广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1284民初1922号
原告(反诉被告)：曾秋莲，女，汉族，1971年10月11日出生，住四会市城中区。
委托代理人：何永健，男，汉族，1968年12月7日出生，住四会市城中区。系原告曾秋莲的丈夫。
被告（反诉原告）：广东省盐业集团肇庆有限公司，住所地：肇庆市肇庆大道七号。统一社会信用代码：91441200MA4UTA8D40。
法定代表人：刘伟明。
委托代理人：黄明华，广东长科律师事务所律师。
委托代理人：陈凤仪，广东砚正律师事务所律师。
原告曾秋莲诉被告广东省盐业集团肇庆有限公司（以下简称广东盐业肇庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，被告提出了反诉。本院依法适用普通程序公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理，原告曾秋莲及其委托代理人何永健、被告广东盐业肇庆公司的委托代理人黄明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2015年5月15日签订房产租赁合同，约定租赁期限为2015年5月15日至2018年5月14日，但今年8月17日被告单方提出解除合同，根据双方签订的房产租赁合同第十一条11.2款“租赁期限之内任何一方单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的30%收取违约金”的约定，被告理应赔偿租赁存续期（即2015年8月至2018年5月共21个月）的租金总额的30%即22050元违约金给原告。另外，由于被告在解除合同前并没有提前通知原告，致使原告在8月10日按租赁合同第三条3.2款的要求去四会市地税局开具8-10月发票并将发票邮寄给被告，缴纳税金1477.8元。原告认为被告没有缴纳8-10月的租金，8-10月的发票税金理应由被告赔偿。被告在解除合同时向原告解释解除合同是由于国家政策变化导致的，所以不予以赔偿，但原告认为这样的解释并不可接受，又缺乏法理的依据，原告曾要求被告提供导致解除双方签订合同的具体的国家政策文件，但直至原告提起诉讼之日起，被告都未向原告提供相关资料。据此，请求判令：1、被告赔偿租赁存续期租金总额的30%的违约金22050元；2、被告赔偿开具2016年8月-10月租金发票的税金1447.8元；3、被告赔偿此次起诉所产生的所有费用（受理费和诉讼费）；4、确认被告收取了2016年8月-10月租金发票但实际没有支付租金10500元给原告。本院立案受理后，原告补充事实与理由：被告说“原告在《起诉状》中亦承认。今年8月17日被告单方提出解除合同这一事实，表现该合同已经按约定方式解除”。本人不认可，事实与理由是：本人与被告于2015年5月15日签订《房产租赁合同》，租赁期限为2015年5月15日至2018年5月14日，为期3年。合同约定按3个月结算租金（即从签订合同之日起每3个月结算一次租金。每年的2月、5月、8月、11月15号前，有发票作证），并要求提前5日开出发票邮寄给被告。本人按合同约定于8月11日寄了发票给被告。过了几天就给电话被告的财务咨询几时转租金给我，财务就叫我打张健（××）的电话，但没人接听。过了几天，17号就收到一个陌生人的电话说现在生意难做铺头可能不租了。我说不租了你要按合同去处理好相关的事。他说请示领导再回复我。过了几天都没有收对方的任何信息。我又打了几次电话给17号给电话我的那个陌生人，对方一是不听电话，或者即使是听了电话回答的都是说:一是忙正在开会二是领导没回复。又过了成个月我又打电话给他，他又说现在政策变了，省盐业公司的老总都换了，我们可能都不租了，我一再强调不租了你们都要按合同去处理好相关事谊。否则我上诉法院。直到我到法院提出了起诉，被告都没有联系过我，我的铺位足足荒废了差不多3个月，到10月底为了减少双方的损失才把铺位以2500元的月租金出租了。一直到现在被告不但没有支付租金，而且从来没人联系过如何按合同去处理铺位的事，更不用说书面提出解除合同。所以说被告没有按合同约定的方式解除合同，只是被告单方提出解除合同，明显违约。