广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终21026号
上诉人（原审原告、反诉被告）：温奕俊，男，1977年6月6日出生，汉族，住广东省惠来县。
委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：丁平洋，男，1974年9月3日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。
委托代理人：王利平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人温奕俊、丁平洋因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人温奕俊上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，判决丁平洋向温奕俊赔偿修复房屋费用11600元，判决温奕俊无需退还保证金20000元；2.一、二审受理费由丁平洋承担。事实和理由：一、丁平洋未与温奕俊达成一致的情况下违约提前解除租赁合同，在交还房屋时将楼梯、地面、墙面、管线等进行肆意破坏，导致温奕俊需要修复。经由装修公司打价，需要修复费用11600元，丁平洋应当赔偿此费用给温奕俊。二、由于丁平洋违约提前解除合同，并且对房屋进行肆意破坏，导致温奕俊需要修复房屋后才能再租赁出去，因此，丁平洋应当承担温奕俊在此期间的租金损失，损失金额为三个月租金30000元。三、丁平洋违约提前解除合同，应当承担违约责任，其所交纳的保证金不应退还。一审法院判决温奕俊退还保证金是错误的，请二审法院依法予以纠正。
丁平洋答辩称：一、丁平洋无需支付房屋电线及楼梯损坏赔偿费用11600元。1.本案是由温奕俊违约引起。由于温奕俊私自把相应地方注册为自己的公司，导致丁平洋无法办理工商登记，无法继续经营。多次沟通后丁平洋要求更改，本来2016年6月温奕俊在换取营业执照时是可以更换相应名称和地址的，但是其仍然拒绝更改。如果不是温奕俊违约导致无法经营，丁平洋不会花费大额装修费后搬走。丁平洋也上诉要求温奕俊赔偿装修损失。2.丁平洋属于正常使用，没有损坏温奕俊的电线和地板等，请求法院再次现场调查。3.温奕俊存在恶意拒绝接受房屋的情况。丁平洋三次告知解除并要求接收房屋，温奕俊才接收。丁平洋在2016年7月29日告知温奕俊已经搬离房屋，要求其接收房屋，但是其不予理睬。之后，丁平洋在2016年8月7日发送快递邮寄解除告知书和钥匙，温奕俊拒绝签收，快递被退回。无奈，丁平洋在2016年8月9日再一次快递钥匙。4.温奕俊没有任何证据证明电线和楼梯损坏的数额。温奕俊提交的经艺装饰工程公司属于虚假公司，其相应资料证明明显不真实，温奕俊提交的相应现场照片根本无法看清，其证据均不具有证明力。二、丁平洋无需支付温奕俊3个月租金损失3万元。1.温奕俊要求支付3个月租金损失没有法律依据和合同依据。2.本案属于温奕俊违约导致，如果其不恶意注册公司，导致丁平洋无法继续经营，本案不会发生。3.一审中温奕俊称在丁平洋搬离后，相应房屋已经由温奕俊员工使用。4.温奕俊存在恶意拒绝接收房屋的情况。5.涉案房屋位于中大繁华地段，出租非常容易，不可能存在长时间无法出租的情况。6.涉案房屋由丁平洋花费十三万多元进行装修，原计划按照租赁合同的期限使用两年，但是由于温奕俊违约，导致丁平洋仅仅使用一年半时间，根本不会导致很大的损坏。同时，于平洋在搬走时马上告诉温奕俊及时收回房屋。三、保证金应当退还丁平洋，一审判决退还保证金是正确的。1.本案起因是温奕俊违约导致。2.根据双方签订的租赁合同第四条明确约定，温奕俊应当在租赁期满或者解除合同之日将保证金退还丁平洋。
