福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终5314号
上诉人（原审原告、反诉被告）：卓耀谦，男，1987年7月16日出生，汉族，户籍地厦门市思明区，现住厦门市集美区。
委托诉讼代理人：陈颖（系卓耀谦之妻），户籍地厦门市湖里区，现住厦门市集美区。
委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：洪振显，男，1965年10月31日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：黄清杰，福建开元大同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁波，福建开元大同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一。
法定代表人：沈木钦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施耀华，福建倍铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明花，福建倍铭律师事务所律师。
上诉人卓耀谦因与上诉人洪振显、被上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卓耀谦及其委托诉讼代理人陈颖和陈龙民、上诉人洪振显的委托诉讼代理人袁波、被上诉人丹厦公司的委托诉讼代理人施耀华和王明花到庭诉讼。本案现已审理终结。
卓耀谦上诉请求：撤销原判，发回重审，或撤销原判第五项，改判洪振显赔偿房屋差价损失等实际损失和收益损失计51万元（超过该数额的部分待法院委托估值后再考虑主张）并赔偿二审律师代理费等相关费用（具体数额以票据为准）。事实和理由：一、买卖协议明确约定悔约方应赔偿守约方房屋差价损失等实际损失和收益损失，洪振显严重违背安全交易原则，借口拒不办理交易手续，已构成根本性违约，并擅自强撤房屋买卖网签并欲将房屋另售他人。洪振显的违约行为导致卓耀谦无法及时购置房产，无奈取消父母购房住计划，诉讼期间厦门房价持续大幅上涨，造成实际损失，故房产的涨价利益为可期利益损失，违约方应予赔偿。卓耀谦本想将房屋作为婚房，因纠纷推迟婚期，造成极大精神损害。二、卓耀谦在一审起诉时明确请求赔偿房屋差价等损失20万元，后因房价持续上涨洪振显又要擅自卖房，造成卓耀谦持续损失，卓耀谦在提交代理词的意见中明确主张要求赔偿房屋差价损失51万元。庭审辩论阶段法官告知还有其他意见可以在庭后提交代理词，故代理词应视同开庭审理时的意见。2016年9月8日，卓耀谦明确要求赔偿房屋差价51万元以上的继续上涨额，因为开庭后判决前，房价持续上涨造成房屋差价变化增加额属于新事实情况，只能以增加诉讼请求的方式提出，且卓耀谦对一审适用简易程序提出异议，要求转普通程序，故卓耀谦增加诉讼请求程序合法，并无不当。三、房价上涨51万元洪振显已自认，卓耀谦无须举证。而房价上涨超出51万元的部分，卓耀谦已申请一审法院调查取证、委托评估。截至2016年9月8日房价上涨百万以上，卓耀谦亦提供中介公司官网二手房房源截图证明与讼争房产同栋、同房型、类似楼层的价格已增值139万元。四、一审认定事实应予补充纠正的：1.2016年3月9日签订的《房产买卖居间协议》约定购买方应支付首付款169万元（含定金25万元）的时间是应在“产权过户后”（协议书“产权交易当日”属居间方书写错误）。2.《房产买卖居间协议》签订并支付定金当晚，洪振显就提出定金没拿到手就不到厦门市住房置业中心办理房屋买卖置业担保等手续，之后以近视、头晕没看清协议内容、老婆不同意等借口拒不办理手续（洪振显在意向书签订后、卓耀谦支付意向金、双方签订买卖协议时，其就不出资解押及不承担全部置业担保费用，一审已认定）。3.诉讼期间，洪振显擅自通过中介协会指示丹厦公司强撤房屋买卖网签，背着法院欲将房屋另售他人。4.卓耀谦支付定金的时间是双方签订《房产买卖居间协议》的2016年3月9日，而非意向书签订时间2016年3月7日。
