四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终8679号
上诉人（原审被告）：四川众信房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南三段*号*楼。
法定代表人：郑足友，总经理。
委托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙强，男，汉族，1972年3月30日出生，住四川省成都市武侯区。
上诉人（原审被告）：郑足友，男，汉族，1974年4月22日出生，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人：廖曦，四川亚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈珊，女，汉族，1982年11月8日出生，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：邹世桂，女，汉族，1955年8月28日出生，系陈珊之母，住四川省成都市武侯区。
上诉人四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、上诉人郑足友因与被上诉人陈珊房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人众信公司上诉请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同无效；2、撤销原判，改判陈珊返还收取的房屋租金或者抵扣返还退房款3、驳回陈珊对郑足友的起诉；4、陈珊承担本案一、二审诉讼费及保全费。事实和理由：《房屋买卖合同》系无效合同，本案争议的标的物不具有独立产权，不具有独立使用功能，也未取得房管部门的许可，因此，《房屋买卖合同》无效；无效的合同自始没有法律约束力，一审判决众信公司承担违约金及资金利息属适用法律错误；因无效合同所产生的过错责任在陈珊，陈珊在签订《房屋买卖合同》时，未能审查是否具有预售许可、产权证、分割图等资料，因此，陈珊应当承担相应的责任；陈珊从签订合同之日起至今收取的租金应当予以返还；一审法院判决郑足友对陈珊的一审诉讼请求承担连带责任，是认定事实错误和适用法律错误，郑足友不是适格的当事人，会议纪要中并没有陈珊的名字，陈珊无权要求郑足友承担连带责任，且郑足友因人身受到威胁，被迫以众信公司的名义进行了担保，担保行为无效。
上诉人郑足友的上诉请求、事实和理由与上诉人众信公司的上诉请求、事实和理由一致。
被上诉人陈珊辩称，一审法院认定双方签订的商品房买卖合同有效，依法解除合同有理有据，众信公司认为商品房买卖合同无效错误。一审法院认定众信公司未按合同约定办理分户产权和退还购房款正确，一审判决适用法律判决众信公司承担违约金及资金利息正确。众信公司诉求返还租金抵扣购房款于理不符，于法无据。一审判决郑足友承担连带担保责任正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈珊向一审法院起诉请求：1、解除陈珊与众信公司于2013年10月14日签订的《房屋买卖合同》；2、众信公司立即退还陈珊购房款232128元、支付违约金6964元，郑足友对众信公司应退的购房款232128元承担连带保证责任；3、众信公司、郑足友向陈珊支付购房款的利息（自2013年10月14日起，按商业银行逾期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：成都市武侯区二环路南三段1号2栋1层1号商业房产（权1734523）登记在被告四川众信房地产开发有限公司名下。
2013年10月14日，陈珊（乙方）与众信公司（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：000639），约定陈珊购买众信公司开发的成都市武侯区二环路南三段1号（权1734523）一楼C105号经营性用房，房屋建筑面积为4.03平方米，总价款为232128元。合同第七条约定：“乙方委托甲方在2013年10月1日前将本合同第二条中所列房屋直接交付乙方的承租方”。合同第九条第2款约定：“如因甲方责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，双方统一按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付房款，并按乙方已付房款的3%向乙方支付违约金……”。
2013年10月14日，陈珊向众信公司支付了购买成都市武侯区二环路南三段1号（权1734523）一楼C105号房屋的全部购房款232128元。
合同签订后，众信公司按合同约定将房屋直接交付给陈珊的承租方成都众信凯豪投资管理有限公司使用，陈珊亦收取了部分租金。
上述房屋交付后，众信公司未在365天内为陈珊办理分户产权。自2015年3月18日至2015年12月14日，众信公司名下位于成都市武侯区的商业房屋（权1734518）16次被人民法院、公安局查封，陈珊购买的C105号经营性用房位于该整体房屋之中。
由于交房后365天内众信公司未为陈珊办理房屋产权证（分户产权），陈珊与其他购买众信公司成都市武侯区二环路南三段1号（即人南金座）的业主推举罗福平等业主代表与众信公司代表进行会议磋商，双方于2015年7月27日达成《会议纪要》，确定众信公司从2015年8月起向业主支付购房款，一年半以内付清，每月按比例支付给业主，支付期限为每月最后一天，如遇拖欠按应付金额每天支付1%的违约金；郑足友作为担保人。众信公司法定代表人郑足友在《会议纪要》上代表众信公司签名、捺印，并在担保人项下再次签名、捺印。
截止到一审法庭辩论终结之前，众信公司尚未为陈珊办理上述房屋的产权证，也未退还陈珊购房款。郑足友也未承担担保责任。
