广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终17号
上诉人(原审第三人)：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地路22号。
负责人：陈穗勇。
委托代理人：杜夏、李晓玲，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：彭*平，男，汉族，1982年7月17日出生,住广东省惠州市惠城区，
委托代理人：朱吉敏，广东直信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：惠州市东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号XX花园。
法定代表人：郑宜靓。
委托代理人：刘宏斌、何昌喜，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张*勇，男，汉族，住四川省资中县，
上诉人中国银行股份有限公司惠州分行(下称：惠州中行)因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法小民初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人惠州中行的代理人李晓玲与被上诉人彭*平的代理人朱吉敏、被上诉人惠州市东江湾房地产开发有限公司（下称：东江湾公司）的代理人何昌喜到庭参加诉讼，原审第三人张*勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年10月31日，原告彭*平一审诉称：一、原告依据与被告于2006年8月31日签订的《商品房购买协议书》，约定购买xx苑A座14D号房产，依约支付购房款，并缴纳了入伙费等费用，依约取得房产成为事实，且花费巨额资金进行装修房产、入住，接受管理服务，缴纳物业管理费等，行为合法。事实（合同）依据：（1）2006年8月31日，被告就转让其开发的XX花园xx苑A座14D号房产与原告达成一致意见，签订了《商品房购买协议书》。该《商品房购买协议书》中约定：①约定原告自愿购买已经办理退房手续的xx苑A座14D号房产，成交价格为本协议签订之日止该房银行贷款的余额（含此前该商品房欠交银行按揭月供款的本息），共计人民币270088.96元（该价格系原第三人张*勇《住房抵押贷款合同》中按揭欠银行款余额，被告以此为新的成交价）；②同时原告向被告缴纳购房定金人民币10000元，原告自本协议签订之日起负责承担缴交每期的银行按揭贷款月供款，被告协助原告办理更名过户、转按揭手续等；③被告负责为原告办理房地产权证；④签订协议之日，被告转交该商品房原客户【即第三人张*勇】的退房手续复印件和按揭银行存折给原告；⑤在原告名下开始缴交月供款的情况下，被告为原告办理房屋产权证。协议签订当日，被告即开具了收到原告交付的购买xx苑A座14D号房产购房款项共计人民币270088.96元收款收据【NO.0083481】；同日，原告与案外人张*贞签订了协议书，约定张*贞已支付给被告的房款6700元【见2006年4月19日NO.0048985收据，被告盖章确认】，由原告以现金方式支付给张*贞，该6700元原告可作为冲抵入伙费、维修基金、物业管理费等费用。（2）2006年9月1日，原告支付了入伙费11550元【该11550元由张*贞支付的6700元及原告另行支付的现金4850元构成，见NO.0080195收据】。目前，原告已经入住，并且花费了巨额的装修费用进行装修房产，并且已缴纳物业管理费，目前仍在惠州中行偿还月供款。上述《商品房购买协议书》签订后，原告如期履行供款义务，在第三人惠州中行处开始偿还贷款。但被告却迟迟不履行该商品房购买协议书约定的办理更名过户、办理转按揭以及办理房产证等义务，为原告带来严重的经济损失。二、原告依约取得房产成为事实，且按照借款合同约定如期向第三人惠州中行缴纳月供款，购房行为合法；而被告隐瞒原告，实施虚假按揭贷款行为，损害了原告的合法权益，被告应按照合同约定承担违约责任。1、第三人张*勇、被告于2002年签订的《商品房买卖合同》，系被告实施假按揭行为所签订的，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案事实：（1）2002年10月24日，第三人张*勇与被告签订了《商品房买卖合同》【合同编号（2002）019032】。该合同约定：①第三人张*勇购买被告开发的XX花园xx苑A座14D号房产，约定房产交易价格为人民币495,323元，付款方式为银行按揭，首付款为总房款的30%【该合同价格系被告为套取银行按揭款所设定的房屋价款】；②约定被告应在2002年12月31日前，按照合同约定交付房产；③约定被告应当在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人；④约定了相应的逾期交付房产、逾期办理房产证的违约责任条款及其他。（2）2002年12月6日，第三人张*勇、被告及第三人惠州中行签订了《住房抵押贷款合同》【贷款合同编号AJ20021230】，约定由第三人张*勇向第三人惠州中行申请购房贷款，共计人民币297000元，贷款期限20年，从贷款发放之日起240月内偿还完毕，被告作为保证人，以确保借款合同的履行。贷款合同签订后，第三人惠州中行依合同约定将贷款数额转入被告指定账户。（3）签订上述合同当时，原告及社会公众尚不知道被告所实施的“虚假按揭贷款”事件。且上述合同签订后，经原告多番书面、口头催告，被告迟迟未给原告办理交付房产、开具全额购房发票、办理房地产权证等义务。后来原告得悉，上述《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》系被告为套取银行贷款而签订的，且已经被按揭银行、公安机关列入“虚假按揭贷款黑名单”【见惠州市公安局致惠州房产局、市中行、市建行、市农行、市工行等单位《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》（惠市公函字【2006】74号）中第104号假按揭房产】。