浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民再初字第7号
原审原告：吴厚登。
委托代理人：季爱香。
委托代理人：韩红艳。
原审被告：金永俊，
委托代理人：虞建军。
委托代理人：翁佳丽。
原审被告：周曼丽。
原审被告：金名源。
原审被告：吴美芳。
原审原告吴厚登与原审被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月13日作出（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年3月27日作出（2013）金义民监字第10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告吴厚登及其委托代理人季爱香和韩红艳，原审被告金永俊及其委托代理人虞建军和翁佳丽、原审被告周曼丽、金名源、吴美芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年11月16日，原审原告吴厚登诉称，被告方因资金周转困难，决定绝卖座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号的房屋。经与原告协商，双方于2010年10月9日签订了房地产买卖协议，协议约定：被告将座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号（旧村改造安置房）四间五层半（含地下室）房屋以430万元价款绝卖归乙方所有。协议签订后，原告即按约定支付了420万元转让价款。事后原告要求被告按约交付房屋并办理过户手续，但被告却反悔一直未搬出该房屋。原���认为，原告与四被告在自愿平等条件下签订的房地产绝卖合同真实有效，应该受到法律的保护。原告已经全面履行了自己的合同义务，将房地产转让款交付给被告。现被告不肯移交房屋及拒绝帮助原告过户的行为已经构成违约。现起诉要求：1、请求确认双方签订的房地产绝卖协议有效。2、请求判令座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号四间五层半（含地下室）房屋归原告所有。3、请求判令被告立即移交房屋给原告。4、请求判令被告协助原告办理过户手续。
原审被告金永俊辩称，原告诉状中所讲的都是事实，我认为双方的房屋买卖协议是有效的，本案所涉的房产应归原告吴厚登所有。本案所涉的房子现在我与周曼丽两夫妻住在那里，我父母金名源和吴美芳住在我哥哥那里，并不住在本案所涉房屋。
原审被告周曼丽辩称，我没有补充，同意金永俊的陈述。
原审���告金名源辩称，我有两个儿子，大儿子金永强，小儿子金永俊，我与我妻子安置了五十四个平方的建房面积，是跟金永俊的连在一起的，因为金永俊欠钱，他一直催我去签字把房子卖掉，我是不同意卖房子的，我们的建房面积是安置在一起的，但是证是分开做的。我现在跟大儿子住在一起，如果大儿子来跟小儿子来比较，我不好办的。当时卖房子的时候，金永俊并没有跟我商量过，当时价格是多少也不清楚，我只是在协议上签过字，其他的情况都不清楚的。
原审被告吴美芳辩称，我也讲不来，不认识字，没有文化。协议上我有盖过手指印的，协议的内容也有读来听过的。现在我们夫妻两个是住在大儿子那里的。
原审查明，被告金永俊、周曼丽系夫妻关系，被告金名源、吴美芳系夫妻关系。
2006年6月，被告金永俊经审批取得90㎡建房用地，被告金名源、吴美芳经审批取得54㎡建房用地。2007年12月21日，被告金永俊取得（2007）义规证字第4719号建设工程规划许可证，其中载明：建设单位为“金永俊”，建设项目名称为“旧村改造”，建设位置为“江东东新屋村”，建设规模为“43幢90平方米，地上四层，地下一层”；被告金名源取得（2007）义规证字第4720号建设工程规划许可证，其中载明：建设单位为“金名源”，建设项目名称为“旧村改造”，建设位置为“江东东新屋村”，建设规模为“43幢90平方米，地上四层，地下一层”。之后，被告方在上述建房用地上建成四间地上四层半、地下一层房屋。
2010年10月9日，被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳（甲方）与原告吴厚登（乙方）签订《房地产绝卖协议》一份，其中载明：“甲方因资金周转需要，经与乙方协商，决定将座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号（旧村改造安置房）四间五层半（含地下室）房屋绝卖归乙方，具体协议如下：1、绝卖房地产座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号，建筑占地面积144平方米，房屋结构为四间五层半（含地下室）。2、绝卖价款总计430万元（肆佰叁拾万元整），于本协议签订生效时付420万元（肆佰贰拾万元整），在房地产可以办理过户手续时付10万元（拾万元）。3、自本协议签订生效时开始，上述房地产即归乙方所有，并管理使用。4、房地产过户所产生的一切费用由乙方承担。5、甲方保证上述房地产产权清晰，协议签订前因房地产而产生的债权债务由甲方承担。6、甲、乙双方必须严格履行本协议，否则应按绝卖价款的30%支付违约金，且违约方有义务继续履行本协议。7、本协议经甲、乙双方签字即生效，不得反悔。”之后，原告按约向被告方支付购房款420万元。该房屋现仍由被告金永俊、周曼丽在���际管理使用。但该房屋至今未取得土地使用权证和房产权证。
