江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终1892号
上诉人（原审被告）：苏州工业园区唯亭镇阳澄湖大酒店，组织机构代码L0167449-9，住所地苏州工业园区唯亭夷亭二村三幢。
经营者：苏建民。
委托诉讼代理人：陈栋，江苏兰创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵徐，江苏兰创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州圆融发展集团有限公司，统一社会信用代码91320594780263580W，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。
法定代表人：刘东军，总裁。
委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘帅帅，江苏益友天元律师事务所实习律师。
原审被告：苏州工业园区阳澄水岸度假酒店，组织机构代码L2985875-9，住所地苏州工业园区唯亭阳澄食街C3、C4幢。
经营者：苏建民。
原审被告：苏建民，男，1967年2月18日出生，汉族，户籍所在地苏州。
上诉人苏州工业园区唯亭阳澄湖大酒店（以下简称唯亭阳澄湖酒店）因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融集团）、原审被告苏州工业园区阳澄水岸度假酒店（以下简称阳澄水岸酒店）、苏建民房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2017)苏0591民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唯亭阳澄湖酒店的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由圆融集团负担。事实和理由：一、本案诉争合同约定唯亭阳澄湖酒店对承租房屋有特别购买权，但圆融集团未履行该项约定，导致租赁合同期满后成为法律意义上的不定期租赁合同。圆融集团违约在先，无权单方面解除租赁合同。二、一审判决认定唯亭阳澄湖酒店应支付租金数额有误。租赁合同约定唯亭阳澄湖酒店应在2008年4月1日起前开始营业，由于圆融集团原因导致租赁房屋未通过消防验收，导致唯亭阳澄湖酒店装修延期，相关损失应在租金中予以扣除。唯亭阳澄湖酒店认为租金应当从2011年5月1日起计算。三、一审判决认定物业费及电费有误，上述费用不应当由圆融集团收取。
圆融集团辩称，一、租赁合同约定特别购买权的行使有相应的要求，唯亭阳澄湖酒店主张特别购买权不符合合同约定。二、本案承租房屋于2008年1月15日通过消防验收，唯亭阳澄湖酒店在使用过程中，要改变承租房屋的原有规划结构，由此产生的问题和责任应由唯亭阳澄湖酒店自己承担。三、租赁合同和补充协议约定唯亭阳澄湖酒店应当支付物业费和电费，圆融集团指定苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司为收款单位，并不改变租赁合同和补充协议项下的物业管理权利义务关系。请求驳回上诉，维持原判。
圆融集团向一审法院起诉请求：1、唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民支付截至2016年12月15日所拖欠的租金8020572.14元（已抵扣履约保证金351652元）、物业管理费1333118.74元、电费131275.59元，合计9484966.47元；2、唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民立即将阳澄食街一期C4-1、C4-2、C3房屋恢复原状并腾空后返还给圆融集团；3、唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民从2017年1月1日起，按照日租金、日物业管理费之和的标准支付迟延返还房屋期间的占有使用费206527.49元（暂计至2017年2月28日，实际要求计算至房屋返还之日止）；4、本案诉讼费用、律师费用由唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民承担。诉讼中，圆融集团将诉请第三项中的房屋使用费计算标准调整为按租金标准计算。
