山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁08民终1997号
上诉人（原审原告）：汪某，女，1958年2月20日出生，汉族，住山东省金乡县。
委托代理人（特别授权）：李娟，山东文思达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金乡县金百润购物有限公司，住所地金乡县城中心街中段南侧。
法定代表人：潘秀光，总经理。
被上诉人（原审第三人）：金乡县海川商场业主管理委员会，住所地金乡县海川商场二楼。
负责人：宋新伟，主任。
二被上诉人委托代理人：任东伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。
上诉人汪某因恢复原状纠纷一案，不服金乡县人民法院（2017）鲁0828民初3827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人汪某上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、案涉商铺是独立的物，具有独立的使用价值，一审判决认定案涉商铺不能单独使用是错误的。首先，上诉人购买的案涉商铺在商品房买卖合同及房产证的平面图中界址清楚，与商场公共区域相通，交通便利，具备独立的使用价值，能够登记为特定业主所有，可以在法律上与其他商铺区分开，足以证明其构成独立的物。其次，从上诉人及被上诉人提交的现场照片可以看出，尽管案涉房屋没有按照约定设置墙壁与商场其他部分分隔，但商铺四周地面铺设着黑色地砖并标注有商铺编号，能够从外观上与其他区域明显的区分开来，且黑色地砖围绕的区域与商品房买卖合同、房产证中的平面图完全一致，商铺的位置、面积都是具体、明确的，紧邻公共通道且有独立电表，具有构造上、利用上的独立性。再次，上诉人及被上诉人提交的委托经营合同中约定：合同期满物业公司应当按时交回该商铺的经营权，如果物业公司愿意继续经营且上诉人未提出书面反对意见的，双方要另行协商续签委托经营协议。该约定也可以证明案涉商铺是独立的，能够单独经营，具有独立的使用价值，业主们可以自主经营。二、上诉人对案涉商铺享有绝对的、排他的所有权，一审判决认定上诉人行使权利必须符合其他业主的整体意志是错误的。上诉人购买了金乡县海川房地产开发有限公司开发的案涉商铺，与开发商签订了《商品房买卖合同》，依据合同约定足额交纳了所有购房款，案涉商铺已经办理产权证书，确权在上诉人名下，是上诉人的合法财产，上诉人对其享有所有权。《中华人民共和国宪法》第十三条明确规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。《中华人民共和国物权法》第四条也明确规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定：民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。因此，所有权是一种绝对的、排他的权利，他人不得随意侵犯。虽然上诉人购买的商铺是产权式商铺，产权式商铺的业主享有的是建筑物区分所有权，包括对专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权，但商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，根据《物权法》第七十条、第七十一条的相关规定，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益以及事实上和法律上的处分权。因此，上诉人对其专有部分的所有权是绝对的、排他性的权利，专有部分自主经营或是委托经营应当属于上诉人自主决定的事项，不受其他业主的限制。三、被上诉人金乡县海川商场业主管理委员会（以下简称业主管理委员会）在未经上诉人同意的情况下擅自出租上诉人的商铺，已经侵犯了上诉人对专有部分的所有权。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，业主的共同决定权应限于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，业主专有部分的物权行使，不属于共同决定的范围。