江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执异33号
案外人：蒋中群，男，1976年，汉族，住江苏省南京市白下区。
委托诉讼代理人：郁放华，江苏俊英律师事务所律师。
申请执行人：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市金水区。
法定代表人：魏庆国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。
被执行人：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市。
法定代表人：陈息凤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王彬，宜兴市新街法律服务所法律工作者。
案外人蒋中群因申请执行人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）与被执行人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）建设工程施工合同纠纷执行一案，不服本院对位于宜兴市湖滏镇竹海锦城7幢401室进行的查封，向本院提出执行异议。本院于2017年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人蒋中群称：2011年3月11日，其与天福公司签订了关于认购竹海锦城7幢401室的商品房认购单，其于当日预付房款70万元。2013年6月，其向天福公司分别支付房款65.4675万元、64万元。2013年7月15日，双方签订了商品房买卖合同，并于2014年12月20日办理了房屋交付手续。天福公司以该房产为管理用房、政府限购房以及应当得到政府批准销售等为由，未给其办理房产登记，现该房产已具备办理房产登记条件。该房产由无锡市宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）首查封，其向宜兴法院提出执行异议，宜兴法院裁定中止对该房产执行。请求对该房产解除查封，中止执行。
申请执行人中建二局辩称：蒋中群提交的商品房买卖合同长期未备案登记，其主张的房产买卖不真实。蒋中群请求对涉案房产解除查封、中止执行的理由不成立，应予以驳回。
被执行人天福公司辩称：其与蒋中群签订的商品房买卖合同是真实的，因政府方面原因导致不能及时为蒋中群办理房产登记手续，其与蒋中群无过错。
本院查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决：一、天福公司于本判决生效后十日内给付中建二局工程款7666.8488万元，并承担利息（按照银行同期贷款基准利率计算，自2014年4月19日起至本息还清之日）；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；三、驳回天福公司的诉讼请求；四、驳回中建二局的其他诉讼请求。天福公司不服，向最高人民法院提起上诉。2016年11月23日，最高人民法院作出（2016）最高法民终710号民事裁定：本案按自动撤回上诉处理。
上述判决生效后，中建二局向本院申请强制执行，本院于2017年3月22日立案执行。
在本院审理过程中，中建二局申请财产保全。2014年8月14日，本院作出（2014）苏民初字第0007号民事裁定：保全天福公司价值1亿元的财产。2014年8月27日，本院向宜兴市房屋产权管理中心作出（2014）苏民初字第0007号协助执行通知书，请求协助查封竹海锦城总计122套房产（详见清单）。清单中包括蒋中群主张的竹海锦城7幢401室。
另查明，申请执行人无锡市宜兴地方税务局与被执行人天福公司行政处罚纠纷一案，因宜兴法院于2013年9月2日查封了竹海锦城7幢401室房产，蒋中群以其购买了该房产为由向宜兴法院提出执行异议。宜兴法院对蒋中群提出的异议审查后，于2016年12月6日作出（2016）苏0282执异52号执行裁定。宜兴法院认为，对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。该院依法查封天福公司名下竹海锦城7幢401室，执行程序合法。但根据蒋中群提交的房屋买卖合同、收据以及交接资产清单等，房屋权属确有争议，暂不宜执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对竹海锦城7幢401室的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向该院提起诉讼。无锡市宜兴地方税务局未提起执行异议之诉。
蒋中群为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、2011年3月11日，天福公司与蒋中群签订的竹海锦城商品房认购订单，该订单约定蒋中群以199.758万元向天福公司认购竹海锦城7幢401室。
2、2013年7月15日，天福公司与蒋中群签订的商品房买卖合同，该合同约定：天福公司以出让方式取得编号为025-051-0203000的土地使用权，面积为23171.09平方米，使用权起始日期为2010年4月20日，其中商业用地终止日期为2050年4月19日；天福公司经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称竹海锦城1、4、5、7、9、10幢。该项目的建设用地规划许可证为宜景规建（2010）069号，规划用途为商业用房，施工许可证为3202822011011700001A号；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（2011）市房预准字014号；蒋中群购买的商品房为商业项目中的第7幢4层401号房，该商品房的设计用途为商业，建筑面积126.75平方米，每平方米单价1.576万元，总金额199.758万元；买受人按一次性付款方式按期付款；出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得《宜兴市住宅小区移交管理证明》、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；其中第十五条关于产权登记的约定为空白；本合同一式三份，出卖人一份、买受人一份、房管局一份。
3、2011年3月11日，吴建新出具的70万元收据一张，收据上未加盖天福公司印章。
4、2013年6月13日，天福公司盖章出具收到蒋中群房款的两张收据，金额分别为65.4675万元、64万元。
5、2014年12月30日，天福公司与蒋中群签订的的房屋交接资产清单，该清单载明蒋中群收到“7号401室钥匙，商品房使用说明”。
中建二局对上述证据的真实性均不予认可，天福公司均予以认可。
本院认证意见为：蒋中群举证的竹海锦城商品房认购订单、商品房买卖合同上加盖有天福公司的印章及蒋中群签名，中建二局不能举证证实上述订单、合同上的印章、签名、日期是虚假的，本院对上述两份证据的真实性予以确认。2011年3月11日的收据上未加盖天福公司印章，该款项是否由天福公司实际收取无其他证据佐证；上述收据及2013年6月13日的两张收据涉及金额较大，蒋中群未提供通过银行付款的相关凭证予以佐证；正常情况下，商品房买卖合同签订后买方支付主要购房款，但2013年6月13日的两张收据载明的蒋中群付款日期早于2013年7月15日签订商品房买卖合同日期。因上述3张收据存在以上疑点，本院对其真实性难以确认，不能认定蒋中群已实际向天福公司支付了收据上载明的款项。虽然蒋中群提交了房屋交接资产清单，但其未提供水电费发票、物业费发票或者其已进行装潢使用等有关证据印证其已实际占有涉案房产，本院不能仅凭房屋交接资产清单认定蒋中群已实际占有涉案房产。
本案的争议焦点为：案外人蒋中群以其购买了竹海锦城7幢401室为由请求本院排除对该房产的执行是否有事实法律依据。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。天福公司对涉案房产所占土地已取得土地使用权，并取得施工许可证、商品房预售许可证，蒋中群与天福公司签订商品房买卖合同时，竹海锦城7幢401室的所有权属于天福公司所有。本院于2014年8月27日轮候查封天福公司所有的竹海锦城7幢401室于法有据。案外人蒋中群提出执行异议意图排除本院对该房产的执行应符合上述法律规定的全部四个条件，否则本院有权查封该房地产，并依法执行。因蒋中群提交的3张收据上的金额合计为199.4675万元，尚未达到合同约定的199.758万元，其所举证证据不能证实其已实际支付全部购房款，亦不能证实其已实际占有涉案房产，故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的前提条件。宜兴法院（2016）苏0282执异52号执行裁定的当事人与本案当事人不同，无锡市宜兴地方税务局未提起执行异议之诉，该裁定对其案件所涉当事人、案外人产生效力，对本案的申请执行人中建二局不具有即判力，不影响本院依法作出有关认定。综上，蒋中群的异议请求理由依据不足，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人蒋中群的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 赵建华
审判员 唐志容
审判员 苏 峰
二〇一七年五月三十一日
书记员 杜 涛