广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17369号
上诉人（原审第三人）：马少国
委托诉讼代理人：吕鹏，广东深田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张原辉，广东深田律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：嘉鸿机电（深圳）有限公司
法定代表人：刘洪，总经理。
委托诉讼代理人：蔡伟雄，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王华喜，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡佑达
被上诉人（原审被告）：张淑妙
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李艳，广东启通律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张桂雄，广东启通律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：冯定中
上诉人马少国与被上诉人嘉鸿机电（深圳）有限公司（以下简称嘉鸿公司）、蔡佑达、张淑妙、冯定中租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
马少国的上诉请求：1、撤销(2015)深宝法公民重字第6号第二、三、四项判决；2、判令嘉鸿公司、蔡佑达承担本案二审全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、一审法院认定“嘉鸿公司与马少国之间成立了事实上的租赁关系（判决书第12页倒数第11行）”，从而将蔡佑达从租赁关系中剥离出来，这与事实是不相符的，事实是马少国与蔡佑达之间成立租赁（转租）关系，与嘉鸿公司之间并没有直接发生法律关系。主要理由如下，一、根据一审法院认定的事实部分（判决书第6页）“2004年12月30日，嘉鸿公司与安家材料城签订了《增补协议》，约定了……7号楼（即涉案租赁物）整栋在合同到期后，经双方协商可续租到2013年12月31日……本增补协议与主合同一起执行”，可以看出在2013年12月31日前，嘉鸿公司与蔡佑达之间应成立持续稳定的租赁关系：二、在嘉鸿公司收取涉案租赁物租金的过程中，也只是根据租赁合同的租金标准收取的，在蔡佑达未能缴纳递增租金的情况下，嘉鸿公司在《承诺书》（判决书第9页）中明确“在原合同中每月递增的5168元房租，由安家居材料行向蔡佑达收取，与马少国无关”，这也表明嘉鸿公司仍然在行使着与蔡佑达之间《租赁合同》中的收租权利。三、在嘉鸿公司收取涉案租赁物租金的过程中，指明的对象就是蔡佑达，而非马少国，这点可从“嘉鸿公司分别于2013年3月9日、2013年4月2日、2013年5月18日、2013年6月14日在涉案租赁物张贴《费用催款通知书》，通知对象为“蔡佑达（xxx宾馆），”（判决书第10页）可以看出。四、最为重要的是，判决书（第11页倒数第3行）中“二、关于原告与马少国是否建立租赁关系的问题蔡佑达与原告之间的租赁合同真实有效，本院予以确认。”，因此，嘉鸿公司与蔡佑达之间的租赁关系是真实有效的。二、一审法院在错误认定马少国与嘉鸿公司之间成立事实上的租赁关系过程中，适用的法律规定（即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条）是正确的，但是结论是错误的，正确的结论应为马少国与蔡佑达之间成立租赁关系（即转租关系），该租赁关系是合法有效的。根据该条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，结合本案转租实际情况，认定蔡佑达与马少国之间转租合同无效是不能成立的，因此，马少国与蔡佑达之间的租赁关系应为合法有效。