广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤02民终556号
上诉人(原审原告)：莫有德，男，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：杨丽珠，广东韶大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：韶关市武江区西河镇前进村村民委员会。
法定代表人：杨双发，主任。
被上诉人（原审被告）：韶关市武江区西河镇前进经济联合社。
负责人：杨双发，主任。
被上诉人（原审被告）：朱灼兰，男，汉族，住广东省韶关市武江区。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱春燕，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
上诉人莫有德因与被上诉人韶关市武江区西河镇前进村村民委员会(以下简称前进村委会)、韶关市武江区西河镇前进经济联合社（以下简称前进经济联合社）、朱灼兰土地租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院(2016)粤0203民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人莫有德的委托诉讼代理人杨丽珠、被上诉人朱灼兰及其委托诉讼代理人朱春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莫有德上诉请求：1、撤销一审判决，发回原审法院重审或者改判支持莫有德的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由前进村委会、前进经济联合数、朱灼兰负担。事实和理由：一、一审法院违反法定程序，应当裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。一审开庭时，莫有德对前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰委托同一律师事务所同一律师朱春燕作为诉讼代理人提出异议，法庭不仅没有制止委托行为，还继续审理并判决，违反法定程序的。依照司法部《关于一个律师可否为同一案件两个以上被告人辩护等问题的批复》【司发函(1991)052号】第二条：在交通方便、且设有两个以上律师事务所的县和大、中城市中，双方当事人分别聘请不同律师事务所的律师并无困难，且不会增加负担的情况下，如双方当事人欲同时聘请同一律师事务所两个律师作代理人时，该律师事务所则应建议另一方当事人聘请其他律师事务所律师作代理人。韶关市并不会给前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰聘请律师带来任何困难，而前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰三方聘请一名律师，明显违反法定程序。而且莫有德请求的是次承租人的优先权，前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰及莫有德之间均存在利益冲突，非此即彼。前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰委托一名律师参加诉讼，导致法院在调查时前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰回答问题不能够客观公正反映当时租赁情况。二、一审法院认定基本事实不清，逻辑矛盾，应当裁定撤销原审判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判。一审法院认为：莫有德与朱灼兰签订的《场地租赁合同》中约定莫有德有“同等待遇”却并未进一步对“同等待遇”进行说明，也未提及优先承租权。故而认为该份合同没有优先承租权约定，是犯了“白马非马”的逻辑错误。前进村委会、前进经济联合社与朱灼兰于2006年8月、2009年6月分别签订的两份《场地租赁合同》是真实有效的，合同中有优先承租权约定。莫有德与朱灼兰2006年10月25日、2011年4月13日所签订的《场地租赁合同》是真实有效的，合同第三条第一款承诺：“甲方保证落实合同的条款，保证乙方享有前进管理区与朱灼兰所签合同的同等待遇……。”而且朱灼兰也承认该同等待遇包括税费、租金涨幅等，那就不能缩小对该合同的解释，认为不存在优先承租权。前进村委会出具证明，同意朱灼兰将部分空地转租给莫有德。