中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2543号
上诉人（原审原告）：劳桂生，住美国。
委托代理人：劳继昌，住广州市。
委托代理人：谭超英，身份证住址广州市荔湾区，现住广州市。
上诉人（原审被告）：广东粤沛房地产集团有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：关金朝，董事长。
委托代理人：吴文光，广东力诠律师事务所律师。
委托代理人：刘华荣，广东力诠律师事务所律师。
原审第三人：王伟强，身份证住址广州市荔湾区。
上诉人劳桂生与广东粤沛房地产集团有限公司（下简称粤沛公司）、原审第三人王伟强因拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1246号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市中山七路周园街33号房屋（建筑面积81.03平方米）是劳桂生自有的房产，由劳桂生居住使用。广州市穗华房产开发有限公司（下简称穗华公司)经广州市城市规划局作出的（84）城地批字第401号文及广州市房地产管理局作出的穗房拆字（1996）129号《广州市房屋拆迁公告》核准征用拆迁原中山七路周园33号等地段房屋兴建商住搂。1997年9月20日，劳桂生（乙方）与穗华公司（甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：乙方迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，由甲方按每月1215.45元（15元／平方米）向乙方支付补助费至通知乙方回迁之月止；甲方应于2000年12月31日前,在原征地红线范围内回迁楼第首、十二层内街、南向产权属于自有的，建筑面积107.03平方米安置乙方回迁居住；甲方逾期安排乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任。甲方在回迁楼首层内街安排一间26.19平方米建筑面积的铺位给乙方(大昌冷气装饰工程公司)作为回迁办公用房，并在临迁期间每月补助壹仟伍佰元给乙方作为停业补偿。同日，劳桂生与穗华公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：劳桂生将原址房屋交穗华公司拆除，穗华公司在2000年12月31日前将座落在荔湾区中山七路原征地红线范围新建大楼首、十二层楼、位置内街、南向的自有房屋，建筑面积107.03平方米，用作拆除劳桂生原址房屋后的产权调换(补偿)。穗华公司逾期交付房屋，应按每超期一天赔偿20元的标准，向劳桂生承担违约赔偿责任。协议签订后，劳桂生将房屋交穗华公司拆除，并向穗华公司支付购房款24250元。穗华公司向劳桂生支付临迁补助费至2005年10月止。2006年，劳桂生起诉要求穗华公司支付延期临迁补助费、补偿金、违约赔偿金、交通费等。2006年6月28日，广州市中级人民法院作出终审判决：穗华公司向劳桂生支付从2003年12月12日至判决送达之日止的延期补助费（其中2003年12月12日至2005年12月31日止的延期补助费按每月1215.45元×200％计算；2006年1月1日至判决送达之日止的延期补助费按每月1215.45元×300%计算），穗华公司向劳桂生支付从2003年12月12日至判决送达之日止的延期补偿金（每日按1215.45元×3％计算），穗华公司向劳桂生支付从2003年12月12日至判决送达之日止的违约赔偿金（每日按20元计算），驳回劳桂生其他诉讼请求。
