广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗番法民三初字第292号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇，组织机构代码号73718642-8。
法定代表人：梁正坚，职务董事副总裁。
委托代理人：李筱慧，女，住广州市番禺区，系该公司职员。
被告：陈涛，女，1993年12月7日出生，汉族，住贵州省赫章县。
原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐番禺分公司）诉被告陈涛物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅居乐番禺分公司的委托代理人李筱慧到庭参加了诉讼，被告陈涛经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐番禺分公司诉称：被告陈涛于2012年5月11日与广州雅粤房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号201205147497，合同约定收楼日期为2013年6月15日。原告雅居乐番禺分公司接受委托于2013年5月28日向被告陈涛发出收楼通知书，并于2013年10月15日向被告陈涛发出《收楼催收函》，但被告陈涛依旧没有前来办理收楼手续。依据被告陈涛与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条约定“甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续”以及补充协议第八条第1项规定，若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因被告陈涛原因该商品房未交付使用或被告陈涛未付清房价款且开发商愿意继续履行合同的，不论被告陈涛是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起即转移给被告陈涛。由上述合同约定可知，被告陈涛收楼的时间视为2013年6月15日。另，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条的约定“符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向被告陈涛追讨欠费及滞纳金”。原告雅居乐番禺分公司接受委托为广州雅居乐雅尚苑小区提供物业管理服务，被告陈涛是该小区**路*号*栋****房单元的业主，该物业的建筑面积为94.7232平方米，为电梯洋房住宅。按原告雅居乐番禺分公司与该小区开发商于2012年1月1日签订的《前期物业管理服务合同》第六条的约定，该小区住宅的物业管理费为每月2.8元/平方米，即被告陈涛每月需向原告雅居乐番禺分公司支付物业管理费人民币265.22元。自2013年6月起至2015年3月止，被告陈涛无故拖欠原告雅居乐番禺分公司物业管理费22个月，共计7477.48元。期间，原告雅居乐番禺分公司多次催缴，并书面发函要求被告陈涛尽快支付物业管理费，但被告陈涛至今仍未支付。综上所述，被告陈涛的行为已构成违约，为维护原告雅居乐番禺分公司及小区全体业主的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告陈涛按每月265.22元的标准向原告雅居乐番禺分公司支付自2013年6月16日起至实际付清之日止的物业管理费，暂计至2015年3月31日应付物业管理费为5702.23元；2、被告陈涛从欠费次月1日起至全部费用付清之日止，每天按欠交物业管理费的千分之一支付违约金，暂计至2015年3月31日违约金为1775.25元；3、被告陈涛承担本案全部诉讼费用。
被告陈涛无答辩，亦未在举证期限内举证。
经审理查明：雅居乐番禺分公司是具有三级物业服务资质的企业。
2012年初，广州雅粤房地产开发有限公司（以下简称雅粤公司）作为甲方，雅居乐番禺分公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》（以下简称合同一），其中约定，甲方选聘乙方对雅居乐雅尚苑提供前期物业管理服务，物业坐落为番禺区桥××××号；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅及高层住宅缴费标准为2.8元/月.平方米；业主应于商品房买卖合同约定的交付日之次日起缴纳物业服务费用（物业服务资金）；业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳当月物业管理服务费用义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按三个月酬金的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
2012年5月11日，雅粤公司与陈涛签订编号为201205147497的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定陈涛向雅粤公司购买位于番禺区桥南街××房（以下简称涉讼房屋），房屋建筑面积94.7232平方米；雅粤公司已选聘雅居乐番禺分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业管理公司之日止，物业服务费详见《雅居乐雅尚苑各项收费标准》，由陈涛自收楼之日起按月按时交纳；雅粤公司应当在2013年6月15日前将涉讼房屋交付陈涛使用，雅粤公司交付房屋时，应当发出收楼通知书；陈涛应当在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房；雅粤公司通知陈涛收楼后，陈涛无理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，雅粤公司应当发出书面催告书一次，陈涛未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由陈涛承担。该合同补充协议约定，视为陈涛接收涉讼房屋之日起，陈涛应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用，否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金；若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因陈涛原因该商品房未交付使用的，不论陈涛是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给陈涛。合同后附《雅居乐雅尚苑各项收费标准》约定，物业服务费电梯洋房2.8元/㎡/月，以上费用不包含公摊电费。
2012年6月26日，涉讼房屋办理预告登记，产权人为陈涛，房屋建筑面积为95.561平方米。
2012年12月29日，涉讼房屋所在楼宇取得《竣工验收备案表》，编号为穗验建设-1-16，穗番禺建验备2012-078。
