广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终6631号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨灵巧，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：杨静荣，住四川省巴中市巴州区。
上诉人（原审被告）：广州市中牛餐饮有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：杨灵巧。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张耀强，男，1959年3月31日出生，现住2925W.Street，Apt，1630C，Brooklyn，NY，11224.
委托代理人：曾凡星、陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人杨灵巧、广州市中牛餐饮有限公司（以下简称中牛公司）因与被上诉人张耀强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2863号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨灵巧、中牛公司上诉请求：1、改判房屋装修款82980.43元全额由张耀强承担；2、改判租房押金14000元抵作租金；3、改判本案诉讼费全部由张耀强承担；4、确认我方未违约，装修期未营业理应免除装修期6个月的租金。事实和理由如下：一、一审法庭在张耀强未提供证据的情况下，仅凭张耀强说词作判，理据不足。张耀强仅提供一份租赁合同，其虽不认可我方提供的诸多证据，但却无法举证推翻。我方对装修提供了包括录音在内的60余页证据以及发往美国的施工图片110余张，但一审法庭仅对张耀强认可的项目作出判决不公。二、涉案房屋的装修从2015年5月28日起至11月27日结束，耗时6个月，是按张耀强的指令和要求进行。装修开始时，张耀强还叫我方从6月份的租金中支付装修工人施工定金3000元。虽然我方没有支付装修期的租金，但张耀强在录音中承诺同意减免部分装修期租金，且整个装修期，施工材料堆满商铺，根本无法营业，我方认为装修期应该免除全部租金，故我方没有违约，不能没收押金14000元。我方在2015年12月6日支付租金7000元，张耀强收到租金后反而起诉了。在张耀强起诉后，我方未付租金的原因是张耀强欠装修款一直未付，想用装修款折抵租金。一审判决也认为“从本案查明的事实及庭审来看，杨灵巧并非恶意欠付租金。”证明我方没有违约。三、装修时间离租赁合同到期仅剩6个月时间，如果张耀强不指令我方装修，我方在未续签合同的情况下是不会升级装修的。虽然一审判决书认定我方“实施装修改造的目的是为改善经营环境以期提振经营效果。”但我方认为6个月时间不能提振多少经营效果，6个月也不能赚多少钱。一审法官曾到租赁现场查看也认为生意清淡。我方现在还欠装修款5万余元。我方承租涉案商铺以来有时亏损，有时只能解决温饱，我方在贫困线上下挣扎。四、原商铺只有一个档口，装修后有三个档口，张耀强的租金收入将会达到原来租金的三倍以上。根据我国《合同法》第二百二十一条规定，涉案装修给张耀强带来了实实在在的长久利益，录音也证实张耀强同意免除装修期部分租金，而免除装修期6个月的租金对张耀强来说也很轻松，一审对此不认可属于适用法律错误。五、房屋装修款应由张耀强全额承担。1、张耀强先违约，我方至今没有违约。