重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2044号
上诉人(原审被告):杜应彬,男,1971年1月27日出生,汉族。
被上诉人（原审原告）:重庆兴宇物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。
法定代表人：旷宏宇，该公司经理。
委托诉讼代理人：欧扬，男，该公司员工。
上诉人杜应彬因与被上诉人重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初11912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜应彬、被上诉人兴宇物业公司的委托诉讼代理人欧扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜应彬上诉请求：撤销原判，依法改判。主要理由：杜应彬与兴宇物业公司签订物业服务合同后，兴宇物业公司未按照合同约定尽到物业管理义务，对杜应彬经营酒楼所产生的垃圾不进行清理致使杜应彬自己花钱找人清理垃圾，以及在杜应彬所有的商业门面前堆放垃圾，导致杜应彬的门面无法出租价值受损，物业公司不仅要赔偿杜应彬门面无法出租的租金损失还应当减免物业服务费用。
兴宇物业公司辩称，酒楼产生的生活垃圾是公司负责清理，但餐饮垃圾都是酒楼经营者自行处理。我公司尽到了物业管理责任，故请求驳回上诉，维持原判。
兴宇物业公司向一审法院起诉请求：“1、请求判令被告支付物业服务费61701.3元；2、请求判令被告支付物业服务费违约金8313元；3、由被告承担本案诉讼费。”事实与理由：2014年6月，兴宇物业公司与重庆嘉弛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由兴宇物业公司对綦江区文龙街道通惠大道嘉惠新城小区提供物业服务，物业服务费按面积收取，住宅1、2层每月1.1元/㎡，3层以上每月1.2元/㎡，门面2元/㎡。杜应彬在嘉惠新城有8间门面（号码56号附1、2、3、4、5、6、7、8号），4栋有1间门面（号码52附2号），分别于2015年10月和12月接房并签订了《物业服务合同》和《临时管理规约》，《物业服务合同》和《临时管理规约》约定物业服务费按面积收取，门面2元/㎡。合同签订后，兴宇物业公司按照合同的约定，依法为嘉惠新城小区提供了物业服务，在兴宇物业公司提供服务之同时，杜应彬的8间门面601.79㎡从2015年10月起至2017年10月止，4栋的门面718.45㎡从2016年1月起至2017年10月止未向兴宇物业公司缴纳物业服务费，共欠物业服务费61701.3元，按合同约定的万分之四的违约金计算欠违约金8313元。经兴宇物业公司多次催收未果，故请求法院依法判决。
一审法院认定事实：兴宇物业公司系綦江区通惠大道嘉惠新城小区（以下简称：嘉惠新城小区）物业服务企业，杜应彬系该小区56号附1、2、3、4、5、6、7、8号门面和52号附2号门面的业主。2014年6月，嘉惠新城小区建设单位重庆嘉弛置业有限公司（以下简称：嘉弛置业公司）与兴宇物业公司签订《前期物业服务合同》，将嘉惠新城小区物业服务事项委托给兴宇物业公司，合同期限从2014年6月10日至2024年6月9日。双方除约定服务事项和标准外，还约定：商业门面、写字楼根据建筑面积按2.00元/㎡·月计收物业服务费。合同签订后，兴宇物业公司开始为该小区提供卫生保洁、环境绿化、安保巡查、设施设备的日常维护等物业服务。2015年10月5日，杜应彬在接收该小区第3栋第1层门面时与兴宇物业公司签订了《嘉惠新城物业管理服务合同》，该合同记载，门面房根据建筑面积按2元/㎡·月计收物业服务费；每月缴纳费用时间为1-10日，杜应彬不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，按1‰交纳违约金。同日，杜应彬还在《临时管理规约》所附《承诺书》上签字声明遵守该《临时管理规约》。《临时管理规约》约定的物业服务事项与收费标准、交费时间与《前期物业服务合同》一致，还约定未按时足额交纳物业服务费的按3‰支付违约金。2015年12月26日，杜应彬在接收该小区第4栋负1层门面时与兴宇物业公司签订了《嘉惠新城物业管理服务合同》，该合同与双方2015年10月5日签订的合同一致。从2015年10月至2017年10月，杜应彬未缴纳该小区第3栋门面物业服务费；从2016年1月起2017年10月，杜应彬未缴纳该小区第4栋负1层门面物业服务费。
