安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖0802民初571号
原告：鲍凌云，女，1979年8月1日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
原告：汪大学，男，1977年3月22日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
委托诉讼代理人：杨积芳，安徽中天人律师事务所律师。
被告：安庆富春东方投资有限公司，住所地安庆市人民路515号，统一社会信用代码913408005942685567（1-1）。
法定代表人：俞丽英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐小军，安徽长江人律师事务所律师。
本院在审理原告鲍凌云、汪大学诉被告安庆富春东方投资有限公司商品房销售合同纠纷一案中，原告鲍凌云、汪大学于2018年1月16日向本院提出撤诉申请。
本院认为，原告鲍凌云、汪大学申请撤诉系其真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，裁定如下：
准许原告鲍凌云、汪大学撤回起诉。
审判员 徐 杨
二〇一八年一月十六日
书记员 :金玲
安徽省安庆市迎江区人民法院
法庭审理笔录（第1次）
时间：2017年4月20日上午8：45分至9：30分
地点：本院二楼四号法庭。
是否公开审理：是。旁听人数：13人
审判人员：徐杨
书记员：金玲
审判长（员）宣布开庭审理原告鲍凌云、汪大学诉被告安庆富春东方投资有限公司商品房销售合同纠纷一案。
现在开庭：
安庆市迎江区人民法院民事审判一庭根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，今天在这里公开审理原告鲍凌云、汪大学诉被告安庆富春东方投资有限公司商品房销售合同纠纷一案。
现查明当事人身份情况：
原告：鲍凌云，女，1979年8月1日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区火正街5号楼2单元303室。
原告：汪大学，男，1977年3月22日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区司下坡7栋1单元402室。
委托诉讼代理人：杨积芳，安徽中天人律师事务所律师（一般代理）（以下简称原委）。
被告：安庆富春东方投资有限公司，住所地安庆市人民路515号。
法定代表人：俞丽英，该公司总经理（未到庭）。
委托诉讼代理人：徐小军，安徽长江人律师事务所律师（一般代理）（以下简称被委）。
审：原、被告双方对于出庭人员的身份情况有无异议？
原委：无。
被委：无。
审：现在告知当事人在法庭上享有的诉讼权利：
有申请法庭组成人员回避的权利；
有举证和质证的权利；
有重新勘验的权利；
有辩论的权利；
有最后陈述的权利；
有对判决不服上诉的权利。
审：原、被告是否听清楚了？
原委：听清了。
被委：听清了。
审：今天的法庭由本院民事审判庭审判员徐杨独任审判，书记员金玲担任本庭记录。
根据我国民事诉讼法规定，当事人如果认为本案审判人员与本案当事人有利害关系，可能影响到公正处理，有权申请法庭组成人员回避。
审：原、被告是否要求回避？
原委：不要求。
被委：不要求。
审：现在告知当事人在法庭上应遵守的纪律：
1、当事人发言必须得到法庭许可，一方发言，另一方不准插话；
2、当事人必须如实回答法庭提问；
3、当事人必须互相尊重对方的人格，在发言和辩论时，不准互相攻击或谩骂；
4、当事人不准中途退庭，原告中途退庭按自动撤诉处理，被告中途退庭按缺席进行判决。
审：原、被告是否听清楚了？
原委：听清了。
被委：听清了。
审：现在开始法庭调查：原告陈述诉求、事实及理由？
