广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5880号
上诉人（原审被告）：钟某，住广东省广州市天河区。
上诉人（原审被告）：罗某，住广东省兴宁市。
两上诉人共同委托代理人：杨佰强、曾建新，广东禹优律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某，香港特别行政区居民，住广东省广州市。
被上诉人（原审原告）：陈某，香港特别行政区居民，住广东省广州市。
两被上诉人共同委托代理人：钟旭娜、江永能，广东南国德赛律师事务所律师。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省越秀区。
上诉人钟某、罗某因与被上诉人张某、陈某及原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月29日，钟某、罗某（甲方、卖方）与张某、陈某（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》（以下称买卖合同），合同首部载明甲方联系地址：广州市xx区南贤大街27号804房。合同约定：（第一条房地产权属情况）1、房地产地址广州市天河区汇景南路283号1301房（以下简称涉案房屋）……6、房屋共有情况：共同共有，共有人钟某、罗某同意出售房屋并放弃优先购买权；7、该房地产存在抵押等他项权利情况；8、该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（1）不带家私家电；（2）目前有租约，因双方租约未达成共识，在过户后若乙方不愿续租，再协商；（3）甲乙双方约定在过完户之后的一个月内将户口迁出（手写）。（第二条计价、价款）该房地产按整套出售并计价，总成交价为700万元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用。（第三条付款）甲乙双方一致同意由乙方按涂销抵押一次性付款支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时间向银行偿还贷款。（1）签订本合同时支付50万元作为定金；（2）本合同签订后5天内支付楼款（含定金）210万元，该款双方约定在2013年9月30日前支付给甲方；（3）部分楼款250万元，该款双方约定一方在2013年10月30日前支付给甲方；（4）于交易过户完成当天付清楼价余款240万元，该款双方约定乙方在2013年11月30日前支付给甲方，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。（第四条交楼时间和交接手续）1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2、甲方应在【该房地产正式交付使用前】甲方收齐房款当天（手写），交清所有该房地产在收楼前发生的欠费及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。3、该房地产已交存物业专项维修资金，甲方同意将专项维修资金账户中的结余款随房屋所有权同时过户给乙方。乙方应办理完该房地产交易过后户的10日内，持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续。该房地产尚未交存物业专项维修资金，由乙方按国家、省、市物业专项维修资金的有关规定交存。（第五条产权转移登记）按本合同有关规定执行办理产权转移登记。（第九条延期交房的违约责任）甲方如未能按合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。（第十一条延迟办理产权登记的违约责任）如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。（第十五条送达约定）合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。（第十六条其他约定）1、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。2、甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。3、关于合同第四条约定的物业专项维修资金，如该房地产已交存物业专项维修资金，资金账户结余款以账户实际金额为准，双方不得以金额有异为由要求对方补差价……5、如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。6、目前有租约，因双方租约未达成共识，在过户后，若乙方不愿续租，解除租约的违约金由甲方承担。7、双方约定甲方在2013年10月30日收到第二笔款250万元当天去银行办理涂销抵押手续。（第十七条）本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
2013年8月30日，罗某出具《收款收据》，载明收取张某、陈某楼款定金50万元。2013年9月29日，陈某向罗某转账汇款160万元；2013年10月25日，罗某出具《收款收据》，载明收取张某、陈某楼款首期160万元。2013年10月23日，张某向罗某转账汇款250万元；2013年10月25日，罗某出具《收款收据》，载明收取张某、陈某楼款首期250万元。2013年12月5日，张某向罗某转账汇款240万元；罗某出具《收款收据》，载明收取张某、陈某楼款尾期楼款240万元。至此，钟某、罗某已收齐涉案房屋全部房款700万。
