湖北省沙洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2017)鄂0822民初758号
原告：中国农业银行股份有限公司沙洋县支行,住所沙洋县汉津大道68号。统一社会信用代码914208227327295502。
负责人：白克林，该行行长。
委托诉讼代理人：伍应雄，男，该行风险管理部经理。特别授权。
被告：秦官海，男，汉族，1966年5月26日出生，住址荆门市东宝区。
被告：张元香，女，汉族，1968年01月07日出生，住址荆门市东宝区。
被告：湖北锦城置业有限公司，住所荆门市掇刀区果园二路官堰巷果园市场二楼。统一社会信用代码91420800562731972J。
法定代表人：秦军，该公司经理。
中国农业银行股份有限公司沙洋县支行与秦官海、张元香、湖北锦城置业有限公司（以下简称锦城置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年07月21日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中国农业银行股份有限公司沙洋县支行委托诉讼代理人伍应雄到庭参加诉讼、被告秦官海、张元香、锦城置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司沙洋县支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告秦官海、张元香共同偿还借款本金198569.06元、利息23380.46元、罚息2583.71元、复利2005.87元，合计226539.10元（利息、罚息、复利计算至2017年5月5日，2017年5月5日之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至借款本息清偿完毕之日止）；2、请求判令原告对被告秦官海、张元香提供的抵押物（房屋预告登记证明为沙洋县房预拾桥镇字第201302174号）进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、请求判令被告锦城置业对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、由三被告承担全部诉讼费用。
事实与理由：2013年6月13日，被告锦城置业与原告签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，合同编号为沙农银（2013）01号，同意就锦城置业开发的沙洋县拾回桥镇接龙城小区（下称“合作项目”）的个人住房贷款业务进行合作。锦城置业为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证责任自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
2013年11月19日，被告秦官海、张元香与被告锦城置业签订了《沙洋县商品房买卖合同》，合同编号为SY13001859，约定被告秦官海、张元香购买被告锦城置业开发的接龙城小区13幢1单元3层321、322号房，付款方式：贷款方式付款，即买受人在商品房买卖合同签订之日一次性付清首付款22.345万元，剩余22万元余款在银行贷款发放之日一次性付清。2013年12月3日，被告秦官海、张元香向原告申请一手房贷款22万元。2013年12月24日，被告秦官海、张元香、锦城置业与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号为42020120140002978，借款金额为22万元，借款期限为10年，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30%；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。被告锦城置业提供连带责任保证担保，被告秦官海、张元香以所购买的位于沙××桥镇粮食街××小区××单元××、××号商品房作抵押担保。2014年1月6日，原告依合同约定向被告秦官海发放了一笔一手房贷款22万元，并将该资金划入被告锦城置业指定的账户。贷款发放后，被告秦官海偿还贷款本金21430.94元、利息24319.96元、罚息62.20元、复利30.46元，自2015年5月6日以来开始不能依约按月偿还贷款本息，经原告多次找被告秦官海催索借款，被告拒不依约还款。
被告秦官海、张元香、锦城置业未到庭，视为放弃举证、质证和辩论的民事权利。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并说明了证据的来源和所证明的内容。经审查，原告提交的证据是真实的、合法的，且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：1.2013年6月13日，被告锦城置业与原告签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，合同编号为沙农银（2013）01号，同意就锦城置业开发的沙洋县拾回桥镇接龙城小区的个人住房贷款业务进行合作。锦城置业为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证责任自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2.2013年11月19日，被告秦官海、张元香与被告锦城置业签订了《沙洋县商品房买卖合同》，合同编号为SY13001859，约定被告秦官海、张元香购买被告锦城置业开发的接龙城小区13幢1单元3层321、322号房，付款方式：贷款方式付款，即买受人在商品房买卖合同签订之日一次性付清首付款22.345万元，剩余22万元余款在银行贷款发放之日一次性付清。2013年12月3日，被告秦官海、张元香向原告申请一手房贷款22万元。