云南省迪庆藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云34民终162号
上诉人（原审原告）：董春，女，纳西族，1966年5月27日生，云南省香格里拉市人，住云南省香格里拉市。
被上诉人（原审被告）：迪庆州子元房地产开发有限公司。住所地：云南省香格里拉市建塘镇。
法定代表人：陈光伟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈文兴，男，汉族，1982年11月21日生，重庆市沙坪坝区人，住重庆市沙坪坝区，系迪庆州子元房地产开发有限公司营销总监。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：王岱，云南弘石律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人董春因与被上诉人迪庆州子元房地产开发有限公司（以下简称子元公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省德钦县人民法院(2017)云3422民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
董春上诉称，1.撤销云南省德钦县人民法院(2017)云3422民初101号民事判决，支持其在一审时提出的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由子元公司承担。事实与理由：一审判决直接避开当事人双方争议的事实和焦点，以当事人双方在法庭上没有提出争议的问题作为判决的焦点，以当事人一方不认可且法律上不具备排他性的证据作为判决的依据。一、一审中双方当事人均提交了证据，庭审中子元公司对董春提交的证据没有提出异议。但董春对子元公司提交的证据《商品房购销合同》提出异议，认为该合同自签订之日起至今董春未持有过。子元公司认可这一事实，法庭也核实了这一事实，但判决书中却没有体现。该合同签订长达7年之久，一直由子元公司单方持有，如果子元公司不在法庭上出示该合同，董春已彻底不记得签过合同一事。董春认可合同上的签字，但对合同内容的真实性提出异议。子元公司称董春购买的房屋面积只能是合同上的面积，而合同上的面积比董春按认购书认购的面积少了15多㎡。而子元公司提交的《商品房买卖合同登记备案表》显示的数据（面积和金额）都与董春提交的证据完全一致，而且该备案表显示，该《商品房买卖合同》是2016年11月1日才备案的，故备案合同上的面积和金额就应该是备案表上载明的面积和金额。子元公司提交的《商品房买卖合同登记备案表》完全可以证明其提交的《商品房购销合同》内容存在瑕疵，同时该备案表也为董春的诉讼请求提供了佐证。而一审法院对该证据置之不理，集中精力去挖掘子元公司单方持有的、无法排除内容真实性存在瑕疵可能的《商品房购销合同》，并认定这份合同为有效证据；二、一审判决以《商品房购销合同》的内容作为本案判决的依据，认为本案未登记产权，面积无法确定，而且董春无证据证明商铺只有46㎡，所以驳回其诉讼请求。当事人双方发生争议的原因是购买方认为认购面积就是套内面积63.68㎡，而销售商则主张套内面积只有46㎡，63.68㎡包括套内面积和公摊面积，那么对46㎡的举证责任为什么应该是购买方呢？销售方不是应该对那么大的公摊面积提供证据并另以说明吗？子元公司提交的《商品房买卖合同登记备案表》已载明该套房屋套内面积为63.68㎡，公摊面积为0㎡。法院不应要求董春对套内面积46㎡负举证责任；三、董春根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定起诉是正确的，该条款解决的问题就是交付使用的面积与购买时合同约定面积不符的问题，那么本案卖房时销售方提供给购买方的合同是认购书，购买方履行的合同内容也是认购书的内容。与是否登记或者登记后的面积无关。这一规定就是为避免当事人与登记机关之间产生不必要的纠纷。一审判决认为本案没有登记，面积无法确定而驳回当事人的诉讼请求是不对的。
子元公司辩称：1.关于《商品房购销合同》效力的问题，虽然董春提出她对双方签订的《商品房购销合同》的真实性有异议，但在一审中，董春对该合同上自己的签字及手印是无异议的，合同应当为有效的；2.关于面积的问题，确定的面积是按照商铺的建筑面积确认的，一审中，我方把相应的房屋的测量面积提供法院，房屋所含的公摊面积都已经解释清楚，房屋面积和公摊面积都已经在房产公司委托的测绘公司的测绘报告中体现；3.关于法律适用的问题，董春认为房屋的面积存在问题，应适用司法解释第十四条，但法律有明确规定，双方对面积有误差，按合同的约定处理，没有合同约定的按照司法解释处理，但是我们是有合同约定的，适用司法解释处理是不能成立的；4.完成产权登记才能确定面积的问题，我方提供的资料也有相应的显示，但董春一直没有提供过相应资料配合我方进行产权登记。
董春向一审法院起诉请求：1.解除其与子元公司之间的《商品房买卖合同》；2.由子元公司返还其已经支付的购房款317657.67元及银行同期消费贷款利息125300.00元（2010年9月7日至2017年9月6日止）；3.返还2014年3月17日支付的契税12666.54元、产权登记费550.00元、印花税211.10元、公共维修基金8444.00元、土地出让金工本费测绘费2070.00元，以上5项共计23941.64元，并支付银行同期消费贷款利息4597.05元（2014年3月17日至2017年8月25日止）；4.赔偿面积不足部分应双倍支付金额209119.66元[购买面积63.68㎡－实际面积46㎡－允许误差1.91㎡(63.68㎡×3%)＝15.77㎡，15.77㎡×6630.30元／㎡×2＝209119.66元]。以上三项共计680616.00元；5.诉讼产生的一切费用由子元公司承担。
一审法院认定事实：2010年8月6日，董春与子元公司签订了商品房认购书，自愿认购子元公司销售的日月星城商铺，认购铺号为16幢1层103号房，认购书约定：“认购商铺的参考建筑面积为63.68㎡（以最终房管部门实际登记的商铺面积为准）。认购商铺单价为（按建筑面积）6968.00元／㎡。协议书经双方签字盖章后成立，在董春缴纳选房认购金时生效，并在《商品房购销合同》生效时终止”。认购书签订后，子元公司向董春提交了置业计划书，载明“建筑面积为63.68㎡、单价为6968.00元／㎡、总价为443722.00元，VIP卡优惠金额12888.00元、折后总价422218.00元、折后单价为663.3元／㎡”。董春于2010年9月7日缴纳了422218.00元的房屋价款，之后董春与子元公司于2010年9月8日签订了《商品房购销合同》，实为《商铺买卖合同》，合同约定：“该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。商品房价款：按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为46.28㎡单价为每平方米9123.12元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额肆拾贰万贰仟贰佰壹拾捌元。面积误差的处理：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行”。董春于2014年3月17日按子元公司要求支付了契税12666.54元、产权登记费550.00元、印花税211.1元、公共维修基金8444.00元、土地出让金工本费测绘费2070.00元，共23941.64元。该商铺已交房给董春但至今未办理产权登记。