2013年12月5日，钟某、罗某（甲方、卖方）、张某、陈某（乙方、买方）、中原公司（丙方、房地产中介服务机构）就涉案房屋签订了《广州市存量房买卖合同》，该合同首部载明甲方的联系地址为广州市xx区南坚大街27号804房，该合同约定涉案房屋的成交价格为3727000元等内容。
2013年12月11日，涉案房屋转移登记至张某、陈某名下（提交的《房地产登记簿查册表》载明涉案房屋的建筑面积为213.3153平方米）。
2013年12月18日，中原公司向钟某、罗某两次邮寄发出《履约通知函》【第一次邮寄地址为天河区汇景新城龙熹山E1区A2栋2902房（称龙某E1区A2栋为开发商自编的，该地址实际与钟某户籍地一致），该邮件由本人签收；第二次邮寄地址为广州市xx区南坚大街27号804房，该邮件投递不成功，退回寄件人】，称钟某、罗某经中原公司的介绍，与张某、陈某签署了涉案房屋的买卖合同。签订合同后据中原公司了解，原双方于2013年12月5日办理了涉案房屋的过户递件手续。根据合同约定，钟某、罗某应于收齐楼款当天将涉案房屋交付给张某、陈某，但当天钟某、罗某仅将涉案房屋的钥匙交付中介营业员，提出让营业员陪同张某、陈某验楼，而并未与张某、陈某共同办理涉案房屋的交接手续。根据张某、陈某付清楼款后，钟某、罗某应于当天将物业交付给买方，但钟某、罗某仅将物业的钥匙交付中原公司营业员，提出让中原公司营业员陪同买方验楼，当晚中原公司陪同张某、陈某验楼时，张某、陈某发现签订合同时房屋的现状与当天的现状存在很多不相符的地方。为此，张某、陈某提出要求钟某、罗某将涉案房屋恢复原状，并应及时与其共同办理涉案房屋的验收交接手续。但其后，经中原公司多次致电钟某、罗某，提请钟某、罗某与张某、陈某共同协商以解决收楼问题，但钟某、罗某以涉案房屋出售不带家私家电，原租客拆走家电为由拒绝协商处理。中原公司要求钟某、罗某于2013年12月22日前协同张某、陈某办理涉案房屋的交接手续，并就已拆除的房屋配套设施与买方进行妥善协商解决。
2014年1月24日，中原公司再次向钟某、罗某邮寄发出《善意提请履约的通知函》（邮寄地址为天河区汇景新城龙熹上E1区A2栋2902房，该邮件投递不成功，退回寄件人），称钟某、罗某将涉案房屋钥匙交付予中介人员并不视同钟某、罗某委托中介人员或中介公司与张某、陈某办理涉案房屋交接手续，买卖双方均应互相配合办理涉案房屋的交接并签订交接文件。另据张某、陈某及中介人员表示，涉案房屋现时的现状与签约时的现状并不相符，钟某、罗某将发展商原配置的入墙装修进行了破坏，张某、陈某向某、罗某提出需恢复原状。另中介营业员表示，钟某、罗某在签约前及签约时曾多次提及涉案房屋保养得很好，钟某、罗某将按照签约时的现状交付涉案房屋予张某、陈某使用。但经中原公司多次催促，钟某、罗某至今仍未与张某、陈某办理涉案房屋的交接手续，也未就涉案房屋的交付与张某、陈某进一步协调解决。另外，涉案房屋至今没有配合张某、陈某办理物业维修基金的过户手续，令该交易的后续工作未能及时完成。中原公司要求钟某、罗某于收到本函之日起的两日内就涉案房屋的交接及物业维修基金过户等事宜协同张某、陈某办理相关手续。
2014年1月24日，张某、陈某委托代理人向钟某、罗某邮寄发出《律师函》（收件地址为广州市xx区南坚大街27号804房，该函投递不成功退回），称合同签订后，张某、陈某在双方办理涉案房屋的过户递件手续当天如期付清了全部楼款。现涉案房屋的权属人已经变更为张某、陈某。付清楼款当天，张某、陈某要求按合同约定办理交付涉案房屋手续，但钟某、罗某拒绝。中原公司的经办人在未有受到张某、陈某委托收楼的情况下，接收了钟某、罗某的钥匙，提出陪同张某、陈某收楼。张某、陈某按合同约定查验物业，发现房屋增设物及附和装饰装修物等房屋配套设施被恶意破坏，目前房屋现状与签订合同前由双方确认房屋状况存在很多严重不相符的地方，且房屋天花、墙体、固定附着物以及全屋中央空调、开关、紧急呼叫报警及监控系统等被恶意拆除、破坏。张某、陈某继续多次催促要求钟某、罗某履行合同的约定办理上述手续，但钟某、罗某继续拒绝主动履行合同义务。张某、陈某亦多次催促要求中介方协助配合处理涉案房屋被恶意破坏事宜，但一直未有有效处理结果。同时，钟某、罗某在合同履行期间，多次拖延履行合同约定的义务：迟延办理赎契、过户手续，交付维修资金卡、协助办理维修资金过户等手续。根据双方签订的合同约定，理应向张某、陈某支付迟延履行合同的违约金。张某、陈某要求钟某、罗某于收到本函后两日内以书面形式向张某、陈某说明情况，并依照合同约定办理涉案房屋交楼手续及支付迟延违约金。
张某、陈某于2014年1月26日提起诉讼，请求判令:1、钟某、罗某立即将广州市天河区汇景南路283号1301房房屋以完好的房屋状态（恢复原状）并交清所有该房在收楼前发生的欠款及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）后交付张某、陈某管业，交付时不得损坏房屋装修和结构；2、钟某、罗某立即向张某、陈某支付迟延交房的违约金【以购房款700万为本金，按每日0.05%的标准，自2013年12月6日起计至上述房屋达到约定的完好交付条件（恢复至签订合同时房屋的原状）并实际交付之日止】；3、钟某、罗某立即向张某、陈某支付迟延履行合同其他义务的违约金共105000元（包括办理赎契的违约金、迟延办理过户的违约金、户口迁出手续的违约金）；4、钟某、罗某向张某、陈某交付上述房屋维修资金卡，并协助办理维修资金过户手续，承担迟延履行上述义务的违约金（以购房款700万为本金，按每日0.05%的标准，自法院裁决之日起计至实际交付并协助办理维修资金过户手续之日止）。5、本案诉讼费由钟某、罗某承担。
