安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6860号
上诉人（原审被告）：安徽农业大学，住所地安徽省合肥市长江西路130号，统一社会信用代码123400004850004115。
法定代表人：程备久，校长。
委托诉讼代理人：王清平，安徽安泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江九天创业投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区碑亭路53号8楼801室，统一社会信用代码91330000678408771E。
法定代表人：何明，董事长。
委托诉讼代理人：石有清，安徽弘启律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈郑培，安徽弘启律师事务所律师。
上诉人安徽农业大学因与被上诉人浙江九天创业投资有限公司（以下简称九天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安徽农业大学上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回九天公司在一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决对“以开发商移交房屋时间为准”的理解错误，这里的时间应特指开发商将房屋实际移交给安徽农业大学的日期。2、安徽农业大学在签订过程中不存在违反诚实信用原则的行为。案涉房屋在2015年5月通过消防验收，但在此之后，案外人安徽省振大投资发展有限公司（以下简称振大公司）以种种借口不履行移交房屋义务，特别是将属于安徽农业大学使用的部分房屋对外出租，安徽农业大学在这两年采取了一系列维权措施，一审法院认为安徽农业大学怠于维权及有违诚实信用原则错误。
九天公司辩称，1、九天公司参加安徽农业大学组织的案涉建筑物租赁竞标会，按照竞标标书要求进行投标，交纳了投标诚信保证金。根据竞标会规则，投标诚信保证金在《现场确认书》签订时即自行转为定金。安徽农业大学委托的安徽省银河拍卖有限责任公司也于九天公司中标当日向九天公司出具了《现场成交确认书》，九天公司所交纳的保证金也随即转为租房的定金。九天公司在中标后即取得了案涉建筑物的租赁权，但在案涉租赁物符合交付条件后安徽农业大学以第三方违约为由一直未交付租赁物，九天公司认为安徽农业大学的行为已经构成违约，安徽农业大学应当双倍返还定金。2、安徽农业大学认为交房时间应当以开发商交房时间为准，因开发商未实际交房才导致未能向九天公司交房。九天公司认为安徽农业大学与开发商之间的关系是另外一层法律关系，不能成为阻却条件成就的障碍，成为安徽农业大学不履行合同义务的法定事由。本案中，根据安徽农业大学与振大公司之间签订的协议，约定了交房时间及违约责任，而在租赁物竣工符合交付条件时，振大公司没有按约定交付房屋的行为构成了违约，这种违约只是对安徽农业大学而言。根据合同的相对性与九天公司没有关系，安徽农业大学本案中的违约与振大公司对安徽农业大学的违约并不属于同一个法律事实，即安徽农业大学所主张的事由并不能成为阻却其不履行义务的依据。另外，虽然安徽农业大学辩解开发商没有实际交付案涉租赁物，但经九天公司多次现场查看得知，案涉租赁物已经交付给他人装修使用，一审法院也认定案涉租赁物于2015年5月13日已通过合肥市公安消防支队消防验收合格，不论是振大公司还是安徽农业大学将房屋租赁给他人，可以认定案涉租赁物已经符合交付条件，即由此可以认定案涉租赁物已经符合竣工条件。故安徽农业大学辩称案涉建筑物不具备交房条件是没有事实与法律依据。3、安徽农业大学已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本案中安徽农业大学自认该合同纠纷属于缔约过失责任，仅以一审法院认定事实错误提出上诉，但一审法院在查明事实方面并无不妥之处。同时安徽农业大学在整个案件处理过程中并没有采取积极有效的措施阻止事情的发生。尽管安徽农业大学辩解自己前期已经采取多种途径阻止他人停止装修案涉的租赁物，但最终因为措施不当而没有达到阻止目的。现安徽农业大学以该种理由来抗辩九天公司的主张明显不具有说服力，也没有相应的法律依据。
九天公司向一审法院起诉请求：1、判决安徽农业大学立即双倍返还九天公司定金400万元；2、本案诉讼费用由安徽农业大学承担。
