广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终8660号
上诉人（原审被告）：麦伟能，住广州市。
委托代理人：赵志娟，广东立复律师事务所律师。
委托代理人：麦志达，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：麦惠嫦，住广州市荔湾区。
委托代理人：颜碧茹，身份证住址广州市荔湾区。
原审被告：麦伟衡，住广州市。
原审被告：黎凤冰，住广州市。
上诉人麦伟能因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区芳村西塱大桥大街（鹤洞公社西塱大队六生产队），登记地址为：鹤洞公社西塱乡大桥村大街四号之一（现门牌西塱乡大桥大街23号）。农村（墟镇）宅基地使用证（穗郊字第064797号）登记的使用人为麦伟衡，宅基地证记载面积38.**平方米（结构为二层水泥，建筑面积77.9平方米）。农村（墟镇）宅基地使用证（穗郊字第064796号）登记的使用人为麦伟衡，宅基地证记载面积11.**平方米（结构为一层平房）。
2005年6月14日麦伟能与麦伟衡、黎凤冰以协议人身份签订《房屋分家析产协议书》，约定：协议人是座落在广州市芳村区西塱大桥大街23号房屋（宅基地使用证号：穗郊字第064797号、穗郊字第064796号）住户的家庭成员，原宅基地使用证只登记麦伟衡的名字，由于分家析产的原因，为方便各自管业，明确产权归属，经协议人共同协商，一致同意将上述房屋析产为：全部分给胞兄麦伟能一人所有。今后以上述析产后个人的名义登记产权，申领房地产证，各自管业使用，互不干涉，绝不反悔。协议人保证上述房屋产权无争议，今后该房屋的有关权利概由业权人负责承担。该房产登记发证后，若有其他合法的权利人对访房产申张权利，全部由业权人负责承担。协议签订后于2005年6月15日经广州市芳村区公证处以（2005）穗芳证字第3265号公证书予以公证。
2006年4月22日广州市国土资源和房屋管理局为广州市芳村区西塱大桥大街23号出具了穗集地证字第0077575号《广州市集体土地房产证》，房屋登记的权属人为麦伟能，用地面积52.65平方米，总建筑面积86.8平方米。
麦惠嫦于2015年10月15日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认麦伟能、麦伟衡、黎凤冰签订的《房屋分家析产协议书》无效：2、确认麦伟能、麦伟衡、黎凤冰对争议房屋的物权处分无效；3、判令麦伟能、麦伟衡将位于广州市芳村西塱大桥大街23号的房屋物权登记恢复原状，共同将争议房屋变更登记到麦惠嫦和麦伟衡名下；4、判令麦伟能腾退位于广州市芳村西塱大桥大街23号房屋，并向麦惠嫦和麦伟衡交付；5、由麦伟能、麦伟衡、黎凤冰承担本案诉讼费。
在原审庭审中，麦惠嫦及麦伟能共同提供广州市公衡评估咨询公司于2005年6月14日出具给麦伟衡穗公评字2005009[A529]号房地产评估报告。该报告对广州市芳村区西塱大桥大街23号（建筑面积89.59平方米、单价为1105.74元／平方米估价结果，总价值为99062元。麦伟衡于2005年6月7日向评估机构出具《具结书》，确认坐落广州市芳村区西塱大桥大街23号，自报建筑面积77.9+11.69平方米，宅基地证号穗郊字第064797号和穗郊字第0647**号是本人麦伟衡的自有房屋，其所提供的资料、证件，均属真实，如有虚伪、隐瞒，愿意承担由此引起的一切经济及法律责任。
麦伟能认为该报告证明涉案房屋只有麦伟衡一人名字，并出具了《具结书》证明涉案房屋没有任何争议及会承担一切法律责任。麦伟衡、黎凤冰认为不清楚评估报告。麦伟衡认为其出售是属于自有部份，收到麦伟能支付3万元房款。另麦伟能提出涉案房屋已于2012年8月30日原址拆除重建，现新建的房屋比原涉案房屋用地面积增大、楼层增高。麦惠嫦和麦伟衡、黎凤冰对上述事实均给予确认。
