广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0103民初7206号
原告：广东建工恒福物业有限公司，住所地：广州市荔湾区流花路85号。
法定代表人：陈鹏，职务：董事长。
委托代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。
被告：广州市恒际物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区越华路小东营5号二楼。
法定代表人：何祖恩，职务：经理。
被告：何祖恩，男，1981年11月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被告：广州尊爵房地产有限公司，住所地：广州市天河区中山大道中438号。
法定代表人：黄惠莲，职务：总经理。
委托代理人：何祖恩，男，1981年11月27日出生，汉族，住广州市荔湾区，系该公司员工。
原告广东建工恒福物业有限公司（以下简称：建工恒福公司）诉被告广州市恒际物业管理有限公司（以下简称：恒际公司）、何祖恩、广州尊爵房地产有限公司（以下简称：尊爵公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法由审判员侯炜邦、人民陪审员何汉彬、李玉玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建工恒福公司的委托代理人龚杨立，被告何祖恩兼被告恒际公司法定代表人及被告尊爵公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建工恒福公司诉称：2013年，原告与广州市保障性住房事务中心签订了两份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：住保中心分别将位于荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层的房地产（下称“后商铺”）和荔湾区芳和中环街X-
XX号首层房地产（下称“前商铺”）出租给原告作商业使用；租赁期间均为2013年2月1日至2018年1月31日，租金按月结算，每月10日前交付，逾期交付租金的，住保中心有权追讨租金、违约金等。
后原告与广州嘉源物业管理有限公司（以下简称：嘉源公司）约定由其负责具体分租经营及管理，并承担经营管理责任。因嘉源公司放弃其在该项目项下的所有权利，原告与嘉源公司及被告恒际公司，分别签订了《关于芳和花园商铺租赁项目合作方进行放弃的协议》、《关于芳和花园商铺租赁项目合作方进行承接的协议》以及《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》，明确：（1）由被告恒际公司作为嘉源公司在芳和花园项目项下责任与义务的承接方，被告恒际公司全面认可嘉源公司签订的文件和作出的承诺并承担芳和花园项目应向住保中心缴交的全部租金、违约金等；（2）被告恒际公司以原告名义开展芳和花园商铺租赁项目经营活动，按照人民币11万元/年向原告支付绩效管理费，若逾期支付绩效管理费，每逾期一天被告恒际公司应向原告支付应付款的2‰作为违约金等。
被告恒际公司承接芳和花园项目后，仍未按约定如期向住保中心缴纳租金。为此，原告曾致函被告恒际公司，敦促及时清缴拖欠款项；被告恒际公司也复函称正在协商处理并承诺：愿意承担由其经营问题带来的所有经济及法律责任。后，住保中心先后向广州市荔湾区人民法院起诉，要求原告支付前商铺、后商铺租金及违约金，相关案件经人民法院审理后业已作出相应的生效判决，具体为（2015）穗荔民三初字第671号民事判决书以及（2015）穗荔法民三初字第626号民事判决书及（2016）粤01民终4827号民事判决书。依据该等生效判决，原告应向住保中心缴纳租金、违约金等，根据原告与被告恒际公司之间的约定，该等责任实际应由被告恒际公司承担，因被告恒际公司未及时履行前述生效判决，导致原告仍应向住保中心承担相应的违约金及迟延履行金。
在前述判决作出后，为解决芳和花园项目租金交付及后续有关事宜，原告及三被告于2016年7月1日共同签署了《芳和花园项目协议》，明确：（1）后商铺尚未缴纳的违约金、滞纳金等由被告恒际公司全额承担，由此给原告造成损失的，被告恒际公司应予赔偿；（2）截至2016年6月30日，前商铺在2014年9月至2016年6月期间未向住保中心交付的租金以及因被告恒际公司未按时支付租金而产生的需向住保中心支付的违约金、滞纳金等费用均由被告恒际公司承担并直接支付给住保中心；如被告恒际公司未支付上述债务，导致住保中心要求原告支付的，视为被告恒际公司违约，被告恒际公司应赔偿原告因此蒙受的全部损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；（3）自2016年7月1日起，前商铺租金由被告恒际公司直接支付给住保中心，如被告恒际公司未按约定支付导致住保中心要求原告支付租金以及违约金、滞纳金等费用的，视为被告恒际公司违约，被告恒际公司应赔偿原告因此蒙受的全部损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；（4）被告尊爵公司、何祖恩也确认，自愿对被告恒际公司在芳华花园项目中责任与义务向原告提供连带责任保证等。
