江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民再36号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：泰兴市东方花园业主委员会，住所地江苏省泰兴市济川街道东方花园32号。
负责人：洪桂平，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：张荣成，江苏有方律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏四海物业服务有限公司，住所地江苏省泰兴市陵园路9号。
法定代表人：张海军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋春林，江苏银杏树律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张元桥，男，汉族，1965年9月3日生，住江苏省苏州市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐海东，男，汉族，1964年11月2日生，住江苏省启东市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陆学君，男，汉族，1971年11月7日生，住江苏省苏州市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：廉文鑫，男，汉族，1953年11月20日生，住江苏省苏州市沧浪区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：顾卫康，男，汉族，1958年11月17日生，住江苏省苏州市平江区。
再审申请人泰兴市东方花园业主委员会（以下简称东方花园业委会）因与被申请人江苏四海物业服务有限公司(以下简称四海物业公司)、张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康确认合同无效纠纷案件，不服江苏省泰州市中级人民法院(2015)泰中民四终字第00015号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年10月27日作出（2016）苏民申1569号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人东方花园业委会负责人洪桂平及其委托诉讼代理人张荣成，被申请人四海物业公司法定代表人张海军及其委托诉讼代理人蒋春林到庭参加诉讼。被申请人张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康经本院依法公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。成吉昌未提供符合法律规定的诉讼代理手续，故对其诉讼代理人资格不予确认。本案现已审理终结。
东方花园业委会申请再审称：原审判决认定事实错误，适用法律错误，审判程序违法，应认定涉案房屋买卖合同无效。主要理由为：1、东方花园小区从2001年规划建设图纸、文件资料到2003年竣工验收备案及交付使用，均明确涉案南会所被规划为物业管理用房与公建配套用房，原审法院认为涉案房屋不属于物业管理用房与公建配套用房，认定事实错误。2、泰兴市仁仁房屋开发有限公司(以下简称仁仁开发公司)与泰兴市兴燕物业管理有限公司(以下简称兴燕物业公司)恶意串通买卖涉案房屋，损害东方花园业主的公用房屋产权利益。原审法院未认定买卖双方恶意串通，属于认定事实错误。3、仁仁开发公司与兴燕物业公司擅自将物业用房非法转移至1号楼1-1号房，再对原规划物业用房即南会所进行买卖，该变更与买卖行为未经规划变更审批，未经东方花园业主表决同意。泰兴市房管局在未审查南会所性质、未办理销售批准手续、未缴纳涉案房屋交易税款的情况下，擅自为兴燕物业公司办理产权证，均严重违反政策法规。4、原一、二审法院两次行政诉讼、民事诉讼判决，隐瞒、遗漏和放弃必须查清的相关事实，违背国家住房建设政策法规，徇私舞弊、枉法裁判。5、原一、二审判决适用法律错误。6、相关案例可以作为本案裁判的参考。7、本案分别经一、二审法院审判委员会讨论决定，但两级法院均未向当事人告知审委会委员名单以及征询是否需要回避，审判程序违法。
