成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0104民初1429号
原告：成都锦尚置业有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段87号。
法定代表人：杨宁，成都锦尚置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：续薇薇，四川英特信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。
被告：成都市百川远景教育科技有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段55号3楼L317-L319号。
法定代表人：张一川。
被告：张一川，男，1986年2月5日出生，汉族，住成都市武侯区。
成都锦尚置业有限公司(简称锦尚置业)与成都市百川远景教育科技有限公司(简称百川远景公司)、被告张一川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理，原告锦尚置业的委托代理人杨超到庭参加诉讼。被告百川远景公司、被告张一川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告锦尚置业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至合同解除之日拖欠的租金276695.84元（庭审中锦尚置业明确：2016年3月1日至2017年1月31日，应交的租金共计385591.84元，被告已交租金108896元，拖欠的租金为276695.84元），并从2017年2月1日起(合同解除的次日)至实际付清租金之日止，按银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付逾期付款违约金（以276695.84元为基数，暂计至2017年2月20日为989.28元）；2、被告向原告支付拖欠的水费1253.69元；3、被告向原告支付拖欠的电费6680.05元；4、
被告向原告支付律师费16739元；5、被告立即腾退并向原告返还位于锦江区一环路东五段55号3层L310-L316号房屋；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与张一川于2016年3月1日签订了《租赁合同》,约定原告将位于成都市锦江区xx号房屋出租给张一川，租赁期限为2016年3月1日至2022年2月28日。2016年8月7日，原告与百川远景公司、张一川签订《租赁合同权利义务转让协议》，约定张一川将其在《租赁合同》项下的权利义务概括的转让给百川远景公司，且张一川对百川远景公司在《租赁合同》项下的义务承担连带责任，张一川对百川远景公司在《租赁合同权利义务转让协议》签订前在《租赁合同》项下的义务承担连带责任。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，但百川远景公司、张一川却违反合同约定无故拖欠原告租金等费用，经原告多次催告，百川远景公司、张一川仍未支付。原告依据合同约定向百川远景公司、张一川发送了《解约函》解除了《租赁合同》。百川远景公司、张一川的上述行为已经严重违反了《租赁合同》的相关约定，严重侵害了原告的合法权益，原告现诉至法院。
被告百川远景公司未作答辩，也未提交书面答辩状。
被告张一川未作答辩，也未提交书面答辩状。
原告锦尚置业为证明其主张，向本院提交了原告的营业执照、被告百川远景公司的工商信息、被告张一川的身份证、《租赁合同》及附件、《租赁合同权利义务转让协议》、物管公司出具的商户拖欠电费和水费明细、国土证、产权证、商铺交场条件确认表、解约函、快递单据及信息、民事案件委托合同、律师费发票证据。本院认为，两被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，两被告未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，对原告提交的上述证据，本院予以采信。
依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：
原告系案涉房屋的产权人。2016年3月1日，锦尚置业与张一川签订《租赁合同》及附件,约定：原告将位于成都市锦江区一环路东五段55号3层L310－L316号商铺出租给张一川作为儿童教育基地，计租面积990.39平方米，租赁期限为2016年3月1日起至2022年2月28日止；租金自2016年3月1日起开始计租，首期保底租金自2016年3月1日缴纳至2016年6月30日，共计租金为48198.98元；自2016年7月1日至2017年2月28日，日租金标准为1.6元/平方米，月租金为48198.98元/月；自2017年3月1日至2018年2月28日，日租金标准为1.7元/平方米，月租金为51211.42元/月；保底租金以一个月为一期；首期保底租金应于签订合同后7日内张一川向锦尚置业支付，以后各期保底租金应于每期最后一个月的20日前向锦尚置业缴纳下一期的保底租金，张一川如未能按期足额支付任何一期租金（包括首期保底租金）或其他应付费用，应自构成逾期之日起，每逾期一日向锦尚置业支付相当于应付而未付金额千分之5的逾期付款违约金；如果张一川逾期支付租金或其他应付费用达到三十天，锦尚置业有权单方面解除本合同、收回租赁房屋、不予退还张一川已支付的履约保证金且不向张一川承担任何责任，同时张一川还应按本合同相