广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠中法民一终字第862号
上诉人（原审原告）：郑全斌，男，1975年10月8日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区，。
委托代理人：龙厚平，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：宁崛，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市富盈置业有限公司，住所地：惠州市演达一路华阳大厦25楼。
法定代表人：刘程，该公司总经理。
委托代理人：刘照煌，广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。
上诉人郑全斌因与被上诉人惠州市富盈置业有限公司（以下简称：富盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法民一初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年1月28日原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于被告港惠新天地商业广场负一层内B1-130号铺位，建筑面积7.77平方米，购房价款人民币72057元。该合同第八条约定被告应于2007年11月1日前将经竣工验收备案的房产交付原告使用，第十三条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权拒绝接受商品房，直至被告采取措施使交付使用的商品房装饰设备的标准达到双方约定的标准为止。该合同附件三《港惠新天地商业广场商业部分装置、装修、装饰标准》中双方约定：“三、商场内铺位：1.天花：格栅吊顶；2.地面：水泥沙浆地面；3.柱面：ICI涂料”。该合同附件四《补充协议》中双方约定：“6.《商品房买卖合同》中任何通知的送达方式，出卖人有权选择如下一种或多种：（1）当面递交：买受人或其代理人签收之日即为送达之日；（2）邮寄：EMS邮寄之日起第二日即视为送达之日；（3）报纸公告：出卖人在当地报纸登报公告之日即视为送达之日；7.出卖人所作的售楼广告、售楼书、售楼模型等仅为要约邀请，买卖双方之间的一切权利义务以合同的约定为准”。
与此同时，原、被告又签订了一份《港惠新天地商铺委托经营协议》（以下简称“协议”），约定由原告（甲方）委托被告（乙方）将上述物业对外经营。协议第二条约定：“甲方同意该物业自入伙时即交付于乙方，在本协议有效期内，即2007年10月1日起至2010年9月30日止，甲方将该物业不可撤销地全权委托乙方经营使用，且不参与、不干涉乙方商场经营管理，委托权利包括但不限于：A、决定和修改物业的经营定位；B、经营范围和方式；C、物业的经营收益权；D、物业的租赁权和转租权；E、物业结构改造及装修权”。协议第三条约定：“委托经营期内，乙方自主经营管理商铺，并承担经营风险。甲方不参与商铺经营管理，不承担经营风险。协议期内，商铺由乙方统一管理，并负责商场的经营、保安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，相应承担上述各项的有关费用”。协议第七条约定：“本协议到期前半年，甲乙双方协商讨论续约事宜，在同等条件下，乙方有优先续约权。甲、乙双方如协商同意继续该物业的租赁，应再签订新的铺位委托经营协议。若甲方要求自营或自行出租，甲方必须保证经营者严格遵守当时乙方商场经营管理规定和业主管理委员会的相关决议；同时按乙方商场经营管理规定及甲、乙双方签署的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积向商场缴纳相关管理费用”。协议第八条约定：“本协议期满后不续约时，乙方应按照甲、乙双方签署的《商品房买卖合同》中约定的交铺标准将该物业移交给甲方。在甲方同意的情况下，乙方可以按照租赁期间的装修状况，将该物业交还甲方，并办理移交手续”。上述协议委托经营期限届满后，原告以被告未向原告返还约定标准的商铺为由，诉至本院，请求上述所请。
另查一，被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案商铺于2008年1月17日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收，并于2008年1月18日进行备案。部分业主购买的港惠新天地商业广场负一层内商铺己领取房产证。
另查二，2010年9月期间被告向原告手机发送短信，短信内容为：“（1）尊敬的业主：港惠新天地一期商铺续租签约工作定于2010年9月15日结束，请您务必于此时限前至我公司办理相关手续；（2）逾期不办，视为同意我公司在2010年10月1日按现状交还您的商铺。咨询0752-2588170”；2010年9月16日，被告向原告的同一手机号码发送信息，信息内容为：“尊敬的业主：港惠一期商铺签约工作已结束，一二三层已签商铺正式生效，负一层及其余楼层商铺未签业主请至我司办理自营手续0752-2588170”。
另查三，被告于2010年9月份向原告住址邮递标题为《致业主的公开信》的文件，主要内容为通知原告对商铺交还进行确认；2010年12月份，被告通过EMS特快专递的方式邮递标题为《逾期收铺通知》的文件，主要内容为通知原告收铺以及告知逾期收铺风险。
另查四，被告向本院提交由惠州市惠城公证处作出的《公证书》，公证的内容为2010年10月30日以及2010年10月31日被告委托惠州市惠城公证处到演达一路港惠新天地负一层、一层、二层、三层的经营场地现状进行公证。经公证的光盘播放显示：原告的铺位处于腾空状态，有金属钉作为界线标志并标明了编号，有部分案外商铺在营业。
