广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终14812号
上诉人（原审被告）：深圳市聚安发展投资有限公司，住所地：广东省深圳市南山区粤海街道沙河西路2017号莱英花园13栋105室，统一社会信用代码：91440300319417924G。
法定代表人：王赛安，总经理。
委托诉讼代理人：孟凡，广东鹏正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嵘兴实业（香港）有限公司，住所地：香港九龙九龙湾宏照道39号企业广场三期32楼，公司编号：638646。
法定代表人：江达可，董事。
委托诉讼代理人：母健荣，广东星辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董立坤，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市聚安发展投资有限公司（以下简称聚安公司）因与被上诉人嵘兴实业（香港）有限公司（以下简称嵘兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初7450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
聚安公司上诉请求：依法撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判，由嵘兴公司承担上诉费。上诉理由：一、一审法院对于2016年7-9月份期间，涉案房屋被迫完全搬空，完全空置的事实未予以查明和认定。2016年6月，施工方涉案房产旁边位置的正中地产在不具备审批手续的情况下，进行基坑开挖建设工作，强行施工，导致涉案房屋及周边房屋引发生严重的地基下沉、墙体开裂等情况。安全隐患发生后，聚安公司立即向粤海街道办反映情况。粤海街道办事处科技园工作站于2016年6月30日向嵘兴大厦管理处下发《关于“嵘兴通讯地基下沉、墙体开裂的报告”的回复》，认为嵘兴通讯大厦地基下沉、墙体开裂存在重大安全隐患，要求马上撤离安全隐患建筑物的所有人。2016年7月18日，嵘兴公司向聚安公司也送达了《限期撤离的通知》，“我司现通知贵司从即日起停止嵘兴大厦内所有人办公，并与2016年7月25日前全部搬离嵘兴大厦。”聚安公司按照街道社区和嵘兴公司的一致要求，让所有租户撤离涉案房屋，全部清空，涉案房产完全空置了三个多月。在庭审中，嵘兴公司提交一个7月16日《关于嵘兴通信厂房及文峥鑫大厦的监测报告》只是一个贴在门上的照片，并没有原件，文书中没有任何测量数据。嵘兴公司并声称该报告是由肇事方和街道办共同委托研究设计院所出具，声称大厦可以正常使用，但是嵘兴公司却又在7月18日要求聚安公司全部搬离涉案房屋。嵘兴公司明明向聚安公司送达过要求“全部搬离嵘兴大厦”，但是庭审中又不认可完全清空的事实。而且聚安公司从街道办了解的情况，街道和社区工作站从未委托任何人去鉴定和监测涉案房产，该报告完全是由肇事方单方委托，仅是一个监测报告，而不是监测鉴定报告，其中立性和合法性存在重大疑问。其次，嵘兴公司对聚安公司提交的《建筑工程质量检测鉴定报告》的真实性不予认可，这是极不诚信的行为。因为该《鉴定报告》是嵘兴公司委托有资质的鉴定机构出具，而且出具的时间在后，所以应当予以认定。地基逐渐沉降，房屋持续开裂，时间在后的《鉴定报告》应能反映房屋的最终的实际的情况是不能安全使用的。为了向聚安公司主张空置面积的“租金”，嵘兴公司对自己委托的鉴定机构出具的《鉴定报告》不认可，却认可肇事方单方委托的机构出具的《监测报告》，并向法院虚构该监测报告是由街道办与肇事方共同委托的，这是极其不诚信与不负责任。根据合同法第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由、致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”提供符合合同约定的适合租用、保证安全的房屋是出租人的义务，涉案房产完全不能使用以及被政府和嵘兴公司要求清场的情况下，聚安公司当然没有缴纳租金的义务。