广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1953号
上诉人（原审原告）：肖仰清，男，1963年11月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：卢鉴，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李捷云，广东启源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市康和房地产开发有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村第七经济合作社。
法定代表人：李伯林。
委托诉讼代理人：胡国利，广东中泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑忠理，广东和志满律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州涉外经济职业技术学院，住所地广州市沙太中路大源金龙路**号。
法定代表人：匡增忠，董事长。
委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。
原审第三人：广州康正酒店有限公司，住所地广州市白云区大源北路27号3-6楼。
法定代表人：胡玉婵，总经理。
委托诉讼代理人：卢鉴，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李捷云，广东启源律师事务所律师。
上诉人肖仰清、广州市康和房地产开发有限公司（以下简称康和公司）因与被上诉人广州涉外经济职业技术学院（以下简称涉外学院）及原审第三人广州康正酒店有限公司（以下简称康正酒店）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖仰清上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判涉外学院退还肖仰清支付的租金1725385元及利息（利息以1725385元为本金，自2015年9月11日起按中国人民银行同期贷款利率计付至本金付清之日止）；三、判令涉外学院赔偿肖仰清预期经营损失1886976元（48个房间×180元/日×30日×70%入住率×20%利润率×52个月=1886979元，时间段为2012年10月10日至2017年2月10日）；四、本案一、二审诉讼费用由涉外学院承担。事实与理由：一、肖仰清对一审法院判决载明的部分不予认可。1.涉外学院在合同履行中存在重大违约行为，相反却因这一行为获得巨额租金收益，一审判决不返还租金有违公平合理原则。本案纠纷系涉外学院提供的出租物业存在不符合合同目的实现的重大瑕疵而引起，涉外学院在合同履行过程中存在违约行为。因涉外学院的违约行为致使合同缔约目的无法实现，实属重大违约、根本违约。在合同履行过程中，违约方即应为自己的违约行为担责。一审法院认定在涉外学院存在违约行为的基础上，判决其不予退还肖仰清已支付的租金，不符合公平合理原则。2.肖仰清在知晓涉案物业存在瑕疵与自愿交纳租金的行为，不能成为阻却涉外学院担责的法定事由。肖仰清在得知消防审核不通过后，仍与其配偶以康正酒店名义与康和公司继续签合同承租涉案物业，系为实现合同目的而不得为之。3.即使涉案物业在租赁期内由肖仰清和康正酒店占有，应交纳占用费，占用费与租金也应根据实际情况计算折减，而不是直接对抵。因涉外学院的违约行为，肖仰清承租后一直未投入使用与经营。二、对于预期收益损失，肖仰清对涉案物业二次消防验收不通过的事实不知情，且在《协议书》中明确约定对损失的承担。1.肖仰清在承租涉案物业时，对与涉案物业相连的建筑物存在违建加建并不知情，涉案物业二次消防验收不通过的情形是不能预见的。2.《协议书》中第13条第2款明确约定了甲方在违约时，应赔偿乙方总投入的损失。如前所述，甲方提供的涉案物业存在严重瑕疵，不符合合同缔约目的，以及在合同履行中也多次失信，故对方应支付赔偿预期收益。
康和公司辩称：涉案物业不存在肖仰清所称加建，肖仰清所主张的加建实际上是涉案物业6层设备房。2012年，涉案物业在进行一次消防验收时，设备房就已存在。一次消防时提交了竣工图给消防部门备案，竣工图总建筑面积包含6层天面设备房，一共是10671.8平方米，竣工图面积与一次消防验收总面积是一样的。
康和公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、认定广州市白云区XX路27、29号不存在加建行为；三、本案一、二审诉讼费用由肖仰清承担。事实与理由：一审法院仅凭广州市公安局白云区分局出具的穗公云消审字（XX）第XX号建设工程消防设计审核意见书，认定涉案物业存在加建，事实认定严重错误。1.建设工程消防设计审核意见书不能作为认定涉案物业存在加建的依据。依据《中华人民共和国规划法》的相关规定，广州市公安局白云区分局无权对房屋是否违章、加建作出认定，且其没有对涉案物业竣工原始资料进行核实，没有了解到天面设备房在竣工时已存在的客观事实。2.2012年，涉案物业一次消防已由广州市公安消防局验收合格，广州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书可证实。康和公司在办理一次消防时，已将涉案物业竣工图提交给公安消防局审查，且存档备案。3.涉案物业所在村委会出具书面证明，证实涉案物业于2011年开始建设，到2011年12月建成，建成后没有加建的情况。4.涉案物业是作为一个整体通过一次消防验收。早在2013年6月28日，该商业楼就已提供二次消防验收。5.XX路27号、29号房屋，至今仍然客观、合法存在，从竣工之日起，主体结构并未变动，也不存在加建行为。一审法院不顾客观事实，机械采纳穗公云消审字（XX）第XX号建设工程消防设计审核意见书是错误的。
