福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）闽民终12号
上诉人（原审被告）：福州高景物业管理有限公司，住所地福建省福州市五一北路106号新侨联广场27-28层。
法定代表人：黄逸秋，执行董事。
委托诉讼代理人：范景峰，福建亚太天正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中华人民共和国福州海关，住所地福建省福州市马尾区江滨东大道**号。
法定代表人：何小平，关长。
被上诉人（原审原告）：中华人民共和国福州海关后勤管理中心（原名称福州海关机关服务中心），住所地福建省福州市马尾区江滨东大道**号。
法定代表人：张婷，主任。
上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：许永东、刘晨璐，福建拓维律师事务所律师。
原审被告：福建高景房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路106号新侨联广场27-28层。
法定代表人：黄逸秋，执行董事。
上诉人福州高景物业管理有限公司（以下简称“高景物业”）因与被上诉人中华人民共和国福州海关（以下简称“福州海关”）、中华人民共和国福州海关后勤管理中心（以下简称“福州海关后勤管理中心”）、原审被告福建高景房地产开发有限公司（以下简称“高景地产”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人高景物业的委托诉讼代理人范景峰，被上诉人福州海关、福州海关后勤管理中心的共同委托诉讼代理人许永东、刘晨璐到庭参加诉讼，原审被告高景地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高景物业上诉请求：一、撤销福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第2105号民事判决，发回重审或改判驳回福州海关、福州海关后勤管理中心的全部诉讼请求；二、由福州海关、福州海关后勤管理中心承担诉讼费用。事实和理由：一、一审送达程序不合法。2017年9月15日，一审法院将寄送给高景地产的庭前会议通知及开庭传票误寄给高景物业。高景物业发现后将相关材料退回一审法院并附相关说明。一审法院在未向高景地产送达庭前会议通知及开庭传票的情况下，组织庭前会议及庭审，送达程序不合法。1、本案应当在福建省高级人民法院向高景地产送达管辖权异议的二审裁定后再组织庭审，但福建省高级人民法院至今未向高景地产送达该二审裁定。2、2016年4月27日，一审法院向高景地产公告送达开庭传票，一审法院并未按照公告上的时间、地点召开庭审。3、最高人民法院印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第8条、第9条是在《民事诉讼法》基础上对送达地址的进一步明确规定，并非对送达方式的规定。原审法院在向高景地产工商注册登记地址送达不能的情况下，应当依法对其进行公告送达。二、原审认定讼争《承包合同》无效，属认定事实和适用法律错误。1、本案讼争租赁物的招租事宜，并非依法必经招投标的项目。故讼争《承包合同》的法律效力不受《招标投标法》之约束。原审依据《招标投标法》第五十三条之规定，认定《承包合同》无效，显属适用法律错误。2、（2015）莆刑初字第12号《刑事判决书》认定，严峻于2008年9月，即在福州海关依据《关于海关大楼及其附属楼面积说明》确定承包面积后才向黄逸秋索贿。该行为与招投标及合同的签订没有任何关系。高景物业并非通过行贿手段获得承租权，《承包合同》是按招投标程序和要求，通过竞标，经平等协商后签订的，应受法律保护。3、《承包合同》不存在损害国家利益的内容。因旧海关大楼整体较为破旧，且未取得消防验收，高景物业在承租后需花费大量资金进行改造。《承包合同》中确定的租金标准是高于当时市场行情的，高景物业为此承担了巨大的商业风险。从承包合同签订到转租，期间闲置了一年多时间。因当时市场租金普遍较低，高景物业为减少损失甚至只能以约15元/㎡的价格向第三人转租了1300㎡的场地。莆检公刑不诉【2014】1005号《不起诉决定书》中关于租金面积及租金单价造成国有资产流失的认定是不合法的。三、如前所述，在整个招投标及合同签订过程中，高景物业不存在行贿福州海关工作人员或与其发生利益交换的行为。《承包合同》也不存在损害国家利益的内容。该《承包合同》系双方真实意思表示，依法有效。因《承包合同》已对租金标准做了明确约定，故福州海关、福州海关后勤管理中心主张30元/月/平方米标准、按产权面积计算租金无事实和法律依据。
