湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第786号
原告（反诉被告）龙运连，男，1953年7月1日出生，汉族，广州铁路（集团）公司邵阳车站职工，住邵阳市双清区火车站。
委托代理人谭文军，湖南楚信律师事务所律师。
委托代理人凌桂明，男，1963年10月19日出生，汉族，广州铁路（集团）公司娄底车务段职工，住湖南省娄底市娄星区花山办事处。
被告（反诉原告）长沙铁路房地产开发公司，住所地：长沙市芙蓉区五一大道。
法定代表人罗伟志，该公司经理。
委托代理人张思达，该公司职工。
委托代理人许祥富，湖南富强律师事务所律师。
原告龙运连与被告长沙铁路房地产开发公司委托代建合同纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告龙运连的委托代理人谭文军、凌桂明、被告长沙铁路房地产开发公司的委托代理人张思达、许祥富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙运连诉称，2010年1月28日原告与被告长沙铁路房地产开发公司签订了《邵阳火车新站集资建房协议》（以下简称《集资建房协议》）。根据《集资建房协议》第13条之约定，被告应自邵阳市房改办批准集资建房名单、市发改委批准立项之日起两年内房屋竣工验收并交付使用，被告保证从房屋竣工验收之日起在3个月内将住房交付使用，否则每逾期一月被告付给原告违约金500元。上述《集资建房协议》签订后，原告按约定将购房款缴付到位，邵阳市发改委也于2010年4月14日对被告开发的项目下达了同意立项的批复。自邵阳市发改委下达立项批复至原告方起诉时止，已达三年半之久，但被告仍未将房屋交付给原告使用。为此，原告曾多次找被告主张权利，但均遭到被告的无理拒绝。故请求人民法院判决：1、被告将房屋交付给原告；2、被告向原告支付自2012年7月15日起至2013年9月15日止的违约金7000元，2013年9月15日之后的违约金按照每月500元的标准计算至交房之日止。
原告龙运连为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、龙运连身份证复印件1份1页，拟证明原告的身份；
2、《邵阳火车新站集资建房协议》复印件1份4页，拟证明：原告购买了被告开发的房屋；被告负有在约定的时间内将房屋交付给原告使用的义务；在被告逾期交房的情况下应每月向原告支付500元违约金；房屋价格为1180元／㎡；
3、收款收据复印件3份共2页，拟证明原告已按照约定将购房款支付完毕；
4、《广州铁路（集团）公司职工住房分配情况表》复印件1份1页，拟证明原告所购房屋的具体位置；
5、《关于邵阳火车新站集资建房协议补充说明》复印件1份1页，拟证明被告出售给原告的房屋其价款包含水、电开通费的事实；
6、《邵阳站区铜铃家园558户职工业主强烈要求集团公司责令长沙房地产开发公司对集资户不合理收费做出合法答复》复印件1份9页，拟证明原告向被告主张权利的事实；
7、《关于邵阳火车新站集资建房有关问题的说明》及《长铁房开公司关于对邵阳铜铃家园业主反映问题答复的函》各1份共28页，拟证明被告出售给原告的房屋其平均价格为1180元／㎡的事实；
8、《企业注册登记资料》复印件1份2页，拟证明被告的身份；
9、长沙铁路房地产开发公司2011年7月7日《通知》复印件1份1页，拟证明原告并未逾期交款的事实；
10、《邵阳铜铃家园住宅小区住宅应缴费用一览表》复印件1份2页，拟证明：导致购房尾款没有交纳的原因是被告不按约定收取房屋价款的事实。
被告（反诉原告）长沙铁路房地产开发公司答辩并反诉称：
一、因原告及大部分集资户未能按时交纳集资款，造成工程延期。
