浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终4675号
上诉人（原审被告）：杭州水木酒店管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区潮王路221-2号，统一社会信用代码：91330105L35618954F。
法定代表人：陈智俊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈建俊。
被上诉人（原审原告）：巨化集团有限公司，住所地：杭州市江干区泛海国际中心2幢1801、1802、1901、1902、2001、2002室，统一社会信用代码：91330000142913112M。
法定代表人：胡仲明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩松，浙江天赞律师事务所律师。
原审被告：布丁酒店浙江股份有限公司，住所地：杭州市下城区朝晖六小区22幢背面二楼202室，统一社会信用代码：91330100788272828W。
法定代表人：朱晖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晓娜、康丽，该公司员工。
上诉人杭州水木酒店管理有限公司（以下简称水木酒店）因与被上诉人巨化集团有限公司（以下简称巨化集团）、原审被告布丁酒店浙江股份有限公司（以下简称布丁酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：巨化集团是杭州市拱墅区潮王路219-2号、221-2号、257-2号、259-2号房产的所有权人。2010年1月1日，巨化集团委托巨化控股有限公司将上述房产进行对外出租及管理。2010年10月1日，巨化控股有限公司与杭州市拱墅区唯居足浴馆（系水木酒店的前身）签订（2010024）号《房屋租赁合同》，约定由水木酒店承租坐落于潮王路219-2号、221-2号、257-2号、259-2号房产及位于红石中央大厦地下车位六个，租赁期限为2010年10月1日至2018年5月31日止。2014年7月10日，巨化集团撤销对巨化控股有限公司的委托，将上述房产的出租及管理事宜委托给浙江卓正投资有限公司（以下简称卓正公司）。2016年3月21日，因水木酒店无力继续承担支付租金的义务，卓正公司、水木酒店与案外人陈新彬三方签订（ZZ-
ZC-2016010）《关于房屋租赁事项的三方协议》，约定解除（2010024）号《房屋租赁合同》，并同时将上述房产以每平米2.7元每日的价格出租给案外人陈新彬。同日，卓正公司与陈新彬签订（ZZ-
ZC-2016011）《房屋租赁合同》，约定卓正公司将案涉四套房产（建筑面积共计1078.44平方米）出租给陈新彬，租赁期为2016年3月22日至2021年3月21日，租金为每平米2.7元每日。事后，陈新彬���将案涉房产转租给水木酒店经营使用。上述《房屋租赁合同》签订后，由于陈新彬仍然未能按期足额支付房租。2016年9月30日，经双方协商一致，卓正公司与陈新彬签订《提前终止合同协议》，约定双方签订的（ZZ-
ZC-2016011）《房屋租赁合同》于2016年9月30日终止，陈新彬尚拖欠的房租共计321906.8元应当在协议签订后三个工作日内支付给卓正公司。2016年10月8日，陈新彬向卓正公司支付了其拖欠的截止到2016年9月30日止的房租321906.8元。上述房产目前仍然由水木酒店实际占有使用中。
另查明：2016年4月18日，陈新彬（甲方）与水木酒店（乙方）、陈建俊、陈智俊（丙方）签订《协议》一份，约定：甲方所承租的租赁物及相关设施交由乙方使用；由乙丙方按照甲方与卓正公司签订的《房屋租赁合同》中所约定的租金、交付时间等内容向卓正公司支付租金及相关费用��等等。2016年8月1日，卓正公司（甲方）与陈新彬（乙方）签订《关于布丁酒店账户托管的协议》，约定：乙方承租的案涉房屋用于布丁酒店的经营，布丁酒店的全部收入归集至水木酒店账号；鉴于乙方欠付甲方租金，为保障甲方的债权安全，自2016年8月1日起，水木公司的账户由甲方托管，相关网银U盾交由甲方托管；未经甲方同意，乙方不得采取现金支票、转账支票等方式从该账户上支取任何款项；等等。2016年10月12日，水木酒店实际控制人陈建俊将建设银行卡一张、U盾三只、杭州银行现金交存卡一张、公司财务用章一枚移交给卓正公司托管。但水木酒店账户资金仍不足以支付租金及相关费用，从卓正公司接管水木酒店账户（即2016年10月12日）开始至2017年1月9日止，卓正公司仅从其托管的水木酒店的账户上扣划到资金188349元。为此，巨化集团于2017年1月11日起诉来院��后卓正公司又陆续从水木酒店账户扣划资金33400元，故总计扣划的金额为221749元。2017年2月14日，水木酒店将银行卡挂失。2017年2月21日左右，水木酒店被停止供电。为此，水木酒店向巨化集团、卓正公司、杭州助旺信物业管理有限公司均发送函件，希望能停止对水木酒店停止供电的行为，并要求赔偿酒店及住店顾客的损失。
