四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终3012号
上诉人（原审被告）成都蜀风园餐饮文化有限公司。住所地：成都市青羊区长顺上街***号。
法定代表人王易述，董事长。
委托代理人谢佳佐，四川元绪律师事务所律师。
委托代理人吴薇，四川元绪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市青羊区教育企业总公司。住所地：四川省成都市青羊区玉沙路***号。
法定代表人白德英，职务不详。
委托代理人廖伟，四川蓉桦律师事务所律师。
原审第三人成都市青羊区教育局。住所地：成都市青羊区瑞联路***号。
负责人张宇，局长。
委托代理人杨燕，四川蓉桦律师事务所律师。
上诉人成都蜀风园餐饮文化有限公司（以下简称蜀风园公司）与被上诉人成都市青羊区教育企业总公司（以下简称青羊教育公司）、原审第三人成都市青羊区教育局（以下简称青羊区教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第2253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年8月1日，青羊教育公司（作为甲方、出租方）与蜀风园公司（作为乙方、承租��）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将青羊区教育局所属的少城小学综合楼整体租赁给乙方经营使用；本租赁合同期限为十二年，从2002年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期满时，在同等条件下甲方应优先满足乙方的续租；年租金为800000元，从2002年起至2013年，每三年为一个租金上涨浮动期，租金的涨幅为上一期年租金的2%-3%，具体浮动百分点由双方到时商定；乙方在合同期内独立支付由经营所产生的水费、电费、天然气费、排污费、电梯保修期满后的维护、维修费，以及房屋保修期满后的一至三楼的内部维护、维修费，四至七楼因乙方使用不当造成的维修费；第一年租金在合同签订盖章后，乙方向甲方支付400000元，2001年11月底大楼竣工时支付200000元，2002年3月份内付清余款200000元；从2003年1月1日起，分为每半年支付一次房租（半年租金为400000元加涨幅部分的租金），每次支付时间应提前一个月，超出付款期一个月，每天按实际拖欠金额的万分之四收取滞纳金，超出两个月，则视为乙方违约；租金支付以银行转账方式结算；第六条第二款第7项约定“本综合楼交乙方使用后，在双方未正式书面履行终止合同前视为乙方承租”。
2003年12月27日，青羊教育公司（作为甲方、出租方）与蜀风园公司（作为乙方、承租方）签订《租赁补充合同》一份，第二条第二款约定“由于甲方实际交房时间和相关配套工程竣工时间与原合同约定存在一定出入，现经甲乙双方协商，本综合楼租赁起止时间重新定为：2002年3月15日起至2014年3月15日止。乙方每年支付甲方的租金时间，上半年为2月15日前，下半年为8月15日前”。
2006年2月17日，成都市青羊区教育局勤工俭学管理办公室（作为甲方、出租方）与蜀风园公司（作为乙方、承租方）签订《成都市少城小学综合楼租赁补充合同》一份，约定：根据甲乙双方2001年8月1日所签租赁合同第四条之规定，正式合同生效后的前三年，租金为每年800000元；第一个三年期后每三年为一个租金上涨浮动期；2003年12月27日，甲乙双方重新协商后所签租赁补充合同约定，2005年3月15日至2008年3月14日这三年，为第一个租金上涨浮动期；每年上涨幅度为年租金总额的2%，即每年上涨额为16000元，不累计上涨；缴纳方式为每年3月初一次性缴清上涨浮动款。
2014年2月13日，青羊区教育局向蜀风园公司发送《成都市青羊区教育局关于成都市少城小学综合楼租赁期满告知书》，告知蜀风园公司案涉房屋租赁期为2002年3月15日至2014年3月15日，租赁期即将届满，根据需要，案涉房屋到期不再续租，请蜀风园公司接到通知后做好搬离准备，期满后及时腾退房屋。
