四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0121民初1582号
原告：四川蒲江方圆置业有限公司。住所地：四川省成都市蒲江县。
法定代表人：崔建业，董事长。
被告：四川泰康房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金堂县。
法定代表人：陈亮宇。
委托诉讼代理人：牟志未，四川诚峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋岩，四川诚峰律师事务律师。
被告：金堂县赵镇泰吉街社区，住所地四川省成都市金堂县赵镇万安街***号。
社区主任：肖英。
委托诉讼代理人：凌洪，女，1968年1月5日出生，汉族，住四川省金堂县赵镇泰吉街*组。
被告：金堂县赵镇泰吉社区第五居民小组，住所地四川省金堂县。
第五小组组长：向前银，男，1951年1月9日出生，汉族，住四川省金堂县。
原告四川蒲江方圆置业有限公司（以下简称蒲江方圆公司）与被告四川泰康房地产开发有限公司（以下简称泰康公司）、金堂县赵镇泰吉街社区（以下简称泰吉社区）、金堂县赵镇泰吉社区第五居民小组（以下简称泰吉五组）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告四川蒲江方圆置业有限公司、被告四川泰康房地产开发有限公司、被告金堂县赵镇泰吉街社区、被告金堂县赵镇泰吉社区第五居民小组到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒲江方圆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告泰康公司支付原告物业公共服务费62310.24元；2、判令被告泰吉社区、泰吉五组支付原告物业公共服务费22666.32元；3、判令泰康公司、泰吉社区、泰吉五组支付原告违约金，分别以62310.24元和22666.32元为本金，从违约之日起，按照年利率24%计算至付清之日止（注：按合同计算违约金，法院多次认定过高）。4、保留追诉其他物业使用人拖欠物业公共服务费的权利。5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：情芳华木小区是一安置小区，被告均系情芳华木小区的开发安置受益主体，情芳华木小区开发、安置、受益方，为提高集中安置农户的生活品质，引入市场化的竞选机制，塔基社区、中和路社区、沱源社区于2011年9月14日通过比选，与原告签订《前期物业服务委托合同》，并在小区公示，得到小区全体业主的认可，使原告成为情芳华木小区的物业服务企业，后又小区业委会由于原告续签《物业服务合同》。原告按约定提供物业服务。但被告未按照《前期物业服务委托合同》和《物业服务合同》向被告足额交付物业公共服务费。由于开发商未按国务院物业管理条例向原告提交相关资料，原告多次将三社区、开发商、政府、业委会告上法庭，现查明部分门市物业费应由以上三个被告承担。被告经原告多次催收，拒不缴纳，已经构成违约。
被告泰康公司辩称，第一，泰康公司不是本案适格被告。在本物业服务合同纠纷中，泰康公司既不是物业服务合同的相对方，也不是情芳华木小区的业主，更不是情芳华木小区商业部分的实际使用人。第二，原告的起诉已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。依据物业服务合同，服务期限截止2014年9月14日，而依据原告提交的证据，原告已经在2014年9月15日退场，即使从撤场之日起开始计算诉讼时效，到起诉之日也已经超过了2年的事实时效期限。第三，原告主张要求被告泰康公司支付物业服务费并承担相应的违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告泰康公司的诉讼请求。
被告泰吉社区辩称，物业管理费应谁受益谁负担。被告泰吉社区既没有房子也没有铺面，不是缴纳物业费的主体。前期泰吉社区代收代缴的物业费已经全部给了原告，故，被告泰吉社区不应当承担缴纳物业费的责任。前期物业服务费的费用分为业主缴纳部分和社区补贴部分，社区补贴部分已经全部到位，业主未缴纳部分，应向没有缴纳的业主收取。
被告泰吉五组辩称，原告与泰吉五组没有任何合同，原告来我不知道，当时我也不是第三被告的组长，我不清楚这个事情。第二，如果有需要补交的物业费，应该由没有交物业费的业主交，原告应当提供未缴纳物业费的花名册。
本院经审理认定事实如下：2011年10月10日，蒲江方圆通过竞选与赵镇沱源社区、泰吉社区、中河路社区签订一份《前期物业服务委托合同》，成为金堂县赵镇情芳花木安置小区（以下简称花木小区）的物业服务企业。该合同第七条约定：“乙方（蒲江方圆公司）根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费。情芳华木小区业主物业管理费补贴部分，从县国资办委托赵镇政府管理的安置小区门面收益中按逐年（5年）过渡（减少）的方式予以补贴解决。小区住宅用房：0.45元/月.平方米，商业用房：1.0元/月.平方米（商业用房业主与服务企业签订服务协议具体约定）。……”2013年1月10日，蒲江方圆与业主委员会签订《物业服务合同》，主要内容为：物业服务委托方业主委员会（以下简称甲方），物业服务企业受托方蒲江方圆（以下简称乙方）。第一条建筑区划名称：金堂县赵镇情芳花木•集中安置小区；建筑类型：住宅；坐落位置：成都市金堂县赵镇十里大道XXX-
