上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8769号
上诉人(原审原告、反诉被告)：南通国有置业集团有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：张星，董事长。
委托诉讼代理人：薛祖望，江苏洲际英杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宝枢，北京大成(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中贯汇都餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：明平志，经理。
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海谷沣酒吧娱乐有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：郎付贵，经理。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陶雷，上海合呈律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：褚芸，上海合呈律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：江苏中贯置业有限公司，住所地江苏省常熟市。
法定代表人：张建中，总经理。
委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。
上诉人南通国有置业集团有限公司(以下简称“南通置业”)、上海中贯汇都餐饮管理有限公司(以下简称“上海中贯”)、上海谷沣酒吧娱乐有限公司(以下简称“谷沣公司”)、江苏中贯置业有限公司(以下简称“江苏中贯”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南通置业上诉请求：在一审判决第四项基础上增加人民币(以下币种均为人民币)3,344,756.9元，在一审判决第六项基础上增加2,234,736元。事实和理由：房屋占用费应当按照合同的约定判决，合同约定合同解除后，上海中贯继续占有房屋的，按双倍支付占用费。按租金标准给付房屋占用费不能弥补南通置业的损失，而使得上海中贯等被上诉人获得比守约更多的利益。南通置业适当降低占用费为租金的130%。一审法院判决被上诉人承担按三个月租金计算的违约金过低，合同约定按未履行部分租金的20%承担违约金是合理的，应当支持上诉人的一审诉讼请求。
上海中贯上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、南通置业返还上海中贯和谷沣公司已支付的押金1,418,880元；2、南通置业返还上海中贯已付的租金10,731,600元和物业管理费1,720,062.12元；3、南通置业赔偿上海中贯收购谷沣公司而产生的经济损失500,000元；4、南通置业赔偿上海中贯装修和设施的损失13,384,124元、设备损失7,304,000元。事实和理由：谷沣公司是基于经营权取得所产生的租赁合同主体变更，该合同变更是债务的转移，而并非债的加入。谷沣公司承担租金支付义务经过南通置业的同意。南通置业在签订合同时隐瞒了重要事实导致合同目的不能实现，在缔约与履行过程中有重大过错，上海中贯有正当理由不支付租金，并要求南通置业赔偿相应损失。一审法院未对南通置业合同附随义务进行平衡考量，对上海中贯明显不公。
谷沣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回南通置业一审诉讼请求，支持一审反诉请求。事实和理由：谷沣公司在合同签订前已在上海市乌鲁木齐北路XXX号XXX层和4层房屋(以下简称“系争房屋”)中设立。谷沣公司经南通置业同意成为系争房屋内的经营主体，并向南通置业承担租金支付义务。系争房屋租金支付义务经南通置业同意由上海中贯转移至谷沣公司。该债务转移经过南通公司的客观行为的确认和同意，一审法院认定是债的加入是对法律概念的错误理解和适用。其他意见同上海中贯一致。
江苏中贯上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上海中贯、谷沣公司的一审反诉请求，江苏中贯不承担连带责任。事实和理由：房屋租赁权与经营权密不可分，经营主体的变更即为租赁主体的变更。南通置业与上海中贯就谷沣公司成为经营主体达成一致，将租赁主体变为谷沣公司，合同项下的租金支付义务由上海中贯转移给谷沣公司。谷沣公司基于系争房屋的经营权利而承担租金支付义务，与债的加入仅为义务加入的概念不符。江苏中贯在签约时同意担保的系无权利义务负担的新公司，而非存在诉讼纠纷、行政处罚等经营障碍的谷沣公司。上海中贯与南通置业变更租赁主体、转移债务的行为未经过江苏中贯的同意，江苏中贯不再承担担保责任。合同主体的变更造成不确定性和风险，加重了保证人的保证责任。一审法院认为没有加重江苏中贯保证责任的观点是错误的。
