江西省宜春市袁州区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)赣0902执异45号
异议人(被执行人)：高清云，男，1959年1月18日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区，
异议人(被执行人)：江西青云地产发展集团有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区朝阳路东（金汇广场6楼），统一社会信用代码：913609007363928609。
法定代表人：高清云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈年生，男，1964年10月3日出生，汉族，江西青云地产发展集团有限公司员工，住江西省宜春市袁州区，
申请执行人：华安未来资产管理（上海）有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区富特北路211号302部位368室，统一社会信用代码：91310000080024263K。
法定代表人：童威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈仕权，男，1977年11月6日出生，汉族，华安未来资产管理（上海）有限公司员工，住上海市徐汇区，
被执行人：宜春市汇龙大酒店有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁州新城袁山东大道F-02号地，营业执照注册号：360900210007064。
法定代表人：熊守礼，该公司总经理。
被执行人：黄仁波，男，1984年10月8日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区，
在本院执行申请执行人华安未来资产管理（上海）有限公司与被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司、黄仁波、高清云、江西青云地产发展集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人高清云、江西青云地产发展集团有限公司对本院拍卖位于宜春市袁州新城F-02宗地（土地证号：宜春国用（2011）第000003**号）及该土地上的建筑物（原项目名称为宜春国际戴斯大酒店）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人高清云、江西青云地产发展集团有限公司（以下简称异议人）称，请求依法执行、依法拍卖，维护异议人的合法权益。事实和理由：一、法院对拍卖的财产没有依法制作执行裁定书送达异议人，没有依法给予异议人对执行提出异议和依法向上级法院提出申请复议的权利。二、执行拍卖的依据无效。执行拍卖的国际戴斯酒店的土地及地上建筑物,依据异议人与汇龙公司及全体股东的协议约定是由异议人独资建设，属异议人所有的不动产。只有土地证号为宜春国用（2011）第00000344号、宜春国用（2013）第000009**号土地的使用权为汇龙公司。本次拍卖的依据仅仅是根据华安公司一方的诉求，以异议人公司的资产定为10000万元起拍价进行拍卖不符合法律规定，并且定的起拍价远远低于异议人实际的投资成本。依照法律规定,协议确定拍卖物的起拍价须由申请执行人与被执行人双方一致同意,不是根据申请执行人或被执行人一方的意见确定。如果申请执行人或被执行人双方对起拍价不能达成一致的,应当委托有评估资质的司法鉴定机构进行评估,根据评估价值确定起拍价进行依法拍卖。三、应当依法先拍卖汇龙公司的资产清偿所负华安公司的债务。本执行案的主债务人是汇龙公司,本次公告拍卖汇龙公司的土地证号为宜春国用（2011）第00000344号、宜春国用（2013）第00000999号土地使用权的起拍价已经达到了468**万元，涉案执行标的额只有17430万元,只需要拍卖汇龙公司的土地就足以清偿华安公司17430万元的债权。异议人是本执行案的债务连带责任担保人,不是主债务人。拍卖国际戴斯酒店的土地及地上建筑物不足以清偿华安公司17430万元的债权。并且汇龙公司书面承诺了建设国际戴斯酒店项目中2015年9月以前的民工工资等债权债务均由汇龙公司承担。
本院查明，华安未来资产管理（上海）有限公司与宜春市汇龙大酒店有限公司、黄仁波、高清云、江西青云地产发展集团有限公司金融借款合同纠纷一案，上海市第一中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）沪01民初137号民事判决书，判令：一、被告宜春市汇龙大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华安未来资产管理（上海）有限公司归还贷款本金174300000元；二、被告宜春市汇龙大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华安未来资产管理（上海）有限公司支付期内利息9830042.47元；三、被告宜春市汇龙大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，以本金174300000元为基数，按年利率11.5%计算，向原告华安未来资产管理（上海）有限公司支付自2016年6月17日起至实际清偿日止的罚息；四、被告宜春市汇龙大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，以期内利息9830042.47元为基数，按年利率11.5%计算，向原告华安未来资产管理（上海）有限公司支付自2016年6月17日起至实际清偿日止的复利；五、若被告宜春市汇龙大酒店有限公司不按照本判决第一至四项的规定履行义务的，原告华安未来资产管理（上海）有限公司可以与被告宜春市汇龙大酒店有限公司协议，以土地使用证号为宜春国用(2011)第00000343号、宜春国用(2013)00000999号的两笔国有土地使用权，以及宜房建宜春字第2014000027号在建工程抵押登记证明及该证明所附抵押物清单上记载的在建工程折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在最高额3亿元范围内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告宜春市汇龙大酒店有限公司所有，不足部分由被告宜春市汇龙大酒店有限公司继续清偿；六、若被告宜春市汇龙大酒店有限公司不按照本判决第一至四项的规定履行义务的，原告华安未来资产管理（上海）有限公司可以与被告黄仁波协议，以黄仁波持有的宜春市汇龙大酒店有限公司2.3%的股权折价，或者申请以拍卖、变卖上述股权所得价款在最高额3亿元范围内优先受偿。