原委：1、判令原、被告解除《商品房买卖合同》，被告退回原告购房款人民币合计765298元并赔偿原告经济损失，按人民银行活期利率计算至退回房款付清之日止；原告交回所购商铺A8623。
2、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：被告投资建设安庆市人民路地下人防工程（商业街）（下简称“人民路地下商业街”）。2013年3月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告采取“售后包租”违法方式（租金第一年按销售价6%，第二年按7%、第三年8%在销售单价中扣除）向原告出售位于人民路地下人防工程（商业街）A8623商铺，扣除三年返租点后，商铺总价765298元。原告依约付清房款，被告交付房屋。
根据调查，被告在2013年2月2日，人民路地下商业步行街对外销售前，在售楼部店堂告示、销售平面图、楼盘立体模型、宣传单页、新闻媒体广告等等，均承诺位于龙山路端头部位建设地下大型停车库（含机动车、非机动车）及货物上下垂直电梯等设施。安庆市规划局在2012年12月19日审查同意的规划方案中明确显示：龙山路端头部位建设地下大型停车库。但截至起诉日，被告仍未兑现承诺，按原规划完工，启用地下停车库。
根据安庆市城乡规划局出具的材料，2015年8月18日规划部门出具的《建设工程规划核实许可证》中，地下停车库不在验收之列。
上述事实，原告认为，被告关于建设地下停车库的销售广告、宣传资料等由于是对商品房相关设施做出了具体确定和承诺，且对房价有重要影响，依法应当视为“要约”。被告在合同中将此项约定为“要约邀请”，明显是逃避责任行为，违反法律规定，应属无效约定。被告至今未完工并启用停车库行为，不仅构成违约，而且是更改了工程规划行为侵权行为，且这种更改规划行为发生在房屋销售之后，严重损害了原告利益。根据双方订立的《商品房买卖合同》第十条约定，被告应当事先告知原告，否则原告有权选择退房，并要求赔偿损失。
原告就停车库建设事宜多次与被告交涉，并寻求政府部门协调，均无任何效果。由于地下停车库未启用，造成紧临停车库的A区无法聚集人气。地下商城开街三年来，A区无客流，无人气，商铺基本处于关门状态，已无经营价值，给包括原告在内的A区业主带来严重经济损失，造成原告订立合同，购买商铺的目的无法实现。为维护业主合法权益，原告特此具状法院，请法院依法审理，公正判决。
审：被告答辩。
被委：现就鲍凌云、汪大学诉安庆富春东方投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，答辩如下：
答辩人不同意被答辩人要求解除合同的请求，答辩人请求法庭查明事实后，依法驳回原告的所有诉讼请求。事实与理由：
一、被答辩人由于自身原因怠于行使合同解除权，已经远超一年的除斥期间，其解除权不应再受到法律保护。
第一，2013年3月12日，答辩人与被答辩人正式签订了《商品房买卖合同》，随后在2014年4月份前，答辩人根据合同约定，及时向被答辩人交付了房屋，全面、及时、有效地履行完成了合同全部义务，被答辩人也及时支付了全部房款，该合同全部履行完毕。根据被答辩人与安庆富春东方商业管理公司之间签订的《委托经营管理协议》，被答辩人全权委托商业管理公司接受了商铺的交付，根据合同法第96条规定：“当事人……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”而自2014年4月30日A8623商铺交付至今，被答辩人已经完全接受了合格交付的事实，从来没有通知答辩人要求解除合同。
