江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异127号
异议人（申请执行人）：唐琴南，女，1955年5月10日生，汉族，户籍地江苏省常州市新北区。
委托诉讼代理人：傅志伟，广东益人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨琼，广东益人律师事务所律师。
被执行人：叶子茂，男，1963年11月8日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
被执行人：叶美铃，女，1988年3月22日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
被执行人：陆亚娟，女，1964年12月14日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
被执行人：江苏凯茂石化科技有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区绣溪路58-50号。
法定代表人：叶子茂，该公司董事长。
利害关系人：葛建中，男，1958年9月23日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：王春洪，江苏英特东华律师事务所律师。
在本院执行唐琴南与叶子茂、叶美玲、陆亚娟、江苏凯茂石化科技有限公司（以下简称凯茂公司）股权增资合同纠纷一案中，申请执行人唐琴南于2017年9月23日对我院解除登记在被执行人叶子茂、陆亚娟名下的座落于蠡湖苑28号房产查封的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月31日举行了公开听证，异议人唐琴南的委托诉讼代理人傅志伟，利害关系人葛建中的委托诉讼代理人王春洪参加了听证，被执行人叶子茂、叶美玲、陆亚娟、凯茂公司经本院书面通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人唐琴南向本院提出执行异议称：1、利害关系人葛建中提出的执行异议不符合法律规定，法院据此作出解除查封的裁定于法无据。葛建中与被执行人叶子茂、陆亚娟签订的房产转让协议书的真实性、合法性存在诸多疑问，不能证明葛建中已支付全部购房款且已经实际占有和使用了案涉房产，葛建中未能完成过户是其自身原因造成，因此其存在过错。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，葛建中提出的执行异议不符合排除强制执行的法定条件，法院不能解除对房产的查封。2、法院收到葛建中的执行异议申请后，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，作为执行异议案件进行审查。但执行局却在未告知申请执行人唐琴南的情况下，于2017年9月21日匆忙作出了解除查封的执行裁定书。上述处理程序不符合最高法院规定的相关程序。3、被执行人叶子茂等人利用种种手段逃避债务的强制执行，其名下的蠡湖苑28号房产被查封到审查执行期间，被执行人及利害关系人均未提及房产已经转让的事宜，直至法院处置时葛建中才提出异议，请法院予以关注。据此，请求法院继续执行叶子茂名下的蠡湖苑28号房产。
唐琴南在听证时未提供证据材料，随后唐琴南于2017年11月14日通过代理律师杨琼向本院申请调查令，请求批准其前往无锡市供水、电、燃气、电信公司、物业公司调查蠡湖苑28号房产的相关情况。本院于同日签发了五份调查令，授权杨琼律师至江苏省电信有限公司无锡分公司、无锡市自来水公司、无锡华润燃气有限公司、无锡供电公司、无锡市景丽苑物业管理有限公司调查无锡市蠡湖苑28号房屋的水、电、燃气、电话、网络和物业费缴纳及使用情况。经调查后，杨琼律师向本院反馈了三份证明材料。1、加盖“无锡华润燃气有限公司客户服务业务专用章”的燃气交费清单1张，显示用户名称为：葛建中，地址为：滨湖区蠡湖苑28号，抄表期间2010年2月至2017年10月，燃气表读数24至43，交费两笔52.8元、32.5元。2、无锡市××区蠡湖街道蠡湖股份经济合作社内部结算凭证（号码为3202051711405）1张，显示蠡湖苑28号，物业费1000元，交费时间2017年10月25日。3、无锡市××区蠡湖街道蠡湖股份经济合作社内部结算凭证（号码为3202051712183）1张，显示交款人为：28，收款内容水费，收款金额234元，收款日期2017年10月5日。上述证据证明了：蠡湖苑28号的水费、物业费交纳人不是葛建中，且均为2017年10月交费。蠡湖苑28号的燃气费在7年期间仅消费了19立方，交费2次交费金额合计仅为85.3元，证明葛建中并未实际居住在蠡湖苑28号。
