四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川11民初35号
原告（案外人）：乐山市鑫棣酒店投资管理有限公司，住所地四川省乐山市市中区凤凰路北段568号，统一社会信用代码9151110032334852XC。
法定代表人：刘晓英，董事长。
委托诉讼代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余琴，四川沫若律师事务所律师。
原告（案外人）：雷学文，男，1962年4月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余琴，四川沫若律师事务所律师。
原告（案外人）：邹存，男，1967年11月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余琴，四川沫若律师事务所律师。
被告（申请人）：上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行，住所地四川省乐山市市中区凤凰路中段329号铁人大厦1-2层。
法定代表人：胡滨，行长。
委托诉讼代理人：夏阳，四川高贸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦波，四川高贸律师事务所律师。
第三人（被申请人）：四川乐山锡成实业集团有限公司，住所地四川省乐山市市中区车子镇高新区临江北路2号。
法定代表人：巫锡成，执行董事。
原告乐山市鑫棣酒店投资管理有限公司（以下简称鑫棣公司）、雷学文、邹存与被告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行（以下简称浦发银行乐山支行）及第三人四川乐山锡成实业集团有限公司（以下简称锡成实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告雷学文、邹存，原告鑫棣公司、雷学文、邹存的委托诉讼代理人薛涛、余琴，被告浦发银行乐山支行的委托诉讼代理人夏阳，第三人锡成实业公司的法定代表人巫锡成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫棣公司、雷学文、邹存向本院提出诉讼请求：1．请求确认乐城国用（2012）字第167641号土地使用权系属原告所有；2．请求解除对乐城国用（2012）字第167641号土地使用权的查封；3．本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，鑫棣公司、雷学文、邹存明确放弃第一项诉讼请求，将其第二项诉讼请求明确为请求人民法院判决不得对乐城国用（2012）字第167641号土地的执行。事实和理由：2010年1月5日，锡成实业公司与雷学文、邹存签订《合作协议》，约定合作购买四川大冢制药有限公司（以下简称大冢公司）土地及房产（其中土地房产位于中心城区，面积9876.5m2，土地使用证号：乐城国用（2004）第37893号，用途为：工业）；并约定锡成实业公司出资800万元，占50%股份，雷学文、邹存共同出资800万元，占50%股份。其后，各方履行了出资义务，收购了大冢公司，将原乐城国用（2004）第37893号土地使用权证过户变更至锡成实业公司名下，土地使用权证号为乐城国用（2012）167641号。2011年7月5日，锡成实业公司与雷学文、邹存签订《股份转让协议》，锡成实业公司将其50%的股份作价1,800万元全部转让给雷学文、邹存，雷学文、邹存支付了转让款，取得了乐城国用（2012）第167641号土地使用权及其地上房屋等附着物的权利。2014年11月，雷学文的妻子刘晓英、邹存的妻子秦怀玉合资注册成立了鑫棣公司，具体经营、管理乐城国用（2012）第167641号土地及其附属房屋，并于2014年12月申请办理全部房屋产权的变更登记，乐山市价格认证中心于2014年12月18日出具了乐市价认税（2014）直二-2号涉税价格认定意见书。鑫棣公司完税后乐山市房管局于2015年1月向鑫棣公司核发了全部房屋的权证手续。2015年5月，鑫棣公司申请办理土地使用权的过户登记手续，乐山市地政地籍事务所也实地测绘了用地现状情况，但由于锡成实业公司法定代表人巫锡成提出申请人雷学文、邹存必须将2011年7月5日《股份转让协议》约定的无条件给付二套商品房（每套80-110平方米）交付后才予协助办理，而雷学文、邹存提出协议约定给付二套商品房的条件是“房产开发后”，现给付商品房的条件不成熟，双方就此争执不下，造成至今未完成将锡成实业公司名下的乐城国用（2012）第167641号土地使用权变更登记手续。