江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终2098号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张衡。
委托诉讼代理人：马骁，上海芮德渱齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山力天投资发展有限公司。
委托诉讼代理人：胡志华，江苏沉浮律师事务所律师。
上诉人张衡因与被上诉人昆山力天投资发展有限公司（以下简称力天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张衡上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法驳回力天公司该项诉请；2、撤销一审判决第三项，依法支持张衡反诉请求；3、一二审诉讼费由力天公司承担。事实和理由：一、一审故意遗漏、歪曲对张衡有利的事实内容，且部分事实认定不清。1、张衡一审中提交中信银行、中国农业银行起诉张衡银行贷款纠纷的诉讼材料，证明张衡为案涉两套房屋的还款义务人，不存在虚构购房事实、套取银行贷款的情况。但一审判决直接遗漏该事实。张衡如不存在真实的购房意思，不可能自己归还贷款长达5年。力天公司在该案件中也明确陈述房屋己出售给张衡，不应该由力天公司承担还款义务，该陈述记录于庭审笔录中，属力天公司当庭自认。一审认为2014年8月至12月期间的贷款由力天公司归还有悖常理，所以系虚假买卖。那么张衡以自有资金归还六十多个月的贷款更有悖“虚假”买卖的常理。2、张衡至今未能办理房产证是因力天公司资金链断裂不开具购房发票、法定代表人潜逃而房产交易中心暂停楼盘全部交易手续等诸多原因导致，主客观因素均在力天公司。但一审法院竟以“张衡不办理产证，因此无购房意思表示”推导出结论，是脱离事实的主观臆断。五个月的贷款由力天公司归还系因张衡要求开具发票办理产证，力天公司提出资金紧张暂缓开具，经张衡多次沟通后双方达成的折中处理。3、一审认定涉案房屋于2014年6月符合交房条件，庭审中力天公司表示交房日期在2014年6月左右，张衡从未收到交房通知。二、本案证据认定违反证据规则，力天公司未进行举证，一审直接以力天公司的陈述作为证据使用。1、张衡明确否认力天公司套贷的观点，并提供了付、贷款凭证、与银行的诉讼资料予以证明，力天公司对于套贷的合意、目的、行为等方面，均没有提供任何证据证明，应承担举证不能的后果。2、房屋办理网签是购房登记的重要流程，同样能证明真实的交易内容。一审采纳力天公司没有证据的陈述：“为了办理贷款而进行网签”，为其枉法的判决寻求支撑。三、一审未依职权调查取证。庭审中双方均提交了购房合同复印件，按证据规则属于双方均认可的证据，双方均己不存争议。但张衡为维护自身权益，主动提交了1304+1404室房屋的购房合同和首付款发票原件当庭质证，1504+1604室房屋因多次往来上海-
昆山办理产证过程中丢失，张衡向中国农业银行信贷部申请，被告知必须由法院前往调取原件核实，故张衡申请一审法院依职权前往中国农业银行调查取证。但一审法院未进行调查取证，在判决中以张衡无法提供原件，推导出张衡不具有真实的购房意思表示，属于重要事实尚未查明。再者，两套房屋如果没有买卖合同原件，如何在昆山房管所备案并在银行办理贷款。
力天公司辩称，一、原审认定事实清楚。1、金融借款合同与房屋买卖合同为两个独立的合同，即使金融借款合同有效，也并不代表房屋买卖合同有效。如果张衡在金融借款合同纠纷中陈述2012年7月至今长达五年的贷款是力天公司偿还的，则存在虚假陈述之嫌。根据力天公司提交的银行流水显示，2014年8月到12月期间的贷款由力天公司偿还。2、按照合同约定的交房时间为2014年6月30日前，此时力天公司资金链并未断裂，法定代表人亦未出逃，经营活动正常进行。不办理房产证的原因是因为案涉商品房买卖合同不是真实的买卖，不可能办证，并不是其他原因。如果是真实的买卖，到了交房日期未接到交房通知，购房人并不会淡定的等着通知交房。二、现有证据足以证明案涉两份商品房买卖合同系以签订商品房买卖的形式掩盖套取银行贷款的非法目的，合同无效。案涉两份商品房买卖合同与（2016）苏0583民初15145号施美婷案、（2016）苏0583民初15147号周条珍案所涉的六份商品房买卖合同同时签订，该八份商品房买卖合同的共性是：1、合同单价均远远高于同时期市场价；2、未支付首付款；3、办理了大额贷款（按照虚高的合同单价后取得的贷款可以覆盖。