广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18788号
上诉人（原审被告）：徐宁，男，1967年12月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：傲空国际货运代理（上海）有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路371-375号北楼3103室。
负责人：WAELACCAD.
委托代理人：庄毅雄，上海市三石律师事务所律师。
委托代理人：陈宇超，上海市三石律师事务所律师。
上诉人徐宁与被上诉人傲空国际货运代理（上海）有限公司广州分公司（下简称傲空公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初13007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人徐宁上诉请求判令：撤销原审判决，改判驳回傲空公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：其一，租赁合同第7.3条的约定，“租赁期内，乙方不得随意改动房屋装修及间隔，到期后应按房屋现状交回甲方；并保证该单元内一切设施的完好，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。”根据徐宁二审提交的补充证据，傲空公司违反了双方合同约定，破坏了房屋装修以及消防设施，造成破坏金额为130000元。双方在2013年7月4日签订合同，而傲空公司再次破坏装修是在2013年8月。其二，租赁合同第8.9条约定，“租赁期限结束前二个月，允许甲方或其授权人在合理的时间带将来的承租人或租赁期间有意购买此物业的购买者参观该房屋，但在参观去之前要预先通知乙方，并尽量减少对乙方的正常工作的影响。”退租前二个月，傲空公司要求徐宁签署退还保证金的保证书，被徐宁拒绝。在此之后，傲空公司就违反该合同条款，拒绝所有授权人前往参观，徐宁在二审提交的中介公司出具的证言可以证明。因傲空公司拒绝让将来的潜在承租人参观，导致徐宁在时间不允许的情况下，仓促将物业以不理想的条件出租，造成徐宁装修期免租金的经济损失14709.65元，以及低于市场租赁价格出租造成的损失90779.4元，两项损失合计105489.05元。其三，傲空公司违反合同，延迟支付租金，按双方约定，理应赔付6559.16元。综上，因傲空公司违约，造成徐宁损失金额总计大于25万元，远远大于保证金的金额，故徐宁有权不予退还保证金。
被上诉人傲空公司答辩称：不同意徐宁的上诉请求，同意一审判决。
2016年7月21日，傲空公司向原审法院起诉请求判令：1、徐宁向傲空公司归还履约保证金75063.3元；2、徐宁向傲空公司支付因其延期归还履约保证金而产生的逾期利息（以75063.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月30日起计至徐宁实际退还之日止）；3、徐宁承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：2013年7月4日，案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司（承租人、乙方）与徐宁（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在广州市体育西路103号2206号房地产出租给乙方作办公用途使用；甲、乙双方协定的租赁期限和租金情况：2013年7月11日至2014年7月10日月租金为22694.9元、2014年7月11日至2015年7月10日月租金为23829.6元、2015年7月11日至2016年7月10日月租金为25021.1元，以上租金包括税费，甲方需向乙方提供正规发票；租金按月结算，由乙方在每月第11日前按银行转账付款方式缴付次月租金给甲方；乙方在签订本合同当天向甲方交纳相当于三个月租金68084.7元作为履约保证金及免租期后第一个月租金22694.9元给甲方，租赁期满后，乙方缴清一切租金及清缴包括物业管理费、电费等和应付之损坏赔偿费用以及完全履行本合同责任与义务后，甲方将履约保证金在15个工作日内无息退回乙方；甲方发现乙方擅自改变涉案房屋装修结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金、管理费、水电费等费用15个工作日以上的，甲方可解除合同并视作单方违约，收回物业，并要求赔偿损失；乙方在租赁期内，不得擅自改变涉案房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成涉案房屋及其设备的毁损，须负责恢复原状或赔偿合理之经济损失；租赁期内，乙方不得随意改动房屋装修及间隔，到期后应按房屋现状交回甲方，并保证涉案房屋内一切设施的完好；租赁期限结束前二个月内，允许甲方或其授权人在合理的时间带将来的承租人或租赁期间有意购买涉案房屋的购买者参观涉案房屋，但在参观之前要预先通知乙方，并尽量减少对乙方正常工作的影响等条款。《租赁合同》于2013年7月30日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局登记备案。
