广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1385号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张维忠，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5755。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨敬贤，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0716。
委托代理人：周颖峰，广东皓粤律师事务所律师。
上诉人张维忠因与被上诉人杨敬贤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第2718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于中山市石岐区孙文中路157号房屋［土地证号：国府国用（20**）第易××号，房产证号：粤房地权证中府字第××号］的产权人系麦浪［男，1963年8月6日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号R××8（9）］，为砖木结构的四层建筑，产权总面积为232.8平方米，用途为住宅。
2013年8月底，张维忠通过出租公告联系杨敬贤，并到上述房屋现场观看了解情况。同年9月2日，张维忠与杨敬贤达成口头协议，约定由张维忠承租上述房屋用于经营电信业务，装修期间（一个月）免租。同日，张维忠向杨敬贤缴纳租赁定金3000元后，由杨敬贤向张维忠出具收据，注明：“今收到张维忠租孙文中路157号铺位定金（约定租金7500元／月，押金15000元），具体协议15天内签订……”杨敬贤并将房屋钥匙移交张维忠。同年9月6日，张维忠聘请的施工队进场装修，后因房屋侧门被他人占道经营影响了施工，三天后施工暂停。2014年10月14日，张维忠以杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营的事实，影响其对涉案商铺的实际使用，以及杨敬贤一直未出示其有权出租涉案房屋的相关文件，致使双方至今未签订租赁合同为由诉至原审法院，请求判令：1.杨敬贤退回定金3000元及从起诉之日起至退还之日止的违约金；2.杨敬贤支付违约金3000元及从起诉之日起至支付之日止的违约金；3.杨敬贤支付装修定金5000元及从起诉之日起至支付之日止的违约金；4.诉讼费用由杨敬贤承担。杨敬贤则认为张维忠已实际占有使用涉案房屋，双方构成不定期租赁合同关系，张维忠未依约缴纳租金的行为已构成违约，故提出反诉，请求判令：1.张维忠支付2013年9月至同年11月的租金22500元，并自2013年11月起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金；2.张维忠承担本案全部诉讼费用。原审诉讼中，杨敬贤变更第1项反诉请求的租金金额为：请求张维忠支付自2013年10月至同年11月的租金15000元。
原审诉讼中，杨敬贤出示其与麦浪于2013年6月30日签订的商铺租赁合同，约定：麦浪将属于其所有的涉案房屋出租给杨敬贤；租赁期为五年，即自2013年7月1日起至2018年6月30日；月租金为4500元；租赁期间，杨敬贤可将房屋转租给第三方，因转租而收取的租金由杨敬贤享有；商铺租赁合同还约定了其他事项。张维忠对该商铺租赁合同真实性无法确认。
原审法院另查：2013年9月18日，麦浪在中国委托公证人及香港律师邓兆驹见证下签订一份委托书，委托XIEKELUYI（女，1976年6月21日出生，秘鲁国籍，秘鲁护照号码C××2）作为其代理人处理上述房地产的相关事宜，包括纳税申报和缴纳上述房地产的税款及支付一切正当费用；有权出租上述房地产，签订租赁合同及其他有关文件，代收取租金，办理涉及上述房地产的税务及工商登记手续，办理房屋租赁登记备案手续，及办理政府对上述房产因租赁管理而产生的其他手续等事项。委托书有效期自2013年9月18日至2016年9月18日。张维忠与杨敬贤共同确认，双方达成租赁合意之后，有关的租赁合同草拟由XIEKELUYI负责，并由XIEKELUYI通过电子邮件方式与张维忠沟通协商。
原审法院又查：涉案房屋为四层建筑，其中一层的正门和侧门均可通往二至四层。张维忠认为，其计划使用一层作为电信营业厅并与二至四层进行分隔，二至四层作为独立办公区只能经由一层的侧门进出，因为一层侧门被他人非法占道经营，影响其装修及日后的使用。杨敬贤对此不予确认，并认为张维忠在观看房屋时已清楚周边的环境，张维忠至今未提供装修图纸，不能证明其主张的事实，况且，张维忠的装修方案与其无关。原审诉讼中，张维忠申请证人梁某某出庭作证。梁某某述称：其通过朋友介绍认识张维忠。2013年8月底，张维忠与其到涉案房屋观看现场，当时已发现侧门有障碍物的情况存在。在其出具设计图纸交张维忠审查后，张维忠于2013年9月5日交纳5000元装修押金，其正式进场施工，双方约定同年9月25日完工。在施工过程中，因为侧门障碍物影响了装修，该问题因未能获得解决，三天后其正式退场并将房屋钥匙交还张维忠。张维忠对证人证言真实性确认。杨敬贤质疑证人证言可信性：首先，张维忠与证人经过朋友介绍认识，存在利害关系；其次，证人既没有提交图纸也没有提交施工合同证明其有施工资质及施工能力，对证人收取的装修押金亦不予确认。