张某、陈某于2015年1月5日庭审中申请将第1项诉讼请求“判令钟某、罗某立即广州市天河区汇景南路283号1301房房屋以完好的房屋状态（恢复原状）交付张某、陈某管业，交付时不得损坏房屋装修和结构”变更为：钟某、罗某立即将广州市天河区汇景南路283号1301房房屋交付张某、陈某管业，钟某、罗某承担上述房屋修复费用（以法院指定的评估公司作出的评估报告为参考依据）。
钟某、罗某辩称：一、涉案房屋买卖合同约定是不带家电，关于涉案房屋的交付约定不明确。二、2013年8月29日签订存量房买卖合同时张某、陈某及中原公司均已到现场察看房屋。在2013年12月5日在房地产交易中心签订广州市存量房买卖合同之前，与中原公司已经察看房屋，在此合同中已经明确对房地产坐向、面积、装修、周边环境等均予以认可。在2013年12月5日已经将房屋钥匙交付给中原公司，中原公司及收取钥匙后就表示对涉案房屋交付现状没有异议。交付钥匙后如果房屋发生其它情况，与没有关系。中原公司是委托的，并支付了中介费，其有能力及权利实现交付房产的目的。
中原公司称：一、诉讼请求没有要求我方承担责任，我方对张某、陈某的诉讼请求没有意见。二、在交易过程中张某、陈某与钟某、罗某均未委托我方代为收楼、交楼。按照交易习惯买卖双方办理完房屋交易后，应由双方办理房屋交接。
2014年8月7日，原审法院组织各方当事人勘查现场，涉案房屋存在中央空调整体被拆除，门禁系统、灯具被拆除，主卧卫生间浴缸、马桶被挖走，水管、墙壁多处遭破坏等问题。后依张某、陈某申请，原审法院通过摇珠方式选定广东诚安信工程造价咨询有限公司（以下简称诚安信公司）对涉案房屋内部装饰物、装修遭受破坏的损失及恢复费用造价评估。
2015年5月6日，诚安信公司作出《广州市天河区汇景南路283号1301房内部装饰物、装修遭受破坏的损失及恢复费用工程造价鉴定报告》，载明鉴定情况：1、工程量根据张某、陈某编制的《汇景新城上城勋堡C座1301房房屋被损毁后必需申请评估的项目说明》，现场对说明中的项目进行测算修复费用，结合法院提供的图纸作为辅助；2、由于本项目在现场勘察过程中，钟某、罗某提出不同意按张某、陈某编制的《汇景新城上城勋堡C座1301房房屋被损毁后必需申请评估的项目说明》进行评估，至于是否同意评估项目由法院裁定，本次只是鉴定评估项目的造价；3、根据计价规定，勘察基准日（2015年2月2日）计价套用的人工、机械、材料价格执行2014年第四季度的广州市有关价格文件，不足部分按市场询价。诚安信公司并作出结论：本标的物鉴定工程造价（含规费及税费）：236787.79元。鉴定报告后附《单位工程鉴定造价汇总表》载明：1、分部分项合计222110.67元（包括1.1拆除工程1842.39元、1.2天棚吊顶工程18401.38元、1.3中央空调82178.94元、1.4墙面扇灰工程6769.2元、1.5门窗工程3797.99元、1.6大理石工程300.09元、1.7安装工程20928.53元、1.8其他工程87892.15元），2、措施合计6271.35元（包括2.1安全防护、文明施工措施项目费6271.35元），3、其他项目，4、规费228.38元，5、税金（分部分项合计+措施合计+其他项目+规费）8177.39元，6、总造价（分部分项合计+措施合计+其他项目+规费+税金）236787.79元。鉴定报告后附《分部分项工程鉴定造价表》载明：拆除工程1842.39元、天棚吊顶工程18401.38元、中央空调82178.94元、墙面扇灰工程6769.2元、门窗工程3797.99元、大理石工程300.09元、安装工程20928.53元（线槽1189.74元、电气配线824.96元、插座面板372.57元、电视墙壁灯802.5元、吸顶灯7492.7元、吊灯8989.42元、安装天花射灯1256.64元）、其他工程【按摩浴缸20610.58元、坐厕6789.64元、淋浴器5896元、住宅(小区)智能化设备13457.5元、三星双门冰箱5846.85元、微波炉3172.6元、消毒柜2917.6元、镶嵌气灶具2465.74元、抽油烟机2915.88元、好太太升降晾衣架3825.2元等】。
关于办理涉案房屋赎契手续的情况。张某、陈某称其实际支付第二笔款250万元的时间为2013年10月23日，因此钟某、罗某应于当日完成整个涂销抵押的手续，而不是单指申请提前还款。钟某、罗某则称其已提前办理赎契，不存在违约情形。
为证明上述主张，钟某、罗某提交了以下证据：一、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行向环市支行出具的《提前还款通知书》（加盖有中国农业银行股份有限公司广州淘金支行个人金融部印章及中国农业银行股份有限公司环市支行业务办讫章），称借款人罗某于2013年9月向该行提出提前还款的申请，要求提前还清该行贷款。据该行规定，该借款人的申请已获审批，同意该借款人提前还清该行贷款，请给予办理。贷款情况：借款日期2013年7月1日，借款金额510万。二、《中国农业银行业务凭证》（加盖有中国农业银行股份有限公司广州环市支行业务办讫章），载明：交易时间2013年11月16日、贷款合约名称罗某、提前还款方式为全部结清、还款总额5125415元、本金510万、利息25415元。三、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行向环市支行出具的《扣收补偿金通知书》（加盖有中国农业银行股份有限公司广州淘金支行个人金融部印章及中国农业银行股份有限公司广州环市支行业务办讫章），称借款人罗某与2013年9月向该行提出提前还款申请，要求提前还清该行贷款本息。根据借款人于2013年11月与该行签订的《补充协议》中第二条，该行按其提前归还金额的1%作为补偿金。借款人现申请偿还的贷款本金为510万，计算得出借款人应交51000元作为补偿金。四、《中国农业银行记账凭证》及《中国农业银行收费凭证》（均加盖有中国农业银行股份有限公司广州环市支行业务办讫章），载明2013年11月15日罗某支付51000元。张某、陈某对上述证据的真实性均予以确认。中原公司对上述证据的真实性均不予确认。
