四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终483号
上诉人（原审被告)：唐久如，男，1969年9月23日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟祥英，女，1979年5月8日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：杜飞，广东品峰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：赵卫卫，女，1960年12月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
被上诉人（原审第三人）：杜君，男，1960年12月21日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：陈咸，广东宝威律师事务所律师。
上诉人唐久如因与被上诉人钟祥英、杜君、赵卫卫返还原物纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人唐久如上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人钟祥英在一审中的全部诉讼请求；改判上诉人唐久如与被上诉人赵卫卫于2009年9月20日订立的《租房协议书》和于2013年8月20日订立的《房屋租赁合同》合法有效，应予继续履行；本案一、二审诉讼费用由钟祥英承担。事实和理由：1.赵卫卫与上诉人签订《房屋租赁协议书》之后才取得房屋的所有权证的，所以赵卫卫将案涉房屋出租给上诉人时，房屋产权归属尚未明了，即使赵卫卫没有租房代理权或超越代理权，但上诉人有理由相信赵卫卫是有代理权的，表见代理完全成立；2.从本案已认定的证据显示，本案中第三人杜君对赵卫卫出租案涉房屋给上诉人的行为是知情的，杜君才是本案所涉房屋财产处分权的最终决定者；3.本案中，上诉人没有任何过错，而真正的过错在于杜君和钟祥英一方。
被上诉人钟祥英辩称，赵卫卫不是杜川的继母，他们之间无任何法律关系，所以赵卫卫没有权限代理，而且上诉人也没有举证证明表见代理需要的三个要件。另外，租赁合同在本案中也不应被履行，因为案涉房屋使用性质注明是住宅，但根据庭审查明情况及被上诉人陈述，已将住宅该作商业用途，改变了物业使用性质。
被上诉人赵卫卫辩称，案涉房屋是杜君买来让我住的，当时登记在杜君名下，后改为杜川的名字办产权，但是杜川对杜君买房的事实不知情。另外案涉房屋的租赁合同是在我和杜君离婚前与唐久如签订的。
被上诉人杜君辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
钟祥英向一审法院起诉请求：1.唐久如返还钟祥英物业并恢复原状；2.唐久如支付钟祥英占有钟祥英物业期间的租金（按每月3000元从起诉之日开始计算至实际搬出之日）；3.唐久如承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明，2008年1月15日，杜川与四川弘邦房地产开发有限公司（简称弘邦公司）签订《商品房买卖合同》，约定杜川向弘邦公司购买位于成都市锦江区的房屋。杜君代杜川在合同上“买受人”处签字。2010年10月30日，杜川登记为上述房屋所有权人。
2009年9月20日，赵卫卫（甲方）与唐久如（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方现有位于成都青石桥南街x号弘邦领邸电梯楼x号两套住房，一次性租给乙方；乙方向甲方付押金5000元，合同终止时乙方结清所有费用后，押金甲方全部退还给乙方；乙方付甲方的租房款分两次付清，半年付一次即32200元，下半年租金必须提前一月付清；合同期从2009年9月20日至2015年9月20日止，合同期内，甲方不得增加房租。2013年8月20日，唐久如委托妻子杨利婷（乙方）与赵卫卫（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋和负一楼60号车位出租给乙方使用；租赁有效期共10年，从2013年9月21日起至2023年9月20日；月租金为5467元，每年支付一次，乙方应提前10天支付下一期房屋租金。唐久如与赵卫卫一致确认，赵卫卫于合同签订当日即将410、411号两套房屋交付予唐久如使用至今，唐久如已向赵卫卫支付2017年9月20日前的房屋租金。
2016年9月20日，杜君向唐久如发送短信称：2017年5月1日房东将收回411房自用，请提前做好搬迁安排。若需继续租用410房及车库，提前两个月与房东商议。
2016年12月16日，杜君代杜川与钟祥英签订《成都市存量房买卖合同》，约定杜川将位于成都市锦江区的房屋出售给钟祥英。2016年12月24日，钟祥英登记为上述房屋所有权人。
又查明，杜君与杜川系父子关系。2003年1月17日，赵卫卫与杜君登记结婚。