洪振显辩称，一、卓耀谦违约在先，先行提出解除合同退还定金，而非洪振显违约。2016年3月7日双方签订意向书，3月9日下午2点至深夜12点，双方包括卓耀谦的父母、岳父母在中介公司协商，卓耀谦提出各种不合理要求，协商不成洪振显已要离开，卓耀谦自行刷卡支付定金给中介公司，洪振显又被中介公司劝回，在中介公司提供的材料上签字，并未当场带走双方签订的买卖居间协议书，隔天才取。协议约定卓耀谦于办理产权交易登记手续当日（2016年5月15日前）向洪振显支付169万元，双方2016年3月15日前前往置业担保公司签订担保协议、办理房产按揭、解押、办理房产产权登记手续，故2016年3月15日前卓耀谦应支付洪振显169万元购房款，双方再去办理各项手续。卓耀谦未支付款项，还于2016年3月15日要求退还定金不再履约，3月17日双方再次协商，卓耀谦表示房屋不买了。洪振显在应诉前始终未表示不履行合同，不出卖房屋，故系卓耀谦违约在先。二、卓耀谦当时有考量多套房产，只是最终没有选择讼争房产，其于2016年3、4月间在集美购买海上五月花项目房产，其所谓的差价损失和精神损失没有依据。三、卓耀谦对任何一次谈话和通话都进行录音，并只截取对自己有利的部分，且在2016年3月26日隐瞒其已起诉并申请财产保全的事实，再次要求与洪振显协商，明显恶意。洪振显始终表示合同继续履行，故卓耀谦未提交此次录音证据，卓耀谦的行为是想额外获取双倍定金。四、卓耀谦起诉时仅要求解除合同，洪振显也表示同意，双方的争议与房产无关，卓耀谦却恶意网签并保全房产，造成洪振显诸多损失。五、中介公司未能适当履行居间义务，对房屋买卖的付款时间方式前后约定不明，明知双方在一审均表示同意解除合同，仍然与卓耀谦串通将房产网签，违规操作，给洪振显造成经济损失应予赔偿。整个事件是卓耀谦毫无诚意且对洪振显各种恶意臆想所致，其违约在先无权要求洪振显承担任何责任。
丹厦公司辩称，其同意卓耀谦的上诉意见。
洪振显上诉请求：撤销原判第二、三、四、六项，发回重审，或改判洪振显没收定金25万元，卓耀谦应支付违约金20万元，卓耀谦和丹厦公司共同赔偿洪振显房屋收益损失51万元和律师费65000元。事由和理由：一、卓耀谦违约在先，丹厦公司履行居间义务不当，构成加害履行，一审认定洪振显构成违约明显错误。1.从签订协议的过程中可以看出，卓耀谦一方准备充分、处心积虑，洪振显始终处于弱势。有关签约经过答辩时已陈述，至诉讼期间，洪振显方知自签约开始的每次协商、会面或通话，卓耀谦均有录音，在正常的自然人交易行为中是非常反常的。2.丹厦公司由于收取卓耀谦居间报酬5万元，故交易过程偏向卓耀谦一方，违背公平交易的原则，将各种不合理义务强加给洪振显。协议既约定卓耀谦于2016年5月15日前办理过户手续时支付房款169万元，又约定2016年3月15日前双方应办理各种交易手续，则169万元应于2016年3月15日前支付，在合同条款对付款时间约定不一的情况下，丹厦公司应作出说明，而不是诱哄洪振显签订合同，明显履行居间义务不当。3.卓耀谦未于2016年3月15日前支付洪振显169万元购房款，反而当日前往丹厦公司要求退还定金，以自己的行为表示不继续履行合同，明显违约。卓耀谦以所谓交易安全为由不支付洪振显购房款，故意曲解支付房款就是将首期购房款169万元扣除25万元的144万元直接支付给洪振显其无法接受。洪振显是希望自行保管25万元定金，并未要求144万元购房款直接支付洪振显，可以由第三方代为保管。4.一审对合同签订和履行事实查明不清，2016年3月15日是卓耀谦要求退还定金在先，洪振显才未去办理解押手续，一审未予查明即认定洪振显违约，明显错误。二、洪振显从未收取卓耀谦支付的任何钱款，包括定金。