陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕04民终743号
上诉人（原审原告）苏选周，自由职业者。
上诉人（原审原告）周海亮。
委托代理人苏选周，自由职业者。
上诉人（原审被告）吴卫强。
委托代理人贠萍，陕西方强律师事务所律师。
上诉人苏选周、周海亮、吴卫强因房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2015）渭城民初字第00528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏选周、上诉人吴卫强及委托代理人贠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年1月17日，咸阳怡梦园物业管理有限公司与吴卫强签订《场地租赁合同》。约定咸阳怡梦园物业管理有限公司将其位于咸阳市渭城区人民东路9号怡梦园大厦北面场地租予吴卫强。吴卫强租赁该场地自由经营，保证合法经营。咸阳怡梦园物业管理有限公司无权干涉吴卫强，因违法经营所引起的一切后果及相关责任与咸阳怡梦园物业管理有限公司无关。咸阳怡梦园物业管理有限公司于2014年2月15日前向吴卫强交付该场地。租赁期限10年，自2014年3月28日至2024年3月28日。之后，吴卫强在该场地上建起二层楼房。2014年6月12日，吴卫强与周海亮签订《租房合同》。约定吴卫强将咸阳市抗战路北段约280㎡门面房租给周海亮。吴卫强从2014年6月20日起将房屋租给周海亮至2023年8月5日止。2014年6月20日至2014年8月4日为装修期。租金每年26.80万元。当日，周海亮支付吴卫强租房定金5万元。2014年6月24日，周海亮支付吴卫强房租费5万元。2014年6月30日，苏选周支付吴卫强装修押金3000元。2014年11月6日，周海亮通过中国工商银行给吴卫强汇款47780元，作为房租费及物管费。2014年6月19日，苏选周、周海亮与给吴卫强建房的肖捷介绍的王录海签订《装修施工合同》。在装修过程中，咸阳市公安局渭城分局消防大队两次到现场告知苏选周、周海亮承租房屋消防手续不全、责令停止装修。苏选周随即找吴卫强要求完善手续，吴卫强承诺很快完善手续，不会影响正常开业。为此，2014年9月27日，吴卫强与苏选周签订《补充协议》。约定由吴卫强按原协议约定负责办理消防手续。若吴卫强未按原协议约定完善消防手续，给苏选周、周海亮在经营过程中带来整改、停业等损失的，由吴卫强负责赔偿。之后，苏选周、周海亮安排王录海继续装修。苏选周、周海亮支付王录海装修费209150元。2014年10月31日，苏选周、周海亮开办的“兄弟香辣蟹”火锅店试营业。2014年12月29日，咸阳市公安局渭城分局消防大队给“兄弟香辣蟹”火锅店下发了渭公消封字（2014）第02122901号《临时查封决定书》，该决定书载明：我大队于2014年12月29日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1、该建筑位于怡梦园大厦消防通道上，属违法建筑，无建审手续；2、该饭店开业前未经消防安全检查，擅自开业。无奈，“兄弟香辣蟹”火锅店停业。2015年元月14日，苏选周收到吴卫强支付停业损失1万元。
为开办“兄弟香辣蟹”火锅店，苏选周、周海亮支出装饰费29019元，支出购置财产费用71737元、运费3320元，支出固定电话装机手续费10元、材料费170元，支出消毒监测费360元、预防性体检费380元。
由于吴卫强未能获得该出租房的建审手续，苏选周、周海亮无法继续经营“兄弟香辣蟹”火锅店，导致双方发生纠纷。2015年3月27日，原告苏选周、周海亮向本院起诉。
