广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）汕龙法民二初字第4号
原告汕头市鸿艺发家居装饰有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区内充公白水坪厂房第一层。
法定代表人林明军。
委托代理人吴云云，广东盈信律师事务所律师。
被告深圳市艾特航模股份有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道浪心社区梨园工业区D4栋1号二、三、四楼。
法定代表人金良。
委托代理人蒋祖亮，该司行政主任。
委托代理人肖红亮，广东深明德律师事务所律师。
第三人李乐彬，男，汉族，1971年10月12日出生，住汕头市春泽庄中区。
原告汕头市鸿艺发家居装饰有限公司诉被告深圳市艾特航模股份有限公司、第三人李乐彬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人林明军及其委托代理人吴云云、被告的委托代理人蒋祖亮、肖红亮到庭参加诉讼。第三人李乐彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月1日，被告与第三人签订《协议书》，约定被告向第三人承租内充公南片工业区A3幢一座四层，面积约为4400平方米，租金每月30,000元，合同期约定为2011年8月1日起至2016年7月30日止。2011年9月19日，被告在承诺得到第三人同意后，与原告签订《协议书》，约定由原告向被告转租内充公南片工业区A3幢一座底层，面积1100平方米，租金每月为11,000元，合同期约定为2011年10月20日起至2014年10月20日止。协议签订后，原告依约向被告支付了预付款2,2000元。之后，原告依约欲向被告支付租金，不料被告拒绝接收，声称其与第三人的租房协议已解除，要求原告直接向第三人支付租金，当原告依照被告的指示向第三人支付租金时，第三人也拒绝收取租金，并宣称其出租的厂房是整幢四层一起出租给被告的，被告转租给原告其根本不知情，也未征得其本人同意，故其不可能认可原告与被告之间的转租协议，也就不可能单独收取原告一层的租金。此后，第三人以被告未按时交纳租金为由，要求原告搬离厂房，进而发展到将进出厂房的大门锁住，并提出要采取停电、停水的措施迫使原告搬离，致使原告事实上已无法经营。为此，原告多次致电被告要求协调解决，但被告置之不理，原告也多次与第三人协商，试图维持租赁关系，但第三人坚持其厂房是整栋出租，不可能分割出租，要求原告限期搬离。综上所述，由于被告的缔约过失，造成原告重大损失，依法应承担赔偿责任。
诉讼请求：一、判令被告赔偿因缔约过失造成原告各项损失（包括装修费用、搬迁费用、设备安装调试费用、经营收入、因停产对第三方应承担的违约金）200,000元（暂计，以鉴定为准）；二、本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。诉讼期间，原告变更上述诉讼请求为：一、依法判令被告返还原告预付款22,000元；二、判令被告赔偿因缔约过失造成原告的损失（包括装修费用、搬迁费用）170,000元；三、本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。
原告提交的证据有：
1.企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证，证明原告主体资格；
2.基本信用信息，证明被告主体资格；
3.人口信息资料，证明第三人主体资格；
4.协议书、收据，证明被告向原告转租第三人厂房的事实；
5.通告、解除租赁协议通知书、照片，证明由于被告缔约过失导致转租协议不被第三人认可，而造成原告损失的事实；
6.装饰工程合同书，证明被告缔约过失造成原告的损失；
7.结算清单、收款收据，证明被告缔约过失造成原告的装修损失；
8.营业执照（当庭提交），证明装饰公司的真实性。
被告在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，被告辩称：被告与原告签订的房屋转租协议已经第三人的同意，合法真实有效。缔约过失责任，是指在合同缔约过程中，当事人一方或双方因自己的过失而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。结合本案，2011年7月1日，就被告承租第三人“内充公南片工业区A3幢厂房一座四层”房屋事宜协商，被告告知第三人，所承租的房屋使用不完，中途需要转租，第三人明确答复被告可以转租，并承诺在协议书中，不再约定“乙方不得转租”条款，有鉴于第三人的诚意，被告与第三人签订了厂房租赁协议书。协议签订后，由于被告经营规模较小，所租厂房第一层、四层一直闲置，为了充分利用厂房资源，被告在厂房顶层悬挂转租横幅，2011年9月9日，被告与原告就“内充公南片工业区A3幢厂房一座底层”转租事宜达成协议，并且在协议书明确约定为“转租”。据此，被告与原告签订的房屋转租协议已经第三人的同意，合法真实有效。且就转租事宜如实告知原告，被告未违反诚实信用原则，不存在缔约过失，无须赔偿原告的损失。
