北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终2380号
上诉人（原审原告）：北京鑫畅路桥建设有限公司，住所地北京市怀柔区渤海镇怀沙路536号。
法定代表人：吴杰，董事长。
委托诉讼代理人:付连海，北京市汇佳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京云景里农贸市场有限公司，住所地北京市通州区梨园镇孙王场。
法定代表人：刘占波，总经理。
委托诉讼代理人：武云贞，北京策慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘建民，北京策慧律师事务所律师。
上诉人北京鑫畅路桥建设有限公司（以下简称鑫畅公司）因与上诉人北京云景里农贸市场有限公司（以下简称云景里公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
鑫畅公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为云景里公司支付我方租金140万元；2.云景里公司将承租的房屋及场地恢复原状；3.云景里公司负担本案二审诉讼费用。事实与理由：1.云景里公司承租我方房屋及场地，有自主使用的权利，其交还我方的时候，也有将场地恢复原状的义务，这是合同法的权利义务一致性决定的。2.涉案的地块交回政府后，是绿地用途，如果云景里公司不恢复原状，我方就得自己对所有建筑物和地面硬化等渣土垃圾清除干净，光渣土垃圾运输就得三百万元，而我方十几年来收取的云景里公司交纳的租金才一百万元，这样对我方不公平。3.一审判决的租金标准是2004年的合同约定的标准，现在在通州同等地段的租金已经翻了几番，故我方主张云景里公司按照每年30万的标准支付自2010年9月1日至2016年8月31日，共六年的房屋及场地使用费，扣除其已经交付的40万，我们上诉主张140万元。
云景里公司辩称：不同意鑫畅公司的上诉请求与理由。1.自2010年9月1日起虽然我们再未签订合同，但是我们继续使用租赁场地，对方没有提出异议，故应按照原合同的每年10万元计算租金。2.对方没提前告知我方解除合同，腾退房屋。我方现在下面还有几百户的商户，还没协商好退出条件。
云景里公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鑫畅公司一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由鑫畅公司负担。事实与理由：1.我们双方之间为不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同，但鑫畅公司解除合同应在合理期限之前通知我方，但其未提前通知我方，因此其无权解除合同。2.目前不具备腾退条件，我方不能腾退涉诉市场。
鑫畅公司答辩：不同意云景里公司的上诉请求与理由。1.我方在起诉前已口头与书面通知过对方解除合同。2.对方经营市场的相关设施投入是为经营而作，合同终止后，对方理应对租赁场地恢复原状。3.对方所说的因有商户经营，不具备腾退条件，与我方无关。
鑫畅公司向一审法院起诉请求:云景里公司限期将坐落北京市通州区梨园镇孙王场村鑫畅公司院内南侧的房屋8间（建筑面积1016.86平方米）及9202平方米场地（含1016.86平方米）腾退交还鑫畅公司，并对承租的房屋及场地恢复原状；云景里公司向鑫畅公司支付自2010年9月1日起至2016年8月31日期间的房屋及场地使用费180万元；诉讼费由云景里公司承担。
一审法院认定事实：2004年8月24日，鑫畅公司（出租方、甲方）与云景里公司（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，主要约定：租赁房屋和场地坐落在北京市通州区梨园镇孙王场北京鑫畅路桥建设有限公司院内南侧。其中，房屋8间，建筑面积1016.86平方米，装修状况：未装修，场地为：面积9202平方米（含1016.86平方米）。乙方租赁房屋和场地的用途：建办农贸市场。租赁期限从2004年8月25日至2009年8月24日。租赁保证金：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，具体金额1万元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租金：合同期间第一年无偿使用，第二年起，每年乙方向甲方交付租金10万元。甲方允许乙方对租赁房屋和场地进行装修、改造（不改变房屋主体结构）或增设它物，费用由乙方负责。如遇政府征地或规划征地、拆迁时，甲方应得征地补偿、原有地上物（见平面图）补偿费用，乙方应得经营性补偿、新增建构造物补偿、房屋装修补偿，遇有其他补偿，双方另协商解决。合同还约定了其他内容。2009年9月9日，原云景里公司双方又续签一份《房屋场地租赁合》，租赁标的物、租金标准同双方于2004年8月24日签订的《房屋场地租赁合同》一致，租赁期限从2009年9月1日至2010年8月31日。2010年9月1日之后，原云景里公司双方再无签订书面租赁合同，但涉案场地及房屋仍由云景里公司继续使用至今。
另查，2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，确认关停清退北京市云景里农贸市场管理有限公司。
庭审中，鑫畅公司主张按照每年30万元的标准计算自2010年9月1日起至2016年8月31日期间的房屋及场地使用费共计180万元，云景里公司对鑫畅公司主张的拖欠房租的期间及标准均不予认可。为证明其租金交纳情况，云景里公司向法庭举证提交了7张租金发票予以佐证，其中日期为2010年11月4日的房租发票数额为5万元，显示为“补缴2010年9月之前”；日期为2011年12月5日的房租发票数额为10万元；日期为2012年6月28日的房租发票数额为5万元，显示为“2012.3-2012.9”；日期为2012年9月13日的房租发票数额为5万元，显示为“2012.9-2013.3”；日期为2013年4月27日的房租发票数额为5万元；日期为2013年8月1日的房租发票数额为5万元；日期为2014年3月5日的房租发票数额为10万元，显示为“2014.3-2015.3房租”。鑫畅公司对云景里公司举证提交的上述租金发票真实性予以认可。
