天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初1709号
原告(反诉被告)魏本发,男,汉族,个体工商户,住天津市东丽区。
委托代理人张蓓蓓,女,汉族,无职业,住天津市河东区。
被告(反诉原告)邢伟东,男,汉族,个体工商户,户籍地河北省保定市易县,现住北京市大兴区。
委托代理人薛永利,北京市大地律师事务所律师。
原告(反诉被告)魏本发与被告(反诉原告)邢伟东租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月26日受理后,由代理审判员侯静适用简易程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。本案审理过程中,邢伟东提起反诉,本院裁定转为普通程序,合并进行审理。魏本发的委托代理人张蓓蓓,邢伟东及其委托代理人薛永利到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
魏本发诉称,双方于2012年3月7日签订租赁合同,魏本发将位于津芦公路北侧北于堡工业区内土地(约71.184亩)租给邢伟东,用于仓储及生产加工经营。双方协商租赁期限为10年,每年每亩土地租金为15000元,租赁期限满五年后租金以每年10%递增,租金给付方式为每半年给付一次,为租金计算方便及让利于承租人的基础上,双方约定首次租金给付时间为2012年5月1日。合同签订后,魏本发依约履行,而邢伟东租金给付问题屡屡发生,自2012年5月1日至今已租用该土地三年六个月,应付原告租金3737160元,而实际给付租金1500000元,尚欠租赁费用2237160元未予给付。经多次与其协商均未果。为此,起诉要求:1、请求法院依法判令邢伟东给付土地租赁费用共计2237160元;2、本案诉讼费用由邢伟东承担。本案审理过程中,魏本发变更第一项诉讼请求,要求邢伟东给付自2013年11月1日至2015年8月31日的租金1957560元、利息215820.99元,共计2173380.99元。
魏本发提供了下列证据:
1、土地租赁协议两份、土地转让协议一份,证明魏本发出租土地的来源及出租土地面积是70.01亩。
2、租赁合同书一份,证明双方于2012年3月7日签订的租赁合同真实、合法、有效。
3、租赁土地平面图一份,证明魏本发实际出租土地的面积为71.184亩。
4、中国农业银行银行卡交易明细清单一份,证明邢伟东依合同履行支付租金75万元。
5、民事起诉状一份,证明2015年10月8日邢伟东曾起诉魏本发,其认可实际承租的土地使用面积为71.184亩。
6、天津市东丽区华明街北于堡村村民委员会出具的证明信一份,证明魏本发于2015年9月与北于堡村委会终止租赁合同,并将出租的土地交回村委会。
邢伟东辩称,不同意魏本发的诉讼请求,其使用土地的面积为23911.29平方米,且使用土地的期限为2012年5月1日至2012年7月12日,并不是魏本发所述使用期限至2015年8月31日。2012年7月12日,其投资建设的地上建筑物和其他设施被国土部门没收,至此魏本发无法提供合法土地使用权,邢伟东也无法合法使用地上建筑物和其他设施,其继续收取土地租金已经属于违法。2013年涉案土地被土地储备中心收储,至此魏本发已经彻底丧失土地使用权。魏本发隐瞒其已不能将土地使用权使用的事实,继续以正在办理审批手续为由收取租金累计1520000元。因魏本发超期超额收取租金,反诉要求魏本发返还租金1400000元。
邢伟东提供了下列证据:
1、2012年3月7日租赁合同一份,证明合同约定租赁使用面积以现场实际面积为准,租赁期限从2012年5月1日起算。
2、土地租赁协议两份、关于补办土地使用和建设规划手续的申请、土地转让协议、华明镇北于堡村出具的证明各一份(该组证据均为复印件),证明魏本发声称正在办理用地审批手续,但实际上并没有办理,欺骗其签署土地租赁合同。
3、2012年7月9日东丽区国土资源分局行政处罚告知书、2012年7月12日的行政处罚决定书各一份(复印件),证明被告合法使用土地至2012年7月12日,使用的面积为23911.29平方米。同时证明魏本发将土地出租给邢伟东使用行为违法,邢伟东不能依据约定获得土地使用权,无法正常经营。
4、(2016)津0110行初字26号行政诉讼案件庭审笔录一份,证明2013年涉案的土地已经被土地整理中心收储,后期魏本发不具有收取租金的权利,要求魏本发返还租金合法。
5、(2016)津0110行初字26号行政裁定书一份,证明涉案土地于2012年7月12日被国土资源分局没收,土地使用面积为23911.29平方米。
6、工商信息查询单一份,证明天津义豪建材市场管理有限公司注册成立的时间为2012年4月12日,邢伟东为公司股东,注册成立地点为涉案土地范围内。
魏本发针对邢伟东的反诉请求辩称,请求驳回邢伟东的反诉请求。1、邢伟东于2013年7月31日前将全部租金1520000元交付,现又提起诉讼,其诉请部分已超出诉讼时效,丧失胜诉权利;2、双方签订的租赁合同书明确实际租赁土地使用面积为71.184亩,同时邢伟东也已按照该合同实际交纳2012年5月1日至2013年10月31日的租金1520000元;3、2015年10月8日邢伟东诉魏本发地上物补偿纠纷一案中,邢伟东在其提供的起诉书中也明确认可实际使用土地面积为71.184亩。
经质证,邢伟东对魏本发提供的证据1没有异议。对证据2真实性没有异议,但合同明确约定以实际使用面积计算租金。对证据3、4没有异议。对证据5真实性没有异议,对证明目的不予认可,邢伟东提起民事诉讼的诉状中只是陈述了合同签订时的亩数,但并不是实际使用的面积,实际使用面积为23911.29平方米。对证据6的真实性、合法性不予认可。魏本发对邢伟东提供的证据1、2的真实性没有异议,但对证明目的不予认可。对证据3认为与本案无关。对证据4、5的真实性没有异议,对证明目的不认可,且与本案无关。对证据6的真实性、合法性没有异议,对关联性有异议。
本院对原、被告提供的证据审查后认为,双方提供的证据真实客观、来源合法,具有关联性,本院对上述证据的证明力均予以确认。
