广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗番法学民初字第23号
原告：广州大学城投资经营管理有限公司，地址：广州市番禺区。
法定代表人：申海，职务：董事长。
委托代理人：周建森，系广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：苏祖耀，系广东经纶律师事务所律师。
被告：广州名浩娱乐有限公司，地址：广州市番禺区。
法定代表人：黄茂莲。
原告广州大学城投资经营管理有限公司诉被告广州名浩娱乐��限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州大学城投资经营管理有限公司的委托代理人周建森到庭参加诉讼，被告广州名浩娱乐有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广州大学城投资经营管理有限公司诉称：2006年4月1日，广州市名浩贸易有限公司与原告签订《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），向原告承租坐落于广州市小谷围岛广州大学城综合商业服务区（北区）内的N4A功能区内总建筑面积为1404.7平方米的二层商铺及其天台部分作经营使用，租赁期两年，从交付租赁单位之日起计算，起租日为2006年4月1日。合同到期，若政府未收回合同项下临时用地，则合同自动续期三年。2008年12月15日，被告与原告签订《关于<广州大���城综合商业服务区商铺租赁合同>的合同转让协议》（以下简称《转让协议》），广州市名浩贸易有限公司将《租赁合同》项下的权利、义务、责任全部转让给被告，租赁合同中所约定的广州市名浩贸易有限公司的所有权益、权利、义务和责任转由被告承担。2011年6月2日被告作为乙方与原告作为甲方签订《广州大学城综合商业服务区N4A号铺租赁合同之续约协议》（以下称“续约协议），自2011年4月1日起，租金单价20元/平方米，毎月租金为人民币28094元，租赁期限至2012年5月31日，租赁期满如无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策等不可抗力的因素导致合同无法履行的，合同自动续约至2013年5月31日。租赁合同第一条第三款第2项约定：“租金采用预付形式，第一个月的租金应于签署本租赁合同当天支付，自第二个月起，每月租金于当月5日前交纳。若乙方逾期缴交租金，甲方有权按每日千分之二向乙方收取滞纳金，若乙方逾期交纳租金超过五个工作日，则甲方有权参照下文第六条第二款规定解除租赁合同，收回租赁单位，没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔”。租赁合同第五条约定：“乙方有下列情形之一的属严重违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁单位及没收履约保证金，另造成甲方其他损失的，乙方仍须承担赔偿责任和法律责任。……；3、未经甲方同意拖欠租金、物业管理费及相关费用5日或以上的；……。”租赁合同第六条第7项约定：“除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租期届满或合同终止后立即无条件腾空所承租的租赁单位交还甲方，未按时腾空并交还的，按实际天数向甲方计付租金和管理费，……”。被告与原告的租赁合同至2013年5月31日已届满，原告已多次表明不再续租，但被告一直没有按租赁合同的约定在租赁期届满后腾空所承租的租赁单位交还原告，而是继续使用商铺进行经营。并且自2012年6月份起，被告没有按合同约定在每月的5日前支付当月租金，暂计至2014年12月31日，被告拖欠2012年6月、7月、9月及2013年3月-12月，2014年1月-12月的租金合计702350元。拖欠2014年第二、第三季度水电费48291.80元。被告长期拖欠租金、水电费，2014年11月4日，原告向被告发送《关于终止商铺租赁关系，腾空并交还商铺的通知》，通知被告：终止双方的租赁关系，2015年1月10日前腾空商铺并搬离，付清至清场搬离之日的租金（占用费）。被告长期拖欠租金已构成严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同并没收被告的履约保证金不退还。被告逾期支付租金，根据租赁合同的约定，被告应向原告支付违约金，暂计至2014年12月15日，违��金合计为219077.01元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告起诉后，被告于2015年3月21日已清空商铺并交还给原告，故原告变更诉讼请求，恳请判令：1、判令被告与原告的租赁关系自2015年1月10日解除，2015年3月21日被告已经向原告交还商铺，所以不需被告向原告交还商铺；2、判令被告向原告支付至租赁关系解除日欠付的租金（暂计至2014年12月31日欠付的租金为702350元，计至2015年1月10日欠付的租金为711412.58元）；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金至付清租金时止（暂计至2014年12月15日违约金为219077.01元）；4、判令被告向原告支付自2015年1月11日至被告交还商铺之日即2015年3月21日止的占有使用费，占有使用费总共为65250元（每月28094元）；5、判令被告向原告支付至被告实际交还商铺之日的水电费72663.40元（暂计至2014年第三季度水电费为48291.80元）；6、确认原告有权没收被告的履约保证金68188元。以上暂合计为：1046969.39元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告广州名浩娱乐有限公司无答辩。
经审理查明：2006年4月1日，广州市名浩贸易有限公司作为乙方与原告作为甲方签订《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），向原告承租坐落于广州市小谷围岛广州大学城综合商业服务区（北区）内的N4A功能区内总建筑面积为1404.7平方米的二层商铺及其天台部分作经营使用，租赁期两年，从交付租赁单位之日起计算，起租日为2006年4月1日。合同到期，若政府未收回合同项下临时用地，则合同自动续期三年。合同第一条第三款第3项约定：“租金采用预付形式，第一个月的租金应于签署本租赁合同当天支付，自第二个月起，每月租金于当月5日前交纳。若乙方逾期缴交租金，甲��有权按每日千分之二向乙方收取滞纳金，若乙方逾期交纳租金超过五个工作日，则甲方有权参照下文第六条第二款规定解除租赁合同，收回租赁单位，没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。……”。合同第二条约定：“乙方在签署本租赁合同的当日须缴纳履约保证金，履约保证金不能用以冲抵租金。……”。合同第二条第4款约定：“乙方自用电费、高质水费、杂用电费由甲方统一与供电和供水公司结算清缴后，由物业管理公司按照物业公约约定规定的分摊办法确定各商铺电费、高质水费、杂用电费后，向乙方收取并交回甲方；……”。合同第五条约定：“乙方有下列情形之一的属严重违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁单位及没收履约保证金，另造成甲方其他损失的，乙方仍须承担赔偿责任和法律责任。……；3、未经���方同意拖欠租金、物业管理费及相关费用5日或以上的；……。”租赁合同第六条第7项约定：“除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租期届满或合同终止后立即无条件腾空所承租的租赁单位交还甲方，未按时腾空并交还的，按实际天数向甲方计付租金和管理费，……”。等等。租赁合同就其他事项也作了约定。
