广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1960号
原告（反诉被告）广东广泰源资源管理有限公司（原深圳市广泰源资源管理有限公司），住所地深圳市福田区中心区18-2地块瀚森大厦1901，组织机构代码07435111-0。
法定代表人李时，执行董事。
委托代理人覃玉琳，广东博商律师事务所律师。
委托代理人陈志新，广东博商律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市昌盛投资发展有限公司，住所地深圳市福田区彩田路2009号瀚森大厦，组织机构代码19234067-4。
法定代表人陈伟强，执行董事。
被告（反诉原告）东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司，深圳市福田区彩田路2009号，组织机构代码08386846-1。
负责人陈伟强，经理。
被告（反诉原告）东莞市瀚森物业管理有限公司，住所地广东省东莞市沙田镇中心区，组织机构代码73986090-6。
法定代表人陈少梅，执行董事。
三被告共同委托代理人张保华，广东名成律师事务所律师。
三被告共同委托代理人吴兴亮，广东名成律师事务所律师。
上列原告广东广泰源资源管理有限公司诉被告深圳市昌盛投资发展有限公司（以下简称昌盛公司）、东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司（以下简称瀚森公司深圳分公司）、东莞市瀚森物业管理有限公司（以下简称瀚森公司）物业管理服务并房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司提出反诉，被告昌盛公司也提起反诉，本案将本诉与两个反诉合并审理，依法由本院代理审判员吴颂、人民陪审员夏文郁、唐琪组成合议庭适用普通程序，分别于2015年11月20日、2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人覃玉琳、三被告共同委托代理人张保华、吴兴亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告昌盛公司于2014年8月签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告昌盛公司将瀚森大厦19、20楼（电梯层）租赁给原告；用途为办公；原告支付一个月租金作为租赁保证金，租金每月723695元，租金应于每月5日前支付。
《深圳市房屋租赁合同书》签订后，原告依约向被告昌盛公司支付了约定的物业管理费、水电费、空调费等其他费用。然而2015年7月10日开始，三被告擅自停掉19、20楼水电、空调，并将通往19楼、20楼的所有电梯关闭，同时通往19、20楼的楼梯通道也设置了门禁，致使原告工作人员无法上班，至原告起诉之日，原告仍无法进入其租赁的场所正常办公。
原告认为：被告昌盛公司租赁给原告的房屋无法保证使用(停水、停电、停空调、电梯关闭等），被告瀚森公司深圳分公司作为物业管理公司擅自停止供水、供电、停空调、关闭电梯等，由此可见，三被告上述一系列行为已经构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失，共计3275712.92元，包括装修损失、消防工程、空调安装等损失和租赁保证金。
请求法院判令：1、被告昌盛公司、被告瀚森公司深圳分公司向原告支付因被告昌盛公司、被告瀚森公司深圳分公司的违约行为造成的原告损失3275712.92元；2、被告昌盛公司向原告返还租赁保证金723695元；3、被告昌盛公司、被告瀚森公司深圳分公司对上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费等费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第一项包含装修费用损失2092871元（装修费2616089.03元÷5年×4年）；消防工程和空调工程损失1029704.7元；窗帘费用153137元，共计3275712.92元。原告并在第一次庭审中增加诉讼请求，要求三被告返还涉案房产内原告留存的固定资产57项，价值共计2012851.46元。
