福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)闽07民终465号
上诉人(原审原告)：陈金龙，男，1972年10月24日出生，汉族，住南平市建阳区，
委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：余国平，男，1978年11月29日出生，汉族，住南平市建阳区，
委托诉讼代理人：张志华，南平市建阳区“148”法律服务所法律服务工作者。
上诉人陈金龙因与被上诉人余国平房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院(2016)闽0703民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈金龙及其委托诉讼代理人林庆雄，被上诉人余国平的委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈金龙上诉请求：撤销原审判决，改判余国平支付拖欠的租金72600元及违约金14520元。事实和理由：一、原审认定双方当事人于2010年7月31日签订的租赁合同于2016年10月5日解除错误。㈠陈金龙并未向余国平发出解除合同通知。在本案中，陈金龙在余国平欠付三个月租金的情况下，于2016年9月26日及10月5日分别向陈金龙发出店租催缴通知，该通知书是用于向余国平催缴房租，而非要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条的规定，即便一方当事人构成违约，要解除合同仍需要履行法定程序，应先催告再给予合理期限，然后通知对方解除合同。但在本案中，陈金龙从未向余国平发出解除合同通知。陈金龙在余国平未履行缴纳房租义务的情况下，发出催缴房租通知的目的系向余国平催缴租金。不能因此推定陈金龙系要求解除合同。双方当事人所签订的是租期长达十年的租赁合同，即便要解除合同，也应由双方达成书面的解除合同协议，而并非仅凭陈金龙的单方催缴通知即能产生解除合同的效力。㈡余国平亦没有认可租赁合同于2016年10月5日解除。余国平在原审中收到陈金龙的起诉状后，于2016年12月6日提交答辩状时，向原审法院提起反诉，要求解除双方签订的租赁合同。后因余国平未在原审法院指定的期间内缴纳反诉受理费，原审法院遂未对其反诉主张进行审理。但余国平所提交的反诉状可以证实，租赁合同未于2016年10月5日解除。㈢余国平至今仍占有租赁房屋，未将房屋钥匙交还陈金龙，双方之间的租赁合同尚未解除。虽然原审认定交付钥匙是解除合同后的附随义务，但返还完好的租赁物、结清水电费用、交还钥匙系承租人解除租赁合同的主要义务而非附随义务。余国平迄今未将钥匙和店面返还陈金龙，双方未对租赁房屋的装修、室内水电设施、物品进行清点，租赁合同无法解除。在陈金龙发出两份租金催缴通知后，余国平并未按通知要求将物品搬离租赁店面。直到2016年12月底，余国平才将所拖欠的水、电费缴清。涉案租赁房屋仍置于余国平的控制之下。原审认定合同已于2016年10月5日解除错误。二、原审认定余国平应支付2016年8月、9月的租金合计48400元错误。余国平交付租金的方式是当月租金留待次月支付。陈金龙提供的余国平交付房屋租金之银行交易明细可以证实，2016年1月至7月租金标准为每月22000元，也即余国平于2016年7月支付的是2016年6月份的租金。根据租赁合同的约定，从2016年8月起余国平应按24200元的标准支付租金。余国平在陈金龙于2016年10月5日发出催缴通知时，已欠付三个月的租金，而并非原审所认定的欠付二个月租金。三、双方当事人在合同中所约定的违约金标准系双方经协商达成一致的结果，不违反法律规定，应受法律保护。原审按2%的标准计算余国平承担的违约金明显过低。
被上诉人余国平辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审认定双方所签订的租赁合同于2016年10月5日解除正确。陈金龙虽然没有向余国平发出解除合同通知，但陈金龙却以粘贴公告的形式向余国平发出《店租催缴通知书》及《最后催缴通知》。陈金龙在两份通知中均表达若余国平未支付拖欠的租金，将收回店面的意愿。这足以证明陈金龙的真实意思即为因余国平未缴纳租金，其要求终止双方的租赁关系，而终止租赁关系的前提条件即为解除租赁合同。况且，余国平在收到《最后催缴通知》后，没有提出任何异议，而是将店铺内的物品打包好准备搬离。因此，双方当事人已于2016年10月5日就租赁合同的解除达成共识。二、陈金龙认为余国平在原审中提出反诉，故应当认定租赁合同未解除，其观点错误。余国平经历经营的亏损期，一心想通过股东重组，投入大量财力对店面进行重新装修来扭亏为盈。但陈金龙却不顾余国平的意愿，将店面强行收回，对余国平造成了严重损失。余国平方想通过反诉要求陈金龙赔偿损失，而并非其不认可合同的解除。三、陈金龙以余国平未将房屋钥匙交付陈金龙，仍占有店面为由，主张租赁合同未解除错误。首先，交付钥匙并非合同解除的必要条件，仅系合同解除后的附随义务，交付与否不影响合同的解除。其次，涉案租赁店面自2016年10月5日即由陈金龙控制，且陈金龙还在微信朋友圈发布店面转让的信息。可见陈金龙已实际收回店面，重新对店面进行经营管理。四、陈金龙要求余国平支付2016年10月的租金没有依据。因租赁房屋于2016年10月5日即被陈金龙强行收回，余国平自此未实际使用租赁房屋，自然无需支付租金。五、原审判决对违约金的调整合理。
