广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2155号
上诉人（原审原告）：叶启华，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师
委托诉讼代理人：雷蕾，广东环宇京茂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：岳阳四海能源有限公司。住所地：湖南省岳阳市。
法定代表人：欧晓明，该公司经理。
委托诉讼代理人：梁雄坚，广东端信律师事务所律师。
原审第三人：高要市保利燃气贸易有限公司。住所地：广东省高要市（镇雕广场侧）。
法定代表人：肖惠泉，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗玉爱，广东西江律师事务所律师。
原审第三人：李志文，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：张冬梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人叶启华因与被上诉人岳阳四海能源有限公司（以下简称“岳阳公司”）、原审第三人高要市保利燃气贸易有限公司（以下简称“保利公司”）、李志文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
叶启华上诉请求：1、撤销原审判决。2、判令岳阳公司支付自2013年8月起至返还房屋之日止的租金、利息（暂计至起诉之时即2014年8月，租金104000元，利息6760元）。3、判令岳阳公司支付自2013年7月26日至付清租金及利息之日止的滞纳金（暂计至2014年8月26日为655200元）。4、判令岳阳公司支付叶启华因违约造成的预期利益损失48000元。5、判令岳阳公司返还涉案房屋给叶启华。6、本案一、二审诉讼费由岳阳公司负担。事实和理由：重审判决事实不清，认定叶启华没有履行交付房屋的义务与事实不符，且判决适用法律错误，处理有失公平公正，应当予以纠正。一、本案租赁合同已经实际履行，在涉案房屋租赁合同签订之时，房屋钥匙已经一并交付岳阳公司，且岳阳公司至今未将房屋交还给叶启华。（一）根据保利公司此前出具的《情况说明》内容可见，保利公司认为涉案房屋已经办妥移交手续，由此也可确认岳阳公司已经取得涉案房屋的租赁权，否则无法将涉案房屋转租并转交给保利公司。同时，由该说明的第六点内容可见，保利公司承认其在2013年8月之前占用涉案房屋，故保利公司在本轮诉讼所作否认前述陈述，显然自相矛盾。（二）叶启华已经收取了三个月租金，而保利公司则承认保利公司已经支付租金。根据叶启华向法院申请调取的银行流水可见，叶启华已先后三次获得租金208000元，其中20万元是叶启华代某公司收取的承包款，另有8000元则是房屋的租金，为此，叶启华还出具了涉案收据载明已经收到涉案房屋租金。此外，由于涉案房屋已被岳阳公司转租给保利公司，而岳阳公司在庭审承认租金系由保利公司实际支付，因此，涉案房屋租赁合同已经实际履行。鉴于岳阳公司、保利公司在诉前从来未向叶启华主张交付房屋，故可推定其二人已经实际占用涉案房屋。（三）涉案承包合同与租赁合同是两份不同的合同，两者并非同时签订，更非捆绑合同。从签订的时间顺序来看，在案的三份合同并非同一时间签订，叶启华与岳阳公司承包在前，租赁在后，两者存在三个月的时间差距。因此，两份合同所形成的是相互独立的法律关系，且后者不受前者影响。某公司因为岳阳公司在承包期间违法经营、违法销售，所以收回气站并解除承包协议。岳阳公司认为某公司据此一并收回涉案房屋显然缺乏事实依据。而岳阳公司至今尚未将房屋钥匙交还给叶启华，因此涉案房屋仍一直被岳阳公司实际占用。二、即使水电费显示2013年3月至2016年5月期间涉案房屋没有产生用电情况，也不能因此推定叶启华没有将涉案房屋交由岳阳公司使用。（一）叶启华已经交付涉案房屋，岳阳公司是否以及如何使用的问题，与叶启华无关。涉案租赁合同签订之后，叶启华当即就将钥匙交给岳阳公司，并且与岳阳公司办理好房屋交接手续。涉案房屋租赁合同截至2016年3月15日为止，此前叶启华无权干涉房屋实际使用。况且，仓储用途等使用方式可能导致涉案房屋无需耗用水电结果的产生，因此，不能据此推定房屋未予使用。如果岳阳公司或保利公司决意不再使用涉案房屋，其完全可以与叶启华办理解除合同的手续。而在租赁合同尚未解除的情况下，租金应当正常支付。（二）恰是由于上述期间没有产生水电费支出，由此可以印证叶启华也同样没有占用房屋。叶启华自交付房屋之后一直未能进入该租赁物，假如叶启华从未交付涉案房屋，叶启华完全可以自行进入使用。但是，相应期间涉案房屋并无水电费支出，可见叶启华也没有控制该租赁物，由此也可推断涉案房屋由岳阳公司或保利公司占用。原审判决根据涉案房屋电费支出为零，水表数据在0-3之间的情况迳行推断房屋占用主体情况，明显与事实不符。综上，叶启华在涉案房屋租赁合同签订之时已经将涉案房屋交付岳阳公司，岳阳公司在合同履行期间空置房屋或交予第三人使用与否，均不影响租金义务的履行，因此，法院应当支持叶启华的诉讼请求。
