江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异149号
案外人：无锡伟淳投资管理有限公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道长安友谊路。
法定代表人：江晓伟，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：朱晓玲，江苏嬴恒律师事务所律师。
申请人：中厦建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区平水镇环镇东路77号。
法定代表人：张国荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯鑫，浙江凯信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕斌，江苏吕斌律师事务所律师。
被申请人：无锡信运置业有限公司，住所地江苏省无锡市新区南站曙光村马陆巷1号。
法定代表人：郑盼利，该公司执行董事。
在本院审理中厦建设集团有限公司（以下简称中厦公司）与无锡信运置业有限公司（以下简称信运公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人无锡伟淳投资管理有限公司（以下简称伟淳公司）于2017年11月23日对我院查封其向信运公司购买并已合同备案登记在其名下的坐落于无锡市福润轩10202-504室等合计215套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月14日举行了公开听证，案外人伟淳公司的委托诉讼代理人朱晓玲、申请人中厦公司的委托诉讼代理人吕斌、冯鑫参加了听证，被申请人信运公司经本院书面通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人伟淳公司向本院提出执行异议称：其于2014年9月向信运公司购买了无锡市福润轩商品房215套，并支付了购房款共计97490470元，有全部生效的购房合同及支付房款凭证，并办理了商品房合同备案登记。法院查封上述房产不符合法律规定，本案不存在诉前保全的紧急情况，查封房产对伟淳公司显失公平，且查封房产的总金额远超中厦公司申请保全的金额。请求依法解除对上述房产的查封措施。
为此，伟淳公司提供如下证据：1、《商品房买卖合同》215份，证明伟淳公司于2014年9月至11月期间与信运公司签订了相关合同，购买了信运公司开发的无锡市福润轩合计215套房产。2、签署时间自2014年9月5日至2015年5月19日期间的银行付款凭证16份（其中三张本票、12张网银付款回单、1张银行电汇回单），证明伟淳公司为购置上述房产向信运公司支付了全部97490470元购房款。
申请人中厦公司答辩称，伟淳公司所称购买案涉215套房屋实际是用伟淳公司对信运公司的债权抵付购房款，是以物抵债的结果，根据查询该215套房屋只有房管部门的合同备案并没有预告登记。且涉案房屋整个工程项目至今没有进行综合验收及交付，目前掌握在被申请人信运公司名下，伟淳公司至今没有占有使用上述房产。综上，伟淳公司的申请不符合最高法院的规定，应当予以驳回。
对伟淳公司提供的证据，中厦公司质证认为：对证据1商品房买卖合同在形式上的真实性无异议，但是从合同内容来看，只是进行了合同备案，没有进行预告登记。对于证据2付款凭证，其中有一份金额为50250000元，时间为2014年9月15日的票据收款人为江苏资产管理有限公司，该笔款项是其购买的江苏资产管理有限公司的债权款，并非支付的案涉房产的购房款。对其他15份支付凭证，从形式上看是购房款，但是无法证明是支付涉案的200多套房屋合同项下的购房款。因此，上述证据无法证明伟淳公司已全部支付完毕购房款。
中厦公司未提交证据材料。
本院查明：申请人中厦公司于2017年5月31日向本院提出诉前财产保全的申请，要求冻结被申请人信运公司的银行存款6000万元或查封其等值财产，并提供了担保。本院于当日作出（2017）苏02财保42号民事裁定书，并于2017年6月5日采取诉讼保全措施，至无锡市不动产登记中心新吴分中心，查封了被申请人信运公司开发的信运现代城项目（原名福润轩）商品房中备案登记在伟淳公司名下的共计215套房产。
又查明，伟淳公司于2014年9月至11月期间与信运公司签订了215份《商品房买卖合同》，约定由伟淳公司购买信运公司开发的无锡市福润轩合计215套房产，并全部办理了商品房合同备案登记手续。伟淳公司于2014年9月5日至2015年5月19日期间，通过本票和网上银行方式分15次向信运公司支付了4095万元，附言为：购房款。2014年9月15日伟淳公司向江苏资产管理有限公司电汇5025万元，附加信息及用途为：资产转让款。
在听证过程中，伟淳公司及中厦公司一致确认，包括本案争议房产在内的信运公司开发的信运现代城项目（原名福润轩）至今尚未通过综合验收，对于此双方无争议的事实本院予以确认。在听证辩论中伟淳公司提出案涉215套房产中已有5套房产已由信运公司交付，现实际由伟淳公司占有使用。对此中厦公司提出反驳意见认为，案涉房产开发整体项目均未通过综合验收，依法不能交付使用，故即使已有部分房产交付伟淳公司使用也属于不合法占有。
以上事实，有本院（2017）苏02财保42号民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、银行回单、听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点在于：法院诉讼保全查封合同备案登记在伟淳公司名下的福润轩合计215套房产是否应当解除查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述法律规定，案外人请求排除执行必须同时符合上列四项条件。本案中，案外人伟淳公司虽已在本案法院查封之前即与信运公司签订了书面的商品房买卖合同，并办理了商品房预售合同备案登记，但首先，根据伟淳公司提交的向信运公司支付资金的16份银行汇款转账回单，其中15张合计金额为4095万元确系支付给信运公司，但仅依此凭证并不能证明是支付的案涉房产款；另一张金额为5025万元的银行电子回单，收款人并非信运公司且记载用途明确为资产转让款。故根据现有证据无法证明伟淳公司已向信运公司支付了案涉房产的全部购房款。其次，案涉房产至今尚未通过综合验收是不争的事实，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，房地产项目竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。因此，在案涉房产未经验收合格的情况下，信运公司即使已经将部分房产交付给伟淳公司使用，也属于违反法律强制性规定的无效行为，不具有法律约束力。应当认定伟淳公司至今尚未合法占有案涉房产。此外，依照法律规定，商品房预售合同备案登记是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质的区别，并不能产生登记请求权的物权效力，故伟淳公司所办理的商品房预售合同备案登记并不能对抗人民法院的查封行为。至于伟淳公司提出的本次诉讼保全非紧急情况，伟淳公司无过错以及查封超标的问题，因缺乏事实依据，伟淳公司亦未能提供证据加以证明，故对上述该主张本院不予采信。综上，伟淳公司提出要求解除案涉房产查封的异议请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回伟淳公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙晓敏
审判员 秦小兵
审判员 俞 彤
二〇一七年十二月十五日
书记员 徐珏烨
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。