陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终1261号
上诉人（原审原告、反诉被告）：航天推进技术研究院，住所地西安市航天基地航天西路南段**号。
法定代表人：刘志让，该院院长。
委托诉讼代理人：王砚章，男，1984年6月15日出生，汉族，航天推进技术研究院法律顾问，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：王飞，陕西仁和万国律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢礼金，男，1964年8月16日出生，汉族，金顺宾馆经理，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：朱宏才，陕西维谨律师事务所律师。
上诉人航天推进技术研究院与上诉人谢礼金房屋租赁合同纠纷一案，均不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人航天推进技术研究院委托诉讼代理人王砚章、王飞，上诉人谢礼金委托诉讼代理人朱宏才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
航天推进技术研究院上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判谢礼金向航天推进技术研究院赔偿自租赁期届满次日起的租金损失25万元，并按每月15万元的标准计算至实际腾房之日。2、本案诉讼费由谢礼金负担。事实和理由：一审法院依据合同法第236条判决谢礼金按照每年33万元支付逾期腾房期间的租金，属适用法律错误。航天推进技术研究院已经对谢礼金租赁期后继续使用租赁物提出了异议。航天推进技术研究院对房屋经营权进行了招标，最终中标价为180万元/年。谢礼金租期届满拒不腾房致使航天推进技术研究院无法向新的承租人交付房屋造成租金收益损失，应由谢礼金赔偿。
谢礼金辩称，依据航天推进技术研究院代理人西安航天神舟旅游有限公司及夏金洁之间签订的《房屋租赁合同补充协议》，其租赁期限尚未到期，不存在违约的行为。一审法院的谈话笔录未经双方质证，不能作为定案依据。航天推进技术研究院的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。
谢礼金上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回航天推进技术研究院的诉讼请求，支持谢礼金的反诉请求；2、一、二审诉讼费由航天推进技术研究院负担。事实和理由：1、一审未查明以下事实：2006年4月2日的授权委托书的具体授权内容及航天推进技术研究院与西安航天神舟旅游有限公司及夏金洁之间的隶属关系；西安航天神舟旅游有限公司和夏金洁以航天推进技术研究院名义收取房屋租金，解除租赁合同，重新招标租赁房屋的原因；西安航天神舟旅游有限公司在无航天推进技术研究院授权的前提下代航天推进技术研究院以其自己名义与谢礼金签订补充协议的原因；谢礼金装修房屋和消防维修的事实；航天推进技术研究院的工作人员有哪些；航天推进技术研究院是否属于军工企业，是否可对外出租经营房屋。2、一审法院认定事实错误。西安航天神舟旅游有限责任公司签订的《房屋租赁合同补充协议》是在其负责合同履行期间所为的相关事宜，未超越授权权限和原合同履行期间。谢礼金2012年向神舟公司和夏金洁申请对房屋进行装修和消防改造，在经营中航天推进技术研究院曾授意谢礼金和其他商户签订分租合同，故一审法院认为航天推进技术研究院对该《房屋租赁合同补充协议》未有追认，延长租期三年的约定对航天推进技术研究院不产生法律效力，没有事实和法律依据。一审法院对航天推进技术研究院全部接管了西安航天神舟公司所有资金和人员，与西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司之间是上下级隶属关系的证据未当庭质证。3、一审法院对谈话笔录没有质证，不能作为审判的依据。
