广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5801号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈应忠，男，1950年6月28日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方琨，广东宏力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广源实业总公司，住所地广州市越秀区东风东路707号19楼自编1904之一房。
法定代表人：陈景就。
上诉人陈应忠因与被上诉人广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初14643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人陈应忠委托诉讼代理人吕传文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈应忠上诉请求：1.改判一审判决第一项为：广源公司为陈应忠办理广州市越秀区一德路196号1615房、1616房、1020房的不动产权证；2.撤销一审判决第二、三项；3.本案一、二审诉讼费用均由广源公司承担。事实和理由：一、一审法院判决广源公司为陈应忠办理广州市越秀区一德路196号1615房、1616房、1020房的不动产权证(其中，上述三房屋中236.18㎡的面积办理产权登记至陈应忠名下，三房屋中超出236.18㎡的面积部分则在上述1615房中划分出来登记至广源公司名下)完全违背陈应忠与广源公司签约时自愿真实一致的意思表示，没有事实依据；强行分割上述涉诉房屋的做法有违民法的公平原则及物尽其用原则，与法律相悖，且不利于房屋的整体管理和使用。首先，上述涉诉房屋系拆迁安置房，陈应忠作为被拆迁人，在整个房屋被拆迁、调换过程中完全处于被动地位，涉诉三房屋面积超出《房屋拆迁补偿协议书》中约定的回迁面积，陈应忠对此并无任何过错；而广源公司作为专业的房地产开发企业，应当具备足够的专业能力，双方在签署《补充协议》时明确约定的“回迁的房屋为上述涉诉三套房屋，回迁房屋面积为236.18㎡，超出原建筑面积4㎡，由陈应忠以5000元／㎡向广源公司购买”等内容是协议双方真实一致的意思表示，明确拆迁产权调换的房屋是以套作为调换的，协议中完全没有体现双方有对涉案房屋进行共有分割的合意表示。一方面，广源公司对超出面积的明确为4㎡与实际测绘得出的超出面积为24.7213㎡之间出现如此之大的误差属于其自身的重大过失，亦不排除其具有为增加营利而扩大房屋面积的主观故意，应由其自己承担法律后果及法律责任。另一方面，陈应忠是基于对《补充协议》中明确的关于安置回迁房屋的产权归属、房屋面积、超出面积4㎡的购买方式等内容的约定才签署上述协议，倘若签署协议时知道需要购买的超出面积为24.7213㎡且无法获得涉诉房屋的全部产权而是要与广源公司共有房屋，陈应忠是不可能签署上述协议，同意拆迁安置的。由此，双方于1994年5月26日签署的《房屋拆迁补偿协议书》及1999年8月10日签署的《补充协议》均为双方真实一致的意思表示，且陈应忠已于2000年1月28日实际回迁入住至涉诉三房屋，广源公司应遵循协议约定履行其合同义务，为陈应忠办理涉诉三房屋全部产权的产权登记手续。其次，一审法院判决陈应忠与广源公司共有的涉诉三房屋中的位于广州市越秀区一德路196号1615房，具有构造上、使用上、登记上的独立性，涉诉三房屋总面积超出约定回迁面积的24.7213㎡对于涉诉三房屋的面积而言不可分割，根据物尽其用原则，物权关系的设立、变更、消灭都要以物的最大利用、发挥最大社会效益及经济效益为主,一审法院的判决明显违背上述原则，亦将对涉诉房屋的整体管理和实际使用带来障碍。陈应忠认为就涉案争议的房屋超面积差价款，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定处理，由陈应忠向广源公司支付面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款，即支付6.968平方米的房价款34840元(6.968平方米×5000元／平方米)，多出的其余部分面积17.7533平方米的房价款则应有广源公司自行承担。