广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终1542号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省信托房产开发公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：张庆忠，总经理。
委托代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉琼，住广州市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李祥耀，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李祥光，住广州市越秀区。
三被上诉人共同委托代理人：许义娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广东省信托房产开发公司（下简称广信公司）因与被上诉人李玉琼、李祥耀、李祥光所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广东省广州市广州公证处于2010年7月29日作出的（2010）粤穗广证内字第10976号《公证书》记载：申请人李祥耀、李祥光、李玉琼、李某甲、李某乙、黄某乙、黄某丙因办理继承被继承人李某戊、姚某的遗产，于二O一O年四月三十日向我处申请办理继承公证。……现查明如下事实：一、被继承人李某戊于一九九O年九月十日在广州市死亡；被继承人姚某于一九九七年五月八日在广州市死亡；二、被继承人李某戊死亡后遗有座落在广州市越秀区寺右村南兴里7号房屋产权（广州市房屋所有权证编号：房证字第015735号）。上述房屋产权虽以李某戊的名义登记，实属李某戊与配偶姚某在婚姻存续期间所得的夫妻共有财产，依法，各占二分之一。三、据申请人称被继承人李某戊、姚某生前未就上述遗产立有遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。四、被继承人李某戊的配偶是姚某，李某戊与姚某共生育子女李祥耀、李祥光、李玉琼、李某甲、李某乙、李某丁等六人，无收养子女。李某戊、姚某的父母亲均先于其死亡。五、李某丁于一九九三年七月八日报死亡。李某丁的配偶是黄某丙，李某丁和黄某丙只生育黄某乙一个子女，无收养子女。六、现李祥耀、李祥光、李玉琼均表示要求继承被继承人李某戊、姚某的上述遗产。李某甲、李某乙、黄某乙、黄某丙均表示自愿放弃被继承人李某戊、姚某上述遗产的继承权利。……上述房屋产权属于被继承人李某戊、姚某的共同遗产。……被继承人李某戊、姚某的上述遗产由其子女李祥耀、李祥光、李玉琼等三人共同继承。
据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，越秀区南兴里7号房屋的建筑面积为148.98平方米，房屋层数为4，产权人为李玉琼、李祥耀、李祥光，其中李祥光占有份额62.5708平方米、李祥耀占有份额62.5708平方米、李玉琼占有份额23.8365平方米，房屋所有权取得方式为继承、析产。
另查明：李玉琼、李祥耀、李祥光曾因物权保护纠纷将案外人何某华、王某诉至原审法院主张收回房屋和支付租金，原审法院于2013年10月23日分别作出（2013）穗越法民三初字第2125号、（2013）穗越法民三初字第2126号民事判决，判令：自判决发生法律效力之日起6个月内，何玉华户迁出广州市越秀区南兴里7号2楼，王少洪户迁出广州市越秀区南兴里7号1楼；何某华、王某、应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向李玉琼、李祥耀、李祥光支付房屋使用费至实际迁出上述房屋之日止。判后，何某华、王某不服，提起上诉，经审理，广东省广州市中级人民法院于2014年4月14日作出(2014)穗中法民五终字第956号、(2014)穗中法民五终字第957号民事判决，均判令：驳回上诉，维持原判。
广信公司于2014年10月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广信公司与李某戊之间签订的《协议书》合法有效；2、确认南兴里7号一、二层物业属广信公司所有；3、李玉琼、李祥耀、李祥光协助将南兴里7号一、二层物业的产权证办理至广信公司名下。
