陕西省西安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)陕01民申174号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：乔海龙，男，1970年11月23日出生，汉族，西安市大明宫遗址区新海淇汽车美容馆法定代表人，住陕西省西安市未央区。
委托诉讼代理人：胡越，上海市建纬（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晨阳，上海市建纬（西安）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：吴红军，男，1971年2月1日出生，汉族，西安蓝森宾馆负责人，住陕西省西安市。
委托诉讼代理人：张浏，陕西标新律师事务所律师。
再审申请人乔海龙因与被申请人吴红军租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4323号民事判决及本院（2017）陕01民终477号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
乔海龙申请再审称，（一）其提交的2016年2月22日、2016年4月6日、2017年6月7日三份视频新证据足以推翻原判决。1.2016年2月22日视频为乔海龙前往吴红军处送达租赁场地面积不足的通知，要求尽快核实房屋实际面积并据此结算双方订立合同后的租金数额，以便双方顺利履行合同，乔海龙不存在违约情形。2.2016年4月6日视频为乔海龙因需要报税前往租赁场地要求吴红军配合，吴红军拒绝开门，双方发生纠纷，辛家庙派出所出警处理；该视频显示，当时租赁场地大门已张贴“此房出租”招租广告，说明2016年4月6日前吴红军已实际控制房屋并对外招租。3.2017年6月7日视频为乔海龙前往租赁场地搬走被扣押的设备及物品，南边一间房屋不存在留下一台升降机和几条旧轮胎占用房屋的情形，原审判决乔海龙腾房并赔偿吴红军租金损失错误。（二）原判决认定2016年4月29日吴红军通过快递方式向乔海龙送达租赁合同解除搬离通知书没有证据证明，实际上2016年4月1日吴红军对涉案房屋打砸抢并于2016年4月29日向乔海龙发函，内容只是对打砸抢的回函而不是对租赁合同解除发函。1.本诉部分。（1）乔海龙因吴红军2016年3月1日对房屋实际控制而未使用，因此2016年5月1日至腾房之日的费用不应由乔海龙承担。吴红军2016年3月1日停水、停电、锁门导致乔海龙无法正常经营，乔海龙不应支付任何费用。原判决不加区分计算房屋占用金的事实认定错误。（2）原判决认定乔海龙向吴红军支付2016年4月1日至2016年4月30日期间的租金62842.5元错误。乔海龙房租已支付至2016年3月31日，因吴红军非法阻挠而无法向物业公司按约缴费。2.反诉部分。（1）吴红军按合同约定面积收取租金但实际面积少于约定面积，吴红军应返还多付的四年租金280440元。乔海龙认可合同约定的年租金前提是实际面积与合同约定相符，原审判决不支持其该项请求错误。根据合同约定实际面积是计算年租金数额的决定因素，2015年底乔海龙对实际面积产生怀疑并于2016年2月20日书面通知吴红军核对，吴红军称乔海龙明知实际面积与约定不符但未提供证据证明。2012年4月1日至2016年3月31日乔海龙已按合同约定足额交纳房租，其主张返还多收的280440元租金于法有据应当支持。（2）吴红军2016年3月1日断水断电锁门造成乔海龙损失应当赔偿，原判决认为吴红军不存在过错并对乔海龙相关诉请不支持错误。（3）吴琼与吴红军无合同关系而与乔海龙签订房屋租赁合同，吴红军应向乔海龙返还其私自收取的吴琼345**元租金，原判决对其该项请求不支持错误。（三）原判决适用法律确有错误。1.本诉部分。《场地租赁合同》未解除，双方应继续履行。