上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第2643号
原告：上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：蓝屹，董事长。
委托诉讼代理人：任鹏，北京市合川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐福荃，北京市合川律师事务所律师。
被告：上海兰生房产实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：沈忠秉，董事长。
委托诉讼代理人：韩婷。
委托诉讼代理人：顾一峰，上海顾跃进律师事务所律师。
原告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司(以下简称“华润帕瑟菲克公司”)与被告上海兰生房产实业有限公司(以下简称“兰生公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日、2016年5月26日、2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告华润帕瑟菲克公司委托诉讼代理人任鹏、被告兰生公司委托诉讼代理人韩婷、罗东升(后被告撤销委托)、顾一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润帕瑟菲克公司向本院提出诉讼请求：被告返还租赁保证金和物业保证金人民币(以下币种均为人民币)439425元。事实与理由：其士餐饮管理(上海)有限公司与被告于2011年2月签订了兰生大厦1楼02室的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，租期至2015年2月28日，其士餐饮管理(上海)有限公司向被告缴纳了租金保证金410625元、向物业管理公司支付了保证金28800元。其士餐饮管理(上海)有限公司承租房屋后，征得被告同意对房屋进行合理装饰装修。在租赁期间，该房屋相关设施运行良好，未发生任何损害被告合法权益之行为。后其士餐饮管理(上海)有限公司于2011年6月15日和2012年8月28日经两次更名后变更为原告。2015年1月15日，双方就续租事宜达成一致意见，签订补充协议延长租期至2015年8月31日。签订补充协议过程中，原告多次向被告征求意见，要求明确告知是否再次续租，被告以各种理由搪塞，不予答复，直至8月上旬被告才明确表示不再与原告续约，希望原告返还该房屋时不需复原，直接支付补充协议约定的219712.50元复原费用即可，但该费用远远超过恢复原状施工的一般标准，不符合情理，因此原告表明希望按照合同约定，自行拆除及搬出该房屋内的家具、装饰物、添置物等附属物，请被告予以配合。双方确定由原告自行将该房屋恢复原状后曾多次要求与被告相关部门约谈详细计划及方案，被告屡次以各种理由推脱且拒不提供所谓“交付标准”，对于如何施工一直不予答复，也未出具任何书面文件供原告参考，甚至要求原告直接与物业公司沟通，不再与被告工作人员见面。因租赁有效期截止，原告不得已于8月24日发函阐明迫切需求，而被告回函仍旧不给出交付标准并要求原告2个工作日内委托具备设计、施工二级以上资质的单位并提交施工方案及施工图纸，对于被告如此苛刻的条件，原告全力配合并满足了被告要求，于28日向被告提交了相关书面文件，包括被告未提前告知而当场要求出具的材料。被告在未出具任何授权文件的情况下，又将该事宜转给物业公司，而物业公司相关人员仍以工作繁忙、无暇接待、材料不符合要求等各种理由不予审核且拒绝原告进行拆除及复原工作。在原、被告沟通过程中，被告多次要求原告直接支付复原费用，变相剥夺了原告选择自行将房屋恢复原状的权利，导致原告至今都难以完成复原工作，被告的行为侵犯了原告的合法权利，故诉至法院。
被告兰生公司辩称：不同意原告诉请，原告主张的金额不正确，物业保证金应为26235元，租赁保证金和物业保证金合计436860元，其中219712.50元是作为租赁房屋的复原费折价给被告的，被告无需返还；剩余费用因原告一直未办理退租手续并结清电费，也没有注销工商登记，退还保证金的条件不成就所以未返还；原、被告约定的219712.50元包含恢复原状工程款和恢复原状期间损失的租赁费用，审理中审价机构出具的恢复原状费用达到175860元，且不包含消防部分，恢复原状要60日，被告存在租期损失，被告损失大于219712.50元，故被告主张按照合同约定扣除219712.50元；诉讼中原告注销了工商登记，也愿意承担电费，被告同意保证金扣除219712.50元后予以返还。