上诉人丁平洋上诉请求：1.判决温奕俊赔偿装修费和维修费138000元；2.判决丁平洋无需支付温奕俊2016年7月租金违约金10000元；3.判决温奕俊支付押金利息损失20000元(计算标准如下：以押金20000元为基数按照温奕俊所计算丁平洋租金利息同样利息标准自2016年8月10日起至实际支付止，但利息不超过本金)；4.诉讼费由温奕俊承担。事实和理由：一、温奕俊恶意使用丁平洋商标和相应地址在工商部门办理营业执照，属于严重违约，应当赔偿丁平洋经营和装修等相应损失。1.丁平洋向温奕俊承租涉案房屋，温奕俊把相应地址注册为自己的公司，导致丁平洋无法使用同一地址注册。2.温奕俊使用丁平洋的商标(顶意)注册自己的公司，严重注册侵犯丁平洋的商标权。丁平洋一直要求温奕俊更改其已经注册的商标和名称，但是温奕俊一直拖延。3.之后在2016年6月1日温奕俊办理营业执照更换时完全可以把相应名称和地址更改为丁平洋所有的，但是温奕俊仍然没有更改。丁平洋一直没有办理相应证照，无法正常经营，才导致本案发生。如果一开始温奕俊协助把相应地址注册给丁平洋，不使用丁平洋的商标注册，不会导致丁平洋无法经营而导致装修和经营等损失。4.丁平洋承租房屋后花费138000元对其房屋进行装修，相应装饰工程合同和收费收据等证据可以证实。温奕俊也认可丁平洋进行了装修。如果无法评估价值的，则应当按照丁平洋未使用的期限进行赔偿，不能无视丁平洋的装修等损失。5.丁平洋退场后，温奕俊没有退回押金，应当承担和房租同样计算方式的利息损失。二、丁平洋不构成违约。再者，一审判决按照每日百分之一计算违约金明显过高，同时，丁平洋还有20000元押金在温奕俊那里没有退回，而没有按照同等方式计算利息不公平，双方可参照银行同期贷款利息计算违约金。1.本案的发生是温奕俊违约导致。2.一审按照10000元为基数，每天按照百分之一的标准计算违约金，明显过高。
温奕俊答辩称：请求驳回丁平洋的上诉请求。一、丁平洋的上诉理由不能成立，温奕俊并无恶意去使用丁平洋的商标来注册营业执照，因为该名字是丁平洋提供给温奕俊去办理工商登记的，办完执照后，温奕俊也交回给丁平洋使用，因此丁平洋是知晓温奕俊使用该名字去办理营业执照的，丁平洋对此也没有提出异议。在丁平洋单方提出解除合同后，温奕俊也没有继续使用丁平洋的商标并对营业执照进行了变更登记，所以温奕俊不存在恶意使用丁平洋商标的问题。二、本案不存在所谓装修损失的问题，因为其撤场时已经将装修全部破坏了，由于是丁平洋违约提前解除合同，所以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，温奕俊无需对于丁平洋的所谓装修进行赔偿，且涉案房屋的装修由于丁平洋的破坏而无法进行评估。三、一审判决按照1%计算违约金是没有问题的，因为丁平洋在一审中没有提出1%过高的问题，而且一审判决是以租金为最高限额，而不是无限期的计算，因此是合理的。
2016年10月18日，温奕俊向一审法院起诉请求：1.丁平洋向温奕俊支付2016年7月—8月两个月房屋租金20000元及违约金（从2016年7月6日每日按月租金的1%计,暂计至2016年10月5日为9000元，实际计至清付之日止），水费622.8元（2015年5月1日至2016年8月10日期间），电费2433.02元（2016年4月至8月）；2.丁平洋向温奕俊支付房屋电线及楼梯损坏赔偿11600元；3.丁平洋向温奕俊支付3个月的租金损失30000元；4.由丁平洋承担本案诉讼费用。
丁平洋提起反诉请求：1.温奕俊赔偿丁平洋装修费138000元；2.温奕俊向丁平洋返还押金2万元；3.温奕俊向丁平洋赔偿损失98000元；4.温奕俊承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年2月1日，温奕俊（甲方、出租方）与丁平洋（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区新港西路88号二、三楼房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2015年2月1日至2017年3月30日，月租金额为一万元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金、银行划账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方缴纳20000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回给乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；房子按现状、装修由乙方自负，如需转租，须双方协商同意，消防安全由乙方负责；等。该合同备注有“从2015年2月1日起水表：552度电表：827度”。之后，丁平洋向温奕俊支付押金20000元，并缴纳了截止至2016年6月的租金。