我方代张耀强支付装修定金后，涉案房屋因漏水无法营业，张耀强在装修中途从美国打款24576.5元，之后张耀强就不打款了，理由是我方正在租用房子要支付租金，让我方用租金抵扣装修费，并口头承诺装修好后三年不涨租续租给我方，我方也认为装修期要支付租金，故我方同意垫资装修。二审我方才知道受骗了。我方认为张耀强停止支付装修款的行为是其违约在先。张耀强代理人虽确认张耀强打款给我方，但不承认是装修款，并反诬杨灵巧与张耀强是情人关系，我方无法接受。2、我方装修涉案房屋的原因不是想吸引客人，而是涉案房屋是危房，有漏水。我方没有理由在租期只有半年的情况下装修，主要是因为漏水漏电才装修。3、张耀强远在美国，委托朋友刘某乙装修，但刘某乙不愿意帮忙，我方从2015年6月份应付给张耀强的租金中拿出3000元作为装修定金。装修中途因住改商问题，被群众举报，导致城管干涉停工一个月，我方无法停工，所以我方多次找城管。六、涉案房屋不是装修，是修缮。1、张耀强混淆了装修和修缮概念。涉案房屋是几十年的危房，原来我方跟张耀强签订租赁合同时，才3500元一个月，有漏水漏电，危及我方生命财产安全，应予修缮，而修缮是张耀强的义务，刘某乙也没法修缮。后来张耀强答应我修缮，口头答应我三年不涨租。我不相信张耀强骗我，还添置了8万多元的设备，也没计算在装修款中。2、杨灵巧的妹妹杨某之所以答应帮张耀强监工装修，是由于杨灵巧在2015年1月生小孩，她是单身母亲，其丈夫有严重家暴行为，而杨某又有××无法干活，杨某看杨灵巧可怜，怕杨灵巧母亲担心，所以回来帮杨灵巧看店。杨某也是中牛公司的股东之一。我方曾跟张耀强沟通过房屋漏水漏电问题，但张耀强说其在美国，管不了，就搁置了。后来是杨某跟张耀强沟通，张耀强说他也想修缮房屋，但人在美国回不来，代理人刘某乙不愿意做这件事，所以没人帮，故张耀强问杨某能不能由他出钱，杨某做监工，因为彼此合作多年信得过。七、虽然我方实际装修开支比司法鉴定的装修工程造价高1.4万余元，但考虑到司法成本，我方原则上同意工程造价鉴定的金额。一审在认定张耀强对装修行为是清楚知晓并同意实施的情况下，却判决张耀强仅承担其中15812.87元装修费，显失公平。八、一审以本案纠纷系我方违约引致为由，判令杨灵巧负担本、反诉受理费显失公平。本案是张耀强违约在先，故押金应抵作租金。而司法鉴定是由于张耀强不相信我方主张的装修金额，故我方经一审允许才勉强同意鉴定并支付鉴定费，且最终鉴定结果与实际开支并无多大出入，故鉴定费应由张耀强承担，一审判决我方承担一半不合理。九、我方在一审中提交的通话录音虽说前后有些颠倒，但这属于电脑工作人员的技术问题，与录音的真实性无关。这些录音文字是对张耀强与杨某就整个房屋装修过程的真实再现，其中包括双方对装修项目、价格、质量、安全等一系列的承诺、约定，具有相应的证明力，否则一审法院也不应大量采用对张耀强有利的录音内容了。一审庭审时，我方在地铁丢失了录音原件，半个月后才被找回，之后我方两次将原件交给一审法庭，但法庭叫我方自行保存，不是我方不出示原件。张耀强远在美国，只能通过电话和微信沟通，张耀强的代理人刘穗祈根本作不了主，张耀强在录音中的承诺、表态、意见等均是有效证据，一审法院认定双方没有达成书面协议是不客观的。十、张耀强在美国办理的委托书中的受委托人是刘某乙，刘某乙再转手委托曾凡星参与诉讼，我方认为曾凡星没有张耀强的授权，其诉讼行为应视为无效，且其有违律师执业的基本道德，给我方造成极大精神损害。综上所述，一审认定主要事实不清，损害我方合法利益，判决不公，请二审法院依法改判。
