重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民再194号
再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：重庆市南川区宏原化工有限公司，住所地重庆市南川区。
法定代表人：韦会勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨州，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆市南川区金轮驾驶培训有限公司，住所地重庆市南川区。
法定代表人：曹文建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾强，重庆峡阳律师事务所律师。
再审申请人重庆市南川区宏原化工有限公司（以下简称宏原公司）因与被申请人重庆市南川区金轮驾驶培训有限公司（以下简称金轮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院(2016)渝03民终2306号民事判决，向本院申请再审，本院审查后于2017年6月14日作出（2017）渝民申405号民事裁定，本案由本院提审。本院按照审判监督程序依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人宏原公司的法定代表人韦会勇及其委托诉讼代理人杨州，被申请人金轮公司的法定代表人曹文建及其委托诉讼代理人曾强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宏原公司申请再审称，二审判决错误，一审判决正确，请求撤销二审判决并维持一审判决。具体事实和理由如下：1.案涉《厂房租赁补充合同》第一条“乙方拆除的甲方地上构建筑物，三方认定为240万元。若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金不足240万元时”中的240万元不包含案涉租赁厂房原占有范围内的土地使用权应获得的拆迁补偿金。因为其中的措词是构建筑物。对此，二审判决按照目的解释和整体解释的方法进行解释背离了文义解释，是错误的。2.二审法院认为案涉租赁厂房的占地面积为2240.70平方米是错误的，因为被拆除的案涉租赁厂房有一层的，也有多层的，建筑面积不等于占地面积。至于案涉租赁厂房占地面积的数据，由于厂房被拆迁，其无法回答法官的提问。3.其实际获得的整个厂房拆迁补偿的建筑面积是7000余平方米，案涉租赁厂房自行拆除的部分并未获得拆迁补偿。4.整个厂房占地32.4亩，而整个厂房建筑面积才9000余平方米，因此案涉租赁厂房容积率远远小于1。5.由于案涉租赁厂房提前被拆除导致其本来应获得700余万元的拆迁补偿却只能获得240万元，损失巨大。
金轮公司辩称：二审判决正确，应维持。事实和理由如下：1.二审法院对补充合同第一条的理解是正确的。因为根据我国物权法规定，建筑物转让或抵押，其对应的土地使用权一并转让或抵押。而且评估公司评估的厂房拆迁补偿金额包括了对应的土地使用权应获得的拆迁补偿金额。对合同条款的解释不能孤立看一个词句，而应当结合有关条款，应当前后贯通。本案中，双方都明知厂房拆除之后还要在拆迁中获得补偿，明知补偿的对象是土地使用权，否则就不会设定该条款后半部分。2.案涉租赁厂房的容积率小于1。二审法院认定案涉租赁厂房原占有范围内的土地使用权面积为2240.70平方米是正确的。因为被拆除的厂房是单层建筑，而且从案涉《房屋保全征收协议书》可以看出，征收补偿范围包含案涉租赁厂房自行拆除的2240.70平方米。3.宏原公司在拆迁补偿工作中获得了很多隐形利益，应抵扣案涉补充合同约定的拆除补偿金。现有证据反应，案涉征地拆迁工作过程中存在先定价再付款然后才出具评估报告的做法，是违法的。4.案涉补充合同约定的240万元，当时是根据厂房单价为每平方米400元，土地使用权单价为每平方米600元的估计进行确定的。5.金轮公司在履行租赁合同中遭受的损失高达400余万元。
宏原公司向一审起诉请求：1.判决由金轮公司支付2015年7月至2016年3月的房屋租金294000元；2.判决由金轮公司赔偿因厂房拆除而遭受的损失180万元。
