浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙10民终632号
上诉人（原审被告）:王熙，男，1983年11月17日出生，汉族,住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：卢法友，台州东诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告):辛冬福，男，1965年11月24日出生，汉族,住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人:杜自强,浙江维人律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐珍娜，浙江维人律师事务所实习律师。
上诉人王熙因与被上诉人辛冬福房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院(2017)浙1003民初8102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王熙上诉请求：撤销原审法院(2017)浙1003民初8102号民事判决书，驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、被上诉人将租赁他人的房屋转租给上诉人中的2017年8月14日至2018年1月22日的租期无效。被上诉人在2015年1月22日将租用台州市黄岩滨江世纪工程建设指挥部而非台州市大环物业服务有限公司,位于黄岩百合家园41号楼一层的三间转租给上诉人，租期三年为2015年1月22日至2018年1月22日，年租金为90000元。但实际台州市黄岩滨江世纪工程建设指挥部租给被上诉人的截止时间为2017年8月l4日，而被上诉人将未有租赁不存在租有房屋的2017年8月14日至2018年1月22日的时间房屋非法租给上诉人，这是合同部分无效，此半年时间的上诉人与被上诉人非法租赁无效。部分无效的合同自始无效,但原审法院认定为有效是错误的。2、原审法院支持被上诉人的诉讼请求中的滞纳金是错误的。法律规定的滞纳金只存在政府的职能部门及金融部门对于相对人而言，不存在房屋租赁之中。对于被上诉人的滞纳金诉讼请求应予驳回而没有驳回显然是错误的。3、上诉人不存在违约，而原审法院认定违约是错误的，实际违约方是被上诉人。上诉人本当按约定支付第三年租金，但是被上诉人无理要求提高房租。为此。上诉人与被上诉人发生纠纷经黄岩公安分局城西派出所调解未成，故上诉人不存在违约行为。原审法院判决不返还押金5000元及2017年7月23日至2018年1月22日按2%计算违约金是错误的。4、上诉人已支付第三年租金65000元不存在还欠35000元情形，一审判决错误，如果按全年房租90000元计算，也只能计算25000元。5、上诉人在2017年8月15日明确告知被上诉人不再使用该房，被上诉人接受，并将自己的杂物搬入后上锁。此后的时间不计本案讼争纠纷，而原审法院未予认定是错误的。二、原审法院判决错误。1、上诉人不存在未付房租35000元（实际已付65000元）.2、被上诉人应予返还租房押金5000元。3、上诉人不应支付2%的违约金。三、程序违法。原审法院无权受理被上诉人的诉讼。被上诉人与上诉人的《房屋租赁合同》第十四条明确约定“本合同在履行过程中发生争议双方均可向黄岩区仲裁委员会提请仲裁，若仲裁不成，再向黄岩区人民法院起诉。”先予仲裁是先决程序，未经仲裁而原审法愿先行受理判决是错误的，属于程序违法。
辛冬福辩称，上诉人的上诉理由都不成立，一审法院认定事实清楚，判决正确。双方签订的合同是真实有效的，并非非法租赁。一审中我们向法院提供了两份租赁合同，从而可以证明我们有出租合同的权利。上诉人在使用租赁房屋时从未因物权原因影响租赁。一审法院认定的合法租赁是正确的。滞纳金问题，双方均是平民百姓，滞纳金就是逾期付款的违约金。上诉人存在违约情形，双方签订的租赁合同约定租金每年9万元，并确定三年不变，上诉人分三期支付，上诉人并未在合同约定的时间内支付房租，已构成违约。上诉人需交付5000元押金，在上诉人没有违约等情况时我们将退还，但上诉人存在违约，所以我们不应当返还押金5000元。上诉人拖欠35000元的租金是事实存在的。在一审中及台州电视台《阿福讲白搭
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老娘舅讲案》中已经查得很清楚了。法院有权管辖，因不存在约定的黄岩区仲裁委员会，根据有关法律规定，人民法院是有权受理当事人一方的起诉。并且当事人约定既可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉为仲裁协议无效，人民法院可以受理本案。综上，一审认定事实清楚，要求维持原判。
