辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1395号
上诉人(原审原告)：大连骏达物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区促进路***号*#1-3-1。
法定代表人：钟声，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：白志文，男，蒙古族，1982年8月4日出生，该公司职员。
委托诉讼代理人：郭新胜，男，汉族，1985年7月20日出生，该公司职员。
上诉人(原审被告)：姜宏伟，女，汉族，1979年6月14日出生，住大连市甘井子区。
上诉人大连骏达物业管理有限公司（以下简称骏达物业公司）与上诉人姜宏伟因物业服务合同纠纷一案，均不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜宏伟，上诉人骏达物业公司委托诉讼代理人白志文、郭新胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
骏达物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院已认定姜宏伟自2014年1月1日至2016年12月31日止没有缴纳物业费。在此期间，骏达物业公司每一个年度内都会多次向姜宏伟主张，要求其交纳物业费，姜宏伟一拖再拖，拒绝缴纳至今。所以该部分物业费没有过诉讼时效。2.一审法院不支持滞纳金的诉讼请求，属于适用法律错误。姜宏伟存在迟延缴纳物业费的行为，依法应当承担违约责任。
姜宏伟答辩称不同意上诉人的上诉请求，并上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判按5489元的一半交付物业费。具体理由如下：首先，姜宏伟在购买案涉房屋时签订了补充协议，约定入住物业费暂定为2元/平方米，之后到现在物业管理人员没有正式通告物业管理收费标准。其次，骏达物业公司没有按照物业管理协议中的义务履行。没有对小区配套建筑、设施及构筑物公共绿地进行维护、管理，可视电话至今不好用，没有协助公安部门维护社区安全，私自将绿地改为停车场，没有公布全年维修基金使用情况、利息收支情况。
骏达物业公司针对姜宏伟的上诉进行答辩称，不同意姜宏伟的上诉请求，骏达物业公司对小区进行了维修管理，在具体细节方面我们承认以往存在一些管理不到位之处，但现在已经在积极改善中。案涉小区从去年已经开始配置安保人员，姜宏伟所称绿地改为停车场一事不属实，即使存在也不是骏达物业公司改建的。
骏达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姜宏伟支付骏达物业公司物业费9180元（自2014年1月1日至2016年12月31日）、滞纳金暂定800元，共计9980元。2.诉讼费由姜宏伟承担。
一审法院认定事实：骏达物业公司系位于大连市甘井子区促进路170号骏达*绅士花园小区（以下简称绅士花园小区）的物业服务单位。2013年8月2日，骏达物业公司（甲方）与姜宏伟（乙方）签订《骏达绅士花园物业管理服务协议》，合同约定：甲方为甘井子区促进路170号骏达绅士花园小区提供物业服务，住宅房屋按照建筑面积每月每平方米2元的标准缴纳物业管理服务费；付费时间为每季度首月前十日；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。该协议同时还约定了当事人双方的相关权利及义务。现骏达物业公司按照住宅建筑面积每月每平方米1.7元主张。
另查，姜宏伟系大连市甘井子区促进路170号骏达*绅士花园2-1-1-1房屋的业主，该房屋建筑面积150.17平方米。姜宏伟自2014年1月1日至2016年12月31日止没有交纳物业费。
再查，姜宏伟于2013年9月11日向骏达物业交纳了2013年9月1日至2013年12月31日的物业费1201元。骏达物业公司向其开具了发票。
一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，骏达物业公司是具有收费资质的物业服务单位，依法为姜宏伟所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，骏达物业公司有权按照《骏达绅士花园物业管理服务协议》的约定向姜宏伟收取物业费、电梯费。现骏达物业公司自愿按照低于《物业管理服务协议》约定的物业费标准向姜宏伟主张物业费，不违反法律规定，予以照准。关于姜宏伟辩称骏达物业公司起诉超过诉讼时效的问题，一审法院认为，骏达物业公司立案时间为2017年3月16日，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。骏达物业公司在庭审时称可以提交其在2015年起诉骏达物业公司的证据，但其庭后并未提交，应承担举证不能的不利后果，且一审法院查询相关档案后了解到，骏达物业公司于2015年4月、5月起诉姜宏伟两次，但其诉讼请求中并未包含物业费的内容，故骏达物业公司请求的2014年1月1日至2015年3月16日的物业费已超过诉讼时效，不予支持。姜宏伟依法应当交纳2015年3月17日至2016年12月31日的物业费5489元，计算方法为：150.17平×1.70元/月/平×（21个月＋0.5个月）。