一审审理查明：2013年7月16日，宏原公司（甲方）与重庆市鹿门实业有限公司（乙方，以下简称鹿门公司）签订《厂房租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）约定：甲方自愿将位于重庆市南川区西城汇江路5号的部分土地、厂房总面积约为25亩（面积误差不影响租金）出租给乙方使用。乙方经营的项目为驾驶员培训场所，甲方不对乙方经营、投资行为承担任何责任。租赁期限为十年，自2013年7月16日起至2023年7月15日止。合同签署后甲方给予乙方6个月免租金装修期（合同期内，因国家城市建设和政府规划需要，以及不可抗拒的自然灾害，甲方需要收回土地，合同可提前终止，且甲方不给予乙方任何经济补偿或赔偿）。实行“先付租金、后使用”的原则，每年租金为35万元，税费由乙方自理，第二年起租金每年递增5%，每年租金按每季度缴纳，以现金方式支付给甲方。每季度到期时乙方应提前15日缴纳租金。租赁期间，因客观原因双方可以协商解除合同。任何一方不得以任何理由单方解除合同。否则，除承担违约责任外，还需承担由此造成的一切经济损失。合同解除或甲乙双方权利义务终止，乙方对该租赁物所作的添附、改建、装饰、装修、水、电、燃气管线等无偿归甲方所有（乙方的生产设施设备、办公设施设备除外），乙方不得毁损。租赁期满、合同解除或不能履行时，乙方应在甲乙双方权利终止后45日内，将租赁物及附属设施交给甲方。如逾期不交还，每逾期一日按年租金百分之二十向甲方支付占用费。同时，甲方有权通过合法途径要求乙方履行返还义务，由此产生的诉讼费、律师费、交通费等一切费用由乙方承担。本合同签订后，双方应严格遵守合同条款，如一方中途违约，由违约方向未违约方支付合同租金费总额的百分之三十的违约金。合同还约定，合同期内，因国家城市建设和政府规划需要以及不可抗拒的自然灾害，甲方需要收回土地、厂房，甲方需提前30日书面通知乙方终止合同，合同终止后45日内应完好的交还甲方土地和房屋附属设施，且甲方不给予乙方任何经济补偿或赔偿，但剩余租金和保证金甲方需在乙方退房当日退还乙方。同日，宏原公司（甲方）与鹿门公司（乙方）又签订了《厂房租赁合同》约定：甲方自愿将位于重庆市南川区西城汇江路5号办公楼，总面积约为1850平方米（以交付使用时双方确认为准，面积误差不影响租金），出租给乙方使用。实行“先付租金、后使用”的原则，每年租金为5万元，税费由乙方自理，第二年起租金每年递增5%。其余约定与前述案涉租赁合同一致。
2014年2月14日，宏原公司（甲方）、鹿门公司（乙方）、金轮公司（丙方）三方签订《厂房租赁补充合同》（以下简称补充合同）约定：一、乙方拆除的甲方地上构建筑物，甲乙丙三方认定为240万元，在政府拆迁前先由乙方支付甲方该部分的拆迁补偿金160万元。拆迁时，若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金不足240万元时，由乙方在30个工作日内补足；若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金超过240万元，甲方在收到该部分补偿金后30日内，无条件退还乙方已支付给甲方的拆迁补偿金；二、乙方支付补偿金160万元的时间为：1.自2014年7月1日至2015年6月1日止，每月1日支付甲方5万元。自2015年7月1日起至2016年4月1日止，乙方每月支付甲方10万元。2.乙方每月以现金方式支付甲方，甲方向乙方出具现金收据；三、甲乙丙三方同意并认可自丙方取得工商营业执照之日起，乙方在原租赁合同和本合同中的权利和义务由丙方承接和履行；四、本合同作为2013年7月16日甲、乙双方签订合同的补充合同；五、本合同甲乙双方盖章和丙方股东签名后生效。后甲、乙、丙三方均签字盖章确认。
