常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第1414号
王国洲，男，1975年1月30日生，汉族，安徽省巢湖市人。
委托代理人储成兴、江苏名友律师事务所律师。
委托代理人吴旭鹏，江苏名友律师事务所律师。
被告周剑秋，男，1957年8月25日生，汉族，常州市人。
被告王金媛，女，1957年6月11日生，汉族，常州市人。
原告王国洲诉被告周剑秋、王金媛租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月21日受理后，由审判员王梅翠独任审判，于2013年9月16日、11月18日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行审理。原告王国洲的委托代理人储成兴、被告周剑秋到庭参加诉讼第一次诉讼。原告王国洲及其委托代理人储成兴，被告周剑秋到庭参加第二次、第三次诉讼、被告王金媛经本院合法传唤均未到庭参加三次诉讼。本案现已审理终结。
原告王国洲诉称：1、判令被告支付房屋拆迁装修及附属设施补偿费45197元、停工停业补助费一半37601.5元、监控损失9000元、搬迁费460元、空调200元、其他补助、奖励（包括丈量评估费、签约奖励费、临时安置补助费）一半20546.5元，合计113005元，诉讼中变更诉讼请求为判令被告支付房屋拆迁装修及附属设施补偿费的80%计36157.6元、停工停业补助费的10%计7520.3元、监控损失9000元、搬迁费460元、空调200元，合计53337.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告周剑秋辩称：根据《店面房屋租赁合同》第二、三、六条约定，被告已按合同内容履行完毕，要求驳回原告诉讼请求。
被告王金媛在答辩期限内未作书面答辩。
原告王国洲为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、提供双方签订的房屋店面房租赁合同两份。
2、转让合同，证实房屋是从韩鹏处转租过来的。
3、个体经营户的营业执照，证明王国洲有合法的经营资格。
4、证人王某甲、范某、李某、王某乙、蔡某、刘某、洪某、金某、王某丙、王某丁出庭作证的证言及装修费用清单，证明原告装修涉讼房屋购买材料、施工费用等共计400549.05元。
被告周剑秋对上述证据经庭审质证后认为：
1、对于合同的真实性没有异议。
2、对于原告与韩鹏签订的转让合同，转让前被告是不知道的，转让后才知道。原告租赁房屋前，房屋已经装修好，用来开饭店的。
3、对于营业执照的副本没有异议。
4、对于证人证言，认为原、被告之间系租赁合同纠纷，只需查实合同履行情况，原告的装修情况与被告无关；房屋在出租之前已经装修过，原告即使有装修，也已在租赁期内折旧了。
经审理查明：两被告系夫妻关系，被告周剑秋是武进区湖塘镇东风路京盛大厦甲-1单元105室房屋的登记权利人。被告周剑秋原将房屋出租给韩鹏使用。
2007年6月30日，原告王国洲作为甲方、韩鹏作为乙方签订了转让协议，协议内容为：经双方协商，甲方将人民中路75号（老根东北菜馆，注4间半）转让乙方经营，转让费拾陆万元正，甲方6月30日之前的一切经营活动于乙方无关。7月1日开始乙方的任何事情于甲方无关，交接清楚后一次付清。签订转让协议后，原告王国洲支付给韩鹏16万元转让费。之后原告将房屋租金交付给被告周剑秋。
2008年3月5日，被告周清、周敏、李秋霞、徐君元、周剑秋作为甲方与原告王国洲作为乙方签订了店面房租赁合同，约定：一、甲方将自有坐落于湖塘镇人民中路73-75号的店面出租给乙方合法经营使用。乙方如在合同期内转租他人，须跟甲方商议。如违法经营，后果由乙方负责。二、租赁期限：自2008年3月5日至2013年3月5日止。协议店面租金为叁万元整／年。在五年租期中乙方可转让，但要确保墙面原附着装修仍为甲方所有，房租叁年内不动，后两年据大部分街面上的房价为准。三、乙方于租期届满时，应将租赁房屋按照原状腾出交还甲方。乙方装修与甲方无关，乙方留存房屋内物品视作放弃之物，甲方可随意处置。六、如果日后发生天灾地变等不可抗力原因而造成协议提前终止或如遇政府行为该店面属拆迁范围内，双方均不负违约责任。已付租金退还。九、双方应本着互相信任、互相谅解的意愿，就协议执行期间产生的其他问题，进行友好协商。期满五年后如乙方继续租赁应享有优先权。