李玉琼、李祥耀、李祥光在原审中答辩称：不同意广信公司的诉讼请求。
李玉琼、李祥耀、李祥光并反诉请求判令：广信公司向李玉琼、李祥耀、李祥光返还不当得利16166.5元。
广信公司对李玉琼、李祥耀、李祥光的反诉请求答辩称：李玉琼、李祥耀、李祥光的反诉请求不成立。
原审过程中，为证明《协议书》履行情况，广信公司提交以下证据：
1、签订时间为1987年11月18日的《协议书》，上面显示由寺右乡村边街南兴里七号业主李某戊（甲方，在合同尾部甲方签名处显示手写“李華好”并加盖签名印章）、广信公司（乙方）以及南海县建筑公司直属工程队（丙方，所加盖公章为“南海县建筑工程公司01施工队”）共同签订，所载内容包括：乙方经广州市规划局于1981年11月19日城地批字第835号文批准征用寺右大街通贤里1至5号，通贤横1至9号，和睦里7号之二至9号晒地等地段，根据1984年11月22日广州市人大“24号文”第23条拆迁农村半工半农户和农民自有自住的房屋，应按先建后拆的原则，由用地单位建回面积和质量大体相等的房屋或付给资金，材料由业主自行迁建的精神，为上述征用地段范围内住户及业主解决住房。现由乙方提供资金、材料，由甲方提供南兴里7号旧宅平房基地36.4㎡，由丙方承包拆改建为四层楼房合计建筑面积151.6㎡，（阳台折半计），经三方充分协商达成如下协议：一、工程标准：1、框架结构，外墙砌18墙，内墙部分砌12墙，内墙为沙灰批荡二次，扫灰水二次，天花板用纸筋灰批荡，阳台砖砌，拦河压顶混凝土24公分宽，楼地面厅、房、厨厕全部铺马赛克，厨厕贴1米高瓷片，各单元均有排水管道，整座大楼全部是杉木门框及门扇仿标钢窗，窗装3公厘玻璃，油灰固实，窗扫防锈油，银油各一次，门柜门扇扫漆油两次。2、各套间均装水电分表，厅装光管支架一支、灯头一只，插座一个，厨房装水龙头一只。二、新楼建成后，房屋产权及使用权分配归属如下：1、南兴里7号改建后新楼的第三层建筑面积38.4㎡，（包括梯间阳台50%面积在内）、第四层建筑面积38.4㎡，（包括梯间、阳台50%面积在内）、合计建筑面积76.8㎡，房屋产权及使用权归属于甲方寺右乡，南兴里七号业主李某戊所有。为拆改建原南兴里7号旧房屋的建筑面积36.4㎡补偿。2、南兴里7号改建后新楼的首层建筑面积36.4㎡，二层建筑面积38.4㎡，（包括梯间、阳台50%面积在内），合计建筑面积74.8㎡，房屋产权及使用权归属乙方所有，作为投资提供材料的补偿。由乙方补偿给被征用地段内房屋业主及安排给租住户，现补偿给征用地段内；三、南兴里7号房屋经甲乙双方验收交付使用，有关房屋质量修建标准达不到协议要求以及一切收尾工程的一切费用已由承包拆建单位丙方南海县建筑公司直属工程队分别付给甲乙双方自行补救及继续完成，今后甲方无权向乙、丙方提出任何责权或经济补偿要求。四、有关南兴里7号房屋质量补救及收尾工程一切费用，由甲乙双方积极相互支持协助使本协议获得寺右乡政府及有关部门的监证后，由丙方一次过分别付给甲、乙各方，甲乙双方主动支持提供协议契证，不得以任何借口阻碍对方办理产权手续。五、南兴里7号原房产宅基地如有产权纠纷由甲方负责及解决，与乙丙方无关。六、本协议一式六份，甲方执壹份，乙方执叁份，丙方执贰份，自甲、乙、丙三方签名盖章后生效。
2、显示由广信公司（甲方）、李玉琼、李祥耀、李祥光（乙方）以及南海县建筑工程直属工程队于1987年11月18日签订的《补充协议书》（所载内容包括：“为了使甲、乙、丙三方签订的《协议书》顺利执行，特补充协议如下：一、丙方必须向甲方交付的经济补偿是：（1）返工的工程费6148元正。（2）临时搬迁费1320元正。（3）少建甲方面积的补偿费286元正。以上三项共7754元正，由丙方一次过交付给甲方，由甲方自行维修完善，今后不论发生何种情况双方互不追究。二、寺右村南兴里七号拆建的违章罚款由乙方（丙方）负责缴纳”等）。
3、显示由广信公司（甲方）和南海县建筑公司直属队（乙方，所加盖公章为“南海县建筑工程公司直属队”）于1987年6月28日签订的《南兴里一、七号工程验收结算协议》（所载内容包括：“……另增加南兴里七号工程三至四层由乙方补偿给原业主外，一至二层建筑面积76㎡交付甲方，每㎡按438.426元计33320.4元，以上南兴里一、七号乙方交付甲方楼房共计建筑面积399.828㎡，工程总造价合计260000元……南兴里一、七号建筑面积399.828㎡工程总造价为人民币贰拾陆万元，扣除南兴里一号收尾工程预算人民币贰万元外，甲方应支付乙方工程费贰拾肆万元，甲方已于本协议签订之前付给乙方上述工程预付款合计贰拾叁万元，工程余额人民币壹万元，待甲乙双方向南兴里一、七号全体业主签订分配房屋产权协议并取得寺右乡政府监证后，由甲方一次过付给乙方”等）。
