江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏08民终362号
上诉人（原审被告）洪泽盛浦房地产开发有限公司，住所地洪泽县城东风路、洪泽县人民医院对面幸福广场售楼部二楼。
法定代表人张才良，该公司董事长。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
委托代理人朱骏，江苏诺华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市江海物业服务有限公司，住所地洪泽县盛世华庭小区25号楼一楼。
法定代表人朱莉莉，该公司总经理。
委托代理人朱士东，该公司书记。
委托代理人朱聪，该公司经理。
上诉人洪泽盛浦房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称盛浦公司）与被上诉人淮安市江海物业服务有限公司（以下除判决主文外简称江海公司）物业服务合同纠纷一案，洪泽县人民法院于2015年12月1日作出(2015)泽商初字第00064号民事判决，上诉人盛浦公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月16日公开开庭进行了审理，上诉人盛浦公司的法定代表人张才良及其委托代理人高友仁、朱骏、被上诉人江海公司的委托代理人朱士东、朱聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年7月，被告为其开发的天水弘浦·幸福广场小区公开招标，选聘物业管理企业为该小区提供前期物业管理服务。2009年8月15日，原告中标。2009年8月16日原、被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业名称：天水弘浦·幸福广场，物业类型：高层住宅、商铺、大型商场。住宅总建筑面积为92279.82㎡，商铺总建筑面积为37239.48㎡，商场总建筑面积为30382.16㎡，人防工程（地下停车库）为14009.2㎡。委托管理服务事项与质量:物业共用部位的维修养护和管理服务。共用设施设备的维修养护运行和管理服务。小区内市政公用设施和附属减租屋、构建物的维修养护和管理服务。附属配套建筑和设施的维修养护和管理服务。公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理服务。交通与车辆管理和装修的管理服务。维持公共秩序、公共安全、消防等事项的防范管理等等。合同期限：自2009年9月1日起至天水弘浦·业主委员会成立时止。物业管理服务费收取标准：商场：0.69元/月㎡（车库另行计算）、经营性用房：1元/月㎡，高层住宅：0.68元/月㎡。按招标书规定物业服务费测算：按100%房屋出售测算，业主未住房、大型商场、未出售房和业主未办理入住手续房屋的物业服务费，由业主（物业使用人）从原告进驻小区服务之日起按规定全额向原告交纳。物业服务费按年度交纳,业主（物业使用人）应在下一年度的两个月前主动向原告履行下一年度缴纳物业管理服务费义务。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按欠交金额的5%日向原告交纳违约金。按照法规政策和招标书规定，纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售和未到原告处办理入住手续入住使用的空置房物业，其物业管理服务费用，由被告按时向原告全额交纳。（计算时间从第一户领取钥匙时起计算）。交费结算方式：以业主（使用人）上半月为当月交费时限，下半月为下月交费时限，界定原、被告结算月物业管理服务费，被告应按月凭原告收缴费通知主动向原告支付。违约责任：被告、业主（物业使用人）违反本合同第二十四条、第二十五条的约定，未按时足额向原告缴纳物业管理服务费用的，按应交纳管理服务费总额的日千分之五标准支付滞纳金，另加倍支付违约金。此外合同另还约定了其他事项。2011年4月，原告即入住天水弘浦·幸福广场进行物业管理服务。2012年5月6日，被告向原告发出解除前期物业管理服务合同通知，以原告没有二级以上资质和技术人员管理这样一个庞大的商、住圈，私自制定收费标准等通知原告解除合同。