广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19745���
上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所（原广州市越秀区第三土地房屋管理所），住所地广州市越秀区大沙头二马路12号之五。
法定代表人：梁青，该所所长。
委托诉讼代理人：田宝妮，该所员工。
委托诉讼代理人：劳绮玲，该所员工。
上诉人（原审被告）：李树波，男，1936年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：陈美婵，女，1946年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区,系李树波妻子。
委托诉讼代理人：李学能，男，1971年12月14日，汉族，身份证住址广州市越秀区，系李树波儿子。
上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称第三房管所）、李树波因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2434���民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人第三房管所上诉请求：依法改判一审判决第三项，判令李树波应向第三房管所缴交2015年7月1日至10月31日房屋租金差额每月537元，共2148元；李树波支付2015年11月1日至腾空房屋之日止的房屋使用费（2249.40元/月，暂计至2017年4月30日为40489.20元）。事实理由如下：一审法院审理查明事实不清，导致判决错误。一审法院认定“至于租金以及房屋使用费的标准，应参照原租赁合同约定的租金标准为宜……”错误。李树波一审承认涉案房屋仍由水果店在经营使用，每月租金三千多元。为此，李树波擅自将涉案公房转租给他人使用，从中获利，显属不妥，第三房管所上诉请求二审法院依法改判。
针对第三房管所的上诉主张，李树波二审答辩称：一、李树波一直愿意交纳租��，但第三房管所自2015年10月31日之后不收取李树波的租金。二、李树波认为不应当支付租金价差，双方合同约定的租金标准是多少就应该支付多少，第三房管所调整租金并没有与李树波沟通协商，也没有通知李树波。第三房管所上诉要求李树波支付租金价差的主张不能成立。
上诉人李树波上诉请求：重新认定事实，改判一审判决，恢复房子原来住宅用途继续由李树波承租。事实理由如下：一审法院查明事实不清导致判决错误，损害了李树波的合法权益，故李树波依法提起上诉。一审法院对本案整个过程没有查清，同时由于李树波年龄大，表达欠缺系统条理，造成一审认定事实错误。一、一审经审理查明“2014年11月18日，第三房管所(为出租人，甲方)与李树波(承租人、乙方)签订《广州市直管房(非住宅)租赁合同》……”事实有误。实际上，涉案房屋在办理住宅转非住宅过程中，李树波并没有收到任何《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，并且多次追问第三房管所为什么没有给租簿，均回复称现在不用租簿。李树波本着相信第三房管所就没有继续追问，至今根本不知道合同的具体规定。二、第三房管所一审称“2013年我方核查住改商的时候发现涉案房屋被用作经营水果档，但不清楚之前为何会经营水果档……”，属故意隐瞒事实。涉案房屋在1993年左右被广州市广协房地产开发公司征用，后来项目流产。期间，安排李树波临迁，但上述房子没有实际拆迁。街道办事处擅自强占该房子，违规出租给现租户经营水果店，并协助办理了营业执照，有四至五年的租金都由街道办事处收取。李树波在没有拆迁补助费、没有住房、没有退休收入的情况下，生活受到巨大打击，多次到街道办事处、居委会以及第三房管所反映、投诉，要求恢复原来住宅用途。历经多年，街道办事处才同意李树波继续承租上述房屋。因此第三房管所是知道涉案房屋从李树波临迁时开始就一直作水果店经营，租户还是原来街道办事处出租的那个租户(廖碧儿)。当李树波继续承租的时候，是强烈要求恢复房子住宅用途，该水果店是双下岗职工经营，无论怎样交涉，水果店经营者都不肯搬离。居委会也出面调停，建议李树波可以收取租金另行租房屋居住，所以情况一直延续至今。到后来，第三房管所查核说住宅不能经商，李树波就申请非住宅，因此就产生了本案纠纷。三、李树波今年81岁，从16岁左右开始一直租用这个房子，房屋性质是住宅，造成现状绝不是李树波主观意志造成的。李树波名下的产权房建筑面积仅37平方米，由儿子在居住，李树波和配偶年纪大，没有退休金，没有住所，也没有任何收入，生活困难，一直依靠涉案房屋的租金收益作为生活来源，由于租金收益已经不足以支付在市区另行租房的租金，李树波和配偶被逼搬去乡下居住。因此，李树波上诉请求二审法院判决将涉案房屋恢复到原来住宅用途并给予李树波继续承租。
针对李树波的上诉主张，第三房管所二审答辩称：一、李树波方称没有收到《租赁合同》原件，但按照李树波提供的《租赁合同》复印件，最后一页是加盖租赁备案专用章的，按照常理，第三房管所在与承租人签订租赁合同之后办理备案手续，就会将一式两份的合同给对方一份。李树波称没有合同原件与事实不符。二、李树波持有租赁合同，不可能不知道合同内容。三、第三房管所在2013年查询住改商发现涉案房屋住宅改成商业，后来第三房管所查询承租人是李树波，就帮他办理了住改商的租赁手续。按照目前公房管理的规定，商业公管房���通过招投标办理公开招租手续，李树波不愿意参与竞投，也不愿意放弃承租的权利，导致本案纠纷。四、李树波上诉状提到的其和水果档、街道办事处之间的纠纷，第三房管所并不清楚。李树波上诉要求恢复涉案房屋的住宅用途，因为李树波名下有产权房，不符合承租公房的条件。