辛冬福向一审法院起诉请求：被告支付拖欠房租35000元，并支付滞纳金10500元及电费3369.30元，合计48869.30元。
一审法院认定事实：2015年1月22日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定将原告租赁的位于黄岩百合家园41号楼一层朝北的三间房屋转租给被告使用。该合同约定：租赁期限自2015年1月23日至2018年1月22日止；租金为每年90000元，三年不变，每年等额一付，先付后用。合同同时约定，如逾期支付租金，则支付年租金总额的5‰滞纳金；被告需支付押金5000元；双方还对租赁期间的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告也支付了前两年的房屋租金，但2016年11月23日的第三年租金被告未按时支付，尚欠原告租金35000元，电费3369.30元。
一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行各自之义务。双方合同约定：租赁期限自2015年1月23日至2018年1月22日止；租金为每年90000元，三年不变，每年等额一付，先付后用，如逾期支付租金，则支付年租金总额的5‰滞纳金，被告未按约支付第三年的租金，双方并未就租赁限的变更达成一致的意见，故被告拖欠原告租金35000元的事实可以认定，被告对所欠的租金应予支付；同时，根据双方合同的约定，被告未按时支付租金，应支付年租金总额的5‰滞纳金，该滞纳金应为合同法意义上的违约金，因该约定的比例过高，被告请求予以降低，本院酌情被告按本金35000元自2017年7月23日起至2018年1月22日止按月利率2%计算支付违约金。被告拖欠原告的电费3369.30元，应予偿还。被告抗辩原告违法租赁，但原告已提供了其与台州市大环物业服务有限公司签订的房屋租赁合同为证，能够证明其已取得了涉案房屋的租赁权，故被告该抗辩不成立。被告有关双方订立的《房屋租赁合同》已于2017年8月15日解除，被告已交还涉案房屋，并不欠原告租金，也不欠原告电费的辩称，因无相关证据的支持，该院不予采纳；被告主张预交的押金5000元应予返还，但双方合同约定被告无违约的前提下才无息返还，现被告存在违约，被告主张返还于法无据。综上，原告诉讼请求成立的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王熙在判决生效之日起十日内支付原告辛冬福房租费35000元及违约金（违约金按本金35000元自2017年7月23日起至2018年1月22日止按月2%计算），并偿还原告电费3369.30元；二、驳回原告辛冬福的其他诉讼请求。案件受理费1022元，减半收取511元，由原告辛冬福负担79元，被告王熙负担432元。
二审期间，上诉人王熙向本院提供了台州市银行对账单原件，拟证明上诉人于2017年的房租已付了65000元，租金是半年一付。被上诉人辛冬福质证认为，对真实性无异议，合同约定是一年一付，2016年应付租金上诉人是在2017年支付的，但还欠35000元，因双方发生纠纷，上诉人于2017年7月23日付了10000元及8张年卡作为支付违约金。本院认为，双方既然签订了合同，就应当按照合同约定的内容履行。房屋租赁合同约定，第三年租金应当于2016年11月23日支付，上诉人于2017年2月至8月间支付，已经违反合同约定，在履行租金支付方面存在违约。上诉人于2017年共支付65000元，支付时间分别为2017年2月14日、2月25、7月23日、8月23日，被上诉人认为其中10000元系支付违约金，经按一审法院调整的逾期违约金标准计算，与上诉人应付违约金金额基本相同，故本院认为该款项系上诉人支付给被上诉人的违约金。因此，上诉人已支付的第三年租金计55000元，剩余未支付租金计35000元。
辛冬福未向本院提供新证据
本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，上诉人王熙与被上诉人辛冬福之间的租赁合同合法有效。上诉人王熙应当依合同约定履行合同义务。现上诉人无证据证明被上诉人无权转租，本案也没有其他人讼争租赁房屋的租赁权提出异议。因此，本案合同不存在无效的情况。双方当事人在合同中约定，如上诉人逾期支付租金，上诉人应当支付滞纳金，因此，该滞纳金实质上系违约金。同时，本案也没有证据证明双方已合意变更第三年租金的支付期限，上诉人虽然陆续支付第三年部分租金，但与合同约定的支付期限不符。其已构成违约，应当承担违约责任。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1022元，由上诉人王熙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱为民
审 判 员 庞 威
审 判 员 叶 翔
二〇一八年四月十八日
代书记员 何金飞