上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3305号
上诉人（原审原告）俞杰。委托代理人万通升，上海知谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）俞洪。上诉人俞杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第39740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人俞杰的委托代理人万通升、被上诉人俞洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年10月31日,俞杰（乙方）与俞洪（甲方）通过甲房屋租赁置换有限公司（以下简称甲公司）就上海市下南路***弄***号604室的房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将登记于其名下的系争房屋出售给乙方,系争房屋建筑面积58.71平方米，转让价110万元，双方于2012年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应当按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止；甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲方收到乙方支付的除尾款外的所有房款后五日内将该房屋交付乙方，该房屋交付标志为甲乙双方签订物业交验单；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付给甲方；乙方于签订本买卖合同后的七日内，将房款人民币40万元整直接支付给甲方；乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款70万元支付给甲方。2012年11月28日，俞杰与中国银行股份有限公司上海市南汇支行签订了《个人住房（二手房）抵押借款合同》及《补充合同》，用所购系争房屋作为抵押物借款66万元，借款期限从2012年11月28日至2036年11月28日止，每月偿还贷款本息4,551.59元。2012年11月5日，由俞杰的银行卡（尾号为414）向俞洪的银行卡（尾号为511）转入40万元。俞洪同日开具收据，确认收到上述房款。2012年12月11日，系争房屋产权核准登记于俞杰名下。借款本息每月通过俞杰贷款账户归还。系争房屋由俞洪父母居住使用至今。2014年10月16日，俞杰向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、俞洪继续履行合同约定的交房义务；2、俞洪因逾期交房而向俞杰支付违约金，自2013年3月5日起至实际交付系争房屋之日止，以110万元为基数，按日万分之四的标准计算。原审另查明，俞杰提供给法院的登记在其名下的系争房屋产权证在附记栏标注：原登记日2012年12月11日，原产证号浦2012063563号，2013年3月5日补发。原审再查明，2012年11月5日，俞杰的银行卡（尾号为414）于14：26现开户，14：38存入40万，14：42向俞洪的银行卡（尾号为511）转入40万，14：54俞洪将该笔款项转出。原审又查明，2013年11月20日，俞洪通过银行转账向俞杰的还贷银行卡中打入4,700元。原审庭审中，俞洪陈述，其与俞杰之间没有真实的房屋买卖意思表示。俞洪因欠赌债，通过中间人介绍认识俞杰母亲丁某甲，通过虚假买卖骗取银行贷款。首付款的支付流程是，俞洪通过垫资公司的刘家向借款40万元打给俞洪过账使用。刘家向先将40万元打入俞杰账户，再由俞杰账户打入俞洪账户，再由俞洪账户转给垫资公司刘家向账户。过户后，为防止俞杰随意处分系争房屋，双方协商将新产权证存放在甲公司。关于贷款的偿还，还贷的银行卡一直在俞杰处，起初几个月，是俞洪向俞杰的银行卡内转账的方式还款。后来，由于俞杰派人威胁俞洪，俞洪停止还贷。为了证明其主张，俞洪申请证人王某甲出庭作证。王某甲向法院陈述：“王某甲认识俞杰母亲及俞洪。当初俞洪欠赌债跟王某甲说想贷款。系争房屋原本是使用权房，产权人是俞洪的父母。俞洪骗了其父母，并把房屋的产权做到俞洪名下。后俞洪要求王某甲帮忙做假买卖套贷。正好俞杰的母亲有信用卡欠款需要偿还，故王某甲通过汤某甲（俞杰母亲的朋友）介绍俞杰母亲和俞洪相认识。俞杰母亲提出要求俞洪支付两万元好处费用于偿还信用卡，就同意配合办理假买卖，俞洪同意。