四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终7962号
上诉人（原审被告、反诉原告）：司海林，男，1994年9月24日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁辉，男，1985年7月16日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：罗英，四川德卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周洲，女，1987年6月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：罗英，四川德卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阳广琴，四川德卓律师事务所律师。
原审第三人：成都德尚玛雅房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都高新区天府大道中段666号2栋34层3405号。
法定代表人：刘云伟。
委托诉讼代理人：魏俊杰，男，该公司工作人员。
上诉人司海林因与被上诉人袁辉、周洲、原审第三人成都德尚玛雅房地产经纪有限公司（以下简称德尚玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初13120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
司海林上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判袁辉、周洲支付司海林违约金184000元。事实和理由：（一）袁辉、周洲在成都市第一次限购政策出台前主观上已经存在不想出卖房屋的情形，袁辉、周洲不同意采用取得产权证后再过户的交易方式应当认定为违约行为。（二）一审已经查明袁辉、周洲在交易房屋时未取得规划验收合格证，影响了司海林对交易的判断，属于违约行为，应当承担相应的违约责任，袁辉、周洲因其违约行为给司海林造成了损失，其中包含直接损失和预期可得利益损失。司海林在一审中已证明同类型房屋价格大幅上涨，袁辉、周洲应当赔偿司海林合同实际履行后的可得利益损失，故司海林主张按照合同约定的成交价的20%计算违约金并未高于其实际损失，应当得到支持。
袁辉、周洲答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。司海林的上诉请求没有事实及法律依据，应予维持一审判决。
德尚玛雅公司答辩称：袁辉、周洲所述属实，请求依法判决。
袁辉、周洲向一审法院起诉请求：判令解除袁辉、周洲与司海林签订的《房产买卖合同》。
司海林向一审法院反诉请求：1、判令解除袁辉、周洲与司海林签订的《房产买卖合同》；2、判令袁辉、周洲返还司海林给付的购房定金50000元；3、判令袁辉、周洲向司海林赔偿违约金184000元。
一审法院认定事实：2016年9月4日，袁辉、周洲与司海林签订了《房产买卖合同》，合同第1.1条：“房屋位成都市高新区0号中德英伦联邦B区17栋3405号房屋，用途：住宅，购房合同备案号1808071，……建筑面积89.97平方米……”：第2条：“甲（袁辉、周洲）乙（司海林）双方商定该房屋的成交价为人民币920000元……”；第3.1条：“乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币50000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交由丙方（德尚玛雅公司）保管。”；第3.2条：“首付款：人民币315000元，由甲方偿还本套房产房贷时支付，且该首付款专用于偿还本套房房贷，不得用于他用。”；第3.3条：“其余部分款项，即人民币585000元，乙方与开发商签定新购房合同后办理贷款，银行放款后由开发商支付甲方。”第4.1条：“该房屋已设定抵押，由甲方承诺自行办理完成该房屋他项权证的注销。”；第4.5条：“其他：此房屋在丙方明确告知甲乙双方因甲方暂时无房屋产权证无法按照过户交易流程交易，采用开发商更名形式进行交易并均已同意。”；第9条：“补充条款：1、经商议以开发商更名形式进行交易所产生的更名费用60000元由乙方承担；2、经合同三方友好协商，乙方同意以第3.2条中首付款为甲方偿还部分银行贷款，余下部分由甲方自行承担；3、签订该合同前丙方已确认，乙方可就此次购房向银行申请贷款，且贷款金额不低于第3.3条中款项，若遇银行审批不通过等因素或贷款金额低于第3.3条中所述金额，导致无法贷款且无法继续进行交易，则三方无责解除该合同，丙方退还乙方居间服务费并协助乙方让甲方退还定金……”。2016年9月4日，合同签订之日，司海林向袁辉、周洲支付购房定金50000元，袁辉、周洲将其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件交与德尚玛雅公司。德尚玛雅公司向开发商申请更名交易，获知9月份更名名额已经用完，要等到10月。2016年9月6日，袁辉、周洲在德尚玛雅公司陪同下向案涉房屋按揭贷款银行申请提前结清贷款，银行确定的提前还款时间为2016年11月9日。2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中第五条：“加强商品房销售管理……严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品房住房合同网签备案后，不予变更、注销。”2016年10月25日，一审法院收到袁辉、周洲提交的起诉状。2016年11月9日，袁辉、周洲未结清案涉房屋贷款。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通知》，通知规定从2016年11月23日起，成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新南区）实施不动产统一登记。