利害关系人葛建中答辩称，无锡中院（2017）苏02执419号之一执行裁定书查明的事实清楚，适用法律正确，应当维持该执行裁定书。1、根据最高院关于法院执行异议、复议案件若干问题规定，葛建中与叶子茂在2007年5月23日已经签订房产转让协议书和契约书，且由蠡湖街道社区居委会和无锡市××区蠡湖街道城市建设管理办公室签字盖章证明该转让协议合法有效。同日买卖双方在滨湖区产监处领取了该契约书，由陆亚娟、叶子茂、葛建中、郑冬英在产监处工作人员监督下签订了契约书，填写了无锡市城镇房屋权属转移登记申请书。2、葛建中已经支付了全部款项，买卖双方明确约定房款总共148万元，房款交付方式以收条为准。3、葛建中已经在查封前合法占有不动产。4、房产至今未能办理过户登记是因无锡市房管局文件限制，暂停办理相关地区的房产过户，并非葛建中原因。据此，涉案房产虽然仍然登记在被执行人叶子茂名下，但已经属于葛建中合法财产，不能予以执行。请求法院维持（2017）苏02执419号之一执行裁定，驳回唐琴南的异议申请。
葛建中提交了以下证据材料：1、房产转让协议书和契约书及权属转移登记申请书原件。证明葛建中与叶子茂签订了房屋买卖协议，房屋转让是客观存在的事实。2、付款证明，农业银行的业务两张回单、中国银行回单三张及叶子茂、陆亚娟出具给葛建中的收条，证明葛建中已经支付了全部的购房款148万元。3、固定电话移机登记单、发票，电话使用费用包括使用互联网费用交付票据，物业缴费的凭证，还有2009年五万元钱，是装潢的费用，买了材料家具等，2008年装潢的运输费，证明房屋已经入住，装修。开通电、煤气的缴费卡，燃气保险单和电费发票，证明已经合法占有使用。4、2014年2月-2017年8月份的电费单据发票，证明葛建中已经占有使用涉案房屋。5、2017年10月25日无锡市景丽苑物业管理有限公司出具的葛建中缴纳物业管理费用的证明，证明从2007年已经占有使用涉案房屋。6、从无锡市不动产登记中心滨湖分中心调取的无锡市房产管理局下发的锡房【2003】14号通知，文件当前有效，文件明确自2003年1月24日开始暂停办理蠡湖地区20平方公里范围内房屋权属转移、变更、抵押等手续。证明涉案房屋不能办理过户的原因，是由于政府的文件限制，不是葛建中自身原因，其不存在过错。7、申请证人黄和祥出庭作证，黄和祥是无锡市滨湖房产监理处原所长，现已退休。证人黄和祥陈述，当年买卖双方签署契约书必须要在房产部门的受理人员的面前登记并签字，且契约书的格式是由房产监理处提供的，因蠡湖苑28号房屋的土地性质是集体土地，所以一定要城乡两级部门同意，当时房产转让协议书由蠡湖社区居委会和蠡湖街道城建管理办公室两个部门的签字和盖章。因受无锡市房管局【2003】14号通知限制，蠡湖地区涉及集体土地20公里范围内的房屋至今仍无法办理过户手续。
对葛建中的上述证据，唐琴南质证认为，对证据1-5的真实性、合法性及证明效力均不予认可，认为上述材料均存在造假的可能性，且材料不齐全，不能证明葛建中实际购买了涉案房产，也不能证明其交付了全部购房款，更无法证明其实际居住使用了涉案房产。对证据6的真实性、合法性没有异议，但认为该证据恰恰证明了双方即使存在房屋买卖关系也是违反无锡市相关政策法规的，无锡市房管局文件明文禁止蠡湖地区房屋权属转移和变更，证明双方的买卖协议书是违法的。对证据7证人黄和祥的当庭陈述没有异议，但该证人的陈述也证明了双方的房屋转让行为是违反无锡市房管局通知的违规行为，应属无效民事法律行为，不应受到保护。
对唐琴南律师持调查令获取的三份证据材料，葛建中质证认为，对证据的真实性、合法性均无异议，但认为上述证据恰好证明了葛建中已购买并实际居住在蠡湖苑28号房产的事实。虽然燃气消耗量较小，但这是因其家中较少生火做饭导致，并不能证明其未居住涉案房屋。
本院查明：唐琴南与叶子茂、叶美玲、陆亚娟、凯茂公司股权增资合同纠纷一案，上海仲裁委员会作出的（2016）沪仲案字第1841号裁决书已于2017年3月8日发生法律效力。该裁决书裁决：叶子茂、叶美铃、陆亚娟向唐琴南支付股权收购价款、逾期付款违约金；凯茂公司承担连带保证责任；叶子茂、叶美铃、陆亚娟向唐琴南支付申请人因本案实际产生的律师费、仲裁费、保全费、诉讼财产保全责任保险费共计人民币126227.2元。因叶子茂、叶美铃、陆亚娟等均未履行生效裁决确定的义务。债权人唐琴南向本院提出执行申请，本院经审查后于2017年7月立案执行。
