广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终697号
上诉人（原审被告）：广州运达运城果品贸易有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：吕留运。
委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。
委托代理人：邝伟文，广东金海圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市石井畜牧水产公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：苏广伟。
委托代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人广州运达运城果品贸易有限公司（以下简称运达公司）因与被上诉人广州市石井畜牧水产公司(以下简称石井公司)租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月31日，石井公司（甲方，出租方）与运达公司（乙方，承租方）签订了《租用场地合同》，约定：一、甲方提供坐落在广清公路东侧，增槎路段的自有场地13068平方米（以下简称涉案场地）租赁给乙方使用。二、租赁期为壹拾贰年零四个月，即自2009年9月1日起至2021年12月31日止。三、场地租金标准，乙方首期按每月每平方米九元整计算和缴交场地租金给甲方，场地租金每三年递增一次，每次递增的幅度为上期场地租金的百分之十二。四、在签订本合同当日，乙方须向甲方缴履约保证金20万元整，该款在本合同期满，且乙方结清应交的所有费用后，由甲方不计利息地如数退还给乙方。五、历史欠租的清偿。甲乙双方确认乙方欠甲方该场地的历史欠租为473万元整，自合同签订之日付历史欠租30万元；2009年12月底前再付历史欠租叁拾万元；从2010年元月份开始在付清当月场地租金的同时，清偿历史欠租，每月五万元，自2012年元月开始，乙方每月按时缴交场地租金的同时，清偿历史欠租十万元，直至清偿完毕。六、在租用期间乙方须在每月15日前缴清当月场地租金及历史欠租给甲方，若延期缴付，每延期一天，加缴应付场地租金及历史欠租的千分之一作为赔偿金给甲方，若延期缴款达三十天，则乙方自动放弃在本合同中的一切权利（包括放弃收回履约保证金）。甲方除继续追收乙方未付的场地租金及历史欠租和赔偿金外，有权收回及另行处理该场地和场地上的建筑物等等。
石井公司于2014年9月15日向原审法院提起本案诉讼，以运达公司自2012年3月开始，拒绝按合同约定交纳租金及历史欠费，石井公司多次催讨未果为由，请求：1.解除双方签订的《租用场地合同》；2.运达公司支付石井公司历史欠费及场地租金共计5529822元〔历史欠租为473万元，运达公司偿还了175万元，剩余历史欠租为298万元；场地租金2012年3月至2012年8月欠租为705672元（每月租金为117612元，共计6个月）；2012年9月至2012年12月欠租526900元（每月租金为131725元，共计4个月）；2013年1月至2013年10月欠租1317250元（每月租金为131725元，共计10个月）〕；三、本案诉讼费由运达公司承担。
运达公司原审辩称：1.石井公司主张的金额一部分为历史欠费，另一部分为当月拖欠的租金。历史欠费早已超过诉讼时效，且从证据的角度，拖欠的租金也超出了一年诉讼时效。2.石井公司采取暴力、强占我方的市场，违反合同的约定，无权解除合同。3.我方延期缴纳场地租金的行为并没有违反双方签订的租赁场地的约定，石井公司无权解除合同。
原审期间，石井公司提交广州市国土资源和房屋管理局白云区分局于2011年11月17日出具的云国房改集确函〔2011〕31号《白云区关于广州市石井畜牧水产公司“三旧”改造项目土地权属确认的函》，该函附件1《白云区“三旧”改造地块历史用地使用权情况表》显示：土地使用权人为石井公司，所有权性质为集体土地所有权，土地总面积13565.07平方米，土地性质为建设用地。石井公司提交上述证据拟证明其是涉案场地的权属人，运达公司对此没有异议。
石井公司提交中国农业银行转账凭证及收据两张，其中银行转账凭证显示2013年10月21日，由孙会兵账户向石井公司账户转账支付117612元，石井公司主张该款项为运达公司向其支付的2012年2月场地使用费和2012年3月历史欠租5万元。石井公司提交其向运达公司出具的编号为NO.0000880的收据存根联，该收据出具日期为2013年10月23日，内容为“今收到广州运达运城果品贸易有限公司交来2012年2月份场地费67612元”；编号为NO.0000879的收据出具日期为2013年10月22日，内容为“今收到广州运达运城果品贸易有限公司交来2012年3月份场地使用费50000元正”。运达公司在原审第一次庭审过程中确认上述收据实际上是支付2012年2月份的租金和2012年3月份历史欠费，其租金缴纳至2012年2月份，历史欠费缴纳至2012年3月；但在原审第二次庭审过程中，运达公司主张由于双方每个月缴租是混乱的，对于其租金及历史欠费缴交的情况需要与石井公司对账之后才能确定，虽然石井公司开具的收据显示2013年10月21日缴纳2012年2、3月的租金，但其认为2013年10月21日缴纳的是2013年10月的租金。对于原审两次庭审中就租金支付出现不同的意见，运达公司在第二次庭审中解释是由于第一次开庭与第二次开庭是不同的代理律师出庭，庭后运达公司认为应当由双方对账之后才能确定欠租的金额。