首先要明确的是：原告所购房屋属于集资建房，集资建房顾名思义是由购房户集资来建所购的房屋，原告不按时交纳集资款，就不存在建房问题，协议中未约定要被告垫资建房。原、被告2010年1月20日签订的《集资建房协议》第四条约定：“乙方（原告）必须按甲方（被告）规定及时交足集资款。乙方无论何种原因，未在规定的时间内交足集资款的，视为自动放弃集资建房。由于乙方不能按时交足集资款造成影响工程进度其甚至停工，其后果由乙方负责。”被告在2011年5月12日向原告及各购房户发出第二次交纳集资购房款的通知，要求原告在2011年5月13日至2011年5月31日期间交纳第二次集资购房款3万元，因原告严重违约，未按时交纳购房集资款，拖到2011年7月12日才交纳集资款，其他部分集资户也未能按时交纳集资款，严重影响了整个工程进度，其责任应由原告负责。
二、因原告单位未能按时将集资房分配到各购房户，造成被告无法施工，严重拖延了被告的工期。
《集资建房协议》第四、五、六条约定：“乙方购房资格的审查，是各购房户口所在单位审查，资格审查通过后根据广州铁路（集团）公司住房分配销售领导小组批准的分配方案，由相关单位制定分房办法分配到人，落实栋号、门牌号。”被告向广州铁路（集团）公司住房分配销售领导小组请求，尽快将集资房分配到各购房户，因水、电等均要以各购房户的名义安装，并要求各购房户按已分配到的住房提供相关资料。如集资房未能及时分配到各购房户，将严重影响被告的工期，使整个交房时间拖延。被告向广州铁路（集团）公司分房领导小组报告后，广州铁路（集团）公司分房领导小组于2012年4月24日回复，要求各单位将房尽快分配到户，并将分配结果在2012年5月31日前上报广州铁路（集团）公司分房领导小组。尽管如此，但集资房仍未能及时分配到各户，2012年11月8日被告再次向娄底车务段发函，因不能将集资房分配到户，严重影响了工程进度，拖延了交房时间，要求尽快将集资房分配到户。直到2012年12月26日娄底车务段才将集资房分配结果告知被告，拖延了被告的工期达10个月之久，其责任不应由被告来承担，应由原告和原告所在单位及各购房户自己来承担。
三、因报建主体不符，造成被告不能按时进场施工。
根据邵阳市发改委发改投（2010）103号文件，该项目的建设单位为广州铁路（集团）公司邵阳车站，因邵阳车站不具有开发资质，必须由被告作为建设单位，为了将建设单位变更为被告，直到2011年1月11日才办好建设工程规划许可证，延误了近7个月的时间，这7个月的时间不能由被告来承担，因被告只有拿到建工许可证后才能进场施工。
四、因广州铁路（集团）公司批准对邵阳市火车南站东侧的污水处理厂改造，造成被告延误施工。
2012年7月20日，广州铁路（集团）公司批准对邵阳市火车站东侧的污水处理厂进行改造，2012年9月才完成。因邵阳火车站的污水处理厂正处在被告施工工地的中央，进行污水处理厂改造被告必须停止附属工程的施工，致使施工工期的拖延，该延误的时间不应由被告承担。
综上所述，虽然原、被告签订的协议约定的集资房交付使用的时间是从立项之日起两年内房屋竣工验收之日起在3个月内交会使用，但被告2011年5月12日向原告发出了交纳第二批集资款的通知，原告未按时交纳集资款。2013年5月28日被告向原告发出了交房、交纳购房尾款、签订购房合同的通知，定于2013年6月7日－9日交房、交纳购房尾款、签订购房合同，但原告至今也没有向被告交纳购房尾款和签订购房合同。虽然2010年1月28日原告与被告签订了集资建房协议，但该协议不是正式的购房合同，只是一个预约协议，只有按时交纳集资集资款，才能取得集资建房资格，否则，被告有权取消原告的购房资格。《集资建房协议》第16条约定：“签订正式购房合同后，本协议同时终止。”因预约协议有很多不确定的因素，该协议中第二条所约定的1180元／㎡不是确定的房价，具体的房价要等工程结算后才能确定。房屋面积预约协议中约定按80㎡预交集资建房款，原告的实际建筑面积是90.1㎡。这些都说明该预约协议只是一个集资建房协议，不是正式的合同，不能以该预约协议为依据来作为定案的依据，更不能以预约协议来认为被告违约，如说违约的话是原告不按时交纳集资款所造成，该责任应由原告承担。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
