海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终2499号
上诉人（原审被告）：曾广生，男，1930年4月5日出生，汉族，经常居住地海口市琼山区高登街新桥路6号海外新村华龙小区*栋***********室。
委托诉讼代理人：曾涛（系曾广生之子），男，1970年2月15日出生，汉族，经常居住地海口市琼山区府城镇建国路*号琼山法院宿舍*栋***房。
被上诉人（原审原告）：海南琼山华龙物业发展有限公司，住所地海口市琼山区高登街新桥路6号海外新村华龙小区3栋101房。
法定代表人：胡兴深，总经理。
上诉人曾广生因与被上诉人海南琼山华龙物业发展有限公司（以下简称华龙物业公司）物权保护纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曾广生上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、2010年胡兴深把清算组织的报告（未知其合法性，该报告为1994年3月31日前）作为证据交给一审法院，这三套房产没有胡魏的名，现在的新条据又有了胡魏的名字，其实是胡兴深利用私藏公章和旧条据近期开的（据有关规定公章和条据应由建行收后上交中国信达公司）。二、1993年王文道（已死）没有加入华龙公司工作，签名造假。三、售房收款收据是三人签名，为何华龙物业公司的条据只有王文道一人签名。四、2014年海口住建局委托周永柏、林绍权登记华龙小区房产，但3#101、102、103没有房东登记，因为当年办理小区房产证列为为民办实事之一，公安部门追查此案件，其家人不敢造假。五、2014年高登社区受海口住建局委托调查登记华龙小区住房情况为办房产证件，可101是谢晋均，102是文华，103是空房，房东呢？并且当时此房产并没有验收，由周永柏和胡兴深两人锁着，建筑队尚没有交付使用。另海口华龙旅业有限公司（以下简称华龙旅业公司）没有售房资质，华龙小区财产属于琼山海外发展有限公司。六、华龙物业公司为何以前不办此房的房产证，以前跟曾广生打其他官司的时候华龙物业公司提供1996年由其处理华龙旅业公司余事，建行有领导实际买房的已办证可为何未办此房的房产证。现海南建行仍在立案调查华龙物业公司，各执法单位立法机构尚在侦查阶段，涉及重大腐败问题。胡兴深身为华龙旅业公司经理，凭什么把十多套未销售房产列作其家人、朋友的财产，如果该房产为王某、胡魏名下，为何二十多年至今未见当事人来交涉，曾广生要求当事人王某、胡魏出庭，证实购房资金，银行转账凭证。另法院应去建行调查，核实华龙物业公司的实际资金流水。另华龙物业公司为吊销单位，何来经营活动，订立租房合同。根据常理房子华龙物业公司都无法使用，其会交租金吗？这是胡兴深全家人玩文字游戏。曾广生住这房是为了找胡兴深及韩某讨债，要求其还钱，该房子与胡兴深及其家人无关，其2009年与我儿子订物业管理合同，当时我儿子要我向别人借8万元，订立华龙物业管理合同，胡兴深代表华龙物业公司口头答应交3#101、102、103于我儿子出租，可后来被胡兴深、韩某欺骗，原件韩某拿走失踪，曾广生的钱至今未要回来，华龙物业公司欺骗曾广生养老钱，曾广生的救命钱无法要回来其才住涉案房屋，曾广生80岁高龄靠替人守菜场生存，请求法官支持正义。综上：海南建行弄虚作假，华龙旅业公司没有审计，法院应调查其实际资金流水，核实该房子是否出售，而胡兴深全家人想通过虚假的出租达到占有房子的目的。一审法院的判决错误。另，建行、华龙物业公司造假，公司财产很多，不可能是零资产。章在胡兴深手上，可以随便盖在旧的东西上。据曾广生所知3栋204号房以前并没有出售，但是华龙物业公司提供的证据9中显示该房已有买主，所以曾广生请求人民法院应当要求华龙物业公司提供华龙旅业公司的明细账。在曾广生管物业的四年时间，一直在问三套房子的房东是谁，当时胡兴深说是海南耀兴汽车公司，其不是房东，不愿意缴纳物业费。
