上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3421号
上诉人（原审原告）李雁侣，XX年XX月XX日生，汉族，住河南省舞钢市XX路XX号楼XX号。委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑剑，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市XX路XX弄XX号XX室。委托代理人刘亦，上海君赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴青海，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）曹秀伟，XX年XX月XX日生，汉族，住同上。委托代理人吴青海，身份情况同上。被上诉人（原审被告）吴俊杰，XX年XX月XX日生，汉族，住同上。委托代理人吴青海，身份情况同上。上诉人李雁侣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第25843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）原登记在李雁侣名下。李雁侣于2014年4月15日签署经上海市宝山公证处公证的《委托书》，委托杨某或郑剑单独办理系争房屋出售或出租的一切事宜，包括办理抵押登记或变更抵押登记、办理还款、领取抵押权证、办理房屋抵押注销登记、代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（房价不低于贰佰万元）、代为办理房地产转移（过户）登记、协助买受人办理购房贷款、代收银行贷款、代迁户口、代收房款及房地产出售过程中的相关事宜等，委托期限从2014年6月20日起至2015年6月19日止。2014年12月1日，郑剑代李雁侣与吴青海签订《二手房定金协议书》；同日，曹秀伟向郑剑支付定金5万元。2015年1月10日，以李雁侣为卖售人（甲方），以吴青海、曹秀伟、吴俊杰为买受人（乙方），签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为215万元，合同另约定了房屋过户时间、违约责任等。合同补充条款第五条约定，甲方于乙方新产证出来三日内将系争房屋交付乙方，交付标志为甲方将系争房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用和所欠费用进行结算；第七条约定，甲方于交房后10日内迁出户口，如逾期未迁出则按房屋总价的万分之五的违约金每月支付给乙方。合同附件三付款协议约定，乙方于2015年1月10日支付房款70万元；乙方于产权交易过户当日支付房款15万元；乙方通过向银行贷款方式申请120万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；物业交接完毕当日，乙方支付剩余房款10万元。郑剑作为李雁侣代理人在该合同上签名。2015年1月10日，吴青海向郑剑支付首付款65万元。2015年4月10日，吴俊杰与中国XX股份有限公司上海市XX支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定借款金额为100万元；同时吴俊杰与中国XX股份有限公司上海市XX支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额为30万元，指定收款人均为郑剑，之后银行依约向吴俊杰发放贷款。2015年4月16日，郑剑作为李雁侣代理人与吴青海、曹秀伟、吴俊杰办理相关房屋过户手续；同日，曹秀伟向郑剑支付房款5万元。2015年5月6日，系争房屋被核准登记至吴青海、曹秀伟、吴俊杰名下。2015年6月12日，李雁侣向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、确认郑剑代其与吴青海、曹秀伟、吴俊杰就系争房屋签订的房屋买卖合同无效；2、将系争房屋恢复登记于李雁侣名下。原审另查明，2014年4月15日，李雁侣与宋某签订《借款抵押合同》，约定李雁侣向宋某借款120万元，借款期限自2014年4月16日至2014年10月15日。