浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民再字第77号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杭州德××拍
卖有限公司。住所地：杭州市清泰街××雪峰××室。
法定代表人：陈×。
再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杭州和晟
××有限公司。住所地：杭州市××路××－93。
法定代表人：林××。
委托代理人：王××。
委托代理人：谢甲。
杭州和晟××有限公司（以下简称和××公司）诉杭州
德××拍卖有限公司（以下简称德信××）拍卖合同纠纷一案
，杭州市下城区人民法院于2006年11月6日作出（2006）下民
二初字第578号民事判决。宣判后，德信××不服，提出上诉
。杭州市中级人民法院于2007年1月5日作出（2006）杭民二终
字第1254号民事判决，已经发生法律效力。德信××仍不服，
向本院申请再审。本院经审查，认为德信××的申请符合《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项
的规定，于2008年10月30日作出（2008）浙民申字第868号民
事裁定，本案由本院提审。本院于2008年12月2日立案受理再
审后，依法组成合议庭，于2009年2月5日公开开庭进行了审理
。再审申请人德信××的法定代表人陈×，再审被申请人和××公司的委托代理人王××、谢甲，到庭参加诉讼。本案现已
审理终结。
一审法院经审理认定：2004年5月，德信××受中国东方
资产管理公某上海办事处的委托，拍卖位于杭州市××区××
路××号的房产及土地使用权。德信××在向杭州市国土资源
局申请并获同意后，即委托浙江健龙不动产评估有限责任公某
（以下简称健龙公某）对该房地产进行评估。健龙公某出具的
浙健龙（2004）土估字第0622号《土地使用权价格评估报告》
认定该拍卖房地产的土地面积5919平方米，土地性质为划拨土
地，用途为工业用地，评估价值为186.71万元。和××公司向
德信××交纳了25万元保证金，取得竞买人资格，于2004年7
月13日参加了德信××在杭州市国土资源局举行的拍卖会，最
终以370万元的价款拍得，并签署了成某某认书。但和××公
司在拍卖后得知，德信××土地评估报告评定的土地用途有误
，该土地的实际用途为经营性仓储，即属于综合用地。其后，
和××公司多次向杭州市国土资源局了解和核实该宗土地的用
途，均被明确告知该土地用途属于综合用地类的经营性仓储用
地。2006年8月8日，和××公司以德信××未能按照拍卖合同
约定交付与其信息披露一致的拍卖标的，已构成根本性违约，
致使合同目的不能实现为由，向杭州市下城区人民法院提起诉
讼，请求判令：一、解除和××公司与德信××之间的成某某
认书；二、德信××返还和××公司拍卖保证金25万元及利息
38325元（自2004年8月10日起计算至2006年8月10日，共计730
天，参照每日逾期支付万分之二点一计算）。应和××公司申请，一审法院向杭州市国土资源局调查取证。2006年9月20日
，杭州市国土资源局以“杭土资籍（2006）8号”复函明确该
地块土地用途为综合（仓储）用地。
德信××在一审中答辩称：一、和××公司诉称拍卖标
的与披露信息不一致没有事实和法律依据。德信××拍卖的是
经杭州市国土资源局杭土资价（2004）30号文件界定为工业用
地的房地产权利，和××公司最终以370万元成交竞买的也是
土地用途为工业用地的同一标的。二、和××公司拒不履行付
款义务的抗辩理由不成立。依据合同约定，和××公司负有向
德信××先履行支付全额拍卖成交款及佣金的义务，否则，其
所交纳的25万元定金不予返还。既然和××公司没有按约向德
信××履行付款义务并经催讨后至今未支付，其已属根本违约
，德信××有权拒绝履行交付义务。三、杭州市国土资源局杭
土资籍（2006）8号复函与本案没有关联性，不具有证据效力
。杭土资价（2004）30号文件发文于2004年6月23日，确定的
是拍卖标的当时的状况，该文件明确该块地为工业用地。按照
“不溯及既往”的原则，杭土资籍（2006）8号复函对本案不
具有约束某。请求驳回德信××的起诉。
一审法院审理认为：德信××是具有拍卖资格的公某，
其受委托，在取得杭州市国土资源局的批准，并委托有资质的
评估机构对土地进行评估后，依法拍卖位于杭州市××区××
路××号的房产及土地使用权。和××公司在缴纳保证金取得
