江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终2080号
上诉人（原审原告）：王某。
委托诉讼代理人：成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：窦宜进，黑龙江千弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李征途。
被上诉人（原审被告）：王明珍。
被上诉人（原审被告）：顾春思。
被上诉人（原审被告）：曹文萍。
被上诉人（原审被告）：李德鹏。
被上诉人（原审被告）：翟正祥。
被上诉人（原审被告）：曹文光。
被上诉人（原审被告）：林惠宇。
被上诉人（原审被告）：季芸珍。
被上诉人（原审被告）：周乐。
被上诉人（原审被告）：杨银海。
被上诉人诉讼代表人：曹文光、顾春思。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：曹立山、李剑，江苏钜源律师事务所律师。
原审第三人：王本维。
原审第三人：陈爱萍。
上述原审第三人共同委托诉讼代理人：施清远，江苏龙蟠律师事务所律师。
原审第三人：泰州市光华机械厂，住所地泰州市东郊乡高桥村。
工商登记投资人：王某。
上诉人王某因与被上诉人李征途、王明珍、顾春思、曹文萍、李德鹏、翟正祥、曹文光、林惠宇、季芸珍、周乐、杨银海（以下简称李征途等11人）及原审第三人王本维、陈爱萍、泰州市光华机械厂（以下简称光华机械厂）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院(2015)泰开民初字第01096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王某上诉请求：撤销一审判决，发回重审（并指定泰州市中级人民法院下辖的非泰州医药高新技术产业开发区人民法院的基层法院审理）或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。（一）（2013）泰高民初字第1460号及（2014）泰中民终字第01200号民事判决均明确认定撤销的2013年3月1日资产转让协议的内容与2004年、2005年房屋、设备的赠与内容并不一致，判决撤销的仅是资产转让协议，而不涉及2004年、2005年的赠与。（2014）泰中民终字第01200号民事判决明确关于赠与公证书的真实性、合法性并非该案审理范围，如对其有异议，应另通过合法途径处理，故该判决从未认定“因涉案厂房、设备之赠与系王某、王本维及陈爱萍之间的行为，故判决撤销陈爱萍与王某于2013年3月1日签订的资产转让协议”。（二）一审判决认定海之泉浴池在涉案房屋处长期开设错误，海之泉浴池从未进行年检，从2006年起就未领取卫生许可证，不再经营。涉案房屋处2007年起就开设了金海泉浴室，由王某实际占有、使用，经营至今。且海之泉的房产是租赁形式取得，金海泉是自有房产，进一步说明无论海之泉是否经营其并无房产所有权，而王某是以经营金海泉的形式占有使用27间房屋，并对27间房屋享有所有权。（三）一审判决对王本维出具的还款计划书及承诺书认定错误。首先，这两份证据，王本维已陈述系受曹文光等人胁迫出具，不具有合法性。其次，从字面来看，王本维均表述为浴室拆迁，而没有指向涉案房屋，浴室和房屋是两个不同的概念。再次，从形成时间看，这两份证据均为借款后近两年、王本维无法还款时才胁迫王本维出具，更能证明王本维借款时并未以该房屋作为还款保证，也能证明被上诉人并非因该房屋而借款。一审判决适用担保法明显错误。最后，王本维也无权对涉案房屋处分，涉案房屋所有权早已在2005年归王某所有，其他任何未经王某认可的对房屋处分均属无效。（四）一审判决对于王某提交的调研文章未予采纳错误。该文章发表在一审法院官网上，文章作者是该院执行局局长、本案执行异议主审法官。（五）各方当事人对讼争房屋房产证均无异议，房产证是合法有效的。