广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终991号
上诉人（原审原告）：广州金钺物业管理有限公司，住所地广州市番禺区桥南街南郊路65号3A01。
法定代表人：王景奎，董事长。
委托代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人：黄新浩，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：孔兆仁，住广州市番禺区。
委托代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。
委托代理人：李淮桂，广东明和理律师事务所工作人员。
上诉人广州金钺物业管理有限公司（以下简称金钺公司）与上诉人孔兆仁租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金钺公司上诉请求撤销原审判决第一、二项判决，改判：1.孔兆仁向金钺公司赔偿因孔兆仁违约提前解除合同所造成金钺公司按合同全部履行的前提下所给予免租期租金损失163200元(自2010年9月1日至2010年12月31日止，已减去原判支持的2010年11月1日起至2010年12月31日止的50％的租金损失54400)；2.孔兆仁向金钺公司支付拖欠租金51680元(自2011年2月1日至2011年4月26日，已减去原判支持的2011年1月1日起至2011年4月25日止的50％的租金损失104266．67元)；3.孔兆仁向金钺公司支付自2010年9月1日至2011年4月26日的服务管理费26746．7元；4.判令因孔兆仁各种违约行为按合同应向金钺公司支付的迟延履行违约金、提前解除合同及不按时开业等各种违约金、违约责任中的700000元，剩余部分违约金、及合同全部履行后金钺公司可获得上千万元租金等利益损失的法律责任，金钺公司主张孔兆仁应自觉在诉讼外桉合同继续向金钺公司承担、履行；5.孔兆仁承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、孔兆仁收铺时间应当是2010年9月1日。生效判决(2011)穗番法民三初字第997号民事判决书第14页第二段已经认定孔兆仁收铺日期为2010年9月1日。即使金钺公司于2010年10月27日通知孔兆仁于2010年10月31日办理收铺手续，但并不能视为金钺公司同意孔兆仁于2010年10月31日接收涉讼商铺，理由如下：1.孔兆仁于2010年8月17日向金钺公司寄送《关于租赁哈街C2三楼经营问题的报告》，对金钺公司于2010年8月9日要求于2010年9月1日交铺的日期提出异议，并无正当理由拒绝收铺；2.金钺公司于2010年10月27日通知孔兆仁于2010年10月31日办理收铺手续，是与孔兆仁预约之后的适当时间前来补办交接手续，补办的交接文件中交铺(实质应当起租日)日仍然必须是第一次通知的交铺日期，即2010年9月1日；3.金钺公司于2010年10月27日发出通知，只能通知孔兆仁于2010年10月27日以后办理交接手续，如果金钺公司于2010年10月27日通知孔兆仁于2010年9月1日办理收铺手续，显然不符合汉语文字表达方式。二、假使合同解除，解除日期也应为2011年4月26日。孔兆仁于2011年4月25日向金钺公司邮寄《关于解除<商铺租赁合同>的通知》的EMS详情单显示，金钺公司于2011年4月26日签收该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案合同解除日期应为2011年4月26日。三、原审判决中对孔兆仁明显违法解除合同的违约责任不仅错误的不予追究，反而认定因孔兆仁违法解除合同之前的租金损失还要由金钺公司承担一半，明显属事实认定不清且法律适用错误。1.原判第18页的认定虽然部分正确的理解了合同中“可改变经营范围”约定，但在“可改变经营范围”的有关事实认定不清并法律责任适用错误，对照本案合同第七条第9款(该条款是根据孔兆仁特别提议后增加的)约定：“如国家政策禁止经营动漫游艺机室和不可抗力的原因时，可改变经营范围”，在孔兆仁取得暂停性的不予受理游艺机牌照的新设立申请时，假如其此时提出过改变经营范围的协商但金钺公司不同意改变经营范围，如此政府不受理才导致《商铺租赁合同》中商铺作为商业经营场所的合同目的不能实现，只有此二条件同时具备孔兆仁始可能成立解除合同权，但事实是孔兆仁从未按合同提出改变经营范围而直接解除合同，而原判就一句“但双方对此不能达成一致意见”就掩盖了孔兆仁对其从未提出改变经营范围的举证不能。如此违约原判还要被违约方承担解除合同前一半的租金，违反公平。2.本案的合同目的完全可以实现。首先，本案租赁合同是合同法有名合同中明文规定有别于住宅租赁、工业厂房租赁的房屋租赁合同中十分常见的一类商铺租赁合同，该类合同的根本目的是租定商业经营场所而非租定可调整不确定的商业经营范围，两者不能混为一谈，不能因为某一种经营范围的前置程序未被批准而认定本案商铺不能实现作为商业经营场所的合同目的。事实上根据举证的同一栋楼的其他商户在孔兆仁解除合同前已经办了营业执照，早已正常经营实现了租赁商铺的合同目的。并且，根据孔兆仁提供的《行政审批事务不予受理回执》，自2009年11月25日起广州市内只是停止受理新设游艺娱乐场所的申请，并未停止受理变更《娱乐场所经营许可证》的申请，同时广州市内未曾有相关的禁止经营动漫游艺机室的规定。孔兆仁合法经营动漫游戏机室除了采用申请新设立游艺娱乐场所方法外，还可以找合伙加盟、及申请变更原来的《娱乐场所经营许可证》等方法，孔兆仁有举证其已穷尽上述所有的办法仍不能合法经营游戏机室、动漫机室的举证责任。