江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终8080号
上诉人（原审被告）：苏州裕祥物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。
法定代表人：赵勇杰。
委托诉讼代理人：王愉玶，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：孙远，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：薛瑜峰，男，1979年12月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。
上诉人苏州裕祥物业管理有限公司（以下简称裕祥物业公司）因与被上诉人薛瑜峰物业服务合同一案，不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
裕祥物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费由薛瑜峰负担。事实和理由：上诉人已经按照物业管理合同的约定正常履行了物业设施的维护管理义务，不应承担赔偿责任。1、事故原因是天气寒冷，属于不可抗力。事发时间2016年2月，气温低，是导致污水总管结冰堵塞从而导致倒灌。不是裕祥物业公司的管理或处理问题。2、裕祥物业公司已经尽到管理义务，2015年9月至2016年8月间，裕祥物业公司已经对污水总管道进行疏通，并有太湖鼎城业主委员会（以下简称业委会）监督。3、损失扩大是薛瑜峰的责任。2016年2月9日白天发生污水倒灌事件后，裕祥物业公司工作人员立即电话通知薛瑜峰，要求其来处理，薛瑜峰以没时间为由迟迟不来处理。导致污水蔓延至整个房间，损失进一步扩大。4、评估公司的评估不合理，不应成为本案赔偿金额的依据。评估日期为2017年2月20日，是发生倒灌事件之后一年多才提出评估，家具等设施已经浸泡严重。评估损失不合理。
薛瑜峰答辩称，一审判决认定事实清楚，依法有据，请求予以维持。1、根据气象资料，2016年2月7日最低气温0.2度以上，白天最高温度15.6度，平均温度7.6度。2月8日最低气温2.5度以上，最高温度20.3度，平均温度11.3度。2月9日最低温度5.9度，最高温度21.9度。不存在天气恶劣因素。如果污水管道通畅，没有积水，就不存在结冰。2、太湖鼎城业委会出具的证明，是业委会滥用职权，出具的虚假证明。3、事发时是农历大年初二，全家人在外地走亲访友。接到裕祥物业公司电话后立即赶回，并未对事故消极怠慢。4、2016年6月裕祥物业公司对事故损失再次进行清点并出具了确认书，双方共同委托公估公司对事故损失进行公估鉴定，公估鉴定报告确定的核损数额是以2016年2月9日事故发生日为基准日。
薛瑜峰向一审法院提出诉讼请求：判令裕祥物业公司向其赔偿房屋装修、家具、电器等损失134611元、鉴定费6500元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年2月9日，因苏州市吴江区松陵镇仲英大道999号太湖鼎城花园18幢污水总管堵塞，致使18幢303室房屋发生污水倒灌，裕祥物业公司于当日告知该房屋所有权人薛瑜峰。2016年2月10日，裕祥物业公司工作人员经拍照取证，向薛瑜峰出具证明一份，确认因下水倒灌致使室内地面积水四五厘米，室内家具、地板等物品受损。2016年6月2日，裕祥物业公司对18幢303室房屋物品损失进行清点，并向薛瑜峰出具确认书一份，载明污水倒灌造成室内损失如下：主卧、次卧、书房内白橡实木地板严重泡水，地板损失严重、变形、拱裂，无法使用；厨房柜体泡水严重，柜体腐烂拆除；门、门套泡水开裂变形，无法使用；拆除门套造成墙面瓷砖脱落、破损，无法使用；电脑进水受损；管线进水，有安全隐患；客厅落地空调进水受损；床、床头柜泡水腐烂；沙发、地毯泡水，有油腻，无法使用；餐桌、桌腿腐烂倒塌；主卧、次卧、书房衣柜柜体泡水腐烂；客厅电视柜、装饰柜、鞋柜、地柜泡水开裂腐烂；墙纸泡水开裂、破损；如有不尽，以实际损失为准。双方就赔偿事宜协商无果，于2017年2月20日共同委托江苏宁价保险公估有限公司（以下简称公估公司）对2016年2月因污水管造成的薛瑜峰太湖鼎城花园18幢303室装修和财产损失进行公估检验、鉴定、理算并出具公估鉴定报告。2017年3月8日，公估公司出具宁价公估（苏）鉴字（2017）第SZ-09F160161号《公估鉴定报告书》，该报告书载明：公估鉴定标的为苏州市吴江区松陵镇仲英大道999号太湖鼎城花园18幢303，公估鉴定基准日为2016年2月9日，价格鉴定结论所指价格是鉴定标的在鉴定基准日采用公开市场价值确定的价格；公估范围为拍摄照片、索取有关证明、核定标的损失金额；鉴定方法为重置成本法。