四海物业公司答辩：1、东方花园业委会认为涉案南会所系规划定点的物业用房与公建配套用房没有事实依据。2、东方花园业委会指控仁仁开发公司与四海物业公司恶意串通没有事实依据。3、涉案南会所不是物业用房，整体没有进入全体业主的公摊面积，不属于全体业主共有，属于开发商专用，开发商有权对外销售。4、相关案例与本案没有关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回再审申请。
张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康均未提交意见。
东方花园业委会向一审法院起诉请求：依法确认仁仁开发公司与兴燕物业公司于2007年9月26日订立合同编号为20070926002的商品房买卖合同无效。
四海物业公司答辩称：首先，东方花园业委会作为第二届业委会没有登记备案，不具备原告主体资格。其次，东方业委会起诉的内容不是事实。一、东方花园小区存在南北两个会所，讼争的为南会所，并非诉状所称的东方花园只有南会所唯一会所。南北会所均由开发商仁仁开发公司作为商品房对外销售，南会所内也并非诉状所称里面有所谓的安全监控设施、电器总枢纽、门卫值班用房、公共厕所等设施。二、南北会所并非东方花园全体业主所共有。据调查，南北会所均未列入东方花园小区当时开发的公摊面积，所以南北会所并非所有业主共有资产，仁仁开发公司作为会所的所有权人有权将会所对外销售，兴燕物业公司与仁仁开发公司经协商签订买卖合同，兴燕物业公司按照合同约定支付了房款，并按法定程序领取了两处房产的房产证，所以兴燕物业公司依法取得案涉房屋的所有权，后兴燕物业公司变更为泰兴景城物业管理有限公司（以下简称景城物业公司），后又变更为四海物业公司，所以四海物业公司依法取得案涉会所的所有权。需要说明的是，作为案外人的北会所买受人也依法取得了北会所的所有权。所以四海物业公司并没有恶意串通损害东方花园业主的任何利益。三、会所和物管用房不是同一个概念，东方花园小区现在有物管用房，且物管用房面积已经远远超过了法律所规定的标准，案涉会所并非物管用房，东方花园业委会诉称会所不得转让、抵押和买卖没有法律依据。综上所述，请求法院依法驳回东方花园业委会的诉讼请求。
一审法院认定的事实：仁仁开发公司为泰兴市东方花园小区的开发商，苏州市仁仁房屋开发有限公司、张元桥、徐海东、陆学君为该公司的股东。2011年5月11日，仁仁开发公司办理了注销登记；仁仁开发公司股东之一苏州市仁仁房屋开发有限公司于2008年6月27日更名为苏州市仁仁物业管理有限公司，2012年1月18日苏州市仁仁物业管理有限公司办理了注销登记，该公司股东为廉文鑫、顾卫康。
2002年，仁仁开发公司经批准开发建设泰兴市东方花园小区（建筑总面积46449.45平方米，以下简称东方花园小区），该小区中建有1号楼（分为01-20室号）及南、北会所，南会所即涉案会所。2003年3月，仁仁开发公司向原泰兴市房地产管理局申请东方花园小区1号楼商品房预售许可证，申请预售的房屋包含1号楼及北会所共计21套房屋，未包含涉案会所。2003年9月2日，东方花园小区一期工程三标段1#、2#楼进行竣工验收，后该工程报验收备案时，备案表中注明的工程建筑面积8072.07㎡包含涉案会所的面积。2003年9月28日，泰兴市泰兴建安公司绘制了案涉会所的竣工图，该图中底层平面图上会所后标注“物业用房”。2003年11月，仁仁开发公司申请商品房销售许可证时，由原泰兴市规划测绘队作出的商品房销售面积测量报告载明的测量总面积4959.18㎡不包含涉案会所的面积391.47㎡，在备注一栏涉案会所下方标注“为物管用房”。2005年9月19日，东方花园小区1-1号（建筑面积为235.79㎡）在泰兴市房产管理部门商品房网上合同备案平台中的状态显示为“用途物管用房、状态不可售”。
2007年，东方花园小区开发和销售工作接近尾声。同年7月2日，仁仁开发公司与兴燕物业公司签订协议，约定将涉案会所的一层出售给兴燕物业公司，二层作为物管用房交兴燕物业公司暂为管理。当日，涉案会所作为商品房进行了面积测量，其面积系单独整体计算，未列入东方花园1号楼01-20室号的面积分摊。2007年7月10日，东方花园1-1号作为物管用房经泰兴市住宅小区物业管理办公室备案登记。2007年7月16日，双方经协商后重新签订协议，仁仁开发公司将涉案会所的二层以2200元/㎡出售给兴燕物业公司，会所一层的产权转让给兴燕物业公司，物管用房置换到1-1号。2007年9月26日，仁仁开发公司与兴燕物业公司签订商品房买卖合同两份，合同编号分别为20070926002和20070926003号，分别约定涉案会所一层、二层（1-22幢1室、2室）出售给兴燕物业公司。兴燕物业公司领取1-22幢1室和2室的房屋所有权证。2008年10月8日，兴燕物业公司更名为景城物业公司，后又更名为四海物业公司，涉案会所的房屋所有权证和土地使用权证现变更登记在四海物业公司名下。
