蒲城县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0526民初2967号
原告：黄某某，女，汉族，农民。
委托代理人：李某某，陕西省渭南市经济开发区法律服务所法律工作者。
被告：霍某某，又名霍某某，男，汉族，居民。
委托代理人：王某某，陕西尧山律师事务所律师。
原告黄某某诉被告霍某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日作出了（2015）蒲民初字第01109号民事判决书。原告黄某某不服，向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院作出了（2017）陕05民终1252号民事裁定书，裁定：撤销蒲城县人民法院（2015）蒲民初字第01109号民事判决；发回陕西省蒲城县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人李某某，被告霍某某及其委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告财产损失96537.8元；2、被告赔偿原告营业损失53900元；3、被告返还原告个人财产：金项链1条、银元9个、现金7000元及个人衣物；4、被告承担本案诉讼费及鉴定费用。2011年12月31日，原、被告经协商达成《租房协议》，商定原告租赁被告在蒲城县城关镇东环路石羊小区门面房3间5层，个人投资装修，开办经营“蒲城县艺阳招待所”。租期五年，从2012年元月1日起至2016年12月30日，第一年租金7.5万元，以后租金随行就市。签约之日，一次性预交当年租金及押金2000元，以后每年租金提前一月交给房主，拖欠30日合同自行解除。为此，原告先后出资60余万元，将租赁房屋修建成艺阳招待所并进行正常营业。2015年3月12日，原告因其儿子在西安打工突然发生意外受伤，原告在西安为其儿子治疗，并就续交房屋租金的问题言明待原告从西安回来后与被告协商，被告也表示同意。3月19日，被告擅自闯入原告招待所，采取停电、锁门等措施，将旅客全部赶出门外，并将招待所大门加锁，还用一辆集装箱汽车封堵招待所大门通道。3月27日，被告打电话告知原告称：招待所4楼402室管道角阀破裂，导致水将招待所全部淹坏，所有床具、电器、装修全部损毁，损坏。被告以原告未按时续交房租为由，擅自驱赶原告招待所旅客、锁门、停电、堵路，并造成水管角阀爆裂，致使原告招待所财产严重受损，严重侵害了原告的合法财产。
被告霍某某辩称，原、被告系房屋租赁合同关系。原告在履行合同过程中，严重违约。按照合同约定，原告应予2015年元月1日交租金，超过30日不交租金，合同自行终止。原告至2015年3月19日也没有交租金，不存在被告承担责任的问题。2015年3月19日，由于原告违约，拒不交租金，被告才在大门上加锁，并将一把钥匙交给了原告雇佣的工作人员。被告并没有将大门封死，可完全履行管理职责。原告申请鉴定，鉴定结论仅仅是对原告的财产进行了评估，该财产如何被水浸，这个原因没有鉴定。原告安装的自来水管，自来水管漏水，原告应承担责任。原告所诉的营业损失不属侵权责任范围之内的事情。被告锁门给原告造成的损失是合同的违约责任而非侵权责任。综上，原告的各项请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告黄某某为支持其诉讼请求，向法庭递交了以下证据：1、原告身份证复印件、营业执照复印件、装修协议、房屋买卖协议书、租房合同，证明原告系艺阳招待所的合法经营人，双方签订了租房合同，原告将被告的房屋承租后用于商业经营。2、锁门照片及2015年3月29日的调查笔录及证人崔小红的证言，证明被告将原告正在经营的招待所采取堵门、后锁门，致原告无法经营的事实。3、财产损失及停业损失鉴定书，建筑工程司法鉴定书及鉴定发票2份，证明被告强行锁门后，水管角阀破裂，造成损失的具体数额；
被告霍某某向法庭提交的证据有：1、艺阳宾馆房间等照片29张，证明遭水浸后损失状况；2、财产清单一份，证明被告将原告的财产统一存放在该招待所5楼。
经开庭举证、质证及本院审查，对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、除被告认为装修协议与本案无关联性外，其余无异议。对证据1予以认定。证据2，被告对锁门、堵门的事实无异议，对调查笔录不认可。结合被告的质证意见，对被告锁门、堵门的事实予以认定；对调查笔录与证言中相一致的部分予以认定。原告提交的证据3，属于相关部门的鉴定结论，与本案有关联的部分予以认定。对被告提交的证据1，与原告提交证据能相互印证的部分，予以认定，证据2，对被告将原告的财产存放在宾馆5楼的行为予以认定。
根据上述认定的证据，原、被告的陈述及庭审笔录，本院查明如下案件事实：
被告霍某某与陕西汇邦地产有限公司达成房屋买卖协议，被告霍某某购买了土地证编号为10--4--
