广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1005号
原告东莞市光大物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区，注册号：441900000522819。
法定代表人陈润光，董事长。
委托代理人姚鹭，广东润广律师事务所律师。
委托代理人宋志安。
被告陈红梅，女，汉族，住贵州省习水县，公民身份证号码：×××2328。
原告东莞市光大物业管理有限公司与被告陈红梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴抒航独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚鹭、宋志安，被告陈红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市光大物业管理有限公司诉称，原告是东莞市东城区景湖花园蓝郡小区的物业服务公司，被告是东莞市东城区景湖花园第六期（景湖蓝郡）湖畔路13座b梯301号房的业主，该房屋的建筑面积为158.22平方米。原告与被告于2006年3月27日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理费住宅按2.0元／平方米／月收取，费用交纳时间：每月5日前交纳；面积以《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收费用。代收、代缴公共费（此项费用不属于物业管理服务费，收费标准执行政府规定）：一、抄表到入户前的电费；二、抄表到入户前的自来水费；三、其它各项费用统收；费用交纳时间：与物业管理服务费同时交纳或按使用情况交纳。且原、被告双方在协议中约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。该协议签订后，原告即自2006年3月27日开始为被告的上述物业提供物业管理服务。被告至今未向原告交纳2010年9月至2015年1月的物业管理费16748元；2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元及逾期支付上述费用的违约金。原告多次向被告催缴无果。原告为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2010年9月至2015年1月的物业管理费16748元及逾期支付前述费用的违约金（违约金按每日3‰的标准，从逾期之日起计至被告付清之日止）；2、被告向原告支付2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准，从逾期之日起计至被告付清之日止）；3、被告向原告支付2010年9月至2014年4月煤气费5814元及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准，从逾期之日起计至被告付清之日止）；4、被告向原告支付2010年9月至2014年4月直饮水费571元及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准，从逾期之日起计至被告付清之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈红梅辩称，一、原告与被告于2006年4月19日就案涉房产签订《收楼纸》，约定公共卫生间的玻璃窗损坏，需要重新安装；前阳台部分接口处需打玻璃胶；装修后将前后阳台的护栏重新返新。但原告至今未按约定履行返修义务，经初步预计，相关返修费用3200元应由原告承担，在物业管理费中抵扣。二、原告诉请自2010年8月起的相关费用，已过诉讼时效，依法丧失胜诉权。三、原告主张违约金计算标准过高，请求法院予以调整，应以同期贷款利率为限。
经审理查明，原告是具备一级物业服务资质的物业服务公司。被告是东莞市东城区景湖花园第六期（景湖蓝郡）湖畔路13座b梯301号房屋的业主，房屋建筑面积为158.22平方米；原告是上述小区的物业管理公司；原、被告双方签订了前期物业管理委托服务协议；案涉小区至今未成立业主委员会。原告对此提供了商品房买卖合同、前期物业管理委托服务协议予以证明。该前期物业管理委托服务协议第十二条约定，前期管理自发出《入伙通知书》之日起至小区业主委员会成立之日止；第十六条约定住宅管理费按2元／平方米／月计算，缴费时间为每月5日前；第十七条约定，原告代收、代缴公共费，包括电费、水费等，被告应当与物业管理费同时缴纳或按照使用情况缴纳；第二十一条约定，被告未按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴费用，并自逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金。原告以被告未向原告支付2010年9月至2015年1月的物业管理费16748元；2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元为由，诉至本院要求解决。诉讼中，被告确认尚未向原告缴纳2010年9月至2015年1月的物业管理费16748元。
关于2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元是否已由原告代缴的问题。原告提交抄表记录、交款通知书及发票，拟证明原告已为被告代缴了上述费用。被告确认2010年8月至2014年12月期间有使用水电、煤气及直饮水，且没有支付上述期间的水电费、煤气费及直饮水费，但原告主张不清楚具体的数额。
关于滞纳金的问题。原告主张，根据前期物业管理委托服务协议第十六条的约定，被告应在每月5日前缴纳物业管理费及车位管理费，但在合同实际履行过程中原告会给予业主宽限期，要求被告在每月20日前缴纳当月物业管理费。现被告没有在每月20日前缴纳当月物业管理费，被告应当向原告支付滞纳金。其中物业管理费的滞纳金应以每月物业管理费（316元／月）为本金，按照每日千分之三的标准，自当月21日起计至被告付清之日止。至于水电费、煤气费及直饮水费的滞纳金问题，由于原告在实际操作过程中会给予业主缴纳水费的宽限期，故原告要求被告支付拖欠水电费、煤气费及直饮水费的滞纳金以每月拖欠的费用为本金，按照每日千分之三的标准，自次月21日起计至被告付清之日止。被告则抗辩滞纳金计算标准过高，请求法院予以调整。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、催缴函、特快专递详情单、资质证书、交款通知书、发票、抄表记录以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原告是具备物业管理资质的企业，被告是案涉小区的业主，原告为案涉小区提供了物业服务，有被告签名确认的前期物业管理委托服务协议、商品房买卖合同为证，本院对此予以认定。被告应当按照前期物业管理委托服务协议的约定按时、足额向原告支付管理费。
