江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终2561号
上诉人（原审原告）：周欢欢，男，1985年10月2日生，汉族，住通州市。
委托诉讼代理人：叶中，安徽中皋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨金红，女，1979年6月28日生，汉族，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：张庆马，吴江江城法律服务所法律工作者。
周欢欢与杨金红因房屋买卖合同纠纷一案，均不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初6347号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周欢欢的上诉请求：撤销原判依法改判，诉讼费由杨金红负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。杨金红口头通知上诉人房屋不卖了。上诉人于2016年3月17日提起诉讼，诉讼后杨金红通知上诉人表示合同可以继续履行。因此，上诉人撤回了起诉，双方合同并未解除。直到2016年底，杨金红起诉案外人夏爱群，双方达成调解协议时，才最终确认上诉人与杨金红的合同不能履行。杨金红此刻构成了根本违约，上诉人在缔约过程中是否知道该房屋系杨金红的都不是其违约的根本原因，上诉人在该合同的履行过程中并无过错，杨金红是房屋中介机构，上诉人有理由相信该房屋是杨金红的拆迁安置房屋。上诉人购买了合同标的以外的房屋与本案签订的房屋买卖合同是没有关联性的。因此，当事人的损失在2016年4月26日时仍然是在扩大的，本案上涨的节点应当以杨金红2017年3月份所签订的报告确认的房屋价值来计算上诉人的损失。
杨金红的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，诉讼费及保全费由周欢欢负担。事实和理由。原审法院认定合同有效不当。本案所涉的房屋买卖不是典型的所有人转让房屋，而是周欢欢选择中意的房屋后，再由杨金红想办法去购买，再行转让给周欢欢。双方在协商购房时，都明知杨金红并不是房屋的权利人。对于杨金红是否能够购买到其中意的房屋，明知是不确定的事实。针对不确定事实设定的合同效力条款，符合双方当时的预期以及双方的风险承受能力，因为双方都是普通老百姓，并没有法律专业知识，所以表达上不专业。因此，本人不应承担75%的赔偿责任。本人并非本案的主要责任方，在签订合同之后的杨金红一直积极促成尽快交易，也一直和案外人夏爱群等人沟通买卖及过户事宜，对因涉案房屋权属的原因未能交付，本人尽了全部努力，因此，本案的过错主要不在于本人，原审法院判令杨金红承担75%的赔偿责任依据不充分。
周欢欢的诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间的买卖合同；2、判决被告归还原告20000元定金；3、判决被告支付违约金650000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原审法院审理查明，2016年1月31日，杨金红作为售房人（甲方）、周欢欢作为购房人（乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定，甲方将座落在苏州市吴江区松陵镇湖滨华城畅意苑12幢1105号房屋出售给乙方；成交价格为650000元；乙方于2016年1月31日交付定金20000元；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的100%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲方保证该房屋号为12幢1105，如不符合此合同不生效；甲、乙双方如一方违约按总房价100%赔偿。同日，周欢欢向杨金红交付定金20000元。
苏州市吴江区松陵镇苏州河路425号畅意苑12幢-1105为拆迁房，夏友财作为动迁户代表于2016年2月4日在选房确认单上签字确认，畅意苑小区12幢1105室为其中一套安置房。同日，杨金红通过微信将上述选房确认单拍照发送给周欢欢，并问道“房号对了吧”，周欢欢回复“终于好了”。该房屋于2016年4月21日登记于夏友财名下。
2016年2月4日，杨金红与夏爱群签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定，夏爱群将座落在苏州市吴江区松陵镇湖滨华城畅意苑12幢1105号房屋出售给杨金红；成交价格为560000元。2017年1月22日，杨金红起诉夏爱群、夏友财，要求判令解除杨金红与夏爱群、夏友财签订的房屋买卖居间合同，判令夏爱群、夏友财返还杨金红定金40000元、赔偿杨金红违约金696150元，由夏爱群、夏友财承担案件诉讼费用，理由是：2016年2月4日，杨金红与夏爱群签订房屋买卖居间合同，夏爱群向杨金红出售拆迁取得的湖滨华城幸福苑5幢506、806及畅意苑12幢1105，夏友财对夏爱群出售房屋的行为予以授权，房屋属夏爱群、夏友财的拆迁安置房，但夏爱群签订合同后，却将三套房屋转移登记至夏友财名下，且拒绝给予赔偿。该案在审理过程中，杨金红要求将湖滨华城幸福苑5幢506、806及畅意苑12幢1105委托评估机构进行价格评估。2017年3月16日，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具评估意见，对于本案所涉苏州市吴江区松陵镇苏州河路425号畅意苑12幢-1105房屋，确定该房屋在价值时点2017年3月3日的房地产市场价值为112.87万元。
2016年3月17日，周欢欢曾向本院起诉杨金红，要求判令杨金红支付交房违约金195000元并承担案件诉讼费用，理由是，2016年1月31日双方签订房屋买卖合同一份，约定交易标的物为吴江区松陵镇湖滨华城畅意苑12幢1105号房屋，2016年3月13日，杨金红电话通知原告房子不卖了，虽然多次和其协商，杨金红仍然拒绝履行合同。
