山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁16民终252号
上诉人（原审被告）:边蒙，男，1988年8月20日出生，汉族，住邹平县。
委托诉讼代理人：怀峰，邹平擎天法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈延军，邹平擎天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王月娥，女，1954年3月4日出生，汉族，住邹平县法院宿舍区。
委托诉讼代理人：王潇帅，山东天健律师事务所律师。
上诉人边蒙因与被上诉人王月娥买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平县人民法院（2016）鲁1626民初4300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人边蒙上诉请求：1.依法撤销邹平县人民法院（2016）鲁1626民初4300号判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同合法有效。一、本案不存在合同撤销的情形。依据《合同法》第五十四条：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，在签订房屋买卖合同及房产过户过程中，被上诉人与上诉人均到房管局当面签订房屋买卖合同及办理过户手续，在签订合同过程中，有上诉人的签字并已经明确购买该房产的系本案上诉人，被上诉人已经知道买方为本案上诉人，不存在重大误解的行为。因此，本案不存在合同可能撤销的情形。并且上诉人购买此房时，价格适中，不存有任何欺诈行为。二、退一步讲，即便存在合同可撤销情形，原告撤销权已经消灭。《合同法》第五十五条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，自上诉人与被上诉人双方签订买卖合同之日及办理房屋过户手续时，被上诉人已经知道本案买方是上诉人，即便被上诉人称存在重大误解情形，撤销权行使期限已经开始计算。截止起诉之日，已经超出一年期限。被上诉人在诉讼中声称案外人王兵向公安机关报案时已经知道本案买方为上诉人，首先，王兵并非本案合同当事人，其报案行为与本案撤销权的期限无任何法律关系，再退一步讲，即便存在关联，其向公安机关报案并不能中断撤销权行使的期限，因为依据《合同法》第五十四的规定：必须是向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。被上诉人在诉讼中声称王兵通过张超向人民法院起诉，行使了权利，除斥期间消灭不符合法律规定。王兵与张超均系案外人，与该房产无直接利害法律关系，其报案及诉讼行为与本案无任何关系，且张超起诉的诉讼请求为确认所有权，并非撤销权，一审法院认定除斥期间消灭不符合法律规定。因此，在本案中，退一步讲，即便存在合同可撤销情形，被上诉人撤销权已经消灭。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王月娥辩称：被上诉人的起诉并没有超过诉讼时效，原审认定事实和适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉。一、根据合同法第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，被上诉人是涉案房屋最初登记权利人，因未直接参与之后涉案房屋的买卖事宜，故对涉案房屋实际买卖交易及过户过程不知情，对案件事实的性质不能确定。2014年12月9日，现在的涉案房屋实际权利人吕静以张超的名义向边蒙主张权利，案号为（2014）邹民初字第2127号，经开庭审理，邹平县人民法院以该案涉嫌刑事案件，于2015年5月20日将该案移送邹平县公安局立案侦查。同时，2015年3月17日，涉案房屋原实际权利人王兵因涉案房屋的过户情况涉案违法犯罪向公安机关报案，并依法由司法机关介入调查，在司法机关处理结论作出之前，本案事实是否属于犯罪及是否存在可撤销事由并不明确，只有司法机关处理结论作出后，被上诉人才能确定是不是存在撤销事由，才能自此计算撤销权的除斥期间。本案中，经过公安机关侦查，到邹平县人民检察院于2016年9月2日就涉案房产涉嫌诈骗罪一案作出不起诉决定，涉及欺诈的案件事实才得以确认。