2014年3月11日，蜀风园公司回函《关于蜀风园酒店（青羊区教育局综合楼）房屋租金的申请说明》，载明因为案涉房屋12年的租约即将到期，根据合同及企业经营需要，蜀风园公司将继续租用该房屋，现就房租调整情况给予说明，综合企业自身经营及市场环境等各种因素，希望对案涉房屋租金价格合理制定。
2014年3月14日，青羊区教育局向蜀风园公司发送《成都市青羊区教育局关于成都市少城小学综合楼租赁期满告知书（二）》，告知蜀风园公司案涉房屋至2014年3月15日租赁期届满，根据区政府指示，青羊区教育局将在区政府有关部门的指导下，将案涉房屋对外公开招租，请蜀风园公司于2014年3月16日下午5点之前同青羊区教育局后勤服务中心做好案涉房屋的归还移交工作，含水、电、气、光纤、电话等费用结算，蜀风园公司自有物品搬离等，如物品到期未及时搬离，将视为无主，贵重物品青羊区教育局可自行处置，废旧物品、垃圾的清运费用由蜀风园公司承担。
同日，蜀风园公司回函《蜀风园酒店关于请求（青羊区教育局少城小学综合楼）续租说明（二）》，载明蜀风园公司是全省知名餐饮企业，市场认可度高，解决了几百名职工就业问题，并实现稳定增加的税收，同时积极投入慈善事业；蜀风园公司在12年期间对酒店投入巨大资金，包括固定资产改良装修等软硬件的投入，目前正在经营回收过程中；在青羊教育公司、蜀风园公司租赁合作过程中，蜀风园公司独自承担了该物业的所有维修、保养费用，且按期足额缴纳租金；恳请青羊区教育局同意蜀风园公司能按照合同签订条款优先承租。
2014年3月24日，蜀风园公司向青羊区教育局发出《蜀风园大酒店关于请求（青羊区教育局少城小学综合楼）续租说明（三）》，载明案涉酒店蜀风园公司已经营12年，投资从青羊区教育局修建完工前就提前进场，后期涉及整栋综合楼的装修、水、电、气的垫资改建以及引入，至今为止装修及后期建设共投入资金1350余万元，累计向青羊区教育局交纳房屋租金976.8476万元；经营期间案涉房屋维修、保养及一切费用都是由蜀风园公司承担，蜀风园公司从未拖欠过房屋租金，完成就业安置198名员工；在2002年至2008年期间，因道路挖掘修缮、雨污分流工程、蜀都大道整治工程、宽窄巷子外环境整治工程、非典、5.12大地震等客观因素造成经营大幅度亏���，蜀风园公司并没有要求青羊区教育局延期或者减免部分租金费用，故请求青羊区教育局在续租过程中，酌情考虑以上情况，给予蜀风园公司优先续租考虑。
2014年7月29日，青羊区教育局向蜀风园公司发出《成都市青羊区教育局关于少城小学综合楼公开招租事宜告知书》，告知蜀风园公司成都市少城小学综合楼公开招租工作将于近期展开，并由西南联合产权交易所有限责任公司代理招租，蜀风园公司可关注相关信息。
2014年8月12日，青羊区教育局向蜀风园公司另发出《成都市青羊区教育局关于少城小学综合楼公开招租事宜告知书》一份，告知蜀风园公司成都市少城小学综合楼公开招租工作已于近期由西南联交所组织进行，如蜀风园公司在本次公开招标中中标，请蜀风园公司按照招标文件相关规定与青羊区教育局签订新的租赁合同；如公开招标中产生其他承租人，则请蜀风园公司在10日内腾退房屋，如逾期交房，由此给青羊区教育局造成的一切损失概由蜀风园公司承担。
2014年8月14日，蜀风园公司向青羊区教育局发送《存证函----
关于少城小学综合楼（蜀风园大酒店）公开招租事宜》，载明：虽然租赁合同已于2014年3月15日到期，但合同约定“在本综合楼交乙方使用后，在双方未正式书面履行终止合同前视为乙方承租”、“合同终止后，在同等条件下，乙方有优先承租权”，但青羊区教育局在没有和蜀风园公司进行充分沟通的前提下，已经以公开招标方式启动该综合楼的招租事宜，对此，蜀风园公司郑重向青羊区教育局提出异议，要求青羊区教育局按照合同约定尊重蜀风园公司的合法权利，在同蜀风园公司进行充分沟通和达成一致意见后，再行处理少城综合楼招租事宜；蜀风园公司要求青羊区教育局立即终止公开招标事宜；要求青羊区教育局在尊重平等民事主体地位的基础上，同蜀风园公司进行招租事宜的协商；青羊区教育局若不顾及蜀风园公司的合法权益，蜀风园公司将保留通过法律途径维护自身合法权益的权利。