丹厦公司未征得洪振显同意，擅自收取25万元定金，并欺哄洪振显签署《定金授权保管书》，该保管书不是洪振显本人真实意思表示，丹厦公司为取得居间报酬擅自收取卓耀谦的定金，明显存在过错。2016年3月26日的协商是卓耀谦隐瞒其已起诉的事实，为获得录音证据而为，但因该次协商洪振显表示愿意继续履行合同，卓耀谦才未提交该次录音作为证据，洪振显并无意要骗取定金。三、洪振显未能将房屋及时出卖变现，又遭遇限购政策，损失巨大。收益是指财产收取天然的或法定的孳息，讼争房屋虽然增值但不是洪振显投资的主动追求，而是房价上涨的被动增值，既没有天然孳息也没有法定孳息，显然没有任何收益。反而如果卓耀谦依照约定履行合同，洪振显取得399万元房款则可盘活现金流，再行投资收益。现房屋市价过高，无人问津，即使卖出，也无法再以卖出的价格买入地段格局相当的房产，该损失已提交相关网页截图作为证据，一审遗漏明显不当。一审判决对洪振显提供的短信截图、网页截图、律师费发票并申请证人黄某出庭作证的证人证言均未体现，明显遗漏重要证据。
卓耀谦辩称，一、本案不但仅凭《房产买卖居间协议书》内容就显示洪振显违约，而且结合意向书和买卖协商过程、协议后拒不履行情况以及诉讼中不诚信行为等全部事实及录音等全部证据，完全充分显示洪振显的态度和行为达到主观恶性较大的根本性违约。1.意向书签订时约定首付款（含定金）169万元作为原房贷的解押款，洪振显还应自负不足部分的解押款60万元，在产权过户后进行组合贷款支付购房余款230万元，并通过厦门市住房置业担保公司办理相关手续，费用由洪振显负担。为此卓耀谦支付了2000元意向金。2.双方签订《房产买卖居间协议书》时，洪振显先反悔表示不能出资60万元解押款，无法“先解押后过户贷款”，只能办理“转按揭”过户，即以先经审查的买方贷款额230万元作担保给予卖方解押，无需双方提供首付款等资金解除原房贷，而买方不能申请公积金贷款只能申请商业贷款。卓耀谦为此作出让步，但将首付款（含定金）的付款时间延迟至产权过户后，由此缓解资金压力又确保安全过户。后洪振显又反悔表示不承担意向书约定的全部担保过户费用，卓耀谦再次作出让步，同意共同负担。之后，洪振显再次提出定金要先支付给他，在卓耀谦已被折腾多时且感觉其不诚信准备放弃时，其同意定金和首付款在产权过户后即预测的5月15日前支付，卓耀谦在中介公司的劝说下同意交易。协议约定定金付至丹厦公司后对买卖双方产生定金法律效力，洪振显保证买卖已取得产权共有人同意，双方于3月15日前到厦门市住房置业担保公司办理担保协议等手续，如反悔应承担约定的违约责任。3.协议载明“首付款”（含定金）支付时间为“办理产权交易登记手续当日”，丹厦公司解释为行业专业词就是包含过户后的意思，卓耀谦要求补充注明具体时间为2016年5月15日前。在卓耀谦支付定金25万元至丹厦公司及签订协议后不到半小时，洪振显马上翻脸表示在3月15日办手续后不能先拿到定金就不办手续。卓耀谦要求丹厦公司予以协调，丹厦公司回复洪振显意见如办手续后定金不先支付给他，他要出差不办手续。3月15日下午，洪振显已出差在外，经丹厦公司联系，其改口定金没拿到其配偶不同意，并要求修改合同交房时间。3月17日双方在丹厦公司协调时，洪振显要求修改协议，定金在办手续后支付、延迟交房时间，认可协议约定的首付款支付时间是在产权过户后，但要求首付款和定金支付时间要提前一个月。如不修改，洪振显拒绝履行协议。4.洪振显对款项支付时间和支付对象在一审和二审的陈述明显不同，且在一审期间其通过丹厦公司先强撤网签欲将房屋另售他人，因卓耀谦及时申请保全而未得逞。二、协议约定定金25万元先付至丹厦公司，在办理产权过户手续并取得新权属证书（即5月15日产权过户后）再支付给洪振显，同时卓耀谦在产权过户后也要支付“首付款”144万元给洪振显，不存在3月15日办理手续即要支付的约定。过户方式从意向书的“先解押后过户贷款”到协议书的“转按揭”即先贷款后过户解押，有关首付款的支付时间作出相应变更。