根据合同相对性原理，就判决书中第二项中2012年12月至2013年1月5日期间涉案租赁物的租金及第三项的水电费，马少国不应当向嘉鸿公司缴纳。三、租赁物无法清空交接的责任不在于马少国，无法交接导致的占有使用费损失亦不应由马少国承担。因为自2013年1月6日断水断电后，马少国就无法使用租赁物，无法经营，损失惨重，且自2013年5月份起，涉案租赁物大铁门就被嘉鸿公司焊死，马少国无法自由进出。马少国在原一审中曾多次请求法官到现场查看，并要求进入涉案租赁物中取回四楼马少国的重要文件，但一审法院拒绝马少国请求，而在本次发回重审的一审庭审中，法官曾表示要去现场查看，但事实也未去。因此，嘉鸿公司本应当采取措施防止损失扩大，但是却采取了相反的强硬的激化矛盾做法，即封大门、焊铁门，这种做法更使得损失扩大（即租赁物无法清空交接而致屋内物品无法搬出导致被占用的损失），造成该损失的责任显然不在马少国。特别说明：租赁期内只应有“租金”之说，而无所谓“占有使用费”的说法，一审判决自相矛盾，其提到“…故原告主张停水停电后至租赁期限届满时止的租金，无事实及法律依据，本院不予支持（见判决书第13页）”，但是又提到“本院参照2013年深圳市房屋租赁指导租金中每平方米每月8元的仓库租金指导价得每月占有使用费25056元，即马少国应支付原告2013年1月6日至12月31日期间占有使用费296631元。（同见判决书第13页）”。这样的判决实在难以服人，这比原一审判决中平白无故多出296631元让马少国承担。马少国在庭审中补充上诉事实与理由：一、嘉鸿公司是大公司，拥有数栋物业大楼，有能力停水停电，更有能力控制现场，可以封大门，焊铁门，因此清空涉案房屋对嘉鸿公司来讲是轻而易举，相对马少国而言，作为普通老百姓，进出涉案房屋都成问题，更何况清空物品，因此无法清空而导致的闲置的损失责任不在马少国，在于嘉鸿公司。在未及时清空而导致涉案租赁物闲置状态下，嘉鸿公司本来应当采取措施，防止损失扩大，但却采取了相反的强硬激化矛盾做法即封大门等，造成损失扩大，造成该损失责任不在马少国。二、马少国本来就是受害者，至今没有拿到赔偿，还要向侵权人即嘉鸿公司支付巨额赔偿金，严重有失公平。为此，马少国妻子多次生病住院，现在在北方老家住院修养。希望法庭可以主持公道。三、一审判决中有提到涉案房屋仅作为存放财产，并且应当参照仓库租金，因为涉案房屋已经被盗窃两次，里面没有值钱物品，并且马少国无法自由进出，试问什么仓库不通水电无法进出，一审的结论是不对的，马少国是最大的受害者。四、关于涉案房屋清空交接在原一审法院庭审过程中，法官有提到过该问题，当时嘉鸿公司的代理律师主张如果交接只能向蔡佑达交接，而不向马少国清空交接，这也是导致长期未能交接的原因。
嘉鸿公司（深圳）有限公司辩称：一、对马少国上诉所依据的事实和理由，其中马少国主张与嘉鸿公司之间没有发生直接的法律关系，对这一主张与马少国的相关理由我方是同意的。我方的租赁合同对象一直是蔡佑达，从来没有认可蔡佑达将租赁权利义务整体转让出去给任何第三方，没有认可蔡佑达退出双方租赁合同关系。我方起诉所主张追缴的租金、滞纳金、水电费等，根据合同相对性原则，应由蔡佑达、张淑妙向我方承担。至于蔡佑达与马少国或者是其他任意第三方的转租、分租关系，债权债务应当由他们之间另行解决。对马少国与蔡佑达之间形成的转租、分租，实际上的承租法律关系，在本案之前我方并不知情，其租赁相关协议，蔡佑达并没有按照我方租赁条款将相关转租转让合同提交给我方进行备案。二、对于马少国当庭补充的租赁物无法清空交接的理由，我方有异议，现租赁物是空置，无人使用，目前租赁物的大门没有如马少国所称封死，马少国和蔡佑达可以自行或者通过物业管理进入现场。可以随时拿走保管在租赁物内的财物或文件。三、对本案重字第6号的意见，我方认为一审法院一方面确认我方与蔡佑达之间的合同真实有效，蔡佑达将租赁物进行转让时，未经我方同意，转让行为本应认定无效。但另一方面又认为马少国在实际使用租赁物期间，直接向我方指定的圳市宝安区公明安家五金装饰材料城缴纳租金和水电费，故认定我方与马少国之间形成事实上的租赁关系，对这点我方不同意。该判决与查明事实相互矛盾，法庭查明麦某是本案的证人身份，其证言表明交接手续不包含涉案租赁物在内即无权管理涉案房屋并收取租金、水电费等。但另一方面，一审法庭随后在没有任何证据支持的情况下，又推定麦某有权处理我方与承租人的租赁事宜，认为麦某对马少国作为租赁物实际使用人是知晓的，并收取马少国的租金、水电费超过6个月没有提起异议，因此上述两个认定是矛盾的。综上，我方认为应由蔡佑达承担相应的租金、滞纳金、水电费等费用，本案租赁物应当尽早清空归还，避免损失扩大。
