成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0114民初5588号
原告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地成都市成华区建设项14号附23号1楼。
法定代表人：吴国祥，总经理。
委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：汪津，女，1980年4月13日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被告：成都美舒客家具有限公司，住所地成都市温江区柳城填宝西街229号。
法定代表人：汪国谋，总经理。
委托诉讼代理人：黄礼高，四川易创律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告成都龙兴中润资产管理有限公司（以下简称“龙兴中润公司”）与被告汪津、被告成都美舒客家具有限公司（以下简称“美舒客家具公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘玉明独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙兴中润公司的委托诉讼代理人鲁良成，被告汪津及其委托诉讼代理人植艳君、魏建清，被告美舒客家具公司的法定代表人汪国谋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙兴中润公司诉称，原告与被告汪津于2013年5月9日和2014年6月23日签订了《中润*欧洲城物业租赁合同》三份，合同约定汪津承租由原告管理经营的成都市新都区龙桥家具产业园中润*欧洲城国际家居总部项目编号为2-12、2-13、2-14、2-15、2-16、2-17、2-18、6-6、6-7、6-8、6-9、6-13、6-14、6-15号物业。合同签订后原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告从2015年开始拖欠原告租金。截至到2017年6月7日，被告汪津共欠原告租金等各项费用共计人民币4943461.67元。原告多次催收，被告汪津一直拒付，为了维护原告合法权益，特现诉至法院，请求判令1、被告汪津向原告支付租金及滞纳金共计人民币4973461.67元；2、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。
被告汪津辩称，原告所述不属实，汪津不是本案的适格被告，与原告发生租赁关系的是美舒客家具公司，美舒客家具公司是租赁房屋的实际使用人，汪津与原告签订租赁合同的行为是代表美舒客家具公司的职务行为，并非个人行为，其法律责任应由美舒客家具公司承担，请求法院依法驳回原告对汪津的诉讼请求。
被告美舒客家具公司辩称，被告汪津从2011年至2016年10月17日系美舒客家具公司的法定代表人，其与原告签订的租赁合同系代表公司的职务行为，原告在2016年7月单方封锁被告租赁物业并扣押被告的财务资料，导致被告公司无法继续经营，给美舒客家具公司造成巨大经济损失，应予赔偿。原告所主张的金额4943461.67元未提供相应证据，并已过诉讼时效，请求依法驳回原告的全部诉讼请求；另对原告主张的物管费，因双方未签订任何物业服务合同，所以不予认可，请求法院依法裁决。
经审理查明，2013年5月6日，汪津与龙兴中润公司签订了《中润*欧洲城物业租赁合同》一份，合同约定汪津租赁龙兴中润公司负责出租的位于成都市新都区龙桥家具产业园中润*欧洲城国际家居总部项目编号为2-12、2-13、2-14、2-15、2-16、2-17、2-18号物业，面积2912.83平方米，租赁期限为四年，自2013年5月1日起至2017年4月30日，租金分四个阶段：第一阶段2013年5月1日起至2014年4月30日共计12个月，租金0元；第二阶段2014年5月1日起至2015年4月30日，共计12个月，租金15元/月/平方米，应付524309元；第三阶段2015年5月1日起至2016年4月30日，共计12个月，租金25元/月/平方米，应付873849元；第四阶段2016年5月1日至2017年4月30日共计12个月，租金35元/月/平方米，应付1223389元。双方还约定如承租方未按时缴纳租金及其他费用等而发生滞纳金，每逾期一天，按拖欠费用总额的千分之三加收滞纳金。合同第五项约定，物业管理费为5元/平方米/月，缴纳日期为每季度最后15日交纳下一季度物业管理费（其中2013年5月1日至2014年4月30日为免物业管理费期），同日双方签订了《装修补贴协议》一份，协议约定由龙兴中润公司按200元/平方米向汪津提供装修补贴款。2014年6月23日，汪津又与龙兴中润公司签订了《中润*欧洲城物业租赁合同》一份，合同约定租赁的物业为6-13、6-14、6-15，面积1258.25平方米，期限为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日，租金分三个阶段，第一阶段2014年5月1日起至2015年4月30日，共计12个月，为免租期；第二阶段2015年5月1日起至2016年4月30日，共计12个月，租金60元/月/平方米，其中2015年8月1日起至2015年10月31日及2016年2月1日至2016年4月30日为免租期，应付租金457970元；第三阶段2016年5月1日起至2017年4月30日，共计12个月，租金80元/月/平方米，其中2016年8月1日至2016年10月30日及2017年2月1日至2017年4月30日为免租期，应付租金603960元。同时签订的第三份《中润*欧洲城物业租赁合同》，租赁的物业为6-6、6-7、6-8、6-9号物业，面积1746.16平方米，期限为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金分为三个阶段。第一阶段2014年5月1日起至2015年4月30日，共计12个月，租金为0元；第二阶段，2015年5月1日起至2016年4月30日，共计12个月，租金为60元/月/平方米，其中2015年8月1日至2015年10月30日及2016年2月1日至2016年4月30日为免租期，应付租金628618元；第三阶段，2016年5月1日起至2017年4月30日，共计12个月，租金80元/月/平方米，其中2016年8月1日至2016年10月30日及2017年2月1日至2017年4月30日为免租期，应付租金838157元。双方也签订了《装修补贴协议》，约定装修补贴款按150元/平方米计算。合同签订后，龙兴中润公司也将上述物业交付给了汪津。此后，双方因租金问题发生纠纷。2016年7月龙兴中润公司招商运营部对租赁物业进行了封存，以上租赁物业未再营业。2017年8月2日原告龙兴中润公司以被告汪津未按期交纳租金构成违约为由诉至本院，请求依法解决。诉讼中，汪津向本院申请追加了美舒客家具公司作为本案被告参加诉讼。
