广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终1547号
上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司，住所：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑CI栋（二楼）
法定代表人：杨成业，总经理。
委托诉讼代理人：邹培盛，男，汉族，1985年7月1日出生，身份证住址：广东省博罗县，系上诉人的员工。
委托诉讼代理人：林立红，女，汉族，1980年12月23日出生，身份证住址：惠州市惠城区，系上诉人的员工。
被上诉人（原审原告）：高务贞，女，汉族，1971年1月29日出生，住址：广东省博罗县、
委托诉讼代理人：李洪，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾招成，广东广和律师事务所实习律师。
上诉人惠州市银泰达实业有限公司与被上诉人高务贞因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年12月2日，原审原告高务贞向原审法院提起诉讼，请求：一、判令被告立即向原告交付房地产权属证书；二、判令被告向原告支付延期办理房地产权属证书的违约金人民币142119.45元（自2013年1月21日起算，暂计至2016年1月22日止，实际计至交付房地产权属证书之日止）；三、判令被告承担本案的诉讼费用。
主要事实和理由是：原告与被告于2011年3月24日签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于博罗县××村××号预售商品房，建筑面积共220.15平方米，总价款为人民币1722660.00元；因被告原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；被告应当在商品房竣工验收合格之日起18个月内为原告办理好房产证，逾期交付房地产权证书的，被告应按银行同期存款利息向原告支付违约金。此外，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告已严格按合同约定履行了其付款义务，然而被告却至今仍未履行为原告办理房屋产权变更登记及房屋产权证书的义务。原告认为，原告已按合同约定履行了其所有义务，而被告至今未为原告办理产权变更登记及房屋产权证书的行为已构成严重违约。因此，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》和《合同法》以及相关法律法规的规定特提起民事诉讼。
被告惠州市银泰达实业有限公司答辩称：一、原告要求被告立即向原告交付房屋产权证书及支付延期交付房屋产权证书，没有合同与法律依据，请求人民法院依法驳回。被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）以及相关法律规定，被告有为原告办理房产地权属证书的义务，但并没有约定或规定被告有交付房屋产权证书的义务。房屋产权证书的交付行为按照相关规定由办理房屋产权证书的相关部门制作并交付给原告，非被告的约定或法定义务。原告滥用权利，请求人民法院依法驳回被告的诉讼请求。二、依据购房合同，被告有为原告办理房屋产权证书的义务，但因原告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书，被告不承担违约责任。（一）被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：……“出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”之约定，办证费用是按政府规定应由原告承担，但由于原告一直没有支付办证费用，才导致被告无法在规定期限内办理房屋产权证书。因此被告不能在规定期限内取得房屋产权证书是原告的原因造成的，被告无须承担违约责任。（二）商品房买卖合同附件四的合同补充协议书第三条约定：“买受人（原告）应按国家规定缴纳住房维修资金及物业公司规定收取的其他费用等。”然而截止至原告起诉之日原告尚拖欠自2011年9月以来的物业管理费、自收楼之日起所使用的水电费、自2012年4月起的公摊费用。根据合同法第67条的规定，被告有先履行抗辩权，在原告履行缴纳前述费用之前，被告有权拒绝办理房产证。因此，关于办理房产证问题，被告无须承担违约责任。三、退一步讲，就算是被告违约逾期办证，原告要求支付的违约金金额也是没有约定及法律依据，理由如下：（一）计算违约金的截止时间应为2016年7月27日。依据被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可知，涉案房屋已于2016年7月28日取得竣工备案，具备办理房屋产权证书的条件，因此违约金应算至具备办证条件之日的前一天，即2016年7月27日。在具备办证条件之日起，由于被告至今未缴交办证费用及政府新政策（《不动产登记条例》及《不动产登记条例实施细则》等法律文件的颁布，使得不动产登记手续更繁杂和需要的时间更长久）等不可抗力原因导致办证期间的延长，被告应当免责。（二）原告要求以原告已付购房款人民币1722660元为基数，按同期期定期存款的年利率计算逾期办理房产证违约金金额，其是没有约定及法律依据。被告延期办证的违约金金额应依照合同约定按已付购房款的银行同期活期存款利息计算：被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》（第十五条关于产权登记的约定：……逾期按银行同期存款利息支付给买受人。1、购房合同中约定的延期办证的违约金是以日为单位累计计算的，因此购房合同中约定的延期办证违约金债权属于继续性债权。继续性债权是由一个个独立单位的债权构成的一个个独立单位的请求权，每一个违约金债权具有独立性。本案中购房合同约定逾期办证违约金按银行同期存款利率支付，即逾期一日就按逾期当日的银行存款利息支付违约金，逾期当日的银行存款利息，只能是当日活期存款利息，一日时间无所谓一年、两年或三年定期。所以，本案中的逾期办证的违约金是指银行当日存款利息的累计总和．是由这一个个独立债权累计而成的，只能是银行同期活期存款利息。2、购房合同约定的逾期办证违约金是按银行同期存款利率计算的，所谓同期存款利率是指同一时期，即相同确定时期的存款利率。如果按银行同期定期利率计算，那么从2013年1月22日起至往后继续计算至其后3年内，该适用多少年期的定期利率？适用一年期、两年期还是三年期？因截止时间没有确定，无法确定相同时期，也就无所谓同期定期。其次，如适用银行三年期定期存款利率的，2013年1月22日起至其后3年内，在这期间三年期定期存款利率有7次调整，应该适用哪个时期利率呢？是按原告要求适用2013年1月22日起始日的银行三年期存款利率(4.25%)，还是中间时间段的银行三年期存款利率(4.00%、3.75%、3.50%、3.25%、3.00%)，还是截止日的银行三年期存款利率(2.75%)?