广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5843号
上诉人（原审被告、反诉原告）：简力，女，1992年3月11日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：杨艳国，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪华胜，男，1976年3月1日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：郭嗣彦，广东华誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈健明，广东华誉律师事务所律师。
上诉人简力因与被上诉人汪华胜房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
简力上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判简力无需协助汪华胜办理位于广州市番禺区桥南街南城路×××号×栋×××房过户至汪华胜名下的手续；2.撤销一审判决第三项，改判解除简力与汪华胜于2016年6月29日签订的《存量房买卖合同》并没收汪华胜定金50000元；3.一、二审诉讼费及财产保全费由汪华胜承担。事实和理由：（一）双方在《存量房买卖合同》中约定的付款方式与现行银行按揭贷款的国家政策不符，汪华胜根本无法按照《存量房买卖合同》的约定取得贷款，汪华胜应就未能取得同贷书承担全部责任。双方约定的首付款为55万元，房屋总价款为227万元，首付款比例为24.2%，合同约定首付款比例低于30%，无论汪华胜第一套房贷款是否还清，双方在合同中约定首付款比例均是无法取得同贷书的，因此是否签订确认网签合同并不是汪华胜无法取得银行同贷书的原因。（二）汪华胜故意隐瞒其无法办理按揭取得同贷书的事实，制造假象，掩盖事实是导致《存量房买卖合同》无法继续履行的原因，应当由汪华胜承担由此引发的一切责任。汪华胜在无法取得同贷书后没有向简力提出变更付款方式的要求，也没有与简力就付款方式进行任何的沟通，也没有任何证据证明在2016年12月具备一次性付款的能力。现汪华胜在签订合同一年半的时间后，为诉讼需要单方面向法院代管账户支付剩余购房款的行为不能视为其履行合同的行为，汪华胜的该项行为不符合合同约定，远远超过合理期限且双方的合同已解除，简力对此不能接受。（三）汪华胜履行《存量房买卖合同》主要义务不符合约定，长期无法取得销售房屋款，已导致合同目的无法实现，已构成根本违约，简力解除双方签订的合同并不退还定金符合法律规定。（四）一审法院仅从简力未能签名确认办理网签手续就确定简力为违约方，推断汪华胜是守约方，从而作出对简力不利的判决是错误的。办理《广州市存量房买卖合同》是双方的义务，将此责任归于简力是不公平的。汪华胜委托中介发出的《履约知会函》其真实目的是将其无法办理按揭和取得同贷书的责任推卸给简力。根据了解，汪华胜当时的收入并不足以支持合同约定的贷款，其在办理按揭过程中多次向银行咨询，其对无法获得贷款是清楚明白的。一审法院未全面审核案件情况，仅从简力未签名确认办理网签手续就作出简力违约的判断是错误的，依法应当纠正。汪华胜违反了公平原则和诚实信用原则，如法院认为汪华胜违约不足以解除合同，则应按照公平原则进行处理。
汪华胜二审答辩称，1.简力主张一审判决存在错误的最主要理由是认为汪华胜不能够办理银行按揭贷款的相关手续，但是根据一审法院查明的内容，汪华胜银行按揭贷款的相关手续不能正常办理的关键因素在于简力不配合签订网签合同打印版的签字手续，导致按揭公司不能够提供银行办理同贷书所必备的材料，因此按揭贷款相关手续不能够办理的根本责任在于简力。2.即使不办理银行相关贷款手续或者银行贷款比例有所变动也不影响双方之间关于房屋买卖合同的履行，因为根据双方签订的买卖合同的约定，如果贷款达不到约定的贷款金额，相应的差额部分也由汪华胜来足额支付，在双方有明确约定的情况下，无论汪华胜是否通过银行按揭贷款都不应当影响买卖合同的履行。而事实上，在一审中汪华胜已经将涉案剩余房款以提存的方式全额支付至法院予以保管，可见，汪华胜即使不通过银行的按揭也有能力履行买方应当承担的支付义务，所以简力以银行贷款的相关理由提出上诉主张改判没有道理。3.汪华胜在本案中不存在违约行为，简力要求解除合同并没收定金没有事实根据，汪华胜在一审中依法向一审法院提交了中介公司出具的履约知会函，催促简力履行网签合同的签字等相关手续，足以说明简力不配合办理网签合同打印版的签字手续的事实。简力主张汪华胜不办理网签的手续完全没有事实根据，其要求解除合同并且没收定金没有事实依据。4.本案的本质在于随着房价的不断上涨，简力不愿意按照之前合同的约定履行自己的过户义务，这一行为在本质上是违反了合同法的诚信原则，对于简力违背诚信不履行合同的行为不应当支持。