2013年7月19日，徐宁出具《收款确认书》，载明收到案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司交来租赁保证金68084.7元。
2014年1月27日，傲空公司、徐宁与案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司签订《变更房屋租赁合同申请表》，约定经徐宁与案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司同意于2014年1月1日起变更承租人为傲空公司。同日，上述申请表经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局登记备案。
2014年12月12日，徐宁出具《收款确认书》，载明收到傲空公司交来的租赁保证金3404.1元。
2015年8月5日，徐宁出具《收款确认书》，载明收到傲空公司交来的租赁保证金3574.5元。
现傲空公司以徐宁未按照约定向其退还租赁保证金为由提起本案诉讼，要求徐宁退还租赁保证金并支付逾期退还租赁保证金的利息。
傲空公司为证明本案事实及其主张，提交如下证据：1、案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司及傲空公司向徐宁支付租金、物业管理费、水电费的发票、转账记录等凭证多张，拟证明租赁期间傲空公司已按时支付全部租金、物业管理费、水电费；2、《退伙单元物品放行条》，载明单元号为涉案房屋，运出物品名称及数量为办公设备一批等，搬迁日期为2016年7月1日，租户签名处加盖傲空公司公章，日期为2016年6月27日，该表的物业部复核等部分空白，拟证明傲空公司在2016年6月27日即提交交还涉案房屋的计划，7月1日开始搬迁；3、傲空公司称拍摄时间为2016年7月2日的照片多组，显示涉案房屋入口、配电箱、屋内及地面、房顶、玻璃门隔断及玻璃门的情况，拟证明涉案房屋上述部位已恢复原状并保持完好；4、傲空公司称拍摄时间为2016年7月4日的照片，显示涉案房屋的大门有加锁，拟证明2016年7月4日涉案房屋已由他人控制加锁，且已有新的租户进入装修；5、2017年2月27日案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司出具的《情况说明》，载明《租赁合同》中徐宁与案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司之间的租赁合同变更至傲空公司名下，相关押金权利同时变更至傲空公司名下，在本案中由傲空公司向徐宁主张押金退还的权利。经质证，徐宁对证据1的真实性予以确认，但其认为傲空公司在2013年7月、2014年7月存在逾期交租的行为，确认傲空公司在租赁期间的其他月份有按时缴纳相关费用；对证据5的真实性、合法性无异议。
徐宁为证明本案事实及其主张，提交如下证据：1、加盖平安银行广州新港中路支行运营业务专用章的个人交易明细，载明2013年7月12日收傲空公司房租费用82278.6元、2014年7月16日收傲空公司费用27233.7元，证明傲空公司存在逾期交租的行为；2、《报警基本情况登记表》及照片两张，其中登记表显示报警的简明情况为：租客拒绝消防检查、且有破坏消防设备的行为，同时违反租赁合同恢复原状的规定，要求收回该单元等等。徐宁称《报警基本情况登记表》为其自行填写。登记表后附有徐宁陈述的报警内容。拟证明傲空公司在退租之前已经存在违反合同约定的情况，徐宁曾报警等等。傲空公司对上述证据质证称：对证据1的真实性予以确认，2013年7月和2014年7月因银行故障导致延迟支付，并非傲空公司主观故意拖欠，而且徐宁对此并未提出异议；对证据2的真实性不予确认，也不确认登记表上所述内容。