尽管各方一再重申被告恒际公司应负责缴清芳和花园项目租金，但被告恒际公司仍未依约承担责任。2016年10月，住保中心再次向荔湾区人民法院起诉原告，要求原告支付2015年4月1日起的前商铺租金及违约金。现荔湾区人民法院已作出一审判决，综上，被告恒际公司的行为已经给原告造成极大的经济损失，应承担相应的违约责任以及损害赔偿责任。被告何祖恩、被告尊爵公司作为被告恒际公司的保证人，应按约定对被告恒际公司承担连带保证责任；鉴于此，为维护合法权益，特依法提起诉讼。故原告诉至法院，请求法院：1、判令解除原告与被告恒际公司签订的《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》；2、判令被告恒际公司向原告支付绩效管理费2014年度至2017年度上半年的绩效管理费325000元及违约金（违约金以被告恒际公司未支付的绩效管理费为计算本金，每日按人民银行同期贷款利率的四倍计算，从应付之日起计算至被告恒际公司实际清偿绩效管理费之日止，现暂计算至2017年8月31日计116232.33元）；3、判令被告恒际公司立即将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交还原告或广州市保障性住房事务中心。4、判令被告恒际公司向原告支付2015年5月1日起至被告恒际公司将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交还原告或广州市保障性住房事务中心之日止的租金（其中2015年5月至2017年8月期间未支付租金10,272,717.75元；自2017年9月1日起至被告恒际公司将荔湾区芳和中环街X-
XX号首层房地产交回原告或广州市保障性住房事务中心之日止的租金按每月621505元计算）；5、判令被告恒际公司向原告支付4月及上述第4项诉请租金的违约金（违约金以每月拖欠的租金为计算本金，每日按人民银行同期贷款利率四倍计算，从当月的11日起计算至被告恒际公司清偿之日止，现暂计算至2017年8月31日计5,126,298.22元）；6、判令被告恒际公司向原告支付原告应向住保中心支付的违约金1721829.68元及迟延履行期间加倍部分债务利息50507.37元；7、判令被告恒际公司向原告支付（2016）粤0103民初6541号《民事判决书》及（2017）粤01民终7320号《民事判决书》中应由原告承担的案件受理费95758元及75077元；8、判令被告恒际公司向原告支付原告因本案所支出的律师费200000元，财产保全费5000元；9、判令被告何祖恩、被告尊爵公司对被告恒际公司上述债务承担连带保证责任。10、判令三被告承担本案全部诉讼费用。
被告恒际公司、何祖恩、被告尊爵公司共同答辩称：对原告第一、二项诉求无意见，但对诉求二违约金有意见，芳和花园每月有30万元金额直接转账至原告账户下，原告不扣划扣除管理费现在来计算违约金三被告觉得不合理。对第三项诉求，三被告已经与业主方协商交还场地的方式。对第四项诉求，三被告为住保中心有工程款垫付，从租金中抵扣。有300万元保证金由原告支付给住保中心。所以总的拖欠租金没有1千万，欠付租金300万元左右。第五、六项，如果法院强制执行原告支付违约金，三被告在五个工作日内支付。第七项诉求中95758元没支付，75077元在2017年5月左右三被告已经支付。第八项诉求中律师费过高，保全费没有意见，对第九项诉求无意见。希望法院给予时间双方调解。
经审理查明：2013年2月1日，广州市保障性住房事务中心（甲方）与原告建工恒福公司（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定：甲方将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产（以下简称“涉案房产”）出租给乙方作商业使用，建筑面积约4668平方米；租赁期自2013年2月1日至2018年1月31日；2013年2月1日至2013年5月31日为装修免租期，2013年6月1日至2015年1月31日每月租金536880元，2015年2月1日至2016年1月31日每月租金563724元，2016年2月1日至2017年1月31日每月租金591910元，2017年2月1日至2018年1月31日每月租金621505元；租金按月结算，乙方在每月的10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金及违约金，由此造成的损失，由乙方承担；甲方同意乙方可以将所租房屋分租；需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议；任何一方未履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租金支付方式为按月结算，每月租金于当月的10日前向甲方一次性支付；租赁合同因故解除，乙方必须在甲方通知收回出租标的之日起1个月内，将出租标的交回甲方等等。
