上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一(民)初字第20352号
原告(反诉被告)上海市闵行区好第坊小区业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人劳洲，该业委会主任。委托代理人李德安。委托代理人卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)上海南房集团物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人孟健，董事长。委托代理人周伟龙。委托代理人许胜平，上海市李国机律师事务所律师。原告上海市闵行区好第坊小区业主委员会(以下简称好第坊业委会)与被告上海南房集团物业管理有限公司(以下简称南房物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。期间被告南房物业提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。原告(反诉被告)好第坊业委会之负责人劳洲及其委托代理人李德安、卢小兰、被告(反诉原告)南房物业之委托代理人周伟龙、许胜平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)好第坊业委会诉称，其与南房物业于2010年12月30日签订《临时物业管理协议》，约定：1、其所属小区建筑面积约12.5万平方米，业主约991户，共计应收费每年人民币145万元(以下币种相同)，包括物业费及停车费(地下车位47个，地面车位350个)；2、临时委托南房物业服务6个月，日期从2011年1月1日起至2011年5月31日止；3、南房物业承诺好第坊小区的保安必须配备24人，保安队长1人(可适当兼任)，保洁工12人；4、其承诺停车位按300个(月收每辆150元)计，一月份支付全年费用的按10个月收，支付半年的按5个半月收；除税收后的70%归其所有，其余费用归南房物业所有等内容。协议签订后，南房物业即开始为好第坊小区提供物业管理服务，临时协议到期后双方未再行签订书面合同，南房物业继续为好第坊小区提供物业管理服务，直至2012年12月31日止。中国电信自2007年左右开始承租好第坊小区内的共有场地，每年场地租赁费为2万元，南房物业在物业管理服务期间共收取了4万元，由于该项费用在上述协议中未作约定，依物业管理条例的相关规定，利用公用部位或者公用设施所得收益归全体业主所有，加之南房物业无需支付管理成本，理应全额返还。南房物业在物业管理服务期间已经收取停车费556,160元，应返还其中的70%计389,312元。此外，南房物业在撤离小区前预收了部分业主2013年度停车费计59,465元，后一任物业即上海朗阁物业管理有限公司(以下简称朗阁公司)同意归其所有，亦应全额返还。然而经其多次催讨，南房物业拒不返还上述费用，故诉至法院，要求：一、南房物业给付其2011年1月1日至2012年12月31日期间停车费389,312元；二、南房物业给付其预收的2013年度停车费59,465元；三、南房物业给付其2011年、2012年场地租赁费4万元；四、南房物业支付以上述第一、二、三项诉请金额为本金自2013年1月1日起至本判决生效之日止按国家银行同期贷款利率计算的利息。诉讼中，好第坊业委会以其于2011年2月收到南房物业1万元为由，要求从上述诉请金额中扣减该1万元；后好第坊业委会又以经查电信场地租赁费实为每年21,537.53元为由，要求变更第三项诉请金额，即要求南房物业按该实际场租标准支付二年的租赁费用。被告(反诉原告)南房物业辩称并反诉称，其于2011年1月1日至2012年12月31日期间对好第坊小区提供物业管理服务，收取了在此期间的停车费556,160元，扣除5.65%税率后的收入为524,736.96元，好第坊业委会可得其中的70%计367,315.87元，经与其已付的1万元折抵，尚余357,315.87元未付。但与此同时其在经营期间支出大于收入，好第坊业委会依约尚需向其支付多笔费用(见其反诉意见，略)，故不同意本诉请求。其预收2013年度的停车费59,465元，应由在其之后接手的朗阁公司向其主张权利，与业委会无涉。至于好第坊业委会与朗阁公司之间就此达成的协议，属他方单方意思表示，对其没有法律效力，加之在其进入该小区之前前任物业公司也预收有停车费用，好第坊业委会至今未返还，依同样的道理其不同意返还预收的2013年度费用。基站设备由小区11号楼供电并占用小区绿化带，其对电源线路、电表箱进行养护并按季抄表和收取电费，存在管理成本，且在其接管小区时好第坊业委会就告知其相关通信租赁费用由其收取，以及上述《临时物业管理协议》第五条中其余费用归其所有的约定中的“其余费用”括及小区公共收益费用，故其按每年21,537.53元的标准收取的二年费用中，在扣除已经缴纳的5.65%营业税之后，余额均应归其所有，不同意返还。其从2011年起即负责该小区的物业管理服务，在前任物业公司预收的2011年度停车费61,825元中，其有权提取扣除5.65%税率后的停车费中的30%计17,499.57元，加上因业委会无法正常履行职责导致部分业主拒付的停车费52,875元中扣除上述税率后其应提取的30%计14,966.27元，好第坊业委会合计欠付32,465.84元。