关条款承担相应责任；倘若张一川未按照约定支付本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费、履约保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，张一川应承担锦尚置业为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费和律师费等）；本合同租赁期限届满之日或本合同提前解除之日，张一川须将租赁房屋恢复原状或经锦尚置业同意保留全部或部分装修、装饰或附属物（锦尚置业无须向张一川支付任何补偿或赔偿），使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件（正常磨损除外），同时张一川须及时撤离其所有人员，并将租赁房屋内其所属财产物品和装置全部搬离房屋及房屋所属建筑物，否则即视为张一川放弃该等物品的所有权，且锦尚置业有权处置该等物品；如张一川逾期交还房屋，则每逾期一天应向锦尚置业支付平均日租金3倍的房屋占用费；按本合同条款发出的通知均须采用书面形式，在租赁期间，张一川承租的房屋也是有效通知地址；锦尚置业有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向张一川送达，通知张贴当日视为送达之日；经邮件发出的通知应以寄出日后第5日为送达之日。
锦尚置业将租赁商铺交付给张一川。2016年8月7日，锦尚置业与百川远景公司、张一川签订《权利义务转让协议》，约定：锦尚置业同意张一川将其在上述《租赁合同》项下的所有权利和义务转让给百川远景公司，由百川远景公司取代张一川作为合同的权利义务人；张一川保证百川远景公司将按照合同的约定履行合同，对于百川远景公司的合同义务以及应承担的任何违约责任，由张一川承担连带保证责任，张一川在本补充协议生效前应履行的合同义务，由百川远景公司承担连带保证责任；锦尚置业与百川远景公司对合同进行任何变更、修改或补充或终止的，无需通知张一川或取得张一川同意，张一川仍自愿承担上述连带保证责任。
在百川远景公司实际经营期间，未按合同约定支付租金等，锦尚置业确认张一川支付了租金108896元。庭审中锦尚置业陈述：涉案房屋现已无人办公经营，处于闲置状态，百川远景公司未将房屋腾空返还锦尚置业。
2017年1月16日，锦尚置业按《租赁合同》约定的书面通知地址向百川远景公司的法定代表人张一川邮寄发出《解约函》，《解约函》载明鉴于百川远景公司存在拖欠锦尚置业租金等的违约行为，故锦尚置业行使合同解除权，要求解除与百川远景公司签订的《租赁合同》，终止租赁关系，收回租赁房屋。通知自2017年1月31日起《租赁合同》及相关协议解除，双方租赁关系终止；要求百川远景公司于2017年2月15日前将租赁房屋恢复原状，并将房屋内其所属财产物品和装置全部撤离房屋及房屋所属建筑物等。该邮件查询显示于2017年1月18日投递并签收，签收人为他人收。
北京市凯思盛物业管理有限公司成都分公司出具的《L310－L316费用明细》载明：用电量5138.5度，电费欠费6680.05元；用水量283吨，水费欠费1253.69元；逃场日期2016年12月26日。
另查明，锦尚置业为追讨本案所涉欠费，与四川英特信律师事务所签订《民事案件委托合同》，委托律师代理诉讼，已支付律师代理费16739元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。锦尚置业与张一川签订的《租赁合同》，约定锦尚置业将位于成都市锦江区一环路东五段55号3层L310－L316号商铺出租给张一川使用并收取租金等相应的费用，上述合同签订后，锦尚置业与张一川之间即建立起事实上的租赁合同关系，该租赁合同关系是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。已查明，锦尚置业已按《租赁合同》的约定向张一川履行了交付租赁物的义务。之后，张一川将《租赁合同》的权利义务转让给百川远景公司，由百川远景公司承租涉案房屋，并经锦尚置业同意，锦尚置业与百川远景公司、张一川签订的《权利义务转让协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。但百川远景公司在使用租赁房屋期间，未按合同约定支付租金，仅向锦尚置业支付了租金108896元，其行为已违反《租赁合同》的约定，锦尚置业催收未果。根据双方合同中关于“如果张一川逾期支付租金或其他应付费用达到三十天，锦尚置业有权单方面解除本合同、收回租赁房屋”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，锦尚置业有权提出解除合同。根据《租赁合同》约定发出的通知均须采用书面形式，按张一川的通知地址发出，经邮件发出的通知应以寄出日后第5日为送达之日。锦尚置业于2017年1月16日向百川远景公司的法定代表人张一川的书面通知地址邮寄发出《解约函》，要求于2017年1月31日与百川远景公司解除租赁合同关系。该邮件查询为他人于2017年1月18日签收，故双方签订的《租赁合同》于2017年1月31日解除的事实，本院予以确认。
