江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终434号
上诉人（原审被告）:王仁明，男，1963年7月30日生，汉族，住常熟市。
被上诉人（原审原告）:常熟市尚湖旅游服务有限公司，住所地常熟市尚湖风景区。
法定代表人：李继刚，总经理。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
上诉人王仁明因与被上诉人常熟市尚湖旅游服务有限公司（下称尚湖旅游公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初1945民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王仁明上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重审。事实和理由：由于尚湖旅游公司出具的招租文件存在模糊的表述，以致上诉人在中标后对后续租赁合同的租金产生了质疑。尚湖旅游公司对游客中心便利店停电停水、进行围挡，是导致上诉人无法续签合同但又无法搬离的直接原因，所以上诉人不应当承担自2017年2月17日起至实际搬离之日止的逾期腾房违约金。一审法院没有就招租文件报价方式所表述的意思作出合理的认定，也没有就双方后续租赁合同无法签订的责任作出正确的认定，是错误的。
被上诉人尚湖旅游公司在诉讼中答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审原告尚湖旅游公司向一审法院起诉请求：1、请求判令王仁明将原租赁房屋腾退并返还给尚湖旅游公司；2、判令王仁明按照原租金46829元/年的标准支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（暂计算至2017年2月28日为7804元）；3、判令王仁明按照日租金的两倍支付违约金（自起诉之日即2017年2月17日起至实际搬离之日止，按日租金的两倍计算）；4、判令王仁明支付电费4578元、水费116元，共计4694元，水电费在合同履约保证金5000元中予以优先抵扣；5、本案诉讼费由王仁明承担。
一审法院认定事实：2013年7月23日，以常熟市尚湖旅游服务有限公司为甲方、王仁明为乙方，双方签订《游客中心便利店租赁协议》一份，协议约定：租赁项目：游客中心便利店，租赁期限：3年5个月，2013年8月1日至2016年12月31日，租赁金额：壹拾陆万元整。租金支付方式：分4次支付。第1次，2013年7月30日前乙方向甲方一次性上缴壹万伍仟元整；2013年12月31日前乙方向甲方一次性上缴肆万元整；2014年12月31日前乙方向甲方一次性上缴伍万元整；2015年12月31日前乙方向甲方一次性上缴伍万伍仟元整，逾期不交付租金，则此合同即时终止。租赁设施：游客中心便利店1间，约60m2。经营范围：高温瓷像摄影服务、旅游纪念品、饮料冷饮、预包装副食品销售、水产品零售。乙方需缴纳服务质量保证金伍仟元整。另外需缴纳合同履约保证金伍仟元整。租赁期满后，协议不再续订，乙方所有物品3天之内撤离尚湖风景区，甲方不负担任何费用。逾期未搬离，每延期一日，乙方本合同年平均每日租金的2倍向甲方支付逾期违约金。如乙方未按本协议约定时间移交的，甲方有权采取措施促使乙方移交，并在移交前乙方应按本合同平均每日租金的2倍。另外，双方就其他权利义务作了具体约定。
2016年12月13日，常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心接受尚湖旅游公司的委托，就游客中心便利店实施公开招租，并对外发布招租公告，该公告明确了项目名称、项目简要说明、投标人资格要求、时间安排、招标联系人等内容。12月19日，以常熟市尚湖旅游服务有限公司为建设单位，常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心为招标代理机构出具《游客中心便利店招租文件》（登记号：DJQCZ【2016】021号），该文件载明：项目名称：游客中心便利店。项目范围：1、为丰富该区域项目，方便游客购物需求，拟对外公开招租经营旅游纪念品、饮料、冷饮、玩具、预包装副食品销售、水产品零售的承租户，不能现场加工及经营现场加工的食品；2、面积约60m2,租期3年，标的年租金4.00万元/年，每年租金在上一年租金的基础上增长10%。