四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终825号
上诉人（原审原告）：罗婷，女，1980年9月9日出生，汉族，现住四川省南部县。系文某之母。
上诉人（原审原告）：文某，男，2011年12月28日出生，汉族，现住四川省南部县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：陈强，顺庆区锦程法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司。
法定代表人：陈锦石，董事长。
委托代诉讼理人：张瀚文，四川罡兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。
上诉人罗婷、文某因与被上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
罗婷、文某上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项并依法改判支持罗婷、文某一审的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费由中南公司承担。事实和理由：1、中南公司应按合同约定的日万分之五承担逾期交房的违约责任。双方订立的《商品房买卖合同》明确约定，中南公司逾期交房应当按照罗婷、文某支付全部已付款日万分之五的违约金。一审认定中南公司至今未取得《竣工验收备案表》的原因之一确系市政配套工程延误所致错误。市政配套工作延误不属于不可抗力，且市政配套设施的批准与安装可能延误交付可以预见。若因其他原因导致合同不能及时履行，中南公司应及时通知罗婷、文某以减轻损失。根据合同相对性原则，即使是因政府原因造成违约，中南公司仍然应当承担违约责任。2、一审法院以罗婷、文某未举证证明实际损失，而简单参照逾期交房期间罗婷、文某已付房款的资金占用利息来作为其受损失的依据是错误。3、本案双方约定的逾期交房违约金不存在过高的问题，人民法院依职权直接进行调整为按年利率6%计算逾期交房违约金于法无据。中南公司在一审答辩状、庭审过程中均未提出调整违约金，也未举证证明违约金过高，根据相关法律规定，人民法院应当遵循合同意思自治原则，一般不予主动调整。双方的约定只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，一审法院依职权调整逾期交房违约金至年利率6%违背了合同双方当事人的合同意愿，是错误的。4、中南公司逾期交房，给罗婷、文某造成的损失不仅是资金利息的直接损失，同时包括可得利益损失，中南公司均应当承担赔偿责任。5、一审法院认为罗婷、文某按照合同约定主张赔偿违约金超过了实际损失的30%认定错误。6、关于罗婷、文某主张的法庭调查终结之后违约金的诉讼请求，无法在一审判决中预先解决，罗婷、文某可另行主张权利的观点错误。对于类似的案件，有相应的案例，判决违约金支付至购房人所买楼幢取得《竣工验收备案书》之日止。而另案主张，不仅会增加当事人的诉累，也浪费司法资源，增加诉讼成本。
中南公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。对违约金调整的问题，中南公司在一审中已经提出抗辩，一审法院基于案件事实和证据结合违约的程度进行调整符合法律规定。
罗婷、文某向一审法院起诉请求：1、中南公司立即向罗婷、文某交付房屋；2、请求人民法院判令中南公司按约赔偿罗婷、文某逾期交房的违约金148748.85元（违约金计算至中南公司房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金计算至2017年3月30日止，之后产生的违约金按月月底前支付）；3、一审诉讼费由中南公司承担。
一审法院认定事实：罗婷、文某与中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗婷、文某购买由中南公司开发的位于顺庆区间，商铺总价款为1066300元，付款方式为一次性付款。交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。该合同于2015年5月13日在南充市房地产管理局办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，罗婷、文某于2015年6月11日向中南公司一次性支付购房款1066300元。中南公司至本案诉讼辩论终结前未取得诉争房屋的竣工验收备案表。
案件的争议焦点为:中南公司至今未交付房屋的行为是否构成违约，如果构成违约，违约金的计算标准如何确定？
一审法院认为，罗婷、文某与中南公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商达成，不违反法律禁止性规定，合同合法有效。按照《商品房买卖合同》约定，中南公司应于2016年5月20日前向罗婷、文某交付房屋，且必须取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件才能具备交付条件。而中南公司至今仍未取得《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交付条件，其逾期交付房屋的行为已构成违约。按照双方的合同约定，中南公司应承担支付违约金的违约责任。关于违约金的计算标准问题，罗婷、文某未举证证明中南公司逾期交房给其造成的实际损失，应参照逾期交房期间罗婷、文某已付购房款的资金占用利息来作为罗婷、文某遭受损失的依据。罗婷、文某主张的标准为按日万分之五计算，该标准换算成年利率为18.25%，超过了实际损失的30%，应认定为违约金标准过高。考虑到中南公司至今仍未取得《竣工验收备案表》的原因之一确系市政配套工程延误所致，兼顾合同的履行情况及中南公司的过错程度综合考量，对违约金计算标准调整为按年利率6%计算。违约金应从合同约定交房期限次日即2016年5月21日起计算至法庭调查终结之日即2017年10月18日，以购房款1066300×千分之五（每月）×516天÷30天=90635元。关于罗婷、文某主张的法庭调查终结之后的违约金，由于未来可能存在中南公司是否已通知交付房屋，交付条件是否成就及交付的房屋是否符合约定等争议，无法在本判决中预先解决，故对于法庭调查终结之后的违约金，罗婷、文某可另行主张权利。判决：一、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告罗婷、文某交付位于顺庆区商铺；二、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告罗婷、文某给付从2016年5月21日至2017年10月18日期间的逾期交房违约金90635元；三、驳回原告罗婷、文某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、一审法院能否对双方约定的违约金进行调整以及调整后的违约金标准是否适当。2、一审判决将违约金计算至法庭调查终结之日，对之后的违约金诉讼请求未予以处理是否正确。
关于第一个争议焦点。罗婷、文某与中南公司签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：逾期交房责任（2）逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”中南公司未在合同约定时间内向罗婷、文某交付符合约定交付条件的房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”中南公司在一审中请求减少违约金，一审人民法院以逾期交房期间罗婷、文某已付房款的资金被占用利息来作为罗婷、文某遭受损失的依据，并综合合同的履行情况以及中南公司的过错程度，将违约金计算标准调整为按年利率6%计算，属自由裁量范围，并无不当，本院予以维持。罗婷、文某此项上诉理由不成立。
关于第二个争议焦点。罗婷、文某与中南公司签订的《商品房买卖合同》十一条、第十三条明确约定中南公司应在2016年5月20日前向买受人交付符合法定交付条件的房屋，中南公司未在约定的时间内交付，应当承当逾期交房责任。由于罗婷、文某房屋所在的10号楼至今尚未取得《竣工验收备案书》，其主张违约金从约定的交房时间起（即2016年5月21日）计算至取得《竣工验收备案表》之日止有事实和法律依据，一审对中南公司应当给付的违约金分段处理不妥，本院对此予以纠正，对罗婷、文某的该项上诉理由予以支持。
综上，罗婷、文某的上诉请求部分成立。一审认定基本事实清楚，但适用法律部分错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1594号民事判决第一项即：“南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向罗婷、文某交付位于顺庆区商铺”；
二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1594号民事判决第二项、第三项，即：“被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告罗婷、文某给付从2016年5月21日至2017年10月18日期间的逾期交房违约金90635元”及“驳回罗婷、文某的其他诉讼请求”；
三、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司收到本判决次日起十五日内以1066300元为基数，按年利率6%为标准，向罗婷、文某支付自2016年5月21日起至本判决确定的交房之日止的违约金；如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日（罗婷、文某购买房屋所在楼幢取得《竣工验收备案表》）止；
四、驳回罗婷、文某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1637元,二审案件受理费3274元，合计4911元，由上诉人罗婷、文某负担1911元，由被上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 彪
审 判 员 任雅莉
审 判 员 雷发军
二〇一八年四月十九日
法官助理 曹明春
书 记 员 李存利