广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10885号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕丽芬，身份证住址安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：王静，区炜俊，均系广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州白云山企业集团有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：李波。
委托代理人：王文倩，广东达生律师事务所律师。
原审被告（反诉第三人）：广州市懋园园林绿化有限公司，住所地。
法定代表人：吕丽芬。
上诉人吕丽芬与被上诉人广州白云山企业集团有限公司（以下简称白云山公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人吕丽芬不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕丽芬上诉请求：1、撤销(2015)穗云法民四初字第1578号民事判决,依法改判驳回被上诉人白云山公司的全部诉讼请求，支持其全部反诉请求或者发回原审人民法院重审。2、判决被上诉人白云山公司归还其保证金共9100元(房屋租赁合同2100元、土地租赁合同7000元)。3、请求撤销《广州市房屋租赁合同》第八条第5款。4、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人白云山公司承担。事实与理由：一、其与白云山公司签订的土地租赁合同明确约定了土地的租赁期限为2014年5月1日到2016年4月30日，并且约定第一年按每月3366元，第二年按每月3534元交租，该合同符合固定合同的所有要件，一审法院仅凭该合同第八条第五款“甲乙双方均可单方提前解除本合同，但应提前贰个月通知对方，双方互不追究责任”认定该合同属不定期租赁合同，实属事实认定错误。二、土地租赁合同中第八条第5款约定“单方提前两个月告知对方便能解除合同”该约定显失公平，一审法院法律适用错误。土地租赁合同上约定其承租该土地的用途是花卉经营，合同生效后其投入大量资金，装修场地及购入花卉，为生意经营做准备，若合同可以随时解除，其合同目的如何实现?没有一份商事租赁合同的承租人会承租一份不定期的可以随时解除的合同，用于商业经营，这既不符合商业经营逻辑同时也令到社会正常经济秩序失序。白云山公司利用其强势地位在合同作此款约定，该约定明显显失公平，违反民法的公平原则，其请求法院判决撤销《广州市房屋租赁合同》第八条第5款的约定，白云山公司不能随意解除合同。三、白云山公司对其确实造成了经济损失，一审法院不予认定属于对事实认定不清。其刚刚承租涉案场地两个多月，白云山公司突然要求收回租赁场地，明显造成其信赖利益损失，基于两年的租期，其对破旧的场所大力投入资金进行装修改造，并且努力寻找合作伙伴，为实现合同利益作出了较大的物力人力的前期投入，而白云山公司突然要求解除合同，收回场地，导致其信赖利益受到损害，白云山公司应当赔偿上诉人的信赖利益损失。四、因涉案房屋(白云区××街××路××公司大院临街独立平房，面积24平方米)未取得建设工程规划许可证，双方就该房屋2014年5月4日订立的房屋租赁合同无效，白云山公司要求其支付租金、违约金、房屋占用费以及不予退还2100元保证金均是于法无据。白云山公司应归还其保证金合共9100元，一审法院适用法律错误。五、白云山公司请求支付的违约金、逾期交还土地的占用费过高，经一审法院调整的违约金及占用费依然过高，属于法律适用不当。综上所述，原判决认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院支持其上诉所请依法改判。