在前述租赁合同履行过程中，经当事人协商，被告周清、周敏、徐君元、周剑秋作为甲方与原告王国洲作为乙方于2010年3月5日另行签订了店面房租赁合同，约定租赁期限自2011年3月5日至2017年3月5日，房租金为33000元／年，在六年租期中乙方可转让，但要确保墙面原附着装修仍为甲方所有，房租叁年内不动，后三年据大部份街面上的房价为准，期满六年后如乙方继续租赁应享有优先权，其他条款与双方订立的第一份租赁合同内容一致。
2012年9月，本案涉租房屋因遇拆迁，被告周剑秋与常州市武进区住房和城乡建设局就前述房屋签订了武进区国有土地上房屋征收补偿安置协议，约定被拆除房屋面积40.28平方米，房屋价值1209181元，装修及附属设施补偿费45197元、搬迁费806元，丈量评估费5000元、签约奖励费30000元、临时安置（过渡）补助费6093元、选择货币补偿的补助费120918元、空调补贴200元、停工停业补助75203元，监控损失9000元，合计1496688元。被告周剑秋选择了货币补偿，上述款项已被全额领取。
上述被拆除房屋系营业用房，属于非住宅用房，按《武进体育场及周边地块旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的非住宅房屋补偿政策和标准为，搬迁费按被征收房屋的合法建筑面积每平方米20元给予一次性补偿；停产停业损失按被征收合法建筑评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿；丈量评估费、签约奖励费按被征收房屋的合法建筑面积为计算依据，每平方米100元，每户不低于30000元；选择货币补偿的，按每平方米每月补偿25元一次性给予6个月的临时安置费。
《武进体育场及周边地块旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿方案》还载明，征收补偿方案明确载明被征收住宅于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照等证照、持续营业至征收决定公告之日超过一年的，结合实际营业年限按照以上标准的适当比例给予停产停业损失补偿。被征收房屋用于出租经营的，由被征收房屋产权人和实际经营人自行解除租赁关系。
经由常州市武进建苑房地产价格评估事务所有限公司对湖塘镇东风路京盛大厦甲-1单元105室房屋进行勘查、评估后出具了房屋征收附属设施测算报告，报告载明，室内地转地面5672元，木板阁6633元，高档固定木柜7753元，棚格吊顶2376元，石膏吊顶60元，木楼梯1005元，乳胶白漆1522元，不锈钢无框门4883元，卷帘门1610元，本色水磨石地面1064元，铝塑板墙面912元，花岗岩墙面1219元，铝塑板吊顶592元，广告牌1443元，水嘴、凡尔75元，水电二次改装2014元，灯具、开关2000元，设计、施工管理费用及人工费补差4109元，合计45197元。
诉讼中，对于装修及附属设施补偿费，原告认为支付韩鹏16万元转让费，就取得了该房屋附属设施的所有权和使用权，房屋征收附属设施测算报告中除本色水磨石地面外均由其装修的，故装修及附属设施得补偿费应为原告所有。被告则认为将房屋出租给原告之前，已经装修过，拆迁也应有补偿。
对于停工停业补助费，原告认为虽然其没有停业，但原告在房屋拆迁之前再另租房屋，有三个月装修期，额外产生租赁费损失，故合理主张停工停业补助费10%计7520.3元。被告则认为应该由房屋所有权人被告享有。
对于搬迁费，原告认为其是从事副食品经营的商户，搬迁会产生搬迁费。被告认为应该归房屋所有权人被告享有，但可以给予原告一半费用。
对于丈量评估费、签约奖励费、临时安置（过渡）补助费、原告认为其积极配合拆迁安置工作，按时进行了搬迁，故合理主张一半的丈量评估费、签约奖励费、临时安置（过渡）补助费，后诉讼中放弃了该部分诉讼请求。被告认为应该归房屋所有权人被告享有。
对于空调迁移费，原告认为空调是其安装的，空调迁移费应由原告享有。被告认为应该归房屋所有权人被告享有。
对于监控损失费，原告认为监控是其安装的，监控损失费应由原告享有。被告认为原告应举证予以证明其存在损失。
此外，被告称为有利于解决纠纷，其作为出租人原意在5000元-8000元之间对原告作补偿。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提供的店面房租赁合同、《房屋征收附属设施测算报告》、房屋征收补偿安置协议，房产登记资料、证人证言等证据予以证明。
