广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终8232号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州志研机械零部件有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良五沙社区居民委员会新凯路9号之二，统一社会信用代码914406065797281559。
法定代表人：陈建国。
委托诉讼代理人：高亦鏐，广东中粤云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：步刚，系公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州志研机械零部件有限公司，住所地广东省广州市番禺区石壁街石壁四村谢石公路108号2号厂房101，统一社会信用代码9144011366813733OH。
法定代表人：陈建国。
委托诉讼代理人：高亦鏐，广东中粤云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：步刚，系公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区科颐投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良五沙居委会顺番公路五沙路段19号,组织机构代码66336039-X。
法定代表人：黄伟初。
委托诉讼代理人：邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人广州志研机械零部件有限公司顺德分公司(以下简称志研分公司)、广州志研机械零部件有限公司（以下简称志研公司）与被上诉人佛山市顺德区科颐投资有限公司（以下简称科颐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
志研分公司、志研公司提起上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判科颐公司向志研分公司、志研公司退回保证金168120元；2.一审判决认定志研分公司、志研公司确认维修费事实错误；3.维持一审判决第一项；4.本案的一、二审案件受理费由志研分公司、志研公司负担。事实和理由：1.2013年4月13日双方重新签订租赁合同，期满后双方没有签订租赁合同，由志研分公司继续使用，双方形成不定期租赁合同，故志研分公司有权随时终止租赁合同，科颐公司应将保证金退还给志研分公司、志研公司。2.志研分公司、志研公司从未确认过科颐公司所称的维修费83110元，一审对此事实认定错误。
科颐公司答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，二审法院应予以维持。
科颐公司向一审法院提出诉讼请求：1.志研分公司、志研公司立即交付所承租的厂房；2.志研分公司、志研公司支付2016年10月-12月的场地占用费235053元；3.本案诉讼费用由志研分公司、志研公司承担。
志研分公司、志研公司提起反诉请求：1.科颐公司返还保证金168120元给志研分公司、志研公司；2.诉讼费由科颐公司承担。
一审法院查明事实：2011年5月5日，科颐公司（甲方）与广州粤研液压机电有限公司（乙方，以下简称粤研公司）签订了《厂房租赁协议书》，（合同编号：ke2011-04-01)，科颐公司向粤研公司出租位于佛山市顺德区大良街道办事处五沙社区居民委员会新悦路20号之三厂房，用途是产品的生产和存放使用，该厂房面积为2802平方米，租赁期从2011年5月1日至2017年4月30日，租金第1、2年为每月每平方米20元，第3、4年在第1、2的基础上增加10%，第5、6年在第3、4的基础上增加10%。其后，乙方按合同约定向甲方交付了3个月的租金168120元作为履约保证金，乙方不得将履约保证金作为租金或其他应交费用抵扣。2011年5月31日前为免租期，乙方应当于每月25日前向甲方支付当月租金，逾期支付租金及管理费，应向甲方支付日千分之三的滞纳金。并约定：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议，如确需提前解约，须提前2个月通知甲方，向甲方交回租赁物，交清承租租金以及其他因协议所产生的费用，甲方没收乙方的保证金作为补偿。本协议提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物。租期届满或合同解除后十天内，甲方无息向乙方退还履约保证金，如乙方有欠交租金、物业管理费、水电费或违约金等费用的，甲方有权在退款前直接在履约保证金中扣除。合同签订后，粤研公司于2011年5月17日向科颐公司支付了履约保证金168120元。
后因粤研公司注销，科颐公司与志研分公司一致同意原《厂房租赁协议书》（合同编号：ke2011-04-01)中的粤研公司的权利义务关系由志研分公司概括承受。