依据2010年1月28日反诉原告与反诉被告签订的《邵阳火车新站集资建房协议》，该协议第四条约定：“乙方（反诉被告）必须按甲方（反诉原告）规定及时交足集资款，乙方无论何种原因，未按规定的时间内交足集资款的，视为自动放弃集资建房。甲方将在一个月内退还乙方已交的集资款（不计利息），并收回乙方集资建房指标，报广铁（集团）公司住房分配领导小组另行分配。同时，由于乙方不能按时交足集资款造成影响工程进度，其后果乙方自负。”由于反诉被告未能按时交纳集资款，也未与反诉原告签订正式的购房合同，严重违约，延误了反诉原告的交房时间。故请求人民法院判决解除反诉原告反诉被告2010年1月28日签订的《邵阳火车新站集资建房协议》。
被告（反诉原告）长沙铁路房地产开发有限公司为支持其辩解及反诉请求，向本院提供了以下证据：
1、企业法人营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、法人证明书各1份，共4页，拟证明被告的主体资格；
2、《邵阳火车新站集资建房协议》复印件1份4页，拟证明：该协议是预售房集资协议，协议中有很多不确定因素；原告必须按被告规定的时间及时交纳集资款，否则就视为自动放弃集资建房，其后果自负；
3、《关于广州铁路（集团）公司邵阳车站集资建房项目立项的批复》（市发改投（2010）103号）复印件1份2页，拟证明该项目2010年4月14日邵阳发改委立项；
4、邵阳市人民政府办公室《关于企事业单位集资建房有关问题的通知》（市政发（2003）34号）复印件1份6页，拟证明：集资建房规定，要先集资再立项建房；
5、广州铁路集团多元经营发展中心《转发集团公司财务处关于推进职工住房建设资金集中管理的通知》复印件1份8页，拟证明：广州铁路（集团）公司财务处通知各单位，加强集资款的管理，专款专用，要求集资户集资按时到位；
6、2011年1月11日《建设工程规划许可证》复印件1份2页，拟证明：该项目2010年4月14日立项，由于建设单位变更，未能及时确定施工单位，2011年1月11日才批准发放建设工程规划许可证，拖延了8个月的时间，该责任不应由被告承担；
7、2011年5月12日长沙铁路房地产开发公司《通知》复印件、2011年7月12日龙运连中国建设银行现金交款单位复印件、2011年7月12日龙运连银行收款凭证复印件各1份，共3页，拟证明：按集资建房协议的约定，基础完工交第二次集资款，被告2011年5月12日通知各购房集资户在2011年5月13日至5月31日交纳第二次集资款，由于原告未按时交纳，影响了工程进度，造成工程延期不能按时交房；
8、2011年12月15日长沙铁路房地产开发公司《通知》复印件1份1页，拟证明：按集资建房协议的约定，主体工程封顶，全体集资购房户交纳第三次集资款，被告要求原告在2011年12月16日至2011年12月30日交纳第三次集资款，由于大部分集资购房户未按时交纳购房款，影响了工程进度，其责任不应由被告承担；
9、2013年5月28日长沙铁路房地产开发公司《通知》复印件1份1页，拟证明：2013年5月28日被告通知原告及各集资购房户2013年6月7日至9日交纳第四次集资款、办理交房手续、签订购房合同，原告至今未交纳第四批集资款，未办理交房手续，未签订购房合同，严重违约；
10、2012年4月24日广州铁路（集团）公司住房分配销售领导小组办公室《关于邵阳铜铃家园住宅小区住房分配的回复》复印件1份1页，拟证明：因邵阳铜铃家园小区不能将住房分到各集资购房户，造成被告水、电不能安装，严重影响了工程进度，在被告多次催促下，2012年4月24日广铁分房领导小组再次要求长沙多元集团加快邵阳集资房的分配到户，并在2012年5月31日上报广州铁路（集团）公司；
11、2012年11月8日长沙铁路房地产开发公司《关于将邵阳铜铃家园住宅小区房屋按房号分配到购房职工的函》复印件1份2页，拟证明：因不能将住房分配到各户，严重影响了工程进度，广州铁路（集团）公司2012年4月24日催促下仍不能分房到户，2012年11月8日被告再次催促娄底车务段将集资房分配到户。严重影响工程交付，其责任应由购房户承担，被告不应承担延迟交房的责任；
12、《2012年广州铁路（集团）公司更新改造调整计划通知书》复印件1份1页，拟证明2012年因广州铁路（集团）公司对邵阳站污水处理厂进行改造，造成被告停止集资房施工，影响了工程进度，是延期交房的原因之一，其责任不能由被告承担；
