广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17814号
上诉人（原审被告）：刘镜钦，男，1952年8月10日出生，汉族，住广州市增城区。
委托诉讼代理人：吴珏，广东鸿峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社，住所地广州市增城区仙村镇沙头村胜保。
负责人：张满兴。
委托诉讼代理人：梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。
原审第三人：广州市增城区仙村镇沙头村民委员会，住所地广州市增城区仙村镇沙头村。
法定代表人：张水文。
上诉人刘镜钦因与被上诉人广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社（以下简称胜二合作社）及原审第三人广州市增城区仙村镇沙头村民委员会（以下简称沙头村委会）租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘镜钦上诉请求：撤销一审判决，驳回胜二合作社的诉讼请求。事实和理由：一审判决所依据的中共仙村镇委员会、仙村镇人民政府于2013年4月19日出具的增仙委[2013]26号《关于修订仙村镇村、社集体资产交易和建设工程发包规定的通知》，系镇级政府发布的政府指导性文件，镇级政府不具有立法权，无权对公民财产的处分方式作出规定。而且依照涉案《租地协议书》第二条、第七条的规定，《租地协议书》应自动续期十年，合同到期时间为2024年12月31日。目前合同尚未到期，亦无法律上规定的不可抗力的因素发生，未经双方协商一致，胜二合作社不能单方面解除合同。刘镜钦已经履行了2017年的租金义务。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，显失公平，应予撤销。
胜二合作社辩称，一、一审判决既符合法律规定，也维护了胜二合作社的根本利益。刘镜钦仅从合同自由来要求继续履行合同是片面的，也不符合法律规定。因为本案合同的起止年限约定明确，虽然合同名为《租地协议书》，但从内容看实际为承包合同，农村承包合同的根本宗旨和出发点是保障农民的根本利益。合同第7条给予承租人的续租决定权，违背了农民的利益，造成权利义务不对等，是不公平条款，是无效的，且合同未经村民代表表决通过，也未经当地政府备案，不符合强制性规定，应属无效。二、本案合同标的是涉案土地，是农村的集体资产，受政府监督，农村包括村委干部必须到交易平台进行公平交易，这是全广东省的交易政策，故在文件出台的情况下，一审法院认定强制履行合同会对胜二合作社显失公平是正确的，请求维持原判。
沙头村委会没有陈述意见。
胜二合作社向一审法院起诉请求：1、刘镜钦立即搬离位于粪箕涡（土名）的租赁物，并返还租赁物给胜二合作社；2、刘镜钦支付占用涉案租赁物的占用费7152元给胜二合作社（暂计算2015年的占用费，实际费用计至交还租赁物给胜二合作社止）。
一审法院查明事实：1999年10月1日，胜二合作社（甲方）与刘镜钦（乙方）签订《租地协议书》，载明：“……一、土地名称：甲方土地座落在粪箕涡土名租用给乙方兴建养鸽场使用。二、租用年限：从一九九九年十月一日起至二0一四年十二月三十一日止共十四年零三个月。三、土地租金：按实量面积计算共贰亩玖分捌亩。每市亩每年缴交租金1200元……缴交日期要在每年新历一月三十日交上半年，六月三十日交下半年。……七、租用期满，如乙方租用期满。……（2）如合同期满后乙方需求续期租用经营，甲方要无条件答应。但租金在原基础上增加500元……但续期年限10年。对原建设基建设施由乙方继续使用。……”
2014年12月29日，刘镜钦通过中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市仙村营业所汇款5066元给张满兴，并注明刘镜钦鸽场租金。
