安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3976号
上诉人（原审原告）：唐学富，男，1965年3月25日出生，个体户，住上海市徐汇区。
上诉人（原审原告）：庞华，女，1970年4月18日出生，无业，住址同上，系唐学富之妻。
上诉人唐学富、庞华的共同委托诉讼代理人：王建飞，上海欧瑞腾律师事务所律师。
上诉人唐学富、庞华的共同委托诉讼代理人：张慧卿，上海市恒业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥建鑫房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区望湖街道东流路10号，统一社会信用代码91340100774956049D(1-1)。
法定代表人：徐荣璞，总经理。
委托诉讼代理人：姜东，安徽中天恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵伟，安徽中天恒律师事务所律师。
上诉人唐学富、庞华与上诉人合肥建鑫房地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）因给付瑕疵担保责任纠纷一案,不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人唐学富、庞华上诉请求依法改判支持唐学富、庞华的一审全部诉讼请求。事实和理由：唐学富、庞华对原判所查明的事实以及法律适用没有异议，但对原判关于双方责任划分和利息损失两方面持有异议。本案中，唐学富、庞华系因建鑫公司在交易过程中的重大欺瞒行为而遭受损失，原因完全在于建鑫公司违反了民事活动中的诚实信用原则，唐学富、庞华对此没有过错，全部责任应由建鑫公司承担。另外，唐学富、庞华所遭受的损失，不仅仅包括直接的房租损失，而且还包括未能及时收取房租所产生的相应利息损失，建鑫公司应予赔偿。
第一，关于唐学富、庞华承担2013年4月1日至房屋实际交付之日即2015年10月11日期间的房租损失30%的责任问题。
唐学富作为案涉房屋所在工程的实际施工人，案涉房屋早在2007年就已建造完成，而工程也已在2010年全部施工完毕。但建鑫公司一直拖欠巨额工程款未付，距达成《抵房补充协议》时已有近三年之久，唐学富、庞华当时已遭受了巨额损失。考虑到建鑫公司资金流转上的困难与不便以及双方之间友好的合作关系，唐学富接受了建鑫公司提出的抵房要求。唐学富、庞华欲强调的是，唐学富、庞华在这样的背景下系不得不接受抵房的方案，以避免自身损失的进一步扩大。然而唐学富、庞华未曾想到的是，唐学富、绿地建工合肥分公司与建鑫公司三方达成抵房意向前，承租人合肥君悦企业管理有限责任公司（以下简称君悦公司）已存在拖欠租金不付的情况。但在2012年7月份签订《抵房补充协议》之时，建鑫公司并没有将承租人欠租的事实向唐学富、庞华予以披露。从客观上而言，除了建鑫公司如实将情况告知唐学富、庞华，唐学富、庞华无客观上的可能性了解租金支付情况以及承租人履约能力。在签订《抵房协议》的同时，双方也约定，从2012年8月起房租归唐学富、庞华，但碍于建鑫公司与唐学富、庞华尚未签订正式的房屋买卖合同，因此从2012年8月起至签订正式的房屋买卖合同之前的这一段时间的租金还是由建鑫公司向承租人君悦公司代收并转付给唐学富、庞华。但根据一审法院已查明的事实，2012年8月1日起至2013年3月31日之间的租金，承租人并未向建鑫公司支付。而且，建鑫公司还在2013年3月5日向承租人君悦公司发出一份催告函，要求承租人支付所欠租金。根据建鑫公司所提交给一审法院的《租赁合同》，拖欠租金逾期超过15日或物业管理费15日的，建鑫公司可书面通知解除合同。在承租人拖欠房租近一年的情形下，建鑫公司仅发函要求支付所欠租金而不要求解除《租赁合同》，客观上也将不能收取租金的风险转移给唐学富、庞华。
建鑫公司与唐学富、庞华在2013年3月29日签订了《商品房买卖合同》。在签《商品房买卖合同》之时，建鑫公司也没有将承租人欠租8个月及其已向承租人发函主张权利的事实告知唐学富、庞华，而且在《商品房买卖合同》上还要求唐学富、庞华承诺“已知晓该房屋租赁，并承诺原租赁合同继续有效”。建鑫公司还一直强调房屋租金可观，2012年8月至2013年3月之间的租金承租人已经付清，待合同签订之后，建鑫公司就会将受到的租金支付给唐学富、庞华。唐学富、庞华认为，在签订《商品房买卖合同》的过程中，唐学富、庞华虽为完全民事行为能力人，但其已经尽到了足够的审慎审查义务，而并非是如一审法院所认定的“签订合同时应尽到审慎审查义务，由于其未能尽责，应承担一定的责任”。关于承租人有无拖欠租金以及有无支付租金能力等实际情况，唐学富、庞华仅能根据建鑫公司的口头描述得知承租人“实际履约”的情况，唐学富、庞华根本无法通过其他有效途径（包括从承租人处）获悉了解租金支付情况。从常理角度出发，承租人所从事的是娱乐、餐饮行业，从其行业形象上、装修装饰等方面而言足以使他人相信其有足够的经济实力，而且承租人总不可能对外宣称自身付不起租金。建鑫公司与承租人之间的纠纷当时还尚未进入法院诉讼阶段，唐学富、庞华无法通过公权力机构以及其他社会公众可以了解的途径去了解承租人的履约状况。
