广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18435号
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭藻强，男，1944年6月16日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：李勤芳，女，1947年4月1日出生，汉族，住址同上。
上述两上诉人共同委托代理人：王小妹，广东捷安律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：彭紫欣，女，1973年10月27日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区，系两上诉人的女儿。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张会春，男，1980年12月16日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈新娟，女，1982年3月2日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
上述两上诉人共同委托代理人：刘逸洲，广东岭南律师事务所律师。
原审第三人：广州市堂正房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区滨江东564号之二蓝色康园28号。
法定代表人：李绮玲，职务：营业经理。
委托代理人：绿野漾子，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广东省广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874-896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201和301房。
负责人：肖万满，职务：行长。
委托代理人：张仪，女，该银行职员。
上诉人彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟及原审第三人广州市堂正房地产代理有限公司（下简称堂正公司）、中国银行股份有限公司广州海珠支行（下简称中行海珠支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人彭藻强、李勤芳上诉请求判令：一、撤销原审判决第一项，将逾期提交贷款资料的违约金的计算日期改为2016年7月12日至2016年9月30日，计算标准改为每日3300000元的千分之一；二、撤销原审判决第二项，将逾期支付首期款的违约金的计算标准改为按每日2950000元的千分之一；三、撤销原审判决第四项，判决彭藻强、李勤芳无需支付逾期交楼违约金；四、判决张会春、陈新娟承担本案诉讼费。事实和理由如下：
一、一审判决认定事实不清。其一，一审判决遗漏查明张会春、陈新娟未支付贷款费用应承担违约责任的事实。彭藻强、李勤芳在起诉状及庭审中均明确张会春、陈新娟未按合同约定支付贷款费用及提交贷款资料，应按合同约定承担违约责任。一审判决只认定了张会春、陈新娟承担不提交贷款资料的违约责任，未认定张会春、陈新娟未支付贷款费用应承担的违约责任。根据合同约定，张会春、陈新娟应于2016年5月21日缴纳评估费用和公积金贷款费用，张会春、陈新娟实际交纳评估费的时间是2016年9月30日，逾期129天，实际交纳公积金贷款费用的时间是2016年6月3日，逾期12天。在原审庭审中，彭藻强、李勤芳已经详细罗列张会春、陈新娟违约的事实和时间点及违约天数，但一审判决遗漏了这些事实。其二，一审判决遗漏查明张会春、陈新娟未按合同约定签署银行按揭文件应承担违约责任的事实。根据合同约定，张会春、陈新娟应于2016年5月21日签署按揭贷款文件，但张会春、陈新娟签署公积金贷款合同的时间是2016年6月3日，逾期12天，签署中国银行《借款借据》的时间为2016年10月20日，逾期150天；
二、一审判决认定事实错误。其一，一审判决认定张会春、陈新娟逾期提交贷款资料，但计算违约金的基数按贷款金额计算是认定事实错误。提交贷款资料是支付楼款以外的其他合同义务，不属支付楼款。在按揭购房的情况下，支付房款是指支付首期款，尾款由银行发放，合同也未约定银行放款时间。因此，根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，逾期提交贷款资料应按成交价的千分之一计算违约金。其二，一审判决认为“合同没有约定具体提交放款资料的明细和时间”是错误的。《房屋买卖合同》第4条第(3)款约定，买方应在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。《存量房买卖合同》第三条约定：“甲乙双方应当及时提供办理银行按揭手续所需的资料。”广州市住房公积金管理中心在《关于海珠区人民法院调查函的复函》的附件中提供的《借款人须知》(市八区担保)的第2条规定：“为避免延误放款时间，过户抵押后请尽快划转首期款，并于2个工作日内将以下放款资料交回担保中心25号柜台。房产证由担保中心领取，请勿自行取证：a．受理回执b．售房发票c．税收缴款书d．首期购房款收据、定金收据e．定金、首期转账凭证或存现凭证f.评估报告一本。注：以上资料齐全的情况下方可申请放款。”从以上规定可以看出，双方是约定了放款资料的提交时间的，张会春、陈新娟应于2016年7月8日过户和抵押办理后的两个工作日内提交放款资料，也就是2016年7月12日前应提交放款资料。因此，一审判决张会春、陈新娟承担逾期提交贷款资料的违约金的起算日期为2016年8月17日是错误的。