广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终9654号
上诉人（原审原告）：深圳市辰旭物流有限公司。
法定代表人：陈金波，总经理。
委托诉讼代理人：袁佳存，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂露，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李少华。
委托诉讼代理人：王岚，广东天略律师事务所律师。
深圳市辰旭物流有限公司（以下简称辰旭物流）因与李少华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初第4849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
辰旭物流上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、依法改判解除辰旭物流与李少华之间签订的《房屋租赁合同》，并依法改判李少华将涉案房屋恢复原状后返还辰旭物流。3、依法改判李少华向辰旭物流支付拖欠的2015年1月16日起至2015年6月15的房屋租金人民币496125元。此后的房屋租金按照每月99225元的标准支付至《房屋租赁合同》确定解除之日。4、请求依法改判李少华向辰旭物流支付2015年1月16日起至2015年6月15的基本电费人民币9600元。此后的房屋的基本电费按照每月1920元的标准支付至《房屋租赁合同》确定解除之日。5、请求依法改判李少华向辰旭物流支付2015年1月16日起至2015年6月15的发电机分摊费用人民币17500元。此后房屋的发电机分摊费用按照每月3500元的标准支付至《房屋租赁合同》确定解除之日。6、请求依法改判辰旭物流无需退还李少华的租赁押金人民币198450元。7、请求判决李少华承担本案诉讼费。
事实与理由：一、一审法院遗漏了涉案租赁房屋是通过司法拍卖取得的，具有合法来源的事实。涉案合同中胜立工业园的全部建筑物均是业主深圳市展艺工艺品贸易有限公司通过司法拍卖的形式由深圳市中级人民法院通过(2006)深中���民二破产字第24-4号《民事裁定书》的方式确定归属于深圳市展艺工艺品贸易有限公司，足以印证涉案租赁房屋的所有权合法。
二、本案中涉案房屋是具有合法产权《房产证》的房屋，一审错误认定涉案房屋的产权性质。根据辰旭物流与李少华签订的《房屋租赁合同》第一条约定：“房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码：深房地字第XXXX号”，该约定与辰旭物流提交的深房地字第XXXX房产证对应的房产证号一致，依法应当认定涉案租赁房屋是具有合法房产证的房屋。
三、一审法院遗漏了涉案房屋名称“胜立工业园X栋���是由“胜立塑胶厂房Y栋”变更而来的事实。根据一审法院现场勘验并制作笔录，涉案租赁房屋业主深圳市展艺工艺品贸易有限公司及胜立工业园物业管理公司的证言显示：“胜立工业园X栋”的名称是因为清湖租赁站为了便于管理，才将原来的“胜立塑胶厂房Y栋”改名称为现在的“胜立工业园X栋”。证明本案中“胜立工业园X栋”对应的就是“胜立塑胶厂房Y栋”，即涉案租赁房屋就是深房地字第XXXX房产证登记的具有合法产权的房屋。
四、一审法院遗漏了涉案房屋通过辰旭物流与李少华现场确认涉案房屋具体位置的事实。根据司法拍卖时的附件文件中胜立工业园的平面图显示，由一审法院联系辰旭物流公司及李少华双方现场确定，确认了现“胜立工业园X栋”就是平面图标注的“YL019”的房屋。而该标注为“YL019”的房屋面积，为10736.49，与辰旭物流提交的深房地字第XXXX号房产证登记的“胜立塑胶厂房Y栋”对应的登记建筑面积一致，足以证明涉案租赁房屋就是深房地字第XXXX号房产证登记的“胜立塑胶厂房Y栋”，具有合法有效的房产证。
五、李少华私自撤离涉案租赁房屋，从未与辰旭物流办理过交接手续，也未将涉案租赁房屋返还给辰旭物流，一审法院错误认定李少华已返还涉案房屋。李少华擅自撤离房屋后，即失去联系，也一直未办理涉案租赁房屋的交接手续，导致辰旭物流的房屋一直无法正常使用，房屋一直属于空置状态，辰旭物流因李少华未缴纳租金发送催款通知函是履行出租人的催告义务，并不能证明李少华履行了返还涉案房屋的义务，一审法院以此认定于法无据，枉法裁判。
六、涉案租赁房屋的名称因为行政管理的原因发生变更，但名称的变更不应影响房屋权属的本质，更不能因此来判定涉案房屋租赁合同的有效与否。辰旭物流认为不能仅仅凭双方合同约定的涉案房屋的名称来确定涉案房屋的权利属性，而是应当结合双方实地确定的涉案房屋的地理位置以及相关人证、书证进行综合认定，否则后期将会有大量因路名变更导致房屋与当时登记地址不同的房屋发生纠纷，故肯定贵院本着“息讼止争”，综合查明本案涉案房产具有合法产权的事实。
