广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终3429号
上诉人（原审原告，反诉被告）：颜李炎，男，汉族，1968年8月17日出生。
委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告），付学亮，男，汉族，1984年11月30日出生。
委托诉讼代理人：吴中华，江西金凤华昌律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司深圳东部支行。
负责人：孟欢，该行行长。
委托诉讼代理人：孟晋燕，广东华途律师事务所律师。
原审第三人：深圳市房天下房地产经纪有限公司。
法定代表人：韦志军。
原审第三人：深圳市中诚致信融资担保有限公司。
法定代表人：杜欣。
上诉人颜李炎与被上诉人付学亮、原审第三人中国银行股份有限公司深圳东部支行（以下简称中行东部支行）、深圳房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下地产公司）、深圳市中诚致信融资担保有限公司（以下简称中诚致信担保公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜李炎上诉请求：一、撤销(2016)粤0307民初3608号民事判决。二、判决付学亮继续履行编号为SZFTXJJ0001607《二手房买卖合同》，将位于深圳市龙岗区龙岗街道怡龙枫景园XX号楼XX座XX号房屋(房产证号:XXXX)过户登记至颜李炎名下，并将该房屋移交给颜李炎。三、判决付学亮支付违约金(以218万为基数，按何日万分之五计算，自2016年2月23日起计至判决确定的履行之日止，暂计至2016年3月8日，为1635元)。四、诉讼费、保全费等均由付学亮承担。
事实与理由:一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“原告辩称在实际操作中必须取得银行贷款承诺之后才能办理首期款资金监管，该说法并不符合二手房交易习惯”。此认定与事实完全不符。1.据颜李炎向银行了解，所有的银行均有规定:如果本银行发放二手房贷款，必须将二手房首期款监管于本银行之下。银行此举可以通过监管二手房首期款来初步证实二手房交易的真实性，增加骗贷的法律风险和犯罪成本，有效减少骗贷的不法行为，同时，银行还可借此增加本行的存款金额、在同样存贷比下，银行可获得更大的贷款额度。所以，银行要求购房者在本行进行首期款监管，既是合法合规的基本要求，也是银行追逐利益的必然选择。实践中，不同银行在具体执行国家贷款政策时有所差异，所以同一购房者在不同银行的能否获得贷款、贷款额度、贷款利息是有所差异的，这些都直接影响购房者的切身利益，购房者为了实现利益最大化一般会同时向多家银行申请贷款，但购房者最终又只能选择一家银行贷款，所以，未获得银行贷款承诺、额度之前，未选定哪家银行之前，购房者不可能向多家银行进行首期款监管。所以，二手房的交易习惯肯定都是在银行作出《贷款承诺书》后才有可能进行二手房首期款监管。2.《二手房买卖合同》约定首期款监管资金为58万元，实际监管的资金为82万元，改变监管资金金额的原因是《贷款承诺书》贷款批复金额仅为128万元，颜李炎只能根据批复金额调整首期款监管金额。因此，银行至2016年2月22日才批准贷款，颜李炎、付学亮须于2016年2月22日之后才可能办理首期款监管，颜李炎并无违约行为，付学亮无权解除合同。
二、一审判决适用法律错误。一审判决认定“首先，签订该资金监管协议并非被告本人，被告代理人龚X娜无权代表被告作出放弃合同解除权的意思表示。其次，被告己于2016年2月3日通知第三人房天下地产公司暂停后续工作并取回公正委托书，被告提交的证据显示第三人房天下地产公司的工作人员己通知龚X娜撤销公证委托，被告与龚X娜的委托关系己经解除。再次，被告代理人龚X娜签订资金监管协议的行为明显与被告的意愿不符。最后，在原告迟延履行义务达到合同解除条件的情况下，原告如欲继续履行合同、办理资金监管应当取得被告的明示同意，原告违反注意义务仍与被告代理人签订资金监管协议，其行为明显恶意。