上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第81号
上诉人（原审被告）恒震鼎。
委托代理人沈建山，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人张文，上海市捷华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆玉妹。
委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人史忠伟，上海市中广律师事务所律师。
上诉人恒震鼎因所有权确认纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人恒震鼎及其委托代理人沈建山、张文，被上诉人陆玉妹及其委托代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：陆玉妹与恒建德系朋友关系；恒建德于2012年11月22日过世，恒震鼎系恒建德的儿子及唯一继承人。
陆玉妹系本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室业主，其知悉同幢业主有意出售房屋，经小区物业工作人员撮合、洽议，于2006年12月8日作为甲方与上海市良友房屋销售有限公司（乙方，以下简称：中介公司）签订《房屋购买意向书》，约定“物业地址陆家浜路XXX弄XXX号XXX室，性质产权，建筑面积120.73平方米；甲方确认物业接受成交条件：a、物业价格：人民币（以下币种均为人民币）168万元，b、付款方式：（1）签定本意向书时付意向金伍万元，一旦业主接受成交条件，意向金即转为购房定金，乙方可将定金交付给业主；（2）签定正式买卖合同时支付房款捌拾伍万元整（贷款另付），c、签约日期2006年12月28日，房屋交付期限07年1月16日之前等。该意向书由陆玉妹、出售方及中介公司签名。
同月10日，房屋出售方阮建宗出具《委托书》，“本人阮建宗拥有位于上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋。现出售给恒建德、陆玉妹夫妇。由于本人在外地，事务繁忙，不能前往上海办理该房屋出售有关手续的全过程。今日在上海良友房屋销售有限公司、买方（陆玉妹）面前全权委托黄建安先生为本人代理人。代收房款、代办理交接、过户等有关其他事宜”。
同月18日，恒建德（乙方）与阮建宗（甲方）在中介公司参与下签订《上海市房地产买卖合同》，约定由恒建德向阮建宗购买本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积120.73平方米），房屋总价款为168万元；合同附件三约定，本合同签订后，乙方于2006年12月8日支付全部房价款5万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于同月15日前支付85万元；乙方于同月31日前进交易中心当日支付72万元；乙方于同月31日前（进交易中心当日）支付6万元正，由中介暂收。中介于甲方交房之日（2007年1月16日以前）将该款转交甲方等。
期间，陆玉妹于2006年12月10日向业主支付定金5万元；同月14日、29日又通过其本人名下中国工商银行信用卡（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），分三次向出售方支付房款85万元、6万元、72万元。业主出售方共出具四张收条，收条内容均注明，收到陆玉妹购买陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋定金（房款）。
2006年12月29日，恒建德取得系争房屋的房地产权证［沪房地黄字（2007）第000277号］。次日，陆玉妹与恒建德签订《借款抵押合同》，该合同写明：“今乙方恒建德向甲方陆玉妹借壹佰捌拾万元正，用于购买陆家浜路XXX弄XXX号XXX室，从2007年1月1日起每年还款拾捌万元正，十年内还清，（到2016年12月30日止）到时不能归还，甲方有权对乙方所购房屋进行拍卖，余额从拍卖款中扣除。……双方约定房产抵押金额壹佰捌拾万元正，利息：为零”。双方办理了《上海市房地产登记证明》他项权利（抵押）登记。原审庭审中，恒震鼎表示对恒建德生前是否归还借款事实不清楚。