第二，被答辩人接受了延期办证违约金。2015年5月、6月，根据《商品房买卖合同》第9条约定，在被答辩人决定不退房情况下，延期办证的，答辩人支付违约金，被答辩人接受了答辩人支付的2590元、2372元的延期办证违约金，违约金的支付确认了两个重要的事实，即一个事实是：答辩人已经在2014年4月30日前将商铺合格交付给了被答辩人的事实；另一个事实是：被答辩人认可商铺合格交付，决定不退房并接受违约金。
第三，交房后的三年间，被答辩人从没有向答辩人提出过退房要求。令人不解的是，被答辩人于2017年2月18日才突然提起诉讼，自2014年元旦人民路地下商业街就已经开业，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。逾期不行使的，解除权消灭。”显然，即使从2014年4月30日算起，本案也已经超过了1年的除斥期间，被答辩人解除合同的权利不应当受到法律保护。
二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，已经完成房屋的合格交付，全面、及时、有效地履行了合同义务，答辩人无违约事实，被答辩人无权依照约定解除合同。
首先，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中没有关于地下停车库的任何明确约定。根据合同自治原则，如果有约定，按照约定，事实上，双方没有关于地下停车库的约定，也没有关于地下停车库何时启用的约定，因此，答辩人就不应该有合同上的义务。
其次，被答辩人诉称商铺经过规划变更的情况不属实，商铺本身的质量和使用功能从未受到影响。时至今日，人民路地下商业街工程只有一个规划，也从未更改过规划，答辩人根本没有擅自变更规划的行为，被答辩人也未能举证前后该工程存在有两个规划的事实。合同第10条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能”，出卖人需要通知买受人。可以清晰地看出，只有该约定中关于商铺本身的规划变更导致质量和使用功能受到影响，才能构成违约，而事实上，地下停车库与被答辩人所购的商铺没有事实上和法律上的直接关系，自商铺交付后，通过商业管理公司的一直在努力经营，商铺一直处于正常状态，本身的质量和使用功能并没有受到任何影响，被答辩人也从来没有正式向答辩人提出过退房的要求。
再者，根据答辩人与被答辩人签订的补充协议，答辩人如果就包括地下停车库在内的交通及其他公共设施作出过介绍和说明，属于要约邀请，而不是要约。商品房买卖标的额较大，买卖双方都会采取审慎态度，为了交易的安全性，答辩人与被答辩人在补充协议第9条明确约定“出卖人在产品营销推广期间，所示宣传单页、楼书、沙盘、模型及报纸、电视广告等中的户型平面布局图、项目规划平面图等仅构成要约邀请，同时对项目外的周围环境、交通及其他公共设施的介绍和说明，旨在协助提供相关信息，不意味本公司对此介绍和说明作出了承诺”，该约定系双方的真实意思表示，合法有效，既然有此约定，就应当依照约定处理。答辩人作出的商业广告行为，是对人民路地下商业街优越性的介绍，是希望包括被答辩人在内的不特定人前来洽谈投资事宜，该广告行为是合法的，也符合商业惯例，但是完全不符合合同法关于要约的要件，当然属于要约邀请。
因此，答辩人根本就不存在违约的情形，被答辩人提出解除合同的请求，没有任何事实依据。
三、答辩人严格守法经营，地下停车场已经建设完成，由于不可抗力原因未能启用，被答辩人不应当承担法律责任。
人民路地下步行街西侧原规划确有地下停车场，出入口为垂直升降电梯，停车位为立体停车，答辩人于2013年5月份与电梯厂家签订电梯设备买卖安装合同，购置了停车库电梯，其他停车场设备也采购到位，同年12月份签订了《车库机械式停车设备及安装》合同，对于停车场的建设投入了全部资源。但是，2014年3月22日，根据安庆市委第7期会议纪要决定，取消了地下车库垂直升降电梯，因此地下停车库未能启用。2014年7月8日、7月29日业主两次上访，答辩人也多次专题向人民路综合改造工程建设指挥部报告，要求处理停车库有关问题。前述情况属于政府行为具有不可预见性、并不能抗拒，对于答辩人属于不可抗力。因此，答辩人一直是合法经营的，并不存在所谓的更改规划的行为，更不应该承担相应法律责任。
