重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终6511号
上诉人（原审原告）：李宗纯，男，1948年2月11日出生，汉族。
委托诉讼代理人：庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李世洪，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：郭均福，男，1968年11月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘仕芬，女，1947年7月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：罗惠，女，1971年10月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：罗会刚，男，1971年12月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：罗飞，男，1975年2月28日出生，汉族。
刘仕芬、罗会刚与罗飞的委托诉讼代理人：罗惠，身份情况同上。
上诉人李宗纯因与被上诉人郭均福、被上诉人刘仕芬、被上诉人罗惠、被上诉人罗会刚、被上诉人罗飞申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人李宗纯及其委托诉讼代理人李世洪、庞均、被上诉人郭均福及其委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤、被上诉人罗惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宗纯上诉请求：l、请求撤销(2017)渝0110民初l042号民事判决；2、依法改判或发回重审，支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实及理由：一、一审法院适用法律错误。法院在进行查封本案争议房屋时，是登记在罗昭金和刘世芬名下，所有权归罗昭金和刘世芬。根据后法优于前法的原则，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第十七条的规定是错误的，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号)第二十五条和第二十八条来判断郭均福享有的民事实体权利是否足以排除强制执行问题。二、一审法院事实不清。上诉人于2016年9月8日向一审法院申请诉前保全，2016年9月10日、ll日是星期六、星期天，故一审法院在2016年9月12日采取保全措施。而被上诉人于2016年9月9日才签订买卖合同，9月12日公证委托卖房、缴纳房款、办理过户登记、交接房屋等，很明显在人民法院查封之前未合法占有该不动产。被上诉人签订的买卖合同并不是真实的，双方系恶意串通，损害第三人利益，即损害了上诉人的利益；同时是以合法形式掩盖非法目的，目的是为了逃避查封。其合同签订不符合常理，根据买卖房屋合同的惯例，分三期付款，第一次为定金，第二次为主要购房款，第三次为房屋办理产权登记后再支付尾款，而刘仕芬和罗昭金与郭均福签订的合同第二次付款和第三次付款系同一天，违反了交易惯例。合同第六条的约定不符合常理，办理产权转移登记手续是2016年9月12日，三方签订合同时间是2016年9月9日，2016年9月l0日、11日是星期六、星期天，难道能保证在2016年9月12日的当天一定能办理完产权过户手续。合同中约定2016年9月12日的天要交第二次和第三次房款，要办理产权过户手续，罗昭金和刘仕芬要搬出房屋，郭均福要搬进去，同时又去办理了公证，明显不符合常理。刘仕芬和罗昭金与郭均福于2016年9月12日当天在綦江公证处办理了公证，公证内容为刘仕芬和已故的罗昭金委托郭均福代为买卖该房屋，说明刘仕芬和罗昭金并未将房屋卖给郭均福。