好第坊业委会自始就未正常开展工作，后于2011年6月至2012年11月期间完全不履行职责，导致相关维修项目无法向业委会申请及备案，该小区也未开通维修基金使用渠道，致其为维修小区物业不得不垫支各类费用累计174,405.08元，包括防水工程102,860元以及其他公共维修项目。其中防水工程是其在业主反复要求下委托案外公司承包施工，由于需要对外墙、楼顶及女儿墙等部位进行周全施工，故部分业主房屋的施工面积超出对应室内建筑面积亦属正常情况。按协议约定其为该小区物业管理服务的全年应收款不低于145万元，如不足双方应另行考虑贴补事项，其在两年物业管理服务期间共收取服务费2,707,642.52元，好第坊业委会应补足差额192,357.48元。依该小区配备物业人员的人数，如果采用一天八小时工作制的话，则无法完成物业服务工作，需要物业人员超时加班，故其发放的工资包括国家最低工资基数加上超时工资的两部分组成，且在签订协议时其是按2010年相关政策计算职工工资，之后国家政策对职工最低工资的基数不断进行调整，即2011年4月起从每月1,120元调整为1,280元，2012年4月1日起又调整为每月1,450元，导致其员工工资及社保费用等成本不断提高，其为减轻经济压力通过江川金榜水电维修服务社(以下简称江川服务社)为聘请的部分物业服务人员代缴三金，最终此类开支仍增加了288,898.11元，依协议约定如遇新的政策法规出台后与原测算依据相悖，双方应重新考虑补贴方案，故其有权要求好第坊业委会从公共收益中支付该部分费用。综上，其反诉要求：一、好第坊业委会给付其2011年1月1日至2012年12月31日期间停车费32,465.84元；二、好第坊业委会给付其2011年1月1日至2012年12月31日期间应收费用差额192,357.48元；三、好第坊业委会给付其垫付小区公共部位及设施维修费用174,405.08元；四、好第坊业委会给付其2011年4月至2012年12月期间物业工作人员支出成本增加费用288,898.11元；五、好第坊业委会支付以上述第一、二、三、四项诉请金额为本金从2013年1月1日起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息。原告(反诉被告)好第坊业委会则辩称，反诉第一项诉请中前任物业公司预收停车费用并不在其处保管，应由前后两家物业公司进行交接，与其无涉，加之南房物业未提供相应停车费票据的原件，其对南房物业主张的具体金额亦不予认可。如果小区部分业主拖欠停车费用的情况属实，已经损害了全体业主利益，应由物业公司向相关业主进行催讨，亦与其无涉。反诉第二项诉请中所指全年不低于145万元收入的约定，指的是应收数而非实收数，南房物业于2014年2月向其提交的清单中记载一年收取住宅和商铺的物业管理费金额是1,275,402.80元，加上一年可收的停车费用已经超过145万元，根本不需要补贴差额。反诉第三项诉请中的维修费用、防水工程费用如果确实由南房物业垫付，该公司应及时向其申请及备案，经业主本人出具维修项目申请报告，其业委会核实、公示后，经三分之二以上的业主同意后可以动用维修基金。小区维修基金账户确实迟迟未能开通，其中一期维修基金账户是在2012年10月开通，二、三期以及小区幼儿园的账户因开发商始终不肯移交而未开通，但不影响南房物业履行申报、备案等义务。当时虽有部分业委会成员离职，但除2012年1月其人员不足半数，以及2012年8月其人员为三人之外，其余期间均有足够的人数保证开展正常工作。因其在与南房物业签订合同时已将小区议事规则、管理规约、维修基金使用规约一并交付对方，南房物业知道申请动用维修基金的相关流程，但该公司未履行告知或备案等义务，违反维修基金使用程序的要求，应当自行负担维修费用。此外，南房物业所提供的证据材料，也不足以支持该公司主张的维修费用金额成立，如建筑防水工程承包合同未经其签名盖章，部分单据中无人签名或不是业主本人签名的，有业主签字的单据中防水工程面积超出业主产证面积的，签名人身份不明等情形，其均不予认可。反诉第四项诉请中所涉及的相关费用成本的补贴方案，需双方协商后经业主大会三分之二以上业主同意后通过，其无权随意补贴。经其调查发现，南房物业所使用人员通过失业保险基金统一支付社保，无需南房物业负担，物业工作人员有缺岗现象，实际未达到协议要求的人数，所提交社保缴纳通知书也有可能用于其他小区物业服务，故南房物业所提供的证据不足以证明实际增加了人工成本。此外，在签约前南房物业是按每月1,800元的工资标准进行测算，协议中约定的物业管理服务收费标准已经偏高，此后政府对最低工资标准政策的调整幅度对南房物业并无实质影响。本院经审理查明：2010年4月好第坊小区经业主大会通过议事规则、管理规约、使用规约等文件，其中维修资金使用规约中约定属规定的急修项目、物业维修和更新费用在3,000元以下的等五种情况，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支，上述情况由物业服务企业事先告知，事后在5个工作日备案；物业维修和更新费用在3,001元以上3万元以下的等情况，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。