广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初10980号
原告（反诉被告）：叶少林，男，1979年2月28日出生，汉族，住湖北省麻城市。
原告（反诉被告）：张洪，女，1980年9月12日出生，汉族，住湖北省麻城市。
两原告共同委托诉讼代理人：许明，广东金桥百信律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：邱日嫦，广东金桥百信律师事务所实习人员。
被告（反诉原告）：胡梦诗，女，1973年9月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：万莉莉，系广东银德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭雪霓，系广东银德律师事务所律师。
原告叶少林诉被告胡梦诗租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理（为保持简洁，所有当事人均按本诉地位称呼）。原告叶少林、张洪委托诉讼代理人许明、邱日嫦，被告胡梦诗委托诉讼代理人万莉莉、郭雪霓到庭参加了诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。
原告叶少林向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间的不定期租赁合同关系自2016年l0月9日解除；2.判令被告向原告支付2016年7月1日至2016年10月9日租金36300元、住宅管理费2384.16元、车位费1320元、2014年7月至2016年8月水费1629.4元、电费14415.22元、有线电视费819元、2014年5月至2016年8月燃气费8625元以及逾期缴付租金、住宅管理费、水费、电费、有线电视费、燃气费的滞纳金365382.66元（暂计至2016年11月25日）；3.判令被告赔偿房屋损坏维修费用差额11563元（扣除押金50000元后的差额）；4.判令被告支付租赁房屋维修期间的空置损失22000元，以及迟延租房损失11000元（按11000/月计算）；5.判令被告支付本案诉讼费。
事实与理由：原告叶少林、张洪与被告胡梦诗于2011年6月15日签订《租赁合同》，原告将其所有的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园6栋1座1001房的物业出租给被告，租赁期限自2011年7月1日至2013年6月30日止，房屋租金为每月8000元人民币，被告作为承租方应当于每月的1日前缴付下一个月租金。《租赁合同》对各事项进行了约定。原被告双方于2013年6月25日签订《合同补充条约》（证据3）约定在原《租赁合同》（编号为0137416)不变的情况下，租金变更为10000元/月：租期为2013年7月1日至2014年7月1日。此外，双方又于2014年4月26日签订《合同补充条约》（证据3),约定在原《租赁合同》（编号为0137416)不变的情况下，租金变更为11000元/月；租期为2014年7月1日至2015年7月1日。2015年7月1日房屋租赁期限届满后，双方并未重新签订《租赁合同》或《补充协议》。但被告从2015年7月1日至2016年8月17日一直实际使用该租赁房屋，原告叶少林与被告于2016年8月19日对房屋进行检查交接，发现地面、墙面、天花、门柜、灶台、门锁、音响、保险柜、抽油烟机、窗帘、马桶等发生严重损坏，造成较大损失（证据8、证据9)。因双方对房屋损坏赔偿事宜没有达成一致意见，被告胡梦诗联系物业管理处一同对租赁房屋进行现场检查，但最终双方依旧未达成一致意见且被告称其有其他事情要处理，故当日并没有完成房屋交接手续。后被告将租赁房屋钥匙交由物业管理处，至今仍未将房屋钥匙交还原告。
为此，原告叶少林多次通过微信、电话联系胡梦诗，希望协商解决拖欠租赁费用以及房屋赔偿事宜，但未果（证据5)。2016年10月8日，原告出具《律师函》（证据6)给被告，被告于10月9日签收该《律师函》，故原、被告之间的不定期租赁合同关系自2016年10月9日解除。被告拖欠租金、水电费、管理费、滞纳金等相关费用以及不正当使用租赁房屋导致租赁房屋损坏严重的行为，严重损害了原告方合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告胡梦诗辩称，一、原告于2016年8月20日收回钥匙及房屋，双方租赁关系解除。被告与原告于2011年6月15日开始签订租赁合同，后续签两次补充合同延长租赁期间。最后一次租赁期（即2015年7月l日）到期后，被告继续居住房屋并向原告缴纳租金，双方存在事实租赁关系。2016年6月，被告告知原告居住至8月20日便不再续租。2016年8月20日，被告与原告、物业管理方到涉案房屋处办理退房及租金结算事宜，原告收回钥匙及房屋，双方租赁合同关系解除。