原审认为，原、被告签订的《房地产绝卖协议》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应确认有效。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现原、被告并未进行权属变更登记，也无其他法律规定取得物权的情形，原告要求认定本案讼争房屋归其所有并要求被告立即移交该房屋依据不足，不予支持。由于该房屋至今未取得土地使用权证和房产权证，并不具备办理过户手续的条件，原告现要求被告协助办理过户手续理由不足，不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，判决如下：
一、确认原告吴厚登与被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳于2010年10月9日签订的《房地产绝卖协议》合法有效。
二、驳回原告吴厚登的其他诉讼请求。
案件受理费41200元，减半收取20600元，由原告吴厚登负担15450元，由被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳负担5150元。
本院再审过程中，原审原告吴厚登称，坚持原审诉状中的事实理由和诉讼请求，另外补充如下，关于付款，签订协议之前，原审被告金永俊欠原审原告吴厚登80万元，在双方签订协议之后，该80万元抵房款，由原审被告金永俊在2010年11月9日出具80万元的收条；原审被告金永俊欠周桥梁（案外人）执行款90万元，于2010年11月9日达成执行和解协议，由原审原告吴厚登于2010年12月30日代偿90万元；2010年12月20日支付原审被告金永俊现金10万元；2010年12月27日以本票方式代原审被告���永俊支付金旭明（案外人）欠款209万元；同日现金支付原审被告金永俊6万元；2011年1月13日代原审被告金永俊偿还该房屋银行抵押借款25万元；上述共计付款420万元。
原审被告金永俊答辩称，房屋总价款是640万元，协议写成430万元是为了避税和照顾原审原告吴厚登面子；周桥梁的80万元，金旭明的209万元欠款本票和1万现金，以及之前欠原审原告吴厚登80万元用于抵房款，有收条出具，这些是对的，余款260万元没有支付。房地产绝卖协议书的签订时间是2010年11月9日，签订当时没有写落款日期，原审原告提供的那份协议落款日期是原审原告单方面填写上去的。双方签订的协议是规避法律，试图利用涉案的协议的方式通过法院的诉讼取得生效的法律文书，办理产权过户的目的。因此，协议的签订以及协议涉及款项的支付和买卖价款的约定都不是双方意思的真实表示，依��民法通则的有关规定，应认定为无效。同时，原审被告认为，鉴于房屋未办理产权初始登记，即使协议是合法有效的，由于不符合办理产权过户登记的基础条件，法院也不应当支持原审原告的诉请。物权法的规定，不动产以登记生效。涉案的房屋未办理产权初始登记，因此，原审原告要求支持其第二项诉请缺乏法律依据。鉴于原审原告至今未付清购房款项，即使协议有效，由于原审原告未履行其付款义务，原审被告没有必要把房屋交付给原告。原审原告的第三项诉请不应支持。综上，涉案的房地产绝卖契约，违反法律规定，并不是双方真实的意思表示，应认定无效。请求驳回原审原告的诉请。
原审被告周曼丽答辩称，同意原审被告金永俊的意见，原审案件开庭之前，原审原告让我们说房款已经付清了，其他话不要多说。
原审被告金名源答辩称，同意原审被告金��俊的意见，原审原告的律师说房款肯定会付的，是原审被告金永俊逼我签字的，我一分钱也没有看到过。
原审被告吴美芳答辩称，同意原审被告金永俊的意见，当时房屋的市场价是3万元一平方的，我又不识字的。
原审原告吴厚登为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
第一组证据：1、建设工程规划许可证两份，2、建设用地审批呈报表两份，欲证明本案所涉及房屋经合法审批的事实。（该证据在原审中已提供）
第二组证据：1、房地产绝卖协议书一份（原件在（2010）金义廿三里民初字第237号案件中，在原审中已提供），2、（2010）金义廿三里民初字第237号庭审笔录一份，3、2010年11月9日由金永俊出具收条一份，4、2010年11月9日由吴厚登出具欠条一份（原件在（2012）金义民初字第445号案件中，是由金永俊提供法庭的），欲证明①2010年10月9日金永俊等与吴厚登达成协议将本案讼争房屋以430万元价格出让给吴厚登的事实；②2010年11月9日，经双方确认已付房款为80万元，尚欠350万元房款，并确认其中90万元由吴厚登直接支付给周桥梁，实际只需支付被告260万元的事实。
