重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝04民终1209号
上诉人（原审原告暨反诉被告）：冉小岗,男，土家族，1966年5月23日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：袁向东，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）：重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县。
法定代表人：葛生宪，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨庆波，重庆庆祺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯勇，男，土家族，1964年8月31日生，该公司政策法律事务科科长，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人冉小岗因与被上诉人重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司（以下简称酉阳粮食公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院（2014）酉法民初字第03295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月6日进行了审理，上诉人冉小岗及其委托诉讼代理人袁向东，被上诉人酉阳粮食公司的委托诉讼代理人杨庆波、侯勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冉小岗上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者改判支持冉小岗的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由酉阳粮食公司负担。事实和理由：1.一审审限超期，程序违法。本案于2014年10月15日立案，2016年7月5日才作出判决。2.一审判决认定事实错误。（1）原重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司（以下简称钟多粮油公司）并非国有企业，根据《企业国有资产法》第11条规定，代表国家出资的主体只能是国资委、地方国资委以及授权的其他部门、机构。而钟多粮油公司的出资者是重庆市酉阳渝鑫粮油集团（以下简称渝鑫粮油公司），其不是国有企业出资主体。（2）钟多粮油公司与冉小岗于2007年5月6日签订《住房转让合同书》，转让职工宿舍楼7-1号是处分企业财产，不是处分国有资产。企业财产是指企业作为独立法人所拥有的财产，包括设立时因出资取得的原始财产以及企业经营取得的财产；国有资产，《企业国有资产法》第2条规定为：是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。本案钟多粮油公司处分企业财产与所谓处分国有资产性质不一致，即或钟多粮油公司认定为国有企业也如此。（3）钟多粮油公司注销后，其继受人是渝鑫粮油公司。酉阳粮油公司出具的证据酉粮集法（2013）6号文件明确关闭后的钟多粮油公司乐谱渝鑫来年国有公司承续。3.一审判决认定《房屋拆迁补偿合同》无效属适用法律错误。（1）酉阳粮食公司自愿与冉小岗签订《房屋拆迁补偿合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律规定。钟多粮油公司注销后的继受人是渝鑫粮油公司，而酉阳粮食公司有代管渝鑫粮油公司，酉阳粮食公司和渝鑫粮油公司的法定代表人都是葛生宪，冉小岗从钟多粮油公司购的职工房也登记在渝鑫粮油公司名下。（2）《房屋拆迁补偿合同》实际上是旧房换新房，超出面积不差价的有偿合同，买卖合同司法解释第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即或酉阳粮食公司无权处分，也不应认定为无效。
酉阳粮食公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