三被告共同答辩称：1、原告没有契约精神和诚信意识，长期拖欠租金、物业管理费、电费等各类应付费用。从履行合同开始，没有一期是按时支付的。至今，仍拖欠巨额应付费用未付；2、在2015年7月10日，被告昌盛公司仅通知物业公司对原告承租的物业采取了停电措施。并且，被告昌盛公司采取停电措施的目的只是要原告缴纳欠缴费用，不是为了解除合同。事实上，被告昌盛公司在原告拖欠费用的情况下，采取停电措施是涉案租赁合同附件第10条第1款赋予的权利。并且，被告昌盛公司还提前于2015年7月6日书面告知了原告；3、涉案合同是原告因为经营不善无力继续履行而单方面解除的，这一事实有原告于2015年7月28日提交给被告昌盛公司的申请书以及被告昌盛公司于2015年8月3日给原告的复函和2015年8月13日给原告的催促函足以证实。因此，原告无权要求被告昌盛公司返还保证金并应当自行承担全部损失；4、关于原告的损失计算问题。被告昌盛公司对于原告计算损失的有关合同的真实性不确认，因为这些合同的签约对方都没有经办人签名，也没有签约时间。其中，关于购买窗帘的合同中对方的印章和汇款单中收款人的户名也不一致。原告提交的全部汇款单的金额只有2538932.06元，并且其中还有两笔是由张丹丹付的款，而张丹丹与本案无关，且原告也没有提供证据证实张丹丹与原告之间存在关系；5、根据涉案合同的约定，租赁保证金应归被告昌盛公司所有，原告无权要求返还；6、由于涉案合同解除的原因是原告违约，因此原告的所有损失应由其自行承担，与被告昌盛公司无关。并且，合同还约定，原告在租赁房屋内添附的所有固定装修应无偿归被告昌盛公司所有。请求驳回原告的诉讼请求。针对原告当庭增加的诉讼请求，三被告补充答辩意见称：1、2015年7月28日，原告提交申请书给被告昌盛公司时，原告单方表述为所有装修、家私、空调费用共计376万元。原告增加了诉讼请求后，所有款项总计达到了5、600万元，明显与事实不符；2、原告新增的诉讼请求的资产清单存在以下问题：部分资产购置的时间在原被告签订租赁合同之前，2014年3月、5月、7月购置的物品与本案无关；部分资产的交货、安装使用地点不在租赁物内；部分项目实际使用地点不明确，而且是可移动资产，现场已经没有该部分物品，原告已经自行取走。
被告昌盛公司提起反诉称：被告昌盛公司于2014年8月20日与原告签订《深圳市房屋租赁合同书》及合同附页（以下统称“租赁合同”）之后，即依约将租赁房产瀚森大厦自然层第20、21层（电梯层第19、20层）整层交付给了原告使用，但是，原告从一开始就没有按期向被告昌盛公司支付过租金，也没有按期向物业管理公司交纳过物业管理费、电费等各类应缴费用，从一开始就不守信用。
2015年7月28日，原告向被告昌盛公司提交《申请书》，以经营不善、无力继续履行合同为由，单方面要求解除上述租赁合同，当时，原告已经拖欠2015年7月份的租金和物业管理费、电费等各类应付费用未付。
2015年8月3日，被告昌盛公司向原告发出《关于广泰源退租申请书的复函》，要求原告于2015年8月5日前付清全部应付租金、物业管理费及其迟延付款违约金给被告昌盛公司，同时赔偿被告昌盛公司重新招租损失及将租赁房产交还给被告昌盛公司。
2015年8月13日，被告昌盛公司向原告发出《催促函》，再次督促原告履行上述义务。
上述事实说明：造成上述租赁合同被提前解除的责任在原告，原告应根据该合同的约定承担责任。
根据上述租赁合同的约定，原告应承担以下责任：无权要求返还租赁保证金（合同第九条）；付清全部拖欠租金、物业管理费、水电费等各类应付费用，并按每日千分之三的标准支付迟延付款违约金（合同附页第十条第1款），包括支付之前历次迟延付款的违约金；补回2个月免租装修期内的租金（合同附页第十条第2款）；赔偿被告昌盛公司因向原告催收租金或其他应付款项而引起的所有费用和开支，包括但不限于差旅费、律师费、诉讼费等（合同附页第十条第3款）。据此，请求法院判令：1、确认被告昌盛公司与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《合同附页》已被原告违约解除；2、确认被告昌盛公司无需向原告返还租赁保证金723695元；3、原告向被告昌盛公司支付2015年7月份的应付租金723695元及其迟延付款违约金（从2015年7月5日起按每日千分之三计算付清之日止，其中暂计至2015年10月30日为256188.03元）；4、原告向被告昌盛公司支付2015年7月25日至2015年7月28日（合同解除日）的应付租金97248.67元及其迟延付款违约金（从2015年8月5日起按每日千分之三计算付清之日止，其中暂计至2015年10月30日为25381.9元）；5、原告向被告昌盛公司支付案涉房屋的场地占用费916680.33元（以月租金723695元的两倍为基数，从2015年7月29日起暂计至2015年8月16日止）及其延迟付款违约金（比照迟延支付租金的违约金计算方式，从2015年8月16日起按每日千分之三计算付清之日止，其中暂计至2015年10月30日为209003.11元）;6、原告向被告昌盛公司支付上述合同约定的免租装修期（从2014年8月25日起至2014年10月24日止）的租金1447390元及其迟延付款违约金（从2015年8月5日起按每日千分之三计算付清之日止，其中暂计至2015年10月30日为512376.06元）;7、原告向被告昌盛公司支付2015年7月份之前迟延支付应付租金的违约金156069.35元（以实际欠款为基数，从欠付之日起按每日千分之三计算至实际付款之日止）；8、原告赔偿被告昌盛公司涉案房屋的重新招租损失1447390元；9、原告赔偿被告昌盛公司律师费150000元；10、原告承担本案本诉及反诉之全部诉讼费用。以上共计为6665117.45元。庭审中，被告昌盛公司明确反诉请求：1、原告与被告昌盛公司签订的租赁合同应于2015年7月28日解除；2、诉讼请求第三项的应付租金期间为2015年6月25日至7月24日；3、诉讼请求第四项的计算公式为723695元÷31天×4天；4、诉讼请求第八项的金额实际就是两个月租金。