上诉人陈金龙向原审法院起诉请求：判令1.余国平支付拖欠的2016年8月至10月租金72600元及违约金14520元；2.支付所欠电费8784.56元。
原审法院认定事实：2010年7月31日，陈金龙、余国平签订《房屋租赁合同》，约定陈金龙将位于南平市建阳区潭城街道人民路(投资综合楼附楼)2层2103-2104房(二楼写字楼)出租给余国平使用。租赁合同履行过程中，因余国平未按约定期间和约定数额支付租金，陈金龙分别于2016年9月26日、2016年10月5日向余国平发出《店租催缴通知书》、《最后催缴通知》。⒈关于租赁合同的解除问题。余国平未按照合同约定租金，陈金龙在2016年9月26日以粘贴公告的形式向余国平发出《店租催缴通知书》，载明“你方已拖欠2016年7月至9月的租金，请于2016年9月30日前交清拖欠的店租。如未在上述规定的时间内收到足额的租金，我方默认你方单方面违约，并将店面收回，同时追缴拖欠的租金和滞纳金”，其妻子在同日向经营人徐娟发送“月底请你们把房租结清，把店铺退还给我”的短信，经营人徐娟在2016年9月30日已向陈金龙支付2016年7月的剩余租金17,000元。2016年10月5日，陈金龙再次以同样的形式向余国平发出《最后催缴通知》，载明“你已拖欠2016年10月前店租的所有滞纳金和2016年8月、9月、10月的租金，请于2016年10月10日前将店铺内物品移出，如未在规定时间内清移，视为自动放弃，房东有权将店面收回或转让，同时不得破坏店内主体结构，若有损坏，应照价赔偿”。从两份的通知来看，可推知陈金龙的真实意思应是“因余国平违约未缴纳租金，而终止双方的租赁关系”，而终止租赁关系的前提应是解除租赁合同。交付钥匙非合同解除的必要条件，仅系合同解除后的附随义务，交付与否不影响合同的解除。余国平迟延履行支付租金，已构成迟延履行主要债务，经陈金龙催告后在合理期限内仍未履行的，出租人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。承租人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。余国平对解除并无异议，故双方于2010年7月31日签订的《房屋出租合同》于2016年10月5日解除。2.余国平拖欠的租金数额。租金的产生系依据双方于2010年7月31日签订的《房屋出租合同》，至2017年8月起每月租金为24200元，因讼争的《房屋出租合同》于2016年10月5日已解除，故余国平应当支付陈金龙2016年8月至9月两个月的租金合计48400元。3.逾期支付租金的违约金的计算标准。违约金应当以实际损失为基础，陈金龙未举证证明其实际损失，其主张的按照月利率10%计算违约金的标准过高，根据合同对租金的约定、双方的权利义务、合同履行程度及余国平违约情况，原审法院酌情调整为以月租金24200为基数按月利率2%计算违约金至实际结清之日止，即2016年8月的租金自2016年8月6日起计算违约金，2016年9月的租金自2016年9月6日起计算违约金。
原审法院认为，陈金龙与余国平于2010年7月31日签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定和法律规定履行义务。余国平未支付租金，已构成违约。经确认，《房屋出租合同》已于2016年10月5日解除，余国平应支付陈金龙拖欠的2016年8月、9月租金合计48400元，并按照月利率2%支付逾期支付租金的利息至实际清偿之日止，截止2017年2月5日已产生违约金5324元（2016年8月租金的违约金：24200元/月×2%×6月=2904元，2016年9月租金的违约金：24200元/月×2%×5月=2420元），并支付从2017年2月6日以拖欠的租金48400元为基数按照月利率2%计算至实际结清之日止。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对此，双方均未在本案中予以主张，存在争议的，可另行协商或采取法律途径处理。