原审审理过程中，石井公司主张双方在签订涉案《租用场地合同》之前就有过租赁关系，涉案《租用场地合同》是续签的合同。在续签合同之前，运达公司已确认拖欠石井公司历史欠租473万元。运达公司对历史欠租予以确认，但主张已经超过了诉讼时效。
运达公司主张石井公司于2013年11月21日在运达公司办公楼、档口等处张贴《解除合同通知书》，强行收回了涉案场地。为此，运达公司提交《解除合同通知书》（落款日期为2013年11月19日）照片一张，该通知书的内容为：“根据我公司与贵司签署的《租用场地合同》及补充协议，贵公司应当及时足额支付租金。但在合同履行过程中，贵司屡次长时间迟延支付租金，虽经我公司多次催讨，且给予了一些时间的宽限以帮助贵司改善支付能力，但时至今日不但未能偿还历史欠租，反而增加了新的欠租，导致拖欠租金越积越多，目前已经达553万元，严重损害了我公司的合法权益，导致《租用场地合同》合同目的无法实现。根据《合同法》第九十六条规定以及双方所签的《场地使用合同》第六条……的约定特向贵司致函通知如下：即日起解除我公司与贵司《租用场地合同》及相关补充协议。即日起我公司与贵司不再存在租赁关系，该场地及场地上的建筑物应归我公司所有，我公司有权随时收回场地上的建筑物并另行处理。”石井公司确认其于2013年11月21日确实向运达公司发出上述通知书。同日，案外人广州市白云区松洲街槎龙经济联合社（以下简称槎龙联社）因另案纠纷，组织大批人员将运达公司在涉案场地办公楼的工作人员清离。石井公司还确认涉案场地自收回后现已出租给他人使用。
原审另查，运达公司曾于2014年3月3日诉至原审法院，以石井公司单方面抢占涉案办公场地的行为无效为由请求法院判令石井公司继续履行双方于2009年8月31日签订的《租用场地合同》，原审法院于2014年3月7日受理了该案，案号为（2014）穗云法民四初字第316号，此后，石井公司于2014年8月28日在该案中提起反诉，要求判令运达公司支付自2012年3月份开始的场地使用费和历史欠租。该案安排在2014年9月3日上午9点30分开庭，由于运达公司经传票传唤未到庭参加诉讼，原审法院依法裁定该案按照撤诉处理，石井公司因此表示撤回其于2014年8月28日在该案中提起的反诉。
原审再查明，运达公司另与案外人槎龙联社签订租赁合同，承租了位于本案涉案场地相邻的土地。槎龙联社于2013年11月21日将出租给运达公司的场地收回。为此，运达公司、槎龙联社各自作为原告，向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年5月21日作出（2013）穗云法民四初字第238号民事判决书，判决：槎龙联社与运达公司的合同于2013年11月21日解除，运达公司向槎龙联社支付拖欠租金及违约金、使用费，驳回槎龙联社的其他诉讼请求；同日，原审法院作出（2013）穗云法民四初字第1368号民事判决书，判决驳回运达公司的诉讼请求。上述两案目前正在二审法院处理中。
原审法院认为:根据石井公司提交的《白云区“三旧”改造地块历史用地使用权情况表》，涉案土地性质为建设用地，根据《使用权流转管理办法》的规定，涉案土地属于该法规定可以流转的土地，故石井公司与运达公司于2009年8月31日签订的《租用场地合同》是在双方当事人平等自愿基础上签订的，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
根据《租用场地合同》，运达公司应于每月15日前缴清当月场地租金及历史欠租给石井公司。石井公司主张运达公司仅缴交租金至2012年2月，缴交历史欠租至2012年3月，之后的租金和历史欠租均未缴纳。运达公司在本案第一次庭审中已经承认其租金仅缴交至2012年2月，并确认石井公司提交的编号为NO.0000879的收据中“2012年3月份场地使用费50000元”实际上是2012年3月份的历史欠租，第二次庭审中又对此予以否认。对此，原审法院认为，首先《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，运达公司在本案第二次庭审过程中对第一次庭审中承认的事实予以否认，但未能举证证明其在第一次庭审中的承认行为是在受胁迫或者重大误解的情况下作出且与事实不符，仅以因不同的代理律师出庭陈述不一致为由作出解释，理由不充分。且租金支付的事实属于应由承租方即运达公司举证的事实，本案中运达公司亦未提供证据证明其向石井公司支付过2012年2月份以后的租金及2012年3月份之后的历史欠租，其应就此承担举证不能的责任。故原审法院对石井公司关于运达公司仅支付租金至2012年2月，历史欠租支付至2012年3月的主张予以确认。运达公司另主张其2013年10月21日转账支付117612元为支付2013年10月份的租金和历史欠租，对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”的规定，因运达公司未举证其在2013年10月21日前已支付2012年2月份的租金及2012年3月份的历史欠租，故运达公司于2013年10月21日转账支付的117612元应当优先抵充最先到期的即2012年2月的租金和2012年3月的历史欠租。综上，原审法院确认运达公司仅缴交租金至2012年2月，缴交历史欠租至2012年3月。