被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司共同提起反诉称：2014年8月28日，就物业管理事宜，被告瀚森公司深圳分公司与原告仅协商一致，签订了《瀚森大厦物业管理服务合同》，合同约定，被告瀚森公司深圳分公司为原告向被告昌盛公司承租用作写字楼的深圳瀚森大厦19、20层提供物业管理服务。物业管理服务期限为5年，自2014年8月25日至2019年8月31日。物业管理收费方式为包干制，按照物业的建筑面积（3146.5平方米）缴纳，物业管理费的收费项目包括：写字楼物业服务费、空调维护费、物业专项维修资金，其中写字楼物业管理费为16元/平方米/月；空调维护费按建筑面积每月每平方米2.4元计算；物业专项维修资金按每月每平方米0.25元计收。原告每月应缴纳的物业管理费合计为59682.22元。
除物业服务费外，原告还需向被告瀚森公司深圳分公司交纳水电费（包括公用分摊的水电费）、空调使用费、空调维护费、日常收取的专项维修资金等相关费用；自用的水电费按租赁房屋的水表、电表读数及供水供电部门公布的收费单价计算，公用分摊的水电费按比例计算。
上述合同还约定，原告应于每月5日前缴纳当月物业服务费、空调维护费、专项维修资金及上月的水电费、空调使用费等相关费用。原告未按时缴纳合同约定的各项费用的，每迟延一天，需按照欠款总额的0.3%向被告瀚森公司深圳分公司支付延迟付款违约金；迟延缴纳任何一期费用超过10天的，采取停水、停电措施向原告追收，迟延缴纳任何一项费用超过一个月时，被告瀚森公司深圳分公司还可以通知业主采取依法可以采取的其他措施。
自合同签署之日起，原告没有按期向被告瀚森公司深圳分公司交纳物业管理费、电费等各类应交费用。并且原告还拖欠自2015年6月25日起的物业管理费和2015年5月-7月的电费至今。
被告瀚森公司、被告瀚森公司深圳分公司认为，上述合同系双方协商一致签订，合法有效，对双方均有约束力。被告瀚森公司深圳分公司为原告提供了物业服务，原告应当依约支付合同项下的各项费用。原告延迟支付物业管理费、电费等各项费用已构成违约，应承担包括付清欠款、支付违约金等的违约责任。被告瀚森公司深圳分公司系被告瀚森公司的分支机构，本案被告瀚森公司深圳分公司所涉纠纷，被告瀚森公司有权作为共同反诉人参加诉讼。
据此，请求法院判令：1、原告向被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司支付物业管理费103671.92元（物业管理费按每月58682.22元的标准，从2015年6月25日起计算至2015年8月16日）；2、原告向被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司支付电费59068.38元（2015年5-7月）；3、原告向被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司支付历次迟延支付物业管理费的违约金（以实际欠款为基数，从欠款之日起按每日千分之三计算至实际付款之日止，至今未付的暂计至2015年10月30日，违约金总额暂计70252.13元）；4、原告向被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司支付历次迟延支付电费的违约金（以实际欠款为基数，从欠款之日起按每日千分之三计算至实际付款之日止，至今未付的暂计至2015年10月30日，违约金总额暂计38229.09元）；5、原告承担本案本诉及反诉之全部诉讼费用。庭审中，被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司称因为计算错误，实际反诉请求第三项的违约金总额暂计至2015年10月30日为69195.85元、反诉请求第四项的违约金总额暂计至2015年10月30日为31717.44元。
