北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3096号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市大中家用电器连锁销售有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号2号楼212房间。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人杨翠兰，女，1979年7月17日出生，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中宏恒大投资（北京）有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲48号4号楼三层319室。
法定代表人叶夏良，总经理。
委托代理人郭小年，北京市兆泰律师事务所律师。
上诉人北京市大中家用电器连锁销售有限公司（以下简称大中公司）因与中宏恒大投资（北京）有限公司（以下简称中宏恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第14989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中宏恒大公司在原审法院诉称：中宏恒大公司与大中电器于2011年12月9日签订房屋租赁合同，约定中宏恒大公司将大厦地下一层租赁给大中电器，面积共计4500平方米。合同签订后，中宏恒大公司按照合同约定交付了房屋，全面履行了合同义务，但大中电器却屡次违约，不但未如期交纳租金，甚至连电费和供暖费也拖欠不付，严重违约，给中宏恒大公司造成了较大的经济损失，故诉至法院要求：1、请求判令大中电器继续履行房屋租赁合同；2、请求判令大中电器支付租金2381625元，并依据逾期天数按日支付千分之一的违约金，直至付清租金之日为止；3、请求判令大中电器支付电费167774.3元，水费1093.4元；4、请求判决大中电器支付供暖费648000元；5、诉讼费由大中电器负担。
大中公司在原审法院辩称：一、答辩人与中宏恒大于2011年12月9日签订的房屋租赁合同已实际于2012年12月31日解除，且涉案房屋早已被中宏恒大出租给第三方使用，中宏恒大要求继续履行合同无事实和法律依据。答辩人于2011年12月承租中宏恒大大厦地下一层4500平米的房屋，用于开办电器卖场。然答辩人在申办二次消防合格证时，昌平区公安消防支队于2012年4月25日进行抽查检测时发现涉案房屋存在诸多需要整改的问题，认为1、用于分隔防火区的防火卷帘门与楼板之间的空隙封堵不完整；2、消防应急灯具在主电源切断5s内未转入应急状态；3、消防联动控制设备不能直接或间接控制其连接的各类消防设备；4、防火门外观不完整，有破损，验收结论为不合格，并出具了编号为京公（昌）消验（2012）第0031号建设工程消防验收意见书，要求答辩人对上述存在的问题进行整改并进一步组织有关单位进行自验，自验合格后重新报审。答辩人收到该验收意见书后，立即通知中宏恒大对消防问题进行逐一更改，然直到2012年11月13日中宏恒大方通知答辩人整改到位（实际上没有进行整改）。答辩人根据消防机关的要求，委托北京市久安正华消防科技有限公司对涉案房屋进行消防检测，发现房屋内相关消防设施设备并未整改到位，于2012年12月5日再次致函中宏恒大，要求其继续整改，中宏恒大否认消防问题的存在，并拒绝整改。因中宏恒大拒绝履行相应义务，致使答辩人迟迟无法办理二次消防合格证，为维护自身合法权益，答辩人依据合同63条约定，于2012年12月31日在北京市长安公证处公证下腾退房屋，并向中宏恒大发给大中电器的函件中自认的地址2901室（该地址也是双方往来函件时宏恒大接收函件的地址）发送解约函，要求解除双方的租赁合同，在中宏恒大拒收房屋的情况下，答辩人于2013年1月5日在北京市方圆公证处的公证下，将房屋钥匙全部邮寄给中宏恒大。依据《合同法》之相关规定，双方的租赁合同已解除，中宏恒大要求继续履行合同已无法律依据。经答辩人实地调查，在答辩人将涉案房屋交付给中宏恒大后，中宏恒大即将其出租给第三方，目前作为服装百货类卖场使用。房屋的使用人称已开业半年有余，加之开业前的装修时间，中宏恒大再次出租的时间与答辩人交房时间基本衔接，中宏恒大罔顾”一房不能两租”的客观事实，要求继续履行合同无事实依据。二、答辩人已于2013年1月5日将房屋腾空后将房屋钥匙邮寄给中宏恒大，中宏恒大接房后将其出租给第三方，其要求答辩人支付2013年1月5日后的房屋租赁费无事实及法律依据。答辩人的房屋租赁费已支付至2012年11月10日，中宏恒大要求答辩人支付的房租没有明确具体的使用期间，没有事实及法律依据，应依法予以驳回；三、答辩人实际使用房屋至2012年12月31日，依据租赁合同24条约定，仅应支付2012年11月15日至2012年12月31日期间的供暖费计243000元，中宏恒大要求答辩人支付自2012年11月15日至2013年3月15日期间的供暖费没有事实及法律依据。综上，中宏恒大要求继续履行合同并要求支付2013年1月5日后的房屋租赁费及房屋供暖费无事实及法律依据，请求依法驳回中宏恒大的本诉请求。
