福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终997号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴阳，男，1995年10月9日出生，汉族，住福建省浦城县。
委托诉讼代理人：张进，福建公爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建平，男，1974年2月22日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。
原审第三人：厦门海之居房地产营销顾问有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧大道893号706单元之一。
法定代表人：颜剑锋，总经理。
上诉人吴阳因与被上诉人黄建平、原审第三人厦门海之居房地产营销顾问有限公司（以下简称海之居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴阳上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，撤销第二项、第四项、第五项，改判驳回黄建平要求返还定金22万元、律师费26800元的诉讼请求，并判令黄建平向吴阳支付因本案支出的律师费36000元；诉讼费用由黄建平承担。理由如下：《房屋买卖合同》不能继续履行的原因在于黄建平违约。根据合同补充条款的约定，双方已经对讼争房产指定交易给第三方达成一致，该约定不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。2017年4月25日双方办理公证委托手续，其中第一条委托事项为“代为办理该房产的立契过户”，没有对黄建平将房产过户给第三人做任何限制，合同目的可以实现。黄建平以公证委托书内容违反合同约定而拒绝支付款项，导致合同没有继续履行。2017年3月25日厦门市出台的房产调控政策，并不限制将未过户的房产指定交易给其他符合政策的本市户籍人士。合同不能履行是因黄建平的违约行为，黄建平应承担违约责任。吴阳在合同履行过程中并无任何违约行为。一审判决认定吴阳构成违约，事实认定错误。
黄建平答辩称：其履行合同过程中不存在违约行为。吴阳出具与合同约定不符的公证书有违诚信，一审认定吴阳承担律师费是合理的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄建平向一审法院起诉请求：1.黄建平与吴阳于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月24日解除；2.吴阳自2017年4月25日起每日按《房屋买卖合同》约定的成交价万分之五向黄建平支付违约金至《房屋买卖合同》解除之日止；3.吴阳返还黄建平双倍定金44万元；4.吴阳返还黄建平代为支付的2017年4月16日至2017年6月16日的按揭款共计20460元，并按银行同期贷款利率支付相应利息至实际返还之日止；5.吴阳赔偿黄建平向居间方支付的佣金3万元；6.吴阳支付黄建平因追究违约责任产生的律师费20800元及6000元，共计26800元；7.本案诉讼费用由吴阳承担。吴阳提出反诉请求：1.黄建平向吴阳支付因本案诉讼而支出的律师费36000元；2.本案的全部诉讼费用由黄建平承担。
一审法院认定事实：案涉房屋坐落于厦门市海沧区，登记为吴阳所有。2017年3月12日，吴阳（卖方）与黄建平（买方）在海之居公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：吴阳将案涉房屋（建筑面积86.42平方米）以245万元的价格出售给黄建平。买卖双方办理过户手续所需的相关税费由买方承担。在合同签订之日，买方应支付购房定金22万元。双方同意于2017年4月25日前去公证处办理全权委托公证，公证成功当日买方须支付除银行按揭款之外的购房款（以银行打单为准）给卖方，买方承诺银行按揭由买方每月准时还款，不能有逾期行为，若有逾期，则买方违约。双方同意买方须于2017年7月14日之前到房管局进行产权过户。若买方没有按照约定时间过户，则买方违约。卖方同意买方指定交易给任何第三方。关于违约责任双方约定：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日仍未履行的，守约方可解除合同。双方任何一方违约导致本合同解除或无法履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。因追究违约责任产生的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。
《房屋买卖合同》签订后，黄建平向吴阳支付了定金22万元。黄建平还向吴阳支付了2017年4月16日起至2017年6月16日的银行按揭款20460元，并向海之居公司支付了中介佣金3万元。
2017年4月25日，吴阳与黄建平到厦门市海沧区公证处办理办理公证委托，双方就确定公证委托的受托人发生争议。黄建平要求办理受托人为其指定的受托人，吴阳坚持办理受托人为黄建平的委托书。经海之居公司协调无果，双方办理了受托人为黄建平的委托公证。委托书的内容为：代为办理坐落于厦门市海沧区产立契过户，税务登记及过户的相关手续、代为领取房产证、代为缴纳相关税费。
该委托公证办妥之后，黄建平于2017年4月25日向吴阳发出《律师函》，表明吴阳提供的公证委托书是不符合合同约定的，导致吴阳与黄建平签订的房屋买卖合同不能履行，并通知吴阳：1.2017年4月25日交付的公证委托书并未完成房屋买卖合同的义务；2.因吴阳未履行交付符合合同约定的公证委托书，因此吴阳暂不能依据房屋买卖合同的约定支付约定款项；3.为了保证房屋买卖合同的顺利履行，应于2017年7月14日前配合黄建平办理上述房产的过户手续。
黄建平于2017年5月5日以吴阳拒不按约定办理指定过户给第三方的公证委托构成违约为由，提起本案诉讼。吴阳于2017年5月9日、5月17日、7月4日向黄建平及海之居公司经办人员李东羊各发出《催告函》三份，要求黄建平支付剩余购房款并催告办理案涉房屋过户手续。黄建平拒收上述三份《催告函》。李东羊拒收了2017年5月17日的《催告函》，接收了其余二份《催告函》。