叶启华在二审调查过程中补充认为：结合叶启华庭前两天找到的涉案房屋钥匙交接的收据，叶启华显然已经履行房屋交付义务。刘少铭代表岳阳公司签收钥匙的事实，可以结合有关询问笔录所显示的刘少铭在2013年1月1日跟随黄革非到某公司工作的陈述进行认定。由于黄革非代表岳阳公司与某公司达成承包协议，因此，叶启华将钥匙交给刘少铭，实际上也是交给了岳阳公司。
岳阳公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。二、叶启华所述理由不能成立。叶启华的上诉状其实是在重复原审后的辩论观点，以推理方式试图证明房屋交付事实。相应观点在原审判决已有详细论述并一一驳回，在此不予重复。三、保利公司在支付某公司20万元承包款的同时交纳合同约定的8000元租金，是应叶启华的要求而一并支付。相应的支付事实不足以推断涉案租赁合同的实际履行情况。岳阳公司并未接管房屋，也没有将房屋交予保利公司占有使用。四、叶启华提交的收据不足采信，且其举证已过法定期限，不属于新的证据。本案不应仅凭疑点重重的收据认定交付事实。综上，请求法院驳回叶启华的上诉。
保利公司述称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。二、叶启华的诉请缺乏事实和法律依据。首先，保利公司从未占用涉案房屋，也没有接受房屋钥匙，且该房屋在2013年3月至2016年5月期间并没有发生任何用电，水量也仅在0-3之间，叶启华在变更水电费账户之后更没有向保利公司提供相关账户情况，由此可见，保利公司并未占用涉案房屋，也不能实际合理使用。其次，本案没有充分证据证明叶启华已履行其实际交付义务。叶启华在二审阶段提供的证据显然值得怀疑，且其举证也已超过法定期限，相应证据不能作为证明交付义务的定案依据使用，更不能有效证实保利公司接收房屋钥匙及水电费缴纳账户的事实。根据民事诉讼证据规则，叶启华应当承担举证不能的法律后果。再次，保利公司承接某公司的承包经营权，其条件之一就是必须租赁涉案房屋。由此可见，承包经营合同与租赁合同之间存在密切联系。而叶启华在2013年7月收回某公司的经营权，进而主张自次月开始没有收到租金，根据合同约定，拖欠租金超过30日的，也应视为承租人单方擅自终止合同，因此，合同自当月30日起就已经失效。综上，请求法院维持原判。
李志文述称，同意叶启华的上诉。提醒法庭注意，刘少铭的询问笔录自称在2013年1月1日加入某公司，当时老板已经是黄革非，到同年4月则转为肖惠泉，这与承包合同的签订时间相吻合，因此，刘少铭是黄革非聘请的员工，与叶启华无关。
叶启华向原审法院起诉请求判令：1、岳阳公司向叶启华支付自2013年8月起至返还房屋之日止的房屋租金及利息（暂计至起诉之日2014年8月房屋租金104000元及利息6760元）。2、岳阳公司支付自2013年7月26日至岳阳公司支付房屋租金及利息之日止的滞纳金（暂计至2014年8月26日滞纳金655200元）。3、岳阳公司赔偿因违约造成的叶启华预期利益损失48000元。4、岳阳公司立即返还房屋给叶启华。5、岳阳公司承担本案诉讼费用。
原审法院认定事实：座落江门市蓬江区杜阮镇井根村元丰村（又记为园峰村）130号房屋房产权权属人原于2012年9月6日登记在叶启华名下，房屋建筑面积751.59平方米，层数五层。
2013年3月16日，叶启华（甲方，作为出租方）、岳阳公司（乙方，作为承租方，其中黄革非为签约代表）签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方将江门市杜阮园峰村130号（约700平方米）给承租方作为承租方作居住及经商有偿使用，租期三年从2013年3月16日至2016年3月15日止，从2013年3月16日起开始计收租金及杂费；每月租金8000元，每月月底26日前支付前一个月租金；租金三年每月8000元不变，甲方同意乙方转承包，乙方在转承包后仍然实现自负盈亏，除上述向甲方支付的约定每月租金8000元利润采取包死基数，确保缴交，不足自补原则，但升值部分所得甲方占50%、乙方占50%，如乙方转承包需提前30天书面通知甲方，在同等条件下，甲方有权自行找客户优先承包；乙方签订本合同时应向甲方一次性支付租赁场地保证金24000元；乙方拖欠租金超过30天，甲方有权单方面终止合同，收回场地和所有设备财产；承租方应按合同规定时间交纳租金、水电费、杂费，否则每逾期一天按所欠总金额的3%加收滞纳金，承租方拖欠费用超过30天的，视为承租方单方擅自终止合同处理，出租方有权收回房屋另行招租，并有权要求承租方付清拖欠费用及滞纳金等内容。该《房屋租赁合同》第四条“交付的约定”记载如下内容：4.1交付场地的时间是2013年3月16日。4.2甲方提供江门市蓬江区杜阮镇井根村委会园峰村130号物业的使用权，甲方负责监督及积极配合。4.3甲方交付场地的具体标准见附件。4.4合同签订后，甲方收到乙方的保证金后，同意乙方进场使用铺位，并交钥匙两套。
签订上述合同后，叶启华收到2013年7月前租金，认为从2013年8月起岳阳公司没有缴纳租金而提起本案诉讼。而涉案房屋的用电用户登记在叶启华的名下，而自2013年3月至2016年5月期间，涉案房屋并没有产生任何用电情况。涉案房屋的用水用户原为叶启华，后于2015年10月23日变更为李某1，该用水户在2013年3月至2016年5月期间，每个用水抄表期间所抄码均在0-3之间。