四、被答辩人有意转嫁商业投资风险，采取恶意诉讼解除合同的行为，严重违背诚实信用的民法基本原则，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，绝不应当受到法律保护。
第一，人民路地下商业街项目系安庆市重点工程，一直受到市委市政府和广大市民的瞩目，开业三年来，保持了较好的发展态势，但商业街内部的发展有可能是不平衡的，比如餐饮区的人流相对多些、A区的人流相对少些，这本来就属于正常的商业现象，被答辩人的投资风险不可避免。
第二，需要指出的是，被答辩人声称的由于地下停车库未启用而导致商铺处于关门状态和无经营价值，这在逻辑上是不成立的，自从2014年人民路地下步行街开业以来，事实上，停车从来就不曾遇到问题，市立医院对面、新百百货对面等均增加设置了大型停车场，既然停车本身就不是问题，怎么地下停车库就成了问题呢，只能有一种合理解释，那就是被答辩人不愿意承担购买商铺的投资风险，试图通过恶意诉讼来解除合同，从而将投资风险转嫁给答辩人。
第三，合同是保障交易安全的，如果合同已经履行完毕3年之后还能够被随意解除，那么作为安庆市重点工程的人民路地下商业街的前途和未来可想而知，被答辩人的这种做法是让人非常遗憾的，并不能从根本上解决实际问题，历史将会证明这种做法只会造成双输的结果，而没有最终的赢家，因此，也不应当受到法律的保护。
综上所述，被答辩人根本不存在违约的情形，请求法庭查明案件事实，依法驳回原告诉讼请求。
审：针对被告答辩意见，原告有无解释？
原委：1、关于诉讼时效问题，被告适用法律错误，被告引用最高院的司法解释第十五条，该十五条规定含有两种情况，出卖人延期交付房屋，买受人延期交付房款，只有这两种情况下，才规定了具体解除权的时间，还有一条件，必须有催告程序，否则还是不能成立。我方认为，对方适用法律错误，而是适用合同法第九十五条规定，原告解除合同的理由不是这两条理由，而是被告单方更改设计计划的行为，未按规定启用地下停车场，认为本案没有超出时效，没有超过法律规定的除斥期间。停车场没有完工，作为买受人无从知晓停车场是什么时候完工，什么时候启用。商铺马上要进入交付期，原告认为停车场5年来一直没有完工，才知晓自己的权利受到侵害。被告提到一个问题，说房屋交付，合格交付。人民路地下商业街实际未交付，虽然合同中委托交付的内容，但是没有向原告受托单位富春公司实际交付。根据原被告双方合同约定，验收合格后才能交付。验收合格时间是2015年8月,2014年4月之前交付并未具备。所以被告称交付是违背诚信的行为。2、违约金是延期办证的违约金，与本案无关联性。支付部分违约金问题。原告自认不解除合同这个观点是错误的，本案提起解除合同的原因是因为被告严重违约，没有按照规划建成并启用停车场，原告领取被告的违约金是因为被告的违约而应负的责任，与本案无关。3、关于停车场的约定问题，由于停车场的约定明确、具体，并对房屋的价格有重大影响，根据法律规定，要约邀请应当视为要约。合同中虽然没有约定停车库问题，原告有证据证明，被告销售前已对媒体和广告宣传做约定，依据最高院司法解释第三条规定，这种行为就是要约。如果不履行就承担违约责任。合同法第九十四条规定，原告提起诉讼，就是依据该项规定。2014年以来，原告多次上访并试图解决问题。4、被告认为停车场实际已经完工，但实际上并未完工，如果确实有政府行为，我们认为造成本案停车场没有启用是被告的违约的行为。被告称是政府行为，即便是政府行为也不是不可抗力，责任在被告。被告称原告诉讼是恶意诉讼，原告诉讼是迫于无奈的行为，这是自身合法权益受不到保障的情况下，才不得已诉讼。停车场根本不是问题，市立医院都有停车场。因为A区停车场不同于其他地方停车场，当时设计有六个出口。