一审法院认定事实：2007年，圆融集团（出租方、甲方）与唯亭阳澄湖酒店（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定唯亭阳澄湖酒店从圆融集团处承租阳澄食街C4-1、C4-2、C3的房屋用于餐饮经营，租期为五年即自2007年11月1日至2012年10月31日止，履约保证金为351652元。合同第1.1条约定：甲方愿意就本合同之条款将位于中国江苏省苏州工业园区阳澄食街一期C4-1、C4-2、C3，总计建筑面积为2442.03平方米（实际以房屋权属证书载明的建筑面积为准）的房屋出租给乙方使用。合同第3.1条约定：2007年10月1日至2009年4月30日，租金为0元/平方米/月、物业管理费为8元/平方米/月；2009年5月1日至2011年4月30日，租金为36元/平方米/月、物业管理费为8元/平方米/月；2011年5月1日至2012年10月31日，租金为38元/平方米/月，物业管理费为8元/平方米/月。合同第4.3条约定：本合同如提前终止，解除或者租赁期限届满后15日内，乙方应按照房屋交付时状况退还甲方，双方可经协商一致后，按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，乙方有权拆除及取回乙方所有设施设备之一部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外），否则损坏部分由乙方负责修复或照价赔偿。乙方在合同终止期前未拆除取回之物品。视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任由其处理。乙方未按本合同上述约定时间向甲方退还房屋超过10天的，乙方将被视为是自动放弃承租场所内的现有设施或装修的所有权，甲方有权处置房屋内乙方之全部物品。上述合同签订后，圆融集团向唯亭阳澄湖酒店交付了涉案房屋，交付时房屋系毛坯房。
诉讼中，圆融集团提交了涉案房屋的测绘报告，根据该测绘报告的测绘数据，涉案房屋的面积为2442.84平方米，圆融集团对于相关费用的主张按合同记载的2442.03平方米计算。
2008年9月3日，圆融集团（出租方、甲方）与唯亭阳澄湖酒店（承租方、乙方）又签订了《关于调整物业管理费起收期的补充协议》一份，该合同约定：“经甲、乙双方友好协商，兹就乙方于2007年11月1日起承租甲方阳澄食街一期C4-1、C4-2、C3单元的《房屋租赁合同》变更如下：一、调整《房屋租赁合同》第3.1条款，乙方支付甲方物业管理费的起收期由原来的2007年11月1日调整为从2008年9月1日起计收。物业管理费单价8元/平方米/月不变。二、其他条款不变,双方均遵守《房屋租赁合同》执行。”
另查明：庭审中，双方确认,租赁合同到期后，实际是由阳澄水岸酒店在使用涉案房屋至今，而唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民已向圆融集团支付的费用为履约保证金351652元及物业费39085.44元，其余款项均未支付。
关于租期内的租金及物业费，圆融集团主张的金额及计算为：一，关于租金，圆融集团是从2009年5月1日（免租期届满之日）计算至2016年12月15日止。标准自2009年5月1日至2011年4月30日，按照36元/月/平方米计算，自2011年5月1日至2016年12月15日，按照38元/月/平方米计算，面积为按照合同上约定的2442.03平方米（圆融集团主张的金额中已扣除了被告在圆融集团处的履约保证金351652元），折算后的金额为租金8020572.14元；二，关于物业管理费，圆融集团是从2008年9月1日（物业费减免期届满之日）至2016年12月15日，按8元/月/平方米的标准计算，面积是按照合同上约定的2442.03平方米，且上述物业管理费计算式也已扣除被告已交纳的39085.44元，物业费部分按上述余款的70%主张，剩余30%在本案中暂不主张，折算后金额为1333118.74元。
唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民对于上述租金及物业费的意见为：第一，圆融集团的消防未通过验收导致唯亭阳澄湖酒店开业延迟，因此，租金收取时间应相应延后；第二，涉案房屋的装修由于物业多次要求停工，房屋使用因此受到影响，故租金收取时间也应相应延后，根据上述情况，唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民认为合同约定的免租期是一年半，由于上述原因导致开业迟延及房屋使用受影响的时间为两年，合同的租期总共为五年，所以就五年的租赁期唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民只需支付一年半的租金即可；第三，关于物业费，唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民与物业公司间并无没有合同关系，无需支付该款。
