广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0606民初4344号
原告：邓泽纯，男，1968年3月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：樊娅君，广东天舜律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号。
法定代表人：张广炽，该单位董事。
委托诉讼代理人：邓家益，该公司员工。
委托诉讼代理人：潘子权，该公司员工。
原告邓泽纯与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开��进行了审理。原告的委托诉讼代理人樊娅君、被告的委托诉讼代理人邓家益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《物业预租合同》中租赁期限自2034年1月19日至2048年8月30日止的部分无效；2.判令被告向原告返还租金65890.6元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月18日，原告与被告签订《物业预租合同》，约定原告向被告承租佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座2223号在建工程物业，租赁期限自被告向原告交付房屋之日起计算至2048年8月30日止，总租金159111元。原告依约于2013年12月20日前付清了全部租金，被告于2016年4月23日向原告出具租金发票，发票注明所收取的费用为“2013年12月25日至2048年8月30日租金”。2014年1月18日，被告将物业交付原告使用。根据《中华人���共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告与原告约定的有关案涉物业的租赁期限明显超过二十年，超过二十年的部分当属无效。原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请求判决如上所请。
被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司辩称，一、原告请求返还超过20年的租金的诉讼请求已超过诉讼时效，法院不应再保护。因原、被告于2012年8月18日签订涉案合同，自该日起原告就知道或应当知道合同约定的租赁期限超过20年部分可能存在被认定无效的风险，至原告起诉之日已超过民法通则规定的两年的诉讼时效。二、涉案合同约定两个租赁期限，原告偷换概念，歪曲解释涉案合同的租赁期限，双方约定的租赁期限并未超过20年，合法有效。《物业预租合同》第二条明确约定房屋租期为二十年，租期��房屋交付之日起计算，约定的租期届满后该合同自动延续，被告按合同条款继续租赁给原告使用至2048年8月30日止。被告认为，上述约定应理解为首次租赁期限为交付之日起20年，租赁期限届满后自动续签租赁合同，两部分均未超过20年，并未违反相关法律的强制性规定，合法有效。三、原告选择分期付款的形式支付租金，被告收齐款项后一次性开具发票给原告是为了减少工作手续，但不改变涉案房屋租赁期限为20年的事实。涉案房屋的交付时间为2014年1月18日，按合同约定原告应在房屋交付前付清款项，故被告在操作上不可能按月、按季度或年度开具发票，只能记载收费时间段为2013年12月25日至2048年8月30日。该发票只能证明被告收款的事实，不能证明租赁期限。四、即使涉案合同约定的租期超过20年，也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，��非无效。根据佛山市国土资源局发放给被告的集体土地使用证，土地使用期限至2048年9月30日，故涉案租赁合同并未超过该土地租赁期限，合法有效。五、原告请求被告支付超出20年租金对应的利息没有合同及法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明如下事实：2012年8月18日，原告与被告签订《物业预租合同》，约定被告将位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座2223号物业出租给原告使用。其中，该合同第二条：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同第三条约定：“该物业在本合同约定使用期限内的租金总价款为159111元。合同签订后，原告已向被告支付了全部租金159111元，被告于2016年4月25日出具一份租金发票给原告，注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共159111元。
庭审中，双方当事人一致确认，涉案房屋于2014年1月18日交付原告使用。原告于2017年3月28日向本院提起本案诉讼。
原告现要求被告退回超过二十年部分即2034年1月19日至2048年8月30日期间的租金65890.6元（计算办法：总租金159111元除以总租赁天数乘以2034年1月19日起的天数）。
本院认为，本案争议焦点在于合同约定的租赁期限是否超过二十年及超过部分是否无效。
对于上述争议焦点，本院认为，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使���期至二○四八年八月三十日止。”即该条款约定的租赁物使用年限超过了二十年。而该合同第三条则明确约定“该物业在本合同约定使用期限内的租金总价款为159111元”，并非仅指二十年的租金，且原告提供的租金发票注明收取的租金亦为2013年12月25日至2048年8月30日租金的159111元。而且，涉案房屋于2014年1月18日交付使用，至2048年8月30日，其使用期限接近三十四年。因此，涉案《物业预租合同》约定的租赁期限实际应为房屋交付之日起至2048年8月30日止，约为三十四年，而非二十年。被告称上述合同约定的租赁期限为二十年，超过部分是自动续租，属于预租合同，理由不充分，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该条款为强制性规定，故本院认定涉案合同超过二十年部分无效，被告应将无效租期的部分租金退回给原告。被告提出的关于土地使用权流转的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等与本案房屋租赁纠纷并无直接关联，其提出的该项抗辩，本院不予采纳。因此，本案的租赁期限自交付之日起即2014年1月18日起计算二十年，至2034年1月18日止的部分有效，自2034年1月19日起至2048年8月30日的部分租期无效。对于无效部分租期的租金，原告提出的计算办法是按总租金159111元除以总租赁天数再乘以2034年1月19日起至2048年8月30日止的天数，被告对此虽然提出异议，但因被告是一次性收取了涉案租金，并未就租金详细计算办法作出约定，故本院对于原告的计算办法予以确认，即总租金（159111元）除以总租赁天数（12643天），再乘以2034年1月19日起至2048年8月30日止的天数（5337天），结果为67165.61元。因此，原告要求被告返还租金65890.6元没有超过该数额，本院予以支持。
对于被告主张原告要求返还租金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题，由于涉案租赁合同在原告起诉前并未被宣告无效或被撤销，故被告关于该项请求已超过法律规定的诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告邓泽纯与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司于2012年8月18日签订的《物业预租合同》中租赁期限自2034年1月19日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还租金65890.6元给原告邓泽纯。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中���人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费723.63元，由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 王福增
二〇一七年十二月十一日
书记员 黄俞璇