北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0111民初537号
原告：付丰，男，1981年9月1日出生。
委托诉讼代理人：姜艳（付丰之妻），女，1982年3月6日出生。
委托诉讼代理人：王白云，北京市易行律师事务所律师。
被告：中国石化集团北京燕山石油化工有限公司，住所地北京市房山区燕山岗南路1号。
法定代表人：罗强，董事长。
委托诉讼代理人：胡俊才��男，1974年7月4日出生。
委托诉讼代理人：张鑫磊，男，1984年4月8日出生。
被告：北京燕山玉龙石化工程有限公司，住所地北京市房山区燕山燕东路15号。
法定代表人：钱文臣，董事长。
委托诉讼代理人：高福东，北京市东友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢战涛，北京市东友律师事务所律师。
被告：北京韩建集团有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄。
法定代表人：田广良，总经理。
委托诉讼代理人：杨彦超，男，1962年8月13日出生。
被告：北京中燕物业管理有限公司，住所地北京市房山区燕山北庄路6号。
法定代表人：陈诗勇，经理。
委托诉讼代理人：张彪，男，1973年2月7日出生。
原告付丰与被告中国石化集团北京燕山石油化工有��公司（以下简称燕化公司）、北京燕山玉龙石化工程有限公司（以下简称玉龙公司）、北京韩建集团有限公司（以下简称韩建集团公司）、北京中燕物业管理有限公司（以下简称中燕物业公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万会兵任审判长，会同人民陪审员范立英、贾京生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付丰及其委托诉讼代理人姜艳、王白云，被告燕化公司的委托诉讼代理人胡俊才、张鑫磊，被告玉龙公司的委托诉讼代理人高福东，被告韩建集团公司的委托诉讼代理人杨彦超，被告中燕物业公司的委托诉讼代理人张彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付丰起诉至本院要求：1、要求被告将原告房屋的非独立排水管道改造成独立的排水管道，用以解决房屋返水问题。2、要求被告采取相应补救措施解决原告墙体的渗水问题��3、要求被告将房屋卫生间下水管道的“弯管道”设计建造形式改造成“直管道”的形式，用以解决房屋卫生间下水道产生的噪音和管道必然发生的缩短使用寿命的问题。4、要求被告赔偿因厨房和卫生间下水管道距离墙体过远导致原告房屋使用面积直接减少的经济损失10000元。5、要求被告重新更换和清洗房屋地暖设施中的沙子、水泥、保温材料、垫层等，用以解决因返水形成的积水渗透房屋地板造成地暖设施附属材料的破坏和污染，保证居住安全。6、要求被告赔偿因房屋返水造成原告的装修损失145860元。7、要求被告赔偿因房屋返水造成的家具家电损失15149元。8、要求被告赔偿因房屋质量问题造成原告在外租房居住的费用210900元。9、要求被告赔偿因房屋质量问题导致原告无法使用房屋造成的物业费损失1931.6元。10、案件受理费由被告负担。
事实与理由：原告在2012年3月7日购得北京市房山区××号房屋一套，房屋格局为三室二卫。被告燕化公司系上述房屋的出卖方；玉龙公司为设计单位；韩建集团公司为建筑施工单位；中燕物业公司为物业管理单位。2012年3月13日原告自接收房屋后，先后发现房屋出现墙体耐水腻子松软脱落；厨房和储物间顶子水管有不当的“弯道”；卧室墙体渗水，厨房下水道与墙体距离达20厘米，厕所下水有弯道，厨房下水返水（2014年10月1日和2015年10月3日各发生一次）。房屋上述问题的发生均不排除房屋的设计缺陷和房屋建造者的施工缺陷，现房屋的开发商与设计者、建造者相互扯皮，致使原告虽经交涉多年仍然没有解决问题。因房屋的质量问题，又直接导致原告装修损失、家电家具损失、房租损失、物业费损失等，基于以上事实及理由，原告诉至本院，请求依法裁判。
被告燕化公司辩��：第1、3项诉求由设计单位答辩，第2项诉求由施工单位答辩。关于第4项诉求，根据原告与我公司签订的××认购协议及原告提供的证据一计算方式的内容，我公司出售的房屋是按建筑面积计算费用，不涉及使用面积。第5项至第10项请求，均与房屋返水有关，是由于排水管道堵塞造成的，之所以堵塞是由于3至18层用户使用不当所致，原告也说二次返水从现场疏通来看仅有油渍，无杂物，施工不存在违规情况，因此排水管道不存在施工设计缺陷，原告购买的房屋设计规范，施工有图纸，有监理，质保有期限。综上，原告的各项诉求均于法无据，请求依法驳回。