冉小岗向一审法院起诉请求：1.判令酉阳粮食公司继续履行合同，按照合同约定及时交付房屋，并办了办理房屋产权登记，缴纳该房税费、大修基金、水、电、天然气、电话及有线电视上户费用；2.因酉阳粮食公司违约，判令其支付延期损失费5万元。一审法院认定事实：根据酉府函[1998]52号文件及酉阳粮发[2002]6号文件的批示，渝鑫粮油公司为钟多粮油公司的上级主管部门，对其履行出资人职责。冉小岗原为钟多粮油公司职工，钟多粮油公司、渝鑫粮油公司均为酉阳县国有粮食企业。钟多粮油公司曾在友良宾馆区（坐落于原钟多镇和平路70号）建设一幢职工宿舍楼，冉小岗居住其内。2007年5月6日，冉小岗与钟多粮油公司签订《住房转让合同》，钟多粮油公司将该职工宿舍楼的7楼1号60㎡作价30000元转让给冉小岗，冉小岗于当日已一次性支付了房屋转让费（有收据为证，公司签章为钟多粮油公司）。
2007年11月4日，重庆市人民政府第109次常务会议审议通过《重庆市国有粮食企业整合方案》，将重庆粮油集团更名为重庆粮食集团，各区县（自治县）国有粮食企业以资产无偿划转的方式，成建制整合到重粮集团，成为重粮集团的子企业；经重庆市国有资产监督管理委员会批复同意后，成立后的重粮集团是由市国资委履行出资人职责的国有独资公司，是市属重点国有企业。2008年3月6日，酉阳县人民政府与重粮集团根据《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市国有粮食企业整合方案的通知》，将酉阳政府下辖的17户国有粮食企业成建制划转给重粮集团。2008年3月27日，根据《重庆粮食集团有限责任公司关于成立32个子公司的通知》的规定，酉阳粮食公司于2008年8月27日注册成立，为法人独资企业，拥有独立法人资格。2008年12月27日，重粮集团以重粮集发[2008]279号文件作出批复：钟多粮油公司、渝鑫粮油公司保留独立法人单位，停产歇业，由酉阳粮食公司实行代管。
2009年4月22日，原属钟多粮食公司建设的友良宾馆区职工宿舍楼被渝鑫粮油公司依法取得房屋产权证，产权证为315房地证2009字第00302号。而冉小岗购买的友良宾馆区职工宿舍楼的7楼1号正在该房地证的附图“混构宿舍④”上。2009年6月30日，钟多粮油公司与冉小岗签订《解除劳动关系协议书》，协议主要约定双方解除劳动关系。
2010年9月30日，渝鑫粮油公司与冉小岗签订《搬迁协议》，为推进友良宾馆区综合开发工作，冉小岗搬离房屋，两年内搬回，片区开发完工后，冉小岗可以按建筑面积60平米回住（增加的面积按市场销售价格购买），搬迁时，由渝鑫粮油公司支付冉小岗搬迁补助费和临时过渡安置费。2010年10月25日，冉小岗与酉阳粮食公司签订《房屋拆迁补偿合同》，合同约定：为尽快完成友良宾馆区拆迁工作，酉阳粮食公司在该区的新建房屋中无偿返还一套70平米的房屋，超过的面积部分，冉小岗只需补款5000元即可，而冉小岗实际获得的建筑面积是93.78平米，同时，酉阳粮食公司需为冉小岗办理房屋产权手续，缴纳房屋所有契税、费等费用，若超过三年未交付给冉小岗房屋所有权，冉小岗有权向酉阳粮食公司索取延期损失费5万元。
此后，渝千万间房地产公司针对友良宾馆区交纳了土地出让费，依法办理了三证（施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证），拆除该片区房屋，独立开发、独立投资、独立售卖。
冉小岗也在酉阳粮食公司处领取过数笔费用，2010年10月2日领取了0.5万元（用途：房屋装修款）；2010年10月5日领取0.3万元（用途：房屋装修补偿款）；2010年10月6日领取1.4万元（用途：拆迁安置费）；2013年12月9日领取1.2万元（用途：过渡租房费）；2014年7月25日领取0.6万元（用途：拆迁安置费）；。
2013年9月26日，钟多粮油公司申请注销登记，注销原因为企业法人歇业。申请书载明：“对外投资清理完毕，非法人分支机构注销完毕，债权债务清理完毕，公章缴回”。2013年10月8日，酉阳县工商行政管理局审查钟多粮油公司的注销申请，发出准予注销登记通知书，载明：“申请材料齐全，符合法定形式，准予注销登记。”2013年9月16日，酉粮集发[2013]6号文件批示：“…关闭注销后的企业债权债务由渝鑫粮油公司承续…”。2013年9月26日，渝鑫粮油公司向酉阳县工商局开具债权债务清理完结证明：“…经过认真清算，钟多粮油公司所有债权债务全部移交渝鑫粮油公司承续，此项工作已经完结，情况属实…”。2013年10月18日，钟多粮油公司决议解散，法人资格消灭。
