广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22035号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡正明，男，1968年10月26日出生，汉族，住湖北省京山县。
委托诉讼代理人：杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市多维康食品科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区新造镇和平路xx号。
法定代表人：黄红棉，总经理。
委托诉讼代理人：叶毅，广东纵横天正律师事务所律师。
上诉人胡正明与上诉人广州市多维康食品科技有限公司（以下简称多维康公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡正明及其委托诉讼代理人杨志、上诉人多维康公司委托诉讼代理人叶毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡正明上诉请求：1.变更一审判决第二项，改判多维康公司向胡正明赔偿经济损失839588.32元；2.撤销一审判决第三项，改判多维康公司向胡正明退回保证金59400元；3.撤销一审判决第四项，改判多维康公司向胡正明退回预交的二月份租金21000元；4.一审、二审诉讼费及评估费由多维康公司负担。事实和理由：（一）一审判决划分双方当事人责任及比例失当，多维康公司应当对损失承担全部责任。1.保证租赁物及配套设施的安全性和适用性，是多维康公司的基本合同义务，并非附随义务。涉案火灾发生的根本原因在于电线短路引发，归责于租赁标的物的质量瑕疵，是多维康公司违反合同义务行为直接导致的。2.多维康公司作为出租方，消防安全为其合同义务也是法定义务，多维康公司未能履行其消防义务是损失扩大的根本原因。根据涉案《租赁合同》约定，厂房的基本消防设施由多维康公司负责。本案火灾发生源于电线短路，其厂房自身及外围的消防条件尤为重要。在案发后，虽然胡正明第一时间赶往现场，但外部消防水带破裂、水压不够，根本无法灭火。因此，厂房外的消防不符合要求是本次火灾损失扩大的根本原因，厂房内设施是否符合消防规定与此次火灾发生及损失扩大并没有因果关系。因此，即使胡正明有违反消防规定，也不应对火灾事故损失承担责任。3.一审判决认定胡正明承担责任的事实及理由错误。涉案火灾的发生及损失扩大的根本原因均在于多维康公司违反合同义务和法定的消防责任，胡正明虽有消防义务，但与该次火灾的发生及损失的扩大并没有因果关系，多维康公司应对本案损失承担全部责任。首先，胡正明没有乱拉乱接电线。其次，没有安排专人在厂房值班或负责看守不能成为胡正明对火灾承担责任的理由。多维康公司作为出租方，依据合同每月收取治安等物业费，在大院却无设置保安亭，没有尽到相应保安职责和注意义务。最后，双方签订《租赁合同》时，多维康公司明知租赁用途为木材加工厂，且双方在合同中也明确约定加盖简易厂房，这不能成为胡正明承担主要责任的理由。（二）一审判决对胡正明因火灾而受到的财产损失的价值确定不当。胡正明一审中向法庭提交了事故后的现场照片，证实了火灾现场有大量夹板、防火板及复合地板未燃尽的残留物。一审判决称没有残留物与事实不符。此外，关于展台损失，《评估结论》估价373800元。对此胡正明已提供合同、材料清单等充足的证据证明，且评估机构结合胡正明的经营特点及评估结论足以全额认定，一审判决酌定60％没有依据。此外，一审判决按百分之六十计算该部分损失金额错误，应为224280元。（三）火灾发生后，胡正明承租的厂房不复存在，多维康公司并没有提供约定的租赁物给胡正明使用，胡正明无须再承担租金及违约金。对于胡正明承租的另一部分物业即办公室二、三楼300平方米，多维康公司在一审庭审中明确承认火灾后给另一租户使用。此外，在涉案租赁物实际灭失、胡正明没有实际使用之前提下，多维康公司在反诉中直接主张支付租金没有事实依据，不应得到支持。同时，法院如未经释明直接改判赔偿租金也违反法律规定。一审判决以当事人过错程度确定租金损失赔偿金额(损失赔偿不应有违约金)，定义为损失赔偿，但在判项中却是支付租金且承担违约金，其性质为履行支付租金合同义务，性质认定相互矛盾。一审判决要求胡正明承担租金及违约金违反法律规定，应予以撤销，多维康公司应向胡正明退回其已缴付的火灾后的租金21000元。（四）本案并不符合合同约定的没收保证金的条件，一审判决确定多维康公司没收保证金有悖当事人的真实意思。此外，胡正明对事故不承担责任，即便赔偿租金损失也不构成逾期支付租金的违约责任，多维康公司更没有依据没收保证金。综上，请求二审法院依法改判。
多维康公司针对胡正明的上诉请求辩称，不同意胡正明的上诉请求，事实和理由与多维康的上诉意见一致。
多维康公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项；2.改判胡正明支付拖欠的租金606067元（从2015年3月开始，按每月租金计算至2017年7月13日止）；3.改判胡正明支付逾期未交纳租金的违约金81014元；4.一审、二审诉讼费由胡正明负担。事实和理由：（一）一审法院认定责任大小比例不合理。1.胡正明作为涉案厂房的承租人应对使用的厂房消防安全负责，在临建建筑物处堆放了大量可燃物资且乱拉乱接电线是导致电线短路发生火灾的唯一原因。虽然消防责任事故书中认定火灾是由电线短路所引起，但导致电线短路的原因有多种，其中电线线材面积短时间负荷过重是主因，特别是作为火灾事故现场着火点处的空气压缩机设备不远处的铝质花线炭化的痕迹，清楚表明连接空压机电源均是铝质电线，而出租人提供的是铜芯电线。电箱附件的电源线、现场残留及火灾现场勘验笔录的结论均未证明是铜芯导线所导致短路。铝质电线由于存在安全隐患在除了家庭用电外，基本绝迹于工业用电。着火点所处位置，不属于多维康公司所出租的房屋范围内，是属于胡正明自行搭建且未经过任何消防验收、存在重大消防安全隐患的违建房屋。多维康公司出租的房屋不属于近年的新建房屋，消防验收在房屋竣工时就已通过，消防验收是按七八十年代的规定验收的。