综上所述，陈金龙主张余国平付清拖欠的店面租金72600元及违约金14520元，予以支持租金48400元及拖欠租金的违约金（截止2017年2月5日的违约金共计5324元，并支付从2017年2月6日以拖欠的租金48400元为基数按照月利率2%计算至实际结清之日的违约金），超出部分不予支持；陈金龙主张余国平支付所欠电费8784.56元，因余国平已履行完毕，该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、余国平应于判决生效之日起十日内支付陈金龙租金48400元及拖欠租金的违约金（截止2017年2月5日的违约金共计5324元，并支付从2017年2月6日起以拖欠的租金48400元为基数按照月利率2%计算至实际结清之日的违约金）；二、驳回陈金龙其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审中，陈金龙提交二份证据：一、《民事反诉状》及证据目录各一份，用于证明余国平于2016年12月7日向原审法院提起反诉，要求解除《房屋出租合同》；二、照片一张，用于证明租赁房屋至今仍被余国平占有。余国平经质证认为，证据一，真实性无异议，但余国平在《民事反诉状》中的陈述并不意味着其对陈金龙解除合同通知效力的否定；证据二，真实性无异议，但照片显示租赁店面处于闲置状态。对陈金龙提交的两份证据，本院认为，对真实性均予以确认，但《民事反诉状》及证据目录对涉讼租赁合同是否解除没有证明力，照片则不能证明涉讼店面是否仍为余国平占有，两份证据均不予采信。陈金龙对原审认定《房屋出租合同》业已于2016年10月5日解除有异议，就其该项异议是否成立的问题，本院将根据在案的证据于下文中进行综合分析和认定。本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题为：一、原审判决认定余国平与陈金龙签订的《房屋出租合同》于2016年10月5日解除是否正确；二、陈金龙要求余国平支付三个月租金之主张是否成立；三、余国平应承担违约金的计算标准。
一、关于原审判决认定余国平与陈金龙签订的《房屋出租合同》于2016年10月5日解除是否正确的问题。因余国平未按期支付租金，陈金龙先后于2016年9月26日、2016年10月5日向余国平发出两份租金催缴通知。陈金龙在2016年9月26日的《店租催缴通知》中催告余国平于2016年9月30日前支付2016年7月至9月的租金，否则将视余国平为违约，并收回店面。因余国平经催告仍拖欠部分租金，陈金龙遂于2016年10月5日发出《最后催缴通知》，并在《最后催缴通知》中告知余国平因其欠付2016年8月至10月的租金，应于2016年10月10日前将租赁店面内的物品搬离等。陈金龙在2016年10月5日发出的《最后催缴通知》中通知解除合同的意思表示明确。陈金龙称其在《最后催缴通知》中表达的内容仅限于催促余国平支付拖欠的租金,其该主张与《最后催缴通知》明确要求余国平于指定期限内搬离租赁店面的内容并不相符，本院不予支持。故陈金龙于2016年10月5日发出的《最后催缴通知》本质上属于一份解除合同通知。余国平在收到陈金龙的解除合同通知后，未于三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。故原审判决认定《房屋出租合同》业已于2016年10月5日解除有充分的事实和法律依据。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”余国平是否返还租赁物等均属于合同解除后的法律后果问题。陈金龙以余国平未返还租赁店面等为由主张合同尚未解除于法无据，本院不予支持。
二、关于陈金龙对三个月租金之主张是否成立的问题。根据双方当事人于庭审中的一致陈述，至陈金龙于2016年10月5日发出《最后催缴通知》时，余国平已支付自2010年8月至2016年7月期间的租金。因此，陈金龙主张余国平在其发出《最后催缴通知》时已欠付三个月的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。陈金龙关于余国平应支付三个月租金共计72600元的上诉请求不能成立。
三、关于余国平应承担违约金的计算标准问题。《房屋出租合同》明确按月利率10%的标准计算逾期付款违约金。余国平以约定违约金过高，请求人民法院予以酌减。原审法院将违约金的计算标准减低为月利率2%，已经考虑到陈金龙的实际损失、双方当事人的过错程度等综合因素，亦符合公平原则和诚实信用原则。因此，陈金龙关于仍应按合同约定标准计算违约金的上诉主张亦不能成立。
综上所述，陈金龙的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费635元，由上诉人陈金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈志勇
审 判 员 乐 芳
代理审判员 邱方平
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 郑烁辉
本案依据的主要法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。