浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)浙0122执异2号
案外人桐庐怡生堂大药房连锁有限公司（以下简称“怡生堂”）。住所地桐庐县城城南路***号。统一社会信用代码91330122765467593A。
法定代表人凌广华，董事长。
委托代理人（特别授权）孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。
申请执行人浙江桐庐农村合作银行（以下简称“合作银行”）。住所地桐庐县城南街道迎春南路***号。组织机构代码84360004－7。
法定代表人胡红群，董事长。
委托代理人（特别授权）朱正祥，男，1973年6月27日出生，汉族，住桐庐县。系“合作银行”员工。
被执行人周凤林，男，1969年10月22日出生，汉族，住桐庐县。
本院在执行申请执行人“合作银行”与被执行人周凤林申请实现担保物权一案中，案外人“怡生堂”对执行标的提出书面异议。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭于2016年3月23日公开进行了听证，案外人“怡生堂”的委托代理人孙建平、申请执行人“合作银行”的委托代理人朱正祥、被执行人周凤林出席参加听证。本案现已审查终结。
案外人“怡生堂”异议称，其于2012年5月22日与周凤林签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：周凤林将其所有的桐庐县分水镇广电路分水宾馆楼下的三间店面（即涉案房屋）租赁给“怡生堂”使用，租赁期限三年，年租金108000元。租赁协议签订后，周凤林将租赁房屋交付给“怡生堂”使用，“怡生堂”进行了装修，用于经营“怡生堂大药堂”分店，涉案房屋一直由“怡生堂”使用至今，并依租赁合同的约定每年支付租金给周凤林。2015年6月20日，租赁期限届满后“怡生堂”续租了该房屋，又签订《房屋租赁合同》一份，约定周凤林将其所有的上述涉案房屋出租给“怡生堂”使用，租赁期限五年（自2015年6月20日至2020年6月19日），年租金前二年为110000元，后三年按市场价支付，每年付一次（在每年度的第一个月内付清），“怡生堂”已依约支付房屋租金。“怡生堂”认为其与周凤林签订的《房屋租赁合同》真实有效，其就涉案房屋租赁合同的签订和占有使用均在涉案房屋设立抵押和法院查封前，且其一直占有使用至今并已按约支付了租金，其租赁权应当依法予以保护，故特提出异议，要求本院依法保护其租赁权。
案外人“怡生堂”为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《房屋租赁协议》和《房屋租赁合同》各一份，拟证明“怡生堂”从2012年5月22日起租用涉案房屋至今的事实。2、《收条》和《银行卡存款业务回单》各一份，拟证明“怡生堂”已按约支付租金的事实。
申请执行人“合作银行”答辩称，对案外人“怡生堂”的异议事由没有意见，请法院依法裁决。
被执行人周凤林答辩称，对案外人“怡生堂”的异议事由没有意见，并同意案外人“怡生堂”要求保护其租赁权的异议请求。
申请执行人“合作银行”、被执行人周凤林未向本院提供据。
对案外人“怡生堂”提供的证据1、2，经申请执行人“合作银行”和被执行人周凤林质证，均无异议，本院予以认定。
本院审查查明，“合作银行”与周凤林申请实现担保物权一案，本院受理后于2015年11月3日作出（2015）杭桐商特字第27号民事裁定，已经发生法律效力。因周凤林未按裁定履行义务，“合作银行”于2015年11月5日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第3400号]，执行标的为“合作银行”对周凤林名下的位于桐庐县分水镇玉泉路59－63#房地产[房屋所有权证号为桐房权证分字第××号；国有土地使用权证号为桐国用（1994）字第30－001号，包含涉案房屋]采取拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项在桐庐分水宾馆有限公司尚欠的借款本金400万元以及相应利息（暂计算至2015年10月9日止的利息为67191.65元，从2015年10月9日起的利息按《固定资产借款合同》的约定计算至本金还清之日止）的范围内优先受偿，并承担案件申请费19669元、执行费43072元。