截至到诉讼期间，冉小岗才刚刚从酉阳粮食公司处接房，房号是金山购物广场15楼E,该房至今是清水房，冉小岗还未装修入住，亦未取得房屋产权证，同时金山购物广场的其他住户（业主）也均未办到产权证（具体原因不详）。
另查明，钟多粮油公司在2002年5月17日的《企业自有资金信用证明》上证明其公司资金来源为国家投入；2005年10月7日，钟多粮油公司取得《企业国有资产产权登记证》，公司内资本均为国有资产，公司组织形式为国有企业。
一审法院认为，本案争议焦点如下：一、受案问题：本案的本诉、反诉是否属于人民法院民事案件受案范围；二、权利继受问题：钟多粮油公司被决议解散后，其权利由谁继承，义务由谁承担；三、财产性质：友良宾馆区职工宿舍楼的财产性质；渝千万间房地产公司新建商品房的财产性质；四、产权归属：友良宾馆区职工宿舍楼产权归属；开发商新建商品房的产权归属；五、合同效力：与本诉、反诉有关的《房屋拆迁补偿合同》是否有效。评议如下：
一、本案的本诉、反诉是否属于人民法院民事案件受案范围。依查明的事实，本案系酉阳县下辖17户粮食企业进行兼并、公司化、产权转让过程中产生的纠纷，系企业改制中的纠纷，根据审判实例，企业改制中的纠纷一般涉及行政法律关系或其他法律关系，不属于人民法院民事案件的受案范围。但依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》释解（一）第一条：“人民法院受理以下平等民事主体间在企业产权制度改造中发生的民事纠纷案件…（五）企业出售合同纠纷…（七）与企业改制相关的其他民事纠纷…”之规定，本案是否属于人民法院民事案件受案范围，归根结底还需审查冉小岗与酉阳粮食公司在诉讼中是否是平等民事主体。而审查诉讼参与人的民事主体地位的平等性还得回溯到法律关系的定性。（一）法律关系的定性。法律关系是由法律规范所确认和调整的人与人之间的权利和义务关系。厘清法律关系必先要析清法律关系的构成要素。本案中，冉小岗与酉阳粮食公司是法律关系的主体，法律关系的内容是《住房转让合同》、《搬迁协议》、《拆迁补偿合同》中约定的权利、义务，法律关系的客体指向的是三个合同中承载的一定利益价值，具体的外在表象就是“物”，也即是“房屋”。而本案的法律关系客体“房屋”有两间，分别是“友良宾馆区职工宿舍楼”和“渝千万间房地产公司开发建设的商品房”。这两套房屋，后者是在前者的地基上建设起来的（即前者被拆迁后，后者才建起），但二者均具有法律上认可的独立性，不可相互替代。在三个合同中，二者的权利变迁、消灭（先不论是否合法）均是发生在市场交易中，无任何外力（诸如行政划拨、行政拍卖等）干涉，属于平等权利主体之间的互易行为，而权利、义务也带有一定程度的任意性（比如酉阳粮食公司诉称的不按市场价格转让房屋），体现了合同关系中约定为先的原则，而这两点正是生成平等权利主体之间法律关系的必要条件，且这种条件在合同的履行过程中已经变更为法律事实，不以当事人意志所转移。综上，本案的法律关系从生成到变更均是环绕着合同关系中的民事主体平等性。（二）本案的合同关系是否属于该条规定的民事纠纷。酉阳粮食公司不是《住房转让合同》和《搬迁协议》的合同相对方，酉阳粮食公司是否享有独立请求权先不论述。不过本案的三大合同关系是真实存在的，且三大合同关系属独立的合同关系，但其他二合同（《搬迁协议》和《房屋拆迁补偿合同》）在法律事实中确全由《住房转让合同》先予引起的，三者之间实质上系因果关系，故必须先予认定《住房转让合同》是否属于该条规定的民事纠纷。《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》释解（一）第一条：“人民法院受理以下平等民事主体间在企业产权制度改造中发生的民事纠纷案件…（五）企业出售合同纠纷…（七）与企业改制相关的其他民事纠纷…”，《住房转让合同》是发生在冉小岗与钟多粮油公司之间关于买卖职工宿舍楼的合同，是“企业出售合同”，合同效力指向的对象是属钟多粮油公司的职工宿舍楼，且职工宿舍楼一直存在到企业改制过程中，同时在改制期间，职工宿舍楼的产权还曾发生了变动（即2009年4月22日，原属钟多粮食公司建设的友良宾馆区职工宿舍楼被渝鑫粮油公司依法取得房屋产权证），所以完全符合该条规定，即另二合同因“企业出售合同”又产生了其他民事纠纷，本案的三大合同关系均属于该条规定的民事纠纷。因此，本案的本诉、反诉属于人民法院民事案件的受案范围。
