上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第2740号
原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司。住所上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人邢秀燕，上海金豫置业有限公司董事长。委托代理人丁晓文，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人秦蕊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司。住所上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX室XXX号单元。法定代表人董毅，上海豫涛实业有限公司总经理。委托代理人肖朝文，上海辰禾律师事务所律师。委托代理人曹一帆，上海辰禾律师事务所律师。原告上海金豫置业有限公司诉被告上海豫涛实业有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海豫涛实业有限公司诉反诉被告上海金豫置业有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人秦蕊，被告(反诉原告)法定代表人董毅及委托代理人肖朝文、曹一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金豫置业有限公司诉称：因被告未按约定支付租金等费用，双方协商解除合同，另被告拖欠物业管理费并应支付滞纳金，物业管理公司将该债权转让于原告，由原告向被告追索物业管理费及滞纳金，故要求1、被告支付2014年10月至2015年9月10日的租金人民币1，540，574元及运营费人民币376,493.30元并按应付金额的每日千分之一的��准支付该两项费用从2014年10月1日开始自每期首日起至实际付清之日止的滞纳金；2、被告支付2014年5月至2015年9月10日的物业管理费人民币615,766.70元并按应付金额的每日千分之一的标准支付该两项费用从2014年5月1日开始自每期首日起至实际付清之日止的滞纳金；3、被告自判决生效之日起十日办理租赁房屋内注册地址或经营地址的工商注销或变更手续。被告上海豫涛实业有限公司辩称：对于欠付租金、运营费、物业管理费的金额无异议，亦认可原告提出的滞纳金计算方式；但被告曾另行支付过人民币50,000元，且未付原因在于原告未能保证被告经营时间，故不同意原告之诉请。反诉原告上海豫涛实业有限公司诉称：反诉原、被告之间的房屋租赁合同明确约定营业时间为每天上午9点至晚上9点，但反诉被告未按约定保证营业时间，租赁房屋所在商场一至三楼的大门、照明、电梯、空调等公共设施在每晚6点关闭，导致反诉原告经营时间缩短及大量次承租人退租，故要求反诉被告退还履约保证金人民币513,100元并赔偿损失人民币2,183,196元。反诉被告上海金豫置业有限公司辩称：租赁履约保证金人民币应在反诉原告结清所有应付费用及办妥工商登记注销手续后返还，物业保证金经上海金玉兰物业管理有限公司转让，可以抵扣反诉原告欠付的物业管理费用；反诉被告并未违约不应承担赔偿责任，故不同意反诉原告之赔偿诉请。为支持其诉辩称，原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司提供了《商铺租赁协议》、《合同主体变更协议》、催款函、租金缴纳通知书、《关于解除〈商铺租赁协议〉的补充协议》、《房屋交接确认书》、《〈金豫商厦〉物业服务合同》、《〈金豫商厦物业服务合同〉补充协议》、物业管理费发票、《债权转让协议书》、《债权转让通知书》、情况说明、回复函、收条作为证据。为支持其诉辩称，被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司提供了公证书、录像资料、函、小商户提前退租损失统计表、租赁合同、付款凭证、押金收据、汇款凭证、退租交接表、查询记录、录音记录及摘要、商铺租赁合同、租赁单元交付表、情况说明作为证据。原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司对于被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司提供的公证书、录像资料、函、小商户提前退租损失统计表、租赁合同、付款凭证、退租交接表、查询记录、商铺租赁合同的证明对象不认可；对于押金收据无异议；对于录音记录及摘要的合法性不认可；对于租赁单元交付表、情况说明的真实性不认可。被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司对于原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司提供的证据的真实性均无异议。