四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终1076号
上诉人（原审原告）：徐俊华，男，1954年3月21日出生，汉族，住四川省蒲江县，
委托诉讼代理人：彭明然，四川成蒲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦勇，四川成蒲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙帮贵，男，1954年4月11日出生，汉族，住四川省蒲江县,
委托诉讼代理人：赵帅，四川法奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芶建明，女，1955年1月4日出生，汉族，住四川省蒲江县，
委托诉讼代理人：赵帅，四川法奥律师事务所律师。
上诉人徐俊华因与被上诉人孙帮贵、芶建明合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2016）川0131民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐俊华上诉请求：撤销一审判决，改判孙帮贵、芶建明将位于蒲江县鹤山镇花园街1号1栋的6处房产的产权过户至徐俊华名下。事实和理由：1.《蒲江县人民政府关于县城规划区内“撤村产居”村组剩余土地确权批复》已将案涉房屋所用的土地性质变更为国有土地，四川省高级人民法院（2015）川民申字第2839号民事裁定也认为上述土地的使用人可以申请办理划拨土地使用证，办理后又转让他人的，按规定补办土地出让手续。该县房管局无权改变上级机关对土地性质的认定，《房屋信息摘要》记载的土地用途与蒲江县人民政府的批复相违背，属于错误记载。故一审判决认为上述土地性质未经行政程序变更与四川省高级人民法院的裁定和客观事实相矛盾，应当予以纠正。2.根据《土地登记规则》第二十四条规定，土地使用权登记本身不创设权利，原土地使用人不办理登记手续，不发生否定案涉土地实际已变为国有土地使用权的法律效果。孙帮贵、芶建明因房屋价值大幅上涨，违背诚实信用原则故意不办理的行为，不能否定蒲江县人民政府确权批复和物权法第二十八条关于人民政府征收决定已改变土地性质的法律效力。3.因涉及房屋所有权的变更，根据《土地登记规则》第三十七条规定，应先办理房屋所有权过户登记后，再变更土地使用权的登记手续。同时，土地使用权的变更是因为人民政府的征收等行政行为，而非划拨、出让行政程序，一审判决认定应先由行政机关通过划拨、出让变更土地使用权后，才能办理房屋产权过户的认定是错误的。3.《集资建房合同》签订后即对双方具有拘束力，双方借款协议在该合同签订之前签订，不影响上述合同的履行。徐俊华依据该集资建房合同享有要求孙帮贵、芶建明办理房屋产权过户的权利，该诉讼请求应当得到得到支持。
孙帮贵、芶建明辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。事实和理由：1.案涉房屋建成后，因无法办理过户手续，徐俊华自愿放弃房屋过户的权利，于是双方签订借款协议，集资建房合同中双方的权利义务已转化为该协议中的权利义务，自己不应再按集资建房合同履行义务。2.四川省高级人民法院（2015）川民申字第2839号民事裁定认定双方为合同纠纷，表明徐俊华对案涉房屋无所有权，故其没有请求协助过户的基础。3.从双方2002年7月8日双方签订合同至今，徐俊华从未要求孙帮贵、芶建明履行协助义务，其诉讼请求已超过两年的诉讼时效。4.蒲江县人民政府《确权批复》的本意是便于将划线范围内可转化为国有土地的村组剩余集体土地，有条件时转为国有土地，而非所有村组土地均可转化。同时，可转化的土地也需经过行政审批变更手续，故案涉土地不能因该批复自动变更为国有土地。
徐俊华向一审法院起诉请求，孙帮贵、芶建明立即协助徐俊华将位于蒲江县鹤山镇花园街1号1栋1楼3号108.77平方米的房屋、五星街1号1栋1楼1号27.93平方米以及楼梯间17.85平方米（楼梯间的具体面积以司法鉴定为准）、花园街1号1栋2楼1号191.67平方米、花园街1号1栋3楼2号191.67平方米、花园街1号1栋5楼4号219.79平方米的房屋产权过户登记到徐俊华名下。
一审法院认定事实：2002年7月8日徐俊华与孙帮贵、芶建明签订《集资建房合同》，约定：双方共同在鹤山镇朝阳心花园旁集资修建楼房一幢，楼房共五层；孙帮贵、芶建明以拆迁安置补偿的土地作为投资作价12万元，楼房造价68万元全部由徐俊华出资修建；房屋建成后，孙帮贵、芶建明拥有第四楼住房和底楼与车库共壁的一间铺面所有权，其余全部为徐俊华所有（即正面的一、二、三个铺面和侧面的剩余铺面以及二、三层营业房和第五层住房等的房屋所有权及土地使用权），双方以上述约定划分所有权，各自的具体面积依办证的准确面积而定。房屋产权证和国有土地使用权证的办理由孙帮贵、芶建明负责，并在房屋修建完工验收后立即办理，费用由孙帮贵、芶建明承担。所有手续办完后立即按第四条集资房所有权分配之内容，由孙帮贵、芶建明将徐俊华应分得的土地使用权和房屋产权过户给徐俊华，过户费用由徐俊华承担，孙帮贵、芶建明协助办理。在过户期间房屋的所有权和国有土地使用权为双方共有。合同签订时，徐俊华系城镇居民，孙帮贵、芶建明系农民，建房土地为集体土地。后来，孙帮贵、芶建明的身份由原鹤山镇飞虎村农村居民调整变更为鹤山镇朝阳社区城镇居民。