第三房管所于2015年10月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认第三房管所与李树波的租赁关系已解除；2.李树波将广州市越秀区珠光路9号地下结清相关费用腾空交还给第三房管所；3.李树波补交2015年7月至2015年10月房屋租金差额每月537元，共4个月，合计2148元；4.李树波向第三房管所支付从2015年11月1日起至实际腾空交回房屋之日止的房屋使用费（按照每月2249.40元计算）。
李树波一审答辩称：不同意第三房管所的诉讼请求。理由如下：我是拆迁户，拆迁房屋原��是住宅，我方也一直是按照住宅缴纳租金，后来某单位征用涉案房屋，但开发商一直没有安排我方回迁，也没有支付临迁费。后来有人告知我方涉案房屋有人在经营水果店，经我方向水果档询问，涉案房屋被居委会出租给他们使用，我方找到居委会，经多次争取，最终取回涉案房屋使用权，期间我方曾清走水果店，后水果店找到我方要求继续承租，缴纳的租金可以让我方另外租房屋居住。现在涉案房屋仍是由水果店在经营使用，每月租金三千多。
一审法院经审理查明：2014年11月18日，第三房管所（为出租人、甲方）与李树波（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区珠光路9号地下部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积18.14平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为1712.40元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房��的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。
合同签订后，李树波按1712.40元/月的标准向第三房管所支付租金至2015年10月31日。
一审诉讼中，第三房管所为证明曾通知李树波解除合同，向一审法院提交以下证据：1.日期为2015年7月6日的《通知》一份（上载内容包括：双方签订的《广州市直管房租赁合同》将于2015年6月30日期满，自2015年7月1日起，你我属不定期租赁关系，我所有权随时解除与你的不定期租赁；我方将市国土房管局最新公布的房屋租金参考价或经第三方评估的租金价格，对上址房屋进行公开招租，请你积极参与竞标；如你方未能中标或不参与投标的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解���；请你于正式解除租赁关系之日起30日内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回我所等）。2.日期为2015年10月9日的《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》一份[上载内容包括：我所与你签订的《广州市直管房租赁合同》已于2015年6月30日到期，到期后，双方未签订书面的租赁合同，但仍由你继续租赁使用，属于不定期租赁；现我所决定与你终止租赁关系，自本通知送达之日起双方的租赁关系终止；请你收到本通知后10日内，将上址房屋腾空、交回钥匙，结清相关费用，并补交2015年7月1日至2015年9月30日的房屋租金差额（537元/月），共1611元；从2015年10月1日起至你实际腾空交回房屋之日止，我所还将按《2014广州市房屋租金参考价》（2249.4元/月）向你收取房屋占用费等]；邮政特快专递详情单（上显示第三房管所于2015年10月10日向李树波邮寄《关于��止租赁关系暨收回房屋的通知》，寄信地址为涉案房屋）；网上打印邮件妥投证明（上载上述邮件已于2015年10月11日投递并签收）；涉案房屋照片（第三房管所称亦在涉案房屋门口张贴该《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》）。对此，李树波表示：不清楚2015年7月6日《通知》的情况；2015年10月10日《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》亦不清楚，是水果档见到贴在涉案房屋门口后通知我方的，邮件的邮寄情况不清楚。
关于涉案房屋的历史状况，李树波除答辩所述意见以外，还向一审法院提交早期租金发票若干，用以证明其是以住宅性质承租涉案房屋多年，后才改为非住宅商业租赁的事实。对此，第三房管所表示：涉案房屋原来是住宅，由李树波承租居住使用，后来被某公司征用，后征用单位不清楚何原因没有继续征用，也没有向李树波支付临迁费；2013年我方查核住改商的时候发现涉案房屋被用作经营水果档，但是不清楚之前为何会经营水果档，当时不清楚是谁在经营；是由我方通知李树波涉案房屋不能作用商铺，李树波说还需要用作商业经营使用，故向我方申请要求改为商业用途使用，经我方向区局申请将房屋性质改为商铺，并与李树波签订租赁合同，租赁合同期限从2013年至2015年，双方只签订过一次合同。2015年后所有的公房商铺都需要进行公开招投标，故需要收回涉案商铺。
与此同时，双方均确认涉案房屋现作为水果档口经营。对此，李树波表示：我方与水果档口并没有签订租赁合同，而且水果档也知道我方和第三房管所在诉讼；如果双方协商解决或者法院判令我方需要交还房屋，我方可以直接让水果档搬走，不需要追加其为本案当事人。第三房管所则表示：鉴于李树波所述的上述情况，我方认为只对承租人，本案不需要追加实际使用人作为本案第三人。
