内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2016)内2201民初4809号
原告：张旭，男，1964年11月出生，汉族，退休职工，现住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：董玉，内蒙古天厚律师事务所律师。
被告：兴安盟升一房地产开发有限责任公司，住所地乌兰浩特市和平街利民小区10号楼8号门市。
法定代表人：滕振秋，经理。
委托诉讼代理人：徐振华，内蒙古矩成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金潇，内蒙古矩成律师事务所律师。
原告张旭诉被告兴安盟升一房地产开发有限责任公司（以下简称升一房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月23日第一次公开开庭进行了审理，原告张旭及其委托诉讼代理人董玉、被告升一房地产公司的委托诉讼代理人石岩、孟繁华到庭参加了诉讼。于2017年5月4日第二次公开开庭进行了审理，原告张旭及其委托诉讼代理人董玉、被告升一房地产公司的委托诉讼代理人徐振华、金潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张旭向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告履行合同，向原告交付所购买的住宅楼11套、车库8个（后附清单）。事实与理由：2015年10月31日，原告在被告处购买升一商居住宅11套，车库8个。双方签订了购房协议，约定了房屋的基本情况及价款。协议签订后，原告按照约定交付了全部的购房款，但被告迟迟不交付所售房屋，原告遂诉至法院。
被告升一房地产公司庭辩称，不同意原告的诉请。原告的诉请没有事实和法律依据，被告没有向原告出售房屋的事实，双方签订的买卖合同名为买卖实为借贷，系原告于2012年向被告法定代表人李升一个人提供的借款行为，是李升一个人行为，而非被告公司行为。原告与被告之间没有签订真实的商品房买卖合同，原告也没有向被告提供过购房款，买卖合同和购房收据是李升一违法出具。
本院经审理认定事实如下：2011年5月至2011年10月，兴安盟升一房地产开发有限责任公司先后向张旭借款共计本金1450000.00元，并向其出具借据四枚，分别为：1、2011年5月8日出具，借款本金300000.00元，借款期限至2011年末，利息90000.00元；2、2011年7月7日出具，借款本金700000.00元，借款期间2个月，按照月利率3%计息；3、2011年7月22日出具，借款本金150000.00元，月利率为3%；4、2011年10月19日出具，借款本金300000.00元，还款日期为2012年4月18日，利息54000.00元。四枚借据上均有升一房地产公司公章和法定代表人李升一的签名。2011年年末，升一房地产公司还款100000.00元，至此，升一公司尚欠张旭借款本金1350000.00元。2015年10月31日，升一房地产公司与张旭重新签订还款协议书一份，双方经对账，在协议书中确认升一房地产公司尚欠张旭借款本金1350000.00元，利息3150000.00元（即以本金1350000.00元为基准，从借款之日按照年利率36%计年复利），本息合计4500000.00元。因升一房地产公司不能快速回笼资金，双方约定将升一房地产公司开发建成的楼房出售给张旭，上述欠款本息转为已付购房款。并由张旭在已经销售、回迁、预留和抵顶工程款以外的空置楼房中选择所购房屋，房屋价格约定为住宅2-4层3400.00元/㎡，5-6层3200.00元/㎡，车库8000.00元/㎡。张旭按照还款协议书约定选定了住宅11套，车库8个（后附清单）。双方就张旭所选定房屋楼号、层、面积、单价及价款列明细，总价款共计4616012.00元。上述协议书和明细表中均有升一房地产公司公章和法定代表人李升一签字。随后，张旭与升一房地产公司签订上述11套住宅和8个车库的《升一商居-
认购协议书》共19份，认购协议书中注明所购房屋位置、面积、单价，同时约定张旭已经全额缴纳购房款，升一房地产公司在张旭认购期内为其保留该19处房屋不得另行出售，待符合条件时转签正式的《商品房买卖合同》。升一房地产公司为其出具全款购房收据19枚。
另查明，兴安盟升一房地产开发有限责任公司于2010年4月13日注册成立，法定代表人李升一，注册资本12000000.00元。2012年1月1日，李升一与案外人滕振秋签订投资入股协议书一份，确定滕振秋以4800000.00元出资额占公司注册资本的40%，李升一出资占60%。2017年1月25日，兴安盟升一房地产开发有限责任公司变更法定代表人为滕振秋。
上述事实有原告张旭提供的借据4枚，还款协议1份，购房明细1份，认购协议书19份，购房收据19枚；被告升一房地产公司提供的营业执照复印件1份，投资入股协议书1份；被告申请法院调取的李升一涉嫌职务侵占罪一案中公安机关对张旭的询问笔录一份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
庭审中，被告升一房地产公司提交了谈话录音光盘一份，证明原告向被告公司追债过程中自认没有真实购买房屋，而是将钱借给李升一个人，将来也将向李升一个人主张权利。原告质证称录音当时李升一是被告公司法定代表人，原告向被告公司主张还款只能找李升一。因该份录音证据中没有体现出涉案借款系李升一个人行为，而非职务行为，被告无法证明其所要证明问题，故对该份证据证明效力本院不予确认。
本院认为，原告张旭与被告升一房地产公司签订的《还款协议书》和19份《升一商居认购协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。被告辩称其与原告签订的所有文书和字据均为李升一个人行为，而非公司行为，但原告提供的所有证据中均有被告公司的公章和法定代表人李升一的签名，可以认定为李升一履行职务行为。即便如被告所说系李升一个人行为，但李升一作为公司法定代表人对外以公司名义所做的法律行为应视为公司行为。被告称其未与原告发生过借款事实和买卖事实，但其未提供有效证据予以证明，应承担举证不能的后果。
原、被告之间确实存在借款合同关系，但双方签订还款协议和商品房认购协议是在被告公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告公司难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定。且根据最高人民法院第15批指导案例72号的裁判要点”借款合同当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力”，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。被告公司所持本案买卖合同无效的主张，本院不予采信，原、被告签订的19份《升一商居认购协议》应属有效。
但双方之间的借款利息的计算方法，已经超出了法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，本院不予确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为张旭作为购房人，尚未足额支付认购协议约定的购房款。
原、被告双方签订的认购协议并非商品房买卖合同，也不具备商品房买卖合同基本要件，应视为制约当事人在一定认购期内签订正式商品房房买卖合同的商品房预约合同，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。且原告在被告处认购的19处房产尚未验收合格，根据《建筑法》第六十一条之规定，商品房经验收合格后方可交付使用。故原告在未全额交付购房款也未正式签订商品房买卖合同的情况下，基于商品房预约合同请求法院判决被告交付尚未经验收合格的商品房的诉请，本院难以维护。待符合交付要件时，原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《建筑法》第六十一条规定，判决如下：
驳回原告张旭的诉讼请求。
案件受理费100.00元，保全费5000.00元，由原告张旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判长黄耀坤
审判员夏林
人民陪审员赵洁茹
二〇一七年五月二十五日
书记员敖乌丽罕