广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终10684号
上诉人（原审原告）：岳震华，男，汉族，1986年1月2日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
上诉人（原审原告）：伍满华，女，汉族，1983年9月22日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：梁泽颖，广东扬权律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：方锤，广东扬权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市顺友商贸有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道中心城正中时代广场1510，统一社会信用代码：91440300359358738E。
法定代表人：曾红梅，总经理。
委托诉讼代理人：方红华，广东君一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡译丹，广东君一律师事务所实习律师。
上诉人岳震华、伍满华因与被上诉人深圳市顺友商贸有限公司（以下简称顺友商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初18617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
岳震华、伍满华上诉请求：1、撤销原审判决；2、岳震华、伍满华无需向顺友商贸公司支付违约金38万元；3、顺友商贸公司承担本案诉讼费。上诉理由：一、一审法院未能依法查明案件全部事实，断章取义，进而导致认定事实、界定违约责任等定性问题出现严重错误，所查明事实与案件事实完全不符，与证据完全冲突。（一）岳震华、伍满华一直严格按照合同的约定全面履行买方义务，并不存在任何违约，而且自始至终岳震华、伍满华一直表示购买涉案房屋，一审判决却认定岳震华、伍满华不愿意购买，属根本违约，这明显是与岳震华、伍满华的真实意愿相违背的。岳震华、伍满华一直表示希望购买涉案房屋，但一审法院在一审判决书记载到“被告岳震华答辩称，因其资金不足，贷款后的月供压力较大，故当时不想再购买涉案房产，但现在希望继续履行合同，购买涉案房产”。该记载明显与一审庭审记录不符，对照庭审笔录可知，岳震华、伍满华从未陈述“故当时不想再购买涉案房产”或类似意思表示。相反在庭审笔录中明显可反映岳震华、伍满华一直希望购买涉案房产，一审法院主观臆断，认定事实明显错误。（二）根据《买方主体变更确认书》，确认真正的买方为伍满华，本案也无任何证据证明伍满华放弃购买涉案房产。（三）买卖合同第七条约定首期款监管为2016年9月13日之前，买方于2016年9月12日在XX银行布吉支行监管125万元，一审没有予以查明，错误认定为2016年9月30日在XX银行福田支行做的监管，属于事实认定错误。（四）一审法院认定岳震华、伍满华与顺友商贸公司签订的《买卖合同附加协议》约定顺友商贸公司承诺拿到岳震华、伍满华资料5个工作日做高贷350万元条款，与事实严重不符。一审法院没查明买方提供资料的具体时间节点，根据《买卖合同附加协议》约定，顺友商贸公司在获得岳震华、伍满华资料的5个工作日内即2016年9月19日前无法取得银行的350万元贷款承诺函，顺友商贸公司已构成严重违约，应退还岳震华、伍满华定金。退一万步讲，就算岳震华、伍满华同意变更银行重新做贷款申请，顺友商贸公司也应于2016年9月30日重新做资金监管和贷款申请，据后来一审法院调取的贷款承诺函，显示的落款时间为2016年10月14日，该时间也远远超过5个工作日，而且贷款金额也未达到350万元，顺友商贸公司属于先逾期违约后又严重违约。（五）一审法院认定岳震华、伍满华在2016年12月22日收到起诉状副本，即认定涉案合同已经解除，事实认定明显错误。顺友商贸公司从未直接向岳震华、伍满华发出过任何有关解除合同的通知，而且岳震华、伍满华与顺友商贸公司签订的买卖合同也没有任何关于通知解除合同的相关规定。