贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2301民初4141号
原告：尤成艳，女，1978年3月11日生，汉族，黔西南州纪律检查委员会干部，住贵州省兴义市。
诉讼代理人：杨万芳，男，1974年7月20日生，黎族，黔西南州市场监管局干部，住贵州省兴义市。系原告尤成艳之夫。
被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。
法定代表人：周建忠，系该公司总经理。
委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。
原告尤成艳与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年7月4日公开开庭进行了审理，原告尤成艳的特别授权代理人杨万芳、被告安达房开公司的特别授权代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尤成艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金56079元（当庭变更）；2、判令被告向原告支付延期办理房屋权属证书违约金113130元；3、判令被告返还多收的购房款7364元；4、诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年6月6日签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），被告将兴义市蓝天花园紫薇园B18栋1304号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为127.72平方米（实测面积为124.82平方米），房屋总价324409元（对比实测面积，被告多收了7364元的购房款，实际购房款应为317409元）。双方约定2012年6月30日前交房，同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今也没有提供符合购房合同第四章规定的商品房交付使用条件的相关手续和办理房屋所有权证的证明文书，被告也未提供房屋登记机构出具的《住房质量保证书》等证明材料，上述事实证明被告已构成违约，给原告带来了巨大损失，故依据合同法及相关法律规定，被告需向原告支付：（1）从2014年5月1日到2018年4月30日时间段的延期交房违约金56079元【7.2元（该地段同类住房每月每平方米租金为7.2元）×124.82㎡（127.72㎡-2.9㎡）×48（48个月）×130%】；（2）从2012年6月30日到2018年4月30日时间段的延期办理房屋权属证书违约金113130元【317409（实际购房款）×4.7%（签订合同时公积金贷款年利率）÷12×70（70个月）×130%】（本公式按中国人民银行规定的总购房款的逾期贷款利率上浮30%计算，2011年6月6日签订购房合同时五年以上公积金贷款年利率为4.7%）。望法院支持原告的诉请。
被告安达房开公司辩称：一、原告主张退还商品房面积误差而多收的售房款，被告同意按照合同约定执行。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋实际面积应当以房屋产权管理部门核定建筑面积为准，现因案涉房屋未办理房产证，故原告主张的面积误差并非房屋产权证的实际登记面积。因此，原告的退房屋差价的主张不应得到支持。二、原告已经就案涉房屋收房入住多年。被告已经于2013年10月29日前将房屋交付原告，原告也早已装修入住，对房屋的转移占有应该视为交付，答辩人不承担逾期交付房屋违约金。三、违约金高于实际损失，原告诉请过高，应当依法调低。四、逾期办证非被告违约导致。被告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设公司）违约行为导致。（1）因施工单位在就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使被告不能如期向业主办理房屋产权证。就施工单位未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用于办理房屋产权证事宜，被告于2013年向贵州省兴义市人民法院起诉，2013年10月22日，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向我公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，现判决书已生效，我公司已经向兴义市人民法院申请强制执行，但至今强制执行未果。（2）就被告逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工建设公司，依法应该追加贵州化工建设公司作为本案共同被告参与庭审。
本案争议焦点是：1、原告所购房屋是否存在面积差；2、原告诉请的违约金是否具有事实及法律依据，应否获得支持；3、本案应否追加建设单位为共同被告参加诉讼。
围绕争议焦点，原告尤成艳向本院提交了商品房买卖合同、收款收据、个人借款凭证、贵州省住宅专项维修资金专用收据、税收通用完税证、（2014）黔义民初字第1466号民事判决书等，被告安达房开公司提交了质量验收证明书，结合本院依职权调取的（2014）黔义民初字第1466号案卷内庭审笔录和房屋分层、分户各类面积测算统计表，经本院审查认定事实如下：2011年6月6日，原告尤成艳与被告安达房开公司签订合同编号为安字2011102号《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园B18单元1304号商品房，合同约定建筑面积为127.72平方米，房屋总价324409元，付款方式为一次性付款。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第十五条约定“面积差异处理：结算时按2540元/平方米多退少补”，第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。未对逾期办证的违约责任进行约定。原告按约定方式支付了全部购房款，并于2014年1月接收房屋钥匙装修入住。2014年5月15日原告曾向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，本院经审理后作出（2014）黔义民初字第1466号民事判决：由被告支付原告自2012年6月30日起675天的逾期交房违约金21865.25元。该款被告已支付给原告。
另查明：被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和大产权初始登记。
经查询，中国人民银行公布的1-3年期贷款基准年利率在2014年5月1日至2018年4月30日期间进行过多次调整，其中2014年5月1日至2015年10月23日期间的平均利率为5.61%，2015年10月24日至今为4.75%。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告尤成艳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务并装修入住案涉房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。
关于原告诉请被告退还其多交纳购房款，首先，因双方合同第十五条对房屋面积差异的处理方式约定为“结算时按2540元每平方米多退少补”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，本院予以尊重双方意思自治；其次，原告主张被告交付的房屋与合同约定的面积存在误差，庭审中虽未举证证明，但根据本院依职权调取的（2014）黔义民初字第1466号卷内庭审笔录及《房屋分层、分户各类面积测算统计表》，应予认定案涉房屋实测建筑面积为124.82平方米，本院据此按照双方约定计算被告应返还原告的购房款为：（127.72平方米-124.82平方米）×2540元=7366元，原告仅诉请7364元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。
关于本案被告应否支付原告逾期交房违约金的问题，因双方合同约定被告应于2012年6月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故对被告关于其交付原告的房屋已经验收合格的辩解意见，本院依法不予采信。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，原告诉请按每月每平方米7.2元租金标准计算，系其对自己权利的处分，且符合本地同地段同类房屋的客观情况，但因原告装修入住房屋后已不存在租金损失，而被告交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，故被告仍应承担由此带来的违约责任，本院即依法按租金的30%计算被告逾期交房的违约金。再因被告已支付原告截至自2012年6月30日起675天（即至2014年5月6日止）的逾期交房违约金，故在本案中，被告应支付原告的逾期交房违约金依法计算为：124.82平方米×7.2元/月·平方米÷30天×1454天（2014年5月7日至2018年4月30日）×30%=13067.16元。
关于原告诉请的逾期办证违约金的问题，首先，办理商品房初始登记系办理原告房屋权属证书的前提条件，被告未如期完成该项合同义务，即已构成违约，虽然其中有承建单位的原因，但此系被告与承建单位之间的另一法律关系，故本案中不宜追加承建单位为共同被告参加诉讼，根据合同相对性原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案被告依法应予支付原告逾期办证的违约金。再次，因本案原、被告双方约定交房时间为2012年6月30日，被告应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，被告违约期间即应从2012年9月30日起算。关于原告诉请的逾期办证违约金是否过高的问题，因双方未对被告逾期办证的违约责任进行约定，本案原告请求按照银行贷款基准利率计算本案逾期交房违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整；又因被告违约期间中国人民银行公布的金融机构1-3年期贷款基准利率进行过多次调整，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金分段计算为：【324409元×5.61%÷365天×1118天（2012年9月30日至2015年10月23日）】+【324409元×4.75%÷365天×919天（2015年10月24日至2018年4月30日）】=94542.83元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、限被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告尤成艳2014年5月7日起至2018年4月30日止的逾期交房违约金13067.16元；
二、限被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告尤成艳从2012年9月30日起至2018年4月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金94542.83元；
三、限被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告尤成艳房屋面积差价款7364元；
四、驳回原告尤成艳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1904元，由原告尤成艳承担656元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担1248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 周祥红
二〇一八年七月十五日
书记员 廖 雷