既然房产证是合法的，陈爱萍合法取得讼争房屋的所有权。一审法官故意隐瞒这一重要事实，采用所谓“房地一体主义”及“原因行为无效”的错误认定，作出了错误的裁判。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决认定赠与合同无效错误。首先，一审判决故意回避两份公证书的证明力问题，而去分析与本案无关的公证之效果，并得出“但该效力仅得及于意思表示之真实性”，违反了民事诉讼法69条及民事诉讼法司法解释93条、105条之规定。其次，一审法院认定赠与合同无效，而赠与合同又是以公证书的形式作出的，公证书到底有效无效，一审法院至今未作出明确说明，而采用“至于作为法律行为核心要素的意思表示内容是否有效并不在公证范围，而应属人民法院之判断权限”的表述。第三，当事人没有提出任何足以推翻公证书的相关证据的情况下，一审法院以“房地一体主义”及“原因行为无效，自始不可能进一步发生权利变动之效果”的说词，来认定王某与王本维、陈爱萍间以涉案房屋（及土地使用权）为标的之赠与合同，应属无效。物权法没有规定如果当事人只转让房屋不转让土地，或只转让土地没有转让房屋，该转让就无效。本案中王某的诉讼请求是对讼争房屋所有权进行确认，在光华机械厂有合法有效房产证的前提下，本案根本不涉及土地使用权属于谁。一审法院认定讼争房屋未取得土地使用权证，既超出了本案的诉讼请求也超出了法院的审查职权范围，与本案无关。讼争房屋土地的性质为集体土地，而房屋是陈爱萍向案外人王义仁取得，王义仁未为陈爱萍或光华机械厂办理土地使用证，就应认定房屋是王义仁的，应当追加王义仁为有独立请求权的第三人。同时，王本维、陈爱萍不是为了逃避应履行的法定义务而将自己的财产赠与他人，赠与行为发生在2004年，而王本维与诸被上诉人借贷关系发生在2012年，赠与时不存在任何恶意，也没有损害国家、集体或第三人合法权益，也没有合同法第192条规定的事由，赠与合同是双方真实意思表示，符合法律规定的生效条件，发生法律效力，不得撤销。（二）一审判决认为赠与合同违反了国家土地管理强制性法律、行政法规之规定，应属无效，无任何法律依据。1、土地管理法是针对土地使用的规定，并不涉及房屋。赠与的房屋取得了村镇房屋所有权证，具有法律上的确定力和拘束力，任何机关和个人都必须予以尊重，赠与的房屋是合法的，我国也无任何法律、行政法规的强制性规定禁止集体土地上建筑物的赠与，故针对涉案房屋的赠与合法有效。2、一审判决对（2013）泰高民初字第1460号及（2014）泰中民终字第01200号民事判决随意解释，认为生效判决足以推定光华机械厂之资产对债权人债权有明显的保全作用，不可能不涉及任何财产内容，该判决否认了涉案房屋之赠与。3、一审判决对于王某占有、使用涉案房屋的法律效果认定错误。自2005接受赠与时起，王某即合法占有、使用涉案房屋，虽然在设立金海泉浴室时，因工商登记要求，由光华机械厂出具“情况说明”，但从工商机关工作人员的谈话笔录可以看出，在申请设立金海泉浴室时，王某提供了赠与和接受赠与的两份公证书，以证明其系经营房屋的所有权人，是以自有产权的房屋作为经营场所的，但因为房屋登记在光华机械厂名下，所以根据工商机关的要求，才由光华机械厂出具情况说明。而在工商登记查询表中，金海泉浴室的经营场所也是登记的“自有产权”，并不能以此否认王某单独排他占有房屋。而海之泉浴池2006年后已不经营，一直是王某的金海泉浴室在经营，王本维虽出具承诺书以浴室拆迁还款，但并无王某的认可而无效。王某的合法占有、长期单独排他使用能够排除被上诉人针对涉案房屋的执行，一审判决对占有的法律效果使用错误。4、一审判决认为王某不能排除诸被上诉人对涉案房屋的执行错误。（1）从时间上，涉案房屋的赠与远早于诸被上诉人的债权，不存在恶意串通逃避债务的情形，且王某针对涉案房屋的请求权要远远早于诸被上诉人因与王本维民间借贷纠纷所形成的金钱债权。