广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终21036号
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林叶菊，职务：执行董事。
委托代理人：黄志斌、龙天然，均系该司职员。
被上诉人（原审原告）：梁光耀，男，1968年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市新兴县。
委托代理人：刘东和，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称“元邦公司”）因与被上诉人梁光耀房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
元邦公司向本院提起上诉称：一、撤销一审判决第一项中2012年8月27日至2016年8月29日期间的利息；二、撤销一审判决第二项中2015年5月23日至2016年1月4日期间的逾期办证违约金；三、本案一、二审诉讼费由梁光耀承担。事实与理由：一、一审判决计算退还面积差异款的利息期间缺乏事实依据，违背合同约定。1.根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第7条第2点的约定：“合同约定面积与实测面积存在差异，按以下方式处理：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格实结算房价款……”，双方并未对利息作出任何约定，但一审判决却认定合同约定存在面积差异时除需返还面积差额以外还应返还利息，明显不符合约定。2.梁光耀从未向元邦公司主张退还面积差异款及利息，其要求的从2012年8月27日计算利息不但超出诉讼时效，且不符合事实，梁光耀不可能在领取不动产权证前就知道存在面积差的事实。根据同类型案件的判决结果，元邦公司认为利息的起始时间应从立案之日起计算为宜。二、一审判决遗漏查明重要事实，导致对办证期限的错误计算。双方在买卖合同附件七第五条第三款中已明确约定计算办证期限的起算时间基点为2013年12月31日，加上500个工作日，即元邦公司最晚应于2016年1月4日办妥并交付，逾期办证的起算时间应当从2016年1月5日起计算。
梁光耀答辩称：不同意元邦公司的上诉请求、事实和理由。一、一审判决作出要求元邦公司退还面积差异款的利息计算期间有充分的事实和法律依据。元邦公司多收取梁光耀的款项应该自梁光耀款清之日退还梁光耀。二、一审判决关于逾期办证期间的计算有充分事实和法律依据。双方商品房买卖合同及补充协议约定房屋办证期限是自房屋交付之日起500个工作日为办证期间，一审判决是按照合同约定计算办证期限，具体条款参见双方补充协议第九、十条约定。请求驳回元邦公司的所有上诉请求。
梁光耀于2016年8月30日向原审法院起诉请求：1.判令元邦公司立即为我办理位于广州市白云区环洲四路XXX号XXX房的不动产权证并交付给我；2.判令元邦公司向我返还面积差异房款115768元，并自2012年8月27日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.判令元邦公司向我支付逾期办证违约金，逾期办证违约金按总房款1418709元为本金，按每日万分之五计算，自合同约定应办证期限届满之次日即2016年1月1日起计至实际办妥并交付房产证之日止；4.判令元邦公司退回剩余税款（按元邦公司收取税费总额减去元邦公司为我办理房产证实际支付税费总额计算）及相应利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自合同约定应办证期限届满之次日即2016年1月1日起计至实际付清之日止；5.本案诉讼费由元邦公司承担。原审庭审中，梁光耀明确其第3项诉请的逾期办证违约金期限为自房屋实际交付500个工作日起计算至房产证办妥并交付之日止。
原审法院经审理查明：2012年7月26日，梁光耀（乙方、买方）与元邦公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条，乙方向甲方购买广州市白云区环洲四路XXX号XXX房（下称“涉案房屋”），建筑面积为112.49平方米，其中套内建筑面积88.82平方米，共有分摊面积约23.67平方米。第七条，涉案房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15972.86元，总金额1418709元。第十八条，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）︱/合同约定套内建筑面积×100%。第二十一条，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议约定：第七条，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。第九条，乙方委托甲方办理《房地产权证》的，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十条，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730（含）日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行等等。
上述合同及补充协议签订后，梁光耀于2012年7月19日向元邦公司支付购房款378709元，后又于2012年8月27日通过交通银行广东省分行贷款向元邦公司支付购房款990000元，于2012年7月19日向元邦公司支付涉案房屋契税等税费43462元。
2013年5月22日，梁光耀、元邦公司签署《收楼确认书》，确认梁光耀是元邦?明月金岸花园A栋XX层XX单元的业主，确认梁光耀收到该单元全部房屋锁匙，即日起确认完全接收该单元。
根据广州市白云区地方税务局于2016年11月11日出具的契税发票显示，涉案房屋的契税为21278.98元。根据广州市国土资源和规划委员会于2016年12月7日出具的涉案房屋的《不动产权证书》显示，涉案房屋套内建筑面积为88.81平方米，共有分摊面积为17.4平方米，总建筑面积为106.21平方米。
2016年9月8日，元邦公司通过快递邮寄方式向梁光耀寄送《领取<不动产权证>的通知》，通知梁光耀在收到本通知3个工作日内领取涉案房屋的不动产权证。根据快递签收情况显示，该邮件在2016年9月9日被梁光耀本人签收。原审庭审过程中，梁光耀表示已于2017年1月6日领取涉案房屋的《不动产权证书》。
对于涉案房屋的公摊面积明显减少的原因，元邦公司提供证据如下：1.广州市房地产测绘所于2011年6月2日出具的测字111201649号《房屋面积预算（测算）成果报告书》，报告书显示，广州市白云区环洲四路XXX号XX层XX单元套内面积为88.82平方米，分摊面积为23.67平方米，总面积为112.49平方米。2.广州市房地产测绘院于2015年1月4日出具的测10CH88141230000043号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书显示，广州市白云区环洲四路XXX号XX层XX单元套内面积为88.8131平方米，分摊面积为17.3970平方米，总面积为106.2101平方米。3.广州市规划局于2013年7月3日就明月金岸花园A至D、F至H栋出具的穗规验证〔2013〕446号《广州市建设工程规划验收合格证》。元邦公司抗辩称，涉案小区A-D、H-F栋预测报告中，所依据测量规范是国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》，实测报告所依据测量规范是广州市质量技术监督局于2014年2月25日发布的《房屋面积测算规范》，故涉案房屋的公摊面积产生明显差异的原因乃预测与实测的测量规范不同。梁光耀对此不予确认。
