湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂28民终1210号
上诉人（原审被告）：湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山18号。
法定代表人：田洪涛，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩艳，湖北新理念律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁婷婷，女，1982年11月23日出生，汉族，湖北省钟祥市人，住钟祥市。
委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：来凤县地方税务局，住所地湖北省来凤县翔凤镇武汉大道。
法定代表人：张宏伟，系该局局长。
委托诉讼代理人：王潇潇，湖北雄视律师事务所律师。
上诉人湖北盛发房地产开发有限公司（以下简称盛发房地产公司）因与被上诉人袁婷婷、来凤县地方税务局商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2016）鄂2827民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛发房地产公司上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判盛发房地产公司不存在违约事实；一、二审诉讼费由袁婷婷、来凤县地方税务局承担。事实与理由：一、原审法院在认定事实时，仅以盛发房地产公司与袁婷婷签订的《商品房买卖合同》为依据，没有综合考虑盛发房地产公司与来凤县地方税务局基建委员会签订的《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》等三个协议。上述三个协议可以证明，盛发房地产公司系作为施工单位，采取开发的方式为包括袁婷婷在内的118名地税局职工修建福利住房。其权利义务约定明确，用地面积具体，设计由双方确定，连房屋楼层都由来凤县地方税务局确定。可见，盛发房地产公司只有保障所建房屋质量达标、符合团购协议交房条件的履约义务。二、盛发房地产公司不存在违约事实，依法不应承担违约责任。1.盛发房地产公司所修建房屋在2014年10月30日前就已经竣工，并通过监理单位验收，具备了团购协议约定的交房条件；2.袁婷婷为来凤县地方税务局团购协议中团购主体的一员，团购协议对袁婷婷当然产生法律效力；3.袁婷婷不能及时入住是来凤县地方税务局安置工作不到位、旧房没拆除等原因造成的。
袁婷婷辩称：一、本案属于商品房预售合同纠纷，并非房地产开发纠纷，盛发房地产公司与来凤县地税局签订的三份协议书的效力不及于自己，如盛发房地产公司认为地税局违约应另行起诉；二、其与盛发房地产公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房的条件，现仅有监理部门为盛发房地产公司出具了报告，所建房屋不具备竣工验收条件，没有达到合同约定的交房标准，盛发房地产公司上诉请求无事实与法律依据，应当维持一审判决。
来凤县地方税务局辩称，本案是商品房预售合同纠纷，根据合同相对性，来凤县地方税务局不是本合同的相对人，不应当在本案中承担民事责任。盛发房地产公司与来凤县地方税务局之间的权利义务关系，可以由盛发房地产公司另行主张权利。
袁婷婷向一审法院起诉请求：1.盛发房地产公司继续履行双方于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2.盛发房地产公司向其支付2014年11月1日至2016年7月1日的违约金74889.90元（249633元×万分之五×600天﹦74889.90元），2016年7月1日之后的违约金按照房屋总价格的万分之五计算至实际交房之日止；3.来凤县地方税务局对违约金承担连带责任；4.盛发房地产公司、来凤县地方税务局承担本案诉讼费。诉讼中，袁婷婷将其诉请第2项变更为盛发房地产公司向其支付2014年11月1日至2016年10月21日的违约金88619.72元（249633元×万分之五×710天﹦88619.72元）。
一审法院认定事实:盛发房地产公司系来凤县翔凤镇栖凤公寓的开发商。2014年3月17日，袁婷婷与盛发房地产公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定将盛发房地产公司开发建设的栖凤公寓A【座】14层05号房屋出售给袁婷婷，该商品房预测建筑面积为139.46平方米，房屋总价款为249633元，袁婷婷应于2014年3月17日前支付首付房款99633元，剩余房款150000元向盛发房地产公司所指定银行申请贷款支付；盛发房地产公司应在2014年10月31日前将房屋交付给袁婷婷使用，盛发房地产公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，盛发房地产公司应自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向袁婷婷支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，袁婷婷有权解除合同，如袁婷婷要求解除合同的，应书面通知盛发房地产公司，盛发房地产公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还袁婷婷已付全部房款，并按全部房价款的2%向袁婷婷支付违约金，袁婷婷要求继续履行合同的，合同继续履行，盛发房地产公司应自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向袁婷婷支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，袁婷婷已按约定向盛发房地产公司支付了全部房款，第一笔为首付款99633元，剩余购房款150000元，袁婷婷以银行按揭贷款的方式支付。但盛发房地产公司未在合同约定的2014年10月31日前将其开发建设的栖凤公寓A【座】14层05号房屋交付袁婷婷，后经政府部门协调，盛发房地产公司于2016年10月21日将房屋钥匙交付袁婷婷。
一审法院另查明，2011年11月8日，来凤县地方税务局为解决干部职工住房问题，以来凤县地方税务局职工住房修建委员会名义与盛发房地产公司签订了《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》；2012年2月28日，盛发房地产公司与来凤县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得该宗国有建设用地（原来凤县地方税务局办公楼及院场地）的使用权；2012年11月19日，盛发房地产公司与来凤县地方税务局签订了《商品房团购协议书》。
一审法院认为，本案争议的焦点有三：一、盛发房地产公司是否存在违约行为；二、盛发房地产公司提出的逾期交房违约金计算标准过高，是否应予调整；三、来凤县地方税务局是否承担连带责任。
