四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民再38号
再审申请人（一审第三人）：成都搜房房天下房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区鹭岛路**号*栋*单元*层***号。
法定代表人：张颖，财务总监。
委托诉讼代理人：吕伟欣，女，汉族，1987年12月7日出生，住北京市海淀区，系该公司员工。
被申请人（一审原告）：邓志坚，男，汉族，1958年3月27日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：朱一歌，四川舟楫律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：张兰琪，女，汉族，1960年6月20日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：朱一歌，四川舟楫律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：薛利斌，女，汉族，1976年12月24日出生，住成都高新区。
委托诉讼代理人：吴红斌，四川迪扬律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：柯永其，男，汉族，1973年10月24日出生，住成都。
委托诉讼代理人：吴红斌，四川迪扬律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：薛利琼，女，汉族，1964年7月14日出生，住四川省夹江县。
委托诉讼代理人：张玲玲，四川迪扬律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：郭乾利，男，汉族，1959年11月24日出生，住四川省夹江县。
委托诉讼代理人：张玲玲，四川迪扬律师事务所律师。
再审申请人成都搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）因与被申请人邓志坚、张兰琪、薛利斌、柯永其、薛利琼、郭乾利房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12576号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月17日作出（2017）川01民申445号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年5月15日公开开庭审理了本案。再审申请人房天下公司的委托诉讼代理人吕伟欣，被申请人邓志坚、张兰琪的委托诉讼代理人朱一歌，被申请人薛利斌、柯永其的委托诉讼代理人吴红斌，被申请人薛利琼、郭乾利的委托诉讼代理人张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房天下公司申请再审称，一审法院程序违法，开庭的时候均未传票通知房天下公司，属于严重的程序违法。一审中邓志坚、张兰琪变更了诉讼请求，但法院亦未告知房天下公司变更后的诉讼请求及重新指定举证期限。一审法院适用法律错误，本案是房屋买卖纠纷，而房天下公司与邓志坚、张兰琪是居间合同纠纷，现房屋买卖合同解除，应当由违约方承担责任，房天下公司不应依据买卖合同承担责任。综上，请求撤销一审判决，驳回邓志坚、张兰琪对再审申请人房天下公司的全部诉讼请求。
被申请人邓志坚、张兰琪答辩称，一审中房天下公司的代理人参加了诉讼，并签署了相关法律文书，一审程序并未违法，一审法院认定事实和适用法律均是正确的。
被申请人薛利斌、柯永其答辩称，一审是否程序违法由法院判断，但我方认为再审请求不应支持。买卖合同的双方都不是专业从事房屋买卖的人员，对法律法规的规定并不清楚，双方是在房天下公司的极力撮合下达成的买卖合同，因此房天下公司应当承担责任。
被申请人薛利琼、郭乾利答辩称，自己是房屋的所有权人，对事情完全不知情，因此不应当承担任何责任，对一审的判决结果没有异议，请求维持原判。
邓志坚、张兰琪向一审法院起诉请求：一、判令解除邓志坚、张兰琪与薛利斌签订的《成都存量房买卖合同》；二、判令薛利斌返还购房定金50000元；三、判令原审被告按照合同约定的房款的15%承担违约责任；四、判令第三人承担相应的责任。