2014年8月15日，青羊区教育局向蜀风园公司发出《成都市青羊区教育局关于成都蜀风园餐饮文化有限公司<存证函>的复函》，告知蜀风园公司已收悉蜀风园公司8月14日关于成都市少城小学综合楼公开招租事宜的《存证函》，回复如下：1.经请示分管领导同意，已暂停少城小学综合楼公开招租工作；2.关于蜀风园公司提出的其他问题，区政府���公室已通知青羊区教育局，将于下周召开专题会议研究，会议具体时间另行告知。
2014年9月29日，蜀风园公司向青羊区教育局发出《关于蜀风园续租少城小学综合楼一事的告知函》，载明蜀风园公司将按照市、区领导的协调意见，与青羊区教育局继续积极协商、充分沟通，争取达成一致意见，实现双赢；蜀风园公司同意按照区政府提出的在“公开、公平、公正”的前提下，与青羊区教育局达成协商工作安排后，全面推进续租事项的沟通。
2014年10月8日，四川海峡律师事务所周素珍律师向蜀风园公司发出《律师函》，其受青羊教育公司委托就青羊教育公司、蜀风园公司房屋租赁合同纠纷事宜函告如下：蜀风园公司承租成都市长顺街125号少城小学综合楼，租赁合同已于2014年3月15日到期，根据相关政策规定，青羊教育公司需按照有关规定对房屋公开招租，为此，青羊教育公司多次函告蜀风园公司终止合同、腾退房屋，但蜀风园公司拖延至今，特此告知：1.租赁合同已到期，青羊教育公司有权终止合同，并要求蜀风园公司腾退房屋；2.若蜀风园公司有意继续租赁该房屋，欢迎蜀风园公司参加公开招租；3.在公开招租的前提下，蜀风园公司在同等情况下有优先承租权利；4.请蜀风园公司收函后30日内将房屋腾退并归还给青羊教育公司，妥善处理相关事宜。2014年11月21日，四川海峡律师事务所周素珍律师再次向蜀风园公司发送《律师函》，函告蜀风园公司腾退房屋，并告知蜀风园公司参加案涉房屋公开招租享有同等情况下优先承租权。
另查明，1.青羊区教育局系成都市青羊区西胜街1号土地使用权人，使用权面积7620.95平方米。2001年1月15日，成都市规划建设管理局向青羊区教育局发放《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为青羊区教育局，建设地址为青羊区，项目名称为“综合楼”，幢数1幢，层数7层。2004年3月26日，成都市房屋产权监理处出具测字（2004）128号《面积测量报告》，载明：申请单位为青羊区教育局，房屋座落青羊区，房屋名称为“综合楼、教学楼”，测量结果为综合楼1-7层建筑面积4895.87平方米、教学楼1-6层建筑面积5517.21平方米。
2.庭审中，青羊区教育局陈述其授权青羊教育公司就案涉房屋对外出租，同意青羊教育公司签订房屋租赁合同、收取房屋租金等。
3.2015年3月2日，成都市青羊区事业单位登记管理局向蜀风园公司代理人彭军��出《关于事业单位登记管理信息查询申请的回复》，载明青羊教育公司系于2001年由青羊区事业单位登记管理机关设立登记，其《事业单位法人证书》于2006年4月1日废止，其举办单位为青羊区教育局。
4.案涉房屋租赁期限于2014年3月15日届满后，蜀风园公司主张其按照820000元/年的标准支付房屋租金，另向“成都市青羊区教育局后勤服务中心”支付2014年3月16日至2015年6月15日期间的租金1031365元。庭审中，青羊教育公司认可已收到蜀风园公司缴纳的房屋租金1031365元，青羊教育公司确认合同到期时的房屋租金标准为820000元/年，合同约定的租金涨幅为每三年上涨2%；但青羊教育公司认为2014年3月16日以后的房屋租金不应按合同约定的租金标准收取，而应按照评估得出的市场租赁价格为标准收取。
5.蜀风园公司于2015年2月10日向国网四川省电力公司成都供电公司缴纳案涉房屋2015年2月产生的电费53098.59元；蜀风园公司于2015年2月10日向成都城市燃气有限责任公司缴纳案涉房屋2015年1月产生的天燃气费20178.21元；蜀风园公司于2015年2月14日向成都市自来水有限责任公司缴纳案涉房屋2015年2月产生的城市供水运营水费、水利工程费、水资源费、污水处理费等共计6327.58元。
