江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏02执异7号
异议人（案外人）无锡市永灵置业有限公司，住所地无锡市。
法定代表人万根荣，该××总经理。
委托代理人涂汉民，江苏××××律师事务所律师。
委托代理人徐东辉，江苏××和律师事务所律师。
申请执行人无锡市南长区城市建设开发有限公司，住所地无锡市。
法定代表人金华兴，该××董事长。
委托代理人王洪亮，江苏××律师事务所律师。
委托代理人沈凯凯，江苏××律师事务所律师。
被执行人轻工无锡休养院，住所地无锡市太湖旅游度假区。
法定代表人刘祝林，该院院长。
委托代理人华建清，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
本院在执行申请执行人无锡市南长区城市建设开发有限公司（以下简称南长城建）与被执行人轻工无锡休养院（以下简称休养院）房屋转让合同纠纷执行一案中，因本院欲对本院查封的休养院位于无锡马山万浪堤18号的房屋予以评估、拍卖。案外人无锡市永灵置业有限公司（以下简称永灵公司）向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，异议人永灵公司的法定代表人万根荣及其委托代理人涂汉民，申请执行人南长城建的委托代理人王洪亮、沈凯凯和被执行人休养院的委托代理人华建清到庭参加听证，现已审查终结。
异议人永灵公司异议称：其公司于2004年7月31日与休养院签订《合作开发协议书》，约定由其公司具体负责休养院场地上的房屋建设和改扩建等全部工作。2005年3月28日，休养院的上级主管单位国家轻工局人才交流培训中心无锡培训分部和其公司签订《合作开发协议书》，约定由其公司实际负责被执行人场地上的房屋新建和改扩建所需的资金、施工和管理等全部工作。该协议书第五条明确约定，首期项目建成后，所建成的度假别墅区有1号、2号、3号、5号、6号、31号六幢共12套度假别墅划归其公司所有，其他的房屋归土地提供者所有。该协议书签订后，其公司积极筹集资金和安排工程施工，将约定的70套度假别墅全部施工完成，故该场地上的1号、2号、3号、5号、6号、31号六幢共12套度假别墅的实际所有权归其公司所有，不能进行拍卖或处置。
永灵公司提供证据如下：一、2003年8月28日，国家轻工业局人才交流培训中心无锡培训分部（甲方）与万根荣（乙方）签订的《组建项目公司协议书》，载明：甲方以刘祝林个人名义出资510万元，乙方出资490万元，组建项目公司永灵公司，负责中国轻工总会无锡休养院的改扩建工程，项目建成后，参照酒店模式进行管理，可采用会员制形式对外转让。二、2004年7月31日，中国轻工总会无锡休养院（丙方）与永灵公司（丁方）签订的《合作开发协议书》，载明：丙方提供休养院法人登记证、房地产证等各项办证手续，丁方负责项目的资金筹措等，项目建成后可转让部分产生的经济利益，根据谁投资谁受益的原则进行分配。三、2005年3月28日，国家轻工业局人才交流培训中心无锡培训分部（甲方）与永灵公司（丁方）签订的《合作开发协议书》，载明：首期2.2万平方米度假别墅建成后，别墅居住区的物业管理和别墅房的转让工作均由甲方负责，转让过程中发生的各项税费均由甲方承担，房屋转让款均进入甲方账户。根据谁投资谁受益原则，双方确定将度假别墅中的1A、2A、3A、5A、6A、31A六幢双拼别墅划归丁方所有，作为投资建设的回报，并由甲方负责办理相关权证手续。四、国家轻工业局人才交流培训中心无锡培训分部（甲方）与万根荣（乙方）签订《关于轻工无锡休养院改扩建过程项目后期处置的协议书》，载明：永灵公司系中国轻工总会无锡休养院改扩建工程的项目公司，2006年底，该工程已全部竣工验收，并基本具备了交付使用条件，乙方确认项目公司（永灵公司）建设的轻工无锡休养院改扩建39幢70套度假别墅移交甲方，甲方在本协议生效后即将无锡市马山万浪堤18号1号、2号、34号三幢六套度假别墅房屋划归乙方所有，作为乙方参与投资建设的酬金，并由甲方提供办理房产证、土地使用权证、转移登记手续资料文件，供乙方办理登记。永灵公司的善后处理工作，由永灵公司股东会另行作决议进入清算清理注销工作，本协议签订后永灵公司不得从事新的经营性业务工作。
申请执行人南长城建辩称：异议人的异议缺乏相关事实和法律依据，其公司的请求不能成立。
被执行人休养院辩称：永灵公司与其公司合作开发房屋是事实，争议房屋其休养院在2007年3月已经将房屋的钥匙及房屋过户手续全部给了异议人，所以请法院依法处理该涉案房屋。