2010年12月30日好第坊业委会(甲方)与南房物业(乙方)签订《临时物业管理协议》，载明：1、甲方所属小区建筑面积约12.5万平方，业主约991户，共计收费约145万元/年，包括地下车位47个，地面车位350个，临时委托乙方物业服务6个月；2、日期从2011年1月1日起至2011年5月31日止，到期双方就管理要求、内容等事宜无重大异议，乙方在同等条件下，具有优先续签正式合同之权利；3、乙方承诺《好地坊》小区的保安必须配备24人保安队长1名(可适当兼任)共计25人，保洁工12人；4、服务要求参照《上海市住宅物业服务标准》三级的标准管理；5、甲方承诺停车位按300个(月收150元/辆)计，一月份支付全年费用的按10个月收，支付半年的按5个半月收，除税收后的70%归甲方所有，其余费用归乙方所有；物业费的收费按乙方到时实测的建筑面积为准(按产权证或房地产交易中心提供建筑面积)；多层按0.8元/月平方，高层按1.05元/月平方，店面和托儿所等有甲乙双方共同向产权人再予交涉，原则托儿所按0.8元/月平方，店面和开发商所占用，出租的部分及会所等按1.2元—3元/月平方收取；全年的应收款不低于145万，如有不足部分，双方应另行考虑贴补事宜；6、乙方所测人员成本均按2010年政府颁布的相关政策测算，如遇政府又有新的法规等与现测算相悖，双方应重新考虑贴补方案；7、甲乙双方均应遵守国家的相关法律、法规，如有未尽事宜，双方可另订补充协议；补充协议与本协议具有同等法律效力(其余内容略)。同月31日南房物业入住好第坊小区进行物业管理服务。《临时物业管理协议》到期后，南房物业继续进行物业管理服务直至2012年12月底止。2011年7月8日好第坊业委会、南房物业及居委会召开会议，相关会议记录载明：基于业委会与南房物业协议已到期，需要将前面的账目结好，…，请考虑到好地坊小区的特殊情况(维修资金账户未开通)，同时南房物业涉及小区经营利益的账务业委会以公函形式给予结清，具体如下：…1—6月的协议终止。之后业委会主任及其他部分委员陆续辞去委员资格，导致业委会人数不足《规约》约定的半数，在居委会的主持下，好第坊小区从2012年2月起启动业委会成员换届选举，同年11月新一届业主大会及业委会备案登记成立，并于次年3月与朗阁公司签订物业服务合同。2012年11月好第坊业委会连续发函，载明希望南房物业公布小区的物业收支账目、停止收取2013年度停车费、物业费，维持正常工作秩序等内容。2013年12月至2014年3月初好第坊业委会多次向南房物业发函，分别载明要求南房物业归还包括停车费、场地租用费用等在内的共有收益，以及在有有效票据的情况下同意扣除小区物业维修支出费用，要求南房物业协商解决，要求南房物业提供所有纳税、支付凭证的情况下，小区共有收益收支相抵后应归还小区共有收益287,292.73元等要求。期间的2014年2月南房物业致函好第坊业委会，列明其收到停车费中业委会的应得数额、电信场地租用费用归属、前期物业收取部分2011年应由其收取的费用、前业委会已领用公益费、其垫付维修费用，以及其应收款距保底数的差额部分等事项，并要求业委会考虑对所欠费用如何归还和补偿等意见。另查明：一、南房物业持有入住好第坊小区之前前任物业公司向部分业主预收2011年度停车费的清单、停车费收据复印件及车主相关说明等材料。2011年2月好第坊业委会出具收条，载明收到南房物业交来好第坊小区公益性收入1万元。2013年南房物业出具清单，载明停车费收入中2011年为314,695元，2012年为241,465元，总计556,160元，超收2013年停车费59,465元。南房物业出具的另一份清单载明，多层和高层住宅总面积为108,782.06平方米，合计年收入1,093,898.76元，商铺总面积14,454.99平方米，合计年收入181,504.04元，二项合计住宅加商铺全年收入1,275,402.80元。2015年3月好第坊业委会与朗阁公司签订协议，约定业主交纳给南房物业的2013年度停车费用归业委会所有，并由业委会向南房物业追讨。2015年5月好第坊业委会致函南房物业催讨2013年度的停车费59,465元。朗阁公司出具证明，载明其同意就南房物业预收的2013年度停车费59,465元均归好第坊业委会所有。二、2005年上海移动通信有限责任公司与好第坊小区原物业公司签订《小区覆盖合作协议书》，约定有效期限10年，每年场地租赁费标准为21,717元。诉讼中双方当事人确认南房物业以每年21,537.53元的标准收取了二年的租赁费用。三、2011年8月南房物业下属好第坊物业管理处曾向好第坊业委会成员送交《关于好第坊小区部分业主房屋漏渗水修复请示报告》。经南房物业同意，2011年8月上海中强建筑防水工程有限公司在房屋防水工程承包合同的乙方处盖章，甲方处空白，合同中载明工程地点为好第坊小区，工程承包方式为包工包料，工程维修单价为屋面维修每平方米35元，外墙维修每平方米25元。