新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)新42民终1231号
上诉人（原审原告）：马忠，男，1961年01月17日出生，哈萨克族，职工，住额敏县。
委托诉讼代理人：刘小菊（系上诉人马忠表妹），女，1965年8月20日出生，藏族，农民，现住额敏县。
委托代理人：胡国图，新疆天赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马丽，女，1963年8月25日出生，回族，职工，住额敏县。
委托代理人：王成，新疆新额律师事务所律师。
原审第三人：鲍志刚（系被上诉人马丽的儿子），男，1987年7月19日出生，回族，无固定职业，暂住额敏县。
上诉人马忠因与被上诉人马丽、原审第三人鲍志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服额敏县人民法院（2016）新4221民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人马忠的委托代理人刘小菊、胡国图、被上诉人马丽及其委托代理人王成、原审第三人鲍志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马忠上诉请求:一、撤销原判，改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在给第三人办理宅基地使用证之前把宅基地转让给原告，系依法转让，不属于表见代理；二、被上诉人在出售房屋并未办理土地使用证，该房屋系被上诉人与封国林共同的房院，被上诉人有处分权，即使该院落土地使用权归鲍志刚所有，鲍志刚在服刑期间，被上诉人将院落出售给上诉人，被上诉人与第三人系母子关系，上诉人有理由相信被上诉人有处分权，且上诉人购买此院落时是善意的，并支付价款，自筹资金在该院落中修建了房屋，故应当维护上诉人的合法权益。原审认定鲍志刚父母离婚后房屋赠与鲍志刚，土地和两间房屋在没有办理土地证之前已经出让给了上诉人，赠与没有办理过户手续是不成立的，房屋出售之后又将宅基地过户到鲍志刚名下，应确认合同无效，属于逃避债务，损害了债权人利益，故请求确认赠与无效。
马丽辩称，1、原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本案通过多次开庭审理已经查清被上诉人与上诉人之间没有房屋买卖合同关系，上诉人对此并未举证证实；2、房屋是马丽与前夫的共同财产，房屋在离婚时已经赠与鲍志刚了，马丽没有经过鲍志刚的同意买卖房屋是不成立的。该房的所有权人是鲍志刚，马丽没有任何权利对房屋进行处分。上诉人要求被上诉人将第三人的房屋办到其名下是不成立的。
鲍志刚辩称，马忠无权占有该房屋，对马忠和马丽之间的购房合同不认可，因并未委托马丽去买卖该房屋，2009年房屋就办理了房产证，故2010年的买卖房屋行为不成立，请求二审公正判决。
马忠向一审法院起诉请求：1、被告将争议房院土地使用证办理到原告名下；2、本案的诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2001年被告与其丈夫封某某因感情不和，由额敏县二支河牧场当时的政法干事朱某某调解离婚，被告与其丈夫封某某约定夫妻双方名下位于额敏县二支河牧场汇干村国有土地的房产（东临马某某、南临路、西临阿某、北临阿某的土地）归儿子第三人所有。后封某某搬出了该房产另行居住，而被告带着儿子第三人及其女儿一直居住在该房中。至2010年左右，因被告的儿子第三人负刑事责任被判刑羁押和劳教，原告与被告又系堂兄妹关系，双方协商达成口头协议，原告将位于额敏县二支河牧场汇干村国有土地的房产出售给原告，后原告在给付了被告部分购房款的情况下，被告将该套房产交付给了原告，因原告购买被告的该房产时，上面的房屋已经破烂不堪，原告欲将购买被告的原房屋拆除，并对该房产中的房屋进行重建，在2012年初时，恰逢中央下发的”安居富民”政策落实至额敏县二支河牧场，该政策依照以户为单位对二支河牧场建房人员进行建房补贴。因原告并非额敏县二支河牧场的职工，故原告以被告的名义在额敏县二支河牧场申请了”安居富民”建房工程，并于2012年4月5日向额敏县二支河牧场汇干村支付建房款35000元（后退回1840元），2012年年底，原告以被告名义申请建设砖木结构80平方米的”安居富民”房屋建好后，原告及其家人搬入一直居住至今。2013年5月4日，原告又给付被告10000元房款，被告给原告出具了收条一份，该收条言明：今收到马忠现金房款10000元正，收款人为被告马丽。2013年9月3日，在第三人还在监狱服刑期间，被告以第三人的名义向额敏县国土资源局二支河牧场国土资源所提出申请，该申请要求第三人于2009年4月5日在二支河牧场老场部划宅基地一宗，现特申请办理国有土地使用证等相关权属，2013年9月5日，额敏县二支河牧场管委及额敏县国土资源所出具证明，证实第三人申请在二支河牧场办理住宅的国有土地四至清楚，没有争议存在，请求给予办理相关权属证书。2013年11月12日，额敏县土地管理行政部门给第三人颁发了额政国用（2013）第xx-