所以，上述第三人张*勇与被告所签的《商品房买卖合同》由于违反了法律强制性规定，应属无效合同，依法应予撤销，关于xx苑A座14D号房产的权利义务应以原、被告于2006年8月31日所签订的《商品房购买协议书》为准。2、《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》记载：根据惠州市政府《会议纪要》精神，应给330套房产办理更名过户和转按揭手续。所以，综合以上事实，原告与被告签订的《商品房购买协议书》属实，该合同合法有效；原告按照约定支付合同约定购房款，缴交每期的银行按揭贷款月供款，依约获得房屋所有权，其购房行为合法有效。由于被告的违法、违约行为，导致被告不能按照合同约定为原告开具全额购房发票、办理房产更名过户、办理银行转按揭、办理房地产权证等义务，被告应按照合同约定承担相应的违约责任，以保障原告的合法权益。三、基于原、被告双方签订的《商品房购买协议书》的约定以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，被告应履行如下合同义务及承担法律责任：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此规定，被告在《商品房购买协议书》中明确承诺为原告办理房屋产权证，结合本案事实，被告最迟应当在2006年12月1日【自商品房购买协议书签订第二日开始计算，自2006年9月1起计算90日】为被告办理房屋产权证。而被告却迟迟未向原告办理房地产权证义务，故其应向原告支付自应办证之日起，即2006年12月1日起到实际办证之日起按照同期银行贷款利息支付逾期办证违约金给原告【至今未办证，暂计算至2012年11月30日】，共计人民币115118元。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据上述法律法规，被告应向原告支付逾期交房违约金，逾期办证的违约金等款项共计人民币115118元，而原告的购房价格为270088.96元，以房价270088.96元的30%计算，即81027元，故原告将逾期交房违约金，逾期办证的违约金适当降低为81027元。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金，逾期办证的违约金等款项共计人民币81027元。综上，请求。一、确认原告对XX花园xx苑A座14D号房产享有所有权。二、判决因办理“假按揭贷款”，第三人张*勇与被告双方于2002年10月24日所签《商品房买卖合同》【编号：（2002）019032】为无效合同并予以撤销。三、判决原、被告双方于2006年8月31日所签《商品房购买协议书》合法有效，被告履行开具全额购房发票、撤销房产在第三人张*勇名下的登记、办理房产登记更名、办理银行转按揭、为原告办理房地产权证并承担税费等义务。四、判令被告支付逾期办证违约金共计人民币81027元【违约金暂计算至2012年11月30日，以后继续计算，直至被告办理房产证为止】。五、判令原告在2006年8月31日所签《商品房购买协议书》约定的购房价格范围内向第三人惠州中行偿还贷款；但是，原假按揭时被告与第三人张*勇、第三人惠州中行所签《抵押借款合同》中贷款额多出原、被告双方在2006年8月31日所签《商品房购买协议书》约定价款部分的差价，由被告承担并向第三人惠州中行负责偿还【上述按揭款以第三人惠州中行出具的剩余银行按揭款数额为准】。六、判令被告承担诉讼费及与处理案件有关的全部费用。
被告东江湾公司一审答辩称，一、因不可抗力事件的发生，应当免除答辩人因延迟办理产权证所产生的违约责任。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中约定，“出卖人应当在2002年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将工程竣工验收合格(即由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成工程竣工验收报告)，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；…”；虽然买卖合同约定的交付时间是2002年12月31日，但同时买卖合同也约定了特殊原因下可予以延期交付，即遭遇不可抗力的情况下，答辩人只要在发生不可抗力之日起60日内告知买受人即可延期交付。同时，房屋买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”，“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起l8个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”根据约定可以看出，答辩人为被答辩人办理产权证的起算时间是以该商品房交付业主使用之日开始起算的，即从房屋交付使用之日起18月内办理房屋产权证。但是，该l8个月的时间约定也是有前提的，即在“正常情况”下。也就是说，如遇不可抗力等非常情况，我方办理产权登记的时间就不受18个月的限制。答辩人在依法受让原房屋开发商惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）时，因新金世界公司蓄意隐瞒XX花园土地权属不明，致使土地权属至今无法确认。新金世界公司原股东之一刘平海在成立新金世界公司的同时，注销了惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“老金世界公司”），但其旗下的XX花园小区土地（即本案涉案土地惠州江北四号小区）一直是登记在老金世界公司名下，从未办理过户登记到新金世界公司名下，上述原因也是房屋产权登记不能办理的根本原因，也是我方在当时受让金世界公司时所不能预见的情况，当属不可抗力的范畴内。