山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁12民终65号
上诉人（原审被告、申请执行人）：孙仁林，男，1977年2月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，中财招商投资集团有限公司员工。
委托诉讼代理人：李国龙，男，1984年10月31日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系上诉人同事。
委托诉讼代理人：谢时涛，男，1985年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系上诉人同事。
被上诉人（原审原告、案外人）：刘建军，男，1966年4月20日出生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。
委托诉讼代理人：刘延超，山东崔鑫律师事务所律师，执业证号：13712201310253775。
原审被告（被执行人）：莱芜市世泰恒通经贸有限公司。住所地：山东省莱芜市长勺北路**号（长鑫商务楼）。
法定代表人：孟广芝，经理。
委托诉讼代理人：苏瑞云，山东鲁泰律师事务所律师，执业证号：13712200111317031。
上诉人孙仁林因与被上诉人刘建军、原审被告莱芜市世泰恒通经贸有限公司（以下简称世泰恒通公司）案外人执行异议之诉一案，不服莱芜市莱城区人民法院(2016)鲁1202民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙仁林的委托诉讼代理人李国龙、谢时涛，被上诉人刘建军及其委托诉讼代理人刘延超，原审被告世泰恒通公司的委托诉讼代理人苏瑞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙仁林上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回刘建军的诉讼请求；2、本案诉讼费用由刘建军承担。事实与理由:
一、原审判决事实认定错误，刘建军一直未实际合法占有涉案房产,刘建军从来没有取得过涉案房屋的所有权。一审中，刘建军提交了两份租赁合同，第二份租赁合同是刘建军的爱人焦红出面和承租人签署的，最多也只是说明焦红对租赁合同涉及房产有“转租经营权”,这并不能证明焦红是该房屋的所有人，更不能证明刘建军已经实际取得房屋的所有权。因此，一审法院认定刘建军实际合法占有涉案房屋，视为其已经实际取得涉案房屋的所有权，是错误的。
二、原审法院法律适用错误，刘建军主体不适格。刘建军与山东首联房地产开发有限公司（以下称“首联房产公司”）的“买卖合同纠纷”，并不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关“执行异议之诉”的规定，应当以买卖纠纷为案由另案起诉。刘建军提交的《商品房买卖合同》，是刘建军与首联房产公司签订的，并非是与原审被告（被执行人）世泰恒通公司签署的。首联房产公司作为公司法人，具有法人资格，依法独立承担民事责任。因此，有关刘建军与首联房产公司基于《商品房买卖合同》产生的买卖合同纠纷，刘建军依法应向人民法院另案起诉首联房产公司，刘建军无权作为原告提起案外人执行异议之诉，其作为一审原告主体不适格。
三、原审法院法律适用错误，认定刘建军对涉案房产的权利足以排除人民法院强制执行是错误的。
刘建军提出的诉求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件。(1)该种情况不符合《规定》第一项“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”的规定，该《商品房买卖合同》并非善意第三人之间的正常的商品房买卖，实质上是“首联房产公司”为刘振录所欠“金通公司”款项作的保证担保。(2)在人民法院查封之前，刘建军一直没有合法占有该不动产。刘建军提交的两份租赁合同是刘建军的爱人焦红出面和承租人签署的，最多也只是说明焦红租赁合同涉及房产有“转租经营权”，这并不能证明焦红是该房屋的所有人，更不能证明刘建军是已经实际取得房屋的所有权。(3)刘建军并没有实际支付给“首联房产公司”房屋价款。(4)刘建军因自身原因多年一直未办理涉案房屋的过户手续，责任自负。从刘建军提交的“土地证”和“房产证”等证据，可以清楚的知道，在2013年3月上述房产证据都已经办理出来了，刘建军已经知道涉案房产已经过户到世泰恒通公司名下。在迄今为止3年多时间里，一直未办理涉案房产的房产过户事宜，一直未向相关部门主张自己的权利。对此，刘建军自身有重大过错，对未办理过户登记负有主要责任。综上，刘建军对涉案房产的权利不符合《规定》第二十八条的规定，并不足以排除人民法院的强制执行。