粤沛公司以公开挂牌转让方式竟得由穗华公司转让位于荔湾区中山七路由王家园至康王直街，土地面积4947.2832平方米地块。2006年1月17日，穗华公司（甲方、转让方）与粤沛公司（乙方、受让方）签订《广州市国有土地使用权转让合同书》，约定：上述地段地块的土地使用权的成交价格为人民币6345.4万元，甲乙双方完全认可公开交易情况和交易结果，甲方同意按公开交易成交价格和转让份额将土地使用权（含地上建筑物、附着物）转让给乙方，乙方同意接受；依照有关规定，全额转让的，由受让方单独获取国有土地使用权证，并履行出让合同；该地块已办理拆迁结案手续，需要提供回迁安置住宅房屋建筑面积约13116.25平方米及非住宅房屋建筑面积约1053平方米，已签回迁协议，成交后，原拆迁补偿安置协议中的有关权利义务随之转移给乙方，由乙方按规定继续承担拆迁补偿责任。图幅地号D2206－8－200地块现未平整，存有临时建筑物，已过有效期；图幅地号D2207－5－96地块已建成地上三层及地下层；该宗地成交后一个月内由本公司履行交地义务。2007年1月18日，粤沛公司取得上述地块《国有土地使用权证》。
2008年，劳桂生起诉要求穗华公司、粤沛公司支付临迁补助费、延期补助费、补偿金、违约赔偿金、交通费等。原审法院作出(2008)荔法民三初字第559号民事判决：穗华公司向劳桂生支付从2006年6月29日起至2007年1月17日止的延期补助费（按每月1215.45元×200％计算)；粤沛公司向劳桂生支付从2007年1月18日起至本判决发生法律效力之日的延期补助费（按每月1215.45元×200％计算)；穗华公司向劳桂生支付从2006年6月29日起至2007年1月17日止的违约金（按每日20元计算）；粤沛公司向劳桂生支付从2007年1月18日起至本判决发生法律效力之日的违约金（按每日20元计算）；驳回劳桂生其他诉讼请求。
2009年4月17日，劳桂生(乙方)与粤沛公司(甲方)签订《回迁补充协议》约定：甲方于2009年6月30日前在中山七路王家园至康王直街地段即现中山七路189号“美荔心筑”1701号房，建筑面积79.87平方米，给乙方回迁居住。甲方通知乙方回迁之日起十五天内，乙方必须完成回迁，并且甲方随即终止支付临迁补助费及其他一切费用给乙方。其他事项注明：另有26.19平方米首层铺面未安置，停业补偿继续发放至回迁时。最终面积以房管部门核定为准。另回迁房屋面积尚欠27.16平方米×15元=407.40元应发放至回迁时(临迁费)。粤沛公司安排劳桂生回迁到中山七路189号“美荔心筑”1701号房。
2009年8月18日，粤沛公司向劳桂生发出回迁通知书，要求劳桂生在收到通知之日起十五天内到拆迁办公室办理回迁入住手续。回迁地址：中山七路191号首层06铺。劳桂生于2009年8月19日签收。中山七路191号106铺，根据房地产分户图显示该铺总建筑面积28.0656平方米，位于商场内，门面向东。劳桂生收到回迁通知书后以该商铺不符合合同约定至今没有回迁。
粤沛公司向劳桂生支付临迁补助费(非住宅27.16㎡×407.40元=814.80元)和停业补偿金（每月按1500元）至2009年8月31日，支付违约金至2008年5月11日。
另查明：1997年8月25日，黄玉明、王志耀、王志辉、王伟强（乙方）与穗华公司（甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，甲方经广州市房地产管理局以(96)房拆许字129号房屋拆迁许可证批准，拆除中山七路锦龙北66-1号的房屋。双方约定：乙方迁出原址房屋，自行解决临时搬迁。甲方应于2000年12月30日前,在征地红线范围内第首、八、九层，产权属于自有的，建筑面积125.4924平方米安置乙方回迁居住；甲方在中山七路新建的二十二层内安排首层铺面(封闭式向北)40平方米建筑面积的商铺给乙方经营。同日，黄玉明与穗华公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：黄玉明将中山七路锦龙北66-1号的房屋交穗华公司拆除，穗华公司在2000年12月30日前将座落在荔湾区中山七路征地红线范围内第首、八、九层，建筑面积125.4924平方米，用作拆除劳桂生原址房屋后的产权调换(补偿)。2009年6月24日，王伟强和王某甲、王某乙、王某丙因继承被继承人黄某乙的遗产，于2009年6月10日向广东省广州市南方公证处申请办理继承权公证手续。