广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2592号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区中南装修公司（以下简称中南公司），住所地广州市海珠区。
法定代表人：苏德照，该公司经理。
委托代理人：马威，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：吴叶图，广东经国律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭耀桂，户籍地址广西。
委托代理人：罗云辉、黄哲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审被告：任美萍，户籍地址广州市海珠区。
委托代理人：马威，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：吴叶图，广东经国律师事务所实习人员。
上诉人中南公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据《广东省房地产权证》记载，中南公司是位于广州市海珠区房屋的产权人，登记时间为2012年3月3日，房屋规划用途为“办公”，房屋建筑面积339.09平方米，土地自用面积205.85平方米。
据落款时间为2012年8月22日的《委托租赁房屋确认书（承租方）》记载，委托人（甲方，彭耀桂）和受托人（乙方）签订该协议，甲方同意向该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）支付30000元，作为租赁广州市海珠区房屋的诚意金，甲方在交付诚意金时，已对该物业作实地看楼和对物业的所有相关状况均认可，现甲方委托乙方按以下条件与该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）达成租赁协议：（1）建筑面积450平方米，实用面积650平方米（以房产证或商品房买卖合同面积为准）；（2）租价68000元／月，含10000元租赁税费；（3）租赁保证金，相当于两个月租金之金额；（4）付租方式：月缴；（5）租期：8年；（6）交易日期：2012年10月31日前（交易日期即签署租赁合同的日期）；（7）交楼日期：随时；（8）交楼状况：复建后毛坯交付；（9）备注：1、由第三年起递增8%，之后每两年递增10%，即第五年递增10%，第七年递增10%。2、该物业提供380V约30-40KW电力……。3、承租方承租该物业作餐饮用途，出租方必须保证物业为商业性质并提供相关产权证明协助承租方办理相关牌照。4、出租方负责该物业出具环保选址，待环保选址证明出具后，则视为该物业可作餐饮用途，即可签署租赁合同。5、出租方提供装修免租期60日，复建后毛坯交付起计。6、经协商后该物业允许承租方自行转让并收取顶手费，但不允许承租方私下转租该物业。7、入场费150000元（一次性收取，不含其他费用，租约期满后不退回）。8、承租方租用期间中途如出租方个人原因要求其离场（经营国家法律法规相抵触行业除外），出租方必须赔偿承租方一切损失。二、若乙方能按上述条件与该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）达成租赁协议，则甲方同意所交之诚意金转为租赁定金／中介服务费定金，并将租赁定金即时交给该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）。三、甲方同意在签署该物业租赁合同当天向乙方支付中介服务费／咨询费。四、若乙方未能与该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）达成上述条件，甲方同意乙方将上述诚意金不计息退还，自乙方退还款项后，本确认书的全部委托、确认事项自动终止……该协议落款处，委托人署名为“彭耀桂”，受托人署名为“陈某”。
据落款时间为2012年8月23日的《委托租赁房屋确认书（承租方）》记载，委托人（甲方，梁某）和受托人（乙方）签订该协议，协议内容与前述2012年8月22日的《委托租赁房屋确认书（承租方）》内容一致，但该协议落款处，委托人的署名为“梁某”，受托人署名为“陈某”。
据落款时间为2012年8月23日的《委托出租房屋确认书（出租方）》记载，委托人（甲方，任美萍）和受托人（乙方）签订该协议，甲方是广州市海珠区房屋的产权人（合法代理人），甲方保证对该物业享有完整处分权，保证出租该物业没有侵犯第三人的权利，并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，现甲方不可撤销地委托乙方出租该物业，并向乙方确认如下出租条件：（1）建筑面积450平方米，实用面积650平方米（以房产证或商品房买卖合同面积为准）；（2）租价68000元／月，含10000元租赁税费；（3）租赁保证金，相当于两个月租金之金额；（4）付租方式：月缴；（5）租期：8年；（6）交易日期：2012年10月31日前（交易日期即签署租赁合同的日期）；（7）交楼日期：随时；（8）交楼状况：复建后毛坯交付；（9）备注：1、由第三年起递增8%，之后每两年递增10%，即第五年递增10%，第七年递增10%。2、该物业提供380V约30-40KW电力……。3、承租方承租该物业作餐饮用途，出租方必须保证物业为商业性质并提供相关产权证明协助承租方办理相关牌照。4、出租方负责该物业出具环保选址，待环保选址证明出具后，则视为该物业可作餐饮用途，即可签署租赁合同。5、出租方提供装修免租期60日，复建后毛坯交付起计。6、经协商后该物业允许承租方自行转让并收取顶手费，但不允许承租方私下转租该物业。7、入场费150000元（一次性收取，不含其他费用，租约期满后不退回）。8、承租方租用期间中途如出租方个人原因要求其离场（经营国家法律法规相抵触行业除外），出租方必须赔偿承租方一切损失。现甲方同意按上述条件把该物业出租给乙方介绍之承租方，并已收到乙方代承租方转交之诚意金30000元……。该协议落款处，委托人的署名为“任美萍”，受托人署名为“陈某”。
