广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终9901号
上诉人(原审被告)：广东新港明珠大酒店有限公司，住所地广州市黄埔区广州经济技术开发区开发大道368号。
法定代表人：麦国强，职务：经理。
委托诉讼代理人：龙家乐，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州华南海物业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦510房。
法定代表人：林伟钦，职务：总经理��
委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。
上诉人广东新港明珠大酒店有限公司（以下简称新港明珠公司）因与被上诉人广州华南海物业管理有限公司（以下简称华南海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人新港明珠公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回华南海公司要求新港明珠公司支付2017年7月份租金的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，驳回华南海公司该诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费由华南海公司承担。事实与理由：一、一审判决新港明珠公司向华南海公司支付2017年7月的租金违反了双方约定，违反了诚实信用原则，应当予以改判，驳回华南海公���该部分诉讼请求。新港明珠公司于2017年7月5日开始遣散所有员工，但由于比较多的员工是省外人员，为了维护当地的社会稳定，在夏港综治维稳中心主持协调下，华南海公司同意让所有员工免费居住到2017年7月31日。正因如此，在2017年7月31日期限届满，当所有员工撤离后，新港明珠公司积极发函给华南海公司，收回留在华南海公司的房屋的所有物品，以便华南海公司及时收回房屋。没有签订书面的确认函的原因在于：这件事情是由夏港综治维稳办主持下协商的，华南海公司又属于国有企业，因此，新港明珠公司相信国家部门、国家企业做出的决定，所以在双方协商一致后，华南海公司同意所有员工免费居住到2017年7月31日，而没有签订书面的协议。另外，根据《物品交接函》、《回复函》双方均未提及2017年7月份的租金，进一步证明双方的口头约定。综上，员工免费使用涉案房产至2017年7月31日，是华南海公司做出的口头承诺，是双方确认的无异议的事实，因此，华南海公司现又要求新港明珠公司支付2017年7月31日的租金违反了诚实信用原则，一审判决新港明珠公司支付2017年7月的租金，没有事实和法律依据。二、华南海公司要求新港明珠公司支付违约金诉请没有事实和法律依据，一审判决要求新港明珠公司支付违约金，与事实不符，应当依法撤销，驳回华南海公司该诉讼请求。1、一审判决认定华南海公司2017年1-6月连续发函催缴当月及此前欠付的租金的通知属于事实认定错误。一审判决事实认定错误，华南海公司提交的催款通知虽然“通知”部分的打印时间显示是“2017年1月21日、2月21日、3月21日、4月21日、5月21日、6月21日”，但是根据“回执”部分手写时间全都是“2017年6月23日”，所以，一审判决认定华南海公司连续六个月��续向新港明珠公司催缴当月及此前欠付的租金属于事实认定错误。因此，一审判决以此否定双方“已经达成口头协议变更原合同约定的支付租金的日期”的结论也是错误的。事实上，根据双方的交易记录显示，可知，华南海公司同意新港明珠公司根据自身的实际经营情况，延期顺延支付涉案物业的租金。而该口头协议已经实际履行至今，这已经成为双方的交易习惯，华南海公司从未向新港明珠公司主张过任何违约金。现在，华南海公司又要求新港明珠公司对此支付违约金，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。2、一审判决要求新港明珠公司2017年仍根据2016年的租赁合同承担违约责任，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，本案2016年的租赁合同条款延续适用2017年的前提条件是“出租人没有提出异议”，但是，根据华南海公���提交的2016年12月5日的《催缴租金通知》显示，“否则，我司将于该日下午17时停水停电，按合同约定，解除合同，收回该物业，并通过法律途径追究违约责任。”华南海公司已经明确表示解除租赁合同，因此，本案自2017年1月1日起，双方的租赁关系不再适用原租赁合同条款。本案涉案的租赁合同期限到2016年12月31日，自2017年1月1日起，双方没有签订书面的租赁合同，属于不定期租赁，没有约定实际的交纳租金的时间，也没有约定逾期缴纳的法律后果。所以，华南海公司要求新港明珠公司支付2017年的违约金没有合同依据。3、违约金实际上是具有一定惩罚性质的，这是针对恶意拖欠租金故意违约的行为的惩罚，但新港明珠公司未能向华南海公司清付租金，是因为新港明珠公司经营情况发生了重大变化，并非恶意拖欠，所以，新港明珠公司不应当承担2017年的违约金。二审庭审中，上诉人新港明珠公司补充上诉意见：根据华南海公司在一审提交的催款通知的证据显示，该证据本来应该是将通知的内容交给我方，回执由华南海公司回收，但是华南海公司提交的是一份完整的通知，证明华南海公司并没有尽到通知或向我方催缴租金以及主张违约金的行为，所以一审以这几份通知得出的华南海公司每月发出催缴通知向我方主张租金和违约金认定事实错误。通知上显示的签收时间是2017年6月23日，也就是说都是在2017年6月23日向我方发出催收通知，并且在那一天签收的，并不是每一个月向我方主张，因此一审认定事实不成立。
