广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终469号
上诉人（原审原告）：梁子仁，男，1964年2月22日出生，香港居民。
上诉人（原审原告）：吴嘉明，女，1963年4月15日出生，香港居民。
委托诉讼代理人：江伟清，广东旭晨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴海明，男，汉族，1971年10月27日出生。
委托诉讼代理人：谭顺城，广东德纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江记鸿，广东君强律师事务所律师。
上诉人梁子仁、吴嘉明与被上诉人吴海明因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初20458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁子仁、吴嘉明上诉请求：一、撤销(2016)粵0306民初20458号民事判决，改判确认梁子仁、吴嘉明与吴海明于2006年10月13日签订的《协议书》无效；二、一、二审案件诉讼费用由吴海明承担。事实与理由：一、一审判决对涉案土地及房屋的性质认定不清。1992年2月8日，梁子仁、吴嘉明就位于龙华镇XX村X区X号地（下称涉案土地）的取得了《建设用地规划许可证》，该证显示“此证限宝安县私人建房占用荒山，原有宅基地、村内空闲地”。2006年10月13日，梁子仁、吴嘉明作为甲方，吴海明作为乙方，双方签订《协议书》，《协议书》是根据1993年12月13日签发的粤房共证字第XXX号房屋共有权保持证签署的。另，依据梁子仁、吴嘉明1992年取得的《建设用地规划许可证》、《村镇住宅建设许可证》、《建设工程规划许可证》及梁子仁、吴嘉明于1993年取得的龙华镇XXX村X区X号房产（下称涉案房产）的《房屋所有权证》等，《协议书》签署时涉案土地的性质应为农村宅基地，且规定不得转让。一审判决对双方签订《协议书》时的土地、房屋性质并没有查明。一审判决仅依据2016年7月27日打印的《不动产权资料电脑查询结果表》显示涉案土地的来源为国有，用途为住宅，即判断2006年签订《协议书》约定转让房屋从土地的性质角度并不违反法律和行政法规的强制性规定。上述认定先是认定事实不清，后又适用法律错误。
二、一审判决认为涉案《协议书》并不违反法律强制性规定系适用法律错误。一审判决根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一)》第四条的规定，认为涉案《协议书》并不违反法律强制性规定。但，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”涉案土地及房产无论是之前还是现在，均被行政机关限制为“不得转让”，涉案《协议书》约定转让涉案土地及房产显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。鉴于《中华人民共和国城市房地产管理法》系1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，又是根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一)》第四条的规定，涉案《协议书》违反了全国人大常委会制定法律的强制性规定，就应当认定为无效。
二审庭审中，梁子仁、吴嘉明补充上诉事实和理由称，一、涉案房屋性质为自建私人住宅，产权被行政机关明确登记为不得转让，无论该房屋在建设之初的1993年还是签订协议的2006年或是现在审判，房产经行政机关限制权利为不得转让。关于房屋是否可以转让的问题，请法院向有关部门进行核实。吴海明在2006年10月13日签订协议书时明知房屋无法办理过户登记，吴海明也无法获得所有权，梁子仁、吴嘉明和吴海明约定转让房屋所有权不是真实的意思表示，该份房屋买卖合同的见证也是违法的，违法的合同应当是无效的。梁子仁、吴嘉明与吴海明即使有转让房屋的意思表示，该意思表示也不能得到法律的认可，不能实现房屋产权的转移登记。二、由于房屋被登记为不得转让，房屋在签订协议后，至今在梁子仁、吴嘉明名下，未来也将在梁子仁、吴嘉明名下，梁子仁、吴嘉明为房屋承担登记所有权所产生的一切风险，包括房屋本身损害的风险、至第三人损害的风险、房屋被征收税费的风险。梁子仁、吴嘉明因持有房屋还被限制购买其他房屋，所有后果均由梁子仁、吴嘉明承担，认定协议书有效损害了梁子仁、吴嘉明的权益，请求法院依法认定梁子仁、吴嘉明与吴海明签订的协议书无效。