依照《民法通则》相关规定，我方因不可抗力事件的发生，应当免除因延迟办理产权证所产生的违约责任，被答辩人要求答辩人承担因延期办证的违约金依法应当予以驳回。二、我司在依法受让金世界项目时，被原开发商新金世界公司制造的连环虚假事实所欺骗，遭受了巨大损失，背上了巨额债务，因客观原因不能办理涉案土地的产权变更登记手续。经司法机关鉴定，我司在受让新金世界公司时，新金世界原法定代表人（实际控制人）刘平海等人提供的惠州粤龙会计师事务所的审计报告是虚假的；刘平海等人向工商局提供的证明其9000万元注册资本的验资报告是虚假的；刘平海等人与答辩人签订的股权转让协议中土地足值、地价已缴清、税款已缴清、资产属实的承诺是虚假的，事实上原开发商尚欠巨额的银行项目贷款及按揭贷款、南阳国债部的拆借款、高利贷欠款、工程款、工人工资等。答辩人在不明真相的情况下被莫名其妙地背上了巨额债务。刘平海等人成立新金世界公司的注册资本自始至终根本未到位，经惠州市城区人民法院审理，刘平海等人以涉嫌虚假出资、虚报注册资本、职务侵占等犯罪行为做出了有罪判决[(2012)惠中法刑二终字第l36号]，我方是该案的直接受害人。同时，也因上述原因，我方至始至终未能办理本案涉案土地惠州江北四号小区土地的产权变更登记手续。三、涉案房屋存在土地权属不明、涉及虚假按揭的客观事实，相关购房合同应无效，同时被答辩人存在未交清房款和办证费用的事实，并不具备办证条件，其诉讼请求应当不予支持。原惠州金世界房产开发有限公司（后更名为我公司现名）法定代表人（实际控制人）刘平海自2006年8月被惠州市公安局立案侦查，且于2009年因涉嫌虚假注资等犯罪活动被依法逮捕，直至2013年5月做出生效判决，期间涉案的房屋因土地权属不明而无法办理房产证照等。虽然我公司接盘了金世界项目，但涉案房屋土地使用权至今权属不明，仍登记在中外合资性质的惠州金世界房产开发有限公司名下，并不在我公司名下；同时该房屋还存在虚假按揭的历史遗留问题，仍登记备案在虚假按揭人名下，目前无法变更登记到被答辩人名下，并不具备办证条件。再者，从被答辩人提交的资料和我公司查账判断，被答辩人并未交清购房款，构成违约，根据双方签订的购房合同第七条约定，应承担逾期付款的违约金；且据我司核实相关数据，被答辩人尚未缴纳或全缴纳契税、维修基金、物业管理费、入户费等办证相关费用。根据惠州市政府会议纪要以及《关于协调解决XX花园业主上访问督查情况报告》的协调处理意见，市政府决定“原金世界公司出屋所欠税款作挂账处理，购房人交清应交费用后由市房产局给予房产证”。根据这份政府文件的制定目的和历史背景，购房人应交清的费用应不仅包括办理房产证应由购房人支付的维修基金、契税，还应包括欠缴的入伙费以及物业管理费等。根据房管局的相关规定和《住宅专项维修资金管理办法》等相关法律规定，商品房办理房产证需要业主缴纳契税和维修基金，否则无法办证，所以在业主没有交清维修基金和契税的情况下，答辩人根本无法为这部分业主办理房产证。同理，对于结欠物业管理费的业主，如前所述，根据政府文件精神，业主必须缴清了结欠的所有费用，包括物业管理费，答辩人方具有为其办理房产证的义务。市政府的文件出台后，2011年11月3日，答辩人在XX花园的物业管理处和每栋住宅楼都张贴公告，要求所有未办证的业主尽快补齐欠缴的契税、维修基金等税费，在缴清所有费用后，答辩人会尽快递交办证的递件手续。之后，对于已任何欠费，购房资料齐全的业主，答辩人都已经办理了房产证，截至今日，答辩人已为XX花园124户业主办妥房产证。但是，本案被答辩人在看到上述通知后，不仅不主动向答辩人交清仍欠的契税、维修基金等费用或补交资料，协助答辩人办理转案手续，要求答辩人办理房产证，反而向法院提起诉讼，要求答辩人承担迟延办证的违约责任。可见，被答辩人的真实意图根本是受经济利益的驱使，利用司法资源追求个人私利，而不是为了尽快办证。正是上述原因导致涉案房屋产权证至今未能办出。就被答辩人的诉讼请求和理由，惠州市中级法院(2013)惠中法民一终字第629号终审判决已经对此类案件作出过判例，我公司不应当承担包括违约金在内的一切责任。综上所述，涉案房产未办妥房产证的原因是涉案房产土地权属不涉及虚假按揭，且被答辩人欠缴契税、维修基金或者物业费所致，答辩人在迟延办证中没有任何的违约行为，不应由答辩人承担违约责任。鉴于上述事实和理由，被答辩人的其他诉讼请求也应当一律予以驳回。
第三人惠州中行一审述称，一、与涉案房产即xx苑A座14D房相关的按揭贷款情况详见证据材料《按揭贷款情况说明》。二、被答辩人彭*平与被答辩人原惠州金世界房产开发有限公司于2006年8月31日签订的《商品房购买协议书》，因该所谓在后发生的第三次“交易”（同一房产第二次“交易”买方为张*贞）根本无法在房产管理部门办理任何登记手续，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》有关不动产登记公示强制性规定，并且扰乱了房产交易的正常秩序，当然无效。因此，该xx苑A座14D房不应属于被答辩人彭*平所有。三、答辩人与被答辩人原惠州金世界房产开发有限公司、第三人彭*平三方签订了《住房抵押贷款合同》，答辩人发放了贷款资金用于第三人购房，并且所购房产在房产管理局进行了确权登记，这与《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”相符，并且，该房产在房产管理部门办理了抵押登记手续，依据第六十二条“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”以及《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”之规定，答辩人对涉案房产即xx苑A座14D房享有抵押权（优先受偿权）。四、在涉案房产即xx苑A座14D房涉及的贷款本息偿清的情况下，答辩人愿意注销涉案房产的抵押登记手续。