南房物业制作的房屋修理养护任务单中，就好第坊业委会认可业主本人签名的任务单部分，记载如下：1、东川路XXX弄XXX号XXX室(上下文中未特别注明是哪个弄的均指在东川路865弄内)，屋面96平方米(好第坊业委会对单项防水工程面积超过对应房屋建筑面积的部分均持有异议，本项及下文标注为“面积争议”)；2、37号601室，屋面80平方米，外墙25平方米；3、34号602室，屋面20平方米；4、26号601室，屋面44平方米，外墙36平方米；5、10号602室，屋面112平方米(面积争议)；6、2号602室，屋面72平方米；7、37号楼梯间6楼平顶，屋面20平方米；8、1号601室，屋面32平方米；9、64号401室，外墙10平方米；10、78号602室，屋面20平方米，外墙10平方米；11、73号602室，外墙29平方米；12、57号601室，外墙31平方米；13、24号601室，屋面21平方米；14、24号602室，外墙18平方米；15、37号601室，外墙10平方米；16、16号601室，屋面63平方米，外墙52平方米；17、16号602室，屋面63平方米；18、东川路XXX号—881号，屋面42平方米；19、33号501室，外墙33平方米；20、33号601室，外墙53平方米；21、44号601室，屋面41平方米；22、64号501室，外墙39平方米；23、44号602室，屋面166平方米，外墙28平方米(面积争议)；24、64号402室，外墙8平方米；25、65号601室，屋面161平方米(面积争议)，外墙43平方米；26、永平路XXX号，屋面64平方米；27、15号602室，屋面167平方米(面积争议)；28、13号602室，屋面156平方米(面积争议)；29、42号202室，外墙13平方米；30、13号301室，外墙16平方米；31、51号801室，外墙8平方米；32、50号1101室，外墙48平方米；33、50号1102室，屋面5平方米；34、50号1001室，外墙渗水480元；35、47号301室，外墙6平方米；36、70号601室，外墙60平方米；37、5号601室，外墙5平方米；38、永平路XXX号，屋面68平方米(面积争议及是否存在屋面部分之争议，南房物业提供照片显示该小区门面房有单独的顶部结构)。好第坊业委会不认可业主本人签名的房屋修理养护任务单部分，记载如下：1、东川路XXX号，屋面30平方米(用户签名落款与业主清册登记业主的姓名不一致，上下文中未特别注明的业主清册均指好第坊业委会提供的版本)；2、10号601室，屋面52平方米(用户签名处落款与房产资料登记原产权人的姓名一致)；3、7号602室，屋面105平方米(面积争议，用户签名处落款与业主清册登记业主的姓名一致)；4、3号602室，屋面116平方米(无用户签名)；5、77号601室，外墙39平方米(用户签名处落款与房产资料登记产权人的姓名一致)；6、72号201室，卫生间总管破裂渗水外包修理1,200元(用名签名处落款与业主清册登记业主的姓名一致)；7、10号601室，屋面做防水北一半43平方米(用户签名处落款同本节编号2的任务单，好第坊业委会认为系重复计算)；8、19号601室，屋面40平方米(用户签名处落款因花体签名而无法与业主清册登记业主的姓名比对是否一致)；9、13号601室，外墙31平方米(用户签名处落款与房产资料登记产权人的姓名一致)；10、3号501室，外墙30平方米(用户签名处落款因花体签名而无法与业主清册登记业主的姓名比对是否一致)；11、6号601室，外墙56平方米(用户签名落款处与业主清册登记业主的姓名不一致)；12、永平路XXX号，屋面41平方米(用户签名处落款与房产资料登记原产权人的姓名一致)；13、永平路XXX号，屋面防水44平方米(用户签名处落款与房产资料登记原产权人的姓名一致)；14、永平路XXX号，屋面84平方米(用户签名处落款与业主清册登记业主的姓名不一致，诉讼中南房物业递呈落款时间为2015年10月23日的业主曹立江情况说明，载明永平路XXX号于2012年9月13日由南房物业修理屋面漏水，情况属实等内容)；15、5号602室，屋面118平方米(用户签名处落款与业主清册登记业主的姓名不一致)；16、永平路XXX号，屋面69平方米，永平路XXX号，屋面55平方米，永平路XXX号，屋面55平方米(用户签名处落款均与业主清册登记业主的姓名不一致，好第坊业委会提交的徐雪龙书面证言载明，从2008年开始漏水问题一直存在，一直在报修，从未修好过，南房物业递呈的徐雪龙书面证言载明，242号—236号屋面漏水，全部做防水(在本月内修)，代表四户业户等内容)。诉讼中，双方当事人对每平方米屋面防水35元、外墙防水25元的价格形成一致意见，并表示对上述是否业主本人签名的争议任务单不申请鉴定，任务单中记载的防水工程面积已无法通过鉴定方式确定是否与实际施工面积一致，对防水工程的具体费用不申请审计或评估，并要求法院依现有证据进行处理。四、好第坊业委会、南房物业对下列公共维修费用没有争议，包括：1、水泵抢修910元；2、电梯更换853元；3、购买垃圾桶3,800元；4、小区路灯修复9,858元；5、操场场地、小区路面修复3,100元；6、中心广场木板材料360元；7、修理59号铝合金门350元。双方有争议的公共维修费用如下：1、2011年11月2日道路材料费4,000元发票，有2011年5月至7月期间的65—66号前侧路面维修单(3，本节中维修单后面所附数字是根据当事人确认一致的，或落款房址、姓名与业主清册、居委会留存的实有人口信息登记簿、人口普查资料等材料中所记载的对应房屋的产权人、户籍人员、人在户不在的同住人的姓名一致的情况为基础统计出的人数，如后面未注明数字或说明的，表示双方对维修单本身的真实性没有争议，本院不再统计人数)、居委会东侧东面台阶地砖维修单(1，为居委会综治协管员)、体育场台阶下落深水维修单(2)、59号东侧明沟13号维修单(3)、46号北面阳台下明沟维修单(2)，并附上海都市丽实业发展有限公司出具的4,000元道路修补清单以及该公司单方盖章的建筑工程合同；2、2011年11月22日PVC材料38元发票，有同日13号污水总管维修单(1)；3、2011年11月28日配玻璃260元发票，有同日50