成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川0114执异24号
案外人（异议人）：四川省古川实业有限公司，住所地成都市邛崃市临邛镇西郊路下段24-26号，统一社会信用代码：915101837978408582。
法定代表人：杨明，该公司董事长。
委托代理人：谭红英，四川众旺律师事务所律师，代理权限特别授权。
申请执行人：成都市新都城建勘察测绘有限公司，住所地成都市新都区新都镇桂湖东路157号，统一社会信用代码:91510114720330649C。
法定代表人：李兵，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，四川原则律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人：李中华，四川原则律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被执行人：成都吉利安实业有限公司，住所地成都市二环路西三段119号金港湾酒店4楼28号，统一社会信用代码：91510106728089781C。
法定代表人：宋维伦。
委托代理人陈文杰，女，汉族，1987年8月24日出生，住四川省成都市青羊区，系该公司员工，代理权限为一般授权。
本院在执行成都市新都城建勘察测绘有限公司（以下简称城建勘察公司）与成都吉利安实业有限公司（以下简称吉利安公司）、宋玉田、宋洁琼、四川升钟湖农业开发有限公司（以下简称升钟湖公司）、陈丹容、宋庆林商品房预售合同纠纷一案过程中，案外人四川省古川实业有限公司（以下简称古川公司）于2016年9月7日对本院查封的位于成都市武侯区磨子街×号×楼×号（业务件号：权××）的房产提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人古川公司异议称，2015年4月14日，古川公司与四川席尔诺科技有限公司（以下简称席尔诺公司）及李勇签订《退赔协议书》，约定席尔诺公司以涉案房屋抵偿赃款退赔给古川公司，因涉案房屋购买自吉利安公司，席尔诺公司、吉利安公司、古川公司共同签订了《三方协议》，吉利安公司同意席尔诺公司将涉案房屋转让给古川公司。基于前述原因，古川公司与吉利安公司签订《房屋买卖合同》，约定吉利安公司将涉案房屋转售给古川公司，吉利安公司向古川公司开具财务收据，确认收到古川公司的购房款。2015年9月，古川公司诉至成都市武侯区人民法院，请求为涉案房屋办理过户，武侯法院于2015年11月17日作出（2015）武侯民初字第8969号《民事调解书》，载明吉利安公司于2015年11月30日前协助古川公司为涉案房屋办理过户登记手续。后因吉利安公司未协助其办理过户，古川公司即向武侯法院申请强制执行，执行过程中发现涉案房屋已被本院保全查封。古川公司认为，古川公司是涉案房屋的实际所有人，于法院查封前已于吉利安公司签订书面的房屋买卖合同、占有使用涉案房屋并已支付全部购房款，因吉利安公司未履行生效调解书确定的义务、其后涉案房屋又被本院保全查封而无法办理过户登记手续，为此，请求本院解除对涉案房屋的查封措施，停止对该房屋的强制执行。
四川省古川实业有限公司为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1.（2015）武侯民初字第8969号《民事调解书》、（2016）川0107执2095号受理案件通知书各一份，用以证明涉案房屋经法院生效民事调解书确定属于古川公司所有。
2.收据、退赔协议书、房屋买卖合同、房屋信息摘要3各一份，用以证明涉案房屋系商品房买卖合同已确定出售的房屋，古川公司已支付了全额购房款并实际占有，未办理所有权过户登记的原因并非古川公司造成。
3.席尔诺公司营业执照正副本复印件、席尔诺公司物业费交费明细、涉案房屋现场图片各一份，用以证明涉案房屋在2012年已交付席尔诺公司使用，后因席尔诺公司涉嫌刑事犯罪，涉案房屋中席尔诺公司的财产被成都市公安局查封，故涉案房屋虽已交付古川公司使用，但至今仍有部分被查封财产堆放在该房屋中，从而佐证涉案房屋已由吉利安公司交付给席尔诺公司、为席尔诺公司实际占有的情况。
城建勘察公司对古川公司所提交证据1、证据3中的营业执照、现场图片的真实性予以认可，但认为不足以证明古川公司的异议主张；对证据2、证据3中的席尔诺公司物业费交费明细的真实性、合法性、关联性均不予认可。城建勘察公司答辩称，涉案房屋只有经不动产物权变更登记才能发生所有权变动的效力，涉案房屋登记在被执行人吉利安公司名下，古川公司所提出执行异议既不满足司法解释规定的依据另案生效法律文书提出排除执行异议的条件，也不符合在查封前已合法占有涉案房屋、非因自身原因未办理过户登记两项条件，因此古川公司的异议既无事实依据也不符合法律规定，应依法继续执行。
