宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁0105民初512号
原告：张希臣，男，1960年7月15日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王凤娟，宁夏嘉睿律师事务所律师。
被告：孙峰，男，1976年2月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：何丽银、徐伟，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告：毕志强，男，1969年8月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
被告：赵红昌，男，1967年2月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
原告张希臣与被告孙峰、毕志强、赵红昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告张希臣的委托诉讼代理人王凤娟，被告孙峰及其委托诉讼代理人何丽银到庭参加诉讼，被告毕志强、赵红昌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张希臣诉称，2012年9月22日，原告与被告孙峰、毕志强签订房屋租赁合同，约定由被告孙峰、毕志强承租原告所有的位于银川市西夏区宁朔南路宁化街道办事处的营业房，租赁期限为2012年11月1日至2017年11月1日，年租金4万元，每六个月支付一次租金。后被告孙峰、毕志强承租该房屋。自2013年11月1日至今，被告孙峰、毕志强未向原告支付房屋租金及2012年度至今的房屋采暖费。后原告多次向被告孙峰、毕志强催要房屋租金及采暖费，二被告均推脱拒付。现原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与被告孙峰、毕志强签订的房屋租赁合同；2.判令三被告向原告支付房屋租金8万元、采暖费11232元、违约金27370元，以上共计118602元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告孙峰辩称，涉案房屋实际承租人为被告毕志强，被告孙峰与原告之间签订的房屋租赁合同已由双方口头解除，因此被告孙峰非涉案合同当事方，不应承担继续支付房租和违约金的义务，且被告孙峰并未实际占有涉案房屋，亦不应承担支付采暖费的义务。同时，原告在诉讼前，从未向被告孙峰主张过相关权利，故其诉请现已超过法定的诉讼时效，不应得到法院的支持。被告赵红昌与被告毕志强系合伙关系，双方共同经营涉案房屋，应对欠付原告的债务承担共同还款义务。
被告毕志强、赵红昌均未到庭答辩及质证，亦未向法庭提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：
1、为证明原告系涉案房屋的合法所有权人，原告向法庭提交《补充建房合同书》1份、《补充建房合同书1》1份、收条1份、中国银行银川市同心路支行无折转客户账客户回单2份，被告对该组证据无异议。本院认定，原告提交的该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；
2、为证明原告将涉案房屋出租给被告孙峰、毕志强，原告向法庭提交房屋租赁合同1份及被告毕志强身份证复印件1份，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为被告孙峰与原告签订房屋租赁合同时，只有二人在场，该合同系原告未经被告孙峰同意，由原告加注被告毕志强姓名后变造而来，且被告孙峰与原告合同已经解除，被告毕志强系涉案房屋合同当事方，原告应向被告毕志强主张债权，被告孙峰不再承担合同义务。本院认定，原告提交的该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；
3、为证明涉案房屋被注册用于经营”客运来”饭庄，被告孙峰系该饭庄经营者，原告向法庭提交个体信息1份，被告对该证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，认为被告孙峰在注册该”客运来”饭庄后，因生意不佳已将涉案饭庄转让给被告毕志强及被告赵红昌，并要求被告毕志强与原告直接签订房屋租赁合同，被告孙峰系”客运来”饭庄的经营者与本案审理的租赁合同无直接法律关系。本院认定，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，予以采信；
4、为证明被告孙峰已与原告解除合同关系，被告孙峰向法庭提交通话录音1份。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据系原告诉讼后，被告孙峰故意录取，且证据中反映出原告并不认可其与被告孙峰已解除了房屋租赁合同。本院认定，该证据系被告孙峰单方制作，无法确定其合法性，故不予采信；
5、为证明2013年5月8日，被告孙峰经与原告协商后，将涉案房屋转让给被告毕志强及被告赵红昌，被告孙峰向法庭提交《转让协议》1份。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据系被告孙峰、毕志强、赵红昌之间的合同，并未反映出被告孙峰与原告协商后转让，因此被告孙峰的证明目的不能实现。本院认定，本案审理系原告与被告孙峰、毕志强之间的房屋租赁合同关系，被告孙峰提交的证据系其与被告毕志强、赵红昌之间的转让合同关系，与本案缺乏直接的关联性，故对被告孙峰的该份证据，不予采信；
6、为证明原告与被告毕志强就涉案房屋直接签订协议并就房租达成一致意见，被告孙峰申请证人赵双学、赵继旺出庭作证。原告认为被告申请证人赵双学、赵继旺出庭作证未在举证期限届满前提出，不符合法律规定，因此对该二证人的证言不予质证。本院认定，被告孙峰申请证人出庭作证符合法律规定，但二证人证言反映情况多系其从别处听说，系传来证据，故不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告系银川市西夏区宁朔南路宁化街道办事处中心楼面东房屋的业主。2012年9月22日，原告与被告孙峰、毕志强签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋建筑面积156平米的部分出租给被告孙峰、毕志强，租赁期限为5年，自2012年11月1日至2017年11月1日，年租金为4万元，每六个月支付一次，如不按期支付房租，将按房屋月租金的3%每天收取滞纳金，并约定租赁期限内的水、暖、电、物业费、有线电视费、电话费由被告孙峰、毕志强支付。合同第六条约定：乙方（被告孙峰、被告毕志强）有下列情况之一的，甲方（原告张希臣）可以按违约处理，终止合同收回房屋：1.乙方（被告孙峰、被告毕志强）不履行合同，拖欠房屋租金，不按时交纳日用杂费造成矛盾的；......；4.乙方不得将房屋转租、转借、随意改变房屋结构、用途。合同签订后，被告孙峰开始在涉案房屋进行经营，并于2013年4月23日以涉案房屋地址注册个体工商户，字号名称为：”银川市西夏区个体经营客运来饭庄”。被告孙峰、毕志强拖欠原告2013年11月1日至2015年11月1日共计两年的房屋租金8万元。2015年11月，原告在未通知被告孙峰的情况下，将涉案房屋收回，并出租给他人。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告孙峰、毕志强签订《房屋租赁合同》，并就双方的权利义务进行了约定，双方应依照合同全面履行各自的义务。原告与被告孙峰、毕志强约定房屋租赁期限为5年，自2012年11月1日至2017年11月1日，但原告已于2015年11月将涉案房屋进行了收回并已实际出租给他人，涉案《房屋租赁合同》已实际解除，不需法院再进行确认，故对原告要求解除原告与被告孙峰、毕志强签订的房屋租赁合同的主张，本院不予支持。被告孙峰、毕志强拖欠原告2013年11月1日至2015年11月1日的房租8万元，应及时支付给原告。原告主张被告孙峰、毕志强支付其2012至2014三个采暖期的采暖费11232元，因原告未提供其已向供热公司支付采暖费的交费凭证，故对原告该项主张，本院不予支持。原告要求被告支付其违约金27370元，因原告与被告孙峰、毕志强约定房屋租赁期限为5年，但其在未通知被告孙峰的情况下，于2015年11月收回房屋转租给他人，对涉案房屋租赁合同的解除负有一定的过错，故对其违约金的主张，本院不予支持。被告赵红昌不是涉案房屋租赁合同的当事方，根据合同的相对性，其不应承担付款责任。被告毕志强、赵红昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料及相关证据，视其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告孙峰、毕志强于本判决生效之日起十五日内支付原告张希臣房屋租金8万元；
二、驳回原告张希臣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2672元，由原告张希臣负担870元，由被被告孙峰、毕志强负担1802元，公告费300元，由被告毕志强负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长王小佳
人民陪审员丁艳丽
人民陪审员张慧玲
二〇一六年十二月二十七日
书记员赵婕