北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第05173号
原告张金正，男，1967年3月22日出生。
委托代理人张博强，男，1993年1月29日出生。
委托代理人李浩，北京市浩盛律师事务所律师。
被告田振贵，男，1954年4月26日出生。
被告张志兰，女，1954年10月5日出生。
委托代理人王晓楠，北京市星元律师事务所律师。
原告张金正与被告张志兰、田振贵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金正及其委托代理人张博强、李浩，被告田振贵及被告张志兰的委托代理人王晓楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张金正诉称，2003年1月22日，我以7万元的价格购买了被告位于怀柔区×镇×村87号院内的房屋及院落一座，当时有村干部张志荣、王福旺在协议上签字证明。协议签订后，双方各自履行了义务。后我儿子张博强将其户口迁入该院，并对房屋进行了重建、装修。2012年，二被告背信弃义将我诉至法院，请求确认买卖合同无效并要求返还房屋。为减少损失，我于2012年10月15日与张金旺签订了《房屋转让协议》，以260万元的价格将诉争房屋卖给了张金旺。后我与田振贵签订的协议书被法院认定为无效，关于协议无效后钱款返还及赔偿问题，双方可另行解决。后因被告申请强制执行，致使张金旺无法取得该房屋，我与张金旺之间的《房屋转让协议》不得已解除，我退还张金旺房款260万元，并赔偿了诉讼费13800元以及银行贷款利息、违约金合计260万元。现我诉至法院，请求判令：1、被告退还购房款7万元，并按同期贷款四倍利率支付自2003年1月22日至实际给付之日止的利息；2、被告赔偿房屋升值损失234246元，而拆迁安置房和拆迁补偿款等利益损失待房屋拆迁时再另行主张；3、赔偿我已付给张金旺的诉讼费13800元及违约金82600元；评估费及诉讼费由被告承担。
被告张志兰辩称，我同意退还原告购房款7万元，但原告所诉事实与客观事实不符。我与田振贵原系夫妻关系，与原告有亲属关系。2003年，我和原告签订买卖协议时，我与田振贵的夫妻关系已经恶化。后我就假冒田振贵的签名，把房子卖给了原告，原告对此事明知。该买卖协议最终被法院确认为无效，理由是我处分了田振贵的个人财产。我和原告合谋伪造买卖协议，现原告要求我赔偿没有法律依据。而且，本案与其他农村买卖合同不同，我作为无处分权人与自己的亲属即原告恶意串通，处分了他人的财产，并不存在房主不诚信无故反悔的事实。另外，对于原告要求我赔偿其支付给张金旺的诉讼费，因法院生效判决由张金旺自行承担，原告该项请求于法无据。关于违约金一节，田振贵在2012年7月起诉我和原告返还房屋的案件中，原告仍在当年10月与其弟张金旺恶意串通买卖房屋，该行为及其所谓的违约金不受法律保护。综上，我不同意原告的诉讼请求。
被告田振贵辩称，原告所诉没有事实和法律依据。第一，原告起诉我没有依据，因为涉案协议是原告和被告张志兰在我不知情的情况下签订的，且已被法院认定为无效，原告所谓的损失与我无关；第二，原告与其弟张金旺恶意串通违法买卖我的房屋，现在还向我索要违约金、评估费，更是无稽之谈。另外，我的房屋被原告长期占用并损坏，我保留追究原告相关责任的权利。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：田振贵与张志兰原系夫妻关系，二人于2005年1月31日在民政部门协议离婚。坐落于北京市怀柔区×镇×村87号院内的正房四间、南厢房四间及西厢房二间（以下称诉争房屋）属于田振贵的婚前个人财产。2003年1月22日，张志兰以田振贵（甲方）的名义与张金正（乙方）签订房屋买卖协议书（以下称涉案买卖协议），内容约定为：“甲方田振贵在×村87号有住宅一座，正房四间，南厢房四间，西厢房两间，范围以房产证为准。甲乙双方经友好协商，甲方愿意将此房产出售，乙方愿意用7万元购买。自购买之日起，涉及到此房产的一切费用，均由乙方承担。乙方张金正于2003年1月22日，一次性以现金的形式将房款给付田振贵。自付款之日起，双方均不得反悔。”该协议上有甲方田振贵（系由张志兰代签）、乙方张金正及证明人张志荣、王福旺的签名。协议签订后，张志兰与张金正依约各自履行了义务。