白云山公司答辩称：一、一审法院对土地租赁合同的租赁期限的事实认定正确。本案中关于租赁期限的约定即《广州市房屋租赁合同》(空地)第三条的约定及第八条第5点的约定：“甲乙方均可单方提前解除本合同，但应提前贰个月通知对方，双方互不追究责任”属于租赁期限不明确。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，一审法院认定上述合同为不定期合同正确。二、《广州市房屋租赁合同》(空地)的签订及项下条款的约定是双方真实意思表示，也不违反法律及禁止性规定，合法有效，吕丽芬认为上述合同第八条第5点的约定显失公平与事实不符，也没有法律依据。因此，一审法院认定上述约定合法有效正确，适用法律正确。三、吕丽芬上诉主张的经济损失理由不成立。1、其公司对案涉土地租赁合同的解除行为合法合理，不存在违约行为，无需承担赔偿责任。2、吕丽芬主张其遭受了损失，但并未提供相关证据予以证明，理应承担不利后果。3、根据案涉土地合同第8条第3点的约定，吕丽芬如需装修，须于装修前将施工方案及图纸报经其公司同意后方可施工……”吕丽芬所主张的装修从未告知其公司，也未征得其公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”因此，一审法院对吕丽芬主张经济损失的事实认定清楚，吕丽芬的理由不成立。四、吕丽芬上诉请求返还保证金没有法律依据，且吕丽芬在一审中没有提出返还保证金的诉讼请求，二审应驳回吕丽芬有关返还保证金的诉请。五、其公司根据土地租赁合同约定及《合同法》第107条、第114条的规定主张违约金和占用费合法有据。一审庭审中，吕丽芬自始至终并未提出违约金及占用费过高要求减少的抗辩和诉讼请求，一审法院结合案件情况运用自由裁量权对违约金和逾期交还土地的占用费进行了调整，一审法院判决支持的违约金比其公司依据土地租赁合同约定而主张的金额减少了83％，逾期土地占用费也减少了逾85％。一审法院调整后的违约金和逾期占用费不仅不高反而过低，但出于尽快收回租赁场地及了结本案的考虑，其公司没有提出异议。因此，一审法院调整后的违约金及占用费不存在过高的情形，法律适用并无不当。六、吕丽芬在案涉场地附近有至少两处经营场所，两辆汽车，经济实力雄厚，有足够的能力支付拖欠的租金、违约金、占用费等费用却拒不支付；明知其公司建设医院急需使用案涉场地而霸占拒不搬离，严重侵害了其公司的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吕丽芬的上诉请求及事实和理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回吕丽芬的诉讼请求。
白云山公司于2015年12月21日向原审法院起诉请求：一、关于房屋租赁合同纠纷的诉讼请求：1.确认其公司与吕丽芬于2014年5月4日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2014年12月23日解除；2.吕丽芬、广州市懋园园林绿化有限公司（以下简称懋园公司）立即将租赁合同项下位于广州市白云区××街××路××公司大院临街独立平房1间归还给其公司；3.吕丽芬向白云山公司支付合同期内拖欠的租金3901.9元（2014年9月1日至2015年1月2日）及逾期欠租违约金46178.12元（每逾期1日，按当月租金金额的3%计算，暂计至2014年9月1日至2015年11月30日，应计算到租金清偿之日止）；4.吕丽芬、懋园公司向白云山公司支付房屋占用费332000元（逾期搬出超过10日的，每逾期1日按每日1000元计算，从2015年1月3日起暂计至2015年11月30日止，应计算至吕丽芬、懋园公司实际搬出合同项下租赁场地之日止；5.判令白云山公司不予退还吕丽芬已经向白云山公司交纳的2100元的保证金；6.懋园公司对吕丽芬的租金、违约金、损失承担共同清偿责任；7.本案诉讼费由吕丽芬、懋园公司承担。二、关于土地租赁合同纠纷的诉讼请求：1.确认白云山公司与吕丽芬于2014年5月4日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2014年12月23日解除；2.吕丽芬、懋园公司立即将租赁合同项下位于广州市白云区××路××公司大院临街边空地1块归还给白云山公司；3.