青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)青01民终1061号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘燕，董事长。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘贤原（公民身份号码：×××），女，汉族，1972年6月8日出生，现住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。
上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因与被上诉人刘贤原商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初358号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘贤原全部诉讼请求支持泰阳公司的反诉请求，并由刘贤原承担诉讼费。事实理由：1、《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》（以下简称《订购书》）未达解除条件。双方约定2011年8月30日前交房，但是，西宁市规划局于2011年7月19日给泰阳公司下发通知，撤销了泰阳公司的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》，泰阳公司逾期交房因政府规划变更而至，符合双方在合同第八条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责条件，虽然泰阳公司没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与泰阳公司逾期交房的因果关系。生效判决文书已经对规划变更属于不可抗力进行了确认。一审法院依据《订购书》第九条支持刘贤原行使解除权属适用合同条款错误。本案不属于适用合同第九条约定的情形，因此《订购书》未达解除条件。2、刘贤原的起诉超过了法律规定的一年除斥期间，一审法院对泰阳公司所提出的除斥期间是否适用没有作出处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使刘贤原根据《订购书》第九条的约定行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使。合同第八条约定的交房时间是2011年8月30日，刘贤原应当在2012年9月30日前行使解除权，现在要求解除明显超过了一年的除斥期间。3、刘贤原诉求的定金没有依据，刘贤原提交的收据上写明收款事由是房款，刘贤原交清房款后，该款项已经转为房款，不适用定金罚则。4、刘贤原主张的利息没有依据，《订购书》约定交房时间是在2011年8月30日前，没有约定逾期交房违约金的数额，刘贤原也未提交证据证明其损失，且泰阳公司逾期交房系不可抗力，符合法律规定的免责条件，不应承担利息。5、泰阳公司的反诉请求应予以支持。《订购书》约定了交房时间，但超过交房期限后，刘贤原未追究逾期交房责任，刘贤原迟延付款后，泰阳公司也未追究刘贤原的逾期付款责任，双方默认《订购书》继续履行，因此泰阳公司主张刘贤原逾期付款责任的诉讼时效应从刘贤原起诉之日起计算。
刘贤原辩称，原判正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘贤原向一审法院提起诉讼请求：1、依法解除双方签订的《订购书》；2、判令泰阳公司双倍返还已支付购房定金100000元；3、判令泰阳公司返还刘贤原支付房款173108元及利息52564元；4、本案诉讼费由泰阳公司承担（以上共计325672元）。
泰阳公司向一审法院提出反诉请求：1、刘贤原付给逾期付款违约金114678元；2、反诉诉讼费由刘贤原承担。
一审法院认定事实：2011年6月6日，刘贤原、泰阳公司签订《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》，刘贤原购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸广场1-3195号商铺一间，面积27.23平方米，单价8193.46元每平米，总价223108元。签订《订购书》当天，刘贤原向泰阳公司付款50000元，泰阳公司向刘贤原出具收据一份。2012年2月28日，刘贤原向泰阳公司付款173108元，泰阳公司亦向刘贤原出具收据一份。双方签订《订购书》第一条约定，买受人应于签订本《商品房订购书》后十日内向出卖人支付房款并与出卖人签订《商品房预售合同》。买受人所付之定金自双方签署《商品房预售合同》之日起转为房款的一部分。第三条约定，买受人未按期付清房款的，逾期30日内，每逾期一日按房屋总价的千分之二承担违约金。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知，撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定。时至今日，刘贤原、泰阳公司未签订《商品房预售合同》，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给刘贤原。