综上，关于承租人有无履约能力及实际履约的状况，唐学富、庞华仅能根据建鑫公司所披露出的有关情况进行判断，唐学富、庞华在交易过程中已尽到足够的审核注意义务。因此，唐学富、庞华在签订《商品房买卖合同》的过程中并不存在过错。况且唐学富、庞华所遭受的损失的根源在于，建鑫公司在订立《商品房买卖合同》的过程中故意隐瞒了承租人履约不能的事实，骗取唐学富、庞华的信赖并与其签订合同，造成唐学富、庞华无法收取房租。建鑫公司对此应承担全部责任。故请求贵院依法改判合肥建鑫房地产开发有限公司向唐学富、庞华赔偿租金损失5503244.84元。
第二，一审法院未支持唐学富、庞华关于利息损失的诉讼请求，无事实依据与法律依据。
本案中，建鑫公司与唐学富、庞华之间存在的是买卖合同法律关系，而非租赁合同法律关系。但双方之间的纠纷并不在于买卖的商品房本身，而是房屋买卖的行为与租赁权受到侵害之间是否具有因果关系。显然，一审法院已认定建鑫公司在房屋买卖的行为已侵害了唐学富、庞华的租赁权。本案中，唐学富、庞华并非基于租赁合同关系向建鑫公司主张租金及相应利息损失，二是基于瑕疵给付担保责任要求建鑫公司赔偿损失。建鑫公司所交付给上诉人的房屋存在物权上的瑕疵，其种种违反先合同义务、合同义务中的附随义务、后合同义务及查封行为导致唐学富、庞华无法有效行使房屋上的权利，最终唐学富、庞华的利益受到侵害，且建鑫公司对此存在过错。唐学富、庞华所主张的损失的形式是未能向承租人收取的租金以及租金未及时能收取所产生的相应利息，唐学富、庞华以此作为损失的计算方式于法不悖，并无不妥。而且利息损失也确系建鑫公司的行为造成的，是建鑫公司给唐学富、庞华产生的直接损失。因此，建鑫公司也应当赔偿上诉人利息损失。故唐学富、庞华请求贵院改判合肥建鑫房地产开发有限公司向唐学富、庞华赔偿租金损失（相应的利息损失分段计算，以到期应付未付租金为基数，自逾期之日起至实际支付之日止，按年利率10%计算）。
综上，唐学富、庞华认为，建鑫公司给唐学富、庞华所造成的损失不仅包括自2013年4月1日起至房屋实际交付之日即2015年10月11日止未能收取的租金损失，还包括未能及时收取的租金所对应的利息损失。唐学富、庞华对损失并不存在过错，在签订合同时已经尽到审慎注意义务,造成唐学富、庞华损失的原因完全在于建鑫公司的欺瞒行为，建鑫公司应当对此承担全部赔偿责任。
针对唐学富、庞华的上诉，合肥建鑫房地产开发有限公司答辩称：第一，唐学富、庞华的上诉请求没有事实和法律依据，对方在签订三方抵款协议时、签订商品房买卖合同、进行商品房买卖合同过户时，对租赁合同的存在是完全知晓的，其在签订商品房买卖合同时特别强调原租赁合同继续有效，那么在进行产权过户以后，根据民法通则买卖不破租赁原则，建鑫公司无需再组织对方与承租人另行签订租赁合同。唐学富、庞华有权向原承租人主张租金权利。第二，在签订商品房买卖合同完成过户交易之后，租金收取不能的风险即由唐学富、庞华承担，建鑫公司对租金不存在担保责任。第三，唐学富、庞华在未能收取租金之后也曾尝试向君悦公司主张租金权利，但是不知是什么原因，其二人撤诉，其放弃租金权利的后果应当由其自身承担。第四，建鑫公司在垫付房租以后依法向君悦公司主张权利，对君悦公司的设备进行相应查封是合法有据的，而且根据本次交易的特殊性，唐学富、庞华在2018年租赁合同到期前，对房屋的权利仅仅是收取租金。也就是建鑫公司申请对房屋内的设备进行查封并没有损害唐学富、庞华的实际利益。第五，综合本案的全部事实，唐学富、庞华二人是在知道原租赁合同有效存续的情况下，选择了与建鑫公司进行抵房充账，在不能收取租金的情况下，恶意进行诉讼，严重了损害了建鑫公司的合法权益。第六，一审法院对相关的客观事实避重就轻，不尊重合法审判程序，甚至超越了人民法院关于民事案由的规定，任意创设了给付瑕疵担保责任案由。因此，建议二审法院依法查明事实，改判建鑫公司不承担法律责任。
建鑫公司上诉请求：一、依法撤销（2016）皖0111民初192号《民事判决书》第一项、第二项，维持第三项；二、改判驳回唐学富、庞华的全部诉讼请求或发回重审；三、判令由唐学富、庞华承担本案一审、二审全部的诉讼费用。事实及理由：第一，一审法院程序违法，严重损害建鑫公司的合法权益。本案一审确立的案由为缔约过失责任纠纷，庭审中合议庭也围绕缔约过失责任纠纷归纳争议焦点进行了审理，但是在裁判时，一审法院将案由变更为给付瑕疵担保纠纷。给付瑕疵担保责任纠纷并不属于《民事案由规定》中规定的案由，一审法院创立案由，损害了建鑫公司的合法权益。一审法院在庭审结束后变更案由，变换建鑫公司与唐学富、庞华诉争的法律关系，剥夺了建鑫公司的诉讼权利。
第二，一审法院认定建鑫公司构成瑕疵给付没有事实和法律依据。
1、建鑫公司不存在恶意隐瞒，唐学富、庞华对房屋承租人的情况知情。建鑫公司提交的《商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》证明，建鑫公司与唐学富、庞华签署《商品房买卖合同》时，建鑫公司向唐学富、庞华介绍涉案房屋租赁及承租人情况后，唐学富、庞华在合同签署页确认“客户已知晓该房屋已租赁并承诺原租赁合同继续有效，原租赁合同编号：HAID08001(TJ)”，同时附随签收了租赁合同，建鑫公司不存在恶意隐瞒承租人欠付租金的行为。唐学富、庞华作为具备完全民事行为能力的自然人，也是涉案房屋的实际施工人，对承租人的情况十分了解。一审法院认定建鑫公司恶意隐瞒涉案房屋承租人拖欠租金的情况没有依据。