因此被告代理人龚X娜与原告签订《二手楼资金监管协议》的上述行为不能推定被告放弃了合同解除权。”上述认定与《民法通则》、《民法总则》不符。1.《民法通则》第六十二条第二款规定:“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《民法总则》第一百六十二条规定:“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，经过公证的《委托书》第9条非常明确授予龚X娜代为办理资金监管协议、首期款监管的权限，龚X娜完全没有超越代理权限，按照《民法通则》、《民法总则》上述规定，龚X娜代为办理首期款监管的民事责任、因此发生的效力、因此引起的法律后果，应该由被代理人即付学亮本人承担，而非由代理人龚X娜承担，龚X娜代理首期款监管，就视为付学亮同意继续履行二手房买卖合同。2.付学亮既然授权龚X娜代理签署《二手楼资金监管协议》及办理首期款监管，付学亮就应承担签署《二手楼资金监管协议》所引起的法律后果，龚X娜签署《二手楼资金监管协议》所引起的法律后果有三:（1）、视为双方对《二手房买卖合同》履行期限的变更、延长，龚X娜持有公证《委托书》，当然拥有变更、延长履行期限的权限。（2）、视为付学亮同意继续履行二手房买卖合同，付学亮已放弃合同解除权，自此时起，付学亮的合同解除权就己丧去。合同解除权的丧失是龚X娜签署《二手楼资金监管协议》引起的法律后果，无需进一步“推定”付学亮是否放弃合同解除权。（3）、颜李炎应进一步履行合同，存入监管资金，监管资金被冻结。总之，龚X娜签署《二手楼资金监管协议》无论引起《二手房买卖合同》履行期限的变更、延长，还是引起付学亮合同解除权的丧失，还是监管资金被冻结，结果都导致付学亮负有继续履行合同的义务。3.在颜李炎、付学亮、龚X娜的三方关系中，龚X娜持公证过的《委托书》办理首期款监管，所以，颜李炎、银行均有充足的理由相信龚X娜具有合法的委托权限，因此，颜李炎、银行均己充分履行注意义务。4.付学亮与龚X娜之间，是付学亮未履行注意义务将其真实意思表示通知到龚X娜、收回公证《委托书》，还是龚X娜未履行注意义务停止代理，是属于付学亮与龚X娜之间的纠纷，是被代理人与代理人之间的纠纷，与代理行为的相对人颜李炎、银行都无关，不应由颜李炎、银行承担因此引起的法律后果。5.颜李炎依约于2016年1月15日之前向银行申请贷款，至2016年2月22日才取得《贷款承诺书》，但此批复时间也合理范围内，《二手房买卖合同》本身也没有对贷款批复期限进行限制、约定，颜李炎有理由不认为合同达到解除条件，且龚X娜持公证《委托书》办理首期款监管，此情况下，颜李炎根本不可能留意到付学亮不愿意卖房，因此，颜李炎签署《二手楼资金监管协议》完全不存在恶意。
三、一审对代理关系的“分割式”解读将产生恶劣社会影响。龚X娜是付学亮经过公证处公证的代理人，《委托书》第9条充分明确了龚X娜具有办理资金监管协议、首期款资金监管的权限，付学亮作为被代理人，就应对龚X娜权限范围内民事行为的承担法律责任。《委托书》12个条款还授予龚X娜购房代理中的其他权限，付学亮也应对龚X娜在这些权限内所做行为负责。一审判决“创造性”的将龚X娜签署《二手楼资金监管协议》解读为龚X娜自己的行为，而非付学亮的授权行为，这是一种“分割式”的解读。一审判决据此认定被代理人无需为代理人的行为承担法律责任，又进一步认定由代理行为的相对人颜李炎承担法律责任是错误的。
四、付学亮未履行催告义务违反《合同法》规定，无权直接主张解除合同。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。据此，即使颜李炎迟延履行义务，付学亮也应先履行催告义务，无权直接要求解除合同。1.颜李炎提交的2016年4月15日《通话录音》中中介人员林宗孝与付学亮的谈话，过了1月25日之后，付学亮只主张要么加价销售、要么终止合同，而未催告颜李炎快点做资金监管。2.付学亮提交的微信记录，2016年2月3日付学亮的陈述“陈强，你们中介那边暂停所有后续工作，麻烦把公正文件寄一下给我，谢谢!”在这份交谈中，付学亮仅要求寄回公证文件，并未履行催告义务。以上证据证实，付学亮并未履行催告义务，而是直接要求加价销售，其行为已违反《合同法》规定，无权直接主张解除合同。综上所述，颜李炎不构成违约，付学亮亦未履行催告义务，付学亮也不具有合同解除权，即使其具有合同解除权，其权利也于《二手楼交易资金监管协议》签署之时丧失，就应继续履行合同，如不履行就应承担违约责任。