吉利安公司对古川公司所提出的执行异议及所提交证据未发表意见。
本院认为古川公司提交的证据1、证据2符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信；证据3系用以证明涉案房屋由席尔诺公司占有的情况，与本案缺少关联性，本院依法不予采信。
本院查明，2015年4月14日，古川公司与席尔诺公司、李勇签订《退赔协议书》，约定席尔诺公司将以该公司名义购买的位于成都市××街××楼××号的商品房（席尔诺公司已向开发商支付全部购房款，尚未办理产权过户登记手续）用于退赔古川公司的经济损失，由席尔诺公司通过开发商将该房屋更名至古川公司名下，并办理相关手续。同日，吉利安公司、席尔诺公司与古川公司签订《三方协议》，约定吉利安公司与席尔诺公司解除关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，吉利安公司与古川公司另签订《房屋买卖合同》，由古川公司向吉利安公司购买涉案房屋，吉利安公司在双方签订的《房屋买卖合同》约定的期限内为古川公司办理产权登记，并约定以吉利安公司本应向席尔诺公司退还的
1036160元已收款项作为古川公司购买涉案房屋的购房款及其他费用，吉利安公司不再向席尔诺公司退还，古川公司也无需再另行向吉利安公司支付购房款及其他费用。同日，吉利安公司与古川公司另签订《房屋买卖合同》，约定吉利安公司将涉案房屋以1036160元价格出售给古川公司，合同签订生效后即进行交付，由古川公司委托吉利安公司办理涉案房屋权属转移登记，并约定，如因吉利安公司原因导致古川公司未能在合同签订后365个工作日内取得该房屋所有权证书的，古川公司有权终止合同，吉利安公司配合古川公司在房屋产权过户手续办理完毕后两年内将国土证过户到古川公司名下。吉利安公司开具落款日期为2015年4月14日的财务收据，载明收到古川公司交纳的购房款1036160元，收款方式为从席尔诺公司转支。其后，古川公司诉至成都市武侯区人民法院，请求吉利安公司交付涉案房屋并协助办理过户登记手续，武侯法院于2015年10月8日立案受理，经调解于2015年11月17日作出（2015）武侯民初字第8969号民事调解书，确定吉利安公司于2015年11月30日前协助古川公司将涉案房屋过户至古川公司名下。因吉利安公司未履行该调解书确定的义务，古川公司即向武侯法院申请强制执行，武侯法院于2016年4月20日立案受理，案号为（2016）川0107执2095号。
另查明，涉案房屋位于成都市××街××楼××号，建筑面积129.52平方米，业务件号为权2236033号，登记权利人为吉利安公司，共有方式为单独所有。该房屋于2013年1月10日办理同一所有权人房屋分割登记，于2013年1月15日办理换证登记。2016年4月13日，本院在审理城建勘察公司诉吉利安公司、宋玉田、宋洁琼、升钟湖公司、陈丹容、宋庆林商品房预售合同纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执保189号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限为三年，该裁定书于同年4月15日送达房产管理部门。2016年8月24日，本院立案受理（2016）川0114执1761号城建勘察公司申请执行吉利安公司、宋玉田、升钟湖公司一案，执行过程中，案外人古川公司向本院提出前述执行异议。
以上事实，有（2015）武侯民初字第8969号民事调解书、（2016）川0107执2095号受理案件通知书、退赔协议书、三方协议、房屋买卖合同、收款收据、房屋信息摘要3等证据及当事人陈述在卷为证。
本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案中，古川公司虽主张其在法院查封前已实际占有涉案房屋，但未提交证据证明该项主张。根据吉利安公司与古川公司签订的《房屋买卖合同》约定，涉案房屋由吉利安公司向古川公司交付，即自席尔诺公司与吉利安公司之间的房屋买卖合同关系解除后，涉案房屋的占有、使用权能已收归吉利安公司享有，且（2015）武侯民初字第8969号民事调解书查明事实部分载明，2015年10月8日古川公司向武侯法院起诉时的诉请中包含要求吉利安公司交付涉案房屋。综上本院认为，吉利安公司未向古川公司交付涉案房屋，古川公司在法院查封前未能对涉案房屋进行事实上的管理与支配，其所提出的执行异议缺乏事实和法律依据，不能产生排除执行的效果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：
驳回案外人四川省古川实业有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王议伟
审 判 员 高崇富
代理审判员 余 晨
二〇一六年九月十四日
书 记 员 许小红