XXX号；建筑面积：76519.94平方米；其中住宅72451.00平方米，非住宅3593.60平方米。第七条乙方根据物业使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主和赵镇街道办事处收取物业公共服务费用，物业服务费的构成：2012年9月15日至2013年9月14日政府财政补贴0.25元每月每平方米，余下部分由业主自筹缴纳。以后每一年合同期限内政府财政补贴递减0.05元/平方米，业主自筹缴纳递增0.05元/平方米，第三年政府财政补贴待政府研究后按实行标准执行。住宅建筑区划内：住宅用房0.45元/月•平方米；非住宅用房向业主或租用人收取1.00元/月•平方米。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按年缴纳，业主应在签订合同后首月全额履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约方每日按缴纳金额的千分之三向乙方支付违约金。第十七条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳相关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十一条本合同期限两年，自2012年9月15日起至2014年9月14日止。第二十二条本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后10日内继续履行本合同。第二十三条本合同自解除之日起10内，甲、乙双方按规定办理交接手续。第二十四条本合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会，并按照《成都市物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每月支付违约金10元。
另查明，涉案小区x栋x楼x号、x楼x号房屋（权704XXXX），建筑面积629.62平方米，于2012年1月10日办理权属登记于被告泰吉五组名下，登记原因为拆迁存量房交换。2011年1月26日金堂县国土资源局出具金堂国土资源报[2012]12号《金堂县国土资源局关于北二横道安置小区商业门面事宜的函》，2011年3月30日，金堂县国土资源局出具金堂国土资函[2011]9号文件《金堂县国土资源局关于北二横道安置点商业门面单价评估事宜函》，上述函件载明：涉案小区约2200平方米商业门面拨给被告泰康公司和泰吉5组，作为情芳华木、原意达检测地块上商业门面、房屋及其他建（构）筑物拆除的补偿费用。2011年7月14日，金堂县国土资源局与被告太空公司签订《拆迁房屋安置协议书》，约定金堂县国土资源局将涉案小区x号楼12个一楼一底门面、x号楼3个1楼1底门面，安置给泰康公司，房屋在2011年7月30日前移交。2011年12月14日，情芳华木安置小区x号楼x楼x号、x楼x号（权704XXXX），x号楼1楼x、x号、x楼x、x号（权704XXXX），面积共计1730.9平方米，办理权属登记到成都意达车辆检测有限公司，登记原因为拆迁交换（拆分）。
再查明，2012年12月27日，2012年12月27日，被告泰吉社区支付原告代收物业费42488元。
本院认为，物业服务合同系约束业主与物业服务企业双方权利义务的协议，物业服务企业通过向业主提供物业服务，依约收取报酬。泰吉社区、沱源社区、中河路社区依据安置小区现状选聘前期物业服务企业，与原告签订的《前期物业服务委托合同》，以及情芳华木小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。被告泰吉五组因拆迁安置取得情芳华木小区x栋x楼x号、x楼x号房屋的所有权，应当按照合同约定交纳物业费。根据房屋产权信息，被告泰吉五组自2012年1月10日取得上述房屋所有权，原告未举证证明该房屋是何时交房给泰吉五组，故，本院确定自2012年1月10日起计算物业服务费，计算标准按照商业用房1元每月每平方米计算。至2014年9月14日，合同期限届满，被告泰吉五组应缴纳物业费为18888.60元。原告主张超出部分，无事实依据，本院不予支持。被告泰吉五组抗辩未与原告签订物业服务合同，不应支付物业服务费，不符合法律规定，本院不予采纳。被告泰吉五组抗辩上述房屋一直租赁给他人使用，由承租人缴纳了相应物业费，但未提供证据予以证明，泰吉五组的证人蒲某某，陈述其从2014年开始租赁房屋，但对于具体时间不清楚，是否缴纳了物业费也陈述不清，也未提交相应依据，且蒲某某并非2011年至2013年期间的房屋承租人，对证人证言本院不予采信。被告泰吉五组也未提交证据证明，其与原告约定了物业服务费由承租人缴纳，故，对被告泰吉五组的该项抗辩，本院不予采纳。原告关于被告泰吉社区对上述物业服务费承担连带责任主张。被告泰吉社区并非情芳华木安置小区的业主，其仅仅为物业费的代收主体，并非物业费的缴纳义务人，且被告已经将其代收的物业费交付原告，故，原告的该项主张，本院不予支持。被告泰康公司并非情芳华木安置小区x号楼x楼x号、x楼x号（权704XXXX），x号楼x楼x、x号、x楼x、x号（权704XXXX）的所有权人，且该部分房屋与泰吉五组所有的房屋能够区分，不属于同案法律关系，原告可另行起诉，向相关权利人主张物业服务费。故，关于原告对被告泰康公司的诉讼主张，本院不予支持。关于蒲江方圆主张的违约金问题。《物业服务合同》第十一条约定：”物业服务费用按年缴纳，业主应在签订合同后首月全额履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约方每日按缴纳金额的千分之三向乙方支付违约金。”及第三十一条约定”本合同其他相关违约责任的约定：（一）如因甲方，业主或者物业使用人拖欠本合同用约定的乙方的物管费用，乙方按千分之三每天收取违约金，如拖欠超过三个月以上，则乙方有权解除本合同并撤出本项目的管理，且甲方，业主或物业使用人向乙方支付人民币贰万元整作为违约金”。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金的调整应当参照实际损失综合各种因素予以确定。本案蒲江方圆未提供因泰吉五组未缴纳物业费对其造成的实际损失数额，结合原告催缴情况，综合考虑合同严肃性及公平原则，酌定本案违约金自合同到期次日即2014年9月15日起，按照同时贷款利率计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告金堂县赵镇泰吉社区第五居民小组于本判决生效之日起十日内支付原告四川蒲江方圆置业有限公司物业服务费18888.60元及违约金（违约金计算方式：以未缴纳物业费18888.60元为基数，自2014年9月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；
二、驳回原告四川蒲江方圆置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费962元，由被告金堂县赵镇泰吉社区第五居民小组负担300元，原告四川蒲江方圆置业有限公司负担662元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 欧 莉
二〇一七年十一月二十三日
书记员 张丽娟