四川省达州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)川17民终685号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何小秋，女，生于1970年8月7日，汉族，住达州市通川区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：达州市宏源房地产发展有限公司。住所地：四川省达州市达川区。
法定代表人：吴应权，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘茂强，四川金世达律师事务所律师。
原审第三人：四川达州市国家税务局机关工会。住所地：四川省达州市通川区。
法定代表人：潘伟，该工会主席。
委托诉讼代理人：刘畅，男，该局职工。
上诉人何小秋因与被上诉人达州市宏源房地产发展有限公司（以下简称宏源房地产公司）、第三人四川达州市国家税务局机关工会（以下简称市国税局工会）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人何小秋，被上诉人宏源房地产公司的委托诉讼代理人刘茂强，原审第三人市国税局工会的委托诉讼代理人刘畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何小秋上诉请求：依法撤销一审判决，改判宏源房地产公司向上诉人退还多交房款3979.4元，并从2008年2月25日起至实际退还时止按月息2%支付资金占用利息。事实和理由：1、一审判决前后矛盾；一审认定了商品房买卖合同有效，但是判决结果又完全违背合同；2、一审法院错误解读“资金自筹”为225户国税工会会员自筹，买房人交的是购房款，不是筹集的建房款，开发商收到购房款后如何支配使用并不能改变购房款的性质；3、修建地下车库不属设计变更，层高增加未告知上诉人认可且发生在修建前应包含在合同价格内，财务决算的审核报告与本案无关，延期一年多要求签署《承诺书》属违约行为。
宏源房地产公司辩称，本案属于集资建房，不属于商品房买卖纠纷，有生效的裁定书对集资建房的事实进行了认定。建房仅仅是用了我公司的名义，应由工会与我方结清房款，上诉人缴钱应该向工会缴纳。请求驳回上诉人的上诉。
市国税局工会辩称，锦瑞苑小区是市国税局工会为解决职工住房困难而修建。市国税局工会与宏源房地产公司签订了《锦瑞苑住宅小区开发、销售协议》，成立达州市宏源房地产发展有限公司锦瑞苑项目部（以下简称宏源房地产公司锦瑞苑项目部），资金全部来自于工会会员集资，由市国税工会指派或聘请项目部人员，在项目部内设财务管理部门，开设专门账户，实施独立核算，由宏源房地产公司锦瑞苑项目部负责锦瑞苑小区修建。2014年11月工会会员陆续缴纳部分房款，2006在市国税局工会根据初步测算价格，由宏源房地产公司与何小秋签订了《商品房买卖合同》，2008年进行了统一交房，绝大多数工会会员均签字承诺要按房屋决算价格付清房款，并按照承诺约定缴清了房款。但何小秋签字后一直没有交清房款，何小秋应及时交清下差房款，以便办理房屋相关证件。请求人民法院依法支持宏源房地产公司的诉讼请求。
宏源房地产公司向一审法院起诉请求：依法判决何小秋支付宏源房地产公司所欠房款88443.03元并按合同约定支付违约金。
何小秋向一审法院反诉请求：1、判令宏源房地产公司支付从2007年1月1日至2008年5月20日逾期交房违约金22680元；2、判令宏源房地产公司退还何小秋多交房款3979.40元并支付资金占用利息。
一审法院认定事实：2006年8月8日，宏源房地产公司与何小秋签订《达州市商品房买卖合同》。该合同主要约定，宏源房地产公司以出让方式取得坐落于达州市通川区西外地块08678、08679、08680国有土地使用权，规划土地用途为住宅用地，建设工程规划许可证号为：2004-47，建筑工程施工许可证号为513001200507060101，预售许可证号为（2006）房预售证第08号。何小秋购买锦瑞苑小区A幢13层4号建筑面积为172.43平方米房屋，每平方米单价685元，总房价118114.60元。宏源房地产公司应当在2006年12月31日前向何小秋交付该商品房，付款方式由何小秋分期付款。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理权属转移登记……双方就其他事项在该合同中进行了约定。该合同签订后，何小秋已按照合同约定金额向宏源房地产公司锦瑞苑项目部交纳购房款。
