上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10632号
上诉人(原审被告)：董本钧，男，1946年6月23日出生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人(原审原告)：上海爱仁物业有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：花爱民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩明德，该公司员工。
委托诉讼代理人：曹冬妹，该公司员工。
上诉人董本钧因与被上诉人上海爱仁物业有限公司(以下简称爱仁公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
董本钧上诉请求：撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19122号民事判决，驳回爱仁公司的诉讼请求。事实和理由：1、《物业服务合同》到期前三个月，上海市虹口区学府花苑业主大会作出决议，不再与爱仁公司续签《物业服务合同》，学府花苑业主委员会(以下简称业委会)也书面通知了爱仁公司，并且张贴告示进行了公告，作为业主其认为与爱仁公司的《物业服务合同》已经到期。爱仁公司在合同到期后仍未离开学府花苑，也未移交应当移交的资料，致使业委会聘请新物业公司的工作不能进行，给业主造成一定损害。2、爱仁公司提供的物业服务不规范，在电梯维修、停车费收取等事项上均存在损害业主利益的情况，应当公开的账目也未公开，故不同意支付合同期外的物业费。3、双方之间的《物业服务合同》已经期满，未签订新的合同，故本案案由不应为物业服务合同纠纷。4、一审法院认定的事实有遗漏。合同期满前，业委会与爱仁公司之间有5份公函往来，其中业委会在一份公函中限期要求爱仁公司公开历年停车费、广告收入、租金收入、维修基金分摊明细等账目，但爱仁公司未予公开，故应当视作自动放弃续聘。5、江湾镇街道房管办以及学府居委会的2份情况说明不真实、不合法，不应予以采信。
爱仁公司辩称：1、《物业服务合同》到期前，业委会虽告知了不再续约的情况，但聘请新物业公司的工作并未实际完成，业委会也未向爱仁公司明确具体新老物业公司交接的时间、地点、方式、对象等事宜，实际也未有新物业公司与爱仁公司进行正常交接。合同期满后，业主以及业委会成员遇到需要物业公司处理的事项也依然会书面要求爱仁公司提供服务，爱仁公司也实际提供了相应的服务。2、爱仁公司已经较好地提供了物业服务，履行了自己的职责。电梯维修均按照国家规定进行，维修前报业委会批准，不存在擅自维修事实。停车费的收取也系依照约定，并且已经与新一届业委会结算完成。请求维持原判。
爱仁公司向一审法院起诉请求：判令董本钧支付2014年4月至2014年12月的物业管理费821.70元及滞纳金246.50元(自2014年7月1日起计算至2014年12月31日止，按照欠费金额的日千分之三的标准计算)。
一审法院认定事实：董本钧系上海市虹口区广粤路XXX弄XXX号XXX室业主，该房建筑面积102.41平方米。2011年5月5日，上海市虹口区学府花苑业主大会与爱仁公司签订了《物业服务合同》，委托管理期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止。商品房物业管理服务费由爱仁公司按建筑面积每月每平方米0.98元向业主收取。合同附件三约定售后房、归并商品房物业服务费的收取标准，按照《沪价房(96)219号》和《沪价商(2002)38号》文件执行(遇政府相关收费政策调整，按调整后的规定执行)。合同还约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的第二个月履行交纳义务，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，爱仁公司可从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。
另查明：2013年10月8日，业委会发函给爱仁公司，称《物业服务合同》将于2014年3月31日到期。为了维护学府小区广大业主的合法权益，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条，在业委会依法采取相应的措施前，要求爱仁公司在2013年10月15日(含15日)前明确是否准备在学府花苑续聘。2013年10月11日，爱仁公司复函业委会表示合同到期后愿意续聘。
2013年12月16日，业委会致函爱仁公司表示《物业服务合同》将于2014年3月31日终止，自2014年4月1日起另聘物业公司。
