广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16643号
上诉人（原审被告）：广州市筑力贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区荷光路第一工业区5号之二H2383号。
法定代表人：邱伟表，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李永添，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚佰宙，男，1971年3月8日出生，汉族，住广西北流市。
原审第三人：阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司（原名阳东县东骏房地产开发有限公司），住所地广东省阳江市阳东区经济开发区北惯镇金鸡山工业园（金田十路）。
法定代表人：郭小琴。
上诉人广州市筑力贸易有限公司（以下简称筑力贸易公司）因与被上诉人姚佰宙、原审第三人阳江市阳东区东骏房地产开发有限公司（以下简称东骏房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初10046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人东骏房地产公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人筑力贸易公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚佰宙的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由姚佰宙负担。事实和理由：一、姚佰宙付款不真实。涉案阳东县××××镇金鸡山地段金田十路北惯新城一期第C7栋xxx房（以下分别简称xxx房）的购房款支付不符合《房屋买卖合同》的书面约定，姚佰宙未将购房款支付至约定的政府监管账户。姚佰宙称以现金支付不符合常理，且没有提交相关现金提取证明，不能证明该款项的支付是真实的。二、涉案xxx房尚未竣工，不符合交付条件。涉案xxx房尚未完成竣工验收备案，依法不得交付购房人使用。姚佰宙与开发商办理房屋交付的行为因违反国家法律、法规的强制性规定，应属无效。姚佰宙目前占有涉案房屋并非合法，不能排除执行。三、除了涉案xxx房，姚佰宙又购买另外十八套房屋，足以证明其购买的房屋并非用于居住使用，而是用于投资经营。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除本案的执行。
被上诉人姚佰宙辩称：姚佰宙在涉案房屋2014年8月22日被查封前已签订了有效的网签合同，所有购房款已经支付完毕，房屋已交付使用。本案筑力贸易公司属超额查封，是不合理的。
原审第三人东骏房地产公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
姚佰宙向一审法院起诉请求：撤销（2014）穗天法执字第8372号执行裁定查封东骏房地产公司开发的位于阳东县××××镇金鸡山地段北惯新城一期第C7栋xxx房两套房屋。
一审法院认定事实：筑力贸易公司与谢莲、东骏房地产公司买卖合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法民二终字第1659号民事判决已发生法律效力，根据上述判决，谢莲应于该判决发生法律效力之日起10日内向筑力贸易公司支付货款10465248.53元及违约金，东骏房地产公司对上述债务承担连带责任，案件受理费108940元、保全费5000元，由谢莲、东骏房地产公司负担。因谢莲、东骏房地产公司未履行判决确定的义务，筑力贸易公司向一审法院申请执行，一审法院于2014年11月14日以（2014）穗天法执字第8372号立案执行。
一审法院于2014年12月8日查封了东骏房地产公司名下的涉案xxx房。
2015年2月5日，姚佰宙向阳江市阳东区人民法院提起诉讼，分别要求确认其与东骏房地产公司于2014年8月22日签订的合同编号为xxxxx、xxxxx的《商品房买卖合同》有效。阳东区人民法院于2015年4月13日分别作出了（2015）阳东法合民初字第72号、（2015）阳东法合民初字第73号民事判决，确认姚佰宙与东骏房地产公司于2014年8月22日签订的合同编号为xxxxx、xxxxx的《商品房买卖合同》为有效合同。两判决均已于2015年4月29日发生法律效力。
后姚佰宙向一审法院提出执行异议，一审法院审查后作出了（2015）穗天法执异字第76号执行裁定，裁定驳回姚佰宙的异议。
现姚佰宙不服（2015）穗天法执异字第76号执行裁定向一审法院提起诉讼，要求撤销（2014）穗天法执字第8372号执行裁定对东骏房地产公司开发的xxx房的查封。后姚佰宙明确上述诉讼请求即为要求（2014）穗天法执字第8372号案不得对xxx房执行。