其三，一审判决彭藻强、李勤芳支付逾期交房违约金给张会春、陈新娟，属认定事实不清及认定事实错误。首先，银行于2016年11月1日发放贷款，彭藻强、李勤芳事先是不知情的，张会春、陈新娟未告知彭藻强、李勤芳做交房准备。其次，彭藻强、李勤芳查询银行账户确认收到款后，立即通过中介约双方办理交楼事宜，张会春、陈新娟称有课，故双方约定于2016年11月4日办理交楼手续，这是张会春、陈新娟的原因引起逾期交楼，不能因此认定彭藻强、李勤芳构成逾期交楼。再次，双方于2016年11月4日商谈交楼事宜，彭藻强、李勤芳明确告知张会春、陈新娟其有违约金未支付，应支付违约金后再办理交楼手续，说明彭藻强、李勤芳行使了同时履行抗辩权。最后，彭藻强、李勤芳面对张会春、陈新娟不理睬的情况，发函要求其再次商量交楼事宜，但张会春、陈新娟收函后又退函，直到2016年11月15日擅自换锁，强行收楼。因此，逾期交楼的过错在张会春、陈新娟。一审判决未查清上述事实，属于事实不清，适用法律错误。其四，一审判决张会春、陈新娟逾期支付首期款的违约金按每日700000元的千分之一的标准计算是错误的，违反合同约定。根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付成交价款的千分之一向卖方支付违约金”。直到2016年5月30日，张会春、陈新娟已付房款为35万元，未付房款为295万元，故应按每日2950000的千分之一的标准计算违约金；
三、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，彭藻强、李勤芳不交房属行使同时履行抗辩权。一审判决认定张会春、陈新娟逾期提交贷款资料和逾期支付首期款就支付违约金，在张会春、陈新娟经彭藻强、李勤芳催告支付违约金后仍未支付的情况下，应依法支持彭藻强、李勤芳的同时履行抗辩权。
张会春、陈新娟对彭藻强、李勤芳的上诉请求答辩称：其一，彭藻强、李勤芳称根据合同约定，张会春、陈新娟应于2016年5月21日缴纳评估费用及公积金贷款费用，该说法是错误的。彭藻强、李勤芳所称的合同约定系指买卖合同附件第四条第一款第三点的约定，而该条款实际上是关于办理银行贷款的约定，而非本案所争议的递交银行放款资料的约定，更不是彭藻强、李勤芳所述的缴纳评估费用及公积金贷款费用的时间约定。根据张会春、陈新娟提供的住房公积金审批确认书、同意购房抵押贷款意向书可知，在2016年6月2日，张会春、陈新娟已取得了公积金贷款中心的审批确认以及中行海珠支行的同意贷款意向，而在该时点彭藻强、李勤芳甚至仍未完成提前还贷提前赎契手续。依照合同约定，彭藻强、李勤芳本应在张会春、陈新娟取得银行同意贷款之前取得还清贷款证明。现彭藻强、李勤芳故意错误解读合同条款，称张会春、陈新娟构成违约，其观点缺乏法律依据，不应支持。其二，彭藻强、李勤芳在上诉状中已经确认并表示提交放款资料是支付房款以外的其他合同义务。在按揭购房的情况下，支付房款是指支付首期款，尾款系由银行发放，合同也没有约定银行放款时间。既然合同未约定银行的放款时间，则不存在张会春、陈新娟违约的问题。既然张会春、陈新娟不构成违约，就不应按照合同约定的违约条款标准计算巨额违约金。张会春、陈新娟因实际情况未能在第一时间递交放款资料，可能会影响银行贷款发放，但张会春、陈新娟并非未支付房款，事实上，彭藻强、李勤芳已于2016年11月1日收到了全部购房款共330万元。在此情况下，彭藻强、李勤芳在双方交易完成后要求张会春、陈新娟按照购房总价每日千分之一的标准支付高达几十万的巨额违约金，显然缺乏事实及法律依据。张会春、陈新娟最多属于未全面诚实履行合同，故张会春、陈新娟最多同意按照楼价余款160万元的银行同期贷款利率计算利息给彭藻强、李勤芳。彭藻强、李勤芳要求张会春、陈新娟支付30多万元违约金明显过分高于其实际损失，也违反了公平原则及诚实信用原则，不应得到支持。其三，如前述，房屋买卖合同第四条第三款有关“买方应在签署银行按揭文件后五天内提供齐全办理银行贷款所需的资料”的约定并非是有关提交放款资料的约定。广州市住房公积金管理中心出具的借款人须知（市八区担保）则是面向公众的、单方的、笼统的规定，而非本案当事人之间的约定，故彭藻强、李勤芳主张依据广州住房公积金管理中心的规定确定张会春、陈新娟提交放款资料的时间是错误的，一审认定双方没有约定具体提交放款资料及明细的时间的事实是正确的。其四，关于逾期交房的问题。彭藻强、李勤芳本应按照合同约定于收齐全部房款的当日即2016年11月1日将涉案房屋交付给张会春、陈新娟使用，并办理完善房屋交接手续，但其始终没有履行交房义务。彭藻强、李勤芳也提出并承认其以张会春、陈新娟违约为由，要求支付巨额违约金后才予以交房。但张会春、陈新娟并没有违约，故不可能支付巨额违约金。在张会春、陈新娟拒绝支付违约金后，彭藻强、李勤芳以此为由拒绝将房屋交付给张会春、陈新娟，现彭藻强、李勤芳却将此归结为张会春、陈新娟过错，实则是其根本没有交房的本意。彭藻强、李勤芳所谓的多次联系交房，只是为了张会春、陈新娟支付巨额违约金，其在一审提交的律师函中也称采取但不限于将该房出租，用租金抵消违约金等手段。即使彭藻强、李勤芳认为张会春、陈新娟违约，也不构成其不予交付房屋的合法理由。彭藻强、李勤芳的行为致使张会春、陈新娟在付清房款后的一段时间仍然无法获得购买房屋的完全权利，连最基本的占有使用权都没有。在堂正公司多次协助并催促彭藻强、李勤芳交房无果后，2016年11月15日，张会春、陈新娟不得不拿着合法的房屋产权证到涉案房屋的物业管理处请求协助换锁，换锁后房屋一直原样空置。张会春、陈新娟换锁是为了保护房屋不受恶意损害，因彭藻强、李勤芳一直未完善交房手续，张会春、陈新娟也不敢使用房屋，直至2017年3月彭藻强、李勤芳还报警要求处理。其五，关于彭藻强、李勤芳主张张会春、陈新娟迟延支付首期款的问题。事实上，在合同履行过程中，双方因实际情况变更了履行内容，张会春、陈新娟并不构成违约，不应承担违约责任，具体理由按张会春、陈新娟上诉状。综上，彭藻强、李勤芳的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应当全部驳回。