本院经审查查明：2007年9月12日，本院作出（2007）锡民初字第0041号民事调解书，确定：一、双方（南长城建与休养院）确认解除于2005年1月签订的房屋转让协议及相应的4份补充协议。二、休养院退还南长城建已付房款2150元，另以休养院建造的房产证编号为H36、F39和F40号共3栋5套房屋(建筑面积为2176.87平方米)和土地以及26万元，作为休养院赔偿南长城建的损失；除房屋和土地外，上述应付款项2176万元，由休养院于2007年8月8日前支付150万元(该款已在签订本协议前付清)，2008年2月5日前支付500万元,2008年5月31日前支付500万元，2008年8月31日付清余款；此外，休养院对签订本调解协议后应付的2026万元，在按上述方式支付时，还应分别从2007年8月1日起到实际还款之日止，按年息12%的利率标准向南长城建支付相应的利息，息随本清。三、休养院为保证履行上述付款义务，愿以其所有的在建房屋及其土地使用权以法院查封形式设置担保；当休养院在本协议第二条约定的还款期限内转让被由南长城建申请法院查封的房屋时，每转让一套房屋，即向南长城建偿还欠款140万元，作为其对本协议第二条所约定的还款义务的提前履行；南长城建在收到对应每套房屋的还款金额后，应在三个工作日内及时向法院申请解除对休养院所对应转让房屋的查封，以便于休养院办理有关房屋的转让、过户手续。四、休养院将其建造的编号为H36、F39和F40号共3栋5套房屋于签订本协议之日起三日内，按南长城建的要求过户至南长城建名下或其指定人的名下；该5套房屋的土地使用权在休养院为客户办理土地使用权分割过户手续的一周内过户至南长城建名下或其指定人的名下；南长城建按国家规定承担契税和领证手续费，其他费用概由休养院承担；上述休养院过户给南长城建的房屋及土地的手续及现设施、设备及周边环境尚未完成部分，应由休养院按原签订协议所约定的条件完善、实施，并在2008年2月5日前完成设施、设备及周边环境的配套，由南长城建按原签订协议约定的条件进行验收后再办理房屋的实际交付手续；休养院逾期未完成配套工程及交付工作，则自2008年2月5日起至实际交付之日止，每日按房屋价值的万分之八向南长城建赔偿损失。五、休养院如不全面履行上述各项义务中的任何一项，则休养院应向南长城建支付的损失金额调整为2355.6566万元；如休养院已将上述5套房屋按本协议第四条的约定过户并实际交付给南长城建，仅不履行其他义务的，则休养院还应向南长城建支付的损失金额确定为1528.446万元，南长城建可以此为赔偿部分的执行标的，向法院申请强制执行。六、本案诉讼费用115900元，由休养院负担(该款已由南长城建预交，法院不予退还，由休养院于签订本调解协议时一次性支付给南长城建)。该调解书双方签字生效后，因休养院未能按约履行，南长城建遂向法院申请强制执行。
本院在执行中，分别于2014年7月21日作出了（2008）锡执字第70号-9协助执行通知书，查封了休养院所有的坐落于无锡马山万浪堤18号的房屋和2014年7月22日作出的（2008）锡执字第70号协助执行通知书，查封休养院所有的位于本市马山万浪堤的国有土地使用权【证号为锡滨国用（2014）第005080号，面积为75253.5平方米】。2015年10月23日，本院又作出（2008）锡执字第70号公告，明确因被执行人休养院未自觉履行法律文书所确定的义务，本院将对已查封的休养院名下的位于无锡马山万浪堤18号的房地产（1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2、7-1、7-2、12-1、15-1、15-2、16-1、19、20、27、31-1、31-2）予以评估、拍卖。永灵公司遂向本院提出异议，要求停止对无锡马山万浪堤18号1号、2号、3号、5号、6号、31号六幢共12套度假别墅的拍卖和处置。
本院另查明，永灵公司于2004年7月8日开业，2008年12月30日被核准吊销。
又查明，坐落本市马山万浪堤18号的国有土地使用权（证号为锡滨国用（2014）第005080号，面积为75253.5平方米）为休养院所有，使用权类型为出让，用途为医卫慈善用地。
上述事实，有本院民事调解书、协助执行通知书、公告、工商资料等证据在卷佐证。
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人。本案中，坐落于无锡马山万浪堤18号1号、2号、3号、5号、6号、31号六幢共12套度假别墅在工程完工后，房屋所有权人于2006年12月30日被登记为休养院所有，而土地使用权人也登记为休养院使用，故不动产登记簿均载明争议房屋的权利人系休养院，永灵公司提供的证据并非系房屋权属证明，不能对抗休养院合法登记的权利，故永灵公司的异议请求不能成立，本院应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人永灵公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。