首先，本案中，被告承认尚未向原告缴纳2010年9月至2015年1月的物业管理费16748元，本院予以确认。至于2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元是否已由原告代缴的问题。被告确认上述期间已使用水电、煤气及直饮水，但未缴纳相关费用，而原告主张已为被告代缴了2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元，有抄表记录及发票为证。因此，本院采信原告的主张，确认原告已为被告代缴了上述费用。
其次，被告从2010年8月起延续至2015年1月，均未依约向原告缴纳物业管理费、水电费、煤气费及直饮水费，该债权的诉讼时效应从最后一期应付款时间起算，即2015年1月21日起。现原告已于2015年4月9日起诉，要求被告支付上述费用，并未超过两年的诉讼时效。因此，被告主张2010年8月起的费用已超诉讼时效的观点，理据不充分，本院不予支持。
综上，原告要求被告支付2010年9月至2015年1月的物业管理费16748元；2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于违约金的计算标准问题。案涉前期物业管理委托服务协议第十六条明确约定被告应当每月5日前缴纳物业管理费，第十七条明确约定代缴、代收费用的缴纳时间与物业管理费同时交纳。第二十一条约定，被告未按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴费用，并自逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金。被告认为原告诉求的违约金标准过高，请求法院予以调整。被告之观点，仅单纯从原告利息损失上予以权衡，而违约金不仅有补偿损失方面的性质，还有惩罚违约的性质。如果仅按中国人民银行同期贷款利率标准计算，违约金的功能将无法很好体现。因此，被告主张调整违约金的观点，理据不充分，本院不予支持。
现被告未按照上述约定按时向原告交纳物业管理费及水电费、煤气费及直饮水费，原告根据案涉前期物业管理委托服务协议第二十一条的约定要求被告按照每日千分之三的标准支付物业管理费及水电费、煤气费及直饮水费的滞纳金，于法有据，本院予以支持。被告支付原告拖欠物业管理费的滞纳金应当以每月发生的费用总额为本金（具体金额见附表），按照每日千分之三的标准，从当月21日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止。本案中，原告要求每月水电费、煤气费及直饮水费的滞纳金自次月21日起算，且原告提供每月打印的交款通知书中显示的费用所属月份均为上个月，并要求被告在缴款通知书打印当月20日前交清费用，故本院认定，被告支付给原告的拖欠水费滞纳金应当以每月发生的费用总额为本金（具体金额见附表），按照每日千分之三的标准，自次月21日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告陈红梅于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2010年9月至2015年1月的物业管理费16748元；2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元。
二、限被告陈红梅于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2010年9月至2015年1月期间的物业管理费的滞纳金（滞纳金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之三的标准，自当月21日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止）。
三、限被告陈红梅于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2010年8月至2014年12月水费1936元及电费7837元；2010年9月至2014年4月煤气费5814元；2010年9月至2014年4月直饮水费571元的滞纳金（滞纳金计算以附表显示的每月总额为本金，按照每日千分之三的标准，自次月21日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止）。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1262.67元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 吴抒航
二〇一五年七月八日
书记员 黄应华
附表（单位：元）
所属月份
物管费
水费
电费
煤气费
直饮水
2010.8
41
249
2010.9
316
46
316
163
8
2010.10
316
48
207
100
7
2010.11
316
44
190
209
2
2010.12
316
51
176
220
5
2011.1
316
41
125
2011.2
316
58
185
2011.3
316
37
137
798
3
2011.4
316
44
133
2011.5
316
46
114
452
9
2011.6
316
58
210
62
2011.7
316
48
203
100
8
2011.8
316
30
207
60
4
2011.9
316
30
173
19
12
2011.10
316
14
57
57
11
2011.11
316
14
52
19
4
2011.12
316
14
54
76
7
2012.1
316
32
56
114
2012.2
316
32
92
9
2012.3
316
30
68
2012.4
316
28
74
440
26
2012.5
316
28
93
2012.6
316
21
227
36
2012.7
316
33
169
2012.8
316
40
430
136
40
2012.9
316
38
370
63
23
2012.10
316
33
118
2012.11
316
35
78
168
47
2012.12
316
38
71
153
12
2013.1
316
38
80
174
17
2013.2
316
51
126
2013.3
316
33
71
416
42
2013.4
316
40
96
2013.5
316
40
76
354
40
2013.6
316
35
153
2013.7
316
51
378
176
45
2013.8
316
40
236
98
19
2013.9
316
171
59
13
2013.10
316
68
115
39
13
2013.11
316
38
69
103
23
2013.12
316
25
50
173
18
2014.1
316
51
94
226
20
2014.2
316
48
135
283
19
2014.3
316
30
56
162
14
2014.4
316
38
93
142
15
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