上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第4100号
原告（反诉被告）：上海友意事实业有限公司。
法定代表人：沈奶生，总经理。
委托诉讼代理人：薛国财。
委托诉讼代理人：程英。
被告（反诉原告）：上海亚华食品厂。
法定代表人：沈陈罡，总经理。
委托诉讼代理人：瞿炎林。
委托诉讼代理人：方英。
原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司诉被告（反诉原告）上海亚华食品厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。后于2015年10月19日依法受理反诉原告上海亚华食品厂诉反诉被告上海友意事实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托代理人薛国财、被告（反诉原告）委托代理人瞿炎林、方英均到庭参加了诉讼。原告（反诉被告）法定代表人沈奶生、原告（反诉被告）委托代理人程英到庭参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司（以下简称友意事公司）向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的就上海市奉贤区四团镇工业区六团公路336号厂房的租赁合同解除；2、被告赔偿损失人民币（下同）2,467,774.10元（详见原告提供清单）、工人工资损失480,000元、停产停业损失360,000元。事实和理由：原、被告于2008年8月8日签订厂房租赁合同，原告承租被告位于上海市奉贤区四团镇工业区的厂房用作食品生产用房，被告应协助原告办理生产经营所需要的相关手续和证照，否则干扰原告经营，造成原告损失的，应当赔偿原告包括停产损失、租金损失等各类损失。后原、被告就租赁事宜产生纠纷，经上海市奉贤区人民法院调解，2012年8月1日出具（2011）奉民三（民）初字第3064号民事调解书，载明：原告在租赁期间如需办理相关证件，相关部门需要被告协助的，被告必须配合，被告不配合，产生的损失由被告予以赔偿；关于租赁的其他条款按照2008年8月8日双方签订的厂房租赁合同执行。根据食品安全国家标准，厂区应当防止积水等现象的发生，厂房地面、屋顶、天花板及墙壁有破损时，应及时修补。被告的厂房已经非常陈旧，积水、漏水现象严重，不适合食品的生产，经过原告的多次催告，被告都不愿意对厂房进行修补，严重影响原告的正常生产经营。另外，被告的排水许可证未及时续办，导致原告的排水许可证也未能续办成功，生产无法正常进行。2014年9月份，原告因续办全国工业产品生产许可证，于2014年9月27日致信告知被告配合原告办理“环境影响报告表”，被告却迟迟不予配合。原告的生产许可证已于2015年5月21日到期，因厂方达不到国家食品生产安全标准，生产许可证无法续办，原告已经停产。2015年7月20日，原告致信被告称被告的不予配合办理证照和不及时修补厂房的行为导致原告无法正常经营，已经停产，损失惨重，被告应予以赔偿，故原告诉讼来院。
被告（反诉原告）上海亚华食品厂（以下简称亚华厂）本诉辩称：同意原告友意事公司要求解除双方租赁合同的诉讼请求，但被告亚华厂同意的理由是因为原告拖欠租金，现在原告提出解除，被告同意，对此被告亚华厂也会提出相应的反诉。对于原告友意事公司的其余诉讼请求不予同意，对其事实和理由也不予认可。原告友意事公司主张的关于被告亚华厂不配合办证以及房屋质量问题均没有事实和法律依据。