2008年5月，宏源房地产公司锦瑞苑项目部和市国税局工会将何小秋所购房屋交付何小秋。5月20日，何小秋在书面《承诺》承诺人签名，《承诺》内容为：“达州市宏源房地产发展有限公司：鉴于抗震救灾特殊时期，本人自愿提前领取在贵公司购买的锦瑞苑商品房住宅房施工钥匙，待工程决算结束后再按房屋决算价格补足购房款项，并随时配合基建扫尾工作。特此承诺承诺人：何小秋（系签名）2008年5月20日（月日的数字填写系何小秋书写）”签署承诺后，何小秋自愿提前领取所购商品房钥匙。
2008年12月24日宏源房地产公司锦瑞苑项目部发出公告，限何小秋等人在2012年8月31日前交清所欠房款并补齐办理房屋产权证和土地使用权证书等各项资料。
一审法院同时查明，案涉建筑在修建过程中，由于设计变更其中包括二至十六楼楼层层高增加为3.1米、对底层架空层进行封闭改为商业用房、修建地下停车场2088.45平方米、未足额支付工程款导致工期延长等因素，造成了工程成本价格增加，所增设地下车库2088.45平方米建设成本与锦瑞苑A、B、C住宅用房之间分摊。220户市国税局工会会员在2008年9月按照每平方米增加的单价和所购房屋面积给付了增加的购房款金额。该项目2015年12月3日经四川国瑞会计事务所有限公司审计作出川国瑞会审字[2015]A202号《关于达州市宏源房地产发展有限公司锦瑞苑项目基本就是竣工财务决算情况的审核报告》，该项目宿舍楼A栋、B栋、C栋每平方米单价应为1300.36587元。何小秋所购房屋每平方米单价增加536元，新增房款92422.48元，尚欠购房款88443.03元。
一审法院另查明，2004年9月10日，市国税局工会与宏源房地产公司签订了《锦瑞苑住宅小区开发、销售协议》，协议载明：“甲方（市国税局工会）为解决本单位工会会员的住房问题，经全体工会会员一致同意与乙方（宏源房地产公司）多次协议，投资修建一住宅小区由甲方组织包销。……四、开发方式：成立小区建设项目部，全面具体实施……五、购房方式：由甲方组织工会会员同乙方签订房产认购书及《商品房预售合同》。公共设施部分、剩余住宅由甲方购买。房款单价、公共设施价格，由甲方确定。……”甲方负责锦瑞苑小区建设项目部人员的指派成立了宏源房地产公司锦瑞苑项目部，负责小区修建，所建房屋一律由市国税局工会或市国税局工会组织会员购买，宏源房地产公司无权对外销售；房款单价、公共设施价格，由市国税局工会确定。
2004年9月12日，市国税局工会向宏源房地产公司推荐市国税局工会会员刘洪明等人为项目部组成人员，推荐刘洪明任项目部经理、孙青任财会科长、徐晓萌任会计、王明祥为工作人员，另外市国税局工会聘请王元为总工程师负责项目质量监督。2004年9月30日，宏源房地产公司成立以刘洪明等六人为工作人员的锦瑞苑小区项目部，刻制“达州市宏源房地产发展有限公司宏源房地产公司锦瑞苑项目部”、“达州市宏源房地产发展有限公司宏源房地产公司锦瑞苑项目部财务专用章”。
2004年10月18日达州市发展计划委员会出具达市计委固[2004]412号文件下达《关于下达锦瑞苑小区基建投资计划的通知》，同意在西外新区自筹修建锦瑞苑小区通知计划，工程总投资2100万元，资金均为自筹。同月29日锦瑞苑小区以“达州市宏源房地产发展有限公司锦瑞苑项目部”在中国银行独立开设结算账户，资金全部来自于225户国税工会购房会员自筹资金，锦瑞苑小区工程款、税金、管理费用等支出都是用自筹资金支付；小区的销售对象仅为国税工会会员，不对社会公众销售；锦瑞苑所售房屋以成本价销售。
锦瑞苑小区工程2004年12月24日由宏源房地产公司锦瑞苑项目部发包给达州市升华集团有限公司、达州市第二建筑工程公司、达州市锦都建筑工程公司承建。
一审法院认为，宏源房地产公司与何小秋于2006年8月8日签订的《达州市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。经宏源房地产公司锦瑞苑项目部预算，合同约定何小秋所购房屋单价为685元/平方米。但该项目在修建过程中，由于设计变更其中包括房屋楼层层高增加、增设地下停车场、架空层改为商业用房、未足额支付工程款导致工期延长等因素，造成了工程成本价格增加，宏源房地产公司锦瑞苑项目部已将单价增加价格告知所有工会会员，其中何小秋所购房屋每平米增加536元。225户市国税局工会会员购房职工中的220户在2008年9月已按照每平方米增加的单价和所购房屋面积给付了增加的购房款金额。
