四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终178号
上诉人（原审被告，原审反诉原告）：四川启华房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥路9号5幢7层9号。
法定代表人：陈启华，董事长。
委托诉讼代理人：肖健林（一般授权），四川法锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：李俊，男，1981年8月16日生，汉族，职员，住四川省内江市市中区。
委托诉讼代理人：张天茂（一般代理），四川沱江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：国胜（一般代理），四��沱江律师事务所律师。
上诉人四川启华房地产开发有限公司（以下简称启华房地产公司）因与被上诉人李俊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2017）川1011民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人启华房地产公司委托诉讼代理人肖健林、被上诉人李俊及其委托诉讼代理人张天茂、国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
启华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或者改判驳回李俊的诉讼请求并支持启华房地产公司的反诉请求。3.判决李俊承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、原审程序违法。黄和超与本案具有重大利害关系，应当追加其作为第三人参加到诉讼当中才能查清案件基本事实��为此启华房地产公司在原审中向法院提出追加黄和超为第三人的请求，但原审法院未予准许。（一）、启华房地产公司在原审向法院提交了由李俊于2016年8月9日签署的《承诺书》一份，启华房地产公司实际上也是基于对该《承诺书》中的承诺才会在李俊未付清车位款项的情况下将车位交付给对方使用。但在审理过程中，李俊对该《承诺书》予以否认，后经鉴定非李俊所签署，而该《承诺书》对于本案所涉基本事实，尤其是：车位计价方式、费用承担，双方是否违约以及违约责任的承担的认定具有重大、决定性的影响，该《承诺书》不是凭空产生的，在基于黄和超在《商品房买卖合同》中作为李俊代理人签字的事实，应当将黄和超追加到本案程序当中才能查清这些事实。（二）、即便《承诺书》中“李俊”签字非其本人签字，但启华房地产公司在原审中已经提供了充分的证据能够证实该签字为李俊的代理人黄和超所签署，因此法院应当予以准许追加第三人的申请，并且法院也应该查清《承诺书》究竟为何人签署。二、原审采信证据不当。三、原审适用法律错误。2012年12月25日签订的《商品房买卖合同》中买受人为黄和超代签，启华房地产公司对此当庭予以认可，因此黄和超实际为李俊在上启华房地产公司购买车位的授权人，其授权范围不仅仅只是在《商品房买卖合同》中签字行为，而是包含了整个购买车位（包括后续签署《承诺书》）的行为。因此一审法院直接以《商品房买卖合同》中具有争议的内容作出判决属于适用法律错误。四、本案所涉车位价格应以车位个数计价或者直接总价来确定。在双方所签订的《商品房买卖合同》中第五条1款中明确载明“按车位数计价：89556.25元/个”，同时双方也在该条款中约定了每平方米单价的内容，说明双方对计价方式存在分歧。李俊所主张的应返还购车位款75324.49元没有事实根据和法律依据。
李俊辩称：1.一审法院认定事实清楚。2.一审法院判决合法有据。3.启华房地产公司的上诉理由不能成立。一审法院判决认定事实清楚，判决公正，应予维持。
李俊向一审法院起诉请求：1.请求判令被告与原告进行地下车位购房款的结算并返回原告多支付的购房款（地下车位）75324.49元，并无条件立即为原告办理地下车位不动产产权登记；2.判令被告向原告支付逾期交房（地下车位）违约金167559.84元；3.本案诉讼费均由被告承担。
启华房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.原告要求被告返还多支付的购房���没有依据。合同约定每个车位89556.25元，共计16个车位，原告只支付了1292900.00元，未付140000.00元，且原告于2016年8月9日向被告出具承诺书，承诺交付余款140000.00元及税费、专项维修基金113100.00元。2.被告于2014年10月29日通过内江晚报、电话多次通知原告交房，因原告自身原告未办理交房，且承诺书中也承认系其自身原因未交房，被告未逾期交房。3.原告认为违约金过低的理由不成立，合同系真实意思表示。4.请求判令原告支付未付车位款140000.00元及至付清之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之一计算）。5.请求判令原告支付代交的税费、专项维修基金113100.00元并承担本案诉讼费。
一审法院查明：2012年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的金色夏威夷*SOHO二期项目中的1号楼C���元负二层07号车位，套内面积约257平方米（共16个车位）。2.计价方式为：（1）按套内建筑面积计算，该商品房单价为5575.49元/平方米，总价为1432900.00元。按车位数计价：89556.25元/个;（2）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米×元，总价款为×元；（3）按照套（单元）计算，该商品房总价款为×元；（4）按照×计算，该商品房总价款为×元。3.出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告分别于2012年12月14日、2012年12月25日、2013年10月27日三次共计向被告支付购车位款1292900.00元。2014年9月18日，案涉车位经内江市振业房地产置业有限公司测绘并出具测绘报告，实测套内建筑面积为218.38平米。被告于2016年8月9日通知原告交付车位。庭审中，因原、被告对《承诺书》的真实性存在争议，启华房地产公司于2017年7月3日向一审法院申请对该《承��书》中“李俊”的签名是否为李俊书写、签名处的“指纹”是否为李俊本人指纹进行鉴定。