广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2053号
上诉人（原审原告）徐月莲，女，汉族，1956年X月X日出生，住广东省惠州市惠城区，
委托代理人何富杰、杨庆，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告一）雷雅萍，女，汉族，1969年X月X日出生，住广东省紫金县，
被上诉人（原审被告二）潘嘉美，女，汉族，1993年X月X日出生，住址同上，香港居民，
被上诉人（原审被告三）潘加信，男，汉族，1996年X月X日出生，住址同上，
被上诉人（原审被告四）潘安妮，女，汉族，1997年X月X日出生，住址同上，香港居民，
上列四被上诉人共同委托代理人冯计明，广东衡仁律师事务所律师。
原审第三人一惠州市杰创生物能源科技有限公司，住所地：博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘小组。
法定代表人赵文明。
原审第三人二徐润林，男，汉族，1956年X月X日出生，住博罗县，
原审第三人三谢创开，男，汉族，1953年X月X日出生，住广东省东莞市，
原审第三人四博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组，住所地：博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组。
负责人：关建中。
上诉人徐月莲因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理，现已审理终结。
上诉不服原审判决上诉称：1、请求撤销原审判决；2、判决解除上诉人与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》；3、判决被上诉人立即返还涉案土地给原告；4、判决第三人对被告返还涉案土地给被上诉人承担连带责任；5、判决本案诉讼费用全部由被上诉人承担。一、原审判决认定事实错误，且明显前后矛盾。上诉人与潘枝亮是《土地使用权转租合同书》的双方当事人，根据《中华人民共和国物权法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，上诉人必然是《土地使用权转租合同书》的出租人，潘枝亮是承租人，原审认定上诉人不是涉案土地的出租人，错误。二、原审判决认定基本事实缺乏证据证明，且明显超过审理房屋。原审认定“被告与第三人在土地上进行了大量的投资，解除合同必然造成资源的巨大浪费”，上述基本事实缺乏证据证明，且超过本案审理范围。首先，被告与第三人惠州市杰创生物能源科技有限公司均未提交其在涉案土地进行投资的证据材料。其次，被告与第三人惠州市杰创生物能源科技有限公司之间的债权债务关系，责任承担不是本案审理范围。最后，即使大量投资存在，也不是涉案合同不予解除的抗辩事由。三、原审违反了审限规定。四、原审追加第三人违法。第一、被上诉人申请追加第三人无法律依据，依法应不予以支持。第二、本案处理结果同徐润林、谢创开、博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组均没有法律上的利害关系，法院依申请或依职权追加其为第三人违反合同相对性和民事诉讼不告不理原则。第三人、法院依申请或依职权追加徐润林、谢创开、博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组造成司法资源浪费，造成了当事人诉累。五、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十六条等规定驳回上诉人的诉讼请求明显适用法律错误。
被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。
原审第三人徐润林、谢创开述称：对一审判决没有意见。
其他当事人经本院合法传唤没有出庭应诉。
上诉人徐月莲向原审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》；2、判决被告立即返还涉案土地给原告；3、判决第三人对被告返还涉案土地给原告承担连带责任；4、判决本案诉讼费用全部由被告承担。
原审法院认定事实：2004年12月11日，原告与徐润林、谢创开于签订了《土地使用权转租合同书》，约定：经发包人博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组同意，徐润林、谢创开将承包的该小组所有的一块位于“大湖剧”土地使用权转租给原告，承包期限为50年。并于2002年5月11日、6月2日、6月26日取得博罗县环境保护局“三个批文”（博环建【2002】447号、448号、449号）。2007年10月24日，原告又经发包人博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组同意，与潘枝亮签订《土地使用权转租合同书》，将上述承包的土地使用权再次转租给潘枝亮，约定：原告将租赁的仕塘村民小组一块土地（49.5亩）转租给潘枝亮建厂，租期46年，转租总费用为250万元，合同签订后租金（正式兴建厂房后以每年5万元计算）由潘枝亮交租给仕塘村；转租总费用250万元分两期支付，第一期在双方签约时付150万元，第二期在潘枝亮领到惠州市环保局颁发的排污许可证后付100万元；原告提供给潘枝亮的博环建（2002）第447、448、449号三个文件须真实有效等内容。合同签订后，原告将土地交由潘枝亮使用，并向潘枝亮提供博罗县生态建设和环境保护局出具的博环建（2002）第447、448、449号“三个文件”。后潘枝亮未支付100万元转让款给原告，双方遂进行诉讼，原告起诉潘枝亮，要求潘枝亮支付剩余的100万元，本院作出了（2012）惠博法民三初字第406号民事判决书，判决潘枝亮支付100万元，该案经二审，惠州市中级人民法院作出了（2013）惠中法民四终字第420号民事裁定书，以潘枝亮已死亡，事实不清为由裁定发回重审。经重审，本院做出了（2013）惠博法民三初字第261号民事判决，判决四被告向原告支付100万元及利息。四被告上诉，惠州市中级人民法院作出了（2014）惠中法民四终字第553号民事判决，撤销原判，改判原告（反诉被告）徐月莲向四被告（反诉原告）雷雅萍等返还75万元。原告不服申请再审，广东省高级人民法院作出了（2015）粤高法民四申字第83号民事裁定书，认定：原告与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》，性质为土地使用权租赁合同。电镀项目排污许可证无法办理，原告徐月莲要求被告雷雅萍等支付二期款100万元无依据，徐月莲应退还雷雅萍等75万元并无不当。遂驳回原告徐月莲的再审申请。