针对三被告的反诉，原告共同答辩称：1、因为被告瀚森公司深圳分公司擅自于7月9日停水停电、于7月10日关闭通往19、20楼电梯及楼梯间门禁卡，逼迫原告离开涉案物业。根据深圳物业管理条例若干规定，未经供水供电供气等公用事业单位的授权，物业服务企业不得停水停电停气，物业公司以强制断水电作为手段，要求业主交纳各项费用，即使租赁合同中对断水断电有约定，如果业主欠缴费用，物业公司应通过协商或起诉要求原告交纳费用，而不应采取停水电、限制原告进入租赁区域；2、因被告瀚森公司深圳分公司违约行为导致原告无法使用租赁物，被告昌盛公司提交证据申请书及函件，认定由原告违约行为解除租赁合同，没有事实及法律依据。因为原告从未向被告瀚森公司深圳分公司提交过申请书，且是被告瀚森公司深圳分公司为了达到解除合同目的自导自演作出的解除证据，申请书上所加盖的公章明显与原告的公章不符，对申请书上公章及签名的真实性均不予认可；3、原告不可能为了区区几十万元的水电管理费，放弃在涉案物业的500万元装修费用；4、被告主张违约责任及违约金，存在重复违约，且违约金过高。综上，请求法院支持原告诉讼请求，驳回三被告反诉请求。
经审理查明，2014年8月20日，原告（承租人、乙方）与被告昌盛公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田中心区瀚森大厦自然层20、21层（电梯层为第19、20层整层单元）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积2957.20平方米（其中19层为1478.6平方米，20层为1478.6平方米）；租赁房屋权利人为被告昌盛公司；月租金总额为723695元，上述租金包含税价；乙方应于2014年8月25日前交付首期租金，金额为723695元；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；乙方租用租赁房屋的期限自2014年8月25日期至2019年8月31日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取一个月租金数额的租赁保证金，即723695元；租赁期限届满，乙方付清各项应付费用，并按照约定条件交回租赁房屋的情况下，甲方在10个工作日内向乙方无息返还保证金；乙方违反租赁合同或者合同附页的约定，甲方可不予退还保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达30天以上，乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达一个月租金数额以上的，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于7日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；乙方的送达地址为“深圳市福田区中心区益田路与福华路交汇处卓越时代广场4808林上泉”；送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。
在该租赁合同的附页，双方当事人补充约定：1、租赁合同约定的建筑面积只是备案面积，租赁房屋的实际建筑面积为3146.5平方米（其中19层为1573.25平方米，20层为1573.25平方米）；租赁房屋的租金、租赁保证金、物业管理费、空调维护费、日常收取的物业专向维修资金等与租赁房屋之建筑面积有关的费用均须以上述实际建筑面积作为计算基数；租赁合同约定的单位租金为起始租金标准，该租金标准每一年递增一次，每次均在前一次的基础上递增6%；乙方应于每月5日前将当月租金支付给甲方指定账户；乙方应在签订租赁合同之日7日内支付租赁保证金；除租赁外，物业管理费目前的收费单价约为每月每平方米16元、自用的水电费按租赁房屋的水表、电表计算的读数及供水、供电部门公布的收费单价计算；公用分摊的水电费按照一定的公式计算；空调使用费按照自动计费（量）计得的读数及甲方聘任的物业管理公司公布的收费单价计算；空调维护费甲方聘任的物业管理公司公布的收费单价计算，目前为每月每平方米2.4元；日常收取的物业专项维修资金按政府公布的指导价格计算，目前收费为租赁房屋的实际建筑面积每月每平方米0.25元；乙方须于每月5日前向甲方或甲方聘任的物业公司支付当月的物业管理费、空调维护费和日常收取的物业专项维修资金及上月的水费、电费、空调使用费；免租装修期为60天，自甲方将租赁房屋交付或视为交付给乙方之日起开始计算。即从2014年8月25日至2014年10月24日止为乙方的免租装修期，2014年10月25日起计算；租赁期限届满或租赁合同解除时，乙方应在5日内将租赁房屋及该房屋现有的设备、设施完好无损地交还给甲方；乙方将租赁房屋交还给甲方时，若甲方未要求乙方将租赁房屋恢复原状，则乙方投资形成的全部固定装修及嵌入地面、墙面、天花的管线必须无偿转移给甲方，乙方不得擅自拆除、损坏，否则，甲方有权要求乙方照价赔偿；乙方未能按照约定将租赁房屋交还给甲方的，须承担延迟交还租赁房屋的违约责任，并且甲方有权采取措施强制收回上述租赁物业，乙方存放于租赁房屋内的商品、物品均视为被乙方抛弃，甲方有权自行做出处理而无须承担任何责任；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，将有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于当时之租金标准双倍的场地占用费；乙方没有合理理由单方提前解除租赁关系或乙方违约导致甲方提前解除租赁关系的，乙方须补回免租装修期内的租金给甲方；乙方延迟支付租金、物业管理费、水电费、空调使用费、空调维护费等任何一项应付款项的，除仍应如数补足外，每迟延一日，还须按迟延付款总额的千分之三向甲方支付延迟付款违约金，并且，甲方还有权采取或通知甲方聘任的物业管理公司采取停水、停电和停止向乙方提供空调服务等强制措施向乙方追收相关欠款。