肖仰清辩称：不同意康和公司的上诉请求、理由。加建是无疑的，公安部门也作出了不予出具消防设计审核意见书。康和公司加建导致涉案物业改变消防用途，康和公司是推卸自己责任。村民委员会不具有证明涉案物业没有加建的资格，也不具有证明违建的资格。唯家酒店能通过消防验收，而我方同样申请消防验收却无法通过消防验收合格的原因是康和公司的阻挠和故意不配合。我方要求康和公司协助，但康和公司有时不来开会，或拒绝在会议记录上签名确认。康和公司认为不存在加建与查明事实不符，这是康和公司不诚信的行为。
涉外学院辩称：一、涉案物业是否存在违建事实出现了相反证据，一审法院没有查明。涉案物业是两栋各六层，相隔30米，共同申报产权，使用同一本房产证，整体申报消防。涉外学院向康和公司承租并转租给肖仰清的是27号楼，本案所指加建是康和公司控制的29号楼，肖仰清在27号楼装修建成的康正酒店消防申报因康和公司在29号楼存在加建而不能通过。由于29号楼是康和公司控制的房屋，外人无法进入，因此，肖仰清、涉外学院不可能知道29号楼是否有加建行为。根据2017年10月20日和2013年6月28日的《消防安全检查合格证》，以及广州市XX村经济合作社、XX村村民委员会于2017年3月13日出具的证明，以上证据均证明27、29号楼不存在加建情况，与一审认定的穗公交云消审字（XX）第XX号审核意见不一致。二、一审法院没有注意到涉及二次消防的各个证据形成的时间点。涉外学院是在2012年4月28日向康和公司承租27号楼，同年9月10日转租27号楼给肖仰清。2013年6月28日位于29号楼的广州市白云区太和乐王娱乐中心提供二次消防，2014年1月17日作出穗公交云消审字（XX）第XX号审核意见，故加建行为应在2013年6月28日至2014年1月17日之间发生。综上，涉外学院在转租给肖仰清之前不可能存在加建行为。三、肖仰清在承租期间，发现加建并向涉外学院寻求协助时，涉外学院积极配合肖仰清向康和公司交涉并出资资助肖仰清办理消防工作。肖仰清多次出具《保证书暨授权委托书》承诺免除涉外学院因消防问题引发的任何责任。四、肖仰清在本案中一共获得700多万元赔偿，已超出其损失，对其超出的部分不应予以支持。涉外学院没有过错，肖仰清存在重复获利的行为，请求驳回肖仰清的上诉。
康正酒店称：同意肖仰清的意见。
肖仰清于2017年3月22日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除肖仰清与涉外学院于2012年9月10日签订的《协议书》；二、康和公司、涉外学院连带返还肖仰清押金164550元及利息5000元（以164550元为本金，自2015年9月11日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息，暂计5000元）；三、康和公司、涉外学院连带返还肖仰清已支付的租金1708898元及利息50000元（以1708898元为本金，自2015年9月11日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息，暂计50000元）；四、康和公司、涉外学院连带支付肖仰清酒店装修费用3380640元及利息100000元（以3380640元为本金，自2015年9月11日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息，暂计100000元）；五、康和公司、涉外学院连带支付肖仰清酒店设备及家具费用506240元（其中：电脑及相关设备104440元，酒店客房家具230400元，酒店办公用品及家具67200元）及暂计利息5000元（以506240元为本金，自2015年9月11日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息）；六、康和公司、涉外学院连带支付肖仰清已付员工工资略计为100000元及暂计利息2000元（以100000元为本金，自2015年9月11日起至实际清偿时止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计收利息）；七、康和公司、涉外学院连带赔偿肖仰清预期经营损失1886976元（48个房间×180元／日×30日×70%入住率×20%利润率×52个月=1886976元，时间段为2012年10月10日至2017年2月10日）；八、康和公司、涉外学院承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年9月10日，肖仰清（乙方、承租方）与涉外学院（甲方、出租方）签订《协议书》，约定：甲方同意将位于白云区XX路27、29号内房屋租赁给乙方作商业使用；租赁范围为27号六层康复综合楼，建筑面积3291.3㎡；乙方使用甲方上述房屋建筑物用于乙方设立经济实体申办酒店及配套项目经营；未经甲方同意，禁止乙方将房屋另作他用或整体转让、整体转租，或名为与他人合股经营实则变相转让、转租，包括但不限于交由第三方承包经营等方式变相转租、转让，否则属于违约，甲方有权终止本合同，乙方不可撤销的同意甲方在乙方违约时行使上述权利，由此造成损失与甲方无关；但乙方可根据经营需要分租1、2楼给第三方作饮食或其他项目；甲方同意乙方在本协议项下地点以甲方名义申办独立的经济实体，领取营业执照，经济实体名称暂定为广州涉外经济学院商务酒店，法定代表人由甲方指定人选担任，由乙方独立经营管理，甲方不得加以干涉经营管理；本合同项下经营的经济实体全部投资由乙方独立承担，自负盈亏，乙方自行负责所需的物资采购，装修工程，营销管理等建设经营管理，乙方所需人员的招聘及管理，所聘人员的工资、薪酬、福利等费用由乙方承担；签订合同30天内，甲方配合乙方办理商业租赁备案，提供该物业的一次消防证；甲方在学院免费提供相应车位给乙方使用；租赁期自2012年9月10日起至2024年8月30日，租期12