安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0191民初2621号
原告：合肥市高新区红旗教具厂，住所地安徽省合肥市高新区。
经营者：王砚，男，汉族，1979年4月19日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：邱厚生，安徽原声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董道林，安徽原声律师事务所律师。
被告：合肥久远工贸有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区。
法定代表人：沈恩华，经理。
委托诉讼代理人：王晓浩，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。
原告合肥市高新区红旗教具厂（以下简称红旗教具厂）与被告合肥久远工贸有限公司（以下简称久远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告红旗教具厂的经营者王砚和委托诉讼代理人邱厚生、董道林，被告久远公司的法定代表人沈恩华和委托诉讼代理人王晓浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告红旗教具厂向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾退并搬离案涉全部租赁房屋（包括院内南边一楼厂房360平方米，东面平房20平方米，西面二层78.5平方米的所有房屋）；2、被告支付原告房屋租金22442元和房屋占用费23108元（按照20000元/季度标准，暂自2018年1月12日计至原告起诉之日即2018年4月26日；之后按此标准一直计至被告腾退并搬离房屋之日止）；3、案件受理费由被告承担。本案庭审中，原告红旗教具厂当庭变更第二项诉请为：被告支付原告房屋租金35555元（包括2017年第四季度租金20000元和2018年1月1日至2018年3月11日期间租金15555元，均按20000元／季度计算）、房屋占用费10222元（按20000元／季度标准，自2018年3月12日计至2018年4月26日，之后按此标准一直计至被告实际搬离之日止）。
事实与理由：原告将位于合肥高新区南岗变电所南侧约50米处的自建房屋出租给被告使用。双方于2011年1月28日、2011年5月16日、2012年1月20日签订了《租房协议》。其中2012年1月20日《租房协议》约定，出租房屋面积合计458.5平方米（包含南面大工房360平方米，东平房20平方米，西面二层78.5平方米）；租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日；年租金及生活用水合计54000元，租金于年度初付清。及至2013年，双方虽未再签书面租赁协议，但是口头约定年租金上调至60000元。后因物价上涨、周边房租普遍上调因素，双方于2016年年底口头约定，自2017年起年租金按全年度初一次性支付12.5元／平方米，半年度支付于半年度初一次性付给13.5元／平方米，按季度支付于季度初一次性支付14.5元／平方米。被告在原告2017年初起再三催促后于2017年1月27日按季度方式付给原告第一季度租金20000元（注，被告应付全年租金为14.5元×458.5平方米=6648.25元+50元每月生活用水=6698.25元×12个月=80379元，除去零头，每季度应付20000元）。此后，被告迟迟不付第二季度租金。经原告再三严肃交涉，被告于2017年5月2日将第二、三季度租金共40000元一并付齐。但到应付第四季度租金时，被告却以经营困难、资金紧张为由再次迟迟不付。2018年1月11日，原告向被告发出解除合同通知函，被告次日收到该函。但是，被告至今仍然无理占用、拒不腾空交付原告房屋，也不支付2017年第四季度及2018年1月1日至1月11日的租金、2018年1月12日之后的房屋占用费。为此，原告诉至法院，请求判如所请。
被告久远公司辩称：1、原告陈述部分并不属实，双方之间的租金标准是每年60000元。2、原告自2017年11月3日后将案涉租赁房屋大门上锁，被告停止营业，再未使用案涉房屋，至今房屋均由原告自行占有。因此，原告主张房屋租金及房屋占用费没有事实和法律依据。3、2018年8月4日被告要求搬走设备和材料，原告要求被告在很短的时间内全部搬离。在被告进行搬离时，原告拒不配合。被告之后报警，原告才予放行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年1月28日，红旗教具厂（甲方）与久远公司（乙方）签订了《租房协议》一份，约定甲方将合肥高新区南岗变电所南侧约50米处房屋（南面大工房360平方米，东平房20平方米，共计380平方米）出租给乙方使用，月租金为3610元，租赁期自2011年1月1日至2011年12月31日。2011年5月16日，红旗教具厂（甲方）与久远公司（乙方）又签订了《租房协议》一份，约定甲方将合肥高新区南岗变电所南侧约50米处房屋（院内西二层北侧两间工房及小间厨房，合计面积78.5平方米）出租给乙方使用，月租金为667元，租赁期自2011年5月1日至2011年12月31日。2012年1月20日，红旗教具厂（甲方）与久远公司（乙方）又签订了《租房协议》一份，约定甲方将合肥高新区南岗变电所南侧约50米处房屋（1、南面大工房360平方米，2、东面平房20平方米，3、西面二层78.5平方米）出租给乙方使用，月租金为4467元（380平方米×10元+78.5平方米×8.5元），租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日。