2018年年初，锡成实业公司同意配合鑫棣酒店办理乐城国用（2012）第167641号土地使用权的过户手续，在办理过程中原告才得知因浦发银行乐山支行诉锡成实业公司借款合同纠纷一案，本院依据浦发银行乐山支行的申请，作出了（2017）川11民初124号民事裁定书，并于2017年12月29日查封了现登记在锡成实业公司名下的乐城国用［2012］字第167641号土地使用权。随即，原告于1月30日向本院提起书面《执行异议申请书》，请求解除对乐城国用（2012）第167641号土地使用权的查封。本院受理后于2018年3月22日作出（2018）川11执异5号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。综上，原告认为乐城国用（2012）第167641号土地使用权的实际权利人已不属锡成实业公司，原告早已对该宗土地使用权实际享有占用、使用、收益和处分的权利，并且原告已于2014年12月办理了该宗土地上所有附属房产变更登记至原告名下的手续，并于2015年1月取得所有房产的房屋所有权证，根据地随房走的原则，该宗土地使用权应属原告所有。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法第二百二十七条之规定，原告特提出上述请求，恳请人民法院查明事实依法判决如诉。
浦发银行乐山支行辩称，1．我方认为鑫棣公司是没有主体资格的，请求人民法院依法判决。2．本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，根据2011年7月5日签订的《股份转让协议》约定，雷学文、邹存应该在房屋开发时给巫锡成两套商品房，每套80-110平方米，根据雷学文、邹存的陈述，其当事人各方认为土地未过户的原因，是对前述两套商品房屋的归属以及员工的安置问题存在争议。我方认为根据协议约定，交付商品是雷学文、邹存的合同义务，其在长达6年多的时间内均没有履行合同义务，而导致土地未完成过户，不属于买受人未办理过户登记的其他情形。本案是因为雷学文、邹存没有办理过户原因及其他原因没有取得土地的权属。另外，对于协议约定的两套商品房问题，无论涉案土地是否开发，均不会导致雷学文、邹存合同义务的免除。原告向巫锡成购买土地完全可以与锡成实业公司协商，通过对商品房进行折价的方式来履行合同义务，而时至被告方申请财产保全的2017年，雷学文、邹存仍没有以任何方式来履行合同义务，其在该事件中存在重大过错，不符合法律规定要件，其理由明确缺乏事实依据，不应得到支持。另外，锡成实业公司收到的款项仅有1,100万元，剩余700万元没有支付，原告没有支付全部价款，也没有将剩余价款交付执行，显然不符合法律规定。我方在申请人民法院进行财产保全时，所登记的土地是登记在锡成实业公司名下的，不动产以实际登记为原则，我方申请并无过错和不当。而财产保全所对应的案件，贵院已判决锡成实业公司应当向我方承担还款责任，我方的保全也是完全符合法律规定的。因此涉案土地没有过户，是原告自身原因和重大过错导致，我方认为无论两案审理结果如何，也不应该判定我方来为原告与巫锡成之间的纠纷承担责任，请求依法驳回原告在两案中的全部诉讼请求。
锡成实业公司述称，案涉用地的土地使用权证虽然登记在我公司名下，但其物权所有人早已并非我公司。案涉用地原本属于大冢公司B工厂（原乐山市第三制药厂）的工业用地，2010年1月5日，雷学文、邹存与我公司签订了合作购买大冢制药厂的合作协议，其后，协议各方均按照合作协议履行了出资义务，该案涉土地使用权及地上建筑物均过户登记在我公司名下。2011年7月5日，因急需资金周转，我公司又与雷学文、邹存签订了关于大冢制药厂的《股份转让协议》，约定我公司将所有股份作价1,800万元转让给雷学文、邹存，并约定房屋开发时，雷学文、邹存无条件给我公司法定代表人巫锡成两套商品房，每套80-110平方米等内容。后雷学文、邹存支付了全部股权转让款，我公司也退出了对大冢制药厂案涉用地及地上建筑物的管理、使用、收益及处分。2014年11月，雷学文的妻子刘晓英及邹存的妻子秦怀玉各出资300万元注册成立了鑫棣公司，由鑫棣公司具体使用、管理、经营案涉用地及地上建筑物。2015年1月，案涉用地的地上建筑物变更登记到了鑫棣公司的名下。