（2）从内容上，王某的请求权系针对涉案房屋的请求权，而诸被上诉人的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。房屋登记并不具有一般责任财产的公信力，诸被上诉人并未基于涉案房屋的登记而对王本维出借款项，借款时也未要求王本维用该房屋作为还款担保或抵押。（3）从性质上，诸被上诉人与王本维之间的金钱债权，系王本维、陈爱萍夫妇将房屋赠与给王某之后而产生的。在该债权债务发生之时，涉案房屋实际已经因赠与而不再成为王本维、陈爱萍的责任财产。因此，在诸被上诉人与王本维交易时以及最终形成金钱债权的过程中，涉案房产都未影响到王本维的责任财产。（4）从赠与发生的根源上，涉案房屋因陈爱萍患有癌症，而将房屋赠与给王某，貌似未支付对价，实际上在王本维、陈爱萍无生活来源后，王某还要支付父母的生活费、医疗费及其他费用，实际是支付对价的。与诸被上诉人的金钱债权相比，王某享有请求权在伦理上具有一定的优先性。5、一审判决认为光华机械厂工商登记的投资人对本案执行并无影响错误。首先，诸被上诉人的执行对象是王本维、陈爱萍，而涉案房屋的所有权人为光华机械厂，光华机械厂登记的投资人是王某，涉案房屋与王本维、陈爱萍无任何形式上的关联性。如果非要执行，也应将光华机械厂的投资人变更。其次，生效判决撤销2013年3月1日的资产转让协议，但并未认定光华机械厂的房屋在该资产转让协议之列，根本不存在返还的问题。最后，通过行政诉讼及泰州市海陵区监督管理局的不予撤销变更登记决定，光华机械厂的投资人并未发生变化。三、一审判决严重违反法定程序。（一）一审法院调取了涉案房屋的村镇房屋所有权证原件并摄制图片，并在判决书中予以认定，但该证据未经双方质证。一审判决认定了与王本维谈话的部分内容，但该证据未经双方质证，对王本维的谈话内容也是片面引用。（二）一审判决剥夺了当事人的辩论权利。一审庭审中，合同的效力从未成为法庭审理的焦点，相反庭审活动都是围绕赠与有效的情形展开的。（三）一审法院虽然组成合议庭审理，但是一审卷宗中出现了非本案审理人员对本案调查的情形，该证据没有质证，违反了相关法律程序规定和独立审理原则。
被上诉人李征途等11人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。工商登记不具有确定权属归属的效力，仅具有对抗善意第三人之效力，财产权属以财产实际所有人为准。而案涉房屋权属关系明确，所有权人为光华机械厂，光华机械厂的实际投资人由生效民事判决书确认为陈爱萍。被上诉人根据生效判决对王本维、陈爱萍享有债权，并向法院申请强制执行，法院依法可以对王本维、陈爱萍的资产进行强制执行。请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人王本维、陈爱萍述称，同意上诉人的意见。陈爱萍、王本维与上诉人之间的赠与系双方真实意思表示且经过公证，合法有效。赠与标的房屋依法取得了村镇房屋所有权证，该证由泰州海陵区人民政府颁发，具有法律确定力和拘束力，任何机关个人都必须尊重。如果一审法院认为赠与合同因为赠予房屋产权证明不合法有效，也应由相应机关对该证进行相应处理后才能认定赠与合同的效力。涉案房屋因为农村土地的特殊性、政府职能部门在当时尚未建立等历史原因导致产权证无法过户。在此情况下，当时的高桥村委会建议办理赠与及接受赠与的公证，公证书交给高桥村委会备案。高桥村共计300多户村民都办理了统一的村镇房屋所有权证，如果一审认定我方的所有权证不合法有效，那当时统一办理的300多户村民的所有权证是否都是不合法有效的。因此，王本维、陈爱萍和王某之间的赠与真实有效且合法。请求撤销一审判决。
原审第三人光华机械厂述称，同意上诉人意见。
王某向一审法院起诉请求：1、对登记在光华机械厂名下的位于泰州市口泰路面积为1325.27平方米的27间厂房停止执行；2、确认位于泰州市口泰路面积为1325.27平方米的27间厂房所有权人为王某。
一审法院认定事实：王本维与陈爱萍系夫妻，于1982年7月4日生一女，即王某。1995年10月30日，光华机械厂成立，陈爱萍为该厂投资人，该厂于2008年注销税务登记。