根据原告与被告签订的《房产租赁合同》第十一条第11.2项规定，被告应该支付原告的铺位荒废了2个半月的租金、赔偿损失和违约金共47097.8元，以及本次诉讼所发生的费用。被告提出由于盐业体制改革，依据合同第八条第8.3项的规定，单方解除合同而不承担责任，这一理由是缺乏法律依据的。1、本人不认可被告所指的国家政策是导致单方解除合同的原因。本人只是一个普通的市民，只知道我的铺位租出去并签订了《房屋租赁合同》，就要保护我合法权益收取租金。至于国家政策是否变化，纵使是变化但是否必然导致被告不能租我的铺位，请法院公正判断。但据我了解，被告所说国家政策没有明确规定被告不能租铺位经营广盐健康大厨房，我也到周边的地区比喻三水了解过，三水的广盐健康大厨房照常经营，就在我们四会城区的碧海湾新街市，被告所租赁并经营与我铺位一致的广盐健康大厨房仍然继续营业中。为何单独我铺位经营的广盐健康大厨房就因为国家政策要关闭，而其他没受影响依然正常营业，其中道理可想而知。另外，我也了解被告租用本人铺位经营的“广盐健康大厨房”不单纯经营盐类制品，还经营红酒、白酒、洋酒和进口奶类制品等其他商品，这些商品显然不受被告所说的盐业体制改革所影响的，所以被告说因为国家政策变化不履行合同只是为了为自己经营不善又不愿意承担违约责任找借口。2、此合同是由被告拟定好的拿过来叫我签名的格式合同。当时我已经明确指出，合同中的第八条第8.3项条款，显失公平，特别对我更加不公平,只保护被告的利益。本人提出修改，但对方不允许。此条款应该无效。3、合同第八条第8.3项的条款约定需要提前终止租赁的，乙方提前七日通知甲方。但被告至今都没按合同约定提前7天通知我，又不缴纳租金,明显违约。因我是同广盐肇庆分公司签订的合同，应该就是广盐肇庆分公司用书面形式按合同约定的方式来处理相关的事，不是说某人一个电话就可以了却的。所以不适用该条款处理原告与被告的合同纠纷。原告变更诉讼请求如下：一、解除双方于2015年5月15日签订的《房产租赁合同》。二、被告应支付8750元租金给原告。（2016年8月15日-10月30日的租金，按月租3500元计，2个半月）。三、被告赔偿违约损失18000元给原告。（被告合同租金3500元/月，现合同租金2500元/月，损失1000元/月。即2016年11月15日至2018年5月14日共18个月）。四、被告赔偿租赁存续期租金总额的30%的违约金18900元给原告。(即2016年11月15日至2018年5月14日共18个月)。五、被告赔偿开具2016年8月-10月租金发票的税金1447.8元给原告（被告收取了2016年8月-10月租金发票但实际没有支付租金10500元给原告）。六、被告赔偿此次起诉所产生的所有费用（受理费和诉讼费）。
原告为支持其诉讼请求递交如下证据：1、房产租赁合同，证明与被告形成租赁关系；2、身份证，证明原告的身份；3、房产证；4、土地使用证；证据3、4证明签订合同是合法的；5、广东增值税普通发票14683087复印件，证明8月11日开出发票给对方，对方也已经收到发票；6、中华人民共和国税收完税证明09035493；7、中华人民共和国税收完税证明06023038；8、中华人民共和国税收完税证明09035492；证据6、7、8证明被告应赔偿税金给原告；9、顺丰运单、快递发票的，证明原告已经将发票邮寄给被告；10、广东省盐业集团肇庆有限公司工商基本资料；11、广东省盐业集团肇庆有限公司组织机构代码证；证据10、11证明被告的主体资格；12、发票凭证，证明被告按3个月交租金；13、广盐健康大厨房碧海大道店照片；14、广盐健康大厨房三水区康岗路店照片；15、广盐健康大厨房（本铺位）照片；证据13、14、15证明盐业集团在其他地方开的店铺还有在营业，证明被告称因国家政策无法营业不是事实；16、商铺租赁合同，证明新旧合同租金差额1000元；17、发票09373329。