南通置业向一审法院起诉请求：1、南通置业与上海中贯签订的《房屋租赁合同》于2014年9月18日解除；2、上海中贯和谷沣公司支付南通置业租金2,950,706.36元(暂计至2014年9月18日)；3、上海中贯和谷沣公司支付南通置业违约金448,919.28元(暂计至2014年9月18日)；4、上海中贯和谷沣公司支付南通置业自2014年9月19日至实际迁出系争房屋之日的房屋使用费；5、江苏中贯对上海中贯和谷沣公司的上述付款义务承担连带责任。
上海中贯和谷沣公司向一审法院提起反诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2014年9月18日解除；2、南通置业返还上海中贯已支付的押金1,418,880元；3、南通置业返还上海中贯和谷沣公司已付的租金10,731,600元和物业管理费1,720,062.12元；4、南通置业赔偿上海中贯收购谷沣公司而产生的经济损失500,000元；5、南通置业赔偿上海中贯装修和设施的损失13,384,124元、设备损失7,304,000元及司法评估费用240,000元。
一审法院认定事实：上海市乌鲁木齐北路XXX号XXX层和4层房屋的所有权人为南通置业，建筑面积分别为2,005.39平方米和965.88平方米，建筑类型为商场，用途为商业。
2012年5月，南通置业(甲方)、上海中贯(乙方)和江苏中贯(作为承租方担保人)共同签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，乙方确认对租赁物的现状已完全了解，并自愿以租赁物的现状承租该租赁物；租期自2012年5月17日至2020年5月16日，甲方给予乙方2012年5月17日至2012年12月16日期间的免租期优惠，供乙方对房屋进行装潢、修整和试营业，免租期不计房租，但是如果乙方有任何一期租金逾期支付超过10天、违约野蛮装修、不交物业管理费或者因乙方原因提前终止合同，则本项优惠取消，乙方应当在收到甲方通知之日起3日内向甲方补交免租期内的全部房租；乙方向甲方承诺，租赁房屋作为营业性酒吧、KTV、高档会所使用，并保证在租赁期内未征得甲方同意以及规定须经有关部门审批而未批准前，不擅自改变上述约定的使用用途；每日每平方米建筑面积的租金标准为3层部分8.50元，4层部分6.50元，每月合计分别为518,477元和190,963元，任何理由均不得成为乙方拒绝或者拖延支付租金的抗辩理由，在租金未按时付清的情况下，乙方无权提出任何要求或索赔，并且视为乙方放弃本合同的全部权利；前两年租金标准不变，自第三年起租金按每两年在上一个租赁价格基础之上增加5%的方式递增；租金每两个月支付一次，先付后用，乙方应在本合同签订之日支付第一期租金1,418,880元，此后在下一期租期开始日前的20日支付；乙方须支付押金1,418,880元，在租赁期内未经双方协商一致并由甲方书面同意，乙方不得单方面提前退租，否则视乙方违约，甲方有权没收全部押金并就损失部分继续向乙方追索；乙方将在系争房屋内注册成立新公司进行经营运作，一旦新公司成立，甲、乙双方及新成立的公司应立即补签“租赁合同主体变更协议”将承租人变更为新公司，乙方作为新公司的连带责任担保人在变更协议上盖章，其它内容按照本合同不变；任何一方无正当理由擅自提前解除合同的，由双方协商解决，协商未果应按剩余未履行期间租金总额的20%向对方支付损失赔偿金；若乙方不依约按时支付租金等费用，每逾期一日，按所欠租金和费用总额的0.1%偿付逾期付款违约金，逾期30天仍未全部交纳，甲方有权解除本合同，收回租赁物，并由乙方按未履行期间租金金额的20%向甲方支付解除合同违约金；租赁合同期满或提前解除后，乙方必须立即交还租赁物，乙方未经甲方同意继续占有或使用租赁物的，应当按照租金标准的双倍支付租赁物占用费，直到实际交还全部租赁物为止。同日，南通置业和上海中贯还签订了《万泰三楼四楼房屋出租补充协议》，约定：甲方按现有房屋自然状态交付乙方；物业管理费由乙方承担；如果甲方提前解约，赔偿金为双方共同确认的第三方评估的评估价，仅指装修设施设备。
上述合同签订后，南通置业将系争房屋交付给上海中贯，双方开始履行合同。上海中贯按照约定支付给南通置业押金1,418,880元，并对系争房屋进行了装修。其间，经双方协商，南通置业同意将免租期增至9个月。
2013年5月20日，上海中贯发给南通置业《情况说明》，内容为：“……因本公司在申办娱乐会所过程中受到阻碍，所以收购了谷沣公司，今后在租赁场地中的所有经营活动均以谷沣公司名义开展，所以，涉及税收账务的租赁发票，也请贵公司开具谷沣公司……”。
2014年3月，上海中贯和谷沣公司共同向南通置业出具了《承诺书》，内容为：1、上海中贯和谷沣公司在2014年3月21日前支付一个月的房租，3月28日前支付一个月的房租，在3月份内付清2014年4月16日以前应付的房租。2、如上海中贯和谷沣公司在以上日期逾期未付，南通置业可依协议采取相关措施。3、本承诺书经上海中贯和谷沣公司签字后作为南通置业执行的依据。