再查明，2012年12月26日，江门市江海区某液化石油气有限公司（叶启华系该公司法定代表人）与岳阳公司分别代表发包方（甲方）、承包方（乙方）签订一份《承包合同》，双方就江门市江海区某液化石油气有限公司发包、承包达成一致意见，约定乙方承包某公司，承包后自负盈亏，第一年上缴承包费240万元（每月20万元），第二年260万元，第三年280万元，应缴保证金190万元等内容。后又在2013年3月13日签订《承包合同补充协议》，约定甲方同意乙方转承包，乙方在转承包后仍然实行自负盈亏。2013年3月，岳阳公司与保利公司（代表肖惠泉）约定，岳阳公司将某公司转包给保利公司，双方于2013年4月15日办理了交接手续，由保利公司进场经营，并随后由保利公司安排工作人员于4月27日、5月30日和7月1日向叶启华分别支付了208000元（三笔款项数额一样为208000元）。
另，叶启华诉刘某1租赁合同纠纷【（2014）江蓬法杜民初字第570号】，叶启华起诉时称其将杜阮园峰村路边的五层房屋前地下铺位（约200平方米）租赁给刘某1，要求予以腾退并支付租金，后在诉讼中变更诉讼理由认为该涉案房屋已经移交完毕，撤回腾退该房屋和支付租金的主张。该租赁合同期限自2011年12月1日至2013年11月31日止。该案已由原审法院作出了民事判决。
又，叶启华与案外人王某1于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》1份，约定由叶启华将涉案房屋出租给王某1使用，租赁的期限为从2012年6月1日至2022年5月31日止。王某1在接受原审法院询问调查时陈述叶启华从来没有将房屋交付给王某1，双方也没有办理合同的终止手续。王某1并陈述在双方签订合同前，叶启华已经将房屋出租给刘某1，并且叶启华与刘某1的合同在叶启华与王某1签订合同时仍未结束。王某1签订租赁合同的目的是为了合伙经营江门市华星液化石油气有限公司使用。
此外，叶启华与李志文于2001年9月25日签订《财产分割协议书》，约定将涉案的房屋及土地归李志文所有，叶启华并协助李志文办理房屋与土地的过户手续。2003年12月25日，叶启华与李志文登记离婚。2014年1月27日，广东省广州市天河区人民法院对李志文诉叶启华离婚后财产纠纷一案进行受理，并于2014年4月29日作出（2014）穗天法民一初字第349号民事判决书，判决涉案房屋及房屋所在土地使用权归李志文所有。判决生效后，李志文于2015年10月26日向该法院申请强制执行，该法院由此于2016年1月26日向江门市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，要求该局协助执行涉案房屋归李志文所有。
最后，叶启华提起本案诉讼时的诉讼请求没有要求岳阳公司返还房屋，后在重审时增加了该诉讼请求，并明确租赁合同虽然在2016年3月15日期满，但由于岳阳公司仍占有、使用房屋，租金应当计算至岳阳公司返还房屋之日止。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。江门市蓬江区杜阮镇井根村元丰村130号房屋经叶启华、李志文协议后归李志文所有，并经已经发生法律效力的广州市天河区人民法院（2014）穗天法民一初字第349号民事判决书判决确认，故该房屋的实际所有权人应为李志文。经原审法院追加李志文作为本案的第三人后，李志文在审理期间确认其授权叶启华使用、出租房屋并同意叶启华以合同相对性的理由提起本案诉讼，这是李志文对其合法权益作出处分的真实意思表示，故叶启华作为本案原告的主体适格。叶启华、岳阳公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，因此该《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当严格依照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。对于房屋租赁合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。另，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，房屋租赁合同是以出租人将房屋交付给承租人为合同约定的先履行义务，出租人在将房屋交付给承租人后方可根据权利义务相一致的民事活动原则取得向承租人主张租金的权利。对于叶启华的诉求，岳阳公司以叶启华没有实际交付房屋提出抗辩，故本案争议的焦点是叶启华是否已经将房屋交付给岳阳公司使用，以及由此引起的相应民事法律责任的问题。
