上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0101民初4726号
原告任杏月，女，汉族，1955年11月30日出生。
委托代理人戴佳磊(原告任杏月之媳)，女，汉族，1987年8月28日出生。
委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。
被告李宏杰，男，汉族，1972年3月22日出生。
委托代理人孟海，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
第三人蒋虹倩(被告李宏杰之前妻)，女，汉族，1975年2月7日出生，户籍地址为上海市黄浦区。
第三人蒋孝金，男，汉族，1946年5月27日出生，户籍地址为上海市黄浦区。
委托代理人蒋虹倩(第三人蒋孝金之女)，女，汉族，1975年2月7日出生，户籍地址为上海市黄浦区。
原告任杏月诉被告李宏杰、第三人蒋虹倩、第三人蒋孝金房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴佳磊及周军、被告李宏杰及其委托代理人孟海及朱超群、第三人蒋虹倩(兼第三人蒋孝金之委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任杏月诉称：2016年2月18日，原告向被告签约购买位于上海市黄浦区普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年6月30日，原告取得系争房屋产权。根据合同约定，被告应于贷款到帐后15日内交房，依据银行放贷时间，被告交房期限为2016年7月29日，但届时，因被告与第三人蒋虹倩之间发生纠纷，系争房屋被第三人蒋虹倩所控制，导致原告无法实际接收系争房屋。经询，系争房屋现由两名第三人共同居住使用。现原告诉请要求(1)被告及两名第三人共同将系争房屋交付予原告；(2)被告就逾期交房向原告偿付违约金(自2016年7月30日起、以人民币2,000,000元为基数、每日按万分之四计至实际交房日止；原告已将合同约定之违约金计算标准由万分之八下调至万分之四)。
原告提供以下证据：
1、《上海市房地产权证》，以证明原告已于2016年6月30日取得产权证。
2、2016年2月21日《上海市房地产买卖合同》，以证明原、被告双方于该日签订买卖合同，双方就系争房屋交易达成一致意见，合同对交房时间及逾期交房违约金均作明确约定。
3、(2016)沪0101民初24513号《民事判决书》，以证明法院已驳回第三人蒋虹倩起诉原、被告要求确认合同无效之诉讼。
4、《催告函》及其送达凭证，以证明原告催告被告及第三人交房。
5、原、被告之间微信聊天记录，以证明因系争房屋被第三人实际占用，导致被告未能将系争房屋交付原告。
6、报警记录，以证明两名第三人在系争房屋内居住，原告与第三人交涉未果。
被告李宏杰辩称：原、被告已经办理房屋交接手续，被告已经按约履行交房义务，现系争房屋被第三人占用并导致原告无法实际接收系争房屋，原告就此要求交付系争房屋并支付相关费用之责任应当由第三人承担，且原告诉请之违约金存在约定过高情形。另原告尚有尾款人民币20,000元未予支付，要求在本案中一并进行处理。
被告对原告提供证据形式真实性均予确认；对原告提供证据1称据此可予证明被告已履行合同义务；对原告提供证据2称合同约定房屋交接书系房屋产权转移之标志，并称合同所约定之违约金过高，应当依法予以调整；对原告提供证据3未发表其他质证意见；对原告提供证据4称被告收讫该份函件之前既已履行交房义务，现原告无法实际收房之责任应由第三人承担；对原告提供证据5称被告仅系帮助原告收房，该项帮助行为并非被告之合同义务抑或法定义务；对原告提供证据6称交房及支付相关费用之义务应当由第三人承担，与被告均无关。
被告提供以下证据：