该解除通知书载明被告将10万平方米的高层住宅、3万平方米的两个大型商场、3万平方米的步行街商铺和2万多平米的地下停车场于2011年4月交给原告管理服务。2012年5月9日，原告回复被告，称被告无权单方面解除合同。2012年9月，该小区业主委员会成立并通知原告解除前期物业管理服务合同。原告于2012年9月30日撤出该小区。在原告管理服务时，管理服务的住宅面积为92279.82㎡，从2011年4月起，扣除到原告处办理入住手续的房屋面积，计算至2012年9月30日。商铺总建筑面积为37239.48㎡，商场总建筑面积为30382.16㎡，人防工程（地下停车库）为14009.2㎡。90套回迁住宅（10724.22平方米）、回迁商铺34套（2439.06平方米）被告陆续交付给政府后，但未能到原告处办理入户手续。
原审另查明，原告在招标过程中，向被告交付10000元保证金。
原审原告江海公司一审诉称：2009年8月16日，原、被告双方签订了“前期物业管理服务合同”。合同约定：被告将东至华润苏果、南至浔河路、西至涧小路、北至东风路的天水弘浦.幸福广场小区委托给原告管理服务。原告于2011年4月进入该小区提供日常物业公共管理服务。合同签订后，原告履行了公共管理服务义务和购置了相关物资装备，并提供了前期服务。但被告至今拖欠物业管理服务费、物资装备费、前期费用及投标保证金。虽经原告多次协商，被告均以各种借口搪塞。特起诉请求判令被告支付物业管理服务费1517139.15元、相关前期费用247400元、物资装备损失费189590元、支付投标保证金10000元、支付违约金503304.03元(计算至2015年12月)，被告承担本案所有诉讼费用。
原审被告盛浦公司一审辩称：1、涉案的幸福广场物业服务合同无效。根据建设部的相关规定，5万平米以上的非住宅物业应由二级以上资质的物业服务企业才能承接。涉案的非住宅物业已超过5万平方米。而原告只是一个三级资质的物业服务企业（最低一级），故该合同违反了特别法规的规定，该合同无效，鉴于物业服务属劳务性质的合同，故相关物业费用应按原告实际服务范围和服务质量按实结算。2、原告诉求绝大部分没有事实和法律依据。一是两大商场和人防工程没有交付原告服务，原告也没有实际参与上述物业的管理和范围。二是原告主张的物业总面积中有90套回迁住宅10724.22平方米和34套回迁商铺2439.06平方米是政府回迁安置房，不属于被告的空置物业，原告该部分的主张无事实依据。三是按被告的统计，幸福广场物业中住宅空置面积为7017.3平方米，商铺空置面积为7942.62平方米。3、原告主张物业费收费的起点时间没有事实依据。一是原告诉求从2011年5月起将规划中的幸福广场建筑面积全部计入收费范围并采取逐月减去出售面积的方法主张空置物业服务费没有事实依据。因为幸福广场是分期建设的，2011年5月前并没有完成全部规划的建设，一直到2011年12月才通过单体验收，原告主张从2011年5月起主张计费没有事实依据（其中特别是D2幢2万平方米2011年5月还在建设中，2012年3月才竣工）。二是原告没有将被告出租的房屋排除在空置的物业范围内。4、原告的服务质量严重不符合合同约定，法庭应酌情调整、降低物业费标准，其降幅应在50%。一是2011年、2012年两个年度幸福广场业主对原告服务质量满意度抽样调查结果表明，所有问卷的业主对原告的综合服务均不满意，一致要求更换新物业企业，证明原告没有合格的履行幸福广场物业的劳务服务。二是原告在投标文件和合同中均约定，这一片商住物业区需要76名专业人员才能服务好。但原告只投入了29名普通劳务人员，原告参与服务的人员不到半数。三是小区智能化监督缺位、电梯管理、维修、水泵管理、维修、消防控制等专业人员均没有配置，其服务质量与约定和有关规定相比远远没有达标。5、洪泽县政府规定及双方合同约定高层住宅的补贴每平方米每月0.3元不应计入诉讼请求中。6、原告的工具费在合同中已明确从收取的物业费中支付。7、前期费用收取是重复收费，双方没有具体约定。综上所述，被告认为：一、双方的物业服务合同无效；二、原告的服务完全不符合要求，收费标准应调整降低；三、商场、商铺、政府回迁房、人防地下停车场2012年度原告离开前还没有通过竣工验收，不应纳入物业范围；政府补贴应扣减。