广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终21650号
上诉人（原审原告、申请执行人）：张杰，男，汉族，1976年1月14日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：曾斌，广东东方金源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：何初开，男，汉族，1968年11月25日出生，住所地：江西省南昌市南昌县，
委托诉讼代理人：甘开东，广东百利孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：王新华，男，汉族，1970年6月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
上诉人张杰因与被上诉人何初开、王新华申请执行人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民一初字第8132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张杰的全部诉讼请求；2、判令何初开、王新华承担本案诉讼费用。事实和理由：
（一）何初开陈述的未及时办理过户的理由并不成立。何初开称因未交足社保，不能立即办理涉案房产的过户手续，则按照常理，何初开可以选择由具备购房资格的亲戚朋友购买，或者到房产部门办理预告登记以保障其权益，毕竟双方交易标的是价值百万的房产，应当谨慎行事。何初开称其在2015年5月中旬到产权登记部门办理过户手续时才发现房产被查封，则何初开应提供当时其已具备购房资格的证据，以证明其陈述的真实性。目前，非深户籍购房要交满5年社保且限购1套，何初开同样不具备购房资格。
（二）涉案《售楼协议》内容存在较大疑点，无法体现以房抵债内容。《售楼协议》本身并未体现任何以房抵债之内容，对50万元的债权只字未提，不合常理且不排除何初开、王新华与案外人万XX恶意串通、虚构债务的可能。何初开、王新华与万XX自称为老乡、同学、校友、好朋友等关系，众所周知王新华当时在外欠债众多，名下财产包括另外1套房产早就被多家法院查封，在此情况下何初开仍主动为王新华支付赎楼款约19万元，并以房产抵偿50万元债权，动机令人怀疑。何初开、王新华也仅仅就《委托书》办理公证，并没有对《售楼协议》进行公证，该委托书并不代表房产属于何初开所有，类似的委托书王新华可以出具给其他任何人。如房产转让属实，何初开、王新华完全可以对《售楼协议》进行公证以保障其效力。因此，王新华向何初开出具的委托书以及何初开受托代为出租房产及收取租金等行为，仅仅是受王新华委托代为行使相关的权利，并不代表何初开对房产的实际占有。
（三）涉案房产过户至何初开名下已不可能。从张杰提供给一审法院的涉案房产查封备案表来看，因王新华在外负债累累，除张杰对其提起诉讼外，王新华还涉及多宗诉讼案件，除张杰申请查封外，涉案房产又因其他案件被多家法院等轮候查封，房屋过户至何初开名下已成为不可能，何初开也不可能向查封法院的每宗案件均提出执行异议，而且还不知道期间是否又因新的案件又被查封。
（四）一审法院的裁判依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为何初开的执行异议成立，但对于何初开与王新华签订的《售楼协议》效力并没有查明。在何初开与王新华签订协议时，深圳市的限购政策已实施，何初开在签订协议时并不具备购买房产的资格，对此买卖双方均是明知，且何初开也明知王新华在外存在众多债务，仍与王新华串通伪造帮助王新华逃避债务，损害了众多债权人的利益，也损害了公众利益，该协议应认定为无效。
何初开辩称，何初开与王新华签订了合法有效的书面买卖合同，且在法院查封之前对该房产已经合法占有、使用并收益，何初开已向王新华支付了全部价款，未过户系因政策原因，何初开自身并无过错，具备排除执行的法定条件。《售楼协议》未体现以房抵债的内容，也未进行公证，恰好证明何初开与王新华无恶意串通，否则完全可以将该内容写进《售楼协议》并进行公证，使该协议以及交易在形式上更加完善。能否过户不能成为张杰对抗买方权利的理由。
王新华未作答辩。
张杰向一审法院起诉请求：1、撤销（2015）深福法执异字第147号执行裁定书，驳回何初开的执行异议；2、继续执行对王新华名下位于深圳市福田区八卦一路XX花园X栋X房（房产证号：30××50）的保全措施；3、本案诉讼费由何初开、王新华承担。
一审法院认定事实：（一）一审法院（2015）深福法执异字第147号执行裁定书认定如下事实：
深圳仲裁委员会在审理上述张杰与王新华民间借贷纠纷一案中，根据张杰提出的保全申请，请求一审法院作出保全裁定，对王新华的财产采取仲裁保全措施。一审法院经审查后，作出（2015）深福法立保字第105号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结王新华名下价值502，375元的财产，并查封张杰提供的相关担保财产。前述仲裁案件审理完毕，即将进入执行阶段。一审法院执行上述保全裁定于2015年5月7日查封了涉案房产。何初开提出执行异议并提交以下证据：1、落款时间为2015年1月14日的《售楼协议》，内容为王新华与何初开约定，将涉案房产出售给何初开，总价款69万元，何初开负责办理赎楼、承担全部交易税费。2、2015年1月14日经深圳市公证处公证的《委托书》，内容为王新华委托何初开办理涉案房产的还款赎楼、解除抵押、申请转移登记、申领房地产证、水电、煤气、物业、有线电视、网络等开户或过户手续。3、中国XX银行2015年1月21日出具的《个人贷款提前归还凭证》、《个人客户流水账单》及房地产证，以证明何初开代王新华偿还了涉案房产尚欠的按揭贷款本金189，183.64元、利息645.22元，产权登记中心于2015年1月29日应抵押权人XX银行深圳东门支行的申请注销相关抵押登记。4、房屋租赁合同、个人客户流水账单、深圳市供电局短信息，以证明涉案房产已由何初开实际占有，何初开已办理电费过户、将房屋出租给他人，并获取租金收益。5、万XX代何初开向王新华汇款50万元的凭证及王xx出具的《证明书》，以证明王新华拖欠何初开的50万元债务与房款50万元抵销。张杰提供了4家房地产评估机构对涉案房屋的估价单，询价认为涉案房屋评估净值为100万元左右，以证明王新华与何初开之间房屋买卖的价格较低，交易不真实。
一审法院（2015）深福法执异字第147号执行裁定书据此认为：