莫有德与朱灼兰合同中已经有了优先承租权约定，一审法院理应认为莫有德享有优先承租权。三、从公平正义的角度来讲，莫有德应当享有其承租的l200平方米空地优先承租权。该块空地对于朱灼兰来讲，就是利用各种手段中间获取差价，但对于莫有德来讲却关系到其生计。莫有德半生心血都在其建造的加工厂里，先后投资了100余万元在加工厂。即便从常理来推断，如果当时不是前进村委会、朱灼兰的一再承诺：合同期满能够继续租赁。莫有德也不会傻到要倾尽所有，来建造如此大规模的钢结构加工厂，修建门店。综上所述，莫有德与朱灼兰在合同中约定有优先权，故莫有德对该块空地的需求性更大且实际占有，并已经进行大量的投资。请求法院撤销原判，发回一审法院重审或依法改判莫有德享有优先承租权。
前进村委会及前进经济联合社辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应当维持。根据一审证据，前进村委会及前进经济联合社仅与朱灼兰签署有关租赁物2730平方米(包括案涉租赁物1200平方米)的租赁合同，且前进经济联合社与朱灼兰于2015年已经合法续签租赁合同至2030年。根据合同相对性的基本原则，前进村委会或前进经济联合社与朱灼兰之间的租赁合同与莫有德没有任何关系。前进村委会从未与莫有德签署过关于案涉租赁物1200平方米的任何租赁合同或者类似文件，前进村委会与莫有德之间不存在任何租赁法律关系，更不存任何意义上的优先承租权。前进村委会作为案涉租赁物的权利人或合法管理人，前进村委会有权处置及管理案涉租赁物，莫有德没有权利强制干涉，前进村委会或前进经济联合社没有任何义务与莫有德签署租赁合同。基于上述事实及相关法律，一审法院判定驳回莫有德的全部诉讼请求正确，应当予以维持。2、莫有德认定事实有误，适用法律错误，莫有德的全部上诉请求应当被驳回。（1）莫有德认为同一个民事案件的两个以上被告(同为被告方当事人)不可委托同一个律师错误。莫有德在上诉状中引用的“司发函[1991]052号”来主张前进村委会、前进经济联合社和朱灼兰委托同一名律师作为代理人存在程序性问题。首先应当对“司发函[1991]052号”进行客观实质理解。实际上，司发函[1991]052号文第一条是关于“在刑事案件中，一个律师不能同时为同一案件中的两个或两个以上被告人担任辩护人”的意见；第二条是“关于同一律师事务所的两个律师可否分别担任同一经济、民事案件或非诉讼事件双方当事人的代理人和同一律师事务所可否为自诉案件中的自诉人、被告人分别指派律师担任代理人参加诉讼”问题，该处所称的“双方当事人”在同一民事诉讼案件中应当指的是“原告”和“被告”具有对立地位的双方当事人，也就是说司法部函件的真实涵义是：“同一个律师原则上不得同时担任同一个民事案件的“原告”和“被告”具有对立地位的双方当事人的代理人”。其次，结合《中华人民共和国律师法》以及《律师执业管理办法》的有关规定，可以看出，司法部函件的该涵义与该两个法规中规定的“律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人”的基本涵义是一致的。也就是说，如果同一律师已经担任了莫有德(作为原告方当事人)的代理人，则前进村委会或前进经济联合社不得委托该律师(即作为原告方当事人的代理人)担任前进村委会、前进经济联合社(作为被告方当事人)的代理人。本案中，前进村委会、前进经济联合社和朱灼兰都是原审被告，都作为被告方的当事人，在诉讼过程中前进村委会、前进经济联合社和朱灼兰的地位是一致的。我国并没有任何禁止性法律规定不允许都是案件被告的当事人委托同一代理人；并且，前进村委会及前进经济联合社对代理人的委托手续合法完善，代理人依法有权接受前进村委会、前进经济联合社和朱灼兰(都作为被告方当事人)的委托且参与诉讼。（2）莫有德认为其在合同中具有优先承租权的约定错误。如前所述，前进村委会及前进经济联合社从未与莫有德签署过关于案涉租赁物1200平方米的任何租赁合同或者类似文件，更不存在所谓合同中具有优先承租权的约定，莫有德对事实认定错误。3、莫有德认为应当适用公平正义原则错误。前进村委会或前进经济联合社所管辖的类似于本案租赁物的片区有100多亩(约6万多平米)空地，前进村委会或前进经济联合社与承租人直接签署的租赁合同和本案中前进村委会／经济联合社与朱灼兰签署的租赁合同都是类似的，所有租户都是租赁空地后在空地上自行出资建造厂房自负盈亏经营。十多年来，租户转租现象比较普遍，如有转租，次承租人也与承租人一样，在其所承租的转租空地上自行出资建造自负盈亏经营。如涉及续租，前进村委会或前进经济联合社一直都是只和承租人签署续签合同，在承租人有意续租的前提下，前进村委会无权也不会将空地直接出租给次承租人。根据前进村委会及前进经济联合社社与朱灼兰之间的租赁合同，承租人如需转租给次承租人需经前进村委会的同意。但是，承租人是否继续转租给次承租人，是承租人的权利，完全是承租人自行决定的。次承租人没有权利强行要求前进村委会及前进经济联合社与其直接签署租赁合同，否则不仅侵犯前进村委会作为产权人／合法管理人对租赁物享有的物权，而且会造成前进村委会对承租人的违约，对承租人不公平不正义，更是影响到正常的租赁市场秩序。因此，莫有德要求所谓的公平正义没有法律依据和事实依据，是完全错误的。据此，驳回莫有德的全部上诉请求，维持一审判决。
