江西省宜丰县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0924民初1218号
原告：刘桃生,男，1957年10月31日出生，汉族，宜丰县人，现住宜丰宜丰县。
委托代理人：陈润明，宜丰县棠浦法律服务所法律工作者，一般代理。
被告：汪再宝，男，1967年5月13日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。
被告：胡小兰，女，1973年12月28日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。
被告：雷慧煌，男，1978年3月31日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。
被告：蒋秀丽，女，1986年1月18日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。
被告雷慧煌、蒋秀丽的共同委托代理人邬俊杰，江西崇文律师事务所律师，特别授权。
原告刘桃生与被告汪再宝、胡小兰、雷慧煌、蒋秀丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘桃生及其委托代理人陈润明、被告雷慧煌、蒋秀丽的共同委托代理人邬俊杰到庭参加诉讼。被告汪再宝、胡小兰经本院传票传唤,无正当理由,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桃生向本院提出诉讼请求：1、请求判决四被告之间签订的《幼儿园转让协议》无效，判定宜丰县×镇×栋和×栋的房产（宜丰房权证字第××号和××号）归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告汪再宝从事房地产生意多年，以需要资金周转为名多次向原告刘桃生借款共计八百余万元。2016年8月20日，原告和汪再宝、胡小兰夫妇签订一份《协议书》，协议约定汪再宝、胡小兰将所属宜丰县×镇×栋和×栋的房产(宜丰房权证字第××号和××号)以150万元的价格抵偿给刘桃生偿还债务150万元，2016年8月20日产权转让。协议同时约定刘桃生同意自2016年8月20日起上述房产出租给汪再宝、胡小兰夫妇开办幼儿园，至2020年8月19日止，租期四年，每年租赁费12万元，分两次付清。因上述两处房产当时抵押在中国农业银行，故未能办理房屋产权登记、变更手续。双方签订协议后，刘桃生已实际拥有了上述两处房产的所有权和使用权，并于2017年2月收取了汪再宝、胡小兰半年的房屋租赁费六万元。该协议另约定：“本协议约定的四年租期内，乙方（汪再宝、胡小兰）不得将该房产转让变卖，或再次用于抵押贷款等”。刘桃生与汪再宝、胡小兰正自觉地履行房屋租赁合同，刘桃生等待汪再宝夫妇一旦取回房产证即刻办理房屋产权登记变更手续。然而，2017年4月11日，被告汪再宝、胡小兰违背与原告签订的协议，偷偷地与被告雷慧煌、蒋秀��签订《幼儿园转让协议》，将已转让给原告的宜丰县×镇×栋和×栋的房产（宜丰房权证字第××号和××号）再次转让给雷慧煌、蒋秀丽用作办学用房，而雷慧煌、蒋秀丽明知上述两处房产已抵偿给原告的事实，却与汪再宝、胡小兰恶意串通，以抵偿债权债务、虚设付收款项事实以达到其付清全部房款的目的，进而恶意损害原告的合法债权和财产权益，他们之间签订的《幼儿园转让协议》显然无效。原告认为，刘桃生与汪再宝、胡小兰是在2016年8月20日签订协议的，根据该协议刘桃生已实际取得了两处房产的所有权和使用权，将房屋出租给汪再宝、胡小兰并已收取六万元房租费就是铁的事实。而雷慧煌、蒋秀丽与汪再宝、胡小兰是在2017年4月11日签订《幼儿园转让协议》的，其本身就是恶意串通，损害原告利益。因此，原告请求法院查清本案事实，判决撤销四被告之间��订的《幼儿园转让协议》，判定宜丰县×镇×栋和×栋的房产（宜丰房权证字第××号和××号）归原告所有。
被告汪再宝、胡小兰未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。
