黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑0302民初2218号
原告：中国建设银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市x区x大街x号。
负责人：王海燕，行长。
委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告：衣桂娜，女，1966年3月6日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市x区x村*组，现住黑龙江省鸡西市x区x乡x村*组x食杂店。
被告：王金石，男，1967年2月3日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市x区x村*组，现住黑龙江省鸡西市x区x乡x村*组x食杂店。
被告：鸡西市华晨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市x区x#楼x号门市。
法定代表人：石福亭，董事长。
委托诉讼代理人：路滨，男，该公司法律顾问。
原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行（以下简称建行鸡西分行）与被告衣桂娜、王金石、鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨房地产公司）借款合同纠纷一案。本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行鸡西分行的委托诉讼代理人潘世学，被告衣桂娜、华晨房地产公司的委托诉讼代理人路滨到庭参加诉讼，被告王金石经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2017年9月9日至2017年10月8日为本案庭外和解期间，本案现已审理终结。
建行鸡西分行向本院提出诉讼请求：1、要求被告衣桂娜、王金石偿还借款本金192881.32元，截至2017年7月6日的利息5432.62元，从2017年7月7日起至借款实际偿还之日止的利息，以尚欠借款本金为基数，按年利率5.39%上浮50%即8.085%计算；2、要求被告衣桂娜、王金石支付律师代理费5947元；3、要求被告衣桂娜、王金石以抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款优先偿还全部借款本息及律师代理费；4、要求被告华晨房地产公司对上述款项承担连带偿还责任。事实与理由：衣桂娜、王金石与建行鸡西分行于2014年4月16日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，衣桂娜、王金石向建行鸡西分行借款23万元，用于购买禧龙家苑小区2-2-4-3号房屋，借款期限为2014年4月16日至2026年4月16日。借款利率为基准利率上浮10%，年贷款利率实行浮动利率，目前贷款利率为5.39%，逾期利率上浮50%。衣桂娜、王金石用禧龙家苑小区2号楼02-00403号房屋为借款提供抵押担保，并在鸡西市房产部门办理了按揭抵押登记。建行鸡西分行与华晨房地产公司于2013年7月16日签订了《个人住房/商业用房贷款合作协议》、《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》，约定华晨房地产公司为衣桂娜、王金石借款提供连带保证责任担保。建行鸡西分行与衣桂娜、王金石约定借款人不按约定足额偿还借款本息或其他应付款项，出借人可以要求借款人提前偿还借款本息及相关费用。衣桂娜、王金石已经违约数期。
衣桂娜辩称，对原告建行鸡西分行各项诉讼请求均无异议，但没有偿还能力。
王金石未作答辩。
华晨房地产公司辩称，被告衣桂娜、王金石尚欠借款本息数额，以原告建行鸡西分行提交的证据为准。建行鸡西分行主张以抵押房屋拍卖、变卖优先受偿没有法律依据。被告华晨房地产公司与建行鸡西分行签订了保证合同，并已向保证金账户中预存了百分之五的保证金，华晨房地产公司同意建行鸡西分行在保证金账户中扣除衣桂娜、王金石拖欠的借款本息。华晨房地产公司除对建行鸡西分行要求实现抵押权有异议外，对其他诉讼请求无异议。
建行鸡西分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、中国建设银行个人住房借款申请书及贷款调查申报审批表一份、个人住房（商业用房）借款合同一份、小额贷款支付凭证一份、按揭抵押通知单一份，证实建行鸡西分行与衣桂娜、王金石签订了借款合同，并在借款合同中约定抵押担保。建行鸡西分行已向衣桂娜、王金石发放贷款，衣桂娜、王金石用购买的房屋做抵押担保，并办理抵押预告登记，建行鸡西分行享有抵押权及优先受偿权。证据二、个人住房商业用房贷款合作协议一份、个人住房商业用房贷款最高额保证合同一份，证实华晨房地产公司同意对该笔借款承担连带保证责任。证据三、中国建设银行个人贷款对账单一式两份，证实截至2017年9月8日，被告拖欠借款本金192820.32元，拖欠利息6762.33元、罚息433.94元。证据四、结婚证复印件一份，证实衣桂娜和王金石系夫妻关系。证据五、委托代理协议复印件一份，证实建行鸡西分行委托律师代理诉讼及产生律师代理费的事实。衣桂娜对上述证据的真实性及证实问题均无异议。华晨房地产公司对上述证据的真实性均无异议，对按揭抵押通知单的证明目的有异议，认为预告登记只是行政备案行为，不产生物权变动的效力，因此建行鸡西分行对抵押的房屋不具有优先受偿的权利，对其他证据的证明目的无异议。本院认为，除按揭抵押通知单以外，建行鸡西分行提交的上述证据形式合法、内容真实，与本案有关联，能够客观充分的证实其所要证实的内容，王金石未到庭对证据进行质证，应视为对其诉讼权利的放弃，故本院对除按揭抵押通知单以外上述证据的真实性及证明目的予以采信。按揭抵押通知单仅能证实对借款合同约定的抵押房屋办理了预售抵押登记，故本院对该证据的证明目的不予采信。