上述合同签订后，红旗教具厂将合同约定的房屋交付给久远公司经营使用，久远公司也支付了租赁期内的房屋租金。2013年至2016年，红旗教具厂与久远公司未再签订书面租赁合同，但是双方口头约定房屋一年一租，年租金为60000元。在此四年期间，红旗教具厂仍将上述书面合同约定的房屋交付久远公司继续使用，久远公司也按口头约定支付了相应房屋租金。2017年，双方口头约定房屋租期为当年一年。2017年1月27日，久远公司向红旗教具厂支付租金20000元。2017年5月2日，久远公司又向红旗教具厂支付租金40000元。2017年11月3日，红旗教具厂以久远公司未付该年第四季度租金20000元为由，将该公司租赁房屋的大门锁上。2018年1月11日，红旗教具厂向久远公司发出《解除合同通知函》一份，内容为：我们决定解除双方房屋租赁合同关系，请贵司务必于2018年3月11日之前搬离。2018年1月12日，久远公司收到该函，但是并未搬离租赁房屋。本案审理期间，久远公司于2018年8月4日将其大部分设备及原料搬离，但仍留少部分原料集中放置在院内南边一楼厂房的一个小房间内（面积为26平方米），房间钥匙由久远公司保管。
2018年3月19日，红旗教具厂诉至本院，请求法院判决：1、解除红旗教具厂与久远公司的房屋租赁合同关系；2、久远公司立即向红旗教具交付案涉租赁房屋；3、久远公司向红旗教具支付自2018年1月1日至2018年3月11日房屋占用费11506.85元（之后占用费按5000元／月标准计至腾空并交付房屋之日止）。2018年4月12日，红旗教具厂申请撤回起诉，本院裁定予以准许。
上述事实，有租房协议三份、交通银行合肥科学大道支行流水单三张、解除合同通知函一份、民事诉状一份、庭审笔录一份及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。
本院认为：原告红旗教具厂与被告久远公司没有书面或者口头约定2018年房屋租赁事宜，双方之间的租赁合同关系应在2017年的口头租赁合同期满即2017年12月31日截止。在该日期之后，原告红旗教具厂又于2018年1月11日书面通知被告久远公司解除双方房屋租赁合同关系，被告收到该函后仍然占用案涉租赁房屋拒不搬出，违反法律规定，依法应当承担相应的法律责任。原告红旗教具厂起诉要求被告久远公司立即腾退并搬离案涉全部租赁房屋（包括院内南边一楼厂房360平方米，东面平房20平方米，西面二层78.5平方米的所有房屋），鉴于被告在本案审理期间已将其大部分设备及原料搬离，现仅实际占用案涉租赁院内南边一楼厂房一个小房间（面积为26平方米），故本院依法确定由被告腾退并搬离该小房间。原告红旗教具厂要求被告久远公司支付2017年第四季度租金20000元，由于被告对于原告所称双方约定2017年年租金为80000元的事实并不认可，原告亦未对此提供充分证据证明，故原告的该项诉请缺乏事实依据，本院依法不予支持。原告红旗教具厂要求被告久远公司支付2018年1月1日至2018年3月11日期间租金15555元（按20000元／季度计算），由于双方在2018年并不存在房屋租赁合同关系，且原告也于2018年1月11日书面通知被告解除房屋租赁合同关系，故原告的该项诉请缺乏事实依据，本院依法亦不支持。原告红旗教具厂要求被告久远公司支付自2018年3月12日至2018年4月26日期间房屋占用费10222元（按20000元／季度标准，之后按此标准一直计至被告实际搬离之日止），本院根据案情并结合实际情况，在2016年年租金60000元基础上酌情确定由被告按照70000元／年标准结合其实际占用案涉房屋的时间、面积支付原告2018年3月12日至2018年8月20日期间的房屋占用费28136.77元（2018年3月12日至2018年8月4日期间占用费，按70000元／年计算，应为146天×70000元／年=28000元；2018年8月5日至2018年8月20日期间占用费，按10元／月.平方米计算，应为16天×10元／月×26平方米=136.77元），2018年8月21日之后的房屋占用费由被告按照260元／月标准一直计付至其实际搬离案涉院内南边一楼厂房一个小房间时止。
被告久远公司辩称原告红旗教具厂自2017年11月3日将租赁房屋大门上锁后，被告再未使用案涉房屋，原告主张房屋租金及房屋占用费没有事实和法律依据，由于双方租赁合同关系系于2017年12月31日截止，原告此后也已书面通知被告在2018年3月11日前搬离，被告虽然停止正常生产经营，但却实际占有房屋拒不搬离，故被告的该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、被告合肥久远工贸有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并搬离其占用原告合肥市高新区红旗教具厂的位于合肥高新区南岗变电所南侧约50米处院内南边一楼厂房一个小房间（面积为26平方米）；
二、被告合肥久远工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥市高新区红旗教具厂支付2018年3月12日至2018年8月20日期间的房屋占用费28136.77元，2018年8月21日之后的房屋占用费由被告按照260元／月标准一直计付至其实际搬离上述第一项的院内南边一楼厂房一个小房间时止；
三、驳回原告合肥市高新区红旗教具厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费939元，由原告合肥市高新区红旗教具厂负担359元；被告合肥久远工贸有限公司负担580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 陈太敏
人民陪审员 崇 椿
人民陪审员 王永清
二〇一八年八月二十日
书 记 员 蒋 虹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。