安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终1566号
上诉人（原审原告）:卫志国，男，1977年3月27日出生，汉族，住安徽省肥市庐阳区，公民身份号码
342425197703270033。
委托诉讼代理人:卫平之，男，系原告卫志国之父，住址同上。
被上诉人（原审被告）:安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥瑶海区长江东路1号，统一社会信用代码91340100149309153M
(2-2）。
法定代表人:汪才芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人:王华，安微同胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张征征，安徽同胜律师事务所实习律师。
上诉人卫志国因与被上诉人安徽新长江物业服务有限责任公司（以下简称新长江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
卫志国上诉请求:一、请求被上诉人赔偿我的经济损失费，合计9218元其中:1,房屋维修费:4750元；2、往返打车费:36元X20趟720元；3、市内两套老房延迟出租一个月损失费:1500X2套3000元；4,望湖嘉苑3幢701推迟1个月使用折旧摊销费:628349÷70年÷12月=748元；二、请求判决前期物业服务协议无效；三、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、包河区法院��决书中说:“本案争议焦点之二在于原告主张其因被告未能将房屋交付中发现的质童问题及时解决而造成其各项经济损失有无依据。”8处问题在交接钥匙时用复写纸记录的凭据难道不是事实吗?(复写纸写的不太清楚，复印不了，把原件己经交与包河区法院)，你法院还要什么依据。你物业公司不给联系维修，我自己再不修，此房屋又怎么能装修使用呢?用70万元买来的房子就让它闲放着吗?我自己维修能不牵涉到费用、协议、付款收条吗?还有能不连带我如找你联系维修来回打车费?推迟一个月装饰延迟一个月使用，我的市内两套小套房延迟一个月出租不是事实吗?3幢701少住一个月发生了一个月的折旧费等，还要什么充分证据?这是顺理成章的事实，同时维修协议、付款收条，打车费，是固然发生的，两套市内出租房协议是证明有两套房出租等，至于说前期物业一协议上条文���说新长江物业公司没有维修义务，对前期物业服务协议上是没有维修义务，请看:1、合肥市住宅使用说明书，第7页，“业主(用户)须知第二条，房屋交付前，请业主与木公司、物业公司一起核对，检查本房屋内各种设施数量与质量，并烦写房屋验收交接登记表。本公司、物业公司对房屋交付中发现的问题将及时解决。”2、合肥市望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同，这份合同是合肥城建投资控股有限公司(代表甲方)与安徽新长江物业服务有限责任公司(代表乙方)签署的1份合同。第三面第五条:乙方的权利义务:”1、乙方接受甲方委托，接待业主的投诉，并按照三方同意后签订的保修服务承诺书的约定及时做好工程保修期内与总承包单位的联系保修工作，监督检查施工单位维修情况。”从以_L两份文件中的举证，足以完全证明不给维修的责任山新长江物业公司���担。不给维修与前期物业服务协议什么关系也没有。包河区法院作出这么一个不负责任的判决，我不服，请求中院给予一个正确的判决。
被上诉人新长江物业公司辩称：1、上诉人要求被上诉人承担房屋维修费、打车费等没有事实和法律依据。被上诉人对上诉人的专有部分房屋没有维修义务，不应当承担维修费。根据相关法律规定，如房屋在质量保修期内因房屋质量问题需要维修，应当由开发商或者施工方承担责任；根据《前期物业服务采购合同》第二条第一款，第四条第三款及第七条第二款的规定，物业公司只是对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维护修养，维修养费用应当由维修基金或者业主承担。房屋的保修期限和保修范围应当由开发商按照国家规定承担保修责任，而物业公司只是进行联系工作，没有保修义务；上诉人提供的��修协议、收条、交通费等均由上诉人单方制作或提供，没有相应的支付凭证，其真实性无法核实；案涉房屋2011年交付，2012年10月，上诉人入住该房屋，但是上诉人2017年7月27日才向法院起诉要求被上诉人承担损失，超过诉讼时效。2、《前期物业服务采购合同》未违反法律法规的强制性规定，双方一直在履行，应合法有效。上诉人以合同到期为由，认定无效，显然没有法律依据，综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