2009年东方花园业委会成立后函告仁仁开发公司，要求其移交物管用房和经营用房。2009年3月13日，东方花园业委会、廉文鑫、四海物业公司法定代表人张海军等人就东方花园小区遗留问题和现存问题的处理事宜进行协商讨论，并形成会议记录。
另查明：东方花园业委会系经东方花园小区业主大会选举产生的第二届业主委员会，但未在泰兴市济川街道办事处兴燕社区居民委员会和住宅小区物业管理办公室办理备案登记。东方花园业委会曾向一审法院提起行政诉讼，要求撤销案涉会所1-22幢1室的房屋所有权证，一审法院作出（2013）泰行初字第0037号行政裁定，驳回其起诉。东方花园业委会不服，提起上诉，二审法院作出（2014）泰中行终字第0006号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。
再查明：仁仁开发公司与业主签订的商品房买卖合同中无将案涉会所作为业主共有的约定。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、东方花园业委会是否具有原告主体资格；二、仁仁开发公司与兴燕物业公司签订的商品房买卖合同是否具有法律规定的无效情形，即案涉会所是否属于东方花园小区全体业主共有；仁仁开发公司与兴燕物业公司之间是否存在恶意串通，损害东方花园小区全体业主利益的情形。
关于争议焦点一，四海物业公司认为因东方花园业委会作为第二届业委会未在相关行政部门进行备案登记，而无诉讼主体资格。对此，一审法院认为，虽然国务院《物业管理条例》第十六条中规定，业委会选举产生后需进行备案，但业委会成立的时间应为选举产生之日，登记备案仅为行业管理的需要而履行的手续，主要目的在于方便房地产行政主管部门对业委会的监督和管理，而非业委会履行职责的前提，故对四海物业公司该辩称理由不予采信。
关于争议焦点二之涉案会所是否属东方花园小区全体业主共有的问题。一审法院认为，根据《中国人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分是建筑物区分所有权的基础性概念，其构成要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。而共有部分是专有部分相对应的概念，其分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。关于本案所涉会所的性质，应认定为仁仁开发公司的专有部分，而非小区全体业主共有部分。其理由如下：（1）其面积未列入1号楼面积分摊，其构造上和利用上具有独立性和排他性；（2）不符合天然共有部分的属性；（3）东方花园小区开发商仁仁开发公司未通过约定的形式将该会所确认属全体业主所有；（4）东方花园业委会所举证据不能证明其属于法定共有部分中的物管用房。2003年《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。尽管东方花园业主委员会提交的泰兴市泰兴建安公司绘制的竣工图中表明案涉会所一层标注为物管用房，但该图是一种建设用图，仅能说明仁仁开发公司在委托建设时计划将案涉会所一层作为物管用房，而在案涉会所竣工验收后，该公司在泰兴市房产管理局进行东方花园小区商品房登记时变更计划，将1-1号房屋登记为物管用房，且该房屋的面积235.79㎡已满足物业管理条例对物管用房的要求，并依法获行政管理管理部门备案登记，故应认定1-1号房屋为开发商提供的东方花园小区的物管用房，而非其它房屋。至于东方花园业主委员会提交的2003年11月商品房销售面积测绘报告（该报告中将案涉会所注明为物管用房），仅是对商品房建筑面积的确认，而不能作为认定涉案会所为物管用房的证据。
关于争议焦点二之仁仁开发公司与兴燕物业公司之间是否存在恶意串通，损害东方花园小区全体业主利益的情形的问题。一审法院认为，虽然仁仁开发公司与兴燕物业公司签订的两份协议书涉及物管用房的调换，但该行为与仁仁开发公司在泰兴市房产管理局的登记行为并不冲突，系仁仁开发公司处分其自身权利的行为，不能仅依协议书的内容认定其存在将案涉会所两层全部转让给兴燕物业公司系恶意串通，侵害业主的利益的情形，故对该理由不予采信。
综上，仁仁开发公司作为涉案会所的所有权人，依法享有对案涉会所的处分权，其与兴燕物业公司签订的合同编号20070926002的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在法律规定的合同无效的情形，故应认定合法有效，对东方花园业委会的主张，依法不予支持。
