广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2766号
上诉人（原审被告）：李本玲，女，1970年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：何晓威，广东群立弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街平西村深涌股份合作经济社，地址：广东省佛山市南海区桂城街道平西村。
负责人：卢应芬，社长。
委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。
原审被告何惠文，男，1963年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人李本玲因与被上诉人佛山市南海区桂城街平西村深涌股份合作经济社、原审被告何惠文租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：涉讼土地所在地块使用权人为深涌合作经济社，土地使用权类型为批准拨用企业用地，用途为工业厂房，权属证号南府集用2002字第020147号。
2001年5月1日，深涌合作经济社（甲方）与万利达汽修中心（乙方）签订《土地使用权承包合同》，约定甲方将5020平方米土地使用权出租予乙方开办汽车维修铺位门市部经营项目，租赁期限25年，自2001年6月15日至2026年6月14日；2001年6月15日至2004年6月14日租金每平方米每月2.5元，每年租金150600元，以后每三年调整一次，按三年后最后一年的租金递增5%计付，至2026年6月15日合同终止；租金每年交两次，即6月15日和12月15日各交一次；乙方逾期交纳租金，需向甲方支付按拖欠承包款数额日千分之二计付的违约金，若拖欠租金（包括部分拖欠）达30天，甲方有权解除合同，无偿收回土地使用权以及乙方在该处所建的建筑物。李本玲在“乙方（签名）”处签名，并加盖了万利达汽修中心的公章。
2006年12月28日，深涌合作经济社与万利达汽修中心签订《补充协议》，约定上述《土地使用权承包合同》作如下变更：承租面积变更为5527平方米；租金变更为每月每平方米2.62元，2014年6月15日-2017年12月15日期间的租金及付款日期约定如下表；租期从2006年12月15日至2026年6月14日止。
交租日期
租金
交租日期
租金
2014.6.15
100578
2014.12.15
100578
2015.6.15
100578
2015.12.15
100578
2016.6.15
105606
2016.12.15
105606
2017.6.15
105606
2017.12.15
105606
2016年9月15日，何惠文出具字据确认欠款情况如下：
期间
租金
2014.6.15-2014.12.14
51156
2014.12.15-2015.6.14
100578
2015.6.15-2015.12.14
100578
2015.12.15-2016.6.14
100578
2016.6.15-2016.12.14
105606
总额
458496
同月26日，深涌合作经济社向万利达汽修中心发出《律师函》，主张万利达汽修中心拖欠2014年6月15日至2016年12月14日期间的租金458496元，要求万利达汽修中心在2016年9月30日之前一次性付清欠款或与深涌合作经济社协商解决方案，否则将通过诉讼的方式追究其违约责任。
另查明李本玲持有的《土地使用权承包合同》中抬头“承包方”后“南海市平洲万利达汽车维修中心”的手写字体已划掉，旁边标注“已改名李本玲”，并加盖南海区桂城街平西村深涌村民小组公章。
再查明：万利达汽修中心是个人独资企业，于2001年5月29日注册成立，投资人为李本玲，2008年11月18日，该汽修中心申请变更经营范围为“仅供处理债券债务，不得从事经营活动”；2013年6月8日，该汽修中心因投资人决定解散而注销，李本玲在上述万利达汽修中心经营地址上注册佛山市南海盈泰汽车维修中心（以下简称“盈泰汽修中心”），企业性质仍为个人独资企业，投资人仍为李本玲。
原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷，结合李本玲是万利达汽修中心的投资人、2013年6月8日万利达汽修中心已注销、在《土地使用权承包合同》的履行过程中南海区桂城街平西村深涌村民小组确认该合同履行过程中承包方改为李本玲,以及各方的诉辩情况，原审法院认定深涌合作经济社为涉讼土地的出租方，李本玲为涉讼土地的实际承租方。经审查，《土地使用权承包合同》、《补充协议》是深涌合作经济社与李本玲的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。李本玲、何惠文辩称签订《补充协议》并非李本玲的真实意思表示，但未能举证证明，且李本玲在签订该《补充协议》之后相当长的一段时间内，实际上也是按照该《补充协议》向深涌合作经济社交租租金的，因此可以认定《补充协议》中关于租金及租用面积的约定实际上是深涌合作经济社与李本玲双方协商一致的结果，李本玲、何惠文的该项辩解理据不足，原审法院不予采纳。
深涌合作经济社主张何惠文是万利达汽修中心的实际经营者，但未能举证证明，李本玲、何惠文不予确认，结合先后在涉讼土地上经营的万利达汽修中心、盈泰汽修中心登记的投资人均为李本玲的事实，原审法院对深涌合作经济社的该项主张不予采纳，何惠文自认其为李本玲的雇员，李本玲予以确认，且结合签订《补充协议》时何惠文是乙方代表、何惠文在2016年9月15日向深涌合作经济社确认欠租情况的事实，原审法院对李本玲、何惠文主张的何惠文是李本玲的雇员予以采信。
李本玲租用涉讼土地进行经营，应依约向深涌合作经济社支付租金。现其雇员何惠文签署字据确认了李本玲在2014年6月15日至2016年12月14日的欠租情况，李本玲、何惠文未举证予以推翻，原审法院对深涌合作经济社按该字据主张李本玲支付截至2016年12月14日止的租金458496元的诉请予以支持。因李本玲长期拖欠租金，深涌合作经济社依约请求解除双方签订的《土地使用权承包合同》和《补充协议》、李本玲返还涉讼土地符合双方约定，原审法院予以支持。虽然《土地使用权承包合同》约定因李本玲违约导致深涌合作经济社解除合同的，李本玲在涉讼土地上所建的建筑物归深涌合作经济社所有，但各方均未举证证明涉讼土地上盖建筑物的范围、已经合法规划报建、竣工验收手续或已经办理相应的产权登记等手续，故对深涌合作经济社关于涉讼土地地上建筑物归其所有的请求，原审法院不予支持。
虽然《土地使用权承包合同》约定李本玲逾期交纳租金的，需向深涌合作经济社支付按拖欠租金数额日千分之二计付的违约金，但该约定过高，原审法院依法予以调整，酌定李本玲应以各期欠租金额为本金，从逾期之日起各至实际清偿之日止，按日万分之五计付违约金予深涌合作经济社，对深涌合作经济社超出上述核定的诉请不予支持。经核算（如下表），李本玲应支付至2016年12月30日止的违约金119255.66元予深涌合作经济社，并应以458496元为本金，从2016年12月31日起至实际清偿之日止，按日万分之五计付违约金予深涌合作经济社。
期间
租金
逾期日
截止日
天数
利率
违约金
2014.6.15-2014.12.14
51156
2014.6.16
2016.12.30
929
0.0005
23761.96
2014.12.15-2015.6.14
100578
2014.12.16
2016.12.30
746
0.0005
37515.59
2015.6.15-2015.12.14
100578
2015.6.16
2016.12.30
564
0.0005
28363.00
2015.12.15-2016.6.14
100578
2012.12.16
2016.12.30
381
0.0005
19160.11
2016.6.15-2016.12.14
105606
2016.6.16
2016.12.30
198
0.0005
10454.99
总额
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2818
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