其间，由于未能按时足额收到租金，南通置业自2013年12月起多次向上海中贯和谷沣公司发函催讨欠租。经核算，在除去9个月免租期后，南通置业收取了2013年2月17日起算的第1期至第7期全部租金，以及第8期(2014年4月17日至2014年6月16日)的部分租金，合计金额为10,731,600元，付款人包括上海中贯、谷沣公司以及案外人上海聚为实业发展有限公司。
2014年6月17日，南通置业向上海中贯和谷沣公司发出《律师函》，称由于对方欠租天数超过合同所允许的范围，已构成根本违约，要求对方尽快支付欠租以避免严重后果发生。同月30日，南通置业又向上海中贯、谷沣公司及江苏中贯发出催告通知，要求对方尽快付清欠款。后经当事人协商，由上海中贯于2014年7月10日出具了《付款计划》，内容为：将5月17日至8月16日的三个月房租2,144,736元分两期支付，在2014年7月24日前支付100万元，在8月10日前支付余款。此后，南通置业由于未能如期收到欠付租金，遂起诉至法院，要求判如所请。
一审审理中，法院多次组织双方进行调解，均因差距过大而导致调解未成。2015年12月17日，双方办理了场地交接手续，由南通置业收回了系争房屋。
一审法院认为，鉴于相关当事人在审理中均同意确认房屋租赁合同已于2014年9月18日解除，故法院对合同解除的事实及时间予以确认。然而当事人对于租赁合同解除的原因各执一词，故法院归纳本案的争议焦点为：导致房屋租赁合同解除的违约方是谁？以及违约方应当承担何种违约责任?对此法院将在下文结合当事人的意见及证据作详细分析。
一、南通置业的意见及当事人举证质证过程。
南通置业认为上海中贯和谷沣公司欠付租金的行为构成根本违约，造成南通置业重大经济损失。由于在南通置业向法院起诉后上海中贯、谷沣公司仍占用系争房屋，导致损失继续扩大，因此向法院申请变更诉讼请求为：1、确认南通置业与上海中贯签订的《房屋租赁合同》于2014年9月18日解除；2、上海中贯和谷沣公司支付南通置业2012年5月18日至2014年9月18日期间欠付租金2,950,706.36元；3、上海中贯和谷沣公司支付南通置业逾期付款违约金(以欠付租金2,950,706.36元为本金，按照每日千分之一的标准，自2014年7月29日起计算至判决生效之日为止)；4、上海中贯和谷沣公司支付南通置业自2014年9月19日至2015年12月17日期间的房屋使用费21,648,536元(按月租金的两倍标准计算)；5、上海中贯和谷沣公司向南通置业补交免租期租金6,384,960元；6、上海中贯和谷沣公司支付南通置业解除合同违约金9,999,000元；7、南通置业将已收取的押金1,418,880元予以没收；8、江苏中贯对上海中贯和谷沣公司的上述付款义务承担连带责任。南通置业还声明保留主张房屋交接后相关损失的诉讼权利。
南通置业为证明其主张，向法院提供了下列证据，当事人的举证质证意见如下(江苏中贯基本上和上海中贯和谷沣公司的质证意见相同，故为行文简便，如无需特别说明则不再单列其意见)：
证据1：静安区政府和上海市政府官方网站上的查询资料，欲证明系争房屋经过装修后，3层部分于2013年2月8日通过消防方案验收，于2014年5月竣工，4层部分从未申报消防许可，也没通过消防验收，根据相关规定需要在消防验收合格后才能进行正常经营。南通置业认为承租方对系争房屋的装修没有合法手续，相关装修损失不应由南通置业承担。
上海中贯和谷沣公司对证据真实性无异议，认可通过验收及竣工的时间，但认为其对系争房屋的装修属于二次装修，须得到南通置业及物业公司的认可才能进行，现装修已完毕，从未有人提出过异议，应当视为得到了南通置业和物业公司的认可。
证据2：上海朝代文化娱乐有限公司(钱柜KTV)的营业执照及文化经营许可证、百度地图的网页截图，欲证明从事娱乐行业应当具备行政许可条件属于承租人自身的责任，而非出租人的责任，从地图上看，钱柜KTV距离学校的距离不足200米，但其取得了KTV文化经营许可证，说明上海中贯无法取得相关行政许可与系争房屋所处位置无关。
上海中贯和谷沣公司对证据真实性未发表意见，认为在签订租赁合同时南通置业向其明确系争房屋是可以办理KTV文化经营许可证的，其作为承租人对最终结果无法预料。
证据3：国务院《娱乐场所管理条例》、文化部《娱乐场所管理办法》及《上海市文化娱乐市场管理条例实施细则》，欲证明关于申请KTV文化经营许可证的条件中并没有“200米内没有中小学”的规定，并且申请行政许可应当提交书面申请书，不存在口头申请之说。
上海中贯和谷沣公司对上述规定的内容无异议，但认为其已向相关部门提交过申请书。
江苏中贯认为南通置业提供的材料属于法律法规，不属于证据范畴。
证据4：物业公司的民事诉状，欲证明由于上海中贯和谷沣公司不交物业管理费，构成了对租赁合同的根本违约，南通置业有权单方解除租赁合同。
上海中贯和谷沣公司对证据真实性无异议，但认为在南通置业提起本案诉讼之前一直在向物业公司支付物业费。
