北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终2335号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尤姝小，女，1985年4月1日出生。
委托诉讼代理人：丁宇，北京市信格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕晨曦，北京市信格律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：路德江，男，1962年8月15日出生。
委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人尤姝小与上诉人路德江因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初13923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尤姝小上诉请求：撤销原审法院判决第一项；改判支持我方一审全部诉讼请求，一二审诉讼费由对方承担。事实和理由：路德江起诉撤销与我方签订的房屋买卖合同不能视为路德江向尤姝小发出催告其行使解除权的行为，我方解除权并未消灭。
路德江上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方一审全部反诉请求。事实和理由：路德江仅部分参与了路某1对房屋的装修；2014年5月28日尤姝小与我方签订合同后并未将房屋交付与路德江，路某1与路德江系两个相互独立的民事主体。路某1应作为有独立请求权第三人参加本案诉讼。一审法院已经驳回尤姝小解除合同的诉讼请求，就应当支持我方继续履行合同，尤姝小协助我方办理房屋产权过户。
尤姝小向一审法院起诉请求：1.解除我与路德江于2014年5月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.路德江向我支付违约金1820000元；3.路德江在30日内将坐落于海淀区209号房屋（以下简称209号房屋）恢复成开发商交付时的原始状态、设施设备完好的原状并交还于我，同时按照房屋交接记录向我交还全部物品资料，恢复原状的费用由路德江承担；4、路德江按照市场租金水平向我支付自2013年4月1日起至路德江实际将209号房屋交还我之日止的房屋租金。（按每月18000元租金标准计算，最终按司法鉴定意见计算）；5.路德江承担我的律师费300000元；6.诉讼费用由路德江承担。
路德江向一审法院反诉请求：1.尤姝小向我交付209号房屋；2.尤姝小向我支付逾期交房违约金（以750万元为基数，自2014年6月18日起至实际交付之日止，按日万分之五计算）；3.尤姝小继续履行合同，在我支付全部购房款后，协助我办理209号房屋的过户手续；4.诉讼费由尤姝小负担。
一审法院认定事实：路德江与路某1为父子关系。2013年3月26日，尤姝小代理人与路某1签订买卖定金协议书、房屋买卖合同、补充协议，约定：将尤姝小所有的209号房屋出售路某1，房屋总价710万元。2013年3月29日前路某1父母通过银行转账方式将房款全额支付，尤姝小代理人尤某1于2013年3月29日向路某1出具房款收据两张，两张收据的金额分别为351万元及217万元。2013年3月31日，尤姝小代理人与路某1签订209号房屋交接记录，路德江对上述房屋进行装修。2013年8月22日，尤姝小取得209号房屋产权证。2014年5月28日，尤姝小委托代理人尤某1（甲方、出售代理人）就209号房屋签订与路德江（乙方、购买人）签订买卖定金协议书、房屋买卖合同、补充协议，约定将209号房屋的购买人变更为路德江，房屋价款910万元，还约定：房款支付方式为全款。定金182万元，乙方应在2015年9月29日前将扣除定金外的剩余房款728万元全额支付给甲方，出卖人应在收到买受人的八成房款后的15工作日内将该房屋交付给买受人。逾期交房在10日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人剩余已付款。甲方承诺在乙方按约定付清全部房款后将该房屋所有权过户。当日，尤某1向路德江出具收据三张，其中一张载明：今收到购买人路德江购买209号房屋的购房定金182万元。注：该笔定金实际是由代理人之前签给路某1的收据转来的，路德江并未付该笔定金。代理人签给路某1的同笔定金收据作废。另一张收据写：今收到购买人路德江购买209号房屋的购房款351万元。该笔款实际是由代理人之前签给路某1的收据转来的，路德江并未付该笔房款。代理人签给路某1的同笔房款收据作废。剩余一张收据记载：今收到购买人路德江购买209号房屋的购房款217万元。该笔款实际是由代理人之前签给路某1的收据转来的，路德江并未付该笔房款。代理人签给路某1的同笔房款收据作废。同时，尤某1将于2013年3月29日向路某1出具的房款收据两张收回。2016年6月24日，路德江将尤姝小、尤某1、周某诉至法院，要求撤销与尤姝小的房屋买合同，后其撤诉。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.尤姝小提供收据、209号房屋物业费发票及装修施工申请表，上述证据记载209号房屋的装修押金、物业费、供暖费均是路德江交纳的，装修施工申请表也是以路德江的名义提交物业的，尤姝小据此证明209号房屋交接单虽然与路某1签署，但209号房屋实际是交付给路德江，也由路德江实际装修并使用至今。路德江对上述证据真实性认可，但证明目的不予认可，其另行出具从海淀区人民法院档案科调取的卷宗材料一套，证明前述其起诉尤姝小要求撤销合同的起诉书及笔录中，自己明确表示209号房屋是由路某1装修、入住并控制至今且在该案中，尤姝小并未要求解除合同，故尤姝小的解除权已经消失，尤姝小对上述卷宗材料真实性认可，但对此证明目的不予认可，则法院对上述证据材料的真实性予以认可；2.尤姝小出示委托代理协议一份，证明因本案支付律师费30万元，路德江对此不予认可。