根据法庭调取罗惠与郭均福的银行流水，罗惠于2016年9月19日转账5万元给郭均福，郭均福与罗惠在法庭调查时均陈述无其他业务往来，是因该幢楼死过人，有部分家具搬走了等内容均无任何证据证明，房屋总房款才30万元，就退了5万元，明显不合常理。一审法院并没有适用被上诉人各方到公证处出具的公证文书，而是适用了被上诉人自邀证人的证言来作出判决是错误的。三、一审法院程序违法。一审法院在第一次和第二次开庭审理时被上诉人均未申请证人出庭作证，在第三次通知宣判时才说被上诉人申请了证人出庭作证，并重新确定了开庭时间并开庭审理。在开庭时上诉人拒绝质证，一审法院以为了查明案件事实并给予被上诉人方训诫，就让证人作证并质证，最终以证人证言作出判决，明显程序违法。
郭均福答辩，上诉人上诉理由不成立，一审判决适用法律正确，程序违法，应该维持原判。1、本案是执行异议之诉，被上诉人的权利能否排除查封的权利，不是确认物权归属，不属于物权法，所以适用2004年的司法解释是没有错误的。2015年的司法解释25条规定的是查封冻结财产的权利归属问题，如果具备这几种情况可以排除查封扣押，适用2004年的规定是没有错误的。适用2015年司法解释28条也没有问题。2、不是提出保全申请就要采取保全措施，需要提交申请，提供担保，缴纳保全费，法院才决定是否保全和执行。上诉人没有证据证明买卖合同不真实，合同中约定了付款时间，办理产权过户登记的时间，不是办了产权就过户了，上诉人理解为办理产权过户就过到被上诉人名下的理解是错误的。退5万元郭均福已作出了详细说明，出卖方也作了说明，是双方对合同的变更，是真实意思表示，上诉人无权干涉。适用证据错误的理由也是不成立的，民事案件不是单一的证据来判断，而是依据全案综合证据判决，买卖合同支付价款证人证言能相互印证。郭均福是想给女儿买房，是为了防止出卖方以后不配合办理手续，通常都是到公证处要求卖方出具公证委托公证给第三人卖方收取价款办理过户手续，是为了防止卖方不办理过户手续，是二手房交易的习惯。综上，恳请法院驳回李宗纯的上诉请求，维持原判。
刘仕芬、罗惠、罗会刚与罗飞答辩，与郭均福的意见一致。
李宗纯向一审法院起诉请求：准予重庆市綦江区人民法院于2016年9月9日作出的（2016）渝0110执保391号执行裁定书的执行，继续对罗昭金、刘仕芬所有的位于文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋的查封。
一审法院认定事实：2016年9月8日，李宗纯作为申请人，以罗昭金、刘仕芬为被申请人，向重庆市綦江区人民法院提出诉前财产保全申请，以其与被申请人之间因借款纠纷，即将向法院提起诉讼，由于被申请人有转移、变卖财产的可能，特申请给予采取财产保全强制措施，请求查封罗昭金、刘仕芬的银行存款40万元或相应价值的财产。该院于2016年9月8日立案受理，并于2016年9月9日作出（2016）渝0110财保94号民事裁定：对李宗纯提出的保全申请一案准予保全。又于同日作出（2016）渝0110执保391号执行裁定：冻结罗昭金、刘仕芬银行存款40万元或查封、扣押相应价值的财产。该院于2016年9月12日向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局不动产登记中心作出（2016）渝0110执保391号协助执行通知书，请其协助执行：查封罗昭金、刘仕芬所有的位于綦江区文龙街道长生路88号4幢某（房地证2013字第003XXX号）房屋。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局不动产登记中心在该院向其送达执行裁定书及协助执行通知书的送达回证上加盖重庆市綦江区国土资源和房屋管理局不动产登记业务受理专用章，并签署时间2016年9月12日11时29分。2016年10月10日，李宗纯向綦江区人民法院提起诉讼。郭均福对该院保全执行标的提出书面异议，请求终止对前述房屋的执行。该院于2017年1月11日作出（2017）渝0110执异1号执行裁定：中止（2016）渝0110执保391号案对重庆市綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋的执行。李宗纯不服该裁定遂起诉。