被告玉龙公司辩称：我公司不是适格的被告，原告和燕化公司是买卖合同关系，我公司和燕化公司是设计关系，我公司和原告没有直接的法律关系，要求原告明确具体的法律关系是什么，原告要求我公司��担法律责任的依据是什么。本案如果是侵权的法律关系，一定要分配举证责任，如果是法律上导致的举证责任，应该是谁主张谁举证，原告必须针对谁应当承担什么赔偿责任而举证，如果原告不能提供相应的证据，应承担举证不能的法律后果。如果原告认为房屋不符合质量标准，应提供充分的证据，如果没有提供证据证明我公司设计有缺陷，原告应承担举证不能的责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告韩建集团公司辩称：原告以物权保护为由向法院起诉，要求三被告因房屋质量问题赔偿由此造成的各项经济损失，依据原告提供的证据，我单位认为本案所涉案由应为房屋买卖合同纠纷。原告于2012年3月7日从燕化公司购买了北京市房山区××号房屋，由此所发生的一切纠纷应当依照合同法及两方签订的购房合同确定双方的权利义务，明确责任主体。依据合同相对性原则，原告与被告燕化公司签订的房屋买卖合同，我单位不应当成为本案被告。依据建设工程质量管理条例第40条第4项电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年保质期，本工程保修期自2011年9月26日至2013年9月25日，我单位在保修期间针对原告提出的问题经××建委、××土地房产管理中心多次调解，最终于2014年5月21日和原告达成一致意见，经双方同意，由我单位给予原告一次性经济赔偿25000元，原告不再提出其它赔偿要求，我单位依据建设工程质量管理条例第41条的规定，在保修期内履行了保修义务和赔偿责任，不应再次承担保修期外的任何责任。关于原告提出的厨房下水返水，已过保修期的返水是在使用3年和4年后发生的，与我单位无关。在施工过程中，我单位按照规范进行了通球试验，全部合格。综上，根据相关法律规定，我公司不是适格的主体���不具有赔偿责任，请求法院依法驳回原告对我方的起诉。
被告中燕物业公司辩称：只要有业主报修，我们可以给疏通，疏通完了也就完成了我们的责任和义务。我们不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告于2012年3月7日购买了燕化公司的坐落于北京市房山区××号房屋。燕化公司系22#楼房的出卖人，燕化公司依法选聘的物业服务企业为北京燕山星城物业管理公司（后更名为中燕物业公司），中燕物业公司系××小区的物业管理人，玉龙公司系22#楼房的设计单位，韩建集团公司系22#楼房的建筑施工单位，原告系××号房屋的实际使用人。2013年3月13日，原告办理了××号房屋的验房、领取钥匙手续，并签署了××住宅室内装修注意事项告知书。中燕物业公司收取了原告2012年3月至2013年3月的物业费1931.6元。
××22#住宅（高层），建筑面积13232.44���方米，18层。开工日期2001年4月20日，竣工日期2011年9月26日，经燕化公司、北京高屋工程咨询监理有限公司、韩建集团公司、玉龙公司对22#住宅楼进行验收：1、分部工程：经各专业分部工程验收，工程质量符合验收标准；2、质量控制资料核查：质量控制资料经核查共28项，符合有关规范要求；3、安全和主要使用功能核查及抽查结果：安全和主要使用功能共核查17项符合要求，抽查其中8项使用功能均满足；4、观感质量验收：观感质量验收为好；5、综合验收结论：经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格。
