北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终11244号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京悦悦香餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外惠林路5号京运盛通大厦2317。
法定代表人：李大江，董事长。
委托诉讼代理人：郝雅玲，北京市中凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金玮，北京市中凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华普联合商业投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号723C。
法定代理人：杨继东，董事长。
委托诉讼代理人：李祖琪，男，1989年10月1日出生，北京华普联合商业投资有限公司法务，住福建省莆田市。
上诉人北京悦悦香餐饮管理有限公司（以下简称悦悦香公司）因与被上诉人北京华普联合商业投资有限公司（以下简称华普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人悦悦香公司的委托诉讼代理人郝雅玲和金玮、被上诉人华普公司的委托诉讼代理人李祖琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
悦悦香公司上诉请求：维持一审判决第一项、第三项、第四项、第六项、第九项，改判一审判决第二项、第五项、第七项、第八项为驳回华普公司的相应请求，改判一审判决第十一项为判令华普公司赔偿悦悦香公司拆除工程费、装饰工程设计费、VI设计费、消防工程改造费、厨房设备及安装加工费、空调改造费、燃气工程费、装修费、牌匾制作安装费共计2014113.88元、判令华普公司退还悦悦香公司房屋租赁履约保证金413455.19元，本案一、二审诉讼费用由华普公司承担。事实和理由：一、华普公司的严重违约行为导致解除合同，造成悦悦香公司的损失，该损失在合同签订时可以预见，华普公司应当赔偿悦悦香公司诉请的损失。第一，华普公司于2016年12月20日封锁悦悦香公司店面，一直不予解除封锁，以实际行动表示不再履行合同主要债务。该封锁店面行为导致悦悦香公司无法实现《房屋租赁合同》的目的，损害悦悦香公司在该地域的商誉、形象，致使客户及社会周边对悦悦香公司的商誉产生不良印象，影响极其恶劣。基于《合同法》第九十四条第二项、第四项，悦悦香公司于2017年1月10日向华普捅死发函通知解除租赁合同。第二，华普公司于2016年12月20日封锁店面时，悦悦香公司虽欠付12月一个月的租金，但悦悦香公司已经于签合同时交付有三个月租金额的履约保证金在华普公司手中，华普公司风险较低。悦悦香公司过去也一直履行了缴付租金的义务。华普公司封锁店面的行为与悦悦香公司欠付金额、比例及过错不相适应。此外，华普公司在2016年12月14日发送《通知》，要求悦悦香公司于2016年12月29日前支付2016年12月的租金，逾期则采取中断通讯、用水、用电等服务。然而未到12月29日，华普公司在12月20日就进行了比断水电通讯更为严重的封锁店面的行为，严重偏离了该《通知》中关于解决租金事宜的安排，导致合同解除。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第11条，《合同法》第九十七条规定，华普公司的严重违约行为导致合同解除，对合同解除具有过错，应当赔偿悦悦香公司的损失。第三，华普公司对悦悦香公司的损失是可以预见的。根据《合同法》第一百一十三条的规定，租赁合同原计划履行十年，并明确用于餐饮经营，因此华普公司知道悦悦香公司需在该场地进行改造。华普公司明知悦悦香公司若因合同解除，将损失改造所支付的费用，在这种情况下因华普公司的过错导致合同解除，应当赔偿悦悦香公司的损失。第四，悦悦香公司主张的损失尚不包括较难证明的履行合同可得利益、商誉及其他损失，主张的损失主要为基础设施改造和装修花费的费用，均有合同、支付凭证加以证明，客观存在，应当得到支持。二、由于华普公司于2016年12月20日开始封锁悦悦香公司店面，损害了悦悦香公司于合同解除后取回其物品的权利，致使悦悦香公司无法将物品从涉案房屋腾出。