审：原告举证？
原委：证据如下：
证据一：居民身份证（两份）
证明：原告身份信息。原告是本案适格诉讼主体。
证据二：商品房买卖合同
证明：1、原告于2013年3月12日与被告订立《商品房买卖合同》，被告将位于安庆市人民路地下人防工程（商业街）负一层A区8335室出售给原告，单价36030.98元，总金额765298元。
2、原告商铺因位于负二层地下停车库出口（法庭已勘验），商铺价格高于A区其他商铺价格。
3、合同第十条第一款约定：经规划部+门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人，买受人有权退房。
4、合同第十条第三款约定：买受人退房的，出卖人必须在买受人提出退房要求之日起30天将买受人已付款退还买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。
5、合同附件四，补充协议第2条约定：合约房产三年经营使用权交付被告，原告享受价格优惠。
证据三、购房收据
证明原告支付购房款情况（一次性付清）。
证明原告三间商铺面积发生变化：合同中三间铺子面积均分别是13.5平
米，结算面积均分别是12.65平米，面积缩小0.85平米，面积误差比达6.29%。
证据四、安庆市城乡规划局审定的《人民路地下人防工程（商业街建筑设计方案）》《定点规划图》（六份）
证明：1、经安庆市规划局依法审核批准的《人民路地下人防工程（商业街）规划设计方案》中，位于龙山路端头部位建设地下机动车库和非机动车库及垂直电梯。2、负一层1-1轴至1-7轴使用性质为非机动车库，负二层使用性质为机动车库。
证据五、安徽省建设工程规划核实合格证（两份）
证明：2015年8月18日及8月20日，安庆市城乡规划局验收人民路地下人防工程（商业街）工程，仅负一层1-7轴线以东区域及负二层1-9轴线以东区域验收合格，规划设计方案中“位于龙山路端头部位建设地下机动车库和非机动车库及垂直电梯”不在上述轴线之内，并没有通过验收
综合证据四、证据五证明：原规划部门设计的地下负一、负二层非机动车及机动车库未建设，被告单方更改规划设计。
证据六、富春《人民路A区业态分布》光盘及宣传单页、安庆电视台《天天直播》栏目（2012年12月17日）光盘。
证明：房屋预售时，被告向购房者明确表示“位于龙山路端头部位建设地下机动车库和非机动车库及垂直电梯”并作为亮点对外销售房屋。
证据七：富春公司根据人民路地下综合改造工程指挥部办公室第51号会议纪要出具的《竣工图》
证明：商铺A8501位于地下停车库出入口第一家（中间商铺），A8601室位于地下停车场出入口第一家（2号口部）。
证据八、汪美根发票、《商品房销售合同》(节录)（鲍凌云）
证明：1、汪美根商铺A8601室位于地下停车场出入口第一间（2号口部），商铺单价36662元高于原告3046元（原告商铺单价33616元）。
2、、鲍凌云商铺A8535室位于负二层停车场进入地下商城第一家，房屋单价每平米36030.98元，高出原告商铺单价（8526室单价33616元）2414元。
证据六、七、八证明：被告对商铺商铺附属设施停车库所作的说明和允诺具体确定，地下停车库对商铺价格有重大影响。
证据九、在举证期限内，原告申请法院现场勘验，根据勘验结果显示：
1、负一层地下停车库与A区紧密连成一体，负二层位于负一层正下方；
2、负一层、负二层地下停车库出口正对着A区，从两处停车库进入地下步行街必须从A区进入；
3、负一层地下停车库出口正对着A区共有四个出入口
4、负二层停车库共有三个出口对着A区。其中一个出口第一家是鲍凌云的A8535室。
以上事实证明：从停车库进入地下商业街的客流必须经A区进入，因此负一层、负二层停车库对地下商业街A区影响程度要远远大于其它各区，A区目前现状与地下停车场未启用有直接因果关系。