乙方拖欠上述任一项款项达到30天的，甲方还有权单方解除租赁合同及合同附页，并追究乙方的违约责任；乙方单方提前解除租赁关系或者因乙方违约导致甲方提前解除租赁关系的，乙方还须赔偿甲方在租赁房屋重新招租期间以及新承租人要求的免租装修期的租金损失（双方对甲方的损失产生争议时，赔偿金额以租赁房屋在合同解除时的月租金的2倍为准）；甲方因向乙方催收租金或其他应付款项而引起的所有费用和开支，包括但不限于差旅费、律师费、诉讼费等，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。
2014年8月27日，原告向被告昌盛公司支付押金723695元。
2014年8月28日，原告（乙方）与被告瀚森公司深圳分公司（甲方）签订《瀚森大厦物业管理服务合同》，合同约定甲方与深圳瀚森大厦项目的业主被告昌盛公司签订了《前期物业服务合同》，收业主委托，为上述项目提供物业管理服务；乙方是上述项目有关物业的承租户，承租瀚森大厦19、20层房屋；建筑面积3146.5平方米；合同对于物业服务内容、装修服务事宜进行了约定，还约定写字楼的物业服务费按照16元/平方米/月支付；空调维护费按照每平方米2.4元计算；日常收取的物业专项维修资金按照每月每平方米0.25元计算；乙方应在每月5号前缴纳当月物业服务费、空调维护费、日常收取的物业专项维护资金及上月的水电费、空调使用费等相关费用；物业服务期限自2014年8月25日至2019年8月31日；乙方未按时缴纳合同约定的各项费用的，每延迟一天，须按照欠款总额的0.3%向甲方支付延迟付款违约金，乙方延迟缴纳任何一项费用达到10天时，采取停水、停电措施向乙方追收欠款，乙方迟延缴纳任何一项费用超过一个月时，甲方还可采取或通知业主采取依法可以采取的其他必要措施。
此后，原告每月向被告昌盛公司支付租金，向被告瀚森公司深圳分公司支付物业管理费和电费。原告主张具体每月支付的时间和金额为：
序号
|
月租金数额（元）
|
实际交款日期
|
交款金额（元）
|
备注
---|---|---|---|---
1
|
723695
|
2015年1月6日
|
723695
|
1月份租金
2
|
723695
|
2015年2月12日
|
723695
|
2月份租金
3
|
723695
|
2015年3月18日
|
500000
|
3月份租金
2015年4月2日
|
223695
|
3月份租金
4
|
723695
|
2015年4月7日
|
400000
|
4月份租金
2015年5月19日
|
323695
|
4月份租金
5
|
723695
|
2015年5月20日
|
723695
|
5月份租金
6
|
723695
|
2015年6月17日
|
723695
|
6月份租金
原告没有支付2015年7月份及以后的租金。被告昌盛公司对于原告的上述付款时间和金额除原告主张3月18日支付50万元，被告昌盛公司认为系3月16日支付外，其余的付款时间和金额予以确认。
原告主张其每月向被告瀚森公司深圳分公司支付物业管理费的时间和金额为：
序号
|
实际付款日期
|
实际付款金额(元)
|
原告付款备注
---|---|---|---
1
|
2015年1月22日
|
58682.22
|
物业管理费12月25日-1月24日
2
|
2015年4月2日
|
58682.22
|
物业管理费2月25日-3月24日
3
|
2015年5月5日
|
58682.22
|
物业管理费3月25日-4月24日
4
|
2015年5月19日
|
117364.44
|
2015年3-4月物业管理费
5
|
2015年5月25日
|
58682.22
|
物业管理费4月25日-5月24日
庭审中对于为何没有1月份的物业管理费的缴费记录，原告陈述庭后核实后答复本院，但至本判决做出之日原告均未以书面形式答复本院。
被告瀚森公司深圳分公司对于原告付款的日期予以确认，但称：没有找到原告支付1月25日-2月24日的物业管理费的记录，所以被告瀚森公司深圳分公司将之后原告交的物业管理费按顺序抵扣上述期间的物业管理费。原告付款日期为5月25日的费用，原告备注为4月25日-5月24日的物业管理费实际应为5月25日-6月24日的物业管理费。6月25日之后的物业管理费原告没有再支付。
