上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第44133号
原告(反诉被告)刘春蓉，女，1982年3月8日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)赵月松，男，1982年9月24日生，汉族，住湖北省武汉市。上列两原告共同委托代理人曹钧，上海市申光律师事务所律师。被告(反诉原告)颜学斌，男，1973年1月23日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)谢红，女，1973年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人颜学斌。原告刘春蓉、赵月松诉被告颜学斌、谢红以及反诉原告颜学斌、谢红诉反诉被告刘春蓉、赵月松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘春蓉、赵月松及其委托代理人曹钧，被告(反诉原告)颜学斌(亦系被告谢红的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春蓉、赵月松诉称，两原告系夫妻，两被告系夫妻。2015年3月28日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种同)330万元。2015年4月6日，双方签订了上海市房地产买卖合同及补偿协议，约定该总价330万元中，合同房屋价为309万元，其余21万元为装修装饰补偿款，被告应在贷款收到后3日内交房。后原告依约支付了房款155万元，又申请贷款170万元并与农行签订了贷款合同。2015年8月27日，双方向房地产交易中心申请办理了系争房屋的过户手续。2015年10月15日，银行实际向两被告放款166万元，原告得知未足额放款后即与银行联系原因，银行称因合同约定的房屋总价为309万元，已付款155万元，故如放款170万元即远超合同总价，故仅放款166万元，故原告即向被告要求交房及支付余款4万元及尾款5万元，但被告不予理睬，原告又要求中介与被告联系该付款事项，被告亦不予理睬。根据合同约定，两被告应在贷款发放后三日内交付房屋，但两被告在2015年8月27日书面通知中介及原告，拒绝继续履行合同。故原告起诉1、判令被告向原告交付上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告向原告支付赔偿金，按每日万分之五的标准，以321万元计算，自2015年10月19日起算，至被告实际交付之日止。被告颜学斌、谢红辩称，根据双方合同的约定，原告贷款支付的房款应为170万元，但被告仅收到166万元，故原告已违约，要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告颜学斌、谢红诉称，双方签约时约定，房屋总价为330万元，反诉被告应于签约当日支付2万元(含定金)，2015年4月19日前支付50万元，7月30日前支付35万元，贷款支付217万元，尾款5万元于房屋交接时支付。后反诉原告依约与反诉被告办理了房屋过户手续，但反诉被告至今尚有9万元未付，系反诉被告违约，故要求1、判令解除双方所签订的上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同；2、判令刘春蓉将户口迁出上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室；3、判令反诉被告支付违约金660,300元。反诉被告刘春蓉、赵月松辩称，除了尾款5万元，反诉被告确有4万元未付，系贷款的放款问题，且在银行放款前反诉被告并不知晓少了4万元，在得知后三日内即要求以现金补足，但遭到拒绝，故并非反诉被告故意违约，系反诉原告不予配合收款，要求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系夫妻，两被告系夫妻。2015年3月28日，颜学斌与刘春蓉签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，中介方为上海太平洋房屋服务有限公司，约定乙方刘春蓉购买甲方颜学斌位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价为330万元。合同第四条交易条件5付款方式约定：B、乙方于2015年4月19日前支付甲方房款50万元；C、乙方于2015年7月30日前支付甲方房款56万元；E、乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款217万元；F、乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款5万元。2015年4月6日，颜学斌、谢红(甲方)与刘春蓉、赵月松(乙方)签订了上海市房地产买卖合同一份，约定乙方购买甲方位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价为309万元。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年9月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理(三)：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日至。