七、2017年6月10日由深圳市龙华区龙华街道清湖社区工作站、胜立工业园管理处以及涉案房屋业主三方出具一份情况说明，三方共同证明胜立塑胶厂房Y栋就是胜立工业园X栋的事实。综上所述，一审法院遗漏重要案件事实，错误适用法律，为维护辰旭物流的合法利益，特向贵院提起上诉，恳请贵院查明事实，依法改判。
李少华辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，（除数额计算有误外，李少华已另行起诉），应予以维持。一审经过四次开庭，现场调查，做出判决，是比较慎重的。辰旭物流提供涉案合同中胜利工业园的全部建筑物系拍卖取得的资料。上诉状中认为“拍卖所得，具有合法来源”，有合法来源，不能等同有房产证，所有权的取得，以房屋过户为准，没有房产证，在房屋所有权的使用上均有诸多限制。不能开展一些企业必要的民事行为。业主在此场地有24栋厂房，仅有四栋有房产证。这是现场调查及开庭确认的事实。涉案场地龙华新区龙华清湖清华路西南侧胜立工业园X栋并不属于四套房产证中的任何一套。辰旭物流与李小华签署的租赁合同，系辰旭物流提供的合同，业主出租房屋时，标注房产证号，实属于张冠李戴。辰旭物流声称“胜立工业园X栋”是由“胜立塑胶厂房Y栋”变更而来，没有房屋管理部门变更登记的证据，并且面积不相符。经现场勘验，业主方承认Y栋字样是在勘察前，自行标钉的。辰旭物流与李小华现场确认了租赁场地。但是该场地并不属于四套房产证中任何一套。李小华租赁房屋，并不是自用，而是要再行出租，这是在租赁之初，双方都清楚的事实。李小华签订租赁合同后，除���分返租，一天都没有实际使用过。租赁场地一直是空的，大门在接手时都是敞开的，撤出时也是敞开的。辰旭物流的“未交租金催告函”的确是令李小华撤出的导火索，因为催告函是辰旭物流故意所为，重复计算租金，返租部分根本不提。辰旭物流认为该诉讼是由于行政管理部门的原因发生变更，却在一审中没有提供相应的证据来证实。李小华租赁该场地后，作为出租方的辰旭物流没有提供该房屋的房产证，消防证等合法证明文件，不具备合法出租条件。李小华也因此无法再行出租。辰旭物流也是从业主方租赁来的房屋。不是产权人。请二审法院维持一审判决，依法驳回辰旭物流的上诉。
李少华上诉请求：一、依法改判，变更原判决第三项为“被告向原��深圳市辰旭物流有限公司支付2015年3月15日至2015年3月28日”房屋占用使用费38409元。二、依法撤销原判决第四项，被告李少华不必向原告深圳市辰旭物流有限公司支付发电机分摊费用8354.84元。三、本案全部诉讼费由辰旭物流承担。
事实与理由：一、原判决对本案定性准确，事实认定基本正确。但存在房屋占用使用费计算错误。李少华于2015年2月10日向辰旭物流支付了租金99225元，辰旭物流出具《租金收据》载明是2015年2月16日至2015年3月15日租金。李少华并不拖欠2015年3月15日之前的租金。原判决有误，恳请二审予以更正。二、关于发电机分摊费用，租赁双方约定“如果乙方不需要发电机，发电机费用不收取”李少华未要求、也未实际使用发电机，不应当支付此���用。一审判决李少华支付发电机分摊费用8354.84元与事实情况不符，也有违无效合同的处理原则。综上所述，原判决认定事实有错误、处理不当，特向贵院上诉，请求准予如上所请。
二审期间，李少华变更上诉请求：租金的计算，双方的确认书是2015年1月8日的，双方签订的房屋租赁合同第六条乙方租赁房屋的期限从甲方通知乙方交付之日截止至2018年10月15日，免租期为25天，租金自甲方通知乙方交房之日起第26天起计算。2015年2月2日开始计租，3月2日之前租金已交99225元。3月2日至3月28日是李少华应交的租金，即26天×3307.5（3307.5的来源：99225÷30），李少华应付的租金85995元。一审判决是23万多，我方认为应为85995元，我方请求变更上诉请求为85995元。
辰旭物流辩称：一、辰旭物流与李少华之间的房屋租赁合同合法有效，李少华所主张的房屋占用费没有事实及法律依据，辰旭物流实际交付涉案房屋的时间为2014年12月16日，而李少华仅仅支付了1个月房租，仅仅支付了2014年12月16日至2015年1月16日的房租，此后的房租李少华没有向辰旭物流支付。二、对于李少华第二点上诉请求，关于发电机的分摊费用，根据双方的合同第十条约定，发电机的分摊费用是只要李少华租赁涉案租赁房屋，即需要辰旭物流支付该发电机的分摊费用，李少华不使用发电机只是不需要支付发电机的电费，而不是不需要支付分摊费用。
