湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂06民终1725号
上诉人（原审被告、执行案外人）：杨俊峰，男，1983年10月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：邓持锋，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史发忠，襄阳市委党校老师，住该校。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：高兵，男，1973年
5月5日出生，汉族，住枣阳市熊集镇熊河村*组。
委托诉讼代理人：习心奎，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。
原审第三人（被执行人）：连国忠，男，1962年11月15日出生，汉族，住枣阳市。
上诉人杨俊峰因与被上诉人高兵、原审第三人连国忠执行异议之诉一案，不服枣阳市人民法院[2016]鄂06**民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨俊峰及其委托诉讼代理人邓持锋、史发忠，被上诉人高兵及其委托诉讼代理人习心奎，原审第三人连国忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨俊峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人高兵的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人高兵承担。事实和理由：（一）上诉人在枣阳法院2015年3月查封之前，已经合法受让本案诉争房屋并支付全部价款，且对该房屋实际进行了出租和收益，人民法院依法不得对该房屋进行查封。2012年2月27日及28日，上诉人借给被执行人连国忠318500元（借款期限一周）不能偿还，便商定以房抵债，将诉争的房屋转让给上诉人，以该借款抵付房款。此约定合法有效，应受到法律保护。因房屋转让时连国忠已将房屋出租他人，上诉人在受让后继续保留原来的租赁关系，连国忠将房屋已经转让的事实告诉了当时的承租人彭明军，上诉人收取租金至2016年3月。该房屋未能及时办理过户登记手续，是因为连国忠未能从枣阳市水利水电工程公司取得房地产权证及连国忠在交付房屋后未能履行协助过户义务所致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条之规定，法院依法不得对该房屋进行查封。（二）一审法院两份法律文书对同一事实作出相互矛盾的认定。枣阳法院在（2016）鄂0683执异12号执行裁定书中，认定上诉人在法院查封之前已经支付对价实际取得了该房屋，并对该房屋进行了管理和支配，能够排除法院的强制执行。而本案一审判决却又认定连国忠与杨俊峰没有房屋买卖的事实，上诉人对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。同样的证据，同一法院却作出完全相反的裁判，实在让上诉人难以信服。（三）一审法院程序错误。根据枣阳市法院[2016]鄂06**民初2403号民事判决，第三人连国忠在答辩中明确表示，不同意申请执行人高兵的意见，并表示房屋已经抵偿给上诉人，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第308条之规定，应将被执行人连国忠应列为共同被告，而一审法院却将连国忠列为第三人，属程序错误。