吕丽芬向白云山公司支付合同期内拖欠的租金13681.2元（2014年9月1日至2015年1月2日）及逾期欠租违约金161913.67元（每逾期1日，按当月租金金额的3%计算，暂计至2014年9月1日至2015年11月30日，应计算到租金清偿之日止）；4.吕丽芬、懋园公司向白云山公司支付房屋占用费332000元（逾期搬出超过10日的，每逾期1日按每日1000元计算，从2015年1月3日起暂计至2015年11月30日止，应计算至吕丽芬、懋园公司实际搬出合同项下租赁场地之日止；5.判令白云山公司不予退还吕丽芬已经向其交纳的7000元的保证金；6.懋园公司对吕丽芬的租金、违约金、损失承担共同清偿责任；7.本案诉讼费由吕丽芬、懋园公司承担。
原审中，吕丽芬反诉请求：1.白云山公司继续履行涉案房屋、土地租赁合同，将涉案房屋、土地按照原合同的价格租给其使用23个月；2.白云山公司赔偿吕丽芬两案各项经济损失共5万元；3.本案诉讼费由白云山公司负担。
原审被告、反诉第三人懋园公司述称：其公司与白云山公司没有合同关系，不应当是本诉被告；吕丽芬的反诉与其公司无关，其公司不参与吕丽芬与白云山公司之间的合同纠纷。
一审法院经审理查明：涉案房屋、土地位于广州市白云区××街广州白云山制药总厂范围。其中涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
2005年9月1日至2007年8月31日期间，白云山公司与吕丽芬就涉案房屋、土地存在租赁合同关系。
2010年4月1日至2013年3月31日期间，白云山公司与吕丽芬就涉案房屋、土地存在租赁合同关系。
2014年1月1日，广州白云山医药集团股份有限公司委托白云山公司对涉案房屋、空地进行管理。
同年5月4日，白云山公司（甲方）与吕丽芬（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下简称《房屋租赁合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为商用办公用途使用；建筑面积24平方米；租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日；租金标准为每月960元（2014年5月1日至2015年4月30日）、每月1008元（2015年5月1日至2016年4月30日）；……。
当日，白云山公司（甲方）与吕丽芬（乙方）又签订了另一份《广州市房屋租赁合同》（下简称《土地租赁合同》），约定：甲方同意将涉案土地出租给乙方作摆放花卉用途使用；面积336.6平方米；租赁期限从2014年5月1日起至2016年4月30日止；租金标准为每月3366元（2014年5月1日至2015年4月30日）、每月3534元（2015年5月1日至2016年4月30日）；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金或转帐方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳7000元保证金，甲方应当在租赁期满或解除合同之日，在乙方无欠租、欠费、无损坏房屋的情况下将保证退回乙方；甲、乙方均可单方提前解除本合同，但应提前2个月通知对方，双方互不追究责任；合同期满或甲方提前终止本合同时，乙方应当在期满或终止合同之日起3天内搬出承租房屋，逾期搬出超过10天的，每逾期1天应向甲方交纳每日1000元的房屋占用费，直至乙方将房屋腾空并交还房屋钥匙给甲方之日；……。
同年8月，白云山公司口头通知吕丽芬：涉案房屋、土地租赁合同需要提前解除，要求吕丽芬依约交还场地。
同年9月起，吕丽芬停止向白云山公司交纳涉案房屋、土地租金。
同年10月22日，白云山公司向吕丽芬发出《解除合同的通知》，称因其公司对出租场地、房屋另有安排，需要提前解除租赁合同，故要求吕丽芬尽快做好清场公司，并于2014年12月23日前将场地交给其公司。吕丽芬在上述通知上签字，内容为“已收，有关事宜按我公司致贵单位函解决”。