涉案房屋虽为拆迁安置房，但当事人双方之间的法律关系实为以房换房的有偿合同，对该合同履行过程中，实际交付的房屋面积与合同约定的面积不符时应如何处理，现行法律没有直接规定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依据其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定可知，涉案争议则应参照买卖合同的有关规定处理，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系依据《中华人民共和国合同法》对买卖合同法律适用的阐释，故涉案争议参照适用该解释第十四条的规定于法有据。二、一审法院判决陈应忠向广源公司支付4㎡的回迁房超面积购房款7224.60元与事实不符，认定事实错误。陈应忠与广源公司于1999年8月10日签署的《补充协议》中注明的“临迁费发至2000年1月16日，合计金额12775.40元，抵扣后实收超面积金额7224.60元”内容，按常理应理解为已实际收到而非实际应收金额为7224.60元。另外，补充协议中明确陈应忠应在回迁入住前付清上述房款给广源公司，而实际上陈应忠已于2000年1月28日入住涉案三回迁房，且领取广源公司交付的《业主手册》，这一事实足以充分证明广源公司业已确认陈应忠已交付上述7224.60元房款。三、一审法院对于陈应忠要求广源公司支付自2016年5月31日起逾期办证违约金人民币80379.70元的诉讼请求不予支持没有事实与法律依据，有失公允。首先，一审法院认为陈应忠与广源公司并非商品房买卖合同关系，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》存在错误。陈应忠与广源公司于1994年5月26日签署的《房屋拆迁补偿协议书》虽为房屋拆迁安置合同，但涉案合同签订主体与商品房买卖合同签订的主体均为平等的民事主体，且一方合同主体均为房地产开发企业；涉案合同须交付的标的物与商品房买卖合同需要交付的标的物均涉及房屋；涉案合同与商品房买卖合同均属对价有偿合同。也即，涉案合同与商品房买卖合同属性质最相近之合同。依据“相类似之案件，应为相同处理”之法理，自应参照上述司法解释第十八条之规定计算广源公司应承担的具体违约金额。其次，一审法院认定一直未能办理涉案回迁房屋的产权登记手续是由于陈应忠的原因导致，与事实严重不符。自涉案三房屋于2000年1月28日交付使用之后，案外人陈雪梅、陈玉梅(即陈应忠的胞姐)都曾催促广源公司办理房产证，而广源公司推脱说必须先将房屋办理好继承才能办理房产证；陈应忠于2016年5月31日继承被拆迁房后，出具《具函要求核查补充协议已缴款项》予广源公司，并要求广源公司配合办理房产证，却遭到广源公司的拒绝，要求陈应忠依据显示涉案三房屋面积为257.0073㎡的2010年的测绘图，以市场价格购买涉诉三房屋总面积超出约定回迁面积232.2864㎡的24.7213㎡，拒绝履行《补充协议》之约定。以上事实说明陈应忠并未怠于行使自己的合法权益，长时间未能办理涉案房屋的产权证明完全是由于广源公司的借故推脱及迟延履行，且广源公司自始至终从未出具任何通知或说明告知陈应忠涉案房屋的实际面积与涉案合同约定面积的具体差额，亦未主动提出任何解决方式。直至起诉之日，广源公司依旧坚持要求陈应忠以市场价格购买涉案房屋超出面积之后才配合办理产权登记，无疑等于强迫交易，有违民事活动自愿原则。退一步说，即便在2016年5月31日之前是由于陈应忠未积极办理涉案被拆迁房的继承手续，其在办理好继承手续之后依旧未能顺利办理涉案房屋产权登记完全是由于广源公司的违约行为而导致。
被上诉人广源公司没有提交答辩意见。
2017年7月4日，陈应忠向一审法院起诉请求：1.判令广源公司立即为陈应忠办理广州市一德路196号1615房、1616房、1020房的产权登记及房屋不动产权证的相关手续；2.判令广源公司承担自2016年5月31日起至实际办理不动产权之日止的逾期办证违约金（以5000元/平方米×257平方米=1285000元为基数，按照银行同期贷款利率的标准计算）。
广源公司提出反诉请求：1.判令陈应忠支付广州市一德路196号1615房、1616房、1020房增加面积款796682.04元（其中补充协议中约定的4平方米按5000元/平方米计算，扣除临迁费后，应支付7224.6元，其余增大面积共20.7136平方米，按照涉案房屋所在小区公允价格标准计算，即38113元/平方米计算）；2.陈应忠向广源公司支付自本案立案之日起至陈应忠实际付清房屋增大面积款之日止的利息（以796682.04元为基数，按照银行同期贷款利率的标准计算）。