房屋出租前需经过当地出租办现场勘验（包括消防安全检验）合格后才允许出租，并需要在租赁合同上盖章。此外，从2012年出租至火灾事故发生期间，每年均接受消防队、街道办、粮食局等单位数次安全消防检查。若存在电线老化情况，消防部门会发现并勒令停业整改，从法院调取的材料中没有看到多维康公司消防不合格需进行整改的证据。而根据消防队给胡正明的整改通知书可知胡正明确因乱拉电线接受过相关查处。因此，多维康公司承担近乎50％责任，与事实不符，与法相悖。2.多维康公司已按《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条规定，将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同从2012年至2015年2月的时间，承租方没有提出质量异议，并且一直正常使用。（二）火灾中损毁物品价值的确定，应遵循直接损失及客观、真实、科学的原则。评估单位在火灾现场勘验中未发现有查验物，且现场已无法查验的情况下，仅凭一方提供的损毁清单进行评估，是不符合科学、客观的原则。而一审法院对于无法证明其存在的加工合同的价值酌情以20%计价，多维康公司认为此举欠妥。多维康公司认为，对火灾损毁物品价值的确定，应遵循以下几个原则：1.赔偿的基础必须是直接损失；2.损坏物品必须是现场有残留物证实客观存在的；3.损毁物品的价值应结合发票或收据，再根据折旧后的价值予以确定。（三）正确认定造成租赁物火灾的是出租方还是承租方，是直接关系损害赔偿责任的核心问题。1.现有的行政处罚决定书，是仅处罚胡正明，且胡正明已提出的行政诉讼也败诉；2.火灾事故认定书以及行政处罚决定书虽然不能成为法院判定责任事故方的唯一依据，但在未能推翻事故认定书前，特别是行政处罚的相关诉讼判决已生效的前提下，火灾事故认定书及行政处罚所认定的事实，应该得到尊重和确认；3.通过法庭调查已确认的事实：第一，着火是发生在租赁合同所约定租赁厂房外的南墙外侧胡正明自行搭建的场地；第二，多维康公司的通电义务仅限涉及供给租赁厂房内使用，租赁厂房外的线路非由多维康公司提供；第三，火灾发生时，胡正明在正常经营生产；第四，行政处罚及已生效判决已确认被处罚的对象是胡正明。4.根据合同法第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合同法第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任；5.胡正明以合同法第二百三十一条抗辩，不同意交纳租金。但是该条主要的适用条件“因不归责于承租人的事由”，而火灾原因是胡正明生产经营中所致，故胡正明应承担损害赔偿责任。（四）损失的计算有偏向：1.胡正明的合同损失也计算在内，有失公允。本案在2017年7月13日由法庭主持下达成正式移交前，双方未办理过交接。胡正明直到2015年9月才提起诉讼，要求解除合同。在法院未有先行终止合同，移交场地的裁定之前，还是应以双方于2017年7月13日达成的移交场地时间为准。2.多维康公司连带的厂房（没租赁给胡正明的部分即250平方）装修费、物品费共151442元，单据已提供给一审法院，没被采纳及没有计算到财物损失范围。3.忽略多维康公司已缴交定损评估报告预交费用3000元。4.国有资产厂房的损废赔偿没计算入内，一审法院没采纳多维康公司提供的涉案业主的委托证明书。（五）租金计算日期错误。1.2017年5月30日经一审法院摇珠选定广州市多衡价格事务所出具《火灾损毁的财物价值评估结论书》，从火灾发生后火灾残留物一直保留在现场，即在此期间还使用租赁物。2.2015年2月9日火灾发生后，此场地由公安消防部门用铁皮做墙加锁、加封条及警示带围闭，一直到广州市多衡价格事务所在胡正明带领下，请示公安消防部门，由胡正明拆锁进入火灾场地，对其物件损失鉴定和火灾损失定损，直到至今，胡正明的残留物件还存在租赁物内。3.2017年7月13日一审法院最后一次开庭，经多维康公司的委托律师多次催促及追问胡正明的残留物件如何处理及清场。当天法院记录在案，胡正明同意放弃残留物处理移交给多维康公司。4.一审法院确认2015年10月30日合同解除没有依据，租金计算应该以一审法院最后开庭多维康公司及胡正明确认移交为准（即租金计算最后时间为2017年7月13日）。（六）一审法院调整违约金比例不妥。双方都确认原签订租赁合同有效，应该按合同约定的违约金标准处理，一审法院将违约金比例调低不妥。综上，请求二审法院依法改判。
胡正明针对多维康公司的上诉请求辩称，（一）涉案火灾事故发生的唯一原因是因为电线短路，但是电线短路并不是因为乱拉乱接电线造成的。2014年消防大队检查的时候，虽有电线乱拉乱接的现象，但是在2015年1月27日再次检查的时候，胡正明工厂并未发现乱拉乱接电线。多维康公司亦没有证据证明火灾事故发生时胡正明有乱接乱拉电线的行为。因此，多维康公司主张短路原因是胡正明乱拉乱接电线造成的，与事实不符。（二）导致火灾事故发生的直接原因是因为工厂外围电线造成的，根据租赁合同约定，工厂外围的消防设备应由多维康公司承担责任。番禺区消防大队虽然对胡正明作出行政处罚，但是行政处罚基于的事实是因为多维康公司没有依据租赁合同的约定做好工厂外围的消防设施、不具备消防要求所作的处罚。因此，在民事案件中，不能简单以行政处罚决定认定民事责任，相反，应在民事案件中分清火灾事故的因果关系。（三）涉案火灾事故发生的根本原因和损失扩大均是多维康公司不履行出租合同义务造成的，因此责任应由多维康公司承担。（四）涉案租赁物已经在事故中灭失，多维康公司没有自火灾事故发生之日起向胡正明提供租赁标的物，因此，胡正明作为承租方，有权利拒绝向多维康公司支付租金。其余意见与胡正明上诉意见一致。胡正明不同意多维康公司的上诉请求。
胡正明向一审法院起诉请求：1.解除胡正明、多维康公司双方于2012年3月29日签订的《租赁合同》；2.多维康公司向胡正明退回保证金59400元；3.多维康公司向胡正明退回预交的2015年2月份的租金21000元；4.多维康公司向胡正明赔偿因厂房火灾导致的损失共917055元；5.本案产生的一切诉讼费用由多维康公司承担。