2017年9月15日，四川联立司法鉴定中心，作出鉴定意见：送检的落款日期为2016年8月9日《承诺书》上“李俊”签名字迹处加盖的红色指印不具备检验鉴定条件，故不能作出鉴定意见。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，应受法律保护。现双方因对案涉车位的计价方式发生争议，其争议焦点为：案涉车位的计价方式应按套内面积计算还是按个数计算。合同约定的计价方式为：“按套内建筑面积计算，该商品房单价为5575.49元/平方米，总价为1432900.00元。按车位数计价：89556.25元/个”。该条款既约定了按单价计算，又约定了按个数计算，根据《中���人民共和国合同法》第六十一条之规定，如对合同约定内容发生争议，应结合合同条款或交易习惯进行判定。结合合同计价方式条款来看，合同格式化的计价方式共计四种，分别为：1.按套内建筑面积计算；2.按建筑面积计算；3.按套（单元）计算；4.按照×计算，该四种计价方式为并列且相互排斥的计价方式，即选择其中一种，即排除其他几种。本案中，原、被告选择了在第1种计价方式内填写了“单价”、“面积”、“总价款”等内容，排除了按第3种计价方式，即排除了按“套（单元）”计价的方式，因此，从合同条款来看，应按套内建筑面积确定车位的计价方式。另外，案涉合同系格式化合同，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有���种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案被告系房地产开发公司，其对外公开出售车位，在使用统一制作的格式化的商品房买卖合同时，其负责具体选定所用条款并填写相关内容，处于制定合同条款的有利地位，现双方对条款内容发生争议，依法应作出不利于被告一方的解释，故从法律规定来看，案涉车位的计价方式应按套内建筑面积确定车位的计价方式。综上所述，本案案涉车位应按套内建筑面积确定车位的计价方式。被告辩称原告于2016年8月9日向被告出具承诺书，承诺交付余款140000.00元及税费、专项维修基金113100.00元，因该承诺书真实性无法确认，对该主张不予支持。因此，反诉原告（被告）请求判令原告（反诉被告）支付未付车位款140000.00元及至付清之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之一计算），的诉讼请求，依法不予支持。��案车位单价为5575.49元/平方米，套内建筑面积为218.38平方米，车位总价款应为5575.49元/平方米×218.38平方米＝1217575.51元。原告已支付被告1292900.00元，故被告应退还原告1292900.00元-1217575.51元＝75324.49元，因此，对于原告请求判令被告与原告进行地下车位购房款的结算并返回原告多支付的购房款（地下车位）75324.49元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告要求被告无条件立即为原告办理地下车位不动产产权登记的诉讼请求，该请求符合法律规定，予以支持。原告请求按每日万分之二计算逾期交房违约金，不符合法律规定，合同约定的按日万分之一计算逾期交房违约金，不属于约定过低的情形，逾期交车位违约金应按全部已付款日万分之一计算，应为83779.92元。被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）支付代交的税费、专项维修基金共计113100.00元，该请求不属于本案房屋买卖合同纠纷的处理范围，可另行主张权利。被告（反诉原告）申请追加黄和超为本案第三人，因原告认可原、被告签订的《商品房买卖合同》落款署名为“黄和超”是其授权。现被告申请追加黄和超为本案第三人，因黄和超与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿义务，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十一条第一款规定，一审法院不予追加。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）李俊多付的购��位款）75324.49元;二、被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）李俊办理案涉地下车位的不动产产权登记；三、被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告（反诉被告）李俊逾期交车位违约金83779.92元；四、驳回被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司的诉讼请求。
二审中，启华房地产公司提供了一份2017年12月7号下午夏威夷物管通过电话与黄和超通话的录音记录。证明：黄和超对购买车位是参与了。
李俊质证认为，该录音没有时间和地点。不知道是谁说的，对于该证据的三性都有异议，不能达到上诉人的证明目的。从内容来看黄和超对于《承诺书》也是没有认可的。
本院认证认为：该证据的真实性、合法性，因启华房地产公司未申请证人出庭，无法核实，不予采信。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是1.一审法院对于没有追加黄和超为第三人的程序是否违法；2.本案李俊向启华房地产公司所购的地下车位如何计价。
商品房买卖合同系李俊与启华房地产公司自愿签订，应属合法有效。签订合同中，李俊委托了黄和超以其名义代签字，之后李俊交付了房款，启华房地产公司后逾期交房。以上事实，双方均不持异议，本院予以确认。一审判决对没有追加黄和超为第三人已充分阐明了理由，本院予以认同，启华房地产公司在二审中又要求追加黄和超为第三人的申请，本院不予采纳。故启华房地产公司认为一审审判程序违法的上诉理由不能成立。
商品房买卖合同约定了案涉车位两种不同的计价方式，一审判决对应按套内建筑面积方式计价已阐述了理由，本院予以认可，不再赘述。
综上所述，启华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6030元由四川启华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 骏
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一八年三月十五日
书记员 何 敏