广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18791号
上诉人（原审原告）：广州三新实业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦27-28楼。
法定代表人：张明园，职务董事长。
委托诉讼代理人：吴绮玉，该公司员工，住址。
被上诉人（原审被告）：广东亚翠珠宝有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道路3-7号首层自编C11-1、C12-1房。
法定代表人：庄鸿谋，职务总经理。
委托诉讼代理人：何昊扬，广东科扬律师事务所律师。
上诉人广州三新实业有限公司（以下简称“三新公司”）因与被上诉人广东亚翠珠宝有限公司（以下简称“亚翠公司”）一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
三新公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；改判亚翠公司支付租金582563元及违约金174769元(从2015年1月1日至2017年8月7日止，其中2015年1月至2016年12月期间的每月租金是17571.3元，违约金以当月拖欠的租金为本金，按照每日千分之五的标准计算，自当月起计至亚翠公司实际清偿之日止，并以本金的30%为限);2.本案的一审、二审诉讼费由亚翠公司承担。事实和理由：一、双方签订租赁合同后，三新公司依约将涉案商铺交给亚翠公司使用，由于亚翠公司违反物业管理合同，拒付物业管理费、电费等违约行为，导致物业管理公司依约停止管理服务。二、亚翠公司与物业管理公司产生纠纷后，还一直占用三新公司的商铺，放置物品并将商铺上锁，并没有和三新公司办理移交场地手续，直到2017年8月7日，在法院的主持下才出现来办理交接手续，故亚翠公司应支付占用费。三、一审己查明因亚翠公司违约造成双方合同提前解除，依据2014年10月22日签讧的《南天珠宝世界商铺租赁补充协议》第四条第(6)款的约定，因亚翠公司违约致使合同解除或终止的，亚翠公司应支付免租期间减免的全部租金。
亚翠公司辩称，同意一审判决，不同意三新公司的全部上诉请求。
三新公司向一审法院起诉请求：1.解除三新公司、亚翠公司双方签订的租赁合同，亚翠公司将涉案商铺交还给三新公司；2.亚翠公司支付2015年1月1日至实际交还涉案商铺之日止的租金（其中2015年1月至2016年12月期间的每月租金是17571.3元，2017年1月至实际交还之日止的每月租金是22237.6元）、违约金（以当月拖欠的租金为本金，按照每日千分之五的标准计算，自当月1日起计至亚翠公司实际清偿之日止，并以本金的30%为限）；3.本案诉讼费由亚翠公司承担。
一审法院认定事实：2015年1月19日，三新公司（出租人/甲方）与亚翠公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：亚翠公司向三新公司承租天河区花城大道x-
x号首层自编Cxx-x、Cxx-
x房（以下简称“涉案商铺”）；2015年1月1日至2015年12月31日为装修免租期，2016年1月1日至2016年12月31日租金为每月17571.3元，2017年1月1日至2017年12月31日租金为每月22237.6元，2018年1月1日至2018年12月31日租金为每月27632.9元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前支付给甲方；乙方向甲方缴纳35142.6元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起15个工作日内将保证金无息退回乙方；乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；双方如对本合同有异议，以双方签订的《南天珠宝世界商铺租赁补充协议》为准；等内容。
三新公司（甲方）与亚翠公司（乙方）于2014年10月22日签订《南天珠宝世界商铺租赁补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定：在租赁期内，甲方给予乙方12个月作为装修免租期，在免租装修期内，乙方只须支付水电费、物业管理费、装修管理费、装修垃圾清运费等其他因使用、经营商铺所产生的费用；乙方未按本协议约定支付租金、保证金及其他相应费用（包括物业管理费等）超过30天（含30天）的，经甲方书面警告两次仍不改正的，甲方有权单方面书面解除租赁合同；一方依照法律或者合同约定主张解除租赁关系的，租赁关系自该方向另一方发出书面通知之日起第三日解除；乙方未按租赁合同约定支付租金的，每逾期一日，则应按当月租金的百分之三的标准向甲方支付滞纳金至付清全部租金之日止；因乙方违约而解除合同的，除租赁合同及本协议另有约定的违约金、滞纳金或占用费外，甲方还有权没收乙方的全部保证金，仍不能弥补甲方损失的，甲方仍有权向乙方继续追究赔偿责任；因乙方违约致使合同解除或终止的，乙方应在合同解除或终止之日起3日内支付免租金期间减免的全部租金，为210855.6元。
2014年11月17日，亚翠公司签署《租户入伙确认书》，载明亚翠公司确认涉案商铺已交付。