号楼梯间玻璃维修单(2)、46号楼梯间玻璃维修单(2)；4、丁君良出具的疏冲费1,800元收条，有一号岗至四号岗污水总管维修单(0，注：业主清册上登记产权人为开发商，无法核对签名人的身份)；5、2012年2月16日排污泵及人工费4,000元发票，并附2011年3月上海通一水泵有限公司单方盖章的好第坊小区一期地下车库排污泵等更新协议；6、2012年7月28日管子材料及人工费520元发票，有前一日58号上水箱水管维修单(2)；7、定额发票200元，有2012年7月26号大门前路面维修单(3)；8、定额发票600元(南房物业称实际发生1,400元)，有2012年10月60号水泵房维修单(2)；9、2012年8月29日上海南房集团顺高楼宇设备工程有限公司(以下简称顺高公司)出具材料费1,150元发票，有2011年11月59号电梯维修单、2011年4月62号电梯维修单(2)、2011年4月58号电楼维修单；10、2014年11月26日顺高公司出具的62号楼更换印板853元发票(南房物业表示六栋楼的电梯风扇修理均开在62号楼发票上)，有2012年8月的50号电梯维修单、51号电梯维修单、58号电梯维修单(其上的三个签名中，1001室落款的“周瑜”与本节编号6维修单中“周瑜”的落款字样不一致，801室落款的第二个字难以辨明而存疑，1002室签名人身份不明)、59号电梯维修单、61号电梯维修单、62号电梯维修单(2)；11、定额发票485元(南房物业称实际发生800元)，有2012年3月至8月期间的13号南侧污水管维修单(2)、79号门前自来水总阀维修单(1)、73号门口进水阀维修单(0)、79号门前水管滑门维修单(2)，以及2011年6月至8月的71号前侧自来水活门维修单(2)，72号前自来水进水阀维修单(3)、76号门前自来水进水阀维修单(1)、74号门前自来水进水阀维修单(2)；12、定额发票200元，有2012年7月66号东侧休息厅横梁维修单(好第坊业委会认可100元)；13、定额发票220元，有2012年9月58号楼顶水箱维修单(好第坊业委会认可100元)；14、定额发票350元，有2012年6月中心广场休息亭园板凳安装维修单(好第坊业委会认可100元)；15、定额发票50元，有2012年4月4号岗侧铁大门维修单(3)；16、2014年11月26日顺高公司出具的59号楼修理控制柜1,365元发票，有2011年4月顺高公司单方盖章的电梯项目修理签证单(2)；17、2011年12月顺高公司出具水泵故障抢修1,512.90元收据，有2011年7月由顺高公司盖章的水泵故障抢修签证单(1)；18、2011年8月18日顺高公司出具的水泵修理费11,002.80元发票，有2011年9月南房物业出具的抢修工程结算单，其内记载有居委会主任、业委会副主任以及业主家属三人签字确认“原7月22日晚商量修二台水泵费用为5,000元，购买一台为4,500元”的内容(好第坊业委会认可9,500元)；19、2012年2月8日顺高公司出具的电梯修理费11,830元发票，有2011年12月58号电梯项目修理签证单(4)及附页(3)；20、2014年11月26日顺高公司出具的62号楼更换门机控制板2,161元发票，有2012年8月电梯项目修理签证单(0)；21、2014年11月26日顺高公司出具的61号楼修理控制柜主板1,138元发票，有2012年8月61号楼电梯项目修理签证单(3)；22、2014年11月26日顺高公司出具的61号楼修理驱动变频器3,185元发票，有2012年9月61号楼电梯项目修理签证单(1)；23、2014年11月26日顺高公司出具的61号楼更换光幕967元发票，有2012年9月61号楼电梯项目修理签证单(2)；24、2014年11月26日顺高公司出具的62号楼更换光幕967元发票，有2012年9月62号楼电梯项目修理签证单(备注栏内1101室人员的签名与业主清册登记的业主姓名不一致)；25、2014年11月26日顺高公司出具的59号楼更换轿厢显示器1,194元发票，有2012年12月59号楼电梯项目修理签证单(0)；26、2012年5月23日顺高公司出具的材料费52元发票，有修理耗用材料月报表(0)；27、2013年1月变频控制柜抢修800元发票(0)；28、定额发票300元(0)。双方当事人确认公共维修部位的费用不申请评估，以及部分单据中是否系业主本人签名之争议不申请鉴定。五、2011年4月南房物业(甲方)与江川服务社(乙方)签订协议书，约定甲方委托乙方对其拥有物业管理权的好第坊等小区进行保洁保安、绿化养护、水电维修等工作进行管理和维护，甲方每月支付乙方15万元整，乙方先暂聘人员为85人左右等内容。2015年1月闵行碧江公益服务社出具证明，载明南房物业在其服务社(非正规劳动组织)聘用的物业工作人员属于市级认定“双困人员”，社保由市失业保险基金统一支付。诉讼中，好第坊业委会、南房物业确认对南房物业在好第坊小区物业管理服务期间的实际支出成本不申请评估。