原审庭审中，张维忠及杨敬贤均同意解除双方的不定期租赁合同关系。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨敬贤于2013年9月2日收取张维忠交纳的租赁定金3000元，并约定每月租金标准后，将涉案房屋钥匙移交张维忠，张维忠聘请的装修工程队亦已进场装修，表明双方以实际行为成立租赁合同关系。因双方至今未签订书面租赁合同，使租赁期限、双方责任等合同要素至今未能确定，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方构成不定期租赁合同关系。原审诉讼中，张维忠、杨敬贤均同意解除双方的不定期租赁合同关系，原审法院予以确认。
关于合同解除中双方过错的问题。张维忠认为责任在于杨敬贤，理由：一是杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营的事实，影响其对涉案商铺的实际使用；二是杨敬贤一直未出示其有权出租涉案房屋的相关文件，致使双方至今未签订租赁合同。杨敬贤则认为系张维忠未依约缴纳租金导致合同无法继续履行，张维忠应承担相应违约责任。对此，原审法院认为，张维忠对杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营这一事实未进行充分举证，况且，租赁商铺进行装修并经营作为一项重要决策过程，涉及张维忠的自身权益，从常理分析，张维忠应对涉案房屋周边环境以及房屋内外部情况有所了解，对计划开展的经营项目进行合理评估，以确保租赁目的的实现。张维忠陈述观看房屋时间为清早，未发现房屋一层侧门被他人占道经营的情况，这与证人证言存在明显矛盾，亦与常理不符，原审法院不予采信。涉案房屋产权人系麦浪，杨敬贤将其承租的涉案房屋再转租给张维忠并不违反法律强制性规定，杨敬贤与张维忠之间的租赁合同关系符合民事法律行为的构成要件，合法有效。即使杨敬贤未经麦浪同意将涉案房屋转租，根据合同相对性原则，也应由杨敬贤向麦浪承担相关违约责任。故张维忠以杨敬贤未出示有权出租的文件致使双方无法签订书面租赁合同，构成违约的理由不能成立。张维忠应按7500元／月标准向杨敬贤交纳租金，因双方未明确约定租金的缴纳期间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，张维忠应从次月1日缴纳上一个月租金，张维忠逾期不缴纳租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任，其认为租金从双方签订书面租赁合同时起计，没有任何证据证明，原审法院不予采信。至于张维忠交纳的3000元租赁定金问题，没有证据证明不能签订书面租赁合同可归责于任何一方，因此，该3000元定金可抵扣张维忠欠付杨敬贤的相应租金及利息。法律规定延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，因张维忠提出诉讼时效的抗辩，杨敬贤没有直接证据证明其在诉讼时效期间内向张维忠主张过权利，本案亦不存在诉讼时效中断、中止的其他情形，故杨敬贤请求张维忠支付2013年10月租金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，原审法院不予支持。张维忠应支付杨敬贤2013年11月租金7500元以及从2013年12月2日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息，计得总额应扣减张维忠已支付的3000元。
综上，张维忠诉求无事实和法律依据，原审法院予以驳回；杨敬贤反诉请求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、驳回张维忠的诉讼请求；二、张维忠于原审判决发生法律效力之日起五日内向杨敬贤支付2013年11月租金7500元及利息（计算方法：以7500元为基数，从2013年12月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止），计得总额应扣减张维忠已支付的3000元；三、驳回杨敬贤的其他反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75元，减半收取为38元（张维忠已预交），由张维忠负担。反诉案件受理费181元（杨敬贤已预交），由杨敬贤负担90元，张维忠负担91元（张维忠负担部分于原审判决发生法律效力之日起五日内迳付杨敬贤）。