被上诉人张耀强答辩称：我不同意杨灵巧、中牛公司的上诉理由。一、我没有同意装修且委托杨灵巧装修或修缮。我方曾为装修找到刘某乙，但刘某乙查看现场后认为完全没有装修的必要。在装修开始后，杨灵巧的妹妹杨某曾经与我本人电话沟通，我不同意更没有委托其进行装修和修缮，但是杨某不停地诉苦，称其家庭苦难等，后来我才勉强同意5个部位的装修；二、杨灵巧说向美国发送110张施工图片不属实；三、杨灵巧连续几个月未交租，在我方发出律师信后支付了11月份的租金，但杨灵巧在收到起诉状后竟然以案件在审理为由不支付其他租金，没有任何法律依据；四、杨灵巧一审提交的微信记录没有原件，其在一审提交的录音文件也不完整，我方代理人听过多遍后发现录音所反映的内容与杨灵巧在一、二审陈述的许多关键内容不一致。比如杨灵巧在一审庭审中否认收到张耀强朋友支付给杨某的1万元，但杨某在录音中是承认收到该1万元的；五、我方在一审中从未说过“情人关系”这一词汇。张耀强的妻子是美国正式律师，其曾向我方代理人表达过疑虑，但仅此而已，我方没有说过“情人”的词汇；六、涉案房屋已连续出租多年，不存在危房和漏水漏电问题；七、杨灵巧称现在租金是21000元没有依据。虽然一审法官很细心，多次庭审，但其没有支持我主张的违约金，且要求我承担一半的鉴定费，属于超限行使自由裁量权，但为节约司法资源，我没有上诉。
被上诉人张耀强于2015年12月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认张耀强与杨灵巧之间的关于广州市越秀区菜园西10号一栋3层的租赁合同已于2015年11月13日解除；二、杨灵巧、中牛公司立即清退房屋，并立即交还给张耀强；三、杨灵巧向张耀强支付从2015年6月至实际交还房屋之日止的房屋租金、占用费（租金计算标准：2015年6月1日至2016年5月31日期间每月按7350元计算；占用费按此租金标准计付，自2016年6月1日的占用费应当按照合同约定的递增标准逐次递增）；四、判令杨灵巧向张耀强支付迟延支付租金的违约金（自2015年6月3日起计算至实际交还房屋之日止，按每日百分之一的标准计付）。
杨灵巧、中牛公司在一审中共同答辩及反诉称：涉案装修是应张耀强要求进行，装修款由张耀强承担，我方负责组织施工，每装修一笔就向张耀强申报一笔，并发去视频，张耀强均认可。装修从2015年5月28日起至11月27日结束，期间无法正常营业，我方不应交租。经与张耀强反复商议，张耀强同意免除装修期间部分租金，我方提出合同期满次月起五年不涨租，但张耀强仅同意三年不涨租，故张耀强与我方在合同期满后应续签合同至2019年10月31日。装修过程中，我方实际支付装修款97387.20元，而张耀强仅向我方汇款24576.50元，因其承诺会向我方付清装修余款，故我方在得到张耀强的承诺后，于2015年12月6日向张耀强支付租金7000元。我方确实从2016年1月1日起至今未支付租金，因张耀强已经提起本案诉讼。装修停业五个月的租期延长时间未确定，应从合同期满2016年5月31日延至2016年10月31日止，故2016年1月1日至2016年5月31日期间，我方不应该支付租金。我方在代理张耀强五个月装修停业期间，造成营业损失、减半支付工人工资、帮工工资等损失，张耀强应予以赔偿。故我方提起反诉，请求判令：一、张耀强支付拖欠的装修工人工程款72810.70元；二、张耀强赔偿代理装修期间停业损失98282.80元；三、确认双方合同约定的租金标准按7000元/月计付，并予以延长租期五个月，延长期间不应支付租金给张耀强。
一审审理查明：广州市越秀区中山二路菜园西10号房屋为张耀强所有的房屋，建筑面积110.65平方米，房屋用途为居住用房。张耀强授权刘某乙代理履行管理职责，包括：代为监管、督促、承租、收租、交付各种款项，追讨所欠租金，签署相关承租合约，变更和终止房屋租赁合约；代为协助房屋修缮管理等。