以上事实，由好第坊业委会提供的临时物业管理协议、江川房管办出具的证明、南房物业出具的函、南房物业出具的明细清单、朗阁公司的证明、表决票、汇总表、使用规约、归还小区公共收益的函及邮寄凭证、工作联系函、闵行碧江公益服务社出具的证明及其非正规就业劳动组织证书、组织机构代码证、2013年停车费汇总清单及物业服务合同、业主清册、居委会证明、小区业主的授权书及公告、催讨停车费的通知书及邮寄凭证、业委会与朗阁公司签订的协议书、徐雪龙出具的证明、小区覆盖合作协议书及闵行分公司记账清单、移动通信建设协议、居委会出具的补充说明、移交清单、业委会会议纪要、工作计划、选举公告、工作人员名单的公告、选举会议的通知、照片等证据材料，南房物业提供的收条、江川房管办出具的证明、居委会出具的证明、临时物业管理协议、前任物业公司预收2011年度停车费的明细清单及发票(复印件)、拒付停车费的明细清单、拒付业主的情况说明及照片、小区维修清单、建筑工程合同、抢修报告、道路修补清单、维修证明单、签证单、材料费发票、收条、定额发票及维修现场照片、防水工程任务单情况表、建筑防水工程承包合同、任务单、表扬信、徐雪龙出具的证明、金明祥出具的情况说明、南房物业与金榜服务社签订的协议书、致业主的公开信、致江川街道的信函及邮寄凭证、关于好第坊小区部分业主房屋漏渗水修复请示报告、公共部位维修证明单证明人清单、好第坊物业管理处的工资清单、保安当班记录、交金人员清单及情况说明、人力资源和社会保障局的通知、职工平均工资的通知及社保保险费缴费标准的文件、税收完税证明、完税凭证、防水工程任务单签名情况表、自制的住宅商铺全年收入事实的说明、业主清册、防水工程汇总表、移动通信租赁费的情况说明、产权人信息、租房情况说明、曹立江出具的情况说明、店铺照片、业委会公告、业主大会公告、业委会公示及公益性收支汇总表、致区房管办的说明、小区景观修复申请报告、房管办出具的证明、急函及挂号凭证、消防器材缺失请求报告及邮寄凭证、电梯抢修报告、小区防水申报报告、居委会出具的证明、业委会致信及其复函、居委会出具的情况说明、社保缴纳通知书、商业收据等证据材料，本院至居委会调取的部分房屋内业主及家庭户籍情况等证据材料，以及当事人陈述所证实。本院认为，好第坊业委会、南房物业自愿签订《临时物业管理协议》，合法有效，对合同双方均具有约束力。该协议约定的服务期限届满后，好第坊业主大会或业主委员会未与南房物业重新签订合同或补充协议，也未明确要求对方退出服务区域、移交设施、资料，此后南房物业在一年多的时间内仍然继续提供物业管理服务，与好第坊业委会之间形成的是事实物业服务合同关系。现双方当事人就多项收支费用产生诸多讼争，本院分述如下：一、南房物业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施停放车辆等经营所得的收益，属于公共收益，应归全体业主所有。双方当事人就2011年1月至2012年12月期间的停车费收入金额及分成比例形成一致意见，本院予以确认并作为本案处理的依据。根据国家及本市有关营业税及附加税的相关规定，南房物业在收取停车费收入后有代缴相应营业税及附加税的相关义务，其辩称应当从停车费收入中扣除相关税费后再按三七比例分成之理由成立，经计算其应当返还剩余钱款的金额为367,315.87元。南房物业于2013年起不再提供物业管理服务，其对预收的2013年度停车费59,465元丧失了继续占有的合法依据，在其未退还给具体缴费业主或移交给后任物业公司的情况下，好第坊业委会有权主张返还，并在收回钱款后妥善归入补充维修基金。南房物业就预收的停车费用代缴相应营业税及附加税属其法定义务的范畴，并未损害全体业主利益，可以扣除该部分税负，本院认定南房物业应返还税后的剩余金额计56,105.23元。二、场地租赁费用属于公共收益，在无特别约定的情况下，应归全体业主所有。就《临时物业管理协议》第5条中“其余费用归乙方所有”的内容是否括及场地租赁费用之争议，从该条款文义分析，该“其余费用”置于同款前段讨论停车费收入的语境之下，并无包容电信场地租赁费用的含意，协议他处也无场地租赁费用之规定，故南房物业辩称其系依据合同权利取得该项收入之理由不能成立，好第坊业委会有权要求返还。南房物业就其辩称存在相应管理成本之理由未能有效举证予以证明，即使如其所言有代收代付电费的日常事项，亦可归并入其对小区进行物业管理的公共服务事项中，无需进行特殊照管或另行增加支出成本，故本院不予采信，在扣除相关营业税及附加税等税负后，南房物业应返还税后的剩余金额计40,641.32元。综上，南房物业应移交给好第坊业委会停车费、场地租赁费等费用合计464,062.42元，经与其先期交付的1万元折抵后，尚需支付余额454,062.42元。好第坊业委会经业主表决并达到法定票数后，其有权代表全体业主诉请南房物业归还这些应属全体业主所有的公共收益，三、好第坊业委会代表的是全体业主的整体利益，对个别业主的债务并无代为清偿的义务，故南房物业要求好第坊业委会承担部分业主欠付停车费用之诉请缺乏法律依据，本院不予支持。南房物业就其主张前任物业公司预收2011年停车费之数额，未能提供原始的收费凭据予以证明，本院难以确认是否与实际收费情况一致。但无论具体金额是多少，基于与上述欠付停车费之诉请的相同理由，因现无证据证明好第坊业委会已收回该部分费用，按分成比例支付给南房物业相应管理成本的前提条件并不存在，且双方当事人亦未约定好第坊业委会有为前任物业公司代偿该部分费用之义务，故南房物业诉请好第坊业委会支付相应管理成本之诉请缺乏事实及法律依据，本院难以采信。四、《临时物业管理协议》中规定出现全年应收款低于145万元的不足部分，以及物业公司所测人员成本与政府出台的新法规相悖等情形的后果是双方另行或重新考虑，并未确定具体补贴方式和数额，依此约定，好第坊业委会负有的是以补贴方案为议题与南房物业进行磋商的义务，并未赋予合同中的任何一方可以享有自行确定补贴内容的权利，若需要产生一个对合同双方有约束力的补贴方案，仍应当经过合同双方协商一致后方可确定。