2009年6月24日，广东省广州市南方公证处出具了（2009）南公证内字第20587号《公证书》证明，被继承人黄某乙于2009年3月26日在广州市死亡，被继承人黄玉明死亡时遗留的夫妻共有财产为座落在广州市荔湾区中山七路锦龙北街66之1号房屋(上述房屋已被征用拆除，补偿房屋的准确地址未定)。被继承人的上述遗产应由其配偶王伟强，子女王某甲、王某乙、王某丙及其父亲、母亲共同继承，因王某甲、王某乙、王某丙表示放弃对被继承人上述遗产的继承，被继承人黄某乙的父母亲先于被继承人黄某乙死亡。因此，被继承人黄某乙的上述遗产应由其配偶王伟强壹人继承。继承后，上述房产属王伟强壹人所有。2010年1月7日，王伟强(乙方)与被告(甲方)粤沛公司签订《回迁补充协议》约定：甲方于2010年1月前在中山七路王家园至康王直街地段即现中山七路191号“美荔心筑”首层01号铺，建筑面积47.4490平方米，给乙方回迁使用。王伟强在2010年1月12日已确认收铺。2012年12月17日，王伟强取得了中山七路191号101号铺的房地产权证。
劳桂生于2011年8月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、粤沛公司支付劳桂生每月停业补偿费1500元，从2009年9月1日起至回迁之日止，每月按1500元计算；2、粤沛公司向劳桂生支付从2009年9月1日起至回迁之日止的延期补助费，每月按27.16平方米×15元/平方米×300%计算；3、粤沛公司向劳桂生支付从2009年9月1日起至回迁之日止的逾期补偿金，每天按27.16平方米×15元/平方米×3%计算；4、粤沛公司向劳桂生支付从2008年5月12日起至回迁之日止的违约金，按每日20元计算；5、粤沛公司安排劳桂生回迁广州市荔湾区中山七路191号101铺；6、粤沛公司支付本全部诉讼费。
粤沛公司在原审中答辩称：1、我司向劳桂生支付停业补偿费、临迁费的义务至2009年8月31日止，因为我司已于2009年8月18日向劳桂生发出回迁通知书，而且劳桂生也在2009年8月19日收到我司的回迁通知书。劳桂生接到回迁通知书后，在长达两年时间拒不回迁，对因劳桂生原因造成的延期回迁，我司无须向劳桂生支付2009年9月1日起的停业补偿费；2、穗常发（1997）42号文是《广州市城市房屋拆迁管理条例》，属于地方法规，已于2004年1月1日被废止。劳桂生要求我司按照已经被废止的法规支付2009年9月1日起的延期补助费、逾期补偿金的诉讼请求没有依据，不能获得法律支持；3、劳桂生与我司就回迁房的安置事宜重新达成了《回迁补充协议》，《回迁补充协议》并没有约定首层商铺具体的交付日期，关于房屋的交付内容在法律上已经取代了《补偿协议》原来相关的约定，所以劳桂生再根据《补偿协议》要求我司承担逾期交付的责任没有依据。我司不存在逾期交付房屋的事实，更无须因此承担逾期交付的责任；4、针对劳桂生主张回迁101商铺的问题。该商铺已经安排给王伟强回迁。根据首层规划设计，回迁楼南面所有的商铺门面均不是向南开的，在实际建成的首层商铺中，没有一间铺是符合既面向内街，又面向南的要求，所以我司只能根据回迁楼的实际规划情况，安排106号铺给劳桂生回迁。106号铺虽然在商场内，但其实位置比南面好，与劳桂生磋商后才确定为106号铺，请求法院判令劳桂生回迁106号商铺。
王伟强在原审中未作答辩。
原审诉讼中，针对劳桂生要求粤沛公司安置广州市荔湾区中山七路191号101铺的房屋给其回迁的诉讼请求，原审法院向劳桂生进行了释明，告知该请求可能存在事实上或者法律上不能履行的情形，劳桂生可选择其他房屋回迁或货币补偿等方式解决，但劳桂生坚持该项诉讼请求，不作变更。
原审法院认为：劳桂生与穗华公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及与粤沛公司签订的《回迁补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
粤沛公司根据穗国土交易（2005）第10074号《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》被确认为涉案地段地块的土地使用权竞得人，穗华公司与粤沛公司签订《广州市国有土地使用权转让合同书》，粤沛公司于2007年1月18日取得穗府国用（2005）第10074号《国有土地使用权证》，至此日起穗华公司使用涉案地段地块的权利义务应转由粤沛公司承受。
