西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初9939号
原告刘健，男，汉族，1989年9月26日出生，住西安市雁塔区，
委托诉讼代理人陈岭，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人宋杰，陕西云德律师事务所律师。
被告邵斌，男，汉族，1984年10月12日出生，住西安市雁塔区，
被告党启军，男，汉族，1960年7月2日出生，住西安市雁塔区，系被告邵斌父亲。
委托诉讼代理人曹铜华，陕西泽诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人吴秋月，陕西泽诚律师事务所实习律师。
第三人西安德立房地产营销策划有限公司，住所地西安市雁塔区昆明池7号恒大城7幢1单元10107室。
法定代表人徐小飞，系该公司经理。
原告刘健与被告邵斌、党启军及第三人西安德立房地产营销策划有限公司（以下简称“德立房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘健及其委托诉讼代理人陈岭、宋杰，被告邵斌及被告党启军的委托诉讼代理人曹铜华，第三人德立房产公司的法定代表人徐小飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘健诉称，2017年4月3日原、被告通过德立房产公司签订《房屋买卖居间合同》（以下简称“合同”），购买位于西安市××区××路××单元××室房屋，房屋成交价为77万元，约定：1、办理甲方名下该房屋所有权证维修基金、契税由甲乙双方各承担50%；2、甲乙双方签订本合同后5个工作日内到房管局办理大修基金，契税缴纳手续；3、甲方应于本合同签订三个工作日内办理抵押注销手续；4、甲乙双方应于房产证到期后五个工作日内到西安市房地产交易中心办理网签、首付款资金监管及商业按揭贷款审批手续等。原告于2017年4月3日付定金30000元，之后，被告却因为自身原因拒绝履行合同义务及办理相关手续。根据合同约定两被告应向原告支付154000元违约金，还应退还原告支付的定金30000元。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，受法律保护。现原告为维护其合法权益诉至本院，请求：1、依法解除房屋买卖居间合同及补充协议；2、判令两被告向原告支付违约金154000元；3、法院判令两被告退还所付的定金30000元；4、被告退还原告购房意向金5000元；5、被告退还原告大修基金、契税及加急办证费12573元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告邵斌辩称，当时被告党启军不同意签订合同，其就告知原告和第三人要求退钱，但原告和第三人不同意。被告邵斌同意退还定金，原告损失与其无关。
被告党启军辩称，因被告邵斌签订合同未经过其同意，所以不同意支付违约金，且违约金约定过高，并且定金应由被告邵斌退还。购房意向金原告是支付给第三人的，并未支付给被告党启军。大修基金、契税及加急办证费若是给案涉房屋支付的，其同意退还。
第三人德立房产公司述称，2017年4月3日签订买卖合同，签订后被告不同意卖房，其一直在中间沟通。2017年4月6日被告党启军至第三人公司提出合同履行还是解除。三方于2017年4月12日签订补充协议，两被告签订委托书交至第三人处。2017年4月18日原、被告及第三人一同去房管局交纳大修基金及契税。
经审理查明，2017年4月3日原告刘健与第三人德立房产公司签订《房屋购买意向书》，约定原告委托第三人居间购买位于西安市××区××路××单元××室（建筑面积90.61㎡，以下简称“案涉房屋”）房屋。双方约定原告委托第三人购房价格为740000元，在签订本意向书时原告需向第三人交纳委托购房意向金5000元，如达成交易在签订房屋买卖合同时转为购房款。双方同时约定原告需向第三人支付中介服务费22200元。意向书有效期为三个工作日。意向书签订当日，原告向第三人支付意向金5000元。同日，被告邵斌代被告党启军与原告刘健及第三人德立房产公司签订《房屋买卖居间合同》，约定被告党启军自愿将案涉房屋出售给原告刘健，房屋成交价为770000元，包含两部挂式空调和一部热水器。合同第三条约定原告应于本合同签订当日向被告党启军支付定金30000元。第四条约定，在三方签订本合同同时，原告须向第三人支付中介服务费23100元，剩余的过户代理费500元及按揭代理费2500元原告须于过户当日支付给第三人。合同第六条关于违约责任约定，1、卖方需保证该房屋权属无争议，若发生与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，由卖方负责解决并承担违约责任；2、买卖双方必须按照第三人约定的时间到交易中心办理该房屋网签及过户手续，任何一方如有特殊情况不能按时到达，均需及时短信或电话通知另一方及第三人并得到该双方的同意；3、若买方未按照合同约定时间交纳房款则视为买方违约，其所交定金不予退还，卖方有权将房屋另行出售；4、买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第六条第一款、第二款违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的20%作为违约金，当守约方实际损失超过违约金总额的，责任方必须据实赔偿。第八条特别事项约定，1、办理该房屋所有权证维修基金、契税由卖方承担，从卖方名下过户至买方名下产生的所有过户税费由买方承担；2、卖方应于本合同签订后三个工作日内到房管局办理大修基金、契税交纳，卖方在拿到大修基金及契税发票且拿到该房屋贷款银行结清证明后三个工作日内到开发商处办理加急办证手续，加急费用2000元整（买卖双方各承担1000元）；3、卖方应于本合同签订后三个工作日内，到该房屋贷款银行办理一次性提前还款（抵押注销）手续；4、买卖双方应于卖方领取到房产证后五个工作日内共同到西安市房产交易中心办理网签、首付款资金监管（卖方将已收定金退还于资金监管账户）及商业按揭贷款审批手续，在买方按揭贷款审批通过后五个工作日内，买卖双方共同到房管局办理契税、过户手续，待本交易进入发证环节，原告领取房产证后三个工作日内资金监管中心将全部房款一次性打入卖方账户，同时卖方将该房屋物业欠费结清并保持完好交于买方。