江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏07民终426号
上诉人（原审原告）：张金福，男，1969年1月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙晓英，女，1974年10月9日出生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人:陈西飞，江苏衡信达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李连生，男，1973年10月3日出生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人:陈西飞，江苏衡信达律师事务所律师。
上诉人张金福因与上诉人孙晓英、李连生房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2017)苏0707民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2018年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人张金福及其委托诉讼代理人杨东升、被上诉人李连生及其与上诉人孙晓英的共同委托诉讼代理人陈西飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张金福上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令孙晓英、李连生返还租金788000元并退还保证金8万元；3、判令孙晓英、李连生支付违约金3000元；4、判令孙晓英、李连生赔偿损失196500元；5、被上诉人孙晓英、李连生承担一、二审费用。事实和理由：1、一审法院对合同终止的原因认定事实不清，存在错误。孙晓英、李连生既有未经同意擅自转租的故意，又有在合同实际终止后故意不退租金的客观行为，而一审法院对租赁的实际事实认定错误：一审法院采信了孙晓英、李连生主张的租赁合同终止原因为张金福装修过程中房屋的主梁、玻璃幕墙及楼面造成了破坏，孙晓英、李连生并无充分证据证明该事实，实际是孙晓英、李连生违约。2、关于租金及保证金的认定问题，一审法院存在相应错误。关于房屋租金788000元，上诉人张金福认为该租赁费用已经按照约定全部支付，但由于孙晓英、李连生违约，双方租赁关系实际仅有二个月，并非一审法院认定的2016年9月1日终止合同的履行，因孙晓英、李连生违约，应当予以全部返还。3、一审判决对张金福的相关损失认定事实错误、不清。张金福提出的损失及赔偿请求合计196500元，该损失包括装修费用、购置的电梯设备、人工费用等，而非一审法院所说的153000元。一审法院认为是“未提交充分证据证明”对张金福提出的损失不予认定和支持，损害了张金福的合法权益。双方签订的承诺书中已经对有关损失进行了相应确定，孙晓英、李连生承担十天延误工期费、相关人工费、材料费等一切费用。双方签订的商品租赁合同明确约定因孙晓英、李连生原因使张金福未能照常营业给张金福造成的经济损失，由孙晓英、李连生承担责任并赔偿损失。4、一审法院判决不支持张金福主张的逾期返还租金的违约金，适用法律错误。鉴于张金福是将一年的租金全部交付，孙晓英、李连生至今未向张金福返还租金，且造成租赁合同终止的实际原因系孙晓英、李连生所致，孙晓英、李连生应在合同实际终止后即按照约定返还租金，并承担逾期返还租金的违约金。5、一审法院没有调查租赁房屋的实际产权，孙晓英实际出租的房屋有部分没有产权，无权出租。
上诉人孙晓英、李连生共同辩称，造成租赁合同终止的原因是张金福恶意破坏租赁房产致使租赁房产存在安全隐患，张金福所购的电梯无法安装，张金福为了减少损失，主动要求终止合同。所以造成的一切经济损失应当由张金福个人承担。李连生和孙晓英在合同的履行过程中没有任何过错，更不存在将房屋另行出租的情况。孙晓英将房屋出租是在张金福主动要求解除合同退还房屋之后才进行的。张金福的上诉请求和理由不成立。出租的涉案房屋，大部分产权是李连生和孙晓英所有，其他产权部分从他人转来，对方也是同意转租的。