涉案房屋的房地产权证号为213房地证2013字第003XXX号，登记权利人为罗昭金，坐落于重庆市綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元，房屋建筑面积为77.74㎡，套内建筑面积为65.94㎡。罗昭金与刘仕芬系夫妻，二人共生育三个子女即被告罗惠、罗会刚、罗飞。罗昭金于2016年11月18日因患肺癌在重庆市綦江区中医院死亡。
郭均福为证明其购买涉案房屋情况，提供了以下证据：1.《重庆家欣达房地产买卖居间协议》（下称《买卖居间协议》）、家私清单。《买卖居间协议》系罗昭金为出卖人（甲方）、郭均福为购买人（乙方）、重庆家欣达房地产顾问有限公司为居间人（经纪方，以下简称家欣达公司）于2016年9月9日签订，协议约定：“甲乙双方遵循自愿、平等和诚实信用原则，经协商一致，签订本协议：甲方所售房屋坐落于綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元。该房屋产权人为罗昭金，房地产权证号为213房地证2013字第003XXX号。该房屋总成交金额为人民币30万元整，该成交价格包含房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。甲乙双方通过经纪成交。房地产经纪服务提供方名称：家欣达公司。乙方分期付款：1、第一期：乙方于签订本协议时向甲方支付定金20000元。2、第二期：乙方于2016年9月12日前向甲方支付26万元。3、第三期：乙方于2016年9月12日前向甲方支付2万元。甲方应当在2016年9月12日将房屋交付给乙方。甲乙双方同意在签订本协议之时，甲方支付经纪方中介服务费3000元，乙方支付经纪方中介服务费3000元。如甲乙双方委托经纪方代办过户的，甲乙双方同意在签订本协议之时，甲方支付经纪方权证代办费0元，乙方支付经纪方权证代办费500元。服务费用由乙方一并承担。”该协议中权属转移登记项的文本格式为“甲乙双方同意，自本协议签订之日起＿日内，由＿共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”协议中划去“土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记”，填充内容后为“甲乙双方同意，自本协议签订之日起，2016年9月12日内，由经纪方陪同甲、乙双方共同向房屋所在地办理公证委托手续”。该协议还对税费承担、违约责任等进行了约定。协议落款处甲方为手写“罗昭金”，并加盖指印；乙方为手写“郭均福”，并加盖指印；经纪方加盖“重庆家欣达房地产顾问有限公司合同专用章”。该协议落款处手写“见证人女儿：罗惠”，并加盖指印。家私清单落款卖方手写“罗昭金”，并加盖指印；买方手写“郭均福”，并加盖指印；见证方加盖“重庆家欣达房地产顾问有限公司合同专用章”，见证人手写“文德琼”；签约日期为2016年9月9日。2.213房地证2013字第003XXX号房地产权证原件。3.银行卡客户交易查询/打印1份、借记卡账户历史明细清单1份、汇款凭证1份、收条3份。银行卡客户交易查询/打印载明：郭均福卡号552245376012XXXX于2016年9月12日转款10万元到罗惠账户621700376000264XXXX；借记卡账户历史明细清单载明：郭均福卡号622202310002965XXXX于2016年9月12日支付16万元到*惠账号6217003760*****XXXX；汇款凭证载明：“贷：户名罗惠贷：账号621700376000264XXXX工作日期2016-09-12时间10:36:59金额160000元手续费10元借：户名郭均福账号：622202310002965XXXX”；其中收条1份的内容为“今收到郭均福购买位于綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某定金20000元”，收款人处为罗昭金、罗惠签名，落款日期为2016年9月9日；另外2份收条的内容分别为“今收到郭均福支付购买綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋的购房款20000元，此房已交付给郭均福。”