年，免租装修期至2012年12月30日，从2013年1月1日起计租，乙方申办的经济实体的营业执照期限应与租赁期相一致；从起租之日起，双方同意第一年租金为25元/月/㎡，在此基础上每年递增5%；乙方在签订合同之日起须预付两个月押金和一个月租金；租金按月度结算，即每月15日前缴清租金；乙方经营所涉及相关费用由乙方自行负责，包括但不限于本协议描述的装修工程、物资采购、物业管理、企业经营、职工工资福利、卫生、水电、煤气、有线电视、电话、网络等一切费用；乙方如对经营房屋进行装修需报甲方备案，如涉及设备、房屋结构变动时，先征得甲方的书面同意方可改造，要保证施工安全，工程完工后应通知甲方配合检证；乙方如发生以下行为之一时，甲方可通知乙方解除本合同，如对甲方造成损失的，乙方应当赔偿相应的经济损失：（1）上缴合作经营费用及其他债务超过半个月以上未付的，……（3）违反本合同的有关规定的，……（5）本人死亡或被宣告失踪等情况发生的，（6）有明显失信或欺诈行为事实的；甲方出现前述第3、5、6、7项行为的，乙方有权通知甲方解除本合同，如对乙方造成损害的，甲方应赔偿乙方总投入的损失；合同终止时，乙方应将经营场所内属于乙方所有的一切物品全部撤除，包括室内装修可搬出的设备、材料、物品，所需费用由乙方承担并将经营场所恢复结构原状，甲方检查认可后收回经营建筑物。庭审中，涉外学院确认其已于2012年9月11日收取了肖仰清支付的押金164550元，并承认该押金尚未退还给肖仰清。
座落于广州市白云区XX路27、29号的房地产登记的权属人为康和公司，首层至六层登记时为康复综合楼，登记时间为2014年6月23日。2013年12月11日，涉外学院（乙方、承租方）与康和公司（甲方、出租方）签署《协议书》，约定：甲乙双方于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同》，乙方将原合同项下位于27号六层康复综合楼转租给第三人，并向甲方发出《关于免移交涉外酒店的沟通函》；鉴于乙方未经甲方书面同意将原合同项下部分物业转租给第三人，已构成违约行为；但甲方考虑到双方长期的合作关系，同意与乙方进行协商并达成本协议书；甲方同意变更原合同，自2013年11月1日起计算，原合同项下的17号别墅按原合同价格租赁给乙方一年，即至2014年8月30日止，所有条件与原合同一致；位于27号六层康复综合楼自2013年10月1日起计算，至2014年8月30日止，按原合同价格租赁给乙方，双方愿意续约的，应当于本上述时间届满前三十日另行协议并签订租赁合同书，乙方必须在租赁期限届满前完成搬迁，期限届满之后未搬之物将被视为放弃所有权，逾期不搬的，按本协议租金加倍收取违约金；等等。
2012年，广州市公安消防局出具了穗公消验[XX]第XX9号“关于广州市康和房地产开发有限公司康复综合楼建设工程消防验收合格的意见”，载明：该局对康和公司在广州市白云区XX村的康复综合楼建设工程进行了消防验收；该建筑为1栋6层，设地下室1层，建筑高度为23米，建筑面积10671.8平方米；其中首层为商铺、大堂，二至六层轴1至5交轴A至D部位为养老院疗养康复用房，二至六层9至15交轴A至D部位为办公用房；本次验收内容为整体土建工程；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格。同时，广州市公安消防局在该意见中提出如下要求：1、应对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效，要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；2、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；3、建筑内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防审计审核、验收，合格后方具备消防使用条件。
2014年1月17日，广州市公安局白云区分局作出穗公云消审字[XX]第XX号“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”，称：该局对广州市康正酒店有限公司报送的酒店建设工程消防设计（受理凭证号“穗公云消审[XX]凭字第XXX5号”）进行了审核，该工程位于广州市白云区XX路27号首层、三至六层；所在建筑6层，首层为商铺、二至三层9-15轴交A-
D轴为KTV场所，其余部分为办公场所，该商业楼楼高23米，属多层民用建筑，耐火等级不低于二级，已通过广州市消防局穗公消验[XX]第XX9号文验收；装修面积为2100平方米，装修后作旅业客房使用；顶棚装修材料为硅酸钙板等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，地面装修材料为阻燃地毯等燃烧性能等级为B1级以上的材料进行装饰，墙面装修材料为水泥砂浆等燃烧性能等级为A级以上的材料进行装饰；设置有室内外消防栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等消防设施；经审核，认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计。广州市公安局白云区分局在该意见中明确指出主要存在的问题如下：经核查，项目所在商业楼原为六层钢筋混凝土结构建筑，现天面擅自加建一层钢筋混凝土结构作办公场所，改变了原有建筑的防火功能，不符合消防安全要求；你单位应待所在建筑重新完善消防手续后，再向公安消防机构申报内部装修审核，未经审核合格，不得施工、投入使用。肖仰清称其承租涉案物业时，其所承租的27号楼并无加建，存在加建的是29号楼；而康和公司则否认29号楼存在加建行为。
一审诉讼中，肖仰清称其承租涉案物业的目的是为了经营酒店，酒店名称最终定为康正酒店，并因此而成立了广州康正酒店有限公司。
