苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初14874号
原告:祝胜梅。
委托诉讼代理人:龙桂军，系原告丈夫。
被告:顾丽明。
被告:王萍。
原告祝胜梅与被告顾丽明、王萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告祝胜梅及其委托诉讼代理人龙桂军，被告顾丽明到庭参加诉讼，被告王萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝胜梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖（居间）合同；2、判令被告双倍返还原告定金8万元，赔偿在此期间房屋价格上涨的差价损失291200元，房屋配套装修及修缮费8149元，两年半40000元本金的定期利息损失2730元，原告的租房租金2000元，评估报告漏评的动产价值6600元，本项计人民币小写金额为390679元；3、判令被告承担本案诉讼费用9310元、本案房屋的评估费9588元及后续可能产生的其他所有费用（依法院要求为准）。审理中，原告将房屋配套装修及修缮费变更为5550元。事实和理由：2015年12月8日，原告与被告经中介吴江市东华房产中介有限公司（以下简称东华中介公司），就被告所有的房屋达成了房屋买卖（居间）合同（编号NO:1380721），合同约定，由被告将其名下位于吴江区松陵镇鲈乡二区7幢301室（建筑面积74.35平米）的住房以55.1万元的价格出售给原告，原告分别于2015年12月8日及2015年12月11日两次共支付给被告购房定金人民币4万元。合同约定双方于2015年12月31日前办理完过户手续。签约前，原告曾问询被告及东华中介公司该房屋是否存在影响过户的债务纠纷等不良记录，被告及东华中介公司均告知原告该房屋仅有少量贷款，且这少量贷款将由东华中介公司替被告垫资还清，对过户不会造成影响。然而，2015年12月31日之后，过户手续却迟迟未果，原告找东华中介公司及被告询问结果，中介告知该房屋是有债务纠纷的，具体是何纠纷，东华中介公司及被告含糊其词，只是告知会尽快解决。因被告原因不能过户，原告曾要求被告退还定金以便另购房屋，但被告一直不予退还，而是以各种理由推迟并承诺办理过户手续。在东华中介公司的见证下，被告分别于2016年1月7日、2016年1月30日、2016年4月8日三次发出承诺书向原告承诺会按承诺约定办理过户并约定了相应的违约赔偿责任，包括但不局限于定金损失、违约金、因被告原因不能过户产生的房价差、原告的租房租金2000元、定金利息损失，延误原告两小孩上学的损失、精神损失费等，因原告已经入住该房屋，且该房屋居住存在刚性修缮及装修需求，故原告还对该房屋进行了修缮及添置，花费修缮及添置费等8149元。延迟不过户导致原告的两小孩至今未能在吴江上学，在原告的强烈要求及陪同下，被告于2016年9月13日在吴江区房管局拉出该房屋被抵押及查封的清单，原告才知道不能过户的真实原因。被告明知不能过户，还是向原告保证能过户等各种理由既不退还定金，至2017年12月被告仍未归还定金，也不办理过户手续，原告等来的是该房屋将被拍卖的消息。原被告之间的房屋买卖（居间）合同依法订立并有效，应受法律保护，被告及东华中介公司向原告刻意隐瞒房屋有法律纠纷的重要事实与原告订立房屋买卖（居间）合同，违背诚实信用原则，故原告提起本案诉讼。
被告顾丽明辩称：2015年12月8日签订房屋买卖合同的时候，我已经明确告知原告夫妻这个房子上有抵押的情况，房子上还有纠纷，当时，我出售的价格低于市场价，当时的市场价是60万元到65万元左右，后由于不能办理过户手续，我就签了几份承诺书给原告，我也跟原告协商过这件事，原告的老公和我去了抵押的公司和嘉善法院，那时叫原告先垫付一点钱，把这些案子撤掉，但是原告的老公觉得有风险就不同意，期间原告方叫我退还定金4万元，我由于经济困难，还不了；我同意解除双方的买卖合同，也同意返还原告定金8万元，认可房屋修缮费8149元、两年半40000元的利息2730元、房屋租金2000元，对于原告主张的房屋差价以及漏评的6600元，不认可，不应当由我承担。
被告王萍未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，甲方顾丽明、王萍与乙方祝胜梅、丙方东华中介公司签订房屋买卖（居间）合同一份，约定乙方向甲方购买松陵镇鲈乡二区7幢301室的房屋，有自行车库，建筑面积74.35平方米，价格55.1万元，过户税费由乙方承担。房屋内挂壁空调三台、冰箱一台、电视机二台、1.8米床一个，木餐桌一台、木靠背凳四个、玻璃餐桌一个，床头柜一个，电视柜一个、木沙发三个，2015年12月8日交付定金2万元，乙方需要贷款，除托管资金外，余额过户当日支付（除定金及尾款），尾款1000元交房时原房东结清交房前产生的水电燃气及物业管理费后，余额归还给甲方，甲乙双方须在2015年12月31日前提供相应合法的证件，否则视为违约。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或者债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。违约方须向乙方支付本合同确定的房屋成交价格的20%的违约金。甲方承诺该房屋的小学、初中学区未用，否则承担违约责任。当日，祝胜梅支付定金2万元。2015年12月11日，祝胜梅支付定金2万元。
2016年1月7日，顾丽明出具承诺书一份，明确：所属名下的松陵镇鲈乡二区7幢301室房屋在2016年1月26日前可以完成资金托管手续。期间顾丽明补贴祝胜梅1000元房租。逾期无法进行资金托管则由顾丽明负全责，承担因此造成的一切损失。