顺友商贸公司在一审诉讼是诉请法院判令解除双方签订的买卖合同，而非确定任何通知或所谓的送达即解除，未有任何生效判决，合同均是未解除状态。但一审法院却认定顺友商贸公司的起诉状副本送达至岳震华、伍满华即宣告解除，认定逻辑明显错误，存在严重超裁。（六）一审法院未认定顺友商贸公司一房两卖根本违约行为，事实认定严重错误。岳震华、伍满华一直表示希望购买涉案房产，也积极履行合同相关义务，岳震华、伍满华所监管的125万元也远远超过了首期款（即382万元的三成），顺友商贸公司如想履行买卖合同的，完全可以过户给岳震华、伍满华。如前所述顺友商贸公司做不到所承诺的350万元高贷，顺友商贸公司本已严重违约，后又在双方的买卖合同未解除情况下，于2017年2月9日出售给案外人魏XX，其行为已构成根本违约。二、一审法院审理程序严重不当，属于存在重大瑕疵情形并剥夺了岳震华、伍满华的法定权利，显失公平。（一）如前所述，就双方买卖合同解除事宜，一审法院超裁判决。（二）一审法院作出的民事判决所记载的落款时间为2017年4月5日，岳震华、伍满华在2017年4月28日才收到一审法院邮寄的《二手房按揭贷款承诺书》及要求岳震华、伍满华对该承诺书质证的《通知书》。一审法院剥夺了岳震华、伍满华的诉讼权利。（三）顺友商贸公司存在严重的根本违约行为，因岳震华、伍满华对法律不了解，错过反诉期限，但其后于2017年3月28日另案提起诉讼，请求法院判令顺友商贸公司承担违约责任。岳震华、伍满华并于当天向一审法院申请中止审理。本案一审与岳震华、伍满华另案提起的诉讼审理本属同一法律关系，案件互相关联，一审法院应予以合并审理，退一万步讲，即便法院不合并审理上述两案，一审法院也不应无视岳震华、伍满华的中止审理申请，损害岳震华、伍满华正当的诉讼权益。三、顺友商贸公司在一审期间提交的录音文本第2页，要求顺友商贸公司退还定金；在录音第3页、第4页岳震华、伍满华主张顺友商贸公司承诺的高贷没有批下来，以此要求顺友商贸公司退回定金；在录音第5页岳震华、伍满华陈述会谈当作为商量。另外，岳震华、伍满华也在此主张其不存在违约责任；录音反映了岳震华、伍满华在2016年10月份已向顺友商贸公司主张因其承诺为岳震华、伍满华办理的高贷没办下来而要求退定金。同时也反映了岳震华、伍满华并没有表示不购买涉案房产。
顺友商贸公司辩称：录音证据可以显示岳震华、伍满华多次表示因为2016年10月4日购房政策出台后，考虑到房价会下跌而不愿意购买涉案房产，这一事实在一审庭审笔录岳震华、伍满华自己的陈述中得以体现，可见，岳震华、伍满华违约在先，请求驳回岳震华、伍满华的上诉请求。
顺友商贸公司向一审法院提出诉讼请求:1、解除岳震华、伍满华与顺友商贸公司于2016年8月24日签订的《房地产买卖合同》（NO:001738）；2、岳震华、伍满华向顺友商贸公司支付违约金764000元；3、由岳震华、伍满华承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉案房屋为深圳市龙岗区XXXX广场X单元X号房产，建筑面积为122.91平方米，房产证号：粤（2016）深圳市不动产权第XXXXX**号。2016年4月登记至顺友商贸公司名下，该房产无抵押。
2016年8月24日，顺友商贸公司与岳震华签署《房地产买卖合同》（合同编号：001738）。约定出售涉案房屋，合同交易金额为382万元。合同约定定金10万元，签订合同当日支付5万元，合同签订后5日内岳震华、伍满华补交定金5万元，卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金托管在中介处。合同约定对于定金以外的房款372万元，买方应于2016年9月13日前支付首期款（以银行批准金额为限），办理资金监管及按揭贷款手续。违约责任条款：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让百分之二十违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。
