北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)丰民初字第21605号
原告北京建机资产经营有限公司崇文经营分公司，住所地北京市东城区体育馆西路甲2号。
负责人安志强，总经理。
委托代理人宋征，男，1980年7月14日出生，该公司职工，住北京市大兴区青云店镇四村2队。
委托代理人罗国平，北京市观澜律师事务所律师。
被告闫向志，男，1955年1月22日出生，住北京市丰台区。
委托代理人范明京，男，1958年3月24日出生，满族，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者，住北京市东城区。
原告北京建机资产经营有限公司崇文经营分公司（以下简称建机资产公司崇文分公司）与被告闫向志租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建机资产公司崇文分公司的委托代理人宋征、罗国平，被告闫向志及其委托代理人范明京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建机资产公司崇文分公司诉称：北京中威森海物业管理有限公司于2012年9月25日与被告签订了《房屋租赁合同》，将位于丰台区青塔东里7号院的原幼儿园房屋场地租赁给被告，租赁期为1年，自2012年9月25日至2013年9月24日。2013年9月1日，因北京中威森海物业管理有限公司改制，资产并至原告公司，原被告及北京中威森海物业管理有限公司签订了一份合同主体变更协议，约定出租方由北京中威森海物业管理有限公司变更为原告公司。该租赁合同于2013年9月24日合同期限届满，原被告未就续租事宜达成一致意见并签订新的租赁合同，但被告一直占有使用租赁房屋。2015年9月15日原告函告被告，鉴于双方一直未就续租事宜签订新的租赁合同，并因自建房屋存在重大安全隐患，公司决定收回租赁房屋。但被告至今未能支付占用房屋期间的费用，也未将租赁房屋交还原告。先诉至法院，要求被告：1、将青塔东里7号院的幼儿园房屋场地恢复原状并腾退给原告；2、按照原租赁合同每年17.6万元的租金标准计算支付占有使用费，自2013年9月25日起计算至实际腾退之日止；3、诉讼费用由被告承担。
被告闫向志辩称：不同意原告的诉讼请求。我方可以腾退涉案房屋，房屋租赁合同期满后由于原告将租金上调幅度较大，但由于被告占有使用房屋时间较长，在涉案房屋上投入较大，需要原告予以补偿，故在原告支付补偿费用后可以腾退，若补偿费用无法达成一致意见则可以评估；我方也不同意支付占有使用费，原告继受房屋租赁合同原主体的权利义务后一直在与我方协商，只是双方协商未果，故我方不同意支付占有使用费。
经审理查明：北京市丰台区青塔东里北院7号院登记产权人为北京市大理石厂。
2012年9月25日，北京中威森海物业管理有限公司西翠芳庭分公司（甲方）与闫向志（乙方）签订《房产（场地）租赁合同》，约定闫向志承租北京中威森海物业管理有限公司丰台区青塔东里7号院原幼儿园，房产建筑面积559.2平方米，租期共计1年，自2012年9月25日至2013年9月24日，年租金17.6万元。合同约定：第八条装修、修缮，乙方对租赁标的的装修、修缮，应事先向甲方提交施工图纸及方案，在征得甲方书面同意并报消防主管部门审查通过后方可施工。第十条，续租及交还，3、合同期满或发生本合同第十四条第2、3、4项规定之情形而提前终止合同，乙方无权就装修、改建、新建及其他添附向甲方主张费用返还。
2013年9月1日，北京中威森海物业管理有限公司、闫向志、建机资产公司崇文分公司签订了一份《合同主体变更协议》，约定出租方由北京中威森海物业管理有限公司变更为建机资产公司崇文分公司。
上述合同到期后，闫向志未将租赁房屋交还建机资产公司崇文分公司。2015年9月15日，建机资产公司崇文分公司向闫向志发出《关于合同到期不再续租并限期腾退告知函》，要求闫向志在2015年9月24日前将租赁房屋交还建机资产公司崇文分公司。
庭审中，建机资产公司崇文分公司就其主张提交如下证据：
1、工商名称变更材料和金隅集团相关文件，证明北京市大理石厂更名为北京京石华信石业有限公司，此后北京京石华信石业有限公司资产由北京中威森海物业管理有限公司承接；