现三新公司以亚翠公司拖欠支付租金为由提起本案诉讼。
亚翠公司称其同意解除《租赁合同》，但涉案商铺一直处于三新公司控制之中，不存在涉案商铺交还问题，且《租赁合同》约定的免租期为2015年1月1日至2015年12月31日，但三新公司于2015年10月对涉案商铺拉闸停电，导致亚翠公司自2015年10月起至今无法使用涉案商铺，商铺内的货品也被扣押；三新公司口头承诺商场的出租率达50%以上，租户才缴租金，事实上现商场开业率远远达不到50%。为证明其上述陈述，亚翠公司提交如下证据：1、证人证言（仅以书面形式提交，证人未出庭），证明三新公司未兑现承诺；2、三新公司开具的收款收据，证明亚翠公司向三新公司支付了首月租金17571.3元、履约保证金35142.6元。经质证，三新公司对证据1的真实性不予确认，认为证人与亚翠公司存在利益关系；对证据2的真实性予以确认，但认为亚翠公司缴纳的所谓首月租金是2014年11月的使用费，因双方于2015年才签订租赁合同，租赁合同约定2015年全年为免租期，上述收款收据均是在签订租赁合同前缴纳的费用，因此上述收款收据与租赁合同没有关联性。
三新公司称因亚翠公司没有缴纳物业管理费，物业公司于2015年10月对涉案商铺进行停电，现涉案商铺一直闲置，亚翠公司的所有办公用品仍放置在涉案商铺内，且因亚翠公司对涉案商铺也进行了上锁，故其无法收回涉案商铺。亚翠公司称涉案商铺于2015年10月起处于停电状态，由于涉案商铺是电闸门，亚翠公司一直无法进入涉案商铺，也无法处置商铺内的货品及办公用品。
2017年8月7日，一审法院工作人员到达涉案商铺主持三新公司、亚翠公司双方对涉案商铺进行交接。经现场勘查，涉案商铺存在电闸门，须通电后打开，双方均确认于当日完成涉案商铺的腾空及交接。据此，三新公司申请撤回要求亚翠公司向其交还涉案商铺的诉求，并明确其要求亚翠公司向其支付涉案商铺的占用费至2017年8月7日。
一审法院认为：三新公司、亚翠公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。根据三新公司提交的《租户入伙确认书》，亚翠公司已于2014年11月17日接收涉案商铺。现涉案商铺已实际收回，故双方签订的《租赁合同》及《补充协议》应已实际解除。
关于三新公司要求亚翠公司支付2015年1月1日起至涉案商铺交还之日（2017年8月7日）期间租金、占用费及相应违约金的诉请。其一，根据查明的事实，涉案商铺已于2015年10月被涉案商铺所在商场的物业管理公司停电，且三新公司未提交相关证据证明对涉案商铺进行恢复通电并通知亚翠公司，故涉案商铺应自2015年10月起无法正常使用和经营。其二，根据对涉案商铺现场勘查的情况，涉案商铺确实存在电闸门，须通电才能打开，且现有证据未显示三新公司向亚翠公司发出交接涉案商铺的通知，亦无法证明涉案商铺在2017年8月7日之前未能交还的原因在于亚翠公司。其三，根据《租赁合同》的约定，涉案商铺应自2016年1月1日起计付租金，故2015年10月涉案商铺仍处于免租期内，亚翠公司在该时不存在拖欠租金的事实。综上，三新公司主张亚翠公司拖欠租金并要求亚翠公司支付2015年1月1日起租金、占用费及相应违约金，均缺乏事实和法律依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年8月10日作出如下判决：一、确认广州三新实业有限公司与广东亚翠珠宝有限公司就广州市天河区花城大道3-7号首层自编C11-1、C12-1房签订的《广州市房屋租赁合同》及《南天珠宝世界商铺租赁补充协议》予以解除；二、驳回广州三新实业有限公司的其他诉讼请求。一审受理费8570元，由广州三新实业有限公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。三新公司表示:同意一审判决第一项,并无证据证明三新公司在亚翠公司被停电后有对案涉商铺排除妨碍。亚翠公司表示：物业服务合同中没有约定欠缴相关费用可以停水、停电。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。据此可知，出租人不仅应按约定交付租赁物，而且于租赁关系存续期间也应保持租赁物的状态合乎约定进行使用收益。本案中，亚翠公司在使用租赁物时被物业公司在2015年10月停止供电，对此，三新公司作为出租人负有排除妨碍的义务，现没有证据证明三新公司在亚翠公司被停电后有履行排除妨碍的义务，故致使亚翠公司自2015年10月至2017年8月7日期间不能对租赁物使用、收益的，亚翠公司有权依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定不支付租金，一审法院不予支持上述期间的租金并无不当，本院予以维持。三新公司上诉认为其没有任何责任，缺乏法律依据，本院不予采信。至于2015年1月至10月期间的租金因属于合同约定的免租期，故一审法院不予支持三新公司的主张，处理正确，本院予以维持。
因双方当事人对于一审判决第一项均无异议,故该判项可予维持。
综上所述，三新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8570元，由上诉人广州三新实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十一月二十七日
书记员 袁蕾
游瑞娜