四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终15001号
上诉人（原审被告）：夏予信，男，汉族，1970年12月1日出生，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：陈浩，四川西同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘静茹，四川西同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓天秀，女，汉族，1981年11月11日出生，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：蒲毅，四川韬世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐久，四川韬世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周佃义，男，汉族，1977年6月15日出生，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：蒲毅，四川韬世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐久，四川韬世律师事务所律师。
上诉人夏予信因与被上诉人邓天秀、周佃义房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏予信上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5056号民事判决；2.驳回邓天秀、周佃义的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由邓天秀、周佃义承担。事实和理由：1.2017年4月5日，夏予信与邓天秀、周佃义另行签订了《房屋购销合同》（以下简称《双方协议》），该协议在一审审理过程中没有出示。2017年3月27日签订的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称《三方协议》），与2017年4月5日双方另行签订的双方协议进行比较，双方协议没有居间方的签章，对三方协议第八条的付款方式和付款金额进行了变更，双方协议中第一条约定“乙方一次性支付甲方首付款（含定金）110万元，首付款之外的150万元由乙方通过银行贷款后直接支付至卖方账户”。基于双方协议对付款方式的变更，邓天秀、周佃义至今未按双方协议第一条向夏予信支付首付款110万元，仅支付了10万元定金，因此一审判决遗漏了重要事实，导致认定事实错误，损害了夏予信的合法权益。2.一审法院用判决免除邓天秀、周佃义履行合同的义务，改变了合同义务履行的先后顺序，损害了夏予信的合同权利。按照合同第八条约定，双方互负合同义务，并有严格的先后履行顺序，只有邓天秀、周佃义完成相关付款义务后，房屋才能归邓天秀、周佃义所有，一审直接判决过户，剥夺了夏予信先履行抗辩权，也超出了“不告不理原则”，应当依法改判。3.邓天秀、周佃义支付房屋尾款的时间不能确定，是构成本案争议的直接因素。夏予信在办理登记手续前通过电话和短信多次协商要求确定银行的放款时间，但邓天秀、周佃义和中介方未明确回复，据此，夏予信要求解除合同有依据，不能继续履行合同义务。
邓天秀、周佃义辩称，1.针对夏予信所说的双方协议，认可该证据的真实性、合法性。对关联性、证明目的有异议，此证据不能证明夏予信所说的双方合议对付款方式进行变更，理由如下：（1）虽然双方签订日期是4月5日，是在三方协议之后签订的，但该协议内容并未明确约定该合同是对三方协议的补充或变更。（2）从内容看，两份协议详细程度不同而且各有侧重，但本质上是一致的，不存在实质性变更。（3）部分买房人在过户前就支付定金、首付款不是二手房买卖的正常流程。4月3日实施的交易通知，明确存量房也要实行资金监管、对不包括定金在内的首付款进行监管。中介方的出庭作证和一审法院的认定均说明了购房流程。（4）无特殊事由，买方不会改变合同而对自己不利。（5）.夏予信在协议签订后的时间内以及在买方、中介方催促的情况下均未主张双方变更了付款方式。（6）从合同签订目的来讲也不能认为双方变更了付款方式。根据被夏予信方对银行工作人员核实的情况，该份双方协议是用于银行办理业务贷款审批所需，并非是对三方协议的变更。理由：第一，合同是银行提供的格式合同，仅仅只有银行持有，而非夏予信所说的遗失。第二，该份协议是与银行贷款审批时一起签的，签订时是空白的仅有当事人的签名，其他内容是在房产评估报告出来后银行根据该报告填写的，其日期不是真实填写日期，是根据邓天秀、周佃义的征信授权书填写的。第三，该合同使用条款粗略不严谨，不符合补充或变更协议内容更清晰严密的特征。因此双方协议不构成对三方协议的变更，请求维持原判。