另查五，2010年11月1日上午，部分业主、被告以及相关政府职能部门就港惠购物中心商铺业主合同纠纷案件在惠城区行政中心628会议室召开案件协调会，会议决定关于商铺面积不符，界限不明晰、内部规划不合理的问题由被告向房管部门申请对面积进行核实；对消防问题要求由消防部门主动积极协调；决定由被告承担2010年10月份原告租金。2010年11月15日，相关政府职能部门在惠城区行政中心628会议室召开协调会，决定由业主11月16日起带上相关身份证明文件到被告处领取10月份租金；被告应当按照房管部门的要求对商场内铺进行划线，面积不足部分引导业主通过法律途径向开发商提出索赔；被告及其经营公司要积极主动联系业主收铺，并支持帮助业主开展经营或重新签订租赁工作。
原审法院认为：本案系一起因在签订《商品房买卖合同》的同时，买受人（原告）又将产权式商铺出租（委托）给出卖人（被告），租赁合同关系终止后，由租赁物返还问题而引起的房屋租赁合同纠纷。本案所争议的焦点为被告移交原告所购买的商铺是否需间隔墙和通水电；原告所购买的商铺是否具有独立完整的所有权；被告是否履行了返还商铺的义务；返还的标的物是否存瑕疵。
（一）、从涉案商铺性质进行分析。从合同效力上看，原告与被告于2007年期间签订的《广东省商品房买卖合同》以及《港惠新天地商铺委托经营协议》均为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同以及协议合法有效，双方当事人均应当依照合同约定行使权利以及履行义务。从《协议》的约定来看，原告在签订协议时将所购买商铺委托（出租）给被告经营使用，并授予了被告对物业结构改造及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁权和转租权，同时，该协议第三条约定在协议期内商铺由被告进行统一管理，原告购买被告商铺的目的系在于商业盈利，并基于被告所提供的专业的、统一的商场运营模式获得投资回报，鉴于原告所购买的房产具有很强的商业投资性，这种性质就决定了其在使用方式上应当与一般房屋存在较大的区别。
（二）、从涉案商铺的使用方式来进行分析。在负一层销售的模式中，由于业主之间所购买的商铺面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有明显的分隔设施，其只有通过统筹规划，统一经营才可实现其投资价值，而一旦独立来看，个体商铺的面积、位置以及商场定位使得其空间的个体独立性则很难加以界定，其使用价值也因此大大减低。原告主张其购买的商铺应当具备独立使用功能，且必须达到商品房使用的一般属性，必须满足业主自主经营的条件，而实际上在商铺之间面积紧接的情况下，业主自主经营与邻接业主的使用方式之间差异的矛盾同样是难以调和的，如果业主强调自行运营，除了业主达成了统一的意见，否则业主个体难以保证其在行使自身物权时不侵犯其他业主的权益。
本案中，原告在与被告签署《协议》时已就商铺整体运营事宜进行了约定，并委托被告依照商场的整体商业运营规划格局进行分区改造，实际上就是通过整个商场的整体运营模式在形成了统一格局后用以对外招商，使原、被告双方的利益最大化，另从原告所提供的《广东省商品房买卖合同》负一层平面图以及房屋产权证书所附平面图可认定，被告在销售时，就已将其功能定位为产权式商铺，原告是悉知的。平面图显示，负一层被分割成若干紧密相连的小长方形面积，紧密相连的小长方形面积又形成稍大块长方形面积，稍大块长方形面积被分割成若干个区域，区域间有公共通道。无论中间被分割且相互连接的面积，还是相互连接的面积，以及原告租给被告经营过程中都没有设立明确的四面围墙或间隔墙。该平面图为负一层商场的整体平面图，是《广东省商品房买卖合同》附件，也即原告在购买商铺的时候已经对商铺的性质以及使用方式有了明确的了解，其使用方式在初始阶段系通过业主签订《协议》的方式统一委托商场对外招商运营就没有间隔墙、通水电。
至于部份业主的《房地产权证》出现“众墙”，部份业主的《房地产权证》没“众墙”的登记，是因2009年7月1日前后房产测量规范不同产生，《房地产权证》出现“众墙”是代表房屋的产权界限，并非专指实体墙。由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，所以，业主们之间的空间权利无法区分，处于交织状态之中。因此，当商业广场所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得到充分体现；一旦独立来看，其空间的个体独立性则很难界定。原告所购买的面积也是如此，他购买的商铺与其他商铺紧密相连。因此，商业广场所有业主购买的面积总体上看，具有大房屋的特征，总体加以使用没有权利冲突问题；但如果从个体独立的意义上观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分。现在原告以被告返还的商铺无间隔墙、通水电等不符合《商品房买卖合同》的约定为由，不予接受租赁物，则所造成的损失，不能归责于被告。
