江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终8072号
上诉人（原审被告）:宗为江，男，1977年12月23日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
上诉人（原审被告）:王春荣，女，1976年3月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：朱唐盛，江苏剑桥人律师事务所律师（代理上列二上诉人）。
被上诉人（原审原告）:朱亮贤，男，1987年3月22日出生，汉族，住江西省贵溪市。
上诉人宗为江、王春荣因与被上诉人朱亮贤房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宗为江、王春荣上诉请求：1、请求撤销苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初1142号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在《房屋买卖合同》签订前，讼争房屋已被查封，签订合同后也因开发商原因造成不能办证，上诉人并未怠于履行。原审片面理解了录音内容，录音只能证明交易不能履行的主要原因是诉争房屋产证因开发商原因不能办理。原审认为不能办证的过错在于上诉人，违反了合同第八条第二款的规定。
被上诉人朱亮贤在诉讼中书面答辩称：涉案房屋被查封前，上诉人有充分的时间办理产证。涉案房屋买卖合同不能履行的主要原因是上诉人要求涨价才同意继续交易，对此有录音可以证明。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。
原审原告朱亮贤向一审法院起诉请求：1、确认解除朱亮贤与宗为江之间的房屋买卖居间合同；2、宗为江、王春荣返还购房定金5万元；3、宗为江、王春荣支付朱亮贤因本次购房造成的实际损失（根据鉴定结论价格96.4万元减去双方签订买卖合同时的价格64.8万元，实际损失为31.6万元）；4、宗为江、王春荣承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：宗为江与吴江市永信房地产开发有限公司曾签订有商品房买卖合同（签约时间未注明）一份，约定由宗为江购买吴江市永信房地产开发有限公司开发的咏信·水城名邸1幢1003室房屋一套，价格为389920元，出卖人于2012年9月30日将房屋交付买受人。2016年8月28日，宗为江为甲方与朱亮贤为乙方（丙方为居间方）签订房屋买卖（居间）合同，约定宗为江将上述购买的房产以648000元价格出卖给朱亮贤，关于付款约定：乙方于2016年8月28日交付定金50000元，甲方承诺该房产证于2016年11月30日前拿到手，甲方产证到位后，乙方即刻支付甲方首付款150000元整，剩余尾款448000元采用银行按揭贷款方式支付给甲方。甲、乙双方须在2016年12月30日之前提供相应原合法的过户证件。违约责任约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付约定价格5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。其他事宜约定：1、甲、乙双方约定，甲方拿到产证后，乙方在15日内筹备首付款；2、如因开发商问题，甲方产证在规定时间未能办理出来，甲、乙、丙三方核实后，无异议，三方互不追究违约责任，甲方收到乙方的定金全额退还；3、如因甲方个人问题，不去办理产证，作违约处理。
2016年8月29日，朱亮贤通过其妻向宗为江转付50000元。2016年12月3日，朱亮贤之妻与宗为江就该房屋买卖问题通过电话沟通，宗为江称因房产开发商原因尚未办理好房产证，并明确表示涨价至80万元就同意将房屋出卖。2017年1月9日，朱亮贤以宗为江明确表示不愿意按照原价出售房屋，要求按照80万元的价格购买，严重违约为由，解除2016年8月28日，宗为江与朱亮贤签订的房屋买卖（居间）合同。次日，宗为江收到该通知。
2013年6月24日，宗为江向本院起诉，要求吴江市永信房地产开发有限公司支付逾期交房违约金，后经苏州市吴江区人民法院调解，双方于2013年6月24日达成调解协议，该协议第三条约定，宗为江于2013年7月1日前向该吴江市永信房地产开发有限公司提供办理房地产权属证书所需的全部资料，吴江市永信房地产开发有限公司承诺代宗为江办理房地产权属证书（包括房屋所有权证、土地使用权证），并于2013年12月31日前将上述证书原件交付宗为江。上述约定办证期限到期后，宗为江未申请法院强制执行。2016年7月12日，上述宗为江从吴江市永信房地产开发有限公司购买的房产因吴江市永信房地产开发有限公司拖欠水电安装工程款被查封。