关于办理涉案房屋过户手续的情况。张某、陈某称：张某、陈某及中原公司均催促钟某、罗某协助办理过户手续，但钟某、罗某以没有时间以及银行手续没办完为由一直拖延。2013年11月29日，张某、陈某、中原公司及罗某一起到房管局办理过户手续，因银行尚未上传涉案房屋涂销抵押的资料且钟某并未到场，故无法办理过户手续。钟某、罗某一直没有催促银行上传涂销抵押的资料，是张某、陈某到银行投诉后，银行才于2013年12月3日上传了涂销抵押的资料。后钟某、罗某答应于2013年12月4日办理过户，其后钟某、罗某又称当天没有时间，愿意赔偿张某、陈某2013年12月4日当天的迟延过户违约金3500元，2013年12月5日张某、陈某及中原公司才办理过户手续，张某当天收取了罗某3500元。钟某、罗某则称：买卖合同虽约定2013年11月27日办理过户手续，但双方协商同意于2013年11月29日办理过户手续，2013年11月29日当天，张某、陈某以及中原公司全部到达房管局办理过户手续，房管局告知因银行没有上传涂销抵押的资料，当天没有办法办理过户手续，钟某、罗某一直等待银行上传涂销抵押的资料，待银行上传完通知再确定过户时间，办理过户的时间为2013年12月5日。钟某、罗某另称张某2013年12月5日收取罗某款项3500元是属于向张某、陈某提供的补偿，用于补偿钟某、罗某2013年12月1日拆除空调、消毒柜、冰箱、洗碗柜的修复费用。中原公司称：2013年11月27日之后，中原公司催促钟某、罗某办理过户手续，钟某、罗某称银行系统没上传资料，无法过户。2013年11月29日，张某、陈某及中原公司到房管局办理过户，房管局称因为银行没有上传涂销抵押的资料，当天无法过户。至于当天是一个人来还是两个人都来，我方记不清楚。之后，各方一直等待银行上传资料，直到2013年12月5日才办理了过户。至于银行哪天上传资料，中原公司记不清楚。中原公司另称张某于2013年12月5日收取罗某的款项3500元是钟某、罗某迟延一天过户的违约金。
关于办理涉案房屋交接手续的问题。张某、陈某称：2013年12月5日办理过户手续后，中原公司在未受张某、陈某委托的情况下，收取了钟某、罗某的钥匙并提出陪同张某、陈某查看房屋，张某、陈某到达涉案房屋后发现涉案房屋遭受了破坏。
为证明上述主张，张某、陈某提交以下证据：一、照片九张，照片中显示的房屋状态为装修完好的状态，张某、陈某称为签订合同时涉案房屋的状态，张某、陈某称其中两张照片（显示厨房及厕所）是其拍摄的，剩余七张照片（显示客厅、房间）是中原公司交给张某、陈某的；二、照片二十五张，照片中显示的房屋存在多处破坏，张某、陈某称为其查验涉案房屋时已被破坏的状态；三、广州市公安局天河分局于2013年12月23日出具的编号为1484327的《报警回执》，张某、陈某称其针对钟某、罗某的破坏行为已向公安机关报警。钟某、罗某对上述证据的真实性均不予确认。中原公司对上述证据的真实性均予以确认，并确认证据一中七张照片（显示客厅、房间）是钟某、罗某放盘时交给中原公司的。钟某、罗某则称：2013年12月5日原双方共同到涉案房屋查看确认现状后到房管局办理过户手续，手续办妥后张某、陈某让钟某、罗某将涉案房屋钥匙交付给中原公司，其交付了钥匙即完成了交付房屋的义务。为证明上述主张，钟某、罗某提交以下证据：中原公司工作人员丘秋梅于2013年12月5日出具的《收条》，载明：“已收取上城勋堡C栋1301房钥匙条，收楼交收表换回此单”。张某、陈某对上述证据的真实性不予确认。中原公司对上述证据的真实性予以确认，并确认该《收条》为中原公司的营业员收取涉案房屋的钥匙后向某、罗某出具。中原公司称其收取了涉案房屋钥匙后于2013年12月5日下午带张某、陈某到涉案房屋查看，并电话通知钟某、罗某到场，因钟某、罗某并未到场，故无法办理交接手续。
2015年6月5日，原审法院通知当事人到涉案房屋进行交接手续，中原公司于当日将涉案房屋的大门钥匙）交付张某、陈某，另将卡号为88×××83的维修资金卡交付张某、陈某。在2015年8月5日的庭审中，张某、陈某与钟某、罗某均确认上述维修资金卡并非涉案房屋的维修资金卡。
张某、陈某明确其第一项诉讼请求中的“钟某、罗某承担上述房屋的修复费用（以法院指定的评估公司作出的评估报告为参考依据）”包括修复涉案房屋的总造价236787.79元及装修期、装修后空置期的租金损失（按每月15000元的标准，装修期计付2个月，空置期计付1个月）；第一项诉讼请求中的“交清上述房屋在收楼前发生的欠款及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）”为钟某、罗某向张某、陈某支付涉案房屋在2015年6月5日前发生的物业管理费10964元、电费及违约金679.89元、水费及违约金203.6元、污水处理费及违约金83.29元；第二项诉讼请求主张的迟延交房的违约金计至2015年6月5日；第三项诉讼请求为钟某、罗某向张某、陈某支付迟延履行合同其他义务的违约金59500元（包括2013年10月24日至2013年11月3日的迟延赎契违约金，2013年11月28日至2013年12月3日的迟延过户违约金；撤回要求钟某、罗某支付迟延办理户口迁出手续的违约金38500元的诉讼请求）。第四项诉讼请求中的“法院裁决之日”为2015年6月5日。