多维康公司向一审法院反诉请求：1.胡正明向多维康公司支付拖欠的租金及水电费145855元（从2015年3月开始，按每月租金21005元计至租赁合同实际解除之日止，暂计至2015年9月6日止）；2.胡正明向多维康公司支付违约金131230元（从2015年3月6日开始按每日1%计至2015年9月30日。违约金的计算方法：因每月5日交付租金，所以2015年3月份的租金的违约金从2015年3月6日开始计至2015年9月30日，2015年4月份的租金的违约金从2015年4月6日计至2015年9月30日，以此类推，2015年9月份的租金的违约金从2015年9月6日计至2015年9月30日，2015年10月份之后的租金不再要求计算违约金）；3.本案诉讼费由胡正明承担。
一审法院认定事实：一、案外人广州市珠江油脂厂是涉案物业（广州市番禺区新造镇和平路xx号）的所有权人，房地产权证为：粤房地证字第××号，该房屋用地面积为壹仟伍佰伍拾壹点柒平方米，用途为仓库。2009年6月9日，广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局作出编号为番国资函[2009]66号的《对关于广州市珠江油脂厂出租物业请示的批复》，同意将广州市珠江油脂厂物业租赁给多维康公司。
二、经涉案物业的权属人广州市珠江油脂厂同意并出具《同意转租证明》，2012年3月29日，多维康公司作为“甲方（出租方）”与“乙方（承租方）”胡正明签订了《租赁合同》，主要条款如下：1、物业基本情况：甲方将坐落在番禺区新造镇和平路xx号内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，该厂房总建筑面积为1600平方米（其中简易建筑面积为1300平方米），办公室二、三楼面积为300平方米（乙方需要加盖300平方米的简易厂房需甲方指定地点）；2、租赁期、租金：租期为五年，其中2012年4月1日至2013年3月31日每月租金19800元，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金19800元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金20394元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金21005元，2016年4月1日至2017年3月31日每月租金21636元；3、保证金：乙方在签订本合同的当天向甲方支付人民币59400元作为保证金，该保证金在租赁期满、乙方不再续租、经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方；4、租金支付时间：第一个月的租金在签订合同当天支付给甲方，以后每月5日前支付当月租金；5、甲方的权利义务：租赁期内，厂房的基本消防设施由甲方负责、车间里面消防器材由乙方负责，现有厂房按原状交给乙方使用；租赁期内，甲方提供原有水/电设施和水电负荷（原用电负荷为30千瓦）给乙方使用，如乙方增加水/电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责；6、乙方的权利义务：租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视为乙方违约处理，甲方有权解除本合同、没收保证金；租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，其环保、消防要符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程应缴的费用，否则，一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关。
三、《租赁合同》签订前，胡正明、多维康公司双方已于2012年1月9日到广州市公安局番禺区分局新造派出所签署《消防安全责任书》，该责任书要求出租人、承租人承担防火安全责任并对双方的消防责任进行界定，其中出租人的责任：出租场所面积达60平方米以上的应设置2个出口并保持畅通，按照建筑面积每50平方米配置1个灭火器，室内的电线和电器设备必须按用电安全的规定设置，敷设的室内电线必须套难燃管，不得锁闭、封堵或占用疏散通道、楼梯或安全出口，不得存放易燃、易爆物品，经常性地对承租场所进行消防安全监督检查，并积极配合公安部门及街道有关部门的消防安全检查工作，发现隐患及时整改；承租人的责任：不得改变场所的使用性及结构，不得锁闭、封堵或占用疏散通道、楼梯或安全出口，不得存放易燃、易爆物品，不得乱拉、乱接电线和电器设备，必须安全用电、用火和正确使用燃气设备，严禁住人，严禁使用未经质监部门批准使用的简易电热棒、电风扇及电器设备等，用火、用电存在隐患的，要及时整改，学会使用灭火器材，懂得自我保护。
四、2012年4月6日，多维康公司出具编号为NO.0111578的《收据》，载明“兹收到胡正明交来按金[其中现金10000元，支票（编号）xxx，支票（编号）xxx]，到期凭本人结算，金额（大写）伍万玖仟肆佰元整，小写￥59400。”一审庭审中，双方确认胡正明已经缴纳至2015年1月份的水电费以及2015年2月份的租金20394元。
五、《租赁合同》签订后，胡正明对租赁物业进行装修，在涉案厂房内加建了约300平方米的简易厂房，并使用未经工商注册登记的“广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂”从事木制品加工。
六、2015年1月27日，广州市番禺区新造镇安全监督部门到胡正明经营的广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂进行安全检查并形成《新造镇安全监管检查记录表》，该记录表指出广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂存在以下问题：1、现场加工场所与厨房相隔太近；2、安全管理人员未持证上岗；3、现场安全警示标识不足；4、从业人员未健全教育培训资料；5、从业人员未按要求佩戴劳保用品。处理意见为：按上述5点要求整改。