（三）、关于被告是否履行了返还租赁物的义务。根据《协议》第七条及第八条的约定，如果原告选择不续约的，被告应按照《商品房买卖合同》中约定的交铺标准将该物业移交给原告，被告已于《协议》约定的委托经营期限届满前通过短信和EMS特快专递方式通知原告进行收铺，并且提供了多种委托经营期届满后商铺运营的方案，同时也以函件以及信件的方式告知原告逾期收铺应承担法律风险。鉴此，部分业主不予回复也未办理收铺手续，或直接回复不予续约，并未针对是否续约的问题形成统一的意见。目前，负一层商铺已有部份业主依约定接受商铺并在经营使用，如果按照《商品房买卖合同》所约定的标准，即拆除装修按毛坯房状返还商铺，则可能存在不符合其他业主的经营要求而致其权益受损，将违反民法的公平正义、公序良俗原则，也会对原、被告双方造成巨大的经济损失。因此，被告在返还租赁物的问题上并不存在过错，业主在商铺返还问题上，应尊重客观事实，从符合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成统一意见，妥善解决纠纷。
（四）、被告应否承担原告自2010年11月1日起的经济损失。鉴于商业广场负一层的装修现状已经形成添附附和，如在业主未形成统一的收铺标准的情况下按照《商品房买卖合同》的标准进行返还，将造成双方巨大的经济损失，并且损害一部分业主的权益，违反公平正义原则，不符合社会经济效益追求的价值取向。而在此层面上，以目前现状将商铺交还业主明显高于《商品房买卖合同》中约定交付标准，业主在未明确统一的商铺使用方式及规划经营格局的情况下，应当先对商铺进行接收后再统一协商后续经营事宜，原告拒绝接收其买受商铺的行为，直接导致自身经济损失的产生并继续放任损失的持续扩大，应当承担相应的后果，在商铺返还的问题上难以认定被告存在过错。
本案的所争议的法律关系为租赁合同关系，存在的核心问题是租赁物是否已经返还，至于商铺返还中消防设施或结构柱或装修设施占用铺内面积问题，及面积减少等均系属于租赁物返还的瑕疵问题，应当通过协商的途径予以解决，协商达不成协议的，商铺是否存在瑕疵则另案主张权利。根据《协议》中关于委托经营期限的约定，双方的委托经营关系业已解除，因此，对于是否仍采取委托被告对原告物业进行运营的方式，以及委托经营投资的回报是多少，都应由作为平等主体的双方依照诚实信用原则进行相互磋商，在平等协商的基础上重新达成委托经营关系或者由业主统一将商铺收回自营。原告在未与被告形成新的委托经营关系且被告又未使用原告商铺的情况下，主张回报率损失，诉请要求被告赔偿，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第七条、八十三条的规定，判决：驳回原告郑全斌的诉讼请求。本案收取受理费人民币233元，由原告郑全斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
宣判后，原审原告不服原审判决，向本院上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、本案上诉费用由被上诉人承担。
主要的事实和理由是：一审法院有意忽视本案争议的实质，在上诉人尚未取回涉案房屋之前，粗暴干涉上诉人依法享有的物权。本案系房屋租赁合同纠纷案件，争议的问题是被上诉人是否履行双方协议约定的返还租赁房屋的义务，被上诉人履行返还租赁房屋义务是否符合双方的约定，被上诉人是否应当承担违约责任的问题。
而一审判决却认定“业主自主经营与邻接业主的使用方式之间的差异的矛盾同样难以调和的，如果业主强调自行营运，除了业主达成了统一意见，否则业主个体难以保证其在行使自身物权时不侵犯其他业主的权益”。该一认定是建立在上诉人已经收回租赁物之后，上诉人如何使用商铺、如何行使物权的问题，既与被上诉人无关也与本案无关。更何况一审法院杞人忧天的“难以调和”并不意味着不能调和，“难以保证”并不意味着“不能保证”。一审法院以此为曲，强调“统一的商铺使用方式及规划经营格局”，转移视线，遮掩本案的实质，粗暴的干涉了上诉人依法享有的物权。
一审法院选择性失明，视协议期限的明确约定而不顾，片面认定上诉人在签订协议时将所购商铺(出租)给被上诉人经营使用，并授予了被上诉人物业结构改造权及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁和转租权。
上诉人与被上诉人签订的《港惠新天地委托经营协议》第一条就约定了委托经营的期限至2010年9月31日止为期三年。该协议第八条明约定了被上诉人在期满后应当按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交铺标准将该物业移交给上诉人。因此上诉人的授权是有期限的，在该期限内被上诉人有权行使物业的改造权及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁和转租权，但在期限届满后，双方如没有达成新的合意，被上诉人对上诉人的物业的权利自然终止，被上诉人没有再行使物业结构改造权及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁和转租权等一系列的权利了，相反，被上诉人应当依照《港惠新天地委托经营协议》的约定将商铺恢复到《商品房买卖合同》约定的状态后向上诉人返还物业。
一审法院认定上诉人购买被上诉人商铺是“基于被上诉人提供的专业的、统一的商场营运模式获得投资回报”更是无中生有。首先，没有任何证据可以证明被上诉人能够并且愿意向被上诉人提供“专业的、统一的商场营运模式”。相良，被上诉人强烈要求上诉人与案外人(惠州市港惠新天地商业经营管理有限公司)签订不平等的《经营管理协议》，要求上诉人将所购涉案商铺交由案外人经营管理，足以说明被上诉人的能力问题意愿问题。
其次，上诉人购买涉案房产，唯一能够体现从被上诉人处获得回报的仅仅只有双方的《港惠新天地委托经营协议》，而该协议约定的委托经营期限只有三年，根据该协议第三条的约定，上诉人只能够从被上诉人处获得的唯一回报是“委托经营补偿款”，金额有且只有整个购房款的25%，上诉人购房本金尚差一大截，更别说“投资回报”了，一审法院认定的上诉人购买被上诉人商铺是“基予被上诉人提供的专业的、统一的商场营运模式获得投资回报”又从何谈起?
