江西省丰城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0981民初1927号
原告：丰城市剑邑物业有限公司，住所地：江西省丰城市新城区雷焕路661号，统一社会信用代码：913609817897080992。
法定代表人：丁炳根，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：涂操，男，1994年11月3日出生，汉族，系该公司法务专员，住所地：江西省南昌市南昌县。
被告：陈志方，男，1984年4月6日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
委托诉讼代理人：黄春琴，丰城市正华法律服务所法律工作者。执业证号：31409011109252。
原告丰城市剑邑物业有限公司与被告陈志方物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人涂操、被告陈志方及其委托诉讼代理人黄春琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰城市剑邑物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付新城经典小区11栋1单元601号的物业管理费7398元，违约金370元，共计7768元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为江西省丰城市新城经典小区11栋1单元601号的业主。原告和丰城市宇成房地产开发有限公司于2012年12月18日签订了《新城经典项目前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费为每月每平方米1.5元。被告的建筑面积为131.27平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2014年9月13日起停止缴纳物业费，截止2017年10月31日，欠费为37.57个月，每月金额1.5元，被告欠缴物业费7398元。同时原告酌情要求被告承担违约金370元。综上，各项请求金额合计7768元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。
被告陈志方辩称，1.原告认为约定物业费为每月每平方米1.5元不是事实；2.原告与被告没有签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系；3.被告在该小区购买的房屋至今未装修，没有入住该房，故没有享受原告的物业服务；4.原告没有依据与开发商签订的前期物业服务合同的约定为小区的业主提供物业服务，该小区只有2-3个保安，小区内的摩托车、电动车、自行车经常被盗，小区到处是垃圾，外人可以随便进出；5.原告在小区里允许广告商打广告且让展销商进小区销售，将依法应属业主的收益据为己有，足够用于聘请保安与保洁员的支出；6.原告向被告主张权利没有事实和法律依据，依法应当驳回原告诉请。
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
2012年12月18日，原告与丰城市宇成房地产开发有限公司签订了《新城经典项目前期物业服务合同》，其中约定：合同期限为正式入伙时间起至业主委员会依法签订的物业服务合同生效时止；住宅管理费为1.5元／平方米／月；原告为该小区提供物业服务。2013年2月27日，被告购买了丰城市新城经典小区11栋1单元601室，被告与丰城市宇成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该房建筑面积131.27平方米，约定前期物业服务收费价格1.4元／平方米／月。被告从2014年9月13日起至今未向原告缴纳物业管理费。被告至今尚未对该房进行装修、入住。
二、双方当事人有争议的事实及本院认定情况
1.原告与开发商签订的前期物业服务合同是否有效
原告认为有效，并提供了其与丰城市宇成房地产开发有限公司签订的《新城经典项目前期物业服务合同》。被告认为其至今没有与原告签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系。本院认为，在小区成立业主委员会之前，物业公司与开发商签订的前期物业服务合同是有效的。
2.被告没有装修、入住，是否应向原告缴纳物业管理费
原告认为业主入不入住均应缴纳物业管理费，并向法庭提供在被告家门上张贴催缴物管费的律师函照片、欠费统计表。被告认为其没有入住，没有享受到原告的物业服务，不应缴纳物管费。本院认为，根据《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利，不履行义务之规定，被告入不入住该小区，均应向原告缴纳物管费。
3.原告是否按前期物业服务合同中约定的标准履行好了义务
原告认为合同签订后，依法依约对被告居住的小区实施了规范的物业管理。被告认为小区没有保安亭，小区到处都是垃圾，绿化也没有搞好，没有围墙，小区有做广告的情况，并提供了一组该小区的照片。本院认为，该小区卫生确实存在问题，电梯里面有打广告现象，原告物业管理上有瑕疵。
4.原告应按什么价格向被告收取物管费
原告认为应按《新城经典项目前期物业服务合同》中约定的住宅管理费为1.5元／平方米／月收取，被告认为应按《商品房买卖合同》中约定的1.4元／平方米／月收取。本院认为《商品房买卖合同》签订时间晚于《新城经典项目前期物业服务合同》，且《商品房买卖合同》中有被告的签名，故原告应按《商品房买卖合同》中约定的1.4元／平方米／月收取被告的物管费。
本院认为，丰城市宇成房地产开发有限公司选聘丰城市剑邑物业有限公司对新城经典小区提供前期物业管理服务事宜，所签订的《新城经典项目前期物业服务合同》在该小区成立业主委员会签订物业服务合同之间有效，被告尽管没有入住该小区，根据《物权法》第七十二条之规定，被告仍应向原告缴纳物管费。缴纳物管费的标准应以被告与房产开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的1.4元／平方米／月为准，从2014年9月13日算至2017年10月31日，物管费为6918元，原告在该小区的物业管理上存有瑕疵，故应酌情扣减所交物管费。原告要求被告支付违约金的诉求，因原告没有向法庭提供相关证据，故本院不予支持。综上，对原告要求被告支付物业管理费6500元（从2014年9月13日起至2017年10月31日止）的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈志方欠原告丰城市剑邑物业有限公司物业管理服务费6500元（从2014年9月13日起至2017年10月31日止），限被告陈志方于本判决生效后3日内付清给原告丰城市剑邑物业有限公司。
二、驳回原告丰城市剑邑物业有限公司其他诉讼请求。
本案受理费50元，由被告陈志方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。
审 判 长 胡亚群
人民陪审员 丁国平
人民陪审员 万志慧
二〇一八年八月十日
书 记 员 罗婉婷
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》
第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
《物业管理条例》
第7业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。