广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终1666号
上诉人（原审原告）：周鸿彬，男，1944年8月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：利永波、杜文樯，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温国威，男，1952年8月22日出生，汉族，住广州市荔湾区，联系地址广州市荔湾区。
原审第三人：周鸿彰（JANISLEE），女，1954年12月26日出生，美国居民，现居住美国。
被上诉人及原审第三人共同委托代理人：唐思平，广东金山石律师事务所律师。
上诉人周鸿彬与被上诉人温国威、原审第三人周鸿彰物权保护纠纷一案，上诉人周鸿彬不服广东省广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周鸿彬上诉请求：1.撤销一审判决，判令温国威向其交还租赁期满的广州市荔湾区长寿西路华林新街14号首层房屋；2.判令温国威按租金标准，给付至房屋实际返还日止的占用费25000元/月，预计为75000元；3.判令由温国威承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、周鸿彬、周鸿彰与温国威于2014年9月27日签订《房屋租赁协议》，租期至2015年9月30日��，双方曾口头达成约定租期延至2016年2月底。其在2016年2月及起诉前已要求温国威返还租赁房屋，温国威继续占有和使用该房屋拒不交还，违反了协议约定并侵犯其物权，其诉请温国威返还并支付使用费（参照租金标准）合情、合理、合法。二、2014年9月27日所签订的《房屋租赁协议》已取代2011年6月30日所签订的《租赁合同》，并且对租金及租赁期限都作了重大修订。温国威、周鸿彰主张仍按2011年租赁合同约定的租期至2018年6月30日不成立。三、一审适用《物权法》第九十六条是错误的，本案应适用《物权法》第九十七条，周鸿彰作为共有人之一的单方承诺无效，对共有房屋出租是处分共有财产行为，必须全体共有人同意，周鸿彬在2016年2月份到期前及此后均明确表示不再出租涉案房屋给温国威。
被上诉人温国威与原审第三人周鸿彰共同答辩称，一、周鸿彬所称双方于2014年9月27日签订的《房屋租赁协议》(下称第二份合同)己完全取代2011年6月30日签订的《租赁合同》(下称第一份合同)，明显与事实不符。1.其与周鸿彬于2011年6月30日签订的第一份合同经广州市国土房管局荔湾分局备案登记，双方已经明确租赁期从2011年7月1日至2018年6月30日。在合同履行期间，另一共有权人周鸿彰认为双方约定的租金过低，于2014年9月27日委托代理人与周鸿彬、温国威签订了第二份合同。该合同的目的是在租赁关系中加入周鸿彰女士作为租赁主体，并且将第一份合同中的租金条款调至53466元/月，该租金持续期为2014年10月1日至2015年9月30日。周鸿彰女士在一审中书面确认了第一份合同中租赁期至2018年6月30日这一事实。二、第一份合同的租赁期限得到政府鉴证及法院的生效判决承认，其有效性和合法性不容置疑。第一份合同经过广州市国土房管��荔湾分局备案登记，效力更高。2015年穗荔法民三初字第2242号判决书已经确认第二份合同的目的是调整租金，而第一份合同的租赁期并未变更。三、周鸿彬的行为与所主张的事实自相矛盾，周鸿彬曾多次确认合同期限是到2018年，其现在予以否认完全无理。周鸿彬于2014年12月16日在涉及第一份合同的诉讼中确认“租赁合同期限是到2018年”，该陈述发生在签订第二份合同之后的法院庭审当中。综上，第一份合同双方所约定的租赁期至2018年6月30日是真实有效的，而且从未变更。
周鸿彬向一审法院起诉请求：1.判令温国威将租赁期满的广州市荔湾区长寿西路华林新街14号首层房屋向其返还；2.判令温国威按租金标准，给付至房屋实际返还日止的占用费25000元/月，预计为75000元；3.判令由温国威承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：1995年10月周鸿彬与周鸿彰通过继承取得广州市荔湾区长寿西路华林新街14号1、3楼房屋产权登记，周鸿彬与周鸿彰对上述房屋为共有。
2014年10月31日一审法院受理周鸿彰诉周鸿彬、温国威房屋租赁合同纠纷一案。该案经审理其中查明：2003年12月22日，周鸿彰在广州市荔湾区公证处的公证下签署委托书，委托周鸿彬为其合法代理人，代表其执行和处理以下事项：对位于广州市荔湾区长寿西路华林新街12号房屋及14号1、3楼房屋进行管理、修缮、订立租约收取租金等，该委托书有效期为十五年；该《委托书》经（2003）穗荔证内字第5034号证明书公证。
2011年6月30日，周鸿彬代表周鸿彬、周鸿彰（甲方）与温国威（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，该合同第一条约定甲方将广州市荔湾区长寿西路华林新街14号首层房屋出租给乙方作商业住宅使用，建筑面积（或使用）��积69平方米。第三条约定租赁期限从2011年7月1日至2018年6月30日，月租金额人民币7000元，租金按季结算，由乙方在每季的第10日前按人民币现金付款方式缴付租金给甲方等。但是上述四份房屋租赁合同所写的月租金额小于温国威实际支付给周鸿彬、周鸿彰的月租金额，因为周鸿彬与温国威是口头约定每月的租金，周鸿彬为了避税而在双方签订的《广州市房屋租赁合同》中将月租金额写小了，其中2011年度的月租金额实际是16000元/月、2012年1月1日至2014年3月31日的月租金额实际是22000元/月、2014年4月1日至2014年9月30日的月租金额实际是26000元/月。