2015年5月，鑫棣公司申请办理案涉用地的变更登记手续时，乐山市地政地籍事务所也实地测绘了用地现状情况，但因我公司法定代表人巫锡成认为，按照2011年7月5日《股份转让协议》约定，雷学文、邹存应当无条件给付二套商品房给他，而雷学文、邹存认为，按协议的约定给付两套商品房的前提条件是“房产开发后”，就此，双方争执不下，造成至今未将案涉用地变更登记。因法律法规禁止在工业用地上开发商品房，2018年4月20日，我公司与雷学文、邹存协商一致签订了《补充协议》，我公司同意雷学文、邹存不再履行《股份转让协议》约定给付两套商品房义务。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院对本案事实认定如下：
2010年1月4日，锡成实业公司与大冢公司签订了《工厂（土地、厂房、设备）转让协议》，约定大冢公司向锡成实业公司转让位于乐山市市中区的工厂（含厂房8幢计8146.80m2、住宅1幢计1214.20m2，房产证号：乐山市房权证企业字第××号；土地性质为出让工业用地、土地面积9876.50m2，土地使用权证号：乐城国用2004第37893号），转让的房产为土地使用权证中所记载的全部土地使用权及房屋所有权证所记载的全部房屋及其他地上附着物、附属设施等。2010年1月5日，锡成实业公司与雷学文、邹存签订《合作协议》，约定合作购买大冢公司B工厂（原乐山市第三制药厂）土地及房产（土地房产位于乐山市中心城区，土地使用证号为：乐城国用（2004）第37893号，面积为：9876.5m2，用途为：工业），并约定购买总价为1,600万元，其中锡成实业公司出资800万元，占50%股份，雷学文、邹存共同出资800万元，占50%股份。2010年1月7日，雷学文的妻子刘晓英受其委托向锡成实业公司账户23×××63转账250万元。锡成实业公司分别于2010年1月30日、2月13日、3月9日、6月12日、向邹存出具五张100万元共计500万元的现金收款收据，于2010年7月30日向雷学文出具150万元的现金收款收据，以上六张收款收据上均载明款项为“大冢土地合作款”。2010年9月13日，锡成实业公司与大冢公司签订了《国有建设用地使用权协议成交确认书》，约定案涉土地使用权的转让价格为383万元。其后，双方将原本登记在大冢公司名下的土地使用权证为原乐城国用（2004）第37893号土地变更登记到锡成实业公司名下，变更后的土地使用权证为乐城国用（2012）第167641号。2011年7月5日，锡成实业公司与雷学文、邹存签订《关于第三制药厂股份转让协议》，约定锡成实业公司将其50%的股份作价1,800万元转让给雷学文、邹存，并约定雷学文、邹存房屋开发时无条件给巫锡成两套商品房，每套80-110平方米。2011年7月15日，锡成实业公司与雷学文、乐山市泰安建筑工程有限公司、四川省乐山市锡成泓驰房地产开发有限公司、四川锡成药业有限公司签订《债权债务品迭协议》，约定乐山市泰安建筑工程有限公司自愿将其享有的6,989,059元债权全部在雷学文应支付给锡成实业公司的款项1,800万元中进行品迭冲抵。2011年8月30日，锡成实业公司法定代表人巫锡成出具了收条，载明“今收到雷学文收购第三制药厂合作股份人民币柒佰万元正”。2011年9月2日，邹存向锡成实业公司账户23×××63转账100万元。2011年9月2日，邹存的妻子秦怀玉受其委托向锡成实业公司账户23×××63转账两笔250万元，共计500万元。2011年9月5日，雷学文的女儿雷梦受其委托向锡成实业公司账户23×××63转账100万元。2011年9月5日，雷学文的妻子刘晓英受其委托向锡成实业公司账户23×××63转账200万元。2011年9月26日，雷学文的女儿雷梦受其委托向锡成实业公司账户23×××63转账100万元。2011年9月27日，雷学文的女儿雷梦受其委托向锡成实业公司账户23×××63转账100万元。综上，雷学文、邹存向锡成实业公司支付股份转让款共计1,800万元。
另查明，2014年11月，雷学文的妻子刘晓英、邹存的妻子秦怀玉合资注册成立了鑫棣公司。2015年1月，案涉土地上所有房屋均已变更登记至鑫棣公司名下。2015年5月，鑫棣公司申请办理案涉土地使用权的过户登记手续，乐山市地政地籍事务所实地测绘了用地现状情况。庭审中，各方均认可案涉土地由原告占有和使用，原告和第三人陈述由于双方对股份转让约定的条件存在争议，导致至今未完成案涉土地使用权的变更登记手续。