经审理查明,2012年3月7日,魏本发与邢伟东签订《租赁合同书》,甲方魏本发、乙方邢伟东。甲方就位于津芦公路北侧北于堡工业区内土地一块租给乙方使用。合同约定,租赁标的使用面积以现场实际面积为准;租赁标的用途为:生产加工经营、仓储。租赁期限为十年,自2012年5月1日至2022年5月1日。前五年年租金为15000元/每亩,五年后,年租金为16500元/每亩。租金为每半年交付一次,具体日期为上半年5月1日交付,下半年11月1日交付。租金给付日期自2012年5月1日算起。关于违约责任约定,乙方如不能按期缴纳租金,超过期限每天支付给甲方5‰的违约金,逾期一个月甲方有权解除合同。2014年4月12日,邢伟东与案外人陈伟等人在租赁土地上注册成立天津义豪建材市场管理有限公司(以下简称义豪建材公司)。邢伟东担任该公司监事。邢伟东等人在租赁土地上硬化路面并修建了厂房等建筑物和其他设施。2012年7月9日,天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局作出《行政处罚告知书》,告知魏本发,因其未经土地行政主管部门批准,私自在东丽区××以北,金钟河以南,北于堡土地上进行非农业建设,依法没收在非法占用的土地上新建的建筑和其他设施。
另查明,邢伟东自2012年3月至2014年7月陆续支付魏本发租金,共计1520000元。2015年9月,魏本发将租赁土地交回北于堡村委会。
再查明,2015年10月22日,邢伟东起诉魏本发租赁合同纠纷一案,要求魏本发支付地上附着物补偿款100万元。后于2015年12月23日撤回起诉。2016年3月8日,义豪建材公司起诉天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局确定土地管理行为违法一案,本院受理后,行政审判庭于2016年4月1日作出(2016)津0110行初26号行政裁定书。该行政裁定书确认以下事实:2012年7月12日,天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局对魏本发作出津国土房东丽监(2012)第131号《行政处罚决定书》,依法没收魏本发在东丽区××街××、××以南××村非法占用的23911.29平方米土地上新建的建筑物和其他设施。2012年12月28日,东丽区华明街道办事处依据上述《行政处罚决定书》对上述土地上硬化地面进行了拆除,当时义豪建材公司相关人员在场。裁定书以义豪建材公司提起的行政诉讼超过法定起诉期限为由,驳回了义豪建材公司的起诉。
本院认为,《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。魏本发与北于堡村委会等签订《土地租赁协议》承租农村集体所有的土地,再转租给邢伟东用于生产加工经营、仓储,属于出租集体土地用于非农建设,违反了国家法律的强制性规定,因此魏本发与邢伟东签订的《租赁合同书》为无效合同。
关于租金给付问题,本案双方当事人均明知涉案土地是农村集体用地的情况下,签订《租赁合同书》约定将涉案土地用于非农业建设,合同签订后,邢伟东在未办理土地手续和规划手续的情况下,在租赁土地上硬化路面并修建厂房,魏本发对此也是明知的,故双方当事人对《租赁合同书》无效均存在过错,双方应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”鉴于邢伟东对涉案土地进行了平整,实际占有使用租赁地,其仍应参照租金标准支付相应的实际使用费。对于双方争议的使用面积问题。魏本发提供租赁土地平面图以证明邢伟东实际使用土地面积为71.184亩,因租赁合同第一条第1项约定平面图、方位图系为标注租赁标的所在位置,第2项约定,租赁标的使用面积以现场实际面积为准,但双方对于现场实际使用面积未作明确约定。魏本发未能提供其他证据证明被告使用面积情况,其主张按照71.184亩计算使用面积,依据不足,本院不予采信。根据本案现有证据情况,本院确定按照23911.29平方米计算占地使用费。对于使用期限问题。2012年7月12日,天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局作出《行政处罚决定书》,2012年12月28日,华明街道办事处对土地上硬化地面进行了拆除。由于2012年12月28日行政机关拆除后,邢伟东的生产加工受到影响,已经无法正常经营,在此之后的占有使用费不应再支付,魏本发亦无取得使用费的依据。因此,邢伟东支付占地使用费应自2012年5月1日计算至2012年12月28日,共计242天,占地使用费为356702.25元。邢伟东已支付1520000元,魏本发应退还邢伟东租金1163297.75元。关于魏本发抗辩邢伟东要求退还租金已超过诉讼时效的意见,因邢伟东在2014年7月还向魏本发交过租金,之后双方就合同履行及租金问题进行过多次协商,致诉讼时效中断,邢伟东的主张并未超过诉讼时效,对魏本发的时效抗辩意见本院不予采纳。
综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,判决如下:
一、原告(反诉被告)魏本发本判决生效后十日内退还被告(反诉原告)邢伟东租金1163297.75元。
二、驳回原告(反诉被告)魏本发的全部诉讼请求。
三、驳回被告(反诉原告)邢伟东的其他反诉请求。
如果原告(反诉被告)魏本发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24187元,由原告(反诉被告)魏本发负担。反诉案件受理费8700元,由原告(反诉被告)魏本发负担7229元,被告(反诉原告)邢伟东负担1471元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 许洪霞
代理审判员 侯 静
人民陪审员 张玉兰
二〇一六年八月十八日
书 记 员 张晓晨
王佳妮
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国合同法》第五十八条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。