“今收到郭均福支付购买綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋的购房款260000元，该房款通过转入罗昭金女儿罗惠建行银行（账户621700376000264XXXX）方式支付。”收款人处为刘仕芬签名，落款日期为2016年9月12日。4.重庆市綦江公证处公证书。（2016）渝綦证字第1765号《公证书》中，申请人为刘仕芬、罗昭金，公证事项为签名、捺印，内容为“兹证明刘仕芬、罗昭金于2016年9月12日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印”。《委托书》中，委托人为刘仕芬、罗昭金，受托人为郭均福，内容为“我们系夫妻。我们在綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某有套住宅，建筑面积：77.74平方米，《房地产权证》编号：231房地证2013字第003XXX号。现我们准备将上述房产出售，但由于我们事务繁忙，无时间和精力亲自办理出售该房屋的有关事宜，特全权委托郭均福代表我们协助买方办理上述房屋的产权转移过户登记手续。委托权限：与买方签订房屋买卖合同、收取房价款、协助买方办理产权变更过户登记手续及办理银行按揭贷款等事宜。郭均福在我们授权范围内所签署的一切文件我们均认可。期限：办理完上述委托事项为止”。5.房产中介管理系统信息。信息载明：普惠尚城名都04栋2单元某号房屋，登记售价38万元，委托日期为2016年7月30日，交房日期为2016年7月30日，最后跟进日期为2016年9月11日。6.证明。该证明加盖重庆家欣达房地产顾问有限公司印章，内容为“罗昭金将位于綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元的房屋挂在我公司綦江五一二店出售。后经我公司介绍，2016年9月9日，罗昭金、郭均福及我公司三方在我公司的綦江五一二店签订了《重庆家欣达房地产买卖居间协议》，罗昭金将位于綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元的房屋出售给郭均福，双方于2016年9月12日上午在綦江区司法局公证处办理了委托公证，上述房屋的房款已全部付清，房屋已交接。我公司五一二店的工作人员文德琼和王正兰在罗昭金与郭均福的房屋买卖过程中全程协助他们之间房款的交付、房屋交接及公证办理。特此证明”。7.《法院裁定及其他情况登记》。其上面加盖重庆市綦江区国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询专用章，并签署日期为2016.10.24，载明：收文日期为2016年9月12日，文号为（2016）渝0110执保391号，来文单位为重庆市綦江区人民法院，执行类型为首轮查封，被查封单位为罗昭金，房地产坐落为綦江县文龙街道长生路88号4幢，房地产权证号为213房地证2013字第003XXX号，执行时间为2016年9月12日。8.收款收据（存根联）。收款编号为0002945，收据载明“客户名称：郭均福，合同摘要：成交价格：￥300000.00，合同编号：MM0000067，物业地址：綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某。权证代办费￥500，佣金（客户）￥6000元。合计6500元”。收据收款人处签名为“封划”，客户签名处签名为“郭均福”。8.（2016）渝0110执保391号案档案材料中的国内挂号信函收据。收据邮件编号为XA1441735****，收寄邮戳载明“重庆綦江2016.09.26”。拟证明罗昭金收到执行裁定书的时间。9.证人王正兰、文德琼、封划出庭作证的证言。王正兰到庭陈述：“郭均福在我们手里看了房屋，去年9月9日签订合同，12日进行了公证，公证后进行了交房。郭均福只看了一次房屋，就是9月9日。因为卖方年纪大了就委托郭均福全权代理过户，不清楚房屋过户到谁名下。