同日，李雁侣与宋某向公证处申请办理该《抵押借款合同》具有强制执行效力公证；2014年7月9日，上海市宝山公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年12月3日，李雁侣与上海浦东新区A有限公司签订《最高额借款合同》，约定上海浦东新区A有限公司自2014年12月3日起至2015年9月2日止、向李雁侣提供最高余额不超过175万元的贷款。2014年12月3日，郑剑作为保证人，签订《保证合同》，对李雁侣在上海浦东新区A有限公司的借款175万元提供保证，李雁侣在该合同首页债务人处及合同骑缝签字。同日，李雁侣与郑剑订立《反担保合同》，约定李雁侣同意以其财产向郑剑提供反担保，李雁侣在合同首页反担保人全称处、末页担保物清单上反担保人处以及骑缝签名，该合同第十条约定李雁侣未依照借款合同的约定归还借款本金或李雁侣违反本合同项下义务或承诺，担保人有权立即按照相关协议约定处置担保物，并要求李雁侣承担违约责任。原审再查明，李雁侣方曾于2015年5月16日至6月3日期间就系争房屋纠纷问题向上海市公安局浦东分局东明路派出所报警。2015年6月3日报警后，上海市公安局浦东分局东明路派出所就当日到系争房屋内搬东西的毛某某作了询问笔录，毛某某在该询问笔录中称曹秀伟系其姑妈，吴俊杰系其表哥，其姑父吴青海从中介处购买系争房屋，现房屋产权人为吴青海、曹秀伟、吴俊杰，吴青海委托其办理房屋过户、交接事宜，其在2015年5月15日就通知系争房屋内的人要求在5月16日搬离，但到时间后未搬离，后经交涉李雁侣表示要与贷款公司联系，当时其同意了，但李雁侣一直未搬离，故6月3日上午其叫人将系争房屋门锁撬了将屋内东西都搬到XX路XX弄XX号门口，对于撬坏门锁及搬空屋内造成损失愿意赔偿。原审审理中，郑剑称，其在李雁侣与宋某等的借款合同中也是作为担保人，后李雁侣未归还宋某借款，故其着手出售系争房屋，之后宋某告知说李雁侣与A公司签订了借款合同，借新债还旧债，其就中止了买卖；到2015年元旦后，A公司通知称李雁侣违约未支付利息，故重新启动买卖程序，之后得知李雁侣于2015年支付过一笔十几万元的钱，但房屋买卖合同已经签订，不能违约，故让他们把钱退回去；在接到A公司的电话后确实没有与李雁侣联系，但按照通常做法其不需要与李雁侣联系，应该由出借人与李雁侣沟通；出售房屋的事情也没有与李雁侣讲过，因为有授权委托书；在收到吴青海他们支付的205万元后，用房款支付了中介费46,600元，归还A公司的借款，包括本金175万元、利息139,650元、违约金116,000元左右。同时郑剑表示，其委托陈明办理交房事宜，确实是由陈明将系争房屋交付给了吴青海、曹秀伟、吴俊杰。吴青海、曹秀伟、吴俊杰则表示不认识毛某某，其在2015年6月3日是在中介方到场的情况下从郑剑的代理人陈明一起的人那里收到的房屋钥匙；确未进入房屋内查看，仅仅看过同房型房屋，当天去看房，敲门后屋内人表示最近看房人很多，自己还未决定是否出售房屋，故其又回中介处核对了授权委托书等，中介表示房屋是出租的，之后其再次到系争房屋处查看，屋内人表示有事情找李雁侣去，为此其与中介等交涉，在对房屋出售价进行协商后，才确定房屋出售价格为215万元，并订立买卖合同。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李雁侣称郑剑代其与吴青海、曹秀伟、吴俊杰签订买卖合同，双方存在恶意串通损害李雁侣利益的行为，故买卖合同应属无效。法院认为，吴青海、曹秀伟、吴俊杰在审核郑剑出示的经公证的授权委托书后与其就系争房屋价格进行了协商，最终双方就房屋的价格、房款支付、违约责任等达成一致，并签订买卖合同；之后，吴青海、曹秀伟、吴俊杰依约支付首付款，并依约办理的相关房屋贷款手续，房屋过户至吴青海、曹秀伟、吴俊杰名下，且银行亦依约向指定收款人支付了贷款；同时，郑剑亦确认由其将系争房屋交付吴青海、曹秀伟、吴俊杰，虽吴青海、曹秀伟、吴俊杰未支付全部房价款，但其已履行大部分付款义务，且房屋亦过户至其名下并由其实际使用，故双方已正常履行了合同大部分的义务。虽然吴青海、曹秀伟、吴俊杰在买房前未实际进入系争房屋内查看，郑剑在出售房屋前未充分与李雁侣进行沟通，但上述事实均不能推定吴青海、曹秀伟、吴俊杰出于恶意购买系争房屋。李雁侣虽提供相关报警记录及询问笔录称吴青海、曹秀伟、吴俊杰采取暴力方式收取房屋，对于李雁侣举证中称的毛某某系吴青海、曹秀伟、吴俊杰的亲戚，吴青海、曹秀伟、吴俊杰明确予以否认，李雁侣也未对此进行进一步证明，郑剑亦确认由其将房屋交付吴青海、曹秀伟、吴俊杰，故李雁侣以此证明吴青海、曹秀伟、吴俊杰收取房屋存有瑕疵、郑剑与吴青海、曹秀伟、吴俊杰之间存在恶意串通，法院难以采信。