大中公司在原审法院反诉称：2011年12月9日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定反诉人承租被反诉人大厦地下一层4500平米的房屋，租赁费用为2.9元／天／平，396937.5元／月，4763250元／年，采取先付后用的形式按季度支付，租赁期限自2012年2月11日起至2019年11月14日止。合同签订后七个工作日内反诉人向被反诉人支付三个月的首期租赁费用及相当于三个月租赁费用的履约保证金各1190812.5元，被反诉人应于2011年12月11日将房屋交付给反诉人，交房日起90日内为免租期，即2011年12月11日至2012年2月10日为免租期。同时合同第63条约定：甲方应协助乙方办理完毕二次消防验收合格手续。如因甲方原因导致乙方无法办理完毕二次消防验收合格手续，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方支付但尚未到期的租赁费用，赔偿乙方全部损失（装修费、广告费除外），同时向乙方支付以三个月租赁费用为标准的违约金。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了履约保证金及首期租赁费用各1190812.5元，被反诉人于2011年12月11日将房屋交付给反诉人。反诉人接房并装修完毕后，于2012年4月19日向北京市昌平区公安消防支队申办二次消防验收合格证时，昌平区公安消防支队于2012年4月25日出具了编号为京公（昌）消验（2012）第0031号建设工程消防验收意见书，验收结论为不合格，要求反诉人对意见书所列举的问题进行整改并组织有关单位进行自验，自验合格后重新报审。反诉人立即通知被反诉人对消防问题进行整改，期间反诉人多次催促，然直到2012年11月13日被反诉人方通知反诉人整改到位。但是反诉人委托具有相关资质的北京市久安正华消防科技有限公司对涉案房屋进行消防设施验收时，发现仍存在消防支队列举的消防问题，被反诉人并未按要求整改到位，因被反诉人原因造成反诉人迟迟无法申办二次消防验收合格证，相关消防设施不达标，给反诉人的经营造成了极大的安全隐患。反诉人依据合同第63条约定依法行使合同解除权，于2012年12月31日在北京市长安公证处公证下腾退房屋，并向被反诉人发送解约函，要求解除双方的租赁合同，但被反诉人却拒绝接房，反诉人依据租赁合同第74条约定，在北京市方圆公证处的公证下，于2013年1月5日向被反诉人邮寄了房屋钥匙。故提起反诉，要求：1、依法判决确认反诉人与被反诉人于2011年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月31日解除；2、依法判令被反诉人立即返还反诉人已支付的履约保证金1190812.5元；3、依法判令被反诉人向反诉人支付相当于三个月租赁费用标准的违约金1190812.5元；4、依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。
中宏恒大公司在原审法院针对反诉辩称：不同意反诉请求。第一，合同中约定我方承担一次消防义务，我方已经向对方提交了一次消防验收合格证，否则对方不可能入驻经营，对方在反诉中陈述的是二次消防验收手续，按照合同，我方对二次消防验收仅承担协助义务。对方未积极主动办理消防验收，我方不承担责任。第二，我方从未收到要求解除合同的通知及房屋钥匙，解除合同必须具备解除权，否则不发生合同解除效力，本案对方主张解除的事实不存在，大中电器不具备解除权。第三，对方声称请第三方进行消防设施验收，不符合法律规定及双方约定，只能由法定消防部门验收。第四，对方解除合同的依据是虚假的，我方未收到通知，因此双方合同至今未解除，大中电器必须履行付款义务。
