广东省郁南县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤5322民初515号
原告：叶燕明，男，汉族，1967年5月25日出生，住广东省云浮市郁南县。
委托代理人：叶小龙，男，汉族，1979年9月18日出生，住广东省云浮市郁南县。
委托代理人：严勇，男，汉族，1968年1月17日出生，住广东省云浮市郁南县。
被告：魏镜芝，男，汉族，1966年4月24日出生，住广东省云浮市郁南县。
原告叶燕明与被告魏镜芝民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶燕明及其委托代理人叶小龙、严勇到庭参加诉讼，被告魏镜芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶燕明向本院提出诉讼请求：1、被告魏镜芝向原告叶燕明返还借款300000元及从2015年7月4日至实际还清之日利息（利息按双方约定月息3%计算，暂计至2017年4月25日的利息共125000元）。2、依法处置被告名下位于郁南县**镇**大道**华庭*幢8A、9A房产，所得价款由原告优先受偿。3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告魏镜芝因建设工程需要向原告借款300000元，借款期限为2014年10月30日至2015年10月1日止，原告于当日向被告支付上述借款，并签订了《借款合同》，合同约定：被告自愿以**镇**大道**华庭*幢8A和9A两套房产作为抵押，原告到期不能还清以上款项，则原告有权处理抵押物，另被告同意按每月3%支付利息。因被告未能及时归还欠款及利息，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。
庭审时，原告叶燕明确认借款时先扣取了被告利息9000元，借款后收到被告转账金额合共135000元。
原告叶燕明向本院提交了以下证据：
1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的身份情况。
2、借款合同、收条复印件，证明被告魏镜芝向原告借款300000元的情况。
3、粤房地权证郁字第1300*****8号、第1300*****2号两份证书复印件，证明被告魏镜芝向原告借款提供郁南县**镇**大道**华庭*幢8A和9A两套房屋作借款抵押担保。
被告魏镜芝答辩称，被告向原告叶燕明借款属实，但只收到借款本金291000元，原告扣减了当月利息9000元。双方约定按月息3%计算利息。被告已经向原告归还了本息135000元，分别于2014年12月1日还了9000元本息，2014年12月4日还了6000元本息，2015年1月7日还了本息15000元，2015年2月3日还了本息15000元，2015年3月3日还了本息15000元，2015年3月4日本息3000元，2015年4月1日还了本息18000元，2015年5月6日还了本息18000元，2015年6月11日还了本息18000元，2015年7月15日还了本息18000元。
被告魏镜芝有向本院提交证据：
证据1、广东省农村信用社网银交易凭证（付款人留底联）10张复印件，证明被告已向原告归还了本息135000元。
经审理查明，2014年10月30日，被告魏镜芝以建设工程需要资金为由与原告叶燕明签订《借款合同》，合同约定被告魏镜芝向原告叶燕明借款300000元，借款期限从2014年10月30日至2015年10月1日止。2014年10月30日，原告通过银行转账了291000元给被告，当日被告魏镜芝出具收到300000元的《收条》给原告收执。双方约定借款以被告魏镜芝所有位于郁南县**镇**大道**华庭*幢8A房、9A房作借款抵押担保，但双方并没有办理抵押权登记手续。另双方约定借款利率按月息3%计算利息。
借款后，被告魏镜芝通过郭洁云账户向原告叶燕明账户转账了10笔款项，分别于2014年12月1日转账了9000元，2014年12月4日转账了6000元，2015年1月7日转账了15000元，2015年2月3日转账了15000元，2015年3月3日转账了15000元，2015年3月4日转账3000元，2015年4月1日转账了18000元，2015年5月6日转账了18000元，2015年6月11日转账了18000元，2015年7月15日转账了18000元，上述款项合计共135000元。原告叶燕明确认收到上述款项，但认为这些款项并非全部属被告的还款，有部分属于货款及其他借款的利息。对于上述款项还款顺序原、被双方没有明确约定，用于归还本金还是利息双方未达成一致意见。
本院认为，本案系民间借贷纠纷。原告叶燕明起诉主张被告魏镜芝向其借款，提供有《借款合同》及《收条》证实，双方的债权债务关系明确，本院予以确认。合法债务应当清偿，现借款期限已届满，被告没有在约定的期限内清偿借款及利息，应承担违约责任。
关于本金问题。本院认为，原、被告在《借款合同》约定了借款300000元，但原告通过银行仅转账了291000元给被告。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”因此，本院核定，本案的借款本金实为291000元。
关于被告魏镜芝转账了款项的问题。被告魏镜芝认为转账了这10笔款项，共计135000元属于归还本息。原告叶燕明主张这些转账有部分属于货款及其他借款的利息，但没有提供证据证明，因此，本院对原告叶燕明的主张不予采信。被告魏镜芝转账了的10笔款项，应属于归还本案的借款本息，本院确认被告转账的10笔款项全部属于还款。
被告魏镜芝转账的10笔还款，具体属于归还本金或利息及其还款顺序，原、被告双方没有明确约定且存有争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”据此，本院核定被告魏镜芝已归还的款项应按照每次的还款时间来先充当利息，之后再冲抵借款本金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”原、被告双方借款时约定按3%计算借款利息。因此，对于被告魏镜芝已归还了部分款项的利率应按双方借款时约定的月息3%计算。