2014年6月4日，周鸿彰在广东省广州市荔湾公证处的公证下作出《撤销委托书声明书》，决定撤销上述（2003）穗荔证内字第5034号公证《委托书》，并声明自撤销之日起上述《委托书》无效；该《撤销委托书声明书》经（2014）粤广荔湾第5922号公证书公证。2014年6月23日，周鸿彰的代理人将该《撤销委托书声明书》的公证书以快递的方式寄送给周鸿彬，周鸿彬后收到该《撤销委托书声明书》。2014年9月27日，周鸿彰的委托代理人何荣新、周鸿彬与温国威重新签订新的租赁合同即签订《房屋租赁协议》，将租金调增至53466元/月，租赁期限从2014年10月1日至2015年9月30日。根据上述查明，该案其中一审法院认为：关于周鸿彰请求判令周鸿彬与温国威于2011年6月30日签订的租赁合同无效的问题。2011年6月30日，周鸿彬代表周鸿彬、周鸿彰与温国威签订《广州市房屋租赁合同》，该合同第三条所写“月租金额人民币7000元”的内容与双方实际履行的月租金额不同，不是双方的真实意思表示，双方实际履行的月租金额才是双方的真实意思表示，故该合同第三条所写的“月租金额人民币7000元”的内容无效，但该合同第���条的其他内容及该合同的其他条款是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院于2015年2月10日作出（2014）穗荔法民三初字第2242号民事判决书，其中判决第一项：周鸿彬代表周鸿彬、周鸿彰与温国威于2011年6月30日签订的《广州市房屋租赁合同》中的第三条“月租金额人民币7000元”的内容无效。该判决宣判后，周鸿彰与周鸿彬、温国威均没有提出上诉，已发生法律效力。
在一审庭审中，周鸿彬与周鸿彰确认对共有的广州市荔湾区长寿西路华林新街14号1、3楼房屋，尚未办理产权划分。温国威确认按约定向周鸿彬及周鸿彰分别支付租金至2016年12月，周鸿彰予以确认，周鸿彬认为该费用为温国威支付的占用费。
一审法院认为：周鸿彬与温国威及周鸿彰于2014年9月27日签订涉案房屋的《房屋租赁协议》，根据协议约定履行期限于2015年9月30日届满。由于周鸿彬与周鸿彰（涉案房屋共有人）对与温国威在2011年6月30日签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》是否解除存在争议无法达成一致意见，且涉案房屋至今尚未办理使用权划分。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定。由于温国威也继续按（2014）穗荔法民三初字第2242号民事判决书所确认租金标准向周鸿彬与周鸿彰支付租金。故周鸿彬要求温国威将租赁期满的广州市荔湾区长寿西路华林新街14号首层房屋返还给周鸿彬及支付至返还涉案房屋之日止的占用费的诉讼请求，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中��人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回周鸿彬全部诉讼请求。一审案件受理费1676元，由周鸿彬负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另，各方当事人确认温国威至今仍然按照25000元/月的标准向周鸿彬及周鸿彰交纳费用。
本院认为:周鸿彬、温国威与周鸿彰于2014年9月27日签订的《房屋租赁协议》中明确约定了租赁期限至2015年9月30日届满。租赁期限届满后，各方当事人之间形成的是不定期的租赁关系。周鸿彬作为房屋的共有人，作为出租方，有权随时要求解除其与温国威之间的租赁关系并要求温国威交还房屋。周鸿彰同样作为涉案房屋的共有人，依法对涉案房屋享有管理的权利和义务。虽然周鸿彰表示同意温国威继续使用房屋，但周鸿彰与温国威在原有的《房屋租赁协议》到期后，并未签订新��协议。一审法院以周鸿彰与周鸿彬就协议是否解除存在争议无法达成一致为由，驳回周鸿彬的诉请不当，本院予以纠正。虽然周鸿彬与温国威于2011年6月30日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限至2018年6月30日届满，但周鸿彬、温国威与周鸿彰于2014年9月27日就同一涉案房屋重新签订了《房屋租赁协议》并约定新的租金标准及新的租赁期限。其后各方当事人一直履行的是《房屋租赁协议》，温国威一直是按照《房屋租赁协议》的约定交纳租金。故本院认定各方当事人的权利义务应以《房屋租赁协议》的约定为准，原《广州市房屋租赁合同》已不再履行。温国威以《广州市房屋租赁合同》的约定为由要求确认案涉租赁期限为2018年6月30日，理据不足，本院不予确认。由于各方当事人确认温国威一直支付费用，没有拖欠费用的事实，故周鸿彬要求温国威支付房屋��用费没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，周鸿彬的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初3140号民事判决；
二、温国威自本判决发生法律效力之日起一个月内将广州市荔湾区长寿西路华林新街14号首层房屋腾空后交还给周鸿彬。
三、驳回周鸿彬的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各1676元，由周鸿彬负担二审受理费1576元，温国威负担二审受理费100元。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年七月××日
书记员 袁 蕾
林飘云