被告提交的证据有：
1.2011年7月1日协议书，证明被告与第三人签订的租房协议；
2.协议书，证明原告与被告签订的转租协议；
3.解除租赁协议通知书，证明被告通知第三人解除双方的租赁协议，并告知第三人收取原告租金的事实；
4.邮政快递，证明第三人收到解除租赁协议通知书的事实；
5.告知函，证明被告通知原告，被告已与第三人解除了租赁协议，并告知原告向第三人缴纳租金的事实；
6.邮政快递，证明原告收到被告的告知函的事实；
7.光碟，内容为：被告向业主第三人租赁后，在承租楼房顶层横挂一副“本栋厂房招租”，该光碟是横幅的视频及场地所在的情景，2011年7月26日至与原告签订转租协议，接近2个月，第三人应该看到该横幅，知道被告要转租，被告是得到第三人同意下才挂横幅的，证明被告与原告的转租是经过第三人同意的。
经出庭质证，被告对原告提交的证据1－4真实性、合法性、关联性予以确认，证据4协议书没有约定是否同意转租，收据真实性予以确认；证据5第三人通告真实性、合法性不予确认，被告没有收到该通告，被告解除租赁协议通知书予以确认，被告解除租赁协议通知照片真实性予以确认，其他照片不予确认，照片来源、场地、锁门是谁锁的无法确认；证据6真实性、合法性、关联性不予确认，乙方公章真实性无法确认；证据7真实性、合法性、关联性不予确认，原告与其他公司签订协议并没有附设计方营业执照、资质证书；证据8真实性没有异议，对关联性有异议，该公司不具备施工资格，根据法律规定，原告陈述损失170,000元尚未发生。
原告对被告提交的证据1－2没有异议；证据3－4证明内容、对象有异议，被告单方解除租赁协议，单方意思表示；证据5－6有异议，只证明被告单方通知原告解除合同；证据7有异议，并不能证明拍摄是租赁地，没有任何事实证明第三人同意被告转租，不能证明第三人已经默认。
本院确认原告提交的证据1－5、被告提交的证据1－6可作为本案认定事实的依据；对原告提交的证据8的真实性予以认定；对原告提交的证据6－7、被告提交的证据7不予认定。
诉讼期间，本院依据原告的申请，委托汕头市佳正工程咨询有限公司（下称佳正公司）对位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层的装修费用进行评估。佳正公司向本院出具了《工程造价咨询报告书》，结论为：该项目现有价值约为111,800元。
原告对上述《工程造价咨询报告书》没有异议，被告对上述《工程造价咨询报告书》的意见为：价格鉴定包含了社会保险费、税金，但原告并未提交原始装修合同、结算书和发票，要求原告提交；依原告提交的原始装修项目、价格表与佳正公司工程结算书（工程成本价格的计算）对比，装修项目部分不相符，价格悬殊太大，装修的平方不一致。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭对上述《工程造价咨询报告书》进行质证。
关于上述《工程造价咨询报告书》，被告虽有异议，但该鉴定结论的产生程序合法，被告没有提交足以否定其内容的相反证据，故本院予以采纳。
本院查明：2011年9月19日，原告与被告签订《协议书》，约定：被告同意将位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层面积约1100平方米的房产租给原告兴办企业之用；租金每月11,000元，原告应在协议签订之日先交2个月的租金即22,000元作为协议最后终止结算；租赁期限为3年，即自2011年10月20日起至2014年10月20日止。2011年9月23日，原告向被告支付2个月的租金押金共22,000元。之后，原告对上述租赁房产进行装修。
另查：上述租赁房产系被告向第三人承租的。2011年7月1日，被告与第三人签订《协议书》一份，约定：第三人同意将位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层面积约4400平方米的房产租给被告兴办企业之用；租赁期限为5年，即自2011年8月1日起至2016年7月30日止。
