广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)佛顺法乐民初字第583号
原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社。
负责人黎昌宏，该社理事长。
委托代理人陈岳麟，广东汇联律师事务所律师。
委托代理人谢清鹏，广东汇联律师事务所律师。
被告郭亚水。
委托代理人林青，广东协民律师事务所律师。
原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社诉被告郭亚水土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员何自梁适用简易程序独任审判，于2015年5月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈岳麟、谢清鹏及被告的委托代理人林青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月26日，原告与被告就被告租赁桂凤中学南侧地块签订了《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》，双方约定租期从2013年1月1日至2032年12月31日止共20年，其中2013年1月1日至2017年12月31日的租金每年为293000元，除第一年的租金外，被告应在每年12月31日前交纳下一年度租金，被告逾期缴交则原告有权加收日息万分之八的滞纳金。如被告拖欠租金达到3个月，则视作被告违约。合同签订后，原告依约交付了租赁物。依照合同约定，被告应于2013年12月31日前交纳2014年1月1日至2014年12月31日的租金。2015年3月6日，原告派人向被告送达《律师函》，要求被告支付拖欠的租金。但截止2015年4月9日，原告多次催收，被告仍未支付。原告为此起诉至法院，要求判令：1.解除原告与被告于2012年12月26日签订的《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》；2.被告立即向原告支付拖欠的2014年度租金293000元及至租金清偿完毕之日止的违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2015年4月9日为87479.36元）；3.被告立即向原告支付拖欠的2015年度租金79471.23元及至租金清偿完毕之日止的违约金（租金按2015年度实际租用天数计算，从2015年1月1日暂计至2015年4月9日，共99天，为79471.23元，租金计算至被告实际退租之日止，违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2015年4月9日为4790.04元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.被告与原告存在租赁关系属实，由于被告与黎荣发共同实际租赁案涉土地，两人在经营过程中存在实际的困难及内部沟通存在问题，导致欠租，目前内部双方已协商一致，希望能够继续履行合同，被告表示将尽快筹集资金交纳所欠租金；2.对于原告请求支付违约金及相应的计算方法没有相应的法律依据；3.申请黎荣发作为本案的共同被告，共同承担本案租赁债务；4.即使判令解除合同，已交纳租金及保证金145000元应作为原告损失部分的抵扣。
诉讼中，原告提供的证据以及被告质证的意见如下：
1.原告的组织机构代码证复印件一份、被告的身份证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告对该证据无异议。
2.土地租赁合同一份，证明2012年12月26日，原、被告双方就被告租赁桂凤中学南侧地块达成协议，原告将上述土地出租给被告作农业或绿化用途，被告拖欠租金原告有权对被告加收日息万分之八的滞纳金，被告拖欠租金达三个月原告有权单方解除合同并没收保证金，收回上述土地及追收拖欠的租金及滞纳金且被告在租用土地所建的设施归原告所有。
被告质证认为，对真实性无异议，但部分内容的合法性不认同，拖欠租金，原告有权加收日万分之八的滞纳金太高，保证金实际是合同履行的保证，在被告确实出现违约的情况应抵扣部分，保证出租方的利益，对出现违约就没收保证金有失公平不合法。
3.律师函一份、送达回证一份，证明被告拖欠原告租金，经原告催收后，被告在签收文件后仍未支付。
被告质证认为，对真实性无异议。
4.租金收入凭证一份，证明合同签订后双方实际履行该合同。
被告质证认为，无异议，实交租金是219750元。
诉讼中，被告未提供证据。
经过庭审辨证、质证，原告提供的证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，上述证据来源合法，都与本案有关，本院予以采信。
