甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)甘01民终411号
上诉人(原审原告)：甘肃科隆农业有限责任公司，住所地：兰州市安宁区。
法定代表人：王小平，男，汉族，1966年9月11日出生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：段文泽，甘肃佳运律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)李某某，男，汉族，1965年4月4日出生，住兰州市安宁区。
委托诉讼代理人：杨某某，女，1967年1月15日出生，汉族，住兰州市安宁区。
上诉人甘肃科隆农业有限责任公司因与被上诉人李某某合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2017)甘0105民再3号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人甘肃科隆农业有限责任公司的委托诉讼代理人段文泽，被上诉人李某某及其委托诉讼代理人杨某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人甘肃科隆农业有限责任公司的上诉请求：依法撤销兰州市安宁区人民法院(2016)甘0105民再3号民事裁定，将本案发回重审或者依法改判。
事实与理由：一、原审裁定认定事实错误。原审裁定将被上诉人认定为属上诉人的兼职职工，属于认定事实错误。被上诉人不属于上诉人的职工。被上诉人的单位是甘肃省农科院榆中园艺试验场，李某某于1984年8月20日顶替其父亲李作武在甘肃省农科院榆中园艺试验场参加工作，其身份是该园艺试验场的合同制工人，现仍在职。园艺试验场为李某某从2007年1月1日起连续缴纳社会保险，李某某自2010年起连续参加园艺试验场的正常晋升工资档次，因此，被上诉人与上诉人之间没有建立劳动关系，不属于上诉人的职工，双方之间不存在身份上的隶属关系。上诉人在一审中提交了甘肃省农科院人事处证明、榆中县社保局出具的园艺试验场为被上诉人连续缴纳社会保险的证明、园艺试验场的证明等证据，证明双方之间不存在劳动关系，仅是劳务关系，被上诉人不属于上诉人的职工，但是一审法院对上述证据视而不见，是否采信未置可否。二、原审裁定适用法律错误。既然被上诉人不是上诉人的职工，那么本案显然不是单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷，最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定不适用于本案，本案应当属人民法院的案件受理范围。一审法院作出驳回上诉人起诉的裁定显属不当。综上，原审裁定认定事实、适用法律均存在错误。请求二审查明事实真相，正确适用法律，纠正原裁定的错误，维护上诉人的合法权益。
李某某答辩认为：一审法院裁定正确，请求维持原审裁定。
甘肃科隆公司向一审法院起诉请求：1、确认甘肃科隆公司与李某某签订的公寓式宿舍买卖合同无效。2、判令李某某返还甘肃科隆公司科研办公室B座14楼1404宿舍，并立即搬出上述宿舍。3、判令李某某赔付甘肃科隆公司损失，即李某某在居住上述宿舍期间的房屋占用费61994元（2011年3月7日至2014年6月6日）。4、判令李某某偿付原告自2014年6月7日起至李某某搬出上述房屋之日止房屋占用费用。5、判令由李某某承担本案诉讼费用。
原审生效判决认定：甘肃科隆公司于2008年9月8日获得了兰州高新产业技术园区02-（01）-107号地段的兰国用（2008）第A0606号国有土地使用权证，土地用途为工业。后甘肃科隆公司因拟在该土地建设科研办公楼，分别于2009年6月18日、7月1日办理了建设工程规划许可证和施工许可证，同时开始施工。工程竣工后，甘肃科隆公司与李某某于2011年3月7日签订了公寓式宿舍住房合同，约定：甘肃科隆公司将该科研办公楼十四楼1404号宿舍（总面积139.25平方米）分配给李某某居住使用，该宿舍房产权归甘肃科隆公司所有，李某某享有永久居住权；李某某向甘肃科隆公司缴纳住房保证金250650元；若李某某中途退房，则甘肃科隆公司扣除相应租赁费后，向李某某退还剩余住房保证金；如该宿舍被拆迁，李某某享有同等面积受偿的权利；若需办理房屋所有权变更，由甘肃科隆公司负责办理，所发生费用由李某某承担。合同签订后，李某某缴纳了住房保证金并入住该宿舍至今。2012年5月10日，甘肃科隆公司以李某某在工作中有严重失职行为为由，将其辞退。随后甘肃科隆公司多次要求李某某搬离该宿舍未果，酿成纠纷。