现有各方当事人均无异议的光华机械厂村镇房屋所有权证记载：房屋间数为27间，面积为1325.27平方米，土地性质为集体土地，所有权人为光华机械厂（私有），填发日期为2000年6月。
2004年11月29日，因陈爱萍身体状况不佳，王本维、陈爱萍遂共同出具赠与书1份，约定：二人将在泰州市口泰路自办私营独资企业光华机械厂所建厂房计27间（总建筑面积1325.27平方米），另有机械设备柒台套赠与王某。该赠与书于2004年11月30日由原江苏省泰州市海陵区公证处出具（2004）泰海证民内字第1014号公证书予以公证。
2005年3月29日，王某出具受赠书1份，同意接受王本维、陈爱萍在泰州市口泰路自办私营独资企业光华机械厂所建厂房大小房屋计27间（总建筑面积1325.27平方米），另有机械设备柒台套的赠与。该受赠书于2005年3月30日由原江苏省泰州市海陵区公证处出具（2005）泰海证民内字第197号公证书予以公证。
2005年10月31日，陈爱萍在光华机械厂内开设海之泉浴池，产权性质为租赁使用权，该企业于2015年3月9日查询仍显示在业。
2005年11月1日，陈爱萍与张杰签订租赁经营协议书，约定：“张杰租赁经营陈爱萍所属泰州市口泰路24号海之泉浴池，房屋面积900平方米”。后双方因承租经营发生纠纷，涉讼。
2006年起，王某在光华机械厂内申请设立金海泉浴室，并向工商主管部门提交包括（2004）泰海证民内字第1014号、（2005）泰海证民内字第197号公证书在内的审批材料，工商部门以不符合登记规定为由，退回申报材料。后陈爱萍于2006年2月7日向工商部门出具关于金海泉浴室营业场所使用情况说明（上盖光华机械厂之印章），并自愿将原光华机械厂所有房屋无偿无期限给王某经营金海泉浴室。
2007年2月8日，金海泉浴室经工商部门核准设立，投资人为王某，产权性质为自有产权。后王某在经营过程中，对该浴室进行部分装修改建，但未领取改建审批手续。
2008年2月10日，王某出具委托书，授权马明喜处理涉及泰州市口泰路228号部分房屋及资产租赁事宜；2008年3月1日，马明喜与张泽匀签订房屋及资产租赁协议书，约定：“张泽匀租赁马明喜所属泰州市青年南路228号部分房屋及资产”。2009年12月16日，王某与马志全签订房屋租赁协议书，约定：“马志全租赁使用王某所有的泰州市青年南路228号金海泉浴室隔壁的面积约180平方米的房屋一间”。
2011年至2013年期间，李征途、李德鹏、顾春思、周乐、翟正祥、王明珍、林惠宇向王本维出借借款本金达700多万元。2013年1月26日王本维向李征途、李德鹏、顾春思、周乐、翟正祥、王明珍、林惠宇出具承诺书，内容为：“本人曾向曹文光、李征途等人多次借款（以借据为准），现积极筹款还钱，如不能偿还，本人特立此据承诺：以海之泉浴室拆迁、补偿款来予以偿还。家庭思想工作，本人协助解决”。王本维按约定对李征途、李德鹏、顾春思、周乐、翟正祥、王明珍、林惠宇的债务支付利息至2013年5月。2013年8月8日，王本维向李德鹏出具还款计划书，在尾部备注：“（借款）如不能偿还，本人愿以将来浴室拆迁来偿还”。
2013年，光华机械厂申请将投资人陈爱萍变更为王某，提交了包括（2004）泰海证民内字第1014号公证书、（2005）泰海证民内字第197号公证书等申请变更材料。工商部门审核认为因上述公证书未涉及债权债务及无形资产，故不符合工商变更要求。后陈爱萍与王某于2013年3月1日签订资产转让协议，约定陈爱萍将光华机械厂全部资产（有形资产、无形资产及债权债务）一次性赠予王某等条款，双方将该协议提交工商部门以申请变更登记。2013年3月1日，光华机械厂的投资人变更登记为王某。
