苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相渭民初字第00724号
原告（反诉被告）：沈兴元，男，1962年9月19日生，汉族，江苏省苏州市人，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：顾振坤，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：夏玉林，男，1963年9月28日生，汉族，江苏省苏州市人，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：周林锋，江苏容睿律师事务所律师。
原告沈兴元与被告夏玉林建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法由审判员唐丽宁独任审判。本案因被告夏玉林在规定的时间内提出反诉，经审查，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2016年5月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）沈兴元的委托诉讼代理人顾振坤，被告（反诉原告）夏玉林及其委托诉讼代理人周林锋到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭，由审判员干文建担任审判长，审判员唐丽宁主审、人民陪审员钱惠良参加评议，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈兴元及其委托诉讼代理人顾振坤，被告（反诉原告）夏玉林及其委托诉讼代理人周林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈兴元诉称，原、被告于2014年8月9日签订建房协议一份，由原告承接建筑房屋，双方谈妥协议签订日被告当场付建筑款人民币壹拾壹万元整（110000元）。当房屋建好二层楼板完成后又支付了50000元，整幢房屋完工交付被告，被告又支付了20000元，按协议少付了22500元，余额总欠45000元。三个月后经多次催讨，被告房屋接收后一直在使用居住，以资金困难无故拒付，有违诚信。故原告诉至法院，请求判令被告立即支付建房款45000元；本案诉讼费由被告承担。
被告夏玉林辩称，请求驳回原告诉请，双方之间未结算且诉求金额不对，其次房屋未验收合格不具备付款条件，内外墙也未按照约定用白水泥做防水，验收时房东发现严重质量问题至今未修补。农村建房引起的纠纷不适用建筑法，应适用合同法及农村和乡镇规划建设条例。被告同时提出反诉，2014年8月19日，其与沈兴元签订了《建房协议》，房屋建完验收时，其发现屋内有四面内墙没有地基，就直接从地面及楼板上砌起来，所用的楼板及梁全部都是旧的，这是对房屋质量极不负责任，严重偷工减料，存在安全隐患。但由于其家人没有地方居住，再加上农村的一些风俗，所以在房子建好后就入住了。今年夏天台风雨，其发现此楼房严重渗水，后来才知道外墙用水泥粉刷时正常要两三遍，而沈兴元只刷了一遍并且也没有做防水。现提出反诉，被告请求依法判令：1、沈兴元履行内外墙及楼顶天窗防水，屋内四面内墙在做了地基后重砌，更换新的楼板及梁，或赔偿32630元；2、请求依法判令沈兴元履行修复，对于房屋的裂缝及渗漏水进行修复；3、本案反诉费由反诉人承担。审理中，夏玉林明确第2项请求为请求判令减少房屋总建款的10%即22272元作为房屋裂缝及渗漏水修复的补偿。
反诉被告沈兴元针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。房屋的漏水等问题，反诉被告在建完后已进行修复，至于提出更换新的楼板及水泥梁的反诉请求是不符合实际的，反诉被告在建房时，建第一层楼板时，反诉原告都提前回家观看上楼板，楼板是提前进入工地，并且楼板是旧的。在上第二层楼板时，旧的楼板也是提前进工地的，反诉原告早就知道并在现场观看上第二层楼板，上好楼板上面就开始盖水泥梁，也都是旧的并提前进工地的。双方口头约定造价便宜，所以都用可以使用的旧的水泥梁放置，整个建房过程反诉原告都在场，上好梁以后还招待了反诉被告吃了晚饭，所以不存在反诉被告私自使用旧的水泥梁的说法。外墙已经用水泥粉刷两遍，至于防水问题是由其他人承包，修复做过但是可能没有做到反诉原告的要求，将来修复也不一定能做到反诉原告的要求，不同意再修复，也不同意减少房屋总建款的10%即22272元作为房屋裂缝及渗漏水修复的补偿。