第三人张*勇一审述称：一、当初东江湾公司宣称，答辩人配合公司工作人员负责签名事宜即可，别的事情都不用管，待公司找到真正的购房人时即帮答辩人提前“还贷”，再卖给真正的购房人，答辩人并不知悉东江湾公司幕后的假按揭事件。XX花园开盘之时，东江湾公司的当时的法定代表人刘平海找到答辩人，并和答辩人承诺说：公司已经安排好购房以及银行按揭事宜，答辩人只需签个名即可，别的事情都不用管；同时公司会积极寻找真正想购买这套住房的人。如果找到了，公司就会去银行办理提前还贷手续，再通过房管部门，把房子抵押登记的名字，从答辩人换成真正的买主。答辩人基于东江湾公司的上述承诺，即配合其签名一事，至于其他关于假按揭的事宜，答辩人均不清楚，直到东江湾公司出事答辩人才知道出了这样的一件大事。二、当初答辩人与东江湾公司所签订的《商品房买卖合同》以及《住房抵押贷款合同》原件均在东江湾公司处保管，并由东江湾公司负责偿还房产的贷款。到了后面东江湾公司把房产卖给了谁，由谁居住占有，答辩人均不知悉。在答辩人与东江湾公司签订了《商品房买卖合同》以及《住房抵押贷款合同》等购房贷款材料以后，因为东江湾公司当初承诺由其负责房产还款以及后续的其他房产所涉事宜，所以答辩人并未持有上述合同的原件，均由东江湾公司其负责保管处理。同时，由于答辩人当初只是负责配合东江湾公司签名一事，后续的关于房产的具体情况答辩人也不清楚。三、现答辩人在银行系统已被列入资信的黑名单，相关关于银行信贷的业务(包括信用卡办理等)均无法正常办理，严重损害了答辩人的合法权益。答辩人不主张房产的所有权，希望人民法院依法查明本案事实，解除答辩人与东江湾公司之间所签订的所有关于房产购买的相关协议或合同材料，解决答辩人的黑名单一事，并由东江湾公司负责处理所有的债权债务问题。综上，答辩人亦系东江湾公司假按揭事件的受害者，希依法查明事实，做出公平公正的判决!
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：第三人张*勇和惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）于2002年10月24日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定：由张*勇购买新金世界公司开发的位于惠州江北4号小区XX花园xx苑A座14层D号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积为l44.13平方米，套内建筑面积127.85平方米，总金额为人民币495323元，首期款198323元，余款申请银行按揭，新金世界公司应于2002年12月31日前将符合约定的商品房交付给张*勇，同时在正常情况下，新金世界公司应在商品房交付使用之日起18个月内为张*勇办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给张*勇。
2002年12月6日，第三人张*勇、新金世界公司和第三人中国银行股份有限公司惠州分行（以下简称“中行惠州分行”）签订了一份《住房抵押贷款合同》，约定：由张*勇向中行惠州分行申请按揭贷款人民币297000元，用于购买涉案房产，而涉案房产被抵押给中行惠州分行，同时新金世界公司为该笔贷款提供连带保证。之后，中行惠州分行发放了该笔贷款。经公安机关侦查，该笔贷款为虚假按揭贷款。目前，该笔按揭贷款尚未还清，中行惠州分行对涉案房产仍享有抵押权。
另外，原告和新金世界公司签订了一份《商品房购买协议书》，约定：新金世界公司将其开发的涉案房产转让给原告，转让价为人民币270088.96元。2006年8月31日，原告支付了全部购房款，新金世界公司向其出具了收据，原告缴交了入伙费，但其没有缴交契税、维修基金等费用。涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。
另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即被告。
另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第l3******031号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在第二被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至第二被告名下，而第二被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及XX花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买XX花园房产的业主顺利办理出房地产权证。
另查三，对于XX花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对XX花园历史遗留问题，其中包括XX花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月l4日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年l0月31日形成了具体的解决方案。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则所签订的《商品房购买协议书》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，双方当事人争议的焦点是被告是否应当承担逾期办证的民事责任。对此，分析如下：首先，自2007年11月23日开始，新金世界公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为XX花园已售房产办证的义务。也就是说，被告需要承担涉案房产的办证义务。其次，导致逾期办证的原因是在新金世界公司变更为被告之前，由于新金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于被告。最后，通过政府有关部门的协调解决，涉案房产从2011年11月1日起具备办理房产证的条件。那么，原告应向被告缴交办理房产证所需的契税、维修基金等费用，而被告在收到原告缴交的契税、维修基金等费用及相关资料后，则应在合理期限内，将上述契税、维修基金等费用及相关资料交付给有关房产管理部门，办理房产证。若原告未及时足额缴交上述费用，并递交相关资料，其要求被告承担逾期办证的违约责任，则于法无据，不应支持。
