北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终5305号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓新迪，男，1989年6月9日出生，汉族，华夏汇众北京企业管理有限公司职员，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李建忠，男，1961年1月21日，汉族，北京市技术监督局退休职工，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘劲蓉，女，1973年11月16日出生，满族，无业，住北京市东城区
委托诉讼代理人：李志斌，男，1973年6月23日出生，汉族，富华集团有限公司职员，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：周晓禹，北京市嘉律衡律师事务所。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
原审第三人：北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。
法定代表人：段逸轩，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人邓新迪因与被上诉人潘劲蓉、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓新迪上诉请求：撤销原审判决第二、四项，依法改判。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律有误；邓新迪不存在过错，潘劲蓉存在违约行为，潘劲蓉应当依照合同约定承担违约责任，并赔偿给邓新迪造成的精神损失以及其他损失。
潘劲蓉辩称：同意一审判决，不同意邓新迪的上诉请求。
我爱我家公司述称：同意一审判决。
伟嘉安捷公司述称：同意���审判决。
潘劲蓉向一审法院起诉请求：判令邓新迪继续履行双方签订的房屋买卖合同；邓新迪支付相当于房屋总价款的10%的违约金23.6万元，承担诉讼费用。
邓新迪向一审法院反诉请求：判令解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；潘劲蓉赔偿我违约金47.2万元；潘劲蓉赔偿我误工费8000元、精神损害抚慰金10万元、因我对他人违约所付的违约金10万元。
一审法院认定事实：北京市朝阳区枣营南里×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）为邓新迪名下产权房。2016年1月4日，邓新迪经我爱我家公司居间与潘劲蓉签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：邓新迪以236万元的价格将×号房屋出售给潘劲蓉，潘劲蓉应于本合同签订当日向邓新迪支付定金3万元，余款233万元于网签后3日内支付，资金通过自行划转方式交付。邓新迪应��在过户完成将该房屋交付给潘劲蓉。邓新迪承诺该房屋为家庭唯一住房，需在交税时保持家庭唯一住房状态；如违反上述约定，造成增加的税费由邓新迪自行承担。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记情况，双方应当另行签订书面的补充协议。因邓新迪原因致使潘劲蓉未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，潘劲蓉有权单方解除合同。如潘劲蓉选择继续履行合同的，邓新迪应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，邓新迪按潘劲蓉全部已付款的万分之五／日向潘劲蓉支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向潘劲蓉支付。因潘劲蓉原因致使邓新迪在合同签订之日起120日���未能完成房屋产权转移且潘劲蓉取得房屋产权，邓新迪有权单方解除合同。邓新迪选择解除合同的，应当以书面方式进行。本合同自邓新迪向潘劲蓉发出的书面通知到达潘劲蓉之日起自动解除。潘劲蓉应按房屋成交总价款的20%向邓新迪承担违约责任。邓新迪于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的潘劲蓉已付款，如已付款不足以抵扣，潘劲蓉应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由潘劲蓉承担。解除合同后，潘劲蓉另须配合邓新迪注销网上签约等手续。如未办理邓新迪可单独追究潘劲蓉违约责任。合同的第十条第（五）项约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方需继续履行，违约方需按房屋成交总价的10%向守约方��担违约责任。
