福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0582民初12425号
原告：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳街道曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。
主要负责人：陈立新，该分行行长。
委托诉讼代理人：鲍丹琦，男，该分行职员。
委托诉讼代理人：陈丽莉，女，该分行职员。
被告：傅钊炜，男，1984年11月15日出生，汉族，住南安市。
被告：黄玉珍，女，1954年2月28日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
被告：傅某，女，2015年6月18日出生，汉族，住南安市。
法定代理人：傅钊炜，男，1984年11月15日出生，汉族，住南安市，系傅某之父。
被告：泉州百捷房地产开发有限公司，住所地晋江市池店泉州大桥南片区市民广场边，统一社会信用代码91350582259799368G。
法定代表人：杨瑞国，公司执行董事。
原告中国建设银行股份有限公司晋江分行（下称建行晋江分行）与被告付娟娟、泉州百捷房地产开发有限公司（下称百捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中发现付娟娟已去世，依建行晋江分行的申请追加傅钊炜、傅清辉、黄玉珍、傅某作为本案的共同被告，公开开庭进行了审理。庭审中，因发现傅清辉已于2015年死亡，原告自愿放弃对傅清辉的诉求。原告的委托诉讼代理人鲍丹琦，被告黄玉珍到庭参加诉讼，被告傅钊炜、傅某、百捷公司经传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。
建行晋江分行向本院提出诉讼请求：1.付娟娟立即偿还借款本金419927.34元、利息3819.66元及自2016年11月9日起至还清款项之日止的利息、罚息（按合同约定计付）；2.百捷公司对上述债务承担连带清偿责任；3.付娟娟立即协助建行晋江分行办理泉州大桥南片区百捷中央公园A区11幢1615单元房产的抵押登记手续；4.上述所涉房产抵押登记手续办妥后，或付娟娟逾期未办理抵押登记手续的，建行晋江分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。后变更诉讼请求为：1.傅钊炜立即偿还借款本金419927.34元、利息3819.66元及自2016年11月9日起至还清款项之日止的利息、罚息（按合同约定计付）；2.黄玉珍、傅某在继承付娟娟遗产范围内对上述债务承担还款义务；3.百捷公司对上述第1项债务承担连带清偿责任；3.被告立即协助建行晋江分行办理泉州大桥南片区百捷中央公园A区11幢1615单元房产的抵押登记手续；4.上述所涉房产抵押登记手续办妥后，或被告逾期未办理抵押登记手续的，建行晋江分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
被告黄玉珍辩称，欠款属实，没有异议。
被告傅钊炜、傅某、百捷公司均未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明，付娟娟于2011年10月28日向建行晋江分行借款48万元，借款期限20年即从2011年10月27日起至2031年10月27日止，自2012年2月每月等额归还借款本息，若借款人未能按时偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣告借款立即到期、提前收回已发放借款等内容。付娟娟以址于晋江市池店镇华洲村华东路86号百捷*中央公园A区11幢1615房产提供抵押担保，并进行了预告登记。百捷公司对上述债务承担阶段性保证责任。该房产已于2014年办理产权证，证号为：晋房权证池店字第××号。付娟娟于2016年间死亡，其父傅清辉于2015年间死亡。傅某为付娟娟与傅钊炜的婚生子。借款后，付娟娟足额还款至2016年8月，百捷公司代偿本金10372.38元，利息及罚息13270.05元。
上述事实，有建行晋江分行提供的身份证明、个人住房借款合同、预告登记证、个人贷款凭证、还款清单及原告的陈述等予以证实。
综上所述，本院认为，建行晋江分行与付娟娟签订的个人住房借款合同合法有效，各方当事人均应依约履行。建行晋江分行依约提供了贷款，付娟娟未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，应承担偿还借款本金、尚欠的利息、罚息的责任。付娟娟已去世，因付娟娟父亲傅清辉先于付娟娟去世，不发生继承，故傅娟娟丈夫傅钊炜、母亲黄玉珍、女儿傅某作为付娟娟第一顺序的法定继承人，应在继承付娟娟遗产范围内对付娟娟生前所负债务承担偿还责任。本案诉争商品房仅办理了预告登记，建行晋江分行作为该预告登记权利人，享有当抵押登记条件成就时对诉争不动产办理抵押权登记的请求权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。建行晋江分行依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的借款合同第四十一条第四项约定：“抵押人应当在以下两个日期中的先到之日前办妥抵押登记，并将他项权证交贷款人收执：（1）自贷款发放日起叁拾陆个月；（2）抵押物能够进行不动产登记之日起三个月”。建行晋江分行提供的证据证明诉争房产已办理产权证，付娟娟未及时依合同约定在3个月内办妥房地产抵押登记。现双方的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，傅钊炜、黄玉珍、傅某作为付娟娟遗产的法定继承人，在未向本院明确放弃继承的情况下，应视为继承付娟娟遗产，其应依合同约定履行付娟娟作为抵押预告登记义务人的义务，办理诉争商品房的正式抵押登记，将抵押权人设定为建行晋江分行。办理抵押登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。傅钊炜、黄玉珍、傅某在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即建行晋江分行可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。百捷公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证。百捷公司因承担保证责任而代偿的款项可依法向傅钊炜、黄玉珍、傅某在继承付娟娟遗产的范围内追偿。因本案房产为付娟娟婚前购买，原告要求傅钊炜承担共同还款责任，缺乏依据，本院不予支持。傅钊炜、傅某、百捷公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告傅钊炜、黄玉珍、傅某应对付娟娟生前向原告中国建设银行股份有限公司晋江分行贷款所负债务在继承付娟娟的遗产范围内承担共同还款责任，即被告傅钊炜、黄玉珍、傅某应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司晋江分行借款本金419927.34元、利息3819.66元及自2016年11月9日起至还款之日止的利息、罚息（按合同约定和中国人民银行有关规定计算）。
二、被告泉州百捷房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后（含已代偿部分），有权向被告傅钊炜、黄玉珍、傅某在继承付娟娟的遗产范围内追偿；
三、被告傅钊炜、黄玉珍、傅某应于本判决生效之日起三十日内办妥晋江市池店镇华洲村华东路86号百捷*中央公园A区11幢1615房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司晋江分行；抵押登记手续办妥之日，被告泉州百捷房地产开发有限公司的保证责任终止。
四、前述房产的抵押登记办妥后，或被告傅钊炜、黄玉珍、傅某逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司晋江分行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司晋江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7656元，由被告傅钊炜、黄玉珍、傅某、泉州百捷房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 寿华杰
审 判 员 许珊妹
人民陪审员 章生辉
二〇一七年七月十日
书 记 员 吕雅君
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协商处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。