重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终7680号
上诉人（原审被告）：重庆东本工业有限责任公司，住所地重庆市南岸区玉马路18号，统一社会信用代码9150010820317940XH。
法定代表人王东，执行董事。
委托代理人秦坤，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆方舟医药有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路18号B4幢1-2号，统一社会信用代码915001087935354859。
法定代表人朱波，总经理。
委托代理人王小兴，重庆联益律师事务所律师。
上诉人重庆东本工业有限责任公司（以下简称“东本公司”）与被上诉人重庆方舟医药有限公司（以下简称“方舟医药”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初11771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东本公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）关于上诉人是否存在逾期办证的事实认定错误。一审法院认定“涉案房屋实际交房为2015年7月8日，故被告应在2016年1月4日前提交涉案房屋办理产权证的相关资料，但直至2016年6月1日，被告才办理涉案房屋所在楼栋的初始登记，被告逾期办证的违约事实成立。”“现被告并无证据证明其已告知过原告需提交《项目入驻产业类别征询意见表》作为办证之用而原告因自身原因未提交，也无证据证明《项目入驻产业类别征询意见表》系办证之要件，故本院对被告的辩称主张不予采信。”一审判决认定的上诉事实存在三个方面的错误。首先，涉案房屋所在楼栋的初始登记的申请。上诉人在2015年6月18日取得涉案房屋所在的东本茶园产业园标准厂房一期工程的竣工验收备案登记证，上诉人在2015年8月20日向办证部门提交了重庆市土地房屋权属登记申请表，就涉案房屋所在楼栋申请初始登记；故上诉人已在合理时间内履行了初始登记申请义务。而上诉人在提交申请后，在2016年6月1日才实际取得办证部门对涉案房屋所在楼栋的初始登记。上诉人认为，上诉人提起涉案房屋所在楼栋初始登记的申请后，并无相关法律规定上诉人须在固定时间内完成初始登记，而且何时完成初始登记系负责登记的行政机关工作流程问题，并非上诉人能左右。因此，上诉人及时就涉案房屋所在楼栋的初始登记提起了申请，就依法完全履行了自身的义务。其次，涉案房屋办理产权证相关资料的提交。根据双方厂房买卖合同的约定及一审法院关于涉案房屋实际交付时间的认定，上诉人确应在2016年1月4日前提交涉案房屋办理产权证的相关资料，但必须是以被上诉人将涉案房屋办理产权证所需全部资料移交给上诉人为前提。一审中，上诉人举示了重庆市国土资源和房屋管理局作出的《重庆市国土房管局关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》，证明涉案房屋办理产权证须取得对应园区管委会出具的书面同意意见，即对应涉案房屋所在重庆经济技术开发区的《项目入驻产权类别征询意见表》，该文件作为市一级文件并内容明确具体且抄送各区县，全市都应当遵照执行。然而一审判决竟以“现被告并无证据证明其已告知过原告需提交《项目入驻产权类别征询意见表》作为办证之用而原告因自身原因未提交，也无证据证明《项目入驻产权类别征询意见表》系办证之要件”，对上诉人的主张不予采信，实属错误认定。而本案中，被上诉人实际在2016年11月8日才提交涉案房屋对应的《项目入驻产权类别征询意见表》；根据双方厂房买卖合同第十一条的约定，因被上诉人未按期提交资料导致上诉人未能按期向相关部门提交办证资料的，上诉人不承担违约责任。因此，被上诉人至少拖延至2016年11月8日，才将涉案房屋办理产权证所需全部资料提交给上诉人系不争的事实，且上诉人不应就此承担违约责任。再次，涉案房屋所在楼栋的初始登记的申请与涉案房屋办理产权证相关资料提交的关系。其一，根据双方签订厂房买卖合同，仅仅就上诉人代被上诉人提交办证资料进行了约定，并未约定上诉人必须在何时取得涉案房屋所在楼栋的初始登记；其二，根据本案查明的事实，即使上诉人在2016年1月4日前取得涉案房屋所在楼栋的初始登记，上诉人也无法在此时向办证部门提交办证资料，因为被上诉人根本未按时按质按量向上诉人提交相关资料，并且双方厂房买卖合同第十一条约定上诉人对此不承担逾期办证的责任。因此，上诉人并无在2016年1月4日取得涉案房屋所在楼栋的初始登记的义务；即使有该义务，在2016年1月4日上诉人取得涉案房屋所在楼栋的初始登记时，被上诉人仍未向上诉人提供全部的办证资料，也无法为被上诉人代办权证，故不应由上诉人承担涉案房屋逾期办证的责任。