关于涉案房产的所有权问题。由于原告已按约定支付了全部购房款，其应当享有对涉案房产的所有权。至于第三人张*勇和被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，因该份合同为虚假按揭贷款而签，属于无效合同。同时，第三人张*勇、被告和第三人中行惠州分行于2002年12月6日签订的《住房抵押贷款合同》也随之无效，被告应当向第三人中行惠州分行支付拖欠的贷款本息，考虑到被告和第三人中行惠州分行对合同无效均有过错，其中贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从第三人中行惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计至贷款本金付清之日止，而且应扣除之前已付的利息。
第三人中行惠州分行则应在收到全部拖欠的贷款本息后，注销对涉案房产的抵押登记，以便将涉案房产登记至原告名下。综上，对于原告方的诉求，部分有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告彭*平对位于惠州江北4号小区的XX花园xx苑A座14层D号房享有所有权。二、确认第三人张*勇和被告惠州东江湾房地产开发有限公司针对XX花园xx苑A座14层D号房所签订的《广东省商品房买卖合同》为无效合同。三、确认第三人张*勇、被告惠州东江湾房地产开发有限公司和第三人中国银行股份有限公司惠州分行于2002年12月6日签订的《住房抵押贷款合同》无效；被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效后五天内向第三人中国银行股份有限公司惠州分行支付有关XX花园xx苑A座14层D号房的拖欠的按揭贷款本息（贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从第三人中国银行股份有限公司惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计至贷款本金付清之日止，而且应扣除之前已付的利息），第三人中国银行股份有限公司惠州分行应在收到上述全部款项后五天内办理对XX花园xx苑A座14层D号房享有的抵押权的注销手续。四、确认原告彭*平和被告惠州东江湾房地产开发有限公司签订的《商品房购买协议书》合法有效。五、原告彭*平应于本判决生效后七天内，将仍欠的与办理房产证相关的契税等费用以及办理房产证所需的相关资料交付给被告惠州东江湾房地产开发有限公司；被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在收到原告彭*平交付的上述契税等费用及相关资料后，七天内将契税等费用及相关资料交付至办理房产证的房产营理部门并告知原告彭*平，逾期则被告惠州东江湾房地产开发有限公司应向原告彭*平支付迟延办理房产证的违约金（以原告彭*平已支付的购房款270088.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从被告惠州东江湾房地产开发有限公司收到原告彭*平交付的契税等费用及相关资料后第八天起计至涉案房产产权证交付给原告彭*平之日止）。六、驳回原告彭*平的其他诉讼请求。受理费2226元，由原告彭*平负担2026元，被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担200元。
当事人二审的意见
上诉人惠州中行不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审第三判项，并将第三判项改判为：“三、确认张*勇、东江湾公司和上诉人于2002年12月6日签订的《住房抵押贷款合同》为可变更、可撤销合同，上诉人未行使撤销权，合同有效；彭*平、张*勇应于本判决生效后五日内向上诉人支付有关XX花园xx苑A座14层D号房的拖欠的按揭贷款本息【贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从上诉人发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至贷款本金付清之日止】，上诉人应在收到上述全部款项后五天内向不动产登记部门申请办理对XX花园xx苑A座14层D号房享有的抵押权的注销手续。”2、增加判项：彭*平代张*勇履行张*勇、东江湾公司和上诉人于2002年12月6日签订的《住房抵押贷款合同》；彭*平在取得XX花园xx苑A座14层D号房《房地产权证》的同时申请办理该房产的抵押登记。3、二审诉讼费用全部由被上诉人共同负担。