1、2016年7月15日《房地产买卖交接书》，以证明原、被告就该日交付系争房屋已达成合意，被告已全面履行合同义务，并无违约情节。
2、被告向中介公司所调取之相同楼盘房屋租赁合同，以证明系争房屋所处楼盘之市场月租金为人民币3,000元至人民币4,000元之间，原告所诉请之违约金应以该月租金标准作为依据并予调整。
3、原、被告之间微信聊天记录，以证明被告交房后，原告于2016年7月29日发现系争房屋被第三人非法侵占，原告遂联系被告希望可催促第三人搬离系争房屋，就此可予证明被告已经履行交房义务。
原告对被告提供证据1、3形式真实性予以确认，对被告提供证据2形式真实性无法确认；对被告提供证据1称交接书实际签署时间为2016年7月22日，另买卖合同补充条款中约定交房以交付房屋钥匙为准，交接书中亦明确在签署交接书且被告实际交付房屋情形下，系争房屋风险责任方转移至原告，现被告未曾实际交付房屋钥匙，就此，被告并未完成交付房屋之行为；对被告提供证据2称其中显示之房屋情况与系争房屋并无可比性；对被告提供证据3称被告在微信中表示尾款暂留存予原告处，被告该项意思表示亦可证明被告并未完全履行交房义务。
第三人蒋虹倩、第三人蒋孝金述称：系争房屋系被告与第三人蒋虹倩共有之房产，被告擅自售房后未向第三人蒋虹倩支付按照约定比例应得之房款，故第三人蒋虹倩至系争房屋处向被告取得房屋钥匙并入住，几日后再予更换门锁。现系争房屋实际由第三人蒋孝金居住，第三人蒋虹倩则在同一小区内另行租房居住。对于原告要求交付房屋之诉请，如被告将第三人蒋虹倩应得之系争房屋售房款支付予第三人蒋虹倩，两名第三人均同意腾房。
第三人蒋虹倩、蒋孝金对原告提供证据1予以确认；对原告提供证据2称此份合同系原、被告所签，与第三人无关；对原告提供证据3予以确认；对原告提供证据4称发予第三人蒋虹倩之函件确曾收讫，但当时与被告之间诉讼案件尚未审理终结，故该份函件对第三人蒋虹倩而言并无意义；对原告提供证据5称此系原、被告之间聊天记录，均与第三人无关，并称第三人蒋虹倩对于系争房屋之权利已经生效法律文书予以确认，两名第三人居住使用系争房屋并不构成强占情节；对原告提供证据6形式真实性予以确认，并称所涉纠纷应由原、被告双方予以解决。
第三人蒋虹倩、蒋孝金对被告提供证据1称与第三人无关；对被告提供证据2称系争房屋月租金约为人民币4,000元，同时称第三人蒋虹倩在同一小区内租房居住，房屋面积大于系争房屋，月租金为人民币4,300元；对被告提供证据3称此系原、被告之间聊天记录，均与第三人无关。
第三人蒋虹倩、蒋孝金未向本院提交相关证据。
经审理查明：上海市黄浦区普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋原权利人登记为被告。2016年2月18日，案外人王某某(原告之子)与被告签约，约定王某某以人民币2,330,000元向被告购买系争房屋。2016年2月21日，原告及王某某作为买受人与被告签订《装修补偿协议书》一份，约定系争房屋成交价格为人民币2,000,000元，其余款项人民币330,000元系装修补偿款。2016年4月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(下称《买卖合同》)一份，约定(1)被告将系争房屋以人民币2,000,000元转让予原告；(2)被告于2016年8月25日前通知原告进行房屋验收交接，原告应在收讫通知后3日内对房屋及其装饰、设备情况进场查验，查验后签订房屋交接书作为房屋转移占有之标志；(3)双方于2016年7月10日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；(4)在不违反有关法律、法规前提下，订立之补充条款或补充协议，视为买卖合同不可分割部分，补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。