张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康经合法传唤无正当理由未到庭应诉，是对诉讼权利的放弃，故应依到庭当事人的陈述及举证作为认定案件事实的依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回东方花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费7750元，公告费520元，合计8270元，由泰兴市东方花园业主委员会负担。
东方花园业委会提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。
二审法院于2015年5月25日对东方花园讼争房屋勘验，并形成笔录。因四海物业公司不同意调解，调解不成。
本案二审争议焦点：一、案涉南会所是否为物管用房，属于东方花园小区全体业主共有。二、仁仁开发公司与兴燕物业公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。
关于争议焦点一，二审法院认为，根据我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分是建筑物区分所有权的基础性概念，其构成要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。而共有部分是专有部分相对应的概念，其分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。关于本案所涉会所的性质，应认定为泰兴仁仁房屋开发公司的专有部分，而非小区全体业主共有部分。其理由如下：（1）其面积未列入1号楼面积分摊，其构造上和利用上具有独立性和排他性；（2）不符合天然共有部分的属性；（3）东方花园小区开发商泰兴仁仁房屋开发公司未通过约定的形式将该会所确认属全体业主所有；（4）东方花园业委会所举证据不能证明其属于法定共有部分中的物管用房。2003年《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
对于东方花园业委会提交的泰兴市泰兴建安公司绘制的竣工图（以下简称竣工图）中表明案涉会所一层标注为“物管用房”，本案作如下分析。第一，根据原审法院所调取的《泰兴市东方花园一期详细规划》图上所表明讼争房屋为“会所”，而非物业用房。第二，竣工图是一种建设用图，仅能说明泰兴仁仁房屋开发公司在委托建设时计划将案涉会所一层作为物管用房，而在案涉会所竣工验收后，该公司在泰兴市房产管理局进行东方花园小区商品房登记时，又于2005年9月19日变更计划，将1-1号房屋登记为物管用房，且该房屋的面积235.79㎡已满足物业管理条例对物管用房的要求，并依法获行政管理部门备案登记。第三，东方花园业委会一方至今未能提交证据证明仁仁开发公司曾以物业用房的名义，将讼争房屋交付给全体业主或业委会。第四，对于东方花园业委会提交的2003年11月商品房销售面积测绘报告（该报告中将案涉会所注明为物管用房），仅是对商品房建筑面积的确认，而不能作为认定案涉会所为物管用房的证据。第五，本案讼争房屋并未将其建筑面积作为公摊面积予以分摊。故根据上述分析，应认定1-1号房屋为开发商提供的东方花园小区的物管用房，讼争房屋并非物业用房。
关于争议焦点二，二审法院认为，虽然仁仁开发公司与兴燕物业公司签订的两份协议书涉及物管用房的调换，但该行为与仁仁开发公司在泰兴市房产管理局的登记行为并不冲突，系仁仁开发公司处分其自身权利的行为，不能仅依协议书的内容认定其存在将案涉会所两层全部转让给兴燕物业公司系恶意串通，侵害业主的利益的情形，故对东方花园业委会此理由，依法不予采信。
仁仁开发公司作为案涉会所的所有权人，依法享有对案涉会所的处分权，其与兴燕物业公司签订的合同编号20070926002的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在法律规定的合同无效的情形，故应认定合法有效，对东方花园业委会的主张，依法不予支持。
综上，二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。东方花园业委会提出的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元及公告费，由东方花园业委会负担。