张会春、陈新娟上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、六项；2、改判张会春、陈新娟从2016年8月23日起至2016年9月30日止，以1600000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率水平参照逾期罚息利率为计算标准补偿给彭藻强、李勤芳；3、彭藻强、李勤芳支付逾期办理提前还贷手续的违约金174900元(从2016年4月23日起计至2016年6月15日，每日按该物业成交价款的千分之一计算违约金)；4、彭藻强、李勤芳向张会春、陈新娟赔偿预期房租损失28000元；5、本案一审、二审全部诉讼费用由彭藻强、李勤芳承担。事实和理由如下：
一、张会春、陈新娟逾期提交放款资料的行为并非违反合同约定，不应按照合同的违约条款计算违约金。涉案合同、附件及补充合同并没有明确约定张会春、陈新娟应当提交放款资料的具体时间，也没有明确约定楼价余款的支付时间，更未对该行为约定违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”一审判决按照涉案合同约定的迟交房款的违约责任计算违约金，依据不足，并且过分高于彭藻强、李勤芳的实际损失，违反了公平原则和诚实信用原则。对于张会春、陈新娟迟延提交放款资料的行为，张会春、陈新娟应承担相应的责任，但并非是违反涉案合同明确约定的违约责任，并且该责任应当与彭藻强、李勤芳的实际损失相符合，应依照上述司法解释的标准计算。另外，根据彭藻强、李勤芳在一审中提交的证据，并不能证明放款银行或堂正公司“在2016年8月12日前通知张会春、陈新娟提交放款资料”，而广州住房公积金管理中心的《复函》中提及，“因实施催促是口头通知的形式，无法提供书面证明。”张会春、陈新娟在一审庭审中已对此提出异议，实际上放款银行并未实施任何催促或通知，根据本案证据亦根本不足以认定放款银行或中介公司在2016年8月12日前对张会春、陈新娟实施催促提交放款资料，一审法院对该事实认定错误。从本案证据中可见，只有堂正公司的函件中有明确的时间显示“2016年8月17日”，因此至少按照该时间五日后即2016年8月23日起计算；
二、关于首期款的支付问题，实际上是合同履行过程中双方因实际情况履行的结果，并非张会春、陈新娟违约，不应承担违约责任。根据张会春、陈新娟与彭藻强、李勤芳及堂正公司的微信聊天信息可知，正是由于彭藻强、李勤芳在垫资赎契的问题上与其垫资公司存在沟通上的问题，导致垫资款项迟迟未出。在未确定彭藻强、李勤芳是否能垫资成功的情况下，张会春、陈新娟不可能将大额款项先支付给彭藻强、李勤芳，这是张会春、陈新娟与彭藻强、李勤芳及堂正公司沟通协商一致的做法，微信记录可予以证明。并且，张会春、陈新娟之所以拖延到2016年6月15日支付140万元首期款，恰恰是彭藻强、李勤芳的过错。从张会春、陈新娟与堂正公司的微信沟通记录可知，张会春、陈新娟一直催促彭藻强、李勤芳尽快办理垫资、赎契手续，因彭藻强、李勤芳向抵押银行提前还贷并涂销抵押是房屋买卖十分关键的一步，亦是彭藻强、李勤芳的义务。若彭藻强、李勤芳无法取得垫资资金，无法完成提前还贷、涂销抵押，涉案房屋的买卖、过户根本无法继续下去，而张会春、陈新娟已支付给彭藻强、李勤芳的钱也存在很大风险。因此，张会春、陈新娟必须确认垫资款项到位，才可支付首期款给彭藻强、李勤芳。实际上，张会春、陈新娟早已将首期款准备好，随时可以转给彭藻强、李勤芳。堂正公司亦可证明，在交易过程中，彭藻强、李勤芳在垫资赎契的问题上一直因其自身的原因拖延，张会春、陈新娟与堂正公司多次催促，直到2016年6月15日才将垫资款项存入，同日，张会春、陈新娟马上支付早已于6月2日按彭藻强、李勤芳要求存入农商银行的1400000元，至此，付清全部首期款1700000元。如今彭藻强、李勤芳反告张会春、陈新娟迟延支付首期款，实属无理；
三、彭藻强、李勤芳违反合同约定，逾期办理提前还贷手续，应承担违约责任。根据涉案合同附件第4条第(一)款的约定，“(2)卖方在收齐定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担还贷前所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续”。该条是房屋买卖双方关于“提前还贷、涂销抵押”的时间限制约定，是彭藻强、李勤芳作为卖家应尽的义务。而在2016年4月29日签订《房屋买卖补充合同》的目的系“双方一致同意将原合同约定的首期楼款(含定金)人民币壹佰柒拾万元整(￥1700000.00元整)支付方式作出以下补充修改”，可见该《补充合同》内容是关于首期楼款支付方式的变更，而第二条“卖方收到楼款人民币壹佰柒拾万元整须办理提前还贷赎契手续”只是说明彭藻强、李勤芳须办理提前还贷赎契手续，约定时间也并非双方约定变更提前还贷赎契手续的时间。一审判决对该条存在理解偏差，属认定事实错误。双方对于彭藻强、李勤芳提前还贷赎契的时间从未作出变更，只是彭藻强、李勤芳在所有交易手续完成后，在楼价暴涨的情况下，心生不忿故意曲解合同条款，企图要求更多的违约金，而一审判决对此事实认定错误，应予以纠正。按照合同约定，彭藻强、李勤芳的提前还贷、出具还清贷款证明本应在张会春、陈新娟取得银行审批同意贷款之前。如上所述，彭藻强、李勤芳在垫资赎契上多次拖延许久，由于彭藻强、李勤芳的原因，直到6月15日，垫资赎契的资金才到位，致使6月15日才办理赎契手续。彭藻强、李勤芳的行为属违约，已侵犯了张会春、陈新娟的合法权益。堂正公司于2016年6月14日发给彭藻强、李勤芳的书面通知可证明，从来不存在任何变更提前还贷赎契时间的约定。上述通知函载明，“按照合同条款约定您应于收到买家定金后30日内办理申请提前还款手续，并有银行通知还款之日算起15日内还款，现再次通知您”，可知彭藻强、李勤芳在一审中所称的在补充合同中变更提前还款赎契时间的约定属故意曲解合同条款；
