云南省弥勒市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云2504民初2121号
原告：刘建文，男，1959年8月14日出生，汉族，居民，住昆明市西山区。
委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。
法定代表人：余镕材，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：王骏悦，男，系云南昆润高宏投资有限公司员工。代理权限：特别授权。
原告刘建文与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告刘建文的委托诉讼代理人秦世臣，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人和晟晟、王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建文向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2016年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金共计96935.36元；2.由被告支付原告截至2017年10月1日的违约金20477.59元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年2月18日与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发位于弥勒县“财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”1幢6层04号房屋，同时原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告该房屋自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租期届满后，双方同意继续租赁的，另行协商签订合同；在租期内被告每年按购房款的8%向原告支付租金，租金每个租赁年度开始的第一个月内支付；若迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款的万分之五标准承担逾期付款的违约金。2013年1月15日，因购房合同约定的面积与房屋实测面积误差，被告补给原告购房款1293元。2013年10月11日，原、被告达成《补充协议》，约定《房屋租赁合同》不变，租期延长，至2018年12月31日届满。后被告未按约支付2016年度和2017年度的租金，遂起诉。诉讼中，原告申请变更诉讼请求，在诉讼请求第二项中增加“按未付租金的日万分之五计算支付自2017年10月2日起至付清之日止的违约金”。
被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告所述的我公司补房屋差价的情况属实。对租金的计算基数有异议，我公司于2017年5月10日支付的租金3758.19元应该扣除，我公司于2017年3月31日与原告达成分期支付协议，2016年的租金金额应以该分期支付协议约定的为准，并且分期支付协议约定的租金是包含税费的，因为分期支付协议是对原合同的变更。违约金也应以实际欠付的租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，原告的实际损失为未付租金的利息损失，应以中国人民银行同期贷款利率（一年期）计算，年利率为4.35%。违约金的计算期间也有误，2016年的应该是2017年5月1日起算，2017年的应该是2017年2月1日起算。我公司不同意继续履行合同，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显失公平。
原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.商品房购销合同复印件1份，欲证实原告所购房屋的价款为605846元；2.房屋租赁合同、补充协议各1份，欲证实原、被告关于房屋租赁事宜的相关约定。经质证，被告对原告提供的证据1无异议；证据2，对真实性、合法性、关联性无异议，但认为协议约定的租金包含税费，被告应支付的租金为净租金。
被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：1.房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实房屋租金由租赁税费和净租金两部分组成，被告应支付给原告的租金为净租金；2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件、电子银行转账凭证照片打印件各1份，欲证实原、被告签订分期支付协议对租金金额进行了变更，被告于2017年5月10日支付租金3758.19元。经质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但认为被告已经违约，要求将含税租金一次性支付给原告，由原告自己交税；证据2，对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为被告对分期支付协议也存在违约情形，应遵从原告按照原合同项下的内容来履行，分期支付协议未改变原合同，协议为无效协议，协议约定的金额是不含税费的，认可转账凭证，2016年度的租金应扣减3758.19元。
经举证、质证，本院认为，原告提供的证据1，被告无异议，予以采信；证据2，能证明双方所签合同及协议的约定内容，予以采信。被告提供的证据1，与原告提供的证据2相同，被告欲证明的内容亦为合同约定的内容，予以采信；证据2，结合双方所签租赁合同及履行情况，协议所载金额应为扣除租赁税费后的净租金，关于违约金的计算将在说理部分阐述，此处不再赘述，采信该证据，对证明内容不予确认。
本院经审理认定事实如下：2012年2月18日，原告刘建文与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定刘建文向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”的商品房中第1幢第6层04号房，房屋建筑面积74.98平方米，每平方米价格8080.10元，房屋总价为605846元。同日，原告刘建文与云南昆润高鸿投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定刘建文将上述房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期为2013年1月1日起至2015年12月31日止，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款的8%向刘建文支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向刘建文支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年1月15日，云南昆润高鸿投资有限公司退还原告刘建文多支付的购房款1293元。2013年10月11日，原告刘建文与云南昆润高鸿投资有限公司签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金已实际支付。2017年3月31日，原告刘建文与云南昆润高鸿投资有限公司签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金45098.28元，分12期支付，每期支付3758.19元，首期于2017年4月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年5月9日，云南昆润高鸿投资有限公司向原告转账支付租金3758.19元，汇款用途记载为“2016年1-604返租租金第一期”。现原告向本院起诉要求被告支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金，并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。
一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金系双方另行协商确定的租金，该租金为含税租金，结合双方已实际履行的情况来看，分期支付协议约定的租金金额，与按原合同约定计算的租金扣除相应税费后的金额一致，本院确认分期支付协议约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。被告辩解应按租金分期支付协议的约定支付租金，因其未支付到期租金的金额已超过2016年度租金的1/5，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，被告应支付原告2016年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金为92970.29元（604553元×8%-3758.19元＋604553元×8%），原告主张由被告支付2016年度、2017年度的房屋租金96935.36元，对超出部分，不予支持。
二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成分期支付协议，该协议未对违约金另作约定，原告亦未明确表示放弃违约金，故协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。原告主张2016年度、2017年度的违约金均计算至付清之日止，根据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限未届满，但被告支付一期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，原告的该主张即为要求被告在履行期限届满之前承担违约责任。因截至2017年10月19日庭审时，被告仍未支付过租金，原告主张违约金计算至2017年10月1日，并未超过该期间，且原告已预交相应案件受理费，故支持2016年度未付租金产生的违约金自分期支付协议签订次日起至起诉前一日按分期支付协议的约定计算，自起诉之日起至2017年10月1日止按房屋租赁合同的约定计算，2017年度未付租金产生的违约金自逾期次日起至2017年10月1日止按房屋租赁合同的约定计算，2016年度、2017年度自2017年10月2日起至付清之日止的违约金另行计算。综上所述，被告应支付原告截至2017年10月1日的违约金为16832.42元[604553元×8%×0.0005×425天＋3758.19元×0.0005×（8天＋117天＋86天＋55天＋24天）＋44606.05元×0.0005×6天＋604553元×8%×0.0005×243天]。
三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：
一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告刘建文自2016年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金92970.29元及截至2017年10月1日的违约金16832.42元，共计109802.71元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2017年10月2日起至租金付清之日止的违约金。
二、驳回原告刘建文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2648元，减半收取计1324元，由原告刘建文负担86元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 李 劼
二〇一七年十二月十一日
书记员 汤绍鹏