原告华润帕瑟菲克餐饮公司提供下列证据：1.《上海市商品房租赁合同》及《补充条款》；2.《备忘录》；3.《续租协议》；4.《关于租赁房屋恢复原状事宜的函》；5.《<关于租赁合同到期前自行恢复装修通知函>的回复》；6.《关于回复原状施工事宜的告知函》；7.《关于租赁合同到期事宜的告知函》；8.《关于租赁合同到期恢复原状事宜的告知函》；9.电子邮件；10.光盘；11.准予注销登记通知书、上海市组织机构代码注销证明、企业登记申请收件凭据、《食品经营许可证》注销申请准予通知书；12.上海靖丰建设工程有限公司企业资料和淮海中路咖啡店报价汇总表、工程报价单、拆除施工进度计划表、拆除施工方案、恢复原样施工方案。
被告兰生公司对原告华润帕瑟菲克公司提供证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议，但原告提供的合同版本不完整；证据2－11无异议；对证据12，被告确认在2015年8月收到原告提供的部分材料原件，收到的材料已经作为被告证据向法庭提供，原告庭审中提供的有些材料是后补的，包括资质证书、淮海中路咖啡店报价汇总表、工程报价单、拆除施工方案诉讼前没有收到过，原告也承认是后补的，被告认为系伪造的证据。
经审查本院认为，原告华润帕瑟菲克公司提供的证据1-11具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力；原告提供的证据12中部分材料与原告2015年8月提供给被告的材料不同，部分材料形成时间晚于2015年8月，不能认定为其将该证据全部交给被告，确认该证据不具有证明力。
被告兰生公司提供了如下证据：1.《上海市房屋租赁合同》、《续租协议》；2.授权委托书、1楼02室交房清单；3.《撤场申请》、授权委托书、物品清单、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、道路运输经营许可证、身份证；4.上海市公安局案(事)件接报回执单、视频和照片；5.上海靖丰建设工程有限公司企业资料、《关于提交施工方案的函》、淮海中路咖啡店拆除施工方案、恢复原样施工方案；拆除施工进度计划表；6.预算书、费用表；7.消防工程概况、费用表、预算书、施工措施费；8.电费发票、租金保证金收据、物业保证金收据。
原告华润帕瑟菲克公司对被告兰生公司提供证据的质证意见如下：对证据1-5、8真实性无异议，但没有恢复原状的原因在被告，且证据5中被告提供的材料不齐全，被告否认的三份材料是一起提供给被告的；对证据6、7预算主体资质、能力有异议，预算内容和租赁合同附件3提到的工程量不符合，价格离谱，不予认可。
经审查本院认为，被告兰生公司提供的证据1-5、8具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据具有证明力；证据6、7系被告自行聘请案外人所做预算，对该证据证明力不予确认。
本院经审理认定事实如下：
2011年2月，原告前身其士餐饮管理(上海)有限公司(后经过两次更名变更为原告，以下统称为原告)与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将上海市淮海中路XXX-
XXX号XXX楼XXX室房屋出租给原告，使用面积为150平方米，原告向被告承诺，租赁该房屋作为经营“Pacificcoffee”连锁company使用；房屋租赁期自2011年3月1日起至2015年2月28日止，租赁期满，被告有权收回该房屋，原告应如期返还，被告需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前6个月向原告提出书面续租要求，经被告同意后重新签订租赁合同；原告返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经被告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租金自2011年4月1日起算(2011年3月1日至2011年3月31日为免租期)，2011年3月1日至2013年2月28日每月租金为118625元，2013年3月1日至2014年2月28日每月租金为127750元，2014年3月1日至2015年2月28日每月租金为136875元，物业管理费每月8745元；原告应于合同签订后一周内向被告支付相当于所租房屋3个月房租的租金保证金355