贵州省纳雍县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔0525民初1424号
原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司纳雍支行，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇工贸街工贸路12号。
代表人：金江，该行行长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐婷婷，贵州本芳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭某，男，某年某月某日出生，穿青人，住贵州省纳雍县某镇某路。
被告（反诉原告）：陈某某（郭某之妻），女，某年某月某日出生，彝族，住贵州省纳雍县某镇某路。
上列二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：沈蒸，贵州黔成律师事务所律师。
上列二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：朱碧，贵州黔成律师事务所律师。
被告：毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司,住所地贵州省纳雍县粮油贸易公司腐竹厂。
代表人：陈文龙，该公司负责人。
委托诉讼代理人：许兆阳，该公司经理。
被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区。
法定代表人：吴传明，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：李有福，该公司办公室主任。
原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行（以下至判决主文前简称为“建行纳雍支行”）与被告郭某、陈某某、毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司（以下至判决主文前简称为“东润房开公司纳雍分公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案。被告郭某、陈某某于2017年7月5日向本院提出反诉。本院审查后，决定合并审理。同月10日，原告建行纳雍支行申请本院追加毕节东润房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为“东润房开公司”）为本案被告参加诉讼。本院审查后，依法通知东润房开公司为本案被告参加诉讼。2017年7月26日、8月22日，本院依法适用简易程序两次对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建行纳雍支行委托诉讼代理人陈雄、唐婷婷、被告（反诉原告）陈某某、被告（反诉原告）郭某、陈某某共同委托诉讼代理人沈蒸、被告东润房开公司纳雍分公司委托诉讼代理人许兆阳到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）建行纳雍支行代表人金江、被告（反诉原告）郭某、被告（反诉原告）郭某、陈某某共同委托诉讼代理人朱碧、被告东润房开公司纳雍分公司代表人陈文龙、被告东润房开公司法定代表人吴传明、被告东润房开公司委托诉讼代理人李有福未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行纳雍支行向本院提出诉讼请求：１、判决被告郭某、陈某某立即偿还我行贷款本金181945.77元及归还该贷款完毕之日止按合同约定的利率及利息、罚息计算方式计算的利息、罚息，暂计算至2017年6月1日的利息、罚息为3097.24元；被告东润房开公司纳雍分公司、东润房开公司承担连带清偿责任；2、判决我行对被告郭某、陈某某提供抵押的位于纳雍县雍熙镇老场路东润﹒康馨花苑×栋×号房(抵押权预告登记号：纳房预雍熙镇字第×号)享有抵押优先权；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月20日，被告郭某、陈某某及东润房开公司与我行签订借款合同，我行为贷款人，被告郭某、陈某某为借款人，东润房开公司为保证人。合同约定，借款金额21万元；借款用途为购买商品住房；借期240个月；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率在执行贷款利率的基础上上浮50％；还款方式采用等额本息还款；被告郭某、陈某某用购买的位于纳雍县雍熙镇老场路东润﹒康馨花苑×栋×号房为借款提供抵押担保；被告东润房开公司纳雍分公司为借款提供保证担保；如被告郭某、陈某某未按期足额还款，则构成违约，我行有权宣告所有贷款到期，要求被告郭某、陈某某一次性偿还。合同签订后，我行依约向被告郭某、陈某某发放了贷款，可被告郭某、陈某某未按约定还款，截止2017年6月1日尚欠我行贷款本金181945.77元、利息（含罚息）3097.24元，被告郭某、陈某某已构成违约。特诉至贵院，请求支持我行的诉讼请求。
被告郭某、陈某某辩称，我们未收到原告借款，不承担还款义务；被告东润房开公司纳雍分公司交付给我们的房屋存在质量问题，且不能通过验收导致我们至今未取得房屋所有权证，请求判决驳回原告诉讼请求。
被告东润房开公司纳雍分公司辩称，合同虽然规定借款人违约后原告有权宣告贷款立即到期，但我公司从未收到原告宣告贷款到期的通知，合同依然处于继续履行状态，并未终止，原告的请求缺乏相应的事实基础；担保法明文规定企业法人的分支机构不能作为保证人，因此借款合同中的保证条款无效。
被告东润房开公司辩称，一、因我公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系格式条款，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效，故我公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中的保证方式应认定为一般保证；二、借款人已提供了物的担保，我公司只对物的担保以外的债权承担保证责任；三、被告东润房开公司纳雍分公司有独立的资产及独立的责任能力，保证责任应由其自行承担。
