新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新01民终2736号
上诉人（原审被告）：新疆瑞辉贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：张文江，公司经理。
委托诉讼代理人：丁佐强，新疆恒瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨光霞，新疆恒瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新疆生产建设兵团第三师五十一团，住所地新疆图木舒克市。
法定代表人：苏建明，团长。
委托诉讼代理人：柴华，新疆叶尔羌律师事务所律师。
原审被告：胡国斌，男，1972年2月17日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
上诉人新疆瑞辉贸易有限公司（以下简称瑞辉公司）因与被上诉人新疆生产建设兵团第三师五十一团（以下简称五十一团）、原审被告胡国斌房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞辉公司的法定代表人张文江及委托诉讼代理人丁佐强、被上诉人五十一团的委托诉讼代理人柴华到庭参加诉讼、原审被告胡国斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞辉公司上诉称：1、请求撤销一审判决第一、二项，改判第三项。事实和理由：第一、一审法院认定我公司与五十一团之间的租赁合同为不定期租赁合同有误。我公司与五十一团签订的是一份10年加15年的租赁合同，只不过因为前10年和后15年的租金不同，因此做了一个时间上的划分。第一期的10年合同期满后，双方开始自动履行后一个15年的租期，即我公司按照15年租期的租金标准支付租金，五十一团照此接受。因此不属于合同法第215条规定的情形。一审法院认为租赁期届满后双方未再签订租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，我公司认为这是对合同法的片面理解。合同法第236条的情形是指合同到期后双方对后期是否续租，续租多长时间都没有做约定的情形。本案中对一期二期的租期租金都明确约定，照此履行即可。合同也没有约定在前一个10年租期届满后双方还必须再签一份租赁合同。合同法第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。只有在租赁期限无法确定的情形下才能认定为不定期租赁。本案中的租期及租金双方约定明确。第二、一审判决第三项让我公司给付2015年9月2日至2017年4月20日期间的租金数额认定有误，未将我公司垫付的暖气费扣减，应予改正。综上，一审判决认定我公司与五十一团之间的合同系不定期租赁合同及判令解除该合同错误，对我公司应支付的租金数额认定错误。
五十一团向一审法院起诉请求：1、依法判令解除我方与瑞辉公司之间的《房屋租赁合同》；2、判令瑞辉公司腾空房屋，向我方交付租赁使用的偏二层房屋240平方米、一层商铺340平方米、地下室220平方米；3、依法判令瑞辉公司、胡国斌向我方交付占用房屋期间的租金25.5万元（自2014年6月20日暂计算至2017年4月20日止）；4、本案诉讼费由瑞辉公司、胡国斌承担。
一审法院认定事实：1990年12月10日，五十一团成立驻乌经销部。2006年6月30日，五十一团与胡国斌签订《乌市办事处承包经营合同》，约定胡国斌承包五十一团下属单位乌市办事处商业楼2240平方米，每年向五十一团上交承包费50000元，承包期限暂定五年，自2006年6月30日至2011年6月30日胡国斌在承包五十一团驻乌办事处期间，实行自主经营权，独立核算，自负盈亏。在此之前，2003年6月20日，五十一团驻乌经销部与瑞辉公司签订《房屋租赁合同》，约定五十一团驻乌经销部将位于乌鲁木齐市天山区碱泉街2号农三师五十一团办事处一楼建筑面积约580平方米房屋租赁给瑞辉公司，办事处一楼可做商店、居住、库房、餐厅娱乐服务使用，租赁期限自2003年6月20日起，租期为十年，租金每年90000元，第一年一次性支付全年房租，以后几年每半年提前支付一次即45000元直至合同终止，瑞辉公司在租赁合同到期后，五十一团驻乌经销部必须保证瑞辉公司有优先租赁十五年使用权，并且房租按租金增加5%的金额计算，瑞辉公司在经营期间未按时缴纳租金，五十一团驻乌经销部可以按当时银行利息计算滞纳金，超过半个月，五十一团驻乌经销部有权终止合同，收回房屋。