乔海龙2016年1月1日向吴红军支付2015年10月1日至2016年3月31日租金35.91万元及滞纳金9900元已履行合同义务并承担逾期责任，吴红军出具收款收据说明双方已达成合同继续履行合意,吴红军以此主张行使解除权无事实基础。即便吴红军向乔海龙寄送解除合同通知书要求乔海龙搬离房屋，但特快专递未有乔海龙签字且无相关证据佐证。原判决认定合同已解除错误。2.反诉部分。一审判决驳回乔海龙的反诉请求，二审驳回其上诉请求无法律依据。（四）原审程序违反法律规定。一审对其申请测量房屋面积不回复违反法定程序，二审对其申请证人卢某、孙某取证未落实致使房屋实际面积事实不清。乔海龙依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。
吴红军提交意见称，（一）乔海龙提交的2016年2月22日视频二审已经出示不是新证据，该视频系偷拍没有原文件且视频属性显示修改时间为2017年8月31日，不能证明乔海龙送达文书及其不知房屋面积并要求核对面积的证明目的；2016年4月6日的视频形成于一审庭审前不是新证据，不能证明涉案房屋的控制人；2017年6月7日的视频没有原件且文件属性显示修改时间为2017年9月4日、5日而无法判断拍摄时间，不能证明涉案房屋占用情况。（二）一、二审认定事实清楚。1.关于房租和面积问题。乔海龙签订《场地租赁合同》时明知房屋面积不足600平方米，约定年租金“一口价”，合同履行四年无争议。乔海龙因经营亏损无力缴纳房租而提出面积问题，以达到降房租的目的。即使存在乔海龙不知面积不足600平方米的重大误解，其在合同履行四年后再提出已超过除斥期间。2.关于解约问题。《场地租赁合同》约定吴红军解约权，根据房租收据显示2015年9月1日乔海龙应缴房租拖延至2016年1月1日缴纳，逾期缴纳房租已超过45天，吴红军解约权条件成就。此后，乔海龙再次违约于2016年3月1日拒缴房租，直至2016年4月29日再次逾期缴纳超过45天，吴红军行使解约权向乔海龙发送《解除合同搬离通知》，乔海龙一审庭审中对2016年4月30日签收邮件的事实也认可，此时双方合同解除，吴红军有权收回房屋。3.吴红军停水是否承担乔海龙营业损失问题。《还款计划》和《催款通知》显示，乔海龙因拖欠物业公司2015年7月至12月水费向物业公司出具《还款计划》承诺2016年3月31日补缴水费1.8万元，否则物业公司有权停水停电。物业公司因乔海龙未缴纳《催款通知》要求吴红军协助催缴水费，吴红军停水无过错不应承担此损失。4.关于吴琼房租收取问题。吴红军并未收取吴琼20**年2月15日至3月31日房租，乔海龙称吴红军收取吴琼房租但不能举证证明。5.关于合同解除后房屋占用费认定问题。原审庭审中双方均向法庭陈述房屋共三间并认可2016年8月25日、26日乔海龙腾交中间一间，北边一间烤漆房未腾交，南边一间因有升降机及废旧轮胎未腾交。一、二审据此认定乔海龙支付吴红军2016年4月1日至4月30日期间房租；中间一间房屋占用费从2016年5月1日支付至8月26日；未腾交两间房屋（南边烤漆房、北边升降机）占用费从2016年5月1日计算至实际腾交日正确。（三）根据双方《场地租赁合同》名称、承租人可以铲掉门口台阶等约定及《商品房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》可推知签订合同时乔海龙应知承租房面积不足600平方米并认可年租金的事实，且其缴纳房租四年期间未提异议。原判决认定合同解除乔海龙支付2016年4月1日至4月30日房租、赔偿此后房租损失正确，程序合法，恳请依法驳回乔海龙再审申请。