过户方式的变更导致卓耀谦无法申请公积金贷款损失利息20多万元，虽然协议约定是办理产权交易登记手续当日，但卓耀谦要求在协议上写明具体时间是2016年5月15日前，即预测5月15日能完成过户手续故写明5月15日前支付。洪振显在签订协议后至一审应诉前，对“首付款”支付时间是在产权过户后是清楚且认可的，在协商过程中其也仅就定金支付时间提出异议，对首付款支付时间是在产权过户后并未提出异议，仅是要求提前一个月支付。洪振显在一审应诉后至上诉时，对首付款（含定金）支付时间问题开始编造谎言后又出尔反尔。其既主张3月15日前应支付，又主张其仅要求自行保管定金，对144万元房款同意支付第三方保管，前后矛盾。从意向书和协议书的约定可看出首付款（含定金）支付时间为过户后，而非3月15日，否则明显与其他约定相矛盾：一是与本条补充注明的支付具体时间5月15日前、支付方式为卓耀谦向洪振显支付、选择的用途不作为解押专款相矛盾；二是本条注明的“含定金”与定金支付的专门约定相矛盾；三是与意向书约定的支付时间4月16日相矛盾。且该条款是对首付款支付义务的规定，依法应当作出有利于义务人的解释。因此，买卖协议内容并不矛盾，与录音等其他证据证实的协商过程亦相符合，洪振显系在为不履约找借口，不具诚信。三、洪振显应承担违约处罚、赔偿损失等违约责任。1.买卖前期的协商包括洪振显反悔购房意向承诺、卓耀谦作出让步均没有录音，但在后期洪振显纠缠款项支付问题且在丹厦公司书写协议时暗示将给予1万元报酬时，卓耀谦才预感到洪振显的不诚信，录音为凭以恐日后口说无证。整个交易的过程显示洪振显极为狡猾：买卖协议签订后，反悔定金约定，在居间方催促办手续时改口配偶不同意并以没看清协议内容为借口增加交房问题，以约定首付款支付时间太长不合理为借口再增加提前加快支付，如协商不成则不履行合同。卓耀谦的录音证据能与其他证据相互印证，证明卓耀谦的主张成立。3月26日双方确实有再行协商，洪振显仍表面同意出售房屋，但实际要修改定金等约定满足其种种反悔要求。卓耀谦已明知协商不成，故未录音。2.洪振显利用卓耀谦急买婚房的心理故意拉长谈判时间，在疲惫不堪又心急的情况下作出让步妥协，买卖协议是洪振显精心谋计而成，不满足其变更要求就拒绝履行，完全失去诚信。卓耀谦在无奈之下才提出退还定金，违约事宜另行处理，系洪振显违约在先。3.洪振显一审申请的证人并没有证明其主张的内容，且证人系其朋友有诱导作证行为，证言如有利于其的内容依法不应采纳，不利于其的内容应依法认定。短信截图证明洪振显已知诉讼，表面履约实质是附条件。网页截图证明房屋增值51万元，系其自认事实。洪振显不履约，房屋增值部分是其收益而不是损失。2016年3月15日洪振显是拒不到场，一审认定有事无法到场不准确。中介公司为获得房源，明显偏袒卖方是不争的事实，丹厦公司在交易过程中对洪振显的违约行为不是进行指责反而要求卓耀谦让步接受，明显偏袒洪振显，还在诉讼期间帮助洪振显强撤网签，不肯退还卓耀谦定金。综上所述，洪振显反悔双方作出的约定，以各种借口拒绝依约履行，已构成根本性违约，应承担相应责任。
丹厦公司辩称，一、其不存在加害履行，不存在过错。合同系洪振显违约在先。合同内容均是洪振显与卓耀谦协商一致的真实意思表示，洪振显同意定金由丹厦公司代为保管，其对合同条款明知清晰，并签署《定金授权保管书》。合同履行过程中，洪振显突然变卦，借定金要由其收受、配偶不同意等各种理由，不按合同约定配合卓耀谦前往住房置业担保公司办理解押等过户手续，而卓耀谦为合同能够如常履行，积极进行协调，但因洪振显执意违约，导致合同最终无法履行。洪振显并无证据证明丹厦公司在居间过程中有加害履行行为。洪振显申请的证人也证实系洪振显要求直接收受定金而致双方协商不成，故合同无法继续履行系洪振显提出超出合同范围的要求，不按合同履行义务所致。二、洪振显并无实际损失，也未能提供证据证明其收益损失，房价上涨系属收益而非损失。即便有损失，因洪振显违约在先导致合同无法履行，其亦无权要求赔偿损失。三、根据《定金授权保管书》的约定，丹厦公司是经洪振显自愿委托，合法占有定金，当合同无法履行，经买卖双方协商一致或经法院生效判决之后，方可支付。丹厦公司并非不返还定金，而是协议所附条件尚未成就。因本案系洪振显违约在先，其无权要求没收定金，亦无权要求赔偿诉讼费、律师费。
