广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4203号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：江门市消防设计工程有限公司小榄分公司，住所地广东省中山市小榄镇绩西民安南路94号。
主要负责人：冯锦洪，该公司总经理。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）:江门市消防设计工程有限公司，住所地广东省江门市蓬江区丰乐路49号之一首层。
法定代表人：卢庆财，该公司执行董事。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人:熊德洲,北京德恒(深圳)律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人:陈闽珠,北京德恒(深圳)律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇德政路*号。
主要负责人���梁培光。
委托诉讼代理人：丁秀丽，广东维纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：荣鸿飞，广东维纳律师事务所律师。
上诉人江门市消防设计工程有限公司小榄分公司（以下简称江门消防小榄分公司）、江门市消防设计工程有限公司（以下简称江门消防公司）因与上诉人中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社（以下简称九洲基经联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
江门消防小榄分公司、江门消防公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，依法确认该合同无效；确有证据证明部分有效的，判决江门消防小榄分公司、江门消防公司与九洲基经联社于2012年4月28日就中府集用（2010）××号用地签订的土地租赁合同有效部分于2016年4月21日即已实际解除；2.撤销一审判决第三项；3.改判一审判决第四项，判决九洲基经联社双倍返还江门消防小榄分公司、江门消防公司定金200万元及租金6834781.19元及其利息（按照人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；4.撤销一审判决第五项、第六项、第七项，驳回九洲基经联社的反诉请求。
事实和理由：一审判决在认定事实和适用法律上存在错误，具体表现在以下几个方面。一、一审判决未查明九洲基经联社通过签订涉案《土地租赁合同》方式利用集体土地是否经过有权机关审批，是否经集体经济组织成员2/3表决同意以及合同所涉土地是否符合相关规划等事实，仅凭九洲基经联社有土地证即认定合同部分有效，应属查明事实不清，理据并不充分。1.依据《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2008年修订）的相关规定，使用集体经济组织农民集体所有土地的，须经有审批权的政府批准。江门消防小榄分公司、江门消防公司与九洲基经联社签订的《土地租赁合同》约定租赁土地面积超过3公顷，且明确约定“用于经营市场（建设商铺作机械设备交易中心）”，即用作商业用途，依法需由有权审批机关即中山市人民政府批准。一审判决仅凭九洲基经联社持有土地证，未查明是否存在相应的政府审批文件即认定有证部分的集体土地出租为合法有效，显然缺乏充分的事实依据。2.依《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等相关法规之规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。尽管《土地租赁合同》中��及九洲基经联社出租涉案土地“经社区居委会议研究及居民代表会议表决同意”，但一审法院并未查明是否确实存在相关集体经济组织成员同意出租土地的书面材料，未核实该土地租赁是否履行了法定程序。3.同时，一审法院亦未查明《土地租赁合同》签订时涉案集体土地的规划情况，未核实约定的土地面积及用途是否符合当地的土地利用总体规划、土地利用年度计划以及城市、镇村建设规划，即作出了有证土地部分合法有效的认定。综上，一审判决未查明影响涉案《土地租赁合同》效力的关键事实，即作出合同部分有效的认定，显属事实查明不清，认定理据并不充分。