（以上证据均系复印件）。
审：被告进行法庭质证。
被委：对证据一无异议。对证据二真实性没有异议，但达不到原告的证明目的。本合同合法有效，应当受到法律保护。合同第十条约定关于规划是指该商品房本身的规划，与原告所称的停车场规划不一致。对证据三没有异议。对证据四没有异议。对证据五真实性没有异议，但是合格证与本案没有关联性。对于地下步行街是分批次验收的，本案的商铺已经经过规划核实合格验收，而地下停车场验收与否与本案没有关联性。达不到原告证明目的。尤其达不到原告证明“被告单方更改规划设计”的证明目的。对证据六视频资料光盘经法庭播放，首先对真实性质疑，这个片段是经过剪辑的不完整的，不完整恰恰反映其不真实性。合法性，视频证据并不是被告制作和提供的，而是媒体的报道行为，并不反映被告的要约意思表示。关联性，该视频广告是属于商业广告行为，是邀约邀请，关于地下停车场没有明确的承诺，故对证据三性均有异议。宣传单页的真实性庭后确认，该证据三性均有异议。对证据七证据三性均有异议。真实性，竣工图不是完整的，也看不出来是人民路地下步行街的，对真实性质疑。合法性，该证据来源应该由安庆市城乡规划局出具的，所以合法性有异议。关联性，看不出来是否是人民路步行街，所以与本案无关，没有关联性，证据达不到原告的证明目的，图上看不出来房子离停车场的距离。商铺经过法律备案，一铺一价，其价格的高与低与停车场没有联系。对证据八与本案没有关联性。尤其指出的是：A区出口有很多繁华的商业街，比如金华联，比如电影院，而原告只是将地下停车库作为考虑，证据六、七、八达不到原告的证明目的。对证据九证据三性均有异议，真实性有异议，因为是复印件。与本案无关联性。对证据十是法院调取的勘验笔录无异议。
审：原告意见？
原委：对证据五的关联性，被告认为地下停车库验收与否与本案没有关联性，原告证明目的就是证明地下停车库没有验收。只是证明规划变更，原告只要举证证明规划部门存有规划，被告没有按规划完工，应当由被告举证证明没有完工的事实依据，否则在原告看来，被告没有依规划完工的行为就是变更规划。更何况，证据十网站咨询笔录更揭示了变更的事实。对证据六，关于光盘的真实性被告质疑是剪辑的，第一份光盘来源于被告售楼部，从光盘内容看，该光盘反映内容是A区人民路及地下商铺平面图，与现状完全一致，是真实的，对于安庆市电视台天天直播栏目光盘，我方虽是节录了部分，但这个录像可以随时上网打开观看完整录像，与规划部门规划一致，所以具有真实性。对证据七，被告认为竣工图是片段，这是富春公司自己出具的，富春公司向测绘队报备，且作出的单方承诺，该内容证明了这个测绘图具有真实性。至于为何是片段，因为该测绘图是两米长，所以我方在征询法庭同意下，进行拍照而后盖章固定下来的证据，所以该证据具有真实性和合法性。被告还认为竣工图盖章是测绘队盖章，仅仅盖章是材料出自测绘队，并非内容是测绘队制作的，被告辩称不认可。关于房价问题，被告认为一铺一价，但是为何同在A区，为何停车场附近位置远远高于其他距离远离停车场位置的价格，正是交通便利性，影响商铺价格。所以停车场与A区商铺价格有重大影响。关于证据十，网站咨询笔录，我方认为具有真实性。
审：被告举证？
被委：第一组：延期办证违约金结算情况
人民路地下步行街商铺延期办证违约金领取确认单（2张）
徽商银行客户回执
证明目的：2015年5月份，原告接受延期办证违约金，证明两个重要的事实：即一个事实是：被告已经在2014年4月30日前将商铺合格交付给了原告的事实；另一个事实是：原告认可商铺合格交付，决定不退房，并接受延期办证违约金。
第二组：地下停车场建设情况
3、电梯设备买卖安装合同
4、安庆市人民路地下二层车库机械式停车设备采购及安装合同书
证明目的：被告建设了地下停车场事实。
第三组：地下停车库有关事宜情况
5、中共安庆市委第7期会议纪要（2014年3月22日）
6、安庆市委党政领导接待日处理意见通知书（市访接字[2014]34号）