一审法院认定涉案房产系“产权式商铺”，既不是事实，也违反了法律规定，是错误的。首先，一审法院认定“本案中，原告在与被告签署《协议》时已就商铺整体营运事宜进行了约定，并委托被告依照商场的整体商业营运规划格局进行分区改造”根本就是无稽之谈，毫无根据。
上诉人与被上诉人就委托经营事宜仅仅签订过一份《港惠新天地商铺委托经营协议》，在该协议中约定的委托经营期限仅仅只有三年的，在该三年期限内，由被上诉人统一管理，上诉人不参与经营管理、不承担风险。上诉人从未与被上诉人就商铺整体营运事宜进行过约定，也从未委托被上诉人依照商场的整体商业营运规划格局进行分区改造，即使纵观被上诉人在一审的答辩，甚至连被上诉人自己都没有提出过“上诉人在与其签署《协议》时已就商铺整体营运事宜进行了约定，并委托其依照商场的整体商业营运规划格局进行分区改造”的主张!一审法院凭空捏造上诉人的授权及上诉人与被上诉人的约定，令人困惑和愤怒。
其次，即使按照一审法院凭空捏造上诉人的授权及上诉人与被上诉人的约定，一审法院认定上诉人利益的最大化也是错误的。因为，上诉人与被上诉人的委托经营期限只有三年，上诉人能够获得的利益在双方签订《港惠新天地委托经营协议》之时就已经固定，不存在变化，也就不存在利益最大化的问题。
第三，一审法院认定上诉人知悉涉案房产系产权式商铺既违反了法律规定，也不是事实。1、所谓产权式商铺，按照一审法院的判决，就是空间没有分割设施，没有明确的围墙或间隔墙，个体商铺不通水电，空间权利无法区分，处于交织状态，个体独立性很难界定的商铺。建设部《房屋登记办法》第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。因此，依照一审法院对产权式商铺的理解，涉案房屋不可能满足建设部《房屋登记办法》第十条规定的条件，是不可能取得房屋产权登记的。但不可否认的是，涉案房屋已经合法取得房屋产权登记，足以证明了被上诉人在办理涉案房屋产权登记时，涉案房屋是符合建设部《房屋登记办法》的规定，而不是一审法院认定的所谓“产权式商铺”，并且依照上述《房屋登记办法》的规定，一审法院所谓的“产权式商铺”根本就不符合房屋的基本属性，仅仅是房屋的平面位置，不是法律意义上的房屋。一审法院将商铺的平面位置故意解释成“产权式商铺”，混淆视听，无异于指鹿为马。
从上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》来看，在该合同的第三条明确约定了涉案房屋的层高为5.50米，约定了建筑面积和套内面积的具体数量，并附有房屋平面图，在该合同中没有任何关于“产权式商铺”的约定字样，所附的房屋平面图也载明了涉案房屋的四至与其他商铺及公共通道之间存在固定界限，并且该固定界限的标示方法与整个平面图的最外侧墙体的标示方法一致，都为“直的实线”，说明在签订巛商品房买卖合同》的时候，双方约定的涉案房屋的四至应当是有墙体的。同时，涉案房屋的产权登记证书中记载了涉案房屋的四墙归属为“众墙”，也说明了涉案房屋办理产权登记时是有墙体存在的，并对该存在的墙体的权属进行了界定，因此一审法院认定的涉案房屋的《房地产权证》出现“众墙”不是专指实体墙，而是代表产权界限即违反了法律规定又与事实不符。
一审法院认定“涉案商铺在《商品房买卖合同》的附件平面图中已经对商铺的使用性质以及使用方式有了明确的了解，其使用方式在初始阶段系通过业主签订《协议》的方式同意委托商场对外招商营运就没有间隔墙、通水电”系强词夺理，逻辑混乱。上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》中的附件一平面图中，只是标示出上诉人所购涉案商铺的具体位置，在平面上与其他商铺的界限。上诉人已经合法取得该涉案商铺的完整的物权，依照《物权法》的规定，依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利，其使用方式只要不违反法律的规定，不损害其他人的合法权益，上诉人作为其物权权利人有权自行决定，有权自营也有权出租，又怎么可能在该平面图中就看出来必须整体营运了呢?上诉人与被上诉人签订《港惠新天地委托经营协议》时，涉案房屋还没有竣工，涉案商铺当时没有间隔墙、没有通水电是在情理之中，也是事实。但一审法院将尚未竣工的涉案房屋的状况理解为涉案房屋的永久状态，模糊了时间概念，歪曲事实。
