上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3824号
上诉人（原审被告）黄周灿。委托代理人叶灿铭，上海嘉富诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海普东钢材交易市场经营管理有限公司。法定代表人张惠中，职务董事长。委托代理人葛海，上海恒隆律师事务所律师。委托代理人邵家臻，上海恒隆律师事务所律师。上诉人黄周灿因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第24635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。上诉人黄周灿及其委托代理人叶灿铭，被上诉人上海普东钢材交易市场经营管理有限公司（以下简称普东公司）之委托代理人葛海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年4月，普东公司与黄周灿签订《上海普东钢材交易市场商铺租赁合同》一份，约定黄周灿向普东公司承租坐落于上海市浦东新区川沙路***号B幢232-233号商铺作为经营钢材使用，年租金为人民币（以下币种相同）38,000元，租赁期限自2010年5月1日至2011年4月30日。合同4.2约定：乙方（指黄周灿）租赁期内必须缴纳进场保证金2,000元。4.3约定：乙方每需要安装一部电话需支付押金1,000元。4.4支付方式约定：（1）依照先付后用的原则，第一期商铺租金、进场保证金、电话押金乙方应在签订本合同之日一次付清。（保证金和电话押金在合同到期终止后30天全额退还，但上述保证金、押金不计利息，如续签租赁协议则顺延。如乙方中途退场的，保证金、押金不予退还。）合同5.1约定：水费、电费、电话费等费用及支付方式：自合同生效之日起所需使用的水费、电话费等，由乙方自行承担全额依照实际使用产生之费用向有关部门缴纳。合同6.3约定：在下列情况下，甲方（指普东公司）有权提前解除本合同并收回该商铺，同时有权处分保证金、押金，有权自行拆除乙方的装修而无需对乙方作出任何补偿；对所遗留的物品经甲方催告后7天内未运走的视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权自行处置：（1）乙方未在规定时间按合同约定支付租金或其他应缴费用，逾期15天的；（5）乙方未履行本合同中双方约定的条款在甲方发出违约通知书后的15天内对该违约仍未予以纠正的。合同8.1约定：甲方的违约责任（2）除本合同另有约定外，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方无法正常营业的，甲方应按日租金的双倍赔偿乙方。合同8.4约定：逾期归还该商铺的赔偿：乙方应于租赁期满之日，或因乙方违约而使甲方提前解除合同并收回该商铺之日，将该商铺恢复原状后交还给甲方。如乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付租赁期最后一年日租金双倍的违约金。之后普东公司向黄周灿交付了商铺，黄周灿支付了保证金2,000元及电话押金1,000元，并交付了合同期内的租金。合同到期后双方未续约，但黄周灿继续使用该商铺，普东公司继续收取租金。庭审中，普东公司与黄周灿双方确认，截止2015年3月31日，黄周灿欠付租金63,108元。2015年8月，黄周灿向系争商铺现管理者上海xx企业发展有限公司（以下简称xx公司）缴纳了租金2,000元，黄周灿表示该租金无需在本案中处理。普东公司诉至原审法院，请求判令：1、黄周灿立即迁出川沙路***号B幢232-233号商铺；2、黄周灿支付截止到2015年3月31日拖欠的商铺租金共计63,108元，并从2015年4月1日起按104.10元/每日的标准支付房屋租金及使用费至实际交还房屋之日止。审理中，普东公司确认双方之间存在不定期的租赁合同关系，要求解除该不定期租赁关系。黄周灿辩称，因普东公司对市场的管理不力，而且普东公司提供的房屋在久经使用后有渗水现象而普东公司未作维修，导致黄周灿经营不善，故不同意解除合同。如解除合同，要求普东公司赔偿装修及添附损失等60,000元。原审认为，普东公司与黄周灿签订的《上海普东钢材交易市场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。双方合同到期后未续约，但黄周灿继续使用商铺，普东公司未提出异议，故普东公司与黄周灿之间存在不定期租赁关系。