被上诉人华南海公司二审答辩称：一、双方从未口头约定免除2017年7月份的租金，新港明珠公司的陈述没有事实依据。物品交接函不能证明已经免除该月租金。二、华南海公司主张违约金有事实和法律依据，一���查明事实清楚，适用法律正确。我方向新港明珠公司发出通知，新港明珠公司在回执上签收直接给了华南海公司，说明新港明珠公司已经收到我方的催款通知，双方的租赁合同期限是至2016年12月31日，之后没有签订书面合同，根据合同法第236条规定，租金和违约金仍旧按原合同约定履行，经过我方多次催缴，新港明珠公司拖延缴纳给我方造成损失，应当承担违约责任。
华南海公司于2017年9月12日向一审法院提出本案诉讼请求：一、新港明珠公司向华南海公司支付租金151200元（2017年1月至7月租金）；二、新港明珠公司向华南海公司支付逾期支付2015年1月至2017年7月租金的违约金45330.83元（每年按中国人民银行一年期贷款利率上浮50%计算，从应付之日计至实际付清之日止）；三、本案诉讼费由新港明珠公司承担。事实和理由：华南海公司是广州开发区商业发展集团有限公司的全资子公司。广州市开发区××号601-628、701-728室是广州开发区商业发展集团有限公司所有的房产。2011年1月1日起，广州开发区商业发展集团委托华南海公司对上述物业进行经营管理。2013年4月11日，华南海公司与新港明珠公司签订了广州市房屋租赁合同，约定新港明珠公司承租广州市开发区××号601-628、701-728室的物业作员工宿舍，建筑面积2828.28平方米，月租金为25200元，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日；合同第三条约定，乙方（新港明珠公司）在每月第8日前支付租金，合同第四条约定乙方（新港明珠公司）向华南海公司交纳44800元保证金，甲方（华南海公司）应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方或抵偿租金；合同第七条第1款约定，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方（新港明珠公司）须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；双��还对其他权利义务条款进行约定。合同期满后，新港明珠公司继续承租使用租赁场地，华南海公司也按原租金标准向新港明珠公司收取租金。2016年3月22日，新港明珠公司向华南海公司提出续签租赁合同，继续租用，华南海公司作出租赁审批表，同意续签，月租金为25200元，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日。2016年12月31日租赁合同期满后，新港明珠公司没有提出续租申请，但仍然继续使用上述物业。华南海公司自2017年1月起，每月向新港明珠公司发出通知，要求新港明珠公司支付拖欠的租金并承担违约责任，新港明珠公司对此不予理睬，也没有主动清偿拖欠的租金。截至2017年7月31日，新港明珠公司拖欠租金共151200元。新港明珠公司的行为严重违反合同约定，侵犯了华南海公司的合法权益，新港明珠公司应清偿拖欠的租金及承担违约责任。
新港明珠公司一审辩称：（一）华南海公司、新港明珠公司双方在履行租赁合同过程中口头协定变更租金的支付时间为延后2-3月才支付当月的租金，且在履行过程中按照变更后的内容履行了支付租金的义务。根据新港明珠公司经营情况顺延履行支付义务后不应当再收取新港明珠公司的违约金，因此，新港明珠公司一直承租涉案物业，华南海公司也未解除合同和收回物业，新港明珠公司不同意华南海公司的第二项诉请；（二）新港明珠公司不同意支付2017年7月的租金，2017年6月底新港明珠公司已通知华南海公司解除合同移交场地并要求公司员工搬离涉案物业，后因维稳需要在街道和维稳办的协调下，华南海公司同意不收取租金继续让员工居住至2017年7月底，因此，我方不需向华南海公司支付2017年7月的租金；（三）新港明珠公司已向华南海公司支付押金44800元，应当依法折抵租金；（四）我方认为华南海公司不是本案适格主体，根据华南海公司方提供的证据1、2、5，涉案物业产权人并非华南海公司，是广州开发区商业发展集团有限公司，证据5中的全权委托内容为仅与该公司签订租赁协议，房租等相关费用由该公司收取并提供发票，华南海公司不能据此向新港明珠公司追偿租金。