2、承租人的履约能力情况不属于建鑫公司须履行的先合同义务。依据合同法、买卖合同司法解释、关于商品房买卖合同司法解释的规定及交易习惯，订立商品房买卖合同时，出卖人先合同告知义务并不包含承租人的履约能力情况，房屋承租人的履约能力不属于建鑫公司应当履行的先合同义务范围。依据合同的相对性，唐学富、庞华作为具有完全民事行为能力的缔约主体，在买卖不破租赁的继受缔约过程中，审查承租人履约能力的主体应为唐学富、庞华。唐学富、庞华在庭审中亦认同应当审查。
3、建鑫公司在交付房屋时已经充分履行合同义务，不存在瑕疵给付。依据《合同法》、《买卖合同司法解释》、《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》的规定及交易习惯，瑕疵给付责任要求出卖人对标的房屋的质量承担担保责任，并未要求出卖人对房屋交付后的租赁情况进行担保。建鑫公司与唐学富、庞华签署的《房屋买卖合同》对双方房屋的基本情况、价款、面积确认及差异处理、交付期限、产权登记以及相关的违约责任等都进行了明确的约定，建鑫公司已经严格履行约定及法定义务，不存在任何形式的违约行为，更不存在瑕疵给付。一审法院认定建鑫公司构成给付瑕疵，应当赔偿唐学富、庞华租金损失没有事实和法律依据。
综上，房屋承租人的履约能力审查义务归于唐学富、庞华而不在建鑫公司，唐学富、庞华对房屋租赁情况知情，建鑫公司并未恶意隐瞒，一审法院认定建鑫公司构成给付瑕疵没有事实和法律依据。
第三，一审法院认定建鑫公司违反后合同义务，没有事实和法律依据。
1、建鑫公司已及时通知承租方房屋产权变更情况。一审中建鑫公司提交的《通知》证明，建鑫公司在与唐学富、庞华签署《商品房买卖合同》后，立即通知君悦公司（以下简称“君悦公司”）租赁合同项下建鑫公司的所有权利义务已经全部转移至唐学富。由于唐学富、庞华系夫妻，本次房屋买卖及租赁事宜均由唐学富主办，建鑫公司通知唐学富并无不妥。建鑫公司在《通知》中已经明确租赁房屋的房号、《租赁合同》编号，并将《通知》送达君悦公司，该通知行为真实有效。一审法院认定建鑫公司没有及时通知承租人房屋所有权变化事宜没有依据。
2、建鑫公司已经及时将租赁合同及时交付唐学富、庞华并协助唐学富、庞华办理产权登记。如前所述，唐学富、庞华在签署《商品房买卖合同》时，在每一份《商品房买卖合同》上均签字确认“已知晓该房屋已租赁并承诺该房屋原租赁合同继续有效”，且附随签收了租赁合同。唐学富、庞华作为具备完全民事行为能力的自然人，在签字确认租赁合同继续有效时，必然要审查《房屋租赁合同》的有关内容并从建鑫公司处领取该《房屋租赁合同》，建鑫公司不可能存在未及时将租赁合同交付唐学富、庞华的情形。一审法院认定建鑫公司在签订签订合同后未及时将租赁合同交付给唐学富、庞华，不符合逻辑，没有事实和法律依据。另，2013年3月29日签署《商品房买卖合同》后，建鑫公司立即协助唐学富、庞华办理了房屋产权登记手续，唐学富、庞华于2013年6月4日领取了《房屋产权证书》，建鑫公司充分履行了协助义务。建鑫公司在本次房屋买卖过程中及时履行了通知、协助义务，不存在违反合同法规定的后合同义务的情形，一审法院适用合同法第92条认定建鑫公司违反后合同义务，没有事实和法律依据。
第四，一审法院认定建鑫公司客观上造成唐学富、庞华无法收回及使用房屋，认定事实错误。由于君悦公司在房屋售出前拖欠了建鑫公司的租金，建鑫公司有权要求君悦公司支付房屋产权变更前的租金，在君悦公司不执行生效判决的情况下，建鑫公司有权申请强制执行，但建鑫公司在申请法院对君悦公司进行财产保全或是强制执行程序中，均未包含涉案房屋。鉴于建鑫公司起诉君悦公司索要租金时，涉案房屋产权已经转移，房屋的出租人已经变更为唐学富、庞华，故建鑫公司无法主张解除原《房屋租赁合同》。一审法院认定建鑫公司客观上造成唐学富、庞华无法收回及使用房屋没有事实和法律依据。
第五，一审法院判令建鑫公司赔偿租金损失没有依据。
1、《商品房买卖合同》价款中不包括租金利益。建鑫公司与唐学富、庞华签署的《商品房买卖合同》对房屋价款进行了明确约定，该房屋价款仅仅包含房屋自身价值，并未包括租金等可得利益价值。涉案房屋虽属商铺，但双方在《商品房买卖合同》中并未就房屋包租、返租或其他租赁事宜进行任何形式的约定。建鑫公司出卖房屋后，房屋的出租责任即转移，唐学富、庞华应当承担与租赁行为相关的商业风险。
2、租金及利息损失不属于本案的损失赔偿范围。租金及利息属于孳息，依据买卖不破租赁的原则，遵守合同相对性的规定，自《商品房买卖合同》签署之日起，涉案房屋的收租责任转移至唐学富、庞华。合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01138号案件庭审笔录及唐学富、庞华在该案中的诉状中主张：“原被告于2013年3月29日签署《商品房买卖合同》，并及时办理了产权过户手续，原告认可被告与君悦公司之间的房屋租赁合同并愿意继续履行，君悦公司拖欠了2013年4月至2014年3月间的房屋租金，要求支付欠付租金”。唐学富、庞华自认自2014年4月起收租责任转移的事实。唐学富、庞华与承租人的租赁关系与建鑫公司与唐学富、庞华间的商品房买卖合同关系不是同一法律关系，合同当事人也不同。租金以唐学富、庞华与承租人充分履行租赁合同为前提，仅通过建鑫公司与唐学富、庞华的缔约，不能当然的为唐学富、庞华带来租金利益，该等租金及利息属于《租赁合同》有效履行下的可得利益。在租赁关系转移，合同当事人变更，唐学富、庞华是否存在《租赁合同》违约尚不确定的前提下，一审法院认定建鑫公司应赔偿租金损失没有事实和法律依据。