一审法院袒护被上诉人，错误的认定被上诉人在返还租赁物(本案涉案商铺)过程中不存在过错。被上诉人在通知上诉人收回商铺的时候，强行要求上诉人与被上诉人指定的案外人签订该不公平的《经营管理协议》，否则不让上诉人收回涉案商铺，单方设置上诉人依约收回涉案商铺的前置条件，明显存在过错。一审法院在庭审中对该不公平的《经营管理协议》，要求被上诉人给出说明，但被上诉人至今也未能给出任何说明，一审法院在判决中对该事实未作任何评判。
上诉人在一审提起诉讼前，多次要求被上诉人明确涉案商铺的具体平面位置，被上诉人也多次调整上诉人及其他众多购房者的商铺四至，上诉人有合理的理由认为被上诉人返还的涉案商铺的四至存在问题，但被上诉人至今未向上诉人提供任何房屋测绘报告。一审法院在庭审中要求被上诉人提交房屋测绘报告，至今未果。特别是，被上诉人作为16号证据提交的形成时间是2010年12月9日的复函，在庭审中上诉人要求被上诉人提交该复函所依据的房屋测绘报告，但被上诉人至今也未提交，现在被上诉人也没有任何证据证明被上诉人在2010年12月9日后对部分商场调整划线。一审法院在判决中对该前述事实也未作任何评判。
委托经营协议届满，被上诉人向购买同一楼层商铺的骆茂华、何青林返还的商铺平面内有硕大无比的立柱，立柱实际占据其平面内一半以上，占用其房产证证载面积也多达一半以上，显然被上诉人标示的位置与颁发其房产证的实际位置不同，说明了被上诉人向骆茂华、何青林返还的商铺平面的具体位置不是骆茂华、何青林购买商铺平面的实际位置，为使骆茂华、何青林购买商铺平面的实际位置重新回到他们与被上诉人约定的并经产权登记部门登记的原位置，被上诉人就必须改动骆茂华、何青林标注的商铺平面位置，而这一改动，就势必影响到上诉人的商铺标注位置，从而导致被上诉人返还给上诉人的商铺的地理位置与房产证颁发时的实际位置不同，对于该一事实，一审法院同样也未作任何评判。
被上诉人通过短信、EMS快递的方式通知上诉人签约、收铺事宜，针对此上诉人即向被上诉人先后发出了《租约到期终止及不再续约通知书》、《商铺交付通知回复》，此通知是上诉人明确不再续约并且不同意按现状交铺，要求被上诉人整改，此回复为上诉人按照《港惠新天地委托经营协议》所提出的合理要求，要求被上诉人返还符合协议约定的涉案房产，一审法院对上诉人在一审时提出的此项证据视而不见，在判决书中丝毫没有体现。
《港惠新天地委托经营协议》约定，不续约时，被上诉人应当按照《商品房买卖合同》约定的交楼标准将涉案房产移交给上诉人，至今被上诉人标注的涉案商铺位置不正确，没有墙体，商铺位置所在平面的层高达不到《商品房买卖合同》的约定，装修标准不符合合同约定，被上诉人显然存在过错。
《港惠新天地委托经营协议》是被上诉人单方制定的，用于与包括上诉人在内的全体小业主签订商铺委托经营协议专用，该协议第八条约定，不续约时，被上诉人应当按照《商品房买卖合同》约定的交楼标准将涉案房产移交给甲方，并特别约定“在上诉人同意的情况下，可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还上诉人”。该特别约定，事实上也就约定了在上诉人不同意的情况下，被上诉人应当将装修物予以拆除，否则被上诉人就构成违约，同样上诉人也基于被上诉人自己单方制定的协议中存在有该条款，才相信被上诉人能够依照诚实信用的原则履行该条款规定的义务，才与被上诉人签订了为期三年的《港惠新天地委托经营协议》。这属于当事双方意思自治范畴，现在包括上诉人在内的负一楼商铺的大部分购房业主已和上诉人一样提起诉讼，要求被上诉人按照约定返还商铺，总人数达到达155人之多，涉及商铺数量达215个之多。
一方面，因为众多购房业主要求依约收回商铺，被上诉人事实上不能依法对涉案商铺行使任何权利，整改涉案商铺除需要被上诉人支付整改费用外，不会对被上诉人造成任何损失，而支付费用用于整改是被上诉人履行协议的义务。另一方面，包括上诉人在内的众多购房业主要求被上诉人整改是依法行使协议约定的权利，且包含上诉人在内的众多业主合法取得涉案商铺的物权，有依法自由行使该物权的权利，被上诉人是没有任何权利妄加干涉的，诉争商铺的现状不符合上诉人在内的众多业主的自行或出租经营的主观要求，被上诉人如果不履行义务，包含上诉人在内的众多业主只能自己加以整改，势必对包含上诉人在内的众多业主的人力、物力造成损失，拖延涉案商铺的正常使用，必将损害上诉人在内的众多业主利益，更何况在现实生活中，商家拆除旧的装修，重新装修，重做二次消防设施的现象比比皆是，又何来一审判决认定的“违反民法的公平正义、公序良俗”的说法呢?难道让包括上诉人在内的众多业主使用根本不符合其经营要求的，已经被被上诉人抛弃的装修物就符合“社会经济效益追求的价值取向”吗?