郭均福看房的时间具体记不清了，反正是9日之前，是我带去的。房屋交易价款不清楚，签订合同时我在场，店长写的，公证我参加了的。我是罗昭金卖房的经办人，登记和卖房都是罗昭金，签合同和讲价都是店长。其他房子郭均福都看了，这套房子只看了一次。合同是2016年9月9日在家欣达公司五一二店签订的，房款是在公证后2016年9月12日支付的。中介费是双方都交的，各交成交价格的1％。交房是在罗昭金的房屋，我当时在场。”文德琼到庭陈述：“我是家欣达公司的置业顾问。去年8月底，卖方说他房子要卖，之前他说不卖，价格高高喊起，后来又说要买。郭均福很想买房子，我们就带他去看，说买来他儿子结婚用，价格讲下来就是30万元，合同签了、房子交了后面的事情我们就不管了。郭均福说房子给他娃儿买的，儿子还是女儿，我也没看到过。因为他孩子当时不在，才进行了公证，公证是卖方授权给郭均福，他娃儿回来就过户给他娃儿，产权过户时卖方就不来了。中介费是店长在收，公证时我不在场，签合同时我在场，是店长签的，是买房的前一天看的房，交易价格是30万元，罗昭金签合同时我在场，打款时我没在不清楚具体情况，中介费是他们各交一半。我是2015年12月入职家欣达公司，罗昭金在2015年9、10月份就登记卖房了。是店长负责罗昭金的业务，我们只是带客户看房。签订合同和交纳中介费都是店长负责。当时的经办人都在家欣达公司上班。”证人封划到庭陈述：“当时我是家欣达公司的商圈经理，因为业务员说客户看起了这个房子，但当时价格没有讲拢，就说找业主催，是头天看了房屋，第二天签的合同。罗老师的房屋在成交一年之前就带客户去看过，当时说的32万元，他不卖就停了一段时间，后来又和我们公司的文大姐联系，说又要卖，听说是卖房来治病，说的是要全款，房屋的钥匙在我们这里，我们都在大力推，一直带人去看，后来就谈成30万元，他们要净收30万元，中介费是买方3000元、卖方3000元，还有500元的权证费。我们规定是卖方本人签字就行了，我们反复询问了卖方，当时他的女儿和老婆都来的，他的女儿和老婆都签字的，也电话询问了他的两个儿子。当时说的是一个星期打款，他们不同意，郭老师还打电话给朋友筹钱，就在12号付了款。我们也办了很多这种公证，不用卖方到场就可以过户给其他人。当时郭老师也说了是想写女儿的名字，就去办了公证，我这里也有模板，都是和他们公证差不多的。后来郭老师又给我打电话，说这个房子有点情况，说里面死人之类的，我给我们领导说了，我们领导说已经交接完了，我们就没管了。当时合同是我给他们签订，我有义务过来说清楚。当时郭均福女儿不在，过户的对象不在就办了委托公证，房屋是郭均福买的，他过户时要在场，如果办理了公证就不需要卖方到场。中介费收据一般是我开的，不是我就是我们老板。我是2003年到公司工作的，公司开始叫大业兴，后来被链家（音）合并了，后来綦江链家（音）没了，又被大业兴老板的妹妹接收改成了家欣达，我在去年10、11月左右离职了。罗昭金的这笔业务最早是文德琼在负责，有段时间他们不卖了，又要卖的时候是联系的文德琼。文德琼、王正兰、黎治先他们是死搭档，不管谁的单子都是他们三人平分。当时罗昭金感觉还是很健康的，平时有什么事都是和他联系，没有通过其他人谈价格，他说他能做主，签合同时还喊了他一个子女到场。罗昭金最开始要卖房时郭均福就去看过，当时他没瞧得起。签协议之前，郭均福也去看了一次房子。店里的员工是我在管理，我们店里有发票，如果客户强烈要求开发票我们再开。中介费正常情况下是签协议当天交。中介费6500元是郭均福交的。签协议时罗昭金在场，房款是谁收的不清楚。公证的内容就是某某的房屋委托某某人出售、收款。”
