四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终2186号
上诉人（原审被告）成都睿成装饰工程有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区沙河源街道办事处古柏村*组****号。
法定代表人龚良，总经理。
委托代理人龚志富，男，汉族，1963年1月2日出生，住四川省旺苍县。
委托代理人帅林利，国浩律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺代容，女，汉族，1973年9月16日出生，住四川省双流县。
委托代理人陈兴全，四川超卓律师事务所律师。
上诉人成都睿成装饰工程有限责任公司(以下简称睿成公司）因与被上诉人贺代容租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，贺代容（出租方、甲方）与睿成公司（承租方、乙方）签订《土地承包合同书》，该合同第一条约定甲方将位于新都区块土地内车间810平方米、住房170平方米、办公用房170平方米，共计1150平方米，以有偿的方式承包给乙方做不锈钢加工生产使用。合同第二条约定了承包期限，承包期限为五年，即自2012年8月15日至2017年8月14日止，甲方在承包期内不得单方终止合同，合同期满后，续租按当地市场价格另计，乙方同时享有优先租赁权。第三条对承包金额进行了约定，车间、住房、办公用房共计1150平方米，2012年8月15日至2013年8月14日止月租金为11元/㎡，后四年每年递增1元/㎡。合同第六条约定了双方的权利和义务，乙方不得中途退租且必须按时足额缴纳承包金。如逾期缴纳承包金的，逾期一天按所欠承包金的5%计罚。经甲方追收超过当月30日乙方仍未全额缴纳当年承包金，则视为乙方单方违约，因此所产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。在承包期内乙方不得将土地使用权出卖、抵押给第三方，未经甲方书面同意不得转包，否则视为乙方违约。承包期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户等），但所需的一切费用由乙方承担。乙方应本着合理爱护使用该厂房及相关房屋配套设施，如有损坏，须据实自费修复。乙方必须依法经营，承包期内必须遵守中华人民共和国的各项法律、法规。在该土地内自己生产经营中的各项税费由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政策有关管理要求做好安全、环保（乙方已向甲方特此声明其生产经营项目对环境无任何污染）、消防、防噪音等工作，因各项工作措施不到位而产生的一切责任事故，该事故责任及经济损失（包括第三方的经济损失及相关责任）由乙方完全负责，与甲方无关。承包期内如遇不可抗拒的自然灾害造成的损失，双方互不承担责任。承包期内如政府规划需征用该土地的，不属甲方违约，甲方需提前3个月书面通知乙方做好搬迁工作，乙方应积极配合并无条件做好清拆、搬迁工作。合同终止时间为乙方配合政府征收（征用）之日。乙方同时享受国家和当地政府给予企业相关的搬迁政策。合同第八条对违约责任进行了约定。甲方违约赔偿乙方相关经济损失，合同终止。乙方违约赔偿人民币50000元给甲方，同时甲方有权单方解除合同，乙方在地块所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（不包括生产设备的材料）全部无偿归甲方所有，合同终止。合同第十条补充条款约定，由于甲方现有160kva变压器的用电负荷不能够满足当前园区各租户的用电，现由甲方申请供电局进行增容，由原来的160kva增至400kva，其增容费用由乙方和现租户三家先行支付，乙方承担68000元，如果今后园区增加租户，其用电量超过20kva都应缴纳增容费，其缴纳的增容费由乙方与现租户按原缴纳增容费的比例进行分摊，补偿给乙方及现租户，如后续进驻的租户不需要工业用电此增容费为乙方和现租户自用自付，合同终止时其归属权归甲方无偿所有，乙方及现有租户不得有任何异议。如乙方合同期满，不续租的情况下，有下家租赁乙方原用房，由乙方与对方协商此比例的增容费。2014年10月15日，睿成公司因生产需要扩大生产将车间全部承租，总面积增至2800平方米，睿成公司的法定代表人龚良及龚志富在原合同尾部将上述内容明确及签字确认。