2008年12月15日，被告（原工商登记名称为广州名浩酒吧有限公司）作为丙方、原告作为甲方、广州市名浩贸易有限公司作为乙方签订《关于<广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同>的合同转让协议》，丙方广州市名浩贸易有限公司将租赁合同项下的权利、义务、责任全部转让给被告，上述租赁合同中所约定的广州市名浩贸易有限公司的所有权益、权利、义务和责任转由被告承担。乙方缴纳的承租保证金68188元转为丙方的承租保证���。在无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可预见因素的情况下，租赁期限自动续约到2011年3月31日。
2011年6月2日，被告作为乙方、原告作为甲方签订《广州大学城综合商业服务区N4A号铺租赁合同之续约协议》，约定如下：租赁期限由2011年4月1日至2012年5月31日，租金单价20元/平方米，毎月租金为人民币28094元，履约保证金为68188元。租赁期满，如无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策等不可抗力的因素导致合同无法履行的，合同自动续约至2013年5月31日。
合同约定租赁期限届满后，被告仍继续使用商铺进行经营，2014年11月4日，原告向被告发送《关于终止商铺租赁关系，腾空并交还商铺的通知》，明确表示不再与被告续签合同并要求被告与2015年1月10日前腾空商铺交还给原告。直至2015年3月21日，被告自行清空商铺并交还给原告。期间，被告共拖欠2012年6月、7月、9月及2013年3月至2015年3月21日的租金、占用使用费共778204元及水电费72663.40元。
另查明，原告所出租的广州市番禺区小谷围街广州大学城综合商业服务区（北区）N4A功能区商铺没有取得产权证，只有一份2005年7月15日核发的建设工程规划许可证，该项目为临时建筑，使用期为两年，使用期限至2007年7月15日届满，使用期限届满后，没有办理延期使用手续。
以上事实，有《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》一份、《关于<广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同>的合同转让协议》一份、《广州大学城综合商业服务区N4A号铺租赁合同之续约协议》一份、《关于终止商铺租赁关系、撤出商铺的通知》一份、《建设工程规划许可证》一份、水电费等费用交款通知书、水电费发票等证据以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：原告广州大学城投资经营管理有限公司出租给被告广州名浩娱乐有限公司的广州市番禺区小谷围街广州大学城综合商业服务区（北区）N4A功能区商铺为2007年7月15日到期的临时公共服务设施，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，原告与广州市名浩贸易有限公司的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》、原告与被告签订的《关于<广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同>的合同转让协议》及《广州大学城综合商业服务区N4A号铺租赁合同之续约协议》为无效合同，原告依无效合同收取的承租保证金68188元应当返还给被告。另依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此被告应当向原告支付租赁合同期内及合同到期后至被告实际交还商铺之日的占有使用费778204元（2012年6月、7月、9月及2013年3月至2015年3月21日的使用费）。因上述租赁合同为无效合同，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告提供了2014年8月21日、2014年11月17日、2015年2月2日《广州广电物业管理有限公司大学城综合商业服务区商铺交款通知书》予以证实以及有被告员工签名并已经缴清的2014年3月3日、2014年6月5日《广州广电物业管理有限公司大学城综合商业服务区商铺交款通知书》予以佐证，虽然原告主张的水电费的2014年8月21日、2014年11月17日、2015年2月2日《广州广电物业管理有限公司大学城综合商业服务区商铺交款通知书》没有被告确认，从被告已缴清的以往水电费使用量分析，与原告主张被告拖欠水电费的使用量基本一致，本院予以采信，原告要求被告支付拖欠的水电费72663.40元，本院对此予以支持。
被告广州名浩娱乐有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关诉讼权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告广州大学城投资经营管理有限公司与广州市名浩贸易有限公司的《广州��学城综合商业服务区商铺租赁合同》、与被告广州名浩娱乐有限公司签订的《关于<广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同>的合同转让协议》及《广州大学城综合商业服务区N4A号铺租赁合同之续约协议》为无效合同；
二、原告广州大学城投资经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州名浩娱乐有限公司返还承租保证金人民币68188元；
三、被告广州名浩娱乐有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大学城投资经营管理有限公司支付商铺占有使用费人民币778204元；
四、被告广州名浩娱乐有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大学城投资经营管理有限公司支付拖欠的水电费人民币72663.40元；
五、驳回原告广州大学城投资经营管理有限公司的其他诉讼���求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费14322元，由原告广州大学城投资经营管理有限公司负担2645元、被告广州名浩娱乐有限公司负担11677元；如本案判决书需公告，公告费300元由被告广州名浩娱乐有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请���行的期间为二年。
审 判 长 吕荐宗
人民陪审员 李静文
人民陪审员 苏晓俭
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 吴惠玲