证据5：南通置业邀请招标文件、拆除工程报价单及旧货处置报价，欲证明双方办理房屋交接手续后，南通置业就拆除工程邀请招标，拆除违章建筑以恢复房屋原状大约需要6个月时间，费用超过100万元，南通置业对上海中贯和谷沣公司留在系争房屋内的废弃物品处置进行了报价，但至今无法处理，南通置业对上述损失在本案中不要求处理，但保留继续索赔的权利。
上海中贯和谷沣公司对证据的真实性无法确认，认为在双方清点遗留物品的时候就提出过由南通置业进行处置的意见，但南通置业至今未处理完毕，应归责于南通置业。
二、上海中贯和谷沣公司的意见及当事人举证质证过程。
上海中贯和谷沣公司坚持其本诉答辩意见及反诉意见，并提出如果法院认定其应承担违约责任，那么认为南通置业所主张的各项违约金标准过高，请求法院依法调低的意见。具体有：对南通置业主张的逾期付款违约金应当调低至按照银行一年期贷款利率(4.35%)的标准计算；对合同解除后房屋使用费应调低至按租金标准计算；对按照未履行期间租金金额的20%计算解除合同违约金的合同条款适用错误，解除合同违约金应予调低。上海中贯和谷沣公司为证明其主张，向法院提供了下列证据，当事人的举证质证意见如下(江苏中贯均同意上海中贯和谷沣公司的意见，为行文简便，对其意见不再单列)：
证据1：营业执照及内资公司备案通知书、《有关卡拉OK文化经营许可证申请报告》、《求助函》、《上海市设立文化娱乐场所服务指导申请书》、相关部门的口头回复，欲证明上海中贯一直在努力使租赁合同约定的房屋用途合法化，于2012年8月收购了谷沣公司用于经营，并于2014年7月20日向相关部门申请卡拉OK文化经营许可证，但由于系争房屋周边200米存在学校而无法获批，后又于2014年8月8日向相关部门发出求助函，仍无果。上海中贯和谷沣公司认为南通置业作为业主应当知道系争房屋内设立公司无法获得卡拉OK文化经营许可证的事实，但对此予以隐瞒。
南通置业对该组证据的真实性均无异议，认为营业执照及内资公司备案通知书能证明承租方取得了合法证照并开始经营；《上海市设立文化娱乐场所服务指导申请书》证明谷沣公司在原经营范围的基础上增加了卡拉OK文化经营许可的申请，与本案无关；《上海市设立文化娱乐场所服务指导申请书》的申请时间在南通置业提起本案诉讼之后，说明对方是在诉讼之后才向相关部门申请卡拉OK文化经营许可证。
证据2：《万泰大厦情况说明》、《万泰大厦租赁合同的协商函》及《紧急求助函》，欲证明上海中贯一直反复向南通置业通报按合同用途申请证照受阻的情况，并向南通置业请求帮助。
南通置业对该组证据的真实性均无异议，认为前两份证据说明上海中贯因收购了谷沣公司受阻向南通置业提出要求增加免租期，与本案争议焦点并无关联，《紧急求助函》系对方在作出付款承诺后无法兑现而发送给南通置业的，说明对方在找理由拒付款项。
证据3：《行政处罚决定书》、罚款收据及《关于严格遵守娱乐活动规范告知书》，欲证明相关部门认为上海中贯和谷沣公司按照租赁合同约定的用途进行经营属于非法经营，因此上海中贯及谷沣公司无法正常营业。
南通置业对该组证据的真实性均无异议，认为对方在未取得相关证照时非法经营与南通置业无关。
证据4：收条一份，欲证明上海中贯为收购谷沣公司额外支出了50万元。
南通置业对证据的真实性和关联性均有异议，认为仅有收条而无相关合同及转账凭证，无法证明待证事实。
证据5：《企业名称预告核准申请书》及相关材料一套，欲证明上海中贯于2012年6月25日向相关部门提交申请设立“上海骏腾大卫娱乐有限公司”的材料后，申请材料被退回，暂缓办理。
南通置业对证据真实性及关联性均不认可，认为承租方的经营行为与其无关。
证据6：调查笔录一份，欲证明向静安寺市场监管局工作人员调查后得知，在系争房屋设立与谷沣公司同一业态的娱乐公司不被批准，相关部门为减少扰民情况发生而加强了对谷沣公司监管，谷沣公司被工商监控。
南通置业对该证据的真实性及证明内容均不予认可。
证据7：上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第484号民事调解书，欲证明南通置业明知原谷沣公司应当将注册地址从系争房屋迁出，然而从南通置业将系争房屋出租给上海中贯至上海中贯收购谷沣公司期间，南通置业存在重复注册公司的过错，涉嫌双重收取租金。
南通置业对该证据的真实性无异议，但认为与本案无直接关联，上海中贯在租赁合同的免租期内收购了谷沣公司，并声明今后以谷沣公司的名义开展经营活动并无不妥。
证据8：原谷沣公司与南通置业之间的《租赁合同补充条款》，欲证明南通置业在收到谷沣公司递交的装修施工图纸后七个工作日内完成审批工作，并以书面形式告知结果，如逾期未收到书面通知则视为南通置业同意，本案中谷沣公司向南通置业申报了装修材料，对方未提出异议应视作同意。
南通置业对证据的真实性无异议，但认为该合同系南通置业与原谷沣公司的约定，该合同已解除，不能用来约束上海中贯及其收购的谷沣公司。
证据9：《上海市商品房出售合同》及附件，欲证明南通置业购买系争房屋时承诺禁止室内搭建，其有义务禁止相关人员的搭建行为，但南通置业未禁止承租方进行搭建，应视为同意。