2016年8月24日，岳震华与顺友商贸公司签订了《买卖合同附加协议》，约定顺友商贸公司拿到岳震华资料五个工作日内，确定能否贷款350万元，如不能贷到，定金退回买方。买方无条件配合银行合理合法要求，并提供相关材料。
2016年8月24日，顺友商贸公司与岳震华、伍满华共同签署了《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《房地产买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为伍满华，由岳震华、伍满华继续履行原买方未履行义务，原买方岳震华对新买方伍满华承担连带保证责任。一审庭审中，岳震华、伍满华、顺友商贸公司均确认岳震华已将涉案合同中的权利义务全部转移至伍满华。岳震华、伍满华系夫妻关系，两人于2012年7月26日登记结婚。
合同签订后，岳震华、伍满华依约向顺友商贸公司支付定金10万元，其中5000元作为交房保证金托管在中介处。
2016年9月30日，顺友商贸公司与伍满华前往XX银行股份有限公司深圳XXX部签订了《二手房交易资金托管协议》，协议约定首期款托管资金为125万元。伍满华将首期款125万元存入银行指定监管账户。
一审庭审中，岳震华确认其于2016年国庆期间和中介提出还款压力大，不想继续购买涉案房产。贷款承诺函应该是在2016年10月17日左右出来，但该贷款承诺函由顺友商贸公司取走，顺友商贸公司拒绝向岳震华、伍满华出示贷款承诺函也不清楚具体贷款金额。在贷款承诺函出来后岳震华、伍满华也表示过这种想法，与顺友商贸公司面谈时需要价格低一点，但顺友商贸公司一直没有回复。
顺友商贸公司主张并不清楚贷款承诺函的审批通过情况。一审法院于2017年4月5日向资金监管银行XX银行股份有限公司深圳分行发函调查被告贷款情况，XX银行股份有限公司深圳分行于2017年4月19日向本院出具《二手房按揭贷款承诺书》，证实2016年10月14日，XX银行股份有限公司深圳分行向顺友商贸公司出具《二手房按揭贷款承诺书》，确认伍满华符合个人按揭贷款借款人基本条件，承诺待双方办理完毕涉案房产过户手续并经银行审查无误后同意向被告伍满华发放按揭贷款342万元，贷款期限为30年，有效期为三个月。
2017年2月9日，顺友商贸公司将涉案房产出售至案外人魏XX，2017年2月22日，涉案房产登记至案外人魏XX名下。
顺友商贸公司出具一份《声明书》，确认选择违约金条款，同意放弃已收取的定金95万元，该金额从法院判决的违约金中予以抵扣。岳震华、伍满华一审主张合同约定的违约金过高，要求调整。
一审法院认为：顺友商贸公司与岳震华签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同。合同签订当时，顺友商贸公司与岳震华、伍满华又签订了《买方主体变更确认书》，三方均确认涉案合同的买方已由岳震华变更为伍满华，岳震华对伍满华承担连带保证责任，故伍满华继受了涉案合同中原买方即岳震华的全部权利、义务，涉案合同的主体已变更为顺友商贸公司与伍满华，岳震华应对伍满华承担连带保证责任。合同签订后，岳震华、伍满华依约支付了定金10万元，至资金监管阶段，伍满华在2016年9月30日办理完毕资金监管手续后，于国庆期间以还贷压力大为由，提出不愿继续履行涉案合同，此时尚未确定监管银行能否审批通过岳震华、伍满华的贷款申请以及贷款金额能否达到350万元，岳震华、伍满华在此情况下即提出不愿再购买涉案房产，主观上存在违约的故意，客观上导致涉案合同存在无法继续履行的障碍，构成根本违约，应当承担违约责任。根据合同约定，岳震华、伍满华违约，顺友商贸公司有权选择解除合同并要求岳震华、伍满华承担违约责任，顺友商贸公司于2016年12月6日向一审法院诉请解除涉案合同，岳震华、伍满华于2016年12月22日收到起诉状副本，此时顺友商贸公司诉请解除涉案合同的意思表示已到达岳震华、伍满华，涉案合同应认定为已经解除，顺友商贸公司的该诉请本院予以支持。合同解除后，顺友商贸公司有权将涉案房产另行转让至案外人，故顺友商贸公司于2017年2月9日将涉案房产另售至案外人魏XX亦不构成违约，岳震华、伍满华无权以此为由主张顺友商贸公司违约。