另查明，潘枝亮已于2012年1月29日死亡，被告雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮系潘枝亮法定继承人。
再查明，被告提供的《房地产租赁合同书》载明，2014年3月11日，被告将位于“大湖剧”的土地使用权及钢结构厂房等出租给许陈雄，前5年每月租金66000元，之后递增等内容。后在涉案土地内成立了第三人惠州市杰创生物能源科技有限公司。庭审时，被告称其将土地转租给第三人一时，没有告知原告，但告知了第三人二及村小组。第三人二、三对原告将土地转租给潘枝亮无异议，对被告又将土地转租给第三人一也无异议。
原审法院认为：原、被告之间成立土地租赁合同，已经广东省高级人民法院作出了（2015）粤高法民四申字第83号民事裁定书认定，本院予以确认。被告抗辩本案与前述数案系重复诉讼，前述数案审理的是租赁合同款项支付、违约责任等内容，而本案审理的是承租人未经出租人同意擅自转租的问题，二者的争议事实、适用法律并不相同，故本案审理不属于重复诉讼，不违反一事不再理原则。被告抗辩原告提起本诉超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”的规定，诉讼时效制度约束的仅系请求权，原告行使的系解除权，而解除权系形成权而非请求权，故被告以诉讼时效对抗原告的解除权，理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，原告据此主张行使解除权，但原告并非涉案土地的出租人，其亦系从他人手中承租而来，不符合该法条规定情形，且被告与第三人在土地上进行了大量的投资，解除合同必然造成资源的巨大浪费，故原告主张解除其与被告的转租合同并要求恢复原状，理由不充分，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：
驳回原告徐月莲的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案被上诉人潘嘉美、潘安妮系香港特别行政区居民，上诉人徐月莲因土地租赁合同与被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮产生纠纷，故本案属涉港土地租赁合同纠纷，当事人对原审法院适用中华人民共和国内地法律处理双方之间的实体争议的准据法没有提出异议，本院对此予以确认。
本案系涉港土地租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。上诉人与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的效力禁止性规定，合法有效。双方在履行该合同中发生争议，也产生了诉讼，徐月莲请求判令：判今雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮继续履行合同义务，支付拖欠其的第二期租金100万元，同时由被告从2011年12月14日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠款利息；雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮反诉请求徐月莲退回土地使用权转租费150万元，案经惠州市中级人民法院（2014）惠中法民四终字第553号终审判决：徐月莲应当返还上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮75万元，驳回了当事人的其他诉讼请求。徐月莲不服，向省高院申诉，省高院也驳回了徐月莲的再审申请。双方在上述案件的诉讼中均无提出解除合同的诉请，本案纠纷中徐月莲诉请解除合同。本院认为，双方当事人在上述诉讼中均无涉及合同解除，但终审判决徐月莲应当返还上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮75万元，实际上蕴含了解除合同的法律意义，解除合同是基础，只有解除合同的情形下才存在返还租金的后果，只因不告不理的诉讼原则，没有判令解除合同，因此，上诉人徐月莲诉请解除《土地使用权转租合同》应予以支持。
合同解除后，被上诉人是否应将土地使用权返还给上诉人呢？本院认为，上诉人经仕塘村民小组同意，与徐润林、谢创开签订了《土地使用权转租合同书》取得土地使用权，后又将土地使用权转租给被上诉人，在涉案土地使用权流转过程中，上诉人对于徐润林、谢创开是次承租人，对于被上诉人而言是转租人，综上所述，上诉人非出租人，而是次承租人、转租人。其二，上诉人将涉案土地使用权转租给被上诉人后，约定了由被上诉人直接向仕塘村民小组缴纳租金，仕塘村民小组也无异议，后被上诉人将涉案土地使用权转租给案外人许陈雄，仕塘村民小组也无异议，所以，合同解除后，因被上诉人直接向仕塘村民小组缴纳租金，形成了被上诉人向仕塘村民小组租赁土地使用权的事实，客观上形成了上诉人已经完全退出土地使用权的租赁关系的事实，因此，上诉人诉请被上诉人返还土地使用权没有事实依据了。上诉人的其他上诉无理，不予支持。
综上，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1590号民事判决。
二、解除上诉人徐月莲与被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮之间的《土地使用权转租合同》。
三、驳回上诉人徐月莲的其他诉讼请求。
本案一、二审受理费100元，由上诉人徐月莲承担100元，由被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卫书平
审 判 员 曾求凡
审 判 员 邹 戈
二〇一七年十一月十五日
法官助理 朱锦梓
书 记 员 严 倩