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，关于合同是否有效？被告认为此合同违反了建设部的相关规章的规定。但建设部对于物业面积对应相应资质物业服务企业的规定是一种管理性质的规范，而非行为效力的规范。原、被告签订的前期物业管理服务合同，是通过招标确立，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效。双方应按合同约定履行各自的义务。关于收费时间，被告于2012年5月6日向原告发出的《解除前期物业管理服务合同》通知中载明了2011年4月将其公司的10万平方米的高层住宅、3万平方米的两个大型商场、3万平方米的步行街商铺和2万平方米的地下停车场交于原告管理服务。而且被告的安置房已于2010年下半年交给相关部门，并且在此时间众多楼盘已经向业主交付。综上所述，法院认定原告进入小区进行管理服务的时间是2011年4月。对于原告管理服务的房屋面积，在原告进入小区管理服务时的房屋面积为住宅面积为92279.82㎡，商铺总建筑面积为37239.48㎡，商场总建筑面积为30382.16㎡。从2011年6月开始，陆续有商铺及住宅的业主入住，应依次扣除入住及到原告处办理相关手续的业主所居住的房屋面积，计算至原告退出小区服务时为止。原告的计算方式符合相关的规定，予以采信。原告要求被告支付违约金。原、被告双方在合同中约定了违反合同的违约金条款。被告没有按合同的约定向原告缴纳物业费，原告要求被告支付违约金的请求符合法律规定。由于合同中对于违约金的约定过高，原告自愿按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算利息，不违反法律规定，予以支持。原告要求被告给付前期费用和物资装备损失费用，因原告提供的证据不充分，不予采信，原告有充足证据可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告洪泽盛浦房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告淮安市江海物业服务有限公司物业服务费1517139.15元同时给付逾期付款利息503304.03元（按中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算至2015年12月）；二、被告洪泽盛浦房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告淮安市江海物业管理有限公司投标保证金10000元；三、驳回原告淮安市江海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费29869元，原告淮安市江海物业管理有限公司负担5376元，被告洪泽盛浦房地产开发有限公司负担24493元。
上诉人盛浦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。理由：1、根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第8条规定，5万平方米以上的非住宅物业只能由二级以上资质的物业服务企业才能承接，被上诉人只有三级资质，而涉案的物业总量为住宅9万平方米、非住宅物业高达9万平方米，故本案物业服务合同应为无效合同，争议的物管费收费标准，不应按合同约定，而应按被上诉人实际服务范围和服务质量进行结算；2、根据投标文件和合同约定，涉案的物业服务最低需要76名专业人员，但被上诉人实际只投入了29名普通劳务人员，因被上诉人参与服务的人员不符合约定，故收费标准应调至50%以下；未配备电梯和水泵的管理、维修人员以及消防控制专业人员，小区服务不到位；3、根据物业管理服务合同第24条第4、7项约定，上诉人已出售和已出租的住宅和商铺业主未办理入户手续的，由业主和使用人交纳物业，一审法院将已出售和已出租的住宅和商铺业主未办理入户手续的物业，认定为空置房，由上诉人承担物业费，没有依据。根据上诉人统计，住宅空置面积为7017.3平方米，商铺空置面积为7942.62平方米；4、两大商场自进场营业以来，都是商场自行管理、自行服务，门前店后实行三包，被上诉人未参与，一审法院以被上诉人提供的是公共服务为由判决上诉人承担物业服务费不公。