重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2574号
上诉人（原审被告）刘菊。
委托代理人张瑜，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆天穹物业管理有限责任公司，（人防六期）。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。
上诉人刘菊因与被上诉人重庆天穹物业管理有限责任公司（以下简称“天穹公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第12720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，刘菊系重庆市渝中区袁家岗51号附X号XX-X（建筑面积73.41平方米）业主。2008年1月3日，重庆嘉华建设开发有限公司与重庆天穹物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由天穹公司为涉案小区提供物业管理服务，其中第三条载明，服务主要内容为：物业共同部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤……。第五条载明，天穹公司提供的物业管理服务应达到约定的标准，具体服务标准见附件三。第六条载明，物业服务费用标准为1.2元/月/平方米（按建筑面积计算）。第七条载明，共用的专项能源消耗，应独立计量核算，具实向业主分摊计算。第八条载明，物业服务费用应按月交纳，业主应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。第二十五条载明，合同自嘉华圆家小院正式交房之日起即2008年12月31日计算，期限为3年。第二十六条载明，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效。第三十二条载明，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。合同附件3载明，物业管理服务标准参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定，一、物业共用部分的维修、养护和管理。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。三、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污管道的疏通。四、公共绿化的养护和管理。五、动车和非机动车的停放管理。六、公共秩序、安全、消防等事项繁荣协助管理。七、装饰装修管理服务。八、物业档案资料管理。以上八项均按一级物业标准执行。合同签订后，天穹公司进入涉案小区提供物业服务，此后小区一直未成立业主大会、选举产生业主委员会，天穹公司持续提供物业服务至今。
一审另查明，从2013年9月起至2015年7月止，刘菊持续未交纳此期间的物业费1857.27元、2013年8月至2015年6月21日水费929元、公摊水电费从2014年8月起至2015年7月止按每月8元计算为184元。经天穹公司张贴函告等形式催收，刘菊仍未缴纳相关费用。后天穹公司诉至一审法院，请求判令刘菊向天穹公司支付物管费1857元，公摊水电费184元（从2013年9月起至2015年7月止），水费929元（从2013年8月至2015年6月21日止），违约金2180元，合计5150元。
一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，天穹公司根据《前期物业合同》提供了物业服务，小区业主应当缴纳物业费。关于刘菊认为天穹公司提供的物业服务未达合同标准而拒交物业费，一审法院认为，评判物业服务企业的服务是否达标，应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应。本案中，天穹公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但并未达到不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的程度。况且天穹公司也自愿降低收费标准，主动低于合同约定的物业费标准收取物业费，故一审法院认为天穹公司尽到了合同约定物业服务义务，刘菊拒不交费的理由不能成立，一审法院不予采纳。应当指出的是，良好的小区环境需要业主、物业公司齐心协力，共同维护。业主与物业公司在面对小区物业问题之时，应当尊重契约精神，在遵守合同的前提下积极沟通、相互理解、协商解决。物业公司应当正视自身存在的问题和不足，虚心听取业主意见并加以改正，业主则应更加审慎和理性，不能轻易以此为由拒交物业费等相关费用。本案中，天穹公司自愿降低合同约定的物业费标准按1.1元/月/平方米计算物业费，在本案中要求主张1857元，不违反法律规定，一审法院予以准许。刘菊认为水表未能安装一户一表责任在天穹公司而拒绝按照4.3元/立方米的标准交纳水费，首先，一户一表改造是由供水单位根据相关规定结合各个小区实际情况开展进行，刘菊若认为供水单位未对涉案小区供水实施一户一表改造违反规定、或物业公司从中阻碍，可另案解决。其次，天穹公司向自来水公司交纳水费后，有权根据二次供水许可证书载明的水价向业主收取代缴的水费。刘菊认为天穹公司未按规定清洁二次供水设施导致水质不达标，但并未举示证据予以证明，对此意见一审法院不予采纳。综上，刘菊拒交水费的理由不能成立。关于公摊水电费，应当独立计量核算，据实向业主分摊计收，虽天穹公司表示按8元/月/户的标准收取要实际低于独立计量核算后据实分摊计收的金额，但刘菊对此并不认可，天穹公司也未举证证明独立计量核算后据实分摊计收的具体金额，故对此费用一审法院在本案中不予主张，天穹公司可独立计量核算后再据实主张。关于天穹公司要求主张的违约金，一审法院认为天穹公司主张每日千分之三的违约金标准过高依法应予以调整，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况，一审法院酌定本案违约金按中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算。因物业合同中并未有关于水费的约定，故对于水费的违约金本案中不予主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：“一、被告刘菊于本判决生效之日起三日内向原告重庆天穹物业管理有限责任公司支付2013年9月至2015年7月期间拖欠的物业服务费1857元、2013年8月至2015年6月21日期间的水费929元；二、被告刘菊于本判决生效之日起三日内向原告重庆天穹物业管理有限责任公司支付2013年9月至2015年7月期间，以每月应缴物业费80.75元为基数，根据拖欠的物业费金额以中国人民银行同期银行贷款利率四倍按月计算的违约金；三、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告刘菊负担。”