公估公司对受损财物进行实地勘验、测量、清点，根据受损标的损失情况，剔除未损项目，确定损失项目，并依据当时行情、结合市场询价而进行损失理算，经测算，其公估鉴定结论为：此次水淹的发生系由于污水管堵塞倒灌致使污水喷出所致，核损金额为134611元。该损失金额构成如下：1、卧室门窗定损金额23070元，按照实际损失数量核定；2、厨房设备及电器定损金额为21321元，按照实际损失数量核定；3、主次卧室及书房损失为40660元，按照实际损失数量核定；4、客厅及餐厅定损金额为16780元，按照实际损失数量核定；5、地毯定损金额为2280元，因地毯无法清理，按照市场相近品质及材质的地毯核定；6、油漆定损金额为4650元，经核算墙面需要全部粉刷；7、线路修复及屋内清洗费用为5500元，空调线路需要修复，屋内需要整体清洗处理；8、客厅墙砖定损金额为8700元，墙砖已拆除，根据市场价核定；9、橱柜类损失为11650元，木质材料的橱柜需要更换，按照市场价核定。薛瑜峰向公估公司支付公估鉴定费6500元，并由公估公司开具相应数额增值税发票。
另查明：薛瑜峰作为购房人与裕祥物业公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定由裕祥物业公司作为太湖鼎城花园房地产开发经营企业选聘的物业管理公司，负责该物业区域的前期物业管理工作，并为购房人提供入住服务和房屋自用部分和自用设施设备维修养护等有偿服务，高层住宅物业费为每月每平米0.9元，小高层、高层另收取电梯水泵运行费每月每平米0.6元；该前期物业管理服务协议的效力至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止。2011年7月1日，薛瑜峰对其购买的18幢303室房屋进行装修，并向裕祥物业公司提交装修申请表和承诺书。2014年4月25日，太湖鼎城（丽湾国际）业主委员会代表该物业区域业主与裕祥物业公司签订《苏州市物业服务合同》一份，委托裕祥公司对所在物业区域太湖鼎城实行物业服务，委托期限为5年，自2014年3月19日至2019年3月18日止；服务费为每月每平米0.9元，小高层另加公共能耗分摊费每月每平米0.5元。上述《苏州市前期物业管理服务协议》和《苏州市物业服务合同》均约定：裕祥物业公司的管理服务事项包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵和电梯、照明、消防设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理。2015年9月5日，裕祥物业公司作为甲方与吴江区松陵镇顺通管道疏通服务部作为乙方签订污水管道疏通协议一份，委托乙方对丽湾国际小区内所有污水管道进行疏通，施工期限为2015年9月10日至2015年9月16日。
以上事实，有薛瑜峰提交的房屋所有权证、确认书、公估鉴定报告书、公估鉴定费发票、公估鉴定委托书、苏州市前期物业管理服务协议、证明，裕祥物业公司提交的苏州市物业服务合同、承诺书、装修申请表、污水管道疏通协议、回访记录以及到庭双方的陈述等证据予以证实。裕祥物业公司另提交的情况说明、费用报销清单和检查记录，均形成于涉案事故发生之后，与涉案事故均无关联，故一审法院对该部分证据的关联性不予认可。
一审法院认为：薛瑜峰与裕祥物业公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，薛瑜峰所在物业区域业主委员会与裕祥公司签订的《苏州市物业服务合同》，均系合同各方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。裕祥物业公司作为涉案物业区域的物业服务企业，在收取相应物业服务费用之后应切实履行合同约定的服务和管理义务。双方对涉案污水倒灌事故发生的事实及相关财物损失的事实均无异议，该事故发生在物业服务合同有效期间内和约定的物业区域内，裕祥物业公司负有对房屋建筑共用部分上下水管道等管道系统的检查、监测、疏通、维修等养护管理义务，应确保涉案房屋所在建筑物上下水管道的正常运行，故对于薛瑜峰因管道堵塞、污水倒灌遭受的财产损失，裕祥物业公司应承担赔偿责任。裕祥物业公司辩称涉案事故系天气原因造成，但未提供相应证据予以证实，一审法院不予采信。