本院经审查认为，乔海龙与吴红军签订的《场地租赁合同》依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原一、二审判决根据当事人双方陈述并综合已经庭审质证核实的相关解除合同搬离通知、韵达速递快件回执等证据认定的2016年4月29日吴红军通过特快专递方式向乔海龙送达租赁合同解除搬离通知书要求乔海龙于三日内搬出房屋以及2016年4月30日该特快专递回执显示邮件已拍照签收的案件事实依据充分，乔海龙申请再审提交的2016年2月22日、2016年4月6日的视频资料在原审庭审结束前已经存在并非当事人因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的新的证据，而其逾期提交的2017年6月7日的视频资料不能证明原判决认定的基本事实或者裁判结果错误。
因本案《场地租赁合同》约定，乔海龙应提前一个月支付半年租金，乔海龙未按约定交付租金逾期累计超过45天视为违约，吴红军可以无条件收回房屋。根据合同约定乔海龙应于2015年9月1日向吴红军支付2015年10月1日至2016年3月31日半年期间的租金35.91万元，但乔海龙在2016年1月1日才将上述租金支付给吴红军，逾期已远超45天；合同约定乔海龙还应于2016年3月1日向吴红军支付2016年4月1日至2016年9月30日的租金，但直至2016年4月29日吴红军向乔海龙发出解除合同搬离通知时乔海龙仍未向吴红军支付，逾期未付租金亦已超过45天，且解除合同通知的特快专递回执显示邮件已于2016年4月30日拍照签收，因此，二审法院维持一审判决吴红军与乔海龙2012年2月14日签订的《场地租赁合同》于2016年4月30日已解除、乔海龙于本判决生效后十日内腾房之判项内容，并判决驳回乔海龙继续履行原合同的上诉请求正确。
根据原审庭审质证核实的收款收据显示2016年3月31日之前乔海龙应付吴红军的租金及滞纳金已支付完毕，但乔海龙应向吴红军支付2016年4月1日至合同解除之日即2016年4月30日期间的租金；乔海龙自2016年4月30日合同解除后仍继续占用涉案三间房屋，且经查阅原审案卷庭审笔录显示乔海龙已当庭承认涉案北边一间房屋（烤漆房）尚未腾挪及其2016年8月25日、26日将中间一间房屋物品搬离、南边一间房屋内除一台升降机和几条旧轮胎外其余物品搬离的事实；因乔海龙未能按照其《还款计划》承诺的时间向物业公司及时清结所拖欠的水费，物业公司《催费通知》要求吴红军协助对乔海龙停水停电，因此吴红军对乔海龙停电不存在过错，乔海龙诉称吴红军2016年3月1日已对其停水停电锁门并要求赔偿损失但其提供的证据不能充分有效证明其主张，根据上述事实及双方合同约定的内容，二审法院维持一审判决乔海龙于本判决生效后十日支付吴红军租金62842.5元、乔海龙于本判决生效后十日赔偿吴红军中间一间房屋的租金损失80576.14元及北边一间房屋和南边一间房屋的租金损失（按照1377.37元/天标准，自2016年5月1日起计算至被告腾房之日止）之判项内容，并判决驳回乔海龙要求吴红军赔偿因停水、停电、锁门给其造成的2016年3月1日至5月31日期间的经营损失155118元的上诉请求正确。
乔海龙一审反诉要求对涉案房屋实际面积进行核算、吴红军向其返还自2012年4月1日至2016年3月31日期间多收取的租金280440元及返还从次承租人吴琼处直接收取的房租3.45万元（2016年2月15日至2016年3月31日一个半月的租金），但其反诉与吴红军本诉要求乔海龙支付自2016年3月31日起至乔海龙撤离房屋之日止期间房租损失的诉讼请求并非基于同一法律关系或者相同的事实基础，且反诉与本诉的诉讼请求之间不具有因果关系，乔海龙该项反诉请求在本案中不构成反诉，二审法院依法认定对乔海龙该项反诉请求应不予处理并告知乔海龙另行起诉妥当。乔海龙申请原二审法院对证人卢某、孙某取证并不属于当事人因客观原因不能自行收集而申请人民法院调查收集的证据，二审法院对其申请不予准许并无不当。综上，乔海龙的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回乔海龙的再审申请。
审判长 刘晓渭
审判员 陈媛媛
审判员 唐 辉
二〇一八年四月十九日
书记员 王 丹