山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第701号
上诉人（原审被告）牛小牛，男���1992年12月26日出生，汉族，济南万佳正能量网络服务有限公司经理，住济南市。
委托代理人齐亚崑，山东尽善律师事务所律师。
委托代理人牛利军，男，1954年7月22日出生，汉族，中国国际信息公司广州分公司退休职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南市村镇建设服务中心，住所地济南市市中区杆南东街**号。
法定代表人李长征，主任。
委托代理人李厚臣，男，1955年9月9日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
委托代理人王雷，山东天澍律师事务所律师。
原审被告济南万佳正能量网络服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人牛小牛，经理。
委托代理人齐亚崑，山东尽善律师事务所律师。
委托代理人张玉琴，山东尽善律师事务所实习律师。
上诉人牛小牛因与被上诉人济南市村镇建设服务中心（以下简称村镇服务中心）、原审被告济南万佳正能��网络服务有限公司（以下简称万佳网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区杆南东街31号楼房系村镇服务中心所有的办公用房，建筑面积为1483.04平方米，用途为办公；另有仓库50.92平方米及其它房屋11.52平方米。2013年5月15日，村镇服务中心与牛小牛签订《房屋租赁合同》一份，约定由牛小牛租赁村镇服务中心所有的上述一层面积为253平方米的房屋用于经营网吧使用，每年租金为95000元，合同期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止。合同中约定，如因村镇服务中心转让或出售等因素，双方无条件解除合同；若合同期满在同等条件下，牛小牛有优先承租权，价格再议。租赁合同中双方约定：“三、乙方（牛小牛）���款方式：在签订本合同日内交足一年租金，次年租金于2014年6月1日之前交足。四、乙方按照甲、乙双方安装的电表数缴纳电费，每月向甲方（村镇服务中心）交纳一次，暖气费按当年市热电公司公布的标准及时间收取。五、甲方在协议期间不允许变动乙方使用的房间。甲方如因不可抗力原因需要调整房屋应提前两个月通知乙方。在租赁期间，甲、乙双方（除不可抗力等因素）均不能违约，违约方应交纳5%违约金。乙方如不能按照本合同交纳房屋租金、电费，甲方有权终止合同。”该合同落款处，甲方由村镇服务中心加盖公章，乙方由牛小牛签名予以确认。合同签订后，牛小牛按照合同约定向村镇服务中心交纳了2013年5月至2014年5月的租金95000元。2013年12月，牛小牛与案外人山东万佳网络文化有限公司投资成立万佳网络公司，该公司登记的住所地及实际经营地点为村镇服务中心与牛小牛签订租赁合同中记载的地址，牛小牛为万佳网络公司的法定代表人。租赁合同履行过程中，由于村镇服务中心提供的电压无法达到牛小牛经营需要，双方共同向供电部门申请为牛小牛所租赁房屋单独安装了电表，2013年7月29日，该电表安装完毕，安装电表的费用系由牛小牛支付，并由施工方向牛小牛出具了收款收据，收据中载明：“兹收到牛小牛（杆南东街31号）（济南村镇建设服务中心）工程款人民币（大写）伍仟零贰拾肆元正”，该收据上加盖了“济南鲁源电气集团有限公司财务专用章”。该费用，牛小牛要求冲抵应交纳租金，村镇服务中心认为系牛小牛为其经营所支出，应由其自行负担，表示不同意承担此费用。2013年11月，村镇服务中心向牛小牛借款30000元，并向牛小牛出具借条一份，内容为：“今借网吧现金叁万元正（￥30000.-），用于交纳���暖费。”借条加盖有村镇服务中心财务专用章。在牛小牛租赁期间，村镇服务中心的20台电脑是由牛小牛提供的网络，就网络使用费问题，双方未形成书面协议；牛小牛称口头达成每月1000元的有偿使用协议，但对此村镇服务中心不予认可，称双方达成的是无偿使用协议。2014年上半年，村镇服务中心将办公地点临时迁至济南市历下区经十路燕山立交桥下的建设大厦14楼。至合同约定的2014年6月1日，牛小牛未向村镇服务中心交纳2014年5月至2015年5月的租金95000元及两年的采暖费20138.8元、部分电费12204.36元。