江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏10民终313号
上诉人（原审被告）：徐忠仁，男，1955年2月16日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：王民华，江苏赋德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵志强，男，1985年12月9日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：沈艳君，江苏朱玉明律师事务所律师。
原审被告：徐龙，男，1982年10月3日出生，汉族，住扬州市广陵区。
上诉人徐忠仁因与被上诉人赵志强、原审被告徐龙房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院作出的(2017)苏1002民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐忠仁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵志强的诉讼请求；赵志强承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定讼争所涉《房屋买卖合同》得到了徐忠仁的追认，属事实认定错误。2.一审法院认为徐忠仁夫妇通过法院认定讼争房屋为夫妻共同财产系在《房屋买卖合同》备案之后，该事实认定错误。讼争房屋系拆迁安置房，而被拆迁房屋早于1986年即为夫妻共同财产，共同财产的性质并非经法院确认方才形成。3.一审法院的判决违背了最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定。
赵志强答辩称：1.关于合同效力问题，徐忠仁于房管局进行备案登记时，其本人已经亲自签字确认，对涉案房屋买卖合同进行了追认，因此涉案房屋买卖合同合法有效。2.关于合同能否履行的问题，徐忠仁与赵志强在签订房屋买卖合同时，徐忠仁出示的拆迁协议以及之后办理的房产证上，均明确标识涉案的房屋状态为徐忠仁个人所有，赵志强有充分理由相信，涉案房屋于交易时为徐忠仁单独所有。基于物权的公信公示原则，应充分保障正常市场交易中的交易安全、交易秩序，以及善意相对人的合法权益，徐忠仁所出示的确权民事调解书系在赵志强提起诉讼之后为恶意违约而形成，其效力不能对抗既已形成的合法有效的交易关系。3.根据一审庭审中法庭对金钥匙中介机构所做的调查笔录，徐忠仁与其妻子全程参与整个房屋买卖合同的全过程，夫妻二人对于房屋买卖事宜完全知情，并在取得一致意见以后与赵志强签订房屋买卖合同。因此，徐忠仁在上诉状中所原引的法律条文与事实不符，于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。
徐龙述称：赵志强是和我签订的买卖协议，当时我父母并不在场。我父亲之所以在房管局那边签字，是中介打电话和我说房产证办好了需要我父亲去签字领房产证，当时我们并不知道签什么字。如果是真的让我们家去卖这个房子，我作为签买卖合同的人，肯定需要我到场。我卖这个房子没有经过我父母同意，现在我父亲知道了，不同意我卖房子。
赵志强向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐忠仁、徐龙继续履行合同并于判决生效后立即协助赵志强办理产权过户手续；2.案件受理费由徐忠仁、徐龙负担。
一审法院查明：徐忠仁系徐龙的父亲。2017年3月3日，经扬州市金钥匙中介的介绍，赵志强（买方、乙方）、徐龙（卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于扬州市房屋出售给乙方，约定价款为63万元。合同开头卖方处有“徐龙徐忠仁”两人的名字，但“徐忠仁”三个字系徐龙代签，合同落款处只有“徐龙”的签名。签订合同当天，赵志强支付定金2万元，徐龙出具收条，收款人签名为“徐龙徐忠仁”。关于签订合同当天的在场人员，双方有争议。赵志强陈述签订合同时，徐忠仁及其妻子、徐龙均在现场。徐忠仁、徐龙辩称只有徐龙一人在现场，徐龙辩称直到2017年6月份，其父母才知道出售房子的事宜。合同第四条约定：“本协议在履行中，若乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金；如甲方悔约，甲方应在违约之日起叁日将定金双倍退还给乙方；”合同第十条约定：“①甲方净得房款人民币陆拾叁万元整。③在甲方领取房产证后十日内，乙方准备好房款的30%以上到房管局办理登记过户，甲乙双方必须配合中介方办理，贷款下来结清房款。”