上述协议届期后，好第坊业委会提出上述协议终止，续签合同乃至商定补贴方案的基础已不复存在，南房物业理应知道并承受此后再行提供物业管理服务的商业风险，其反诉主张好第坊业委会补贴其收到的服务费与每年145万元应收款之间的差额部分，以及因最低工资调整导致其工资及社保等成本的增加部分等费用，属其单方意思表示，实质行使的是强制缔约的要求，缺乏法律及合同依据，加之依现有证据并不能证明其实际支出的管理成本超出其应得收入，故本院对该二项反诉请求均不予支持。五、通过房管办、居委会证明等证据可以反映在南房物业提供物业管理服务期间，该小区长时间处于业委会的成员人数不足半数及筹备换届选举等阶段，很难令人相信当时业委会仍可以正常履行其职责，南房物业在此情况下垫支大量维修费用以维持小区正常运转及保障业主居住、财产等安全，尽到了善良管理人的义务。虽然其中部分维修项目超出维修资金使用规约中规定可由物业公司自行决定实施的3,000元上限，但根据相关证据所记载的事项证明维修项目均关乎小区居民的居住、通行安全等重要事务，属于必要修理支出的项目，若在发生业委会履职缺位以及之后双方产生重大分歧的情形下，仍苛求需经业委会批准后才能列支的话，则有违公平原则，故本院对好第坊业委会以维修费用需经其审批或备案作为是否可以列支之抗辩理由不予采信。对于哪些人员可以签字确认公共维修项目之争议，考虑到公共维修项目系为了满足整个小区住户的居住安全利益，并非针对个别的产权人，且该类事务点多面广，南房物业以产权人、户籍人员或同住人等人签字认可的维修材料证明实际发生相关维修项目并无不可，本院予以采信。双方当事人对包括水泵抢修至修理59号铝合金门在内的七个维修项目累计金额19,231元没有争议，本院予以确认。就有争议的公共维修费用中，编号1(本节编号同前述审理查明事实中有争议公共维修费用的编号)—4,000元(开票金额，以下同)、编号2—38元、编号3—260元、编号6—520元、编号7—200元、编号9—1,150元、编号12—200元、编号13—220元、编号14—350元、编号15—50元、编号17—1,512.90元、编号18—11,002.80元、编号19—11,830元等项目，均有该小区相关住户人员证明这些项目的真实性，其中编号2、3、6、7、9、12、13、14、15、17的费用金额在物业公司可以直接实施的范围之内，本院径行予以认可，而编号1、18、19所涉费用金额虽然较大，但对应发票或收据的开票时间距维修时点较近，且当时双方当事人并未发生争议，依生活常理通常情况下物业公司编制的维修费用金额更与客观事实接近，其中编号18中虽然有关人员记载原来协商过一个金额，但并无证据证明系与南房物业协商一致的结果，综上分析，这部分票据上记载的维修金额的可信度较高，由于好第坊业委会未能提供酌减或扣除该部分费用的充分依据，故这些争议维修项目的开票金额仍是目前唯一可以认定维修支出的有效依据，本院依此确认相应的维修支出金额。编号4、5、20、25、26、27、28等七个维修项目均无该小区相关住户人员签字确认，编号24维修项目的签名人身份不明，均不能认定相应维修项目已经实际发生，南房物业作为主张权利的一方应当承担不利后果，其主张与该部分项目所对应的诉请金额依据不足，本院不予支持。编号8维修项目中，除定额发票之外，并无其他证据证明有额外的维修支出，应按现有票据面额认定支出金额为600元。编号11维修项目亦同理，应按相应票面金额确定南房物业的实际支出金额，且其中的73号门口进水阀维修单缺乏有效住户签名，不能证明该维修项目的真实性，应当扣减相应费用，因各单项维修费用不明，本院酌定按占编号11中总维修单数量的比重进行扣减并认定其余项目的支出金额为424元。编号16、21、22、23等四个维修项目虽有该小区相关住户签字确认，但对应发票的开票时间距维修时点间隔较久，且双方当事人于开票前早有严重分歧，依生活常理在通常情况下南房物业在核定开票金额时是否依然保持与原始事实一致，能否有效还原当初维修支出情况的可信度均存在疑问，但考虑到有维修必然会支出费用的事实，以及所涉金额占总维修费用的比重较小，若再行评估这些费用则诉讼成本过高等因素，故作适当比例酌减后依次认可支出金额为1,092元、910元、2,548元、774元。编号10的维修项目亦同理，且其中58号电梯维修单中的所有签名人身份均存疑，在无其他证据补强的情况下，难以确定该项维修项目的真实性，本院酌定按占编号10中总维修单数量的比重进行扣减并认定其余项目的支出金额为569元。综上分析，本院认可的上述维修项目金额为57,481.70元，用于共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新等用途，属于维修基金列支的范围，南房物业有权要求好第坊业委会列支。六、南房物业组织实施的防水工程与小区业主的居住安全利益一致，并征得相关楼栋产权人的签字确认，其要求好第坊业委会列支该类费用并无不当，本院予以支持。双方当事人对屋面、外墙的防水单价以及大部分维修任务养护单系业主签名形成一致意见，本院予以确认。好第坊业委会单以相应房屋的产证建筑面积为上限作为相应防水工程面积是否真实的辩称理由，缺乏有效依据予以证明，本院难以采信。