江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终8492号
上诉人（原审原告）：徐州爱客来超级市场连锁有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路288号402室。
法定代表人：钱忠民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李以宽，江苏金华星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王彭彰，男，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：邵玉芝，女，1980年1月3日出生，汉族，住徐州市贾汪区。
委托诉讼代理人：郭方美，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：王冬，男，1975年12月22日出生，汉族，住徐州市贾汪区。
委托诉讼代理人：郭方美，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。
上诉人徐州爱客来超级市场连锁有限公司（以下简称爱客来超市）、上诉人邵玉芝、王冬因房屋租赁合同纠纷一案，均不服徐州市贾汪区人民法院（2017）苏0305民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人爱客来超市的委托诉讼代理人李以宽、王彭彰，上诉人邵玉芝、王冬的共同委托诉讼代理人郭方美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人爱客来超市上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判邵玉芝、王冬返还不当得利108116元；2、一、二审诉讼费用由邵玉芝、王冬负担。事实及理由：首先，一审判决认定邵玉芝与徐州市贾汪区芳顺百货便利店之间存在房屋租赁合同关系，属于认定事实不当；其次，一审法院采纳张某等证人证言，认定徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝协商变更有关电费缴纳的约定，用电量按照电表指数乘以20倍率方式计算，没有事实依据，事实上，本案所涉用电量按照电表指数乘以40倍率方式计算，邵玉芝、王冬应补缴其中的差额部分。
邵玉芝、王冬的答辩意见同上诉意见。
上诉人邵玉芝、王冬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由爱客来超市负担。事实及理由：邵玉芝、王冬不应补缴2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费，邵玉芝与徐州市贾汪区芳顺百货便利店签订的房屋租赁合同于2015年4月30日到期，到期后，邵玉芝继续使用该租赁房屋，该房屋租赁合同继续有效。该合同履行过程中，双方口头约定用电量以电表指数乘以20倍率方式计算，邵玉芝一直按此标准缴纳电费，后来也是按照该标准向爱客来超市支付电费，因此，2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费不应补缴。
爱客来超市辩称，首先，因爱客来超市工作人员对电表倍率不了解，导致少收了一半电费；其次，邵玉芝、王冬主张涉案用电量以电表指数乘以20倍率方式计算，没有事实依据，根据涉案租赁合同约定，用电量应以电表指数乘以40倍率方式计算。
爱客来超市向一审法院起诉请求：1.邵玉芝、王冬支付爱客来超市2012年12月1日至2016年11月15日期间的电费108116元；2.案件受理费由邵玉芝、王冬负担。
一审法院认定事实:邵玉芝、王冬于2000年4月3日办理结婚登记手续。2012年3月5日，徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝签订房屋租赁合同，约定徐州市贾汪区芳顺百货便利店将位于徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼门面房230平方米出租给邵玉芝，用于从事快餐业经营，租赁期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止，邵玉芝承担经营中的水、电费，按照徐州市贾汪区芳顺百货便利店规定的时间缴纳，并约定租用期内，徐州市贾汪区芳顺百货便利店因产权的变更不能继续履行合同，不承担邵玉芝投资损失，双方无条件解除合同；合同期满后，双方终止合同或单方中途解除合同，邵玉芝投入设备归其所有，装潢投入部分不可拆除，避免损坏房屋原状；邵玉芝单方解除合同，徐州市贾汪区芳顺百货便利店不退还所交租金。租赁期间内，双方未解除合同，2015年4月30日合同期满后，双方未续签合同。邵玉芝、王冬用于经营“多禾馅饼”餐饮店，承租范围内的电费统一由徐州市贾汪区芳顺百货便利店向供电部门缴纳后，再向被告邵玉芝收取。2012年5月1日至2012年11月30日，徐州市贾汪区芳顺百货便利店按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算电费，并向邵玉芝收取，双方以实际履行方式协商一致变更房屋租赁合同内容，即邵玉芝承租范围内的电费由徐州市贾汪区芳顺百货便利店统一向供电部门缴纳后，再按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并向邵玉芝收取，该变更后的内容作为徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝签订的房屋租赁合同内容之一。