汪华胜向一审法院起诉请求：1.简力继续履行2016年6月29日与汪华胜签订的《存量房买卖合同》（合同编号0000153），继续将广州市番禺区桥南街南城路×××号×栋×××房过户给汪华胜；2.简力向汪华胜支付违约金454000元；3.本案诉讼费用、保全费等相关费用由简力承担。一审诉讼过程中，汪华胜变更其第2项诉讼请求为：要求简力支付自2016年7月5日开始，以2270000元为本金，按照每日0.05%的标准计算违约金至办理好房产证为止。
简力向一审法院反诉请求：1.解除简力与汪华胜于2016年6月29日签订《存量房买卖合同》，并没收汪华胜定金50000元；2.反诉受理费用由汪华胜承担。
一审法院认定事实：简力为位于广州市番禺区桥南街南城路×××号×栋×××房（以下称涉案房屋）的权属人。
2016年6月29日，简力（甲方、卖方）与汪华胜（乙方、买方）签订了《存量房买卖合同》，约定简力将涉案房屋以2270000元的价格出卖给汪华胜。双方约定以涂销抵押按揭方式付款，签订合同时，乙方向甲方支付定金50000元；甲乙双方同意以乙方垫资赎契的方式进行赎契，乙方在银行通知可提前还贷的截止日期前五日向甲方支付首期房款（含定金）550000元；甲乙双方应在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内办理产权转移登记手续。递件过户成功当天向甲方支付部分房款120000元；剩余房款1600000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行拨入甲方银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于甲乙双方递件并取得房地产交易中心递件回执当天支付。若由于甲乙其中一方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方应向守约方支付等额于成交价20%的违约金。双方约定如因甲方或乙方原因造成不能按期办理产权转移登记手续，违约方应当每日按房地产成交价0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过15日，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于房地产成交价10%的违约金。甲乙双方确认在签订此《存量房买卖合同》后共同委托广州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿地产公司）通过存量房网上交易系统办理网签手续并提前录入网签信息。甲乙双方均同意按照本合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%向另一方支付违约金。如双方违约，则各自承担违约责任。合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。
2016年7月6日，汪华胜向简力支付定金50000元。
2016年9月26日，汪华胜向简力支付首期款500000元。
2016年12月6日，中国建设银行股份有限公司广州天河支行向简力出具《贷款还清证明（涂销证明）》，载明涉案房屋他项权登记编号为16登记024×61的债务已经全部清偿。
2016年12月15日，简力办理了涉案房屋的抵押涂销手续。
为证明其具有广州市的购房资格，汪华胜提交了其家庭成员《个人名下房地产登记情况查询证明》、户口本及结婚证等证据，载明汪华胜及其女儿汪熙然名下查无房地产情况记录，其妻子陈燕名下仅有一套房产。
为证明其因涉案房屋交易向满懿地产公司支付了17025元的中介服务费，汪华胜提交了满懿地产公司于2016年8月1日出具的《收款收据》，载明付款人为汪华胜，金额为17025元。简力则认为上述收据并非发票，汪华胜是否实际支付其并不清楚，其应当提交银行转账记录予以证实。
一审诉讼中，一审法院根据汪华胜的申请，依法作出了(2017)粤0113民初205号之一《民事裁定书》，查封了简力名下价值1100000元的财产。
