安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终1523号
上诉人（原审被告）：邾根旺，男，1975年12月2日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。
上诉人（原审被告）：后雪娣，女，1978年9月20日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人：李飞，旌德县俞村镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李淑英，女，1960年10月21日出生，汉族，企业经营人员，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：俞飞，李淑英原企业员工。
委托诉讼代理人：夏玉萍，李淑英原企业员工。
上诉人邾根旺、后雪娣因与被上诉人李淑英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初5002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年4月29日，李淑英将其所有的位于安徽省宣城市宣州区古泉镇芜屯路西侧的一幢门面楼房及一栋住宅楼出租给后雪娣作为制衣场所和人员住宿使用，双方签订《房屋租赁协议书》，约定：“房屋出租人：李淑英女身份证：350583196010213727（以下称甲方）房屋承租人：后雪娣女身份证：342501197808208663（以下称乙方）。一、出租房屋位置面积出租的房屋坐落于古泉镇芜屯路，即在重啤集团古泉啤酒有限公司大门右侧。面积：（1）门面房壹幢：二层计411.72平方米；（2）住宅楼壹栋四层八个套房约544.15平方米……。租赁期限：自二零一四年四月五日起至二零一五年四月四日止。租金每年48000元。协议签订后租金随即一次性付清”。《房屋租赁协议书》第四条双方权利、义务第1款约定：“甲方以现状的用水、用电条件提供给乙方使用，乙方满足不了使用的，在安全的前提下可改进或增添相关设施，费用乙方自己负责……。”第五条第1款约定：“乙方应按协议约定，租期到时及时移交房子，每迟延一天，则按迟延一天200元的租金计算。……”。邾根旺、后雪娣在办公楼成立了旺盛服装厂，签订协议后支付租金40000元，尚欠8000元未给付。2015年4月4日租赁期满后，邾根旺、后雪娣继续租赁案涉房屋，双方未重新签订《房屋租赁协议书》，仍按2014年4月29日签订的《房屋租赁协议书》履行，邾根旺、后雪娣未给付2015年4月5日至2016年4月4日的年租金48000元。2015年4月20日，邾根旺向李淑英出具欠条，载明：“兹暂欠李淑英房屋租金人民币伍万陆仟元整，于2015年5月10日前全部付清，逾期自愿按欠额3%承担违约金。欠款人：朱根旺2015年4月20日”。之后邾根旺、后雪娣给付租金20000元。2013年7月10日，邾根旺、后雪娣开户安装自来水，支付费用20400元。2016年4月4日后，邾根旺、后雪娣没有继续经营旺盛服装厂，租赁的办公楼已腾空。邾根旺、后雪娣现居住在住宅楼中一间房屋。2016年10月12日，李淑英向法院起诉，请求判决：1、邾根旺、后雪娣立即恢复出租房屋原状并腾空房屋返还给李淑英；2、邾根旺、后雪娣支付2016年4月4日之前所欠租金36000元及违约金15120元，合计51120元；邾根旺、后雪娣支付2016年4月5日至今租金28000元及违约金5040元，合计33040元；共计84160元。
原审法院判决认为：李淑英将案涉门面楼房及住宅楼租赁给邾根旺、后雪娣使用，邾根旺、后雪娣对租赁事实无异议，双方租赁关系成立。2015年4月4日租赁期限届满后，双方未签订新的《房屋租赁协议书》，但邾根旺、后雪娣继续使用租赁房屋，2014年4月29日签订的《房屋租赁协议书》继续有效，双方形成不定期租赁关系，李淑英可随时解除合同，自2016年4月4日后，李淑英与邾根旺、后雪娣就租赁事项未达成协议，故对李淑英要求解除与邾根旺、后雪娣于2014年4月29日签订的《房屋租赁协议书》、恢复原状并腾空房屋的诉讼请求，予以支持。邾根旺、后雪娣于2014年4月5日至2015年4月4日尚欠剩余租金8000元，2015年4月5日至2016年4月5日尚欠租金48000元，共计56000元，2015年4月20日向李淑英出具欠条，双方约定逾期自愿按欠额3%承担违约金。出具欠条后，邾根旺、后雪娣给付租金20000元，尚欠36000元未给付，故对李淑英要求邾根旺、后雪娣给付截至2016年4月4日的租金36000元的诉讼请求，予以支持。邾根旺向李淑英出具的2015年4月20日的欠条中载明“逾期自愿按欠额3%承担违约金”，故36000元的违约金应为1080元（36000元×3%）。2016年4月4日后，邾根旺、后雪娣未使用租赁的办公楼并腾空，现居住在租赁的住宅楼内，但邾根旺、后雪娣未向法院提交证据证明已将租赁的房屋交付给李淑英，截止李淑英起诉之日2016年10月12日，邾根旺、后雪娣仍未向李淑英交付租赁房屋，故对李淑英要求邾根旺、后雪娣给付2016年4月5日至2016年10月12日期间的租金的诉讼请求，予以支持。2016年4月5日至2016年10月12日期间的租金为25066.67元（48000元/年÷12月÷30日×188天）。关于违约金，双方合同中约定“每迟延一天，则按迟延一天200元的租金计算”，明显过高，应以月利率2%为限，2016年4月5日至2016年10月12日期间的违约金为3141.69元[25066.67元×2%×6个月+25066.67元×（2%÷30天）×8天]。邾根旺、后雪娣辩称已付清租金，但未向法院提交证据予以证明，对该辩解不予支持。