2017年4月14日，赵志强（乙方）与徐忠仁（甲方）在扬州市房管局签订《房地产买卖契约》并办理备案登记，该契约第二条写明：“甲乙双方议定该房地产成交价格为人民币630000元（大写金额陆拾叁万元），乙方在2017年6月20日前付清给甲方，具体付款期限及方式：现金和抵押贷款，购房定金为人民币20000元（大写金额贰万元）。”第三条写明：“双方同意于2017年4月14日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2017年6月20日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方，该建筑范围内的土地使用权一并转移。”同日，赵志强(乙方)与徐忠仁（甲方）签订《存量房交易资金托管协议（资金托管）》，该协议第一条写明：“交易价格（人民币大写）陆拾叁万元整，定金金额（人民币大写）贰万元整。”第三条写明：“乙方自本协议签订之日起将购房资金存入丙方指写的银行托管账户内，具体托管金额为人民币（大写）陆拾壹万元整。”关于办理备案登记当天的人员，双方有争议。赵志强陈述徐忠仁及其妻子、赵志强夫妻均到场。徐忠仁、徐龙辩称只有徐忠仁一人到场。同日，赵志强转账18万元至扬州市存量房交易资金托管中心指定的账户（扬州市住房贷款担保服务中心）。2017年4月28日，赵志强与中国农业银行股份有限公司扬州广陵支行签订《房地产抵押合同》，将本案涉及的房屋作为抵押物，贷款43万元。2017年6月8日，中国农业银行股份有限公司扬州广陵支行将43万元转入赵志强指定账户。
另查明，扬州市房屋系拆迁安置房，2017年3月3日，赵志强与徐龙签订《房地产买卖合同》时，涉及该房屋的拆迁协议上只有徐忠仁一人名字。2017年3月28日，扬州市国土资源局颁发不动产权属证书，权利人一栏写明：“徐忠仁”，共有情况一栏写明：“单独所有”。2017年6月23日，梁义华（徐忠仁之妻）以徐忠仁为被告诉至一审法院，要求确认本案讼争房屋为夫妻共有财产。2017年7月4日，一审法院作出（2017）苏1002民初2842号民事调解书，调解协议第一条为：“坐落于扬州市房屋为梁义华与徐忠仁的夫妻共有财产，该房屋的共有情况为二人共同共有，被告徐忠仁有协助梁义华办理不动产权属变更登记的义务。”因讼争双方之间对房屋买卖发生矛盾，且本案《房地产买卖合同》已登记备案，梁义华及徐忠仁现无法对讼争房屋进行不动产权属变更登记。
本案一审的争议焦点是：1.《房地产买卖合同》是否有效？2.如有效，该《房地产买卖合同》能否继续履行？3.赵志强是否存在不完全支付首付款的违约行为？
针对焦点1，赵志强认为该合同有效，被告徐龙的行为属于表见代理。徐忠仁、徐龙辩称合同无效。拆迁协议及不动产权属证书上均为徐忠仁一人的名字，2017年3月3日，徐龙与赵志强签订《房地产买卖合同》的行为属于无权处分。徐忠仁辩称2017年4月14日被金钥匙中介骗至房管部门签字且无自理能力。因徐忠仁提交的证据不足以证明，一审法院对其辩称不予采信，2017年4月14日，徐忠仁与赵志强签订《房地产买卖契约》、《存量房交易资金托管协议（资金托管）》的行为视为对徐龙无权处分行为的追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据上述规定，结合本案案情，《房地产买卖合同》有效；
针对焦点2，徐忠仁提交一审法院的调解书欲证明讼争房屋已是夫妻共有财产，徐忠仁之妻梁义华不同意出售房屋，本案合同已无法继续履行。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”根据物权的公示公信原则，讼争房屋已被登记在徐忠仁名下且至今未办理权属变更登记，赵志强与徐忠仁办理《房地产买卖合同》备案登记在前，徐忠仁之妻要求确认讼争房屋产权的纠纷在后，结合合同法规定的公平原则及诚实信用原则，徐忠仁应当继续履行合同。徐忠仁之妻事后的行为也不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的无法履行的情形；
针对焦点3，被告辩称在2017年4月14日，赵志强仅支付18万元，少于合同约定的30%房款，赵志强已支付的定金2万不能作为首付款。因双方约定总房款63万元，《存量房交易资金托管协议（资金托管）》第三条约定托管金额为61万元，此条款视为双方已将定金2万元从总房款中扣除，故赵志强不存在违约的行为。