被上诉人业主管理委员会与该商场的大部分业主均签有委托经营合同，说明业主管理委员会明知自己的管理权限和范围，明知对外出租业主的专有部分应当征得业主的同意或授权。而一审法院却在上诉人未委托经营的情况下认定业主管理委员会的行为不具有侵权性，明显违反法律规定，擅自扩大了业主管理委员会的管理权利。其次，本案上诉人对其购买的商铺享有全面的、完整的所有权，上诉人可以自主决定其经营方式。我国《物权法》第七十一条虽然对业主专有权作了限制性规定，但对业主专有权的限制仅体现在对专有部分的利用不得损害建筑物整体或其他专有部分的安全、不得危害共同的生活秩序等，对专有部分所有权的限制不能随意扩大，如果不允许上诉人自主决定经营方式，实际就以所谓的共同管理之名剥夺了上诉人对自己商铺利用的权利，侵害了上诉人的所有权，实属舍本逐末。四、被上诉人金乡县金百润购物有限公司（以下简称金百润公司）使用上诉人商铺没有合法依据。首先，业主管理委员会仅对共有部分和共同管理事项有权对外签订合同，对业主专有部分必须征得业主本人的同意，而被上诉人金百润公司与业主管理委员会签订的租赁合同中也强调，业主管理委员会应保证对租赁商铺取得相应权利，说明金百润公司明知业主管理委员会应当取得上诉人的授权且有义务核实是否取得相应授权。金百润公司在业主管理委员会不能提供上诉人授权经营证据的情况下仍然和业主管理委员会签订租赁合同，占有、使用上诉人的商铺已经构成侵权。其次，上诉人在金百润公司准备对商场进行装修之前多次找到金百润公司，明确告知其使用自己的商铺应与自己签订租赁合同，但金百润公司置之不理，仍然强行装修、占有、使用，因此，金百润公司对侵权事实是明知的，且侵权行为一直存在，上诉人基于对案涉商铺享有的所有权要求其将商铺恢复原状并赔偿占用期间给上诉人造成的所有损失合情、合理、合法。五、上诉人自主经营并不影响其他业主的合法权利。上诉人要求收回商铺经营权并不是不服从业主管理委员会的管理，而仅仅是要求自主行使对自己所有的商铺租赁期限、租金数额或自主经营的决定权，这是上诉人基于所有权所享有的最基本的权利。上诉人收回商铺经营权后，一定会服从业主管理委员会对整个商场经营定位、业态布局、装修风格的统一管理，按时交纳各种物业管理费用，不会对其他业主的合法权利造成任何影响。综上所述，一审判决认定事实严重错误，被上诉人在未取得上诉人授权和同意的情况下擅自占有、使用上诉人商铺没有合法依据，应当依法向上诉人承担侵权责任。请求二审法院查清案件事实后依法予以改判。
被上诉人金乡县金百润购物有限公司答辩称，一、答辩人依据租赁合同而合法使用涉案不动产，不存在侵害上诉人权益的事实，上诉人陈述答辩人使用商铺没有合法依据的上诉理由不能成立。（1）答辩人和上诉人所属的金乡县海川商场业主管理委员会及业主代表签署租赁合同，答辩人已经按照合同约定支付租赁费用，对涉案房产享有合法的租赁权，不存在侵犯上诉人权益的事实。（2）在收到本案一审诉状之前，上诉人也从来没找过答辩人说存在产权纠纷，不同意出租等事项，答辩人之前也不认识上诉人。答辩人是与业主委员会及业主代表商议合同事宜。因为该商场涉及四百多个业主，答辩人不可能和每个业主谈合同事项，这既不符合实际也不符合日常交易规则。（3）签订的租赁合同中，合同的一方为金乡县海川商场业主管理委员会，该合同属于业主委员会对外作出的决定，其合同效力当然及于上诉人，另根据《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，由上诉人所属的业主委员会对外签署的租赁合同对上诉人具有合同约束力。二、即便是金乡县海川商场业主管理委员会没有取得上诉人的授权，答辩人与金乡县海川商场业主管理委员会签订的房产租赁合同仍然合法有效。金乡县政府及金乡街道相关领导多次协助海川商场的全体业主召开业主大会，并确定了的商场整体出租的招商方案及招商后的租金分配方案。另外，该商场业主所有的空间没有进行隔断，是一个整体，无法分割使用，不具备独立的使用价值，在此条件下，将商场整体出租无疑是能够较好发挥物的效用的选择。这样不仅符合大多数业主的利益，也并不损害上诉人的合法权益。基于以上，答辩人在金乡县政府及金乡街道相关领导的撮合下，答辩人才与代表所有业主的金乡县海川商场业主管理委员会签订的租赁合同，答辩人完全有理由相信金乡县海川商场业主管理委员会具有相应代理权限，根据《民法总则》第172条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。