蔡佑达、张淑妙辩称：一、马少国与嘉鸿公司存在租赁关系。首先，马少国在二审庭审时确认过蔡佑达带其到嘉鸿公司交接，时间是2010年9月份。并且，发回重审一审中提交的委托书、承诺书也可证明麦某有权处理马少国与嘉鸿公司之间的租赁事宜，包括至2010年10月之后马少国向嘉鸿公司交付租金以及马少国与嘉鸿公司指定的麦某签订增租承诺书，同时马少国在2010年6月1日之后从未向蔡佑达交付过任何租金，在原一审、二审及发回重审的一审过程中，嘉鸿公司并没有任何证据证明蔡佑达向嘉鸿公司交过2010年6月1日之后的租金，显然同一个租赁物缴纳租金的只能是一方，所以原审判决认为马少国和嘉鸿公司存在租赁关系，适用法律正确。二、嘉鸿公司并未对重字第6号判决书向法院上诉，却又当庭主张租金、水电应由蔡佑达承担，程序违法，与事实矛盾。三、该重字第6号案马少国是针对原审重审判决的第2、3、4项提起撤销，实际上关于2010年6月1日之后即本案第二项对于房屋占有的事实，包括嘉鸿公司将马少国商铺停水停电的事实，实际侵权人是嘉鸿公司，租赁物实际使用人是马少国，与蔡佑达没有关系。在原审的审理过程中，嘉鸿公司没有任何证据证明其在2010年6月1日之后与蔡佑达存在租赁关系，嘉鸿公司在原审中提交的催款通知书以及停电停水通知都是直接针对深圳市光明新区公明xx家商务旅馆，并非针对蔡佑达本人，在2010年6月1日之前深圳市光明新区公明xx家商务旅馆实际负责人是张优杯，2010年9月马少国是深圳市光明新区公明xx家商务旅馆负责人，嘉鸿公司并没有提交任何证据证明与蔡佑达存在租赁关系的事实，而原有的2009年租赁合同已届满。
冯定中辩称：本案跟我没有任何关系，后面的事宜我没有参与，我不清楚。
嘉鸿机电（深圳）有限公司向一审法院起诉请求：一、蔡佑达、张淑妙共同支付拖欠租金共计465108元（计至2013年5月18日），滞纳金1108548元（计至2013年6月18日），水电费29745元（暂计至2013年5月18日，之后租金和相关费用计至蔡佑达搬离租赁房产之日止）；二、解除嘉鸿公司与蔡佑达签订的《租赁合同》和《增补协议》；三、蔡佑达、张淑妙在判决生效之日起十日内将租赁房产清空归还嘉鸿公司，未搬走的余物视为放弃所有权，由嘉鸿公司处理；四、蔡佑达、张淑妙承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2004年7月29日，嘉鸿公司与深圳市宝安区公明安家五金装饰材料城（以下简称安家材料城）签订了《租赁合同》，约定了以下内容：1、安家材料城向嘉鸿公司承租位于深圳市宝安区xx镇xxx路xx西侧xxxxx城，租赁场地建筑总面积约20000平方米，共七栋楼房；2、租赁期限为5年，自2005年1月1日起至2009年12月31日止；3、前三年租金为每年4200000元，后两年租金每年4620000元；4、每月20日前支付租金，如有拖欠，将按照当月每日须缴租金总额的5‰收取滞纳金；5、租赁期满或合同解除，安家材料城必须在1个月内搬出租赁物内所有自有物品，逾期未搬的余物视为放弃，由嘉鸿公司处理，如逾期未搬迁，应以每月租金的1倍赔偿给嘉鸿公司；6、安家材料城须依合同交付租金，如拖欠达60日，嘉鸿公司有权停止供水电及单方解除合同，押金不予退还；7、嘉鸿公司与安家材料城于2004年7月29日前签订的租赁合同涉及的安家装饰材料城十年期合同宣布作废。蔡佑达以安家材料城法定代表人身份签订了该合同。
