广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23085号
上诉人（原审原告）：高应俊，男，1946年9月18日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈德君，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜海林，女，1954年6月16日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：高芷轩（曾用名：高江），女，1978年1月6日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人高应俊因与被上诉人姜海林、高芷轩共有纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初14209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人高应俊上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、对广州市天河区中山大道暨大新明湖苑2栋407房以高应俊占25%产权份额为依据，分割出建筑面积为29.0975平方米(套内建筑面积26.425平方米和共有分摊面积2.6725平方米)供高应俊使用(详见附图2《分割附图》)，其中：涉案房屋所有阳台、厕所、厨房和通道由高应俊及高芷轩、姜海林按产权比例分摊共同使用；涉案房屋阴影部分由高应俊单独使用；涉案房屋扣除共同使用及高应俊单独使用之外的区域由高芷轩、姜海林使用；3、一、二审诉讼费用由高芷轩、姜海林承担。事实与理由如下：
一、一审判决存在分割原则性错误。高应俊主张按自身所占的25％产权与姜海林、高芷轩所占的75％产权为标准，对涉案房屋按两部分进行分割使用，而一审判决在姜海林、高芷轩未提出分割请求的情况下，擅自对涉案房屋进行三家分割，属于超范围裁判。其一，高芷轩、姜海林均为原审中的被告，是本案统一的利益共同体，对涉案房屋分割，应当按高应俊占25％份额与高芷轩、姜海林统一占75％份额，进行两部分的区分分割。涉案房屋建筑面积116.3941平方米，内有独立的3个阳台、2个卫生间、2个厨房，本身就具备可分割为两部分的条件，且各自均有独立厕、厨、阳台区域的客观条件。其二，一审判决忽略涉案房屋的整体性，仅针对高应俊及姜海林两人设定共同使用的区域，擅自为高芷轩保留独立的且功能齐全的使用空间，违背了判决书认定的“高应俊请求将案涉房屋分割为两部分由其与姜海林、高芷轩分别使用，并无不妥，予以支持”的原则，亦与判决书中“至于姜海林、高芷轩之间各自占有的份额对应的套内建筑面积的使用分割问题，因高应俊的诉讼请求并未涉及，本案对此不予调处”的表述自相矛盾。
二、一审判决结果违背了生效判决有关高应俊对涉案房屋占25%产权份额的认定，仅将涉案房屋的其中一个厕所、一个厨房、一个阳台及连通通道设为共用区，且错误认定仅由高应俊与姜海林各半分担共同使用面积。其一，根据(2013)穗天法民四初字第1339号生效判决，高应俊应占涉案房屋的25％份额，而高芷轩、姜海林共占75％份额，即高应俊只需按照25％份额分担共用区的面积。而根据一审判决，高应俊对共用区的分摊面积已高于25％，使高应俊应得的独立使用面积错误地被缩小，而高芷轩、姜海林对共用区分摊的面积远不足75％，高芷轩更完全无须承担划分共用区域的面积损失。一审判决侵害了高应俊的合法权益，违背生效判决的认定，显失公平。其二，出于公平原则，如果必须在涉案房屋内设置共用区，就应该公平地将3个阳台、2个厕所、2个厨房及连通各功能区的通道都设定为共用区域，以满足所有人都公平地使用、并与其他人分享使用每一个阳台、厕所、厨房的权利。按照一审判决“共用”的裁判理念，高应俊认为按附图2《分割附图》进行分割，更为公平、合理。
三、一审判决对房屋分割的区域理解有误，涉案房屋只有一套房屋，不是两个独立的套间相加，原审只分割其中一个套间，没有事实和法律依据。《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋地址为：广州市天河区中山大道路暨大新明湖苑2栋407房，建筑面积为116.39平方米。《房地产分户图》载明案涉房屋的套内建筑面积约为105.7平方米、分摊面积约为10.69平方米和不封闭阳台19.2平方米。原审法院对房屋进行分割时，错误引用“07”、“08”室作为区分，错误理解涉案房屋的完整性及实际情况。由于“07”、“08”室的面积及采光情况并非平均对半，在实际使用中也未以“07”、“08”室进行区分（目前还是打通状态）。因此，原审法院只对“07”室进行对半分割且仅划分“07”室的公共区域，损害了高应俊的合法权益。