青羊教育公司认为青羊教育公司及青羊区教育局在合同到期前后多次函告蜀风园公司终止合同、腾退房屋，但蜀风园公司一直置之不理，拖延至今，且尚欠租金2427164.50元。青羊教育公司遂起诉至原审法院，请求判令：1.解除青羊教育公司和蜀风园公司之间的不定期租赁关系；2.蜀风园公司腾退成都市长顺街125号少城小学综合楼；3.蜀风园公司支付自2014年3月16日起至2015年1月15日止的房屋租金2427164.50元及利息（以2427164.50元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月15日起计算至款项付清之日止）；4.蜀风园公司交腾退房屋时向有关部门结清水电费。
原审法院认定上述事实有青羊教育公司事业单位法人证书、组织机构代码证、蜀风园公司企业信息查询通知单、青羊区教育局组织机构代码证、《租赁合同》、《租赁补充合同》、《成都市青羊区教育局关于成都市少城小学综合楼租赁期满告知书》、《关于蜀风园酒店（青羊区教育局综合楼）房屋租金的申请说明》、《成都市青羊区教育局关于成都市少城小学综合楼租赁期满告知书（二）》、《蜀风园酒店关于请求（青羊区教育局少城小学综合楼）续租说明（二）》、《蜀风园大酒店关于请求（青羊区教育局少城小学综合楼）续���说明（三）》、《成都市青羊区教育局关于少城小学综合楼公开招租事宜告知书》、《存证函
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关于少城小学综合楼（蜀风园大酒店）公开招租事宜》、《成都市青羊区教育局关于成都蜀风园餐饮文化有限公司<存证函>的复函》、《关于蜀风园续租少城小学综合楼一事的告知函》、《律师函》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《面积测量报告》、《关于事业单位登记管理信息查询申请的回复》、中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证、发票、中国建设银行客户专用回单、及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，（一）关于青羊教育公司主体资格的问题。根据《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第六条“登记管理机关向核准设立登记的���业单位颁发《事业单位法人证书》。《事业单位法人证书》是事业单位法人资格的唯一合法凭证。未取得《事业单位法人证书》的单位，不得以事业单位法人名义开展活动。”、第五十五条“经登记管理机关注销登记的事业单位，自核准注销登记之日起事业单位法人终止。”、第五十九条“事业单位的法人证书废止但未经注销登记的，其法人的责任和义务存续。”之规定，青羊教育公司于2001年依法登记设立，虽然其《事业单位法人证书》于2006年4月1日废止，但蜀风园公司未提交证据证明青羊教育公司已注销登记，故青羊教育公司法人的责任和义务仍然存续，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”之规定��青羊教育公司具有民事诉讼主体资格，对蜀风园公司关于青羊教育公司诉讼主体不适格的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
