海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1122号
上诉人（原审原告）：王春来，男，1963年4月14日出生，汉族，现住河南省周口市。
委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市南边海渔港路万宝威尼斯蓝湾6-101室。
法定代表人：孙占德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴虹，海南云帆律师事务所实习律师。
上诉人王春来与被上诉人三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定对本案进行书面审理。经本院院长批准本案审理期限延长至2017年12月3日止。本案现已审理终结。
王春来上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初2696号民事判决，改判支持王春来一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由万宝公司承担。事实与理由：一审判决对于万宝公司逾期办证违约金系列案件的诉讼时效及本案诉讼时效中断的认定，存在事实认定及适用法律错误，且一审判决认定的部分事实与三亚两级法院已经生效的多份判决对事实的认定严重冲突。一、一审判决认定本案诉讼时效从2012年6月1日开始计算至2014年6月1日届满，与事实不符，三亚市城郊人民法院多份判决均认定该系列案件的诉讼时效从2014年2月14起至2016年2月13日届满。根据三亚市城郊人民法院作出的（2015）城民一初字第1999号民事判决认定：”万宝公司董事长王庆田于2014年2月13日邀请万宝威尼斯蓝湾业主代表任希财等于南边海派出所就万宝威尼斯逾期办证违约金、税款利息及多收部分退还、面积差等问题进行协商，王庆田表示《承诺书》对其他业主同样有效，违约金、退税问题尽快赔付。王庆田代表万宝公司所做的表示构成诉讼时效中断。因此，2年的诉讼时效应从2014年2月13日的次日即2014年2月14日开始计算，至2016年2月13日届满”因此，小区所有业主主张逾期办证违约金、返还面积差款及税费的案件均应适用上述诉讼时效期间。而一审判决对上述事实未予认定，却认定本案诉讼时效于2014年6月1日届满，属认定事实错误。二、一审判决认定王春来提供的录音证据无法体现具体的时间、地点及对话的真实性，存在错误。王春来提供的是三段录像，并非录音，一审判决错误认定为录音证据。该录像中的对话人为万宝公司的职员李春玲和王春来的妻子孙丽娟，录制地点是万宝公司的办公室。该录像证据能清楚反映王春来在2015年1月、2016年多次向万宝公司追索逾期办证违约金、返还面积差款，构成诉讼时效中断。一审判决认定本案超过诉讼时效，与事实不符，且适用法律错误。综上，本案诉讼时效在2015年1月、2016年多次中断，诉讼时效期间重新计算，至今未满，王春来的起诉并未超过诉讼时效。
万宝公司辩称，一、王春来起诉时已过诉讼时效，应驳回王春来的全部诉讼请求。根据王春来与万宝公司签订的《商品房买卖合同》约定，万宝公司履行办证义务的最后期限为2010年6月1日，则王春来主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2010年6月2日起算至2012年6月1日届满。即使按照王春来主张的诉讼时效从2014年2月14日至2016年2月13日，但王春来于2017年才向法院起诉，已超过诉讼时效。二、王春来提供的录像证据不能证明其在诉讼时效届满前向万宝公司主张过权利，不能引起诉讼时效再次中断。理由是：1.录像中的李会计仅是万宝公司的财务人员，没有权利对外承认、认可公司的相关事宜；2.王春来录音录像是明显为诉讼做准备，对话是有意识、有意图的往时效这个问题上去谈，存在诱导的故意，不具有真实性、客观性；3.李会计在对话的时候，根本没有确定在诉讼时效届满前王春来有向万宝公司主张过权利的事实，全部都是王春来的自述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，存有疑点的视听资料，不能单独作为认定案件事实的依据。在王春来没有提供其他证据证明存在诉讼时效中断的情况下，不能单独采信。
王春来向一审法院起诉请求：1.判令万宝公司向王春来支付自2012年1月1日至2012年5月31日的延期办证违约金2867.5元；2.判令万宝公司向王春来支付自2012年6月1日至2013年12月5日的延期办证违约金41654.25元；3.判令万宝公司向王春来返还房价款25636.15元及利息（按照银行同期贷款利率计算，期限自2013年12月5日至实际支付日）；4.由万宝公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2008年1月8日，王春来与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：王春来购买万宝公司开发的位于三亚市南海边渔港路的万宝·威尼斯蓝湾第2栋103房，建筑面积共64.08平方米，其中，套内面积56.81平方米。公共部位与公共房屋分摊建筑面积7.27平方米，按套内面积计算每平米6641.49元，房价款总共377303元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，王春来不退房的，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还王春来，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给王春来；万宝公司应于2008年6月30日前将验收合格的商品房交付给王春来使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，王春来不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日0.005％支付违约金，直至房产证办妥。合同签订后，王春来向万宝公司支付房款377303元，万宝公司依约将房屋交付给王春来使用。2013年12月5日向王春来颁发土地房屋权证；二、本院做出（2014）城民一初字第1792号生效民事判决书，认定以下事实：万宝公司对部分业主所作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于为未取得《承诺书》的业主，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向原告履行义务；根据《承诺书》的内容，2012年1月1日至2012年5月30日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算。万宝公司发出的《通知》写明：万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。