四、彭藻强、李勤芳迟延交房的行为导致张会春、陈新娟在付清全部购房款后无法正常使用房屋，彭藻强、李勤芳应赔偿4个月预期房租损失。2016年11月1日，张会春、陈新娟付清了全部的购房款。依照合同约定，彭藻强、李勤芳应当于当日将涉案房屋交付张会春、陈新娟使用，并办理完善房屋交接手续。但彭藻强、李勤芳始终未履行其义务，期间假意通过堂正公司约张会春、陈新娟面谈，却以张会春、陈新娟违约为由要求支付巨额违约金后才予以交房。张会春、陈新娟认为其并没有违约，不可能支付巨额违约金。在拒绝支付后，彭藻强、李勤芳以此为由拒绝将房屋交付给张会春、陈新娟。彭藻强、李勤芳根本从未有交楼的本意，所谓多次联系张会春、陈新娟交楼只是为了逼迫张会春、陈新娟支付巨额违约金，甚至在《律师函》中称，“采取包括但不限于将该房出租，用租金抵消违约金等手段”。彭藻强、李勤芳的做法致使张会春、陈新娟在付清房款后一段时间仍然无法获得其购买的房屋的完全权利，连最基本的占有使用权都没有。在堂正公司多次协助催促彭藻强、李勤芳交房无果后，2016年11月15日张会春、陈新娟不得不拿着合法的房屋产权证到涉案房屋的物业管理处请求协助换锁。但由于彭藻强、李勤芳的无理态度，换锁后房屋一直原样空置，张会春、陈新娟换锁也仅是为了保护房屋不受恶意损坏。因彭藻强、李勤芳一直未完善交楼手续，张会春、陈新娟亦不敢使用房屋，直至2017年3月10日，彭藻强、李勤芳还报警称张会春、陈新娟对其房屋换锁，要求处理张会春、陈新娟。据此可知，彭藻强、李勤芳拒绝主动交房的行为，导致张会春、陈新娟无法正常占有使用涉案房屋。因张会春、陈新娟为保护房屋于2016年11月15日自行换锁，一审判决认定彭藻强、李勤芳逾期交房的违约责任计算至该日，但因彭藻强、李勤芳的无理行为和态度，自该日之后直至本案一审第一次开庭前，张会春、陈新娟根本无法将涉案房屋正常使用或出租。直至本案第一次开庭之时，从庭审内容以及彭藻强、李勤芳的态度中可知其已无法继续扣押涉案房屋不予交付，张会春、陈新娟才敢真正使用该房屋。彭藻强、李勤芳的行为导致张会春、陈新娟损失了4个月租金(按中介介绍大概每月7000元)，该损失应由彭藻强、李勤芳予以赔偿。
彭藻强、李勤芳对张会春、陈新娟的上诉请求答辩称：不同意张会春、陈新娟的上诉请求，具体理由与上诉状一致。其一，买卖合同的附件第四条第三款有明确约定逾期提交放款资料的责任，故张会春、陈新娟称合同对此没有约定是错误的。其二，关于首期款的支付也有明确的合同约定。双方于2016年4月29日签订的《房屋买卖补充合同》第一条明确约定了首期款的支付时间。其三，张会春、陈新娟上诉称彭藻强、李勤芳没有办理提前还款手续是错误的。彭藻强、李勤芳在2016年4月3日已经向增城农商行申请提前还款，但从申请提前还款到实际还款之间有一个时间差，不存在张会春、陈新娟所称的彭藻强、李勤芳因房屋垫资赎契出现问题导致没有及时提前还款的情形。彭藻强、李勤芳在一审中也提交了证据证明提前还款需要提前一个月申请，而审核时间需要两个月，因此至少需要三个月银行才同意彭藻强、李勤芳提前还款。其四，关于交楼问题，对张会春、陈新娟所称的事实及理由均不予认可。在出售前，彭藻强、李勤芳已经清空涉案房屋，准备随时交付给张会春、陈新娟使用。在一审中，彭藻强、李勤芳也提出在出售前就已经将钥匙放在中介处，而在张会春、陈新娟支付首期款后，就由中介将钥匙交付给张会春、陈新娟。而且，彭藻强、李勤芳在收到房款后，也通过中介约张会春、陈新娟出来办理交楼手续，但张会春、陈新娟称有事情不能出来，故约定了11月4日面谈，但当时张会春、陈新娟对彭藻强、李勤芳一直不理不睬，也没有提及交房的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，张会春、陈新娟有违约金未支付给，包括迟延支付首期款及迟延提交银行放款资料的违约金等都未支付，彭藻强、李勤芳有权行使同时履行抗辩权。
原审第三人堂正公司述称：我方对一审判决无异议，双方争议的内容与我方无关。
原审第三人中行海珠支行述称：我方对一审判决无异议。对于双方的上诉请求，我方均不发表意见。
2017年2月21日，彭藻强、李勤芳向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、张会春、陈新娟支付违约金302100元（1、逾期提交贷款资料，包括过户回执、首期款收据、过户发票、税费发票、评估报告等的违约金，从2016年7月8日至2016年9月30日,按成交价3300000元的每日千分之一计；2、逾期支付首期房款的违约金，从2016年5月30日至2016年6月15日，按未付款700000元的每日千分之一计）；二、张会春、陈新娟支付律师费24000元；三、张会春、陈新娟承担本案诉讼费和保全费。
张会春、陈新娟反诉请求判令：1、彭藻强、李勤芳支付因其违约而产生的实际损失3628.91元(彭藻强、李勤芳拖欠的物业管理费，张会春、陈新娟已垫付)；2、彭藻强、李勤芳支付违约金594000元，包括逾期办理提前还贷手续的违约金，从2016年4月23日到2016年6月15日，按购房款总额的每日千分之一计算；逾期交房的违约金，从2016年11月2日到2017年3月9日，按购房款总额的千分之一计算；3、彭藻强、李勤芳支付因其违约而产生的预期房租损失28000元（从2016年11月2日到2017年3月9日，按中介公司提供的周围房价每月7000元计算）。