二、涉案土地存在权属争议，九洲基经联社并未依约定全面履行交付土地义务，一审判决认定九洲基经联社已将涉案土地交付江门消防小榄分公司、江门消防公司使用，缺乏事实依据。1.事实表明九洲基经联社与埒西一村存在土地权属争议，导致九洲基经联社根本不可能将约定的涉案土地实际交付给江门消防小榄分公司、江门消防公司：（1）直至2016年4月,部分涉案土地一直被邻村埒西一村民种植农作物，现在该片地块仍未平整，仍是菜地。（2）2013年9月24日，江门消防小榄分公司、江门消防公司聘请专业测量公司对该地块的坐标点进行测量标记，以确定实际接收土地面积，但在2013年9月27日上述全部测量标记被埒西一村村民拔除，导致无法测量。（3）2013年9月26日，江门消防小榄分公司、江门消防公司安排挖掘机进场平整地面和清除杂草、填埋砖渣，遭到埒西一村民的阻止，根本无法进行开工作业。（4）对于租赁土地上种植的农作物，江门消防小榄分公司、江门消防公司在2013年9月27日标示警示牌，要求在2013年10月15日清理完毕，但2013年9月28日，江门��防小榄分公司、江门消防公司标示的警示牌被埒西一村民全部拔除。（5）2013年10月9日，江门消防小榄分公司、江门消防公司安排挖掘机再次进场，立即遭到埒西一村民的强烈反对。2013年10月12日，大批村民到现场强烈抗议，申明如继续动工将对机械、运输车辆进行破坏，江门消防小榄分公司、江门消防公司不得已被迫离场。（6）埒西一村要求靠近其村路边的两米距离调整为埒西一村道路用地。（7）上述问题，江门消防小榄分公司、江门消防公司先后向九洲基经联社以及埒西一村的领导反映，至今未得到解决。（8）迄今为止，上述土地仍然是一片绿油油的菜地。2．根据江门消防小榄分公司、江门消防公司与九洲基经联社签订的《土地租赁合同》约定，九洲基经联社应当于2012年9月8日交付，应当对土地进行填土及平整。但交付到期日，双方并没有办理任何书面交接���续，九洲基经联社也没有对土地进行填土和平整，何来交接？一审判决关于认定土地交付的理由是主观推断，是错误的：（1）2013年10月16日的联系函涉及提供涉案土地界址坐标点，对坐标点进行测量标记，聘请挖掘机进场等内容。但这些一方面只是该联系函的部分内容，重要的是该联系函提到要求九洲基经联社处理好埒西一村村民的权属争议问题，但也不能证实土地已经实际交付；提供界址坐标点、对坐标点进行测量标记也只是交付土地行为的前期准备工作；事实上坐标点的测量标记也是当天被埒西一村村民全部拔除，挖掘机进场也被埒西一村村民暴力阻扰赶出涉案土地，测量工作未能完成，实际交付土地面积根本无法确定。（2）2014年7月29日联系函的四点内容中前三点是关于该地块周边的路面配套、排污配套以及电线电缆的用电配套问题，并不涉及该地块交付情况，第四点是要求九洲基经联社解决埒西一村村民权属争议以及土地上农作物问题，仍然没有得到任何解决。（3）江门消防小榄分公司、江门消防公司搭建2227.86平方米星棚也是征得九洲基经联社的同意搭建的，有2014年4月2日由九洲基经联社盖章确认同意的《关于租赁土地转租的请示》、2015年11月18日同意中山市小榄镇浙丰汽车修配厂经营788.4平方米的《证明》予以证实。但至此时隔2012年4月28日签订《土地租赁合同》已经有2年时间，江门消防小榄分公司、江门消防公司才真正能够利用47.273亩土地中的2227.86平方米，其中有经济效益的仅有浙丰汽配厂中的788.4平方米，仅占整个租赁土地面积7%。（4）江门消防小榄分公司、江门消防公司如期依约缴纳租金的行为，一是土地租赁合同约定的江门消防小榄分公司、江门消防公司的义务，与九洲基经联社没有按照合同约定实际交付，没有全面履行是两回事，虽然当时江门消防小榄分公司、江门消防公司就有权拒交租金，但基于对九洲基经联社的信任和期许，江门消防小榄分公司、江门消防公司希望促使九洲基经联社能够按合同履约；二是九洲基经联社一直以报建为诱饵，使江门消防小榄分公司、江门消防公司相信作为镇政府部门的下辖的经济联合社应当有能力解决上述问题而不断缴纳租金，试图维持租赁合同能够尽快履行，实现江门消防小榄分公司、江门消防公司的租赁目的。综上所述，一审判决认定九洲基经联社已将涉案土地交付江门消防小榄分公司、江门消防公司使用，缺乏充分的事实依据。
三、九洲基经联社未能严格按合同约定的条件、面积交付土地，导致江门消防小榄分公司、江门消防公司承租土地的合同目的无法实现，九洲基经联社存在根本违约行为。在此情��下，九洲基经联社应依法将已收取的租金部分返还江门消防小榄分公司、江门消防公司，并承担相应的违约责任。1．《土地租赁合同》第2条明确约定了租赁土地的用途，即江门消防小榄分公司、江门消防公司租用该土地，是用于经营市场（建设商铺作机械设备交易中心），这是江门消防小榄分公司、江门消防公司与九洲基经联社签订涉案土地租赁合同的目的。九洲基经联社先后两次以其名义报建均未通过规划部门的许可，证明江门消防小榄分公司、江门消防公司已经无法在上述土地上按约定标准建设交易中心以实现租赁合同的目的。如果按照其他的设计方案报建，则根本改变原合同约定条件，超出合同约定建设费用标准的多倍，使江门消防小榄分公司、江门消防公司无法承受巨额费用。因此，九洲基经联社至今不能将约定土地面积完整交付给江门消防小榄分公司���江门消防公司，导致无法按照租赁合同约定的建筑规格和设计标准进行合法有效的报建，导致江门消防小榄分公司、江门消防公司无法在租赁土地上实现原合同约定的用途和目的，九洲基经联社构成根本违约。2．《土地租赁合同》第4条约定：“乙方承租后，甲方应对土地进行填土及平整。从交地之日起，乙方进行基建时间为7个月，在此期间，甲方免收乙方租金。”