合同所附《补充条款(一)》约定(1)被告于收讫原告贷款款项之日起15日内将系争房屋交付原告，交付标志为被告将房屋钥匙交付原告，且对水电煤、有线电视等费用(若有)进行结算；(2)买卖双方中如有任何一方未按照买卖合同中约定全面履行己方义务，若被告违约，每逾期1日，被告应向原告支付已收款万分之八之违约金；(3)本合同中补充条款与格式条款有冲突的，以补充条款约定为准。合同附件三《付款协议》约定(1)被告于签约时支付首笔购房款人民币150,000元(该款项包含定金)，于2016年3月31日前支付第二笔购房款人民币430,000元，以银行贷款支付后续购房款人民币1,400,000元，剩余购房款人民币20,000元于被告将屋内户籍迁出且双方办妥交房及相关更名手续当日支付。签约后，原告按约履行付款义务。2016年6月30日，系争房屋权利人变更登记为原告。2016年7月14日，原告向银行所借商业性贷款人民币1,400,000元发放至被告帐户内。次日，原、被告签署《房地产买卖交接书》一份，其中明确被告已将系争房屋及合同列明之家具、家电、设备交付予原告，交接书中并对水电煤等读数予以记录。之后，原告持被告交付之房屋钥匙拟进入系争房屋，但系争房屋已被两名第三人居住使用且房屋门锁亦被更换，原告就此未能实际接收系争房屋。之后，原告分别致函被告及两名第三人要求交付系争房屋，但均未果。期间，原、被告曾于2016年8月及9月通过微信进行沟通，原告要求被告解决第三人蒋虹倩占房事宜。对此，被告则称原告处尚留存未付之尾款人民币20,000元，待法院对相关赔付款项作出裁决后，如该尾款不足以支付目前租房价格，被告则向原告补足该不足款项。被告同时称已咨询知晓普育西路房租在人民币4,500元至人民币5,000元之间。嗣后，原告曾多次拟收房，但均被两名第三人予以阻扰而收房未果。现系争房屋由第三人蒋孝金居住使用，第三人蒋虹倩则另行租房居住。
另查明：被告与第三人蒋虹倩原系夫妻，2010年4月经法院判决离婚。离婚后，两人共同出资购买系争房屋，房屋产权于2014年5月20日登记予被告一人名下。2016年，两人因系争房屋产权归属纠纷涉讼，法院经审理后作出生效判决确认系争房屋由被告与第三人蒋虹倩两人按份共有。法院审理期间，被告将系争房屋售予原告，所得房款未与第三人蒋虹倩进行分配，第三人蒋虹倩与被告就房款分配再次涉讼。期间，第三人蒋虹倩因向被告催讨房款未果，两名第三人遂实际掌控系争房屋并阻止原告接收系争房屋。
再查明：原告就本案所涉纠纷曾以(2017)沪0101民初16556号案件提起诉讼，原告在该案审理中陈述原告未曾收到系争房屋之钥匙，被告交付原告之钥匙无法打开系争房屋，同时，原告认为系争房屋月租金应在人民币5,000元至人民币5,500元之间。被告对此则称被告交付原告钥匙之时，该钥匙仍可打开系争房屋，但之后系争房屋门锁被更换。本案审理中，第三人蒋虹倩陈述称其并无系争房屋钥匙，当时系被告开门让其进入系争房屋，几日后，第三人蒋虹倩即将系争房屋门锁予以更换。被告对于第三人蒋虹倩所作陈述未提出异议。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《买卖合同》、《民事判决书》、《催告函》及其送达凭证、微信聊天记录、被告提供的《房地产买卖交接书》、微信聊天记录、本院调取之他案庭审笔录以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签《买卖合同》已经生效法律文书依法确认为有效合同，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务，原告作为买受人应当按约支付房价款，被告作为出售方则应当按约交付系争房屋。对于交房情节，原告称被告未曾交付房屋钥匙，而合同补充条款中明确交付钥匙系房地产交付之标志，原告据此认为被告未予履行交房义务。被告则称原、被告已于2016年7月15日签署《房地产买卖交接书》，《买卖合同》中明确约定签署该交接书系房屋转移占有之标志，被告据此认为交房义务已履行完毕。