康正酒店于2014年1月22日成立，登记的股东为胡某、胡玉婵两人，胡玉婵与肖仰清为夫妻关系。肖仰清称因其个人不能申领营业执照，故才以其配偶胡玉婵的名义设立该酒店公司，但康正酒店一直由其与配偶胡玉婵经营，对此康正酒店予以确认。
2014年3月6日，肖仰清出具一份《保证暨授权委托书》，称：承租方肖仰清向出租方涉外学院承租位于广州市白云区XX路29号用作酒店经营用途；现承租方肖仰清向出租方涉外学院保证，对所欠的2014年1月2月房租分别在2014年3月21日前交付2014年1月房租，在2014年3月31日前交付2014年2月的房租；如逾期或拒不交付房租，视为承租方肖仰清以行动违约，承租方肖仰清授权出租方涉外学院采取包括但不限于停电、停水、锁大门、收回租赁物、追究违约责任、解除合同等措施；对出租方涉外学院采取措施后承租方产生的损失，承租人确认自行承担，免除出租方责任。同日，肖仰清出具“承租方肖仰清欠广州涉外经济技术学院款项”，确认：2013年11月违约金5924元、2013年12月违约金4334元，2014年1月租金86397元、违约金3686元，2014年2月租金86397元、违约金2477元，欠费合计租金172794元、违约金16421元，共计欠费189215元；所欠的2014年1月2月房租分别在2014年3月21日前交付2014年1月房租86397元，在2014年3月31日前交付2014年2月的房租86397元和违约金16421元。
2014年4月28日，肖仰清出具《保证暨授权委托书》，称：肖仰清向涉外学院保证，对所欠的2014年3月4月房租连同利息最迟在2014年6月1日前交付完毕；出租方给予承租方5月和6月办理消防事宜宽限期限，宽限期间房租免除5月6月房租违约利息，但是承租方必须在2014年7月1日完成酒店消防批准文件；无论消防是否通过，承租方必须在2014年7月1日前缴纳2014年5月份的房租，2014年6月房租在2014年8月1日前缴清；双方一致认为，承租方任何一期逾期或拒不交付房租，视为承租方肖仰清以行动违约，承租方肖仰清授权出租方涉外学院采取包括但不限于停电、停水、锁大门、收回租赁物、追究违约责任、解除合同等措施；对出租方涉外学院采取措施后承租方产生包括不能通过消防的损失，承租人确认自行承担，免除出租方责任；出租方同意协助承租方办理消防工作，协助范围限于为业主与承租方之间收集、传递文件和资料，不参与具体申办消防工作。
2014年5月5日，肖仰清、涉外学院及康正酒店共同向康和公司发出“关于请求尽快协调解决康正酒店消防验收的函”，称：肖仰清于2012年10月向涉外学院承租广州市白云区XX路27-29号1-6楼物业，其中3-6楼用作康正酒店经营旅业；酒店投资350多万元于2013年10月全部装修完工；其他证照都办理好了，可是二次消防报审一直批复不了；经过很长时间的沟通协调，到2014年1月份白云区公安分局明确回复康正酒店的二次消防审核不合格；其原因酒店是一幢单独的6层楼，与相隔15米的另一幢6层半的楼车库相连，康和公司提供的一次消防合格证是两幢楼连体办理的，主体6层，酒店二次消防审核时发现隔邻的6层楼加盖了违章建筑，致使康正酒店二次消防审核不合格，导致康正酒店至今都不能正常营业，损失重大；现肖仰清、康正酒店，涉外学院郑重请求康和公司协助政府相关部门办理好二次消防验收合格证，以减少不必要的损失。
2014年11月25日，涉外学院向肖仰清发出“通知函”，称：“关于我方广州涉外经济职业技术学院出租给你的XX路27号六层康复综合楼（现已更名为‘康正酒店’）。现通知如下：由于你长期拖欠租金，故自2014年9月1日起，我方将租赁物移交给原业主广州市康和房地产开发有限公司，由该公司承接，请你将租金直接交予广州市康和房地产开发有限公司。特此通知！”胡玉婵于2014年11月27日签收了该通知函。
2015年1月14日，康和公司物业部向“广州康正酒店肖仰清先生”发出催告函，称：根据我公司与广州涉外学院所签署的合同书，你公司所租赁的XX路27号综合楼需于2014年9月1日起与我司另行签订租赁合同书；现广州涉外学院已通知贵公司，我公司已向你提供与广州涉外学院于2012年4月28日新签订的协议书，现限你于2015年1月19日前与我公司签署新的租赁合同并交清所欠费用；否则我公司将收回场地，并依法追收你们所欠费用，由此引起的责任由你们承担。另，康和公司提交了多份催告函，拟证实其向康正酒店、肖仰清催缴租金、水电费等，但康正酒店、肖仰清否认收到催款通知。
2015年1月21日，康正酒店（乙方、承租人）与康和公司（甲方、出租人）签订《租赁合同书》，约定：出租人系一家在广州市工商行政管理局注册并且持续经营的有限责任公司，出租人开发并且拥有广州市白云区XX路27号的项目，项目位于广州市白云区XX路，并拥有该项目项下土地的使用权和所有上盖建筑物的所有权；出租人拟广州市白云区XX路27号的项目建筑物出租用于开设康正酒店；承租人系在广州市工商行政管理局白云分局注册成立并且持续经营的有限责任公司，法定代表人胡玉婵，经营范围为酒店住宿（旅业）、棋牌服务；鉴于该建筑物原由出租人出租给广州市涉外学院，广州市涉外学院已与出租人签订相关文件确认其违约事实，故自本合同签订日前，之一切权利义务及债权债务均由承租人与广州市涉外学院自行处理；鉴于承租人已经装修并且拟开始经营，为降低承租人之损失，出租人同意在解除与广州市涉外学院上述租赁物合同之同时将租赁物出租给承租人作为酒店继续经营；鉴于承租人与出租人系补签租赁合同，出租人同意承租人至签订协议日止已欠六个月租金及押金给予承租人一共十天的宽限期，自本协议签订之日起计算；租赁物位于广州市白云区XX路27号的项目，但该项目地下室除外；租赁物共六层，自1楼起至6楼建筑面积共3864平方米；租赁物的性质为商业用途，用途为商业，但甲方同意，乙方在与涉外学院承租期间已转租或分租的部分，在本协议书附件列明后视为甲方同意转租，但租赁期满后应得到甲方书面同意方可转租或分租，未