一审��院认定事实：2014年11月15日，辰旭物流与李少华签订《房屋租赁合同》，约定：辰旭物流将位于龙华新区龙华清湖清华路西南侧胜立工业园X栋第一层、第三层出租给李少华，待客户退租第三层后，双方办理第三层租赁手续，第三层定金99000元。辰旭物流实际交付的仅有涉案房屋的第一层，租金为99225元，押金为198450元，免租期为1个月，应于每月10日前支付租金；同时约定李少华应于每月10日前支付上月水费、电费、基本电费及发电机分摊费用。2014年11月19日，李少华向辰旭物流交付涉案房屋1层押金198450元、第一个月租金99225元，涉案房屋第三层定金99000元。2014年12月16日，辰旭物流将涉案房屋第一层交付给李少华。2015年2月5日，李少华将涉案房屋第一层部分面积出租给返租给辰旭物流，租金36400元，押金72800元。2015年3月25日，辰旭物流向李少华发出《催款通知函》，要���李少华支付租金、基本电费、发电机分摊费用等共计209290元。李少华称已于2015年3月28日将涉案房屋返还辰旭物流。
一审另查明，辰旭物流提交了深房地字第XXXX号房产证，载明土地位置为宝安区龙华镇清华路西南侧，房地产名称为胜立塑胶厂房A栋、胜立塑胶厂房Y栋、胜立塑胶厂房C栋、胜立塑胶厂房D栋。鉴于本案涉及房屋为龙华新区龙华清湖清华路西南侧胜立工业园X栋，一审法院于2016年10月18日至现场调查，发现该区域内有厂房24栋，无相关证据证明房产证上载明的A、B、C、D栋厂房的具体情况；2016年10月31日，一审法院向深圳市不动产登记中心调到相关证据，亦无法确定A、B、C、D栋厂房具体位置。
一审法院认为，辰旭物流提交的深房地字第XXXX号房产证中载明的房地产名称与涉案房屋名称不一致，且该房产证中载明仅有A、B、C、D栋厂房，但实际上该区域内有多达24栋厂房，故一审法院认为，涉案房屋未取得合法的报批报建手续，李少华、辰旭物流双方签订的租赁合同应认定为无效合同。
根据无效合同的处理原则，辰旭物流应将收取的第三层租赁押金99000元返还李少华。关于第一层押金198450元，李少华在反诉中未提出相关请求，一审法院不作处理。
辰旭物流称李少华并未将涉案房屋返还辰旭物流，李少华称已于2015年3月28日返还辰旭物流，李少华并未实际使用涉案房屋。结合辰旭物流于2015年3月25日向李少华发出《催款通知函》，要求李少华支付租金的事实，一审法院认定李少华于2015年3月28日将涉案房屋返还辰旭物流，辰旭物流关于返还房屋的请求无需再行处理。参照双方合同约定的租金标准，李少华应向辰旭物流支付2015年1月16日至2015年3月28日期间房屋占有使用费236859.68元（99225元/月×2个月+99225元/月÷31天×12天）。
关于发电机分摊费用，双方在合同中约定发电机每月固定分摊3500元，故李少华需支付辰旭物流2015年1月16日至2015年3月28日期间发电机分摊费用8354.84元（3500元/月×2个月+3500元/月÷31天×12天）。
关于电费，辰旭物流并未提供相关证据予以证实，一审法院不予支持。
关于李少华反诉要求辰旭物流支付押金的请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持；关于要求辰旭物流退还多收租金的请求，系李少华返租辰旭物流产生纠纷，双方可另循其他途径解决。
据此，一审法院判决：一、确认辰旭物流与李少华2014年11月15日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、辰旭物流于判决生效之日起三日内向李少华返还第三层租赁押金99000元；三、李少华于判决生效之日起三日内向��旭物流支付2015年1月16日至2015年3月28日期间房屋占有使用费236859.68元；四、李少华于判决生效之日起三日内向辰旭物流支付2015年1月16日至2015年3月28日期间发电机分摊费用8354.84元；五、驳回辰旭物流其他诉讼请求；六、驳回李少华其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5508元，由辰旭物流负担3700.22元，李少华负担1807.78元，受理费辰旭物流已预交；保全费4020元，由辰旭物流负担2700.6元，由李少华1319.4元；反诉受理费2187元，由辰旭物流负担1116.4元，李少华负担1070.6元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，关于涉案房产，一审期间出现了两个租赁合同版本，内容细节略有不同。李少华提供的一个合同版本的第六条约定免租期为1个月，第一层租赁面积为4050平方米，月租金为99225元；辰旭物流提供的另一个合同版本的第六条约定免租期为25天，第一层租赁面积为4055平方米，并未单独约定第一层租金；李少华主张双方实际履行的是免租期为1个月的合同，辰旭物流对该合同的真实性予以认可，且辰旭物流在起诉状中亦表示第一层面积为4050平方米，月租金为99225元，在一审2016年7月11日的开庭笔录中亦确认2014年12月16日至2015年1月16日是其给李少华的免租期，即免租期为1个月，与李少华主张的合同版本吻合。故本院采纳李少华提交的合同版本为本案当事人实际履行的合同版��。
