上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第2638号
原告大联诚（上海）房地产开发有限公司。
法定代表人宋德金。
委托代理人王家宝，上海市大明律师事务所律师。
委托代理人杜昱舟，上海市大明律师事务所律师。
被告龚红春。
被告上海逢源企业登记代理有限公司。
法定代表人陈雪萍。
委托代理人龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
原告大联诚（上海）房地产开发有限公司（以下简称大联诚公司）诉被告龚红春、上海逢源企业登记代理有限公司（以下简称逢源公司）占有排除妨害纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理，依法适用普通程序，由审判长黄伟、审判员龚立琼、人民陪审员徐力勤组成合议庭于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告大联诚公司委托代理人王家宝，被告龚红春（暨被告逢源公司委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大联诚公司诉称，上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号大楼系原告开发建设，并于1996年7月11日取得大产证。1995年2月6日，原告曾与案外人黄某某签订《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》，将上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号12C室（以下简称系争房屋）预售给黄某某，并向房地产交易中心办理了预告登记。但原告大联诚公司并未向黄某某或其代理人交付过房屋，黄某某表示其从未委托过他人出租房屋或收取过租金，如有任何人出租房屋并收取租金均与黄某某无关。现黄某某已委托原告至房地产交易中心办理了撤销系争房屋的预告登记手续，系争房屋所有权从始至终归属于原告。被告龚红春自2004年下半年起经选举任系争房屋所在小区的业委会主任。被告龚红春利用原告陷入经营困境之时，将空关的系争房屋侵占并出租牟利至今，每月收取租金人民币3，500元。现原告要求判令：1、两被告立即迁出上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号12C室房屋；2、两被告支付原告自2005年1月1日起至2013年7月，按人民币3，500元／月计的房屋使用费。
诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求，并表示如两被告搬离系争房屋，可至2014年7月4日租赁合同到期后搬离。
被告龚红春辩称，被告龚红春主体不适格，原告并未举证证明被告龚红春于2005年1月1日起侵占使用系争房屋。
被告逢源公司辩称，被告逢源公司于2013年7月3日与被告龚红春律所签订租赁合同，被告逢源公司系善意承租人，要求继续承租房屋至租赁期满，后续租金向谁交付由法院判决。
经审理查明，1995年2月6日，原告大联诚公司（签约甲方）与黄某某（签约乙方，艾冬梅代，黄某某于1986年1月2日出生）签订《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》一份，约定乙方自愿向甲方预购上海“黄兴中心”杨浦大厦12层C室单位，建筑面积86.95平方米，物业售价美元98，850元（新台币260万元）；上述售价款由乙方按合同附件一所列付款方式及金额汇入甲方指定的银行，乙方在签署合同前已向甲方交付的定金新台币13万元，合同履行完毕时，转为售价的一部分；乙方如未按合同规定的时间及金额付款，甲方有权追索违约利息，利息自合同规定的应付款之日起至实际付款之日止，按中国银行固定资产贷款利率计算，逾期超过30天，即视为乙方不履行合同，甲方经书面通知乙方可单方终止合同，将该物业转售给他人，届时，定金不予返还，若甲方转售该物业所得之款项不能补足合同规定的房价款及利息时，不足部分甲方有权从乙方已付的房价款中扣除，余款（扣除定金）退还给乙方，但若仍有不足，不足部分由乙方负责，若转售有盈利，则归甲方所有；甲乙双方同意，甲方定于1995年12月31日前将该物业交付乙方使用，除人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难或重大技术问题，不能及时解决或其他非甲方所能控制的因素，可凭上海市有关主管部门开具的证明文件据实予以延期，除上述情况外，甲方未按合同规定期限将物业交付乙方使用，乙方有权追索违约利息，利息自合同规定的最后交