2011年11月30日，被告向第三人发出解除租赁协议通知书，该通知书内容为：“致业主李乐彬：2011年7月1日，我司与你签订了房屋租赁协议书（内充公南片工业区A3幢厂房一座四层），因该协议书属于无效协议，就此我司向你函告如下：1.双方签订的协议书（租赁协议）于2011年11月30日解除，请你在三日内接收所出租的房屋，并办理交接手续，逾期视为已经接收。2.我司在经你的同意下，于2011年9月19日，将承租的房屋‘内充公南片工业区A3幢厂房一座第一层’转租至汕头市鸿艺发家居装饰有限公司龙湖分公司（朱明军次承租方），约定每月租金：壹万壹仟圆整，租赁期限为2011年10月20日至2014年10月20日止。现次承租方2011年11月、12月房租未交纳，请你在接到本通知书后到次承租方收取。”
2011年12月5日，第三人向被告出具通告，通告内容为：“关于贵公司与我协议租赁的汕头市内充公南片工业区A3栋厂房一事。由于贵公司已经逾期欠交租金一个月。现又双方同意和移交，单方面解除协议。通告贵公司务必于3日之内交清厂房租金和做好移交手续。并撤走厂房内的人员和工具，材料。逾期我将视为贵司已经交接清楚，进行断电断水，及收回厂房。期间所产生的一切后果和相关损失将与我无关。”
诉讼期间，原告提出：上述房产租赁后，被告给予原告一个月的装修期，原告在装修完毕把机器设备搬进去后，大约在2011年11月，原告要出门，准备先把11月租金交给被告，被告的工作人员陈滨（代表被告签订租赁协议）称其公司搬回深圳，等公司决定后再作答复，之后，被告一直没有来收取租金。大约12月初，第三人把上述租赁房产的大门锁住，并停电。原告无法使用上述房产。原告向被告交涉，被告派人与原告洽谈，提出把租金直接交还第三人，但第三人拒收，称其是整幢出租，不可能分割出租。对此，被告提出在上述协议签订后，被告给予原告一个月装修期，缴纳11月租金问题被告代理人不清楚，经手人是公司工作人员陈滨，陈滨已离职，锁门停电情况，被告不知道。
诉讼期间，原、被告双方没有提交上述房产的转租已经过第三人书面同意的证据。
诉讼期间，被告提出：在被告通知第三人解除租赁协议后，被告告知原告将租金直接交给第三人，第三人口头同意被告解除租赁协议，但没有答复是否同意原告将租金直接交给第三人，被告也没有与第三人就双方解除租赁协议事宜达成一致协议。
诉讼期间，原、被告双方没有提交上述租赁房产已取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的依据。
诉讼期间，本院依据原告的申请，委托佳正公司对位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层的装修费用进行评估。佳正公司向本院出具了《工程造价咨询报告书》，结论为：该项目现有价值约为111,800元。
本院认为：本案系原告向被告承租房产引起的纠纷，故本案案由应为租赁合同纠纷。
原告与被告之间就租赁房产签订的《协议书》，因双方没有提交该协议书项下的租赁房产已取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的依据，应认定无效。被告依据无效行为取得的租金押金22,000元应返还原告，并赔偿原告因此造成损失即原告对本案租赁房产投入的装修损失，该损失的赔偿数额应以委托评估的结论即111,800元确定为宜。因此，原告要求被告返还预付款22,000元、赔偿装修损失的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持，但要求被告赔偿搬迁费用的请求，证据不足，不予支持。
关于被告提出租赁合同合法真实有效、且就转租事宜如实告知原告，被告未违反诚实信用原则，不存在缔约过失，无须赔偿原告损失的主张，理由不成立，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市艾特航模股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告汕头市鸿艺发家居装饰有限公司租金押金22,000元。
二、被告深圳市艾特航模股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告汕头市鸿艺发家居装饰有限公司经济损失111,800元。
三、驳回原告汕头市鸿艺发家居装饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4400元，由原告负担1860元，被告负担2540元；鉴定费4000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判长 吴丽萍
审判员 蔡肖文
审判员 吴映君
二〇一三年一月五日
书记员 杨文健
附件：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。