上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2837号
原告上海顺恒实业有限公司。
法定代表人陆某某。
委托代理人许郁伶，上海普世律师事务所律师。
被告王超。
原告上海顺恒实业有限公司与被告王超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许郁伶到庭参加诉讼，被告王超未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年3月6日签订一份《顺恒国际商业广场物业租赁合同》，约定，原告将位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋出租给被告，租赁面积427.09平方米，租赁用途为餐饮；租期自2014年3月6日起至2022年3月5日，免租期为2014年4月1日至7月31日；租金、物业管理费先付后用，每个支付周期支付3个月租金和物业管理费。合同对违约责任等均作了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。然被告自2014年11月起拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气费。原告曾向被告寄发《催款通知》，要求被告支付欠款，然未果。2015年5月18日，原告向被告寄发《合同终止通知书》，通知被告于2015年5月22日解除合同。现要求：1、被告支付自2014年11月1日起至2015年5月22日止的租金39,027.01元（人民币，下同）、物业管理费22,386.63元；2、被告支付2015年3、4、5月的水费946元、电费4,349.20元、燃气费29,468.10元；3、被告支付截止至判决生效之日为止，按每日千分之五计算的逾期付款违约金（以租金5,447.06元为本金，自2014年12月26日起算；以租金33,579.95元为本金，自2015年3月26日起算；以物业管理费22,386.63元为本金，自2015年3月26日起算）；4、被告偿付解除合同违约金194,859.78元（以当年6个月的租金及物业管理费标准计算）。
被告辩称，截止至2015年4月，其仅结欠原告5,000元租金未付。在此期间，原告同意被告转让商铺。然而，在2015年5月20日，被告由于牵涉其他纠纷被公安机关拘留，导致未能转让成功。被告已支付了2015年3月的电费。对2015年3月、4月的水费无异议，原告主张的2015年4月的电费金额不准确，不认可。燃气费应当由被告自行缴纳，不需要原告代缴。不认可原告主张的逾期付款违约金和解除合同违约金，且原告主张的金额明显过高。被告承租房屋后，投资28万元用于开通、安装煤气管道，房屋内有价值15万元的厨房设备、价值8万元的中央空调、价值5、6万元的电视和电器、价值10万元的沙发、价值10万元库存酒水饮料，合同解除后，原告不应擅自处理上述财产。如果原告以上述财产冲抵欠款，则应将剩余的财产归还被告。另外，被告支付了9万余元的保证金，如果原告主张违约金，则应退还保证金。同意租赁合同于2015年5月22日解除。
经审理查明，2014年3月6日，原告作为出租方（合同甲方）、被告作为承租方（合同乙方），双方签订《×商业广场招商租赁合同》，约定，被告向原告承租位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，建筑面积427.09平方米；租期8年，被告用于经营餐饮，店招×主题餐厅；2014年3月6日为场地指定交付日，租金起始日为2014年4月1日；甲方向乙方提供4个月的免租期，免租期内只免租金，不免物业管理费；每月物业管理费为6,495.33元；第一年余期以及第二年的月租金为19,485.98元，月物业管理费12,990.65元；第三、四年的月租金为20,655.14元、月物业管理费13,770.09元……；被告按照先付后用的原则向原告支付租金和物业管理费，每个支付周期支付3个月的租金和物业管理费，水电费由原告向被告代收并统一缴纳；每期租金和物业管理费的最后支付到账时间为上一期最后一个月的二十六日。被告在签约当日支付定金，共计220,841.10元，其中97,429.89元为租赁保证金，123,411.21元为预付租金和物业管理费；履约期间，若因本合同或附件的规定，原告扣除保证金的部分或全部，被告应在收到原告的书面通知后五天内补足保证金；合同届满或提前终止之日，被告须保持租赁场地、附属设备、设施完好无损，正常使用并及时清场，将租赁物业完好交还原告。被告在租赁期间投入的不可移动的装修、装饰、设备、设施（含照明、空调、弱电、厨房设备系统）无偿归原告所有。被告出现合同明确的被视为擅自终止合同的违约行为，为防止原告损失扩大，原告可采取强制清场及停电、停水、停气等措施；原、被告任何一方未按约定时间向对方支付各类应付费用（含代付代收费用和各类赔偿金），而且支付方在收到受付方的书面提示的情况下，三天内仍未纠正违约行为时，违约方应向对方支付滞纳金，逾期时间从应付的最后付款日起算，滞纳金为：应付金额*0.5%每日*逾期天数；在明知欠款的情况下，欠费一方仍欠缴某项应付费用达三十天，可视为欠费方单方面擅自终止合同。另一方可向擅自终止合同的违约方书面通知其违约行为已实际构成合同终止并可以行使合同终止权；违约方应向守约方赔偿合同当期6个月的租金、物业费作为赔偿金。合同对其他事项亦作了约定。
合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金97,429.89元，并接收房屋后进行了装修，经营“×餐厅”。