后双方因睿成公司欠付租金问题产生纠纷，睿成公司法定代表人龚良的母亲梁仕菊于2015年3月30日向贺代容出具承诺书，载明：“睿成不锈钢龚良的妈妈4月10号前付20万元给贺代容，余下4月底付清，如不付清任由贺代容处置厂内一切资产，包括设备。梁仕菊代龚良，2015年3月30日”。2015年5月4日，梁仕菊又向贺代容出具承诺一份，载明：“睿成不锈钢龚良的妈妈5月8号付50000元-100000元，20号付100000元，月底100000元，5月支付300000元，6月内付清150000元，6月内不付清，任由贺代容处理厂内一切资产，龚良无条件接受。梁仕菊代龚良，2015年5月4日”。现贺代容以睿成公司仍未付清租金为由，诉至原审法院请求解除双方的租赁合同关系、腾退房屋，并要求睿成公司支付拖欠的租金191200元并承担2015年6月15日至实际退还厂房时止的租金，以及违约金137582.40元。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《土地承包合同书》、《承诺书》两份以及双方当事人的陈述。
原审审理中，（一）贺代容提供了产权证四份、国土使用权证一份，拟证明贺代容是出租房屋的合法产权人。睿成公司认为其承租的厂房车间不包含在贺代容提供的产权证所载的面积内，该厂房属违建房，没有相关部门批准；（二）睿成公司提供了照片五张，拟证明其向贺代容承租的厂房车间存在破损，严重影响正常使用，法院在确认租金时应相应减少或不予支持。贺代容认为其交付使用的时候均是完好的，地面破损及漏水均是睿成公司在使用过程中造成的，或者是其故意破坏制造现场蒙蔽法院。且即使发生破损或漏水问题睿成公司也应及时通知贺代容，但睿成公司并没有通知，合同也约定如有损坏须自费修复；（三）睿成公司提供了《新都街道安全检查情况记录》一份，拟证明贺代容出租的厂房不具有出租条件，致使其无法办理正常营业所需要的相关手续。贺代容对真实性无异议，该材料反映的情况系睿成公司在生产过程中没有进行安全管理措施属自身原因造成的，与贺代容无关；（四）睿成公司提供了《报案材料》及邮寄凭证，拟证明贺代容出租的厂房属违建，涉嫌合同诈骗。贺代容认为睿成公司陈述无事实依据，纯属自己杜撰，睿成公司法定代表人龚良的父亲龚志富向多个部门举报，但均无果，贺代容保留向其追究侵犯名誉权的责任；（五）睿成公司申请原审法院到承租现场进行勘验，本案承办人到现场勘验后并制作现场勘验笔录。现场车间大门被黄色及白色两把锁锁住，经分别询问贺代容及龚志富，其分别确认白色的是由贺代容于2015年9月4日锁的；黄色的是由睿成公司锁的，睿成公司称其锁门是因为每天经营正常锁门，而贺代容是2015年5月4日锁的，睿成公司并报了警。龚志富将黄色的锁打开，双方一致同意将白色的锁撬开，开锁后承办人进行现场勘验，龚志富指认承租车间的破损处，而贺代容认为是睿成公司在使用过程中造成的，或是其为蒙蔽法院故意制造毁坏现场。
原审法院认为，（一）《土地承包合同书》的效力问题。综合双方的诉辩主张及《土地承包合同书》的实质内容，该合同的租赁标的物实为地上建筑物。睿成公司租用面积2460平方米（2800平方米－住房面积170平方米－办公用房面积170平方米）的车间，因贺代容未提供该车间的《建设工程规划许可证》及相关合法报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉及该车间的租赁合同无效。睿成公司租用的住房170平方米、办公用房170平方米虽具有产权，但该租赁部分是依附于作为主要生产场地的车间，不能将租用住房及办公用房与车间单独割裂，租用车间的部分认定为无效，该住房及办公用房的租用部分也应为无效。（二）关于租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，睿成公司与贺代容之间的租赁合同虽属无效合同，但其应向贺代容支付使用费。关于睿成公司称贺代容出租后未进行合理的维修，导致厂房车间一直处于大面积漏水和破损的状态，应减少或不予支付租金的抗辩主张，原审法院认为睿成公司作为承租人应审查租赁物的合法性，其在租赁伊始并未提出异议，其对合同无效存在过错，另双方在《土地承包合同书》已明确有损坏须自费修复，且睿成公司也未提供其在使用过程中有向贺代容反映车间存在问题的证据，而其所举成都市新都区新都街道安全生产监督管理委员会办公室出具的《安全检查情况记录》，所反应问题均系睿成公司自身经营造成的，故对其称不应支付或减少租金的抗辩主张，原审法院不予支持。