本案的争议焦点问题在于汪华胜和简力签订的《存量房买卖合同》能否应予解除的问题。汪华胜主张要求简力继续履行双方签订的《存量房买卖合同》，上述合同签订后，满懿地产公司已经通过存量房网上交易系统提前录入网签《广州市存量房买卖合同》信息，而汪华胜于2016年9月26日向简力支付用于垫资赎契的500000元且一直联系简力要求其配合签署网签的合同，但其以需要将涉案房屋涂销抵押后才能办理网签为由拖延办理网签手续。2016年10月底的时候，汪华胜和简力在按揭公司工作人员的陪同下至工商银行德贤路支行准备办理贷款申请手续，但由于简力当场不能提供涉案房屋的查册资料以及不能提供已经签名的网签合同，因此按揭公司工作人员认为资料欠缺，无法办理按揭贷款手续，其并未向银行提交贷款申请资料。汪华胜申请办理按揭贷款手续的前提条件就是向银行提供买卖双方均签名的网签合同，但由于简力不配合，导致其无法办理按揭贷款手续。此外，《存量房买卖合同》对于按揭贷款办妥的时间没有明确的约定，即使贷款金额达不到约定的1600000元，合同约定差额部分亦由汪华胜支付，因此即使未办理贷款手续，汪华胜亦可以通过一次性付款方式支付购房款，同贷书并非履行合同的决定性条件。现涉案房屋抵押已经涂销，具备买卖的条件，且汪华胜又具备购房资格，《存量房买卖合同》应当继续履行。为证明其上述主张，汪华胜提交了满懿地产公司于2016年12月23日向简力寄送《履约知会函》，载明现上述房屋交易已可办理网签手续，但简力却拒绝配合买方签订相关文件及办理相关手续导致房产交易手续未能正常办理。为此，为保障房产交易的顺利进行，避免产生履约纠纷，现特发函通知简力，要求其在收函后3日内及时与满懿地产公司联系，并配合办理房产交易的相关手续。该函件于2016年12月24日送至丰巢智能快递柜代收，并短信通知领取地址及取件码。
简力确认其收到了《履约知会函》，只是认为其并非2016年12月24日签收的；其认为根据上述函件内容可知，涉案交易已经办理了网签手续，因此汪华胜陈述其并不配合办理网签并非事实。简力主张认为只要三方签订了房屋买卖合同，由经纪方即可以办理网签手续，无须买卖双方签名及到现场办理，其认为番禺的网签过户不需要先涂销抵押登记，而且其与满懿地产公司沟通过，涉案房屋已经办理了网签手续。《存量房买卖合同》未能继续履行的原因在于汪华胜没有取得银行的同意贷款通知书。简力在收到定金以后，协助汪华胜到中国工商银行股份有限公司广州番禺德贤支行申请按揭贷款，后其到该银行了解和核实，才得知该银行不同意向汪华胜发放贷款，但具体理由不清楚。由于汪华胜故意拖延提供同贷书，也没有证据证明其具备一次性付款的能力，简力已向汪华胜寄送解除合同的函件，但汪华胜于2017年2月27日拒收，应当视为该通知已到达汪华胜，《存量房买卖合同》于2017年2月27日解除。为证明其上述主张，简力提交了以下证据予以证实：1.简力签名的《未婚声明书》、简力签名但内容空白的《首期房款收据》；2.中国工商银行股份有限公司广州番禺德贤支行出具的《借记卡账号历史明细清单》和银行卡复印件，户名为简力，摘要注明“开户”；3.涉案房屋的《房产证信息》打印件，载明该房源已签订存量房买卖合同的；4.广东品济律师事务所于2016年12月27日寄出的《解除合同的律师函》、快递底单及运单查询记录等，其中《解除合同的律师函》载明：简力依合同提前还清了银行贷款，并涂销银行的抵押登记后，汪华胜及满懿地产公司一直故意拖延办理房屋过户手续。因汪华胜故意迟延办理房屋手续已构成违约，根据《存量房屋买卖合同》约定，双方签订的购房合同解除，要求汪华胜提供银行账户便于返还550000元。根据运单查询显示，该律师函于2016年12月27日寄出，2016年12月31日因收件人不在指定地址未妥投，于2017年1月3日被退回。汪华胜对于《未婚声明书》、《首期房款收据》、《借记卡账号历史明细清单》《房产证信息》等的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为与本案无关。对于《解除合同的律师函》的真实性予以确认，但对关联性不予确认，简力是在收到满懿地产公司寄送的《履约知会函》后方才发出该份函件，简力未配合汪华胜办理网签手续，其为违约方。
为进一步查清本案事实，根据简力的申请，一审法院就汪华胜购买涉案房屋办理按揭贷款的情况向中国工商银行股份有限公司广州番禺德贤支行和中国工商银行股份有限公司广州番禺支行进行调查，该两家银行经查询回复一审法院并无汪华胜提交办理按揭贷款申请的记录。此外，该两家银行亦明确如因购房需申请按揭贷款的，均需提交双方签名确认的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）。汪华胜对于上述意见没有异议，认为简力拒绝签订网签购房合同，导致资料不全，无法办理按揭贷款手续。简力则质证认为双方是向中国工商银行股份有限公司广州番禺德贤支行提交的申请表，由于汪华胜不符合条件，没有取得同贷书，因此银行才会没有留档，没有记录；简力要求调查的是其至现场申请办理贷款的情况。