2016年12月26日，一审法院依司海林代理人申请开具调查令分别调查案涉房屋的登记情况、是否具备办理中德英伦联邦B区17栋房屋的房产证的条件、四川中德世纪置业有限公司是否取得案涉房屋的建设工程规划验收合格证，查询结果如下：商品房买卖合同摘要显示案涉房屋为袁辉、周洲按分共有，各占50%，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第三支行，权利价值400000元；不动产登记情况为“无证据提供。原因是无有效查询房屋登记记录。”；成都市规划管理局高新分局出具回执载明：“无证据提供。原因是：建设单位未向我局申请规划核实”。
一审另查明，2013年1月27日，袁辉、周洲与案外人四川中德世纪置业有限公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，第十条约定：“交付条件，出卖人应当在2015年7月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。”袁辉、周洲在一审庭审中自认，案涉房屋开发商已经于2015年7月30日进行了交付。
一审法院认为，本案争议的焦点在于：1、双方签订的《房产买卖合同》是否有效；2、如果合同有效，是否应该解除，购房定金50000元是否应该予以退还；3、双方在合同履行过程中是否有违约行为。
一、双方签订的《房产买卖合同》是否有效。
司海林在一审庭审中提出袁辉、周洲出售的案涉房屋因尚未取得产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，因此认为双方签订的《房产买卖合同》无效，袁辉、周洲因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定向司海林出售尚未依法登记领取权属证书的案涉房屋而致合同无效，应承担缔约过失责任。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。该司法解释实质上是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩解释，究其立法目的在于充分尊重民事主体在民事活动中的意思自治，维护交易的可预期性和稳定性，避免过多的合同无效导致社会经济生活中的交易成本过高。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的'市场准入'资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握……”具体到本案中涉及的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“……未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让的强制性规定，是否属于效力性强制性规定呢？
第一，从立法意旨看，制定《城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，是政府行政管理上的需要；具体到第三十八条第六项的规定，其主要是“为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产的一种管理和监督行为”。
第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。
第三，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定而转让的房地产，并不直接损害社会公共利益。且在当前鼓励交易，发挥不动产资源最大效用的情况，下一方单纯以未取得产权证为由，主张合同无效的，如果得到支持，不啻于彻底否定未取得产权证的房产所有交易的合法性。当前房产一级市场采取期房方式进行交易的占据主流，从房屋卖出到办理房产证，再到国土证，以及现在的不动产证的期间普遍为两至三年，甚至有更长者，如彻底否定合法购买而尚未取得权利登记证书的此类房产的交易，不利于整个房地产市场的健康发展，不利于资源的合理利用。另外，在当前预告登记制度和合同网签备案已经普遍实现的情况下，未取得权利登记证书的房产的交易安全已经得到了相应的保障。
因此，《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定应当属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第十四条的规定，双方签订的合同属于合法合同，合同依法成立并有效，自然不存在缔约过失责任的问题，因此，对于司海林提出的双方合同无效，袁辉、周洲应该承担缔约过失责任的主张不予支持。