被告答辩称：一、《房产租赁合同》已经于8月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告在《起诉状》中确认“……今年8月17日被告单方提出解除合同”这一事实，且原告并未就此提出异议。因此，双方签订的《房产租赁合同》已于2016年8月17日解除。二、被告不应支付8750元租金给原告。被告已经于2016年6月30日腾退房屋给原告，并且从7月份起即与原告协商解除合同事宜。原告明知被告要求解除合同，但仍执意拖延，并仍于8月10日去税局开具发票，导致双方损失扩大。原告应对其明知故犯的行为承担相应的责任。三、原告主张违约损失18000元没有事实与法律依据。被告并没有造成原告房屋的损毁或灭失，原告根本没有任何损失，况且双方之间签订的合同亦没有关于“违约损失”的约定。原告同时主张“违约损失”和“违约金”明显违反合同约定，更违反法律规定。因此，原告的该项诉讼请求应当予以驳回。四、被告不应当赔偿租赁存续期租金总额30%的违约金18900元。根据被告与原告所签的《房产租赁合同》第八条第8.3项规定：“在租赁期内，乙方（被告）因国家相关政策变化、行政指导、自身经营变化或者其他原因，导致继续租赁房屋无法实现其目的，需要提前终止租赁的，乙方（被告）提前七日通知甲方（原告）可解除合同。双方互不承担赔偿责任。”2016年4月22日，国务院关于印发《盐业体制改革方案》的通知，放开盐业专营制度；《国务院关于第二批取消152项中央指定地方实施行政审批事项的决定》（以下简称《决定》）规定：在碘盐中同时添加其他营养强化剂或者药物的，不再需要盐业主管机构批准，并明确销售范围。而被告是负责盐业专营的，并协助盐业主管部门办理相关行政事项的（包括划定销售范围），但上述盐业改革方案及《决定》下来后，相关业务都不再需要被告办理，因此，被告因国家相关政策变化导致继续租赁房屋无法实现自身目的，于是在8月17日与原告解除合同，原告在《起诉状》中亦承认“……今年8月17日被告单方提出解除合同”这一事实。表明该合同已经按约定的方式解除，双方互不承担赔偿责任，因此，被告不应当赔偿租赁存续期租金总额30%的违约金18900元。五、被告不应该赔偿开具2016年8月-10月租金发票的税金1447.8元。根据《房产租赁合同》第三条第3.2项规定：“租金按季结算，每季的第5日前，甲方（原告）向乙方（被告）开具有效发票后，乙方（被告）缴付当季租金给甲方。”众所周知，一年有四个季度，即第一季度是每年的1-3月，第二季度是4-6月，第三季度是7-9月，第四季度是10-12月，既然合同明确约定原告须在每季的第5日前开具发票，但原告并没有按照约定在第三季度即7月5日前开具发票给被告，因此，原告所谓“提前”开发票所产生的费用应由原告自行承担。综上所述，被告依约行使合同解除权且没有其他违约情形，原告罔顾《房产租赁合同》的约定，其诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。房产租赁合同是双方协商一致所达成的结果，在合同第一段已经清楚载明，并非原告所理解的格式合同，因此原告的起诉理由不成立。
被告递交如下证据：1、国务院关于印发盐业体制改革方案的通知；2、国务院关于第二批取消152项中央指定地方实施行政审批事项的决定（节选）。证据1、2证明被告因国家相关法律、政策变化导致继续租赁房屋无法实现盐业专营及分区销售。
被告反诉称：被告与原告于2015年5月15日签订《房产租赁合同》，约定租赁期间为2015年5月15日至2018年5月14日。根据《房产租赁合同》第八条第8.3项规定：“在租赁期内，乙方（被告）因国家相关政策变化、行政指导、自身经营变化或者其他原因，导致继续租赁房屋无法实现其目的，需要提前终止租赁的，乙方（被告）提前七日通知甲方（原告）可解除合同。双方互不承担赔偿责任。”被告因国家相关政策变化导致继续租赁房屋无法实现自身目的，已提前七日通知原告解除合同。按《房产租赁合同》第四条第4.1项规定：“……租赁期满或合同解除，甲方（原告）应在十日内将保证金无息退回乙方（被告）。”被告与原告签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定，故合法有效。被告根据《房产租赁合同》约定的权利，提前七日通知原告解除合同，有原告在本诉《起诉状》中承认“……今年8月17日被告单方提出解除合同”这一事实，即原告在收到通知之日起已经解除了《房产租赁合同》，但原告至今仍未退回租赁保证金6000元，为保障被告的合法权益，请求判令：一、原告退回租赁保证金6000元。二、原告承担本案的诉讼费用。