张某、陈某为证明其代为支付了涉案房屋在2015年6月5日前欠付的物业管理费10964元、电费及违约金679.89元、水费及违约金203.6元、污水处理费及违约金83.29元，共计11930.78元，向原审法院提交了以下证据：一、广州侨鑫物业有限公司于2015年6月6日、6月9日出具的《发票联》三张，载明涉案房屋2014年1至2015年4月的住宅管理费10239.2元、2015年5月的住宅管理费639.95元、2015年6月住宅管理费639.95元；广东银联持卡人存根两张，载明陈某分别于2015年6月6日、2015年6月9日向广州侨鑫物业有限公司汇景管理处支付10879.15元、639.95元。二、广州供电局有限公司于2015年6月5日出具的《发票联》，载明涉案房屋2013年11月4日至2014年1月10日的电费（包括违约金）679.89元；广东银联持卡人存根，载明陈某于2015年6月5日向广州供电局有限公司支付679.89元。三、广州市自来水公司于2015年6月11日出具的《发票联》九张，载明涉案房屋2013年11月5日至2014年1月6日、1月6日至3月5日、3月5日至5月6日、5月6日至7月3日、2014年7月3日至9月3日、9月3日至11月5日、2014年11月5日至2015年1月11日、1月11日至3月10日、3月10日至5月11日的一阶水费（包括违约金）分别为93.14元、25.16元、10.69、10.23元、29.22元、18.49元、6.55元、4.18元、5.94元；广东银联持卡人存根，载明陈某于2015年6月11日向广州市自来水公司东区供水分公司支付203.6元。四、广州市净水有限公司于2015年6月11日出具的《发票联》九张，载明涉案房屋2013年11月5日至2014年1月6日、1月6日至3月5日、3月5日至5月6日、5月6日至7月3日、7月3日至9月3日、9月3日至11月5日、2014年11月5日至2015年1月11日、1月11日至3月10日、3月10日至5月11日的一阶污水处理费（包括违约金）分别为38.1元、10.29元、4.37元、4.19元、11.96元、7.56元、2.68元、1.71元、2.43元；广东银联持卡人存根，载明陈某于2015年6月11日向广州市净水有限公司支付83.29元。钟某、罗某对上述证据以超过举证期限为由坚持不予质证。中原公司对上述证据的真实性均无异议。
另，钟某、罗某在庭审中提出张某、陈某主张的违约金标准过高，张某、陈某主张的数额也高于其损失，法院应予以减少。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。张某、陈某减少第三项诉讼请求中主张的违约金的数额属其对自身权利的处分，并无不当，原审法院予以照准。
张某、陈某与钟某、罗某就涉案房屋的买卖事宜分别于2013年8月29日签订了买卖合同、于2013年12月5日签订了《广州市存量房买卖合同》，买卖合同第十六条第五款已明确约定如买卖合同与网签合同不一致的，以买卖合同为准，且张某、陈某实际向某、罗某支付的房款与买卖合同约定的房款一致。故买卖合同为双方实际履行的合同，应以买卖合同作为判断双方权利义务的依据。买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
关于办理涂销抵押手续的问题。根据买卖合同第十六条第七款约定，钟某、罗某在2013年10月30日收到第二笔款250万当天去银行办理涂销抵押手续，虽张某、陈某实际于2013年10月23日向某、罗某支付250万元，但张某、陈某以其提前履行还款义务为由要求钟某、罗某提前履行办理涂销抵押手续的义务并无事实及法律依据，故钟某、罗某应于2013年10月30日履行办理涂销抵押手续的义务。根据钟某、罗某提交的《提前还款通知书》、《扣收补偿金通知书》显示，其于2013年9月已向中国农业银行股份有限公司广州淘金支行提出还款申请，应视为其已履行了上述条款约定的义务，张某、陈某称该条款约定的不单是指申请提前还款，而是完成整个涂销抵押的手续并无合同依据，故张某、陈某在此一节主张钟某、罗某违约不能成立。
关于办理过户手续的问题。根据买卖合同第三条第三款第（4）点约定，交易过户手续需在买卖合同签订90天内完成（以付清双方交易税费为准），即交易过户手续需在2013年11月27日前完成，而双方实际上迟至2013年12月5日才办理过户手续。张某、陈某主张钟某、罗某承担迟延办理过户手续的违约责任。对此，原审法院认为，钟某、罗某于2013年9月向银行申请提前还贷，且于2013年11月16日还清了涉案房屋贷款的全部本息。张某、陈某确认银行迟至2013年12月3日才上传了涉案房屋涂销抵押的资料，根据买卖合同第三条约定交易过程中，因银行原因导致交易延期的，时间相应顺延，因此交易过户手续的办理时间应相应顺延至2013年12月3日。张某、陈某主张钟某、罗某支付2013年11月28日至2013年12月3日期间迟延过户的违约金没有合同依据，原审法院不予支持。