二、原告诉求的租金、水电费、物业管理、车位费、有线电视费、开锁费以及滞纳金无事实和法律依据。1.被告未拖欠原告租金、管理费、车位等费用，反而是原告违约，不肯退还被告押金。被告与原告双方存在租赁关系长达5年，其租金、管理费、车位等费用都是每三个月结算，通过银行转账方式支付给原告。2016年6月之前的租金、管理费、车位等费用，被告已全部支付完毕，2016年7月-8月20日的租金、管理费、车位等费用，结算日为退房日。根据租赁合同及交易习惯，当承租人不再续租时，其租金等相关费用都是结算后在押金里扣除，剩余押金退还承租人。为方便租赁双方，被告向原告提出：“2016年7月-8月20日的租金、管理费、车位等相关费用，结算后在押金里扣除，剩余押金退还。”被告一直准时交租，诚实守信，且被告的提议也符合市场交易习惯，故原告也同意7、8月份的租金、管理费、车位等费用在押金里扣除。但2016年8月20日当天，原告收回钥匙及房屋，却称房屋有损坏，无理取闹，不但不退还被告剩余押金，还要求被告赔偿。被告多次催讨，原告拒不支付。原告的行为构成违约，侵害了被告的合法权益。2．被告与原告签订的租赁合同及补充条约不适用于双方事实租赁关系期间。被告与原告签订的租赁合同以及后续签订的补充合同早己到期，最后一次租赁期为2015年7月1日，其后被告与原告并未签订租赁合同，仅仅存在事实租赁关系，之前签订的租赁合同和补充合同条款（包括滞纳金条约），不适用于双方事实租赁关系期。
三、原告诉称的“房屋损坏”，是房屋装修老化、渗水、潮湿以及自身装修存在问题所致，与被告无关，诉求的房屋损坏维修费与维修期间的空置损失等费用无事实和法律依据。从原告提供的房屋照片来看，该房屋主要存在天花板墙灰脱落、墙体浮灰、墙纸外翻等问题，这些问题人为根本无法造成，而是房屋年久老化、自然磨损所致。1.被告刚开始租赁该房屋时，该房屋装修及家私均陈旧。原告长期将涉案房屋用于租赁使用，自然不会对房屋进行高档装修，仅仅是简单装修，而且被告也不是第一个租客，其承租时，该房屋装修和家私均陈旧。2.被告居住该房屋长达五年，房屋磨损属自然现象。长时间的使用、居住，必然存在房屋磨损、老化等情况，任何一个房屋经过五年时间（而且还不是新房屋），都不可能保持原貌，都会出现磨损、老化；任何家私尤其是电器，经过五年时间，都可能出现问题，质量差一些的还可能报废。原告要求被告保持和承租时一样，是不客观不合理的。3.房屋曾存在漏水情况，加速房屋老化、磨损。被告在租住过程中，因房屋墙房屋墙面渗水，要求原告维修，原告让直接向物业管理处报修，被告亦向小区管理处报修过。漏水对墙面的损害是相当大的，是造成涉案房屋墙面掉灰的因素之一。4.南方天气潮，也是造成房屋墙面、天花板掉灰的重要因素。众所周知，南方天气潮湿，特别是回南天，整个房屋都是潮湿的，如果装修质量较差，就容易发生墙体、天花板掉灰等情况。5.墙纸受潮，使用寿命短。涉案房屋用墙纸材料装修，墙纸本身使用寿命不长，质量好的几年换一次，质量差的两年就要换一次，遇到潮湿更容易损坏，故南方人极少用墙纸装修。原告用墙纸装修就当考虑到墙纸会因为潮湿而脱落的后果。
四、原告对房屋磨损、家具电器损坏有维修义务，以保障被告正常的居住条件，但原告不但不尽维修义务，还将本应尽的义务加责到被告身上，于法无据，于理不合。《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《租赁合同》第五条第2款也规定：甲方（原告）负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。根据上述规定，原告对涉案房屋老化、磨损负有修缮义务，对家具、电器负有维修义务，以保障被告居住条件。被告居住期间，涉案房屋因年久磨损、潮湿、漏水及本身质量存在问题等原因，发生天花板、墙体掉灰等问题，部分家具、电器也因年久损坏，影响了原告正常居住房屋，原告应依法承担维修、修缮义务。
综述所述，原告的诉求没有事实和法律依据，不应得到支持。补充如下，被告是一直按照原告的要求及双方的交易习惯交付租金、水电费、物业管理费、有线电视费、车位费等费用，不存在拖欠原告租金管理费、水电费、物业管理费、有线电视费、车位费等费用的事实。特别提到水电费，根据双方的习惯，在双方签订合同期间，从2011年7月1日至2014年6月30日，双方结算了一次水电费，2014年10月31日被告通过转账将2011年7月1日至2014年6月30日期间产生的水电费转给了原告。2014年6月30日后，直到双方租赁关系解除（2016年8月20日），原告收回房屋，双方是没有进行水电费结算。双方结算水电费的习惯，是先由原告提供水电费单据，被告再根据相应的单据进行付款，由于原告一直未提供2014年6月30日后水电费相应单据，也未与被告进行结算，导致被告没有支付2014年6月30日后的水电费。被告也不清楚2014年6月30日后产生了多少水电费用，无法向原告支付该费用。
