重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0114民初4468号
原告：李清梅，女，生于1965年12月18日，汉族，住重庆市黔江区。
委托代理人：李政、张治方，重庆黔立律师事务所律师。
被告：黄红梅，女，生于1986年10月2日，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人龚汉春，男，生于1986年1月17日，苗族，系黄红梅丈夫。
原告李清梅诉被告黄红梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，由审判员郎卓章独任审判，依法适用简易程序于2016年8月10日公开开庭进行了审理。审理中，原、被告和解未果，本案遂转入普通程序审理，由审判员郎卓章担任审判长，与人民陪审员刘维声、葛远美依法组成合议庭于2016年11月25日公开开庭进行了审理，原告李清梅与委托代理人李政，被告黄红梅的委托代理人龚汉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李清梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付房屋首年度租金160000元，并承担违约金16000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月28日，原告将位于三台山XX号（原南沟路XX号）的整幢房屋出租给被告开办幼儿园，租期从2016年6月1日至2026年6月1日共10年，同时约定被告接房进场时间为2016年6月1日，其房屋首年度租金在被告接房进场时一次性支付。当原告为了被告能够按时接房进场而把准备工作都做完后，被告却未按合同约定履行，被告的行为已经构成违约。
原告为证明其诉求，向本院提交了以下证据：
1.原告身份证复印件，拟证明原告基本身份情况；
2.原、被告于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告于2016年2月28日将房屋出租给被告，并签订租赁合同的事实，同时证明房屋租赁期限为10年、接房进场的时间和交房租的时间，二被告没有如期交纳房租，拒不交纳房屋租金构成严重违约；
3.房屋所有权证，拟证明原告对该房屋享有所有权的客观事实；
4.原告李清梅与朱成邦于2016年3月6日签订的《房屋租赁合同》及收条，拟证明原告为了能够准时在2016年6月1日腾房并交房给被告，于2016年3月6日开始在外租房，其租期为10年，并实际交纳房租的事实；
5.原告李清梅与罗荣华于2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》及收条，拟证明原告为了能够准时在2016年6月1日腾房并交房给被告，而与租房户罗荣华于2016年4月16日提前解除合同，并实际支付其违约金的事实；
6.原告李清梅与李友志于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》及收条，拟证明原告为了能够准时在2016年6月1日腾房并交房给被告，而与租房户李友志于2016年4月18日提前解除合同，并实际支付其违约金的事实；
7.原告李清梅与王贞德于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》及收条，拟证明原告为了能够准时在2016年6月1日腾房并交房给被告，而与租房户王贞德于2016年4月8日提前解除合同，并实际支付其违约金的事实；
8.曾丹于2016年4月17日为原告李清梅出具的领条，拟证明原告为了能够准时在2016年6月1日腾房并交房给被告，于2016年4月17日提前搬家，并实际支付其搬家费的事实；
9.原告李清梅与何兵于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》及收条，拟证明原告为了能够准时在2016年6月1日腾房并交房给被告，而与租房户何兵于2016年4月12日提前解除合同，并实际支付其违约金的事实；
10.刘举周与周海明于2014年3月3日签订的《门面租赁合同》。证明原告为了能够准时在2016年6月1日腾房并交房给被告，而与租房户周海明提前解除合同，并实际受到损失的事实；
11.房屋所有权证（黔房权字第**号）资料，拟证明原告对涉案房屋具有所有权；
12.黔江区人民政府城南街道办事处于2016年8月30日为原告出具的证明，拟原告出租房屋顶层是经城南街道函告黔江区规划局允许加层阻漏，不属于“两违”建筑，房屋是经特别程序新加楼层，具有完全所有权。
被告辩称，原告诉求不应得到支持。房屋租赁合同主要目的不能实现，即被告未能在租赁房屋开办幼儿园系原告过错造成，被告可提前解除合同。租赁合同约定房屋权属清楚，无其他共有人异议，无产权纠纷和使用权纠纷。原告明知被告开办幼儿园需要办理园所来源及使用证明，在签订合同时未履行告知义务，其理由是被告在黔江区国土局及城南街道房管所查不到原告面积为300平方米房屋相关登记信息，园所来源存在瑕疵造成无法开办幼儿园，合同目的无法实现系原告过错，被告可提前解除合同，不应承担违约责任。原告未履行其保证房屋产权清晰的义务，也未履行告知义务，存在违约行为，应退还被告履行保证金10000元，并承担本案诉讼费用。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.手机通话清单（手机号XXXXXXXXXX呼叫），拟证明已通知原告不再租房；
2.手机短信截图，拟证明短信内容已通知原告不再租房；
3.被告中国邮政储蓄银行交易明细，拟证明给原告支付10000元履约保证金；
4.原告的房屋外观图片，拟证明原告房屋未粘贴房屋出租广告扩大损失；
5.黔江区民中教育审批程序资料，拟证明办学必须提供有效证明的房产证，但被告去房管所及城南房管所均未查到原告房产证；
6.原、被告于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告出租房屋的产权不清楚且房屋面积不足300平方米。
本院经审理认定事实如下：原、被告在商议房屋租赁事宜过程中，被告黄红梅于2016年1月23日向原告李清梅支付了履约保证金10000元。
