四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终438号
上诉人（原审原告）：祝于森，男，1992年9月18日出生，汉族，住四川省蓬安县。
委托诉讼代理人（特别授权）：张楠，四川智典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南充锦江旅游开发有限公司，住所地南充市嘉陵区。
法定代表人：易天均，董事长。
上诉人祝于森因与被上诉人南充锦江旅游开发有限公司(以下简称锦江公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。
祝于森上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人承担相应责任；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被上诉人应当在2015年12月30日前向上诉人交付商品房，至今被上诉人都未通知上诉人交付房屋，更未办理房屋权属证明，被上诉人显然违约。一审法院应当判决被上诉人立即申请竣工验收，整改达到交付条件并交付房屋，一审直接驳回上诉人诉讼请求错误。被上诉人公司无法正常经营，暂时不能达到交付条件，双方约定的逾期交房违约金条款显失公平，应当无效。
锦江公司未作答辩。
祝于森向一审法院起诉请求：1.锦江公司向祝于森支付逾期交房违约金19000元（暂计至起诉之日，实际损失以取得房屋所有权证书之日止）；2.锦江公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，祝于森增加、变更诉讼请求为：1.判决锦江公司立即向祝于森交付所购买的南充市嘉陵区的房屋并办理该房屋所有权证；2.请求判决锦江公司支付逾期交房违约金21936元（暂计至开庭之日，实际损失以实际交付房屋时间为准）及逾期办证违约金1399元（暂计至开庭之日，实际损失以实际办理房屋产权时间为准）。
一审法院认定事实如下：2013年8月31日，祝于森与锦江公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201308310060）。合同约定：锦江公司将其开发的位于嘉陵区侧地块上的天庐一区第1幢第2单元9层2-902号房屋出售给祝于森，房屋总价款为451,362.00元，并约定买受人首期支付购房款总价的42%，即191,362.00元，其余价款260,000.00元整向指定银行或住房公积金管理机构借款支付，并于2015年12月30日前交付该商品房。同时约定，商品房的交付条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书等。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条约定：出卖人应当在房屋交付之日起360天前，取得商品房所在楼栋的权属证明。未在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起房屋初始登记完毕后90日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。合同签订后，祝于森已交付首期购房款191,362.00元，并于2013年11月21日在南充市商业银行办理了住房贷款，金额为260,000.00元。现涉案房屋尚未通过验收，且没有交付给祝于森，双方为此产生纠纷。
一审法院认为，2013年8月31日，祝于森与锦江公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点问题是:
一、关于祝于森要求锦江公司立即交付所购买商品房的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，锦江公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“…（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测基数报告书；…”，截止目前锦江公司开发的工程尚未竣工验收，案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等尚不明确，不具备交付房屋的法定条件，且竣工验收系国家相关职能部门职责，并非法院处理范畴，因此，对该项诉讼请求依法不予支持。祝于森可待案涉房屋符合交付条件时另行主张。
二、关于祝于森请求支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，祝于森也并未实际占有案涉房屋，故其请求锦江公司支付逾期交房违约金的条件还不具备，对其要求锦江公司支付逾期交房违约金的请求依法不予支持。祝于森可在支付条件具备时另行主张。
三、关于祝于森要求锦江公司办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，出卖人应当在房屋交付之日起360日前取得房屋所在楼栋的权属证明，并在房屋交付之日起房屋初始登记完毕90日内取得房屋所有权证书。因本案锦江公司未实际交付祝于森所购的商品房，证实办证的起始时间不能确定，且办理房屋所有权证还涉及诸多行政审查事项，办理房屋所有权证亦与祝于森的协同配合相关，故对祝于森要求锦江公司办理房屋所有权证的请求不予支持。锦江公司未按合同约定为祝于森办理初始登记、转移登记，构成违约，但根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，合同约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现祝于森要求锦江公司支付逾期办证违约金的条件还不具备，依法不予支持。祝于森可待上述条件成就时另行起诉。
锦江公司经依法传唤无正当理由未到庭应诉，未提交书面答辩状，在举证期间未提交证据，视为其放弃诉讼权利，承担举证不能的不利法律后果。判决：驳回祝于森对锦江公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取138.00元，由祝于森承担。
二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是人民法院是否应当判决锦江公司立即向祝于森交付所购买的南充市嘉陵区的房屋以及锦江公司是否应当承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的问题。根据审理查明的事实，祝于森在锦江公司所购买的位于南充市嘉陵区的房屋至今未竣工验收，房屋是否存在质量问题是否符合建设规划等不能确定，而建筑工程需要竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。南充市嘉陵区的房屋是否能够验收合格，是行政管理部门的职责，祝于森要求人民法院判决锦江公司申请竣工验收没有法律依据。根据祝于森与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十条之约定，锦江公司承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的时间分别为房屋交付之日起15日内和实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现该条件均未具备，一审告知祝于森在支付条件具备时另行主张权利并不损害祝于森的利益。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费276元，由祝于森负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈智慧
审判员 朱苏川
审判员 刘大轩
二〇一八年二月五日
书记员 唐 萍