2013年8月26日，李征途、李德鹏、顾春思、周乐、翟正祥、王明珍、林惠宇诉至法院，要求撤销陈爱萍与王某于2013年3月1日签订的资产转让协议，判令陈爱萍、王某将光华机械厂的负责人变更为陈爱萍。江苏省泰州市高港区人民法院经审理于2014年9月30日作出（2013）泰高民初字第1460号民事判决，认定陈爱萍、王某无偿转让财产的行为足以对债权人造成损害，而涉案厂房、设备之赠与系王某、王本维及陈爱萍之间的行为，故判决撤销陈爱萍与王某于2013年3月1日签订的资产转让协议,判令王本维、陈爱萍支付李征途、王明珍等律师费、诉讼费；驳回该案原告其他诉讼请求。李征途、王明珍等七人以及王本维、陈爱萍、王某均不服上述民事判决，分别向本院提起上诉。本院经审理于2015年3月18日作出（2014）泰中民终字第01200号民事判决：驳回上诉，维持原判。
李征途等11人与王本维、陈爱萍民间借贷纠纷案，根据人民法院生效判决，王本维、陈爱萍确定负有清偿借贷债务之义务，现已进入执行程序。本院将上述执行案件指定一审法院执行。执行程序中，王某于2015年6月20日提交执行异议书，认为登记在光华机械厂名下位于泰州市口泰路的27间房屋所有权人为王某，请求支持其异议申请。一审法院于2015年7月7日作出（2015）泰开执异字第00003号执行裁定，驳回王某的异议。王某遂提起本案诉讼。
李征途、李德鹏、顾春思、周乐、翟正祥、王明珍、林惠宇等人曾向泰州市海陵区市场监督管理局要求撤销光华机械厂投资人的变更登记，后经行政复议、行政诉讼，泰州市海陵区市场监督管理局未进行变更登记，光华机械厂之投资人仍为王某。
各方当事人对涉案房屋之登记事实均无异议，相关生效判决亦予以确认。但为进一步确认房屋登记发证的情况，一审法院于审理期间向高桥居委会相关人员作进一步查证，调取了涉案房屋村镇房屋所有权证原件，并摄制该证图片。该证证号为海字第080806504号，颁证机关处盖有泰州市海陵区人民政府村镇房屋产权发证专用章。此外，与王本维谈话时，其陈述涉案房屋由来：房屋系上世纪90年代初期，陈爱萍办理的，土地是高桥村的，（原有）房子几间是王意仁（音）的，后来进行重建，当时没有领证，后来领取了权证，陈爱萍开设光华机械厂。
审理中，李征途等11人于2016年4月29日向一审法院提起反诉，请求判令王某、陈爱萍履行赠与合同被撤销后的附随义务，将光华机械厂的投资人变更恢复为陈爱萍。
一审法院认为，作为实体处理前诉讼程序上的问题，应先行处理王某起诉是否适当及李征途等11人反诉是否应予受理的问题。
王某与陈爱萍间资产转让协议虽经法院生效判决予以撤销，但该判决并未涉及赠与合同及涉案房屋之所有权归属，现王某依据赠与协议及工商登记之投资人身份主张对涉案房屋享有所有权，并未受任何生效裁判之直接羁束，故李征途等11人关于王某起诉不当之主张，不予支持。
李征途等11人所提反诉时间系在本案法庭辩论终结之后，不符合民事诉讼法律及司法解释关于当事人提起反诉的时限要求；此外，该反诉主张与江苏省泰州市高港区人民法院（2013）泰高民初字第1460号撤销权纠纷案中本案部分当事人所提第二项主张基本一致。因此，对李征途等11人的反诉请求，不予受理。
根据各方当事人陈述，本案的争议焦点为王某是否享有足以排除对涉案房屋执行的合法权利。就该焦点问题，一审法院作如下评判：
一、关于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行前物权变动的模式
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现王某、王本维、陈爱萍认为，涉案房屋赠与行为发生在《物权法》施行之前，故不应适用该法关于不动产物权变动之规定，而应适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第128条之规定，王某已经实际占有、使用涉案房屋，应当认定赠与有效，王某取得房屋所有权。一审法院认为上述主张欠缺法律依据，理由如下：
