湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异第266号
异议人(案外人)吴芸，女，1966年9月21日出生，汉族，住海口市龙华区龙混北路2号龙珠新城13幢402户。
委托代理人曹卫清，男，1965年11月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区商业新村71号。
申请执行人中国长城资产管理公司长沙办事处，住所地湖南省长沙市芙蓉中路一段540号国贸大厦。
负责人阳金明，该办事处经理。
委托代理人吴树林，男，1958年1月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区建湘路220号3002房，该办事处职员。
委托代理人周益群，湖南君杰律师事务所律师。
被执行人衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区环城南路63号。
法定代表人陈济泽，该公司董事长。
被执行人陈济泽，男，1962年11月18日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区红湘北路45号1栋1单元501号。
被执行人罗伟建，男，1962年10月16日出生，汉族，住衡阳市珠晖区友爱里5栋201号401户。
被执行人罗伟利，女，1969年1月29日出生，汉族，住长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城望江苑8栋2403户。
本院在执行申请执行人中国长城资产管理公司长沙办事处(以下简称长城公司)与被执行人衡阳鸿源房地产开发有限公司(以下简称鸿源公司)、陈济泽、罗伟建、罗伟利公证债权文书一案中，以(2015)衡中法执字第72号执行裁定(以下简称72号执行裁定)，查封位于衡阳市雁峰区环城南路47-59号雁府铭座等共计83套住宅，案外人吴芸对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年7月25日组织了听证，现已审查终结。
吴芸异议称：2013年11月16日，异议人与鸿源公司签订了《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》。鸿源公司将其开发建设的雁府铭座2607号房屋以产权调换方式对申请人进行拆迁补偿安置，补偿安置面积为115平方米。异议人于2013年11月16日已向鸿源公司付清55481元，且鸿源公司亦与申请人办理了交接手续，被查封的现房号为2604号，该房已装修入住。故对(2015)衡中法执字第72号执行裁定提出异议，请求终止对雁府铭座2604号住房的拍卖执行，切实维护异议人的合法权益。
本院查明：2015年3月31日，湖南省长沙市望城公证处作出(2015)湘长望证执字第6号执行证书，该执行证书主要内容为：申请执行人长城公司可持本证书向衡阳市有管辖权的人民法院申请强势执行，被申请执行人为鸿源公司截止2015年3月30日所欠申请人4636.81万元，利息2205325.32元；2.对前述1项本息自2015年3月31日起至实际偿还之日的利息按23.4%/年计算；3.被申请执行人鸿源公司应付申请人为实现债权和担保权利所产生的费用以实际发生的为准；4.拍卖、变卖本执行证书附件《剩余抵押物明细表》所列被申请人鸿源公司的抵押房产并由申请人对抵押财产行使优先受偿权；5.拍卖、变卖被申请人陈济泽、罗伟建所质押的鸿源公司股权并由申请人对质押财产优先受偿权；6.被申请人陈济泽、罗伟建、罗伟利对前述1.2.3项债务承担连带清偿责任。
2015年4月9日，本院受理执行6号执行证书。2015年4月29日，本院以72号执行裁定，查封被执行人鸿源公司所有的位于衡阳市雁峰区环城南路47-59号的在建工程雁府铭座的401号等共计83套住宅以及101号等共计9套商业用房、负一层21号等所有地下车位。同年4月30日，本院向衡阳市房地产产权监理处作出(2015)衡中法执字第72号协助执行通知书，要求协助执行72号执行裁定所查封的不动产。同年6月17日，本院将72号执行裁定予以公告。
另查明：被拆迁安置户吴湘如于1998年6月因病逝世，2011年6月24日，衡阳市雁城公证处作出(2011)湘衡雁证内字第1457号公证书，吴芸继承了被继承人吴湘如位于衡阳市雁峰区环城南路55号401号房产，吴湘如之妻王瑞珍、之子吴鑫自愿放弃继承被继承人吴湘如上述遗产。2009年11月28日，鸿源公司与吴湘如之女吴芸签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》。被拆迁的房屋位于衡阳市雁峰区(原城南区)环城南路55号401户，建筑面积为65.33平方米，产权证号为：衡房权证城南区字第00112633号。《城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方吴湘如同意于2009年12月20日前将环城南路55号房屋交鸿源公司拆除。鸿源公司同意于2011年6月20日前以产权调换形式在环城南路即原地段安置乙方，安置房的面积为115平方米。2013年11月16日，吴芸与鸿源公司签订了《城市房屋拆迁户拆迁安置补偿安置确认书》，约定鸿源公司按照补偿协议书中产权调换方式实行拆迁补偿安置，安置住址为市环城南路雁府铭座2607号房屋一套，产权调换补偿建筑面积为115平方米，已办理入户手续。后经调换房号为2604号，异议人已缴纳相关税费55481元，该房屋已装修入住。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人要求排除执行的应当同时符合上述四项条件。本案中，异议人虽未与被执行人鸿源公司签订书面买卖合同，但在本院查封之前异议人与被执行人鸿源公司签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》及《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》。在签订该协议后，通过产权调换方式，鸿源公司自愿补偿了异议人建筑面积，异议人亦已缴纳相关税费。另，涉案房屋亦在人民法院查封之前已合法占有，本案非因买受人自身原因未办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对不动产提出执行异议能够排除执行的情形，异议人的异议请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对衡阳市雁峰区环城南路47-59号雁府铭座2604号房屋的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 姚贤辅
审 判 员 许晓华
代理审判员 刘 晨
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 高 源
校对责任人：刘晨 打印责任人：高源
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。