一审法院认定事实：安徽农业大学体系安徽农业大学学术交流中心项目的建设单位。2008年6月19日，甲方安徽农业大学与乙方振大公司签订《协议书》，其中约定：双方联合开发安徽农业大学学术交流中心；在甲方交付建设用地后，乙方承担项目的全部建设资金，直至项目验收合格。双方另有约定的除外；甲方独立享有项目的整体所有权。根据实际建筑面积，双方按照48:52的比例分配房屋使用权；项目工期为24个月，自领取项目施工许可证之日起计算，工期届满之次日即为双方交付日；乙方未在工期届满之日交付经验收合格的项目，则甲方有权解除协议，但应将已完成工程造价的60%返还乙方，其余40%作为乙方赔付给甲方的损失。若甲方同意乙方继续履行协议，则乙方应按照20万元/月的标准向甲方支付违约金。2011年10月13日，合肥市城乡建设委员会对安徽农业大学学术交流中心及旧城（改造）项目（基础证）颁发了《建筑工程施工许可证》，该证记载：建设单位振大公司、施工单位合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司、监理单位安徽省科信工程建设监理有限公司；合同开工日期2009年7月28日、合同竣工日期2011年7月28日。
安徽省银河拍卖有限责任公司受安徽农业大学委托，于2012年6月26日对安徽农业大学学术交流中心A楼部分（整体租赁经营权）公开向社会租赁竞标。2012年6月29日,九天公司依约缴纳投标保证金200万元。2012年7月20日，安徽省银河拍卖有限责任公司和安徽农业大学共同向九天公司发出《安徽农业大学学术交流中心A楼租赁竞标资格确认书》，确认九天公司参加该项目的竞标人资格。当日，安徽省银河拍卖有限责任公司和安徽农业大学共同公布了《安徽农业大学学术交流中心A楼租赁竞标标书》，其中载明:租赁标的物及数据指标为主楼5—12层、裙楼1—5层，约2万平方（建筑面积），地下停车场（部分）约3000平方（建筑面积，做附属设施）。届时面积、楼层以现场移交时实际交付现状为准（以上数据仅供参考）；签署《现场成交确认书》，中标人报名时缴纳的诚信保证金转为定金；交房时间（以开发商交付时间为准）之前预交半年租金，3日内签《房屋租赁合同》，办理移交手续，签订合同后，定金转为租赁保证金（多退少补）。2012年7月27日，安徽农业大学国有资产管理处就九天公司提出的有关事项进行了答复，其中明确：招租房屋在经过主管部门验收合格后交付使用，确定的承租方可以参与房屋移交前的相关验收工作。2012年7月31日，安徽省银河拍卖有限责任公司公布了《安徽农业大学学术交流中心A楼租赁竞标会规则及注意事项》，其中载明:租赁竞标成功后，房屋移交前3日内，预付半年房租、3个月租房保证金（竞租保证金充抵，多退少补）；交房时间以开发商移交房屋时间为准，首期房租、租房保证金付清后签署《房屋租赁合同》。2012年7月31日，九天公司竞标成功，并与安徽省银河拍卖有限责任公司签署了《安徽农业大学学术交流中心A楼租赁竞标会现场成交确认书》，其中备注栏载明：交房时间（以开发商移交房屋时间为准）之前3日内预交6个月租金，3个月租房保证金，签《房屋租赁合同》，办理移交手续，以《租赁竞标书》、《租赁竞标规则及注意事项》所载内容为准。
2015年5月13日，安徽农业大学学术交流中心及旧城改造项目学术交流中心（A座）工程经合肥市公安消防支队消防验收合格。
2016年4月6日，安徽农业大学收到九天公司《催促交房函》，写明：“……但是时至今日，因为贵校方面的原因，贵校迟迟未能交付租赁房屋；经本公司多次催促，均未有什任何实质性进展。贵校的违约行为已经给本公司造成了巨大经济损失。……”对此，安徽农业大学于2016年6月6日向九天公司回复，写明：“……由于投资方在‘安徽农业大学学术交流中心’建设过程中存在一系列问题，导致项目至今尚未竣式交付，因此，我校无法应贵公司要求将招标标的物交付贵公司。目前，……”此后，九天公司委托律师于2016年11月15日通过邮寄的方式向安徽农业大学发出律师函，其中写明：但你方在工程合格后一直借故拖延不交付租赁物和签订租赁合同，诚望你能够重视此事并采取积极合作的态度，收到此函后四个月立即交付租赁物并及时签订租赁合同。次日，安徽农业大学收悉，后于2016年11月25日作出复函，写明：“一、……事实上，由于学术交流中心项目的投资人违约，导致截止目前为止，学术交流中心大楼（含裙楼）未能最后竣工验收，房屋交付不了，造成我校巨大损失，同时也造成我校无法向委托人交付中标租赁物并签订租赁合同，故不存在我校借故拖延不交付的问题。因此，根据《现场成交确认书》约定，我校并未构成违约。