4、显示由广信公司（甲方）和广州市通贤横7号之一租住户何玉华（乙方）于1987年12月28日签订的《协议书》（所载内容包括：“甲方为了补偿征用通贤横9号姚垂坤的房屋，由姚垂坤提供通贤横7号自有房屋拆平重建，经协商，原租住户由甲方安排住房，经甲乙双方协商签订协议如下：1、乙方原租住通贤横7之一号房屋建筑面积32平方米，现由甲方安排寺右大街南兴里7号二楼全屋建筑面积36平方米，按民用公房标准收租，乙方与甲方建立租赁关系”等）。
5、显示由广信公司（甲方）和广州市通贤横7号租住户王英于1987年12月10日签订的《协议书》（所载内容包括：“甲方为了补偿征用通贤横9号姚垂坤的房屋，由姚垂坤提供通贤横7号自有房屋拆平重建，经协商，原租住户由甲方安排住房，经甲乙双方协商签订协议如下：1、乙方原租住通贤横7号房屋建筑面积28平方米，现由甲方安排寺右大街南兴里7号一楼全屋建筑面积36平方米，按民用公房标准收租，乙方与甲方建立租赁关系”等）。
6、显示日期为1988年2月23日加盖广州市天河区沙河镇寺右管理区印章的书面说明（上面记载：“寺右村村边街南兴里七号房屋是土改时分给李某戊居住的，李某戊于1985年3月31日经乡政府及沙河区公所房建组同意将该屋改建为三层半楼房，以便解决李某戊本身居住和解决省信托房产开发公司征用寺右村通贤里地段的住房业主及租住户拆迁安置使用。现超建部分罚款处理后同意保留使用”）。
李玉琼、李祥耀、李祥光则为证明李某戊在1985年修建涉案房屋，提交以下证据：
1、填表日期显示为1985年3月18日的《沙河公社集体个人建房用地申请表》（上记载申请人姓名为李某戊，申请建房地址为寺右乡南兴里7号等）。
2、显示由广州市天河区清理非法占地和违章建筑办公室于1987年出具的《处理非法占地与违章建筑通知书》（上记载违章人姓名李华号好，违章地点寺右乡南兴里7号，违章建筑面积17.61㎡等）。
3、加盖广州市天河区建设委员会财务专用章的罚款收据（被罚款个人为李某戊、罚款原因违建、罚款金额581元等）。
原审过程中，李玉琼、李祥耀、李祥光认为广信公司提交的《协议书》是虚假的，协议一式六份均是在广信公司手中，且六份协议中李某戊的签名是不一样的。李某戊三个字是繁体字，根据签名样式看起来是非常有文化的人员签名的，而实际李某戊是一个文××，只有在扫××班学会自己的签名，且签名就和小孩子一样，并不是很好看。为此，李玉琼、李祥耀、李祥光提供填表人为李某戊的《城市阶级登记表》以及（2014）穗公越东山第0210477号《户籍档案查询摘抄记录》（记载李某戊文化程度为文××）两份材料作为证据，并表示《城市阶级登记表》上的签名才是李某戊本人签名，是从其工作单位调取材料。对此，广信公司表示协议书签订时间久远，虽然签名不清楚是否本人签的，但协议上还有盖章，该盖章与信托方房产公司提供的《城市阶级登记表》上填表人盖章一致。另，广信公司表示该协议书因为时间久远，无在相关部门备案或者存底；不清楚协议书丙方主体是否还存在，没有联系过。此外，广信公司还表示就工程问题广信公司向工程队支付了款项，根据广信公司与南海工程的协议一共是26万元，这笔费用是支付给了工程队，但找不到相应的付款收据及凭证。对此，李玉琼、李祥耀、李祥光表示涉案房屋原只有一层，1985年3月31日由李某戊对涉案房屋申请改建，并由李某戊聘请了施工队改建，改建是李某戊自己出资的，李某戊很多子女一起出资，当时建房是很便宜的只花了一两万，没有相关出资的收据。
原审法院认为：广信公司主张南兴里7号一、二层房屋的权属归其所有，主要依据在于其提交的《协议书》，虽协议的甲方显示为“李華好”，但李玉琼、李祥耀、李祥光对协议及前述签名均持异议，鉴于李某戊已死亡，且上述《协议书》未经公证手续或者在相关部门办理备案，现无法直接核实协议签署情况，故仅能从本案各方所提交的证据及庭审陈述意见进行考量。本案中，包括讼争一、二层在内的越秀区南兴里7号房屋权属已整体办至李玉琼、李祥耀、李祥光名下，而广信公司未有证据证明其从1987年至本案起诉前曾就讼争一、二层主张过权属或者对现房屋权属情况提出过异议，与常理不符。而且，广信公司在本案并未能举证其是否有向李某戊支付过经济补偿或者向协议丙方支付过款项，无法证明协议书确已履行，综上，因广信公司在本案提交的证据不足以证明其要主张的事实，理应承担举证不能的法律后果，故对广信公司在本案的诉请不予支持。另，由于本案是所有权确认纠纷，主要解决讼争房屋的权属问题，而李玉琼、李祥耀、李祥光的反诉请求系基于不当得利提出，两者不属于同一法律关系，且涉及案外使用人的权益，故本案对此不作调处，如若李玉琼、李祥耀、李祥光认为合法权益受损，应另循法律途径解决。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年10月16日作出判决：驳回广信公司的诉讼请求。案件受理费11280元，由广信公司负担。
