福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽06民终1378号
上诉人（原审被告）：严阿恋，女，1944年12月18日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
委托诉讼代理人：王坤田，福建朗马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林振利，福建朗马律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：游炳顺，男，1977年5月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：郑仁川，福建仁胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭志鸿，福建仁胜律师事务所律师。
原审被告：罗永吉，���，1976年1月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
原审被告：黄晓玲，女，1978年11月14日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
上诉人严阿恋因与被上诉人游炳顺、原审被告罗永吉、黄晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，不开庭进行了审理。上诉人严阿恋的委托诉讼代理人王坤田、林振利、被上诉人游炳顺的委托诉讼代理人郭志鸿接受了本院调查。本案现已审理终结。
严阿恋上诉请求：撤销原判，改判驳回游炳顺诉讼请求。事实和理由：一、讼争合同标的物是福建省漳州市龙文区步文镇后坂村地号3-231号房产，而非该房产被拆迁所对应的108.43平方米安���房。二、一审法院认定“因严阿恋不配合选房，导致游炳顺未能选到翰苑颐园7幢605、606号安置房”错误。因游炳顺多次找拆迁公司要求选房，导致拆迁公司找严阿恋，说不同意游炳顺选房，严阿恋就必须放弃选房资格。在没有办法的情况下，严阿恋才书面放弃选房资格，故并非严阿恋不配合选房。三、一审法院判非所诉。一审中，游炳顺的请求是：判令严阿恋配合将翰苑颐园7幢605、606号房屋的产权登记在游炳顺名下。而一审法院却判决：“严阿恋配合游炳顺就漳州市龙文区步文镇后坂村地号3-231号房地产拆迁安置对应的产权调换面积108.43平方米的安置房进行选房，并配合将选取的房屋办理不动产产权转移登记到游炳顺名下。”故一审判决已超出当事人的诉讼请求。四、讼争《房地产买卖协议》应为无效。1.合同标的物是集体土地上的建筑物，只能卖给本集体组织成员，游炳顺不符合这一法定条件。2.签订讼争合同时，房屋已不存在，这是不可能实现的一份合同。3.游炳顺请求将翰苑颐园7幢605、606号房屋的产权登记在游炳顺名下，也是无效的。因严阿恋根本没有安置到该两套房屋，更未取得产权证明书。
游炳顺辩称：一、讼争合同标的物应为安置房，一审法院认定正确。讼争合同签订时，福建省漳州市龙文区步文镇后坂村地号3-231号房产已拆迁，合同标的物面积与产权调换面积一致，且讼争合同补充条款约定了新旧补差由严阿恋承担。以上足以说明讼争合同标的物是安置房。二、讼争《房地产买卖协议》应为有效。讼争合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，严阿恋因拆迁，又取得安置房所有权，故讼争合同系有效合同。三、一审判决并未超出游炳顺的诉讼请求。因翰苑颐园7幢605、606号房屋已被他人选走，一审中游炳顺同意另行选房并履行协议，且当庭明确诉讼请求为：“请求人民法院依法确认《房地产买卖协议》有效，并判令三被告配合将《房屋拆迁补偿协议书》项下的产权调换面积对应的房屋产权登记至原告名下。”故一审判决并未超出游炳顺的诉讼请求。
原审被告罗永吉、黄晓玲均未向本院提交书面意见。
游炳顺向一审法院起诉请求：一、依法确认《房地产买卖协议》有效；二、严阿恋、罗永吉、黄晓玲另行选房，并继续履行上述协议。
一审法院认定事实：2014年12月22日，严阿恋作为甲方与游炳顺作为乙方签订一份《房地产买卖协议书》，约定严阿恋自愿将坐落于福建省漳州市龙文区步文镇后坂村地号3-231号房地产以498778元的价格出售给游炳顺，游炳顺于签订协议当天以现金方式将购房款支付给严阿恋，严阿恋于收到购房款之日将房屋交付给游炳顺，并提供上述房地产可办理产权证、土地证的合法手续等内容，同时双方就违约责任进行了约定：“若游炳顺中途违约，严阿恋有权取消定金，严阿恋中途违约，应退还游炳顺定金，并赔偿违约金498778元。”双方还在补充条款中约定:1.严阿恋承诺该房地产的产权证、土地证，严阿恋同意无条件配合办理及配合过户到游炳顺名下，该房新旧补差每平方米140元由严阿恋承担缴纳;2.土地证：漳龙集用2012字第1-0006号。游炳顺与严阿恋及其全权代理人罗永吉、黄晓玲在《房地产买卖协议书》上签名捺印。协议签订当天，严阿恋、罗永吉、黄晓玲收取了游炳顺购房款498778元，并出具收条交给游炳顺收执。
讼争房屋占地面积57.97m²，建筑面积112.43m²。2012年5月7日，严阿恋与漳州益社房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定漳州益社房屋拆迁有限公司拆迁讼争房屋，并补偿严阿恋产权调换面积为108.43m²的安置房屋等内容。严阿恋与游炳顺签订的《房地产买卖协议书》约定的买卖标的物实际上是福建省漳州市龙文区步文镇后坂村地号3-231号房地产拆迁安置所对应的产权调换面积108.43m²的安置房屋。2015年10月28日，严阿恋取得翰苑颐园小区选房证，确定安置住宅2套，分别为翰苑颐园7幢605号和606号，游炳顺在业主签名处签名并注明“代”字。因严阿恋不配合选房，导致游炳顺未能选到翰��颐园7幢605、606号安置房屋。