然后王某甲就开始操作这个事情。王某甲先介绍了一个垫资公司的朋友刘家向，垫出首付款，垫资做好后过个账再还给刘家向。首付款支付当天，王某甲陪同俞杰、俞洪前往银行，但是王某甲留在车内等候。俞杰母亲与俞洪说好房子是不交付的，房产证放在甲中介公司，甲中介公司也是王某甲介绍的。当时双方还口头约定了，只要俞洪将贷款还清，俞杰就协助恢复产权登记。房屋过户后，贷款银行卡是在俞杰处的，俞洪每月将钱打过去。俞洪一直正常还了几个月的款，后来俞杰来要钱，俞洪没有继续还贷款。签订正式买卖合同之前，俞杰从没有去看过房子，俞洪还了几个月贷款后，俞洪打电话告诉王某甲，俞杰带人想来霸占房子。”关于尾款4万元，俞洪表示，俞杰从未支付过。为证明自己的主张，俞洪提供了一份2013年11月20日，俞洪向俞杰还贷银行卡打入4,700元的银行凭证、证人王某甲的证人证言以及从甲公司拿回的系争房屋产权证原件（产证号浦2012063563号）。对于俞洪的上述陈述，俞杰表示，不认识证人王某甲，不认可其陈述。俞洪确实向其银行卡中打入过4,700元，但是因为俞洪迟迟不交房作为房租支付的。双方过户办理新的房产证时，俞杰正好在一个封闭式消防机构培训，产证拿回家后就继续培训，等回来发现产证找不到了，也有可能原产证确实在中介处，但俞杰没有去找寻过。俞杰是通过甲公司了解到俞洪挂牌出售系争房屋的信息的，购买之前看过房子，房内无人居住。关于2012年11月5日，首付款40万的交易流程，俞杰表示，40万元是其从他处筹措而来，具体情况记不清楚了。关于余款4万元，俞杰陈述过户当日，现金支付俞洪4万元，但没有书面证据。原审庭审后，俞杰向法院表示，本案的案由应当是排除妨碍纠纷，其是基于物权要求俞洪交房，并由此要求法院撤回第二项关于逾期交房违约金的诉讼请求，并要求将第一项诉讼请求变更为要求俞洪搬离系争房屋。原审法院认为，俞杰、俞洪虽然签订《上海市房地产买卖合同》并办理了系争房屋产权过户手续，但就目前证据而言，有诸多不符合常理之处：一、系争房屋一直由俞洪父母实际居住，从未交付给俞杰；二、尾款4万元，俞杰没有证据证明在过户当日支付给俞洪；三、对于俞洪向俞杰账户打入的4,700元，俞杰虽然给出解释，但没有得到俞洪的认可，而该笔费用与俞杰每月应当支付的还贷额相近；四、2012年12月份变更登记在俞杰名下的新产证，短短不到三个月，俞杰即重新办理补证。根据俞杰的陈述，系放回家中后遗失。但该“遗失”产证却由俞洪从甲公司处拿回并提交法庭，这与俞洪向法庭陈述的“双方协商将新办产证交由甲公司保管”相印证；五、从法院调查的2012年11月5日，双方银行卡流水可以看出，俞杰的银行卡为付款当日现开户，先存入40万，再转出40万给俞洪，俞洪随即转出40万元。这不符合通常情况下的首付款交易流程，俞杰对于这种交易流程没有给出合理的解释，该点事实反而与俞洪及证人王某甲陈述的向垫资公司刘家向垫资过账一事可以相互印证。结合上述五项疑点，双方的房屋买卖过程实在有悖常理，可以确认双方之间的房屋买卖徒具形式，双方并无买卖系争房屋的真实意思，其旨在通过房屋买卖形式以获取银行借款，符合有关法律规定的合同无效的情形，俞杰要求俞洪配合办理系争房屋的交房手续，于法无据，法院难以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但经法院释明，俞杰拒不要求处理无效合同的后果，俞洪亦表示不需要在本案中一并处理合同无效的后果，故本案不再处理买卖合同无效的后果。关于俞杰变更诉讼请求，法院认为，根据民事诉讼法司法解释相关规定，其变更诉讼请求应当在法庭辩论结束前提出，故其变更诉讼请求的申请，法院不予准许。关于俞杰主张案由系排除妨碍纠纷，法院认为，本案从立案之日到庭审辩论结束，俞杰从未主张基于物权的排除妨碍请求权要求俞洪交房，且俞杰的诉讼请求也是明确指向了房屋买卖合同约定的交房义务。即便处理物权纠纷的案件，对于物权是否有效成立的基础事实即房屋买卖合同的效力问题也应当一并审查，故法院审查双方房屋买卖合同的效力，并无不妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，原审法院于2015年9月16日作出判决：一、原告俞杰与被告俞洪于2012年10月31日就上海市浦东新区下南路***弄***号604室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告俞杰的诉讼请求。案件受理费5,722元，由俞杰负担。原审判决后，俞杰不服，上诉至本院称，原审查明事实不清：原审将其与俞洪各自矛盾的陈述作为事实认定，明显不当。