嵘兴公司应当按照实际情况依法免除2016年7月到9月的租金。二、一审法院对于空置面积未予以查明，就以嵘兴公司单方提出的24万元来确定减少的租金是错误的。2016年10月，涉案房产在聚安公司和肇事施工方进行部分修复后，聚安公司为了尽可能的减少损夫，将少部分不影响使用的房屋恢复租用，仍有大部分面积因不能使用而空置。目前据聚安公司统计，空置的房间面积达到了4156.93平方米。一审法院虽然也认定有空置的面积，但是对于聚安公司的统计数据未予以认定，也未进行实际调查、勘测和鉴定。在恢复小部分的面积的租赁后，聚安公司2016年10月、11月、12月只能从次承租人处收到每月16万元租金，聚安公司全额交给嵘兴公司，嵘兴公司收到这三个月租金后也没提出异议。一审法院不以此已经实际履行的16万元作为减少租金标准，而是以嵘兴公司和聚安公司协商过程中的一个未达成合意的金额24万来确定减少的租金是完全错误的，有悖于事实和法律。聚安公司在庭审时要求法院会同嵘兴公司、聚安公司双方一同进行现场的测量和勘察或委托鉴评估机构进行鉴定评估，但是一审法院并未采纳该合理合法的意见。聚安公司举证了空置房屋的情况和面积总额，但是一审法院在没有现场查看和鉴定的情况下，就随意确定减租金额也是没有依据的。嵘兴公司提交部分使用的房间的照片，但是并没有计算出使用的面积，并不能证明租赁面积有三分之二以上，所以一审法院确定以24万作为减租的标准是缺乏事实依据的。房屋租赁合同纠纷以不动产所在地作为专属管辖的意义就在于，便于当事人和法院对有争议的不动产的情况进行查明。一审法院对于距离法院仅三公里之外的涉案房产，不走访不勘查，就认定24万的减租标准是不负责任的。一审法院应当以实际空置面积来计算确定减少的租金。三、一审法院对于聚安公司和嵘兴公司之间的续约半年的事实未予以认定是错误的。聚安公司与嵘兴公司的租期在书面合同中是到2017年1月15日。但是从2016年7月开始，租赁的房屋就处于不能正常使用的状态，聚安公司遭受了巨大的经济损失。嵘兴公司早在事故发生后要求聚安公司进行清场时也说明会对租赁进行商谈。为了能够继续进行与政府、施工方及散户业主进行谈判等事宜，在租期到期前，聚安公司与嵘兴公司多次协商续租事宜，聚安公司与嵘兴公司在多次通话后达成了续租半年的口头合意。达成合意后，2017年2月27日，嵘兴公司的联系人于是向聚安公司的联系人发送微信“通知”聚安公司(通知的意思就是“是向特定受文对象告知或转达有关事项或文件，让对象知道或执行的公文，是单方向的)，同意续租半年，其他合同条款与前租赁合同不变。根据《合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”双方的合意中，租赁合同的条款均已齐备，所以法院应当认定双方的租赁合同续约至2017年7月。而嵘兴公司提供的所谓“小杜(房屋中介)”的回复，是对聚安公司没有约束力的，没有任何证据证明“小杜”可以代表聚安公司表明态度。聚安公司在接到通知后，继续占有使用房产中没有安全隐患的部分面积，双方的续租就已经成立。在嵘兴公司于2017年2月27日通知聚安公司续租后嵘兴公司也没有再到聚安公司及房产地址进行收房等行动。另一方面，根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，一审法院应当依法认定延长租期，而不是僵化的以合同的书面约定的2017年1月来确定合同到期日。2016年7月到9月三个月中涉案房产是完全空置的，这是街道办硬性要求的，而且嵘兴公司也是通知聚安公司的。所以法院应当在完全空置的三个月的基础上依法认定延长租期至少三个月。四、由于嵘兴公司的各种行为，造成现在的状况，所以嵘兴公司不应没收保证金。(一)嵘兴公司称聚安公司“擅自改变租赁房屋的结构”而要求没收保证金没有事实依据的。涉案房屋的土地用途是工业仓储用地，房屋的用途是厂房。而嵘兴公司与聚安公司签订的《房屋租赁合同》中的用途是厂房、办公。