（二）关于青羊教育公司、蜀风园公司之间民事法律关系的问题，原审法院认为，青羊区教育局将其所有的案涉房屋委托青羊教育公司出租给蜀风园公司经营使用，并同意青羊教育公司签订租赁合同、收取房屋租金，青羊教育公司、蜀风园公司双方签订的案涉《租赁合同》及《租赁补充合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。青羊教育公司、蜀风园公司对案涉合同租赁期��内双方履行合同义务均无异议，根据《租赁合同》第六条第二款第7项关于“本综合楼交乙方使用后，在双方未正式书面履行终止合同前视为乙方承租”之约定，案涉《租赁合同》于2014年3月15日届满后，青羊教育公司、蜀风园公司双方未再签订书面租赁合同，从青羊教育公司、蜀风园公司及青羊区教育局往来函件的内容来看，各方亦未对续租期限达成一致意见，青羊教育公司、蜀风园公司之间成立不定期租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，青羊教育公司及青羊区教育局在《租赁合同》届满日前后已多次函告蜀风园公司因案涉房屋租赁期届满，要求蜀风园公司腾退房屋，青羊教育公司已履行相关通知义务，故对青羊教育公司关于解除青羊教育公司、蜀风园公司双方不定期租赁合同关系的主张，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，对青羊教育公司关于蜀风园公司腾退案涉房屋的主张，原审法院予以支持。
（三）关于蜀风园公司应付款项的问题，青羊教育公司主张蜀风园公司向其支付自2014年3月16日起至2015年1月15日止的房屋租金2427164.50元及利息，系以恒通事务所出具的《房地产估价报告》所载房屋租赁单价为标准计算租金金额，但该份《房地产估价报告》系青羊区教育局单方委托恒通事务所对案涉房屋进行估价，且该报告载明估价结果未考虑估价对象尚未取得《房屋所有权证》对其市场租赁价格的影响、未考虑因办理分户《国有土地使用证》所产生的费用对其市场租赁价格的影响，且设定案涉土地为出让方式取得、用途为商业用地，恒通事务所按上述条件对案涉房屋出租价格进行估价，与案涉房屋实际条件不符，蜀风园公司对该份《房地产估价报告》亦不予认可，原审法院不予采信。2014年3月16日至2015年1月15日期间，青羊教育公司、蜀风园公司双方就案涉房屋成立不定期租赁合同关系，双方未对此期间内房屋租金进行约定，则双方应按照《租赁合同》及《租赁补充合同》中关于房屋租金的约定履行，青羊教育公司、蜀风园公司双方确认租赁合同期满时案涉房屋租金标准为820000元/年，租金涨幅为每三年上涨2%，则2014年3月16日至2015年1月15日（共计10个月）期间青羊教育公��应收取房屋租金为697000元{[820000元/年×（1＋2%）]÷12个月/年×10个月}，现青羊教育公司已收取蜀风园公司支付的2014年3月16日以后的房屋租金1031365元，则2014年3月16日至2015年1月15日期间的房屋租金青羊教育公司已足额收取，故对其关于蜀风园公司支付上述期间内房屋租金及利息的主张，原审法院不予支持。至于青羊教育公司关于蜀风园公司腾退房屋时向有关部门结清水电费的诉讼请求，因青羊教育公司未明确上述费用金额，且青羊教育公司并非水、电费的收费主体，故对青羊教育公司该项诉请，原审法院不予支持。
综上，青羊教育公司的部分诉讼请求成立，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、二百三十五条，参照《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第���条、第五十五条、第五十九条，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除青羊教育公司与蜀风园公司之间的不定期租赁合同关系；二、蜀风园餐公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向青羊教育公司腾退位于成都市长顺街125号的少城小学综合楼；三、驳回青羊教育公司的其余诉讼请求。案件受理费26217元，减半收取13108.50元，由青羊教育公司、蜀风园公司各负担一半即6554.25元。蜀风园公司负担上述诉讼费用的部分应在本判决发生法律效力之日起七日内向青羊教育公司支付。