对郭均福举示的前述证据，李宗纯质证认为：对《买卖居间协议》真实性不予认可，该协议签订不符合常理，常理第三期是办理产权登记后才支付尾款，该协议中分期付款中第二期与第三期系同一天。协议中关于权属转移登记的约定不符合常理，2016年9月10日、11日是周末，协议三方如何确定2016年9月12日能办理产权转移登记手续，2016年9月12日，罗昭金要搬出房屋，郭均福要搬进房屋，同时还要办理公证，明显不符合常理的。《公证书》不是公证买卖协议，而是公证的1份《委托书》，《委托书》的内容是刘仕芬、罗昭金委托郭均福代为卖房屋、签订买卖合同、收取房款，证明罗昭金、刘仕芬并没有将房屋卖给郭均福。《公证书》与《买卖居间协议》相互矛盾，对《买卖居间协议》的真实性不予认可。罗惠在《买卖居间协议》上是见证人，收取款项不符合常理，没有委托收款的委托书。对房地产权证真实性无异议，对《收条》3份真实性不认可，对家私清单真实性不认可，对《公证书》真实性、合法性、关联性认可。对中介公司出具的证明不予认可，无负责人签名。对房产中介管理系统信息真实性不予认可，不是国家正规系统自动生成的资料，委托时间与交房时间一致，不可能委托当日就交房，说明时间是可以更改的。对《法院裁定及其他情况登记》的真实性、合法性、关联性认可。对（2016）渝0110执保391号案档案材料无异议。对收款收据真实性不予认可，郭均福持有的交买房中介费的收款收据没有找到不符合常规。证人王正兰对郭均福有利的都记得清楚，对李宗纯有利的就记不得了，说明双方在庭前进行了沟通，王正兰的证言与郭均福的陈述存在矛盾，希望法院不予采信。文德琼的证言与郭均福的陈述存在矛盾，请法院不予采信。封划的证言与之前庭审及公证的笔录是相互矛盾的。证人是经过两次庭审才出来作证的，请法院不予采信。
对郭均福举示的前述证据，刘仕芬、罗惠、罗会刚、罗飞质证认为都是真实的。
刘仕芬、罗惠、罗会刚、罗飞举示《收条》一份，内容为“今收到刘仕芬交来位于綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋的钥匙一套及房产证原件。收件人：郭均福。2016年9月12日”。李宗纯对该收条的质证意见为不予认可，郭均福对该收条的质证意见为无异议。
李宗纯举示了罗惠卡号621700376000264XXXX的个人活期明细结果查询单、公证档案材料（《委托书》《公证书》《公证文书送审稿》《公证申请表》《綦江公证处受理通知单》《询问笔录》《公证书送达回执》）。其中罗惠银行明细载明：郭均福于2016年9月12日分两次转账支付罗惠该账户260000元，罗惠于2016年9月14日至2016年9月17日期间从该账户支取现金195500元，于2016年9月19日转账支付郭均福552245376012XXXX账户50000元。《公证申请表》载明申请公证目的、用途为委托出售房屋。询问笔录载明：“问：你们委托出售的房屋有无产权纠纷、抵押、查封、冻结、出租等情况？答：没有。问：受托人是谁？和你们什么关系？答：郭均福，男，1968年11月16日出生，公民身份号码：51022319681116XXXX。是我们的朋友。问：你们委托受托人办理什么事项？答：办理产权转移过户登记手续。告知：如你在申办委托书公证前已经以出售或赠与等形式对委托书涉及的房产进行了处分，则此时你无权委托他人出售该房产。否则，给第三人造成的损失由你承担，构成犯罪的，还要承担刑事责任，你听清楚了吗？是否处分？答：清楚了，我未对该房产进行处分。问：对房价款你们有什么要求？答：不低于30万元。问：受托人通过哪种方式把房价款给你们？答：卖家直接转账给我。告知：1.委托书是委托人的单方意思表示，只有受托人在接受委托时委托才起作用……”。拟证明罗惠与郭均福之间还有其他资金往来，不能证明2016年9月12日支付的是购房款，办理公证时，罗昭金、刘仕芬隐瞒了事实真相，同时对罗昭金与郭均福之间于2016年9月9日签订的《买卖居间协议》予以否定。
对李宗纯举示的前述证据，郭均福质证认为：对证据的真实性无异议，银行明细证明郭均福与罗昭金之间的房屋买卖关系是真实的，是否为购房款应当由收条来定性转款性质。公证处的询问笔录和委托书载明由郭均福收购房款，说明如果罗昭金、刘仕芬没有将房屋卖给郭均福，不可能将房屋的购房款交给郭均福。公证书的目的是便于郭均福将房屋过户到其女儿名下，不需要罗昭金、刘仕芬再去签字，符合二手房的交易，也符合双方在协议中的约定，同时也保障郭均福自己购房的交易安全。刘仕芬、罗惠、罗会刚、罗飞质证无意见。
