广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0703民初5014号
原告：广东省第二建筑工程有限公司，住所地广东省汕头市中山路54号，统一社会信用代码：914405001903810343。
委托诉讼代理人：吴礼军，系广东法守律师事务所律师。
被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路65号之七301、302，统一社会信用代码：440703000027851。
法定代表人：邓剑华。
原告广东省第二建筑工程有限公司与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴礼军到庭参加了诉讼，被告远禾公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
1.被告立即为原告办理位于蓬江区嘉悦名都名校1号花园30幢1604室、31幢1601室的不动产登记证书；
2.被告赔偿逾期办证违约金1129849.5元(以2633682元为基数,按年利率6.6%从2011年1月13日开始计算至被告办理不动产登记证书止,暂计至2017年7月12日)给原告；
3.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2010年10月12日,原告与被告签订了二份《协议书》,《协议书》分别约定被告将江门嘉悦名都名下39套单元和江门嘉悦名都13套单元(详见协议书)作为工程款抵顶给原告,让原告自行销售,所售得的房款由原告自行收款,在整个销售过程中的相关手续由被告配合原告办理。但在原告销售过程中,被告并没有完全配合原告办理相关手续,导致原告位于蓬江区嘉悦名都名校1号花园30幢1604室、31幢1601室的两处房产没有办理不动产登记证书。当时原告与被告协议将蓬江区嘉悦名都名校1号花园30幢1604室抵顶工程款1388965元,将蓬江区嘉悦名都名校1号花园31幢1601室抵顶工程款1244717元。合同签订后,被告只是将房产交付给原告,没有依约将办理产权登记的资料备齐提交产权登记机关,为原告办理房地产不动产登记证书,也没有将办证资料移交原告让原告自己去办证。根据《中华人民共和国合同法》第135条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定,被告的行为构成违约,被告应当承担逾期办证的违约责任。
为维护原告的合法权益,特依《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,提起诉讼,请依法判决。
原告对其起诉提供的证据有：
1.《协议书》、《申请书》，证明被告将江门嘉悦名都的39套单元和江门嘉悦名都13套单元分两次抵顶原告的工程款，其中座落于蓬江区嘉悦名都1号花园30幢1604室和31幢1601室也已经抵顶了原告的工程款，上述房屋已经属于被告所有的事实，但被告并没有完全配合原告办理相关手续，至今仍然没有为原告办理不动产登记证书，构成严重违约，应当承担逾期办证的违约责任；
2.《不动产登记信息证明》，证明蓬江区嘉悦名都1号花园30幢1604室和31幢1601室已办理房屋所有权初始登记，具备办理转移登记的条件；
3.现场图片19张，证明蓬江区嘉悦名都1号花园30幢1604室和31幢1601室已交付原告，原告已经装修并正在使用。
被告远禾公司既无到庭，也无书面答辩意见，在举证期限内亦没有证据提交。
经审理查明，原告承建由被告开发的嘉悦名都名校1号花园30#、31#、32#、33#楼建设工程，上述工程于2010年9月25日竣工验收。2010年10月12日，双方经协商后签订了以商品房抵顶工程款的《协议书》，主要约定被告远禾公司以包括案涉的蓬江区嘉悦名都名校1号花园30幢1604单元和31幢1601单元在内的共13套房产抵顶18340921元（涉案的30幢1604单元抵顶1388965元，31幢1601单元抵顶1244717元，合计抵顶2633682元）的工程欠款。如该批房产原告自行销售的，整个销售过程的相关手续由远禾公司配合办理，但款项由原告收取。《协议书》签订后，被告于当日将涉案房产交付给了原告，原告接收后还对房屋进行了装修和使用，但并未售于他人，原、被告双方之后亦未签订《商品房买卖合同》。
此后，因被告远禾公司在涉案楼盘开发经营的过程中出现了问题，引发了与建设工程施工方、贷款银行及众多购房户的一系列民事纠纷，导致其履约能力受到影响并在后期停止了其售房中心的办公状态。鉴于上述原因，原告之后一直无法与被告的工作人员取得联系，故涉案房屋至今仍未办理权属转移登记。
另查明，涉案商品房目前已办理房屋所有权的初始登记，权利人为被告远禾公司，且无查封和抵押情形，已具备办理房屋所有权转移登记的条件。
本院认为：本案实际上是被告通过以商品房抵顶工程款的方式向原告履行支付工程款的给付义务，故仍应定性为建设工程施工合同纠纷，本案主要存在两个焦点问题：一是原、被告双方之间以物抵债的《协议书》是否有效及是否具备继续履行的条件？二是被告远禾公司应否承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任及违约金标准如何确定？现作具体分析如下：