2014年6月8日，张耀强的代理人刘某乙（为甲方，出租方）与杨灵巧（为乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方作经营使用；租赁期限自2014年6月1日到2016年5月31日，租金按月计算，由乙方在每月的3日前缴付当月租金给甲方；第一年每月租金为7000元，第二年在原租金的基础上递增5%，每月租金为7350元；乙方向甲方交纳14000元作为租用该物业的押金，此押金用作保证租金、水、电等杂费及时交纳及违约责任，若乙方期满迁出时，并无拖欠租金或其它一切水电杂费，则在甲方确认当天将押金无息交还乙方；在租赁期内，甲方负责租赁期间房屋及设备因自然损坏而导致的必要维修或替换，并承担费用；乙方应依时交纳租金，保证不改变房屋结构及用途；房屋内外装修须经甲方同意，接受甲方对工程进行监督管理，并由乙方支付由此产生的全部费用；乙方负责办理各种证照手续，在房屋使用期间，乙方不得违反广州市治安管理条例及国家有关法律，由此产生的一切后果后乙方全部负责；乙方逾期交付租金，每逾期一日须按每月租金1%向甲方支付逾期付款罚金，如乙方超过30天不交付租金，甲方有权收回房屋，并没收押金；本合同一经双方签署后即时生效，并无此外合同外的任何口头或书面协议，如须对本合同进行任何修改或变更，必须经双方协商后签署作实，方视为依法订立契据等。
2015年11月11日，张耀强委托广东宏安信律师事务所的曾凡星律师向杨灵巧寄送《律师函》，其中载明：杨灵巧在租赁期间，自2015年6月11日起没有向张耀强缴纳租金，杨灵巧的行为已经构成严重违约，现正式函告杨灵巧解除张耀强与杨灵巧的租赁合同，杨灵巧在收到本函十日内，将涉诉房屋交还张耀强，并支付上述房屋的逾期租金以及迟延支付租金的违约金，并结清水电费、煤气费、管理费、垃圾费等有关费用等。该函件于2015年11月12日妥投。
关于杨灵巧反诉所涉案房屋的装修问题以及要求张耀强支付涉诉房屋装修工程款的请求，双方当事人庭上陈述及提交证据如下：
一、张耀强有否同意杨灵巧对涉诉房屋进行装修的问题。张耀强表示不是其要求装修，2014年张耀强已经组织过装修，是杨灵巧称将窗户改为门，问张耀强是否同意，依据相关法规，如果装修涉及房屋结构主体的，需要经过业主同意，代理人刘某乙不同意，杨灵巧所述的房屋装修不是为了长远利益而是为了杨灵巧的经营利益，导致装修结果并非张耀强所要的。刘某乙当时就表示不同意装修，如果需要装修待租赁期满后，杨灵巧撤场后张耀强自行进行装修，再另行协商租赁事宜。后来杨灵巧找到张耀强，并称刘某乙同意装修，张耀强本人被骗的情况下，而且其在美国，没有来得及与刘某乙沟通，同意杨灵巧将窗户打掉改为门，仅是杨灵巧自行装修，但绝对不是委托杨灵巧装修。杨灵巧表示是张耀强委托其进行装修，张耀强从2015年3月份就一直有跟杨灵巧联系，要杨灵巧找装修工人，装修从2015年5月开始，实际施工六个月，中间停过一个月。为此杨灵巧提供：1、杨某与张耀强、张耀强代理人刘某乙的通话录音；2、杨某与张耀强的微信聊天截图若干张。张耀强质证认为对证据1录音真实性不认可，无法判断对方有否对录音进行剪辑。录音是与杨灵巧妹妹杨某的对话，其并非本案当事人，杨灵巧妹妹、张耀强、或者张耀强代理人的对话不能说明是张耀强的承诺或者邀约，只是一个沟通的过程。录音中多处地方都有强调要签协议的，最终是没有达成一致意见及签订书面协议的。张耀强只认可装门头、装楼梯，很多其他的内容张耀强都是没有认可的，录音中也没有认可，对方需对此举证；对证据2，张耀强认为杨灵巧未出示原件，不予确认。