2013年12月24日，被告秦官海、张元香、锦城置业与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号为42020120140002978，借款金额为22万元，借款期限为10年，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30%；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。被告锦城置业提供连带责任保证担保，2013年12月25日，被告秦官海、张元香以所购买的位于沙××桥镇粮食街××小区××单元××、××号商品房在沙洋县房地产管理局办理了商品房预售抵押预告登记。2014年1月6日，原告依合同约定向被告秦官海发放了一笔一手房贷款22万元，并将该资金划入被告锦城置业指定的账户。贷款发放后，被告秦官海偿还贷款本金21430.94元、利息24319.96元、罚息62.20元、复利30.46元，自2015年5月6日以来开始不能依约按月偿还贷款本息。
另查明，被告秦官海与被告张元香于1987年01月01日登记结婚，系夫妻。该案债务发生在夫妻关系存续期间。
本院认为，本案争议的焦点问题是:一、原告与被告秦官海、张元香之间金融借款合同是否成立？2013年12月24日，被告秦官海、张元香、锦城置业与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号为42020120140002978，借款金额为22万元，借款期限为10年，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30%；2013年12月25日，被告秦官海、张元香以所购买的位于沙××桥镇粮食街××小区××单元××、××号商品房在沙洋县房地产管理局办理了商品房预售抵押预告登记。2014年1月6日，原告依合同约定向被告秦官海发放了一笔一手房贷款22万元，并将该资金划入被告锦城置业指定的账户。按照合同约定，原、被告都依法履行了义务，原告与被告秦官海、张元香之间金融借款合同成立。依法成立的合同，受法律保护；二、原告与被告湖北锦城置业有限公司之间保证合同是否成立？2013年6月13日，被告锦城置业与原告签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，合同编号为沙农银（2013）01号，同意就锦城置业开发的沙洋县拾回桥镇接龙城小区的个人住房贷款业务进行合作。锦城置业为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证责任自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；三、原告是否享有对被告秦官海、张元香提供的抵押物进行折价或拍卖、变卖所得款有优先受偿权？2013年12月25日，被告秦官海、张元香以所购买的位于沙××桥镇粮食街××小区××单元××、××号商品房在沙洋县房地产管理局办理了商品房预售抵押预告登记。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或拍卖、变卖所得款有优先受偿权；问题四：被告秦官海在借款后到目前为止偿还了多少借款？还有多少借款未还？贷款发放后，被告秦官海偿还贷款本金21430.94元、利息24319.96元、罚息62.20元、复利30.46元，目前尚欠原告贷款本金198569.06元、利息23380.46元、罚息2583.71元、复利2005.87元，合计226539.10元（利息、罚息、复利计算至2017年5月5日）。该案债务发生在被告秦官海、张元香夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。被告秦官海、张元香系夫妻理应共同偿还原告借款。
综上所述，原告诉请：1、被告秦官海、张元香共同偿还借款本金198569.06元、利息23380.46元、罚息2583.71元、复利2005.87元，合计226539.10元（利息、罚息、复利计算至2017年5月5日，2017年5月5日之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至借款本息清偿完毕之日止）。2、原告对被告秦官海、张元香提供的抵押物（房屋预告登记证明为沙洋县房预拾桥镇字第201302174号）进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。3、被告湖北锦城置业有限公司对上述第一项债务承担连带责任保证。本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告秦官海、被告张元香于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行借款本金198569.06元、利息23380.46元、罚息2583.71元、复利2005.87元，合计226539.10元（利息、罚息、复利计算至2017年5月5日，2017年5月5日之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至借款本息清偿完毕之日止）；
二、原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行对被告秦官海、张元香提供的抵押物（房屋预告登记证明为沙洋县房预拾桥镇字第201302174号）进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告湖北锦城置业有限公司对上述第一项债务承担连带责任保证。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4698元，由被告秦官海、张元香、湖北锦城置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 马 斌
人民陪审员 王纲泉
人民陪审员 姚明科
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 徐旋旋