四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川07民终2408号
上诉人（原审被告）：绵阳川银房地产开发有限公司（以下简称川银房地产公司），住所地：绵阳市安州区花荄镇五路口。
法定代表人：刘明跃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张华，四川浩鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖德蓉，女，1963年08月28日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，住四川省绵阳市安州区。
被上诉人（原审原告）：邓琳，女，1985年12月9日出生，汉族，四川省绵阳市安州区人，住四川省北川羌族自治县。系肖德容之女。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。
上诉人绵阳川银房地产开发有限公司（以下简称川银房地产公司）因与被上诉人肖德容、邓琳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院（2017）川0724民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人川银房地产公司的委托诉讼代理人张华，被上诉人肖德容、邓琳的委托诉讼代理人罗兆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
川银房地产公司上诉请求：改判被上诉人支付购房款3322200元并承担违约金或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2012年2月19日签订的“以房抵债协议”是虚假的，协议根本就不成立，因该协议所盖的公章是2013年12月16日才刻制。邓琳原系绵阳川银建筑有限公司工作人员，三份转账凭据是绵阳川银建筑有限公司与他方的正常经济往来，不是邓琳个人的经济往来，二被上诉人至今未付购房款。
被上诉人肖德容、邓琳辩称，双方于2012年2月20日签订《商品房买卖合同》，被上诉人支付了全部购房款，上诉人开具了购房发票，并办理了商品房预售备案登记，交付了案涉房屋，该购房合同是双方真实意思表示，且已履行，请求驳回上诉，维持原判。
肖德容、邓琳向一审法院起诉请求：1.被告为二原告办理房屋产权证和土地使用证；2.被告向二原告支付从2014年2月1日截止到2017年3月31日的违约金383691元；3.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实，2011年3月29日，邓琳向王晓晖转账100万元，凭证附加信息及用途为“支款”；2011年7月15日，邓琳向绵阳川银建筑有限公司转款160万元，凭证附加信息及用途为“保证金”；2011年11月29日，邓琳向绵阳川银建筑有限公司转款30万元，凭证附加信息及用途为“往来款”。2012年2月19日，邓琳与川银房地产公司签订了“以房抵借款协议”：以上三笔转款均系川银房地产公司向邓琳借款，由川银房地产公司指定转账至王晓晖及绵阳川银建筑有限公司账户，本金290万元，按月利率2%计算利息为45.12万元，共计335.12万元，川银房地产公司以“银都宝座”二期1幢101
--1号、204--
2号商铺，作价332.2万元抵偿，川银房地产公司向邓琳支付2.92万元的现金差价。该“以房抵借款协议”加盖了川银房地产公司尾号为1697的公章。2012年2月20日，川银房地产公司向肖德容、邓琳出具了两张收款收据，金额共计332.2万元，加盖了尾号为0897的川银房地产公司财务章。2012年2月20日，二原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定川银房地产公司将其开发的“银都宝座”二期1幢101
--1号（销售价166.11万元）和204--
2号商铺（销售价166.11万元）出售给肖德容、邓琳，川银房地产公司在2014年1月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得权属证明的，从应当取得权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日支付已付房款总额万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2012年2月22日，双方在相关职能部门办理了商品房预售合同登记备案安建房登2012字YD-21号和安建房登2012字YD-22号预售备案登记。2013年9月1日，双方办理了房屋交接手续。2014年8月20日，肖德容、邓琳将“银都宝座”二期1幢101