2015年12月3日鉴于原涉案房屋已经不存在。麦惠嫦向原审法院明确表示不申请对原涉案房屋进行评估并对诉讼请求调整为：要求麦伟能按广州市公衡评估咨询公司于2005年6月14日作出穗公评字2005009[A529]号房地产评估报告的评估总值99062元的二分之一（即49531元）补偿给麦惠嫦，并支付从2005年6月14日起至2015年12月14日止的利息（利息按银行五年期贷款利率6.12%计算）。
另查，1989年原广州市芳村区人民法院受理麦某诉关某、麦伟能、麦伟衡、麦伟光、麦惠玲、麦惠嫦析产纠纷一案，该案经审理查明：其中本市芳村西塱大桥大街边四号（两层，占地面积四十点五八平方米，叠合面积八十九点五九平方米）。广州市芳村区人民法院于1989年12月26日作出（89）穗芳法民字第96号民事判决书，其中判决第一项：座落本市芳村西塱大桥大街边四号房屋归麦伟衡、麦惠嫦共有。麦某、麦伟光对该判决不服提出上诉。广州市中级人民法院经审理于1990年8月30日作出（90）穗法房复字第104号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案于1990年8月30日发生法律效力。
原审法院认为：根据已经发生法律效力的广州市芳村区人民法院（89）穗芳法民字第96号民事判决书和广州市中级人民法院（90）穗法房复字第104号民事判决书，可以确认广州市芳村区西塱大桥大街23号房屋是麦惠嫦与麦伟衡共有的房屋。麦伟能、麦伟衡作为该案件的当事人是知道麦惠嫦是涉案房屋的共有人之一。在签订《房屋分家析产协议书》时，无视麦惠嫦是涉案房屋的共有人的权利，自行协商对涉案房屋进行处分。麦伟能以麦惠嫦不是原涉案房屋的共有人的抗辩理由不成立。由于麦伟能不能提供其取得涉案房屋时，将涉案房屋属于麦惠嫦的对价款支付给麦伟衡的证据，麦伟衡也不予确认。且麦伟能自认涉案房屋已于2012年8月30日被拆除，现重建房屋已超出原涉案房屋用地面积和层数，麦惠嫦与麦伟衡、黎凤冰对麦伟能的陈述没有异议。故麦惠嫦请求判令麦伟能按广州市公衡评估咨询公司于2005年6月14日作出穗公评字2005009[A529]号房地产评估报告中得出的评估总值99062元的二分之一（即49531元）补偿给麦惠嫦的诉讼请求，原审法院予以支持。对于麦惠嫦要求麦伟能支付（以补偿款49531元为本金）从2005年6月14日起至2015年12月14日止的利息的诉讼请求。涉案房屋发生拆建的时间是2013年8月间，麦惠嫦作为涉案房屋共有人，涉案房屋发生事实变化时，理应及时向实施人提出异议或主张权利，防止权利损害扩大。但麦惠嫦不能提供其曾主张权利的证据。故麦惠嫦要求麦伟能支付补偿款的利息的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年1月13日作出判决：一、麦伟能自判决发生法律效力之日起十日内，支付广州市芳村区西塱大桥大街23号房屋补偿款49531元给麦惠嫦；二、驳回麦惠嫦的其他诉讼请求。本案受理费1250元，由麦伟能负担563元，麦惠嫦负担687元。
判后，上诉人麦伟能不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实、适用法律有误。一、麦惠嫦、麦伟衡当面与麦伟能约定，明确表示以3万元卖房。原审以麦惠嫦单方声称当时不知情就认定其不知情错误。1、2005年卖房当时，是麦伟能、麦惠嫦、麦伟衡当面一同协商确定的。三方一起办理过户时，现场工作人员称房产未登记在麦惠嫦名下，因此不需要麦惠嫦签字，麦惠嫦说一切交给麦伟衡处理，自己就先行离开。因此对整个交易内容麦惠嫦清清楚楚，更是亲口同意的。2、虽然没有书面文件显示麦惠嫦作为卖方参与交易，但仍可通过各种证据印证、还原当时的真实情况：麦惠嫦声称自己对于卖房一事不知情、不同意，但事实是麦惠嫦长期在荔湾区福盛花园居住，距离涉案房屋仅两三公里距离。麦惠嫦与麦伟能、麦伟衡一直都有来往，麦惠嫦还经常前往涉案房屋探亲、家庭聚会，其对于出售涉案房产给麦伟能的事实清楚、明白。2012年麦伟能将原房屋推倒重建的事实，麦惠嫦也是非常清楚的。