原告主张其每月向被告瀚森公司深圳分公司支付电费的时间和金额为：
序号
|
月份
|
电费金额
|
交款日期
---|---|---|---
1
|
2014年11月
|
11414.35
|
2015年1月22日
2
|
2014年12月
|
10185.73
|
2015年2月12日
3
|
2015年1月
|
11369.4
|
2015年4月3日
4
|
2015年2月
|
9281.01
|
2015年4月7日
5
|
2015年3月
|
10605.99
|
2015年5月25日
6
|
2015年4月
|
13388.34
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2015年6月17日
2015年4月之后的电费，原告未再缴纳。被告瀚森公司深圳分公司认为原告2014年11月的电费缴纳日期为2015年1月23日、2014年12月的电费缴纳日期为2015年2月13日；其余电费的缴纳时间和金额与原告的上述主张一致；原告并有2015年5月的电费17971.87元、6月份电费26359.22元、7月份电费14737.29元没有缴纳。
因原告存在拖欠物业管理费和电费的情形，2015年7月9日-10日，被告瀚森公司深圳分公司采取了停电的措施，要求原告缴纳拖欠的费用，但原告一直未能支付。
被告提交一张原告盖章的《申请书》复印件，落款日期显示为2015年7月28日。申请书上注明：“瀚森大厦物业管理公司：我司经营不善，不能继续履行贵我双方签署的租赁合同。现向贵司申请解除原租赁合同。”申请书上还列明了原告的要求：1、至8月10日为撤离期，不收租金；2、押金抵扣7月份租金，并补齐所欠一切费用；原告装修、家私、空调共计376万元，以50%转让给被告；3、原告需搬离电脑、电视、服务器等电子设备及纸质文件、书籍等；4、原告将提供意向租客的信息，协助办理涉案物业的转租业务。因该申请书没有原件，原告对真实性不予确认。被告昌盛公司提交登记在原告员工何娟名下手机号码137136285912015年7月28日和8月2日的通话录音。录音中显示何娟承认向被告昌盛公司送去了申请书，并称该申请书系扫描件。对于该录音的真实性原告不予确认，并称录音的时间段何娟已经辞职。
2015年8月3日，被告昌盛公司向原告在租赁合同上确认的送达地址邮寄《关于广泰源公司退租申请书的复函》，上面注明：原告拖欠7月份租金723695元、物业费76654.09元；原告还需补交免租期间的租金1447390元、赔偿被告昌盛公司重新找租期间以及承租人要求的免租装修期的租金损失1447390元；被告昌盛公司有权没收原告已缴纳的租赁保证金。并主张同意原告解除合同，要求原告于2015年8月5日前将租赁房屋交还给被告昌盛公司。该邮件于8月3日被签收。
2015年8月14日，被告昌盛公司再次向上述原告确认的地址邮寄送达《催促函》，催促原告付清拖欠的租金、违约金等费用，并在8月16日前将涉案房屋交还给被告昌盛公司。对于上述两份邮件，原告均称没有收到，不排除是被告昌盛公司寄出后，自己找人在该地址签收文件。且由于被告给涉案物业停水停电停消防梯之后，原告公司已撤离，约定地址的公司已经退租，根本收不到该邮件。
2015年9月30日，原告向被告昌盛公司出具《委托书》，委托胡长庚取回原告留存于瀚森大厦19-20楼办公场内的办公设备及物品等。
2015年10月14日，胡长庚在物品收条上签字确认收到被告昌盛公司退还瀚森大厦19-20楼的办公设备及物品一批。对此，原告主张原告将承租面积中一个小房间作为办公区域出租给胡长庚使用，胡长庚系前往现场取回属于自己的物品，并非原告的物品。原告向胡长庚开具的委托书上存在笔误，应为取回胡长庚留存在涉案租赁物业内的物品。
另查，被告昌盛公司于2015年11月18日与广东名成律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由上述律师事务所作为涉案纠纷的一审代理人参加诉讼。在签订合同之日，被告昌盛公司应向上述律师事务所支付代理费15万元。
2015年11月19日，被告昌盛公司向广东名成律师事务所支付律师费15万元。广东名成律师事务所向被告昌盛公司开具律师费增值税发票。
本院认为，原告与被告昌盛公司成立房屋租赁合同关系，与被告瀚森公司深圳分公司成立物业管理合同关系。原告应按照合同约定按时足额向被告昌盛公司支付租金，向被告瀚森公司深圳分公司支付管理费、电费。根据合同约定，2015年7月5日之前，原告应向被告昌盛公司支付2015年6月25日至7月24日的租金，向被告瀚森公司深圳分公司支付2015年6月25日至7月24日的物业管理费和2015年5月份的电费。原告逾期未支付，被告昌盛公司通知被告瀚森公司深圳分公司对涉案物业采取停电措施，没有违反合同的约定。原告于2015年7月28日向被告昌盛公司发函要求解除合同，被告昌盛公司于2015年8月4日回函同意解除合同。原告与被告昌盛公司签订的房屋租赁合同于2015年8月4日解除。