南通置业对该证据的真实性无异议，但不认可证明内容。
证据10：《房屋租赁合同》第七条约定，欲证明承租方根据经营需要，在符合消防安全的条件下进行了装修，物业管理公司及开发商对搭建行为无异议。
南通置业对该证据的真实性无异议，但不认可证明内容。
证据11：《万泰大厦前期物业管理服务委托合同》第十八条约定，欲证明物业管理公司有了解物业现状及监管的责任，对承租方历时两个多月、面积为800多平方米的超大型钢结构室内搭建不可能视而不见，应当视作对该行为的默许。
南通置业对该证据的真实性无异议，但不认可证明内容。
证据12：《通知》及张贴的照片，欲证明谷沣公司于2014年10月31日停止营业。
南通置业对证据真实性不确认，认为能说明租赁合同在实际履行，承租方至少经营到上述时间。
证据13：遣散费发放清单及员工签收单，欲证明谷沣公司停止营业后，向员工发放了遣散费。
南通置业对证据真实性及证明内容均不予确认。
此外，上海中贯和谷沣公司在审理中作为一审反诉原告向法院提出对系争房屋内不可拆除的装修设施造价及残值委托进行司法评估的申请，法院委托了上海中世建设咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)开展相关司法评估工作。鉴定单位于2015年12月22日出具了《关于本市乌鲁木齐北路XXX号万泰大厦三楼、四楼房屋装修设施审价项目工程造价司法鉴定意见书》，鉴定意见为：系争房屋装修设施审价项目的鉴定工程总造价为15,241,707元，其中无争议项目工程造价为4,318,931元，争议项目工程造价为10,922,776元。上海中贯和谷沣公司为此垫付了鉴定费240,000元。上海中贯和谷沣公司对鉴定意见无异议，并认为该工程造价构成其损失，提出相关反诉诉讼请求要求对方赔偿装修和设施的损失13,384,124元。南通置业则对鉴定意见提出诸多意见(详见鉴定意见书)，并强调4层部分房屋属于违章建筑不应当作评估处理，且认为对无争议项目的造价应当按照3年进行折旧。江苏中贯的意见同上海中贯和谷沣公司。
另，双方在办理场地交接手续的过程中，对承租人遗留在系争房屋内的物品进行了清点，并制作了《租赁房屋内上海中贯和谷沣公司遗留物品核对清点报告》。上海中贯和谷沣公司同意放弃物品的所有权，认为其遗留物品应当作为损失要求对方赔偿，并提供了相关购货发票作为计价依据，提出相关反诉诉讼请求要求对方赔偿设备损失7,304,000元。
三、江苏中贯的意见及其举证、对方质证过程。
江苏中贯对南通置业要求其承担连带责任的诉请坚持其答辩意见，并向法院提供了下列证据以证明其主张(上海中贯和谷沣公司均同意江苏中贯的意见，为行文简便，对其意见不再单列)：
证据1：谷沣公司的工商档案机读材料、营业执照及文化经营许可证，欲证明谷沣公司于2010年12月17日先于本案房屋租赁合同注册成立，并非租赁合同中约定在系争房屋内注册成立的新公司，且其注册地址仅为系争房屋的3楼，营业范围为音乐茶座，而非租赁合同约定的营业性酒吧、KTV、高档会所。
南通置业对该证据的真实性无异议，但认为上海中贯已声明其在系争房屋内的经营均以谷沣公司名义开展，该行为属于债务加入，未加重江苏中贯的担保义务。
证据2：上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第484号民事调解书，欲证明南通置业明知谷沣公司未迁出系争房屋，却在签订房屋租赁合同时隐瞒了该事实，导致承租人无法在系争房屋内注册成立新公司。
南通置业对该证据的真实性无异议，但认为不存在南通置业隐瞒的事实，且系争房屋包括3层和4层，有独立房产证，即使谷沣公司未迁出也不影响承租人注册新公司，并不影响承租人的经营。
证据3：谷沣公司的内资公司变更(备案)登记、内资公司备案通知书、股东决定书、股东会决议、股权转让协议、营业执照、《万泰大厦情况说明》、《承诺函》及有关卡拉OK文化经营许可证的申请报告，欲证明上海中贯于2012年收购谷沣公司，并以该公司的名义在系争房屋内筹备试营业至今，被收购后的谷沣公司仍按照原文化经营许可证的经营范围，即音乐茶座开展经营活动，并未正式取得KTV和卡拉OK包房的经营范围，租赁合同约定的租金支付义务在未征得江苏中贯同意的情况下转移给了谷沣公司，属于债务转移行为，江苏中贯不应再承担担保责任。
南通置业对该证据的真实性无异议，认为由谷沣公司来经营是上海中贯决定的，南通置业按照承租人的要求在履行租赁合同，在谷沣公司加入经营后，南通置业并未放弃要求上海中贯履行合同义务，上海中贯也从未说过不再履行合同义务，因此对谷沣公司的行为应当认定为债务加入，而非债务转移。
证据4：南通置业的民事起诉状、房租付款明细表及付款凭证、工作联系函两份及律师函，欲证明2013年之后，一直是由谷沣公司向南通置业支付租金，南通置业也接受了，说明其许可租金支付义务由谷沣公司承担。南通置业在未征得江苏中贯同意的情况下许可了谷沣公司支付租金的义务。