刘建军答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
世泰恒通公司述称，一审法院审查事实不清，判决依据的证据不足。但因当时公司资金困难，没有提起上诉，但对一审判决不服，请求二审法院查明事实，依法公正判决。
刘建军向一审法院起诉请求：1.停止对莱芜市雅居苑小区沿街楼47轴的执行并解除对涉案房产的查封；2.诉讼费由孙仁林承担。事实与理由：2008年6月12日，刘建军与首联房产公司签订商品房买卖合同，首联房产公司将雅居苑小区沿街楼47轴卖给刘建军，房款为650万元。刘建军于2008年6月12日支付270万元、2008年11月28日支付380万元，首联房产公司出具了收款收据，后将涉案房屋交给原告。刘建军购得房屋后，将该房产出租给莱芜泰丰食品有限公司使用至今。2010年12月21日，首联房产公司当时的法定代表人刘振录称为刘建军办理产权证明，要求刘建军支付办证税费30万元，刘建军如数支付。后经查询得知，该房产登记在了世泰恒通公司名下。因孙仁林与世泰恒通经贸公司存在民间借贷纠纷，涉案房产现已被法院查封。刘建军认为刘建军实际购买了涉案房屋且支付了对价，涉案房屋也一直由刘建军实际占有并使用，根据购房合同约定，产权证应由卖方办理，而卖方在收取刘建军的办证税费后恶意将产权证明办理到另一公司名下，这一行为系卖方恶意为之，刘建军并无过错。因此根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘建军要求停止对涉案房产的执行的诉讼请求法院应予支持。刘建军在涉案房产被查封后提起执行异议，法院作出（2016）鲁1202执异字47号裁定书驳回刘建军的异议，为维护合法权益，特诉至法院。
一审法院认定事实：2008年6月12日，甲方首联房产公司（卖方）与乙方刘建军（买方）签订商品房买卖合同一份，合同约定乙方购买甲方开发的雅居苑小区沿街商品房47轴建筑面积为1600㎡商品房，单价为4062.5元/㎡。乙方同意以分期付款的方式支付房款，第一次2008年6月12日付270万元，余款于2008年11月28日付清。合同还约定买方在交足房款后，房产权归买方所有。卖方负责为买方办理房地产产权证。办理费用由买方负担，该费用在发证时交付。合同还约定了其他内容。首联房产公司当时的法定代表人刘振录及刘建军在合同后签字，首联房产公司盖章确认。2008年6月12日，首联房产公司为刘建军出具收款收据一份，载明预收刘建军房款270万元，2008年11月28日，首联房产公司又为刘建军出具收款收据一份，载明收刘建军房款380万元。
2013年3月1日，甲方（出租方）焦红与乙方（承租方）莱芜泰丰食品有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方将位于莱芜市文化北路雅居苑小区沿街楼自北向南第四、五、六间，建筑面积1600平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期为十年，自2013年3月1日至2023年3月1日，房屋租金支付方式为一年一付，年租金为30万元，合同还约定了其他内容。焦红为刘建军之妻。
2010年12月21日，刘振录为刘建军出具借款单一份，载明今借到现金300000元，用途为沿街楼办证使用。
2013年1月22日，涉案房产办理了产权证明，房屋所有权人登记为世泰恒通公司，该公司法定代表人原为刘振录之子刘鹏超，现为刘振录之妻孟广芝。
另查明，根据刘建军自述，涉案房产其本人并未实际支付房款，而是通过以房抵债的方式实际取得了涉案房产的所有权。孙仁林与世泰恒通公司至今存在债务纠纷，杭州市西湖区人民法院作出（2015）杭西商初字第3348号民事裁定书，查封了涉案房产。该案进入执行阶段后，刘建军提出书面异议，该院于2016年9月22日作出（2016）鲁1202执异47号执行裁定书，驳回了刘建军的异议。