7、安庆市委党政领导接待日处理意见通知书（市访接字[2014]40号）
证明目的：地下停车场已经建设完成，由于不可抗力原因未能启用，被告不应当承担法律责任。
（上述证据均系复印件）
审：原告质证。
原委：对第一组证据结算单认为该份证据不能达到被告的证明目的，请被告提交证据原件，没有原件对真实性有异议，即便是真实的，也与本案无关联性，仅仅是商铺延期办证的违约金。不是解决本案原被告违约责任问题。对证据二证据真实性、合法性、关联性三性均有异议，没有原件。即便是真实的，也达不到被告证明目的。关于电梯安装合同只能证明合同的双方当事人签订了合同，被告没有提供证据证明当事人履行了合同，安装合同不能证明本案被告履行了相关停车场的建设的事实。对第三组证据的真实性有异议，会议纪要上面没有公章，且对被告的证明目的有异议，即便证据是真实的，也达不到被告证明目的，不能证明停车场建设完工，停车场建设是否完工应由城乡规划局等部门出具的验收证明。被告以政府的会议纪要认为是不可抗力，不符合法律规定，政府行为是否合法由法律予以鉴定，政府的行为不是一出台就产生法律效应。信访处理意见恰恰证明商铺业主在2014年就向富春公司反映，要求解决，在无法解决情况下，被迫上访。原告就停车场问题多次督促被告完工停车场，但是长达三年时间，被告没有完成，证明被告足够违约。
审：被告意见？
被委：对证据三的政府行为，属于不可抗力。201年原告就已经知道地下停车场出现问题，但是一直没有行使解除权，现在过了除斥期间一年。
审：原告意见？
原委：被告观点是错误的，政府行为不是不可抗力，是否是政府行为，被告没有提供相关证据。被告对解除权的行使理解错误。地下停车场并非在订立合同时没有做，而是做了一部分，没有按规划完工。行使解除权时间有合法的催告期，但是被告没有提出，所以被告理由不成立。
审：原告在举证期间内向法庭申请现场勘验，本院也进行勘验，原告阐述一下勘验目的？
原委：以书面申请书为准。
审：法院没有形成书面笔录。关于现场情况，庭后富春公司结合原告证明的事实自己复核一下。
被委：我们认可法庭认定的事实。
审：原、被告对事实部分有无补充？
原委：无。
被委：无。
审：针对本案争议焦点诉争商铺是否已实际支付；合同解除是否符合法律规定；合同订立时是要约要请还是要约；地下停车场至今未启用是否由于被告的原因，是否是解除合同的依据？被告已支付违约金的性质？双方对法庭归纳的争议焦点有无补充？
原委、被委：无补充，同意法庭归纳的争议焦点。
审：法庭调查结束，现在进行法庭辩论。原告先发言，被告后答辩。
原委：1、关于商铺是否实际交付，被告并没有在合同约定的商铺交付时间内完成交付义务，原被告双方在合同中明确约定2014年4月31日商铺交付前，达到经有关部门验收合格后才能交付。原告提供法庭的证据显示，人民路地下商业街整个验收结束是在2015年8月，在长达一年后，人民路工程才经过规划部门验收，本案被告辩称已完成交付与实际不符。本案被告也没有向法庭举证证明2014年4月31日之前向被告进行商铺交付的相关证据材料，提醒法庭注意，该证据材料至今都没有提供，足以说明与富春公司之间完成交付商铺有关工作。2、针对合同解除是否符合法律规定，本案是否超出除斥期间，我方认为，根据合同法的规定，解除权的行使要有催告的时间，被告无证据证明在此之前，已经向原告提出过解除合同的催告时间，事实上，被告代理人答辩时陈述原告从未向被告提出过解除合同的要求，解除合同之所以在2017年起诉解除合同，因为原告多次寻求解决停车场无果原告万般无奈情况下才被迫诉讼，所以起点诉讼时效时间为原告向法庭起诉时间，所以没有超过除斥期间。被告引用最高院司法解释不适合本案事实，是法律适用错误。3、原告提出解除合同是基于被告未按规划要求完成地下停车场的事实，合同中约定，以及合同法第九十四条规定，“……一方迟延履行合同。”以及第四项规定……故原告提出解除权。