被告雷慧煌、蒋秀丽辩称：一、刘桃生与汪再宝订立的《协议书》是一份违反法律强制性规定的无效协议,刘桃生对幼儿园房屋没有合法的权益,所以不存在损害刘桃生合法权益的问题。该《协议书》违反了《中华人民共和国物权法》第191条转让抵押物必须经过抵押权人同意的法律规定而无效。该《协议书》从内容上看是一份完全无法履行的协议，它是刘桃生为了防止汪再宝转让幼儿园而作的一份担保协议,该《协议书》是以合法形式掩盖非法的目的,这份《协议书》才是他们两人恶意串通损害第三人利益的无效协议,或汪再宝受胁迫���立的协议。二、汪再宝欠刘桃生的150万元债务并不是合法债务，抵偿的债务不合法，即便房产没有抵押贷款的情况,该协议也是无效协议。原告诉称汪再宝借其800多万元不是事实,是原告按三分月息利滚利计算得来的，实际上汪再宝借其本金不到200万元,并且汪再宝已用几十套商品房抵偿了150万元债务之外的债务，如果按照法律规定计算本息，这几十套房产已足够抵偿刘桃生全部借款本息。三、不管汪再宝是否有恶意,但从购买价格和购买用途等方面均可以证实雷慧煌是善意购买,而非恶意串通。从购买价格上来看雷慧煌是善意的，雷慧煌购买的价格是2468000元，远比刘桃生的抵债价格高，而且该价格在几个有购买意向的人中是出价最高的；从购买用途上看雷慧煌是善意的,雷慧煌的妻子蒋秀丽本来就在幼儿园当园长，他们购买幼儿园的目的不是为了帮汪再宝逃避债务而是想自己经营幼儿园；幼儿园转让协议订立之前雷慧煌并不知道该幼儿园已抵债给了刘桃生,所以也不存在恶意串通问题。四、退一万步讲,即使刘桃生有充分有效的证据证明雷慧煌事前知道他的这份协议,这份《协议书》是份无效协议,不影响后面协议的效力,况且雷慧煌付清了转让款后对该幼儿园已办理了产权证书并实际经营使用了该幼儿园。所以刘桃生订立的无效协议，对雷慧煌没有任何约束力。综上所述,请法庭依法驳回原告的诉请。
经审理查明：原告刘桃生与被告汪再宝是朋友关系，被告汪再宝在经营房地产开发项目期间，多次向原告借款。经结算，被告汪再宝分别于2015年5月14日出具借据17万元，2015年8月23日出具借据24万元，2015年10月28日出具借据110万元，双方口头约定该三笔款（共计151万元）借期一年，按月利率2分计息。第一���借款到期后，被告汪再宝无力还款，原告刘桃生与被告汪再宝、胡小兰夫妇协商,于2016年8月20日签订《协议书》一份，该协议书约定:被告汪再宝、胡小兰将坐落于×镇×栋和×栋房产（宜丰房权证权字第××号和××号,面积1113.79平方米），作价150万元抵偿转让给原告，因该房产已抵押给银行，无法过户，需等被告汪再宝还清银行贷款后再办理过户手续；产权过户前，原告同意将以上房产出租给被告汪再宝、胡小兰经营，年租金12万元，租赁期限为2016年8月20日至2020年8月19日。租赁期内，被告汪再宝若能偿还150万元借款，上述房产仍归被告汪再宝、胡小兰所有；否则，上述房产含幼儿园所有设备全部归原告所有，被告汪再宝、胡小兰协助原告办理产权变更登记手续。四年租期内，被告汪再宝、胡小兰不得将该房产转让变卖，或再次用于抵押贷款等。如被告汪再宝、胡小兰诚实守信履行协议，从2016年5月14日起不计借款利息，如果被告汪再宝、胡小兰违约，则借款全部按月息2分恢复计付利息,此合同承诺被告汪再宝、胡小兰保密等。2017年2月15日，原告收取被告汪再宝、胡小兰半年租赁费6万元。
2017年4月17日，被告汪再宝、胡小兰私自与被告雷慧煌、蒋秀丽签订《幼儿园转让协议》，该协议约定：被告汪再宝、胡小兰将×镇×幼儿园（包括座落于×镇×栋和×栋办公用房及附属土地使用权，校车，空调、电视、电脑等办公设备，办学许可证、民非企业登记证等资质证件）转让给被告雷慧煌、蒋秀丽，转让价格为2468000元（办学用房转让价格为180万元，办学设施及办学许可证件等转让价格为668000元）,被告雷慧煌、蒋秀丽支付了定金50万元等。被告雷慧煌、蒋秀丽依合同于2017年6月12日代被告汪再宝、胡小兰归���了在中国农业银行的贷款150万元（该贷款系以本案所涉房产作抵押）。之后，被告雷慧煌、蒋秀丽将合同价款全部付清，被告汪再宝、胡小兰亦配合将民办学校办学许可证、民办非企业登记证书变更登记到被告蒋秀丽名下。原告刘桃生于2017年6月29日向本院起诉,要求被告汪再宝、胡小兰归还借款151万元。