2、丰台区安全生产监督管理局《关于彻底消除安全隐患的函》，证明涉案房屋场地因涉及消防安全问题被要求整改。
闫向志称其自2001年开始承租涉案房屋场地，并对涉案的房屋场地进行了新建、改建、装修，新建面积为854平方米，其中在2013年10月还按建机资产公司崇文分公司要求进行了厨房的改造，并就此提交：
1、张春和北京大理石厂在2001年所签的《房屋租赁合同补充协议》，签字为代表人闫向志；
2、张春和闫向志所签的《转让协议书》；
3、现场照片；
4、2000年北京市大理石厂生产劳动服务公司所打得欠条。
建机资产公司崇文分公司认可闫向志自2001年开始承租涉案房屋，并对涉案房屋场地进行了新建、改建、装修，新建面积为854平方米，但闫向志无权就新建、改建、装修向其主张赔偿。
本案审理中，被告闫向志提出反诉称：因闫向志自2001年6月26日从该房屋原承租人处转租过来，转让费每月为3000元，闫向志原系北京大理石厂职工，租赁期间，建机资产公司崇文分公司多次派安全员进行监督检查，每次检查都让闫向志进行改造，闫向志均按照建机资产公司崇文分公司要求进行，现双方合同到期，闫向志要求建机资产公司崇文分公司给付改造费用，即对房屋改造、扩建、装修、水电改造等费用共计100万元。建机资产公司崇文分公司辩称:不同意反诉原告的反诉请求，首先，根据合同第八条的约定，被告进行装修改造需要征得我方同意，并报请相关部门批准后，方得施工，但被告未征得我方同意就自行加建和装修，故我方不应当承担装修损失；其次，根据合同第十条的约定，合同期满，被告无权就添附、新建、改建、装修等向原告主张赔偿；最后，被告改建、加建房屋对原租赁物的使用造成了妨碍，原告在本案中已要求被告拆除房屋、恢复原状。后，闫向志撤回了反诉，本院予以准许。
上述事实有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：北京中威森海物业管理有限公司、闫向志、建机资产公司崇文分公司所签《房产（场地）租赁合同》、《合同主体变更协议》系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，各方应按协议履行各自义务。《房产（场地）租赁合同》于2013年9月24日期限届满后，双方未继续签订书面租赁合同，且闫向志继续实际占有并使用涉案房屋场地，建机资产公司崇文分公司直至2015年9月15日才发出《关于合同到期不再续租并限期腾退告知函》，要求闫向志在2015年9月24日前将租赁房屋交还建机资产公司崇文分公司，对此2013年9月25日至2015年9月24日期间应认定为《房产（场地）租赁合同》继续有效，合同为不定期租赁合同，因此闫向志理应按《房产（场地）租赁合同》约定继续支付涉案房屋场地租金。2015年9月25日，《房产（场地）租赁合同》解除，闫向志继续占有使用涉案房屋场地，理应按租金标准支付占有使用费。关于恢复房屋场地原状的问题，因《房产（场地）租赁合同》所记录的承租面积为房产建筑面积559.2平方米，显与实际情况不符，而建机资产公司崇文分公司亦未能证明涉案房屋场地的原状，因此本院难以支持其恢复原状的请求。鉴于被告闫向志撤回了反诉，对闫向志的反诉请求不再进行审理，如闫向志确可证明其在租赁涉案房屋期间对房屋的改造、扩建、装修得到出租方同意，且双方不存在出租方对此问题的免责约定，可对房屋场地的改造、扩建、装修进行证据保全，并另行向合同相对方或其权利义务承继者主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告闫向志于本判决生效之日起十五日内向原告北京建机资产经营有限公司崇文经营分公司腾退位于北京市丰台区青塔东里北院7号院的房屋场地。
二、被告闫向志于本判决生效之日起十五日内向原告北京建机资产经营有限公司崇文经营分公司按每年十七万六千元标准支付自二零一三年九月二十五日至实际腾退之日的房屋场地租金、占有使用费。
三、驳回原告北京建机资产经营有限公司崇文经营分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3362元，由被告闫向志负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 王继承
人民陪审员 田 磊
二〇一六年十月十九日
书 记 员 张 欢