庭审中，罗惠陈述：2016年9月19日转款50000元给郭均福是因为房屋物管费没交，郭均福去交物业费时，有人给郭均福说买贵了，又有些东西坏了，打电话喊我们给他少50000元。不知道郭均福从哪里听说我们那栋房子死过人，说房子不好就不要了，要不然就少点钱，一天都在找我妈妈、爸爸，开始我们都不干，他找了我们一个礼拜，我们又慌着到重庆治病，我就打了50000元给郭均福。郭均福陈述：房屋交付后，罗昭金没有交物管费，欠了3000元，房屋内有些东西是坏的，后来又听说有人跳楼，我就说这个房屋我可以不要不，喊协商能不能退钱给我，结果说钱已经交到医院了，没有钱，退不可能，我找了他们很久，一直打电话，我也给店长联系过，她说他们不管。我说亏点中介费都可以，她说可以退点钱给我，就退了5万元，喊我以后都不要找她。李宗纯陈述：按照被告的说法协议已经履行完毕，却返还50000元房款给郭均福，而没有收据，双方履行协议时有收条，证明被告之间协议造假，恶意串通，损害其合法权益，涉案房屋的物管费很少，根据被告的陈述，房款少50000元不符合常理。
一审法院认为，本案的关键是审查郭均福是否享有足以阻却财产保全执行措施的民事实体权利。
（一）郭均福与罗昭金之间是否存在真实的房屋买卖关系问题。郭均福举示的《买卖居间协议》、房产中介管理系统信息、银行卡客户交易查询/打印、借记卡账户历史明细清单、汇款凭证、收条、证明、收款收据与郭均福自邀证人王正兰、文德琼、封划出庭作证的证言之间能够相互印证，证实罗昭金于2016年7月30日对涉案房屋已在经纪方办理了委托出售房屋的登记手续，郭均福与罗昭金及经纪方于2016年9月9日签订了《买卖居间协议》，罗昭金将登记其名下的位于重庆市綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋作价30万元出售给郭均福。虽然郭均福举示的《公证书》中公证的《委托书》内容为“罗昭金、刘仕芬特全权委托郭均福代表其协助买方办理涉案房屋的产权转移过户登记手续，委托权限为与买方签订房屋买卖合同、收取房价款、协助买方办理产权变更过户登记手续及办理银行按揭贷款等事宜”，但郭均福对此解释为：办理公证委托的目的是便于将房屋过户到其女儿名下，此后不需要罗昭金、刘仕芬再去签字。结合郭均福自邀证人封划出庭作证的证言，该院认为郭均福对办理公证委托手续所作出的解释符合现实生活中的二手房交易市场操作模式。李宗纯举示的罗惠银行卡个人活期明细结果查询单，证实罗惠于2016年9月19日转账50000元给郭均福。李宗纯以此主张罗惠与郭均福有其他资金往来，不能证明郭均福于2016年9月12日转入罗惠账户上的款是购房款。鉴于罗惠与罗昭金、刘仕芬之间的父母子女关系，在罗昭金身患重病的情况下，对郭均福于2016年9月12日转入26万元到罗惠账户，刘仕芬出具的收条上载明系涉案房屋购房款，结合郭均福自邀证人王正兰出庭作证的证言，应当认定郭均福转账系支付涉案房屋的购房款。根据郭均福、罗惠的陈述，结合证人封划出庭作证的证言以及罗昭金患肺癌的事实，加之本案无证据证明罗惠与郭均福之间除案涉房款外还有其他经济往来，应认定罗惠于2016年9月19日转账50000元给郭均福是双方协商退还的涉案房屋的购房款为宜。罗昭金降价处理房屋是对自己民事权益的处分。虽然郭均福与罗昭金之间签订《买卖居间协议》、支付房款、办理公证委托手续、办理交接房屋手续的时间，与李宗纯向该院申请诉前财产保全、该院依法作出准予财产保全的民事裁定、该院作出冻结或查封罗昭金、刘仕芬存款或财产的执行裁定以及本院向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局不动产登记中心发出协助执行通知书的时间基本一致，但是本案中没有任何证据证明在此期间罗昭金已知晓李宗纯正在向该院申请诉前财产保全，本案涉案房屋已于2016年9月12日被查封，也没有任何证据证明郭均福知晓此情况，该院向罗昭金送达相关法律文书是在此之后，且罗昭金通过家欣达公司登记卖房、在登记卖房时为便于买房人看房将房屋钥匙交给家欣达公司的时间早于李宗纯向该院申请诉前财产保全的时间。按照民事诉讼高度盖然性的证明标准，综合全案证据，不能证明郭均福与罗昭金通过家欣达公司买卖涉案房屋存在恶意串通的行为。在此情形下，应当认定郭均福与罗昭金签订《买卖居间协议》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。郭均福已按协议约定于2016年9月12日支付了全部购房款，涉案房屋已于2016年9月12日交付郭均福占有使用。故应当认定郭均福与罗昭金之间存在真实的房屋买卖关系。