按照正常市场价的全部房款相当于零首付）；4、还贷模式相同，八套房屋在2014年8月至12月期间的银行贷款均是力天公司支付，有银行流水为证；5、2015年力天公司资金链断裂后，八套房屋均出现了贷款逾期并被相应的贷款银行起诉；6、八份购房合同的“买受人”在合同签订当时均有与其相关联的公司与力天公司存在工程往来（施美婷系给力天公司做消防工程的昆山消防安全工程有限公司实际施工人晋小明的侄女；周条珍、郭金鑫系给力天公司做绿化工程的上海为林绿化景观有限公司的实际施工人；本案张衡系给力天公司做铝合金门窗工程的上海浦东住宅构件有限公司法定代表人张留根之子）；7、均没有合同、发票原件；8、按照合同约定在2014年6月份交房，但却未办理交房手续，反而是力天公司在2014年8月份开始归还八套房屋的贷款。（2016）苏0583民初15147号案件法院认定事实中，周条珍称2012年6月左右力天公司资金紧张，要套取银行贷款，所以形式上签订了购房合同，由于力天公司资金紧张，当时说好先替力天公司归还25个月的贷款，归还的贷款和利息在25个月后归还给周条珍、郭金鑫，此外再加点利息。25个月之后就是2014年8月，此后在力天公司资金断裂前，贷款就是力天公司在归还。三、张衡认为一审法院并未调取相应的证据，力天公司不认可该说法。即使张衡持有购房合同及首付款发票原件，也不能代表其支付了首付款，更不能证明买卖合同有效。商品房买卖合同、借款合同、发票原件遗失并不是事实，因为双方之间不存在真实的买卖，张衡才没有合同原件、首付款的支付记录及发票原件、没有交付房屋、没有办理产证。张衡称相关材料遗失，只是为其没有商品房买卖合同、借款合同、发票原件找的不合常理的理由。张衡系力天公司客户法定代表人的儿子，却以高出市场价的价格购买力天公司房屋，不能提供首付款付款凭证，并称商品房买卖合同借款合同发票原件遗失。到了交房时间，不要求力天公司交房，反而是力天公司去归还贷款。高房价、零首付、原件资料不交给“买方”、不办理交房、卖方归还贷款，这均是以房套贷的特点。
力天公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的编号为2012018241、2012018245的两份《昆山市商品房购销合同》无效；2、本案诉讼费用由张衡承担。后力天公司增加一项诉请：张衡协助办理解除购买昆山市华府庄园××单元××室、××单元××室编号分别为2012018241、2012018245的商品房购销合同的网签手续。
张衡向一审法院反诉请求：1、力天公司向张衡支付导致其至今未取得房地产权属证书的违约金3663元；2、本案反诉费用由力天公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月4日，力天公司和张衡分别签订了编号为2012018241和2012018245的两份《昆山市商品房购销合同》，约定张衡购买力天公司所有的昆山市华府庄园××单元××室、××单元××室，其中26幢2单元1304+1404室总价为1805458元，26幢2单元1504+1604室总价为1857535元。上述两份《昆山市商品房购销合同》第八条均约定：力天公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合合同约定的商品房交付张衡使用。第十五条均约定：力天公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由力天公司提供的资料报产权登记机关备案。如因力天公司的责任，张衡不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：张衡不退房，力天公司按已付房价款的0.1%向张衡支付违约金。
其中张衡因购买1304+1404室向中信银行贷款126.3万元，借款期限自2012年7月至2042年7月，因购买1504+1604室向中国农业银行贷款130万元，借款期限自2012年7月至2042年7月。上述贷款发放后，2014年8月至2014年12月的银行贷款由力天公司归还。张衡提供的银行卡交易明细显示截至2016年12月的贷款均由张衡在归还。另外，张衡提供的销售不动产统一发票（复印件）显示1304+1404室房屋的首付款为542458元，1504+1604室房屋的首付款为557535元。
另查明：力天公司在庭审中陈述，对涉案《昆山市商品房购销合同》形式上的真实性无异议，涉案房屋是2014年6月份左右符合交房条件的，现在房屋仍然是力天公司的，当时为了办理贷款，所以网签到张衡名下，但房屋至今未交付。