华龙物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正，请求二审法院予以维持。二、关于黄文道会计身份的问题。华龙旅业公司没有会计”王文道”，只有会计”黄文道”。黄文道是1993年8月7日应聘到华龙旅业公司当会计，担保人是中国农业银行海南省分行李天赐处长。2012年5月13日华龙旅业公司董事长、法定代表人邝锡铿曾委托黄文道会计作为诉讼代理人参加华龙旅业公司与琼山演丰建筑工程公司因工程承包合同纠纷一案的民事诉讼。曾广生说1993年王文道没有加入华龙公司工作，签名造假，显然没有事实根据。三、关于售房交款收据的签名问题。华龙旅业公司聘任黄文道为该公司会计；聘任龙雪冰为该公司出纳，按财务制度规定，开具收款收据是会计的职责，根据收款收据收钱，并加盖本单位的财务章，是出纳的职责。华龙旅业公司为了防止在售房中出现问题，于1993年11月20日发布《公告》，告知购房人购买本公司投资兴建的房屋时注意两点，第二点明确告知：”二、各位客户的购房交款收据由黄文道或龙雪冰开具，并加盖本公司财务专用章，此收据才有法律效力。其他人开具的或无加盖本公司财务专用章的收据，本公司不予认可”，可见，曾广生的指控没有事实根据。四、关于购房交款收据真伪的问题。要想确认王某、胡某提交的购房交款收据是否由黄文道本人开具，只要把黄文道1993年8月7日所填写的《聘用人员合同书》，黄文道2014年5月29日在海南公平司法鉴定中心所作的笔迹鉴定和王某、胡某向法庭提交的购房《收款收据》进行比对，就十分清楚了。曾广生还可以申请司法鉴定。因此，曾广生指控王某、胡某向法院提交的购房《收款收据》是胡兴深近期开的，伪造的，没有事实根据。五、关于华龙小区3栋101、102及103房房产登记的问题。2017年7月5日华龙物业公司法定代表人胡兴深专程去海口市住房和城乡建设局上访，该局房产管理处吴河处长告知该局没有委托周永柏、林绍权登记华龙小区房产（房产管理处电话：6872****）。海口市琼山区凤翔街道办事处高登社区居民委员会（以下简称高登社区居委会）2017年7月6日开具的《证明》，证明：调查人员没有将华龙小区3栋101房房屋买受人登记为谢某；没有将华龙小区3栋102房房屋买受人登记为文华；更没有将华龙小区3栋103房登记为空房。经查，华龙旅业公司应海口市住房和城乡建设局和琼山区住房和城乡建设局的要求，已于2013年1月8日将华龙小区房屋买卖一览表分别向两局上报。该一览表中十分清楚地登记王某、胡某是华龙小区3栋101、102、103房的房屋买受人，曾广生所诉与事实不符，属无中生有。六、关于华龙物业公司法定代表人胡兴深是否借曾广生8万元的问题。曾广生诉称其住涉案房屋是为了找胡兴深及韩某讨债，是曾广生及其代理人曾涛从2009年10月以来一直在玩弄的骗局，想以此赢得不明真相人的同情，达到讹诈华龙物业公司及法定代表人胡兴深钱财的目的。曾涛于2009年11月30日称华龙旅业公司清算组织在对华龙小区前期物业管理过程中向曾涛借30000元；向翁冠青借15000元，以上借款是用于支付华龙小区所欠的水电费；于2015年6月26日向一审法院起诉请求判令华龙物业公司返还曾广生代其偿还的借款45000元，胡兴深负连带返还责任，结果一查，是曾涛在编造假话。无奈，曾涛只好于2015年9月24日向一审法院提出撤诉。2016年12月12日由一审法院审结的琼01**民初2532号案件在审理时，曾涛申请出庭作证的证人吴某在法庭上说：”2008年保安谢某向曾涛借8万元人民币，谢某不肯还，曾涛多次找胡总闹，叫胡总还钱。”2017年3月8日曾涛在海外新村华龙小区公告栏内粘贴《要求还款的通知书》，内容为：”谢某，你2008年1月以交水电的名义向曾涛借款叁万元，当时收钱及签名都是你，后于2009年5月10日改单为韩某，该笔借款至今未还，现要求你及韩某归还该笔借钱。曾涛，2017年3月8日”。2008年华龙小区物业由韩某承包管理，谢某应聘当保安，为文昌人，和曾涛是同乡，谢某当时工资600元。华龙物业公司无法理解，一个月工资只有600元的临时保安，曾涛怎敢借3万元给他？谢某是谢某、韩某是韩某，谢某2008年借3万元，2009年5月才改单叫韩某还，让人难以相信。现在，曾广生称”2009年与我儿子订物业管理合同，当时我儿子要我向别人借8万元，订立华龙物业管理合同。”漏洞很大，其已是87岁高龄的老人，谁还敢借8万元给他？再者，借钱的时间存在矛盾：曾涛是说2008年11月谢某向他借30000元；曾广生则说是2009年签订物业管理合同时胡兴深借的，是80000元。借钱的时间、人员、金额，曾涛和曾广生自己都说不清楚。据上所述，王某、胡某是海口市琼山区高登街新桥路6号海外新村华龙小区3栋101、102及103房的房屋买受人，华龙物业公司是上述房屋的承租人（王某、胡某是出租人），曾广生于2015年1月侵占并破坏改装出租，一审判决事实清楚，引用法律条文正确，判决恰当。曾广生说华龙物业公司借他儿子曾涛8万元，并没有拿出任何证据，借款问题是曾广生虚构的。退一万步，借款8万元系债务纠纷，与本案侵权纠纷不属同一法律关系，不能合并审理。曾广生上诉的事实与理由均不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