关于办理交接手续的问题。钟某、罗某作为出卖人负有向作为买受人的张某、陈某交付合同约定的房屋的义务。根据买卖合同第四条第一款约定涉案房屋的交付使用时间为钟某、罗某收齐楼款当天即2013年12月5日，双方应一起到场查验房屋，签妥房地产交接确认书才视为交付使用。按查明的事实，钟某、罗某并未与张某、陈某共同签署房地产交接确认书，而是将涉案房屋的钥匙交给了中原公司。钟某、罗某称2013年12月5日办理过户手续前，其已与张某、陈某共同确认涉案房屋现状，且张某、陈某要求钟某、罗某将涉案房屋钥匙交给中原公司，但未能提交证据证明，原审法院不予采信。综合中原公司关于其通知钟某、罗某到涉案房屋办理交接手续，钟某、罗某未到场导致无法完成交接的陈述，及张某、陈某、中原公司发函要求钟某、罗某配合张某、陈某办理交接手续的事实，原审法院认定钟某、罗某未按买卖合同的约定向张某、陈某交付涉案房屋。关于涉案房屋交付的标准。买卖合同第一条第八项约定涉案房屋以现状售予张某、陈某，不带家私家电。关于签订买卖合同时涉案房屋的现状，张某、陈某提供了九张照片，其中七张客厅及房间的照片中原公司确认是钟某、罗某向中原公司提供，故原审法院对该七张照片的真实性予以确认。上述七张照片显示涉案房屋为装修完好的状态，且本案为二手房买卖，签订买卖合同时尚有租约，按日常生活法则，应为带装修的房屋买卖，故涉案房屋交付的标准应符合一般人理解的装修完整的状态。但根据原审法院2014年8月7日勘查涉案房屋的情况，涉案房屋存在多处破坏，故钟某、罗某应承担涉案房屋的修复费用。至于该费用的数额。经评估涉案房屋的修复工程的总造价为236787.79元。其中修复工程的总造价中包含了三星双门冰箱、微波炉及消毒柜的价格，因上述三项属于未形成附合的装饰物，而买卖合同明确约定不带家私家电，故上述三项应予剔除，共计11937.05元（5846.85元+3172.6元+2917.6元）。而中央空调等其他属于形成附合的装饰物及装修工程，应包含在修复费用中，不应剔除。综上，钟某、罗某应向张某、陈某支付涉案房屋的修复工程的费用为224850.74元（236787.79元-11937.05元）。另，钟某、罗某称罗某于2013年12月5日向张某支付3500元，作为钟某、罗某2013年12月1日拆除空调、消毒柜、冰箱、洗碗柜的修复费用。张某、陈某虽确认收取上述款项，但称该款项为迟延一天过户的违约金。关于该款项的性质，结合中原公司的陈述，及该款项数额与合同约定的迟延一天过户的违约金3500元（700万元×0.05%）相同，但与上述评估的修复费用存在巨大差距的事实，故原审法院合理采信该款项为迟延一天过户的违约金，对钟某、罗某主张已向张某、陈某支付修复费用的抗辩不予采信。关于张某、陈某主张涉案房屋装修期、装修后空置期的租金损失的问题。鉴于张某、陈某进行上述修复工程确需花费一定时间，原审法院酌情支持钟某、罗某按涉案房屋的建筑面积213.3153平方米，以有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准，向张某、陈某支付45天的租金损失，上述租金标准以不超过张某、陈某主张的15000元/月为限。张某、陈某主张的超出部分的租金损失，原审法院不予支持。另，2015年6月5日，张某、陈某收取了涉案房屋的大门钥匙，实际控制了涉案房屋，故原审法院认定张某、陈某于当日接收了涉案房屋，张某、陈某要求钟某、罗某将涉案房屋交付其管业，原审法院不予支持。
钟某、罗某逾期交付涉案房屋，应承担相应的违约责任。钟某、罗某应向张某、陈某支付自2013年12月6日至2015年6月5日期间（546天）的逾期交房违约金。根据买卖合同第九条的约定，钟某、罗某逾期交房，应每日按总房款0.05%的标准向张某、陈某支付违约金，上述违约金标准并未过分高于造成的损失，钟某、罗某辩称违约金过高，原审法院不予采纳。综上，钟某、罗某应向张某、陈某支付的迟延交房违约金为1911000元（700万元×0.05%/天×546天）。
关于张某、陈某主张钟某、罗某支付涉案房屋在2015年6月5日前发生的费用11930.78元的问题。按合同第四条第二项规定，钟某、罗某应在收齐房款当天（2013年12日5日）交清涉案房屋在收楼前发生的欠款及费用，故张某、陈某主张钟某、罗某向其支付2015年6月5日前涉案房屋发生的费用并无不当。关于该费用的数额，张某、陈某已提交证据证明其交纳了涉案房屋2014年1月至2015年6月的物业管理费，故2015年6月5日前涉案房屋的物业管理费为10985.81元【10239.2元+639.95元+639.95元÷30天×5天】，张某、陈某在本案中主张钟某、罗某支付物业管理费10964元并无不当，原审法院予以支持；张某、陈某已提交证据证明其交纳了涉案房屋2013年11月4日至2014年1月10日的电费（包括违约金）679.89元，故钟某、罗某应向张某、陈某支付该费用；张某、陈某已提交证据证明其缴纳了涉案房屋2013年11月5日至2015年5月11日的水费（包括违约金）203.6元，故钟某、罗某应向张某、陈某支付该费用；张某、陈某已提交证据证明其缴纳了涉案房屋2013年11月5日至2015年5月11日的污水处理费（包括违约金）83.29元，故钟某、罗某应向张某、陈某支付该费用。上述费用共计11930.78元（10964元+679.89元+203.6元+83.29元）。
