北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终7297号
上诉人（原审原告，反诉被告）：北京跑者驿站体育文化有限公司，住所地北京市朝阳区科荟路33号18幢1层101内107房间。
法定代表人：赵全明，执行董事。
委托诉讼代理人：常晓燕，北京市紫锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：北京丰年国际文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里309号楼2层219-11A。
法定代表人：韦超，执行董事。
委托诉讼代理人：孙美妍，北京市高朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽华，北京市高朋律师事务所律师。
上诉人北京跑者驿站体育文化有限公司（以下简称跑者公司）因与被上诉人北京丰年国际文化传媒有限公司（以下简称丰年公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初55514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
跑者公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判跑者公司不予支付丰年公司装修损失6600元；撤销一审判决第四项违约金部分，改判丰年公司支付跑者公司违约金86666元，对电费、水费负担无异议；撤销一审判决第五项，改判丰年公司向跑者公司支付广告费损失125000元，仓储费3050元，延迟支付违约金4333元；空置期费用37555元；或将本案发回重审。事实和理由：丰年公司主张的装修费，跑者公司不应当承担，因为该装修未征得跑者公司同意，直到一审的时候跑者公司才知道丰年公司进行了装修。关于违约金，违约金数额并不高于损失，双方在合同中已经就逾期支付的违约金及逾期一个月不支付的违约金进行了约定，应当按照合同约定支付违约金，且逾期支付的违约金与超过一个月的违约金并不冲突。关于仓储费，2017年4月18日，跑者公司致函丰年公司，要求丰年公司撤出，一直到5月15日，跑者公司通过律师函要求丰年公司，丰年公司未交费也未撤出，因丰年公司原因导致跑者公司进行仓储，所以仓储费应当由丰年公司承担。关于广告费，双方在《房屋经营管理协议》中及其补充条款中明确了房屋的经营范围是销售体育用品，广告经营权是跑者公司所享有，结合一审庭审中双方认可的微信的交流记录，其中丰年公司在店中张贴广告、更换背景板均需经过跑者公司同意，所以双方确认广告经营权属于跑者公司，丰年公司与第三人签署合同经营广告，侵犯了跑者公司的合法权益，应予以赔偿。从2017年5月21日至6月之间有21天的房屋空置期，该费用37555元因丰年公司的违约行为产生，应当由丰年公司予以支付。
丰年公司辩称，同意一审判决，坚持一审答辩意见。
跑者公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋经营管理协议》；2.判令丰年公司向跑者公司支付违约金86666元、逾期违约金4333元；3.判令丰年公司赔偿损失12.5万元、空置期损失37555元；4.判令丰年公司支付电费52114.7元、水费2000元、仓储费3050元、货柜保管费每月6000元（从2017年5月21日至实际搬走之日）、货运费3000元。
丰年公司向一审法院反诉请求：1、解除《房屋经营管理协议》；2、判令跑者公司返还保证金5万元、经营管理费195725元；3、判令跑者公司支付违约金86666元；4、判令跑者公司赔偿货柜损失51187元、装修损失1.1万元。
一审法院认定事实：2015年4月3日，北京世奥森林公园开发经营有限公司（甲方）与北京市嘉立同鹏投资有限公司（乙方）签订《“乐跑服务站”设施使用合同》。约定乙方使用甲方位于北京市朝阳区林萃路2号奥林匹克森林公园南园入口东侧约50米处乐跑服务站，占地面积52平方米。乙方使用“乐跑服务站”内储物柜及其它设施外立面用于粘贴乙方品牌宣传海报及品牌LOGO。2015年8月28日，北京市嘉立同鹏投资有限公司名称变更为跑者公司。2015年11月30日，北京世奥森林公园开发经营有限公司（甲方）与跑者公司（乙方）签订《“乐跑服务站”设施使用合同之补充合同（一）》。约定甲方同意乙方对“乐跑服务站”由52平米扩大至135平方米。
