上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第5114号
原告（反诉被告）青浦区华新镇杨家庄村民委员会，住所地上海市青浦区华新镇嘉松中路4188弄188号。法定代表人许学军，村委会主任。委托代理人郑飞，上海坤禾律师事务所律师。被告（反诉原告）上海威亚塑胶制品有限公司，住所地上海市青浦区华新镇叙南村。法定代表人林伯玲，经理。委托代理人吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。原告青浦区华新镇杨家庄村民委员会诉被告上海威亚塑胶制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。原告于起诉时申请财产保全，本院经审核后依法采取了保全措施。2016年1月4日被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。审理中，被告申请审价评估，本院依法委托进行司法审价评估。本案于2016年1月4日、2016年3月24日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人郑飞、被告委托代理人吴卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青浦区华新镇杨家庄村民委员会诉称：2012年12月20日原被告就位于上海市青浦区嘉松中路某无合法权证、无合法建房批复手续的厂房签订了《厂房租赁合同》，约定租期自2013年1月1日至2015年12月31日，租赁费为人民币（以下币种均为人民币）254,039元/年，每年12月31日前支付下一年度的厂房租赁费。但截至起诉之日，被告仍拖欠房租254,039元未付。为此，原告诉至法院请求判令：1、双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告腾空厂房后归还给原告；3、被告支付租赁费暂计254,039元（按照年租金254,039元的标准，自2015年1月1日计算至实际搬离日止，暂计至起诉日）；4、诉讼费用由被告承担。被告上海威亚塑胶制品有限公司辩称：不同意原告的诉请。1、被告亦认为租赁合同是无效的，无效的根本原因是农村集体土地上的房屋的违法出租。鉴于原告作为出租人亦认为合同无效，因此原告负有过错；基于无效合同的后果，被告不应当支付所谓尚未支付的租金，因为该些租金是非法的。2、原告要求被告腾退房屋没有事实依据，因为厂房早已由原告控制，不存在被告再行腾空返还的问题。3、若法院认为被告需支付租金或使用费的，鉴于2015年2月11日原告已发出要求被告在三个月内寻找新厂房的单方面解除合同的通知，至2015年11月22日原告实际控制厂房以实际行为单方面解除合同，故，2015年2月11日之前的可参照原定租金计算，2015年2月11日至2015年5月11日期间三个月因厂房的使用价值受到影响故应按照全额租金的一半计算，2015年5月12日之后就不应当再计付租金了。同时，被告上海威亚塑胶制品有限公司反诉称：早在2004年9月11日时，原被告即签订了租借厂房协议书，并根据生产需要进行搭建和扩建；之后，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期自2009年10月1日至2014年9月30日。在该份合同未到期的情况下，应原告之要求，被告又于2012年12月20日签订了《厂房租赁合同》一份，租期自2013年1月1日至2015年12月31日。2015年2月11日，原告书面通知被告称系争房屋在产业减量化地块中，要求被告在三个月内寻找新厂房，并称系争房屋6月份将要被拆除。被告按照原告通知要求立即着手寻找新厂房，并于2015年3月底找到了位于昆山市千灯县的一处厂房，于2015年4月签订合同支付租金，2015年6月起陆续从系争厂房搬运机器设备至新厂房。对于被告要求原告支付的搬迁费、经济损失、员工赔偿等，原告曾表示要商量解决，但始终未有回应。2015年11月22日，原告派人闯入厂区、撬坏大门开门机，用锁链锁住大门，用大车泥土封住大门，用大车石块封住车间门，锁住办公室及车间门，导致被告部分设备模具配套用品和已生产加工的货品无法运出及时交货，致使客户取消订单，造成被告经济损失和客户流失。2015年12月10日，原告将被告车间内包括生产模具、刀具、机器、办公桌椅等东西搬空扔至车间外空地上，任凭日晒雨淋造成损坏报废，无法抢救挽回。2015年12月11日，原告派人搬运货物到车间内。原告的上述行为已使被告无法实际进入租赁厂房。为此被告反诉请求：1、原告赔偿模具、机器等损失102,544元（以评估报告为准）；2、原告赔偿被告客户订单取消的损失46,400元；3、原告支付被告产业减量化的相关赔偿（需由法庭出面调查取得材料后根据实际情况确定减量化赔偿金额）；4、原告协助办理用电户名变更手续；5、原告赔偿提前终止合同的赔偿金63,509.75元；6、本案诉讼费、评估费由原告负担。针对被告反诉，原告青浦区华新镇杨家庄村民委员会辩称：1、2015年11月22日被告在未通知原告的情况下，自行对厂区内物品进行搬离；当天下午原告发现时，模具等物品就是目前的现状，原告并没有将模具等扔在地上，故原告不同意赔偿该些损失。2、2015年1月1日起被告就未支付租金，原告基于减损的前提于2015年11月22日对厂房进行控制，并于当天联系代理律师就诉讼事宜向法院提起诉讼。所谓的订单损失是被告的违约行为所致。3、原告向相关部门征询得知，上述地块至今没有签订产业减量化协议，且近期也没有减量化的计划。4、原告愿意配合被告办理用电户名更名手续，从被告名下更名到原告名下。5、原告并未单方面要求解除协议，而是在被告未付租金、未告知擅自腾退的情况下，于2015年11月22日采取了锁门行为。6、诉讼费用由法院判定。经开庭审理查明：系争的青浦区嘉松中路某房屋目前没有合法的权证或合法的批建手续。就上述房屋租赁事宜，原被告签订过合同或协议；2012年12月20日原告（甲方）与被告（乙方）签订最后一份《厂房租赁合同》，约定：甲方出租厂房给乙方坐落于嘉松中路某，厂房、办公楼建筑面积1,211.4平方米、宿舍建筑面积210平方米；租期自2013年1月1日至2015年12月31日，年租金254,039元，租金按年一次性支付，每年12月31日前支付下一年度厂房租赁费；租赁期间甲方或乙方提前终止合同、提前退租违约的，应赔偿对方三个月租金。