875元，同时向物业管理公司(即上海兰生物业管理有限公司)支付相当于3个月物业管理费的保证金26235元，第3年和第4年的保证金随着租金上调而作相应的调整；原告在合同期满前6个月，应就是否续租书面通知被告，如被告未收到书面通知，则视为原告已决定续租，续租期为2年，续租期内的租金按当时市场价格另行商定，原告在合同期满前不足6个月才通知被告不续租的，原告须自书面通知原告之日起继续租赁满6个月，反之，须向被告支付相当于本合同6个月的房屋租金作为对被告损失的补偿；原告租期届满、中途退租或合同终止时，应将所租房屋按被告交付条件恢复原状，并拆除及搬出房屋内的家具、装饰物、添置物等，修复因拆除及搬出而给房屋造成的损坏，所涉费用由原告承担；如原告未将所租房屋按被告交付条件恢复原状，则原告须于租期届满、中途退租或合同终止时支付被告相当于1.5个月租金及物业管理费(确切数额以原告当时向被告支付的租金和物业管理费为准)作为修复费用；若原告因任何理由拒绝或未能履行上述义务，被告有权从租金保证金及管理费保证金中扣减，并使用该扣减的款项自行完成该等恢复原状、拆除及搬出和修补工作而不必另行通知原告，若该等保证金不足以支付被告实施这些工作所需的费用，原告须给予补偿。该租赁合同附件三为《现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定》，1楼02室交房清单如下：土建(双开玻璃门2扇、玻璃隔断、土建隔墙)，强电(供电40KW，开关配电箱2套)，空调(空调供、回水管DN50，凝结水排水管1根)，消防、给排水(ABS喷淋头17个，供水总管DN25，排水总管DN75排至B1男厕所管井，西伯乐斯烟感5个)，通信(电话线1根)，原租户增加的设施设备，自本合同签订后贵被告所有，日常维修、保养均由被告承担(内部隔断、石膏吊顶、地砖、部分墙砖等装饰物品，各类隔栅灯、筒灯、射灯、插座、开关等，风机盘管7个、开关7个、风口19个等，冷热水支管阀门5套、热水器1套等)。
2011年2月15日，原告委托江苏东保建筑装饰实业有限公司(上海分公司)为系争房屋装修项目的施工单位，包括验收交接店铺手续均委托该单位进行。随后，江苏东保建筑装饰实业有限公司(上海分公司)在原告提供的1楼02室交房清单(与《上海市房屋租赁合同》附件3中的交房清单内容相同)上签字。
2015年1月15日，原、被告签订《续租协议》，双方一致同意自2015年3月1日至2015年8月31日为原告对该房屋的续租期，续租期租金为每月136875元，物业管理费为每月9000元；原告于《上海市房屋租赁合同》签订时支付的租金保证金410625元和物业保证金26235元续租期内继续有效，另随物业管理费的调整而需补足物业管理费保证金的差价2565元；原告租期届满或中途退租时，应将该房屋按被告交付条件恢复原状，如届时原告未能完成上述恢复原状，须于租期届满时支付被告相当于1.5个月租金和物业管理费的219712.50元作为该房屋的复原费用。《续租协议》签订后，原告未补缴2565元的物业管理费保证金差额。
2015年8月4日，原告工作人员王祎炳向被告工作人员卫歆煜发送主题为“关于兰生大厦合约到期事宜”的邮件，表示因被告无意续租，需要和卫歆煜沟通关于原告撤场拆除等相关工作，之前几次无法联系到，希望卫歆煜收到邮件后尽快安排时间与原告对于拆除等事宜做相关沟通。
2015年8月20日，原告向被告发出《关于租赁房屋恢复原状事宜的函》，原告称租赁系争房屋后征得被告同意对房屋进行合理装饰、装修，鉴于2015年8月31日租赁期限届满，被告一直未就原告提出的续租条件和约谈做任何书面/口头回复，故原告将租赁期满对该房屋恢复原状事宜告知被告：原告将委托有资质的单位，按照租赁合同约定拆除及搬出该房屋内的家具、装饰物、添置物等附属物，对于按照相关规定不可拆除的部分(一旦拆除将损害该房屋承重结构，损害电力、燃气、消防设施，破坏建筑物外观等部分)，原告将不予拆除；如被告对于该房屋装饰装修部分拆除、恢复原状有统一标准或其他要求，请在收到本函件两日内以书面形式告知原告，如原告未在该期间内提供相应标准或提出要求，原告将视为被告对于该房屋恢复原状工作无特殊要求，如被告存在上述标准却拒不提供、或故意拖延不履行配合义务，原告将不再承担相应责任；请被告对于房屋的复原工作予以配合，以期原告能够及时完成相关工作并返还房屋。