如上所述，房屋租赁合同的履行，涉及出租人将其房屋出租给承租人使用的问题，而房屋的使用，在一般情况下必然涉及到日常的用水、用电，由出租人、承租人在房屋租赁合同中约定有关水、电费的承担和交纳问题。涉案《房屋租赁合同》第5.1条：“出租方提供现成房屋给承租方使用，并配置水电源，承租方应妥善使用……”，以及第5.4条：“承租方应按合同规定时间交纳租金、水电费、杂费，否则每逾期一天按所欠总金额的3%加收滞纳金。承租方拖欠租金、水电费、杂费超过30天的，视为承租方单方擅自终止合同处理，出租方有权要求承租方付清拖欠一切费用及滞纳金”的约定，正是上述日常交易习惯的反映。本案原审庭审中，叶启华在接受原审法院询问调查叶启华、岳阳公司约定水电费由谁向相关部门缴纳时，陈述由叶启华提供水电开户资料而由岳阳公司直接缴纳，由此，叶启华对于其交付房屋给岳阳公司的义务履行必然涉及到合同中第4.4条：“合同签订后，甲方收到乙方的保证金后，同意乙方进场使用铺位，并交钥匙两套”所约定的钥匙的移交、水电费缴纳账户资料的提供问题。而叶启华并没有提供证据证明岳阳公司接收钥匙和水电费交纳账户资料的事实。此外，从涉案房屋自2013年3月至2016年5月期间并没有产生任何用电情况、每个用水抄表期间所抄码均在0-3之间的情况可以反映出，在此期间没有人对房屋进行合乎日常情况的使用。由此结合叶启华的举证责任和房屋的实际使用情况，原审法院认定叶启华并没有将房屋交付给岳阳公司使用。对于叶启华称岳阳公司弃置房屋不能代表叶启华没有交付的主张，叶启华在本案重审期间以岳阳公司使用房屋至今、合同期满后尚未返还房屋为由变更其诉讼请求，实际上是主张岳阳公司在本案重审期间仍在占有、使用该房屋。涉案房屋用水户在本案发回重审期间，于2015年10月23日由叶启华自行申请变更为李某1，结合租赁合同中约定水电费由岳阳公司支付、叶启华陈述其提供账户给岳阳公司缴纳的情况，如双方一直履行涉案租赁合同的，涉案房屋的用水账户变更情况应当由叶启华在作出变更后及时提供给岳阳公司，这也是叶启华履行涉案租赁合同的义务。叶启华虽以岳阳公司抗辩称没有使用房屋而无需向岳阳公司提供变更账户情况的资料，但鉴于双方已经就涉案租赁合同的履行产生纠纷并通过诉讼进行解决，用水户的变更情况直接涉及叶启华、岳阳公司是否履行合同、如何履行的情况，如叶启华对用水户的变更更应持谨慎的态度对待，并更加注重相关证据的保全和提交。但叶启华没有与岳阳公司协商变更用水户的情况，也没有将变更的情况告知岳阳公司，更加说明了叶启华没有交付房屋给岳阳公司进行使用的事实。由此，原审法院对叶启华以交付房屋给岳阳公司使用后，岳阳公司没有按照合同约定支付租金、期满后没有返还房屋所主张的事实不予认定。
对于叶启华已经收取了岳阳公司或者保利公司支付的三个月租金是否就是岳阳公司已经接收了房屋、开始履行承租人合同义务的问题。一方面，房屋的交付虽然是先履行义务，承租人可在出租人交付房屋前行使拒绝向出租人支付租金的权利，但该权利并不是承租人必然会行使的。另一方面，对于有关租金的支付，岳阳公司与保利公司陈述是为了承包经营江门市华星液化石油气有限公司而依叶启华的要求才签订涉案租赁合同、交付租金的。岳阳公司与保利公司的该陈述，与王某1所陈述的其与叶启华就涉案房屋签订的租赁合同的目的是为了合伙经营江门市华星液化石油气有限公司使用的情况相类似，因此不排除叶启华以江门市华星液化石油气有限公司的合伙经营、承包为条件而与相对人就涉案房屋的租赁捆绑处理的情况。而不管叶启华是否将江门市华星液化石油气有限公司的经营权与房屋的租赁合同捆绑处理，租赁合同的实际履行即前述叶启华交付房屋的先合同义务的履行才是本案事实和责任认定的基础。叶启华没有履行该义务的，就不能依照合同的约定和法律的规定主张相应权利。
综上，叶启华没有提供证据证明其已履行交付房屋给岳阳公司的事实，其所主张的相应合同权利缺乏依据，原审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回叶启华全部的诉讼请求。
本案本诉受理费13867元，由叶启华负担。
二审中，叶启华为其陈述提供了2013年4月4日刘少铭出具的收据1份，该证据结合原刘少铭、黄伟良的询问笔录内容拟证明涉案房屋已经交付使用的问题。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。其他当事人二审中均未提供新证据。经审查，叶启华提供的证据与基本事实的查明存在关联，本院将结合在案的其他证据进行综合认定。
经本院审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
另查明，叶启华在原审调查过程中确认没有收到岳阳公司支付的合同保证金24000元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对于叶启华的上诉，本院具体分析如下：
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，叶启华在本案中诉请岳阳公司支付涉案房屋的租赁对价，进而主张岳阳公司承担腾退房屋和支付利息、滞纳金及预期利益损失等违约责任，叶启华应当为其诉请所依据的事实承担举证责任，否则将须承担举证不能的法律后果。
本院审查叶启华的举证，其中确已包括涉案房屋的租赁合同、叶启华一方出具的付款收据以及收据所对应款项的银行记录等初步证据，由此可以看出叶启华与岳阳公司确已成立租赁合同关系。从叶启华分阶段收款记录来看，其收取的款项金额远远超出租赁合同所约定的租金范围，且结合《承包合同》等证据的印证，足以认定岳阳公司另与叶启华经营的江门市江海区某液化石油气有限公司存在气站承包经营关系的事实。