2017年12月7日，本院在审理浦发银行乐山支行与锡成实业公司等金融借款纠纷一案中依据浦发银行乐山支行的申请作出（2017）川11民初124号民事裁定书，裁定对锡成实业公司所有的财产进行财产保全，于2017年12月29日查封了登记在锡成实业公司名下的位于四川省乐山市市中区凤凰路北段的工业用地使用权（权证号：乐城国用［2012］字第167641号）。2018年1月30日，原告对本院查封登记在锡成实业公司名下的位于四川省乐山市市中区凤凰路北段的工业用地使用权（权证号：乐城国用［2012］字第167641号）提出书面异议。2018年3月22日，本院作出（2018）川11执异5号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。
2018年4月20日，锡成实业公司与雷学文、邹存签订《补充协议》，锡成实业公司同意雷学文、邹存不再履行“雷学文、邹存房屋开发时无条件给巫锡成两套商品房，每套80-110平米”的给房义务。
以上事实有乐城国用（2004）第37893号土地使用权证、工厂（土地、厂房、设备）转让协议、国有建设用地使用权协议转让成交确认书、合作协议、收款收据、关于第三制药厂股份转让协议、收条、债权债务品迭协议、建设工程施工合同（兰花苑商住楼）、建设工程施工合同（锡成集团新建厂区）、建筑安装工程承包合同书（清风路农贸综合楼）、乐山市泰安建筑工程有限公司账本、乐山市泰安建筑工程有限公司工商登记资料、四川省乐山市锡成泓驰房地产开发有限责任公司工商登记资料、银行交易明细单、秦怀玉及雷梦的证人证言、刘晓英与雷学文户口簿、秦怀玉与邹存户口簿、鑫棣公司工商登记资料、鑫棣公司名下的33本房产权证、（2017）川11民初124号民事裁定书、（2017）川11执保38号财产保全通知书、（2018）川执异5号执行裁定书、乐山市地政地籍事务所用地现状测绘图、补充协议、当事人陈述予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：原告是否对案涉土地享有足以排除强制执行的权益？依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，雷学文、邹存对案涉土地享有足以排除强制执行的权益。首先，雷学文、邹存早在2011年前已经与锡成实业公司签订了合法有效的《合作协议》和《关于第三制药厂股份转让协议》，并按照协议约定向锡成实业公司支付了全部价款。其次，本院在查封案涉土地使用权之前，雷学文、邹存及鑫棣公司一直实际占有、使用该土地及其地上房屋，并依法对该土地上的所有房屋办理了所有权登记手续取得了房屋所有权。第三，案涉土地未办理过户登记系由于客观上双方协议中约定的“雷学文、邹存房屋开发时无条件给巫锡成两套商品房，每套80-110平米”的条件未成就，雷学文、邹存给付巫锡成两套商品房的前提是对案涉土地进行房地产开发，由于锡成实业公司未完成协助雷学文、邹存对案涉土地使用权进行变更登记的先履行义务，致使雷学文、邹存无法对案涉土地进行房地产开发，进而无法履行两套给付商品房的义务，故案涉土地未办理过户登记并非雷学文、邹存自身原因所导致。因此，可以认定雷学文、邹存对案涉土地享有足以排除强制执行的权益。此外，鑫棣公司不能提供证据证明其对案涉土地享有足以排除强制执行的权益，故对其诉讼主张本院不予支持。
雷学文、邹存、鑫棣公司撤回了确认其对案涉土地享有使用权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许，所对应的诉讼费应当减半收取为40,850元。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：
一、不得执行乐城国用（2012）第167641号土地；
二、驳回乐山市鑫棣酒店投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费40,950.00元，由原告雷学文、邹存、乐山市鑫棣酒店投资管理有限公司负担40,850.00元，被告上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行负担100.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 张图亮
审 判 员 赵 霞
审 判 员 李 荣
二〇一八年八月九日
法官助理 李逾婧
书 记 员 李 波
附相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。