且根据本案合同第七条第9款的约定，即便孔兆仁某一种经营范围的前置程序未被批准，孔兆仁按合同约定还可选择其他经营范围，谈不上合同目的不能实现即涉案商铺不能作为商业经营场所的可能。在此需要特别指出的是，本案合同第七条第9款只是赋予了孔兆仁对经营范围的选择权，而非赋予了孔兆仁解除合同的权利。本案中广州市暂时性停止受理新设立游艺娱乐场所申请，明显不是合同中约定的国家禁止经营动漫游艺机室，并且在对孔兆仁暂停受理的通知两个月后，即恢复受理了新设立申请，之前的暂停受理只是番禺区文广局等待广州市政府对新设立动漫游艺机室规划布局数量的批复，决非合同中约定的国家禁止经营游戏机，孔兆仁对此是十分清楚的。以上有《关于游艺娱乐场所审批问题的批复》(穗文广新复[2011】15号)文件及《关于公布、下达2011-2015年广州市游艺娱乐场所总量和布局规划》(穗文广新[2011]299号)可以证明。另，涉案房屋所在的番禺区2011-2015年有27个新增游艺娱乐场所并恢复接受游艺场所的新设立申请。3.金钺公司已全面适当的履行了租赁合同的全部义务，提供了注明商业用途的商铺房屋产权证，并履行了通知收铺等附随义务，在签约和履约中没有任何过错。从来没有法律和行政法规规定停止受理《游艺娱乐场所经营许可证》的申请，广州现在还有众多的游艺机经营场所照常经营。且没有任何法律和行政法规规定房屋出租人在签定出租合同前有义务审查承租人的经营范围是否符合各行各业的地方政府部门的暂停性等所有规定，原判对出租人设定这样的对法律、行政法规之外的专业性、地方性、临时性具体规定的审查义务，并据此判定金钺公司对合同的解除负有过错责任，显然是十分荒谬的，也违反了本案合同第六条第4款对双方义务的明确划分的约定。4.根据合同第六条第2款的约定，孔兆仁不仅应承担其违法解除合同前的全部租金损失，另外应承担全部的违约责任。四、孔兆仁没有实际占有并使用所租商铺是其自己的原因造成的，而且未实际使用并不等于未实际发生服务，原审判决认定孔兆仁不需向上诉人支付自2010年9月1日至2011年4月26日的服务管理费是认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，孔兆仁与金钺公司签定的《商铺租赁合同》是合法有效的，双方的合法权益都应当得到保护。《商铺租赁合同》第四条第一项对服务管理费的约定不单只是通常意义上的物业管理费用，还包含了金钺公司整个商业街的推广费用、公共设施实际维修、维护的费用以及公共部位的清洁费用等等。自涉讼房屋符合合同交付标准及金钺公司要求孔兆仁收铺之日起，应视为孔兆仁实际占有了所租赁房屋，另案生效判决也对此予以了确认，孔兆仁有权放弃可以享受的权利，但是不能拒不履行应承担的义务。
针对金钺公司的上诉请求，孔兆仁的答辩意见除其上诉状提及的外，补充答辩意见如下：1.办理消防备案时间显示为2010年12月1日，而其发出的通知的时间为2010年10月，故当时并未验收合格。2.解除通知认定的时间为2011年4月25日而非4月26日，解除权是形成权，只要解除通知发出，解除就成立。3.孔兆仁不存在任何违约解除合同的情形，（2012）穗中法民五终字第2016号民事判决书第21页中详细载明了孔兆仁解除合同是合法的，不存在任何的违约行为，同时，金钺公司对其所谓的损失没有提供任何的证据。4.无论一审还是二审，根据金钺公司起诉的时间往前推，租金的诉讼时效为1年，超过的不应保护。
孔兆仁上诉请求：撤销原审判决第一项；金钺公司承担一、二审诉讼费。
事实和理由：一、涉案商铺尚未符合法定交付条件，原审判决认定金钺公司通知交付的时间为孔兆仁接收商铺的时间是事实不清。1.金钺公司在2010年10月27日以书面发给孔兆仁《收铺通知书》中注明“商铺经验收合格，现准予交付使用”，明确反映了金某公司清楚知道交付商铺的标准必须经法定验收程序并经双方当事人确认才能交付使用，而商铺当时根本没有任何报建手续，也未取得产权证明，并且水电、基本设施仍未完善，商铺仍处于违法状态，商铺未取得合法报建手续和完善基本设施之前，不可能验收合格，又如何验收合格交付使用。并且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国消防法》第十三条明确建筑物经验收合格后才能交付使用的强制性规定，以及广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(2012年)[粤高法(2012)240号]第一大点第6小点的规定，租赁房屋无论是否约定交楼标准，都必须符合经验收合格后才能交付使用，也就是商铺未达到验收合格的法定强制性规定时，孔兆仁有权行使抗辩权而不收取商铺。2.如认为通知收取商铺，就是孔兆仁必须使用商铺，如在商铺未达到法定的消防、竣工验收标准使用发生安全责任，孔兆仁只能再行向出租方追究责任，这只是一种救济途径。而《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的立法目的就是建筑物交付前必须达到法定的标准，避免使用期间安全事故的发生，而不是在安全事故发生后再进行追究责任，故此，一审法院认为金钺公司通知收铺之时视为收取商铺均不符合金钺公司在《收铺通知书》的明确规定和上述立法目的。3.金钺公司一审庭审中认为提供了房产证就以此认为其取得消防验收合格和竣工验收合格，否则办理不了产权，实际房产证是建筑物是否按照规划部门建设，区分违法建设，此属于房屋产权的合法与否。而验收消防和竣工验收是对建筑物使用上的要求，两者分别属于不同要求，不能认为取得房产证就必然取得消防验收合格和竣工验收。相反，金钺公司作为建设单位，消防验收和竣工验收是其法定责任和义务，依法应承担提供验收合格的证明，否则应承担举证不能的不利法律后果，并且建设管理部门提供的答复已明确涉诉商铺没有进行竣工验收备案，既没有进行竣工验收，涉诉商铺的产权证也是违法补办的而取得的。