甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘05民终750号
上诉人（原审原告）：胡某，甘肃省秦安县人，住新疆轮台县。
委托诉讼代理人：王某，男，1952年1月13日出生，汉族，住甘肃省会宁县。系秦安县兴国镇郑川村村民委员会推荐的公民代理。
被上诉人（原审被告）：成某。
委托诉讼代理人：霍某，甘肃吉乾律师事务所律师。
上诉人胡某因与被上诉人成某返还原物纠纷一案，不服甘肃省秦安县人民法院(2017）甘0522民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡某的委托诉讼代理人王某、被上诉人成某及其委托诉讼代理人霍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡某上诉请求：1、判令撤销甘肃省秦安县（2017）甘0522民初879号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院认定事实不清，适用法律不当，作出的（2017）甘0522民初879号民事判决书完全错误。一、本案事实经过。原告于1986年在××县郑家门修建宅院一处，该宅院北面修建房屋七间、西面两间。1989年12月31日秦安县人民政府、秦安县土地局颁发了秦郑集用（1989）字第3184号集体土地建设用地使用证。2007年在宅院西面修建房屋三间，后又在东面搭建大棚两间、南面搭建大棚三间。2011年10月份原告外出新疆，将兴国镇郑川郑家门44号宅院交予亲属黄建军暂住看院，家里所有的家具及宅基地使用罚款票据等全在家里。2012年4月份原告因在新疆购买房子，就向被告借款十万元，被告于同年10月份转款给原告十万元，该借款一直未还。2013年年初黄建军外出时，被告给原告打电话称自己想暂时借住该宅院，原告同意后，被告就从黄建军手中将宅院的所有钥匙拿走，并搬进该宅院居住。被告暂住该宅院期间，原告的洗衣机一台、彩色电视一台、电风扇一台、录音机一台、写字台一个、衣柜一个、两人沙发一组、三人沙发一组、组合家具一套、茶几一台、生活用品及锅碗瓢盆都由被告代管。2013年至2017年被告曾多次来电话向原告提出转让该宅院，并让原告回秦安和自己签协议，原告表示不同意，称自己一家人暂时不回秦安老家，被告要住暂时可以住着，不会转让。2017年5月原告及家人听同村村民说郑川村准备拆迁，原告之子于2017年8月中旬回至秦安办理拆迁事宜时，得知被告己经私自拿着原告家的户口本、使用宅院罚款票据一张，称原告己将该宅院卖给了自己，在拆迁部门将该宅院的拆迁办理在被告名下。据此足以充分说明，本案被告属于侵权人。因此，足以认定本案被告严重侵害了原告胡某的财产所有权。二、一审人民法院认定事实不清。一审人民法院认为：”当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告在2012年10月上旬与被告口头约定，将自己所有的的位××县郑家门44号宅院一处以10万元的转让价格转让给被告，被告为郑川村村民，且在该村没有其他宅院，符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：”农村村民一户只能拥有一处宅基地”强制性规定的宅院受让主体资格，双方的约定合法有效，依法成立。被告按照双方的约定于2012年10月15日向原告转款10万元，原告于2013年正月初八交付宅院，被告于同日搬入，双方均按照约定履行了义务，故宅院的所有权由原告胡某所有转移为被告成某所有，故被告成某占有该宅院为合法占有。原告以被告借用为由，诉称被告侵权，要求被告返还宅院的主张不能成立，本院不予支持。”首先，本案不属合同纠纷，并非合同纠纷之诉。一审人民法院立案确定的案由是返还原物纠纷，而一审人民法院审理后按不动产物权的合同认定实属与事实不符、认定事实不清。其二,认定原告在2012年10月上旬与被告口头约定，将自己所有的的位××县郑家门44号宅院一处以10万元的转让价格转让给被告，双方的约定合法有效，依法成立。