同日，广州市保障性住房事务中心（甲方）与原告建工恒福公司（乙方）签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，甲方将广州市荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层的房地产出租给乙方作商业使用，建筑面积约3XXX.08平方米。租赁期自2013年2月1日起至2018年1月31日止，其中：2013年2月1日至2013年5月31日为装修免租期，自2013年6月1日至2015年1月31日每月租金187385元，自2015年2月1日至2016年1月31日每月租金196754元，自2016年2月1日至2017年1月31日每月租金206591元，自2017年2月1日至2018年1月31日每月租金216920元，租金按月结算，乙方在每月的10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金及违约金。由此造成的损失，由乙方承担等等。
上述合同签订后，广州市保障性住房事务中心依约将上述涉案房屋交付原告使用，原告未依约向住保中心支付租金。
2013年10月12日原告建工恒福公司与广州嘉源物业管理有限公司签订《关于芳和花园商铺租赁事宜备忘录》约定：原告建工恒福公司将中标承租的广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产（建筑面积4668平方米）及广州市荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层（建筑面积3XXX.08平方米）。由广州嘉源物业管理有限公司负责该项目具体的分租经营及管理，并承担相应的全部经营管理责任。
2014年11月14日原告建工恒福公司与广州嘉源物业管理有限公司签订《关于芳和花园商铺租赁项目合作方进行放弃的协议》，约定：广州嘉源物业管理有限公司放弃与原告建工恒福公司签订的广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产（建筑面积4668平方米）及广州市荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层（建筑面积3XXX.08平方米）项目下的所有权利（其他略）。
2014年11月14日原告建工恒福公司（甲方）与被告恒际公司（乙方）签订《关于芳和花园商铺租赁项目合作方进行承接的协议》。约定：原告建工恒福公司将2012年8月23日与广州市保障性住房事务中心签订广州市荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层芳和中环街X-
XX号首层的商铺租赁合同（合同期为：2013年2月1日起至2018年1月31日止）。经甲乙双方协商，将上述商铺租赁项目以绩效管理的方式全权责任给乙方完成，乙方按绩效任务书规定的要求，承担管理和风险，享有应得的收益。乙方充分了解该项目从2013年6月至今应向住保办应缴未缴的租金及违约金以及其金额，乙方承诺承担全部偿还责任；以甲方名义向该项目投入资金对麦当劳租户进行装修工程及整个项目电线敷设工程等施工工程的应付未付工程款，乙方承诺承担全部偿还责任；广州嘉源物业管理有限公司就该项目如有应付未付之水、电、物业管理费欠款，乙方承诺承担全部偿还责任；广州嘉源物业管理有限公司就该项目如有向甲方应付未付的绩效管理费及商铺管理费，乙方承诺承担全部偿还责任；鉴于乙方与广州嘉源物业管理有限公司的关系，乙方对广州嘉源物业管理有限公司在该项目所签订的文件、向甲方所做承诺已经充分了解，乙方全部认可并继续承担和履行。
后原告建工恒福公司（甲方）与被告恒际公司（乙方）签订《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》,约定：双方合作服务位于广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层（“前商铺”）及东漖南路XXX号商业综合楼（“后商铺”）商铺租赁以绩效管理的方式全权责任给乙方完成，乙方按绩效任务书规定的要求向甲方缴交绩效管理费，承担经营管理责任和风险，享有应得的收益。乙方负责广州市保障性住房事务中心芳和花园商铺租赁项目，同时必须全部按照该项目主合同及附件相关条款所列的责任和义务充分履行合同义务。乙方向甲方按照11万元∕年向甲方支付绩效管理费（每年分别于6月30日和12月31日前各支付一半，并以利润留存的方式缴清），若乙方逾期支付绩效管理费，每逾期1日乙方应向甲方支付应付款的2‰作为违约金；乙方拖欠应付绩效管理费超过15天的，甲方有权解除协议。为便于乙方经营，甲方同意所涉商铺其中一部分以甲方名义向乙方以外的单位及个人分租（租金量约70万元∕月），其余部分甲方以30万元∕月分租给乙方，乙方可自行再向外分租，双方同意甲方向乙方加收商铺管理费。由于商铺的电容增容工作还未完全结束，致使2014年的商铺出租情况依然无法完全确定，经协商双方同意2014年全年乙方需向甲方缴纳商铺管理费5万元（此项费用于2014年5月31日前分期以利润留存的方式缴清）。