二、《房产买卖合同》是否应该解除，购房定金50000元是否应该予以退还。
2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中第五条：“加强商品房销售管理……严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品房住房合同网签备案后，不予变更、注销。”双方约定的以“开发商更名形式”实质为商品房住房合同网签备案后通过开发商进行的网签备案变更与注销，因双方签订的《房产买卖合同》未能在2016年10月1日之前履行完毕，故该合同在2016年10月1日之后已经因政策变动原因而事实上无法继续履行。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，双方签订的《房产买卖合同》事实上已经不能履行，合同目的已经不能实现，故对双方主张的请求判令解除双方签订的《房产买卖合同》的诉请予以支持。本案的起诉状副本于2016年11月4日送达司海林，故合同于此时解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，司海林交付给袁辉、周洲的定金理应退还，故对司海林在反诉中提出的请求袁辉、周洲返还给付的购房定金50000元的诉请予以支持。
三、双方在合同履行过程中是否有违约行为。
《房产买卖合同》签订后，司海林依约向袁辉、周洲支付了定金50000元，截止2016年10月1日成都市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》致合同无法继续履行之时，未有其应履行而未履行之义务，故司海林在合同履行过程中，不存在违约行为。袁辉、周洲依约向德尚玛雅公司交付了其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件，并在德尚玛雅公司的陪同下于9月6日向案涉房屋按揭贷款银行申请提前结清贷款，银行确定的提前还款时间为2016年11月9日，截止2016年10月1日，亦未有应履行而未履行之义务。
司海林认为袁辉、周洲存在违约行为的原因主要有三：一是袁辉、周洲在与德尚玛雅公司的2016年9月25日的聊天记录中，曾经询问“如果违约，总共需要付多少违约金，”证明袁辉、周洲因为房价上涨，实际上在9月25日就已经在考虑违约的事，实际已经不再想卖房了，应属违约；二是限购政策实施后，10月份司海林曾通过德尚玛雅公司与袁辉、周洲协商采用取得产权证书后再过户的方式进行交易，被袁辉、周洲拒绝，证明袁辉、周洲因成都南门房价大涨，无意继续履行合同，应属违约；三是袁辉、周洲所售房产未取得规划验收合格证，有重大权利缺陷，即便不出限购政策，也无法办理相应的产权证，应该承担相应的责任。对此三点，一审法院论述如下：
1、关于袁辉、周洲在与德尚玛雅公司的2016年9月25日聊天记录中，曾经询问过“如果违约，总共需要付多少违约金”，是否就能认为袁辉、周洲在交易过程中，因为南门片区房价大涨，实际上已经不再想卖房。一审法院认为，虽然袁辉、周洲在与德尚玛雅公司的聊天过程中，向专业的房地产中介方咨询交易违约金或者其他的交易安全问题，应属正常；且袁辉、周洲只是咨询或询问，未有明确表明自己不再履行合同，不属于明显不再继续履行合同的情形。故对司海林的这一主张不予认可。
2、关于限购政策实施后，10月份袁辉、周洲不同意采用取得产权证书后再过户的方式进行交易，是否认定违约。一审法院认为，双方在《房产买卖合同》中约定的交易方式为开发商更名形式进行交易，而袁辉、周洲取得产权证书后再过户的交易形式，是对合同履行方式的改变，系对合同作出了实质性变更，且司海林未同意一次性全额付款，只同意先付首付款，等袁辉、周洲产权证办理下来后再付剩余款项，实质上延长了袁辉、周洲收款的时间，需要买卖双方重新协商达成合意，并不属于双方签订的《房产买卖合同》中规定的袁辉、周洲的当然义务，因此，不能据此认定袁辉、周洲违约。
3、关于袁辉、周洲所售房产未取得规划验收合格证，有重大权利缺陷，即便不出限购政策，也无法办理相应的产权证，故其应该承担违约责任的问题。从调查令回执内容看：（1）案涉房屋为袁辉、周洲按分共有，且处于按揭状态，这与合同记载相符；（2）房屋现在处于网签备案状态，尚未办理房产证与国土证，且成都市主城区包括高新南区于2016年11月23日实行的统一不动产登记，故从“无证据提供。原因是无有效查询房屋登记记录。”的回执内容来看，正好证明了，案涉房屋尚未办理产权证，而对这一点，合同中第4.5条：“其他：此房屋在丙方明确告知甲乙双方因甲方暂时无房屋产权证无法按照过户交易流程交易，采用开发商更名形式进行交易并均已同意。”，表明双方是明知的。故上述两项调查回执内容，不能证明袁辉、周洲有违约行为。（3）成都市规划管理局高新分局出具回执载明：“无证据提供。原因是：建设单位未向我局申请规划核实”证明案涉房屋截止2016年12月26日尚未取得建设工程规划验收合格证。建设工程规划验收合格证是开发商向规划建设管理局报请的，是房屋取得所有权证书的前置条件。袁辉、周洲在庭审中提出取得案涉房屋规划验收合格证是开发商的事情，自己一直也不知道这个事，自己不存在过错。根据袁辉、周洲与开发商之间签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付条件之一为开发商取得规划验收合格证，2015年7月30日开发商向袁辉、周洲交付房屋时，袁辉、周洲应该予以查验、核实，而其未查验、核实，确存在过错。