二、关于装修款项的问题。杨灵巧为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1、日期为2015年11月30日的《中山二路菜园西10号泥水施工结算表》，该表合计金额为46800元，承包人为高某；2、日期为2015年11月29日的《兴旺不锈钢施工结算表》，该表合计金额为50587.20元，承包人为海和新；3、加盖“兴旺不锈钢工程部专用章”的收款收据三张，金额共计13000元；4、经手人为高某的收据三张，金额共计13000元。张耀强对此质证认为对上述四份证据不予确认。就本案涉诉房屋装修价值、装修费用问题，杨灵巧向一审法院申请进行司法评估，一审法院经摇珠程序依法委托广东中量建筑工程造价司法鉴定所进行工程造价司法鉴定，该所于2016年12月8日出具《广州市越秀区菜园西10号房屋装修工程造价司法鉴定书》记载按结算报价标鉴定，鉴定金额82980.43元。为此杨灵巧预付了鉴定费16000元。张耀强质证认为原则上同意评估报告的意见，但对于评估报告中所列清单的大部分内容不予认可，只是认可其中部分，包括装一个楼梯（序号3，造价1374.4元）、装一个雨棚（项目编号尾数2001，造价3508.19元）、采光天棚（序号16，造价5200.61元；）、开门批荡（序号20，1977.76元，当时是同意1800元，后来又加了1000元）、卷闸门拆装（序号6，造价2000元及序号12，造价1751.64元），以及对于做这些工程还会涉及搬运淤泥的费用予以认可，其余项目张耀强不认可。杨灵巧、中牛公司经质证认为评估报告对人工费成本定价102元/天过低，杨灵巧装修时间长、请的工人种类不一计费不同，还有管理成本等，虽然评估的价格比实际出资的装修费用还差15000多元，张耀强房屋老旧，多处需要装修，现在还需要对化粪池进行改造，为了节约司法成本杨灵巧和中牛公司原则上同意评估报告的意见。
三、关于装修款项支付情况。杨灵巧表示张耀强先后四次汇款至其妹妹杨某账户共24576.50元。张耀强确认向杨某账户汇款24576.50元，并另行委托他人向杨某账户汇款10000元，为此张耀强提供银行汇款记录，杨灵巧和中牛公司质证认为该汇款记录无法证明款项支付情况。但张耀强表示上述34576.50元并非是其向杨灵巧支付房屋装修费用，该款项由张耀强另行主张。
四、关于杨灵巧主张的停业损失。杨灵巧表示根据2015年12月1日至2015年12月31日的营业报表记载营业额为38268.68元，利润额为35%至40%，计算五个月就是98000元。
关于租金交纳的问题。双方确认合同约定的租金为7000元。杨灵巧称其在2015年6月支付了4000元租金，代张耀强支付了3000元装修定金给高某，之后至2015年11月未再支付过租金，2015年12月支付了7000元租金；杨灵巧表示张耀强同意免除了装修期间的租金，并认为装修实际施工六个月，杨灵巧自愿调整为五个月，故应延长租赁期限，从2016年1月1日至2016年5月31日的租金也不需要支付，租赁合同中的14000元押金应用来抵扣2016年6月以后的租金。杨灵巧为证明上述陈述提交了通话录音记录及微信聊天截图。张耀强确认杨灵巧于2015年6月给付租金4000元，11月给付7000元，2016年没有支付任何租金，对于杨灵巧上述陈述不予确认。
一审庭审中，张耀强、杨灵巧确认涉诉房屋由广州市中牛餐饮有限公司经营使用。
一审法院认为：张耀强与杨灵巧签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，无违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于因涉案房屋的装修产生的责任应由谁负担。对此，一审法院作如下分析：