2013年9月16日，重庆市工商行政管理局南川区分局对金轮公司名称预先核准，并发放通知书，该通知书载明：金轮公司投资人（经营者）姓名或名称为韩念、鹿门公司。2014年2月28日，金轮公司成立后，在上述合同约定的场地内从事驾驶员培训。2015年1月22日，重庆市南川区土地房屋测绘队受重庆市南川区城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）的委托对宏原公司厂房实施面积测算，其出具的《重庆市房产面积测算报告书》中载明，本面积测量成果仅反映测算时的房屋现状，测算总面积为7276.38平方米。同时宏原公司和城设公司双方认可的重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司评估的宏原公司被收购房屋的价格（评估基准日：2015年3月9日），其中，有房产证面积4217.63平方米，总价11099533元；无房产证面积3058.75平方米，总价7831496元，两项建筑面积共计7276.38平方米，总价18931029元。2015年6月8日，重庆市南川区人民政府第82次常务会议研究决定保全征收拆迁宏原公司（烧碱厂）老厂房地产产权相关事宜，并原则同意城投公司的建议意见。
2015年6月15日，城投公司（甲方）与宏原公司（乙方）签订《房屋保全征收协议书》约定：乙方被征收房屋坐落于南川区西城街道东方红居委汇江路5号，房屋所有权人为宏原公司（《土地使用证》1本；《房屋所有权证》16本，房屋总面积为7276.38平方米（有证面积4217.63平方米，无证面积3058.75平方米），经双方共同认可评估公司的评估结果（房屋所有权总面积9740.85平方米，有证面积6682.10平方米，无证面积3058.75平方米，宏原公司自行拆除2240.70平方米）；甲方应支付给乙方各项补偿补助费用共计29493462元，包括房屋、构筑物、苗木以及补助、奖励等费用；乙方签订协议后，必须在合同签订生效后45日内交出该征收标的所有房屋，不得有任何租赁户借故不搬，否则逾期一天按合同金额的千分之一缴纳罚金。
前述协议签订后，宏原公司于同年6月23日向金轮公司发出通知书载明：我公司场地属于南川区渝南大道延伸路段项目控制点，属于征收范围已被征收。现我公司于2015年6月23日正式通知贵公司，根据合同约定，请贵公司于2015年8月7日前交还租赁场地给本公司，同时，本通知书送达贵公司时，解除本公司与贵公司的厂房租赁合同，本公司不支付贵公司任何经济补偿或赔偿。金轮公司收到宏原公司发出的通知后于2015年7月1日向宏原公司回函载明：《厂房租赁合同》租期10年未到，也没有出现双方签订合同所约定的因国家建设和政府规划要求。贵公司与城投公司签订的协议不等于国家城市建设和政府规划，据此，我公司坚持履行合同，若贵公司单方毁约，我公司将依法按约凭据追究贵公司的违约赔偿。2015年7月23日，宏原公司向一审法院提起诉讼，要求解除案涉租赁合同以及案涉补充合同，并返还租赁标的物。一审法院以（2015）南川法民初字第03711号民事判决确认案涉租赁合同以及补充合同于2015年7月27日解除，由金轮公司于2015年9月10日前返还宏原公司位于重庆市南川区西城街道东方红居委汇江路5号的土地、厂房、办公楼等租赁物。金轮公司不服一审判决，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，该院以（2015）渝三中法民终字第02061号民事判决驳回上诉，维持原判。
另查明：重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2015年9月7日受理了宏原公司房地产权变更登记申请，将宏原公司的房地产权变更登记于城投公司名下。宏原公司于2016年2月1日向一审法院申请执行前述生效判决。在执行过程中城投公司（甲方）、宏原公司（乙方）、金轮公司（丙方）三方于2016年3月2日达成协议：一、甲方同意丙方在7月1日前无条件搬出该场地，并将场地完整移交给甲方；二、若在规定期限内丙方顺利搬迁并移交场地给甲方，甲方同意不追究乙方延期移交资产和场地的违约金和罚金等违约责任，否则甲方有权追索乙方的所有违约责任；三、乙方和丙方发生的任何经济纠纷均与甲方无任何关系。2016年2月25日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局（甲方）与宏原公司（乙方）签订《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》载明：乙方被征收房屋坐落于南川区西城街道东方红居委汇江路5号，证载建筑面积9740.85平方米，经相关部门确认合法建筑面积为7276.38平方米，补偿面积7276.38平方米，甲方应付乙方各项补偿补助费用共计29493462元。该协议所附房屋征收明细中载明：房屋面积7276.38平方米，评估价18931029元。一审中，对于被金轮公司拆除的房屋在征收过程中是否补偿问题，一审法院向重庆市南川区土地和房屋征收中心核实，该中心出具书面说明：没有补偿。
