成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0114民初1166号
原告何浩波，男，汉族，1977年8月26日出生，住成都市新都区。
原告龚群英，女，汉族，1974年1月8日出生，住成都市新都区。
委托代理人何浩波（系龚群英丈夫），汉族，1977年8月26日出生，住成都市新都区，特别授权代理。
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号，组织机构代码55642932-0。
法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。
代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人徐伟真，男，1970年4月21日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人罗勇，四川思诚律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人尹强，四川思诚律师事务所律师，一般授权代理。
原告何浩波、龚群英与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了徐伟真为第三人，于2016年4月20日公开开庭进行了审理，原告何浩波，原告龚群英的委托代理人何浩波，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人徐伟真的委托代理人尹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何浩波、龚群英诉称，与昌永公司于2013年10月13日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定何浩波、龚群英购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1栋2单元1501号房屋，何浩波、龚群英共向昌永公司支付完所有的购房款392000元。同时交纳了契税11760元、维修基金2079元及办理房屋权证的工本手续费300元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，何浩波、龚群英装修了房屋，现已入住。2014年4月14日，昌永公司出具《告知书》，承诺按期为各业主办理房产证及土地证，并承诺在2014年9月之内将何浩波、龚群英购买的房屋在房管局备案。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为何浩波、龚群英办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
被告昌永公司辩称，何浩波、龚群英所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将房屋备案登记在借款人徐伟真名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在何浩波、龚群英名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与何浩波、龚群英的合同，协助办理产权转移。
第三人徐伟真陈述，徐伟真与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，备案合同的效力高于未备案合同的效力，请求驳回何浩波、龚群英的诉讼请求。
经审理查明，2013年10月13日，何浩波、龚群英与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定何浩波、龚群英购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1幢2单元1501号房屋，测绘建筑面积共115.5平方米，其中套内建筑面积93.66平方米，分摊建筑面积21.84平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3393.94元，总价款392000元。何浩波、龚群英采取一次性付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”
2013年9月30日，何浩波、龚群英支付了购房定金20000元。2013年10月13日，何浩波、龚群英支付了购房款372000元，共计支付购房款392000元。同日，何浩波、龚群英交纳了契税11760元、维修基金2079元及工本手续费300元。昌永公司交付了房屋。同时，何浩波、龚群英还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现何浩波、龚群英已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月15日，昌永公司与何浩波、龚群英签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将何浩波、龚群英购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、就该案诉争房屋，2013年1月9日，徐伟真与昌永公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定徐伟真以总价250000元购买该房屋。同日，该房屋备案登记在徐伟真名下。
二、2012年11月8日、2013年1月9日和2013年7月21日，徐伟真与周玉翘分别签订了三份《借款协议》，约定徐伟真借款100万元、100万元和50万元，昌永公司作为担保人在《借款协议》上盖章。2012年11月8日的协议约定“昌永公司将自己约440㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”2013年1月9日的协议约定“昌永公司将自己约430㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”
三、2012年12月8日至2013年11月25日，昌永公司归还了徐伟真的部分借款，但双方一直未进行对账。
上述事实有何浩波、龚群英提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《告知书》、《补充协议》；有徐伟真提交的《商品房买卖合同》、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《借款协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与徐伟真之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，徐伟真的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.对比何浩波、龚群英与徐伟真的《商品房买卖合同》，可以看出，何浩波、龚群英的房屋购买价款392000元，高于徐伟真的合同价250000元；从合同履行情况看，何浩波、龚群英履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住，而徐伟真没有提交购房款收据。结合徐伟真与昌永公司提交的证据，可以看出徐伟真与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在2012年11月8日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约440㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”在2013年1月9日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约430㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”因此，可以认定“昌永公司是为了保证徐伟真债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司已归还徐伟真部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，徐伟真与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，徐伟真可另案提起诉讼。
何浩波、龚群英与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，何浩波、龚群英按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及工本手续费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向何浩波、龚群英交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为何浩波、龚群英办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于何浩波、龚群英要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋何浩波、龚群英已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于何浩波、龚群英要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，何浩波、龚群英于2013年10月13日结清了房款，并同时交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为何浩波、龚群英办理房屋产权证，因此何浩波、龚群英要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告何浩波、龚群英办理位于锦绣水岸1幢2单元1501号房屋的产权证；
二、驳回原告何浩波、龚群英的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告何浩波、龚群英负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告何浩波、龚群英已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告何浩波、龚群英）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一六年五月三日
书记员 张 娟