渭南市临渭区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0502执异44号
案外人:李娟，女，1979年6月6日出生，汉族。
申请执行人:徐跃进，男，1958年5月30日出生，汉族。
委托代理人梁军，陕西赛高律师事务所律师。
被执行人:陕西瑞玉房地产开发有限公司。
法定代表人党磊，经理。
本院在执行徐跃进申请执行被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李娟于2018年6月19日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李娟称，异议人与陕西瑞玉房地产开发有限公司在2013年3月20日签订《商品房买卖合同》，约定被执行人即陕西瑞玉房地产开发有限公司将其位于渭南市高新区明煌小区涉及的1-2124号房屋出售给异议人李娟，房屋总价款689760元。其后被执行人向异议人交付了房屋，因被执行人资金链断裂而一直没有办理初始登记。
案外人李娟认为，其购买五证齐全的涉案房屋是在法院查封之前，且房屋目前早已交付异议人，未办理房产证异议人不存在过错，临渭区法院对案外人的房屋予以执行，明显错误，请求立即中止（2018）陕0502执133号执行裁定书涉及对异议人渭南市高新区明煌小区1-2124号房屋的查封、冻结措施，并依法解除对该房屋的查封、冻结。
案外人李娟提供的证据有：商品房买卖合同、收款收据、房屋钥匙。证明涉案房屋已经为案外人合法所有。临渭区法院对涉案房屋的执行措施错误，应予中止。
徐跃进称，案外人的异议请求不能成立。理由一、对异议人提供的收款收据和购房合同真实性不认可，不能证明异议人向陕西瑞玉房地产开发有限公司支付了购房款，证明不了双方交易的真实性。
二、异议人李娟提供的商品房买卖合同第三条约定的建筑面积为229.92平方米，但经过查询，涉案房屋1-2124实际面积只有125平方米，开发区房管所在2012年对涉案房屋已经颁发了商品房预售许可证，对房屋面积进行了核实，涉案房屋只能是125平方米左右，不可能是229.92平方米，按照房屋实际面积结合房屋总价689760元，每平方米房价在5500元以上，明显与客观事实不符。
三、没有办理备案登记手续，明显不能证明存在交易行为，不排除异议人将钱款出借给陕西瑞玉房地产开发有限公司，陕西瑞玉房地产开发有限公司给异议人出具担保，徐跃进2014年10月将钱款300万元借给陕西瑞玉房地产开发有限公司时，也是和陕西瑞玉房地产开发有限公司签订了三套房屋的买卖合同，并且办理了网签手续，此行为名为买卖实为担保行为，异议人的房产合同也是名为买卖实为担保的情形。
四、依照《最高院关于审理执行异议复议若干问题的规定》第二十九条规定内容，1、异议人的买卖合同不是合法有效合同；2、异议人没有证据证明其名下没有其他用于居住的房产；3、异议人虽然提供689760元的收款收据，但不能证明异议人真实的付款数额是多少。
另外，异议人至今未提供高新区和渭南市不动产登记中心的无房证明。
综上，异议人的异议请求不能成立。
徐跃进对案外人李娟提供的证据材料及证明目的均不认可。
经查明，本院在审理徐跃进与陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，徐跃进于2017年6月1日向本院提出诉讼保全申请，要求对陕西瑞玉房地产开发有限公司名下位于渭南市高新区明煌小区八套房产进行保全，本院于2017年6月2日作出（2017）陕0502民初3587号民事裁定书，裁定“对被告陕西瑞玉房地产开发有限公司名下位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-1231、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍予以冻结”，并于同日向渭南高新区房地产管理所发出协助执行通知，渭南高新区房地产管理所受理后对上述房屋产籍手续予以冻结。2017年10月18日，本院作出（2017）陕0502民初3587号民事判决书，判决陕西瑞玉房地产开发有限公司向徐跃进归还借款2706667元及利息，该判决生效后，因陕西瑞玉房地产开发有限公司未按期履行上述判决，申请人徐跃进向本院申请强制执行，本院于2018年2月8日作出（2018）陕0502执133号执行裁定书，裁定“查封、冻结被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍”。2018年2月13日，渭南高新区房地产管理所对上述房屋产籍手续予以查封、冻结。2018年3月20日，申请执行人徐跃进向本院提出申请，要求对本院查封、冻结的上述八套房产进行委托评估拍卖。2018年3月21日，本院委托渭南市中级人民法院对上述八套房屋进行评估。2018年6月19日，案外人李娟向本院提出书面执行异议。
又查明，案外人李娟与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人陕西瑞玉房地产开发有限公司将涉案房屋即明煌小区1幢2单元12层04号房出售给买受人李娟用于住宅，属剪力墙结构，层高2.9米，建筑层数地上12层，地下1层，建筑面积229.92平方米，每平方米单价3000元，总金额689760元，买受人于签合同之日付清总房款689760元。该合同第二十四条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请登记备案。该合同出卖人栏加盖有陕西瑞玉房地产开发有限公司单位公章，法定代表人一栏加盖有党慧私章，买受人栏载明有李娟的签字摁印，该合同时间载明为2013年3月20日。
又查，涉案房屋目前仍属毛坯房，亦未进行备案登记。
再查，案外人李娟陈述涉案房屋陕西瑞玉房地产开发有限公司已经给异议人进行了交付，并承诺其将涉及该案的交付手续提交法庭但至今未提供。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人李娟对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定进行审查。
本案中，涉案不动产系被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司名下所开发建造，案外人李娟虽与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订有购房合同，但案外人李娟既未提供其已合法占有该涉案不动产的证据，又未提供其所购该涉案商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的相关证据材料。
综上，本院2018年2月13日查封、冻结涉案的渭南市高新区明煌小区1-2124号商品房，案外人李娟虽与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同，但案外人李娟既未合法占有该涉案不动产，又未办理登记备案手续，而且案外人李娟也未提供其所购该涉案商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的相关证据材料，现案外人李娟针对本院查封、冻结上述涉案房屋的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封、冻结上述涉案房屋的执行措施。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人李娟的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 苏继军
审判员 支晓飞
审判员 刘晓静
二〇一八年七月二日
书记员 张 丹