北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终5953号
上诉人（原审被告，反诉原告）：北京盛世联航科技开发有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街甲38号1号楼B座7层100号。
法定代表人:彭彦民，总经理。
委托诉讼代理人：纪海玲，北京信汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告)：北京火焰娱乐有限公司，住所地北京市石景山区古城南里甲5号。
法定代表人:刘小波，经理。
委托诉讼代理人：王贵希，男，1950年9月9日出生，该单位员工。
委托诉讼代理人：蔡长红，男，1967年4月22日出生，该单位员工。
上诉人北京盛世联航科技开发有限公司(简称盛世联航公司)因与北京火焰娱乐有限公司（简称火焰娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初11022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人盛世联航公司的上诉请求：撤销原判依法改判确认双方签订的租赁合同无效。判决驳回火焰娱乐公司要求按照5万元标准支付租金及使用费的请求，该费用按照过错比例来承担，不同意支付电梯费及供暖费。上诉理由：原判认定事实错误，适用法律错误，程序违法。火焰娱乐公司在出租方禁止转租的情况下，将房屋进行转租，属于无权处分,没有转租权双方签订的合同因未经追认应属无效。火焰娱乐公司做出协助办理新的营业执照的虚假承诺，存在严重过错，应该承担租赁物使用费减免的义务。一审法院对于盛世联航公司提出的反诉请求未进行审理，程序严重错误。一审法院调查程序严重错误。
火焰娱乐公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。不同意上诉人盛世联航公司的上诉请求。盛世联航公司未能办理营业执照是其公司自己的责任，与火焰娱乐公司无关，在合同履行过程中，盛世联航公司拖欠租金构成违约，合同应予解除，拖欠的租金和使用费应予支付。
火焰娱乐公司向一审法院起诉请求：1、判令盛世联航公司支付拖欠2016年10月1日至合同解除之日止的租金（实际计算至2017年4月30日止的租金35万元）、2016年10月1日至2017年3月30日期间电梯使用费1.5万元、2016年11月15日至2017年3月15日供暖费31586.4元；2、判令解除双方之间的房屋租赁合同并要求盛世联航公司腾退房屋；3、判令盛世联航公司按照月租金5万元标准支付自合同解除之日起至实际腾房交付之日止的使用费；4、本案诉讼费由盛世联航公司承担。
盛世联航公司提出反诉请求：1、依法确认房屋租赁合同无效；2、火焰娱乐公司赔偿盛世联航公司因合同无效导致原告装饰装修、定购家具设施设备损失，暂定100万元（实际以鉴定确定的金额为准）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：位于石景山区5号第四层房屋的所有权人为北京某出租汽车有限责任公司（简称某出租公司）。
2016年1月4日，甲方火焰娱乐公司、乙方盛世联航公司签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于石景山区5号第四层750平米房屋租给乙方经营量贩式歌厅使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途，乙方对承租房屋进行装修、装饰以及消防所需费用均由乙方承担，合同期满，所有装修装饰及消防设施均无偿归甲方所有，乙方不得拆除损坏；租赁期限自2016年2月1日至2018年6月30；每年租金60万元，另电梯费、检修检测费每年30000元；每半年缴纳一次315000元，乙方于本合同签订生效当日向甲方交纳押金100000元，以后租金按半年付一次，须提前一个月交清；甲方按时收纳乙方房租及其他各项费用（包括水、电、电检、供暖等）；如乙方未按时交纳房租及其他费用，除应如数补足租金及其他费用外，每逾期一天，乙方向甲方缴纳所欠房屋年租金1%赔偿金；乙方在租赁期内应守法经营，及时依法办理有关证照，并依法纳税，如出现违法事件，由乙方自行负责与甲方无关；乙方无故拖欠租金或其它应缴纳费用拖欠达15日的（每逾期一天按年租金的1%赔偿），视为乙方违约，甲方有权终止合同，并收回房屋；合同期间，如乙方确因特殊情况需要退房，乙方必须提前三个月书面通知甲方，不足三个月通知甲方的，合同终止后，甲方扣除乙方押金50000元，不足一个月通知甲方的，甲方扣除乙方全部押金；乙方应对甲方在此期间提供的优惠条件，按实际使用时间进行补偿，由双方协商确定；合同终止后，乙方对房屋内外的装修装饰（包括空调、沙发、茶几等）不得拆除或破坏，必须保留原样，无偿归甲方所有，不得以任何理由向甲方索赔，并及时将经营物品全部移出，否则，甲方将视为乙方放弃物品，甲方有权清理遗留物品。