判后，广信公司不服，向本院提起上诉称：1987年11月17日，李玉琼、李祥耀、李祥光的父亲李某戊与广信公司及南海县建筑公司直属工程队签订了《协议书》，约定由广信公司提供资金、材料，李某戊提供南兴里7号旧宅平房基地36.4平方米，由南海县建筑公司直属工程队负责将南兴里7号改建为4层楼房合计建筑面积151.6平方米。房屋建成后，三、四层共计76.8平方米房屋的所有权及使用权归李某戊所有，作为改建原南兴里7号旧房屋的建筑面积36.4平方米的补偿，一、二层共74.8平方米房屋的所有权及使用权归广信公司所有，作为投资提供材料的补偿，由广信公司补偿给被征用地段内房屋业主及安排给租住户。《协议书》签订后，广信公司履行了《协议书》中的义务，建设完成了南兴里7号四层物业，并根据《协议书》约定，取得了涉案物业的所有权，安排了拆迁户何某华、王英居住在南兴里7号一、二层至今。李某戊及其配偶姚某于1990年及1997年相继去世，李玉琼、李祥耀、李祥光在未告知广信公司的情况下，于2010年办理了涉案物业的继承公证，并将涉案物业办理至其名下，严重侵害了广信公司作为涉案物业的合法所有权人的权益。综上，广信公司上诉请求撤销原审判决，改判支持广信公司的全部诉讼请求，并判令李玉琼、李祥耀、李祥光承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人李玉琼、李祥耀、李祥光共同答辩称：坚持一审答辩意见。广信公司提交的《协议书》不具有真实性，我方从未与广信公司签订过任何协议。请求二审法院维持一审判决，维护我方的合法权益。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：广信公司提交《协议书》及《补充协议书》证明其与李某戊合建涉案房屋并对涉案房屋的分配作了相应约定，并据此诉请确认其享有涉案房屋一、二层的所有权，李玉琼、李祥耀、李祥光对《协议书》和《补充协议书》中李某戊的签名的真实性持有异议，但未申请进行鉴定，且《协议书》中除李某戊的签名外还盖有李某戊的个人签章，该签章与李玉琼、李祥耀、李祥光提供的《城市阶级登记表》中填表人盖章一致。另广信公司提交的广州市天河区沙河镇寺右管理区出具的书面说明也反映广信公司和李某戊双方曾作出合作建房的意思表示。广信公司安排拆迁户何某华等入住涉案房屋一、二层长达二十几年而李玉琼、李祥耀、李祥光未就李某戊曾对此提出异议一项举证证明，也可反证广信公司与李某戊合建涉案房屋的事实。综上，广信公司提交的《协议书》及《补充协议书》可以合理采信。依据《协议书》及《补充协议书》约定，广信公司可基于合建取得涉案房屋一、二层的所有权。因李玉琼、李祥耀、李祥光已通过继承李某戊遗产共同取得涉案房屋的所有权，故广信公司主张李玉琼、李祥耀、李祥光作为合建一方李某戊的继承人承担协助办理涉案房屋一、二层的所有权转移登记手续，合法有据，应予支持，原审判决驳回广信公司的诉请有失妥当，应予纠正。
综上所述，广信公司的上诉理由与请求成立，本院予以支持。审查原审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2600号民事判决；
二、确认广东省信托房产开发公司与李某戊于1987年11月18日签订的《协议书》合法有效；
三、确认广州市越秀区寺右村南兴里7号一、二层归广东省信托房产开发公司所有；
四、李玉琼、李祥耀、李祥光在本判决生效之日起三十日内协助办理将广州市越秀区寺右村南兴里7号一、二层的产权转移登记至广东省信托房产开发公司名下的手续。
本案一、二审案件受理费各11280元,由李玉琼、李祥耀、李祥光与广东省信托房产开发公司各负担5640元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年五月九日
书记员 杨思敏