天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终4231号
上诉人(原审被告):赵勇,男,1983年9月30日出生,汉族,天津市女子监狱干部,住天津市西青区。
委托诉讼代理人:许跃军,天津林盛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):杨学薇,女,1979年8月30日出生,汉族,LG电子有限公司经理,住天津市河北区。
上诉人赵勇因与被上诉人杨学薇房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院(2015)辰民初字第6143号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
赵勇上诉请求判令:1、撤销原审判决;2、发回重审或改判驳回杨学薇一审诉讼请求;3、诉讼费由杨学薇负担。事实和理由:一审判决认定事实错误,认定赵勇的违约行为导致合同未能履行与事实不符,杨学薇未提供其依照当事人所签买卖居间合同积极履行的任何证据。杨学薇给付定金10000元。一审法院委托评估机构进行价值评估没任何法律依据。赵勇另行出售诉争房屋的时间为2016年9月23日,而在2016年3月起房地产价格出现突飞猛涨的情况,依据现价值评估显失公平。估价报告照片都是显示房屋外部环境照片,没有涉诉房屋内部照片。一审法院调取证据认定2015年9月23日赵勇将诉争房以61.7万元出售给案外人赵海浩。一审判决缺乏公正性,赵勇出售诉争房屋所得价款的大部分都被未守约方杨学薇掠夺。一审法院违反法定程序,程序违法,遗漏诉讼当事人,天津胜朗地产经济有限公司应当列为原审第三人参加诉讼。
杨学薇辩称,不同意赵勇的上诉请求。协议系双方自愿情况下签订的,应为有效协议。赵勇是在房价上涨的情况下将房屋卖给了案外人,即使现在杨学薇得到赔偿,也买不到诉争房屋了,同意一审判决,请求维持原判。
杨学薇向一审法院起诉请求判令:1、赵勇应赔偿杨学薇违约金25万元;2、赵勇应支付杨学薇中介服务费7380元;3、诉讼费由赵勇负担。
一审法院认定事实:2014年10月13日,杨学薇与赵勇在天津市胜朗房地产经纪有限公司分公司签订《房地产买卖居间合同》,约定由杨学薇以74.2万元价款购买赵勇名下位于天津市北辰区姚江路东侧汾河道南侧宸欣家园2-1-1801房屋一套。购房定金为15万元,双方于2015年5月1日前到房管局签订《天津市房产买卖协议》,杨学薇于2015年6月20日前将除定金之外的首付款存入资金监管中心,赵勇同时将定金存入资金监管中心。剩余房款由杨学薇在2015年6月20日前办理贷款申请手续。赵勇承诺涉诉房屋没有抵押贷款,在办理买卖手续时赵勇将收取的15万元定金作为杨学薇购房首付款使用。该合同签订当日,杨学薇给付赵勇购房定金1万元。
因《房地产买卖居间合同》对违约事项未作明确约定,2014年11月23日杨学薇、赵勇双方又签订《房屋买卖补充协议》,约定因杨学薇的原因造成合同无法履行,定金不予退还。因赵勇的原因造成合同无法履行,除退还定金外,再承担双倍的赔偿责任。该协议签订当日,杨学薇再交付赵勇购房定金14万元。2015年1月18日杨学薇向天津市胜朗房地产经纪有限公司交纳居间服务费7380元。
上述两份合同签订后,杨学薇、赵勇因合同履行问题产生争议。2015年10月18日赵勇向杨学薇发送短信,要求退还杨学薇20万元后,双方合同权利义务即结清。杨学薇回复“意见是有的,但房子不能交易,我能怎样?赶紧打款吧”。同日,赵勇通过银行转账方式返还杨学薇20万元。
另查,赵勇于2015年6月16日取得涉诉房屋房地产权证,该房地产权证《记事》一栏标注涉诉房屋为“限价商品房2015-04-27”。赵勇于2015年9月1日办理了涉诉房屋的银行抵押贷款注销手续。2015年9月23日赵勇与案外人赵海浩在房地产行政主管部门签订了《天津市房产买卖协议》,将涉诉房屋以61.7万元的价格卖与案外人赵海浩,涉诉房屋所有权于2015年10月12日转移登记于案外人赵海浩名下。
经杨学薇申请,赵勇同意,一审法院依法委托天津中量房地产土地评估有限责任公司对涉诉房屋的现值进行了评估,该评估机构出具《报告书》,认为涉诉房屋在2016年4月8日的价值为102万元。杨学薇为进行上述评估,于2016年4月21日交纳评估费5050元。
一审法院认为,杨学薇、赵勇签订的《房地产买卖居间合同》和《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合法有效,受法律保护,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。赵勇主张系杨学薇预申请银行贷款时未获得批准,又不愿意全款购买涉诉房屋,过分迟延履行合同义务,赵勇才将涉诉房屋另卖,但未提交充分证据予以证实。且双方签订的两份合同并未将银行贷款的预申请作为杨学薇的合同义务,故一审法院对赵勇的该项主张不予采信。众所周知,限价商品房在取得房地产权证书前,以及在房屋还存在抵押贷款未注销的情况下,买卖双方是无法到房地产行政主管部门签署《天津市房产买卖协议》的。即在签署《天津市房产买卖协议》前,卖方应完成上述各项步骤。本案双方当事人合同约定2015年5月1日签署《天津市房产买卖协议》,赵勇在2015年6月16日才取得房地产权证,在2015年9月1日才办理抵押贷款注销手续,可见赵勇严重怠于履行自身义务,故一审法院认定系赵勇的违约行为导致双方签订的合同未能履行。