七、2015年2月9日1时55分许，涉案厂房广州市番禺区新造镇和平路xx号的广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂发生火灾，烧毁一批原材料及设备，建筑物全部受损。
八、2015年3月16日，经番禺区公安消防大队委托，广东震华痕迹司法鉴定所出具编号为粤震司法鉴定所[2015]痕鉴字第58号的《鉴定意见书》，参照中华人民共和国国家标准《GB/T16840.1-2008电气火灾痕迹物证技术鉴定方法第1部分：宏观法》从检材中提取3个样品通过体视显微镜、视频显微镜进行观察；参照《GB16840.4-1997电气火灾原因技术鉴定方法第4部分：金相法》对样品进行金相分析，鉴定意见为：经过宏观观察与金相组织分析，判定样品1-1为短路作用形成，样品2-1、3-1为电热作用形成。
九、2015年4月8日，广州市番禺区公安消防大队出具番公消火认字[2015]第0004号的《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2015年2月9日1时55分，广州市番禺区新造镇和平路xx号的广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂发生火灾，火灾烧毁建筑一栋以及机械设备、木材、家具、空调一批，汽车两辆（车牌号码分别为：皖Ｎ×××××、粤Ａ×××××），过火面积约1087平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位：广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂的南墙外侧再往东方向距空气压缩机3米处；起火原因：广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂的南墙外侧往东方向距空气压缩机3米处的电线短路，引燃可燃物导致火灾发生。因多维康公司对该认定书存在异议，广州市公安消防局于2015年5月18日作出穗公消火复字[2015]第0004号《火灾事故认定复核决定书》的复核决定：原火灾事故认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法、起火原因认定正确，维持广州市番禺区公安消防大队作出的火灾事故认定（认定书文号：番公消火认字[2015]第0004号）。
另一审查明，火灾发生后，胡正明与广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂未再在租赁厂房进行生产经营活动。
根据当事人的申请，一审法院向广州市番禺区公安消防大队及广州市公安局番禺分局新造派出所调查取证以下证据材料:番公造（消）受案字[2015]021101号《受案登记表》、穗公消火复字[2015]第0004号《火灾事故认定复核决定书》、番公消火认字[2015]第0004号《火灾事故认定书》、《火灾现场勘验笔录》、番公（消）行罚决字[2015]63号《行政处罚决定书》、《广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂消防管理制度》、《承诺书》、《消防安全教育培训登记表》、《新造镇消防安全监督检查记录表》。其中：1.番公造（消）受案字[2015]021101号《受案登记表》的内容为：2015年2月9日2时许，广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂（地址：广州市番禺区新造镇和平路xx号，经营者：胡正明）发生火灾事故，经调查，该经营者胡正明未履行法律、法规规定的消防安全责任，产生一般火灾事故，涉嫌违反《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》第六十八条第一款、第七十一条第三款之规定，属于本单位管辖的行政案件，建议及时调查处理。2.《火灾现场勘验笔录》的主要勘察情况如下：（1）初步勘验情况：广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂全部过火，起火建筑星瓦棚顶全部倒塌，进入起火建筑，建筑内隔墙及柱，南墙（靠东面）及东墙已因救火而被推倒，现场还有很多未烧毁的木材原材料，建筑南墙靠东面星瓦铁皮变色严重，南墙门边发现一台空气压缩机，已完全过火，南墙靠北面墙体两侧堆放的木材及彩钢板完全烧毁，残留物多，且炭化严重；建筑的南墙靠西面位置存放的木材未完全烧毁，相邻的民居外墙有轻微熏黑；建筑西面位置存放的木材未完全烧毁，相邻的礼堂建筑外墙有轻微熏黑；建筑物的北面存放的木材未完全烧毁，相邻的画廊建筑外墙有轻微熏黑，窗口玻璃未有破碎；建筑东面存放的木材未完全烧毁，墙体外通道上的汽车部分被烧毁车牌号分别为：粤Ａ×××××、皖Ｎ×××××；（2）细项勘验情况：对南墙（靠东面倒塌部分）两侧的火灾残骸进行清理，墙体外侧靠门口处发现一台空气压缩机，已完全过火；残骸中发现大量的木材残骸，一直至地面，且炭化严重，底层残骸压缩机附近发现有铝质及铜质裸露电线，压缩机往北底层位置只发现有铜质电线，地面未发现流淌痕迹。对墙体内侧（北侧）残骸进行勘查，发现大量木材残留物，一直至地面，且炭化严重，未发现有电线残骸，地面未发现流淌痕迹；（3）专项勘验情况：查看空气压缩机电线，为铝质电线，电线残骸未发现熔珠。对墙体外侧（南侧）进行勘查，在往东方向距空气压缩机3米处位置，发现铜质电线残骸，断成三段，表面有熔断熔珠。3.