山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终8080号
上诉人（原审被告）:赵明璐，女，1984年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：娄焕历，山东德康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：邵华，男，济南恒大绿洲置业有限公司员工。
上诉人赵明璐因与被上诉人济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大绿洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2016）鲁0113民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵明璐上诉请求：1.撤销（2016）鲁0113民初4243号民事判决书；2.依法改判驳回恒大绿洲公司的全部诉讼请求；3.赵明璐请求以原价格购回房屋，请贵院重新复审。事实与理由：首先，赵明璐在2015年6月29日贷款购买恒大绿洲公司开发的济南恒大绿洲15号楼3单元3202室房屋，后因资金链出现问题贷款逾期。赵明璐曾多次主动与恒大绿洲公司进行沟通，恒大绿洲公司一直要求赵明璐签署自动放弃房屋所有权的协议，并且赵明璐所交全部款项不予退还，赵明璐认为此要求为霸王条款，未同意签署。因恒大绿洲公司一直拖延不予处理，才造成现在的结果，并非赵明璐单方面的责任。其次，在赵明璐一直在外地工作未收到任何通知的情况下，恒大绿洲公司单方面提起诉讼，长清区人民法院判决恒大绿洲公司要求的解除购房合同收回房屋所有权的诉讼请求，判决结果赵明璐表示不接受。再次，赵明璐现在已有能力一次性支付剩余房款购回房屋，该房屋为赵明璐名下唯一一套房产，且赵明璐自始至终未同意放弃该房屋的所有权。恒大绿洲公司现虽同意赵明璐一次性付款购回该房屋，但要求赵明璐支付的逾期费用过高，按天息千分之一计算，赵明璐表示不接受。现赵明璐要求按原价购回该房屋，如需支付其它任何费用，恒大绿洲公司必须出具书面证明并且按照国家费率计算。恒大绿洲公司所诉未达到合同解除的条件，原因是虽然赵明璐贷款逾期但贷款部分银行已经向恒大绿洲公司支付了贷款，而现在只是恒大绿洲公司履行了担保义务，若单方面的解除势必造成贷款已经支付的部分难以处理，若继续履行合同，赵明璐会继续履行贷款协议，恒大绿洲公司垫付的部分我方予以承担，并承担相应的违约责任；恒大绿洲公司所诉要求违约金过高，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其违约金不应超过损失额的30%，而本案所判已经超出了30%。综上所述，赵明璐相信法律的公平、公正与权威性，恳请贵院依法改判。
恒大绿洲公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决解除合同并由赵明璐支付3万元违约金合情合理，赵明璐在本案一审处理过程中，从开庭传票送达到开庭判决期间均未出现，一直到2017年6月份左右才向恒大绿洲公司主张继续履行合同。而在此时间段不能回避的事实是，在2017年以前涉案房屋所在的恒大绿洲商品房单价均价在6000元左右，而2017年以后房价快速上涨单价已经涨至11000元左右，赵明璐购房时单价为5489.7元，也就是说在房价上涨以前赵明璐因房价变动不大所以没有要求继续履行合同。而在2017年房价上涨后考虑到上涨后的巨大升值空间后，赵明璐才要求继续履行合同，赵明璐购买涉案房屋时实际支付首付款金额仅为30064元，因此赵明璐在房价近翻倍且只支付了少部分的首付款的情况下要求按原价5489.7元继续履行合同明显不合理，也造成赵明璐从自己的违约行为中得利，不应得到法律支持。2.一审判决只判令赵明璐向我方支付3万元的合同解除违约金不足房屋总价的3%，也不超过赵明璐实际支付的30064元首付款，且截止2016年11月4日恒大绿洲公司已经代赵明璐偿还银行贷款32832.31元，违约金都不足以包含恒大绿洲公司的直接损失，因此赵明璐称一审判决违约金过高无事实依据。3.因赵明璐一直未偿还银行贷款，在本案一审判决后，恒大绿洲公司已经应贷款银行要求，将剩余银行贷款全部退还银行，贷款合同已经没有继续履行的可能性。综上请求二审法院驳回赵明璐的上诉请求。
恒大绿洲公司向一审法院起诉请求：1.解除恒大绿洲公司与赵明璐签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令赵明璐承担相应违约责任，所支付款项30064元不予退回；3.判令赵明璐于合同解除后协同恒大绿洲公司到相关政府部门撤销房屋的网签和备案手续，同时办理退房手续，将房屋腾空恢复原状后返还恒大绿洲公司并支付合同解除后的房屋占有使用费；4.诉讼费用由赵明璐承担。
一审法院认定事实：2015年6月29日，原、被告签订合同编号为销售（字）201516817059的《济南市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的济南恒大绿洲15号楼3单元3202室房屋，建筑面积179.43平方米，合同总价款985016元，原告交纳首付款30064元，689000元采取银行按揭付款方式。后赵明璐作为借款人，中国工商银行股份有限公司济南南辛支行为贷款人，恒大绿洲公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人发放贷款689000元，贷款用途为购买住房，贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利息自实际放款日起计算，恒大绿洲公司为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，借款人自愿以所购买的长清区大学路某号恒大绿洲15号楼3单元某室房屋作为抵押物。中国工商银行股份有限公司济南某支行于2016年11月4日向恒大绿洲公司送达要求代偿赵明璐贷款本息的通知书。恒大绿洲公司代赵明璐向银行偿还了9期贷款，本息共计32832.31元，其中利息为25022.26元，本金为7810.05元。双方签订的合同附件五第二条第一款第四项约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。诉争房屋已经办理网签手续。诉讼中，恒大绿洲公司要求对第三项诉讼请求变更为要求赵明璐于合同解除后协同恒大绿洲公司到相关政府部门撤销房屋的网签和备案手续。
此外，在一审法院立案审理的恒大绿洲公司与他人的多起房屋买卖合同纠纷案件中，恒大绿洲公司均提供了除合同签订时间、房号、面积、价格、付款期限、首付款金额外与本案完全一致的合同文本，该合同的补充协议（附件五）亦均作出与本案附件五所载内容完全一致的约定。恒大绿洲公司认可《济南市商品房买卖合同》系在建设管理部门备案的合同，补充协议（附件五）系其单方制定的格式合同。