华龙物业公司向一审法院起诉请求：1.曾广生立即搬出其强行侵占的位于海口市××区的位于海口市××区（半间）、102、103室，把上述房屋返还给华龙物业公司；2.曾广生赔偿华龙物业公司的租金损失40000元；3.曾广生赔偿华龙物业公司的水费损失273元，电费损失580元，物管费损失2550元，三项共计3402.50元；4.曾广生将非法侵占的房屋恢复原状（被其破坏的一米墙缺口用红砖按原形状筑好，并把曾广生自安的木门拆除；被其拆除的长10米、高2米的防盗网按原形状，原方钢材质做好并安装；被其拆除的长10米，高1.9米的铝合金窗按原形状、原颜色、原材料做好安装；被其砸烂的宽4.5米，高3米的玻璃大门按原形状、原状态、原材质进行修理）；5.曾广生承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1993年12月22日，案外人王某、胡某向华龙旅业公司购买了琼山区（原琼山县）府城高登街省位于海口市干部休养院入口处海外新村华龙公寓（现海口市琼山区高登街新桥路6号海外新村华龙小区）101、102及103房，总购房款324450元。王某、胡某分别于1993年12月22日支付了购房款129780元，1994年5月15日支付购房款97335元，1994年11月5日支付购房款90846元和6125元。1994年12月2日，上述房产已经交付给王某、胡某使用。1995年2月28日，王某、胡某作为甲方（出租方），华龙物业公司作为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将购买的××村、102、103房屋出租给乙方作为仓库及办公使用；租赁期限自1995年3月1日起至2009年3月1日止（共14年）；月租金为1500元；租赁期间所产生的水电费、物业管理费等由乙方负担。2009年9月28日，华龙物业公司（乙方）和王某、胡某（甲方）又续签一份《房屋租赁合同》，乙方继续承租华龙小区3栋101、102、103房；租赁期限为自2009年10月1日起至2019年10月1日止；月租金为2000元；租赁期间所产生的水电费、物业管理费等由乙方负担。华龙物业公司自1994年4月开始管理华龙小区的物业。因华龙物业公司的法定代表人胡兴深身体原因，不能主持物业管理工作，2015年1月3日，华龙物业公司与案外人谢某签订《授权委托管理协议书》，将华龙小区物业委托给谢某管理，并将华龙小区3栋101房定为谢某物业办公室，谢某要每月支付400元房屋租金等内容。又查明，华龙小区3栋101、102、103房每间面积约51.5平方米，华龙物业公司将101房的半间隔出来作为物业办公室使用，而101房的另外半间及102、103房，即本案双方所争议的涉案房屋。2014年底至2015年初左右，曾广生认为华龙物业公司拖欠其债务而住进涉案房屋进行催债，曾广生还将101、102房屋南侧外墙长10米、高1.9米的铝合金窗，长10米、高2米的防盗网以及103房南侧外墙长4.5米、高3米的玻璃大门拆除，并在南侧高1.2米的外墙体打开一个宽一米左右的缺口，在缺口处安装了一个木门。2015年10月18日，胡兴深向海口市公安局琼山分局云露派出所报警，称华龙小区窗户的防盗网被损坏。2015年10月24日，胡兴深向该派出所报警，称华龙物业公司的仓库大门玻璃被砸坏。现曾广生仍居住在涉案房屋，并将房屋其中的一部分租给他人做蔬菜买卖，收取租金。2016年9月1日，谢某出具《催缴水费、电费、物管费通知书》，要求曾广生向物业管理委托负责人谢某支付自2014年12月20日至2016年9月1日所产生的水费220.5元、电费420元和物管费2412元共计2782元。曾广生并未支付。2016年9月1日谢某出具收款收据，显示101、102及103房2015年1月至2016年9月1日的电费420元、水费220.5元和物管费2142元，共计2782元；2017年1月1谢某出具收款收据，显示101、102及103房2016年9月1日至2017年1月1日的电费160元、水费52.5元和物管费408元。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条：”无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十六条：”造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”王某、胡某通过购买的方式，支付了房款，收房管理，虽然房屋未取得房屋所有权证，但王某、胡某享有合法使用权，有权将房屋对外出租。