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告支付租金至2014年12月31日，并实际在系争房屋内开展塑胶制品的生产经营。2015年2月11日，原告发送《通知》给被告，表示：为了做好2015年产业结构调整工作，按照华新镇政府的要求，你单位在产业减量化地块中，请在收到本通知后，在3个月内寻找新厂房。被告表示其接到上述通知后，即另寻他处积极配合原告进行减量化工作，在2015年3月与案外人就江苏省昆山市千灯镇圣达路1号第2号厂房签订《房屋租赁合同》，交纳相应的租金，租期自2015年4月10日至2020年4月9日。但被告仍在原告厂房内生产经营。2015年11月22日，原告发现被告在外运设备、物品，遂以被告未付租金为由对厂房采取了锁门措施、阻止被告外运物品；双方就此发生争执，并进行了报警。2015年11月26日本院受理原告提起的本案诉讼。2015年12月11日左右，原告将被告方剩余物品搬出车间至院内空地或小平房内、将自有物品搬入系争房屋。以上事实，有原、被告的陈述、厂房租赁合同、通知、报警事件单、录音录像、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，上海市青浦区规划和土地管理局华新所出具《证明》一份，表示：该单位及下属减量化办公室就嘉松中路某房屋及土地，至今没有与青浦区华新镇杨家庄村民委员会签订任何土地减量化协议；该单位及下属减量化办公室近期对上述房屋和土地亦没有减量化计划。庭审中，被告为证明其反诉主张：1、申请人民法院对目前堆放在原告厂房空地上的机器设备及模具之贬损价值进行司法评估，提供资产评估报告及发票一份，证明经评估人员现场勘查，双方清点的标的物全部放置在露天场地上，被风吹雨淋已全部毁损，通过现场观看已无法继续使用；以标的物在造成损坏前均处于正常完好状态，受损前标的成新率约为80%，经评估标的物在评估基准日的市场价为102,544元。为此司法评估，原告垫付了评估费3,000元。2、因原告锁门阻止被告外运物品，导致被告已按订单要求生产好的产品无法外运交货，造成订单取消损失，被告目前仅按照制作成本主张损失46,400元；提供购销合同、情况说明、采购单、取消采购单说明。对此，原告表示：1、对于评估报告及评估费发票均无异议，但认为不应由原告来承担此些损失。2、按照房屋租赁合同约定，被告拖欠租金一个月原告就有权解除合同；被告在未付租金且未通知原告的情况下擅自腾退厂房，原告采取锁门措施是为避免损失扩大。事实上，在第二次交货如此长的期间内，被告从未要求原告打开门将产品运出。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告就未取得合法权证、未取得合法批建手续的房屋作为租赁标的物、签订《厂房租赁合同》，依法应当被确认为无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告占有使用原告的上述房屋，理应参照租赁合同约定的标准支付使用费。从证据可见，被告已付使用费至2014年12月31日；2015年11月22日原告以被告未付租金为由锁门控制厂房、2015年12月11日原告自行搬出被告物品至空地，并将自有物品置入厂房全面收回控制厂房。本院根据上述情况酌情确定被告理应参照合同约定的租金标准支付原告2015年1月1日至2015年11月30日期间的使用费232,869元。目前原告已经控制并占有使用厂房，且房屋内留存的被告物品亦无使用价值，视为被告已腾退房屋；原告主张被告再行腾退并支付至以后腾退日止的使用费，没有事实依据，本院不予支持。对于被告自2015年1月1日起未付使用费或租金而占有使用房屋，原告本可以通过诉讼或其他合法途径进行催讨主张。2015年11月22日原告以锁门方式阻止被告外运物品、后又将被告物品堆至厂房空地收回房屋，此种行为可视为原告以留置物品的方式催讨使用费、以锁门收回房屋的方式终止合同。但原告此种未妥善保管的留置封门行为造成了不必要的物品毁损损失和产品订单取消损失，原告理应予以赔偿。本院结合被告另寻他处的起因、被告未及时支付使用费的情节、原告行为的合理性以及评估价格等方面综合考虑，酌情确定原告理应赔偿原告产品设备物品等损失130,000元。被告要求原告赔偿提前终止无效合同的赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。目前系争地块未实际进行减量化工作，被告要求原告支付土地减量化相关赔偿，没有事实依据，本院不予支持。原告表示愿意配合被告办理用电户名之变更手续，与法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告青浦区华新镇杨家庄村民委员会与被告上海威亚塑胶制品有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海威亚塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区华新镇杨家庄村民委员会房屋使用费人民币232,869元；三、原告青浦区华新镇杨家庄村民委员会的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海威亚塑胶制品有限公司产品设备物品等损失人民币130,000元；五、反诉被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会应于本判决生效之日起十日内配合反诉原告上海威亚塑胶制品有限公司办理用电户名变更手续，将用电户名变更至反诉被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会名下；六、反诉原告上海威亚塑胶制品有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5,110.50元，减半收取人民币2,555.30元，由原告负担人民币158.80元，由被告负担人民币2,396.50元；本案反诉受理费人民币2,243.40元，由反诉原告负担人民币793.40元，由反诉被告负担人民币1,450元；财产保全费人民币1,790.10元，由被告负担；司法评估费人民币3,000元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一六年五月十六日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附:相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。