张衡在庭审中陈述，涉案房屋确实已经网签给我，但目前还未办理房产证。
上述事实由昆山市商品房购销合同、银行流水、销售不动产统一发票、个人购房借款合同及个人购房借款凭证、银行卡交易明细以及一审法院的庭审笔录予以证实。
一审法院认为，关于双方签订的商品房购销合同的效力，首先，涉案合同和首付款发票作为商品房买卖的重要证据材料，均为复印件，张衡主张双方之间的合同真实有效，却无法提供上述证据的原件。其次，银行发放贷款后，2014年8月至12月期间的贷款系由力天公司归还。再次，涉案房屋于2014年6月即符合交房条件，但却至今未交房，也未办理房产证，张衡作为买房人，至今未向力天公司主张交付房屋，而是在力天公司提出本案诉请时，才反诉请求力天公司支付违约金，有悖常理。综上，涉案商品房购销合同的签订不是双方真实意思的表示，应属无效合同，力天公司主张合同无效符合法律规定，应予支持。关于商品房网签备案注销问题，属行政审批范围，不属于本案受理范围，故一审法院不予理涉。关于反诉请求，因涉案合同为无效合同，自始不发生法律效力，故张衡要求力天公司支付逾期办证违约金的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、昆山力天投资发展有限公司与张衡签订的编号为2012018241和2012018245的两份《昆山市商品房购销合同》均为无效合同；二、驳回昆山力天投资发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张衡的诉讼请求。本诉受理费36104元，由昆山力天投资发展有限公司负担18052元，张衡负担18052元；受理费25元，由张衡负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审中，力天公司提交昆山市商品房屋交付使用备案证书复印件一份，证明房屋满足交付使用条件的时间是2012年10月31日，商品房屋备案明细包含了案涉房屋。张衡质证称该证书没有提供原件，对真实性不认可，即便该证书是真实的，也只是备案证书，并不代表实际交房日期。张衡提交昆山市房产登记资料查询申请书两份，证明自己曾于2015年7月27日向昆山房地产交易中心办理房产证的情况。力天公司质证称，不认可该申请书的真实性，该申请书在昆山市不动产交易中心可以随时取得，内容系张衡自行书写，不能证实形成时间就是2015年7月27日，另1304+1404的查询申请书落款日期明显是从2017年修改为2015年，存在后期制作的可能性。该查询申请书即使是真实的，也与本案无关。
本院认为：本案中双方当事人之间虽然签订有两份《昆山市商品房购销合同》，但是其真实目的并非是购买房屋，取得房屋所有权，而是双方为了力天公司融通资金，套取银行贷款而虚构的，本院对该事实分析如下：1、张衡主张合同真实有效，但其作为房屋的购买方却无法提供自己持有的《昆山市商品房购销合同》、首付款发票原件。2、力天公司否认收到张衡的首付款，张衡对此陈述称以现金支付，但并未提供相应证据证明现金支付真实存在。3、2014年8月至12月期间的银行贷款均是力天公司支付，与正常还贷惯例不符。4、案涉房屋2014年6月份即符合交房条件，但至今未交房也未办理房产证，张衡作为买房人至今也未向力天公司主张交付房屋。其所提交的昆山市房产登记资料查询申请书即便真实，其上所载查询目的为“有无在昆山市房屋交易中心登记”，也仅能证明其向昆山房产部门查询过案涉房屋的相关登记情况，不能证明其申请办理过房产证。5、张衡系给力天公司做铝合金门窗工程的上海浦东住宅构件有限公司法定代表人张留根之子，在合同签订当时上海浦东住宅构件有限公司与力天公司存在工程往来。综上，依法足以认定案涉两份《昆山市商品房购销合同》签订的真实目的并非是购买房屋，而是双方为了力天公司融通资金，套取银行贷款而虚构的。双方之间的《昆山市商品房购销合同》因意思表示虚假，属于以合法形式掩盖非法目的，依法应当被认定为无效。张衡的相关上诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，张衡的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18077元，由上诉人张衡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈军芳
审 判 员 郭 锐
二〇一八年五月二十三日
法官助理 孟 桢
书 记 员 郭 玮