13、558位购房集资户第二次、第三次集资交款的时间表复印件1份20页，拟证明部分购房户未能按时交纳集资款，原告第二次未能按时交纳集资款，严重影响了工程进度，延迟交房的责任应由原告及未及时交纳集资的购房户承担；
14、广州铁路（集团）公司娄底车务段出具的《证明》复印件1份共1页，拟证明：广州铁路（集团）公司对邵阳站污水改造造成集资房工程停工两个月，是延期交房的原因之一；
15、广州铁路（集团）公司娄底车务段出具的《证明》复印件1份共1页，拟证明：因分房不能到户，影响了被告6个月的工程进度，其责任不应由被告承担。
反诉被告龙运连口头辩称：反诉原告长沙铁路房地产开发公司以反诉被告交纳第二笔房款延迟为由提出的诉讼请求超过了诉讼时效，反诉原告无权以该理由主张解除双方的购房协议。反诉原告收取反诉被告第三笔款时实际上认可了反诉被告没有逾期交款违约的事实。从反诉被告提供的证据来看，反诉被告不存在逾期缴纳第二笔集资房款的事实，反诉被告按反诉原告的通知中所规定的时间交纳了集资房款。反诉被告龙运连并不存在拖欠交纳集资尾款的事实，其未交纳尾款的原因是反诉原告在与反诉被告结算过程中要求反诉被告交纳本不应交纳的款项。反诉原告应先交房，反诉被告再结算交纳尾款，反诉原告拒绝交付房屋，即使反诉被告没有交纳尾款也不构成违约，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告龙运连为支持其辩解，向本院提交了与其支持本诉的证据9、10一致的证据。
对原告龙运连提供的证据，被告长沙铁路房地产开发公司提出以下质证意见：
1、对证据1无异议；
2、对证据2的真实性不持异议，但对证明的内容有异议。该协议签订的时间是2010年1月28日，当时该项目还未立项，也就是邵阳市发改委还未批准该项目，签订该协议就是为了到发改委立项，邵阳市发改委是2010年4月14日批准立项的。该协议实际上是一份代建预售房协议，该协议第16条已明确：签订正式购房合同后，本协议废止。因该协议中有很多不确定因素，如：（1）房屋单价当时约定是1180元／㎡，而实际的成本已达到1458元／㎡左右，该协议中明确最后的房屋售价以广州铁路（集团）公司审核的工程结算和当地政府相关部门核定的建设成本为依据而确定，这就明确了1180元／㎡是当时的估算的集资价，而不是最后的售价。（2）房屋面积协议中约定每户80㎡，而实际上是90.1㎡，原告龙运连的房屋面积也是90.1㎡。同时该协议中约定了原告必须按被告规定的时间交足集资款，无论何种原因如不交足集资款，视为自动放弃集资建房资格。对于该协议中约定的邵阳市发改委批准立项之日起两年内房屋竣工验收并交付使用（不可抗力因素除外），这约定的不可抗力的因素没有明确哪些属不可抗力的因素，因此所有的行政行为和建设单位的原因对被告而言均可理解为不可抗力的因素；
3、对证据3的真实性不持异议，依据原告提交的证据证实了原告第二批、第四批均未按被告通知的时间交纳集资款，与反诉原告签订正式的购房合同，未办理房屋交接手续，属严重违约；
4、对证据4原告的房屋分配在1栋403号，该表的真实性无异议。但该表提交到被告手中的时间必须说明：因每户的水、电表安装必须以各户的名义到水、电供应单位立户，如不能将集资房分配到各户，被告就无法将各户的水、电项目完成，必然就不能交房。整个集资房的分配到2012年12月26日才分到各户，如果按照集资协议第13条的约定，从立项之日起两年内交房的话，应是2012年4月13日，另加3个月，也就是2012年7月13日。原告所在单位在2012年12月26日才将集资房分配到户，被告又如何完成各户的水电安装工程，又如何交房给各集资房？这个责任不应由被告来承担，应由原告和原告单位来承担；
5、对证据5的真实性有异议，证据来源不清，也没有被告的签字和盖章，不能作为本案的证据使用；
6、证据6是原告在集资建房中提出的一些问题，不能作为本案的证据使用；
7、证据7是被告对原告来函的一些说明，不能作为本案的证据使用；
8、对证据8无异议；
9、证据9正好说明了原告未按约定的时间交纳集资款，严重违约；