3、唐学富、庞华怠于行使权利，主动放弃权利，造成了本案的租金及利息损失。收租责任转移后，在承租人未按时交纳租金的情况下，直至2014年3月6日才提起（2014）包民一初字第01138号案件诉讼，要求承租人君悦公司支付2013年4月至2014年3月间的房屋租金，但并未在诉讼中要求解除合同收回房屋。诉讼过程中，唐学富、庞华自愿撤诉，放弃了继续向君悦公司追偿的权利，其行为无法排除唐学富、庞华存在《房屋租赁合同》违约的合理怀疑。唐学富、庞华怠于行使权利、主动放弃权利，客观上造成了租金及利息损失的扩大。唐学富、庞华2013年3月29日签署《商品房买卖合同》，2013年6月4日取得房屋产权证书，2014年10月10日撤销向君悦会公司主张租金的诉讼。但直至2015年10月11日才与物业公司签署物业协议，建鑫公司怠于行使自己的权利，由此造成的损失不应当由建鑫公司赔偿。
4、一审法院认定的租金损失的大于唐学富、庞华应得租金。案涉《房屋租赁合同》出租的标的房屋为“太湖路海顿公馆商业街B区1#储藏04、05、06,113-118、213-218、313-317、413-417号房屋”。但是唐学富、庞华依据15份《商品房买卖合同》仅取得了太湖路海顿公馆商业街B区1#113-118、213-218、313-317、413-415、417号房屋的所有权，并未包含《房屋租赁合同》中约定的B区1#储藏04、05、06及416号房屋的所有权。唐学富、庞华主张租金中并未扣除其不拥有产权部分的房屋租金，一审法院判决中也未做相应扣除，一审法院判决错误。
5、一审法院认定的责任比例没有依据。如前所述，建鑫公司不存在瑕疵给付行为，也没有违反后合同义务，建鑫公司有权起诉要求君悦公司支付租金，唐学富、庞华怠于行使权利导致了本案租金及利息损失。一审法院认定建鑫公司存在过错，酌定建鑫公司承担70%的责任没有事实和法律依据。因此，一审法院判决胜诉人赔偿唐学富、庞华租金损失3852271元没有事实和法律依据。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，恳请二审法院查清事实，准确适用法律，驳回唐学富、庞华的全部诉讼请求。
针对建鑫公司的上诉，唐学富、庞华答辩称：建鑫公司的上诉请求没有事实依据与法律依据，应依法驳回。理由如下：第一，一审法院程序合法，未损害建鑫公司的合法权益。
关于案由问题。唐学富、庞华起诉时系以缔约过失责任纠纷，一审法院亦以缔约过失责任纠纷立案受理并审理。庭审中，建鑫公司亦围绕缔约过失责任纠纷进行答辩。然而，一审法院经审理查明，唐学富、庞华与建鑫公司之间的纠纷并非是缔约过失责任纠纷，双方争议的标的实为“买卖行为与租赁权受到侵害之间是否具有因果关系”，建鑫公司的交易行为是否构成瑕疵给付及是否应承担给付瑕疵担保责任，因此一审法院在裁判时将本案的案由确定为给付瑕疵担保责任纠纷。建鑫公司没有正确认识与理解民事案由的性质与功能。最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法[2011]42号）规定了，“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。地方各级人民法院对审判实践中出现的可以作为新的第三级民事案由或者应当规定为第四级民事案由的纠纷类型，可以及时报告最高人民法院。最高人民法院将定期收集、整理、筛选，及时细化、补充相关案由”，“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”。根据上述规定，一方面，一审法院当然可以在庭审后（依规定结案前均可以）变更案由，建鑫公司与唐学富、庞华之间的诉争的法律关系非依据当事人一方或双方的说辞或看法，而是依赖于法院所查明的事实（实际诉争的法律关系）。另一方面，关于变更后的案由（给付瑕疵担保责任纠纷）并非《民事案件案由规定》所规定的案由的问题。首先，《民事案件案由规定》系由最高人民法院制定，属于司法解释性质类文件，而非法律与行政法规，未有任何法律明确规定法院禁止创设案由。其次，无论从法律逻辑的角度还是司法实践需要角度来观察，案由本身就是为了服从法院工作需要，法院创设案由合法合理。最后，《民事案件案由规定》仅对案由作出了列举式规定，并不能涵盖现实中的所有民事纠纷，而且案由并非固定不变的，社会现实是复杂多变的，在审判实践中会不断发生一些新的纠纷，人民法院当然有权根据工作需要创立案由，《民事案件案由规定》不能成为法院审理案件的束缚。因此，一审法院将本案的案由确定为给付瑕疵担保责任纠纷并无不当，因此，一审法院在裁判时将案由确定为给付瑕疵担保责任纠纷不违法，并无不当。一审法院程序并不违法，未侵犯建鑫公司的诉讼权利。
第二，建鑫公司构成瑕疵给付，依法应当承担相应的给付瑕疵担保责任。