2012年7月，田振贵以张志兰无权处分且张金正无资格购买涉案房屋为由诉至本院，请求确认涉案买卖协议无效，并要求腾退房屋。2012年11月，本院经审理后认为，张志兰与张金正在田振贵不知晓的情况下，张志兰将田振贵婚前财产卖给张金正，侵犯了田振贵的合法权益，协议应为无效，张金正应将该院房屋腾退给田振贵。据此，本院作为（2012）怀民初字第03786号民事判决书，判决如下：一、张志兰于二零零三年一月二十二日以田振贵名义与张金正签订的协议书无效；二、张金正将位于北京市怀柔区×镇×村八十七号院内房屋腾退给田振贵（于本判决生效后一个月内执行）。判决后，张金正不服上诉于北京市第二中级人民法院。2013年2月，北京市第二中级人民法院审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。张金正与张志兰所签订的协议书处分的标的物不仅是房屋，还包括了该房屋相应的宅基地使用权，而张金正并非北京市怀柔区×镇×村集体经济组织成员，无权在该村获得相应的宅基地使用权，故无论田振贵对卖房事宜是否同意，张金正与张志兰所签订的协议均因违法而无效。关于协议无效之后的钱款返还及赔偿问题，双方可另行解决。据此，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第02646号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
后田振贵向本院申请强制执行已经发生法律效力的（2012）怀民初字第03786号民事判决书。在该案执行过程中，案外人张金旺（系张金正之弟）提出执行异议，称其与张金正于2012年10月15日签订了房屋转让协议，以260万元的价格购买了涉案房屋，且于2013年5月12日已将购房款全部付清，房屋也已交付，其属于善意取得。2013年8月，本院作出（2013）怀执异字第01722号民事裁定书，驳回案外人张金旺对本案执行标的提出的异议申请。2013年9月，张金旺向本院提起案外人执行异议之诉。2013年12月，本院作出（2013）怀民初字第04879号民事裁定书，认为张金旺应当预交而未预交案件受理费，裁定本案按撤诉处理，案件受理费13800元由张金旺负担（已交纳）。
2014年7月，张金正持诉称理由将张志兰、田振贵诉至本院，请求判令：1、退回购房款7万元及支付从2013年1月22日至实际给付时止同期贷款利率的四倍利息；2、赔偿其购买的房屋升值费损失及房屋院落拆迁时可得拆迁安置房和拆迁补偿款等利益损失，暂计100万元；3、赔偿其支付张金旺的诉讼费、银行利息，暂计3万元。本案在审理过程中，张金正申请对涉案房屋重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估。2014年8月13日，北京市国宏信价格评估有限公司出具情况说明：对于涉案房屋院落拆迁时可得拆迁安置房和拆迁补偿款等利益的市场价格评估，属于国家政策范畴，不在评估范围之内，不与评估。2014年10月11日，北京市国宏信价格评估有限公司出具国宏信（民）字2014第140173号价格评估结论书，结论为：价格评估标的在评估基准日（2014年9月10日）的价格为234246元。其中，土地价值为114000元，正房为65840元，西房、西小房为24573元，倒座房及院地面、水池为29833元。而张金正对该评估结论提出异议，理由为：第一，评估报告第3页中载明“东房30.87㎡”有误，涉案院内未建造东房，应当为西房；第二，院落东墙未进行评估；第三，此次评估依据为《北京市怀柔区国土资源和房屋管理局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见》怀政发[2003]31号文件规定，应当适用2014年发布的《北京市基准地价更新成果》规定进行计算。2014年12月10日，北京市国宏信价格评估有限公司出具回函，答复如下：一、关于宅基地的价格评估。2014年《北京市基准地价更新成果》（京政发[2014]26号附件）适用于国有土地价格评估，本次评估标的为宅基地，适用依据为《北京市怀柔区国土资源和房屋管理局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见》怀政发[2003]31号文件；二、房屋西厢房写成东厢房。在报告的第3页评估过程中误把西房写成东房30.87㎡，此处笔误应更正。
2015年1月12日，张金正向本院申请变更诉讼请求，变更为：1、退回购房款7万元及支付从2013年1月22日至实际给付时止同期贷款利率的四倍利息；2、赔偿其购买的房屋升值费损失916200元；3、赔偿其支付张金旺的诉讼费13800元、银行利息10万元。2015年1月20日，本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案过程中，张金正再次变更诉讼请求，最终变更为：1、退还其购房款7万元，并按同期贷款四倍利率支付自2003年1月22日至实际给付之日止期间利息；2、赔偿房屋升值损失234246元，而拆迁安置房和拆迁补偿款等利益损失待房屋拆迁时再另行主张；3、赔偿其已付给张金旺的诉讼费13800元及违约金82600元；评估费及诉讼费由被告承担。
