浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙民提字第86号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：浙江××司，
住所地杭州市××××号。
法定代表人沈××。
委托代理人潘××。
被申请人（一审被告、二审被上���人）：楼××。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈×。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈甲。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈乙。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱×。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈丙。
以上六被申请人的共同委托代理人徐×。
申请再审人浙江××司（以下简称华成甲）与被申请人
楼××、陈×、陈甲、陈乙、朱×、陈丙商品房预售合同纠纷
一案，杭州市中级人民法院于2010年3月4日作出（2010）浙杭
民终字第135号民事判决，已经发生法律效力。华成甲不服该
判决，向本院申请再审。本院于2010年9月17日作出（2010）
浙民申字第625号民事裁定：本案由本院提审；再审期间，中
��原判决的执行。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2010
年12月7日公开开庭进行了审理。申请再审人华成甲的委托代
理人潘××，被申请人楼××、陈×、陈甲、陈乙、朱×、陈丙的共同委托代理人徐×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审法院杭州市江干区人民法院根据各方当事人提出
并经庭审质证的证据，以及当事人陈述，认定以下事实：
2008年6月16日，华成甲（出卖人）与楼××、陈×、陈
甲、陈乙、朱×、陈丙（买受人，以下简称楼××等六人）签
订商品房买卖合同，约定所购商品房为华成乙发展大厦10层10
01室，用途办公楼，建筑面积348.19平方米，单价为每平方米
16000元，总金额5571040元；付款方式及期限为于2008年6月1
6日前付清首付款2785520元，余款2785520元办理银行按揭手
续，如因买受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于10日
内与出卖人协商解决，逾期按合同第7条约定承担违约责任；
合同第7条约定，买受人未按合同约定的时间付款的，按逾期
时间分别处理，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之
第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人
支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过
90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按
累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合
同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期
限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出
卖人支付逾期应付款万分之三的违约���等等。首付款2785520
元楼××等六人已支付，贷款银行确定为光大银行西湖支行，
华成甲向楼××等六人交付了贷款所需资料的清单。商品房买
卖合同签订后，楼××等六人未能马上向华成甲或光大银行西
湖支行交齐贷款所需资料。2008年7月8日，华成甲向楼××等六人发函，表示按银行按揭需要，要求于2008年7月11日前将
按揭所需基本资料交至华成甲销售部，如未能在规定时间内交
齐资料，按未能通过银行资格审查处理并承担逾期付款违约责
任，每日支付银行利息。2008年12月24日，华成甲委托律师向
楼××等六人发函，表示距离合同签订已过去六个多月，经华
成甲多次催告，楼××等六人仍没有向华成甲提供完整资料办
理银行按揭手续，也没有与华成甲协商解决付款事宜��要求楼
××等六人继续履行商品房买卖合同，并在接函后立即与华成
甲联系办理银行按揭事宜、付清房款。至2009年6月，楼××
等六人向光大银行西湖支行交齐了贷款所需资料。2009年6月9
日，华成甲诉至一审法院，请求判令：1、解除华成甲与楼×
