广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19009号
上诉人（原审原告）：广州市佛教协会,住所地广东省广州市越秀区西华路永安约31号。
法定代表人:耀智，该协会会长。
委托代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。
委托代理人:施楚婷,广东联合发展律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：何丽娟，女，1958年出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人广州市佛教协会（以下简称佛教协会）因与被上诉人何丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人佛教协会委托代理人冯钜深与施楚婷、被上诉人何丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人佛教协会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判何丽娟及同住人员立即迁出广州市越秀区小北路三眼井4号111房，并将房屋腾空交还给佛教协会管业自用；3.改判何丽娟向佛教协会支付从2011年5月10日起的租金77115.4元（按每月1042.1元计算）及迟延支付租金的违约金暂计18757.8元（从2016年1月16日起至付清之日止，以每月应付而未付的租金为基数，按照每日3%计算；4.由何丽娟承担一、二审诉讼费。事实与理由：(一)一审法院认为何丽娟并无其他房屋可供居住，由此判令何丽娟两年内搬迁，严重损害了佛教协会的利益。首先，佛教协会与何丽娟于2006年4月11日签订的《租赁合同》约定佛教协会将涉案的4号111房出租给何丽娟作铺面使用，涉案房屋的使用性质是商铺，不是住宅，由此证实何丽娟当时是另有住处可供居住。一审庭审中，何丽娟声称一家4口居住在29.69平方米的涉案房屋，但其一审提交的照片显示店铺只有一张狭窄的单人上下床，没有其他的家具，恰恰反映该房屋只能容纳一到两个人居住，无法容纳4个成年人。而何丽娟将涉案房屋大部分面积用于商铺并转租给他人经营，足以证明何丽娟无须在涉案的房屋内居住。何丽娟已在涉案房租住了10年，现合同届满，理应立即搬迁交房。其次，佛教协会提交的照片显示，佛教协会在张贴《催缴租金通知书》时，商铺是开门正常营业的。若如何丽娟所言，一家4口都居住在涉案房屋，不可能没有看到催租通知。且佛教协会的工作人员多次上门查看及向邻居了解，也从未见过何丽娟一家在此居住的迹象，商铺也并非何丽娟在实际经营，这证明何丽娟另有其他住处，无需涉案的房屋进行居住。何丽娟一直在隐瞒事实，就为了拖延时间，侵占涉案房屋谋取不当经济利益，若让何丽娟2年后才搬离涉案房屋，就是纵容何丽娟损害佛教协会的利益。（二）一审法院认定何丽娟未缴纳租金不违约是错误的，何丽娟应当支付从2011年5月10日起的租金和自2016年1月16日起迟延支付租金的违约金。何丽娟曾在2011年汇款交租被退回，但不代表2011年以后就不需履行交纳租金的义务。佛教协会一直有向何丽娟追收租金，都有证据证实，且直至2017年，何丽娟也从未主动履行过缴纳租金的义务，已明显违反了合同约定，因此何丽娟不仅要交纳租金，也要缴纳违约金。一审法院认为佛教协会追收的租金已过诉讼时效且何丽娟无违约行为是错误的，其判决何丽娟支付2016年1月16日起的租金却不判令其支付期间的违约金亦无法律依据。佛教协会认为何丽娟应当支付从2011年5月10日起的租金和自2016年1月16日起迟延支付租金的违约金。
被上诉人何丽娟辩称：一审法院的判决于法有据，也体现当事人双方的公平性，请求依法维持一审判决。
佛教协会向一审法院起诉请求：1.何丽娟及其同住人员立即迁出广州市越秀区小北路三眼井上街4号111房（29.69平方米）并将该房屋腾空交还佛教协会管业自用。2.何丽娟向佛教协会交纳从2010年12月至迁出之日止的房屋租金（按照每月1042.10元计算）。3.要求何丽娟支付迟延支付租金的违约金（从2016年1月16日起至付清之日止，以每月应付而未付的租金为基数，按照每日3%计算）。
一审法院认定事实：广州市小北路三眼井上街4号111房（总建筑面积29.69平方米）登记的所有权人为佛教协会。
2003年7月31日，佛教协会（出租人、甲方）与何丽娟（承租人，乙方）签订了《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，其中约定：甲方同意将小北路三眼井上街4号111房出租给乙方作铺面使用，房屋建筑面积为10.42平方米，租期自2003年8月1日至2005年7月31日止，月租金为913.80元。
佛教协会（出租人、甲方）与何丽娟（承租人，乙方）签订了《广州市房地产租赁合同》，其中约定：甲方同意将小北路三眼井上街4号111房出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积为14.78平方米，租期自2004年1月1日至2005年12月31日止，月租金为128.30元。
2006年4月11日，佛教协会（出租人、甲方）与何丽娟（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将上述111号房屋出租给乙方作铺面使用，建筑面积10.42平方米，租赁期限从2006年4月1日至2016年3月31日，月租金1042.10元，租金按季结算；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3％向甲方支付违约金，如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋等。