宗为江与王春荣于2010年9月20日登记结婚。
一审诉讼过程中，朱亮贤申请评估确认涉案房屋现有价格，一审法院依法委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所对水城名邸1幢1003室住宅用房房地产市场价值进行评估，2017年5月2日，该资产评估事务所出具估价报告，确定2017年3月9日该房地产市场估价评估总值取整为96.40万元，朱亮贤为此支付评估费10500元。
以上事实，有商品房买卖合同复印件、房屋买卖（居间）合同、银行交易凭证、电话录音及文字整理、评估报告以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为，朱亮贤与宗为江之间成立合法有效的买卖合同关系，双方应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。双方在签订合同之时，宗为江承诺在2016年11月30日前拿到涉案房屋的房产证，并约定在该日前向中介提供相关证件办理过户，但在逾期之后，宗为江并未提供相应房产证件配合办理过户手续，却明确表示需涨价方才同意继续交易，明显违背诚实、信用的这一最基本的合同原则，理应承担违约责任。宗为江辩称由于房产开发商原因才没有办理出房产证进而没有与原告朱亮贤办理过户，首先，宗为江、王春荣未提供相应证据证明未办理房屋产权证书之责任在该房产的开发商；其次，宗为江在房产开发商逾期交房之后，通过诉讼方式确认了由房产开发商代宗为江办理房地产权属证书（包括房屋所有权证、土地使用权证），并确认于2013年12月31日前将上述证书原件交付宗为江。在房产开发商逾期仍未交付房地产权属证书之后，至宗为江向朱亮贤承诺拿到房产证的2016年11月30日近三年时间，宗为江未就与房产开发商之间的调解书申请强制执行，怠于办理房地产权属证书；其三，宗为江在逾期后，明确表示需加价方才出售涉案房产，拒绝履行与原告朱亮贤之间的合同。因此对该辩称本院不予采信。宗为江明确表示不再履行出卖义务，且迟延履行主要债务，致使出卖房屋被另案查封，无法履行双方之间的房屋买卖合同，因此，朱亮贤于2017年1月9日提出解除与宗为江签订的房屋买卖（居间）合同，符合法律规定，本院确认双方签订的房屋买卖（居间）合同于2017年1月10日除。合同解除后，朱亮贤向宗为江支付的5万元定金，宗为江、王春荣应予以返还。宗为江违约致使朱亮贤遭受可得利益之损失，宗为江应予赔偿，该可得利益本院依据评估报告与双方签订合同时价格差确认为31.6万元（96.40万元-64.8万元），朱亮贤为确定其可得利益损失支付的评估费用，亦应由宗为江承担。双方之间房屋买卖合同解除，朱亮贤因未按原价够得房屋造成可得利益损失，对于宗为江而言，系获得该利益。造成朱亮贤利益的损失与宗为江该利益的获得，发生在宗为江、王春荣婚姻存续期间，根据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以一个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故王春荣依法应当对宗为江上述债务承担共同返还、赔偿责任。遂判决：一、原告朱亮贤与被告宗为江于2016年8月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年1月10日解除。二、被告宗为江、王春荣于本判决生效后十日内返还原告朱亮贤定金5万元，赔偿损失31.6万元，支付评估费1.05万元，共计37.65万元。案件受理费6947元，由被告宗为江、王春荣负担。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，宗为江与朱亮贤签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，双方签订合同后，宗为江并未按照合同约定积极办理涉案房屋产权证书（根据宗为江在诉讼中的陈述，其直至本案诉讼才得知涉案房屋被查封），而是在与朱亮贤沟通中提出了涨价的要求，存在不愿继续按原合同履行的主观故意。由于宗为江迟延履行办证义务，致使涉案房屋被另案查封，客观上又给双方之间房屋买卖合同的及时履行造成了障碍。宗为江的行为已构成违约，朱亮贤据此要求解除双方的房屋买卖合同，返还已付款并赔偿损失的请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。宗为江、王春荣的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6947元，由上诉人宗为江、王春荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 雄
审判员 曾雪蓉
审判员 黄文杰
二〇一七年十一月二十三日
书记员 杨颖颖