被告胡梦诗向本院提出反诉请求：1.请求叶少林、张洪依法向被告返还租房押金50000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2016年8月21日计算至清偿为止）：2.本案的反诉费由叶少林、张洪承担。事实和理由：2011年6月I5日，双方签订《租赁合同，编号0137416》，约定：叶少林、张洪将名下位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园6栋1座1001房的物业出租给胡梦诗，租赁期限为2011年7月1日至2013年6月30日，胡梦诗支付押金50000元，租赁期到后，叶少林、张洪无息退回。2011年6月21日，胡梦诗依约支付押金50000元，并按期支付租金。
2013年6月25日，合同到期后，双方签订了《合同补充条约》，约定：原合同所立条约不变，补充约定：租赁期为2013年7月1日到2014年7月1日，原合同押金有效，承租人到期不租，出租人无息退还押金。
2014年4月26日，合同到期后，双方又签订了《合同补充条约》，约定：原合同所立条约不变，补充约定：租赁期为2014年7月1日到2015年7月1日，原合同押金有效，承租人到期不租，出租人无息退还押金。
补充合同到期后，胡梦诗经叶少林、张洪同意继续居住该房屋并缴纳租金，双方存在事实的租赁关系，直到2016年6月，胡梦诗告知叶少林、张洪居住至8月20日便不再续租。2016年8月20日，双方及物业管理方到涉案房屋处办理退房事宜，并将钥匙交与叶少林、张洪。叶少林、张洪已收回房屋，但拒不退还押金50000元，其行为已经严重损害了胡梦诗的权益，特诉至法院。
原告叶少林、张洪反诉辩称，根据《租赁合同》第三条“乙方2011年6月7日之前向甲方缴纳人民币5万元作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方”之规定，原告返还押金的前置条件是被告缴清租赁物业的一切费用，但被告至今仍拖欠2016年7月1日至10月9日之租金、住宅物业管理费、车位费、2014年7月-2016年8月之水费、电费、有线电视费、2014年5月-2016年8月之燃气费，故因返还押金前置条件未成就，原告有权暂不返还押金。
其次，根据《租赁合同》第七条第4款“租赁期满解除合同之日，双方应共同坚持交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿”之规定，被告人为破坏房屋，造成原告花费维修费用共计61563元，扣除押金，被告还须补足赔偿差额11563元。故，原告不仅有权不返还押金，还有权要求被告补足房屋维修费用差额11563元。
原告叶少林、张洪向本院提交了如下本诉证据：1.房地产权证明，2.租赁合同，3.合同补充条约，4.《关于星河湾房屋租赁情况告知函》，5.微信、短信来往凭证，6.《律师函》及邮寄凭证，7.2015年11月-2016年6月交租凭证，8.照片若干，9.《房屋维修报价表》，并拟以此支持其诉讼主张。
原告叶少林、张洪向本院提交以下反诉证据：1.妥投证明，2.电费通知单，3.燃气费通知单，4.维修票据，5.水费、车位管理费、使用费、住宅管理费代缴凭证，6.有线电视费代缴账单，7.维修费用，并拟以此支持其反诉抗辩。
被告胡梦诗向本院提交以下证据：1.租赁合同（NO137416）、家私清单、收款证明，2.合同补充条约两份，3.银行电子回单，4.短信记录，5.照片，并拟以此支持其诉讼抗辩。胡梦诗提交证据同时用于案件的本诉及反诉。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查双方当事人提交证据并结合质证、庭审陈述，认定事实如下：
1.涉案物业情况。位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园6栋1座1001房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为241.52平方米，产权证号为5907102，权属人为叶少林、张洪，其于2008年1月15日取得上述房屋的产权证书。
2.合同签订情况。2011年6月15日，叶少林、张洪（出租人，甲方）与胡梦诗（承租人，乙方）、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方，以下简称满堂红公司）签订编号为0137416的租赁合同（以下简称涉案合同）。合同约定将涉案房屋出租给胡梦诗，每月租金8000元，租赁期限自2011年7月1日至2013年6月30日。在每月的1日前转账支付下3个月租金。乙方应交纳50000元租金押金（保证金），乙方在租赁期满缴清涉案房屋一切费用后，甲方将押金（保证金）无息退回乙方。押金不得在租赁期满前抵付租金。