本案在审理过程中，张金正向本院提交的证据以及张志兰、田振贵各自发表的质证意见如下：
1、涉案买卖协议，拟证明田振贵自愿将涉案房屋卖给张金正的事实。经质证，张志兰认为该协议已经生效判决认定为无效，不认可其证明目的。田振贵的意见与张志兰一致。
2、张金正与张金旺于2012年10月15日签订的房屋转让协议，收条、房屋租赁协议、解除房屋买卖协议以及转账收条，以上证据拟证明张金正自愿以260万的价格将涉案房屋卖给张金旺，后因张金正违约不得已解除上述协议，并因此赔偿张金旺相关损失的事实。经质证，张志兰认为在田振贵20**年7月起诉返还房屋的案件审理过程中，张金正仍于当年10月与其弟张金旺恶意串通买卖，其违法行为及其所谓的违约金不受法律保护，对上述证据的真实性及证明目的均不认可。田振贵的意见与张志兰一致。
3、（2012）怀民初字第03786号民事判决书、（2013）二中民终字第02646号民事判决书、（2013）怀民初字第04879号民事裁定书。经质证，张志兰对此真实性均无异议，生效审判决足以证明其答辩意见，不认可张金正之证明目的。田振贵的意见与张志兰一致。
4、国宏信（民）字2014第140173号价格评估结论书及中国建设银行客户回单2张（汇款人张金正分别于2014年8月25日、10月24日向北京市国宏信价格评估有限公司汇款6000元、2210元）。经质证，张志兰对此真实性无异议，但认为本案与其他农村房屋买卖合同纠纷不同，其不同意评估，对评估结论的合法性不予认可。田振贵的意见与张志兰一致。
5、（2014）通民初字第14760号民事判决书，拟证明与本案类似的法院判例，应当同案同判。经质证，张志兰认为此与本案无关，且中国并非判例法国家，对其证明目的不予认可。田振贵的意见与张志兰一致。
上述事实，有当事人陈述、张金正提交的书证、国宏信（民）字2014第140173号价格评估结论书等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除有相反证据足以推翻外，当事人无需举证证明。本案中，张金正与张志兰之间所签涉案买卖协议已经发生法律效力的判决确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。
本案双方争议焦点在于涉案买卖协议无效之后的钱款返还及损失赔偿问题。张志兰作为出卖人，在出卖房屋时即已明知该房屋属于田振贵个人所有，其仍以田振贵的名义，与张金正签订买卖协议，违反了诚实信用原则。而张金正作为买受人，对张志兰假借田振贵的名义签订协议的事实自始明知，其事后仍按此协议履行，亦违反了诚实信用原则。根据本案实际，田振贵对涉案买卖协议无效并无过错，不应承担法律责任。据此，可以认定张志兰与张金正对致使合同无效的过错程度相当，对合同无效的后果均应承担同等责任。
对于张金正主张的各项损失认定，本院逐一论述如下：房款返还一节，因张志兰自认且同意返还，故本院不持异议，予以支持；而房款利息之请求，于法无据，不予支持。北京市国宏信价格评估有限公司出具的评估结论依据充分，程序合法，应予采纳；而张金正对该评估结论所持异议理由，依据不足，本院不予采纳。信赖利益损失一节，由本院参照评估所得的房屋重置成新价及宅基地区位补偿价，结合双方的过错程度酌情予以确定。已付张金旺诉讼费损失一节，案外人张金旺提出执行异议之诉，后本院依法裁定该案按撤诉处理，案件受理费由张金旺自行负担。现张金正主张此诉讼费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。已付张金旺违约金损失一节，在田振贵起诉张志兰、张金正返还房屋的案件审理过程中，张金正在明知涉案房屋存在争议的情况下仍与案外人张金旺签订房屋转让协议，后该协议因涉案买卖协议无效而无法履行，即使因此产生了相关损失，亦由张金正自身原因所致，属扩大损失，该项请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、被告张志兰于本判决生后七日内返还原告张金正购房款人民币七万元。
二、被告张志兰于本判决生后七日内赔偿原告张金正信赖利益损失人民币十一万七千一百二十三元。
三、驳回原告张金正的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费八千二百元，由原告张金正负担四千一百元（已交纳），被告张志兰负担四千一百元（本判决生后七日内交纳）
案件受理费七千三百五十元，由原告张金正负担三千六百七十五元（已交纳），被告张志兰负担三千六百七十五元（本判决生后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王燕军
人民陪审员 苏天福
人民陪审员 刘凤华
二〇一五年一月九日
书 记 员 程永峰