2014年4月2日，爱仁公司致函业委会，称：自2013年12月16日接到学府花苑业主大会关于物业服务合同终止的函件以来，截止2014年4月1日，爱仁公司并未接到有关学府花苑物业服务移交的正式书面通知。为了不影响学府花苑广大业主的正常生活需要和生活秩序，保一方平安、一方和谐，配合上海市创建全国卫生城区的工作的顺利进行，经慎重考虑，爱仁公司决定继续为学府花苑业主提供正常物业服务。基于维护双方利益一致性的原则，如若业委会确定了物业服务移交方案，请遵照有关法律规定时限，书面通知爱仁公司，便于爱仁公司尽早尽好地做好准备……。
2014年4月25日，业委会致函爱仁公司，称：经学府小区业主大会2013年12月13日投票决定，自2014年4月1日起另聘物业公司，学府业主大会与爱仁公司的物业服务合同于2014年3月31日终止。因小区再聘物业公司流程工作至今未完成，现在经业委会2014年4月25日决定：先请上海兴虹物业服务有限公司(以下简称兴虹物业公司)托管，至聘新物业公司全部工作结束。托管期间，要求爱仁公司与托管物业公司(兴虹)依法尽快、认真做好交接工作。嗣后，兴虹物业公司未进入小区进行托管。
再查明：业委会于2014年7月任期届满，嗣后进行换届选举。2015年8月新一届业委会成立。2014年4月10日，2014年4月24日、因小区1号502室、1203室及3号1501室外墙发生墙面渗漏，爱仁公司向业委会呈送了急修报告，原业委会副主任在该急修报告上签字盖章。嗣后，爱仁公司与上海群标建筑装饰工程有限公司签订了工程合同。2014年7月2日，因小区3号楼1号电梯、2号电梯发生轿箱紧急报警装置失效、轿厢超载装置失灵，爱仁公司向业委会呈送了急修报告，原业委会副主任在该急修报告上写道：为了广大业主的生命安全，同意急修报告意见，并在该急修报告上签字盖章。嗣后，爱仁公司与上海马骥电梯工程有限公司签订了电梯修理合同。
2014年9月30日，业委会委托爱仁公司负责与广日电梯公司签订书面合同、分摊维修资金等……要求在广日电梯公司接受维修、维保工作开始起，爱仁公司将有关技术资料、日常维保记录等相关电梯资料交业委会，以便广日电梯公司进行维修、维保工作。
2015年3月26日，学府花苑小区1号楼1002室业主因大楼进水管预埋在其家，发现有四处渗漏现象，向爱仁公司书面申请更换进水管道。2015年4月2日，爱仁公司向业委会呈送了业主共用的1号楼1002室总进水管发生渗漏，须立即维修的急修报告，原业委会副主任在该急修报告上签字盖章。
2015年8月，学府花苑小区新一届业委会换届选举完成。2015年8月13日，爱仁公司向业委会发出《关于终止物业服务的函》，该函称：自2014年4月2日我司给业委会发出“关于继续提供物业服务的函”以来，没有得到任何关于物业服务合同的明确意思表示，故我司遵循承诺，为学府花苑业主提供物业服务至今。现学府花苑小区新一届业委会已经成立，基于维护双方利益一致性的原则，根据“上海市住宅物业管理规定”第四十二条第三款之有关规定，我司决定，不再与学府花苑业主大会签订新的物业服务合同，我司为学府花苑业主提供物业服务最迟于2015年11月31日结束。如若业主大会有新的安排，我司也愿意提早至2015年9月30日移交。
同年8月27日，业委会致函爱仁公司，同意爱仁公司2015年9月30日撤离学府花苑小区的决定，并提议在2015年9月24日双方办理交接手续。同年9月11日，业委会向爱仁公司发出移交通知书，要求爱仁公司在2015年9月30日24：00时前撤离小区，同年9月24日下午13：00时正在小区老年活动室进行相关移交手续。同年9月24日，爱仁物业公司、兴虹物业公司、学府花苑业委会对学府花苑小区的物业管理、设施设备、小区资料进行了交接。
一审法院认为：本案的争议焦点是合同到期后，在业委会与爱仁公司未签订合同的情况下，爱仁公司是否有权收取物业管理费。董本钧称学府花苑业主大会与爱仁公司自2014年4月1日起已没有任何合同，是爱仁公司没有合同而强行赖在学府花苑小区，故按照最高法院司法解释第10条：物业服务企业“以事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持”。但综观本案，业委会与爱仁公司在合同到期前曾为是否续聘进行过磋商，爱仁公司也明确表示愿意在2014年3月31日《物业服务合同》到期后继续为学府小区服务。事实上合同到期后，爱仁公司因小区部分业主外墙发生墙面渗漏、向业委会呈送了急修报告，并与上海群标建筑装饰工程有限公司签订了工程合同，履行了管理职责。2014年4月25日，虽然业委会发函给爱仁公司，决定自2014年4月1日起另聘物业公司，请兴虹物业公司托管，但是兴虹物业公司实际并未进驻系争小区进行托管，业委会也未明确爱仁公司具体移交和退出系争小区的期限。