关于张某、陈某主张钟某、罗某交付维修资金卡、协助办理维修资金过户手续及承担迟延履行上述义务的违约金的问题。按买卖合同第四条第三款及第十六条第三款的规定，钟某、罗某同意将物业专项维修资金中的结余款（以账户实际金额为准，双方不得对此有异议）过户给张某、陈某。中原公司交付给张某、陈某的维修资金卡并非涉案房屋的维修资金卡，钟某、罗某亦未举证证明其已将涉案房屋的物业专项维修资金中的结余款过户给张某、陈某，故原审法院对张某、陈某要求钟某、罗某协助办理物业专项维修资金过户手续的诉讼请求予以支持。张某、陈某要求钟某、罗某交付物业维修资金卡没有合同依据，原审法院不予支持。张某、陈某要求钟某、罗某支付迟延履行上述义务的违约金，因买卖合同并未明确约定迟延履行上述义务须支付违约金，且钟某、罗某未履行上述义务并未给张某、陈某造成损失，故原审法院对张某、陈某该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年8月31日作出判决：一、钟某、罗某于本判决发生法律效力之日起10日内向张某、陈某支付广州市天河区汇景南路283号1301房修复工程的费用224850.74元。二、钟某、罗某于本判决发生法律效力之日起10日内向张某、陈某支付上述房屋修复期间的租金损失（按上述房屋的建筑面积213.3153平方米，以有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准计付45天，上述租金标准以不超过主张的15000元/月为限）。三、钟某、罗某于本判决发生法律效力之日起10日内向张某、陈某支付上述房屋2015年6月5日前发生的物业管理费10964元、电费（包括违约金）679.89元、水费（包括违约金）203.6元、污水处理费（包括违约金）83.29元，共计11930.78元。四、钟某、罗某于本判决发生法律效力之日起10日内向张某、陈某支付上述房屋自2013年12月6日至2015年6月5日期间的迟延交房违约金1911000元。五、钟某、罗某于本判决发生法律效力之日起10日内协助张某、陈某办理上述房屋的物业专项维修资金的过户手续。六、驳回张某、陈某的其它诉讼请求。本案受理费24900元，由张某、陈某负担800元，钟某、罗某负担24100元；保全费2020元、鉴定费6000元，均由钟某、罗某负担。
判后，钟某、罗某不服原审判决，向本院提起上诉称：㈠关于涉案房屋交付标准及是否承担修复费用一事，原审法院仅以“涉案房屋存在多处破坏”为由主观推定我方需要承担修复费用没有事实依据。1、合同约定的交付标准是不明确的，既约定按现状出售，又约定不带家私家电，因此交付时存在家电家私被拆除的可能。且按现状交付中的现状是合同签订时的现状还是过户前的现状并没有明确约定，故由此造成的破坏责任不应当由我方承担。2、2013年12月5日双方前往广州市房地产交易中心办理过户手续之前，张某、陈某已经实地查看并了解了房屋的现状，之后才签署了涉案合同，涉案房屋的钥匙，我方亦于2013年12月5日交付给了张某、陈某后由他们实际占有和控制房屋，因此之后发生的有关破坏情况与我方无关。3、本案中张某、陈某所申请的鉴定机构所做的鉴定项目均是按照涉案房屋一手交楼带装修时的标准进行的，而事实上，房屋是已经使用将近十年的二手房，不能将一手房装修标准适用于本案，原审法院不应采信鉴定机构的意见。㈡关于涉案房屋交付时间，原审法院错误理解房屋交付的概念，无视我方已交付钥匙及对方已领取房产证的事实，对我方不公。1、房屋交付，系指对房屋的转移占有，即办理房屋的产权登记及交付钥匙、交由对方入住使用。自2013年12月11日后，无论从法律上还是事实上，张某、陈某已实际占有和控制房屋，其可以随时随地进入房屋并持房产证、身份证到涉案房屋的物业管理中心办理相关入住手续，故对涉案房屋的使用，张某、陈某不存在任何的事实及法律障碍。2、我方认为房屋破坏程度并不足以达到不能居住的地步，张某、陈某完全可以自行修复或者委托他人修复予以弥补，甚至可以就维修费用向我方索赔，但是张某、陈某一方面声称购房为居住，另一方面却一直不对房屋修复入住，而是单方面的、无正当理由拒绝接受房屋，因此导致房屋延迟交付的责任不能归责于我方。3、涉案房屋的交付并不需要我方配合，张某、陈某完全可以拿着钥匙去办理入住，而本案中，张某、陈某未能提供任何证据证明其不能实现收楼的事实。原审法院并未考虑房屋早已交付，张某、陈某可以使用房屋的事实。4、原审法院把控案件审限不力、程序违法而导致房屋交付时间拖延至2015年6月5日，此责任不能由我方承担。㈢关于法律适用方面。1、关于延迟交付违约金的问题，原审法院并未采纳我方提出的违约金过高、应予调整的观点，而判令我方承担1911000元的高额违约金，已严重高于张某、陈某的经济损失。2、本案中，我方与张某、陈某、中原公司均存在过错，但原审法院没有按各自的过错程度进行判决，有违公平原则。3、本案中，张某、陈某对其发生的损失存有放任扩大之嫌，不应予以支持。违约责任的基本性质是补偿，张某、陈某在放任自身损失扩大的同时向我方索取高额违约金是违反诚实信用及公平原则的行为，此种诉请不应支持。4、根据双方合同约定，涉案房屋的合同总价款为3727000元，而原审法院判决我方支付的违约金高达1911000元，是房价的51%左右，远远超出合理范围，应予以调整。综上，请求本院：1、撤销原审判决第一、二项，改判钟某、罗某无需承担恢复工程的费用224850.74元及涉案房屋修复期间的租金损失；2、撤销原审判决第三项，改判钟某、罗某无需承担涉案房屋2015年6月5日前发生的物业管理费10964元、电费（包括违约金）679.89元、水费（包括违约金）203.6元、污水处理费83.29元，合计11930.78元；3、撤销原审判决第四项，改判钟某、罗某无需承担延迟交房违约金1911000元；4、本案一审、二审诉讼费用、财产保全费用均由张某、陈某承担。