反诉原告郭某、陈某某向本院提出反诉请求：1、判决我们与反诉被告建行纳雍支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》无效；2、判决反诉被告建行纳雍支行向我们返还借款本息40760.12元；3、判决反诉被告建行纳雍支行向我们支付资金占用费（按中国人民银行同期贷款利率从2014年10月26日起至反诉被告建行纳雍支行付清之日止）,计算至2017年7月4日为5635.44元；4、本案诉讼费均由反诉被告建行纳雍支行承担。事实和理由：反诉被告建行纳雍支行未按规定与东润房开公司、相关房地产主管部门签订资金监管协议，也未按规定设立专门的资金监管账户，导致东润房开公司对房贷资金随意挪作他用，从而造成了我们购买的商品房烂尾的事实，我们应当不再承担还款义务；在反诉被告建行纳雍支行未要求我们提出支付申请及我们也未提出支付申请的前提下，反诉被告建行纳雍支行将借款直接支付给东润房开公司纳雍分公司，违反法律强制性规定，导致合同无效，借款合同项下所设定的抵押也当然无效，故我们有权要求反诉被告建行纳雍支行返还我们已支付的借款本息和资金占用费。
反诉被告建行纳雍支行辩称，因反诉原告郭某、陈某某的反诉请求无相应的事实及法律依据，应予驳回。
本院组织双方当事人对相关证据进行了庭审举证和质证。本院对以下当事人没有争议的证据及因符合证据“三性”经审查属实的证据依法予以确认：《按揭贷款申请书》、《借款申明》、《授权书》、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《贷款账户基本信息》、《东润房开公司代借款人还款明细》、《郭某、陈某某银行还款流水》。
本院经审理认定事实如下：2011年4月21日，东润房开公司为甲方与建行纳雍支行为乙方签订《个人房屋销售贷款合作协议书》。乙方承诺对符合贷款条件的购买甲方开发建设并依法销售的座落于纳雍县雍熙镇老场路康馨花苑A区A号楼、B号楼、B区1号楼、B区2号楼商品房的购房人提供最高额度为1400万元的住房抵押贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。同日，东润房开公司为甲方与建行纳雍支行为乙方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。保证合同约定，最高债权限额、债权确定期间、保证范围：本最高额保证所担保的债权是指自2011年4月21日至2031年4月20日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用，本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为1400万元；保证方式为连带责任保证；保证期间：借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证责任：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，不论其他担保是否由债务人提供，乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此免除，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议；保证金：甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5％逐笔分次存入保证金账户，甲方保证金账户的资金余额不低于乙方对债务人贷款本金余额的5％，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。同日,东润房开公司法定代表人吴传明授权东润房开公司纳雍分公司负责人陈文龙对康馨花苑项目办理个人住房按揭贷款事宜并签署有关合同,有效期从2011年4月22日至2013年4月21日。
2011年，郭某、陈某某夫妻共同购买东润房开公司纳雍分公司开发建设的位于纳雍县雍熙镇老场路的东润·康馨花苑×栋×号商品房，面积132.31平方米，价款300079元。郭某、陈某某向东润房开公司纳雍分公司首付购房款90097元后，余款21万元郭某、陈某某采用银行按揭贷款方式支付。2012年5月20日，郭某向建行纳雍支行申请银行按揭贷款，向建行纳雍支行提交内容为贷款金额21万元、贷款期限15年的《按揭贷款申请书》。同日，郭某、陈某某向建行纳雍支行提交书面《借款申明》。该申明载明，本人不因所购房屋的施工质量、公司的信誉度、所在小区的相关设施不到位、小区物业管理的规范与否以及东润房开公司纳雍分公司对购房人的有关承诺是否兑现等所产生的与所购住房有关的一切问题，均由本人承担，一切均与贵行无关，本人无任何理由拒绝归还所欠的贷款本息。2012年6月10日，郭某、陈某某为借款人、抵押人、建行纳雍支行为贷款人、东润房开公司纳雍分公司为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。借款合同约定，借款用途：购置东润房开公司纳雍分公司位于纳雍县雍熙镇老场路康馨花苑×栋×号商住房；借款金额21万元；借款期限240个月，即2012年6月10日至2032年6月10日；贷款利率、罚息利率：贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上调10％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率在执行贷款利率的基础上上浮50％；借款发放：贷款人将款项一次性划入账户名称东润房开公司纳雍分公司、账号尾号3402、开户行建行纳雍支行；还款：还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，选取委托扣款方式还款，指定委托扣款的账户名称郭某、账号尾号8338、开户行建行纳雍支行，采用等额本息还款方法，每月归还本息金额1724.64元；担保方式：抵押加阶段性保证；保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产：郭某所购位于纳雍县雍熙镇老场路康馨花苑、面积132.31平方米、价值300079元的×栋×号房屋产权；违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，或借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下义务，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。同日，郭某、陈某某与建行纳雍支行办理了纳雍县雍熙镇老场路康馨花苑×栋×号商品房的抵押权预告登记（抵押权预告登记号：纳房预雍熙镇字第×号）。合同签订后，建行纳雍支行依照合同约定将郭某、陈某某借款21万元全部打入被告东润房开公司纳雍分公司指定的账户。郭某、陈某某贷款后至2014年10月，共偿还了24期，剩余216期。2014年2月28日至2017年3月30日期间，建行纳雍支行从东润房开公司在本行开设的保证金专户中12次划收郭某、陈某某欠付的部分借款本息共计50766.67元。截止2017年6月1日，郭某、陈某某尚欠建行纳雍支行借款本金181945.77元、利息1983.23元、罚息30.06元。