番公（消）行罚决字[2015]63号《行政处罚决定书》的内容：现查明：2015年2月9日，由胡正明负责经营管理的广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂（地址：广州市番禺区新造镇和平路xx号，经营者：胡正明）发生火灾，胡正明未履行法律、法规规定的消防安全责任，发生火灾事故，违反了《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》第六十八条第一项的规定，以上事实有询问笔录、现场照片等证据证实，根据《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》第六十八条第一项的规定，现决定对广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂的经营者胡正明处一万元罚款。4.根据《消防安全教育培训登记表》的记载，2012年8月12日广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂组织胡正明、金云族、戴志辉、许成新进行消防理论知识、灭火器使用、消火栓使用的培训。5.2014年4月17日的《新造镇消防安全监督检查记录表》指出广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂存在以下问题：疏散通道、安全出口堵塞，电线乱拉乱接，灭火器失效，并要求做到：1.堵塞的疏散通道已责令现场整改；2.电线入槽；3.更换失效的灭火器。
一审诉讼过程中，根据胡正明的申请，并按照胡正明提供的有关相关证据材料，一审法院于2016年11月15日经摇珠方式选定广州市安衡价格事务所有限公司（价格评估资质证书编号：国J19000025）对位于涉案房屋内因火灾损毁财产在2015年2月9日的市场价值进行了评估。2017年5月30日，广州市安衡价格事务所有限公司出具穗安价（估）字[2017]111号《关于广州市番禺区新造镇和平路xx号厂房内因火灾损毁的财物价值评估结论书》，称本次评估采用成本法，通过实物勘查与市场价格调查情况收集有关资料，评估基准日为2015年2月9日，关于受损财物损失的评估情况：因客观原因，本公司评估人员无法对部分受损财物进行现场实物勘查，根据法院转来有关当事人提供的《火灾直接损失统计申报表》、《火灾现场发现补充直接损失表》、《展览制作合同》、《工程承包合同》等相关资料和当事人现场指认陈述及评估人员的现场勘查测算确认标的的受损财物项目和数量，包括：机械设备、家具、成品展柜、夹板、灯具电料等共91项，各受损财物项目及数量详见附表。部分项目在现场既没有发现烧损残余物，当事人又无法提供数量、名称规格、合同等证明材料，我司评估人员无法对此类项目作出客观的价值评估，故本次评估未含此部分项目。评估结论：广州市番禺区新造镇和平路xx号厂房内因火灾损毁财物损失价值为人民币捌拾叁万玖仟伍佰捌拾捌圆整（￥839588）。胡正明为此支付评估费用11000元。
胡正明对上述评估结果表示：第一，评估报告没有涵盖胡正明的全部损失；第二，评估报告的报价偏低；第三，评估报告里有残留物的物品，该损失当然应该认定，对于现场无法查验的，并不代表现场没有，只是无法查验，胡正明对于该情况提供了相应的书面凭证，该损失也应当认定；第四，对于现场没有残留物的，当事人没有提供名称、规格等材料的物品，该报告也没有包含这些数据。但是，胡正明同意将本报告所评估的损失作为胡正明的实际损失。
多维康公司对上述评估结果表示：评估结论里明确说明由于火灾现场已经是没办法找到相对应的残留物的前提下，评估机构根据胡正明申请提出的物品清单所作出的评估结论，因此我方恳请法院注意，实际上现场是否有清单上所列的物品；另外，胡正明提出与他人签订的加工合同，但是火灾现场没有任何实物以及残留物的情况下，如何确定合同标的物的存在，如何确定实际损失的大小，我方只认可评估报告中现场有残留物的评估结论。
一审诉讼过程中，多维康公司申请对厂房损失进行评估，因多维康公司并非涉案厂房的所有权人，而是由多维康公司承租后转租给胡正明，涉案厂房的所有权人广州市珠江油脂厂也未出具相关的授权文件，经一审法院释明后，多维康公司在本案中不再主张厂房的损失，并撤回鉴定的申请。
一审法院认为，胡正明与多维康公司签订的《租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，且已经过业主方的同意，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。本案的争议焦点为：一、对于胡正明因火灾造成的财产损失，出租人多维康公司与承租人胡正明应否承担赔偿责任及如何承担赔偿责任；二、胡正明与多维康公司签订的《租赁合同》是否解除、何时解除及其法律后果。
关于争议焦点一，对于胡正明因火灾造成的财产损失，出租人多维康公司与承租人胡正明应否承担赔偿责任及如何承担赔偿责任的问题。
《中华人民共和国消防法》第五十一条规定：“公安机关消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查火灾原因，统计火灾损失。火灾扑灭后，发生火灾的单位和相关人员应当按照公安机关消防机构的要求保护现场，接受事故调查，如实提供与火灾有关的情况。公安机关消防机构根据火灾现场勘验、调查情况和有关的检验、鉴定意见，及时制作火灾事故认定书，作为处理火灾事故的证据。”根据此规定，公安机关消防机构是调查火灾原因、统计火灾损失的法定机关。涉案事故发生后，公安机关消防机构根据调查、勘验等情况已作出《火灾事故认定书》，该《火灾事故认定书》历经复核程序予以维持，应作为认定火灾原因的依据。