10、证据10与本案无关联，不能作为证据使用。
对被告（反诉原告）长沙铁路房地产开发公司所提交的证据，原告（反诉被告）龙运连提出以下质证意见：
1、对证据1无异议；
2、证据2完全能证明原告所诉称的事实；
3、对证据3无异议；
4、证据4不具备证据的关联性。理由如下：本案中，原告诉称是要求被告交付房屋并承担违约责任，被告辩称的是其没有违约，真正违约的是原告，而本证据仅仅是针对集资建房的一个程序性指导意见，并不能够证明逾期交房是因原告的责任还是因被告的责任所引起，所以，该证据不具备证据的关联性。此外，根据我国《合同法》的相关原理，合同约定大于法律的任意性规定，因此，双方合同中约定的交纳款项的程序与该证据中规定的程序不一致的部分，应以合同为准；
5、对证据5无异议；
6、证据6不具备证据的关联性。理由如下：本案中，根据双方合同约定，被告应在邵阳市发改委的立项批复下达后两年内将房屋建成并在两年后的三个月内将房屋交付给原告，至于建设工程规划许可证应如何办理，属于被告方自己的事务，与原告无关。按照被告的逻辑，如果其至今为止尚未办理建设工程规范许可证，那岂不是就不需要履行交房的义务？显然，这么推导出来的结论是荒谬的；
7、证据7不具备证据的关联性。理由如下：根据被告于2011年7月7日所通知的内容，原告交款的最后期限应为2011年7月13日前，而不是2011年5月31日，原告已于2011年7月12日按照被告的要求交纳了第二笔集资款，因此不存在拖欠集资款未交的事实；
8、证据8不具备证据的关联性。在本案中，原告已经按照约定按时交纳了集资款，至于其他人员是否按时交款，与原告无关。既然双方签订了协议，则双方均应按照协议的约定履行各自的义务，根据我国《合同法》的规定，因第三人的原因导致被告违约，被告仍应承担违约责任，因第三人的原因不属于被告可以不履行合同义务的抗辩理由；
9、证据9、13不具备证据的关联性。理由如下：本案中原告至今为止都愿意按照1180元／㎡的均价与被告结算购房尾款，但因被告不同意按合同约定的该价格与原告进行结算，从而致使原告无法交纳购房尾款，有鉴于此，没有交纳购房尾款是因被告的原因所引起，与原告无关；根据协议的约定，被告在交付房屋时原告才负有交纳尾款的义务，鉴于被告目前为止尚未交付房屋，因此无权要求原告交纳购房尾款；
10、证据10、15不具备证据的关联性。理由如下：原告单位何时分配住房，与被告无关，此外，原告单位何时分房，并不影响房屋的施工进度；
11、证据11不具备证据的真实性，该证据系被告单方作出，其效力仅相当于被告的陈述，其真实性不能确定；
12、证据12、14不具备证据的关联性。理由如下：根据我国《合同法》的规定，因第三人的原因导致一方违约，违约方应承担违约责任，违约方与第三人之间的纠纷按照约定或相关法律的规定处理。
经过庭审质证，本院认为，原告所提供的证据1、2、3、6、7、8、9、10及被告提供的证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；原告提供的证据4中所确定分配给原告1栋403号集资房屋与被告提供的证据13中所确定分配给原告1栋2单元401号集资房屋不一致，加之在庭审过程中，原、被告均确认分配给原告的集资房屋系1栋2单元401号，因此对原告提供的证据4不予采信，对被告提供的证据13予以采信；原告提供的证据5未加盖被告的印章，且被告不予认可，不具真实性，不予采信。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
原告龙运连系广州铁路（集团）邵阳车站单位职工。为改善职工居住条件，广州铁路（集团）邵阳车站拟在邵阳火车新站附近集资修建住宅小区，并向邵阳市发展和改革委员会（以下简称邵阳市发改委）报送了《关于广铁（集团）公司邵阳车站集资建房项目立项的请示》。2010年4月14日，邵阳市发改委作出《关于广铁（集团）公司邵阳车站集资建房项目立项的批复》：“一、为切实改善你站职工居住条件，同意你站按城市整体规划要求利用自有闲置地实施职工集资建房项目。二、项目建设规模及总投资：该项目总建筑面积46240平方米，共578套，单套面积不得超过80平方米；该项目总投资5500万元，由购房职工全额集资。其销售价格、销售对象严格按市政办（2003）34号文件执行。三、该项目的勘察设计、监理、建筑工程、安装工程、主要设备及重要材料的购置全部委托有资质的招投标代理机构实行邀请招标。”
