上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第1494号
原告(反诉被告)嘉定区南翔镇浏翔村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人周明，负责人。委托代理人吴斌，上海志道律师事务所律师。委托代理人刘畅，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)上海四虎建材有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人朱向春，总经理。委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人杨唐全，上海东方环发律师事务所律师。原告(反诉被告)嘉定区南翔镇浏翔村民委员会与被告(反诉原告)上海四虎建材有限公司土地租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年3月17日第一次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)委托代理人吴斌，被告(反诉原告)上海四虎建材有限公司委托代理人张正勤、杨唐全到庭参加诉讼。2016年6月8日，本案依法转为普通程序审理并于2016年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)委托代理人刘畅，被告(反诉原告)上海四虎建材有限公司委托代理人张正勤、杨唐全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年8月25日，原、被告签订《租用土地协议书》1份，约定：原告将原柴塘生产队的18亩土地出租给被告使用。租期为10年(自2004年9月1日起至2014年12月31日止)。租金：2004年9月1日至2012年8月30日为每年3,400元/亩，以后为每年7,000元/亩。租金先付后用，每半年支付50%，年度缴清。另被告须按政府(2005)49号文件缴纳“土地换保障”统筹费每年4,500元/亩，之后再按每年每亩提增500元至2009年，以后按政府规定执行。合同期届满前，原告函告被告要求其在合同到期之日将承租土地恢复原状并返还原告，但被告至今未能将土地返还原告。故原告诉至法院，要求：1、判令被告将原柴塘生产队的18亩土地恢复原状并返还原告；2、判令被告支付自2015年1月1日起至2015年8月31日止的土地使用费168,000元；3、判令被告支付自2015年9月1日起至被告实际搬离土地之日止的土地使用费(按690元/天计算)。被告(反诉原告)辩称，租赁土地为集体土地，故原、被告间的《租用土地协议书》为无效合同，因该无效合同造成被告的损失原告应予赔偿，且被告已经取得了相关港口经营许可，故反诉要求：1、原、被告签订《租用土地协议书》无效；2、原告赔偿被告经济损失2,800万元及利息203,000元(具体以损失评估结论为准)。经审理查明，原柴塘生产队的18亩土地属原告所有，土地性质为集体所有。2004年11月10日，原告与案外人上海蕴北建材有限公司签订《租用土地协议书》1份，由原告将系争土地出租给案外人上海蕴北建材有限公司使用，土地性质属临时用地。租期10年(自2004年9月1日起至2014年12月31日止)。协议签订后，案外人上海蕴北建材有限公司开始使用系争土地用于经营。2011年7月1日，案外人上海蕴北建材有限公司出具承诺书，确认将与原告签订的《租用土地协议书》中的权利义务一并转让给被告。为此，原、被告于2011年8月签订了《租用土地协议书》1份，为与上份《租用土地协议书》相衔接，该份《租用土地协议书》上的签订日期双方定为2004年8月25日。该份《租用土地协议书》约定：原告将原柴塘生产队的18亩土地出租给被告使用，土地性质属临时用地。租期为10年(自2004年9月1日起至2014年12月31日止)。租金：2004年9月1日至2012年8月30日为每年3,400元/亩，以后为每年7,000元/亩。租金先付后用，每半年支付50%，年度缴清。另被告须按政府(2005)49号文件缴纳“土地换保障”统筹费每年4,500元/亩，之后再按每年每亩提增500元至2009年，以后按政府规定执行。协议签订后，被告从上海蕴北建材有限公司接受了系争土地，并申请了“顺达路XXX弄XXX号”临时门牌号。之后，被告在系争土地上建造了搅拌站等建筑物用于生产经营。2014年12月31日租期届满，被告未将系争土地返还原告。为此，原告分别于2015年4月10日和7月2日函告被告，明确就系争土地不再与被告续签租赁协议，要求其将系争土地予以归还，但被告至今未将系争土地返还原告。双方协商未果，原告诉至本院。另查明：1、《租用土地协议书》履行期限内的租金(使用费)案外人上海蕴北建材有限公司及被告均已经支付完毕。2、被告在系争土地上建造的建筑均未办理建设工程规划许可，上海市嘉定区规划和土地管理局已向被告发出违法建筑认定告知书和责令停止土地违法行为通知书。3、被告主张的因合同无效造成的损失由其支付给案外人上海蕴北建材有限公司的转让费及自行建造建筑物的投入组成。4、目前系争土地被告仍在继续经营使用。上述事实，有《租用土地协议书》、租金收据、律师函、违法建筑认定告知书、责令停止土地违法行为通知书、证明等及庭审笔录为证，事实清楚，证据充分。本院认为：系争土地属农村集体所有，原、被告通过租赁形式将土地用于非农业建设且未办理审批手续，且相关部门已经确认为违法用地，虽然被告称取得了相关港口经营许可，但不足以证明其使用系争土地具有合法性，故原、被告间的《租用土地协议书》违反了相关法律规定，应属无效合同。系争合同无效，原、被告均存过错，应各自承担相应责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还，故被告应将租赁土地返还原告并应参照合同约定的租金支付自2015年1月1日起至土地实际返还日止的土地使用费。关于因系争合同无效造成的损失及损失承担问题。本院认为：1、被告主张的损失中关于支付给案外人上海蕴北建材有限公司的转让费部分与本案非同一法律关系且与原告无涉，故被告在本案中主张该损失无相关事实和法律依据，本院不予支持；2、被告主张的建造搅拌站等建筑物的损失，本院认为，基于合同无效的损失赔偿性质上为缔约过失赔偿，其赔偿原则上不应超出履行利益，即不应超过合同有效且得到实际履行的情况下所获得的全部利益。本案中，被告建造搅拌站等建筑物系为其在合同履行期内的生产经营之用，而双方约定的合同履行期限已届满，且约定的合同履行期限届满后被告未能将土地返还原告，至今仍在继续经营使用，被告已经获得或超出获得了本案合同有效且得到实际履行的情况下所获得的全部利益，故被告在本案中主张因合同无效造成的损失于法无据，本院不予支持。另搅拌站等建筑物系被告自行建造且未经办理相关建设许可，属无证建筑物，应予以拆除(拆除后的建筑材料被告应自行处置)，原告并未因此得到添附而获利，故对搅拌站等无证建筑物因拆除造成的损失，原告不应承担。综上，被告要求赔偿损失的反诉请求本院不予支持，其相关损失评估亦无必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告嘉定区南翔镇浏翔村民委员会与被告上海四虎建材有限公司间的《租用土地协议书》无效；二、被告上海四虎建材有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原柴塘生产队的18亩土地返还原告嘉定区南翔镇浏翔村民委员会；三、被告上海四虎建材有限公司应在原柴塘生产队的18亩土地返还原告嘉定区南翔镇浏翔村民委员会之日起支付原告嘉定区南翔镇浏翔村民委员会自2015年1月1日起至土地实际返还日止的土地使用费(按690元/天计算)；四、被告上海四虎建材有限公司的其他反诉诉讼请求不予支持。本案本诉受理费人民币3,660元，由被告(反诉原告)上海四虎建材有限公司负担(应在本判决生效之日起七日内汇付本院)；反诉受理费91,407.5元，由被告(反诉原告)上海四虎建材有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐熙春
审 判 员 张 奚
人民陪审员 戴锦铨
二〇一六年六月三十日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。