重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终3122号
上诉人（原审原告）：吴静,男,汉族，1986年07月28日出生,住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：石庆国,男,汉族，1967年7月25日出生，住重庆市江津区。
被上诉人（原审被告):彭治平,女,汉族，1970年1月10日出生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：石灿，彭治平之子。
被上诉人（原审第三人)：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号，统一社会信用代码9150011690359943XG。
负责人：罗红文，行长。
委托诉讼代理人：李茂，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：廖绍光，该单位工作人员
上诉人吴静与被上诉人石庆国、彭治平、中国农业银行股份有限公司重庆江津支行(以下简称：农行江津支行)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴静上诉请求：撤销原判，依法改判：1、石庆国、彭治平协助吴静办理位于重庆市江津区X号房屋的产权过户登记手续；2、农行江津支行办理上述房屋的解除抵押登记手续。本案诉讼费由石庆国、彭治平承担。事实与理由：1、涉案房屋是石庆国、彭治平夫妻共同财产，石庆国与吴静签订房屋买卖合同时持有结婚证及委托书，且当时石庆国是吴静的直接领导，吴静对其言听计从，完全有理由相信石庆国代彭治平签订买合同是彭治平和石庆国的真实意思表示，是善意相对人。对于石庆国欠吴静的债务，吴静没有义务证明系石庆国与彭治平夫妻共同债务。彭治平亲自签字用涉案房屋向银行贷款30万元交由石庆国投资，2016年将共有的房屋和车子出售后用于投资，产生的盈亏在石庆国、彭治平夫妻关系存续期间发生，二人相互知晓，共同作为，应由二人共同承担。3、一审法院认定涉案房屋价值80万元缺乏事实依据。该房屋处于抵押贷款状态，交易手续繁琐且有风险，价值自然缩水。当时石庆国与彭治平急于脱手还债，与吴静协商达成60万元的价格，符合市场行情。4、二手房交易中，有抵押贷款的房屋所占比例很大，并非一审法院所称“购买转让受限制的涉案房屋不合常理”。5、即使本案不构成表见代理，石庆国对涉案房屋享有50%产权，可以对该部分产权进行处分。虽然离婚分割财产时涉案房屋由彭治平一人所有，但实际上该房屋却由石庆国一人占有、使用，与分割协议相悖且不符合常理，可见二人离婚、分割财产、否定买卖合同效力的行为，均是二人不愿履行合同义务、逃避债务的行为，也反映出彭治平对买卖合同是清楚知晓的。
石庆国辩称：石庆国同意过户，但前妻彭治平不同意卖房，吴静也知晓此事，但还是坚持与石庆国签订了房屋买卖合同。石庆国除了以领导身份安排工作外，并未以领导身份打压任何人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
彭治平辩称：石庆国的行为对彭治平不构成表见代理，石庆国欠吴静及银行的债务不是夫妻共同债务，彭治平不应承担责任。根据法律规定，石庆国所负债务应由其个人承担，离婚后涉案房屋分割给了彭治平，彭治平才有权处分。现彭治平只是将涉案房屋给石庆国暂时使用，其无权进行处分。
农行江津支行辩称：涉案房屋若需解押，应先将银行贷款还清。
吴静向一审法院起诉请求：1、判决被告石庆国、彭治平协助原告办理位于重庆市江津区几江街道西江大道333号城海·滨江春城31幢1-4-3号房屋的产权过户登记手续。2、判决第三人农行江津支行办理位于重庆市江津区X房屋的解除抵押登记手续。
一审法院认定事实：2017年11月2日，被告石庆国持与彭治平的结婚证及委托人为被告彭治平的《委托书》，以石庆国、彭治平为甲方（卖方）与乙方（买方）原告签订《抵押房屋买卖合同》，主要约定“一、房屋基本情况。乙方购买甲方拥有的座落江津区X号房产一套，建筑面积为103.29平方米。甲方已用该房屋抵押给中国农业银行贷款。二、买卖条件。总价人民币60万元整。甲方应将本合同约定的首笔购房款用于归还中国农业银行。三、房屋贷款抵押的注销。甲方应于合同签订后的30天内至农业银行办理提前还贷手续，同时提交办理该房屋所属权证、土地证所需的各类资料。四、乙方付款。乙方在签订本合同时，向甲方支付购房款30万元。甲方在签订本合同后的30天内向中国农业银行还清贷款，解押房产，办理过户手续。完成过户后，乙方向甲方支付30万元购房款等。”该《抵押房屋买卖合同》落款的甲方（卖方及配偶）处由被告石庆国签名、按印并代被告彭治平签名、按印；当日，被告石庆国出具《收据》一张给原告，内容为“今收到吴静交来购房款30万元（大写：叁拾万元）。其中10万元由吴静尾号6542的农业银行信用卡结算而来、10万元由刘成琼20**年5月6日转账代付、10万元万焱林2017年9月1日转账代付。收款人：石庆国（并按印）2017年11月2日”；前述《委托书》载明“委托人：彭治平，女，公民身份号码：X。受托人：石庆国，男，公民身份号码：X。兹委托石庆国为我的代理人，全权代表我办理下列事项:出售我与石庆国夫妻二人所有的位于重庆市江津区X号房屋，并签订房屋买卖合同、收取房款、办理过户等。委托人：彭治平（并按印）2017年10月20日”，该《委托书》落款的委托人处的“彭治平”签名及按印均系被告石庆国所为。