一审法院认为，陈珊向众信公司购买的成都市武侯区二环路南三段1号（权1734523）一楼C105号房屋，因众信公司已经取得了成都市武侯区二环路南三段1号（权1734523）一楼商业房产的产权证，属于现房，众信公司勿需再办理预售许可证即可销售，所以不违反法律规定。陈珊与众信公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效，应遵约履行。陈珊已向众信公司全面履行了付款义务，众信公司至今未能协助陈珊办理合同指向房屋的产权证，陈珊要求解除合同、退还购房款、支付违约金符合合同约定，一审法院予以支持。2015年7月27日《会议纪要》明确约定郑足友为担保人，且郑足友在《会议纪要》两次签名、捺印，其辩解“担保人”字迹系他人添加非其本意于理不通，所以郑足友对众信公司退还购房款债务承担担保责任系其真实意思表示，应属有效。郑足友应对该债务承担连带清偿责任。关于陈珊提出的众信公司对其承担购房款利息的请求，因没有办理分户产权的责任不在陈珊一方，而在于众信公司一方，又因解除合同，有过错的一方应给予对方经济赔偿，所以众信公司应赔偿陈珊利息损失，郑足友不是合同当事人不应承担利息责任。因陈珊收取了部分租金，陈珊主张的利息起算时间2013年10月14日不合理，一审法院酌情调整为2014年10月14日。众信公司关于该房屋买卖合同为无效合同的理由不成立，要求本案先由公安机关处理也没有法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，一审法院判决：一、解除陈珊与众信公司于2013年10月14日签订的《房屋买卖合同》；二、众信公司于判决生效之日起十日内退还陈珊购房款232128元，郑足友承担连带清偿责任；三、众信公司于判决生效之日起十日内支付陈珊违约金6964元；四、众信公司于判决生效之日起十日内赔偿陈珊利息损失（以232128元为本金，自2014年10月14日起至本金还清之日止，利率执行中国人民银行同期贷款利率）；五、驳回陈珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5467元，财产保全费1715元，公告费560元，合计7742元，由众信公司承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，该案的争议焦点是：1、涉案《房屋买卖合同》的效力；2、众信公司是否应向陈珊支付违约金及赔偿利息；3、郑足友是否应对退还购房款承担连带保证责任。
关于第一个焦点，涉案《房屋买卖合同》的效力。众信公司主张涉案《房屋买卖合同》因未取得预售许可证而无效。本院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设的房屋予以销售的行为，涉案房屋在众信公司与陈珊签订房屋买卖合同时，已经建成且众信公司已经取得了房屋产权证书，本案并非商品房预售合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。众信公司关于涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，一审认定案由不当，本院予以纠正。案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。
关于第二个焦点，一是违约金的问题。案涉房屋至今因众信公司的原因未能办理房屋产权证，据此，根据《房屋买卖合同》第九条第2款关于“如因甲方责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，……并按乙方已付房款3%向乙方支付违约金”的约定，众信公司应当承担支付违约金的责任。众信公司认为陈珊收取了租金未遭受损受，其不应支付违约金。本院认为，案涉房屋未能按约办理产权证，陈珊损失不仅包括能否收取租金，还包括可能错失的交易机会。违约金系违约方承担违约责任的方式之一，实际损失仅系衡量违约金是否过高的基础。因此，一审法院判令众信公司按合同约定支付违约金并无不当，本院予以维持。
二是损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”，出卖人承担上述赔偿责任的前提是，其先卖后抵的行为是造成合同目的不能实现的原因。案涉房屋不能办理房屋产权证、导致商品房买卖合同目的不能实现的的原因并不在于其已被抵押，而系本身不能办理房屋产权证。故陈珊主张损失赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三个焦点，郑足友是否应对退还购房款承担连带保证责任的问题。《会议纪要》系部分业主与众信公司代表达成的协议。陈珊并非《会议纪要》上签字的业主代表，同时，陈珊并未提交《会议纪要》附表的原件，也未举证证明《会议纪要》附表已经交给众信公司、郑足友，也未举出充分证据证明郑足友同意对众信公司向陈珊承担的债务提供担保。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，《会议纪要》对陈珊不具有法律约束力。因此，陈珊不能基于《会议纪要》向郑足友主张权利。一审判决郑足友承担连带责任不当，本院予以纠正。
综上，上诉人众信公司、郑足友的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11889号民事判决第一、三项，即“解除陈珊与四川众信房地产开发有限公司于2013年10月14日签订的《房屋买卖合同》”、“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付陈珊违约金6964元”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11889号民事判决第二、四项，即“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还陈珊购房款232128元，郑足友承担连带清偿责任”、“四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈珊购房款利息损失（以232128元为本金，自2014年10月14日起至本金还清之日止，利率执行中国人民银行同期贷款利率）”；
三、四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈珊购房款232128元；
四、驳回陈珊的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10934元，由四川众信房地产开发有限公司负担5467元，由郑足友负担5467元。
本判决为终审判决。
审判长 何 广 智
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一六年十一月九日
书记员 杨大准1