本案再审争议焦点：1、涉案南会所是否为物管用房并属于东方花园小区全体业主共有；2、仁仁开发公司与兴燕物业公司订立的涉案商品房买卖合同是否合法有效。
申请再审期间，东方花园业委会未提供新证据。四海物业公司当庭提供如下新证据：
证据1：泰兴市人民法院（2013）泰民诉初字第0004号民事裁定书、2013年10月12日泰兴市物管办出具的证明及2013年10月12日泰兴市济川街道兴燕社区居民委员会的证明。两份证明东方花园业委会选举没有在物管办和社区备案登记，业主委员会没有依法成立。
证据2：仁仁开发公司于2007年9月26日向当时物业公司出具的8张收据，证明仁仁开发公司向前期物业公司收取诉争房屋办理产权证和土地使用证的有关费用后，为物业公司代办了房产证，且是有偿取得涉案房屋。
证据3：泰兴市房管局于2017年4月7日出具的情况说明，证明涉案房屋在预售的时候未进入预售，2007年8月仁仁开发公司申请销售涉案房屋时向房管部门履行了手续，房管部门同意仁仁开发公司对外销售涉案房屋。
东方花园业委会质证意见：1、证据1中的裁定书不属于新证据，且之前4份判决书都证明东方花园业委会的主体资格合法。2、相关费用不应当由开发公司收取，故证据2不具有真实性。3、物业办公室没有资格证明房屋性质，根据物业办公室出具的手续办理销售许可是违法的，证据3的情况说明不属于新证据，也是非法证据。
针对四海物业公司的证据，本院经审查认为：1、证据1中的泰兴市物管办与泰兴市济川街道兴燕社区居民委员会分别出具的证明在一审中已经提供，不属于新证据。对泰兴市人民法院（2013）泰民诉初字第0004号民事裁定书的真实性予以确认，对其与本案的关联性在裁判理由中予以阐述。2、证据2系仁仁开发公司出具的8张收据，该收据上有仁仁开发公司盖章，东方花园业委会虽否认该收据的真实性，但其未提供相应证据否定，故对该证据的真实性予以确认，对该证据与本案的关联性将在裁判理由中阐述。3、关于证据3泰兴市房管局出具的情况说明，泰兴市房管局亦向本院出具情况说明，内容与该情况说明基本相同，故该情况说明确系泰兴市房管局出具，至于该情况说明与本案的关联性亦在裁判理由中阐述。
本院再审查明：
1、2001年12月21日，由泰兴市建设局规划测绘队测绘，泰兴市建设局审核批准的《根思路南侧国有土地竞价出让红线图》记载：“小区必须按《城市居住区规划设计规范》配置公用基础设施，……区内的物业管理和社区服务用房的总面积不小于600平方米。取得受让权的业主必须委托有规划设计资质的单位严格执行上述规划要点，按照有关技术规定进行详细规划的设计，注意两个道路交叉口两个住宅小区与南侧公园的整体协调，详细规范必须报我局（即泰兴市建设局）审核并报市政府批准后，方可实施开发建设。”
泰兴市建设局于2002年7月9日作出泰建［2002］81号《关于泰兴市东方花园详细规划的批复》，同意仁仁开发公司按《泰兴市东方花园详细规划》实施，并要求建筑设计方案必须严格按规划设计，并报该局审核同意后方可进行施工图设计，对方案中确定的绿化、广场用地不得改作他用，各项工程管线、道路、物管等配套设施必须按规划同步建设。泰兴市规划办公室于2002年7月23日出具的《关于泰兴市东方花园一期工程建筑设计方案的审核意见》记载：……四、在会所的底层应设计对外开放的公共厕所。2002年8月2日出具的《关于泰兴市东方花园一期工程建筑设计方案的审定意见》记载：一、原则同意你单位按此建筑设计方案进行施工图设计。……以上意见在施工图设计和建设实施时必须严格执行。
经批准的2002年9月的《泰兴市东方花园给水系统平面图》以及2003年5月18日的《泰兴市东方花园一期详细规划》图中均将涉案房屋标为“会所”，并附注内设对外开放公厕。2003年9月《竣工图》中“1－3底层平面图”记载：“会所（物业用房）”；“1－3二层平面图”记载：“会所”；该图中还有“1-3公建屋顶平面图”。
泰兴市规划办公室、住宅小区物业管理办公室、建设局等职能部门分别于2003年10月23日至29日在东方花园住宅项目综合验收汇总表上盖章。其中物业管理办公室出具意见“前期物业管理方案已落实”。
经泰兴市房管局房地产管理科、泰兴市房地产管理处于2003年9月审批，东方花园预售建筑面积4992.68平方米。泰兴市规划局测绘队于2003年11月10日出具的《商品房销售面积测量报告》记载：总面积4959.18平方米，南会所391.47平方米为物管用房。南会所不在该总面积中。
2007年8月，仁仁开发公司对南会所按照物业管理用房的性质和用途申请安装电表和电力供应。