根据拆迁协议约定：甲方应将新建回迁楼首、十二层楼、位置内街、南向的房屋（建筑面积为107.03平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿)。粤沛公司安置劳桂生回迁“美荔心筑”1701号房，建筑面积79.87平方米，双方确认比合同约定面积少0.97平方米。安置劳桂生回迁中山七路191号首层06铺，但该商铺在大厦内，门面向东，不属于内街南向房屋，与拆迁协议约定的方位不相符，对此，粤沛公司构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。劳桂生要求粤沛公司支付停业补偿费，予以支持。劳桂生与穗华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定逾期安排回迁的违约责任是每超期一天赔偿20元。因此，劳桂生要求粤沛公司支付从2008年5月12日起至本判决发生法律效力之日止的违约金（按每日20元计算），符合合同约定，予以支持。
关于延期补助费和补偿金问题。《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条规定：“由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费。对自行临时安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给……”。第五十一条规定：“在过渡期限内，拆迁人应按月将临时安置补助费或延期补助费付给被拆除房屋使用人。逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金”以上条款是针对逾期回迁住宅的。现劳桂生未回迁的是首层商铺，故劳桂生要求粤沛公司支付延期补助费（按每月临迁费407.40元×的300％计算）及补偿金(每日按407.40元×3%计算)依据不足，不予支持。
关于劳桂生要求回迁广州市荔湾区中山七路191号101铺，该商铺建筑面积47.449平方米与约定的回迁面积不符，且该商铺已安置王伟强回迁使用，劳桂生要求回迁101铺事实上不能履行，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,于2014年11月16日作出判决:一、粤沛公司自判决发生法律效力之日起十日内，向劳桂生支付从2009年9月1日起至判决发生法律效力之日的停业补偿金（按每月1500元计算）；二、粤公司自判决发生法律效力之日起十日内，向劳桂生支付从2008年5月12日起至判决发生法律效力之日的违约金（按每日20元计算）；三、粤沛公司自判决发生法律效力之日起六十日内，在广州市黄沙大道以东、珠江以北、人民路以西、环市西路以南的区域购买内街南向首层建筑面积26.19平方米的商铺安置劳桂生回迁；四、驳回劳桂生其他诉讼请求。如果粤沛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2167元，由劳桂生负担856元，粤沛公司负担1311元。
判后，劳桂生与粤沛公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
劳桂生上诉称：一、原审判决违反了劳桂生与穗华公司于1997年9月20日签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，该《房屋拆迁安置协议》中的“回迁办法”明确写明“原红线范围内回迁，内街南向面积26.19平方米商铺”。粤沛公司应按如下顺序安排劳桂生回迁：（一）根据按原红线范围内大楼主体内街南向或原红线范围内大楼主体周边东面、西面、北面购买商铺(地号为D2206-8-200、D2207-5-96)即康王中路668号美荔尚筑地下商场大楼主体建筑周边商铺回迁给劳桂生；(二)确实属于粤沛公司位于中山四路与仓边路交会位置将竣工商厦地下商场大楼主体建筑南向或周边商铺回迁给劳桂生。