卫志国向一审法院起诉请求：被告赔偿原告经济损失合计9218元(其中:房屋维修费4750元、往返打的交通费36元x20趟720元、市内两套老房延迟出租一个月损失费1500元x2套二3000元，因原告购买的望湖嘉苑3幢701室使用年限是70年被告耽误原告装饰开工一个月之久，造成原告少使用一个月的摊销费是748元=628349元>70年+12个月);2.(2017)皖0111民初3302号民事判决书的判决，前期物业服务协议在2013年8月21日前有效，2013年8月21日以后终止无效;3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：原告卫志国系合肥市包河区望湖嘉苑小区3幢701室业主。2009年12月，合肥城建投资控股有限公司与被告新长江物业公司就合肥望湖嘉苑小区订立《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》一份，约定由被告接受合肥城建投资控股有限公司委托，对原告居住的望湖嘉苑小区提供前期物业管理服务。2011年8月21日，双方订立《前期物业服务协议》一份，该协议对双方权矛利义务及违约责任均作出具体约定。2012年9月21日，合肥城建投资控股有限公司出具合城投〔2012)27号《关于同意延续<合肥望湖嘉苑小区前期物业服务)的复函》，同意将《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》自动延续至望湖嘉苑小区业主大会做出选聘或续聘为止。2017年6月23日，因新长江物业公司与卫志国物业服务合同纠纷一案，一审法院作出的(2017)皖0111民初3302号民事判决书判决原告卫志国给付被告安徽新长江物业服务有限责任公司2012年9月1日至2017年3月31日期间的物业管理费9713.17元。现原告以房屋质量存在问题，其自行维修产生的各项损失为由诉讼，要求判如所请。
一审法院另查明:庭审过程中，卫志国主张其所主张的相关房屋质量问题的证据已于一审法院〔2017)皖0111民初3302号案件中提交原件，为进一步查明案件事实，调取相关卷宗材料，该卷宗中卫志国所举证据为《望湖嘉苑房屋交付验收表》、维修协议1份及收条2份。
一审法院认为:本案争议焦点之一在于卫志国主张其与新长江物业公司之间订立《前期物业服务协议》于20”年8月21日后终止无效否成立案中，原、新长江物业公司之间订立的《前期物业服务协议》中明确约定，前期物业服务是指:自房屋出售之日起至业主大会与物业管理公司订立的物业服务合同生效时止的物业服务”，卫志国对此亦在起诉状中依据《住宅使用说明书))第十七条主张上述协议应于业主委员会成立之日终止，并以业主委员会成立条件中“首批物业交付满三年”直接推断出“物业交付满三年的，不须任何条件，必须成立业委员会，那么也就是说这份前期物业服务协议最多只能延迟到第三年”，一审法院认为，《物业管理条例》第八条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会’，第十条关于业主大会的成立的规定:“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”从上述规定可以看出，业主大会是基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生的，业主通过一定程序成立业主大会，其目的即要通过它代表自已行使管理共同物业的权利，维护自己在物业管理活动中的合法权益，而业主大会成立的主体系业主，并非强制必须由建设单位、物业服务企业或者政府房地产行政主管部门组织召开，但业主大会的成立及成立时选举产生的业主委员会，都应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导;���因前期物业服务管理本身的过渡性，在业主委员会选聘了物业服务企业，且订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。综上，卫志国以案涉小区首批物业交付满三年，不须任何条件必须成立业主委员会为由主张案涉前期物业服务协议在2013年8月21日以后终止无效，无事实与法律依据，不予支持。
