广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1322民初3584号
原告周超伦，男，1963年8月30日出生，香港永久性居民，
委托代理人贺鸿德、黄小琼，广东鸿浩律师事务所律师。
被告博罗县杨村镇李村村民委员会，住所地：广东省博罗县杨村镇李村。
负责人蔡东华。
委托代理人梁伟平，广东跨越律师事务所律师。
原告周超伦诉被告博罗县杨村镇李村村民委员会农村土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告周超伦以及委托代理人贺鸿德、黄小琼，被告委托代理人梁伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年底原告周超伦与被告杨村镇李村村民委员会签订《土地租赁合同》，约定从2008年1月1日至2057年12月31日止，被告杨村镇李村村民委员会将约25亩的集体荒山地租赁给原告周超伦使用，年租金为三千元，期限为50年。从2008年至2014年，原告周超伦每年都按时支付租金，同时也没有违反合同条款的行为。但是在2015年，被告突然违反合同约定，不再将土地租赁给原告使用并拒收原告支付的土地使用租金。原告积极寻找解决途径，向杨村镇综治信访维稳中心反映希望其组织调解，但被告总是回避原告，双方不能达成一致意见解决根本问题。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，造成了原告巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求：1、请求判令被告继续履行原、被告签订的《土地租赁合同》；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。后经本院释明，原告变更诉请，诉讼请求变更为：1、请求确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效，并判令被告退还定金20000元、青苗补偿款4714元，2008年至2014年所缴纳的租金21000元，以上共计45714元；2、赔偿资金占用费用暂计22624.31元（以人民银行同期贷款利率计算，暂时计算至本申请书递交之日，实际应计算至上述款项全部退还给原告为止。2万元自2007年7月14日至2016年12月16日，4714元自2007年8月27日至2016年12月16日，租金按原告每年缴付之日起算暂计至2016年12月16日）；3、赔偿原告平整土地等经济损失人民币7000元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：一、原告请求退还租金、青苗补偿款和相关利息缺乏依据。首先，本案不具返还租金等的合法性，原告为违法租用该土地且实际使用，原告诉求不合法。其次，本案也不具返还租金等的现实性，土地租赁合同的连续性、给付性特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。理由有：（一）合同无效设立的宗旨所决定。从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，不能机械的理解返还财产是处理无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案合同确认无效的情况下，返还已交付的租金显然是不现实也是不公正的。（二）合同法及民法通则对当事人恶意行为的规定所决定的。最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况采看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到法院申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了违法当事人的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持则违反法律精神。（三）已经实际使用土地的权利无法返还所决定。从土地租赁合同的连续性给付性特征来看，决定其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，原告已经实际使用土地已产生了一种无法逆转的事实状态。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循外诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还租金必然受到限制，否则，将导致承租人无代份地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。
二、土地租赁合同无效，原告应按约定租金额支付和承担实际使用土地的土地使用费，包括青苗补偿等。相关或近似的法律规定同样支持答辩人的抗辩。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条明确规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，租赁合同虽无效，但承租人仍应支付占有租赁物期间的使用费。又如同民间借贷合同的利率约定无效也应支付合法利息。因此，不但原告请求退还租金等缺乏依据，而且还应支持2015年、2016年拖欠的租金。
三、答辩人未收取原告20000元定金，原告无证据证明诉及的平整土地等损失7000元。从《土地租赁合同》第三条“经甲乙双方商定一次性预付部分租金20000元整，以支持乡村道路建设”约定看，以及合同其他部分均无如何处理该20000元的约定和原告从订立合同起至2014年每年足额支付3000元的事实，足以确定该20000元是原告对村道建设的捐款，不是预付租金更不是定金，而从原告提供的“收据”可以看出，收取20000元的是杨村镇李村村民委员会新屋村民小组，而非答辩人。
四、答辩人低价出租土地造成的损失应由原告赔偿。答辩人以每年每亩120元的低价出租土地，目的之一是为引进投资项目，带动村集体经济发展。但原告租用土地后，根本没有去办理土地转用手续，无法实现合同目的，给答辩人造成巨大损失。
综上所述，涉案合同应当认定无效，原告应当支付或承担其实际占有土地期间的费用或损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年底，原告（甲方、承租方）与被告（乙方、出租方）签订《土地租赁合同》，双方约定：甲方将集体荒山地（即忠宇山取土场）面积25亩的土地使用权出租给乙方兴办企业使用。租赁期限为五十年，从2008年1月1日至2057年12月31日止。租金内每年每亩120元，年租金3000元，合计五十年租金150000元，经甲乙双方协商一次性预付部分租金20000元，以支持乡村道路建设，余下租金按每年2600元支付方式付款等条款。合同除盖有被告印章外，被告下辖的七个村小组亦在合同盖了印章。
合同签订后，原告支付定金20000元。在合同履行过程中，原告分别于2008年1月29日、2009年1月12日、2009年12月25日、2011年1月12日、2012年3月19日、2013年12月30日、2014年1月23日缴纳每年3000元的租金，共计缴纳21000元。另原告于2007年8月27日还支付村民李友云、李启群等人青苗补偿款共计4714元。
2015年年初，被告无故拒绝收取租金并表示不再将涉案土地出租给原告，原告多次与之协商未果，无奈诉至本院。
本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条之规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。作为香港永久居民的原告与被告签订合同，该合同没有报辖区人民政府批准。另，双方签订的合同约定承租涉案土地用于兴办企业，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条之规定，涉案土地作为农用地，却未办理农用地转用审批手续，合同内容违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。
关于原告要求被告退还定金20000元，本院认为，虽双方合同约定预付部分租金20000元，但在合同履行过程中，被告向原告出具的收据证实收到原告20000元定金，另原告亦未按合同约定按每年2600元交付租金，而是按3000元/年缴租，故本院确认20000元应为定金，因合同无效，被告收取20000元定金应当予以返还。
关于原告要求退还土地平整费7000元，无证据予以佐证，且合同的无效系由原、被告双方过错导致，故对于该项诉请，本院不予支持。
关于原告要求退还租金21000元，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告明知涉案土地为农用地，不具有建设用地功能，在未办理农用地转用审批手续的前提下，仍签订涉案合同，双方就导致合同无效均负有过错。但考虑到签订合同后土后己形式上由原告控制，所以原告交纳的21000元租金不予退还。关于原告要求退还青苗补偿款4714元，因原告提交的证据显示，被告在收据中仅为证明人，并非实际的收款人，原告要求被告退还青苗补偿款无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告周超伦与被告博罗县杨村镇李村村民委员会签订的《土地租赁合同》无效；
二、被告博罗县杨村镇李村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告涉案土地定金20000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2536元（原告已预交），由原告周超伦负担1536元，被告博罗县杨村镇李村村民委员会负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 范永峰
审 判 员 陈晓君
人民陪审员 罗娜茹
二〇一七年三月十日
法官 助理 潘晓东
书 记 员 朱颍洋