付学亮辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回颜李炎的上诉请求，维持原判。1、颜李炎所提到的所谓的银行惯例并没有任何证据予以支持。本案中纠纷的造成是颜李炎私自、根本违约侵害了付学亮的合法权益。原审判决对此作出了客观公正的认定。2、原判决适用法律正确，颜李炎强调付学亮代理人龚X娜与颜李炎签订二手楼资金监管协议的行为不能推定付学亮放弃了合同解除权。本案事实是在颜李炎违约之后，付学亮第一时间通知了相关当事方，取消代理人龚X娜的代理权限。因此龚X娜的后续行为不应当由付学亮承担责任。依据《民法总则》的相关规定，代理人取消代理权限或者没有代理权限的，其行为应当由代理人自行承担，如代理人和第三人恶意串通的，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。本案中代理人与颜李炎的恶意明显，在明知代理人龚X娜代理权限已经被取消的情况下，还办理了后续的资金监管，该行为理应认定为无效，且应当由颜李炎承担不利的法律后果。3、颜李炎所强调的付学亮未履行催告义务，违反合同法的规定，无权直接主张解除合同，是对法律理解的错误。《合同法》第九十三条确定了约定解除合同的情形，第九十四条确定的是法定解除合同的情形。本案中二手房买卖合同第十三条明确约定了解除合同的条件。故应当适用《合同法》第九十三条的规定。
中行东部支行述称：中行东部支行是涉案房产的按揭提供方，一审判决对事实查明部分及判项均不涉及中行东部支行，请求二审法院在处理本案时，依法维护中行东部支行的债权、抵押权。
房天下地产公司、中诚致信担保公司未作答辩。
颜李炎向一审法院提出诉讼请求：1、判令付学亮继续履行《二手房买卖合同》，将位于龙岗区龙岗街道怡龙枫景园XX号楼XX座XX号房屋过户登记至颜李炎名下，并将该房屋移交给颜李炎；2、判令付学亮支付违约金（以2180000元为基数，按日万分之五计算，自2016年2月23日起计至判决确定的履行之日止，暂计至2016年3月8日为1635元）；3、诉讼费、保全费由付学亮承担。
付学亮反诉请求：1、判令解除《二手房买卖合同》（合同编号SZFTXJJ0001607）；2、判令颜李炎支付违约金436000元；3、全部诉讼费用由颜李炎承担。
一审法院认定事实：2015年12月25日，案外人李X代案外人戴X菊与付学亮签订编号为SZFTXJJ0001607的《二手房买卖合同》，合同约定：1.付学亮作为卖方将其位于深圳市龙岗区龙岗街道怡龙枫景园XX号楼XX座XX号房屋，以2180000元的价格转让给戴X菊；2.买方须于2016年1月25日前将首期款580000元支付至双方约定的监管账号或其他第三方监管账号，并须于2016年1月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请材料；3.卖方须在合同签订之日起十五日内委托第三方赎楼，如果卖方委托第三方仍不能获得赎楼贷款或第三方因其他原因无法将楼赎出，应自行赎楼，还清贷款注销抵押登记；4.一方当事人未按照合同约定期限履行义务的，守约方有权要求付学亮以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如果逾期履行超过十日，守约方有权解除合同并要求违约方按转让价格的百分之二十支付违约金或适用定金罚则。
合同签订后，案外人戴X菊按约定向付学亮支付定金80000元，付学亮出具收据予以确认，其中转账方式支付70000元、现金方式支付10000元。付学亮办理了公证委托手续，委托第三方代为办理赎楼、过户等手续。
2016年1月10日，案外人戴X菊与原、付学亮双方签订《买方主体变更确认书》，约定由颜李炎直接继续履行《二手房买卖合同》或由颜李炎与戴X菊共同继续履行《二手房买卖合同》。本案诉讼过程中，案外人戴X菊亦出具出面材料，确认其签署涉案合同的行为系受颜李炎委托，颜李炎对该事实及戴X菊转委托李X签署该合同的事实均予以认可。
