辽宁省丹东市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2014）丹民一终字第00069号＼n上诉人（原审原告）：董崇国，男。＼n委托代理人：张克玉，辽宁精华律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：曹继君，男。＼n被上诉人（原审被告）：丁元芝，女。＼n二被上诉人共同委托代理人：曹丁丁（系二被上诉人女儿），女。＼n二被上诉人共同委托代理人：贾方，辽宁中天律师事务所律师。＼n上诉人董崇国与被上诉人曹继君、丁元芝房屋买卖合同纠纷一案，凤城市人民法院于2013年10月30日作出（2013）凤民初字第02265号民事判决。上诉人董崇国对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人董崇国及其委托代理人张克玉，被上诉人曹继君、丁元芝的共同委托代理人曹丁丁、贾方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n董崇国（原审原告）在一审诉称，2008年12月20日被告因借原告人民币拾万元，无钱偿还，故自愿将其自有私产房屋(即**号)作价拾万元卖给原告，双方签订了房屋买卖契约书，被告又以借原告的拾万元抵购房款，签订协议书后被告一直未办理过户手续，也未将房屋存放物品取走，原告多次找到被告，被告一直拖延，请求法院依法确认原、被告于2008年12月20日签订的房屋买卖契约书合法有效，被告配合原告办理房屋过户手续并承担本案的诉讼费用。＼n曹继君、丁元芝（原审被告）在一审共同辩称，原告所诉与事实不符。1、原告与被告之间不存在房屋买卖关系，房屋买卖协议书不是双方真实意思表示，是被告哥哥曹继元在开厂期间用被告的房屋产权证和土地使用证向原告借款，是一种抵押借款协议。2、借款人不是原告，是曹继元，借款之后曹继元向原告履行了还款义务，因此被告不是本案的适格主体。3、原告收取被告交付给原告的房屋产权证和土地使用证已经于2009年7月末返还给被告，事后这10万元是否还清，被告不清楚，因此该协议是一个留置契约，被告价格60万元房屋以10万元的价格死当，故原告的诉讼请求是违反国家法律规定的，请法庭驳回原告的诉讼请求。＼n一审法院经审理查明，2008年12月20日被告曹继君的哥哥即案外人曹继元向原告董崇国借款人民币10万元，原告董崇国要求曹继元提供担保，被告曹继君、丁元芝以自有房屋提供担保，与原告签订买卖协议书一份，载明：“甲方：曹继君，乙方：董崇国，甲乙双方经过平等协商一致同意下列房地产买卖事项，立本契约共同遵守。一、甲方自愿将XX号、建筑面积62.32平方米、土地使用证面积8.9平方米出售给乙方，产权证号XX、用途营业、结构混合、楼层1层。二、甲乙双方议定上述房地产成交价为人民币壹拾万元整，￥100000.00元。三、双方同意乙方由2008年l2月20日一次性付清给甲方现金人民币壹拾万元整。甲方同时交出房照地契给乙方，倒房时间2009年8月1日前把房屋交给乙方，甲方协助乙方办理房地产买卖过户事项。四、本契约经甲乙双方签章后生效，受法律保护。本契约一式两份，甲乙双方各执一份。”原告董崇国与被告曹继君、丁元芝分别在协议书上签字并按指纹。同日，被告曹继君为原告董崇国出具借据一张，载明：“借人民币壹拾万元整，￥l00000.00元。借款人在2009年7月30日以前返还，现以楼房做抵押，如到时不还款，房屋买卖书生效，此借据一式两份，双方各一份。”被告曹继君在借据上签字，双方并没在借据上约定利息及还款期限。协议签订后，二被告将房屋所有权证及土地使用权证交给原告。原告后将房屋所有权证及土地使用权证还给案外人曹继元。借款到期后，二被告未能偿还借款，原告与二被告索要涉案房屋未果诉至一审法院。＼n另查明，涉案房屋坐落于XX号、所有权人为曹继君、房屋所有权证号为：凤房权证凤凰城区字第**号、建筑面积62.32平方米、混合结构、营业性质。双方当事人并未对涉案房屋办理买卖备案及抵押登记，涉案房屋一直由二被告居住。＼n一审法院经审理认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，经过原、被告的陈述及答辩可以确认双方在签订房屋买卖契约时并不是以买卖为目的，而是被告为案外人借款而提供的担保，原告支付的并非房屋价款，而是支付案外人借款，法律规定以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，被告在给原告出具的借据当中载明了涉案房屋系抵押，但双方当事人并没有在登记机关进行相应的抵押登记，并且抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。