根据双方约定，运达公司延期缴交租金达到三十天的，石井公司有权收回场地。本案中，截至2013年11月21日，运达公司拖欠石井公司租金已经超过三十天，故根据双方约定，石井公司有权解除合同。本案审理过程中，石井公司确认其于2013年11月21日在运达公司办公楼、档口等处张贴《解除合同通知书》，运达公司确认其于同日已经看到上述解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十六条，当事人一方行使合同约定的解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，故双方合同自解除合同的通知到达运达公司处即于2013年11月21日已解除。此外，2013年11月21日，运达公司已被清离涉案场地，石井公司收回涉案场地后已出租他人使用，故双方合同事实上亦已于2013年11月21日解除。因双方合同已于2013年11月21日实际解除，无需再重复解除，石井公司在本案中要求解除双方《租用场地合同》已无必要，该项诉讼请求原审法院不予支持。
因双方合同已于2013年11月21日解除，现石井公司要求运达公司支付2012年3月至2013年10月的租金，于法有据。运达公司提出石井公司主张租金已经超过一年的诉讼时效。对此，原审法院认为，根据运达公司提交的《解除合同通知书》，石井公司在该通知书中已向运达公司主张租金，故诉讼时效于2013年11月21日发生中断，对于2013年11月21日往前倒退一年即2012年11月21日以前的租金，已经超过一年的诉讼时效，运达公司对该部分租金提出的诉讼时效抗辩成立，原审法院予以支持，但2012年11月22日至2013年10月31日的租金，因诉讼时效从2013年11月21日发生中断而重新计算，石井公司于2014年9月15日向原审法院递交诉状提起本案诉讼，该期间的租金2014年9月15日再次发生中断，故运达公司主张该期间的租金已超过一年诉讼时效依据不足，原审法院不予支持。故运达公司应当向石井公司支付2012年11月22日至2013年10月31日的租金合计1488492.5元（131725元/月×9天/30天+131725元/月×11月）。
对于历史欠租，运达公司缴交历史欠租至2012年3月，根据双方约定，运达公司确认欠石井公司的历史欠租为473万元，根据双方约定的支付方式，石井公司主张运达公司尚欠历史欠租298万元，原审法院予以确认。对于运达公司对历史欠租提出的诉讼时效抗辩，原审法院认为，历史欠租属于已经发生并经运达公司确认的债务，原、被告双方对历史欠租支付的约定实质上是对债务分期偿还的约定，故历史欠租应属于普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效。石井公司在2013年11月21日向运达公司发出的《解除合同通知》中向运达公司主张过历史欠租，故诉讼时效于2013年11月21日发生中断，对于2013年11月21日往前倒推两年即2011年11月21日以后的租金，均未过诉讼时效，故运达公司提出的诉讼时效抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。因双方合同于2013年11月21日解除，故双方对于历史欠租分期偿还的约定亦已解除，故石井公司要求运达公司一次性归还剩余的历史欠租共计298万元原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，运达公司向石井公司支付租金1488492.5元及历史欠租2980000元；二、驳回石井公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费50608元，由石井公司负担8060元，运达公司负担42548元（运达公司负担的部分应于本判决生效之日起三日内向原审法院缴纳）。
