广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终8097号
上诉人（原审被告）：广州市特种照明电器工业公司，住所地广州市越秀区纸行路51号2层部分、3、4层中的304房。
法定代表人：黄翠萍，职务：厂长。
委托代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路***号****楼。
法定代表人:钟东宁，职务所长。
委托代理人：龚健、黄衍衍，该所职员，通讯地址。
原审第三人：廖海荣，男，汉族，1970年11月23日出生，住广州市越秀区。
原审第三人：黄彼鸿，男，汉族，1958年6月19日出生，住广州市越秀区。
原审第三人：关灵凤，女，汉族，1942年7月18日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：钟耀鸿，男，汉族，1971年5月20日出生，系关灵凤儿子。
原审第三人：李建敏，男，汉族，1955年2月19日出生，住广州市越秀区。
原审第三人：冯洁芳，1958年3月16日出生，住广州市越秀区。
上诉人广州市特种照明电器工业公司因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所、原审第三人廖海荣、黄彼鸿、关灵凤、李建敏、冯洁芳租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人广州市特种照明电器工业公司向本院提起上诉称：一、一审法院送达方式不当，违反法定程序。一审法院审理本案过程中，因采取邮寄送达方式未能送达给上诉人，故而径直采用公告送达方式对上诉人进行送达。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。该规定表明，公告送达应当是其他送达方式无法使用时，作为兜底的送达方式。本案中，有证据证明可以采用其他方式有效送达，但一审法院未尽适当注意义务，仍坚持采用公告方式送达，程序不当。1．被上诉人随后起诉上诉人的另案，一审法院在2016年4月有效送达给了上诉人。被上诉人提起本案诉讼不久，于2016年4月又就相似案情、相同案由在一审人民法院起诉上诉人。一审法院受理后通过电话通知方式有效将该案诉讼文书送达给了上诉人。由此可以证实，一审法院完全有能力采取邮寄送达方式之外的其他方式向上诉人送达诉讼文书。2．上述另案庭审中被上诉人及一审法院均有善意提醒义务向上诉人告知本案诉讼情况，但双方均未善意告知上诉人。本案公告送达期间，被上诉人起诉上诉人的另案即(2016)粤0104民初5435号案于2016年6月在一审法院公开开庭审理，被上诉人当时明知本案未能成功送达给上诉人而被迫进入公告程序，其本应履行善意提醒的义务，一审法院此时也应当履行善意提醒的义务，将本案的诉讼情况告知上诉人，但被上诉人及一审法院均未将本案相关诉讼情况告知上诉人，导致本案最后被缺席审理并判决，而上诉人一直被蒙在鼓里。因此，上诉人认为被上诉人及一审法院的“明知而不为”显然严重损害上诉人的诉讼权利，对上诉人极不公平。二、本案租赁合同客观上不应解除，一审法院认定事实不清。一审法院已经查明涉案房屋是经租房，早在至少20多年前便安置给现已破产的拉链厂职工作为宿舍使用。这是典型的历史遗留问题，而经租房本身也是有特殊历史渊源的房屋，其历史使命本身就是用于解决公有制企业及职工的生产、居住用房。故对这类基于历史原因用于解决公有制企业职工居住用房的经租房，政府无论是基于尊重历史的原因还是基于社会和谐稳定的现实考虑，都不应解除本案租赁合同，以免造成破产职工无处安身、不断上访等不稳定因素。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，发回一审法院审理；2、本案一、二审诉讼费均有被上诉人承担。
被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所答辩称：被上诉人也是刚才才知道上诉人称的另案诉讼，另案是我们所的物业公司起诉的，所以物业公司不知道我们与上诉人的诉讼。我方认为需要解除租赁关系，而且我方与上诉人有调租的意思，但是达不成一致意见，并且双方是不定期租赁关系，我方可以随时提出解除合同。上诉人提出的送达问题，我方认为一审法院的送达方式没有不妥的。我方与一审法院已经在上诉人营业地址张贴公告，我方认为责任不在我方。我方不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人黄彼鸿、关灵凤、李建敏、冯洁芳共同答辩称：原审第三人都是住户，我们的问题是居住问题，一审时，一审记录有误，关于造成现在的状况的陈述一审庭审并没有记录，造成法官的判断有误。涉案房屋是由于文革定性为回乡住户，拉链厂把闲置的厂房用来安排居住，我们已在涉案房屋居住了20多年，是相关政策安置原审第三人在涉案房屋居住的，这些房屋是国有资产，是企业承担社会责任，使职工能够在涉案房屋安居。一审认为擅自改变房屋用途的认定是错误的，希望二审能够查明房屋的来龙去脉。
原审第三人廖海荣经本院合法传唤没有到庭进行答辩。
广州市越秀区第二房屋管理所于2016年1月22日向原审法院起诉请求：1、判令解除广州市越秀区第二房屋管理所、广州市特种照明电器工业公司的租赁关系，判令广州市特种照明电器工业公司及全体实际使用人迁出广州市越秀区大新西路正市街x号房屋，并把房屋腾空交还广州市越秀区第二房屋管理所。2、判令广州市特种照明电器工业公司支付从2012年7月至2014年11月的调租差额64075.50元（每月差额2209.50元），从2014年12月至2015年12月的调租差额43747.60元（每月差额18606元），并支付从2016年1月起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）。
原审法院经审理查明：广州市越秀区大新路正市街x号房屋为广州市越秀区第二房屋管理所管理的经租房屋，由广州市特种照明电器工业公司承租使用并向广州市越秀区第二房屋管理所缴纳租金每月2124.30元至2015年12月31日，租金发票明确注明租赁房屋性质为“非住宅工企业”。根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉讼大新路正市街x号房屋（建筑面积150.8532平方米，建基面积75.4266平方米）的使用性质为工场、厂房，属国家经租房。