2006年4月28日，蒲江县人民政府关于县城规划区内“撤村并居”村组剩余土地确权的批复（蒲府函[2006]33号），确认孙帮贵、芶建明原属的鹤山镇飞虎村已撤村并居，全体村民已转为城镇居民，县政府同意将该村剩余集体土地确认为国有土地。2007年6月6日，蒲江县国土资源局向县政府关于城镇规划区建设用地历史遗留问题处理意见的请示（蒲国土资[2007]57号）载明，对于征地拆迁划地安置建房用地，土地使用者可提出申请，经确权后，办理划拨国有土地使用证，办理后又转让他人的，按规定补办土地出让手续。
2015年7月14日，孙帮贵、芶建明将诉争房屋（不含楼梯间）的全部产权登记在自己名下，房屋登记信息摘要表记载为集体土地上房屋新建，备注土地性质为集体；诉争房屋所属土地使用权现登记为孙帮贵名下[蒲集用（2003）字第019号]，其性质为集体土地。
2014年6月徐俊华以所有权确认纠纷向一审法院起诉孙帮贵、芶建明确认位于蒲江县产权面积136.7平方米、2层产权面积191.67平方米、3层产权面积191.67平方米、5层产权面积220.37平方米的房产为徐俊华所有，2014年9月30日蒲江县人民法院（2014）蒲江民初字第343号民事判决驳回徐俊华的诉讼请求；徐俊华上诉，2015年3月20日成都市中级人民法院（2015）成民终字第569号民事判决驳回徐俊华的上诉，维持原判。徐俊华对二审判决仍不服，向四川省高级人民法院申请再审。2016年3月22日省高院（2015）川民申字第2839号民事裁定驳回徐俊华的再审申请。但再审裁定书中本院认为部分阐述：本案是合同履行纠纷，而不是物权权属纠纷，徐俊华可依照《集资建房合同》另行主张权利。据此，徐俊华向一审法院起诉孙帮贵、芶建明要求协助办理诉争房屋的过户手续。
一审法院认为，徐俊华要求孙帮贵、芶建明履行房产过户义务，是基于双方在《集资建房合同》的约定。为此，首先应确认《集资建房合同》的效力。2002年7月8日，徐俊华与孙帮贵、芶建明签订《集资建房合同》时，系城镇居民与农村居民在农村集体土地上联合建房，违反了相关法律法规之禁止性规定（即城镇居民不得利用集体土地建房，也不得购买农民在集体土地上所建住房），该合同应属无效；后因合同履行的条件发生变化，2006年孙帮贵、芶建明原属的鹤山镇飞虎村已撤村并居，全体村民转为城镇居民，飞虎村剩余集体土地也被确认为国有土地，故该《集资建房合同》可按有效合同继续履行；但根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”之规定，继续履行合同的前提是协商一致进行土地使用权权属用途性质的变更登记，即经由划拨、出让的行政程序变更土地性质，但至今，《集资建房合同》所涉土地性质仍未经行政程序变更。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，孙帮贵、芶建明申办的房屋产权证登记的是集体土地上新建房屋物权，备注土地性质为集体；徐俊华要求孙帮贵、芶建明履行房屋产权过户义务，在未经划拨、出让的行政程序变更土地性质前，仍受国家法律法规限制。综上分析，一审法院对徐俊华诉讼请求不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，芶建明经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果应由其自行承担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回徐俊华的诉讼请求。案件受理费19200元、诉前保全费5000元，合计24200元由徐俊华负担。
二审中，孙帮贵、芶建明提交了蒲江县鹤山镇朝阳社区第一股份合作社（原鹤山镇飞虎村一社）《证明》一份，载明：该社区在2001年征地拆迁安置后，留置土地共23.3亩截止2016年1月6日未转为国有土地。拟证明案涉宅基地不属于蒲江县人民政府确权批复所称的剩余土地，不能理解为其土地性质已随该批复转化为国有土地使用权。徐俊华质证认为，该社区不是一级政府，无权对土地的性质作出认定，故该证据不具有合法性，不应采信。
本院审查认为，该证据的内容未表明案涉房屋位于上述留置土地的范围，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，徐俊华与孙帮贵、芶建明自愿签订《集资建房合同》后，因孙帮贵、芶建明的身份已转变为城镇居民，该合同的履行条件已发生变化，应认定合法有效，并应成为双方履行义务、行使权利的依据。
关于徐俊华所提案涉土地使用权事实上已属国有土地，应判令孙帮贵、芶建明履行协助房屋产权过户义务的上诉意见，本院认为，因徐俊华一审起诉和二审上诉均请求孙帮贵、芶建明按合同约定履行协助房产过户义务，因该约定明确具体，故孙帮贵、芶建明具有将上述房产过户给徐俊华的义务。但该义务属于非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”之规定，由于案涉房屋所用土地至今仍为当地农村集体经济组织所有，在无证据证明土地性质已变更为国有土地使用权之前，相关房屋的所有权在法律上不具备过户的客观条件，故徐俊华的诉讼请求属于在客观上不具备履行条件，一审判决驳回并无不当，本院予以维持。徐俊华可待条件成就时再行主张权利或行使合同解除权来进行救济。
综上所述，徐俊华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人徐俊华负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 张卫敏
审判员 曹 洁
二〇一七年四月十七日
书记员 刘 璐