第三组证据：1、义乌市江东街道东新屋村民委员会出具证明一份（原件在（2012）金义民初字第445号案件），2、义乌市江东街道西谷村村民委员会证明一份（原件在（2012）金义民初字第445号案件中），欲证明本案讼争房屋周边地段2010年下半年房产市场转让价格为1.2-2万元之间的事实。东新屋村是垂直房，成交价不是很高，在2万元之内。
第四组证据：1、2010年12月20日金永俊出具的收条一份（原件在（2012）金义民初字第445号案件），2、2010年12月27日银行进账单一份（原件在（2012）金义民初字第445号案件），3、2010年12月27日吴厚登出具的欠条一份（原件在（2012）金义民初字第445号案件），欲证明①吴厚登于2010年12月20日支付被告金永俊10万元的事实；②吴厚登于2010年12月27日代被告金永俊支付金旭明209万元的事实；③经双方确认截止到2010年12月27日，吴厚登欠金永俊方10万元并约定该款在房屋过户后付清的事实。④吴厚登代金永俊还贷25万元的事实。
第五组证据：病理检查报告单一份，证明吴厚登左耳听力存在问题的事实。
第六组证据：房地产估价报告一份，证明涉案房地产经义乌市经纬房地产估价有限公司评估2010年10月份价值约438万元人民币的事实。
第七组证据：手机短信通讯记录一份，证明2012年2月份吴厚登向金永俊催讨房租的事实；吴厚登对金永俊所发信息内容不予认可的事实；金永俊对自己的为人予以了评价并认可了吴厚登的人品较好的事实。
第八组证据：吴厚登义乌农村合作银行存折一本，证明在2010年12月27���吴厚登在该银行有25万余元款项，无需向他人借款。
对原审原告吴厚登提供的证据，四原审被告质证意见如下：
对第一组证据和第二组证据中的1，原审被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳在原审中对其真实性和证明目的经质证后均表示没有异议，原审被告金名源认为协议中的名字是原审被告金永俊要其签的，价格没有商量过；原审被告吴美芳认为房子卖的价格是有点偏低的。在再审中，原审被告金永俊质证认为，对第一组证据的真实性和证明目的没有异议；对第二组证据中的1，系其本人签名没有异议，但落款日期和房屋成交价款与事实不符，落款日期应为2010年11月9日，实际成交价是640万元。对第二组证据中的2，系双方串通所为，且是原审原告及其律师周关洪指使诱导原审被告的。对第二组证据中的3，就是原审被告金永俊的2010年10月1日收条所指的，收条中��78万元连同利息算为80万元，冲抵房款，没有实际支付过；对第二组证据中的4，系原审被告金永俊在（2012）金义民初字第445号案件中提供法庭的，但落款时间“11月9日”和“11月底付清”已被原审原告吴厚登改为“12月9日”和“12月底付清”。2010年12月6日原审原告吴厚登的委托代理人周关洪书写了一份保证书，由原审原告吴厚登在保证人栏签字，约定吴厚登于2010年12月9日付清房款。同时“不含壹拾万元过户时的付款”。由于12月9日这天刚好是（2010）金义廿三里民初字第237号案开庭日期，而保证书的时间已经到了，因此，原审原告吴厚登就将欠条中的两处“11月”改为“12月”。因为欠条在时间上已经作了变更，该保证书原件由原审原告吴厚登收回了。对第三组证据，原审被告金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳认为，证据形式要件有异议，无法确认金阳盛和赵锡丰的���份及与村委会之间的关系，不能确定该证明系个人出具或是村委会出具，而村委会作为基层组织，其不具有证明土地转让价格的资格，对该证据建议不予采纳。对第四组证据的证据1收条的真实性、合法性和关联性均有异议，“金永俊”三个字确实系本人所签，没有异议；但签字时只有落款日期“2010年12月20日”和“具收人”几个字，其他都是空白的，这几个字是周关洪写的，其他内容也可能是周关洪写的，当日，周关洪致电原审被告金永俊到其办公室，说为了办房产证需要，免得金永俊跑来跑去，叫金永俊签字；证据2，对其真实性没有异议，对证明目的有异议，首先该份进账单与本案无关，该笔款是吴厚登与金旭明之间的资金临时调动，不存在吴厚登替金永俊偿还金旭明210万元的事实，也没有原告方所说的加上当时付的1万元的事实，209万元就是209万元。对于这笔资金我们保留对其追究责任的权利。证据3，系周关洪书写，原审原告吴厚登签名，我方在（2012）金义民初字第445号案件中提供法庭的，是为了反驳原审原告吴厚登提供的2010年12月20日由原告签名的收条，也就是说原审被告认为2010年12月20日房价款已经全部付清，在2010年12月27日原审被告不可能出具欠条给原审原告，这不符合常理。证据4，原审原告吴厚登在（2012）金义民初字第445号案件并未提及，凭证中手写部分无法判断是谁写，且该部分没有银行盖章，对其真实性、合法性和关联性均有异议。