山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)晋中中法商终字第117号
上诉人（原审被告、反诉原告）李晓红，男，生于1965年6月5日，汉族。
委托代理人吴非，山西良秩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨淑芳，女，生于1967年8月26日，汉族，太原市小店区人，现住太原市小店区。
委托代理人朱培良，山西良秩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）灵石县万利加油站，住所地,灵石县苏溪村对面。
法定代表人冯丽萍，经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨伟，男，汉族，生于1963年1月4日。
二被上诉人共同委托代理人李武生，灵石天石律师事务所律师。
上诉人李晓红、杨淑芳因租赁合同纠纷一案，不服灵石县人民法院(2014)灵商初字第169号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2012年1月17日，杨伟与杨淑芳签订《灵石县万利快捷酒店租赁经营协议书》。协议约定杨伟将坐落于灵石县永吉大道路北尹方村口西侧的装修完善配套设施完备的具备经营能力的楼房一栋承包给杨淑芳进行酒店经营，租赁期限为2012年4月1日起至2017年3月31日止，租金为每年420000元。2013年6月26日，杨伟与李晓红签订了《灵石县万利快捷酒店租赁经营协议书》，协议约定，杨伟将坐落于灵石县永吉大道路北尹方村口西侧的装修完善配套设施完备的具备经营能力的楼房一栋承包给李晓红进行酒店经营，租赁期限为2013年4月1日起至2017年3月31曰止，租金为每年330000元，于每年2月1日预交下一年租赁费用；该协议第三条申约定“2013年租金按年三十三万元交付，其原因是由于前期投入部分改装资金，加上第一年生意一般，甲方（本案杨伟）出于体谅的角度给予补偿部分装修成本。．.．．”；第六条第一款中约定“乙方（本案李晓红）未能按时足额支付租赁费的，甲方（本案杨伟）有权单方解除合同，并处以十万元违约金”。协议签订后，李晓红支付杨伟租金250000元，剩余租金一直未付。2014年2月，李晓红未按约定预交租金。庭审中，李晓红主张其为万利加油站供暖，供暖费用为10000元，万利加油站及杨伟予以认可；至于房间费杨伟不予认可，2013年4月，租赁物屋顶漏水，李晓红购买防水材料花费2700元。杨淑芳主张的各项财产损失，万利加油站及杨伟均不同意赔偿，此为本案事实。
原审认为，灵石县万利加油站、杨伟与杨淑芳、李晓红分别签订的《灵石县万利快捷酒店租赁经营协议书》均为双方真实意思表示，在诉讼中杨淑芳、李晓红主张本案的租赁物为违章建筑致使租赁合同无效，但建筑物违法属于行政法规范的范畴，其应受到行政法的制裁，出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，应区分非法建筑行为和出租行为，其性质不影响合同效力，灵石县万利加油站、杨伟与杨淑芳、李晓红分别签诃的租赁协议有效，予以确认。因在2013年6月26日的租赁协议第三条中有约定“2013年租金按年三十三万元交付，其原因是由于前期投入部分改装资金，加上第一年生意一般，甲方出于体谅的角度给予补偿部分装修成本……”，故2012年1月17日的租赁协议已事实上终止。因李晓红未依约支付灵石县万利加油站、杨伟租金，灵石县万利加油站、杨伟主张解除2013年6月26日的租赁协议并移交租赁物及其附属设备设施的请求，予以支持。灵石县万利加油站、杨伟基于2013年6月26日的租赁协议主张李晓红支付剩余的租金80000元的请求，予以支持。庭审中，灵石县万利加油站、杨伟放弃向李晓红主张自2014年4月1日起至交付标的物之日止的租赁费，予以准许。因李晓红未按约支付灵石县万利加油站、杨伟租金，构成违约，李晓红应承担违约责任。灵石县万利加油站、杨伟请求杨淑芳变更相关证照，因变更事宜需相关行政机关审查申请人的资格条件，故灵石县万利加油站、杨伟与杨淑芳应自行到相关行政机关办理变更事宜。至于李晓红要求杨伟支付取暖费10000元，予以支持；因租赁物漏水，李晓红进行了维修，材料费及人工费等酌情给予补偿10000元；房间费因李晓红未能提供充足的证据，难以采信，故对其诉讼请求不予支持。杨淑芳在庭审中提供的票据不足以证明反诉人受到的财产损失与万利加油站及杨伟存在因果关系，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定。