2014年7月1日，雅粤公司与雅居乐番禺分公司签订《前期物业服务合同》（以下简称合同二），约定雅粤公司选聘雅居乐番禺分公司对雅居乐雅尚苑提供前期物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅及高层住宅缴费标准为2.8元/月.平方米；业主应于商品房买卖合同约定的交付日之次日起缴纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳当月物业管理服务费用义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，雅居乐番禺分公司有权要求业主或物业使用人补交并支付违约金，违约金从欠费次月1号开始计收，逾期之日起按欠费总额的千分之一/日计收；本合同期限自2014年7月1日至2017年6月30日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2015年1月1日，雅粤公司与雅居乐番禺分公司签订《前期物业服务合同》（以下简称合同三），约定雅粤公司选聘雅居乐番禺分公司对雅居乐雅尚苑提供前期物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅及高层住宅缴费标准为2.8元/月.平方米；业主应于商品房买卖合同约定的交付日之次日起缴纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳当月物业管理服务费用义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，雅居乐番禺分公司有权要求业主或物业使用人补交并支付违约金，违约金从欠费次月首日起按欠费总额的千分之一/日计收；本合同期限自签订之日起至业主大会召开后，续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理服务合同生效之日止。
2015年3月16日，雅居乐番禺分公司以陈涛欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。诉讼中，雅居乐番禺分公司主张其于2012年1月1日起管理涉讼小区至今，涉讼小区尚未成立业主委员会；陈涛与雅粤公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定应于2013年6月15日前收楼，涉讼房屋所在楼宇于2012年12月29日取得《竣工验收备案表》，已满足交楼条件，雅粤公司委托雅居乐番禺分公司于2013年5月28日向陈涛寄送了收楼通知书，但陈涛并未按时办理收楼手续，未收楼的原因雅居乐番禺分公司不清楚；根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，陈涛应在接到收楼通知书之日起3日内对涉讼房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房，现陈涛并未向雅粤公司及雅居乐番禺分公司提出异议而未办理收楼手续，应视为其同意接收房屋，即涉讼房屋应自2013年6月15日起视为已交付陈涛使用，物业服务费应自2013年6月16日起计算；合同一、合同二及合同三均约定，涉讼房屋物业管理费的收费标准为每月2.8元/平方米，按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房屋建筑面积94.7232平方米计算，陈涛每月应缴物业管理费为265.22元（2.8元/平方米×94.7232平方米≈265.22元）；2013年6月的物业管理费按照15天计算，为132.61元，陈涛欠付2013年6月16日至2015年3月31日的物业管理费合计5702.23元，此后管理费按每月265.22元的标准计至付款之日止；由于陈涛逾期支付物业管理费，其还应当支付违约金，每月物业管理费的违约金从次月1日起，按照每日千分之一的标准，计至付清之日止。
为证明涉讼房屋应于2013年6月15日视为已交付陈涛使用，雅居乐番禺分公司提交了《雅尚苑项目收楼通知书》《收楼催收函》及快递单原件予以证实。其中，《雅尚苑项目收楼通知书》为雅粤公司与雅居乐番禺分公司于2013年5月28日向陈涛发出（EMS快递单号EE426882096GD），主要内容为要求陈涛于2013年6月1日至2013年6月15日办理涉讼房屋收楼手续，物业服务费自收楼次日起计收，如未能在上述期限内收楼，视作已办理收楼手续，物业服务费于收楼通知书收楼截止日期次日开始计收；《收楼催收函》为雅粤公司与雅居乐番禺分公司于2015年1月6日向陈涛发出（全一快递单号111425165504），主要内容为，雅粤公司已于合同约定的收楼时间前发出《收楼通知书》，确定了办理收楼手续的期限，但陈涛至今未能办理收楼手续，应视为其已对涉讼房屋进行了验收、接管，该商品房损毁等风险转移予陈涛，同时，其应从收楼期限届满之次日向物业管理公司缴交物业管理费。
本院认为：雅居乐番禺分公司是具有物业服务资质的企业，其与雅粤公司签订的合同一、合同二、合同三均是合法有效的合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。陈涛向雅粤公司购买了涉讼房屋，并取得了房屋的产权预告登记，上述三份合同的约定对其具有约束力。
根据雅粤公司与陈涛签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，涉讼房屋应于2013年6月15日前交付使用，涉讼房屋所在楼宇已于2012年12月29日取得《竣工验收备案表》，符合法定交楼条件，但雅粤公司向陈涛寄送收楼通知书后，陈涛未办理收楼手续。由于陈涛的实际收楼情况及未收楼的原因是属于其与雅粤公司的房屋买卖合同关系，与本案不属同一法律关系，本案中亦无法审查，在无证据证明陈涛未办理收楼手续是因不可归责于其自身的原因的情况下，雅居乐番禺分公司主张依照合同一、合同二及合同三的约定，自商品房买卖合同约定的房屋交付日之次日即2013年6月16日开始计算物业服务费，有理有据，本院予以支持。雅居乐番禺分公司主张涉讼房屋的物业管理费按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房屋建筑面积94.7232平方米计算为265.22元（2.8元/平方米×94.7232平方米≈265.22元），本院亦予以支持。雅居乐公司已向雅尚苑小区提供物业管理费服务，陈涛作为业主应当缴纳相应的物业管理费，现陈涛未举证证明其支付过物业管理费，故其应当向雅居乐番禺分公司支付2013年6月16日起的物业管理费，但雅居乐番禺分公司提出物业管理费计算至实际付清之日止的诉讼请求，计费期间不明确，由于雅居乐番禺分公司提交的证据仅能证明截至本案庭审之日止涉讼房屋的情况，故本院认定，陈涛应向雅居乐番禺分公司支付2013年6月16日至开庭之日即2016年3月14日的物业管理费合计8739.43元（265.22元/2+265.22元/月×32个月+265.22元×14/31=8739.43元）。至于雅居乐番禺分公司主张的违约金，根据合同一、合同二、合同三的约定，陈涛应于每月5日前缴纳物业管理费，逾期则应按欠付金额的每日千分之一支付违约金，该违约金的计付标准明显过高，而雅居乐番禺分公司又未举证证明陈涛迟交物业管理费对其造成的实际损失，故本院酌情将违约金计付标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，每月物业管理费的违约金从次月1日起，以欠缴金额为本金，计算至款项清偿之日止。
陈涛经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为自行放弃举证及答辩的诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告陈涛应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付广州市番禺区**街**路***号*栋****房2013年6月16日至2016年3月14日期间的物业管理费8739.43元及违约金（每月物业管理费的违约金以当月欠费金额为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自次月1日起计至款项清偿之日止）；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告陈涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 张 祎
人民陪审员 梁显星
人民陪审员 邓丽诗
二〇一六年三月二十日
书 记 员 霍淑玮