聚安公司为了达到租赁合同的目的，是对房屋内部进行了部分装修改建，但是也是在嵘兴公司明知和允许才进行的。2015年1月6日，双方签订了《补充协议》，第三条“乙方如对租赁房屋内部进行改建的，需按照消防部门的要求，重新办理消防验收后方可使用，由乙方承担改建的费用及消防设施费用，在租赁期满后，由甲方取得改建部分的建筑物及附属设施的所有权”。2015年1月22日，嵘兴公司出具《授权委托书》，授权聚安公司“在租赁期限内办理上述房屋租赁、物业装修申报、水电物业费缴交相关事宜，特此授权”。由此可知，嵘兴公司是明知聚安公司进行改建，并允许改建，而且还要在租赁期满后取得改建的建筑物的所有权。所以，以“擅自改变租赁房屋的结构”要求没收保证金是完全不成立的。(二)房屋受损后，嵘兴公司不作为的行为，造成现在的状况，而且是聚安公司没有超期占有房屋，是正常的续租，所以嵘兴公司不应没收保证金。事件发生后，聚安公司一直要求嵘兴公司出面与施工方进行协商，但是嵘兴公司并未出面解决，所有协调及到政府机关调解，委托鉴定机构、安抚实际租用人及清场守护等事宜，均是聚安公司出面进行并垫付了大量的费用。2016年12月31日，聚安公司向嵘兴公司送达了《请求配合诉讼的函》，请求嵘兴公司能够出面以合法方式与施工方解决事件，但是嵘兴公司没有回应。2017年2月，嵘兴公司“通知”聚安公司租赁合同续约至2017年7月，于是聚安公司才继续使用暂时没有安全隐患的部分面积，剩余不能使用的面积继续空置至今。根据合同法第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”嵘兴公司作为出租人，在房屋发生质量问题，不能正常使用的情况下，应负有维修义务，以保证房屋正常使用。在事件发生后，嵘兴公司一直不出面，不履行义务，所以对肇事方的各种索赔毫无进展，次承租人因为得不到赔偿而不交租金，聚安公司的经济损失一再扩大。所以是嵘兴公司对其不作为行为造成的现在局面是有过错的，应当将保证金退还聚安公司。事发后到现在，嵘兴公司避而不谈其应担责任，不顾房屋因肇事方引发的安全问题和空置问题，不及时于聚安公司即各方商议善后工作，对聚安公司因协调肇事方无果后，需嵘兴公司作为主体对肇事方通过法律途径解决的建议也不予理会;嵘兴公司不顾一年来聚安公司努力维护其利益，聚安公司不但没取得收益，却额外花费人力物力维护该物业，协调处理各方关系和矛盾，嵘兴公司反而不顾事实和之前达成的共识，对加害人不去追究，而对聚安公司提起诉讼，实在让人无法理喻。在庭审中对于嵘兴公司自己委托鉴定的《鉴定报告》不认可，矢口否认7-9三个月的完全空置(这是嵘兴公司向聚安公司发的通知)，否认曾经达成的续约的共识，表现极不诚信。虽然本案表面上是房屋租赁合同纠纷，但是由于本案另外存在侵权方，次承租方等当事人，法律关系错综复杂，案件事实各有缘由，所以法院应综合考量聚安公司和嵘兴公司的行为来判定。
嵘兴公司辩称：聚安公司在物业租赁期间一直使用物业,物业搬空、空置事实没有任何根据。应减少的租金金额认定正确。嵘兴公司与聚安公司没有达成续租协议。聚安公司逾期搬离物业，违反合同约定，嵘兴公司有权没收保证金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
嵘兴公司向一审法院提出诉讼请求:1、解除嵘兴公司与聚安公司于2015年1月6日签订的关于嵘兴大厦的《房屋租赁合同》及《补充合同》；2、聚安公司立即清场，向其返还嵘兴大厦；3、聚安公司支付嵘兴公司所拖欠的租金4504210元（暂计至2017年4月15日，要求将应支付的租金计算至其实际支付之日，租金从2016年7月开始计算，租金按合同约定的标准计算）；4、确认嵘兴公司有权没收聚安公司交付的租赁保证金712030元（该保证金与拖欠的租金合计5126240元）；5、聚安公司结清水电等物业费用，管理费暂计至2017年4月，水费暂计至2017年3月，合计262015元；六、由聚安公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明:嵘兴公司（甲方）与聚安公司（乙方）于2015年1月6日签署《房屋租赁合同》，约定嵘兴公司将位于深圳市南山区XXX路XXX园X栋X的房屋（XX大厦）出租给聚安公司使用，租赁房屋用途为厂房、办公，建筑面积共计6473平方米，月租金总额为356015元，聚安公司应于每月16日前交付租金。