北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初25754号
原告刘某，女，1930年8月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人王中伟，北京市晨野律师事务所律师。
委托代理人王锦坡，北京市晨野律师事务所律师。
被告周某1，男，1948年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人张耀，北京市天昱律师事务所律师。
被告付某，男，1952年8月4日出生，汉族，住北京市丰台区。
被告傅某，女，1982年11月13日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托代理人付某，系傅某父亲。
被告周某2，女，1950年7月17日出生，汉族，现下落不明。
原告刘某（以下称姓名）与被告周某1（以下称姓名）、付某（以下称姓名）、傅某（以下称姓名）、周某2（以下称姓名）分家析产、继承纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘某的委托代理人王中伟、王锦坡，周某1及其委托代理人张耀，付某到庭参加了诉讼。周某2经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
刘某向本院提出诉讼请求：依法分割周X在北京市朝阳区208号房屋（以下称208号房屋）中的遗产份额，由刘某获得房屋，向其他继承人支付折价款。事实和理由：刘某与周X于1975年4月28日登记结婚，婚后未生育子女。周X与刘某结婚时已与其前妻生育了儿子周某1、女儿周某2、周X2。刘某与周X婚后生活期间购买了208号房屋，北京市建设委员会2008年1月4日颁发的X京房权证朝私字第XX**号房屋所有权证和X京房朝私字共字第052113号房屋共有权证显示，该房屋归刘某与周X共同共有。2011年1月29日，周X因病在航空工业中心医院去世，生前未留遗嘱。周X2的生母李X还在世，但是周X2去世前留有遗嘱，她的遗产只留给付某和傅某，所以没有必要追加李X作为本案当事人。根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，因周X生前与刘某系夫妻关系且对所购房屋办理了共有登记，所以两人共有房屋的一半份额应为刘某所有。剩余一半份额应为周X遗产。刘某与周X的子女周某1、周某2、周X2作为法定的第一顺序继承人，有权继承周X的遗产。鉴于在周X遗产继承开始后，周X的女儿周X2因病去世，周X2继承的周X的遗产应当由其法定继承人丈夫付某及女儿傅某继承。继承后周某1、周某2每人获得诉争房屋八分之一的产权份额，付某和傅某共同获得八分之一的产权份额，刘某获得八分之五的产权份额。刘某同意根据双方协商确认的房屋现价值700万元（本判决书中的货币均为人民币），按照份额给其他继承人折价款。从周X死亡至今，刘某与被告就周X遗产分割和处理始终未能协商一致。刘某祖籍重庆，与周X婚后没有生育子女，已80多岁高龄，因身体状况和生活习惯，现已回重庆投靠远房亲戚，但刘某的退休金不足以维持自己的生活支出，故要求依法对本案遗产房屋进行分割。
周某1辩称：208号房屋是卖掉父亲周X名下北京市海淀区401号房屋（以下称文慧园房屋）后，再增添部分钱款购买的，其中文慧园房屋售房款111.6万元，周X和继母刘某出资335631元，我出资124374元，占7.89％。因此208号房屋应属我们三人共有，我占有7.89％的产权份额。此外周X2也有出资，应一并解决，我同意周X2的出资按比例折算所有权。对于房屋的分割我们要求明确份额，到时我们一起去卖。208号房屋一直在出租，租金应当分割。刘某2011年2月底从208号房屋搬走，2011年夏天去了重庆。我们要求按照208号房屋的产权份额来分割该房屋从2011年3月1日以后的租金。周某2在80年代去英国，1995年回来一次，后来没有音讯，兄弟姐妹与她都没有联系，不知她是否加入了外国国籍，我们找她也没找到，她确实没尽到赡养父母的义务，我愿意代管她分得的遗产。我母亲李X因为当年与父亲离婚的事现在仍然情绪激动，她不要求继承周X2的遗产，不参加本案庭审。