这一认定无有效证据予以证实，因2013年至2017年被上诉人曾多次来电话给上诉人提出转让该宅院，并让上诉人回秦安和自己签协议，上诉人明确表示不同意，称自己一家人暂时不回秦安老家，被上诉人要住暂时可以住着，绝对不会转让，也从未委托胡金国将上诉人家在郑家门44号宅院房屋、家具等以十万元的价格卖给被上诉人。庭审中，由于被上诉人无法向法庭提交任何有关引发宅院房屋纠纷的证据，但其为了实现长期非法占有诉争宅院房屋、家具的目的，申请胡金国出庭作证、并出示了胡金国书写给被告成某的收条来证明原告于2013年将位于秦安县兴国镇郑川郑家门44号宅院房屋、家具等以十万元的价格通过胡金国卖给了被上诉人，显然是不存在的事实。而且土地管理法有明确的规定，农村集体土地禁止转让、买卖。如果双方均为同一经济组织村民的，经村委会允许的，可以有条件的转让，那么，本案也未经村委会。况且位于秦安县兴国镇郑川郑家门44号宅院房屋、家具等是原告夫妻二人及三个子女五人的共有财产，上诉人一人也无权处置。而且《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：”农村村民一户只能拥有一处宅基地”强制性规定的宅院是称农村村民一户只能拥有一处宅基地，并非一审人民法院认定的受让主体资格。为此，被上诉人辩称的买卖不能成立，由于房屋买卖实行的是”房地一体”的买卖方式，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖。而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故，被上诉人辩称上诉人于2013年将位于秦安县兴国镇郑川郑家门44号宅院房屋、家具等以十万元的价格通过胡金国卖给了被上诉人。其辩称买卖应属无效，因违反了土地管理法的相关规定。那么，足以证实一审人民法院认定事实不清，而且认定存在错误。三、一审人民法院适用法律条款不当，作出的（2017）甘0522民初879号民事判决书完全错误。一审人民法院适用”《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。”本案被上诉人不是本案讼争位于秦安县兴国镇郑川郑家门44号宅院房屋、家具原物的所有人。根据一审庭审揭示的事实表明，本案被上诉人未有合法的手段占有了本案讼争位于秦安县兴国镇郑川郑家门44号宅院房屋、家具原物，属于无权占有人。据此，足以认定被上诉人采用非法手段非法占有胡某及家属的位于秦安县兴国镇郑川郑家门44号宅院房屋、家具原物的行为，严重违反了《中华人民共和国物权法》第4条、《民法通则》第71条、第75条的规定。在此，上诉人根据本案的案由和事实，依据《中华人民共和国侵权责任法》第8条和第15条、《民法通则》第117条和第134条、《中华人民共和国物权法》34条之规定，认为一审人民法院认定事实不清，并且认定存在错误，适用法律条款不当，作出的（2017)甘0522民初879号民事判决书完全错误。综上所述，上诉人为了维护自己的合法权益，特向天水市中级人民法院提起上诉，恳请依法判令撤销甘肃省秦安县（2017）甘0522民初879号民事判决书，判令支持上诉人的上诉请求。
成某答辩称：一审判决认定事实清楚，采信证据合法，适用法律正确。上诉人与答辩人之间的宅院转让合同合法有效，上诉人现在无理毁约，其行为有悖于诚实守信原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡某向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告立即停止侵害、立即搬出秦安县郑川村郑家门44号宅院，将该宅院交付给原告，宅院房屋价值8万元；2．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实如下：原告原为秦安县兴国镇郑川村村民，被告为秦安县兴国镇郑川村村民。2012年10月15日前，原告有位于××县郑家门44号宅院一处，该宅院内西面有土木结构房屋5间，北面有土木结构房屋7间，东面有搭建的大棚2间，南面有搭建的大棚3间。2012年10月上旬，原告经中间人胡金国联系，与被告口头约定将该宅院以10万元的价格转让给被告，2012年10月15日，被告及其妻子在中间人胡金国的见证下向原告的儿子胡晓亮卡号×××的账户上打款10万元，原告收到转让款后委托胡金国向被告写了收条，收条内容为”今收到成某付给胡某卖院款10万元，钱已汇到胡晓亮卡上，今收人胡某，中间人胡金国。”后原告便托亲戚黄建军将87年罚院款单交给了胡金国，再由胡金国转交给被告。2013年7月16日，原告及其家人户口全部迁入新疆轮台县红桥石油服务区。2013年正月初八被告搬入该宅院居住，并在当天按习俗办了乔迁宴席。2013年农历九月，被告对该宅院进行了修缮，将该宅院单扇木头大门换成双扇木头大门，将院子用土垫平，用混凝土将西边水井周围屋檐下滴水处做了硬化处理。现因该宅院涉及拆迁原告反悔，以被告借住该宅院为名起诉至法院，要求被告返还该宅院。