×等六人签订的华成乙发展大厦1001室（合同编号2008预9639
05号）商品房买卖合同；2、楼××等六人共同支甲成甲违约
金55710.40元。
一审法院经审理认为：华成甲与楼××等六人之间的商
品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的
义务。商品房买卖合同约定了余款楼××等六人以银行贷款支
付，但未明确约定期限；根据中国人民银行和中国银行业监督
管理委员会的规定，利用贷款购买的商业用���应为已竣工验收
的房屋，即涉案房屋竣工验收后银行才能发放贷款，因此，应
认定在案涉房屋竣工验收后楼××等六人方有以银行贷款支付
余款的义务。本案审理中，华成甲未能根据法院的要求证明案
涉房屋在2009年6月前已经竣工验收。因此，虽然楼××等六
人迟至2009年6月才向贷款银行交齐贷款所需的资料，但尚不构成违约，更不能构成商品房买卖合同约定的“因买受人原因
未能通过银行资格审查”的情形。华成甲要求解除与楼××等
六人签订的商品房买卖合同、要求楼××等六人支付违约金，
缺乏依据。对华成甲的诉讼请求，不予支持。该院依据《中华
人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一
款之规定，作出（2009）杭某某初字第1320号民事判��：驳回
华成甲的诉讼请求。案件受理费1193元，由华成甲负担。
宣判后，华成甲不服，向杭州市中级人民法院提起上诉
称：原审判决认定事实和适用法律错误。楼××等六人逾期付
款的违约事实清楚、证据充分。双方签订的商品房买卖合同对
违约责任也有明确的约定，据此约定，华成甲在楼××等六人
逾期付款的情况下，有权解除合同并要求支付违约金。《中华
人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合
同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均有规定，本案所涉情
形，华成甲有权解除合同并要求支付违约金。虽然根据中国人
民银行和中国银行业监督管理委员会的规定，利用贷款购买的
商业用房应为已竣工验收的房屋，但事实上，与楼××等六人
同年购买该楼盘的其他房屋的购房者，在2008年及时向银行提
供完整资料，并办理出按揭手续，进一步说明楼某某等六人的
违约事实存在。请求二审法院改判支乙成甲的诉讼请求。
楼××等六人辩称：楼××等六人并不存在逾期付款的
违约事实。商品房买卖合同没有约定余款的交付时间。导致无
法办理银行按揭的原因系华成甲未提供房屋已经竣工验收的资
料，而非楼××等六人未提交银行按揭资料，华成甲要求楼××等六人承担违约责任，没有法律依据。华成甲列举的相关法
律规定均不能适用于本案。如果有其他购房者已经办理了银行
按揭手续，也是违规操作行为。请求二审法院驳回上诉，维持
原判。
二审法院认定的事实与一审法院一致。另查明，本���所
涉商品房于2009年12月27日通过竣工验收。华成甲于2009年12
月28日、29日分别向楼××等六人发出通知书及入伙通知书，
要求楼××等六人在支付违约金、购房余款及其他费用后办理
房屋入伙手续。
二审法院认为：本案的争议焦点是是否因楼××等六人
的过错或者违约导致无法及时办理本案所涉房屋的银行按揭手
续。根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的规定，
利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，而根据审理
查明，本案所涉房屋的竣工验收日期为2009年12月27日，该相
关房屋竣工验收资料应由华成甲提供给贷款银行，故即使楼×
×等六人在合同签订后及时向贷款银行提供了应由其承担的贷
款所需资料，根据上述规定及事实，��是无法办理出银行按揭
手续，一审判决认定楼××等六人尚不构成违约，具有事实和
法律依据。华成甲认为与楼××等六人同时期购买该楼盘的其
他房屋的购房者已经办理出银行按揭手续的上诉理由，因其未
提供证据加以证明，不予采信。一审判决认定事实清楚，适用
法律正确。该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判
。二审案件受理费1193元，由华成甲负担。华成甲申请再审称：一、一、二审判决认定事实错误。
根据光大银行西湖支行出具的《华成贷款材料清单》，截止20
09年6月30日，朱×尚未提供结婚证或单身证明、首付款凭证
和资产证明，陈×没有提供单身证明。根据楼××等六人提供
的通话录音，截止2009年7月，楼××等六人仍未在贷款资料
上签字，因此，银行不可能根据未签字的贷款资料办理贷款手
续，从法律意义上讲，贷款资料是不完整的。二、根据再审华
成甲提供的与其他购房户签订的全部商品房买卖合同以及合同
