安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终560号
上诉人（原审原告）：泾县世家置业有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇幕桥路广播电视中心（飞虹大酒店4层）。
法定代表人：潘日兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张茜茹，上海福新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：齐美龙，男，1970年5月12日出生，居民，住安徽省繁昌县。
委托诉讼代理人：钱广富，安徽文理律师事务所律师。
上诉人泾县世家置业有限公司（以下简称世家置业公司）与被上诉人齐美龙商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服泾县人民法院（2016）皖1823民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理过程中，齐美龙向本院申请撤回上诉，本院作出（2018）皖18民终560号民事裁定，准予齐美龙撤回上诉，并继续对世家置业公司的上诉请求进行审理。本案现已审理终结。
世家置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认世家置业公司与齐美龙签订的编号为JXQ00828、JXQ00834号两份《商品房买卖合同》已解除，齐美龙协助办理该两份商品房买卖合同的房管网签备案手续。2、本案一、二审诉讼费用由齐美龙负担。事实与理由：1、一审判决未区分合同解除的类别和原因，错误适用合同法的规定，案涉合同解除属于约定解除的情形。根据双方签订的商品房买卖合同的约定：齐美龙签约时支付房款100万元，2013年9月30日前应支付房款6400万元，逾期支付房款60日，世家置业公司有权解除合同。至诉讼时止，齐美龙仅支付房款1000万元，逾期支付应付房款5500万元已达60日，双方合同约定的解除条件已经成就。世家置业公司根据合同法第九十三条第二款的规定，于2016年12月9日向齐美龙发出《解除合同通知》，自该通知到达后双方之间的商品房买卖合同即告解除。但一审法院却依据合同法第九十四条法定解除的规定作出判决。2、一审认定齐美龙已支付的购房款金额错误，齐美龙逾期付款的违约事实清楚。（1）一审判决将案外人安徽祥洋新材料有限公司(以下简称祥洋新材料公司)与芜湖腾越房地产开发有限公司(以下简称腾越房产公司)之间的债务认定为齐美龙支付的购房款5000万元，没有事实依据。祥洋新材料公司、腾越房产公司与本案商品房买卖合同没有任何关联，二者之间的债务也与世家置业公司无关。世家置业公司对腾越房产公司欠付祥洋新材料公司的借款，没有约定和法定的还款义务。世家置业公司虽然曾为晋入年与祥洋新材料公司的700万元借款提供担保，但无证据证明祥洋新材料公司向晋入年实际支付了该笔借款，也不能认为世家置业公司为腾越房产公司的债务提供了担保。即使世家置业公司承担保证责任对祥洋新材料公司负有还款义务，也不能免除齐美龙案涉买卖合同的付款义务。（2）世家置业公司向祥洋新材料公司出具的付款委托书与案涉商品房买卖合同没有关联，祥洋新材料公司也没有实际依该委托向腾越房产公司付款。一审中，齐美龙提交的两份收据复印件不能作为认定事实的依据，世家置业公司也未实际收到金额为5000万元的收据中的款项。杨金苟就此几份收据出具的说明不具有合法性、真实性，而且该说明具有重大瑕疵。（3）齐美龙当庭认可签约当日没有向世家置业公司支付100万元购房款，而是出具了100万元的借条，一审认定齐美龙支付100万元购房款，明显错误。3、一审法院以逾期付款数额约定不明，以及世家置业公司未在约定期限交付房屋为由，判决合同继续履行，曲解法律。