关于焦点一，袁婷婷与盛发房地产公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，袁婷婷依约向盛发房地产公司支付了全部购房款249633元，盛发房地产公司没有按合同约定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才将房屋钥匙交付袁婷婷，盛发房地产公司的行为已构成违约，应承担违约责任，盛发房地产公司提出的“没有违约，不应承担逾期交房的违约责任”的辩解意见与事实不符，应不予采纳。袁婷婷要求盛发房地产公司继续履行合同，并支付从2014年11月1日起至实际交房之日（2016年10月21日）止逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。
关于焦点二，盛发房地产公司没有按照合同约定的期限交付房屋，应承担向袁婷婷支付逾期交房违约金的违约责任。袁婷婷要求盛发房地产公司按双方合同约定支付逾期交房违约金，盛发房地产公司提出双方合同约定的逾期交房违约金过高，要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金调整的前提是约定的违约金低于或者过分高于造成的损失。盛发房地产公司和袁婷婷均未提交证据证实因违约造成的损失数额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定其损失，中国人民银行计收逾期贷款利息的标准是在基准利率的基础上上浮30%－50%，2014年中国人民银行贷款年利率为6%，酌情上浮30%，即年利率为7.8%，袁婷婷已支付购房款249633元。因此，袁婷婷从2014年11月1日起至2016年10月21日止的损失为38142.55元（计算方式为已支付房款249633元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数715天），而袁婷婷起诉要求盛发房地产公司按双方合同约定支付从2014年11月1日起至2016年10月21日止的违约金为88619.72元，合同约定的逾期交房违约金过分高于袁婷婷的损失，应予以调整。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，将逾期交房违约金调整为逾期贷款利息的130%。从2014年11月1日起至2016年10月21日止为715天，但袁婷婷只主张710天，故袁婷婷主张的从2014年11月1日起至2016年10月21日止的逾期交房违约金应计算为49238.57元（计算方式为已支付房款249633元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数710天×130%）。
关于焦点三，袁婷婷与盛发房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售），只能约束签订该合同的袁婷婷和盛发房地产公司，来凤县地方税务局不是该合同的当事人，该合同对来凤县地方税务局没有约束力，故袁婷婷要求来凤县地方税务局对盛发房地产公司逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与被告来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，与本案不属同一个民事法律关系，盛发房地产公司可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、袁婷婷与盛发房地产公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行；二、盛发房地产公司在判决生效后十日内向袁婷婷支付从2014年11月1日起至2016年10月21日止的违约金49238.57（已支付房款249633元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数710天×130%）；三、驳回袁婷婷的其他诉讼请求。案件受理费1672元，由盛发房地产公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据，且对一审判决认定的事实和违约金及其计算方式均表示无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、盛发房地产公司是否违约；二、来凤县地方税务局是否应在本案中承担责任。对此，本院分析评判如下：
一、关于盛发房地产公司是否违约的问题。盛发房地产公司与袁婷婷于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，袁婷婷依约向盛发房地产公司支付了全部购房款249633元，但盛发房地产公司直至2016年10月21日才将房屋钥匙交付袁婷婷（袁婷婷已认可房屋钥匙交付之日为房屋交付日），已构成违约，应承担违约责任。盛发房地产公司在上诉中提出2014年10月30日就已经竣工，经查2014年10月30日仅通过了监理部门验收，实际并没有达到竣工条件，该辩解意见应不予采纳。盛发房地产公司在上诉中还提出造成不能按时交房系来凤县地方税务局造成的辩解意见，该意见所述情况与买卖合同不属同一法律关系，不予采纳。综上，一审法院对盛发房地产公司存在违约的事实认定准确，符合法律规定，盛发房地产公司的该项上诉理由于法无据，应不予支持。
二、关于来凤县地方税务局是否应在本案中承担责任的问题。根据合同相对性原则，双方依法签订的合同，仅对双方当事人产生约束效力。盛发房地产公司与袁婷婷签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方自愿、真实的意思表示，只能约束签订该合同的双方当事人，来凤县地方税务局不是该合同的当事人，不具备在《商品房买卖合同》（预售）中违约的主体条件，自然也不受该合同的约束。至于盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》及与来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》等三个协议，一审法院认为是盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，与本案不属同一个民事法律关系，盛发房地产公司可另行主张权利，并无不妥。二审中盛发房地产公司认为团购方违约就是业主违约，业主与团购方为一个整体，缺乏事实与法律依据。因此，盛发房地产公司以其与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局签订了三个协议为由，在其与袁婷婷的商品房预售合同法律关系中，主张来凤县地方税务局应承担违约责任的意见，应不予支持。
综上所述，盛发房地产公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1031元，由上诉人湖北盛发房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 南庆敏
审 判 员 李 丽
审 判 员 张成军
二〇一七年十月二十六日
法官助理 史常富
书 记 员 欧顺恩