据落款时间为2013年1月5日的《委托租赁房屋确认书（承租方）》记载，委托人（甲方，梁某）和受托人（乙方）签订该协议，甲方同意向该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）支付150000元，作为租赁广州市海珠区房屋的定金。甲方在交付定金时，已对该物业作实地看楼和对该物业的所有相关状况均认可。现甲方委托乙方按以下条件与该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）达成租赁协议：（1）建筑面积450平方米，实用面积650平方米（以房产证或商品房买卖合同面积为准）；（2）租价68000元／月，含10000元租赁税费；（3）租赁保证金，相当于两个月租金之金额；（4）付租方式：月缴；（5）租期：8年；（6）交易日期：2013年1月15日前（交易日期即签署租赁合同的日期）；（7）交楼日期：随时；（8）交楼状况：复建后毛坯交付；（9）备注：1、由第三年起递增8%，之后每两年递增10%，即第五年递增10%，第七年递增10%。2、该物业提供380V约30-40KW电力……。3、承租方承租该物业作餐饮用途，出租方必须保证物业为商业性质并提供相关产权证明协助承租方办理相关牌照。4、出租方负责该物业出具环保选址，待环保选址证明出具后，则视为该物业可作餐饮用途，即可签署租赁合同。5、出租方提供装修免租期60日，复建后毛坯交付起计。6、经协商后该物业允许承租方自行转让并收取顶手费，但不允许承租方私下转租该物业。7、入场费150000元（一次性收取，不含其他费用，租约期满后不退回）。8、承租方租用期间中途如出租方个人原因要求其离场（经营国家法律法规相抵触行业除外），出租方必须赔偿承租方一切损失。9、承租方交付的15万定金在签署租赁合同后将转为及抵偿租赁押金及水电押金、租赁押金136000元，水电押金34000元。二、若乙方能按上述条件与该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）达成租赁协议，则甲方同意所交之定金转为物业租赁押金。三、甲方同意在签署该物业租赁合同当天向乙方支付中介服务费／咨询费。四、若乙方未能与该物业之产权人（合法代理人或合法转租人）达成上述条件，甲方同意乙方将上述定金不计息退还，自乙方退还款项后，本确认书的全部委托、确认事项自动终止……出租方银行账户：建设银行，任美萍622700xxxxxxxxxxxxx。该协议落款处，委托人的署名为“戴某”，受托人署名为“陈某”。
据落款时间为2013年1月5日的《委托出租房屋确认书（出租方）》记载，委托人（甲方，任美萍）和受托人（乙方）签订该协议，甲方是广州市海珠区房屋的产权人（合法代理人），甲方保证对该物业享有完整处分权，保证出租该物业没有侵犯第三人的权利，并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，现甲方不可撤销地委托乙方出租该物业，并向乙方确认如下出租条件：（1）建筑面积450平方米，实用面积650平方米（以房产证或商品房买卖合同面积为准）；（2）租价68000元／月，含10000元租赁税费；（3）租赁保证金，相当于两个月租金之金额；（4）付租方式：月缴；（5）租期：8年；（6）交易日期：2013年1月15日前（交易日期即签署租赁合同的日期）；（7）交楼日期：随时；（8）交楼状况：复建后毛坯交付；（9）备注：1、由第三年起递增8%，之后每两年递增10%，即第五年递增10%，第七年递增10%。2、该物业提供380V约30-40KW电力……。3、承租方承租该物业作餐饮用途，出租方必须保证物业为商业性质并提供相关产权证明协助承租方办理相关牌照。4、出租方负责该物业出具环保选址，待环保选址证明出具后，则视为该物业可作餐饮用途，即可签署租赁合同。5、出租方提供装修免租期60日，复建后毛坯交付起计。6、经协商后该物业允许承租方自行转让并收取顶手费，但不允许承租方私下转租该物业。7、入场费150000元（一次性收取，不含其他费用，租约期满后不退回）。8、承租方租用期间中途如出租方个人原因要求其离场（经营国家法律法规相抵触行业除外），出租方必须赔偿承租方一切损失。9、承租方交付的15万定金在签署租赁合同后将转为及抵偿租赁押金及水电押金、租赁押金136000元，水电押金34000元。现甲方同意按上述条件把该物业出租给乙方介绍之承租方，并已收到乙方代承租方转交之定金150000元……出租方银行账户：建设银行，任美萍622700xxxxxxxxxxxxx。该协议落款处，委托人的署名为“彭某”，受托人署名为“陈某”。
据落款时间为2012年10月12日的《广州市房屋租赁合同》记载，中南公司将广州市海珠区的房屋出租给彭耀桂作商业用途使用，租期从2012年10月1日至2017年10月31日等。该合同经出租屋管理部门备案。
据落款时间为2012年10月16日的《工程项目施工安全协议书》记载，工程项目名称为“前进路78号室内外装修工程”，出租方（甲方）同意承租方（乙方）施工等。该协议的甲方署名人为“任美萍”，乙方署名人为“戴某”。
2012年12月20日，工商部门发出《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准彭耀桂申请的个体工商户名称为“广州市海珠区四阿哥餐厅”。
2013年1月10日，工商部门发出《个体独资企业营业执照》，企业名称为“广州市海珠区四阿哥餐饮管理服务部”，投资人姓名为“彭耀桂”，住所为“广州市海珠区”。
2013年2月5日，“曾啊龙”和任美萍在如下内容结尾处签名：“四阿哥御厨所欠进场费伍万元整，已在2013年2月5日支付曾某医药费肆万元，此后双方不再提出异议，余下壹万元，留在四阿哥餐厅消费，直至消费完毕”。该内容原件由彭耀桂持有。
2013年2月6日，广州市城市管理综合执法局海珠分局作出《责令限期改正通知书》，认为前进路78号业主于2013年2月6日前在上述地址进行房屋内搭建阁楼，责令立即停止违法行为，于2013年2月8日18：00前自行拆除。
2013年4月27日，广州市海珠区食品药品监督管理局作出《责令改正通知书》，认为广州市海珠区四阿哥餐饮服务部未取得有效的《餐饮服务许可证》而从事餐饮服务，责令立即停止餐饮服务活动，取得有效《餐饮服务许可证》后才能从事餐饮服务。