首先，虽唐学富、庞华知晓涉案房屋在买卖前已被出租，但建鑫公司刻意隐瞒了承租人君悦公司履约能力不足这一重大事实，唐学富、庞华对房屋承租人的履约情况不知情。鉴于建鑫公司在交易中处于强势地位，建鑫公司在唐学富、庞华签订《商品房买卖合同》时，并未将《房屋租赁合同》交给唐学富、庞华，由建鑫公司在合同签署页上注明“客户已知晓房屋已租赁，并承诺原租赁合同继续有效”。至于建鑫公司所陈述的“唐学富、庞华在签署《商品房买卖合同》时，附随签收了《房屋租赁合同》”与事实严重不符。在签订《商品房买卖合同》后的相当长的一段时间内，建鑫公司一直没有将《房屋租赁合同》交给唐学富、庞华。这段期间，唐学富、庞华多次要求建鑫公司履行办理包括通知承租人产权变更、移交《房屋租赁合同》等义务，建鑫公司一直拖延拒不办理。直至2013年年底、2014年年初的时候，建鑫公司才将《房屋租赁合同》交给唐学富、庞华唐学富，唐学富在《房屋租赁合同》签字确认。建鑫公司在一审及上诉状中一味强调，唐学富、庞华对房屋承租人的情况知情。唐学富、庞华及本律师想要强调的是，建鑫公司偷换概念，唐学富、庞华并未否认在签订买卖合同时不知道买卖房屋之前已经被出租，唐学富、庞华在交易时知道房屋已被出租及承租人的身份，但唐学富、庞华并不知道房屋承租人早已陷入履行不能的情况，建鑫公司在订立、履行买卖合同过程中故意隐瞒承租人履约不能的情况给唐学富、庞华造成了重大隐患。
其次，承租人君悦公司的履约能力属于建鑫公司须履行的先合同义务。建鑫公司与唐学富、庞华之间的基础法律关系为商品房买卖合同关系。该笔商品房交易有其特殊性所在,即用于交易商品房在买卖前已由建鑫公司出租给承租人君悦公司。依据“买卖不破租赁”的原则，唐学富、庞华不能以对涉案房屋享有的所有权来对抗承租人君悦公司的承租权，也即唐学富、庞华购买涉案房屋后，也只能继续将涉案房屋出租给君悦公司，而不能另作他用。涉案房屋系属商铺，唐学富、庞华购买涉案房屋也是着眼于出租所能带来的收益。而在建鑫公司与唐学富、庞华达成《抵房补充协议》之前，承租人君悦公司已欠有一个月的租金。在双方达成《抵房补充协议》协议后至正式签署《商品房买卖合同》这一将近8个月的时间，承租人君悦公司也一直拖欠租金不付。建鑫公司在签署《商品房买卖合同》前还向承租人发出一份催告函，要求支付拖欠的9个月租金。显然，在订立《商品房买卖合同》的过程中，建鑫公司未将承租人履约不能的事实告知唐学富、庞华，使得唐学富、庞华承担了不该有的风险。结合本次交易的特殊背景，建鑫公司应当在订立《商品房买卖合同》时履行告知承租人君悦公司严重违约的情况。
最后，建鑫公司不完全履行合同义务，构成瑕疵履行。房屋买卖合同中，交付房屋并移转房屋所有权属出卖人的基本义务（主要义务）。根据相关法律规定，出卖人应当负有权利瑕疵担保责任，出卖人应当保证买卖房屋上无权利瑕疵。出卖人在交付房屋时，应当保证房屋的权能及功能没有瑕疵。具体到本案中就是，建鑫公司在交付涉案房屋时，应当协助唐学富、庞华办理涉案房屋的实际交付或者其它适当的交接手续，应当协助办理变更租赁关系或及时通知承租房屋所有权变更的情况。唐学富、庞华建鑫公司一方面与两建鑫公司进行房屋交易，另一方面通过发函、诉讼的方式向承租人君悦公司追索租赁费，而唐学富、庞华建鑫公司不仅刻意隐瞒了这一重要事实，而且采用垫付租赁费的方式造成唐学富、庞华相信承租人君悦公司按约付租的错误认识，这足以表明其主观上的恶意，使得唐学富、庞华在购买房屋时对即将面临的风险处于不知情的状态。涉案房屋系商铺，唐学富、庞华购买的用途在于通过出租获得收益，唐学富、庞华在购得房屋后所面临的实际风险根源在于建鑫公司所交付的房屋有瑕疵，建鑫公司构成瑕疵履行，应当承担给付瑕疵担保责任。
第三，建鑫公司未履行后合同义务，构成不适当履行合同，应承担损害赔偿责任。
一方面，建鑫公司没有通知承租人君悦公司有关涉案房屋产权变更的情况。建鑫公司在一审开庭后提交给一审法院《通知》及两份邮政特快专递单，以证明其在与唐学富、庞华签署《商品房买卖合同》后，立即通知君悦公司租赁合同项下建鑫公司的权利义务已经全部转移给唐学富。建鑫公司在一审开庭后所提交的证据未经唐学富、庞华质证，唐学富、庞华对该证据的三性不发表意见。但唐学富、庞华同意一审法院对该证据的认定意见，该证据存在诸多瑕疵，无法达到建鑫公司的证明目的，建鑫公司建鑫无法证明其已通知君悦公司涉案房屋的所有权变更情况，应当承担举证不能的法律后果。
另一方面，建鑫公司未将《房屋租赁合同》及时交付给唐学富、庞华，未就租赁关系的变更办理任何手续。建鑫公司以《商品房买卖合同》上载有“客户已知晓该房屋已租赁并承诺原租赁合同继续有效”以及《房屋租赁合同》的首页载有“唐学富的签名”欲证明在签订《商品房买卖合同》时，唐学富附随签收了《房屋租赁合同》，其已将《房屋租赁合同》交给了唐学富、庞华。唐学富在《房屋租赁合同》上的签名并不能达到建鑫公司的证明目的，不能证明唐学富、庞华唐学富在签署《商品房买卖合同》时附随签收了《房屋租赁合同》。依照交易习惯及从常理角度而言，建鑫公司与唐学富、庞华在办理《房屋租赁合同》交接时，即便是不以交接协议形式进行，而是以唐学富、庞华书面签字确认的形式进行，那至少也得具备“唐学富、庞华于某年某月某日收”的字样，而建鑫公司提交的《房屋租赁合同》，将仅有唐学富一个人的签名搁置不谈，连签名的时间、签名的理由都没有，因此无法证明建鑫公司在签署《商品房买卖合同》时将《房屋租赁合同》交给唐学富、庞华。而事实正如唐学富、庞华之前所述，经唐学富、庞华多次催促，建鑫公司才在2013年年底、2014年年初的时候将《房屋租赁合同》交给唐学富、庞华。
