山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁02民终7091号
上诉人(原审被告)：青岛鸿升领航置业有限公司。
法定代表人：韩超，执行董事。
委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于娟，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李靖龙。
上诉人青岛鸿升领航置业有限公司（以下简称鸿升领航公司）因与被上诉人李靖龙商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5753号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鸿升领航公司向本院提起上诉请求：1、撤销(2017)鲁0211民初5753号民事判决第一项，改判支付被上诉人2017年3月29日至2017年4月30日期间的逾期交房违约金1200元；2、诉讼费用由被上诉人承担。后变更第1项为改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人交付的房屋为套三毛坯房，不含家具、家电，厨房和卫生间亦无相关必要设备，根据同地段毛坯房租赁情况，月租金为1200元。原审判决简单按照日万分之一的标准判决判决上诉人支付33日的违约金1874.4元，高于同期租金损失，结果有误。后变更事实与理由为：一审判决后，双方于2017年8月7日签订协议书，约定被上诉人确认房屋于2017年8月7日交付完毕，双方与房屋交付有关的纠纷一次性解决。因上诉后发生的新事实，且被上诉人认可双方的纠纷一次性解决，故提出补充上诉请求。
被上诉人李靖龙未答辩。
李靖龙向一审法院起诉请求：1.将合同第十二条约定的逾期交房违约金按买方已付房款的日万分之0.1变更为日万分之五，鸿升领航公司支付李靖龙2017年3月29日至4月30日期间的逾期交房违约金9371.98元;2.诉讼费由鸿升领航公司承担。
一审法院认定事实：
双方对以下事实无争议：2016年11月30日，李靖龙（乙方）与鸿升领航公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定李靖龙购买鸿升领航公司开发的位于黄岛区墨香路678号清华园x栋x单元x层x户房屋一套，房屋总价款暂定为567999.26元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。第十一条约定，甲方定于2016年10月28日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：乙方不退房，甲方向乙方按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算违约金。合同附件一约定的付款方式为原告应于2016年12月7日前支付首付款207999.26元，贷款360000元原告以住房公积金贷款方式应于2016年12月14日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛住房公积金管理中心，放贷机构于2017年2月28日前将贷款存入合同指定的账户。原告于2015年4月28日支付首付款177999.26元，2016年11月30日支付首付款3万元，公积金贷款到账时间为2017年3月28日。青岛市黄岛区市场监督管理局于2016年3月25日作出青黄市监处字【2016】25号行政处罚决定书一份，认定鸿升领航公司使用格式合同文本涉嫌违法的条款达3条，责令其改正，并对鸿升领航公司处以罚款6000元的行政处罚。涉案房屋至今未完成交付。
对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：
1、李靖龙提交黄岛区红日房产信息咨询部提供的新建商品房租金估价表一份，证明同地段房屋的租金价格是每平方米每天1.1元。鸿升领航公司认为该证据无经办人和法定代表人签字，不符合证据的形式要件，不是合法证据，不能作为本案定案的依据，其日租金的估价形式明显系商业用房的租金惯例，出具该证据的单位为个体工商户，不具备房地产评估资质。经查，出具该份证据的单位黄岛区红日房产信息咨询部的经营范围是房产信息咨询服务，李靖龙无证据证实该单位具备房地产评估资质，其出具的估价表不能作为法院裁判的依据，本院对该份证据不予采信。