答辩人与业主委员会签订的租赁合同合法有效。三、答辩人不同意上诉人收回商铺并自主经营，假如上诉人收回商铺，将会严重影响答辩人的经营，也会导致答辩人与业主委员会签订的租赁合同无法履行。答辩人与业主委员会签订的租赁合同租赁期限是15年，合同约定了高额的违约金，并且为了运营商场，答辩人已经投入了1800余万元的装修改造费用，如果上诉人强烈要求返还租赁物的话，应赔偿答辩人的装修损失1800万元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人金乡县海川商场业主管理委员会答辩称，一、涉案不动产与其他业主的不动产没有隔断，是一个整体，不具有独立使用价值。（1）一审被告向法庭提交的现场照片可以明显看出，上诉人的不动产与其他业主的不动产是一个大通场，没有任何立体上的墙或隔断与商场其他部分分隔，这一点，上诉人在上诉状中也是认可的。（2）包括上诉人在内的该商场的所有的业主，在购买不动产之初都明知所购买的商铺为统一整体、没有物理分隔的产权式商铺，不是独立的商铺，四面没有墙，没有对外独立的大门，不具有构造上和利用上的独立性。从购买之初都是交给委托方统一经营使用，而非由业主自己独立使用。（3）该商场的水、电、消防、空调等设施均是统一验收、管理及维护，都无法让单个业主单独使用及维护，从这一点上也可以看出涉案不动产不具有独立使用价值。二、答辩人是依照法律程序经全体业主同意依法成立的业主管理委员会，为维护业主的权益，有权代表业主对外签订合同。对外整体出租的方案，系全体业主经表决后形成的有效决议，非经法定程序不得撤销。答辩人是在2013年4月13日经选举成立，并在金乡县城市住宅小区物业管理办公室办理了备案手续，2014年4月19日，经金乡街道西城管委会及金山社区组织，召开海川商场业主大会，选举于新生、毕先林、张传平、吕爱英、周光华、宋新伟、黄德峰、尚新颖为业主代表，并延续至今。业主代表的职责包括代表全体业主对外签署租赁合同。2016年2月20日，由金乡县政府、金乡街道的相关负责人和海川商场业主代表，在金乡县街道金山社区召开会议，共同决定将海川商场整体出租的方案，并形成金乡县人民政府金政纪【2016】3号会议纪要。2016年5月份，由金乡街道、商务局的相关负责人的协助下，在金乡县富康大酒店召开全体业主大会，业主同意海川商场整体出租的方案。三、即便上诉人对涉案商铺享有所有权，其权利的行使也应遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。（1）在该商场出租给金乡县金百润购物有限公司之前，因无人经营，商场闲置，全体业主无任何租金收入。（2）经金乡县海川商场大多数面积业主同意，以答辩人的名义将商场整体出租给金乡县金百润购物公司进行经营，不仅盘活了商场，还使全体业主取得了收益，该出租行为没有损害上诉人的利益。（3）上诉人要求返还商铺的行为会严重影响商场整体功能的发挥，使答辩人无法继续履行与金乡县金百润购物有限公司签订的租赁合同，这样，无疑会损害其他业主的权利，还造成社会财富的巨大浪费，不利于商场及社会经济发展。（4）如果上诉人置其他400多户业主的利益于不顾，仍要一意孤行，造成金百润商场的合同及装修损失应由上诉人自行承担，400多户业主的租金损失也应由上诉人承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人汪某向一审法院起诉请求：1、判令被告停止侵害、恢复原状，并赔偿给原告造成的损失（自2017年1月1日起至被告返还房屋之日止，按每平方米7元/天计付，暂计20000元）；2、诉讼费用由被告负担。
一审法院审理查明，2010年9月14日，原告汪某和金乡县海川房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于金乡县城区海川广场的铺面一处。2011年12月14日，原告办理了上述铺面的房屋所有权证（编号为金乡县房权证金字第××号），该房屋所有权证载明的房屋规划用途为商业，建筑面积为49.6平方米，幢号为0001号，房号为A46，该铺面的地板上标注了A46字样，四周未设置墙壁或隔断，与相邻铺面相通。金乡县海川商场地下一层现已改造为地下停车场，地上1-4层的经营铺面没有进行物理隔离，是一个整体，共有经营铺面445户。