合同第五条，租赁期内，甲方承担下列责任：……2、负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。…因房屋维修须乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议。……第六条，租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按期交纳房屋租金、押金。…5、要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。6、因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。…8、租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应当提前15日与甲方协商，双方另签订合同。9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。10、乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方作出处置。
第七条，违约责任。…2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。…3、乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过15天的，甲方有权解除合同。4、租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。……
第十四条，双方约定的其他事项：房屋内家电详见清单，签订此合同支付押金人民币叁万元整，剩下人民币贰万元整于2011年6月17日前转入出租方账户。叁个月租金人民币贰万肆仟元整于2011年6月17日转入指定帐号。车位(586)号月租金人民币贰佰柒拾元整与月租金、物管费一起缴入指定帐号，此租金不包含租金税。
双方当事人在合同上签名，满堂红公司员工焦和南在经纪方处签名。双方当事人在对屋内财产清点后，制作《房屋家私清单》一份，记录出租时房屋内家私家电情况，并对电表、煤气等读数进行记录确认。
2011年6月21日，叶少林、张洪出具一份《收款证明》，确认收到胡梦诗承租涉案房屋的押金50000元。收款证明背面，有手写注明的每三个月缴费情况：车位费，270元/月*3个月，810元；管理费，724.5元/月*3个月，2173.50元；叁个月租金，8000元/月*3个月，24000元，总合计每次转入26983.50元。收款账户情况，户名叶少林，工行，帐号：36×××55。
3.合同履行情况。2013年6月25日，双方当事人对原合同签订一份《合同补充条约》，内容如下，1.租金由2013年7月1号至2014年7月1号变更为11000元/月。2.在原合同不变的情况下，租期由2013年7月1日至2014年7月1日。3.原合同按金有效，承租人到期不租，出租人免息退还按金。张洪在出租人处签名，胡梦诗在承租人处签名。
2014年4月26日，双方当事人再次签订一份《合同补充条约》，内容如下，1.租金由2014年7月1号至2015年7月1号为11000元/月。2.在原合同不变的情况下，租期由2014年7月1日至2014年7月1日。3.原合同按金有效，承租人到期不租，出租人免息退还按金。张洪在出租人处签名，胡梦诗在承租人处签名。
胡梦诗最后几次交纳租金及费用情况：2016年3月14日，交款35983元；2016年7月27日，35983元。
4.房屋交接、合同解除及双方沟通情况。
2016年8月20日，张洪以微信向胡梦诗发送《关于星河湾房屋租赁情况告知函》。在告知函中，张洪确认以下内容：
（1）胡梦诗于2016年8月17日通知19日可以交还物业。8月19日下午经现场检查，原告方发现房屋损坏较多且胡梦诗表示时间关系，未能完成交房。
（2）经检查，发现房屋内地面、墙面、天花、门柜、灶台、门锁、音响、保险柜、抽油烟机、窗帘、马桶等发生损坏，并分别拍照发照片给胡梦诗。
（3）之前对费用结算至2014年12月31日，水电费结算至2014年6月30日。现后续费用结算如下：1）租金，2015年1月1日至2016年8月，216333元；2）电费，2014年7月1日至2016年7月，14601元；3）煤气费，2014年7月1日至2016年8月，3895元；4）管理费，2014年7月1日至2016年8月，18598元；5）车位费，2014年7月1日至2016年8月，9487元；6）有线电视费，788元；7）开锁费，200元；8）水费，1576元，合计265478元。
（4）胡梦诗已交纳金额为215898元，尚欠49580元。
（5）要求对房屋尽快拿出具体维修赔偿方案，也可共同委托管理处跟进。
