江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西民初字第2677号
原告（执行案外人）：彭爱军，男，汉族，1974年12月26日出生，住江西省南昌市南昌县迎宾中大道1155康城住宅区。
原告（执行案外人）：杨瑟琴，女，汉族，1974年7月10日出生，住江西省南昌市南昌县迎宾中大道1155康城住宅区。
二原告共同委托代理人：黄志刚，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201510106824。
二原告共同委托代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201311837205。
被告（申请执行人）：江西银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称江西银行），住所地：南昌市站前路96号天集大厦。组织机构代码：058829843。
负责人：辛武峰，该中心总经理。
委托代理人：何文君，该公司职员。
委托代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110200309。
第三人（被执行人）：彭姣凤，女，汉族，1972年3月25日生，住湖南省涟源市。
原告彭爱军、杨瑟琴诉被告江西银行，第三人彭姣凤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2016年4月27日第一次开庭时，原告委托代理人黄志刚、刘登凤，被告江西银行委托代理人何文君到庭参加诉讼。第三人彭姣凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2016年8月11日第二次开庭时，原告彭爱军、杨瑟琴及其委托代理人黄志刚、刘登凤，被告江西银行委托代理人何文君、蔡曦炜，第三人彭姣凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭爱军、杨瑟琴诉称:第三人彭姣凤自2012年陆续向两原告借款，截止2013年7月，共计借款1920000元。2014年6月，第三人彭姣凤两次向被告江西银行共借款1000000元。由于第三人彭姣凤无法归还两笔贷款，原告杨瑟琴在2014年10月10日至2015年3月31日作为担保人代偿399937.87元，在2014年12月9日作为担保人代偿506041.67元。2014年8月18日，原告为第三人彭姣凤购买的南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（第12层）、1216室（第12层）房屋支付了按揭尾款272000元。
2014年，因第三人彭姣凤无力偿还原告欠款，原告彭爱军与第三人彭姣凤签订了《南昌市存量房买卖合同》，约定彭姣凤将其位于南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（第12层）、1216室（第12层）房屋转让给原告彭爱军，抵债金额960000元。签约后，第三人彭姣凤将两套房屋交付给原告占有、使用。2014年11月3日，原告与彭姣凤将房屋转让交易的所有材料交由南昌市房管局办理过户手续。2014年11月12日，南昌市房管局出具的《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细表单》中列明买房人为原告彭爱军。原告交纳了房屋契税及相关费用。后由于彭姣凤未承担其负责的过户税费，致使房屋未能及时办理过户。
2015年3月，被告江西银行向南昌市西湖区法院申请查封了上述两套房屋。两原告向法院提出了执行异议申请，2015年12月，法院做出（2015）西异执字第54号执行裁定书。两原告对该裁定不服，特提出起诉，要求1、判决立即停止对南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（第12层）、1216室（第12层）的执行措施并解除对该两套房屋的查封手续。2、判决确认两原告与第三人彭姣凤签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（第12层）、1216室（第12层）归原告所有，彭姣凤协助和配合原告办理该两套房屋的产权过户登记。3、本案诉讼费由被告承担。
原告彭爱军、杨瑟琴提交了如下证据：
证据一、原告的身份证、结婚证。证明：原告主体适格。
证据二、戴某、彭姣凤与原告彭爱军于2014年11月3日签订的房产买卖备案合同两份，南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细表单、收件收据两份、万玉兰的身份证和证人证言、彭姣凤、戴某、彭爱军、杨瑟琴出具的情况说明、彭姣凤和戴某的身份证、结婚证。证明：1、法院查封涉案房产之前原告彭爱军与第三人彭姣凤已签订合法有效的书面买卖合同，约定将诉争房产转让给原告彭爱军；2、办理了产权交易登记审批手续；3、买卖合同中的1000元/平方米的价格并非实际成交价，实际成交价为960000元（包括按揭尾款272000元），约定由原告承担房产过户契税27686.47元和18258.5元、房地产交易手续费11486元和房屋登记费1100元，其它税费由第三人彭姣凤承担，并未明显低于市场价格；房款支付方式为抵债。