2010年9月14日，原告（甲方）汪某曾与金乡县嘉盛物业管理有限公司（乙方）签订海川广场铺面委托经营合同一份，双方约定：原告将案涉铺面的经营权委托给金乡县嘉盛物业管理有限公司经营，期限自2010年12月31日至2012年12月31日，合同期满后，甲方收回铺面经营权，并保证期满后仍然必须遵守乙方对商业区域的统一经营管理，经营内容必须符合乙方的业态划分规定。对于经营定位、装修布局等需要整个商业区域统一模式的，甲方应当服从乙方的要求。上述期间的租金已折抵了原告相应数额的购房款。2013年1月1日至2014年8月份、2015年10月份至2016年12月份，包括案涉铺面在内的海川商场因无人租赁经营曾一直闲置。另查明，2013年4月13日，金乡县海川商场业主管理委员会经选举成立，并在金乡县城市住宅小区物业管理办公室办理了备案手续。2016年11月6日，第三人金乡县海川商场业主管理委员会（甲方）与被告金乡县金百润购物有限公司（乙方）签订房产租赁合同一份，甲方将金乡县海川广场负一层至四层租赁给乙方使用，其中包括原告购买的上述铺面。双方约定的租赁期限自2017年1月1日起至2031年12月31日止，租赁期限为15年，双方约定第一年租金2000000元，第二年租金2000000元，第三年租金3000000元，第四年开始，租金在3000000元的基础上每三年递增百分之五。被告金乡县金百润购物有限公司已支付了2017年度、2018年度的租金各2000000元，其中2018年度的租金已有425户铺面业主办理了领款手续。由于原告不同意上述租赁经营方式，拒绝领取相应租金，双方由此产生纠纷。2017年12月18日，金乡县金乡街道金山社区居民委员会出具情况说明，内容为：“情况说明金乡县海川商场业主管理委员会于2013年4月13日成立，并选举第一届业主委代表。2014年4月19日，经金乡街道西城管委会及金山社区组织，召开海川商场业主大会，选举于新生、毕先林、张传平、吕爱英、周光华、宋新伟、黄德峰、尚新颖为业主代表，并延续至今，业主代表的职责包括代表全体业主对外签署租赁合同。2016年2月20日，由时任金乡县副县长杨凯主持，金乡县政府办公室、商务局、金乡街道的相关负责人和海川商场业主代表，在金乡街道金山社区召开会议，共同决定将海川商场整体出租的方案，并形成金乡县人民政府金政纪【2016】3号会议纪要……2016年10月19日，在金乡街道金山社区，由赵红波书记协助召开业主代表会议，于新生、毕先林、张传平、吕爱英、周光华、宋新伟、黄德峰、尚新颖八名代表在金乡街道金山社区，共同决定将海川商场出租给南通的一家公司。2016年11月5日，金乡县海川商场业主管理委员会与朱清强、潘秀光签订租赁合同。2016年11月16日，由海门大润发超市有限公司盖章确认，后由金乡县金百润购物有限公司盖章确认。租金收具由金乡县商务局出具，租金收入由金乡县商务局监管并发放，其余业主在领取租金收益时在租赁合同背面签字确认。以上情况属实2017年12月18日（金乡县金乡街道金山社区居民委员会印章）。”
一审法院认为，原告汪某与金乡县海川房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买了案涉铺面，并办理了房屋所有权证和国有土地使用证，原告系案涉铺面的合法所有权人，其享有的是建筑物区分所有权。原告与金乡县嘉盛物业管理有限公司签订海川广场铺面委托经营合同后，曾以折抵购房款的形式领取了两年租金，后因无人经营，案涉铺面闲置多年。2016年11月份，第三人金乡县海川商场业主管理委员会与被告金乡县金百润购物有限公司签订房产租赁合同后，案涉铺面重新开始正常经营，包括原告在内的445处铺面业主均可按照购买铺面时的房款所占比例领取相应租金。由于案涉铺面所在的金乡县海川商场是由445处铺面形成统一的整体，没有物理分隔，为产权式铺面。所有权人对该种铺面享有的所有权不能等同于独立商铺。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他铺面业主的整体意志。现金乡县海川商场大多数面积的业主同意第三人金乡县海川商场业主管理委员会将金乡县海川商场整体出租给被告金乡县金百润购物有限公司进行经营，且目前亦处于正常经营中。第三人金乡县海川商场业主管理委员会的出租行为并未损及原告汪某的利益，反而盘活了包括案涉铺面在内的整栋商场。