1、根据实体从旧之原则，《物权法》施行前，虽未有法律明确规定不动产物权之变动方式，但《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护；第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可见，在《物权法》实施之前，并未确立不动产物权以交付或转移原因行为之生效而直接发生变动。此外，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，当事人以该法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；第四十二条第（一）、（二）项分别规定了土地使用权、房屋等建筑物作为抵押之情形。《中华人民共和国担保法》将抵押登记作为处分抵押合同生效要件，可见在《物权法》实施前处分物权并未区分负担行为与处分行为之效力而作一体化处理，故不应忽视不动产物权变动中登记之功能。
《合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续，进一步规定特定财产需经登记等相关手续方能最终实现赠与之目的与物权变动效果。
2、《物权法》施行后，我国物权变动明确采债权形式主义，即有效债权之合意与交付或登记之公示形式为必须。《物权法》第二百四十七条规定，该法自2007年10月1日起施行。若王某在该法施行前未取得涉案房屋所有权的，在该法实施后仍须依照《物权法》之规定实现物权变动效果。
3、关于本案是否适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第128条之规定确定所有权归属。首先，根据司法解释之体系对该条款进行目的解释，该条规定属第四部分民事权利之（二）关于债权问题，应属与债相关之法律适用范畴，而非解决（一）关于财产所有权和与财产所有权有关的财产权问题。因此，王某、王本维、陈爱萍援用该规定主张涉案房屋之归属，显无依据。其次，该条规定将赠与关系之成立以赠与物之交付、过户作为要件，将赠与合同之性质定为要物合同。而自《合同法》施行后，合同以要约、承诺成立，赠与合同一章亦不再要求合同成立的实践性，故根据法之效力位阶确定原则，该条款亦不应予以适用。
二、关于王某对涉案房屋是否享有或可能享有所有权
现应分别审查债权行为即赠与合同之效力，以及涉案房屋转移登记之事实，并考虑是否存在其他原因取得物权。在此评判如下：
1、关于赠与合同之效力
（1）关于公证之效果。公证系通过法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。本案中赠与与受赠公证，应系对王某与王本维、陈爱萍之间赠与意思表示之证明，发生不得任意撤销赠与之效果，并产生较强的证据效力，但该效力仅得及于意思表示之真实性，至于作为法律行为核心要素的意思表示内容是否有效并不在公证范围内，而应属人民法院之判断权限。
（2）根据赠与协议与公证书，王某接受王本维、陈爱萍赠与之财产包括总面积为1325.27平方米的27间涉案房屋、机械设备7台套。其中，有关机械设备移转的行为效力与本案无关联，在此不涉。就协议中以涉案房屋为赠与标的之部分，依法应认定为无效，理由如下：
首先，我国采“房地一体主义”，涉案房屋权利发生移转的，应一并处分房屋所占土地之使用权，王某、王本维、陈爱萍认为得区分考虑房屋所有权与土地使用权，不符合法律规定，不予采信。
其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。由上，集体建设用地一般用于宅基地、乡镇企业及公益建设。依据现存涉案房屋之村镇房屋所有权证，房屋产权性质为私有，而土地性质为集体土地，另结合本案查明之事实，涉案房屋并无土地使用权登记资料，故光华机械厂显非土地管理法规中所规定之乡镇企业，其用地亦不可能属宅基地或公益用地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。王某与王本维、陈爱萍间以涉案房屋（及土地使用权）为标的之赠与合同，已经违反了国家土地管理强制性法律、行政法规之规定，应属无效。原因行为无效，自始不可能进一步发生权利变动之效果。