原审法院认为：关于刘贤原、泰阳公司签订的《订购书》是否达到解除条件的问题。
刘贤原、泰阳公司签订的《订购书》第一条约定：”买受人应于签订本《商品房订购书》后十日内向出卖人支付房款并与出卖人签订《商品房预售合同》”。刘贤原于2012年2月28日向泰阳公司交纳剩余房款173108元，泰阳公司接收并出具收据，根据上述约定，在刘贤原付清全部购房款的情况下，泰阳公司应当及时与刘贤原签订《商品房预售合同》，以保证正常履约及交易稳定。泰阳公司辩称政府撤销其规划，履约存在不可抗力，导致延期交房，泰阳公司无违约行为，《订购书》未达解除条件。原审法院认为，政府的规划变更可能对泰阳公司能否按期交付房屋产生影响，但不能成为泰阳公司拒绝与刘贤原签订《商品房预售合同》的理由。此外，2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响履约的不可抗力的情形已经消除，而泰阳公司至今未与刘贤原签订《商品房预售合同》，亦未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，致使双方合同的目的不能实现，刘贤原请求解除合同、返还购房款的主张成立，应予支持。
关于刘贤原起诉是否违反法律对于除斥期间的规定的问题。
因刘贤原基于泰阳公司收取全部购房款后至今未与刘贤原签订《商品房预售合同》，也未完成涉案房屋的竣工验收，不能交付房屋，无法实现合同目的而解除合同的主张符合合同解除的法定要件，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，泰阳公司此项抗辩属法律引用错误，对其此项抗辩，不予采纳。
关于本案是否适用定金罚则的问题。
泰阳公司认为本案不应适用定金罚则的理由有三：其一，刘贤原所持收据的收款事由处载明为房款，未写”定金”字样，且法律规定定金数额不得超过主合同标的的20%；其二，根据担保法第八十九条的规定，刘贤原于2012年2月28日交清房款，该50000元已转为房款的一部分，不再适用定金罚则；其三，泰阳公司未能交房系因不可抗力所致，不适用定金罚则。本院认为，在刘贤原、泰阳公司签订的《订购书》首页有”定金50000元”的记载。该《订购书》第一条约定：”买受人所付之定金自双方签署《商品房预售合同》之日起转为房款的一部分”，第五条约定”本《商品房订购书》经买受人支付定金、签字，出卖人盖章后生效。”，根据上述约定，该50000元系定金性质的事实可以确认。因房款总额为223108元，定金数额上限应为223108元×20%=44621.6元，超过部分本院不予支持。对泰阳公司的理由三，如前所述，不可抗力不能成为泰阳公司拒绝与刘贤原签订《商品房预售合同》的理由，故对泰阳公司的上述抗辩理由，不予采信。
关于刘贤原主张的利息是否有依据的问题。
泰阳公司占用刘贤原购房款5年之久，已经给刘贤原造成实际损失。对2012年2月28日刘贤原交付的购房款173108元，刘贤原按银行同期贷款利率计算利息为52564元，刘贤原诉求合理，应予支持。
关于泰阳公司的反诉是否超过诉讼时效，其请求有无依据的问题。
泰阳公司认为，按照《订购书》第三条第一款的约定，买受人每逾期付款一日按房屋总款的千分之二承担违约金。第四条约定，出卖人应当在2011年8月30日前交付房屋。但超过交房期限后，刘贤原并没有追究泰阳公司的逾期交房责任，刘贤原迟延付款后，泰阳公司也没有追究刘贤原的逾期付款责任，双方默认《订购书》继续履行。因此，泰阳公司追究刘贤原逾期付款责任的诉讼时效应当从刘贤原起诉之日计算。原审法院认为，刘贤原于2012年2月28日向泰阳公司支付剩余房款时，泰阳公司对刘贤原逾期付款的事实已系明知，未有证据显示泰阳公司在法律规定的诉讼时效期间曾向刘贤原主张违约责任，现泰阳公司认为诉讼时效应当自刘贤原起诉之日计算，其该项主张无法律依据，不予采信，故对泰阳公司要求刘贤原承担逾期付款违约金的主张，依法不予保护。
据上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、刘贤原与青海泰阳房地产开发有限公司于2011年6月6日签订的《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》依法予以解除；二、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还刘贤原定金89243.2元；
三、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还刘贤原购房款178486.4元、利息52564元，共计231050.4元；
四、驳回刘贤原的其他诉讼请求；五、驳回青海泰阳房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费6186元，由青海泰阳房地产开发有限公司负担，与上述款项同时给付刘贤原。反诉费1296元，由青海泰阳房地产开发有限公司负担。