针对双方争议焦点，分析如下(1)对于合同正文条款与补充条款在表述不相一致情形下之效力优劣问题，《买卖合同》明确约定以补充条款为准，补充条款约定被告交房时间应为收讫原告贷款款项之日起15日内，且交房标志系钥匙交付，依据该项约定，被告最迟应于2016年7月28日交房，且须交付房屋钥匙；(2)原、被告所签《房地产买卖交接书》中对水电煤等读数予以明确，且以勾划方式确认被告已将系争房屋及相关家具、家电、设备交付予原告，依据该项表述，即使目前并无房屋钥匙交接凭证，仍可依法认定被告已将房屋钥匙交付予原告；(3)根据他案庭审笔录，应可依法确认被告确曾向原告交付钥匙，但原告持该钥匙无法进入系争房屋，被告对此亦确认因房屋门锁被第三人蒋虹倩更换，故原告即使持有系争房屋原钥匙，亦已无法进入系争房屋；(4)依据上述(3)，被告确已向原告交付钥匙，但即使被告所交付钥匙确系系争房屋原钥匙，是否即可视为被告已经就合同项下交房义务履行完毕。被告作为出售方应当履行之交房义务并不仅系交付房屋钥匙，被告同时须保证原告持该钥匙可对系争房屋予以掌控，如原告持该钥匙根本无法打开系争房屋房门，且被告所交付之房屋在原告收讫钥匙之后却被他人实际掌控，则被告交付钥匙行为就出售方交房义务而言，根本不具任何实际意义；(5)本案庭审中第三人蒋虹倩陈述系被告开门让其进入，第三人蒋虹倩就此于几日后更换门锁，鉴此，被告对于两名第三人居住使用系争房屋之情形负有责任。综上，即使原、被告确已签署《房地产买卖交接书》，且被告确已将系争房屋原真实钥匙交付予原告，但因原告持该钥匙根本无法进入系争房屋，且系争房屋因被告原因导致被他人实际掌控，就此，仍应依法认定被告并未全面履行作为出售方之交房义务。对于原告要求被告及两名第三人共同交付房屋之诉请，鉴于目前仅可确认系争房屋由第三人蒋孝金实际居住使用，故系争房屋实际交付之义务人仅系第三人蒋孝金，而第三人蒋虹倩在庭审中自认另行租房居住，故对于交付房屋一节，第三人蒋虹倩不应再予阻扰，从而避免扩大损失，亦避免侵犯原告之合法权益。至于第三人蒋虹倩与被告之间房款分配纠纷已经法院审理完毕，第三人蒋虹倩可依据生效法律文书行使己方权利。对于原告要求被告支付逾期交房违约金之诉请，原告该项诉请存在事实依据及合同依据，本院依法应予支持。但鉴于原告诉请之违约金确实存在被告所称约定过高情形，本院参照原、被告在相关庭审及微信聊天中对系争房屋月租金数额所作陈述，并同时考量违约金所具有之惩罚性质、原、被告在作出该项合同约定时对约定内容之确认等因素，依法对原告诉请之违约金计算标准予以酌减后再予支持。至于原告诉请之违约金起计日期，按照补充条款所作约定，原告自2016年7月29日起即可向被告主张逾期交房违约金，现原告该项诉请起计日期为2016年7月30日，故本院仅在原告诉请范围内予以依法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、第三人蒋孝金于本判决生效之日起十日内携自有物品迁离上海市黄浦区普育西路XXX弄XXX号XXX室房屋；
二、被告李宏杰于本判决生效之日十日内支付原告任杏月逾期交房违约金(自2016年7月30日起至第三人蒋孝金实际迁离日止、每月按人民币7,000元计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6,724元(原告任杏月已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币3,362元，原告任杏月负担人民币1,422元，被告李宏杰负担人民币1,900元，第三人蒋孝金负担人民币40元，本院退还原告任杏月人民币3,362元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一八年八月七日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……