（二）关于上诉人收取的20772.32元款项的性质认定错误。首先，双方厂房买卖合同第十一条明确约定由上诉人为被上诉人代办权证，并且当时上诉人与包括被上诉人在内所有东本茶园产业园标准厂房一期业主达成了一致意见，上诉人按总房款的百分之一向业主收取办证代办费，并且在上诉人实际为各一期业主办得对应产权证时，上诉人向各一期业主开具了收取办证代办费的发票，其中四十多家业主签字确认，而被上诉人却出尔反尔，违背诚实信用原则。因此，上诉人收取的该项费用性质为办证代办费，且上诉人实际提供了办证服务，该项费用的收取于法有据，应当得到法律的保护。为了维护诚实信用原则和东本茶园产业园区正常秩序，恳请二审法院依法查明事实。二、一审判决适用法律错误。基于前述一审判决认定事实错误，导致其错误的适用相关法律规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，最终导致一审法院作出了错误的判决。为此，上诉人特向贵院提起上诉，望判如所请。
方舟医药答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉维持原判。
方舟医药向一审法院起诉请求：1、东本公司向方舟医药支付2015年9月20日至2017年1月5日期间逾期办理不动产权证的违约金162438.87元（即2089154元X6%÷365天X473天），依据合同第十一条和商品房买卖合同司法解释的相关规定；2、东本公司向方舟医药支付东本公司提前代收取方舟医药税费、大修基金（即物业专项维修资金）款项的资金占用利息11767.29元（期间为2015年7月7日至2016年11月5日，计算方式为：146689.3元X6%÷365天X488天）；3、东本公司向方舟医药退还东本公司收取方舟医药办理产权证税费等款项中的20772.32元并支付利息（利息计算方式为：以20772.32元为基数按年利率百分之六的标准计算的从2015年7月7日起至付清20772.32元之日止期间的利息）；4、本案的诉讼费用由东本公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月16日，方舟医药（乙方）和东本公司（甲方）签订《厂房买卖合同》（合同编号B4-7-2），约定方舟医药购买东本公司开发的位xxxxB4幢7-2号房屋。项目暂定名重庆东本.茶园.企业上谷（东本茶园产业园标准厂房一期工程）。厂房建筑面积756.94平方米，建筑面积单价2760元/平方米，总成交价2089154元。付款方式为：签订合同当日支付定金50万元，2014年4月16日前支付629154元，余款1460000元办理按揭。
甲方于2015年6月30日向乙方交付综合验收合格的现房，乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续。甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应出示《单位工程质量验收表》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。
合同第十一条关于办理产权登记的约定：1、甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房的180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证，乙方应配合提供甲方办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关税费。2、如因乙方未按期提交资料、未支付应缴纳税费、未缴付维修基金等原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，甲方不承担违约责任。
合同补充协议第六条约定：2、甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准；乙方保证装修作业不得影响甲方工程施工及交房验收工作。
上述合同签订后，方舟医药按约付清了房款。
2015年1月13日，东本公司向方舟医药发出《关于收缴契税及相关费用的函》，要求方舟医药在2015年1月20日前缴纳契税、转让手续费（合同总价×1%）、大修基金等十一项费用共计147517.94元。
2015年7月7日，东本公司向方舟医药出具134767.3元的收据，收款事由为税费86479.7、大修60209.6，应退面积11922元。收据金额为方舟医药按房屋实际面积应缴之税费和东本公司应退还方舟医药的面积价差款品迭而来。