关于锦尚置业主张百川远景公司应支付的租金。因导致《租赁合同》解除的原因系百川远景公司未履行合同约定的支付租金的主要义务所致，故百川远景公司理应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，锦尚置业要求百川远景公司支付租赁期间尚欠的租金，于法有据，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，2016年3月1日至2016年6月30日的租金为48198.98元，2016年7月1日至2017年1月31日的租金为48198.98元×7个月=385591.84元。庭审中，锦尚置业确认张一川已支付租金108896元，百川远景公司尚欠租金为276695.84元。现锦尚置业要求百川远景公司支付尚欠租金276695.84元(截至2017年1月31日)的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于锦尚置业主张百川远景公司应支付的电费、水费。根据物管公司出具的《L310－L316费用明细》，百川远景公司欠付电费6680.05元、水费1253.69元，锦尚置业要求百川远景公司支付拖欠的电费6680.05元、水费1253.69元的诉讼请求，本院予以支持。
关于锦尚置业主张的逾期支付租金的违约金。根据《租赁合同》“张一川如未能按期足额支付任何一期租金（包括首期保底租金）或其他应付费用，应自构成逾期之日起，每逾期一日向锦尚置业支付相当于应付而未付金额千分之5的逾期付款违约金”的约定，锦尚置业主张从2017年2月1日起，按银行同期贷款利率的1.5倍计算违约金。本院综合考虑双方合同履行情况，对该逾期付款违约金标准予以调整，酌情确定为以尚欠租金为基数，从2017年2月1日(合同解除的次日)起计至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算。
关于锦尚置业主张的律师代理费。根据《租赁合同》“倘若张一川未按照约定支付本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费、履约保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，张一川应承担锦尚置业为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费和律师费等）”的约定，锦尚置业因此次诉讼委托律师所产生的律师代理费为16739元，属于锦尚置业为追讨欠款所发生的相关费用，根据上述约定，百川远景公司理应承担。
关于锦尚置业要求百川远景公司腾退并返还房屋的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，以及《租赁合同》中关于“本合同租赁期限届满之日或本合同提前解除之日，张一川须将租赁房屋恢复原状或经锦尚置业同意保留全部或部分装修、装饰或附属物（锦尚置业无须向张一川支付任何补偿或赔偿），使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件（正常磨损除外），同时张一川须及时撤离其所有人员，并将租赁房屋内其所属财产物品和装置全部搬离房屋及房屋所属建筑物，否则即视为张一川放弃该等物品的所有权，且锦尚置业有权处置该等物品”之约定，本院已经确认双方租赁合同关系于2017年1月31日解除，故锦尚置业要求百川远景公司腾退并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于张一川是否应当承担责任。根据三方签订的《权利义务转让协议》“张一川保证百川远景公司将按照合同的约定履行合同，对于百川远景公司的合同义务以及应承担的任何违约责任，由张一川承担连带保证责任，张一川在本补充协议生效前应履行的合同义务，由百川远景公司承担连带保证责任”的约定，张一川为百川远景公司的上述债务提供了连带保证责任，锦尚置业要求张一川对百川远景公司的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。张一川承担责任后，可以向百川远景公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告成都市百川远景教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付尚欠的租金276695.84元，并支付违约金（以尚欠租金276695.84元为基数，从2017年2月1日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；
二、被告成都市百川远景教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付尚欠的水费1253.69元、电费6680.05元；
三、被告成都市百川远景教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付律师代理费16739元；
四、被告张一川对被告成都市百川远景教育科技有限公司的上述第一、二、三项债务向原告成都锦尚置业有限公司承担连带清偿责任；被告张一川承担保证责任后，有权向被告成都市百川远景教育科技有限公司追偿；
五、被告成都市百川远景教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并交还其承租的位于成都市锦江区一环路东五段55号3层L310－L316号房屋给原告成都锦尚置业有限公司；
六、驳回原告成都锦尚置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5835元，减半收取计2918元，由被告成都市百川远景教育科技有限公司、张一川承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 叶 红
二〇一七年五月三十一日
书记员 敬昭芸
速录员 李玉珍