华普公司损害了悦悦香公司对其物品设施搬出及“恢复原状”的权利，亦阻止悦悦香公司“恢复原状”的义务，因此，并非悦悦香公司不履行《合同法》第九十七条规定的“恢复原状”的义务，悦悦香公司不存在损害华普公司“恢复原状”权利的行为，针对华普公司阻止、妨碍悦悦香公司腾房搬出物品的上述行为，一审法院要求悦悦香公司腾房及支付房屋占用费没有法律依据。三、华普公司于2016年5月15日开始，阻止悦悦香公司更换广告牌，损害了悦悦香公司的合同权利，且悦悦香公司对广告牌的更换、拆除没有控制权。华普公司严重侵害了悦悦香公司《户外广告位租赁合同》中的权利，应承担违约责任。四、华普公司应当返还悦悦香公司履约保证金。悦悦香公司认可一审判决第三项、第四项要求悦悦香公司支付租金及违约金的判项，根据《房屋租赁合同》6.3条，请求法院判令华普公司退还全部履约保证金。
华普公司辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。悦悦香公司欠付租金构成违约，应解除合同，华普公司不应承担悦悦香公司的任何损失。
华普公司向一审法院起诉请求：1.确认悦悦香公司、华普公司双方签订的《房屋租赁合同》及《户外广告位租赁合同书》于2017年1月1日解除；2.悦悦香公司支付2016年12月1日至12月31日期间租金142412.34元及逾期支付租金违约金44147.83元；3.逾期支付2016年5月租金的违约金59813.18元；4.逾期支付2016年6月租金的违约金30320.05元；5.逾期支付2016年7月租金的违约金7120.62元；6.逾期支付2016年8月租金的违约金4272.37元；7.逾期支付2016年9月租金的违约金8269.08元；8.悦悦香公司按照每日4593.95元的标准支付2017年1月1日至实际腾退涉案房屋之日的使用费；9.悦悦香公司按照每日137元的标准支付2016年8月1日至实际拆除广告牌之日的广告费；10.悦悦香公司腾退位于北京市朝阳区朝外大街×号928.07平方米的房屋；11.悦悦香公司腾退位于北京市朝阳区朝外大街×号华普大厦西侧一楼和三楼的户外广告位。
悦悦香公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》、《管理合同》、《广告位租赁合同》于2017年1月12日解除；2.华普公司退还悦悦香公司履约保证金413455.19元；3.华普公司赔偿拆除工程费、装饰工程设计费、VI设计费、消防工程改造费、厨房设备及安装加工费、空调改造费、燃气工程费、装修费、牌匾制作费，合计2014113.88元。
一审法院认定事实：2015年3月26日，华普公司（甲方）与悦悦香公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：悦悦香公司承租位于北京市朝阳区朝外大街×号房屋，房屋面积928.07平方米，用于“悦悦香”品牌餐饮店经营；租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日，免租期90天；日租金：4.95元/天/平米/1－2年，5.1元/天/平米3-4年，5.25元/天/平米/5-6年，5.41元/天/平米/7-8年，5.57元/天/平米9-10年；除首期租金外，华普公司应于每个日历月20日之前向悦悦香公司提供下月的租金付款通知单，悦悦香公司应按日历月于25日前向华普公司支付下月租金，遇节假日，悦悦香公司应做好提前交款的准备，合同为缴纳租金的最终依据，因特殊原因未取得付款通知时，悦悦香公司应根据合同自行缴纳租金等费用；履约保证金413455.19元，应于支付首期租金的同时支付；履约保证金不计利息，不得冲抵任何悦悦香公司应付的租金或其他费用；合同终止时，悦悦香公司按合同约定将房屋交还华普公司，华普公司应在九十天内，扣除悦悦香公司应付的违约金和损失赔偿等各项欠款，将履约保证金剩余部分无息退还悦悦香公司；除房屋内已有装修和设施外，悦悦香公司如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前，提前至少十四天将两套装修图纸和工程设计方案提交华普公司批准，华普公司应在收到后五个工作日内提出书面意见，否则视为认可该图纸及设计方案，悦悦香公司在获得华普公司或代理人的书面同意之前，不得进行任何装修工作；悦悦香公司应按期足额支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其他费用、违约金和损失赔偿以及按合同应付的其他款项，否则每逾期一日，悦悦香公司应按所欠款项的1％向华普公司支付逾期付款的违约金，直至付清；发生以下任何情况之一时，华普公司有权单方解除合同：1.