福州海关、福州海关后勤管理中心辩称，一、一审送达程序合法。高景物业与高景地产的法定代表人均为黄逸秋。高景地产出具的《担保书》自认高景物业与其系关联公司，其认可高景物业与福州海关签订的一切合同、协议并切实履约，且《承包合同》中明确约定了送达地址，该地址与高景物业、高景地产的工商登记地址完全一致。因此，法院可以将涉案合同约定的地址作为送达地址。一审法院已严格依照《民事诉讼法》的规定，将起诉状副本、(2015)榕民初字第2105号民事裁定书等法律文书公告送达高景地产；在《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》实施后，又根据该意见第八条的规定，向合同约定的送达地址寄送了合议庭组成人员通知书、传票、庭前会议通知书等。一审法院的上述送达程序符合法律规定。高景地产经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担举证不能的责任。高景物业提交的上诉状落款有黄逸秋本人的私章，说明同一法定代表人的高景地产也已知悉一审送达内容，但却始终在躲避法院送达，恶意拖延诉讼。二、一审法院认定事实清楚、适用法律正确。本案中莆检公刑不诉[2014]1005号不起诉决定书、（2015）莆刑初字第12号、（2014）仙刑初字第785号、（2015）莆刑终字第702号刑事判决书及福建省测绘院的声明等证据均证明，高景物业、高景地产的法定代表人黄逸秋在招投标过程中与福州海关原工作人员私下接触，在高景地产评标得分明显低于中信银行得分的情况下，通过行贿等不正当手段，达到了低价中标海关旧大楼承租权及减少租赁面积的目的。黄逸秋行贿行为与高景物业、高景地产取得承租权之间存在直接因果关系，其结果是造成国有资产的大量流失。一审法院认定高景物业、高景地产的上述行为违反《招标投标法》第五十三条等法律法规的强制性规定，并根据《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决《承包合同》无效，高景物业、高景地产应将占用的标的物恢复原状返还福州海关，并按30元/月/平方米标准和产权登记面积支付房屋占用费至标的物全部实际返还之日止。上述判决认定事实清楚，适用法律正确，有力保障了国有资产不受非法侵害，应予维持。三、高景物业、高景地产的行为已造成巨额国有资产流失。一审程序中高景地产以种种方式躲避法院送达，高景物业利用诉权拖延审理进度，二者相互配合恶意拖延诉讼，致使一审程序历时22个月之久。高景物业和高景地产还分别自2016年4月和7月起停止支付房屋占用费，迄今欠缴金额已逾1000余万元。海关作为房屋产权人，房屋被占用却不能获得相应的占用费，次承租人缴付的租金也被省市区多家法院执行，并用以抵作高景物业所欠债务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
福州海关、福州海关后勤管理中心向一审法院起诉请求：1.确认福州海关后勤管理中心与高景物业、高景地产签订的《承包合同》无效；2.判令高景物业、高景地产将占用的包括福州海关旧办公大楼院内综合楼和部分附属楼建筑设施在内的《承包合同》的所有标的物恢复原状返还福州海关；3.判令高景物业、高景地产按30元/月/平方米，合计面积6521.28平方米的标准向福州海关支付租赁物占用费，至实际返还租赁物之日。（2014年11月之前的占用费差额2033164.8元已由检察机关追回。2014年11月之后的占用费暂算至2015年11月，按合计面积6521.28平方米计算，共计2347660.8元，扣除高景物业、高景地产已支付的租金1674000元，高景物业、高景地产还应支付占用费差额673660.8元）。
一审法院认定事实：2007年3月，福州海关将其所有的位于福州市部分附属楼对外招租。2008年8月3日，高景物业与福州海关签订了《租赁合同书》，约定租赁面积约10000平方米，租金按27元/月/平方米计算，租赁期限20年。2008年7月25日，高景地产出具《担保书》，承诺高景物业与福州海关签订的一切合同、协议，高景地产均予以认可并切实履约。如高景物业未能履行合同、协议约定的义务，高景地产负连带责任，一切经济和法律责任全部由高景地产承担。2009年3月9日，福州海关后勤管理中心受福州海关委托，与高景物业、高景地产共同签订《承包合同》，约定高景物业以承包形式租赁福州海关旧办公大楼内综合楼和部分附属楼建筑设施6200平方米，承包期20年，承包金为167400元/月。2009年11月起，高景物业、高景地产陆续将《租赁合同书》、《承包合同》中所涉房产转租给上海锦江国际旅馆投资有限公司、福州市鼓楼区国色天香茶艺居五一店、华福证券有限责任公司福州五一北路证券营业部、中国光大银行股份有限公司福州分行等多个单位。后因高景物业、高景地产与他人的债权债务纠纷，上述房产转租收益被多家法院执行扣划。
福建省测绘院2013年7月11日出具证明，称福建省测绘院房地产测绘分院系其院内设机构，不具有独立的法人资格，其2008年7月9日出具的《关于海关大楼及附属楼面积说明》不具有法律效力。