2016年8月，丁平洋向温奕俊发出《解除租赁合同告知书》，主要内容为认为温奕俊私自利用丁平洋承租的房屋办理工商登记，利用了丁平洋的注册商标“顶意”，温奕俊的违约行为导致丁平洋无法办理工商登记，经丁平洋多次沟通无果后丁平洋已搬离房屋，并提出解除双方租赁合同，及要求温奕俊退还保证金、赔偿损失等。温奕俊确认其于2016年8月10日收到丁平洋邮寄的上述告知书及钥匙。
2016年8月10日，温奕俊向丁平洋发出《律师函》，主要内容为丁平洋拖欠2016年7、8月份的租金及2015年2月至今的水费、2016年4月至今的电费，温奕俊追讨未果，但丁平洋却以温奕俊无法办理营业执照为由拒付欠费的理由是不成立的，温奕俊是依据丁平洋的要求以温奕俊的名义办理“广州市海珠区顶意服装设计工作室”营业执照的，并要求丁平洋支付欠费、返还营业执照及修复破坏的楼梯等。
2016年8月13日，丁平洋向温奕俊发出《关于律师函的答复》，就违约及赔偿等问题进行答复和告知。
据企业信用信息公示报告显示，广州市海珠区顶意服装设计工作室属个体工商户，经营者为温奕俊，经营场所为广州市海珠区新港西路88号之1号2楼（临时经营场所有效期限至2017年3月31日），2016年9月7日，该个体户名称变更为广州市海珠区煌伟服饰店。
温奕俊为证明其主张的事实。还提交了以下证据：1.海珠区新港西路88号房屋的房产证复印件、查册表、广东省第一荣军医院出具名称变更的《证明》及温奕俊向广东省第一荣军医院提交的《申请》（主要内容为申请将二、三楼作为其本人加盟或转让经营服饰设计室，广东省第一荣军医院总务科在该申请上盖章同意）；2.温奕俊卡号/账号62×××25的部分交易明细；3.广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）于2016年9月9日出具的《证明》[其中记载二楼租户广州顶意服装设计工作室无故拖欠我司2016年4月-8月电费2433.02元整，物业地址广州市海珠区新港西路88号（1）2楼]、电费读数表格两张（其中一张反映2015年5月-6月的实用度为2156，电费金额为1985.46元，另一张反映2016年4-8月的实用度为2642，电费金额为2433.02元）、广东中原地产代理有限公司出具而的《收据》两张；4.照片若干张；5.经艺装饰工程公司出具的预算单。6.水费缴费清单。
经质证，丁平洋对上述证据1中《申请》、《证明》及查册表的真实性、合法性和关联性没有异议；认为房产证是复印件且内容为手写的，不确认其真实性；对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据3中的证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据4、5真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据6的真实性予以确认。
丁平洋为证明其主张，也提交了以下证据：1.装修合同、收据、设计图；2.顺丰邮寄快递单；3.收条（其中记载收到广州悍霸服装设计有限公司《广州市海珠区顶意服装设计工作室》营业执照正本一份，签名：温奕俊日期：2016年6月1日）；4.“顶意”商标注册证（其中反映注册人为丁平洋）及注册流程查询信息；5.短信、微信截图。