租期：三年，具体以合同为准。报价方式：固定综合总价报价。报价最低限价：4.00万元/年。评标方法：1、本中心将组织常熟虞山尚湖旅游度假区管委会相关部门组成评标小组，对投标人提交的投标文件进行评审，设定固定综合总价最低限价4.00万元/年，在有效报价范围内报最高价中标（以0.1万元级次增加），若最高投标人的报价相同，则原承租人享有优先承租权，无原承租人的抽签确定。2、在本项目中，如符合资格条件的投标人或者对招租文件作实质性响应的投标人少于三家的，依法重新组织招标。该文件对其他内容作了具体规定。之后，王仁明按招租文件要求向常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心报名投标，并在报价表中填写报价为12.8万元/年（大写：人民币壹拾贰万捌仟圆整每年）。2016年12月27日，经过评标公布拟中标人为王仁明，同时将上述结果在度假区交易中心网站予以了公示。2017年1月3日，常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心、常熟市尚湖旅游服务有限公司向王仁明发出中标通知书，主要内容：常熟市尚湖旅游服务有限公司的游客中心便利店的评标工作已经结束，经评标委员会评审和推荐，你投标的以下项目中标：中标项目名称：游客中心便利店，中标总价：42.368万元（大写：肆拾贰万叁仟陆佰捌拾元整），租期：三年。请与常熟市尚湖旅游服务有限公司签订合同。后因王仁明对租金款项有异议，尚湖旅游公司、王仁明双方多次协商未果，至今未能签订租赁协议。2017年1月15日、1月20日，尚湖旅游公司分别王仁明发出通知书，限期要求王仁明搬离，若逾期搬离，则自2017年1月4日起王仁明应按约定支付违约金。因王仁明认为其已中标且商铺中仍有商品，故未腾让租赁房屋。
2007年11月26日，常熟市城乡规划局批准同意尚湖南入口生态景观改造一期工程。一审庭审中，王仁明确认，本案所涉的租赁房屋位于上述工程的红线范围内。同时，王仁明确认在其租赁期限内，尚结欠尚湖旅游公司水费4578元，电费116元，共计4694元，该款项不同意在保证金中抵扣。
一审审理中，尚湖旅游公司陈述：因王仁明既未与尚湖旅游公司签订租赁合同，又未能及时搬离，2017年1月25日14点54分左右，尚湖旅游公司通过发送短信的方式告知王仁明，尚湖旅游公司将于2017年1月26日在租赁房屋的店门外设立围档，但会留出通道。之后，尚湖旅游公司在租赁房屋大门的外围用木板做了围档，仅留一侧的小门可开启，允许一人进出。之后，因王仁明在木板上写了标语，尚湖旅游公司又在该围档外用广告布进行遮盖。
王仁明陈述：2017年1月25日下午王仁明确实收到尚湖旅游公司发送的短信，当日下午四点多王仁明赶至租赁房屋时，店门外已被尚湖旅游公司用木板进行了围档。因为尚湖旅游公司已将店面封掉，那就是没有商量的余地，所以王仁明也没有再向尚湖旅游公司提出拆掉围档搬离相关物品的要求。
以上事实由游客中心便利店租赁协议、附经营租赁和服务质量考核细则、常熟市城乡规划局建设项目规划审查通知书及图纸、招租公告、游客中心便利店招租文件、招投标报名登记表、竞争性报价文件送达、密封及人员出席情况、检查记录表、竞争性发包会议记录表、会议纪要、竞争性发包会议程序、评委推荐表、王仁明报价表及其他投标人的报价表、中标通知书、中标公示、水电费通知、增值税专用发票、2017年1月15日、1月20日通知、王仁明向尚湖旅游公司提出的书面异议、尚湖旅游公司向王仁明复函、游客中心便利店租赁合同（2017版）、照片、以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为，尚湖旅游公司、王仁明双方于2013年7月23日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。该协议约定的租赁期限届满后，因王仁明对租金金额有异议，双方至今未签订新的租赁协议。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物并支付实际占用期间的房屋使用费。现尚湖旅游公司要求王仁明腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋占有使用费，根据法律规定，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同届满，承租人继续使用租赁物的，则应按租金标准支付占有使用费。