另查明，重庆诚宇物业管理服务有限公司系涉案房屋所在项目物业服务公司。2015年3月23日，方舟医药和重庆诚宇物业管理服务有限公司签订《装饰装修管理服务协议》，约定方舟医药对涉案房屋进场装修，施工期限为2015年3月23日至2015年6月22日。方舟医药认为根据该协议，涉案房屋实际交房时间为2015年3月23日。东本公司对此予以否认，认为实际交房时间为2015年7月8日，即方舟医药完清税费的次日。东本公司为此举示了方舟医药和重庆诚宇物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》。东本公司认为，《前期物业服务协议》第一条第3款约定乙方承接物业时，甲方应向乙方移交：《商品房使用说明书》、《房屋质量保证书》等资料。上述协议签订时间为2015年7月8日，故此应为实际交房时间。
还查明，2012年10月18日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《关于印发支持新型工业化建设意见的通知》（渝国土房管发[2012]155号），其中第19条规定，标准厂房首次交易时，其转移登记发证实行立等可取，并免征买方（入驻企业）应缴纳的转让手续费。东本公司认可其代收的20772.32元转让手续费并未实际向有关部门缴纳，但其认为由于东本公司代方舟医药办理产权证，该笔费用实质是收取方舟医药的代办费。
还查明，2015年6月18日，东本茶园产业园标准厂房一期工程取得《竣工验收备案登记证》。2016年6月1日，东本公司取得办理B4栋初始登记（大证）的《业务受理单》。2017年1月6日，涉案房屋取得不动产权证。
东本公司认为，2014年12月24日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》（渝国土房管[2014]807号），规定符合购买条件的工业企业，经本园区管委会出具书面同意意见后，可按《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定向房屋所在地土地房屋权属登记机构申请办理房屋转移登记。2016年11月14日，方舟医药申请的《项目入驻产业类别征询意见表》经政府相关部门审核通过。因征询意见表系办证的必备条件，方舟医药基于自身原因未提交，故东本公司不应承担逾期办证违约责任。方舟医药认为，根据东本公司办理大证的时间就已产生逾期办证的违约行为，而征询意见表与东本公司办理大证无关。
方舟医药认为根据厂房买卖合同第十一条之约定，东本公司逾期办证构成违约。方舟医药明确其主张之违约金系根据合同法第一百一十三条之规定，其实质为要求东本公司承担违约损害赔偿，计算标准按商品房买卖合同司法解释关于逾期办证之规定，按年利率6%计算。
一审法院认为：双方签订的《厂房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
一、关于实际交房时间。
补充协议约定，“甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准”。主合同约定的交房时间为2015年6月30日，而交房条件之一为“乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续。”
2015年3月23日，方舟医药和物业公司签订了《装饰装修管理服务协议》。2015年7月7日，方舟医药向东本公司付清了相关税费。2017年7月8日，方舟医药和物业公司签订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等。综上，可以看出双方是按照合同约定的时间履行各自的义务，故2015年3月23日应作为方舟医药入场装修时间，实际交房时间应为2015年7月8日。
二、关于东本公司是否应当承担逾期办证违约金。
根据合同约定，“甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房的180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证。”涉案房屋实际交房时间为2015年7月8日，故东本公司应在2016年1月4日前提交涉案房屋办理产权证的相关资料，但直至2016年6月1日，东本公司方才办理涉案房屋所在楼栋的初始登记（大证），东本公司逾期办证的违约事实成立。东本公司辩称《项目入驻产业类别征询意见表》系办证的必备条件，方舟医药基于自身原因未提交，故东本公司不应承担逾期办证违约责任。原审法院认为，厂房买卖合同既已约定东本公司代为办理产权证，则东本公司就负有告知方舟医药提交相关办证资料之义务。现东本公司并无证据证明其已告知过方舟医药需提交《项目入驻产业类别征询意见表》作为办证之用而方舟医药因自身原因未提交，也无证据证明《项目入驻产业类别征询意见表》系办证之要件，故原审法院对东本公司的辩称主张，不予采信。方舟医药于2017年1月6日取得不动产权证，故东本公司承担逾期办证违约金的期限应为2016年1月5日至2017年1月5日。因涉案房屋并非商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约责任计算标准之规定，可按房价款为2077232元（扣除面积价差款）为基数，按照人民银行同期贷款利率为标准计算。
