四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终7255号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：黄安全，男，1973年2月14日出生，汉族，住四川省三台县。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：邝昌福，男，1953年12月15日出生，汉族，住四川省郫县。
委托诉讼代理人：吴林，四川子归律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：邹正英，女，1956年12月12日出生，藏族，住四川省郫县。
委托诉讼代理人：吴林，四川子归律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：黄刚，男，1976年2月6日出生，汉族，住四川省三台县八洞镇八洞村*组***号。
上诉人黄安全因与被上诉人邝昌福、邹正英、黄刚租赁合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2017）川0124民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄安全，被上诉人邝昌福、邹正英及其共同委托诉讼代理人吴林，被上诉人黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄安全上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回邝昌福、邹正英要求黄安全承担租金损失的诉讼请求，判令由黄刚承担赔偿责任。
事实和理由：1、一审法院认定案涉租赁合同的承租人为黄安全，与事实不符。实际上，黄刚与邝昌福签订《房屋租赁合同》的时间是2016年9月底，而黄安全与邝昌福、邹正英签订《房屋租赁合同》的时间是2014年6月16日。在黄刚签订的合同中第八条约定“原签订所有合同作废”，鉴于黄刚与邝昌福之间没有其他合同关系，可以得知双方要作废的是邝昌福、邹正英与黄安全于2014年6月16日签订的《房屋租赁合同》。因此，案涉房屋的承租人已于2016年底经各方协商一致由黄安全变更为黄刚。另一方面，邝昌福、邹正英称其与黄刚所签合同仅用于办理餐饮手续，与事实不符，且无任何证据支持。该合同在签订时，确系黄刚出于经营考虑，将签订时间提前为2012年，以覆盖邝昌福、邹正英与黄安全所签合同中的租赁起、止时间，以便更合理的继承承租人权利，但该合同是实际履行了的。否则，邝昌福、邹正英要求黄刚承担赔偿责任就缺乏法律关系的基础。2、一审法院认定的租金损失过高。黄刚已于当期租金所覆盖的租赁期限届满前告知邝昌福、邹正英不再继续租赁案涉房屋，足以弥补出租方的损失；且邝昌福、邹正英之子邝明亮于2016年11月13日即开始为案涉房屋招租，至于该房屋未能出租，系因邝昌福、邹正英的预期及市场环境所决定。一审法院认定四个月租金作为损失赔偿，明显高于邝昌福、邹正英的实际损失。
邝昌福、邹正英共同辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄刚辩称，一审判决认定事实错误，合同中并未约定违约金，且黄安全已将案涉房屋开办的餐厅转让给黄刚，黄刚认可黄安全的上诉主张，但餐厅里的设备等相应物品都应交付给黄刚带走。
邝昌福、邹正英向一审法院起诉请求：1、判令解除黄安全、黄刚与邝昌福、邹正英之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令黄安全、黄刚赔偿邝昌福、邹正英应收租金损失247000元；3、本案诉讼费由黄安全、黄刚承担。
黄安全向一审法院反诉请求：判令邝昌福、邹正英因非法扣留黄安全所有的餐厅设施设备而给黄安全造成的经济损失98000元；本诉及反诉诉讼费由各方依法承担。
黄刚向一审法院反诉请求：判令邝昌福、邹正英赔偿因案涉房屋不符合使用条件给黄刚造成的经济损失20000元。
一审法院认定事实：2014年6月16日，邝昌福、邹正英与黄安全签订《房屋租赁合同》，约定邝昌福、邹正英将位于郫县林湾村七组13号5层13号的连底五层楼房，其中一、二、三、五层租给黄安全使用，租赁期间七年，自2012年11月1日至2019年10月31日，租金支付方式为每年9月15日之前支付当年租金，先交租金，后使用房屋；拖欠租金，邝昌福、邹正英有权收回房屋终止合同；租金前三年不变，后每年递增12%，合同同时对能否转租、拆迁事宜、水电费用承担、违约责任等作出约定。