依据该合同约定，江门消防小榄分公司、江门消防公司在九洲基经联社未交付已进行填土及平整的土地前无需缴纳租金，且自九洲基经联社如约交地之日起，江门消防小榄分公司、江门消防公司仍有7个月的基建免租期。九洲基经联社并未完全按合同约定的面积、条件实际交付土地，合同约定的土地施工条件并未成就，实质上尚未进入施工期，江门消防小榄分公司、江门消防公司在此期间本无需缴纳租金���但江门消防小榄分公司、江门消防公司秉持善意，在九洲基经联社未严格按合同约定的条件、面积实际履行合同义务情况下，仍根据双方最初达成的合意按期缴纳对应租金，只能表明江门消防小榄分公司、江门消防公司信守合同约定的诚意，不代表江门消防小榄分公司、江门消防公司认同九洲基经联社已经按约定全面履行了合同义务。一审判决据此认定江门消防小榄分公司、江门消防公司已经同意接受了九洲基经联社交付的土地，没有充分的法律依据，亦与事实不符。依据相关法律法规，九洲基经联社无合法理据取得江门消防小榄分公司、江门消防公司已经交付的该部分租金，应当将其返还与江门消防小榄分公司、江门消防公司。江门消防小榄分公司、江门消防公司于合同签订后即交纳了100万元作为履约定金，但九洲基经联社并未依合同约定完全履约，客观上存��违约行为，依法应向江门消防小榄分公司、江门消防公司双倍返还定金。
四、涉案土地的规划变更致使江门消防小榄分公司、江门消防公司无法按照土地租赁合同的约定实现合同目的，一审判决关于江门消防小榄分公司、江门消防公司在情势变更后仍占有土地，其实际使用的效果如何系自身经营风险问题的认定属于认定事实错误。九洲基经联社在有关控制性详细规划生效前和生效后均不告知江门消防小榄分公司、江门消防公司上述土地即将发生或已经发生的规划调整情况，未履行及时告知或通知义务，明显存在过错：（1）在2009年底，上述土地的控规情况已经通过专家评审委员会进行评审，九洲基经联社作为土地权利人知道或应当知道，但没有向江门消防小榄分公司、江门消防公司披露或告知。（2）在2010年9月10日，中山市小榄镇人民政府通过的《关于中山市小榄镇X分区控制性详细规划》审查意见函，该控规实际与2013年9月18日中山市人民政府正式通过的控规一致。但九洲基经联社同样没有向江门消防小榄分公司、江门消防公司披露或告知。（3）2012年4月28日，江门消防小榄分公司、江门消防公司在知道或应当知道案涉土地控制性详细规划即将调整的情况下隐而不告，仍与九洲基经联社签订了涉案《土地租赁合同》，对涉案土地依合同约定利用可能违反辖区控制性详细规划的后果负有不可推卸的责任。（4）租赁合同签订后，该幅土地所及2012年9月5日-10月4日规划公示情况、2012年12月10日专家评审委员会的第二次评审情况、2013年5月10日中山市小榄镇人民政府给中山市城市规划委员会关于控规的审议意见函、2013年7月8日中山市城市规划委员会对该幅土地规划的审查意见等规划进程，九洲基经联社作为土地权利人知道或应���知道，但依然没有向江门消防小榄分公司、江门消防公司披露或告知。（5）2013年9月18日中山市人民政府正式通过《关于中山市小榄镇X分区控制性详细规划》，该幅土地的规划被一条宽10米，两边控制线各3米的道路横贯该幅土地，分割为X-03-2号地块和X-03-5号地块，并且X-03-2号地块规划用地功能为商业金融用地，建筑密度≤40%,容积率≤3.0,绿化率≥35%；X-03-5号地块规划用地功能为二类居住用地，兼容商业金融用地功能，建筑密度≤35%,容积率≤3.0,绿化率≥35%。上述规划调整自公布之日已经实际生效，自此之后，九洲基经联社即已失去了依原租赁合同约定获取租金收益的基础，江门消防小榄分公司、江门消防公司依据原租赁合同已经无法实现签约之时的合同目的。（6）上述规划的进程情况是在江门消防小榄分公司、江门消防公司于2016年5月5日起诉后，方能通过律师向中山市城市规划局要求信息公开后得知的。在此之前，九洲基经联社作为土地的权利人知道或应当知道该等规划调整情况，但为了达到收取租金的目的，一直刻意隐瞒上述规划事实和情势变更的情况，以报建为诱饵，致使江门消防小榄分公司、江门消防公司出于对九洲基经联社的信任和对实现合同目的的期许，善意缴纳租金到2016年1月份，致使江门消防小榄分公司、江门消防公司损失巨大。虽然一审判决将该等规划调整变化认定为情势变更，但自该等情势变更发生之日起，即已表明九洲基经联社不再具有按原合同约定出租面积和约定用途交付土地的能力，属履约不能。为避免损失进一步扩大，经九洲基经联社同意，江门消防小榄分公司、江门消防公司投资建设了2227.86平方米星棚，但是，由中山市城乡规划局小榄分局于2015年8月14日出具的《关于九洲及社区建设临时建筑物的规划意见》（中规榄函[2015]1号）显示，因与该地块的控制性详细规划存在差异，江门消防小榄分公司、江门消防公司按合同约定用途和设计标准（规格星屋6米以上，水泥框架结构4.5米以上）进行的建设活动并不能获得当地规划部门的许可支持，其合同目的也根本无法实现。一审判决一方面认定九洲基经联社履行土地交付义务存在“瑕疵”，一方面又坚持认定九洲基经联社已经按约定履行了交付义务，不存在违约情形；一方面认定客观上存在规划调整之情势变更，一方面又支持继续按原约定土地面积及租金标准履行，该等认定明显有失公正和偏颇，既没有法理支持，逻辑上也难以自圆其说。特别是一审判决竟将“交付瑕疵”和“情势变更”之下的土地实际使用效果均归属于江门消防小榄分公司、江门消防公司自身经营风险，更不符合土地利用与��设开发的实际情况。九洲基经联社交付的土地是否符合约定面积和用途，能否通过规划部门的规划许可，这都是江门消防小榄分公司、江门消防公司能否依约使用租赁土地的前提条件，并非江门消防小榄分公司、江门消防公司所能控制，不属于江门消防小榄分公司、江门消防公司自身经营风险事项，不应由江门消防小榄分公司、江门消防公司承担其后果。