综上，对原告请求确认双方房屋买卖契约有效、被告协助原告办理过户手续的诉讼请求不予支持。据此判决，驳回原告董崇国的诉讼请求。案件受理费2300元，保全费1020元，由原告董崇国承担。＼n上诉人董崇国不服原审判决，请求撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人于2008年12月20日签订的房屋买卖契约书合法有效，被上诉人配合上诉人办理房屋过户手续或将案件发回重审。被上诉人曹继君向上诉人借款10万元，并向上诉人出具了借据。上诉人为保证债权的实现，在被上诉人出具借据的同时与其签订了房屋买卖契约，将借据与房屋买卖契约结合看，该房屋买卖契约是附生效条件的契约。依据法律规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，原审法院却将被上诉人曹继君的借款变更认定为案外人曹继元的借款，将上诉人与被上诉人的房屋买卖关系变更认定为被上诉人为案外人的担保关系，原审法院未向上诉人进行释明。故一审判决认定事实错误，缺乏证据证明，适用法律错误，且程序违法。＼n被上诉人曹继君、丁元芝共同辩称，被上诉人仅是借款关系中的担保人，而借款人是案外人曹继元，被上诉人与上诉人之间不存在房屋买卖关系。借据中约定，现以楼房作抵押，到期不能还款，房屋买卖合同生效，违反国家法律效力性规定，应属无效。人民法院依据职权认定双方系借贷关系，并认定房屋买卖契约不是双方真实目的，并无不当，程序合法。故一审判决认定的事实清楚，证据确凿，应依法维持。＼n二审中，各方当事人均未提供新证据。＼n本院经审理查明，2008年12月20日，被上诉人曹继君为上诉人董崇国出具借据一枚，借据主要内容为：借人民币10万元整，借款人在2009年7月30日以前返还，现以楼房做抵押，如到期不还款，房屋买卖书生效。借款人处有曹继君的亲笔签名。同日，二被上诉人与上诉人董崇国签订了涉案房屋买卖契约书，契约书约定：二被上诉人自愿将涉案房屋以10万元的价格出售给上诉人，上诉人于2008年l2月20日一次性付给二被上诉人现金10万元整，二被上诉人同时交出房照地契给上诉人。二被上诉人于2009年8月1日前将涉案房屋交给上诉人，协助上诉人办理涉案房屋房地产买卖过户事项。上诉人董崇国与被上诉人曹继君、丁元芝分别在契约书上签字并按指纹。二被上诉人将涉案房屋所有权证及土地使用权证交给上诉人。上诉人取出10万元现金，并交付给案外人曹继元的出纳人员。此后，上诉人将涉案房屋所有权证及土地使用权证还给被上诉人。借款到期后，被上诉人曹继君未能偿还借款。＼n涉案房屋所有权人为被上诉人曹继君。上诉人与被上诉人未对涉案房屋办理买卖备案及抵押登记，涉案房屋一直由二被上诉人居住。＼n本院认为，本案中，被上诉人曹继君于2008年12月20日为上诉人出具借款10万元的借据一枚，上诉人为了担保该债权的实现，在借据中注明以涉案房屋做抵押，若被上诉人曹继君不能在2009年7月30日前还款，涉案房屋买卖书生效。同日，上诉人与二被上诉人签订涉案房屋买卖契约书。但是，上诉人与二被上诉人之间签订涉案房屋买卖契约书的真实目的是为了确保被上诉人曹继君能如期偿还10万元借款，上诉人与二被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系。依据法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，且上诉人与二被上诉人并没有在登记机关对涉案房屋进行相应的抵押登记，故上诉人主张房屋买卖契约书有效并让二被上诉人配合办理过户手续，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院虽未及时向上诉人释明变更诉讼请求，但对案件的处理结果并无影响，故对上诉人主张原审法院程序违法一节，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费2300元，由上诉人董崇国负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n＼n审判长张春霞＼n审判员黄宁＼n代理审判员王蕾＼n＼n二○一四年三月十八日＼n＼n书记员张东明＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n