对第五组证据，虽然盖有病历复印专用章，但未载明与原件一致，也无经办人签名，对该证明不予认可，且病历报告是2009年7月7日，而本案发生在2010年，无关联性。对第六组证据，合法性、真实性关联性均有异议。该评估机构不具有司法鉴定资格，且是原审原告单方委托；集��土地不能进行流通，不具备评估的前提资格。该评估报告不具有法律效力。对第七组证据，真实性没有异议，确实进行了短信的往来。但对证明目的有异议。原审被告金永俊在2012年2月8日向贵院提起了（2012）金义民初字第445号案件的诉讼，要求原审原告吴厚登支付购房款。原审被告金永俊在起诉时就通知了原审原告吴厚登及其代理人周关洪。在2月25日，原审原告吴厚登有意识的发出了首条短信。短信应结合原审被告发出的短信，才能做出客观的判断。仅从原审原告的单方信息来看都不能看出证明内容。当时原审被告金永俊基于当时的心情进行了反话正说。对第八组证据，原审被告金永俊对其真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议，存折上有钱并不代表不需要向原审被告金永俊借款，两者没有逻辑关系。既然有存款，为何还有25万元的借条，直接付钱就可以了。
原审被告金永俊为抗辩自己的主张，提供了以下证据：
1、2010年12月9日（原来为11月9日）欠条一份，证明吴厚登欠金永俊350万元的房屋价款，同时约定其中的90万元可以由吴厚登直接支付给周桥梁的事实。需要说明的是，该欠条原来的落款时间是2010年11月9日，原来约定的付款时间是2010年11月底付清，而不是12月底付清。
2、2010年12月6日保证书一份，证明吴厚登承诺保证在2010年12月9日前付清房价款，不含10万元过户时的款项的事实。保证书没有原件。需要说明的是，该保证书的落款时间刚好是原审案件在廿三里法庭开庭的时间。由于该案未能在2010年12月9日作出判决，吴厚登未能在欠条约定的2010年11月底付清，也未能在该保证书约定的时间支付房款，因而在2010年12月9日吴厚登将上述欠条的落款时间和付款时间由原来的11月改为12月后，该保证书原件由吴厚登收回。���保证书除了吴厚登的签名捺印外，其余内容均由其原审代理人周关洪书写。
3、（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决书一份，证明判决以及判决所认定的事实，所反映的诉讼经过与本案的客观事实有出入及该案开庭时间为2010年12月6日，庭审的时间与保证书的时间以及接下来提供的租赁合同都是12月6日。12月6日下午开庭，上午在周关洪的办公室，中午在廿三里金桥饭店吃饭。两个对立面的人在一起吃饭，这是不符合常理的。
4、2010年12月6日租赁合同一份，证明双方在2010年12月6日签订形式上的涉案房屋租赁合同的事实。事实上，该合同没有任何履行的可能和必要。
5、2010年11月9日执行和解协议一份；
6、2010年12月30日的结案报告一份。
共同证明证据1欠条载明350万元中的90万元由吴厚登以本票方式直接支付给周桥梁的来源和依据。
7、浙江省农村合作银行进账单一份；
8、农村合作银行本票一份；
共同证明2010年12月27日吴厚登以本票的形式支付金旭明209万的事实。
9、电话录音书面文字资料一份；
10、通话详单一份；
共同证明2012年2月10日金永俊先后2次致电吴厚登催讨260万元，吴厚登以过段时间再给或房产证还没作出为由予以拖欠，但自始自终承认尚金永俊260万元款项的事实。
11、2010年10月1日收条一份，系吴厚登在（2012）金义民初字第445号案件中称金永俊欠其80万元的来源和依据。
12、2010年12月27日欠条一份，反驳证明吴厚登在（2012）金义民初字第445号案件中向法庭提供的2010年12月20日的由金永俊签名的收条。如吴厚登所说2010年12月20日已付清，其怎么可能在12月27日出具欠条。
13、手机短信，证明在短信中金永俊先后两次提到260万房款问题，吴厚登没有进行任何反驳或者辩解，事实上予以认可。
14、房地产绝卖协议一份，没有落款日期，证明吴厚登及其原代理人周关洪在操作房屋买卖的时候并没有在协议中填写落款时间等。
15、房屋绝卖协议两份，证明讼争房屋周边村当时转让房屋土地的价格基本上在每平米3万元左右。
16、取款凭条、收贷收息凭证及借条各一份，反驳证明吴厚登在第一次庭审中以此作为支付购房款。其中借条载明吴厚登向金永俊借款25万元，收贷收息凭证该笔贷款归还。取款凭条取了50万元。为什么借条的时间在12月27日，而取款的时间在12月28日。12月27日发生的事情，其中包括吴厚登在农村信用社开具了90万元的本票和209万元的本票，90万元给周桥梁。209万元是给金旭明的。在其开具本票之后，有人给他打电话，需要向吴厚登借款。吴厚登开了本票后，银行账号已经没有钱了。吴厚登和金永俊商量，由金永俊向金旭明借款50万元。吴厚登承诺金永俊的贷款25万元由他去偿还。另外的25万元另外写借条。由于27日这天支取50万元，银行是不准许的。28日预约取的钱。吴厚登为了表示诚心，在27日就书写的涉案的借条以及承诺偿还金永俊贷款的承诺书。28日，从金旭明户头取了50万元。同时把前一天书写的欠条和承诺书给了金永俊。在吴厚登偿还金永俊的贷款后，该25万元的承诺书就撕毁了。但25万元的借款至今没有偿还给金永俊。要说明的是，吴厚登提供的所谓的偿还的贷款的凭证和本案是没有关系。在445号案件三次庭审过程中，吴厚登自始自终没有提供该证据。
