江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终900号
上诉人（原审被告）：杨兆华，男，1970年7月28日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
被上诉人（原审原告）：王朝文，男，1970年10月8日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
被上诉人（原审被告）：王春平，男，1977年1月20日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
上诉人杨兆华因与被上诉人王朝文、王春平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨兆华上诉请求：1.撤销原审判决，将案件发回重审或依法改判驳回王朝文的原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院按照严格责任原则归责，缺乏法律依据。本案中，上诉人没有任何过错，按照严格责任归责原则对上诉人来说显失公平，只会增加上诉人的诉累，而王春平作为明显的过错方和侵权行为实施人却不用承担任何赔偿义务，原审判决不能起到定纷止争和最终解决纠纷的效果。二、原审判决解除合同错误。上诉人与王朝文口头约定租赁期限为一年，被上诉人王朝文支付了2016年10月1日至2017年9月30日租金。吴坤明在购买本案所涉房屋后，于2017年8月14日与王朝文达成提前终止房屋租赁关系的协议，并退还3,000元租金给王朝文。也就是说，本案所涉的房屋租赁关系在2017年8月14日已经终止。再则，在王朝文承租期间从未通知上诉人要求解除房屋租赁合同。所以说，原审法院判决解除房屋租赁合同是错误的。三、原审法院判决上诉人返还租金错误。王朝文在原审中提交的证据能证明王春平在2017年2月份有堆土和上锁行为，但王朝文在2017年9月之前一直在营业，没有任何证据能证明王朝文在2017年2月至9月不能正常使用房屋。再则，新房东吴坤明在2017年8月14日退还了3,000元租金给王朝文，本案所涉房屋租赁关系就终止。所以说，原审法院判决上诉人返还2017年2月至9月份租金是错误的。四、原审法院程序违法。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，在法院释明之后，王春平就不是原审适格的诉讼主体，同时王春平也非原审证人，法院不能以王春平的陈述作为认定案件事实的依据，而原审法院竟然采信王春平的陈述来认定事实，明显违法。
王朝文辩称：一、本案租赁合同法律关系合法有效。上诉人应保证被上诉人在租赁合同期内对涉案租赁房屋享有完整的使用和收益权利，而上诉人转卖涉案房屋导致被上诉人权益受到严重损害。二、在被上诉人租赁房屋目的无法实现的情况下，请求法院解除合同，有事实及法律依据。三、关于上诉人主张吴坤明退回租金给被上诉人3,000元，首先，吴坤明是否退回租金与本案无关，不在本案审理范围；其次，吴坤明即便退回租金，也不能以其行为来确认上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系解除。四、上锁、堆土等行为导致涉案房屋不能正常使用系上诉人在原审答辩中自认的事实，不存在原审法院采信王春平的陈述作为认定案件事实依据的情况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王春平未作答辩。
王朝文向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同并退回租金20,000元；2.判令两被告赔偿损失28,000元；3.要求两被告承担店面装修费用26,000元；4.由两被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月份，原告从案外人吴希胜处承租位于鄱阳县××街的店面，该店面产权人为被告杨兆华，后原告王朝文与被告杨兆华口头约定该店面租赁事宜，原告王朝文租赁该店面用于销售家电，2016年9月3日，原告王朝文通过转账的方式，支付被告杨兆华店面租金30,000元，租期为一年，也即从2016年10月1日至2017年9月30日，未签订书面租赁合同。原告王朝文租赁该店面后，2017年2月份至9月份，被告王春平因被告杨兆华将该店面卖给案外人吴坤明而不满，便在该店面前堆泥土、并对店门上锁，导致原告王朝文在此期间无法正常经营。原、被告双方因店面租金返还及赔偿问题引起本案诉争。
一审法院认为，本案涉及两个不同的法律关系：一是原告王朝文与被告杨兆华之间基于店面出租而形成的房屋租赁合同法律关系；一是被告王春平对出租店面实施上锁、堆泥土等侵权行为而形成的侵权损害赔偿法律关系。对于原告王朝文能否基于两个不同的法律关系，将被告杨兆华与被告王春平一并起诉，要求两被告一并承担责任，本庭认为，对于同一损害结果，不能同时放在两种不同性质的法律关系中进行评价、处理，否则，会造成法律适用上的困难。房屋买卖合同和侵权损害赔偿是两种不同性质的法律关系，它们的责任构成、归责原则等都是不同的，对于房屋租赁合同法律关系应当按照合同法相关规范来审查、判断其责任构成，确定归责原则，其责任基础是违约。对于侵权损害赔偿法律关系应当按照侵权法律规范来审查、判断其责任构成，确定归责原则，其责任基础是侵权。倘若本案采用两个案由，同时适用房屋租赁合同和侵权损害赔偿两种不同的法律规范，两被告基于两种不同性质的行为而分别形成两种不同性质法律关系，两被告在不同法律关系中都有承担责任的义务，对这两种不同性质的责任进行按分承担或进行连带承担，缺乏法律上的依据。