南通置业对该证据的真实性无异议，认为结合上海中贯和谷沣公司提供的承诺书及付款计划可说明上海中贯和谷沣公司对欠租负连带支付的义务，以谷沣公司名义进行经营、发票向谷沣公司开具等问题，是由于上海中贯给南通置业发书面文件要求的，但由谷沣公司支付租金并不改变南通置业与中贯公司之间的合同关系。
证据5：《紧急求助函》、《行政处罚决定书》、罚款收据、《关于严格遵守娱乐活动规范告知书》、静安区文化执法大队及文化局的回复、协调会议记录，欲证明系争房屋因周边居民投诉、行政机关的处罚、审批无法通过、附近200米有学校等原因无法申办营业性酒吧、KTV、高档会所的有关证照，租赁合同约定的用途无法实现，并且这些问题在谷沣公司成立之时就已存在，南通置业对上述情况是知晓的，但在签订房屋租赁合同时未告知承租人。
南通置业对该证据的真实性无异议，但不认可证明内容。
证据6：《万泰大厦租赁合同的协商函》，欲证明南通置业认可谷沣公司参与系争房屋的经营管理。
南通置业对该证据的真实性无异议，认为承租人有权自主决定如何经营，和出租人同意与否并无关系，谷沣公司的债务加入没有加重担保人的责任，不能免除江苏中贯的担保责任。
证据7：上海中贯发给南通置业的《情况说明》，欲证明该文件中所指的“所有经营活动均以谷沣公司名义开展，发票及租金也由谷沣公司来履行”是属于债务转移。
南通置业对该证据的真实性无异议，认为该文件是上海中贯于2013年5月30日发出的，而此后上海中贯与谷沣公司多次共同出具承诺书以履行合同义务，这与合同全部转移给谷沣公司的说法相矛盾，南通置业坚持认为谷沣公司的加入是债务加入。
一审法院认为，从已查明事实，结合上述一、二、三点当事人的举证质证情况，可知南通置业与上海中贯签订的《房屋租赁合同》及《万泰三楼四楼房屋出租补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，上海中贯告知南通置业其在系争房屋内的经营活动以谷沣公司的名义开展，要求南通置业将租金发票等开具给谷沣公司，但南通置业按照对方指示在收取租金后将发票开具给谷沣公司的行为不能直接认定其认可承租人已变更为谷沣公司，因为根据租赁合同的相关约定，如果中贯公司在系争房屋内注册成立新公司进行经营运作，在新公司成立后，三方应补签“租赁合同主体变更协议”将承租人变更为新公司，然而事实上中贯公司仅将以谷沣公司名义经营的内容书面告知了南通置业，而未与南通置业签订主体变更协议，并且南通置业从未明确对承租人变更为谷沣公司予以认可。因此，房屋租赁合同的相对方仍是南通置业和中贯公司，相关合同义务仍应由中贯公司承担。
在上海中贯将以谷沣公司名义经营的内容书面告知了南通置业后，谷沣公司实际履行了支付租金的义务，且在发生欠付租金的情况后和上海中贯共同向南通置业出具了《承诺函》，究其行为之性质，应认定为谷沣公司对中贯公司向南通置业所负合同债务的加入，而非中贯公司将其所负的合同债务全部转移给了谷沣公司。理由如下：债务加入是指原债权人和债务人之外的第三人加入到原来的债务关系中，与原债务人共同承担债务，原债务人并没有脱离原债务关系。而债务转移是指原债务人将合同债务全部或部分移转给第三人。两者区别不仅在于原债务人是否脱离原债务关系，还在于债务移转必须经债权人同意。在本案中，南通置业虽然默许由谷沣公司支付租金，但从未明确同意上海中贯脱离房屋租赁合同的债务，从南通置业所发的催款通知对象一直包括上海中贯在内可以印证该事实。因此，在南通置业未明确同意上海中贯脱离房屋租赁合同关系的情况下，谷沣公司的行为应当认定为债务加入，其法律后果是谷沣公司和上海中贯共同向南通置业承担房屋租赁合同的相关义务。
根据房屋租赁合同的相关约定，承租人应当按时足额向南通置业履行支付租金的义务，否则将构成违约，南通置业可行使合同解除权，并追究其违约责任。从查明事实看，上海中贯和谷沣公司仅向南通置业支付了前七期的租金及第八期的部分租金，在南通置业多次催讨下仍未履行继续支付租金的义务，除非上海中贯和谷沣公司有符合法律规定或者合同约定不支付租金的情形，否则其行为应当认定为违约。在审理中，上海中贯和谷沣公司提出了数条抗辩意见以示其有正当理由不支付租金。首先，关于上海中贯和谷沣公司认为南通置业在缔约时隐瞒了重大事实的意见，法院认为，不论是出租方还是承租方，均应当在缔约时尽到充分知晓租赁物相关信息的审慎义务，系争房屋为商业用途，上海中贯承租系争房屋后用于商业经营，应当充分了解系争房屋是否存在可能影响经营的客观状况，否则将自行承担相应的商业风险。现上海中贯和谷沣公司认为系争房屋内存在已有注册公司且无法申办KTV文化娱乐许可证的质量瑕疵，然而，对于系争房屋内是否已有注册公司，当事人在签约前进行相关调查即可获知，即使南通置业在缔约过程中未明确告知该信息，也不能将此归咎于南通置业。并且从事实上看，在履行合同的过程中上海中贯收购了谷沣公司并以其名义对外经营，可见系争房屋内是否已有注册公司并不影响租赁合同能否履行。对于上海中贯和谷沣公司认为无法申办KTV文化娱乐许可证的问题，虽然双方在合同中约定租赁系争房屋作为“营业性酒吧、KTV、高档会所”使用，但是申办经营所需的相关证照属于承租人的基本义务，出租人对此仅负有配合义务。