一审法院认定事实：2016年9月11日，邓志坚、张兰琪与薛利斌、房天下公司签订了《成都存量房买卖合同》、《成都存量房买卖居间服务合同》，约定将属于薛利琼、郭乾利所有的成都高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋以及高新区富华南路1606号5栋544号车位出售给邓志坚、张兰琪，售价2100000元，薛利斌作为代理人，在合同上签字。同日，薛利斌出具了《代理人关于代理权的承诺书》载明：“本人在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并署相关文件的行为已经取得了委托人薛利琼、郭乾利的合法授权，并保证在签订《存量房买卖合同》后12日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或者公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致《存量房买卖合同》无效或者无法履行的，本人承担一切责任。”，并且邓志坚、张兰琪在《承诺书》签字确认：“本人作为《存量房买卖合同》的买方已知道上述授权情况，并同意签订《存量房买卖合同》”。合同签订当日，邓志坚支付了50000元定金，薛利斌出具了收条，现该款仍处于第三人房天下公司托管之下。
另查明，薛利斌未能依约按时提供委托人亲笔签名的《授权委托书》，薛利琼、郭乾利未对薛利斌的无权处分行为进行追认，并明确表示不同意出售涉案房屋。
再查明，薛利斌与柯永其为夫妻关系，薛利斌与薛利琼为姐妹关系，薛利琼与郭乾利为夫妻关系。
一审法院认为，房屋所有权权属以登记为依据，本案涉争标的成都高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋所有权证书上载明的所有权人为薛利琼、郭乾利共同共有，在无足够证据予以推翻的情况下，案涉房屋的所有权人为薛利琼、郭乾利二人。对原告提出的案涉房屋的实际所有人是薛利斌这一主张不予认可。
关于合同的效力，合同签订是薛利斌和邓志坚、张兰琪的真实意思表示，且不具有《合同法》第五十二条规定的无效的情形，合同本身应属有效。但是薛利斌在未取得房屋所有权人的授权的情况下擅自处分该房屋，根据《合同法》第四十八条第一款之规定，薛利斌未能在合同约定的12日之内提供房屋所有权人的亲笔授权，且薛利琼与郭乾利已明确表示不予追认，故该合同对房屋所有权人薛利琼与郭乾利不产生法律效力。再则，由于合同标的为特定房屋，现已无继续履行的可能，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，对于邓志坚、张兰琪解除合同的诉请予以支持，由于邓志坚、张兰琪在诉讼过程中，将诉讼请求变更为解除合同，且该诉讼请求于2017年5月5日当庭告知原审被告，故合同于2017年5月5日解除。对于其要对方承担违约责任的主张予以支持，至于违约金金额将在下文予以论述。
关于薛利斌、柯永其返还定金50000元，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，定金理应退还，故对邓志坚、张兰琪请求返还购房定金50000元的诉请予以支持。
关于责任主体的认定，薛利琼与郭乾利未参与合同的签订过程，也对交易不知情，且不对交易行为进行追认，故无须承担责任。柯永其虽与薛利斌为夫妻关系，但柯永其并未参与合同的缔约，基于无权代理产生的应该由薛利斌承担的责任，不宜认定为夫妻共同债务，故柯永其无须对本案承担责任；至于薛利斌，因未获追认的无权代理行为而产生的责任，按照《合同法》第四十八条之规定，自行承担。
关于责任的具体承担：庭审中，邓志坚、张兰琪要求一审各被告及第三人共同承担合同约定的房屋成交价款15%的违约金，即315000元。一审法院认为，本案各方当事人在签订合同过程中，均存在过错。首先，薛利斌在签订合同之时并没有取得房屋所有权人的授权，此情况三方都知晓，并且邓志坚、张兰琪与房天下公司也清楚的知道薛利斌并非房屋产权证上登记的所有人，依照交易习惯，在进行此番大宗买卖的时候，邓志坚、张兰琪应该尽到自己的审慎的义务，在薛利斌没有授权的情况下就签订合同，邓志坚、张兰琪存在一定的责任；房天下公司作为专业中介机构，在明知薛利斌并非房屋产权证上登记的所有人且未取得授权的情况下，组织双方签订合同，使邓志坚、张兰琪陷入交易风险之中，故房天下公司对案涉合同无法履行同样负有一定的责任；但是薛利斌曾经出具过《代理人关于代理权的承诺书》载明：“本人在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并署相关文件的行为已经取得了委托人薛利琼、郭乾利的合法授权，并保证在签订《存量房买卖合同》后12日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或者公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致《存量房买卖合同》无效或者无法履行的，本人承担一切责任”，邓志坚、张兰琪也是基于这个承诺而相信了交易的安全性，而确实也是因为薛利斌未取得授权而致使合同无法继续履行，故其应该承担更主要的责任。根据本案的实际履行情况，邓志坚、张兰琪的损失情况，各方的过错程度等综合因素考量，确定薛利斌承担按照合同约定违约金315000元的40%，房天下公司承担35%，邓志坚、张兰琪承担25%。