山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1393号
上诉人（原审原告）谭龙振，男，1980年5月8日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审被告）李小楠，男，1989年12月28日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人宋楚桥，山东康桥律师事务所律师。
第三人陈惠莲（系李小楠之母），女，1963年6月29日出生，汉族，住济南市。
委托代理人宋楚桥，山东康桥律师事务所律师。
上诉人谭龙振因与被上诉人李小楠、第三人陈惠莲房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：坐落于济南市XX区XX号房产所有权人为李小楠，李小楠与第三人陈惠莲系母子关系，李小楠委托第三人陈惠莲办理房屋转让事宜。2014年12月19日谭龙振与李小楠达成购买上述房产意向，谭龙振于同日向李小楠交付了20万元作为定金，李小楠出具定金收条，收据中载明涉案房产建筑面积为100.95平方米，总价款为108万元，协议正常履行该定金抵作房屋价款。同年12月21日第三人陈惠莲告知谭龙振上述房屋实际建筑面积与房产证书所记载的面积存在差异，实际面积应为110.09平方米。谭龙振回复称：“如果确实把房子面积弄错了，可以取消合同，如果只是想单方面涨价，我们接受不了。”并向第三人陈惠莲发送了银行卡号、开户行等信息，第三人陈惠莲将谭龙振交纳的购房定金退还给谭龙振，之后谭龙振、李小楠、第三人陈惠莲就房产购买事宜未能重新达成协议，谭龙振因此诉至原审法院，要求李小楠承担违约定金。
原审法院认为：我国合同法规定的定金原则是为了担保合同债权的实现，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的行为，其目的是为了惩罚违约方、补偿守约方，是一种具有惩罚性质的制度。本案中，双方就涉案房产的转让达成初步协议，谭龙振向李小楠支付了定金，后因涉案房产的面积存在差异，李小楠提出不能按房产证面积进行出售，应按房屋的实际面积进行出售，谭龙振亦表示面积弄错，可以取消合同，并告知了银行账户等信息，亦实际收取了交纳的定金，以上行为应视为双方经协商一致取消了买卖房产的意向，本案合同双方未能继续履行买卖房产的义务，非系一方故意违约造成的，故本案不应适用定金罚则，谭龙振要求李小楠承担违约定金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告谭龙振要求被告李小楠承担违约定金20万元的诉讼请求；案件受理费人民币4300元，财产保全费人民币1520元，共计人民币5820元，由原告谭龙振承担。
上诉人谭龙振不服原审判决上诉称：原审认定事实错误，导致适用法律错误。不论涉案房屋面积是否出错上诉人始终没有同意解除合同。从上诉人和李小楠、陈惠莲都认可的微信交流记录（2014年12月21日晚上20：50，陈惠莲给上诉人发微信：“谭老师（上诉人）你好!我的房子平方数错了，不是100.95，而是110.09平。我打给你的条是100.95，你看此房你最高出多少钱买你看我同一楼的报价及面积图，……”，随后，陈惠莲让上诉人将账号发给她。上诉人将账号于2014年12月21日晚上21：19发给陈惠莲，陈惠莲于2014年12月22日早上07：38在没有将定金退给上诉人的情况下，就回复：“我的房子你118万要吗你不要我低于120万不卖了，我再等1-2年还可以。……”在陈惠莲将定金转给上诉人后，上诉人于2014年12月22日12：21回复称：“如果确实是把房子面积弄错了，可以取消合同。如果只是想单方面涨价，我们接受不了。”2014年12月22日晚上18：55上诉人回复微信：“明天我也去房管局咨询一下，确实是面积弄错了，我就多拿钱就是了。如果面积没错还是100.95，还是按照合同按照法律办吧”］可以清楚的看出：在整个买卖房屋的过程中，上诉人始终没有同意解除合同，即使涉案房屋面积出错（李小楠所说的少计算了10个平方的面积）上诉人也同意“多拿钱”继续履行合同。从整个聊天记录来看涉案房产面积出错是假，李小楠、陈惠莲违约抬高房价是真。截至原审开庭李小楠也没有拿出任何房产面积出错的证据。