被告为支持其反诉请求递交如下证据：收据复印件。证明被告向原告交付6000元的租赁押金（保证金）。
原告对被告的反诉意见答辩称：我方不应当退回租赁保证金6000元。保证金，是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的金钱。保证金就是保证合同双方诚实守信遵守合同的约定，其作用在于保护出租方的利益受到损害。1、原告单方提出解除合同，依据是《房产租赁合同》第八条第8.3项规定。此合同是由被告拟定好的拿过来叫我签名的格式合同。第8.3项条款显失公平，只保护了被告的利益。本人当时提出修改，但对方不允许。此条款应该无效。2、原告按《房产租赁合同》第四条第4.1项规定：“….租赁期满或合同解除，甲方应在十日内将保证金无息退回乙方。”本案是原告单方提出解除合同，并不是双方同意解除合同，属于违约行为。不适用《房产租赁合同》第四条第4.1项规定去处理。因此我方不应当退回租赁保证金6000元。
原告在反诉中没有递交证据。
经审理查明：原告曾秋莲（甲方）与被告广东盐业肇庆公司（乙方）于2015年5月15日签订了《房产租赁合同》。双方约定：甲方将登记在其名下的位于四会市东城街道康宁路东海明珠豪庭XX座XX号（首层）的商铺租赁给乙方使用，期限为2015年5月15日至2018年5月14日，租金为3500元/月；乙方租赁该房屋作为经营、办公使用；租金按季结算，每季的第5日前，甲方向乙方开具有效发票后，乙方缴付当季租金给甲方；合同签订之日起十日内，乙方须向甲方缴交租赁保证金6000元，租赁期满或合同解除，甲方应在十日内将保证金无息退回给乙方；在租赁期内，乙方因国家相关政策变化、行政指导、自身经营变化或者其他原因，导致继续租赁房屋无法实现其目的，需要提前终止租赁的，乙方提前七日通知甲方解除合同，双方互不承担赔偿责任；除法律规定和合同另有约定之外，租赁期限之内任何一方单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的30%收取违约金。
被告向原告缴纳了2015年5月15日至2016年8月14日的租金合共52500元、押金6000元。原告诉称向四会市地方税务局申请开具了商铺租金（2016年8月-10月）发票，并为此支付了税金1447.8元。被告否认有收到上述发票，原告为此提供了快递单以证明已经将发票邮寄给被告，但该快递单未列明邮寄物品的名称及收件人的名称。被告对该快递单的真实性、合法性、关联性不予确认。被告辩称其负责盐业专营并协助盐业主管部门办理相关行政事项的（包括划定销售范围），因盐业体制改革，取消了盐业专营及分区销售等国家政策变化原因，导致其无法实现合同目的，已经于2016年6月30日将商铺腾退给原告，并且从7月份起与原告协商解除合同事宜，2016年8月17日将商铺钥匙交回给原告，交回钥匙时是有签收手续的，后因协商不成，原告才将签收的单据收回。原告对被告的该说法予以否认，诉称被告是在2016年8月17日通过电话告知要解除合同，9月下旬才知道被告搬走了。原告诉称已于2016年10月30日将案涉租赁物另行出租给案外人，租金为2500元/月。根据原告提供的租赁合同显示，另行租赁的期限为2016年11月10日至2019年11月9日。被告对该租赁合同的真实性有异议，但未能提供相关的证据予以反驳。原告主张从2016年10月30日起解除案涉租赁合同，被告认为根据合同法第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，案涉租赁合同在通知到达时即2016年8月17日起解除。原告主张被告赔偿违约损失18000元并赔偿租赁存续期（2016年11月15日至2018年5月14日）租金总额的30%的违约金18900元、开具2016年8月-10月租金发票的税金1447.8元。原告确认其因被告违约造成的实际损失为新旧租赁合同约定的租金差额18000元。被告反诉主张原告返还押金6000元。被告辩称若原告主张违约金的诉求获得支持，违约金总额应调整以月租金的30%计付。
