北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第33546号
原告北京悦祥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地5号住宅楼22层西塔楼2206号
法定代表人陈任合，负责人。
委托代理人杨月臣，北京市大都律师事务所律师。
委托代理人张雷，男，1979年4月12日出生，北京悦祥物业管理有限公司职员。
被告何礼明，男，1977年2月14日出生。
委托代理人何丹丹，女1979年2月28日出生，北京神农金康原生态茶叶有限责任公司经理。
原告北京悦祥物业管理有限公司（以下称原告）与被何礼明（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周墨独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨月臣、张雷，被告的委托代理人何丹丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司承接北京市朝阳区慈云寺1号院东区国际（慈云嘉园）小区项目的前期物业管理服务。被告系该小区5号楼3单元102号房屋（以下简称涉案房屋）业主，该房屋建筑面积134.38平方米。该小区《慈云嘉园业主临时公约》规定，按业主房屋建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业费，业主每年按入住时间支付下年度物业费。根据上述规定及涉案房屋建筑面积，被告应于每年6月17日交纳下一年度物业费4515.17元。但被告至今尚欠2012年6月17日至2015年6月16日三个年度的物业费未付。2013年10月24日我方以物业服务合同纠纷为由诉至北京市朝阳区人民法院，要求被告支付欠付的2012-2014年度物业费。庭审中因被告同意交费，我方本着对被告的信任当庭撤诉，后被告未履行承诺，没有缴纳物业费，因此导致我律师费和诉讼费的损失。故我诉至法院，要求被告支付2012年6月17日至2015年6月16日三个年度的物业服务费13545.51元，并赔偿我的律师费损失3000元，诉讼费损失25元。
被告辩称：我是涉案房屋的业主，涉案房屋是我2008年购买，2009年入住的，原告所述的我欠费情况、物业费缴费标准及房屋面积属实。我未交纳物业费的原因有三：其一、我家2011年11月8日及2012年1月21日两次被盗，在警察调查时没有从物业调出相应的录像，我的房屋又直接面对保安岗亭，我认为我的被盗证明原告没有履行物业服务合同中的安保义务，与聘用了没有物业管理资格证书的临时人员有关；其二、原告未给我提供完善的物业服务，原告在2012年、2013年没有给我提供中水的服务，也没有向我们家提供入室服务，我家管道堵了我让原告来修，原告不修，后原告因地下室漏水才来给修；其三、我们小区的物业服务公司原为上海侨乐公司，对于什么时候换成了原告我不知情。综上，我不同意交全部的物业费，对于2012年到2013年的物业管理费我不同意交纳，2013年到2014年的我同意交50%，2014到2015年的我同意交80%。
经审理查明：被告系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为134.38平方米。原告负责为涉案房屋所在的北京市朝阳区慈云嘉园小区（以下简称慈云嘉园小区）提供物业服务。
2009年6月17日，被告与侨乐物业公司签订《慈云嘉园前期物业管理服务协议》，协议约定自涉案房屋交付之日起至该小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》时止，由侨乐物业公司负责涉案房屋的物业管理服务工作，被告需按涉案房屋的建筑面积以每平方米2.8元交纳物业管理费，每次交纳费用时间为物业费到期前一个月的第一个工作日开始收取下一年度物业管理费。
2011年2月23日，三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）与侨乐物业公司签订协议书，内容为：双方于2011年2月28日终止和解除就东区国际项目（即涉案小区）所签订的《前期物业服务协议》。上述协议的附件中有授权委托书一份，载明为顺利履行双方终止协议工作，由三能达公司委托原告与侨乐物业公司办理涉案小区物业交接的相关事宜。同日，三能达公司与原告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：自2011年2月28日起至小区业主委员会与原告或其他物业管理公司签订《物业管理委托合同》生效之日止，由原告负责涉案小区的物业管理工作，物业费为每月每建筑平方米2.8元，空置房屋按每月每平方米1.5元计算。其后，侨乐物业公司与原告签订《协议书》，约定由原告受三能达公司委托办理涉案小区的物业交接手续，原告同意承担侨乐物业公司在涉案小区物业管理中截至2011年2月28日的所有债权债务。同年4月14日，原告与侨乐物业公司签订交接协议，就涉案小区的物业管理用房、相关设施以及物业资料等进行了交接。