涉案的房屋为本租赁合同纠纷的标的物，《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。被上诉人至少应当返还给上诉人的是房屋，并且返还的涉案房屋应当符合约定。事实上自被上诉人通知上诉人收回涉案商铺之日起，上诉人至今就没有见到过自己的商铺，见到的就只是用黄色线条围着的一个平面，该平面内部仅仅标明涉案商铺的房号。上述用黄色线条围着的平面不符合建设部《房屋登记办法》的房屋基本单元的规定，没有固定界限，不能独立使用，不能作为房产予以登记，不是法律意义上的房屋。涉案房屋已经合法取得房屋产权登记，登记的四墙至今不见踪影。因此，被上诉人在租赁合同到期时，租赁物不存在，上诉人强烈要求被上诉人恢复涉案商铺的原状，被上诉人拒不恢复，直接导致上诉人无法收回租赁物，被上诉人违反协议约定，将租赁合同的标的物(涉案商铺)擅自改变为“商位”的行为居然被一审法院认定为没有过错，令人心寒。
一审法院偷换概念，“以上诉人未与被上诉人达成新的委托经营关系且被上诉人又未使用涉案商铺的情况下，主张回报率损失，诉遗要求被上诉人赔偿，没有事实及法律依据”为由，驳回上诉人的诉讼请求是错误的。上诉人从未主张就涉案商铺与被上诉人达成了新的委托关系，也从未主张过回报率损失。上诉人因被上诉人未依照协议的约定返还涉案房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，诉请判令被上诉人依约返还涉案商铺并要求被告承担赔偿责任。
总之，一审法院对经法庭质证的证据断章取义，凭空捏造上诉人的授权及上诉人与被上诉人的约定，无视租赁物的基本属性，在认定事实和适用法律方面错误，请求依法改判。
被上诉人富盈公司答辩称，一、原审判决处理方向正确，法律性质认定准确，事实清晰，应当依法予以维持。原审法院基于涉案商铺的特性和维护业主整体利益的目的而作出的判决并无不当。涉案商铺属于产权式商铺，有别于一般意义的商品房，其具有自身的特点，原审法院正是基于产权式商铺的特点作出判决，符合涉案商铺的客观事实和现状。此外，涉案商铺的特性要求全体业主需组建自我管理的组织，发挥民主集中制的优势，采取统一经营的策略是保证业主平均利益最大化的理智选择。因此，原审法院的判决并无不当。
原审法院认定涉案商铺为产权式商铺定性准确。根据人民法院报的权威案例的认定(详见:《刘建强诉西安紫薇地产开发有限公司租赁合同纠纷案》人民法院出版社2009年6月1日版，第192-202页，最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选?2008年第4辑(总第66辑)》)，产权式商铺具有如下特性:①缺乏房屋四面都有墙体的特征，作为建筑物区分所有权中的专有部分的专有性体现不十分清楚；②在平面上紧密相连，空间权利无法区分，从总体加以使用没有权利冲突问题，但如果从个体独立的意义观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分；③在经营商品上依赖于统一协调等。原审法院根据涉案商铺的客观实际情况以及上述产权式商铺的特性，从而认定涉案商铺为产权式商铺的定性准确。
原审法院尊重涉案商铺的现状，给出了符合众多业主整体利益的解决之道。原审法院对于商铺返还中消防设施或结构柱或装修设施占用铺内面积问题，建议相关权利人应当通过协商的途径予以解决，协商不成的，商铺是否存在瑕疵则另案主张权利。对相关权利人，法院已给出了明确的解决之道，若被答辩人坚持认定天花拆除后交付、把通过验收的消防设施拆除、地板砸碎的方式“恢复原状”不仅不利于物的利用，而且会直接损害相邻业主的利益，更是损害包括众多业主本身的整体利益，绝对是一个双输的局面。
涉案商铺现状标准高于《商品房买卖合同》约定标准，以现状交付符合被答辩人的整体利益。答辩人经被答辩人合法授权对商铺进行改造及装修，对商铺现状的造成不存在过错。《港惠新天地商铺委托经营协议》第二条明确授予答辩人“物业结构改造及装修权”。经此授权，答辩人本着从被答辩人整体最大利益出发，对商铺进行合理且符合整体经营要求的改造。并且在委托经营期间内，被答辩人均未对商铺的改造和装修提出任何异议，其己默认和接受答辩人的改造及装修商铺的事实。此外，事实上经答辩人的改造及装修，涉案商铺己得到最为充分的整体利用，在委托答辩人经营期间亦呈现繁荣景象。
以现状交付商铺高于原有标准，符合众多业主的利益。2010年10月30日和2010年10月31日，答辩人委托惠州市惠城公证处到演达一路港惠新天地负一层、一层、二层、三层的经营场地现状进行公证【(2010)惠城证民字第1231号《公证书》】，其表明涉案商铺己经达到使用目的，并且所附加的瓷砖和吊顶均按照商场装修风格设置。被答辩人作为出租方就装修附和物的取得是纯受益的，在此前提下，被答辩人提出必须向其交付具备水泥地面、格栅吊顶的商铺的要求，显然没有法律依据和损害物的利用价值。