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁物整体转让或整体转租，否则属违约；租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年8月30日止；本合同书项下租赁物没有免租期；租赁物首年每月每平方米租金25元，此且每年租金在上一年基础上递增5%，其中2014年9月1日起至2015年8月30日期间，每年租金为1159200元，每月租金为96600元；鉴于该建筑物原由出租人出租给广州市涉外学院，广州市涉外学院在未得到出租人同意之情况下转租给承租人，广州市涉外学院已与出租人签订相关文件确认其违约事实，故自本合同签订日前，承租人已对租赁物所做之装修出租人予以认可；租赁期限届满后不再续租的，除表面可以拆除的设备、添附物或者附着物外，不得进行破坏性拆除，否则属违约行为；合同终止后，装修物不作任何补偿；如果乙方为法人单位，则必须指派一名固定的联系人，该联系人将作为乙方的全权代表，全权代表乙方签收文件、与甲方协商等工作；乙方指派的联系人为胡玉婵；租赁物在移交给广州市涉外学院时，租赁物已经通过消防验收，由于广州市涉外学院非法转租给承租人后，承租人在装修过程中必须自行向有关消防管理部门申报二次装修消防验收，一切申报及验收工作均由承租人自行承担；鉴于租赁物作为酒店使用，承租人必须自行向有关公安机关等酒店管理部门申报办理有关法律手续，乙方必须在手续齐全的情况下方可开业。胡玉婵作为广州康正酒店有限公司的法定代表人，在该合同落款处签名。
一审诉讼中，康和公司出具《关于解除租赁合同书的通知函》，拟证实其于2015年4月20日向康正酒店发出了该通知函，告知康正酒店因其拖欠租金及水电费，故康和公司解除与康正酒店于2015年1月21日签订的《租赁合同书》。对该通知函，肖仰清及康正酒店称，康和公司并未将该函件发给肖仰清及康正酒店，而是将通知张贴在了酒店的门上，对此康和公司确认系通过张贴方式送达的通知函。
一审另查，2015年5月11日，康和公司与康正酒店召开协调会，李某、曾长保、胡玉婵等人参加了会议，并协调如下：1、康和公司同意康正酒店从5月11日下午开始营业，水电表重新抄好，双方记录好；2、营业款由康和公司开收据代收，每天早上8:10分康和公司财务与康正酒店指定人员做账目交接；3、在2015年5月30日12:00前，胡玉婵必须先缴30万元，康和公司将康正酒店经营权交给胡玉婵经营，从2015年6月1日开始每月按时缴纳租金，以前欠款按月分期支付，每月不得低于5万元，否则康和公司无条件收回康正酒店的所有权及经营权；4、康正酒店一切外欠款与康和无关，任何人不得影响宾馆的正常经营；5、康正一、二楼客户租金，从5月份开始由康和公司收取租金，开具收据，冲抵康正酒店应承担的租金。康和公司称该会议纪要康正酒店并未实际履行，故其在2015年6月收回了涉案物业。肖仰清、康正酒店对该会议纪要的真实性予以确认，但表示因其在康正酒店内投入巨大，为了想继续经营而被迫与康和公司进行协商，内容并不是其真实意思表示。对于不缴纳租金，肖仰清及康正酒店称是因康和公司的原因导致其无法办理消防验收开展经营所致。
一审庭审中，涉外学院称其在2014年9月就将涉案物业交还给了康和公司。肖仰清称涉案物业于2015年4月被第三方企业“林安物流公司”收回；而康和公司则陈述称其并无收回肖仰清租赁的物业，而是于2015年6月从“康正酒店”处收回了出租的物业。同时，康和公司确认其在收回涉案物业后，将其重新租给了广州唯家酒店有限公司作为经营酒店所用。而涉外学院、康和公司为了证实加建行为不是导致肖仰清承租物业消防无法办妥的原因，提交了广州唯家酒店有限公司的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，该合格证于2016年10月28日颁发，场所地址为广州市白云区XX路27号。肖仰清对上述合格证的真实性并无异议，但认为其无法领得消防合格证正是康和公司的阻扰所致。
一审庭审中，康和公司确认广州唯家酒店有限公司承租涉案物业后已经进行了重新装修，但确认客房数量与康正酒店相比前后并无变更，均为48间客房；同时康和公司还称康正酒店的物品其找了专门的房间进行保管，但未提交证据证实。
一审庭审中，肖仰清称康和公司、涉外学院系以合法形式掩盖非法目的的方式，虚构事实、隐瞒真相诱使肖仰清与涉外学院签订涉案的《协议书》，具体情节表现为：合同所约定的经济主体暂定为涉外学院商务酒店，这是虚假承诺，后来变成了康正酒店；对于合同约定的车位，实际上也没有提供；对于涉案物业的产权人，肖仰清也是后来才知道；在协议的履行过程中，康和公司、涉外学院亦多次故意阻挠肖仰清取得消防合格证。肖仰清、康正酒店还主张，康正酒店与康和公司重新签订的《租赁合同书》是康和公司通过欺诈、胁迫的手段签署的，签署的目的是康和公司为了通过合法的手段转移风险承担。
一审庭审中，经一审法院释明后，肖仰清坚持主张涉案其与涉外学院签订的《协议书》为无效合同，并坚持主张其原诉讼请求不予变更。另查，康正酒店另就其与康和公司之间的租赁合同纠纷向一审法院提起了诉讼，一审法院以（2017）粤0111民初12743号案立案受理，在该案中康正酒店亦提出了赔偿酒店设备及家具费用损失、员工工资及预期经营损失的请求，在该案中肖仰清明确表示其在康正酒店的投入均由康正酒店一直在使用，故同意由康正酒店提出主张，并撤回其在本案中的第四项至第七项诉讼请求。肖仰清为证实其诉讼请求中的各项损失主张，举证如下：
1、押金：肖仰清提交了《协议书》约定的押金交付收据，对此涉外学院确认于2012年9月11日收取了肖仰清支付的押金164550元，但主张因肖仰清实际承租面积比合同约定面积大、且肖仰清未按时缴纳租金构成违约，故押金予以没收。