宣判后，蜀风园公司不服，向本院提起上诉，认为：青羊教育公司的《事业单位法人证书》已经废止，故其不具备民事诉讼主体资格；2014年3月15日以后双方之间并非不定��租赁合同关系，根据合同约定，双方都同意在第一期租期到期后，继续延续租赁合同关系；在审理过程中，蜀风园公司还在继续支付租金，租赁状态持续至今。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回青羊教育公司的全部诉讼请求。
被上诉人青羊教育公司辩称，虽然其《事业单位法人证书》已经废止，但并未注销，因此仍有诉讼主体资格；双方在约定的租赁期限到期后事实上形成了不定期租赁合同关系，合同约定的优先承租权应建立在公开招标的基础上；虽然蜀风园公司后来又向青羊区教育局支付了款项，但是不认可双方仍存在租赁合同关系，对扣除实际占用期间的使用费后，多余部分愿意退还。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人青羊区教育局发表意见称，同意青羊教育公司的答辩意见，后来支付的款项不认可是租金，扣除使用费后愿意退还多余部分。
二审另查明，青羊教育公司和蜀风园公司签订的《成都市少城小学综合楼租赁合同》第六条第二款第7项约定：“本综合楼交乙方使用后，在双方未正式书面履行终止合同前视为乙方承租”。2015年3月2日至2016年5月31日，蜀风园公司6次以银行转款的方式，向青羊区教育局后勤服务中心账户转款，每次金额均为206273元，用途均备注为房租，其中2016年5月31日用途备注为2016年6月16日至2016年9月15日房租。
经审理查明的其他案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此本院予以确认。
本院认为，青羊教育公司和蜀风园公司签订的《成都市少城小学综合楼租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于，青羊教育公司是否具备民事诉讼主体资格；在蜀风园公司未同意终止合同前，双方是否一直存在合同关系。
关于青羊教育公司是否具备民事诉讼主体资格。根据《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第六条“登记管理机关向核准设立登记的事业单位颁发《事业单位法人证书》。《事业单位法人证书》是事业单位法人资格的唯一合法凭证。未取得《事业单位法人证书》的单位，不得以事业单位法人名义开展活动。”、第五十五条“经登记管理机关注销登记的事业单位，自核准注销登记之日起事业单位法人终止。”、第五十九条“事业单位的法人证书废止但未经注销登记的，其法人的责任和义务存续。”的规定，青羊教育公司的《事业单位法人证书》虽然已废止，但并未进行注销登记，故其责任和义务仍存，故青羊教育公司具有民事诉讼主体资格。
关于在蜀风园公司未同意终止合同前，双方是否一直存在合同关系。本院认为，双方签订的《成都市少城小学综合楼租赁合同》明确约定了涉案房屋的租赁期限，在约定的租赁期限到期后，蜀风园公司实际继续占有、使用涉案房屋并交付租金的行为，构成双方之间的不定期租赁合同关系。在青羊教育公司和青羊区教育局多次明确要求解除不定期租赁合同，腾退涉案房屋的情况下，蜀风园公司应及时腾退交还涉案房屋。《成都市少城小学综合楼租赁合同》第六条第二款第7项的约定，系对租赁合同期内当事人双方行为的约定，在租赁合同到期后，该合同条款对双方当然不具备约束力。在青羊教育公司和青羊区教育局以书面函件和诉讼的方式要求解除双方不定期租赁合同的情况下，蜀风园公司在本案诉讼过程中，仍利用在履行合同中知晓的对方账户信息，继续按原合同约定的金额支付款项，该行为为青羊区教育局和青羊教育公司明确反对，不能视为双方之间已实际建立了合同关系，不能将上述款项视为租金。青羊区教育局可在扣除蜀风园公司对涉案房屋的实际占有使用费后将多余款项退还。
综上，上诉人蜀风园公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费26217元，由成都蜀风园餐饮文化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 王果
代理审判员 赵韬
二〇一六年七月十五日
书 记 员 黄迪