2、仁仁开发公司（甲方）与兴燕物业公司（乙方）于2007年7月签订的两份协议中载明：甲方同意将东方花园西大门北侧的南会所380平方米安排如下：（1）其中的187.7平方米作为东方花园物业管理用房移交给小区今后业主管理委员会，暂时由乙方管理；（2）其余的约192.3平方米甲方同意产权归乙方，在半个月内办完手续。双方在2007年7月16日的协议中约定：甲方在大协议内第三条第一、二小条将西大门北侧南会所一幢两层，作如下调整安排：（1）会所一楼归乙方所有，甲方在协议签订后半个月内协助乙方办好产权证登记手续。（2）乙方以2200元/平方米购买会所二楼实际面积，甲方应于本协议签订之日起两个月内协助乙方办好南会所二楼产权证登记手续。该房原为物业用房，经乙方要求协商同意将物业用房置换到店面房1号楼。
仁仁开发公司与兴燕物业公司于2007年9月26日签订的《泰兴市商品房买卖合同》记载：第三条，房屋座落于（以预销售证为准）东方花园一期1－22号楼，房屋代码为10002121－22－1，具体地址为1－22幢1室，该商品房的用途为商业。第十八条，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。
仁仁开发公司于2007年7月10日向泰兴市物业管理办公室出具的《关于东方花园物业管理用房的说明》：根据《江苏省物业管理条例》第二十七条第二款的规定，开发企业必须按建筑面积的千分之三――四提供物业管理用房，我公司开发的东方花园小区建筑面积为46449.45平方米，应配备物业管理用房185.8平方米（按千分之四计算），现将1－1号房作为为物业管理用房，面积为235.79平方米，产权属业主共有。
本院认为：
一、涉案房屋系经政府规划部门确定的物业管理服务用房，仁仁开发公司擅自将其销售，侵害了业主权利
1、相关规划、建设图纸中明确涉案房屋为物业管理服务用房。2001年12月21日，泰兴市建设局审核批准的《根思路南侧国有土地竞价出让红线图》记载：小区区内的物业管理和社区服务用房的总面积不小于600平方米。经过审批的《泰兴市东方花园给水系统平面图》及《泰兴市东方花园一期详细规划》中注明涉案房屋为“会所”，并注明该房屋为对外开放公厕。2003年9月《竣工图》中“1－3底层平面图”标注“会所（物业用房）”，“1－3二层平面图”标注“会所”，屋顶为公建屋顶。2003年10月泰兴市建设局、规划办公室及住宅小区物业管理办公室等有关职能部门分别对东方花园小区项目进行审核签章，其中物业管理办公室出具意见“前期物业管理方案已落实”。2003年11月10日，泰兴市规划局测绘队出具的《商品房销售面积测量报告》记载：总面积4959.18平方米，南会所391.47平方米为物管用房。南会所不在该总面积中。仁仁开发公司向泰兴市房地产管理局申请东方花园小区1号楼商品房预售许可证上也不包含涉案会所。从上述经过审批的规划、建设方案及其落实过程中的图纸、文件可以清楚看出，南会所为物管用房。至于四海物业公司认为南会所未计入公摊面积销售，说明南会所不是物管用房。而根据《江苏省物业管理条例》第三十六条规定，物业服务用房本身即不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。因此，四海物业公司该理由没有法律依据。
2、仁仁开发公司对外一直将南会所作为物管用房来对待和处理。有关图纸系仁仁开发公司委托设计和报批，其中将南会所设计为物管用房。这本身即体现了仁仁开发公司的意愿。2007年8月，仁仁开发公司对南会所按照物业管理用房的性质和用途申请安装电表和电力供应。仁仁开发公司（甲方）与兴燕物业公司（乙方）于2007年7月签订的协议中载明：甲方同意将东方花园西大门北侧的南会所380平方米安排如下：（1）其中的187.7平方米作为东方花园物业管理用房移交给小区今后业主管理委员会，暂时由乙方管理；（2）其余的约192.3平方米甲方同意产权归乙方，在半个月内办完手续。双方在2007年7月16日的协议中约定：甲方在大协议内第三条第一、二小条将西大门北侧南会所一幢两层，作如下调整安排：（1）会所一楼归乙方所有，甲方在协议签订后半个月内协助乙方办好产权证登记手续。（2）乙方以2200元/平方米购买会所二楼实际面积，甲方应于本协议签订之日起两个月内协助乙方办好南会所二楼产权证登记手续。该房原为物业用房，经乙方要求协商同意将物业用房置换到店面房1号楼。据此，仁仁开发公司将南会所作为物管用房对待和处理的意愿相当明确。