岳阳公司在此基础上提出其系基于保有并进而获得更大承包利益的牵连性目的而与叶启华订立涉案租赁合同，但因拟开发项目自始没有投入建设，故涉案房屋亦未实际交付使用的主张。上述主张既有叶启华在原审关于没有收取岳阳公司租赁合同保证金24000元的陈述可予印证，也有叶启华曾就同一座落的房屋先后与他人签订期限部分重合的租赁合同、叶启华在主张涉案房屋已被岳阳公司占用的情况下曾另案诉请他人承担腾退涉案房屋的责任、涉案房屋在叶启华主张被岳阳公司占用期间内缺乏合理的水电费支出、叶启华于诉讼期间未经岳阳公司同意擅自变更水电费缴费账户且无履行合理的通知和交接义务等诸多有违租赁常理的事由可资证明，故在叶启华进一步提供有说服力的交付证据之前，本案不应迳行作出涉案房屋已被岳阳公司占用的认定。
鉴于叶启华在本院组织的本轮法庭调查之前，从未提交其与岳阳公司交接房屋的实质性证据，则其有否真实的履行意愿和行为确实值得怀疑；叶启华在重审的二审法庭调查过程中方提出刘少铭收取涉案房屋钥匙的书面证据，对迟延举证的行为也仅解释为本次法庭调查之前因打扫卫生发现，由此可见，叶启华本人怠于履行法定的举证义务，其不谨慎保管争议较大的履行凭据也明显有违出租常理，该证据对交付事实的证明力因此显著下降；加之，法院在重审阶段向案外人王某1所作调查笔录也显示叶启华曾在相同的订约模式甚至另有装修费支付的情况下，也存在没有实际交付标的物的事实，故此即使前述交接收据的出具行为属实，也不必然对应真实的标的物交付行为；更何况叶启华一方还存在如上文所述的种种不合理行为。据此，从高度盖然性的证明标准出发，本院对叶启华已经交付涉案房屋的事实主张依法不予支持。
对于保利公司曾经出具书面的《情况说明》的问题。结合原审法院依职权调取证据可见，公安机关因核实犯罪线索之需而介入调查的初期，保利公司已经作出牺牲租金以换取转包利益的陈述，此时，本案诉讼尚未发生。其在参加本轮诉讼之后所作基于承包经营权交接原因出具证明但没有实际接收涉案房屋的解释，与本案其他证据综合反映的情况也无明显冲突。因此，本院综合全案证据采信保利公司对此前出具说明的目的辩解，对叶启华据此提出交付主张则依法不予支持。
至于岳阳公司以合同整体转让为由提出不予承担责任的抗辩主张，经查与公安机关询问笔录所显示的转包经过并不相符，本案也无旁证可予充分印证，且叶启华对此也不承认，故本院对此不予采纳。但该项抗辩即使不能成立，对本案的最终处理亦不产生实质性影响。
根据前述法律条款关于租赁合同主权利、义务的规定可以推知，出租人享受租金利益应以标的物的实际交付占用为事实前提。鉴于本案现有证据不足以充分证明叶启华在订立涉案租赁合同之后已实际交付涉案房屋给岳阳公司占有使用，则其请求岳阳公司依约给付使用对价及承担违约责任，显然缺失事实基础和法律依据，重审增加的腾退房屋请求亦属同理，本院不予赘述。原审法院根据本案实情驳回叶启华关于出租涉案房屋的所有诉请，处理并无不当，本院予以维持；叶启华上诉请求改判理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11939.6元，由叶启华负担。叶启华已经预交13867元，多收部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 李雁羽
审判员 陈侃伦
二〇一六年十二月十五日
书记员 刘现流
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤07民终2155号
上诉人（原审原告）：叶启华，男，1969年8月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师
委托诉讼代理人：雷蕾，广东环宇京茂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：岳阳四海能源有限公司。住所地：湖南省岳阳市金鹗中路丹桂圆小区A1栋601室。
法定代表人：欧晓明，该公司经理。
委托诉讼代理人：梁雄坚，广东端信律师事务所律师。
原审第三人：高要市保利燃气贸易有限公司。住所地：广东省高要市白土镇环镇路（镇雕广场侧）。
法定代表人：肖惠泉，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗玉爱，广东西江律师事务所律师。
原审第三人：李志文，女，1970年1月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：张冬梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人叶启华因与被上诉人岳阳四海能源有限公司（以下简称“岳阳公司”）、原审第三人高要市保利燃气贸易有限公司（以下简称“保利公司”）、李志文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
