湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂03民再14号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司房县支行。统一社会信用代码91420325182461114Q，住所地：湖北省房县城关镇房陵大道174号。
负责人：陈乔仙，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡开军，湖北大和律师事务所律师。代理权限为：一般代理。
委托诉讼代理人：李浩，系中国工商银行股份有限公司房县支行员工。代理权限为：一般代理。
被上诉人（原审被告）：雷泽海，男，生于1969年8月10日，汉族，住湖北省房县。
被上诉人（原审被告）：许明菊，女，生于1973年9月3日，汉族，住湖北省房县。
上诉人中国工商银行股份有限公司房县支行（以下简称：工行房县支行）与被上诉人雷泽海、许明菊金融借款合同纠纷一案，湖北省房县人民法院（以下简称：一审法院）作出（2014）鄂房县民二初字第00186号民事判决书，已发生法律效力。一审法院于2016年4月25日作出（2016）鄂0325民监1号民事裁定书，裁定再审本案。一审法院经再审作出（2016）鄂0325民再1号民事判决，工行房县支行不服，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
工行房县支行上诉请求：撤销（2016）鄂0325民再1号民事判决，维持（2014）鄂房县民二初字第00186号民事判决。事实和理由：1、(2016)鄂0325民再1号民事判决适用法律错误，违反了法不溯及既往原则。一审法院作出的再审判决适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》，而该司法解释是2015年5月5日才开始施行的，本案系再审案件，应当适用2014年9月30日以前颁布的法律。2、(2016)鄂0325民再1号民事判决对当事人没有告诉的诉讼请求进行审查，违反了不告不理原则和证据规则。再审判决书中载明的工行房县支行再审时诉称事项不实；再审判决认定的付培权占有房屋经过的事实违反了证据规则，本案当事人在诉讼中均未提供“收条”、“购房款”、“房产证”之类的证据。3、（2016）鄂0325民再1号民事判决认定事实错误，超范围审查案件事实。依据法律规定，再审案件应当围绕再审请求进行。付培权占有房屋的经过与再审请求无关，再审诉讼超范围审查案件事实。4、人民法院院长依职权可以对本院已经发生法律效力的判决决定启动再审程序，但也应在符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定情形下才能进入再审程序，本案进入再审不符合应当再审的理由。综上，(2014)鄂房县民二初字第00186号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
雷泽海口头辩称，(2014)鄂房县民二初字第00186号民事判决正确。
许明菊未提供答辩意见。
工行房县支行向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《借款/担保合同》；2、判决雷泽海、许明菊立即偿还借款本金1173204.24万元及支付利息，利息按照年息7.016%，加罚30%至还清止；3、对抵押物享有优先受偿权。
一审法院原审认定事实：2012年10月22日，工行房县支行（贷款人）与雷泽海（借款人）签订《个人借款/担保合同》一份，主要内容为：“1、贷款人依据借款人的申请，同意向其发放个人住房抵押贷款1500000元，期限为10年；2、贷款利率以中国人民银行公布的同期同挡次贷款利率为基准利率6.14%（上/下）浮15%，据此确定年利率为7.161%，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限为一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；3、借款人按月等额本息还款法（按月计息）；4、借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的基准利率基础上加收30%确定；5、借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；6、发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得的价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物：贷款到期（包括被宣布提前到期），借款人未予清偿。”合同签订当日，雷泽海、许明菊将其所有的房产（房县房权证城关镇字201001604-1、201001604-2的房屋）抵押给了工行房县支行，抵押债数额为150万元，并办理了证号为房他证抵贷字第<2010>00505号他项权利证。之后，工行房县支行依约发放贷款150万元，雷泽海、许明菊共偿还借款本金326795.76元及2013年10月21日前的利息92468.41元。因雷泽海、许明菊未及时偿还余款1173204.24元及2013年10月22日以后的借款利息。为此，引起争讼。
一审法院原审认为，2010年10月22日，工行房县支行与雷泽海、许明菊签订的《个人借款/担保合同》合法有效，双方均应按照合同的约定全面及时履行合同义务。借款合同签订后，工行房县支行已依约发放了贷款，雷泽海、许明菊应按照合同约定按期偿还借款本息，然而雷泽海、许明菊在履行还款的过程中，未能严格按照约定及时偿还借款本息已连续超过三个月，工行房县支行有权依照合同的约定，提前解除合同、按加罚利率计收利息、对抵押物的价款优先受偿，故工行房县支行的诉讼请求予以支持。一审法院遂作出（2014）鄂房县民二初字第00186号民事判决：一、解除工行房县支行与雷泽海、许明菊于2010年10月22日签订的《个人借款/担保合同》；二、雷泽海、许明菊于判决生效之日起90日内偿还工行房县支行借款本金1173204.24元及利息（利息从2013年10月22日起按年利率7.061%计算，并加收30%罚息，直至付清为止）；三、若雷泽海、许明菊未按上述期限偿还借款本息，工行房县支行对雷泽海、许明菊所有的房产证号为房县房权证城关镇字第201001604-1、201001604-2的抵押的房产经依法处分所得价款享有优先受偿权。
（2014）鄂房县民二初字第00186号民事判决发生法律效力后，在执行的过程中发现本案执行的标的物与另一案件付培权申请执行的（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决确定的标的物存在部分重叠。为此，一审法院裁定对本案进行再审。
工行房县支行在再审诉讼中陈述的诉讼请求、事实与理由与原审诉讼一致。
雷泽海、许明菊再审时辩称：借款和房屋抵押均属实，没还钱也是事实。