二、一审法院适用法律错误。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款、第二款之强制性规定，涉诉商铺未能提供竣工验收合格的证明，究其真实原因，涉诉的商铺根本没有办理任何竣工验收手续，属于违法建设，没取得办理竣工验收手续必备的《建设工程规划许可证》和《建设工程许可证》，又怎可能从法定途径、法定程序取得竣工验收合格证明。金钺公司一直未能提供商铺是可以交付使用的验收合格证明，作为人员高度聚集的场所，任何人都不愿意冒如此大的风险而使用没有经过竣工验收合格根本达不到交付使用条件的商铺，如发生安全事故，应由谁来承担。2.根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第一款第一项及第二款，以及中华人民共和国公安部颁布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款第(六)项的规定，建设工程未经验收合格，不得投入使用，办理消防验收是建设单位的法定义务，涉诉商铺是1700多平方米用作游戏机室，而金钺公司没有履行法定的消防验收义务，也没向孔兆仁提供消防验收合格证明，商铺根本达不到使用要求，也未达到交付的标准。3.2012年广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》[粤高法(2012)240号]第一点第(一)项第6点明确规定竣工验收和消防验收是属于交楼的强制性规定，并且不能由双方当事人约定来改变。并且参考广州市中级人民法院《商品房预售合同纠纷统一处理做法》(下称“统一做法”)，该文件第二点已明确符合交楼标准必须具备以下两个基本条件：(1)取得《建设工程竣工备案表》(即各单项验收已合格)；(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。4.从《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》对于验收合格的强制规定，并没有“当事人另有约定除外”的规定，也就是对于建筑该两项目验收合格才能交付使用的规定并不允许当事人自行约定降低建筑物交付使用的标准，故此，无论当事人是否约定建筑物的交付使用标准，建筑物交付使用时均不能低于该两项的强制性规定。三、一审作判决时完全没考虑免租期的事实，是属于严重错误。1.涉诉商铺签订合同之时就是属于违章建筑，金钺公司从来没有提供任何合法的文件证明其取得合法的相关手续，直到2011年3月30日才取得涉诉商铺的产权证，2011年4月份才将复印件交给孔兆仁，也就是从2011年4月份孔兆仁才知道原来的违章建筑已变为合法建筑，退一步而言，即使认为商铺符合交付条件，也应从2011年4月份起计算，而不是2010年11月1日。2.根据《商铺租赁合同》第二条约定，商铺租赁起始期是以实际交铺为准，且第三条第1点约定了6个月的免租期，故此，无论2010年11月1日或2011年4月视为交付商铺，孔兆仁<关于解除《商铺租赁合同》的通知>已于2011年4月26日邮寄送达给金钺公司，当天《商铺租赁合同》已解除，商铺的实际控制、支配权已归还给金钺公司，而2011年4月26日仍处于合同约定的免租期内，孔兆仁依约无需支付任何租金。另，一审法院认为此期间是金钺公司的损失也是错误的，因为合同已约定该期限为免租期，也就是该期间金钺公司是没有租金收入，又何来损失。四、再退一步而言，即使孔兆仁应承担金钺公司的租金损失，但孔兆仁已支付的54400元的事实一审法院已查明，为何不予以先行扣除，且一审期间，孔兆仁已陈述，如认为需孔兆仁需支付租金的，先应扣除该部分租金，但一审法院对此完全遗漏。
针对孔兆仁的上诉，金钺公司的答辩意见除其上诉状载明外，补充如下：1.《收铺通知书》并不是通知交付使用而是收铺装修，依照惯例，所有商铺均须装修，金钺公司通知是让其收铺装修，因装修后还要二次消防才能使用。且依据合同约定，金钺公司给予了孔兆仁装修免租的期限，另根据合同约定，装修的财产合同期满或终止后无条件归金钺公司所有，基于此，金钺公司给了孔兆仁装修的免租期。孔兆仁在上诉状中陈述金钺公司在通知交付的时候必须要验收合格，是不成立的。2.金钺公司通知时也已经符合了法定的交付标准，首先是关于消防方面，对于《中华人民共和国消防法》第十三条，消防有两种类型，一种是需要验收合格，一种是备案抽查，对于后一种，法律规定是可以先使用，后抽查不合格再修改，关于本案是属于何种，需要专业部门进行认定，现广州市公安消防局已经在官网上确认本案是属于第二种，故涉案房屋并不违反消防法的规定。3.孔兆仁主张金钺公司没有竣工验收合格，涉案房屋在2011年3月已经证实取得房产证，房产证需验收合格后才有可能取得，故金钺公司在通知对方收铺时已经验收合格。4.关于诉讼时效的问题，金钺公司在孔兆仁起诉的(2011)穗番法民三初字第997号案件中作为被告已经提出抗辩，同时也进行了反诉，但法院没受理，在该案中，金钺公司一直以孔兆仁拖欠租金进行抗辩，故不存在超过诉讼时效的问题。
