＼n山东省济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）济民一终字第1046号＼n上诉人（原审被告）王晓华，男，1966年9月10日出生，汉族，个体工商户，住济南市。＼n委托代理人李瑞莉，女，1965年3月21日出生，汉族，个体工商户，住济南市。＼n被上诉人（原审原告）山东安和物业有限公司，住所地济南市。＼n法定代表人刘宗章，总经理。＼n委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。＼n上诉人王晓华因与被上诉人山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民一初字第1936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。＼n原审法院认定：2009年7月16日，安和物业公司与山东群盛置业有限公司（以下简称群盛置业公司）签订《物业管理委托协议》，约定：群盛置业公司将群盛华城委托给安和物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2009年8月1日至业主委员会与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，物业管理服务费标准为住宅房屋1.26元／月／平方米，非住宅房屋1.58元／月／平方米。协议生效后，安和物业公司对某小区提供了物业服务。王晓华系某小区业主，王晓华房屋的建筑面积95.64平方米，按照安和物业公司与群盛置业公司签订《物业管理委托协议》约定的标准，王晓华每月应交纳物业服务费120.50元。至2013年3月，王晓华拖欠物业服务费5302元。＼n原审法院认为：安和物业公司与群盛置业公司签订的《物业管理委托协议》属于前期物业管理服务协议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该协议为有效协议。王晓华作为某小区的业主接受了山东安和物业有限公司的服务，应当交纳物业服务费，其答辩意见不能成为拒交物业服务费的理由。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因，一是物业服务企业自身能力不足；二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾；三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，这无可厚非。而物业企业提供服务服务的基础是收取物业费，其利润的来源是以优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满意，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但恰得其反，业主拖延或拒绝交纳物业服务费用，造成小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的改善和提高在很大程度上取决于物业服务费用的收取情况。物业服务企业收取的物业服务费用如果达不到其“保本”的标准，直接带来的就是服务质量的下滑。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，王晓华对安和物业公司的物业服务提出了很多意见。一方面，安和物业公司需要引起重视，努力改进；另一方面，王晓华作为业主也应理解安和物业公司的服务困难，给予积极配合。安和物业公司要求王晓华交纳物业服务费5302元的诉讼请求，原审法院予以支持。因安和物业公司的物业服务尚存在需要提高、改进之处，故对于安和物业公司要求王晓华支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告王晓华于本判决生效之日起10日内向原告山东安和物业有限公司交纳物业服务费5302元；二、驳回原告山东安和物业有限公司要求被告王晓华支付滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取33元，由被告王晓华负担。＼n上诉人王晓华不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足。首先，安和物业公司与王晓华没有签订物业服务合同，原审判决认定本案系合同纠纷不能成立。其次，在原审开庭审理期间，王晓华按要求与安和物业公司商谈收费标准，在双方未达成一致的情况下，原审法院仍然按安和物业公司的要求进行判决，偏袒安和物业公司，王晓华无法接受。第三，王晓华拖欠物业费的原因主要是，安和物业公司的服务与收费标准不相配，按1.26元／平方米的标准收费过高。开发商曾承诺待《山东省物业管理条例》颁布实施后，按新的规定对物业费进行调整。但是，至今未作调整。第四，安和物业公司的服务存在瑕疵。比如：开发商承诺本小区为全封闭式管理，现在却是全开放式的管理，而两种管理方式收费标准是不一样的；单元门坏了不修理，门锁和门禁对讲系统不能使用；公共走廊和瓷砖多处脱落和空鼓，影响业主安全；车辆进出无人管理，随意停放；环境脏、乱、差。请求撤销原判，按0.8元／平方米的标准判决王晓华支付物业费。＼n被上诉人安和物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，王晓华的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。＼n本院认为：前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。法律规定前期物业服务合同是为了避免在业主大会和业主委员会成立之前，出现无人提供物业服务的情况。在时间上，前期物业服务合同与业主、业主大会选聘物业服务企业，签订的物业服务合同先后衔接。本案中，群盛置业公司与安和物业公司签订《物业管理委托协议》符合法律对前期物业管理的相关规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故，群盛置业公司与安和物业公司签订《物业管理委托协议》对群盛华城业主具有约束力，安和物业公司和群盛华城业主均应按该合同约定履行义务。王晓华虽主张，群盛置业公司曾承诺待《山东省物业管理条例》颁布实施后，对物业收费标准进行调整，但是群盛置业公司并未与安和物业公司协商对物业收费标准进行调整。因此，王晓华应按群盛置业公司与安和物业公司签订的《物业管理委托协议》约定的标准交纳物业服务费。安和物业公司的物业服务存在一定瑕疵，但尚未达到严重影响业主居住和使用的程度，王晓华以安和物业公司的物业服务存在瑕疵为由要求减少物业费的上诉请求理由不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费66元，由上诉人王晓华负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长徐林豹＼n代理审判员许海涛＼n代理审判员唐鸣亮＼n二〇一四年三月三十一日＼n书记员郭红