本院认为：依照规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人不知道租赁房屋将被拆迁的，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人予以补偿。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
本案中，双方订立的店面房租赁合同明确约定“如果日后发生天灾地变等不可抗力原因而造成协议提前终止或如遇政府行为该店面属拆迁范围内，双方均不负违约责任”，故而双方之间的租赁合同因约定的解除条件即租赁房屋遇拆迁成就而终止，且由于合同解除系属于不可归责于双方的事由，双方按合同约定均无须负违约责任。由于双方在租赁合同中未就遇拆迁时所获取的装修及附属设施补偿、停产停业损失、搬迁费归属等作约定，现原告就装修及附属设施补偿费、停工停业补助费（即停产停业损失）、搬迁费、空调费等提出了明确的主张，故本院基于租赁合同解除后的相关规则确定并处理双方的权益争议，对原告最终明确的诉讼请求，本院依照规定并综合当事人的举质证及诉辩意见考量后逐项审核确定。
对于装修及附属设施补偿费，双方签订的房屋租赁合同并未约定遇拆迁获补偿时的归属，现被告确因房屋拆迁获得装修及附属设施补偿费，基于查明的事实可以确认，原告租用被告的被拆除的房屋原系由案外人开办餐饮业，而原告开办的为副食品商行，原告所述其开业前进行了重新装修的情形属实，评估机构出具的房屋征收附属设施测算报告包括了原告投入的装修及附属设施，由于原告并未拆走前述装饰物品，且按测算报告显示的物品清单均属不可拆除或不适宜拆除，故本院对原告主张的该部分补偿，参照已形成附合的装饰装修物的补偿规则确定由双方按照公平原则分享，再结合原告的举证情形核定其可得的补偿数额。
对于空调迁移费，被拆除房屋的空调设施系原告安装，故由被告取得的移机费补贴200元应由原告享有，本院对原告的该项请求予以支持。
对于搬迁费，因属于按被告所有的被拆除的房屋的建筑面积计算的，原告又未举证证明其搬迁支出的费用，故本院对此不予支持。
对于监控损失费，因监控系原告安装，属于装饰装修及附属设施部分，故本院依法核定其可得的补偿数额。
对于停工停业补助费，系按被告的被拆除房屋的评估总额（含装修）的6%计算的一次性综合补偿，虽然征收补偿方案规定“被征收住宅于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照等证照、持续营业至征收决定公告之日超过一年的，结合实际营业年限按照以上标准的适当比例给予停产停业损失补偿”，但本案中被告收取的停工停业补助费仍是按其所有的被拆除房屋的评估总额（含装修）的6%核定的，由于该部分补助费计算基准中包含有原告投入的装饰装修费补助，故本院以装饰装修补助费为基准核定原告可享有的数额。
综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。对被告的要求驳回原告的诉讼请求的意见不予采纳。
经了解，租赁房屋拆迁时，经拆迁经办机构协调的大致补偿方案为出租人一次性补偿出租人15000元左右，但未能达成协议。审理中，为有效化解纠纷，本院组织双方进行过调解，被告表示愿意对原告作5000元-8000元的补偿，但由于原告坚持其调减后的诉讼请求，由此致诉辩意见悬殊而调解未果。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周剑秋、王金媛于本判决生效之日起十日内共同向原告王国洲支付空调迁移费、监控损失费、装修及附属设施补偿费、停工停业补助费等合计22964元。
二、驳回原告王国洲的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2560元，由王国洲负担1301元，由周剑秋、王金媛共同负担1259元，周剑秋、王金媛应负担费用于本判决生效之日起十日内直接支付给王国洲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名：江苏省常州市中级人民法院；帐号：80402016138963；开户行：江苏银行常州分行营业部）
审 判 长 王梅翠
人民陪审员 姜尧洪
人民陪审员 朱正东
二〇一四年二月二十日
书 记 员 殷丽花
计算清单
装修及附属设施补偿费45197×40%=18079
停工停业补助费18079×6%=1085
空调迁移费200
监控损失费9000×40%=3600
合计18079＋1085＋200＋3600=22964