齐美龙辩称，1、案涉合同不具备任何解除条件。（1）齐美龙支付6100万元购房款属实，世家置业公司称只支付1000万元不属实。购房款支付经过如下：①签订合同时支付100万元，世家置业公司开具了对应发票；②2013年1月18日受世家置业公司委托，转账支付给腾越房产公司1000万元，有世家置业公司出具的付款委托书和1000万元转账凭证为证。③2013年1年28日支付500万元，2013年2月1日支付500万元，此两笔款项世家置业公司开具了一份收据。④2013年1月到8月，经三方协商一致，齐美龙将其对腾越房产公司的4000万元债权转为支付给世家置业公司的购房款。该笔4000万元债权转为购房款有世家置业公司开具的多份收据、经办人员签字确认以及2016年4月20日世家置业公司发出的解除合同通知等证据证明。（2）齐美龙在合同约定的期限内未支付全部应付款中的剩余400万元系基于不安抗辩权的中止履行行为，不构成违约。世家置业公司资金链断裂后，项目处于长期停滞状态，至2018年该工程尚未竣工。（3）从债务抵消的角度，齐美龙也不应该支付400万元购房款。世家置业公司在解除合同前已经构成违约，逾期交房的违约金达4928800元。在世家置业公司作出解除合同意思表示的时间点，本案合同履行合同状态是双方互负债务。（4）商品房买卖合同第7条的约定加大了购房人义务的条款，属无效条款。该项约定没有明确逾期付款的数额，有失公平。（5）即使从违约的角度分析，本案的合同解除条件仍然没有成就，根据合同法的理论和相关高院的判决，合同的违约应当达到一定的程度，严重损害一方或者双方利益的情况下，合同才有解除的条件。2、世家置业公司解除合同的行为不能成立。按照商品房买卖合同司法解释的规定，世家置业公司的合同解除权应当在一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。世家置业公司在解除权发生之日起一年之后作出解除合同的意思表示，该意思表示无效且对齐美龙没有约束力。3、世家置业公司解除合同的行为是滥用权利的行为。世家置业公司于2016年12月9日发出解除合同通知后十日内即向一审法院提起诉讼，齐美龙应诉并提起反诉，反诉请求当然包含了否认世家置业公司解除合同的意思。综上，世家置业公司解除合同的行为无效。一审认定事实清楚，世家置业公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
世家置业公司一审起诉请求：1、判决解除世家置业公司与齐美龙签订的编号为JXQ00828、JXQ00834号两份《商品房买卖合同》，齐美龙协助办理该两份商品房买卖合同的房管网签备案手续。2、本案一、二审诉讼费用由齐美龙负担。
一审法院查明：齐美龙系祥洋新材料公司法定代表人，其个人占该公司股份为97.85%。世家置业公司正式成立于2011年1月10日，裘俊斌为该公司股东、法定代表人、执行董事，杨金苟任该公司执行监事。2012年8月1日，祥洋新材料公司与腾越房产公司股东晋入年签订借款协议一份，约定借款700万元，并由世家置业公司作为担保人为该笔借款提供担保。此后，祥洋新材料公司陆续向腾越房产公司出借款项。2013年4月24日，经核算，祥洋新材料公司共计向腾越房产公司出借款项总为3820万元，世家置业公司向祥洋新材料公司出具№0145092收据一份，将该3820万元借款转为祥洋新材料公司向世家置业公司购买房屋的购房款。2013年4月26日，祥洋新材料公司向腾越房产公司出具收款收据，收到腾越房产公司还款3820万元。2013年1月17日，世家置业公司向祥洋新材料公司出具№0145141收据一份，载明收到祥洋新材料公司购房款1000万元。2013年1月18日，祥洋新材料公司通过银行向腾越房产公司汇款1000元，2013年1月31日，世家置业公司向祥洋新材料公司出具付款委托书，内容为：“祥洋新材料公司：我公司同意将购房款其中1000万元，转付给腾越房产公司，对该付款行为我公司认可。特此委托委托人：世家置业公司（加盖公司印章）2013年1月31日”。2013年5月起，腾越房产公司又陆续向祥洋新材料公司借款。2013年8月2日，世家置业公司将其公司于2013年1月17日出具的№0145141购房款收据、2013年4月24日出具的№0145092购房款收据原件收回后出具了编号为№0145104购房款收据一份，内容为：“交款单位：祥洋新材料公司收款方式转账人民币伍仟万元整￥50000000.00收款事由购房款世家置业公司财务专用章”，同时，该收据上由世家置业公司执行监事杨金苟备注：“伍仟万元整购房款”。2013年8月9日，祥洋新材料公司向世家置业公司发出“关于世家花园购房款的确认函”一份，内容为“关于世家花园购房款的确认函世家置业公司：截止2013年8月19日我公司共向贵公司支付购买世家花园商场房款陆仟万元整。以上确认属实。祥洋新材料公司（印章）2013年8月19日”。该确认函由世家置业公司执行监事杨金苟备注“原件已收杨金苟8.9”。