朱灼兰辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应当维持。（1）朱灼兰与莫有德之间的转租合同已经履行完毕，转租合同没有任何条款约定莫有德享有优先承租权。根据一审期间双方提交的证据，朱灼兰与前进村委会及前进经济联合社从2006年开始即签署有关2730平方米租赁物(包括案涉租赁物1200平方米)的租赁合同，根据租赁合同第一条约定：“期满后乙方(朱灼兰)继续使用的，在同等条件下，甲方(前进经济联合社)应优先租给乙方(朱灼兰)”据此，前进经济联合社与朱灼兰于2015年合法续签村委租赁合同至2030年。莫有德在一审期间对该事实予以认可，并强调朱灼兰对租赁物的优先承租权。朱灼兰于2006年转租涉案租赁物l200平方米给莫有德，且双方之间签订租期从2006年11月1日至2016年ll月1目的租赁合同，转租合同于2016年11月1日已经妥当履行完毕，到期终止，转租合同中没有任何条款约定莫有德可享有任何优先承租权。（2）无论“同等待遇”作出何种理解，莫有德都不享有优先承租权。在一审中，莫有德与朱灼兰对于转租合同第三条第l款：“甲方保证落实合同的条款，保证乙方享有前进管理区与朱灼兰所签合同的同等待遇，甲方的债权，债务由甲方负责”中所约定的“同等待遇”具有不同的理解。实际上，第三条第l款与后面的第2款都属于转租合同第三条：“双方的义务和责任”。第2款约定：“乙方在租用的空地上，自行建造厂房，报建费用由乙方负责，自行办理工商税务手续，自行经营管理，一切费用自负……”也就是说，第三条主要是约定双方的权利义务，第1款强调的是甲方的债权债务由甲方负责，第2款强调的乙方自行出资建造厂房自负盈亏。无论所谓“同等待遇”作何理解，都改变不了转租合同明确书面约定的双方权利义务，更何况，当年转租合同的起草者为莫有德，朱灼兰是在莫有德起草的转租合同上直接签字；转租合同中没有任何条款任何字眼体现所谓“同等待遇”包括“优先承租权”的涵义。而且，在转租合同长达l0年的履行期间，双方之间也没有任何方式(无论口头或书面)认可或者确认“同等待遇”具有所谓的“优先承租权”的涵义。《中华人民共和国合同法》意思自治的原则，以及根据转租合同第三条权利义务的明确约定，莫有德没有任何法律或合同依据或事实依据认定享有“优先承租权”。基于上述事实及相关法律，一审法院判定驳回莫有德的全部诉讼请求正确，一审判决应当予以维持。
莫有德向一审法院起诉请求：1、确认莫有德享有优先承租权；2、判令前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰与莫有德签订《租赁合同》；3、本案诉讼费由前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰承担，
一审法院认定事实：2006年8月11日，前进村委会（甲方）与朱灼兰（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定甲方将位于镇泰对面的一块空地租赁给乙方作为仓库临时用地，占地面积约为2730平方米，其中合同第一条约定：“租用期暂定拾年，从二〇〇六年十一月一日起至二〇一六年十二月三十日止，期满后如乙方需继续租用，在同等条件下，甲方应优先租给乙方使用。”第四条约定：“合同期内，乙方不得私自转让、转租该场地的使用权，如有实际需要，必须经甲方同意，办理有关手续后方可转让，否则，甲方将给予加收100%租金的处罚。”同时，合同还约定了场地的租金缴交方式等其他权利义务。2009年6月1日，前进村委会因管理需要，以前进经济联合社的名义与朱灼兰重新签订了上述《场地租赁合同》，合同内容除涉及租赁税及租金交纳方式外，其他内容条款均一致。