买方购买房屋的目的有二：一为取得房屋，二为取得房屋产权证书；卖方出卖房屋的主要义务有亦有两点：其一为交付房屋，其二为将产权过户给买方。交易之时，如房屋未能取得规划验收合格证，买方无法取得房屋产权证。具体到本案中会造成司海林无法取得房屋权属证书，袁辉、周洲无法履行其主要合同义务，司海林也无法实现其主要合同目的，当然这一问题司海林可以依据出卖人的合同要求开发商办理并承担逾期办证的违约责任，但是前提是司海林知悉并且愿意接受。本案中袁辉、周洲在与司海林签订《房产买卖合同》之时，因自身的过错而未能向司海林披露其应该知道的房屋权属瑕疵，即案涉房屋未能取得规划验收合格证的行为，影响了司海林对于交易的判断，属于违约行为，应该承担相应的违约责任。但是因为本案合同在合同标的瑕疵尚未对交易产生实质性影响之时，已经因政策原因戛然而止，因此，本案合同无法实际履行的原因在于政策的变化，而非合同标的上的瑕疵。司海林亦未能证明其遭受到的实际损失以及实际损失与上述瑕疵之间的关系；同时，袁辉、周洲认为违约金约定过高，在一审庭审中请求法院对违约金进行调整。故综合本案案情、司海林实际损失情况、袁辉、周洲违约情形，将本案违约金调整为10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认袁辉、周洲与司海林于2016年9月4日成都市高新区5500号中德英伦联邦B区17栋3405号房屋的《房产买卖合同》于2016年11月4日解除；二、袁辉、周洲于判决生效之日起十五日内向司海林退还购房定金50000元。三、袁辉、周洲于判决生效之日起十五日内向司海林支付违约金10000元；四、驳回司海林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取50元，反诉诉讼费减半收取2405元，均由袁辉、周洲承担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料，且对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为袁辉、周洲应支付给司海林违约金的数额为多少。司海林上诉主张应该按照成交价的20%支付违约金，原因为袁辉、周洲存在以下违约行为：第一，袁辉、周洲在限购政策出台前主观上存在不想出卖房屋的情形；第二，袁辉、周洲不同意采用取得房屋产权证后过户交易的方式导致合同无法继续履行；第三，案涉房屋未取得规划验收合格证，影响了司海林对交易安全性的判断。根据双方签订的《房产买卖合同》第八条8.3约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金”，即只有在违约方具有上述违约情形的情况下才应当承担支付20%违约金的责任。对此，本院认为，首先，本案中袁辉、周洲与司海林约定采用开发商更名的形式进行交易，但根据2016年10月1日成都市人民政府办公厅发布了成办发（2016）37号《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第五条“……严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。”的规定，双方约定的交易方式从2016年10月1日起已经被政策所禁止，属于事实上的无法履行。袁辉、周洲以此为由向法院提起诉讼要求解除合同，且司海林也提起反诉要求解除合同，一审已经认定双方签订的《房产买卖合同》于2016年11月4日解除，各方当事人均无异议，故双方解除合同的原因并非任何一方的违约行为所致，不符合合同约定按总房价款20%支付违约金的第一种情形即甲乙双方任何一方违约导致本合同终止。其次，根据双方合同约定违约方有其他违约行为的，也应当按照总房价款20%支付违约金。袁辉、周洲是否有其他违约行为是本案考察的重点。根据司海林所提出的三点理由，本院认为：第一，袁辉、周洲在限购政策出台前主观上是否存在不想出卖房屋的想法并不是一种违约行为，司海林也未提供袁辉、周洲明确表示不愿意履行合同的证据。第二，双方合同已经明确约定以开发商更名的形式进行交易，司海林在双方签订合同后又提出采用取得房屋产权证后过户的方式进行交易属于对合同内容的重大变更，需要双方协商一致才能生效，如袁辉、周洲不同意按照司海林新提出的方式履行合同并不属于违约行为，因双方并未约定袁辉、周洲明应按照取得房屋产权证后过户的方式进行交易。第三，虽案涉房屋未取得规划验收合格证，但导致双方合同不能继续履行的根本原因系政策的影响，即因为政策限制的客观原因，双方已经不能按照合同的约定以开发商更名的方式进行交易。司海林因房价上涨而获得期待利益的前提系房屋登记变更到其名下，在房屋变更手续受到政策限制而不能直接更名的情况下，司海林主张其预期可得利益受到了损失并无相应的证据予以证明，故一审根据全案情况、司海林的实际损失将违约金调整为10000元并无不当，本院予以确认。
因各方当事人均对一审判决第一项即确认袁辉、周洲与司海林于2016年9月4日签订的《房产买卖合同》于2016年11月4日解除，第二项即袁辉、周洲向司海林退还购房定金50000元均无异议，本院不再评述。
综上，司海林的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3780元，由司海林负担。
本判决为终审判决。
审判长 范艾玓
审判员 夏旭东
审判员 冯 燕
二〇一七年十二月二十八日
书记员 徐益戈