2016年7月27日，志研分公司向科颐公司作出《关于厂房租赁终止协议提前申请报告》，称因生产经营规模扩大，目前场地面积满足不了其生产的需要，故将租赁的三号及五号厂房退还给科颐公司。科颐公司收到后回复：同意志研分公司于2016年９月30日前迁离租赁物，租金计至2016年９月30日，装修或改建过租赁物，请在迁离前修复租赁物，若迁离前还对租赁物没有修复的，将外聘人员进行清理及修复所产生的费用由志研分公司支付。2016年9月5日，科颐公司向志研分公司提出，在机器搬迁前先交付9月份的租金及水电费，修复的内容为：靠电梯边的间墙、卷闸、窗、水塔、地面，并要求贵公司将私自打通门口的，请封闭，修复原位。志研分公司表示将在2016年9月15日前支付9月份的租金。志研分公司于2016年9月30日要求将物业返还科颐公司，科颐公司于2016年10月8日回复称，需要修复各处及并列明了修复金额，要求志研分公司确认要修复的范围及修复费用金额后，于2016年10月15日前将款项（计为83110元）转到指定的银行账号内，将免除志研分公司2016年10月份租金及管理费，若于2016年10月15日后还没有收到修复费用，会另收取10月份半个月的租金及管理费。志研分公司于2016年10月10日回复称，不承担2016年10月份租金，需要修复的范围及修复费用款项可在所付房租押金扣除。
另查明，志研分公司是志研公司的分公司。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一、志研分公司、志研公司是否应当向科颐公司返还租金物？双方合意提前终止后，科颐公司认为志研分公司、志研公司未返还租赁物，志研分公司、志研公司则称已经返还租赁物，双方陈述存在矛盾。根据双方提供的证据，志研分公司、志研公司在双方约定的2016年9月30日，积极地向科颐公司返还租赁物，而科颐公司至2016年10月8日才回复称，需要志研分公司、志研公司支付修复费用；在志研分公司、志研公司已经迁离租赁物，并确认了修复费用之后，科颐公司理应按照与志研分公司、志研公司的合意，自行接收租赁物，故对于其要求志研分公司、志研公司返还租赁物的诉讼请求，一审法院不予支持。
二、志研分公司、志研公司是否应当向科颐公司支付2016年10月-12月的场地占用费？双方约定志研分公司、志研公司于2016年9月30日前迁离，否则会收取其后的租金。志研分公司、志研公司已经于2016年9月30日前迁离，则双方仅对于修复费用存在争议；且既然志研分公司、志研公司确认了修复费用，科颐公司应当接收租赁物，则志研分公司、志研公司目前欠科颐公司的是修复费用83110元，科颐公司并不能向志研分公司、志研公司主张其后的占用费。故对于科颐公司的此项诉讼请求，一审法院不予支持。
至于志研分公司、志研公司确认的修复费用，科颐公司在本案中未提出请求，本案不作处理。
三、科颐公司是否应当向志研分公司、志研公司返还履约保证金？根据合同约定，志研分公司、志研公司提前终止合同，应当由科颐公司书面同意，且科颐公司有权没收保证金作为补偿。本案中，经志研分公司、志研公司的申请，科颐公司同意提前终止合同，则科颐公司主张没收保证金，符合双方的约定；志研分公司、志研公司要求科颐公司返还保证金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。故对其诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回科颐公司的全部诉讼请求；二、驳回志研分公司、志研公司的全部诉讼请求。案件受理费为2412.90元，由科颐公司负担；反诉受理费1831.20元，由志研分公司、志研公司负担。
上诉人志研分公司、志研公司于二审期间提交下列证据：
工商登记资料，拟证明广州粤研液压机电有限公司目前仍在开业，并未解散。
本院经核查认证如下，上列证据对本案的实体处理不具备直接关联性，故本院不予采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系科颐公司应否向志研分公司、志研公司退回保证金168120元的问题。
本案中，志研分公司、志研公司上诉认为科颐公司应向其退回保证金168120元的主要理由在于双方于2013年4月13日重新就案涉租赁物签订租赁合同，租赁期限于2015年4月30日届满，故双方于租赁期限届满后形成不定期租赁合同关系，志研分公司有权随时解除合同，故其不存在违约情形，科颐公司应向其退回保证金168120元。对此，本院认为，根据现有证据显示，志研分公司确实于2013年4月13日与科颐公司签订了一份《厂房租赁协议书》，约定租赁期限至2015年4月30日止，但双方于同日又签订一份《补充协议》，在该协议中明确约定“经双方协商同意，佛山市顺德区科颐投资有限公司与广州志研机械零部件有限公司顺德分公司于2013年03月签定《厂房租赁协议书》（合同编号ke2013-04-001）双方确定该合同只能作工商及税务登记使用，超出办理该税务项目使用范围，该合同内所有条款无效。合同在履行中发生争议时应按原租赁协议书（合同编号ke2013-04-01）的条款为法律管辖。特此声明”。由此可见，根据双方当事人的真实意思表示，双方于2013年4月13日签订的《厂房租赁协议书》仅作工商及税务登记使用，并未实际履行。双方实际履行的合同仍系由志研分公司承继了全部权利义务的广州粤研液压机电有限公司与科颐公司于2011年5月5日签订的《厂房租赁协议书》。依据该合同，案涉租赁物的租赁期限至2017年4月30日届满，而志研分公司单方面提前终止了双方之间的案涉租赁合同关系，其行为已构成违约，故科颐公司有权根据案涉协议书关于保证金的明确约定没收该笔保证金。一审判决对此处理正确，本院予以维持。志研分公司、志研公司的该项上诉请求，与事实不符，本院不予支持。至于案涉厂房维修费的问题，根据民事诉讼中“不诉不理”之法理，本案双方当事人均未就案涉厂房的维修费问题提起诉请，故该问题不属法院处理之范畴，本院不予审查。
综上，志研分公司、志研公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3662.40元，由上诉人广州志研机械零部件有限公司顺德分公司、广州志研机械零部件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年十一月三日
书记员 陈敏仪