朱灼兰承租上述场地后，于2006年10月25日作为甲方与郭梅作为乙方签订了一份《空地租赁合同》（该合同为郭梅代莫有德所签），约定甲方将所租赁的余下空地约1200平方米转租给乙方作工场用地，该合同第一条约定：“租用期：一定十年。从2006年11月1日起至2016年11月1日止。”第三条约定：“双方的义务和责任：甲方保证落实合同的条款，保证乙方享有前进管理区与朱灼兰所签合同的同等待遇，甲方的债权、债务由甲方负担……此合同一式四份，甲乙双方各执二份。签字后生效，合同期满失效，如有未尽事宜，双方协商解决。”2011年4月13日，莫有德本人亲自与朱灼兰重新签订了上述《空地租赁合同》，合同内容条款均完全一致。2016年11月8日，朱灼兰将莫有德起诉至一审法院，要求莫有德返还涉案租赁物即1200平方米场地等。2016年12月15日，莫有德则向一审法院起诉要求确认其对涉案租赁物即1200平方米场地享有优先承租权，并要求前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰与其签订《租赁合同》。
另查明：2015年11月1日，朱灼兰就原承租的2730平方米场地与前进经济联合社续签了《场地租赁合同》，合同期限暂定十五年，从2015年11月1日至2030年10月30日止。
再查明：2016年11月7日，前进村委会出具了一份《情况说明》，内容为：“现就我村委出租空地给朱灼兰（身份证号码：）的有关情况说明如下：1、我村委于2006年开始出租位于武江区建设路镇泰对面空地（总面积为2730平方米）给朱灼兰，双方于2006年8月签署《场地租赁合同》；后因我村委管理需要，将村土地出租事宜统一由韶关市武江区西河镇前进经济联合社（下称：“经济联合社”）对外签署合同，因此改由经济联合社与朱灼兰于2009年6月1日重新签署《场地租赁合同》，两份场地租赁合同内容相同。2、我村委土地出租给租户，多年来租户转租现象比较普遍。我村委一直知悉且同意：朱灼兰将部分空地（1200平米）转租给莫有德（身份证号码：），转租期限为2006年11月1日至2016年11月1日止。3、现朱灼兰承租我村委空地（总面积2730平方米）已经续租。以上情况均属实。”2016年12月16日，前进村委会又出具了一份《情况说明》，内容为：“现就我村委（前进村经济联合社）出租空地（2730平方米）给朱灼兰（身份证号码：）的有关情况说明如下：1、我村委管辖的建设路旁的土地（镇泰工业公司对面，包括出租给朱灼兰的2730平方米）的土地性质是建设用地，我村委有权直接协议出租给租户使用。2、我村委承租户因扩大投资经营需要（为减少承租年限过短可能造成的投资风险），普遍存在提前一两年续租的现象。签订续租合同后则统一按新合同约定收租。我村委直接出租给莫有德的地块（位于朱灼兰承租地块对面，非朱灼兰曾转租给莫有德的1200平方米）也是在原合同未到期前续租。莫有德早已知悉去年朱灼兰的续租事实。3、朱灼兰承租我村委地块2730平方米（含朱灼兰曾转租给莫有德的1200平方米），我村委只与朱灼兰建立租赁关系，与莫有德无任何关系。4、我村委确实收到过一份朱灼兰于2016年9月12日发给莫有德的书面通知。以上情况均属实。”
一审庭审中，莫有德认为其对案争租赁物1200平方米场地享有优先承租权的依据是前进村委会、前进经济联合社与朱灼兰签订的《场地租赁合同》第一条关于朱灼兰在合同期限届满后在同等条件下享有优先承租权的约定及其与朱灼兰签订的《空地租赁合同》第三条关于朱灼兰保证其享有前进管理区与朱灼兰所签合同的同等待遇的约定。对于《空地租赁合同》第三条约定的“同等待遇”，莫有德认为前进村委会、前进经济联合社与朱灼兰所签合同的全部条款和内容都适用于莫有德，包括合同中约定的优先承租权；朱灼兰对此则认为是指在合同期内，其提供给莫有德的待遇条件和调整幅度与前进村委会、前进经济联合社给予其的待遇条件和调整幅度相同，主要是相应的税费、租金涨幅等待遇保持一致。同时莫有德还称前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰多次口头承诺合同期满后其享有优先承租权，对此前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰予以否认，莫有德亦未能提供相应的证据予以佐证。
莫有德于庭审中明确诉讼请求第一项为确认莫有德对原租用的1200平方米场地享有优先承租权；明确诉讼请求第二项为判令前进村委会、前进经济联合社与莫有德签订《租赁合同》。
