云南省弥勒市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云2504民初218号
原告：陈凤明，男，1963年5月12日出生，汉族，居民，住昆明市五华区。
委托诉讼代理人：杨树芳，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街***号。
法定代表人：余镕材，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。
原告陈凤明与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凤明的委托诉讼代理人杨树芳，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈凤明向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》及2014年8月9日签订的补充协议，由被告支付原告2016、2017年度的房屋租金91909.76元（45954.88元∕年×2年）；2.支付自2017年1月1日起至2018年1月9日止的违约金8801.25元；3.由被告以租金91909.76元为基数按日万分之五计算支付自2018年1月10日起至租金实际清偿之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月23日，我向被告购买位于弥勒市××商品房××套。房屋购买当天，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该套商品房，租期为3年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）。2014年8月9日，双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2019年11月30日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。被告按约向我支付了前三年的租金，自2016年12月1日起，被告开始拖欠租金，遂起诉。
被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告起诉主张的2016年度（2016年12月1日至2017年11月30日）的房屋租金应当支付的时间是2017年1月1日，原告于2018年1月12日起诉，已过诉讼时效，2016年度的租金不应得到支持。租金的计算基础应为实际购房款，原告所购房屋的合同约定面积与实测面积有误差，我公司已退还原告购房款6787元，原告的实际购房款为567649元，我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，请求予以调整违约金的计算标准。我公司不同意继续履行合同，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显失公平。
原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.商品房购销合同、房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实原告所购房屋的价款；原、被告租赁关系合法有效及双方的权利义务。2.律师函复印件1份，欲证实2017年4月8日，云南多思律师事务所向被告发过律师函，要求其支付原告2016年度的租金，故起诉主张2016年度的租金并未超过诉讼时效。
经质证，被告对证据1的真实性、关联性和合法性无异议，对证明力有异议，认为合同约定面积与实测面积有误差，合同约定的单价不变，原告的实际购房款是以实测面积计算。证据2，被告对真实性、关联性和合法性有异议，认为原告未提供证据原件予以核对。
被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.交款确认单复印件1份，欲证实原、被告对实际购房款进行了确认，被告退还了原告多付的购房款6787元。2.房屋租赁合同及补充协议复印件各1份，欲证实合同中约定，被告向原告支付的是净租金，支付方式是以商品房购销合同约定的为主，租金应以实际购房款进行计算。
经质证，原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议；对证据2中的补充协议无异议，对房屋租赁合同的真实性无异议，对证明力有异议，认为该证据不能证实被告待证内容。
本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，能够证实原告待证事实，予以采信；证据2，因原告未提供原件予以核对，对该证据不予采信。被告提交的证据1，能够证实被告待证事实，予以采信；证据2，与原告提交的证据1中的房屋租赁合同和补充协议一致，予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年11月23日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾Ⅰ号”建设的商品房中第7幢第26层09号房，房屋预售建筑面积为76.17平方米，每平方米价格为7541.5元。原告共向被告支付房屋价款574436元。同时，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期为三年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年8月9日，双方签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期延长至2019年11月30日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。2014年3月1日，因房屋的实测面积为75.27平方米，被告退还原告房款6787元。2013年至2015年的租金被告已实际支付原告。自2016年12月1日起，被告未按约定支付原告租金。现原告向本院起诉，要求被告支付租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。
一、关于主张2016年度的租金是否超过诉讼时效的问题。被告辩解2016年度的租金已过诉讼时效，不应得到支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案被告应于2016年12月支付2016年度的租金，因被告未按时支付原告租金，故原告自2017年1月1日起即知道其权利受到损害，原告于2018年1月12日向本院起诉，并未超过诉讼时效，对被告的该辩解意见，不予采纳。
二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告自2016年12月1日起至2018年11月30日止的房屋租金为90824元（567649元×8%×2年）。
三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告因迟延支付租金而应支付原告自2017年1月1日起至2018年1月9日止的违约金为8696元（567649元×8%×0.0005×374天＋567649元×8%×0.0005×9天），本院依法支持由被告支付原告违约金8696元，并以租金90824元为基数按日万分之五计算支付自2018年1月10日起至租金清偿之日止的违约金。
四、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告陈凤明自2016年12月1日起至2018年11月30日止的房屋租金90824元及截至2018年1月9日的违约金8696元，共计99520元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年1月10日起至上述租金付清之日止的违约金。
二、驳回原告陈凤明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2314元，减半收取计1157元，由原告陈凤明负担14元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1143元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 程 平
二〇一八年三月十三日
书记员 李云朝