被上诉人高兵答辩称：（一）本案争议的房屋在2015年3月被枣阳法院保全查封，从审理到执行一年多时间里连国忠均未提出异议，而且一再陈述该房属其所有，其与杨俊峰只是租赁关系，2015年8月4日，法院执行局询问连国忠的执行笔录可以清楚证明。上诉人杨俊峰在得知该房被查封后，就与连国忠串通，于2015年3月23日与该房的承租人彭明军签订租房合同，收取租金以抵偿连国忠欠其的借款。杨俊峰称“2012年与连国忠签订《房屋买卖协议》，收取租金”更不属实。1、杨俊峰根本提交不出2012至2015年的租赁合同及租金收取凭证。2、其提交的2015年3月23日至2016年3月23日的租房合同是在法院查封之后，且合同“第三条、乙方向甲方交付人民币25000元整作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方。第八条、如遇房屋产权纠纷，甲方负责解决，如解决不了，甲方负责退还房租。”以上两条充分说明，杨俊峰与租房客户彭明军是第一次建立租赁关系，收取的是押金并非房租，从双方书面强调房屋产权纠纷看，说明现在双方都知道该房存在产权争议，杨俊峰向其作出承诺。3、杨俊峰在向枣阳法院提出案外人执行异议时，一口咬定318500元就是当时付的购房款，法院释明其自相矛盾的房屋买卖合同，打入、打出账户出现常理性错误后，不得不承认合同为补签，继而改口此转款为连国忠的借款，由于连国忠后来不能偿还，为此签订房屋买卖合同，并将时间进行了提前。补签房屋买卖合同的时间杨俊峰、连国忠前后所说也自相矛盾。4、连国忠与杨俊峰之间是否存在借款关系，单凭两份转账凭证不能定性是连国忠的借款，更谈不上是支付的购房款。且在2012年，该案争议的市场价有50多万元，而连国忠凑上连红的转账单也才318500元，也未达到房屋当时的价款。（二）一审法院两份法律文书并不矛盾。（2016）鄂0683执字12号执行裁定书认定的事实错误，导致适用的法律错误，该裁定书执行局的裁审人员，不按法定程序，违法调查取证。被上诉人有权提出执行异议之诉，一审法院有权纠正认定错误的事实，作出正确的判决。（三）一审法院程序合法，主体适格。高兵在诉连国忠民间借贷一案诉讼和执行过程中，第三人连国忠对该案争议的标的，始终陈述属其所有，并无异议，将其列为第三人不属于程序错误。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人连国忠答辩称：争议房屋及土地在2012年已卖给杨俊峰，原审判决错误。
原告高兵向一审法院起诉请求：1、请求依法对枣阳市水利水电工程公司抵偿给连国忠的位于枣阳市光武路水利水电工程公司家属院南侧（临大门）88.328平方米（长12.2米、宽7.24米）的土地用使用权及位于该土地上所两间门面房屋许可执行；2、一切诉讼费用由被告承担。
一审判决认定事实：2015年3月9日，枣阳市人民法院受理了高兵与××、××、枣阳市锐锋机械配件厂民间借贷纠纷一案，在该案审理过程中，根据原告高兵的财产保全申请，枣阳市人民法院于2015年3月17日作出〔2015〕鄂枣阳民二初字第00125－1号民事裁定，裁定将〔2005〕枣法执字第566号民事裁定书确认由枣阳市水利水电工程公司抵偿给连国忠的位于枣阳市光武路水利水电工程公司家属院大门南侧（临大门）长12.2米，宽7.24米，共88.328平方米的土地使用权及位于该土地上的两间门面房屋的处分权予以冻结，并于2015年3月26日向连国忠送达了该裁定。2015年3月18日，4月10日枣阳市人民法院分别在房产、土地登记机关办理了房屋、土地使用权查封登记手续。2013年3月11日，连国忠向高兵借款50万元并出具借据一份，连国忠、高兵双方口头约定，以连国忠所有的位于枣阳市水利水电工程公司家属院大门南侧（临大门）长12.2米，宽7.24米，共88.328平方米的土地使用权及此土地上的两间门面房为连国忠向高兵的上述借款作抵押，但双方未就上述房屋及土地办理相关抵押登记手续。2015年6月8日，枣阳市人民法院作出〔2015〕鄂枣阳民二初字第00125号民事判决，判决：一、连国忠偿还高兵借款320000元及利息（利息以320000元本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍从2013年5月11日起计算至实际付清之日止，并从中扣减已付70000元），于本判决生效后十日内履行；二、驳回高兵的其他诉讼请求。该判决生效后，高兵向本院申请执行。2015年8月4日，枣阳市人民法院向连国忠送达〔2015〕鄂枣阳执字第00621－1号执行裁定，查封了连国忠上述被保全的房地产。连国忠在当日的执行笔录中陈述：“此房屋现在租给杨敬峰居住，租金一次性交一年，26000元一年，4月份到期”。2016年3月27日，案外人杨俊峰对执行标的提出书面异议，主张其与连国忠签订了房屋买卖协议，并已付清房地产的转让款，要求停止对该标的的执行。枣阳市人民法院经审查后于2016年6月27日作出〔2016〕鄂06**执异12号执行裁定，裁定：中止对枣阳市水利水电工程公司抵偿给连国忠的位于枣阳市光武路水利水电工程公司家属院大门南侧（临大门）88.328平方米（长12.2米，宽7.24米）的土地使用权及位于该土地上的两间门面房屋的执行。高兵不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