金钺公司向一审法院起诉请求：1.孔兆仁赔偿因孔兆仁违约提前解除合同所造成金钺公司按合同全部履行的前提下所给予免租期租金损失217600元（自孔兆仁收铺之日2010年9月1日至合同约定免租期2010年12月31日止）；2.孔兆仁立即向金钺公司支付拖欠租金155946.7元（自孔兆仁实际欠缴租金之日2011年2月1日，暂计算至孔兆仁向金钺公司提出解除合同之日2011年4月26日止）；3.孔兆仁立即向金钺公司支付服务管理费26746.7元（自孔兆仁收铺之日2010年9月1日起，暂计算至孔兆仁向金钺公司提出解除合同之日2011年4月26日）；4.因孔兆仁各种违约行为按合同应向金钺公司支付的迟延履行违约金、提前解除合同及不按时开业等各种违约金、违约责任中的700000元（其中包括自2011年4月27日暂计至2012年8月26日的租金855390元、自2011年4月27日暂计至2012年8月26日的服务管理费74800元、诉讼请求1免租期占用费迟延缴纳违约金8804.23元、诉讼请求2租金延期缴纳违约金1858.44元、诉讼请求3服务管理费延期缴纳违约金746.39元、自签订合同之日2010年3月15日起计算的水电费保证金迟延缴纳违约金7207.89元、自签订合同之日2010年3月15日起计算的服务管理费保证金迟延缴纳违约金1378.5元、孔兆仁全面履行合同即金钺公司预期可得租金收益约为2000万元以上，上述费用总额在2000万元以上，金钺公司将该上述有关费用降低至70万元）；孔兆仁承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：金钺公司为具有三级资质的物业服务企业。
2010年3月15日，金钺公司作为甲方、孔兆仁作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市番禺区桥南路108号C2栋3层整层商铺，该商铺建筑面积为约1700平方米（可有误差，需按实际计算约1600－1900平方米），乙方经营的行业是游戏机室、动漫游艺机室；租赁期限从2010年7月1日起至2030年6月30日止，租赁起始日以实际交铺日期为准，如实际交铺早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整，乙方应于收铺当天向甲方提交书面收铺证明；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为54400元，首年租金不变，第二年起，每年租金递增5％；2010年7月1日至2010年12月30日为装修等事项免租金期，但免租期间由客户使用而发生的水电费及其他费用由客户承担并及时向甲方支付；乙方承租商铺须在签定本合同当日一次性交纳租金保证金163200元(即3个月的租金)及一个月租金54400元，共217600给甲方；乙方承租商铺须在签定本合同时一次性交纳80000元给甲方作水电费保证金；乙方承租商铺须在签定本合同时一次性交纳三个月服务管理费15300元给甲方作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金，甲方在合同期满后的五个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签订本合同时应向甲方交纳首月的服务管理费（服务管理费包括治安、设施维护、清洁等日常管理费用），以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费3元/平方米，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为5100元（首年为2元/平方米，即3400元/月）；乙方在租金计收期内应于每月5日前向甲方交纳当月租金和服务管理费，以及该商铺上月独立使用的电费和公共分摊的水、电费等费用；乙方逾期交付租金、服务管理费、水电费以及其他费用，乙方按欠费总额每日按3%向甲方支付迟延履行违约金，逾期5天未交费，甲方有权对乙方所租赁的商铺进行停水、停电处理，逾期10天未交费，甲方可以直接收回商铺，并有权直接拍卖该铺内货物抵扣所欠的各项费用等损失，由此造成乙方的损失，由乙方自行承担；甲方负责将商铺按本合同签定时约定的标准交付乙方使用；乙方拖欠租金和经营管理费10天以上、或乙方所欠费用达54400元以上、或乙方未经甲方书面同意擅自改变商铺经营范围违反商业街统一规划和管理、或乙方一个月未开铺经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人特殊事情或中国法定节日除外）的，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；甲方依据上述情形解除合同的，应当书面通知乙方，乙方自接到通知之日起三天内迁离并交回商铺于甲方，不予退还租赁保证金；乙方应当全面适当履行约定、法定义务，否则即视为违约，除另有约定外，每次违约按一千元承担违约金，如有拖延履行义务的，每迟延一天另按100元承担迟延履行违约金，直至争议解决；逾期履行超过30天的、一年内违约超过3次的、或有其他严重违约的，甲方有权解除合同，全部保证金作为违约金归甲方所有，并另赔偿甲方的一切损失；若因特殊原因，甲方不能将商铺交付乙方按合同约定时间开业，乙方合同租赁期限按甲方延误时间顺延；乙方应及时签收甲方文件；乙方通讯地址变更，应书面通知甲方，否则视为未变更，所发文件自邮件发出之日起满七个日历天即视为送达（不论实际是否签收），如实际到达日期更早的则以邮件实际到达日期为送达日期。双方认可邮件回执详情单上注明名称的文件，其内容与甲方留底的文件（含复印件一致）；租赁期间，甲乙双方都不得无故解除本合同，乙方未经甲方同意无故终止合同的，则视为乙方违约，全部保证金作为违约金归甲方所有，并另追索乙方给甲方造成的损失；在租赁期限内，如因战争或发生不可抗力的情形，导致本租赁合同不能继续履行，不能视为甲方违约，乙方不得要求甲方返还租金，本租赁合同自然终止（解除），甲乙双方各自承担自己的损失；乙方保证自交铺之日起8个月内正式开业，否则向甲方支付壹佰万元违约金，乙方应当按约定经营游戏机室项目，否则向甲方支付100万违约金，但如国家政策禁止经营动漫游艺机室和不可抗力的原因时，可改变经营范围，须经甲方同意，具体由双方协商决定。
同日，孔兆仁向金钺公司交纳了上述商铺租赁保证金163200元及一个月租金54400元。
