广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤01民终11671号
上诉人（原审原告）：广州市番禺三九丰发彩印有限公司,住所地广州市番禺区。
法定代表人：沈志峰，该公司董事长。
委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
委托代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺兆业服装有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：叶美莲。
委托代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。
原审第三人：广州市番禺区石壁街屏山一村股份合作经济社（原广州市番禺区石壁街屏山一村经济合作社），住所地广州番禺区。
法定代表人：郭建湛，该社主任。
原审第三人：广州市珑斌投资咨询有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：龙建华，该公司总经理。
委托代理人：李待君，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区。
负责人：潘秉衡。
上诉人广州市番禺三九丰发彩印有限公司（以下简称三九丰发公司）因土地使用权纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民重字第14号驳回起诉民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人三九丰发公司上诉请求：撤销原审裁定，判令被上诉人广州市番禺兆业服装有限公司（以下简称兆业公司）及原审第三人广州市番禺区石壁街屏山一村合作经济社（以下简称屏山一村经济社）、广州市珑斌投资咨询有限公司（以下简称珑斌公司）协助三九丰发公司办理涉案土地使用权的转让手续。事实和理由：一、涉案土地早己登记在兆业公司名下，不存在未办理土地登记的情形。位于广州市番禺区钟村镇屏山一村七亩围(土名)面积为2956.7平方米的涉案土地，早在1998年就办理了用地手续，取得了建设用地批准书[番国土建用字(1998)第0563号]。经向广州市国土资源和房地产管理局番禺分局查询，该土地不仅登记在屏山一村经济社名下，而且还由兆业公司在未支付完土地价款的情形下避着屏山一村经济社将该土地抵押给中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工行番禺支行）向银行贷款，并办理了抵押备案手续，这一切均证明涉案土地已登记在兆业公司名下，广州市国土资源和房地产管理局番禺分局向原审法院复函称：涉案地块未办理土地登记，显然不是事实。而且，原审法院就涉案地块可否转让向该局进行调查，答复可以转让。现其出尔反尔，答复说该土地未办理登记，是不负责任。二、土地被控规，不应影响土地的转让。l、土地使用权作为物权，是绝对权，规划部门对土地规划的控制，不影响业权人对土地使用权的拥有，也不应影响土地使用权的转让。2、涉案土地被控规只是近期政府调整规划所致，而三九丰发公司早在2004年11月16日就与屏山一村经济社签订《土地使用补偿合同》，受让涉案土地超过十年，并实际取得该土地，在当时，该土地并没有被控规。由于兆业公司迟迟不配合办理土地转让登记手续，致使该土地没有办理转让过户手续。而三九丰发公司为办理该土地的过户手续，己在五年前通过向法院起诉的形式督促兆业公司协助办理过户手续，当时土地没有被控规，原审法院判决兆业公司协助办理过户手续，现在在重审阶段，竟然因土地被控规而改变原审判决，裁定驳回三九丰发公司的起诉，对三九丰发公司不公。三、三九丰发公司在涉案土地上建设临时性厂房，是出于无奈，属临时性措施，不影响双方的土地使用权转让合同的效力。由于兆业公司迟迟不配合办理土地转让登记手续，导致三九丰发公司一直不能办理该土地的报建手续，如任由其长期闲置，既要承担资源闲置浪费的损失，又要承担交纳土地闲置费的责任，甚至要面临土地因闲置超过二年被政府强制收回的危险。因此，为避免损失，发挥土地的效用，三九丰发公司不得不采取临时性措施，在涉案土地上建设了临时厂房。该行为不影响双方的土地使用权转让合的效力，只要兆业公司配合办理转让手续，三九丰发公司立即拆除临时建筑，办理报建手续。原审法院不顾客观实际，以土地涉嫌违法建设为由，驳回三九丰发公司的诉请，是对三九丰发公司正当权益的漠视。四、2000年6月26日兆业公司签订《委托协议书》委托屏山一村经济社转让涉案土地真实存在。