（6）不同意押金抵偿租金，要求胡梦诗按合同先交纳租金及各项费用，由其验收房屋后退还押金。在交还房屋标准不符下，不同意收房。
同日，张洪通过手机短信与胡梦诗沟通收楼及房屋内物品损坏处理事宜，具体如下：
张洪（20日）：你好！请确定好时间后提前告诉我们，我们好安排时间过来收楼，最好交楼前能与管理处就房屋及设备损坏部分询价，好就相关损失达成处理意见。我这边也会将物业水电及相关费用查询清楚，一并结算。
胡梦诗（20日）：损坏意见由你提出的，您方找人鉴定好价格，再通知我交楼。
张洪（20日）：你好！我刚才发了一个关于房屋租赁情况告知函到你微信，请看后尽快给个意见，早点解决。
胡梦诗（23日）：这几天师父安排收补。
张洪：不好意思，我听不明白师父安排收补是什么意思？
之后，胡梦诗未予回复。
2016年9月5日，张洪通过手机短信，向胡梦诗发送表示房屋损坏维修费明细，合计49530元，要求胡梦诗出具协商意见。因胡梦诗一直未回复，张洪于2016年9月14日再次短信催缴租金及相关费用，房屋损坏赔偿费，并表示将诉讼解决。9月16日，胡梦诗短信回复张洪，表示租赁关系结束，房屋已经交还，原告方未拿出权威房屋损坏鉴定报告，不接受原告方的意见。后双方多次短信沟通，未能达成一致意见。
2016年9月6日至9月20日，涉案房屋所在的星河湾管理处工作人员高麟以137××××0314的手机号，短信告知胡梦诗房屋钥匙情况。双方沟通如下：
物业方（6日）：您好，我是星河湾管理处的，业主托我跟你说下，损坏未达成修复意见及所欠租金未交之前拒绝收楼，钥匙暂时还你。
胡梦诗（20日）：您好，您受了谁的委托？才拿到钥匙？
物业方（20日）：业主啊。
胡梦诗（20日）：你加一下我微信，发一下委托书给我看下。
物业方（20日）：没委托书，业主只是把钥匙给我们管理处了。
2016年10月8日，原告方委托律师向胡梦诗寄送《关于拖欠租金、相关费用及房屋维修赔偿事宜律师函》，律师函寄送至广州市番禺区大石街大山富山路四街1号201广州怡嘉制衣有限公司胡梦诗，由本人签收。但经查，该签收文件的胡梦诗并非本案被告，原告上网查询到广州怡嘉制衣有限公司法定代表人名称为胡梦诗，并未核实是否与本案被告为同一人。
2016年10月17日，张洪通过手机短信将上述律师函发送给胡梦诗。
5.合同解除前后原告的损失及被告未交纳费用情况。
2016年8月26日，原告委托广州市中腾建筑装饰工程有限公司对涉案房屋出具一份工程预算维修报价表，报价表中各项费用与2016年9月5日张洪通过手机短信向胡梦诗发送表示房屋损坏维修费明细基本一致。该报价表中涉及对墙内天花、墙身的重新刷漆，更换木地板，更换大理石、拆除更换台面，重做防水工程、更换纱窗、全屋地面大理石护理、家私及地面保护、清洁卫生、厨房漏水工程等多个项目，总报价60830元。
原告自行制作一份《维修费用统计表》，内含对包括室内修复、天花翻新、更换木地板、更换大理石、大理石翻新、防水工程等多项内容的修复费用34950元（原告提交的诉讼请求说明中又表示实际发生修复金额为48163元），冰箱压缩机更换费用2700元，沙发翻新48**元，浴室底座费用980元，卧室墙布4103元，更换马桶630元，另备注有门锁200元、音响4000元，保险柜3000元、抽油烟机5000元、灶台10**元，共计61563元。
上述修复费用34950元中的各分项，与2016年8月26日广州市中腾建筑装饰工程有限公司出具的工程预算表（报价表）中第1-11项、19项、20项完全一致。叶少林分别于2017年1月8日、1月20日、2月17日共计支付32000元给案外人某廖生，该廖生于2017年3月31日出具金额为34950元的收据一份。
叶少林分别于2017年2月19日、2月27日向某冰箱维修人员支付维修费共计2700元。2017年2月27日，广州胜皑机电有限公司向原告出具一份收据，收到更换冰箱压机的各项费用合计2700元（保期三个月），原告表示此为被告行为导致冰箱压泵故障，产生的维修费用。
2017年2月23日、3月31日，叶少林分别向案外人支付沙发翻新维修费用合计4800元，广州好匠家具维修有限公司于2017年2月23日出具一份金额为4800元的收据一份。
2017年2月28日、3月20日，叶少林分别向案外人支付浴室底座款980元，九牧卫浴五洲装饰世界档口向叶少林出具一份日期为3月31日、金额为980元的销售清单一份。
2017年3月29日，浙江永和纺织植绒有限公司加盖财务专用章，向张洪出具金额为4301元的墙布收款收据。原告提供淘宝网购买记录，但购买记录未能清晰反映出4301元的构成及款项支付过程。
被告对该统计表不予认可。
原告张洪于2016年8月19日在涉案房屋拍照，并于2016年8月20日通过微信发送给胡梦诗，在诉讼中将上述照片作为证据4《关于星河湾房屋租赁情况告知函》以及证据8房屋损害情况照片提交。原告表示其对房屋进行修复，工期2个月，并空置房屋一个月，房屋于2017年4月重新出租他人，产生装修期间空置损失22000元，以及装修后空置损失11000元。