五、在合同被认定部分有效并确认解除的情况下，依法应根据双方实际履行的情况进行结算或清理。一审判决关于合同解除后江门消防小榄分公司、江门消防公司仍需按约定面积而非实际占用面积继续担负租金缴纳义务的判决，系适用法律错误。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权��求赔偿损失。”第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在合同履行过程中，江门消防小榄分公司、江门消防公司并无任何过错。本案争议之产生，完全是因为九洲基经联社应当依约交付的土地出了问题。其中，确实属于九洲基经联社与邻村土地权属纠纷的，应当由九洲基经联社自行处理，并按约定完成填土和平整后交付给江门消防小榄分公司、江门消防公司；确实属于规划调整而认定为情势变更的，应当自变更事由发生之日起按变化后的可实际出租使用的土地状况重新协商确定租赁土地面积和租金标准
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因为九洲基经联社自该等变化发生��日起已无合法理据继续按原约定出租土地面积及标准收取租金；江门消防小榄分公司、江门消防公司也无合法理由继续按原约定承租土地面积和标准担负缴纳租金义务。既然认定案涉合同部分有效并确认解除，即应根据实际履约和涉案土地实际占用情况，结合情势变更所造成的结果作出公平合理之裁判。即便认定江门消防小榄分公司、江门消防公司实际占用了部分租赁土地面积，也只能按照约定租金标准计付租金至江门消防小榄分公司、江门消防公司于2016年4月21日以书面形式通知九洲基经联社收回土地之日，而不宜将本案起诉后至本案终审判决生效之日可能长达数年的审理期限计算进江门消防小榄分公司、江门消防公司占有使用涉案土地的有效期限内。事实上，由于九洲基经联社的不完全履行和情势变更结果，原合同约定目的已经不可能实现，对江门消防小榄分��司、江门消防公司而言，无论九洲基经联社声称交付了多少土地，都是没有使用价值的。
六、无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院对于本案合同无效部分相应土地的占用费给付判决没有法律依据，依法应予撤销。一审判决在认定该部分无证土地租赁合同无效的情况下，应判决九洲基经联社依法将取得的相应部分租金（包括定金）无条件返还给江门消防小榄分公司、江门消防公司。一审法院关于江门消防小榄分公司、江门消防公司应向九洲基经联社支付实际占有费，至于实际使用效果如何系江门消防小榄分公司、江门消防公司自身经营风险问题的认定是错误的，完全忽视了涉案合同签订的目的和合同关于租金支付条件的约定，没有任何法律依据。事实上，在九洲基经联社未能严格按合同约定的用途、面积将满足合���目的需要的土地交付给江门消防小榄分公司、江门消防公司条件下，案涉无证部分土地即便交付给了江门消防小榄分公司、江门消防公司，江门消防小榄分公司、江门消防公司也根本不可能按合同约定实际使用该部分土地，九洲基经联社也不可能就该等无证土地依法协助申请办理有关规划许可、施工许可。在此情形下，该部分无证土地对双方而言均不能产生任何合法收益。该等后果系由案涉无证土地的特点所决定的，并非江门消防小榄分公司、江门消防公司单方面所能决定的经营风险问题。一审判决无视案涉无证土地的客观情况，想当然赋予九洲基经联社通过该等无证土地获取合法收益的权利，这是违反法律法规规定的，应予撤销。综上所述，恳请二审法院能够查明事实，正确适用法律，公正合理作出裁决，维护江门消防小榄分公司、江门消防公司的合法权益。
九洲基经联社辩称，一、九洲基经联社与埒西一村不存在土地权属争议，九洲基经联社土地交付不存在瑕疵，纯属江门消防小榄分公司在使用土地后多年后为了不支付租金找的借口。从江门消防小榄分公司提交的证据3和证据4可以看出，早在2012年9月已经实际交付土地，九洲基经联社已经与江门消防小榄分公司以及埒西一村社区三方在现场聘请了测量公司进行测量放线，明确界址，完成交接，即九洲基经联社的义务已经完成。埒西一村村民种菜的事情或进行阻扰施工江门消防小榄分公司并未充分举证，公证书是2016年4月20日出具，其内容也无法证实土地交付时的状况，不能反映真实情况。即便如江门消防小榄分公司所称埒西一村村民私自在部分地上种菜属实，也系江门消防小榄分公司在土地交付后自己疏于管理，导致村民有机可乘，九洲基经联社不知情也并无协调义务，但是从江门消防小榄分公司使用土地便利的角度，九洲基经联社乐意协调，并不代表九洲基经联社有这样的协调义务，更不能证明交付存在瑕疵，江门消防小榄分公司认为村民侵害了自己的权益，应当向村民主张，或直接向埒西一村社区反映解决。