一审法院认为，关于宏原公司是否具有诉讼主体资格的问题。虽然人民法院生效文书确认案涉租赁合同、案涉补充合同于2015年7月27日解除，但金轮公司在合同解除后未及时返还宏原公司租赁物和下欠的拆迁补偿金。宏原公司作为合同的相对方，按照原合同约定，要求金轮公司付清房地租金、拆迁补偿金以及合同解除后的占有使用费，系行使自己的民事权利，具有诉讼主体资格。关于金轮公司是否应当支付180万元的拆迁补偿金问题。不管是《房屋保全征收协议书》载明的房屋补偿面积，还是《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》载明的房屋补偿面积，均是对签订协议时存在的房屋面积的测算，未包括金轮公司拆除的房屋面积；重庆市南川区土地和房屋征收中心出具的书面说明，亦印证了金轮公司已拆除的房屋面积未纳入拆迁安置补偿面积范围进行补偿；金轮公司亦无证据证明已拆除的房屋面积已纳入拆迁安置补偿范围进行补偿，因此对金轮公司提出宏原公司对自拆面积已得到补偿的辩解意见，不予采纳。对于金轮公司拆除房屋后增加的空地面积、修建的变电房、地坝以及围墙所获得的补偿费问题，由于案涉租赁合同中明确约定“因国家城市建设和政府规划需要，以及不可抗拒的自然灾害，甲方需要收回土地，合同可提前终止，且甲方不给予乙方任何经济补偿或赔偿”和“乙方对该租赁物所作的添附、改建等无偿归甲方所有”，同时在案涉补充合同中没有约定因金轮公司拆除房屋后增加了空地面积等所获得的补偿费可用于抵扣宏原公司因金轮公司拆除房屋而未获得该部分房屋补偿费，因此金轮公司拆除房屋后增加了空地面积等所获得的补偿费归宏原公司所有，对金轮公司提出金轮公司在宏原公司获得因金轮公司拆除房屋后增加了空地面积、修建的变电房、地坝以及围墙的补偿费后不应支付拆迁补偿金的辩解，不予采纳。故金轮公司应当按照补充合同约定支付宏原公司下欠的拆迁补偿金180万元。关于宏原公司主张的租赁物租金以及占有使用费的问题。2015年7月16日至2015年7月27日期间的租金问题。由于金轮公司对2015年7月15日之前的租金已经支付，同时案涉租赁合同已于2015年7月27日解除，因此金轮公司应支付宏原公司从2015年7月16日至2015年7月27日期间的租金。按照合同约定，金轮公司应支付土地、厂房租金为12686.30元，办公楼租金为1812.33元，两项共计14498.63元。对于合同约定的租赁物及附属设施交还期间45天的费用问题。案涉租赁合同于2015年7月27日解除后，根据合同关于45天交还期限的约定，从2015年7月28日至9月10日期间合计45天应为合同约定的交还期间。交还期间系出租人在合同终止后给予承租人的合理的交还租赁物的时间期间，该期间内由于承租人需搬迁租赁场地中设施设备，不能从事正常的经营活动，同时该合同未约定在合同解除后的该期间需继续支付租金，因此，金轮公司不应支付该期间的租金。故对宏原公司要求金轮公司支付该期间的房屋租金或者占有使用费的诉讼请求，不予支持。交还期限届满后的占有使用费问题。由于宏原公司的房地产权已于2015年9月7日变更登记城投公司名下，宏原公司对该房地产不再享有物权，因此对宏原公司主张逾期占有使用费，不予支持。一审判决如下：一、由金轮公司于本判决生效后30日内支付宏原公司拆迁补偿金180万元；二、由金轮公司于本判决生效后30日内支付宏原公司房屋租金14498.63元；三、驳回宏原公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23550元，由金轮公司承担。
金轮公司不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审审理中，金轮公司与宏原公司双方确认，鹿门公司原拆除的厂房占地面积为2240.70平方米，城投公司就空地补偿给宏原公司的土地单价为510元/平方米，宏原公司就该部分空地已获得的征地补偿款为1142757元。
二审查明的其他事实与一审相同。