租赁期限自2015年1月16日起到2017年1月15日止。嵘兴公司交付租赁房屋时，向聚安公司收取两个月租金数额的租赁保证金，即712030元。合同约定，如果聚安公司违反合同第十六条规定或者出现第十九条规定情形之一的，嵘兴公司有权没收租赁保证金；第十六条规定，聚安公司可以转租但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；第十九条规定，如果聚安公司拖欠租金达30天以上或擅自改变租赁房屋结构或用途等情形，嵘兴公司可就因此造成的损失请求损害赔偿并不予退还租赁保证金；第二十一条规定，合同终止后，聚安公司应于3日内迁离并交回租赁房屋，如果聚安公司逾期不搬离或不返还租赁房屋的，嵘兴公司有权收回租赁房屋，并就逾期部分向聚安公司收取双倍租金；第二十二条规定，租赁期间届满，聚安公司需继续租用房屋的，应于租赁期届满之日前两个月提出续租要求，双方就续租达成协议的，应重新订立合同。
双方于同日签署《补充协议》，约定聚安公司不得擅自改建租赁房屋。
2016年9月28日，聚安公司向嵘兴公司递交了《关于暂缓缴交租金的申请》，主张嵘兴大厦隔壁KX公司建筑施工地下挖掘太深，导致嵘兴公司厂房严重下沉，租户出于安全考虑，从6月份开始陆续搬走，因墙体存在开裂漏雨等情形，有部分租户甚至起诉聚安公司要求赔偿，因此请求从2016年10月份开始每月支付的租金金额改为16万元，此前7月至9月的房租待聚安公司和侵权方交涉赔偿后再予以补交，后续租金事宜则根据实际情况进一步协商后再行决定。
2016年10月26日，针对聚安公司的申请，嵘兴公司向聚安公司发出《关于暂缓缴交租金的申请的复函》，表示聚安公司自2016年9月份开始一直拖欠租金，考虑到有邻近KX公司工地施工的原因，嵘兴公司同意自2016年10月16日起，月租金优惠至240000元，此前拖欠的租金仍应按原来标准于2017年1月15日前足额支付。聚安公司收函后未作回复。
庭审中双方确认，聚安公司从2016年7月开始拖欠租金，仅支付了2016年10月至12月三个月租金共计48万元（每月16万元），其余月份租金均未支付。
嵘兴公司于2016年12月7日向聚安公司发出《通知函》，表示因未收到聚安公司提出的续租申请，也未就续租事项达成协议，合同将于2017年1月15日到期终止，要求聚安公司于三日内即2017年1月19日前搬离。聚安公司方代表在该函件上手写注明“此函收到，之前我司已口头提出续租要求，希望与贵司尽快洽谈。同时尽快解决KX工地施工导致本项目房屋损坏及其他经济损失问题。”
2017年1月6日，嵘兴公司再次发出《通知函》，要求聚安公司于合同到期终止后3日内搬离。
2017年4月17日，嵘兴公司委托律师董立坤、母健荣向聚安公司发出《律师函》，敦促聚安公司确定终止合同和搬离嵘兴大厦的时间。
关于租赁物的损毁程度，嵘兴公司提交了《关于嵘兴通信厂房及文峥鑫大厦的监测报告》，表示该报告是由肇事方和街道办共同委托研究设计院所出具，可以证明嵘兴大厦可以正常使用。聚安公司认为出具该报告的研究设计院系接受肇事方委托，其中立性存疑。且在报告出具之后，房屋质量继续恶化，聚安公司于2016年10月委托第三方再次做监测报告，结论为该房屋不适宜使用，该份报告出具时间在后，应以此为准。嵘兴公司对聚安公司出具的该份《建筑工程质量检测鉴定报告》的真实性不予确认。聚安公司提交了深圳市南山区粤海街道科技园社区工作站于2016年6月30日出具的《关于“嵘兴通讯地基下沉、墙体开裂的报告”的回复》，内容为“致嵘兴大厦管理处：社区工作站已收悉‘嵘兴通讯地基下沉、墙体开裂’的报告，鉴于时间严重性，该处存在重大的安全隐患，工作站要求管理处马上撤离安全隐患建筑物的所有人员，待隐患警告消除，事件妥善协调处理完毕后再回复秩序。”聚安公司据此主张应免除2016年7月至9月的租金。嵘兴公司认为其中提及的“消除隐患”仅涉及嵘兴大厦靠近肇事方施工场地的某一角，并未涉及全部租赁物业，该证据内容与实际情况不符。