综上所述，一审法院对赵志强的诉讼请求以支持，徐忠仁应当继续履行合同并协助赵志强办理产权过户手续。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条规定，判决：一、自判决生效之日起30日内，徐忠仁应当继续履行与赵志强于2017年3月3日签订的《房地产买卖合同》并协助赵志强办理产权过户手续；二、驳回赵志强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，减半收取5050元，保全费3670元，共计8720元，由徐忠仁负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐忠仁提供徐忠仁夫妇分得的三套拆迁安置房中除讼争房屋外另两套拆迁安置房的权属证书，用以证明另两套拆迁安置房屋均登记为徐忠仁夫妇共同共有，并进一步陈述讼争房屋之所以登记在徐忠仁一人名下，系因权属证书的领取系委托中介办理，中介在不知情的情况下办理在了徐忠仁一人名下。赵志强质证认为，对权属证书的真实性不持异议，但与本案无关，讼争房屋的权属状况应以登记为准。徐龙同意徐忠仁的意见。鉴于讼争各方对于上述证据的真实性均不持异议，本院亦予以确认。
二审审理中，徐忠仁陈述除讼争的房屋外，因拆迁分得的另两套拆迁安置房的产权均登记为其夫妇共同所有，讼争房屋登记在其一人名下系因委托中介办理领取房产证事宜，中介并不知情所致。对于何人委托中介办理房产证，徐龙陈述“老年人多是图个小便宜，当时到我们家问，可以免费帮我们家办房产证，我们就委托中介去办理”，而徐忠仁代理人随后陈述“是徐龙委托中介办理，不是他父母委托中介办理”。
二审另查明，梁义华于2017年6月23日起诉要求确认讼争房屋为其与徐忠仁共同共有，其在该案的委托诉讼代理人即为徐忠仁本案的委托诉讼代理人。二审查明的其他事实与一审无异，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：赵志强诉求徐龙、徐忠仁继续履行讼争所涉房屋买卖合同，应否予以支持？
本院认为，赵志强诉求徐龙、徐忠仁继续履行讼争所涉房屋买卖合同，应予以支持。理由：
1.赵志强诉求继续履行房屋买卖合同，而徐龙、徐忠仁则抗辩讼争房屋系徐忠仁、梁义华夫妇共有，徐忠仁、梁义华对售房并不知情。对于徐忠仁对售房是否知情，因讼争双方于2017年4月14日在房管局所签房屋买卖契约、存量房交易资金托管协议中，卖方均列明为徐忠仁，徐忠仁本人亦到场签字确认，故应认定徐忠仁对于售房一事明知且同意。徐忠仁虽上诉认为，其因身患疾病，并不清楚去房管局签字的内容，对于卖房并不知情，误以为系领取房产证而签字；因庭审中徐忠仁表现正常，且其并未提供证据证明其对于上述签字行为的内容并不知情，故对其该项上诉理由依法不予采纳。对于梁义华对售房是否知情，赵志强主张在其与徐龙签订房屋买卖合同时梁义华亦在场，因仅有其单方陈述，故无法单独作为定案依据。一审法院庭后与购房时的中介工作人员作了谈话了解，因中介人员系居间购房事宜的亲历者，其陈述内容虽亦无法单独作为定案依据，但应当具备较大的真实性。
2.对于讼争房屋的权属问题。因讼争房屋系拆迁安置所得，而徐忠仁一审中提供的材料能够证明被拆迁房屋系其与梁义华夫妻共同财产，故依法拆迁安置的房屋仍应为夫妻共同所有，除非其二人对于房屋进行的析产分割。二审庭审中徐忠仁陈述，因拆迁分得的三套房屋中，除讼争房屋外，其余两套房屋均登记为徐忠仁夫妇共同共有，本院认为，该事实更能证明讼争房屋登记为徐忠仁单独所有系“有意为之”。对于徐忠仁上诉认为，讼争房屋登记在徐忠仁一人名下，系因代办权属证书的中介并不知情；因庭审中徐龙陈述“老年人多是图个小便宜，当时到我们家问，可以免费帮我们家办房产证，我们就委托中介去办理”，如此可见，系徐忠仁一家委托中介代办讼争房屋的权属证书，其上诉认为系中介错误办理，并未提供证据证明。而徐忠仁代理人其后陈述系徐龙个人委托中介办理而非徐忠仁一家委托，因其并非本案当事人，且该陈述内容与徐龙本人陈述并不一致，故本院不予采信。
综上，结合上述提及的中介工作人员的陈述及讼争房屋产权证书的登记状态，本院认为，应为推定梁义华对于徐龙、徐忠仁售房一事明知且同意。
3.对于一审法院于2017年7月4日出具民事调解书确认讼争房屋为徐忠仁、梁义华夫妇共同共有，因该调解书系形成在徐忠仁、赵志强于房管局签订房屋买卖契约之后，且在赵志强与徐忠仁就继续履行房屋买卖合同事宜产生纠纷之后，加之该案梁义华的委托诉讼代理人为本案徐忠仁的委托诉讼代理人，故本院认为，该调解书的产生系徐忠仁方为了对抗赵志强方继续履行合同的诉求而产生，该调解书不能作为确认讼争房屋确为徐忠仁、梁义华夫妇共同共有的依据，亦不能作为认定梁义华对于房屋买卖事宜并不知情的依据。综上，因讼争房屋明确登记为徐忠仁个人单独所有，现赵志强诉求徐忠仁、徐龙继续履行合同，依法应予支持。
综上所述，徐忠仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理10100元，由上诉人徐忠仁负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 陈少君
审 判 员 刘莉莉
二〇一八年五月二十二日
法官助理 葛盈盈
书 记 员 陆昱玥