一审法院认为，连国忠在开庭时明确陈述，2012年其向杨俊峰借款30余万元，后因借款未还，双方在2013年初签订买卖协议抵偿债务，且从房屋买卖协议的内容来看，合同约定的收取购房款的账号为付款人的账号，出现明显违背交易习惯的错误，故可以认定杨俊峰提交的房屋买卖协议是双方在后来补签。原审法院在高兵与××、××、枣阳市锐锋机械配件厂民间借贷纠纷一案审理过程中，依法将本案争议的房地产予以查封，并依法于2015年3月26日向连国忠送达了诉讼保全裁定，在该裁定送达后，连国忠没有提出过任何异议。且在2015年8月4日，原审法院向连国忠送达执行裁定时的执行笔录中陈述，此房屋现在租给杨俊峰居住，连国忠的上述行为表明，在2015年8月前其仍认可该房地产属其所有，没有出售给他人。连国忠与杨俊峰事后补签房屋买卖协议以图以房地产抵债，该协议及彭明军的陈述，均不能证实连国忠在原审法院查封前已将本案争议的房地产出售给了杨俊峰，杨俊峰的提交的相关证据不能证明其在原审法院查封前已从连国忠处购买了本案争议房地产，并实际控制占有了执行标的，杨俊峰对该标的不享有足以排除的强制执行的民事权益。综上，原告高兵要求对枣阳市水利水电工程公司抵偿给连国忠的位于枣阳市光武路水利水电工程公司家属院南侧（临大门）88.328平方米（长12.2米、宽7.24米）的土地用使用权及位于该土地上的两间门面房屋许可执行的主张合法有理，予以支持。被告杨俊峰相关辩称主张，与原审法院查明的事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，原审法院判决如下：准许执行〔2015〕鄂枣阳执字第00621－1号执行裁定枣阳市水利水电工程公司抵偿给连国忠的位于枣阳市光武路水利水电工程公司家属院南侧（临大门）88.328平方米（长12.2米、宽7.24米）的土地用使用权及位于该土地上的两间门面房屋。案件受理费6100元，由被告杨俊峰负担。
二审中，杨俊峰申请证人苏某出庭证明：2012年2月底连国忠向杨俊峰借款，后因连国忠未按期偿还借款，双方于2012年8月份签订房屋买卖协议，以争议房屋及土地抵偿借款，其建议将时间倒签至2012年2月底；2013年和连国忠一起到彭明军处收租金。连国忠对该证言无异议，高兵认为苏某与杨俊峰之间有利害关系，对该证言不予认可。本院认为，苏某的证言与杨俊峰在2012年2月底向连国忠转款的事实、人民法院对彭明军所做的询问笔录、彭明军向杨俊峰支付租金的事实相互印证，该证言本院予以采信。
二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明：2012年2月，连国忠向杨俊峰借款318500元用于临时资金周转，杨俊峰同意后于2月27日通过其妹妹杨鸿雁在湖北银行的账户62×××81向连国忠转款100000元，2月28日通过其舅妈郑晓燕在工商银行的账户62×××47向连国忠的妹妹连红转款218500元。后因连国忠未按期偿还借款，其与杨俊峰商定用房屋抵偿借款，双方于2012年8月签订《房屋买卖协议》一份，约定连国忠将其位于枣阳市光武路水利水电工程公司家属院南侧（临大门）88.328平方米（长12.2米、宽7.24米）的土地用使用权及位于该土地上所建两间门面房出售给杨俊峰，出售总价款为318500元，首付100000元，余款218500元在2012年3月1日前付清，收款账号分别为湖北银行账户62×××81、工商银行账户62×××47（即上述借款时付款人杨鸿雁、郑晓燕的账户）。为与借款转账时间一致，双方将落款时间倒签至2012年2月27日。该协议签订后，连国忠于2013年将房屋转让之事告知了当时的房屋承租人彭明军，后彭明军每年3月向杨俊峰交付下一年的租金，直至2016年3月23日。