另查明，2013年1月28日，祥洋新材料公司通过繁昌农商行荻港支行向世家置业公司支付购房款500万元，2013年2月1日，祥洋新材料公司又向世家置业公司支付购房款500万元。2013年9月18日，齐美龙与世家置业公司签订编号为JXQ00828的商品房买卖合同一份，约定齐美龙购买世家置业公司开发的位于泾县××镇××大道××园第×号楼×层商场及×-×号房、第×号楼×层商场及×-×号房、第×号楼×层商场及×-×号房。该商品房预测建筑面积共13631.95平方米，总金额68159750元。合同约定，签订本合同时，支付房款伍拾万元整，截止2013年9月30日支付房款伍仟肆佰万元（￥54000000元），交房时一次性付清余款壹仟叁佰陆拾伍万玖仟柒佰伍拾元整（￥13659750元）。…第七条买受人逾期付款的违约责任…(1)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约。…第八条出卖人应当在2015年10月31日前…将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…5.该商品房经验收合格，并取得该工程竣工验收报告。…同日，齐美龙又与世家置业公司签订编号为JXQ00834的商品房买卖合同一份，约定齐美龙购买世家置业公司开发的位于泾县××镇××大道××园第×号楼×层×-×号房、第×号楼×层×-×号房、第×号楼×层×-×号房。该商品房预测建筑面积共2502.4平方米，总金额12512000元。合同约定，签订本合同时，支付房款伍拾万元整，截止2013年9月30日支付房款壹仟万元（￥10000000元），交房时一次性付清余款贰佰零壹万贰仟元整（￥2012000元）。…第七条买受人逾期付款的违约责任…(1)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约。…第八条出卖人应当在2015年10月31日前…将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…5.该商品房经验收合格，并取得该工程竣工验收报告。合同签订当日，齐美龙两次向世家置业公司支付了购房款计100万元，世家置业公司向齐美龙开具了金额分别为50万元的销售不动产发票二份。2014年12月25日，安徽繁阳律师事务所律师陈军受齐美龙委托向世家置业公司发出律师函一份，以齐美龙于2013年9月18日与世家置业公司签订两份《商品房买卖合同》，并已付购房款6100万元，但世家置业公司仅出具100万元的“销售不动产发票”，尚有6000万元发票未开具，违反相关法律规定为由要求函复。2016年4月20日，世家置业公司向齐美龙发出《解除合同通知》一份，内容为“齐美龙：你于2013年9月18日向我公司购买位于泾县××镇××大道××园第×号楼×层商场及×-×号、×层商场及×-×号、×层商场及×-×号，×号楼×层×-×号、×层×-×号、×层×-×号共46套房屋，并相应签订《商品房买卖合同》。签约后你未按合同约定足额支付分期房款。结合你违约及尚欠总合同房款19671750元的事实，根据合同第七第1（2）的约定，我公司现依据《合同法》第93条、第96条的规定，依法解除与你之间关于世家花园1号楼1层商场及1、2、3、4、5、7号房产买卖合同，即终止履行该部分房屋买卖。”2016年6月16日，安徽繁阳律师事务所律师陈军受齐美龙委托再次向世家置业公司发出律师函一份。2016年12月9日，世家置业公司再次向齐美龙发出《解除合同通知》，以其公司与齐美龙签订的两份购房合同，总计房款80671750元，齐美龙仅支付购房款1000万元，尚欠购房款七千余万元未付，其公司之前核查金额有误为由，结合齐美龙欠款事实，要求依法解除与齐美龙之间签订的编号为JXQ00834和JXQ00828号《商品房买卖合同》，即终止履行关于世家花园1号楼1层商场及1-8号、2层商场及1-5号、3层商场及1-5号，2号楼1层1-11号、2层1-7号、3层1-7号共46套房屋买卖。2016年12月26日，世家置业公司向法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，本案的争议焦点是1、应否追加祥洋新材料公司为本案被告；2、世家置业公司诉请要求解除其与齐美龙签订的编号为JXQ00828、JXQ00834号两份商品房买卖合同有无事实和法律依据。