事实和理由：一、原审判决认定《住房抵押贷款合同》无效，认定事实不清，证据不足。原审认为张*勇和东江湾公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》为虚假按揭贷款而签，属于无效合同，《住房抵押贷款合同》随之无效。这种推论是错误的。首先，《广东省商品房买卖合同》与《住房抵押贷款合同》之间并非主合同与从合同之间的关系，《住房抵押贷款合同》是集贷款、抵押内容为一体的独立的合同，《广东省商品房买卖合同》无效与否都不影响《住房抵押贷款合同》的效力。其次，从《住房抵押贷款合同》本身来看，虽被惠州市公安局认定为涉嫌“虚假按揭贷款”，但其本质上是被上诉人东江湾公司与被上诉人张*勇合谋串通，以欺诈的手段骗取银行贷款的行为，银行是受损害方。根据我国《合同法》第54条的规定，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中《住房抵押贷款合同》即为符合此条款的可变更、可撤销合同。作为受损害方，上诉人有权请求人民法院变更或撤销该《住房抵押贷款合同》，但在上诉人未行使撤销权之前，合同应为有效合同，且被上诉人或任何第三人均无权撤销《住房抵押贷款合同》。由此，原审判决直接认定《住房抵押贷款合同》无效是错误的。二、上诉人在合同签订过程中不存在任何过错，原审缺乏证据的情况下认定“被告和第三人中行惠州分行对合同无效均有过错”属于认定事实错误。众所周知，住房抵押贷款属于最常见的银行业务，银行在办理住房抵押贷款时须尽形式审查义务。上诉人在合同签订过程中尽到了形式审查义务，贷款申请人(即张*勇)与保证人东江湾公司提供的资料齐备，且有本人或公司真实签字、盖章，并经律师事务所见证，可见上诉人在《住房抵押贷款合同》的签订过程中不存在任何过错。三、东江湾公司应当承担从贷款发放之日起至贷款本金清偿之日100％的利息。在《住房抵押贷款合同》签订后上诉人依约履行了发放贷款的合同义务，东江湾公司亦应当按照该合同约定承担连带保证责任。因此，东江湾公司应当承担从贷款发放之日起至贷款本金清偿之日100％的利息。另外，东江湾公司是《住房抵押贷款合同》中的恶意欺诈方，原审判决东江湾公司仅向上诉人支付50％的贷款利息，未体现我国法律对上诉人作为善意方、守约方、受损害方应有的保护。四、原审存在片面的“维稳思维”，为了“维稳”不仅不惜损害银行的利息收益，而且，为了“维稳”甚至爆粗地剥夺银行的抵押权，实在令人匪夷所思。原审第一个判项将房屋所有权直接确权给原审原告彭*平，而置上诉人对房屋的抵押权于不顾，根本就不是以法治思维和法治思维维稳。因此，上诉人提出上诉请求，请求保护上诉人的抵押权。
被上诉人彭*平答辩称:一、原告依据与被告于2006年8月31日签订的《商品房购买协议书》，约定购买xx苑A座14D号房产，依约支付购房款，并缴纳了入伙费等费用，依约取得房产成为事实，且花费巨额资金进行装修、入住，接收管理服务，缴纳物业管理费等，行为合法。1、2006年8月31日，被告就转让其开发的XX花园xx苑A座14D号房产与原告达成一致意见，签订了《商品房购买协议》。该《商品房购买协议》中约定：（1）约定原告自愿购买已经办理了退房手续的xx苑A座14D号房产，成交价格为本协议签订之日止该房银行贷款的余额（含此前该商品房欠交银行按揭月供款的利息），共计人民币270088.96元（该价款系张*勇《住房抵押贷款合同》中按揭欠银行款余额。被告以此为新的成交价）；（2）同时原告向被告缴纳购房定金人民币10000元，原告自本协议签订之日起负责承担缴交每期的银行按揭贷款月供款，被告协助原告办理更名过户、转按揭手续等；（3）被告负责为原告办理房地产权证；（4）签订协议之日，被告转交该商品房原客户（张*勇）的退房手续复印件和按揭银行存折给原告；（5）在原告名下开始缴交月供款的情况下，被告为原告办理房屋产权证。协议签订当日，被告即开具了收到原告交付的购买xx苑A座14D号房产购房款项共计人民币270088.96元收款收据【NO.0083481】；同日原告与案外人张*贞签订了协议书，约定张*贞已支付给被告的房款6700元【见2006年4月19日NO.0048985收据，被告盖章确认】，由原告以现金方式支付给张*贞，该6700元原告可作为冲抵入伙费、维修基金、物业管理费等费用。2、2006年9月1日，原告支付了入伙费11550元【该11550元由张*贞支付的6700及原告另行支付的现金4850元构成，见NO.0080195收据】。目前，原告已经入住，并且花费了巨额的装修费用进行装修，并且已缴纳物业管理费，目前仍在上诉人偿还月供款。上述《商品房购买协议书》签订后，原告如期履行供款义务，在上诉人处开始偿还贷款。但被告却迟迟不履行该商品房购买协议书约定的办理更名过户、办理转按揭以及被那里房产证等义务，为原告带来严重的经济损失。二、原告依约取得房产成为事实，且按照借款合同约定如期向上诉人缴纳月供款，购房行为合法；而被告隐瞒原告，实施虚假按揭贷款行为，损害了原告的合法权益，被告应按照合同约定承担违约责任。l、张*勇、被告于2002年签订的《商品房买卖合同》，系被告实施假按揭行为所签订的，属于无效合同。(1)2002年10月24日，张*勇与被告签订了《商品房买卖合同》【合同编号(2002)019032】。该合同约定：①张*勇购买被告开发的XX花园xx苑A座14D号房产，约定房产交易价格为人民币495323元，付款方式为银行按揭，首付款为总房款的30％【该合同价格系被告为套取银行按揭款所设定的房屋价款】；②约定被告应在2002年12月31日前，按照合同约定交付房产；③约定被告应当在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人；④约定了相应的逾期交付房产、逾期办理房产证的违约责任条款及其他。(2)2002年12月6日，张*勇、被告及上诉人签订了《住房抵押贷款合同》【贷款合同编号AJ20021230】，约定由张*勇向上诉人申请购房贷款，共计人民币297000元，贷款期限20年，从贷款发放之日起240月内偿还完毕，被告作为保证人，以确保借款合同的履行。贷款合同签订后，上诉人依合同约定将贷款数额转入被告指定账户。(3)签订上述合同当时，原告及社会公众尚不知道被告所实施的“虚假按揭贷款”事件。且上述合同签订后，经原告多番书面、口头催告，被告迟迟未给原告办理交付房产、开具全额购房发票、办理房地产权证等义务。