2015年8月24日，卫歆煜回复王祎炳邮件称，今日上班后收到贵司发来的函件，因时间紧迫，现即刻回函给原告并快递寄出。同日，被告向原告发出《<关于租赁房屋到期前自行回复装修通知函>的回复》，被告表示收到原告要求自行恢复原状的来函，根据双方合同条款约定，租赁期满后，原告可选择自行将租赁房屋按照被告交付条件恢复原状，但请原告注意如下几点：原告聘请进行此次恢复原状工程的施工单位必须具备上海设计、施工二级以上资质，并具有在中央商务区甲级商务楼内进行施工的经验和能力；原告聘请的施工单位必须遵守上海兰生物业管理有限公司的管理；原告聘请的施工单位必须按照租赁房屋交付原告时的标准条件向被告提交恢复原状工程的施工方案、设计/施工图纸，经审核通过后方能办理相关施工手续；原告施工结束后，被告将按照租赁房屋交付原告时的标准组织竣工验收，如验收不达标，则须进行整改，如整改后仍不能达标，则被告有权代为完成该等恢复原状，所需费用将从原告保证金中扣减；原告租期将于2015年8月31日届满，考虑到时间紧迫，请原告在收到本回复后的2个工作日内书面回复并提交施工方案及设计/施工图纸，届时，被告将根据原告具体方案，确定原告是否具备自行恢复原状的条件和能力。
2015年8月26日，原告向被告发出《关于提交施工方案的函》，表示原告在8月20日的函件中希望被告出具恢复原状的标准，被告回函要求按照交付条件恢复原状，但双方就该房屋的交付条件并无任何书面文件为据，鉴于目前情况，如被告不提供该交付条件，则原告无据可依，将按照被告8月24日回函要求委托有资质的单位在规定的施工时间内组织施工；现随函向被告提交该单位资质文件、施工方案，请被告审核并予以书面确认，以期原告能于8月27日进场施工，尽快完成复原工作并返还房屋。原告随函向被告提交了上海靖丰建设工程有限公司企业资料(包括营业执照、承包工程范围、安全生产许可证、税务登记证，环境、职业健康、施工认证，公司业绩资料等)、淮海中路咖啡店拆除施工方案、淮海中路咖啡店恢复原样施工方案、淮海中路(咖啡店)拆除施工进度计划表。
2015年8月28日，原告向被告和兰生大厦物业管理处发出《撤场申请》，表示原告决定于2015年8月28日进行撤场，届时将委托上海郑明现代物流有限公司开展相关工作，如作业不善造成损失由原告负责，希望被告和物业管理处同意申请，并给予必要的支持和理解。申请附件为授权委托书、搬运物品清单、负责搬运的物流公司相关证照和具体工作人员身份证复印件。
2015年8月29日，原告将其所有的物品搬离系争房屋。原告未支付2015年8月电费3477.28元。
2015年8月31日，原告给被告发出《关于恢复原状施工事宜的告知函》，表示早在今年5月，原告已开始积极约谈被告要求确认续租事宜，被告直至8月上旬才明确表示不再与原告续约，并希望原告返还房屋时不需复原，直接支付约22万违约金即可，原告当即要求按照合同约定，由原告拆除及搬出房屋内的家具、装饰物、添置物等附属物；后原告多次要求与被告相关部门约谈详细计划和方案，被告相关部门屡次以各种理由推脱且拒不提供所谓“交付标准”，对于如何施工一直不予答复，也未出具任何书面文件供原告参考；因租赁有效期即将截止，原告不得已于8月24日发函阐明迫切需求，而被告回函仍旧不予给出交付标准；在被告回函后两日内，原告即按照被告要求委托了施工单位并提交了是红单位资质以及方案等，并再次要求被告提供交付标准，被告当场拒绝；8月27日，被告在书面同意原告自行完成复原工作后，又一次要求原告直接支付22万元作为未将该房屋恢复原状的违约金；8月28日，经原告多次表明并一再催促后，向被告提交了相关书面文件，包括被告在没有提前改制的情况下当场要求出具的资料，被告工作人员仍以工作繁忙、无暇接待、材料不符合要求等各种理由不予审核并拒绝原告进行拆除及复原工作；在两个多月的交涉过程中，被告以各种理由拖延时间，导致原告至今都难以完成复原工作，请被告在收到本函件之后积极审核原告提供材料、准予开始施工并给予合理期限以备原告完成复原工作，在相关工作完成后无息返还保证金，否则原告将视为被告认可原告提供之施工方案，按照提交方案施工后返还房屋，由此造成的损失由被告承担。同日，王祎炳向卫歆煜发送邮件，表示已经将函件送往被告办公室，被告表示不接受，原告上周已经按照被告要求开展了相关的拆除还原工作的筹备及资料递交，并已经与物业管理部门王经理做了对接，物业管理部门同样表示不愿意给原告复原标准，因此再次希望被告提供复原标准，并给予合理时间完成复原工作。
2015年8月31日，被告向原告发出《关于租赁合同到期恢复原状事宜告知函》，表示根据双方的《上海市房屋租赁合同》及《续租协议》，原告应于2015年8月31日租期届满时，将房屋按被告交付条件恢复原状，但因原告管理混乱遗失交房时原始图纸，要求被告再次提供原始图纸，对此被告难以理解也无此义务；根据物业公司反馈，至今未收到原告根据交房条件及复原标准进行复原的施工方案，像兰生大厦这样的甲级写字楼，没有经物业公司审核通过的复原施工方案是不可能进行施工的；自2015年9月1日起，被告将按照《上海市房屋租赁合同》第10条及《续租协议》第5条约定执行，由被告对该房屋进行恢复原状。