根据2013年2月1日甲方与广州市保障性住房事务中心所签订的“主合同”约定：甲方需向广州市保障性住房事务中心缴交商铺租赁费，其中：2013年6月1日-2015年1月31日租赁费为724265元∕月，前商铺536880元∕月，后商铺187385元∕月；2015年2月2日-2016年1月31日租赁费为760478元，前商铺563724元∕月，后商铺196754元∕月；2016年2月1日-2017年1月31日租赁费为798501元∕月，前商铺591910元∕月，后商铺206591元∕月；2017年2月1日-2018年1月31日租赁费为838425元∕月，前商铺621505元∕月，后商铺216920元∕月。在第四条第（9）项中约定：因本项目对外发生的全部债权债务皆由乙方自行享有和承担，其中债务包括但不限于违约之债、侵权之债、因担保而产生之所有债务，如甲方对外承担乙方债务的，有权向乙方追偿所垫付的本金、根据同期银行贷款利率标准计算的利息以及诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用，并有权直接在乙方缴交的项目保证金中扣除。第（11）项约定：本项目经营期间因本合同所涉商铺而与广州市保障性住房事务中心、承租商铺业主所发生的一切经济和法律责任，由乙方承担。在第五条第（1）项约定：甲方有权按本协议约定条件收取乙方支付的绩效管理费，标准为11万元∕年（此项费用每年分别于6月30日和12月31日前各缴一半，并以利润留存的方式缴清），2014年全年乙方需向甲方缴交商铺管理费5万元（此项费用于2014年5月31日前分期以利润留存的方式缴清）。2014年后的商铺管理费按双方商定标准再另行收取。第十三条约定：协议签订后，首先乙方向甲方一次性缴交应向广州市保障性住房事务中心缴交的项目履约保证金289.7万元（其中包括甲方应缴的217.275万元的履约保证金及72.425万元的分租户保证金，该项费用已全部由乙方通过甲方向广州市保障性住房事务中心缴交），其次再向甲方支付该项目的风险保证金73万元，签订协议时乙方已先向甲方缴交580422元（该费用实际由以甲方名义分租的各分租户缴交，考虑到履约保证金中的分租户保证金已全部由乙方以甲方名义向广州市保障性住房事务中心缴交，故此费用可做为乙方风险保证金，但当分租户退租时甲方有权直接退回给各分租户），其余149577.95元需于2015年3月31日前缴齐。合作期间，如发生按约须由乙方支付的费用，甲方通知乙方及时支付或处理，如乙方未及时支付费用的，甲方有权动用风险保证金先行支付。在第十四条约定：在广州市保障性住房事务中心与本协议甲方签定的租赁合同到期后，首先广州市保障性住房事务中心按主合同约定退还甲方履约保证金后，如无其它应由乙方负责的拖欠费用的，则甲方应将此履约保证金悉数退回乙方。其次乙方向甲方缴纳的该项目风险保证金在本协议期满后的3个月内，如没有发生劳资纠纷及其它应由乙方负责的拖欠费用的，甲方应无息退回乙方49万元（约为风险保证金的三分之二），其余24万元（约为风险保证金的三分之一）在协议期满后的12个月内，如没有发生其它经济纠纷及拖欠费用的，甲方应无息退回给乙方。协议签定后，原告将涉案场地交被告经营管理。
2015年3月6日被告恒际公司收到原告发出《关于芳和花园商铺租金缴交相关事宜的函》，原告收到广州市保障性住房事务中心发出的租金催缴通知书，告知被告恒际公司仍未缴清拖欠芳和中环街X-
XX号首层（2014年8月-2015年1月共6个月）租金3221280元，东漖南路XXX号商业综合楼（2014年4月-2015年1月）租金1873850元，合共5095130元（未含违约金）。要求被告恒际公司就上述拖欠租金给原告妥善处理方案。另对于东漖南路XXX号商业综合楼的经营考虑，被告于2014年9月专题会议上表态，会与广州市保障性住房事务中心协商终止该租赁合同，并争取免除前欠租金。要求被告恒际公司及时回复原告。
2015年4月15日被告恒际公司发出《关于芳和花园商铺租金缴交相关事宜的复函》回复原告。1、确认被告与广州市保障性住房事务中心已经协商，提出“提前终止《房屋租赁合同》协议书”确认东漖南路XXX号商业综合楼欠租金为7个月，共计1686465元。2、被告恒际公司与广州市保障性住房事务中心正在协商解决东漖南路XXX号商业综合楼及芳和中环街X-
XX号首层所欠租金538万元问题。
2015年本院受理广州市保障性住房事务中心诉建工恒福公司、第三人广东三元麦当劳食品有限公司租赁合同纠纷一案，广州市保障性住房事务中心起诉建工恒福公司要求解除租赁合同及清付租金。该案经审理本院作出（2015）穗荔法民三初字第671号民事判决书，判决：一、确认广州市保障性住房事务中心和建工恒福公司于2013年1月30日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2015年1月1日解除。二、建工恒福公司自判决发生法律效力之日起10日内，迁出广州市荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层（除自编A01号商铺外），将房屋交还给广州市保障性住房事务中心管业。