邾根旺、后雪娣租赁的房屋除办公楼外还有住宅楼，现在邾根旺、后雪娣仍居住在住宅楼内，对其称已腾空租赁房屋的辩解不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除李淑英与邾根旺、后雪娣于2014年4月29日签订的《房屋租赁协议书》，邾根旺、后雪娣于判决生效之日起二十日内腾空并向李淑英交付位于安徽省宣城市宣州区古泉镇芜屯路西侧的一幢门面楼房及一栋住宅楼；二、邾根旺、后雪娣于判决生效后二十日内向李淑英支付2016年4月4日止的租赁期间内的房屋租金36000元及违约金1080元，支付2016年4月4日至2016年10月12日期间的租金25066.67元及违约金3141.69元，共计65288.36元；三、驳回李淑英其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1002元，由李淑英负担100元，邾根旺、后雪娣负担902元。
邾根旺、后雪娣不服原审判决，上诉称：1、原审判决遗漏邾根旺、后雪娣另行转账支付李淑英租金20000元的事实，邾根旺、后雪娣实际尾欠租金只有16000元。2、邾根旺、后雪娣支出20400元用于水电开户，李淑英此前已经同意水电开户费用抵付房租。3、2016年4月4日后，租赁的办公楼己腾空交付给李淑英，原审判决对2016年4月4日后房屋租赁定性及租金数额认定错误。请求二审撤销原判，改判驳回李淑英的诉讼请求。
李淑英一方答辩称：2015年4月20日邾根旺、后雪娣出具欠条后，仅给付租金20000元，尚欠36000元，原审对此认定正确。对邾根旺、后雪娣水电开户费用20400元予以认可，李淑英同意该水电开户费用抵付租金。邾根旺、后雪娣并未将租赁的办公楼交付给李淑英一方。请求二审依法判决。
二审中，邾根旺、后雪娣补充提交新的证据材料：1、租赁房屋现场照片五张。拟证明：电表是邾根旺、后雪娣安装，办公楼制衣间已腾空交付给李淑英，办公楼后面制衣间是邾根旺、后雪娣加盖。
2、申请证人张娜娜、王小红作证。张娜娜、王小红均为原邾根旺开办的服装厂员工。张娜娜证言主要内容：2016年3月初邾根旺开办的服装厂停产，张娜娜离开了服装厂，张娜娜离开当天厂里机器尚未搬走，后来厂里机器如何处理的张娜娜不知道，服装厂停产后房屋交给谁张娜娜也不清楚。王小红证言主要内容：王小红在邾根旺服装厂上班到2016年3月30日，因为服装厂关闭没有再上班；服装厂前面房屋是租的，后面房屋是邾根旺自己加盖的；王小红不知道邾根旺对厂房里机器是如何处理的，也不清楚邾根旺有无将房屋交还给房东。邾根旺、后雪娣以张娜娜、王小红证言主张证明案涉厂房在2016年3月底已经腾空。
除以上补充举证，邾根旺本人二审陈述，案涉租赁办公楼的钥匙至今尚未交付给李淑英一方。
李淑英一方质证意见：1、五张照片不能证明已将房屋交付给李淑英一方。2、张娜娜、王小红证言内容属实，但证言内容不能证明厂房已经腾空。双方没有办理交接手续，邾根旺、后雪娣未将房屋钥匙交给李淑英一方。
本院审查认为：邾根旺、后雪娣补充提交的五张照片及申请张娜娜、王小红作证的证言，不能证明已将房屋交还给李淑英一方，邾根旺本人也陈述尚未交还房屋钥匙，因此对邾根旺、后雪娣该项证明目的不予采信；证据所涉电表，李淑英一方答辩已认可水电开户费用可以抵付租金；证据所涉邾根旺加盖的房屋，不属于本案处理范围，本案中不作评判。
李淑英一方二审中无新证据提交。
根据一、二审证据，结合当事人陈述，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为：根据本案事实，邾根旺于2015年4月20日出具欠条，载明尚欠租金56000元，李淑英一方确认此后邾根旺、后雪娣给付租金20000元，尚欠36000元。邾根旺、后雪娣上诉主张在李淑英一方确认已给付的20000元租金以外，还另行给付了20000元租金，对此无充分有效的证据证实，不予采信。二审中，李淑英一方同意邾根旺、后雪娣水电开户费用20400元抵付租金，本院予以采纳，并据此对原审判决结果作相应变更。邾根旺、后雪娣上诉主张租赁的办公楼己腾空交付给李淑英，无充分有效的证据证实，且与邾根旺本人陈述的尚未交还房屋钥匙相矛盾，该项上诉主张不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初5002号民事判决第一、三项，即：“解除李淑英与邾根旺、后雪娣于2014年4月29日签订的《房屋租赁协议书》，邾根旺、后雪娣于判决生效之日起二十日内腾空并向李淑英交付位于安徽省宣城市宣州区古泉镇芜屯路西侧的一幢门面楼房及一栋住宅楼”、“驳回李淑英其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初5002号民事判决第二项，即变更“邾根旺、后雪娣于判决生效后二十日内向李淑英支付2016年4月4日止的租赁期间内的房屋租金36000元及违约金1080元，支付2016年4月4日至2016年10月12日期间的租金25066.67元及违约金3141.69元，共计65288.36元”为“邾根旺、后雪娣于判决生效后二十日内向李淑英支付2016年4月4日止的租赁期间内的房屋租金15600元及违约金468元，支付2016年4月4日至2016年10月12日期间的租金25066.67元及违约金3141.69元，共计44276.36元”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费2004元，由邾根旺、后雪娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨学军
审 判 员 胡继泽
审 判 员 魏牟莉
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 朱 林
书 记 员 沈 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……