2010年，佛教协会曾向一审法院起诉何丽娟，要求解除双方的租赁合同及搬出涉案房屋，并清付自2009年7月1日至何丽娟实际迁出之日止的租金及何丽娟支付迟延给付租金造成的损失。经一审法院审理，作出（2010）越法民三初字第2853号的判决书，认为佛教协会不予配合，拒绝收取何丽娟的租金，故何丽娟不属恶意欠租，不构成违约，故判决：“一、被告何丽娟于本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告广州市佛教协会缴纳自2009年10月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（每月租金按1042.10元计）。二、驳回原告广州市佛教协会的其它诉讼请求。”判后，佛教协会不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出(2011)穗中法民五终字第482号判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2011年5月9日生效。
2011年5月28日，何丽娟将涉案房屋从2009年10月至2011年5月的租金通过邮政储蓄银行向佛教协会汇款，但之后该笔款项又被逾期退汇。
一审庭审中，佛教协会表示：佛教协会并没有承诺给何丽娟永久居住。何丽娟表示：涉案房屋是回迁安置房，因为我方人口较多，所以当时拆迁单位回迁给佛教协会的房屋增大了面积，当时佛教协会口头承诺给我们永久居住；现在涉案房屋由何丽娟及其丈夫、儿子、媳妇共四人使用。
佛教协会为了证明其在起诉前有追讨过租金，向一审法院提交了照片，该照片为在涉案房屋外张贴一张2016年9月26日的《催缴租金通知书》，何丽娟表示：并无看到催租通知，不知道其是何时拍摄。何丽娟为了证明涉案房屋为拆迁回迁房，向一审法院提交了《征地拆迁安置协议书》，但该协议书中并无注明永久居住。
一审法院认为：佛教协会、何丽娟签署的租赁合同是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
虽然何丽娟作为承租人有交纳租金的义务，但佛教协会也应配合收取。之前生效的判决已认定佛教协会拒收租金的事实，该判决生效后，何丽娟再次汇款交租，仍逾期退回，故可以认定何丽娟未交纳租金的原因在于佛教协会拒收，因此，何丽娟未交纳租金，并无违约，佛教协会要求何丽娟交纳违约金，一审法院不予支持。
其中从2010年12月1日起至2011年5月9日止的租金在之前判决中已作处理，佛教协会再次起诉，属重复诉讼，一审法院不再处理。对于2011年5月10日之后的租金，佛教协会除了提供一张照片之外，没有其他证据向何丽娟主张过租金，而该照片的拍摄日期等均无法证实，故佛教协会并无充分证据证明其在本案起诉前有主张过该部分租金。因合同约定租金是按季结算，但没有详细约定交租的日期，故一审法院酌定每一季度的最后一天为交纳该季度的最后时间。因一审是于2017年1月16日起诉，租金的诉讼时效为一年，故从2011年5月10日至2015年12月31日止的租金已过诉讼时效，一审法院不予保护。从2016年1月1日起的租金，何丽娟同意按照1042.10元的标准交纳，一审法院予以照准。
因佛教协会、何丽娟双方的租赁合同已经到期，何丽娟并无证据证明佛教协会曾承诺给其永久居住，故佛教协会要求何丽娟户及其同住人员迁出涉案房屋，一审法院予以支持。但考虑到涉案房屋曾为拆迁回迁房且何丽娟现无其他房屋可供居住，故一审法院给予何丽娟户两年的搬迁期。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2017年7月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，何丽娟应向广州市佛教协会一次性支付广州市越秀区三眼井上街4号111房从2016年1月16日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月租金1042.10元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起两年内，何丽娟户（含同住人员）应将广州市越秀区三眼井上街4号111房腾空交还给广州市佛教协会；自本判决发生法律效力之次日起至何丽娟户腾空交还上述房屋给广州市佛教协会之日止的使用费，何丽娟应按每月1042.10元的标准，逐月支付给广州市佛教协会；三、驳回广州市佛教协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1866元，由广州市佛教协会负担1654元，何丽娟负担212元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对佛教协会的上诉请求和理由，本院认定如下：
经本案查明的事实,佛教协会、何丽娟曾因涉案房屋租赁合同纠纷引发诉讼,本院已经作出生效判决,认定佛教协会拒绝收取何丽娟租金,何丽娟不属恶意欠租,不构成违约。在该案判决于2011年5月9日生效后，何丽娟将涉案房屋2009年10月至2011年5月的租金通过银行向佛教协会汇款，但该笔款项被逾期退汇。由此可见，虽然何丽娟作为承租人有交纳租金的义务，但也需要出租人佛教协会予以配合才能完成该义务，佛教协会显然没有履行该配合的义务。而对于2011年5月后的租金，佛教协会提供一张照片拟证实其曾向何丽娟催租，但该照片的拍摄日期无法证实，且没有其他证据可以佐证佛教协会曾向何丽娟主张过租金。故一审综合本案的事实、证据，认为佛教协会并无充分证据证明其在本案起诉前有主张过该部分租金，故而认定2011年5月10日至2015年12月31日的租金已过诉讼时效，并无不当。另，如前所述，何丽娟未交纳租金不构成违约，因此，一审法院不予支持佛教协会要求何丽娟交纳违约金的请求，并无不妥。
对于佛教协会上诉主张何丽娟应立即搬迁的问题。虽然涉案房屋由何丽娟承租后作为商铺营业，但涉案房屋曾为拆迁回迁房，回迁后佛教协会一直将该房屋出租给何丽娟使用，本案亦无证据显示何丽娟在本市有自有产权住房，因此，一审综合本案的情况，给予何丽娟两年的搬迁过渡期，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，佛教协会的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1654元，由广州市佛教协会负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月十七日
书记员 林漫榆
黄咏欣