张某、陈某答辩称：我方不同意钟某、罗某的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，钟某、罗某的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原审判决。㈠修复工程费用的依据是第三方评估机构经法定程序而作出，事实上钟某、罗某恶意损害的费用远远高于评估报告作出的认定。㈡钟某、罗某混淆了房屋交付和房屋过户手续的理解，办理了房屋的过户手续，但并不等同于房屋交付。㈢整个交付过程及诉讼中，钟某、罗某一直不配合，采取听之任之的态度，例如交付的不是涉案房屋的维修资金卡，被我方发现后，仍然是不配合去银行办理相关维修资金卡的转名手续，法院通知交付房屋也故意不出现等，时间拖延的原因是钟某、罗某造成的。㈣关于2015年6月5日办理房屋交接手续的情况，我方强调是法院通知当事人到涉案房屋进行交接手续，其实已有第三方评估机构出具报告，固定了涉案房屋造成损坏的事实，我方是依照法院程序进行了房屋交接，退一步说，如果我方当时不配合办理房屋交接手续，那么迟延交楼的日期必然会继续下去，违约金仍会继续计算到实际交付的当天，那么损失的将是钟某、罗某，我方在房屋还没有修复好的情况下仍然配合法院，在法院主持下收楼，实际上获益方是钟某、罗某。㈤违约金不存在过高问题。违约金的计算标准是依据买卖合同第9条约定计算，该买卖合同是经过买卖双方的真实意思表示，合法有效，该买卖合同的版本是中介方的固定版本，作为本案的第三人中介方是广州市内的大公司，其格式版本也可证实符合广州市场的操作，每日万分之五的标准并不过高，关于计算天数，原审判决已确定截止到2015年6月5日，该数额较大是因为涉案房屋的交易金额基数大。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，钟某、罗某提交网络打印的汇景新城同类型房屋租金标准，拟证明汇景新城同类型的房屋租金标准是每月1万元。张某、陈某发表意见称：我方不予确认该证据，不属于新证据，不予质证。
关于迟延交房的损失，张某、陈某主张其损失不仅包括租金，还包括因卖掉自有房屋产生的房价差额损失。钟某、罗某则认为张某、陈某的损失仅是租金，并且该损失对方是可以控制的，即使认为房屋质量有问题，也可先入住后进行评估，对于张某、陈某的租房事实因没有相关凭证而不予认可。
本院认为：关于涉案房屋的交付标准。双方于2013年8月29日签订的《广州市存量房买卖合同》约定以现状出售，不带家私家电，但涉案房屋带有租约，由承租人使用，而在2013年12月5日张某、陈某查验房屋时发现涉案房屋存在多处破坏情况，远非仅仅拆走家私家电，亦包括对已形成附合的装修的破坏，显然已超出买受人对于房屋现状的合理理解范畴。钟某、罗某以双方对于交付标准约定不明作为本案抗辩理由，有悖诚实信用原则，不能成立。
关于钟某、罗某是否构成迟延交付。双方于2013年8月29日签订的《广州市存量房买卖合同》第四条约定该房产交付使用的时间为甲方（钟某、罗某）收齐房款当天。双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。该合同约定，如该合同与网签合同不一致的，以该合同为准。钟某、罗某作为交付房屋义务人，未能举证于2013年12月5日到达涉案房屋现场办理交接手续，而是将涉案房屋钥匙交付中原公司，然而张某、陈某并未委托中原公司收取钥匙，亦因查验房屋时发现多处破坏情况，认为未达到交付条件，而不确认已接收涉案房屋，故钟某、罗某并未完成交付涉案房屋的义务，应承担迟延交房违约责任。钟某、罗某以房屋已过户至张某、陈某名下为由主张已交付房屋，但房屋产权过户与交付房屋系不同的行为，合同对于迟延交房和迟延办理产权登记亦分别约定违约责任，故本院对于该主张不予支持。
关于迟延交房违约金的标准。合同约定延迟交付房屋的应每日按总房款的0.05%支付违约金，钟某、罗某上诉主张该标准过高，认为张某、陈某的损失仅是租金，而张某、陈某未能举证证明其实际损失，故本院根据本案的具体情况，酌情将迟延交房违约金标准调整为按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率，计算至2015年6月5日张某、陈某接收房屋之日止。
关于修复费用。钟某、罗某以涉案房屋已使用近十年为由质疑评估价格，但评估是对于修复工程费用，而非装修价值，故钟某、罗某该主张不能成立。原审法院采纳评估价格，并无不当。
根据合同约定，涉案房屋出售不带家私家电，故原审法院在评估的总费用中扣除家电费用并无不当，本院予以维持。钟某、罗某于2013年12月5日向张某支付的3500元，无证据显示属于拆除空调、消毒柜、冰箱、洗碗柜的修复费用，而张某、陈某亦不确认属于修复费用，原审法院结合双方合同约定的延迟违约金计算所得，合理采信张某、陈某关于上述费用为延迟一天的过户违约金的主张，并无不当。
关于修复期间的租金损失，张某、陈某接收房屋之后因为修复期间无法入住房屋，必然遭受损失，原审法院酌情支持张某、陈某45天的租金损失，并认定该期间的租金应按照有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业租金标准计付，并无不当，本院予以维持。
关于2015年6月5日之前涉案房屋的物管费、水电费、污水处理费等费用的承担。双方合同已约定由钟某、罗某在收齐房款当天缴清涉案房屋在收楼前所有费用，而张某、陈某于2015年6月5日实际收楼，故上述费用应由钟某、罗某负担。在张某、陈某已有证据证明其代为垫付的情况下，钟某、罗某应将相关费用返还张某、陈某。
钟某、罗某二审期间提交的证据因不属于新的证据，本院不予采纳。
综上所述，钟某、罗某的部分上诉意见成立，本院予以支持，其余上诉意见不予支持。原审法院认定事实清楚，但对于迟延交房违约金处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第534号民事判决第一、二、三、五、六项；
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