叶启华上诉请求：1、撤销原审判决。2、判令岳阳公司支付自2013年8月起至返还房屋之日止的租金、利息（暂计至起诉之时即2014年8月，租金104000元，利息6760元）。3、判令岳阳公司支付自2013年7月26日至付清租金及利息之日止的滞纳金（暂计至2014年8月26日为655200元）。4、判令岳阳公司支付叶启华因违约造成的预期利益损失48000元。5、判令岳阳公司返还涉案房屋给叶启华。6、本案一、二审诉讼费由岳阳公司负担。事实和理由：重审判决事实不清，认定叶启华没有履行交付房屋的义务与事实不符，且判决适用法律错误，处理有失公平公正，应当予以纠正。一、本案租赁合同已经实际履行，在涉案房屋租赁合同签订之时，房屋钥匙已经一并交付岳阳公司，且岳阳公司至今未将房屋交还给叶启华。（一）根据保利公司此前出具的《情况说明》内容可见，保利公司认为涉案房屋已经办妥移交手续，由此也可确认岳阳公司已经取得涉案房屋的租赁权，否则无法将涉案房屋转租并转交给保利公司。同时，由该说明的第六点内容可见，保利公司承认其在2013年8月之前占用涉案房屋，故保利公司在本轮诉讼所作否认前述陈述，显然自相矛盾。（二）叶启华已经收取了三个月租金，而保利公司则承认保利公司已经支付租金。根据叶启华向法院申请调取的银行流水可见，叶启华已先后三次获得租金208000元，其中20万元是叶启华代华星公司收取的承包款，另有8000元则是房屋的租金，为此，叶启华还出具了涉案收据载明已经收到涉案房屋租金。此外，由于涉案房屋已被岳阳公司转租给保利公司，而岳阳公司在庭审承认租金系由保利公司实际支付，因此，涉案房屋租赁合同已经实际履行。鉴于岳阳公司、保利公司在诉前从来未向叶启华主张交付房屋，故可推定其二人已经实际占用涉案房屋。（三）涉案承包合同与租赁合同是两份不同的合同，两者并非同时签订，更非捆绑合同。从签订的时间顺序来看，在案的三份合同并非同一时间签订，叶启华与岳阳公司承包在前，租赁在后，两者存在三个月的时间差距。因此，两份合同所形成的是相互独立的法律关系，且后者不受前者影响。华星公司因为岳阳公司在承包期间违法经营、违法销售，所以收回气站并解除承包协议。岳阳公司认为华星公司据此一并收回涉案房屋显然缺乏事实依据。而岳阳公司至今尚未将房屋钥匙交还给叶启华，因此涉案房屋仍一直被岳阳公司实际占用。二、即使水电费显示2013年3月至2016年5月期间涉案房屋没有产生用电情况，也不能因此推定叶启华没有将涉案房屋交由岳阳公司使用。（一）叶启华已经交付涉案房屋，岳阳公司是否以及如何使用的问题，与叶启华无关。涉案租赁合同签订之后，叶启华当即就将钥匙交给岳阳公司，并且与岳阳公司办理好房屋交接手续。涉案房屋租赁合同截至2016年3月15日为止，此前叶启华无权干涉房屋实际使用。况且，仓储用途等使用方式可能导致涉案房屋无需耗用水电结果的产生，因此，不能据此推定房屋未予使用。如果岳阳公司或保利公司决意不再使用涉案房屋，其完全可以与叶启华办理解除合同的手续。而在租赁合同尚未解除的情况下，租金应当正常支付。（二）恰是由于上述期间没有产生水电费支出，由此可以印证叶启华也同样没有占用房屋。叶启华自交付房屋之后一直未能进入该租赁物，假如叶启华从未交付涉案房屋，叶启华完全可以自行进入使用。但是，相应期间涉案房屋并无水电费支出，可见叶启华也没有控制该租赁物，由此也可推断涉案房屋由岳阳公司或保利公司占用。原审判决根据涉案房屋电费支出为零，水表数据在0-3之间的情况迳行推断房屋占用主体情况，明显与事实不符。综上，叶启华在涉案房屋租赁合同签订之时已经将涉案房屋交付岳阳公司，岳阳公司在合同履行期间空置房屋或交予第三人使用与否，均不影响租金义务的履行，因此，法院应当支持叶启华的诉讼请求。
叶启华在二审调查过程中补充认为：结合叶启华庭前两天找到的涉案房屋钥匙交接的收据，叶启华显然已经履行房屋交付义务。刘少铭代表岳阳公司签收钥匙的事实，可以结合有关询问笔录所显示的刘少铭在2013年1月1日跟随黄革非到华星公司工作的陈述进行认定。由于黄革非代表岳阳公司与华星公司达成承包协议，因此，叶启华将钥匙交给刘少铭，实际上也是交给了岳阳公司。
岳阳公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。二、叶启华所述理由不能成立。叶启华的上诉状其实是在重复原审后的辩论观点，以推理方式试图证明房屋交付事实。相应观点在原审判决已有详细论述并一一驳回，在此不予重复。三、保利公司在支付华星公司20万元承包款的同时交纳合同约定的8000元租金，是应叶启华的要求而一并支付。相应的支付事实不足以推断涉案租赁合同的实际履行情况。岳阳公司并未接管房屋，也没有将房屋交予保利公司占有使用。四、叶启华提交的收据不足采信，且其举证已过法定期限，不属于新的证据。本案不应仅凭疑点重重的收据认定交付事实。综上，请求法院驳回叶启华的上诉。
保利公司述称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。二、叶启华的诉请缺乏事实和法律依据。首先，保利公司从未占用涉案房屋，也没有接受房屋钥匙，且该房屋在2013年3月至2016年5月期间并没有发生任何用电，水量也仅在0-3之间，叶启华在变更水电费账户之后更没有向保利公司提供相关账户情况，由此可见，保利公司并未占用涉案房屋，也不能实际合理使用。其次，本案没有充分证据证明叶启华已履行其实际交付义务。叶启华在二审阶段提供的证据显然值得怀疑，且其举证也已超过法定期限，相应证据不能作为证明交付义务的定案依据使用，更不能有效证实保利公司接收房屋钥匙及水电费缴纳账户的事实。根据民事诉讼证据规则，叶启华应当承担举证不能的法律后果。再次，保利公司承接华星公司的承包经营权，其条件之一就是必须租赁涉案房屋。由此可见，承包经营合同与租赁合同之间存在密切联系。而叶启华在2013年7月收回华星公司的经营权，进而主张自次月开始没有收到租金，根据合同约定，拖欠租金超过30日的，也应视为承租人单方擅自终止合同，因此，合同自当月30日起就已经失效。综上，请求法院维持原判。