关于合同效力问题。本院认为，根据已生效的（2006）深中法民二破产字第24-4号民事裁定，包括涉案房产在内的深圳市宝安区龙华街道办清华路西南侧XX-
XX和XX-
XX宗地上A、B、C、D栋房产及其他建筑物的产权及相关权益归买受人深圳市展艺工艺品贸易有限公司所有。本案中，李少华与辰旭物流公司代理人陈金波就涉案房产签订的《房屋租赁合同》第一条亦明确约定涉案房产“胜立工业园X栋”的房地产证为“深房地字第XXXX号”，该房地产证显示的房地产名称即为“胜立塑胶厂房A、B、C、D栋”，权利人为深圳市展艺工艺品贸易有限公司。深圳市展艺工艺品贸易有限公司亦出具了书面《情况说明》：其名下深房地字第XXXX号房产证登记的“胜立塑胶厂房Y栋”的房产与其出租给辰旭物流公司的胜立工业园Y栋1-3楼是同一物业，租赁所为了方便管理，把“胜立塑胶厂房Y栋”编号为“胜立工业园X栋”。深圳市永联新兴物业管理有限公司胜立工业园管理处与深圳市龙华街道社区工作站亦在该《情况说明》上标注“情况属实”并盖章确认。以上证据足以形成证据链，证明涉案房产具有合法产权，故涉案房屋租赁合同为有效合同，原审对此认定不当，本院予以纠正。
关于合同解除问题。涉案租赁合同第十八条约定：承租人拖欠租金达3天以上或拖欠可能导致出租人损失的费用达5000元以上的，出租人有权解除合同并不予退还租赁押金。由于陈少华于2014年12月16日承租涉案房产后，只缴纳了第一个月租金99225元，并于2015年3月底擅��搬离，既符合合同的约定解除条件，又构成根本违约，符合法定解除条件，辰旭物流有权解除合同。辰旭物流上诉主张李少华一直未返还涉案房产，但其于一审第二次庭审中确认李少华于2015年3月搬离的，故对其主张，本院不予采信。李少华租赁涉案房产的目的系另行转租，并未实际使用，涉案房产一直处于空置状态，李少华撤离后，辰旭物流即可掌控涉案房产，故对于辰旭物流要求李少华将涉案房产恢复原状予以返还的上诉请求，本院不予支持。
关于拖欠租金问题，本院认为，涉案房产于2014年12月16日交付，根据涉案合同第六条约定，免租期为1个月，租金自2015年1月16日起计，而李少华已支付第1个月租金99225元，并于2015年3月底搬离，故李少华拖欠2015年2��的后半月与3月份的租金共计148838元。
关于基本电费问题，本院认为，由于辰旭物流并无证据证明李少华在租赁涉案房产期间用电并产生了电费，亦不能证明合同约定或电力部门规定承租人即使未用电亦应支付基本电费，故对于辰旭物流的该主张，本院不予支持。
关于发电机分摊费用问题，本院认为，涉案合同第十条明确约定如果承租人不需要发电机，发电机费用不收取。李少华并未使用发电机，故对于辰旭物流的该主张，本院不予支持。
关于李少华缴纳的第一层押金198450元，如上所述，由于李少华根本违约，辰旭物流有权不予返还。
李少华在一审的第一、三项反诉请求，系基于双方签订的返租合同提起，为另一合同关系，李少华已于另案起诉辰旭公司，故本院不作处理。
综上，辰旭物流及李少华的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初第4849号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初第4849号民事判决第一、三、四、五、六项；
三、解除深圳市辰旭物流有限公司与李少华就涉案房产签订的《房屋租赁合同》；
四、李少华于本判决生效之日起五日内向深圳市辰旭物流有限公司支付拖欠租金人民币148838元；
五、深圳市辰旭物流有限公司无需退还李少华涉案房产第一层押金人民币198450元；
六、驳回深圳市辰旭物流有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回李少华的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费5508元，由辰旭物流负担3000元，由李少华负担2508元；保全费4020元，由辰旭物流负担2500元，由李少华负担1520元；反诉受理费2187元，由辰旭物流负担1187元，由李少华负担1000元。二审案件受理费合计15419元，由辰旭物流负担7419元��李少华负担8000元。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 张 睿
审判员 吴 春 泷
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二〇一七年十二月十二日
书记员 林晓翔（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。