庭审中双方确认曾就是否续租进行协商，聚安公司提交了微信截屏，以证明嵘兴公司曾提出“续租半年，其他合同条款不变，等回复”。嵘兴公司亦提交了相同内容的微信截屏，但后面附有备注名为“小杜（房屋中介）”的回复称“如果签一年，就签。”嵘兴公司表示“小杜”系聚安公司方代表，真名“杜X”，是嵘兴公司与聚安公司之间签署房屋租赁合同项目的主要合伙人之一，占有该项目30%的股权，双方未能就合同主要条款达成一致意见。聚安公司则否认“小杜”与其有关联。
关于续租事宜，聚安公司确认双方协商时其不同意按原合同约定的每月租金标准进行支付，价格方面双方未能形成统一意见。聚安公司表示其同意嵘兴公司提出的续租半年的租赁期限，但无证据显示双方关于续租期限已达成一致意见。
一审法院认为：嵘兴公司与聚安公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则履行合同。根据上述查明的事实，因第三方KX公司施工导致涉案租赁物业部分地基下沉，影响使用，聚安公司请求减少缴交租金，合法有理，嵘兴公司亦表示同意，但关于减少租金的期间及数额双方未能达成一致意见，此为双方的争议焦点之一。另外，合同到期终止后是否达成续租协议，亦是双方的争议焦点。
关于应减少的租金数额。嵘兴公司主张从2016年10月开始每月租金标准可以降低至24万元，但此前的租金标准保持不变；聚安公司不置可否，从2016年7月开始后仅支付三个月租金（每月16万元），其余租金未支付。关于减租的金额，鉴于聚安公司虽主张事故造成租赁物空置，大部分租户搬走其未能收取租金，但其并未尽到合理的止损义务；在合同到期后，聚安公司本可尽早搬离租赁物业以减少损失，但经嵘兴公司几次通知，聚安公司仍迟迟不愿搬离且多次提出续租请求，该行为明显不符常理，因此，一审法院认为聚安公司主张的损失金额应与实际情形不符，不予采信，从2016年7月开始的租金应按嵘兴公司主张的每月24万元的标准计算，计至合同终止之日后三天，并扣除聚安公司已经支付的48万元。
关于是否达成续租协议。因双方未能就续租期间的租金金额等关键条款达成一致意见，未按照合同约定重新签署租赁合同，嵘兴公司已经多次要求聚安公司搬离，故聚安公司关于原租赁合同到期后双方形成续租的主张不能成立，原租赁合同于2017年1月15日到期后终止，无需解除。聚安公司未能在合同终止后三日内迁离并交回租赁房屋，嵘兴公司有权就逾期部分向聚安公司收取双倍租金，嵘兴公司的该项诉求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于清场、返还租赁物及交纳物业费用之事宜，双方已达成调解协议，本院出具了调解书予以确认，在判决书中不再进行处理。聚安公司应自2017年1月19日起，按每月48万元的标准向嵘兴公司支付继续占用租赁物期间的使用费，直至搬离之日止。
因聚安公司逾期搬离，根据合同规定，嵘兴公司有权没收保证金712030元，嵘兴公司的该项请求符合双方约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、聚安限公司应于判决生效之日起七日内向嵘兴公司支付2016年7月至2017年1月的租金合计120万元（按每月24万元的标准计算，并扣除已经支付的48万元）二、聚安公司应于判决生效之日起七日内按每月48万元的标准向嵘兴公司支付从2017年1月19日起至聚安公司迁离之日止继续占用租赁物期间的使用费；三、嵘兴公司无须向聚安公司退还租赁保证金712030元；四、驳回嵘兴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47683.68元，由聚安公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋租赁合同租期至2017年1月15日。