一、根据法律规定，承租人经出租人同意的情况下可以对租赁物进行改善或者增设他物。根据双方签订的前述合同的约定“乙方应依时交纳租金，保证不改变房屋结构及用途；房屋内外装修须经甲方同意，接受甲方对工程进行监督管理，并由乙方支付由此产生的全部费用。”即杨灵巧作为承租人，其在租赁期间对涉案房屋的装修使用需要征得张耀强方的同意。虽然张耀强否认其同意杨灵巧实施装修，但根据杨灵巧提交的微信、电话录音证据，张耀强对杨灵巧实施的装修行为是清楚知晓并同意实施。
二、杨灵巧在庭审中称其对涉案房屋的装修行为实际系代张耀强实施的房屋改造升级行为，张耀强对此予以否认。首先，根据《合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”即租赁是所有权人以让渡对物的占有、使用及收益权以获取租赁对价的一项用益物权，其目的在于实现物的使用价值，故租赁合同为双务、有偿合同。在租赁合同关系中，出租人其负担的主要合同义务是交付适租场地，承租人负担的主要合同义务是支付租赁对价。杨灵巧承租涉案房屋用作开办中牛公司从事经营活动，涉案房屋的占有及使用权在租赁期间归属于杨灵巧。杨灵巧对于自己承租使用的房屋进行装修改造其首先是为改善自身的经营环境用于自己经营。其次，诚然，张耀强作为出租人因杨灵巧的装修改造行为亦会获益。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”虽然杨灵巧出于使用需要在征得出租人同意的情况下，可对涉案房屋进行装修。但是，杨灵巧应全面衡量租赁期限及收益以便妥善安排自己的经营行为。否则，其投入的装修改造费用将因租赁合同期满或合同解除而无法通过有效经营获得补偿而增加自身的负担。涉案的租赁合同期限为两年，而杨灵巧在进入第二个租赁年后开始对涉案房屋进行装修改造的行为本身即是将自己置于不利的境地。再次，根据前述的论述，杨灵巧在进入租赁期间的第二年后实施的装修改造置自身的利益于不利境地，而其摆脱困境的可能至少可以是通过续签订租赁合同或延长租期分摊成本；或者依据前述司法解释的规定，由租赁双方约定装修改造费用的负担。根据本案查明的事实来看，对于续签订租赁合同或延长租期的问题，张耀强与杨灵巧双方在装修改造期间曾多次通过微信、电话等进行沟通联络。虽然杨灵巧和中牛公司提交的微信、电话录音资料并不符合证据形式要求，杨灵巧和中牛公司既未将微信中语音通话内容整理提交，亦未按证据要求整理电话录音内容。即杨灵巧和中牛公司提交的该部分证据缺乏相应的证据形式要件不具有相应的证明效力。但是，退一步说，即使按微信及电话录音的记录的内容来看，双方当事人确曾就续签订租赁合同进行过讨论，杨灵巧提出要求不增加租金的条件上续租五年，张耀强表示可以不增加租金并给予续租两年时间，但双方既未达成一致意见，亦未订立口头或书面的协议。双方当事人对于续租的问题尚停留在合同磋商阶段。杨灵巧和中牛公司也未能提供证据证明双方当事人曾就装修改造的费用负担进行其他约定。
三、杨灵巧实施装修期间的营业损失负担亦属因其实施装修改造，影响到正常营业引致。对此，首先，中牛公司作为正常开办的有限责任公司在涉案场地经营，但杨灵巧和中牛公司在诉讼过程中并无提交证据证明其缴纳营业税及会计账簿情况。杨灵巧和中牛公司提交的《营业报表》仅是其自己制作，其统计的营业额及利润比率均无其他证据予以佐证，一审法院实难采信。其次，根据杨灵巧和中牛公司庭上陈述，涉案场地以中牛公司的名义从事餐饮经营，因营业额度不高故未申报纳税，且即使在装修改造完成之后，仍然经营艰困。现再于反诉中称其仅2015年12月的月营业额达38000元，显然存在矛盾之处。再次，如前述关于装修改造的责任归属的认定，杨灵巧和中牛公司实施装修改造的目的是为改善经营环境以期提振经营效果，其因装修改造期间遭受的营业损失亦不应由张耀强负担。