一审法院认为，董春与子元公司于2010年9月8日签订的《商品房购销合同》，实为《商铺买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，为有效合同，该合同对董春、子元公司具有约束力，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中董春与子元公司签订《商品房购销合同》后，董春已按合同约定履行完支付全部购房款、契税、产权登记费、印花税、公共维修基金、土地出让金、工本费、测绘费的义务；子元公司亦完成交房给董春的义务，但该商铺未办理产权登记。董春与子元公司签订的商铺认购书因双方签订《商品房购销合同》并生效时失效。子元公司提交的《商品房购销合同》第三条有约定该商铺的产权登记面积包括套内面积和分摊的共有面积，实际面积以产权登记机关确定为准，本案涉及的商铺并未办理产权登记，故该商铺产权登记面积无法确定，无法确认产权登记面积与《商品房购销合同》约定面积是否存在误差，董春未能就其购买商铺的实际面积为46㎡提供证据证实，故董春的诉讼请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条、第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款之规定，判决：驳回董春的诉讼请求。本案受理费10606.00元，由董春负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审认定的本案事实，董春对双方签订的《商品房购销合同》内容的真实性有异议，认为签字后子元公司一直未将该合同交付给董春本人，董春对其内容未认真审核。本院认为，董春与子元公司签订的《商品房购销合同》内容没有违反法律、法规的强制性和禁止性规定，依法应当合法有效。且在董春未举证证明子元公司存在告知虚假情况或者隐瞒真实情况的故意时，不能仅凭子元公司未将该合同交付给董春就绝对推断出子元公司存在欺诈行为，故对董春认为双方签订的《商品房购销合同》不真实的该项异议本院不予采纳。综上，对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，关于子元公司是否因诉争商铺实际套内面积与合同约定套内面积不符而构成违约的问题。董春与子元公司于2010年9月8日签订《商品房购销合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定严格履行合同义务。董春与子元公司在《商品房购销合同》中约定董春购买子元公司销售的香格里拉日月星城铺号X幢X层X号商铺一间。该合同第四条约定：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为46.28平方米，单价为每平方米9123.12元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额肆拾贰万贰仟贰佰壹拾捌元整。”此外，双方当事人在合同中亦明确约定了面积误差的处理方式，即“采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：……2.本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。”从该两条约定可见，缔约双方已明确约定了按套内建筑面积计价，并约定按产权登记套内建筑面积据实结算作为面积确认及面积差异处理的依据，这是双方当事人对自己权利义务的处分，应予以尊重。董春上诉称子元公司提交的《商品房买卖合同登记备案表》上载明的套内面积为63.68平方米，公摊面积为0平方米，以此可以证明《商品房购销合同》的内容真实性存在瑕疵，应不予采信该份证据。本院认为，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，在董春未能举证证明子元公司在签订该合同时存在告知虚假情况或者隐瞒真实情况、欺诈的故意时，不能仅凭子元公司未将该合同交付给董春就推断出合同当事人的意思表示具有瑕疵，亦不能推断出《商品房购销合同》的真实性存在瑕疵。《商品房买卖合同登记备案表》仅表明双方签订的《商品房购销合同》已按行政管理要求在行政管理部门进行了备案，并不能由此认定产权登记套内建筑面积就是《商品房买卖合同登记备案表》所载明的面积。根据该份合同的文义解释，合同条款已经明确约定按产权登记套内建筑面积为依据处理面积确认和面积差异，故判断诉争商铺面积是否存在误差均应以合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积是否相符作为判断子元公司是否违约的标准。本案中，诉争商铺现未办理产权登记，故一审法院以此驳回董春的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于本案是否应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，该规定的适用以双方当事人对房屋面积误差的处理方法没有约定或者约定不明确为前提，而本案双方当事人已经在《商品房购销合同》明确约定面积差异的处理方法，故本案不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形，应按照当事人的约定处理房屋面积误差，而不应适用上述规定。综上，董春上诉称应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理面积差异问题于法无据，本院不予采信。
综上，董春与子元公司约定的面积误差的处理方式为按产权登记面积据实结算。现诉争商铺未办理产权登记，故董春主张子元公司因违约而应赔偿损失的请求与双方约定的面积差异处理方式不符，一审判决不支持其诉讼请求并无不当。上诉人董春的上诉请求均不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10606.00元，由上诉人董春承担。
本判决为终审判决。
审判长 阿史木
审判员 和军芳
审判员 松晓芳
二〇一八年三月十六日
书记员 余志成