原审生效判决认为，以出让方式取得土地使用权的土地使用者如需改变土地用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或重新签订土地使用权出让合同，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，否则，不得转让。本案中，甘肃科隆公司未经城市规划行政主管部门的同意，擅自改变土地用途，在工业用地上修建科研办公楼用于商业买卖，违反了法律、法规禁止性规定。甘肃科隆公司与李某某签订的公寓式宿舍住房合同，虽然约定房屋所有权为甘肃科隆公司所有，李某某享有永久居住权，但是同时也约定了若该宿舍被拆迁，李某某享有同等面积受偿的权利；若需办理房屋所有权变更，由甘肃科隆公司负责办理，所发生费用由李某某承担等内容，证实甘肃科隆公司与李某某就本案所涉房屋实为买卖关系，庭审中李某某亦认为双方系房屋买卖关系，故该公寓式宿舍住房合同应属无效合同，对酿成纠纷，甘肃科隆公司应负全部责任。对因该合同所取得的财产，双方当事人应当相互给予返还，同时甘肃科隆公司应当赔偿被告因此所受到的损失。故对甘肃科隆公司关于确认买卖合同无效、李某某返还房屋的诉讼请求应予支持。对甘肃科隆公司关于要求李某某支付甘肃科隆公司房屋占用费的诉请应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告甘肃科隆农业有限责任公司与被告李某某签订的公寓式宿舍住房合同无效。二、被告李某某于本判决生效之日起10日内将原告甘肃科隆农业有限责任公司科研办公楼1404号宿舍返还给原告甘肃科隆农业有限责任公司。三、原告科隆农业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向被告李某某返还住房保证金250650元，并按年利率7%承担自被告李某某支付住房保证金之日起至2014年9月5日止的利息105273元。四、驳回原告甘肃科隆农业有限责任公司的其他诉讼请求。
再审时甘肃科隆公司的诉讼请求为：1、确认甘肃科隆公司与李某某签订的公寓式买卖合同无效。2、判令李某某返还甘肃科隆公司科研办公室B座14楼1404宿舍，并立即搬出上述宿舍。3、判令李某某赔付甘肃科隆公司损失，即李某某在居住上述宿舍期间的房屋占用费61994元（2011年3月7日至2014年6月6日）。4、判令李某某偿付原告自2014年6月7日起至李某某搬出上述房屋之日止房屋占用费用。5、判令由李某某承担本案诉讼费用。
一审法院经再审审查认为，李某某属甘肃科隆公司的兼职职工，为了工作方便，2011年3月7日，甘肃科隆公司将其科研所办公楼14楼1404号宿舍分配给李某某居住使用，并签订了公寓式宿舍住房合同，约定：甲方(甘肃科隆农业有限责任公司)将以下宿舍分配给乙方(李某某)居住，该宿舍房产归甲方所有，乙方享有永久居住权。李某某向甘肃科隆公司交纳住房保证金后入住该宿舍。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：”因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找到有关部门申请解决。”依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条、第四百零七条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定：一、撤销本院作出的（2014）安民三初字第10263号民事判决；二、驳回甘肃科隆农业有限责任公司的起诉。原审案件受理费1450元，减半收取725元，予以免交。
本院经审查认为：根据双方于2011年3月7日签订的《甘肃科隆农业有限责任公司公寓式宿舍住房合同》约定，涉案公寓式宿舍为科隆公司为解决职工住宿，分配给具备条件的职工居住的房屋。科隆公司虽否认李某某为其公司职工，但其在签订住房合同前与李某某签署《代扣代缴协议》，为李某某向兰州银行贷款提供担保，并从2011年2月起每月从李某某工资中扣除利息291.67元。2012年5月10日，科隆公司作出《关于辞退李某某的决定》，以李某某在工作中有严重失职行为，给公司造成重大经济损失为由，根据公司人事管理制度的相关规定，经5月9日总经理办公会议研究决定，将李某某予以辞退，于5月31日前办理手续离开本公司。上述事实表明，在涉案房屋分配期间，李某某与科隆公司存在身份上的隶属关系，其以公司职工的身份获得公司分配的宿舍居住。因此，原审认定本案系单位内部分房腾房引发的纠纷，并以此驳回科隆公司的起诉并无不当，科隆公司的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵新宇
审 判 员 张 静
代理审判员 赵辉君
二〇一八年三月十二日
书 记 员 魏凤仙
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