此外，汪华胜于2017年11月8日将剩余购房款1720000元提存至一审法院代管帐户。
一审法院认为，汪华胜与简力签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格遵照履行。
本案争议的焦点问题在于《存量房买卖合同》是否应当解除的问题，而该问题的关键则在于买卖双方是否签订了网签的《广州市存量房买卖合同》。《存量房买卖合同》明确约定：“甲乙双方均同意按照本合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成。”即双方于《存量房买卖合同》中对于签订网签《广州市存量房买卖合同》作出了明确的约定。而一审庭审过程中，根据汪华胜的陈述以及简力提交的《房产证信息》打印件可知，满懿地产公司仅仅是通过存量房网上交易系统办理了涉案房屋的网签《广州市存量房买卖合同》登记手续，提前录入了相应的信息，双方并未签署上述网签合同纸质打印版，即双方并未办妥网签手续并签署相关合同文件。简力在一审庭审中则明确抗辩认为网签手续由经纪方办理即可，无需买卖双方到场及签名。此外，根据满懿地产公司于2016年12月23日向简力出具的《履约知会函》可知，经纪方亦明确于该函件中陈述“现上述房屋交易已可办理网签手续”，但简力却拒绝配合买方签订相关文件及办理相关手续导致房产交易手续未能正常办理，故要求简力配合办理相关过户交易手续。因此，简力未能按照《存量房买卖合同》的约定办理网签《广州市存量房买卖合同》确认打印版的签订手续，已经构成违约，理应承担相应的违约责任。
至于简力提出《存量房买卖合同》未能继续履行的原因在于汪华胜未能取得同贷书的抗辩意见。首先，根据中国工商银行股份有限公司广州番禺支行和中国工商银行股份有限公司广州番禺德贤支行的答复可知，双方当事人签名确认的网签《广州市存量房买卖合同》是申请办理按揭贷款的必备资料，而简力明确其并未签署网签《广州市存量房买卖合同》打印版。其次，简力抗辩认为其已配合汪华胜至中国工商银行股份有限公司广州番禺德贤支行办理了按揭贷款的申请手续，递交了申请表，但据其一段时间后向该行了解和核实，该行不同意汪华胜的贷款申请；而中国工商银行股份有限公司广州番禺支行和中国工商银行股份有限公司广州番禺德贤支行经查询，明确答复一审法院并无汪华胜提交办理按揭贷款申请的记录，并未申请，何来“不同意”之说；再次，简力质证认为由于汪华胜不符合条件，未取得同贷书，因此其申请贷款的情况才没有留档、没有记录。既然没有留档、没有记录，那么简力又是从何处了解、核实汪华胜的贷款申请未获批准的情况？即简力的前后陈述明显存在自相矛盾。最后，《存量房买卖合同》明确约定银行实际贷款额与原贷款额之间差额由汪华胜于递件并取得房地产交易中心递件回执当天支付，即使汪华胜未能获得银行按揭贷款，《存量房买卖合同》也并非必然无法继续履行，其可通过一次性支付剩余购房款的方式继续履行合同约定的付款义务。因此，对于简力提出由于汪华胜未能取得银行同贷书，故意拖延办理交易过户手续，要求解除《存量房买卖合同》的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。
现汪华胜已于2017年11月8日将剩余购房款1720000元提存至一审法院代管帐户，故《存量房买卖合同》并不存在履行不能的情况，完全具备履行条件，故作为守约方的汪华胜主张要求继续履行《存量房买卖合同》，并要求简力协助办理将涉案房屋过户至其名下的手续的诉请，理据充分，一审法院予以支持。
至于汪华胜要求简力自2016年7月5日开始以2270000元为本金，按照每日0.05%的标准支付违约金的诉讼请求，鉴于《存量房买卖合同》对于办理按揭贷款手续的时间并无明确约定，且对于涉案交易最后完成时间亦未作出明确约定；此外，违约金在我国合同法中是以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，自本案《存量房买卖合同》签订以来，涉案房屋的价值有了较大幅度的上涨，而汪华胜未能提交相应的证据证明因简力的违约行为而致使其存在实际的损失。因此，根据公平原则，一审法院对于汪华胜要求简力向其支付逾期办理过户手续违约金的诉请，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条、第一百零八条的规定，于2017年11月20日作出如下判决：一、简力于本判决发生法律效力之日起七日内协助汪华胜办理将位于广州市番禺区桥南街南城路698号14栋1104房过户至汪华胜名下的手续；二、驳回汪华胜的其余全部本诉诉讼请求；三、驳回简力的全部反诉诉讼请求。本诉受理费29536元，由汪华胜负担5945元，由简力负担23591元；反诉受理费12680元，由简力负担；财产保全费5000元，由简力负担。