原审法院认为，因合同约定由东本公司代办产权证，而办证所涉相关政府部门众多，故东本公司代收代缴方舟医药应向有关部门缴纳的税费符合交易惯例，亦是出于提高效率之需要，东本公司并无恶意占用代收税费之故意，故原审法院对方舟医药要求东本公司支付税费的资金占用利息的诉讼请求，不予支持。
根据重庆市国土资源和房屋管理局出具《关于印发支持新型工业化建设意见的通知》（渝国土房管发[2012]155号）第19条之规定，转让手续费予以免征。东本公司也认可其代收的转让手续费并未实际向有关部门缴纳，并辩称该笔费用实质是收取方舟医药的代办费。鉴于合同并未明确约定东本公司有权向方舟医药收取代办产权证的费用，东本公司收取的该笔费用没有依据，应当予以退还。原审法院对方舟医药要求东本公司退还转让手续费20772.32元及利息的诉讼请求，予以支持。但方舟医药要求按照年利率6%的标准计算利息缺乏依据，可按人民银行同期贷款利率为准计算。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：一、重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性向重庆方舟医药有限公司支付逾期办证违约金（以2077232元为基数，按人民银行同期贷款利率为标准，从2016年1月5日起计算至2017年1月5日止）。二、重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还重庆方舟医药有限公司转让手续费20772.32元及利息（以20772.32元为基数，按人民银行同期贷款利率为标准，从2015年7月7日起至计算至付清为止，利随本清）。三、驳回重庆方舟医药有限公司其他诉讼请求。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：上诉人东本公司应否承担逾期办证违约损失的支付责任；上诉人东本公司应否退还收取的转让手续费。针对前述争议焦点，本院评述如下。
关于上诉人东本公司应否承担逾期办证违约损失支付责任的问题。双方合同约定：东本公司收到方舟医药支付的该厂房全部房款且方舟医药实际接收该厂房的180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代方舟医药办理该厂房的相关产权证，方舟医药应配合提供东本公司办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。本案中，方舟医药于2015年7月8日办理接房手续，依前述约定东本公司应在2016年1月4日前向办证机关提交办证资料，而其实际上于2017年1月6日才向办证部门提交涉案房屋办证资料，有违双方合同约定，东本公司依法应当承担逾期办证违约损失的支付责任。东本公司上诉称，双方合同并未对初始登记进行约定，上诉人已履行了初始登记的申请义务，故因初始登记迟延导致涉案房屋逾期办证应当免责；被上诉人未及时提交《项目入驻产业类别征询意见表》导致逾期办证，故上诉人不应承担逾期办证违约损失的支付责任。对此本院认为，因涉案房屋所在楼栋的初始登记是办理涉案房屋产权登记的必需前提，即使双方对房屋所在楼栋的初始登记无具体约定，但对涉案房屋办理产权证时间的约定即当然包括上诉人在前述约定时间内完成初始登记的义务，故上诉人以双方对房屋所在楼栋初始登记无约定主张免责的理由不能成立。根据双方约定，东本公司是涉案房屋权属证书办理的主要义务主体，方舟医药仅承担配合义务。关于涉案房屋权证办理所需资料的范围、提交时限等，东本公司负有通知义务，其未举示证据证明已履行通知义务而由于方舟医药自身原因未及时提交，东本公司应当承担相应的不利后果。因此，原审法院判令东本公司承担逾期办证违约损失并无不妥，本院依法予以维持。
关于上诉人东本公司应否退还收取的转让手续费的问题。东本公司上诉称，其已和包括被上诉人在内的东本茶园产业园标准厂房一期业主达成一致意见，向业主按总房款百分之一收取权证代办费。根据审理查明的事实，双方合同中并无权证代办费的相关约定，而本案涉及的20772.32元东本公司系以转让手续费名义收取，东本公司亦未举示双方一致同意将转让手续费转化为权证代办费的证据，故方舟医药诉请东本公司退还20772.32元并承担资金占用损失符合法律规定。东本公司的上诉请求缺乏事实依据，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4199元，由上诉人重庆东本工业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 邓方彬
审 判 员 钱昳心
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 张乾胜
书 记 员 邹 艺