2015年9月1日，原告向被告发出《关于租赁合同到期事宜的告知函》，表示被告8月31日函件声称的未收到原告复原施工方案系被告原因造成，被告在租赁期内一再要求原告直接支付219712.50元复原费用，对于原告要求按照合同进行复原工作的要求不予配合并采取各种手段拖延时间，剥夺原告选择自行恢复原状的权利，原告合理诉求如下：被告在收到本函件后积极审核原告提交材料、准予开始施工并给予合理期限，以备原告完成复原工作，在该合理期限内不得收取任何费用，原告完成相关工作后无息返还租赁保证金；如被告仍不配合并阻止原告施工，原告将通过诉讼解决，由此造成的一切损失由被告承担。同日，王祎炳向卫歆煜发送邮件，附件为上述告知函。
2016年5月9日，原告注销了上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司淮海中路店。
诉讼中，就系争房屋的恢复原状的工程造价费用，经原告申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋恢复原状的工程造价费用进行司法鉴定。鉴定结论为：系争房屋恢复原状工程的造价为175876元，其中拆除工程造价13107元，装饰工程造价135987元，安装工程造价26782元。对此，原告提出鉴定的造价价格偏高，但原告不提异议。被告对鉴定结论无异议，但认为消防喷淋系统的变更安装费用、消防系统验收调试费用、消防系统施工期间为保护周边商铺消防安全的临时保护设施费，未包含在工程造价内。上海公信中南工程造价咨询有限公司回复意见为，被告未提供相关费用明细及计价依据等资料。
本院认为，根据原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》和《续租协议》的约定，系争房屋的租期于2015年8月31日届满，根据合同的约定，原告应将房屋按被告交付条件恢复原状，并拆除及搬出房屋内的家具、装饰物、添置物等，如原告未能完成上述恢复原状，须支付被告219712.50元作为该房屋的复原费用。本案中，原告于租期届满前搬离系争房屋，但未将系争房屋恢复原状，对于未恢复原状的原因，原、被告各执一词，本院认为，原告从2015年8月初开始不断通过信函以及电子邮件等方式联系被告沟通系争房屋恢复原状问题，要求被告提供复原的标准和要求，但被告作为出租方对于原告请求未予及时回应和配合，亦未提出相应的复原标准和要求，导致原告未能在合同约定的时间内将系争房屋恢复原状，被告对于系争房屋未恢复原状负有一定责任，且被告在审理中亦未提供被告代为恢复并支付相应费用，费用等于或高于保证金的证据，故被告要求在保证金中扣除219712.50元作为复原费用的意见，本院难以支持。根据合同约定，原告应于租期届满时将系争房屋按被告交付条件恢复原状，现系争房屋早已交还被告使用，原告自行恢复的条件不具备，可由被告代为实施，复原款项从被告应返还的租金保证金及管理费保证金中扣减，金额以工程造价的司法鉴定为准。关于原告要求被告返还租金保证金和物业保证金439425元的诉请，原告实际向被告支付租金保证金410625元和物业保证金26235元，共计436860元，扣除原告需承担的恢复原状工程款175876元和2015年8月电费3477.28元，余款应由被告返还原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告上海兰生房产实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司租金保证金和物业保证金人民币257506.72元。
案件受理费人民币7971元(原告已预缴)，由原告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司负担人民币2809元，被告上海兰生房产实业有限公司负担人民币5162元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 毛伟新
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 徐公允
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。