成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川0114执异4号
案外人（异议人）肖某，男，汉族，1966年3月11日出生，住成都市新都区。
申请人邱某，男，汉族，1966年3月1日出生，住成都市新都区。
被执行人文某，男，汉族，1972年12月21日出生，汉族，住四川省射洪县。
被执行人韩某，女，汉族，1971年5月5日出生，住四川省射洪县。
被执行人刘某，男，汉族，1963年10月12日出生，住成都市新都区。
被执行人吴某，女，汉族，1964年4月12日出生，住成都市新都区。
本院在执行邱某申请执行文某、韩某、刘某、吴某一案过程中，作出（2015）新都执字第1489-1号民事裁定书，将被执行人刘某所有的位于成都市新都区大丰街道博雅路×号×栋×单元×楼×号住宅房（权××）予以查封。案外人肖某以自己是上述被查封涉案房屋的实际所有权人、已支付该房屋全部购房款并实际居住至今为由，向本院提出执行异议，请求终止对该房屋的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人肖某异议称，1998年10月30日，肖某与刘某达成口头协议，约定刘某将其名下所有的位于大丰镇三元村2社的住房以39000元价格出售给肖某，后双方签订书面协议并办理公证。2006年8月16日，因该房屋遇政府拆迁涉及房屋权属问题，肖某与刘某在新都区人民政府大丰街道办事处（以下简称大丰街道办事处）三元社区居民委员会的调解下达成《调解协议》，协议中载明肖某享有刘某应分配到的安置房中的77.42平方米，今后领取到的房屋产权证权属人姓名应登记为肖某。2011年1月政府分配的统建安置房即上述涉案房屋交付时刘某即与肖某确认该房屋应属于肖某所有，肖某于2011年1月19日向政府缴付了房屋面积差价50170.4元，同日与刘某结清所有约定款项，于当年出资装修该房屋并居住、使用至今。肖某认为，自己是被查封涉案房屋的实际所有权人，已付清全部购房款并实际占有该房屋，为此请求本院终止对该房屋的强制执行。
肖某为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1．肖某、刘某的身份证复印件各一份，用以证肖某是提出执行异议的适格主体；
2．新都县公证处（98）新证民字第905号公证书、房屋买卖契约书复印件一份，用以证明肖某与刘某就拆迁置换前的三元村2社房屋签订了买卖合同并办理公证，2001年5月8日补充签订合同完善了双方关于该房屋买卖事项的事实；
3．村镇房屋所有权登记表、房屋产权审批表各一份，用以证明肖某向刘某购买的三元村2社房屋的基本信息；
4．落款日期为2006年8月16日的协议书、调解协议书复印件各一份，用以证明肖某与刘某、吴某经大丰街道办事处三元社区居民委员会调解达成书面协议，约定肖某向刘某购买的三元村2社住房在征地拆迁后由肖某享有统建安置房中的77.42平方米、该安置房产权证记载的权属人姓名应为肖某的事实；
5．票据、收据、大丰街道统一建房费用结算表、入户通知书、供用电合同复印件各一份，用以证明肖某已付清被查封涉案房屋的所有购房款、补足面积差价、于当年装修该房屋并居住至今；
6．房屋产权证、土地使用证、房屋信息摘要3复印件各一份，用以证明被查封涉案房屋基本信息。
邱某对肖某所提供证据的真实性、合法性、关联系均不予认可，认为证据1、证据2、证据3均指向的是三元村2社的房屋，与被查封涉案房屋即大丰镇成博小区的住房没有关联，证据4中的拆迁安置协议、证据6均显示，被查封涉案房屋的所有人为刘某。邱某认为，《物权法》规定了不动产所有权的设立、变更和转让未经依法登记不能发生效力，房屋买卖双方没有办理过户手续，房屋的所有权人就仍为出卖方而非买受方，因此人民法院查封登记在被执行人刘某名下的大丰镇成博小区的房屋不属于查封错误，请求依法确认法院在执行过程中对涉案房屋予以查封的正确性。
刘某、吴某对肖某提供的证据未发表意见。
经审查查明，1998年8月14日，刘某、吴某与肖某签订《房屋买卖合同（契约）》，于同年10月23日办理公证，合同约定刘某、吴某将位于大丰镇三元村2社245平方米的房屋出售给肖某。2001年5月8日，刘某与肖某补充订立《房屋买卖契约》，约定如遇国家政策性拆迁，刘某愿将其所取得的一套安置房的产权归属肖某所有。2006年8月16日，大丰街道办事处与刘某签订协议，载明刘某可获得套型分别为95.33平方米、77.42平方米、77.42平方米的统建房。同日，经大丰街道办事处三元社区居民委员会调解，刘某与肖某就三元村2社住房征地拆迁问题达成调解协议，约定肖某享受拆迁安置房中的77.42平方米，今后领到的房屋产权证权属人姓名为肖某。2011年1月19日，肖某向刘某、吴某支付被查封涉案房屋的水电接口费、过渡费共计13400元，因该房屋建筑面积为97.65平方米，已超出双方此前达成的调解协议中约定的77.42平方米面积，肖某遂向大丰街道办事处支付安置房结算款50170.4元用以补足差价，同日大丰街道办事处向物业管理公司发出准予肖某入住该房屋的书面通知，肖某接受房屋交付并办理装修手续。2014年10月16日，被查封涉案房屋办理不动产物权登记，登记所有权人为刘某，共有方式为单独所有。2015年5月28日，新都区人民政府颁发该房屋土地使用证，土地使用权人登记为刘某。2015年11月4日，本院在执行邱某申请执行文某、韩某、刘某、吴某一案过程中，作出（2015）新都执字第1489-1号民事裁定书，将登记在被执行人刘某名下的上述涉案房屋予以查封。
以上事实，有新都县公证处公证书、调解协议书、房屋产权证、房屋信息摘要3等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，城市居民购买农村住宅目前受到国家政策的限制，对拆迁安置房进行交易的行为也受到法律和政策约束。本案中，肖某于1998年向刘某购买的大丰镇三元村2社自建房屋与被查封的大丰镇成博小区拆迁安置房为两套产权相互独立、法律性质不同的房屋，后者系根据国家政策规定、以户籍信息为判别依据之一而定向安置给被拆迁人居住使用的房屋，其所有权初始登记不以当事人意志为转移，本案中位于成博小区的拆迁安置房即登记在刘某名下而非按双方达成的《调解协议》约定将所有权人登记为肖某，故人民法院在执行过程中可以依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定对该涉案房屋予以查封。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。本案中，肖某与刘某间签订的《房屋买卖合同》交易标的为大丰镇三元村2社的农村住宅而非被查封的成博小区安置房，肖某虽为取得该安置房的所有权而支付相应款项并接受房屋交付，但其与刘某双方并未就转让该安置房签订合法有效的书面买卖合同，在房屋产权证及土地使用权证颁发后也未及时就该房屋办理过户登记，因此不能直接认定肖某对执行标的房屋享有足以排除执行的实体权利。为此，案外人肖某的执行异议主张缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人肖某的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王议伟
审 判 员 高崇富
代理审判员 蒋建军
二〇一六年三月一日
书 记 员 余 晨