江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终1689号
上诉人（原审被告）：李洪来，男，1953年2月2日出生，汉族，住仪征市。
委托代理人：孟令翔，江苏东宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仪征市城市建设投资发展公司，住所地仪征市真州西路39号。
法定代表人：郭庆明，总经理。
委托代理人：尤志明，江苏宗申律师事务所律师。
委托代理人：徐媛，江苏宗申律师事务所律师。
上诉人李洪来因与被上诉人仪征市城市建设投资发展公司（以下简称城投公司）土地租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2015）仪民初字第2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李洪来上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回城投公司的起诉，由城投公司负担全部诉讼费。事实和理由：一、城投公司不是本案适格原告。讼争地块登记的使用权人为仪征市蚕桑种苗场（以下简称蚕桑场），法律禁止土地买卖，故城投公司提交的收购协议无效。即使蚕桑场要转让土地，李洪来也有优先购买权。城投公司提交的收购协议书的第四条第六项，可证实城投公司无权依收购协议书的约定向李洪来主张权利。二、讼争地块上构建物，李洪来具有所有权。三、一审法院委托的评估机构所作评估严重低估，损害了李洪来的合法权益。四、一审判决不符合对私营经营场所必须予以补偿的相关政策规定。五、城投公司主张的租金损失，明显超过诉讼时效，不应得到支持。
城投公司辩称，李洪来的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
城投公司向一审法院起诉请求：1、判决李洪来支付自2008年1月至2010年1月18日的租金82466元；2、判决李洪来支付自2010年1月19日起至李洪来实际搬离之日，按原合同约定每年5万元租金标准计算的土地使用费；3、判决李洪来腾空并迁让出租赁地；4、由李洪来承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：本案诉争的土地位于仪征市北侧石桥河西)，面积为5561.10平方米。1998年10月12日，李洪来与原蚕桑场签订《土地租赁合同书》1份，内容为：“一、甲方（蚕桑场）将农业局对面本场约8亩土地租赁给乙方（李洪来）（乙方可引进个体私营进场经营）开办装饰城的从事经营用。（在8亩地内除甲方医务室外）二、土地租赁期：10年，从1999年12月31日起至2009年12月31日止。三、租金交纳标准及方式：每年五万元，租金10年总计伍拾万元整，交纳租金办法，每年元月初交50%，7月初交50%，说明：在签订合同后，让一年时间为基建期，不算租期和租金，承租期内出现的土地房屋方面收取的相关税费由乙方承担。四、甲方负责将水、电管道线路接至乙方所租赁地。（水、电容量：水20∮，电20千瓦，水电增容费由甲方承担）租赁区域内水电管道线路由乙方自行布置。（水电使用费由乙方承担，水电增容费由乙方先垫付，属甲方借用，分十年在上交给甲方的租金中扣还，产权属于甲方所有）五、乙方自行领取经营证照，自行规划、建设经营用房和生活用房，甲方负责为乙方办理临时建房手续，帮助乙方协调周围有关矛盾。但涉及有关费用和建设资金由乙方承担。六、在租用范围内，永久性建筑石坡岸泄洪暗渠由甲方提供设计规划标准，资金由乙方垫付，属甲方借用，在乙方上交给甲方的租金中逐年平均扣还（按10年），产权永属甲方所有。……”李洪来承租涉案土地后，在该地块建造了房屋及附属设施，将房屋出租给各个体经营户，形成建材交易市场。并在该建材市场的南大门南侧修造一条泄洪暗渠，双方认可费用为10万元，按合同约定在李洪来交纳的租金中，每年扣减1万元。
2006年12月3日，城投公司与原蚕桑场签订《收购协议书》1份，城投公司收购了原蚕桑场包括涉案土地在内所有的房地产。李洪来分别于2008年12月22日、2009年1月18日各向城投公司交纳涉案土地租金1万元，共计2万元。