在过户后近十年的时间内，麦惠嫦都未对过户和重建问题提出过异议。因为麦惠嫦清楚，涉案房屋已经卖给麦伟能，麦伟能当然可以自行处理。《房屋分家析产协议书》约定本意就是指原宅基地使用证权属人为麦惠嫦、麦伟衡，但因为只登记了麦伟衡的名字，因此麦惠嫦并没有反映在析产协议中，但是麦惠嫦本人是同意的，否则麦伟衡不可能在麦惠嫦知情但反对的情况下卖了房子。二、涉案房屋是整体出售，原审认定出售房屋部分份额错误。《房屋分家析产协议书》是麦伟衡代表自己和麦惠嫦签名的，是真实意思。三人在交易时的意思表示是非常明确的，即交易涉案房屋整体，而非某一部分份额。三、3万元是整体房款，原审认定3万元是购买50％份额错误。既然出售的是涉案房屋整体，那么3万元就是麦伟能购买涉案房屋整体的购房款，而非麦伟衡事后所称的“其所享有份额的购房款”。三人当面协商之后，麦伟能基于对其二人的信任亦把3万元房款全部交付给麦伟衡代收。至于麦伟衡是否有分配给麦惠嫦，麦伟能并不知情。麦惠嫦也从未向麦伟能提过自己有欠房款。四、麦惠嫦与麦伟衡存在恶意串通损害麦伟能的故意。2015年4月30日，麦惠嫦与麦伟衡就涉案房屋，曾共同以原告的身份一起起诉麦伟能，即(2015)穗荔法民三初字第879号案。在879号案开庭笔录中，麦惠嫦、麦伟衡共同称：“房屋买卖没有经过麦惠嫦同意，房屋分家析产协议书证明麦伟能没有经过麦惠嫦的同意，私下买卖共有的房产。麦惠嫦、麦伟衡所称明显与事实不符：l、在879号案件庭审中，麦伟衡一直说卖涉案房屋给麦伟能，并未说过是“出售部分份额”，与本案陈述不一致。2、麦伟衡只字不提三方共同协商，才卖了涉案房屋，不提麦伟衡当初向麦伟能承诺的“保证房屋无争议，若有其他合法权利人对该房产申张权利，全部责任由业权人(麦伟衡自己)负责承担”，唯一合理解释只能是麦伟衡也在说谎。麦伟衡与麦惠嫦共同起诉，而非分别起诉，二人合谋一致口径，谎称麦惠嫦不知情。3、麦惠嫦与麦伟衡共同恶意串通起诉879号案未果，在撤诉后，又重新以麦惠嫦为原告、麦伟衡为被告，另行起诉本案，将自己亲自签订的析产协议书一口否决。五、原审法院对于涉案3万元房款究竟如何分配的事实未予以查明。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，该3万元款项应归麦惠嫦、麦伟衡共同共有，如若麦伟衡代为收取后未依约进行分配，麦伟衡应返还相应份额的款项给予麦惠嫦。六、交易是三人的真实意思表示，已经履行完结，不存在返还的问题。倘若合同无效，那麦惠嫦、麦伟衡就要对麦伟能承担恶意欺诈的违约或侵权责任。七、原审认定“麦伟能不能提供其取得涉案房屋时，将涉案房屋属于麦惠嫦的对价款支付给麦伟衡的证据，麦伟衡也不予确认”，以此认定麦伟能要支付对价款给麦惠嫦，属适用法律错误。l、原审法院作出该认定的前提是认为麦伟衡只是出售其享有的份额。但是如前所述，该前提本身就是不成立的。2、原审法院认为麦伟能应该提供“将属于麦惠嫦的对价款支付给被告麦伟衡的证据”，恰恰证明了麦伟能所说，麦惠嫦委托麦伟衡收款的事实。3、房产是整体出售，否则不会在析产协议中写明“全部分给”并协助办理过户。八、本案的法律关系分析：1、房屋买卖合同法律关系。虽然没有书面合同，但麦伟能与麦惠嫦、麦伟衡三人存在口头协议，不违反法律，应为有效合同。合同成立并生效后，已经履行完结。2、委托代理法律关系。(1)原审法院在法律上也适用了民事代理的相关规定。根据三人的约定，实际上麦惠嫦与麦伟衡之间构成了委托代理关系，该委托代理关系麦伟能也明确知晓。因此，以麦伟衡名义签订的析产协议书应对麦惠嫦、麦伟衡均具有约束力，且二人已经实际履行。(2)依据《中华人民共和国民法通则》第66条规定即便麦惠嫦事后谎称自己没有参与售房，不知情，但事实上其每个月前往涉案房屋多次，不可能不知情，其知情而不提出异议，应视为同意承担该民事行为的法律后果。九、3万元是全部购房款，如若判令麦伟能赔偿损失，那就是要求麦伟能支付双倍的房款，对麦伟能来说显失公平。