原审法院认为，吴卫强在承租咸阳怡梦园物业管理有限公司的场地上未经城市建设规划部门批准建筑二层楼房，并将该二层楼房出租给苏选周、周海亮开办“兄弟香辣蟹”火锅店，为此吴卫强与周海亮签订《租房合同》，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，该《租房合同》无效。在此基础上，2014年9月27日，吴卫强与苏选周签订的《补充协议》属《租房合同》的附件，该《补充协议》是不能独立存在的，所以，该《补充协议》亦无效。吴卫强明知其建筑的二层楼房未经城市建设规划部门批准，而将该二层楼房出租给苏选周、周海亮使用，应承担造成该《租房合同》无效的过错责任，除返还取得租金及物业管理费之外，还应赔偿苏选周、周海亮开办“兄弟香辣蟹”火锅店造成的损失。苏选周、周海亮的损失包括：装修“兄弟香辣蟹”火锅店费用支出、装饰费用支出、购置财物费用及运费支出、固定电话装机手续费及材料费支出、消毒检测费和预防性体检费支出。由于本案所涉《租房合同》无效，因而苏选周、周海亮请求赔偿营业损失不予支持。因为：其一，《租房合同》无效，正常情况下根本不可能履行，那么营业收益作为期待利益是不可能实现的，也就不存在营业损失；其二、苏选周、周海亮占用吴卫强所建房屋经营“兄弟香辣蟹”火锅店试营业期间，其有成本支出、亦有营业收益。至于吴卫强因“兄弟香辣蟹”火锅店停业给苏选周、周海亮赔偿的停业损失1万元，因《租房合同》及《补充协议》无效，所以苏选周、周海亮取得该款项没有依据，应作为吴卫强的款额抵作判决给苏选周、周海亮的赔款。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、2014年6月12日吴卫强与周海亮签订的《租房合同》及2014年9月27日吴卫强与苏选周签订的《补充协议》无效。二、吴卫强返还苏选周、周海亮房租费及物管费150780元。三、吴卫强赔偿苏选周、周海亮装修费用209150元、装饰费用29019元、购置财物费用及运费75057元、固定电话装机手续费10元及材料费170元、消毒检测费360元和预防性体检费380元，合计314146元。扣除吴卫强已付的1万元，吴卫强实际应付苏选周、周选亮赔款304146元。四、驳回苏选周、周海亮请求吴卫强赔偿广告宣传费、停业损失、交通费的诉讼请求。上述款项，限本判决生效后15日内付清。逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10128元，苏选周、周海亮承担4128元，吴卫强承担6000元。
宣判后，苏选周、周海亮与吴卫强均不服，向本院提起上诉。苏选周、周海亮上诉称，其二人与吴卫强2014年9月27日签订的《补充协议》是独立存在的解决争议条款，并非原《租房合同》的附件。《补充协议》应为合法有效，原审法院认定事实错误。《补充协议》所有内容都是针对吴卫强应解决消防手续这项争议以及《租房合同》无法履行下的违约责任和赔偿事项。不是《租房合同》中未约定或约定不明的条款或者新增加的权利义务。可见《补充协议》是独立存在的。吴卫强应按《补充协议》的约定赔偿上诉人停业损失302292元。综上，请求确认双方2014年9月27日签订的《补充协议》有效，增判被上诉人赔偿上诉人停业损失302292元。
吴卫强对苏选周、周海亮的上诉辩称，其二人的上诉请求无事实及法律依据，应当驳回其上诉。
吴卫强上诉称，苏选周、周海亮主观上存在明显过错，在明知该消防通道存在问题的情况下，仍旧坚持装修，从而有扩大损失的主观恶意。苏、周二人承诺该消防通道的事情由其自行解决，现其二人解决不了，便多次到消防部门举报，以弥补其经营不善造成的损失，故对其二人主张的各项损失，吴卫强不应承担赔偿责任。原判查明事实不清，判决结果缺乏事实依据。苏、周二人的装修费发生在并不具备装修资质的个人之间，该装修费用有夸大损失的成分，上诉人曾向原审提出就装修损失及营业损失进行鉴定，但原审法院认为两被上诉人的证据足以证明损失而不准鉴定。装修费用中的两项工具损失费与上诉人无任何关系，原审将该费用亦认定为被上诉人的损失，缺乏事实依据。其他费用中大多数票据都未显示与两被上诉人开办的“兄弟香辣蟹”有关联性，故不能作为证据来使用。两被上诉人尚欠上诉人一年的房屋使用费26.8万元，应当支付。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求。