2、李靖龙提交住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知一份，证明根据该示范文本第12条，逾期交房违约金不应低于逾期付款违约金的比率。鸿升领航公司对该证据的真实性无异议，但认为该示范文本仅仅是规范性文件及行政指导行为，不具备强制适用效力。一审法院认为《商品房买卖合同示范文本》对本案双方不具有合同约束力，李靖龙据此主张逾期违约金计算标准为日万分之五，没有事实和法律依据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：李靖龙要求变更违约金计算比例为日万分之五应否支持，李靖龙主张的逾期交房违约金应否予以支持。关于合同条款变更问题，虽然合同约定的逾期交房违约金比例日万分之0.1明显较低，但是李靖龙要求变更为日万分之五没有法律依据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金，双方合同第十一条约定，鸿升领航公司应于2016年10月28日前将房屋交付给李靖龙；合同补充条款第六条约定，鸿升领航公司在李靖龙付清房款前有权拒绝交付房屋；合同第二十八条规定，合同补充条款与正文条款不一致的以补充协议为准。经查，李靖龙于2017年3月28日付清合同约定的全部房款，李靖龙主张鸿升领航公司支付2017年3月29日至4月30日期间的逾期交房违约金，一审法院予以支持。鸿升领航公司主张涉案房屋已经具备交付条件，并于2017年3月向李靖龙发出交房通知，但未能就上述主张提供相关证据，一审法院对于鸿升领航公司的上述意见不予采纳。关于鸿升领航公司提出的李靖龙付款迟延问题，经查，李靖龙已经按照合同约定付清了首付款，贷款到账时间虽晚于合同约定，但鸿升领航公司并无证据证明是因李靖龙的原因造成该迟延，鸿升领航公司据此主张交房时间予以顺延缺乏合同依据和法律依据。因此，对于鸿升领航公司该项辩解意见，一审法院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算标准，结合本案基本事实，合同约定的逾期交房违约金计算标准日万分之0.1明显过低，李靖龙要求增加应予部分支持，参考同地段同类房屋的租赁价格，一审法院酌定逾期交房违约金以李靖龙已支付房价款的日万分之一计算为宜。鸿升领航公司应支付李靖龙2017年3月29日至4月30日期间的逾期交房违约金1874.40元（567999.26元×33×0.0001）
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、鸿升领航公司于判决生效后十日内支付李靖龙2017年3月29日至4月30日期间的逾期交房违约金1874.40元；二、驳回李靖龙的其他诉讼请求。案件受理费100元（李靖龙已预交），减半收取计50元，由鸿升领航公司负担。
本院二审期间，鸿升领航公司二审中提交其与李靖龙于2017年8月签订的协议书，该协议书载明：李靖龙自愿申请领取房屋钥匙交房，李靖龙确认鸿升领航公司已于2017年8月7日向其交付涉案房屋，鸿升领航公司一次性补偿李靖龙物业费0元，与房屋交付的有关纠纷一次性解决。除房屋交付以外的其他争议，仍按照双方商品房预售合同有关约定解决。李靖龙质证称，对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议。对逾期交房违约金抵顶物业费有异议，2017年6月8日一审法院作出判决，2017年8月7日李靖龙去收房。鸿升领航公司拿出强制性协议要求签字，如果李靖龙不签字，鸿升领航公司就不给房屋钥匙。在此期间还发生了一起鸿升领航公司打业主的事件，就是因为强制性签订协议交房引起的纠纷。该协议书是鸿升领航公司强制性让李靖龙签订的。
经本院审理查明，一审判决作出后，李靖龙与鸿升领航公司签订协议书，接收了涉案房屋。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，李靖龙与鸿升领航公司于2016年11月30日签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。李靖龙依约支付了全部购房款，鸿升领航公司应依照约定及时交付涉案房屋。鸿升领航公司未在合同约定的最晚交房时间即2016年10月28日之前交付符合合同约定条件的房屋，违反了合同约定，应当承当逾期交房的违约责任。一审判决作出后，鸿升领航公司与李靖龙于2017年8月签订协议书，确认鸿升领航公司已于2017年8月7日向李靖龙交付涉案房屋，并约定由鸿升领航公司一次性补偿李靖龙物业费0元，与房屋交付有关的纠纷一次性解决。双方已就涉案房屋逾期交付问题达成协议、对房屋交付纠纷已一次性解决，该协议系当事人对自己民事权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。故，本案因当事人另行达成协议，案件事实发生变化，本院据此撤销一审判决，驳回李靖龙的诉讼请求。
综上所述，鸿升领航公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5753号民事判决；
二、驳回李靖龙的诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人青岛鸿升领航置业有限公司负担25元，被上诉人李靖龙负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 潘红燕
审判员 齐 新
二〇一七年十一月一日
书记员 王 繁