黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西民初字第31号
原告张秀娥，女，汉族。
委托代理人焦宗贤，男，汉族，哈尔滨市香坊区六顺法律服务所法律服务工作者。
被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司。
法定代表人闫恩占，男，董事长。
委托代理人邢玉宝，男，汉族，牡丹江市龙门房地产开发有限公司法律顾问。
原告张秀娥诉被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法由审判员王海燕适用简易程序，于2015年1月12日公开开庭进行了审理，根据案情本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告张秀娥的委托代理人焦宗贤，被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司的委托代理人邢玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀娥诉称：2014年1月26日原告与被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的XXX小区X栋X单元4XX室、建筑面积72.7平方米的房屋，房屋总价款276260元，被告交付房屋的时间为2014年9月15日之前，否则被告每日按房屋价款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部价款，而被告至今未履行交付房屋和办理房屋所有权登记的义务，已构成违约，现诉至法院请求被告交付XXX小区X栋X单元4XX室房屋并为原告办理所有权登记；承担逾期交房违约金至实际交付房屋时止；承担本案全部诉讼费用和诉讼实际支出。诉讼中原告将诉讼请求变更为：1、被告履行商品房买卖合同，立即交付XXX小区X号楼X单元4XX室房产，并协助原告办理所有权登记；2、被告承担逾期交房违约金16575元；3、被告承担本案全部诉讼费用和诉讼实际支出。
被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司辩称：本案的事实是被告向牡丹江市XX典当公司借款52万元，约定月息5%，月利息总额为2.6万元，为了确保被告能偿还52万元借款，原告与被告签订了商品房买卖合同。原告是典当公司的财务人员，其没有支付商品房价款，因此原告没有权利要求被告交付房屋及支付违约金。
综合原、被告的诉、辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：一、诉争房屋是否取得商品房预售许可证；二、原、被告签订的商品房买卖合同是否有效。
原告张秀娥为支持其主张，向法庭提供以下证据：
证据一、原、被告于2014年1月26日签订的商品房买卖合同复印件一份。意在证明被告将其开发建设的XXX小区X栋X单元4XX室、建筑面积72.7平方米的房屋卖给了原告，房款总金额为276260元，被告应在2014年9月15日前交付房屋，如果被告逾期交付房屋，按日万分之五支付违约金。
被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司认为合同确实是其与原告签订的，但双方签订此合同的实质是为被告向典当公司借款52万元而设定的抵押担保合同。由于该项目没有土地使用证，房屋也没有竣工验收，因此被告没有商品房销售资格，原、被告签订的商品房买卖合同是无效的。
本院认为，被告对原告提供的证据提出异议，但未能提供反驳原告证据的相反证据，原告提供的证据来源合法，被告也认可合同是其与原告签订的，故对此证据予以采信。
证据二、单位往来资金结算票据复印件一份。意在证明原告张秀娥于2014年4月25日按商品房买卖合同约定支付了全部房款。
被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司认为此票据虽是其出具的，但是该证据与客观事实不相符，原告是否交付购房款不能仅凭该票据来认定，其交付方式是现金还是银行转账不能确定，原告还需提供交款具体形式的证明。
本院认为，原告提供的证据来源合法，被告也认可票据是其出具，被告虽然对原告提供的证据提出异议，但是未能提供反驳原告证据的相反证据，故本院对此证据予以采信。
证据��、房屋所有权转移登记申请书、房屋产籍图、测绘成果报告表复印件各一份。意在证明原、被告签订合同后，被告已经开始履行房屋所有权转移登记。原告提供的证据对诉争房屋的位置、面积均有清楚表述，房屋办理所有权登记时需进行测绘，其中诉争房屋测绘确定的建筑面积72.70平方米与合同相符。
被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为证据不能证明原告实际交付房款的事实，并且依据牡丹江市产权处测绘科2014年10月30日出具的牡丹江市房屋产籍图中提示表述的“请在出图后15日内办理登记，过期作废”，如果原告的合同是真实的，也实际支付了房款，原告可以在2014年11月15日前办理物权登记，不必提起本次诉讼。诉争房屋由于没有交纳土地使用金，没有进行验收，不能办理产权登记，因此商品房买卖合同是��效合同。