二、钟多粮油公司被决议解散后产生的权利继受问题。钟多粮油公司原为自营的有限责任公司，重粮集团对其作出了“歇业”政策结束了钟多粮油公司的经营，后钟多粮油内部决议解散，符合《中华人民共和国公司法》第一百八十条的规定，根据该法第一百八十四条之规定，公司解散后，应当由清算组进行清算。因钟多粮油公司是决议解散，应该由公司股东或者股东大会确定的人员作为清算主体，而企业清算期间的债权债务全部移交给了渝鑫粮油公司，即钟多粮油公司的清算主体只对外承担清算责任，但清算主体不是权利、义务承受人。另，渝鑫粮油公司虽在清算期间承续了钟多粮油公司的债权债务，但钟多粮油公司已经清算完毕，故钟多粮油公司被注销登记后，不存在权利、义务承受人。现在钟多粮油公司被注销登记后，法人资格终止，诉讼主体资格也随之不存在。
三、财产性质。涉案财产也即是本案法律关系的两个客体“房屋”，即原友良宾馆区职工宿舍楼中冉小岗购买的一套（以下简称冉小岗购买房）和渝千万间房地产公司建设的商品房中回返给冉小岗的一套（以下简称回返冉小岗房）。后者是在前者的地基上建设的，但两者的财产性质却截然不同。首先，根据钟多粮油公司的《企业自有资金信用证明》和《企业国有资产产权登记证》等相关证据，可知钟多粮油公司内资本均为国有资产，公司组织形式为国有企业，所以属钟多粮油公司的原友良宾馆区职工宿舍楼理应是国有资产，而冉小岗购买房亦原属国有资产；其次，后根据县政府有关开发原友良宾馆区的政策，经得冉小岗、酉阳粮食公司及相关人的认可，该宿舍楼被渝千万间房地产公司依法拆除，国有资产消失，经过合法手续，渝千万间房地产公司在原有的地基上承建商品房，虽然酉阳粮食公司未与渝千万间房地产公司办理土地使用权过户手续，但渝千万间房地产公司已交纳了土地转让费，开发商品房资金投入也系独立出资，且渝千万间房地产公司不是国有企业，那么其独立开发建造的商品房进入市场自由贸易环节，房屋性质发生改变，不属于国有资产，而根据《搬迁协议》、《房屋拆迁补偿合同》的内容，回返冉小岗的房屋，根据《中华人民共和国企业国有资产法》第二条、第三条之规定，自然也不属于国有资产。
四、产权归属问题。涉案财产也即是本案法律关系的两个客体“房屋”，即冉小岗购买房和回返冉小岗房因为财产性质不同，故产权归属亦不同。首先，上文可知原友良宾馆区职工宿舍楼为国有资产，根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条、五十四条、五十五条之规定，未经过严格的资产评估程序及国资委的同意，不因企业内部的转让而丧失国有资产性质，钟多粮油公司的内部转让违反了法律的强制性规定，不发生合同约定的法律效力，所以冉小岗购买房的产权归属于钟多粮油公司，2009年4月22日，原属钟多粮食公司的友良宾馆区职工宿舍楼被渝鑫粮油公司依法取得房屋产权证，产权证为315房地证2009字第00302号，故冉小岗购买房的产权变更归属于渝鑫粮油公司，现在冉小岗购买房已被拆除，主物消失，物权随之消灭，故冉小岗购买房的产权已消灭。其次，原友良宾馆区被渝千万间房地产公司合法拆除，在原有建设用地上（地基）新建的商品物属于“新生物”，且由渝千万间房地产公司依据“产权调换”的方式向冉小岗返还了一套“新生物”，但冉小岗至今未取得房屋产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，我国实行的是“不动产权登记生效”制度，即“新生物”未经登记，不产生物权，同时，渝千万间房地产公司回返房屋的方式是“产权调换”，也就是说回返房屋的对象也必须是被拆除房屋的合法产权人（而被拆除房屋的产权人系渝鑫粮油公司），简而言之，返还给冉小岗的商品房的房屋产权处于待定状态，再加之冉小岗、酉阳粮食公司因为此物产生实质性争议并诉诸诉讼，冉小岗之前与钟多粮油公司的内部转让不合法，酉阳粮食公司并不是《搬迁协议》和《房屋拆迁补偿合同》的相对方或受益人，所以房屋产权又进入了不明状态，故渝千万间房地产公司返还给冉小岗的房屋的产权处于待定、不明的双重状态。因冉小岗、酉阳粮食公司双方均未举示合法且有充分效力的证据予以证明，故碍难认定该房屋（新生物）的产权归属。