一审法院经审理查明：涉案房屋是座落于广州开发区××号的601-628房和701-728房，建筑面积共计2828.56平方米，权属人为广州开发区商业发展集团有限公司。
2011年3月3日，广州开发区商业发展集团有限公司出具《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，该函件载明：各租户：现将我集团公司物业的经营管理工作全权委托给我集团属下广州华南海物业管理有限公司统一管理。由该公司代我司享有业主的所有权利并履行业主的相���义务（从2011年1月1日起相关租赁协议将由该公司与贵司签订，有关房租等相关费用由该公司收取并由该公司提供相应的发票）。
2013年4月11日，华南海公司与新港明珠公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定出租人（甲方）华南海公司将座落于广州市青年路74号601-628、701-728室的物业出租给承租人（乙方）新港明珠公司作员工宿舍使用，建筑面积2828.28平方米。租期自2013年1月1日至2014年12月31日止，月租金为25200元。租金按月结算，由乙方在每月的第8日前按现金、支票或银行转账付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳44800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。第六条、甲方的权利和义务：4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条、乙方的权利和义务：1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。上述合同以穗租备2013D1600103017号登记备案。
合同签订后，新港明珠公司向华南海公司支付了44800元押金，华南海公司将涉案房屋交付新港明珠公司使用。
《广州市房屋租赁合同》到期后，华南海公司、新港明珠公司双方以《租赁审批表（续签合同）》的方式续签涉案物业的租赁合同，根据华南海公司提交的《租赁审批表（续签合同）》载明：合同期限：2016年1月1日至2016年12月31日，合同价格：25200元/月。
华南海公司为证实合同履行过程中新港明珠公司拖欠租金，提交若干份银行业务回单，银��业务回单显示新港明珠公司2015年3月20日缴纳2015年1月租金，2015年4月24日缴纳2015年2月租金，2015年5月22日缴纳2015年3月租金，2015年6月24日缴纳2015年4月租金，2015年7月24日缴纳2015年5月租金，2015年9月1日缴纳2015年6月租金，2015年9月25日缴纳2015年7月租金，2015年12月8日缴纳2015年8月租金，2016年3月31日缴纳2015年9月租金，2016年5月3日缴纳2015年10月租金，2016年7月11日缴纳2015年11月租金，2016年9月5日缴纳2015年12月、2016年1月租金，2016年12月30日缴纳2016年2-3月租金，2017年1月26日缴纳2016年4-8月租金，2017年3月1日缴纳2016年9月租金，2017年3月30日缴纳2016年10月租金，2017年4月26日缴纳2016年11月租金，2017年6月5日缴纳2016年12月租金，2017年6月30日缴纳2017年1月租金。
华南海公司还提交9份租金催缴通知：1.2016年12月5日，华南海公司向新港明珠公司发出《催缴租金通知》，要求新港明���公司于2016年12月15日前缴清拖欠的2016年2月至12月共11个月的租金277200元，否则将停水停电，解除合同，收回该物业。上述通知于同日由新港明珠公司员工朱杜娟签收；2.2017年1月10日，华南海公司向新港明珠公司发出《通知》，载明：截止2017年1月已拖欠10个月房租，合计252000元，根据合同第七条第一款约定，应计违约金230580元，合计482852元。双方租赁合同已于2016年12月到期，我司多次催问贵司是否续租，均未收到贵司的书面续租申请，我司视为贵司不再续租。我司决定2017年1月31日前收回此房屋，请贵司于2017年1月25日前缴清拖欠的房租及违约金共482580元，并将房屋退还给我司；3.2017年1月21日，华南海公司向新港明珠公司发出《通知》，要求新港明珠公司支付拖欠的2017年1月房租25200元和违约金23436元；4.2017年2月21日，华南海公司向新港明珠公司发出《通知》，要求新港明珠公司于2017年3月15日前缴清拖欠的2017年1-2月的房租及违约金共计95004元。5.2017年3月21日，华南海公司向新港明珠公司发出《通知》，要求新港明珠公司于2017年4月15日前缴清拖欠的2017年1-3月的房租及违约金共计143640元；6.2017年4月21日，华南海公司向新港明珠公司发出《通知》，要求新港明珠公司于2017年5月15日前缴清拖欠的2017年1-4月的房租及违约金共计191520元；7.2017年5月21日，华南海公司向新港明珠公司发出《通知》，要求新港明珠公司于2017年6月15日前缴清拖欠的2017年1-5月的房租及违约金共计240156元；8.2017年6月21日，华南海公司向新港明珠公司发出《通知》，要求新港明珠公司于2017年7月15日前缴清拖欠的2017年1-6月的房租及违约金共计288036元。上述通知均由新港明珠公司员工于2017年6月23日签收；9.2017年6月28日，华南海公司向新港明珠公司发出《催缴租金通知》，要求新港明珠公司于2017年6月30日缴清拖欠的租金及违约金，新港明珠公司于2017年7月4日签收回执收到上述通知，另手写注明：该函已收到，但实际租金数额以7月10日双方协商为准。新港明珠公司庭审时亦确认收到上述催款通知。