本案停车场是没有按照规划完工的，原告是无法知晓被告什么时候完工，目前的现状是停车场未启用，原告鉴于目前的现状无法知晓自己权利受到侵害的时间，认为原告知晓自己解除权的时间应该从现在开始起算。我们现在行使解除权在期限内。4、关于停车场的宣传广告是否作为要约问题，应该作为双方合同的要约，符合法律规定。根据原告的证据也足以证明。停车场宣传的内容是明确具体的。关于价格问题，原告商铺位于地下停车场出入口的三间商铺，原告的价格低于其他家的价格，A区的地下停车场对房价有重要影响。富春公司对要约邀请的约定是格式条款，富春公司规避了自己的责任，属于无效约定。停车场属于合同中的要约，被告没有启用停车场，被告应当承担违约责任。5、地下停车场未启用完全是被告的原因。被委辩称未完工的原因是政府的行为，但是至今被告没有提供相关证据。原告提供网站咨询笔录，证明是被告的原因。关于停车场与解除合同的关系。基于双方合同第十条第一款第一项，原告订立合同目的不能实现。虽然合同第十条没有讲到停车场，但是对这条的约定我们认为该合同是格式合同，对合同条款中存在两种以上的解释，从法律角度讲，应该支持原告的观点。停车场与A区关系紧密，对A区商铺使用功能有重大影响，因为地下停车场当时设计的位置与A区紧密相连，有7个出口，与A区相通，从设计来看，客流必须经过A区，所以地下停车场的位置对于A区来言尤为重要。这也是富春公司将A区价格定的高的原因。停车场鉴于A区位置的特殊性，是地下商铺的第一家或者最后一家，与地上的联通显得尤为重要，由于被告未启用停车场导致A区与地上的连接丧失了6个出口，地下停车场的启用与否对A区的客流有重大影响。A区停车场应按双方合同第十条第一项第一款约定。6、支付违约金的性质，延期交房和办证，与本案没有关联性。
被委：1、关于实际交付的问题，2014年原告委托富春公司接受房屋的交付，时间是2014年4月30日。目前A区处于正常营业状态，不交付怎么可能使用，是商铺进驻率问题。2、被告从来没有变更过任何规划，因此，被告不存在违反合同第十条约定的问题。第十条关于商品房质量、使用功能的约定，原告关注的并不是质量和使用功能，原告提供的证据是该商品房是否具有投资、增值功能，原告混淆概念，商品房质量和使用功能从未发生任何影响，我们不存在违约问题。如果被告在2014年违约，原告就应当行使解除权。3、即使按照原告所称2015年竣工验收，原告依然没有提出解除权。4、关于解除权催告的问题，如果一方迟延履行……被告如果迟延履行义务，是原告应当催告一下；原告陈述违背常理。关于最高院司法解释第十五条可以适用本案没有问题。5、富春公司关于整个步行街工程的广告属于要约邀请，对于商品房买卖重大合同，双方利用补充约定对于停车场等设施进行预警提醒，这种提醒对于合同的安全性是显而易见的，经过双方的确认，应当受到法律保护。停车场广告宣传也属于要约邀请。停车场是否作为合同条款。关于停车场建成使用问题从未在任何书面中进行约定，双方没有就停车场启用时间进行约定，富春公司没有公开承诺，没有约定也就不存在违约。6、关于停车场，原告本身都不知道什么时候建设、启用，又谈何用具体的时间要求富春承担违约的问题本身就是糊涂账，因此停车场的启用时间不应作为合同条款，与本案没有关联性。而且停车场出现问题时候被告也在与政府积极协商处理中。7、违约金性质问题，办理房产证是原告对房屋的确认，实际原告已承认了房屋合格交付的事实，只是办证手续延期，对于办证本身没有异议。原告如果认为被告违约，完全可以行使合同解除权，但没有行使。
审：双方有没有新的意见？
原委：1、被告认为A区是正常营业状态，根据现场勘验，A区是关停状态。对于被告认为不交付如何使用，我想问被告，这就是本案症结所在，也是不正常现象，就是商铺未在竣工验收的情','2018-09-30
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