2016年9月27日，火焰娱乐公司起诉至法院，请求解除与盛世联航公司之间的租赁合同并要求盛世联航公司支付拖欠租金、供暖费、违约金等。该案审理过程中，经法院主持调解，双方当事人同意继续履行于2016年1月4日就北京市石景山区5号楼第四层房屋的租赁合同，并就已经产生的纠纷自愿达成调解协议,2017年1月18日,法院作出（2016）京0107民初14488号民事调解书确认：盛世联航公司于2017年1月26日之前支付火焰娱乐公司2016年8月1日至2016年9月30日房屋租金5万元、支付2016年8月1日至2016年9月30日电梯使用费5千元、支付2016年1月4日至2016年3月15日供暖费21424元。上述调解协议达成后，盛世联航公司未履行法定金钱给付义务，被火焰娱乐公司以申请强制执行方式履行了法定义务。盛世联航公司认可自2016年10月1日起未再支付任何费用。
又查：2013年4月8日，甲方某出租公司与乙方火焰娱乐公司签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的石景山区五号第四层、五层出租给乙方作为办公经营，租期自2013年7月1日至2018年6月30日，并约定租赁期限内乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借或调换使用的，视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回房屋。
庭审中，盛世联航公司主张火焰娱乐公司转租涉案房屋未经产权人即某出租公司的同意，火焰娱乐公司擅自转租房屋构成无权处分，进而主张转租租赁合同无效并以此请求火焰娱乐公司赔偿其装修等损失。火焰娱乐公司认可涉案房屋系自某出租公司承租，但主张产权单位知晓转租事宜且未提出异议。
火焰娱乐公司提交某出租公司于2017年3月7日金额为66453元的供暖费收据一张，盛世联航公司认为合同未明确各自交纳供暖费的方法，双方各自应负担供暖费的一半。
经盛世联航公司书面调查申请，法院到石景山区5号三层某出租公司物业管理处调查，其负责管理租赁场地的工作人员表示，某出租公司与火焰娱乐公司之间的租赁合同约定不许转租，但某出租公司于2016年知道火焰娱乐公司转租的事情，只要火焰娱乐公司交纳且不欠租金，对其如何经营不予干涉。
本案诉讼中，盛世联航公司申请对其装修装饰、定购设施设备价格等申请司法鉴定评估。
一审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、收据、（2016）京0107民初14488号民事调解书、庭审笔录、调查谈话笔录及当事人陈述意见等证据材料在案佐证。
一审法院认为，本案争议焦点：一是涉案转租租赁合同效力认定问题；二是火焰娱乐公司是否享有解除租赁合同的权利；三是盛世联航公司主张装修等损失是否存在事实和法律依据。
首先，根据合同法及司法解释的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除；出租人不解除的，转租关系仍然存续并可继续履行，不会受到影响。上述合同法立法及司法解释的目的，一方面是出于维护出租人利益之目的，原则上将未经出租人同意的转租行为认定无效；另一方面，为保护善意次承租人利益之目的，将出租人知道或应当知道承租人转租而在六个月内未提出异议的行为，推定为出租人同意转租。本案中，尽管火焰娱乐公司与所有权人签订的租赁合同约定承租人不得擅自转租，但所有权人于2016年知道火焰娱乐公司转租的事实后，对转租行为并未提出异议，且至今亦未提出解除与火焰娱乐公司的租赁合同或确认转租合同无效的主张。而且，在（2016）京0107民初14488号案件诉讼中，盛世联航公司在知道或应当知道火焰娱乐公司转租的情形下，又与火焰娱乐公司达成继续履行转租合同的调解协议，且已得到生效法律文书的确认。据此，盛世联航公司对转租合同效力也是予以认可的。故盛世联航公司以火焰娱公司转租行为未经所有权人同意、转租合同无效并据此赔偿装修等损失的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
其次，根据司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。鉴于法律对于无权处分房屋的买卖行为尚且已作出合同有效的规定，根据“举重以明轻”的原则，将未经出租人允许转租行为认定有效，更利于保护次承租人的合法权益和实现司法公平正义的原则。因此，关于盛世联航公司对火焰娱乐公司转租行为构成无权处分并据此确认转租合同无效的主张，有悖法理和法律基本原则，法院不予采纳。