卓耀谦向一审法院起诉请求：1.洪振显与丹厦公司双倍返还定金500000元（定金250000元的两倍），并返还购房意向金2000元；2.洪振显与丹厦公司支付违约金、赔偿损失200000元（按买卖协议约定标的额20%的一部分）；3.洪振显与丹厦公司承担律师费46000元及诉讼费、财产保全费等全部费用；4.洪振显与丹厦公司向卓耀谦赔礼道歉。经一审法院释明，卓耀谦明确诉讼请求第2项为赔偿损失200000元。洪振显反诉请求：1.立即解除《房产买卖居间协议书》（编号0037865）；2.丹厦公司将其保管的250000元定金交由洪振显没收；3.卓耀谦支付违约金200000元；4.卓耀谦与丹厦公司共同向洪振显赔偿房屋收益损失510000元；5.卓耀谦与丹厦公司共同承担本案律师费65000元及全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月7日，卓耀谦与丹厦公司签订了一份《房屋购买意向书》，约定：卓耀谦（购买方）愿意委托丹厦公司（受托方）以3990000元购买洪振显（出售方）坐落于思明区湖滨北路××室房产；购买方于2016年3月10日前向出售方支付定金250000元，2016年4月16日前支付首付款1440000元，其他的购房款2300000元由购买方向银行申请组合贷款直接放款给出售方，解押走厦门市住房置业担保有限公司，解押费用与购买方向银行申请贷款担保费用由出售方支付；购买方为表示购买该房屋之诚意，同意于签订房屋购买意向书当日支付意向金2000元；本意向书自签署后七日内为有效谈判期，在有效期内购买方不得随意取消委托，不得随意取消购买意愿，如随意取消则收取的意向金不予退还，但如所列条件不为出售方所接受，则本意向书自始无效，购买方所支付的意向金即由受托方全额无息返还购买方；购买方与出售方签订房屋买卖协议当日应支付购房款总额（包含装修费）的2.5%予受托方作为中介服务费，经协商由购买方支付50000元，等等。当天丹厦公司收到卓耀谦支付的购房意向金2000元及购房定金250000元，并向卓耀谦出具了《收据》和《代收收据》各一张。
2016年3月9日，卓耀谦（购买方/乙方）与洪振显（出售方/甲方）、丹厦公司（居间方/丙方）签订了一份《房产买卖居间协议书》，约定：第一条，甲方同意将讼争房屋出售给乙方，土地房屋权证号00××27，建筑面积112.4平方米；第二条，上述房屋成交价为3990000元，本协议签订当日，乙方应支付购房定金250000元，甲、乙双方确认，定金支付至丙方处，对双方发生定金的法律效力，该定金待甲、乙双方到办理交易过户手续并取得新权属证书当日由丙方无息支付给甲方；第四条，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，乙方于办理产权交易登记手续当日（2016年5月15日前）向甲方支付1690000元（不作为房产解押专款使用），乙方向银行申请商业贷款2300000元，该贷款由银行直接转至甲方账户；第六条，甲方应于办理产权交易登记手续当日将房产交付给乙方使用；第十一条，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及因此引发的诉讼费用和律师费用等；第十二条，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达十五日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任；第十七条，甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉；第十九条，甲方保证已取得产权共有人的同意出售该房产，并代为签署本协议，履行协议约定的权利和义务；甲、乙双方约定于2016年3月15日前前往厦门市住房置业担保公司签订担保协议，办理该房产的按揭、解押及办理该房产的产权交易登记手续，其中办理解押手续的费用由甲方承担，办理按揭及产权交易登记手续费用由乙方承担，等等。