付某、傅某辩称：周X2对208号房屋也有出资15.9万元，现在我们要求按照15.9万元折算房屋所有权的比例，如果不能折算所有权比例，要求先从208号房屋现值中扣除15.9万元给周X2的继承人。认可周某1出资124374元的事实，认可周某1占有208号房屋7.89%的产权份额。要求分割208号房屋的租金。我对周某2的份额有异议，我跟周X2结婚后就没有见过周某2，老人也提起没有见过她。我认为她没对老人尽到赡养义务，应当少分遗产。如果确实有周某2的份额，我同意由周某1代为保管。
周某2未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，周X与刘某于1975年4月28日登记结婚，婚后未生育子女。周X与刘某结婚时已与其前妻李X生育了儿子周某1、女儿周某2、周X2。刘某与周X婚后购买了208号房屋，并于2008年1月4日取得房屋所有权证和房屋共有权证，208号房屋所有权现登记为周X与刘某共同共有。2011年1月29日，周X因病在航空工业中心医院去世，生前未留遗嘱。
2011年2月27日，刘某、周某1、周X2签订《协议书》，内容为：“父亲周X去世后，刘姨（刘某）经常触物生情产生抑郁，要求搬离现在的环境，决定卖掉万科星园6号楼208号的住房，经劝慰挽留没有效果，为了刘姨有一个快乐晚年，周某1和周X2决定尊重刘姨的选择，积极配合处置父亲遗留的房产，现就相关问题协议如下：1、尽快进入出售208号房屋的公证程序和委托专业的中介公司做出售前的准备工作。2、因为刘姨已经是八十岁的人了，刘姨应该提出让周某1和周X2放心的下一步打算，例如：搬到何处居住或哪里买房、居住条件如何、打算让谁来陪伴照顾、陪伴人是否可靠、将来的生活费是否有保障等。3、对于出售208号房屋的实得房款，刘姨和周某1、周X2商定以下顺序和比例支付：a.归还周某1购房时所付的124374元，周某1表示将不按按比例拆分售房的增值收益；a1.鉴于在此房的前身“煤炭四厂住房”房改时周X2支付了1.59万元，三方同意此次得到售房款之后先行归还周X215.9万元。b.售房实得收益还款后的余款按照：周某11/6、周X21/6、刘阿姨4/6分配。4、售房款数额确定并且房屋买卖合同签署后，按照上述a.b.和a1计算款项，将在买房人银行支付时分别打入三人的账号。5、按照上述还款情况和拆分比例到公证处办理遗留房产的分割手续，并进一步办理卖房的有关手续。
付某与周X2系夫妻关系，二人生有一女傅某。周X2于2012年1月15日因病去世，去世前留有自书遗嘱，财产部分内容为：目前家里的房产、存款、股票及所有物品全部归属我的丈夫付某、女儿傅某所有。
刘某提交《房屋租赁情况说明》，称208号房屋出租期间共收取租金18.2万元，支付中介费6000元，支付物业费、粉刷费、保洁费共计17787.76元，扣除费用后的租金同意按照房屋继承分割比例进行分配。周某1、付某、傅某对此认可。
刘某、周某1、付某、傅某经询价协商，一致认可208号房屋现价值为700万元。
刘某的代理律师提交其持法院调查令从派出所调取的周某2身份信息，证明周某2的身份情况。周某1、付某、傅某均认可。
周某1提交其母亲李X签署的身份证复印件和李X书写的放弃继承周X2遗产的《声明》以及声明时拍摄的视频光盘，证明李X放弃继承周X2的遗产，不参加本案诉讼。刘某、付某、傅某均认可。
刘某称，我方对周某1出资124374元的金额认可，我方认为应当从房屋700万元价值中先扣除周某1的124374元，剩余的进行分割。我方不认可周X2的15.9万元，因为《协议书》是双方对于房屋能够协商一致的情况下按照15.9万元履行，但是实际并没有协商一致，周X2垫付的金额不是208号房屋。刘某确实没有见过周某2，我们认为周某2应当少分或者不分遗产。周某2的折价款我方同意由周某1代管，同意一并支付给周某1。
上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，周X与刘某婚姻期间购买208号房屋，产权登记在二人名下，该房屋应属周X与刘某的夫妻共同财产。对于周某1、付某、傅某称208号房屋购房款有周某1、周X2出资，因此房屋所有权中有周某1、周X2份额一节，208号房屋系以周X、刘某的名义购买，亦登记在二人名下，周某1、付某、傅某未举证证明周某1、周X2与周X、刘某之间存在购房共享份额的约定。购房人通过亲属等途径筹集购房款属常见现象，房屋产权应归属于实施购房行为的人，与购房款的来源无关。208号房屋应属周X、刘某的共同财产，周某1的出资应属借款性质，周X2的出资与208号房屋没有直接关系，鉴于周某1、周X2对父亲购房出资有贡献，此孝养父母的行为应予鼓励提倡，本院依据公平原则在分割房屋折价款时酌予考虑。周某1、付某、傅某所称208号房屋有周某1、周X2产权份额的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。