一审法院认定事实：1994年5月26日，黄三妹、陈应容、陈丽梅、陈玉梅、陈雪梅及陈应忠（乙方）与广源公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除越秀区一德东路靖海新街九号房屋，建筑面积232.2864㎡，甲方将自有的越秀区一德路靖海新街地段新大楼第首、六层建筑面积232.2864平方米的房屋划归给乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1997年12月30日交付给乙方；乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给予协助，所需的办证费用由双方负责支付等。1999年8月10日，双方再签订《补充协议》，约定：因一德东路地段城市规划建设的改变，需变更该地段原与住户、单位签订的协议的有关条款，经双方协商达成补充协议如下：甲方于1999年12月31日前将座落在一德东路地段的一德花园商住楼自编B栋第十层020、十六层1615、1616房，建筑面积236.18平方米安置给乙方回迁居住；本户回迁套间以房管局实测面积为准，现超出4平方米建筑面积，乙方愿以5000元/平方米向甲方购买产权，合计20000元正，其中10000元正在临迁费中相扣减，另10000元正在回迁入住前付清给甲方等。该协议落款处有“注：临迁费发至2000年1月16日，合计金额12775.40元，抵扣后实收超面积金额7224.60元2000年1月16日”的手写字样，并盖有“已审核，同意办理入住手续”的印章2枚，其中一枚印章的加盖时间为2000年1月18日。
关于该4平方米的超面积购房款的支付情况，陈应忠陈述：上述《补充协议》落款处已注明抵扣临迁费等费用后实收7224.6元并两次盖了“已审核，同意办理入住手续”的印章，表明广源公司是收取了陈应忠支付的该笔款项后才同意交付回迁房的。当时陈应忠是以现金形式向广源公司支付了该笔款项，广源公司没有开具收据。广源公司陈述：广源公司没有收取该笔款项，实收可以理解为实际应收到也可以理解为实际已经收到，且其无法确认协议落款处手写内容及上述印章是否广源公司的人员所写、所加盖，故这句话并不能证实陈应忠的主张。
2000年1月18日，广源公司安置陈应忠回迁广州市越秀区一德路196号1020、1615及1616房。
据广州市房地产测绘所于2010年4月12日出具的上述三房屋的《房地产分户图》记载，1020房建筑面积89.3879平方米，1615房建筑面积73.8124平方米，1616房建筑面积93.8074平方米。
2016年5月31日，广东省广州市南方公证处作出(2016)粤广南方第031869号公证书，其中记载：被继承人陈锡禄于1983年3月15日死亡，被继承人黄三妹于1997年7月28日死亡；被继承人陈锡禄、黄三妹死亡时遗留有：坐落在广州市越秀区一德东路靖海新街9号房屋（该房屋已拆迁，并已回迁至广州市越秀区一德路196号1615房、广州市越秀区一德路196号1616房、广州市越秀区一德路196号1020房）；上述房屋虽以陈锡禄名义登记产权，但实属其与配偶黄三妹婚姻关系存续所得，依法为他们的夫妻共有财产，各占二分之一产权份额……被继承人陈锡禄、黄三妹生前共生育子女五人：女儿陈玉梅、陈雪梅、陈丽梅和儿子陈应容、陈应忠……陈应容已于2001年在中国台湾去世，陈应忠和其生前无登记婚姻、无生育亦无收养子女……现陈应忠（即陈应忠）表示要求继承陈锡禄、黄三妹夫妇的上述遗产，陈玉梅、陈雪梅、陈丽梅于2015年6月4日在香港发表声明表示自愿放弃继承被继承人陈锡禄、黄三妹的上述遗产……因此，被继承人陈锡禄、黄三妹的上述遗产由陈应忠一人继承等。
本案诉讼期间，广源公司向一审法院申请对涉案三回迁房中超出约定回迁面积部分的市场价格进行评估。之后，广源公司又撤回该项申请，经一审法院释明其撤回申请的法律风险，广源公司表示明白。就超出约定回迁面积4平方米以外的其余面积，陈应忠坚持认为应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》的规定，超出面积误差比3%以内的，陈应忠同意按照合同约定的5000元/平方米购买，超出面积误差比3%以外的部分应无偿归陈应忠所有；经一审法院释明，陈应忠表示，假如法院认为该部分面积不适用上述规定处理，陈应忠只同意按照合同约定的5000元/㎡的标准购买，如果高出5000元/㎡的标准，陈应忠则不同意支付该部分面积的房款，亦不同意由陈应忠与广源公司共有。广源公司亦表示，该部分面积应由陈应忠按照市场价格向广源公司购买，假如陈应忠只同意按5000元/平方米的标准购买，广源公司则不同意将该部分面积出售给陈应忠，该部分面积要求在涉案的1615房中划分出来归广源公司所有。