由于对防水工程进行鉴定、审计本应由双方当事人共同实施而非单方义务，现双方当事人均不提出申请，致本院对原有防水工程面积已无法再行以技术方法进行还原，故经业主签名的修理养护单的记载内容仍是目前可以认定防水工程面积数的唯一证据，即使存在与原始施工面积之间有出入的可能性，但在无证据排除其真实性的情况下，采用其上记载的数据是目前唯一切实可行的方案。由于各套房屋所涉防水工程的维修金额普遍较大，且涉及具体楼栋中全体业主的利益，较之其他公共维修项目，应采用更为严格的认定标准，即一般应以业主本人的签字作为确认标准。在双方当事人对是否业主本人签名有争议的任务单中，编号1、11、15、16任务单(本节编号同前述审理查明事实中对是否业主本人签名有争议的房屋修理养护任务单的编号)不能证明签名人系业主本人或得到业主有效授权，编号4任务单无用户签名，编号8、10任务单上无法辨认系何人签名，签名人的具体身份不明，与这部分任务单对应的防水工程项目及面积相关的事实处于真伪不明的状态，应由主张权利的一方即南房物业承担不利后果，本院认定与该部分任务单对应的防水工程费用之诉请缺乏事实依据，本院不予支持。编号2、3、5、6、7、9、12、13任务单上签名人的姓名与产权登记信息上相应房屋产权人的姓名一致，具有由产权人本人签名的外观形式，南房物业已经完成其初步的举证责任，好第坊业委会未提供相反证据证明并非产权人本人签名，应当承担举证不利的后果，其中编号2、7任务单虽涉及的是同一套房屋的屋面防水，但任务单上记载的内容并不一致，难以认定施工部位存在重合，编号14任务单上所记载的防水工程得到业主事后追认，亦具有证明效力，本院认可该部分争议任务单的真实性，并作为本案中认定相应防水工程面积的依据。综上分析，本院认可屋面防水的总面积为1,882平方米，外墙防水的总面积为651平方米，结合双方当事人确认的工程单价计金额82,145元，加上经本院认可直接注明相应价款的无争议编号34及有争议编号6的二份养护单中注明的价款计1,680元，好第坊业委会应支付南房物业防水工程款83,825元。七、《临时物业管理协议》中就上述讼争费用之履行期限、违约责任等内容均未作约定，在事实物业管理服务期间也未作补充约定，故付款时间不明，双方当事人主张对方以物业公司退出小区物业服务管理的时点作为承担逾期付款责任的起算点均依据不足，本院难以采信。依合同法之相关规定，在付款时间约定不明的情况下，权利人可以随时主张权利，但应给予对方必要的准备时间。现有证据表明双方当事人通过往来函件明确要求对方归还上述讼争费用并注明原因，可以视为双方当事人以函件方式对如何解决争议进行磋商并主张权利，各当事人均应及时审视自己拒付的理由是否成立。然双方当事人均未在合理的期限内就对方的合理请求部分履行自己的付款义务，应各自承担逾期付款责任，结合本案实际情况，起算点均从2014年4月1日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第(四)项、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海南房集团物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市闵行区好第坊小区业主委员会停车费、场地租赁费计人民币454,062.42元；二、被告(反诉原告)上海南房集团物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海市闵行区好第坊小区业主委员会以人民币454,062.42元为本金从2014年4月1日起至本判决生效之日止依中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期利息损失；三、原告(反诉被告)上海市闵行区好第坊小区业主委员会于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海南房集团物业管理有限公司公共维修、防水工程款计人民币141,306.70元；四、原告(反诉被告)上海市闵行区好第坊小区业主委员会于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海南房集团物业管理有限公司以人民币141,306.70元为本金从2014年4月1日起至本判决生效之日止依中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期利息损失；五、驳回被告(反诉原告)上海南房集团物业管理有限公司之其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,631.65元，由本诉原告上海市闵行区好第坊小区业主委员会负担613.05元，本诉被告上海南房集团物业管理有限公司负担8,018.60元；反诉案件受理费人民币5,340.64元(已减半收取)，由反诉原告上海南房集团物业管理有限公司负担4,243.94元，反诉被告上海市闵行区好第坊小区业主委员会负担1,096.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王静波
人民陪审员 梅国蓉
人民陪审员 张 琼
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 石 娇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。…
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。