还查明，2013年9月6日，水木酒店（乙方）与杭州住友酒店管理有限公司（甲方，于2016年4月28日更名为布丁酒店浙江股份有限公司）签订《杭州红石中央大厦项目特许经营合同》，约定甲方允许乙方的特许经营酒店在指定所在地区域内使用“布丁酒店连锁（PODINN）”的服务商标、服务标识、各类手册等，并利用甲方的全国订房网络及管理模式开展特许经营活动；等等。
2017年1月11日，巨化集团诉至一审法院，请求判令：1.水木酒店及布丁酒店立即将位于杭州市拱墅区潮王路219-2号、221-2号、257-2号、259-2号房产（建筑面积共计1078.44平米）腾空并返还给巨化集团；2.水木酒店及布丁酒店立即支付巨化集团占有使用费267884.5元（占有使用费按照2.7元每天每平米计算，从2016年10月1日起暂算至2016年12月31日，此后算至实际腾退之日）；3.水木酒店将其注册地址迁出案涉房产所在地。4.本案诉讼费用由水木酒店、布丁酒店共同承担。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、在未经水木酒店的同意下，卓正公司与陈新彬提前终止房屋租赁合同的协议是否有效。二、布丁酒店是否需要与水木酒店共同承担责任。
一、关于在未经水木酒店的同意下，卓正公司与陈新彬提前终止房屋租赁合同的协议是否有效的问题。巨化集团认为，巨化集团与水木酒店签订的编号2010024的《房屋租赁合同》已经于2016年3月21日时签订编号ZZ-
ZC-2016010《关于房屋租赁事项的三方协议》时解除，巨化集团已于2016年3月21日另行与陈新彬签订编号ZZ-
ZC-2016011的《房屋租赁合同》，故对于巨化集团而言，承租人为陈新彬。巨化集团与陈新彬签订提前终止合同的协议，无需取得水木酒店的同意。房租租赁合同终止后，巨化集团有权收回案涉租赁物。水木酒店认为《关于房屋租赁事项的三方协议》系巨化集团、陈新彬与水木酒店三方所签订，故如果要提前终止房屋租赁合同，需取得水木酒店的同意，否则对水木酒店无效。一审法院认为，编号ZZ-
ZC-2016011的《房屋租赁合同》的双方当事人系巨化集团与陈新彬，其双方协商一致提前终止房屋租赁合同，无需经水木酒店的同意。虽然依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，水木酒店作为次承租人，其可以请求代陈新彬支付欠付的租金和违约金以抗辩巨化集团的合同解除权，以获得继续承租案涉房屋的权利，但从2016年10月1日开始至2017年1月9日止，巨化集团仅从其托管的水木酒店的账户上扣划资金188349元，而案涉房屋2016年10月至12月的租金共计267884.50元，另按照合同约定还应当提前预付1月份的租金90265.43元。水木酒店亦未能以其他的方式缴纳欠付的租金，丧失了其作为次承租人的抗辩权利，卓正公司与陈新彬提前终止房屋租赁合同的协议生效。巨化集团与陈新彬的房屋租赁合同终止后，巨化集团有权收回案涉租赁房屋。水木酒店作为负有腾房义务的次承租人，应当在巨化集团请求后及时腾空房屋返还给巨化集团，并支付拖欠的租赁费用及占有使用费。
二、关于布丁酒店是否需要与水木酒店承担共同责任的问题。一审法院认为，布丁酒��与水木酒店系特许经营关系，所谓“特许经营”是指“拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业（以下称特许人），以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者（以下称被特许人）使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。”因此，特许人与被特许人之间并非共同经营关系。虽然水木酒店使用了“布丁酒店”的商标标识及服务、管理系统，但布丁酒店与案涉的房屋租赁合同关系并无关联，其作为特许人无需与被特许人水木酒店共同承担责任。
综上，水木酒店应当腾空案涉房屋并返还给巨化集团，且支付巨化集团占有使用费直至其返还房屋之日止，支付标准参照原房租标准，即2.7元/平方米/天。暂从2016年10月1日算至2017年2月14日的房租和占有使用费为398914.96元，扣除巨化集团从水木酒店账户提取的221749元，还应支付177165.96元。对于巨化集团要求水木酒店将其注册地址迁出的诉请，因迁移注册地址的行为不适于强制履行，故本案中不予处理。关于本案的案由，虽然巨化集团与水木酒店之间的房屋租赁合同解除后，双方之间没有直接的房屋租赁合同关系，但巨化集团同意承租人陈新彬对外转租，水木酒店为案涉房屋的次承租人。因此，本案的基础法律关系仍为房屋租赁合同关系。本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而非返还原物纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款第二项、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、第二百二十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决：一、水木酒店于判决生效之日起十五日内将位于���州市拱墅区潮王路219-2号、221-2号、257-2号、259-2号房产腾退并返还给巨化集团。二、水木酒店于判决生效之日起十五日内支付巨化集团房屋占有使用费（暂计算至2017年2月14日为177165.96元，此后以2.7元/平方米/天的标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回巨化集团的其他诉讼请求。如果水木酒店未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2659元，由水木酒店负担。