双方当事人确认以下未交费情况：（1）水费1629.40元，电费14415.22元，有线电视费819元，燃气费4215.90元；（2）租金，2016年7月后未交纳；（3）物业管理费、车位费，2016年7月及以后未交纳，被告庭审确认经核算尚有2013年10月、2014年5月、2014年12月的管理费、车位费未交纳，原告当庭要求被告补交上述3个月的管理费、车位费，但未主张变更诉讼请求及交纳相应诉讼费用。上述费用双方的争议为，原告主张计算各项费用均计算至2016年10月9日，管理费按每月724.60元计算，车位费按每月400元计算。被告主张计算至2016年8月20日，管理费按每月724.50元计算，车位费按每月270元计算，原告之前提出有变动等通知，因一直没有通知标准，被告按原标准交纳车位费。
本院认为，原告叶少林、张洪与被告胡梦诗签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。综合双方质证及辩论情况，归纳案件的争议焦点为（一）租赁合同解除时间；（二）被告尚未交纳的租金、管理费等款项金额；（三）涉案房屋人为损坏并应由被告承担责任的范围。
（一）租赁合同解除时间。双方当事人于2011年6月15日签订的《租赁合同》到期后，双方分别于2013年6月25日、2014年4月26日对合同签订补充条约，对合同续签并约定租期、租金、押金等事宜。2015年7月1日合同再次到期后，双方未再次签订书面合同。胡梦诗继续租住涉案房屋，并向叶少林、张洪支付租金及其他各项费用，叶少林、张洪未提出异议。合同法第二百三十六条明确规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方当事人在2015年7月1日后的租赁为不定期的租赁合同关系，原合同条款继续适用，被告抗辩2015年7月1日后双方仅存在事实租赁关系，之前租赁合同和补充合同条款（包括滞纳金条约）不适用的意见，明显与法律规定不符，本院不予采纳。
合同法第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。通过双方提交证据及陈述可证实，2016年7月27日，胡梦诗向叶少林转账支付35983元。该款项的组成为，2016年4至6月叁个月的费用，分别为租金33000元，车位费810元，管理费2173.50元。交费后，胡梦诗告知原告方不再续租。2016年8月17日，胡梦诗通知张洪可以在8月19日交还物业，双方在收房并结算费用后退还剩余押金。
2016年8月19日，双方当事人及物业管理处工作人员到涉案房屋现场，张洪对房内物品拍照并对房内物品存在损坏问题提出异议，胡梦诗以时间原因先行离开。至于钥匙问题，被告表示于8月20日交付给原告，却未能确认交付给哪个原告，原告对收取钥匙也予以否认。本院可确认钥匙交至物业管理处工作人员，对胡梦诗抗辩钥匙交付给原告的陈述意见不予采信。
8月20日，张洪与胡梦诗通过手机短信沟通收楼及房屋内物品损坏事宜，从短信内容可看出，双方均确认对物品损坏达成一致意见再完成房屋交接手续，胡梦诗要求张洪先找人对损坏鉴定好价格再通知其交楼。
张洪详细整理房屋损坏情况及欠费情况，通过微信向胡梦诗发送《关于星河湾房屋租赁情况告知函》，在告知函中指出房屋存在地面、墙面、天花、门柜等多出地方损坏，造成较大损失，要求胡梦诗尽快拿出维修赔偿方案，或共同委托管理处跟进。胡梦诗未及时回复。几日后，8月23日，胡梦诗表示“这几天师父安排收补”。张洪继续询问上述内容的具体意思，胡梦诗不再理会。
从上述沟通可看出，8月20日，双方均确认尚未完成涉案房屋的交付手续，胡梦诗明确表示等原告方“找人鉴定好价格”后再通知其交楼，胡梦诗对其未完成房屋交付手续的行为是明确知悉的，其在8月23日仍确认会安排师父对损坏问题进行修补，在此之前并未完成房屋交接。对胡梦诗抗辩其于8月20日完成退房手续，租赁合同关系解除的陈述意见，本院不予采纳。
因胡梦诗拒绝沟通，张洪自2016年9月5日至9月14日继续通过手机短信沟通交房及损害赔偿问题。直到9月16日，胡梦诗才在短息中回复张洪，认为双方租赁关系早已结束，要求退还押金。但胡梦诗未与张洪确认租金、管理费等款项的金额。显然胡梦诗并未真心与张洪进行沟通。双方对交房及解除合同并未协商一致。原告方委托律师于2016年10月8日向胡梦诗邮寄解除合同的律师函，因原告方错误将案外人当作被告胡梦诗邮寄，胡梦诗并未收到该函件。因邮递人员于10月9日电话联系胡梦诗，胡梦诗在10月9日以短信询问张洪“房子的事情，考虑得如何，我的费用什么退？”张洪通过手机短信于10月17日再次将律师函发送给胡梦诗。因双方已重新沟通房屋解除事宜，原告于10月17日明确告知胡梦诗解除合同，本院可确认双方的不定期租赁关系于2016年10月17日解除。原告自身邮寄文件错误，并认为胡梦诗于2017年10月9日收到律师函，该日租赁合同解除属认识错误，本院予以纠正。