二、2004年12月30日，嘉鸿公司与安家材料城签订了《增补协议》，约定了以下内容：1、安家材料城与商户签订的租赁合同，应将复印件交给嘉鸿公司留底；2、如安家材料城经营不善，中途与嘉鸿公司终止合同，则押金不予退还，不动产归嘉鸿公司所有，安家材料城收取商户的押金须全额交给嘉鸿公司，并由嘉鸿公司承接安家材料城与商户签订的租赁合同，按原合同收租及让商户正常营业；3、原由嘉鸿公司自用的7号楼第6层也租赁给蔡佑达，租赁期限为5年，自2005年1月1日起至2009年12月31日止；4、7号楼整栋在合同到期后，经双方协商可续租到2013年12月31日，整栋面积共计3132平方米，2010年每月租金51678元，2011年至2013年每月租金56846元；5、本增补协议与主合同一起执行。
三、涉案房产的房地产证登记号码为深房地字第xxxxxx，权利人名称为嘉鸿机电（深圳）有限公司，使用期限自1992年5月18日至2042年5月17日止。
四、经营者为蔡佑达的深圳市宝安区公明安家五金装饰材料城于2004年11月24日登记成立。
五、蔡佑达提交的有嘉鸿公司盖章的于2009年12月30日出具的《委托书》载明，嘉鸿公司委托“麦某小姐与你司交接xxxxx城的所有业务，协议由麦某小姐签订”。但蔡佑达未就其是否与麦某签订了协议进行举证。麦某在原审庭审中当庭确认该《委托书》由嘉鸿公司出具，并明确交接并不包含涉案租赁物。
六、经营者为麦某的深圳市光明新区xxxxx五金装饰材料行（以下简称安家居材料行）于2010年1月15日登记成立。在2014年9月2日本案原审庭审中，麦某作为证人出庭作证，认可其自2010年1月至2012年年底代嘉鸿公司收取包含涉案租赁物在内的物业租金、水电费，并由麦某开具收据。
七、2010年6月，蔡佑达与冯定中签订了《转让协议书》，约定了以下事项：1、蔡佑达将涉案租赁物整栋包含装修、物品及经营权、收益权（自负盈亏）转让给冯定中，转让价格为720000元；2、蔡佑达将其与嘉鸿公司的合同复印件交由冯定中，冯定中以后的租金按合同向业主嘉鸿公司缴交；3、蔡佑达原与一楼商户1号铺位、3号铺位的合同租金按合同金额由冯定中收取，2号铺位暂空，由冯定中招租、收租；4、二三楼承包给蓝先生及沈先生经营休闲场所的租金为35000元，由冯定中收取；5、冯定中必须按蔡佑达与招租或承包的商户所签合同继续履行义务，四至六楼客房将由冯定中重组管理人员经营收费；6、四至六楼原有营业执照已注销，新的营业执照由冯定中交身份证复印件给蔡佑达办理租赁合同，蔡佑达帮冯定中在工商所注册新的营业执照、字号名称；7、宾馆交由冯定中经营；8、蔡佑达原向嘉鸿公司上交有押金103356元，蔡佑达向一楼至三楼收取有押金91890元，双方应相抵后冯定中将11466元一次性结清给蔡佑达。冯定中于2010年6月29日出具了《移交手续》，确认蔡佑达移交了以下事项：1、一至三楼1号铺位、3号铺位及二三楼休闲中心三份合同及押金移交给冯定中；2、原有宾馆印章一个交给冯定中；3、员工档案资料、水电费底表、电梯维修资料。
八、2010年6月23日，麦某以安家居材料行的名义与袁智亮签订租赁合同，将嘉鸿公司的其他物业出租给袁智亮，并将租赁合同交由租赁管理部门备案。
九、经营者为马少国的深圳市光明新区公明xx家商务旅馆（以下简称xxx家旅馆）于2010年10月15日登记成立，该旅馆挂牌名称为“xx商务宾馆”。
十、2010年10月21日，冯定中出具了《移交手续函》，称蔡佑达已按原合同第五条将原营业执照注销，协助冯定中办好了xx家商务旅馆的营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、房租租赁合同书、xxx宾馆印章一枚、消防安全检查意见书并将相关手续移交给冯定中，营业执照由冯定中提供的马少国作法定代表人；2、所有证照全部已移交给冯定中后，冯定中自行经营，一切责任与蔡佑达无关。
十一、冯定中在与蔡佑达进行转让租赁物时，出资人、租赁物使用人、管理人均为马少国。事实上，以上转让行为是蔡佑达与马少国之间进行的，在转让后，整栋租赁物均由马少国负责使用、管理、经营，并由其将部分租赁物出租给他人并收取租金，其余部分由马少国经营xxx宾馆。