2010年1月18日，城投公司向李洪来发通知1份，告知其《土地租赁合同书》约定的租赁期已经届满，该土地不再续租，其收到通知后10日内将承租土地交还城投公司。嗣后，城投公司委托扬州安信土地房地产评估咨询有限公司对李洪来在涉案土地上的建材市场房屋（含装修）及其附属物的重置成本价进行评估，结论为：上述估价对象在2010年3月2日时重置成本结合成新价为合计人民币2003658.51元。2011年12月18日，城投公司委托江苏宗申律师事务所律师徐媛向李洪来发送《律师催告函》1份，告知李洪来涉案土地的租赁期已届满，城投公司不再续租，要求李洪来收函10日内搬离涉案租赁土地。
2012年5月21日，城投公司将李洪来诉至一审法院，要求对涉案土地排除妨害，后申请撤诉，同年8月17日，一审法院作出（2012）仪民初字第0619号民事裁定予以准许。
另查明，2006年12月31日，仪征市政府下发关于撤销蚕桑场建制的通知。
城投公司系仪征市人民政府举办的事业单位，经费来源为自收自支，业务范围为：加快城市建设，促进全市经济发展；参与城建计划的编制和有关项目实施及规费管理；经营政府授权的城市土地资产，组织融通城市建设资金，开展城建项目的招商引资。
城投公司对李洪来认为其对涉案建材市场的水电安装及增容费用合计136000元予以认可。
本案在审理过程中，城投公司申请对李洪来在涉案土地租赁期内建造的建材市场内建筑物及室内装修（包括附属物）、附属物的成本价进行评估。江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司于2016年7月25日出具《房地产估价报告》，对该建材市场截止2010年3月2日时的建筑物及室内装修（包括附属物）、附属物在2016年5月17日时折旧后成本价评估价值为人民币3263538元；扬州苏中兴资产评估有限公司对该建材市场使用的土方作出《资产评估报告》，评估结论为，在1998年11月1日时评估价值为人民币163568元，在2016年8月1日时评估价值为人民币305327元。城投公司对两份评估报告的鉴定结论没有异议。李洪来对上述鉴定报告质证认为，对两份评估报告采用的成本价标准过低，不予认可。《房地产估价报告》漏评了该建材市场内现为“香飘四海”饭店的二楼、该市场南大门两侧房屋的二楼及门前的泄洪渠道、水电增容费和材料费、医务室拆除补偿费、空调、太阳能、市场承租户的停业损失，市场内沥青路面应计算混凝土和沥青二层的费用。城投公司对李洪来提出的意见辩驳认为，李洪来在合同期限届满后，非法占用原承租土地，建造“香飘四海”饭店的二楼、该市场南大门两侧房屋的二楼、市场内沥青路面，城投公司不予认可。其提出的该市场南大门前的泄洪渠道、水电增容费、按照《土地租赁合同》中约定，已处理完毕。《房地产估价报告》的鉴定人说明，对该建材市场房屋的评估价格已包含水电费用，对该建材市场内、外地坪中的北入口处及南门停车场处按沥青混凝土地坪测算，其余部分按普通混凝土地坪测算。在同等施工要求下，沥青混凝土地坪造价高于普通混凝土地坪造价。本院认为，涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限届满日为2009年12月30日，该建材市场内的房屋及附属设施均没有产权登记，《房地产估价报告》对截止2010年3月2日涉案土地上的房屋及附属物、地下室、现室内装修状况，结合价值时点的成新折旧进行评估，所作出的估价结果符合相关规定，故对《资产评估报告》、《房地产估价报告》的证明力予以认定。
综上，一审法院认为，一、原蚕桑场与李洪来签订的《土地租赁合同》合法有效。城投公司于2006年12月收购了原蚕桑场的所有资产，并签订《收购协议书》，因城投公司系政府举办的事业单位，具有“经营政府授权的城市土地资产”职能，其收购原仪征蚕桑种苗场房屋及土地资产，经过书面向仪征市政府请示并获准，故该收购协议有效，城投公司的诉讼主体资格适格。李洪来辩解城投公司收购涉案土地，侵犯了其优先购买权，城投公司与原蚕桑场间的《收购协议书》无效的理由，无法律依据，不予采信。李洪来辩解原蚕桑场曾口头承诺租赁期限延长10年，故租赁期限未到期，因合同双方约定的租赁时间为10年，即自1999年12月31日起至2009年12月30日止，城投公司在合同未到期前的2006年12月收购涉案土地后，未予认可延长租赁时间，故李洪来的该辩解理由无事实依据，不予采信。城投公司要求李洪来搬让并交付涉案土地的诉讼请求，合法有理，予以支持。