原审法院经审理查明：2016年3月22日，彭藻强、李勤芳（卖方）与张会春、陈新娟（买方）、堂正公司(经纪方)签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为海珠区滨江东路65号31C房，成交价为3300000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为业主收齐楼款当天；买卖双方应在交房当天共同到场查验房屋，双方签署交接确认书，即视为房屋交付使用；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）；否则，因此而造成买方的损失由卖方承担；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，卖方应按该物业成交价款的千分之一向买方支付违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付成交价的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，应按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；如因买卖双方任一方违约导致本合同无法履行或解除的，守约方除有权追究违约方的违约责任外，还有权要求违约方支付守约方因本次交易而实际支出的费用及实现债权的费用，包括但不限于中介服务费、按揭手续费、交易税费、诉讼费、财产保全费、律师费等费用；本合同各方有关本合同的通知，按照各方上列地址、电话号码/传真/邮件之一联系各方，即视为送达给各方；签定本合同当天支付定金50000元，首期楼款余额700000元于递件过户当天支付；双方须在2016年4月30日前网签并支付部分首期楼款300000元，于2016年5月30日前再支付部分首期楼款700000元；等。该合同附件约定：买方同意按照卖方自行向银行办理提前还贷手续的方式支付楼款给卖方，（1）买方在签订本合同时支付定金50000元；（2）卖方在收齐定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担还贷前所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；（3）买方应在签署本合同后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；（4）银行经审批同意贷款后，买方在房管部门出具成功受理本次交易递件回执时或之前（唯因卖方原因未能领取除外），买方将首期楼款（含定金）1700000元付清给卖方；银行实际贷款额与本合同约定的贷款额之间的差额，买方取得房地产交易中心收缴证件收据时或之前以现金方式一次性付清给卖方；（5）楼价余款1600000元在交易过户后及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；相关交易手续需在2016年7月30日前完成。
2016年4月29日，彭藻强、李勤芳（卖方）与张会春、陈新娟（买方）、堂正公司(经纪方)签订《房屋买卖补充合同》，约定双方同意将原合同约定的首期楼款（含定金）1700000元支付方式作出以下补充修改：一、签署原合同当天已支付定金50000元，于2016年4月30日前网签且买方支付部分首期楼款（含定金）300000元给卖方，于2016年5月30日前买方支付部分首期楼款（不含定金）700000元给卖方，买方在递件过户前一周支付首期楼款余额（不含定金）700000元给卖方；二、卖方收到首期楼款700000元须办理提前还款赎契手续；三、以上条款任何一方造成违约将承担的责任：卖方违约须退回买方所支付的所有费用，并赔偿买方相等的定金金额，且按照原合同的违约条款进行追讨；买方违约，卖方没收买方所支付的定金，并赔偿卖方所支付的所有费用，且按照原合同的违约条款进行追讨；若本协议与买卖合同有冲突均以本协议为准，同时使用并具有同等法律效力；等。
同日,彭藻强、李勤芳（卖方）与张会春、陈新娟（买方）签订《存量房买卖合同》。
2016年6月1日，广州住房公积金管理中心出具了《住房公积金贷款审批确认书》。
2016年6月2日，中行海珠支行出具《同意购房抵押贷款意向书》给李勤芳。
2016年6月15日，彭藻强、李勤芳（卖方）与张会春、陈新娟（买方）签订《房屋买卖补充合同》，约定卖方在首期楼款中余留5000元于交楼当天卖方结清该物业水、电、煤气、管理费等费用并迁出该物业相关户口后支付给卖方；等。同日，堂正公司出具收到彭藻强、李勤芳5000元的收款收据给彭藻强、李勤芳，收据备注水电、煤气、管理费等周转金，结清后退回。
2016年6月15日,张会春先后支付50000元、200000元、1150000元给李勤芳。同日，彭藻强、李勤芳提前归还了银行贷款。
广州市海珠区房地产交易登记所出具了涉案房屋的《受理回执》，回执注意事项载明：预约领证日期为2016年7月12日，由权属人本人或代理人凭此回执及身份证原件到四楼14-15号窗口办理领证手续；等。张会春、陈新娟确认于2016年9月30日将该回执交给银行。
房管部门已核发了涉案房屋的不动产权证和他项权证。