2016年1月30日，甲方顾丽明对乙方祝胜梅作出承诺，明确：甲方已经先后两次对乙方违约，已经给乙方造成一定经济损失及负面影响，现甲方再次承诺将于2016年3月5日前保证能完成资金托管手续，期间甲方现金补贴乙方2000元房租，逾期因甲方原因无法进行资金托管则由甲方负全责，乙方将依据上述合同及两次的承诺书追究甲方违约责任，由甲方承担乙方因此而造成的一切损失，该损失包括但不局限于上述合同约定的违约金、后续购买房屋的房价差、乙方租房产生的房屋租金、延误乙方孩子上学报名等方面的损失，甲方需承担乙方精神损失费10000元。
2016年4月8日，甲方顾丽明对乙方祝胜梅出具承诺书一份，明确：甲方于2016年4月8日将其名下的松陵镇鲈乡二区7幢301的房门钥匙先交给乙方，乙方随时入住，并保证房屋内所有电器及物品无缺失及完好无损，甲方向乙方交钥匙的同时须将甲方2016年4月8日之前产生的不局限于水、电、燃气、数字电视、网络等费用结清，并交接相应的交费卡；甲方承诺的房租从房屋买卖合同总额中扣除；甲方将钥匙交给乙方不得以任何理由再进出该房屋；2016年4月30日前保证能完成资金托管手续，不会对乙方两小孩2016年下半年上学报名造成影响。后祝胜梅进行了修缮并添置部分设施并入住至今。
审理中，祝胜梅申请对涉案房屋的价格进行评估。2018年4月3日，苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具估价报告，结论：松陵镇鲈乡二区7幢301室房地产（含车库及室内固定装饰装修）的市场价值为842200元。祝胜梅为此支出鉴定费9588元。
另查明：松陵镇鲈乡二区7幢301室的登记所有权人为顾丽明、王萍，该房屋上存在最高额抵押，权利人为苏州市吴中区城南农村小额贷款有限公司，债权数额为50.1万元，2015年3月20日，2015年5月8日，2016年8月23日，浙江省嘉善县人民法院、苏州工业园区人民法院、苏州市吴江区人民法院对涉案房屋进行了查封。
以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、收据、承诺、估价报告、发票，当事人的到庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖（居间）合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效。因被告涉及多起诉讼，涉案房屋被司法机关查封，且该房屋上尚有抵押权未涤除，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，被告已经构成根本违约，原告要求解除双方的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持，本院认定，双方的房屋买卖合同于本案诉状副本送达被告之日，即2018年5月15日解除。根据合同法有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况，应恢复原状，故原告祝胜梅应及时将房屋返还被告。被告不配合履行房屋买卖合同的行为构成违约，双方对违约金进行了约定，根据合同法有关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求予以增加。在合同履行过程中，原告向被告交付定金40000元，现原告要求被告按照定金罚则双倍返还，同时又要求被告赔偿房屋差价、租金、利息等实际损失，没有法律依据。针对原告主张的实际损失，被告顾丽明对房屋修缮费用8149元、利息2730元、房屋租金2000元没有异议，被告王萍未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，故本院确认房屋修缮费用5550元、利息2730元、房屋租金2000元。关于原告主张的房屋差价损失291200元，本院认为，被告顾丽明的违约行为导致原告购房目的无法实现，且明确承诺承担原告因其违约造成的一切损失，包括后续购买房屋的房价差，故本院对原告主张的房屋差价损失291200元予以认定。关于漏评的动产，本院认为，涉案评估报告包括室内固定装饰装修，但未包含双方合同约定的电器、家具等，本院酌情确认室内有关动产的价值为2000元。综上，被告应返还原告定金40000元，赔偿原告修缮费用5550元、利息2730元、房屋租金2000元、房屋差价291200元、室内动产损失2000元。被告王萍未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席进行裁判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告祝胜梅与被告顾丽明、王萍之间的关于松陵镇鲈乡二区7幢301室的房屋买卖（居间）合同于2018年5月15日解除。
二、原告祝胜梅于本判决生效之日起十日内将松陵镇鲈乡二区7幢301室（包括车库）返还被告顾丽明、王萍。
三、被告顾丽明、王萍返还原告祝胜梅定金40000元，赔偿原告祝胜梅修缮费用5550元、利息2730元、房屋租金2000元、房屋差价291200元、室内动产损失2000元，以上共计343480元，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回原告祝胜梅其他诉讼请求。
案件受理费9310元、鉴定费9588元，合计18898元，由原告祝胜梅负担200元，由被告顾丽明、王萍负担18698元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 王 惠
人民陪审员 沈舜心
人民陪审员 仓公鼎
二〇一八年八月十三日
书 记 员 马文秋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。