综上所述，杨灵巧对涉案房屋进行装修改造而支出的费用应由其自行负担，杨灵巧和中牛公司反诉要求张耀强承担该装修改造的费用并赔偿其装修停业遭受的经营损失，理据不足，一审法院不予支持。至于杨灵巧认为其经张耀强同意对涉诉房屋进行装修，装修期间商铺无法营业，不应支付租金，缺乏法律依据，一审法院不予采信。因此，杨灵巧应按合同约定标准给付从2015年6月起的租金，已支付的部分租金从中抵扣。因杨灵巧已支付了2015年6月份的租金4000元，2015年12月支付了租金7000元，该两笔已付款项应首先充抵已届履行期限的租金，充抵后，杨灵巧实际自2015年7月起欠付租金，其中7月尚欠租金额为3700元。至于杨灵巧和中牛公司反诉要求延长租期并予不增加租金的意见，因双方并未就续订租赁合同及延展租期达成过一致意见，一审法院不予支持。
虽然前述《租赁合同》中约定张耀强对涉案房屋的装修工程有权监督并由杨灵巧负担装修的费用。但张耀强在本案中认可了部分装修项目，并同意支付相应的费用，此属张耀强处分自己的民事权利，一审法院予以照准。因此，对于张耀强确认的装修费用，由张耀强支付给杨灵巧，经计算该部分金额为15812.87元。而对于张耀强主张其已经向杨灵巧的妹妹杨某支付部分款项的问题，因张耀强明确该款项并非本案涉诉装修款项，由其另行主张权利，故一审法院在本案中不作处理。
因杨灵巧未能依约支付租金，张耀强曾于2015年11月11日向杨灵巧发出了《律师函》，该函件已于次日由杨灵巧收取。该函件中张耀强已明确解除其与杨灵巧签订的《租赁合同》。根据前述《租赁合同》的约定“如乙方超过30天不交付租金，甲方有权收回房屋，并没收押金。”但杨灵巧2015年6月仅支付租金4000元，自2015年7月起未再支付租金，显已构成违约。张耀强有权向杨灵巧发出解除合同的《律师函》，故双方之间的《租赁合同》应自2015年11月12日起解除，张耀强诉请确认该合同于11月13日解除不当，一审法院予以调整。中牛公司作为涉诉房屋的使用人，其应与杨灵巧共同向张耀强交还涉案房屋。虽然张耀强明确其诉请为要求杨灵巧和中牛公司将涉案房屋恢复原状交还，但考虑到杨灵巧实施装修的行为张耀强是清楚的，且对其中部分的装修内容是予认可的，为避免社会成本的不必要浪费，张耀强应按现状接收涉案房屋，对于张耀强诉请要求杨灵巧和中牛公司恢复原状，一审法院不予支持。至于张耀强主张的逾期支付租金的违约的问题。从本案查明的事实及庭审来看，杨灵巧并非恶意欠付租金，实因双方就装修费用负担以及延长租期的理解上存在分歧而未能达成统一意见，而且双方在争议期间亦有款项往来，故对于张耀强主张要求杨灵巧支付迟延付款违约金的请求，一审法院不予支持。
至于租赁押金的问题，因张耀强、杨灵巧、中牛公司双方在本、反诉中均未提及，但出于解决双方的矛盾、避免讼累，本案中一并作了处理。因《租赁合同》中明确约定在被告逾期30天支付租金的情况下，张耀强有权没收该押金，故对该押金应由张耀强收取不予退回。至于本案受理费及评估费用的负担问题，因本案纠纷系由杨灵巧违约引致，故本、反诉受理费均应由杨灵巧负担；至于评估费用，考虑到评估结论与杨灵巧主张的实际装修投入并无较大出入，且张耀强作为出租人在收回房屋时对于装修改造的内容受有利益，故本案酌定该评估费用由张耀强、杨灵巧双方各自负担一半。