还查明：诉讼中，圆融集团提交了电费欠费清单及计算明细，证明唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民拖欠电费131275.59元，诉讼中唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民对于电费欠付金额没有异议，但认为当时物业公司称该部分电费是予以免除的，但并未提交相关证据。
2016年12月26日，圆融集团委托江苏益友天元律师事务所向唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民发送律师函一份，该函中载明：“一、圆融公司与贵方之间关于阳澄食街一期C4-1、C4-2、C3房屋的不定期租赁合同已于2016年12月15日起正式解除。二、请贵方于2016年12月15日起的15日内做好阳澄食街一期C4-1、C4-2、C3房屋的腾房返还及恢复原状工作。三、截至本函发送之日，圆融公司尚未收到贵方针对拖欠的租金、物业费、电费等欠费的付款，现再次催告贵方尽快向圆融公司进行支付。”唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民在庭审中表示于2016年12月27日收到上述律师函。
以上事实有《房屋租赁合同》、《关于调整物业管理费起收期的补充协议》、律师函等以及当事人庭审陈述附卷佐证，法院予以确认。
一审法院认为，圆融集团与唯亭阳澄湖酒店签订了《房屋租赁合同》，约定由圆融集团将阳澄食街一期C4-1、C4-2、C3房屋出租给唯亭阳澄湖酒店使用，该合同依法成立、有效。合同约定的租赁期限为自2007年11月1日至2012年10月31日止，该合同期限届满后，唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民继续占用涉案的租赁房屋，圆融集团在诉讼中表示在发送解除合同的律师函之前，双方间就租赁房屋存在无固定期限租赁合同关系，对于该期间的租赁关系，法院亦予以确认。2016年12月26日，圆融集团向唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民发送了律师函，在该函中圆融集团明确要求解除上述无固定期限租赁合同关系，虽在函件中圆融集团提出的解除时间为2016年12月15日，但该函系在2016年12月27日才送达给唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民，故本院法院认为双方间的租赁合同关系于2016年12月27日解除。上述合同解除后，圆融集团作为房屋所有人要求唯亭阳澄湖酒店恢复原状并返还房屋的诉请符合法律规定，予以支持。双方在庭审中均确认目前涉案房屋的实际使用主体为阳澄水岸酒店，故阳澄水岸酒店对于涉案房屋的返还亦有相应的协助义务。
关于房屋租金及物业管理费，房屋租赁合同及其补充协议中约定了计算标准，双方确认唯亭阳澄湖酒店仅支付过履约保证金351652元（圆融集团同意将该款抵扣相应的租金）及物业费39085.44元，此外未支付过其他款项。因此，综合考虑圆融集团主张的租金和物业费计算期间以及合同中约定的各项费用标准，再折抵唯亭阳澄湖酒店已向圆融集团支付的各项费用金额，经核算圆融集团诉请的上述两项费用的金额均未超出唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民应支付的金额，故对于圆融集团主张的物业费1333118.74元、租金8020572.14元（已抵扣履约保证金351652元），法院均予以支持。关于唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民辩称涉案房屋在租赁时存在消防问题影响房屋使用的抗辩意见，其并未提交相应的证据予以佐证，对于该意见不予认可。关于唯亭阳澄湖酒店、阳澄水岸酒店、苏建民抗辩称其与圆融集团间不存在物业服务合同关系，物业费不应由圆融集团主张的意见，因合同中已明确约定唯亭阳澄湖酒店作为承租人其应向圆融集团支付的费用包括租金和物业费等，故圆融集团依据合同约定主张该物业费有相应的事实依据，法院予以认可。
关于圆融集团主张的占有使用费，双方间的租赁关系已于2016年12月27日解除，但涉案的房屋目前仍由唯亭阳澄湖酒店在占用使用，故自2016年12月27日起至房屋实际返还之日止，唯亭阳澄湖酒店应向圆融集团支付占用房屋而导致的占有使用费，而圆融集团主张的起算时间为2017年1月1日，该诉请未超出其权利范围，法院予以认可。关于占用使用费的计算标准，圆融集团现主张按原租金标准即92797.14元/月（38*2442.03）计算符合相关法律规定，法院予以支持。
关于圆融集团主张的电费131275.59元，唯亭阳澄湖酒店对于金额本身没有异议，但其认为当时物业公司告知其该费用是免交的，而未该意见提供相关证据予以佐证，对此抗辩意见法院不予认可，故唯亭阳澄湖酒店应向圆融集团交纳电费131275.59元。