2017年7月31日，新港明珠公司向华南海公司发出《工作联系单》载明：我司向贵司租用位于开发区××号的房屋物业，租约已满，由于工作关系，我司仍需租用广州开发区××号607和727物业，计划租用至2017年10月31日。新港明珠公司同日也向华南海公司发出一份《物品交接函》载明：现合约期已届满，双方的租赁合同关系解除，我司将派人前往清点留存物品并搬回。2017年8月2日，华南海公司回复新港明珠公司表示不再出租广州市开发区××号607房和727房两套物业，并要求新港明珠公司于2017年8月4日前搬离所有物品，将房屋交还华南海公司���
新港明珠公司一审庭审时陈述，华南海公司、新港明珠公司双方的租赁合同于2016年12月31日到期后，新港明珠公司继续使用涉案房屋，但有口头约定变更租金支付时间，另外，新港明珠公司称在街道和维稳办的协调下，华南海公司同意不收取新港明珠公司2017年7月的租金。华南海公司对新港明珠公司上述陈述不予确认。双方确认涉案房屋于2017年7月31日交还给华南海公司。新港明珠公司主张华南海公司2017年6月28日发出的《催缴租金通知》中的“请于2017年6月30日下午15:00前缴清上述拖欠的租金，否则，我司将于该日下午17:00停水停电，按合同约定，解除合同”的表述即为解除合同通知书，因此，双方的租赁关系于2017年6月底解除，华南海公司对此不予确认，华南海公司称双方的租赁关系于2017年7月31日解除。
新港明珠公司提出2015年9月12日前的违约金���过了两年的诉讼时效，对此，华南海公司表示因相关通知未留底，无法提交相关证据。新港明珠公司要求将保证金44800元折抵欠付的租金，华南海公司表示如果法庭认定保证金应退回其同意抵扣租金。
一审庭后，华南海公司提交说明明确其第一项诉请主张的租金151200元实为2017年2月至2017年7月的租金。
以上事实有《房屋租赁合同》、房地产权证、《委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》、租赁合同审批表、催款通知、银行转账记录、支票存根、工作联系单、物品交接单、回复函及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，华南海公司、新港明珠公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同审批表（续签合同）》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。��赁合同于2016年12月31日届满后，华南海公司、新港明珠公司未续签租赁合同，但新港明珠公司继续使用涉案房屋，华南海公司未提出异议并继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方签订的原租赁合同继续有效，合同为不定期租赁合同，新港明珠公司应当按照原合同约定向华南海公司缴纳租金。
关于华南海公司主体是否适格问题。涉案物业权属人虽为广州开发区商业发展集团有限公司，但根据广州开发区商业发展集团有限公司向各租户发出的《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，广州开发区商业发展集团有限公司已将涉案物业的出租及租金收取等事项委托华南海公司进行管理，且涉案租赁合同亦由华南海公司与新港明珠公司签订，新港明珠公司一直向华南海公司支付租金，因此华南海公��是本案适格的主体。
关于新港明珠公司欠付租金数额问题。华南海公司已表示其主张的实际是2017年2月至7月的租金，因此对2017年1月的租金本案不予处理。新港明珠公司实际于2017年7月31日将涉案房屋交还华南海公司，新港明珠公司主张双方口头约定华南海公司同意新港明珠公司2017年7月免费使用涉案房屋，但华南海公司对新港明珠公司的该陈述予以否认，而新港明珠公司未能提交相关证据证实其主张，故一审法院对新港明珠公司的陈述不予采纳，新港明珠公司自2017年2月起未支付租金，其应向华南海公司支付拖欠的2017年2月至2017年7月的租金，合同约定每月租金25200元，因此，新港明珠公司应当向华南海公司支付2017年2月至2017年7月的租金共计151200元（25200元/月×6个月）。根据租赁合同第四条的约定，新港明珠公司交纳的保证金44800元，在租赁期满或解除合同之日华南海公司应将保证金无息退回，由于新港明珠公司已于2017年7月31日将涉案房屋交还华南海公司，合同已解除，华南海公司应将保证金退回，新港明珠公司要求将保证金抵扣租金，华南海公司亦表示如果法庭认定保证金应退回其同意抵扣租金，因此，保证金44800元抵扣租金后，新港明珠公司还应向华南海公司支付租金106400元。