根据原告提供的被告的企业公示信息显示，被告公司的经营范围是批发、零售：食盐、预包装食品、散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）；销售：工、农业用盐及其他用盐、化工产品（不含危险化学品）；食盐分装服务；装卸搬运、仓储服务（不含易燃易爆危险化学物品的仓储）。另外，国务院于2016年4月22日印发的《盐业体制改革方案》明确，制定该方案的其中一个基本原则为释放市场活力，取消食盐产销区域限制，改革食盐定价机制和工业盐管理，鼓励企业自主经营、产销一体，通过兼并重组等方式不断做优做强，为行业健康发展提供动力，注重统筹兼顾，把确保用盐安全和激发市场活力有机结合。
另外，为查明案件事实，本院去函四会市地方税务局查询：1、该局是否于2016年8月10日为曾秋莲代开了位于四会市东城街道康宁路东海明珠豪庭XX座XX号（首层）商铺租金（2016年8月-10月）的发票（NO.14683087），并收取了相应的税款1447.8元？2、若该局代开了上述发票并收取了相应的税款，在出租方未能收取或未能足额收取其在开具发票时申报的应税租金，可否办理退税？四会市地方税务局函复我院称：曾秋莲提供的上述增值税普通发票和税收完税证明确实是该局开具，发票内容、发票金额、标的地址与该局“金三”系统一致，所收取的税款共1447.8元属实，其中补缴土地使用税19.8元。该局是以双方的租赁合同来开具发票和征收相关税款，不存在纳税人申报错误情况，只有租赁合同无效或其他情形，导致征收依据不存在，方能视情况依法退税，多退少补。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。关于国家进行盐业体制改革是否导致被告无法实现合同目的的问题。被告公司许可经营的范围包括批发、零售：食盐、预包装食品、散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）；销售：工、农业用盐及其他用盐、化工产品（不含危险化学品）；食盐分装服务；装卸搬运、仓储服务（不含易燃易爆危险化学物品的仓储），并非如被告辩称的负责盐业专营及协助盐业主管部门办理相关行政事项的（包括划定销售范围）。市场经营的环境和条件不可能长期一成不变，被告应按相关政策法规，在许可经营的范围内，根据市场的需求适时调整自身的经营策略。国家进行盐业体制改革，与被告不能实现合同目的并不存在必然的联系。故被告辩称因国家相关政策变化导致无法实现合同目的的意见，本院不予采纳。
关于何时解除租赁合同的问题。被告辩称于2016年6月30日将商铺腾退给原告，从7月份起与原告协商解除合同事宜，2016年8月17日将商铺钥匙交回给原告，原告对此不予确认，诉称自被告2016年8月17日通过电话告知要解除合同后，9月下旬才知道被告搬走了。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告主张根据合同法的上述规定，案涉租赁合同在通知到达原告时即2016年8月17日起解除。对此，本院认为被告主张解除合同的情形不属于合同法第九十三条规定的协商解除合同或第九十四条规定的可单方解除合同的范围，且被告未能举证证明在2016年8月17日已将案涉租赁物腾退给原告或将案涉租赁物交还给原告完全占有支配，故被告主张合同从2016年8月17日起解除的意见，本院不予采纳。原告诉称2016年9月下旬才知道被告搬走了，结合本案的实际情况，本院酌定案涉租赁合同的解除时间为2016年9月30日。被告应向原告支付尚欠的2016年8月15日至2016年9月30日的租金3500元/月×1.5个月=5250元。被告在租赁期限内因非法定或约定的免责事由单方提出解除合同，原告依据约定主张被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。
关于被告主张调整违约金的计付标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告明确其因被告违约造成的实际损失为新旧租赁合同约定的租金差额合共18000元。原告现主张按租赁存续期（2016年11月15日至2018年5月14日）租金总额的30%计付违约金合共18900元，按上述规定的标准，并未过分高于因被告违约所造成的损失。故原告主张违约金18900元的诉求，本院予以支持。