17、吴厚登先前提供的录音，证明吴厚登认为其持有很多金永俊出具的收条。该文字资料的整理和录音虽有出入，但要证明的是比较清晰的。其中文字资料的最后一页倒数12行，当时周关洪说你别瞎说，这句话非常清楚的认为钱已经付清了。周关洪认为吴厚登持有��多的收条。周关洪还说到，协议是有效的，钱有没有付这是你们之间的事情。这说明，周关洪对吴厚登是否支付了房款是不清楚的。在录音资料的最后一页，金永俊说你说做房产证的时候必须这10万元也要付清的，周关洪的回答是对的。这说明周关洪认为房价款的10万在做房产证的时候也要付清。这与12月20日的收条是相吻合的。金永俊是在周关洪的要求下签字的。整个录音当中，多次提到房价款没有付清的事实。希望法庭注意的是，该录音的时候是2012年3月6日，就说明吴厚登和周关洪都知道金永俊已经提起445号案件。周关洪是该录音的主叫方。根据律师的工作特点，周关洪是有目的的。周关洪多次说明自己是和这个事情是没有关系的。
18、（2012）金义民初字第445号案件开庭笔录3份，证明双方在另案中的庭审情况，恳请合议庭对本案事实作出客观真实的判断。
对��审被告金永俊提供的证据，原审原告吴厚登质证意见如下：
对证据1，欠条形成时间是在2010年11月9日和欠350万元房款没有异议，但是原审被告金永俊单方修改为12月9日的；该欠条与原审原告吴厚登提供的由原审被告金永俊11月9日出具的80万元收条能相互印证本案房屋价格是350万元＋80万元=430万元。对证据2，鉴于该保证书是复印件，真实性有异议；同时即使当时存在过这份保证书，后来没有了，只能说明在12月27日出具欠条，原审原告吴厚登已经支付了全部价款，尚欠10万元。所以，本案的保证书没有了；而且从该保证书可以证明原审被告金永俊对钱款的支付是很谨慎的。如果存在保证书，那么也不是原审被告金永俊所主张的还欠260万元房款。对其证明目的也有异议。对证据3，真实性没有异议，对证明目的部分异议，双方交易款为430万元及截止2010年12月27日，原审原��吴厚登尚欠10万元房款是真实的。对证据4，真实性没有异议。需要说明的是，2012年12月6日原审案件下午开庭，原审被告金永俊为了怕债权不能实现，要求与原审原告吴厚登签订房屋租赁协议。对证据5和6的真实性均没有异议，90万元房款根据原审被告金永俊的要求支付给了案外人周桥梁。对证据7和8的真实性没有异议。原审原告吴厚登在2010年12月27日以本票支付金旭明209万元的事实。对证据9和10，①原审被告金永俊提供的录音的原始载体是手机，手机是数码载体，其内存的数据可以进行剪辑，因此，真实性无法确定；②两份录音内容均不能证明欠260万元的事实；第一个通话时间91秒，而录音时间为86秒。第二个通话时间63秒，而录音时间59秒。通话详单和通话时间有矛盾。原审被告金永俊提供的第一份录音，虽提到录音欠条已经一年多了，有几份欠条形成的情况下，应���以最后时间形成的欠条载明为准。虽然11月9日出具了350万元的欠条，但通过陆续付款后，在2010年12月27日，原审原告吴厚登又出具10万元的欠条。对该欠条，原审被告金永俊没有异议。该录音中提到的欠条是12月27日出具的10万元欠条。原审被告金永俊听说房屋已过户为由向原审原告吴厚登催讨这笔款项，与12月27日欠条中载明过户时付清10万元的情况相印证；且原审原告吴厚登也表述，你怎么这样，我还会差你那么点钱。显然原审原告吴厚登说的是10万元的欠款。该录音只能证明尚欠10万元的事实，不能达到证明催讨260万元的事实。对第二份录音，清晰度不够。原审被告金永俊口齿不清，回答很随意。第一次庭审时，原审原告吴厚登听力存在缺陷，不排除没有听清楚内容随意回答的可能性。该份录音资料，原审被告金永俊整理存在一定的出入。录音资料的第四行，我现在在表姐那里借点钱，我说那个就是你不是那次欠条里还有钞票，和录音有出入。在录音资料的第七行，厚登那里还有260万元，和录音有出入的，说话吞吞吐吐的。根据本案原审原告吴厚登向法庭提供的证据可以证实在2010年11月9日-12月20日之间，原审原告吴厚登确实欠原审被告金永俊购房款260万元的事实。430万元-80万元-90万元=260万元。因此，原审被告金永俊提供的资料里有没有出现260万元的情况，在原审被告金永俊不能提供排他性的证据时，就不能证明原审原告吴厚登在2012年2月10日认可欠被告260万元的事实。而且根据原审被告金永俊所讲，认为房屋的价款是640万元，那么根据原审原告吴厚登提供的书面证据证实截止到2010年12月27日欠原审被告金永俊是10万元，加上原审被告金永俊自认的210万元房款，也应该是220万元，而不是260万元。显然，这些足以证实原审被告金永俊录音形成时间并非是2012年2月10日。