陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)金民初字第01144号
原告屈云秀，女，生于1971年3月6日，汉族，宝鸡市金台区。
原告张文浩，男，生于2000年12月30日，汉族，学生，住址同上，系原告屈云秀之子。
法定代理人屈云秀，女，生于1971年3月6日，汉族，住址同上，系原告张文浩之母。
被告张天善，男，生于1948年8月18日，汉族，宝鸡市金台区xxx村民，住宝鸡市金台区。
被告张雷，男，生于1979年12月10日，汉族，宝鸡市金台区。
第三人冯振涛，又名冯涛，男，生于1979年12月2日，汉族，宝鸡市金台区。
委托代理人冯碎明，男，生于1949年3月16日，汉族，住宝鸡市金台区,系冯振涛之父。
第三人冯碎明，男，生于1949年3月16日，汉族，住址同上。
原告屈云秀、张文浩与被告张天善、张雷及第三人冯振涛、冯碎明财产权属纠纷一案，本院于2010年10月9日立案受理，2010年12月7日，本院作出（2010）金民初字第1700号民事判决书。被告及第三人不服，提出上诉，宝鸡市中级人民法院2011年6月14日作出（2011）宝市中法民一终字第217号民事裁定书，以原判认定事实不清，程序违法为由将此案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2012年7月27日，本院作出（2011）金民初字第01474号民事判决书。被告张天善不服，提出上诉，宝鸡市中级人民法院于2012年12月25日作出（2012）宝民一终字第00697号民事判决书。判决发生法律效力后，原告屈云秀仍不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2014年3月5日作出（2013）陕赔民申字第01560号民事裁定书，指令宝鸡市中级人民法院再审本案。2015年4月14日，宝鸡市中级人民法院作出（2014）宝中民再终字第00009号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清为由，将此案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告屈云秀、被告张天善、张雷、第三人冯碎明到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告屈云秀、张文浩起诉称，2001年4月，原告屈云秀与丈夫张燕群从xxx村x组购得住宅房一套，面积89平方米，此房位于xxx村x组回收公司北面，房价为51986元。因屈云秀与丈夫常年在外打工，便委托被告张天善看管并出租该房。2006年8月，屈云秀丈夫去世，该房仍由被告张天善对外出租。2010年6月，原告才得知两被告私自将该房转让给第三人冯碎明，现由第三人冯涛居住，遂要求被告及第三人返还此房，两被告以此房已转让、第三人以此房系买卖所得为由均不愿返还。原告无奈诉至法院，诉讼请求：1、请求依法确认两被告与两第三人就原告诉争房屋的转让行为无效；2、请求被告及第三人返还原告位于金台区xx路xxx村x组回收公司北面住宅楼x单元x楼x户的住宅楼一套（价值51986元）。
原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：
1、调解笔录，证明被告张天善、张雷转让的房产系原告屈云秀及张文浩所有的事实及被告张天善自认转让的房产系原告屈云秀与其丈夫张燕群共同出资购买的事实。
2、证人张和义、张均的调查笔录，证明诉争的房产是xxx村x组出售给原告屈云秀及其丈夫张燕群的事实及被告张天善在律师进行非诉调解时自认诉争房产是以原告屈云秀丈夫张燕群的名义购买的事实。
3、收款收据，证明原告屈云秀丈夫张燕群分别于2001年4月2日、2002年3月29日、2002年4月4日三次向xxx村x组缴纳购房款4万元、8100元、3886元的事实。
4、张广勤的谈话笔录，证明xxx村x组村民所购房屋未办理房产证，系农村自建的小产权房的事实及xxx村x组确认村民对所购房屋享有权利的依据为购房收据的事实。被告张天善答辩称，本案诉争的房屋系xxx村x组所盖，当时是按照70年代的老户给分的。原告屈云秀的丈夫张燕群是其的二儿子，其为张燕群安排了工作，后来张燕群被单位开除，又因为盗窃被判了四年刑，张燕群在外面欠的钱都是被告张天善在还。本案诉争的房屋，被告张天善的几个孩子都有权要，但考虑到张燕群困难被告张天善就将房子让给张燕群，但张燕群还因要钱的事情，把他继母给杀了，他自己也自杀了。办这两场丧事被告张天善花了很多钱，导致生活困难，才将该房卖掉。被告张天善认为买房的钱是其出的，票据也在被告张天善处，房子钥匙也是交到被告张天善手里的，装修也是被告张天善装修的，张燕群也不享受村民待遇，所以被告张天善认为本案诉争的房屋系其本人所有的房产，应当驳回原告的诉讼请求。
被告张天善为支持其答辩意见，提供证据如下：
1、调查笔录，证明购买本案诉争房屋的房款系被告张天善所交的事实。
