苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初280号
原告中房（苏州）地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇人民路***号*幢1001。
法定代表人赵武，总经理。
委托代理人朱魏，国浩律师（苏州）事务所律师。
委托代理人崔杰，国浩律师（苏州）事务所实习律师。
被告王瑞。
委托代理人周刚，江苏蓝之天律师事务所律师。
原告中房（苏州）地产有限公司（下称中房公司）与被告王瑞商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2017年2月27日、3月15日公开开庭进行了审理。2017年2月27日的庭审中，原告中房公司的委托代理人朱魏、被告王瑞到庭参加诉讼；2017年3月15日的庭审中，原告中房公司的委托代理人朱魏、被告王瑞的委托代理人周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中房公司诉称：2016年7月21日，原、被告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：被告向原告购买“中房·颐园”17幢1单元1402室房屋（下称涉案房屋），房屋总价1756071元，被告应于2016年7月21日前支付首付款20万元（含定金5万元），于2016年8月30日前付清剩余首付款336071元，其余122万元于2016年7月21日前资料齐全办理贷款。上述合同及相关附件中对买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限、逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等权利义务也作了约定，其中在逾期付款违约责任中约定：超过90天，原告有权解除合同，被告应赔偿原告累计应付房款5%的违约金。合同签订后，原告仅支付了20万元，之后未能按照合同约定支付房款。后经原告催告，被告仍未按约履行义务，原告只能委托律师以寄送《律师函》的方式解除了双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》，并要求被告承担逾期付款的违约责任。基于上述事实，现原告要求判令：1、确认原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》已解除；2、被告支付违约金77803.55元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王瑞辩称：在购买涉案房屋时，被告向原告方销售人员告知在苏州市区已购有二套商品房，且二套商品房贷款均没有还清，现不具备购买第三套商品房的贷款条件，但原告方销售人员说可以帮被告摆平，因此，被告才支付了20万元首付款。事后，原告找银行人员要和被告对接时说要花3万元“包装费”，对此，被告没有同意。由于原告无条件答应帮被告办理贷款手续，后又要求被告支付3万元“包装费”，该要求遭到被告拒绝后，被告因不符合贷款政策已不能办理房屋贷款手续，因此，导致合同无法继续履行的责任并不在被告，现原告要求被告承担违约金，缺乏相应依据。
经审理查明：2016年7月21日，中房公司（卖方、甲方）与王瑞（买方、乙方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：中房公司将涉案房屋以总价1756071元出售给王瑞，买受人于2016年7月21日前支付首付款20万元（含定金5万元），于2016年8月30日前支付首付款336071元，剩余122万元房款买受人于2016年7月21日前资料齐全办理贷款。若买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：1、该部分款项的贷款手续，按照买受人与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理；2、出卖人对买受人能否获得贷款及贷款条件，不作承诺及保证；3、因买受人原因，买受人按揭贷款不能在合同约定之日前全部到出卖人账户的，买受人即构成逾期付款，须承担逾期付款的违约责任；4、因买受人原因，贷款银行不予批准或批准的金额少于买受人申请的金额，买受人应在5日内自筹资金付清差额部分，若买受人全部款项不能在合同约定之日全部到达出卖人账户的，出卖人有权单方解除合同，买受人需承担逾期付款的违约责任；5、买受人须在签署本合同后7日内按贷款银行的要求提供完整的资信证明及相关材料供贷款银行审查，逾期不提供的，买受人应从到期之日起，每逾期一日按贷款总额的万分之一向出卖人支付违约金，若买受人逾期30日仍未能提供的，出卖人有权单方解除合同，买受人需承担逾期付款的违约责任；6、若出卖人为买受人按揭贷款提供的阶段性担保的……；7、若买受人自行办理银行贷款的，出卖人不作担保，同时，如因买受人原因导致银行未按合同约定的付款期限代买受人支付房款到出卖人账户的，视为买受人未按合同约定期限付款，按约承担逾期付款的违约责任。逾期付款的违约责任：买受人若未按合同约定的时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为累计应付房款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。