2016年4月26日，周欢欢作为买受人与顾全英、陈文斌作为出卖人签订房屋买卖合同，约定购买房屋位于苏州市××区××家园××室，产权登记建筑面积135.83平方米，汽车库29.35平方米，房屋价款为1180000元。该房屋于2016年5月27日登记于周欢欢名下。
本案审理过程中，杨金红申请对苏州市吴江区松陵镇苏州河路425号畅意苑12幢-1105房屋进行价格鉴定，评估基准日为2016年4月26日，评估费用9600元由杨金红预交。2017年8月31日，苏州金九房地产土地评估有限公司根据本院的委托作出苏金九估价FC（2017）第1878号《评估报告书》，价值时点为2016年4月26日，估价结果为：1、苏州市吴江区松陵镇苏州河路425号畅意苑12幢1105室，房屋建筑面积99.69平方米，国有土地使用权面积13.02平方米。2、评估价值：846700元。
上述事实，有杨金红与周欢欢签订的《房屋买卖（居间）合同》、选房确认单复印件、微信聊天记录打印件、房屋权属登记查询结果证明两份、杨金红与夏爱群签订的《房屋买卖（居间）合同》复印件、苏政通房估字（2017）第0167号房地产评估报告复印件、民事起诉状复印件、《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存吴江合同201604220004）复印件、苏金九估价FC（2017）第1878号《评估报告书》以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原被告双方均应当依法全面履行。庭审中被告明确2016年3月13日左右通知原告房子不卖了，且被告非案涉房屋所有权人，致使合同目的不能实现，被告已构成根本违约，原告有权解除合同，原审法院认为本案诉状及证据副本送达之日即可视为原告向被告明确了解除合同的意思表示，即原审法院确认2017年6月2日为《房屋买卖（居间）合同》解除之日。关于原告要求返还定金20000元的主张，符合法律规定，予以支持。关于违约金数额。原告主张按照合同约定被告应赔偿违约金650000元。被告主张违约金明显过高，应当予以调整，原告在2016年4月26日另行购买其他房屋进行止损，被告在本案审理过程中申请对案涉房屋在2016年4月26日的市场价格进行鉴定。原审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告的损失系因房价上涨后的差价损失，因双方约定的违约金过高，依法予以适当调整，由于被告在2016年3月13日左右通知原告房子不卖了，且考虑到原告在2016年4月26日与案外人另行签订房屋买卖合同购买了其他房屋，此时原告因被告违约所致损失未继续扩大，故原审法院认为以2016年4月26日作为评估案涉房屋市场价值上涨情况的时间节点并无不妥，根据苏金九估价FC（2017）第1878号《评估报告书》，差价为196700元（846700-650000）。但是，原审法院认为，原告在缔约时明知被告并非案涉房屋所有权人，亦存在一定过错。综上，结合双方的过错程度，酌情认定被告承担75%的责任、原告承担25%的责任，故被告应当支付原告违约金147525元（196700*75%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告周欢欢与被告杨金红2016年1月31日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年6月2日解除。
二、被告杨金红应于本判决生效之日起十日内返还原告周欢欢定金20000元。
三、被告杨金红应于本判决生效之日起十日内支付原告周欢欢违约金147525元。
（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）
如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10500元、评估费9600元，合计20100元，由原告周欢欢负担5025元，由被告杨金红负担15075元，被告杨金红负担的5475元于本判决生效之日起十日内给付原告周欢欢（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部），原告周欢欢已预交的诉讼费用不再退还。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，周欢欢与杨金红签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。诉讼中杨金红确认2016年3月13日左右通知周欢欢不再出售上述合同约定的房屋，而现有证据表明杨金红又非案涉房屋所有权人，周欢欢不能基于上述合同的约定取得其所购房屋，致使其合同目的不能实现，原审法院认定杨金红已构成根本违约，并无不当。周欢欢在2016年4月26日另行购买其他房屋且在本案审理过程中申请对案涉房屋在2016年4月26日的市场价格进行鉴定，原审法院认为以2016年4月26日作为评估案涉房屋市场价值上涨情况的时间节点并无不妥，根据《评估报告书》差价为196700元，原审法院考虑到周欢欢在缔约时明知杨金红并非案涉房屋所有权人，亦存在一定过错的情形，酌情认定其自担25%的责任，由杨金红承担75%的责任并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。杨金红、周欢欢的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由杨金红负担10500元，由周欢欢负担10500元。
本判决为终审判决。
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审判长 顾平
审判员 陈斌
审判员 赵东
二〇一八年六月七日
书记员 许炯