根据相关法律规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。审理中，上海中贯和谷沣公司提供的证据1仅能证明其向相关部门提交过申请，无法证明其申请因房屋存在瑕疵而未获批的事实。为此法院曾向上海市静安区文化局了解情况，据该局工作人员称在当事人递交相关申请后，工作人员以系争房屋附近200米范围内存在中小学、且房屋属于商住两用为由而口头告知不符合受理条件对其申请未予受理。然而，从南通置业提供的证据3反映，行政法规及相关规范性文件中并没有将“200米内存在中小学”作为获得行政许可的禁止性规定。故上海中贯和谷沣公司提供的证据不足以证明其无法获得相关行政许可与系争房屋本身存在关联。即使由于系争房屋附近存在中小学而导致无法获批KTV文化娱乐行政许可的事实存在，合同约定的用途除KTV外还包括营业性酒吧和高档会所，无法开办KTV并不必然导致租赁目的无法实现，承租人也不应以此为由拒付租金。因此，法院对第一点抗辩意见无法采纳。其次，关于上海中贯和谷沣公司认为申领KTV文化娱乐许可证被驳回属于不可抗力，其有权暂停支付租金的意见，法院认为不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况，本案中承租人承租系争房屋用于商业经营，对于经营所需的证照是否可以申办应当在签约前充分了解，因此即使存在以系争房屋为经营地址无法申办KTV文化娱乐许可证的事实，但这并不属于不可抗力因素，而属于市场经营中的商业风险，因此法院对第二点抗辩意见无法采纳。再次，关于上海中贯和谷沣公司认为无法按合同约定用途经营，无法获得收益以支付租金的结果系因南通置业未尽到保持房屋正常使用等合同义务所致，承租人有权不付租金及要求减免租金的意见，法院认为，在前文已论述南通置业作为出租人对于承租人无法按合同约定用途经营并无过错，承租人无法获得收益以支付租金属于其经营风险，应由承租人自行承担，其无权以此为由拒付租金或要求减免租金，故法院对第三点抗辩意见不予采纳。最后，关于上海中贯和谷沣公司认为南通置业无权单方行使合同解除权的意见，综合前文分析，承租人并无不支付租金或者迟延支付租金的正当理由，根据合同约定，如果承租人不依约按时支付租金等费用达30天，出租人有权解除合同，事实上上海中贯和谷沣公司未支付租金已超过30天，南通置业有权解除合同，故法院对第四点抗辩意见无法采纳。综上所述，法院根据已查明的事实，并结合当事人意见及举证情况，认定上海中贯作为承租人无正当理由未支付租金超过30天的行为已构成违约，南通置业有权解除合同。南通置业通过诉讼的方式提出解除合同的主张，因此法院确认房屋租赁合同于2014年9月18日(南通置业起诉状副本送达上海中贯和谷沣公司之日)解除。
由于上海中贯违约导致房屋租赁合同解除，南通置业有权要求其承担相应的违约责任。法院对南通置业相关诉讼请求处理如下：1、南通置业要求上海中贯支付2012年5月18日至2014年9月18日期间欠付租金2,950,706.36元，以及逾期付款违约金(以欠付租金2,950,706.36元为本金，按照每日千分之一的标准，自2014年7月29日起计算至判决生效之日为止)的诉讼请求，虽有事实依据，然而上海中贯提出约定的违约金标准过高、请求法院按照银行一年期贷款利率标准进行调低的意见，法院认为按日千分之一标准计算逾期付款违约金虽有合同约定，但该约定标准明显过高，法院酌情调整为按日万分之五的标准计算，因此上海中贯应支付南通置业所主张的欠租2,950,706.36元及相应的逾期付款违约金。2、关于南通置业要求上海中贯按月租金的两倍标准支付2014年9月19日至2015年12月17日期间的房屋使用费的诉讼请求，法院认为，在合同解除后承租人应及时将系争房屋交还给南通置业，否则应当承担实际占用系争房屋期间的房屋使用费，对于南通置业主张房屋使用费的标准，虽然该标准有相关合同约定，但是按租金双倍计算的房屋使用费在性质上属于违约金，在审理中当事人提出了约定标准过高请求法院按照租金标准调低的意见，故法院考虑到该期间南通置业的实际损失即未能收取租金的因素，认为房屋使用费应按照合同约定租金标准计算为宜，因此，上海中贯应当支付南通置业2014年9月19日至2015年12月17日期间的房屋使用费11,149,189.76元［计算方式为：(518477+190963)×1.05×15-(8.50×2005.39+6.50×965.88)×1.05］。3、关于南通置业要求上海中贯补交免租期租金6,384,960元的诉讼请求，因双方在合同中明确约定如果承租方有任何一期租金逾期支付超过10天或者因承租方原因提前终止合同，则免租期优惠取消，承租方应当补交免租期内的全部房租，该约定合法有效，现房屋租赁合同因承租人欠付租金导致提前解除，南通置业要求上海中贯补交免租期租金的请求合法有据，法院予以支持。