2013年5月21日，广州市城市管理综合执法局海珠分局作出《限期拆除违法建设公告书》，主要内容：经调查，位于海珠区1、擅自将该房首层加高0.7米，并在原历史违建的阁楼上进行改建（面积约217平方米），2、在原第二层通道上进行扩建面积24.7平方米，3、在原第一层空地上的4.17平方米的历史建筑物顶盖重新搭建，当事人又于2013年初，擅自将改建后原办公用途的房屋出租他人用于餐饮用途，改变使用性质339.09平方米。另外，该房屋产权证面积与实际面积不符，存在超出产权基底面积34.27平方米历史遗留问题，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《广州市城市规划条例》第三十八条的规定，依法应当予以拆除。本执法机关已于2013年5月21日作出《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日7日内自行拆除上述违法建设。现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本执法机关对上述违法建设予以公告违法建设当事人在上述处罚决定规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。
2013年5月14日，彭耀桂向中南公司、任美萍及彭某发出《解除租赁合同函》，主要内容：因涉案房屋的用途为办公，不可能用于包括中餐餐饮在内的商业用途，对方恶意隐瞒房屋真实状况，具有欺诈的主观故意，且尚未为彭耀桂办理取得中餐经营许可的一切手续，从2013年5月14日起终止租赁合同的履行，对方须在三天内将租金按金、水费按金、已经收取的租金、进场费退回，并就装修和一切损失进行协商，否则一切责任由对方承担。上述人员于2013年5月15日及5月16日分别收到该函件。
2014年2月19日，中南公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、彭耀桂向中南公司支付场地占用费（按10000元／月计算，从2013年7月1日起计至彭耀桂取走其全部物品、实际交还场地之日止，暂计至起诉日为人民币80000元）；2、判令彭耀桂立即将其存放在诉争房屋一楼、二楼的全部物品搬走，将占用的场地交还中南公司。原审法院以（2014）穗海法民三初字第362号案受理，该案诉讼过程中，中南公司撤回第二项诉讼请求。
2013年6月28日，彭耀桂向原审法院提起本案诉讼称：中南公司、任美萍故意隐瞒所出租房屋的用途，且房屋存在违建，属于严重违约，并直接导致彭耀桂无法实现合同目的，遭受重大损失，故请求：1、判令解除彭耀桂与中南公司、任美萍之间的房屋租赁合同；2、判令中南公司、任美萍赔偿彭耀桂37575**.8元；3、本案诉讼费由中南公司、任美萍支付。彭耀桂在原审诉讼中变更诉讼请求为：1、确认彭耀桂与中南公司、任美萍之间的租赁关系于2013年5月15日解除；2、中南公司、任美萍赔偿彭耀桂人民币3757520.8元（该款项包括两部分：第一部分是指返还进场费150000元、押金136000元、1—5月租金263000元、水费按金14000元；第二部分是指赔偿装修物损失2292835.5元、为筹备餐馆开业而招聘员工的开销415588.54元、彭耀桂购买的可拆除可移动的餐饮所需的办公用品的损失408741.9元、由于消防不过关而被消防部门罚款30000元、由于绿化不符合要求而被海珠区绿化公司罚款8186.86元、由于办理事后被证实为虚假的规划局的复函而被骗的23500元、由于彭耀桂起诉本案而向彭耀桂的律师支付的律师费8000元、任美萍和彭某尚欠的消费款7668元）；3、中南公司、任美萍承担本案受理费。
中南公司在原审中反诉称：彭耀桂伪造政府批文，非法经营，且擅自解除合同，给中南公司造成了巨大的经济损失，故请求：1、判令彭耀桂向中南公司支付拖欠的租金111000元及拖欠的水电费12892.26元；2、判令彭耀桂向中南公司赔偿租金损失120000元；3、彭耀桂承担本诉及反诉的全部费用。中南公司在原审诉讼中变更部分诉讼请求，并撤回部分诉讼请求，其最终确定的诉讼请求为：1、判令彭耀桂支付拖欠的租金111000元（从2013年1月15日计至2013年6月26日止，2013年1月15日至2月14日拖欠3000元，2013年2月15日至3月14日拖欠3000元，2013年4月15日至5月14日欠3000元，2013年5月15日至6月14日拖欠68000元，2013年6月15日至6月26日拖欠34000元）及水电费19132.1元（截止2013年7月2日的水费为17537.54元，截止2013年6月18日的电费为1594.56元）；2、判令彭耀桂赔偿其违约给中南公司造成的租金损失120000元（即2013年7月1日至2013年10月31日，2013年10月31日以后的租金损失本案不予处理）；3、彭耀桂承担本诉和反诉的全部诉讼费用。
任美萍在原审中表示同意中南公司的反诉请求。
各方当事人在原审诉讼中均表示：1、彭耀桂是本案的原告，陈某是促成彭耀桂、中南公司、任美萍签订租赁合同的中介人员；2、中南公司提交的《广州市房屋租赁合同》签署人“彭耀桂”，并非彭耀桂的亲笔签名；3、关于彭耀桂向中南公司支付水费或电费押金的情况，2013年1月6日缴纳了150000元，其中有14000元属于水费押金，没有缴纳电费押金；4、对于彭耀桂拖欠的水电费，双方同意在水费押金中予以抵扣，不足部分由法院判决另行支付；5、对于彭耀桂第二项诉讼请求所称的1—5月租金263000元的情况，该费用为2013年2月6日分四笔共支付了65000元租金（从2013年1月15日至2013年2月14日），2013年2月21日分四笔共支付了65000元租金（从2013年2月15日至2013年3月14日），2013年3月23日支付了65000元租金（从2013年3月15日—4月14日），2013年4月21日支付了68000元租金（从2013年4月15日至5月14日）。上述费用共计263000元。彭耀桂认为中南公司违约，彭耀桂无法实现合同目的，所以已付的租金应由中南公司返还，中南公司对此认为，已付的租金应不予退还；6、城管部门认定涉案房屋的违章面积为280.14平方米；7、彭耀桂于2013年1月左右开始营业，2013年4月底不再营业；8、2013年6月26日，中南公司派出工作人员驱逐彭耀桂安排的留守人员，并由中南公司实际接管控制该房屋。
