上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10644号
上诉人（原审被告）：金叶，女，1984年8月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王海仁，上海科汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李赫，男，1987年10月26日生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人（原审原告）唐丽，女，1990年9月7日生，汉族，住上海市青浦区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：申逸如，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：冯祯华，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上诉人金叶因与被上诉人李赫、唐丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人金叶上诉请求：撤销原判第三项，改判金叶不承担违约金人民币（下同）420,000元。事实和理由：1、金叶没有故意违约的事实。双方在合同履行过程中，李赫、唐丽发现交易标的有查封而无法过户时，其并没有提出解除合同，而是要求金叶继续履行合同。金叶按照李赫、唐丽的意思表示，努力消除交易障碍，2016年4月21日经金叶努力，一审法院作出了解除标的房屋查封的裁定，4月25日金叶与李赫、唐丽仍有继续履行买卖合同的一致合意。5月3日，李赫、唐丽变更诉请要求解除合同，完全没有依据。4月21日法院解除标的房屋查封的裁定已经生效，房屋查封手续的解除只是时间问题，金叶为完成交易已经穷尽所能，无任何违约行为。系争房屋查封系案外人合法的主动诉讼行为所致，任何人都无权干涉。金叶为完成系争房屋交易，已经及时解决了与案外人的诉讼，消除了障碍。李赫、唐丽5月3日变更诉请要求解除合同与金叶无关。2、李赫、唐丽以金叶违约为由要求金叶承担违约金，依据不足。根据本案事实，金叶仅逾期履行义务4个工作日，李赫、唐丽变更诉请要求解除合同依据不足。4月21日一审法院作出解除标的房屋的查封，4月25日双方为履行合同尚有一致合意，因法院解封手续至5月5日交易中心才完成解封，从4月26日起算至李赫、唐丽5月3日变更诉请，扣除五一国定假期，金叶仅逾期4个工作日，在此种情况下李赫、唐丽擅自提前提出解除合同，没有事实依据。3、双方合同中“在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封”作为一方的违约条款，属于约定不明。因该条款的查封表述不当，内容约定不明，且双方无权在合同中对第三人行使合法权利予以设定和限制，故李赫、唐丽以此作为变更诉请的合同依据，没有道理。被上诉人李赫、唐丽共同辩称：标的房屋被查封导致双方无法交易此确属金叶违约，金叶理应承担相应违约责任。李赫、唐丽的实际损失远远超过一审确定的违约金。故不同意金叶的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。李赫、唐丽向一审法院起诉请求：1、判决解除其与金叶之间的买卖合同，金叶返还其购房款人民币（下同）1,180,000元；2、判令金叶支付逾期过户十天的赔偿金，每天按总房价款日万分之五计算，金额为15,435元，并支付违约金617,400元（按房屋总价的20%计算），合计632,835元；3、金叶返还其代缴的税费26,500元。一审法院认定事实如下：金叶为系争的上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋的产权人。2016年1月13日，李赫、唐丽（买受人、乙方）与金叶（卖售人、甲方）签订买卖合同，约定乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积63.92平方米，转让价款2,650,000元。在2016年3月23日前，双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）中约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议，一、首期房价款800,000元：1、乙方已在签订本合同前支付甲方定金200,000元，在签署本合同后转为首期房价款；2、乙方应于签订本合同当日支付甲方部分首期房价款600,000元；二、第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款1,850,000元。乙方通过如下方式支付：申请贷款，……。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订协议书一份，约定乙方（李赫、唐丽）应在支付房地产的合同总价外，再直接支付给甲方（金叶）装修补偿款共计437,000元。乙方于签订买卖合同并申请办理公证手续（若有）当日内向甲方支付部分装修补偿款380,000元，另乙方于甲乙双方交房当日向甲方支付剩余部分装修补偿款计57,000元。协议书另对其他事项作了约定。同日，金叶出具收款收据，确认收到李赫、唐丽支付的装修补偿款380,000元、首付款800,000元。