借款第一个月和第二个月，从2014年10月30日至2014年12月29日，借款利息为17460元（291000元×3%×2），被告于2014年12月1日和2014年12月4日共归还了15000元（9000元+6000元），被告魏镜芝尚欠原告利息2460元（17460元-15000元），借款本金不变。
借款第三个月，从2014年12月30日至2015年1月29日，借款利息为8730元（291000元×3%），被告于2015年1月7日还款15000元，该15000元应先抵冲尚欠第一个月和第二个月的利息2460元，再归还第三个月的利息，超出部分来冲抵本金3810元（15000元-2460元-8730元），本院核定本月被告归还了借款本金3810元，至此被告尚欠原告借款本金287190元（291000元-3810元）。
借款第四个月，从2015年1月30日至2015年2月28日，借款利息为8615.7元（287190元×3%），被告于2015年2月3日还了15000元，该15000元应先归还第四个月的利息8615.7元，超出部分冲抵本金6384.3元（15000元-8615.7元），本院核定本月被告归还了借款本金6384.3元，至此被告尚欠原告借款本金280805.7元（287190元-6384.3元）。
借款第五个月，从2015年3月1日至2015年3月31日，借款利息为8424.17元（280805.7元×3%），被告于2015年3月3日和2015年3月4日共还了18000元（15000元+3000元），该18000元应先归还第五个月利息8424.17元，超出部分冲抵本金9575.83元（18000元-8424.17元），本院核定本月被告归还了借款本金9575.83元，至此被告尚欠原告借款本金271229.87元（280805.7元-9575.83元）。
借款第六个月，从2015年4月1日至2015年4月30日，借款利息为8136.9元（271229.87元×3%），被告于2015年4月1日还了18000元，该18000元应先归还第六个月的利息8136.9元，超出部分冲抵本金9863.1元（18000元-8136.9元），本院核定本月被告归还了借款本金9863.1元，至此被告尚欠原告借款本金261366.77元（271229.87元-9863.1元）。
借款第七个月，从2015年5月1日至2015年5月31日，借款利息为7841元（261366.77元×3%），被告于2015年5月6日还了18000元，该18000元应先归还第七个月的利息7841元元，超出部分来冲抵本金10159元（18000元-7841元），本院核定本月被告归还了借款本金10159元，至此被告尚欠原告借款本金251207.77元（261366.77元-10159元）。
借款第八个月，从2015年6月1日至2015年6月30日，借款利息为7536.23元（251207.77元×3%），被告于2015年6月11日还了18000元，该18000元应先归还第八个月的利息7536.23元，超多出部分来冲抵本金10463.77元（18000元-7536.23元），本院核定本月被告归还了借款本金10463.77元，至此被告尚欠原告借款本金240744元（251207.77元-10463.77元。
借款第九个月，从2015年7月1日至2015年7月31日，借款利息为7222.32元（240744元×3%），被告于2015年7月15日还了18000元，该18000元应先归还第九个月的利息7222.32元，超出部分来冲抵本金10777.68元（18000元-7222.32元），本院核定本月被告归还了借款本金10777.68元，至此被告尚欠原告借款本金229966.32元（240744元-10777.68元）。
本院核定2015年7月31日之前的利息被告魏镜芝已付清，2015年8月1日之后的利息被告尚未支付。载至2015年8月1日，被告魏镜芝尚欠原告叶燕明借款本金229966.32元。
关于被告魏镜芝尚未归还的利息计算问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，原告叶燕明起诉后，向本院请求利息按月息3%计算利息超出了法律规定，本院不予支持。本院核定被告魏镜芝未归还给原告的利息从2015年8月1日起按年利率24%计算。因此，被告魏镜芝应以尚欠的本金229966.32元为基数计算，支付从2015年8月1日起按年利率24%计算至还清款日止的利息给原告叶燕明。
关于抵押房产问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，原、被告双方约定借款以被告魏镜芝所有位于郁南县**镇**大道**华庭*幢8A房、9A房作借款抵押担保，但双方并没有对上述房产办理抵押权登记手续。因此，对原告主张上述抵押物处置的价款，享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告魏镜芝在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶燕明清偿借款本金229966.32元及利息（利息从2015年8月1日起按年利率24%计算至付清借款之日止。）
二、驳回原告叶燕明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3837.5元（已减半收取），由原告叶燕明负担895.85元，由被告魏镜芝负担2941.65元。（原告叶燕明已向本院预交受理费3837.5元，被告在支付上述款项时一并迳付给原告，本院不另作收退。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 谢郁清
二〇一七年六月二十六日
书记员 梁玉发