对价，并已实际占有了包括案争房屋及机器设备在内的转让资产，由于政策原因，上述资产至今仍登记在ＸＸ行公司名下，无法办理过户，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，王文军在支付全部对价且已实际占有包括案涉房屋在内的转让资产情况下，虽因政策原因不能办理案涉房屋的过户登记，但应享有足以阻却执行的实体权利，（2014）双流执裁字第12号执行裁定书裁定中止执行并无不当。因王文军与ＸＸ行公司、彭华米、李登清房屋买卖合同纠纷一案已经审结，有关案争房屋的首查封已经解除，且陈良就其与彭华米、李登请、ＸＸ行公司民间借贷纠纷一案已向一审法院申请强制执行，该案现已进入执行程序。陈良对此提出执行异议之诉符合法律规定。案争房屋建筑于集体所有土地，有关具体执行措施并非本案审理范围，当事人可另行主张权利。
综上，王文军的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3781号民事判决；
二、驳回陈良的诉讼请求。
二审案件受理费100元，由被上诉人陈良负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 寒
审判员 付冬琦
审判员 苟 峰
二〇一七年九月二十五日
书记员 ＸＸ飞