广州市越秀区第二房屋管理所曾分别于2015年1月、7月在涉讼房屋门口张贴《关于调整房屋租金的通知》、《关于限期缴交非住宅直管房租金的通知》，要求广州市特种照明电器工业公司对照广州市国土资源和房屋管理局公布的房屋租金参考价标准调升租金、补交租金差额、办理续租手续等。广州市特种照明电器工业公司曾于2015年8月6日向广州市越秀区第二房屋管理所发出《关于保持大新路正市街x号公房租金不升幅的申请》，要求维持房屋租金不予变更。
原审庭审中，各原审第三人分别提交其向广州市广州拉链厂、广州市特种照明电器工业公司的交租收据，证明其已缴纳房屋租金至2016年12月31日。各原审第三人称涉讼x号房屋为两层，共分割出六个房间，除了各原审第三人外还有一户廖衍高居住。但经原审法院多次到涉讼房屋张贴公告及通知各房屋的实际使用人应诉，该住户并未到庭应诉。且根据广州市越秀区第二房屋管理所提交的在公安部门摘抄的《户籍档案查询摘抄记录》，并无上述廖姓住户的户籍档案记载。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，广州市越秀区第二房屋管理所、广州市特种照明电器工业公司之间存在不定期租赁关系，广州市越秀区第二房屋管理所多次通知广州市特种照明电器工业公司调租及办理续租手续，广州市特种照明电器工业公司均未办理有关手续，故现广州市越秀区第二房屋管理所主张终止与广州市特种照明电器工业公司的租赁关系、广州市特种照明电器工业公司腾空交还房屋、清付租金及房屋使用费的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。涉讼房屋的使用性质为工场、厂房，广州市特种照明电器工业公司擅自改变房屋用途，分割为住宅供各原审第三人居住使用，存在过错。各原审第三人及房屋的全体实际使用人应承担协助广州市特种照明电器工业公司将房屋腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所的责任。鉴于广州市越秀区第二房屋管理所发出调租通知后，仍按原标准向广州市特种照明电器工业公司收取租金并开具全额租赁发票至2015年12月31日，视为双方的租赁关系仍存续，且根据广州市特种照明电器工业公司于2015年8月6日发给广州市越秀区第二房屋管理所的函件显示，广州市特种照明电器工业公司不同意调升租金，双方对调升租金并未达成一致的意见，故广州市越秀区第二房屋管理所主张广州市特种照明电器工业公司缴纳房屋租赁关系存续期间的租金差额没有依据，原审法院不予支持。租赁关系解除后，根据公平合理原则，广州市特种照明电器工业公司应按房管部门公布的租金参考价标准向广州市越秀区第二房屋管理所支付房屋使用费至实际腾空交还涉讼房屋之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条的规定，于2016年11月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告广州市特种照明电器工业公司就广州市越秀区大新路正市街x号房屋的租赁关系予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起60日内，被告广州市特种照明电器工业公司应将广州市越秀区大新路正市街x号房屋腾空交还给原告广州市越秀区第二房屋管理所，第三人廖海荣户、黄彼鸿户、关灵凤户、李建敏户、冯洁芳户（以上均含同住人员）及涉讼房屋的全体实际使用人均应协助履行上述腾空交还房屋的义务。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市特种照明电器工业公司向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付自2016年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月2124.30元计付）；此后的房屋使用费，由被告广州市特种照明电器工业公司按房管部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付至实际腾空交还房屋之日止。四、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费2456元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担1919元，被告广州市特种照明电器工业公司537元。
二审审理期间，上诉人广州市特种照明电器工业公司向本院提交以下材料作为二审新证据：证据1、（2016）粤0104民初5435号案传票；证据2、（2016）粤0104民初5435号案民事判决书，共同拟证明，被上诉人起诉上诉人另案于2016年6月22日开庭，法院及被上诉人均未告知上诉人尚有本案在诉，导致上诉人不知道本案诉讼。被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所质证称：对真实性是确认的，因为另案具体是由物业公司以我们名义诉讼，所以我们不知道另案。地址问题我们当时是把现有的资料即营业执照和组织机构代码证提交给法庭的，可能当时没有更新。原审第三人黄彼鸿、关灵凤、李建敏、冯洁芳质证称：对证据没有意见。原审第三人廖海荣经本院合法传唤没有到庭进行质证。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点在于涉案房屋租赁关系应否解除以及原审程序是否合法。首先，关于涉案房屋租赁关系问题，虽然涉案物业实际使用是原审第三人，但租赁合同主体为上诉人及被上诉人，原审法院亦是基于该法律关系予以审理。其次，双方租赁合同已经届满，属于不定期租赁关系，原审认定并无不当。至于涉及原审第三人的居住福利历史问题，由于涉案物业性质为“非住宅工企业”，上诉人承租后擅自将其改为职工安置房屋，本身存在不当，原审不予肯定并无不当。上诉人与职工福利安置的关系应另循法律途径解决。最后，关于上诉人提出原审公告送达等违反诉讼程序问题，经审核，原审已经对此充分说明，张贴公告，并无严重违反审理程序。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费537元，由上诉人广州市特种照明电器工业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年七月二十四日
书记员 冯冠豪