被上诉人的起诉是在2016年11月16日，故被上诉人对撤销权的行使，并没有超过一年的除斥期间，更没有超过诉讼时效。另一方面，邹平县人民法院（2014）邹民初字第2127号案件，系王兵、吕静以张超名义提起，王兵在一年的除斥期间内主张了权利，除斥期间消灭，开始计算诉讼时效，所以上诉人的起诉符合法律规定，一审认定事实和适用法律正确。二、涉案房产已经于2011年6月28日由案外人吕静全款购买并实际占有、居住至今，涉案房产虽登记在上诉人的名下，根据物权法司法解释第二条的规定，吕静应为涉案房屋的实际权利人。三、被上诉人与上诉人办理不动产变更登记，应当基于双方之间真实的交易关系。但被上诉人一直未与上诉人建立交易关系，更未支付被上诉人分文对价款。上诉人已经支付的所谓价款是支付给与其存在债务关系的张超，而非被上诉人，且付款金额远远小于房屋公允价。结合公安机关的相关笔录，可以确认购买涉案房屋并非上诉人的真实意思表示，上诉人并无真实的房屋买卖意思，形式是房屋买卖，而实质却是以涉案房屋抵偿张超所欠债务，再通过欺诈方式取得房产变更登记，故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同因无真实意思表示而不成立。同时，因上诉人在签订买卖合同过程中存在与他人恶意串通和欺诈行为，根据2015年4月《全国民事审判工作会议纪要》第二十七条之规定，“恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，案外人吕静全款购买涉案房屋并实际占有、居住至今，吕静对涉案房屋的占有行为在时间上早于上诉人的登记行为，结合上诉人在办理房产登记过程中的恶意串通事实，依法可认定吕静的权利优先于上诉人的权利，综上所述，涉案房产登记在上诉人名下没有事实和法律依据，上诉人对涉案房屋不享有权利，一审法院认定事实和适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
被上诉人王月娥向一审法院起诉请求：1.依法确认王月娥、边蒙之间对邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号的房屋买卖合同无效；在诉讼过程中，王月娥变更该诉讼请求为依法撤销王月娥、边蒙于2014年10月15日签订的邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603的房屋买卖合同。2.诉讼费用由边蒙承担。
一审法院认定事实：王月娥与案外人王兵系姐弟关系，邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号房屋由王月娥顶名，王兵出资购买。房屋登记所有权人为王月娥。2011年3月份，王兵欲出售该房屋，2011年4月3日，该房屋通过介绍人孙强、张娜，以45万元的价格卖给了邹平县孙镇人张超，该房屋完成交接，但未办理房屋过户手续。2011年6月28日，张超又将该房屋以60万元出卖给了吕静，亦未办理房屋过户手续，该房屋一直由吕静居住。2012年孙强通知张娜到房管局办理过户手续，后因故该房产并未过户到买房人名下，而落户到王兵姐姐王月娥即原告名下。2014年10月15日，张娜利用自己作为介绍人的身份，通过虚构事实欺骗王月娥，隐瞒该房屋实际第一买受人为张超的事实，以边蒙为房屋买受人，在边蒙向张娜支付现金5万元和过户费6万余元的情况下，张娜带领原被告双方到邹平县房管局签订了买卖合同，并办理了房屋过户手续，将房屋过户到边蒙名下。2014年11月，边蒙找到吕静，让其搬离该涉案房屋，双方发生争执，吕静找到王月娥解决问题，王月娥遂让王兵解决该问题。2014年12月9日，吕静、王兵找到张超，让张超以张超自己的名义起诉边蒙，用以司法救济。2015年3月17日，王兵到邹平县公安局报案，称张娜等人诈骗其房产，邹平县公安局经侦查认为，张娜犯诈骗罪，移送邹平县人民检察院审查。后经邹平县人民检察院审查认为，邹平县公安局认定张娜诈骗犯罪的主观故意、客观方面事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定对张娜不起诉。王月娥于2016年11月16日诉来法院。