原审审理中，陆玉妹自述除其支付全部购房款外，并以恒建德名义支付了系争房屋交易产生的全部税费及家电、家具折价款、缴付2007年至今的系争房屋物业管理费（其中2010年上半年发票注明付款人2202室陆玉妹）。系争房屋的房地产权证、抵押凭证原件及所有付款凭证原件均由陆玉妹保管。陆玉妹于2006年3月、2007年3月将自己名下的本市泰和西路XXX弄XXX号XXX室、呼玛四村XXX号XXX室房屋出售。
恒建德过世后，陆玉妹与恒震鼎曾就系争房屋权利的变更进行协商，陆玉妹要求恒震鼎协助办理过户手续，恒震鼎提出要看材料，双方协商未果（陆玉妹对此谈话进行了录音）。
原审中，陆玉妹诉称：其与恒震鼎之父亲恒建德（已死亡）系朋友关系。2006年12月陆玉妹有意购买上海市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋，但担忧“物业税”等房产调控政策对其不利，即借用恒建德的名义于同年12月18日与售房人签订系争房屋买卖合同，陆玉妹先后支付全额房款168万元及各项税费等共计180万元，系争房屋产证登记在恒建德名下。之后，陆玉妹为恐有变，又作为债权人对系争房屋设定了180万元抵押登记，以防恒建德擅自处分房屋。2012年11月22日恒建德死亡之后，陆玉妹与恒震鼎多次协商系争房屋处理事宜，恒震鼎均确认系争房屋为陆玉妹所有。但现在恒震鼎通过诉讼，要求确认系争房屋为恒建德的遗产，为了保障陆玉妹的合法权益，故诉至法院，要求确认本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权归陆玉妹所有。原审诉讼中，陆玉妹增加诉请，要求如果法院确认系争房屋权属归陆玉妹所有，要求恒震鼎协助办理房地产过户手续。
原审中，恒震鼎辩称：父亲恒建德与陆玉妹系未开具结婚证书的男女朋友关系。系争房屋买卖合同系恒建德与案外人签订，并依法至房地产交易中心办理了过户手续，产权也登记在恒建德名下。陆玉妹与恒建德之间仅存在借款关系，并不存在房屋产权关系，恒震鼎从未承认房屋归陆玉妹所有，也不同意将系争房屋过户至陆玉妹名下。另外，在房屋买卖合同签订时国家尚未出台相关调控政策，故不存在陆玉妹所说的需要借用恒建德名义购买房屋的说法。基于陆玉妹与恒建德的特殊关系，陆玉妹所述借名义购房与常理不符，房屋产权登记没有法律规定的瑕疵，陆玉妹与恒建德之间仅存在借款抵押合同，无名义购房协议，故不同意陆玉妹的诉讼请求。对陆玉妹增加的要求恒震鼎协助办理房地产过户手续的诉请，认为已过举证期限。
原审法院另查明：（1）证人江根娣（恒建德的嫂子）证言，证明恒建德与恒震鼎的母亲傅国敏于2006年11月15日离婚，后因恒建德户口无处迁移，故将户籍迁到了江根娣家（恒建德于2007年7月13日向派出所提出申请，要求迁至本市长岭路XXX弄XXX号104－105室；同日，户主恒建忠（与恒建德胞兄关系、与江根娣夫妻关系）申请同意恒建德户口报入；2007年7月28日户口迁入本市长岭路XXX弄XXX号104－105室；2012年11月22日恒建德报死亡，户籍被注销）。江根娣还证明，恒建德要求报户口时，恒建德已取得系争房屋产权证，恒建德解释系争房屋是陆玉妹借用其名义购买。
（2）证人陈月芳（系争房屋所在地黄浦区阳光里小区业委会副主任）证言，证明恒建德原系业委会会员，双方聊天时恒建德自述，系争房屋是陆玉妹出资、借用其名义购买；在恒建德过世次日，恒震鼎当场表态等父亲的事情办完了就会配合陆玉妹办理系争房屋的过户，证人参与了双方的谈话。
（3）证人朱玉芬（黄浦区阳光里小区业委会委员）证言，证明在业委会接待日与恒建德聊天时，恒建德表示虽然系争房屋名字是他，但实际是陆玉妹购买，房款全部由陆玉妹支付。
（4）证人赵佩珍（黄浦区阳光里小区业委会委员）证言，证明曾经听恒建德说，系争房屋是陆玉妹购买。
（5）证人陈某（原上海市良友房屋销售有限公司黄浦一分公司工作人员，2008年离职）证言，证明其为系争房屋居间方经办人，2006年12月陆玉妹带恒建德来中介表示因为家里特殊情况，要以恒建德的名义购买系争房屋；证人曾陪同陆玉妹至银行办理房款支付手续。考虑出资人为陆玉妹，证人建议陆玉妹办理抵押合同，具体操作是陆玉妹与恒建德自行办理。