彭耀桂在原审诉讼中表示：1、梁某、戴某是彭耀桂的合伙人之一，梁某、戴某代表彭耀桂签名，任美萍是本案被告之一。彭某是中南公司的员工，其是代表任美萍签订《委托出租房屋确认书》（出租方）协议；2、彭耀桂和梁某、戴某共三个合伙人，其中梁某、戴某是香港人。梁某、戴某不需要参加本案诉讼，合伙人内部的事宜由合伙人自行解决；3、本案出租方是中南公司，承租方是彭耀桂，任美萍代理中南公司处理出租涉案房屋的事宜，包括签订合同及收取相关的款项等代理权。任美萍不是租赁合同的当事人；4、彭耀桂提交的五份协议，属于彭耀桂、中南公司之间的书面租赁协议，该书面租赁协议约定的租期从2012年8月23日至2020年8月22日止，每月租金68000元，免租期从2012年8月23日至2013年1月14日止。从2013年1月15日开始租金为68000元，但后来双方口头约定（大概时间是2013年1月15日左右），租金的前三个月为65000元／月，从第四个月开始按68000元交纳；5、关于彭耀桂交纳款项的情况，2012年8月24日交纳了30000元进场费，2012年9月18日又交纳70000元进场费，2013年1月6日交纳了150000元（包括租赁押金即“两按”136000元和水费押金14000元），2013年2月6日分四笔共支付了65000元租金（从2013年1月15日至2013年2月14日），2013年2月21日分四笔共支付了65000元租金（从2013年2月15日至2013年3月14日），2013年3月23日支付了65000元租金（从2013年3月15日—4月14日），2013年4月21日支付了68000元租金（从2013年4月15日至5月14日）。按双方的约定，彭耀桂应支付的进场费为150000元，但未约定支付进场费的具体期限。2012年8月，彭耀桂的合伙人之一梁某的亲戚曾某，在涉案房屋内摔了一跤，中南公司同意向彭耀桂赔偿40000元，该40000元抵作彭耀桂的进场费，余下未付的10000元进场费双方约定可由中南公司的工作人员在餐厅内消费至10000元。据彭耀桂计算，目前中南公司的工作人员消费总额是7768元，据此计算，中南公司的工作人员还可以继续消费2342元，该2342元不视为尚未支付的进场费。由于中南公司的工作人员一直没有消费完毕该2342元，视为放弃该2342元的消费权利，彭耀桂也不需要向中南公司补齐该2342元的进场费。除上述彭耀桂提到的款项外，彭耀桂没有向中南公司支付任何款项。上述款项都是支付给中南公司的，任美萍只是中南公司代收款项的人员；6、彭耀桂接收该房屋时，该房屋是毛坯房，即：裸露的水泥地面、裸露的水泥墙壁、厨房厕所内也都是最原始的结构，整栋房屋没有任何设备，也没有粉刷过；7、彭耀桂的装修情况为：平整、扇灰、粉刷地面和墙壁，对地面和墙壁铺设瓷砖，对厨房内进行全面装修并定制厨房用品设备及厕所内厕所用品的设备，做了鱼池，做了一个手扶梯工程，安装了一台电梯，安装了门、窗、玻璃、监控设施，铺设空调设备所需的管线工程，制作嵌入墙面内的木柜等装修装潢工程，消防工程（铺设消防水管），环保工程（如：厕所化粪池工程），电线线路及水管铺设工程。除此外还添设了可移动的物品，如：电视、空调、吊扇、水晶灯、电灯、经营所需的桌椅、碗、筷及各类厨具、电脑设备、点菜系统设备、LED招牌两个等设备。上述所有设备均于2013年6月26日上午存放于现场，当天上午由中南公司全部接管；8、截止2013年7月2日，彭耀桂拖欠水费11297.7元。截至2013年6月18日，拖欠电费977.77元＋616.97元，水电费合计共欠12892.26元。彭耀桂同意向中南公司支付截止2013年6月26日之前所欠的水电费，但彭耀桂认为截止该日期，拖欠的水电费金额是中南公司反诉状中所列的12892.26元，而非中南公司变更反诉请求后所称的19132.1元；9、彭耀桂第二项诉讼请求中所称的进场费150000元，其中实际缴纳的进场费为100000元（2012年8月24日缴纳了30000元、9月18日缴纳了70000元），另外50000元分两部分付给了中南公司，第一部分40000元属于中南公司应向彭耀桂赔偿款（曾某在屋内摔跤而产生的赔偿款），10000元属于中南公司工作人员的消费款；10、双方虽约定150000元的进场费，但当时没有明确具体性质。双方约定应付的150000元进场费，是单独在租金及其他押金之外而应支付给中南公司的，该费用不抵扣租金，合同届满时需要无息退还给彭耀桂，所以彭耀桂在原审诉讼请求中要求中南公司退还；11、彭耀桂于2012年8月24日和2012年9月18日分别支付了30000元和70000元的性质，属于彭耀桂应当支付给中南公司150000元进场费中的100000元，该100000元应当由中南公司退还给彭耀桂，对于另外50000元（第一部分40000元属于中南公司应向彭耀桂赔偿款，即曾某在屋内摔跤而产生的赔偿款，另外一部分10000元属于中南公司工作人员的消费款），也应当由中南公司退还给彭耀桂，即彭耀桂第一项诉讼请求中的返还进场费150000元；12、彭耀桂第一项诉讼请求中所称的押金136000元，该费用是2013年1月6日缴纳的150000元中的一部分，即两个月的租金，该费用的性质是租金的押金。双方当时并没有具体约定该押金如何处理，但彭耀桂认为，若彭耀桂尚欠租金，可从该136000元中抵扣租金，若解除合同时不欠租金，应当返还给彭耀桂；13、彭耀桂第二项诉讼请求中所称的赔偿装修物损失2292835.5元，是指：彭耀桂因装修涉案房屋而支付的购买装修材料的费用及人工费，合计2292835.5元（由于有些材料是包工包料，所以无法区分购买装修材料和人工费的具体金额）。