吴海明辩称，一、涉案的房屋买卖合同有效，该房屋取得了各项批准手续，包括建设用地规划许可、村建规划许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证，涉案房屋是合法建筑物，双方签订的协议合法有效。不动产产权资料电脑查询结果表显示涉案土地性质为国有，证明涉案土地房屋性质为国有，依附在土地之上的涉案房屋是合法的建筑物。二、梁子仁、吴嘉明认为涉案协议书违反法律的强制性规定，这个说法是错误的。梁子仁、吴嘉明认为根据城市房地产管理法第三十八条等的规定，说该三十八条是强制性的法律规范，吴海明认为该条款是管理性的规范而不是效力性的规范，该规定规范的行政机关对不符合规定条件的房屋在办理权属变更登记等问题上的行政性的管理规定。而不是针对房屋转让合同效力的强制性效力规定，所以梁子仁、吴嘉明认为一审适用法律错误是没有道理的。三、梁子仁、吴嘉明认为涉案房屋是自建房屋，转让协议不是双方真实意思表示，这个说法不能成立。能否转让是否是双方真实意思表示，在双方的协议书已明确表达了双方是对涉案房屋使用权、所有权以及交付以后的有关权益的转让，所以协议是双方真实意思表示。
梁子仁、吴嘉明向一审法院提出诉讼请求：1、确认梁子仁、吴嘉明与吴海明于2006年10月13日签订的《协议书》无效；2、吴海明承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：1992年2月8日，梁子仁、吴嘉明就位于龙华镇XX村X区X号地取得了《建设用地规划许可证》，该证显示“此证限宝安县私人建房占用荒山地，原有宅基地、村内空闲地”。
1992年3月20日，梁子仁、吴嘉明就位于龙华镇XX村X区X号地取得了《村镇住宅建筑许可证》。
1992年4月2日，梁子仁、吴嘉明就位于龙华镇XX村X区X号地取得了《建设工程规划许可证》。
1993年11月15日，梁子仁、吴嘉明就位于深圳市宝安区龙华街道XXX村X区X号房产取得了《房屋所有权证》，梁子仁、吴嘉明各占涉案房屋50%的份额。
2006年10月13日，梁子仁、吴嘉明作为甲方，吴海明作为乙方，双方签订了《协议书》，约定如下：1、甲方同意将位于深圳市宝安区龙华街道XXX村X区X号房产，基底面积120平方米，使用土地面积120平方米，建筑面积720平方米（房屋所有权证号：粤房证第XXXX号；房屋共有权保持证号：XXX号），转让给乙方所有，转让费为人民币115万元；2、乙方同意于本协议签订之日，一次性向甲方支付转让款人民币100万元，余款人民币15万元在2006年12月9日前交付；3、甲方保证其完全拥有上述转让房屋的所有权益；保证该房产交付前未转让给第三人、未以该房产对外抵押或提供保证等；保证该房产无其他纠纷；保证该房产转让前的一切债权债务与乙方无关。如因上述原因给乙方造成损失，甲方应双倍返还已收取的房屋转让款；4、甲方在本协议签定时将该房产所有资料包括各种交费凭证等移交给乙方，并在政策允许的情况下，协助乙方办理该房产过户等相关手续，有关费用由乙方承担。如日后因政策调整或国家征收、拆迁该房产时，所有补偿收益均归乙方享有；5、由于甲方用来转让的房屋已租赁给第三人使用，甲方须在签订本协议后一个月内腾空该房屋并交付给乙方使用，逾期不交付则每日按转让房屋总价款的万分之五支付违约金，直至交付房屋之日止；6、甲方应在本协议签订时完成原房屋的管理费、水费、电费、卫生费及其他所有费用的清理工作，乙方不承担在签订日期前因甲方产生的一切费用，本协议生效后产生的一切费用由乙方支付；7、双方一致同意自乙方付清全部购房款之日起，该房产的使用权、收益权、继承权等所有权利均归乙方享有，因该房产所产生的一切责任均由乙方承担；8、本协议经甲乙双方签字后生效，甲乙双方应当严格遵守，不得违反；9、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，并可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。另，吴嘉玲和丘小贤在甲方落款处注明“同意”并签字确认。上述《协议书》于当日在广东瑞丰律师事务所办理了律师见证。