2014年12月，莆田市人民检察院作出莆检公刑不诉[2014]1005号《不起诉决定书》，其中查明事实：黄逸秋得知福州海关旧大楼招租投标公告消息后，经人介绍认识时任福州海关财务处处长的严峻，并请求其对高景地产参与投标予以关照，后高景地产顺利中标，为感谢严峻对招标的帮忙关照并请求严峻今后提供更多的便利，黄逸秋通过他人送给严峻的儿子严风30000澳元。2009年下半年，黄逸秋为感谢福州海关财务处关产科副科长林旭山对高景物业承租海关旧大楼及关产移交过程中的帮忙关照，送给林旭山30000元。高景物业先后与福州海关签订租赁合同的总租赁面积为16200平方米，租金27元/月/平方米（中信银行投标租金价30元/月/平方米，且议标评分第一）。除去福州海关留用部分面积603.52平方米外，租赁面积比房产证上面积18120平方米减少1316.48平方米，从2008年12月高景物业开始支付租金至2014年11月止，损失共计6342796.8元。莆田市人民检察院扣押高景物业违法所得6342796.8元，依法返还给福州海关。
莆田市中级人民法院（2015）莆刑初字第12号刑事判决认定严峻接受黄逸秋请托，为高景公司参与福州海关旧大楼承租事宜提供关照的事实。
仙游县人民法院（2014）仙刑初字第785号刑事判决认定事实：福州海关招投标工作启动时，严峻授意下属林旭山起草《议标文件》，并指使其在内容里设置有利高景地产中标的方案。评标工作最终评分结果为中信银行得分第一名，高景地产得分第二名，严峻在2008年6月的海关党组会议上汇报旧大楼出租情况时直接汇报高景地产评分第一，党组会议由此作出由高景地产承租海关旧大楼的决定，租赁合同谈判过程中，高景地产提出租赁面积应重新测量，并提交福建省测绘院房地产分院出具的《关于海关大楼及附属楼面积说明》，期间林旭山多次参加会议讨论但均不对租赁面积作任何发言，严峻也没有汇报督审处、法规处要求租赁面积按照房产证的不同意见，2008年9月，在旧大楼出租合同签订完毕后，林旭山在严峻的指示下补发一份中标通知书给高景地产，2009年3月，福州海关与高景地产签订剩余6200平方米的租赁承包合同，上述行为造成合同租赁面积比房屋产权证面积减少1316.48平方米，国有资产流失共计达6254702.4元。莆田市中级人民法院（2015）莆刑终字第702号刑事判决确认了（2014）仙刑初字第785号刑事判决认定的事实。
关于面积差额，《承包合同》标的物包含《建筑面积计算表》中三、四、五部分之和7124.8平方米并扣除福州海关自己留用的603.52平方米，实际应为6521.28平方米，与合同约定的6200平方米相差321.28平方米。
关于2014年11月之后《承包合同》的履行情况，高景物业以27元/月/平方米标准向福州海关实际缴纳3180600元至2016年6月，之后没有再缴纳款项。
一审法院认为，关于送达问题，因高景地产出具的《担保书》自认高景物业与高景地产系关联公司，高景地产认可高景物业与福州海关签订的一切合同、协议并切实履约，且《承包合同》中明确约定了送达地址，该地址与高景物业、高景地产的工商登记地址完全一致。根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址”及第九条规定“依第八条规定仍不能确认送达地址，自然人以户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址，法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址”，本案送达程序已依法履行，高景地产经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担举证不能的责任。
关于《承包合同》的效力问题，招标投标法第五十三条规定“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效”，莆检公刑不诉[2014]1005号《不起诉决定书》、（2015）莆刑初字第12号刑事判决、（2014）仙刑初字第785号刑事判决、（2015）莆刑终字第702号刑事判决、福建省测绘院的声明等证据体现，高景物业、高景地产的法定代表人黄逸秋在招投标的过程中与福州海关相关工作人员私下接触，通过行贿手段达到中标及减少租赁面积的目的，造成国有资产的大量流失。上述行为已违反法律、法规的效力性强制性规定。根据合同法第五十二条规定，《承包合同》应属无效。