经质证，温奕俊对上述证据1的真实性不予确认，认为该房屋的装修是丁平洋自己做的，装修后也由丁平洋使用，温奕俊并没有参与，而且丁平洋搬走时还将一些镶嵌物破坏了，温奕俊收回场地后，没有出租也没有重新装修，只是打扫卫生后交给工人居住；对证据2没有异议，确认温奕俊8月10日收到丁平洋寄出的钥匙和解除合同告知书等邮件；对证据3的真实性没有异议，但认为是由于原营业执照的有效期到期后，丁平洋将原营业执照正本交给温奕俊办理换证手续，换完证，温奕俊已将新证交给丁平洋使用；对证据4真实性、合法性没有异议，但认为温奕俊是按照丁平洋的要求以顶意的名称办理营业执照的；对证据5的真实性没有，认为丁平洋单方违约解除合同，温奕俊是不同意，所以才发律师函给丁平洋。
因温奕俊对丁平洋主张的装修费有异议，经丁平洋申请，一审法院依法委托广东华联建设投资管理股份有限公司（以下简称评估机构）对涉案场地的装修物残值进行评估。评估机构经对涉案现场勘查后，向一审法院发出《工作联系函》，载明勘查结论如下：1.楼地面部分已破坏；2.图纸中所示的墙面饰面墙柜等已拆除；3.大部分天花灯具、管线已拆除，由于上述原因无法进行评估，要求终止司法评估委托等。鉴此，上述评估程序终止。
一审诉讼中，双方确认涉案场地的电费均是由中原公司先按总电表缴纳电费后再按各个分租户的分表计算，由分组户向中原公司缴纳。温奕俊明确其主张的水费为2015年5月至2016年7月期间的费用279.12元。丁平洋确认涉案场地2015年5月至2016年7月期间的水费为279.12元，但不同意缴纳水费；至于电费，只同意支付1000元。
一审法院认为，温奕俊、丁平洋签订的《广州市房屋租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于租金。丁平洋使用涉案场地，理应向温奕俊支付相应的租金。丁平洋自2016年7月起未支付租金，温奕俊于2016年8月10日才收到涉案场地的钥匙，且丁平洋未经温奕俊同意就自行撤场，故温奕俊要求丁平洋向其支付2016年7月份租金10000元及2016年8月1日至2016年8月10日期间的租金3226元（10000元÷31天×10天）的请求合理，一审法院予以支持。温奕俊主张的超过一审法院支持部分的租金的请求，缺乏依据。一审法院不予支持。根据合同约定，丁平洋应在每月的第5日前按交付租金给温奕俊，丁平洋逾期支付2016年7月的租金，应承担违约责任，故温奕俊要求丁平洋支付2016年7月租金的违约金（每日以10000元的1%计算，从2016年7月6日起计至实际清付欠费之日止）的请求合理，一审法院予以支持，且违约金应以当月所欠的租金本金为限。至于2016年8月1日至2016年8月10日期间的租金的违约金，因丁平洋已在2016年8月初告知温奕俊其已搬离涉案房屋，双方之后也就合同的解除问题进行沟通，故温奕俊要求丁平洋支付该期间租金的违约金的请求不合理，一审法院不予支持。
至于水费、电费。丁平洋认为温奕俊、丁平洋已约定免交水费，温奕俊对此不予确认，且合同中也备注了水表的读数，故对丁平洋主张双方已约定免交水费的意见，一审法院不予采纳。现丁平洋对温奕俊主张的水费金额予以确认，故温奕俊要求丁平洋支付2016年5月至2016年7月的水费279.12元的请求合理，一审法院予以支持。至于电费，双方均确认涉案场地的电费均先由中原公司按总表读数支付电费，再向各个分租户收取各自的电费，丁平洋也确认其之前也是按中原公司的要求支付电费，而中原公司出具《证明》反映涉案场地的2016年4月至8月欠付的电费为2433.02元，结合温奕俊提交的电表读数表、中原公司出具的收据以及温奕俊已于2016年8月10日收回钥匙并在收回房屋后将房屋交付工人使用等情况综合考虑，一审法院酌情认定丁平洋2016年4月至2016年8月10日期间应缴纳的电费为1946元。温奕俊主张的超过该金额的电费，一审法院不予支持。丁平洋认为其同意支付1000元电费的意见，一审法院也不予采纳。
关于房屋电线及楼梯损坏赔偿费用，从温奕俊、丁平洋提交的证据及双方的陈述，并不能确认相关物品的损坏是由丁平洋造成的，且温奕俊也未实际支付相关的修复费用，故对温奕俊要求丁平洋支付相关赔偿费用的请求，依据不足，一审法院不予支持。
关于租金损失。合同对此并没有约定，且温奕俊也确认其在收回涉案房屋后，已将房屋交给其工人居住使用至今，故温奕俊要求丁平洋支付租金损失的请求，缺乏依据，一审法院也不予支持。