五、合同效力。涉案有三个合同，分别是《住房转让合同》、《搬迁协议》和《房屋拆迁补偿合同》，三个合同相互独立。酉阳粮食公司反诉请求确认三个合同无效，在此分别评述：（一）《住房转让合同》的效力。该合同的相对方是冉小岗和钟多粮油公司，且合同的成立是发生在钟多粮油公司被政策性划转给重粮集团之前。酉阳粮食公司并不是该合同的相对方，而酉阳粮食公司认为自己是适格主体，其原因是钟多粮油公司由自己代管，自己拥有独立请求权。钟多粮油公司已经被决议解散，上文评议认为它不存在权利、义务继受人，酉阳粮食公司酉阳粮食公司并不是适格的反诉原告。酉阳粮食公司认为冉小岗与钟多粮油公司之间的内部转让行为不合法，该转让行为侵害了酉阳粮食公司的合法利益，酉阳粮食公司与钟多粮油公司是平等主体，其对涉案的冉小岗购买房并不享有独立请求权，故酉阳粮食公司既不是适格原告，也不拥有独立请求权，在此不论《住房转让合同》的效力，对酉阳粮食公司该项诉讼请求予以驳回。（二）《搬迁协议》的效力。该合同的相对方是渝鑫粮油公司和冉小岗。渝鑫粮油公司是独立法人企业，与酉阳粮食公司同属重粮集团下辖的企业，同上理由，若请求确认合同无效的理由成立，也只有合同的相对方渝鑫粮油公司和独立请求权人才有权请求，人民法院针对诉讼遵循“不告不理”的原则，合同相对方和独立请求权人均未起诉，在此不论《搬迁协议》的效力，对酉阳粮食公司该项诉讼请求予以驳回。（三）、《房屋拆迁补偿合同》的效力。该合同的相对方是冉小岗与酉阳粮食公司。冉小岗请求酉阳粮食公司履行该合同义务，酉阳粮食公司请求确认该合同无效。涉案冉小岗购买房拆迁补偿的方式是“产权调换”，即拆迁后新建的回返商品房理论上应该回返给原产权人即渝鑫粮油公司，冉小岗认为自己对“回返房屋”享有合法的产权，并诉至诉讼，即本案“回返房屋”的产权出现实质争议、待定不明，但无论怎么说，酉阳粮食公司对“回返房屋”不享有合法产权，不享有对“回返房屋”的处分权，其单方面将“回返房屋”处分给冉小岗的行为属于民法上的无权处分行为，行为效力对象指向的是《房屋拆迁补偿合同》，故《房屋拆迁补偿合同》应当无效，冉小岗举证不足，对冉小岗的诉讼请求不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》释解（一）第一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十四条，《中华人民共和国企业国有资产法》第二条、第三条、第五十三条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回冉小岗的诉讼请求；二、依法确认《房屋拆迁补偿合同》无效。本案本诉受理费1130元由冉小岗承担；本案反诉受理费80元由冉小岗承担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.一审审理程序是否达到发回重审的法定违法条件的问题；2.冉小岗与酉阳粮食公司签订《房屋拆迁补偿合同》的效力问题。现分析评判如下：
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第四项是关于程序性错误发回重审的规定，该项规定“原判遗漏当事人或者违法缺席审判等严重违反法定程序的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百二十五条规定“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”。可见，违反审限规定的，不属于严重违反法定发回重审条件的程序性问题，故，对冉小岗的此上诉理由不予支持。
关于争议焦点二。2007年5月6日，钟多粮油公司与冉小岗签订《住房转让合同》，将该公司职工宿舍楼7-1号60平方米的房屋以30000元转让给冉小岗，发生在重庆粮食集团重组成立之前（成立时间是2008年2月26日），是属于粮食系统改制特殊历史条件下的企业安置职工行为，改制行为有行政机关领导企业改制下的政府行为参与，是否合理，民事案件不作评价，因此，本案只审查房屋买卖及拆迁安置补偿的民事法律行为。
原钟多粮油公司属酉阳县级国有企业，企业财产包括投资人投资的原始财产和经营所得累积的财产，企业定性只是解决企业属性，企业在合法经营过程中或者破产清算时可以累积或合法处理企业财产，冉小岗与原钟多粮油公司签订《房屋转让合同》，冉小岗给付了合理对价，企业合理处理企业财产并不违反法律禁止性规定，因此，该买卖行为合法有效。酉阳粮食公司成立于2008年8月27日，2008年12月27日根据重粮集团[2008]号文件批复，该公司才代管钟多粮油公司、渝鑫粮油公司，因此，钟多粮油公司在其代管之前的企业行为，不是酉阳粮食公司溯及既往追究的行为，其代管职责只在于负有代管权限之后的行为，所以，酉阳粮食公司抗辩钟多粮油公司无权处理的理由不予采纳。