关于原告主张被告赔偿违约损失18000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院确认案涉租赁合同于2016年9月30日解除，即若合同继续履行，原告之后可获得的利益为2016年10月1日至2016年11月9日的租金4550元（3500元/月×1.3个月）和在2016年11月10日至2018年5月14日期间新旧租赁合同约定的租金差额（原告主张该差额期间为2016年11月15日至2018年5月14日共18个月，是原告对其诉讼权利的自由处分，按原告主张的计付），故原告因被告违约所造成的实际损失为22550元（4550元+1000元×18个月）。根据上述《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定可知，赔偿损失要与实际损失相符，在被告支付18900元违约金的情形下，不足以补偿原告所遭受的损失，故被告还要承担赔偿损失的责任，以弥补原告遭到损失的不足部分，故被告应向原告赔偿损失3650元（22550元-18900元）。
关于原告主张被告赔偿已开租金发票（2016年8月-2016年10月）的税款问题。经本院确认，原、被告签订的案涉租赁合同已于2016年9月30日解除，被告只需向原告交纳2016年8月15日-2016年9月30日的租金。原告已缴纳的2016年10月租金的税款，根据四会市地方税务局函复的上述内容，在本案判决生效后，原告可自行到该局办理相应的退税手续，必要时，被告应予以配合。故对原告主张被告赔偿已开租金发票（2016年8月-2016年10月）的税款1447.8元的诉求，本院不予支持。
关于保证金的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。由此可见，保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。根据原、被告双方在合同中的约定可见，被告交纳的6000元保证金正符合以上所述的性质。保证金设立的目的是增强收受保证金一方对支付保证金一方的信任度，减少收受保证金一方可能产生的损失，担保合同正常完全履行，其作用是保障债权人因债务人不能履行或不能完全履行合同给其造成损失后能确保受到补偿。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“……给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，导致合同目的不能实现，可以适用定金罚则”。第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”保证金的担保方式与定金不同，它是对债权人的担保而非对双方的担保。本案中，双方在合同中虽然约定了保证金，也约定了违约行为发生后应承担的违约责任，但对该保证金双方并没有明确约定或意思表示为适用定金罚则，故不能将该保证金认定为定金。所以，即使承租方违约，出租方也不得将保证金作为定金不予返还。故对被告反诉主张原告返还保证金6000元的主张，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、原告曾秋莲与被告广东省盐业集团肇庆有限公司2015年5月15日签订的《房产租赁合同》于2016年9月30日起解除；
二、被告广东省盐业集团肇庆有限公司向原告曾秋莲支付租金5250元;
三、被告广东省盐业集团肇庆有限公司向原告曾秋莲支付违约金18900元及损失3650元;
四、原告曾秋莲向被告广东省盐业集团肇庆有限公司退还保证金6000元;
五、驳回原告曾秋莲的其他诉讼请求;
六、上述第二、三、四判项抵扣后，被告尚需向原告支付21800元，被告应于本判决生效之日起五日内向原告支付该款项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费978元（原告已预交），由原告负担401元，被告负担577元；反诉费25元（被告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁育锦
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 潘瑞连
二〇一七年三月十五日
书 记 员 赖 莹