十、原审法院认定按照评估总值的50％补偿给麦惠嫦，适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第103条规定，本案中涉案房产由广州市中级人民法院(90)穗法房复第104号判决确认为麦惠嫦、麦伟衡共有，判决之后二人并未进行析产。因此根据物权法相关规定，涉案房产在过户给麦伟能之时，应为共同共有，并没有确定各自份额。这也进一步印证了麦伟能当时一揽子支付房款给麦伟衡的事实。而2005年涉案房产过户给麦伟能名下时，因为房产权属人已经变更，不存在共有的基础，也就是说，房产现在已经无法确定各自份额。在未析产的情况下，原审法院认定各自占50％没有法律依据。因此只存在3万元房款如何析产分配的问题。十一、如若麦惠嫦、麦伟衡否认自己的交易行为，则其存在主观过错，且客观上损害麦伟能的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第42条的规定，二人应对麦伟能承担损害赔偿责任。如法院认定其处分麦惠嫦房产部分的行为无效，那么麦伟衡应至少退还1.5万元(3万元的50％)给予麦伟能，并承担法院判令麦伟能支付给麦惠嫦的全部款项。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回麦惠嫦的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由麦惠嫦承担。
被上诉人麦惠嫦答辩称：一、涉案房屋在(90)穗法房某字第104号判决作出前，已由其父母麦某及关某作出分配给麦惠嫦及麦伟衡，(90)穗法房某字第104号判决更让麦惠嫦名正言顺的享受法律给予的权利。二、在（2015）穗荔法民三初字第879号案2015年6月29日的庭审中麦伟能及其儿子麦志达已用非常确定的口气说不承认麦惠嫦有涉案房屋的物权，故买卖房产时根本不需要麦惠嫦签名及告知麦惠嫦，并且其在本案一审庭审后写信给原审法院，信中说涉案房屋的一砖一瓦都不是麦惠嫦的，而是麦伟衡的。说明无论是当时卖房时一直到现在麦伟能一家都不承认法律给予麦惠嫦对涉案房屋享有的权利，所以在卖房时根本就无告知麦惠嫦。三、在原审庭审中，在开庭时间约一半的时候，旁听席上麦伟能的小姨突然说要做证人，还辨称说见证整个交易过程。但在麦伟能交的上诉状中所提到的还原交易过程，又只字未提到麦伟能小姨。四、在麦伟能提供的《房产评估书》中，评估价是9.9062万，但据原审庭审中麦伟衡的说法是只收到麦伟能3万元的买房款，3万元跟9.9062万如此大的差距，是不是就说明当时麦伟能是以欺诈手法取得该房产。而且买卖房产如此重大的事项，为何麦惠嫦只字未签就能完成交易，根本就是想瞒天过海。五、麦惠嫦在知道房产被麦伟能霸占后，马上要求麦伟衡跟麦伟能说麦惠嫦不同意卖房，要求麦伟能归还，麦伟能不但不同意归还，还以麦惠嫦是外嫁女歧视麦惠嫦，否认法律赋予麦惠嫦的权利。
原审被告麦伟衡、黎凤冰答辩称：麦伟能所说的都不属实。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据麦惠嫦变更后的诉讼请求，本案案由应为物权保护纠纷。涉案房屋在1990年8月30日已经生效判决认定为归麦伟衡、麦惠嫦共有，麦伟能、麦伟衡均为该案当事人，麦伟能与麦伟衡在2005年6月14日签订的《房屋分家析产协议书》无麦惠嫦签名确认，麦伟能与麦伟衡对此应承担相应法律后果。麦伟能主张麦惠嫦同意该协议，对此无提交充分证据证明，麦惠嫦亦不予认可，本院对麦伟能的主张不予采纳。原审法院判决麦伟能按照评估公司评估价的二分之一赔偿麦惠嫦损失并无不当，本院予以维持。上诉人麦伟能的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1126元，由上诉人麦伟能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 闫 娜
代理审判员 曹佑平
二〇一六年九月六日
书 记 员 张 利