经审理查明，沈兴元持有《建房协议》一份，建造房（方）为夏玉林（甲方），承建方为沈兴元（乙方），双方约定：现有甲方承包给乙方建房面积（12米×11.6米）合面积280㎡。造价每平方为捌佰元整。具体建造规定房子四角水泥包角，一二层腰过现浇，上面前天沟现浇（中）层面，用红色质量好的琉璃瓦。房子东间一大间底楼地砖卫生间厨房间瓷砖贴半墙。共有卫生间贴地砖，楼梯现浇内阳台半栅，大方脚底用泥土现浇，石用八五砖，上面用多空砖，大方脚用水泥护角，老房子2间由承建方负责拆除。付款方法：总造价贰拾贰万伍仟元整，开工前50%，上楼板40%，其余10%三个月后付清。甲方处由夏玉林签字，乙方处由沈兴元签字，时间为2014年8月19日。夏玉林也持有于同日签订的《建房协议》一份，协议内容与上述协议内容基本一致，仅未注明总造价并增加“开老虎天窗”、“内外墙体白水刷好”等内容。
审理中，双方一致确认，沈兴元持有的《建房协议》签订在先，夏玉林持有的《建房协议》签订在后，双方约定承包方式为双包，即包工包料；双方约定建房实际为2层，面积是12米×11.6米×2层，实际建房时是有开老虎天窗的，房屋建好后，双方没有另行书面结算，准备按照《建房协议》结算。夏玉林认可，房子是2014年11月初交付的，房子没造好，上好第一层楼板就入住至今。沈兴元认可，建好房屋确有漏水，也曾经维修过，但修过后还是漏水，现不同意继续维修。
以上事实，由原告提供的身份证复印件、被告的常住人口信息、建房协议、被告提供的建房协议及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。
审理中，夏玉林认为建房时系使用旧楼板并称，上梁的时候我在场，上楼板时不在场。上梁时我看到虽然是旧梁，但质量还可以就同意了，但是上楼板时楼板也是旧的但是有洞，我就接受不了，我老婆还跟沈兴元因此事吵架，但是沈兴元还是坚决的把楼板上上去了，我回来后楼板已经上上去了。沈兴元认可使用的是旧楼板，但认为是双方协商一致同意的，沈兴元为此提供建房时的工人沈品元、沈连元、楼阿二的证言，沈品元、沈连元、楼阿二均到庭称，楼板是提前数天进场的，楼板进场时两个房东都在，上楼板时未发生争吵。
本院认为，沈兴元与夏玉林各自提供的《建房协议》内容基本一致，均有双方签字确认，应认定真实意思表示。双方认可，夏玉林提供的《建房协议》签订在后，故该份《建房协议》增加的内容应认定为双方经协商一致确认增加建房项目。关于建房款，《建房协议》写明建房面积为12米×11.6米，双方确认按此面积建造2层，则双方约定的建造面积应为278.4平方米。现房屋已建好并实际交付，双方均认可交房后并未再另行结算，故应以按面积作为确认建房款的依据，结合双方约定造价800元/平方米，故建房款应为222720元。根据《建房协议》约定全部建房款至迟于建造结束后三个月后付清，所建房屋于2014年11月初交付，夏玉林已支付180000元，则夏玉林还应支付42720元。但因所建房屋确有漏水等情形，造成房屋价值贬损，应在建房款中予以扣除，故本院酌情认定扣减建房款10000元，则夏玉林还应支付沈兴元建房款32720元。关于夏玉林的反诉请求，关于旧楼板，沈兴元已提供证人证言，三个证人证言能够相关印证，旧楼板系提前进场，安装楼板时夏玉林并未提出异议，故本院对夏玉林该主张不予支持。至于夏玉林对所建房屋质量提出的其他异议，因双方建房时并未具体约定房屋建造标准，夏玉林对其主张的损失既未申请鉴定，夏玉林也未提供有效的计算依据，故本院对夏玉林的反诉请求不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律的规定，判决如下：
一、夏玉林应于本判决生效之日起十日内支付沈兴元32720元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）
二、驳回夏玉林的反诉请求。
本诉案件受理费925元，由沈兴元负担307元，由夏玉林负担618元（此款沈兴元自愿垫付，不再返还，由夏玉林在履行上述付款义务时一并支付沈兴元）。反诉案件受理费586元，由夏玉林负担。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 干文建
审 判 员 唐丽宁
人民陪审员 钱惠良
二〇一七年五月二十日
书 记 员 姚 刚