（6）证人孙某某（黄浦区小东门街道阳光居委会党支部书记）证言，证明2011年初，阳光里小区业委会换届改选，恒建德是业会委员候选人，按相关规定，候选人必须系业主并需提供房产证，恒建德明确表示其拿不出房产证，因为房子不是他买的，是陆玉妹借用其名义购买的，产证在陆玉妹处。后来陆玉妹将房产证复印件交给证人，才让恒建德完成了业委会委员的资格审核。
（7）证人范建平（黄浦区小东门街道阳光居委会主任）证言，证明内容与证人孙某某证言相同。
（8）证人恒甲（恒建德的侄子，恒震鼎堂兄）证言，证明恒建德在世时曾亲口对证人表示，系争房屋不是恒建德本人所有，该房屋由陆玉妹出资，实际产权属于陆玉妹。恒建德身前开设修船公司，经营状况不佳，证人一直帮其周转资金。曾经就系争房屋的处理为陆玉妹、恒震鼎协调。
（9）证人恒乙（恒建德的侄子，恒震鼎堂兄）证言，证明叔叔恒建德离婚后，居住在系争房屋内，证人的父亲曾经问过恒建德房屋的事，恒建德说系争房屋不是他出资购买，是陆玉妹的。
（10）证人黄（曾系阳光里小区的物业管理员）证言，2006年12月，陆玉妹听说小区内有人要出售房屋，经其安排与上家见面洽谈，陆玉妹当时提出要用恒建德的名义购买，证人提出不妥。事后恒建德在支付停车费时，告诉证人，是陆玉妹借用恒建德名义购房。
（11）证人吴玉兰（上海市良友房屋销售有限公司黄浦一分公司工作人员）证词，内容与证人陈某证言相同。
原审法院又查明：诉讼中陆玉妹出示（1）工商《档案机读材料》及内册资料，证明上海柱荣实业有限公司成立于1997年4月，股东为恒建德（法定代表人）和张明明，注册资50万元，其中恒建德认缴20万元。根据该公司自1997年至2011年《资产负债表》、《损益表》所示，企业经营状况或微利或亏损。
（2）2006年11月15日，恒建德与傅国敏的《自愿离婚协议书》，协议书约定离婚后双方居住的本市许昌路XXX弄XXX号XXX室房屋归女方所有，男方放弃该房屋所有权；男方一次性补贴儿子恒震鼎购房款10万元（分四次付清，截止2007年6月底付清）。
（3）陆玉妹名下的2006年11月24日证券成交报告单，余额162万余元。
（4）上海市海事法院执行通知书［（2011）沪海执字第176号］，“恒建德：你与上海京东实业公司船舶建造合同纠纷一案，上海市高级人民法院于2011年3月18日作出（2011）沪高民四（海）终字第25号民事判决，已发生法律效力。因你未缴纳二审案件受理费，现上海市高级人民法院移送本院执行，……责令你立即履行上述民事判决书确定的内容，即缴纳二审案件受理费5，950元”等。
（5）2006年12月31日，恒建德向陆玉飞（陆玉妹兄弟）借款5万元的借条。
（6）陆玉妹于2009年12月16日、2010年1月28日、2010年4月17日分三次从陆玉妹名下的中国工商银行银行卡汇款给恒建德，共计10万元。
恒震鼎提供的中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的书面数据统计信息，证明截至2013年6月3日，恒建德名下投资者记名证券持有数量为零。
原审法院再查明：2013年8月13日，陆玉妹向房地产交易中心申请办理抵押权注销，房地产交易中心现已办理完毕。
本案主要争议，系争房屋是陆玉妹借用恒建德的名义购买，还是陆玉妹借钱给恒建德购买。
原审审理中，陆玉妹认为系争房屋是其借用恒建德的名义购买的。首先，房源选择、房款实际给付、实际使用和掌控均系陆玉妹本人；其次，恒建德没有经济能力购买房屋，其作为股东的公司经营状况为亏损，并有举债行为；再次，抵押为虚假，恒建德亦未因抵押向陆玉妹履行还款，抵押目的系防止恒建德擅自处分房产。结论系恒建德仅为系争房屋名义产权人，实际权利人为陆玉妹。
恒震鼎认为，借款抵押合同和抵押登记可以证明恒建德向陆玉妹借款购房，陆玉妹称借款抵押合同是虚拟的没有证据证明；物权以登记为准，除非有足够的证据证明物权登记错误。陆玉妹现有证据无法证明房产登记错误。陆玉妹与恒建德的借款纠纷应另案处理。
原审法院认为，陆玉妹为证明其系实际购房人，除提供原始证据即其名下的银行付款凭证和上家收取房款收据外，还提供传闻证据即证人证言，证人就系争房屋来源、居间协议签约过程、房款税费给付（缴付）、《借款抵押合同》的设立目的、房屋使用状况及恒建德就系争房屋实际权利人的陈述等证明。其中证人江根娣还就恒建德户口迁移作了详细表述。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。第一、陆玉妹所提供的证人既有恒震鼎亲戚江根娣、恒乙、恒甲，又有居委干部孙某某、范建平，还有小区业委会成员、中介公司、物业公司工作人员等。第二、证人从陆玉妹与上家沟通、居间协议订立、房屋买卖合同签订、房款支付、借款抵押合同设立目的、恒建德户口迁移及与恒建德沟通过程中恒建德对系争房屋实际情况的陈述等进行了证明。第三、上述证人与陆玉妹、恒震鼎之间均无利害关系。鉴于，本案证人身份特殊，证言的真实性、证明力高于一般证人证言。且众证人所某证言对本案事实证明已构成完整的证据链，故法院对证人所某证言予以采信。