2010年8月17日，孔兆仁向金钺公司发出一份《关于租赁哈街C2三楼经营问题的报告》，主要内容为：由于金钺公司建筑工程未能按时完工，拖迟了交铺日期，使孔兆仁不能按时进场装修，金钺公司后来将交铺日期定为2010年9月1日，但政府部门已通知，从2010年9月1日起至亚运会闭幕期间，停止一切建筑工程施工（含装修），故这个日期交铺对租户不合情理，希望金钺公司将交铺日期定为亚运会、残运会结束后。
2010年10月27日，金钺公司向孔兆仁发出《[哈街]收铺通知书》一份，称孔兆仁所认租的涉讼商铺经验收合格，现准予交付使用，要求孔兆仁于2010年10月31日之前或受到此《收铺通知书》三日内，到广州市番禺区桥南街南郊新村A区1号二楼201室哈街经营管理中心办理收铺手续。该通知并备注：未按通知书要求收铺将承担违约责任。
同日，金钺公司通过邮寄特快专递向孔兆仁发出《哈街收铺通知》，称曾多次电话通知孔兆仁在2010年9月1日前办理收铺手续，但孔兆仁至今未收铺，要求孔兆仁尽快办理收铺手续，并表示无论孔兆仁是否如期前来办理收铺，其租赁商铺的租赁起始日都会按2010年9月1日开始计算，孔兆仁所反映的亚运期间停工的范围并不包括室内装修，更不影响孔兆仁按合同收铺，孔兆仁逾期有未收铺、未装修、未营业、未交租之一行为的，金钺公司将严格按《租赁合同》追究违约责任等，并保留可随时视本通知（即不另通知）为解除双方所签合同的通知。该邮件于2010年10月29日由孔兆仁本人签收。
2011年3月9日，金钺公司再次通过邮寄特快专递的方式向孔兆仁发出一份《通知函》，称：孔兆仁承租的位于广州市番禺区桥南街哈街自编C2幢301号商铺，至发函当天孔兆仁仍未按所签合同之约定办理收铺并进行装修营业，为此，金钺公司再次郑重通知孔兆仁于2011年3月15日前携带所签商铺合同及其身份证到番禺区桥南街南郊路119号四楼哈街经营管理中心办理上述手续，孔兆仁已构成严重违约，金钺公司随时有权视本通知为与孔兆仁所签合同的解除合同通知。该邮件于2011年3月12日投递并签收。
2011年3月30日，广州市国土资源和房屋管理局就广州市番禺区桥南街南郊路18-80号（双号）商铺核发了《房地产权证》，登记权属人为广州市番禺区桥南街南郊村民委员会（以下简称为南郊村委会），房地产权证号为粤房地权证穗字第××号。
2011年4月8日，广州市番禺区文化广电新闻出版局（以下简称为番禺文广局）向孔兆仁发出《行政审批事务不予受理回执》，该回执注明，不予受理理由为：“根据广州市文化广电新闻出版局2009年11月25日下发的《转发文化部文化市场司关于公布<第一批游戏游艺机市场准入机型机种指导目录>的通知》（穗文广新{2009}7号）文件规定：‘自本通知下发之日起，各区、县级市要停止受理设立游艺娱乐场所的申请。’为此，我局决定不予受理孔兆仁先生提出在广州市番禺区桥南街南郊路18-30号三楼设立游艺娱乐场所的申请。”
2011年4月25日，孔兆仁通过邮寄特快专递向金钺公司发出一份《关于解除<商铺租赁合同>的通知》，主要内容为：“……合同签订后，本人计划向有关部门申请办理《娱乐场所经营许可证》而根据广州市文化局关于“设立娱乐场经营单位的审批指南”的要求必须提供经营场所房屋产权证明，但贵司一直未能提供该商铺的产权证明给本人申请《娱乐场所经营许可证》。后经本人多次催促，贵司直到2011年4月份才提供该商铺的产权证明，于是本人向广州市番禺区文化广电新闻出版局申请《娱乐场所经营许可证》，但却孔兆仁知现时停止受理设立游艺娱乐场所的经营申请，并出具《不予受理回执》。因双方签订合同长达一年之久，贵司才提供该商铺的产权证明（提供产权证明是出租方的必然责任，也是申请《娱乐场所经营许可证》的必需资料），所以导致不能及时申请办理《娱乐场所经营许可证》。是政府部门停止游艺娱乐场所发牌，不是本人不愿意经营，本人现以此通知贵司解除合同，要求返还本人所交纳的人民币217600元。希贵司收到本通知三天内以书面答复，期限过后，贵司不作答复又不返还所有款项的，本人将依照法律途径追讨所有款项”。
2011年6月23日，南郊村委会出具《同意转租证明》一份，载明：金钺公司在我村土地租赁公开招标时中标，并于2009年5月19日与我村委会签订了《租赁合同》，约定由该公司投资建设开发并租赁经营土地所有权属于我村委会所有的、位于广州市番禺区桥南路及南郊村村前大道及其两侧土地，金钺公司租赁经营的期限为20年，因此，自2009年5月19日起20年内，广州金钺物业管理有限公司有权把哈街C2栋（即番禺区桥南街南郊路18号至82号一到四层）的房屋对外出租经营。
2011年6月9日,孔兆仁以金钺公司迟延履行提供商铺产权证明导致合同目的不能实现为由,提诉至一审法院，要求解除与孔兆仁签订的《商铺租赁合同》,并要求孔兆仁返还所支付的款项217600元及利息。案号为（2011）穗番法民三初字第997号。该案经审理，一审法院于2011年12月8日作出民事判决，认定：孔兆仁和金钺公司于2010年3月15日签订的《商铺租赁合同》中明确约定了涉讼商铺的用途是作游戏机室、动漫游艺机室使用，现根据番禺文广局所出具的《不予受理回执》显示，由于自2009年11月25日起，广州市各区、县级市停止受理设立游艺娱乐场所的申请，故番禺文广局对金钺公司提出在涉讼商铺设立游艺娱乐场所的申请不予受理，因此孔兆仁承租涉讼商铺用以经营游艺娱乐用途的合同目的未能得以实现；对于孔兆仁诉称系由于金钺公司迟迟未能提供产权证导致其无法申领《游艺娱乐场所经营许可证》而不能达到合同目的，且金钺公司未向其提供竣工验收合格证和消防验收合格等资料证明涉讼商铺达到可以交付使用的条件的主张，孔兆仁作为承租人在签订合同前应对租赁物适租状态予以审查，而孔兆仁是在理应知道涉讼租赁物状况的情况下仍自愿与金钺公司签订涉讼《商铺租赁