所以，本案购房合同约定的逾期办证违约金金额按银行同期存款利率计算如解释为按银行同期定期存款利率计算是解释不通，在逻辑上是有问题的，只能解释为按银行同期活期存款利率计算。（三）根据上述分析，本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效。截止至原告起诉时，2013年1月22日至2014年12月2日期间共计679个自然日的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之间不存在“连带”关系，各自独立，互不相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在主张权利时，是否超过了两年的诉讼时效期限。就本案而言，截至原告诉至法院之日(2016年12月2日)止，2013年1月22日至2014年12月2日共计679个自然日的债权均已经过诉讼时效，人民法院不应予以保护。综上，被告没有交付房屋产权证书的义务。原告不能在规定期限内取得房屋产权证书，是由于原告未按规定缴交办证费及相关物业管理费，被告无须承担违约责任。退一步讲，就算是被告要承担违约责任，被告延期房屋产权证书的违约金金额也应以1722660元为基数，从2014年12月3日起算至2016年12月2日止按中国人民银行活期期存款利率计算。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2011年3月24日，原告高务贞与被告惠州市银泰达实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：博罗-
GF-201-02429)，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于罗阳镇九村村××下头××组××浪××单元××房，建筑面积为220.15平方米，购买总价款为1722660元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年8月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。原告在合同签订后向被告支付了首期款862660元，并为余款86万元办理了相关按揭贷款手续，后银行于2011年4月18日放款。另查明，涉案房屋的竣工验收时间为2011年7月22日。原告已为案涉商品房在博罗县地方税务局罗阳税务分局缴交了契税51679.8元，并向博罗县房产管理局支付了住房登记费80元及住宅专项维修资金等费用。后因被告一直未为原告办理案涉商品房办理房屋产权证书而引发本案诉争。原告主张其诉请被告支付的逾期办证违约金计算方式为：以合同总价款1722660元为计算基数，自逾期之日即2013年1月23日起按银行同期三年期定期存款利率计付至实际办理房屋产权证书之日止。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。根据合同第十五条约定，出卖人应在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人，本案案涉商品房的竣工验收合格日期为2011年7月22日，则被告应于2013年1月22日前为原告办理好房屋产权证书，即被告自2013年1月23日起存在逾期办证的违约事实，现原告请求被告立即为其办理房屋产权证书，并支付自2013年1月23日起的违约金，理由充分，本院予以支持，违约金应计付至涉案房屋产权证书登记之日止。被告主张由于原告未按规定缴交办证费及相关物业管理费导致不能在规定期限内取得房屋产权证书，未提供相应证据证实，本院不予采信。关于逾期办证违约金支付标准的问题。因合同约定被告逾期按银行同期存款利息支付违约金，但未约定利率标准为活期存款还是定期存款，属约定不明，因自2013年1月22日被告应办理好房屋产权证书至今已逾三年，所以本院确定本案违约金支付标准为按中国人民银行同期三年期定期存款利率计付为宜。原告请求有理部分，本院予以支持。被告辩称应按活期利率计算及部分请求已过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定于2017年2月21日作出（2016）粤1322民初4619号判决：一、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内为原告高务贞办理好博罗县罗阳镇九村村上头塘、××组××浪××地段江山美苑××栋××单元××号房的房屋产权证书；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告高务贞违约金（违约金以1722660为基数，从2013年1月23日起至涉案房屋产权证书登记之日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10792元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。
当事人二审的意见
原审被告惠州市银泰达实业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法将广东省博罗县人民法院(2016)粤1322民初4619号民事判决书第二项判决改判为“惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告高务贞违约金（违约金以1722660元为基数，从2014年12月3日起至涉案房屋产权证书登记之日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计付）。2、本案一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由是：一审法院判决适用法律错误。部分违约金的诉讼对效已过，对上诉人关于被上诉人部分诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，一审法院未有任何解释或说明，置之不理，直接突破诉讼时效支持被上诉人请求。诉讼时效，是指权利人请求人民法院依强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。通俗地说：诉讼时效是指法律规定你的某种权利必须在一定时间内行使，超过这个期间就不再受法律保护了。《民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》第二十三条：“侵犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害关系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之同起向前推算二年计算。”