一审法院认为，赵明璐经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其答辩、举证和质证等诉讼权利的放弃。恒大绿洲公司主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及相应补充协议和原、被告共同与银行签订的《个人购房借款/担保合同》在案为凭，一审法院予以确认。上述合同及补充协议中除补充协议中的部分格式条款外其余内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。涉案《商品房买卖合同》附件五明确约定，如赵明璐未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致恒大绿洲公司承担保证责任，恒大绿洲公司有权单方解除涉案《商品房买卖合同》。因被赵明璐未按照约定履行还款义务，导致恒大绿洲公司承担保证责任。截至2016年11月4日已代为偿还购房贷款本息共计32832.31元。故恒大绿洲公司要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，一审法院酌定涉案《济南市商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除。
根据《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故涉案《商品房买卖合同》解除后，恒大绿洲公司负有返还已收取的购房贷款和购房款的义务。涉案《商品房买卖合同》附件五虽约定“买受人所交全部款项不予退还”，但该约定系恒大绿洲公司单方制作的格式条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述“买受人所交全部款项不予退还”的约定明显有违公平原则，加重了赵明璐的违约责任，排除了赵明璐要求返还已付购房款的合法权利，应属无效。因此，恒大绿洲公司依据上述约定要求不予返还赵明璐已付购房款30064元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。赵明璐未完全履行涉案关联合同即《济南市商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》项下之义务，导致恒大绿洲公司承担保证责任，致使涉案《济南市商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任，承担支付违约金之义务。因补充协议中“买受人所交全部款项不予退还”的违约金约定为无效条款，而恒大绿洲公司的损失主要为已代为偿还银行购房贷款利息，本案中恒大绿洲公司共计偿还利息25022.26元。故一审法院酌定赵明璐支付违约金30000元。解除合同后，赵明璐有配合恒大绿洲公司到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，故恒大绿洲公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。
综上所述，赵明璐经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告赵明璐于2015年6月29日签订的《济南市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、由被告赵明璐支付原告济南恒大绿洲置业有限公司违约金30000元，可于本判决生效后从被告赵明璐已支付购房首付款30064元中予以扣除；三、被告赵明璐于本判决生效之日起十五日内，协助原告济南恒大绿洲置业有限公司到房屋产权登记机关撤销与恒大绿洲15号楼3单元某号房屋有关的商品房买卖合同登记备案手续；四、驳回原告济南恒大绿洲置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费552元，减半收取计276元，由被告赵明璐负担。
二审中，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵明璐提交济南金蓝领人力资源管理有限公司证明一份，证明赵明璐自2017年5月份到该济南某物业公司工作的，原来在外地工作，所以赵明璐违约事出有因。经质证，恒大绿洲公司认为该证据与本案无关，赵明璐向银行偿还贷款或者向恒大绿洲公司支付其代替赵明璐偿还的银行贷款与赵明璐居住在哪里无关联。根据商品房买卖合同附件五补充协议第十二条第2款第（1）项约定，恒大绿洲公司起诉时所填写的送达地址即为赵明璐在签订合同时约定的送达地址，其并没有通知恒大绿洲公司地址发生变更。
对二审争议的事实，本院认定如下：赵明璐提交的证据与本案双方争议的问题无关联性，故对赵明璐提交的该证据，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条第七项规定，具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形时，合同权利义务终止。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。涉案《济南市商品房买卖合同》附件五第二条第（一）款4项约定：“因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。”第十二条第2条第（1）款约定：“买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的地址为出卖人向买受人所发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。”恒大绿洲公司主张赵明璐未按合同约定向银行偿还贷款，致使恒大绿洲公司承担了保证责任，故按照双方合同约定，恒大绿洲公司主张赵明璐应当向其承担违约责任且解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》。赵明璐虽认可其未按合同约定向银行偿还贷款，但未予偿还的原因系其资金链出现问题，且涉案房屋的购房款已由银行足额向恒大绿洲公司支付，故恒大绿洲公司的主张无事实及法律依据。关于涉案房屋买卖合同是否解除的问题，因赵明璐认可其未按合同约定向银行偿还贷款，符合双方之间合同约定的解除条件，在恒大绿洲公司主张解除合同的情况下，一审法院判令双方之间的房屋买卖合同解除并无不当。关于违约金数额的问题。因双方之间房屋买卖合同解除系赵明璐违约所致，故赵明璐应当承担违约责任。在恒大绿洲公司已经替赵明璐向银行偿还利息25022.26元的情况下，依据前述规定，一审法院酌定赵明璐向恒大绿洲公司支付违约金30000元并无不当。关于一审程序是否违法的问题。经本院核实，一审法院已按双方签订的济南市商品房买卖合同中记载并经赵明璐确认的送达地址向赵明璐邮寄送达了起诉状、应诉通知书、传票等诉讼文书，该地址与赵明璐身份证地址相同，该信件亦由赵明璐之母签收，故对赵明璐的该项主张，本院不予支持。
综上所述，赵明璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费552元，由上诉人赵明璐负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月十八日
书记员 孙 娜