首先，关于原、被告双方之间以物抵债的《协议书》是否有效及是否具备继续履行条件的问题。本院认为，根据债法原理，以物抵债也称代物清偿，是当事人之间对于如何清偿债务所作出的安排，是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。虽然我国法律对于以物抵债合同的法律性质并无明确规定，审判实践中尚存在实践性合同和诺成性合同的属性争议，但本院认为，从诚实信用原则、当事人意思自治原则和债权人合理预期保护角度看待，对以物抵债合同的法律性质、效力和履行等问题的认定，不应从实践性合同的角度作严苛的要求，以诺成性合同的非要物性标准来审视更加符合民法的基本原则和我国社会生活的实际情况，即在一般情况下，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议，不应以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为合同成立或生效要件。只要综合考虑了交易习惯、当事人意思表示和内部关系等因素后在社会观念上达到了现实交付与受领的程度，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定即可。
基于上述法理分析，并结合本案的实际情况来看，原、被告双方在涉案工程竣工验收并对工程款进行结算后，不但达成了以涉案商品房抵偿相应工程款的合意，房屋亦已实际交付原告占有和使用，且被告并无表态或有证据证明其愿意继续履行和有能力履行原支付工程款的义务，故应认定本案原、被告之间签订的以物抵债《协议书》合法有效并依法受法律保护。另外，因涉案商品房目前已办理房屋所有权的初始登记，权利人为被告远禾公司，且无查封和抵押情形，故该《协议书》完全具备继续履行的条件。原告要求被告协助办理《不动产权证书》的诉讼主张合法有据，本院予以支持。
，关于被告远禾公司应否承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任及违约金标准如何确定的问题。如上所述，原、被告之间的以物抵债《协议书》合法有效，故双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，涉案工程已竣工验收并对工程款进行了结算，但被告远禾公司在将涉案商品房交付给原告后，且在涉案商品房所在的嘉悦名都名校1号花园楼盘第30、31幢后来已办理权利初始登记即具备办理转移登记条件的情形下，一直不予履行协助原告办理涉案商品房《不动产权证书》的义务，致使原告的权益无法得到保障，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方并无在《协议书》中约定被告协助原告办理涉案房产的权属转移登记的时间及违约责任条款，原告在本案中请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，以合同订立之日（即202010年10月12日）起第91日作为违约金起算日，并确定实际自2011年1月13日起计算至被告履行完毕协助办证义务时止。该情形属于原告对个人权利的合法行使，没有损害被告的合法权益，亦没有违反法律和行政法规的规定，本院予以支持。至于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”，故原告主张被告以工程款抵顶金额2633682元为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金的诉求，合理合法，本院予以支持。
综上所述，本案纠纷是因被告远禾公司没有履行以物抵债《协议书》约定的义务而引起的，其应承担违约的民事法律责任。被告远禾公司经本院依法送达民事诉状及证据副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，没有应诉，也没有提交证据，可视为其默认原告起诉的事实而放弃抗辩的权利，故本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告广东省第二建筑工程有限公司办理蓬江区嘉悦名都名校1号花园30幢1604室、31幢1601室房屋的不动产权证书(权利人为广东省第二建筑工程有限公司)；
被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告广东省第二建筑工程有限公司支付逾期办证违约金（违约金以工程款抵顶金额2633682元为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自2011年1月13日起计至不动产权证书办妥之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费36908元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 吴晓兵
审 判 员 张华理
审 判 员 杨丽燕
二〇一八年四月四日
法官助理 陈 华
书 记 员 黎威良