原审法院经审理查明：2011年12月9日，中宏恒大公司（甲方）与大中公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将大厦地下一层4500平米的房屋租赁给乙方，租赁期限自2012年2月11日起至2019年11月14日止。租金为每月396937.5元，租赁费用采用先付后用的形式按季支付（即每三个月支付一次租赁费用）。具体支付时间为：（1）租赁费用：乙方应在每个付款期满前一个月向甲方支付下一期付款期租赁费用（如遇国家法定假期，则乙方应在法定假期前支付下一付款期租赁费用）。首期租赁费应在签订租赁合同后七个工作日内，由乙方向甲方支付三个月的租金（1190812.5元）及三个月履约保证金（1190812.5元）。其中合同第37条约定：”甲方必须在租赁房屋交付之前或交付的同时向乙方提供符合国家法律规定的一次消防验收合格证...同时甲方应协助乙方办理二次消防验收合格手续。如因国家法律法规变化或政府部门要求，须整改、提高有关一次消防设施标准，由甲方负责整改并承担费用...如因乙方对租赁房屋进行装修改造等原因导致二次消防验收不合格，或租赁期限内因国家法律法规变化或政府部门要求，需整改、提高有关二次消防设施标准，乙方须按照政府主管部门的要求整改，因该整改所产生的一切费用和损失均由乙方承担...”。合同第63条约定：”甲方应协助乙方办理完毕二次消防验收合格手续。如因甲方原因导致乙方无法办理二次消防验收合格手续，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息），赔偿乙方的全部损失（装修费、广告费除外），同时向乙方支付以三个月租赁为用为标准的违约金。”合同中还约定了水电费由甲方代收，供暖费计算方法为36元每平米，乙方应于每年11月15日前一次性向甲方缴纳当季（即当年11月15日至次年3月15日）的供暖费总计648000元。合同第55条约定：”在本合同履行期内，如乙方无正当理由逾期支付租赁费用、履约保证金等费用，每逾期一日，应按该期应付金额的千分之一支付违约金。合同第65条约定：甲方和乙方按以下列地址交付本合同约定的各种文书、票据或发送通知，甲方地址为：319室。合同签订后，大中公司向中宏恒大公司支付了履约保证金人民币1190812.5元及首期租赁费1190812.5元。中宏恒大公司将诉争房屋交付给大中公司使用。庭审中，双方一致认可大中公司已将上述房屋的租金交至2012年11月10日。
2012年3月7日大中公司致函中宏恒大公司，称昌平区消防支队进行开业前检查时发现问题并提出整改要求，要求中宏恒大公司于收到函件后3个工作日内改造完毕。2012年4月25日，北京市昌平区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，对诉争房屋综合评定验收结论为不合格，要求进行整改并组织有关单位进行自验，自验合格后报其重新进行消防验收。2012年11月7日，大中公司致函中宏恒大公司，称因中宏恒大公司的原因导致其无法使用房屋，要求中宏恒大公司在按合同约定履行相应义务后，对退租、降租、免租的方案作出答复。中宏恒大公司于2012年11月13日回函称其已将消防设施完善。2012年12月5日，大中公司致函中宏恒大公司，称房屋一次消防设施仍需提高整改，要求中宏恒大公司五日内将相关设施整改到位。2012年12月17日，中宏恒大公司复函称消防联动设施、设备运转正常，并称其已完成一次消防验收，二次消防其仅有协助义务，要求大中公司尽快办理二次消防手续。双方在信函往来过程中，中宏恒大公司使用的地址2901室。
2012年12月27日，大中公司致函中宏恒大，称其已将商品全部撤出，要求中宏恒大公司于2012年12月31日12时前往办理交房手续。北京市长安公证处出具的公证书显示，2012年12月31日，大中公司对其承租的场所现状拍摄过程及内容进行了证据保全。拍摄的照片显示诉争房屋已腾空。2012年12月31日，大中公司在北京市长安公证处的公证下，向中宏恒大公司寄送《解约函》，要求解除双方的租赁合同。2013年1月5日，在北京市方圆公证处的公证下，大中公司将诉争房屋钥匙以特快专递的方式邮寄给了中宏恒大公司。邮寄地址为2901室，中宏恒大公司在庭审中表示对上述两份函件及诉争房屋的钥匙其并未收到。经法院查询大中公司寄出的钥匙于2013年1月7日由他人代为签收。
另查，租赁场地于2004年10月22日取得《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，内容为关于中联亚航母一号大厦（北方明珠）工程消防验收的意见，验收结论为合格。