2、租金：肖仰清称其承租涉案物业的租金从2013年1月缴纳至2014年9月，金额为1708898元，且均交付给了涉外学院，自2014年10月开始则停止缴纳了租金，为此其提交了所缴纳的截止至2014年8月租金的收据（由涉外学院向肖仰清、胡玉婵开具）、胡玉婵的银行流水作为证据。其中胡玉婵的银行流水中，2014年10月27日转账23898.5元给涉外学院法定代表人匡增忠的交易摘要信息备注为“康正9月份房租”；2015年5月19日分别转账45000元、5000元给案外人李某，对该转账涉外学院不予认可，康和公司则确认李某为其员工，并确认该50000元是支付给的康和公司。庭审中，涉外学院主张其共收取肖仰清缴纳的租金为1725385元。
对于肖仰清所提交的租金收据，涉外学院并无异议，对此一审法院予以确认。同时，上述收据载明的付款时间与肖仰清提交的胡玉婵向涉外学院法定代表人匡增忠的转账往来明细可一一印证，故一审法院根据涉外学院开具的租金收据及胡玉婵向匡增忠的转账交易明细，可查明胡玉婵向涉外学院缴纳“康正酒店”2014年1月至2014年8月租金情况如下：1月租金86397元（2014年3月21日分别转账36397元、50000元），2月租金102818元（2014年4月2日转账50000元、4月4日转账52818元，根据肖仰清于2014年3月6日出具的“承租方肖仰清欠广州涉外经济技术学院款项”可知，该102818元包含了2014年2月租金86397元、2013年11月至2014年2月租金违约金5924元、4334元、3686元、2477元），3-4月租金172794元、违约金7085元，5月租金73898元，6月租金86398.5元，7月租金86398.5元，8月租金86397元（另付水电3296.5元）,9月租金23898.5元（2014年10月27日转账）。
肖仰清曾于2015年9月11日就本案纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院以（2015）穗云法太民初字第863号案件立案受理，该案为涉外学院，康和公司为该案第三人。后因肖仰清未在一审法院指定的期限内缴纳受理费，故一审法院于2016年10月28日裁定该案按肖仰清撤诉处理。
上述事实，有《协议书》、房地产权证、“关于广州市康和房地产开发有限公司康复综合楼建设工程消防验收合格的意见”、“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”、工商登记信息、结婚证、《保证暨授权委托书》、“关于请求尽快协调解决康正酒店消防验收的函”、通知函、催告函、《租赁合同书》、银行交易明细、收据、送货单及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：本案系因租赁涉案广州市白云区XX路27号物业所引发的租赁合同纠纷，争议的焦点在于肖仰清与涉外学院签订的租赁合同的效力或解除问题，以及涉外学院是否应当赔偿损失的问题。
一、关于肖仰清与涉外学院所签订的案涉《协议书》的效力问题。
肖仰清主张康和公司、涉外学院系以合法形式掩盖非法目的的方式，虚构事实、隐瞒真相诱使其与涉外学院签订涉案的《协议书》，并主张其与涉外学院签订的《协议书》无效，具体表现为：合同所约定的经济主体暂定为涉外学院商务酒店，但实际后来变成了康正酒店，故此为虚假承诺，对于合同约定的车位实际上也没有提供，对于涉案物业的产权人其也是后来才知道，而在协议的履行过程中康和公司、涉外学院亦多次故意阻挠其取得消防合格证。对于涉案物业的产权情况，肖仰清在签署《协议书》之前就应当进行审核，并审查涉外学院是否有权将该物业出租，现肖仰清并无证据证实在签署涉案《协议书》时涉外学院对其进行了隐瞒或作了虚假陈述。而关于《协议书》中所约定的经营实体，协议中仅约定暂定名称为“广州涉外经济学院商务酒店”，但实际履行过程中该酒店的名称如何，并不能推定涉外学院在签订合同时有虚构事实、隐瞒真相的行为。对于合同中关于由涉外学院提供车位的约定，即使涉外学院在履行过程中未能提供，亦仅能证实涉外学院在履行合同过程中存在违约行为，但不能证明涉外学院在签订合同时实施了欺诈行为。因此，肖仰清以上述理由主张涉案《协议书》无效，缺乏事实依据，一审法院不予采信。鉴于肖仰清未能举证证实其与涉外学院所签订的《协议书》存在无效或可撤销的情形，虽康和公司主张涉外学院无权转租，但根据其与涉外学院于2013年12月11日所签订的《协议书》、2015年1月14日康和公司向肖仰清等发出的催告函等可以证实，康和公司作为涉案物业的产权人对于涉外学院与肖仰清所签订的《协议书》实际上予以了追认，因此一审法院认定肖仰清与涉外学院所签订的涉案《协议书》是双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。同时，根据涉外学院开具的租金收据、“关于请求尽快协调解决康正酒店消防验收的函”、“通知函”等证据，足以认定肖仰清承租涉案物业的用途是用于经营康正酒店，且该康正酒店系肖仰清与其配偶胡玉婵共同经营管理。
二、关于涉案肖仰清与涉外学院所签署的《协议书》的解除及赔偿问题。
虽肖仰清在庭审中主张涉案《协议书》无效，但经一审法院当庭释明后，其表示对原诉讼请求不做变更，而其原诉讼请求中有要求解除双方之间签订的《协议书》。一审法院认为，虽肖仰清与涉外学院签订的协议所约定的租赁期截止至2024年8月30日，但康正酒店于2015年1月21日与康和公司重新就涉案物业的租赁签订了《租赁合同书》，并明确约定承租期限为2014年9月1日起至2024年8月30日止，同时涉外学院亦于2014年11月25日向肖仰清发出通知函告知了肖仰清涉案物业于2014年9月1日起交给业主康和公司的事实，且肖仰清亦确认康正酒店由其与康正酒店的法定代表人胡玉婵共同经营，因此肖仰清对于康正酒店与康和公司重新订立合同是清楚知悉的。由于康正酒店已于2014年1月22日成立，其具有独立的法人主体地位，独立于肖仰清个人而存在，因此其与康和公司重新签订《租赁合同书》的行为，导致了肖仰清与涉外学院所签订的《协议书》的终止，即自2014年9月1日起涉案物业的承租人变更为康正酒店，租赁期限变更为2014年9月1日至2024年8月30日。综上，由于肖仰清与涉外学院所签订的涉案《协议书》因康正酒店与康和公司重新订立《租赁合同书》而终止，故肖仰清要求解除其与涉外学院之间签订的《协议书》的诉请，一审法院不再予以支持。