2016年2月3日，付学亮通知房天下地产公司要求暂停合同交易。
2016年2月22日，颜李炎取得招商银行承诺发放购房贷款1280000元的《贷款承诺书》；同日，颜李炎与付学亮的代理人龚X娜签订《二手楼交易资金监管协议》，颜李炎将剩余购房款820000元办理了资金监管，但协议落款时间为2016年2月24日。由于该《二手楼交易资金监管协议》已过期，现该款项已由银行退还给颜李炎。
庭审中，付学亮还陈述其2016年2月17日撤销对第三方代为赎楼的公证委托，并于2016年3月21日正式办理解除由第三方代为赎楼的委托手续，在此之前付学亮一直未提出解除合同的要求。
另查，截至2016年4月25日，颜李炎具备在深圳市限购区域内购买住房的资格，可购房一套。涉案房产已被一审法院裁定查封，查封期限自2016年3月17日至2019年3月16日，该房产已设立抵押，抵押权人为本案中行东部支行，抵押贷款金额为550000元。
一审法院认为，本案中付学亮与案外人戴X菊签订《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，各方应全面履行合同约定的义务。此后，案外人戴X菊、颜李炎、付学亮三方又签订《买方主体变更确认书》，该行为亦合法有效，各方当事人均应受该约定的约束。依据《二手房买卖合同》第十三条约定，一方逾期履行义务超过十日，另一方有权解除合同并要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金，因颜李炎于2016年2月22日实际办理资金监管手续的行为已较约定的2016年1月25日逾期超过十日，已构成根本违约，付学亮据此请求解除《二手房买卖合同》并要求颜李炎支付违约金436000元（218000×20%）合法有理，一审法院予以支持。颜李炎辩称在实际操作中必须取得银行贷款承诺之后才能办理首期款资金监管，该说法并不符合二手房市场交易习惯，且取得银行贷款承诺亦属合同约定的颜李炎义务，颜李炎以其自身应当履行的一项义务抗辩其应当履行的另一项义务，理由不成立。本案的争议焦点在于2016年2月24日付学亮代理人龚X娜与颜李炎签订《二手楼资金监管协议》的行为能否推定付学亮放弃了合同解除权。一审法院认为，首先，签订该资金监管协议并非付学亮本人，付学亮代理人龚X娜无权代表付学亮作出放弃合同解除权的意思表示。其次，付学亮已于2016年2月3日通知房天下地产公司暂停后续工作并要求取回公证委托书，付学亮提交的证据显示房天下地产公司的工作人员已通知龚X娜撤销公证委托，付学亮与龚X娜的委托关系已经解除。再次，付学亮代理人龚X娜签订资金监管协议的行为明显与付学亮的意愿不符。最后，在颜李炎迟延履行义务达到合同解除条件的情况下，颜李炎如欲继续履行合同、办理资金监管应当取得付学亮的明示同意，颜李炎违反注意义务仍与付学亮代理人签订资金监管协议，其行为存在明显恶意。因此，付学亮代理人龚X娜与颜李炎签订《二手楼资金监管协议》的上述行为不能推定付学亮放弃了合同解除权。颜李炎的行为构成违约，颜李炎诉请继续履行合同并要求付学亮承担违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除颜李炎与付学亮2015年12月25日签订的《二手房买卖合同》；二、颜李炎于本判决生效之日起十日之内向付学亮支付违约金436000元；三、驳回颜李炎的全部诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24254元、反诉受理费3920元、保全费5000元，由颜李炎负担。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年4月16日深圳市不动产登记中心出具“购房资格证明”，其内容为：“经核查，截止2016年4月25日，申请人（颜李炎）家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格”。
本院认为，一审法院认定付学亮与案外人戴X菊签订的《二手房买卖合同》以及颜李炎与付学亮、戴X菊签订的《买方主体变更确认书》合法有效正确，本院予以确认。