（二）被告尚未交纳的租金、管理费等款项金额。按照合同约定，租赁期间，被告应负担租金及管理费等费用。原告主张各项费用本金计算至2016年10月9日，属于其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以认可。现逐一说明计算各项费用。租金，每月11000元。合同到期后，双方未予调整，仍按该金额计算。2016年7月1日至2016年10月9日，为3个月零9日，折算租金合计36300元。原告主张被告未交纳水费1629.40元、电费14414.22元，有线电视费819元、燃气费4215.90元，被告予以认可，本院对上述金额予以确认。物业管理费，胡梦诗自承租房屋就按照每3个月2173.50元的标准交纳物业管理费，原告叶少林、张洪收取胡梦诗交纳款项后，未提出异议，应视为对该金额的认可。按上述标准计算的每月物业管理费为724.50元。原告自行制作的欠费明细中主张的每月物业管理费724.60元，与上述计算金额不符，本院予以纠正。原告主张的管理费2384.16元未超出按上述标准折算的金额，本院予以认可。车位费，被告胡梦诗自承租房屋一直按照每月270元交纳车位费，原告叶少林、张洪一直未表示异议，应视为对该金额的认可，对原告要求被告按照每月400元交纳车位费的主张，本院不予采纳。双方当事人确认2016年7月1日后未交费，截至10月9日，为3个月零9天，折算车位费为900元，对原告主张车位费超过上述金额的部分，本院不予支持。被告在庭审中确认尚未交纳2013年10月、2014年5月、2014年12月三个月的管理费、车位费。原告虽对事实补充回应中要求增加上述费用，但并未明确要求变更增加诉讼请求，本案中本院对上述三个月的管理费、车位费不予处理，原告可自行与被告协商或通过其他法律途径处理。综上，胡梦诗应向叶少林、张洪交纳租金、管理费、车位费、水电费等各项费用合计60662.68元。
关于上述费用的滞纳金，经审查双方证据可看出，胡梦诗每三个月支付一次租金、管理费、车位费。支付情况分别为，2015年1月11日支付2015年1月至3月的费用，2015年4月10日支付2015年4月至6月的费用，2015年11月5日支付2015年7月至9月以及同日支付10月至12月的费用，2016年3月14日支付2016年1月至3月的费用，2016年7月27日支付2016年4月至6月的费用。每三个月的上述租金、管理费、车位费均为35983元。显然，双方还是按照合同原约定每三个月交纳一次上述费用，只是在交费中有早有晚。原告叶少林、张洪均直到于2016年7月27日收取最后一笔35983元，均未提出异议。即使双方协商交房解除租赁关系，因现场交接房屋时对房内物品损坏产生争议，张洪于2016年8月20日通过微信发送告知函时，其也仅仅是与胡梦诗核对未交纳费用的时间、金额，并未对迟延交纳各项费用表示异议。可见，对于2016年6月份前的租金、管理费、车位费，原告并未对胡梦诗迟延交付提出异议，应视为对上述交付款项的认可。本院确认胡梦诗无须对该时间段的租金、管理费、车位费支付迟延履行违约金。
至于2014年7月1日至双方解除合同期间产生的水费、电费、燃气费、有线电视费，因被告胡梦诗并无相关单据，原告在诉讼中也未提供相关催缴单作为证据，胡梦诗并无法交纳，不存在故意迟延支付的故意。事实上，原告最早告知胡梦诗上述费用金额的时间为2016年8月20日，该日张洪通过发送告知函，将上述费用明细告知胡梦诗。但比较上述费用金额，其与庭审中应法庭要求提交的各项费用汇总表中的金额均有多少出入，其中，电费减少186.78元，燃气费增加320.90元，有线电视费增加31元，水费增加53.40元。可见，原告本身也只是初步提供费用明细，并表示“可能存在细微误差，请核对”。即使原告在告知函中自己核对的欠交费用明细，也只是得出被告尚欠49580元的结论。在双方已明确不再续租的情况下，原告应直接以胡梦诗所交押金50000元扣减上述费用，而不是要求胡梦诗先交纳上述未明确核实的金额，然后退还押金50000元，对原告提出不同意以押金抵扣最后一期租金及其他费用的主张，本院不予采纳。
因被告胡梦诗尚应向原告支付租金、管理费等费用60662.68元，该金额已超过胡梦诗所交纳租房押金50000元，故对于胡梦诗要求退回押金50000元并支付利息的反诉请求，本院依法予以驳回。同时，胡梦诗应继续向原告支付押金不足抵扣部分金额10662.68元，并应自合同实际解除之日向原告支付上述款项的违约金。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。租赁合同中关于按欠费总额每日1%计算滞纳金的约定过高，明显对承租人不公平，本院酌定原告可要求被告胡梦诗按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算迟延履行的滞纳金，对原告主张超出上述计算方法的部分，本院依法不予支持。