根据涉外学院与肖仰清所签署的《协议书》约定，“签订合同30天内，甲方配合乙方办理商业租赁备案，提供该物业的一次消防证”，涉外学院提交了广州市公安消防局出具的穗公消验[XX]第X9号“关于广州市康和房地产开发有限公司康复综合楼建设工程消防验收合格的意见”，该意见综合评定广州市白云区太和镇大源村太平（土名）的康复综合楼建设工程消防验收合格，涉外学院以此主张其履行了合同约定义务。但肖仰清提交了广州市公安局白云区分局作出的穗公云消审字[XX]第XX号“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”，该意见认定工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计，并明确指出主要存在的问题为“项目所在商业楼原为六层钢筋混凝土结构建筑，现天面擅自加建一层钢筋混凝土结构作办公场所，改变了原有建筑的防火功能，不符合消防安全要求；你单位应待所在建筑重新完善消防手续后，再向公安消防机构申报内部装修审核，未经审核合格，不得施工、投入使用”。根据穗公云消审字[XX]第XXX号“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”，可以证实在肖仰清对康正酒店建设工程消防设计申报消防验收时，因康正酒店所在的商业楼天面存在一层加建的钢筋混凝土结构办公场所而导致消防验收不合格。而广州市白云区太和镇XX路27、29号均登记在同一个房地产权属证书项下，且登记时首层至六层为康复综合楼，因此根据穗公消验[XX]第XX9号“关于广州市康和房地产开发有限公司康复综合楼建设工程消防验收合格的意见”可证，广州市白云区太和镇X路27、29号是作为整体申报了康复综合楼建设工程消防验收。现肖仰清将其承租的白云区XX路27号单独进行消防申报时却因上述加建行为而未能通过验收的事实，有穗公云消审字[XX]第XX号“关于不同意广州市康正酒店有限公司建设工程消防设计的审核意见”的证实，肖仰清与涉外学院共同向康和公司发出的“关于请求尽快协调解决康正酒店消防验收的函”亦可佐证该事实，因此一审法院对广州市白云区XX路27、29号存在加建行为的事实予以确认。而对于广州市公安局白云区分局所认定的加建事实，涉外学院并无证据证实是在肖仰清承租涉案物业之后由肖仰清或他人所为，因此涉外学院应当承担举证不能的不利后果，一审法院认定该加建事实在涉外学院与肖仰清签署涉案《协议书》时即已存在。《根据中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉外学院作为合同相对方，其在出租涉案物业给肖仰清时，应当确保其所出租的物业符合合同约定目的的使用条件和状况，但在合同的实际履行过程中，肖仰清却因与承租物业一并申报一次消防验收的商业楼存在加建的行为而无法就其酒店建设工程消防设计通过消防验收，因此足以认定涉外学院出租给肖仰清的涉案物业存在影响肖仰清合同目的实现的重大瑕疵。即使涉外学院已经依约提供了涉案物业的一次消防合格证明，也不能免除其应当提供符合合同约定使用目的的合格物业的义务，而截止至涉外学院与肖仰清所签订的《协议书》终止时，仍无证据证实涉外学院消除了上述物业瑕疵并协助肖仰清办理了建设工程消防设计验收等，因此一审法院认定涉外学院在履行《协议书》过程中存在违约。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于涉外学院在履行合同过程中存在违约行为，故现肖仰清要求其承担违约责任，并无不当。但因本案为合同纠纷，根据合同相对性原则，涉案涉外学院与肖仰清所签署的《协议书》仅能约束合同双方当事人，现肖仰清要求案涉《协议书》之外的当事人即康和公司承担违约赔偿责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。由于肖仰清与涉外学院所签订的案涉《协议书》已经终止，且涉外学院在履约过程中存在未能提供合适租赁物的违约责任，故肖仰清要求其返还已经支付的合同押金164550元，一审法院予以支持，因该《协议书》已在2014年9月1日被新的租赁合同所终止，而肖仰清仅主张自2015年9月11日起按中国人民银行同期贷款利率计付的合同押金利息，并无不当，一审法院予以支持。由于肖仰清在得知其建设工程消防设计验收未能通过后，仍继续租赁涉案物业，并在与涉外学院所签订的《协议书》终止后，仍与其配偶胡玉婵以康正酒店的名义继续与康和公司签订新的租赁合同承租涉案物业，同时肖仰清亦向涉外学院出具《保证暨授权委托书》及“承租方肖仰清欠广州涉外经济技术学院款项”，确认拖欠租金的事实并承诺向涉外学院清偿，因此肖仰清的上述行为足以证实其在租赁期间内明知涉案物业存在消防瑕疵后仍自愿继续向涉外学院交纳物业租金，故对于其已经实际交纳部分的租金，一审法院不予支持其退还的诉讼请求。对于肖仰清的其他诉讼请求，其已明确表示撤回并同意由康正酒店进行主张，该行为系其对己方诉权的处分，并无不当，一审法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，一审法院于2017年11月20日作出判决：一、于本判决生效之日起十日内，广州涉外经济职业技术学院向肖仰清退还押金164550元及利息（利息以164550元为本金，自2015年9月11日起按中国人民银行同期贷款利率计付至本金付清之日止）；二、驳回肖仰清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22256元，由肖仰清负担20300元、由广州涉外经济职业技术学院负担1956元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，康和公司向本院提供下列证据：证据一、工商银行支票，拟证明康正酒店没有履约能力，开具空头支票，我方财务已查询发现是空头支票。