北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12107号
上诉人（原审原告）：金福连，男，1961年7月28日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：吕丽英，北京首阳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：金福林，男，1964年4月22日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：吕丽英，北京首阳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：金福香，女，1951年9月28日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：吕丽英，北京首阳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：金福英，女，1948年5月13日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：吕丽英，北京首阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程亚男，女，1936年1月15日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。
上诉人金福连、金福林、金福香、金福英因与被上诉人程亚男确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金福连、金福林、金福香、金福英的共同委托诉讼代理人吕丽英、被上诉人程亚男的委托诉讼代理人宋娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金福连、金福林、金福香、金福英上诉请求：撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初727号民事判决，改判《私房买卖协议书》无效；程亚男承担本案诉讼费。事实和理由：1.涉案宅院位于北京市通州区××村，其宅基地属于集体所有，程亚男非××村村民，根据法律规定程亚男不得购买该房屋，《私房买卖协议书》应属无效合同；2.《私房买卖协议书》是由程亚男提供，协议上“通县徐辛庄镇××村民委员会”和“通县徐辛庄镇建设委员会”所盖的章是双方签字前已盖好的，并不是双方签订协议后所盖，此种做法违背常理；3.程亚男出具的《宅基地使用证》记载的办证日期与双方签订的《私房买卖协议书》的日期为同一天，此情况违背常理；4.程亚男出具的《宅基地使用证》有几处不同于××村其他村民所办理的《宅基地使用证》。综上所述，一审法院认定事实错误，一审判决应予撤销。
程亚男辩称，同意一审判决，不同意金福连、金福林、金福香、金福英的上诉请求。《私房买卖协议书》经双方签字、村委会和乡政府盖章成立并生效，且履行完毕，合同是双方真实意思表示，经过了相关权利人批准，乡政府颁发土地使用证的行为是通过政府的行政行为确认了程亚男的权利，已经办理产权证书变更登记，不仅买卖行为完成，程亚男更应该获得所有权人的保护。关于金福连、金福林、金福香、金福英称《私房买卖协议书》上的章是事先盖好的并不是事实，即便有先后履行的问题，也不影响协议的生效。
金福连、金福林、金福香、金福英向一审法院起诉请求：1.判决确认金某1与程亚男于1994年9月27日签订的《私房买卖协议书》无效。
一审法院认定事实：金福连、金福林、金福香、金福英系金某1之子女，金某1与其妻董×均已去世。金某1在北京市通州区宋庄镇××村124号院内有北排正房五间。1994年9月27日，金某1与程亚男签订《私房买卖协议书》，约定金某1自愿将自己的上述房屋卖给程亚男，协议书落款处有当时通县徐辛庄镇××村民委员会和通县徐辛庄镇建设委员会的盖章，同日，程亚男取得了上述房屋的《宅基地使用证》。协议签订后，程亚男将购房款付清，金某1将房屋交付给程亚男。
一审法院认为，当事人应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则从事民事活动。根据查明的事实，1994年9月27日金某1与程亚男签订的《私房买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，该协议书有当地村委会及当时的通县徐辛庄镇建设委员会盖章，同日程亚男亦取得了124号院的《宅基地使用证》。程亚男虽然是城镇非农业户口居民，但其平家购买农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形。故金福连、金福林、金福香、金福英要求确认上述合同无效，于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：驳回金福连、金福林、金福香、金福英的诉讼请求。