另，睿成公司称贺代容是于2015年5月4日将大门锁上的，但其没有提供证据予以证明。而贺代容已明确其于2015年9月4日将车间大门上锁，该行为已导致睿成公司无法使用厂房，故对整体使用费认定为自2014年10月15日至2015年9月4日，按照每月13元/平方米计算为388814.62元【10个月×13元/月/平方米×2800平方米+17天/31天（2014年10月）×13元/月/平方米×2800平方米+4天/30天（2015年9月）×13元/月/平方米×2800平方米）】。原审法院结合贺代容陈述睿成公司自2014年10月15日后仅支付100000元的事实，睿成公司应另向贺代容支付288814.62元（388814.62元－100000元），并腾退《土地承包合同书》所载明的车间、住房及办公用房。（三）关于贺代容主张违约金的问题。因合同无效，故对贺代容的此主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、贺代容与睿成公司于2012年8月7日签订的《土地承包合同书》无效；二、睿成公司自判决生效之日起十日内支付贺代容使用费288814.62元并向贺代容腾退《土地承包合同书》所载明的车间、住房及办公用房；三、驳回贺代容的其余诉讼请求。案件受理费3115元（因适用简易程序已减半收取），由贺代容承担379元，睿成公司承担2736元（此款贺代容已预付，睿成公司在履行判决第二项义务时一并向贺代容结清）。
宣判后，原审被告睿成公司不服，向本院提起上诉称，一、原判决认定事实错误：1、贺代容在出租厂房时隐瞒了没有规划许可证的事实，睿成公司对合同无效不存在过错。2、合同关于“乙方应本着合理爱护使用该厂房及相关房屋配套设施，如有损坏，须据实自费修复”的约定，是指由于睿成公司原因导致的租赁物损坏，并不包括厂房在合理使用过程中的自然损坏。自然损坏的维修责任应由贺代容承担。3、贺代容的确于2015年5月4日将大门锁上，睿成公司有报警记录，也有新都区公安局城西派出所调解的事实存在，并非没有证据证明。二、案涉厂房没有规划许可证、建设工程验收合格手续，贺代容没有对厂房的自然损坏进行合理维修，也没有按照约定为睿成公司办理相关手续，这些都是睿成公司在一审中请求减少或不支付租金的理由，而一审判决未充分考虑本案的实际情况作出了错误判决。三、睿成公司在一审中依法提起了反诉并预交了诉讼费，原审承办人却因睿成公司申请回避而以逾期交费为由口头裁定反诉按撤诉处理，属程序错误。据此请求：撤销原判第二项，依法予以改判。
被上诉人贺代容答辩称，睿成公司在承租案涉厂房之前，实地进行了考察。睿成公司没有举证证明厂房在租赁期内出现了长期漏水的现象。2015年5月4日是睿成公司自己将厂房上锁。厂房被睿成公司实际占有使用，相关的费用应当由睿成公司承担。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，因贺代容无法提供租赁物的《建设工程规划许可证》及相关合法报建手续，导致睿成公司与贺代容签订的《土地承包合同书》因违反法律强制性规定而被认定为无效合同，而睿成公司在承租时也未能尽到其应尽的谨慎审查义务。但是不论睿成公司对于合同无效是否存在过错，睿成公司实际占有、使用了租赁物，就应当向贺代容支付使用费。关于维修责任的问题，睿成公司所举证据不足以证明租赁物的损坏在租赁物交付前即存在或者系使用过程中的自然损坏。同时，睿成公司也没有证据证明租赁物发生损坏时睿成公司及时通知了贺代容进行修复，而贺代容拒不修复。因此，睿成公司以此为由请求减免使用费不能成立，本院不予支持。关于贺代容是否于2015年5月4日将租赁物大门上锁的问题，睿成公司没有充分证据证明大门被锁系贺代容所为，即使睿成公司确有向公安机关报警，也不能证明大门被锁确系贺代容所为。故原审法院将使用费计算至2015年9月4日并无不当，本院予以确认。至于睿成公司提到的程序问题，经审查，睿成公司于2015年8月31日签收缴纳案件受理费通知书，故其依法应当于2015年9月7日前缴纳案件受理费，睿成公司于2015年9月10日才缴纳案件受理费，其交费时间确已超过规定期限。
综上，睿成公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费6230元，由上诉人成都睿成装饰工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 夏 伟
代理审判员 张菲菲
二〇一五年五月六日
书 记 员 刘奕君