付日第二天起至实际交付日止按中国银行固定资产贷款利率计算，若甲方延期交付超过90天，乙方有权给予甲方书面通知后终止合同，甲方应在合同终止后30天内双倍返还定金新台币26万元给乙方，并将乙方已付售价款退回和支付上述的利息，除此之外，甲方无需负责乙方因此而引致的一切损失和费用，甲方在退回乙方已付款项和支付利息的同时，有权要求乙方签署有关取消合同的文件，乙方收取应收款项后，不再对该物业拥有任何权益，甲方有权将该物业另行出售，乙方不得异议；该物业竣工合格后，甲方向乙方发出交付使用通知书，把该物业交付乙方使用，乙方应于交付使用通知书发出之日14天内付清全部售价款及合同所涉一切税款与费用后与甲方签订《出售合同》，并经上海市公证处公证后10天内进行物业交接验收，届时双方交接钥匙，签署该物业交接单，即视为该物业交付完毕，该物业的风险责任亦随之转移给乙方；本合同自甲乙双方签自／盖章并经上海市公证处公证后生效，合同生效后，乙方应按《关于土地使用权有价出让和转让范围内房地产交易管理、公证、登记的通知》规定，在20天内向房地产登记机构办理预售登记，乙方特此委托甲方办理一切有关本合同公证和登记手续……合同附件一“付款方式”载明委托中国运通有限公司代收款项并转交大联诚公司。上述合同及黄某某的授权委托书并经上海市公证处公证。
上述合同签订后，系争房屋预购商品房权利人登记至黄某某名下。
2006年11月21日，案外人上海市龚红春律师事务所（签约乙方）与黄某某（由黄某某父亲黄谦代，签约甲方）签订《聘请律师合同》1份，载明：甲方因房屋租赁管理事宜，聘请上海市龚红春律师事务所的律师为代理人，乙方接受甲方委托，指派龚红春律师、陈蔚律师为甲方黄某某坐落于杨浦区黄兴路XXX弄XXX号12楼C室房屋租赁管理的代理人，代理权限为特别授权代理；甲方应向乙方缴纳律师代理费为按收到帐的月租金的5%收取（未出租期间不收代理费），付款方式为按月扣除……
同日，黄谦代黄某某出具《委托书》1份，载明：黄某某已购买坐落于上海市黄兴路XXX弄XXX号12楼C室房屋，因本人居住在台湾，不便经常来沪，特全权委托龚红春、陈蔚律师为特别授权代理人，以本委托人的名义代为出租该房屋，代为签订、修改、终止租赁合同、收取租金、交纳税费、代为处理有关该房屋的法律纠纷事宜，包括代为向中国有管辖权的法院、仲裁委员会提起诉讼或仲裁、代为调查取证、出庭代理、代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行调解、和解、提起上诉、反诉、撤诉、申请执行、代为收取诉讼费用和执行款项、代为签收诉讼及相关法律文书，委托代理期限自本委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。
2007年9月5日，黄谦浦发银行的账户内存入人民币7，042元；2008年5月12日，黄谦浦发银行的账户内存入人民币14，450.60元；2008年6月20日，黄谦浦发银行的账户内存入人民币7，242.80元；2008年9月19日，黄谦浦发银行的账户内存入人民币7，244.10元；2008年11月14日，黄谦浦发银行的账户内存入人民币7，244.10元；2009年2月18日，黄谦浦发银行的账户内存入人民币7，244.10元。
2009年5月6日，黄谦向上海市龚红春律师事务所发函要求将租金扣除手续费、通信费及其他费用后汇入台南中华邮政黄谦账户内。
2009年5月7日，黄谦再次发函上海市龚红春律师事务所，提出6日信函中要求汇款至中国邮政储蓄银行可能找不到，要求将租金直接汇至黄谦在台湾的合作金库银行XXXXXXXXXXXXX账户内。
2009年6月5日，上海市龚红春律师事务所员工往黄谦合作金库银行XXXXXXXXXXXXX账户内汇款人民币7，238.79元（其中支付发汇本金人民币7，148.79元）；2009年10月22日汇入人民币4，823.47元（其中汇入本金685美元、服务费20美元）；2010年1月8日汇入人民币7，546.16元（其中支付发汇本金人民币7，375.46元，汇费人民币170.70元）；2010年3月16日汇入人民币7，287.20元（其中支付发汇本金1，055美元，服务费25美元）；2010年5月25日汇入人民币8，586.36元（其中支付发汇本金人民币8，415.66元，汇费人民币170.70元）；2010年8月19日，上海市龚红春律师事务所员工往黄佩仪（英译，PAEEHUANG）账户内汇入人民币8，267.22元（其中支付发汇本金人民币8，097.47元，汇费人民币169.75元）
2010年5月7日，被告龚红春以黄某某的名义（签约甲方）与上海天实投资管理有限公司（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2010年5月10日起至2012年5月9日，月租金人民币3，500元。