关于该费用的计算方法：彭耀桂从中南公司处接手后需要对该房屋进行装修，由于购买装修材料及聘请装修单位进行装修共花费上述费用，彭耀桂依据购买装修材料的单据以及装修单位向彭耀桂出具的收取人工费（有些是包工包料）的全部单据、凭证计算出彭耀桂购买材料及人工费的共花费是2292835.5元；14、彭耀桂第二项诉讼请求中的“由于消防不过关而被消防部门罚款30000元、由于绿化不符合要求而被海珠区绿化公司罚款8186.86元”，是指：由于未办妥消防手续而被消防部门罚款30000元，由于绿化不符合要求而被海珠区绿化公司收取绿化工程款8186.86元，但彭耀桂不能提供消防部门及绿化部门的罚款通知书及绿化工程收费的通知单；15、彭耀桂第二项诉讼请求中所称的“由于办理事后被证实为虚假的规划局的复函而被骗的23500元”是指：由于一直未办妥消防手续，消防部门称需要先变更该房屋的规划登记才能办妥消防，在此期间，有一个自称姓林的人向彭耀桂表示其可代办保证规划变更在内的手续，于是彭耀桂向自称姓林的人支付23500元费用，该姓林的人向彭耀桂提供了盖有广州市城市规划局印章的《关于申请搭建阁楼和改变使用性质的复函》，但经事后了解，该复函为伪造的，公安部门已经立为刑事案件，但目前仍未抓获嫌疑人。因为中南公司的房屋不符合餐饮条件，彭耀桂才会请人办理相关手续而被骗23500元，因此应由中南公司赔偿给彭耀桂；16、彭耀桂在2012年12月才拿到房产证复印件，才知道房屋不适合做餐饮，那时候装修主体已经完成，彭耀桂知道该情况后，一直向中南公司反映问题，要求中南公司予以解决，在此过程中有个姓林的人表示可以解决，于是彭耀桂就委托姓林的人去办理。签订合同时，双方都知道彭耀桂是经营餐饮，并没有约定在变更规划之前不能经营餐饮，而且实际承租的面积与房产证的面积不一致，在2012年12月份拿到房产证，彭耀桂才发现面积不一致，也有向中南公司提出异议；17、彭耀桂在12月初找消防施工单位，在签订施工协议之前，施工单位就说做不了，但施工单位的一个员工推荐了林某，林某称可以办理出来，所以彭耀桂与施工单位在2012年12月12日签订消防系统工程合同。但消防施工结束后，消防部门仍然没有批准。中南公司称彭耀桂一直没有对房屋的用途和面积提出异议不属实，彭耀桂当时强烈要求中南公司解决办理餐饮所需的一切手续的情况下，才认为符合当时最初的约定，当时中南公司口头称这些问题都可以解决，彭耀桂的装修人员也反映说有一个人可以办证，考虑到彭耀桂已投入300多万元的投资，彭耀桂才继续经营和履行合同；18、彭耀桂第二项诉讼请求中所称的律师费8000元，是指：由于中南公司违约而造成损失，彭耀桂聘请律师而支付的律师费8000元，该费用应由中南公司作为彭耀桂的损失支付给彭耀桂；19、彭耀桂第二项诉讼请求中认为任美萍和彭某尚欠的消费款7668元，是指：由任美萍和彭某签字的消费单据总额共7668元，鉴于该款项已经包含在彭耀桂第二项诉讼请求中的进场费150000元中，所以属于重复计算，现彭耀桂撤回该7668元的诉讼请求；20、任美萍与彭某是同事关系，具体工作单位不清楚，他们去消费是以中南公司的名义去消费的；21、大约在2012年12月底，由中南公司把其房产证复印件交给彭耀桂，彭耀桂再提交给工商部门办理营业执照；22、彭耀桂承租后，租金交至2013年5月14日，之后的租金没有交，因为房屋的用途属于办公用途，办理餐饮所需的相关证件也无法办理。彭耀桂在2013年2月已收到城管限期整改的通知，要求整改280.14平方米的违建，所以彭耀桂在2013年5月14日就发出解除通知；23、中南公司所称的尚欠2013年5月15日之前的9000元租金，属于中南公司口头承诺对于前三个月刚刚开业的优惠，中南公司当时是口头同意，无需支付上述9000元租金，所以2013年5月14日之前的租金全部付清。在此之前，中南公司从来没有要求彭耀桂支付上述9000元，可见当时中南公司是同意给彭耀桂免除该费用的；24、双方的租赁关系，在2013年6月26日中南公司收回房屋时即已经解除；25、假如涉案房屋不存在违章，只是由于房屋使用性质为办公的情况下，彭耀桂也不同意继续履行合同。由于房屋的使用性质为办公而非餐饮，如果不变更规划用途为餐饮的情况下，彭耀桂签订该合同的目的就是为了经营餐饮，而规划用途未发生变化，一直为办公用途时，彭耀桂是无法继续经营的，所以即使不存在违章，彭耀桂也不同意继续履行合同。
中南公司、任美萍在原审诉讼中表示：1、彭耀桂是本案原告，陈某是促成彭耀桂、中南公司、任美萍签订租赁合同的中介人员，听说梁某是彭耀桂的合伙人之一，但不清楚相关合同中的签名是否是其本人签名。彭某不是中南公司的员工，也与中南公司、任美萍没有关系。彭某是彭耀桂的朋友，中南公司、任美萍只是认识一个叫彭某的人，彭某与中南公司、任美萍之间没有法律上的关系，只是朋友。中南公司、任美萍从来没有委托彭某在合同中签名；2、确认任美萍是中南公司的代理人，但只是授权任美萍收租，并没有授权任美萍处理其他的事情。任美萍与陈某于2012年8月23日签订的《委托出租房屋确认书》（出租方）是任美萍的私人行为，其未得到中南公司的授权，中南公司不予追认该合同的效力。2012年8月底9月初，任美萍曾向中南公司报告过其与中介方陈某签订过《委托出租房屋确认书》（出租方）的合同，当时任美萍表示其帮中南公司找到了一个承租人，中南公司同意出租，于是彭耀桂与中南公司就于2012年10月12日签订了《广州市房屋租赁合同》，除该合同外，彭耀桂、中南公司、任美萍之间没有签订过其他的租赁合同。由于彭耀桂表示该《广州市房屋租赁合同》并非彭耀桂的亲笔签名，中南公司、任美萍也承认彭耀桂没有在该协议中签名；3、中南公司、任美萍无法确认彭耀桂所称的合伙人情况，但确认《工程项目施工安全协议书》是戴某代表彭耀桂与中南公司签订的（中南公司由任美萍作为代理人）；4、彭耀桂和中南公司、任美萍没有签订过正式的租赁协议，但有口头约定，约定租期从2012年10月1日起至2017年10月31日止，2012年11月1日至2013年1月14日每月租金30000元，从2013年1月15日起每月租金68000元直至合同到期，从2012年10月1日至11月1日为免租期；5、确认彭耀桂所称实际收取的款项，但对于50000元进场费的情况是任美萍的个人行为，与中南公司无关；6、双方对于进场费和押金的约定，彭耀桂所称双方约定进场费150000元不属实，双方口头约定彭耀桂应当支付100000元装修保证金，没有约定过彭耀桂所称的150000元的进场费。双方还约定彭耀桂应付的“两按”（即租金的押金）136000元，彭耀桂应付水电押金为24000元。