一审法院认为，王春来与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于支付逾期办证违约金的问题以及是否超过2年诉讼时效期间。合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向王春来支付违约金，直至房屋产权证办妥为止。合同约定房屋交付时间为2008年6月30日，万宝公司按合同约定应在2009年6月30日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司未在365日内办理分户权证备案时间，逾期完成房屋产权备案登记义务，已经构成违约。依据（2014）城民一初字第1792号民事判决书的认定，本案的诉讼时效应从2012年5月31日的次日即2012年6月1日开始计算，至2014年6月1日届满。王春来于2017年3月22日向本院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效；关于房屋面积误差款的问题。三亚市国土环境资源局及三亚市住房和城乡建设局于2013年12月5日向王春来颁发《土地房屋权证》，王春来就应当知道《土地房屋权证》与《商品房买卖合同》约定套内建筑面积存在差异，按照《商品房买卖合同》的约定，王春来有权向万宝公司主张房屋面积误差款。但王春来怠于行使该权利，于2017年3月22日才向本院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效。王春来提供录音证据证明诉讼时效存在中断的情形，但是该录音证据无法体现具体的时间、地点及对话的真实性，对于王春来的主张，本院不予采纳。因此，万宝公司抗辩王春来起诉已超过2年诉讼时效，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十三条之规定，判决：驳回原告王春来的诉讼请求。案件受理费776元(原告王春来已预缴),已减半收取，由原告王春来负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审另查明，三亚市城郊人民法院于2015年6月15日作出的城民一初字第1999号民事判决书认定：”《承诺书》（载明）承诺的时间为2012年3月16日。万宝公司董事长王庆田于2014年2月13日邀请万宝威尼斯蓝湾业主代表任希财等于南边海派出所就万宝威尼斯逾期办证违约金、税款利息及多收部分退还、面积差等问题进行协商，王庆田表示《承诺书》对其他业主同样有效，违约金、退税问题尽快赔付。王庆田代表万宝公司所做的表示构成诉讼时效中断。因此，2年的诉讼时效应从2014年2月13日的次日即2014年2月14日开始计算，至2016年2月13日届满。”
本院认为，本案二审的争议焦点为：王春来起诉主张万宝公司返还面积误差房价款及逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年以及诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同约定房屋交付时间为2008年6月30日，万宝公司按合同约定应当在2009年6月30日前将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，万宝公司未在2009年6月30日之前办理备案登记，已构成违约。因此，王春来向万宝公司主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2009年7月1日起至2011年6月30日止，王春来在此诉讼时效期间内并没有向万宝公司主张权利，其向万宝公司主张逾期办证违约金的诉讼时效期间已经届满。但是，根据已查明的事实证实，万宝公司于2012年3月16日向全体业主做出承诺，于2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，并一次性给业主支付违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条”诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，此时，诉讼时效期间应当重新计算，应从万宝公司承诺履行义务的最后期限届满之次日起重新计算，即从2012年6月1日至2014年5月31日止。2014年2月13日，万宝公司又再次承诺同意履行义务，因此构成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算即从2014年2月14日起计算至2016年2月13日届满。同理，王春来于2013年12月5日取得《土地房屋权证》，其向万宝公司主张返还面积误差房价款的诉讼时效期间应从2013年12月6日起至2015年12月5日届满，但万宝公司又于2014年2月13日再次承诺同意履行义务，因此构成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算即从2014年2月14日起计算至2016年2月13日届满。在诉讼时效期间，根据本案现有证据，无法证明王春来在诉讼时效期间向万宝公司主张权利。王春来向一审法院提交了录像录音资料，虽然从该录像画面可以证实对话地点是在万宝公司，对话人员为万宝公司的员工，但该录像画面上没有具体的录制时间，对话中关于”我们在2015年1月、2016年来找过向万宝公司”的内容，仅是王春来妻子孙丽娟的自述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第三项规定，存有疑点的视听资料，不能单独作为认定案件事实的依据。据此，在王春来没有提供其他证据证明存在诉讼时效中断的情况下，该录像录音资料不能单独采信。