一审法院再审认定事实：（一）、工行房县支行与雷泽海、许明菊之间签订的借款合同暨抵押担保合同与原一审判决认定的事实一致。（二）、本案抵押担保的标的物与（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决确定的标的物重叠的部分为位于房县××××号一楼从南至北第五间门面房屋。该房屋登记所有权人为许明菊、雷泽海，实际占有人为（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决书的原告付培权。（三）、付培权占有房屋的经过。2008年12月28日，付培权要求购买雷泽海位于房县××××号（原服装厂）门面房。付培权给付雷泽海购房定金20000元，雷泽海出具收条一份，内容为“今收到付培权购房定金贰万元，顺城街门面（原服装厂）从南至北第五间，单价2500元/平方米，2008年12月29日续交30000元，余款年前付款30000元，剩余房款在2009年5月前付清”。付培权于2009年1月18日至2010年4月2日共支付购房款104900元，共计付款124900元。2010年2月8日，雷泽海办理了房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权人登记为雷泽海和许明菊，土地使用权人为雷泽海。2010年4月2日，双方在收条中约定一个星期内交房，面积以产权证为准。事后，雷泽海按约定交付了房屋。房屋交付后，雷泽海、许明菊没有为付培权办理产权过户手续，为此，引起诉讼。一审法院遂作出（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决书，判令雷泽海、许明菊于判决生效之日起30日内协助付培权将其位于房县城关镇顺城街城街87号（原服装厂）从南至北第五间门面房的房屋所有权和土地使用权过户至付培权名下。
一审法院再审认为：雷泽海、许明菊将本案争议的房屋先出售给付培权并让其实际占有，后又抵押给工行房县支行。雷泽海、许明菊与工行房县支行签订的抵押担保合同是主合同借款合同的从合同，借款合同及担保合同均不违背法律强制性规定，属有效合同。工行房县支行有权要求就雷泽海、许明菊抵押的房地产变现让其金钱债权得到实现。但因抵押担保的房地产中位于房县××××号（原服装厂）从南至北第五间门面房已经在签订担保合同前被雷泽海、许明菊出售给了付培权，买受人付培权已实际占有并支付了全部的购房款，虽然没有办理产权过户登记，但没有证据证明是买受人付培权的原因造成的，参照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、二十九条规定的精神，工行房县支行要求执行上述争议的抵押物而实现其金钱债权的请求应当予以排除。故虽然担保合同有效，但抵押权的实现受到阻却。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条第一款、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决：一、维持（2014）鄂房县民二初字第00186号民事判决第一项、第二项；二、撤销（2014）鄂房县民二初字第00186号民事判决第三项；三、若雷泽海、许明菊未按判决确定的期限偿还借款本息，中国工商银行股份有限公司房县支行对雷泽海、许明菊所有的房产证号为房县房权证城关镇字第201001604-1、201001604-××号除从南至北第五间已经出售给付培权的门面房外的抵押物，经依法处分所得价款有优先受偿权。义务人如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17240元，由雷泽海、许明菊负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，本院查明原审再审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，本院于2017年9月15日作出(2017)鄂03民终1463号民事判决，维持（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决。
依据工行房县支行的上诉请求、理由及被上诉人雷泽海的答辩意见，本院确认本案争议的焦点是：工行房县支行对房产证号为房县房权证城关镇字第201001604-1、201001604-××号载明的从南至北第五间已经出售给付培权的门面房是否享有抵押优先受偿权？
本院认为，雷泽海、许明菊将本案争议的房产证号为房县房权证城关镇字第201001604-1、201001604-××号载明的从南至北第五间房屋出售给付培权，付培权在争议房屋的卷闸门工程完工后又直接占有了本案争议的房屋，2010年4月2日，付培权已付清全部购房款。2010年10月22日，雷泽海、许明菊与工行房县支行签订《个人借款/担保合同》，并办理了他项权利登记，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性的规定，系合法有效的合同，故工行房县支行有权要求就雷泽海、许明菊抵押的房地产变现让其金钱债权得到实现。案外人付培权在本案当事人签订《个人借款/担保合同》之前，已实际购买并占有了本案涉诉标的中位于房县××××号（原服装厂）从南至北第五间门面房，虽然该间房屋没有办理产权过户登记，但没有证据证明是买受人付培权的原因造成的，且已发生法律效力的判决确认了付培权购买的房屋合法，因此，工行房县支行要求执行上述争议的抵押物中包含的从南至北第五间门面房而实现其金钱债权的请求应当予以排除，即虽然担保合同有效，但抵押权的实现受到阻却。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》关于审判监督程序的相关规定，裁定对本案进行再审，并参照民事法律规定的基本原则和相关的司法解释规定的精神，对本案作出裁判并无不妥，工行房县支行上诉称本案不符合再审条件及再审判决适应法律不当的理由于法无据，本院不予采信；工行房县支行一审诉讼要求“对抵押物享有优先受偿权”，而该项主张的享有优先受偿权的抵押物中包括本案诉争的从南至北第五间房屋，一审法院对与工行房县支行一审诉讼请求涉及到的标的物权属情况进行审理并依据证据规则对案件事实作出认定符合法律规定，工行房县支行上诉称一审法院再审判决违反了不告不理原则、证据采信规则和超范围审查案件事实于法无据，对该项上诉理由，本院不予采信。
综上所述，工行房县支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由中国工商银行股份有限公司房县支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 化 钢
审判员 王 涛
审判员 肖建军
二〇一七年十一月十三日
书记员 付 余
附：本案适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。