十二、2012年10月16日，安家居材料行与马少国签订了《承诺书》，约定了以下事项：1、马少国必须当月6至28日前交清xxx宾馆房租和水电，如马少国未按时交纳，安家居材料行有权停水停电并处马少国每日5%的滞纳金；2、在原合同中每月递增的5168元房租，由安家居材料行向蔡佑达收取，与马少国无关，即马少国每月应实交房租51680元；3、在马少国租赁期间，安家居材料行不得无故停水停电；4、承诺书到2013年12月31日终止。
十三、2012年12月2日，安家居材料行出具给马少国的2012年12月的缴款通知显示应付2012年12月租金56846元、2012年11月水电费19460元，总额为76306元。
十四、嘉鸿公司于2013年1月4日在包括涉案租赁物在内的场所，面向所有承租人张贴《关于安家居建材市场拆迁的通告》，内容为：鉴于政府对公明辖区安家居建材市场进行统一规划建设，安家居建材市场将于2013年1月起进行拆迁事宜。为不影响政府建设规划及商户的长远发展，望贵商户予以积极配合，并与安家居建材市场管理部门友好协商，以尽妥善安排撤离事宜。
十五、嘉鸿公司在（2013）深宝法公民初字第1170号及（2013）深宝法公民初字第1172号案件庭审中认可其存在对合水口社区松白路合水口段700号第7栋进行过停水停电的事实。经核实，该栋物业即为本案涉案租赁物，且停水停电时间为2013年1月6日。
十六、嘉鸿公司分别于2013年3月9日、2013年4月2日、2013年5月18日、2013年6月14日在涉案租赁物张贴《费用催款通知书》，通知对象为“蔡佑达（xxx宾馆）”，催收自2011年1月至2012年12月的租金递增款124032元及滞纳金224280元、自2012年12月起的租金227384元及滞纳金、水电费。
十七、2013年6月21日，蔡佑达向嘉鸿公司邮寄送达《回复函》，该函陈述以下事项：1、承租人是xxx宾馆，负责人是马少国，安家装饰城的营业执照已注销；2、2010年5月18日，蔡佑达已将租赁物转让给冯定中，冯定中提供马少国作为xxx宾馆营业执照上的法定代表人，该租赁物的租金也从2010年6月1日起一直由马少国交付给嘉鸿公司，嘉鸿公司与马少国在法律上形成了事实上的租赁关系，有马少国于2010年6月29日出具的《移交手续》、2010年7月2日出具的《收条》、2010年10月21日出具的《移交手续函》和马少国缴交租金的收据及xxx宾馆与嘉鸿公司的多次协议为证；3、蔡佑达在2005年1月1日至2010年5月31日承租期间已交付完毕租金，蔡佑达自2010年6月1日后并没有使用租赁物，嘉鸿公司催要租金事宜属嘉鸿公司与马少国之间的事情，应向马少国索要，与蔡佑达无关。
一审法院认为，各方在建立租赁关系及处理租赁纠纷时，均应受法律的规范并受法律的调整：
一、关于冯定中、马少国、麦某的诉讼地位
蔡佑达于2013年7月23日向一审法院申请追加冯定中、马少国作为被告，因冯定中、马少国系因被告申请而被一审法院追加进来的诉讼参加人，并非经嘉鸿公司申请或主动以起诉方式参加到本案，故冯定中、马少国的诉讼地位应为第三人而非被告，因此，马少国不能就本案提起反诉，一审法院已依法驳回马少国的反诉。
麦某在原审中经一审法院追加作为第三人参加诉讼，在2014年9月2日庭审中，麦某作为证人出庭作证，其证言对于案件具有查明事实的作用，故其诉讼地位为本案证人，其在本案原审庭审中的陈述应作证人证言。
二、关于嘉鸿公司与马少国是否建立租赁关系的问题