其中2015年3月23日签订的《租赁合同》约定的租金25000元（2015年3月23日至2016年3月23日期间的租金），彭明军系委托其合伙人乔焕军用通过网上银行向杨俊峰转账支付。杨俊峰收款后在彭明军提供的网上银行电子回单上签署“今收到彭明军2015年房租”。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，本案争议房屋及土地系人民法院于2005年10月裁定抵偿给连国忠的，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，连国忠对争议房屋及土地依法享有物权。2012年2月连国忠向杨俊峰借款318500元，由双方当事人的陈述以及付款凭证为证，双方当事人之间借款关系成立、有效。后因连国忠未按期偿还借款，双方于2102年8月商定用房屋、土地抵偿借款，为此签订《房屋买卖协议》，约定将本案争议房屋及土地以318500元转让给杨俊峰，该转让价格（或抵偿价格）符合当时当地房屋及土地的市场价，故双方所签订的《房屋买卖协议》应认定合法、有效，杨俊峰已用债权抵付了全部购房款。虽然《房屋买卖协议》上所写的两个仅有开户行、账号没有户名的账户不是房屋出卖人连国忠的账户，而系连国忠前期借款时杨俊峰委托付款人的账户，但由于连国忠与杨俊峰签订《房屋买卖协议》的真实目的是为了用房屋、土地抵偿前期未能偿还的借款，双方之间并不需要真正付款、收款，故连国忠与杨俊峰关于《房屋买卖协议》上对账户的书写系笔误的陈述合理、成立，该笔误不影响对连国忠与杨俊峰之间因以房抵债而建立房屋买卖合同关系这一事实的认定。其次，协议签订后，连国忠已将争议房屋及土地交付杨俊峰，由苏某的证言、人民法院对承租人彭明军所做询问笔录以及彭明军支付租金的转账凭证为证。虽然对房屋交付杨俊峰的原因连国忠陈述前后矛盾，但由于其为被执行人且自身债务多、资产少的特殊性，故对其陈述应结合其他证据综合认定。2015年3月23日，承租人彭明军通过网上银行向杨俊峰支付当年房屋租金25000元，这一被固化且不可改变的转款行为，相比于不稳定的证人证言、当事人陈述，其证明力更高，且支付租金的行为与苏某的证言、人民法院对彭明军所做询问笔录的内容相互印证。而这一行为发生在2015年3月26日人民法院向连国忠送达起诉状副本、保全裁定（查封本案争议房屋及土地）之前，在无证据证明连国忠在此之前已知道诉讼和保全之事，并与杨俊峰、彭明军串通的情况下，应以人民法院的送达时间作为连国忠知晓诉讼和保全的时间，并据此认定杨俊峰在人民法院查封之前已合法占有了争议房屋及土地。最后，争议房屋及土地未办理过户登记的原因系连国忠至今未持人民法院2005年下达的抵偿裁定将争议房屋及土地先过户至其个人名下，责任在连国忠而非杨俊峰。故，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，杨俊峰对争议房屋及土地享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人杨俊峰的上诉理由成立，其上诉请求驳回被上诉人高兵的诉讼请求，与事实和法律规定相符，本院予以支持；被上诉人高兵请求对争议房屋及土地予以执行，本院不予支持。连国忠在执行异议阶段，不反对案外人杨俊峰的观点，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条之规定，其在申请执行人高兵提起的执行异议诉讼中的地位应为被告，原审将其列为第三人不当。
综上，原判认定事实清楚，但对连国忠诉讼地位确定有误，对证据综合判断有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、三百一十三条之规定，判决如下：
一、撤销枣阳市人民法院[2016]鄂06**民初2403号民事判决；
二、驳回高兵的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计12200元，由被上诉人高兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 陈瑞芳
审判员 严庭东
二〇一七年八月九日
书记员 岳伟峰