合同落款处加盖五十一团驻乌经销部公章，胡国斌签字确认。合同签订后，五十一团如约将房屋交付给瑞辉公司租赁使用，瑞辉公司也如约向胡国斌缴纳了租金。租期届满后，双方未签订租赁合同，瑞辉公司继续使用涉案房屋至今并向胡国斌缴纳租金至2015年9月1日，2014年3月1日至2015年9月1日期间的瑞辉公司缴纳租金标准为年租金94500元。2015年9月，胡国斌将除涉案房屋外的其他房屋交还给五十一团。期间，2004年6月9日，五十一团驻乌经销部被吊销营业执照，所有债权债务由五十一团承继。
一审法院认为，五十一团驻乌经销部被吊销营业执照，其与瑞辉公司之间的房屋租赁合同权利义务由五十一团承继。租期届满后，双方再未签订租赁合同，瑞辉公司继续租赁使用涉案房屋，五十一团未提出异议，原合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除。现五十一团要求解除与瑞辉公司之间的房屋租赁合同合法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现五十一团与瑞辉公司解除租赁合同，瑞辉公司应将租赁物返还给五十一团，故五十一团要求瑞辉公司腾空并交付房屋的诉讼请求，亦予以支持。根据庭审查明的事实，胡国斌系五十一团驻乌经销部的承包人，瑞辉公司已向胡国斌缴纳租金至2015年9月，且从2014年3月1日起，瑞辉公司缴纳租金的标准已增加至94500元，应视为五十一团与瑞辉公司协商一致约定年租金标准变更为94500元，且瑞辉公司已将租金交至2015年9月1日，故瑞辉公司须向五十一团缴纳的租金期限为2015年9月2日至2017年4月20日，即154565.75元（94
500元÷365天×597天），五十一团主张超出部分，一审法院不予支持。房屋租赁合同中仅载明五十一团保证瑞辉公司有优先租赁15年使用权的条款，并未约定合同到期后续租十五年，故瑞辉公司抗辩租赁合同期限未届满的理由无法律依据，一审法院不予采信。五十一团与胡国斌系承包经营合同关系，属于另一法律关系，五十一团可另案向胡国斌主张权利，胡国斌在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院判决：一、解除新疆生产建设兵团第三师五十一团（驻乌经销部）与新疆瑞辉贸易有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、新疆瑞辉贸易有限公司于本判决生效后一个月内腾空位于乌鲁木齐市碱××街××五十一团办事处偏二层房屋（240平方米）、一层商铺（340平方米）、地下室（220平方米），将上述房屋交付给新疆生产建设兵团第三师五十一团；三、新疆瑞辉贸易有限公司支付新疆生产建设兵团第三师五十一团租金154565.75元（94500元÷365天×597天，2015年9月2日至2017年4月20日）；四、驳回新疆生产建设兵团第三师五十一团其他诉讼请求。
本院二审期间，瑞辉公司当庭提交如下新证据：1、2015年12月29日汇款12760元的汇款单一张；2、2016年12月8日交付2016年采暖费13634.72元的发票一张，发票载明购买人是新疆疆来餐饮文化管理有限公司，地址为五十一团一层商铺。瑞辉公司称发票上的购买人与其系合伙关系，用以证明瑞辉公司垫付了租赁房屋2015年、2016年的暖气费共计26
394元，该费用应当从房租中扣减。五十一团对上述证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，认为发票不能证明瑞辉公司是涉案房屋2016年暖气费的交款人。租赁合同在2013年到期，暖气费不应再按照原合同约定执行。瑞辉公司向五十一团汇款的12760元已收到，但是该款是瑞辉公司应当承担的暖气费。涉案房屋的暖气费都是五十一团以综合经销部的名义整体交纳的。本院对上述证据的真实性予以认可。庭审后，瑞辉公司提交如下证据：1、2003年6月20日瑞辉公司与五十一团经销部签订的合同一份，其中租金约定为6万元一年，其余内容与本案中五十一团要求解除的合同内容基本一致，该合同并未履行。证明租金从6万一年变更成9万一年，是因为双方达成了优先使用十五年的合意；2、录音证据，我公司与五十一团的万主席协商解决租赁问题的内容。证明我公司带租金前去协商租赁事宜，五十一团拒收租金，过错在五十一团，我公司一直要求履行合同，并无过错；3、短信记录。证明五十一团要求我公司不要再把租金交付给胡国斌，我公司一直与五十一团协商要求向其交付租金。五十一团、胡国斌对上述证据未予质证。