（三）涉案房屋属人为损坏并应由被告承担责任的范围。本院认为，涉案房屋的土地使用期限为70年，自2000年开始计算。叶少林、张洪购买上述房屋后，于2008年1月15日取得房产证，并在装修后用于出租，后于2011年6月与胡梦诗签订租赁合同，并一直租赁使用至2016年8月19日双方到现场交接房屋。在房屋使用多年后，房屋及房内家私电器出现磨损、老化是正常现象。原告未经专业机构对房屋现场损坏情况进行鉴定，自行对房屋及家私电器进行修缮，并重新出租，导致法院无法到现场具体勘察，并委托相关公司对损害情况进行评估鉴定，应承担相应的举证不能的法律后果。现经审查双方的聊天沟通记录，被告胡梦诗在微信中确认有门锁及保险柜问题，本院对门锁及保险柜损坏事项予以确认，胡梦诗应承担相应的赔偿责任。
被告胡梦诗在收到张洪发送的告知函后，未对告知函中所提交现场照片提出异议，应视为对现场照片的认可。经查看原告所提交现场拍摄照片，涉案房屋交房过程发现以下问题：1.墙纸破损，2.墙面受潮脱落，3.厨房洗碗池台面断裂，4.客厅天花板脱落，5.浴室面盆下木制柜门损坏，6.墙面认为涂鸦痕迹较多，7.木地板破损，8.房内窗玻璃裂痕较多，9.沙发老化掉皮严重，10.浴室大理石断裂等现象。从上述照片无法确认抽油烟机、冰箱存在损坏，也无法确认有原告主张的其他损坏情况，对原告主张房屋存在其他损坏的意见，本院不予采纳。
本院认为，墙纸、客厅天花板部分墙面脱落、木地板几块木板损坏、沙发掉皮严重、浴室面盘下木制柜门损坏，均应为相应的磨损及老化所致，无法确认为被告胡梦诗人为导致。墙面随意涂鸦，房内窗玻璃遍布裂痕，浴室大理石断裂应为胡梦诗人为造成。原告事后重新对厨房进行防水处理，可见厨房的防水问题导致了墙面的受潮脱落，也间接加重木地板的破损。租赁房屋过程中，作为租户，胡梦诗应将房内物品损坏情况及时告知业主，并视情况进行维修，而不应当听之任之，导致损害加大。胡梦诗应对厨房防水问题导致的墙面受潮脱落等后果承担赔偿责任。
原告对涉案房屋进行了大面积的修理及翻新，对电器进行维修，其行为已经接近重新简单装修房屋，完全超出了对房屋及家私家电维修的范围，其要求被告胡梦诗按照其简单装修所支出的费用61563元承担责任，无事实及法律依据，本院依法不予支持。鉴于被告胡梦诗对包括门锁、保险柜、墙面涂鸦存在过错，且放任房屋损害扩大而不及时告知原告进行维修，导致原告更换门锁，无法使用保险柜，以及重新处理墙面等多支出相关费用，本院酌定胡梦诗应向原告支付赔偿款10000元。
至于原告主张的房屋维修期间的空置损失22000元，原告的多数维修项目并无证据证实为被告人为造成，其自行对房屋及家私家电进行的维修、翻新工作，不能由被告承担其所谓空置损失。至于原告主张的装修后一个月后才重新出租房屋产生的迟延租房损失11000元，本院认为，根据对原告关于交付过程的询问，原告确认在2016年8月19日胡梦诗将房屋钥匙交付给物业管理处，事后张洪应管理处要求取回钥匙，后觉得不妥又交回管理处，并要求管理处将钥匙返还给胡梦诗。管理处于2016年9月初通知胡梦诗收取钥匙，胡梦诗予以拒绝，并要求管理处提供业主的委托书。因胡梦诗与管理处最后沟通的日期为9月20日，故该日后原告完全可以自行到管理处取回涉案房屋钥匙。原告在确认胡梦诗拒绝收取钥匙后，于10月8日委托律师寄送律师函告知解除合同，并事后重新到管理处取回钥匙，对房屋进行修护。上述事实虽不产生合同于2016年9月20日解除的效果，但原告对于房屋的空置本身存在放任的心态。况且，即使房屋顺利交接，且不存在损坏赔偿问题，也会产生房屋空置一段时间的问题，该所谓迟延租房损失不应由胡梦诗承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告叶少林、张洪与被告胡梦诗之间的不定期租赁关系于2016年10月17日解除；
二、被告胡梦诗应于本判决生效之日起七日内向原告叶少林、张洪支付租金、管理费、车位费、水电费、燃气费、有线电视费的差额10662.68元及滞纳金（滞纳金以10662.68元为本金，自2016年10月17日按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至款项清偿之日止）；
三、被告胡梦诗应于本判决生效之日起七日内向原告叶少林、张洪支付房屋及物品损坏赔偿款10000元；
四、驳回原告叶少林、张洪的其他诉讼请求；
五、驳回被告胡梦诗的反诉请求。
案件受理费7012元，由原告叶少林负担6000元，由被告胡梦诗负担1012元。反诉费1050元由被告胡梦诗负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日','2018-10-02
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