证据三、借条、原告彭爱军的银行流水、原告杨瑟琴银行卡及银行流水、代偿证明两份。证明1、2012年6月至2013年7月，第三人彭姣凤尚欠原告彭爱军1920000元未归还；2、2014年12月9日原告杨瑟琴作为担保人代彭姣凤偿还贷款本息506041.67元，2014年10月10日至2015年3月31日杨瑟琴作为担保人代彭姣凤偿还贷款本息399937.87元。彭姣凤共欠原告3091900元未归还。
证据四、交易回单、兴业银行储蓄转账凭条和银行流水、（2015）西异执字第54号执行裁定书。证明：原告彭爱军、杨瑟琴代第三人彭姣凤支付了诉争房产按揭尾款272000元。
证据五、契税完税证明两份、房地产交易手续费及房屋登记费发票、房产转让收费结算单。证明：原告彭爱军、杨瑟琴为办理诉争房产的过户交纳了房产过户契税27686.47元和18258.5元、房地产交易手续费11486元和房屋登记费1100元。未办理过户登记并非因为原告自身原因，而是因为第三人彭姣凤未依约支付房产过户的其他税费。
证据六、北京东亚时代物业管理有限公司南昌分公司盛世滨江物业管理处出具的证明两份、物业费交费通知书两份、物业费收据两份、原告杨瑟琴缴纳诉争房产物业费的回单、原告杨瑟琴2015年6月1日和9月2日缴纳涉案房产电费的发票四张、诉争房产居住的照片一组。证明：原告彭爱军、杨瑟琴从2014年12月1日起至今占有、使用诉争房产，即在法院于2015年3月25查封诉争房产之前，原告已合法占有诉争不动产。
证据七、（2015）西异执字第54号执行裁定书一份。证明：本案的由来。
证据八、诉争房产的维修基金缴款凭证二张。证明：诉争房产无需再缴纳维修基金。
被告江西银行辩称：一、法院的查封行为合规、合法，根本没有侵害原告的权利。物权是登记主义，未经登记不得对抗第三人。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在本案当中，法院查封的是第三人彭姣凤名下的房产，并不是原告彭爱军的房产。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，第三人彭姣凤将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。据此，法院在执行当中查封的是第三人彭姣凤名下的房产符合法律规定。二、原告并未实际支付购房款。关于购房款项问题，我们不认可。原告杨瑟琴作为彭姣凤借款的担保人，承担连带保证担保责任，当彭姣凤贷款逾期未归还时，原告为其代偿了两次逾期贷款，原告杨瑟琴是在履行贷款保证责任，并不是在支付购房款。原告把支付购房款与代偿混同，这是两个法律关系，代偿的行为跟购房款没有关系，据此，原告在所谓的购房行为当中并未支付任何的对价。三、原告与第三人彭姣凤所签订的购房合同不符合法律规定。在之前的执行听证会上，原告提交的两份《南昌市存量房买卖合同》存在以下问题：一是所签合同未有签订时间;二是所签合同购房金额明显不符常理，一套67.66平方米的房产买卖价款为67660元，另一套44.67平方米的房产买卖价款为44670元。据此，原告与第三人彭姣凤所签订的合同具有恶意串通损害第三人利益的行为。四、原告彭爱军并不是善意第三人。1、购房合同明显有问题，购房款明显低于两套写字楼的市价，且签订的时间也没有标注，存在造假嫌疑；2、原告并未支付实际价，只是以代偿彭姣凤的借款为理由，达到转移资产的目的，代偿与购房不能等同；3、原告已经知道彭姣凤有借款，他们与彭姣凤的这种行为是以合法形式掩盖非法目的；4江西银行多次前往诉争房产处调查，发现两套写字楼处于长期闲置状态，并无人使用。原告也没有任何证据能够证明其进行了实际占有；五、关于原告与第三人彭姣凤之间的债权债务问题，我们不清楚。这仅仅是原告单方面的口头陈诉，没有任何凭证。
被告江西银行提供如下证据。
证据一、（2015）西桃民初字第230号、231号民事判决书两份。证明1、第三人彭姣凤与被告江西银行发生债务的由来及执行的依据。
证据二、（2015）西异执字第54号执行裁定书一份。证明：1、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，原告与第三人彭姣凤签订的《南昌市存量房买卖合同》没有签订时间，约定的房款也明显低于市场价值，故该买卖合同无效。2、原告与江西银行申请执行上述两套房屋，没有关联性。
第三人彭姣凤述称：因我欠原告的钱，所以把诉争房屋作价960000元抵给原告。双方到房管局签订了合同后我把房屋钥匙给了原告。双方约定各自承担过户费用，因我没有钱，没有支付过户的费用，所以没有办理好诉争房屋的过户手续。
第三人彭姣凤未提供证据。