蔡佑达与嘉鸿公司之间的租赁合同真实有效，一审法院予以确认。蔡佑达在将租赁物进行转让时，并未经嘉鸿公司同意，故其转让行为本应认定无效。马少国作为租赁物的实际使用人及管理人，其在使用租赁物期间，并未向蔡佑达缴纳租金，而是直接凭嘉鸿公司指定的安家居材料行出具的缴费通知书缴纳租金及水电费。马少国主张其接受蔡佑达指示向安家居材料行缴纳费用，但并未举证证明存在该指示缴纳的事实，故一审法院对其该项主张不予采信。根据嘉鸿公司于2009年12月30日出具的《委托书》及安家居材料行与马少国于2012年10月16日签订的《承诺书》可以确认，麦某有权处理嘉鸿公司与承租人之间的租赁事宜，麦某对马少国作为租赁物实际使用人的事实是知晓的，也认可其作为租赁关系的承租人并与其签订相关协议，麦某明知租赁物实际使用人并收取租金及水电费超过六个月但未就此提出异议，应视为嘉鸿公司明知蔡佑达的转让行为及马少国作为租赁物实际使用人的事实，该情形符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应认定为嘉鸿公司与马少国之间成立了事实上的租赁关系。同时，《承诺书》也可以确认，马少国是以租赁关系的承租人身份与安家居材料行签订协议的，其又主张仅与蔡佑达存在租赁关系明显与事实不符，故其该项主张，一审法院不予采信。从稳定租赁市场发展的角度出发，嘉鸿公司作为出租人，虽通过麦某代为收取租金及水电费，但其仍应对租赁物的使用情况尽一定的审查义务，包括实际使用人有无变更、承租人有无合法使用租赁物等。在出租人明知实际使用人发生变更后，并未就此变更行为提出异议，而是一直放任该行为并委托他人代为收取租金，在发生争议后，又由以不知情为由，拒绝认可与实际使用人存在租赁关系的，对保障租赁市场稳定发展极为不利，也对善意使用租赁物的实际使用人不甚公平。故一审法院确认嘉鸿公司与马少国之间存在租赁关系。
三、关于停水停电前后的租金及租赁期限届满后占有使用费
马少国在2012年12月1日至2013年1月5日期间正常使用租赁物，其应按《承诺书》的约定支付该期间的租金60015元[51680元+（51680元/月÷31天×5天）]，在此之前的租金，马少国均已支付，仅未支付租金递增款。因嘉鸿公司的停水停电行为无事实及法律依据，此后马少国也无法正常使用租赁物，事实上因其经营旅馆的目的无法实现而停止使用租赁物，嘉鸿公司未举证证明其恢复供水供电的事实及时间，也未举证证明其向马少国告知已经恢复供水供电及马少国可继续正常使用租赁物的事实，故嘉鸿公司主张停水停电后至租赁期限届满时止的租金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。马少国在租赁期限届满后，应将租赁物内的财产进行清空并将租赁物交付给嘉鸿公司，但马少国的财产仍存放在租赁物内，故其应支付租赁期限届满后的占有使用费。因嘉鸿公司对租赁物采取了停水停电的措施，致马少国无法正常使用租赁物，仅作为存放财产之用，且无正常供水供电，故占有使用费应参照仓库的租金进行计算，一审法院参照2013年深圳市房屋租赁指导租金中每平方米每月8元的仓库租金指导价计得每月占有使用费25056元（8元/平方米×3132平方米），即马少国应支付嘉鸿公司2013年1月6日至12月31日期间占有使用费296631元[25056元/月×11个月+（25056元/月÷31天×26天）]。自2014年1月1日起，马少国应按当年深圳市房屋租赁指导租金中的每平方米仓库租金指导价支付嘉鸿公司占有使用费至其搬离租赁物之日止。
四、关于租金递增款及滞纳金
蔡佑达在退出租赁关系时并未经嘉鸿公司同意，其与嘉鸿公司签订的《增补协议》已经约定了蔡佑达应支付租金递增款，故嘉鸿公司的该预期收益系蔡佑达擅自转让而产生的损失，嘉鸿公司可向蔡佑达主张。但因蔡佑达已退出原租赁关系，截至2013年6月26日嘉鸿公司起诉时，嘉鸿公司未提交证据证明就上述租金递增款项向蔡佑达主张权利，故2011年1月1日至6月26日期间的租金递增款已超过诉讼时效，一审法院对此不予支持。经核算，嘉鸿公司与蔡佑达约定的租金递增款为5168元/月。故2011年6月27日至2013年1月5日期间的租金递增款为94547元[5168元/月×18个月＋5168元/月÷30天×4天＋5168元/月÷31天×5天]。因嘉鸿公司在2013年1月6日对租赁物采取了停水停电措施，致租赁物无法按合同约定进行使用，即租赁物的使用目的无法实现，故嘉鸿公司要求蔡佑达支付该期间的租金递增款，一审法院不予支持。因嘉鸿公司在蔡佑达退出租赁关系后，一直未向蔡佑达主张租金递增款，故其主张的滞纳金一审法院不予支持。