二、……在投资商交付学术交流中心房屋后，我校将在第一时间与贵所委托人办理有关事项。签订《房屋租赁合同》，办理移交手续。三、如果贵所委托人认为交房时间无法确定，希望通过协商方式解决问题，我校将给予积极配合，妥善解决问题。”2017年4月11日，九天公司委托律师再次通过邮寄的方式向安徽农业大学发出律师函，写明：“……事实上，经现场查看，你方已将租赁物交付他人并已装修。你方的行为已构成违约……诚望你能够重视此事并采取积极合作的态度，收到此函后一个月立即交付租赁物并及时签订租赁合同。……”此后，九天公司委托律师于2017年9月19日又次通过邮寄的方式向安徽农业大学发出律师函，催促安徽农业大学在收函后10日内立即交付租赁物并及时签订租赁合同，如果不能交付租赁物或仍借故拖延或超过催告期应按招标书约定双倍返还定金400万元。2017年9月21日，安徽农业大学收悉，后于2017年9月26日作出复函，写明：“……截止目前为止，由于学术交流中心项目投资人振大公司的违法建设和违约，导致学术交流中心大楼（含裙楼）未能最后竣工验收，房屋无法交付我校，不存在我校借故拖延不交付的问题。而根据《现场成交确认书》的约定，我校也不存在构成违约问题。振大公司在房屋未验收交付的前提下，违规使用并擅自将双方协议中属于我校自用的房屋对外出租，……鉴于投资人振大公司的目前违法违约行为，导致安徽农业大学学术交流中心大楼（含裙楼）不能如期交付，至于何时可以交付，我们无法预见。因此希望贵所委托人予以充分理解，并就相关问题与我需要进一步磋商，以期问题得到妥善解。”再后，九天公司委托律师于2018年1月10日又次通过邮寄的方式向安徽农业大学发出律师函，写明：“……事实上，经现场查看，你方已将租赁物交付他人并在装修或已经营。你方的行为已构成违约。……诚望你能够重视此事并采取积极合作的态度，收到此函后10日内立即交付租赁物并及时签订租赁合同，逾期双方租赁合同自动解除。……如果你不能交付租赁物或仍借故拖延或超过我方催告期，双方合同自动解除，同时请你以委托人按招标书交纳的200万元为基数，按同期银行贷款利率四倍计算赔偿委托人损失或直接双倍返还定金400万元赔偿委托人损失。……”2018年1月11日，安徽农业大学收悉，后于2018年1月15日又次作出复函，写明：“……鉴于投资人振大公司的目前违法违约行为，安徽农业大学学术交流中心大楼（含裙楼）能否得到完整交付，以及何时交付，均存在不可预见性。因此，我校也希望贵所的委托人来我校就相关问题进一步协商，以期尽快解决问题”。
安徽农业大学与振大公司在安徽农业大学学术交流中心项目建设联合开发履约中产生纠纷，安徽农业大学向政府等相关部门作出了相关汇报，欲协调解决，但至今未果。
九天公司举证的现场照片显示，涉案租赁标的物现处于对外使用状态。
一审法院认为，合法的合同关系，应受法律保护。九天公司通过竞标取得案涉租赁标的物的租赁权。依据竞标文件的相关规定，安徽农业大学向九天公司交付租赁标的物的日期为“以开发商移交房屋时间为准”，且房屋移交前3日内预付6个月租金、3个月租房保证金（竞租保证金充抵，多退少补），签《房屋租赁合同》，办理移交手续。对此，本案争议的焦点之一为对“以开发商移交房屋时间为准”应如何理解。因案涉租赁标的物系安徽农业大学与振大公司联合开发建设，依据双方签订的《协议书》，结合合肥市城乡建设委员会对该项目颁发《建筑工程施工许可证》的时间，可认定振大公司理应于2013年10月14日将《协议书》约定安徽农业大学应分配所得的房屋使用权交付于安徽农业大学。2012年6月，安徽农业大学委托安徽省银河拍卖有限责任公司对案涉租赁标的物公开向社会租赁竞标。2012年7月27日，安徽农业大学国有资产管理处就九天公司参与竞标提出的有关事项进行答复“招租房屋在经过主管部门验收合格后交付使用”。据此，对“以开发商移交房屋时间为准”应理解为案涉租赁标的物在经过主管部门验收合格后的合理期限内。本案争议的焦点之二为安徽农业大学在招标成功后的履约中对九天公司是否构成违约，应否向九天公司双倍返还定金。因安徽农业大学学术交流中心及旧城改造项目学术交流中心（A座）工程于2015年5月13日已通过合肥市公安消防支队消防验收合格，案涉租赁标的物现处于对外使用状态，故而可认定案涉租赁标的物已投入使用，由此可推定案涉租赁标的物已竣工。