从双方的往来函件和深圳市南山区粤海街道科技园社区工作站2016年6月30日出具的《关于“嵘兴通讯地基下沉、墙体开裂的报告”的回复》来看，涉案房屋在2016年6月份确实因邻近工地施工而发生部分地基下沉等安全隐患。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。在涉案房屋产生部分地基下沉等安全隐患的情况下，嵘兴公司应当及时消除隐患。嵘兴公司在隐患发生后未能及时消除隐患，违反了合同法的上述规定。一审认为聚安公司请求减少租金，合法有理，认定正确。对于减少租金的期间即数额，双方当时并未协商一致。聚安公司在本案中并未举证证明其所受损失的大小及其所主张的租金减少至16万元的合理性，一审法院采纳嵘兴公司的主张，按照24万元计算租赁期限内的租金，并无不当。
在合同到期后，双方就续租时间未能达成一致意见，双方合同在2017年1月15日已经终止，聚安公司应当交还租赁房屋。聚安公司未及时交还房屋，嵘兴公司有权没收租赁保证金。双方在一审已就交还房屋达成调解协议，双方同意聚安公司在2017年7月25日搬离并交还租赁房屋。对于合同终止后至搬离前其间的房屋占有使用费标准，应当考虑案件的实际情况及公平原则作出认定。首先，根据本案查明的事实，在涉案合同到期后，双方对续租有过协商。嵘兴公司的态度是同意按原合同条件续租半年，而聚安公司希望能够续租一年。虽然双方就续租的时间最终未能达成一致，但按原条件续租半年符合嵘兴公司的意思表示。其次，本案纠纷的起因是因涉案房屋存在地基下沉等安全隐患，影响到承租人对涉案房屋的使用。聚安公司在地基下沉等安全隐患发生之前并无违约行为，在该安全隐患发生后也积极与嵘兴公司协商减租与续租事宜，在合同终止前并无违约行为。在一审期间，聚安公司在调解协议中也同意在2017年7月25日搬离并交还房屋，嵘兴公司在2017年7月25日收回涉案房屋也基本符合其之前同意续租半年的意思表示。最后，在地基下沉等安全隐患发生后，包括合同到期后至搬离前期间，在双方有意续租的情况下，聚安公司占有使用了涉案房屋，严格按照合同约定的双倍租金标准认定此期间的房屋占有使用费，不符合公平原则。综上，本院认为2017年1月16日至聚安公司搬离并交还涉案房屋期间的房屋占有使用费仍应当按照合同终止前的月租标准24万元计付。
综上所述，聚安公司的上诉请求部分成立，应予相应支持；一审判决认定事实基本清楚，但对合同到期后的使用费标准认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初7450号民事判决第一项、第三项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初7450号民事判决第二项为：深圳市聚安发展投资有限公司应于本判决生效之日起七日内按每月24万元的标准向嵘兴实业（香港）有限公司支付自2017年1月16日起至搬离涉案房屋之日止期间的房屋占有使用费；
三、撤销深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初7450号民事判决第四项；
四、驳回嵘兴实业（香港）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费47683.68元，由深圳市聚安发展投资有限公司负担3万元，由嵘兴实业（香港）有限公司负担17683.68元；二审案件受理费47683.68元，由深圳市聚安发展投资有限公司负担3万元，由嵘兴实业（香港）有限公司负担17683.68元。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一七年十二月二十九日
书记员 林翘（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十六条:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条:出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。