由于2008年“5·12”地震，宏源房地产公司锦瑞苑项目部将所建房屋交付每个工会会员，2008年5月20日，何小秋向宏源房地产公司书面承诺待工程决算后再按房屋决算价格补足房款，应视为双方对房屋买卖合同原约定的购房单价的变更。该项目2015年12月3日经四川国瑞会计事务所有限公司审计作出川国瑞会审字[2015]A202号《关于达州市宏源房地产发展有限公司锦瑞苑项目基本建设竣工财务决算情况的审核报告》，该项目宿舍楼A栋、B栋、C栋每平方米单价应为1300.36587元。故对该审计价格，予以确认。
由于锦瑞苑小区系资金自筹，购房户为国税工会会员，工程成本经四川国瑞会计事务所有限公司财务决算审计每平方米价格1300.36587元，宏源房地产公司锦瑞苑项目部预算价格新增为每平方米均价为1300元与第三方会计事务所价格基本一致，且国税工会会员大部分已按新增后价格缴清房款，根据诚实信用和公平原则，宏源房地产公司主张何小秋还应缴纳88443.03元，予以支持，对何小秋主张退还多交房款和资金占用费的请求不予支持。对于宏源房地产公司请求按合同约定支付违约金，因何小秋已交清原所签《达州市商品房买卖合同》约定的房屋预测单价，新增房款金额未再签订逾期未交的违约责任，故对宏源房地产公司的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条的规定，判决：一、何小秋在本判决生效后次日向达州市宏源房地产发展有限公司交纳下差购房款88443.03元；二、驳回达州市宏源房地产发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回何小秋的其他诉讼请求。本诉案件受理费2011元，反诉案件受理费234元，共计2245元，由何小秋负担。
本院审理查明，2004年9月10日，被上诉人宏源房地产公司与被上诉人达州市国税局工会签订《“锦瑞苑”住宅小区开发、销售协议》，在该协议中约定：该小区所建房屋一律由达州市国税局工会组织会员与宏源房地产公司签订《商品房预售合同》，宏源房地产公司无权对外销售，房款单价、公共设施价格均由达州市国税局工会确定；修建过程中的招投标、材料采购和工程建设监理单位的选择、甲方代表的确定及有关小区开发建设的各种经济合同的签订均由达州市国税局工会负责；达州市国税局工会负责“锦瑞苑”小区项目部人员的指派或聘请、确保建设资金的及时供应、承担有关债权债务等。宏源房地产公司按照该协议的约定，仅需提供相关文件资料出具相关资质证明，对项目部的工作进行指导监督，并与达州市国税局工会及会员签订《房屋预售合同》。2004年9月12日，达州市国税局工会向宏源房地产公司推荐“锦瑞苑”小区项目部成员，宏源房地产公司按其推荐名单成立了“锦瑞苑”小区项目部。项目部成员除一名外聘技术人员外，其余均为达州市国税局工会会员。2004年10月29日，以“锦瑞苑”小区项目部的名义在中国银行开设了独立的账户。达州市国税局工会与宏源房地产公司签订的《“锦瑞苑”住宅小区开发、销售协议》的内容证明，“锦瑞苑”小区名为宏源房地产公司开发的商品房项目，但宏源房地产公司对该项目房屋并无权对外销售，“锦瑞苑”小区建房资金均来源于达州市国税局工会会员，具有达州市国税局工会会员身份才能购买该小区住房，宏源房地产公司仅出借资质并收取管理费，“锦瑞苑”小区项目实质为达州市国税局工会为解决其会员住房问题而借用宏源房地产公司的资质进行的单位内部集资建房。
本院认为，最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。上诉人何小秋以达州市国税局工会会员身份与宏源房地产公司签订《商品房买卖合同》，实质是参加达州市国税局工会内部集资建房，本案在集资建房过程中产生的本诉和反诉纠纷依法均不应由人民法院受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初1397号民事判决；
二、驳回达州市宏源房地产发展有限公司的起诉；
三、驳回何小秋的反诉。
一审案件受理费2011元，退还（一审原告）达州市宏源房地产发展有限公司；一审反诉案件受理费234元退还（一审反诉原告）何小秋；上诉人何小秋预交的二审案件受理费2245元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 郭 彤
审判员 张爱东
审判员 胡光俊
二〇一七年六月十三日
书记员 高 兰