安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0191民初989号
原告:周磊，女，1982年6月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
被告：安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司，住所地安徽省合肥市高新区。
法定代表人：林秋田，董事长。
委托代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。
委托代理人：张帅，安徽徽都律师事务所实习律师。
被告：安徽浙商投资集团有限公司,住所地安徽省合肥市高新区。
法定代表人：林秋田，董事长。
委托代理人：宋尚辉，该公司员工。
原告周磊与被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司（以下简称浙商瑞雅酒店）、安徽浙商投资集团有限公司（以下简称浙商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告周磊的委托代理人孙顺理、车保睿，被告浙商瑞雅酒店的委托代理人高从武，被告浙商公司的委托代理人宋尚辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周磊诉称：2010年11月21日，我方与两被告签订了《物业租赁经营合同》，约定：浙商瑞雅酒店承租我方位于科学大道103号浙商大厦B座房屋一套（面积41.91平方米），用于酒店经营。合同中约定了租赁经营期限、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任，浙商公司对浙商瑞雅酒店合同的履行自愿提供担保。自2014年7月起，浙商瑞雅酒店开始拖欠租金，我方多次催要无果。原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与浙商瑞雅酒店签订的《物业租赁经营合同》；2、浙商瑞雅酒店向原告支付欠付的租金15344.05元（暂计算至2015年12月31日，实际计算至生效判决确定的给付之日；3、浙商瑞雅酒店向原告支付违约金26544.5元；4、被告承担本案律师费2000元；5、浙商公司对诉请请求2、3、4项承担连带责任；6、被告承担本案全部诉讼费用。
被告浙商瑞雅酒店、浙商公司共同答辩称：1、原告要求解除合同，不能成立。我方没有构成根本违约，原告主张解除条件未成就;2、原告主张租金有误，原告提交租金支付清单未将我方已经支付原告的2015年11月、12月的租金计算在内;3、原告主张违约金，没有事实及法律依据，我方未构成违约，一直按照最后的约定每平方米35元支付租金；4、原告主张律师代理费，未实际发生，缺少事实依据；5、原告自身存在违约，双方签订委托经营合同，原告未向我方交付精装修房，房屋都是经营期间，我方自行装修。按照委托经营合同约定，原告在我方支付租金前，应向我方交付税务发票，至今原告未履行，我方停付租金是先履行抗辩权，根据后期三方约定，我方承担的租金每平方米35元，我方按约履行，未违约。
经审理查明：2010年1月21日，周磊购买了安徽浙商置业投资有限公司开发的合肥市高新区科学大道103号浙商大厦B座房屋，建筑面积41.91平方米，总房款为265445元，并于2011年9月2日办理了上述房屋的产权证。2010年1月21日，周磊（甲方）与浙商瑞雅酒店（乙方）、浙商公司（担保方、丙方）签订了《物业租赁经营合同》，浙商公司作为担保人在合同上盖章。合同中约定：甲方将其所有的浙商大厦B座房屋出租给乙方使用。租赁期限12年，从乙方向甲方支付首期租赁收益的当日开始计算。本着先付后用的原则，乙方应按约定定期、足额向甲方支付租赁收益，每季度支付一次。每季度首日即1月1日、4月1日、7月1日、10月1日时支付，甲方在此之前需提供税务发票给乙方，乙方将甲方租赁经营收益直接汇至甲方指定银行账户；第1-3年每季度租赁经营收益1元。第4-6年每季度租赁经营收益6985元。第7-9年，每季度租赁经营收益为7859元。第10-12年，每季度租赁经营收益为8732元；乙方逾期支付租赁收益的，应按未付款数额的日万分之三向甲方支付违约金。一方违约应以《商品房买卖合同》总房款的10%作为违约金赔偿给对方。因任何一方的违约行为给对方造成损失的，除了承担违约金外还应赔偿无过错方的一切相关损失（包括律师费、交通费）。合同中双方还约定其他权利义务内容。
合同签订后，周磊按约将房屋交付浙商瑞雅酒店使用。浙商瑞雅酒店自2010年7月1日起向周磊支付租赁经营收益。在审理期间，经原、被告双方确认，自2013年7月1日至2016年6月30日止，浙商瑞雅酒店应支付周磊租赁经营收益83820元，浙商瑞雅酒店实际已支付63307.05元，浙商瑞雅酒店尚欠周磊租赁经营收益20512.95元。2015年、2016年（在起诉前），被告多次向业主承诺未兑现，原、被告双方亦多次就欠付租金问题进行协商未果，原告诉至法院。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《物业租赁经营合同》、证明、房产证、承诺书、协调方案、对账单等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为：原告周磊是涉案房屋的合法所有权人，其与被告浙商瑞雅酒店于2010年1月21日签订的《物业租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。
原告周磊按约履行了相应义务，浙商瑞雅酒店未按合同约定的期限和方式履行支付租金的义务，构成违约。且原、被告双方在起诉前多次协商未果，起诉后经法院调解，浙商瑞雅酒店、浙商公司仍无法支付部分约定的租金，致周磊签订合同目的无法全部实现，其要求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持，瑞雅公司应支付合同解除之前欠付的租金20512.95元（截止2016年6月30日）。自2016年7月1日起，标准应按原合同约定的租金标准87元/天（7859÷3÷30=87）计算至本判决确定的的履行期限届满之日。
涉案租赁合同中约定两种承担违约金的方式，即一、乙方逾期支付租赁收益的，应按未付款数额的日万分之三向甲方支付违约金；二、一方违约应以《商品房买卖合同》总房款的10%作为违约金赔偿给对方。鉴于第二种方式约定违约金过高，原告周磊据此要求被告浙商瑞雅酒店承担违约金26544.5元，本院参考按第一种方式约定违约金标准计算的数额，将原告诉请的违约金标准，调整为按总房款的2%计，违约金为5309（265445×2%=5309）元。
对原告周磊诉请两被告承担本案律师费2000元，因其未举证已经实际发生，本院依法不予支持。被告浙商公司作为担保人在合同上签字盖章，依法应当承担担保责任，对浙商瑞雅酒店应当支付的款项，浙商公司承担连带支付责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告周磊与被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司、安徽浙商投资集团有限公司2010年1月21日签订的《物业租赁经营合同》（合同编号为RY-718）；
二、被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周磊支付租金20512.95元（暂计至2016年6月30日，自2016年7月1日起按照双方合同约定的标准87元/天，计至判决确定的履行期限届满之日）；
三、被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周磊支付违约金5309元；
四、被告安徽浙商投资集团有限公司对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；
五、被告安徽浙商投资集团有限公司承担保证责任后，有权向安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司追偿；
六、驳回原告周磊的其他诉讼请求。
如果被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司、安徽浙商投资集团有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费897元，由被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司、安徽浙商投资集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 倪花
人民陪审员 薛彦
人民陪审员 崇椿
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 马静
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。