二、对李洪来是否应给付自2008年1月至2010年1月18日的租金及自2010年1月19日起至李洪来实际搬离之日的租金损失问题，一审法院认为，城投公司收购原蚕桑场的土地，即承接了相关的权利和义务，其认可李洪来在涉案《土地租赁合同书》中约定的租期届满后，至2010年1月18日间继续使用租赁土地为不定期租赁，其从2010年1月18日书面通知李洪来租赁期满后不再续租起，一直要求李洪来搬让交付土地并给付租金和占用土地使用费，故李洪来应给付相应的租金和租赁期满后继续使用涉案土地的土地使用费损失。李洪来认为城投公司在租赁期满后与其只是商谈对该建材市场的拆迁补偿问题，且表态不要租金及使用涉案土地租金损失，因城投公司不予认可，亦明显不符常理，且李洪来未能提供证据证明该事实，故对李洪来辩解城投公司的该项主张超过法律规定的民事权利保护诉讼时效的理由不予采信，对城投公司要求李洪来给付自2008年1月1日起至2010年1月18日止的租金及自2010年1月19日起至实际搬让交付涉案土地时止的占用土地使用费的诉讼请求予以支持。
三、对李洪来在涉案租赁土地上建造的房屋及附属物应如何处理问题。一审法院认为，李洪来在涉案土地上建造房屋及附属物没有领取行政部门发放的许可证及房屋所有权证，故李洪来对其所建房屋及附属物有财产所有权。租赁合同期满后，李洪来应搬让出承租土地。考虑租赁合同双方对李洪来建设房屋及附属物费用的处理没有约定，原蚕桑场知道并同意李洪来建设该建材市场，为钝化矛盾，结合本案具体情况，对该建材市场的建设费用，可采用折价归并的方法进行处理。经鉴定，李洪来建造该建材市场建筑物及室内装修（包括附属物）附属物、土方评估价值合计人民币3568865元，故李洪来在2010年3月2日以前在该建材市场建造的房屋及附属物的建筑装潢材料、土方归城投公司所有，由城投公司给付李洪来折价款3568865元。李洪来认为两份评估报告采用的成本价标准过低，无事实和法律依据，不予采信。李洪来提出的估价报告漏评的部分中，该建材市场内现为“香飘四海”饭店的二楼、该建材市场南大门两侧房屋的二楼，系李洪来在涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限届满日即2009年12月30日以后，在城投公司书面通知李洪来不再续租的情况下擅自建设，故应由李洪来自行拆除，所造成的损失由其自行承担，城投公司不予补偿。该建材市场内北入口处和南门停车场处已按沥青混凝土造价测算，且沥青混凝土地坪的造价高于混凝土地坪造价，李洪来认为应按沥青混凝土和混凝土二层来测算地坪价值，无法律依据，不予采纳。李洪来认为其付出的医务室搬迁费用，不在李洪来承租土地范围内，市场承租户的停业损失不属于李洪来的直接财产损失，故在本案中不予理涉。对该建材市场南大门门前的泄洪暗渠，应按照双方在土地租赁合同中对泄洪暗渠费用承担的约定，在李洪来应支付的租金中，扣除应由城投公司承担的泄洪暗渠费用2万元。对该建材市场的水电安装增容费用，因城投公司、李洪来双方均认可李洪来支出的该项费用为136000元，按照租赁双方在土地租赁合同中对该费用承担的约定，应在李洪来应支付的租金中，予以扣减。李洪来安装于该建材市场的空调、太阳能等物品，属于可移动财产，由李洪来自行拆除。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、李洪来于本判决生效之日起十日内将位于仪征市16号面积为5561.10平方米的土地腾让并交付给城投公司；李洪来于2010年3月2日以前在该宗土地上建设的房屋及装潢、附属设施的建筑材料、土方归城投公司所有，由城投公司于本判决生效之日起十日内给付李洪来折价款3568865元；李洪来于2010年3月2日以后在该宗土地上建造的现为“香飘四海”饭店的二楼及装潢、该市场南大门两侧房屋的二楼及装潢、安装于该建材市场内的空调、太阳能等可移动物品，由李洪来于本判决生效之日起十日内自行拆除。二、李洪来于本判决生效之日起十日内给付城投公司自2008年1月至2010年1月18日土地租金82466元；给付城投公司自2010年1月19日起至实际搬让交付涉案土地之日止按照5万元/年标准计算的土地使用费。三、城投公司于本判决生效之日起十日内给付李洪来泄洪暗渠费用2万元、水电安装及增容费用136000元，合计156000元，此款在李洪来应给付城投公司的租金和土地使用费中予以扣减。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7724元，鉴定费29500元，合计37224元，由城投公司负担27224元，李洪来负担1万元。