合同》，双方签订的《商铺租赁合同》时并未对商铺交付的标准进行明确约定，而且从番禺文广局所出具的《不予受理回执》来看，并非因没有提供商铺房产证而导致申请不予受理，而现涉讼商铺所在建筑物已经国土部门核发房地产权证，故对孔兆仁的该项主张不予采纳；此外虽然番禺文广局对金钺公司申请办理游艺娱乐场所经营许可证不予受理系因政策规定所致，但该项规定开始施行的时间为2009年11月25日，即在双方当事人签订《商铺租赁合同》之前已经施行，孔兆仁作为承租人，明知自己系用于开设游戏机室和动漫游艺机室的特殊使用目的，在承租时对行政部门是否受理经营申请未充分履行审慎注意义务，对导致无法实现合同目的存在一定的过错，应承担相应的责任，金钺公司在明知金钺公司系开设游艺娱乐场所用途的情况下，仍将涉讼商铺出租给孔兆仁使用，对导致无法实现合同目的亦存在相当的过错，亦应承担一定的责任，鉴于双方均存在过错行为导致双方签订的租赁合同无法实现开设游戏机室和动漫游艺机室的合同目的，故判令解除金钺公司与孔兆仁签订的《商铺租赁合同》，并判令金钺公司退回租赁保证金163200元给孔兆仁。至于孔兆仁在该案中所要求退回首月租金及支付利息的请求，则认定合同签订后金钺公司已履行了通知义务要求孔兆仁在2010年9月1日前收铺，孔兆仁在庭审中对金钺公司要求其收铺的事实亦予以确认，故应认定为孔兆仁已于2010年9月1日收铺，基于孔兆仁已经收铺，对于解除合同之前占用商铺的费用应该予以支付，孔兆仁已经缴交首月租金，故其主张该费用予以退还，没有依据，一审法院不予支持。一审判决后，金钺公司不服提出上诉，二审案号为（2012）穗中法民五终字第2016号。
2012年6月21日，金钺公司以孔兆仁拒绝收铺且未按约定支付租金等费用为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。
广州市中级人民法院经对（2012）穗中法民五终字第2016号案件进行审理，双方当事人在二审庭询阶段确认：1.涉案租赁合同中没有约定经金钺公司发出收铺通知即视为收铺的合同条款，孔兆仁一直未收铺，涉讼商铺空置至今；2.金钺公司已就租金问题向原审法院提起另案诉讼。二审期间，孔兆仁以租金问题已由原审法院另案受理为由，申请撤回其在原审中要求金钺公司退回首月租金54400元的诉讼请求。
另外，二审诉讼中，金钺公司提交了如下证据：1.网上打印的穗文广新复〔2011〕15号《关于游艺娱乐场所审批问题的批复》，主要证明广州市在2009年已暂停受理游戏机申请。孔兆仁明知该政策，仍与金钺公司签订合同，且孔兆仁曾经说过如果暂停受理，就要求经营其它商业用途。2.广州市文化广播电视新闻出版局、广州市公安局及广州市工商行政管理局于2011年6月13日联合发出的穗文广新〔2011〕299号《关于公布、下达〈2011-2015年广州市游艺娱乐场所总量和布局规划〉的通知》，证明广州市政府已经恢复批准全市游艺娱乐场所的总量与布局规划。孔兆仁应该清楚上述事实，但其在原审中没有提出该事实，导致原审误判。3.与涉讼商铺位于同一建筑物的其他四间商铺租户的企业注册基本资料。四租户在2011年都办理了营业执照，故涉讼商铺完全符合租赁目的。金钺公司提供的场所可以从事商业经营，不管经营什么，均符合租赁目的。孔兆仁表示对证据1的真实性无法确认，且该批复是对广州市越秀区发出的，而涉讼商铺在番禺区，故该证据与本案无关；对证据2真实性无法确认，且发生在本案纠纷之后，与本案无关；对证据3的真实无异议，但与本案没有关联性。所有商铺是在2011年开始才能领取营业执照，故金钺公司在通知孔兆仁收铺时未达到收铺条件，原审认定孔兆仁的收铺日期有误。孔兆仁提交了一份《〔哈街〕收铺通知书》，证明金钺公司第一次书面通知其收楼是在2010年10月27日，且通知的收铺日期是2010年10日31日，该收铺通知书与原审法院认定的不一致；因为金钺公司在2010年10月27日向孔兆仁发出了两份内容不一致的收铺通知书。但因孔兆仁在原审中没有提出反诉，所以孔兆仁当时没有对收铺日期作出回应；且该通知书记载的涉讼商铺“经验收合格”与事实不符，因为涉讼商铺是在2011年3月底才取得房产证，故金钺公司称要取得消防验收才能办理房产证是不符合事实的，原审判决孔兆仁要支付首月租金不正确。金钺公司认为即使该证据属实，也只能证明其曾多次、连续催促孔兆仁收铺。
2013年4月22日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2016号民事判决，认定由于双方当事人在《商铺买卖合同》中约定的涉讼商铺的经营用途是游戏机室、动漫游艺机室，而根据现有的番禺文广局出具的《不予受理回执》等证据显示，广州市从2009年11月25日起暂停受理设立游艺娱乐场所的申请，该日期早于双方签订合同的时间，即双方在签订合同时就应该知道当时的政策是否允许设立游艺娱乐场所。但双方仍然签订涉案合同，故对相关部门不受理孔兆仁提出的在涉讼商铺设立游艺娱乐场所的申请的后果，双方均应有所预见，并应各自己承担相应责任。根据合同约定，双方此时可以对经营项目重新进行协商，但双方对此不能达成一致意见，孔兆仁在此情况下要求解除合同，并不违反合同约定及法律规定，原审据此判令双方解除合同，合法合理。虽然金钺公司于二审期间提交了广州市文化广播电视新闻出版局、广州市公安局及广州市工商行政管理局于2011年6月13日联合发出的穗文广新〔2011〕299号《关于公布、下达〈2011-2015年广州市游艺娱乐场所总量和布局规划〉的通知》，但该通知形成于孔兆仁提起一审诉讼之后，且该通知并不能证明关于孔兆仁在涉讼商铺设立游艺娱乐场所的申请一定能够被受理并获得批准，故金钺公司以此为由，不同意解除合同，理据不足，不予采纳。对于孔兆仁申请撤回其原审中要求金钺公司退还首月租金的诉讼请求，因属当事人处分自己的权利，且金钺公司已就租金问题向原审法院提起另案诉讼，双方亦未结算租金，故对孔兆仁上述申请予以准许。对于其余租金，由于金钺公司在一审诉讼中并未对此提起反诉，且金钺公司已就租金问题向原审法院提起另案诉讼，故原审法院对此未作处理并无不当。至于孔兆仁以涉讼房屋存在违法建设等问题为由，主张涉案合同无效的抗辩意见，由于在孔兆仁提起诉讼前，房管部门已经于2011年3月30日核发了涉案房屋所在建筑的《房地产权证》，故涉案合同依法有效，孔兆仁上述抗辩意见无理，不予采信。因此维持原判，驳回上诉。