关于顺友商贸公司依据合同约定条款要求岳震华、伍满华支付合同价款20%的违约金764000元，一审法院认为，虽然岳震华、伍满华违约在先，但根据一审法院查明的事实，XX银行深圳分行于2016年10月14日才出具《二手房按揭贷款承诺书》，且批准岳震华、伍满华的贷款金额为342万元，客观上顺友商贸公司确实未按照《买卖合同附加协议》中的约定在顺友商贸公司拿到岳震华、伍满华资料五个工作日内确定贷到350万元，且岳震华、伍满华于9月30日签订完资金监管协议后，随即于国庆期间提出不愿继续履行合同并及时告知顺友商贸公司，并未延误顺友商贸公司较长时间从而造成顺友商贸公司较大损失，且顺友商贸公司亦未提供证据证明因此而造成的实际损失，同时，岳震华、伍满华亦提出违约金过高的主张，因违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及公平原则等其他因素综合判定，酌情将违约金调整为38万元为宜，对于顺友商贸公司诉请超出部分，一审法院不予支持。因顺友商贸公司选择了违约金条款，并同意从法院判决岳震华、伍满华应支付的违约金中抵扣顺友商贸公司已收取的定金，关于顺友商贸公司已收取的定金金额，虽然顺友商贸公司实际收取定金95000元，但其同意托管在中介处的5000元交楼保证金应视为顺友商贸公司已收讫的定金，故顺友商贸公司已收取的定金金额认定为10万元，抵扣顺友商贸公司已收取的定金10万元后伍满华应再向顺友商贸公司支付违约金28万元，岳震华对此债务承担连带清偿责任。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条之规定，判决：一、确认顺友公司与岳震华于2016年8月14日签订的《房地产买卖合同》（NO：001738）已解除；二、伍满华应向顺友商贸公司支付违约金28万元；三、岳震华对伍满华的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回顺友商贸公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5720元，保全费4340元，共计10060元（顺友商贸公司已预缴），由顺友商贸公司负担2860元，伍满华、岳震华负担7200元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：顺友商贸公司在一审提交了通话录音，拟证明岳震华因为2016年10月4日出台的购房新政，认为房价会下跌，在中介方与其多次沟通后仍表示不愿意购买涉案房屋；在2016年10月25日晚上8时左右，顺友商贸公司与岳震华及中介方再次协商，但岳震华多次表示由于涉案房屋价格会下跌，不愿意购买涉案房屋。对于上述通话录音，岳震华在质证时并未明确否认，只是表示时间太久了，不记得了。在一审开庭过程中，在回答法庭有关其何时提出不愿意继续购买涉案房屋以及不履行合同的理由时，岳震华称其在2016年国庆期间向中介提出认为还款压力大，不想继续购买涉案房产，贷款承诺函出来后其也表示过这种想法，其与卖家面谈时提出需要价格低一点，但卖家没有回复。补充查明的事实有一审开庭笔录在卷证实，足以认定。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为岳震华、伍满华在履约过程中是否存在违约。根据本案查明的事实，在2016年国庆期间，岳震华即以调控政策出台后涉案房屋价格会下跌为由，表示不愿意继续履行合同。在XX银行股份有限公司深圳分行2016年10月14日出具《二手房按揭贷款承诺书》后，岳震华在与顺友商贸及居间方商谈时仍表达了上述想法，并希望降低价款。一审法院认定买方存在违约行为，并判决伍满华支付违约金，岳震华对伍满华的债务承担连带清偿责任，符合合同约定。综上，岳震华、伍满华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人岳震华、伍满华负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一七年十二月二十四日
书记员 林翘（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。