支票费用包括场地占用费及水电费、管理费、滞纳金。证据二、康正酒店移交清单，拟证明2015年5月16日由于康正酒店没有按约定交30万元给康和公司，康和公司依据会议纪要无条件收回物业，双方做了移交手续，康和公司依法取回物业，签名的是我方物业人员及康正酒店法人代表。证据三、广州市公安消防局穗公消审[XXXX4号建设工程消防设计审核意见书，拟证明涉案物业建筑面积包含6楼天面设备房，实际上是6层半。证据四、常年租户证明8份，拟证明租户自从2012年以后就长期租赁，清楚知道整栋大楼没有加建。证据五、唯家酒店办理消防验收单据，拟证明唯家酒店通过常规消防申办手续，顺利通过消防安全检查合格证，6层天面混泥土结构并非加建，不是导致消防验收不合格的原因，27号楼是符合正常酒店用途的物业，康正酒店未能办理消防合格证是其自身原因造成。证据六、商铺租赁合同、租赁协议书、解除终止租赁合同申请表及发表，非原件，拟证明康正酒店将第一、二层转租给其他人，长期收取租金，但康正酒店却没有向业主交付费用。证据七、酒店消防设施移交清单和水电移交清单，非原件，是在涉外学院处拍照取得，拟证明涉案场所交接情况。
康正酒店、肖仰清共同发表意见称：对于证据一工商银行支票的真实性予以确认，确实是我方开具，但康和公司没有给我方恢复水电，第二天我方就停止支付。对于证据二，签名是假的，对真实性、合法性、关联性不予确认，申请对签名进行鉴定。对于证据三，该证据形成于一审庭审之前，是否属于新证据由法庭核实，对真实性予以确认，但对关联性不予确认，无法证明其主张。对于证据四，我方不予认可，常年租户无法证明有无加建。对于证据五，确认真实性，正好证明康和公司违法牟取财产的手段。对于证据六、证据七不予确认。
涉外学院发表意见称：对于证据一，确认真实性，肖仰清交钱之后，康和公司尽快帮肖仰清开通水电，我方发现康和公司没有履行。证据二是在一审开庭前已形成的证据，不属于新证据。证据三的真实性予以确认，我方是依据公安机关出具的意见认定存在加建。证据四无法确认真实性。对证据五的真实性无异议，但对关联性有异议，加建行为发生在2013年6月28日至2017年10月20日之间，故对关联性有异议。对证据六不确认，与本案无关，该证据发生在2015年，应在一审就提交，不应在二审提交，不属于新证据。证据七我方无法确认真实性。
康和公司申请证人黄某出庭作证。黄某称：其是广东中美建筑设计员有限公司员工，负责消防顾问，负责涉案物业建造时的消防的设计及报建。2012年7月竣工图是其制作。当时整栋大楼在竣工图制作之前就已竣工。验收之前其了解涉案物业情况。大楼报建总面积是10671.8平方米。竣工图纸一共有8ＸＸ面图，面积也是10671.8平方米。6层天面部分是用来做设备房的。其有参加验收，且验收时天面上有设备房，而且设备房也包含在设计图和竣工图里。整栋楼一起报消防，消防验收面积包含了设备房面积。消防是否合格是由消防局认定。对于广州公安局白云区分局在2017年1月17日出具了审核意见，其不在场也不清楚事实。对于二次消防其不清楚，二次消防不一定要对27号和29号楼进行审核。
康和公司申请证人欧某出庭作证。欧某称：其是珠海市消防工程有限公司广州市分公司负责人，是涉案物业一次消防工程承包商。胡玉婵以康正酒店名义与其签订合同。康正酒店二次消防没有通过，其收了康正酒店5万元定金，后来退还给康正酒店。一次消防是报广州市里的，是27号、29号房屋整体报批。涉案物业消防设计图纸上有其签名及其公司盖章。其负责29号楼消防设计和安装。顶楼有消防机房，有中央空调的机房和备用设施房。其曾到现场参加验收，安装消防设施时是根据图纸安装，且顶楼设备房是在图纸内。广州市公安局白云区分局验收时其不在现场。广州市公安局白云区分局出具意见书是错误的，6楼是天面，是用作设备房非办公场所，而非加建，不会影响二次消防验收。其曾建议报到市局或者通过行政诉讼撤销广州市公安局白云区分局文件，但后来没有去。二次消防验收不一定要对27、29号两栋房进行审查，如超过1万平方米就要到市局审查。按正常来说主要是对装修范围进行审查。其办理二次消防报批手续，但是半年没有办理下来，因为广州市公安局白云区分局没有撤销意见，但这是第一次报批人的责任。
康正酒店、肖仰清发表意见称：两位证人所从事的是一次消防设计和验收，对涉案物业二次消防不知情，证言与本案没有关联性，对真实性无法确认。
涉外学院发表意见称：对于证人证言的真实性予以','2018-10-03
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盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
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第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；有下列情形之一的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产：
（一）盗窃金融机构，数额特别巨大的；
（二）盗窃珍贵文物，情节严重的。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
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第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
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