上诉人孙晓英、李连生上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；2、由张金福承担诉讼费用。理由与事实：1、一审认定张金福承担租赁费的期间为2016年6月1日至2016年9月1日是错误的，因为2016年9月1日只是双方协商张金福搬出租赁房屋的时间，但租赁费应计算至房屋的再次出租时止，有录音和承诺书可以证实。孙晓英、李连生将房屋出租给案外人时间为2016年12月5日，租金计算期间应为2017年6月10日至2017年12月5日，不是一审判决计算的三个月。2、一审判决孙晓英、李连生返还保证金8万元是错误的。保证金是为了约束张金福作为承租人应保持租赁物的完整性，但张金福将租赁的房屋损坏，故此8万元不应该返还。
上诉人张金福辩称，1、孙晓英和李连生的上诉请求不能成立，其主张因为张金福恶意装修给房屋造成了损害没有事实依据。2、根据双方2016年7月8日签订的承诺书的约定，可以证明李连生、孙晓英所提的事实和理由不能成立。3、解除合同的原因完全是李连生和孙晓英造成的，包括将其他产权人的房屋非法出租给张金福，导致了张金福在装修过程中，原房主不同意进行装修，进行阻碍，装修无法进行。4、李连生和孙晓英在房屋租赁合同尚未解除的情况下，就将上述涉案房屋转租给第三方。
张金福向一审法院起诉请求：判令孙晓英、李连生返还租金788000及逾期支付违约金3000元；退还保证金80000元，返还空调转让费7000元，赔偿损失153000元，并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2016年4月10日，张金福与孙晓英签订商铺租赁合同，约定孙晓英将其与李连生共同所有的位于赣榆区华中路华中商贸中心门面房一层12B号房、二层一区房屋出租给张金福（一层面积130平方米、二楼面积765平方米）作为经营使用，合同约定租赁期限为10年，自2016年6月1日至2026年5月31日，合同内年租金为788000元，自第三年起递增4.5%，支付方式为第一年全额支付，第二年起半年一付，每年房租必须提前一个月支付，并约定张金福向孙晓英支付80000元作为保证金，退租时全额返还。合同签订后，孙晓英、李连生按合同约定将房屋交付给张金福使用，张金福按约定将第一年的租金788000元及保证金80000元交付给孙晓英、李连生。张金福接收房屋后即对房屋进行装修，张金福在装修房屋过程中，因装修对房屋的主梁、玻璃幕墙及楼面造成了破坏，给房屋安全造成隐患，致使装修无法继续进行。后双方于2016年9月1日终止了租赁合同，并由李连生向张金福出具了承诺书，承诺书内容为，本人同意将房屋出租后再与张金福协商退租事宜及相应赔偿事宜，同意张金福将放置在店内的设备及装修材料一并搬走。后张金福将其放置在店内的设备及装修材料搬走。之后双方因退租金及房屋赔偿进行协商未果，张金福诉讼至一审法院。本案在一审审理过程中，孙晓英、李连生提起反诉，要求张金福赔偿其损失135100元，后以证据不充分为由撤回了反诉。张金福主张经济损失153000元，对此孙晓英、李连生不予认可，张金福亦未提交充分证据证明。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按约定履行各自义务。张金福、孙晓英、李连生双方在充分协商的基础上自愿签订房屋租赁合同，该合同合法有效。在合同履行过程中，因张金福在对房屋进行装修过程中，对房屋的主梁、玻璃幕墙及楼面造成了破坏，给房屋安全造成隐患，致使装修无法继续进行，后双方于2016年9月1日终止了合同的履行，张金福实际租用孙晓英、李连生房屋3个月，但孙晓英、李连生已收取张金福一年的租金，多收取部分的租金孙晓英、李连生应予退还，孙晓英、李连生应退还张金福的租金为591000元，孙晓英、李连生收取张金福的保证金80000元，在双方终止履行合同后，孙晓英、李连生应将该保证金退还张金福；张金福要求孙晓英、李连生赔偿损失153000元，因孙晓英、李连生对此不予认可，张金福亦未提交充分证据证明，一审法院对张金福该请求不予支持；对于张金福主张的逾期付款违约金3000元，因双方对此没有约定，且双方对于因装修给孙晓英、李连生造成的损失一直协商未果，张金福主张逾期付款违约金无事实及法律依据，故对张金福该请求一审法院亦不予支持；张金福要求孙晓英、李连生退还空调转让费7000元，对此孙晓英、李连生不予认可，且在双方终止合同履行后，张金福没有提交证据证明其已将空调退还给孙晓英、李连生，故对张金福该请求一审法院亦不予支持。综上，一审法院对张金福诉讼请求中合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、孙晓英、李连生应于判决生效之日起十日内退还张金福租金591000元及保证金80000元共计671000元；二、驳回张金福其他诉讼请求。一审案件受理费14079元，由张金福负担5000元，由孙晓英、李连生负担9079元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实除“张金福在装修房屋过程中……给房屋安全造成隐患”、“张金福主张经济损失153000元”以外的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，张金福在一审第一次开庭审理期间将其诉求中的赔偿损失金额153000元变更为196500元，一审庭审中，张金福主张其损失构成为39000元电梯款及157500元装修款。二审庭审中，张金福主张其损失包含39000元电梯款，其余为材料费及人工费。