二审法院认为，双方当事人的争议焦点为案涉补充合同中所约定的拆迁补偿金240万元是否包括原厂房拆除后所留空地面积获得的补偿金，该部分补偿金能否冲抵金轮公司向宏原公司支付的拆迁补偿金。在宏原公司与金轮公司就案涉补充合同第一条的理解产生争议时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思”的规定作出解释。根据案涉补充合同第一条“乙方（鹿门公司）拆除的甲方（宏原公司）地上构建筑物，甲乙丙三方认定为240万元，在政府拆迁前先由乙方支付甲方该部分的拆迁补偿金160万元。拆迁时，若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金不足240万元时，由乙方在30个工作日内补足；若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金超过240万元，甲方在收到该部分补偿金后30日内，无条件退还乙方已支付给甲方的拆迁补偿金”的约定，按照文义解释的方法，该条可以理解为包括以下涵义：1.在签订该补充合同时，厂房已拆除；2.拆除的厂房双方约定的拆迁补偿金为240万元；3.在拆迁时，已被拆除的厂房预期还应获得政府的拆迁补偿金。4.若宏原公司因该部分房屋所获得补偿款不足240万元时，金轮公司应补足差额。若宏原公司所获得的补偿款超过240万元时，宏原公司应将金轮公司支付的补偿金全额退还给金轮公司。根据日常生活常识及经验，在厂房的地上建筑部分已被拆除的情况下，该部分财产即丧失获得拆迁补偿的依据，这一事实，对宏原公司与金轮公司在签订本补充合同时应当是明知的。若将双方在补充合同中约定的拆迁补偿款240万元仅解释为地上建筑物价值，则双方对其后补足条文的约定完全丧失意义。这种解释方法，不符合整体解释规则、目的解释规则。结合拆迁补偿的相关法律及行政法规规定，不动产的补偿标准不仅包括地上建筑，还应当包括地上建筑对应的土地部分。综合以上分析，并结合宏原公司、金轮公司签订本补充合同的本意，可以认定宏原公司在厂房拆除后还应获得拆迁补偿费，获得拆迁补偿费的依据为厂房拆除后对应的空地。由于宏原公司在厂房拆除后就留下的空地按每平方米获得了510元的补偿，故该部分补偿金应从案涉补充合同中第一条所约定的拆迁补偿金总额240万元中扣除。因此，金轮公司还应当支付宏原公司的补偿金为：240万元－1142757元－60万元＝657243元。金轮公司的上诉理由成立，该院予以支持。一审判决认为宏原公司与金轮公司所约定的补偿金240万元仅为厂房地上建筑部分所对应的价值，确认金轮公司应全额支付给宏原公司补偿金240万元，适用法律不当，应予改判。二审判决如下：一、撤销重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初1206号民事判决第一项；二、维持重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初1206号民事判决第二项、第三项；三、由金轮公司于本判决生效后30日内支付宏原公司拆迁补偿金657243元。一审案件受理费23550元，由金轮公司承担8600元，宏原公司承担14950元；二审案件受理费23550元，由金轮公司承担8600元，宏原公司承担14950元。
再审审理中，为证明案涉租赁厂房原占有范围内的土地使用权面积情况，宏原公司举示了照片复印件9张，且当庭举示了与复印件对应的原件7张以便质证，拟证明被拆除的厂房中有二层的，也有三层的建筑。金轮公司质证认为，这些照片是对厂房其他部分进行的拍摄，不是对案涉租赁厂房的拍摄。金轮公司举示了如下证据：证据1，租赁合同的附件图纸，拟证明案涉租赁厂房的楼层为1层。证据2，拆房施工人马启洪出具的书面证言，载明马启洪承接了宏原公司2000余平方米厂房的拆除工作，全部厂房是一层，无两层及两层以上厂房。证据3，重庆市国土资源和房屋管理局【渝国土房管（2012）589号】文件第十一条规定，拆除的房屋容积率小于1的，留下的空地按照1进行赔偿。证据4，询价报告，拟证明拆除的案涉租赁厂房一个平方米建筑面积可以获得的空地补偿面积亦为一个平方米。宏原公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，但这是2000年测绘的图纸，不能准确反映整个房屋情况。其中图纸上标识的拆迁面积就是案涉租赁厂房的面积。