被告曾以原告违反安全保障义务导致涉案房屋被盗为由，将原告诉至北京市朝阳区人民法院，请求原告赔偿经济损失、调整监控范围、安装防护栏并免除两年物业管理费。本院依法作出（2014）朝民初字第00371号判决，认为原告并无明显怠于履行安全保障义务的情形，虽然被告主张涉案房屋两次被盗，均未能被小区内监控设备拍摄，但此并非涉案房屋被盗的原因，即使因为没有监控影像影响到刑事案件的侦破，但这也并非破案的充分必要原因，故对于被告以此为由认为原告未尽到安全保障义务，本院不予采信，并据此认定原告已经尽到了作为小区物业管理服务企业对于小区的安全保障义务，依法驳回了被告的各项诉讼请求，判决作出后双方均未上诉，该判决已经生效。
现原告诉至本院，主张被告欠付自2012年6月17日至2015年6月16日的物业费。庭审中，被告对原告主张的欠费时间和数额表示认可，但称原告保安人员不具备物业管理资格证，未尽到安保责任导致其房屋被盗，并提供了北京市公安局接受案件回执单、民事判决书予以佐证。同时被告强调原告的安保人亦为物业管理人员，根据《物业管理条例》应当具有物业管理资格证，并提交了小区录像予以佐证。原告对于被告的主张不予认可，认为已经尽到了安保责任，并提交了保安人员及物业工作人员的资质证明予以佐证。被告同时主张原告未对其提供完善的物业服务，但就此未提交相应证据。
另，原告主张因被告在此前的物业服务合同纠纷诉讼中承诺交纳物业费，后未信守承诺导致了其产生诉讼费及律师费损失，并就此提交了《民事起诉状》、案件受理费票据及北京市大都律师事务所开具的发票予以佐证。被告对此不予认可，认为该损失与被告无关。
以上事实有双方当事人陈述、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，侨乐物业公司与被告于2009年6月17日所签订的《前期物业管理协议》系双务合同，且合法有效，侨乐物业公司享有向被告收取物业费的债权，同时亦负有提供相关物业服务的义务。2011年3月，原告从侨乐物业公司处承接涉案小区的物业管理工作，并与三能达公司签订了《前期物业管理服务协议》，由原告受让侨乐物业公司与业主之间的全部合同。虽然本案原、被告双方未签订书面物业服务合同，但原告自2011年3月起为慈云嘉园小区提供物业服务，被告亦享受了物业服务，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，故被告应当向原告交纳此后的物业费，具体数额由本院根据三能达公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》确定。
就被告主张原告安保人员未取得物业管理资格证，未尽到安保义务导致涉案房屋被盗一节，保安人员系物业服务企业雇请的维护物业管理区域内公共秩序并从事安全防范工作的人员，并非物业管理人员，原告亦举证证明了其保安人员具有保安员从业证，被告所述保安人员应具有物业管理资格证于法无据；且根据生效判决的认定，小区监控视频问题并非涉案房屋被盗的原因，也非影响刑事案件侦破的充分必要条件，原告已经尽到了安全保障义务，故对于被告的上述辩解，本院不予采信。
另就被告主张的原告未提供完善的物业服务一节，因被告未就该主张提供相应证据予以佐证，故本院不予采信。
就原告主张的因被告未履行此前诉讼中交纳物业费的承诺导致其律师费、诉讼费损失一节，因并无证据证明该损失与被告的关联性，故本院对于原告该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告何礼明于本判决生效后七日内给付原告北京悦祥物业管理有限公司二〇一二年六月十七日至二〇一五年六月十六日的物业费一万三千五百四十五元五角；
二、驳回原告北京悦祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费107元，由原告北京悦祥物业管理有限公司负担25元（已交纳），由被告何礼明负担82元（于本判决生效后七日内给付原告北京悦祥物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 周 墨
二〇一四年十月××日
书 记 员 马寰宇