现黄周灿未按合同约定支付租金，普东公司要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合合同及法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，黄周灿已无继续使用商铺的合同及法律依据，理应迁出，但仍应支付尚未付清的租金及使用费。普东公司要求将租赁保证金抵扣应付租金，于法不悖，应予支持，但电话押金应予返还。黄周灿称商铺有渗水，导致黄周灿经营不善，但未能提供证据证明，原审法院难以采信。黄周灿要求普东公司赔偿装修添附等损失，无合同及法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条的规定，于2015年9月25日作出判决：一、解除上海普东钢材交易市场经营管理有限公司与黄周灿之间关于上海市浦东新区川沙路***号B幢232-233号商铺的不定期租赁合同关系；二、黄周灿应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区川沙路***号B幢232-233号商铺，将商铺返还给上海普东钢材交易市场经营管理有限公司；三、黄周灿应于判决生效之日起十五日内向上海普东钢材交易市场经营管理有限公司支付截止2015年3月31日的欠租63,108元。该款应扣除黄周灿缴纳的保证金2,000元；四、黄周灿应于判决生效之日起十五日内向上海普东钢材交易市场经营管理有限公司支付自2015年4月1日至迁出日止的租金及使用费，标准为每年38,000元；五、上海普东钢材交易市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向黄周灿返还电话押金1,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,377.70元，减半收取688.85元，由黄周灿负担。原审法院判决后，上诉人黄周灿不服，上诉于本院称：被上诉人实际于2006年4月向上诉人交付系争商铺，上诉人对商铺进行了装修和添附。上诉人欠付租金系因商铺有质量问题且2013年起被上诉人管理出现问题，破坏了经营环境，故应减免租金。2014年4月1日起商铺管理者变更为xx公司，被上诉人无权解除合同，无权要求上诉人搬离并支付房屋使用费。2015年8月上诉人向xx公司缴纳租金2,000元，应当予以扣减。2015年4月30日前的租金已过诉讼时效。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人普东公司辩称：上诉人拖欠被上诉人租金是事实，钢材贸易形势整体走下坡路，而并非是被上诉人管理问题，上诉人要求减免租金没有依据。被上诉人的管理处就设立在上诉人所承租商铺的市场内，被上诉人每月均派人上门催收租金，且上诉人于2015年亦支付了部分租金，故被上诉人的诉请并未超过诉讼时效。上诉人与被上诉人之间签订了租赁合同，且租赁关系存续至今，上诉人与xx公司并未建立租赁关系，故被上诉人有权解除合同，并要求上诉人支付拖欠的租金和房屋使用费。上诉人于原审中明确表示其向xx公司支付的租金不要求在本案中进行处理，现又要求进行抵扣没有依据，该款可由上诉人与xx公司之间进行结算。原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。合同到期后上诉人与被上诉人之间形成不定期租赁关系，双方当事人均可随时解除合同，故本案被上诉人要求解除双方不定期租赁合同关系，符合法律规定。合同解除后上诉人应在合理期限内迁出系争房屋，且上诉人应支付欠付的租金及合同解除后其占有房屋的使用费。原审中，上诉人明确表示其于2015年8月向xx公司缴纳的租金2,000元无需在本案中处理，现上诉人于二审中要求该款在本案中予以抵扣，本院不予支持。原审中双方一致确认截止2015年3月31日上诉人共拖欠被上诉人租金63,108元，原审法院据此判决上诉人应付租金金额，并无不当。上诉人称因承租房屋出现质量问题及因被上诉人管理不善，导致上诉人无法经营，要求减免租金或使用费的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于诉讼时效，被上诉人的辩称意见符合常理，且上诉人于2015年8月支付了部分租金，故上诉人主张超过诉讼时效的意见，本院不予采信。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,377.70元，由上诉人黄周灿负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年一月十五日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……