一审法院认为，在人民法院对涉案房产进行查封之前，刘建军已与首联房产公司签订了书面买卖合同并实际合法占有了该房产，因此可视为刘建军已实际取得了该房产的所有权。根据刘建军与首联房产公司签订的商品房买卖合同第六条的规定，首联房产公司负责为刘建军办理房地产产权证。根据日常交易习惯，首联房产公司作为开发商，也负有为业主办理产权证明的义务，因此在刘建军按照首联房产公司的要求如数交付了办证费用后，首联房产公司未将涉案房产的产权证明办理过刘建军名下，该过错不在刘建军方。综上可以认定，刘建军对于涉案房产的权利可以排除人民法院的执行行为，因此刘建军要求终止对涉案房产进行执行的诉讼请求，予以支持。经该院审委会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：停止对莱芜市雅居苑小区沿街楼47轴房产的执行。案件受理费57300元，由莱芜市世泰恒通经贸有限公司负担。
本院在二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：山东泛华设计工程有限公司与世泰恒通公司于2007年12月12日《商品房买卖合同》，房屋坐落为莱城区文化北路82号雅居苑23号楼北102单元。合同中第三条确定：买受人世泰恒通公司已于2007年12月12日前缴纳了房款100万元，余款1288972元于2009年7月15日前一次性交纳。泛华公司对合同价款没有出具的收款收据。莱城区文化北路82号雅居苑23号楼北102单元与莱芜市雅居苑小区沿街楼47轴房产系同一房屋。世泰恒通公司成立于2009年9月23日。
对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，关于刘建军是否有权作为原告提起案外人执行异议之诉的问题。孙仁林主张刘建军的《商品房买卖合同》是与首联房产公司签订的，并没有与世泰恒通公司在涉案房产查封前签订《商品房买卖合同》，不具备案外人执行异议之诉的原告资格。本院经审查认为，执行异议之诉的当事人是执行程序的案外人、申请执行人和被申请执行人，其中“案外人”并不是泛指除当事人以外的其他一切人，而是专指除当事人以外，其法律上的权益因执行行为而受侵害的人，也就是主张自己与执行标的享有一定物权关系的人。案外人是其所主张的实体权利的权利人，必须和异议的事项存在实体上的利害关系，现刘建军主张其为涉案房产的权利人，一审法院对执行标的的查封与其有利害关系，其认为该执行行为侵害了其权利，因此，刘建军有权作为原告提起案外人执行异议之诉，对于孙仁林主张刘建军作为原告不适格的上诉请求，本院不予采信。
根据刘建军在本案二审审理中提交的世泰恒通公司的工商登记信息及山东泛华设计工程有限公司与世泰恒通公司于2007年12月12日所签订的《商品房买卖合同》，可以证明山东泛华设计工程有限公司将涉案房产出售给世泰恒通公司时，世泰恒通公司尚未成立，房款2288972元也是在未成立时就已经支付了，应认定是虚假的，虽然房产证是登记在世泰恒通公司名下，但是始终未对涉案房地产占有、使用，在庭审过程中，世泰恒通公司陈述不知道由谁占用、使用，该陈述亦不符合常理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，世泰恒通公司在尚未成立时，就于2007年12月12日签订《商品房买卖合同》，而此时山东泛华设计工程有限公司也是明知的，也是说，该合同签订的日期是虚假的，支付相应对价的房款也是虚假的，应认定山东泛华设计工程有限公司与世泰恒通公司恶意串通，双方签订的《商品房买卖合同》无效。既然《商品房买卖合同》是无效的，因此世泰恒通公司以此所取得的权属证书也就失去了合法依据，因此，涉案房产亦不应识别为世泰恒通公司的财产，因此一审法院终止对该房产的执行并无不当。
综上所述，孙仁林的上诉请求不能成立，应予驳回；因刘建军在二审中提交了新证据，导致事实发生改变，但鉴于一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57300元，由上诉人孙仁林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高新江
审 判 员 蔺双祝
代理审判员 焦玉兴
二〇一七年三月三十日
书 记 员 吕 敏