2、关于涉案房屋转移登记中的问题
即使不考虑债权行为是否有效，如上所述，现虽存有涉案房屋之所有权证，但依据国家土地管理法律、法规之规定，房屋转移登记亦基于与赠与合同无效之相同事由而自始无法办理。王某、王本维、陈爱萍未正确认识房屋无法转移登记之具体原因，亦未穷尽必要方法向有权登记部门提出登记申请并据此予以明悉，而认为以公证足够发生“物权”变动效果，该意见不值支持。
3、王某占有、使用涉案房屋进行经营具有何种法律效果
因赠与协议无效，王某占有、使用涉案房屋已经欠缺基于赠与而取得的占有本权。另外，不动产未经登记，欠缺有效的对外公示手段。王某受赠房屋后，在利用过程中仍需陈爱萍以光华机械厂投资人之名义提供同意利用之情况说明；陈爱萍于2005年出租涉案房屋，后长期在该处开设海之泉浴池，而王本维在负担债务时表示愿以房屋拆迁补偿作为清偿保证，结合涉案房屋非用于家庭生活（直接占有）而系生产经营来看，无法充分认定王某对王本维、陈爱萍，系属单独而排他地占有房屋。
再而，对不动产的占有并不具有公示与推定作用，又赠与合同为无效合同，故王某虽占有、使用涉案房屋，且非其自身原因致无法转移登记，亦不可能构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于案外人排除执行之情形。
4、王某是否可能以其他方式取得对涉案房屋的权利
现有涉案房屋所有权证填发时间为2000年6月，房屋在此之前应已建成；而根据王本维自认的事实，涉案房屋在光华机械厂设立前即已建成。王某出生于1982年7月4日，在发证时尚未年满18周岁，后又出国留学，故其不具有为建房出资之经济能力，不可能原始取得对房屋之权利。
5、基于生效判决的分析
根据江苏省泰州市高港区人民法院（2013）泰高民初字第1460号民事判决书、本院（2014）泰中民终字第01200号民事判决书，已认定王某、陈爱萍间资产转让协议足以侵害债权人之合法权益。因此，生效判决虽未涉及资产之内容与范围，但足以推定光华机械厂之资产对债权人之债权具有明显的保全作用，不可能不涉任何实质财产内容；该判决指出涉案房屋之赠与系王某与王本维、陈爱萍之间的行为，否认该行为已发生赠与资产由光华机械厂移转受赠人王某之效果。
三、王某得否排除李征途等11人对涉案房屋的执行
1、关于是否需要考虑王某对王本维、陈爱萍请求权的性质与内容
王某认为，其就涉案房屋对王本维、陈爱萍所享有的系指向特定物的请求权，优先于李征途等11人之一般金钱债权；该权利发生于债务形成之前，王某、王本维、陈爱萍均不具有恶意逃避债务之意思；此外该请求权还附带有抚养第三人之特殊伦理因素。一审法院认为，赠与合同无效，王某不应再基于该合同享有对王本维、陈爱萍之房屋登记请求权，故无需探讨该请求权之性质、内容，并与李征途等11人之债权实现效力进行比较。因此，就王某的上述观点，不予采信。
2、关于王某对房屋的装修改建行为对执行的影响
此外，房屋之价值在于经合法建造所形成的利用空间，并非建筑材料与人工。因此，单纯的装修改建不会影响房屋所有权之归属或形成阻却执行之权利，王某可在执行中主张与装修改建部分所相应的权利份额。
3、关于光华机械厂工商登记的投资人对执行的影响
王某认为从形式上看，其仍系光华机械厂之工商登记投资人，而涉案房屋登记在该厂名下，故王某可以主张排除执行。一审法院认为，本案中不能仅以工商登记来确定光华机械厂之资产归属。根据生效判决，王某与陈爱萍间资产转让协议已经被依法撤销。依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，工商变更登记前后的投资人应负有各自返还财产之义务，故协议撤销后光华机械厂之资产实质上已经回复归陈爱萍所有。王某虽系工商登记之投资人，但该企业之资产仍应为陈爱萍之债务提供清偿。至于工商登记之公示效力，则表现为王某仍有权以投资人之名义对外代表光华机械厂，并发生债权债务，而对该登记善意信赖之第三人仍得就王某代表光华机械厂之行为向该厂主张权利。但该效果并不影响李征途等11人向王本维、陈爱萍主张以光华机械厂之资产清偿债务。