原审法院就此问题向广州市住房和城乡建设委员会及广州市房地产测绘所发函询问。
广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日向原审法院作出穗建房管函﹝2016﹞4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经核查，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施<房屋面积测算规范>的通告》（穗国房字﹝2014﹞420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。
2017年1月18日，广州市房地产测绘院出具测绘编号10CH88161226000002号《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书记载项目坐落广州市白云区环洲四路××、××、××、××号；申请人：广东元邦房地产开发有限公司；成果用途：权属登记发证。其中载明（14-15层各单元面积）环洲四路XXX号，XX房号，套内面积88.8131平方米，分摊面积23.4548平方米，总面积112.2679平方米。
广州市房地产测绘院向广州市不动产登记中心发出穗房地测函﹝2017﹞18号《关于协助更正元邦明月金岸小区房屋面积的函》，称：2016年11月白云区人民法院向我委查询金沙洲元邦明月金岸小区有关房屋面积问题。经核查，公设面积分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。根据我委函复白云区人民法院的意见（穗建房管函﹝2016﹞4387号），现我院对上述小区进行了核查，并按要求重新出具测绘成果，请贵中心协助相关权利人或依职权给予更正。
广州市房地产测绘院于2017年3月27日向原审法院作出穗房地测函﹝2017﹞19号《关于更正元邦明月金岸小区房屋面积情况的函》，主要内容为：根据我委于2016年12月6日函复贵院的意见（穗建房管函﹝2016﹞4387号函），我院对元邦明月金岸小区有关房屋进行了核查，重新出具了白云区××920-926、942-954号（双号）测绘成果，并交付至广东元邦房地产开发有限公司。现我院已将相关测绘成果的更正处理审核意见函致权属登记部门，请其协助相关权利人或依职权给予更正。
广州市不动产登记中心于2017年4月7日向广州市房地产测绘院作出穗登记函﹝2017﹞66号《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》，函复如下：位于白云区××920-926（双号）、942-952（双号）、954号依据你院出具的测字10CH88141230000043、10CH88140804000021、10CH88141112000005号测绘成果，我中心以15登记1358946、15登记1360024、15登记1360222号以广东元邦房地产开发有限公司名义办理了初始确权登记，上述房屋的确权登记并无不妥。而且上述房屋已大部分办理了转移登记，过户到小业主名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，已办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的不能办理依职权更正。现你院因上述房屋的公设面积分摊问题变更了测绘成果数据，重新出具了测字10CH88161226000002、10CH88161226000003、10CH88161229000067号测绘成果，建议你院通知广东元邦房地产开发有限公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向我中心申请办理更正登记。
2017年4月17日，广州市房地产测绘院向元邦公司发出穗房地测函《关于转告元邦明月金岸小区房屋面积更正登记事项的函》，将广州市不动产登记中心出具的《关于元邦明月金岸小区房屋面积更正登记的复函》转至元邦公司，建议按复函意见办理。
2017年5月5日，广州市房地产测绘院向广州市不动产登记中心发出穗房地测函﹝2017﹞33号《关于补充说明元邦明月金岸小区房屋面积更正事项的函》，补充说明如下：元邦明月小区原实测成果（测10CH88141230000043、10CH88140804000021、10CH88141112000005号）依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”），而该小区预测算成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”），上述测量标准的公设面积分摊方式是造成相关房屋面积存在差异的主要原因。为保持业务技术规定执行的连续性，降低行政风险，根据《关于实施<房屋面积测算规范>的通告》（穗国房字﹝2014﹞420号）的相关规定，我院以国标为测量标准，对上述实测成果给予更正，并重新出具了测绘成果（测10CH88161226000002、10CH88161226000003、10CH88161229000067号），请贵中心以新的测绘成果为准，协助元邦公司及相关权利人办理房屋管理系统数据更改及不动产权证更正换发等手续。
另，元邦公司提供广州市国土资源和房屋管理局2014年的网站截图，截图载明办证业务住宅登记费个人为50元/件，抵押登记住宅登记费个人为50元/件。
原审案件审理中，经询问双方当事人，元邦公司表示目前正在主动联系小区业主沟通办理更正房产证事宜，梁光耀亦表示同意协助配合元邦公司办理与重测结果一致的房产证。
以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、不动产权证书、报告书、通知书、邮寄底单、复函、网站截图及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：梁光耀、元邦公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。
关于梁光耀要求元邦公司办理房产证并交付的诉讼请求，现梁光耀已确认于2017年1月6日领取了涉案房屋的房产证，故对于梁光耀该项诉讼请求，原审法院予以驳回。
关于套内面积差异款及利息，购房合同约定涉案房屋套内面积为88.82平方米，现产权证所载套内建筑面积比合同约定少了0.01平方米，故梁光耀要求元邦公司返还套内面积差异款的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。根据合同约定按套内面积计算单价，故减少的套内面积差异款为159.73元（0.01平方米×1418709元÷88.82平方米）。关于分摊面积差异款问题，鉴于案件审理过程中出现新的情况，即广州市房地产测绘院依据广州市住房和城乡建设委员会的核查意见出具新的测绘成果报告，显示涉案房屋用于权属登记发证的分摊面积应为23.4548平方米。而广州市不动产登记中心答复房地产权证更正登记事宜需由元邦公司组织全体小业主持重新出具的测绘成果等资料共同向其申请办理，目前该项工作正在进行中，因此涉案房屋的分摊面积差异暂时无法确定，故对于梁光耀主张的分摊面积差异款的请求，暂不具备审查处理的条件，本案暂不予调处，当事人可在涉案房屋产权证更正登记手续完善后再行主张。