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据合同相对性原则，即合同主体、内容、责任的相对性。合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼；只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，但除法律、合同另有规定以外。当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务；违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。本案中，两份商品房买卖合同的双方当事人分别是齐美龙和世家置业公司，祥洋新材料公司不是该两份商品房买卖合同关系的合同当事人，故不应追加祥洋新材料公司为本案被告。因齐美龙系祥洋新材料公司控股股东及法定代表人，祥洋新材料公司向世家置业公司支付购房款应认定为是齐美龙向世家置业公司支付的购房款。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”(1)根据本案查明的事实，本案中案涉房屋总计购房款为80671750元，在合同约定的给付期限内（2013年9月30日），齐美龙应向世家置业公司给付购房款6500万元，余款15671750万元在交房时一次性付清。而截止2013年9月30日，齐美龙自行或通过祥洋新材料公司向世家置业公司共计支付了6100万元购房款，尚有合同期限内约定的购房款400万元未予支付。现世家置业公司以仅收到齐美龙于2013年年初认购房屋时支付的1000万元购房款为由，依据双方签订的房屋买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任“…逾期超过60日后，出卖人有权解除合同…”的约定，诉请要求解除双方签订的两份商品房买卖合同与本案事实不符。(2)该约定解除合同条款中对买受人逾期付款数额约定不明，基于本案中合同标的达80671750元，合同期限内已支付购房款6100万元，逾期付款数额为400万元，且世家置业公司亦未在约定期限内（2015年10月31日）向齐美龙交付房屋。现世家置业公司可以要求齐美龙继续履行给付购房款义务并承担相应违约责任，世家置业公司也应积极履行交付商品房义务，这样不仅能实现双方合同目的，保持双方利益均衡，而且有利于维护社会稳定和市场交易安全；2、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：…本案中，双方签订的两份合同标的为80671750元，齐美龙在合同约定期限内未履行的义务为400万元，占合同标的的4.95%，齐美龙已按约履行了合同的主要义务。故世家置业公司以齐美龙未按合同约定支付房款，已达到合同约定的解除条件，诉请要求解除世家置业公司与齐美龙签订的编号为JXQ00828、JXQ00834号两份商品房买卖合同无事实和法律依据，依法不予支持。判决：驳回原告世家置业公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由原告世家置业公司负担。
二审中，齐美龙为证明其主张举证如下：
1、齐美龙给腾越房产公司的通知一份，拟证明4000万元已在2013年转为世家置业公司花园项目的购房款，并依法通知世家置业公司。
2、世家置业公司的告知函复印件一份，拟证明齐美龙未支付400万元系行使不安抗辩权的结果。
3、世家置业公司不动产产权情况表一份，拟证明世家置业公司的经营恶化的状况，对全体业主的利益造成损害。
4、查档证明两份，拟证明齐美龙购买的商品房办理了预售登记，案涉商品房均被合肥中院、芜湖中院等查封。
世家置业公司的质证意见为：证据1的发函方和收函者均不是本案的当事人，且系在二审诉讼过程中形成，与本案无关；证据2的真实性无法核实且与本案无关，该通知的对象是对广大业主而非齐美龙，齐美龙第二次付款时间为2013年9月30日前，其以2017、2018年的状况行使不安抗辩权不能成立的；证据3、4证明齐美龙及其控制的相关企业出了问题才导致已备案至其名下的房产被法院查封，而非世家置业公司对其所购买的房屋进行抵押。