《中华人民共和国消防法》第二十三条第三款规定，存储可燃物资仓库的管理，必须执行消防技术标准和管理规定。胡正明作为涉案厂房的承租人，应对其使用的厂房的消防安全负责。本案中，胡正明在未取得任何建设审批手续的情况下建设临时性建筑，并将租赁厂房作为木制品加工厂使用，用于存储木材等可燃物资，则其应当对木材储存的条件特别是消防要求有一定的了解，而木材属于丙类生产类别，耐火等级必须达到三级以上。在胡正明承租厂房时，应当清楚涉案厂房并不能满足其存放大量木材的条件和消防要求，应注意到租赁厂房存在消防隐患，建立有效的安全制度和防火措施，但胡正明无视消防隐患的存在，也未安排专人在厂房内值守或负责看管，且存在通道与消防出口堵塞、乱拉乱接电线、灭火器失效等重大消防隐患，明显未尽到安全管理职责和必要的注意义务，该义务系租赁合同对承租人胡正明所附随的法定义务，胡正明因未履行该法定义务，存在违约行为，对损害的发生存在过错。因涉案厂房堆放的可燃物较多，造成火势迅速蔓延，致承租厂房受损严重，一审法院根据胡正明未履行法定附随义务而导致违约程度的大小，认定胡正明疏于保管厂房、忽视火灾隐患是造成火灾的主要原因，应对其财产损失承担主要责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国消防法》第十六条规定“机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：……（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；……”在本案中，胡正明、多维康公司在《租赁合同》中明确约定“租赁期内，厂房的基本消防设施由甲方（多维康公司）负责、车间里面消防器材由乙方（胡正明）负责，现有厂房按原状交给乙方（胡正明）使用”。因此，多维康公司作为出租人理应向承租人提供满足仓储条件、消防设施齐全的厂房，并负有保证租赁标的物没有明显的安全隐患且符合约定用途的义务。本案火灾是由于广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂的南墙外侧往东方向距空气压缩机3米处的电线短路，引燃可燃物导致火灾发生，但如涉案厂房存在基本的火源探测、灭火设施，通常亦不会构成大面积烧毁厂房的结果，多维康公司显然未能履行满足该项安保义务的基本措施。多维康公司作为出租人，对电气线路等厂房附属设施亦未尽到日常维护、修缮的义务；而在承租人存在消防设施不符合标准、乱拉乱接电线等行为时，多维康公司作为出租人亦未及时督促其整改，可见，多维康公司也存在违反租赁合同所附随的法定义务和约定的消防义务，一审法院根据多维康公司未履行法定附随义务和合同约定的消防义务而导致违约的程度大小，认定多维康公司的违约行为是造成火灾的次要原因，应对胡正明财产损失承担次要责任。比较而言，承租人胡正明的违约行为是造成损失的主要原因。在现有证据条件下，一审法院认为，承租人胡正明未履行法定义务对火灾形成占有55%的原因力相对合理，出租人多维康公司应承担损失的45%。
关于胡正明主张的损失价值，一审法院依胡正明的申请委托广州市安衡价格事务所有限公司作出《评估结论书》，该结论书认定涉案厂房因火灾损毁的财物损失价值为人民币839588元。胡正明主张该评估结论并没有涵盖其全部损失，而多维康公司则表示只认可评估结论中现场有残留物的部分。在核对胡正明提供的用以进行评估的证据材料中，其中手提电锯、电冰箱、冲击钻、曲线机、饮水机、拉花机、灭火器、马达、雕刻机、打磨机、水电砖、锂电批、气钉枪、修边机、其他小工具（灰铲、铁皮剪、套筒、美码枪、水平尺、联轴器、搅拌机等）、15厘夹板、12厘阻燃夹板、9厘夹板、4厘夹板、防火板、60*60复合地板、20*120复合地板、PVC板、亚克力材料，因现场没有残存物而无法查验、仅靠当事人指认存放地点，前述证据材料的真实性存疑，参照价格评估表中的价格，本应扣除此上述所涉货值122222.02元。但考虑到火灾致使胡正明财物损毁，胡正明难以举证的特殊性，同时，一审法院根据胡正明已举证的证明程度，酌情按上述所涉货值的20%计算该部分损失，即24444.4元计算，故实际扣除此部分价值为97777.62元。此外，针对胡正明主张的2015年三月合约单已做好的展台的损失问题，因现场没有残存物而无法查验，当事人指认存放地点并提供相应的制作合同和图纸，其中大部分合同约定的布展时间为2015年3月份，虽胡正明未能提交证据证明其制作的具体进展程度，一审法院根据胡正明已提供的证据认为该部分财物在火灾损毁的可能性较大，因此一审法院参照价格评估表中的价格，酌定按照60%计算该部分损失，即应扣除上述所涉展台价值149520元。因此，《价值评估结论书》中确定的评估物品在价格评估基准日2015年2月9日的总值为人民币592290.38元。
综上所述，胡正明应自行承担55%的责任，即人民币325759.71元；多维康公司应承担45%的责任，即人民币266530.67元。
关于争议焦点二，胡正明与多维康公司签订的《租赁合同》是否解除及其法律后果的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”依照上述法律规定，在法定的情形下，法律赋予承租人解除合同的权利。但合同解除权作为形成权，必须以解除权人积极行使方能产生终止合同双方权利义务的法律后果。本案中，胡正明主张其曾以口头方式告知多维康公司将租赁物退还，但其并未提供相应的证据，应承担法律上的不利后果。庭审中，双方当事人均同意解除合同，一审法院予以确认。鉴于多维康公司在答辩时明确表示同意解除本案租赁合同，根据本案的实际情况，一审法院认为将胡正明提起诉讼的日期即2015年10月30日作为合同解除日较为合理，故一审法院确认双方于2012年3月29日签订《租赁合同》于本案起诉之日即2015年10月30日解除。
至于涉案租赁合同解除的法律后果问题。主要有三，其一是关于保证金59400元的问题。虽然本案系胡正明和多维康公司共同违约所致租赁物灭失，合同无法继续履行，但根据租赁合同第八条第2点约定，租赁期内，胡正明未按本合同规定履行责任造成违约，多维康公司有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收胡正明拖欠款项及滞纳金。因此多维康公司有权没收胡正明缴纳的保证金59400元。因双方在租赁合同中对多维康公司违约是否需要退回保证金并未作约定，故对于胡正明主张退回保证金的诉求，一审法院不予支持。