2010年8月17日，黄谦死亡。
2012年12月17日，原告大联诚公司（签约甲方）与黄某某（委托代理人叶乙枝花、叶龙山，签约乙方）签订《终止合同协议书》，约定：甲乙双方于1995年2月6日签订《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》，由乙方预购甲方开发的位于中国上海“黄兴中心”杨浦大厦12层C室建筑面积为86.95平方米的房屋，售价为美金98，850元（新台币260万元），合同第四条约定甲乙双方同意，上述售价由乙方按合同附件一所列明的付款方式及金额按期汇入甲方指定的银行，乙方在签订本合同前，已向甲方交付的定金新台币13万元，在本合同履行完毕时，转为售价的一部分……；甲乙双方一致同意对上述两份房屋预售合同终止履行；乙方表示已付购房款合计新台币232.2万元，款付柯耀明及中国运通有限公司，乙方提供付款凭据，1、《C栋12楼付款方式（杨浦大厦）表》，2、《上海迪斯耐商城付款表》，3、黄谦先生在台南第三信用合作社大同分社转账付款银行对账单；甲乙双方协商，由甲方一次性给付乙方退房款人民币40万元（或等值新台币或美金），退款截止日为公元（西元）2013年1月15日，甲方付款同时，乙方将上述付款凭据和两份房屋预售合同原件（如有）交给甲方；乙方现将中国上海“黄兴中心”杨浦大厦第12层C室房屋退还甲方，同时乙方自行或委托他人向房屋所在地房地产交易登记部门，办理中国上海“黄兴中心”杨浦大厦第12层C室和《黄兴中心迪斯耐商城》2层B25、B26房屋的撤销预售（预告）登记；本合同附件1、甲乙双方于1995年2月6日签订的《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》1份……3、黄某某先生委托叶乙枝花和叶龙山全权处理授权书1份；甲乙双方再无其他争执。
同日，黄某某出具《声明书》1份，载明：本人黄某某与大联诚公司在2012年12月17日签署的《终止合同协议书》，系本人亲自签署，本人承认其法律效力，乙方授权代表处的叶乙枝花女士（是本人母亲）和叶龙山（是本人的舅舅）的亲笔签名，也是本人亲笔签署《授权书》所为（包括委托叶乙枝花代为本人收取退房款人民币40万元整），本人也承认他们两人签署的法律效力；本人在今天之前曾经签署过的任何关于上述房屋的授权委托书（或有），均从今天起终止效力并作废；本人从未收到过大联诚公司开具的关于上述上海市“黄兴中心”杨浦大厦第12层C室房屋的购房《发票》；因本人已同意将上述房屋退给大联诚公司，现本人也同意并委托大联诚公司办理上述上海“黄兴中心”杨浦大厦第12层C室和《黄兴中心迪斯耐商城》2层B25、B26房屋在房屋所在地房地产交易中心的房屋预售（预告）的撤销手续。
同日，黄某某出具《声明书》1份，载明：本人就购买的上海市“黄兴中心”杨浦大厦第12层C室房屋、黄兴中心迪斯耐商城2层B25、B26室房屋声明如下，大联诚公司虽与本人签署过上述房屋的两份房屋预售合同（签订时间分别是1995年2月6日和1995年5月15日），但从未向本人（包括本人的代理人）交付过上述房屋，本人也从未接受到上述房屋（和房屋钥匙）；本人（包括本人的代理人）从未委托过任何人将上述房屋出租他人并收取房屋租金，本人（包括本人的代理人）也从未收到过任何关于上述房屋的房屋租金（包括转账收取），如有任何人将上述房屋出租并收取房屋租金的行为，均与本人无任何关系。当日，黄某某还出具《委托书》1份，由黄某某委托原告大联诚公司到系争房屋所在地的房地产交易中心，办理撤销系争房屋的预售（预告）登记手续，所需费用由原告大联诚公司支付。
上述《终止合同协议书》、黄某某《声明书》2份均经台湾台南地方法院所属民间公证人梁阳事务所公证。
2013年7月3日，被告龚红春所在的上海市龚红春律师事务所以黄某某的名义（签约甲方）与被告逢源公司（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2013年7月5日起至2014年7月4日止，月租金人民币3，500元。