本案中，傲空公司与徐宁就本案事实发表了如下观点：1、关于履约保证金的支付情况。傲空公司称第一笔履约保证金由傲空公司的总公司即傲空国际货运代理（上海）有限公司支付，后两笔由傲空公司支付，傲空国际货运代理（上海）有限公司同意由傲空公司主张第一笔租赁保证金，故傲空公司向徐宁主张的履约保证金为75063.3元；徐宁确认已收取履约保证金75063.3元；2、关于租金、物业管理费、水电费等费用的支付情况。傲空公司称其已按约支付全部租金，即交付租金至2016年7月10日，亦已缴清物业管理费、电费等费用；徐宁确认傲空公司已缴清租金及物业管理费、电费等费用，但傲空公司在2013年7月、2014年7月存在逾期缴纳上述费用的情况，徐宁现无法举证其在本案起诉之前曾对上述违约行为提出异议；3、关于涉案房屋的交还时间。傲空公司称租赁期限至2016年7月10日，但2016年7月1日傲空公司已搬走物品，傲空公司与徐宁于2016年7月2日进行清点，傲空公司提交交接材料给徐宁，但徐宁要求傲空公司恢复涉案房屋的原状，并拒绝签收，2016年7月4日，傲空公司发现涉案房屋被徐宁上锁，故其未将其持有的涉案房屋原来的钥匙交还给徐宁；徐宁称傲空公司于2016年7月7日搬离；4、关于履约保证金的退还条件及退还情况。傲空公司称，租赁期满，傲空公司缴清全部租金、物业管理费、电费等费用，履约保证金应在期限届满15个工作日内退还给傲空公司，自2016年7月11日起算15个工作日即徐宁应在2016年7月29日退还租赁保证金，但徐宁认为傲空公司改变了涉案房屋原状，但傲空公司不存在损坏涉案房屋的事实，徐宁亦无法提供涉案房屋原状的证据，现徐宁未向傲空公司退还租赁保证金。徐宁称，傲空公司改变了涉案房屋的装修及结构，且不同意恢复原状，不配合之后的承租人参观涉案房屋，还破坏了涉案房屋的消防设备，造成徐宁损失，因此不同意退还履约保证金；5、关于涉案房屋的现状。徐宁称，涉案房屋已于傲空公司搬离后半个月左右另行对外出租，傲空公司搬离时并无恢复涉案房屋的装修，是由徐宁自行恢复原状，但其对于恢复涉案房屋的支出款项其无法核实。徐宁亦未对其恢复原状的支出提交相关证据。
原审法院认为：案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司与徐宁签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据案外人傲空国际货运代理（上海）有限公司和傲空公司与徐宁签署的经备案的《变更房屋租赁合同申请表》，《租赁合同》自2014年1月1日起承租人变更为傲空公司，傲空国际货运代理（上海）有限公司亦出具《情况说明》明确相关押金权利变更至傲空公司名下，并同意在本案中由傲空公司主张相关权利。据此，傲空公司提起本案诉讼并无不当。
关于傲空公司要求徐宁归还履约保证金75063.3元的诉请。《租赁合同》约定：租赁期满后，乙方缴清一切租金及清缴包括物业管理费、电费等和应付之损坏赔偿费用以及完全履行本合同责任与义务后，甲方将履约保证金在15个工作日内无息退回乙方。首先，傲空公司与徐宁均确认傲空公司已缴清租金、物业管理费、电费等费用。徐宁抗辩傲空公司2013年7月、2014年7月存在逾期交租的情形。《租赁合同》约定：乙方在每月第11日前缴付次月租金方；乙方拖欠租金、管理费、水电费等费用15个工作日以上的，甲方可解除合同并视作单方违约，收回物业，并要求赔偿损失。根据双方提交的支付凭证和银行流水，傲空公司于2013年7月12日支付2013年7月11日至8月10日的租金，2014年7月16日支付2014年7月11日至8月10日的租金，上述租金的支付时间并未逾期15个工作日以上，傲空公司逾期支付上述租金并未构成根本违约，且对此徐宁亦未举证证明其在本案起诉之前曾提出异议，故徐宁以此抗辩拒不退还履约保证金理据不足。其次，徐宁辩称因傲空公司改变涉案房屋装修及结构并不同意恢复原状、破坏消防设施设备以及拒绝新承租人参观涉案房屋，造成徐宁损失，因此不同意退回履约保证金。傲空公司否认其存在上述行为，徐宁应就其上述主张承担举证责任。在本案中，徐宁并未提供证据证明傲空公司改变涉案房屋装修及结构及拒绝新承租人参观涉案房屋，徐宁提供的《报警基本情况登记表》为徐宁单方陈述亦无法证明傲空公司破坏消防设施设备，徐宁亦未提供证据证明其恢复涉案房屋装修及消防设备的支出，傲空公司对徐宁上述主张予以否认，并提交相关照片证明傲空公司搬离时涉案房屋为完好状况。结合本案上述举证情况，徐宁上述抗辩依据不足，不予采纳。最后，徐宁确认傲空公司已在2016年7月7日搬离涉案房屋，亦确认徐宁已另行对外出租涉案房屋，徐宁拒不退还履约保证金缺乏依据。综上，因傲空公司与徐宁双方均确认徐宁已收到履约保证金75063.3元，且徐宁拒不退还上述履约保证金缺乏事实与法律依据，因此徐宁应向傲空公司退还履约保证金75063.3元。