原审被告金永俊被告提供的录音时间，一个是2月10日的上午，一个是2月10日下午。根据录音资料记载的内容，并非同一天形成的。在10日上午的录音里，原审被告金永俊提出过户办好后，要求原审原告吴厚登将钱给他。原审原告吴厚登也已经答应的情况下，原审被告金永俊又在下午打电话催讨。这显然是违背常理的。上午的录音中，催讨时原审原告吴厚登已表述这么点钱我还会差你。下午的录音中，变成了催讨260万。这是不符合常理的。上午都已经催讨过了，之类的话也应该体现在下午的录音中。录音不是同一天形成的。综上，录音是有瑕疵，不能达到原审被告金永俊证明的目的。对证据11，真实性没有异议。经原审原、被告结算，原审被告金永俊尚欠原审原告吴厚登80万元，作为已付的购房款；同时双方发生任何经济往来都会让原审原告吴厚登出具凭据，这足以证明原审被告金永俊是非常谨慎的人。对证据12，真实性没有异议，可以证实双方经济往来的真实结算，与原审原告吴厚登提供的证据能相互印证。对证据13，内容有异议，原审原告吴厚登认可曾经有信息往来，但信息内容被更改的。原审被告代理人提到原审被告和原审原告无信息往来，说2月25日的信息往来是原审原告吴厚登刻意而为，当天原审被告金永俊的手机坏了，不能接听，只能接受短信。事实上，原审原告吴厚登是在拨打原审被告金永俊手机不通的情况下，才发送的信息。对手机短息的证明目的有异议。被告提供自己所发送的信息，内容的真实性是无法确定的。要结合原审原告提供的信息进行综合判断。对证据14，真实性没有异议，但对证明目的有异议，该协议确实是在周关洪律师的办公室签订的，当时协议形成了两份，���方签字时日期是空白的。周关洪律师当着双方的面签的日期。原审被告手上的这份是没有日期的。原审被告说不用填写的。原审被告提供的证据不能推翻是在2010年10月9日签订的事实。对证据15，真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据是复印件，不能达到证明目的。对证据16，真实性没有异议，对证明目的有异议。借条的形成，根据原审原告吴厚登提供的证据及原审被告金永俊的自认，是2010年11月9日，双方对款项进行结算，已付80万，尚欠350万。2010年12月20日，本案的原审原告支付10万现金给原审被告，原审被告出具了收条。在2010年12月27日，原审双方达成了由吴厚登代金永俊支付金旭明209万的本票，付现金6万元，截止12月27日原审原告吴厚登尚欠原审被告35万元。本案的原审原告吴厚登承诺为原审被告金永俊偿还贷款25万元。房屋的贷款是本案讼争的房屋作为抵押的。但原审被告金永俊怕原审原告吴厚登不还，要求原审原告吴厚登出具了两份东西。一份是25万元的借条，一份是10万元的欠条。作为原审原告吴厚登来说，实际上是欠对方35万元。所以就出具了35万元的欠条。对证据17，真实性没有异议，对证明目的有异议。周关洪律师陈述你们之间的事情是不清楚的。录音中没有认可交易金额是640万元，都是原审被告金永俊单方陈述。周关洪曾多次问交易的金额，原审被告金永俊回避，没有正面回答过。如录音资料第一页倒数20行，周关洪四次质问，原审被告金永俊没有正面回答；录音资料第二页，周关洪陈述知道的交易价额是430万元；金永俊的回答是的，认可430的交易款；录音资料第三页，周关洪陈述钱有没有付过是你们之间的事情，这并不能证明钱没有支付。对证据18，真实性没有异议，但鉴于原审被告金永俊没有列明证��目的，对证明目的没有办法发表质证意见。
原审被告周曼丽、金名源、吴美芳对上述证据均没有异议，也未提供证据。
结合原审原告的陈述、原审被告的答辩，以及双方对证据质证意见，本案事实的争议的焦点主要有：
第一，关于房地产绝买协议的形成时间
原审原告吴厚登认为本案房地产绝买协议的形成时间是2010年10月9日，也即房地产绝买协议落款时间，原审被告认为形成时间是2010年11月9日。对此，原审原告吴厚登提供了第二组证据中的1用以证明，四原审被告对协议中各自的签名或指印均没有异议，但对落款时间和房屋成交价款有异议，并提供了一份没有落款日期的房地产绝买协议，证明原审原告吴厚登在操作房屋买卖的时候并没有在协议中填写落款时间等。经比对两份房地产绝买协议，除原审被告持有的房地产绝买协议无落款时间外，其余内容完全一致���合议庭认为，两份协议同时形成，原审被告若对形成时间有异议，应在签订协议时即提出并作出修改，现原审被告并无证据证明协议形成时间是在11月9日，同时结合在（2012）金义民初字第445号案件中原审被告金永俊申请的该协议见证人金永强出庭作证的证词（其陈述协议签订时间是在2010年10月），本院认定房地产绝买协议的形成时间是在2010年10月9日。对原审原告吴厚登提供的第二组证据中的1和原审被告提供的房地产绝买协议除房屋价款以外的内容予以认定。
第二，已经支付的房屋价款
以下几笔价款双方无异议，且有证据支持，本院予以认定：