2014年5月21日，韩建集团公司与原告签订赔偿协议，内容：××22#楼已于2011年9月28日正式通过竣工验收。22#楼××业主于2012年3月13日提出墙面腻子局部脱落，施工单位进行维��，在此过程中，业主陆续又提出卫生间下水管排水噪音过大等问题，施工单位均安排维修人员维修完毕。其中厨房洗衣机排水管更换部分在正常使用情况下，如因材料本身质量问题出现破损，影响正常使用，由施工单位负责免费维修；房屋内靠北侧次卧小卧北墙局部渗水已维修，如再出现外墙渗水，由施工单位负责对因外墙渗水造成的外墙面和室内墙面装饰层损坏部位进行免费维修。修复后的墙面必须保证连续三年外墙无渗水问题。由于多次维修导致业主无法正常入住，业主提出了经济赔偿，见附表，经××建委、××土地房产管理中心多次调解，最终施工单位与业主达成一致意见，经双方协商同意，由施工单位给予业主一次性经济赔偿贰万伍仟元整，业主不再提出其它赔偿要求。施工单位对业主提出的诸多问题均维修完毕，且业主对房屋的精装已完毕，施工单位除���厨房洗衣机排水管更换部位自身材质出现问题继续承担免费保修责任及外墙面再次渗水导致的问题承担免费保修连带责任（修复后的墙面必须保证连续三年外墙无渗水问题），该房屋再出现其它房屋质量问题，根据国家相关行业规定，双方各自承担相应责任。北京韩建集团有限公司在赔偿协议上盖章，并由负责人杨彦超和原告签字。
2011年7月13日，施工单位韩建集团公司与监理单位北京高屋工程建筑咨询监理有限公司对××22#住宅（高层）进行排水系统通球试验，试验部位：地下室至十八层管道；试验结论：符合设计要求和《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（×××）规定，合格。
2014年10月1日，原告向中燕物业公司报修厨房下水管道堵塞，经原告回家发现厨房下水返水，室内部分装修、家具被浸泡。原告与中燕物业公司联系后，中燕物���公司派人对涉案房屋地下的下水主管道进行了疏通，并未发现有堵塞物，只是有白色油粒，物业人员对××号房屋内污水进行了处理。2016年10月11日，本案所涉××号房屋内厨房下水返水，经本院到现场勘验，原告家厨房下水管道返水，进行疏通。首先进行外部疏通一次，但管道无水流出，再从内部进行疏通，第一步从厨房主管道进行疏通至屋外，厨房管道未见堵塞物出现，经放水试验，有油状物流出，多次试验后，基本疏通。第二步对主管道进行疏通，未见堵塞物出现，卫生间管道未出现堵塞情况，以上就是疏通的结果。经现场勘验，原告家屋内出现多处积水，且有异味，厨房地面有滋生的小虫，屋内地面有多处青苔出现。后经燕化公司、玉龙公司、韩建集团公司委托诉讼代理人及原告现场签字确认。
诉讼期间，原告申请对所涉房屋排水管道返水问题进��鉴定；对房屋渗水问题进行鉴定；对房屋卫生间下水的噪音问题进行鉴定；对厨房和卫生间下水管距离墙体过远导致使用面积减少进行鉴定；对房屋积水渗透地板对地暖造成的损害进行鉴定。后又补充申请对房屋是否存在工程质量进行鉴定。
2016年5月16日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具鉴定说明函：2016年4月11日，我中心收到贵院的委托函后，与鉴定申请人进行电话联系，了解相关情况。2016年5月9日，我中心收到贵院提供的“关于鉴定事项的补充说明”。经对委托函及相关材料审阅，现将本次鉴定事项进行如下说明：1、贵院委托内容的第一项至第四项属于我中心的鉴定范围，我中心可对上述四项内容进行鉴定。第五项“房屋积水渗透地板对地暖造成的损害”不属于我中心的业务范围，敬请谅解。2、我中心收到委托方提供的“关于补充鉴定事项说明”后，与鉴定申请人进行电话联系，除“关于补充鉴定申请事项说明”中所述内容外，对于委托鉴定内容中的第一项“涉案房屋排水管道防水问题”，指对该位置管道的施工质量及返水原因分别进行鉴定。3、根据鉴定委托事项要求，进行此项鉴定需要委托方提供如下图纸资料：给水排水设计总说明、涉案房屋给水排水平面图、涉案房屋给水排水系统图，涉案房屋卫生间及厨房（给水排水）大样图。诉讼中，本院向原告释明是否继续鉴定以及相应的法律后果，原告明确表示不再坚持鉴定申请。
经查，原告与北京京宏鑫盛装饰有限公司签订了北京市家庭居室装饰装修工程施工合同，合同造价标的为85800元。××号房屋装修完毕，原告支付了装修款项85800元。
原告购买影视墙家具一套，价值5650元；木制椅一套、布垫一套、茶几一个共计5800元；三洋彩电一台36**元。
2014年1月1日，原告与陈国栋签订北京市房屋租赁合同，由原告租赁陈国栋坐落于北京市大兴区××号房屋，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金每月2500元。陈国栋收取了原告2014年和2015年两年的租金共计60000元。
