四川省犍为县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1123民初1140号
原告（申请保全人）：何坤容，女，生于1971年11月14日，住四川省犍为县。
委托代理人（特别授权代理）：彭远方，四川耀阳律师事务所律师。
被告（被申请保全人）：许晓玲，女，生于1977年1月19日，住四川省犍为县。
被告（案外人）：陈东，男，生于1960年9月6日，住四川省犍为县。
委托代理人（特别授权代理）：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
被告（案外人）：许金蓉，女，生于1967年5月4日，住四川省犍为县。
委托代理人（特别授权代理）：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
原告何坤容与被告许晓玲、陈东、许金蓉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年8月17日、同年10月13日、同年10月30日公开开庭进行了审理。原告何坤容及其特别授权委托代理人彭远方、被告许晓玲、被告陈东及其特别授权委托代理人蔡德益、被告许金蓉的特别授权委托代理人蔡德益均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何坤容向本院提出诉讼请求：一、撤销犍为县人民法院（2017）川1123执异2号执行裁定书；二、驳回被告陈东、许金蓉对犍为县人民法院（2016）川1123民初718号民事裁定书提出的异议，恢复犍为县人民法院（2016）川1123民初718号民事裁定书的执行。案件审理过程中，原告自愿撤回第一项诉讼请求，并将诉讼请求��确为：恢复犍为县人民法院（2016）川1123民初718号民事裁定书的执行。事实和理由：（2016）川1123民初718号民事裁定书查封了被执行人许晓玲的商业房产，该商业房产其产权至今仍登记在被执行人许晓玲名下，根据物权法的规定，该商业房产现仍属于被执行人许晓玲所有，（2016）川1123民初718号民事裁定书查封该商业房产不存在任何不当。无论许晓玲与案外人陈东、许金蓉就登记在许晓玲名下的商业房产是否存在交易，该房产均不属于陈东、许金蓉所有。其理由是：无论许晓玲与案外人陈东、许金蓉就登记在许晓玲名下的商业房产是否存在交易，由于该商业房产至今未办理过户登记，因此，其该商业房产的所有权仍属许晓玲所有，而非案外人陈东、许金蓉所有；登记在许晓玲名下的商业房产属许晓玲按揭购买，因此，在该商业房产上设定了抵押权，而案外人陈东、许金蓉在与许晓玲进行交易时是清楚知道在该房产上设定了抵押权，因此，根据《中华人民共和国担保法》的规定，无论许晓玲与案外人陈东、许金蓉就登记在许晓玲名下，且设定了抵押权的商业房产是否进行了交易，该交易均属无效；许晓玲与案外人许金蓉系姐妹关系，陈东与许金蓉系夫妻关系，本案中不排除案外人许金蓉、陈东恶意为许晓玲逃避债务的可能。
被告许晓玲辩称：本案的涉案房产是卖给了许金蓉和陈东。
被告陈东、许金蓉辩称：1、原告申请对本案涉案房产保全，2016年2月27日陈东、许金蓉夫妇与许晓玲、曾涛就案涉房产签订《房屋买卖合同》，约定许晓玲及曾涛以738,000元并不再承担按揭为对价将涉案房产中其所占有的40%转让给陈东、许金蓉，《房屋买卖合同》由买卖双方签字并经共有权人钱小琼、邹广玲、李德容、刘成英签字见证。陈东夫妇于2016年3月1日通过银行转账方式支付了738,000元购房款给许晓玲、曾涛，按揭款由许金蓉、陈东从《房屋买卖合同》成立后支付至今，并且陈东夫妇实际占有房产，与其他合伙人开办了乐山市市中区启航幼儿园，法定代表人系陈东、许金蓉之女陈诗冉。因按揭款尚未归还完毕至今无法办理过户，陈东、许金蓉无任何过错。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案房产属于不得查封、扣押、冻结的房产。3、原告的诉讼请求和理由依法不能成立。陈东和许金蓉有足够证据证明对执行标的享有权益并能足以阻却执行。陈东、许金蓉已举证证明其系涉案房产的实际占有人和物权法第九条但书所指涉案房产的物权人，许晓玲基于房屋买卖合同及收取���房款并不再承担按揭款和无权并实际未再占有、使用涉案房产而不再享有所有权。4、原告以案涉房产设定了抵押，房屋买卖合同无效的主张不能成立。抵押合同的效力不及于原告，许晓玲等人是以案涉房屋设定抵押担保。因抵押人仍享有抵押物的所有权而可以处分抵押物。抵押权人兴业银行未就许晓玲转让抵押物是否通知抵押权人提出主张的情况下，原告无权就此提出主张。物权法第一百九十一条作为新法优于担保法的相关规定，确认了受让人受让抵押财产的涤除权。《房屋买卖合同》并未违反《抵押保证借款合同》的约定，未损害并保证了兴业银行乐山支行作为抵押权人的合法利益。5、原告主张买卖房屋未竣工的事实不成立，并以“未办理初始登记、设立了抵押、未办理过户登记等”主张《房屋买卖合同》无效和请求许可执行不成立��涉案房产的竣工验收备案时间为2015年12月31日，《房屋买卖合同》签订时涉案房产已竣工并进行了竣工验收备案，不属于未竣工的预售商品房，不受《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六规定，国务院也没有就“竣工的预售商品房再行转让问题”作任何规定。6、涉案房产被告已实际控制。涉案房屋现办的乐山市市中区启航幼儿园，幼儿园的法定代表人陈诗冉是被告陈东、许金蓉之女，幼儿园实际管理者是陈东。