关于押金。根据合同约定，丁平洋缴纳的保证金，温奕俊应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回丁平洋。现温奕俊已实际收回场地，双方的租赁关系已不存在，故丁平洋要求温奕俊向其返还该保证金的反诉请求，符合合同约定，一审法院予以支持。
关于丁平洋的装修费及经营损失。涉案合同约定租期从2015年2月1日至2017年3月30日，合同中并没有对办理营业执照的具体事宜进行约定，丁平洋也陈述自2015年6月左右就知道温奕俊以自己为经营者办理了营业执照的情况，且从双方的陈述也可知丁平洋一直持有《广州市海珠区顶意服装设计工作室》营业执照用于经营，但却直至2016年8月初才以营业执照问题提出要解除合同并自行搬出涉案房屋，而丁平洋提交的企业信用信息公示报告等资料也反映涉案场地的经营名称已进行变更，另外，丁平洋也没有提交证据反映其经营损失，因此丁平洋以温奕俊使用丁平洋的商标办理营业执照且不办理注销或变更登记为由而造成其装修损失及经营损失的反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2017年9月19日作出判决：一、丁平洋在判决生效之日起10日内向温奕俊支付2016年7月1日至2016年8月10日期间的租金13226元及逾期支付2016年7月租金的违约金（每日以10000元的1%的标准计算，从2016年7月6日起至实际清付欠费之日止，违约金以10000元为限）；二、丁平洋在判决生效之日起10日内向温奕俊支付2015年5月至2016年7月期间的水费279.12元、2016年4月至2016年8月10日期间的电费1946元；三、温奕俊在判决生效之日起10日内向丁平洋返还押金20000元；四、驳回温奕俊的其他诉讼请求；五、驳回丁平洋的其他反诉请求。一审本诉受理费1425元，由温奕俊负担938元，丁平洋负担487元；反诉受理费2570元，由温奕俊负担201元，丁平洋负担2369元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，温奕俊与丁平洋签订的《广州市房屋租赁合同》为双方真实意思表示，是合法有效合同，双方均应依约履行。合同并无约定营业执照应当由谁办理，丁平洋承租涉案房屋进行经营，对为何其自己不去办理营业执照未提出合理的理由，对在正常使用并支付租金一年零五个月之后才提出温奕俊侵犯其注册商标权的问题也未作出合理解释，故丁平洋以此为由主张温奕俊构成违约依据不足，本院不予采纳。根据合同约定，丁平洋应于每月5日前支付当月租金，丁平洋2016年7月开始未依约支付租金，构成违约，一审法院判决丁平洋依照合同约定支付欠付该月租金的违约金依法有据，本院予以认可。丁平洋关于不应支付2016年7月租金的违约金的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。关于保证金应否返还的问题，双方合同并无约定保证金不予返还的条件，仅约定租赁期满或解除之日退还保证金，且无约定退还时需计付利息，因此一审法院判决温奕俊应将保证金无息退还丁平洋符合合同约定。温奕俊主张保证金无需退还缺乏合同依据，本院不予支持。丁平洋上诉请求计付保证金的利息超出其一审反诉请求的范围，也缺乏合同依据。关于温奕俊主张赔偿损失的问题，温奕俊未举证证明损害系丁平洋造成以及损失的具体数额，故本院不予支持。关于丁平洋主张温奕俊赔偿装修损失的问题，丁平洋提前解除合同构成违约，其要求温奕俊赔偿装修损失缺乏合同依据，且一审法院经组织评估，评估机构已以无法鉴定为由要求终止评估，故本院对丁平洋的该上诉请求不予支持。双方的其他上诉理由均依据不足，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4250元，由上诉人温奕俊负担590元，由上诉人丁平洋负担3660元。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张 利
彭诗敏