381号，位于渭清路临街商住房。案外人段芳租赁后进行装修经营，因案外人段芳欠原告黄某某丈夫杨学峰的款，达成转让协议，案外人段芳将房屋转给杨学峰。2011年12月31日，杨学峰的妻子黄某某与被告霍某某签订房屋租赁合同，租期为五年，从2012年元月1日至2016年12月30日。双方就租赁期限、租金支付、续租等事项达成一致协议。2012年3月22日，原告黄某某注册登记为“蒲城县艺阳招待所”，实际名称为“艺阳宾馆”进行经营。关于房租，原、被告双方约定：第一年租金柒万伍仟元整，以后租金随行就市…合同签订之日，乙方（原告黄某某）将租金一次性付给甲方（被告霍某某），不得以任何理由拖欠。以后每年房租提前一个月交给甲方，拖欠30日合同自行解除。至2015年元月1日，原告黄某某未按约定向被告霍某某交付2015年度房屋租金。2015年3月19日，原告黄某某夫妇外出到西安给女儿之夫秦文虎紧急救治，让崔小红替代经营。被告霍某某将艺阳宾馆的大门加了两把插锁，还将一辆厢式小货车堵住大门，只给当日看宾馆的崔小红一把钥匙。自此后，原告黄某某脱离对艺阳宾馆的管理。2015年3月27日因天下雨原告黄某某电话通知被告霍某某查看房屋是否漏水。2015年3月28日，被告霍某某打电话告知原告，艺阳宾馆402室卫生间角阀断裂漏水。致艺阳宾馆的房间、墙面、地板不同程度受损。本案在审理中，霍某某于2015年5月5日另案起诉要求解除其与黄某某的租房合同，并请求支付房屋租金至返还房屋之日。原告黄某某向法院以财产损害纠纷向法院起诉后，申请对艺阳宾馆财产损失及停业损失现值价格进行了评估，经渭南市昌鹏价格评估有限责任公司评估鉴定：1、该招待所财产损失价格四舍五入取值为：肆万玖仟四百六十元整（¥49460元）2、该招待所每日营业纯收入为：壹佰壹拾元（¥110元）。其中502、503房间依据鉴定意见的损失为5495.6元。之后，原告黄某某又申请对艺阳宾馆财产损害的原因及损失的价值进行了评定，陕西信远建筑工程司法鉴定所的鉴定意见为;一、涉案房屋损失原因为五层502、503室吊顶石膏板受水浸渗、墙面上部涂料层受水浸等现象是屋面防水处理不到位渗漏所致，502房间地面木板翘曲、变形是由于房间内卫生间在使用过程中向外跑水所致；走廊、一至四层房间地面木板翘曲、变形，墙面、石膏板吊顶涂料层脱落等问题是因四层402房间卫生间洗手盆角阀断裂，跑水所致。二、涉案房屋修复费用估算为：肆万柒仟零七十六元整（¥47076元）。诉争的财产损失发生后，被告霍某某将原告黄某某的财产单方存放在五楼保管。被告霍某某于2016年元月1日将原艺阳宾馆的房屋出租给他人。
本院认为：该案在原一审确认案由为房屋租赁合同纠纷，原告在起诉时案由为财产损害赔偿纠纷，依据本案的事实，原、被告诉争的焦点，案由应确定为财产损害赔偿纠纷。原告黄某某在依法从案外人段芳处取得财产的转让权后，又与被告霍某某签订了房屋租赁合同，注册登记为蒲城县艺阳招待所，以艺阳宾馆进行经营，原告黄某某依法取得艺阳宾馆内装饰、空调、家电等财产所有权。在经营期间，原告黄某某未按约定的期限且超过30日交付房租，虽然原、被告约定：以后每年房租提前一个月交给甲方，拖欠30日合同自行解除，但原、被告并未按约定解除合同。本院认定被告霍某某强行锁门的行为是在合同履行过程中。被告霍某某的锁门行为，不属合法的维护权益的行为，致原告黄某某对艺阳宾馆内的财产失去控制。2015年3月28日，艺阳宾馆402室卫生间角阀断裂漏水，致艺阳宾馆的房间、墙面、地板、家电等不同程度受损，应由被告霍某某承担相应的损害赔偿责任。但被告霍某某的行为，不必然导致损害结果的发生，原告黄某某也有一定的过错，故可减轻被告霍某某的责任。依据鉴定结果，对艺阳宾馆的财产损失49460元及涉案房屋修复费用47076元，在财产损失中除去502、503房间的损失5495.6元，即43964.4元。被告霍某某按相应责任应承担43964.4元+47076元=91040.4元×65%即59176.26元，因502、503房间的渗水是由于被告霍某某的房屋质量存在缺陷，此项损失由被告霍某某承担全部责任5495.6元，以上两项，被告霍某某应承担的责任为64671.86元，其余的损失由原告黄某某承担。原告黄某某请求的营业损失，因被告霍某某向本院起诉房屋租赁合同纠纷，属房屋租赁合同纠纷中涉及的法律关系，并非侵权责任所涉及的法律关系，故本案不予涉及。原告黄某某请求被告霍某某赔偿其个人财产：金项链一条、银元九个、现金7000元及个人衣物，但未能提供相应证据证明其主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条（六）项、第十九条、第二十四条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告霍某某向原告黄某某赔偿财产损失及修复费用共计64671.86元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，鉴定费24015元，共计27315元，由原告黄某某负担14965元，被告霍某某负担12350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审 判 长 王 伟
审 判 员 徐亚粉
人民陪审员 张军民
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 雷红艳