在邵阳市发改委批准立项之前即2010年1月28日，原告龙运连（乙方）与被告长沙铁路房地产开发公司（甲方）签订了《邵阳火车新站集资建房协议》（以下简称《集资建房协议》）：“第一条：甲方在相关部门批准同意下在邵阳火车新站附近拟建住宅小区，并以集资建房方式建设后出售该小区中的一套房屋给乙方。乙方已对甲方所售的房屋和所在的小区规划进行了充分了解，自愿以集资建房方式购买该套房屋。第二条：甲方所售房屋按初步设计每户建筑面积80㎡／户和销售均价不超过1180元／㎡预交集资建房款。该套房屋的最终建筑面积以邵阳市人民政府房地产测绘部门测量的产权登记面积为准，房屋最终售价以广铁（集团）公司审核的工程结算和当地政府相关部门核定的建设成本为依据而确定。第三条：乙方必须按甲方的通知及时预交集资建房款，房款分四次付清。在破土动工前预交首付款叁万元；基础完工后，接甲方通知十日内缴纳第二批房款叁万元；工程主体封顶后，交足总房款的95%（暂按三万元）；竣工验收后房屋交付使用时，按邵阳市人民政府有关部门对房屋测量核定的建筑面积和核定批准的房价计算各户总房款，交清剩余房款，多退少补。第四条：乙方必须按甲方规定及时交足集资款。乙方无论何种原因，未在规定的时间内交足集资款的，视为自动放弃集资建房。甲方将在一个月内退还乙方已交的集资款（不计利息），并收回乙方集资房指标，报广铁（集团）公司住房分配销售领导小组另行分配。同时，由于乙方不能按时交足集资款造成影响工程进度甚至停工，其后果由乙方负责。……第十三条：甲方承诺自邵阳市房改办批准集资建房名单，市发改委批准立项之日起两年内竣工验收并交付使用（不可抗力因素除外）；房屋全部竣工验收合格之日起365个工作日内办理好房屋产权证。甲方保证从房屋竣工验收之日起在3个月内将住房交付使用。否则每逾期一月甲方付给乙方违约金500元。……第十六条：签订正式购房合同后，本协议同时废止。”
《集资建房协议》签订的当日，原告龙运连将首次集资建房款30000元交付给被告。2011年1月11日被告长沙铁路房地产开发公司取得了《建设工程规划许可证》，准予长铁·铜铃家园1－16栋住宅建设。2011年5月21日集资建房项目基础完工，被告长沙铁路房地产开发公司通知各购房职工在2011年5月13日至2011年5月31日将第二次购房款30000元存入指定的账户内。广州铁路（集团）公司邵阳北站接到广州铁路（集团）公司娄底车务段的通知后，及时将该通知告知了每位集资户。2011年7月7日，由于部分集资户仍未交纳第二期购房款，被告长沙铁路房地产开发公司再次向娄底车务段发出通知，要求未交纳第二次集资款的购房户在2011年7月7日至7月13日缴纳。2011年7月12日，原告龙运连缴纳第二次集资款30000元。2011年12月15日集资建房项目主体封顶，被告长沙铁路房地产开发公司通知各购房职工在2011年12月16日至2011年12月30日将第三次购房款30000元存入指定的账户内。2011年12月30日，原告龙运连缴纳第三次集资款30000元。
2012年7月20日广州铁路（集团）公司计划统计处更新调整计划，对广州铁路（集团）公司邵阳车站污水处理站管道改造，广州铁路（集团）公司娄底车务段于2012年9月完成邵阳火车南站出口东侧的污水处理厂改造。
2013年5月7日长铁·铜铃家园1栋工程竣工验收。广州铁路（集团）公司邵阳车站分配给原告龙运连集资房屋具体位置在长铁·铜铃家园1栋2单元401号。2013年5月28日，被告长沙铁路房地产开发公司通知各集资职工在2013年6月7日至2013年6月9日带认购协议、缴款收据和身份证复印件到邵阳车站三楼会议室办理缴纳尾款、签订销售合同及交房手续。广州铁路（集团）公司邵阳北站接到娄底车务段的通知后，及时将该通知告知了每位集资户。至今，原告未交纳第四次集资款，被告亦未将房屋交付给原告使用。