经审理查明：原告彭爱军、杨瑟琴是夫妻关系。第三人彭姣凤与原告彭爱军是姐弟关系，原告与第三人双方互有经济往来。2014年8月18日，原告为第三人彭姣凤购买的南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（第12层）、1216室（第12层）两套房屋支付了按揭尾款272000元。
2014年11月3日，原告彭爱军与第三人彭姣凤签订《南昌市存量房买卖合同》两份，约定：彭姣凤将其位于南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（建筑面积67.66平方米）、1216室（建筑面积44.62平方米）二套房屋转让给原告彭爱军，其中1215室合同标价67660元（1000元/平方米），1216室合同标价44620元（1000元/平方米）。该两份合同在南昌市房管局备案。
2014年11月3日，原告彭爱军与第三人彭姣凤将上述房屋的房产证、土地证、合同等办理房屋过户需要的相关材料交到南昌市房管局，南昌市房管局出具《收件收据》。2014年11月12日，南昌市房管局出具《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细表单》，载明：西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室二套房屋买房人彭爱军，卖房人彭姣凤，业务类型是个人房产转让登记。2014年11月13日，原告彭爱军交纳了南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室房屋契税27686.47元、1216室房屋契税18258.50元以及房地产交易手续费11486元、房屋登记费1100元。由于税费未全部缴清，房屋未办理过户。
2014年6月10日，第三人彭姣凤与被告江西银行签订《个人借款及担保合同》，约定：彭姣凤向江西银行借款500000元，借款期限为2014年6月10日至2014年12月10日，原告杨瑟琴为该笔借款提供担保。后彭姣凤无法归还该笔贷款，原告杨瑟琴在2014年12月9日代为偿还该笔贷款本息506041.67元。2014年6月10日，第三人彭姣凤与被告江西银行又签订《个人借款及担保合同》，约定：彭姣凤向江西银行借款500000元，借款期限为2014年6月10日至2015年6月10日，原告杨瑟琴为该笔借款提供担保。后彭姣凤无法归还该笔贷款，原告杨瑟琴从2014年10月10日起作为担保人代为偿还该笔贷款，其中2014年10月10日代偿45129.16元，2014年11月10日代偿45129.16元，2014年12月10日代偿45129.16元，2015年3月31日归还剩余贷款本息264550.39元，杨瑟琴共代偿399937.87元。
另查明：2014年6月13日，江西银行与邓迎花、彭小四、彭姣凤签订《个人借款及担保合同》，约定邓迎花、彭小四向江西银行借款500000元，借款期限为2014年6月13日至2014年12月13日，彭姣凤为该笔借款提供担保。借款到期后，邓迎花、彭小四未按约还款，彭姣凤未履行担保之责。后江西银行诉至法院。2015年6月,本院做出（2015）西桃民初字第231号民事判决书，判决：一、被告邓迎花、彭小四于判决生效后十日内归还原告江西银行借款461783.36元及利息；二、被告彭姣凤对上述债务承担连带清偿责任。
2014年8月21日，江西银行与邓迎花、彭小四、彭姣凤签订《个人借款及担保合同》，约定邓迎花、彭小四向江西银行借款400000元，借款期限为2014年8月21日至2015年8月21日，彭姣凤为该笔借款提供担保。但邓迎花、彭小四自2014年11月起逾期还款，彭姣凤未履行担保之责。后江西银行诉至法院。2015年6月,本院做出（2015）西桃民初字第230号民事判决书，判决：一、解除江西银行与邓迎花、彭小四、彭姣凤签订《个人借款及担保合同》；二、被告邓迎花、彭小四于判决生效后十日内归还原告江西银行借款305247.92及利息。三、被告彭姣凤对上述债务承担连带清偿责任。
上述两案在审理中，江西银行提出财产保全申请，本院于2015年3月20日查封了彭姣凤名下南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室二套房屋。（2015）西桃民初字第230号民事判决书和（2015）西桃民初字第231号民事判决书已生效，江西银行已向本院申请执行。
2015年11月15日，原告向本院提出执行异议。2015年12月8日，本院做出（2015）西异执字第54号执行裁定书，驳回原告提出的异议。原告故提起本次诉讼。
又查明：鸿达房产置业有限公司中介人员万玉兰出庭作证称：原告及第三人彭姣凤在2014年10月份找万玉兰要求其代办彭姣凤名下南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室二套房屋的过户手续，原告及第三人约定房屋买卖价格是960000元。在房屋买卖合同上标明1000元/平方米是行业惯例。