2017年7月13日，原告向本院申请财产保全，本院作出(2017)赣0924民初653号民事裁定书，对坐落于×镇×栋和×栋房产予以查封。之后,被告雷慧煌、蒋秀丽与被告汪再宝、胡小兰到宜丰县房屋管理局对涉案房产申请产权变更登记时,因本院诉讼保全案件对涉案房产进行了查封，故产权变更手续未能办成。为此,被告雷慧煌、蒋秀丽不服，向本院提出复议申请，本院另行组成合议庭，于2017年7月26日作出(2017)赣0924执异9号执行裁定书，撤销(2017)赣0924民初653号民事裁定书。本院于2017年7月28日解除了对涉案房产的查封。同日，被告汪再宝、胡小兰与被告雷慧煌、蒋秀丽就涉案房产办理了产权变更登记手续,涉案房产登记在被告雷慧煌、蒋秀丽名下〔赣（2017）宜丰不动产权第0002616号、第0002617号〕。原告刘桃生不服(2017)赣0924执异9号执行裁定书，向宜春市中级人民法院提出复议申请。2017年9月27日,宜春市中级人民法院审理后认为,本院在审查执行异议时适用法律错误，故裁定：撤销宜丰县人民法院(2017)赣0924执异9号执行裁定，发回宜丰县人民法院重新作出裁定。2017年11月21日，本院另行组成合议庭,经重新审查后认为，被告汪再宝、胡小兰将其财产出卖给被告雷慧煌、蒋秀丽，被告雷慧煌、蒋秀丽已经付清了全部价款并取得幼儿园的实际经营权，并积极办理本案所涉房产过户手续，且现在被告雷慧煌、蒋秀丽已经办理了本案所涉房产的产权，根据最高���民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，应中止对该查封标的的执行，如原告刘桃生认为被告雷慧煌、蒋秀丽与被告汪再宝、胡小兰恶意串通，侵害了其合法权益，认为他们之间的房屋买卖协议无效，可依法提起相关诉讼。因此，裁定：中止依据本院（2017）赣0924民初653号民事裁定书对坐落于×镇×栋和×栋房产（宜丰房权字第××号和××号）进行查封的执行。案外人（即被告雷慧煌、蒋秀丽）、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2017年9月1日,本院作出（2017）赣0924民初653号民事判决书,判决被告汪再宝、胡小兰在本判决生效后五日内，共同偿还原告借款本金1360000元，利息266400元（2016年8月20日起至2017年8月19日止，按月利率2%计算，即136×2%×12=32.64万元，已付租金6万元冲抵利息）。该判决已生效。
原告刘桃生于2017年12月4日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，被告汪再宝除了本案所借款项外，另欠原告借款数百万元。被告汪再宝、胡小兰已于2017年5月24日在婚姻登记机关办理离婚手续。
以上事实，有原告提供的借据、协议书、幼儿园转让协议、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、存量房买卖合同，被告提供的收条、转账凭证、幼儿园许可证和不动产证书，开庭笔录等证据证实，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点为:1、原告刘桃生与被告汪再宝、胡小兰签订的《协议书》是否合法有效？2、��告汪再宝、胡小兰与被告雷慧煌、蒋秀丽签订的《幼儿园转让协议》是否合法有效？3、被告雷慧煌、蒋秀丽取得的涉案房产是否属于善意取得？4、被告汪再宝、胡小兰在本案“一房二卖”中的过错、违约行为导致原告与其签订的协议书无法实际履行,造成了原告经济损失,被告汪再宝、胡小兰该如何赔偿原告的经济损失？
1、原告刘桃生与被告汪再宝、胡小兰签订的《协议书》是否合法有效？被告汪再宝、胡小兰于2016年8月20日将其幼儿园房产作价150万元抵偿给原告，双方签订了协议书，该协议约定：在抵偿期内被告汪再宝、胡小兰不得将幼儿园房产转让和变卖，此合同承诺被告汪再宝、胡小兰保密等。该协议是当事人真实意思表示，合法有效。但该房产,被告汪再宝、胡小兰已在银行办理了抵押登记手续,其并未告知银行已将其幼儿园房产抵偿给原告的事实,对此被告汪再宝、胡小兰自身存在过错。该协议是附生效条件的合同,自条件成就时生效。被告汪再宝、胡小兰在租赁期满四年后幼儿园房产才归原告刘桃生所有,但被告汪再宝、胡小兰在租赁期内就私自将其幼儿园房产作价180万元出卖给被告雷慧煌、蒋秀丽，低债的幼儿园房产条件尚不成就,该协议尚不生效。因此,被告汪再宝、胡小兰的此行为已构成违约。