本案一审诉讼过程中，姚佰宙主张其已向东骏房地产公司购买xxx房并支付了全部购房款，并提交了《商品房买卖合同》《收据》等证据。一、合同编号分别为xxxxx、xxxxx的《商品房买卖合同》各一份，均显示由东骏房地产公司（出卖人）与姚佰宙（买受人）于2014年8月22日签订，分别约定姚佰宙向东骏房地产公司均以590566元的价格购买xxx房，付款方式均为2014年8月22日前一次性支付590566元；东骏房地产公司应于2015年12月30日前将xxx房交付姚佰宙使用，并在xxx房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、东骏房地产公司开具的《收据》两张，分别显示确认收到姚佰宙支付xxx的购房款590566元、xxx的购房款590566元。三、东骏房地产公司与姚佰宙于2014年8月29日签订的《收楼确认书》，显示姚佰宙同意按照xxx房的房屋现状收楼。四、姚佰宙与案外人广东卓越物业经营管理有限公司（下简称卓越物管公司）于2014年9月1日签订的《物业管理合同》，显示姚佰宙委托卓越物管公司对xxx房实行物业管理。筑力贸易公司认为上述证据的真实性由法院依法认定，并认为姚佰宙以现金支付购房款不符合交易习惯、也不符合《房屋买卖合同》约定；筑力贸易公司还认为xxx房所在楼盘目前尚未竣工验收，不符合合同约定的交楼条件，姚佰宙与东骏房地产公司办理交房手续不合法。
另，姚佰宙主张其实际上向东骏房地产公司购买了包括xxx房在内的共计20套房屋，总房款为16228003元，其已付清了全部购房款。为予证明，姚佰宙提供了《缴付购房款确认书》《情况说明书》《中国农业银行业务凭证》等证据。一、《缴付购房款确认书》显示由东骏房地产公司于2016年1月7日出具，内容为姚佰宙购买东骏房地产公司出售的北惯新城第XXX、XXX、……xxx房共20套房屋，总房款为16228003元，姚佰宙在2014年4月9日将2200000元划付到东骏房地产公司开户的中国农业银行44×××75账号内，在2014年7月16日将现金846871元支付给东骏房地产公司，在2014年8月22日将12000000元划付到东骏房地产公司开户的中国银行66×××06账号内，同日将现金1181132元作为xxx房的房款支付给东骏房地产公司，东骏房地产公司已收齐上述20套房屋的房款；东骏房地产公司由于当时需要现金发放建筑工人工资，要求姚佰宙以现金的方式支付房款，姚佰宙于2014年8月22日前来东骏房地产公司阳江市水上活动中心五楼支付xxx房的房款合共1181132元给东骏房地产公司，东骏房地产公司当即签署收据给姚佰宙；东骏房地产公司同意xxx房解封后为姚佰宙到住建局办理xxx房的备案登记手续。二、《情况说明书》显示由确认人谭剑明签名，并加盖了东骏房地产公司公章，内容为姚佰宙、东骏房地产公司于2014年8月22日签订两份《商品房买卖合同》，东骏房地产公司将xxx房出卖给姚佰宙，房款合共1181132元，东骏房地产公司由于当时需要现金发放建筑工人工资，要求姚佰宙以现金的方式支付房款，姚佰宙于2014年8月22日到东骏房地产公司阳江市水上活动中心五楼支付xxx房的房款合共1181132元给东骏房地产公司，东骏房地产公司当即签署收据给姚佰宙；谭剑明确认其是收款经手人，共收到现金1181132元。三、《中国农业银行业务凭证》显示姚佰宙于2014年4月9日以银行转账方式向东骏房地产公司的44×××75账号支付了2200000元；《中国农业银行个人结算业务申请书》显示姚佰宙于2014年8月22日以银行转账方式向东骏房地产公司的66×××06账号支付了12000000元，附加信息及用途为“购房款”。筑力贸易公司对证据一、二的真实性不予确认，并认为姚佰宙购买xxx房价格畸低，且以现金支付房款不真实；筑力贸易公司对证据三的真实性予以确认，但认为该证据显示的款项并非支付xxx房的购房款，与本案无关，反而更显示了姚佰宙主张以现金支付xxx房不真实。
另，一审法院组织当事人于2018年1月16日到xxx房进行现场勘查，现场由姚佰宙当场用钥匙打开xxx房的大门。一审法院在xxx房现场张贴公告，通知对xxx房主张权利的人员向一审法院申报权利，没有人申报。
