广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2014)东一法松民一初字第105号
原告中国工商银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市南城区莞太路胜和路段18号。
负责人罗健强，行长。
委托代理人王梦雅，女，汉族，1986年3月25日出生，住广东省东莞市南城区，系原告员工。
委托代理人连湖娜，女，汉族，1983年8月21日出生，住广东省东莞市南城区，系原告员工。
被告戴宝林，男，1951年12月13日出生，香港居民，
被告东莞东发新村建造有限公司，住所地：东莞市篁村区白马村鸭寮头。
法定代表人陈碧云。
委托代理人麦蔚，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人唐文，广东陈梁永钜律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司东莞分行诉被告戴宝林、东莞东发新村建造有限公司（以下简称“东发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法由审判员杨玲冰、代理审判员陈丽莎、代理审判员杨博适用普通程序于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王梦雅、连湖娜及被告东发公司的委托代理人麦蔚、唐文到庭参加了诉讼，被告戴宝林经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年4月27日，被告戴宝林及被告东发公司与原告共同签订一份《个人购房借款合同》（编号：A[东工营]字[分]行[]支行[2001]年[0222]号）。其中原告为贷款方，被告戴宝林为借款方及抵押人，被告东发公司为保证人。合同约定：原告向被告戴宝林发放个人住房贷款231000元，期限为10年，利息计算方法为等额本息还款法，被告戴宝林以其用贷款所购置的东莞市莞太大道白马山庄骏马居2-902号作为抵押物，并在东莞市房管局办理了合法有效的抵押登记手续。同时，被告东发公司东发公司对被告戴宝林的上述债务提供连带保证责任担保。2001年5月11日，原告依借款合同的约定向被告戴宝林发放了贷款231000元。贷款发放后，被告戴宝林未能按照借款合同的约定按时分期偿还贷款，截止2013年8月21日止，已连续43期，累计120期没有按时偿还贷款本息，已构成严重违约。根据借款合同十三条的约定，原告有权向被告戴宝林提前收回贷款本息（本金为97394.66元，利息计至贷款本息清偿之日止）并处置抵押物，同时要求被告东发公司履行其连带保证责任。综上所述，两被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益。为了保障原告的合法利益，请求法院判令：一、被告戴宝林偿还所欠原告贷款本金97394.66元及利息、罚息、复利，利息、罚息及复利按人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息清偿之日止（暂计至2013年8月21日，利息为48047.67元）；二、被告东发公司对被告戴宝林的上述债务承担连带保证责任；三、原告对被告戴宝林提供的贷款抵押物享有优先受偿权；四、两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告东发公司答辩称，一、案涉借款的连带保证责任的保证期间已届满，其保证责任已依法免除；二、案涉主债权的诉讼时效已届满，原告对东发公司的全部诉讼请求依法应予驳回；三、即使原告曾经起诉过其与被告戴宝林，原告的诉讼请求也应予以全部驳回；四、即使东发公司依法需承担保证责任，东发公司也只需对抵押物清偿后不足清偿的债权部分承担保证责任。
被告戴宝林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据。
经审理查明，2001年4月27日，原告与被告戴宝林、东发公司签订《个人住房抵押贷款合同》，约定：被告戴宝林向原告贷款231000元用于购买东莞市篁村××道白马路段381号骏马居第二座902号房产；贷款期限10年；贷款利率根据国家有关规定，确定为月利率4.65‰，利息从放款之日起计算，如遇国家贷款利率调整，按规定执行，不再另行通知；被告戴宝林采用月均还款法归还贷款本息，逾期还本付息的，原告将按国家规定的对逾期贷款本息每日计收万分之二点一的罚息，对不按期支付贷款利息的计收复利；被告戴宝林连续三个付款其或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期并要求被告戴宝林清偿全部贷款本息（包括逾期利息）；被告戴宝林以其购买的上述房产为本合同项下的全部债务承担及实现债权的费用、违约金等提供抵押担保；被告东发公司对被告戴宝林本合同项下的全部债务及实现债权的费用、违约金等承担连带保证责任，保证期间为合同履行期满之日起两年，如原告依据合同约定提前收回贷款的，则保证担保履行期限相应提前。前述房产已经办理了房地产抵押他项权证明书，原告是抵押权人。