综上，虽建鑫公司履行了协助办理涉案房屋所有权过户手续（合同义务之一），但其未协助唐学富、庞华办理涉案房屋的实际交付或其他适当的交接手续，也没有协助变更租赁关系、通知承租人君悦公司产权变更的情况，致使唐学富、庞华无法以房屋承租权人的身份主张租金，也不能以房屋所有人的身份实际使用房屋。根据《合同法》第92条的规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，建鑫公司在本案中没有及时履行后合同义务，应当承担损害赔偿责任。
第四，建鑫公司客观上造成了唐学富、庞华无法收回及使用房屋
承租人君悦公司在涉案房屋出售（2013年3月29日）之前，已经拖欠9个月租金未付。首先，根据《房屋租赁合同》的约定，“如果乙方无正当理由，拖欠租金逾期超15日或物业管理费15日的，甲方可通知另一方解除合同”，然而建鑫公司在涉案房屋出售前并没有及时行使合同解除权，及时将涉案房屋收回后再出售给唐学富、庞华。其次，建鑫公司在涉案房屋出售前（2013年3月5日）向承租人君悦公司发出催告函要求支付拖欠租金，却没有将承租人君悦公司欠租的事实告知唐学富、庞华，反而在涉案房屋出售的不久（2013年4月10日）以转付租金的形式（实则“垫付租金”的形式）虚构出承租人按约付租的假象，使得唐学富、庞华在购得涉案房屋后承担了收租不能、收房不能的风险。再者，在涉案房屋买卖之后、过户之前（商品房买卖合同的履行过程中），建鑫公司在2013年4月23日再次通过律师事务所发送律师函的形式向承租人君悦公司主张权利，也未将承租人履约不能的情况告知唐学富、庞华，系属在买卖合同的履行过程中违背诚实信用原则。最后，在涉案房屋过户后的不久（2013年7月23日），建鑫公司至一审法院起诉承租人君悦公司，要求支付所欠租金及违约金，并申请对涉案房屋内经营设备进行查封，见2013包民一初字第02031号案件。建鑫公司未通知唐学富、庞华起诉及查封事实。2014年6月，该案进行执行阶段。在涉案房屋内的设备被依法查封及强制执行期间，唐学富、庞华无法收回或实际占有该房屋，亦不能实现占有、使用、收益的物权权能，建鑫公司的财产保全及申请查封的行为系违反了合同义务，使得交付的标的物存在瑕疵。
第五，建鑫公司构成瑕疵给付，违反了后合同义务，给唐学富、庞华造成了损失，应当承担给付瑕疵担保责任及相应的损害赔偿责任。该损失不仅包括租金损失，还包括租金利息的损失。唐学富、庞华对该损失的发生不存在过错，损失应由建鑫公司全部承担。
关于租金损失、相应利息损失。如前所述，建鑫公司与唐学富、庞华之间系商品房买卖合同法律关系，而非租赁合同法律关系，建鑫公司并非涉案房屋的承租人，唐学富、庞华在本案中也并非是向建鑫公司主张租金及相应利息。唐学富、庞华认为，建鑫公司在商品房交易中的行为造成唐学富、庞华无法向承租人君悦公司收取租金，给唐学富、庞华造成损失，该损失的计算按唐学富、庞华未能收取的租金及相应利息，并无不妥。
关于唐学富、庞华自行撤诉的问题。唐学富、庞华在购得涉案房屋后，多次与承租人君悦公司协商要求其支付所欠租金，承租人君悦公司以建鑫公司未通知其租赁关系变更情况为由、唐学富、庞华非租赁合同相对方为由拒付租金（不是付不起，而是不认可）。在此情形下，唐学富、庞华只能至法院起诉（2014年3月6日）要求继续履行租赁合同并支付所欠租金，而非解除《房屋租赁合同》。后唐学富、庞华在2014年10月10日自行撤诉并获法院准许。唐学富、庞华认为，要求承租人君悦公司支付租金是唐学富、庞华的权利，唐学富、庞华自行撤诉并不意味着放弃自身的实体权利，也没有怠于行使权利。即使是现在（租期还未届满），唐学富、庞华仍有权依照房屋租赁合同要求承租人支付所欠租金。但唐学富、庞华想要强调的是，承租人君悦公司在涉案房屋出售前已经陷入履约不能的客观情况中（客观上已付不起，而不是有能力支付但拒绝支付），建鑫公司故意隐瞒不告知该事实并给唐学富、庞华造成了假象（承租人君悦公司能如约支付租金）。况且，在唐学富、庞华撤诉时，涉案房屋内的物品已经被一审法院依法查封并进入强制执行阶段。此情形下，即使唐学富、庞华不撤诉，唐学富、庞华也无法收回涉案房屋或实际占有涉案房屋。
关于三间储藏室、“416号房屋”。建鑫公司在与唐学富、庞华签订15份《商品房买卖合同》时，其中在关于114号房屋的《商品房买卖合同》的签字页上注明“客户另有三个储藏室04、05、06是免费附赠给予使用”。三间储藏室原本双方已达成买卖意向，但因为无法办出产证，所以在合同上约定由建鑫公司附赠给唐学富、庞华使用。因此，唐学富、庞华有权主张三间储藏室部分的租金。而据唐学富、庞华的了解，涉案房屋内根本不存在“416号房屋”。
关于一审法院认定的责任比例问题，答辩意见同唐学富、庞华上诉意见。
唐学富、庞华向一审起诉请求：一、建鑫公司赔偿唐学富、庞华租金损失5503244.84元及相应利息损失（租金损失为未能收取的租金，自2013年4月1日起至2015年10月11日；相应利息损失分段计算，以到期应付未付租金为基数，自逾期之日起至实际还款之日止，按年利率10%计算）；二、本案诉讼费由建鑫公司承担。