最后，承租人经出租人同意装修装饰，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，除当事人另有约定外，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定全面及时履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。而盛世联航公司自2016年10月1日起至今未及时足额交纳租金等费用，违反了合同约定，构成根本违约，据此，火焰娱乐公司享有解除合同的权利。故租赁合同的解除系盛世联航公司根本违约所致，其主张剩余租赁期限内装修等损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上，关于盛世联航公司对承租房屋装修装饰及定购设备价格鉴定评估等申请，因与本案处理结果不具有关联性，法院不予准许。关于火焰娱乐公司请求解除租赁合同并请求盛世联航公司腾退房屋并支付相应租金、占用费、电梯使用费、供暖费等主张，有事实和法律依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除北京火焰娱乐有限公司与北京盛世联航科技开发有限公司于2016年1月4日签订的房屋租赁合同；二、北京盛世联航科技开发有限公司于本判决生效后十五日内将承租的位于北京市石景山区5号第四层房屋腾退交付给北京火焰娱乐有限公司；三、北京盛世联航科技开发有限公司于本判决生效后十五日内按照月租金五万元标准向北京火焰娱乐有限公司支付租金（期限自2016年10月1日起至本判决生效之日止）；四、北京盛世联航科技开发有限公司于本判决生效后十五日内按照月租金五万元标准向北京火焰娱乐有限公司支付使用费（期限自本判决生效之日次日起至实际腾退房屋之日止）；五、北京盛世联航科技开发有限公司于本判决生效后十五日内支付北京火焰娱乐有限公司2016年10月1日至2017年3月30日期间的电梯使用费一万五千元；六、北京盛世联航科技开发有限公司于本判决生效后十五日内支付北京火焰娱乐有限公司2016年11月15日至2017年3月15日期间的供暖费三万一千五百八十六元四角；七、驳回北京火焰娱乐有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京盛世联航科技开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院认定事实，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另，在本院审理期间，上诉人盛世联航公司提供新证据光盘一张，用以证明某出租公司并未同意火焰娱乐公司转租。火焰娱乐公司否认该光盘的真实性、合法性、关联性。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：有关生效文书对于盛世联航公司与火焰娱乐公司签订的租赁合同的权利义务进行了确认，盛世联航公司违反该合同约定，无故拖欠租金已超过15日，火焰娱乐公司有权解除合同，收回房屋，原审法院判决解除双方合同并无不当。合同解除后，盛世联航公司应当给付火焰娱乐公司合同解除前欠付的租金并支付电梯使用费、供暖费，还应按照合同约定的租金数额支付合同解除后至其腾退房屋之日止实际占用房屋期间的房屋使用费。上诉人盛世联航公司以火焰娱乐公司擅自转租属于无权处分，双方所签合同无效一节，因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。原审法院根据“举重以明轻”的原则，判决驳回盛世联航公司主张合同无效的请求并无不当。虽上诉人盛世联航公司在本院二审期间提供新证据，用以证明火焰娱乐公司存在擅自转租的行为，且不论该证据是否具有真实性，因该证据与本案无关联性，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装修装饰，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，除当事人另有约定的外，人民法院不予支持。盛世联航公司在履行合同过程中存在违约，达到合同解除的程度，在此情况下，其无权请求赔偿装修装饰残值损失，原审法院未准许盛世联航公司申请对装饰装修残值进行鉴定并无不当。
上诉人盛世联航公司所述火焰娱乐公司承诺为其办理营业执照，但未兑现承诺，应当承担相应责任一节，因上诉人盛世联航公司未能提供充分证据，本院对其主张不予支持。经审查，本案亦不存在程序违法的情形。
综上所述，上诉人盛世联航公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万二千三百四十六元（北京火焰娱乐有限公司已预交），由北京盛世联航科技开发有限公司负担（本判决生效后七日内直接给付北京火焰娱乐有限公司）；反诉案件受理费六千九百元，由北京盛世联航科技开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千六百八十七元，由北京盛世联行科技开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 刘国俊
审判员 范 磊
二〇一七年九月六日
书记员 张 超