航天推进技术研究院辩称，谢礼金在上诉状中所称的一审法院未查明的事实均已查明和认定。一审查明的事实清楚，适用法律正确，只是关于谢礼金的违约给航天推进技术研究院造成损失的法律适用不正确。一审法院在审理本案中程序合法，不存在谢礼金所谓的没有质证的问题。延长租期的补充协议系谢礼金与夏金洁恶意串通，对航天推进技术研究院不具有法律效力。航天推进技术研究院是本案所涉房屋的合法所有权人，神舟旅游公司无权对该房屋进行出租。根据谢礼金所持有的房屋租赁合同及航天推进技术研究院给夏金洁的授权委托书，谢礼金完全明知航天推进技术研究院是涉案房屋的所有权人，也明知授权期间是2006年4月12日至4月22日，授权权限不包括签订补充协议。而该补充协议是在2009年6月18日，不在上述授权期间内。租赁合同的租期是10年，该补充协议是在租赁合同履行到第三年时签订的，该补充协议的唯一内容是延长租赁期限。在租赁合同还有7年尚未履行时就签订延长3年租赁期限的做法不合情理。夏金洁仅是神舟旅游公司的代理人，非航天推进技术研究院的代理人，神舟旅游公司并没有以航天推进技术研究院的名义和谢礼金签订补充协议，不构成表见代理。在租赁期限即将届满时航天推进技术研究院多次发函要求谢礼金腾交房屋，谢礼金在回函中对租赁期限均未提出异议。航天推进技术研究院在对下一租赁周期进行招投标过程中明确载明租赁期限是2016年9月1日至2026年8月30日，谢礼金就招投标的租赁期限也未提异议。上述情况足以说明谢礼金对本案所涉的房屋新的租赁期间2016年9月1日至2026年8月30日完全认可。综上，一审法院支持航天研究院第一项诉请的程序合法、适用法律正确，应当予以维持，谢礼金的上诉请求应予驳回。
航天推进技术研究院向一审法院起诉请求：1、判令谢礼金向其腾交西安市东六路27号房屋及返还设施设备；2、判令谢礼金其赔偿自租赁期限届满次日（2016年7月1日）起至2016年8月20日的租金损失25万元，并按每月15万元的标准计算至实际腾交之日；3、本案诉讼费由谢礼金负担。
谢礼金向一审法院提出反诉请求：要求继续履行2006年4月20日签订的租赁合同至2019年6月30日，航天推进技术研究院赔偿其营业损失170000元。
一审法院认定的事实：2002年中国航天科技集团公司下发（2002）183号文件，将原航天工业部0六七基地改名为航天推进技术研究院，军工代码为中国航天科技集团公司第六研究院，简称六院。原航天工业部0六七基地西安办事处在西安市东六路35号（2006年为27号，开办了金航宾馆）有砖混结构房屋一座，约4800平方米，房产证号为3110278-××号。2006年4月12日，航天推进技术研究院委托时任西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司（后与2009年改名为西安航天神舟旅游有限公司）副总经理夏金洁“签订房屋及设施设备（金航宾馆）租赁合同，并负责合同履行期间相关事宜”，并声明：该授权为专项授权，有效期自2006年4月12日至2006年4月22日。2006年4月20日，航天推进技术研究院（出租方）和案外人叶顶平（承租人）签订上述房屋租赁合同一份，租期为10年至2016年6月30日，每年的租金为33万元，以现金方式一次性支付。合同第七条第四项约定，租赁期满，出租方继续出租该房屋的，承租方同等条件下享有优先承租权。第十一条第三项约定，租赁期满，承租方交回所承租房屋及设施、设备、物品、已增装修、设施及物品不得拆除、搬走、无偿交给出租方。2008年3月，谢礼金出资480万元买断了金航宾馆的经营权，并承担所有的债权债务，叶顶平等合伙人退出宾馆的经营。对此，航天推进技术研究院亦予以认可。谢礼金于2009年1月20日进行了工商变更登记。2009年6月18日，西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司（出租方）与谢礼金（承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，内容为:承租人谢礼金为改善经营条件，进行了大量的资金投入，并提出经原合同延长三年请求。经公司领导研究，同意将原合同延期至2019年6月30日，租金按年计算，每一租赁年度叁拾叁万元整，壹拾叁年总租金共计肆佰贰拾玖万元。本合同一式六份，出租方持四份。承租人持二份。西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司盖章，其副总作为委托代理人签字。庭审中，航天推进技术研究院表示自己作为产权人及出租方对该补充协议并不知情，亦未授权西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司及夏金洁签订该份补充协议。