山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终8328号
上诉人���原审原告、反诉被告）:陈漫漫，女，1982年出生，汉族，住河南省郑州市。
委托诉讼代理人：王超，山东龙维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪冬梅，山东龙维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭强，男，1955年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：于彬，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯家骏，山东国曜律师事务所律师。
上诉人陈漫漫因与被上诉人彭强房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈漫漫上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2210号民事判决，依法改判支持陈漫漫一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由彭强负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，陈漫漫与彭强之间的房屋买卖合同真实有效，不符合法律规定的解除条件。陈漫漫与彭强之间的房屋买卖发生于限购政策出台之前，而且陈漫漫已经支付了大部分的房款（总价值91万元，已经支付了61万元），房款的支付时间也是在限购政策出台之前支付的，彭强已经将涉案房屋交付给了陈漫漫，陈漫漫也已经进行了装修居住。陈漫漫购买涉案房屋真实目的是作为在济南的居住房屋使用的，陈漫漫与彭强签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行，非因法律规定不能擅自解除。国家对房地产的调控是一个逐步加强和完善的过程，并不是一个突变的过程。济南市政府出台的住房限购政策在性质上具体公共政策的���质，是短暂的、临时性的市场调节措施，是能够避免和克服的，故限购政策不属于不可抗力，辖区政策出现调整，不能作为解除合同的条件。故彭强以陈漫漫不符合限购政策出台后的购房资格为由，要求解除合同，缺乏法律依据，法院不应予以支持。
彭强辩称，彭强与陈漫漫于2016年9月24日签订的《二手房屋买卖合同》（以下简称“涉案合同”）第十二条第⑧款明确约定“自甲方（彭强）名下房产证下证之日起柒日内甲乙双方配合办理此房屋银行按揭手续，自银行审批通过之日起柒日内甲乙双方配合办理此房屋产权过户手续。”但济南市政府办公厅于涉案合同签订后，涉案房产的房产证下证前出台《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发[2016]31号）文件，规定“非本市户籍家庭在我市限购1套��房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明），本通知适用于我市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区，自发布之日（注：济政办发[2016]31号发布之日为2016年12月26日）起施行。”后涉案房产的房产证（鲁[2017]）济南市不动产权第0001756号《不动产权证书》）于2017年1月4日制作完毕，彭强于2017年1月17日取得涉案房产的房产证。因彭强与陈漫漫于2016年9月24日签订涉案合同时，房屋买受人陈漫漫符合购房主体条件，不受购房资格限制。但待到合同约定的条件达成后、双方根据合同内容实际履行义务时，辖区购房政策出现调整，直接导致双方签订合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(五)法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于适用若���问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，涉案合同因订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的、不可归责于当事人的原因，现已经无法继续履行。故一审判决对涉案合同予以解除符合事实及法律依据，应依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，陈漫漫要求彭强��续履行涉案合同缺乏事实及法律依据。综上所述，彭强请求贵院依法驳回陈漫漫的上诉请求，维持原判决。
陈漫漫向一审法院起诉请求：1.判令彭强继续履行与陈漫漫签订的房屋买卖合同；2.本案诉讼费用由彭强负担。
一审法院认定事实：陈漫漫与彭强于2016年9月24日签订《二手房屋买卖合同》一份，约定彭强将位于济南市市中区某国际社区B4地块某号楼某单元某室房屋一套出售给陈漫漫，房屋建筑面积92.38平方米，总价款91万元。陈漫漫于同年9月22日向彭强支付定金2万元，于同年10月8日向彭强支付购房首付款39万元，彭强于同日将涉案房屋交付陈漫漫占有使用，后陈漫漫对房屋进行了装修，但双方未办理网签及房屋变更登记手续。2017年2月8日，陈漫漫又向彭强支付购房款20万元。
2016年12月26日，济南市人民政府办公厅下发济政办发[2016]31号《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳发展的通知》，规定：“非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。”庭审中，陈漫漫未提供证据证实其系本市户籍家庭，亦未提交其在本市区缴纳个人所得税、社会保险的证明。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，但在合同履行过程中，因辖区购房政策出现调整，导致双方签订合同的目的无法实现，陈漫漫要求彭强继续履行合同缺乏依据，该房屋买卖合同应予解除。合同解除后，因合同取得的财产应予返还，��鉴于双方目前尚未就返还购房款、赔偿损失等达成一致意见，彭强要求陈漫漫腾空涉案房屋尚不具备相应条件，因此对彭强要求陈漫漫腾空房屋并支付物业管理费损失的请求，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、反诉原告彭强与反诉被告陈漫漫于2016年9月24日签订的《二手房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除。二、驳回原告陈漫漫的诉讼请求。三、驳回反诉原告彭强的其他诉讼请求。案件受理费12900元，由原告陈漫漫负担；财产保全费5000元，案件反诉费6450元，由反诉原告彭强负担6450元，反诉被告陈漫漫负担5000元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同。依法成��的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，陈漫漫与彭强签订的《二手房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合相关法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。《二手房屋买卖合同》第十二条第⑧款明确约定“自甲方（彭强，本院注）名下房产证下证之日起柒日内甲乙双方配合办理此房屋银行按揭手续，自银行审批通过之日起柒日内甲乙双方配合办理此房屋产权过户手续。”虽然陈漫漫主张双方合同系签订于济南市限购政策出台之前，陈漫漫已经向彭强支付了大部分的购房款且涉案房屋已实际交付并装修居住，济南市的房屋限购政策系政府临时性的措施，并非不可抗力，但从双方合同中约定的办证时间来看，在涉案房屋尚未办理网签过户前，因相关限购政策的出台导致陈漫漫无法购买涉案房屋，导致合同实际无法继续履行，系因不能归责于买卖双方的原因所致，故一审判决解除双方之间的房屋买卖合同并驳回双方其他诉讼请求并无不当。
综上所述，陈漫漫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
���审案件受理费19350元，由上诉人陈漫漫负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月二十七日
书记员 孙 娜