河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫13民终4437号
上诉人（原审原告）：牧建涛，男，1973年10月28日生，回族，住方城县。
委托诉讼代理人：李平，河南赫奕律师事务所律师。执业证号：14113200110810071。
被上诉人（原审被告）：陈卓，女，1983年8月28日生，汉族，住方城县。
委托诉讼代理人：王学峰，河南通天路律师事务所律师。执业证号：14113199810871212。
被上诉人（原审第三人）：娄伟，男，1985年10月2日生，汉族，住方城县。
被上诉人（原审第三人）：娄青杰，男，1961年5月13日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审第三人）：贾建云，女，1962年7月15日生，汉族，住址同上。
上诉人牧建涛与被上诉人陈卓、娄伟、娄青杰、贾建云为执行异议之诉纠纷一案，不服方城县人民法院(2016)豫1322民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人牧建涛及其委托诉讼代理人李平、被上诉人陈卓及其委托诉讼代理人刘铁彪到庭参加诉讼。现已审理终结。
牧建涛上诉请求：确认位于方城县××××号的房产为原告所有，并停止对该房产的执行。理由：1、2014年8月26日，上诉人与娄青杰已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并入住至今；2、上诉人已经支付了合同约定的全部价款；3、涉案房屋没有过户到上诉人名下，非因上诉人自身的原因所致。2006年10月17日，娄青杰从原房主张楠处购买该房后，没有办理过户手续；故虽经上诉人多次催促过户，娄青杰迟迟不予办理，后举家搬离方城，以致无法过户。
陈卓答辩称：一审事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、上诉人的房屋买卖合同是虚假的、受胁迫的情况下签订的无效合同；2、上诉人没有证据证明其已支付全部房款；3、陈卓与娄青杰、贾建云之间存在借款关系，法院执行该房产是正确的，不应当停止执行。
牧建涛的一审诉讼请求：2016年5月20日，牧建涛收到方城县法院送达的（2016）豫1322执异3号《执行裁定书》，认为驳回牧建涛提出的执行异议裁定缺乏事实和法律依据。1、陈卓所申请执行的位于方城县××××号的房产为牧建涛所有，已不属于娄青杰所有。2014年6月至8月期间，娄青杰夫妇及其儿子娄伟累计向牧建涛借款数百万元。同年8月26日，经娄青杰同意，与牧建涛签订了《商品房买卖合同》，将其位于方城县××××号的房产以230万元的价格出售给牧建涛。之后，第三人将上述房产交付给牧建涛，牧建涛出资185000元对上述房屋进行了装修，并入住至今。期间，多次与娄青杰联系，完善手续，娄青杰虽承诺办理，但借故推诿，迟迟不予办理，导致至今未办理过户登记。2、陈卓对属于牧建涛的上述房产予以保全并申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。牧建涛与第三人的交易是真实的，牧建涛取得该房屋的所有权，系善意取得；且牧建涛入住时，花费近20万元，对上述房屋进行了装修，牧建涛系合法占有。陈卓无权对上述房产予以保全并申请执行。请求依法确认位于方城县××××号的房产为牧建涛所有，并停止对该财产的执行。
一审法院审理查明：方城县人民法院在审理陈卓诉娄伟、娄青杰、贾建云为民间借贷纠纷一案中，2015年6月9日作出(2015)方城民初字第320号民事裁定书，将娄青杰所有的位于方城县××××号房产予以查封保全。在执行过程中，方城县人民法院于2016年4月15日作出（2015）方执字第983号执行裁定书，将上述房产予以司法拍卖。牧建涛对该裁定提出书面异议，方城县人民法院审查后作出（2016）豫1322执异3号执行裁定书裁定：“驳回异议人牧建涛的异议”。牧建涛不服该裁定，依法提起诉讼，请求依法确认位于方城县××××号的房产为牧建涛所有，并停止对该财产的执行。
2006年10月17日，娄青杰购买了张楠所有的位于方城县××××号的房产一处（房产证号为方城县房权证9区字第××号），购买后未办理过户登记。2014年8月26日，娄青杰与牧建涛签订了《商品房买卖合同》，将该房产以230万元的价格出售给牧建涛，但是未办理过户登记。2015年5月牧建涛入住该房屋并进行了装修。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…….”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，牧建涛与娄青杰的房屋买卖未办理过户登记手续，牧建涛未提供相应证据证实其未办理过户手续非因买受人自身原因，其虽然占有了该房产，但是未提交证据证实其系合法占有，故其诉讼请求不予支持。娄伟、娄青杰、贾建云经依法传唤未到庭，视为其对当庭抗辩权利的放弃。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回牧建涛的诉讼请求。案件受理费100元，由牧建涛负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，牧建涛与娄青杰签订的房屋买卖合同，出于双方自愿，不违反法律规定，应为合法有效的书面买卖合同。被上诉人陈卓称该合同是虚假的、受胁迫签订的，没有提交证据证明，本院不予采信。该房产作价230万元，以陈卓原欠牧建涛的借款相抵，应视为已支付全部价款。2015年5月牧建涛对该房屋装修入住，2015年6月9日方城县人民法院作出(2015)方城民初字第320号民事裁定书，将涉案房产予以查封，方城县人民法院的查封发生在牧建涛与娄青杰签订的房屋买卖合同及牧建涛入住之后。牧建涛与娄青杰就该房屋未办理过户登记手续，系因该房屋的所有权登记在娄青杰的上手卖主张楠名下，办理过户登记手续存在牧建涛不能克服的因素所致，非因其自身原因。依照上诉法律规定，根据本案事实，牧建涛的执行异议符合排除执行的情形;且涉案房产并没有登记在被执行人娄青杰名下，也没有其他证书证明应归娄青杰所有，方城县人民法院认为该房产归娄青杰所有将其查封、并欲拍卖，不符合法律规定。因此，上诉人牧建涛的上诉意见本院予以采纳。
综上所述，上诉人牧建涛的上诉理由成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销方城县人民法院(2016)豫1322民初1926号民事判决；
二、解除对位于方城县城关镇北环路372号方城县房权证9区字第××号房产的查封，停止对该房产的执行。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人陈卓负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建华
审判员 周 飞
审判员 张继强
二〇一七年十一月二十三日
书记员 丁付举