关于姜宏伟辩称的安保、卫生等物业服务未达到相关标准的问题，一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。包括本案姜宏伟在内的部分小区业主已经小区存在的问题向骏达物业公司反馈，本案骏达物业公司亦表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此情况下，双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，姜宏伟拒交物业费既没有法律依据，亦不利于骏达物业公司进一步提高服务质量。关于姜宏伟辩称骏达物业公司应提供收费资质的问题，一审法院认为，物业收费许可系行政管理方式，现已改成备案制，并不影响当事人之间的合同效力，姜宏伟应依据合同向骏达物业公司交纳物业费。关于姜宏伟辩称小区违建、骏达物业公司法定代表人开办的其他公司乱停车等问题，一审法院认为，此系相邻权纠纷，姜宏伟应与相应当事人协商解决，骏达物业公司作为物业管理企业没有行政执法权，无法将违章建筑强制拆除，仅能在自己的权限范围内进行劝止，姜宏伟不应因此拒交物业费。
关于骏达物业公司主张姜宏伟支付违约金一节，一审法院认为，姜宏伟存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑骏达物业公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现骏达物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到骏达物业公司在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和姜宏伟每天的生活均与骏达物业公司相关，双方矛盾需及时化解且不能再深化，故本案不予支持骏达物业公司的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，判决如下：一、被告姜宏伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连骏达物业管理有限公司2015年3月17日至2016年12月31日的物业费5489元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连骏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由原告负担20元，被告负担30元，被告负担部分，应于判决发生法律效力之日起十日内给付。
本院二审期间，上诉人骏达物业公司提供了《民事诉讼委托代理合同》一份，系其与辽宁经融律师事务所签订的。拟证明骏达物业公司曾起诉过姜宏伟，主张过2014年1月1日至2015年3月16日期间的物业费，没有过诉讼时效。对于该证据，姜宏伟对真实性不认可，不清楚骏达物业公司所述起诉一事。结合双方质证意见，本院经审核认为骏达物业公司所提交的《民事诉讼委托代理合同》，无法证明其向姜宏伟以诉讼的形式主张过2014年1月1日至2015年3月16日期间物业费用，本院不予采信。
经审查，本院对一审法院已查明事实，予以确认。
本院认为，案涉物业服务合同纠纷，结合双方当事人二审期间的主张及答辩观点，本案二审的焦点问题是骏达物业公司所主张的2014年1月1日至2015年3月16日期间姜宏伟欠缴物业费的诉讼时效是否存在中断，该部分物业费应否予以支持；姜宏伟主张按欠缴物业费的一半缴纳是否有事实和法律依据，以及应否支持滞纳金的诉讼请求。
首先，关于诉讼时效中断的问题。骏达物业公司向姜宏伟主张自2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，一审法院认定自2014年1月1日至2015年3月16日期间的物业费已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，骏达物业公司认为该部分欠缴物业费的债权未过诉讼时效，应当对此承担举证责任，证明存在诉讼时效中断的情形。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十三条之规定，上诉人骏达物业公司所提交的《民事诉讼委托代理合同》不足以证明其在诉讼时效期间内存在诉讼时效中断的情形或视为诉讼时效中断的情形。骏达物业公司的此节上诉主张，本院不予支持。
其次，关于物业费是否应当按一半收取的问题。在物业服务协议中已约定物业费按住宅建筑面积每月每平方米2元的标准缴纳。姜宏伟提出骏达物业公司在提供物业服务方面存在诸多问题，骏达物业公司认可在之前的服务中存在不足，已经在逐步改进。骏达物业公司也因此在本案中自行按1.7元每月每平方米的标准向姜宏伟主张物业费用，系按照原约定标准的8.5折收取。现上诉人姜宏伟主张在合同约定物业费标准按8.5折计费的基础上，按一半支付，未提供充分的事实依据和法律依据。故对于姜宏伟的上诉主张，本院不予支持。
此外，关于滞纳金的问题。鉴于案涉小区的物业服务确实存在应改进之处，业主迟延缴纳物业费用也有一定的理由，所以一审法院基于缓和业主和物业公司之间的矛盾冲突，督促物业公司尽快提供物业服务质量，酌定减免滞纳金并无不当。
综上所述，骏达物业公司、姜宏伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姜宏伟负担50元，由上诉人大连骏达物业管理有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 于长浩
审判员 崔耀天
审判员 王 迪
二〇一八年四月二十四日
书记员 黄月妍