江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏04民终3062号
上诉人（原审原告）：刘峥嵘，男，1980年12月10日生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：陈琳，乐天（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：胡才忠，男，1977年10月10日生，汉族，住江苏省宝应县。
委托诉讼代理人：刘建永，江苏尚朴律师事务所律师。
第三人：江苏九洲投资集团房产开发有限公司。住所地江苏省常州市天宁区九洲新世界花苑**幢*号。
法定代表人：刘灿放，该公司董事长。
委托诉讼代理人：荆钰，江苏怀德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张含琪，江苏怀德律师事务所律师。
上诉人刘峥嵘、胡才忠因房屋租赁合同纠纷一案，均不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，经江苏九洲投资集团房产开发有限公司（以下简称九洲公司）申请，依法通知九洲公司作为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。
刘峥嵘上诉请求：依法改判胡才忠承担90%的赔偿责任。事实和理由：原审判决认定胡才忠承担70%的赔偿责任过轻。根据鉴定结论，造成房屋漏水的直接和决定性因素是房屋整体防水功能差。根据其提供的证据可以证明在其承租前，涉案房屋就存在渗漏现象。胡才忠明知房屋不能满足合同目的，仍将涉案房屋予以出租，存在过错。
胡才忠针对刘峥嵘的上诉辩称，根据房屋使用情况和鉴定结果，其仅应承担次要责任。
胡才忠上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回刘峥嵘的诉讼请求，并由刘峥嵘承担一、二审诉讼费。事实和理由：2015年9月9日协议中已约定了损失范围，故法院认定的损失不能超出约定的范围。除物业费和加盟费外，刘峥嵘均未能提供正规发票。加盟费是购买的一种加盟资格，刘峥嵘完全可以更换地址继续经营。根据鉴定报告，其仅承担次要责任。
刘峥嵘针对胡才忠的上诉辩称，原审判决确定的损失准确无误，且其已提供充分证据。加盟费是实际损失。
九洲公司述称，责任分摊与其公司无关。其公司之所以申请参加诉讼是因为涉案房屋系其公司开发的。鉴定报告上称屋面防水功能差，并非指其公司交付的原始屋面。
刘峥嵘向一审法院起诉请求：1、胡才忠赔偿或返还原告租金损失60000元、水电押金5000元，合计65000元。2、胡才忠赔偿物业费2712.58元、装修损失112851元、漏水维修材料费用3000元、制作广告牌费用8337元、运送和存管费用3700元、其他损失160000元，合计290600.58元。3、胡才忠承担诉讼费。
一审法院认定事实：刘峥嵘与安颖系夫妻关系。2015年4月30日，胡才忠（甲方）与刘峥嵘（乙方）签订一份《房屋转租协议》，主要约定：1、甲方依法承租的常州市九洲新世界10-23号商铺经过出租人同意，由甲方将上述承租房屋转租给乙方，该房屋建筑面积200平方米；2、甲、乙双方约定，甲方于2015年5月1日前向乙方交付该房屋，转租期为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，甲方保证该转租期未超过原租赁合同的租期；3、甲、乙双方约定，该房屋年租金总计为12万元，自第二年起对租金进行调整，即前三年租金自第二年开始为132000元，第三年为145200元，第四、五年按市场价，房租不高于周边同等户型商铺；另缴纳水电押金5000元；房租第一年半年一付，后面四年一年一付；4、转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备出于正常的可使用和安全状态；5、在转租期间，租赁合同被解除的，如因甲方原因及房屋拥有者原因导致合同不能履行，甲方需赔偿乙方50万元;如因乙方原因导致合同不能履行，乙方需赔偿甲方50万元；协议还对其他事宜做了约定。
协议签订后，安颖委托常州市万博装饰工程有限公司（以下简称万博公司）对承租商铺进行装修。在装修过程中，刘峥嵘发现承租房屋存在多处漏水现象，便要求胡才忠及物业部门对房屋进行维修，胡才忠及物业部门均积极进行维修，但未能根本解决漏水问题。2015年9月9日，胡才忠（甲方）与刘峥嵘（乙方）签订一份《协议》，载明：由于位于九洲新世界10-23号商铺持续漏水问题，乙方提出解除原房屋转租协议，经过甲、乙方双方沟通，双方同意于2015年9月9日终止原房屋转租协议，在租赁期间由于漏水造成乙方的损失，由乙方配合甲方找开发商进行赔偿，赔偿款甲方会根据乙方实际发生金额付给乙方（乙方损失包括房租损失、装修损失）。协议签订后，由于双方未就赔偿金额达成一致意见，导致讼争。
一审审理中，一审法院对涉案房屋进行现场勘察。经查看发现，涉案房屋实际面积包括了10-23号商铺的一楼、二楼以及10-22号商铺的二楼。房屋多处存在渗漏水现象，其中一楼中部走道顶部、东侧小房间顶部吊顶处局部受潮、破损，有水沿吊顶上方空调管向下滴漏；二楼房间以及大厅墙体、墙面多处有漏水痕迹，墙体发霉，墙面涂料、墙纸泛黄，室内地面局部有水，地板被水浸泡。
根据刘峥嵘的申请，一审法院委托相关机构对涉案房屋的漏水原因进行检测、鉴定。常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告对涉案房屋渗漏水原因分析及检测结论为：该房屋漏水主要原因是原房屋屋面整体防水功能较差，有水通过屋面防水水层进入保温层内积聚，并沿屋面板防水薄弱部位及空调管道洞口封堵不密实处向下流，导致屋面渗水；同时，检测发现该楼二楼部分墙体顶部与混凝土梁交接处存在水平向裂缝，下雨时有部分雨水及从女儿墙根部向外漫延的屋面积水沿外墙面裂缝或防水薄弱处渗入室内，导致墙面渗漏。此外，该房屋面开设有数个空调管洞，虽经防水封堵，但经现场蓄水试验后发现部分空调管处仍有少量的水透过屋面防水层渗入到砂浆平层上，故屋面开设的空调管洞对屋面防水功能也造成一定的影响。双方当事人对该鉴定报告不持异议，并当庭明确空调管2、3、4是刘峥嵘安装空调时所开设，空调管1是在承租前就存在的，空调管5是刘峥嵘委托万博公司开设的。刘峥嵘为此支出鉴定费15000元、查档费460元。