2、证明及收条，证明张燕群只出了1万元的事实。
3、xxx村村委会出具的证明，证明张燕群不享受村民待遇。
4、xxx村x组出具的证明，证明当时购买该房时的补贴情况。
被告张雷答辩称，本案诉争的房屋是其父母的房产，房子也并非被告张雷所卖，原告不应起诉被告张雷。
被告张雷在举证期限内未提供证据材料。
第三人冯碎明及冯振涛答辩称，本案诉争房屋系第三人冯碎明购买，第三人冯振涛居住。因第三人冯碎明在买房时只知道该房的所有权人是被告张天善，而且其分两次向被告张天善支付房款12万元，12万元的交易价格系合理价格，所以第三人系善意第三人。另外，本案原告的主张已过诉讼时效，且第三人冯振涛系xxx村的村民，并未违反此房不得对外出售的规定。故应当驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人冯碎明为支持其答辩意见，提供证据如下：
1、房屋买卖协议书，证明2008年12月15日第三人冯碎明从被告张天善处购买房屋的事实。
2、集体土地个人房屋所有权证，证明第三人购买该房屋是合法的。
对原、被告提供的证据，本院分析认定如下：
原告提供的证据，经过当庭质证，对证据1调解笔录，被告张天善对真实性无异议，但提出当时说的是给张燕群借的钱；被告张雷及第三人对真实性无异议，但对证明目的及作用不予认可，因为当时是本着解决问题的态度，被告作出了让步。对此，本院认为，对原告提供的调解笔录的真实性，本院予以认定。对该证据的证明目的及作用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。故对原告提供该证据的证明目的及作用，本院不予认定。对证据2证人张和义、张均的调查笔录，被告张天善、张雷不予认可，提出该二人的说法不符合事实情况，张燕群在叉车厂工作，不享受村民待遇。张均所陈述的内容均为听说，与客观事实不符；第三人对该证据不予认可，提出该证据不能证实本案诉争房屋属原告所有。对此，本院认为，证人应当出庭作证，因本案两名证人均未出庭作证，无法核实该调查笔录的真实性，故本院对该两份调查笔录不予认定。对证据3收款收据，被告张天善及张雷对证据的真实性无异议，但对证明目的及作用不予认可，提出该款项是被告张天善缴纳的；第三人提出该收款收据上的名字与张燕群的名字不一致，且票据一直由被告张天善持有。对此，本院认为，该票据系本院依职权调取，与原件核对一致，故对该证据的真实性，本院予以认定。对证据4张广勤的谈话笔录，被告张天善及张雷对真实性无异议，对证明目的及作用不予认可；第三人对证据的证明目的及作用不予认可，其提出票据在谁手里，房子就是谁的。对此，本院认为，该谈话笔录系本院法官与xxx村村长张广勤所做，对其真实性，本院予以认定。
被告张天善提供的证据，经过当庭质证，对证据1调查笔录,原告不予认可；被告张雷及第三人对该证据无异议。对此，本院认为，证人应当出庭作证，因本案证人罗金玉未出庭作证，无法核实该调查笔录的真实性，故本院对该调查笔录不予认定。对证据2证明及收条，原告不予认可，提出该证据不属实，借钱时并未打借条，还钱也是张燕群还的；被告张雷及第三人对该证据无异议。对此，本院认为，因出具证明的张栓桂未出庭作证，且该两份证明内容互相矛盾，本院无法核实其证明的真实性，故对该证据本院不予认定。对证据3xxx村村委会出具的证明，原告提出其不清楚该证明内容情况；被告张雷及第三人对该证据无异议。对此，本院认为，该证明系xxx村村委会出具且加盖有村委会的公章，故对其真实性本院予以认定。对证据4xxx村x组出具的证明，原告对真实性有异议；被告张雷及第三人对该证据无异议。对此，本院认为，原告虽提出对该证据不予认可，但并未提供相应证据予以证实，该证明上加盖有xxx村x组的公章，故对该证据，本院予以认定。
第三人冯碎明提供的证据，经过当庭质证，对证据1房屋买卖协议书，原告对真实性不予认可；被告张天善及张雷对该证据的真实性无异议。对此，本院认为，该协议系第三人冯碎明与被告张天善所签，现被告张天善对该协议的真实性予以认可，故对该房屋买卖协议的真实性，本院予以认定。对证据2集体土地个人房屋所有权证，原告不予认可；被告张天善及张雷均无异议。对此，本院认为，该所有权证有xxx村x组的盖章，虽原告不予认可，但并未提供相应证据，故对该证据的真实性，本院予以认定。
根据原、被告及第三人的陈述，本院查明事实如下：
原告屈云秀与被告张天善之子张燕群（又名张东雁）结婚后于2000年12月30日生育一子，取名张文浩。2001年4月，xxx村x组给本组村民分配、出售自建的小产权房，按村上规定1970年老户可分得房屋一套，房屋登记在谁名下，由每户自己决定，该房不得自行出售。张天善家因此分得位于回收公司北面住宅楼x单元x楼x户住宅房一套，面积89平方米，房价为51986元，分三次缴纳，并将房屋登记在张天善二儿子张燕群名下，收款收据上的姓名是张雁群。购买房屋后由张天善管理并对外出租，租金系张天善收取，购房发票也由张天善保管。2006年8月，原告屈云秀丈夫张燕群因家庭矛盾将被告张天善之妻赵兰英杀死后自杀，但该房仍由被告张天善对外出租。2008年12月15日，被告张天善与第三人冯碎明签订了一份房屋买卖协议，将本案涉案房屋以12万元的价格卖给冯碎明，但该房实际居住人是第三人冯振涛。