本院二审期间，简力提供了以下证据：1.录音资料，拟证明汪华胜未前往中介方满懿公司打印网签书面版本，未履行合同义务，构成违约；2.查册证明，拟证明简力仅有涉案房屋一套房产。汪华胜质证认为：该录音资料属于证人证言，并非事发当时的录音，而是事后相关当事人的回忆，内容具有极大的主观性，不能客观反映事件发生的真实情况，简力确认收到过汪华胜提供的履约催促函，该函所证明的内容比录音资料可信度更高，仅凭录音资料不能证明汪华胜存在违约行为；证据2并不能反映签约当时简力的房产状况，即使简力只有一套房产也不影响其将仅有一套房产进行出售再去购买新的房产。
经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，二审期间，简力、汪华胜均确认如没有签订网签合同打印版，汪华胜不能办理涉案房屋相关银行按揭手续。
简力确认收到满懿地产公司于2016年12月23日向其出具的《履约知会函》，但认为该函没有明确提到要签订网签打印版，只是称可以办理网签手续，但事实上网签手续早已办理。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：简力关于涉案《存量房买卖合同》不应继续履行，其有权没收汪华胜缴纳的定金的主张是否成立。
涉案《存量房买卖合同》约定“甲乙双方均同意按照本合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成”，由此可见，简力理应清楚知道其负有办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续的合同义务。简力并无提供证据证明系因汪华胜的原因未能依约办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，亦无证据证明其曾催促汪华胜履行签订网签打印版合同，相反，满懿地产公司于2016年12月23日向简力出具的《履约知会函》中清楚载明简力“拒绝配合买方签订相关文件及办理相关手续导致房产交易手续未能正常办理”。简力明知自己负有办理确认打印版签订手续的义务、没有签订网签打印版合同，且清楚涉案房屋只是在存量房网上交易系统中办理了网签《广州市存量房买卖合同》的登记手续，其在一审庭审中抗辩认为网签手续由经纪方办理即可，无需买卖双方到场及签名，二审又以上述知会函“没有提到要签订网签打印版”、“网签手续早已办理”作为未能签订网签打印版的解释，显然不合理，难以令人信服。一审法院认定简力未能按照《存量房买卖合同》的约定办理网签《广州市存量房买卖合同》确认打印版的签订手续构成违约，并无不当，本院予以认可。简力主张其不具有违约行为依据不足，本院不予支持。
涉案《存量房买卖合同》没有约定汪华胜须先签订按揭中介合同，且对于汪华胜何时办理贷款申请、何时取得同意贷款通知书等并无作出明确约定。简力、汪华胜均确认如果没有签订网签合同打印版，汪华胜就不能办理涉案房屋相关银行按揭手续。如前所述，未能依约签订网签合同打印版的责任在于简力，简力没有充分证据证明涉案房屋未能办理相关银行按揭手续的责任在于汪华胜，简力关于《存量房买卖合同》未能继续履行的原因在于汪华胜没有取得同意贷款通知书的主张，依据不足，本院不予支持。
涉案《存量房买卖合同》未能继续履行系因简力违约所致，本案中现并无充分证据证明汪华胜在履行《存量房买卖合同》过程中存在违约行为，汪华胜提供了其具备购房资格的证据，亦将剩余购房款提存至一审法院代管帐户，一审法院认定涉案《存量房买卖合同》具备履行条件，汪华胜作为守约方有权要求简力协助办理将涉案房屋过户至其名下的手续，并无不当，本院予以维持。简力关于涉案《存量房买卖合同》不应继续履行，其有权没收汪华胜缴纳的定金的主张均不能成立，本院均不予支持。
简力二审期间提供的证据1、证据2所要证实的事实均发生在一审庭审之前，且均不足以证明简力关于汪华胜在履行涉案合同过程中存在违约行为的主张，简力二审期间才提供该证据已超过举证期限，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，本院均不予采纳。
综上所述，简力的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24960元,均由简力负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年六月十四日
书记员 贾妍
游瑞娜