三、建工恒福公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市保障性住房事务中心支付2014年7月15日至2014年12月31日的租金（每月按187385元计算）。四、建工恒福公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市保障性住房事务中心支付违约金（2014年7月的违约金从2014年7月15日至清偿之日止，以187385元为本金，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；从2014年8月11日至被告清偿之日止，每期以187385元为本金，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；每期滞纳金以不超过本金为限）。该案已发生法律效力。
同年本院受理广州市保障性住房事务中心诉建工恒福公司租赁合同纠纷一案，广州市保障性住房事务中心要求建工恒福公司支付广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层拖欠2014年9月至2015年3月的房屋租金3811848元及违约金251760.92元。该案经审理，本院作出（2015）穗荔法民三初字第626号民事判决书，判决：一、建工恒福公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市保障性住房事务中心支付2014年9月至2015年1月的租金（每月按536880元计算），2015年2月至3月的租金（每月按563724元计算）二、建工恒福公司自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市保障性住房事务中心支付违约金（违约金从2014年9月11日至清偿之日止，每期以536880元为本金，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；从2015年2月11日至清偿之日止，每期以563724元为本金每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；每期滞纳金以不超过本金为限）。建工恒福公司不服提出上诉，经广州市中级人民法院二审于2016年6月22日作出（2016）粤01民终4827号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2016年7月1日原告建工恒福公司（甲方）与被告恒际公司（乙方）、被告何祖恩（丙方）、被告尊爵公司（丁方）签订《芳和花园项目协议书》，对嘉源公司与甲方、乙方就芳华花园租赁项目下权利义务承接及绩效管理事宜签署《关于芳和花园商铺租赁项目合作方进行承接的协议》、《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》,约定由乙方作为嘉源公司在芳和花园项目下责任与义务的承接方，乙方全面认可嘉源公司签订的文件、作出的承诺，并继续按前述《广州市直管房租赁合同》约定履行支付租金等责任、义务并向甲方支付绩效管理费。根据广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第671号民事判决书，甲方与广州市保障性住房事务中心就广州市荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层（下称：后商铺）租赁合同已于2015年1月1日解除，但乙方现仍以绩效管理方式继续经营管理广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层商铺（下称：前商铺）。达成如下协议：一、关于后商铺。后商铺租赁合同于2015年1月1日解除之前的租金及案件受理费已经处理完毕，但是因乙方未按时支付租金而产生的需向住保中心支付的包括但不限于违约金、滞纳金等费用尚未处理。乙方承诺，如住保中心以未按时支付租金为由要求甲方支付上述费用的，由乙方全额承担；如因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。二、关于前商铺。1、截至2016年6月30日，乙方尚欠前商铺2014年9月至2016年6月租金9408638元，扣除分租户已经直接交给甲方租金3369493.93元，以及乙方交给甲方的2016年1月至3月的租金差额820000元，乙方尚欠租金529144.07元。甲乙方同意上述未付租金以及因乙方未按时支付租金而产生的需向住保中心支付的违约金、滞纳金等费用均由乙方支付给住保中心。如乙方未支付上述债务，导致住保中心要求甲方支付的，视为乙方违约，乙方应当赔偿甲方因此造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；2、自2016年7月1日起，甲方在《广州市直管房租赁合同》项下权利与义务，通过甲方将前商铺转租给乙方承接，从该日起，前商铺的租金由乙方直接支付给住保中心。