庭审中，对于电费问题，双方达成一致，同意电费按每月1750元的标准来计算，但对使用期间双方未能达成一致，村镇服务中心认为牛小牛、万佳网络公司在2013年5月至2013年11月期间，一直在使用其单位的电；牛小牛、万佳网络公司认为在2013年7月29日单独安装电表后，从2013年8月份起，就已经直接向供电部门交纳电费，故电费的计算期间应从2013年5月至2013年7月底，并提供了在供电部门打印的交费明细，该明细中记载的交费时间为2013年11月，金额为6352.79元。另牛小牛、万佳网络公司提交了2014年11月22日交纳的电费发票，金额为2914.58元；2015年1月16日交纳电费的发票，金额为4041.98元，以印证其所陈述的月用电的电费金额在1700-2000元之间的客观情况。牛小牛还提供了部分照片，欲证实在其租赁村镇服务中心房屋期间，由于施工原因，导致部分房间不能使用的事实，对此，村镇服务中心不予认可，称牛小牛、万佳网络公司从未就此与其进行过协商，也不知道出租房屋的情况。村镇服务中心现诉至法院，请求法院依法判决牛小牛向其支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金95000元，向村镇服务中心支付违约金5000元；判决牛小牛、万佳网络公司腾出房屋交还给村镇服务中心；对于牛小牛、万佳网络公司拖欠的采暖费及电费，同意在其向牛小牛的借款中冲抵；由村镇服务中心承担本案的全部诉讼费用。
另查明，在2013年度-2015年度对非住宅采暖费的收取标准为39.8元每平方米。村镇服务中心陈述牛小牛两年应交纳采暖费金额为20138.8元，即每年的采暖费金额为10069.4元（根据每平方米39.8元，按照合同中记载的承租面积253平方米计算）。牛小牛、万佳网络公司认为村镇服务中心所借款项并未用于交纳采暖费，在其租赁经营期间，一直未享受到供暖服务，是其自行安装空调解决的供暖问题，但未能提供证据予以证实。对此，村镇服务中心提供了交纳2012-2013年度采暖费的发票三张，金额为50924.99元，收费面积为1483.04平方米；2013-2014年度采暖费的发票两张，金额为50924.99元，收费面积为1483.04平方米；以证实其按期交纳了���个办公楼的采暖费用。
再查明，庭审中牛小牛提供了购买电脑的发票一张，日期为2013年5月13日，金额为14800元，称系因村镇服务中心供电电压不足，断电造成其服务器被烧毁，购买新服务器的支出。对此，村镇服务中心不予认可，认为发票中未注明购买物品，也不能证实是因为断电造成牛小牛、万佳网络公司服务器毁损的支出，且牛小牛、万佳网络公司从未向村镇服务中心就此问题提出过赔偿或协商。
原审法院认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。村镇服务中心将其所有的房屋部分租赁给牛小牛作为经营使用，不违反法律禁止性规定，双方所签订的《房屋租赁合同》应为有效合同。依法成立的合同，受国家法律保护。各方当事人均应按照合同约定全面履行义务，未按���合同约定履行义务的，依法应当承担相应的民事责任。对于租金交纳的问题，原审法院认为，根据双方合同的约定，牛小牛应当在2014年6月1日前向村镇服务中心交纳2014年6月1日至2015年5月31日的租金95000元，未及时交纳的，村镇服务中心除依法享有解除权外，还有要求牛小牛支付5%违约金的权利，但考虑到村镇服务中心于2014年上半年变更办公地址，且没有证据证实有效通知牛小牛，也没有证据证实在2014年6月1日后向牛小牛进行催交的情况下，不宜认定牛小牛违约，故对村镇中心要求牛小牛支付2014年6月1日至2015年5月31日房屋租金95000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持；其要求牛小牛支付违约金5000元的诉讼请求，原审法院不予支持。根据我国《合同法》的相关规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务���销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。据此，村镇中心向牛小牛借款30000元应当在双方的租金债务中抵销，即牛小牛向村镇服务中心支付租金65000元。对于牛小牛支出的单独安装电表的工程款5024元，因系牛小牛经营需要而安装，虽该电表还登记在村镇服务中心名下，但不宜让村镇服务中心来承担此费用，故对牛小牛、万佳网络公司要求此费用也应由村镇服务中心承担，冲抵租金的主张，原审法院不予支持。