何初开提出本次异议既对执行标的提出排除执行（保全）的异议，又作为利害关系人对保全行为提出异议，依法应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。经审查何初开提交的上述证据，证明何初开与王新华在涉案房产被查封之前，确实存在真实的交易关系。何初开依据合同受让涉案房产，且依照约定的方式支付了全部购房款，并实际占有涉案房屋。未能及时办理过户登记系行政政策原因所致，非何初开自身原因。关于受让价格，张杰提交的询价单系2015年9月11日出具，询价时间晚于何初开与王新华的交易时间，2015年年初至今深圳市房地产价格上涨较多，价格变化较大，张杰提供的询价单价格不足以证明何初开与王新华恶意串通，故意低价转让房屋。且转让行为发生于仲裁申请和保全之前，故何初开是善意受让方。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，何初开的执行异议，理由成立，裁定中止对深圳市福田区八卦一路XX花园X栋X房（房产证号：30××50）的保全措施。
（二）一审法院本案查明的事实与前述（2015）深福法执异字第147号执行裁定书认定的内容一致。
（三）一审另查，张杰提交的询价单显示询价时间为2015年9月11日，初步估价约105万元。何初开提交的银行对账单显示，何初开于2013年12月30日转给万XX60万元，万XX于2014年1月14日转给王新华50万元。执行依据裁决书查明本案债务形成于2015年4月24日。
一审法院认为，从已查明的案件情况，无论售楼协议的签订，还是款项的支付（代付）、房屋的使用均属实，均发生在涉案房屋被查封之前，甚至于本案债务形成之前，符合法律规定的排除执行的情形。未能及时办理过户登记系行政政策原因所致，非何初开自身原因。如何初开要与王新华串通规避债务，只要当时将涉案房产过户即可，根本无需进行所谓虚假交易，对何初开的该辩解，一审法院予以采信。众所周知，2015年4月以后深圳房价大幅上涨，张杰提交的9月份询价单不能证明1月的交易价格过低，张杰称交易价格过低没有依据，一审法院不予采信。本案纠纷系王新华转让的房产被查封引起，产生的诉讼费均由王新华承担。
据此，一审法院判决：驳回张杰的诉讼请求。案件受理费100元，由王新华负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，何初开系对一审法院（2015）深福法立保字第105号民事裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款关于前述情形下申请保全人有权提起执行异议之诉的规定，本案为申请执行人执行异议之诉。按本案现有证据，涉案房屋系由王新华向何初开出售，并由何初开以其对王新华的50万元借贷债权抵偿50万元部分购房款。虽然何初开已提交证据主张其在涉案房屋被查封前已签订买卖合同、占有使用房屋并已付清房屋价款，但按何初开在本案两审中所答辩、陈述的自认内容，其未能在查封前将涉案房屋过户至其名下系因其受深圳市住房限购政策限制所致，本院认为，自深府办〔2010〕82号《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》于2010年9月30日发布以来，深圳市至今仍实施对于非深户籍家庭在深购房的限制政策，至何初开签订《售房协议》时，前述限购政策亦已公布实施超过4年，何初开当时理应知悉该政策内容及其是否具有在深购房资格，而在此情况下其仍然选择签约买受涉案房屋，虽不必然影响该买卖合同的效力，但根据《中华人民共和国民法通则》第六条关于“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，以及粤高法〔2013〕403号《广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》中关于对不具有购房资格的当事人有关继续履行买卖合同、以房抵债协议的请求及可能规避限购政策的确权请求不予支持的规定，因忽视或无视已有限购政策而选择缔约即属可归责于房屋买受人的原因，且鉴于何初开在签约后已持有王新华经公证委托其办理过户手续的委托书，亦不曾存在因王新华下落不明、不予协助等原因导致未能办理过户登记的情形，故本案中涉案房屋未能在被查封前办理过户登记即系因何初开自身原因所致。
据此，何初开对涉案房屋的实体权利主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的买受人优先保护要件，根据该司法解释的规定，何初开依据《售房协议》对王新华所享有的买受人债权，在执行异议审查中不具有优先于其他债权的地位，并不足以排除强制执行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项的规定，应准许依据（2015）深福法立保字第105号民事裁定书继续执行涉案房屋，张杰此项诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。张杰亦诉请撤销本案执行异议裁定，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条第二款的规定，人民法院判决准许执行该执行标的的，执行异议裁定即失效，故张杰关于撤销（2015）深福法执异字第147号执行裁定书的请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，张杰的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民一初字第8132号民事判决；
二、准许依据深圳市福田区人民法院（2015）深福法立保字第105号民事裁定书对王新华名下深圳市福田区八卦一路XX花园X栋X房（房产证号：30××50）的执行；
三、驳回张杰的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由何初开负担。二审案件受理费100元，由何初开负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 张 睿
二〇一七年二月二十一日
书记员 林晓翔（兼）
附本判决所适用法律、司法解释：
《中华人民共和国民法通则》第六条：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。