退一步讲，根据物业服务合同第24条，即使被上诉人对两大商场提供了部分公共物业服务，也应由商场使用人承担物业服务费。因地下停车场不是按照合同计价的，人防工程判决上诉人承担没有合同依据；5、根据物业服务合同第24条第2项第3点约定，高层住宅根据洪泽县人民政府洪政发（2008）72号文四-2条规定，2012年12月31日前购买高层建筑的，由县财政给予购房户每月每平方米0.3元的物业管理补贴，该部分费用不应由上诉人承担；6、90套回迁房10724.22平方米和34套回迁商铺2439.06平方米，是政府回迁房，由政府负责分配、办理入户房屋手续，产权不属于上诉人，原审法院认定属于上诉人的空置房不当。该部分物业费住宅为12.397万元、商铺4.464万元，请二审法院予以扣除；7、物业服务合同第25条约定竣工后第一次交钥匙作为单体楼宇收费点，一审法院将2011年5月作为全部物业收费点无事实依据，D2幢未竣工验收的房屋不具备交付使用，一审法院判决上诉人承担D2幢物业服务费18.8万元，无事实依据。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或判决上诉人支付被上诉人物业服务费114429.5元。
被上诉人江海公司答辩称：1、被上诉人是通过招标中标的，上诉人所称建筑法和消防法的相关规定，与物业服务无关，本案物业服务合同应为有效合同；2、物业服务合同对被上诉人物业服务的范围有明确的规定，且上诉人于2012年5月16日向被上诉人发出的通知也认可了物业服务的范围；3、上诉人招标文件承诺工程为一次性交付，预计交付时间为2012年12月，上诉人也于此时间向被上诉人交付了全部物业，被上诉人于2011年4月进入服务，上诉人就应交纳物业服务费；同时上诉人在2012年5月6日向被上诉人发出的通知中也承认被上诉人于2011年4月进行物业服务；4、对物业费的收费标准，有中标书和物业服务合同为证。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院二审另查明，洪泽县政府出台的《关于鼓励建设、购买高层建筑的意见》（洪政发［2008］72号）文件中关于“高层物业补贴0.38元每月每平方米”规定并未实施，且根据该文件精神应予发放的涉案小区幸福广场的高层以奖代补的补贴对象也不是被上诉人江海公司，被上诉人江海公司至今从未领到高层补贴。
二审经本院现场勘查，经上诉人及被上诉人一致确认，被上诉人江海公司就商场部分物业服务的范围是：“从商场门口向外五米的范围，面积大约是七八百平方米。”被上诉人江海公司就商铺部分物业服务的范围是：“商铺门口大约五米范围内的大理石路面部分”。
本院认为，第一、关于上诉人提出的本案所涉的前期物业服务合同违反了建设部相关规章的规定而无效的上诉主张。建设部对于物业面积对应相应资质物业服务企业的规定是一种管理性的规范，而非行为效力性规范，上诉人要求参照该规章确认合同无效法律依据不足，且双方当事人签订的前期物业管理服务合同，系通过招标确立，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同效力应予确认。
第二、关于物业费的数额认定问题。1、关于物业费用收费起点的认定。本案中，上诉人主张应按照本案所涉的商铺、住宅及商场的竣工时间作为物业费的起算时间，但其在本案诉讼过程中两次提交的一组竣工验收证明书中关于天水弘浦花苑D-2#楼的竣工验收时间存在明显不一致，故对该组竣工验收证明书的真实性本院不予认定。根据上诉人于2012年5月6日向被上诉人发出的《解除前期物业管理服务合同》通知中载明的2011年4月将其公司的10万平方米的高层住宅、3万平方米的两个大型商场、3万平方米的步行街商铺和2万平方米的地下停车场交于被上诉人管理服务的自认事实，应当认定被上诉人进入小区进行管理服务的时间是2011年4月，并以此作为物业费用的起算时间点；2、关于“空置房”的认定。双方签订的《前期物业管理服务合同》第二十五条约定：“……纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售，和未到乙方（被上诉人）办理入户手续入住使用的空置房物业，其物业管理服务费用，由甲方按时向乙方全额缴纳。”