2015年7月18日，杜君向赵卫卫出具《承诺》，内容为：我与赵卫卫离婚后，成都市锦江区青石桥南街x号弘邦领邸x楼x号两套房屋的租金继续由赵卫卫收取到终老。如果赵卫卫没有如期全额收到租金，我本人按照房屋租金标准及时补足不误！如果赵卫卫结婚，则自动放弃该项收益。
2015年7月20日，赵卫卫与杜君登记离婚。
以上事实有钟祥英提交的当事人及第三人身份信息、房产证、短信记录，唐久如提交的《租房协议书》、《房屋租赁合同》、转账凭证、收条，第三人赵卫卫提交的《承诺》、结婚证、离婚证、《成都市存量房买卖合同》，以及当事人的陈述在案佐证。唐久如提交的治安、消防安全责任书，赵卫卫提交的道歉书和保证书，均与本案事实认定无直接关联性，不作为本案证据。
一审法院认为，杜川于2010年10月30日取得房屋所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。唐久如与赵卫卫于2013年8月20日签订《房屋租赁合同》，约定将房屋出租给唐久如使用，期限至2023年9月20日。唐久如、赵卫卫均未提交证据证明赵卫卫签订上述合同出租房屋时取得杜川的同意或授权，赵卫卫的出租行为也未得到杜川的追认，该行为属于无权处分。后钟祥英于2016年12月24日取得房屋所有权，根据物权法第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，钟祥英主张唐久如返还房屋，一审法院予以支持。关于钟祥英主张唐久如恢复原状，因钟祥英未举证证明房屋现状与原状存在不一致，故一审法院对此不予支持。
关于钟祥英主张唐久如从本案起诉之日按3000元/月支付房屋租金。据本案查明的事实，唐久如已向赵卫卫支付2017年9月20日前的房屋租金。在唐久如与赵卫卫签订2009年9月20日和2013年8月20日《房屋租赁合同》时赵卫卫与杜君系夫妻关系、与杜川系继母子关系，杜君代杜川于2008年1月15日与弘邦公司签订购房合同并由杜君支付购房资金，杜川于2010年10月30日取得房屋所有权，钟祥英于2016年12月24日取得房屋所有权。从上述事实来看，在杜川尚未取得房屋所有权时，赵卫卫已将房屋出租给唐久如并收取租金，杜君对此是知情的。杜川作为杜君的儿子、赵卫卫的继子，对此也应当是知情的，杜川以默示行为认可赵卫卫出租房屋并收取租金。钟祥英取得房屋所有权后，并未向赵卫卫或唐久如告知，也未要求唐久如向其支付租金，故唐久如继续向赵卫卫支付租金并不存在过错。现钟祥英主张收回房屋，对于唐久如尚未支付的2017年9月20日后的租金应由唐久如向钟祥英支付，此前的租金不应由唐久如再向钟祥英支付。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、唐久如应于判决发生法律效力之日起十日内向钟祥英返还位于成都市锦江区的房屋；二、唐久如应于判决发生法律效力之日起十日内向钟祥英支付租金（从2017年9月21日起至返还房屋之日止，按3000元/月计算）；三、驳回钟祥英的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，权利人主张返还原物能否支持，应当看占有人占有不动产或者动产是否有合法依据。本案中，房屋登记权利人钟祥英以唐久如无权占有诉争房屋为由请求唐久如返还，故本案争议的焦点问题是上诉人唐久如占有诉争房屋是否属于有权占有。对此本院评判如下：
诉争房屋的《商品房买卖合同》虽系杜君代杜川所签，但客观上实际购房人系杜川，在未办理产权登记之前，杜川为合同权利人。诉争房屋办理产权登记后，杜川为所有权人，后通过交易由钟祥英取得产权，钟祥英对诉争房屋享有占有、使用、收益、处分等完全物权权能。本案中，赵卫卫与唐久如签订的房屋租赁合同，签订合同时的房屋所有权人杜川未授权赵卫卫代为签订，其行为属于无权处分，后续未经房屋原所有权人杜川追认，对钟祥英并不发生法律效力。故在诉争房屋所有权人要求唐久如返还房屋时，其仍然占有诉争房屋缺乏法律依据，一审法院判决其返还正确，本院予以维持。
关于唐久如主张其与赵卫卫所签的房屋租赁合同合法有效，双方构成表见代理的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，构成表见代理应当满足下列条件：一是行为人没有获得被代理人的授权就以被代理人的名义与相对人签订了协议，即行为人在订立协议时必须以被代理人的名义实施；二是协议的相对人在主观上必须是善意、无过错的。本案中，赵卫卫系以其自己的名义与唐久如订立房屋租赁合同，且唐久如并未对诉争房屋的真实权利人尽到必要的注意义务，故本案并不符合表见代理的构成要件。
综上所述，上诉人唐久如的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人唐久如负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛玉洲
审判员 黄小华
审判员 邓凌志
二〇一八年三月三十一日
书记员 杨春容
速录书记员郑贵芬