庭审中，关于地上物及附属物建设情况，云景里公司称2004年及2014年，两次分别在涉案场地内进行了地面硬化；2004年，建设彩钢瓦结构板房大约105间，每间15至20平方米不等；2013年及2014年，将105间板房的窗户由钢窗更换为塑窗；2014年，做消防工程，投入约30万元。为证明其增建及改扩建情况，云景里公司向法庭提交了一张清单予以佐证。
本案诉讼过程中，云景里公司申请对坐落于北京市通州区梨园镇孙王场路云景里农贸市场地上物及附属物价值进行评估，经法院摇号随机确定北京中必达资产评估有限责任公司为本案的评估机构。2017年11月23日，北京中必达资产评估有限责任公司作出评估报告，评估结果为131.23万元。
经法庭释明，鑫畅公司表示若法院认定双方于2009年8月24日之后形成不定期租赁关系，则要求解除双方的合同关系。云景里公司表示不同意解除双方的合同关系。关于合同解除后地上物及附属物损失问题，经释明，云景里公司表示另案解决，不要求在本案中处理。
上述事实，有《房屋场地租赁合同》、租金发票、评估报告及评估费发票、现场照片及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。双方约定的合同期限为2004年8月25日至2009年8月24日，在双方合同到期后，双方于2009年9月9日又续签了一份租期为1年的合同，该合同到期后，双方再并未继续签订书面合同，也未对租赁期限进行明确约定，故双方之间形成了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，故现鑫畅公司主张解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。在合同解除的情形下，鑫畅公司主张云景里公司腾退涉案场地及房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。鑫畅公司主张云景里公司恢复原状，对此法院认为，云景里公司在涉案场地上增建、改扩建时鑫畅公司并未在合理期限内提出异议，且违反了物尽其用的原则，故鑫畅公司的该项主张没有依据，法院不予支持。鑫畅公司主张按照每年30万元的标准给付使用费，没有法律及合同依据，故对于鑫畅公司主张的使用费，由法院按照双方书面合同约定的租金标准，依法予以核实。云景里公司表示另案解决地上物及附属物损失问题，法院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除北京鑫畅路桥建设有限公司与北京云景里农贸市场有限公司的租赁合同关系；二、北京云景里农贸市场有限公司将坐落北京市通州区梨园镇孙王场村北京鑫畅路桥建设有限公司院内南侧的房屋八间（建筑面积一千零一十六点八六平方米）及场地【面积为九千二百零二平方米（含一千零一十六点八六平方米）】腾退并交还给北京鑫畅路桥建设有限公司，于判决生效之日起三十日内执行清；三、北京云景里农贸市场有限公司给付北京鑫畅路桥建设有限公司自二○一四年九月一日起至二○一六年八月三十一日止的租金二十万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京鑫畅路桥建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21000元，由北京鑫畅路桥建设有限公司负担16700元（已交纳）；由北京云景里农贸市场有限公司负担4300元（于判决生效之日起七日内交纳）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：关于合同解除问题。云景里公司以鑫畅公司未提前告知其解除合同为由，上诉主张鑫畅公司无权解除合同。对此，本院认为，本案中，双方于2009年9月又续签的一年租赁合同到期后，未再就涉诉场地继续签订书面的租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。故云景里公司主张鑫畅公司未提前告知其要解除合同，鑫畅公司无权解除合同无法律依据，本院不予支持。
关于涉诉房屋及场地的腾退及租金问题。租赁合同解除后，承租人应将租赁房屋及场地交还出租人。故本案中，双方合同解除后，云景里公司应腾退涉诉房屋及场地，并支付其占用期间的使用费。云景里公司以目前不具备腾退条件为由，继续占用涉诉场地及房屋无合同及法律依据，故本院对其要求驳回鑫畅公司一审诉讼请求的上诉主张不予支持。
关于鑫畅公司是否有权要求云景里公司将涉诉房屋及场地恢复原状的问题。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本案中，对于双方目前在合同到期后形成的不定期租赁关系的权利义务之界定及处理，应参照原租赁合同的约定。首先，在原租赁合同中，并未有关于合同解除后，承租方需将租赁场地恢复原状后再交付出租方的相关约定。其次，原租赁合同中有关于云景里公司可以对租赁房屋和场地进行装修、改造或增设它物的约定。本案中，云景里公司承租涉诉场地后，为经营需要进行了房屋整修及地面硬化，鑫畅公司对此从未提出过异议。故，综上分析，鑫畅公司要求云景里公司对涉诉房屋及场地恢复原状，无合同及法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。
关于合同到期后的场地使用费标准问题，根据双方合同约定及后期形成不定期租赁的情况，本院认为此标准应参照双方于2004年签订的租赁合同中关于租金的相关约定确定，鑫畅公司上诉主张因经济增长，租金标准应按每年30万元支付，无合同及法律依据，本院对其该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，北京鑫畅路桥建设有限公司和北京云景里农贸市场有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21700元，由北京鑫畅路桥建设有限公司负担17400元（已交纳），由北京云景里农贸市场有限公司负担4300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年四月二十六日
法官助理 陈文文
书 记 员 王 艳