一审法院认为：陈应忠、黄三妹等六人作为原被拆迁房登记产权人陈锡禄的近亲属，在陈锡禄死亡后、继承人确定前，与广源公司签订的上述《房屋拆迁补偿协议书》，应为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。之后，陈应忠通过办理继承取得了陈锡禄、黄三妹对原被拆迁房的产权，因此，广源公司应向陈应忠履行上述《房屋拆迁补偿协议书》的义务，对陈应忠进行产权调换补偿，并为陈应忠办理回迁房屋的房地产登记手续。而广源公司于2000年1月18日将涉案的广州市越秀区一德路196号1615房、广州市越秀区一德路196号1616房、广州市越秀区一德路196号1020房交付给陈应忠等人回迁后，至今未为陈应忠办理上述房屋的房地产权证，已构成违约，应承担违约责任。故陈应忠现要求广源公司为陈应忠办理上述房屋的产权登记手续的诉讼请求合法合理，一审法院对此予以支持。
至于陈应忠要求广源公司支付自2016年5月31日起的逾期办证违约金的诉讼请求，首先，因双方并非商品房买卖合同关系，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》的规定；其次，上述《房屋拆迁补偿协议书》亦未约定广源公司逾期办理产权证的违约责任；再次，从本案现有证据反映，涉案被拆迁房原产权人陈锡禄早于1983年已经死亡、黄三妹于1997年7月28日死亡，此后直至2016年5月31日将近20年期间，陈应忠等人一直怠于办理涉案被拆迁房的继承手续，从而未能确定回迁房的产权人，因此，一直未能办理回迁房产权登记手续亦有陈应忠方的原因导致；综上，陈应忠该项诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。
关于广源公司要求陈应忠支付涉案三回迁房增加面积购房款（包括补充协议约定的4平方米面积款及其余面积款）的反诉请求。首先，上述《补充协议》落款处手写的“注：临迁费发至2000年1月16日，合计金额12775.40元，抵扣后实收超面积金额7224.60元2000年1月16日”内容，虽然其字面意思可理解为实际应收金额为7224.60元，也可理解为实际已收金额为7224.60元，但结合该《补充协议》的上下文分析，该段内容应理解为对协议中“本户……现超出4平方米建筑面积，乙方愿以5000元/平方米向甲方购买产权，合计20000元正，其中10000元正在临迁费中相扣减，另10000元正在回迁入住前付清给甲方”，即关于原约定购房款与临迁费相抵扣的具体数额的内容进行变更，而非对陈应忠已付款情况的确认；且陈应忠现除该协议外未能提供其他证据证明其确实支付了该笔购房款，因此，对陈应忠认为其已支付该7224.60元购房款的主张，一审法院不予采信；广源公司要求陈应忠支付该笔购房款合法合理，一审法院对此予以支持。
至于涉案三回迁房超出约定回迁面积4平方米以外的面积，因陈应忠已明确表示，涉案三回迁房中超出约定回迁面积4平方米以外的其余面积只同意按照5000元/平方米的标准购买，超出该标准则不同意购买，广源公司则表示，该部分面积应由陈应忠按照市场价格向广源公司购买，假如陈应忠只同意按5000元/平方米的标准购买，广源公司则不同意将该部分面积出售给陈应忠，该部分面积要求在涉案的1615房中划分出来归广源公司所有；因此，结合陈应忠、广源公司双方的意愿，并根据公平合理、等价有偿的原则，一审法院认定广源公司应将涉案三回迁房中236.18平方米的面积办理产权登记至陈应忠名下，三回迁房中超出236.18平方米的面积部分则在涉案1615房中划分出来登记于广源公司名下；则陈应忠无须就该部分面积向广源公司支付购房款。