从实际执行的情况看，彭耀桂已付清100000元装修保证金，付清136000元的租金押金及24000元的水电押金，但双方未明确约定租金支付的期限；7、关于彭耀桂的装修情况，彭耀桂所称的部分事实不属实，地面和墙壁交给彭耀桂时已经完成了平整和粉刷，确认由彭耀桂进行铺设地面和墙壁的瓷砖；确认彭耀桂对厨房内进行全面装修并定制厨房用品、设备及厕所内厕所用品的设备，做了鱼池，做了一个手扶梯工程，安装了一台电梯，安装了门、窗、玻璃、监控设施，铺设空调设备所需的管线工程，制作嵌入墙面内的木柜等装修装潢工程；对于消防工程（铺设消防水管）的情况中南公司需要原审庭后核实；厕所交付给彭耀桂之前是有化粪池，彭耀桂接手后对厕所的位置进行了调整，并对厕所通向化粪池的管道进行过调整，不清楚彭耀桂是否调整了化粪池的位置；房屋交付给彭耀桂之前是有一些电线线路和水管，彭耀桂接手后有对路线和水管进行改造；确认彭耀桂所称的添设电视、空调、吊扇、水晶灯、电灯、经营所需的桌椅、碗、筷及各类厨具、电脑设备、点菜系统设备等设备，这些可移动的物品由中南公司接手后放置在厨房内，但LED招牌只有一个，也存放于厨房内；8、截止2013年7月2日，彭耀桂共拖欠水费17537.54元，截止2013年6月18日共拖欠电费1594.56元；9、确认彭耀桂所称的实际支付的100000元款项（2012年8月24日缴纳了30000元、9月18日缴纳了70000元），但该100000元不是进场费，而是双方口头约定的装修保证金，双方从未约定过彭耀桂所称的进场费、赔偿款、中南公司工作人员的消费款；10、双方口头约定过收取100000元的装修保证金（即2012年8月24日缴纳了30000元、9月18日缴纳了70000元）；11、彭耀桂所交装修保证金100000元，是为了避免彭耀桂在装修时损害房屋，如果没有发生装修时损害房屋的情况，该100000元就用于抵扣租金。事实上也已经抵扣了2012年11月、12月和2013年1月15日之前的租金；12、彭耀桂于2012年8月24日和2012年9月18日分别支付了30000元和70000元款项的性质，属于彭耀桂应当支付给中南公司的100000元装修保证金，该装修保证金已经抵扣到相应的租金内；13、确认收到2013年1月6日缴纳的150000元，其中一部分136000元是以两个月的租金为基础而交纳的押金，该136000元性质是租赁保证金，按租赁的习惯，如果承租人没有拖欠租金及其他违约行为，该费用可在解除合同时无息返还给原审原告，如果彭耀桂有拖欠租金或其他违约行为而应支付违约金，该费用可扣除拖欠的租金或违约金，有余额的可以无息返还；14、不确认彭耀桂所称的购买装修材料及聘请装修单位所花费的金额。这些都是彭耀桂经营的正常成本，彭耀桂在获取经营收益的同时，就应当承担经营成本。彭耀桂单方违约，应自行承担其经营成本，还要赔偿中南公司的损失；15、中南公司不清楚彭耀桂所称被消防和绿化部门罚款的原因，消防和绿化都是应该由彭耀桂自行负责的部分，由于彭耀桂没有按照相关部门的规定进行，这些费用应由彭耀桂自行承担；16、如果像彭耀桂所说，彭耀桂后来才知道涉案房屋不合适做餐饮，但却没有向中南公司提出索赔，也没有要求中南公司帮助解决问题，而是请人办理相关手续，说明彭耀桂是一直知道涉案房屋的具体规划情况。中南公司是在彭耀桂向其出示假的批文以后，才允许彭耀桂经营餐饮的，即2012年12月底中南公司才允许彭耀桂做餐饮，在此之前中南公司明确向彭耀桂告知，在没有变更规划之前不能做餐饮，而只能作为写字楼使用；17、任美萍与彭某是因为本次房屋的租赁而认识的朋友，他们不是同一个工作单位。中南公司不认为任美萍与彭某是中南公司的代理人，更不认为任美萍与彭某有权代表中南公司去消费，任美萍在本案中就是一个中介；18、不同意彭耀桂所称的拖欠租金的情况，彭耀桂尚欠2013年1月15日至2月14日租金3000元，欠2013年2月15日至3月14日租金3000元，欠2013年3月15日至4月14日租金3000元，欠2013年5月15日之后的租金。据此计算，在2013年5月15日之前尚欠9000元租金，除该9000元外，2013年5月15日之前的租金已全部付清；19、关于双方签订合同及履行过程如下：2012年5、6月左右，中南公司委托任美萍进行诉争房屋的加固装修工程，2012年彭耀桂通过中介陈某找到任美萍，当时陈某的说法是彭耀桂希望可以租赁涉案房屋作为餐饮，任美萍当时已经告知该房屋的性质不能作为餐饮，陈某就打电话给彭耀桂，彭耀桂说其有办法办妥餐饮的手续，然后任美萍就同意与彭耀桂见面，当时陈某就提出为保障中介的权利，需要任美萍签订一份协议，于是任美萍就于2012年8月23日与陈某签订了彭耀桂提交的证据2—1【即《委托出租房屋确认书（出租方）》（2012年8月23日）】，但协议不是由任美萍代中南公司签订，而是任美萍在未征得中南公司同意下自行与陈某签订的，任美萍签订该协议之后，陈某就安排彭耀桂与任美萍见面，双方对租赁该房屋的租赁条件进行协商，当时任美萍就告知彭耀桂该房屋的用途与夹层的情况，彭耀桂坚持其能自行办妥餐饮的相关证照，当时协商的结果是，在取得餐饮的证照之前月租金为30000元，如果彭耀桂能够经营餐饮，租金就调整为68000元，彭耀桂表示同意，就支付了30000元诚意金给任美萍，然后任美萍告知中南公司，有人愿意承租该房屋，中南公司还没有做最后决定是否同意把房屋出租给彭耀桂之前，彭耀桂在2012年9月中旬就提出是否能先进场进行前期的测量和设计，中南公司提出，如果彭耀桂能够再缴纳70000元的装修保证金（连同之前的30000元，共100000元的装修保证金），就同意彭耀桂进场装修。后来彭耀桂支付了这笔钱，中南公司允许彭耀桂进场进行装修之前的准备。到了2012年10月份，中南公司允许彭耀桂进场装修，并口头约定10月为装修免租期，双方在2012年10月16日由戴某代表彭耀桂，任美萍代表中南公司签订了彭耀桂提交的证据4《工程项目施工安全协议书》，之后彭耀桂进场装修。当时双方还口头约定装修期满后收取的100000元装修保证金冲抵租金，中南公司认为已经冲抵了2012年11、12月、2013年1月1日至14日的租金共75000元，另外25000元是中南公司代彭耀桂向陈某支付，该25000元是彭耀桂应当支付给陈某的中介费。