（二）郭均福享有的民事实体权利是否足以排除强制执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”郭均福在尚未办理涉案房屋产权过户登记手续的情形下，原则上应满足前述规定的条件，才能产生阻却强制执行措施的结果。根据本案查明的事实来看，郭均福与罗昭金之间的房屋买卖关系属实，郭均福已支付全部价款并实际占有涉案房屋。目前，罗昭金仅为涉案房屋登记的名义权利人，且郭均福对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错。从本案实际出发，为了维护交易秩序、维护社会诚信和善意受让人的利益，应当认定郭均福对涉案房屋享有一定的民事实体权利更能彰显司法的公平正义。如果因李宗纯提出的诉前财产保全而对涉案房屋进行查封，势必影响交易秩序的稳定，损害郭均福的合法权利。故郭均福对涉案房屋享有一定的民事实体权利足以排除查封执行。
综上所述，郭均福对涉案房屋享有一定的民事实体权利，足以排除本院保全措施中的查封，对李宗纯要求准予该院于2016年9月9日作出的（2016）渝0110执保391号执行裁定书的执行，继续对登记在罗昭金名下的位于文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋的查封的诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回李宗纯的诉讼请求。一审案件受理费80元，由李宗纯负担。
二审审理过程中，郭均福陈述其于2016年9月12日下午对重庆市綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋接房。
本院二审对一审判决认定其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，重庆市綦江区人民法院对重庆市綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋查封后，郭均福对该保全执行标后提出异议，请求中止对前述房屋的执行。根据以上规定，买受人郭均福对登记在被执行人罗昭金名下的不动产提出异议，须同时符合所列全部情形，其权利才能够排除执行。重庆市綦江区人民法院于2016年9月12日向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局不动产登记中心作出（2016）渝0110执保391号协助执行通知书，请其协助执行查封罗昭金、刘仕芬所有的位于綦江区文龙街道长生路88号4幢（房地证2013字第003XXX号）房屋，该中心在该院向其送达执行裁定书及协助执行通知书的送达回证上加盖不动产登记业务受理专用章，并签署时间2016年9月12日11时29分，郭均福在二审中陈述于2016年9月12日下午对涉案房屋接房，即郭均福自认的接房占有涉案房屋的时间晚于人民法院查封的时间，据此，郭均福不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不能够排除执行。李宗纯上诉的理由成立，应予以支持，应准许对重庆市綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋的执行，本院根据二审的新证据依法予以改判。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
准许执行重庆市綦江区文龙街道长生路88号4幢2单元某房屋。
一审案件受理费80元，由郭均福负担。二审案件受理费80元，由郭均福负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊仕琼
审判员 段晓玲
审判员 徐晓瑮
二〇一七年十一月三十日
书记员 蒋 茜