广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终5429号
上诉人（原审原告）:谭广，男，1947年3月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人:谢卓毅，广东佳思特律师事务所律师。
委托诉讼代理人:谭耀辉，男，1972年4月24日出生，汉族，广州市越秀区，系谭广的儿子。
被上诉人（原审被告）:谭洪，男，1962年4月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人:宋伟强，广东法丞律师事务所律师。
委托诉讼代理人:冯志玲，广东法丞律师事务所律师。
原审原告:谭锦冰，女，1955年3月6日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审第三人:谭锦珍，女，1957年9月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审第三人:谭锦英，女，1959年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审第三人:谭泉，男，1949年2月23日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审第三人:谭德，男，1952年2月8日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人谭广因与被上诉人谭洪、原审原告谭锦冰、原审第三人谭锦珍、谭锦英、谭泉、谭德房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭广上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令谭洪与陈某所签订的关于广州市越秀区纸行路4号房屋（以下简称涉讼房屋）的《广州市房屋买卖合同》无效；3.由谭洪承担本案一、二审受理费。事实和理由：（一）认定事实错误。1.谭广已提供相关单位出具的证明，证实陈某在办理涉诉《广州市房地产买卖合同》期间不具有完全民事行为能力，且根据陈某生前的病历亦可证实其存在神志不清、问话不配合等严重老年痴呆的症状，其不具备完全民事行为能力已是不可置疑的事实，一审不采信谭广提供的证据不当，作出判决错误；2.陈某在办理涉讼房屋交易中若处于清醒状态且为其真实意思表示，应是亲笔签名，但《广州市房地产买卖合同》中陈某的签名经鉴定并非其本人所签，显然是由于陈某患有严重的老年痴呆，已不具备民事行为能力而导致交易合同中的签名并非其所为，这与相关单位出具证明证实陈某患有老年痴呆的事实完全吻合，并相互印证，一审在陈某不具有完全民事行为能力，且涉讼合同非陈某本人签名的情况下，仍确认该合同为陈某的真实意思表示，明显依据不足，于法无据；3.从举证责任的角度出发，涉讼房屋买卖合同并非陈某签名，故该合同是否陈某的真实意思表示的举证责任在于谭洪，但一审法院在谭洪没有任何证据的情况下，认定涉讼房屋买卖合同为陈某的真实意思表示，缺乏事实证据，也与鉴定结论自相矛盾，该认定不成立。（二）涉讼房屋原契证的面积是57.61平方米，共两层半，1998年加建之后变成6层，使用面积超过136平方米，且地下一楼一直作商铺使用，涉讼房屋的买卖价格只有11万多元，平均每平方米不到800元，与当时广州市存量房平均价格6500多元每平方米的价格明显偏低，且涉讼房屋是在未征询和告诉谭广及其他业权人同意的情况下私自买卖，构成了恶意的串通，损害谭广与其他业权人的利益，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项的规定，涉讼房屋的买卖应归于无效。（三）一审适用法律错误。陈某在签订涉讼房屋买卖合同时不具备完全民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项的规定，涉讼房屋买卖合同依法应归于无效。仅占涉讼房屋1/16产权份额的谭洪，不具有处分共有不动产的权利。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，认定谭洪等具有处分共有不动产的权利，显属不当。
谭洪辩称，（一）陈某将涉讼房屋以交易过户形式给予谭洪系其真实意思表示，该财产处理除了基于血缘上的母子关系外，还参杂着母亲对于小儿子谭洪对她生前所付出的赡养、照顾的认可与感动之情，符合人之常情。（二）陈某于2005年12月20日与谭洪前往房管局签订涉案《广州市房地产买卖合同》及办理相关房产过户手续时，头脑清醒、思维清晰，完全能辨别自己的行为目的，涉案房产的交易过户是真实、合同有效的。1.谭锦冰作为原告在一审也陈述谭洪与陈某在房管部门办理涉讼房屋交易过户手续时，是其从老人院接陈某前往的，其与陈某都在交易现场。该事实足以证明陈某将涉讼房屋出售给谭洪时，其是头脑清醒、思维清晰，能辨别自己的行为目的，否则作为存在利益冲突一方的谭锦冰不会接送、陪同母亲前往房管部门办理涉讼房屋的过户手续，更不会在涉讼房屋过户10年期间均没有提出任何的异议。另外，在（2009）穗中法民四终字23号案件时，谭锦冰在答辩中也有赞同陈某将涉讼房屋出售给谭广的意思表示。