当事人围绕诉讼请求和答辩主张依法提交了证据、本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对被告陈东、许金蓉提供的证据：1、钱小琼、李德容、邹广玲、刘成英及乐山市市中区启航���儿园出具的情况证明，根据民事诉讼法相关规定，证人应当出庭作证，故该证据不符合法定证据形式，本院不予采信；2、举办乐山市市中区启航幼儿园合伙投资协议书及费用报销单等，不能证实原告的证明目的，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月，许晓玲与钱小琼等5人作为共同购买人与乐山恒邦置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，五人以3,401,120元的价格购买由乐山恒邦置业发展有限公司开发销售的商业用房，其中许晓玲享有的房产比例为40%。五人购买该房产的方式为首付加按揭，共同交纳首付款1,701,120元，其余1,700,000元由五购买人向兴业银行股份有限公司乐山支行按揭贷款支付。2016年2月27日，许晓玲、曾涛与陈东、许金蓉签订了一份《房屋买卖合���》，许晓玲、曾涛以738,000元并由购买方承担剩余按揭贷款的价格将其持有的商业用房40%房产份额出售给陈东、许金蓉。2016年3月1日许金蓉以银行转款方式付给许晓玲738,000元，许晓玲、曾涛共同向陈东、许金蓉出具了收条。2017年4月5日，何坤容向本院起诉要求曾涛归还借款及利息，该案在审理过程中，何坤容向本院提起财产保全申请，要求查封许晓玲名下的商业用房。本院于2017年4月17日作出（2017）川1123民初718号民事裁定书，查封许晓玲名下的商业用房。2017年6月5日案外人陈东、许金蓉对执行标的提出书面异议。2017年6月6日本院作出（2017）川1123执异2号执行裁定书，裁定中止本院（2017）川1123民初718号民事裁定书的执行，并解除对许晓玲名下的商业用房的查封。2017年6月15日，何坤容对裁定不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉。
另查明：乐山市市中区启航幼儿园住所为乐山市市中区春华路西段826号，法定代表人陈诗冉。2017年9月19日乐山市住房保障和房地产管理局出具了许晓玲的商业用房的房屋信息，该房屋现仍登记为签约备案，出卖人为乐山恒邦置业发展有限公司，买受人为刘成英、邹广玲、李德容、钱小琼、许晓玲，抵押权人为兴业银行股份有限公司乐山支行，期限2015年9月17日至2025年9月17日。
本院认为：本案争议的焦点为：被告陈东、许金蓉作为案外人是否具有符合法律规定的能够排除执行的条件。
被告许晓玲、曾涛于2016年2月27日与被告陈东、许金蓉签订了《房屋买卖合同》，2016年3月1日许金蓉将购房款738,000元以银行转款方式付给许晓玲，许晓玲、曾涛共同向陈东、许金蓉出具了收条。被告陈东、许金蓉虽按合同约定给付了购房款的首付款，但该房产至今仍登记在被告许晓玲名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”不动产是以登记判断其权利人，本案涉案房屋至今登记在被告许晓玲名下。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被告陈东、许金蓉系案外人，其未能举证证明本案涉案的不动产非因其自身原因导致未能办理过户登记，因此案外人陈东、许金蓉不享有足以排除强制��行的民事权益，原告何坤容要求恢复执行涉案房产的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：
恢复本院（2017）川1123民初718号民事裁定书的执行（即恢复对许晓玲名下商业用房的查封）。
本案案件受理费100元，由被告许晓玲、陈东、许金蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
本院（2017）川1123执异2号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王 静
审 判 员 甘永能
人民陪审员 肖礼菊
二〇一七年十月三十日
书 记 员 徐 杰
附：本判决书所适用的法律条文。
1、《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。