签订合同后，邝昌福、邹正英交付房屋，黄安全使用，2016年9月15日到期后，邝昌福、邹正英要求黄安全支付2017年租金247000元，黄安全迟迟未予支付。
2016年12月3日，黄安全不再继续经营，告知邝昌福、邹正英，不再缴纳租金，因租金及其他事项双方不能达成一致意见，双方在租赁房屋上各自加锁，房屋闲置至今，邝昌福、邹正英遂诉讼至一审法院，黄安全、黄刚在法定期限内提出反诉，一审法院受理并合并进行审理。
同时查明，邝昌福与黄刚于2012年11月1日签订同一位置房屋租赁合同，邝昌福、邹正英述称与黄刚签订同位置房屋租赁合同，系黄刚央求其办证所需而签订的，黄安全本人及黄安全、黄刚的共同代理人第一次一审庭审到庭陈述系黄刚2012年与邝昌福签订合同后黄刚经营该房屋，黄安全自2014年6月与邝昌福、邹正英签订后其自行经营，时间上的变更系房屋实际承租人的变更。在第二次一审庭审中，黄安全本人未到庭，黄安全、黄刚的共同委托代理人变更陈述，自认房屋承租人为黄刚，黄安全与邝昌福、邹正英无合同关系。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋租赁合同、房屋产权证、水电费票据、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
一审法院认为，邝昌福、邹正英与黄安全签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。黄安全、黄刚庭审中前后陈述前后矛盾、不一致，一审法院以第一次庭审黄安全到庭与黄刚的陈述为准，即黄刚、黄安全先后承租房屋，故本案涉诉是否解除房屋租赁合同的当事人一方为黄安全，并非黄刚。本案涉诉房屋在2016年10月31日一年度租期到期后，黄安全不按合同缴纳2017年租金，但其实际经营至2016年12月3日，告知邝昌福、邹正英不再缴纳租金，其行为已违约且以实际行动表明解除合同，邝昌福、邹正英诉称中对此事实予以承认，黄安全应积极与邝昌福、邹正英协商此事，同时给邝昌福、邹正英预留时间及时招租，减少双方损失，黄安全无法定理由擅自解除合同，给邝昌福、邹正英造成一定经济损失，应承担赔偿责任，庭审中，黄安全、黄刚同意支付租金至2016年12月3日其不再实际经营之日。同时，邝昌福、邹正英在黄安全明确提出解除合同，不再继续经营后，并未提出是否同意解除合同，迟至2017年3月1日才诉讼至一审法院，已有故意扩大损失之嫌，故一审法院综合整案实际情况，解除双方的租赁合同，认定黄安全赔偿支付邝昌福、邹正英四月租金82333元（247000元/年÷12月×4月）；关于邝昌福、邹正英诉请黄安全、黄刚支付水电费用，邝昌福、邹正英提供证据的水电费用票据载明地址与本案涉诉房屋地址根本不一致，一审法院对邝昌福、邹正英此诉请不予支持。
关于黄安全反诉，邝昌福、邹正英非法扣留餐厅设施，给黄安全造成损失，应承担赔偿责任，但其庭审提供自拟财产清单一份，并无其他证据佐证，其证明力不足，一审法院对其反诉请求不予支持，但基于双方合作时间较长，双方应公平诚信，若有黄安全留置财产，邝昌福、邹正英应及时退还，协商未果黄安全亦可固定证据另案诉讼。
关于黄刚反诉，租赁的房屋3楼漏水系邝昌福、邹正英居住的4楼房屋漏水导致，必然给黄刚造成损失，应承担赔偿责任，庭审亦仅提供照片数张，无法达到黄刚拟达到的房屋漏水时间、形成原因证明目的，证明力不足，故一审法院对黄刚反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除邝昌福、邹正英与黄安全签订的《房屋租赁合同》及邝昌福与黄刚签订的《房屋租赁合同》；二、黄安全于判决生效后十五日内赔偿支付邝昌福、邹正英租金损失82333元；三、驳回邝昌福、邹正英其他诉讼请求；四、驳回黄安全反诉全部请求；五、驳回黄刚反诉全部请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取2503元，由黄安全承担，该费用已由邝昌福、邹正英垫付，黄安全应承担部分，于判决生效后七日内支付邝昌福、邹正英。反诉费用由黄安全、黄刚自行承担。
二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，2017年3月22日的一审庭审笔录中载明：
“审：被告黄刚，你发表的质证意见，认为黄刚不应承担责任，那么你与原告方签订的合同是怎么回事？
被代（反诉原告）：黄刚与原告方签订合同的时间是2012年11月1日，而被告黄安全与原告签订合同的时间是2014年6月16日，其先后顺序足以说明房屋使用人的变更。
审：被告黄安全，黄刚的陈述是否属实？
被1（反诉原告）：是属实的。
审：被告黄安全，你是从2014年6月才开始运营的？被告黄刚是2012年开始运营的？