如乙方未按《广州市直管房租赁合同》约定支付租金，导致住保中心要求甲方履行支付租金以及违约金、滞纳金等费用的，视为乙方违约，乙方应当赔偿甲方因此造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；3、为办理前商铺转租事宜，甲乙双方还将前述附件一、二两份租赁文件。除该租赁文件外，甲乙双方特别约定：其中（1）乙方确认，在签署附件两份租赁文件前，前商铺已经交付乙方占有；（2）乙方通过承接嘉源公司权利取得的，以甲方名义向广州市保障性住房事务中心缴纳的租赁保证金2147520元，转为根据附件租赁文件乙方应交付之租赁保证金；在租赁期限届满且甲方收到广州市保障性住房事务中心退还款项后返还给乙方，如因乙方原因导致广州市保障性住房事务中心扣减相应保证金的，甲方不承担责任。第三、抵押担保和连带责任担保。1、被告尊爵公司于2016年4月25日向甲方出具了《担保函》，自愿用所拥有的位于广州市天河区中山大道中得悦街2、4、8号201房、202房对嘉源公司及恒际公司在芳和花园租赁项目下之责任、义务、债务提供担保，不论是否办理抵押登记，被告尊爵公司均应在上述房产价值范围内对嘉源公司及恒际公司在芳和花园租赁项目下承担连带担保责任。担保范围包括但不限于租金、违约金、滞纳金、赔偿金、甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、执行费用等）、因乙方违约而给甲方造成的损失和其他所有应付费用等；担保期限为乙方责任与义务履行期限届满之日起两年；被告尊爵公司自愿作为乙方保证人向甲方提供连带责任保证。2、乙方确认，在本协议书签署前，甲方与住保中心签订之《广州市直管房租赁合同》以及甲方与分租户签订之租赁协议之实际履行方均为乙方，如甲方因前述租赁协议蒙受任何损失的，乙方应赔偿甲方蒙受的全部损失。3、被告何祖恩作为被告恒际公司实际控制人、法定代表人曾向甲方出具担保函，对嘉源公司及被告恒际公司在芳和花园租赁项目下之责任与义务承担连带保证责任。丙方何祖恩在本协议中进一步确认：丙方何祖恩继续为乙方的包括但不限于本协议项下的与芳和花园租赁项目有关的义务、责任向甲方提供连带责任担保，担保范围包括但不限于租金、违约金、滞纳金、赔偿金、甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因乙方违约而给甲方造成的损失和其他所有应付费用等；担保期限为乙方责任与义务履行期限届满之日起两年。原告及三被告在协议上签字和盖章。
2016年10月24日本院受理广州市保障性住房事务中心诉建工恒福公司（被告）及恒际公司（第三人）房屋租赁合同纠纷一案。该案经审理本院作出（2016）粤0103民初6541号民事判决书，判决：一、解除广州市保障性住房事务中心与建工恒福公司于2013年2月1日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》。二、自判决发生法律效力之日起十五日内，建工恒福公司及恒际公司迁出广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产，并将该房地产交回广州市保障性住房事务中心管业使用。三、自判决发生法律效力之日起十五日内，建工恒福公司向广州市保障性住房事务中心支付2015年4月1日起至建工恒福公司及恒际公司将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交还广州市保障性住房事务中心管业使用止的租金（其中2015年4月1日起至2016年1月31日止的租金按每月563724元计算，2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金按每月591910元计算，2017年2月1日起至将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交回广州市保障性住房事务中心管业使用之日止的租金按每月621505元计算）。四、自判决发生法律效力之日起十五日内，建工恒福公司向广州市保障性住房事务中心支付上述第三项判决的租金的违约金（违约金以拖欠的每月租金为计算本金，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；从拖欠当月的11日起计至清偿租金之日止，每月租金的违约金以不超过本金为限）。建工恒福公司及恒际公司对判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理作出（2017）粤01民终7320号民事判决书，判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6541号民事判决第一项、第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6541号民事判决第三项为：自判决发生法律效力之日起十五日内，建工恒福公司向广州市保障性住房事务中心支付2015年5月1日起至建工恒福公司（被告）及恒际公司（第三人）将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交还广州市保障性住