竞买人资格后，依法参与竞拍并最终拍得该房地产。德信××
与和××公司签订的成某某认书系双某当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应认定有效。由于该
房地产的土地用途实际为综合用地，在拍卖之后，德信××不
可能交付在拍卖公告、土地使用权价格评估报告、特别声明等
都明确表示土地用途为工业用地的房地产，已构成根本违约。
和××公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定
要求解除合同并返还保证金，应予支持。根据法律的相关规定
，当事人主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方
时解除。和××公司未通知德信××要求解除合同，故其要求
德信××支付保证金利息于法无据，不予支持。一审法院依照
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第
九十六条第一款和第九十七条之规定，于2006年11月6日作出
判决：一、解除和××公司与德信××之间的成某某认书；二
、德信××于判决生效后十日内返还和××公司拍卖保证金25
万元；三、驳回和××公司的其他诉讼请求。一审案件受理费
6835元，由德信××负担5926元，和××公司负担909元。
德信××不服杭州市下城区人民法院上述民事判决，向
杭州市中级人民法院提起上诉称：一、一审适用简某某序审理
本案，程序违法，严重侵害德信××的合法权益。根据有关法
律规定，只有事实清楚、权某某务关系明确、争议不大的简单
案件才能适用简某某序进行独任审理。然而，本案一是事实不
清，对于涉案土地的用途究竟是综合用地还是工业用地，是按
杭土资籍（2006）8号复函还是按照杭土资价（2004）30号文
件来认定该地的用途，双某存在不同的理解和主张。二是权某
某务关系不明确，本案是由德信××还是和××公司享有合同解除的权利，是德信××还是和××公司不履行合同义务，双
某观点根本对立。三是本案争议较大，究竟应由谁来承担不履
行合同义务的责任，双某存在分歧。四是杭土资籍（2006）8
号复函是一审独任法官于庭审时当庭出示，德信××即表示反
对，因为，杭州市国土资源局于2005年4月19日以杭土资用简
某（2005）第36号简某单某某德信××，再次明确本案拍卖标
的土地使用权性质为工业用地，并将杭土资价（2004）30号文
件的有效期延期至2005年5月30日。德信××要求出示这份证
据，但遭拒绝，剥夺了德信××举证质证的权利。二、一审判
决认定事实错误，导致德信××的合法权益得不到有效维护。
1.一审判决承认杭土资籍（2006）8号复函的法律效力，否认
杭土资价（2004）30号文件的法律效力，将涉案土地的用途认
定为综合用地，无法律依据。2.一审判决关某某同解除问题的
认定也违法。拍卖成某某认书第三条和特别规定第7条已明确
约定解除合同的条件。拍卖合同约定的解除条件早已具备，拍
卖合同也早已经解除。3.一审判决在房地产实物和房地产财产
权利的认定上存在偷换概念的情形。德信××在拍卖成某某认
书中明确告知和××公司，本次拍卖的标的是杭州市××区×
×路××号的5919平方米房地产财产权利，而不是拍卖土地使
用权及房产。况且，和××公司在实地考察时，明知该房产地
仍处于租赁状态，不可能向和××公司交付房产。三、关于拍
卖合同的风险问题。和××公司在整个拍卖过程中全面掌握和
知晓拍卖资料，也愿意接受和承担相关风险。德信××已充分
履行了告知义务，在整个拍卖过程中不存在欺诈和隐瞒事实真相的行为。在拍卖合同成立后，正是因为和××公司不履行付
款的义务，才导致拍卖合同被解除，德信××行使合同解除权
的行为也要受法律保护。请求撤销原判，驳回和××公司的诉
讼请求。
和××公司在二审中答辩称：一、一审审理程序合法。
案件是否适用简某某序审理，应由受理法院决定。二、一审判
决认定事实清楚。1.和××公司起诉时申请法院向杭州市国土
资源局调查取证，要求确认争议地块的土地用途。杭州市国土
资源局经过审慎讨论后向一审法院出具（2006）8号复函，该
文件确认了争议地块的土地用途为综合（仓储）用地。该文件
对本案具有直接关联性和证明效力，一审法院作为定案的证据
正确。2.和××公司拒绝支付拍卖款项的原因在于，拍卖结束
时即被在场的杭州市国土资源局监拍人员告知，该地块土地用
途应为综合用地，不可能按照工业用地的基准地价来补交土地
出让金。此时和××公司已经预见到德信××无法按照约定交