但是该图纸一审和二审未提交，不是新证据。证据2的证人与对方有利害关系，且无正当理由未出庭作证，不能作为证据采信。对证据3的真实性和证据4的真实性认可，但是无法实现对方的证明目的。金轮公司还举示了如下证据：证据5.《房屋保证征收协议书》，拟证明拆迁部门是按照9340.85平方米对宏原公司进行的房屋拆迁补偿。宏原公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但是与本案没有关联性。因为根据案涉补充合同约定，拆迁补偿款归宏原公司所有。而且根据重庆市南川区土地和房屋征收中心出具的说明，已经拆除的2000余平方米房屋并没有进行拆迁补偿，而且拆迁补偿是否违法与本案无关。证据6.重庆市南城区公共资源综合交易中心国有土地使用权招拍挂出让成交公示【南川交易函（2016）第15号】文件，拟证明案涉地块并未用于修建渝南大道而是用于开发房地产，宏原公司提出解除案涉租赁合同不符合约定条件。证据7，重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民终字第01656号民事判决书。拟证明金轮公司的损失情况为500余万元。宏原公司质证认为，这些证据与本案没有关联性，对其真实性不发表意见。
本院对宏原公司举示的照片复印件9张的真实性予以确认。对金轮公司举示的证据1的真实性予以确认。由于证人未出庭作证，在程序上不符合法律规定，故对金轮公司举示的证据2的合法性不予确认。金轮公司举示的证据3不属于证据范围，不予认证。对金轮公司举示的证据4的真实性予以确认。金轮公司举示的证据5已经在原审中认证，本院不再认证。对金轮公司举示的证据6的关联性不予确认。对金轮公司举示的证据7的真实性予以确认。
再审审理查明：庭审中，双方当事人一致确认案涉租赁合同涉及的厂房被拆除的时间为2013年7-12月，案涉租赁厂房征收登记时间为2015年3-4月份，案涉租赁厂房的容积率小于1。
再审查明的其他事实与二审相同。
本院认为，案涉租赁合同及补充合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人争议的焦点为金轮公司应向宏原公司支付的案涉租赁厂房的损失金额问题，主要涉及金轮公司根据案涉补充合同第一条约定应向宏原公司支付的240万元拆迁补偿金中，是否应当扣减宏原公司获得的案涉租赁厂房原占有范围内的土地使用权拆迁补偿金。
首先，关于案涉补充合同第一条的理解问题。案涉补充合同第一条约定：“乙方（鹿门公司）拆除的甲方（宏原公司）地上构建筑物，甲乙丙三方认定为240万元，在政府拆迁前先由乙方支付甲方该部分的拆迁补偿金160万元。拆迁时，若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金不足240万元时，由乙方在30个工作日内补足；若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金超过240万元，甲方在收到该部分补偿金后30日内，无条件退还乙方已支付给甲方的拆迁补偿金。”金轮公司应向宏原公司支付的240万元款项中，是否应扣减宏原公司获得的涉案租赁厂房原占有范围内的土地使用权拆迁补偿金问题，双方当事人对该条约定的理解产生争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。”可见，我国合同法对于合同解释问题规定了文义解释方法、整体解释方法、目的解释方法、习惯解释方法、诚信解释方法等方法。根据该规定，解释案涉补充合同第一条的约定内容时应当考虑如下二个基本事实：其一，案涉租赁厂房拆除时政府征地拆迁工作尚未启动，案涉租赁厂房及其占有范围内的土地使用权，尚未进行征地登记，即拆除厂房在前，征地登记在后。在签订案涉租赁合同及补充合同时，案涉租赁厂房是否拆迁以及何时拆迁等问题尚处于不确定状态。其二，在征地拆迁工作中，对于已经拆除而不存在的构筑物或者建筑物不涉及补偿问题，征地部门不会给予拆迁补偿金，而只针对该构建筑物原占有范围内的土地使用权进行补偿。这是包括本案当事人在内的理性人均知道的常识。因此，该条款中的构建筑物（厂房）本身，因为在征地拆迁工作启动之前就已经拆除，不会获得拆迁补偿金，亦属于各方当事人均知道的情况。