悦悦香公司违反合同任何规定，且在华普公司要求其纠正后的二十天内未予纠正，或者悦悦香公司违反合同任何规定超过三十天未予纠正；2.《管理合同》和/或《租户手册》因悦悦香公司原因未能合法有效地签订或得到严格履行；3.《房屋租赁合同》及《管理手册》及其附件因悦悦香公司原因未能合法有效地签订或得到严格履行；因悦悦香公司的过错华普公司可以依法收回房屋；华普公司按照上述规定解除合同时，悦悦香公司无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求华普公司支付任何违约金或者赔偿损失，且不解除按本合同规定应承担的违约责任和赔偿责任；租赁期满或合同因任何原因提前终止时，悦悦香公司应于七日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，使场地具备良好、清洁和适于出租的状态及条件，并将场地交还华普公司，悦悦香公司拆除其添置的设备时不得损坏场地；自租赁期满或合同提前终止之日起至其办妥交还房屋的所有手续之日止的期间，继续按本合同规定向华普公司支付租金和其他费用等。
同日，悦悦香公司、华普公司签订《管理合同》，约定：华普公司负责提供公共区域的营业时间内用水、用电及中央空调系统并承担相应费用，负责对公共区域和公共服务设施进行清洁、维修及保养，负责维修房屋及附属设施等。
2015年7月9日，华普公司（甲方、管理方）与悦悦香公司（乙方、客户）签订《户外广告位租赁合同书》，约定：悦悦香公司承租位于北京市朝阳区朝外大街×号三楼广告和一楼门口广告，规格分别为700*240*20（cm）、700*77*20（cm）；广告形式为户外广告，广告内容“logo＋悦悦香、logo＋悦悦香改良湘粤菜二楼”；租赁期间为2015年8月1日至2025年3月31日；租金缴纳时间自2015年8月1日起，按年计算、按年度缴纳，年租金50000元，每两年递增比率5％等。
2016年10月25日，华普公司向悦悦香公司发送《通知》，要求悦悦香公司支付2016年8月至2017年7月广告位租金50000元。
悦悦香公司于2016年6月12日向华普公司交纳2016年5月房屋租金、于2016年6月23日交纳2016年6月房屋租金、于2016年7月6日交纳2016年7月房屋租金、于2016年8月4日交纳2016年8月房屋租金、于2016年9月7日交纳2016年9月房屋租金、未支付2016年12月后的房屋租金。
2016年12月14日，华普公司向悦悦香公司发送《通知》，要求悦悦香公司于2016年12月29日前支付2016年5月至9月延期支付房屋租金的滞纳金、2016年12月房屋租金，逾期则采取中断通讯、用水、用电等服务。同日，华普公司向悦悦香公司发送《通知》，要求悦悦香公司于收到函件后七个工作日内支付2016年8月至2017年7月期间的广告位租金等。
2016年12月20日，华普公司在涉案房屋门上张贴封条并上锁。
2017年1月10日，悦悦香公司向华普公司发送《关于华普催款通知的回复函》，表示：因悦悦香公司曾向华普公司交纳多笔押金，该款项可冲抵租金，因此对华普公司主张的滞纳金不予认可；2016年5月15日，悦悦香公司对大厅前的招牌进行更换，遭到华普公司无故阻拦，招牌未能更换成功，因华普公司违约在先，故应免除广告费；悦悦香公司自2016年12月15日起暂停营业，2016年12月20日华普公司将门店加装挂锁并张贴封条，悦悦香公司员工无法进入，影响正常店内培训、设备维修及日后的重新营业；悦悦香公司认可拖欠华普公司2016年12月20天租金91878.93元、2016年11月1日至12月20日期间物业费及电费等合计198647.58元；于2016年12月20日解除与华普公司签订的房屋租赁合同。
一审法院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，悦悦香公司、华普公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。悦悦香公司未按照合同约定期间向华普公司交纳租金等款项，华普公司据此于2016年12月20日将涉案房屋张贴封条，以实际行动表示不再继续履行租赁合同；悦悦香公司亦在函件中认可于该日解除双方房屋租赁合同关系，故应当认定双方所签订的《房屋租赁合同》于2016年12月20日解除。