期间，九天公司多次发函催告安徽农业大学移交案涉租赁标的物，及时签订《租赁合同》，但安徽农业大学最终却明确因振大公司违法违约故而其对移交时间存在不可预见性，因安徽农业大学与振大公司之间的纠纷系另一法律关系，九天公司与安徽农业大学之间不存有安徽农业大学具有以振大公司在合同履约中存有违约而抗辩免除其与九天公司之间合同义务的约定，且安徽农业大学认为振大公司违约但却未能举证证明其及时通过司法途径以寻求权利救济，故而可认定安徽农业大学在招标成功后的履约中对合同的履行存有怠于行为，该行为构成有违诚实信用原则，即安徽农业大学的行为构成违约。又因九天公司依约缴纳的投标保证金200万元在签署《现场成交确认书》后依约已转为定金，故对九天公司主张双倍返还定金的诉请，应予以采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第一百一十五条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：安徽农业大学于判决生效之日起10日内向浙江九天创业投资有限公司双倍返还定金400万元。本案一审案件受理费38800元，由安徽农业大学负担。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间安徽农业大学提供补充证据二组，证据一、公函及附件，旨在证明招投标文件中有关“以开发商移交房屋时间为准”的意思不存在理解歧义，特指开发商向安徽农业大学实际移交房屋的时间。九天公司签收了《规则及注意事项》，意味自愿承担“以开发商移交房屋时间为准”即交房时间不确定可能带来的投资风险。证据二、安徽农业大学发出的公函三份，即致省财政厅《关于我校学术交流中心项目诉讼案法律服务团队采购方式的请示》、致省教育厅《关于我校起诉安徽省振大投资发展有限公司的请示》、致合肥市规划局《关于安徽农业大学学术交流中心及长丰路旧城改造项目依法维权工作的请示》，旨在证明安徽农业大学正在依照相关程序积极维权，尽早取得涉案房屋的使用权并移交给九天公司，安徽农业大学不存有怠于行为和有违诚实信用原则，即安徽农业大学的行为不构成违约。九天公司的质证意见为证据一不符合证据形式，没有经办人签名，该证据亦达不到安徽农业大学的证明目的。证据二的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。安徽农业大学作为事业单位，在振大公司违约后并没有采取积极措施进行维权，至今安徽农业大学的维权措施只是停留在书面的相关汇报，该证据亦达不到安徽农业大学的证明目的。
本院认为，从本案现已查明的事实来看，九天公司通过竞标方式取得案涉租赁标的物的租赁权，依据竞标文件的相关规定，九天公司依约在2012年6月29日缴纳了200万元投标诚信保证金，并于2012年7月31日签订了《现场成交确认书》，根据竞标标书第三条第11款约定，签署《现场成交确认书》后九天公司缴纳的诚信保证金转为定金。因案涉租赁标的物系安徽农业大学与振大公司联合开发建设，安徽农业大学称振大公司在案涉学术交流中心A楼工程施工完毕后，振大公司未根据双方签订的《协议书》将安徽农业大学应分配的房屋使用权交付给安徽农业大学，故安徽农业大学主张根据竞标标书的交房时间“以开发商移交房屋时间为准”的约定其不存在违约。本院认为，虽然竞标标书约定以开发商移交房屋时间为准，但从本案现有证据来看，在九天公司就案涉房屋租赁中标后，安徽农业大学国有资产管理处于2012年7月27日就九天公司参与竞标提出的有关事项进行答复，答复称“招租房屋在经过主管部门验收合格后交付使用”，而学术交流中心A楼工程于2015年5月13日已通过合肥市公安消防支队消防验收合格，且从九天公司提供的相关证据可以看出案涉租赁标的物早在2016年年底时部分已处于对外使用状态。在租赁标的物已可以交付使用的情况下，因安徽农业大学与振大公司存在相关纠纷导致安徽农业大学至今未能按约与九天公司签订《房屋租赁合同》及交付案涉房屋，且超过合理期限，故安徽农业大学存在违约行为，结合九天公司缴纳的投标诚信保证金200万元在签署《现场成交确认书》后依约已转为定金，一审法院在此情况下对九天公司主张双倍返还定金的诉请予以支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，安徽农业大学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人安徽农业大学负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年十月十五日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。