经向夏金洁询问，夏金洁表示该份补充协议是自己看谢礼金生意不好，出于同情才签署的，事前和事后并未向航天推进技术研究院方汇报和备案，合同上“经公司领导研究”的话语系行文的习惯用语。谢礼金表示其在经营过程中，并未有航天推进技术研究院的工作人员参与，其只是和夏金洁及西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司（2009年变更成西安航天神舟旅游有限公司）联系，由夏金洁负责协调税务、电梯维护、房屋装修等事宜，其还提供一份夏金洁签字在2011年同意其装修宾馆的装修请示报告予以证明。故谢礼金认为西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司及夏金洁对其实际进行管理，具有签订补充协议的授权。对此，夏金洁表示自己并未有签订补充协议的授权。关于租金支付，夏金洁和谢礼金均认可，由夏金洁或西安航天神舟旅游有限公司的工作人员给提供账户，谢礼金按照所提供的账户足额支付了租金。航天推进技术研究院对此亦无异议。在谢礼金所提供的缴纳租金的票据中，2008年、2011年、2012年的租金由航天推进技术研究院盖章的收据、2009年2010年及2013年-2015年由西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司或西安航天神舟旅游有限公司盖章的收款收据。谢礼金表示上述票据均由西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司或西安航天神舟旅游有限公司给其的，至于盖章不同自己并不清楚。夏金洁表示自己收到租金后全部转入航天推进技术研究院的账户。2016年4月，西安航天神舟旅游有限公司通知谢礼金因租期将于2016年6月到期，航天推进技术研究院要对经营权进行招标。其后，谢礼金参加了该次投标，但因价格原因未中标。中标单位陕西景玉实业有限公司以十年1800万元的价格取得经营权。
一审法院认为，公民和法人的合法的财产权依法受到保护。本案中，谢礼金承继叶顶平与航天推进技术研究院签订房屋租赁合同经营宾馆，对此航天推进技术研究院表示认可，故该合同在航天推进技术研究院和谢礼金之间发生法律效力。庭审中，航天推进技术研究院、谢礼金均提供了该房屋租赁合同，谢礼金亦提供了夏金洁的授权委托书，故谢礼金对该合同内容及航天推进技术研究院授权的经办人夏金洁的授权范围是明知的，对该房屋的所有权人系航天推进技术研究院以及航天推进技术研究院系出租方的情况亦是明知的，根据航天推进技术研究院给夏金洁的授权委托书，夏金洁只是有“签订房屋及设施设备（金航宾馆）租赁合同，并负责合同履行期间相关事宜”的授权，并未有改变合同主要条款租赁期限的授权，谢礼金亦未有夏金洁及西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司具有航天推进技术研究院授权延长租赁期限的证据佐证，夏金洁及西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司签订《房屋租赁合同补充协议》行为亦不符合表见代理的法律要件。并且，航天推进技术研究院对该《房屋租赁合同补充协议》并未有追认，故谢礼金所称的延长租期三年的约定对航天推进技术研究院不产生法律效力。另外，从谢礼金参加航天推进技术研究院委托的西安航天神舟旅游有限公司对租赁房屋招标的行为来看，其在招标过程中并未以《房屋租赁合同补充协议》对招标提出异议，故应认定其认可了航天推进技术研究院的本次招标行为的效力。2006年4月20日的《房屋租赁合同》因合同履行期届满自然解除。关于航天推进技术研究院要求的谢礼金赔偿自租赁期限届满次日（2016年7月1日）起至2016年8月20日的租金损失25万元，并按每月15万元的标准计算至实际腾交之日的损失，庭审中，航天推进技术研究院按照招标结果10年租金1800万的金额计算合同到期后的房屋租金，法院认为，合同到期后双方的租赁关系转为不定期租赁，故租赁期届满后租金应参照原合同约定的每年33万计算至实际腾房之日。