关于赵勇认为杨学薇已与其就合同解除事宜达成一致,即赵勇在返还杨学薇20万元后双方的权利义务即已结清的主张,赵勇提交的短信不足以证明杨学薇同意了赵勇的意见,放弃了继续追究赵勇违约责任的权利,故一审法院对赵勇的该项主张亦不予认可。
赵勇认为双方在违约责任条款中对双倍赔偿的基数约定不明,但结合前后文来理解,该基数明显应为购房定金15万元。双方约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。赵勇据此请求一审法院对双方约定的违约金进行调整。从评估机构出具的评估意见来看,截至2016年4月8日,因赵勇的违约行为,杨学薇的损失应为27.8万元(涉诉房屋评估价102万元-
涉诉房屋合同价74.2万元)。双方约定的违约金并未过分高于杨学薇的损失,故一审法院对违约金不予调整。
杨学薇因购买房屋支付的居间服务费7380元,亦为其损失,应由赵勇进行赔偿。杨学薇、赵勇双方其他主张,因没有事实和法律依据,一审法院不予支持。综上,本案经调解未果,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,一审法院判决:一、被告赵勇于判决生效之日起五日内赔偿原告杨学薇违约金25万元;二、被告赵勇于判决生效之日起五日内赔偿原告杨学薇居间服务费7380元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5161元、保全申请费1770元、评估费5050元,均由赵勇负担。
二审中,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,公民、法人的合法权益受法律保护。本案系房屋买卖合同纠纷。
双方当事人对一审法院认定的案件事实并无异议。本案的焦点问题为:1、双方所签房屋买卖居间合同未能实际履行的原因以及谁应承担违约责任;2、双方是否已解除合同并已清结完毕。
本案诉争房屋系限价商品房,赵勇于2015年6月16日取得涉诉房屋房地产权证,2015年9月1日银行清贷完毕,2015年9月23日与案外人赵海浩进行62.7万元房款的合同网签,2015年10月12日办理完毕所有权人更名手续。
2014年10月13双方当事人签订诉争房屋买卖居间合同,2014年11月23日签订补充协议。双方当事人对哪方当事人构成违约并承担责任各执己见。赵勇主张系杨学薇预申请银行贷款时未获得批准,房屋贷款手续办理不下来,杨学薇又不愿意全款购买涉诉房屋,过分迟延履行合同义务,造成违约,赵勇才将涉诉房屋另卖,但未提交证据证明自己的主张。
经查,双方签订的两份房屋买卖协议未将银行贷款的预申请作为杨学薇的合同义务,杨学薇称赵勇于2015年6月16日才取得产权证,故其尚未涉及到贷款程序。
赵勇上诉主张改判驳回杨学薇一审诉讼请求,即杨学薇已同意赵勇返还其定金15万元后再赔偿5万元且其已付款完毕,无需再行赔偿一节,赵勇提交2015年10月18日手机短信作为证据。杨学薇向赵勇发送短信:“境外也好,不接也好,中介跟我说了你的态度,我一直很客气跟你沟通,现在跟你确认下,钱你给还是不给,给的话什么时候?痛快点”。赵勇回复杨学薇:“大哥,给您20万咱合同就结清了,您看您有没有意见,如果没有意见下午5点前给您打款!您如果有疑义可以走法律途径”,杨学薇回复“意见是有的,但房子不能交易,我能怎样?赶紧打款吧,人的耐心都是有限的”。上述短信不能证明赵勇在返还杨学薇20万元后双方的权利义务即已清结。手机短信意思表示并不具体、明确,不能直接否定杨学薇与赵勇以补充协议形式约定的违约责任条款的效力。
本案中卖房人赵勇将诉争房屋卖予案外人在先,与买房人杨学薇短信沟通在后,应认定赵勇违约。双方当事人在违约责任条款中约定“因杨学薇的原因造成合同无法履行,定金不予退还。因赵勇的原因造成合同无法履行,除退还定金外,再承担双倍的赔偿责任”,但对双倍赔偿的基数约定不明,一审法院结合买卖协议及补充协议的前后文文意理解,确定该赔偿基数为定金15万元并无不妥。赵勇应再赔偿杨学薇违约金25万元及居间服务费,故赵勇的上诉请求,本院不予支持。
综上所述,赵勇的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费5161元,由上诉人赵勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 赵 盈
代理审判员 闫 飞
二〇一六年十二月六日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;