2、被告汪再宝、胡小兰与被告雷慧煌、蒋秀丽签订的《幼儿园转让协议》是否合法有效？2017年4月17日，被告汪再宝、胡小兰私自与被告雷慧煌、蒋秀丽签订了《幼儿园转让协议》，该协议约定：被告汪再宝、胡小兰将其幼儿园房产作价180万元出卖给被告雷慧煌、蒋秀丽，被告雷慧煌、蒋秀丽已经付清了全部价款2468000元（含其代��告汪再宝、胡小兰还清了在银行的抵押贷款150万元本息）,并取得了幼儿园的实际经营权，且现在被告雷慧煌、蒋秀丽已经办理了本案所涉房产的不动产权证，因此四被告签订的《幼儿园转让协议》合法有效。但被告汪再宝、胡小兰私自将抵债给原告的涉案房产转让给被告雷慧煌、蒋秀丽（当时称案外第三人），其行为已构成违约。
3、被告雷慧煌、蒋秀丽取得的涉案房产是否属于善意取得？四被告签订了《幼儿园转让协议》,按该协议被告雷慧煌、蒋秀丽付清了涉案房产转让款180万元,比被告汪再宝、胡小兰将涉案房产作价150万元抵偿给原告高出30万元,不存在贱卖,且原告尚未有充分证据证明四被告在签订的《幼儿园转让协议》中存在恶意串通,被告雷慧煌、蒋秀丽侵害了其合法权益的事实,现被告雷慧煌、蒋秀丽已经取得了幼儿园的��际经营权，且已经办理了本案所涉房产的不动产权证,四被告签订的《幼儿园转让协议》合法有效，因此被告雷慧煌、蒋秀丽取得的涉案房产属于善意取得,涉案房产归被告雷慧煌、蒋秀丽所有并无不妥。
4、被告汪再宝、胡小兰在本案“一房二卖”中的过错、违约行为导致原告与其签订的协议书无法实际履行,造成了原告经济损失,被告汪再宝、胡小兰该如何赔偿原告的经济损失？原告刘桃生与被告汪再宝、胡小兰于2016年8月20日签订《协议书》一份，该协议书约定:如被告汪再宝、胡小兰诚实守信履行协议，从2016年5月14日起不计借款利息，如果被告汪再宝、胡小兰违约，则借款全部按月息2分恢复计付利息,此合同承诺被告汪再宝、胡小兰保密等。因被告汪再宝、胡小兰在本案“一房二卖”中的过错、违约行为导致原告与被告汪再宝、胡小兰签订的协议书无法实际履行,造成了原告经济损失,因此被告汪再宝、胡小兰应向原告刘桃生承担从2017年8月20日起至本案判决之日止按月息2分计算的利息208533元（按借款本金1360000元计算）,作为其对原告经济损失的赔偿。被告汪再宝、胡小兰经本院传票传唤,无正当理由,未到庭参加诉讼,放弃了质证和辩论的权利,由此造成的不利后果由其自行承担。
综上所述,因被告汪再宝、胡小兰在本案“一房二卖”中的过错、违约行为导致原告与被告汪再宝、胡小兰签订的协议书无法实际履行,造成了原告经济损失,故被告汪再宝、胡小兰应向原告刘桃生承担从2017年8月20日起至本案判决之日止按月息2分计算的利息208533元（按借款本金1360000元计算）,作为其对原告经济损���的赔偿。原告刘桃生的第一项诉讼请求,因证据不足，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百八十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》（一）第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、被告汪再宝、胡小兰于本判决生效之日起十日内向原告刘桃生给付从2017年8月20日起至本案判决之日止按月息2分计算的利息208533元（按借款本金1360000元计算）。
二、原告刘桃生的第一项诉讼请求予以驳回。
案件受理费100元，由被告汪再宝、胡小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，帐号:14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
若到期不履行，权利人可在两年内向法院申请强制执行。
审 判 长 罗望明
人民陪审员 廖山军
人民陪审员 龚糖丰
二〇一八年四月十日
书 记 员 廖 樱