质押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告黄仁波所有，不足部分由被告宜春市汇龙大酒店有限公司继续清偿；七、若原告华安未来资产管理（上海）有限公司依据本判决第五项行使抵押权后，其依据本判决第一至四项享有的债权仍未受完全清偿的，则被告高清云、江西青云地产发展集团有限公司应当就清偿不足部分在最高额3亿元范围内与被告宜春市汇龙大酒店有限公司承担连带清偿责任。被告高清云、江西青云地产发展集团有限公司承担清偿责任后，有权在其清偿的范围内向被告宜春市汇龙大酒店有限公司追偿；八、驳回原告华安未来资产管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1055539.63元，财产保全费5000元，公告费780元，均由被告宜春市汇龙大酒店有限公司、黄仁波、高清云、江西青云地产发展集团有限公司共同负担。在该案审理过程中，该院采取财产保全措施，于2017年4月12日轮候查封了被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司名下位于宜春市袁州新城F-02宗地及该土地上的建筑物（土地证号：宜春国用（2011）第00000343、00000344号、宜春国用（2013）第000009**号）。上述判决书生效后，华安未来资产管理（上海）有限公司于2018年4月19日向江西省宜春市中级人民法院申请执行，该院于同日立案执行后，作出（2018）赣09执99号执行裁定书，裁定将该案指定本院执行。本院于同日立案执行后，向被执行人送达了执行通知书、报告财产令。同年4月24日，本院作出（2018）赣0902执1362号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司、黄仁波、高清云、江西青云地产发展集团有限公司在金融机构的存款及在有关单位的收入18500万元或查封、扣押其价值相等的财产；并轮候查封了被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司名下的上述宗地。同日，本院作出（2018）赣0902执1362号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司所有的位于宜春市袁州新城F-02宗地及该土地上的建筑物（原项目名称为宜春国际戴斯大酒店），土地证号：宜春国用（2011）第00000343号和位于宜春市袁州新城F-**宗地，土地证号：宜春国用（2011）第00000344号、宜春国用（2013）第000009**号两宗土地。同年4月25日，本院在网络司法拍卖平台发布拍卖公告，拟对被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司名下的上述财产予以公开拍卖。同年5月14日，本院向异议人送达了（2018）赣0902执1362号之一执行裁定书。
另查明，同年4月24日，被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司董事长张迪华、总经理熊守礼、股东黄仁波向本院出具承诺函一份：我司同意宜春市汇龙大酒店有限公司资产的拍卖起拍价为：酒店资产的拍卖起拍价为10000万元，住宅资产的拍卖起拍价为46800万元，每亩为260万元。同年4月25日，宜春市袁州区人民政府办公室函告本院：宜春市汇龙大酒店有限公司项目为社会投资的统一建设项目，土地总面积147146平方米（折合约220.72亩），其中酒店用地40亩，住宅用地180.72亩。该项目共涉及三宗土地，分别为：宜春国用（2011）第00000343号、宜春国用（2011）第00000344号、宜春国用（2013）第00000999号，三宗土地使用权按原出让规定要求须捆绑进行统一拍卖，竞拍者竞拍成功后可重新分割三宗土地使用权。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本院是否制作和送达执行裁定书。经审查，本院已依法制作拍卖执行裁定书，并送达给异议人。二、如何判断涉案土地及地上建筑物的权利人及本次拍卖确定的拍卖保留价是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。就本案而言，涉案土地的土地使用权证、建设工程规划许可证等均登记在被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司名下，该土地及地上建筑物的权利人即是被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司，而非异议人。对异议人提出的本次拍卖的起拍价仅是根据申请执行人华安未来资产管理（上海）有限公司一方的诉求，不符合法律规定的问题。本院审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：当事人双方及其他债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。第八条规定：拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。本案中，被执行人宜春市汇龙大酒店有限公司的相关负责人已就涉案资产的起拍价与申请执行人华安未来资产管理（上海）有限公司达成一致意见，并向本院出具承诺函；因拟拍卖财产的最终市场价值，需要在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由起拍价所决定，故本院对异议人所主张的事实不予认定。三、涉案财产能否分别拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。涉案土地在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，宜春市城乡规划建设局已对出让土地作出规划指标，并下发《国有土地使用权出让规划条件（调整）》，因涉案土地属整体规划，分别拍卖既有可能影响土地使用功能，也有违规划要求，故不宜分别拍卖。
综上，异议人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人高清云、江西青云地产发展集团有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省宜春市中级人民法院申请复议。
审判长 陈志辉
审判员 张云兵
审判员 袁 军
二〇一八年五月十七日
书记员 周 顺