上诉人张维忠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、张维忠是向杨敬贤租赁商铺，定金也是交予杨敬贤，但杨敬贤却一直叫张维忠与XIEKELUYI女士（以下简称谢小姐）签订租赁协议，张维忠不能接受。张维忠与谢小姐素未谋面，杨敬贤当时只提供一份关于谢小姐的有效期自2013年05月23日至2015年05月23日的委托书（以下简称委托书一），委托书并没有出租事项，张维忠从未确认过有效期自2013年9月18日至2016年9月18日的委托书（以下简称委托书二）。另外，张维忠向杨敬贤租赁的是商铺，但产权证用途为住宅，杨敬贤也没有相关部门的出租许可证及消防合格证。再有，涉案物业主要出入门口被堵塞，不仅导致不能正常使用物业，也存在严重的消防隐患，张维忠一直与杨敬贤协商都未能解决。这些都是直接造成未能在约定的期限签订租赁协议的因素，都是杨敬贤的过错，其应向张维忠双倍赔偿定金及赔偿装修定金。二、杨敬贤要求张维忠支付租金毫无依据，张维忠实际仅使用3天时间装修，后因门口堵塞影响装修和存在严重消防隐患终止使用涉案物业，也及时将情况向杨敬贤告知。一审判决张维忠支付2013年11月份的租金也与事实不符，杨敬贤和谢小姐分别于2013年11月6日和5日致电张维忠终止租赁关系，并开锁收回商铺。杨敬贤一审提供的照片也证实其已在没有张维忠的情况下进入商铺进行拍照。根据合同法第二百三十二条之规定，双方即使构成不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同关系也在张维忠退出装修后或在杨敬贤致电张维忠收回商铺并进入商铺拍照后解除。三、产权人麦浪是香港居民，其取得涉案物业产权证的时间在与杨敬贤签订租赁合同之后。作为香港居民，在内地购买房产，连房产证都还没有办理或领取就去进行出租等活动，如何办理相关许可证，如何去办理相关税务，这与常理不符，也违反了相关法规。委托书一、委托书二及上述租赁合同三者也存在矛盾，亦与常理不符。杨敬贤既与麦浪在2013年签订租赁合同，又何必再委托谢小姐出租物业。杨敬贤既然不是让张维忠间接与谢小姐签合同，又何必交定金后向张维忠提交委托书一，又何必让谢小姐多次致电张维忠谈租赁的相关细节和重要内容。委托书二和租赁合同是在一审庭审中才第一次出现，张维忠之前没有见过。另外，杨敬贤也没有提供支付租金的凭证。杨敬贤与麦浪签订的租赁合同的真实签订时间可以做司法鉴定。很明显，这些都是杨敬贤为了掩饰过错，逃避责任而虚作的。四、杨敬贤提交的反诉状日期是2014年11月17日，一审判令张维忠应支付杨敬贤2013年11月整月租金7500元不当，法律规定延付或拒付租金的诉讼期限为一年，即2013年11月17日后的租金应已超过诉讼期限。综上，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用全部由杨敬贤承担。
被上诉人杨敬贤答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院另查明：原审诉讼期间，对于为何双方没有签订租赁合同，张维忠称，一是杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营的事实，影响其对租赁物的实际使用，该占道问题没有解决，二是杨敬贤一直未出示其有权出租涉案房屋的相关文件。另外，张维忠原审中确认其从2013年9月开始一直通过电子邮件与谢小姐协商，但其从来没有见过谢小姐本人及她的身份证明。
二审中，张维忠提交了2013年11月5日其与谢小姐的电话录音及2013年11月6日其与杨敬贤的电话录音，拟证明谢小姐与杨敬贤已分别于2013年11月5日和6日致电张维忠终止租赁关系并开锁收回商铺。杨敬贤确认上述录音的真实性，但认为谢小姐只是租赁合同的签约协助人，录音中所述的换锁只是口头警告而并非事实，不能证明涉案房屋于当日换锁，且解除房屋租赁合同关系应以承租方向出租方交还钥匙为准。经查，上述录音内容反映谢小姐要求张维忠签订租赁合同，否则将要换锁，谢小姐或杨敬贤在录音中均未明确已经换锁或明确解除双方的租赁关系，且该录音内容反映张维忠与杨敬贤仍就涉案租赁问题进行协商，张维忠要求解决房屋侧门被占道问题。此外，杨敬贤在二审中自认其已于2013年11月中旬将涉案房屋换锁。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。虽然张维忠与杨敬贤双方并未签订书面租赁合同，但杨敬贤于2013年9月2日收取张维忠的租赁定金后已将涉案房屋钥匙交给张维忠，张维忠聘请的装修工程队亦已进场装修，双方已以实际行为成立租赁合同关系。因双方对租赁期限没有约定，故原审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定双方构成不定期租赁合同关系正确。张维忠、杨敬贤在原审诉讼中均同意解除双方的不定期租赁合同关系，本案二审争议的焦点为：一、导致双方的不定期租赁合同关系最终解除是否应归责于杨敬贤；二、张维忠是否应向杨敬贤支付租金及租金的数额。