--1号和204--2号商铺租赁给案外人曾军，租赁实际为2014年11月30日至2019年11月30日。
另查明：
1、川银房地产公司至今未取得该“银都宝座”二期所在楼栋的权属证明。
2、2015年4月21日，川银房地产公司以肖德容、邓琳未缴纳“银都宝座”二期1幢101--1号和204--
2号商铺的购房款，要求解除两份《商品房买卖合同》，（2015）安民初字第846号民事判决书以“根据当事人双方的约定，原告行使解除合同的权利应当在被告未履行付款义务30日后，但原告并未行使，按照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款的规定（法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭），驳回了川银房地产公司的诉讼请求。
3、2010年12月10日至2012年11月7日，川银房地产公司的法定代表人为罗兆银，绵阳川银建筑有限公司（法定代表人为罗兆银）为川银房地产公司的股东；2012年11月7日至2014年3月11日，罗文保为法定代表人，罗兆银、绵阳川银建筑有限公司为股东；2014年3月11日至2014年11月13日，陈小宁为法定代表人，黄佳新、吴开富、陈小宁、文波为股东。
4、2013年12月31日，川银房地产公司的原股东罗兆银、绵阳川银建筑有限公司与川银房地产公司新股东黄佳新、吴开富、陈小宁、文波签订了《股权转让补充协议》，第三条约定“原股东罗兆银、绵阳川银建筑有限公司股份对应的财产是银都宝座一期、二期、三期、水韵华庭、滨江花园五个项目的财产，包括二期未销售的房屋。以上资产和债权足以偿还本协议约定的债务，以罗兆银、绵阳川银建筑有限公司出具的财产清单和债权清单为准”；第六条约定“川银房地产公司的债权归罗兆银、绵阳川银建筑有限公司所有（债权清单上转让给股东变更后的川银房地产公司的债权除外）”；《股权转让补充协议》后所附的“民间债务清单表”和“公司资产清单表”上没有邓琳借款这笔债务，也没有本案所争议的“银都宝座”二期1幢101
--1号和204--2号两商铺这笔资产。
一审法院认为，2010年12月10日至2012年11月7日，川银房地产公司，绵阳川银建筑有限公司的法定代表人均为罗兆银，绵阳川银建筑有限公司且是川银房地产公司的股东，邓琳在2011年期间转款给绵阳川银建筑公司的190万元及转款给王晓晖的100万元，川银房地产公司均在2012年的“以房抵借款协议”中认可为川银房地产公司的借款，并以其开发的“银都宝座”二期1幢101
--1号和204--
2号商铺抵偿借款的行为（出具收款收据、签订商品房买卖合同、备案登记），是川银房地产公司对自己权利的合法处分，并未违背相关的法律法规的规定。
2013年12月31日，川银房地产公司的原股东罗兆银、绵阳川银建筑有限公司与川银房地产公司新股东黄佳新、吴开富、陈小宁、文波签订了《股权转让补充协议》，本案所争议的“银都宝座”二期1幢101
--1号和204--2号商铺不属于川银房地产公司原股东、新股东股权转让中财产移交的范围，川银房地产公司原股东及法人有权对“银都宝座”二期1幢101--
1号和204--2号商铺进行处分，川银房地产公司不能因为股东和法人的变化而否认原股东和法人对外实施的民事行为。
两份《商品房买卖合同》的签订时间为2012年2月20日，本合同采取的是一次性付款方式，买受人至合同签订之日起逾期30天未缴纳购房款，出卖人可以要求解除合同，而出卖人川银房地产公司并未在法定的一年期之内行使解除权，且在2014年3月11日川银房地产公司变更了股东和法定代表人的情况下，也未在变更后的一年期之内行使解除权，并且在该不动产交付后，二原告实际占有、使用、收益该铺面至今，变更法人和股东后的被告应当视为对肖德容、邓琳以房抵借款行为的认可，对商品房预售备案登记（备案号为2012字YD
--21号、2012字YD--22号）合法、有效的认可。