综上所述，王某不能取得对涉案房屋之所有权，亦不享有足以排除对涉案房屋执行的合法权益。判决：驳回王某的诉讼请求。案件受理费16728元，由王某负担（已预交）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
经各方当事人确认，本院二审的争议焦点为：一、王某对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利，是否享有涉案房屋所有权。二、一审审理程序是否违法。
关于争议焦点一，王某主张对涉案房屋享有所有权并足以阻却执行的理由有两点：一是涉案房屋领取的村镇房屋所有证载明的房屋所有权人为光华机械厂，而光华机械厂工商登记的投资人为王某。二是王本维、陈爱萍将涉案房屋赠与王某并办理了公证，王某亦实际对涉案房屋占有、使用、收益。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据已经发生法律效力的（2013）泰高民初字第1460号及（2014）泰中民终字第01200号民事判决查明的事实，2013年光华机械厂申请将投资人陈爱萍变更为王某，提交了2004年、2005年的两份公证书，工商部门审核认为公证书不符合工商变更要求，后陈爱萍与王某于2013年3月1日签订资产转让协议，将光华机械厂全部资产（有形资产、无形资产及债权债务）赠与王某，同日工商部门将光华机械厂的投资人由陈爱萍变更为王某。虽目前光华机械厂工商登记的投资人仍为王某，但因资产转让协议已被生效法律文书予以撤销，工商变更的基础已不复存在，王某依据资产转让协议取得的财产应当予以返还。王某以其为光华机械厂投资人为由主张对涉案房屋享有所有权的理由，依法不能成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2004年11月29日，王本维、陈爱萍出具赠与书，将涉案房屋赠与王某，王某亦于2005年3月29日出具受赠书，同意接受赠与。上述赠与书与受赠书，经公证处公证，表明赠与与接受赠与均是当事人的真实意思表示。而衡量民事法律行为是否有效，除当事人意思表示真实以外，还需判断该民事法律行为是否违反法律或者社会公共利益。涉案房屋所占用土地性质为农村集体建设用地，根据土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。王本维、陈爱萍与王某之间的赠与合同虽未涉及土地，但基于建筑物所有权与土地使用权具有的不可分性，我国法律明确规定了土地使用权与建筑物及其他附着物一同转让的原则，即通常所说的“房随地走”和“地随房走”，故双方之间的房屋赠与因违反国家土地管理的强制性规定，应属无效，王某不能据此取得涉案房屋的所有权。
关于争议焦点二，本院认为，人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章。各方当事人对涉案房屋之登记事实均无异议，应予认定。一审法院为进一步确认房屋登记发证的情况，依职权对高桥居委会相关工作人员进行调查，调查笔录由调查人、被调查人、记录人签名，符合法律规定。一审庭审中对依职权调取的村镇房屋所有权证和与王本维的谈话笔录，未予出示，本院二审中已向各方当事人出示并质证，对上述程序瑕疵予以纠正。本案一审多次开庭，各方当事人围绕案件事实和法律适用充分发表了辩论意见，上诉人认为一审剥夺当事人辩论权利的理由，亦不能成立。
综上所述，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16728元，由上诉人王某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 于 焱
审判员 刘艳生
审判员 王小莉
二〇一六年十一月二十五日
书记员 蒋 琳