2016年7月16日，王瑞向中房公司支付了5万元购房定金；2016年7月21日，王瑞向中房公司支付了15万元购房预付款，双方办理了网签备案手续。
2016年12月12日，中房公司委托国浩律师（苏州）事务所向王瑞邮寄了一份《律师函》，载明：中房公司与王瑞签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定购房总价为1756071元，且该合同附件四第三条明确约定：你应支付首付款536071元，其中200000元于2016年7月21日前支付（含定金转购房款），首付款中另外336071元于2016年8月30日前付清，剩余1220000元房款应在2016年7月21日前办理贷款并提供所需完整资料。然你未能按照合同约定支付足额首付款，仅支付了首付款中的200000元，剩余房款至今未支付，亦未依约办理贷款，你的行为已构成违约。经中房公司多次电话催告，你至今仍未履行合同约定的义务，现依据相关法律规定和合同约定函告如下：一、根据《吴江市商品房买卖合同》附件四的约定，自本函发出之日，中房公司即解除与你签订的《吴江市商品房买卖合同》；二、你应承担迟延付款的违约责任。依据合同附件四第四条的规定，你应支付违约金77803.55元，中房公司在扣除上述违约金后将剩余房款退还给你，请提供退款账户。希望你收到此函后七日内立即与中房公司办理相关解除及赔偿事宜，否则，将通过法律途径解决。2016年12月13日，王瑞收到了上述《律师函》。
另查明：2016年8月11日，苏州市人民政府下发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》（下称“苏十五条”），其中第六条第四项规定：居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、付款凭证、合同网签备案信息、《律师函》、EMS回单、邮件妥投查询单，被告提供的“苏十五条”及本案庭审笔录予以证实。
本案当事人争议的焦点：被告是否构成违约。
原告主张被告已构成违约。原告认为：根据合同约定，被告应于2016年7月21日前支付首付款20万元（含定金5万元），于2016年8月30日前支付首付款336071元，剩余122万元房款于2016年7月21日前办理贷款并提供所需完整资料，但被告仅支付首付款20万元，且未按约办理贷款手续，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。
被告主张其不构成违约，为此，提供了如下证据材料：1、录像光盘及相应文字材料。时间：2016年7月21日上午，地点：原告售楼处，人物：王瑞、王瑞朋友、邢东（原告销售人员）及原告工作人员，背景：2016年7月16日，王瑞及朋友在售楼处告知刑东自己的贷款情况，问能否买房，刑东称没有问题可以买房，王瑞当时交了5万元定金。2016年7月21日，王瑞及朋友前往售楼处签订购房合同后，相关工作人员告知办理贷款手续需要找相关中介帮忙做假资料，这样方可贷款，但需要3万元费用，于是，王瑞和朋友就找销售人员理论。王瑞朋友：你们答应说可以买，而且当时把兴业银行的人叫过来，他说可以的，那我们才买的，现在说不行了；邢东：说什么不行了；王瑞朋友：刚才那个中介说的；王瑞：小贷公司说不行，这个中介又要我们先拿3万元；邢东：你们能不能把房贷结清呢；王瑞朋友：苏州中心那套房子？再结清，怎么可能呢？上海那套房子可以结清，苏州中心那套房子肯定是贷款；王瑞：350万的贷款；王瑞朋友：所以让他们协商吧；邢东：所以你让他们想办法是吧；王瑞：不是不可以的，哪能就要3万5万的；邢东：我这样跟你讲，我们这边也不是一、二个客户有问题，我们卖这么多房子，不可能一个问题都没有的客户，有时，比你有问题的人多得是，逾期20次、30次，银行看到这种人也是不给贷的，我们就找那种和我们合作的单位，只要你们花钱，就能搞得定的，关键你们想不想，说实话，人家既然敢收你钱，就有把握做你这单子；王瑞：本来我这个可买可不买的，你们帮我弄掉，我就买，弄不掉，我就不买；邢东：我们会去找银行或其他人帮你弄掉，但我刚刚也跟你们讲了，要花少许钱；王瑞：少许？什么叫少许？3万元也叫少许；邢东：像你们这种客户，之前也是这么操作的，你的这种情况，第一个有抵押贷款，第二个你苏州中心有350万贷款（王瑞插话：我们当时讲的清清楚楚），这都要帮你们做掉；王瑞朋友：问题是我们当时讲的清清楚楚；王瑞：而且买房时，你也是说过的，你要是直接告诉我，你没有购房资格，我就不买了，我神经病啊，你说没有购房资格，我还要给你6万块钱；邢东：不是说没有购房资格，我们这边又不限贷；王瑞：（对原告工作人员说）没关系，你们过来讲好了；原告工作人员：刚才问过了，是他（开发商第一次与王瑞确认可以贷款的那群人）理解错了，你名下有350万贷款，再贷100多万不现实，你们先到中国人民银行把征信报告拉出来，如果上面没有显示的话，这边今天交房款，然后做贷款，保证下个礼拜天能放款，如果上面有显示的话，你现在是单身状态，并且金额又高，那你就要，你知道吧；王瑞：到哪里去拉；原告工作人员：县府路，中国人民银行，4点20左右下班，来得及的；王瑞：是不是我们马上也要用的；邢东说：是的，马上要用的。