2013年10月30日，黄佩仪出具《声明书》1份，载明：1、胞兄黄谦在儿子黄某某9岁时（黄某某出生于1986年1月2日）以黄某某法定代理人身份，向大联诚公司购买了上海市黄兴路XXX弄XXX号12C房屋、上海市黄兴路XXX号商铺B25、B26房屋，胞兄黄谦以黄某某名义按约付清了全部房款，大联诚公司出具了发票。2、黄某某本人从未与大联诚公司签订过房屋买卖合同，也未支付过一分钱房款，也从未到过上海。3、由于大联诚公司将黄兴路XXX弄XXX号12C房屋抵押给招商银行，致使黄谦付清房款后一直未办出产权证，由于大联诚公司将黄兴路XXX号三层商场整体出租给上海星晨酒店管理有限公司，该商场一直被杨浦法院查封，所以一直未办出产证。4、胞兄黄谦在2006年11月21日在上海委托上海市龚红春律师事务所代为管理出租黄兴路XXX弄XXX号12C房屋一事，胞兄都与我讲过，租金由上海市龚红春律师事务所扣除物业管理费、发票税金和代理费后汇入胞兄黄谦指定银行。5、2010年8月，胞兄黄谦病重住院期间，曾在我面前打电话给上海市龚红春律师事务所龚红春律师，告知由于其本人住院，无法去银行取款，要求今后将租金汇入我的账户，龚红春律所要求黄谦写指定付款书寄给他，由于黄谦病重过世未写。我在2010年8月收到上海市龚红春律师事务所汇给我的租金计1，190美元，该款用于黄谦丧葬费用。黄谦去世后，龚红春律师要求我和黄某某协商后给他书面协议，按协议约定再汇租金，为此事我和叶乙枝花电话协商过，叶乙枝花也打电话到上海向律师了解过情况，但最终我和黄某某无法达成协议，房屋出租的租金应归我所有。6、我一家兄妹六人，胞兄黄谦于2010年8月17日因病去世，其他兄弟姐妹也都已过世。7、胞兄黄谦与妻子叶乙枝花早在1998年3月30日离婚，婚生子女黄亭玮、黄某某都随叶乙枝花共同生活，子女与黄谦长年互不往来，黄谦病重期间子女都不去医院看望，黄谦葬礼子女都不参加，黄谦住院期间陪伴照顾及一切后事都有我一人料理操办（我丈夫去世，自己无子女）；8、2010年10月4日，台湾台南地方法院家事法庭发函给我，黄亭玮、黄某某在台南地方法院签署声明，放弃继承黄谦所有财产。9、黄某某2012年12月17日的声明稿系大联诚公司提供，内容虚假，黄某某年轻，不知道大联诚公司别有用心，委托书系在受大联诚公司的欺骗下签署，声明书和委托书中的“城”字有涂改，未经公证无效；一套房屋、两套商铺的房款都是黄谦支付，若退房该付款也应退还给黄谦，黄某某不认父亲黄谦，为此不应收取黄谦代其支付的购房款，在黄某某放弃继承黄谦所有财产后若有退房款应归我所有，我在查明黄某某收到退房款的真实情况后会聘请律师起诉黄某某，要求确认黄某某与大联诚公司之间2012年12月17日的委托关系无效，我会起诉控告大联诚公司欺诈，侵害台湾同胞的利益。10、请求法院受理案件时，查明黄某某有无和大联诚公司签署过三套房屋的退房协议？有无收到过三套房屋的退房款？如收到过退房款，该退房款的金额是否符合三套房屋的上海市场价？
另查明，目前系争房屋名下无预告登记。
以上事实由原告提供的上海市房地产权证、《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、与上海天实投资管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》、经公证的黄某某《声明书》及委托书、上海市房地产登记簿、经公证的《终止合同协议书》及黄某某《声明书》，两被告提供的《聘请律师合同》、《委托书》、租金存款、汇款单、黄谦信函、两被告签订的《上海市房屋租赁合同》、经公证的黄佩仪《声明书》、《死亡证明书》及原、被告之当庭陈述所证实，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，原告大联诚公司与系争房屋的原预购权利人黄某某达成《终止合同协议书》，已将系争房屋退还给原告大联诚公司，故即便被告龚红春或其律所系受黄某某父亲黄谦的委托出租系争房屋，在黄谦已死亡、黄某某退房、原告大联诚公司提出租赁合同到期后搬离主张的情况下，被告逢源公司应搬离系争房屋并将房屋交付给原告。基于原告在诉讼中同意被告逢源公司于2014年7月4日租赁合同到期后搬离系争房屋，被告逢源公司对此亦予以认可，于法不悖，本院予以准许。目前被告逢源公司实际占用使用系争房屋，负有搬离义务主体的是被告逢源公司，原告基于占有排除妨害要求被告龚红春搬离，并无事实依据和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海逢源企业登记代理有限公司应于2014年7月5日前搬离上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号12C室房屋，将房屋交还给原告大联诚（上海）房地产开发有限公司；
二、驳回原告大联诚（上海）房地产开发有限公司其余诉讼请求。
本案受理费人民币80元，由被告上海逢源企业登记代理有限公司负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
审 判 员 龚 立 琼
人民陪审员 徐 力 勤
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 张占平书记员蔡良勤
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。