重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0154民初5009号
原告谭英霞,女,汉族,1958年7月20日出生,住重庆市开州区。
委托代理人唐永新，重庆帅风律师事务所律师。
被告张道蓉,女,汉族,1952年1月4日出生,住重庆市开州区。
被告张道桂,女,汉族,1963年4月9日出生,住重庆市开州区。
原告谭英霞与被告张道蓉、张道桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法由审判员罗鄢毅担任审判长，与人民陪审员李远光和何蕾组成合议庭，适用普通程序于2017年12月18日公开开庭进行审理。原告谭英霞及其委托代理人唐永新到庭参加诉讼，被告张道蓉和张道桂经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭英霞诉称，2008年12月29日，谭英霞与张道蓉、张道桂的母亲吴显玉签订《房屋买卖协议》，双方约定：“一、甲方（吴显玉）在开县XX（新城区）XXXX小区X苑有B区X-
X-
XXX号房屋壹套，面积47.1㎡自愿卖给乙方（谭英霞），房价每平方米1150.00元（大写：壹仟壹佰伍拾元整），合计伍万肆仟壹佰陆拾伍元整；乙方收到住房钥匙后，一次性付清52000元，余款2165元，待房产证办完后全部支付完毕。二、乙方购房后的产权证甲方负责协助办理，所发生办证的相关费用由乙方支付。三、乙方签约之日支付定金200元给甲方，结算时抵扣余款。四、双方如有违约，由违约方按购房总额支付1%的违约金。五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方签字：张道蓉（大女儿代），乙方签字：谭英霞，在场人签字：赵苍国。2008年12月29日”等内容。吴显玉的名字和指纹都是张道蓉签名捺印，张道桂说她不管房子的事情，由张道蓉经手的就由张道蓉办理。2008年12月28日，谭英霞支付定金200元，张道蓉出具了一张收据。2008年12月29日，谭英霞支付购房款52000元，张道蓉出具了一张收条。2008年12月29日，张道蓉将房屋钥匙交给谭英霞。谭英霞接房后装修于2009年搬入该房居住，至今没有任何人就该处房屋主张过权利。据了解，吴显玉于2017年死亡，张道蓉和张道桂系吴显玉的法定第一顺序继承人。该房屋在2016年取得房屋产权证书，谭英霞多次要求按照协议约定办理产权过户，被告提出要谭英霞按照现在的市场价格额外支付价款后才办理过户的无理要求。为了维护自己的合法权益，请求人民法院确认谭英霞与张道蓉、张道桂的母亲吴显玉于2008年12月29日签订的《房屋买卖协议》有效；张道蓉、张道桂继续履行其母吴显玉与谭英霞于2008年12月29日签订的《房屋买卖协议》，立即将位于开州区XX街道XX路XX号XX小区X苑B区X-
X-XXX号房屋的产权过户至谭英霞名下；张道蓉、张道桂立即向谭英霞支付违约金541元；本案诉讼费由张道蓉、张道桂承担。
被告张道蓉和张道桂未进行答辩，也没有提交证据。
经审理查明：2008年12月29日，张道蓉受其母亲吴显玉（公民身份号码512222191806120024）委托，在赵苍国的见证下与谭英霞签订《房屋买卖协议》，双方约定以下主要内容：“甲方：吴显玉乙方：谭英霞一、甲方在开县XX（新城区）XXXX小区X苑有（B区X-
X-
XXX号）房屋壹套，面积47.1㎡自愿卖给乙方，房价每平方米1150.00元（大写：壹仟壹佰伍拾元整），合计伍万肆仟壹佰陆拾伍元整；乙方收到住房钥匙后，一次性付清52000.00元（大写：伍万贰仟元整），余款2165.00元（大写：贰仟壹佰陆拾伍元整），待房产证办完后全部支付完毕。二、乙方购房后的产权证甲方负责协助办理，所发生办证的相关费用由乙方支付。三、乙方签约之日支付定金200.00元（大写：贰佰元整）给甲方，结算时抵扣余款。四、双方如有违约，由违约方按购房总额支付1%的违约金。五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份双方签字生效。甲方签字：张道蓉（大女儿代）（张道桂）乙方签字：谭英霞在场人签字：赵苍国”。2008年12月28日，谭英霞向张道蓉支付定金200元。2008年12月29日，谭英霞向张道蓉支付购房款52000元。张道蓉将该处房产交付给谭英霞后，谭英霞及家人居住、使用至今。该处房产的不动产权证书现已办理至吴显玉名下[产权证号：渝（2016）开县不动产权第00050XXXX号；土地房屋权利受让人：吴显玉；坐落：开州区XX街道XX路XX号X幢X-
X-X；建筑面积：50.57㎡；套内面积：45.3㎡]。另查明，2017年10月12日，吴显玉因病死亡，其法定继承人有张道蓉、张道桂。
以上事实有原告的当庭陈述，身份证和户口证明，《房屋买卖协议》，《收据》，《收条》，《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，《死亡注销户口证明》，水电气票据，离婚证，出庭证人赵苍国的证言等证据在卷佐证。前述证据经本院审核认定，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采纳并采信。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张道蓉以其母亲吴显玉的名义与谭英霞签订《房屋买卖协议》并收取谭英霞支付的购房款，张道蓉将房屋交付给谭英霞使用至今，谭英霞有理由相信张道蓉出卖房屋的行为系吴显玉的真实意思表示，另外没有证据证明《房屋买卖协议》存在合同无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，本院认定张道蓉的代理行为有效，谭英霞与张道蓉签订的《房屋买卖协议》成立并且生效。基于房屋买卖合同的有效性，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定和《房屋买卖协议》第二条“乙方购房后的产权证甲方负责协助办理，所发生办证的相关费用由乙方支付。”的约定，吴显玉应当继续履行合同义务。吴显玉现已去世，张道蓉和张道桂作为法定继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。……”之规定，应当在继承吴显玉遗产的范围内承担清偿吴显玉生前所负债务的义务，即按照《房屋买卖协议》的约定将房屋产权办理至谭英霞名下。据此，本院支持谭英霞主张张道蓉和张道桂继续履行《房屋买卖协议》，并协助办理房屋过户手续的诉讼请求。另外，谭英霞没有提交充分证据证明张道蓉和张道桂违约，故本院不予支持谭英霞主张张道蓉和张道桂支付违约金的诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告谭英霞与吴显玉于2008年12月29日签订的以开州区XX街道XX路XX号X幢X-X-X房产为标的物的《房屋买卖协议》有效；
二、被告张道蓉、被告张道桂于本判决生效之日起十日内协助原告谭英霞将开州区XX街道XX路XX号X幢X-X-
X房产[产权证号：渝（2016）开县不动产权第00050XXXX号]的产权证办理至原告谭英霞名下；
三、驳回原告谭英霞的其他诉讼请求。
案件受理费1100元，由被告张道蓉和张道桂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 罗鄢毅
人民陪审员 李远光
人民陪审员 何 蕾
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 谭 琴