本院认为，证据来源合法，被告对证据的真实性也无异议，能够证明待证事实，本院予以采信。
被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向法庭提供以下证据：
被告申请法院调取的证据一、2015年3月4日牡丹江市工程质量监督站出具的证明、牡丹江市房产管理局出具的（牡）房预售证第2XX号商品房预售许可证及图纸，牡国土国用（2005）第212XX号土地使用权证、2015年3月3日法院的追记笔录一份。意在证明质量监督站出具的证明证明X号楼没有验收，询问笔录证明X号楼的开发手续不全，没有办理初始登记，土地使用证不包括X号楼西段后建的部分即本案的诉争房屋，商品房许可证是市房产局颁发的，许可预售的范围为XXX小区2-X栋，本案争议房屋为X栋西侧，建设时间为2011年年末，许可证未能涵盖争议的房屋。
原告张秀娥对该证据的真实性没有异议，诉争房屋有预售许可，许可证的范围包括本案的诉争房屋，双方签订的商品房买卖合同是在产权处备案登记的正规合同，房屋只有在有预售许可的前提下才能签订该正式合同，原告认为合同合法有效，应予以保护。
本院认为，该组证据来源合法，证据之间相互印证能够证明诉争房屋已取得商品房预售许可证，对被告欲证明的问题不予采信。
证据二、2011年9月18日被告与牡丹江富添房地产开发有限公司签订的合作开发房地产协议书、2011年10月8日被告与牡丹江富添房地产开发有限公司签订的协议书、被告与牡丹江富添房地产开发有限公司签订的X号楼、X号楼房屋分配方案。意在证明龙门XXX小区X号楼1－X单元在2011年9月18日才计划开发，按照合同约定由被告负责办理工程立项、施工用水、用电等。2011年10月8日被告未完成XXX小区X号楼西侧未建的4个单元和X号楼西侧未建的2个单元的动迁工作，X号楼的预售许可证不包括诉争房屋。
原告张秀娥认为证据是被告与其合作伙伴之间签订的，与本案原告无关；对证据的真实性有异议，认为诉争房屋是牡丹江富添房地产开发有限公司与被告合作开发的，X号楼西段的四个单元在协商之前就已审批完毕。
本院认为，被告提供的证据与本案没有关联性，本院不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2014年1月26日原告张秀娥与被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的XXX小区X栋X单元4XX室、建筑面积72.7平方米的房屋，房屋总价款为276260元，被告交付房屋的时间为2014年9月15日之前，被告逾期交付，需按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2014年4月25日原告向被告交房款276260元，被告向原告开具一份黑龙江省单位往来资金结算票据，上面注明交款人张秀娥；收费项目为0919片XXX小区8－3XX室、面积72.7平方米；金额276260元。2014年4月28日被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司提交受让人为原告张秀娥的房屋所有权转移登记申请书，2014年10月30日牡丹江市房地产产权市场管理处测绘管理科出具诉争房屋产籍图。
本院认为，原告张秀娥与被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原告依约交付了全部房款，被告也在房产登记部门提供的房屋所有权转移登记申请表上签章，因此双方签订的买卖合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告提出双方合同名为房屋买卖实为借款担保，双方签订的合同无效，但其提供的证据不足以证明其事实主张，故对被告的主张不予���持。原告增加一项要求被告承担违约金16575元的诉讼请求，但未在法定期限内补交诉讼费用，故视为其放弃该部分诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司向原告张秀娥交付牡丹江市西安区XXX小区X栋X单元4XX室，于本判决生效后10日内履行完毕；
二、被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司协助原告张秀娥办理位于牡丹江市西安区XXX小区X栋X单元4XX室的房屋所有权证，于本判决生效后10日内履行完毕；
三、驳回原告张秀娥的其他诉讼请求。
案件受理费5444元、保全费1901元，由被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司负担。
如不服本判���，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 佟 波
审 判 员 王海燕
人民陪审员 齐宪东
二〇一五年七月三十日
书 记 员 刘亚慧