广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终8818号
上诉人（一审被告一）：王立国，男，汉族，1962年6月17日生。
委托诉讼代理人：盛敏琥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李雄，男，汉族，1988年8月24日生。
委托诉讼代理人：陈小龙，广东深展律师事务所律师。
被上诉人（一审被告二）：王振水，男，汉族，1964年6月18日生。
一审被告：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：付代广，男，汉族，1992年5月22日出生，系该司法律顾问。
上诉人王立国因与被上诉人李雄、王振水、一审被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王立国上诉请求：一、确认李雄与王振水之间签订的《二手房买卖合同》无效；二、王立国无须向李雄支付违约金25万元；三、李雄、王振水应当共同承担缔约过错责任；四、请求判令李雄、王振水承担本案所有的诉讼费。上诉的事实与理由：
一、李雄与王振水之间签订《二手房买卖合同》及《资金监管协议》是无效行为。（一）王振水在没有得到王立国的授权情形下，将王立国位于龙岗区深业紫麟山花园二区XX栋XX的房产擅自处分行为是无效行为，其与李雄签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》是无效合同行为；（二）王立国委托王振水带买客看房，一审法院据此推断王振水得到了王立国的口头授权即可以处置价值300万元以上房产系推论不当。
二、王振水不能构成表见代理。李雄、王振水签订《二手房买卖合同》，事前未经房产所有人王立国授权，事后亦未得到王立国的追认。因此，该房屋买卖合同无效。（一）房产属于不动产，是公民重要的财产，受物权法保护。尤其是深圳的房产动辄300-500万，不是小价值商品或日常生活用品，法院不得轻易适用表见代理。（二）李雄、王振水的买卖行为不符合表见代理成立要件。我国《合同法》第四十九条对表见代理做了规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”可见表见代理并非真代理，而是形式上相似于代理、与代理有联系而由代理法调整的情况。表见代理属于广义的无权代理，因此只能在代理人无权代理而从事代理行为的情况下发生；相对人有合理的理由相信无权代理人的代理权；相对人主观上是善意的、无过错的；无权代理行为的发生与被代理人有关。本案中王振水没有得到王立国的同意和授权，以王立国名义擅自出卖王立国的房产，属于无权代理。李雄作为相对人明知房产所有权人不是王振水，在中原地产的利诱下，就盲目与其签订《二手房买卖合同》，自身也存在一定过错。因此，李雄、王振水的买卖行为不符合表见代理成立要件。（三）王振水与王立国的配偶仅仅是同事关系，并不构成法律意义上的表见代理的基础。表见代理多发生在夫妻以及父母子女之间。《合同法》第49条规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”，必须符合法律规定的标准和常人的判断标准。如行为人持有本人出具的授权委托书，或者本人的其他行为方式可推定有授权的意思表示。非产权人的出卖人应有代为处理售房事宜的授权书，买受人应尽量要求该授权书经公证。本案中，王振水出卖王立国的房产的行为不符合《合同法》第49条规定的要件，如果通过王振水非法的手段处置他人财物，据此使中原地产相信其有代理权，如果仅凭这些就断定王振水的行为构成表见代理，显然就是对无过错的王立国合法财产的侵害，客观上给王振水的违法行为披上了合法的外衣。
综上所述，李雄、王振水之间二手房买卖行为，不能构成表见代理。李雄、王振水之间签订的《二手房买卖合同》，事前未经房产人王立国的授权（含口头授权），事后亦未得到王立国的追认，根据《民法通则》第66条第1款和《合同法》第48条第1款规定，该《二手房买卖合同》《资金托管协议》无效。请求二审法院依法．撤销一审错误判决，予以依法改判。
被上诉人李雄辩称：一审法院查明事实正确，证据充分，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人王振水辩称：王振水与李雄签订《二手房买卖合同》时没有得到王立国的授权，当时签订合同时中介说合同签订只是证明王振水带中介及李雄去看了房子，不需要承担责任，真的签订合同还需要业主签字才生效，业主本人没有来的话，需要授权委托书才生效。王振水当时就信以为真就签订了该合同。在没有得到房产所有权人书面授权时王振水签的合同是无效的。
一审被告中原地产述称：一、王振水签署的该份《二手房买卖合同》属于真实意思表示，中原地产在本次二手房交易当中作为居间方已按照有关法律规定尽到居间义务，中原地产并不存在过错。二、现还有5万元定金在中原地产托管，中原地产将依据法院的生效文书予以返还。