2012年10月底涉案房屋就由彭耀桂管理和使用。2012年12月下旬，彭耀桂向中南公司出示了伪造的规划局的文件，即《关于申请搭建阁楼及改变使用性质的复函》，当时中南公司不知道该文件是伪造的，所以同意彭耀桂使用诉争房屋经营餐饮，在此之前中南公司是不同意彭耀桂经营餐饮的，只能作为写字楼使用，并同意从2013年1月15日开始把租金调整为每月68000元。2013年1月底，彭耀桂开始对外营业，由于彭耀桂没有处理好油烟的问题，而且在一楼私自加建了顶棚，影响了附近居民的生活，于是附近的居民就向城管部门投诉，所以海珠城管局对彭耀桂经营的“四阿哥”酒楼进行调查，发现夹层不在房产证范围内，于是通过留置送达的方式要求进行整改，中南公司就要求彭耀桂将规划局的批文交给城管部门，向其解释规划已经进行变更的事实，结果城管局经调查核实，发现该批文是伪造的，于是联合其他部门对彭耀桂经营的“四阿哥”酒楼进行调查。2013年4月27日，海珠区食品药品监督管理局发出了责令改正通知书，要求彭耀桂立即停止餐饮服务活动，直至彭耀桂取得餐饮服务许可证为止。中南公司这时才得知该规划批文是伪造的，于是要求与彭耀桂协商善后事宜，但彭耀桂拒绝协商。2013年5月15日，中南公司收到了彭耀桂寄来的《解除租赁合同函》，要求至2013年5月14日终止租赁合同，2013年5月21日，海珠城管局向中南公司发出了《限期拆除违法建设公告书》。2013年6月26日，中南公司把彭耀桂的留守人员驱逐出诉争房屋，并正式收回诉争房屋；20、沟通的前期是任美萍负责的，从2012年10月12日签订《广州市房屋租赁合同》之后，中南公司的法定代表人有参与与彭耀桂沟通，彭耀桂向中南公司支付的款项全部都是交给任美萍，由任美萍代中南公司收取；21、彭耀桂、中南公司、任美萍当时都同意向陈某支付1个月的租金共30000元作为中介费，其中由彭耀桂承担25000元，由中南公司承担5000元。2013年1月，中南公司通过任美萍向陈某支付30000元中介费，其中25000元是中南公司应退回给彭耀桂的，由于彭耀桂没有向陈某支付25000元中介费，中南公司和彭耀桂沟通，都同意由中南公司向陈某支付30000元，其中25000元是属于中南公司应退回给彭耀桂的装修保证金一部分，另外5000元是属于中南公司应付的中介费；22、彭耀桂认为任美萍及彭某消费的金额为7668元，中南公司对此不予确认，中南公司只承认任美萍消费未结账5776元，对彭某的消费未结账情况与中南公司无关，该消费挂账是彭耀桂为感谢任美萍促成彭耀桂与中南公司签订租赁协议的奖励，不需要返还给彭耀桂；23、任美萍在本案是中介的地位，不是代理关系；24、2013年6月26日中南公司收回房屋时，双方即解除合同关系；25、中南公司的第二项反诉请求，是指：由于彭耀桂突然单方违约，导致中南公司在该期间不能立即将房屋出租给他人而导致的出租损失。计算依据是由中南公司按附近市场价租金的标准估算为每月30000元；26、中南公司没有对城管部门作出的相关决定提出行政复议或行政诉讼；27、相关违章建筑问题，《限期拆除违法建设公告书》所称的擅自将首层加高0.7米不属实，实际上该房屋在1966年就已经建设，当时的高度就已经是现状，所以不存在加高0.7米的情况，城管部门所称的在原历史违建的阁楼上进行改建（面积约217平方米），实际上不属于改建，而是由中南公司于2012年7、8月对该部分的相关部位进行加固而进行的施工，2012年3、4月，房管部门认为该部分属于危房，所以中南公司在2012年7、8月左右进行加固，但不知因何原因，城管认为中南公司的加固行为属于擅自改建的违法行为。城管部门所称在原第二层通道上进行扩建面积24.7平方米，以及在原第一层空地上的4.17平方米的历史建筑物顶盖重新搭建，也属于中南公司于2012年7、8月左右的加固行为，但中南公司认为不属于违建；28、2013年10月，有人表示想承租，于是中南公司把彭耀桂放置在涉案房屋内可移动的物品（包括“四阿哥御厨”一个LED大招牌）移至厨房内保管，并对部分房屋做了简单的装修。2013年10月，中南公司把涉案整栋房屋都移交给新的承租人使用，所以目前该房屋的实际使用及控制人也不是中南公司。
本案原审诉讼中，中南公司最初表示不同意由彭耀桂把屋内的物品搬走，彭耀桂同时也表示不愿意搬走屋内的物品。本案于2013年11月7日原审庭审过程中，原审法院询问彭耀桂，是否同意在近期内搬走可移动的物品，彭耀桂表示仍然不同意搬走屋内的物品，中南公司向原审法院表示“如果对方愿意搬走的话，同意对方把可移动的物品拿走”。2013年11月15日各方前往现场时，中南公司在现场笔录中表示希望对方尽快把物品搬出。
2014年4月16日，彭耀桂和中南公司均向原审法院表示：经法院协调，彭耀桂把涉案房屋内的物品搬移至广州市荔湾区桥中西兴围街12号，对于涉案房屋内的空调、消防器材、部分应急灯、监控系统、一楼大堂内的吊灯、二楼夹层办公室内的保险柜、一楼和二楼厨房内的炉灶、铁架招牌、目前正在使用的日光灯和节能灯，双方同意纳入不可移动的装修物范围，彭耀桂不予搬走。
2014年5月30日，彭耀桂和中南公司在评估现场，再次共同向原审法院表示：对于涉案房屋内的空调、消防器材、部分应急灯、监控系统、一楼大堂内的吊灯、二楼夹层办公室内的保险柜、一楼和二楼厨房内的炉灶、铁架招牌、目前正在使用的日光灯和节能灯，纳入不可移动的装修物范围，由中南公司保留使用。
经彭耀桂申请，原审法院委托北京永拓工程造价咨询有限责任公司广州分公司对涉案房屋内不可移动的装修物进行评估，彭耀桂为此支付评估费12000元。该公司于2014年11月3日作出《广州市海珠区房屋内不可移动的装修物、镶嵌物残值价格鉴定报告》，结论为：2013年6月26日的残值为800890元。彭耀桂的质证意见：1、鉴定报告编制依据不明，没有具体指出鉴定报告所执行国家省、市相关部门所制订的法定文件；2、装修工程造价部分，过于笼统，鉴定严重偏低，报告没有分部、分项列出工程计价明细，厨房的油烟环保工程、大堂中央空调工程、二层包厢的搭建工程（承租时二层整层没有隔间的）等都没有在报告中体现，所以需要分部、分项列出工程计价明细逐一核实。单单几项工程就花费好几十万，在广州地区每平方米1230元的装修标准，根本就无法达到一般的餐饮标准；3、彭耀桂已提供大量证据证明彭耀桂为装修投入2292835.5元，应当以此作为认定的标准。中南公司、任美萍的质证意见：1、对第5、8项评估价值有异议。根据彭耀桂在本案中提交的证据，其购买第8项小型货梯的合同价是26000元，但折旧后的评估价却达到了28800元，第5项单头炉灶，彭耀桂购买价是1500元，而评估价是1620元，这是不合理的；2、对报告中的其他内容（含评估的价格）没有异议；3、彭耀桂主要对其装修、环保工程以提供合同为主，没有提供相应的单据，其实根本不知道彭耀桂有无实际支付这笔款项，在中南公司收回涉案房屋后，彭耀桂当时的供应商和合作伙伴上门收款，本案中存在彭耀桂要求索赔的项目和数额没有实际支付给施工单位的情况。