房事务中心管业使用止的租金（其中2015年5月的租金按535538元计算，2015年6月1日起至2016年1月31日止的租金按每月563724元计算，2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金按每月591910元计算，2017年2月1日起至建工恒福公司（被告）及恒际公司（第三人）将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交还广州市保障性住房事务中心管业使用止的租金按每月621505元计算）；三、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6541号民事判决第四项为：自判决发生法律效力之日起十五日内，建工恒福公司向广州市保障性住房事务中心支付2015年4月、5月及上述第二项判决的租金的违约金（违约金以拖欠的每月租金为计算本金，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；从拖欠当月的11日起计至建工恒福公司清偿租金之日止，每月租金的违约金以不超过本金为限。其中2015年4月的租金的违约金以563724元为计算本金，计至2017年5月8日止；2015年5月的租金的违约金以563724元为计算本金，计至2017年5月8日止；以535538元为计算本金，从2017年5月9日起计至清偿之日止）。
2017年4月6日广州市保障性住房事务中心向建工恒福公司发出《关于催缴荔湾区芳和花园综合楼首层及中环街X-
XX号物业违约金的函》，要求建工恒福公司按（2015）穗荔法民三初字第671号和（2015）穗荔法民三初字第626号以及广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终4827号民事判决书向广州市保障性住房事务中心履行上述法律文书所确定的义务。其中，建工恒福公司通过抵扣保证金和直接缴交租金等方式，已清缴东漖南路XXX号商业综合楼首层所需缴交的租金及芳和中环街X-
XX号首层物业2015年3月前的租金。截至2017年3月，建工恒福公司未缴交上述案件的违约金，违约金须在判决书发生法律效力之日起10日内向该中心支付，并按照每期租金数每日以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至清偿之日止。其中综合楼首层违约金99501.6元，中环街X-
XX号物业违约金1633602元，合计1733103.6元。
2017年9月6日本院根据原告申请对被告尊爵公司位于广州市天河区中山大道中得悦街2，4，6，8号201房、202房的产权份额采取诉讼保全措施。
在庭审中，原告建工恒福公司确认提供的（2015）穗荔法民三初字第671号民事判决书、（2015）穗荔法民三初字第626号民事判决书、（2016）粤01民终4827号民事判决书、（2016）粤0103民初6541号民事判决书、（2017）粤01民终7320号民事判决书中的权利人尚未申请执行。另原告提供《民事委托代理合同》、律师费用发票、《投保单》、保险费用发票、《评估业务约定书》、评估费用发票，上述证据证明原告为本案产生律师费用20万元、本案财产保全保险费53590.5元、本案财产保全评估费用15000元。三被告质证认为《民事委托代理合同》、律师费用发票产生的律师费20万元过高。
本院认为：原告建工恒福公司与被告恒际公司签订的《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》、《关于芳和花园商铺租赁项目合作方进行承接的协议》以及原告建工恒福公司与被告恒际公司、何祖恩、尊爵公司签订《芳和花园项目协议书》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据已经发生法律效力的（2015）穗荔法民三初字第671号民事判决书、（2016）粤01民终4827号民事判决书、（2016）粤0103民初6541号民事判决书、（2017）粤01民终7320号民事判决书，由于原告建工恒福公司及被告恒际公司没有向出租方广州市保障性住房事务中心支付租金，导致出租方与原告建工恒福公司签订关于广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产和广州市荔湾区东漖南路XXX号商业综合楼首层的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》被判决解除。故原告建工恒福公司要求解除与被告恒际公司签订的《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》，本院予以支持。由于（2016）粤0103民初6541号民事判决书和（2017）粤01民终7320号民事判决书已经判决建工恒福公司与恒际公司迁出广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产，并将该房地产交还给出租方，原告已无权就交还上述场地再行主张权利，原告的上述诉讼请求，本院不予支持。