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。双方合同补充条款(一)约定：2、甲方于收到乙方贷款款项后3日内，将房地产交付乙方，交付标志为甲方将房地产钥匙交付乙方，并对物业管理费、水电煤(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。7、有关乙方贷款的特别约定：(2)若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日支付甲方房款2万元(含已支付定金2万元，现转为该房款)；2、乙方于2015年4月19日之前支付甲方房款50万元；3、乙方于2015年7月30日之前支付甲方房款35万元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款217万元，该款由贷款银行直接转入甲方账户；5、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款5万元。同日，甲乙双方还签订补偿协议一份，约定：甲乙双方于2015年4月6日签订关于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》。该合同约定的成交价为309万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方21万元，并于2015年7月30日前支付甲方。2015年3月28日，刘春蓉向颜学斌支付2万元，2015年4月18日，赵月松向谢红支付50万元，2015年7月21日，赵月松向谢红支付103万元。2015年8月27日，双方向房地产交易中心申请办理了系争房屋的过户手续。2015年8月，赵月松、刘春蓉与中国农业银行股份有限公司上海闵行支行签订个人购房担保借款合同一份，约定赵月松、刘春蓉为购买系争房屋借款70万元，期限为36个月。同时，赵月松、刘春蓉与中国农业银行股份有限公司上海闵行支行签订住房公积金个人住房抵押借款合同一份，约定赵月松、刘春蓉为购买系争房屋借款100万元，期限为264个月。2015年10月15日，农行放款166万元至谢红账户。2015年10月16日，赵月松向谢红发送短信，提醒注意贷款已发放。同月18日，赵月松、刘春蓉要求中介致电颜学斌询问贷款是否收到事宜，颜学斌回避了贷款是否收到问题。同月20日，赵月松又向谢红发送短信，告知上周五已发放贷款166万元，要求交付房屋并在交房时付清余款9万元。谢红未回复。庭审中，颜学斌称已将赵月松的电话号码拉黑，故未收到短信。2015年10月9日，颜学斌、谢红向赵月松、刘春蓉发送“解除房地产买卖合同通知书”：因赵月松、刘春蓉未能按约付款逾期15日，根据双方合同第九条的约定解除合同，并要求承担违约责任，支付赔偿金及违约金。以上事实，由原、被告提供的房地产买卖(含居间)协议、房地产权证、上海市房地产买卖合同、补偿协议、借款合同、业务凭证、收据、短信、录音、通知书以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，本案双方在签约后，积极履行了前期付款及房屋过户手续，但在银行发放贷款时，放款的实际金额比借款合同约定的数额少了4万元，导致双方发生纠纷。本院认为，双方约定的房屋总价为330万元，但双方在上海市房地产买卖合同中仅约定成交价为309万元，又以补偿协议的形式将其中的21万元作为装修补偿款，导致银行以首付款及贷款总额超过成交价为由，少发放贷款4万元。对于发生该情形，双方都有一定的责任，不能完全归责于原告方。刘春蓉、赵月松在发现上述情况后即与颜学斌与谢红联系，要求将不足的4万元与尾款5万元一并支付及交房，但未能得到被告颜学斌与谢红的配合，显然刘春蓉与赵月松在发生上述情况后仍有积极履约的意向及行为，颜学斌、谢红未及时受到余款的责任不在原告，被告要求确认刘春蓉与赵月松违约并要求解除买卖合同及支付违约金，不符合双方合同约定及法律规定，故本院不予支持。现赵月松、刘春蓉愿意向颜学斌、谢红支付余款9万元，颜学斌、谢红应向赵月松、刘春蓉交付系争房屋。赵月松、刘春蓉要求颜学斌、谢红支付逾期交房违约金，因双方对纠纷的发生均有一定责任，故此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)颜学斌、谢红应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)刘春蓉、赵月松交付上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、原告(反诉被告)刘春蓉、赵月松应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)颜学斌、谢红购房余款9万元；三、驳回原告(反诉被告)刘春蓉、赵月松其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)颜学斌、谢红全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33,328元，减半收取16,664元，反诉案件受理费5,201.50元，合计21,865.50元，由原告(反诉被告)刘春蓉、赵月松负担8,332元，被告(反诉原告)颜学斌、谢红负担13,533.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一六年三月二十一日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。