被告（反诉原告）亚华厂向本院提出反诉请求：1、确认双方之间的厂房租赁合同解除；2、原告友意事公司返还房屋，并限期搬离；3、原告友意事公司支付2016年9月1日起至实际搬离日止的租金，按每年180,000元标准计算；4、原告友意事公司支付代为支付的罚金5,000元；5、原告友意事公司支付违约金500,000元。事实和理由：2008年8月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于上海市奉贤区四团镇工业区的厂房租赁给原告作食品生产用房，租赁期限为20年，每年的租金为180,000元；水电费等费用由原告自行承担，房租实行先付后用原则。后因原告拖欠被告租金，被告曾向本院起诉，经本院调解，原告承诺支付租金，故达成调解协议继续让原告租赁。但最近三年原告在承租期内仍旧拖欠租金不肯按时支付，被告不得不向本院申请强制执行支付。另，据被告了解，原告已在其他场所另行注册经营，全部人员也已经搬往新公司工作。根据双方租赁合同第五条约定，原告的拖欠行为违约在先，侵犯了被告的合法权益，被告有权提前终止合同，原告应当承担相应的违约责任。故被告反诉来院。
原告（反诉被告）友意事公司对被告亚华厂的反诉辩称，同意解除租赁合同，但是被告亚华厂违约在先。返还租赁房屋的诉讼请求，仅同意在被告亚华厂赔偿损失后才同意搬离。被告要求原告支付租金的诉讼请求没有道理。原告的租金已经支付至2015年8月31日，而2014年10月份原告发出过办理相关证件的函，无法办理出来你的话导致原告大半年无法生产经营。被告的诉请3没有道理。诉请4没有理由，是被告没有办出环评报告导致原告无法经营，是被告违约。诉请5与原告无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院进行如下认定。一、对于友意事公司提供的证据：1、食品安全国家标准、照片一组，证明亚华厂厂房积水、漏水现象严重，不适合食品生产，不能达到友意事公司的租赁目的。2、2015年7月20日、8月5日致信函、快递单一组，证明友意事公司多次发函告知亚华厂不予配合办理证照和不及时修补厂房的行为导致友意事公司无法正常经营，已经停产，友意事公司已经通知亚华厂解除租赁合同。3、收条、收款收据一份，证明友意事公司安装排污水管的费用。4、收条、厂房装修材料清单、建筑装饰施工合同一组，证明租赁厂房车间装修费用。5、设备清单及后附送货单、出库单、合同增值税发票一组，证明无法办理生产许可证导致购买的机器设备的损失。6、产品包材库存明细表及后附送货单、增值税发票一组，证明友意事公司停产后，月饼的礼盒和馅料过期无法使用。7、平面图一份，证明亚华厂租赁给友意事公司的房屋只是一部分，还有三个公司也租赁亚华厂的房屋，所以排污超标不能证明是友意事公司一家造成的，亚华厂本身也是食品厂，故应该办理出环评报告却违规没有办理。8、劳动合同15份、社会保险基本情况、养老保险情况一组，证明停业之后友意事公司支付工人工资所产生的损失。亚华厂对上述证据质证如下：对证据1认为其中的食品安全国家标准与本案无关；其中照片的真实性无法确认，且友意事公司租赁房屋多年，如果房屋真的存在漏水，友意事公司也可自己进行修理，且亚华厂曾经花费大量人力物力对房屋屋顶进行过修缮，之后的漏水也是原告使用不当造成的。对证据2不予认可，认为没有收到。对证据3认为没有原件，请法庭核对真实性，同时认为对关联性有异议，按照合同约定应当由友意事公司自行负担。对证据4真实性无法确认，认为正式的装修应当附设计图纸和报相关部门审批，原告通过收条方式支付款项不予认可。对证据5中除增值税发票外的真实性均有异议，认为其一不能证明设备不能使用；其二不能证明这些设备在系争厂房内，价值也应当按照现有价值来计算。对证据6除增值税发票外的证据真实性均有异议，质证意见同证据5，况且有些发票还是2011年的，且认为根据亚华厂的了解，友意事公司在其他地方租赁了房屋进行生产。对证据7真实性有异议，认为亚华厂的厂房只出租给友意事公司一家，该平面图只能说明排水情况，不能证明是亚华厂租赁给他人的。对证据8中的社会保险情况真实性无异议，对劳动合同真实性有异议，认为劳动合同是2008年签订的，但友意事公司是在之后才进行了工商登记名称的变更，真实性有问题；劳动合同不能反映发放工资的情况；养老保险与本案无关。对上述证据，本院认为，证据1因其中的食品安全国家标准与本案无关，故本院不予认定；其中的照片，因亚华厂对真实性未予认可，故本院不予认定。对证据2因友意事公司后提供补强证据，即快递查询情况，故本院对该证据依法予以确认。