付标的物，会构成根本违约。据此，和××公司有权拒绝支付
拍卖款项，中止履行拍卖合同。由于甲公某违约在先，且和×
×公司已经就双某争议问题向法院提起诉讼，通过判决确认。
因此，德信××不能援引合同约定的解除条款，单方主张合同
已经解除。3.房地产财产权利是建立在实物存在可以交付的基
础之上，没有房屋和土地的存在，如何存在房地产财产权利。
德信××关于拍卖的是房地产财产权利而不是土地使用权及房
产的理由不能成立。三、和××公司竞买拍卖标的物，是基于
甲公某披露的信息，对该房地产性质的描述。但是，德信××无法按照约定交付工业用地，为根本违约，而非和××公司的
投资风险。德信××将其违约行为理解投资者的风险，以此作
为免责的理由，没有法律依据。请求驳回德信××的上诉，维
持原判。
二审法院经审理认定的事实与一审法院一致。
二审法院审理认为：德信××作为拍卖人，对拍卖的标
的物的所有信息负有准确的披露义务。在德信××向所有竞买
人出具的拍卖资料（包括拍卖公告、特别规定、土地评估报告
、特别声明等）中，对涉及拍卖的房地产中土地使用权的用途
所披露的信息为工业用地（而非综合用地）。和××公司作为
竞买人是基于拍卖人对拍卖标的物所披露的信息参与拍卖，故
拍卖资料是拍卖双某在拍卖成交后签订成某某认书的相关依据
，其与成某某认书一样，对拍卖人和竞买人具有同等约束某。
根据德信××提供的拍卖资料，拍卖的房地产中土地使用权的
用途为工业用地，而非综合用地。德信××应当向和××公司
交付符合双某约定的标的物。但从杭州市国土资源局向一审法
院出具的复函内容看，涉案房地产的土地使用权其土地用途为
综合（仓储）用地，该复函是杭州市国土资源局至今为止对涉
案土地用途所出具的最后一份文件，其效力优于其在先出具的
相关文件。因此，就目前状况，德信××已无法向和××公司
交付在拍卖资料中明确的土地用途为工业用地的房地产，导致
和××公司的合同目的不能实现，构成根本违约。依照法律规
定，和××公司有权要求解除合同并要求德信××返还保证金
。一审法院针对本案适用简某某序审理，并不违反法律禁止性规定。且德信××在一审法院审理期间并未对此提出异议，也
未向一审法院提出变更审理方式的请求。在二审审理期间，德
信××提出申请，要求中止本案诉讼，理由是其已就杭州市国
土资源局前后矛盾的具体行政行为提起行政诉讼。德信××提
出的该理由并不属于法定中止诉讼的理由，对其申请不予准许
。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
德信××的上诉理由不能成立。二审法院依照《中华人民共和
国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于
2007年1月5日作出判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理
费6835元，由德信××负担。
德信××不服前述二审民事判决，向本院提出再审申请
称：一、一审和二审判决认定德信××存在违约行为缺乏证据
证明，德信××在拍卖过程中没有过错，不存在违约。1.德信
××于2004年7月13日拍卖时所依据的最后一份规范性政府文
件是杭土资价（2004）30号文件，而非时隔两年后的杭土资籍
（2006）8号复函。德信××正是在该文件的有效期限内实施
的公开拍卖。杭州市国土资源管理局出具的杭土资用（2005）
第36号简某单再次重申该宗土地为工业用地，并延长了杭土资
价（2004）30号文件的有效期。杭土资价（2004）30号文件至
今没有被撤销，杭土资籍（2006）8号复函也没有否认杭土资
价（2004）30号文件的效力。2.和××公司在诉状中陈述的事
实并不存在。拍卖之前，和××公司已经取得包括评估报告在
内的所有资料，并多次实地查看拍卖标的物，完全知悉该土地
用途为工业用地，并书面承诺在拍卖成交后，保证全额付款，按照标的物现状自行办理产权过户手续，承担所需费用，承担
取得标的物后的一切责任和风险。拍卖成交后。和××公司没
有付款、没有领取标的物，又怎么知道是工业用地不能办理产
权过户手续。综上，杭土资籍（2006）8号复函不是当时拍卖
的依据，且该复函对拍卖标的物用途作出与杭土资价（2004）
30号文件完全相反的表述，先后矛盾，不能作为定案的依据。
二、一审和二审判决适用法律错误。根据拍卖特别规定第七条
的约定，买受人拒不支付拍卖价款的，拍卖人有权解除成某某
认书，买受人所交纳的定金依法不予返还。因此，本案拍卖合
同解除的条件早已经成就，拍卖合同也早已解除。一、二审判
决适用合同法第九十四条、第九十六条和第九十七条规定再次
