重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)巴法民初字第04522号
原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人，住所地重庆市渝中区中山三路希尔顿商务大厦21楼。
负责人李鄂，破产管理组组长。
委托代理人李奕霖，重庆丽达律师事务所律师。
被告朱世德，男，1974年2月17日出生，汉族，住四川省自贡市。
第三人胡国才，男，1962年1月5日出生，汉族，住四川省自贡市。
第三人周彬，男，1972年9月28日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。
第三人章从跃，男，1963年8月27日出生，汉族，住四川省自贡市。
第三人郭宗明，男，1977年3月22日出生，汉族，住四川省自贡市。
第三人杨涛，男，1995年10月55日出生，汉族，住四川省自贡市。
原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人（以下简称“万安物业破产管理人”）、第三人胡国才诉被告朱世德、第三人周彬、第三人章从跃、第三人郭宗明、第三人杨涛对外追收债权纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员郑雯雯担任审判长，与人民陪审员彭家容、人民陪审员彭期远组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理，原告万安物业破产管理人的管理组组长李鄂及其委托代理人李奕霖、第三人胡国才到庭参加了诉讼。被告朱世德、第三人章从跃、第三人郭宗明、第三人杨涛经本院公告传唤未到庭参加诉讼，第三人周彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告万安物业破产管理人诉称，2008年10月27日，原告与被告签订《借款协议》约定：原告向被告借款270万元，原告将自己所有的位于四川省自贡市大安区仁和路24栋（主力店）、26（B栋）、万佳庭苑二期24栋（主力店）二、三层的商品房和住宅（10套）以出售的方式登记在被告名下用作反担保。2009年1月13日，原告与被告签订《协议书》，明确约定原告将位于四川省自贡市大安区仁和路万佳庭苑二期24栋二、三层的房屋抵押并过户给被告，被告并不享有真实的房屋产权，该房屋的产权仍属原告所有。原告按照《协议书》的约定先后向被告支付了借款本金、资金占用费、担保费等共计217.8万元。2010年3月5日，原、被告之间因借款纠纷经四川省荣县人民法院调解达成调解协议，由原告向被告偿付借款152万元。
2011年9月28日，被告在未经原告同意的情况下将位于四川省自贡市大安区龙井华大居委会9组仁和路万佳庭苑二期24栋3-1号的房屋过户给了钟淑华，钟淑华又于2014年1月21日将房屋过户给了马宗海，马宗海于2014年7月11日将房屋过户给了本案第三人杨涛。
2011年10月24日，被告在未经原告同意的情况下将位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑二期24栋2-1号的房屋过户给了本案第三人周彬、章从跃、郭宗明。现原告认为被告擅自处置上述房产的行为严重损害了原告的合法权益，遂起诉至本院，请求判决确认位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑二期24栋2-1号的房屋以及位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑24栋3-1号的房屋归原告所有。
第三人胡国才诉称，第三人胡国才在2013年3月28日通过原告万安物业破产管理人委托的拍卖机构重庆纵横拍卖有限公司（以下简称“纵横拍卖公司”）竞拍到了位于四川省自贡市大安区仁和路“万佳庭苑”二期的16处房产，其中包括本案诉争的两套房屋。第三人胡国才于当日签订了《拍卖成交确认书》，重庆联合产权交易所于2013年4月1日向胡国才出具了《涉讼资产交易情况证明》载明了第三人胡国才竞买取得的房产范围及交易金额等。第三人胡国才按约向拍卖机构交纳了相关费用。后第三人胡国才竞拍到的房屋一直未能过户。现第三人胡国才诉至本院，请求判令确认位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑二期24栋2-1号的房屋以及位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑24栋3-1号的房屋归第三人胡国才所有。
被告朱世德未到庭答辩。
第三人周彬未到庭答辩。
第三人章从跃未到庭答辩。
第三人郭宗明未到庭答辩。
第三人杨涛未到庭答辩。