由于中山七路191号美荔心筑地下商铺消防通道狭窄，不符合国家消防JGJ48-88的规定，希望法院约束粤沛公司尽快落实回迁事宜；二、劳桂生原有的房屋独立四层，既是商铺又是住宅，商住自主分配空间使用。当时所签的《房屋拆迁安置协议》也是按原建筑面积15元每平方米住宅含商铺一同计算，没有另外按商铺计算合理补偿给劳桂生，对劳桂生严重不公平。参考现拆迁地块商铺的租金为每平方约百元至几百元不等，与劳桂生第(2)、(3)项诉讼请求的总金额相近。粤沛公司多年违约，2009年9月1日至今就27.16方米未向劳桂生支付租金补偿，并不按合同约定回迁内街南向101铺给劳桂生，理应受到惩罚；三、未回迁的住宅面积0.97平方米可计算入于回迁商铺内；四、目前美荔心筑整栋楼的商场消防不符合《商店建筑设计规范》的要求。粤沛公司同时开发了美荔尚筑和美荔心筑，美荔尚筑是符合要求的，故要求商铺回迁至美荔尚筑01-20号中与协议约定面积相符的店面，且商铺的产权必须独立清晰，没有抵押，回迁的面积不少于原来周园33号商铺的使用面积。综上，劳桂生上诉请求支持其原审全部诉讼请求。
粤沛公司对劳桂生的上诉请求答辩称：劳桂生和原拆迁人穗华公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，及劳桂生与粤沛公司签订的《回迁补充协议》，都是双方当事人的真实意思表示，粤沛公司作为继承的拆迁人仅仅是按照协议来承担作为拆迁人的义务。穗华公司在取得拆迁许可证时已将回迁楼的规划报请有关部门审批，回迁楼仅仅是美荔心筑，同一地段同一拆迁许可证项下的其他拆迁户都已经被安置在美荔心筑，劳桂生原被拆迁房屋已经分为商铺及住宅两个部分，劳桂生已经接受了美荔心筑的住宅楼，超出美荔心筑以外的楼盘不符合回迁安置的要求。劳桂生在一审时要求回迁到美荔心筑首层01号铺，劳桂生在二审提出要回迁到美荔尚筑超出了一审诉请范畴。而且，美荔尚筑全部属于商场铺，并没有临街的商铺。其他意见与上诉状一致。
粤沛公司上诉称：一、粤沛公司仅应在中山七路191号美荔心筑首层商铺的范围内安置劳桂生回迁。原审法院已查明，原拆迁人穗华公司经广州市城市规划局作出的(84)城地批字第401号文及广州市房地产管理局作出的穗房拆字(1996)129号《广州市房屋拆迁公告》核准征用拆迁原中山七路周园33号等地段房屋兴建商住楼。依照法律规定，穗华公司必须将回迁楼的规划、设计、建设地点方案提交给房屋拆迁主管部门审批才可以获得前述拆迁许可证。原审法院同时查明在《安置协议》中，回迁房屋位置为“原征地红线范围内回迁楼”，在《补偿协议》回迁房屋位置为“座落在中山七路原征地红线范围新建大楼”，两份协议均明确回迁商铺为位于回迁楼的首层。粤沛公司以公开挂牌的方式竞得由穗华公司转让的位于荔湾区中山七路王家园至康王直街地段的土地使用权后，按穗华公司报批的回迁楼的规划、设计、建设地点落实回迁楼的建设，并最终在广州市中山七路189-191号建成了回迁楼美荔心筑(其中中山七路189号为住宅单位，中山七路191号为商铺单位)。因此，粤沛公司在位于广州市中山七路191号的回迁楼美荔心筑首层商铺安置劳桂生回迁不但符合法律的要求，同时也符合双方对回迁安置地点的约定，粤沛公司仅有义务在美荔心筑首层商铺的范围内安置劳桂生回迁商铺。回迁楼美荔心筑建成后，粤沛公司已在美荔心筑安置了原拆迁地块的绝大部分被拆迁人回迁，其中劳桂生亦获安置在美荔心筑1701室回迁居住。虽然现时劳桂生对回迁商铺的安置提起诉讼，但是，劳桂生在起诉状中明确表示回迁商铺是应在位于原征地红线范围内的美荔心筑里安置，其在起诉状中仅要求回迁美荔心筑101号铺，此外对回迁安置地点再无提出其他诉求。劳桂生要求回迁美荔心筑101号铺的诉求虽于法无据，但是由此可证，其是认可美荔心筑符合合同约定的回迁安置地的事实。原审判决在已查明上述事实的基础上，要求粤沛公司在黄沙大道以东、珠江以北、人民路以西、环市路以南区域内购买内街南向首层建筑面积26.19平方米的商铺安置劳桂生回迁。