四、姜海林主张必须保留原来厕所位(附图2的厕所2所在位置)，以满足其采光需要，是根本不可能的。一审判决盲目地满足姜海林的要求，强行划分共用区，使高应俊不能获得独立的基本生活条件，明显违反民法的公平原则，属于适用法律错误。其一，一审中，姜海林提出必须保留原来厕所位来采光的主张，根本不可能成立。根据涉案房屋《房地产分户图》可了解涉案房屋的建筑结构，原来厕所位以砖墙围蔽不可透光，故原来的厕所位根本就不具备采光的条件。在对涉案房屋分割时已经通过预留通道满足采光要求，姜海林要求保留原来厕所位满足采光需要，根本毫无依据。其二，对于高芷轩、姜海林而言，无需依靠共用区域，也能有阳台、厕所、厨房可供独立使用。而对于高应俊而言，基于私密性需要，不可能在靠共用通道的一边采用透光材料或经常打开窗取光，无法经常有效使用共用阳台上这个唯一的采光点，高应俊获得的其实是一个小黑房。同理，在共用的厕所和厨房产生矛盾无法使用时，高应俊就丧失了上厕所、洗澡、煮食的基本生活条件。
五、一审判决不具备可执行性，将导致高应俊与高芷轩、姜海林在生活中产生更多矛盾，违背了司法判决定纷止争的精神。二审判决应该考虑高应俊的生理需要，尽可能分割出单独厕所区域供高应俊有效使用，减少高应俊与高芷轩、姜海林因接触产生的冲突。其一，本案起诉前，高应俊与高芷轩、姜海林就已经关系恶劣，双方经常因为共同使用涉案房屋产生纷争，需要报警求助。而一审判决对共用区域的设置，非但不能切实满足双方生活的需要，相反会使双方在使用共用区域时产生意见分歧造成更多的纷争，出现案结事未了的尴尬。其二，高应俊可以接受对所有阳台、厨房、通道共用的理念，但建议二审法院考虑生活实际，将其中一个厕所划分为高应俊的专属区域(详见附图3《独立厕所分配图》)。根据高应俊应有共用厕所分担面积1.605平方米，划分独立使用的厕所面积是2.86平方米，则高应俊应向高芷轩、姜海林补差的面积为1.255平方米，该面积可在高应俊扣除按25％分摊的共用面积后剩余的单独使用面积中扣减。
被上诉人姜海林答辩称：其一，涉案房屋应当依据总产权分割三份，对此，一审判决思路清晰、公平公正、合理合法。高应俊主张按自身所占有的25%产权与姜海林、高芷轩所占的75%产权为标准对涉案房屋按两部分分割使用，是原则性的认定错误。其二，高芷轩与姜海林完全是两个独立的个体。高芷轩已经成家，有丈夫和孩子，有自己的生活空间，其与姜海林的生活方式各自不同，经济利益各自独立，不相干预。高应俊主张姜海林与高芷轩是“统一的利益共同体”，纯属强盗逻辑，其目的在于混淆视听，误导法庭。其三，姜海林强烈反对高应俊在二审中提出的分割方案。其四，考虑到自己生活的独立性、私密性和采光通风需要、基本生活条件以及预防与高应俊产生纠纷等问题，姜海林建议将涉案407房按如下方式分割：从407房屋南墙至北墙阳台划一条直线进行分割，东部划出套内建筑面积25%的产权面积，即26.425㎡归高应俊所有，西部剩余的套内建筑面积15.815㎡归姜海林所有，各自的卫生间和厨房自行改造，姜海林不足面积从高芷轩408房屋套内建筑面积补偿10.606㎡。如何补偿，则由姜海林与高芷轩协商处理。
被上诉人高芷轩经本院依法传唤未到庭，但向本院提交书面意见称：其一，对原审判决无异议。其二，不同意高应俊重新分割的要求。其三，因高应俊、姜海林和高芷轩为三个独立的个体，分别占有涉案房屋25%、25%和50%的产权份额，各自独立生活互不干扰，故不同意高应俊有关在分割房屋时将高芷轩和姜海林视为统一体的主张，不应将房屋分割方案视为高应俊占有25%份额与姜海林和高芷轩合计占有75%份额之间的分割。
2016年8月9日，高应俊向原审法院起诉请求判令：1、对广州市天河区中山大道路暨大新明湖苑2栋407房进行实物分割，即以高应俊占有案涉房屋25%的产权份额为依据，自案涉房屋东面墙起沿南、北墙面划出建筑面积29.0975平方米，保留高应俊独立进出的大门后划出分界线并砌造共墙；2、砌墙费用由高应俊、姜海林、高芷轩按照各自占有的产权份额各自承担；3、本案诉讼费用由姜海林、高芷轩共同承担。原审诉讼中，高应俊明确其只要求对案涉房屋进行使用分隔，且只是要求作物理隔断，不要求砌造共墙。