判后，上诉人运达公司不服原审判决，向本院提起上诉：（一）原审适用法律错误。1.根据《民法通则》第一百三十六条的规定，有关延付或拒付租金的诉讼时效为一年。石井公司提起本案诉讼的时间是2014年9月12日，故从2013年8月12日往前的租金已超过诉讼时效，不受法律保护。2.本案的历史欠租性质是租金，根据最高人民法院研究室向河南省高级人民法院回复的《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》的内容可知，历史欠租即使经确认打包确认为一个欠款数额，仍应适用欠付或拒付租金的诉讼时效为一年的法律规定。截止至2012年3月我方没再向石井公司支付历史欠租的租金，石井公司2014年9月12日提起诉讼止，其对历史欠租的诉讼请求明显超过诉讼时效，不受法律保护。（二）石井公司不具备解除合同的法定要件。我方2013年10月23日向石井公司汇款117621元是作为当月租金及清偿历史欠租，石井公司亦予以确认。故缴租日期仅仅超期8天，未达到合同解除条件。且张贴解除通知书的方式不能视为送达，在解除合同前应给与我司一定的催告时间，其解除行为应为无效。（三）石井公司以暴力抢占我方市场的行为解除合同，构成侵权，并涉嫌严重违法，不具有解除合同的法律效力，双方应继续履行合同。（四）运达公司在案涉场地上的资产高达2500多万元，加上还有8年零1个月3561万元的预期收益经营权，共计6061多万元，与石井公司起诉的500多万元租金悬殊巨大，如果按照石井公司的主张，仅这些建筑物和设施，石井公司就会得到大于其欠租12倍多的财产利益，显然石井公司有巨额不当得利。综上，二审请求：1.依法撤销广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1085号案民事判决第一项。并改判为运达公司仅向石井公司支付2013年8月至2013年10月的租金(减少已付117612元)合计人民币277563元；2.请求判令石井公司2013年11月21日在运达公司市场墙上张贴的《解除合同通知书》无效。3.双方签定的《租用场地合同》继续履行。4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人石井公司答辩同意原审判决，不同意运达公司的上诉请求。
运达公司与石井公司对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.石井公司对租金与历史欠租的主张是否超出诉讼时效？2.石井公司解除合同的行为是否有效？
关于石井公司对租金与历史欠租的主张是否超出诉讼时效的问题。1.关于历史欠租：石井公司是根据双方协议请求历史欠租的给付，双方当事人在合同中确认了历史欠租数额，并约定履行方式，上述历史欠租已转化为普通债权债务，原审法院确认该历史欠租的给付请求适用2年普通诉讼时效并无不当。且根据约定的“历史欠租为肆佰柒拾叁万整，合同签订之日付历史欠租30万元；2009年12月底前再付历史欠租30万元；从2010年1月份开始每月偿还历史欠租5万元；自2012年1月开始每月偿还历史欠租10万元，直至清偿完毕。”历史欠租分期履行的最后一期应为2014年6月，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”石井公司于2014年9月向原审法院提起本案诉讼，历史欠租的请求显然未超出法律规定的诉讼时效期间，运达公司主张历史欠租已超出诉讼时效，缺乏法律依据，本院予以驳回。2.关于租金：2013年11月21日，石井公司在运达公司办公场所张贴《合同解除通知书》，提出解除合同并主张租金给付，故诉讼时效此时应发生中断，运达公司上诉称当日被驱赶离开时，仅有公司保安看到通知书内容，法定代表人直到2014年3月方知晓该通知书的内容，与原审自认不符、亦不合常理，本院不予采信。原审确认2013年11月21日时效发生中断，确认2012年11月21日之后的租金请求未超出诉讼时效正确，本院予以维持。
关于石井公司解除合同的行为是否有效的问题。1.石井公司有无合同解除权？运达公司原审已自认缴租至2012年2月止，故直至2013年11月21日，运达公司欠租时间远超合同约定的“延期缴款达三十天”，根据合同约定，石井公司有权收回及另行处置案涉场地及场地上建筑物，合同解除条件已成就，石井公司有权解除合同。2.解除合同的通知是否送达？根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”运达公司原审承认已于当日看到石井公司张贴的《解除合同通知书》及内容，合同解除的通知已经到达，故合同解除。石井公司解除合同的行为符合合同约定与法律规定。现运达公司上诉主张其2013年10月23日向石井公司缴纳的是当月租金，但没有提供证据证明其已经缴纳2012年2月至2013年9月的租金，亦与石井公司开具的对应的收据内容不符，缺乏事实依据，本院不予采纳。运达公司主张合同解除应先经过催告，缺乏法律依据，本院不予支持。至于石井公司解除合同时暴力抢占、构成侵权，以及案涉场地滞留的建筑物和设施价值高昂，石井公司抢占后不当得利的问题，并非本案审理范围，本院不予一并处理，运达公司可另循法律途径予以解决。
二审期间，运达公司向本院申请调取其存放在原办公场所的收款收据，因该申请不属于法院调取证据的范围，本院对此不予采纳。
综上所述，运达公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42548元，由上诉人广州运达运城果品贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年四月十一日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