2015年12月，跑者公司（甲方）与丰年公司（乙方）签订《房屋经营管理协议》。约定：甲方依法承租坐落于朝阳区奥林匹克森林公园南园南门东侧的房屋（以下简称涉案场地），该房屋总建筑面积135平方米。由于甲方将上述承租房屋的部分即90平米交给乙方经营管理。交付标准包括房屋北侧全面干净落地玻璃及玻璃上方区域、室内乳白色瓷砖地面、标准功率冷暖空调、10平米左右1.2米阁楼仓库。甲方于2016年1月16日前向乙方交付该房屋约定面积经营管理权。合作经营期为5年，自2016年1月16日至2021年1月15日。甲乙双方约定合作经营管理费用于本合同签订后三日内交付。乙方应按本合同规定时间向甲方支付合作经营费用。逾期支付的，乙方需按每月经营管理费用的10％支付违约金。乙方支付费用的日期及金额如下：第一期（半年付）付款金额25万元，付款时间合同签订3日内；第二期（半年付）付款金额25万元，付款时间2016年7月17日；第三期（年付）付款金额52万元，付款时间2017年1月17日；第四期（年付）付款金额57.2万元，付款时间2018年1月17日；第五期（半付）金额629200元，付款时间2019年1月17日；第六期（年付）付款金额692120元，付款时间2020年1月17日。首次支付费用同时乙方向甲方支付经营管理保证金5万元，此保证金在甲乙双方解除本合同或合同刚到期，甲乙双方不再合作时由甲方全额退还给乙方。在合作经营期间，甲乙双方使用该房屋所发生的水、电等费用由甲乙双方各自承担。乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按本合同的约定征得房屋所有权方的书面同意。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按每月乙方经营管理金额的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……6、乙方逾期不支付经营管理费用累计超过1月的。在合作经营期间，非本合同约定情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按每月合作经营金额的2倍向乙方支付违约金。甲方所经营户外广告，有义务在内容上规避直接或间接影响乙方经营的图片文字出现。甲方如有销售类广告商，其广告内容需乙方协商。经双方认可，《房屋经营管理协议》载明北侧全面干净落地玻璃及玻璃上方区域是指涉案场地临街玻璃及其内区域。
合同签订后，丰年公司向跑者公司已按照合同约定支付第一期租金及押金共30万元、第二期租金25万元。2017年1月13日丰年公司支付第三期经营管理费26万元，2017年3月13日支付10万元，其他费用未在支付。跑者公司称2016年1月16日将涉案场地交给丰年公司，没有签署交接单。丰年公司称因为房屋进行装修，所以是2016年1月24日才交房，没有书面协议或者录音。2017年4月19日，跑者公司向丰年公司发出解除协议通知，2017年5月13日，跑者公司向丰年公司发出律师函，要求丰年公司于三日内撤出涉案场地。2017年5月18日，跑者公司自行将涉案场地内丰年公司的货物存储至仓库，货架留涉案场地自行使用。跑者公司支付仓储费3050元。2017年5月22日，丰年公司取走货物。案件审理过程中，法院组织双方交接货架。因跑者公司要求支付占用费，丰年公司要求支付租金，双方无法达成一致意见，因此货架未交接，仍由跑者公司使用。经法院释明，跑者公司同意丰年公司取走货架，丰年公司表示不再取走。
一审法院认为，跑者公司与丰年公司签订的《房屋经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照协议约定履行义务。现双方均同意解除《房屋经营管理协议》，法院对此不持异议。该协议约定第三期52万元付款时间为2017年1月17日，丰年公司通过微信要求将付款时间变更为先付第一笔26万元，第二笔另行支付，并于当日丰年公司支付26万元。2017年3月13日丰年公司再次变更付款时间，并支付10万元之后，至2017年4月19日及5月13日跑者公司发出解除通知及律师函，丰年公司均未支付任何费用，已构成违约。丰年公司应当按照《房屋经营管理协议》违约责任第2条约定向跑者公司支付违约金。因丰年公司已向跑者公司支付部分经营管理费用，且违约金约定数额过高，法院予以酌减至43333元。逾期违约金不再支持。《房屋经营管理协议》约定丰年公司经营管理区域为房屋北侧全面干净落地玻璃及玻璃上方区域，应包含落地玻璃后橱窗内区域，该区域应由丰年公司进行经营管理。