一审法院查明，对于无争议的事实和证据，认定如下：周佃义、邓天秀系夫妻，二人于2011年2月14日登记结婚。2017年3月27日，夏予信（甲方，卖方）与邓天秀（乙方，买方）、成都中环互联房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称中环公司）签订编号为CD0000879的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：由夏予信将其所有的位于成都市青羊区房屋（权2966564）出售给邓天秀，房屋建筑面积为144.25平米，房屋价格260万元；合同签订后乙方支付购房定金10万元（冲抵房款），该款由乙方直接支付给甲方；甲乙双方同意自合同签订之日起的30个工作日内提供有效材料通过商业贷款审批手续，并同意自乙方贷款审批通过之后的7个工作日内共同到登记机关办理过户手续，待办理产权过户受理见房屋登记申请受理后由乙方支付给甲方首付款130万元，剩余房款120万元由银行直接支付给甲方。如贷款审批未通过导致此合同无法履行，三方另行协商，协商不成，则甲、乙、丙三方同意解除此合同，均可免责；此外，合同第二十条还约定该房屋的过户时间为2017年5月20日之前。前述合同签订当日，周佃义通过其中信银行账户转账给夏予信10万元，夏予信于同日出具10万元《收条》给周佃义、邓天秀。诉讼过程中，邓天秀、夏予信向一审法院申请调取其在中信银行的贷款审批结果的相关证据，一审法院予以准许。中信银行股份有限公司成都紫荆支行（以下简称中信银行紫荆支行）于2017年7月31日出具了一份《情况说明》，载明：“周佃义、邓天秀因购买夏予信所有位于成都市青羊区不动产于2017年4月5日向我行申请了金额为150万元个人二手房住房贷款，该贷款于2017年4月25日通过审批，审批通过当日已通过微信通知办理该笔贷款的中介（即中环公司工作人员唐剑军）；卖方夏予信于2017年5月25日通过周佃义的电话与我行工作人员苏杰联系，苏杰口头告知夏予信贷款审批已通过；夏予信向我行提交的资料包含身份证、产权复印件，收款账号（招商银行卡：62×××19）以及亲笔签署的声明书等”。此外，邓天秀、周佃义还向一审法院提交一份中环公司工作人员张某1与夏予信的短信聊天记录，该聊天记录显示，夏予信于2017年5月11日起开始催促张某1向银行确定贷款放款时间，张某1在沟通中向夏予信表示银行的贷款放款时间无法确定，其作为中介只能按流程为客户办理，按照流程需要先做资金监管，然后递件，首付款就在资金监管里面，取证当天办理抵押，随后通知银行，银行方面根据情况安排放款时间，每个银行都一样；夏予信向张某1表示需要贷款放款时间确认后才会协助办理资金监管、网签、过户等；2017年5月15日，张某1再次短信催促夏予信办理过户手续，并提醒夏予信按照房屋买卖合同约定房子需要在5月20号以前过户，否则会产生相应的违约责任；2017年5月17日，张某1通过手机短信向夏予信发送催告函，催促其办理房屋过户手续，并告知了其相应的违约责任。对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：（一）周佃义、邓天秀（甲方，受信人/抵押人）向一审法院提交一份其于2017年4月26日与中信银行股份有限公司成都分行（乙方，授信人/抵押权人，以下简称中信银行成都分行）签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，合同约定乙方同意向甲方提供总额为150万元的综合授信额度，授信期限从2017年4月26日起到2038年4月26日止，甲方为乙方提供的最高额担保限额为2149300元，甲方提供的抵押房产为期房的，甲乙双方应在协议签署后60日内办理抵押房产的最高额抵押登记手续。在该合同附件一中，双方约定了抵押物建筑面积为144.25平米，产权人为周佃义，共有人为邓天秀。该合同有中信银行成都分行、周佃义、邓天秀签字、盖章、捺印。夏予信质证称对该合同的真实性不予认可，抵押物未涉及本案讼争的房屋。但因该合同有各方签字、盖章、捺印，形式要件亦符合法律规定，属于真实、有效的合同。同时，合同中所约定的抵押物的面积与本案讼争的房屋一致，均为144.25平米，另结合本案其他证据能够确定为本案讼争的房屋，故一审法院对该《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》的真实性、关联性予以确认。（二）对于邓秀天、周佃义向一审法院提交的中信银行审批记录，夏予信质证称该记录系照片，对其真实性不予认可，并且记录上所示贷款人是周佃义，因此无法确认该笔贷款针对的是哪一套房产。该审批记录系拍摄的中信银行内部网站页面照片，显示的客户为周佃义，综合授信金额为150万元。周佃义与邓天秀系夫妻，邓天秀与夏予信签订房屋买卖合同系婚姻关系存续期间共同购置生活所需住房的行为，周佃义作为夫妻一方，系共同买受人，向银行申请贷款既符合常理、也并无不妥。而中信银行紫荆支行在其情况说明中已经确认了周佃义、邓天秀向其申请的贷款审批已经通过，据此，已能够确定该审批记录为购买本案讼争房屋所办理贷款的审批。因此，对于夏予信的前述质证意见，一审法院亦不予采纳。（三）本案审理过程中，邓秀天、周佃义向一审法院申请中环公司工作人员张某1、张某2到庭作证，一审法院在庭审中询问了证人张某1关于本案讼争的房屋买卖的贷款办理情况以及张某2关于本案双方当事人交易的过程。证人张某1到庭作证称，本案双方当事人约定在5月11日到5月20日之间办理过户，银行贷款通过审批后其先打电话告知夏予信贷款审批已经通过，夏予信通过彩信向其发送了用于收款的招商银行卡照片，在此之前夏予信还签订了与银行的收款协议。一审法院另向张某1询问了收款协议的签订时间，证人张某1称协议是在夏予信向其发送银行卡照片之前签订的，地点都在其工作的门店。证人张某2到庭作证称，本案双方当事人的交易真实存在，合同系由其本人负责签订。对于证人张某1、张某2的证人证言，邓秀天、周佃义、夏予信均无异议，一审法院亦予以采信。（四）一审法院在审理中发现双方签订的房屋买卖合同中约定的贷款金额与实际申请的贷款金额不一致，对此一审法院询问了双方贷款审批的金额150万与房屋买卖合同约定的金额120万不一致的具体原因。邓秀天、周佃义称因为担心审批不了150万，就在合同中约定了120万，如果审批下的贷款未达到150万，那么剩余的部分可以用现金向夏予信补齐。对此，夏予信未提出异议。