2016年2月28日，原告李清梅（甲方）与被告黄红梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于黔江区联合镇城南一组小地名三台山XX号处房屋整体租赁给乙方使用；甲方房屋砖混结构两楼一底，建筑面积约为300平方米，以及房屋院坝租给乙方使用；租赁用途系半开幼儿园；租赁时间从2016年6月1日起至2026年6月1日止；履约保证金10000元，合同签订时支付给甲方；甲方应按时将房屋交付给乙方使用，保证出租房屋权属清楚，无其他共有人有异议，无产权纠纷和使用权纠纷，乙方不得在租赁房屋内从事违法行为，按时支付租金、水电费及其他各项费用；甲乙双方中任意一方违约，赔偿守约方的一切经济损失，同时违约方向守约方支付违约金为合同总租金的10%，如甲方在五年以内终止合同，需向乙方支付违约金为合同总租金的20%。
2016年4月26日，被告黄红梅通过短信告知原告李清梅不再租房，短信内容为“李清梅嫂子你好，我是黄红梅，因各种原因导致我们的合同目的无法实现，现通知不再租房并解除合同”；接到黄红梅信息后，李清梅回复“你如果不想要房子了也可以，那你过来给账算了”。4月27日，原告李清梅给被告黄红梅短信“黄妹你好，关于你要解除合同的事，我们必须按合同办”。针对解除合同原因，被告陈述其理由系国家对幼儿园的面积有相关规定，合同约定面积与产权证面积不符，对房屋合法性、安全性不清楚，导致无法开办幼儿园。
另查明，涉案房屋所有权证（黔房权字第**号）显示房屋建筑面积为191.27平方米，该房屋系90年经国土局批准自建。2016年8月30日，黔江区人民政府城南街道办事处为原告李清梅出具证明一份，该证明内容为“兹有城南街道办事处南沟居委一组居民李清梅家的房屋因晋鹏大道建设，导致原屋面渗水，其修复费用晋鹏公司与李清梅双方签订了补偿协议并兑现终结。为了切实解决渗水问题，经办事处函告区规划局允许加层阻漏，虽不属'两违'范围，但也不能把新加楼层作为按正规程序审批的合法依据”。
审理中，原告陈述为积极履行与被告签订的租赁合同，陆续要求其房屋承租人搬离，造成了较大损失；被告则坚称涉案房屋不能实现合同目的，不愿租赁涉案房屋。针对双方于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》，原告坚持合同有效，其理由是出租房屋第三层是经过职能部门为解决阻漏而修建，出租过程中不存在法律障碍，被告则认为出租房屋第三层未取得相关部门的规划许可手续，导致合同无法正常履行，租赁合同无效。
本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付约定租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。本案中，原告认为其与被告签订的《房屋租赁合同》有效，并要求被告履行租赁合同，支付房屋首年度租金160000元，并承担违约金16000元，而被告则认为租赁合同无效，本案争议焦点在于原、被告于2016年2月28日签订《房屋租赁合同》的效力，租赁合同是否应当继续履行，被告是否应当承担支付房租租金和违约金的责任，现针对前述争议焦点评述如下。
首先，关于原、被告签订《房屋租赁合同》效力的问题。房屋租赁合同作为租赁合同的一种特殊形式，应当符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同以及一般合同的生效要求，而标的的合法是所有合同生效的首要条件，也是合同得以履行的基础。违法建筑正是由于缺少合法建筑所必需的规划许可或土地使用许可而不符合一般房屋租赁合同的标的要求。《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”；第五十二条规定“损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。本案中，原告李清梅将房屋产权证记载建筑面积为191.27平方米一楼一底的房屋加盖一层，黔江区人民政府城南街道办事处于2016年8月30日出具的证明载明“李清梅家的房屋因晋鹏大道建设，为了切实解决渗水问题，经办事处函告区规划局允许加层阻漏，虽不属'两违'范围，但也不能把新加楼层作为按正规程序审批的合法依据”，该证明印证了原告李清梅扩建的房屋未取得规划许可，其加盖楼层行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，直至庭审之日也未取得规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告将建筑面积为191.27平方米的涉案房屋扩建为两楼一底、约300平方米的建筑出租，且直至庭审之日涉案房屋的扩建也未取得规划许可，显然不符合房屋租赁的标的要求，故原告李清梅与被告黄红梅于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效。
其次，关于原、被告签订的租赁合同是否应当继续履行，被告是否应当支付房租租金和违约金的问题。如前所述，原告将未取得规划许可的扩建房屋出租给被告，双方签订的租赁合同无效。无效合同自始无效，被告在原告起诉之前已通知原告不再租赁房屋，合同不具备履行条件，且被告事实上也未实际占用房屋，故被告不应当支付原告房屋占用费。被告黄红梅于2016年4月26日通过短信告知原告李清梅不再租房，接到黄红梅信息后，李清梅回复“你如果不想要房子了也可以，那你过来给账算了”，并于4月27日给被告黄红梅短信“黄妹你好，关于你要解除合同的事，我们必须按合同办”。从李清梅与黄红梅短信内容看，在黄红梅向李清梅表达不租赁其房屋后，李清梅向被告表达“需要把账算了”，即可能涉及的违约责任、损失赔偿问题。原、被告虽就房屋租赁合同的签订、解除等事宜进行了磋商洽谈，原告认为被告未按时接受涉案房屋构成违约，被告应承担违约责任，而违约责任的承担需以合同有效为前提，因原、被告签订的租赁合同无效，被告不应承担违约责任。
综上，因原告扩建的房屋未取得规划许可，原、被告于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效，被告未实际占用原告的房屋，被告不应支付原告房屋占用费和违约金。对原告请求判令被告履行与原告签订的《房屋租赁合同》；判令被告向原告支付房屋首年度租金160000元，并承担违约金16000元的诉讼请求，于法无据，本院碍难支持。至于原告提出被告未按约履行租赁合同造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告可就因履行合同造成的损失与被告协商解决，如协商不成另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李清梅的诉讼请求。
本案案件受理费3900元，由原告李清梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郎卓章
人民陪审员 刘维声
人民陪审员 葛远美
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 雷 黎