张会春、陈新娟与中行海珠支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定中行海珠支行贷款832000元给张会春、陈新娟，贷款发放放款账户户名为李勤芳等。2016年6月3日，彭藻强、李勤芳（借款人）与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中行海珠支行（受托贷款人）、广州住房置业担保有限公司（保证人）签订《广州住房公积金贷款抵押借款合同》，约定借款本金为768000元，借款人授权受托贷款人以借款人购房款的名义将款项一次性划入售房人或售房人授权委托指定的收款账户，收款账户名称为李勤芳等。2016年10月20日，中行海珠支行发放了贷款832000元。
2016年9月27日,彭藻强、李勤芳与广东捷安律师事务所签订《民事委托合同》。2017年2月20日，广东捷安律师事务所开具了金额为18000元的律师费发票给彭藻强、李勤芳。
2016年11月14日，彭藻强、李勤芳的委托律师邮寄《律师函》给张会春、陈新娟，通知张会春、陈新娟在收到律师函后三日内联系律师将交楼手续办理完毕。该邮件以“投后投回”为由被退回。张会春、陈新娟表示没有收到该邮件,该邮件的收件人和地址都是错的。
2016年11月15日，张会春、陈新娟更换了涉案房屋的门锁。
2016年11月26日，张会春、陈新娟支付了3628.91元给广州市贵族物业服务有限公司。同日，该公司开具了金额分别为3029.41元、599.5元的收款收据给张会春、陈新娟，该收款收据的费用包括2016年10月1日-2016年11月30日垃圾费10元、2016年10月1日-2016年11月30日管理费689元、2016年6月1日-2016年11月26日滞纳金183.99元、2016年10月1日-2016年11月30日分摊水费14.3元等。彭藻强、李勤芳确认物业管理费的金额为3628.91元。
根据案件审理的需要,原审法院发函给广州住房公积金管理中心了解相关情况。该中心函复：1．借款人需要提交的放款资料包括：过户抵押回执原件，契税单复印件，购房发票复印件，首期收据复印件，首期转账凭证复印件，评估报告原件。2．面签借款合同时，我中心经办网点会提供《借款人须知》给借款人，须知上有指引借款人后续办理过户抵押的流程以及提交放款资料的流程。据了解，在借款人张会春、陈新娟完成过户抵押后，其放款银行曾多次口头催促借款人交回放款资料申请放款，其购房中介也曾多次催促，但借款人并未配合。因实施催促是口头通知的形式，无法提供书面证明。《借款人须知》内容详见附件。3.2016年9月30日客户提交放款资料到我中心经办网点。4.2016年11月1日该笔贷款成功放款，相关审批记录及信息详见附件。彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟及中行海珠支行对该复函均无异议。
原审法院向涉案房屋所在小区物业管理公司广州市贵族物业服务有限公司调查2016年11月26日开具的收款收据的情况。该公司表示：该收据是其公司出具，其中滞纳金以所欠管理费总额为本金，按每日万分之五点九计算，分摊水费按用户房产面积每月每平方6分钱计，等。彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟及中行海珠支行对该调查笔录均无异议，张会春、陈新娟表示同意扣除2016年11月15日至月底的管理费。
原审过程中，彭藻强、李勤芳主张张会春、陈新娟迟交放款资料，包括首期款的收据、购房发票、终评报告，张会春、陈新娟应该在2016年7月8日过户提交，但张会春、陈新娟在9月30日才交给银行。张会春、陈新娟表示放款资料不应该在7月8日交，首期款收据和银行的转账回执是在过户的时候交给房管局，购房发票和过户回执张会春、陈新娟是在9月30日交给银行；终评报告是评估公司直接交给银行的，具体时间可以按照彭藻强、李勤芳主张的时间9月30日确认。
就其主张,彭藻强、李勤芳还提交了以下证据:1、堂正公司2016年11月14日出具的《证明》、2016年8月17日的《通知》；2、公积金中心电脑截屏；3、短信和微信记录。其中中介公司工作人员与张会春的微信聊天记录，张会春：余小姐，我不在国内。中介：找人去公积金中心问了进度公积金中心说您这边的放款资料都没交过去，跟你确实下。张会春：好，我知道了。我在芬兰出差中。中介：你们上次不是说已经给了吗。怎么现在还没交过去。你老婆在广州吧可以让她把资料拿过去。张会春：她放暑假，也被我带芬兰来了。中介：业主问你们怎么把资料现在还没交过去。张会春：我13号回国，我问一下缺什么。中介：购房发票，首期款收据，评估报告。还是上次我跟你说的资料。但首期款收据那些你们都没给购房发票。张会春：我13号回国，我也去过问。你要不放心，就12，13号再提醒我一下。现在我们在芬兰，都办理不了。中介：业主催了几次也找亲戚去公积金问过，问为什么你们这样拖着，我才说我问下你，因为你上次告诉我资料你已经给了公积金中心了，我当然相信你。张会春：我们很早就出国了，我现在还不知道过户完成没有！彭小姐一直不相信我们，什么事情都拖着。中介公司工作人员余武梅与彭藻强、李勤芳的微信聊天记录，2016年8月15日，余武梅:彭小姐，上次说到客人说13号回来，然后15号去房管局确认名字转到他们名下之后就去交资料给公积金中心，然后昨天14号我问过客人，明天要不要我们一起跟你去房管局查，他又说明天一早9点要飞台湾了，我问他你老婆呢，他说他老婆一起，一般暑假他们都在外面的，我说你们什么时候回来办，说26号就回国。我跟他们讲那你把资料交给我们，我们明早一早交给公积金中心，他又说不行我一定要确认房子到我名下了我才交资料的。还让我跟你说，不要急着这几天，他也急想收楼，但是没空没办法。彭小姐：不是吧；4、《抵押合同》；5、《个人借款合同》；6、2016年8月18日的快递单。张会春、陈新娟质证认为：对证据1真实性无异议，但我方没有收到中介公司的催收函，中介公司也没有催过我们；对证据2真实性不认同；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，我方是已经告知王律师在9月30日交过户回执，9月27日接到自称彭藻强、李勤芳朋友的电话；证据4、5与本案无关联；对证据6真实性不确认，快递单收件人不是张会春、陈新娟名字，内件品名是文件资料，收件地址不是张会春、陈新娟的地址。中行海珠支行表示对以上证据没有异议。