二、关于两次报建，所谓在租赁土地上“规划道路”的事情，九洲基经联社只是协助江门消防小榄分公司报建，与九洲基经联社无关，九洲基经联社对土地信息不存在任何隐瞒，所有的报建应当符合政府的规划要求，九洲基经联社不认可一审中情势变更的说法。1.无论是2012年8月31日第一次报建，还是2015年3月27日第二次报建，江门消防小榄分公司已经知道其租赁土地上规划道路的情形，一直继续使用缴纳租金直至2015年12月，足以表明江门消防小榄分公司对规划道路是没有异议的，对按约定履行《租赁合同》也没有异议。江门消防小榄分公司提交的2012年8月31的《中山市小榄镇建设项目规划设计要点》及九洲基经联社提交的《联系函》《承诺书》等多组证据均可以证明江门消防小榄分公司请求九洲基经联社协助报建后反馈的文件中2012年、2015年一直都有在土地上规划道路的要求，2012年8月31第一次报建的图纸上规划18米的道路，2015年3月27日第二次报建，图纸上规划为10米的道路，详见2015年3月27日的《中山市建设用地规划条件》及附图，可见规划10米的内部道路，内部道路的距离是以具体报建的情形来批准的，江门消防小榄分公司一直清楚并以自己的实际行为同意并继续使用土地，因此，江门消防小榄分公司不能据此做为不缴纳租金的理由。2.根据《租赁合同》的约定，江门消防小榄分公司如需在承租的土地上报建、扩建等均由江门消防小榄分公司承担所有的风险，江门消防小��分公司基于自行使用土地的目的，在江门消防小榄分公司提出报建后规划部门对地块的规划要求，如果持有异议的，江门消防小榄分公司应当与规划部门充分沟通或自行调整修改，与九洲基经联社无关，与九洲基经联社之间履行《租赁合同》无关。且江门消防小榄分公司所称的“规划道路”只是规划部门根据江门消防小榄分公司的报建在建筑物之间规划的合理隔离带。江门消防小榄分公司如何使用土地如何报建是江门消防小榄分公司自行应承担的责任，与九洲基经联社无关，江门消防小榄分公司使用土地进行施工建设理应符合规划部门的要求，当然土地使用范围的道路、容积率、建筑结构等等都应当符合规划部门的要求，这是江门消防小榄分公司自己应当履行的义务。3.关于中山市人民政府办公室2013年9月18日出具的《中山市人民政府办公室关于中山市小榄镇x分区��制性详细规划的复函》（简称“详细规划”）是政府规划，无论是九洲基经联社还是江门消防小榄分公司当然都应当按照规划来报建。该详细规划是2013年9月18日向小榄镇人民政府出具的，小榄镇的规划报建当然要符合详细规划的规定，九洲基经联社所属地块当然也不能例外，涉案土地25899.40平方米，在2015年3月27日《中山市建设用地规划条件》中明确显示，涉案地块位于详细规划中的x-03-2地块、x03-05地块，（x-03-2地块，建筑密度≤40%，容积率小于3.0，建筑限高100米，x03-05地块，建筑密度≤40%，容积率小于3.0，建筑限高100米），并无不妥，九洲基经联社仅是根据江门消防小榄分公司的要求进行报建，至于中山市城乡规划局如何批复，无论是第一次报建道路中间是留18米还是第二次报建道路中间留10米，九洲基经联社无从知晓更无法控制，无论什么时候的报建都应当符合规划要求，如果有超出要求那么经批准后可补交差价，在《中山市建设用地规划条件》中也有说明：土地使用者超出合同约定的容积率，经政府批准，按市政府相关规定补交超容积率的差价。4.2015年7月1日洲基社区关于建设临时建筑物的请示》,该请示是因为江门消防小榄分公司认为涉案地块ｘ-03-2地块、ｘ03-05地块在详细规划中规定的密度低，欲增加建筑密度与容积率提高使用率，九洲基经联社就根据江门消防小榄分公司的要求尝试向小榄镇人民政府申请。集体流转用地证与本案无关，涉案土地在出租前已经所有手续办理完毕，已经取得了商业性质的集体土地证，合法用于出租建设，且已经取得居民代表的同意。三、九洲基经联社没有任何违约，在江门消防小榄分公司严重违约的情况下，请求法院依法支持九洲基经联社的上诉请求。九洲基经联社不应当向江门消防小榄分公司返还定金100万及租金619857元，根据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此部分无证土地仅是租赁中一小部分面积，已经与其他有证面积土地全部交付江门消防小榄分公司使用，也不影响使用，无证土地只是没有单独出证，是归属于九洲基经联社大的集体所有证，没有理由因为部分土地无证而减少租金，将已收取的租金返还一半更加无任何依据。另外九洲基经联社没有任何违约，在江门消防小榄分公司不交租金严重违约的情况下，九洲基经联社向江门消防小榄分公司返还定金没有理据。综上，请求贵院驳回江门消防小榄分公司的上诉请求，依法支持九洲基经联社的上诉请求。九