后来原告得悉，上述《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》系被告为套取银行贷款而签订的，且已经被按揭银行、公安机关列入“虚假按揭贷款黑名单”【见惠州市公安局致惠州房产局、市中行、市建行、市农行、市工行等单位《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》(惠市公函字[2006]74号)中第104号假按揭房产】。所以，上述张*勇与被告所签的《商品房买卖合同》由于违反了法律强制性规定，应属无效合同，依法应予撤销，关于xx苑A座14D号房产的权利义务应以原、被告于2006年8月31日所签订的《商品房购买协议书》为准。2、《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》记载：根据惠州市政府《会议纪要》精神，应给330套房产办理更名过户和转按揭手续。所以，综合以上事实，原告与被告签订的《商品房购买协议书》属实，该合同合法有效；原告按照约定支付合同约定购房款，缴交每期的银行按揭贷款月供款，依约获得房屋所有权，其购房行为合法有效。由于被告的违法、违约行为，导致被告不能按照合同约定为原告开具全额购房发票、办理房产更名过户、办理银行转按揭、办理房地产权证等义务，被告应按照合同约定承担相应的违约责任，以保障原告的合法权益。二、基于原、被告双方签订的《商品房购买协议书》的约定以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，被告在《商品房购买协议书》中明确承诺为原告办理房屋产权证，结合本案事实，被告最迟应当在2006年12月1日【自商品房购买协议书签订第二日开始计算，自2006年9月1起计算90日】为被告办理房屋产权证。而被告却迟迟未向原告办理房地产权证义务，故其应向原告支付自应办证之日起，即2006年12月1日起到实际办证之日起按照同期银行贷款利息支付逾期办证违约金给原告【至今未办证，暂计算至2012年11月30日】，共计人民币115118元。2、被告应向原告支付逾期交房违约金，逾期办证的违约金等款项共计人民币115118元，而原告的购房价格为270088.96元，以房价270088.96元的30％计算，即81027元，故原告将逾期交房违约金，逾期办证的违约金适当降低为81027元。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金，逾期办证的违约金等款项共计人民币81027元。四、如果能够确保房产解除撤销抵押登记，并更名过户登记办证到原告名下，则原告同意一次性偿还上诉人剩余贷款本息【注：《商品房购买协议书》约定的总额人民币270088．96元，扣除原告已经偿还部分款项后的余额】。但是，假按揭时被告东江湾房产公司与张*勇、上诉人所签《住房抵押贷款合同》中贷款额多出原、被告双方所签《商品房购买协议书》约定价款部分的差价，则判决该差价部分由被告承担并向上诉人负责偿还；被告承担因实施假按揭行为导致原告所额外产生的、超出正常按揭部份银行罚息、利息等款项。
被上诉人东江湾公司答辩称：一、一审判决第三项“被告东江湾公司应于本判决生效后五天内向第三人惠州中行支付有关XX花园xx苑A座14层D号房的拖欠的按揭贷款本息(贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从第三人惠州中行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50％计至贷款本金付清之日止，而且应当扣除之前已付的利息)，第三人惠州中行应在收到上述全部款项后五天内办理对XX花园xx苑A座14层D号房享有的抵押权注册手续。”是错误的，不符合法律规定和当事人约定，因此，上诉人要求撤销该项判决具有事实和法律依据。（1）2006年8月31日，被上诉人彭*平与答辩人签订的《商品房购房协议书》，合法有效，该协议约定被上诉人彭*平自愿购买已经办理退房手续的XX花园xx苑A座14层D号房，成交价格为本协议签订之日止该房银行贷款的余额(含此前该商品房欠交银行按揭月供款的本息，)共计人民币270088.96元(该价款系原审第三人倪*琴《住房抵押按揭合同》中银行按揭欠款余额，被告以此为新的成交价)；被上诉人彭*平自本协议签订之日起负责承担缴交每期的银行按揭款月供款，答辩人协助被上诉人彭*平办理更名过户、转按揭手续等。从双方签订的合法有效的《商品房购房协议书》来看，应当由被上诉人彭*平向上诉人履行支付涉案房产拖欠的按揭贷款本息的义务。（2）被上诉人彭*平(原审原告)在一审起诉状中也要求由其本人支付涉案房产的拖欠的按揭贷款本息，一审法院全然不顾被上诉人彭*平的诉讼请求，程序违法。二、一审法院在一审判决中认定被上诉人彭*平已经按约定支付了全部购房款，其应当享有涉案房产的所有权，也属于认定事实错误。答辩人虽然向被上诉人彭*平出具了收据，但被上诉人彭*平并未向答辩人一次性支付收据所述的款项，而是由其直接向被答辩人中国银行惠州分行每月支付按揭款月供款，直至还清涉案房产的拖欠的按揭贷款本息，从惠州中行在一审中提交的按揭贷款情况说明来看，被上诉人彭*平并未付清购房款，因此一审法院认定被上诉人彭*平已全额支付购房款与客观事实不符，应当予以纠正。三、一审判决第一项确认被上诉人彭*平对涉案房产享有所有权与第三项答辩人东江湾公司应于本判决生效后五天内向上诉人支付涉案房产的拖欠的按揭贷款本息自相矛盾，应当依法纠正。如果该两项判决均成立的话，也就意味着被上诉人彭*平可以在不支付任何对价的情况下而白白的获得涉案房产的所有权，这显然是不公平的。四、涉案房产因不可归责于答辩人的历史遗留问题和被上诉人彭*平自身过错而未能办理房产证，答辩人无需承担逾期办证的民事责任。（1）答辩人在依法受让原房地产开发商惠州金世界房地产开发有限公司(下称新金世界公司)时，因新世界公司蓄意隐瞒XX花园土地权属不明，土地权属至今无法变更，新金世界公司拖欠巨额税费无法开具办证税票，以及XX花园房产的虚假银行按揭等新世界公司自身存在的诸多问题致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件，因此，逾期办证的责任不可归责于答辩人东江湾公司。