本案审理过程中，案外人祥洋新材料公司向本院寄送了《关于支付世家置业公司有限公司商品房购房款的情况说明》及《临时股东会会议记录》各一份，因该份证据与本案具有关联性，本院组织双方进行了质证。齐美龙对该份证据的质证意见为：1、对两份证据的真实性、合法性及与本案的关联性没有异议；2、该证据证明齐美龙已向世家置业公司支付购房款6100万元的事实；3、祥洋新材料公司与世家置业公司没有合同关系，其与后者的经济往来均为履行案涉商品房买卖合同。世家置业公司对上述证据的质证意见为：1、该份证据系齐美龙单方提供，属于证人证言、单方陈述，不具有客观性；2、两份证据形成于二审诉讼过程中，不具有客观证明力；3、从证明目的来看，两份证据不能证明齐美龙与祥洋新材料公司混同，也不能证明付款情况；祥洋新材料公司是否召开了股东会并形成了决议系公司内部行为，与本案无关。上述证据不具有真实性、客观性及与本案的关联性。
本院对上述证据审查认为：齐美龙所举证据1所显示的内容与一审中其提举的世家置业公司出具的金额为4000万元的收据相印证，具有与本案的关联性，予以认定；证据2系复印件，其真实性无法认定，亦不能达到齐美龙的证明目的，不予采信；证据3、4与本案没有关联性，不予采信。关于案外人祥洋新材料公司寄送的两份证据，因该公司在本案中与齐美龙有着共同利益，视为齐美龙一方的补强证据，该两份证据具有真实性、客观性及关联性，其拟证明的内容与一审中齐美龙提举的相关证据的证明目的一致，予以采信。
经对一、二审证据的综合审查，结合当事人陈述等内容，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：祥洋新材料公司认可其支付的共计6000万元款项系为履行齐美龙与世家置业公司之间的案涉两份商品房买卖合同。2018年3月20日，齐美龙及祥洋新材料公司向本院提起诉讼，请求判令世家置业公司继续履行案涉商品房买卖合同。
本院认为：本案的争议焦点为，1、世家置业公司是否享有案涉两份商品房买卖合同的约定解除权；2、如世家置业公司享有约定解除权，则世家置业公司向齐美龙发出的解除合同通知是否已经生效。关于争议焦点一。根据已查明的事实，案涉商品房买卖合同签订之时，齐美龙通过祥洋新材料公司已向世家置业公司支付购房款共计6000万元，世家置业公司在其于2016年4月20日向齐美龙发出的《解除合同通知》中对此亦予以确认。按照案涉商品房买卖合同的约定，齐美龙在合同约定的2013年9月30日前应向世家置业公司支付的款项数额为6500万元，而齐美龙已支付的款项数额为6100万元，逾期支付款项的数额为400万元。按照合同约定，世家置业公司可以解除合同。即，世家置业公司享有案涉两份商品房买卖合同的解除权。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”按照合同约定，世家置业公司自齐美龙未全额支付第二批购房款的次日（2013年9月30日）起60日后，即自2013年11月30日起可以行使合同解除权。本案中，双方在案涉两份合同中并未约定合同解除权的行使期限，故在齐美龙未就合同解除进行催告的情形下，世家置业公司至迟应在2014年11月29日前行使合同解除权，逾期则世家置业公司的合同解除权消灭。本案成诉前，世家置业公司于2016年4月20日及同年6月16日先后两次向齐美龙发出《解除合同通知》。世家置业公司因丧失合同解除权，其所发出《解除合同通知》在到达齐美龙后当然不发生合同解除的效力。案涉合同款项支付在前，合同签订在后，合同的缔结过程有别于其他商品房买卖合同且齐美龙支付了90%以上购房款的情形下，世家置业公司未就齐美龙逾期支付购房款进行提醒和催收，却径行向齐美龙发出《解除合同通知》，既有违民法的诚实信用原则，又有滥用合同权利之嫌。世家置业公司在其享有的合同解除权消灭后，又意图通过诉讼解除其与齐美龙的案涉商品房买卖合同，其主张因无事实及法律依据，依法不能成立。
综上，世家置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人世家置业公司有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡德明
审 判 员 赵 萍
审 判 员 周宏韬
二〇一八年五月二十三日
法官助理 李 娜
书 记 员 何璋璋
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。