湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第112号
上诉人（原审原告）吴顺生，男，汉族，1965年11月11日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
上诉人（原审原告）叶中化，男，汉族，1964年11月11日出生，住湖南省株洲市芦淞区。
共同委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解。
被上诉人（原审被告）姚光辉，男，汉族，1969年3月6日出生，住湖南省邵东县。
上诉人吴顺生、叶中化因与被上诉人姚光辉房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院于2014年3月4日作出的（2013）株荷法民一初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并于2014年7月9日公开开庭审理了本案，上诉人吴顺生、叶中化的委托代理人张如泉到庭参加诉讼，被上诉人姚光辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其虽在庭审中以电话形式委托谭贤桂作为特别授权代理人出庭，但由于庭后在本院给予的合理期限内，姚光辉和谭贤桂仍未提交相应的委托手续，因此谭贤桂本案中未合法取得委托代理权，本案依法缺席审理，现已审理终结。
一审查明：2011年4月23日，原告吴顺生、叶中化与被告姚光辉签订《租赁合同》，约定原告将位于株洲市荷塘区裕丰广场C108、C118、C128二楼房屋出租给被告从事网吧经营，租赁期限自2011年5月5日至2017年2月28日。合同约定：2011年至2013年三年度的租金为每年100000元，2014年的年度租金为110000元，2015年的年度租金为120000年，2016年的年度租金为130000元，2017年的年度租金为140000元。被告需在每年的4月30日前一次性将该年度租金交付给原告，如被告拖欠原告应缴费用，原告按拖欠金额的1%每天收取滞纳金。逾期一月不交，原告有权终止合同。被告向原告交押金40000元，押金不计息，合同期满后10天内，被告无违约责任，原告一次性退还给被告。合同签订后，原告将位于株洲市荷塘区裕丰广场C108、C118、C128二楼房屋交付被告使用，被告向原告交付了押金40000元。后被告未按照合同约定向原告交付租金，原告于2012年4月17日向本院提起诉讼，请求被告交付租金，本院于2012年12月20日作出裁判，判令被告向原告交付自2011年7月18日至2012年4月24日的租金。现因被告自2012年4月25日起仍未向原告交付租金，原告遂诉至法院，请求判令原、被告于2011年4月23日签订的《租赁合同》解除，被告在10日内搬离租赁场所；被告向原告支付租金160273.97元及滞纳金150000元，共计310273.97元（暂计算至2013年11月30日要求算至实际支付日）；被告向原告支付违约金40000元，即原告收取的40000元押金不予退还；本案诉讼费由被告承担。
庭审中，被告对原告主张其拖欠原告租金160273.97元无异议。
一审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2011年4月23日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且该合同内容未违反法律禁止性规定，故合同依法成立，原、被告双方应按合同约定交付房屋及交纳租金。对于原告要求解除原、被告双方于2011年4月23日签订的租赁合同，且要求被告搬离位于株洲市荷塘区裕丰广场C108、C118、C128二楼房屋的诉讼请求，因原、被告双方在租赁合同中约定若被告拖欠原告租金一个月，原告有权解除租赁合同，收回房屋。经查明，被告自2012年4月25日起未向原告支付租金，故对原告的该项诉讼请求依法予以支持；对于原告要求被告支付租金160273.97元的诉讼请求，因被告未按合同约定向原告支付租金，庭审中，被告对原告该项诉讼请求无异议，故一审法院认定租金为160273.97元。对于原告要求被告支付滞纳金150000元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的租赁合同的约定，滞纳金按被告拖欠租金金额的1%／天计算，根据相关法律规定，该滞纳金计算方式约定过高，一审法院酌定以被告未按时交纳的租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，计算滞纳金为11929.1元［计算方式：100000元×579天×6.15%÷365＋60273.97元×214天×6.15%÷365=11929.1元］。