当日，梁子仁、吴嘉明作出《保证书》，表明签订上述《协议书》为真实意思表示，申请律师见证提供的资料完全真实，对涉案房屋享有完全的所有权不存在其他争议。
梁子仁、吴嘉明、吴海明在庭审中确认吴海明分别于2006年7月12日、10月12日向梁子仁、吴嘉明支付购房款人民币15万元、100万元，2006年12月9日前梁子仁、吴嘉明将涉案房屋交付给吴海明使用。
另，1、梁子仁、吴嘉明主张涉案房屋为1993年建造，梁子仁、吴嘉明主张其已经于八十年代入香港籍；吴海明主张梁子仁、吴嘉明和吴海明均非涉案村村民。
2、2016年7月27日打印的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产1993年11月15日登记在梁子仁、吴嘉明名下，房屋性质为自建-
私人建房，土地所有权来源为国有，土地用途为住宅，房屋用途为住宅。
3、吴海明主张其分别于2006年底、2014年先后对涉案房屋进行了两次装修，装修费用共计人民币130多万元；梁子仁、吴嘉明确认其听说吴海明进行了装修，但梁子仁、吴嘉明对吴海明主张的装修费用不予认可。
一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，涉案房屋在建造时办理了相关报批报建手续，梁子仁、吴嘉明亦取得了《房屋所有权证》，根据《建设用地规划许可证》可知涉案地块虽然原为宅基地、村内空闲地，但在进行报建时为宝安县私人建房占有荒山，且梁子仁、吴嘉明在进行报建时已经为香港居民即并非涉案村村民，《不动产权资料电脑查询结果表》亦显示涉案土地的来源为国有，用途为住宅，由此可见涉案房屋的转让从土地的性质角度并不违反法律和行政法规的强制性规定。梁子仁、吴嘉明和吴海明基于对涉案土地和房屋的了解，在《协议书》中亦约定梁子仁、吴嘉明在政策允许的情况下协助吴海明办理该房产过户等相关手续，即梁子仁、吴嘉明、吴海明关于物权转移的约定为附条件的约定，以符合政策允许为过户条件，由此可见，虽然涉案房产目前上不符合立即办理过户条件，但基于梁子仁、吴嘉明、吴海明的约定，涉案《协议书》并不违反法律和行政法规的强制性规定。综上所述，现梁子仁、吴嘉明以涉案《协议书》违反法律规定为由主张确认协议无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另，梁子仁、吴嘉明于2006年10月13日将涉案房屋转让给吴海明，现已经时隔十余年，吴海明基于对梁子仁、吴嘉明以及双方合同行为的合理信赖，对涉案房产进行了装修等投入，并在近十余年来将对涉案房产的使用作为其购置房产需求的重要指标，作为合同的签订方和履行方，梁子仁、吴嘉明、吴海明在行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则。
据此，一审法院判决：驳回梁子仁、吴嘉明的诉讼请求。本案受理费人民币15,150元，由梁子仁、吴嘉明负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。从深圳市不动产登记中心出具的“不动产产权资料电脑查询结果表”显示涉案土地性质为国有，因此，本案涉案房屋不属于集体土地上的房屋，且涉案房屋亦取得房屋所有权证，故梁子仁、吴嘉明与吴海明签订的房屋转让《协议书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。梁子仁、吴嘉明请求确认房屋转让协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15150元，由梁子仁、吴嘉明负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年三月二日
书记员 李开宇（兼）