本院另查明，被告成都美舒客家具公司成立于2011年4月8日，经营范围为销售、家具、家居用品、饰品（依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2011年4月8日至2016年10月17日期间，法定代表人为汪津，2016年10月18日法定代表人变更为汪国谋。成都市中级人民法院（2017）川01民终12204号案卷中，美舒客家具公司于2013年4月9日出具的授权书载明：汪津（），是美舒客公司聘任总经理，任职期限为2013年4月10日
--
2016年4月10日，负责我公司与成都龙兴中润资产管理有限公司签订租赁合同，签订与它公司的装修、订货合同，并且组织正常的开业及营业活动，其正常的营业和工作行为，我公司全权负责法律责任，授权书加盖了美舒客公司的公章。
以上事实，有原告提供的《中润*欧洲城物业租赁合同》三份，《装修补贴协议》两份、《中润*欧洲城物业整租协议》一组、新都区房管局房屋明细清单一份、产权证一份、商品房买卖合同一份、催款通知三份、公证书一份，被告汪津提供的《供货协议》一份、《处罚通知书》一份、封条一份、《新都区矛盾纠纷受理调解登记表》一份、《美舒客警告通知》一份、成都市中级人民法院（2017）川01民终12204号民事判决书一份、授权书一份，附卷为证。
本院认为，针对本案双方争议的焦点问题，作如下评析：
一、关于汪津签订房屋租赁合同的行为是个人行为还是法定代表人的公司职务行为。汪津与龙兴中润公司于2013年5月6日和2014年6月23日签订《中润*欧洲城物业租赁合同》时，汪津为美舒客家具公司的法定代表人，合同上虽没有美舒客家具公司的公章，但合同上标注汪津为经办人，加之依据成都市中级人民法院的生效判决内容及卷宗内的授权书，已载明汪津从事的行为系职务行为。诉讼中，被告美舒客家具公司对汪津的行为也进行了追认，故汪津与龙兴中润签订的租赁合同，合法、有效，不违反法律强制性规定，该合同对美舒客家具公司具有约束性。美舒客家具公司作为租赁物业的实际使用人应承担相应的法律责任。
二、关于本案租金的计算问题。双方当事人签订的租赁合同已明确载明了租金的计算方式及金额，本院予以确认。关于租赁合同实际终止的时间，结合原告提供的催款通知书及被告提供的封条等证据，本院认为双方租赁合同实际终止的时间为2016年7月1日，经本院依法核实，美舒客家具公司按合同约定应缴纳的租金为（1）、2-12号至2-18号物业租金为1602056元，（2）、6-13号至6-15号物业租金为654290元，（3）、6-6号至6-9号物业租金为908004元，以上三项租金总额为3164350元。庭审中，汪津及美舒客家具公司辩称已向龙兴中润公司缴纳了部分租金，但由于双方当事人均未向本院提交相应票据，本院无法核实，美舒客家具公司作为履行义务方，依法应承担举证不能的责任。关于双方签订的《装修补贴协议》，系双方当事人真实意思表示，应属有效。诉讼中，龙兴中润公司向本院提交的费用台账载明租赁物业装修的优惠金额为1179508元，本院予以认可。以上费用品迭后，美舒客家具公司应付的租金为人民币1984842元。
三、关于原告龙兴中润公司主张的滞纳金问题，本院认为，双方当事人约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，原告主张的按欠款总额的千分之三收取滞纳金，被告不予认可。本院认为，原告主张按欠款金额的千分之三每天收取滞纳金明显过高，原告也无证据证明其实际损失的大小，结合本案实际情况，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算相应的违约金。
四、关于原告主张的物业管理费，本院认为，双方租赁合同第（五）项明确约定了物业管理费为5元/月/平方米，该条款属于主合同的约定条款，具有不可分割性，为减少当事人诉累，本院对原告主张的物业管理费在本案中一并处理，经本院核实，被告应支付的物管费为（1）、2-12号至2-18号物业费为378667.9元，（2）、6-6号至6-15号物业费为390573.3元，以上合计769241.2元。
五、关于美舒客家具公司主张的被告扣押其公司财产及财务资料，导致公司无法继续经营、造成重大经济损失的问题。本院认为，本案处理的系房屋租赁纠纷，美舒客家具公司主张的系侵权纠纷，依法应另案处理为宜。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告成都美舒客家具有限公司于本判决生效后十日内向原告成都龙兴中润资产管理有限公司支付租金人民币1984842元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，以双方租赁合同约定的租赁费为基数从2014年5月1日起计算至给付之日止）；
二、被告成都美舒客家具有限公司于本判决生效后十日内向原告成都龙兴中润资产管理有限公司支付物业管理费人民币769241.2元；
三、驳回原告成都龙兴中润资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23174元（已减半收取），由被告成都美舒客家具有限公司承担（此款原告已预付，被告在履行判决时一并支付给原告）。财产保全费5000元，由原告成都龙兴中润资产管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 刘玉明
二〇一八年四月三十日
书记员 冯 萍