（2）涉案房产未能办理房产证的另一重要原因是被上诉人彭*平尚未全部缴纳契税、维修基金、物业管理费、入户费等相关办证费用。根据惠州市政府会议纪要以及《关于协调解决金世界业主上访访问督查情况报告》的协调处理意见，为彻底解决XX花园历史遗留问题，保护广大业主权益，维护社会稳定，支持深圳市又一居投资有限公司发展(深圳又一居公司为答辩人的母公司)，市政府决定“原金世界公司出售所欠税款作挂账处理，购房人交清应交费用后由市房产局给予办理房产证”。2011年11月3日，答辩人在XX花园的物业管理处和每栋住宅楼都张贴公告，要求所有未办证的业主尽快补齐欠缴的税款、维修基金等税费，在缴清所有税费后，答辩人会尽快递交办证的递交手续。之后，对未拖欠任何税费、购房资料齐全的业主，答辩人都已经办理了房产证，截止今日，答辩人已经为XX花园120多户业主办妥了房产证。但是被上诉人彭*平在看到上述通知后，一直未补齐涉案房产的税费及相关资料，因此答辩人无法为涉案房产办理房产证，被上诉人彭*平具有过错。因此，答辩人无需承担涉案房产逾期办证的违约责任。综上所述，答辩人与被上诉人彭*平签订的《商品房购房协议书》，合法有效，被上诉人彭*平可以获得涉案房产的所有权，但前提是其应当按照《商品房购房协议书》对付款的约定向被答辩人支付有关涉案房产拖欠的按揭贷款本息(贷款本息以银行核算的金额为准)，而不是由答辩人来支付。涉案房产未办理房产证的原因在于历史遗留问题和彭*平自身过错，答辩人不存在过错，因此，答辩人也无需支付承担逾期办证的违约责任。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原审判决后，仅惠州中行提起上诉，因此，本院二审仅对惠州中行的上诉进行审理。
根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：如何认定《住房抵押贷款合同》效力及责任承担的问题。
对此，本院审理认为，《广东省商品房买卖合同》与《住房抵押贷款合同》之间具有紧密联系但又相互独立的合同关系。当商品房买卖合同因法律规定的原因并宣布无效或者被撤销以后，其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化，但并不必然造成按揭贷款合同无效或被撤销。《住房抵押贷款合同》在效力上对《广东省商品房买卖合同》不具有从属性，《住房抵押贷款合同》并不是《广东省商品房买卖合同》的从合同。
本案中，惠州金世界房产开发有限公司（下称原金世界公司）为套取银行贷款，与张*勇签订虚假的《广东省商品房买卖合同》，虚假约定张*勇向原金世界公司购买其开发的XX花园房产，其最终合同目的套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。但由于两份合同之间不具有主从合同关系，《广东省商品房买卖合同》无效，并不必然导致《住房抵押贷款合同》无效。从现有证据来看，根据相关行政部门的调查结论，惠州中行在审查发放住房抵押贷款时存在一定的过错，但没有证据证明，惠州中行与张*勇、原金世界公司签订《住房抵押贷款合同》之时，对原金世界公司利用虚假商品房买卖，套取银行贷款知情，并且合同中各方当事人的签字、盖章均为真实。因此，应当认定《住房抵押贷款合同》合法有效。在《住房抵押贷款合同》的签订、履行过程中，原金世界公司以使用贷款为目的，假借张*勇名义贷款，在惠州中行依约发放贷款之后，原金世界公司实际收取贷款，并用于经营，原金世界公司是贷款的实际使用人。
《住房抵押贷款合同》合法有效，原金世界公司以张*勇名义履行合同义务，其应承担偿还贷款本息的义务。鉴于惠州中行在审查发放住房抵押贷款时存在一定的过错，以及本案纠纷形成的历史背景，利息应从中行惠州分行发放贷款之日起以所欠的借款本金为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的50%计至债务清偿之日止。惠州中行主张其不应当承担利息损失的理由不成立，本院不予支持。
另外，原审审理本案时，判令确认被上诉人彭*平享有涉案金界花园xx苑A幢14层D号房产所有权不妥。因确定房产所有权权属的职能部门为房产管理部门。被上诉人彭*平可以在履行完全部合同项下义务、缴交税款及相关费用和提交相关资料等后，由被上诉人东江湾公司向有关房产管理部门申请办理房屋权属证书。
综上所述，原审认定的事实清楚，但在合同效力法律适用上略有错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法小民初字第511号民事判决第二、四、六判项及受理费的处理；
二、撤销惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法小民初字第511号民事判决第一判项；
三、变更惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法小民初字第511号民事判决第三判项为：确认第三人张*勇、被上诉人惠州市东江湾房地产开发有限公司和上诉人中国银行股份有限公司惠州分行于2002年12月6日签订的《住房抵押贷款合同》有效；被上诉人惠州市东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效后五天内向上诉人中国银行股份有限公司惠州分行支付有关XX花园xx苑A幢14层D号房的拖欠的按揭贷款本息（贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从上诉人中国银行股份有限公司惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计至贷款本金付清之日止，而且应扣除之前已付的','2018-09-30
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