本院二审期间，金福连、金福林、金福香、金福英围绕上诉请求提交了如下证据：证据1.宅基地使用卡，证明北京市通州区宋庄镇××村124号院（以下简称124号院）目前仍在金某1名下，程亚男至今没有取得合法的使用权；证据2.《宅基地使用证》三份，证明124号院所在村其他村民的《宅基地使用证》与程亚男持有的《宅基地使用证》不同，程亚男的《宅基地使用证》不合法；证据3.签发时间为2017年11月14日的《农村私有房屋用地建设工程规划许可证》，证明金某1之孙金某2已经取得124号院的翻建批示，镇政府认可原金某1的房屋由金某2继承，同意金某2翻建，由金某2取得124号院的宅基地使用权；证据4.证明信及2017年11月21日证明，证明金某2系金某1之孙；证据5.2017年9月4日证明，证明124号院一直空置无人居住。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，程亚男对金福连、金福林、金福香、金福英提交的证据发表如下质证意见：程亚男对证据1的真实性认可，证明目的不认可，认为宅基地使用卡是档案部门的登记形式，并不妨碍实际权利人是程亚男；对证据2的真实性无法确认，其他村民的《宅基地使用证》与程亚男持有的《宅基地使用证》无明显不同，且《宅基地使用证》的真伪并不是通过与其他证件对比来辨别，而是通过盖章辨别真伪，故对证明目的不认可；对证据3的真实性认可，但认为该证据来源和渠道不合法；对证据4的真实性和证明目的均予以认可；对证据5的真实性认可，表示程亚男居住在城里，因为交通不便，偶尔在124号院居住，并未长期居住。
对当事人二审争议的证据，本院认定如下：关于证据1、证据5程亚男对其真实性认可，本院不持异议。关于证据2，本院认为程亚男所持有的《宅基地使用证》，是通过相关行政机关的行政行为取得，其真实性、合法性不能仅凭与同村其他村民的《宅基地使用证》对比来辨别，故本院对该证据不予认定。关于证据3，本院认为从该证据内容看，未体现与124号院有关，金福连、金福林、金福香、金福英称从四至范围可推出系124号院的说法，并无其他证据佐证，不能成立，本院不予确认。关于证据4，因与本案缺乏关联性，本院不予确认。
二审审理期间，金福连、金福林、金福香、金福英向本院申请调查程亚男持有的《宅基地使用证》、《私房买卖协议书》的合法性，本院依法向北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）、北京市通州区档案馆（以下简称通州区档案馆）进行了调查。宋庄镇政府答复称：通县徐辛庄镇建设委员会已经撤销，《私房买卖协议书》上所盖“通县徐辛庄镇建设委员会”的公章无法鉴别真伪，《宅基地使用证》上加盖的“通县徐辛庄镇人民政府”的公章是真的，1991年当时的镇政府将一批盖好章的空本发到村里，再由村里填写信息。通州区档案馆答复称：房屋买卖是私下行为，档案馆不保留材料，124号院保存在通州区档案馆的资料只有一张户主为金某1的宅基地使用卡。双方对上述调查内容均无异议。
另查，2001年徐辛庄镇被北京市人民政府撤销，并入宋庄镇。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于金某1与程亚男于1994年9月27日签订的《私房买卖协议书》是否有效。关于争议焦点分析如下：
首先，124号院的买卖行为发生在1994年，根据当时的法律法规规定，并未明确禁止农村私有房屋买卖，未规定交易双方必须为同一集体经济组织成员，且签订涉案协议系双方的真实意思表示，不存在无效情形。
其次，程亚男持有的《宅基地使用证》及所盖公章均是真实的，并没有经过行政部门撤销，根据现有证据亦无法证明徐辛庄镇人民政府颁发给程亚男《宅基地使用证》的行政行为错误，且《私房买卖协议书》上有“通县徐辛庄镇××村民委员会”和“通县徐辛庄镇建设委员会”盖章，故根据现有证据可以认定，程亚男虽是城镇非农业户口居民，但其购买农村私有房屋时经过有关部门批准，不存在非法取得的情形。
第三，本案已实际履行二十余年，程亚男虽未在124号院长期居住，但在本案之前，金福连、金福林、金福香、金福英未对合同效力及居住问题提出过异议，现其请求确认合同无效，有违诚实信用原则。
因此，金福连、金福林、金福香、金福英主张《私房买卖协议书》无效的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立。本院对《私房买卖协议书》的效力予以确认。
综上所述，一审法院判决驳回金福连、金福林、金福香、金福英要求确认《私房买卖协议书》无效的诉讼请求，并无不当。金福连、金福林、金福香、金福英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由金福连、金福林、金福香、金福英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 李 淼
代理审判员 徐 晨
二〇一七年十二月十八日
法官 助理 田 晔
书 记 员 胡 潇