的履行情况，可证明除楼××等六人之外的购房者，全部按照
合同约定办理了按揭。这说明，虽然中国人民银行、中国银行
业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
规定，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，但在
实际操作过程中，商业银行还是可以对未竣工验收的房屋发放
贷款的。且在楼××等六人提供的通话录音证据中，光大银行
按揭贷款经办人杨某某明确讲到“款是能放的”，楼××等六
人不按照合同约定办理按揭的真实意图是，当时房地产行情不
明朗，如果房价跌就不办理按揭，解除合同，如果房价涨就要
求华成甲交房。三、楼××等六人未办理出银行按揭贷款的唯
一原因系其拒绝提供按揭资料，拒绝履行商品房买卖合同。楼
××等六人系有着丰富商品房买卖经验的投资者，其在签订商
品房买卖合同时就了解所购商业用房尚未竣工这一事实，而且
明知中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商
业性房地产信贷管理的通知》颁布后，按规定是不能利用贷款
购买未经竣工验收的商业用房的，但是楼××等六人仍然承诺购房余款用按揭贷款方式支付，说明楼某某等六人对银行可以
放贷的实际情况是了解且有把握的。楼××等六人拒绝提供资
料并非是因为有放贷的禁止性规定，而是因为其主观上不愿意
继续履行合同，对此，其应负全部责任。四、本案适用法律错
误。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商
业性房地产信贷管理的通知》的规定调整的是行政管理关系，
而非民事法律合同关系。银行对未竣工验收商业用房放贷是否
符合前述通知的规定，与本案无关。银行放贷行为的合规性评
价不属于本案审理范围。华成甲的商品房预售行为符合城市房
地产管理法的规定，原审判决的实质是要求华成甲出售的是竣
工房屋。五、楼××等六人的违约行为违背了诚信原则，其房
产投机行为破坏了房地产市场的稳定。楼××等六人对履行商
品房买卖合同的态度与房价波动有密切关系。2008��商品房买
卖合同签订后市场陷入低潮，楼××等六人开始拖延办理银行
按揭贷款，拒绝履行合同。2009年房地产市场复苏时，楼××
等六人又要求华成甲继续履行合同。综上，原一、二审判决认
定事实不清，适用法律错误，请求再审改判支乙成甲的一审诉
讼请求。
楼××等六人辩称：一、光大银行西湖支行出具的资料
清单所列项目欠缺并不等于某某认定资料不齐。朱×截止2009
年6月30日，尚不足22周岁，未到法定结婚年龄，不需要结婚
证明或单身证明。而楼××等六人提交的录音资料可以证明，
楼××等六人提交的资料已符合签订合同的要求。此外，贷款
资料是否齐全、何时齐全不是本案的争议焦点，本案的争议焦点是银行发放贷款的时间是在房屋竣工验收之后还是之前。二
、华成甲再审提交的其他购房者在房屋未竣工验收时办妥银行
按揭贷款的证据不是新证据。华成甲举证的意图是虽然合同未
约定按揭贷款的时间，但可以根据合同法第六十一条以“交易
习惯”来确定合同签订后即可以办理按揭贷款。本案中，“交
易习惯”的主张不能成立。楼××等六人从光大银行得到的信
息是必须有竣工验收报告银行才可以放贷。即使其他银行可能
存在竣工验收前发放贷款的行为，但这种行为是在华成甲谎称
已有竣工验收报告的情况下发放，并非商业银行违规发放。楼
××等六人提供的录音资料讲到的签字指的是贷款合同的签字
，而非贷款资料的签字。合同履行的一个重要因素是履行期限
，履行期限未至，当事人就没有履行合同的义务。本案中，以
按揭贷款支付房款的时间没有约定，只能根据国家金融政策的
要求认定为应在房屋竣工验收之后，因此，楼××等六人在20
09年7月未签字，并不构成违约。三、本案涉及的并非是商品
房买卖合同的效力认定问题，而是涉及合同履行的问题。在合
同履行的过程中，行政决定发挥着重要作用，合同一方当事人
无权要求另一方当事人以违反行政决定的方式履行合同。华成
甲认为银行对未经竣工验收的商业用房放贷是否符合中国人民
银行和中国银行业监督管理委员会的规定与本案无关，不符合
合同法第七条的规定，即当事人订立、履行合同，应当遵守法
律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害
社会公共利益。楼××��六人为实现合法履行合同的目的，对
于违法履行的方法完全可以拒绝。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是
根据国务院文件制定的，属于合法地调整银行对商业用房贷款
业务的规定，违反该规定放贷，属于“扰乱社会经济秩序”。
原一、二审判决从未否认商品房买卖合同的效力，实际上已认
可华成甲可以将未竣工验收的房屋出售。提供按揭资料并不必