华普公司要求悦悦香公司支付迟延交付租金的违约金及2016年12月1日至2016年12月20日期间租金的诉讼请求，法院予以支持，违约金数额由法院依法酌定。双方租赁合同解除后，悦悦香公司应当及时腾退涉案房屋，并支付华普公司2016年12月21日至悦悦香公司实际腾退之日止房屋使用费。因悦悦香公司违约导致租赁合同解除，悦悦香公司要求华普公司支付装饰工程设计费、VI设计费、拆除工程费等反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。悦悦香公司向华普公司交纳的履约保证金可以用于折抵应当向华普公司支付的租金、违约金等费用。
悦悦香公司、华普公司同意解除《广告位租赁合同》、由悦悦香公司腾退广告位，法院不持异议。悦悦香公司主张其于2016年5月15日更换广告时遭到华普公司阻止，但未提供证据予以作证，对此法院不予采信。华普公司要求悦悦香公司支付2016年8月1日至实际腾退之日止广告位租金的诉讼请求，法院予以支持。悦悦香公司、华普公司同意解除《管理合同》，法院予以确认。判决：一、北京华普联合商业投资有限公司与北京悦悦香餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○一六年十二月二十日解除；二、北京悦悦香餐饮管理有限公司于判决生效后十日内腾空位于北京市朝阳区朝外大街×号（计928.07平方米）房屋交付北京华普联合商业投资有限公司；三、北京悦悦香餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付北京华普联合商业投资有限公司逾期支付二○一六年五月至二○一六年九月房屋租金的违约金二千元；四、北京悦悦香餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付北京华普联合商业投资有限公司二○一六年十二月一日至二○一六年十二月二十日期间房屋租金九万一千八百七十八元九角三分，并以九万一千八百七十八元九角三分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付二○一六年十一月二十六日至实际给付之日止的违约金（并以一十四万二千四百一十二元三角四分为限）；五、北京悦悦香餐饮管理有限公司按照每日四千五百九十三元九角五分的标准计算，于腾退后七日内给付北京华普联合商业投资有限公司二○一六年十二月二十八日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（其中已执行四十一万三千四百五十五元一角九分）；六、北京华普联合商业投资有限公司与北京悦悦香餐饮管理有限公司签订的《广告位租赁合同》于二○一六年十二月二十日解除；七、北京悦悦香餐饮管理有限公司于判决生效后十日内拆除位于北京市朝阳区朝外大街×号三楼、一楼门口其公司广告牌，将广告位交付北京华普联合商业投资有限公司[逾期不予执行，则由北京华普联合商业投资有限公司自行拆除，拆除费用由北京悦悦香餐饮管理有限公司负担]；八、北京悦悦香餐饮管理有限公司按照每年五万元的标准计算，于腾退后七日内给付北京华普联合商业投资有限公司二○一六年八月一日至实际腾退广告位之日止的使用费；九、北京华普联合商业投资有限公司与北京悦悦香餐饮管理有限公司签订的《管理合同》于二○一六年十二月二十日解除；十、驳回北京华普联合商业投资有限公司其他诉讼请求；十一、驳回北京悦悦香餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，悦悦香公司提交提交证据一2017年7月5日《再次要求搬出物品的函》、快递单、签收底单，证据二2017年7月19日悦悦香公司工作人员高某与华普联合招商部负责人许某通话录音，证据三2017年8月23日《华普超市租户退场通知单》，该三份证据证明华普公司封锁悦悦香公司店面致使悦悦香公司无法取出其中物品，悦悦香公司多次联络要求华普公司允许悦悦香公司撤场，但华普公司告知悦悦香公司诉讼未完成不允许悦悦香公司撤场，华普公司损害了悦悦香公司于合同解除后取回其物品的权利，致使悦悦香公司无法将物品从涉案房屋腾出。华普公司质证称对证据一的真实性认可，经向刘某核实，《再次要求搬出物品的函》已经收到；对证据二的真实性认可；对证据三的真实性认可，《华普超市租户退场通知单》是华普公司发的，让悦悦香公司退场。二审中，华普公司没有提交新证据。