对于原告要求判令被告承担违约金40000元即不予退还被告押金40000元的诉讼请求，根据相关法律规定，原告起诉违约金数额过高，本院予以调整，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院酌定以原告所受损失的30%计算违约金。经查，原告所受损失即为被告拖欠租金期间所产生利息，故计算违约金为3578.73元（计算方式为：11929.1×30%=3578.73元）。对原告收取的被告押金40000元，因一审法院判令解除原、被告双方于2011年4月23日签订的租赁合同，押金应冲抵被告拖欠的租金，故被告还应向原告支付租金120273.97元（计算方式：160273.97元-40000元=120273.97元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2011年4月23日签订的《租赁合同》；二、被告姚光辉于本判决生效后十日内搬离位于株洲市荷塘区裕丰广场C108、C118、C128二楼房屋；三、被告姚光辉于本判决生效后十日内支付原告吴顺生、叶中化租金人民币120273.97元；四、被告姚光辉于本判决生效后十日内支付原告吴顺生、叶中化滞纳金人民币11929.1元；五、被告姚光辉于本判决生效后十日内支付原告吴顺生、叶中化违约金人民币3578.73元；六、驳回原告吴顺生、叶中化的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6554元，财产保全费2345元，共计8899元，由原告吴顺生、叶中化承担2899元，由被告姚光辉承担6000元。
宣判后，吴顺生、叶中化不服一审判决，向本院提起上诉，并请求：撤销一审判决，依法改判1、被上诉人向上诉人支付房屋租金160273.97元以及至房屋返还之日止的租金；2、被上诉人向上诉人支付滞纳金150000元以及至租金清偿之日止的滞纳金；3、被上诉人承担违约金40000元和本案一、二审诉讼费。上诉事实和理由：1、一审法院在判处被上诉人姚光辉支付拖欠的租金同时，在上诉人没有放弃后续租金的情形下，未对2013年11月30日至房屋返还之日止期间的租金予以判决处理；2、本案上诉人与被上诉人在《租赁合同》中已约定了若被上诉人拖欠租金，将按日百分之一标准支付滞纳金，但一审法院却酌定以人民银行同期贷款利率基准为标准，显然没有法律依据；3、《租赁合同》明确约定拖欠一个月租金的，上诉人有权终止合同，且押金不退。一审法院一方面认定被上诉人拖欠租金属实，另一方面又认为上诉人不退押金不合理，并酌定以利息损失的30%计算违约金，显然错误。综上，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，被上诉人理应承担相应的违约责任，一审法院的部分判决无事实与法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。
被上诉人姚光辉未出庭参加诉讼，亦未提交书面的二审答辩意见。
二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据，本院对一审认证的证据和一审查明的事实予以确认。
二审另查明，吴顺生、叶中化与姚光辉于2011年3月1日曾签订《租赁合同》，约定由姚光辉向吴顺生、叶中化租赁位于株洲市荷塘区裕丰广场C108、C118、C128一楼房屋，租赁期从2011年至2017年。2011年4月24日双方又签订了本案所涉的《租赁合同》，即租赁本案的裕丰广场C108、C118、C128二楼房屋。由于双方在履行一楼房屋租赁合同中发生争执，双方均向株洲市荷塘区人民法院提起诉讼和反诉，该院于2012年12月20日作出（2012）株荷法民一初字第205号民事判决，判决解除吴顺生、叶中化与姚光辉于2011年3月1日签订的租赁合同；并判令姚光辉向吴顺生、叶中化支付相应的一楼房屋租金以及二楼房屋自2011年7月18日至2012年4月24日的租金，但驳回了吴顺生、叶中化要求解除与姚光辉于2011年4月24日所签的租赁合同即本案所涉合同的诉讼请求。姚光辉对该判决不服向本院提起上诉，本院于2013年5月20日作出（2013）株中法民四终字第31号民事判决，驳回姚光辉的上诉，并维持（2012）株荷法民一初字第205号民事判决。姚光辉因认为吴顺生、叶中化侵害了其一楼房屋的承租权益故拒绝交付二楼房屋的租金，为此产生本案纠纷。
本院认为，本案系房屋租赁合同。本案二审争议焦点是1、被上诉人支付上诉人的拖欠租金应计算至什么时间？2、上诉人与被上诉人约定的滞纳金是否应予核减？如何核减？3、上诉人是否应返还被上诉人40000元押金？