俞杰对于俞洪本案中的陈述均不予认可，但原审却予以认定。如俞洪提供了一份2013年11月20日其向俞杰的还贷银行卡打入4,700元的银行凭证，不能证明俞洪所主张的系俞洪在还贷。如果确实如俞洪所言，是俞洪在还贷，则俞洪应当一直归还银行贷款，从而据此可以推定俞洪确实是通过虚假买卖骗取银行贷款。鉴于俞洪只向俞杰转入了总共一个月合计4,700元，又鉴于俞洪拒不履行交房义务，则俞杰向法院陈述的有关该款项系作为房租交付给俞杰具有一定合理性。俞洪向法院提供的房产证原件及证人王某甲的证言亦无法证明俞洪的主张。俞杰与俞洪在签订系争房屋买卖之前，并不相识，双方不存在签订虚假买卖合同以套取银行贷款的合意的前提和基础，俞杰购买该房屋是作为婚房使用。俞杰已经支付了首付款及银行贷款66万元，履行了房屋买卖合同中买方的义务，因而该买卖合同应为合法有效。原审判决在其本院认为部分所指出的五项疑点和所谓不符合常理之处也经不起推敲。因此，俞杰要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由俞洪承担。被上诉人俞洪辩称，不同意俞杰的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，俞杰是通过与俞洪签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》的方式将其名字登记为产权人，其向原审法院提起诉讼之初的诉请也是基于房屋买卖合同而要求“出卖人”俞洪履行交房义务并承担逾期交房的违约责任，在俞洪对其诉请不予同意并提出双方间的买卖属于虚假买卖抗辩的情况下，原审法院对于双方间买卖合同进行审查，符合法律规定。虽然此后俞杰曾向原审法院提出变更诉讼请求，但其变更诉讼请求应当在法庭辩论结束前提出，故其变更诉讼请求的申请，原审法院不予准许，当属无误。即使俞杰可以变更诉请，以物权为由主张排除妨碍，但在俞洪提出双方之间系虚假合同的情况下，法院对于物权是否有效成立的基础事实即房屋买卖合同的效力问题一并审查，符合法律规定，故法院审查双方房屋买卖合同的效力，并无不当。关于俞杰与俞洪之间签订的关于系争房屋的买卖合同的效力问题，本院认为，原审所指出的双方之间买卖合同的诸多不符合常理之处的认定，具有事实基础，也有客观逻辑性，对此本院予以确认。就俞杰本案诉请的交房问题，双方在买卖合同中有相应的约定：“甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲方收到乙方支付的除尾款外的所有房款后五日内将该房屋交付乙方”。系争房屋于2012年12月11日经核准登记于俞杰名下。俞杰提供给法院的登记在其名下的系争房屋产权证在附记栏标注：原登记日2012年12月11日，原产证号浦2012063563号，2013年3月5日补发。因此，系争房屋产证原登记日至俞杰补办日期间，买卖双方约定的交房条件应当已经符合，但现并无充分证据显示俞杰向俞洪主张过交房，其在此后的一年半多的时间后方向法院提出诉讼，要求对方交房，明显不符常理。现也并无充分证据证明俞杰在购买系争房屋时曾对系争房屋进行过实际察看，该房屋亦由俞洪的父母居住使用至今。此外，俞杰主张俞洪于2013年11月20日向其还贷银行账户中打入的4,700元系未交房的租金，但在无书面证据予以印证且俞洪不认可的情况下，难以采信俞杰的这一主张。因此，在俞杰与俞洪就系争房屋的买卖合同的真实性分别提出正反两方面主张的情况下，根据40万元首付款的转账情况、还贷情况、双方有关分别提供给法院的系争房屋原产证及补发产证的原因的陈述、是否实际看房、以及合同对交房的约定与其实际履行状况等情况的综合分析，原审采信俞洪方的主张，认定双方间的房屋买卖徒具形式，双方并无买卖系争房屋的真实意思表示，具有相应的依据，本院予以确认。俞杰虽上诉称其购买该房屋是作为婚房使用，双方之间的买卖关系真实有效，但鉴于其在系争房屋符合合同约定的交付条件后迟迟不向对方主张交房的不合情理之处以及原审分析的五项疑点其均无法予以合理解释的情况，本院亦难以认定双方之间的买卖合同真实有效。原审在确认合同无效的情况下，驳回俞杰的诉讼请求，并无不当之处。原审审理过程中，经法院释明，双方均不要求在本案中处理合同无效的后果，故原审对合同无效的后果未予处理，亦无不妥。因此，原审判决应予维持。上诉人俞杰的上诉理由，缺乏充分的依据，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,722元，由上诉人俞杰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……