涉案商铺己经消防验收合格，强行拆除有损众多业主的整体利益。涉案商铺的消防设施为统一经营所设置，是《消防法》强制性要求，若答辩人予以拆除，必然导致涉案商铺不再具备统一经营的条件，若其需重新经营则又必然需要具备该消防设施并通过消防验收合格，会产生众多业主经营障碍和无端增加损失。因此，拆除消防设施不仅损害答辩人的利益，也损害了业主自身的利益，更是造成物的浪费。
涉案商铺房产证上“众墙”只是行政机关对产权界限划分统一管理的概念，并非指实际间隔墙体。其一，产权式商铺的特性决定了涉案商铺不存在实际分割墙体。根据上述人民法院报权威案例认定，“在商业广场中，由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙。”正是基于涉案商铺符合这一特性，决定了涉案商铺不存在实际分割墙体。
其二，鉴于产权式商铺的特殊性，涉案商铺以金属钉确定产权界限符合法律规定和行政机关对产权界限划分的统一管理。涉案商铺以金属钉确定产权界限符合法律规定，并且在实务中存在相同方式操作，例如:《关于印发〈合肥市商业设施分割销售管理暂行规定〉的通知》第四条规定:“商业设施分割可以采用实体墙进行分割；亦可在室内装修活动结束后，采取在地面嵌入铜条的方式进行分割。以铜条嵌入方式分割的铜条宽度不应小于1厘米铜条末端应钉有铜钉，铜钉直径不应小于2.5厘米铜钉应当依次进行编号，以确定出售区域的具体位置；编号标记应嵌入铜钉螺帽，防止损毁。商业设施分割销售后办理房屋登记时，房地产开发企业应当提供铜钉编号对照表，各办证单位按照铜钉编号对照表在房地产权证附记栏注明销售区域的四角铜钉编号。”
更为重要的是，实际操作中，惠州市房产管理局在“众墙”认定上并不要求一定存在实际墙体，例如车位房产证上记载的四墙归属均使用了“众墙”的概念(详见新证据之车位《房地产权证》)，但其四周并不存在实际墙体，一般以粉刷线确定车位间产权界限。因此，涉案商铺房产证上记载的“众墙”并非指实际墙体，以金属钉确定产权界限已符合“众墙”的交付标准。
答辩人已尽最大之诚意和努力理性寻求解决本案纠纷的方法。1、本案诉讼前，从2010年委托经营期限将要届满开始，受购物中心的商业运营公司--
港惠公司委托，答辩人就与众多业主就续约问题展开了耐心细致的谈判。事实上，已有九成左右的商户已同意答辩人提出的续约方案并与答辩人达成了新的协议，就面积比例而言达成协议的商户达到所占商业购物中心经营面积的93%多，商户已经开始顺利经营和收益。就本案争议部分的业主，因双方在委托经营收益计算方式上未能达成一致，导致未能达成新的合同关系。鉴于新的合同关系需双方协商一致而达成，答辩人对此亦无能为力，即使如此，答辩人仍希望能够理性共赢解决问题，包括在被答辩人不接受答辩人方案的情况下，表态若被答辩人能够选择到更好条件的经营公司，答辩人愿意积极配合；若被答辩人需要答辩人协助对外招商，答辩人亦同意积极配合；事实上，就算被答辩人要求收铺，答辩人在短时间内完成了腾出空铺并额外支付一个月租金，且在政府机关的协调下按照惠州市房产局的要求对各铺位进行划分并用金属钉明确标线。答辩人始终愿意以善意和诚意，结合惠州市场的实际情况和理性态度，配合业主解决问题，以实现各业主之间的多赢局面。
诉讼过程中，答辩人仍然愿意促成业主自主经营或委托统一经营或划不同区域统一经营。为此，答辩人专门设立“负一楼招商办公室”负责对外进行招商，为业主提供相关服务。
如何寻求本案解决之道。本案产生纠纷以来，答辩人本着解决纠纷最大诚意和努力，一直尝试寻求双赢的解决之道，现在法院判决驳回被答辩人全部诉讼请求的情况下，答辩人仍愿意提出如下解决方法:鉴于涉案商铺的特性及业主的整体利益，被答辩人可继续委托答辩人整体经营，或整体交付后由业主统一经营，对于业主自己经营的，答辩人可协助其对外招商。对于商铺返还中消防设施或结构柱或装修设施占用铺内面积确实存在问题的，相关业主可另行依据法律途径主张。
对于涉案商铺“众墙”的认识，答辩人一直认为不存在实际墙体，若被答辩人坚持认定“众墙”为实际墙体，这属于重大误解的情形，依法可撤销买卖合同，反之，答辩人亦可以依据重大误解而主张撤销买卖合同，这也属于答辩人穷尽所有解决之道的无奈之举。综上，原审法院认定事实清楚，法律定性准确，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明事实部分属实，对此部分本院予以确认。