本院经审理认定事实如下：2013年7月16日，建行鸡西分行与华晨房地产公司签订了《个人住房/商业用房贷款合作协议》、《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》。《个人住房/商业用房贷款合作协议》约定；甲方华晨房地产公司同意为购买本协议第一条所确定的开发项目的借款人提供无条件、不可撤销、效力独立的最高额连带保证责任。对保证担保的具体内容由甲乙双方签订《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》约定。《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》约定被保证的债权是指2013年7月20日至2016年12月31日期间因乙方建行鸡西分行向债务人（购置坐落于禧龙家苑二期项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房/商业用房贷款而形成的一系列债权，其最高额为债权本金人民币伍仟万元及利息（包括复息、罚息）、乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。保证方式为连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保，均有权直接要求甲方华晨房地产公司在其保证范围内承担保证责任。保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日。若发生主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起5个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按乙方要求承担保证责任。2014年4月16日，被告衣桂娜、王金石与建行鸡西分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，衣桂娜、王金石向建行鸡西分行借款23万元，用于购买禧龙家苑小区2-2-4-3号房屋，借款期限从2014年4月16日至2026年4月16日，采取等额本息偿还法，还款日为借款期限起始日在每月的对日。借款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率基础上上浮10%，如基准利率调整，每年的1月1日为利率调整日。衣桂娜、王金石逾期还款，需在合同约定贷款利率基础上上浮50%计收罚息，贷款利率调整罚息利率相应调整。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权对尚欠全部借款上浮罚息利率。建行鸡西分行向衣桂娜交付了借款23万元。衣桂娜、王金石用禧龙家苑小区2-2-4-3号房屋为借款提供抵押担保，并在鸡西市商品房预售管理办公司办理了预售抵押登记。借款后，衣桂娜、王金石多次逾期还款，截至2017年12月4日衣桂娜、王金石尚欠借款本金192820.32元、利息10049.85元。2016年8月4日，建行鸡西分行与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理合同，委托潘世学律师作为本案的诉讼代理人，并约定律师费支付标准为以现金方式收回贷款债权的，代理费为每件诉讼案件收回现金额的3%。律师费支付时间为回收现金进入建行鸡西分行指定账户后十个工作日内，分次回收的，建行鸡西分行应分次支付代理费或者合并支付。另查明，2016年中国人民银行五年以上贷款基准利率为4.9%。
本院认为，原告建行鸡西分行与被告衣桂娜、王金石签订的借款合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效。衣桂娜、王金石在借款期限内多次未按期偿还借款，构成违约。借款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率基础上上浮10%，如基准利率调整，每年的1月1日为利率调整日。衣桂娜、王金石逾期还款，需在合同约定贷款利率基础上上浮50%计收罚息，贷款利率调整罚息利率相应调整。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权对尚欠全部借款上浮罚息利率。故衣桂娜、王金石应按合同约定偿还尚欠全部借款本息。2016年至今中国人民银行五年以上贷款基准利率为4.9%，上浮10%即5.39%，再上浮50%计收罚息，罚息年利率为8.085%。截至2017年12月4日衣桂娜、王金石尚欠借款本金192820.32元、利息10049.85元。故被告衣桂娜、王金石应偿还建行鸡西分行借款本金192820.32元、截至2017年12月4日的利息10049.85元，并以尚欠借款本金为基数，按年利率8.085%计算（如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率按调整后的标准计算），支付2017年12月5日起至借款实际偿还之日止的利息。被告华晨房地产公司与建行鸡西分行签订的《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效。保证合同约定华晨房地产公司对衣桂娜、王金石借款承担连带偿还责任。本院对建行鸡西分行要求华晨房地产公司对衣桂娜、王金石尚欠全部借款本息承担连带偿还责任的诉讼请求予以支持。华晨房地产公司在向建行鸡西分行承担偿还责任后，有向衣桂娜、王金石追偿的权利。衣桂娜、王金石在借款时虽然对抵押房屋在商品房预售管理办公司办理了预售抵押登记，但该抵押系预告登记，并未登记到不动产登记薄，不发生抵押权效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故建行鸡西分行主张以抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。建行鸡西分行与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理合同，约定律师费支付标准为以现金方式收回贷款债权的，代理费为每件诉讼案件收回现金额的3%。律师费支付时间为回收现金进入建行鸡西分行制定账户后十个工作日内。现建行鸡西分行未实际收回债权，律师费数额无法明确，故本院不予支持建行鸡西分行要求给付律师费的诉讼请求。待律师费数额明确后，建行鸡西分行可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告衣桂娜、王金石于本判决生效之日起三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行借款本金192820.32元、截至2017年12月4日利息10049.85元，2017年12月5日至借款实际偿还之日止的利息，以尚欠借款本金为基数，按年利率8.085%计算（如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率按调整后的标准计算）；
二、被告鸡西市华晨房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4432.26元，减半收取计2216.13元，由原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行负担44.6元，被告衣桂娜、王金石、鸡西市华晨房地产开发有限公司负担2171.53元，此款原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行已预付，被告衣桂娜、王金石、鸡西市华晨房地产开发有限公司在给付上款时将应负担的案件受理费一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 吴刚
二〇一七年十二月十一日
书记员 林凡