四川省成都市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)川01民终11781号
上诉人（原审原告)：李德全，男，1954年6月13日出生，汉族，住河北省任丘市。
委托诉讼代理人：王玉彬，四川博力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘兰，四川博力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：都江堰市汇联小额贷款有限公司（以下简称汇联公司）。住所地：四川省都江堰市蒲阳镇堰华路***号**号楼。
法定代表人：何文，执行董事。
委托诉讼代理人：朱伟齐，公司职工。
委托诉讼代理人：毕晓威，公司职工。
原审第三人：池季华，女，1966年2月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
上诉人李德全因与被上诉人都江堰市汇联小额贷款有限公司（以下简称汇联公司）、原审第三人池季华案外人执行异议之诉一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第4283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李德全平上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。事实及理由：上诉人与池季华因房屋买卖合同产生的债权债务关系属另一法律关系，仅能说明上诉人对案涉房屋享有权利的起因。本案的审理应当围绕着案涉房屋展开，一审法院未对上诉人在一审中的主张予以审理即驳回诉讼请求，明显错误。上诉人对案涉房屋享有实体权利，一审法院适用法律错误，作为消费者的上诉人在支付房屋的全部价款并对房屋实际占有的情况下，其享有的权利完全可以对抗工程价款的优先权，上诉人基于享有的权利亦能够排除执行。
被上诉人汇联公司辩称，被上诉人与池季华的关系并非仅仅是借贷关系，而且还存在抵押关系，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人池季华未发表答辩意见。
李德全向一审法院起诉请求1、依法停止对位于成都市××、××号登记在池季华名下的房产的强制执行，并解除查封等措施（被执行房产明细：监证36679xx、36679xx、36679xx、36679xx、36679xx、36569xx、36569xx、36569xx、36569xx）；2、诉讼费由汇联公司承担。
一审法院认定事实：2010年4月13日李德全与向建平签订了《房屋租赁合同》约定：“……1、房屋坐落成都市金牛区金琴路北段x号权：0201671。2、房屋面积：大约1200平方米，房屋间数48间。（注：实际面积以产权面积为准）……1、乙方承租期限为12年，即2010年7月19日起至2022年7月18日。……1、乙方租用上述房屋用途：开设经济型酒店……1、租金：双方商定每月每平方米租金为人民币35元。合计42000.00元（大写肆万贰仟元正）。租金按三个月支付一次……”该房屋租赁合同签订后，向建平按照合同约定每三个月支付一次房租给李德全。李德全与池季华于2010年6月29日签订《房屋买卖合同》，约定：池季华将其所有的位于成都市××路北段××号（现为金牛区××、××）二至四楼房屋（权0201671）出售给李德全，建筑面积约1000平方米，房屋单价6800元，房屋总价680万元。同时，池季华将房屋全部交由李德全占有。李德全在合同签订后，李德全多次向池季华支付购房款，截至2013年就已付清购房款，双方于2015年10月28日对账予以确认。池季华房屋产权监证字第25049xx号（大产权证）载明：金牛区金琴路北段x号x层建筑面积为1373.63平方米，于2013年7月分户，分为若干户。李德全于2013年11月5日、2014年7月4日分别办理过户登记六套（金牛区金琴路95、1××号2层x号、2层x号、2层x号、2层x号、2层x号、3层x号），其余房屋因池季华用于借款抵押而无法办理过户登记。
汇联公司与池季华民间借贷纠纷一案在一审法院诉讼中，一审法院于2015年5月6日作出（2015）都江民初字第589号民事判决书，判令“1、被告池季华于本判决生效之日起十日内归还原告汇联小额贷款公司借款130万元；2、被告池季华于本判决生效之日起十日内给付原告汇联小额贷款公司借款130万元的利息、罚息、违约金、催收费用（利息、罚息、违约金、催收费用的总额，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年11月1日起至归还清结止）；3、被告池季华在上述期限内未履行第1、2项债权，原告汇联小额贷款公司有权申请本院对被告池季华所抵押的位于成都市××、××号房产（产权证号分别为：23840xx、23840xx、23840xx、23838xx4、23840xx、23838xx、23838xx、23839xx、23839xx号，合计229.63平方米）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，超额部分归被告池季华所有，不足部分由被告池季华继续清偿。”池季华在判决后未按判决自觉履行，汇联小额贷款公司于2015年6月18日向一审法院申请强制执行。一审法院于2015年7月9日作出（2015）都江执字第874号执行裁定书，对池季华所有的位于成都市××、××号抵押房产（产权证号分别为：23840xx、23840xx、23840xx、23838xx、23840xx、23838xx、23838xx、23839xx、23839xx号）予以查封。2015年11月11日李德全以案外人身份向一审法院提出执行异议，一审法院受理后，依法审查于2015年11月24日作出（2015）都江执异字第38号执行裁定书，裁定驳回李德全的执行异议。
一审法院另查明向建平系金牛区驰宇旅店的经营者，金牛区驰宇旅店登记经营场所为成都市金牛区金琴路北段x号。
一审法院认定上述事实，主要采信了（2014）都江执裁字第05号《民事裁定书》、《商品房买卖合同》、购房款收据、收据、银行转账汇款凭证、《房屋租赁合同》、金牛区驰宇酒店的工商登记信息等证据。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的视线抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中汇联公司与第三人池季华签订了借款合同、抵押合同之后，对案涉房屋在成都市房管局办理了抵押登记手续，抵押权依法设立并发生效力。而本案李德全虽与第三人池季华签订了《房屋买卖合同》，购买了位于成都市金牛区金琴路北段x号二层到四层房屋，并支付了全部购房款，但并未办理房屋过户登记，李德全与第三人池季华之间产生的系一般债权，不具有优先效力，不能排除汇联公司抵押物优先受偿权，故李德全诉请不能成立。李德全与池季华之间的纠纷可另案主张。综上，依照根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条之规定，一审法院判决：驳回李德全的诉讼请求。案件受理费200元，由李德全承担。
本院经审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”之规定，案外人提起执行异议之诉，前提是其所提出的诉讼请求应当与原判决裁定无关。本案中，一审法院依据（2015）都江民安字第589号民事生效判决书判决主文的内容，查封抵押财产，案外人李德全针对前述抵押财产提起执行异议，其实质是对执行依据即（2015）都江民初字第589号民事判决有异议，其所提出要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求亦与该民事判决有关，故并不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件，应当通过审判监督程序办理。一审法院以案外人执行异议之诉作出实体判决错误，本案应当驳回李德全的起诉。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第4283号民事判决；
二、驳回李德全的起诉。
一审案件受理费200元，退还李德全；李德全预交的二审案件受理费200元，本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 牛玉洲
审判员 苟 峰
审判员 付冬琦
二〇一七年三月十日
书记员 杨春容