关于双方有无变更租金的支付时间，租金的支付时间属于租赁合同中的重要约定事项，并无证据证明双方已协商一致变更租金的支付时间，且权利的放弃需明示作出，并无证据证明华南海公司放弃了因新港明珠公司逾期支付租金而追究其违约责任的权利，且根据华南海公司提交的催款通知显示，华南海公司于2017年1月21日、2月21日、3月21日、4月21日、5月21日、6月21日陆续向新港明珠公司发出过催缴当月及此前欠付的租金的通知，如���照新港明珠公司所述双方达成口头协议延后2-3月缴纳租金，则华南海公司不会每月发出催缴租金通知，新港明珠公司的上述主张与事实相矛盾，故新港明珠公司主张双方口头变更了合同关于租金支付时间的主张，缺乏依据，一审法院不予采信，新港明珠公司应依照租赁合同的约定于每月8日前交纳当月的租金。新港明珠公司逾期交纳租金，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，故原租赁合同的违约金条款亦继续适用。根据租赁合同约定，新港明珠公司逾期支付租金，每日应当按月租金额的3%向甲方支付违约金，华南海公司自动将违约金标准调整为每年按照中国人民银行一年期的贷款利率上浮50%计算，该标准合理，一审法院予以支持。因此，新港明珠公司拖欠的租金的违约金每月以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从当月的9日起计至实际付清之日止，上述违约金以不超过本金为限。新港明珠公司提出2015年9月12日前的逾期交租的违约金已超过诉讼时效，由于华南海公司无证据证实2015年9月12日前的逾期交租的违约金存在诉讼时效中止或中断的情形，因此，一审法院对新港明珠公司的主张予以采纳，华南海公司主张2015年9月12日前的逾期交租违约金一审法院不予支持。新港明珠公司逾期支付租金的违约金计算为：（1）2015年10月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2015年10月9日计至2016年5月3日止；（2）2015年11月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2015年11月9日计至2016年7月11日止；（3）2015年12月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2015年12月9日计至2016年9月5日止；（4）2016年1月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年1月9日计至2016年9月5日止；（5）2016年2月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年2月9日计至2016年12月30日止；（6）2016年3月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年3月9日计至2016年12月30日止；（6）2016年4-8月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从当月9日计至2017年1月26日止；（7）2016年9月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年9月9日计至2017年3月1日止；（8）2016年10月的违约��以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年10月9日计至2017年3月30日止；（9）2016年11月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年11月9日计至2017年4月26日止；（10）2016年12月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年12月9日计至2017年6月5日止；（11）2017年1月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2017年1月9日计至2017年6月30日止；（12）2017年2-7月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从当月9日计至实际付清之日止。