同年11月18日，吕丽芬向白云山公司发出《致广州白云山企业集团有限公司关于提前与我解除租赁合同函》，称白云山公司在未与其协商同意和无任何理由的情况下于2014年8月口头通知、10月书面通知单方提前解除合同，其认为白云山公司解除合同的行为属于违约，要求白云山公司赔偿其经济损失。
同年12月11日，白云山公司向吕丽芬、懋园公司发出《复函》、《吕丽芬欠空地租金及违约金计算表》，继续要求其交还场地。
2015年1月16日，白云山公司委托律师向吕丽芬发出《律师函》，继续要求其交还租赁场地并支付租金、违约金。
同年2月5日，白云山公司向吕丽芬发出《通知》，要求其最迟于2015年2月9日将逾期交付的租金和违约金交至白云山公司财务部。
同年4月30日，白云山公司向吕丽芬发出《关于再次催租金并责令立即腾空交回租赁场地的通知》，要求其于2015年5月11日前将租赁场地交回白云山公司。
另查明：懋园公司的工商核准登记日期为2012年2月2日，住所地位于广州市白云区同和街同泰路食品公司大院临街独立平房，法定代表人为吕丽芬。
上述事实，有国有土地使用权证、证明、授权委托书、《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》（空地）、《广州市房屋租赁合同》（平房）、《解除合同的通知》（空地）、《解除合同的通知》（平房）、《致广州白云企业集团有限公司关于提前与我解除租赁合同函》、《复函》、《租金催缴通知》、《律师函》、《通知》、《关于再次催缴租金并责令立即腾空交回租赁场地的通知》、《商事登记信息》、《组织机构代码》、《处理非法占地与违章建筑通知书》、照片及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：一、关于房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，白云山公司、吕丽芬就该房屋订立的房屋租赁合同无效。
鉴于合同无效，白云山公司提出确认合同解除效力的诉讼请求缺乏法律支持，故不予支持。房屋租赁合同无效，双方应当就将合同取得的财物相互返还。因此，白云山公司主张被返还租赁房屋的诉讼请求合理合法，予以支持。房屋租赁合同虽然无效，但不影响出租人向承租人主张房屋占有使用费（租金）。因此，白云山公司主张吕丽芬支付房屋占有使用费（租金）的诉讼请求合理合法，予以支持，其中房屋占有使用费用标准仍与以原合同租金标准一致。房屋占有使用费的计算方式为：第一阶段960元×8个月（2014年9月至2015年4月）；第二阶段1008元×实际使用时间（2015年5月至实际交还之日）。对于白云山公司主张吕丽芬支付违约金的诉讼请求，因房屋租赁合同无效，其相应违约金条款亦归于无效，故该诉讼请求于法无据，不予支持。对于白云山公司主张吕丽芬按照每日1000元标准支付逾期腾房占用费的诉讼请求，首先，因房屋租赁合同无效，该条款亦归于无效；其次，原审法院在计算整体房屋占有使用费时已按照原合同租金标准予以调整处理，故对白云山公司主张的过高部分费用不予支持。对于白云山公司主张不予退还向吕丽芬向其交纳的2100元保证金的“诉讼请求”，原审法院认为，该“诉讼请求”应当视为吕丽芬向白云山公司提起返还保证金诉讼后的答辩意见，现吕丽芬并未在本案中提出要求白云山公司返还保证金的诉讼请求，故对此不予处理。
对于吕丽芬提出白云山公司提前解约系违约行为的抗辩意见，原审法院认为，房屋租赁合同无效，故白云山公司可根据合同法关于合同无效相互返还财物的规定随时要求交还房屋，并非违约行为，故该抗辩意见不予采纳。对于吕丽芬提出继续履行涉案房屋租赁合同的诉讼请求，因与合同无效的规定相悖，故不予支持。对于吕丽芬提出白云山公司赔偿其经济损失的诉讼请求，因证据不足，故不予支持。
二、关于土地租赁合同纠纷。白云山公司与吕丽芬就涉案土地签订的土地租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