2015年7月29日，刘镜钦委托广东杰信律师事务所出具《律师函》，载明：“……1999年10月1日，刘镜钦与沙头村民委员会、沙头村胜保第二生产合作社签订了《租地协议书》，……协议书第七条约定：如合同期满后刘镜钦要求继续租用经营，沙头村胜保第二生产合作社无条件答应，但租金在原基础上增加500元……基于以上事实和理由，本律师认为，双方签订的《租地协议书》以及协议书中关于期满之后续期和租金等事项均符合法律规定，依法具有法律效力。因此，双方应按《租地协议书》之相关约定履行。……”上述函件已经妥投。
租赁期限到期后，胜二合作社口头通知刘镜钦如续租可通过镇街交易中心平台竞投，刘镜钦收到通知后认为合同约定了续期十年，没有约定续租要进行交易平台，不同意交易中心平台竞投。
2015年8月18日，胜二合作社召开村民代表会议，作出《决议案》，载明：“……研究对粪箕涡马岭（土名）李锦卫等6户租地合约到期收回承租土地的事宜作出决议案：一、同意通过向法院起诉的方式收回土地和鸽场。二、有关向法院交纳的诉讼费和律师费列入社的正常开支。”
2015年8月31日，沙头村委会出具二份《证明》，载明：“……我村委作为见证人在《租地协议书》上盖章，该土地属胜二社；兹有胜二社粪箕涡鸽场在2014年1月23日，已交2014年1月至12月租金，现2015年1月至今未交租金。”
2015年9月14日，刘镜钦通过广州农村商业银行股份有限公司箕岗分理处汇款4896元给胜二合作社，并注明：刘镜钦鸽场租金。2015年12月31日，刘镜钦通过广州农村商业银行股份有限公司箕岗分理处汇款5066元给胜二合作社，并注明：2016年刘镜钦鸽场租金。
另（2015）穗增法民三初字第1658号案查明，2013年4月19日，中共仙村镇委员会、仙村镇人民政府出具增仙委[2013]26号《关于修订仙村镇村、社集体资产交易和建设工程发包规定的通知》，载明：“一、村和社所有集体资产交易。必须进入镇交易中心进行交易，……此处提到的‘集体资产’概念和涉及范围……即包含以下两方面，一是村、社集体经济组织资产……二是村、社集体经济组织的资源：包括法律规定的属于集体所有的建设用地、耕地、林地、荒地、水面、滩涂……以及所有权归国有委托集体经济组织管理的土地、水面等自然资源。”
一审审理中，一、胜二合作社与刘镜钦确认以下事实，1、涉案租赁合同中约定的土地面积，签约主体，租金金额均无异议；2、涉案租赁的地点是山地；3、张满兴是胜二合作社的法定代表人。二、胜二合作社陈述以下事实，1、租赁物分了7户养鸽户，都是在粪箕涡土地上，7户各自有各自的范围；2、合同约定期限内的租金刘镜钦已经全部缴纳；3、刘镜钦汇款的两笔费用，已经收到；4、胜二合作社不申请涉案土地面积的测量和不申请占用费的评估。三、刘镜钦陈述以下事实，1、在涉案租赁土地上搭建了临时建筑物，有砖瓦房、石棉瓦房；2、租金是胜二合作社过来收取，后来没有收取，刘镜钦就将2015年、2016年的全年租金汇到胜二合作社的法定代表人的账户；3、2014年12月29日，刘镜钦通过邮政向胜二合作社汇款缴交2015年租金5066元，后退回。四、沙头村委会陈述以下事实，近几年胜二合作社的资金等三支问题都由沙头村委会监管。
一审法院认为，胜二合作社与刘镜钦之间签订的《租地协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。
根据《租地协议书》的约定，上述合同在2014年12月31日已经到期，现双方争议的《租地协议书》第七条的约定能否适用的问题。虽然上述合同第七条为双方当事人的协商结果，但是中共仙村镇委员会、仙村镇人民政府于2013年4月19日出具增仙委[2013]26号《关于修订仙村镇村、社集体资产交易和建设工程发包规定的通知》，上述文件颁布在胜二合作社、刘镜钦签订合同到期之前。根据上述政府文件的规定，胜二合作社与刘镜钦之间签订合同的外部条件、环境均发生了变化，如若适用《租地协议书》第七条的约定强制继续履行合同，对胜二合作社显失公平。同时上述合同的继续履行亦存在阻碍，故刘镜钦认为适用《租地协议书》第七条的约定继续续租10年的抗辩，一审法院不予采纳。为此胜二合作社要求刘镜钦搬离粪箕涡的租赁物，并将租赁物返还给胜二合作社的主张一审法院予以支持。