李志文述称，同意叶启华的上诉。提醒法庭注意，刘少铭的询问笔录自称在2013年1月1日加入华星公司，当时老板已经是黄革非，到同年4月则转为肖惠泉，这与承包合同的签订时间相吻合，因此，刘少铭是黄革非聘请的员工，与叶启华无关。
叶启华向原审法院起诉请求判令：1、岳阳公司向叶启华支付自2013年8月起至返还房屋之日止的房屋租金及利息（暂计至起诉之日2014年8月房屋租金104000元及利息6760元）。2、岳阳公司支付自2013年7月26日至岳阳公司支付房屋租金及利息之日止的滞纳金（暂计至2014年8月26日滞纳金655200元）。3、岳阳公司赔偿因违约造成的叶启华预期利益损失48000元。4、岳阳公司立即返还房屋给叶启华。5、岳阳公司承担本案诉讼费用。
原审法院认定事实：座落江门市蓬江区杜阮镇井根村元丰村（又记为园峰村）130号房屋房产权权属人原于2012年9月6日登记在叶启华名下，房屋建筑面积751.59平方米，层数五层。
2013年3月16日，叶启华（甲方，作为出租方）、岳阳公司（乙方，作为承租方，其中黄革非为签约代表）签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方将江门市杜阮园峰村130号（约700平方米）给承租方作为承租方作居住及经商有偿使用，租期三年从2013年3月16日至2016年3月15日止，从2013年3月16日起开始计收租金及杂费；每月租金8000元，每月月底26日前支付前一个月租金；租金三年每月8000元不变，甲方同意乙方转承包，乙方在转承包后仍然实现自负盈亏，除上述向甲方支付的约定每月租金8000元利润采取包死基数，确保缴交，不足自补原则，但升值部分所得甲方占50%、乙方占50%，如乙方转承包需提前30天书面通知甲方，在同等条件下，甲方有权自行找客户优先承包；乙方签订本合同时应向甲方一次性支付租赁场地保证金24000元；乙方拖欠租金超过30天，甲方有权单方面终止合同，收回场地和所有设备财产；承租方应按合同规定时间交纳租金、水电费、杂费，否则每逾期一天按所欠总金额的3%加收滞纳金，承租方拖欠费用超过30天的，视为承租方单方擅自终止合同处理，出租方有权收回房屋另行招租，并有权要求承租方付清拖欠费用及滞纳金等内容。该《房屋租赁合同》第四条“交付的约定”记载如下内容：4.1交付场地的时间是2013年3月16日。4.2甲方提供江门市蓬江区杜阮镇井根村委会园峰村130号物业的使用权，甲方负责监督及积极配合。4.3甲方交付场地的具体标准见附件。4.4合同签订后，甲方收到乙方的保证金后，同意乙方进场使用铺位，并交钥匙两套。
签订上述合同后，叶启华收到2013年7月前租金，认为从2013年8月起岳阳公司没有缴纳租金而提起本案诉讼。而涉案房屋的用电用户登记在叶启华的名下，而自2013年3月至2016年5月期间，涉案房屋并没有产生任何用电情况。涉案房屋的用水用户原为叶启华，后于2015年10月23日变更为李焕燕，该用水户在2013年3月至2016年5月期间，每个用水抄表期间所抄码均在0-3之间。
再查明，2012年12月26日，江门市江海区华星液化石油气有限公司（叶启华系该公司法定代表人）与岳阳公司分别代表发包方（甲方）、承包方（乙方）签订一份《承包合同》，双方就江门市江海区华星液化石油气有限公司发包、承包达成一致意见，约定乙方承包华星公司，承包后自负盈亏，第一年上缴承包费240万元（每月20万元），第二年260万元，第三年280万元，应缴保证金190万元等内容。后又在2013年3月13日签订《承包合同补充协议》，约定甲方同意乙方转承包，乙方在转承包后仍然实行自负盈亏。2013年3月，岳阳公司与保利公司（代表肖惠泉）约定，岳阳公司将华星公司转包给保利公司，双方于2013年4月15日办理了交接手续，由保利公司进场经营，并随后由保利公司安排工作人员于4月27日、5月30日和7月1日向叶启华分别支付了208000元（三笔款项数额一样为208000元）。
另，叶启华诉刘世伟租赁合同纠纷【（2014）江蓬法杜民初字第570号】，叶启华起诉时称其将杜阮园峰村路边的五层房屋前地下铺位（约200平方米）租赁给刘世伟，要求予以腾退并支付租金，后在诉讼中变更诉讼理由认为该涉案房屋已经移交完毕，撤回腾退该房屋和支付租金的主张。该租赁合同期限自2011年12月1日至2013年11月31日止。该案已由原审法院作出了民事判决。
又，叶启华与案外人王烈于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》1份，约定由叶启华将涉案房屋出租给王烈使用，租赁的期限为从2012年6月1日至2022年5月31日止。王烈在接受原审法院询问调查时陈述叶启华从来没有将房屋交付给王烈，双方也没有办理合同的终止手续。王烈并陈述在双方签订合同前，叶启华已经将房屋出租给刘世伟，并且叶启华与刘世伟的合同在叶启华与王烈签订合同时仍未结束。王烈签订租赁合同的目的是为了合伙经营江门市华星液化石油气有限公司使用。