上述违约金均以不超过本金为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东新港明珠大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付2017年2月至2017年7月的租金106400元；二、被告广东新港明珠大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金：（1）2015年10月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2015年10月9日计至2016年5月3日止；（2）2015年11月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2015年11月9日计至2016年7月11日止；（3）2015年12月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2015年12月9��计至2016年9月5日止；（4）2016年1月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年1月9日计至2016年9月5日止；（5）2016年2月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年2月9日计至2016年12月30日止；（6）2016年3月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年3月9日计至2016年12月30日止；（6）2016年4-2016年8月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从当月9日计至2017年1月26日止；（7）2016年9月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年9月9日计至2017年3月1日止；（8）2016年10月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利���上浮50%，从2016年10月9日计至2017年3月30日止；（9）2016年11月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年11月9日计至2017年4月26日止；（10）2016年12月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2016年12月9日计至2017年6月5日止；（11）2017年1月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从2017年1月9日计至2017年6月30日止；（12）2017年2-2017年7月的违约金以25200元为本金，每年按照中国人民银行一年期的同类贷款利率上浮50%，从当月9日计至实际付清之日止。上述违约金均以不超过本金为限;三、驳回原告广州华南海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》���二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4230.6元，由原告承担1253.6元，由被告广东新港明珠大酒店有限公司承担2977元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
关于新港明珠公司上诉主张双方口头约定华南海公司同意新港明珠公司2017年7月免费��用涉案房屋的问题，但华南海公司对新港明珠公司的该陈述予以否认，而新港明珠公司在一、二审中未能提交相关证据证实其主张，故对新港明珠公司的陈述，本院不予采纳，新港明珠公司应向华南海公司支付拖欠的2017年2月至2017年7月的租金。
依照租赁合同的约定，新港明珠公司应于每月8日前交纳当月的租金，新港明珠公司逾期交纳租金，应承担相应的违约责任。新港明珠公司在一审中主张双方口头变更了合同关于租金支付时间，二审主张双方的收取支付租金的行为表明华南海公司同意新港明珠公司顺延支付租金。租金的支付时间属于租赁合同中重要的约定事项，权利的放弃需明示作出，但本案并无证据证明双方已协商一致变更租金的支付时间，也无证据证明华南海公司放弃了因新港明珠公司逾期支付租金而追究其违约责任的权利。根据华南海公司提交的催款通知显示，华南海公司于2017年1月21日、2月21日、3月21日、4月21日、5月21日、6月21日向新港明珠公司发出的催缴当月及此前欠付的租金的通知，新港明珠公司已于2017年6月23日签收，即使不是每月均通知催交租金，但华南海公司发通知的行为表明其行使权利，故新港明珠公司逾期支付租金，每日应当按月租金额的3%向华南海公司支付违约金，华南海公司在一审中自动将违约金标准调整为每年按照中国人民银行一年期的贷款利率上浮50%计算，一审法院予以支持，处理合理，本院予以确认。新港明珠公司该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。新港明珠公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2977元，由上诉人广东新港明珠大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年六月二十五日
书记员 陈婷婷