根据该约定，已出售和已出租的住宅商铺业主未办理入户手续的物业属于空置房，在该部分业主未入住及未到被上诉人处办理相关手续之前的物业管理费用应由上诉人负担，故一审法院对该部分空置房的认定符合双方合同约定，本院予以认可。对于回迁住宅及回迁商铺，上诉人主张该部分的空置物业费应由政府负担，但上诉人与被上诉人对此并未在物业合同中进行约定，且上诉人的安置房已于2010年下半年交给相关部门，并且在此时间众多楼盘已经向业主交付，因该部分房屋产生的空置物业费用理应由上诉人负担，故对上诉人该项上诉主张不予支持；3、关于高层物业费的计算标准。上诉人主张因前期物业服务合同中约定了根据洪泽县政府出台的《关于鼓励建设、购买高层建筑的意见》（洪政发［2008］72号）文件中规定：“政府给予高层物业补贴0.38元每月每平方米”，故对文件中规定的该部分物业费应当由被上诉人与政府结算，与上诉人无关。对此，经本院审查，文件中关于“高层物业补贴0.38元每月每平方米”规定并未实施，被上诉人至今从未领过任何高层补贴，且被上诉人亦不属于享受洪泽县高层以奖代补费用的物业公司。另外，对上诉人提出的因被上诉人投入物业服务的劳务人员数量及提供的物业管理服务不符合合同约定，要求降低物业费收费标准的主张，因双方签订的物业管理合同中对因服务不到位等原因可以降低物业收费标准并未作出约定，故上诉人应该按照前期物业合同约定的0.68元/月㎡的价格给付被上诉人高层住宅物业管理费用，对上诉人该项上诉主张不予支持；4、对于人防工程的物业费用计算。上诉人提出的14009.20平方米的人防工程的物业费用，被上诉人自愿放弃且在一审提交的物业计算明细中并未包含，一审判决中亦未判决该部分面积的物业费用由上诉人承担；5、对于两大商场和商铺的物业管理费用计算。经现场勘查，双方当事人一致确认被上诉人江海公司仅就商场及商铺门口向外5米范围内的公共区域提供物业服务，故一审按照商场及商铺的全部面积计算物业管理费用在权利与义务的认定上失衡，本院对此予以纠正。考虑公共面积比例、被上诉人物业管理支出等因素，酌定对商场及商铺两部分的物业管理费用按总面积的70%予以计算。
综上所述，对于被上诉人管理服务的房屋面积，在被上诉人进入小区管理服务时的房屋面积为住宅面积为92279.82㎡，商铺总建筑面积为37239.48㎡，商场总建筑面积为30382.16㎡。从2011年6月开始，陆续有商铺及住宅的业主入住，应依次扣除入住及到被上诉人处办理相关手续的业主所居住的房屋面积，计算至被上诉人退出小区服务时为止，被上诉人的计算方式符合相关的规定，本院予以确认，因酌定商铺及商场的物业管理费按总面积的70%予以计算，商场及商铺按总面积计算物业费用总额为912774.1元，故在一审计算的2011年4月至2012年9月的物业费用总额基础上应减去商场及商铺总费用的30%，即最终上诉人应向被上诉人承担的物业费为1243306.9元（1517139.15元-912774.1×30%）。
综上，上诉人上诉请求部分成立，原审判决认定事实有误应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洪泽县人民法院（2015）泽商初字第00064号民事判决第二项、撤销第一、三项；
二、上诉人洪泽盛浦房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人淮安市江海物业服务有限公司物业服务费1243306.9元同时给付逾期付款利息411787.5元；
三、驳回被上诉人淮安市江海物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费案件受理费29869元，上诉人淮安市江海物业管理有限公司负担10783.48元，被告洪泽盛浦房地产开发有限公司负担19085.52元；二审案件受理费29869元，上诉人淮安市江海物业管理有限公司负担10783.48元，被告洪泽盛浦房地产开发有限公司负担19085.52元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
审 判 员 钱明芳
代理审判员 丁 然
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 陈玲玲