而谭广在该案中无作答辩，但对于陈某出卖涉讼房屋给谭洪的事宜应当是知悉的，且至少在2009年之前并无异议。2.涉讼房屋的交易是陈某与谭洪在房管部门当着工作人员的面签写房地产转移登记申请书，并办理相关转移登记的，如交易时陈某神志不清，合同上的签字又非其本人签字，相信房管部门工作人员一定会察觉此情况，并拒绝办理涉讼房屋办理产权变更手续。3.谭广提供的病历无法证明陈某在签订《广州市房地产买卖合同》时处于老年痴呆所致头脑不清醒、无法认识自己行为目的状态，更不能认定陈某在出售涉讼房屋时是无民事行为能力人。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条、第一百八十八条及《中华人民共和国国民法通则》第二十四条均明确规定，认定成年人为无民事行为能力人是需要向人民法院提出申请，法院受理申请后必要时应当对被请求认定为无民事行为能力的公民进行鉴定。故未经专业机构的医学鉴定，谭广就认定陈某属于无民事行为能力人没有法律依据。（三）涉讼房屋交易是在2005年，涉讼房屋非常老旧，且有房产证的面积只有57.6平方米，超过房产面积属于违建、搭建的，且当时有些房屋长期处于空置的状态，结合当时房产面积以及结合谭洪与陈某是母子关系，房屋的交易价格也是符合情理的，没有任何不符合市场价格的情况，因此，谭广的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
谭锦珍述称，不同意一审判决，同意谭广的上诉请求。
谭锦冰、谭锦英、谭泉、谭德均未到庭陈述意见。
谭广、谭锦冰向一审法院起诉请求：判令谭洪与陈某就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》无效，确认上述房产为谭某及陈某的夫妻共有财产。
一审法院认定事实：广州市越秀区纸行路4号房屋（2-1/2层，总建筑面积57.61平方米）原登记在陈某名下，据编号为穗房证字第192133号《房屋所有权证》记载，所有权来源于1986年受曾桂赠与。
谭某与陈某为夫妻关系，育有七个子女，分别为谭广、谭锦冰与谭洪及谭锦珍、谭锦英、谭德、谭泉。谭广、谭锦冰与谭洪确认涉讼房屋的赠与发生于谭某与陈某夫妻关系存续期间。谭广、谭锦冰称受赠人为谭某与陈某；谭洪则称受赠人仅为陈某。
2005年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局向谭洪核发涉讼房屋的《房地产权证》，记载所有权来源为购买。办理产权过户的《广州市房地产买卖合同》签订于2005年12月20日，约定的价款为113000元。谭洪称以现金方式支付给陈某。谭广、谭锦冰向一审法院申请对该合同上“陈某”的签名进行笔迹鉴定。一审法院依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所，对上述笔迹进行鉴定。该鉴定所于2016年4月26日出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：上述《广州市房地产买卖合同》中的“陈某”签名字迹与陈某样本字迹不是同一人的笔迹。
在一审庭审过程中，谭锦冰述称：谭洪同陈某在房管部门办理涉讼房屋产权过户手续时，其在现场，是其从老人院将陈某带至房管局的，当时陈某精神状态很差，不清醒，没有看到陈某在上述合同上签名。谭洪则称陈某当时是清醒的，精神状况好。
谭洪为证明其抗辩理由，另提供如下证据：1、署名为“陈某”，落款日期为“2005年11月8日”的字条，内容为：陈某同意将涉讼房屋之1/2份额及继承已故丈夫谭某的1/8份额遗赠谭洪一人所有。2、广州市中级人民法院于2009年5月18日作出的（2009）穗中法民四终字第23号民事判决书，载明：谭锦冰是广州市越秀区金泓小食店（以下简称金泓小食店）的法定代表人，金泓小食店在该案中述称“陈某的房产于2005年12月转让给谭洪，但雅苑食馆的租金还是由谭德收取作为维修房屋的费用…”；谭锦冰作为该案原审被告之一，表示同意金泓小食店的上述意见；谭广作为该案原审被告之一，在该案中无作答辩。
一审法院认为，据1986年期间施行的《中华人民共和国婚姻法》第十三条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”的规定，陈某在与谭某的夫妻关系存续期间受赠涉讼房屋，虽然产权登记在陈某一人名下，但应属于其夫妻共同财产。谭某死亡后，属于谭某个人所有的房屋份额发生法定继承，涉讼房屋产权应由陈某占有9/16，谭广、谭锦冰、谭洪及谭锦珍、谭锦英、谭德、谭泉各占有1/16。
关于涉讼《广州市房地产买卖合同》的效力问题。第一，谭锦冰述称，谭洪与陈某在房管部门办理涉讼房屋交易过户手续时，是其从老人院接陈某前往的，其与陈某都在交易现场。第二，在广州市中级人民法院审理（2009）穗中法民四终字第23号案件时，以谭锦冰为法定代表人的金泓小食店在该案中述称“陈某的房产于2005年12月转让给谭洪”，而谭锦冰作为该案件当事人之一，表示同意金泓小食店的上述意见。第三，谭广亦为该案件的当事人之一，虽然其在该案件中无作答辩，但对于陈某出卖涉讼房屋予谭洪的事宜应当知悉。综上，一审法院确认谭广、谭锦冰对陈某将涉讼房屋出售给谭洪的事宜应当知悉，且至少在2009年之前并无异议。因此，在没有充分证据证明陈某在房屋交易时不具有完全民事行为能力的情况下，涉讼的《广州市房地产买卖合同》中的“陈某”签名字迹，虽经鉴定与陈某样本字迹不是同一人的笔迹，但一审法院仍确认涉讼的《广州市房地产买卖合同》为陈某的真实意思表示。