另查明：中燕物业公司的物业服务质量综合要求包括共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，对公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通等。现原告主张因开发商、建筑施工单位、设计单位房屋质量有问题，设计不合理造成下水管道堵塞，及物业公司管理问题导致其室内被浸泡，要求赔偿损失。
上述事实，有双方当事人陈述、××住房认购协议、发票、装修合同、房屋租赁合同、勘验笔录、照片、竣工验收记��、赔偿协议、通球试验记录及庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。中燕物业公司作为富燕新村小区的物业管理者，应当按照其承诺的服务内容向业主提供物业服务。本案中，中燕物业公司应当按照物业管理服务内容及协议约定对××小区房屋共用设施设备及其运行进行日常维护和管理，尤其是在原告房屋内的下水管道被堵塞一次后，中燕物业公司应当对该下水管道引起足够重视，定时管理和维护，及时消除再次被堵塞的隐患。因此，中燕物业公司对原告使用的房屋因下水管道堵塞造成的经济损失，应当承担主要责任。因原告不在涉诉房屋内居住且现住所离本案所涉房屋较远，不能及时发现问题并通知物业公司，原告对自己的经济损失应承担次要责任。本院综合具体情况，确定中燕物业公司承担责任的比例为90%，原告承担10%的责任。经济损失的具体数额，本院结合原告装修费用、购买家具家电的费用、租金损失及双方当事人的责任比例予以确定。
关于租金损失，本院结合本地二手房租赁市场价格，以所涉××号房屋出现返水之日即2014年10月1日至本判决生效之日为租金损失期间，酌情确定每月租金损失为1200元。关于家具家电损失，因原告购买的家具家电系新购买且未使用，本院依据其购货合同及发票予以确定。装修损失，本院依据其装修合同价格予以确定。故本院对原告赔偿请求中的合理部分予以支持，其过高部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方��讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。在案件审理中，本院一再向原告释明，关于厨房下水返水、墙体漏水、卫生间下水管道噪声、因厨房和卫生间下水管道距离墙体过远导致原告房屋使用面积减少、地暖设施污染等问题，具有高度的专业性，在不能确定存在质量、设计及施工方面问题的情况下，需要由具有专业知识的专家进行相应的鉴定方可最终确定，且该证明责任应由原告方承担，但原告坚持不再继续鉴定，相应的法律后果应当由原告自行承担。结合原告提供的现有证据不足以证明××号房屋存在质量、设计及施工方面的问题，故原告要求将××号房屋改造成独立的排水管道、墙体渗水、将卫生间下水管道的“弯管道”改造成“直管道”形式并赔偿房屋使用面积减���的经济损失及重新更换、清洗地暖设施的诉讼请求，缺乏证据和法律依据，本院不予支持。
综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；其过高部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京中燕物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告付丰装修损失七万七千二百二十元及家具家电损失一万三千六百三十四元一角。
二、被告北京中燕物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告付丰自二○一四年十月一日至本判决生效之日止的租金损失，租金标准按每月一千零八十元计算。
三、驳回原告付丰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民���和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千零五十八元，由原告付丰负担四千零九十八元（已交纳），由被告北京中燕物业管理有限公司负担二千九百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 万会兵
人民陪审员 范立英
人民陪审员 贾京生
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 丁 影