经彭耀桂申请，原审法院委托广东文曲房地产土地与资产评估有限公司对涉案可移动的物品的价值进行评估，原审原告为此支付评估费2000元。该公司于2014年8月29日作出《资产评估报告》，评估结论为：存放于广州市荔湾区的一批设备及日常用品的评估值为124605元（评估基准日为2013年6月26日）。彭耀桂的质证意见：对其真实性、合法性、关联性无异议，但评估价值偏低。中南公司、任美萍的质证意见：对其真实性、合法性没有异议，对评估金额没有异议。关联性方面，评估报告中的物品彭耀桂已于2014年4月搬离涉案房屋，彭耀桂在本案向中南公司的索赔金额事项中应扣除报告中的所有物品和对应的金额。
原审法院认为：落款日期为2012年10月12日的《广州市房屋租赁合同》，虽然经房屋租赁管理部门备案，且承租方的签署人为“彭耀桂”，但彭耀桂和中南公司、任美萍均表示该签名并非彭耀桂的亲笔签名，故该合同不是当事人的真实意思表示，该合同对双方均无约束力。
关于相关人员签订《委托租赁房屋确认书（承租方）》和《委托出租房屋确认书（出租方）》的效力问题。虽然彭耀桂和中南公司、任美萍未在同一份租赁合同中签字确认双方的租赁关系，但据双方当事人陈述，彭耀桂已经实际使用中南公司的上述房屋且交纳了押金及租金，故双方的租赁关系成立。彭耀桂认为，其和陈某签订的《委托租赁房屋确认书（承租方）》（2012年8月22日），以及任美萍和陈某签订的《委托出租房屋确认书（出租方）》（2012年8月23日）等协议，就是双方的书面租赁协议之一。中南公司、任美萍对此认为，任美萍无权代表中南公司签订该《委托出租房屋确认书（出租方）》（2012年8月23日），但中南公司、任美萍亦承认涉案房屋的出租事宜，前期工作是由任美萍负责沟通的，相关押金、租金等款项也是由任美萍收取，关于装修而签订的《工程项目施工安全协议书》也是由任美萍代表中南公司签订的。由此可见，任美萍在房屋出租过程中，均代表中南公司，即使中南公司没有授权其签署上述《委托出租房屋确认书（出租方）》（2012年8月23日），任美萍的行为符合表见代理的特征，结合双方均表示陈某是涉案房屋出租事宜的中介人员，原审法院认为，任美萍是涉案房屋出租方的代理人，其代表中南公司签署相关协议并收取费用，彭耀桂和中南公司的权利义务，受该《委托租赁房屋确认书（承租方）》（2012年8月22日）和《委托出租房屋确认书（出租方）》（2012年8月23日）的约束，中南公司认为任美萍是涉案房屋中介人员的意见，不予采纳。关于相关人员于2013年1月5日签订的《委托租赁房屋确认书（承租方）》和《委托出租房屋确认书（出租方）》，因彭耀桂未举证证实彭某有权代表中南公司签署《委托出租房屋确认书（出租方）》（2013年1月5日），且中南公司对彭某的代理人身份予以否认，故各方于2013年1月5日签署的《委托租赁房屋确认书（承租方）》和《委托出租房屋确认书（出租方）》，对各方均无约束力。鉴于任美萍是中南公司的代理人，其不是房屋租赁关系的出租方，出租方的权利义务由中南公司承担，彭耀桂要求任美萍承担出租方义务的意见，不予采纳。
关于租期问题。彭耀桂认为，租期从2012年8月23日起至2020年8月22日止（共八年），中南公司、任美萍对此认为租期从2012年10月1日起至2017年10月31日止（共五年）。据前述分析，原审法院已确认2012年8月22日及2012年8月23日签订的《委托租赁房屋确认书（承租方）》（2012年8月22日）和《委托出租房屋确认书（出租方）》（2012年8月23日）的效力，彭耀桂陈述的内容符合上述合同的约定，故原审法院采纳彭耀桂的意见，认为双方约定的租期从2012年8月23日起至2020年8月22日止（共八年）。
关于原彭耀桂于2012年8月24日、2012年9月18日共支付100000元款项的性质问题。彭耀桂认为：该费用属于进场费，并认为双方约定进场费为150000元，彭耀桂实际支付100000元，另有50000元分两部分，一部分用于抵扣曾某的医药费40000元，另一部分用于餐厅消费，直至消费完毕。中南公司、任美萍对此认为：该100000元的性质属于装修保证金，并认为该100000元费用已经抵扣相应的租金。从前述《委托租赁房屋确认书（承租方）》（2012年8月22日）和《委托出租房屋确认书（出租方）》（2012年8月23日）内容看，双方曾约定彭耀桂应支付入场费150000元，且任美萍曾于2013年2月5日出具书面的确认书，内容为“四阿哥御厨所欠进场费伍万元整，已在2013年2月5日支付曾某医药费肆万元，此后双方不再提出异议，余下壹万元，留在四阿哥餐厅消费，直至消费完毕”，由此可见，任美萍承认尚欠50000元进场费，且承认对于所欠的该进场费，以支付医药费及消费的方式进行抵扣，该情况与彭耀桂主张的内容一致，故原审法院采信彭耀桂的主张，认为彭耀桂于2012年8月24日、2012年9月18日共支付100000元款项的性质属于进场费。中南公司、任美萍认为该100000元款项的性质属于装修保证金，但其未提交相应的证据予以证实，中南公司、任美萍亦从未向彭耀桂出具过关于“装修保证金”的收据，故对中南公司、任美萍的该主张，不予采信。鉴于任美萍代表中南公司出具上述内容的确认书，故上述40000元医药费及任美萍在该餐厅消费的费用亦应计入进场费，据彭耀桂提交的单据金额及中南公司、任美萍认可的金额看，任美萍实际签单消费5776元。对于有“彭某”签名的消费单，彭耀桂未举证证实亦属于可抵扣进场','2018-10-03
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