本院认定事实与一审法院认定事实一致。
另查明：五十一团驻乌经销部与瑞辉公司于2003年6月20日签订的租赁合同中载明：“五、房屋水电暖等其他费用的支付：办事处一楼水、电费用由乙方（瑞辉公司）每月按实际用量支付，暖气费由甲方（五十一团）支付”。
本院认为，本案的争议焦点一是：五十一团与瑞辉公司之间的房屋租赁合同是否应当解除。2003年6月20日，五十一团驻乌经销部与瑞辉公司签订《房屋租赁合同》，约定五十一团驻乌经销部将涉案房屋出租给瑞辉公司使用，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在2004年6月6日，五十一团驻乌经销部被吊销营业执照后，所有债权债务由五十一团承担，故五十一团驻乌经销部与瑞辉公司之间的房屋租赁合同中的权利义务由五十一团承继。在该租赁合同中，约定租赁期限自2003年6月20日起，租期为十年，故五十一团与瑞辉公司之间的租赁合同的期限已于2013年6月20日届满。租赁期限届满后，瑞辉公司继续使用涉案房屋，五十一团未提出异议，双方未再签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该法律规定，从2013年6月21日起，五十一团与瑞辉公司之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，《房屋租赁合同》中明确约定了租赁期限为10年，虽在合同中有关于合同到期后五十一团必须保证瑞辉公司有优先租赁十五年使用权，但该项内容，即不是对双方已约定的10年租赁期间的变更，亦不是对租赁期限的延长，不能视为双方约定了25年的租赁期限，对瑞辉公司上诉认为双方签订了10年加15年期限的租赁合同的上诉理由，本院不予采信。现瑞辉公司与五十一团之间系不定期租赁关系，根据上述法律规定，五十一团有权随时提出解除合同。综上，五十一团提出解除其与瑞辉公司之间的租赁合同，合法有据，本院予以支持，瑞辉公司上诉称一审认定双方之间系不定期租赁合同关系有误的相关上诉理由，与事实不符，本院不予采信。双方合同解除后，瑞辉公司应当将租赁房屋返还给五十一团。对瑞辉公司在本案中提交的年租金为6万元的租赁合同、录音证据及短信记录，均不能反映出瑞辉公司与五十一团关于租赁期限双方另有约定或双方在租赁期限届满后另行签订了租赁合同，本案中亦未涉及双方是否存在过错责任的相关问题，故上述证据与本案不具有关联性，对其效力，本院不做认定。综上，对瑞辉公司要求撤销一审判决第一、二项的上诉请求，本院不予支持。二、争议焦点二：瑞辉公司向五十一团支付房屋租金是否应当扣除暖气费。瑞辉公司主张将2015年暖气费12760元汇给五十一团，认为是其垫付的暖气费，五十一团收到该款，但对垫付事实不予认可。瑞辉公司提供的交付2016年暖气费缴费票据，真实性本院予以认可，虽然五十一团认为该票据不能证明瑞辉公司交纳了涉案房屋的暖气费，但根据发票上载明的房屋坐落位置系五十一团一楼，结合该房屋面积及双方存在租赁关系的事实，本院认定瑞辉公司交纳了涉案房屋2016年度暖气费。关于五十团支付的2年暖气费是否应当在房租中予以扣减，本院认为，在2013年6月20日之后，五十一团与瑞辉公司之间形成不定期租赁关系，双方按照原合同内容履行，即五十一团承担涉案房屋的暖气费。但是结合本案事实，瑞辉公司向五十一团汇款2015年暖气费的行为，应视为双方对暖气费承担责任的变更，故对瑞辉公司称其垫付了暖气费，本院不予采信。对瑞辉公司要求在房租中对该两笔费用进行扣减的上诉请求，本院不予支持。综上所述，瑞辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3391.32（瑞辉公司已预交），由瑞辉公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 王 宏
审判员 黄淑梅
二〇一七年十月二十六日
书记员 马恒雯
焦玉