五、关于张淑妙是否应承担清偿责任的问题
蔡佑达所负以上债务，属其与张淑妙夫妻关系存续期间产生，张淑妙未能举证证明嘉鸿公司与蔡佑达明确约定该债务确为蔡佑达个人债务，亦未能举证证明其与蔡佑达之间存在自负各自债务的约定且嘉鸿公司知晓该约定的事实，故以上债务应认定为夫妻共同债务，蔡佑达与张淑妙应共同清偿。
六、关于《租赁合同》及《增补协议》的解除问题
因蔡佑达已退出原租赁关系，嘉鸿公司与马少国建立的事实上的租赁关系的期限至2013年12月31日已届满，故无解除的必要，故嘉鸿公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持，一审法院仅确认嘉鸿公司与马少国的租赁关系于2013年12月31日终结。
七、关于清空租赁物的问题
嘉鸿公司主张在判决生效之日起十日内将租赁物清空并归还，未搬走的余物视为放弃所有权，由嘉鸿公司处理。因租赁期限已届满，固定在租赁物上的附属物，应归嘉鸿公司所有，马少国应将租赁物内的其他财产搬离，以恢复租赁物的使用价值，避免闲置租赁物扩大嘉鸿公司的租金损失。故嘉鸿公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
八、关于水电费。
安家居材料行出具给马少国的2012年12月的缴款通知显示2012年11月的水电费为19460元（76306元-56846元），2012年12月1日起至2013年1月5日止的水电费，安家居材料未出具缴费通知，嘉鸿公司也未提交证据证明该期间产生的水电费的数额，但根据马少国使用水电费的记录，嘉鸿公司主张产生的水电费总额29745元，符合马少国实际使用水电的规律，故一审法院予以支持。即马少国应支付嘉鸿公司2012年11月至2013年1月5日的水电费29745元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，一审判决：一、蔡佑达、张淑妙自判决生效之日起十日内支付嘉鸿公司2011年6月27至2013年1月5日期间的租金递增款94547元；二、马少国自判决生效之日起十日内支付嘉鸿公司2012年12月1日至2013年1月5日期间的租金60015元、2013年1月6日至2013年12月31日期间的占有使用费296631元及自2014年1月1日起的占有使用费（自2014年1月1日起，按当年深圳市房屋租赁指导租金中的每平方米仓库租金指导价计至马少国搬离租赁物之日止）；三、马少国自判决生效之日起十日内支付嘉鸿公司2012年11月1日至2013年1月5日的水电费29745元；四、马少国自判决生效之日起十日内将租赁物清空并归还嘉鸿公司，未搬离的余物视为放弃所有权，由嘉鸿公司处理；五、驳回嘉鸿公司的其他诉讼请求。案件受理费19231元、保全费5000元，由蔡佑达及张淑妙负担1349元，由马少国负担13978，由嘉鸿机电（深圳）有限公司负担8904元。
本院经审理查明，深房地字第xxxx**号房地产证所记载房产，并非涉案房产。对一审查明的其他事实予以确认。
另查明，涉案房屋所在地段2014年、2015年的仓库租赁指导租金标准均为9元/月·平方米，2016年的该标准为10元/月·平方米。
本院认为，涉案租赁房产并未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，嘉鸿公司所提交材料也并不能证明已经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案各方就涉案房产所签订的租赁合同，均应认定为无效。也即，嘉鸿公司与安家材料城于2004年7月29日签订的《租赁合同》、2004年12月30日签订的《增补协议》、蔡佑达与冯定中2010年6月所签的《转让协议书》涉及租赁的部分均为无效。一审法院对上述合同效力认定有误，本院予以纠正。根据马少国上诉请求，二审争议的焦点在于：一、马少国是否应向嘉鸿公司支付租金及相关费用；二、马少国是否应支付2013年1月6日之后的占有使用费。