合同签订当日，原告向被告支付定金25000元，并将意向金5000元转为定金，被告向原告出具收到30000元定金的收据。同时，原告向第三人支付中介服务费23100元。后被告未能按照约定履行，第三人于2017年4月8日向被告发出《违约告知函》，告知被告因其违约，原告将向法院起诉，由此致使该房产不能在一定时间内交易的一切损失、后果及房屋买卖居间合同约定赔付守约方20%违约责任由被告承担。2017年4月12日被告党启军向被告邵斌出具委托书两份，委托被告邵斌代为办理案涉房屋居间合同的签订，房屋定金的收取及买卖相关协议的签订，交纳大修基金、契税等事宜，受托人在代理权限内签订的相关文件，委托人均予以认可，并承担由此产生的一切法律后果，委托期限直至办理完以上事宜为止。同日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定办理房屋所有权证维修基金、契税由买卖双方各承担一半，买卖双方应于本补充协议签订后五个工作日内，到房管局办理大修基金、契税缴纳手续。2017年4月16日原告将大修基金、契税及加急办证费12573元交给第三人，第三人及被告一起将该部分费用交至房管局。后因被告未能按照协议约定办理房屋抵押注销手续，原告及第三人多次催促均无果。第三人于2017年7月26日再次向被告发出《违约告知函》。此后房屋买卖事宜再未推进。
以上事实，有房屋购买意向书、房屋买卖居间合同、收条、收款收据、补充协议、委托书、违约告知函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，庭审中被告党启军对被告邵斌代其所签房屋买卖居间合同不予认可，辩称其并未授权被告邵斌签订买卖合同，但是庭审查明被告党启军于2017年4月12日向被告邵斌出具委托书，委托其代为办理房屋出售事宜，且于当日与原告及第三人签订补充协议，在补充协议中对房屋买卖居间合同内容进行变更，以此可以认定被告党启军对被告邵斌此前签订的房屋买卖居间合同进行追认，因此房屋买卖居间合同及补充协议对被告党启军具有法律约束力，合同及补充协议所涉权利及义务应由被告党启军享有并承担。房屋买卖居间合同及补充协议均系原、被告及第三人协商一致签订，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故房屋买卖居间合同及补充协议均合法有效，原、被告及第三人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告党启军一直未按合同及补充协议的约定履行义务，致使原告买房的合同目的无法实现。现原告要求依法解除居间合同及补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；。”故对于原告的上述请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告退还定金30000元的请求，根据《合同法》第九十七条之约定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对于原告的上述请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，根据《合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”且双方在合同中关于违约责任已作出约定，庭审已查明被告行为构成违约，故对于原告的该项请求，本院依法应予支持。对于违约金数额的认定，庭审中被告抗辩违约金约定过高，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故对于违约金数额，本院依法酌定为100000元。对于原告要求被告退还5000元意向金的请求，由于庭审已查明该5000元已转为定金，故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告退还大修基金、契税、加急办证费12573元的请求，庭审已查明该部分费用系原告支付给第三人后，由第三人和被告交至房管局，虽然双方在补充协议中约定该部分费用由原、被告双方各半承担，但是因被告党启军的违约行为致使合同无法继续履行，且其亦为该部分费用的受益者，故对于原告的此项请求，本院依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、原告刘健与被告党启军及第三人西安德立房地产营销策划有限公司2017年4月3日签订的《房屋买卖居间合同》及2017年4月12日签订的《补充协议》依法解除；
二、被告党启军于本判决生效之日起十五日内向原告刘健退还定金30000元及大修基金、契税、加急办证费12573元，共计退还42573元；
三、被告党启军于本判决生效之日起十五日内向原告刘健支付违约金100000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告刘健其余的诉讼请求。
本案案件受理费4324元，由原告刘健承担1253元，由被告党启军承担3071元。因原告已预交承担，由被告党启军于本判决生效后十五日内向原告付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张元平
人民陪审员 刘 媛
人民陪审员 胡小导
二〇一八年二月十二日
书 记 员 见文娟
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