此外，一审法院曾组织双方当事人进行调解，李树波表示：希望可以继续承租改回住宅性质房屋居住使用。对此，第三房管所表示：因为已改为商业性质，不可能再改回住宅性质，且李树波名下已自有房产，不符合承租公房的条件。商业性质的公房如果需要继续承租是需要公开进行招标投标。李树波还表示：李树波名下的自有物业只有37平方米建筑面积，只是一房一厅，一直至今都是李树波大儿子居住使用十几年了，李树波有一点××，不想再刺激他，而且李树波没有退休金。如果要李树波搬回去，根本无法居住。李树波有两个儿子，大儿子名下没有房产，小儿子跟其配偶居住。现李树波居住在台山，自从李树波回去找涉案房屋的时候就发现水果档在经营至今，李树波从未回到涉案房屋居住使��。第三房管所则表示：无法为李树波安排公房。由法院依法审查处理。
一审法院认为：第三房管所、李树波之间的租赁合同约定的租期于2015年6月30日届满，双方没有续签合同，李树波继续使用承租房屋并缴纳租金给第三房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。第三房管所已于2015年10月10日向李树波发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，主张解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达李树波时即2015年10月11日解除。故第三房管所要求确认双方之间的租赁合同关系已解除，符合法律规定，予以支持。基于租赁合同关系已解除，李树波理应尽快将涉案房屋交还第三房管所管业。至于租金以及房屋使用费的标准，考虑到李树波使用涉案房屋的特殊历史状��，从公平合理原则出发，应以参照原租赁合同约定的租金标准为宜。另，关于李树波要求第三房管所安排公房住宅居住的问题，不属于本案可调处的法律关系范畴，如若李树波认为符合公租房承租条件，应依法依规自行向主管部门提出申请。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2017年2月28日作出判决如下：一、确认原告广州市越秀区第三房屋管理所与被告李树波之间关于广州市越秀区珠光路9号地下（建筑面积18.14平方米）的租赁合同关系于2015年10月11日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李树波将广州市越秀区珠光路9号地下（建筑面积18.14平方米）交还原告广州市越秀区第三房屋管理所管业；���、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李树波向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付2015年11月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋使用费（参照1712.40元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费，由被告李树波按上述标准逐月计付给原告广州市越秀区第三房屋管理所；四、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被告李树波负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
另外，第三房管所陈述称：涉案房屋所属的越秀区珠光路9号房屋产权登记簿查册表记载使用性质为“商业住宅”，故涉案珠光路9号地下房屋为商业性质。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对双方的上诉请求，认定如下：
一、第三房管所上诉主张李树波自2015年7月1日应按每月2249.4元的标准交付租金或房屋使用费。因涉案房屋现为商业性质，第三房管所与李树波租赁合同约定租期至2015年6月30日届满，双方没有续签合同，但此后双方仍在继续履行，形成不定期租赁合同，第三房管所有权随时解除合同。因第三房管所依照公房管理规定对商业用途公房进行招投标的方式出租，而李树波不愿意参与竞投也不愿意放弃承租权，第三房管所发函解除涉案租赁合同而引发本案纠纷。一审法院认定双方租赁合同于2015年10月11日解除，李树波应尽快将涉案房屋交还第三房管所管业，合法有据。至于租金及房屋使用费标准的问题，因李树波使用涉案房屋存在特殊历史状况，且第三房管所也没有证据证明其曾通知李树波调整租金标准。一审法院依照公平合理原则，酌情认定李树波参照原租赁合同约定的租金标准计付使用费并无不妥，本院予以维持。
二、李树波上诉请求将涉案房屋改为住宅性质，继续由其承租使用。因涉案房屋现为商业性质，能否再转变为住宅性质以及能否安置李树波继续承租使用，均不属于本案民事诉讼纠纷审查的法律范畴，故本院不作调处。至于李树波主张其及家人住房及生活困难，应自行向有关政府部门申请处理。李树波以此为由拒绝搬迁不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维��；上诉人第三房管所、李树波的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人广州市越秀区第三房屋管理所负担100元、上诉人李树波负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月十三日
书记员 璩方慧