刘菊不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回天穹公司的该两项诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由天穹公司承担。事实及理由：1.《前期物业服务合同》对刘菊无约束力，一审判决不能据此要求刘菊违约金等费用。涉案小区建面为4.5万平方米，天穹公司未经过招投标选聘，又未经相关主管部门批准，且在签订《前期物业服务合同》时无物业服务资质，故根据相关法律规定，因该合同违反强制性规定而无效；一审法院适用最高院关于物业纠纷的司法解释系适用法律错误，因天穹公司非依法选聘，故前期物业服务合同对业主不具有约束力；前期物业服务合同从未公示过，对刘菊不具有约束力，一审判决刘菊支付违约金更是违反了公平原则。2.一审判决忽略了涉案小区物业服务整改时间节点的问题，本案物业服务费针对的是整改前的费用，在整改前小区物业服务质量严重不达标的情况下，刘菊拒付相关物业费用有理有据，不应支付违约金。3.一审判决遗漏天穹公司收费未经物价局核价及收费不公开的关键事实，应相应撤销并改判。4.涉案小区物业服务未达标，质价不相符。5.一审判决证据采信错误，《收费许可证》、《前期物业服务合同备案证明》等证据系复印件，不应采信。6.一审判决违约金过高，不能超过同期银行贷款利率的一倍。
天穹公司答辩称，开发商经过了招投标程序才选定了天穹公司作为服务方签订《前期物业服务合同》，且天穹公司在2003年已经取得了物业服务资质，刘菊的第一点上诉理由不成立；天穹公司是开发商经过了招投标程序依法选定的物业服务方，刘菊如对招投标有异议可到开发商处查询相应招投标记录；针对前期物业服务合同是否公示的问题，天穹公司认为在刘菊签订房屋买卖合同的时候就应该知晓前期物业合同相应的内容，根据《重庆市商品房买卖合同》第21条的约定“开发商应当向业主出示前期物业服务合同和业主公约”，该出示行为不是天穹公司的义务，应该是开发商，并且刘菊应当知晓前期物业合同，而且刘菊在入住涉案小区之后，并非一直未缴纳物管费，因此其之前缴纳的物管费的行为，应视为对天穹公司提供的物业服务的认可；针对天穹公司是否尽到物业服务义务的问题，在一审庭审中提交了相应的证据足以证明天穹公司向涉案小区提供了前期物业合同约定的义务，在一审审理过程中法官和书记员到涉案小区进行勘验，并且在庭审笔录中有记载勘验结果，不存在服务质量不达标的情形；针对收费是否经物价局合价并公开的问题，约定的价格是开放商经过招投标程序确定的价格，收费的标准不需要经过重庆物价局的审批，而且现在《重庆市物业收费管理办法》对收费进行了放权不需进行审批；针对服务是否达标，质价是否相符的问题，前期物业合同约定收费标准是1.2元/平方米，实际收费按照1.1元/平方米来收费，天穹公司主动降低收费标准，而且前期物业合同至今已经过了8年，中间未调整收费标准；针对天穹公司提交的证据是否应当采信的问题，在一审庭审中天穹公司提交了重庆市城市二次供水许可证书，该证书是提交的复印件，原件在重庆市市政管理委员会处存档，天穹公司对二次供水每吨4.3元收费标准是经过重庆市政管理委员会批准许可的，而且二次供水的收费也是向自来水公司缴纳，在一审中提交了相应的发票，关于前期物业管理服务合同备案证明的相应的原件在渝中区房地产管理局；针对违约金是否过高的问题，违约金在前期物业合同中有约定，一审判决的时候对违约金进行过调整，天穹公司认为该违约金应当主张。
二审庭审中，刘菊向法庭提交一份《关于禁止在消防通道堆放装修垃圾等杂物的公告》，时间为2015年10月15日，拟证明天穹公司在其主张的物业服务费期间提供的物业服务不到位，直到一审开庭之后经过法庭的督促才稍微有所改善。
天穹公司质证称，该证据系复印件，真实性不予认可，且不属于新证据。关于装修垃圾问题，天穹公司在集中接房装修期间（2013年以前）收取了除渣费，进行了清理，2013年之后就没有收取除渣费了，之后除渣由业主自行负担。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
针对双方争议的焦点，本院评述如下：
关于涉案《前期物业服务合同》是否对刘菊有约束力的问题。本院认为，建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案中天穹公司于2008年1月3日与建筑单位重庆嘉华建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并依照合同提供了物业服务，小区业主应当缴纳物业费。刘菊认为天穹公司不具备服务资质，且未经过招标选聘，但并未提供充分证据予以证明；至于刘菊称《前期物业服务合同》未公示的问题，售房单位在与商品住宅购房人签订的买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容，故刘菊应对该合同内容知情，该合同是否公示并不当然影响合同效力。故刘菊以此为由要求确认《前期物业服务合同》无效对其无约束力的请求不能成立，本院不予采信。刘菊应依约向天穹公司交纳相应的物业费用。但天穹公司作为物业服务的提供方在面对小区物业问题之时，应与业主积极沟通、相互理解、协商解决，尤其应当正视自身存在的问题和不足，虚心听取业主意见并加以改正，不断不提高物业服务质量，努力构建良好和谐的服务关系。
关于刘菊认为天穹公司提供的物业服务未达合同标准而拒交物业费的问题，本案中天穹公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但并未达到不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的程度，天穹公司也自愿降低收费标准，主动低于合同约定的物业费标准收取物业费，对其服务上的瑕疵起到了一定的补偿作用，故刘菊不能以此为由拒不交纳物业费。在此情形下，《前期物业服务合同》第三十二条又对滞纳金的收取条件即标准进行了明确的约定，刘菊应按约交纳该项费用，且一审法院也适当调低了该项费用，故一审法院认定刘菊应根据拖欠的物业费金额以中国人民银行同期银行贷款利率四倍为标准按月交纳违约金，认定正确，本院予以确认。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘菊的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘菊负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年五月十二日
书 记 员 吴晓亮