对于白云山公司主张确认土地租赁合同解除效力的诉讼请求，经查，首先，根据涉案土地租赁合同的约定，该合同应当视为不定期租赁合同，双方均可依照合同约定提前解除合同；其次，双方确认白云山公司于2014年8月即以口头形式通知提前解除合同的事项，根据合同约定，该合同原应于2个月后即2014年10月解除；最后，白云山公司有处分自己民事权利的权力，因此有权放宽合同解除的期限至2014年12月23日，对此予以认可；综上，白云山公司就此提出的诉讼请求合理合法，予以支持。对于白云山公司主张吕丽芬交还涉案土地的诉讼请求，因土地租赁合同已解除，吕丽芬负有交还租赁物的义务，故白云山公司就此提出的诉讼请求予以支持。对于白云山公司主张吕丽芬支付合同期间所拖欠租金及违约金的诉讼请求，予以支持。租金的计算方式为3366元×3个月零23日（2014年9月至2014年12月23日）=12678.6元。违约金的计算方式为以当月所欠租金为本金，按照每日万分之五的标准（合同约定每日3%的违约金标准过高，依法予以调整），从当月16日起计算至付清之日止，以本金为限。对于白云山公司主张吕丽芬按照每日1000元的标准支付逾期交还土地产生的占用费的诉讼请求，原审法院认为，上述占用费分为2类费用，一是按原租金标准计算的房屋占有使用费，该部分费用予以支持；二是逾期交付土地的违约金，但该违约金标准过高，原审法院依法予以调整为按原合同日租金标准的20%，过高部分不予支持。经计算，吕丽芬应当支付的逾期交还土地占用费（含违约金）的标准为每日134.64元（从2014年12月24日起至2015年4月30日止）、每日141.36元（从2015年4月30日起至交还土地之日止）。
对于吕丽芬提出白云山公司提前解约系违约行为的抗辩意见，原审法院认为，白云山公司提前解除合同并未违反法律规定和合同约定，故该抗辩意见不予采纳。对于吕丽芬提出继续履行涉案土地租赁合同的诉讼请求，因涉案合同已经解除，故不予支持。对于吕丽芬提出白云山公司赔偿其经济损失的诉讼请求，首先，吕丽芬主张其遭受损失的事实证据不足，不能认定；其次，白云山公司并未违约，无须承担赔偿损失的责任；故对该诉讼请求不予支持。
三、关于懋园公司是否承担责任的问题。在原审庭审中，吕丽芬明确表示签订房屋、土地租赁合同是其个人行为。后白云山公司亦认定吕丽芬系上述合同的合同主体。故双方在此问题上达成一致意见，对此予以确认。因此，懋园公司非本案适格的被告主体，无须与吕丽芬共同承担责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2016年6月20日作出如下判决：一、吕丽芬于本判决生效之日起5日内向白云山公司交还座落于广州市白云区××街××路××公司大院临街独立平房1间；二、吕丽芬于本判决生效之日起5日内向白云山公司支付2014年9月至2015年4月期间的房屋占有使用费7680元；支付2015年5月至实际交还房屋之日的房屋占有使用费（每月按照1008元计算）；三、确认白云山公司与吕丽芬签订的《广州市房屋租赁合同》（土地租赁合同）于2014年12月23日解除；四、吕丽芬于本判决生效之日起5日内向白云山公司交还座落于广州市白云区××街××路××公司大院临街边空地1块；五、吕丽芬于本判决生效之日起5日内向白云山公司支付2014年9月至2014年12月23日期间的租金12678.6元及违约金（以当月所欠租金为本金，按照每日万分之五的标准，从当月16日起计算至付清之日止，以本金为限）；六、吕丽芬于本判决生效之日起5日向白云山公司支付2014年12月24日起至交还之日止的土地占有使用费（其中2014年12月24日至2015年4月30日期间的标准为每日134.64元；2015年4月30日至交还土地之日期间的标准为每日141.36元；上述费用包含逾期交还土地的违约金）；七、驳回白云山公司的其他诉讼请求及吕丽芬的全部反诉请求。一审案件受理费12788元，由吕丽芬负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳；反诉受理费525元，由吕丽芬负担。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，吕丽芬提供证据：1、白云区××街××路××公司大院临街独立平房、空地原建筑物照片及临街空地经过改造后的照片；2、《合伙经营协议》；3、《广州建筑装饰工程施工合同》；4、收据两份。