另查明，在本案仲裁过程中，江苏省无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）作出（2016）苏0211财保175号民事裁定书、协助执行通知书，于2016年10月8日依法至无锡市不动产登记中心滨湖分中心，查封了叶子茂、陆亚娟名下登记的下列3处房产：1、叶子茂名下座落于滨湖区南村××房产；2、叶子茂、陆亚娟名下座落于新梁溪人家106-101室房产；3、叶子茂、陆亚娟名下座落于蠡湖苑28号房产。
在本案执行过程中，2017年9月12日利害关系人葛建中向本院提出异议，称滨湖法院查封的蠡湖苑28号房产已于2007年5月23日由其与叶子茂、陆亚娟签订《房产转让协议书》，约定叶子茂、陆亚娟将该房产转让给葛建中夫妇，成交价为148万元，购房款已于签订协议书当天全部付清。蠡湖社区居委会、蠡湖街道城市建设管理办公室均在《房产转让协议书》上盖章确认。买卖双方又于当日至无锡市××区房屋产权监理处办理过户手续，并签署了无锡市房产买卖格式合同，填写了《无锡市城镇房屋权属转移登记申请书》，但因故未能完成房屋过户手续。此后，葛建中对该房屋进行装潢并实际入住至今，葛建中以自己的名义开通了供电、燃气、电话、网络，并缴纳了物业费。据此，葛建中认为蠡湖苑28号房产已属其所有，请求法院解除查封，终止对该房屋的执行。
本院于2017年9月21日作出（2017）苏02执419号之一执行裁定书，认为葛建中已于法院查封前购得蠡湖苑28号房产，已付清全部房款，且实际入住至今，该房屋不应当再作为被执行人叶子茂、陆亚娟的财产予以查封。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押。冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（一）项之规定，裁定解除无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211财保175号民事裁定书、协助执行通知书对蠡湖苑28号房产的查封措施。申请执行人唐琴南得知后遂提出前述执行异议。
以上事实，有当事人陈述、本院（2017）苏02执419号之一执行裁定书、房产转让协议书、契约书、收条、电信公司业务登记单、电力公司通用机打发票、华润燃气公司交费清单、无锡市房产管理局通知、证人黄和祥的证言、听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点在于：无锡市××区蠡湖苑28号房产是否应当解除查封停止执行。
本院认为，本案当事人争议的实质问题是利害关系人对法院查封财产提出的排除执行异议是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对照上述法律规定，综合全案案情及双方举证质证意见，本院对葛建中所提交证据的真实性予以确认。根据现有证据显示，葛建中在2007年5月23日法院查封之前即与叶子茂签订了书面的房产转让协议书，并至房屋产权管理部门办理权属变更登记手续，该事实是客观存在的。根据相关银行转账和取款记录以及叶子茂、陆亚娟出具的收条亦证明葛建中已于当日支付了全部购房款。从葛建中办理固定电话移机以及水、电、燃气、物业费交纳情况分析，葛建中自购买涉案房产后即已实际占有使用了上述房产至今。而葛建中至今未能办理房产变更登记手续的原因，确因无锡市房管局下达文件暂停办理权属转移、变更登记的客观原因导致，并非葛建中主观过错造成。上述房管局文件只是暂停办理权属转移、变更和抵押等登记手续，并非禁止当事人之间房屋的转让。现唐琴南辩称葛建中所提交的证据材料均系伪造或虚假，但并未提供相应的证据证明。唐琴南的委托诉讼代理人凭法院开具的调查令所调查的燃气用户名称和地址也显示至少自2010年起至今，蠡湖苑28号房屋的用户名称已经是葛建中，也进一步印证了葛建中早已占有使用涉案房产的客观事实。故本院对唐琴南的反驳意见不予采纳。
综上所述，葛建中的情形符合法律规定的排除执行条件。本院支持其提出要求解除房产查封和执行的异议请求并无不当。对唐琴南要求撤销相关执行裁定书，恢复对涉案房产执行的异议请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回唐琴南的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 孙晓敏
审判员 秦小兵
审判员 俞 彤
二〇一七年十二月五日
书记员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。