因造成上述结果，胜二合作社、刘镜钦双方均无过错，且综合考量刘镜钦在涉案场地养殖鸽子的数量，一审法院考量应给予刘镜钦一个月的搬离期限。至于刘镜钦继续使用期间的占用费，应参考合同中约定1200元/亩即3576元/年的标准给付，因在一审庭审中胜二合作社已经确认收取了刘镜钦支付的2015年、2016年两年的占用费合计9962元，故刘镜钦支付涉案租赁物直至搬离之日止的占用费应首先从2015年、2016年的刘镜钦已支付的9962元中予以抵扣，多退少补。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、刘镜钦应从该判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于粪箕涡（土名）租用给刘镜钦兴建养鸽场使用的2.98亩土地并交付给胜二合作社；二、刘镜钦应支付至腾退之日止的占用费给胜二合作社，占用费以1200元/亩/年的标准计算（上述费用从刘镜钦支付给胜二合作社的9962元中抵扣，多退少补）；三、驳回胜二合作社的其他诉讼请求。案件受理费130元，由刘镜钦负担55元，胜二合作社负担75元。
本院二审期间，刘镜钦提供案外人翟誉登于2016年12月20日转账支付5066元至胜二合作社银行账户的《广州农村商业银行业务凭证》，该凭证载明款项用途为2017年刘镜钦鸽场地租，拟证明刘镜钦继续履行合同。案外人翟誉登到庭确认其将账户交由刘镜钦向胜二合作社付款。胜二合作社表示不确认该业务凭证的真实性、合法性及关联性，认为仅是刘镜钦的单方行为，不符合双方意思表示，合同已到期，但胜二合作社阻止不了刘镜钦的汇款行为。胜二合作社确认该笔款项已经到账，但表示其没有向刘镜钦开收据。经审查，双方当事人确认上述款项已经交付，故本院对上述业务凭证予以采纳。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2016年12月20日，刘镜钦通过案外人翟誉登的银行账户以转账方式向胜二合作社付款5066元，银行汇款凭证载明款项用途为2017年刘镜钦鸽场地租。
本院认为，胜二合作社与刘镜钦签订的涉案《租地协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。但双方在涉案《租地协议书》中约定，涉案租赁物租期十四年零三个月，租期届满后，如刘镜钦需继续租用经营，胜二合作社要无条件答应，但续期年限为十年。从该约定看，双方一次性将租赁物的租赁期限约定为二十四年零三个月，只是2015年1月1日起租赁关系是否继续由刘镜钦单方决定。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁限期不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故本院认定涉案《租地协议书》约定的超过二十年部分的租期无效。现在十四年零三个月租赁期满后，刘镜钦决定继续承租涉案场地，并未超出二十年的租赁有效期，符合合同约定。胜二合作社以涉案《租地协议书》到期以及镇政府文件规定涉案租赁物必须进入镇交易中心平台进行招投标程序进行发包为由，要求刘镜钦返还涉案租赁物，没有合同以及法律依据，本院不予支持。涉案租赁物仍在租赁期内，一审判决刘镜钦从该判决发生法律效力之日起三十日内交回涉案租赁物不当，本院予以纠正。因涉案租赁物仍在租期内，胜二合作社要求刘镜钦支付占用费依据不足。且从现有证据看，刘镜钦已支付了2015年、2016年的租金共计9962元、2017年的租金5066元，故本院对一审判决关于占用费的处理予以纠正。
综上所述，刘镜钦的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1657号民事判决；
二、驳回广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社的诉讼请求。
一审案件受理费130元及二审案件受理费50元，均由广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞智雄
审判员 李 琦
审判员 刘 欢
二〇一七年十二月四日
书记员 江亭利
林丽敏