本案中，尚湖旅游公司因对租赁房屋采取了围档的不当方式，致使王仁明于2017年1月25日之后不能对租赁房屋正常使用、收益，尚湖旅游公司方的行为存在一定过错。故尚湖旅游公司要求王仁明自2017年1月1日起至实际搬离之日止，按上一年租金标准支付实际占有使用费的诉请，本院根据公平合理的原则，依法对房屋占有使用费认定为自2017年1月1日起至2017年1月25日止，按上一年租金标准42829元计算，共计2933.49元。关于逾期腾房违约金，根据租赁协议约定，逾期未搬离，每延期一日，王仁明应按合同年平均每日租金的2倍向尚湖旅游公司支付逾期违约金。王仁明在与尚湖旅游公司的租赁合同到期以后，其未能与尚湖旅游公司续签合同，理应按约及时将房屋腾退给尚湖旅游公司。2017年1月15日、20日王仁明在收到尚湖旅游公司的书面限期搬离通知后，均未能按通知的要求履行搬离并返还房屋的义务，业已违约，尚湖旅游公司据此要求其按照合同约定承担逾期腾房违约金，于法有据，应予支持。但是，尚湖旅游公司在王仁明逾期返还房屋以后，将王仁明承租的房屋出入通道用木板封住，给王仁明出入带来障碍，客观上也妨碍了王仁明实施腾空房屋的行为，尚湖旅游公司在王仁明违约的情况下，理应寻求法律途径解决争议，但其却采取了不符合法律规定的制造障碍的行为，其存在一定过错，故应承担相应责任。王仁明未能及时要求尚湖旅游公司拆除围档，搬离租赁房屋，怠于行使自身权利，其也存在一定过错。本院综合双方过错，认定原、王仁明双方各承担50%责任为宜。王仁明认为双方约定的逾期违约金过高要求调整，本院根据利益平衡的原则，依法将违约金的计算方式调整为自2017年2月17日起至实际搬离之日止，按年租金42829元的平均每日租金的50%予以计算。关于尚湖旅游公司要求王仁明支付其拖欠的电费4578元、水费116元，共计4694元的诉讼请求，王仁明对数额不持异议，本院予以支持。因王仁明不同意在保证金中予以抵扣，故本院对保证金部分不予理涉。遂判决：一、被告王仁明于本判决生效之日起十日内腾空位于常熟市××湖南入口生态景观改造一期工程内游客中心便利店房屋，并交付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司。二、被告王仁明于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司自2017年1月1日起至2017年1月25日止的房屋占有使用费2933.49元。三、被告王仁明于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司自2017年2月17日起至实际搬离之日止的逾期腾房违约金（按年租金42829元的平均每日租金标准的50%计算）。四、被告王仁明于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司水费116元、电费4578元，共计4694元。五、驳回原告常熟市尚湖旅游服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取181元，由被告王仁明负担。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，尚湖旅游公司与王仁明的原租赁合同到期后，尚湖旅游公司对涉案房屋采取公开招租竞标，同时明确王仁明作为原租户享有优先承租权，并无不当。王仁明在参加招租竞标并中标的情况下确不愿按照竞标承诺签订新的租赁合同并继续占有涉案房屋，尚湖旅游公司据此要求王仁明返还涉案房屋并偿付期间房屋占有使用费、水电费及违约金，符合法律规定，应予支持。鉴于尚湖旅游公司期间对涉案房屋采取了停电停水及进行了围挡，虽属自我减损措施，但在客观上影响了涉案房屋的正常使用，故一审法院对逾期腾房违约金酌情进行了调整，属一审法院依法裁量，并无不当。据此，王仁明的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费362元，由上诉人王仁明负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 雄
审判员 曾雪蓉
审判员 黄文杰
二〇一八年四月四日
书记员 杨颖颖