原审法院经审理查明：对于高应俊提供的查册时间为2016年7月6日的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》、案涉房屋的《房地产分户图》、《2～6层给排水平面大样1:100》（以下简称《竣工图1》）和《厨，厕，阳台2给排水平面大样1:30》（以下简称《竣工图2》）（均为复印件，并加盖“此件与原件相符”的条形章和“暨南大学档案证明专用章”）和原审法院于2013年12月24日对高应俊姜海林诉高芷轩、高应俊房屋确权纠纷一案作出的（2013）穗天法民四初字第1339号民事判决书，高芷轩、姜海林均表示对其真实性均无异议，故原审法院采纳上述证据作为认定本案事实的依据。至于双方提供的其他证据，对本案的处理没有影响，原审法院均不予认定。
原审过程中，原审法院向广州市天河区国土资源和规划局发函查询以下问题：一、案涉房屋是否是将407房和408房合并核发房地产权属证书？案涉房屋能否按407房和408房分别核发房地产权属证书？二、案涉房屋能否按共有人各自占有的产权份额进行实物分割？并在分割后对两套独立房屋分别核发房地产权属证书？如不能，能否对案涉房屋作物理间隔（即作隔断），由共有人分别独立使用？该单位于2017年2月13日函复原审法院：一、经查广州市房地产档案管理系统，查有案涉房屋的产权信息；经调阅档案，案涉房屋可依据规划报建资料将房屋分割为407房和408房，申请人可持房产证、身份证、相关规划报建资料及测绘分户图等材料到我市各区不动产登记中心申请案涉房屋的分割登记；二、根据《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按照基本单元进行登记；房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间，案涉房屋可按规划报建资料办理分割确权等内容。该单位还随函提供了案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》和《一～六层平面图1:100》及《广州市房地产查丈原图（层图）》（详见本判决书附件1）。
原审法院还于2017年3月17日组织双方当事人对案涉房屋进行现场勘查，现场所见情况如下：从位于407房的南面墙壁的进出口进入案涉房屋，407房的北面为推拉玻璃窗户，东、西、南三面墙壁均无窗户，双方共同指认西面墙壁上的南端内门是双方打通的，将407房西面墙壁延伸与南面墙壁连接起来（即将上述内门封闭）即是407房和408房的间隔墙；407房西北面有一个以玻璃间隔的洗手间，双方当事人均确认该洗手间是高应俊自行间隔的，但与高应俊提供的《竣工图2》中407房的厕所的四至不完全一致；408房的南面是两个卧室，双方均确认其中东南面的卧室是由《一～六层平面图1:100》中的客厅改造而成且该卧室的东面墙壁上的门即是《竣工图1》中标明的408房的进出口大门，408房的西面是厨房，北面中的西北面为卧室，东北面为厕所（双方均确认该厕所与高应俊提供的《竣工图1》中的厕所面积不一致）。原审法院工作人员还在双方当事人均表示不申请由具有相应资质的测绘机构对案涉房屋进行测绘、申请原审法院对案涉房屋的相关数据进行测量的情况下，对案涉房屋的相关数据进行测量并制图记录，并对案涉房屋拍照留证。
在本案审理中，双方达成以下合意：1.在407房划分出高应俊占有案涉房屋25%的产权份额对应的面积，姜海林占有案涉房屋25%的产权份额包括407房扣除高应俊占有的上述份额对应的面积之外的面积及408房的部分面积；2.407房的进出口大门由高应俊单独使用，408房的进出口大门由高芷轩、姜海林共同使用。关于407房的分割方案，高应俊认为：在407房划分其占有案涉房屋25%的份额时，407房的厨房、厕所无需由高应俊和高芷轩、姜海林共用，且407房的阳台属于附属物应划分给高应俊。高芷轩、姜海林不同意高应俊的上述意见，认为407房的阳台并非附属物，且407房的厨房、厕所应由高应俊和姜海林共用。
关于姜海林答辩所述要求高应俊立即拆除在姜海林应居住面积内装修的卫生间和衣柜，并恢复原貌，赔偿姜海林的精神和经济损失的问题，原审法院已告知姜海林另循合法途径主张权利。
原审法院认为：根据已经发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第1339号民事判决书的内容可知，案涉房屋由高应俊和高芷轩、姜海林按份共有，其中，由高应俊和姜海林各占有25%的产权份额，由高芷轩占有50%的产权份额。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，高应俊、高芷轩及姜海林对各自占有的案涉房屋的产权份额依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现高应俊请求将案涉房屋分割为两部分由其与高芷轩、姜海林分别使用，并无不妥，予以支持。