九洲基经联社上诉请求判令：1.撤销一审判决的第二项、第四项、第五项、第六项并予以改判；2.改判为：（1）江门消防小榄分公司、江门消防公司按合同约定的租金标准向九洲基经联社支付拖欠的租金（2016年1月1日起至2017年4月30日），按合同约定的租金标准支付2017年5月1日起至返还土地之日的租金。（2）江门消防小榄分公司、江门消防公司支付违约金（从2016年1月起每月第9日开始按所欠的租金为基数按每天千分之二计算，直至全部租金清偿为止）；（3）九洲基经联社没收定金100万，已实际收取的租金无须返还。
事实和理由：九洲基经联社认为，一审法院事实认定错误，适用法律错误。1．九洲基经联社与江门消防小榄分公司、江门消防公司的合同中未出证部分被认定无效没有依据，理由是：（1）在合同里已特别注明6792.4平方米地是未办证，江门消防��榄分公司、江门消防公司明确知晓涉案土地的实际状况并签订合同予以承租；（2）该部分土地未出证不影响被江门消防小榄分公司、江门消防公司的实际使用，而且江门消防小榄分公司、江门消防公司也实际占有使用多年。根据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此没有理由因为部分土地无证而减少租金，而且一审法院认定该部分减租一半无任何依据。2．如第1点所述，江门消防小榄分公司、江门消防公司应按合同约定支付全部租金直至交还土地为止。一审法院认为土地部分未办证而要减收租金，对于已经实际收取的完全不应当返还，租金的收取是基于合同当事人的合意并已实际履行，从合同法保护交易的稳定尊重当事人的合意的原则来考虑，对于已实际履行的租金判决返还，违反了合同的约定也不符合合同法的基本原则。3．一审法院认定土地交付存在瑕疵没有任何依据，属于认定错误。4．九洲基经联社在合同履行中并不存在违约行为，违约的是江门消防小榄分公司、江门消防公司，基于江门消防小榄分公司、江门消防公司严重违约，根据合同约定及合同法的相关规定，九洲基经联社有权没收定金。一审判决定金返还错误。5．租金的计算标准一审判决有误，应按合同第三条约定的标准计收：即按年份递增。综上，一审判决事实认定错误，判决缺乏依据，请求依法予以改判。江
江门消防小榄分公司、江门消防公司辩称：九洲基经联社提出的上诉请求和事实理由均没有法律依据，与事实也严重不符。1.江门消防小榄分公司承租出租人的土地用于建设，建设的标准按照双方的合同约定，目的是参照小榄副食品批发市场的方案进行设计，用于建设商铺机械交易中心使用，本案租赁合同的目的是用来商业用途，双方明确约定设计标准是参照小榄副食品批发市场的方案进行设计，用于建设交易市场，不是拿来纯粹闲置或者用来种植庄稼使用的，所以九洲基经联社应当将约定租赁面积的土地交给江门消防小榄分公司，即面积为3.1515公顷，还必须有规划许可、施工许可，由于出租人的土地本身有瑕疵，实现不了合同目的，后果不应由江门消防小榄分公司承担。2.在九洲基经联社所说的涉案土地实际已经交付，但一审法院查明的事实已经表明双方并没有履行交接手续，江门消防小榄分公司发现在测量时到现场，受到了埒西一村民的阻扰，江门消防小榄分公司书面向对方表明了该事实。一审法院对该客观存在的事实也是认可��，九洲基经联社所说实际交付不存在。3.九洲基经联社所说公证是在2016年起诉前做的，与九洲基经联社没有关系。但是基于常识，拍照不是在2016年拍照，而是从2012年的交付点直到2016年的节点多次进行交涉，江门消防小榄分公司不可能把涉案土地用来闲置，所以公证书上载明的客观情况只能说明原来一直就是客观存在的，并不是九洲基经联社所说由于江门消防小榄分公司疏于管理让村民种植庄稼的。4.当时合同签订的时候，所附地图没有道路，即九洲基经联社是将没有道路的土地出租给江门消防小榄分公司，并不是九洲基经联社所说出租的时候已经告诉江门消防小榄分公司涉案土地上是要建设道路的，江门消防小榄分公司坚持认为九洲基经联社存在隐瞒的事实，江门消防小榄分公司发现在2009年已经出现了有道路的图，在一审庭审中已经由法院调取证据证明当地的控制性规划在2013年9月18日公布的，事实上一审已经查明两次报建都没有获得规划部门的批准，所以九洲基经联社不能确保江门消防小榄分公司按照合同约定的目的通过规划部门的审批，这个责任不应该由江门消防小榄分公司来承担。
江门消防小榄分公司、江门消防公司向一审法院起诉请求：1.九洲基经联社立即返还江门消防小榄分公司支付的7834781.19元及利息（按人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；2.九洲基经联社支付江门消防小榄分公司为本案支付的律师费50000元。诉讼过程中，江门消防小榄分公司于2016年7月26日增加诉讼请求：确认江门消防小榄分公司与九洲基经联社签订的租赁合同无效。江门消防小榄分公司于2016年9月19日变更诉讼请求为：1.解除已经办证的中府集用（2010）第××号土地租赁合同（土地面积为25899.4平方米）；2.确认未办证的土地租赁合同（土地面积为6792.4平方米）无效；3.九洲基经联社双倍返还江门消防小榄分公司定金2000000元；4.九洲基经联社退还江门消防小榄分公司已支付的租金6834781.19元及利息（按人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；5.九洲基经联社支付江门消防小榄分公司为本案支付的律师费50000元。