原审判决，一、解除杨伟与李晓红2013年6周26日签订的《灵石县万利快捷酒店租赁经营协议书》。二、李晓红于判决生效后十日内移交租赁物及附属设备设施。三、李晓红于判决生效后十曰内支付灵石县万利加油站、杨伟租赁费80000元。四、李晓红于判决生效后十日内支付违约金100000元。五、驳回灵石县万利加油站、杨伟其他诉讼请求。六、反诉杨伟于判决生效后十日内支付李晓红采暖费10000元。七、杨伟于判决生效后十日内支付李晓红维修费10000元。八、驳回李晓红的其他诉讼请求。九、驳回杨淑芳的诉讼请求。
宣判后，杨淑芳、李晓红不服提起上诉。李晓红的上诉理由是：1、杨伟与杨淑芳签订租赁合同期间，又与李晓红签订租赁合同，其签订的合同应属无效，原审对此并未认定；2、合同中的建筑物属于违法建筑，就该建筑物签订的合同应属无效合同，据此双方应相互返还或者根据各自过错承担责任。杨淑芳的上诉理由是：1、合同中的租赁物属于违法建筑，并在合同期间将房屋租赁他人使得前期投入损失；2、灵石县万利加油站与本案无关，应驳回其起诉；3、原审对于杨淑芳的损失未予认定，4、本案建筑物属于违法建筑，故租赁合同应属无效。被上诉人均表示：原审正确，应予维持。
二审审理期间，二被上诉人向本院提交财产移交表、规划许可证、灵石县发改委文件、土地使用证、税务登记证、组织机构代码证、营业执照、卫生许可证、特行许可证用于证明其主张。二被上诉人对于上述证据均不予认可，且陈述上述证据并不能证明本案建筑物是合法建筑。其余查明的事实和一审查明的一致。
本院认为：各方对于二被上诉人与杨伟签订的租赁合同的真实性均不持异议，该标的物位于灵石县万利加油站范围内，而灵石县万利加油站系杨伟之妻冯丽萍的个人独资企业，现灵石县万利加油站对于杨伟的行为予以认可，故灵石县万利加油站在本案中的诉讼主体地位适格。双方现对于标的物是否属于违法建筑持有不同观点，根据审理查明的事实，在截至二审辩论终结之时作为出租方的灵石县万利加油站和杨伟并未向法庭提交本案标的物的建设工程规划许可证、房屋产权证等相关证件，其在二审中提交的证据未能证明本案标的物的权属，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但合同当事人应当支付使用标的物的租金，对于未支付的剩余租金，根据该解释的第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。对于上诉人杨淑芳主张的损失一节，因其提交的证据不足，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求，本院予以支持。原审认定事实，适用法律部分有误，对判决结果，本院依法予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）（三）项之规定，判决如下：
一、撤销灵石县人民法院(2014)灵商初字第169号民事判决书第一、四、九项；
二、杨伟与李晓红2013年6月26日签订的《灵石县万利快捷酒店租赁经营协议书》无效；
三、杨伟与杨淑芳2012年1月17日签订的《灵石县万利快捷酒店租赁经营协议书》无效；
四、维持灵石县人民法院(2014)灵商初字第169号民事判决书第二、三、五、六、七、八项；
五、驳回杨淑芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4210元，由二被上诉人负担；反诉费4200元，由李晓红负担；反诉费8332元，由杨淑芳负担。二审案件受理费29274元，由李晓红负担12610元，由杨淑芳负担16664元。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓明
审判员 胡 睿
审判员 申子西
二〇一六年二月二日
书记员 田晶亚