本院认为，本案是一起委托代建合同纠纷。本案的焦点问题有：
一、原告龙运连与被告长沙铁路房地产开发公司之间的合同关系的性质问题。
单位集资建房是单位组织职工向单位缴纳资金，由单位以自己的名义，在自有土地上筹建房屋，房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工。依照惯例，广州铁路（集团）公司邵阳车站作为集资单位组织单位职工集资建房，应由集资单位广州铁路（集团）公司邵阳车站与各购房职工签订集资建房协议，再由广州铁路（集团）公司邵阳车站与建设单位长沙铁路房地产开发公司签订委托建设合同。而本案原告龙运连作为广州铁路（集团）公司邵阳车站的职工，在经广州铁路（集团）公司邵阳车站审核同意取得集资建房资格后，直接与被告长沙铁路房地产开发公司签订《集资建房协议》，该协议虽然在主体上存在瑕疵，但协议系其真实意思表示，且双方已按协议约定各自履行了大部分的义务，因此，该协议为有效合同。
2010年4月14日，邵阳市发改委作出《关于广州铁路（集团）公司邵阳车站集资建房项目的批复》同意广州铁路（集团）公司邵阳车站按城市整体规划要求利用自有闲置地实施职工集资建房项目，该项目总建筑面积46240平方米，共578套，总投资5500万元，由购房职工全额集资。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”的规定，对于原告龙运连等人作为广州铁路（集团）公司邵阳车站职工集资所建房屋，在广州铁路（集团）公司邵阳车站未将房屋分配给职工之前，其建设用地使用权归广州铁路（集团）公司邵阳车站所有，广州铁路（集团）公司邵阳车站系所修建的集资房屋合法的权利人，在将集资房屋分配给职工后，广州铁路（集团）公司邵阳车站对于集资所建房屋的物权得以丧失。被告长沙铁路房地产开发公司作为建设单位，仅系广州铁路（集团）公司邵阳车站各集资购房的委托开发承建者，其无权擅自取消原告龙运连的集资资格，更无权擅自处分其所修建的集资房屋。因此，原告与被告之间并非一般性的房屋买卖合同关系，更不是商品房买卖合同关系，而系委托代建合同关系。
二、被告长沙铁路房地产开发公司是否应当立即向原告龙运连交付其单位分配所确定的房屋问题。
原告龙运连等人与被告长沙铁路开发公司之间已形成了事实上的委托代建合同关系，受托人被告长沙铁路开发公司将长铁·铜铃家园建好后，广州铁路（集团）公司邵阳车站将1栋2单元401号房屋分配给原告龙运连，依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，被告长沙铁路房地产开发公司应将该房屋交付给委托人即原告龙运连，但《中华人民共和国合同法》第四百零五条同时规定了“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”《集资建房协议》第二款明确约定：“甲方所售房屋按初步设计每户建筑面积80㎡／户和销售均价不超过1180元／㎡预交集资建房款。该套房屋的最终建筑面积以邵阳市人民政府房地产测绘部门测量的产权登记面积为准，房屋最终售价以广铁（集团）公司审核的工程结算和当地政府相关部门核定的建设成本为依据而确定。”同时《邵阳火车新站集资建房协议》第三条亦明确约定：“乙方必须按甲方的通知及时预交集资建房款……竣工验收后房屋交付使用时，按邵阳市人民政府有关部门对房屋测量核定的建筑面积和核定批准的房价计算各户的总房款，交清剩余房款，多退少补。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，现原告龙运连委托给被告长沙铁路开发公司修建房屋已竣工，原告龙运连应就有关委托承建房屋的价款或报酬按双方的约定核定计算并支付给被告长沙铁路房地产开发公司。《集资建房协议》第二条明确了房屋最终售价以广州铁路（集团）公司审核的工程结算和当地政府相关部门核定的建设成本为依据而确定。虽然原告提供了《邵阳铜铃家园住宅小区住宅应缴费用一览表》，但原告认为该表所确定的原告应缴费用是被告未按约定单方所作出的房屋价款，加之被告亦不予认可，因此原、被告可依《集资建房协议》第二条的约定，委托广州铁路（集团）公司对工程结算予以审核，或委托当地政府相关部门核定建设成本。依照交易习惯，原告龙运连在向被告长沙铁路开发房地产开发公司支付全部集资购房款后，被告长沙铁路开发公司应将房屋交付给原告。现原告龙运连未提供证据证明其与被告长沙铁路房地产开发公司就委托所建集资房屋的工程价款进行协商与结算，亦未能提供证据证明其已向长沙铁路开发公司支付了全部购房价款，因此原告龙运连请求被告长沙铁路开发公司将位于邵阳市大祥区邵阳车站东侧长铁·铜铃家园1栋2单元401号房屋交付给自己的诉讼请求，本院不予支持。