自2014年11月起，被告开始拖欠租金、物业管理费、水电费。截止至2015年1月10日，被告共拖欠租金、物业管理费、水电费共计154,740.15元。原告以被告先前支付的97,129.89元保证金冲抵了水电费8,108.8元、2015年1月之前的租金58,457.94元、2015年1、2月的物业管理费30,863.15元。
2015年1月19日，原告向被告寄发《关于补充租赁保证金的通知》，要求被告在五个工作日内补足保证金。
2015年1月26日，原告向被告送达《关于催款的通知》，表示截止至2015年1月10日，被告结欠包括租金、物业管理费各类费用共计154,740.15元，原告将被告的保证金97,429.89元予以抵扣后，被告仍结欠租金38,971.96元（包括房屋租金19,485.98元、设备租金19,485.98元）、物业管理费18,338.30元、共计57,310.26元，要求被告及时付款。该通知由被告的工作人员张莹签收。
此后，由于被告未能付清全部到期租金、物业管理费、水电费，原告于2015年5月5日委托上海普世律师事务所向被告寄发律师函，主要内容是，被告至今未补足保证金，且截止至2015年4月30日，被告结欠租金63,905元、2015年4至6月的物业管理费44,971.95元、2015年3月的水电费3,408.80元。要求被告在七个工作日内补足保证金，支付所欠款项，并支付已欠的燃气费。
2015年5月11日，原告代被告支付燃气费29,468.10元。
2015年5月18日，原告向被告寄发了《合同终止通知书》。
2015年6月16日，原告自行收回了涉案房屋，对于涉案房屋内的设备设施，由原告另行保管。
现原告在诉称理由诉至本院。
另查,被告未支付2015年3月至5月的水费946元，电费4,349.22元。
上述事实，由原告提供的《租赁合同》、《房地产权证》、《关于补充租赁保证金的通知》、《催款函》、《律师函》、《合同终止通知》、燃气费发票及支付燃气费的支票存根，以及原、被告陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行自己的义务。被告承租房屋后，及时足额支付租金、物业管理费等费用是其主要合同义务，拖欠租金是严重的违约行为。从现有证据表明，被告在2015年1月已结欠了原告十余万元的租金、物业管理费，原告以被告的保证金抵扣欠款后，被告仍结欠57,310.26元的租金等费用。原告书面通知被告补足保证金并支付欠款的情况下，被告仍然未能履行付款义务，已构成严重违约。基于此，原告已享有合同解除权。原告通知被告解除合同，被告在诉讼中也表示同意合同于2015年5月22日解除，对此本院予以确认。合同解除后，原告自行收回了房屋，对于房屋内属于被告的财物，原告应当妥善保管。至于被告在涉案房屋内的财物最终是否在本案执行阶段用于抵偿被告债务，抑或由双方另行处理，非本案审理之争议点，本院对此不作评述。对于被告结欠的截止至2015年5月22日的租金39,027.01元、物业管理费22,386.63元，被告应当支付。被告关于截止至2015年4月底，其仅结欠5,000元租金的陈述意见，缺乏相关证据证明，本院难以采信。关于原告主张的水费，被告未持异议，该费用应当由被告支付。关于电费4,349.22元，被告无证据证明其已支付，且结合被告拖欠同期的水费、燃气费的事实判断，被告确实拖欠了原告的电费，故对于原告主张的电费，本院予以支持。关于燃气费，原告已代被告支付，被告应当支付给原告。被告逾期支付租金、物业管理费，应当承担逾期付款的违约责任。对于逾期付款违约金的计算方式，合同作了明确约定，但按每日0.5%计算，确实过高，被告认为违约金过高要求调整的意见，本院予以采纳，本院酌情以每日0.1%计算。关于解除合同违约金，原告按六个月的租金和物业管理费标准计算，违约金金额亦过高，本院酌情调整按四个月的租金和物业管理费标准计算。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告王超于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺恒实业有限公司截止至2015年5月22日的租金人民币39,027.01元、物业管理费人民币22,386.63元；
二、被告王超于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺恒实业有限公司以租金5,447.06元为本金，自2014年12月26日起算、以租金33,579.95元为本金，自2015年3月26日起算、以物业管理费22,386.63元为本金，自2015年3月26日起算，以每日0.1%计算至本判决生效之日为止的逾期付款违约金；
三、被告王超于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺恒实业有限公司水费人民币946元、燃气费人民币29,468.10元、电费4,349.22元；
四、被告王超于本判决生效之日起十日内支付原告上海顺恒实业有限公司解除合同违约金人民币129,906.52元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6,144.50元，减半收取计3,072.25元，由原告上海顺恒实业有限公司负担921.67元，被告王超负担2,150.58元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年一月二十五日
书记员 缪丽丽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。