关于利息，合同约定存在面积差异时除需返还面积差款外还应返还利息，故梁光耀要求元邦公司自2012年8月27日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止合法合理，原审法院予以支持，但本金应为159.73元。
关于逾期办证违约金，上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，梁光耀依约向元邦公司支付了全部购房款。根据《补充协议》，元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为梁光耀办妥产权登记，并将以梁光耀为产权人的房地产权证交付梁光耀。即元邦公司最迟应当在2015年5月22日前为梁光耀办妥房产证并交付给梁光耀，现元邦公司未能提供证据证实梁光耀存在未履行相关义务导致办证迟延的情形，故逾期办证的违约责任应由元邦公司承担。现梁光耀要求元邦公司以1418709元为本金承担逾期办证违约金合法合理，原审法院予以支持，但应当从2015年5月23日计算至2017年1月6日。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从涉案合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，梁光耀主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由梁光耀对于元邦公司违约行为给其造成的损失进行举证，在梁光耀未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，原审法院酌情调整为以已付购房款总额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准上浮40%计算。
关于返还契税等费用及利息的诉讼请求。根据双方《补充协议》约定，梁光耀委托元邦公司办理房地产权证，并向元邦公司交纳了43462元契税等费用于办理产权登记。现元邦公司已经为梁光耀办妥了房产证并交付梁光耀，经核算，梁光耀实际支出的契税21278.98元及其他费用260元（包括预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元），上述费用共21538.98元。故梁光耀要求元邦公司返还多付的费用合理合法，原审法院予以支持，返还的具体数额为21923.02元（43462元－21538.98元）。利息宜从立案之日即2016年8月30日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际付清之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年8月24日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司退还原告梁光耀面积差异款159.73元及利息（利息以159.73元为本金，自2012年8月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；二、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告梁光耀支付逾期办证违约金（该违约金以1418709元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%的标准，从2015年5月23日计算至2017年1月6日）；三、在本判决生效之日起十日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告梁光耀返还多收的费用21923.02元及利息（以21923.02元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年8月30日起计算至实际付清之日止）；四、驳回原告梁光耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6215元，由原告梁光耀负担2193元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担4022元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条第3点约定，以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间2013年12月31日起计算，包括但不限于房屋交付时出示的资料，延期交房的违约责任，办理产权登记的时间，基础设施及公共配套交付时的时间等等。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是套内面积差异款的利息起算时间和逾期办证违约金的起算时间。
关于套内面积差异款的利息起算时间。根据合同约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，并未约定需退还利息，故套内面积差异款的利息应自梁光耀起诉之日即2016年8月30日起算。一审判决对此处理有误，应予纠正。
关于逾期办证违约金的起算时间。根据合同附件七补充协议第五条第3点约定，以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间2013年12月31日起计算，包括但不限于房屋交付时出示的资料，延期交房的违约责任，办理产权登记的时间，基础设施及公共配套交付时的时间等等。因此，逾期办证违约金的起算时间应自合同约定交付之日而非实际交付之日起算500个工作日，元邦公司上诉主张自2016年1月5日起算逾期办证违约金，应予支持。
综上所述，元邦公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10781号民事判决第三、四项；
二、变更广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10781号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，广东元邦房地产开发有限公司退还梁光耀套内面积差异款159.73元及利息（利息以159.73元为本金，自2016年8月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。
三、变更广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10781号民事判决第二项为，在本判决生效之日起十日内，广东元邦房地产开发有限公司向梁光耀支付逾期办证违约金（以1418709元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%的标准，从2016年1月5日计算至2017年1月6日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2580元，由被上诉人梁光耀负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十二月二十八日
书记员 冯冠豪