经审理查明，2012年4月9日，上海金豫置业有限公司与案外人上海友意事实业有限公司签订《商铺租赁协议》，约定由上海友意事实业有限公司承租上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋用于经营茶叶、茶具、茶叶制品，租期为2012年4月15日至2018年4月14日；营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午9点至晚上9点，包括国家法定节假日，上海金豫置业有限公司有权根据政府相关规定或实际经营情况经提前7天书面通知上海友意事实业有限公司对营业时间调整，上海友意事实业有限公司如需延长营业时间应事先征得上海金豫置业有限公司同意；2012年7月1日至2016年4月14日期间的租金为每月人民币135,933元，2016年4月15日至2018年4月14日期间租金为每月人民币149,526元，每二月为一支付期，支付时间不晚于每期首月1日，每逾期1日则需按未付租金的日千分之一支付滞纳金；上海友意事实���有限公司另需按每月人民币33,220元的标准支付运营管理费，每二月为一支付期，支付时间不晚于每期首月1日；上海友意事实业有限公司应支付保证金人民币400,000元，在其于合同终止时结清所有包括水、电、煤等应付费用并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，及按可正常使用状态交还租赁房屋、设施设备及装修前提下，上海金豫置业有限公司于10个工作日内一次性无息返还；上海友意事实业有限公司自2012年4月15日起应于每月1日或之前向案外人上海金玉兰物业管理有限公司金豫管理处支付物业管理费每月人民币37,700元，每逾期1日则需按未付款项的日千分之一支付滞纳金，物业保证金人民币113,100元。2012年11月1日，上海金豫置业有限公司、上海友意事实业有限公司、上海豫涛实业有限公司签订《合同主体变更协议》，约定《商铺租赁协议》的��租人由上海友意事实业有限公司变更为上海豫涛实业有限公司，《商铺租赁协议》约定内容不变。2014年10月29日、2015年6月16日，上海金豫置业有限公司两次致函上海豫涛实业有限公司催讨租金，但未果。2015年9月7日，上海金豫置业有限公司与上海豫涛实业有限公司签订《关于解除〈商铺租赁协议〉的补充协议》，确认双方之间的《商铺租赁协议》于2015年9月10日提前解除；并约定上海豫涛实业有限公司于协议解除之日起5日搬离承租房屋，上海金豫置业有限公司在其搬离后支付人民币300,000作为其腾退承租房屋内所有次承租人的补偿，今后其与次承租人之间的所有纠纷与上海金豫置业有限公司无关，补偿行为亦不能视作上海金豫置业有限公司存在违约行为；协议未尽事宜仍按《商铺租赁协议》履行，上海金豫置业有限公司仍有权向上海豫涛实业有限公司追索欠付的租金、运营管理费、违约金及滞纳金。2015年9月9日，上海豫涛实业有限公司向上海金豫置业有限公司返还承租房屋，双方签订了《房屋交接确认书》予以确认。另查明，上海金豫置业有限公司与案外人上海金玉兰物业管理有限公司于2012年签订《〈金豫商厦〉物业服务合同》，约定由上海金玉兰物业管理有限公司为金豫商厦提供物业服务。2014年1月31日，双方签订《〈金豫商厦物业服务合同〉补充协议》，约定《〈金豫商厦〉物业服务合同》履行期限续展至2016年1月31日。2015年8月24日，双方签订《债权转让协议书》，约定上海金玉兰物业管理有限公司将上海豫涛实业有限公司拖欠的截止2015年7月31日的物业管理费人民币565，500元及滞纳金人民币137,303.40元的债权转让于上海金豫置业有限公司，由上海金豫置业有限公司行使追偿权。2015年8月25日，上海金玉兰物业管理有限公司向上海豫涛实业有限公司出具《债权转让通知书》，通知其向上海金豫置业有限公司支付物业管理费人民币565,500元及滞纳金人民币137,303.40元。审理中，上海金豫置业有限公司确认其收到上海豫涛实业有限公司支付的人民币50,000元并同意在其诉请中抵扣；另表示在其与上海豫涛实业有限公司建立租赁关系之初即存在商厦内部分商铺提前结束营业之情形，但对上海豫涛实业有限公司承租的三楼商铺正常经营无影响，其一直确保各种公共设施的正常使用，包括一个货梯门安排专人开灯及运营电梯。上海豫涛实业有限公司则表示晚上6点以后承租商铺所在商厦一、二楼即停止营业，仅有一个货梯门保持开放；其已将上海金豫置业有限公司支付的人民币300,000元补偿款用于清退次承租人并已发放完毕，其在与次承租人的合同中对于每日上午9点至晚上9点的营业时间亦有明确约定，���法保证约定的营业时间系部分次承租人提前退租的主要原因。本院认为，上海金豫置业有限公司与上海豫涛实业有限公司之间的《商铺租赁协议》与《关于解除〈商铺租赁协议〉的补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方的租赁关系于2015年9月10日协商解除终止。本案的争议焦点在于上海豫涛实业有限公司提出的上海金豫置业有限公司因未能保证房屋租赁合同明确约定的每天上午9点至晚上9点营业时间而构成违约的主张是否成立。首先，《商铺租赁协议》在约定固定营业时段同时亦明确上海金豫置业有限公司有权根据实际情况对此调整，故营业时段并非不可变更之约定；其次，根据双方在审理中确认的事实可以查明1、商厦部分公共设施及大门关闭系一、二楼租户自行提前停止营业及由此产生的安全需要所致，2、上海金豫置业有限公司为上海豫涛实业有限公司提供了货梯及相关出入口作为其持续营业的保障，故上海豫涛实业有限公司所谓营业时间缩短非上海金豫置业有限公司故意行为或过错所致且上海金豫置业有限公司为保障上海豫涛实业有限公司能按时经营作出了一定行为；再次，《关于解除〈商铺租赁协议〉的补充协议》中明确约定上海金豫置业有限公司对上海豫涛实业有限公司因合同解除清退次承租人予以补偿并不能视作上海金豫置业有限公司存在违约行为；最后，上海豫涛实业有限公司提供的用以证明因营业时间缩短导致次承租人退租进而造成其损失的证据的真实性未得到上海金豫置业有限公司认可，且即使真实亦仅能表明其与个别次承租人之间的自愿意思表示而不能证明其承租商铺的整体情况，而其收取上海金豫置业有限公司补偿款人民币300,000元并用于清退次承租人之事宜能反证存在相当数量的次承租人一直持续经营；综上，上海豫涛实业有限公司提出的上海金豫置业有限公司违约的主张难以成立，本院不予采纳，对于其要求上海金豫置业有限公司赔偿损失的诉请，本院不予支持。