经审理查明，原、被告于2012年12月26日签订一份《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》，约定被告向原告租赁位于佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社桂凤中学南侧地块，面积约为6.42亩，用途为农业及绿化。租赁期限20年，从2013年1月1日至2032年12月31日止，租赁期内分四时段按年期计租，每五年为一个时段，每时段在前一时段基础上递增20%，其中2013年1月1日至2017年12月31日的每年租金为293000元，被告应在每年12月31日前向原告交纳下一年度租金，租金不得拖欠，否则原告有权对被告加收日息万分之八的滞纳金，如被告拖欠原告租金达到3个月，则视作被告违约，原告有权解除合同，没收保证金，收回该土地和追收拖欠租金、滞纳金，且被告在租用土地上投入的基础设施归原告所有。合同约定被告已缴纳146500元合同保证金，保证金不计利息，不抵作租金，租赁期届满，如被告没有违约，保证金无息退回给被告，如被告中途自行退租或违反合同有关条款，作违约处理，原告有权单方解除合同，保证金归原告所有，且收回被告租用该土地的使用权。合同还对其他事项进行了约定。原告于2013年4月1日将案涉地块交付给被告使用，被告在2013年5月29日向原告交纳2013年4月1日至2013年12月31日的租金219750元，之后被告未向原告交纳租金。原告委托广东汇联律师事务所陈岳麟律师于2015年3月6日向被告送达律师函，通知被告在2015年3月12日前向原告支付租金，否则原告依法向法院提起诉讼解除合同、追收欠租及没收保证金。被告收到该函件后未按要求支付所欠租金，原告为此于2015年4月13日向法院提起本案诉讼。
本院认为，本案原、被告于2012年12月26日签订一份《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》，该合同不存在无效的情形，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应全面履行自己的义务。被告未按约定向原告交纳2014年1月1日后的租金，按照《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》约定被告拖欠原告租金达到3个月，则视作被告违约，原告有权解除合同，原告为此主张要求解除双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》于法有据，但应从被告收到通知解除即收到本案应诉材料2015年4月17日起解除。庭审中被告辩称案涉地块周边在施工导致其无法实际使用案涉地块，对此本院认为被告在答辩时对所欠租金没有异议并未提出无法使用土地的问题，另外原告在2013年4月1日将土地交付给被告后，被告至今也未举证证明其曾经因为无法使用土地而与原告进行协商解决，被告也未举证证明案涉土地无法使用的实际情况，且原告将案涉土地交付给被告后，被告不使用该土地也属于其自行处分权利，因此本院对于被告的抗辩意见不予采纳。庭审中被告确认尚欠原告2014年1月1日后的租金，其中2014年租金293000元，2015年1月至2015年5月的租金为122083元，被告应向原告支付。本案租金应暂计算至法庭辩论终结的2015年5月，之后若被告仍有拖欠租金（占有使用费）的，原告应另行主张。根据双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》约定，被告拖欠租金的，原告有权对被告加收日息万分之八的滞纳金，庭审中原告明确自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算逾期付款违约金，原告的主张合理，未违反法律规定，本院予以支持，被告应以实际所欠租金从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付逾期付款违约金至实际清偿之日止。被告辩称其交纳的保证金146500元应作为原告损失部分予以抵扣，一方面根据双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》约定保证金不抵作租金，另一方面原告未起诉主张对该保证金进行处理在庭审中也不同意处理，对该部分保证金本院在本案中不作处理，双方可另行处理。被告辩称其与黎荣发共同实际租赁案涉土地，黎荣发应作为本案的共同被告，共同承担本案租赁债务，对此本院认为《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》是由原、被告双方签订，根据合同的相对性原则，黎荣发不是本案所涉租赁合同的当事人，不是必须参加本案诉讼的当事人，原告庭审中也明确不同意黎荣发作为共同债务人，被告与第三人黎荣发之间的纠纷可由被告另行解决，对于被告的上述申请，本院不予准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社与被告郭亚水于2012年12月26日签订的《乐从镇路州股份合作经济社土地租赁合同》从2015年4月17日起解除；
二、被告郭亚水应在本判决发生法律效力之起十日内向原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社支付2014年租金293000元及逾期付款违约金（计算方法：以实际所欠租金从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日止）；
三、被告郭亚水应在本判决发生法律效力之起十日内向原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社支付2015年1月至5月租金122083元及逾期付款违约金（计算方法：以实际所欠租金从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4135.55元（原告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社已预交），由被告郭亚水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 何自梁
二〇一五年七月八日
书记员 霍惠梅
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