关于《承包合同》无效的后果，首先，租赁物返还问题，合同法第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。福州海关、海关服务中心诉请高景物业、高景地产将占用的《承包合同》标的物恢复原状并予以返还，符合法律规定，予以支持。其次，房屋占有使用费的标准认定问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，鉴于《承包合同》中关于租金的约定系在投标人与招标人的工作人员恶意串通的情况下作出的，招标人的工作人员隐瞒了实际议标评分第一的中信银行投标租金价为30元/月/平方米的事实，导致合同约定的租金标准明显偏低，损害了国家利益，依法应予以调整，本案福州海关、海关服务中心主张按30元/月/平方米标准计算房屋占有使用费合法合理，予以采纳。最后，房屋占有使用费的数额认定问题，因2014年11月之前的面积差额及单价差额2033164.8元已被检察院追回，福州海关与高景物业、高景地产在此之前已不存在差额，现福州海关、福州海关后勤管理中心诉请2014年11月之后的房屋占有使用费至高景物业、高景地产实际返还租赁物之日止有事实与法律依据，予以支持。又因福州海关认可2014年11月之后至2016年6月高景物业、高景地产又缴纳了3180600元款项，应视为高景物业、高景地产主动履行部分义务，该款项可在其应支付的房屋占有使用费中予以扣除。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国招标投标法》第五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认福州海关后勤管理中心与高景物业、高景地产签订的《承包合同》无效；二、高景物业、高景地产应于判决生效之日起十日内将占用的包括福州海关旧办公大楼院内综合楼和部分附属楼建筑设施在内的《承包合同》的所有标的物恢复原状返还福州海关；三、高景物业、高景地产应于判决生效之日起十日内向福州海关支付房屋占有使用费（按照30元/月/平方米、面积6521.28平方米的标准，自2014年12月1日起计算至《承包合同》约定的标的物全部实际返还之日止，高景物业、高景地产已实际缴纳的房屋占有使用费3180600元予以扣除）。案件受理费242680元，由高景物业、高景地产负担。
对一审查明的事实，高景物业认为莆田市中级人民法院刑事判决认定严峻是事后索贿行为，索贿时间在讼争《承包合同》订立之后，并非招投标过程中，故其对一审法院采纳莆田市人民检察院作出的《不起诉决定书》有异议。
对各方当事人无异议的其他事实，本院予以确认。
本院认为，关于一审送达程序是否违法的问题，一审法院已按照高景地产工商登记的住所地向其送达应诉材料，该地址亦是高景地产在案涉《承包合同》中约定的送达地址，一审法院按照上述地址进行送达，符合法律规定。且根据高景地产和高景物业的法定代表人均为黄逸秋，高景地产在案涉《担保书》中亦确认其与高景物业系关联企业。一审时高景物业已签收诉讼材料并应诉，其还向法院提交了法定代表人黄逸秋的美国护照复印件及盖有黄逸秋私章的授权委托书，应视为同由黄逸秋任法定代表人的高景地产对一审诉讼情况是知悉的。至于高景物业主张的本案管辖权异议的二审裁定书的送达情况不影响本案一审的审理。故高景物业关于一审送达程序违法的主张，于法无据，不予采信。
关于讼争《承包合同》的效力问题，根据莆田市人民检察院作出的莆检公刑不诉（2014）1005号《不起诉决定书》、仙游县人民法院（2014）仙刑初字第785号刑事判决、莆田市中级人民法院（2015）莆刑初字第12号刑事判决所认定的事实，高景物业及高景地产的法定代表人黄逸秋与福州海关相关工作人员存在串通，以行贿手段达到中标及合同租赁面积不实的非法目的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款规定“以合法形式掩盖非法目的的，合同无效”，《中华人民共和国招投标法》第五十三条规定“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效”，据此，一审认定讼争《承包合同》无效，依据充分。高景物业、高景地产应将案涉《承包合同》的标的物恢复原状后予以返还，并支付房屋占用使用费。
关于房屋占用使用费的计算标准问题。在招投标过程中，议标评分第一的中信银行其投标租金价为30元/月/平方米。鉴于案涉《承包合同》的投标人与招标人的工作人员存在串通中标等情形，在高景物业未能举证证明案涉《承包合同》约定的167400元/月的承包金与市场行情相符的情况下，一审认定上述承包金偏低，损害国家利益，并根据中信银行的投标租金价30元/月/平方米的标准予以调整，并无不当。
综上，一审法院的送达程序合法，对于案涉《承包合同》效力的认定及房屋占有使用费的调整，并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费242680元，由福州高景物业管理有限公司负担。一审案件受理费的负担按照原判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 林 源
审判员 朱宏海
审判员 黄 挺
二〇一八年三月十九日
书记员 林小芳