《房屋经营管理协议》亦未对橱窗内广告经营管理权及相关转租事宜进行明确约定，跑者公司要求将丰年公司赔偿橱窗转租收益并无法律依据，法院不予支持。丰年公司称在2016年1月24日跑者公司才将房屋交付，但根据法院查明事实，2016年1月16日至1月24日，案外人对涉案场地进行装修，丰年公司支付部分装修款，《房屋经营管理协议》未对装修期间进行明确约定，且被告未提交证据证明跑者公司与丰年公司就8日补偿期间进行约定，因此涉案场地交接时间应为2016年1月16日。另跑者公司已在2017年5月18日实际收回房屋，丰年公司支付2017年管理使用费36万元，因此跑者公司要求支付空置期损失没有法律依据，法院不予支持。在扣除2017年1月17日至2017年5月18日经营管理费173808元后，剩余的费用186192元跑者公司应予退还。根据双方提供电表数额，丰年公司实际使用电费47146元，跑者公司已交纳，丰年公司应向跑者公司支付相应电费。水费，涉案场地由双方共同管理经营，用水为日常管理需要，双方均未就该部分提供任何证据。跑者公司根据双方经营面积酌定水费数额合理，法院予以支持。仓储费及货运费，跑者公司认为《房屋经营管理协议》应在2017年5月21日解除，但该日跑者公司自行将丰年公司货品腾退，未给予丰年公司合理时间腾退货品，该费用为跑者公司自行腾退产生的费用，法院不予支持。货柜保管费，跑者公司以不好拆卸为由，将货架在其店内自行留用，而非单纯进行保管，因此对于保管费法院不予支持。现跑者公司同意交接货架，丰年公司拒绝取走。丰年公司主张货柜损失没有事实和法律依据，法院不予支持。关于丰年公司反诉请求，跑者公司同意退还保证金，法院对此不持异议。经营管理费已作处理，法院不再赘述。《房屋经营管理协议》因丰年公司未按期交纳租金导致协议解除，因此对于违约金诉求，法院不予支持。装修损失，根据丰年公司提交证据，可以认定其支付装修费为1.1万元，现涉案场地收归跑者公司使用，因此跑者公司应在装修价值范围内向丰年公司予以适当补偿。因双方均不申请对装修现值进行鉴定，法院根据装修年限，酌定价值为6600元。
一审法院判决：一、解除北京跑者驿站体育文化有限公司与北京丰年国际文化传媒有限公司签订的《房屋经营管理协议》。二、北京跑者驿站体育文化有限公司于判决生效之日起七日内返还北京丰年国际文化传媒有限公司保证金五万元、经营管理费十八万六千一百九十二元。三、北京跑者驿站体育文化有限公司于判决生效之日起七日内支付北京丰年国际文化传媒有限公司装修损失六千六百元。四、北京丰年国际文化传媒有限公司于判决生效之日起七日内支付北京跑者驿站体育文化有限公司违约金四万三千三百三十三元、电费四万七千一百四十六元、水费二千元。五、驳回北京跑者驿站体育文化有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京丰年国际文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，法院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审询问笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，具有约束力，各方均应恪守。本案中，丰年公司未依照合同约定支付标的物的使用费用，构成违约，对此一节不再赘述。结合跑者公司的上诉意见，法院重点说明如下关系。
其一，关于违约金，一审法院结合丰年公司支付的管理费的情况、违约情节，考虑跑者公司主张的损失情况，酌情调整的数额并无明显不当，本院不再调整。
其二，关于广告费的收入，涉诉双方的合同中对于广告经营及收入的归属缺乏明确的约定，且丰年公司经营的广告位置范围亦未超出租赁物的合理区域，故对于跑者公司主张上述收入归其所有的主张不予支持。
其三，关于装修费，一审法院对于装修款项的来源进行了核实，此外各方对于装修残值也不申请鉴定，在此前提下，一审法院结合费用的支付情况和使用期限，酌情确定的数额并无不当。至于保管费、空置期损失、仓储费等损失，一审已进行充分阐述，法院不再赘述。
综上所述，北京跑者驿站体育文化有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4685元，由北京跑者驿站体育文化有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 咸海荣
审 判 员 张 帆
二〇一八年六月八日
法官助理 邱 江
法官助理 史智军
书 记 员 王秋岩