对证据3、4、5、6、8，因与本案无关，故本院不予认定。对证据7，因亚华厂未予认可，且友意事公司未能举证证明亚华厂有将厂房出租他人的情况，故本院对该证据不予认定。二、对于亚华厂提供的证据：1、告知书、奉贤区水务局行政处罚事先告知书及快递单、奉贤区水务局责令改正决定书、关于办理排水许可证的告知函及快递单、排水许可证申请表及奉贤区水务局退件一组，证明友意事公司所称的“亚华厂未及时续办排水许可证导致友意事公司排水证未能续办，无法正常生产”的说法不能成立，实际上友意事公司从未办理过排水证，而是一直在使用亚华厂原先的排水许可证；后由于友意事公司在生产过程中大量排放超标污水，导致亚华厂先后两次收到水务局处罚通知并承担了5,000元罚款；2014年11月，亚华厂申请续办排水许可证时，也因为友意事公司排污超标被不予准许；综上，亚华厂已经尽到了合理的协助配合办理证照义务，是由于友意事公司自身原因导致排水许可证不能办理。2、催讨租金函及快递单、催缴水电费告知函及快递单、奉贤供电公司欠费停电通知书一组，证明友意事公司最近三年未按时支付租金及水电费，是友意事公司违约，亚华厂要求友意事公司承担违约责任。友意事公司对上述证据质证如下：对证据1中的告知书认为没有收到；对其中的行政处罚决定书及改正决定书收到了，但认为是亚华厂被处罚，且排水系统是三家公司共用的，不能证明是友意事公司一家造成的；对其中告知函的真实性认可，但认为是亚华厂无法续办排水许可证导致友意事公司也无法办理排水许可证，进而导致友意事公司无法办理食品生产许可证；对申请表和退件真实性无异议，但认为恰恰证明是亚华厂无法办理出排水许可证。对证据2认为函件没有收到，也没有证据证明友意事公司收到，友意事公司已经将2015年8月31日前的租金全部支付完毕，2015年9月1日之后的租金，因亚华厂违约导致无法生产，所以不支付。对于上述证据，本院认为，证据1中友意事公司认可的证据本院依法予以确认，友意事公司不予认可的证据本院不予认定。证据2，因亚华厂之后提供了补强证据，即邮件送达的查询结果，证明友意事公司已收到函件，而友意事公司亦认可收到，故本院对该份证据依法予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月8日，亚华厂与友意事公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：亚华厂将位于上海市奉贤区四团镇工业区的厂房租赁给友意事公司使用；厂区占地总面积2,600平方米，建筑面积约1,500平方米左右（附平面图）；友意事公司承租后只能用于加工生产食品用房；租赁期限自2008年8月8日起至2028年8月8日止；年租金十年内定为180,000元，十年后租金增加20%，每年租金为216,000元；房租先付后用，本年度的租金在七月份一次性付清，如友意事公司拖欠租金满二个月的，视为友意事公司违约，并由友意事公司承担违约责任，亚华厂有权终止合同；在本合同期限内，亚华厂保留一间办公室（15平方米）作为亚华厂办公用房，一间配电间归亚华厂使用和管理；亚华厂应协助友意事公司办理经营所需要的相关手续和证照，费用由友意事公司承担；亚华厂在合同履行过程中如干扰友意事公司经营，造成友意事公司损失，应当赔偿友意事公司包括停产损失、租金损失等各项损失。2012年8月1日，本院作出（2011）奉民三（民）初字第3064号民事调解书，确认经本院主持调解，亚华厂与友意事公司达成如下协议：一、友意事公司租赁亚华厂位于上海市奉贤区四团镇工业区六团公路336号厂房，租赁期限自2012年8月9日起至2020年10月30日止；年租金180,000元，先付后用，一年一付，于每年的8月31日之前支付当年的租金。二、友意事公司2012年8月8日之前的租金180,000元于2012年8月31日前支付。三、亚华厂协助友意事公司申请电表分户，费用由友意事公司承担，合同期满后恢复电表，费用亦由友意事公司承担。四、友意事公司在租赁期间如需办理相关证件，相关部门需要亚华厂予以协助的，亚华厂必须配合，如亚华厂不配合，产生的损失由亚华厂予以赔偿。五、亚华厂原租赁给友意事公司的设备见设备清单，由友意事公司于2012年8月31日前凭清单予以归还。六、关于租赁的其他条款按照2008年8月8日双方签订的《厂房租赁合同》执行。2012年8月14日，友意事公司以上述租赁厂房为生产地址，申请获得全国工业产品生产许可证，有效期至2015年5月21日。