拟证明其与白云山公司续签两份涉案租赁合同后，委托广州格创装饰工程有限公司对涉案房屋、临街空地及空地上的覆盖物进行维修、装修并先后支付了工程款118913元。其在本案中主张50000元的经济损失远远低于实际损失。白云山公司质证认为上述证据在本案诉讼前已经形成，吕丽芬二审提交上述证据已经超过了举证期限，且不属于新证据；其公司一审提交的涉案房屋的照片可以看出，房屋非常简陋，空地也没有看出有任何装修痕迹，与吕丽芬所诉的投入大量资金不符，其公司不予认可；根据合同约定及最高人民法院的司法解释，承租人未经出租人同意装饰装修所发生的费用由承租人承担，即便是出租人同意承租人装饰装修，租赁期满承租人要求出租人补偿装修费用也不予支持。因此吕丽芬主张的损失没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。吕丽芬还提交2016年8月4日拍摄的照片一张，拟证明涉案场地已经由白云山公司上锁。白云山公司认为上述证据与本案无关。白云山公司二审提供2016年8月12日涉案现场照片6张，拟证明吕丽芬已经不再涉案场地办公经营，并且已经有其他办公、经营地点，完全有条件交还涉案场地。吕丽芬表示涉案场地现状是没有经营，对方也已经强行上锁，其现在其他地方经营。对于吕丽芬二审提供的涉案场地维修、装修费损失证据，鉴于上述证据均形成于本案诉讼前，吕丽芬延至二审才提交没有合理解释，故该证据不属于新证据；吕丽芬也无提供付款发票、转账凭证等相应证据佐证其实际支出，现白云山公司对上述证据的真实性也不予确认，故本院对该部分证据不予采纳。白云山公司主张吕丽芬已经不再涉案场地办公经营，并且已经有其他办公、经营地点，吕丽芬对此没有实质异议，本院予以采纳。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对双方的诉辩意见，本院评析如下：
一、关于土地租赁合同纠纷。一审判决对合同效力认定合法有据，双方当事人均无异议，本院予以确认。涉案合同第八条第5款“甲乙方均可单方提前解除本合同，但应提前贰个月通知对方，双方互不追究责任”的约定是吕丽芬与白云山公司双方约定的一方解除合同的条件，吕丽芬在一审反诉中并没有主张变更或撤销该合同约定，现吕丽芬以上述条款显失公平为由上诉请求撤销该条款，超出其一审反诉请求范围，本院对此不予审理。本案中，涉案合同第三条明确约定租赁期限为二年，故一审判决认定涉案合同为不定期租赁合同，定性有误，本院予以指正。但白云山公司已经按照约定提前二个月口头及书面通知吕丽芬于2014年12月23日解除合同，合同约定的解除条件已经成就，故一审判决支持白云山公司请求确认合同解除，吕丽芬返还涉案土地，支付拖欠的租金、违约金，支付逾期返还土地的占用费，事实法律依据充分。至于上述违约金及占用费的计算标准，一审法院酌情调减合同约定的违约金标准属于合理自由裁量范围，本院予以尊重。吕丽芬上诉主张一审判决对该部分违约金的计算标准仍然过高，没有依据，本院不予采纳。如前述分析，白云山公司不存在违约行为，吕丽芬也没有举证证明其经济损失，现上诉要求白云山公司赔偿其经济损失理由不成立，本院不予采纳。吕丽芬上诉要求白云山公司返还其合同保证金超出一审反诉请求范围，本院对此不予调处。
二、关于房屋租赁合同纠纷。一审判决对合同效力认定合法有据，双方当事人均无异议，本院予以确认。鉴于合同无效，双方当事人因合同取得的财产应予以返还，一审判决吕丽芬返还房屋及支付房屋使用费，事实法律依据充分，本院予以确认。吕丽芬没有举证证明其经济损失，现上诉要求白云山公司赔偿其经济损失理由不成立，本院不予采纳。吕丽芬上诉要求白云山公司返还其保证金超出一审反诉请求范围，本院对此不予调处。
综上所述，吕丽芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯适用法律部分有误但不影响实体处理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13363元，由上诉人吕丽芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十月二十五日
书记员 袁 蕾
林飘云