关于谢礼金的反诉请求，谢礼金实际经营至今，航天推进技术研究院的招标行为，不对其经营产生实质性的损害，故谢礼金的反诉请求依法不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）谢礼金于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）航天推进技术研究院腾交西安市东六路27号（原金航宾馆、现金顺宾馆）房屋及返还设施设备（以2006年交接清单为准）二、被告（反诉原告）谢礼金于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）航天推进技术研究院按照每年33万元的租金支付从2016年7月1日至实际腾房期间的租金。三、驳回被告（反诉原告）谢礼金全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，反诉费1850元，由谢礼金负担。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案所涉的2006年4月20日所签的房屋租赁合同系叶顶平与航天推进技术研究院签订，后谢礼金承继该合同的权利义务经营宾馆，航天推进技术研究院对此认可，故该合同在航天推进技术研究院和谢礼金之间发生法律效力。庭审中，航天推进技术研究院、谢礼金均提供了该房屋租赁合同，谢礼金亦提供了航天推进技术研究院向夏金洁出具的授权委托书、房屋所有权证书，据此可以认定谢礼金对该合同内容及航天推进技术研究院对夏金洁的授权范围是明知的，对该房屋的所有权人系航天推进技术研究院以及航天推进技术研究院系出租方的情况是明知的。航天推进技术研究院给夏金洁的授权委托书的授权内容为“签订房屋及设施设备（金航宾馆）租赁合同，并负责合同履行期间相关事宜”，且声明该授权为专项授权，并无夏金洁可以改变合同主要条款租赁期限的授权。西安航天神舟旅游餐饮有限责任公司以其自己的名义与谢礼金签订《房屋租赁合同补充协议》行为不符合表见代理的法律要件。航天推进技术研究院对该《房屋租赁合同补充协议》并未追认。故该补充协议关于延长租期三年的约定对航天推进技术研究院不产生法律效力。另外，从谢礼金参加西安航天神舟旅游有限公司对租赁房屋招标的行为来看，其在招标过程中并未以《房屋租赁合同补充协议》对该次招标提出异议，故应认定谢礼金对该招标的经营期限认可。2006年4月20日的《房屋租赁合同》因合同履行期届满自然解除。依据2006年4月20日的《房屋租赁合同》第十一条第三项“租赁期满，承租方交回所承租房屋及设施、设备、物品、已增装修、设施及物品不得拆除、搬走、无偿交给出租方”之约定，航天推进技术研究院要求谢礼金腾交房屋及返还设施设备，依法应予支持。关于航天推进技术研究院要求谢礼金赔偿自租赁期限届满次日起至实际腾交之日的损失的诉讼请求，航天推进技术研究院要求按照招标结果10年租金1800万的金额计算合同到期后的租金损失。本院认为，航天推进技术研究院要求按照西安航天神舟旅游有限公司进行招标的中标价计算其租金损失，于法无据，谢礼金延期腾房给航天推进技术研究院造成的损失，参照原合同约定的每年33万计算至实际腾房之日为宜。因2006年4月20日的《房屋租赁合同》到期以后航天推进技术研究院曾积极要求谢礼金腾房及返还设施设备，故原审法院认定该合同到期后双方形成不定期租赁合同关系，无事实和法律依据，应予纠正。关于谢礼金要求支付其营业损失17万元的上诉请求，因谢礼金实际经营至今，西安航天神舟旅游有限公司的招标行为并未对其经营产生实质性的损害，故谢礼金的该上诉请求，依法不予支持。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3737号民事判决第一项、第三项；
二、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3737号民事判决第二项内容为：谢礼金于本判决生效后三十日内向航天推进技术研究院按照每年33万元的标准支付从2016年7月1日至实际腾房期间的租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5050元，反诉费1850元，由谢礼金负担。二审案件受理费16200元，由航天推进技术研究院负担11150元，由谢礼金负担5050元。双方在履行本判决时将案件受理费一并结清。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 楚 涵
代理审判员 陈 帅
二〇一七年四月十一日
书 记 员 刘书方