苏选周、周海亮对吴卫强的上诉辩称，其二人并未说自己能把消防手续办好，本来装修21天就能营业一下拖了3个月，就是因为吴卫强把消防手续未能办好。请求驳回吴卫强的上诉，支持苏选周、周海亮的上诉请求。
经审理，除一审查明的事实外，二审另查明，咸阳市城市管理综合行政执法局于2015年12月16日对本案所涉房屋作出拆除决定。至本案二审开庭时，该房屋已被拆除。苏选周、周海亮支付王录海209150元装修费用中的26800元为丢失装修工具的赔款。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。吴卫强未经城市建设规划部门批准建筑争议房屋，并出租给苏选周、周海亮，该房屋被相关部门认定为违法建筑并已拆除，故该《租房合同》为无效合同。后双方就《租房合同》未尽事宜又签订了《补充协议》，该《补充协议》约定了消防手续的办理及违约责任问题；因房屋质量造成的损失赔偿问题等，所涉内容均为《租房合同》的补充，并非独立存在的有关解决争议方法的条款，故原判认定《补充协议》无效正确。关于苏选周、周海亮请求的停业损失，因所涉房屋被相关部门认定为违法建筑，正常情况下不可能营业，且苏选周、周海亮在开业前未经消防安全检查，自行开业，故对其停业损失的请求不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴卫强将建设在消防通道上的违法建筑出租给苏选周、周海亮，应对合同无效给苏选周、周海亮所造成的损失承担主要责任。在装修过程中，咸阳市公安局渭城分局消防大队两次到现场告知苏选周、周海亮承租房屋消防手续不全、责令停止装修。苏选周、周海亮在消防手续未完善的情况下，仍旧坚持装修，其对损失的发生亦具有一定过错，应承担次要责任。关于装修、装饰费用，苏选周、周海亮支付王录海209150元装修费用中的26800元为丢失装修工具的赔款，原判认定该笔费用为装修损失不当，应予纠正。装饰及其他费用虽不是正式发票，但根据日常生活经验判断，经营火锅店肯定会有必要的投资，故原判对该部分费用认定并无不当。吴卫强认为苏选周、周海亮尚欠其一年的房屋使用费应当支付，因所涉房屋被相关部门认定为违法建筑而查封，此后苏选周、周海亮亦无法继续经营，故其要求支付一年房屋使用费无依据。综上，原判认定事实基本清楚，唯部分费用及责任划分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原判第一、二、四条，即“一、2014年6月12日吴卫强与周海亮签订的《租房合同》及2014年9月27日吴卫强与苏选周签订的《补充协议》无效。二、吴卫强返还苏选周、周海亮房租费及物管费150780元。四、驳回苏选周、周海亮请求吴卫强赔偿广告宣传费、停业损失、交通费的诉讼请求。”；
二、变更原判第三条为“吴卫强赔偿苏选周、周海亮装修费用182350元、装饰费用29019元、购置财物费用及运费75057元、固定电话装机手续费10元及材料费170元、消毒检测费360元和预防性体检费380元，合计287346元的80%计229876.8元，扣除吴卫强已付的1万元，吴卫强实际应付苏选周、周海亮赔款219876.8元。由苏选周、周海亮自行承担287346元的20%计57469.2元。”。
上述款项，限本判决生效后15日内付清。逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10128元，苏选周、周海亮承担4128元，吴卫强承担6000元。二审案件受理费苏选周预交3300元，由苏选周承担，吴卫强预交8213元，由苏选周、周海亮承担1500元，由吴卫强承担6713元。
本判决为终审判决。
审判长 张宇童
审判员 赵建辉
审判员 李新莉
二〇一六年八月十七日
书记员 刘 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。