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2017年10月31日作出判决：一、广州市广源实业总公司应于判决发生法律效力之日起十日内为陈应忠办理广州市越秀区一德路196号1615房、广州市越秀区一德路196号1616房、广州市越秀区一德路196号1020房的不动产权证(其中，上述三房屋中236.18平方米的面积办理产权登记至陈应忠名下，上述三房屋中超出236.18平方米的面积部分在上述1615房中划分出来登记于广州市广源实业总公司名下)；二、陈应忠应于判决发生法律效力之日起十日内向广州市广源实业总公司支付4平方米的回迁房超面积购房款7224.60元；三、驳回陈应忠的其他诉讼请求；四、驳回广州市广源实业总公司的其他反诉请求。本案本诉受理费28003元，由陈应忠承担2308.6元，广州市广源实业总公司承担25694.4元，反诉受理费5916.15元，由广州市广源实业总公司承担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审期间，陈应忠书面表示其同意以5000元/平方米的标准支付涉案三套回迁房面积超过236.18平方米部分的房屋价款。
本院认为，关于涉案三套回迁房的归属以及增大面积款如何计算的问题。《房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行，广源公司应对陈应忠进行产权调换补偿并办理回迁房屋的产权登记手续。广源公司已于2000年1月18日将涉案三套回迁房安置陈应忠回迁。被拆迁房屋为一个整体，广源公司向被拆迁人交付三套房屋意即以三套房屋作为被拆迁房屋的产权补偿，广源公司应协助陈应忠将涉案三套回迁房屋登记在陈应忠名下。至于涉案三套回迁房面积超出约定面积的问题，可以通过增大面积款补偿的方式解决。关于增大面积款的计算单价，双方存有争议，考虑到陈应忠实际回迁的时间为2000年1月18日，与双方签订《补充协议》的时间1999年8月10日相距较近，《补充协议》关于超出4平方米的部分按照5000元/平方米价格计算的约定应当能够反映当时的市场价格以及双方对增大面积款计算方式的真实意思，陈应忠二审期间也表示同意以5000元/平方米的价格支付增大面积部分的房屋价款，因此对超出《补充协议》约定的236.18平方米以外的面积，可按照5000元/平方米计算增大面积款。基于公平合理原则，陈应忠取得超出回迁面积部分的产权，应支付相应的对价，故陈应忠应向广源公司支付104138.5元[5000元/平方米×(89.3879平方米+73.8124平方米+93.8074平方米-236.18平方米）。
关于逾期办证违约金的问题。《房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》并无约定逾期办证违约责任，陈应忠上诉主张广源公司应支付逾期办证违约金理据不充分，本院不予支持。
关于4平方米增大面积款的问题，一审判决对此处理并无不当，陈应忠也无提交证据证明其已实际支付该款项，故陈应忠上诉请求撤销一审判决第二项依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陈应忠的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初14643号民事判决第二项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初14643号民事判决第三、四项；
三、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初14643号民事判决第一项为：广州市广源实业总公司应于本判决送达之日起十日内为陈应忠办理广州市越秀区一德路196号1615房、广州市越秀区一德路196号1615房、1616房、1020房的不动产权证；
四、陈应忠于本判决送达之日起十日内向广州市广源实业总公司支付增大面积款104138.5元；
五、驳回陈应忠的其他诉讼请求；
六、驳回广州市广源实业总公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费28003元，由陈应忠负担849元，由广州市广源实业总公司负担27154元；反诉受理费5916.15元由陈应忠负担827元，广州市广源实业总公司负担5089.15元。二审案件受理费5738元，由上诉人陈应忠负担1699元，由被上诉人广州市广源实业总公司负担4039元。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年五月二十九日
书记员 张 利
彭诗敏