一审法院认定：2012年7月，唐学富、上海绿地建筑工程有限公司合肥分公司（以下简称绿地建工合肥分公司）和建鑫公司三方就绿地建工合肥分公司拖欠唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》，协议确认建鑫公司应付绿地建工合肥分公司工程款3482万元；协议同时约定绿地建工合肥分公司购买建鑫公司开发的位于合肥市太湖路海顿公馆商业街B区113-118,213-217,313-317,413-415,417室房产（面积共2543.13平方米，总价31297281元）转让给唐学富，购房款从建鑫公司应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。
2013年3月29日，唐学富、庞华与建鑫公司签订了15份《商品房买卖合同》，合同约定建鑫公司将标的房屋出售给唐学富、庞华。每份合同的最后一页补充协议栏均有建鑫公司员工书写的“客户已知晓房屋已租赁，并承诺原租赁合同继续有效，原租赁合同编号：HAID08001(TJ)”字样。建鑫公司陈述唐学富附随签收涉案房屋的租赁合同，但唐学富予以否认，表示租赁合同是在2013年底2014年初才收到，并陈述建鑫公司隐瞒了承租方拖欠房屋租金的重要事实，且虚构租赁合同正常履行之假象，致使唐学富、庞华购得房屋后却长期无法主张及实现权利，造成重大损失。
在唐学富、庞华多次催促建鑫公司办理租赁合同变更主体手续并支付房租的情况下，建鑫公司于2013年4月10日向唐学富、庞华转账支付了8个月的房屋租金1258712元（2012年8月1日至2013年3月31日期间）。唐学富、庞华见租金能按时支付便于2013年6月4日办理了标的房屋的产权登记手续。登记手续办完后，建鑫公司告知唐学富、庞华房屋承租人为君悦公司，后因唐学富、庞华未收到建鑫公司承诺转移支付的房屋租金，唐学富多次前往建鑫公司处，请求协调解决房屋租赁合同及收取房租的事宜，建鑫公司却以君悦公司不能正常经营、也未及时向其支付租金为由予以拒绝。在此情况下，唐学富前往租赁场地找君悦公司催要房租，对方以唐学富、庞华非合同相对人、房租纠纷尚在人民法院处理中予以拒绝。后唐学富、庞华了解到建鑫公司所谓“代收”房租实际上是其“垫付”。
另查明：2008年3月19日，建鑫公司（甲方）与君悦公司（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定乙方承租甲方开发的案涉房屋（建筑面积2973.83平方米），房屋仅限作为娱乐休闲等相关服务。甲方自2008年4月1日前向乙方交付房屋。租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止。租赁期限10年，2018年3月31日到期。租金不包括乙方使用该房屋而产生的物业管理费、水费、电费、煤气费等费用，该房屋每平方米建筑面积起始月租金为人民币42元，从第三年起递增，按8%年递增。乙方逾期支付，需按所欠缴租金与物管费额的10%交付滞纳金。合同签订后，建鑫公司君悦公司交纳保证金，建鑫公司承租的房屋用于经营餐饮、KTV项目。期间，建鑫公司君悦公司支付了部分租金，尚欠2012年3月、2012年8月至2013年3月31日的租金。2013年3月5日，唐学富、庞华向建鑫公司发出一份催告函，要求建鑫公司支付租金1404396元及滞纳金140439元。2013年4月23日，唐学富、庞华通过律师事务所再次向建鑫公司发函催要房租，建鑫公司拒付。
2013年7月23日，建鑫公司向合肥市包河区人民法院起诉君悦公司，案号为（2013）包民一初字第02031号，诉请君悦公司支付拖欠的租金1404396元（含之前其垫付的租金1258712元）及违约金，但未按租赁合同约定诉请解除合同，且起诉的同时申请法院对经营场所设备进行保全（查封），造成唐学富、庞华无法接收及使用案涉房屋。建鑫公司（甲方）与君悦公司（乙方）签订的《租赁合同》约定了拖欠租金逾期超15日或物业管理费15日的，甲方可书面通知另一方解除合同等内容，君悦公司拖欠房租达一年之久，但建鑫公司仅起诉房租却并未诉请解除合同，造成唐学富、庞华无法收回房屋。2014年6月，该案件进入执行程序。
再查明：房地产权的交接由权利交接和实物交接构成，权利交接在房产证办理到唐学富、庞华名下即告完成，但是实物交接原、建鑫公司双方直到2015年10月12日才完成，至此唐学富、庞华真正拥有案涉房屋的使用权。
还查明：2014年3月6日，唐学富、庞华向包河区人民法院起诉建鑫公司和君悦公司，案号为（2014）包民一初字第01138号，诉请君悦公司支付拖欠的租金2039114.88元及违约金20391.15元，2014年10月10日唐学富、庞华撤诉并获得一审法院允许。
一审法院认为：关于案由问题，本案审理的对象不是买卖合同标的物本身，也非租赁合同中相关权利义务关系，而是买卖行为与租赁权受到侵害之间是否具有因果关系。唐学富、庞华起诉是按缔约过失责任纠纷，缔约过失责任是指在订立合同过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务而致另一方信赖利益的损失，依法应承担的民事责任。一审法院认为，本案的争议标的并非交易商品房本身所包含的面积、结构等商品属性，而是与交易标的物衍生功能相关。商品出售人除了对标的物本身的品质负有义务以外，还负有相应的附随义务，在交付标的物时，应保证物的无瑕疵，保证买受人依约取得标的物并能适当行使物上的权利，由于出售人交付的标的物有瑕疵，导致买受人利益受损，则构成瑕疵给付。瑕疵给付导致瑕疵担保责任的适用，瑕疵担保责任是物的瑕疵担保责任的一种，是一种特殊的违约责任，是指出卖人违反担保义务，出售的商品存在瑕疵而应当承担的违约责任。因此，本案的案由应确定为给付瑕疵担保责任纠纷。