再查，2012年12月21日，北京北方明珠百货市场有限公司致函中宏恒大公司，要求其支付2012年2月至11月期间的电费167774.30元及2012年2月至8月的水费1093.4元。
经法院组织现场勘验，诉争房屋现已被案外人占有使用，经询该场地分别于2013年4月、10月开始对外营业。中宏恒大表示该场地系其同意北方明珠公司另行对外出租，租金标准及租期均不清楚。
经询，中宏恒大公司主张支付的租金2381625元，为2012年11月11日至2013年5月10日期间的租金。现大中公司同意支付自2013年1月5日前的房屋租金及供暖费。
上述事实，有《房屋租赁合同》、附件及补充协议、保证金收据、消防验收意见书、2012年3月7日函、2012年11月7日函。2012年11月13日函、（2012）京长安内经证字第23147号公证书、2012年12月5日函、2012年12月17日函、2012年12月27日函、（2012）京长安内经证字第25680号公证书、（2012）京长安内经证字第25681号公证书、（2013）京方圆内经证字第00122号公证书。2012年12月21日函件、《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》及双方当事人陈述等在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同对于当事人具有法律约束力。本案中双方签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实的意思表示，且不具备法定无效之情形，双方当事人均应依约履行。本案争议的焦点系大中公司是否有权行使约定解除权。首先，根据双方在《房屋租赁合同》中的约定大中公司对二次消防负主要义务，中宏恒大公司仅具有协助义务。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。诉争房屋在2012年4月25日消防验收结论为不合格，现大中公司提供的证据不足以证明中宏恒大公司未尽到何协助义务导致消防验收未通过，故大中公司以此为由要求解除合同，依据不足；其次，大中公司向中宏恒大公司邮寄的《解约函》地址，并非双方在《房屋租赁合同》中约定的地址，且中宏恒大公司辩称其并未收到《解约函》，故大中公司行使约定解除权并不符合合同的相关约定。综上，对大中公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2012年12月31日解除、要求中宏恒大公司退还已支付的履约保证金及支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
现大中公司在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋的行为，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁房屋现已被案外人占有使用。考虑到承租人不愿继续履行合同及租赁房屋的现状，租赁合同的目的已无法实现，该义务不宜强制履行。经法院释明，中宏恒大公司坚持不解除，要求继续履行合同，法院无法支持。关于该《房屋租赁合同》解除以后的法律后果，因中宏恒大公司经法院释明后坚持不变更诉讼请求，法院无法直接处理，双方可另行解决。现大中公司同意支付自2013年1月5日前的房屋租金及供暖费，对此法院不持异议。关于中宏恒大公司要求大中公司支付水费、电费一节，其仅凭北方明珠公司出具的函件而无缴费凭证，并不足以证明大中公司实际发生的水费、电费的具体数额，故对该项诉讼请求，法院亦无法支持，双方可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除中宏恒大投资（北京）有限公司与北京市大中家用电器连锁销售有限公司于二〇一一年十二月九日签订的《房屋租赁合同》；二、北京市大中家用电器连锁销售有限公司于本判决生效后十日内支付中宏恒大投资（北京）有限公司（自二〇一二年十一月十一日至二〇一三年一月五日）租金七十四万零九百五十元；三、北京市大中家用电器连锁销售有限公司于本判决生效后十日内支付中宏恒大投资（北京）有限公司（自二〇一二年十一月十五日至二〇一三年一月五日）供暖费二十八万零八百元；四、驳回中宏恒大投资（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市大中家用电器连锁销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人大中公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第五项，改判被上诉人退还上诉人保证金1190812.5元，并赔偿相当于三个月租金标准的违约金1190812.5元。上诉理由：1、被上诉人应当提供其履行了相应协助义务的证据，否则应承担举证不能的责任；2、解约函地址是双方那个成功函件往来的地址；3、合同解除的情况下，被上诉人应当退还全部保证金。