根据物权法规定，债权人放弃担保物权，担保物权消灭。原审审理中，陆玉妹将系争房屋所设定的抵押权于2013年8月13日办理注销。原审法院经查，陆玉妹放弃担保物权行为，实质行使自己民事法律行为，并无不当，符合法律规定。
据此，陆玉妹要求确认其拥有系争房屋的诉请，予以支持。根据继承法规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，恒震鼎作为恒建德的继承人，在继承其父亲遗产时，同时也应承担其父亲的债务。而协助办理房地产过户手续，系确权之诉的被告的附随义务，故恒震鼎应配合陆玉妹办理系争房屋的过户手续。原审审理中，陆玉妹表示自愿承担系争房屋产权变更所产生的税、费及一次性给付恒震鼎20万元，原审法院查无不当，予以照准。
原审法院审理后，作出判决如下：一、确认本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋全部产权为原告陆玉妹所有；二、被告恒震鼎应于本判决生效之日起十日内协助原告陆玉妹将现登记在恒建德名下的本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利，变更、登记至原告陆玉妹名下；办理房地产变更、登记所需的税、费由原告陆玉妹承担；三、原告陆玉妹一次性给予被告恒震鼎补偿款人民币20万元（已由法院代管）。
上诉人恒震鼎不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定陆玉妹与恒建德仅是朋友关系，显属定性错误。根据系争房屋出售方阮建荣出具的《委托书》、证人恒甲、恒乙等人的证词及恒建德长期居住生活在系争房屋等事实，本案应认定陆玉妹与恒建德是男女同居关系。鉴于两者之间是同居关系，陆玉妹现能提供系争房屋的产权证、抵押凭证原件及所有付款凭证原件并不能证明恒建德死亡之前上述凭证原件是由陆玉妹保管。原审法院仅凭陆玉妹的单方陈述认定陆玉妹以恒建德名义支付系争房屋交易产生的全部税费及家电、家具折价款、缴付2007年至今的物业管理费，亦属错误。原审法院采信证人江根娣、陈月芳等11人的证词明显错误，该些证词与买卖合同、抵押合同这两份书面证据载明的证明内容明显不符，该些证词均不是直接证据，多数证词是听已死亡的恒建德生前所述，且上述证人作证明显倾向陆玉妹一方，且上述证人证言未形成一个完整的证据链。陆玉妹与恒建德之间并无借名购房的书面约定，对系争房屋的权属亦未进行约定，支付房款行为与购房行为是两个不同的法律关系。故请求二审法院撤销原判，改判驳回陆玉妹在原审中的所有诉讼请求。
被上诉人陆玉妹辩称：陆玉妹与恒建德不是同居关系。出售方的委托书所述夫妻关系是误会，出售方事后已声明其误认了该事实。陆玉妹在原审中已充分进行举证，足以证明系争房屋是陆玉妹借用恒建德的名义购买，恒震鼎并无相反证据予以证明。故不同意恒震鼎的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，系争房屋虽登记在恒建德名下，但根据陆玉妹提供的一系列房屋购买时所涉的付款凭证等原始材料以及数位多方证人的证人证言，原审法院据此采信相关证据并认定陆玉妹为实际购房人，并无不当。原审法院关于证据的采信、房屋权属的认定以及系争房屋的后续处理已作充分阐述，本院在此不再赘述。恒震鼎上诉认为恒建德与陆玉妹系男女同居关系，不能仅凭购房原始材料及相关证人证言等来认定陆玉妹是实际购房人，因恒震鼎未能提供确凿的证据来推翻陆玉妹所证明的事实，故本院对此无法采信。
综上，原审法院根据查明的事实所某的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币30，800元，由上诉人恒震鼎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……