被告昌盛公司有权不予退还租赁保证金723695元，并有权要求原告支付免租装修期2014年8月25日至20月24日的租金1447390元、2015年6月25日至8月4日租金980490元（723695元+723695元÷31天×11天）、合同约定的原告搬离的合理期间即8月5日至8月9日按照租金标准计算的占有使用费116725元（723695元÷31天×5天）以及按照双倍租金标准计算的逾期搬离房屋（8月10日-8月16日）的占有使用费326830元（723695元×2÷31天×7天），并有权要求原告支付逾期支付上述租金及占有使用费的利息，被告昌盛公司虽主张按照千分之三的标准计算利息，但该标准过高，原告也存有异议，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。则逾期支付免租装修期间的租金违约金自2015年8月5日起开始计算，逾期支付2015年6月25日至7月24日的租金723695元的违约金自2015年7月6日起开始计算，逾期支付2015年7月25日至8月4日的租金256795元的违约金自2015年8月6日起开始计算，逾期支付2015年8月5日至8月9日的占有使用费116725元的违约金自2015年8月10日起开始计算，逾期支付2015年8月10日至8月16日的占有使用费326830元的违约金自2015年8月17日起开始计算，均计算至实际付清之日止。被告昌盛公司诉请2015年6月25日至8月16日的租金或占有使用费以及利息的超出部分，本院不予支持。原告虽认为申请书没有原件，对申请书的真实性不予确认，但被告员工何娟自认向被告昌盛公司送达的申请书系传真件，且原告也未提交证据证明何娟自认的向被告昌盛公司提交的申请书有别于被告昌盛公司提交的申请书，对于原告的该项辩称，本院不予确认。原告又辩称三被告采取停水停电停电梯和消防电梯的方式导致7月9日之后原告事实上无法使用涉案的物业，但原告仅提供其公司员工的证人证言，并无其他证据证明三被告采取停电梯和消防电梯的行为导致原告无法使用承租物业。即便三被告确实存在停水停电的情况，也是因原告违约未按时支付租金和相关费用，三被告根据合同约定行使的措施，目的是要求原告支付拖欠的费用。
关于被告昌盛公司反诉请求原告赔偿被告昌盛公司重新招租损失，但被告昌盛公司已没收原告缴纳的租赁保证金，在被告昌盛公司提交的证据不足以证明其实际损失的情况下，对于被告昌盛公司的该项诉讼请求，本院予以驳回。
关于被告昌盛公司诉请原告支付律师费的问题。根据合同约定，因为原告违约导致被告昌盛公司提起本案反诉追讨租金而由被告昌盛公司实际支付的律师费150000元，理应由原告负担。
根据原被告的确认，原告确实存在逾期支付2015年1月至6月租金的情形，被告昌盛公司诉请要求原告支付逾期支付2015年1月至6月租金的违约金。如前所述的每日千分之三的违约金计算标准过高，本院统一调整为按照每日万分之五的标准进行计算（具体每月应付时间、实付时间、实付金额、滞纳金起算日期、滞纳金计算截止日期详见判决书附表1）。
原告虽主张系三被告违约停电停电梯及消防楼梯的使用，导致原告自2015年7月9日即无法使用涉案房产。但首先，被告昌盛公司要求被告瀚森公司深圳分公司停电符合合同约定，并无证据证明原告在足额缴纳了拖欠费用后，三被告拒绝恢复供电，事实上直至判决作出之日，原告均未补交拖欠的各项费用；其次，被告昌盛公司提交的申请书虽为复印件，但从被告昌盛公司收到申请书后的回函行为以及被告昌盛公司与原告员工何娟的通话录音可以看出，原告事实上向被告昌盛公司发送了申请书。在原告并未举证证明向被告昌盛公司发送的申请书有别于被告昌盛公司提交的申请书的情况下，对于被告昌盛公司提交的申请书，本院确认其真实性。对于原告的上述辩称，本院不予确认。
根据原告与被告瀚森公司深圳分公司的确认，原告未支付2015年6月25日之后的物业管理费以及2015年5月之后的电费。被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司根据合同约定有权要求原告支付2015年6月25日至8月16日的物业管理费100327.67元（58682.22元+58682.22÷31天×22天）、2015年5-7月电费59068.38元以及逾期支付2015年1月-8月16日物业管理费的违约金、逾期支付2014年11月-2015年7月电费的违约金。被告瀚森公司深圳分公司、被告瀚森公司虽诉请违约金按照合同约定的每日千分之三的标准进行计算，但该标准过高，原告提出调整请求，本院酌情确认违约金按照每日万分之五的标准进行计算（每月物业管理费应缴金额、实缴金额、应缴日期、实缴日期、违约金起算日期、截止日期详见判决书附表2；每月电费应缴金额、实缴金额、应缴日期、实缴日期、违约金起算日期、截止日期详见判决书附表3）。