由于被告恒际公司没有按《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》、《关于芳和花园商铺租赁项目合作方进行承接的协议》约定向原告或出租方履行支付租金及绩效管理费的义务，已经构成违约。故原告诉请要求被告恒际公司支付拖欠的绩效管理费、租金、上述民事判决书所产生的违约金、迟延履行期间加倍部分利息、诉讼费、律师费、财产保全费、保费、资产评估费的诉讼请求，本院予以支持。根据《芳和花园项目协议书》约定被告何祖恩、尊爵公司应对上述被告恒际公司在芳和花园项目产生的债务承担连带清偿责任。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十八条、第六十条（一）款、第九十四条第（五）款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广东建工恒福物业有限公司与被告广州市恒际物业管理有限公司签订的《芳和花园项目物业服务管理绩效任务协议》。
二、被告广州市恒际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付2014年度至2017年度绩效管理费325000元及违约金（违约金分期计算：其中以绩效管理费50000元为本金，从2014年5月31日起计算；绩效管理费55000元为本金，从2015年6月30日起计算；绩效管理费55000元为本金，从2015年12月31日起计算；绩效管理费55000元为本金，从2016年6月30日起计算；绩效管理费55000元为本金，从2016年12月31日起计算；绩效管理费55000元为本金，从2017年6月30日起计算；上述违约金均按照每期绩效管理费数每日以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至清偿之日止）给原告广东建工恒福物业有限公司。
三、被告广州市恒际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付2015年5月1日起至将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交还原告广东建工恒福物业有限公司或广州市保障性住房事务中心管业使用止的租金（其中2015年5月的租金按535538元计算，2015年6月1日起至2016年1月31日止的租金按每月563724元计算，2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金按每月591910元计算，2017年2月1日起至被告广州市恒际物业管理有限公司将广州市荔湾区芳和中环街X-
XX号首层的房地产交还原告广东建工恒福物业有限公司或广州市保障性住房事务中心管业使用止的租金按每月621505元计算）给原告广东建工恒福物业有限公司。
四、被告广州市恒际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付2015年4月及上述第三项判决的违约金（违约金以拖欠的每月租金为计算本金，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；从拖欠当月的11日起计至被告广州市恒际物业管理有限公司清偿租金之日止，每月租金的违约金以不超过本金为限。其中2015年4月的租金的违约金以563724元为本金，计至2017年5月8日止）给原告广东建工恒福物业有限公司。
五、被告广州市恒际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告广东建工恒福物业有限公司应向广州市保障性住房事务中心支付违约金1721829.68元及迟延履行期间加倍部分债务利息50507.37元给原告广东建工恒福物业有限公司。
六、被告广州市恒际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付（2016）粤0103民初6541号民事判决和（2017）粤01民终7320号民事判决书案件受理费95758元及75077元给原告广东建工恒福物业有限公司。
七、被告广州市恒际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付律师费20万元、保险费53590.5元、财产保全评估费15000元给原告广东建工恒福物业有限公司。
八、被告何祖恩、广州尊爵房地产有限公司对上述判决的第二、三、四、五、六、七项承担连带清偿责任。
九、驳回原告广东建工恒福物业有限公司其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费128981元，诉讼保全费5000元。由原告广东建工恒福物业有限公司负担100元。被告广州市恒际物业管理有限公司负担133881元，被告何祖恩、广州尊爵房地产有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 侯炜邦
人民陪审员 何汉彬
人民陪审员 李玉玲
二〇一七年十一月八日
书 记 员 谢绮雯
黄佩仪