被告川银房地产公司主张的2012年2月20日签订的《商品房买卖合同》中的尾号为3336的公章，该公章在2010年8月4日已经挂失；2012年2月19日的“以房抵债协议”中的尾号为1697的公章当时尚未刻制；2012年2月20日出具的两张收款收据上尾号为0897财务章在2006年5月16日就被注销的辩称理由，一是无任何证据证实，二是被告没有充分的证据能够推翻邓琳向绵阳川银建筑有限公司及王晓晖转款的事实，三是本案争议的商铺不属于变更股东后的川银公司的资产，川银公司现在的法人和股东不能撤销和否认川银公司原法人和股东对外实施的民事行为，四是川银房地产公司在(2017)川0724民初1196号案件中两份《商品房买卖合同》是有效的，要求肖德容、邓琳按合同支付购房款及违约金，两个案件中主张是矛盾的。故，被告主张“以房抵借款协议”、两份收款收据、两份备案的《商品房买卖合同》是虚假的，合同是无效的辩称理由，不予支持。备案号为2012字YD
--21号、2012字YD--22号的两份《商品房买卖合同》是合法、有效的，被告应当为二原告就“银都宝座”二期1幢101--1号、204--
2号商铺办理不动产登记证。《商品房买卖合同》第十九条第一款约定“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得权属证明的，从应当取得权属证明届满之次日起……”，而本案中，原告没有证据证明是因出卖人的原因导致出卖人至今没有取得该楼栋的权属证明，加之原、被告签订本《商品房买卖合同》的真实目的是以物抵债，并不是商品房买卖，故原告要求被告承担延期取得权属证明违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决：一、由被告绵阳川银房地产开发有限公司在本判决生效后、且在被告取得该楼栋权属证明的一月内，为原告肖德容、邓琳办理位于“银都宝座”二期1幢101
--1号、204--2号商铺的不动产登记；二、驳回原告肖德容、邓琳的其他诉讼请求。
二审中，川银房地产公司向本院提交证据如下：绵阳市安州区公安局出具的公章信息一份，证明以房抵借款协议上的公章是2013年12月16日才刻制，不可能加盖在2012年2月19日签订的协议上，因此该协议是虚假的。绵阳川银建筑有限公司工资表一份，证明邓琳是绵阳川银建筑有限公司的员工，三笔借款与绵阳川银房地产开发有限公司没有关系，被上诉人没有支付购房款以及以房抵借款协议不真实。
肖德容、邓琳质证认为:对上诉人出示的证据的真实性予以认可，绵阳川银房地产开发有限公司确实存在多公章的事实，以房抵借款协议是法人的行为，是绵阳川银房地产开发有限公司的真实意思表示，上诉人出示的证据并不能达到其要证明的目的。
对绵阳川银房地产开发有限公司提交的证据将在本院认为部分综合评判。
二审审理查明的其它事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实和证据，本院予以确认。
本院认为，本案应该围绕上诉人绵阳川银房地产开发有限公司的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：上诉人绵阳川银房地产开发有限公司与被上诉人肖德容、邓琳签订的“以房抵债协议”、《商品房买卖合同》是否真实有效。邓琳在2011年期间转款给绵阳川银建筑公司的190万元及转款给王晓晖的100万元，川银房地产公司均在2012年的“以房抵借款协议”中认可为川银房地产公司的借款，并以其开发的“银都宝座”二期1幢101
--1号和204--
2号商铺抵偿借款，该行为是川银房地产公司对自己权利的合法处分，并未违背相关的法律法规的规定。上诉人所提邓琳是绵阳川银建筑公司工作人员，三笔转款是绵阳川银建筑有限公司与他方的正常经济往来，不是绵阳川银建筑公司向邓琳个人的借款，但在庭审中并没有提供证据予以证实，故本院不予采信。且在川银房地产公司的原股东与新股东签订的《股权转让补充协议》中，本案所争议的案涉商铺不属于川银房地产公司原股东、新股东股权转让中财产移交的范围，川银房地产公司原股东及法人有权对案涉商铺进行处分，川银房地产公司不能因为股东和法人的变化而否认原股东和法人对外实施的民事行为（以房抵债、开具收款收据、签订《商品房买卖合同》）。
综上，绵阳川银房地产开发有限公司的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7255元，由上诉人绵阳川银房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建国
审 判 员 傅文忠
审 判 员 石 军
二〇一七年十一月二十日
法官助理 罗 婷
书 记 员 黄孟婷