本案一审诉讼中，双方当事人仍对以下问题产生争议：
一、金钺公司通知孔兆仁收铺的时间。金钺公司主张其已多次通知孔兆仁最迟应在2010年9月1日前办理收铺手续，从孔兆仁于2010年8月17日向其寄送的《关于租赁哈街C2三楼经营问题的报告》可看出其已在该时间前通知了孔兆仁，且（2011）穗番法民三初字第997号民事判决认定孔兆仁收铺的时间为2010年9月1日。足以印证其已充分履行通知孔兆仁收铺的义务，因此应认定孔兆仁收铺的时间为2010年9月1日。孔兆仁对此不予确认，认为其在（2011）穗番法民三初字第997号案件中没有提交《[哈街]收铺通知书》，该通知书显示金钺公司在2010年10月27日才第一次书面通知其收楼，并要求其在2010年10日31日办理收楼手续，并非9月1日通知其收铺，因此997号案认定的收铺时间错误，而且金钺公司通知其接收商铺时涉讼商铺尚未达到法定交付标准。
二、涉讼商铺是否达到法定交付标准的问题。孔兆仁抗辩称金钺公司于2010年10月27日发出的《收铺通知书》中明确记载“经验收合格，现准予交付使用”，可见金钺公司清楚知道商铺交付的前提必须是验收合格，这也是对《商铺租赁合同》交付条件不明确的补充，但涉讼商铺在诉讼前仍未取得消防验收和竣工验收合格手续，即商铺根本未达到法定和金钺公司承诺的交付使用的条件，因此其有权行使抗辩权不予收取商铺。金钺公司对此不予确认，则认为涉讼商铺已在2010年8月达到交付标准，且商铺已经工程竣工验收、规划验收以及消防验收备案，并取得房屋产权证书，对此（2012）穗中法民五终字第2016号民事判决已作出相关认定。
一审法院认为，根据（2011）穗番法民三初字第997号已生效《民事判决书》查明和认定的事实，双方当事人在《商铺买卖合同》中约定的涉讼商铺的经营用途是游戏机室、动漫游艺机室，而根据现有的番禺文广局出具的《不予受理回执》等证据显示，广州市从2009年11月25日起暂停受理设立游艺娱乐场所的申请，该日期早于双方签订合同的时间，即双方在签订合同时就应该知道当时的政策是否允许设立游艺娱乐场所。但双方仍然签订涉案合同，故对相关部门不受理孔兆仁提出的在涉讼商铺设立游艺娱乐场所的申请的后果，双方均应有所遇见，并应各自承担相应责任。而出现上述情况后，双方可以根据合同约定对经营项目重新进行协商，但双方对此不能达成一致意见，但双方对此不能达成一致意见，孔兆仁在此情况下于2010年4月25日向金钺公司发出《关于解除<商铺租赁合同>的通知》，要求解除合同，并不违反合同约定及法律规定。但鉴于双方对最终无法实现合同目的，导致合同解除均有责任，而双方就商铺租赁事项进行协商至孔兆仁提出解除合同之前涉讼商铺一直处于闲置状态，故对于孔兆仁应接收涉讼商铺之日起至其向金钺公司提出解除合同期间涉讼商铺的租金损失应由双方当事人共同承担。孔兆仁应按合同约定租金金额的一半的标准向金钺公司支付该部分租金损失。至于涉讼商铺的接收问题，金钺公司称其于2010年9月1日前已通过电话等方式要求孔兆仁前来收铺，但根据孔兆仁在前案二审期间以及本案中提交的一份《[哈街]收铺通知书》显示，金钺公司在2010年10月27日通知孔兆仁于2010年10月31日前办理收铺手续，由此可见金钺公司同意孔兆仁于2010年10月31日前接收涉讼商铺，故视为金钺公司自愿将涉讼商铺接收时间延后至2010年10月31日。孔兆仁抗辩称金钺公司交付商铺不符合合同约定，缺乏理据，一审法院不予采纳。而孔兆仁于2011年4月25日向金钺公司提出解除涉讼合同申请，故租金损失应从2010年11月1日计算至2011年4月25日，按合同约定租金的一半标准即27200元（54400元÷2），孔兆仁应承担的租金损失共计158666.67元[27200元÷30天×25天+27200元×5个月]。对于金钺公司主张的除此之外的租金部分，双方当事人对于合同无法继续履行，在无法协商一致情况下，均应及时采取措施避免损失扩大，故金钺公司在孔兆仁提出解除合同后理应及时处理商铺避免损失扩大，因此对于其余租金的主张缺乏理据，一审法院不予支持。
对于金钺公司诉请孔兆仁支付迟延履行违约金、提前解除合同及不按时开业等各种违约金700000元的主张，鉴于双方对于造成无法实现开设游戏机室和动漫游艺机室的合同目的，造成涉讼合同无法履行及提前解除合同双方均有过错，不应适用违约责任，故对于金钺公司该诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。
至于金钺公司主张孔兆仁支付服务管理费问题，因孔兆仁并没有实际接收并使用商铺，即未实际发生服务，故金钺公司上述主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年4月22日判决如下：一、被告孔兆仁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州金钺物业管理有限公司支付租金损失共计158666.67元；二、驳回原告广州金钺物业管理有限公司的其余诉讼请求。如孔兆仁未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费14702元，由原告广州金钺物业管理有限公司负担12582元，由被告孔兆仁负担2120元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