渝鑫粮油公司是原钟多粮油公司的上级企业，在原钟多粮油公司注销后，根据酉粮集发[2013]6号文件精神，原钟多粮油公司的债权债务由渝鑫粮食公司承继。虽然冉小岗从钟多粮油公司买受的房屋之后登记在渝鑫公司名下，但并不能就此否定钟多粮油公司作为独立企业法人处理自己企业财产的房屋转让合同，渝鑫粮油公司承继的是权利和义务，即有义务协助原职工改制安置后的善后事宜。渝鑫粮油公司于2010年9月30日与冉小岗签订的《搬迁协议》，协议内容也已实际履行，由于酉阳粮食公司与渝鑫粮油公司法定代表人相同、公司职工也有雷同，渝鑫粮油公司与冉小岗签订《搬迁协议》的行为在酉阳粮食公司代管渝鑫粮油公司后，应当视为是酉阳粮食公司的行为，可以认定为酉阳粮食公司对之前《房屋转让合同》的认可。
2010年10月25日，酉阳粮食公司与冉小岗签订《房屋拆迁补偿合同》，可以进一步认定酉阳粮食公司对之前《房屋转让合同》、《搬迁协议》的认可。《房屋拆迁补偿合同》属于民事合同，是在《住房转让合同》的事实基础前提下签订的，是履行代管职责处理企业改制的善后行为，该合同不违法法律禁止性规定，合法有效，合同各方应当按照合同约定，本着诚信原则切实履行合同义务，至于合同约定合理与否，民事权利可以处分，只要缔约是充分协商，不损害国家利益（国有企业利益仍属企业利益不等同于国家利益）、集体利益、他人利益等不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形的，应当视为有效合同。
在诉讼期间，酉阳粮食公司已将涉案房屋从开发企业处领受并交付冉小岗。本案实际上是产权调换补差价的房屋拆迁安置补偿合同，拆迁的房屋是冉小岗买受的房屋，在拆迁换房后由原出卖人的代管人酉阳粮食公司履行协助产权登记在买受人名下的合同义务，并不是一审判决认为的涉案房屋拆迁后房屋变成无主状态，因此，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正，酉阳粮食公司应当切实履行合同约定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、撤销重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院（2014）酉法民初字第03295号民事判决；
二、重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司在本判决生后三十日内为冉小岗涉案房屋（重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司与冉小岗签订的《房屋拆迁补偿合同》指向的房屋）办理房屋产权登记，并缴纳房屋的所有契税和费用；
三、重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司在本判决生后三十日内为冉小岗涉案房屋（重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司与冉小岗签订的《房屋拆迁补偿合同》指向的房屋）缴纳大修基金，缴纳水、电、天然气、有线电视上户费用；
四、重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司在本判决生后三十日内支付冉小岗逾期交房损失50000元；
五、驳回冉小岗的其他诉讼请求；
六、驳回重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司的反诉请求。
以上第二、三项费用，冉小岗可自行垫缴相关费用，然后和第四项费用一并向重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司领取，或者申请人民法院强制执行。
一审案件受理费1130元，由重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司负担；二审案件受理费1130元，由重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司负担。
本案判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 彭松涛
代理审判员 陈明生
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 高红林