该项判决内容中的回迁安置范围已超出劳桂生的诉讼请求，超出粤沛公司与劳桂生约定的回迁楼的范围，更是大大超出原征地范围；二、粤沛公司安置劳桂生回迁美荔心筑首层商铺06号铺，是结合回迁楼的实际设计与《安置协议》、《补偿协议》约定的结果，最有利于实现相关回迁协议的合同目的，不构成违约。本案中，在粤沛公司受让相关地块的拆迁重建项目之前，回迁楼的规划、设计早已成为定局，并且拆迁回迁协议早己签订，回迁楼的规划、设计现实与回迁协议的回迁安置早己存在着现实的差距。因此，拆迁安置不是简简单单的房屋交付，粤沛公司作为拆迁人既要受限于原规划设计建成回迁楼，同时又需结合回迁楼的实际座向、面积及《安置协议》、《补偿协议》的约定等因素尽量顾及平衡各被拆迁人的利益，作出适当的回迁安置。由于房屋数量有限、规划设计限制等原因，粤沛公司往往需要根据实际情况调整回迁房的座向及面积。如果脱离回迁楼的设计现实，机械地按照《安置协议》、《补偿协议》的约定，粤沛公司恐怕永远无法完成回迁安置。事实上，从粤沛公司向原审法院提交的同一拆迁地块的其他被拆迁人的回迁安置资料可见，绝大部分同一拆迁地块的被拆迁人均能理解回迁楼的现实状况，与粤沛公司协商变更在《安置协议》、《补偿协议》中约定的回迁房屋的楼层、座向、面积，并最终在回迁楼美荔心筑里落实了回迁房。在粤沛公司与劳桂生签订《回迁补充协议》时，双方将原本在《安置协议》里约定的12层回迁房改为17层的170l室。由此可证，劳桂生是明白前述道理的，亦知道根据美荔心筑的规划设计，美荔心筑首层商铺没有“内街南向”的商铺。《回迁补充协议》签订后，粤沛公司一直与劳桂生积极协商以落实首层回迁商铺的位置，并曾安排03号商铺给劳桂生，后经双方协商最终将回迁商铺定为美荔心筑首层06号铺。06号铺虽然在商场内，但位置比位于回迁楼南面的商铺更佳，且与原告的待安置面积最接近，符合回迁楼的规划设计现实与最利于实现相关回迁协议的合同目的。因此，粤沛公司安置劳桂生回迁美荔心筑06号铺并没有违反合同约定，不应承担违约责任。现劳桂生无视回迁楼的规划现实，顽固地要求安置内街南向的铺面，根本不符合回迁楼的规划设计现实；三、粤沛公司向劳桂生支付停业补偿金、临迁费的合同义务截止至2011年8月31日。粤沛公司经与劳桂生协商才安排06号商铺给劳桂生回迁，粤沛公司在2009年8月18日向粤沛公司发出06号铺的回迁通知，劳桂生于2009年8月19日收到回迁通知。根据《安置协议》、《补偿协议》及《回迁补充协议》的约定，粤沛公司向劳桂生支付停业补偿费及临迁费的义务至2009年8月31日止。劳桂生在收到回迁通知的两年多时间内，一直没有就06号铺的安置提出异议，但在2011年8月11日又以不满意回迁商铺的位置为由，对粤沛公司提起诉讼。粤沛公司认为，劳桂生是因为当时商铺还没有一个比较好的营商氛围，商铺回迁后可能无法出租，且须交纳管理费，所以拒绝收铺。劳桂生出于私心而将延期回迁的责任推卸至粤沛公司身上，实在是对粤沛公司的不公。对于因劳桂生原因而造成的延期回迁，粤沛公司无须向劳桂生支付自2009年9月1日起的停业补偿金；四、粤沛公司与劳桂生就回迁安置事宜重新达成了《回迁补充协议》，《回迁补充协议》并没有约定首层商铺的具体交付日期，因此粤沛公司不存在逾期交付房屋的事实，更无须承担逾期交付的责任。劳桂生与穗华公司签订的《补偿协议》第五条及第六条虽然约定了回迁房屋交付日期及逾期交付的违约责任，但是粤沛公司与劳桂生于2009年4月17日就回迁安置的权利义务进行重新协商达成了《回迁补充协议》。在签订《回迁补充协议》时，由于双方仍在协商首层商铺的具体位置，故在该协议里只约定住宅部分的交楼时间，而没有约定商铺的具体交付日期及逾期违约责任。所以，在粤沛公司已经和劳桂生协商确定首层回迁商铺定址为美荔心筑首层06号铺后，粤沛公司另行于2009年8月18日向粤沛公司发出商铺回迁通知书。劳桂生于2009年8月19日收到回迁通知后，拒不回迁，导致粤沛公司无法向其交付房屋，故对于2009年8月19日后的相关法律后果应由劳桂生自行承担。再者，假设粤沛公司要承担逾期交付的违约金，劳桂生在20l1年8月11日才起诉主张粤沛公司逾期交付的违约金，对于2009年8月12日以前的违约金显然已超过两年的诉讼时效，不应获得法律的支持。综上，粤沛公司上诉请求撤销原审判决第一、二项，改判原审第三项为判令劳桂生回迁至位于广州市中山七路191号回迁楼美荔心筑首层106号商铺。