《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条：“侵犯著作权的诉讼时效为二年，自著作权人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该著作权保护期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为；侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“侵犯注册商标专用权的诉讼时效为二年，自商标注册人或者利害权利人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。商标注册人或者利害关系人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该注册商标专用权有效期限内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》：“十一：逾期办证，交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。预定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付……”根据上述法条分析可知，持续性计付违约金的，应从主张或起诉之日往前倒推两年计付违约金。本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效。截止至被上诉人起诉时，2013年1月22日至2014年12月2日期间共计679个自然日的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之间不存在“连带”关系，各自独立，互不相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在主张权利时，是否超过了两年的诉讼时效期限。就本案而言，截至被上诉人诉至原审法院之同（2016年12月2日）止，2013年1月22日至2014年12月2日共计679个自然日的债权均已经过诉讼时效，在上诉人以此提出抗辩的情况下，人民法院不应予以保护。然而，一审法院在没有说明任何理由的情况下，却直接突破诉讼时效的规定全部支付上诉人的请求，作出的判决严重偏袒被上诉人。综上，一审法院适用法律错误，滥用自由裁量权，严重偏袒上诉人，侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人高务贞在二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，使用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院查明的事实、
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查，本案原告向一审法院起诉时间为2016年12月2日，立案时间审批时间为2016年12月8日。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点为：2014年12月2日以前的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。具体评述如下：
关于2013.1.27—2014.12.2期间的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”上诉人主张被上诉人起诉之日2016年12月2日逆推两年之前，即2014年12月2日之前的违约金已经超过诉讼时效。对此本院认为，本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年8月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证……。”也即按照最初约定，如果被上诉人能在2011年8月31日交付涉案商品房，被上诉人应在2012年4月30日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但同时，按照合同第十五条的约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。涉案房屋于2011年7月22日竣工验收合格，依照双方合同约定，上诉人本应于2013年1月22日为被上诉人办理好房产证，且该日晚于合同关于被上诉人应在2012年4月30日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。因此至2013年1月22日上诉人仍未履行办证义务，上诉人应当知道自己的合同权利被侵害。双方合同第十五条约定，未按约定时间办理好房产证，出卖人逾期按银行同期存款利息支付给买受人。故此，依照合同约定上诉人应从2013年1月23日开始按人民银行同期存款利息支付逾期办证违约金给被上诉人。至于，上诉人主张的逾期办证违约金是否有部分已经超过诉讼时效的问题。本院认为，按日或按月等时间单位来计算的违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。上诉人2016年12月2日提起本案诉讼方才向被上诉人主张逾期办证违约金，按行为时法律规定的两年诉讼时效计算，2014年12月2日以前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。故此，本院仅支持上诉人从2014年12月2日起的逾期本证违约金。上诉人主张被上诉人诉请的部分违约金已经超过诉讼时效，有事实和法律依据，本院予以采纳。一审认定没有超过诉讼时效不当，二审予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。上诉人的上诉，有事实和法律依据，二审予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4619号民事判决第一判项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4619号民事判决第二判项为：惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向高务贞支付逾期办证违约金（违约金以1722660元为基数，按照中国人民银行同期三年期定期存款利率，从2014年12月2日起计至涉案房屋产权证书登记至高务贞名下之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费20304元，由上诉人惠州市银泰达实业有限公司负担6091.2元，由被上诉人高务贞负担14212.8元；上诉人多预交的14212.8元抵作被上诉人应负担部分，待执行时由高务贞径付给上诉人。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 赖锦荣
审判员 邓耀辉
二〇一七年十一月六日
书记员 雷彩霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。