北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0114民初2020号
原告孟某，女，1969年8月28日出生，汉族，住天津市南开区。
委托代理人王某，男，1971年8月24日出生，住北京市昌平区。
委托代理人李云峰，北京市奥援律师事务所律师。
被告郝某，男，1954年8月26日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人黄进猛，北京市亚东律师事务所律师。
原告孟某与被告郝某租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟某的委托代理人王某、李云峰，被告郝某的委托代理人黄进猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟某诉称：2009年7月1日，原告与被告签订了《土地房屋租赁合同》，依合同约定，被告将位于北京市昌平区沙河镇十六孔桥西、北沙河南岸一块土地及部分房屋（100平米北房）具体位置及尺寸见附件，出租给原告经营使用；租赁期限10年6个月，自2009年7月1日起至2019年12月31日止，租金及付款方式每年5万元，并约定原告可在本土地根据种植、养殖、加工、生产需要自建基地，所有权归原告所有，在租赁期内由于城市规划建设致使合同无法履行，地上物谁建谁受益，被告应协助原告做好原告自建的地上物、搬迁费用补偿等工作。双方还约定了其他权利义务。承租期间，根据需要，原告自行出资建造约800平米的房屋及其他地上物、附属设施。2016年10月，该租赁地被昌平区沙河镇政府因“平原造林”征占，评估机构已对租赁地内房屋及地上附属设施进行作价评估。且原告得知被告已签订腾退协议。为了维护原告的合法权益不受侵害，诉至贵院，请求判令：1、确认原、被告于2009年7月1日签订的《土地房屋租赁合同》无效，被告返还剩余交纳的租金2.5万元；2、被告支付原告在承租期间在租赁地内所建房屋及附属设施补偿款（评估单中所标注房屋5号9975元、8号181260元、12号11520元、13号390450元、14号14535元、15号28215号、16号85500元），及其他院内附属物设施（棚房两处30平方米2200元、地面水泥硬化91213元、上水管线1800元、下水管线6150元、围墙44487元、机井30000元、地泵50000元、压力罐1000元、下水井1500元、低压线22500元、地埋电缆180000元、化粪池2个10000元、红砖路面610元）共计1162915元；3、诉讼费由被告负担。
被告郝某辩称：同意返还原告租金2.5万元，不同意给付房屋折价款。我方在出租给原告场地时，出租后原告拆除了原有房屋和附属物，并新建了房屋，在贵院组织的勘验时，原告新建了5、8、12、13、14、15、16号房屋，但原告新建的房屋并未征得我的同意，新建房屋是对我合法利益的侵害。
经审理查明：2001年3月1日，被告与原北京市昌平区沙河镇北二村经济合作社签订《土地租赁协议书》取得了位于十六孔桥西、北大河南上坡一块土地（约15亩）的土地使用权，作为种植、养殖、加工生产基地。租赁期限为20年。
2009年7月1日，原告与被告签订了《土地房屋租赁合同》约定，被告将位于北京市昌平区沙河镇十六孔桥西、北沙河南岸一块土地及部分房屋（具体位置及尺寸见附件）出租给原告用以种植、养殖、加工、生产基地使用；租赁期限自2009年7月1日起至2019年12月31日止，计10年6个月，租金及付款方式为每年5万元。双方还约定：1、在租赁期内，原告不得随便拆除被告北侧现有房屋（约100平方米），如需拆除必须经被告同意，并另建不低于原标准面积的房屋作为补偿。除此之外原告可在本土地根据种植、养殖、加工、生产需要自建基地，所有权归原告所有；2、在租赁期内由于城市规划建设致使合同无法履行，地上物谁建谁受益，被告应协助原告做好原告自建的地上物、搬迁费用补偿等工作。双方还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，被告将场地交付原告使用，原告按期向被告支付租金，原告在承租期间，自行出资建造约800平米的房屋及其他地上物、附属设施。
2016年10月，被告（乙方）与北京市昌平区沙河镇北二村股份经济合作社（甲方，以下简称：北二村经合社）签订《合同终止协议书》解除了双方原签订的《土地租赁协议书》，并同时签订《拆除腾退补偿协议书》约定，乙方配合“绿化工程”的实施及甲方的拆除腾退工作，经双方协商一致，拆除腾退补偿款为4402414元。针对涉案场地内地上物价值，经被告同意，北二村经合社对于拆除的地上物进行编号并作价，其中“5号房屋作价9975元、8号房屋作价181260元、12号房屋作价11520元、13号房屋作价390450元、14号房屋作价14535元、15号房屋作价28215元、16号房屋作价85500元”，其他附属设施中“19低压线22500元、20整砖围墙44487元、21地磅50000元、22化粪池2个10000元、23下水井1500元、24红砖路面610元、25标准水泥路面91213元、27上水管线1800元、28下水管线6150元、29棚房2200元、30电缆（铜）180000元、31机井30000元、36压力罐1000元”。