金钺公司提交以下证据：证据1广州市中级人民法院（2013）穗中法行终字第451号行政判决书，拟证明广州市管理综合执法局番禺分局作出的行政处罚决定被判决撤销；证据2广州市中级人民法院（2014）穗中法审监行再字第1号行政判决书，拟证明广州市规划局番禺分局做出的穗番规处[2012]20号《关于提供规划控制意见的复函》被判决撤销。金钺公司表示这两案是相互衔接的，通过这两案，表明涉案商铺不存在违建行为。对于一审中没有提交该2份证据，金钺公司表示是由于孔兆仁二审提交了信访回复，金钺公司对此进行补充说明。对上述证据，孔兆仁发表质证意见如下：对于证据真实性由法院认定。孔兆仁认为金钺公司提交的证据形式上不当，（2014）穗中法审监行再字第1号行政判决书撤销广州市规划局番禺分局做出的穗番规处[2012]20号《关于提供规划控制意见的复函》是因程序问题进行撤销，并不代表涉案房屋是合法的，对于涉案房屋是否合法应由金钺公司举证证明。关联性上，该两份证据指向的是涉案场地C5、C7的观光电梯，案涉房屋是在C2栋，与本案没有关联。
孔兆仁提交以下证据：证据1《告知书》，拟证明涉诉商铺没有办理竣工验收手续；证据2《信访回复》，拟证明涉诉商铺通知上诉人收铺之时仍属于违法建设的事实。金钺公司发表质证意见如下：1.对于证据1，广州市番禺区建设局本身的内容“经审查……暂不存在”，其中的“暂”字并不表明涉案房屋没有实际验收合格，而且竣工验收合格是取得房产证的必要条件，金钺公司在其上诉状中及一审代理词中均进行了陈述。2.对于证据2，金钺公司认为没有关联性，不确认真实性，《信访回复》第二段所涉的“《关于提供规划控制意见的复函》”及“《行政处罚决定书》”均是发生在2011年的8月、9月，而案涉的建筑物在2011年的3月就已经取得房产证，并不存在违法建设的问题。另，金钺公司在收到《信访复函》后，向涉案房屋的所有权人广州市番禺区桥南街南郊村民委员会询问是否有收到[2011]G054号行政处罚，其答复未收到。整个涉案房屋一直都在正常运营，没有被拆除。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为金钺公司主张孔兆仁承担因解除合同导致的租金损失是否成立？评析如下。
首先，已生效的（2012）穗中法民五终字第2016号民事判决已作出认定“由于双方在该合同中约定的涉案商铺的经营用途是游戏机室、动漫游艺机室，而根据现有的番禺文广局出具的《不予受理回执》等证据显示，广州市从2009年11月25日起暂停受理设立游艺娱乐场所的申请，该日期早于双方签订合同的时间，即双方在签订合同时就应该知道当时的政策是否允许设立游艺娱乐场所。但双方仍然签订涉案合同，故对相关部门不受理孔兆仁提出的在涉案商铺设立游艺娱乐场所的申请的后果，双方均应有所预见，并应各自己承担相应责任。根据合同约定，双方此时可以对经营项目重新进行协商，但双方对此不能达成一致意见，孔兆仁在此情况下要求解除合同，并不违反合同约定及法律规定，原审据此判令双方解除合同，合法合理。虽然金钺公司于二审期间提交了广州市文化广播电视新闻出版局、广州市公安局及广州市工商行政管理局于2011年6月13日联合发出的穗文广新〔2011〕299号《关于公布、下达〈2011-2015年广州市游艺娱乐场所总量和布局规划〉的通知》，但该通知形成于孔兆仁提起一审诉讼之后，且该通知并不能证明关于孔兆仁在涉案商铺设立游艺娱乐场所的申请一定能够被受理并获得批准，故金钺公司以此为由，不同意解除合同，理据不足，本院不予采纳”，由上可见，生效判决并未认定合同解除是因孔兆仁单方违约解除，而因双方的缔约过失导致合同无法继续履行的解除，因此，金钺公司有权主张的是孔兆仁应承担的缔约过失导致的赔偿责任。故金钺公司主张孔兆仁应承担全部赔偿责任与前述生效判决的认定不一致，本院不予采信，双方应共同承担因缔约过失导致的损失。
其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故金钺公司有权主张因双方缔约过失导致的在合同解除前的场地空置损失，该场地空置损失计算的标准可参照合同约定的租金。因此，孔兆仁主张案涉场地未达交付条件、应扣除合同约定的免租期以及应适用关于租金的一年的诉讼时效，与前述场地空置损失的事实不符，本院不予采信；另物业服务费是基于使用场地而发生的费用，原审认定该部分并非场地空置导致的损失，也无不妥，本院予以维持。
最后，关于计算场地空置损失的起止时间。其一，原审法院认定“故视为金钺公司自愿将涉讼商铺接收时间延后至2010年10月31日”，论理清晰，认定并无不当，本院予以确认且不予赘述；金钺公司要求以9月1日作为起算日，缺乏理据，本院不予采信。其二，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，因此孔兆仁寄出的解除合同通知书于2011年4月26日到达，故场地空置的损失应计算至4月25日，金钺公司主张应计算至26日，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，上诉人金钺公司、孔兆仁的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16689元，由上诉人广州金钺物业管理有限公司负担13216元，由上诉人孔兆仁负担3473元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年三月二十三日
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