江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0902民初5966号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，组织机构代码84013621-8，住所地在江苏省盐城市解放南路121号。
负责人吴曙东，该行行长。
委托代理人刘效奇，该行职员。
委托代理人沈晓东，该行职员。
被告吴剑明，男，1986年1月31日生，住所地在江苏省盐城市。
被告蒋蓉蓉，女，1985年8月17日生，住所地在江苏省盐城市。
被告盐城嘉元置业有限公司，组织机构代码66273408-9，住所地在江苏省盐城市跃进路站前商贸城东区幢310室。
法定代表人曾文意，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告吴剑明、蒋蓉蓉、盐城嘉元置业有限公司（下称嘉元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于同年12月12日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托代理人刘效奇、沈晓东，被告吴剑明到庭参加诉讼。被告蒋蓉蓉、嘉元公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：2010年12月17日，被告吴剑明、蒋蓉蓉与我行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告吴剑明、蒋蓉蓉发放贷款17万元，用于购买盐城市范公路西侧嘉元广场西区商办楼*号房屋，期限为10年。借款利率为6.754%，逾期上浮40%，并计收复利；如超过90天偿还本息，我行有权提前收回贷款并行使抵押权。合同约定，嘉元公司提供阶段性担保。合同签订当日，办理了预抵押登记。其后，我行于2011年1月6日向被告吴剑明发放贷款17万元。被告吴剑明取得贷款后，多次逾期不还。我行曾多次催收未果，请求法院判令：1、两被告偿还贷款本金102842.07元、利息4055.29元，合计106897.36元及从2016年8月11日起至实际履行之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的标准计算）；2、被告嘉元公司承担连带责任；3、原告对两被告位于盐城市范公路西侧嘉元广场西区商办楼*号房屋拍卖变卖的价款在抵押担保的债权范围内享有优先受偿权。
被告吴剑明辩称：借款、欠款未按期归还均属实。但在开庭前两天我还款23000元，现欠款金额应当有所变化。
被告蒋蓉蓉、嘉元公司均未答辩。
经审理查明：2010年12月17日，吴剑明、蒋蓉蓉向农行中汇支行出具共有权人承诺书，承诺以所购盐城市范公路西侧嘉元广场西区商办楼*号房屋抵押给农行中汇支行，办理17万元贷款。同日，吴剑明（借款人、抵押人）、蒋蓉蓉（抵押人、保证人）、嘉元公司（保证人）与农行中汇支行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额：17万元，借款期限：自2010年12月17日起至2020年12月16日止，共计120个月。2、借款用途：购买盐城市范公路西侧嘉元广场西区商办楼*号房屋。3、借款利率：浮动利率，在基准利率基础上下浮10%执行年利率为6.754%。4、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人嘉元公司的账户。5、还款：等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月20日。6、担保：阶段性保证担保+抵押，范公路西侧嘉元广场西区商办楼*号房屋设定抵押。7、借款人、担保人的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。同年12月29日，吴剑明、蒋蓉蓉就上述抵押房屋至盐城市房产管理局办理了抵押权人为农行中汇支行的预抵押登记手续。2011年1月6日，农行中汇支行按约将17万元贷款划至上述指定账户。吴剑明在借款凭证上签名。该借款凭证上明确：借款人：吴剑明，共同借款人：蒋蓉蓉，借款日期2011年1月6日，到期日期2021年1月5日，还款方式：等额本息还款，执行利率7.04%，逾期利率9.856%。此后，吴剑明未按约偿还贷款本息。截止2016年8月10日，吴剑明已拖欠贷款9期，共欠农行中汇支行贷款本金13169.48元、利息4055.29元，合计逾期本息17224.77元。原告多次催要未果，遂根据合同约定，宣布其贷款全部提前到期，要求吴剑明、蒋蓉蓉偿还全部借款本息，并诉至本院。
诉讼中，吴剑明于2016年12月2日还款15000元、12月11日还款7000元。截止2016年12月12日，吴剑明欠农行贷款本金86661.22元、利息536.47元，合计87197.69元。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细、预抵押登记等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：原告农行中汇支行与被告吴剑明、蒋蓉蓉、嘉元公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将17万元出借给被告吴剑明，被告吴剑明未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求吴剑明履行全部义务。故原告农行中汇支行要求被告吴剑明偿还全部到期及未到期借款本金、利息、罚息及复利的诉讼请求，本院依法予以支持。诉讼中被告吴剑明偿还的款项，依法在所欠款项中扣减。被告蒋蓉蓉在借款合同中以抵押人和保证人的身份签名，并非该借款的共同借款人，原告出具的借款凭证上虽注明蒋蓉蓉为共同借款人，但蒋蓉蓉未在该借据上签名，故原告要求被告蒋蓉蓉承担共同还款责任，依据不足，蒋蓉蓉作为保证人，应当对吴剑明所欠款项承担连带偿还责任。被告嘉元公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，原告未能享有现实的抵押权，故被告嘉元公司应按合同约定承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴剑明应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行贷款本金86661.22元、利息536.47元，合计87197.69元，并支付自2016年12月13日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的方法和标准计算）。
二、被告蒋蓉蓉、盐城嘉元置业有限公司对上述款项承担连带责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2440元，减半收取1220元，由原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行负担40元，被告吴剑明负担1180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并对方当事人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判员 杨淑芬
二〇一六年十二月二十日
书记员 刘 鑫
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。