故，从该条款中“拆迁时，若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金不足240万元时，由乙方在30个工作日内补足；若甲方实际取得的该部分拆迁补偿金超过240万元，甲方在收到该部分补偿金后30日内，无条件退还乙方已支付给甲方的拆迁补偿金”的约定可见，宏原公司因为征地拆迁案涉租赁厂房，取得拆迁补偿金是必然的，仅仅是金额上的差异而已，可能不足240万元，也可能超过240万元。既然如此，那么根据前述两个事实分析，其中的拆迁补偿金产生的依据也只能是案涉租赁厂房原占有范围内的土地使用权。否则，这部分内容将毫无依据且毫无意义。然而，具有一般理性的当事人不会约定一个没有任何实质意义的条款。显然，宏原公司的理解不符合双方当事人在订立合同时的本意。换一个角度分析，根据《国有土地房屋上征收和补偿条例》第十九条规定：“……。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”而《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”本案中，双方在补充合同第一条约定的240万元的语境是拆迁补偿金，所以这240万元拆迁补偿金针对的对象的确定也应当结合拆迁补偿方面的规定来进行。故，二审法院将双方约定的构建筑物应获得的拆迁补偿金理解为包括构建筑物以及构建筑物原占有范围内的土地使用权应获得的拆迁补偿金，不仅符合案涉补充合同第一条的整体含义，而且符合《国有土地上房屋征收评估办法》的前述规定，是正确的。
其次，关于案涉租赁厂房原占有范围内的土地使用权面积问题。宏原公司称，厂房已经拆除，无法证明具体的占地面积。根据重庆市国土资源和房屋管理局关于进一步加强国有土地上房屋征收工作的通知【渝国土房管（2012）589号】第十一条规定：“被征收空地的补偿。征收范围内，企、事业单位无建筑物、构筑物，建筑容积率小于1的有证空地，按照《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定，根据土地供应方式、土地性质、土地用途、地理位置等因素，评估机构按房地产市场价对土地进行评估，评估出的价格作为补偿依据。”案涉租赁厂房占地约21600平方米，案涉租赁厂房建筑总面积为9000余平方米，显然，案涉租赁厂房容积率（容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积）小于1，可见，当事人自行拆除的案涉构建筑物面积2240.70平方米，其原占有范围内的土地使用权面积超过了该建筑面积。根据这一情况可见，二审法院认定案涉租赁房屋原占有范围内的土地使用权面积为2240.70平方米，对宏原公司并无不公。同理，二审法院认定宏原公司就自行拆除的案涉租赁房屋原占有范围内的土地使用权已获得的拆迁补偿金为1142757元，亦是正确的，本院予以确认。对此，宏原公司的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
根据以上分析，金轮公司根据案涉补充合同第一条应向宏原公司支付的240万元拆迁补偿金中应当扣减宏原公司获得的涉案租赁厂房原占有范围内的土地使用权拆迁补偿金1142757元。因此，金轮公司还应支付宏原公司的拆迁补偿金为657243元（240万元－1142757元－60万元）。双方当事人在案涉租赁合同中关于“合同解除后土地无条件归还”的条款与案涉补充合同第一条约定的抵扣条款并不冲突。宏原公司以此约定提出的抗辩理由不能成立。另外，宏原公司所称的自行拆除案涉租赁厂房遭受了损失的问题，以及金轮公司所称的本来是10年期限的租赁合同才经营了1年就被提前解除而遭受巨大损失的问题，不属于本案的审理范围，本院不予评判。
综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。宏原公司在再审中提出的请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
维持重庆市第三中级人民法院(2016)渝03民终2306号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张 超
审判员 彭四川
审判员 刘战平
二〇一七年十二月一日
书记员 陆 楠