嗣后小区3号楼1号电梯、2号电梯发生轿箱紧急报警装置失效、轿厢超载装置失灵，爱仁公司向业委会呈送了急修报告并与上海马骥电梯工程有限公司签订了电梯修理合同。2014年9月30日，业委会又委托爱仁公司负责与广日电梯公司签订书面合同、分摊维修资金等。2015年4月2日，爱仁公司又向业委会呈送了业主共用的1号楼1002室总进水管发生渗漏，须立即维修的急修报告，每次急修报告均有原小区业委会副主任的签字盖章，由此可见，爱仁公司提供了物业服务，且业主也接受了服务，小区业委会对爱仁公司继续提供的物业服务持默认接受态度，可以认定为爱仁公司与业委会之间形成了事实上的物业服务合同关系，且该事实有上海市虹口区江湾镇街道学府居民委员会及上海市虹口区江湾镇街道房管办出具的情况说明予以佐证。根据权利与义务对等原则，董本钧应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业费。由于事实管理期间，爱仁公司与业委会对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的滞纳金并无约定，故爱仁公司要求董本钧支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。
判决：一、董本钧于判决生效之日起10日内，支付上海爱仁物业有限公司2014年4月至2014年12月物业管理费821.70元；二、上海爱仁物业有限公司要求董本钧支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由董本钧负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：广粤路XXX弄XXX号XXX室系按照售后公房标准计算物业费，具体为：管理费每月11元，保安费每月15元，保洁费每月9元，电梯水泵运行费每月56.30元，合计每月91.3元。目前董本钧未支付2014年4月至2014年12月的物业费。
2013年10月26日，业委会致函爱仁公司，要求爱仁公司于同年11月4日前在小区各楼幢公告栏公布历年(以3个月为单位)停车费、广告收入、租金收入、高层水泵电梯运行费使用、维修基金分摊的明细账，并向业委会、业主开放查阅相关原始凭证，如未能按期做好上述工作，则视为自动放弃续聘。
同年10月31日，爱仁公司广粤管理处致函业委会主任董本钧，称其以业委会名义发函不符合法定程序，对此不作回复。
同年11月5日，业委会又致函爱仁公司，将10月26日函中要求爱仁公司公布相关费用明细账的时间延长至11月10日。
本院认为：爱仁公司与董本钧所在学府花苑业主大会签订的《物业服务合同》虽然于2014年3月31日期满，且在合同期满前三个月经业主大会决定期满后将另聘物业服务企业，业委会随后也致函爱仁公司告知了业主大会的决定，但是，截至合同期满时，业委会并未进一步向爱仁公司明确进行物业管理移交工作的具体时间、对象等情况，业委会更换新物业公司的工作在原物业合同期满后相当长一段时间内也没有实际完成。业委会直至2014年4月25日才决定由兴虹物业公司进行托管，但该物业公司实际并未进入学府花苑小区开展托管工作，因此，本案不存在爱仁公司在合同期满后拒绝退出或者拒绝移交物业服务工作的事实。并且，从客观而言，业委会办理聘请新物业公司事宜与爱仁公司的未撤离并无冲突，因此，董本钧所称爱仁公司不退出，也未移交应当移交的资料，致使聘请新物业公司的工作无法进行不能成立，本院不予采信。与此同时，根据现有证据以及当事人庭审中的陈述，爱仁公司在合同期满后依然依照原《物业服务合同》约定提供正常物业服务，履行了相应义务，直至2015年9月24日在新一届业委会代表见证下与兴虹物业公司完成移交工作。期间，董本钧也享受了爱仁公司提供的安保、保洁及其他服务，因此，根据权利与义务相一致的原则，爱仁公司要求董本钧依照原《物业服务合同》约定支付2014年4月至12月物业费并无不当。董本钧所称爱仁公司提供的物业服务不规范，在电梯维修、停车费收取等事项上均存在损害业主利益的情况依据不足，本院不予采信。在原《物业服务合同》期满后，爱仁公司与业委会虽未签订新的合同，但基于本案实际情况，爱仁公司与董本钧之间的权利义务仍然为物业服务合同法律关系所调整，因此，本案的案由应当为物业服务合同纠纷。据此，董本钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人董本钧负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一六年十二月三十日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……