原审法院认为，对房屋使用权进行分割时，应以方便生产、生活，兼顾实用性，尽量不减损房屋价值为原则。
案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明案涉房屋的建筑面积为116.39平方米，《房地产分户图》载明案涉房屋的套内建筑面积约为105.7平方米、共有分摊面积约为10.69平方米和不封闭阳台为19.2平方米，即高应俊和姜海林各占有建筑面积29.0975平方米（其中包括套内建筑面积26.425平方米和共有分摊面积为2.6725平方米），高芷轩占有建筑面积约58.195平方米（其中包括套内建筑面积52.85平方米和共有分摊面积为5.345平方米）。根据广州市天河区国土资源和规划局提供给原审法院的《广州市房地产查丈原图（层图）》载明的“07”房和“08”房的界限、《一～六层平面图1:100》载明的407房和408房的功能分区及高应俊和高芷轩、姜海林达成的上述合意、双方对407房的分割方案的意见，并结合原审法院对案涉房屋进行现场勘查的情况和不封闭阳台的建筑面积一般按一半计算的惯例，原审法院认为407房可按以下方案（详见原审判决书附件2）分割使用：1.因为407房仅有阳台可以采光，且407房的阳台、厨房、厕所（该三部分的四至均以《竣工图2》为准，下同）的面积均较小，间隔分割不利于双方对上述区域的使用，因此，不宜一分为二各自使用，考虑到采光、使用功能齐备和通行等因素，407房的阳台、厨房、厕所和通道（注：通道的宽度均为0.6米）由高应俊和姜海林共同使用，该共同使用部分的套内建筑面积约为12.96平方米；2.阴影部分（包括407房的进出口在内）由高应俊单独使用，该部分的套内建筑面积约为19.945平方米；3.扣除上述共同使用部分和高应俊单独使用部分之外的其他区域由姜海林单独使用，该部分的套内建筑面积约为9.335平方米。高应俊主张407房的阳台为附属物，没有依据，不予支持。至于高芷轩与姜海林之间各自占有的份额对应的套内建筑面积的使用分割问题，因高应俊的诉讼请求并未涉及，本案对此不予调处。
需要指出的是，原审法院上述分割方案仅对高应俊和姜海林使用407房的区域作出划分，并未涉及重新间隔。高应俊和姜海林在使用期间如需对各自单独使用的区域进行间隔，且使用的间隔材料会改变相应区域的承重，须依法自行向相关主管部门提出申请，获得批准后才能施工，本案对此不予调处，并据此对高应俊关于砌墙费用的诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年10月16日作出如下判决：一、广州市天河区中山大道路暨大新明湖苑2栋407房（注：此处是指原审判决书附件1《广州市房地产查丈原图（层图）》中的第四层07房，下同）的阳台、厨房、厕所和通道（详见原审判决书附图2）由高应俊和姜海林共同使用；二、上址房屋的阴影部分（包括上址房屋的进出口在内）（详见原审判决书附件2）由高应俊单独使用；三、上址房屋扣除上述第一、二项所涉区域之外的区域（详见原审判决书附件2）由姜海林单独使用；四、驳回高应俊的其他诉讼请求。本案受理费200元，由高应俊负担150元，姜海林负担50元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：涉案房屋由高应俊与姜海林、高芷轩共有，高应俊与姜海林分别占有其中的25%产权份额，高芷轩占有其中的50%份额。高应俊以实现对涉案房屋产权份额的独立占有、使用、收益为由，诉请对涉案房屋进行实物分割。而依据各方陈述，涉案房屋系由自编407房与自编408房打通共墙使用，在打通前，原407房与408房均存有独立的出入口、厨房及卫生间。一审法院根据广州市天河区国土资源和规划局提供的《广州市房地产查丈原图（层图）》和《一～六层平面图1:100》所标示的407房和408房的界限和功能分区，结合涉案房屋的现有平面布局，将407房部分套内面积划归高应俊单独使用，将407房的阳台、厨房、卫生间和通道划归高应俊与姜海林共同使用，在一定程度上兼顾了高应俊与姜海林独立使用各自占有份额的实际需要，该方案合理可行。高应俊以一审判决的分割方案使高应俊不能获得独立的基本生活条件、未充分考虑高应俊的实际需要为由，上诉要求重新确定分割方案，以保证高应俊单独使用卫生间，理据不充分，本院不予采纳。
综上所述，高应俊的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人高应俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年二月二十三日
书记员 杨娟娟