2012年10月25日，张洪超作为出租方与爱客来超市的法定代表人钱忠民签订租赁合同，约定张洪超将位于徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼约4702平方米出租给爱客来超市的法定代表人钱忠民经营使用，租赁期限自2013年1月1日起至2021年12月31日止，房屋实际交付日期为2013年1月1日，并约定未经张洪超同意，爱客来超市的法定代表人钱忠民不得整体转让租赁标的物，否则视为违约，张洪超有权解除合同。邵玉芝承租的徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼门面房230平方米包含在爱客来超市的法定代表人钱忠民承租的范围内。徐州市贾汪区芳顺百货便利店将统一向供电部门缴纳电费后，再向邵玉芝收取的权利和义务一并转移给爱客来超市，邵玉芝以实际履行方式同意。2012年12月1日至2016年11月15日，邵玉芝承租范围内的电费统一由爱客来超市向供电部门缴纳后，再向邵玉芝、王冬收取。期间，爱客来超市按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算电费并向邵玉芝、王冬收取。2015年5月1日至2016年11月15日期间，爱客来超市收取邵玉芝、王冬电费合计约31967.2元[695.2元（1896元/天÷30天×11天）+2208元+2688元+2304元+2256元+1512元+1104元+1272元+1824元+1872元+1056元+1344元+1776元+1656元+1992元+2472元+1992元+816元+1128元]。自2016年11月15日以后，爱客来超市按照用电量以电表指数乘以40倍率的方式计算电费并向邵玉芝、王冬收取。2017年1月12日，爱客来超市通过EMS全球邮政特快专递向王冬邮寄催缴电费通知，邵玉芝、被告王冬已收到。
一审法院另查明：徐州市贾汪区老矿境内洪西路、世纪路、徐矿路系同一条路。徐州市贾汪区芳顺百货便利店系普通合伙企业，设立于2008年3月11日，经营场所在徐州市贾汪区洪西路祥和小区，经营期限至2014年10月27日止，企业状态系在业，营业执照状态系失效，合伙人为张洪超、孙良顺，其中孙良顺系执行事务合伙人。位于徐州市贾汪区洪西路南祥颐园小区1号楼1-2层房地产系张洪超所有。2017年4月30日，爱客来超市下属贾汪店与王冬签订租赁合同，约定爱客来超市下属贾汪店将世纪路门面店210平方米出租给王冬经营“多禾馅饼”餐饮店，租赁期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止，并约定王冬经营过程中所产生的电费、水费自理，用电量按照电表指数乘以40倍率的方式计算，电费按照每度1.2元的标准计算。
一审法院经审查认为，经当事人确认，该案的争议焦点是：1.爱客来超市作为该案原告，诉讼主体是否适格；2.徐州市贾汪区芳顺百货便利店实际按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并向邵玉芝收取电费，邵玉芝亦以此方式向徐州市贾汪区芳顺百货便利店缴纳，是否应视为徐州市贾汪区芳顺百货便利店与被告邵玉芝以实际履行方式协商一致变更双方签订的房屋租赁合同内容；3.邵玉芝、王冬是否应向爱客来超市补缴2012年12月1日至2015年4月30日租赁期间的电费；4.邵玉芝、王冬是否应向爱客来超市补缴2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费。
一、关于爱客来超市作为该案原告，诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。该案中，邵玉芝承租的徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼门面房230平方米包含在爱客来超市的法定代表人钱忠民承租的范围内，但徐州市贾汪区芳顺百货便利店未与邵玉芝解除房屋租赁合同。徐州市贾汪区芳顺百货便利店将统一向供电部门缴纳电费后，再向邵玉芝收取的权利和义务一并转移给爱客来超市。2012年12月1日至2016年11月15日，邵玉芝承租范围内的电费统一由爱客来超市向供电部门缴纳后，再向邵玉芝、王冬收取，邵玉芝、王冬亦实际缴纳。期间，爱客来超市按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算电费并向邵玉芝、王冬收取。2015年4月30日房屋租赁合同期满后，徐州市贾汪区芳顺百货便利店未与邵玉芝续签合同，但爱客来超市仍将邵玉芝承租范围内的电费统一向供电部门缴纳后，再向邵玉芝、王冬收取，邵玉芝、王冬亦实际缴纳。爱客来超市系与该案有直接利害关系的法人，作为该案原告，诉讼主体适格。
二、关于徐州市贾汪区芳顺百货便利店实际按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并向邵玉芝收取电费，邵玉芝亦以此方式向徐州市贾汪区芳顺百货便利店缴纳，是否应视为徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝以实际履行方式协商一致变更双方签订的房屋租赁合同内容的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定。该案中，邵玉芝承租的房屋，系徐州市贾汪区芳顺百货便利店的合伙人之一张洪超所有，徐州市贾汪区芳顺百货便利店于2012年3月5日与邵玉芝签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，自成立时生效。该合同约定徐州市贾汪区芳顺百货便利店将位于徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼门面房230平方米租赁给邵玉芝从事快餐业经营，租赁期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止，邵玉芝承担经营中的水、电费，按照徐州市贾汪区芳顺百货便利店规定的时间缴纳。邵玉芝应按照用电量以电表指数乘以40倍率的方式计算并向徐州市贾汪区芳顺百货便利店缴纳电费。