l、屏山一村经济社与兆业公司所签订的《土地使用有期有偿使用协议》和《土地使用有偿有期使用合同》兆业公司没有依约履行。上述合同签订后，合同约定的59万元余元的土地使用补偿费，兆业公司只支付了30％的首期费用后，剩下的大部分款项，兆业公司一直没有付。由于兆业公司没能按约定支付土地补偿款，存在根本违约。依约屏山一村经济社有权无偿接收涉案土地，因此，其将该土地交回屏山一村经济社，并出具委托书由其处置涉案土地。2、兆业公司不仅没能按照约定支付土地使用补偿费，而且也没有在涉案土地上进行开发建设，不仅违约，同时因闲置时间过长，超过二年，依法会被政府收回。因此，必须进行处置。3、兆业公司签署《委托协议书》给屏山一村经济社，由屏山一村经济社社寻找新的投资客户，将涉案土地交由新的投资客户开发建设，可以使兆业公司免却因违约而产生的被屏山一村经济社无偿接收的危险和被政府按闲置土地处罚的风险。上述原因，均证明兆业公司有签署《委托协议书》给屏山一村经济社的客观动因。其十数年对该土地不闻不问，更进一步证明其签署《委托协议书》给屏山一村经济社是客观事实。五、《委托协议书》有兆业公司的法定代表人亲笔签名并盖兆业公司的公司印章，是其双方的真实意思表示，该文件能充分保证兆业公司的利益，内容不违背国家法律和行政法规，合法有效。六、三九丰发公司与屏山一村经济社所签订的《土地使用补偿合同》合法有效。1、该合同是双方当事人的真实意思，主体合法，内容不违背国家法律法规，属合法有效的合同。2、屏山一村经济社与三九丰发公司签订该合同，既是根据兆业公司的委托授权，也是为了维护自己的利益。三九丰发公司与屏山一村经济社签订《土地使用补偿合同》后，立即按合同约定支付了对价，并且已对涉案土地投入开发建设达十年之久，就算兆业公司与屏山一村经济社有其他遗留问题存在纠纷，但三九丰发公司作为善意的受让人，在合同的签订和履行过程中无任何过错。三九丰发公司的权益应该受保护。七、屏山一村经济社与兆业公司所签订的《土地使用有期有偿使用协议》和《土地使用有偿有期使用合同》共二个合同，均约定期限为50年，约定在合同期内不得将土地抵押，但兆业公司将土地抵押，构成违约。八、即使土地抵押有效也不应影响转让的效力。l、三九丰发公司依约受让涉案地块，严格履行合同，支付了合理的对价，并花巨资进行了开发，三九丰发公司的善意应该受到保护。而且，相关法律规定的将抵押的情况通知抵押权人和受让人的通知义务只能由转让人来完成，兆业公司隐瞒抵押情形，应承担相应责任。2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的效力优于《中华人民共和国民法通则》的规定。这些规定表明，即使抵押存在并且有效，转让抵押物的合同仍然可行和有效。3、如若抵押存在和有效，三九丰发公司愿意为兆业公司代为清偿抵押权担保的债务。尽管三九丰发公司对抵押财产存在和效力存疑，但土地市场行情已发生巨大变化，且三九丰发公司已花巨资进行了开发建设，解除合同，退还土地已变为不可能。因此，在知晓兆业公司抵押土地的事宜后，三九丰发公司愿意在确认相关债项和真实有效的抵押存在后，代被告清偿债务，该债务获清偿后，抵押就能涂销，办理转让手续就不再存在障碍。4、兆业公司违约、违法是明显的，应该受到惩罚。
本院经审查认为：本案争议焦点在于涉案土地使用权是否登记在兆业公司名下，现在是否具备办理土地使用权转让手续的前提条件。根据本案证据，涉案土地的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》登记的用地单位为番禺兆业服装有限公司，但无证据证明兆业公司办理了涉案土地的权属登记，取得国有土地使用权证。国土部门发出的穗番国房函[2010]133号《复函》说明兆业公司可以准备好相关资料去办理国有土地使用权转移登记手续，但三九丰发公司或兆业公司未提交证据证明其后兆业公司实际去办理了国有土地转移登记手续。国土部门在本案原审期间也以番国房函[2015]1894号《复函》明确涉案土地未办理土地登记。三九丰发公司主张涉案土地早已登记在兆业公司名下与本案证据不相符，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，不动产权属依登记发生法律效力，现涉案土地并未登记在兆业公司名下，故三九丰发公司起诉请求兆业公司及其他当事人协助办理涉案土地过户手续不具备起诉的前提条件，原审法院驳回三九丰发公司的起诉并无不当。
综上，三九丰发公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 闫 娜
代理审判员 曹佑平
二〇一六年九月六日
书 记 员 张 利