关于原告诉请三被告向原告赔偿装修费、消防工程和空调损失的请求。如前所述的系原告存在违约行为逾期支付租金及相关费用，并向被告昌盛公司发出申请书，要求解除合同。因为原告的违约导致合同解除，对于原告诉请涉案房产内的装修装饰附加物产生的损失，本院不予支持。
原告要求三被告返还涉案物业内遗留的物品和空调，上述物品属于可移动的设施设备或者办公用品，根据被告瀚森公司深圳分公司以及被告瀚森公司提交的证据委托书和收条，可以看出原告已向胡长庚出具委托书，委托胡长庚取走涉案租赁物业内的办公设备及物品，胡长庚也实际取回了上述物品。在原告没有提交证据证明在搬走涉案房屋内的物品或者办公设施设备时，遭到三被告的拒绝的情况下，原告再诉请被告返还办公用品，没有事实依据，本院不予支持。原告虽称胡长庚并非公司员工，系转租涉案物业内的一个办公室，但并未提交相应的租赁合同及付款凭据予以佐证，且从原告向胡长庚开具的收条可以看出，上面清晰明确的写明系取回原告留存在涉案租赁物业内的办公设备及物品，并非取回胡长庚本人的物品。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告广东广泰源资源管理有限公司与被告深圳市昌盛投资发展有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《合同附页》已于2015年8月4日解除；
二、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付2015年6月25日至8月4日租金980490元；
三、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付搬离涉案房产合理宽限期即2015年8月5日至2015年8月9日的占有使用费116725元；
四、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付逾期搬离房屋2015年8月10日-2015年8月16日的占有使用费326830元；
五、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付逾期支付2015年6月25日至8月4日租金980490元的违约金（其中租金723695元的违约金自2015年7月6日起开始计算，256795元租金的违约金自2015年8月6日起开始计算，均按照每日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止）；
六、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付逾期支付2015年8月5日至8月9日的占有使用费116725元的违约金（违约金以116725元为计算基数，自2015年8月10日起按照每日万分之五的标准，计算至实际付清之日止）；
七、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付逾期支付2015年8月10日至8月16日的占有使用费326830元的违约金（违约金以326830元为计算基数，自2015年8月17日起按照每日万分之五的标准，计算至实际付清之日止）；
八、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付逾期支付2015年1月-6月租金的违约金（每月应付金额、原告广东广泰源资源管理有限公司实付金额、应付日期、实付日期、违约金计算基数、违约金计算标准、违约金起算时间以及违约金计算截止日期详见判决书附表1）；
九、被告深圳市昌盛投资发展有限公司无需返还原告广东广泰源资源管理有限公司支付的租赁保证金723695元；
十、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付免租装修期租金1447390元及迟延支付违约金（违约金以1447390元为计算基数，自2015年8月5日起按照每日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止）；
十一、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市昌盛投资发展有限公司支付律师费150000元；
十二、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司、被告东莞市瀚森物业管理有限公司支付2015年6月25日至8月16日的物业管理费100327.67元；
十三、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司、被告东莞市瀚森物业管理有限公司支付2015年5-7月电费59068.38元；
十四、原告广东广泰源资源管理有限公司应于本判','2018-09-28
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