其二是关于多维康公司主张的租金损失问题。本案中，合同标的物已于2015年2月9日损毁，火灾发生后涉案厂房存在重大的安全隐患，且庭审中多维康公司确认在火灾发生后用铁皮网将涉案厂房围蔽至今，期间承租方胡正明不可能也未实际使用租赁物，但由于胡正明对于租赁物的灭失存在过错，故一审法院酌定胡正明应按每月租金55%的标准向多维康公司支付租金，其中2015年2月10日至2015年3月每月租金为11216.7元，自2015年4月至合同解除之日即2015年10月30日每月租金为11552.75元。鉴于双方确认胡正明已预缴2015年2月份的租金20394元，一审法院确认胡正明应当缴纳2015年2月1日至2月9日的租金6555.21元（20394元×9天÷28天）、2015年2月10日至28日的租金7611.33元（11216.7元×19天÷28天）、2015年3月份的租金11216.7元、2015年4月份至2015年10月份的租金80869.25元，因此，胡正明应向多维康公司支付2015年2月10日至2015年10月30日的租金为99697.28元，扣除胡正明在2015年2月多缴纳的租金13838.79元（20394-6555.21），因此，胡正明还应向多维康公司支付85858.49元。由此，对于胡正明主张退回其交纳的2015年2月份租金21000元的诉求，一审法院不予支持。
其三是关于多维康公司主张胡正明逾期交纳租金产生的违约金问题。双方在合同中明确“租赁期内，乙方（胡正明）逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视为乙方（胡正明）违约处理，甲方（多维康公司）有权解除本合同、没收保证金”，虽然涉案租赁合同文本中采用了滞纳金一词，但从合同内容及签订合同双方实际意思表示来看，该滞纳金实际上是为保障多维康公司收取租金而对逾期履行义务的承租人作出的惩罚性约定，故该滞纳金应理解为违约金。双方关于滞纳金的约定合法有效，但约定按所欠租金每日1%的标准计算逾期交纳租金违约金标准过高，一审法院调整为按每日1‰的标准计算违约金。根据前述胡正明所欠租金情况及多维康公司关于违约金计算期限的主张，胡正明应当向多维康公司支付2015年3月至2015年9月份的逾期交租违约金，违约金的计算方法：自2015年3月至2015年9月止，以每月所欠租金数本金，按每日1‰的标准自每月6日起分别计算至2015年9月30日止，具体计算如下：1、2015年3月欠租为4989.24元（实际欠租11216.70元，扣除胡正明多交的2015年2月份租金后为4989.24元），违约金为1042.75元（4989.24元x209天x1‰）;2、2015年4月欠租为11552.75元，违约金为2056.39元（11552.75元x178天x1‰），以此类推，5月至9月的违约金分别为1709.81元、1351.67元、1005.09元、646.95元、288.82元，以上共计8101.48元。
关于多维康公司主张的水电费，多维康公司并未提供相应的证据予以证明，一审法院不予采信。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国消防法》第十六条、第二十三条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年8月20日作出判决：一、胡正明与多维康公司于2012年3月29日签订的《租赁合同》于2015年10月30日解除；二、多维康公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡正明赔偿经济损失266530.67元；三、多维康公司无需向胡正明返还保证金59400元；四、胡正明应于本判决发生法律效力之日起十日内向多维康公司支付租金85858.49元及违约金8101.48元；五、驳回胡正明的其余诉讼请求；六、驳回多维康公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13875元与反诉受理费5720元，由胡正明负担12073元，多维康公司负担7522元；评估费11000元，由胡正明负担6050元，多维康公司负担4950元。
二审期间，多维康公司提交了一份由胡正明2013年10月4日签收的关于及时清理通道杂物的通知，拟证明在使用涉案租赁厂房期间，胡正明任意堆放杂物，导致存在不安全因素。出租人检查要求承租人胡正明及时清理杂物，消除火灾安全隐患。经质证，胡正明的意见为：首先，该证据不属于新证据，其形成于案发前，但是多维康公司一审并未提交。其次，从证据内容来看，时间是2013年10月4日，距离火灾事故发生将近两年，现场已经发生重大变化。在2015年新造镇的安全检查记录没有发现堆放杂物的情况，由此说明胡正明没有在现场有乱堆乱放情况。该份证据是火灾发生前两年的事情，而且针对不是胡正明一家的，有七八家租户，当时通知要租户把过道杂物清理一下。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明，多维康公司营业执照范围：食品科学技术研究服务；食品添加剂批发；散装食品批发；散装食品零售；（依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
胡正明一审针对多维康公司的反诉答辩称：“第一，事故发生后，双方签订的租赁合同的租赁标的物已经在2015年2月9日灭失，根据《合同法》的规定，租赁物已经灭失，合同已经终止；第二，由于标的物已经灭失，原、被告签订的合同目的已经无法实现，原告在发生事故之后，已经口头明确向被告提出清场、交还租赁物、清除残留物，但是遭到被告的拒绝。实际上，被告在火灾发生之后，已经将涉案的租赁物部分没有损失的物业另行租赁给第三人，所以事故发生之后被告已经实际上收回了涉案租赁物。”
一审法院2017年7月13日的开庭笔录第10页多维康公司有以下陈述：“第一，关于受损厂房退回的问题，原告从未向我方口头提过。第二，关于未受损厂房的问题，在火灾发生之后，另外一个承租人叫胡勇，由于受到本次火灾的影响，导致他用电以及生活方面都带来一定影响，在此情况下，被告免费将自己的办公楼提供给胡勇免费使用。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据胡正明、多维康公司的上诉及各自的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：一、如何界定双方当事人在涉案租赁物发生火灾事故中的责任；二、胡正明要求多维康公司赔偿839588.32元损失依据是否充分；三、多维康公司要求胡正明支付涉案租赁物火灾后的租金是否应予支持；四、胡正明要求多维康公司退回其交纳的59400元保证金依据是否充分。