一审另查明，兴宇物业公司在接手小区物业服务后，指定业主将建筑垃圾堆放在该小区第3栋外的空地里，该空地与杜应彬56号8个门面隔一条约数米宽的道路。2017年11月3日，重庆市綦江区市政管理监察大队因兴宇物业公司乱丢废弃物向其下达了《责令限期改正通知书》、《限期接受调查（处理）通知书》。当月，兴宇物业公司将空地上垃圾转运到距离原堆放地20多米的地方。杜应彬位于该小区第3栋的门面，部分自己存放酒类，部分空闲；杜应彬位于该小区第4栋门面一直经营酒楼。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主、物业使用人和物业服务企业具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。兴宇物业公司已经按照物业服务合同的约定为该小区提供了卫生保洁、环境绿化、安保巡查、设施设备的日常维护等物业服务，其已经尽到主要的物业服务义务。在兴宇物业公司对该小区提供了相应物业管理服务后，包含杜应彬在内的整个小区业主均应按约定支付兴宇物业公司物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。故一审法院对兴宇物业公司要求杜应彬支付物业服务费的请求予以支持。门面面积有双方签订的合同记载，且杜应彬也没有异议，予以确认。据此，杜应彬两处门面分别欠缴物业服务费30089.5元（601.79㎡×2元/㎡·月×25月）、31611.8元（718.45㎡×元/㎡·月×22月），共计61701.3元。由于兴宇物业公司提供的物业服务也存在瑕疵，故对其要求杜应彬支付违约金的请求不予支持。前期物业服务合同签订的主体是建设单位与物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故一审法院对杜应彬以自己并没有与兴宇物业公司签订前期物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费的意见不予采信。兴宇物业公司作为物业服务企业，其提供的物业服务针对的是小区的公有部分，而非业主个人专有部分，从兴宇物业公司举示的证据来看，兴宇物业公司是提供了该服务的，杜应彬辩称兴宇物业公司未提供服务与本院查明的事实不符，故对其以此为由拒绝缴纳物业服务费的意见不予采信。杜应彬门面漏水系房屋质量或侵权等问题，属于业主专有部分的问题，并非物业服务内容，应当另行处理，故杜应彬以此为由拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。杜应彬认为兴宇物业公司堆放垃圾的行为给其造成损失并要求赔偿，此系另一法律关系，应当另行处理。为此，依照《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告杜应彬在本判决生效后五日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司物业服务费61701.3元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取775元，由被告杜应彬负担（原告已预交，被告在履行前述判决义务时一并支付给原告）。”
二审经审理查明：兴宇物业公司未在杜应彬所有的嘉惠新城小区4栋负一层门面前设置垃圾桶。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人杜应彬与被上诉人兴宇物业公司签订的《嘉恵新城物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，其不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。该合同第十七条第一款约定：“房屋的公共楼梯、扶栏、走道等公共部位保持清洁，不随意堆放杂物和占用。”该条第三款约定：“高层每层设置垃圾收集桶，多层按栋设置垃圾收集桶；定时清理，垃圾日产日清。”从兴宇物业公司收取物业服务费的标准来看，清理垃圾的范围应理解为物业公共区域的一般生活垃圾更符合生活实际，杜应彬以兴宇物业公司未清理其经营酒楼所产生的所有垃圾（包含餐饮垃圾）为由拒交物业费的理由，本院不予采信。鉴于兴宇物业公司入驻案涉物业小区后一直指定业主将建筑垃圾堆放于离杜应彬所有的嘉惠新城小区3栋第一层8个商业门面不远处，直至2017年11月才转运至距离原堆放地20多米远的地方，显然兴宇物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，这必然降低该商业房屋的效用，而且兴宇物业公司还未按约在杜应彬所有的52号附2号门面所在的负一层设置垃圾桶，其物业服务也存在瑕疵。为此，本院对杜应彬主张减少物业服务费的理由予以采信。根据本案实际情况，本院酌定案涉门面房屋的物业费按照每月每平方米1.2元的标准计算，由此杜应彬应向兴宇物业公司支付物业费为18053.7元（601.79㎡×1.2元/㎡·月×25月）、18967.1元（718.45㎡×1.2元/㎡·月×22月），共计37020.8元。综上，杜应彬的上诉请求部分成立，二审依据新查明的事实予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初11912号民事判决第二项；
二、变更重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初11912号民事判决第一项为：杜应彬在本判决生效后五日内支付重庆兴宇物业管理有限公司物业服务费37020.8元；
一审案件受理费775元，由杜应彬负担465元，由重庆兴宇物业管理有限公司负担310元；二审案件受理费1550元，由杜应彬负担930元，由重庆兴宇物业管理有限公司负担620元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
审 判 员 苏致礼
审 判 员 段晓玲
二〇一八年五月七日
法官助理 赵曦（
书 记 员 蒋 茜