裕祥物业公司以委托管道疏通服务部疏通污水管道为由，主张其已履行例行的疏通义务，但污水管道疏通协议签订时间为2015年9月5日，约定的施工期间截止于2015年9月16日，该疏通协议的履行不能免除裕祥物业公司在后续的物业服务期间内负担的管道疏通、检查等管理义务，且裕祥物业公司未举证证实该疏通协议履行的事实，故一审法院对裕祥物业公司的该项抗辩意见不予采信。在2016年2月9日发生涉案污水倒灌事故之后，双方于2016年2月10日拍照取证，裕祥物业公司作为管道管理和维护一方积极履行排污义务并向薛瑜峰出具相应证明，双方对于事故的处理具备及时性。关于公估鉴定报告书确定的核损数额，是以2016年2月9日为基准日，在剔除未损项目、确定损失项目、综合考量损失情况、并依据事发时行情和相应市场价值的基础上作出的定损数额，一审法院予以采信；薛瑜峰为公估鉴定而支出的鉴定费6500元，属于涉案事故造成的合理损失，应由裕祥物业公司负担。双方确认在事故发生后存在协商赔偿的事实，薛瑜峰因双方协商未果而以诉讼方式主张权利，且在诉前双方共同委托公估鉴定，未怠于履行其赔偿权利，故一审法院对裕祥物业公司提出的公估鉴定延误的抗辩意见亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：苏州裕祥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向薛瑜峰赔偿损失141111元。案件受理费减半收取1561元，由苏州裕祥物业管理有限公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕祥物业公司提交：1、苏州市吴江区气象站出具的天气记录一份；2、业委会出具的污水疏通证明一份。天气记录证明案发当日吴江遇到前所未有的低温（连续几日处于零下状态），当时吴江区多处小区水管因超低温造成爆裂的情况比较多，新闻报道较多，我方提供相关新闻截图供参考；业委会出具的污水疏通证明证明裕祥物业对小区污水总管定期进行修缮，并受小区业委会监督，裕祥物业公司已经履行了相关义务。本次事件属于不可抗力的意外事件。如果裕祥物业公司没有尽到相关义务，则业委会也会提出异议和整改要求，所以裕祥物业公司已经尽到相关义务。薛瑜峰质证认为，对气象证明的真实性没有异议，但从我方调取的气象报告看出，2月8日晚上20时至2月9日20时吴江温度很温和，最低气温2.5度，最高气温20.3度。白天平均温度已经达到10度以上。业委会出具的污水疏通证明一份不予认可，疏通合同的工程施工时间只有7天，疏通证明的跨度则达一年，两者明显不合常理。而且疏通合同是2015年9月，而事件发生是2016年2月。裕祥物业公司认为，吴江在2月8日之前经历了长达十几天的超低温，但是2月8日起温度回暖，并不能立马将冻结的管道解冻。2、疏通证明是说明在2015年至2016年的1年中，我方签订的污水疏通协议仅仅是一份施工合同，证明我方尽到了疏通的义务，而非表明在长达一年的时间内裕祥物业公司一直需要安排施工队进行疏通，这也不合常理。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，裕祥物业公司虽称涉案事件发生前期吴江区存在低温天气，但涉案事件发生前日及当日并不存在突发性气象事件。裕祥物业公司主张涉案事件属于不可抗力的上诉理由不能成立。裕祥物业公司虽然提供了委托他人疏通污水管道的疏通协议、及业委会的证明，但未提交其委托他人疏通管道后，已尽检查验收实质性履行物业服务的依据。且疏通协议约定的施工期限截止于2015年9月16日，亦不能免除裕祥物业公司后续服务期间应承担的的物业服务义务。因此，裕祥物业公司主张其已尽到物业管理服务义务的上诉理由不能成立。涉案事件发生日2016年2月9日为农历正月初二，薛瑜峰主张其全家在外地走亲访友，收到裕祥物业公司通知后立即赶回的陈述，符合常理。裕祥物业公司主张损失扩大是薛瑜峰的责任的上诉理由不能成立。公估鉴定报告由双方共同委托鉴定机构作出，公估鉴定报告已明确：基准日为2016年2月9日，鉴定结论所指价格是鉴定标的在鉴定基准日采用公开市场价值确定的价格；鉴定方法为重置成本法。根据受损标的损失情况，剔除未损项目，确定损失项目，并依据当时行情、结合市场询价而进行损失理算。该鉴定结论程序合法，依据充分。裕祥物业公司主张鉴定结论评估损失不合理的上诉理由不能成立。
综上，苏州裕祥物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1561元，由上诉人苏州裕祥物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十一月二十四日
书记员 姜 瑛