xxxx号国有土地使用证，该土地使用证中注明，座落：额敏县二支河牧场老场部，地类（用途）：住宅，使用面积：800平方米。2014年5月27日，被告以第三人的名义向额敏县国土资源局交纳了办理权属证书的相关费用2574元。2014年9月10日，原告也向额敏县二支河牧场汇干村村民委员会申请办理自己向被告购买房产的相关权属证书，原告的该申请经额敏县二支河牧场汇干村村民委员会同意后报额敏县二支河牧场国土资源所进行办理，在额敏县二支河牧场国土资源所到原告申请的房产现场勘察、测量时，原告被告知，原告申请办理产权证书的该套房产已经由第三人在土地行政管理部门办理了权属证书，故土地行政管理部门拒绝再为原告办理权属证书，原告在得知此事后，遂找被告问其原因，并要求被告将争议房产的权属过户至原告名下，被告以双方不存在房产买卖合同，双方是租赁或借用关系为由，拒绝了原告的请求，原告遂将被告起诉至本院。另查明，2015年10月12日第三人才服刑完毕出狱。并在本案的诉讼中以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼，并表示其对原、被告双方之间的房产买卖合同既不知情，也不认可，第三人没有委托被告买卖房产，原、被告双方之间的房产买卖合同侵害第三人的合法权益，该房产既非原告的，也非被告的，该房产按照土地行政管理部门颁发的权属证书应当归第三人所有和使用，第三人也不同意将给房产过户至原告名下。
一审法院认为，自然人的合法权益应当受到法律的保护。原告与被告虽未签订书面的房产买卖合同，但是，被告收取了原告给付的购房款，并将房产实际交付给了原告使用，故双方之间房产买卖合同关系应当已经成立，且该买卖合同在原、被告之间属于合法有效。但是，通过本案的调查可以看出，该争议房产在被告处分之前，被告及其前夫在离婚时已经明确约定该争议房产使用权及其使用权归双方的儿子第三人所有，被告在未取得第三人同意，且在第三人犯罪服刑期间不知情的情况下擅自处分该不动产，并将该不动产卖给原告，已经构成无权处分，原告在购买该房产时虽有理由相信作为第三人母亲的被告具有处分权，但是，在被告反悔不认可双方之间买卖合同行为以及第三人在诉讼中明确表示对被告处分不动产的买卖行为不予认可的情况下，故原、被告双方之间签订的争议房产的买卖合同对第三人不发生任何物权效力，且被告将出售给原告的房产在实际交付后，却以第三人的名义将该出售的房产权属登记在了第三人名下，并实际办理了不动产登记手续，故原告现主张要求被告协助将出售争议不动产房产权属过户至原告名下的请求，在被告及现有实际物权人第三人不同意的情况下，本院在此对原告的上述主张已不能予以支持。对被告辩解，原、被告之间不存在买卖合同关系，双方系租赁或借用合同关系的理由，因被告的上述辩解理由与本案查明的事实不符，且如双方之间系租赁或借用合同关系，原告不可能投资20余万元对该租赁或借用的房产进行重建、装修并一直居住至今，被告的上述说法有违房屋租赁或借用合同中的通常做法及其日常交易习惯，故本院在此不予采信。对第三人申请参加本案诉讼的行为，虽然第三人申请以有独立请求权第三人的身份参加了本案的诉讼，但是第三人在诉讼中未向本院提出明确、具体且独立于原、被告诉讼之外自己的诉讼请求，故本院对第三人参见诉讼的行为不认定为有独立请求权的第三人诉讼地位，而对第三人参见诉讼的行为在本案中先确定为无独立请求权的第三人诉讼地位，如第三人认为本案争议的房产权属归自己所有或使用，也可在本案诉讼结束或生效后另行主张自己的权利。判决：驳回原告马忠的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，投递费130元，合计165元（原告已预交），由原告马忠负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案的争议焦点为：上诉人主张被上诉人将涉案房屋的土地使用证办理到上诉人名下是否有法律依据？
本院二审中当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第132条”出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”、第51条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，本案中，被上诉人马丽与其前夫封某某于2011年协议离婚，协议中约定涉案的房屋归双方婚生子即原审第三人鲍志刚所有，该协议合法有效。2010年左右鲍志刚入狱。后被上诉人与上诉人达成口头协议约定将该房屋出售给上诉人，虽然该房屋并未过户给鲍志刚，但被上诉人作为该房屋的共有人在未经其他共有人或实际权利人同意并追认的情况下，其仍未取得处分权，故其与上诉人马忠之间的买卖行为无效。另，因该房屋交付给上诉人后，以鲍志刚的名字做了产权登记，办理了不动产登记手续，故现上诉人主张被上诉人将涉案房屋的土地使用证办理到上诉人名下没有法律依据，无法实现。上诉人购买房屋后进行重建、装修并居住至今，对其损失部分其可另行主张自己的权利。
综上所述，马忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，投递费100元，合计170元，由马忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 宏
审判员 盛成盼
审判员 滕媛媛
二〇一七年一月十一日
书记员 马月平