江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1806号
上诉人（原审被告）江苏挚融嘉业企业管理有限公司，住所地南通市崇川区××路××号。
法定代表人赵晓亮，经理。
委托代理人俞海春，江苏志仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李育。
委托代理人苏新年，江苏通成律师事务所律师。
上诉人江苏挚融嘉业企业管理有限公司（以下简称挚融公司）因与被上诉人李育房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第01855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年4月7日，挚融公司（甲方）与李育（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于××路××号江苏挚融时尚购物广场商铺F1-028号出租给乙方作为经营场地。合同中约定，江苏挚融时尚购物广场预定开业时间为2015年5月1日，本合同租期自江苏挚融时尚购物广场开业起至2018年6月30日，共计三年；江苏挚融时尚购物广场延期3个月开业乙方有权解除合同，甲方应当退还乙方已交的全部费用，并按照银行同期贷款利率向乙方支付违约金。合同签订后，李育支付租金28200元、合同保证金2350元、物品押金500元、装修管理费100元、代办营业执照费100元。2015年4月16日，李育委托南通名人堂装饰工程有限公司对案涉商铺进行装修装饰，工程总金额33395元、装修设计费1200元。装修已完成并投入使用。李育自2015年5月15日实际经营店铺至2015年8月。
另查明，2015年6月5日，南通市公安消防支队崇川区大队消防监督人员在检查中发现挚融公司未经消防安全检查擅自投入经营。6月18日，该大队作出行政处罚决定书，给予挚融公司责令停产停业并处罚款人民币叁万元的处罚。江苏挚融时尚购物广场1-2层内部装修于2015年9月9日消防验收合格。
原审法院认为，双方签订的租赁合同，不违反国家法律法规等禁止性规定，当属有效，双方当事人应当恪守履约。根据《中华人民共和国消防法》规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。公众聚集场所的消防安全直接涉及到公共的、多数人的利益，违反该条规定，将直接损害到不特定多数人的公共利益。该条规定属于效力性强制性规定。2015年5月15日，江苏挚融时尚购物广场未通过消防验收，不具备开业条件。2015年9月9日，江苏挚融时尚购物广场通过消防验收才具备开业条件。挚融公司已逾期开业超过三个月以上，李育提出解除合同，法院予以支持。合同解除后，依照合同约定挚融公司应当退还李育已交租金28200元、合同保证金2350元、物品押金500元、装修管理费100元、营业执照代办费100元，合计31250元。
双方当事人在合同中约定了解除合同的违约责任即“按照银行同期贷款利率向乙方支付违约金”。该违约金系双方预先设定的赔偿金，原则上应予以适用，除非当事人约定的违约金不足于弥补被违约人的损失，被违约人可以主张调整。李育主张的损失：1、关于装修费33395元（李育主张32235元）、装修设计费1200元、门头费3500元。依照合同的规定，装修系挚融公司同意并要求的，装修费用已实际发生，合同解除后必将导致李育装修费的损失，装修费、装修设计费、门头费合计36935元应为作为损失计算。2、备货费用32806元，李育一直实际经营该店铺，相关货物亦可另行处理，李育主张备货费用作为损失计算，难予支持。3、工资20596元，李育一直实际经营该店铺，已产生劳动力的价值，不能作为损失计算。综上因挚融公司的违约导致李育的损失，依现有的证据认定为36935元，超过当事人约定的违约金，李育主张挚融公司赔偿其损失，法院予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国消防法》第十五条、《合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定判决：一、解除双方2015年4月7日签订的编号为F1-028号的《商铺租赁合同》。二、江苏挚融嘉业企业管理有限公司返还李育房屋租金、押金、装修管理费、物品押金、代办营业执照费，合计人民币31250元。三、江苏挚融嘉业企业管理有限公司赔偿李育人民币36935元。四、驳回李育的其他诉讼请求。上述二、三项义务，江苏挚融嘉业企业管理有限公司需在判决生效之日起十日内履行给付义务。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1900元(已减半)，由李育负担800元,江苏挚融嘉业企业管理有限公司负担1100元。
宣判后，挚融公司不服，向本院提起上诉称，1.一审认定事实错误。被上诉人租赁商铺后领取了营业执照，应以其成立的公司或个体工商户名义起诉，但被上诉人仍以其个人名义起诉，主体明显不适格。2.一审适用法律错误。上诉人按照约定时间将商场开业，并未违约，且相关法律法规并未明确开业必备的条件；开业后，被上诉人一直实际占有经营商铺，商场开业时未通过消防验收并未影响被上诉人实际经营，因而未给被上诉人造成任何经济损失；《中华人民共和国消防法》的相关规定均为管理性规定而非效力性规定，一审依据《中华人民共和国消防法》中的管理性规定认定上诉人于2015年5月15日开业不符合条件，属适用法律错误。请求二审法院依法予以改判或发回原审人民法院重审。
被上诉人李育答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：李育的诉讼主体资格是否适格；挚融公司是否存在逾期三个月开业的违约行为。
本院认为，双方的房屋租赁行为有合同为据，该合同合法有效。合同中对双方均约定了违约制裁条款，双方理应恪守。关于上诉人挚融公司提出的李育的诉讼主体资格问题，根据合同相对性原则，案涉租赁合同是由挚融公司与李育签订的，因该合同履行引发的纠纷，作为合同一方的李育理应有起诉合同另一方的主体资格。上诉人关于被上诉人应以其成立的公司或个体工商户名义起诉的理由不成立，不予采信。
关于挚融公司是否存在逾期三个月开业的违约行为。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，李育租赁案涉商铺的目的和用途是为了经营，并履行了支付租金等义务；挚融公司有义务按照约定的时间使案涉商铺具备并保持法定的和约定的经营条件，以便于李育实现经营的目的和用途。公众聚集场所关系到不特定多数人的生命健康和公共财产安全，根据《中华人民共和国消防法》第十五条、第五十八条、第七十三条的规定，消防安全检查是公众聚集场所投入使用、营业必须具备的法定条件，属法律强制性规定，如果不具备该条件，就要受到消防主管部门责令停产停业等处罚。2015年5月15日，作为公众聚集场所的江苏挚融时尚购物广场虽然组织了开业仪式，但由于未经消防安全检查，缺乏《中华人民共和国消防法》规定的开业的法定条件，依法不能投入使用、经营，故该案涉商铺仍不能开展正常的合法的经营活动，不能实现合同约定的目的和用途。2015年9月9日，江苏挚融时尚购物广场通过消防验收虽具备了开业的法定条件，但因距双方约定的暂定开业时间2015年3月18日已超过三个月以上，挚融公司构成了违约，故根据双方签订的租赁合同的约定，李育有权主张解除案涉合同，并要求挚融公司退还其已交的全部费用及支付违约金。关于上诉人提出的未通过消防验收不影响李育实际经营，因而未给李育造成经济损失的主张，因江苏挚融时尚购物广场不具备合法经营条件且已于2015年6月18日被责令停产停业，本院对上诉人的该主张难以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人江苏挚融嘉业企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈荣庆
审 判 员 杨德华
代理审判员 陆炜炜
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 李 彤
附相关法律条文：
《中华人民共和国消防法》
第十五条第二款公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
第七十三条第一款第（三）项公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以级公共娱乐场所等。
第五十八条第一款第（五）项违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。