关于焦点一。马少国主张不向嘉鸿公司支付租金及水电费的理由是，其与嘉鸿公司并无租赁合同关系，依据合同相对性原则，其不负有向嘉鸿公司支付的义务。但涉案租赁合同均为无效，涉案房屋为嘉鸿公司所提供，马少国占有使用涉案房屋，即应向嘉鸿公司支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。马少国一直按照《承诺书》约定标准支付租金，现一审判令马少国按照《承诺书》租金标准支付2012年12月1日至2013年1月5日期间占有使用费并无不当，嘉鸿公司亦未上诉异议，本院对此予以认可。马少国上诉并未对水电费金额表示异议，其使用涉案房产，即应支付因此产生的水电费。马少国以合同相对性为由，拒绝支付前述占有使用费及水电费，于法无据，本院不予采纳。一审判决马少国向嘉鸿公司支付2012年12月1日至2013年1月5日占有使用费60015元及2012年11月1日至2013年1月5日的水电费29745元正确，本院予以维持。
至于《增补协议》约定的租金递增款的支付，本案各方均未上诉，本院二审对此不再审查，予以维持。
关于焦点二。马少国在2013年1月5日租赁期限届满后，并未将财产进行清空并将涉案房屋交付嘉鸿公司，故其仍应向嘉鸿公司支付此后的占有使用费。马少国以嘉鸿公司自2013年1月6日对涉案房屋停水停电，及租赁物无法清空交接系因嘉鸿公司自2013年5月封闭租赁房屋大门所致为由，主张其不应承担2013年1月5日之后的占有使用费。本院认为，一审法院已根据涉案房屋没有水电供应的实际情况，将2013年1月6日之后的占有使用费调整到仓库租金标准，马少国在其物品仍占用涉案房屋的情况下，主张不支付占有使用费，于法无据，本院不予采纳。而根据（2013）深宝法公民初字第1170、1172号案件2014年9月2日的开庭笔录第12页所记，承办法官在询问各方是否同意在评估后移交房屋给嘉鸿公司时，马少国坚持暂不移交。且马少国亦未举证证明其后要求交接遭到拒绝，故马少国现辩称系因嘉鸿公司原因导致至今仍未能清空房屋、办理交接，事实依据不足，本院不予采信。马少国在本案2016年11月10日的二审调查中当庭向嘉鸿公司明确表示放弃涉案租赁房屋内物品，由嘉鸿公司自行接收涉案房屋，本院对此予以认可。嘉鸿公司应自该日起自行接收涉案房屋，如其因未及时接收房屋导致空置损失，由嘉鸿公司自行承担。马少国应支付的2013年1月6日至2016年11月10日的占有使用费共计1296782元【8元/平方米×3132平方米×11个月+8元/平方米×3132平方米÷31天×26天+9元/平方米×3132平方米×24个月+10元/平方米×3132平方米×10个月+10元/平方米×3132平方米÷30天×10天】。
综上所述，马少国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有误，但不影响本案处理结果。现涉案房屋已由嘉鸿公司自行接收，故本院依据该新发生的事实对一审判项予以相应调整。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民重字第6号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民重字第6号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民重字第6号民事判决第二项为：马少国自本判决生效之日起十日内支付嘉鸿机电（深圳）有限公司2012年12月1日至2016年11月10日的占有使用费共计1356797元；
四、驳回嘉鸿机电（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费19231元、保全费5000元，由蔡佑达及张淑妙负担1349元，马少国负担13978元，嘉鸿机电（深圳）有限公司负担8904元。二审案件受理费7096元，由马少国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）