江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2017)苏0381民初5066号
原告(案外人)：魏燕玲。
委托诉讼代理人:田成海，江苏众耕律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙蕾，江苏众耕律师事务所律师。
被告(申请执行人)：袁金祥。
委托诉讼代理人：史再静，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：张东成。
第三人（被执行人）：徐州市福成房地产开发有限公司。
法定代表人：张东成，该公司总经理。
以上两第三人共同委托诉讼代理人：徐东亚。
原告魏燕玲与被告袁金祥，第三人张东成、徐州市福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月23日作出（2016)苏0381民初4475号民事判决。原告魏燕玲不服该判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉；该院于2017年6月28日作出(2017)苏03民终1389号民事裁定：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2016)苏0381民初4475号民事判决。二、本案发回江苏省新沂市人民法院重审。本院立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏燕玲委托诉讼代理人田成海、孙蕾，被告袁金祥委托诉讼代理人史再静，第三人张成东、福成公司委托诉讼代理人徐东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏燕玲向本院提出诉讼请求:停止对位于新沂市某某小区二期10号楼2单元101室、201室房屋的执行。事实和理由：在袁金祥与张东成、福成公司债权人代位权纠纷一案的审理和执行过程中，根据袁金祥申请，法院查封了涉案房产。在该案执行过程中，魏燕玲提起了执行异议，但该异议被法院裁定驳回。魏燕玲遂于法定期限内提起执行异议之诉。魏燕玲认为，法院查封错误，理由如下：1.涉案房产被查封前魏燕玲已与福成公司签订了合法有效的房屋买卖合同；2.魏燕玲购买涉案房屋系用于居住且自身仅有一套住房；3.魏燕玲已经支付超过合同约定总价款50%的购房款；4.因新沂市某某小区二期商品房一直未能综合竣工验收，故涉案房产未能办理房产证，魏燕玲对未办理产权登记不存在过错。
袁金祥辩称，原执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，魏燕玲的诉讼请求应当判决驳回，理由如下：1.魏燕玲与福成公司签订的商品房订购协议在提起执行异议过程中并没有向法庭提交，也没有办理商品房预售登记；2.魏燕玲诉称其名下仅有此处住房不属实；3.魏燕玲提交的证据不足以证实其已经付清了全部购房款。
张东成、福成公司述称，魏燕玲的购房款已经全部付清，新沂市某某小区二期商品房至今未能通过综合竣工验收，无法办理房产证，但自2007年10月份起可以办理网上预售登记。
经审理查明：2007年10月11日，魏燕玲（乙方）与福成公司（甲方）签订《某某小区商品房定购协议》，主要内容为：乙方购买甲方开发的位于新沂市福××花园小区××楼××单元××室房屋，面积约316.44平方米，在签订《商品房买卖合同》时该物业面积以预售面积为准计算房款，多退少补；房屋单价为2198元/平方米；乙方在签订协议时向甲方支付定金5万元，签订协议后十日内一次性付清全部购房款并签订《商品房买卖合同》；协议对违约责任等其他事项一并进行了约定。协议签订后，魏燕玲分四次支付福成公司购房款，合计506400元，福成公司并向魏燕玲出具购房款收据。根据购房款收据显示，魏燕玲支付的购房款中包括10号楼2单元101、201、301室房屋的购房款。2010年3月28日，福成公司将涉案房屋及10号楼2单元301室房屋交付魏燕玲使用至今。
袁金祥与张东成、福成公司债权人代位权纠纷一案，本院于2014年12月15日作出（2014）新民初字第00580号民事判决，判令：一、张东成于判决生效后十日内代张庆玲向袁金祥支付借款本金600000元及利息；二、福成公司对上述款项承担连带清偿责任。福成公司在承担保证责任后，有权向张东成追偿；三、袁金祥与张庆玲之间的债权债务关系在上述第一项给付金额内消灭。判决生效后，张成东及福成公司未履行生效判决确定的义务，袁金祥向本院申请强制执行。
在上述债权人代位权案件诉讼过程中，根据袁金祥的申请，本院于2014年3月24日作出（2014）新民初字第00580-1号民事裁定，查封了涉案房产。该案进入执行程序后，本院于2016年2月26日作出（2015）新执字第01000-1号执行裁定，对涉案房产进行了续行查封。
另查明：1.某某小区二期10号楼2单元101、201、301室三层上下内部打通。2.根据新沂市宏图测绘中心出具的《房屋建筑面积计算成果表》记载内容显示：10号楼2单元101、201、301室房屋建筑面积均为105.5平方米，合计316.5平方米。3.某某小区二期商品房于2007年10月1日取得了预售许可证，因未通过综合竣工验收，故至今不能办理产权证。
以上事实，有魏燕玲提供的《某某小区商品房定购协议》、收据、福成公司出具的证明、新沂市某某物业管理有限公司出具的证明、江苏省电力公司新沂市供电公司通用机打发票、新沂市房产服务中心出具的证明、《房屋建筑面积计算成果表》以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明。上述证据经查证属实，均具有证明效力，足以认定。
本院认为，关于魏燕玲提起的案外人执行异议之诉能否排除涉案房屋强制执行的问题。金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，并非能够适用其中一条就自然排斥另一条的适用，这两条是选择适用的关系，只要满足其中之一，便可排除执行。如此适用，符合《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条对不动产的买受人予以尽可能充分的保护的初衷。
根据《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”据此，作为买受人的魏燕玲主张停止执行必须满足以上条件，缺一不可。
一、关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，魏燕玲与福成公司签订的涉案商品房定购协议中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，故应当认定在人民法院查封之前魏燕玲与福成公司已签订合法有效的书面买卖合同。认购协议中虽载明魏燕玲购买10号楼2单元102室房屋，但福成公司出具的购房款收据中载明的房号为10号楼2单元101、201、301室，与新沂市某某物业管理有限公司出具的上房证明以及电费发票记载内容互相吻合；且，认购协议中记载房屋面积为316.44平方米，经核算，与新沂市宏图测绘中心出具的《房屋建筑面积计算成果表》载明的10号楼2单元101、201、301室三层总面积数基本相同。综上，根据现有证据，可以认定魏燕玲购买的房屋为10号楼2单元101、201、301室。
二、关于魏燕玲是否付清全部房屋价款的问题。根据福成公司向魏燕玲出具的收据、证明以及福成公司对已付清涉案房款的陈述，在签订认购协议后，合同双方经协商一致对房屋单价进行变更,结合其他执行异议之诉案件房屋单价来看，陶某某、曹某某、蔡某某、王某、杨某、刘某就某某小区二期房屋签订认购协议的合同单价均为1600元/平方米，本案合同变更后的房屋单价未低于当时市价。综上，根据现有证据可以认定魏燕玲已经付清涉案购房款。
三、关于魏燕玲是否实际占有涉案房屋的问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，根据魏燕玲提供的新沂市某某物业管理有限公司出具的证明能够证明魏燕玲实际占有涉案房屋。
四、关于魏燕玲对未办理过户登记是否存在过错的问题。本案中，涉案房屋无法过户的原因在于未能综合竣工验收，过错在于福成公司，不在于魏燕玲。
综上所述，魏燕玲提出的案外人执行异议之诉符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件，能够排除涉案房屋的强制执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
停止对位于新沂市新安街道某某小区二期10号楼2单元101室、201室房屋的执行。
案件受理费80元，由被告袁金祥负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 孙莹莹
人民陪审员 田佳臣
人民陪审员 王 宁
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 吴晓梅