综上，李雁侣再无其他证据证明郑剑与吴青海、曹秀伟、吴俊杰之间存在恶意串通损害李雁侣利益的行为，故对于李雁侣要求确认买卖合同无效并恢复房屋产权登记的诉讼请求，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，原审法院于2015年9月21日作出判决：驳回原告李雁侣的全部诉讼请求。案件受理费24,000元，减半收取12,000元，由李雁侣负担。原审判决后，李雁侣不服，上诉至本院称，原审无视郑剑作为其代理人与吴青海、曹秀伟、吴俊杰之间在办理关于系争房屋的买卖交易过程中存在的诸多恶意，仅凭双方已经签订房屋买卖合同且已履行大部分内容等表面现象，驳回李雁侣的诉讼请求，难以令人信服。一、郑剑出售系争房屋属于恶意。郑剑在出售房屋时未征求过李雁侣的意见，出售的价格也明显低于市场价格数十万元。二、吴青海、曹秀伟、吴俊杰在上述房屋买卖过程中的多处做法有违常理，存在明显恶意。吴青海、曹秀伟、吴俊杰未经看房就购买了系争房屋，也未了解居住于该房屋中人员的相关情况，接收房屋是找了一群社会人员通过不正当的手段强行收取，房款也未支付完毕。因此，李雁侣要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人郑剑辩称，不同意李雁侣的上诉请求，要求维持原判。被上诉人吴青海、曹秀伟、吴俊杰共同辩称，不同意李雁侣的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李雁侣主张郑剑代其与吴青海、曹秀伟、吴俊杰就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，认为郑剑及吴青海、曹秀伟、吴俊杰在买卖系争房屋的过程中均存在恶意的情形，其应当就主张的恶意进行相应的充分举证。但从现有其提供的证据所显示的事实看，仍不足以佐证吴青海、曹秀伟、吴俊杰存在明显的恶意或吴青海、曹秀伟、吴俊杰存在与郑剑恶意串通，损害其利益的情形：在郑剑持有李雁侣出具的授权全面的公证委托书并予以出示的情况下，吴青海、曹秀伟、吴俊杰在买房前虽未实际进入系争房屋进行查看，也未了解居住于该房屋中人员的相关情况，但仍不足以据此认定吴青海、曹秀伟、吴俊杰存在明显的恶意。李雁侣提供相关报警记录及询问笔录称吴青海、曹秀伟、吴俊杰采取暴力方式收取房屋，但对于李雁侣举证中称的毛某某系吴青海、曹秀伟、吴俊杰的亲戚，吴青海、曹秀伟、吴俊杰明确予以否认，李雁侣也未对此进行进一步证明，郑剑亦确认由其将房屋交付吴青海、曹秀伟、吴俊杰，故李雁侣以此证明吴青海、曹秀伟、吴俊杰收取房屋存有瑕疵、郑剑与吴青海、曹秀伟、吴俊杰之间存在恶意串通，法院确实难以采信。吴青海、曹秀伟、吴俊杰尚未支付完毕全部购房款，也不必然推导出其在购房时与郑剑存在恶意串通的情形。至于郑剑是否存在恶意，本院认为，在李雁侣无法举证证明吴青海、曹秀伟、吴俊杰与郑剑存在恶意串通的情况下，即使郑剑存在恶意出售房屋的情形，亦属于郑剑与李雁侣之间因公证委托而产生的委托代理关系中产生的法律责任，并不影响作为李雁侣代理人的郑剑与系争房屋买卖合同的相对方吴青海、曹秀伟、吴俊杰之间订立的买卖关系的效力，李雁侣以郑剑存在恶意，进而主张系争房屋的买卖合同无效，缺乏依据。因此，李雁侣应当承担举证不能的不利后果。根据现有证据查明的事实，吴青海、曹秀伟、吴俊杰在郑剑持有李雁侣出具的有权出售系争房屋的公证委托书的情况下同郑剑签约，双方的签约亦系通过中介公司的居间而订立，合同的条款完备，主要的房款也支付给了公证委托书所指定的代收房款人郑剑，房屋过户手续已经完成，房屋据李雁侣的代理人郑剑的陈述，也由其实际交由吴青海、曹秀伟、吴俊杰掌控。因此，上述房屋买卖合同的主要义务均已履行完毕，在此情况下，李雁侣仍主张该合同无效，并要求将房屋恢复登记到其名下，缺乏充分的依据。原审据此驳回李雁侣的诉讼请求，并无不当之处，本院予以确认。上诉人李雁侣的上诉理由缺乏充分的事实根据，本院对其上诉请求，亦难予支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,000元，由上诉人李雁侣负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……