再查明，2016年7月8日，李连生代孙晓英与张金福签订承诺书，约定如孙晓英与房东协商不成功，孙晓英须无条件将张金福租赁的房产所属人的联系方式真实告知张金福，由张金福直接和房东再次协商。李连生需承担张金福十天延期误工费，延期孙晓英需每天按实际租金天数计算赔偿给张金福。该承诺书还约定了其他内容。
本案二审争议焦点为：1、涉案租赁合同终止的原因如何认定；2、上诉人张金福应支付租金的期限如何认定；3、上诉人李连生、孙晓英是否应该退还8万元保证金；4、上诉人张金福就租赁合同的终止是否存在损失，损失金额如何认定，责任如何分担。
关于第一个争议焦点。上诉人张金福主张孙晓英、李连生未取得涉案租赁房屋的全部产权，无权出租房屋。本院认为，依据涉案2016年7月8日承诺书的内容，可以证明涉案房屋确有部分产权不属于孙晓英和李连生，但从该承诺书的内容看，可以推定房东已知晓张金福承租涉案房屋，且对孙晓英、李连生出租涉案房屋并未提出异议，故张金福关于孙晓英、李连生无权出租涉案房屋的上诉理由不能成立。关于合同解除的原因，本院认为，在未对涉案租赁房屋是否因装修造成安全隐患进行鉴定的情况下，一审法院认定“张金福对房屋的主梁、玻璃幕墙及楼面造成了破坏，给房屋安全造成隐患”依据不足，但本案中，李连生2016年9月1日出具的承诺书中已同意将房屋出租后再协商退租事宜及相应赔偿事宜，并同意张金福将放置店内的设备及装修材料一并搬走，张金福对该承诺书并无异议，表明双方在2016年9月1日一致同意解除涉案租赁合同。
关于第二个争议焦点。本院认为，上诉人张金福所举2016年8月23日拍摄的照片显示涉案房屋还贴有出租广告，且2016年9月1日的承诺书表明张金福尚未将放置店内的设备及装修材料一并搬走，故上诉人张金福关于孙晓英、李连生在2016年8月23日已转租涉案房屋、租期实际仅有二个月的上诉理由不能成立，本院不予采信。因双方在2016年9月1日一致同意解除涉案租赁合同，上诉人孙晓英、李连生主张租金计算至再次出租时无事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审法院计算租期至2016年9月1日并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。本院认为，涉案租赁合同已约定保证金退租时出租方须全额返还给承租方，现该租赁合同已解除，上诉人孙晓英、李连生关于80000元保证金不应返还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于第四个争议焦点。上诉人张金福二审期间主张其损失为196500元，具体为电梯款39000元，其余为材料费及人工费。本院认为，张金福为证明其损失向法院所举证据为39000元电梯款的汇款凭证及157500元装修款的收据，故其上诉主张的延期误工费及人工费、未正常营业经济损失本院不予支持。因张金福所举设备安装合同的被安装方及付款人均非张金福，故对该39000元电梯款本院不予支持。又因双方系协议解除租赁合同，故对张金福主张的装修损失本院亦不予支持。
上诉人张金福还上诉主张孙晓英、李连生应支付逾期返还租金的违约金。对此，本院认为，双方并未就何时返还租金及返还租金的金额形成一致意见，故上诉人张金福的该上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人张金福、孙晓英、李连生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14079元，由上诉人张金福负担7040元，由上诉人孙晓英、李连生负担7039元；多收部分由本院退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 王学明
审 判 员 吴雪莹
二〇一八年四月十六日
法官助理 孙潘红
书 记 员 李双艳
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。