一审法院认为，当事人之间设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告在2012年10月上旬与被告口头约定，将自己所有的的位××县郑家门44号宅院一处以10万元的价格转让给被告，被告为郑川村村民，且在该村没有其他宅院，符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：”农村村民一户只能拥有一处宅基地”强制性规定的宅院受让主体资格，双方的约定合法有效，依法成立。被告按照双方的约定于2012年10月15日向原告转款10万元，原告于2013年正月初八交付该宅院，被告于同日搬入，双方均按照约定履行了义务，故该宅院的所有权由原告胡某所有转移为被告成某所有，故被告成某占有该宅院为合法占有。原告以被告借用为由，诉称被告侵权，要求被告返还该宅院的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告胡某的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告胡某负担。
本院在二审审理期间，双方当事人均无新的证据提交。
对当事人在二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院应予确认。
本院认为，当事人在本案中的焦点问题为：被上诉人现居住××县郑家门44号宅院是借住上诉人的还是向上诉人购买的？上诉人的主张是否能够成立？本案中，上诉人胡某称其因在新疆购买房屋向被上诉人成某借款10万元，将争议宅院暂借给被上诉人成某居住，但该款至今未还，其也未能提交证据证实，故对上诉人主张借款10万元争议宅院暂借成某的事实，本院不予采信。上诉人称争议房屋系借给成某暂住，但从2012年成某入住该房屋至今已有数年，且成某持有该宅院的相关手续，若房屋是借给成某暂住，成某不可能持有该宅院的相关手续。上诉人称争议房院系暂借给成某居住的理由，本院亦不予采信。被上诉人成某通过中间人胡金国的联系，向胡某付款10万元，并由胡金国作为中间人代胡某给成某出具收条，载明：”今收到成某付给胡某卖院款10万元，钱已汇到胡晓亮卡上，今收人胡某，中间人胡金国。”随后又将87年”罚院款单”通过胡金国交于成某，成某也支付了合理的价款，是善意相对人，构成善意取得，被上诉人成某占有该宅院为合法占有。根据物权法相关规定，利害关系人对已登记于他人名下的宅院，如果能够提供证据证明其实际享有物权，如双方间有合法有效的合约，则应根据合约确认房屋的权利主体；如果没有合约，则应综合分析证据，认定实际购买人；登记只是作为不动产物权登记的重要方式之一，当事人是否享有对宅院的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系；从保护实质权利人、维护交易秩序稳定的立法目的考量，应保护实际权属人。成某称该房屋系其出资交纳购房款，从胡某处转让所得，并提交了相关证人证言及宅院相关手续，根据审理查明的事实，成某自2013年一直实际占有居住该房屋，故对该辩称，本院予以采信，应认定成某系该宅院的实际权属人。上诉人胡某要求被上诉人成某返还该宅院的主张不能成立。
综上所述，上诉人胡某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人胡某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 斌
审 判 员 包新萍
审 判 员 王梅芳
二〇一七年十二月十五日
法官助理 徐 艳
书 记 员 王 静