原审法院认为上诉人和李小楠解除了合同是因为“涉案房产的面积存在差异，被告李小楠提出不能按房产证的面积进行出售，应按房屋的实际面积进行出售，原告谭龙振亦表示如果面积弄错，可以取消合同，并告知银行账号等信息，亦实际收取了缴纳的定金，以上行为应认为原被告经协商一致取消了买卖房产的意向”与事实不符。首先，上诉人将银行账号告知李小楠是在上诉人说“如果确实是把房子面积弄错了，可以取消合同。如果只是想单方面涨价，我们接受不了”这句话之前，上诉人在整个交易过程中自始至终没有同意解除合同。其次，“如果确实是把房子面积弄错了，可以取消合同。如果只是想单方面涨价，我们接受不了”的前半句话是一个假言判断，“可以取消合同”的前提是“确实是把房子面积弄错了”在整个原审过程中，李小楠、陈惠莲始终也没有拿出涉案房产实际面积出错的证据。原审法院在“面积出错”这一条件没有成就的前提下就推出了“取消合同”这一结论，引用上诉人所说的“如果面积出错，可以取消合同，如果只是想单方面涨价，我们接受不了”这句话来推论出上诉人与李小楠达成了取消买卖房屋的意向，这是原审法院故意误解，与事实不符，从而导致适用法律错误。第三，上诉人在微信上明确表示“确实是面积弄错了，我就多拿钱就是了”，可以看出即使涉案房产面积出现错误，上诉人同意增加房款继续履行合同，上诉人始终没有做出解除合同的意思表示。对事实的认定应该结合全文理解，原审法院断章取义，歪曲事实，做出错误判决，请求撤销原审判决，依法改判李小楠双倍返还违约定金或发回重审；一、二审诉讼费用、财产保全费用由李小楠、陈惠莲负担。
被上诉人李小楠答辩称：原判决认定上诉人与被上诉人对涉案房产转让只是达成初步意向正确，因为双方对房产转让合同的主要条款并未进行协商，比如房屋面积、房产附属物、付款方式、如何缴纳税款等均未商协一致。上诉人与被上诉人订立的定金合同是从合同，是实践性合同，以定金交付为准。上诉人在起诉状中明确陈述被上诉人将20万元定金返还给上诉人，证明上诉人接受了定金，因此定金合同已解除。定金合同解除后视为双方取消买卖房屋意向，因此双方若需继续交易，应另行协商房产转让合同条款，并依法签订书面转让协议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
第三人陈惠莲述称，同被上诉人答辩意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，关于定金数额问题，上诉人主张“买房子的时候没有约定定金多少。最初我是看了被上诉人所讲的一单元5楼的房产，当时是115万元，但是被上诉人三楼的房屋是108万元，之前就已经变了一次价了，为了表示我购买被上诉人房屋的诚意，所以我就给被上诉人一次交了20万元定金，这20万元定金也符合法律的规定……”。关于上诉人给被上诉人退还定金之前双方如何协商问题，上诉人主张“当时没有怎么协商，被上诉人就说房屋面积出错了，要不我先把钱退给你，把房屋面积确定好我们再商量，然后我就把银行账号发给被上诉人了”。
本院认为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，上诉人谭龙振与被上诉人李小楠就涉案房屋转让事宜达成初步意向后，上诉人谭龙振向被上诉人李小楠支付了定金，双方之间定金合同自从实际交付定金之日起生效。后第三人陈惠莲告知谭龙振涉案房屋实际建筑面积与房产证书所记载的面积存在差异，实际面积应为110.09平方米。谭龙振回复称面积弄错，可以取消合同，并告知了银行账户等信息。陈惠莲随即将谭龙振交纳的购房定金打入上述谭龙振提供的银行账户退还给谭龙振，谭龙振亦实际收到了上述退还定金。依据上述事实并结合当事人陈述等证据可认定，上诉人与被上诉人已就解除房屋买卖意向及退还定金达成合意并实际履行完毕。之后谭龙振、李小楠、第三人陈惠莲再就涉案房产转让事宜协商，系新的要约、承诺过程，因此前定金已退还给谭龙振，故退还定金后的协商过程与前述定金合同无关，也不存在被上诉人恶意违约情形，上诉人主张应由被上诉人双倍返还定金，无事实及法律依据，本院依法不予支持。
上诉人谭龙振之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人谭龙振负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 李 环