本院另补充查明：二审庭审中，经悦悦香公司与华普公司一致确认，一、涉案租赁房屋于2017年8月23日腾退交付，但双方未办理清点交接，并且悦悦香公司称其于腾退当日自行搬走可拆卸的厨房设备及家具；二、涉案租赁广告牌于2017年4月30日拆除交付。审理中，经本院释明，悦悦香公司自述其已经搬走的设备对应价值不在该公司于本案中反诉主张华普公司赔偿的装修设备款中扣除。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点为，一、悦悦香公司与华普公司是否存在违约行为以及违约责任如何承担；二、悦悦香公司是否应承担合同解除后房屋及广告牌的占用费；三、悦悦香公司是否有权要求返还履约保证金并要求赔偿装修、设备等损失。
针对焦点问题之一，双方于房屋租赁合同中约定承租方应于每月25日前向出租方支付下月租金。本案中，悦悦香公司未按合同约定如期交纳2016年12月的房屋租金，已经构成违约。对华普公司在悦悦香公司未按期支付租金且暂停营业后于2016年12月20日将租赁房屋大门上锁并张贴封条的行为，华普公司解释该行为并不表示其该时主张解除合同，仅以此敦促悦悦香公司出面解决所欠房租事宜。根据法院已查明的事实，在悦悦香公司于2016年12月20日向华普公司所发函件中提出解除合同之前，华普公司未向悦悦香公司主张过解除合同。综合上述事实，本院认为，华普公司在悦悦香公司暂停营业的情况下采取将房屋上锁的行为不能认定其具有解除合同的意思表示，亦不构成违约；此后悦悦香公司未按合同约定交纳租金以及准备交纳租金，而是在回复函中表示将以押金冲抵应付租金，该意思表示与双方合同约定的履约保证金不得冲抵租金及其他费用相悖。另，悦悦香公司就其主张华普公司阻拦其更换广告牌未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，悦悦香公司主张华普公司存在违约事实均不成立，故悦悦香公司作为违约一方主张解除合同，缺乏法律依据。鉴于悦悦香公司提出解除合同后，双方均无继续履行合同的意愿，双方对于一审法院认定2016年12月20日作为合同解除之日的判项均未提起上诉，故本院对此不持异议。据此，悦悦香公司应承担相应的违约责任。
针对焦点问题之二，合同解除后房屋及广告牌的占用费，虽然悦悦香公司数次要求腾退房屋，但系在双方责任未厘清之前，且悦悦香公司于本案中亦对装修及设备等赔偿问题向华普公司提出反诉请求，因此，华普公司为保持现状未与悦悦香公司自行办理腾退交接，并无过错。同时，双方亦约定合同因任何原因提前终止时至办妥交还房屋手续之日止的期间，承租方仍应继续按合同约定支付租金。因此，自合同解除后至双方实际腾退之日的占用费应由违约方悦悦香公司承担。
针对焦点问题之三，一审法院在认定悦悦香公司违约的前提下，判决履约保证金不予退还并以此抵扣房屋占用费，并无不当，本院予以维持。关于装修及设备等损失的赔偿问题，首先，合同解除的原因系悦悦香公司违约；其次，双方约定合同提前终止时承租方无权要求出租方赔偿其因装修房屋而发生的任何费用、支出或发生的搬迁费；再者，悦悦香公司自认其已将可拆卸设备、家具搬走，故其主张赔偿装修及设备等损失的上诉请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，悦悦香公司上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5616元，由北京华普联合商业投资有限公司负担2116元（已交纳），由北京悦悦香餐饮管理有限公司负担3500元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费13110元，由北京悦悦香餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费26220.55元，由北京悦悦香餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年九月二十七日
法官 助理 卫孚嘉
书 记 员 高 媛