关于傲空公司要求徐宁支付逾期退还履约保证金75063.3元的利息的诉请。《租赁合同》约定：租赁期限为2013年7月11日至2016年7月10日；租赁期满后，乙方缴清一切租金及清缴包括物业管理费、电费等和应付之损坏赔偿费用以及完全履行本合同责任与义务后，甲方将履约保证金在15个工作日内无息退回乙方。如上所述，徐宁拒绝退还履约保证金依据不足。因此徐宁应在《租赁合同》租赁期满后15个工作日内即2016年7月29日前向傲空公司退还履约保证金。徐宁至今未退还履约保证金存在不当，且确会造成傲空公司利息损失，傲空公司主张徐宁以75063.3元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2016年7月30日计至实际退还之日止向傲空公司支付逾期退还履约保证金的利息损失并无不当，予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年7月11日作出如下判决：一、徐宁于本判决发生法律效力之日起10日内，向傲空国际货运代理（上海）有限公司广州分公司退还履约保证金75063.3元；二、徐宁于本判决发生法律效力之日起10日内，向傲空国际货运代理（上海）有限公司广州分公司支付逾期退还上述履约保证金的利息（以75063.3元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自2016年7月30日计至实际退还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1790元，由徐宁负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，徐宁向本院提交如下证据：1、2013年7月4日出租签约时的原状图片，以证明涉案房屋出租时的原状；2、傲空公司向维多利大厦管理处申请装修的复印件，以证明傲空公司对涉案房屋进行了装修；3、装修现场图片，以证明傲空公司破坏了原有装修，进行大面积改建；4、涉案房屋退租时的图片，以证明涉案房屋退租时与签约租赁时不符；5、傲空公司员工破坏涉案房屋室内设施，以证明傲空公司违反合同7.3条“保证该单元内设施的完好”的承诺；6、中介公司证言，以证明傲空公司违反合同8.9条，拒绝后续租客入内参观，造成徐宁无法出租的实际损失；7、平安银行流水，以证明傲空公司违反合同约定的7.1条，理应按约定赔偿；8、调解现场照片，以证明傲空公司职员承认对涉案房屋进行后期装修，双方为此进行调解，但因赔偿金额未能达成一致而未调解成功。傲空公司对此发表如下质证意见：1、对证据1、2、3、4的真实性予以认可，但傲空公司不存在随意破坏涉案房屋的情况。证据2的复印件是在物业公司复印取得的，图纸上有徐宁的签名确认，证实整个装修方案已经过徐宁的确认，傲空公司到期后只需按照房屋现状交还给徐宁；2、证据5不能反映傲空公司破坏涉案房屋结构；3、因证人未出庭作证，不符合证据规则的相关规定，故对证据6的中介证言不予认可；4、证据7在一审时已经提交过；5、证据8反映的调解过程不能作为事实认定的依据，而且双方没有调解成功。
二审庭询中，傲空公司确认有对涉案房屋进行装修，徐宁确认傲空公司的部分装修是有经过其同意，但同时认为傲空公司的现场施工内容与其向物业公司备案的图纸有出入。
对于《广州市房地产租赁合同》第7.3条所约定的“按房屋现状交回甲方”，徐宁认为“现状”系指签订租赁合同时的现状，傲空公司则认为系指租期届满后交还房屋时的现状。
本院认为：其一，二审中，双方均确认傲空公司有对涉案房屋进行装修，且傲空公司的装修方案有经徐宁审核确认并在物业公司处备案，由此可证实傲空公司的装修行为已征得徐宁的同意，故傲空公司不构成“擅自改变涉案房屋装修结构”。徐宁虽称傲空公司并未按照其在物业公司处备案的装修方案进行施工，但未就此充分举证证明。而双方签订的《广州市房地产租赁合同》明确约定“租赁期内，乙方（即傲空公司）不得随意改动房屋装修及间隔，到期后应按房屋现状交回甲方（即徐宁）……”，依照字面意思理解，该条款中的“按房屋现状”应指交还时的现状，徐宁认为“房屋现状”应指双方签订《广州市房地产租赁合同》时的现状缺乏理据。另，徐宁并未充分举证证明傲空公司有破坏涉案房屋内的消防设施。其二，徐宁未充分举证证明傲空公司拒绝配合徐宁潜在的承租人参观涉案房屋，且双方签订的《广州市房地产租赁合同》并无约定在傲空公司拒绝履行配合义务的情况下，徐宁有权没收傲空公司交纳的租赁保证金。其三，徐宁所主张的傲空公司迟延支付租金的事实发生在2013年7月与2014年7月，现无证据反映徐宁在本案诉讼之前曾就此向傲空公司提出异议，且徐宁亦未在本案中就傲空公司迟延支付租金的违约金提出相应的反诉请求。综上，徐宁以傲空公司破坏房屋装修及消防设施、拒绝让徐宁的潜在承租人参观及迟延支付租金，导致其遭受损失为由，上诉主张其有权不予退还傲空公司交纳的租赁保证金，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人徐宁的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1790元，由上诉人徐宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一七年十一月二十一日
书记员 杨娟娟