经审理查明，2008年10月27日，原、被告签订《借款协议》约定：原告向被告借款270万元，借款期限自2008年10月27日至2009年4月26日，该借款由荣县泰和中小企业投资担保有限公司提供保证担保；为保证担保人的合法权益，原告将位于四川省自贡市大安区仁和路24栋（主力店）二、三层的商品房和26栋（B栋）的住宅（10套）以出售的方式登记在被告名下用作反担保，如原告逾期未还款，则按原、被告签订的商品房买卖合同执行。2008年10月28日，原、被告双方就上述房屋签订了《商品房买卖合同》。2009年1月13日，原、被告签订《协议书》一份约定：原告因经营需要向被告借款并将位于自贡市大安区仁和路万佳庭苑二期主力楼二、三层的房屋抵押并过户给被告，原告暂时将房屋过户给被告后，由被告向金融机构进行抵押贷款；被告在收到金融机构的借款时应立即将该款用于偿还原告欠被告的款项，超出部分应交给原告；原告应向金融机构履行还款义务并承担贷款产生的一切费用。上述协议签订后，原告将位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑24栋2-1、3-1的房屋分别于2009年2月17日和18日过户到了被告名下。被告朱世德用该两套房屋向荣县农村信用合作联社抵押贷款了200万元。
2010年3月5日，原、被告因借款发生纠纷在四川省荣县人民法院的组织下达成如下调解协议：一、原告于2010年5月5日前归还被告借款1520000元（含荣县泰和中小企业投资担保有限公司担保费）；到期未履行，按借款1520000元的20%偿付被告违约金；二、荣县泰和中小企业投资担保有限公司对原告承担责任后不足部分承担清偿责任。
后被告于2011年10月24日将位于四川省自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑二期24栋2-1的房屋出卖给第三人周彬、章从跃和郭宗明并办理了过户登记；于2011年9月28日将位于自贡市大安区龙井街华大居委会9组仁和路万佳庭苑二期24栋3-1的房屋出卖给了钟淑华，钟淑华于2014年1月21日将该房屋出卖给了马宗海，马宗海于2014年7月11日将该房屋出卖给了本案第三人杨涛，几次过户均办理了过户登记手续。
2010年9月21日，本院受理了重庆市万州万安物业发展有限公司申请破产一案，并指定了重庆丽达律师事务所为破产管理人，李鄂为破产管理组组长。在该破产案件处理过程中，重庆市高院选定重庆纵横拍卖有限公司为破产财产的拍卖机构，本院于2011年12月12日通知重庆纵横拍卖有限公司按法律规定作为拍卖工作，并进入重庆联合交易所拍卖。2013年1月，重庆纵横拍卖有限公司在重庆联合产权交易对包括本案诉称房屋在内的位于自贡市大安区龙井街华大居委会万佳庭苑二期的16处房屋进行了拍卖。第三人胡国才在该次拍卖中竞拍到了该16处房屋并交纳了拍卖佣金、服务费及部分房屋交易款。后因本案所涉房屋均未登记在万安物业公司名下而无法办理过户手续。
上述事实，有原告万安物业破产管理人的到庭陈述及其提交的《借款协议》、《协议书》、《商品房买卖合同》、《房屋登记簿》、《竞买须知》、《竞买协议》、《涉讼资产交易情况证明》、《民事调解书》、《民事裁定书》等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可知，我国目前对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭采用的公示方式为登记，那么按照物权公示公信原则，善意第三人基于对登记的信赖与不动产的登记权利人发生的物权交易行为就应当受到法律的保护。本案中，万安物业公司与被告朱世德签订的《借款协议》和《协议书》对本案诉争房产的实际所有权人进行的约仅能约束签订协议的当事人，而不能约束协议当事人以外的其他民事主体。被告朱世德向第三人周彬、章从跃、郭宗明和案外人钟淑华转让本案诉争房屋时，房屋确登记于被告朱世德名下，第三人周彬、章从跃、郭宗明和案外人钟淑华基于对登记的信赖的而购买房屋并办理了房屋过户登记手续，其应当可以依法取得该房屋的所有权。而案外人钟淑华在取得所有权后将房屋转让给马宗海，后马宗海又转让给本案第三人杨涛，这一系列转让行为均应系合法有效的。在本案审理过程中，原告万安破产管理人诉称被告朱世德转让房屋时与第三人周彬、章从跃、郭宗明、杨涛存在恶意串通并低价转让房屋的行为，但原告万安物业破产管理人未向本院提交证据对该事实予以证明，本院不能就此认定第三人周彬、章从跃、郭宗明、杨涛不系善意取得的房屋所有权。被告朱世德违反《协议书》的约定处分房屋的行为不影响第三人周彬、章从跃、郭宗明、杨涛取得房屋所有权。而第三人胡国才虽在万安物业公司破产程序中参与了本案诉争房屋的拍卖并竞拍成功，但现因房屋的所有权并未登记于万安物业公司名下，从登记形式上看，其并不属于万安物业公司的财产，因此第三人胡国才也不能无法取得本案诉争房屋的所有权。综上，本院对原告万安破产管理人和第三人胡国才的诉讼请求不予支持。本案被告朱世德和第三人周彬、章从跃、郭宗明、杨涛经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加应诉，应承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人的诉讼请求；
二、驳回第三人胡国才的诉讼请求。
本案案件受理费22350元，由原告重庆市万州万安物业发展有限公司破产管理人负担11310元，由第三人胡国才负担11040元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郑雯雯
人民陪审员 彭家容
人民陪审员 穆礼芬
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 王 玲