此外，叶启华与李志文于2001年9月25日签订《财产分割协议书》，约定将涉案的房屋及土地归李志文所有，叶启华并协助李志文办理房屋与土地的过户手续。2003年12月25日，叶启华与李志文登记离婚。2014年1月27日，广东省广州市天河区人民法院对李志文诉叶启华离婚后财产纠纷一案进行受理，并于2014年4月29日作出（2014）穗天法民一初字第349号民事判决书，判决涉案房屋及房屋所在土地使用权归李志文所有。判决生效后，李志文于2015年10月26日向该法院申请强制执行，该法院由此于2016年1月26日向江门市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，要求该局协助执行涉案房屋归李志文所有。
最后，叶启华提起本案诉讼时的诉讼请求没有要求岳阳公司返还房屋，后在重审时增加了该诉讼请求，并明确租赁合同虽然在2016年3月15日期满，但由于岳阳公司仍占有、使用房屋，租金应当计算至岳阳公司返还房屋之日止。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。江门市蓬江区杜阮镇井根村元丰村130号房屋经叶启华、李志文协议后归李志文所有，并经已经发生法律效力的广州市天河区人民法院（2014）穗天法民一初字第349号民事判决书判决确认，故该房屋的实际所有权人应为李志文。经原审法院追加李志文作为本案的第三人后，李志文在审理期间确认其授权叶启华使用、出租房屋并同意叶启华以合同相对性的理由提起本案诉讼，这是李志文对其合法权益作出处分的真实意思表示，故叶启华作为本案原告的主体适格。叶启华、岳阳公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，因此该《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当严格依照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。对于房屋租赁合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。另，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，房屋租赁合同是以出租人将房屋交付给承租人为合同约定的先履行义务，出租人在将房屋交付给承租人后方可根据权利义务相一致的民事活动原则取得向承租人主张租金的权利。对于叶启华的诉求，岳阳公司以叶启华没有实际交付房屋提出抗辩，故本案争议的焦点是叶启华是否已经将房屋交付给岳阳公司使用，以及由此引起的相应民事法律责任的问题。
如上所述，房屋租赁合同的履行，涉及出租人将其房屋出租给承租人使用的问题，而房屋的使用，在一般情况下必然涉及到日常的用水、用电，由出租人、承租人在房屋租赁合同中约定有关水、电费的承担和交纳问题。涉案《房屋租赁合同》第5.1条：“出租方提供现成房屋给承租方使用，并配置水电源，承租方应妥善使用……”，以及第5.4条：“承租方应按合同规定时间交纳租金、水电费、杂费，否则每逾期一天按所欠总金额的3%加收滞纳金。承租方拖欠租金、水电费、杂费超过30天的，视为承租方单方擅自终止合同处理，出租方有权要求承租方付清拖欠一切费用及滞纳金”的约定，正是上述日常交易习惯的反映。本案原审庭审中，叶启华在接受原审法院询问调查叶启华、岳阳公司约定水电费由谁向相关部门缴纳时，陈述由叶启华提供水电开户资料而由岳阳公司直接缴纳，由此，叶启华对于其交付房屋给岳阳公司的义务履行必然涉及到合同中第4.4条：“合同签订后，甲方收到乙方的保证金后，同意乙方进场使用铺位，并交钥匙两套”所约定的钥匙的移交、水电费缴纳账户资料的提供问题。而叶启华并没有提供证据证明岳阳公司接收钥匙和水电费交纳账户资料的事实。此外，从涉案房屋自2013年3月至2016年5月期间并没有产生任何用电情况、每个用水抄表期间所抄码均在0-3之间的情况可以反映出，在此期间没有人对房屋进行合乎日常情况的使用。由此结合叶启华的举证责任和房屋的实际使用情况，原审法院认定叶启华并没有将房屋交付给岳阳公司使用。对于叶启华称岳阳公司弃置房屋不能代表叶启华没有交付的主张，叶启华在本案重审期间以岳阳公司使用房屋至今、合同期满后尚未返还房屋为由变更其诉讼请求，实际上是主张岳阳公司在本案重审期间仍在占有、使用该房屋。涉案房屋用水户在本案发回重审期间，于2015年10月23日由叶启华自行申请变更为李焕燕，结合租赁合同中约定水电费由岳阳公司支付、叶启华陈述其提供账户给岳阳公司缴纳的情况，如双方一直履行涉案租赁合同的，涉案房屋的用水账户变更情况应当由叶启华在作出变更后及时提供给岳阳公司，这也是叶启华履行涉案租赁合同的义务。叶启华虽以岳阳公司抗辩称没有使用房屋而无需向岳阳公司提供变更账户情况的资料，但鉴于双方已经就涉案租赁合同的履行产生纠纷并通过诉讼进行解决，用水户的变更情况直接涉及叶启华、岳阳公司是否履行合同、如何履行的情况，如叶启华对用水户的变更更应持谨慎的态度对待，并更加注重相关证据的保全和提交。但叶启华没有与','2018-09-28
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