故薛利斌承担126000元，房天下公司承担110250元，邓志坚、张兰琪承担78750元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓志坚、张兰琪与薛利斌于2016年9月11日签订的位于成都高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋以及高新区富华南路1606号5栋544号车位的《成都存量房买卖合同》于2017年5月5日解除；二、薛利斌向邓志坚、张兰琪返还定金50000元；三、薛利斌向邓志坚、张兰琪支付违约金126000元；四、房天下公司向邓志坚、张兰琪支付违约金110250元；五、驳回邓志坚、张兰琪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5725元，由薛利斌承担2290元，房天下公司承担2004元，邓志坚、张兰琪承担1431元。
本院再审查明的事实与一审法院基本一致。
另查明，一审法院于2017年1月18日组织各方进行庭前证据交换，并当庭告知了第一次开庭的时间为2017年3月6日，第一次开庭时房天下公司未到庭。后一审法院依据房天下公司所留送达地址确认书的地址向房天下公司邮寄送达了第二次开庭（2017年5月5日）的传票，房天下公司仍未到庭。第二次开庭时邓志坚、张兰琪当庭确认变更诉讼请求，但针对房天下公司的诉讼请求没有发生变化，当日到庭当事人表示放弃举证及答辩期。
本院再审认为，本案再审的争议焦点为一、一审法院是否存在程序违法；二、房天下公司是否应当承担责任。
一、关于一审法院是否存在程序违法的问题。房天下公司认为一审法院未向其送达开庭传票，导致其未对变更后的的诉讼请求享有举证期限及作出答辩，对此本院认为，一审中已经根据房天下公司所留“送达地址确认书”邮寄送达了开庭传票，且邓志坚、张兰琪针对房天下公司的诉讼请求并未发生变化，故一审法院没有选择先向房天下公司直接送达的行为在程序上虽存在瑕疵，但并未侵害房天下公司的实体权利。
二、关于房天下公司是否应当承担责任的问题。本案中，各方对所涉《成都存量房买卖合同》已无继续履行的可能，不持异议，故本院对邓志坚、张兰琪要求解除合同的请求予以支持，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，买卖合同解除后的违约责任或损害赔偿，应当由违约方承担相应的责任，本案中，系因薛利斌未取得授权而导致合同无法履行，薛利斌系违约方，应当就此承担责任，且应退还收取的5万元定金。房天下公司系本次买卖合同的居间人，其与邓志坚、张兰琪建立的是居间合同关系，不应依据邓志坚、张兰琪与薛利斌之间的买卖合同关系承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，如邓志坚、张兰琪认为房天下公司未尽到居间人的义务，造成了相应的损失，可以组织证据另行主张。
因此根据邓志坚、张兰琪的损失情况，薛利斌及邓志坚、张兰琪各自的过错程度，本院酌情确定薛利斌承担合同约定违约金的75%，即236250元（315000元×75%），其余的25%由邓志坚、张兰琪自行承担。
综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12576号民事判决第一项、第二项，即“一、原告邓志坚、张兰琪与被告薛利斌于2016年9月11日签订的位于成都高新区富华南路1606号6栋2单元25层2502号房屋以及高新区富华南路1606号5栋544号车位的《成都存量房买卖合同》于2017年5月5日解除；二、被告薛利斌于本判决生效之日起十五日内向原告邓志坚、张兰琪返还定金50000元”；
二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12576号民事判决第三项、第四项、第五项，即“三、被告薛利斌于本判决生效之日起十五日向原告邓志坚、张兰琪支付违约金126000元；四、第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司本判决生效之日起十五日向原告邓志坚、张兰琪支付违约金110250元；五、驳回原告邓志坚、张兰琪的其他诉讼请求”；
三、薛利斌于本判决生效之日起十五日内向邓志坚、张兰琪支付违约金236250元；
四、驳回邓志坚、张兰琪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担按一审判决执行，再审案件受理费11450元，由成都搜房房天下房地产经纪有限公司负担10000元，由薛利斌负担1000元，由邓志坚、张兰琪负担450元。
本判决为终审判决。
审判长 于 洋
审判员 王 军
审判员 杨 桓
二〇一八年六月二十日
书记员 张菁汀