前述合同签订后，原告依约向被告戴宝林发放了贷款231000元，被告戴宝林连续拖欠到期贷款本息，案涉贷款已经到期，截至2015年7月21日，尚欠原告贷款本金97394.66元、利息4845.83元（合同期内利息）、罚息39828.50元、复利24837.50元。
庭后，原告提交本息说明，说明案涉合同约定的贷款利率月利率4.65‰为贷款发放时即2001年5月11日中国人民银行同期同档贷款基准利率月利率5.175‰(年利率为6.21%)下浮10%，遇贷款基准利率调整均按该幅度进行调整。
案涉房产所在项目白马山庄由被告东发公司开发，被告东发公司因该项目部分房产涉嫌一房二卖而被广东省东莞市人民检察院以合同诈骗罪提起公诉，广东省东莞市中级人民法院于2009年9月29日对该刑事案涉作出（2009）东中法刑二初字第38号刑事决书，后被告东发公司及其原法定代表人王敏干上诉，广东省高级人民法院于2010年6月6日作出（2009）粤高法刑二终字第262号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判，该刑事案件中并未显示案涉房产涉及一房二卖的情况。
上述事实，有《个人住房抵押贷款合同》、贷款借据、房地产抵押他项权证明书、还款历史明细表、借据历史处理明细本地查询、本息说明、刑事判决书、刑事裁定书等证据及本院庭审笔录、问话笔录附卷证实。
本院认为，被告戴宝林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为自愿放弃质证和抗辩的权利。本院对原告提供的证据予以认定。原、被告双方签订的《个人住房抵押贷款合同》合法有效，被告戴宝林连续拖欠到期贷款本息，已构成违约，案涉贷款已经到期，原告有权要求被告戴宝林偿还尚欠的贷款本息，有权按约定计收罚息及复利。贷款发放时的合同贷款利率为中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮10%，原告主张遇中国人民银行贷款基准利率调整，合同贷款利率按前述幅度进行调整，并未加重被告戴宝林的负担，本院予以确认。被告戴宝林应偿还原告剩余贷款本金97394.66元、利息4845.83元及罚息、复利（暂计至2015年7月21日，罚息39828.50元、复利24837.50元；后续罚息及复利按日利率万分之二点一计算，均计至案涉贷款实际清偿之日止）。
关于原告诉请被告东发公司对案涉债务承担连带保证责任的问题，被告东发公司以原告起诉时其债权已经超过了诉讼时效为由提出抗辩，原告主张因为该案可能涉及刑事犯罪故等前述刑事案件作出判决之后才继续进行诉讼的，并超过诉讼时效。根据《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，与案涉房产关联的刑事案件的生效裁定于2010年即作出，原告于2014年1月27日起诉至法院，已经明显超过了二年的诉讼时效，故本院对于被告东发公司的抗辩予以采纳，原告诉请被告东发公司承担连带清偿责任，本院不予支持。
案涉房屋已办理商品房买卖抵押登记手续，原告依法享有抵押权，故原告诉请对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告戴宝林应于本判决生效后五日内向原告中国工商银行股份有限公司东莞分行偿还贷款本金97394.66元、利息4845.83元及罚息、复利（暂计至2015年7月21日，罚息39828.50元、复利24837.50元，后续罚息及复利按日利率万分之二点一计算，均计至案涉贷款实际清偿之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司东莞分行对被告戴宝林名下位于东莞市篁村区莞太大道白马路段381号骏马居第二座902号房产享有抵押权，对其折价或拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司东莞分行对被告东莞东发新村建造有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3208.84元，由被告戴宝林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨玲冰
代理审判员 陈丽莎
代理审判员 杨 博
二〇一六年二月二日
书 记 员 兰 叶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。