一审法院认为，王月娥通过王兵将涉案房屋先出卖给张超并完成交付，后张超又将涉案房屋出卖给吕静也完成交付，涉案房屋的最后购买人、实际控制人、实际权利人为吕静，王月娥作为涉案房屋的初始登记权利人，是想通过办理房屋过户手续，使得涉案房屋的登记权利与实际权利由不符变为相符，即想通过签订房屋房屋买卖合同的形式，将涉案房屋过户至实际权利人吕静的名下。因王月娥未实际参与涉案房屋的介绍、买卖、交付等环节，并不认识边蒙，张娜是介绍人，王月娥充分信任张娜能带领实际权利人与其签订房屋买卖合同，王月娥误以为边蒙就是涉案房屋的实际权利人，而过户后王月娥才得知，与其订买卖合同的并非实际权利人吕静，而是边蒙，王月娥是在重大误解的情形下与边蒙签订的房屋买卖合同，基于该重大误解，王月娥要求撤销其与边蒙之间的房屋买卖合同，于法有据，予以支持。在办理所有权转移登记之前，吕静已经合法占有该房屋，边蒙办理登记不能做出合理说明，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的吕静。边蒙辩称在房产过户过程中及签订房屋买卖合同过程中，王月娥已经知道买方为边蒙，不存在重大误解的行为，因此，本案不存在合同可撤销情形的理由，与事实不符，于法相悖，不予采信。边蒙又辩称具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，自王月娥与边蒙签订买卖合同之日及办理房屋过户手续时，撤销权行使期限已经开始计算，截止起诉之日，已经超出一年期限。王月娥在诉讼中称案外人王兵向公安机关报案时已经知道本案买方为边蒙，首先，王兵并非本案合同当事人，其报案行为与本案撤销权的期限无任何法律关系，再退一步讲，即便存在关联，其向公安机关报案并不能中断撤销权行使的期限，因为依据《合同法》第五十四的规定，当事人必须是向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。案涉房屋买卖合同签订后一年内，案涉房屋原实际权利人王兵就通过张超向人民法院起诉或向公安机关报案，在法定的一年除斥期间内行使了权利，除斥期间消灭，自此开始计算诉讼时效，王月娥的起诉在两年的诉讼时效期间内，符合法律规定，故对王月娥的该项答辩理由，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项之规定，判决如下：撤销王月娥与边蒙于2014年10月15日签订的房屋买卖合同。案件受理费100元、财产保全费2020元，共计2120元，由边蒙承担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，根据上诉人边蒙的上诉请求与被上诉人王月娥的答辩意见，本案争议焦点有二：一是王月娥与边蒙就邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号房屋签订的房屋买卖合同是否存在可撤销情形；二是若该房屋买卖合同存在可撤销情形，被上诉人王月娥的撤销权是否已经消灭。
关于焦点一王月娥与边蒙就邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号房屋签订的房屋买卖合同是否存在可撤销情形问题。《》第规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”依照上述规定，可撤销合同的范围为因重大误解订立的合同，订立合同时显失公平的合同以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。具体到本案，对于普通民众而言，房屋系价值相对较大的资产，而房屋买卖需要经过磋商、签订合同、交付房款、变更登记等一系列环节，在上述环节中，签订合同、交付房款、变更登记对买卖双方合同权益能否实现影响重大，买卖双方实施上述行为时持审慎态度不仅符合情理，亦符合日常交易习惯。在公安机关对上诉人边蒙的两次询问笔录中，并未体现出其作为购房人在签订房屋买卖合同前与出卖人进行过电话或当面沟通以及看房，对于房款的支付，边蒙称在签订买卖合同并办理过户的当天支付房款11万元，其中6万元支付给了孙强，5万元支付给了张娜，合同中约定的30万元价款是随手填的，支付11万元就过户是买卖双方自愿。对于涉案房屋价值，本案现有证据证实：2011年4月王兵卖给张超时价格为45万元、2011年6月张超卖给吕静时价格为60万元，在2011年至2014年房地产价格上行的经济形势下，2014年10月15日签订房屋买卖合同时边蒙以不足第一次交易价的25%、第二次交易价的19%购买涉案房屋有悖常理。