在本案审理过程中，原告认可北二村经合社对涉案场地地上物及附属物的评估价值。被告认可涉案场地中5、8、12、13、14、15、16号房屋为原告承租期间建设，但否认原告所主张的低压线、整砖围墙、化粪池、下水井、红砖路面、标准水泥路面、上、下水管、棚房、电缆等附属设施为原告建设。同时，被告表示，原告建设上述房屋时拆除了场地内原有猪舍等房屋。原告为证明其承租时场地情况，向本院出示了《土地房屋租赁合同》附件图及原场地照片，照片未记录拍摄时间，被告对照片中涉案场地坐落认可，照片中除北侧有100平方米房屋外，未见其他建筑物。
另查，被告出示北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会证明一份，该证明中记载涉案场地原为北二村村办养猪场，在出租给被告前，场地内有、门房2间、加工车间150平方米、房屋100平方米、围墙600延米、猪舍6排、机井2眼、水塔1个、化粪池7个、水泥路面1400平方米、红砖路面2000平方米、电缆（铜）360米、低压线150米、下水管线450米、上水管线150米。
上述事实，有被告与北二村经合社签订的《土地租赁协议书》、原告与被告签订的《土地房屋租赁合同》及附件、被告与北二村经合社签订的《合同终止协议书》、《拆除腾退补偿协议书》及《补偿资金价格测算》、照片、北二村村委会《证明》、原告委托代理人王建国与被告谈话录音及原、被告双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。根据原、被告双方所出示的《土地房屋租赁合同》及庭审中本院对原、被告双方的询问，涉案场地内原约100平方米房屋无规划审批手续，被告同意原告在涉案场地以加工、生产等作业为目的建设房屋，从原告对房屋的建设情况看，可以推定原告承租涉案场地部分用于了非农建设，故在此情况下，原、被告双方所签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告同意返还原告未使用期间的场地占用使用费2.5万元，对此本院不持异议。针对原告在承租期间在涉案场地内出资建设的房屋的补偿一节，鉴于涉案场地内的地上物及附属物因“绿化工程”已经被拆除，且拆除单位对地上物及附属物进行了评估作价，原告对拆除单位与被告协商确定的地上物的评估价值予以认可，故对于被告补偿原告地上物及附属设施的具体数额，本院参考拆除单位的评估结果酌情予以确定。
关于地上物的具体补偿数额，因被告认可在涉案场地内编号为：5、8、12、13、14、15、16号房屋为原告出资建设，故被告应按照拆除单位对上述编号房屋的评估结果补偿给原告，具体金额为721455元。关于被告辩解原告拆除了上述编号房屋原位置的建筑物应发生折抵一节，参考原、被告双方签订的《土地房屋租赁合同》及附件，同时结合原告所出具的场地照片、被告出具的北二村村委会《证明》，并未显示涉案场地内，除北侧原100平方米房屋外还有其他封闭式建筑，故对于被告主张发生折抵的辩解，本院不予采信。
关于附属设施的具体补偿数额一节：1、因被告认可地磅、压力罐为原告在承租涉案场地期间出资设置，故针对上述附属设施的补偿应归原告所有，具体数额为51000元；2、关于棚房、上下水管线、下水井、低压线、地埋电缆、化粪池等附属设施补偿的归属一节，因上述附属设施部分属于隐蔽工程，结合涉案场地原用途为养猪场，同时参考涉案场地产权人北二村村委会的《证明》看，本院无法推定原告在承租期间重新铺设了上述附属设施，故对于原告主张上述附属设施的补偿归其所有一节，本院不予支持；3、关于围墙、地面水泥硬化、红砖路面等附属设施补偿的归属一节，从原告出具的原场地照片及庭审中对双方当事人的询问看，围墙、地面水泥硬化、红砖路面等附属设施均存在在原场地内，但确有年久失修、破损等情况，根据一般生活经验，本院推定原告在承租涉案场地后对上述附属设施投资进行了维修，故对于上述附属设施的补偿，本院酌情判定原、被告双方各获得一半，具体数额为68155元；4、关于机井补偿的归属一节，因涉案场地内有五口机井，原告主张其中一口60延米的机井为其出资建设，被告认可出租前涉案场地内有二口机井，并未明确是否包含原告所主张的一口60延米机井，故在此情况下，本院判定原告所主张的一口60延米的机井的赔偿归其所有，具体数额为30000元。综合上述分析，被告作为被拆除人已经部分取得拆除单位给付的补偿款，应当按照本院所确定的具体数额给付原告相应补偿款。本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告孟某与被告郝某于二〇〇九年七月一日签订的《土地房屋租赁合同》无效。
二、被告郝某于本判决生效后七日内退还原告孟某未使用期间的场地占有使用费二万五千元。
三、被告郝某于本判决生效后七日内给付原告孟某涉案场地内房屋及附属设施补偿费共计八十七万零六百一十元。
四、驳回原告孟某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千七百四十六元，由原告孟某负担二千九百元（已交纳）；由被告郝某负担四千八百四十六元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 辉
二〇一七年二月七日
书记员 翟金萍