1、关于拖欠租金计算截止时间的争议。姚光辉一审承认其租赁吴顺生、叶中化位于株洲市荷塘区裕丰广场C108、C118、C128二楼房屋以及未支付租金的事实，因此一审法院结合姚光辉自认的事实和生效的（2012）株荷法民一初字第205号民事判决书，判决姚光辉向吴顺生、叶中化支付自2012年4月24日起至起诉之日即2013年11月30日止拖欠的二楼房屋租金160273.97元合法合理，本院予以确认。由于吴顺生、叶中化在一审的起诉状中明确要求姚光辉支付拖欠租金160273.97元仅是暂时计算至2013年11月30日，对于此后至实际返还租赁房屋之日的租金请求，吴顺生、叶中化亦在起诉状中作为诉讼请求予以明确。虽然“实际支付之日”文字表述稍显不当，但按照吴顺生、叶中化庭审解释该时间系指姚光辉实际返还租赁的二楼房屋之日，因此一审法院未对吴顺生、叶中化请求的2013年11月30日至姚光辉实际返还所租赁二楼房屋之日的租金进行处理，属于遗漏当事人诉讼请求。因姚光辉至今仍未搬离或返还租赁的二楼房屋，租赁的房屋仍在姚光辉控制、管理之下，而其又未向出租人吴顺生、叶中化支付租金，因此吴顺生、叶中化要求解除租赁合同，并要求姚光辉支付拖欠租金直至其实际返还房屋之日的理由成立，本院予以支持。又由于双方租赁合同约定的年租金每年不一致，因此对于2013年11月30日至实际返还房屋之日的租金，姚光辉应按合同约定的2013年租金100000元、2014年年租金110000元、2015年年租金120000，2016年年租金130000元，2017年年租金140000元的标准和具体返还租赁房屋的截止时间支付。
2、关于合同约定滞纳金是否予以核减的争议。本案租赁合同约定姚光辉未按时向吴顺生、叶中化交纳租金的，其需按拖欠租金的1%每日交纳滞纳金，该滞纳金的约定实际就是对姚光辉拖欠租金违约责任的约定，这与租赁合同同时约定的若姚光辉有违约责任的，则已交的40000元押金不予退还的内容性质一样，都属于双方租赁合同对姚光辉违约责任承担方式的约定。由于按合同约定每日1%滞纳金计算，姚光辉需支付拖欠租金的滞纳金已经远远超过其实际拖欠的租金本金，一审法院从吴顺生、叶中化因姚光辉拖欠租金可能造成的损失即利息损失角度考虑，按照银行同期贷款利率计算核减该滞纳金并无不妥。因为双方租赁合同同时约定了40000元押金不退还的违约责任承担方式，因此结合本院已支持吴顺生、叶中化诉请至租赁房屋返还之日止的租金支付请求，再综合考虑吴顺生、叶中化的损失和姚光辉拖欠租金的过错程度，本院对一审法院酌定判决姚光辉按照银行同期贷款利率标准支付拖欠租金滞纳金的内容予以支持。由于至出租房屋返还之日止，姚光辉仍需支付吴顺生、叶中化租金，因此滞纳金也应按银行同期贷款利率标准支付至租金实际支付之日止。
3、关于40000元押金是否退还的争议。按照租赁合同约定，姚光辉拖欠租金违约，其向吴顺生、叶中化此前交付的40000元押金将不予退还，即作为违约金支付。虽然40000元违约金超过了按银行同期贷款利率计算的利息以及利息的30%，但由于姚光辉自己未提出该40000元押金作为违约金过高要求核减，且考虑到违约金约定除含有损失补偿性质外，其亦含有对违约方不诚信履行合同的惩罚，因此一审法院在已经核减双方当事人合同约定的滞纳金情形下，再依据违约金约定过高理由核减该40000元确属不妥。由于合同已经明确40000元押金不退还的违约责任承担方式，且姚光辉自租赁本案所涉二楼房屋之日起未交纳租金却又使用该租赁物，因此吴顺生、叶中化请求将姚光辉已付的40000元押金作为违约金支付、冲抵的理由成立，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，处理部分不当，依法应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
维持湖南省株洲市荷塘区人民法院（2013）株荷法民一初字第1142号民事判决第一、二、六项；
变更湖南省株洲市荷塘区人民法院（2013）株荷法民一初字第1142号民事判决第三项为：姚光辉在本判决生效后十日内支付吴顺生、叶中化自2012年4月24日起至2013年11月30日止的租金160273.97元，2013年11月30日至出租房屋返还之日止的租金，按约定的2013年年租金100000元、2014年年租金110000元、2015年年租金120000元，2016年年租金130000元，2017年年租金140000元的标准计算支付；
三、变更湖南省株洲市荷塘区人民法院（2013）株荷法民一初字第1142号民事判决第四项为：姚光辉在本判决生效后十日内支付吴顺生、叶中化滞纳金11929.1元，2013年11月30日至租金实际支付之日止的滞纳金，按判决第三项内容的租金和银行同期贷款利率计算支付；
四、变更湖南省株洲市荷塘区人民法院（2013）株荷法民一初字第1142号民事判决第五项为：被告姚光辉于本判决生效后十日内支付吴顺生、姚光辉违约金40000元，该款与姚光辉已支付的40000元押金相冲抵。
如果姚光辉未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6554元，财产保全费2345元，共计8899元，由原告吴顺生、叶中化负担2899元，由被告姚光辉负担6000元；二审案件受理费4517元，由上诉人吴顺生、叶中化负担1517元，由被上诉人姚光辉负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。