双方签订的《二手房买卖合同》第四条约定：买方（颜李炎）须于2016年1月25日前将首期款580000元支付至双方约定的监管账号或其他第三方监管账号，并须于2016年1月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请材料；第十三条约定，一方逾期履行义务超过十日，另一方有权解除合同并要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。根据上述合同约定，颜李炎于2016年2月22日实际办理资金监管手续，该行为已较约定的2016年1月25日逾期超过十日。但在2016年2月22日，付学亮的委托代理人龚X娜仍然与颜李炎签订了《二手楼交易资金监管协议》，将剩余购房款820000元办理资金监管。对于颜李炎在超过实际办理资金监管时间后，龚X娜与颜李炎签订《二手楼交易资金监管协议》，本院认为，《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案，付学亮经过公证的委托书中明确龚X娜有代为办理资金监管协议的权属，在付学亮仅通知房天下地产公司暂停与颜李炎合同交易而没有证据证明付学亮已向颜李炎告知撤销龚X娜委托的情况下，龚X娜代理签订资金监管协议所引起的法律后果，按照上述法律规定，应当由被代理人即付学亮承担。故龚X娜在颜李炎超过监管资金时间后与其签订资金监管协议，视为付学亮同意继续履行二手房买卖合同。
根据合同约定，付学亮负有办理赎楼的义务。然而付学亮一方面通知房天下地产公司暂停合同交易，另一方面于3月21日正式办理解除由第三方代为赎楼的委托手续，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因付学亮违约，颜李炎可要求付学亮承担继续履行或赔偿损失等违约责任。本案中颜李炎已表明愿意依约购买涉案房屋，并承诺愿意一次性向付学亮支付购房款，且颜李炎具备购房资格，故上述《房地产买卖合同》具备继续履行的条件。因此，对于颜李炎要求付学亮继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，但相关税费应由颜李炎自行承担。反之，对于付学亮要求解除合同，支付违约金的诉求，本院不予支持。颜李炎要求付学亮支付违约金的诉求，符合合同约定，本院予以支持。因付学亮于2016年3月21日正式办理解除由第三方代为赎楼的委托手续，故该违约金从2016年3月22日起，以房屋总价款2180000元为基数，按每日万分之五的标准，计至本判决生效之日。
综上，颜李炎的上诉理由成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3608号民事判决；
二、付学亮继续履行于2015年12月25日与颜李炎签订的《房地产买卖合同》，具体包括：1、颜李炎应于判决生效之日起三十日内一次性向付学亮支付剩余购房款210万元（除定金8万元）；2、付学亮应于颜李炎付清购房余款210万元之日起三个工作日内配合颜李炎办理位于深圳市龙岗区龙岗街道怡龙枫景园XX号楼XX座XX号房屋产权登记至颜李炎名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由颜李炎自行负担；3、付学亮应于颜李炎付清购房余款之日起三个工作日内将深圳市龙岗区龙岗街道怡龙枫景园XX号楼XX座XX号房屋交付给颜李炎；
三、付学亮于判决生效之日起十日内向颜李炎支付违约金（违约金以房屋总价款218万元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年3月22起计至本判决生效之日止）；
四、驳回颜李炎的其他诉讼请求；
五、驳回付学亮的全部反诉请求。
本案一审案件本诉受理费24254元、反诉受理费3920元、保全费5000元，共计33174元，由付学亮负担；二审案件受理费24254元，由付学亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年五月七日
书记员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。