江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏02执复1号
复议申请人（利害关系人）：无锡惠山万达广场有限公司，住所地无锡市惠山区花园街9号。
法定代表人：齐界。
委托诉讼代理人：浦峻。
申请执行人：陈彩君。
被执行人：徐庆洁。
被执行人：薛聪。
复议申请人无锡惠山万达广场有限公司（以下简称万达公司）不服江阴市人民法院（以下简称江阴法院）（2017）苏0281执异38号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
江阴法院查明，2013年4月23日，万达公司与徐庆洁签订商品房买卖合同和补充合同一份，由徐庆洁向万达公司购买惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋，双方在惠山房管局办理了合同备案手续（合同备案号）。合同签订后，徐庆洁仅支付30%首付款244903元。
2014年2月12日，无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）因陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷提出诉前保全申请，预查封了徐庆洁名下上述惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋，并在无锡市惠山区房管局办理了预查封登记手续。2014年2月17日，江阴法院受理了陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案，并于2014年3月28日作出（2014）澄民初字第0177号民事判决书。徐庆洁、薛聪不服该判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，该院于2014年5月15日作出（2014）锡民终字第0891号民事调解书：双方债务以90万元结算，并由徐庆洁、薛聪于2014年5月至2015年3月分期给付。因徐庆洁、薛聪未履行调解书确定的义务，江阴法院根据陈彩君申请，于2014年6月4日立案执行。
2015年6月1日，惠山法院受理万达公司与徐庆洁商品房销售合同纠纷一案，并于同年9月7日作出（2015）惠民初字第01294号民事调解书：一、解除万达公司与徐庆洁上述商品房买卖合同和补充合同；二、徐庆洁支付万达公司违约金60947.5元及律师费12000元，合计72947.5元；三、万达公司返还徐庆洁房款171955.5元；四、案件受理费7052.5元，由徐庆洁负担。综上，万达公司返还徐庆洁购房款164903元。
2015年1月19日，惠山法院为执行申请执行人翟西柱与被执行人徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案，向万达公司送达（2014）惠执字第2345号执行裁定书和协助执行通知书，要求停止支付徐庆洁购房款244903元。2015年9月14日，惠山法院作出（2014）惠执字第2345-1号执行裁定书，提取徐庆洁在万达公司购房款164903元，并于同日至万达公司银行账户扣划了该款。
江阴法院在执行陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案中，于2016年11月14日作出（2014）澄执字第3046号执行裁定，从万达公司银行账户扣划了其应返还徐庆洁的购房款237850元，并于同年11月30日解除了徐庆洁上述房屋的预查封。万达公司据此提出异议，认为徐庆洁仅向其交纳房款244903元，却被法院扣划402753元，要求确认江阴法院从万达公司账户扣划237850元属违法执行，请求返还该款及利息。
上述事实，有商品房买卖合同、法律文书、执行材料、异议书、谈话笔录等在卷予以佐证。
江阴法院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此，惠山法院根据陈彩君诉前保全申请，对徐庆洁购买的并办理了合同备案手续的惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋进行预查封符合法律规定。根据《通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。因此，惠山法院对徐庆洁购买的房屋预查封并办理预查封登记后，在未依法解除查封前，即具有排他的法律效力，任何机关及第三人不得对查封的财产有妨碍执行的行为。惠山法院预查封的房屋尚未登记在徐庆洁名下，也即徐庆洁尚不享有预查封房屋的所有权，其仅享有房屋买卖合同的合同权利，该合同权利视房屋买卖合同履行情况而定。预查封期间，徐庆洁与万达公司房屋买卖合同如正常履行，所购房屋登记到徐庆洁名下，徐庆洁享有的合同权利则转为对所购房屋的所有权，根据《通知》第十六规定，预查封登记自动转为对所购房屋的查封登记；反之，如房屋买卖合同出现了诸如本案被解除的情形，徐庆洁享有的合同权利则转为要求万达公司返还购房款的特定到期债权，因预查封措施的效力及于该到期债权，故徐庆洁对万达公司享有的到期债权成为查封的财产。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十八条规定：保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。惠山法院对陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案诉前保全后，该案经审理并进入执行程序，故惠山法院的预查封措施自动转为江阴法院执行中预查封措施。执行中，因被执行人未自动履行义务，江阴法院有权对被执行人包括其到期债权在内的财产依法强制执行。万达公司与徐庆洁解除房屋买卖合同后，未及时向江阴法院履行已被江阴法院查封的徐庆洁对其享有的到期债权，且万达公司在与徐庆洁合同解除之诉中享有的违约金、律师费等并无优先于本案预查封债权的效力，故江阴法院在其银行账户扣划其应履行款项237850元并无不当。
综上，万达公司所提异议不成立，其要求江阴法院返还所扣划款项及利息的请求，依法应予驳回。故该院裁定：驳回万达公司的异议请求。
万达公司向本院复议称：惠山法院于2015年9月14日根据惠山法院（2015）惠民初字第1294号民事调解书至万达公司账上划走万达公司应返还徐庆洁的款项164903元。2016年11月14日，江阴法院以被执行人徐庆洁有其他执行案件为由，再次从万达公司账上划款237850元。由于被执行人徐庆洁一共向万达公司交了244903元的购房首付款，而两个同级法院重复执行，把万达公司从一个第三人变成了受害人，故请求上级法院查明事实，返还财产，依法维护其合法权益。
本院审查中，各方当事人对江阴法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院另查明，2014年3月28日，江阴法院作出（2014）澄民初字第0177号民事判决，判令：徐庆洁、薛聪应归还陈彩君借款98.7万元并赔偿相应利息。2014年5月15日，本院作出（2014）锡民终字第0891号民事调解书，确认徐庆洁、薛聪分期支付陈彩君90万元。
本案争议焦点为：江阴法院的执行是否合法。
本院认为，2014年2月12日，惠山法院根据陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷提出的诉前保全申请，对徐庆洁名下的惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋进行了预查封登记手续。后该案虽移送至江阴法院审理，但在预查封的期限内，预查封的效力等同于正式查封，该预查封具有排他的法律效力。由于该预查封的房屋尚未登记在徐庆洁名下，徐庆洁尚不享有房屋所有权，但其合同的权利处于待定状态，该状态视合同的履行情况而变化。现万达公司因徐庆洁的履约情况，经惠山法院主持调解，达成了与徐庆洁解除房屋买卖合同的协议，故徐庆洁支付的房屋首期款扣除合法去除的内容应为万达公司返还的款项，而万达公司与徐庆洁达成的违约金、律师费的内容，应属于万达公司对徐庆洁的一般债权，并不享有预查封债权的优先效力，故江阴法院扣划万达公司应履行的款项237850元并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁定亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回无锡惠山万达广场有限公司的复议申请，维持江阴市人民法院（2017）苏0281执异38号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 孙晓敏
审判员 俞 彤
审判员 秦小兵
二〇一八年三月二十三日
书记员 徐珏烨
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。