对于采暖费的问题，原审法院认为，村镇服务中心提交的交纳采暖费的发票中记载的收费面积与其房产证上记载的面积相一致，故村镇服务中心要求牛小牛按照合同中约定的承租面积253平方米交纳采暖费的请求，是具有客观依据的。虽然牛小牛、万佳网络公司在庭审中提出供暖不热，其未在合同期内享受到供暖服务，但其未能提供证据证实，且村镇服务中心不认可就暖气不热的问题，牛小牛、万佳网络公司曾向其反映过情况，故对牛小牛、万佳网络公司的此项辩解，原审法院不予采信；对村镇服务中心要求牛小牛交纳2013年至2014年两年采暖费20138.8元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。对于电费的问题，从牛小牛、万佳网络公司提交的在2013年7月29日安装电表的证据、提供的在2013年11月向供电部门交纳电费的记录及最近几个月交纳电费的发票来看，可以推定牛小牛自2013年8月起就已经自行交纳电费，即牛小牛需向村镇服务中心交纳2013年5月15日至2013年7月31日的电费；庭审中，双方均认可月用电的电费金额为1750元，故牛小牛应交纳电费金额为4375元（两个半月）。因在审理期间，至2015年5月31日，双方的合同期限已届满，��村镇服务中心与牛小牛就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》已终止。根据我国《合同法》的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，在双方所签订的租赁合同终止后，牛小牛有义务将承租房屋腾出，交还给村镇服务中心，故对村镇服务中心要求牛小牛、万佳网络公司腾房的诉讼请求，原审法院依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十二条、第九十九条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定判决：一、被告牛小牛自判决生效之日起十日内向原告济南市村镇建设服务中心交纳2014年6月1日至2015年5月31日期间的��屋租金65000元。二、被告牛小牛自判决生效之日起十日内向原告济南市村镇建设服务中心交纳2013年-2014年两年的采暖费20138.8元、2013年5月15日至2013年7月31日的电费4375元。三、被告牛小牛、济南万佳正能量网络服务有限公司自判决生效之日起二十日内将其承租原告济南市村镇建设服务中心位于济南市的房屋腾出，交还给原告。四、驳回原告济南市村镇建设服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，原告济南市村镇建设服务中心承担150元，被告牛小牛承担1000元。
上诉人牛小牛不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，超出请求范围判决，依法应予撤销、改判。本案系租赁合同纠纷，在原审庭审中，��诉人针对被上诉人未能保证上诉人租赁期间的取暖与供电、因断电烧坏上诉人服务器一台、被上诉人在上诉人租赁期间违约变动了租赁房间导致面积缩小、被上诉人办公使用上诉人的网络未按约定支付网费均提供了相关证据。据此，上诉人认为，被上诉人应赔偿烧坏的服务器，按实际使用面积计算租金，支付欠付的网费，而原审未采纳上诉人的意见。另，被上诉人在起诉时未提出要求上诉人缴纳采暖费、电费的请求，而原审却对被上诉人未要求的请求判决。请求撤销原判，查清事实依法改判，本案一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人村镇服务中心答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在原审请求的是支付租金95000元及利息和违约金，要求对水电暖进行结算，但是没有写明数额，原审对此进行了细化。被上诉人在原审中要求解除合同，判令上诉人及原审被告腾出房屋并赔偿损失，被上诉人考虑到对方在腾房过程中有可能继续违约，就把腾房过程中产生的费用作为被上诉人的损失，上诉人到今天为止继续占用该房屋进行经营使用，请求维持原判。