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，于2017年1月9日作出如下判决：一、张耀强与杨灵巧就广州市越秀区菜园西路10号房屋签订的《租赁合同》于2015年11月12日解除；二、杨灵巧、广州市中牛餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区菜园西路10号房屋腾空交还张耀强；三、杨灵巧应于本判决发生法律效力之日起10日内，向张耀强支付从2015年7月起至交还上述房屋之日止的租金（其中2015年7月的租金按3700元计付，自2015年8月起的租金按7350元计付）；四、张耀强应于本判决发生法律效力之日起10日内，向杨灵巧支付装修费15812.87元；五、驳回张耀强的其他诉讼请求；六、驳回杨灵巧的其他反诉请求。一审案件诉讼费19597元（其中本诉受理费1686元，反诉费用1911元，鉴定费16000元），由张耀强负担8000元，杨灵巧负担11597元。
本院经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。
本院认为，一审依法认定涉案《租赁合同》有效，论理清晰，各方当事人对此均无异议，本院对此予以确认，并不再赘述，各方当事人均应依约履行合同。
对于双方当事人争议的因涉案房屋的装修所产生的责任承担问题。虽然上诉人主张是张耀强要求其装修，故装修费应由张耀强负担，并以装修期不能营业，且张耀强同意减免部分租金为由，上诉主张免除装修期6个月的租金，但一方面，涉案《租赁合同》明确约定“房屋内外装修须经甲方（即出租方张耀强）同意，接受甲方对工程进行监督管理，并由乙方（即承租方杨灵巧）支付由此产生的全部费用”，并约定“本合同一经双方签署后即时生效，并无此外合同外的任何口头或书面协议，如须对本合同进行任何修改或变更，必须经双方协商后签署作实，方视为依法订立契约”，即在双方当事人没有对装修费的负担达成一致意见，并就此另行签订协议的情况下，相关装修费用依约应由承租方杨灵巧负担；另一方面，张耀强否认装修是其要求进行，而杨灵巧一审提供的录音、图片等证据，只能证明双方当事人曾对装修及续租事宜有过协商，张耀强对杨灵巧实施的装修行为是知晓并同意实施的，但并不能证明上诉人的上诉主张，亦不能证明双方当事人最终达成了续租或减租的一致意见。又根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，故此，上诉人要求张耀强承担全部装修费用，并免除装修期6个月租金的上诉请求，不符合合同约定，亦无充分依据，本院不予支持。由于张耀强在一审中认可部分装修项目，并同意支付相应费用，一审基于此判令张耀强向杨灵巧支付部分装修费，并无不当。对于上诉人以涉案房屋是危房，存在漏水漏电问题为由，主张其是修缮房屋并非装修的上诉意见，被上诉人张耀强予以否认，且上诉人对此亦未提供充分证据证明，故本院对上诉人该项上诉意见不予采信。由于杨灵巧未能依约支付租金，一审根据涉案《租赁合同》有关“如乙方超过30天不交付租金，甲方有权收回房屋，并没收押金”的约定，认定杨灵巧拖欠租金的行为构成违约，张耀强有权没收押金，符合合同约定。上诉人在二审中没有提交新证据以证明其上诉主张或推翻一审相关认定，其要求将押金抵作租金的上诉主张缺乏理据，本院不予采信。一审根据双方当事人履行合同的情况及违约责任的认定，以本案纠纷系杨灵巧违约引致为由，决定本案一审本、反诉受理费均由杨灵巧负担；并基于公平原则，酌定评估费用由双方各负担一半，并无明显不当，本院予以维持。上诉人对此的上诉缺乏充分理据，本院不予采纳。
综上所述，杨灵巧、中牛公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2631.55元，由上诉人杨灵巧、广州市中牛餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年六月二十九日
书记员 梁少欣