同日，邓新迪、潘劲蓉与我爱我家公司还签订了《居间服务合同》，三方约定，潘劲蓉向我爱我家公司支付居间服务费47200元。邓新迪、潘劲蓉还与伟嘉安捷公司签署了《履约服务合同》，约定由伟嘉安捷公司负责协助过户、办理交纳各种税费，潘劲蓉支付履约服务费2950元。当日，潘劲蓉交纳了上述费用。2016年1月15日,三方完成房屋档案查询。3月30日，我爱我家公司向房屋登记管理部门提交了潘劲蓉的购房资质审核。2016年4月13日潘劲蓉通过了资格审核。4月22日，我爱我家公司根据李志斌的要求通知邓新迪于4月25日到枣营店草签网签合同。4月25日，邓新迪及其妻子、父亲、岳父（即李建忠）到枣营店，要求我爱我家公司通知潘劲蓉到店进行协商。当晚，李志斌到场，邓新迪提出潘劲蓉应在一个月内完成房屋过户手续，并要求潘劲蓉追加20万元��金。双方协商未果，邓新迪要求潘劲蓉于次日中午12时前给出明确答复。次日中午12时，潘劲蓉未回复。邓新迪交付我爱我家公司《解除合同告知书》，提出“邓新迪与潘劲蓉在2016年1月4日签署了（北京市存量房屋买卖合同）合同编号：(E×)，在合同履行期间，潘劲蓉没能按照合同约定履行自己的义务，使邓新迪受到极大的经济损失，邓新迪多次与潘劲蓉沟通，与我爱我家公司联系，潘劲蓉对此不理不采，依据双方签署的房屋买卖合同约定，邓新迪依法与潘劲蓉解除此房买卖合同，由此产生的任何责任，潘劲蓉自负”。刘江涛通过微信将该告知书转发给李志斌。4月28日，潘劲蓉以书面形式作出《声明》，称：“本人潘劲蓉认为邓新迪在解除合同告知书中的解约理由不成立，本人不认可、不接受。而邓新迪一直不配合网签，已构成违约。请邓新迪履行合同义务、配合办理房屋过户手续。本人保留追究邓新迪单方违约的权力”。当日，刘江涛通过微信将声明转发给邓新迪。2016年5月3日，潘劲蓉再次以书面形式作出《催告书》，在催告书中，潘劲蓉陈述如下：“邓新迪：自你于4月24日明确表示拒绝执行合同以来，我们随即于4月26日向你表明了我们不同意的态度。另外，我们还直接或通过中介多次要求你遵守合同，但你始终态度暧昧，一会提出再考虑考虑，一会儿又提出新的履约条件。你的这些表现让我们怀疑你的诚意，并有理由认为你是在故意拖延。为此，我再次通知你：请你在2016年5月11日前完成网签工作。如果你继续拒绝履行合同，我将按照合同对你进行起诉，所造成的一切后果由你自负”。邓新迪自认于次日收到我爱我家公司次日转发的催告书。
本案审理中，各方认可在签约时各方已明确知晓以下事实：潘劲蓉为处���已有两套住房后再次购房、需要办完原已有住房的过户手续并另购一套较大住房后才能办理×号房屋的购房手续；×号房屋为邓新迪名下唯一住房，邓新迪欲出售×号房屋后另购住房；口头约定在3月底走手续。
另，双方均指认对方存在违约行为，导致合同不能履行。潘劲蓉提出邓新迪不履行网签义务，在网签时提出“一个月内必须办理完过户手续”、“增加定金”、“5个月后交付房屋”等要求。邓新迪则称在双方签订买卖合同后因双方未明确合同何时推进履行，其急于拿到房款支付另购房屋的定金，故曾向李志斌、我爱我家公司提出要求潘劲蓉追加7万元定金，并多次提出面签有具体履行时间表的补充协议，但均被李志斌以没有办理完售房手续没钱为由拒绝。本案审理中，我爱我家公司的工作人员刘江涛到庭作证，其在证言中确认：因双方的交易存在房屋置换情况，故一般应签订补充协议来确定各自履行协议的时间；邓新迪曾在2016年1月底、2月初两次要求潘劲蓉追加7万元定金，正月十五后多次要求由我爱我家公司安排与潘劲蓉签订书面补充协议确定具体办理手续的时间，但均被李志斌以没钱、另购房屋无法确认手续完成时间、无法确认履行时间为由拒绝见面。同时刘江涛亦确认：即便是邓新迪在2016年4月25日签署完网签合同，根据当时的房屋交易量，全部房屋过户手续办理完毕也需要两个月的时间。
再查，2016年1月15日晚20:59，刘江涛向李志斌发语音微信，提出邓新迪“那边房子貌似是差不多定下来了，然后是那边给他让到5月10号，也就是他需要在5月10号前说白了走完咱们这个房子手续，也就是到那个时候他就能拿到全部的房款”。李志斌答复“你说5月10号，他跟那边谈的5月10号什么时间哪，是过户时间吗还是说交第一笔首付款的时间？因为5月10号我感觉1个月，1个月之内我把第一套房子能办完吗？别把我这时间挤得太紧张了我可办不完啊成违约了啊，那样我可没办法给这承诺”。刘江涛回复：“他是这个意思，也就是说那边，应该给他时间应该是到5月10号的时候，然后也就是他走完咱们这个房子的这个手续，这么一情况”。
在审理中，经法院释明，潘劲蓉表示，如法院认定其违约，则邓新迪并无任何损失，其不同意按照合同约定支付违约金，请求法院予以酌减。
一审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利与义务；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同的履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但���当给对方必要的准备时间。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。潘劲蓉、邓新迪双方签订了房屋买卖合同，合同中确定了主要条款，具备合同的主要构成要件，该合同合法有效。合同约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，且应于120日内完成房屋产权转移，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记情况，双方应当另行签订书面的补充协议。