就其抗辩和反诉,张会春、陈新娟还提交了以下证据:1、堂正公司2016年6月14日、2016年11月15日的通知；2、公积金贷款申请表；3、广州住房公积金贷款担保服务指南；4、放款资料要求；5、账单详情（支付宝转账记录）；6、微信记录、银行记录、公积金网页、转账凭证。彭藻强、李勤芳质证认为：对证据1真实性不确认，我方没收到；对证据2不确认；对证据3，说明张会春、陈新娟是知悉银行发放贷款所需的资料，张会春、陈新娟没有按银行的流程指南来办事，造成违约；对证据4、5，明确放款资料要求，张会春、陈新娟逾期交资料；证据6没有原件，都不予确认，与本案无关，但对其中2016年6月29日上午11:10的微信记录的真实性无异议，说明还没放款我方就已经要将涉案房屋交接给张会春、陈新娟。中行海珠支行表示对以上证据没有异议。
中行海珠支行提交了以下证据:1、商业贷款部分张会春、陈新娟在银行的还款付息的流水情况；2、他项权证；3、《致估价委托人函》（即终评报告）。彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟对上述证据的真实性均无异议。
张会春、陈新娟在原审庭审时表示：张会春、陈新娟承认因其自身原因导致拖延时间递交资料，从而影响银行对其购房余款的放款时间，对此张会春、陈新娟承担相应的责任，但该责任应与彭藻强、李勤芳的实际损失相符合。涉案合同并未对张会春、陈新娟应当提交资料申请银行放款的时间进行具体约定及未对购房余款的付款时间作约定，更未对该行为约定违约责任，彭藻强、李勤芳主张的违约金过分高于其实际损失，张会春、陈新娟的不当行为造成彭藻强、李勤芳的损失，应自彭藻强、李勤芳及中介方堂正公司发函张会春、陈新娟合理履行期限（至少是收到函后一个星期）后，以购房款1600000元为本金，以银行同期贷款利率为基础，参照逾期罚金利息补偿给彭藻强、李勤芳。
原审法院认为：彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟及堂正公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》及彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟签订的《房屋买卖补充合同》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。
逾期提交贷款放款资料的违约金问题。虽然合同没有约定具体提交放款资料的明细和时间，但合同约定楼价余款1600000元在交易过户后及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，因此，提交放款资料是张会春、陈新娟应尽的义务。根据彭藻强、李勤芳提交的中介公司工作人员与张会春的微信聊天记录、中介公司工作人员余武梅与彭藻强、李勤芳的微信聊天记录，结合中行海珠支行的陈述及广州住房公积金管理中心的复函，可以认定中介公司工作人员曾在2016年8月12日前通知张会春、陈新娟提交放款资料。张会春、陈新娟在收到通知后应在合理期限内提交放款资料，但张会春、陈新娟至2016年9月30日才提交资料，对此应承担相应的责任。张会春、陈新娟迟交放款资料，导致彭藻强、李勤芳迟延收到房款，故张会春、陈新娟应从合理期限届满之次日起按照合同约定的张会春、陈新娟迟交房款的违约责任计算违约金，该合理期限应以五天为宜，即张会春、陈新娟应从2016年8月17起至2016年9月30日止按1600000元的每日千分之一的标准支付违约金给彭藻强、李勤芳。该违约金并无过分高于造成的损失，故张会春、陈新娟要求以银行同期贷款利率为基础，参照逾期罚金利息补偿，缺乏依据，不予采纳。彭藻强、李勤芳要求张会春、陈新娟从2016年7月8日起按成交价3300000元的每日千分之一计算支付违约金，缺乏依据，不予采纳。张会春、陈新娟以暑假期间在国外为由提出的抗辩，缺乏依据，不予采纳。
逾期支付首期房款的违约金问题。《房屋买卖补充合同》约定于2016年5月30日前张会春、陈新娟支付部分首期楼款（不含定金）700000元给彭藻强、李勤芳，张会春、陈新娟在2016年6月15日才支付该楼款，已构成违约。彭藻强、李勤芳要求张会春、陈新娟按未付款700000元的每日千分之一的标准支付至2016年6月15日止的违约金，符合合同约定，予以采纳，但违约金应从逾期之日即2016年5月31日起计。彭藻强、李勤芳要求从2016年5月30日起计算违约金无理，予以驳回。
律师费问题。《房屋买卖合同》约定，如因买卖双方任一方违约导致本合同无法履行或解除的，守约方除有权追究违约方的违约责任外，还有权要求违约方支付守约方因本次交易而实际支出的费用及实现债权的费用，包括但不限于中介服务费、按揭手续费、交易税费、诉讼费、财产保全费、律师费等费用。本案中，双方之间的《房屋买卖合同》已履行完毕，彭藻强、李勤芳是以张会春、陈新娟在合同履行过程中存在违约为由提起诉讼，故彭藻强、李勤芳要求张会春、陈新娟支付律师费，不符合合同的约定。对彭藻强、李勤芳该项诉讼请求予以驳回。
房屋的接收问题。张会春、陈新娟在2016年11月15日更换了涉案房屋的门锁，涉案房屋从该日起已由张会春、陈新娟控管。张会春、陈新娟更换房屋门锁的行为，名为保护物业的安全，实际影响彭藻强、李勤芳对房屋的占有、使用权利，故认定张会春、陈新娟在2016年11月15日实际接收了房屋。