东润房开公司纳雍分公司已将东润﹒康馨花苑×栋×号房交付给被告郭某、陈某某装修入住，郭某、陈某某对该房屋仅取得预售登记，尚未办理权属登记。
2017年6月27日，本院向刘艳华送达应诉等诉讼的相关文书。
本院认为，《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，建行纳雍支行、郭某、陈某某及东润房开公司应当按照合同约定全面履行义务。
本案建行纳雍支行是金融单位，其与借款人因借款合同履行问题发生的纠纷应为金融借款合同纠纷。
借款合同明确约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，或借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下义务，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。因建行纳雍支行主张被告郭某、陈某某立即偿还贷款本金181945.77元及归还该贷款完毕之日止按合同约定的利率及利息、罚息计算方式计算的利息、罚息符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。
郭某、陈某某向建行纳雍支行借款购买东润房开公司纳雍分公司开发建设的东润﹒康馨花苑×栋×号商品房，且该商品房已交付是当事人均认可的事实；虽郭某、陈某某认为东润房开公司纳雍分公司交付的商品房质量不合格而拒绝还款是矛盾的根源，但借款合同未约定建行纳雍支行对东润房开公司纳雍分公司的商品房质量和资金进行监督管控，建行纳雍支行对郭某、陈某某购买的商品房质量问题不存在过错责任的划分，与借款是不同的法律关系，郭某、陈某某可另行主张权利，且郭某、陈某某已在《借款申明》中对此作了申明，故郭某、陈某某不能以此作为对抗还款的理由；建行纳雍支行将郭某、陈某某借款直接打入东润房开公司纳雍分公司账户是借款合同约定的事项，且郭某、陈某某对借款已进行了24期还款，故郭某、陈某某主张合同无效的理由不能成立。因郭某、陈某某的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
东润房开公司与建行纳雍支行签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，东润房开公司承诺自2011年4月21日至2031年4月20日期间因建行纳雍支行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权在最高限额为1400万元提供连带责任保证，并明确了保证责任（即如果主合同项下债务到期或者建行纳雍支行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，东润房开公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论建行纳雍支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人提供，建行纳雍支行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，东润房开公司在本合同项下的保证责任均不因此免除，建行纳雍支行均可直接要求东润房开公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任）。因被告东润房开公司主张其保证为一般保证而非连带责任保证与合同约定不符，故东润房开公司的辩称主张本院不予采纳，东润房开公司应对郭某、陈某某尚未向建行纳雍支行偿还的购房借款承担连带保证责任。
东润房开公司纳雍分公司提出建行纳雍支行解除合同请求后，合同处于继续履行状态，要求借款人一次性归还借款本金及利息不符合法律规定，因该抗辩意见违背合同约定，本院不予采纳。因东润房开公司纳雍分公司系领取营业执照的企业，其在公司授权下为郭某、陈某某借款提供保证担保，故应按照合同约定对郭某、陈某某借款承担保证责任。
郭某、陈某某将购买的东润﹒康馨花苑A栋2-1-2号商品房提供给建行纳雍支行作为贷款的抵押担保，办理了抵押权预告登记，因现行法律只设立抵押权人对抵押物享有优先受偿权，未设立抵押权人对抵押物享有抵押优先权；建行纳雍支行作为系争房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记前，其享有的是当抵押权登记条件成就或者约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权；建行纳雍支行按照合同约定要求借款人提前偿还借款，借款人应承担的义务就是清偿借款，对未经过户到借款人名下的商品房可能因该商品房买卖合同解除或者撤销，使其抵押权将归于消灭。因建行纳雍支行对系争房屋享有抵押优先权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十条、第十八条之规定，判决如下：
一、本诉被告郭某、陈某某于本判决生效之日起15日内一次性清偿本诉原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行借款本金人民币181945.77元、利息1983.23元、罚息30.06元及从2017年6月2日起至借款还清之日止按合同约定计算的利息、罚息，被告毕节东润房地产开发有限责任公司纳雍分公司、毕节东润房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。
二、驳回本诉原告中国建设银行股份有限公司纳雍支行的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告郭某、陈某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2000元，由本诉被告郭某、陈某某共同负担；反诉案件受理费480元，由反诉原告郭某、陈某某共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 张升平
二〇一七年八月二十二日
本件与原本核对无异
书记员 田 鹏