新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)兵1202民初1545号
原告：盛月琴，女，1981年2月14日出生，住新疆哈密市。
委托诉讼代理人：李宏亮（系盛月琴丈夫），男，1984年10月27日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。
被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。
法定代表人：金辉，经理。
委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。
原告盛月琴与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛月琴的委托诉讼代理人李宏亮、被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盛月琴向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款264000元；2、被告向原告支付违约金79116元；3、被告向原告支付购房款456000元的利息（自2014年10月10日至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年10月10日，原告盛月琴购买了被告春天公司开发的某号商铺，交纳房款456000元。由于被告迟迟未能在约定日期交房，且该房屋无商品房预售许可证，原告向被告申请解除购房协议，并偿还全部购房款，截止目前，被告共返还原告购房款192000元。此后被告仍未按约定退还购房款及违约金，2016年8月30日，原被告双方在农十三师城管委和房产局协调下签署了《抵押协议》，协议约定被告在2016年9月至12月，每月30日前按时足额退回剩余房款，被告愿意以某小区房屋作抵押。后被告以多种理由不能按期给原告支付退房款，原告多次向被告催促履行《抵押协议》，被告于2016年10月31日开具1张空头支票应付，后原告多次向被告催要房款及违约金，被告一直置之不理，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告春天公司辩称，原告提出的尚未退还的房款数额是不正确的。被告方还给原告退还过房款20000元，未退房款为244000元。原告主张的违约金和利息，被告方认为属于重复计算。对原告要求的利息，应当按照剩余未退房款基数计算利息，对原告要求的利率可以接受。
在庭审中，原告盛月琴向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：
1、收据1张，证明原告购买了被告开发的房屋，已交款456000元，所有的手续已被被告收回的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。
2、《解除认购协议书》1份，证明2016年3月17日经双方协商，原被告双方解除了认购协议，被告同意退还全部房款的事实；经质证，被告春天公司该证据无异议。
3、抵押协议1份，证明2016年8月30日原被告在大营房城管委和房产局的调解下达成协议，被告将抵押协议中载明的一套房屋抵押给原告，抵押拍卖款原告方有权优先受偿的事实；经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该抵押协议中违约金包含了利息。
4、他项权证复印件1份，证明被告给原告抵押的房屋已登记备案的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。
5、退款确认单复印件3份，证明在解除认购协议书后，被告春天公司共计退款3次，合计金额为192000元的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。
6、转账支票1张，退款确认单1张，证明被告春天公司于2016年10月8日给原告退款但实际未支付的事实；经质证，被告对该证据无异议。
7、承诺书复印件1份，证明2016年7月29日被告春天公司承诺8月22日18时退还第二笔房款，逾期该20000元作为违约金赔偿给原告；经质证，被告春天公司对该证据的真实性认可，但认为这个承诺书是在被迫下签署的，对其关联性不认可。
在庭审中，被告春天公司向本院提交以下证据：
退款确认单1份，证明被告春天公司给原告退款20000元，该款应当包括在退还原告的房款中。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该款是被告二次违约后赔偿给原告的违约金。
本院经审理查明认定事实如下：2014年10月10日，原告盛月琴与被告春天公司达成意向，购买被告春天公司开发的位于哈密市迎宾路红星国际城的1套商铺，双方签订了认购协议书，原告盛月琴向被告春天公司交纳房款456000元。后由于该房屋一直未完工，2016年3月17日，原告盛月琴作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年9月30日签署的《房屋认购协议》；……3、退款方式：甲方于2016年5月1日前将乙方所交认购金456000元全部退还，并承担乙方自付款之日至甲方退款之日所交款项8％的年利率支付利息；如逾期未能退还的，甲方需按乙方所交认购金的30％向乙方支付违约金；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款104000元。
2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天公司签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。
2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（盛月琴）购买了乙方（春天公司）开发的某小区房屋未能如期交工，经双方友好协商，乙方应退还甲方购房款456000元，违约金79116元，乙方于2016年8月27日前已退回房款104000元，剩余房款352000元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期15号楼2单元402号房屋，总房款488204元，红星国际城X房屋，总房款327516元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城商业A号楼118号房屋《解除认购协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。
2016年9月30日，被告春天公司向原告盛月琴支付了房款88000元。2016年10月31日，原被告共同签署两份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款88000元。但原告盛月琴于2016年11月7日在承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告盛月琴向本院提出诉讼，请求判令：1、请求被告退还原告剩余房款264000元；2、请求被告向原告支付违约金79116元；3、被告向原告支付购房款456000元的利息费用（自2014年10月10日至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、请求依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。
上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《收据》、《解除认购协议书》、《承诺书》、《抵押协议书》、《退款确认单》等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，签订了一份《认购协议书》，约定由原告盛月琴购买被告春天公司开发的商铺，该协议是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，且双方未能进一步签订正式的《商品房买卖合同》，经双方协商，达成了一份《退房协议》，该协议是双方当事人在自愿协商一致下达成的，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还房款明确载明为352000元，后被告在抵押协议签订后退款88000元，现尚有264000元未退还，对原告要求被告退还房款264000元的诉讼请求，本院予以支持。对被告春天公司认为原告盛月琴在2016年7月29日领取了20000元，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，并不是房款，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金79116元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定，被告承担违约金79116元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告承担购房款利息（自2014年10月10日起至被告实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款年利率4.75％计息）的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余房款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款88000元，剩余房款再未退还，对未退还的房款应自逾期之日起分段计算利息，利率应当按中国人民银行公布的同期贷款基准年利率4.75％计息，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条之规定，判决如下：
一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告盛月琴房款264000元及相关利息（自2016年10月31日起至本判决确定给付之日止，按本金88000元，年利率4.75％计息；自2016年12月1日起至本判决确定给付之日止，按本金88000元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日起至本判决确定给付之日止，按本金88000元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；
二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金79116元，于本判决生效后十日内向原告付清；
三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上三项义务，则原告盛月琴有权申请对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城X房屋和红星国际城X房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告盛月琴对变价后的所得价款在房款264000元及相关利息、违约金79116元的范围内优先受偿；
四、驳回原告盛月琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6447元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。
当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 闫瑞鹏
代理审判员 寇 雯
代理审判员 张继华
二〇一七年四月十九日
书 记 员 孙千惠