另查明，2013年9月18日，友意事公司向亚华厂发送律师函一份，称租赁房屋非常老旧，积水、漏水严重，不适合食品生产，经友意事公司多次催告亚华厂仍不进行修补，导致友意事公司无法正常生产经营；另友意事公司需要申请100KW的用电量扩容，因亚华厂不肯协助配合导致无法正常生产经营；故要求亚华厂提供相关手续，并对损失进行赔偿。2014年9月27日，友意事公司向亚华厂致函，称因申请延续食品生产许可证，需要环境影响报告表，故要求亚华厂提供建设项目环境影响报告表复印件。2014年10月3日，亚华厂向友意事公司复函，称亚华厂自工商注册登记后，从没有申办过建设项目环境影响报告，亚华厂无法提供该文件；关于食品生产许可证申请延续的问题，亚华厂已经咨询过上级部门，原来有食品生产许可证的公司在许可证到期后再办理延续申请时不需要提供“建设项目环境影响报告”。2014年10月16日，亚华厂向友意事公司发送告知函一份，称亚华厂的排水许可证到2014年11月19日到期，亚华厂在把全部厂房出租给友意事公司后已歇业停产，现在亚华厂没有排放污水，故不需要续办新的排水许可证；根据谁排放污水谁办证的原则，友意事公司应该申办排水许可证；否则未办证的后果与亚华厂无关；如办证时需要亚华厂协助的，亚华厂会大力配合。2015年7月20日、2015年8月5日友意事公司分别向亚华厂发送函件一份，称友意事公司已于2014年9月27日致函亚华厂，要求配合办理环境影响报告表，但亚华厂迟迟不配合，另亚华厂排水许可证未及时续证，导致友意事公司排水许可证也未能续证，生产无法正常进行；其次，租赁厂房已经非常老旧，积水、漏水现象严重，已经不适合食品生产，经友意事公司多次催告，亚华厂都不愿对厂房进行修补，导致友意事公司无法正常生产；友意事公司生产许可证已于2015年5月21日到期，无法续证，友意事公司现已停产；现正式通知亚华厂，由于亚华厂根本性违约，致合同目的无法实现，即日起解除与亚华厂的租赁合同，并要求赔偿损失。
又查明，系争房屋于1998年12月17日取得上海市房地产权证，房屋所有权性质为集体，建筑面积932.95平方米。亚华厂租赁给友意事公司的房屋中有两幢平房共计600平方米左右为产证外的房屋，未取得建设工程规划许可证。友意事公司在该无证房屋内未进行装饰装修。系争全部租赁房屋现仍由友意事公司占用，未返还亚华厂。
再查明，亚华厂根据前案民事调解书，已申请执行截止2016年8月31日的房租，并已执行到位。
本院于2016年8月11日前往上海市奉贤区市场监督管理局食品安全监督管理科调查并制作调查笔录一份。该笔录载明：关于申请食品生产许可证的流程，按照《食品生产许可管理办法》第13条规定提供材料即可申请办理；经查询，友意事公司没有向该局申请过食品生产许可证。友意事公司对真实性无异议，但对内容有异议，认为：1、申请食品生产许可证是需要提供环境影响报告表的，应当先由房东即亚华厂制作，再由友意事公司制作小的环评报告，这样才能去申请食品生产许可证；2、笔录中所说的提供材料即可办理中的“材料”没有具体化，也未说不要环评报告表；3、对于是否提出过申请的问题，友意事公司口头申请过，市场监督管理局要求这些材料，所以友意事公司才向亚华厂要这些材料的；2014年本来要去申请，但没有行政部门要的材料：环评报告。亚华厂对真实性无异议，对内容也认可。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》及在法院主持调解下达成的民事调解协议，均系双方真实意思表示，然系争租赁房屋中的两幢平房的建造未取得建设工程规划许可证，故双方之间的租赁合同部分有效，部分无效。现双方均同意解除租赁合同关系，故本院确认解除双方租赁合同中的有效部分；确认租赁合同中涉及两幢平房的部分无效。