在该案执行过程中，因被执行人周凤林未按执行通知履行义务。本院于2015年11月12日对被执行人周凤林名下的位于桐庐县分水镇玉泉路59－63#房地产[房屋所有权证号为桐房权证分字第××号；国有土地使用权证号为桐国用（1994）字第30－001号，包含涉案房屋]予以查封，查封期限均为三年。2015年11月30日，本院作出公告：一、要求桐庐县分水镇玉泉路59－63#房地产的各使用权人于2015年12月10日前携带租赁合同、租金支付凭证、身份证明等材料书面向本院申报租赁情况，逾期本院将视作无租赁并强制腾空。二、责令被执行人周凤林于2015年12月20日前迁出桐庐县分水镇玉泉路59－63#房地产并将房屋钥匙交至法院，到期仍不履行又不迁出的，本院将依法强制执行。三、房屋内的其他财产权利人，应于2015年12日20日前将自己的财产搬离上述场所。
根据案外人“怡生堂”向本院提出的要求保护其房屋租赁权的申报，本院执行实施机构经审查后于2016年1月12日作出（2015）杭桐执民字第3400号告知书，以“怡生堂”与周凤林之间的租赁关系不得对抗该案的申请执行人为由，告知案外人“怡生堂”对其提出的保护租赁权的申请不予认可。对此，“怡生堂”不服，特向本院提出本次执行异议，并向本院提供前述二组证据。证据1、《房屋租赁协议》和《房屋租赁合同》各一份，①2012年5月22日《房屋租赁协议》约定：周凤林将位于广电路出租给“怡生堂”，用途为营业用房；租期三年（自2012年6月19日起至2015年6月18日止）；年租金108000元，第三（年）租金按左右市场价／年，先付款后租用，每年房租提前一个月付清等。②2015年6月20日《房屋租赁合同》约定：周凤林将位于分水镇广电路分水宾馆楼下三间店面房出租给“怡生堂”使用；租期五年（自2015年6月20日至2020年6月19日）；前二年年租金110000元（每年付一次，在每年的第一个月内付清），后三年租金按市场价支付等。证据2，《收条》和《银行卡存款业务回单》各一份，①中国农业银行《银行卡存款业务回单》载明：户名周凤林，卡号62×××15，交易时间2015年4月20日，交易类型现金存款，存款金额60000元。②《收条》载明：今收到桐庐怡生堂大药房连锁有限公司站前连锁店（分水广电路分水宾馆一楼三间）2015年6月20日－2016年6月20日房屋租金共计110000元。注：第一笔20015年4月20日60000元，第二笔2015年5月28日50000元，帐号62×××15，开户农业银行分水支行周凤林，收款人周凤林，2015年6月1日。
另查明“合作银行”与周凤林于2014年3月7日签订《最高额抵押合同》，约定周凤林以其名下的位于桐庐县分水镇玉泉路59－63号的房地产为桐庐分水宾馆有限公司在“合作银行”的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续（房屋他项权证号为桐房他证2014字第××号）。
另查明，被执行人周凤林在本院作为被执行人的执行案件较多。
本院认为，“怡生堂”与周凤林间的房屋租赁合同真实有效，承租人“怡生堂”在前一租赁期间届满后仍继续占有使用租赁物（即涉案房屋），出租人周凤林未提出异议，且双方又重新签订续租合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应认定案外人“怡生堂”连续租赁使用涉案房屋，即案外人“怡生堂”租用涉案房屋的合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有使用案涉房屋至今，根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第一条的规定，执行中应当保护案外人的租赁权。故案外人“怡生堂”所提执行异议的主张本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条、第二百二十五条之规定，现裁定如下：
被执行人周凤林名下的位于桐庐县分水镇玉泉路59－63#房地产[房屋所有权证号为桐房权证分字第××号；国有土地使用权证号为桐国用（1994）字第30－001号]中的一楼转角处现由案外人桐庐怡生堂大药房连锁有限公司实际占有使用的三间店面房拍卖成交后，买受人需受案外人桐庐怡生堂大药房连锁有限公司与被执行人周凤林签订的房屋租赁合同约束。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向浙江省杭州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
人民陪审员 金 辉
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 郑燕华