华龙物业公司作为承租人对101、102及103房依法享有的占有、使用和收益的用益物权，华龙物业公司享有的用益物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。曾广生占用涉案房屋，无合法依据系非法占用，华龙物业公司要求曾广生退出侵占的涉案房屋，应予支持。曾广生承认在其占用期间拆除了铝合金窗、防盗网、玻璃门等，造成涉案房屋损坏，华龙物业公司要求曾广生恢复原状，予以支持。具体措施为：拆除曾广生在涉案房屋南侧外墙上安装的木门，将缺口处用砖按原状砌好高1.2米的墙体；将涉案房屋南侧外墙原有的防盗网（长10米、高2米），铝合金窗（长10米、高1.9米）及玻璃大门（宽4.5米、高3米）修复并安装回原位。《中华人民共和国物权法》第三十七条：”侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”涉案房屋是华龙物业公司承租，需向出租人支付每月2000元租金，但因101房的半间仍作为物业用房,曾广生没有占用，华龙物业公司主张其每月租金损失1600元（2000元-400元），合情合理，予以采纳。华龙物业公司陈述曾广生2014年12月20日入住至涉案房屋，曾广生在庭审过程中自认2014年底2015年初时入住至涉案房屋，一审法院酌情认定曾广生自2015年1月份开始占用涉案房屋至今天，故2015年1月至2017年1月，曾广生占用房屋给华龙物业公司造成的租金损失共计38400元（1600元×24月），对华龙物业公司主张超出部分不予支持。关于涉案房屋的物业费、水电费。华龙物业公司提交的证据是由谢某出具的水电物业费收款收据，既然华龙物业公司与谢某签订的是《授权委托管理协议书》，那么谢某只是代表华龙物业公司管理华龙小区具体物业事务，谢某所出具的收款收条即是代表华龙物业公司出具，而华龙物业公司是本案的当事人，故华龙物业公司仅凭收据主张其支付了水电物业费，证据不充分。故对于华龙物业公司诉请的物业水电费损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条及第三十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、限曾广生于本判决生效之日起五日内搬出海口市琼山区高登街新桥路6号海外新村华龙小区3栋101（半间）、102及103房，并将上述房屋返还给承租人华龙物业公司；二、限曾广生于本判决生效之日起十日内将位于海口市××区（半间）、102及103房恢复原状（具体：1.拆除曾广生在涉案房屋南侧外墙上安装的木门，将缺口处用砖按原状砌好高1.2米的墙体；2.将涉案房屋南侧外墙原有的防盗网（长10米、高2米），铝合金窗（长10米、高1.9米）及玻璃大门（宽4.5米、高3米）修复并安装回原位；三、限曾广生于本判决生效之日起五日内向华龙物业公司赔偿租金损失38400元（2015年1月起算至2017年1月）；四、驳回华龙物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费443元（华龙物业公司已预缴），由曾广生负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾广生提交高登社区居委会于2017年8月24日出具的证明，欲证明涉案的三套房子当时没有主人，确实有人进行出租。经质证，华龙物业公司认为该证据已过二审举证期限，不予质证。
华龙物业公司提交21份证据：1.黄文道1993年8月7日《聘用人员合同书》；2.黄文道居民身份证；3.龙雪冰1993年6月6日《聘用人员合同书》；4.2012年5月13日华龙旅业公司《授权委托书》；5.一审法院（2012）琼山民再重字第1号民事裁定书；6.1993年11月20日华龙旅业公司《公告》，欲共同证明黄文道是1993年8月7日应聘到华龙旅业公司当会计，2012年5月13日受华龙旅业公司的委托以华龙旅业公司会计的身份作为诉讼代理人参加华龙旅业公司与琼山演丰建筑工程公司因工程承包合同纠纷一案的民事诉讼，说明华龙小区售房的收款收据由黄文道会计开具是正常的，符合财务制度规定，是合法的。7.海南公平司法鉴定中心文书司法鉴定意见书（琼公平鉴[2014]文检字第66号）；8.胡兴深2017年7月5日《来访登记表》；9.华龙小区房屋买卖一览表；10.