一审另查明，刘峥嵘因涉案房屋漏水造成的损失有：租金60000元、水电押金5000元、物业费2712.58元、装修工程款45990元、其他装修材料66861元、维修材料费3000元、广告牌制作费8337元、运送和存管费用3700元、加盟费159800元、查档费460元，总计355860.58元。
一审法院认为，刘峥嵘与胡才忠签订的《房屋转租协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据相关法律规定以及租赁协议的约定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于租赁房屋渗漏水从而导致承租人刘峥嵘无法正常使用，双方也因此终止租赁协议。鉴定机构的鉴定结论表明，房屋屋面整体防水功能较差是房屋漏水的主要原因，因此，胡才忠作为出租人不能提供符合约定用途租赁物，其行为已经违反合同约定，依法应当承担赔偿损失的违约责任。考虑到涉案房屋漏水的原因、合同履行的时间长短以及当事人的违约行为等因素，酌情确定由胡才忠赔偿上述损失中的70%，即355860.58元×70％＝249102元，其余损失由刘峥嵘自理。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十二条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决：一、胡才忠于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘峥嵘损失249102元。二、驳回刘峥嵘的其他诉讼请求。案件受理费6635元，鉴定费15000元，合计21635元，由刘峥嵘负担6490.5元，由胡才忠负担15144.5元。
二审中，针对原审判决确认事实部分，胡才忠认为：对一审判决认定损失有异议。各方当事人对原审确认的其余事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。
二审中，经查阅原审卷宗又查明，刘峥嵘向一审法院提供了品牌合作协议，其中载明：……经甲乙双方协商，同意本协议有效期为壹年，自2015年2月9日起至2016年2月8日止……乙方应向甲方一次性支付高级店合作费人民币15.98万元，双方签约后，乙方获得甲方一次性免费赠送市场价值人民币拾万元的完美尺寸系列产品。本合作费作为甲方以较低价格出售产品给乙方及配送方案中涉及产品、物料之对价。双方签约后，乙方获得相应配送方案（相应配送方案作为本协议附件，具有同等法律效应）。本合作费用在任何情况下均不予退还，除非本合同被认定为无效合同……。
二审中，胡才忠对租金60000元、水电押金5000元、物业费2712.58元、装修工程款45990元、维修材料费3000元、加盟费159800元、查档费460元的真实性无异议，但认为：加盟费是购买加盟资格的。刘峥嵘不能在涉案房屋中经营，应采取积极措施，寻找合适地点继续加盟经营。
二审中，刘峥嵘提交书面申请，载明：本人决定对一审主张的其他装修材料66861元、广告牌制作费8337元、运送和存管费用3700元予以撤回，在本案中暂不处理。与此相关的损失，本人另行设法处理。
本院认为，关于责任问题，鉴定结论已予以明确。一审法院综合全案实际，酌情确定胡才忠赔偿损失中的70%，并无不妥。2015年9月9日《协议》仅提及“在租赁期间由于漏水造成乙方的损失，由乙方配合甲方找开发商进行赔偿，赔偿款甲方会根据乙方实际发生金额付给乙方（乙方损失包括房租损失、装修损失）”，即列举损失包括房租损失、装修损失，并未明确损失范围限于房租损失、装修损失。现刘峥嵘据实主张其他损失，应予支持。二审中，胡才忠对租金60000元、水电押金5000元、物业费2712.58元、装修工程款45990元、维修材料费3000元、查档费460元无异议，应予认定。关于加盟费，已实际发生，应列入损失范畴。双方于2015年9月9日才解除合同，综合加盟合作期限、加盟事项、装修等因素，要求刘峥嵘短时间内寻找到合适店址另行经营以减少损失，确实勉为其难。故加盟费全额计入损失房屋更为妥当。二审中，刘峥嵘对其他装修材料66861元、广告牌制作费8337元、运送和存管费用3700元予以撤回，此系其处分自己实体权利的行为，属真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应予准许。
需要说明的是，本案是房屋租赁合同纠纷，即双方当事人是刘峥嵘、胡才忠，鉴定结论也是确认纠纷发生时的漏水原因，以确定刘峥嵘、胡才忠间的责任问题。至于屋面防水功能差的原因，已超出本案审查范围，故无需理涉。
综上所述，上诉人刘峥嵘、胡才忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。基于刘峥嵘自愿处分自己的实体权利，予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2966号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；
二、常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2966号民事判决主文第一项变更为“胡才忠于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘峥嵘损失193873.8元”。
二审案件受理费6635元，由上诉人刘峥嵘、胡才忠各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
审 判 员 刘岳庆
代理审判员 张 玺
二〇一七年一月四日
书 记 员 陆晨浩