二审中，上诉人向法庭举证如下：证据一、现场的五张照片,这五张照片是涉案的商铺所在的广场正在营业的商铺的状态,来源于现场拍摄。证明在经营中的商铺的柜台正处于消防卷之下,违反了消防法的规定；证据二、本案商铺楼上黄情住宅的买卖合同,所附的平面图与本案涉案商铺的平面图的标示方法是一样的,墙体均用单实线绘制,证明涉案商铺所标志的位置应当存在实体墙；证据三、是证据二合同中所颁布的房产证,其记载方法与涉案商铺的房产证的记载方法是一样的,其东西南北同样标志为众墙，说明墙体应客观存在；证据四、2008年5月6日富盈公司出具的《具保书》，证明涉案商铺未建实体墙的原因在于统一经营的需要，同时证明富盈公司知道需要建实体墙；证据五、惠州市房产管理局《关于港惠新天地商业广场有关问题的复函》（惠市房函【2012】231号），证明实体墙应由港惠公司自行恢复；证据六、空白的《惠州市房地产权证登记申请书》一份，说明涉案商铺墙体应当是客观存在的。
被上诉人富盈公司质证认为，证据一照片的真实性由法庭认定，不认可关联性，如业主认为现在的布局造成损失，可另案主张；证据二、三合同、房产证没有原件，不认可真实性，单实线不等同于实体墙；证据四的真实性没有异议，关联性有异议，只能证明部分进行实体墙分割；证据五的真实性没有异议，对其合法性提出异议，如果业主认为有实体墙，属于重大误解的情形，涉及到撤销的情形；证据六是空白的并且没有远见，不认可三性。
被上诉人富盈公司向法庭举证如下：证据一、最高院案例选编，对产权式商铺已经有了认定；证据二、参考资料，当中第四条对实体墙问题有相应的阐述；证据三、一个车位的房地产权证，众墙并不必须代表是实体墙；证据四、涉案商铺的经营方案，我方具有解决问题的诚意；证据五、签到表，证明我方与业主代表进行积极的协商，并初步确认了委托经营的方向。
上诉人对被上诉人证据质证认为，证据一、没有证明力，该案例与本案并不一样，并且本案合同约定按照买卖合同原状返还；证据二、对其三性不予认可，并且其中第四条也说可以采取实体墙分割；证据三、房产证没有原件，不予认可其三性；证据四、与本案没有关联性；证据五、本身不能证明富盈公司与部分业主初步确定经营方案。
本院另查明：本案为183宗系列案中的一宗。
二审中，本院组织系列案业主代表与富盈公司共同查看现场，多处商铺正上方存在消防卷闸帘，或是消防卷闸帘位于相邻两间商铺中间，部分相邻商铺中间存在建筑实体柱，少量商铺之内存在消防门，少量商铺靠墙上存在消防栓。大部分业主提出涉案商铺均存在建筑结构柱占用商铺套内面积，套内面积存在严重不足的情形。少部分业主提出由于富盈公司的内部装修，造成了商铺的层高不足《广东省商品房买卖合同》约定的5.5米。
针对双方当事人争议的“众墙”问题，惠州市房产管理局于2012年7月10日向原审法院作出《关于释明房地产权证上“众墙”含义的复函》（惠市房函【2012】127号），认为该局核发的《房地产权证》上“四墙归属”栏中“众墙”就是国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》中的“共有墙”，代表房屋的产权界限，并非专指实体墙。惠州市房产管理局于2012年9月29日向张友群等业主作出《关于港惠新天地商场有关问题的复函》（惠市房函【2012】204号），对于“众墙”的概念问题，同样认为并非专指实体墙，目前没有法律明确规定产权界限必须是实体墙，同时认为涉案商铺属于建筑物内的经营性用房，业主对产权界限内的专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。惠州市房产管理局于2013年9月26日向本院作出的《关于港惠新天地负一楼涉案商铺协助调查的复函》（惠市房函【2013】227号）中，再次对此予以确认。
针对双方当事人争议的消防设施影响商铺使用的问题，本院向惠州市公安消防局发函进行调查。惠州市公安消防局于2013年11月6日向本院作出《关于港惠新天地负一层消防工程问题的复函》，内容简要如下：港惠新天地商场建设项目分别申报了建设工程消防设计审核及其消防验收，以及内部装修工程消防设计审核及其消防验收各一次（详见惠公消审字【2006】第424号建设工程消防设计审核意见书、惠公消字(建验)字【2008】第0019号建设工程消防验收意见书、惠公消字(建修)字【2008】第0033号建设工程消防设计审核意见书、惠公消字(建验)字【2008】第0157号建设工程消防验收意见书)。“涉案商铺”及其销售产权事宜与公安机关消防机构的建设工程消防行政许可的内容没有法律上的关系，同时向本院提供了港惠新天地负一层','2018-09-29
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