一审法院认为，夏予信与邓天秀、中环公司签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系真实有效的合同，各方均应依照合同履行义务、享受权利。本案共同原告邓天秀、周佃义系夫妻，该合同的签订发生在双方婚姻关系存续期间，属于婚后购买共有不动产的行为，而周佃义未对该合同的签订提出异议，还以个人名义向中信银行成都分行申请了150万元授信的最高额抵押贷款以履行该合同。而夏予信在收到合同约定的房屋买卖定金10万元后也向邓天秀、周佃义二人出具了收条，足以说明其知晓并认可周佃义加入该合同的履行。故作为案涉房屋的共同买受人，周佃义是本案的适格原告，一审法院对此予以确认。根据邓天秀、周佃义向一审法院提交的中信银行贷款审批表及中信银行紫荆支行出具的情况说明可以确定，在交付定金后，邓天秀、周佃义向中信银行申请了最高授信额为150万元的抵押贷款已审批通过，因此邓天秀、周佃义已经履行了相应的合同义务，夏予信也应该按照合同约定进一步履行。之后，居间人中环公司的工作人员也在合同约定的过户时间前多次催促夏予信协助办理资金监管、过户等事宜。但是对于居间人中环公司工作人员的催促，甚至在向其发送催告函后，夏予信至今仍未履行合同约定的过户义务。一审法院认为，本案邓天秀、周佃义以及居间人中环公司在合同签订后已经依照合同约定履行了合同义务，中环公司工作人员在与夏予信的短信沟通中所称的房屋买卖过户办理流程真实，要求夏予信协助办理资金监管、网签等事宜并无不当，而夏予信以需要确定银行放款时间才可协助办理为由拒绝办理过户流程，并非基于法定的不可抗力或合同约定的理由，最终导致无法在约定的2017年5月20日前办理房屋过户，已经构成违约。因此，根据合同约定和有关法律规定，邓天秀、周佃义有权要求夏予信承担继续履行的责任。一审法院认为，本案讼争的房屋尚登记在夏予信名下，且已由一审法院应邓天秀、周佃义申请依照相关法律规定予以查封，其次，邓天秀、周佃义因购买该房屋向中信银行办理的贷款已经通过审批，故案涉房屋买卖合同可以继续履行。邓天秀、周佃义要求夏予信继续履行合同，办理房屋过户手续等合同义务的主张符合合同约定和相关法律规定，一审法院予以支持。根据合同约定，该房屋办理过户当日，邓天秀应立即支付给夏予信约定的购房款130万元，剩余的房款由贷款银行，即中信银行直接支付给夏予信。对于邓天秀、周佃义要求夏予信承担本案诉讼保全费及诉讼保全保险费的主张，一审法院认为，虽然房屋买卖合同中未对此两项费用的承担作任何约定，但由于夏予信的违约行为对邓天秀、周佃义造成了直接损失，邓天秀、周佃义主张的诉讼保全费符合有关法律规定，一审法院予以支持。而诉讼保全保险费既不是夏予信违约所造成的直接损失，也并非其权利救济所必须的支出，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、邓天秀与夏予信继续履行编号为CD0000879的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，夏予信于判决生效之日起十日内，协助邓天秀、周佃义办理位于成都市青羊区房屋（权2966564）的过户登记手续；二、驳回邓天秀、夏予信的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行合同义务，人民法院可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费减半收取13800元，诉讼保全费5000元，由夏予信负担。
二审中，夏予信提供2017年4月5日双方签订的《房屋购销合同》，拟证明该双方协议对2017年3月27日三方协议第八条约定的付款方式进行了变更，变为一次性支付首付款110万元（包含10万元定金），邓天秀、周佃义未按双方协议的约定履行付款。邓天秀、周佃义质证认为双方协议不是对三方协议的变更，该双方协议是银行提供的格式合同，是办理贷款审批所需，不是对三方协议的内容的变更。本院认为，对双方协议的真实性予以确认，但不能达到付款方式变更的证明目的，对其证据的关联性不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2017年3月27日，邓天秀与夏予信、居间方成都中环互联房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效合同，各方应按合同约定履行各自的义务。从查明的情况看，邓天秀已支付定金10万元，并向银行申请了按揭贷款，并无违约行为，周佃义、邓天秀请求继续履行案涉合同的主张成立。从双方合同约定的内容看，双方互负合同义务，均应按约定履行各自义务。夏予信上诉认为邓天秀、周佃义未履行付款的义务，就判决办理过户手续，剥夺了自己享有的合同权利。本院认为，案涉双方的买卖合同需继续履行，一审判决夏予信协助办理过户登记手续，是双方合同中约定的履行义务，夏予信应按合同约定履行自已的义务。在审理中，邓天秀、周佃义同意按合同约定履行自已的义务，若周佃义、邓天秀在实际履行过程中不履行合同约定的义务，夏予信可另行主张自已的权利，故夏予信认为一审判决剥夺了其合同权利，没有证据证实，本院予以驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人夏予信负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一八年四月十二日
书记员 谭小雨