关于圆融集团主张的律师费，该费用在双方签订的《租赁合同》中并没有约定，故圆融集团的该项诉请缺乏相应的事实及法律依据，法院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州工业园区唯亭镇阳澄湖大酒店于判决生效之日起三十日内将阳澄湖食街一期C4-1、C4-2、C3房屋恢复原状并返还给苏州圆融发展集团有限公司，苏州工业园区阳澄水岸度假酒店应协助苏州工业园区唯亭镇阳澄湖大酒店向原告返还上述房屋；二、苏州工业园区唯亭镇阳澄湖大酒店于判决生效之日起十五日内支付苏州圆融发展集团有限公司租金8020572.14元、物业费1333118.74元及电费131275.59元；三、苏州工业园区唯亭镇阳澄湖大酒店于判决生效之日起十五日内支付苏州圆融发展集团有限公司占有使用费（占有使用费计算方式：按92797.14元/月，自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费79640元，由苏州圆融发展集团有限公司负担640元，由苏州工业园区唯亭镇阳澄湖大酒店负担79000元。
二审经审理查明的事实与一审一致。
二审另查明，圆融集团与唯亭阳澄湖酒店在签订租赁合同后，就特别购买权事宜签订了补充条款：1、如果乙方（唯亭阳澄湖酒店）在租赁期间全面履行《房屋租赁合同》项下的义务，包括但不限于按约定用途经营、按约定时间统一开业并持续经营、按约支付清租金、物业管理费及其他费用、未转租和分租、遵守相关法律及阳澄食街物业管理的规定。且租赁合同未提前终止，则在2012年2月-2013年3月期间，乙方有权在书面通知甲方（圆融集团）后，C4-1和C4-2按照每平方米建筑面积人民币8917元，C3按照每平方米建筑面积8817元的优惠价格向甲方优先购买该租赁房屋。2、乙方行使特别购买权的，应该在租赁期届满前与甲方协商签订房屋买卖合同。
二审还查明，2008年1月15日，苏州市公安局消防支队出具建筑工程消防验收意见书，对包括涉案房屋在内的苏州工业园区阳澄半岛莲花支路商业用房工程进行了消防复验，确认验收合格。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
二审中，唯亭阳澄湖酒店陈述没有支付租金的原因是圆融集团未办理房产证，无法明确房屋的实际面积，无法计算租金价格；关于物业费，已经支付的物业费是交给圆融集团的；关于电费，目前欠交的是装修期的电费，由于圆融集团无理要求唯亭阳澄湖酒店停工，故拒绝支付该笔电费。
圆融集团陈述涉案房屋具备规划建造验收手续，未办理房产证是由于实际使用中不涉及到要使用房产证的情形。
本院认为：2007年圆融集团与唯亭阳澄湖酒店签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。租赁合同于2012年10月31日到期后，唯亭阳澄湖酒店仍在继续租赁使用房屋，圆融集团未提出异议，故双方间为不定期租赁关系。圆融集团于2016年12月26日向唯亭阳澄湖酒店发函通知解除合同，不违反法律规定，一审判决认定双方间租赁关系自唯亭阳澄湖酒店收到律师函之日解除，并无不当。
租赁合同解除后，唯亭阳澄湖酒店应当支付合同解除前的租金和解除后的房屋占有使用费。双方合同中约定房屋建筑面积为2442.03平方米（实际以房屋权属证书载明的建筑面积为准），后因圆融集团未办理房屋产权证，故其以合同载明的建筑面积向唯亭阳澄湖酒店主张租金并无不当。唯亭阳澄湖酒店二审中认为无法确定房屋面积，无法计算租金的理由不能成立。合同约定2007年10月1日至2009年4月30日为免租期，圆融集团主张自2009年5月1日起计算租金并无不当。根据圆融集团一审中提供的建筑工程消防验收意见书，涉案房屋在交付时已经通过消防验收。唯亭阳澄湖酒店上诉认为涉案房屋未通过消防验收，其在装修期间遭到圆融集团多次无理要求停工，造成损失应从租金中扣除，均未提供相关的事实证据和合同、法律依据，故本院不予支持。
关于特别购买权，双方在补充条款中约定了行使特别购买权的条件为唯亭阳澄湖酒店按约支付清租金、物业管理费及其他费用等，并在2012年2月至2013年3月期间书面通知圆融集团，双方协商签订房屋买卖合同。现唯亭阳澄湖酒店结欠合同期内租金，也未书面通知圆融集团行使特别购买权，其上诉认为圆融集团违约在先无权解除租赁合同的理由不能成立。
综上，唯亭阳澄湖酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79640元，由上诉人苏州工业园区唯亭镇阳澄湖大酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年四月十七日
书记员 沈华君