一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，争议的焦点是莫有德对案争的租赁物1200平方米场地是否享有优先承租权，前进村委会、前进经济联合社是否应该与其签订相应的租赁合同。一审法院作如下分析：首先，前进村委会、前进经济联合社与朱灼兰于2006年8月、2009年6月签订的两份《场地租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，一审法院予以确认。莫有德与朱灼兰签订的两份《空地租赁合同》亦是合同双方当事人的真实意思表示，且前进村委会、前进经济联合社对朱灼兰将案争租赁物1200平方米场地转租给莫有德是知悉且同意，故一审法院亦予以确认。前进村委会、前进经济联合社与朱灼兰签订的《场地租赁合同》中关于优先承租权的约定，根据合同的相对性，莫有德并不是该《场地租赁合同》的当事人，该约定并不对莫有德发生法律效力，虽然莫有德与朱灼兰签订的《空地租赁合同》中约定莫有德享有“同等待遇”，但却并未进一步对该“同等待遇”进行说明，也未提及优先承租权的问题。其次，莫有德虽称前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰多次口头承诺合同期满后其享有优先承租权，对此前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰予以否认，莫有德亦未能提供相关、合法的证据予以证实，一审法院不予采信。综上，莫有德要求确认其对案争租赁物1200平方米场地享有优先承租权并要求前进村委会、前进经济联合社与其签署相应租赁合同的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回莫有德的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由莫有德负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院事实查明清楚，本院予以确认。本院另查明，二审调查询问期间，朱灼兰表示，其收回涉案土地是自己使用，莫有德认可该事实。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对莫有德的上诉意见，本案争议焦点是：一、一审程序是否违法。二、莫有德对涉案土地是否有优先承租权。
一、关于一审程序是否违法的问题。参照《律师办理民事诉讼案件规范》第八条：“有下外情形之一的，律师事务所不得接受委托；（一）已经接受同一案件中对方当事人或第三人委托的；（二）已经在一审程序或二审程序中为对方当事人担任代理人的，二审程序或再审程序又接受对方当事人委托的；（三）具有违反《律师执业避免利益冲突规则》的规定，不能接受委托的其他情形。”及《广东省律师防止利益冲突的规则》第三条第一项：“同一律师事务所的律师在承办法律事务过程中，有下列行为之一的为利益冲突行为：（一）在同一诉讼或者仲裁案件中，同时接受对立双方委托的；”的规定，律师不能在同一诉讼中接受对立双方的委托。本案中，莫有德以其对涉案土地有优先承租权为由，要求前进村委会、前进经济联合社与朱灼兰与其签订《租赁合同》。前进村委会、前进经济联合社与朱灼兰均为被告，三者之间并非对立的双方，故三者同时委托一名委托诉讼代理人并不违反相关规定。
二、关于莫有德对涉案土地是否有优先承租权的问题。首先，虽然前进村委会及前进经济联合社与朱灼兰分别签订的《场地租赁合同》中均约定了：“期满后如乙方（本院注：朱灼兰）在同等条件在，甲方（前进村委会/前进经济联合社）应优先租给乙方使用。”但朱灼兰与莫有德签订的《空地租赁合同》中，却无相关约定。双方在合同中约定：“甲方（本院注：朱灼兰）保证落实合同的条款，保证乙方（本院注：莫有德）享有前进管理区与朱灼兰所签合同的同等待遇……”，而双方并未明确“同等待遇”的具体内容，现双方对该约定有不同的解释。但根据合同相对性原则，在无法明确“同等待遇”的内容的情况下，不能直接认定莫有德享有优先承租权。其次，优先承租权应是指租赁物所有人或者使用权人将租赁物再次出租时，原承租人相对于其他承租人来说有优先承租权。但本案中，朱灼兰与莫有德签订的《空地租赁合同》期满后，朱灼兰并非再次将涉案土地出租，而是收回该土地自用，莫有德也就自然不存在相对于其他承租人而言的优先承租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，莫有德应当将涉案土地返还给朱灼兰，莫有德不能以其次承租人的优先承租权来对抗朱灼兰的承租权，更不能对抗前进村委会及前进经济联合社对涉案土地的所有权。综上，莫有德的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，莫有德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由莫有德负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈俊东
审判员 李 罡
审判员 神玉嫦
二〇一七年六月九日
书记员 林子峻