2016年2月，双方办理了系争房屋的审税手续。3月22日，李赫、唐丽代金叶缴纳其他个人所得款26,500元。2016年3月15日，系争房屋因（2016）沪0115（民）初17778号案件受司法查封。3月22日，双方欲办理产权过户手续未成。2016年4月21日，一审法院作出（2016）沪0115（民）初17778-1号民事裁定书，裁定解除对系争房屋的查封。4月25日，双方再次前往交易中心办理过户手续，由于系争房屋的解除查封手续尚未完成，交易仍未果。此后，李赫、唐丽要求解除合同。审理中，金叶称李赫、唐丽计算违约金的基数有误，合同价的20%违约金应以2,650,000元为计算基数，此外，金叶没有违约的故意，系争买卖合同可以继续履行，合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。李赫、唐丽认为系争房屋的房价已经上涨，不同意对违约金进行调整，李赫、唐丽代缴的税费缴款人为金叶，税款会退还至金叶账户。一审法院认为，双方就系争房屋签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。由于系争房屋受司法查封的限制，致使不能在约定的产权过户之日办理房地产权利的转移。此后于2016年4月25日即双方合意延迟办理产权过户之日，系争房屋仍不具备办理产权过户的条件。李赫、唐丽据此要求解除买卖合同，予以准许。合同解除后，金叶收取李赫、唐丽的房款1,180,000元应当予以返还。根据合同约定，金叶应当承担解除合同的违约责任。合同约定的违约方按十个工作日支付赔偿金（按总房价款万分之五每日计）以及承担按总房价款20%的违约金，均属于解除合同时违约方应当承担的违约责任。金叶认为合同约定的违约金过高，请求予以调整，予以准许。鉴于买卖合同约定的总房价为2,650,000元，李赫、唐丽按照3,087,000元计算20%有误。一审法院依照公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度等因素，酌情确定金叶支付李赫、唐丽违约金420,000元。李赫、唐丽为金叶垫付的税费，因税收缴款书记载的缴款人为金叶，金叶可在合同解除后办理相关退费手续，故李赫、唐丽要求金叶支付垫付费用，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一六年六月十五日作出判决：一、解除李赫、唐丽与金叶就上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、金叶于判决生效之日起十日内返还李赫、唐丽购房款1,180,000元；三、金叶于判决生效之日起十日内支付李赫、唐丽违约金420,000元；四、金叶于判决生效之日起十日内返还李赫、唐丽垫付税费26,500元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,496元，减半收取计15,748元，财产保全费5,000元，合计20,748元，由金叶负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，李赫、唐丽表示，在金叶支付其系争税费的情况下，其愿意将相应税单交付给金叶。本院认为，根据本案查明的事实，双方未能在约定的2016年3月23日前办理过户手续的原因系由于系争房屋被司法查封，根据合同约定，此属于出卖方金叶违约，且若逾期超过十个工作日的，出卖方李赫、唐丽有权单方解除合同并追究金叶的违约责任。然直至2016年4月25日双方再次前往交易中心办理过户手续时，系争房屋的司法查封仍未解除，故李赫、唐丽要求解除双方买卖合同并追究金叶的相应违约责任，符合合同约定。金叶上诉强调其在合同履行过程中没有故意违约的事实，但即便系争房屋被查封系案外人行为所致，此也不能成为金叶免除违约责任的理由。金叶上诉又称，其已根据李赫、唐丽的要求积极办理解除系争房屋查封的相关手续，李赫、唐丽在法院2016年4月21日已经出具解封裁定，双方4月25日尚有履行合同的一致合意，系争房屋司法查封已于5月5日解除的情况下，李赫、唐丽于5月3日变更诉请要求解除合同缺乏依据。对此，根据前述理由，金叶未能在合同约定的期限及宽限期内消除房屋过户手续的障碍，故李赫、唐丽享有合同解除权。虽然双方2016年4月25日仍一起前往交易中心欲办理过户手续，此确实表明双方在当时有继续履行合同的合意，但在过户手续仍无法办理的情况下，李赫、唐丽依据合同约定选择行使合同解除权，并无不当，此并不受合同约定的十天宽限期的限制。就金叶关于双方将“在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封”作为一方违约的条款属约定不明的主张，显然与事实及常理不符而不能成立，本院对此不予采信。由此，一审法院判决系争房屋买卖合同解除，判令金叶返还李赫、唐丽已付房款，并根据金叶违约的具体情况酌情确定其应承担违约金420,000元并支付李赫、唐丽垫付的相关税费，并无不当，本院对此予以认同。综上所述，金叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7,600元，由上诉人金叶负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十一月三十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……