原审被告万佳网络公司述称，同意上诉人的上诉请求及事实理由。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人村镇服务中心在原审第一次庭审中称，被上诉人村镇服务中心收到上诉人牛小牛预交的电费、取暖费3万元，同意冲抵上诉人牛小牛应交纳的电费、取暖费，取暖费为21380元，电费为12204.36元。
以上事实有2015年4月29日原审法庭审理笔录（第一次）在案佐证。
本院认为，关于上诉人牛小牛上诉所称的被上诉人村镇服务中心未能保证其租赁期间取暖与供电的问题，被上诉人村镇服务中心在原审中主张其已交纳了2012年度到2014年度的采暖费，未交纳2014-2015年度的采暖费；上诉人牛小牛、原审被告万佳网络公司则主张其一直没有享受过采暖，后来自行安装了空调就没有再就采暖问题找过被上诉人村镇服务中心。对此，本院认为，被上诉人村镇服务中心提交的交纳采暖费的发票中记载的收费面积与其房产证上记载的面积相一致，因上诉人牛小牛对自己的主张未提供证据加以证实，故对其主张本院不予采信。关于上诉人牛小牛上诉所称的因被上诉人村镇服务中心断电烧坏其一台服务器的问题，本院认为，上诉人牛小牛以2013年5月13日购买电脑的发票主张因被上诉人村镇服务中心断电烧坏其服务器，被上诉人村镇服务中心对此不予认可；因上诉人牛小牛购买电脑的时间早于其与被上诉人村镇服务中心签订涉案合同的时间，上诉人牛小牛未能举证证明服务器被烧坏的事实以及该事实与被上诉人村���服务中心行为间的因果关系，故上诉人牛小牛的该主张，证据不足，本院不予支持。关于上诉人牛小牛上诉所称被上诉人村镇服务中心在租赁期间违约变动租赁房间导致租赁面积缩小的问题，被上诉人村镇服务中心不予认可，上诉人牛小牛提供的照片不足以证实其主张，上诉人牛小牛既未提供其因租赁面积缩小与被上诉人村镇服务中心协商交涉的有关证据，亦未有其他证据加以证明，上诉人牛小牛的该主张证据不足，本院不予支持。关于上诉人牛小牛上诉所称被上诉人村镇服务中心办公使用其网络未按约定支付网费的问题，上诉人牛小牛主张被上诉人村镇服务中心有20台电脑使用其网络，口头约定每月费用1000元；被上诉人村镇服务中心认可用过上诉人牛小牛的网络，但没有就使用网络费用问题进行过约定，当时被上诉人村镇服务中心让上诉人牛小牛免费用水，在��定租金时已给予优惠，就不存在产生网络费的问题了。对此，本院认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人牛小牛未能举证证明双方对此存在相应的约定，应当承担对自己不利的法律后果。关于上诉人牛小牛上诉所称的被上诉人村镇服务中心在原审起诉时未要求上诉人缴纳采暖费而原审对此作出判决的问题，被上诉人村镇服务中心称其实际上已经主张了，被上诉人村镇服务中心借的3万元实际上就是采暖费、电费的押金，起诉状中没有明确的主张，同意抵销。对此，本院认为，被上诉人村镇服务中心未请求上诉人牛小牛、原审被告万佳网络公司支付采暖费和电费，原审判决上诉人牛小牛、原审被告万佳网络公司支付该费用于法无据，应予纠正。被上诉人村镇服务中心在原审中称其收到上诉人牛小牛预交的电费、取暖费3万元，同意冲抵上诉人牛小牛应交纳的电���、取暖费。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，对被上诉人村镇服务中心请求将电费、取暖费从3万元借款中抵销的主张，本院予以支持。原审以3万元抵销部分房屋租金不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市市中区人民法院（2015）市民初字第724号民事判决第三项及案件受理费的负担；
二、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第724号民事判决第一、二、四项；
三、上诉人牛小牛于本判决生效之日起10日内向被上诉人济南市村镇建设服务中心支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的房屋租金95000元；
四、驳回被上诉人济南市村镇建设服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第���百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2300元，由上诉人牛小牛负担2185元，由被上诉人济南市村镇建设服务中心负担115元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一五年十一月三日
书 记 员 杨 燕