河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫03民终5435号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市涧西区艳儿美甲店。住所地：洛阳市涧西区联盟路*号文兴现代城**楼***室。
经营者：周艳会，女，1982年12月31日出生，汉族，住洛阳市涧西区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁瑞英，女，1944年12月11日出生，汉族，住洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：魏海涛，河南经源律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：贺跃辉，河南经源律师事务所实习律师。
上诉人洛阳市涧西区艳儿美甲店因与被上诉人丁瑞英房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
洛阳市涧西区艳儿美甲店上诉请求：1、依法撤销一审判决，查清事实后支持上诉人一审诉求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒被上诉人。本案中租赁合同无法正常进行的根本原因是被上诉人在签订合同后无端擅自涨房租、阻挠上诉人正常租用房屋。首先，本案诉讼过程中，上诉人提供了与被上诉人老公及其女儿的电话录音，该录音记载：被上诉人要求将房屋租金从合同约定的每年3700元上涨到每年递增百分之十，而且被上诉人明确表示，如果上诉人不同意，就要上诉人关门。此证据足以证明被上诉人违反合同约定将房租上涨，所以，一审事实认定存在重大错误。其次，上诉人提供证据证明被上诉人无端到上诉人店中轰赶顾客，致使上诉人无法经营，合同目的无法实现。最后，在签订租赁协议前，被上诉人就明确表示可以对房屋进行破窗开门，合同签订后又反悔，拒不承认此事，毫无诚信可言。二、被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨额损失，被上诉人应当予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人租赁涉案房屋后，为经营美甲店花大量时间、精力、金钱对涉案房屋进行了装饰、装修并购买了大量的美甲用品，对此价值有评估价目为证，另外该美甲店经营状况良好，现由于被上诉人的严重违约行为致使无法经营，对于上诉人的装饰装修损失以及经营损失，被上诉人应当予以赔偿。三、违约的是被上诉人，而不是上诉人，被上诉人诉请支付租金的诉讼请求不应被支持。被上诉人擅自将房租上涨到每年递增百分之十，且故意阻挠上诉人，致使上诉人不能正常经营，合同目的无法实现，上诉人迫于无奈才向法院提起诉讼解除双方签订的《房屋租赁合同》。所以，违约的是被上诉人，上诉人没有违约，对于因此造成的被上诉人的房租损失应由其自行承担，而不应由上诉人承担。综上，上诉人认为，被上诉人违反合同擅自提高房租，为达到其涨租目的轰赶上诉人顾客，已根本违约，另外，其提供的房屋与之前给上诉人承诺的破窗开门不一致，致使上诉人无法正常经营，合同目的无法实现。一审认定事实不清，请二审法院依法改判。
丁瑞英辩称，上诉人实际占有使用所租赁的房屋，应当依法支付房租，一审判决上诉人支付房租3000元正确。一审法院对其他事实查明正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。
洛阳市涧西区艳儿美甲店向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告支付原告违约金、装修费、搬家费等暂计20000元，其它损失待确定后另行追加；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
丁瑞英向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》（已实际解除）；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金3000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金4000；4、判令反诉被告赔偿反诉原告房租损失4400元；5、判令反诉被告赔偿承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涧西区珠江路7街坊7#4门102房屋北临九都路，南向两间房屋及厨卫间，北房一间（另编号九都西路79号-2）系被告（反诉原告）丁瑞英所有。原告（反诉被告）从2010年开始承租被告（反诉原告）位于九都西路房屋，自2015年以来房租1500元/月。2015年4月，被告（反诉原告）从7街坊7#4门102房屋搬出，原告（反诉被告）有意租赁整套房屋，双方协商后于4月28日订立两份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为五年，至2020年5月1日止。租金每年分两次（4月30日前、10月30日前）支付，分别为每月2500元（营业房）、1200元（居住），共计租金3700元，押金分别为3000元（营业房）、2000元（居住），物业费、水电燃气等相关费用由原告（反诉被告）另行承担。合同签订后，被告（反诉原告）于2015年4月28日，将房屋全部交付给原告（反诉被告）使用。但此后双方就房屋改造事宜无法达成一致，故原告（反诉被告）2015年5月6月期间仅占用先前一直租用的九都西路79号-2房屋。原告（反诉被告）经营受限，被告（反诉原告）整套房屋无法正常出租，2015年4月28日所订立的两份《房屋租赁合同》无法继续履行，2015年7月3日前原告（反诉被告）搬离了九都西路79号-2房屋。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、诚实信用原则。本案中，原告（反诉被告）实际占有使用被告（反诉原告）房屋，应当依法支付房租。根据庭审陈述，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付租金3000元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）互诉对方违约，要求对方向其支付违约金，该院查明双方系因房屋改造事宜无法达成一致导致签订的《房屋租赁合同》不能继续履行，双方均不属于主动违约，故双方所诉违约金该院均不予支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付装修费、搬家费等，无有效证据证明，该院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房租损失，因未提交充分有效证据予以证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）洛阳市涧西区艳儿美甲店（经营者周艳会）与被告（反诉原告）丁瑞英签订的《房屋租赁合同》。二、原告（反诉被告）洛阳市涧西区艳儿美甲店（经营者周艳会）于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）丁瑞英房租3000元。三、驳回原告（反诉被告）洛阳市涧西区艳儿美甲店（经营者周艳会）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）丁瑞英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告（反诉被告）洛阳市涧西区艳儿美甲店（经营者周艳会）承担200元，由被告（反诉原告）丁瑞英承担100元。本案反诉费42元，由原告（反诉被告）洛阳市涧西区艳儿美甲店（经营者周艳会）承担32元，由被告（反诉原告）丁瑞英承担10元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，洛阳市涧西区艳儿美甲店上诉称丁瑞英在签订租赁合同后擅自涨房租，且阻挠其正常经营，故其不应支付丁瑞英租金，丁瑞英应赔偿其损失。首先，洛阳市涧西区艳儿美甲店的该上诉理由与其一审起诉时的理由完全不同，一审时其并未提出过该理由；其次，双方是因房屋改造问题未能达成一致意见，从而引起租金数额、租期长短及租金缴纳方式等一系列问题协商不成，导致合同不能继续履行。房屋改造问题双方未在合同中明确约定，即使实施也需相关部门批准，故因该问题导致合同不能继续履行不属当事人主动违约，一审法院对双方当事人所主张的违约金均不予支持并无不当。洛阳市涧西区艳儿美甲店实际占有使用的房屋部分，应支付相应的租金。
综上所述，洛阳市涧西区艳儿美甲店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人洛阳市涧西区艳儿美甲店负担。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 刘丽娜
审判员 王 鹏
二〇一七年十月十九日
书记员 黄思维