一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在一审法院执行过程中，姚佰宙对xxx房提出执行异议，该院审查后作出了（2015）穗天法执异字第76号执行裁定，裁定驳回姚佰宙的异议。姚佰宙对该院（2015）穗天法执异字第76号执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据上规定，姚佰宙主张xxx房由其购买并支付了全部购房款，要求（2014）穗天法执字第8372号案不得对xxx房执行，其应就其对xxx房享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。为予证明，姚佰宙提交了《商品房买卖合同》两份，xxx房购房款的《收据》，东骏房地产公司开具的《缴付购房款确认书》、《情况说明书》以及《中国农业银行业务凭证》、《中国农业银行个人结算业务申请书》等证据。筑力贸易公司认为xxx房以现金方式支付购房款不符合交易习惯，认为姚佰宙与东骏房地产公司之间关于xxx房的房屋买卖合同关系不真实。对此，一审法院认为，姚佰宙已提供证据证明其与东骏房地产公司之间存在包括xxx房在内共计20套房屋的买卖合同关系、总房款为16228003元，姚佰宙通过银行转账方式向东骏房地产公司分别转账支付了2200000元、12000000元，且后一笔12000000元的转账款项还备注用途为“购房款”，而以现金方式支付的xxx房共计1181132元的房款实际上只占20套房屋总房款的7.28%的比例，即在20套房屋的交易过程中姚佰宙实际上是以银行转账方式支付了绝大部分购房款，而以现金方式支付小部分房款，该行为与交易习惯并不相悖。筑力贸易公司亦未提供证据证明姚佰宙与东骏房地产公司之间存在其他经济往来。因此，对于姚佰宙主张其向东骏房地产公司购买xxx房并支付了全部房款的事实予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，姚佰宙要求（2014）穗天法执字第8372号案不得对xxx房执行，该项诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。东骏房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：不得执行广东省阳东县××××镇金鸡山地段金田十路北惯新城一期第C7栋xxx房。本案受理费100元，由筑力贸易公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。
另查明，关于姚佰宙与钟基勇、东骏房地产公司等人案外人执行异议之诉一案，广东省阳江市中级人民法院以（2016）粤17民初15号民事判决驳回姚佰宙的诉讼请求，广东省高级人民法院于2018年9月12日作出（2018）粤民终234号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为：“虽然姚佰宙在人民法院××房产（××北××镇××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套商品房）之前已和东骏公司签订合法有效的书面买卖合同，但姚佰宙主张其于2014年8月22日向东骏公司支付的案涉房产购房款1200万元，东骏公司出具收款收据在先，付款在后，不合常理，且姚佰宙与东骏公司之间还有其他交易往来，现有证据不足以认定该1200万元是案涉购房款。故本案现有证据并不足以证明姚佰宙已经付清房款。而东骏公司在绝大部分房款没有付清之前就出具了交房验收单，亦与常理不合。姚佰宙未能提供相关水电、物业管理费的收据，不能充分证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。综上，姚佰宙对案涉房产不具备上述司法解释规定的全部四种情形，不享有足以排除强制执行的民事权益”。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是姚佰宙对涉案xxx房是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚佰宙主张其是按总房款16228003元向东骏房地产公司购买包括xxx房在内共计20套房屋，其中是通过银行转账方式转账支付2200000元、12000000元，并以现金方式支付xxx房共计1181132元房款。但生效的广东省高级人民法院（2018）粤民终234号民事判决认为“现有证据不足以认定上述1200万元是涉案购房款”，并认定“现有证据并不足以证明姚佰宙已经付清房款”，且姚佰宙在本案中所述以现金方式支付xxx房共计1181132元房款的付款方式不符合交易常规，其亦未能提供银行取款凭证等证据予以佐证，故本院对于姚佰宙认为其已付清房款的主张不予采信。综上，姚佰宙对涉案房产不具备上述司法解释规定的全部四种情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。
综上所述，筑力贸易公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初10046号民事判决；
二、驳回姚佰宙的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由姚佰宙负担。二审案件受理费100元，由姚佰宙负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 刘 卉
二〇一八年十一月十四日
书记员 王 敏