被告1（反诉原告）：是。
被2代（反诉原告）：是。”
其中，被1（反诉原告）为黄安全，黄安全本人参加该次庭审；被2为黄刚，黄刚本人未参加该次庭审。
2017年3月27日的一审庭审笔录中载明：
“审：双方当事人还有无其他补充？
原代（反诉被告）：无。
被代（反诉原告）：2份合同的实际签订时间是：黄刚与原告邝昌福签订合同的时间是2012年12月1日，该份租赁合同实际签订时间是2016年9月底，根据双方合同关系，现在承租方为黄刚，黄安全与原告之间的租赁关系因黄刚建立了新的租赁关系而消灭。”
二审中，黄刚明确陈述，黄刚与邝昌福签订的《房屋租赁合同》虽然载明签约时间为2012年11月1日，但黄刚实际上是自2014年9月才从黄安全处转接经营餐厅，因此不存在2012年签订合同的事实。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、黄安全是否系与邝昌福、邹正英建立租赁合同关系的相对方。
根据庭审查明事实，邝昌福、邹正英与黄安全于2014年6月16签订《房屋租赁合同》，对该合同的真实性，黄安全并不持异议，并认可黄安全依据该合同实际履行承租人义务，直至将租用案涉房屋所经营的餐厅转给黄刚时止。本案中，黄安全虽主张其已于2016年底与邝昌福、邹正英协商一致解除了前述合同，但邝昌福、邹正英对此主张明确表示不予认可，而黄刚与邝昌福签订的落款时间为2012年11月1日的《房屋租赁合同》第八条关于“原签订所有合同作废”的内容，所指对象不明确，且黄刚与黄安全系不同主体，该合同中黄刚也并非以黄安全委托代理人身份签约，故，黄安全据此上诉主张在黄刚与邝昌福签订《房屋租赁合同》后，黄安全与邝昌福、邹正英之间签订的合同已解除，缺乏证据佐证，其主张不能成立。在此情况下，邝昌福、邹正英依据与黄安全之间签订的《房屋租赁合同》向作为承租人的黄安全主张权利，符合合同约定，应予支持。而对于黄刚与邝昌福签订的落款时间为2012年11月1日的《房屋租赁合同》，邝昌福、邹正英在一、二审中均陈述系其为配合黄刚办理经营餐饮证照所需而签订，并未实际履行；黄安全、黄刚对该合同签订情况的陈述，在一审两次庭审中表述前后矛盾，但二审中，黄安全在书面上诉状中明确主张该合同实际签订时间为2016年9月底，黄刚则明确表示自己于2016年才从黄安全处承接餐厅，不存在2012年与邝昌福签订合同的客观事实。故，根据各方的上述陈述，再结合案涉房屋交付使用的实际情况、租金支付情况，能够认定该签署时间为2012年11月1日的《房屋租赁合同》并未实际履行。黄安全依据该签署时间为2012年11月1日的合同认为自己并非承租人，而黄刚才是承租人的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于黄刚与黄安全之间是否就案涉房屋租赁存在内部约定的事实，并不影响本案中与邝昌福、邹正英建立租赁合同关系相对方的认定。黄刚与黄安全之间可另行协商处理。一审法院认定黄安全应作为承租人承担相应责任，并无不当，本院予以维持。
二、一审判决认定的租金损失数额是否恰当。
本案中，黄安全作为承租方，在合同约定的租赁期间尚未届满之前，以不按约定缴纳租金的违约行为单方主张解除合同，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。庭审已查明，黄安全实际经营至2016年12月3日，但在黄安全停止经营后，其并未举证证明已向出租方邝昌福、邹正英腾退及返还案涉房屋，对此应由黄安全承担举证不能的不利后果。一审中，黄安全提交微信记录，以邝昌福、邹正英之子邝明亮已于2016年11月13日就案涉房屋另行对外招租的事实，主张黄安全已于该时间之前向邝昌福、邹正英返还了房屋。对此，本院认为，根据黄安全未按约定于2016年9月15日前支付下一年度租金的行为，邝昌福、邹正英应当合理预见到合同存在继续履行的障碍，在此情况下，邝昌福、邹正英另行对外招租房屋，具有预防损失扩大的合理性，但并不必然证明对外招租时出租方已收回房屋，故黄安全的该项上诉主张不能成立。一审法院综合黄安全已付租金的数额、实际经营使用案涉房屋的具体情况，以及黄安全擅自单方终止合同履行的行为给出租方造成的房屋空置期租金的合理损失，认定黄安全应赔偿的租金损失数额为四个月，并无不当，本院予以维持。
综上，黄安全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5006元，由上诉人黄安全负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 夏 伟
审判员 龚 耘
二〇一八年六月四日
书记员 梅芳芝