本案争议焦点是：1、泰阳公司关于合同未达解除条件、解除合同超过一年除斥期间的上诉理由能否支持，刘贤原与泰阳公司签订的《订购书》应否解除？2、泰阳公司是否应双倍返还定金？3、泰阳公司是否承担刘贤原利息损失？4、泰阳公司的反诉是否超过诉讼时效？
经审查，一审判决认定的事实属实，且双方当事人均不持异议，应予确认。本院对双方无异议的事实予以确认。
本院认为，关于焦点1，刘贤原与泰阳公司签订的《订购书》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。刘贤原履行了支付购房款的义务，泰阳公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。双方签订的《订购书》第一条约定：买受人应于签订本《商品房订购书》后十日内向泰阳公司支付房款并与泰阳公司签订《商品房预售合同》。买受人所付之定金自双方签署《商品房预售合同》之日起转为房款的一部分。第四条约定：出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后交付买受人使用。泰阳公司未能交付房屋逾期超过30日，刘贤原此时享有解除合同权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，刘贤原应当在解除权发生之日起一年内主张解除合同。但此时刘贤原不是以2012年9月30日之前泰阳公司不能履行交房义务行使解除权，而是在此之后因多次向泰阳公司主张交付房屋，泰阳公司仍不能交付房屋长达数年，且在与涉案房屋同一性质的其它案件中泰阳公司明确表明房屋至今不具备交付条件，应认定泰阳公司确实无法履行合同主要义务，刘贤原作为履行合同的守约方要求解除合同符合合同法规定，故对刘贤原主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳公司上诉主张刘贤原已丧失合同解除权的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同并无不当，自应维持。
关于焦点2，双方签订的《订购书》中约定订购总房价223108元，定金50000元，同时结合合同第一条约定即”买受人所付之定金自双方签署《商品房预售合同》之日起转为房款的一部分”及第五条的约定即”本《商品房订购书》经买受人支付定金、签字，出卖人盖章后生效”，刘贤原支付的50000元现金的性质应确定为定金。同时根据第一条，定金转为房款的前提是泰阳公司与刘贤原签订《商品房预售合同》，本案中政府行为消除后泰阳公司始终未履行与刘贤原签订商品房预售合同的义务，不具备定金转为房款的条件，同时泰阳公司未能交付房屋，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条即因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外之规定，本案适用定金罚则，泰阳公司理应向刘贤原双倍返还定金。泰阳公司此节上诉理由不能成立，不予采信。原审法院确定定金数额为100000元符合法律规定，本院予以确认。
关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。刘贤原主张支付已付房款利息52564元实质是惩罚违约方，弥补其终止合同的经济损失。本案中《建设用地规划许可证》被撤销这一”政府行为”发生在2011年7月19日，而刘贤原支付剩余购房款的时间是2012年2月28日，泰阳公司明知其《建设用地规划许可证》被撤销，不能按《订购书》约定的交房时间交付房屋，但仍收取了刘贤原的全额购房款，泰阳公司不能因其明知的”政府行为”免责，故刘贤原请求泰阳公司承担自2012年2月28日至2017年2月28日按照同期贷款利率计算利息52564元未超出法律规定的计算标准，本院予以支持。泰阳公司所持逾期交房系不可抗力，不应承担利息及应从2014年12月4日起算利息的上诉理由，缺乏事实依据，不予支持。
关于焦点4，本案中，刘贤原未能在双方签订订购书后十日内向泰阳公司支付房款，而是直到2012年2月28日才交清剩余房款173108元，刘贤原存在违约行为，泰阳公司应从此时知道其权利受到侵害，诉讼时效期间为2012年2月28日至2014年2月27日。诉讼中泰阳公司未提交诉讼时效发生中断的相关证据，故泰阳公司反诉主张逾期付款违约金已超过二年的诉讼时效期间，无法得到法律支持。泰阳公司所持诉讼时效从刘贤原起诉之日开始计算诉讼时效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人泰阳公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7482元由上诉人青海泰阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张薇
审判员王有林
审判员左志萍
二○一七年十二月二十六日
书记员保昕欣