山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁02民终9424号
上诉人（原审原告）：崔焕庭。
委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付钰靖，山东倡通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东方恒律师事务所。
负责人：孙昌进，主任。
委托诉讼代理人：闵凡国，山东海祺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭元泰（KWAKWONTAE）。
委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛天使洗浴有限公司。
法定代表人：郭元泰，董事长。
委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。
上诉人崔焕庭因与被上诉人郭元泰、山东方恒律师事务所（以下简称方恒律师事务所）、青岛天使洗浴有限公司（以下简称天使公司）执行异议之诉一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔焕庭及其委托诉讼代理人张新红、付钰靖，被上诉人方恒律师事务所的委托诉讼代理人闵凡国、被上诉人郭元泰及其与天使公司的共同委托诉讼代理人庄伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔焕庭上诉请求：1、撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第746号民事判决，依法改判确认崔焕庭与天使公司于2012年6月16日签订的《土地使用权及地上建筑物转让协议》有效；确认崔焕庭对位于山东省青岛市黄岛区（原胶南开发区）孟家滩村的土地5000平方米（至2041年）和土地上建筑房屋一处（2448平方米）享有用益物权，并判令停止对该财产的执行；2、一、二审诉讼费用由郭元泰、方恒律师事务所、天使公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1、一审认为崔焕庭与天使公司于2012年6月16日签订的《土地使用权及地上建筑转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条、《中华人民共和国房地产管理法》第32条的强制性规定，应为无效，该认定有误。该协议未违背法律的强制性规定，该转让协议合法有效。该协议已经实际履行，双方签订协议后，已经依法办理了相关手续，崔焕庭现已向天使公司支付了转让费3782600元。2、孟家滩村委会未同意天使公司转让地上建筑物，该认定错误。二、一审判决适用法律错误。崔焕庭要求确认其对于山东省青岛市黄岛区（原胶南）开发区孟家滩的土地5000平方米（至2041年）和土地上的建筑房屋（2448平方米）享有用益物权并停止执行，一审法院认为崔焕庭主张的“用益物权”不符合《物权法》的规定，不属于《中华人民共和国物权法》规定的用益物权的任何一种，故不支持崔焕庭该项诉请，该认定有误。
方恒律师事务所辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
郭元泰、天使公司辩称，涉案标的的土地使用权人和建设单位均是天使公司。根据法律规定作为标的产权人天使公司有权对涉案标的进行转让，所以崂山法院一审判决跟执行裁定书所依据的规定矛盾，属于法律依据错误。对于涉案标的的认定要么撤销（2015）崂异字第1号执行裁定书，对查封财产予以解封，要么认定天使公司有权处分涉案标的，转让合法有效。不能同一个法院作出两个不一样的裁判认定。因此请求二审法院公平公正的作出判决。
崔焕庭向一审法院起诉请求：1、确认崔焕庭与天使公司2012年6月16日签订的《土地使用权及地上建筑物转让协议》有效；2、确认崔焕庭对位于山东省青岛市黄岛区（原胶南）孟家滩村的土地5000平方米（至2041年）和土地上的建筑房屋一处（2448平方米）享有用益物权，并判令停止对该财产的执行；3、诉讼费用由郭元泰、方恒律师事务所、天使公司承担。
一审法院认定事实：申请执行人方恒律师事务所于2015年1月向一审法院申请执行被执行人郭元泰、天使公司一案，一审法院以（2015）崂执字第19号案件立案执行，执行依据为青岛市中级人民法院于2014年11月5日作出的（2013）青民四初字第175号民事调解书。立案后，一审法院于2014年12月19日作出（2015）崂执字第19号执行裁定书，查封被执行人天使公司位于中华人民共和国山东省胶南市开发区孟家滩村房屋一处。案外人崔焕庭向一审法院提出书面异议，请求解除查封。一审法院于2015年7月23日作出（2015）崂执异字第1号执行裁定书，裁定驳回崔焕庭所提出的执行异议。崔焕庭不服，诉至一审法院。
2011年9月21日，天使公司（乙方）与胶南市经济开发区孟家滩村民委员会（甲方、以下简称孟家滩村委会）签订《土地有偿使用协议》，甲方提供5000平方米土地给乙方使用，使用年限20年，自2001年7月1日至2021年7月1日，乙方按约定向甲方支付土地使用费；合同期内经依法批准，乙方有权在土地上投资建设，所建附着物归乙方所有，乙方有权将所有物出租，但转让必须经甲方同意，甲方协助乙方办理项目有关文件等。
2001年，天使公司、孟家滩村委会办理了青岛市工程建设项目报建证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，天使洗浴在上述土地上建设了房屋约2400平方米，并办理了建设工程竣工验收备案等手续。