原审另查明：1.黄建平于2017年1月9日与邹长华离婚。在向吴阳购买案涉房屋之前已拥有一套房产，该房产址于厦门市海沧区海旺路45号C501室。根据相关的限购政策，黄建平不具有购房资格。2.黄建平因诉讼支出律师费20800元。3.吴阳因本案诉讼约定一审基础代理费为6000元，若一审胜诉还需支付3万元代理费。吴阳已支付一审基础代理费6000元。4.吴阳提交多份《存量房买卖合同》及《土地房屋产籍调查表》，拟证明黄建平在短时间内多次交易房产，系专业“炒房客”。吴阳还提交其代理律师与海之居公司居间服务人员的电话录音，拟证明黄建平与海之居公司合伙炒卖案涉房屋。对上述举证，黄建平质证认为并无任何法律法规禁止公民买卖房产，黄建平拥有足够资金对房产进行投资买卖系其权利，不违反法律的强制性规定，因此该组证据与本案并无关联。电话录音不能证明黄建平与海之居公司合伙炒卖案涉房屋，海之居公司员工李东羊向黄建平汇款10万元发生借款关系，与本案无关联，且黄建平已于2017年3月19日还款给李东羊。
一审法院认为：黄建平与吴阳签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应确认合法有效。黄建平与吴阳签订《房屋买卖合同》时，相关限制购房的限购政策尚未颁布，黄建平作为买受人具有购买案涉房屋的资格。其后，由于厦门市国土资源与房产管理局等相关部门于2017年3月24日出台《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号），因黄建平离婚后已拥有一套房产，按照上述限购政策，已不具备购房资格。因此，双方签订《房屋买卖合同》因政策改变不能履行，黄建平主张解除《房屋买卖合同》，应予采纳。《房屋买卖合同》虽约定了办理全权委托公证及黄建平有权指定交易给任何第三方的条款，且至双方约定办理委托公证时，相关限购政策已出台，黄建平主张双方应按合同约定的过户给其指定第三人的方式履行，与相关限购政策相悖，不予采纳。合同虽未约定全权委托公证的具体、明确的内容，但根据二手房的交易习惯，全权委托公证的交易方式应指出卖人将拟出售房屋的各项权利，包括代为办理房产过户、税务登记，代为领取房产证、代为缴纳相关税费等事项委托给买受人的之外的第三人办理。从本案的具体情况看，《房屋买卖合同》不能履行的根本原因在于在合同履行过程中购房政策的调整，合同不能继续履行不可归责于买卖双方。故黄建平、吴阳均主张合同不能履行的原因在于对方，与事实不符，均不采纳。因此，黄建平诉请吴阳双倍返还定金、按合同约定支付违约金、赔偿支付给中介公司的佣金的诉讼请求，不予支持。吴阳诉请黄建平支付因本案诉讼支出的律师费，亦不支持。鉴于在合同履行过程中，吴阳拒绝办理受托人为黄建平之外的第三人委托公证，有违诚信，且引发争议导致本案诉讼，黄建平诉请吴阳支付因本案诉讼支出的律师费（含反诉部分）26800元，是合理的，予以支持。因案涉《房屋买卖合同》无法履行应当解除，黄建平支付给吴阳的定金22万元、房屋按揭款20460元，吴阳应予返还，并且支付房屋按揭款部分的利息（按中国人民银行同期存款利率的标准，自2017年6月16日起计算）。吴阳提出的其他抗辩主张不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除黄建平与吴阳于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》；二、吴阳于判决生效之日起十日内返还黄建平22万元、律师费26800元；三、吴阳于判决生效之日起十日内返还黄建平房屋按揭款20460元并支付利息（按中国人民银行同期存款利率的标准，自2017年6月16日起计算至本判决确定的还款日止）；四、驳回黄建平的其他诉讼请求；五、驳回吴阳的反诉请求。案件受理费8212元，减半收取4106元，由黄建平负担1452元，吴阳负担2654元；反诉案件受理费700元，减半收取350元，由吴阳负担。
经审理查明，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
本院认为，上诉人吴阳与被上诉人黄建平于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。合同履行过程中，厦门市国土资源与房产管理局等相关部门于2017年3月24日出台《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。根据相关规定，黄建平属于限购对象。本案《房屋买卖合同》在限购政策实施前订立，因限购政策导致合同无法继续履行，现双方当事人对《房屋买卖合同》解除均无异议。《房屋买卖合同》因不可归责于双方的事由导致合同目的无法实现，双方当事人对合同解除互不承担违约责任。合同解除后，出卖人应将收取的定金返还买受人。一审认定吴阳应返还已收取的定金22万元并无不当。吴阳关于其无需返还定金的上诉意见缺乏依据，不予采纳。鉴于双方当事人互不承担违约责任，双方当事人因本案而产生的律师费均应各自承担，一审认定黄建平的律师费26800元由吴阳承担不当，予以纠正。综上，吴阳的上诉予以部分采纳，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初1713号民事判决第一项，即：解除黄建平与吴阳于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》；第三项，即：吴阳于判决生效之日起十日内返还黄建平房屋按揭款20460元并支付利息（按中国人民银行同期存款利率的标准，自2017年6月16日起计算至判决确定的还款日止）；第五项，即：驳回吴阳的反诉请求；
二、撤销福建省厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初1713号民事判决第二项、第四项；
三、吴阳应于本判决生效之日起十日内返还黄建平定金22万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回黄建平的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费8212元，减半收取4106元，由黄建平负担1653元，吴阳负担2453元；反诉案件受理费700元，减半收取350元，由吴阳负担。二审案件受理费5542元，由吴阳负担5072元，黄建平负担470元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年四月二十八日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。