因上海豫涛实业有限公司提出的上海金豫置业有限公司违约的主张不成立，其支付租金、运营管理费的合同义务履行义务不能减免，应当继续履行并按合同约定承担迟延履行的违约责任。上海豫涛实业有限公司对于上海金豫置业有限公司提出的欠费金额及滞纳金计算方式并无异议，故本院对于上海金豫置业有限公司相关诉讼请求予以支持但应扣除上海豫涛实业有限公司已支付的人民币50,000元，而其提出的待所有应付款项结清后返还上海豫涛实业有限公司租赁保证金之意见亦有合同约定为依据，应予支持。上海金豫置业有限公司要求上海豫涛实业有限公司自判决生效之日起十日办理上海���方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋内的注册地址及经营地址的工商注销或变更手续亦有约定依据，依法应予支持。案外人上海金玉兰物业管理有限公司将其有关上海豫涛实业有限公司物业管理费及滞纳金的债权转让于上海金豫置业有限公司并通知上海豫涛实业有限公司，而上海金豫置业有限公司现亦同意与上海豫涛实业有限公司结算物业保证金，故其要求上海豫涛实业有限公司向其支付物业管理费及滞纳金的诉请合法合理，本院予以支持，但该部分欠费应由上海豫涛实业有限公司已支付的物业保证金先行抵扣，物业保证金不再返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司2014年10月至2015年9月10日的租金人民币1,540,574元(扣除已支付的人民币50,000元，实际应付人民币1,490,574元)；二、被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司2014年10月至2015年9月10日的运营费人民币376,493.30元；三、被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司按每日千分之一的标准支付原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司上述两项费用自2014年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金(首期以人民币169,153元为基数自2014年10月1日起算，末期以人民币56,384.30元为基数自2015年9月1日起算，其余各期分别以人民币338,306元为基数自2014年11月1日、2015年1月1日、2015年3月1日、2015年5月1日、2015年7月1日起算)；四、被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司2014年5月至2015年9月10日的物业管理费人民币615,766.70元，该款以上海豫涛实业有限公司已支付的物业保证金人民币113,100元先行抵扣，物业保证金不再返还；五、被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司按每日千分之一的标准支付原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司上述物业管理费自2014年5月1日起至实际付清之日止的滞纳金(末期以人民币12,566.70元为标准自2015年9月1日起算，其余各期分别以人民币37,700元为基数自当月首日起算)；六、被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司于本判决生效之日起十日内办理上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋内的注册地址及经营地址工商注销或变更手续；七、原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司于被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司付清上述判决应付费用并办理完毕上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋内的���册地址及经营地址工商注销或变更手续十日内返还被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司保证金人民币400,000元；八、对于被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币31,438元、反诉案件受理费人民币14,185.18元，保全费人民币5,000元，合计人民币50,623.18元，由原告(反诉被告)上海金豫置业有限公司负担人民币4,000元，由被告(反诉原告)上海豫涛实业有限公司负担人民币46,623.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 方少华
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债���有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求���民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。