经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。
另查明，城投公司与蚕桑场签订的收购协议书第四条第（四）项约定，城投公司收购的房地产出租给他人的，除建材市场和扬子津浴室两宗外，蚕桑场应于交付前与承租人解除租赁关系。由此产生的相关费用由蚕桑场负责，与城投公司无关，如产生纠纷由蚕桑场负责处理。第（六）项约定，城投公司收购的上述房地产所有权和使用权有矛盾的，蚕桑场负责处理。如因矛盾导致城投公司无法占有、使用、处分的，在总收购金额中核减。
又查明，仪征市人民政府于2006年12月31日作出仪政发【2006】204号文件，撤销蚕桑场建制。2007年1月12日，仪征市农林局作出仪农林（2007）4号文件，成立蚕桑场托管中心。2010年1月18日发给李洪来的不再出租的通知系城投公司、蚕桑场、蚕桑场托管中心三方共同盖章发出。
再查明，本案所涉土地的国有使用权证记载“土地使用者仪征市蚕桑种苗场，座落真州镇（石桥河边），用途商服，使用权类型划拨，使用权面积5561.10㎡”，城投公司收购后，未办理变更登记。
二审争议焦点为：1、城投公司作为原告起诉李洪来，主体是否适格？2、李洪来是否欠租金？若欠租金，数额如何确定？3、李洪来是否有义务腾让租赁的土地？若有义务腾让，补偿费用如何确定？4、城投公司的诉讼请求是否超过诉讼时效？
本院认为，关于争议焦点1，城投公司具有原告诉讼主体资格。理由如下：其一，城投公司系仪征市人民政府举办的事业单位法人，其经仪征市人民政府审批而收购蚕桑场的行为，符合法律规定。虽本案所涉土地使用权并未从蚕桑场变更至城投公司名下，但因蚕桑场现已被撤销建制，讼争的土地属国有划拨土地，而城投公司经营范围包括经营政府授权的城市土地资产，故城投公司有权作为原告主张本案相关权利。其二，李洪来曾于2008年向城投公司交纳过租金2万元，诉讼过程中其否认城投公司的诉讼主体资格，缺乏依据。
关于争议焦点2，城投公司整体收购蚕桑场资产，即承继了蚕桑场的相关权利义务，包括与李洪来的租赁合同中的出租人的权利。因此，李洪来应向城投公司给付租金。租赁合同约定的租期届满之日至2010年1月18日，李洪来继续使用租赁土地，双方租赁合同转为不定期租赁。2010年1月18日，蚕桑场、蚕桑场托管中心城投公司书面通知李洪来租赁期满后不再续租，故此后李洪来应参照租金标准给付相应的使用费。依据查明的事实，李洪来欠2008年1月1日至2010年1月18日的租金82466元（10万元+18×5万元/365-2万元）。2010年1月19日起至实际腾空之日止，按合同约定的租金标准每年5万元支付使用费。
关于争议焦点3，李洪来有义务腾让租赁的土地，补偿的费用按评估价确定。李洪来主张评估价严重偏低，并无充分证据证实。其主张二楼香飘四海饭店等建筑物未评估，因上述建筑物系其在各方明确通知其不续租之后私自搭建，属人为扩大的损失，故城投公司不负有赔偿义务，评估机构未评估，并无不当。
关于争议焦点4，城投公司的诉讼请求未超过诉讼时效。理由：诉讼时效制度适用的前提是债权人怠于行使自身权利，故《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。城投公司表示，其与李洪来一直在沟通协商，租金可以在工程造价中进行抵扣，李洪来虽主张城投公司承诺放弃租金，但无证据证实，本院对城投公司的主张予以采信。
综上所述，上诉人李洪来的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7724元，由上诉人李洪来负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坚
审 判 员 陈少君
代理审判员 郝佳佳
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王 媛