此外，第三人金乡县海川商场业主管理委员会的出租行为亦得到了大部分业主的同意，第三人金乡县海川商场业主管理委员会未拒绝向原告支取其应得的租金收益，故第三人金乡县海川商场业主管理委员会的行为不具有侵权性。因此，原告要求被告停止侵害并赔偿损失的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”原告汪某要求返还案涉铺面的行为会影响商场整体功能的发挥，使第三人金乡县海川商场业主管理委员会无法继续履行与被告金乡县金百润购物有限公司签订的租赁合同，被告金乡县金百润购物有限公司无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管原告汪某拥有案涉铺面的所有权，但其要求恢复原状的请求，本院不予支持。被告金乡县金百润购物有限公司使用包括案涉铺面在内的整栋商场，有其与第三人金乡县海川商场业主管理委员会签订的合同为依据，被告金乡县金百润购物有限公司的使用不违反法律规定，应受法律保护。原告要求被告金乡县金百润购物有限公司恢复原状交还案涉铺面，没有合同依据及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告汪某的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告汪某负担。
上诉人汪某在二审中提交如下证据，一、海川商城大部分业主的表决书一份、致市委市政府的一封信、罢免业主管理委员会的声明一份、海川商城经营发展意见表决书、海川商场运营管理方案一份。证明海川商城的大部分业主均想收回商铺自主经营。两被上诉人在明知广大业主不同意整体出租的情况下，仍然强行签订了租赁合同，损害了广大业主的合法权益。二、照片四张，证明上诉人多次与两被上诉人进行沟通协商并且向两被上诉人送达了声明，要求被上诉人金百润与自己签订租赁合同，但金百润仍然与业主委员会签订合同交付租金并且装修入住，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人对上诉人提交的以上证据经质证认为不是新证据，且已有440户业主领取了2017年至2018年租赁费，不能证明上诉人的主张。
二审查明的其它事实与一审查明的相一致。
本院认为，上诉人提起上诉，请求被上诉人将其拥有所有权的商铺恢复原状并赔偿占用期间的损失，针对上诉人的该上诉请求，经本院审查，2010年9月14日，上诉人购买了金乡县城区海川广场的铺面一处。2011年12月14日，上诉人办理了上述铺面的房屋所有权证（编号为金乡县房权证金字第××号），该房屋所有权证载明的房屋规划用途为商业，建筑面积为49.6平方米，幢号为0001号，房号为A46，该铺面的地板上标注了A46字样，四周未设置墙壁或隔断，与相邻铺面相通。现海川广场地上1-4层的经营铺面没有进行物理隔离，是一个整体，共有经营铺面445户。2013年4月13日，金乡县海川商场业主管理委员会经选举成立，并在金乡县城市住宅小区物业管理办公室办理了备案手续。2016年11月6日，被上诉人金乡县海川商场业主管理委员会与被上诉人金乡县金百润购物有限公司签订房产租赁合同，将金乡县海川广场负一层至四层租赁给金乡县金百润购物有限公司使用，其中包括上诉人购买的铺面。对于以上事实，双方当事人均没有异议。
经审查，金乡县海川商场是由445处铺面形成的统一整体，没有物理分隔，为产权式铺面。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他铺面业主的整体意志。现金乡县海川商场大多数面积的业主同意被上诉人金乡县海川商场业主管理委员会将金乡县海川商场整体出租给被上诉人金乡县金百润购物有限公司进行经营，该出租行为得到了大部分业主的同意，盘活了包括案涉铺面在内的整栋商场，现已有440户业主领取了2017年至2018年租赁费，上诉人在二审中提交的证据不能证明上诉人的主张。上诉人作为幢号为0001号，房号为A46号铺面的产权所有人，可以取得其应得的租金收益，金乡县海川商场业主管理委员会的出租行为未损及其利益。综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人汪某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张阿梅
审判员 王衍琴
审判员 张 婕
二〇一八年五月八日
书记员 翟梦若