另查明：案涉房屋系被告石庆国、彭治平夫妻关系存续期间购买，产权人登记为被告彭治平，石庆国以该房屋提供抵押担保向中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款300000元，2017年1月19日办理了抵押登记。2017年12月12日，被告石庆国与彭治平登记离婚，案涉房屋分割归被告彭治平所有。截止2018年2月5日，石庆国尚欠贷款本息290508.62元。审理中，被告彭治平主张案涉房屋在出卖时价值为800000元（含装修价值），而原告认为即使被告彭治平主张的房屋价值属实，但《抵押房屋买卖合同》约定的600000元也未低于房屋价值的70%。
一审法院认为，本案争议的焦点，是被告石庆国代被告彭治平在《抵押房屋买卖合同》上签名、按印的行为是否构成表见代理。表见代理是一种广义的无权代理，该法律制度的目的，是为了保护善意且无过失的相对人的合法权益，因而成立表见代理应当符合特定的构成要件。综合全案证据和事实，原告主张被告石庆国的行为对被告彭治平构成表见代理不能成立，理由是：1.房屋系价值较大的不动产，出卖夫妻共有的房屋属于对夫妻共有财产作重大处理，依法应当由夫妻双方共同决定，任何一方无权擅自决定，因此，除一方确因外出、生病、无法离岗等特殊原因不能亲自签订合同而必须委托另一方代签外，房屋买卖合同应当由夫妻双方共同签订。本案中，与被告石庆国签订《抵押房屋买卖合同》前，原告明知案涉房屋登记在被告彭治平名下并系二被告的夫妻共有财产，在被告彭治平未亲自到场签订合同且无特殊原因的情况下，未采用合理的方式如打电话等对被告石庆国是否有权代理被告彭治平进行核实，也无证据证明被告彭治平之前曾委托被告石庆国处理过类似的重大事务，就仅凭被告石庆国持有的与彭治平的结婚证、委托人为彭治平的委托书就轻信其有权代理彭治平，显然具有过失。因为夫妻任何一方持有结婚证都符合情理，不能当然认为持证一方就有权代理另一方处理重大家事，委托书上委托人的签名也完全可能不是本人所签。2.原告并未实际支付第一笔购房款300000元，而是用之前被告石庆国欠原告及案外人的债务进行的抵充，同时，原告未举证证明被告石庆国欠原告及案外人的债务为二被告的夫妻共同债务，故其行为极有可能损害被告彭治平的合法权益，难谓善意。3、签订《抵押房屋买卖合同》时案涉房屋的价值约800000元，而交易价格600000元明显过低，损害了被告彭治平的利益。原告认为600000元未低于800000元的70%的观点，不能成为否定损害彭治平利益的理由，因为如果交易价格低于实际价值的70%，是衡量合同是否属于显示公平以及可否主张变更、撤销的问题，并非判断是否损害被告彭治平利益的标准。4、原告明知案涉房屋为300000元贷款债务设定了抵押权，交易时还贷时间不足1年，原告作为被告石庆国的同事也知道其负债较多并缺乏偿还能力，因而原告购买转让受限制的案涉房屋不合常理。由此可见，被告石庆国在《抵押房屋买卖合同》上代被告彭治平签名、按印的行为不符合表见代理的构成要件，属于狭义的无权代理，且被告彭治平亦不追认被告石庆国的无权代理行为，则《抵押房屋买卖合同》对被告彭治平不发生效力；而且，二被告离婚时已将案涉房屋分割归被告彭治平所有；再有，案涉房屋至今仍处于抵押登记状态，作为抵押权人的第三人明确表示案涉房屋办理解除抵押和过户手续需先还清贷款，但贷款尚未还清。因此，原告请求被告石庆国、彭治平协助原告办理位于重庆市江津区X号房屋的产权过户登记手续，以及请求第三人农行江津支行办理位于重庆市江津区X号房屋的解除抵押登记手续的理由不能成立，法院不予支持；被告彭治平相应的抗辩理由成立，法院予以采纳。据此，为保护当事人的合法权益，维护诚实信用的交易原则，遂判决如下：驳回原告吴静的诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。审理中，吴静陈述在签订合同时曾要求石庆国向彭治平打电话核实是否授权卖房之事，石庆国出去打了电话后告知吴静其获得了彭治平的同意和授权。石庆国则称签订合同时当着吴静的面给彭治平打电话，彭治平不同意卖房，但吴静还是坚持签订了涉案合同。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是彭治平应否协助吴静办理涉案房屋的过户手续。吴静认为石庆国的行为对彭治平构成了表见代理，其完全有理由相信石庆国能够代理彭治平，但对于夫妻共有的房屋进行买卖，应当由夫妻双方共同决定，从本案查明的事实来看，在签订涉案合同时，对于石庆国是否能够代理彭治平出售房屋，在彭治平未亲自到场，石庆国仅出示一份书面委托书且能够手机联系到彭治平的情况下，吴静并未采取便捷的通讯方式向彭治平进行确认，若其所述属实，其仅通过石庆国转述便轻信彭治平同意授权石庆国售房，也具有一定过失。至于吴静所称石庆国系其领导故不便于核实的说法，并不能免除其应尽的合理审查义务。吴静另称石庆国在工作上和生活上都能代表家庭做出决策，也未举示相应证据证明石庆国在处理同等重要的家庭事务时曾获得过彭治平的授权。因此，石庆国以彭治平名义签订涉案合同的行为并不构成表见代理。现由于彭治平不同意出售并过户涉案房屋，不追认石庆国的代理行为，涉案合同对彭治平不产生约束力，故吴静要求石庆国、彭治平协助其办理过户的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。至于吴静要求农行江津支行协助办理解押手续的诉讼请求，因涉案房屋抵押贷款尚未还清，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人吴静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴静负担。
本判决为终审判决。
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审判长 钱昳心
审判员 江信红
审判员 邓方彬
二〇一八年六月二十一日
书记员 曾 燕