解除拍卖合同错误。三、一审和二审混淆行政审判和民事审判
的关系，直接运用司法裁判确定讼争国有土地使用权的用途，
越权行使行政职权，超出当事人诉讼请求。四、一审适用简某
某序审理违法，严重侵害了德信××的诉讼权利。本案事实不
清、权某某务关系不明确、双某争议非常大、德信××庭审前
并不知道法院调查收集的证据这一情况等，本案并不符合简某
某序审理的条件。五、一审和二审判人员徇私舞弊，枉法裁判
。一审法院滥用司法调查乙，为和××公司变造证据；二审法
院违法确认行政文件先后效力。一、二审判决错误，造成国有
资产流失。综上，请求撤销一、二审民事判决，驳回和××公
司的诉讼请求。
和××公司在再审中答辩称：二审判决认定事实清楚，
适用法律正确。一、双某当事人之间的拍卖行为合法、有效，但德信××无法交付与拍卖信息披露一致的土地用途为工业用
地的拍卖标的，致使和××公司合同目的不能实现，德信××
已经构成根本违约。和××公司请求解除合同，并要求返还保
证金的诉请，应当得到支持。二、杭州市国土资源局出具的杭
土资籍（2006）8号复函是本案合法、有效证据。在拍卖成交
当时，在场的市国土资源局的监拍人员即告知该土地应为综合
用地，无法按照工业用地标准补缴土地出让金。和××公司当
即向德信××提出异议。要求其确认土地用途。德信××亦一
直向杭州市国土资源局要求出具书面确认文件，但未果。杭州
市国土资源局出具的杭土资籍（2006）8号复函是本案诉讼中
，法院依据和××公司的书面申请，向杭州市国土资源局调取
。该复函明确讼争土地的用途为综合用地，是有权部门对争议
土地用途作出的最终确认。该证据合法有效，与本案具有关联
性。德信××曾提起要求杭州市国土资源局撤销该复函的行政
诉讼，但生效行政判决确认了该复函的合法性、有效性，对本
案争议焦点具有最直接证明效力。三、一审和二审适用法律正
确。因德信××无法依约交付拍卖标的，致使合同目的不能实
现，构成根本性违约，和××公司的诉讼请求解除与德信××
签订的成某某认书。一审法院查甲案件事实后，认定德信××
构成根本违约，援引合同法第九十四条等关某某同解除的条款
，判决合同解除，适用法律正确。德信××提出和××公司拒
不支付价款，合同早已经解除的观点是其单方错误理解。四、
一、审和二审判决未超出诉讼请求，是判为所请。本案是违约
之诉，一、二审法院采信杭州市国土资源局出具的杭土资籍（2006）8号复函的证据效力，仅是对有权部门作出关于土地用
途证明文件的证据采信，据此判断德信××是否违约，并对案
件作出裁决，完全属于本案的审理范围。法院采信该证据不等
于法院越权确认土地用途，更不是民事案件作为行政案件审理
。德信××完全曲解了诉讼程序法律的基本要义。五、一审审
理程序合法。一审对本案适用简某某序，并未违反法律禁止性
规定，且德信××在一审期间并未对此提出异议。六、德信×
×提出所谓审判人员徇私舞弊、滥用司法调查乙为一方当事人
变造证据等，属于主观臆造。请求驳回德信××再审申请，维
持一、二审判决。
再审期间，德信××没有新的证据材料提供，和××公
司提供了杭州市拱墅区人民法院于2007年6月15日作出的（200
7）拱行初字第4号和杭州市中级人民法院于2007年9月20日作
出的（2007）杭某终字第151号行政判决书。用以证明德信×
×诉杭州市国土资源局要求撤销杭土资籍（2006）8号复函的
行政诉讼案件，一审法院认定杭州市国土资源局作出该复函的
具体行政行为，认定事实清楚、程序合法，适用法律正确，驳
回了德信××的诉讼请求。德信××上诉后，二审法院判决驳
回上诉，维持原判。德信××对和××公司提供的证据材料的
真实性、合法性和关联性均无异议，但对证明目的有异议，认
为该案二审判决中确认德信××2004年7月13日是依据杭土资
价（2004）30号文件进行拍卖。本院认为，和××公司提供的
前述证据材料因德信××对真实性、合法性和关联性均无异议
，可以作为认定相关事实的依据。本院经审理，除对一、二审判决认定的事实予以确认外
，另认定：一、杭州市国土资源局于2004年6月23日出具的杭
土资价（2004）30号文件，确认健龙公某对涉案地块作出的土
地评估结果在2004年12月22日前有效。健龙公某于2004年6月2
2日出具的土地估价报告中载明涉案标的土地用途为工业用地
，德信××于2004年7月5日在拍卖公告以及拍卖须知中载明拍
卖标的的土地性质为经营性仓储用地；在同月13日的特别声明
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