以证明被告于2016年7月16日已详细告知原告自己有二套房且有贷款，而原告故意隐瞒第三套房限贷政策，被告出于对原告的信任才支付5万元定金，以及在签订合同时，原告告知被告想贷款需3万元费用，被告听取原告建议前往银行调取征信报告，原告工作人员看了征信报告后明确告知可以贷款，被告于当天才又支付15万元首付款之事实；2、招商银行个人贷款还清证明书、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，以证明被告于2015年3月15日因购买位于苏州吴中经济开发区××街道××花园××区××室房屋向招商银行贷款40万元于2017年2月17日结清，以及于2016年5月11日因购买位于苏州中心广场8幢3317室房屋向中国银行贷款355万元至今未还清之事实。被告认为：从“苏十五条”第六条第四项中“继续”二字可以看出，对于第三套房屋的限贷政策在此之前就已实施，而被告在购买涉案房屋时向原告方销售人员告知在苏州市区已购有二套商品房，且房屋贷款均没有还清，不具备购买第三套房屋的贷款条件，但原告方销售人员却告知被告通过运作可以贷款，因此，被告才签订合同，并支付20万元首付款。现因不符合贷款政策不能办理房屋贷款手续，致使合同无法继续履行，对此，被告并无过错，不应承担违约责任。经质证，对证据1，原告认为销售是外包给销售公司的，由销售公司介绍客户撮合双方达成房屋买卖交易，目前原告与销售公司的合作也已结束，无法对录像中涉及的人员是否为销售公司人员进行核实，且2016年7月21日签订合同时是符合购房资格的，不限购限贷，原告对此也没有必要作出额外的承诺；对证据2，原告就其真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，不能证明签合同时被告不符合购房政策，也不能证明被告曾经向原告提供过上述材料。
本院认为：根据苏州市人民政府于2016年8月11日下发的“苏十五条”，对居民家庭在苏州市区购买住房，当时并没有进行限购，只是对已有2套及以上住房且购房贷款未结清的继续进行限贷。从被告提供的证据可以证实，在“苏十五条”出台前，被告在苏州市区已购有2套住房且购房贷款尚未结清；又从“苏十五条”表述的“继续”二字可以看出，在此之前已对在苏州市区购有2套及以上住房且购房贷款未结清的购房者进行限贷，而2016年7月21日被告购买涉案房屋距“苏十五条”出台相隔只有20来天，原告又无证据证实被告在购买涉案房屋时符合贷款政策，可认定被告的情形属于限贷范畴。对于被告提供的录像资料，虽然原告以房屋销售外包给销售公司、无法核实录像中人员为该销售公司人员予以抗辩，但该抗辩缺乏说服力，本院对上述录像资料予以确认。从上述录像资料可以看出，被告在购房时已告知对方自己在苏州市区所购房屋的情况，原、被告均应当知道被告的情形属于限贷范畴，而双方签订的《吴江市商品房买卖合同》约定付款方式为部分首付部分贷款，因此，被告因不符合贷款政策导致合同无法继续履行，不可归责于原、被告双方。
综上，本院认为：原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的规定，属合法有效。根据法律规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，由于被告的情形不符合贷款政策，未能订立商品房担保贷款合同，导致原、被告签订的商品房买卖合同不能继续履行，且不可归责于原、被告双方，因此，原告有权要求解除与被告的商品房买卖合同；合同解除后，原告应将收受的20万元购房款（含定金）返还给被告。又据法律规定，当事人一方依照法定解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于本案原告于2016年12月12日委托律师发函给被告，告知解除双方之间的商品房买卖合同，被告已于2016年12月13日收到此函，因此，本院确认原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》于2016年12月13日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：
一、原告中房（苏州）地产有限公司与被告王瑞于2016年7月21日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2016年12月13日解除，被告王瑞于本判决生效之日起10日内协助原告中房（苏州）地产有限公司办理网签备案注销手续。
二、原告中房（苏州）地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告王瑞购房款200000元。
三、驳回原告中房（苏州）地产有限公司的其他诉讼请求。
如果原告中房（苏州）地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取10302元，由原告中房（苏州）地产有限公司负担5151元，由被告王瑞负担5151元。被告王瑞负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告中房（苏州）地产有限公司，原告中房（苏州）地产有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审判员 姚民
二〇一七年五月二十五日
书记员 蔡洁