另，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。该案中，徐州市贾汪区芳顺百货便利店作为出租人，应当知道邵玉芝承租范围内的用电量按照电表指数乘以40倍率的方式计算，但2012年5月1日至2012年11月30日期间，徐州市贾汪区芳顺百货便利店实际按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并向邵玉芝收取电费，邵玉芝亦以此方式向徐州市贾汪区芳顺百货便利店缴纳，应视为徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝以实际履行方式协商一致变更双方签订的房屋租赁合同内容，即邵玉芝承租范围内的电费由徐州市贾汪区芳顺百货便利店统一向供电部门缴纳后，再按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并向邵玉芝收取。且根据证人张某的证言，邵玉芝承租范围内的用电量本应按照电表指数乘以40倍率的方式计算，徐州市贾汪区芳顺百货便利店的执行事务合伙人孙良顺明知这一事实，但孙良顺与邵玉芝口头约定给予电费优惠待遇，即用电量按照电表指数乘以20倍率的方式计算并收取电费。徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝对合同变更的内容经双方协商一致，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行7个月，双方均应按照变更后的合同内容履行。
三、关于邵玉芝、王冬是否应向爱客来超市补缴2012年12月1日至2015年4月30日租赁期间的电费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该案中，2012年10月25日，张洪超作为出租方与爱客来超市的法定代表人钱忠民签订租赁合同，约定张洪超将位于徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼约4702平方米出租给爱客来超市的法定代表人钱忠民经营使用，租赁期限自2013年1月1日起至2021年12月31日止。虽然邵玉芝承租的徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼门面房230平方米包含在爱客来超市的法定代表人钱忠民承租的范围内，但徐州市贾汪区芳顺百货便利店并未与邵玉芝解除房屋租赁合同，该房屋租赁合同仍然有效，根据诚实信用以及维护交易安全的原则，双方均应按照合同约定、包括变更后的合同约定全面履行各自的义务。
根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。该案中，徐州市贾汪区芳顺百货便利店将统一向供电部门缴纳电费后，再向邵玉芝收取的权利和义务一并转移给爱客来超市，邵玉芝以实际履行方式同意，但仍应按照徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝签订的房屋租赁合同的约定以及双方以实际履行方式协商一致变更后的合同内容履行，即爱客来超市统一向供电部门缴纳电费后，应按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并向邵玉芝收取。爱客来超市主张邵玉芝、王冬补缴2012年12月1日至2015年4月30日租赁期间的电费，该院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。该案中，邵玉芝、王冬2012年12月1日起至2015年4月30日期间，按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算电费并向爱客来超市缴纳，是基于与徐州市贾汪区芳顺百货便利店签订的房屋租赁合同的约定，以及双方以实际履行方式协商一致变更的合同内容。爱客来超市应尽到必要的谨慎注意义务，应当知道邵玉芝承租范围内的用电量按照电表指数乘以40倍率的方式计算，且证人张某亦证实与爱客来超市的工作人员办理交接手续时，告知过邵玉芝承租范围内的用电量本应按照电表指数乘以40倍率的方式计算这一情况。爱客来超市主张邵玉芝、王冬自2012年12月1日至2015年4月30日期间，本应按照用电量以电表指数乘以40倍率的方式计算并缴纳电费，而实际上按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并缴纳电费，系不当得利的意见，该院不予采纳。