3、仁仁开发公司擅自销售南会所明显违反法律和行政法规规定。我国《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主。国务院《物业管理条例》第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第五十七条规定：违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。《江苏省物业管理条例》第三十六条规定：建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业用房并申请登记；物业用房不得买卖和抵押。南会所作为物管用房，其所有权属于全体业主。仁仁开发公司明知规划中的南会所为物管用房，其也将南会所作为物管用房对待和处理，其在申请商品房预售时也明知涉案房屋不在其销售范围，不仅未将涉案房屋作为全体业主共有财产进行产权登记，反而在未取得政府规划部门许可的情况下，仅以向物业管理办公室申报变更物业用房为由，擅自变更规划部门审定的物业管理和社区服务用房屋的规划，调整物业管理用房的位置和规模，并将原定用于物业管理服务用房和供社区服务用房变更为商品房予以销售。仁仁开发公司擅自处分行为明显违反相关法律和行政法规的规定，侵害了小区全体业主的所有权。
二、四海物业公司与仁仁开发公司恶意串通，签订买卖东方花园小区物业用房的合同无效
我国《合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，四海物业公司作为专业从事社区物业管理服务的企业，其应当知晓居民小区配置的相应规模的物业管理用房属于全体业主共有，也应知晓未经过法定程序变更规划，房屋开发公司不得擅自变更物业管理用房的用途，不得擅自处分该用房。从2007年7月四海物业公司的前身兴燕物业公司与仁仁开发公司订立的协议看出，双方明知南会所为物管用房而无权擅自处分，却签订协议将该房屋买卖，获取不法利益；同时，经兴燕物业公司要求和协商，双方将物业用房置换到店面房1号楼，从而将涉案房屋销售给兴燕物业公司。该行为明显剥夺和侵害了东方花园小区全体业主的所有权。故兴燕物业公司与仁仁开发公司恶意串通签订的涉案房屋买卖合同为无效。
关于四海物业公司提供的泰兴市人民法院（2013）泰民诉初字第0004号民事裁定书。对此，本院认为，该份法律文书系人民法院驳回张海峰提起的要求确认东方花园业委会组成无效的起诉，因而该法律文书不能否定东方花园业委会的诉讼主体资格。关于四海物业公司提供的仁仁开发公司出具的收据，仅能证明其与仁仁开发公司买卖涉案房屋的付款情况，并不能否定其明知涉案房屋属于业主共有财产的事实。关于四海物业公司提供的泰兴市房管局于2017年4月7日出具的情况说明，该情况说明仅证实房管局允许仁仁开发公司销售涉案房屋，但该说明并非规划部门变更涉案房屋原定物业管理用房性质的法律文件，故该说明不能达到四海物业公司的证明目的。此外，四海物业公司庭后还提供了其与仁仁开发公司买卖涉案房屋的付款凭证以及预售涉案房屋定价说明，以证明其购买涉案房屋不属于明显低价交易。本院认为，在双方恶意串通签订买卖合同擅自销售南会所的行为已经认定的情况下，对于涉案房屋的买卖是否属于赠送或明显低价交易，本院不予审查。
综上，原审判决认定涉案房屋属于仁仁开发公司所有，不属于东方花园全体业主共有财产，仁仁开发公司与兴燕物业公司买卖涉案房屋的合同合法有效，据此，驳回东方花园业委会要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，属于认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。东方花园业委会申请再审的请求成立，应予支持。东方花园业委会所提原一、二审法院审理本案过程中存在徇私舞弊、枉法裁判以及审判程序违法的理由，无事实依据。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《物业管理条例》第三十七条，《江苏省物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中民四终字第00015号民事判决、泰兴市人民法院（2014）泰燕民初字第1160号民事判决；
二、泰兴市仁仁房屋开发有限公司与泰兴市兴燕物业管理有限公司签订的合同编号为20070926002商品房买卖合同无效。
一审案件受理费7750元、公告费520元，二审案件受理费2880元、公告费560元，再审公告费430元，合计12140元，由泰兴市四海物业管理有限公司、张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤茂仁
审判员 宋 峰
审判员 刘 莉
二〇一七年九月二十五日
书记员 张一然