李雄向一审法院起诉请求：一、王立国、王振水共同返还李雄定金50000元；二、王立国、王振水承担违约责任，向李雄支付违约金620000元（违约金按房产交易价款的百分之二十计算，即3100000×20%=620000）；三、中原地产对50000元定金的返还承担补充清偿责任；四、由王立国、王振水、中原地产共同承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月19日，王振水以卖方即王立国的委托代理人身份，与买方即李雄签订二手房买卖合同，将王立国所有的位于深圳市龙岗区深业紫麟山花园X区X栋XX房产（房产证号XXX**号）出售给李雄，转让价格为3100000元。合同第三条约定，合同签订当日，买方向卖方支付定金50000元。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条备注条款约定：“①双方承诺在银行无任何不良信誉记录，若因此造成不能贷款或其他，双方自行负全责；②代理人王振水承诺，其签署的相关资料与产权王立国签署的资料同样具有法律效力”。
合同签订当天，三方还签订了资金托管协议，约定由中原地产对合同约定的50000元定金进行托管。合同签订后，李雄支付了定金50000元，该定金现托管于中原地产处。
在一审庭审中，王立国、王振水均确认其在长达一年多的时间里，王立国委托王振水多次带领客户看房。在合同签订后两天，王立国的妻子告知王立国签订了转让价为3100000元的涉案合同等情况。在签订合同时，王振水未持有王立国出具的书面授权委托书。后另有中介人员告知有人欲以3300000元的价格购买涉案房产，故王立国没有对涉案合同进行追认，并于2015年6月23日以转让价3300000元将涉案房产转让给案外人朱X霖。
一审法院认为：本案的争议焦点在于2015年6月19日签订的二手房买卖合同是否有效。李雄与王振水在协商一致的基础上，在中原地产的居间下签署的二手房买卖合同，内容不违反法律禁止性规定，属于有效的合同，合同各方均应按照合同的约定履行义务。
本案第二个争议焦点在于王立国是否应当对合同承担合同义务。涉案房产的登记产权人为王立国，王振水在签订合同时虽无相应的授权委托书，但根据王立国在庭审中确认的事实，在过去的一年多的时间里，王振水在王立国的授权下，多次带客户看房。在签订合同之后，王立国的妻子亦告知王立国，王振水以王立国的名义以转让成交价3100000元的价格与李雄签订买卖合同，王立国当时并未就代理权限提出异议。而是在得知另有人愿意出高于涉案合同转让价格购买涉案房产后，拒绝对涉案合同进行追认，并与案外人另行签订合同，最终导致合同无法继续履行。故一审法院认定王立国与王振水之间存在口头形式的授权，王立国应当对王振水与李雄签订的涉案合同承担合同义务。但由于王立国、王振水之间代理权限不明，被代理人王立国应当向李雄承担民事责任，代理人王振水应当负连带责任。王立国、王振水在庭审中辩称其不应当承担违约责任，视为已对违约金过高提出调整请求，一审法院结合涉案合同的履行情况、实际损失及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持王立国应向李雄支付的违约金为250000元，王振水负连带责任。托管在中原地产处的定金50000元，可由中原地产直接返还李雄。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中原地产应当在本判决生效之日起十日内返还李雄定金人民币50000元；二、王立国应于本判决生效之日起十日内向李雄支付违约金250000元；三、王振水对上述第二项判项承担连带责任；四、驳回李雄的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元（该款项李雄已经预交），由李雄承担2500元，王立国承担3000元。
本院经审理查明，一审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为被上诉人王振水在签订涉案房屋买卖合同时是否取得了上诉人王立国的授权，王立国应否承担涉案合同项下违约责任的问题。
本院认为，王振水以王立国代理人的身份与李雄签订涉案房屋买卖合同时并未取得王立国的委托授权书，事后亦未得到王立国对代理行为的追认，故王振水的代理行为属于无权代理。虽然王立国曾委托王振水带客户看房，但该情况不足以表明王振水具有签订涉案合同并确定转让价款等交易条件的受托权限。根据我国合同法之规定，王振水在没有代理权的情况下与李雄签订合同，在未经王立国追认的情况下，合同对王立国不发生效力，应由王振水自行承担相应民事责任。一审法院判决王振水承担向李雄支付25万元的民事责任并无不当，但认定王立国与王振水之间存在口头委托关系并据此判决王立国承担合同责任，事实依据不足，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人王立国的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1215号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1215号民事判决第二、三、四项；
三、被上诉人王振水应于本判决生效之日起十日内向被上诉人李雄支付人民币250000元；
四、驳回被上诉人李雄在一审的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币5500元、保全费3620元，已由李雄预交，由李雄负担5120元，王振水负担4000元；二审案件受理费5050元，已由王立国预交，由李雄负担2525元，王振水负担2525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 庄齐明
二〇一六年八月二十二日
书记员（兼） 李开宇
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。