上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第2934号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈淑波。上诉人（原审被告、反诉原告）周志红。被上诉人（原审原告、反诉被告）程燕燕。上诉人陈淑波、周志红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受��后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人陈淑波，被上诉人程燕燕到庭参加诉讼。上诉人周志红经法院合法传唤未到庭应诉，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原审认定，2013年9月28日，陈淑波、周志红作为出售人（甲方）、程燕燕作为买受人（乙方）、上海XX房产经纪事务所（以下简称“XX房产事务所”）作为中介方（丙方），三方签订了《房屋买卖定金协议》一份，约定甲方自愿将上海市松江区洞泾镇长兴路***弄***号201室房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方，售价为人民币（下同）130万元（甲方净到手价）；甲、乙双方商定的房款支付方式为：2013年9月28日前乙方支付给甲方购房定金2万元，待签订《上海市房地产买卖合同》时抵作首付款，乙方于2013年9月30日前支付给甲方购房首付款38万元，乙方于2013年12月31日前支付甲方购���余款90万元；定于2013年12月31日（收到全额房款当日）交付该房屋。协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，程燕燕支付陈淑波、周志红2万元定金。2013年9月29日，陈淑波、周志红作为卖售人（甲方），程燕燕作为买受人（乙方），双方通过上海XXX房产经纪事务所（以下简称“XXX房产事务所”）居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，载明涉案房屋转让价款共计1,300,000元；甲、乙双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定的期限付款的，双方同意每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%作为违约金，合同继续履行；甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%作为违约金，合同继续履行；乙方于2013年9月28日前支付20,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2013年9月30日前支付380,000元，乙方于2013年12月31日前支付900,000元。房地产买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，程燕燕与陈淑波、周志红还签订了一份虚构后房价为159万元的《上海市房地产买卖合同》，程燕燕凭该份合同向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行申请贷款938,000元。2013年9月30日，程燕燕支付陈淑波、周志红购房款380,000元。2013年11月24日，陈淑波、周志红作为甲方，程燕燕作为乙方，双方签订协议一份，约定乙方向银行贷款支付给甲方900,000元，如因银行在2013年12月20日前贷款未放款到甲方账上，乙方用现金方式支付给甲方，待银行放款到甲方账上后，甲方把所有款项包括贷款多余的38,000元也一起退还给乙方。2013年12���4日，涉案房屋被核准登记在程燕燕名下。2014年2月7日，陈淑波将放款银行卡的账户销户，办理新卡后取得了银行放贷的93.80万元房款。2015年3月6日，XX房产事务所和XXX房产事务所共同出具证明材料一份，载明经过该事务所居间介绍，程燕燕与陈淑波、周志红签订了两份房地产买卖合同，其中真实履行的是130万元的合同，程燕燕实际贷款93.80万元，由银行汇入卖方；陈淑波、周志红应将多余的贷款3.80万元归还给程燕燕，经中介催促未果，卖方以种种借口不退，后中介就联系不到陈淑波、周志红。陈淑波、周志红对于该份证明材料的真实性没有异议，但不同意退款，理由是程燕燕逾期付款给陈淑波、周志红造成了损失，双方没有达成一致，所以没有退还3.80万元；此前中介公司与程燕燕有过诉讼，现在程燕燕的代理律师就是当初中介公司的律师，当时中介公司要求程燕燕支付中介费1.30万，后经协商由程燕燕支付中介费10,000元，但需要中介公司出具空白的证明材料，中介公司与程燕燕有利害关系；证明材料中所称卖方以种种理由不退钱是不真实的，双方对于解决方案一直没有谈妥。2015年6月30日，XX房产事务所又出具证明材料一份，载明由于卖方另有投资，程燕燕与陈淑波、周志红约定改于2013年12月20日由程燕燕付清尾款90万元，即使银行未如期放款，程燕燕也会以自有资金支付全部尾款，并拿走了卖方的放款银行卡。2013年12月20日银行未如期放款，程燕燕也以资金紧张和在外地要账为由拒绝支付尾款，后来该笔尾款一直到约1月底2月初才由银行放款到卖方账户，但银行卡一直在买方手中未归还卖方，在此期间，双方都未催促XX房产事务所办理房屋交接手续。原审庭审中，程燕燕提交了手机短信截图和房屋租赁协议各一份，手机短信��明陈淑波、周志红陈述租客好像已经搬走，房子已经归程燕燕，后续再无瓜葛。程燕燕据此证明截至2014年3月10日陈淑波、周志红仍未交房，陈淑波、周志红也不清楚租客是否搬离，程燕燕于2014年3月31日才自行取得房屋，并于2014年4月8日才租给案外人使用。陈淑波、周志红质证认为，手机号码是周志红的。周志红自2014年2月至今都在国外，其对于交房的时间不清楚，从短信内容看不能体现2014年3月份房屋还未交付，且因为程燕燕一直以在外地要债为由迟迟不肯交付尾款，导致陈淑波、周志红去筹钱支付后面的投资，中间程燕燕也没有提出过交房时间或对现金支付给出具体方案；从短信内容看，短信有上下文，后文程燕燕继续对陈淑波、周志红进行威胁，前面陈淑波、周志红也是在催要尾款，短信中没有体现程燕燕一直以在外地为由不进行交接；房屋租赁协议与本案无关，涉案房屋内的租客已于2013年12月28日搬走了，故陈淑波、周志红认为交接时间就是2013年12月28日，陈淑波、周志红当天也联系程燕燕，但程燕燕表示在外地无法来交接，陈淑波、周志红把钥匙留在了涉案房屋的茶几上，交房后程燕燕是将房屋给自己的小工使用。