4、关于南通置业要求上海中贯支付解除合同违约金9,999,000元的诉讼请求，该金额系南通置业按照全部未履行租期租金总额的20%计算所得，虽然该计算方法有相关合同约定，但是在审理中当事人提出了约定标准过高请求法院予以调低的意见，法院考虑到南通置业收回系争房屋需另觅租客再行出租，必然会发生房屋空置的损失，但南通置业按照全部未履行租期租金总额20%计算违约金显然过高，法院酌情将违约金金额调整为按照三个月租金的标准计算，因此上海中贯应支付南通置业解除合同的违约金2,234,736元［计算方式为：(518477+190963)×1.05×3］。5、关于南通置业要求将押金1,418,880元予以没收的诉讼请求，合同约定如果在租赁期内承租人单方提前退租则南通置业有权没收全部押金，该约定合法有效，本案房屋租赁合同因承租人违约导致提前解除，南通置业要求没收押金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。此外，鉴于谷沣公司自愿加入房屋租赁合同相关债务的履行，其应当与上海中贯共同向南通置业承担上述违约责任。
关于南通置业要求江苏中贯对上海中贯和谷沣公司的上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，鉴于江苏中贯作为承租人的保证人在房屋租赁合同上签字，其应对承租人的合同相关债务承担保证责任。虽然江苏中贯提出相关抗辩意见认为其不应承担保证责任，然而，法院对其抗辩意见认为，首先，谷沣公司系加入上海中贯向南通置业所负的合同债务，法律后果是谷沣公司与上海中贯共同向南通置业承担与房屋租赁合同相关的法律责任，故谷沣公司的债务加入行为并非加重江苏中贯的保证责任。其次，房屋租赁合同因承租人违约而导致解除，南通置业对合同解除并无过错，上海中贯承担违约责任属于江苏中贯成为担保人时应当预见的其应承担保证责任的范围之内。因此，法院对江苏中贯提出其不应承担保证责任的抗辩意见不予采纳，江苏中贯作为房屋租赁合同的保证人，在未明确约定保证形式的情况下，依法应当对上海中贯承担的付款义务承担连带清偿责任。
关于上海中贯和谷沣公司提起的反诉，由于本案房屋租赁合同系因承租人违约导致解除，出租人对合同解除并无过错，因此上海中贯和谷沣公司要求南通置业返还已付押金和已付租金及物业管理费，并赔偿相关经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，法院全部不予支持。
一审法院判决：一、确认南通国有置业集团有限公司和上海中贯汇都餐饮管理有限公司就上海市乌鲁木齐北路XXX号XXX层和4层房屋签订的《房屋租赁合同》及《万泰三楼四楼房屋出租补充协议》于2014年9月18日解除；二、上海中贯汇都餐饮管理有限公司和上海谷沣酒吧娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付南通国有置业集团有限公司租金2,950,706.36元；三、上海中贯汇都餐饮管理有限公司和上海谷沣酒吧娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付南通国有置业集团有限公司欠付租金的逾期付款违约金(以欠付租金2,950,706.36元为本金，按照每日万分之五的标准，自2014年7月29日起计算至本判决生效之日为止)；四、上海中贯汇都餐饮管理有限公司和上海谷沣酒吧娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付南通国有置业集团有限公司2014年9月19日至2015年12月17日期间的房屋使用费11,149,189.76元；五、上海中贯汇都餐饮管理有限公司和上海谷沣酒吧娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付南通国有置业集团有限公司免租期租金6,384,960元；六、上海中贯汇都餐饮管理有限公司和上海谷沣酒吧娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内支付南通国有置业集团有限公司解除合同的违约金2,234,736元；七、南通国有置业集团有限公司对上海中贯汇都餐饮管理有限公司已付的押金1,418,880元予以没收；八、江苏中贯置业有限公司对上述第二项至第六项上海中贯汇都餐饮管理有限公司承担的付款义务承担连带清偿责任；九、上海中贯汇都餐饮管理有限公司和上海谷沣酒吧娱乐有限公司要求南通国有置业集团有限公司返还已付押金1,418,880元、租金10,731,600元和物业管理费1,720,062.12元，并赔偿因收购上海中贯收购谷沣公司而产生的经济损失500,000元、装修和设施的损失13,384,124元、设备损失7,304,000元及司法评估费用240,000元的诉讼请求，不予支持。
二审中，各方当事人均未提供新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。
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