九洲基经联社向一审法院反诉请求：1.江门消防小榄分公司支付租金（按每月204847元，从2016年1月1日起计算至交还涉案土地之日止，暂计至2016年5月31日为1024235元）及违约金（按每天2‰，分别以204847元为基数，从2016年1月起每月的9日起分别计算至清偿之日止）；2.江门消防小榄分公司承担律师费40000元。诉讼过程中，九洲基经联社明确要求江门消防公司与江门消防小榄分公司共同承担本案责任。
一审法院认定事实：江门消防公司为独立的公司法人，江门消防小榄��公司为其分公司（非法人）。九洲基经联社原名为中山市小榄镇九洲基经济联合社，后更名为现名。九洲基经联社名下登记有土地使用证号为中府集用（2010）第××号的用地一块，土地所有权人为九洲基居委集体所有，用地面积为25899.4平方米，用途为商业。2012年4月28日，江门消防小榄分公司（乙方、承租方）与九洲基经联社（甲方、出租方）签订了一份土地租赁合同，约定：由甲方将涉案土地[含已办证的中府集用（2010）第××号用地和未办证的6792.4平方米土地，总用地面积47.273亩，折合31515.06平方米]出租给乙方用于经营市场（建设商铺作机构设备交易中心）；租赁期为15年，从2013年4月8日起至2028年4月7日止；合同签订之日，乙方向甲方交纳1000000元作为履约定金；租金分期递增，其中第一期期间（2013年4月8日至2017年4月7日）每月租金204847元（每平方米6.5元），第二��期间（2017年4月8日至2020年4月7日）每月租金236362元（每平方米7.5元）；每月租金乙方应于每月8日前交纳，逾期乙方应向甲方支付违约金（按每日2‰计算）；乙方承租后，甲方应对土地进行填土及平整，从交地之日起7个月为基建时间，在此期间甲方免收租金；土地交付时间为2012年9月8日，甲方须按时将填土及平整完毕的土地交付给乙方使用；租赁期间，乙方如需在涉案土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物，须经社区同意，符合设计标准，并按规定办理报建审批手续；因涉案土地有部分未办理土地使用证（面积为6792.4平方米），若乙方在该面积土地上建设建筑物的，甲方不负任何经济及法律责任，但可协助乙方办理相关部门所需的一切手续；土地办证费用由甲方负责；租赁期间，由乙方自行开发，自主经营，自负盈亏，各项税费及资金投入由乙方负责；合同期满终止时，乙方须将完好无损的涉案土地及物业交还给甲方，在乙方缴清全部租金及其他费用的前提下，动的物件（如机械设备、办公用品等）由乙方搬迁，逾期不搬迁的，视为乙方放弃；涉案土地的建筑物及设施不得拆解搬迁或毁坏，无偿归甲方所有；合同履行过程中如发生争议，应先协商解决，协商不成时，任何一方均可向法院起诉，诉讼所需律师费等费用由败诉方承担。合同签订后，江门消防小榄分公司向九洲基经联社交纳了定金1000000元。合同履行期间，江门消防小榄分公司向九洲基经联社交纳了自2013年4月8日起至2015年12月31日止的全部租金6712153.37元及部分逾期滞纳金122627.82元（合计6834781.19元），并从2016年1月1日起停止交纳租金。
2012年8月31日，小榄规划分局对九洲基经联社名下的中府集用（2010）第××号用地出具了建设项目规划设计要点。2014年7月29日，江门消防小榄分公司向九洲基经联社发出一份联系函，主要内容为：1.涉案土地的市政道路影响江门消防小榄分公司建设、使用，请九洲基经联社与有关部门洽商完善施工水泥路面；2.请九洲基经联社协助明确涉案土地的雨污排水管是否分流，排水管接驳位置等；3.请九洲基经联社尽快处理穿过涉案土地路边的电线电缆；4.与埒西一村民协商清除涉案土地上的农作物。同年8月14日，九洲基居委向江门消防小榄分公司发出一份回复函，主要内容为：1.江门消防小榄分公司租用九洲基经联社用地的人行道捣水泥的问题已通知小榄镇房地产公司进行跟进；2.雨污分流问题请联系小榄镇水务公司了解接口位置；3.用地上的电信电缆已联系相关部门跟进；4.与埒西一协商过，埒西一已明确只负责补偿改图纸费用，补偿金额由江门消防小榄分公司与其协商，江门消防小榄��公司要求补偿两个月租金已明确答复不同意；5.请尽快办理好相关建设报建手续，出好施工许可证，再进行下一步施工。同年11月14日，江门消防小榄分公司出具了一份承诺书，主要内容为：涉案土地上的商铺1建筑面积为2227.86平方米，由于未完善建设用地办证手续，现申请办理该建筑物的临时房屋使用证，江门消防小榄分公司作如下保证：1.所有填写及提交的资料均真实、全面；2.建筑物违章部分必须按规划要求在规定限期内自行拆除，所需费用和造成损失全部由江门消防小榄分公司负责；3.在使用过程中因未完善用地手续而引致的相关责任由江门消防小榄分公司承担；4.在经营过程所发生的一切责任由江门消防小榄分公司承担。