宣判后，水木酒店不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实有误。巨化集团断章取义、张冠李戴、混淆视听，布丁酒店与本案毫无关系，却把与本案有直接关系的陈新彬排除在案外，巨化集团隐匿了本案事实真相，一审法院未进一步深入调查，草率判决。二、一审法院判决理由错误。一审法院认定陈新彬与巨化集团是主承租关系，水木酒店与巨化集团是次承租关系，一审法院既然知道陈新彬的存在为何不深入调查案件线索，而水木酒店与巨化集团确系实际承租关系，应予得到法律合法保护。三、一审法院判决适用法律错误。由于一审法院认定事实错误，从而适用法律也错误。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判驳回巨化集团一审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由巨化集团承担。事实与理由：
被上诉人巨化集团答辩称：一、一审法院认定事实清楚。（一）一审法院认定巨化集团是出租人，案外人陈新彬是承租人，水木酒店是次承租人的情况属实。由于水木酒店无力支付租金，经水木酒店申请，巨化集团于2016年3月21日与其解除了租赁合同关系，并于同日与陈新彬建立新的租赁关系。虽然巨化集团同意陈新彬根据实际运营需要可以向第三人转租，且事实上陈新彬将案涉房屋转租给水木酒店，但是该转租行为不能认定是巨化集团与水木酒店建立了新的租赁关系。（二）一审法院查明次承租人水木酒店未能按照相关合同的约定按时足额支付租金的情况属实。陈新彬承租案涉房屋后，由于其仍然未能按时足额支付租金，在2016年9月30日，经巨化集团与陈新彬协商一致，双方解除租赁合同关系。在巨化集团与陈新彬租赁合同关系解除后，次承租人水木酒店既不向巨化集团支付占用费，又拒绝腾退房产，因此一审法院认定水木酒店尚欠案涉房屋占用费的事实无误。（三）关于陈新彬与本案的相关事实已经查清，不存在需要进一步调查的情况。陈新彬是由水木酒店找来的承租方。在巨化集团与水木酒店原租赁合同关系中，由于水木酒店无力按期支付房租，于是水木酒店找来陈新彬继续租赁案涉房屋。在此背景下，巨化集团与水木酒店解除了原租赁合同关系，并与陈新彬建立新的租赁合同关系，并允许陈新彬将案涉房屋对外转租，使得水木酒店成为次承租人。但后来由于次承租人仍然无力按期支付房租，导致承租人无法按期向巨化集团支付房租，故此，陈新彬在2016年10月1日与巨化集团解除了租赁合同关系。由此可见，陈新彬与本案的相关事实均已查清，不存在需要进一步调查的情况。二、一审法院适用法律正确。综上请求驳回上诉，维持原判。
原审被告布丁酒店述称：布丁酒店和水木酒店没有共同经营的关系，是特许经营的关系，故不应该承担相应的赔偿责任。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，2017年4月28日，经浙江省工商行政管理局核准，巨化集团公司（从属名称：衢州化学工业公司）变更登记为巨化集团��限公司。其余事实与原审查明一致，本院予以确认。
本院认为，2016年3月21日，卓正公司受巨化集团委托与陈新彬、水木酒店签订了《关于房屋租赁事项的三方协议》，该协议约定了水木酒店向卓正公司申请解除《房屋租赁合同》并由陈新彬继续承租房屋，卓正公司和水木酒店签署的编号为“2010024”号的《房屋租赁合同》于2016年3月21日解除，同时陈新彬自2016年3月22起承租房屋，卓正公司同意租赁期间陈新彬根据实际运营需要可以向第三人转租等内容。同日，卓正公司与陈新彬签订了《房屋租赁合同》（ZZ-
ZC-2016011号）约定将案涉房屋租赁给陈新彬，租赁期限为2016年3月22日起至2021年3月21日止。后陈新彬将案涉房屋交付水木酒店经营使用。据此一审法院认定巨化集团与陈新彬建立租赁合同关系，陈新彬与水木酒店之间系转租关系并无不当，水木酒店的相关上诉理由不能成立，本院不予采信。2016年9月30日，卓正公司与陈新彬签订了《提前终止合同协议》约定解除双方签订的《房屋租赁合同》（ZZ-
ZC-2016011号），该租赁合同解除后，水木酒店占有使用案涉房屋已无合同依据，巨化集团有权收回案涉房屋，故一审法院判令水木酒店向巨化集团腾退案涉房屋，并按2.7元/平方米/天的标准向巨化集团支付至实际腾退之日止的占有使用费并无不当，本院予以确认。综上所述，水木酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3843元，由杭州水木酒店管理有限公司负担。杭州水木酒店管理有限公司已预交二审案件受理费5318元，应退1475元，于本��决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年十一月二十一日
书记员 赖雪珂