双方争议焦点为对于合同有效部分的解除，谁应承担违约责任。友意事公司认为亚华厂未能提供租赁房屋的环境影响报告表导致其无法续办全国工业产品生产许可证，致合同目的不能实现，亚华厂应承担违约责任。对此，本院认为，双方在租赁合同及民事调解书中均约定如友意事公司办理相关证照，亚华厂应予以协助。友意事公司曾以系争房屋为生产地址，申请获得过全国工业产品生产许可证，现友意事公司未能提供证据证明已申请续办该证件且因需要提供环境影响报告表而无法续证。根据本院调查，《食品生产许可管理办法》第13条规定中并不需要提供环境影响报告表，且友意事公司也未向上海市奉贤区市场监督管理局申请过续办该证件，故本院认为友意事公司认为亚华厂未尽协助义务导致合同目的无法实现的意见，无事实及法律依据，本院不予采信。友意事公司作为承租人未能按约支付租金，显属违约，亚华厂依据合同约定要求解除租赁合同于法有据，友意事公司应当承担导致合同解除的相应违约责任。综上，友意事公司要求赔偿生产许可证费用、办理排水证费用、装修费费用、包材费用、不可用设备费用、工人工资损失、停产停业损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于租赁合同无效的部分，因友意事公司确认在该部分无产证房屋内没有进行装修，故本院对友意事公司要求对装饰装修进行鉴定的申请不予准许。系争租赁合同部分解除、部分无效后，友意事公司应当搬离系争房屋，将房屋返还亚华厂，故对亚华厂要求友意事公司搬离系争房屋，返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于亚华厂要求友意事公司支付自2016年9月1日起至实际搬离日止，按每年180,000元标准计算的租金的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。对于亚华厂要求友意事公司支付解除合同的违约金500000元的诉讼请求，因系争房屋租赁合同部分有效、部分无效，且友意事公司认为违约金标准过高，要求法院调整，故本院酌定友意事公司应支付的解除合同违约金为90,000元。对于亚华厂要求友意事公司支付代为垫付的罚款的诉讼请求，因亚华厂未能提供证据证明已经实际支付，故本院对诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司与被告（反诉原告）上海亚华食品厂就位于上海市奉贤区四团镇工业区六团公路336号房屋订立的房屋租赁合同关系中涉及两幢平房部分无效、其余部分解除；
二、原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区四团镇工业区六团公路336号房屋并将上述房屋归还被告（反诉原告）上海亚华食品厂；
三、原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海亚华食品厂自2016年9月1日起至实际搬离日止，按每年人民币180,000元计算的租金及房屋占有使用费；
四、原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海亚华食品厂解除租赁合同的违约金人民币90,000元；
五、对原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；
六、对被告（反诉原告）上海亚华食品厂的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币26,542元，由原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司负担。反诉案件受理费人民币4,425元，由原告（反诉被告）上海友意事实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 倪梅英
二〇一六年九月三十日
书 记 员 吴映辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。