2012年6月16日，崔焕庭（乙方）与天使公司（甲方）签订了《土地使用权及地上建筑物转让协议》，甲方将其与孟家滩村委会于2011年9月21日签订的土地有偿使用协议中的5000平方米土地的承租使用权转让给乙方，甲方将在该土地上建设的三层楼房2448平方米（含楼房内所有设施）及楼房北侧所有的平房、水池、围墙等附属物约300平方米的所有权转让给乙方。转让价格550万元。支付方式：合同生效当日乙方支付定金20万元，甲方在签订合同后，并负责将其与孟家滩村委会于2011年9月21日签订的土地有偿使用协议中的乙方变更为本合同的乙方时，乙方在3日内支付150万元，剩余转让款400万元，双方同意在遇国家拆除本合同项下房屋时再行支付，且款项直接从赔偿款中支付。合同生效后当日内，甲方将土地和房屋及附属设施直接交付乙方，不再另行办理交接手续；待甲方将土地有偿使用协议中的使用人主体变更为乙方时10日，甲方将土地有偿使用协议原件交付乙方。协议还对其他事项进行了约定。
崔焕庭主张其签订上述协议后自2012年6月16日至2013年9月26日已支付天使公司转让款3527600元，2015年至今又支付天使洗浴转让款255000元，共计3782600元。郭元泰、天使公司对崔焕庭的上述付款主张没有异议，方恒律师事务所对此不予认可。
崔焕庭与天使公司签订了土地使用权及地上建筑物转让协议后至法庭辩论终结前，天使公司与孟家滩村委会签订的土地有偿使用协议中的主体未变更，孟家滩村委会未书面同意天使公司将土地使用权及房屋转让给崔焕庭；涉案房屋未办理房屋产权登记；三方当事人均称涉案土地性质为集体建设用地；涉案土地、房屋现在由崔焕庭占有使用。
青岛科迪东源大酒店有限公司于2012年11月9日登记成立，法定代表人为崔焕庭。崔焕庭与天使公司就涉案房屋签订租赁合同并在工商部门备案，崔焕庭称签订该租赁合同是为了办理青岛科迪东源大酒店有限公司的工商登记手续。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，案件焦点是崔焕庭对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
第一，本案涉案房屋占用的土地为农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，崔焕庭与天使公司于2012年6月16日签订的土地使用权及地上建筑物转让协议，转让标的物为土地使用权和地上建筑物所有权，孟家滩村委会未同意天使公司转让地上建筑物，孟家滩村委会、天使公司及崔焕庭也没有进行《土地有偿使用协议》的合同主体变更，崔焕庭与天使公司签订的土地使用权及地上建筑物转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的强制性规定，应为无效。第二，根据《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。《中华人民共和国物权法》第三编规定的用益物权种类有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。崔焕庭要求确认其对位于青岛市黄岛区（原胶南）孟家滩村的土地5000平方米和土地上的建筑房屋一处享有用益物权并停止执行，崔焕庭主张的“用益物权”并不符合《物权法》的规定，不属于《中华人民共和国物权法》规定的用益物权的任何一种，故对崔焕庭的该项诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，一审法院判决：驳回崔焕庭的全部诉讼请求；案件受理费50300元，由崔焕庭负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
经审理查明，2001年4月16日编号为2001-038的《建设用地规划许可证》载明，用地单位为孟家滩村委会，用地项目名称为建设青岛天使洗浴有限公司，用地位置珠海路北204国道东侧，用地面积7.5亩。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，崔焕庭主张其与天使公司就涉案房屋及土地使用权签订了转让协议，该协议有效，但是，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。涉案的土地系集体土地，虽然办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但其土地性质并没有发生变化，用地单位亦仍然是孟家滩村委，亦并非因企业破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移，故一审法院认定崔焕庭与天使公司的转让协议无效，并无不当。天使公司的该项上诉主张缺乏法律依据，本院对此不予支持。涉案土地系集体土地，土地及房屋一直未能办理相应的权属证书，崔焕庭对此明知，故对于没有权属证书可能面临的风险及后果，崔焕庭应当自行承担。崔焕庭与天使公司转让协议约定变更土地租赁协议的主体为崔焕庭，但一直未变更，崔焕庭对此亦应当承担相应的风险及后果。崔焕庭主张其权利能够排除执行，缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上，崔焕庭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50300元，由崔焕庭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
代理审判员 孙 付
代理审判员 甘玉军
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 李珊珊