上诉人边蒙对此的解释是双方自愿，而据在张娜涉嫌诈骗一案侦查过程中公安机关对孙强、王兵、边蒙的询问笔录及对张娜的讯问笔录、张娜自行书写的情况说明，可以认定在2014年10月15日办理房屋过户之前，上诉人边蒙与被上诉人王月娥并不认识，被上诉人王月娥亦未参与涉案房屋的介绍、买卖、交付等环节，因此上诉人边蒙主张该买卖合同系双方真实意思表示的主张不能成立。被上诉人王月娥主张，2014年10月15日其与上诉人边蒙签订房屋买卖合同并将涉案房屋过户至边蒙名下的原因在于张娜称其系该房屋的买受人且又将该房屋出卖给了边蒙，在张娜的同意和指示下，被上诉人王月娥方与上诉人边蒙签订了涉案房屋买卖合同，导致涉案房屋过户至上诉人边蒙名下。因此，被上诉人王月娥与上诉人边蒙签订房屋买卖合同并非基于其二人之间达成了买卖合意，而是因为王月娥认为与其达成房屋买卖合意的相对方为张娜、张娜又将该房屋出卖给了边蒙、边蒙系涉案房屋的最终买受人。后该房屋的实际占有人吕静找被上诉人王月娥解决房屋问题，被上诉人王月娥方得知该房屋的实际买受人存在争议。2015年3月，王兵向公安机关报案，称张娜涉嫌诈骗，经公安机关侦查，移送检察机关审查起诉，虽然检察机关最终认定张娜构成诈骗犯罪的证据达不到确实充分的条件，决定对张娜不起诉，但根据在侦查过程中形成的材料，可以认定基于张娜称其系第一手房屋买受人的不实陈述，导致王月娥误认为边蒙系该房屋的最终买受人且张娜对该房屋直接过户给边蒙有处分权，王月娥对房屋最终买受人产生了误解。最高人民法院《关于贯彻执行<>若干问题的意见（试行）》第规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失，可以认定为重大误解。”该规定表明，重大误解是指一方当事人因自己的过错而对合同内容等发生误解而订立的合同，从而直接影响到该当事人所应享受的权利和承担的义务。在本案中，王兵出售给张超的房屋价款为45万元，张超出售给吕静的房屋价款为60万元，财产价值巨大，基于王月娥的误解导致价值数十万元的房产并未过户给实际买受人，可能导致其承担退还房款等违约责任，因此给王月娥造成的损失巨大，可以认定王月娥构成重大误解。依据《》第之规定，王月娥与边蒙就邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号房屋签订的房屋买卖合同存在可撤销情形。
关于焦点二被上诉人王月娥的撤销权是否已经消灭问题。《》第第（一）项规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，王月娥与边蒙就邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号房屋签订房屋买卖合同的时间为2014年10月15日，但合同签订当日被上诉人王月娥并不知道该房屋买卖合同存在撤销事由，上诉人边蒙主张应自2014年10月15日计算撤销权行使期间有违《》第第（一）项之规定，本院不予支持。在涉案房产办理过户后，边蒙找到吕静，让其搬离涉案房屋，后双方发生争执，吕静遂找王月娥解决房产问题。2014年12月9日，吕静以张超名义起诉边蒙进行司法救济。2015年3月17日，王兵到邹平县公安局报案，称张娜等人诈骗其房产，后邹平县公安局进行侦查，此时因民事纠纷引发的刑事案件处于侦查过程中，对于张娜在涉案房产买卖过程中处于什么法律地位、其与边蒙之间存在什么法律关系、张娜让王月娥将房屋直接过户给边蒙基于什么原因均处于事实不明状态，此时王月娥无法判断出该房屋买卖合同是否存在可撤销情形。2016年9月2日，邹平县人民检察院作出不起诉决定书，认为邹平县公安局认定张娜诈骗犯罪的主观故意、客观方面事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定对张娜不起诉。虽然吕静不服该不起诉决定向滨州市人民检察院提出申诉，但从普通民众的认知来讲，邹平县人民检察院作出的不起诉决定书具有较强的证明力和公信效力，自邹平县人民检察院作出不起诉决定书时，被上诉人王月娥应当能够知道该房屋买卖合同存在撤销事由，且其后滨州市人民检察院经复查对邹平县人民检察院的不起诉决定予以维持，因此本案撤销权的行使期间应自2016年9月2日起算，至王月娥2016年11月16日诉至一审法院，并未超过一年除斥期间。上诉人边蒙称被上诉人王月娥的撤销权已经消灭依据不足。
综上所述，上诉人边蒙的上诉理由法律依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人边蒙负担。
本判决为终审判决。
审判长 李添珍
审判员 吴金魁
审判员 刘 洋
二〇一八年四月二十日
书记员 翟钰琪