广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3338号
上诉人（原审被告）潘祥松，男，汉族，住广东省佛山市南海区九江。
委托代理人刘智勇，广东共明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）潘结媚，女，汉族，住广东省佛山市南海区九江。系潘祥松的妻子。
委托代理人刘智勇，广东共明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄富荣，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人杜丹丹，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人潘祥松、潘结媚与被上诉人黄富荣因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第397号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、潘祥松、潘结媚于判决发生法律效力之日起十日内向黄富荣返还转让款人民币640000元；驳回黄富荣的其他诉讼请求。一审受理费16536元，由潘祥松、潘结媚负担16000元，黄富荣负担536元。
上诉人潘祥松、潘结媚上诉提出：一、原审判决认定《土地转让合同》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定属无效合同，属于认定事实不清。案涉合同为有效合同。1.按照《中华人民共和国土地管理法》相关规定，我国农民集体所有制的土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地。2.《中华人民共和国土地管理法》并未否定农村集体所有的建设用地进行流转。3.根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定，我国鼓励单位和个人按照土地总体规划，开发未利用地，未利用地可转为建设用地。4.根据前述三点，潘祥松、潘结媚认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中农民集体所有的土地不应包括具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地未利用地。该条文的目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转，而是防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管理制度和耕地保护制度的立法目的。5.案涉土地总共8千多平方米，其中农用地仅占极小的一部分，其他土地为建设用地和未利用地，地块属于二类居住用地（兼用商服）。因此，潘祥松、潘结媚认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定和立法目的，案涉土地出租未违反法律禁止性规定，本案《土地转让合同》合法有效。6.即使原审判决“只要是农村集体所有的土地，无论用途如何，均不能出租用于非农业建设”的观点成立，那么原审中“修建厂房，就是用于非农业建设的观点”也有待商榷。二、本案中，黄富荣在签订案涉合同之时对案涉土地性质及建厂房需要部门审批是明知的，且案涉合同第四条明确约定修建厂房的报批手续由黄富荣负责，潘祥松、潘结媚只有协助义务。现厂房报批手续未申办成功，相应后果应由黄富荣自行承担。三、虽案涉合同约定“半年内有外来因素使乙方不能动工建设厂房，乙方有权要求甲方退还所收全部费用”，但结合案涉合同第四条约定可知，首先黄富荣取得修建厂房的合法手续后，在动工建设工程中，若有第三方因素，造成黄富荣不能修建厂房，潘祥松、潘结媚才负有退还全部转让款的义务。黄富荣在取得土地后，一直未动工，所以黄富荣无权依前述约定要求潘祥松、潘结媚退还转让费。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回黄富荣的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由黄富荣负担。
被上诉人黄富荣答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，佛山市高明区杨和镇国土城建和水务局向原审法院发出《关于调查高明区杨和镇新清村“沙和”（土名）地块的土地性质情况的复函》（杨和国建水字（2015）81号），内容如下：一、根据《高明区杨和镇土地利用总规划（2010-2020年）》，杨和镇新清村“沙和”（土名）一带土地面积共8219.12平方米，全部符合土地利用总体规划，地类分为农用地、建设用地、未利用地三种，其中农用地面积为0.0288平方米；建设面积为39.9359平方米；未利用地面积为8179.15平方米。二、杨和镇新清村“沙和”（土名）地块已在2015年第5批次土地报批中报批了3314.76平方米，剩余4904.36平方米没有报批。三、根据《佛山市高明区杨和镇高明大道沿线旧区改造控制性详细规划》，杨和镇新清村“沙和”（土名）一带地块属于二类居住用地（兼用商服）。
另查明，2015年9月24日，潘祥松、潘结媚收到原审法院送达的起诉状。
二审中，潘祥松、潘结媚自述听说案涉土地中有3314.76平方米的土地报批手续已经完成，但至今仍未收到相关文件。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，针对潘祥松、潘结媚的上诉，本案二审的争议焦点是：案涉合同的效力；原审判决潘祥松、潘结媚返还黄富荣640000元转让款是否合法有据。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定，“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。国家依法保护开发者的合法权益。”本案中，案涉土地所有权人为高明区人和镇新清村民委员会（以下简称“新清村委会”），属于集体所有的土地，其中建设用地面积为39.9359平方米，农用地面积为0.0288平方米，未利用地面积为8179.15平方米（其中3314.76平方米已在报批中，但至今仍未取得相关批准文件）。潘祥松与黄富荣签订的《土地转让合同》约定将潘祥松从新清村委会处承租的前述土地转让给黄富荣用于修建厂房。根据前述法条的规定和佛山市高明区杨和镇国土城建和水务局的复函，潘祥松与黄富荣签订的《土地转让合同》中有关建设用地面积与未利用地的部分有效，涉及农用地部分无效，但因农用地部分面积在案涉土地面积中所占比例极小，案涉合同整体有效。原审判决认定案涉合同无效，处理不当，本院予以纠正。潘祥松、潘结媚上诉主张案涉合同有效，有事实和法律依据，本院予以支持。2015年8月24日，黄富荣提起本案诉讼，请求解除案涉合同，潘祥松、潘结媚返还土地转让款和已支付租金。由于案涉土地迄今仍未取得相关报批手续，黄富荣兴建厂房的合同目的无法实现，有权解除合同。经本院核实，2015年9月24日，潘祥松、潘结媚收到原审起诉状，本院确认以该日作为案涉合同的解除日。
关于第二个争议焦点。潘祥松、潘结媚上诉称，案涉合同有效，黄富荣无权要求返还640000元土地转让款。案涉合同第六条约定，“双方签订本合同半年内有外来因素使乙方不能动工建设厂房，乙方有权要求甲方退还所收全部费用，甲方须退还”。本案中，案涉合同因案涉土地未能取得相关报批手续、无法实现合同目的而解除，且本案现有证据无法证明案涉土地未取得相关报批手续的原因系由于黄富荣单方怠于提交审批材料所致，故黄富荣请求潘祥松返还640000元土地转让款，合法有据，本院予以支持。虽然潘结媚并非案涉合同的当事人，但潘结媚与潘祥松系夫妻关系，且上述款项直接划入潘结媚账户，该债务属于夫妻共同债务，潘结媚应与潘祥松承担连带责任。原审法院对案涉合同的效力认定错误，但处理结果正确，本院予以维持。潘祥松、潘结媚认为合同有效、土地转让款不予退还的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于黄富荣已交纳的土地租金问题。原审法院将黄富荣已交纳的2013年3月5日至2014年9月14日的土地租金65025.7元认定为土地占有使用费，属于认定事实不清，本院予以纠正。
综上所述，潘祥松、潘结媚的上诉主张部分有理，本院予以支持；潘祥松、潘结媚的上诉主张部分理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实不清，处理结果部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法明民一初字第397号民事判决第一项、第二项；
二、确认上诉人潘祥松与被上诉人黄富荣于2013年3月5日签订的《土地转让合同》于2015年9月24日解除。
二审案件受理费10200元，由上诉人潘祥松、潘结媚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年八月十日
书 记 员 梁 理