再查明：原告在起诉时，将彭姣凤列为被告。本院在审理中，查明彭姣凤不反对案外人即原告的异议，根据法律规定，本院将彭姣凤列为本案第三人。
本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
就本案而言：一、原告彭爱军与第三人彭姣凤是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2014年11月3日，彭爱军与彭姣凤签订两份《南昌市存量房买卖合同》，约定彭姣凤将其位于南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室两套房屋转让给彭爱军，并将该两份合同在南昌市房管局备案。而本院于2015年3月20日才查封彭姣凤名下南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室房屋。虽然江西银行对合同标明的价款有异议，但因为1000元/平方米是行业惯例，且原告提供的证据能证明原告与彭姣凤并不是按1000元/平方米支付价款。故在本院查封之前，原告与第三人彭姣凤就诉争房屋已签订合法有效书面买卖合同。《物权法》第十五条：
二、原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三人彭姣凤在庭审中陈述，其在签订买卖合同后已将房屋钥匙交付原告。北京东亚时代管理有限公司南昌分公司盛世滨江物业管理处出具证明，证明原告将诉争房屋交付亲戚使用。根据上述事实，原告应在本院查封之前已合法占有该诉争房屋。
三、原告是否已支付全部价款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条：对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，原告与彭姣凤在庭审中确认以下事实：“原告与彭姣凤有经济往来，彭姣凤欠原告款项未归还。彭姣凤将诉争房屋折价960000元转让给原告彭爱军，支付方式是以房抵债。”原告于2014年8月18日先行支付了诉争房屋的按揭尾款272000元。原告支付诉争房屋按揭尾款的行为，表明1、原告与彭姣凤不是按照《南昌市存量房买卖合同》中约定的价格支付购房款；2、为诉争房屋的过户做准备。此后，原告彭爱军与彭姣凤签订买卖合同，找中介人员办理过户手续、并将诉争房屋材料交付房管局，原告缴纳其应承担的契税，上述行为证明的事实与原告、第三人陈述的事实相吻合，证明原告与第三人存在真实的以房抵债的法律行为。原告与第三人彭姣凤房屋转让价款是以抵消的方式支付的，意味原告已将全部价款支付完毕。
四、非因原告自身原因未办理过户登记。根据原告缴纳房屋过户的契税以及相关费用的行为，证明原告有办理诉争房屋过户的诚意。第三人彭姣凤认可诉争房屋未过户是其未缴纳应当承担的税费和相关费用。因此，不能将诉争房屋所有权变更至原告名下的责任不在于原告。
《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，原告与第三人彭姣凤在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有诉争不动产。原告已支付全部价款，并且不是原告的原因未办理过户登记。因此，原告要求不得执行诉争房屋的诉请，合理合法，本院予以支持。虽然两原告是夫妻，但因为仅是原告彭爱军与三人彭姣凤签订南昌市存量房买卖合同，南昌市房管局出具的《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细表单》中也载明买房人是彭爱军，故本院确认诉争房屋的所有人是原告彭爱军。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、{最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释}第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行位于南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室、1216室房屋。
二、确认位于南昌市西湖区沿江南大道1599号中段东侧东亚盛世滨江写字楼1215室（第12层）、1216室（第12层）房屋归原告彭爱军所有，第三人彭姣凤协助原告彭爱军办理该两套房屋的产权过户登记，过户费用由原告彭爱军承担。
三、驳回原告彭爱军、杨瑟琴的其他诉讼请求。
本案由原告预交的案件受理费7870元，由第三人彭姣凤承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本院（2015）西异执字第54号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 付 蕾
人民陪审员 喻 涛
人民陪审员 赵小莲
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 胡 瑶