江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏03民终2610号
上诉人（原审原告）：李光，男，1968年2月29日生，汉族，徐州淮海农村商业银行股份有限公司职工，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王强，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州市今朝房地产开发有限公司，住所地徐州市大马路63号3#-702室。
法定代表人：陈秀俊，该公司总经理。
上诉人李光因与被上诉人徐州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
李光上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：2001年7月19日，双方针对涉案房屋签订商品房购销合同。李光按照约定支付购房款后，今朝公司将涉案房屋交付李光，李光于2006年左右上房入住至今，但今朝公司至今未能协助办理产权过户登记。今朝公司应自行排除障碍，解除限制，协助完成产权过户登记。
李光向一审法院起诉请求：1、判令今朝公司协助办理徐州市鼓楼区顺河街1号楼2单元601室房屋的过户手续。2、诉讼费由今朝公司承担。
一审法院认定事实：2001年7月19日，李光（乙方）与今朝公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号为NO.0035514）一份，约定：乙方购买甲方开发的坐落在大马路商住楼1号楼2单元601室房屋，房屋建筑面积为99.38平方米，每平方米售价为1500元，总房价为149070元。乙方于1999年12月21日前支付房款139395元，甲方须于2000年5月1日前，将经竣工验收合格，并符合约定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。如甲方未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息,并对利息的计算进行了约定，且在相关违约责任的条款后，又手写添加如下内容“累计已付款的金额以2001年7月19日前乙方实际付款为准。甲、乙双方于实际上房时另外结算房价款的违约金，双方互找差价。”此外，双方还约定该合同生效之日起15日内，由甲方向房管、土地等相关部门申请备案登记。2001年7月19日，今朝公司向李光出具收到房款140000元的收据。
2014年12月，李光将今朝公司和案外人邬江起诉至法院，请求确认邬江与今朝公司就涉案的大马路商住楼1号楼2单元601室房屋签订的商品房买卖合同无效，法院查明如下事实：2002年3月15日，案外人邬江（买受人）与今朝公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，该合同约定:邬江购买今朝公司建设的大马路商住楼1号楼2单元601室（建筑面积为99.38平方米），每平方米售价为1853元，总房价为184151元；买受人应于合同订立之日向出卖人缴纳购房款44151元，余款由买受人办理银行贷款向出卖人缴纳，贷款不足部分由买受人补足。出卖人应当在2002年7月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。2002年3月18日，邬江（借款人、抵押人）、今朝公司（担保人）与交行徐州分行（贷款人、抵押权人）签订房地产抵押合同，合同约定:为确保贷款人与借款人签订的2002年个贷字5031032号借款（贷款）合同的履行，抵押人愿意以其位于徐州市鼓楼区的合法房地产抵押给抵押权人，作为借款人履行债务的担保。抵押房地产为现房，房屋建筑面积99.38平方米，现用途为住宅，该房地产价值184151元。抵押权人同意抵押人以上述房地产及相关权益作为借款人贷款购房，贷款人在合同生效后，即按借款（贷款）合同约定，向借款人提供抵押（按揭）房地产价值80%的抵押（按揭）贷款，贷款额140000元整，抵押（按揭）贷款期自2002年3月26日起至2017年3月31日止。担保人同意为借款人与贷款人之间的贷款行为提供担保，并另行签订书面担保合同。2002年3月21日，邬江（即借款人）与交行徐州分行（即贷款人）签订徐交银2002年个贷字5031032号交通银行个人住房借款合同，合同约定：贷款金额为140000元整，贷款期限为15年，自2002年3月26日至2017年3月26日，用于购买徐州市大马路顺河街路1号2单元601室的住房，总房价为184151元。此后，徐州市房产管理局产权监理处出具徐房押（按）字鼓楼20020253号房地产抵押（按揭）贷款证明，该证明载明：兹有抵押人邬江于2002年3月21日在我处办理抵押（按揭）登记手续，抵押房地产坐落于大马路顺河街1-2-601，建筑面积99.38平方米，抵押权人交行徐州分行同意抵押人以此房地产及相关权益作为抵押贷款的抵押物，贷款金额为壹拾肆万元整，抵押贷款期限为180个月，从2002年3月26日至2017年3月26日，担保人为今朝公司。2002年3月13日，今朝公司向邬江出具收到房款44151元的收据。2014年9月9日，经交行徐州分行风险处在个贷系统查询，无邬江任何个贷业务。后法院于2015年12月8日作出（2015）鼓民初字第71号判决书，驳回了李光的诉讼请求。
一审法院认为，首先，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，案外人邬江与今朝公司就涉案的大马路商住楼1号楼2单元601室房屋于2002年3月15日签订了商品房买卖合同一份；2002年3月18日，邬江（借款人、抵押人）、今朝公司（担保人）与交行徐州分行（贷款人、抵押权人）又签订房地产抵押合同，对本案涉案房屋进行了抵押贷款，贷款期限为15年，自2002年3月26日至2017年3月26日止；且邬江于2002年3月21日在徐州市房产管理局产权监理处办理了抵押（按揭）登记手续，抵押贷款期限从2002年3月26日至2017年3月26日。故据此可以认定，交行徐州分行对涉案房屋依法享有抵押权，在邬江（借款人）不履行到期债务时，交行徐州分行依法对涉案大马路商住楼1号楼2单元601室房屋享有优先受偿权。其次，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押权人应当在主债务诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押权登记部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。本案中，邬江与今朝公司、交行徐州分行就涉案房屋约定的贷款期限为15年，自2002年3月26日至2017年3月26日；邬江在徐州市房产管理局产权监理处办理的涉案房屋抵押贷款期限亦是从2002年3月26日至2017年3月26日止，即2002年3月26日至2017年3月26日这一时间段，是邬江与交行徐州分行140000元贷款的债务履行期限，亦是涉案房屋的抵押登记期限。该期限到期后，李光未能提供证据证明，交行徐州分行对邬江享有的债权已经实现；且2017年3月26日的到期，仅代表涉案房屋抵押登记到期，并不意味着交行徐州分行对涉案房屋享有的抵押权灭失，交行徐州分行仍可在债务履行期间（2002年3月26日至2017年3月26日）后的诉讼时效期间内行使对涉案房屋享有的抵押权。最后，房屋抵押权是一种物权，根据我国相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案外人邬江就涉案房屋依法向徐州市房产管理局产权监理处办理了抵押登记，交行徐州分行对涉案房屋享有的抵押权依法成立并生效。李光未能提供证据证明交行徐州分行对邬江享有的债权已经实现；即使该债权已经实现，也应由邬江向相关部门申请注销该抵押登记方可视为交行徐州分行抵押权灭失。综上，交行徐州分行对涉案大马路商住楼1号楼2单元601室房屋仍享有抵押权，李光请求判令今朝公司协助办理徐州市鼓楼区顺河街1号楼2单元601室房屋的过户手续的诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。今朝公司经法院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、第二百零二条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回李光的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，因涉案房屋上的抵押权登记未注销，李光要求今朝公司协助办理涉案房屋的所有权转移登记的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。李光可待所有权转移登记条件具备时，另行主张。综上，李光的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李光负担。
本判决为终审判决。
审判长 史善军
审判员 张 伟
审判员 李 琳
二〇一八年六月十二日
书记员 魏天玥