海口市琼山区风翔街道办事处高登社区居民委员会《证明》；11.2017年7月5日谢某《声明》及身份证，欲共同证明王某，胡某向法庭提交的购房交款收据的真实性，王某、胡某是华龙小区3栋101、102、103房的房屋买受人。12.2015年7月7日胡兴深《民事答辩状》；13.2015年6月6日曾涛的民事起诉状；14.一审法院（2015）琼山民一初字第991号民事裁定书；15.一审法院（2016）琼0107民初2532号民事判决书；16.一审法院（2017）琼0107执287号结案通知书；17.2017年3月8日曾涛《要求还款的通知书》；18-20.2017年3月8日曾涛粘贴《要求还款的通知书》的人证物证，欲共同证明曾广生，特别是其代理人曾涛自2009年10月以来一直在玩弄借钱的骗局。21.案外人韩某于2015年5月28日在华龙小区公告栏上粘贴的《声明》，欲证明本来是韩某与曾涛的私人借贷事情，此《声明》在华龙小区公告栏上粘贴至今已有2年3个月之久，曾广生及其代理人曾涛也早知道这份《声明》，假设韩某没有还钱给曾涛，按常理曾涛应主动上门找韩某要钱。可是，2年3个月过去了，曾涛没有找过韩某讨过一次债。经质证，曾广生对证据2、3、5、7、8、12-20的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据1、4、9、21的真实性不予认可，对证据6的真实性、合法性和关联性均不予认可，对证据10、11的真实性没有异议，但对合法性有异议，认为居委会出具的证明与事实不符。
本院的认证意见：1.曾广生提交的高登社区居委会出具的证明，因该证明所述事实，与该居委会另行向华龙物业公司出具的证明所述事实存在矛盾之处，故对两份证明的合法性、关联性、证明效力均不予确认。2.因一审判决已认定王某、胡某购买涉案房屋，支付了房款，故华龙物业公司针对此所举证据，本院不再重复认证。华龙物业公司为证明曾广生对其不享有债权所举证据，因与本案不属于同一法律关系，本案对此不予审理，对此类证据亦不进行认证。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，涉案房屋虽然未取得房屋所有权证，但根据本案查明的事实，王某、胡某购买涉案房屋，支付了房款，享有合法使用权，有权将房屋对外出租，华龙物业公司作为承租人对101、102、103房依法享有占有、使用和收益权，任何单位和个人不得侵犯。曾广生占用涉案房屋，无合法依据系非法占用。一审判决支持华龙物业公司主张的曾广生退出侵占的涉案房屋，恢复原状，赔偿租金损失，有事实依据，符合法律规定，本院予以维持。曾广生上诉对王某、胡某购买涉案房屋、支付了房款提出异议，但并未提交反证证明涉案房屋并非由其二人购买。曾广生上诉称其对胡兴深或者华龙物业公司享有债权，而曾广生是否对胡兴深或者华龙物业公司享有债权，因与本案不属同一法律关系，本案中不予审理，曾广生可另行主张。
综上，曾广生的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费885.06元，由曾广生负担。
本判决为终审判决。
审判长谭晓梅
审判员符汉平
审判员陈杰林
二Ｏ一七年十月二十三日
法官助理汪园圆
书记员张晨曲
速录员郑珊珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
风险提示
1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。
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[{法规名称:\'最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）\',Items:[{法条名称:\'第十条第一款\',法条内容:\'
第十条 当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：
（一）双方未办理结婚登记手续的；
（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；
（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。
适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条件。
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