周X去世后未留遗嘱，208号房屋作为周X与刘某的共同财产，应先予析产，由周X、刘某各分得一半的产权份额。周X的一半产权份额作为遗产，应由其法定继承人刘某、周某1、周某2、周X2四人继承。周某2长期不与周X联系，不尽赡养义务，其他继承人认为周某2应依法不分或少分遗产的主张有事实和法律依据，本院予以采信。综合案件情况，依据公平原则，本院依法酌定208号房屋中属周X遗产的部分由刘某、周某1、周X2各分得30％，由周某2分得10％。按此分割后，刘某享有208号房屋65％的产权份额，周某1、周X2各享有15％，周某2享有5％。周某1在购买208号房屋时出资，对取得208号房屋产权有直接贡献，周X2的出资对取得208号房屋产权亦有间接贡献，依据公平原则，现因208号房屋产权受益的各方在分割前应从房屋现价值中扣除一定金额作为对周某1、周X2的合理补偿，数额本院综合案情，依法酌定为周某120万元，周X216万元。按照各方一致确认的房屋现价值700万元，扣除给周某1、周X2补偿款后剩余664万元。
现刘某坚持要求对208号房屋进行实际分割，并愿意向其他继承人支付折价款，刘某作为占208号房屋过半数产权份额的共有人，该分割要求并无不当，应予支持。刘某应以房屋剩余现价值664万元为基数，按照房屋继承份额向其他继承人支付折价款，具体为：周某199.6万元、周X299.6万元、周某233.2万元。包括补偿款后，周某1应得119.6万元、周X2115.6万元、周某233.2万元。
208号房屋租金收益18.2万元，扣除中介费、物业费等成本后，其余158212.24元属周X与刘某的共同财产，其中一半79106.12元属周X的遗产，仍按前述遗产分割比例，由刘某、周某1、周X2各分得30％，由周某2分得10％。刘某需向周某1、周X2各支付租金折价款23731.84元，向周某2支付7910.61元。
两项合计，刘某需向周某1支付房屋折价款和房租折价款共计1219731.84元，向周X2支付1179731.84元，向周某2支付339910.61元。
周X2在继承开始后，遗产分割前去世，周X2所应继承的遗产份额转移给她的遗嘱继承人付某、傅某共同继承，各分得一半589865.92元。
遵照其他继承人意愿，在周某2下落不明期间，周某2分得的遗产折价款由其兄周某1代为保管。
周某2经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、第三十三条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、原告刘某于本判决生效之日起三十日内向被告周某1支付遗产房屋和房租折价款一百二十一万九千七百三十一元八角四分，向被告付某、被告傅某各支付遗产房屋和房租折价款五十八万九千八百六十五元九角二分，向周某1支付被告周某2分得的遗产房屋和房租折价款三十三万九千九百一十元六角一分。上述折价款付清之日起，现登记在被继承人周X和原告刘某二人名下的北京市朝阳区208号房屋归刘某一人所有，并立即过户至刘某名下。周某2分得的遗产房屋和房租折价款三十三万九千九百一十元六角一分，在周某2下落不明期间，由周某1代为保管。
二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由刘某负担15200元（已交纳），由周某1、周某2各负担15200元（刘某已预交，周某1、周某2于本判决生效之日起30日内支付给刘某，周某2应付款从周某1代管的遗产折价款中支付），由付某、傅某各负担7600元（刘某已预交，付某、傅某于本判决生效之日起30日内支付给刘某）。公告费2550元均由周某2负担（刘某已预交，周某2于本判决生效之日起30日内支付给刘某，从周某1代管的遗产折价款中支付）。
如不服本判决，周某2可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋培海
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 史文军
二〇一八年四月二日
书 记 员 姜 真