关于焦点一。根据本案查明的事实，张维忠与杨敬贤不定期租赁合同关系的最终解除是因双方迟迟未能签订书面租赁合同而引发纠纷所致，对于双方未能签订租赁合同的原因，张维忠在原审中称，一是杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营的事实，影响其对租赁物的实际使用，该占道问题没有解决，二是杨敬贤一直未出示其有权出租涉案房屋的相关文件。虽然张维忠二审中又认为双方未能签订租赁合同的原因还包括杨敬贤一直要求张维忠与谢小姐签订租赁协议，但结合张维忠原审中的陈述、其提供的录音内容及张维忠与谢小姐一直有通过电子邮件协商的事实，张维忠所称的杨敬贤一直要求其与谢小姐签订租赁协议显然并非导致双方未能签订租赁合同的原因。关于涉案房屋侧门被占道问题。张维忠虽称杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营这一事实，但在张维忠交付定金前杨敬贤已带其看过涉案房屋，张维忠理应对房屋的基本情况及周边环境有所了解，虽然张维忠称其看房的时间为清早，未发现房屋侧门被他人占道经营的情况，但该陈述与其申请出庭作证的证人梁某某的证言存在明显矛盾，故原审对张维忠的这一主张不予采信并无不当。在张维忠已看房并对涉案房屋的基本情况及周边环境应有所了解的情况下，张维忠向杨敬贤支付定金的行为可视为张维忠同意按房屋的现状承租，故张维忠其后又以房屋侧门被占道问题不与杨敬贤签订租赁合同，不能归责于杨敬贤。张维忠据此认为杨敬贤存在过错，缺乏依据。关于张维忠主张杨敬贤一直未出示其有权出租涉案房屋相关文件的问题。虽然涉案房屋产权人是麦浪，房屋用途为住宅，但杨敬贤将其向麦浪承租的该房屋再转租给张维忠并不违反法律强制性规定，且杨敬贤提供其与麦浪签订的租赁合同也载明杨敬贤可以将涉案房屋转租给第三方使用，故杨敬贤本身就有权以自己的名义与张维忠签订租赁合同，将涉案房屋转租给张维忠使用。因此，张维忠以杨敬贤未出示有权出租的文件致使双方无法签订租赁合同，构成违约的理由不能成立。综前所述，因本案现有的证据不能反映导致双方的不定期租赁合同关系最终解除可归责于杨敬贤，故张维忠要求杨敬贤支付违约金及赔偿装修定金缺乏依据，原审判决对此不予支持，并无不当。对于3000元定金的问题，因原审判决认定该3000元定金可抵扣张维忠欠付的租金，即该定金杨敬贤应予返还，杨敬贤对此未提出上诉，视为服判，故杨敬贤应向张维忠返还其已收取的3000元定金。
关于焦点二。张维忠与杨敬贤虽然未签订书面租赁合同，但如前所述，双方已构成不定期租赁合同关系，且张维忠已实际接收了房屋钥匙并进场装修，故张维忠理应向杨敬贤支付相应的租金。杨敬贤在本案中主张2013年10月和11月的租金，张维忠上诉认为谢小姐与杨敬贤已分别于2013年11月5日和6日致电张维忠终止租赁关系并开锁收回商铺，但张维忠提供的录音证据仅能反映谢小姐限期要求张维忠签订租赁合同，否则将要换锁，而并非谢小姐或杨敬贤已经换锁或明确解除双方的租赁关系，且该录音内容反映双方仍就涉案租赁问题进行协商，因此，张维忠提供的录音证据不足以证明其上述主张。因杨敬贤在二审中自认其已于2013年11月中旬将涉案房屋换锁，换锁后杨敬贤已实际控制了涉案房屋，故2013年11月的租金应按半个月计收，即张维忠应向杨敬贤支付2013年11月半个月的租金3750元。原审认定张维忠应支付2013年11月整月的租金不当，本院予以纠正。关于诉讼时效问题，因双方没有约定租金的支付时间，故杨敬贤主张的租金并未超过诉讼时效期限，原审认定张维忠应于次月1日缴纳上一个月的租金并将该时间作为诉讼时效的起算点不当，但在原审判决驳回杨敬贤关于2013年10月份租金的诉求后，杨敬贤并未提出上诉，视为服判，二审对此可予维持。因双方未约定租金的支付时间，故杨敬贤主张的逾期付款违约金亦不应支持。据前述分析，张维忠应向杨敬贤支付的租金为3750元。
综上所述，上诉人张维忠的部分上诉理由成立，本院对此予以支持。原审判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第2718号民事判决；
二、被上诉人杨敬贤向上诉人张维忠返还定金3000元；
三、上诉人张维忠向被上诉人杨敬贤支付租金3750元；
上述二、三项抵扣后，上诉人张维忠还应向被上诉人杨敬贤支付750元，该款张维忠应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨敬贤支付。
四、驳回上诉人张维忠的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人杨敬贤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费75元，减半收取为38元（张维忠已预交），由张维忠负担。一审反诉案件受理费181元（杨敬贤已预交），由杨敬贤负担151元，张维忠负担30元（张维忠负担部分于本判决发生法律效力之日起五日内迳付杨敬贤）。二审案件受理费76元（张维忠已预交），由张维忠负担58元，杨敬贤负担18元（杨敬贤负担部分于本判决发生法律效力之日起五日内迳付张维忠）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年四月七日
书 记 员 钱绮丽
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