劳桂生对粤沛公司的上诉请求答辩称：不同意粤沛公司的上诉请求。粤沛公司罔顾劳桂生的生命安全，将消防不合格的商铺强行回迁给劳桂生，应予从重处罚。劳桂生无法利用美荔心筑的商铺进行经营，一直要求粤沛公司对消防进行整改，但粤沛公司一直没有进行。
原审第三人王伟强经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
二审过程中，劳桂生明确要求粤沛公司提供美荔尚筑101-120号铺位中面积不少于合同约定的其中一间给劳桂生回迁居住。粤沛公司则坚持要求劳桂生回迁至美荔心筑106房，理由是：粤沛公司只应安排劳桂生回迁至美荔心筑，而目前粤沛公司仅能提供美荔心筑的106铺。美荔尚筑位于康王路而非中山七路，美荔尚筑的铺位与合同约定不符，且美荔尚筑首层的101-119号铺位已经转让给案外人并办理完毕产权转移登记，120号铺位已经抵押给银行并出售给案外人。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明，广州市荔湾区康王中路668号120房现已登记在案外人关嘉文名下。
本院认为：依据穗华公司与粤沛公司签订的《广州市国有土地使用权转让合同书》，涉案地块上原拆迁补偿安置协议中的有关权利义务转移给粤沛公司承担，故劳桂生与穗华公司于1997年9月20日签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》对粤沛公司均具有约束力。依据前述《广州市房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，粤沛公司应于2000年12月31日前将在原广州市荔湾区中山七路原征地红线范围内新建大楼首、十二层楼、位置内街、南向的自有房屋交付给劳桂生用作产权调换（补偿），在回迁楼首层内街安排一间26.19平方米建筑面积的铺位给劳桂生作为回迁办公用房。双方于2009年4月17日签订的《回迁补充协议》明确了粤沛公司尚有26.19平方米首层铺面未安置劳桂生回迁。劳桂生上诉要求粤沛公司提供现广州市荔湾区康王路668号美荔尚筑101-120号铺位中的其中一间给予其回迁，但101-120号铺位现已登记在案外人名下，故本院对劳桂生的该项上诉意见不予采纳。粤沛公司上诉主张《广州市房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的“原征地红线范围内回迁楼”应仅限于现广州市荔湾区中山七路191号美荔心筑，并明确表示除106号铺位外，其无法提供美荔心筑的其他首层商铺交由劳桂生回迁，但该106号铺位的方位与朝向不符合《广州市房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，且劳桂生拒绝接收，故本院对粤沛公司的该项上诉理由亦不予采纳。鉴于自劳桂生自有房屋交付拆除至今已长达近二十年，粤沛公司仍未依照合同约定交付首层内街铺位给予劳桂生回迁，粤沛公司的违约行为严重损害劳桂生的合同权利，依法应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定向劳桂生承担相应的违约责任，包括采取补救措施等，原审判决粤沛公司在广州市黄沙大道以东、珠江以北、人民路以西、环市西路以南的区域购买内街南向首层建筑面积26.19平方米的商铺安置劳桂生回迁，并未超出前述“采取补救措施”的违约责任承担范畴，可予维持。另本案涉及的是首层商铺的回迁安置，对于粤沛公司尚欠面积27.16平方米回迁房屋的延期补助费及补偿金的支付问题，本案不予处理，劳桂生可另寻法律途径解决。
综上所述，劳桂生与粤沛公司的上诉请求及理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2167元，由上诉人广东粤沛房地产集团有限公司负担1311元，劳桂生负担856元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年一月二十六日
书记员 王 健