陈某出售涉讼房屋予谭洪时，陈某占有9/16产权份额，谭锦冰及谭洪各占有1/16产权份额，合计占有11/16产权份额，超过总份额的三分之二。据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有或者全体共同共有人同意”的规定，一审法院确认涉讼的《广州市房地产买卖合同》合法有效，谭洪为涉讼房屋的合法所有权人。至于谭洪是否有实际向陈某支付购房款并不影响该合同的效力。由此产生的债权问题，谭广及谭锦珍、谭锦英、谭德、谭泉可另循合法途径主张权利。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，于2016年11月18日作出如下判决：驳回谭锦冰、谭广的诉讼请求。一审案件受理费9561元，鉴定费8961元，均由谭锦冰、谭广负担。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，谭广向本院提交如下证据：中山大学附属第二医院住院病案首页、中山大学附属第二医院妇科住院病历（1）、中山大学附属第二医院放射科CT检查报告书、中山医科大学孙逸仙纪念医院死亡记录、南方医院门诊病历，拟证明陈某在涉讼房屋交易期间已患有严重老年痴呆及重度脑萎缩、脑梗塞，不具有民事行为能力。同时明确上述证据均形成于一审诉讼前。谭洪质证意见如下：上述证据不属新证据，对证据的真实性没有异议，但不认可关联性，因为这些病历只是记载陈某死亡时的状态，且关于老年痴呆是谭锦冰告诉医生，医生才记载，并不是医院诊断的结果，上述证据不能充分证明陈某是无民事行为能力人。谭锦珍对上述证据的真实性、合法性以及关联性均没有意见。诉讼中，谭广称按常理看，仁生里社区居委、长胜里社区居委以及康泰疗养院出具的报告应当是谭锦冰书写后，再由上述单位加盖公章，且表示在本院(2009)穗中法民四终字第23号案件发生后，谭锦冰告知其有关涉讼房屋过户到谭洪名下，即2009年已知道上述事情。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合谭广的上诉请求和理由以及谭洪的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉讼《广州市房地产买卖合同》的效力认定问题。现评析如下：
其一，谭广认为涉讼房屋的出售不是陈某的真实意思表示，就此，在一审提交了有关报告等予以证实，虽然报告中有提及陈某患有老人痴呆的内容，相关单位也在报告中加盖公章，但从报告的内容可知，所涉内容是作为本案一审原告之一的谭锦冰对陈某有关情况的描述，并无相关诊断资料予以佐证，谭广于二审提供的证据也无确诊陈某患有老人痴呆的内容，上述证据均不足以证明陈某在出售涉讼房屋存在老人痴呆的事实或者不能辨认自己的行为。本案中，并无直接证据证明陈某在出售涉讼房屋时为无完全民事行为能力人。相反，谭锦冰却陈述谭洪与陈某在房管部门办理涉讼房屋过户手续时，是其从老人院接陈某前往，且其与陈某都在交易现场。因此，在没有充分证据证明陈某在房屋交易时不具有完全民事行为能力的情况下，一审法院认为涉讼《广州市房地产买卖合同》中的陈某签名字迹，虽经鉴定与陈某本人字迹不是同一人的笔迹，但仍确认上述合同为陈某的真实意思表示，并无不当，本院予以确认。谭广认为一审法院上述认定错误，陈某在出售涉案房屋时不具备民事能力且非真实意愿的情况下进行，均缺乏充分依据，本院不予支持。
其二，在本院审理的（2009）穗中法民四终字第23号案件时，以谭锦冰为法定代表人的金泓小食店在该案中述称陈某于2005年12月转让给谭洪，而谭锦冰作为该案的当事人之一，表示同意金泓小食店的上述意见。而谭广也确认其于上述案件发生之后，谭锦冰告诉他有关涉讼房屋已过户到谭洪名下，即2009年其已知道上述事实，但并无举证证明其曾对此提出过异议，且谭洪与陈某在《广州市房地产买卖合同》中也约定了房屋交易过户的相应对价，故谭广上诉认为陈某与谭洪的交易构成恶意串通，依据不充分，其以此为由主张涉讼《广州市房地产买卖合同》无效，本院不予支持。
其三，虽然陈某出售涉讼房屋给谭洪时，仅占有涉案房屋的9/16产权份额，但出售涉案房屋为陈某的真实意思表示，且谭广至少在2009年之前知悉后并无提出过异议，故根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，谭广上诉认为《广州市房地产买卖合同》无效，与上述法律规定相悖，本院不予支持。一审法院确认该合同合法有效正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人谭广的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9561元，由上诉人谭广负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年七月十七日
书记员 邓安达
游瑞娜