关于建鑫公司应承担的责任问题。建鑫公司在交付标的物时，应保证物的权能及功能没有瑕疵，应协助唐学富、庞华办理房屋的实际交付或其他适当的交接手续，应协助办理变更租赁关系或及时通知承租房屋所有权变更的情况。本案中，建鑫公司一方面和唐学富、庞华进行房屋交易，另一方面通过诉讼向君悦公司追索租赁费，而建鑫公司却刻意隐瞒了这一重要事实，其采用垫付租赁费的方式表明其具有主观上的故意，导致唐学富、庞华在购买房屋时对即将面临的风险处于不知情状态，由于案涉房屋属于商铺，购买用途在于通过出租获得收益，因此，唐学富、庞华之后所面临的实际风险根源在于建鑫公司交付的标的物有瑕疵，建鑫公司在本案中构成瑕疵给付，依法应当承担相应的给付瑕疵担保责任。
另根据合同法第九十二条的规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，本案中，建鑫公司未提供证据证明其在签订合同之后采用适当的方式向承租方君悦公司告知房产所有权发生转移，也未就租赁关系的变更办理任何手续，更未就其申请查封设备作出适当安排，致使唐学富、庞华既无法以承租权人的身份主张租金，也无法以所有权人的身份实际使用房屋。建鑫公司没有及时履行后合同义务，亦构成不适当履行合同，应承担损害赔偿责任。
建鑫公司辩称签订房屋买卖合同时已经附随把房屋租赁合同交付唐学富、庞华，唐学富、庞华予以否认，建鑫公司也未向法庭提供其交付的相应书面证据，一审法院不予采信。建鑫公司辩称已经尽到及时通知义务，由于缺乏证据支持，一审法院不予采信。本案中，建鑫公司隐瞒不告知标的物有瑕疵并且交付有瑕疵的标的物，未尽到通知、协助等合同附随义务，存在过错，依法应承担相应的赔偿责任。
关于唐学富、庞华自行撤诉问题。唐学富、庞华于2014年3月6日起诉建鑫公司和君悦公司索要租金，能够表明此时唐学富、庞华已经知晓君悦公司系房屋承租人的事实。但唐学富、庞华自行撤诉的行为不能当然认定其放弃实体权利，综合上述复杂的交易背景，即使唐学富、庞华不撤诉，在案涉房屋被查封并仍在法院强制执行期间的情况下，唐学富、庞华也无法收回或实际占有该房屋，亦不能实现占有、使用、收益的物权权能，因此该部分租金损失亦属于违反合同义务所产生的损失。
关于损失的计算及责任划分问题。如上所述，唐学富、庞华主张的损失形式上是租金，但实质上是因建鑫公司的过错造成无法收取租金的损失，现唐学富、庞华按照租金标准作为损失的计算方式并无不妥。该损失的计算期间应自2013年4月1日起至房屋实际交付之日即2015年10月11日止。对于上述房租损失，应由原、建鑫公司双方按照各自的过错程度按比例承担。唐学富、庞华的过错在于：唐学富、庞华作为完全民事行为人，签订合同时应尽到审慎审查义务，由于其未能尽责，应承担一定的责任。建鑫公司的过错有三点：1、签订《商品房买卖合同》时，隐瞒了承租方拖欠房屋租金的重要事实，违反了先合同义务；2、签订买卖合同后，未把租赁合同及时交付唐学富、庞华，未及时通知承租方案涉房屋的产权变更情况，未协助唐学富、庞华办理房屋交接手续，包括变更租赁关系或及时通知承租人房屋所有权变更等情况，违反了后合同义务；3、建鑫公司起诉君悦公司仅要求其支付房租却并未诉请解除租赁合同且采取财产保全查封了案涉房屋内的物品，客观上造成唐学富、庞华无法收回及使用房屋，对此建鑫公司存在一定过错。综上，一审法院按原、建鑫公司各自的过错程度，酌定唐学富、庞华承担30%的责任，建鑫公司承担70%的责任。案涉房屋2013年4月1日至2015年10月11日期间的房租损失为5503244.84元，唐学富、庞华承担30%即1650973元，建鑫公司承担70%即3852271元。建鑫公司履行瑕疵担保责任后，有权向君悦公司追偿。关于唐学富、庞华诉请的利息损失，一审法院认为，因原、建鑫公司双方均存在过错，且利息损失不属于买卖合同中的直接损失，故对唐学富、庞华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、建鑫公司于本判决生效之日起十日内向唐学富、庞华支付租金损失3852271元；二、建鑫公司对上述第一项确定的款项承担责任后，有权向合肥君悦企业管理有限责任公司追偿；三、驳回唐学富、庞华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50416元，财产保全费5000元，合计55416元，由唐学富、庞华负担17000元，建鑫公司负担38416元。
本案二审期间，双方当事人未提供新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在法律上，所有权人可以将上述权能从所有权中分离','2018-09-29
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