依据各方陈述，潘劲蓉、邓新迪双方均系出售原住房欲另购住房，故在双方签订合同的同时口头约定在“3月底开始走手续”。本案的关键问题为如何理解合同中约定的“因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记情况，双方应当另行签订书面的补充协议”和双方约定的“3月底开始走手续”。在证人证言���微信及交流过程中，各方均确认“3月底开始走手续”，但对于“3月底开始走手续”的约定实际上并未确认延期的具体时间和手续内容，应属于口头约定并不明确。而依据书面约定，延期办理手续需要另行签订书面协议。在签订合同后邓新迪曾多次通过我爱我家公司向潘劲蓉提出追加定金，并于正月十五（即2016年2月22日）后按照书面合同的约定通知潘劲蓉要求签署补充协议，李志斌拒绝见面，导致双方未签订书面延期协议。邓新迪虽提出要求潘劲蓉追加定金，但并未明确表示如不追加定金就不履行合同义务。考虑到2016年本市不动产市场的实际情况，潘劲蓉拒绝见面签署书面补充协议的行为加重了邓新迪的风险。同时，截止至2016年4月25日邓新迪被通知要求草签网签合同时，已超过双方约定的“邓新迪有权在合理的时间内要求潘劲蓉履行合同，房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”的90天期限，且根据我爱我家公司的陈述，即便于此日签署网签合同，完成房屋产权转移仍需要两个月的时间，不可能于合同约定的120天内完成。即潘劲蓉、邓新迪既未达成明确的履行时间的合意，亦不可能在买卖合同约定的时间内完成合同的履行。故此，潘劲蓉对未能签订补充协议负有责任。在此情况下，邓新迪依照合同约定发出书面解除合同通知合理合法。综上，法院对潘劲蓉要求邓新迪继续履行合同、给付违约金的诉讼请求不予支持。邓新迪主张的要求解除双方合同的请求合理合法，法院予以支持；潘劲蓉亦应给付违约金。买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当��人是否需要主张调整违约金进行释明。本案中，经法院释明，潘劲蓉明确表示如法院认定其违约，则申请酌减违约金。综合考虑邓新迪并未实际产生损失，故对于违约金法院酌定。邓新迪主张的误工费8000元、精神损害抚慰金10万元、因对他人违约所付的违约金10万元缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年11月判决如下：一、对于潘劲蓉与邓新迪之间就北京市朝阳区枣营南里×号楼×层×号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》予以解除。二、潘劲蓉于判决生效之日起七日内给付邓新迪违约金三万元。三、驳回潘劲蓉的诉讼请求。四、驳回邓新迪的其他诉讼请求。一审案件受理费二万五千六百八十元，由潘劲蓉负担（已交纳）；反诉费一万五千五百六十元，邓新迪负担一万五千二百八十五元（已交纳），潘劲蓉负担二百七十五元（因邓新迪已交纳，潘劲蓉于判决生效之日起七日内给付邓新迪）。
二审审理中，邓新迪提交王春英与邓新迪房屋买卖合同、收条，证明因潘劲蓉的违约行为导致邓新迪损失十万元，潘劲蓉对该证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，我爱我家公司、伟嘉安捷公司认为真实性无法核实。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案中，邓新迪与潘劲蓉签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同中约定了申请办理房屋权属转移登记手续的时间是合同签订之日起90日内，如需要延期双方应当另行签订书面补充协议。在签订合同后，邓新迪曾于2016年2月22日通知潘劲蓉要求签署补充协议，潘劲蓉主张因出售原住房办理手续的时间不能确定，故没有签订书面延期的补充协议。至2016年4月25日邓新迪再次通知潘劲蓉要求草签网签合同，此时已超过双方在合同中书面约定的向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的正常时限，且亦不可能于合同约定的120天内完成房屋产权转移。因此已经达到双方所约定的需要延期的情况，应当另行签订书面补充协议。但潘劲蓉收到通知后仍未配合签订补充协议，导致双方合同无法按期顺利履行，邓新迪于2016年4月26日提出解除合同，现双方均同意解除，本院不持异议。但合同解除后，不影响潘劲蓉就其违约行为对合同解除承担相应的违约责任。关于具体违约金数额，原审法院综合双方合同约定、违约方过错程度以及守约方实际损失等酌定的违约金数额，并无不当。邓新迪主张因潘劲蓉违约导致其对他人又产生违约金10万元，缺乏有力证据予以证明，本院不予采信。邓新迪主张的精神损害抚慰金10万���，于法无据，本院不予支持。
综上，邓新迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15560元，由邓新迪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 黄海涛
审判员 杨 夏
审判员 万丽丽
二〇一八年四月二十六日
书记员 李延昭
书记员 王 艳
书记员 卢园园