故此，因侵权人的侵权导致合同一方当事人损害的，受损方或者依据合同关系向合同的相对方主张违约责任，或者依据侵权关系向侵权人主张侵权责任，不能同时向合同相对方主张违约责任，又向侵权人主张侵权责任。经本庭释明后，原告选择向合同的相对方主张违约责任。依法成立的合同受法律保护，原告王朝文与被告杨兆华之间约定的租赁合同期限为一年，未采用书面形式，视为不定期租赁合同，该合同合法有效。合同责任是严格责任，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，根据合同相对性原则，出租人不得以系侵权人侵权为由而免除自己的责任，出租人与侵权人之间的法律关系是另一法律关系。本案中因被告王春平的侵权行为，致使原告王朝文不能对店面进行正常使用、收益，合同目的无法实现，对原告王朝文要求解除租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。同时，原告王朝文作为承租人可以要求作为出租人的被告杨兆华减少租金，对原告王朝文要求被告杨兆华退回因被告王春平的侵权行为而未实际租赁店面的8个月（2017年2月份至2017年9月份）租金也即20,000元租金的诉讼请求，该院予以支持。原告王朝文主张的经营利润损失及店面装修费用，因原告王朝文提供的证据不足以支持其主张，对该两项诉讼请求，该院不予支持。被告杨兆华与被告王春平之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定另行解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告王朝文与被告杨兆华之间的店面租赁合同（该店面位于鄱阳县××××），于本判决生效后立即解除；二、被告杨兆华返还原告王朝文店面租金20,000元，该款于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告王朝文的其他诉讼请求。案件受理费1,525元，减半收取763元，由原告王朝文负担510元，由被告杨兆华负担253元。
二审期间，杨兆华为证明其上诉主张，提供如下证据：
1.王朝文与吴坤明于2017年8月14日签订的协议一份，拟证明王朝文租赁期限一直使用到2017年8月30日。2.照片三张，拟证明被上诉人在起诉之后还在使用店面。
王朝文质证认为：1.协议真实性无异议，但吴坤明退钱不在本案审理范围，也不能以此行为来确认上诉人与被上诉人之间的租赁关系解除。2.照片不能证明什么，锁门一直锁到9月份。
经审核，本院认定如下：杨兆华提交的证据不能达到其证明目的，本院不予认定。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，王朝文与杨兆华之间形成的租赁协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律的规定，应属有效，当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。本案中，王朝文通过转账的方式依约支付了2016年10月1日至2017年9月30日的店面租金给杨兆华，但在本案租赁合同履行过程中，因杨兆华在出卖涉案店面的过程中与他人产生纠纷，进而导致王朝文无法正常经营，以致王朝文不得不另租店面。鉴于该合同已经无法履行，原审法院判决解除双方租赁合同正确。由于王朝文未实际租赁店面的时间有八个月，因此，杨兆华应将其收取的此期间租金退还王朝文。至于吴坤明自愿给付王朝文3,000元属另一法律关系，与本案无关联，故杨兆华上诉提出吴坤明于2017年8月14日退还3,000元给王朝文，本案租赁关系就终止的上诉理由，本院不予支持。
杨兆华上诉还提出原审法院程序违法的上诉理由，本院认为，原审法院对本案事实认定所依据的证据不仅有王春平的当庭陈述，还有王朝文、杨兆华的当庭陈述以及书证、证人证言等。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十五条规定了程序严重违法的四种情形：审判组织的组成不合法的；应当回避的审判人员未回避的；无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；违法剥夺当事人辩论权利的。因杨兆华未提供证据证明本案存在前述司法解释所规定的四种程序严重违法的情形，故本院对杨兆华的该上诉理由不予采纳。
杨兆华上诉又提出其没有任何过错，王春平作为明显的过错方和侵权行为实施人却不用承担任何赔偿义务，原审判决不能起到定纷止争和最终解决纠纷的上诉理由。本院认为，在违约责任与侵权责任发生竞合时，权利人可以选择以何种法律关系提起诉讼。根据查明的案件事实，王春平因杨兆华将涉案店面出售给案外人吴坤明而不满，便在涉案店面前堆泥土、并对店门上锁，导致王朝文无法正常营业有八个月之久。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中租赁物交付承租人后，因王春平的行为，造成租赁合同不能履行，承租人王朝文选择以合同关系要求杨兆华承担违约责任，属于自行处分其诉讼权利的行为，符合法律规定，故本院对杨兆华的该上诉理由亦不予支持。
综上所述，杨兆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由杨兆华负担。
本判决为终审判决。
审判长 周立峰
审判员 姜一珉
审判员 夏旭莉
二〇一八年六月二十二日
书记员 林 炜