综上所述，本案诉讼时效期间从2014年2月14日起计算至2016年2月13日届满，王春来于2017年3月22日才向法院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效期间，其民事权利不受法律保护，对王春来要求万宝公司返还面积误差房价款及逾期办证违约金的诉讼请求，应予驳回。上诉人王春来的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、第六十九条第一款第三项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1553元，由王春来负担。
本判决为终审判决。
审判长林道贤
审判员李桂祥
审判员高建刚
二〇一七年十一月二十九日
法官助理陈道莹
书记员周婷
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第二百六十三条\',法条内容:\' 第二百六十三条
以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；有下列情形之一的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产：
（一）入户抢劫的；
（二）在公共交通工具上抢劫的；
（三）抢劫银行或者其他金融机构的；
（四）多次抢劫或者抢劫数额巨大的；
（五）抢劫致人重伤、死亡的；
（六）冒充军警人员抢劫的；
（七）持枪抢劫的；
（八）抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。
\'},{法条名称:\'第二百六十九条\',法条内容:\' 第二百六十九条
犯盗窃、诈骗、抢夺罪，为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证而当场使用暴力或者以暴力相威胁的，依照本法第二百六十三条的规定定罪处罚。
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第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
\'},{法条名称:\'第二百六十四条\',法条内容:\'
第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；有下列情形之一的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产：
（一）盗窃金融机构，数额特别巨大的；
（二）盗窃珍贵文物，情节严重的。
\'},{法条名称:\'第二十三条第一款\',法条内容:\'
第二十三条 已经着手实行犯罪，由于犯罪分子意志以外的原因而未得逞的，是犯罪未遂。
对于未遂犯，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。
\'},{法条名称:\'第二十五条第一款\',法条内容:\' 第二十五条
共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。
二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。
\'},{法条名称:\'第二十六条第一款\',法条内容:\'
第二十六条 组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的或者在共同犯罪中起主要作用的，是主犯。
三人以上为共同实施犯罪而组成的较为固定的犯罪组织，是犯罪集团。
对组织、领导犯罪集团的首要分子，按照集团所犯的全部罪行处罚。
对于第三款规定以外的主犯，应当按照其所参与的或者组织、指挥的全部犯罪处罚。
\'},{法条名称:\'第二十七条第一款\',法条内容:\' 第二十七条
在共同犯罪中起次要或者辅助作用的，是从犯。
对于从犯，应当从轻、减轻处罚或者免除处罚。
\'},{法条名称:\'第六十五条第一款\',法条内容:\' 第六十五条
被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子，刑罚执行完毕或者赦免以后，在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，应当从重处罚，但是过失犯罪和不满十八周岁的人犯罪的除外。
前款规定的期限，对于被假释的犯罪分子，从假释期满之日起计算。
\'},{法条名称:\'第六十五条第一款\',法条内容:\' 第六十五条
被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子，刑罚执行完毕或者赦免以后，在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，应当从重处罚，但是过失犯罪除外。
前款规定的期限，对于被假释的犯罪分子，从假释期满之日起计算。
\'},{法条名称:\'第六十九条第一款\',法条内容:\' 第六十九条
判决宣告以前一人犯数罪的，除判处死刑和无期徒刑的以外，应当在总和刑期以下、数刑中最高刑期以上，酌情决定执行的刑期，但是管制最高不能超过三年，拘役最高不能超过一年，有期徒刑总和刑期不满三十五年的，最高不能超过二十年，总和刑期在三十五年以上的，最高不能超过二十五年。
数罪中有判处附加刑的，附加刑仍须执行，其中附加刑种类相同的，合并执行，种类不同的，分别执行。
\'},{法条名称:\'第六十九条第一款\',法条内容:\'
第六十九条
判决宣告以前一人犯数罪的，除判处死刑和无期徒刑的以外，应当在总和刑期以下、数刑中最高刑期以上，酌情决定执行的刑期，但是管制最高不能超过三年，拘役最高不能超过一年，有期徒刑最高不能超过二十年。
如果数罪中有判处附加刑的，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第五十三条\',法条内容:\' 第五十三条
罚金在判决指定的期限内一次或者分期缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳。对于不能全部缴纳罚金的，人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产，应当随时追缴。如果由于遭遇不能抗拒的灾祸缴纳确实有困难的，可以酌情减少或者免除。
\'},{法条名称:\'第六十四条\',法条内容:\'
第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
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