然产生银行放贷这一结果，银行还需审查贷款人的资格条件、
考虑贷款额度是否超过银行现金结算头寸，更重要的是考虑银
行贷款是否符合国家金融政策。因此，提供按揭资料只是银行
放贷的必要条件，但不是充分条件。华成甲主张原审法院将“
银行事实上是否可���放贷”偷换成“银行法律上是否可以放贷
”，逻辑错误。华成甲的本意是主张某某只应审查“银行是否
同意放贷”，这无法离开法律上的价值判断，即“银行是否放
贷”是否有效的问题。四、楼××等六人从未拒绝履行合同，
更从未要求解除合同。华成甲明知商业用房必须是竣工验收后
才可以办理按揭贷款，或欺骗银行已有竣工报告，或与银行恶
意串通，致使多家银行违规放贷，挑衅国家金融政策，扰乱金
融秩序。导致华成甲提出解除合同的真正原因是华成甲因房价
暴涨而利令智昏，企图收回房屋，另行转卖。五、商品房买卖
合同对银行按揭贷款何时支付，并未明确约定。根据合同法第
六十一条的规定，合同约定不明确的，可以协议补充，协议补
充不成的，按合同其他条款或交易习惯确定，本案中，并不存
在所谓交易习惯，但合同的其他条款则可以确定按揭款支付房
款的期限。合同第六条约定“余款办理银行按揭手续，如因买
受人原因未能通过银行资格审查，买受人应于十日内与出卖人协商解决，逾期按合同第七条约定承担违约责任”。可见，余
款支付使用的是银行商业贷款，且必须是符合国家法律规定的
合法贷款，即借款人和贷款人符合条件，只有在华成乙大厦竣
工验收的情况下，贷款人才具备条件，这样才能产生发放贷款
的期限。根据华成甲的要求，银行发放贷款的时间可以在房屋
竣工验收之前，实质是要求人民法院支持银行违规发放贷款的
行为。本案中银行发放按揭贷款的条件直至2009年12月27日竣
工验收后才具备，楼××等六人以银行按揭贷款支付余款义务
的履行期限从此时开始。本案中光大银行西湖支行的工作人员
已明确表示，此前向华成乙发展大厦发放的两笔按揭贷款是在
华成甲谎称有竣工报告的情况下发放的，这说明，不仅在法律
上银行按揭贷款要待房屋竣工验收后才发放，实务中光大银行
也是明确按此规定执行的。六、华成甲事实上已丧失了就起诉
前的事实解除合同的权某。合同解除权是一种形成权，可以因
权某人放弃而消灭，根据合同法第五十五条第二项的规定，撤
销权可以明示或默示放弃，撤销权属于形成权，上述规定可类
推适用于解除权。本案中，华成甲的行为已经完全某成乙放弃
解除权。在二审期间的2009年12月28日、29日，华成甲二次致
函楼××等六人，要求办理入伙手续，该通知的实质是要求楼
××等六人继续履行合同。华成甲选择解除合同在前，解除不
成又选择履行合同在后，只能说明华成甲已因选择履行合同放
弃了解除合同。综上，请求维持杭州市中级人民法院（2010）
浙杭民终字第135号民事判决。
再审中，华成甲提交以下证据材料：证1、华成乙发展大厦客户清单，拟证明在华成甲房屋未
竣工验收的情况下，华成乙发展大厦的其他买受人都已经办出
了银行按揭贷款。
证2、蒋某某个人贷款合同及光大银行西湖支行贷款入帐
凭证回单一份。
证3、来建萍个人房屋担保借款合同及工商银行个人贷款
借款凭证一份。
证2、3拟证明未办出银行按揭贷款的原因系楼××等六
人个人主观原因，与华成甲房屋未竣工验收无关。
证4、华成贷款材料清单，拟证明截止2008年6月30日，
楼××等六人仍未履行合同义务，交齐按揭贷款所需资料。
楼××等六人质证认为：1、证1的真实性无法确定，不
能证明商业银行都可以在竣工验收之前发放商业贷款，光大银
行在发现华成乙发展大厦事实上没有竣工验收时就纠正了之前
的错误做法，后来的贷款是竣工验收后2010年才发放的。2、
证2、3是违规贷款，不能证明华成甲的证明目的。3、对证4记
载的楼××等六人交付资料的情况没有异议，但是否交齐应由
银行判断。
楼××等六人提交以下证据材料：
1、记载日期为2010年4月23日的回函，拟证明华成甲认
可曾于2009年12月28日、29日通知楼××等六人入伙，华成甲
不得以此前的事实主张解除合同。
2、2010年12月2日楼××等六人的委托代理人徐×和原
光大银行西湖支行按揭贷款经办人杨某某谈话录音资料，拟证明按揭贷款经办人杨某某之前发放的两笔贷款是以为华成乙发
展大厦已竣工验收，光大银行杭州分行的领导指示西湖支行在
没有看到竣工报告前合同可以签，但不能发放贷款。
华成甲质证认为：证1的真实性无法确定，且从证据的内
容看并不表明华成甲已经放弃解除合同的权某；证2无法确定
杨某某的身份及是否是杨某某本人，且杨某某未出庭作证，故
不予认可。
本院审核认为：华成甲提交的证1系其单方制作，楼××
等六人又不予认可，故不能作为认定本案事实的证据采信。证
2、3、4，因楼××等六人对真实性无异议，故可依法确认，
证2可证明2008年9月10日，就购买华成乙发展大厦1802室，蒋
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