2010年6月，原告得知房屋被卖，遂要求被告及第三人返还此房未果，为此，两原告于2010年10月9日诉至法院，要求确认两被告与第三人的房屋转让行为无效，并由第三人返还该房屋。本院于2010年12月7日作出（2010）金民初字第1700号判决书，判决上述房屋买卖行为无效，并由第三人冯涛将诉争房屋返还原告。两被告及第三人对此判决不服，提出上诉，宝鸡市中级人民法院于2011年6月14日作出（2011）宝市中法民一终字第217号民事裁定书，以原判认定事实不清，程序违法为由将此案发还重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2012年7月27日，本院作出（2011）金民初字第01474号民事判决书。被告张天善不服，提出上诉，宝鸡市中级人民法院于2012年12月25日作出（2012）宝民一终字第00697号民事判决书，判决撤销本院（2011）金民初字第01474号民事判决书，驳回原告屈云秀、张文浩的诉讼请求。判决发生法律效力后，原告屈云秀仍不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2014年3月5日作出（2013）陕赔民申字第01560号民事裁定书，指令宝鸡市中级人民法院再审本案。2015年4月14日，宝鸡市中级人民法院作出（2014）宝中民再终字第00009号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清为由，将此案发回本院重审。
另查，xxx村x组集资楼房屋补贴情况说明，按2000年工分，每工分补贴400元。张天善9.5分，补贴3800元；赵兰英6分，补贴2400元；张雷3.5分，补贴1400元；赵慧兰7分，补贴2800元。
本院认为，首先，本案的焦点问题是本案诉争房产的权利归属问题。原告提供的三张缴纳房款的收款收据上显示交款人为张雁群，即原告屈云秀丈夫张燕群，交款金额为51986元。现被告张天善主张该款为其所交，但并未提供证据予以证实，故对其该辩解意见，本院不予采信。故应认定该款系原告屈云秀丈夫张燕群所交。另外，根据被告张天善提供的xxx村x组出具的集资楼房屋补贴情况证明，可以证实本案诉争房屋包含了被告张天善、张雷及张天善妻子赵兰英、张天善母亲赵惠兰的补贴份额，共计10400元。因原告屈云秀丈夫张燕群、被告张天善妻子赵兰英、母亲赵惠兰均已去世，故本案诉争房屋应为原告屈云秀、张文浩、被告张天善、张雷的家庭共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意。而本案中，被告张天善将该房卖与第三人冯碎明的行为，未经其他共有人的同意或追认，故张天善与第三人冯碎明2008年12月15日签订的房屋买卖协议无效。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，被告张天善将xxx村x组所建房屋卖给本组以外的第三人冯碎明，违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国物权法》第五十九条、第六十三条的规定，故根据上述法律规定，被告张天善与第三人冯碎明2008年12月15日签订的房屋买卖协议无效。
对原告主张要求被告及第三人返还房屋的诉讼请求，因本案诉争房屋为原告屈云秀、张文浩、被告张天善、张雷的家庭共有财产，应待析产后另行主张，本案不做处理。
对第三人冯碎明提出其为善意第三人的辩解意见，本院认为，第三人冯碎明在明知本案诉争房产交款收据上的交款人是张燕群的情况下仍与被告张天善签订房屋买卖协议，不符合善意第三人的规定，本院对其该辩解意见不予采信。
对第三人冯碎明提出原告起诉已超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，被告张天善与第三人冯碎明于2008年12月15日签订房屋买卖协议，原告于2010年10月9日诉至法院，未超过法律规定的诉讼时效期间，故对第三人的该辩解意见，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第五十九条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下：
一、被告张天善与第三人冯碎明2008年12月15日签订的房屋买卖协议无效。
二、驳回原告屈云秀、张文浩的其他诉讼请求。
三、驳回原告屈云秀、张文浩对被告张雷、第三人冯振涛的起诉。
案件受理费1100元，由被告张天善承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王利康
人民陪审员 杨秀芳
人民陪审员 赵小豹
二〇一六年五月十三日
书 记 员 白天骄