2015年3月27日，中山市城乡规划局对九洲基经联社名下的中府集用（2010）第××号用地出具了建设用地规划条件（附中山市城乡规划局规划图），依据中山市小榄镇X分区控制性详细规划将该用地分为X－03－2地块和X－03－5地块，两地块中间规划了一条10米道路。同年7月1日，九洲基居委向中山市小榄镇人民政府提交了一份九洲基社区关于建设临时建筑物的请示，请求在九洲基经联社名下的中府集用（2010）第××号用地上建造钢结构建筑。同年8月14日，小榄规划分局出具了一份关于九洲基社区建设临时建筑物的规划意见，对九洲基居委提交的上述九洲基社区关于建设临时建筑物的请示未予批准。
2016年4月21日，江门消防小榄分公司向九洲基经联社发出一份通知，以九洲基经联社没有将合同约定的涉案土地交付使用；九洲基经联社与埒西一村就涉案土地的权属争议没有解决，江门消防小榄分公司曾于2013年9月、10月两次安排挖掘机进场，均遭到埒西一村民强烈抗议，导致无法使用涉案土地；九洲基经联社隐瞒中府集用（2010）第××号用地上有道路规划的情况，导致无法使用该地块进行有效建设等为由，要求九洲基经联社返还其支付的定金和租金，涉案土地及地上附着物由九洲基经联社自行管理。同年4月22日，江门消防小榄分公司又委托律师向九洲基经联社发出一份与上述通知内容相同的律师函。
另查明：小榄规划分局于2012年7月23日挂牌成立。中山市小榄镇X分区控制性详细规划于2013年9月18日经中山市人民政府以中府办函（2013）241号复函批复同意（复函明确要求在批准之日起30日内向社会公布该规划情况）。
2016年4月25日，江门消防小榄分公司向广东智洋律师事务所支付律师费50000元。同年5月25日，九洲基经联社与广东维纳律师事务所签订委托代理合同，委托该所代理本案诉讼。次日，九洲基经联社向该所支付律师费40000元。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：江门消防小榄分公司提交的九洲基经联社用地图由小榄规划分局出具，注明出图日期为2009年4月9日。该图反映，九洲基经联社位于小榄镇环镇路的25899.4平方米用地中间被规划了一条18米的道路。江门消防小榄分公司提交的联系函反映，该函由江门消防小榄分公司于2013年10月16日向九洲基经联社发出，主要内容为：江门消防小榄分公司租赁涉案土地后，于2013年9月24日开工建设，出现以下情况：1.江门消防小榄分公司于2013年9月24日请专业测量公司对涉案土地的坐标点（九洲基经联社提供）进行测量标记，由于埒西一村民对涉案土地存在较大争议，将江门消防小榄分公司在坐标点上所打的小桩记号全部拔除，且阻止江门消防小榄分公司的挖掘机施工；2.部分埒西一村民在涉案土地上种植了农作物，江门消防小榄分公司以警示牌��求其将农作物清理完毕，但警示牌又被其全部拔除；3.江门消防小榄分公司已将上述情况反映至九洲基居委和埒西一居委，双方正在协商将涉案土地靠近埒西一的路边部分土地调整为道路用途。上述情况导致江门消防小榄分公司无法正常使用涉案土地及开工建设，造成重大经济损失。为此，请九洲基经联社协助：1.与埒西一村民协商，清除涉案土地上的农作物；2.与埒西一居委协商，尽快确定租赁土地范围及面积；3.免除拖延期间的租金并相应延长合同期；4.在租赁土地范围及面积确定前，延期缴纳租金，并在确定后按实际面积计算租金。江门消防小榄分公司提交的现场照片反映，土地上有杂草及其他杂物，并种植有蔬菜等农作物。九洲基经联社对上述证据均不予确认。
诉讼过程中，一审法院依江门消防小榄分公司申请向小榄规划分局调取了九洲基社区关于建设临时建筑物的请示、关于九洲基社区建设临时建筑物的规划意见、九洲基经联社用地图、建设项目规划设计要点、建设用地规划条件（附中山市城乡规划局规划图）等证据。上述证据与江门消防小榄分公司提交的相关证据反映内容（如上述认定的事实）一致，仅建设项目规划设计要点和九洲基经联社用地图现由小榄规划分局加盖了“作废”章。经双方当事人质证，双方对上述证据均确认。
诉讼过程中，江门消防小榄分公司提交了一份关于规划道路宽度变更前后占地面积的说明，称经对比九洲基经联社用地图与中山市城乡规划局规划图，2015年3月27日规划道路修改为10米后，道路两边强制绿化带6米，总宽度为16米，经测量占地面积为2529平方米。
江门消防小榄分公司在诉讼中述称，9月8日通知进场后，其发现了种植的农作物，土地没有按约平整；其组织测量公司测量坐标，被拔除，清除杂物也被村民阻止，村民还阻止其挖掘机施工，其被迫离场；2013年底至2014年初，涉案土地上经九洲基经联社同意由其出资约2000000元搭建了2227.86平方米的建筑物（星棚）；九洲基经联社已交付涉案土地中的2227.86平方米土地给其使用，其余土地没有交付；九洲基经联社两次进行报建，并以此为诱饵引诱其继续交纳租金；交纳租金是其合同义务，交纳租金不等于九洲基经联社已履行其合同义务；规划道路对租金构成影响，应扣除相应的租金；规划道路有部分在已办证的用地范围内；不申请对规划道路所占面积进行测量；涉案土地上的建筑物应另行折价补偿，但在本案中其没有提出相关诉讼请求；不同意在诉讼中提前对涉案土','2018-09-30
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