1、2010年11月9日的80万元，有原审原告吴厚登提供的了第二组证据中的3为证，原审被告庭审中对此予以认可的；2、2010年12月30日支付周桥梁的90万元，有原审被告提供的证据5、6，证据1的内容和原审原告吴厚登提供的第二���证据中的4的内容证明及以双方庭审陈述为证；3、2010年12月27日支付金旭明的210万元（209万元的本票和1万元现金），有原审原告吴厚登提供的第四组证据中的2、原审被告提供的证据7和8及双方庭审陈述为证。
另外，原审原告吴厚登主张①2010年12月20日支付现金10万元，②2010年12月27日支付金旭明的是215万元，其中现金是6万元，③2011年1月13日代原审被告金永俊归还银行贷款25万元。对支付金旭明的款项数额，因原审被告仅认可现金1万元，且原审原告吴厚登无其他证据支持，本院认定现金支付1万元；对2010年12月20日支付现金10万元，原审原告提供了第四组证据中的1以证明，该收条载明：“今收到吴厚登购房余款拾万（￥100000.00元），房价款已付清。具收人金永俊2010年12月20日。”对该证据，原审被告金永俊确认上述收条中的签名系其本人签署，但认为签名时仅有落款日期“2010年12月20日”及“具收人”字样，其余内容空白，并提出该证据内容与原审原告吴厚登提供了第四组证据中的3［该证据系原审被告在（2012）金义民初字第445号案件中提供法庭的］矛盾，在（2012）金义民初字第445号案件中原审被告用以反驳证明原审原告提供了第四组证据中的1，该欠条载明：“今欠金永俊人民币壹拾万元正（￥100000.00元）于东新屋村43幢5号房屋完成过户时付清。具欠人吴厚登2010年12月27日。”因原审原告吴厚登庭审确认尚欠房款10万元，且不论欠款数额多少，欠款未付清应是事实，而该收条中的“房价款已付清”的内容与2010年12月27日的欠条、证据16内容矛盾，故本院对原审原告提供的第四组证据中的1和原审被告提供的证据11（2010年12月27日的欠条）、证据16不予认定；对原审原告吴厚登提供了第四组证据中的3因双方均无异议，且该内容与房地产绝卖协议的付款时间和内容相符，本院予以认定。对2011年1月13日代原审被告金永俊归还银行贷款25万元款项性质的认定，原审原告吴厚登提供了第四组证据中的4，该证据应为机打件，其中手写部分应为添加，机打内容仅能反映交易金额25万元，交易时间为2011年1月13日等内容，无法证明原审原告吴厚登代原审被告金永俊归还银行贷款25万元的事实，对该证据机打部分真实性予以认定，但与本案不具关联性，对其证明目的也不认定。
第三，关于房屋的实际价款
本案协议约定房屋的价款是430万元，原审原告吴厚登认为该价款即为双方成交价，原审被告金永俊则认为房屋的实际价款是640万元，对此，原审原告吴厚登提供了第二组证据中的1、第三组证据（村委会证明）、第五组证据（病理检查报告单）、第六组证据（房地产估价报告），原审被告金永俊则提供了证据9（2012年2月10日录音资料）和10（通话详单）、证据13（2０12年2月25日手机短信）、证据15（房地产绝卖协议）、证据17（录音）和证据18（开庭笔录），试图用上述录音及短信等证明原审原告吴厚登尚欠其260万元房款的事实，加上之前欠原审原告吴厚登的80万元、支付周桥梁的90万元和支付金旭明的210万元，本案总价款应为640万元。对原审被告金永俊提供的证据，合议庭认为，①证据15（房地产绝卖协议）系案外人之间的房屋买卖合同，仅凭合同，无法认定其真实性；证据13（2012年2月25日手机短信）是针对原审原告吴厚登提供的第七组证据（手机短信通讯记录）的对话，该短信中，原审原告吴厚登向原审被告金永俊催要上述房屋的租金，原审被告金永俊则提出要原审原告吴厚登先付清26０万元及利息，原审原告吴厚登则表示有欠条就过来。本院对该证据真实性予以认定。录音���据9（2012年2月10日录音资料）和10（通话详单）及证据17（2012年3月6日录音），原审原告吴厚登虽对此真实性提出异议，但经法庭释明后并未申请鉴定，对其真实性予以认定；该证据中的第一次通话录音仅提到了办证、催款事宜，并未涉及具体款项数额；第二份录音中原审被告金永俊虽有提到260万元的事情，但原审原告吴厚登未予明确承认，且该录音资料的形成时间无法确定，综合分析录音资料和短信，无法认定尚欠原审被告260万元房款的事实，而且录音资料亦有矛盾之处。②在本院（2012）金义民初字第445号案件中，原审被告金永俊起诉要求原审原告吴厚登、季爱香支付房款260万元，系根据350万元的欠条扣除支付支付周桥梁的90万元得出来的，但有证据证明在2010年12月27日有支付金旭明的210万元，因此，上述原审被告金永俊提供的证据不足以证明原审原告吴厚登尚欠其260万元房款的事实，也就得不出房屋价款640万元的事实。现有证据只能按协议认定房屋的价款是430万元。对原审原告吴厚登提供的第二组证据中的1予以认定，对上述其他证据的证明目的不予认定。
第四，关于350万元欠条中落款处的“11”及欠条内容中“11”改为“12”是由原审原告吴厚登还是原审被告金永俊所为