四、关于邵玉芝、王冬是否应向爱客来超市补缴2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费问题。徐州市贾汪区芳顺百货便利店与被告邵玉芝签订的房屋租赁合同约定，租赁期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止，合同终止后，双方未续签，该合同约定的权利义务终止，双方以实际履行方式变更的合同内容亦不再履行，即邵玉芝按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并缴纳电费的约定亦终止。2015年5月1日至2016年11月15日期间，邵玉芝、王冬经营的“多禾馅饼”餐饮店的电费由爱客来超市统一向供电部门缴纳后，再向邵玉芝、王冬收取。邵玉芝、王冬应按照用电量以电表指数乘以40倍率的方式计算并向爱客来超市缴纳电费，但邵玉芝、王冬仅按照用电量以电表指数乘以20倍率的方式计算并向爱客来超市缴纳电费。爱客来超市主张邵玉芝、王冬补缴2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费，该院予以支持。2015年5月1日至2016年11月15日期间，邵玉芝、王冬应向爱客来超市缴纳电费合计63934.4元，但仅缴纳31967.2元，应补缴31967.2元。邵玉芝、王冬于2000年4月3日办理结婚登记手续，且电费产生于二人共同经营“多禾馅饼”期间，爱客来超市主张邵玉芝、王冬共同承担补缴电费的责任，该院予以支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。该案中，爱客来超市主张邵玉芝、王冬补缴2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费，未超过诉讼时效。
综上，一审法院遂判决：一、邵玉芝、王冬于判决生效后二十日内共同支付徐州爱客来超级市场连锁有限公司2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费合计31967.2元；二、驳回徐州爱客来超级市场连锁有限公司的其他诉讼请求。
经当事人确认，本院二审期间争议焦点为：邵玉芝、王冬是否应向爱客来超市补缴2012年12月1日至2016年11月15日期间的电费108116元。
二审期间，爱客来超市向法院提供张洪超出具的证明一份，拟证明张洪超为涉案房屋所有权人，其与邵玉芝签订涉案房屋租赁合同时并未做出口头电价优惠的承诺。邵玉芝、王冬质证认为对该份证明的真实性有异议，且关于电价问题其是与徐州市贾汪区芳顺百货便利店执行合伙人孙良顺协商的，邵玉芝、王冬一直是按照20倍率计算方式缴纳电费，亦有相关证人证言予以佐证。由于证人未到庭作证，证言的真实性无法确认，本院对该证据不予认定。
本院对一审查明的案件事实予以确认。二审期间，邵玉芝、王冬认可徐州市贾汪区芳顺百货便利店将涉案房屋租赁合同项下权利和义务一并转让给爱客来超市。
本院认为，爱客来超市主张邵玉芝、王冬应补缴2012年12月1日至2016年11月15日期间的电费108116元，没有事实和法律依据，不应予以支持。
首先，关于爱客来超市与邵玉芝、王冬之间的法律关系。二审期间，爱客来超市陈述系徐州市贾汪区芳顺百货便利店于2012年12月1日将向邵玉芝、王冬收取电费的权利义务一并转移给了爱客来超市，邵玉芝、王冬亦认可爱客来超市概括受让了涉案房屋租赁合同项下的权利和义务。故自爱客来超市承租徐州市贾汪区世纪路祥颐园小区1号楼约4702平方米起，爱客来超市作为徐州市贾汪区芳顺百货便利店和邵玉芝房屋租赁合同的承继主体，与邵玉芝之间形成了租赁关系，相关权利义务即徐州市贾汪区芳顺百货便利店和邵玉芝的房屋租赁合同所约定内容。据此，爱客来超市与邵玉芝之间的租赁合同关系到2015年4月30日终止。2015年5月1日之后，由于爱客来超市和邵玉芝没有订立新的租赁合同，邵玉芝仍然在实际使用租赁房屋，《中国人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，涉案房屋租赁合同继续有效，爱客来超市和邵玉芝、王冬仍应依据该房屋租赁合同的约定，享有合同权利、履行合同义务。
其次，关于电费收取标准如何确定的问题，一审期间，邵玉芝、王冬申请证人张某出庭作证，证明徐州市贾汪区芳顺百货便利店与邵玉芝、王冬就电费收取标准协商一致，即按照用电量以电表指数乘以20倍率方式计收。徐州市贾汪区芳顺百货便利店长期按照用电量以电表指数乘以20倍率方式收取电费，也佐证了证人证言的真实性，故原审法院认定涉案房屋租赁合同的电费收取以电表指数乘以20倍率计算并无不当。如上所述，爱客来超市取代徐州市贾汪区芳顺百货便利店成为涉案房屋租赁合同关系的主体后，应当履行该租赁合同的权利义务，故自2012年12月1日起至2016年11月15日，爱客来超市均应按照上述方式收取电费。事实上，爱客来超市均是按照用电量以电表指数乘以20倍率方式计算，向邵玉芝、王冬收取电费，邵玉芝、王冬亦已按照该计算方式向爱客来超市支付相应电费，爱客来超市并未提出过异议。
综上，案涉2012年12月1日至2016年11月15日期间的电费均应按照用电量以电表指数乘以20倍率计算方式计收，邵玉芝、王冬已按该计算方式向爱客来超市支付在此期间的电费，故对爱客来超市主张邵玉芝、王冬应补缴2012年12月1日至2016年11月15日期间的电费108116元，本院不予支持。一审法院判决邵玉芝、王冬补缴2015年5月1日至2016年11月15日期间的电费，没有事实和法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市贾汪区人民法院（2017）苏0305民初1572号民事判决；
二、驳回徐州爱客来超级市场连锁有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2460元，由徐州爱客来超级市场连锁有限公司负担；二审案件受理费3060元，由徐州爱客来超级市场连锁有限公司负担（其中邵玉芝、王冬预交600元，由徐州爱客来超级市场连锁有限公司在判决生效后十日内支付邵玉芝、王冬）。
审判长 单雪晴
审判员 单德水
审判员 曹 辛
二〇一八年五月十八日
书记员 王 茹
附录：
《中华人民共和国合同法》
第二百零三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。