一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中，路德江虽主张尤姝小从未将209号房屋交付，但根据双方提供的证据显示，从支付原合同约定的全部购房款到入住装修，实际均由路德江一体包办，即使如路德江所称209号房屋的交接单的签收人为路某1，但不可否认，路德江作为路某1之父及一家之长，早在2013年5月8日即接收并实际控制了209号房屋，现路某1又提出尤姝小从未交付209号房屋，属于不实事求是的行为，法院不予采信，进而对其要求尤姝小交付209号房屋并支付逾期交房违约金的反诉不予支持。就尤姝小要求解除合同之诉请，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对房屋买卖合同的解除权行使期限，法律没有规定，本案当事人在合同中亦未约定，何为“合理期限”，应当由人民法院结合具体案情予以认定。本案中，按照合同约定，路德江应于2015年9月29日前支付完毕剩余购房款160万元，则尤姝小在路德江逾期10日后即2015年10月10日即享有了单方解除权，但其至2017年3月17日本案起诉前近一年半的时间内，从未要求行使该解除权，尤其是出现路德江起诉要求撤销合同的情形后，该情形可视为路德江发出了催告行为，但尤姝小仍未作出任何要求解除合同的意思表示，足以使路德江有理由相信尤姝小不会行使解除权。法院认为尤姝小于2017年3月17日提起诉讼，要求行使解除权，已超出合理期限，其享有的解除权已消灭。同时要指出的是，路德江目前已支付超过百分之八十的房款，并在2013年5月18日对处于毛坯状态的209号房屋进行装修后居住至今，根据本案合同的履行情况，合同解除势必造成双方当事人利益的严重失衡。庭审中，路德江也同意一次性支付剩余购房款，故法院认为涉案合同继续履行较为适宜。考虑尤姝小在本案中向路德江索要的违约金、租金损失及交还房屋诉请是以解除合同为前提的，因法院驳回了其要求解除合同的诉讼请求，则其相关诉请的请求权基础丧失，故法院对尤姝小在本案中的其他诉讼请求一并不予支持。同理，因本案未涉及继续履行合同情况下违约责任的承担问题，故对路德江在本案中径行要求尤姝小协助其办理209号房屋产权变更手续的反诉，法院不予支持，双方就该事项可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、驳回尤姝小的全部诉讼请求；二、驳回路德江的全部反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。经本院询问，双方当事人均同意本院在二审中对209号房屋的交付、交还问题及违约责任问题一并处理。
本院认为，双方合同约定路德江应当在2015年9月29日前将房款910万元全部支付给尤姝小，并约定逾期付款超过10日尤姝小有权解除合同，现路德江仅支付750万元，违反合同约定，符合双方约定的解约条件，尤姝小享有合同解除权。
法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。其中，催告是指违约一方当事人为明确自己的义务是否还需要履行，催告享有解除权的当事人行使解除权。路德江于2016年6月以其与尤姝小签订的合同重大误解、显失公平为由，起诉要求法院予以撤销，实质是路德江主张不履行该合同，而不是询问尤姝小是否解除合同，因此，该起诉不能视为对行使解除权的催告。尤姝小在该案撤诉后随即起诉本案要求解除合同，并未超过合理期限。一审法院认定尤姝小的解除权消灭是错误的，本院予以纠正。对尤姝小主张解除与路德江于2014年5月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的请求，本院予以支持。
标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。路德江在与尤姝小签订合同之前，已依据其子路某1与尤姝小签订的合同，对209号房屋进行了管理和装修，因此，路德江与尤姝小合同生效之日，视为房屋交付给其之日，无需再办理交付手续。路德江主张尤姝小未向其履行交付义务，与事实不符。一审法院驳回路德江的全部反诉请求正确，本院予以确认。路德江以此主张履行抗辩权，亦不成立。
一审判决驳回尤姝小关于交还房屋、违约责任等诉讼请求，应当予以撤销。双方当事人均同意本院在二审中对209号房屋的交付、交还问题及违约责任问题一并处理，本院一并予以处理。因合同解除，路德江应依照合同约定将房屋恢复原状返还给尤姝小。尤姝小应将已收的定金、房款退还路德江。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。
路德江违约不支付剩余购房款，应当依约定支付违约金。但约定的违约金过分高于实际损失，根据公平原则，对路德江减少违约金的主张，本院予以支持。本院酌情确定违约金数额为10万元。同时对尤姝小主张的各项损失不予支持。
综上所述，尤姝小的上诉请求部分成立，应予支持；路德江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初13923号民事判决；
二、解除尤姝小与路德江于2014年5月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
三、路德江于本判决生效后三十日内将坐落于海淀区209号房屋恢复原状、交还尤姝小；
四、路德江于本判决生效后三十日内支付尤姝小违约金十万元；
五、尤姝小于本判决生效后三十日内返还路德江定金、购房款七百五十万元；
六、驳回尤姝小的其他诉讼请求；
七、驳回路德江的全部反诉请求。
一审案件受理费75500元，由尤姝小负担18875元，路德江负担56625元。
反诉案件受理费37750元，由路德江负担。
二审案件受理费176387元，由尤姝小负担44097元，路德江负担132290元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一八年五月七日
法官助理 李昊婷
书 记 员 罗娇杨