原审庭审中，陈淑波、周志红提交短信记录两份，商铺买卖合同两份，证明程燕燕失约不去中介公司处调解，且陈淑波、周志红在售房期间有投资需求，因此陈淑波、周志红要求变更付款时间，根据商铺买卖合同逾期应承担违约责任，故程燕燕应当赔偿陈淑波、周志红因借高利贷损失的5万多元。程燕燕质证认为，对短信记录的真实性没有异议，但与本案无关。2014年6月23日只是征求程燕燕的意见，程燕燕的丈夫当时在外地，但是根本就没有答应过协商，短信记录不足以证明程燕燕威胁过中介，或歪曲过事实���商铺买卖合同与本案无关。原审审理中，程燕燕请求法院判令：1、陈淑波、周志红退还程燕燕38,000元；2、陈淑波、周志红支付逾期交付房屋的违约金58,500元（130万×0.05%×90日＝650元/日×90日）。陈淑波、周志红则不同意程燕燕的全部诉讼请求，并提出反诉，请求法院判令：程燕燕向陈淑波、周志红支付逾期付款的违约金22,050元（49天×90万元×0.05%）。程燕燕针对陈淑波、周志红的反诉请求辩称：不同意陈淑波、周志红反诉主张的违约金数额，且时间计算有错误。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，程燕燕与陈淑波、周志红所签的《房屋买卖定金协议》、总价130万元的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议均为当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行。陈淑波、周志红收到超出房屋买卖合同约定的3.80万元购房款后，应当按照约定返还给程燕燕，陈淑波、周志红辩称的因借高利贷产生的损失5万余元，缺乏事实和法律依据，且超出了程燕燕可预见的范围，法院不予采信，故对于程燕燕的该项诉请，法院予以支持。至于陈淑波、周志红反诉主张的逾期付款违约金，因程燕燕的确存在逾期付款的情形，且程燕燕虽辩称银行放款时间应早于2014年2月7日，但其并未举证证明具体的付款时间，结合中介的证明材料以及程燕燕一直持有陈淑波、周志红的放款银行卡，陈淑波、周志红销户并办理新卡后才取得款项的事实，法院对于程燕燕的辩称意见不予采纳，对于陈淑波、周志红的该项反诉请求予以支持。对于程燕燕主张的逾期交房违约金，因双方在《房屋买卖定金协议》中明确约��，陈淑波、周志红在收到全额房款当日交付房屋，而程燕燕（原审判决误写为陈淑波、周志红）却逾期付款违约在先，故程燕燕主张的自2014年1月1日起至2014年2月7日止的逾期交房违约金，法院不予支持。但陈淑波、周志红2014年2月7日已取得全额房款，故其自2014年2月8日起应承担未交付房屋的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的截止日期，虽然陈淑波、周志红辩称其2013年12月28日已交房，程燕燕主张2014年3月31日砸门而入，但均缺乏充分的证据予以证实，法院不予采信。因陈淑波、周志红于2014年3月10日已短信告知程燕燕房子已归程燕燕所有，但其交房方式仍难言妥当，考虑到程燕燕为此需要一定的准备时间，法院酌定陈淑波、周志红的交房时间为2014年3月17日。故本案中，陈淑波、周志红需承担的逾期交房违约金的时间为自2014年2月8日起至2014年3月17日止，共计38天���程燕燕主张该段时间的逾期交房违约金，法院予以支持。原审法院审理后于二○一五年七月二十二日作出判决：一、陈淑波、周志红于判决生效之日起十日内返还程燕燕钱款38,000元；二、陈淑波、周志红于判决生效之日起十日内支付程燕燕逾期交房违约金24,700元；三、程燕燕于判决生效之日起十日内支付陈淑波、周志红逾期付款违约金22,050元。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,212.50元，减半收取1,106.25元，反诉案件受理费175元，合计诉讼费1,281.25元，由程燕燕负担597.25元（已付），陈淑波、周志红负担684元（已付175元，余款509元于判决生效之日起七日内交付原审法院）。判决后，陈淑波、周志红不服，上诉于本院称：原审法院既认��被上诉人主张上诉人逾期交房缺乏充分的证据予以佐证，又自行推断上诉人于2014年3月17日交房，超越了司法自由裁量权的范围，缺乏依据，应予撤销。本案纠纷完全是因被上诉人在过户后单方违约，逃避付款和收房义务所致，应由被上诉人承担全部的违约责任和诉讼费用。上诉人请求维持原审判决第一、三项，撤销第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求。被上诉人程燕燕辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋买卖定金协议》、总价为130万元的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议均为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。对于交房时间，合同明确约定上诉人应于收到全额房款当日向被上诉人交付房屋。根据本案已经查明的事实，上诉人于2014年2月7日已取得全部房款，故其应于该日向被上诉人交房。但根据在案证据，上诉人在该日并未向被上诉人履行交房义务。上诉人称被上诉人拒绝收房，缺乏相应的证据予以证明，本院不予采信。上诉人也没有提供证据证明其于2014年2月8日收款后及时通知被上诉人办理交房手续。在双方当事人对交房时间陈述不一致且均无法提供充分的证据予以证明的情况下，原审法院根据本案的实际情况，酌情确定上诉人于2014年3月17日交房，并据此判令上诉人承担自2014年2月8日起至2014年3月17日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事��讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币417.50元，由上诉人陈淑波、周志红共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 吴 丹
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年一月十三日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……