本案争议焦点之二在于卫志国主张其因新长江物业公司未能将房屋交付中发现的质量问题及时解决而造成其各项经济损失有无依据。庭审中，卫志国主张其于2011年8月21日办理案涉房屋交接手续时即向新长江物业公司反映房屋存在的8处质量问题，但新长江物业公司一直未能安排人员进行维修，后卫志国自行支付维修费用并产生相关损失，一审法院认为，根据其(2017)皖0111民初3302号案件中卫志国所提交的《望湖嘉苑房屋交付验收表》，能够反映其确于案���房屋交付时向新长江物业公司提出相关质量问题，但物业管理系服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序等综合项目的有偿服务行为，而卫志国主张的系房屋质量问题的维修，鉴于此类问题属于房屋本身的质量问题，依据相关法律规定，如该问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应保修责任，新长江物业公司应按照《前期物业服务协议》中约定，协助开发商做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作，如新长江物业公司怠于履行该合同义务造成卫志国损失，则应承担相应责任，但卫志国应就其在房屋质量保修期内进行维修的事实及具体数额举证证明，现卫志国并未提供充分证据证明上述事实，且一审法院庭后调取的(2017)皖0111民初3302号案件中其所提交的维修协议、收条均为其单方制作，未有相应支付凭证予以佐证，其真实性难以核实，故不予认定。另卫志国所主张的往返交通费720元，但其并未提供相应票据予以证明该费用的实际存在，且与本案缺乏关联性，亦不予认定。关于卫志国主张的其市内房屋延迟出租一个月的损失费3000元，并提供卫志国之父卫平之与案外人丁长英、孙丽签订的《租房合同》2份，一审法院认为，上述租房合同在案外人丁长英、孙丽未出庭作证的情况下，其真实性难以核实，且该两份合同中载明的出租方均为卫平之，租赁年限自2016年至2019年，与卫志国所主张的其于2011年房屋交付时即向新长江物业公司反映质量问题、于2012年10月入住案涉房屋的时间均无法吻合，亦与本案缺乏关联性，故不予认定。卫志国主张新长江物业公司耽误其装修入住一个月，应赔偿其损失748元，无事实与法律依据，不予采信。综上，卫志国关于新长江物��公司未能及时解决其房屋质量问题造成其经济损失9218元的主张，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、《物业管理条例》第八条、第十条、第二十六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:驳回原告卫志国对被告安徽新长江物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费5O元，减半收取25元，由原告卫志国负担
二审期间，卫志国提供二份证据：1、《住宅使用说明书》，证明维修责任是被上诉人；2、物业公司和开发商签订的《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》，证明维修责任是被上诉人。提供了使用说明和采办合同中各一页复印。
新长江物业公司质证认为：对证据1真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，这是开发商直接给业��，没有物业公司的签字盖章，同时上面没有明确记载物业公司对业主的房屋质量承担保修责任；对于证据2三性无异议，证明目的有异议，上述证明物业公司只是联系承包单位进行保修工作，并没有说物业公司对房屋进行保修，协议中明确记载物业公司对物业的共有设备有保修责任，这个费用不包括在物业费里面。
卫志国在二审中提供的二份证据并不能证明其所述交房时发现房屋质量问题与新长江物业公司相关联，故对该二份证据的证明目的不予确认。二审其他查明的事实与原审一致。
本院认为：关于卫志国所称案涉房屋交房时即发现质量问题。《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在建设部关于《房屋建筑工程质量保修办法》第七条明确房屋建筑工程的最���保修期限。而房屋质量问题在交房时即已发现，则应在保修期限内，物业服务企业对该质量问题的解决只起协调作用。物业服务企业对共用部位和公共设施的维护保养应依据合同约定履行其职责。因此，卫志国所称案涉房屋交房时即发现质量问题，非新长江物业公司所应负的维修责任。新长江物业公司依据前期物业服务合同在案涉小区提供物业服务，该合同无法定无效情形，依法对业主具有约束力。综上，卫志国的上诉理由不能成立，本院对其上诉主张依法不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由卫志国负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 陆文波
二〇一八年四月十二日
书记员 姚瑞芳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。