该欠条系原审原告吴厚登于2010年11月9日出具，后交由原审被告金永俊持有。如果原审原告吴厚登要修改欠条上的内容，必须要到原审被告处拿到欠条，本院确定该欠条由谁改动的举证责任应由原审被告金永俊承担，现原审被告金永俊并不能举证证明欠条中的改动是由原审原告所为，应由原审被告金永俊承担举证不能的法律后果。故本院认定该欠条中的改动系由原审被告金永俊所为，该欠条落款日期为“2010年11月9日”，“于2010年11月底付清。”
合议庭对���他证据认证如下：
对原审原告吴厚登提供的第一组证据，四原审被告对此没有异议，本院予以认定。对原审被告金永俊提供的证据2，因系复印件，且原审原告吴厚登未予认可，对其真实性不予认可；证据3的真实性予以认定，但因该案已提起再审，对其合法性不予认定；证据4，双方对其真实性无异议，且与原审原告吴厚登提供的第七组证据（手机短信通讯记录）能相互印证，对其真实性予以认定；对证据11，各方当事人对此没有异议，本院予以认定，该10万元包括在2010年11月9日的80万元内已拆抵房款。
根据上述认证意见，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
金永俊系金名源、吴美芳的儿子，与周曼丽系夫妻关系。2006年6月，金永俊经审批取得90㎡建房用地，金名源、吴美芳经审批取得54㎡建房用地。2007年12月21日，被告金永俊取得（2007）义规证字第4719号建设工程规划许可证，其中载明：建设单位为“金永俊”，建设项目名称为“旧村改造”，建设位置为“江东东新屋村”，建设规模为“43幢90平方米，地上四层，地下一层”；被告金名源取得（2007）义规证字第4720号建设工程规划许可证，其中载明：建设单位为“金名源”，建设项目名称为“旧村改造”，建设位置为“江东东新屋村”，建设规模为“43幢54平方米，地上四层，地下一层”。之后，被告金永俊在上述建房用地上建成四间地上四层半、地下一层房屋。
2010年10月9日，金永俊、周曼丽、金名源、吴美芳（甲方）与吴厚登（乙方）签订《房地产绝卖协议》一份，其中载明：“甲方因资金周转需要，经与乙方协商，决定将座落于义乌市江东街道东新屋村43幢5号（旧村改造安置房）四间五层半（含地下室）房屋绝卖归乙方，具体协议如下：1、绝卖房地产座��于义乌市江东街道东新屋村43幢5号，建筑占地面积144平方米，房屋结构为四间五层半（含地下室）。2、绝卖价款总计430万元（肆佰叁拾万元整），于本协议签订生效时付420万元（肆佰贰拾万元整），在房地产可以办理过户手续时付10万元（拾万元）。3、自本协议签订生效时开始，上述房地产即归乙方所有，并管理使用。4、房地产过户所产生的一切费用由乙方承担。5、甲方保证上述房地产产权清晰，协议签订前因房地产而产生的债权债务由甲方承担。6、甲、乙双方必须严格履行本协议，否则应按绝卖价款的30%支付违约金，且违约方有义务继续履行本协议。7、本协议经甲、乙双方签字即生效，不得反悔。”之后，吴厚登向金永俊方支付购房款380万元。2010年12月6日，为解决金永俊（乙方）住房问题，吴厚登（甲方）与金永俊（乙方）签订了一份租赁合同，由金永俊承租上述房屋，租期10年，从2011年3月1日至2021年2月28日止，租金每年13万元，提前一个月付清。该房屋现仍由金永俊、周曼丽租住使用，租金未付。房屋至今未取得权属的初始登记。
另，在本案作出原审判决之后，金永俊于2012年2月20日以吴厚登、季爱香为被告提起房屋买卖合同诉讼，认为，吴厚登、季爱香向其购买上述房屋，尚欠房款350万元，约定于2010年12月底前付清，后由吴厚登以借款形式代其支付周桥梁90万元，尚欠260万元，诉请吴厚登、季爱香支付价款260万元及利息。
本院认为，原审原、被告之间就江东街道东新屋村43幢5号房屋签订的《房地产绝卖协议》，签约双方明确、买卖标的物明确、数量明确，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应确认有效。双方对价款的争议，以及是否实际履行、适当履行均不影响合同的效力。因涉案房屋尚未取得初始权属证书，原审原告吴厚登诉请确认该房屋归其所有及要求原审被告协助办理过户手续与法不符；同时，原审原告吴厚登与原审被告金永俊、周曼丽已就上述房屋签订有房屋租赁合同，在该租赁合同未被确认无效或解除的情况下，原审被告金永俊、周曼丽有权依据合同占有使用该房屋，原审原告吴厚登要求原审被告金永俊、周曼丽移交房屋的请求与法无据，不予支持。综上，原审认定事实部分有误，应予纠正，但裁判结果并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条和第一百三十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决���下：
维持本院（2010）金义廿三里民初字第237号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费41200元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴','2018-09-27
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