关于第一个争议焦点问题，（一）关于多维康公司对于火灾是否应承担责任的问题。关于涉案租赁物火灾事故的认定，根据2015年4月8日广州市番禺区公安消防大队出具番公消火认字[2015]第0004号的《火灾事故认定书》对起火原因的调查来看，起火的地点及原因为：“广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂的南墙外侧再往东方向距空气压缩机3米处。起火的原因为，广州市番禺区新造镇卡迪斯木制品加工厂的南墙外侧往东方向距空气压缩机3米处的电线短路，引燃可燃物导致火灾发生。”虽然多维康公司对该认定书所认定的事实不服，向广州市公安消防局申请复议，但从复议的结果来看，该局以（2015）第0004号《火灾事故认定复核决定书》，维持了广州市番禺区公安消防大队作出的上述火灾事故认定。因此，多维康公司上诉称是由于胡正明自身原因导致了火灾的发生缺乏依据。多维康公司作为一个经营食品的企业，并不具备经营租赁厂房的资格。多维康公司在未取得相应的租赁经营资格的情况下，擅自扩大经营范围，出租经营性厂房，且对电气线路等厂房附属设施也未尽到日常维护、修缮的义务。多维康公司对于火灾的发生，存在过错。（二）关于胡正明是否应在火灾事故中承责的问题。根据广州市番禺区公安局出具的番公（消）行罚决字[2015]63号《行政处罚决定书》查明的：“2015年2月9日，由胡正明负责经营管理的广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂（地址：广州市番禺区新造镇和平路xx号，经营者：胡正明）发生火灾，胡正明未履行法律、法规规定的消防安全责任，发生火灾事故，违反了《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》第六十八条第一项的规定，以上事实有询问笔录、现场照片等证据证实，根据《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》第六十八条第一项的规定，现决定对广州市番禺区新造卡迪斯木制品加工厂的经营者胡正明处一万元罚款。”的内容来看，胡正明作为承租人即涉案场地使用人，没有履行相应的管理职责，违反了法律法规的规定，因此被管理机关予以处罚。由上述广州市番禺区公安局的处罚决定书来看，胡正明在火灾中负有责任，并非如其上诉所称，没有责任。因此，本院对于胡正明上诉称其在火灾事故中无责任，本院不予采纳。综上所述，胡正明、多维康公司对于火灾的发生及损失的扩大均负有责任，一审法院根据查明的事实认定胡正明对此应承担55%的责任，多维康公司对此应承担45%的责任，公平合理，处理适当，本院认同一审法院对此所作的分析论证，理由不再赘述。
关于第二个争议焦点问题，关于胡正明主张的损失价值。根据《评估结论书》来看，该结论书认定涉案厂房因火灾损毁的财物损失价值为人民币839588元。胡正明主张该评估结论并没有涵盖其全部损失，而多维康公司则表示只认可评估结论中现场有残留物的部分。对此，本院认为，胡正明在涉案厂房经营的是木制品生意，存放的也是原材料及木制品，因此在火灾之后对于已经烧毁的存放物进行价值判断确实存在障碍。在此情况下，一审法院根据《评估结论书》及该结论对应的凭证，客观分析论证，并最终认定依据《评估结论书》中确定的评估物品在价格评估基准日2015年2月9日的总值为人民币592290.38元，并认定由胡正明应自行承担55%的责任即人民币325759.71元；多维康公司应承担45%的责任即人民币266530.67元，处理适当，且公平合理，故本院予以维持。至于多维康公司主张其没有租赁给胡正明部分厂房的装修及物品等损失问题，一审时多维康公司并未对此提起反诉。多维康公司如已预交了评估费，则可向一审法院申请退回。
关于第三个争议焦点问题，关于多维康公司要求胡正明支付涉案租赁物火灾后的租金是否应予支持的问题。首先，关于2015年2月的租金数额的认定，本院同意一审的认定，理由在此不再赘述。其次，关于如何认定涉案《租赁合同》的解除时间及3月份之后租金的计付问题。胡正明上诉称火灾后多维康公司并没有提供约定的租赁物给胡正明使用，故根据合同法第二百三十一条规定，胡正明无须支付租金。而多维康公司则认为胡正明应全额支付租金。对此，本院认为，虽然多维康公司对于胡正明主张其在火灾发生后已向多维康公司提出解除涉案租赁合同，并清理场地交回租赁物不予确认，但确认其在火灾发生后已将租赁合同中包含的办公楼交给了案外人。因为在双方签订的《租赁合同》中多维康公司系将厂房和办公楼作为一个整体出租给了胡正明，因此多维康公司将办公楼交付给案外人胡勇使用的行为可视为其作为出租人不再履行《租赁合同》。第三，如前所述，胡正明、多维康公司对于火灾的发生均有责任。火灾发生后，涉案厂房部分已经毁损不能使用属于客观事实。在此情况下，多维康公司作为出租人，在胡正明拒绝再支付2015年3月份之后租金的情况下，其理应依照合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，及时采取止损措施，以防止损失的扩大，但诉讼中多维康公司没有提供证据证明其为此都具体采取了哪些措施。第四，胡正明主张在涉案租赁物发生火灾后其已向多维康公司提出解除涉案的《租赁合同》，而多','2018-09-30
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第十五条 承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
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