一审法院认为：本案《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。游炳顺请求确认其与严阿恋签订的《房地产买卖协议书》有效，符合相关法律规定，应予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条��定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。严阿恋与游炳顺签订《房地产买卖协议书》后，未依约履行其义务，致使游炳顺未能取得翰苑颐园7幢605、606号房屋，严阿恋的行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，严阿恋应当配合游炳顺继续选房并将所选房屋的产权转移登记至游炳顺名下。因翰苑颐园7幢605、606号房屋未能选上，游炳顺请求严阿恋、罗永吉、黄晓玲配合将翰苑颐园7幢605、606房屋的产权登记至名下已成为不可能，游炳顺也同意另行选房并履行协议约定，其可在严阿恋配合其选房后再由严阿恋配合将所选房屋的产权转移登记至其名下。严阿恋、罗永吉、黄晓玲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、严阿恋与游炳顺签订的《房地产买卖协议书》合法有效；二、严阿恋应于判决生效之日起五日内配合游炳顺就福建省漳州市龙文区步文镇后坂村地号3-231号房地产拆迁安置对应的产权调换面积108.43m²的安置房进行选房，并配合将选取的房屋办理不动产产权转移登记至游炳顺名下。三、驳回游炳顺的其他诉讼请求。案件受理费8782元，由严阿恋负担。
二审中当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于讼争合同标的物是被拆迁房还是安置房。从《房地产买卖协议书》第一条看，虽然条款中约定的是“龙文区步文镇后坂村（地号3-231号）的房地产”，但同时又约定房产建筑面积为“108.43m²”,而该面积是安置房的面积，并非上述约定房产的面积；且在合同补充条款中，双方还进一步明确“该房新旧补差每平方140元由甲方承担缴纳”,故结合拆迁安置中此类情况的交易习惯，根据高度盖然性的认定标准，应认定讼争合同标的物是安置房。二、关于严阿恋有无收取498778元购房款。严阿恋虽主张该款系借款折抵，游炳顺未实际支付，但并未提供证据，相反，一审法院对该事实的认定有游炳顺提供的收条为据，故结合本案举证情况，应认定严阿恋已收取498778元购房款。一审法院认定事实中严阿恋以上的两处异议均不能成立，故对一审法院认定的事实，应予确认。另查明：游炳顺于一审法庭辩论终结前变更诉讼请求为：一、依法确认《房地产买卖协议》有效；二、严阿恋、罗永吉、黄晓玲另行选房，并继续履行上述协议。
本院认为：《房地产买卖协议书》的效力认定是本案的关键问题。严阿恋主张上述合同无效，最主要理由在于讼争合同标的物是被拆迁房，而被拆迁房系集体土地上的建筑物，同时，上述合同签订时，该房又已不存在，不仅游炳顺不是适格的买卖主体，而且合同也无法履行。如前所述，本院已认定讼争合同标的物应为被拆迁房所对应的安置房，故该理由的论证逻辑，因前提欠缺，不能成立。严阿恋另一理由是讼争合同标的物未办理权证已影响合同效力。根据物债区分原理，因《房地产买卖协议书》订立后双方所形成的是合同之债，应与物权变动分别看待，故讼争合同标的物未办理权证并不影响讼争合同效力，该理由错误理解法律，也不能成立。《房地产买卖协议书》除上述争议点外，在其他方面并未存在无效情形，故应认定合法、有效。严阿恋主张该合同无效，与事实与法不符，理由不能成立。
一审判决第二项中“并配合将选取的房屋办理不动产产权转移登记至游炳顺名下”的内容，只有在已选取安置房并办理了该安置房的权属证书后，才具有可执行性；同时，游炳顺请求合同“继续履行”，仅是在相对方违约状态下对合同履行一种概括性的态度表示，并非指涉某种具体违约行为，与上述内容并不具有对应性；况且，本案中也尚未产生严阿恋不予办理安置房权属证书及后续不予转移该权属证书的违约事实，故上述判决内容不仅难以执行，而且判非所诉，同时也缺乏事��依据。严阿恋主张一审判决判非所诉，有事实依据，理由可以成立。一审判决主文有误，应予纠正。
一审法院虽未对游炳顺请求中的“继续履行”作出实体处理，但该项请求是“合同有效”的延续，且因其具有概括性，其证据范围并未超越“合同有效”的范畴，未对当事人的举证产生具体影响，故为避免讼累，二审应一并处理为宜。
综上，严阿恋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初991号民事判决第一项；
二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初991号民事判决第三项；
三、变更福建省漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初991号民事判决第二项为严阿恋应于本判决生效之日起五日内配合游炳顺就福建省漳州市龙文区步文镇后坂村地号3-231号房地产拆迁安置对应的产权调换面积108.43m²的安置房进行选房；
四、严阿恋与游炳顺签订的《房地产买卖协议书》继续履行。
一审案件受理费8782元，由游炳顺负担500元，严阿恋负担8282元；二审案件受理费8782元，由严阿恋负担8282元，游炳顺负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花絮
审 判 员 李凌
代理审判员 黄兴
二〇一七年八月三日
书 记 员 卢杰