三、长沙铁路开发公司在本案中是否延期交房，是否应该承担违约责任的问题。
从邵阳市发改委《关于广州铁路（集团）公司邵阳车站集资建房项目立项的批复》（市发改投（2013）103号）可以看出，邵阳市发改委批准立项的主体是广州铁路（集团）公司邵阳车站，并非本案被告。而本案中2010年1月28日的《集资建房协议》的合同相对方却是本案原告龙运连和被告长沙铁路房地产开发公司，因此不能将邵阳市发改委作出《关于广州铁路（集团）公司邵阳车站集资建房项目立项的批复》的时间（2010年4月14日）作为被告长沙铁路房地产开发公司建设长铁·铜铃小区的起始时间，加之原、被告均未向本院提供邵阳市房改办批准集资建房名单，而双方签订的《集资建房协议》第十三条却约定房屋建设工期应是“自邵阳市房改办批准集资建房名单，市发改委批准立项之日起两年内房屋竣工验收”，因此，只有同时具备邵阳市房改办批准集资建房名单及市发改委批准立项这两个条件，才能确定房屋建设的具体日期。本案中被告取得《建设工程规划许可证》的时间为2011年1月11日，从法律上讲，自2011年1月12日开始，被告即可以动工建设长铁·铜铃住宅小区。因此，本院认为将2011年1月12日确定为《集资建房协议》集资房屋建设动工时间为宜。
从被告所提供的《2012年广州铁路（集团）公司更新改造调整计划通知书》及广州铁路（集团）公司娄底车务段2013年11月27日所出具的《证明》来看，2012年7月20日广州铁路（集团）公司要求对邵阳市火车东侧的污水处理厂进行改造。污水处理厂的改造是原、被告双方上级部门作出的硬性规定，原、被告作为《集资建房协议》的主体，对于污水处理厂是否需要改造、如何改造、改造的时间等均不能预见和控制，且改造污水处理厂，为原告等集资户今后的生活带来了便利，原告等集资户均属受益方。因此，污水处理厂的改造时间应从建设工期中予以扣除。广州铁路（集团）公司娄底车务段2013年11月27日所出具的《证明》证明了污水处理厂改造在2012年9月份完成，但原、被告均未提供证据证明该污水处理厂改造完成的具体时间，本院按月份日期折中，酌定日期为2012年9月15日。据此，因污水处理厂的改造所延误的时间可计算为57天（自2012年7月21日起至2012年9月15日止）。由此可计算出被告最迟应在2013年6月9日将房屋竣工并交付给原告使用（自2011年1月12日起，动工后2年3个月交付，再加上57天的污水改造时间，至2013年6月9日止）。被告所承建的长铁·铜铃家园1栋在2013年5月7日竣工验收，2013年5月28日被告即通知原告在6月7日至6月9日办理交房手续，而被告最迟交付房屋的时间为2013年6月9日，被告并未违约延期交房，依法不应当承担违约责任。因此原告龙运要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
四、反诉被告是否违约，反诉原告能否要求解除双方所签订的《集资建房协议》的问题。
我国《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”对当事人解除合同的情形进行了明确规定。从反诉原告与反诉被告签订的《集资建房协议》本身来看，双方对解除合同的条件并未明确约定，加之合同履行的过程中，反诉被告龙运连并没有违约行为，且本案中不存在上述法律规定的解除合同的五种情形，故反诉原告要求解除《集资建房协议》的诉讼请求，本院不予支持。
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