代垫物业管理费的问题。张会春、陈新娟向物业管理公司支付了物业管理费用3628.91元，彭藻强、李勤芳对该物业管理费用的金额没有异议，故张会春、陈新娟要求彭藻强、李勤芳支付代垫的物业管理费用，有理，予以采纳。至于支付的金额，鉴于张会春、陈新娟已于2016年11月15日接收涉案房屋，故该物业管理费用中2016年10月1日-2016年11月30日垃圾费10元、2016年10月1日-2016年11月30日管理费689元、2016年10月1日-2016年11月30日分摊水费14.3元，应由彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟按比例承担，即彭藻强、李勤芳承担垃圾费7.5元、管理费516.75元、分摊水费10.73元,张会春、陈新娟承担垃圾费2.5元、管理费172.25元、分摊水费3.57元。故彭藻强、李勤芳支付代垫的物业管理费用的金额应以3450.59元为准。
逾期办理提前还贷手续的违约金问题。彭藻强、李勤芳与张会春、陈新娟签订《房屋买卖合同》后，双方又签订《房屋买卖补充合同》，对原合同约定的首期楼款（含定金）1700000元支付方式作出补充修改，并约定彭藻强、李勤芳收到首期楼款700000元须办理提前还款赎契手续。张会春、陈新娟在2016年6月15日才支付首期楼款700000元，同日彭藻强、李勤芳提前归还了贷款，故张会春、陈新娟要求彭藻强、李勤芳支付2016年4月23日至2016年6月15日逾期办理提前还贷手续的违约金，缺乏依据，予以驳回。
逾期交房的违约金问题。《房屋买卖合同》约定卖方交付该物业予买方使用之日期为业主收齐楼款当天，彭藻强、李勤芳已于2016年11月1日收齐楼款，彭藻强、李勤芳没有按约定交付房屋给张会春、陈新娟，应承担违约的责任。张会春、陈新娟要求彭藻强、李勤芳从2016年11月2日起每日按购房款总额的千分之一计付逾期交房的违约金，符合合同约定，予以采纳。如前所述，原审法院认定张会春、陈新娟已于2016年11月15日接收房屋，故违约金应计至2016年11月15日。彭藻强、李勤芳要求计至2017年3月9日无理，予以驳回。彭藻强、李勤芳以张会春、陈新娟未付违约金为由拒交房屋，缺乏依据，不予采纳。
预期房租损失的问题。《房屋买卖合同》对逾期交房的违约金进行了约定，张会春、陈新娟没有举证证明约定的违约金低于其所造成的损失，故在张会春、陈新娟已向彭藻强、李勤芳主张了逾期交房的违约金的情况下，又要求彭藻强、李勤芳支付预期房租损失，缺乏依据，予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年8月4日作出判决：一、张会春、陈新娟在本判决生效之日起10日内，支付逾期提交贷款资料的违约金（从2016年8月17起至2016年9月30日止，每日按1600000元的千分之一的标准计）给彭藻强、李勤芳；二、张会春、陈新娟在本判决生效之日起10日内，支付逾期支付首期房款的违约金（从2016年5月31日起至2016年6月15日止，每日按700000元的千分之一的标准计）给彭藻强、李勤芳；三、彭藻强、李勤芳在本判决生效之日起10日内，支付代垫的物业管理费用3450.59元给张会春、陈新娟；四、彭藻强、李勤芳在本判决生效之日起10日内，支付逾期交房的违约金（从2016年11月2日起至2016年11月15日止，每日按3300000元的千分之一的标准计）给张会春、陈新娟；五、驳回彭藻强、李勤芳的其他诉讼请求；六、驳回张会春、陈新娟的其他反诉请求。本案诉讼费11220.5元（其中受理费6192元、反诉费5028.5元），由彭藻强、李勤芳负担5042元，张会春、陈新娟负担6178.5元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院认为：关于彭藻强、李勤芳的上诉请求部分。其一，虽然《房屋买卖合同》约定张会春、陈新娟需按期签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，但该项约定系为确保彭藻强、李勤芳及时收取张会春、陈新娟通过按揭贷款支付的部分购房款而设，而影响彭藻强、李勤芳及时收取银行按揭贷款的事项主要包括按揭银行对张会春、陈新娟贷款申请的审批及贷款的实际发放。依据已查明的事实，张会春、陈新娟在2016年6月1日及6月2日分别取得广州住房公积金管理中心出具的《住房公积金贷款审批确认书》及中行海珠支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，前述时点均在彭藻强、李勤芳主张的张会春、陈新娟实际交纳评估费及公积金贷款费用之前。即是说，即使张会春、陈新娟迟延交纳评估费及公积金贷款费用，事实上也未影响银行对张会春、陈新娟按揭贷款申请的正常审批。至于银行贷款的正常发放，在彭藻强、李勤芳已经要求张会春、陈新娟就迟延提交《受理回执》等贷款发放资料并获得原审判决相应支持的情况下，彭藻强、李勤芳要求张会春、陈新娟再就迟延交纳评估费及公积金贷款费用承担逾期违约责任，等同于要求张会春、陈新娟重复承责，则于理不合。因此，彭藻强、李勤芳以张会春、陈新娟迟延交纳评估费与公积金贷款费用为由，上诉要求张会春、陈新娟承担逾期支付贷款费用的违约责任，理据不充分，本院不予采纳。其二，张会春、陈新娟逾期提交放款资料导致银行迟延发放贷款，实际影响的是彭藻强、李勤芳收取张会春、陈新娟通过按揭贷款方式支付的部分购房款，对于其他购房款，张会春、陈新娟已经通过其他方式支付，与银行发放贷款无关。因此，原审判决认定张会春、陈新娟就逾期提交放款资料向彭藻强、李勤芳支付的违约金以贷款金额','2018-09-30
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