被上诉人中宏恒大公司服从一审判决，针对上诉人的上诉请求答辩称：1、合同约定被上诉人按照政府主管部门要求整改，而消防不合格的原因是由于上诉人装修导致；2、我们有效地址是海淀区，上诉人寄送的东西我们没收到；3、一次消防是合格的。
本院经审理，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2012年4月25日，北京市昌平区公安消防支队作出《北京市昌平区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，内容为：北京市大中家用电器连锁销售有限公司昌平第六分公司：我支队对你单位申报的北京大中电器天通苑明珠店装修改造工程进行了消防验收，该建筑主体为地上30层、地下2层，建筑高度为99米，建筑面积为154451平方米。此次装修层数为地下一层局部，装修面积为4500平方米。经审查资料及现场抽查测试，该工程存在如下问题：一、用于分割防火分区的防火卷帘与楼板之间的空隙风度不完整。二、消防应急灯具在主电源切断5S内未转入应急状态。三、消防联动设备不能直接或间接控制其连接的各类消防设备。四、防火门外观不完整、有破损。本院另查明事实，有《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》及当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。大中公司虽然与中宏恒大公司在合同第63条约定了解除合同的条件，即如因中宏恒大公司原因导致大中公司无法办理二次消防验收合格手续，大中公司有权解除合同。但根据本案查明事实，二次消防验收不合格并非因中宏恒大公司的原因所致，故合同约定的解除条件尚未成就，大中公司于2012年12月31日向中宏恒大公司发送的解除函不产生解除合同的法律效果。现大中公司以依合同约定行使解除权为由，要求确认双方于2011年12月9日签订的《房屋租赁合同》已于2012年12月31日解除，没有事实根据，一审法院据此驳回大中公司的该项反诉请求正确，本院予以确认。大中公司要求中宏恒大公司返还履约保证金及支付违约金的反诉请求，是以行使解除权获得支持为前提条件的，在行使解除权未获支持的情况下，一审法院同时判决驳回大中公司要求中宏恒大公司返还履约保证金及支付违约金的反诉请求正确，本院予以确认。
在大中公司已搬离租赁房屋、中宏恒大公司已将租赁房屋另行交与他人使用的情况下，一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并无不当，本院予以确认。鉴于大中公司同意支付2013年1月5日前的房屋租金及供暖费，一审法院作出该项判决亦无不当，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因中宏恒大公司未就解除房屋租赁合同提出相关主张，一审法院未予以处理并建议另行解决，并无不当，本院予以确认。需要指出，本案判决驳回大中公司要求返还履约保证金的反诉请求，仅是因为大中公司以行使解除权为由要求返还履约保证没有事实根据，并不代表大中公司丧失对该款项主张返还的权利，大中公司可在本案判决合同解除后，另行向中宏恒大公司提出该项主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费三万二千三百八十八元，由中宏恒大投资（北京）有限公司负担一万八千三百九十二元（已交纳），由北京市大中家用电器连锁销售有限公司负担一万三千九百九十六元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费二万五千八百五十三元，由北京市大中家用电器连锁销售有限公司负担（其中一万二千九百二十七元，已交纳，余款一万二千九百二十六元，于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万五千八百五十三元，由北京市大中家用电器连锁销售有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年六月十九日
书 记 员 郑雅文