2016年3月9日，洪振显与丹厦公司签订了一份《定金授权保管书》，约定：房屋权利人洪振显于2016年3月9日确认收到卓耀谦购买讼争房屋的定金250000元；洪振显在自愿的前提下，愿意将全额定金授权委托给厦门思明区丹厦房产物业中介服务部暂时保管；产权过户到购买方名下，若中途一方原因导致合同无法履行，被授权方根据双方协商一致的结果或裁判部门的法律文书进行支付；该授权保管书共两份，授权方和被授权方各执一份。
2016年3月15日，卓耀谦与丹厦公司进行沟通，并电话联系洪振显要求办理讼争房屋转移登记手续，洪振显表示有事无法到场。
另查明，讼争房屋所有权人为洪振显。为提起本案诉讼，卓耀谦支出律师代理费46000元，洪振显支出律师代理费65000元；卓耀谦申请财产保全，要求查封、冻结洪振显450000元的存款和等值财产，查封、冻结丹厦公司250000元的存款和等值财产，卓耀谦为此分别支出财产保全费2770元和1780元。
审理中，卓耀谦于2016年9月2日、9月8日向一审法院提交增加诉讼请求、调查取证并对讼争房屋市场价值查询评估的申请，因其于法庭辩论结束后提交上述申请，故一审法院均不予准许。
一审法院认为，卓耀谦与丹厦公司签订的《房屋购买意向书》及卓耀谦与洪振显、丹厦公司签订的《房产买卖居间协议书》系各方的真实意思表示，内容与法不悖，均应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。
关于《房产买卖居间协议书》履行中违约方认定的问题。首先，从《房产买卖居间协议书》约定的内容可知：1.协议的履行顺序是卓耀谦与洪振显先于2016年3月15日前办理讼争房屋的按揭、解押及产权交易登记手续，然后卓耀谦于办理产权交易登记手续当日向洪振显支付包含定金的首付款1690000元；2.卓耀谦应于办理产权交易登记手续当日支付的1690000元是购房首付款，而非讼争房屋解押专款使用。其次，协议签订后，卓耀谦按照其与丹厦公司签订的《房屋购买意向书》向后者支付购房定金250000元，后者出具代收收据，根据洪振显与丹厦公司签订的《定金授权保管书》的约定，洪振显确认收到卓耀谦支付的定金250000元，并将该定金授权委托丹厦公司暂时保管。综上，卓耀谦依约向洪振显支付了购房定金250000元，而洪振显未能于2016年3月15日前办理讼争房屋的解押及产权交易登记手续，故洪振显的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于卓耀谦的诉讼请求是否应予支持的问题。一、洪振显收取了卓耀谦支付的履约定金250000元，但未依约履行合同义务，根据定金罚则，其应双倍返还该定金，故卓耀谦要求洪振显双倍返还定金500000元，符合法律规定，予以支持；根据查明的事实，卓耀谦支付的定金250000元由丹厦公司代洪振显收取保管，故该部分定金由丹厦公司直接返还给卓耀谦，洪振显应另向卓耀谦返还定金250000元；二、卓耀谦未提供足够的证据证明洪振显的违约行为给其造成何种损失以及损失的具体金额，故卓耀谦要求洪振显赔偿损失200000元，缺乏依据，不予支持；三、根据协议约定，违约方应向守约方支付律师费等，故卓耀谦要求洪振显支付律师费46000元，符合合同约定，予以支持；四、本案为房屋买卖合同纠纷，并非侵权纠纷，且协议并未约定违约责任包括赔礼道歉，故卓耀谦要求洪振显赔礼道歉，缺乏法律依据，不予支持。
关于洪振显的诉讼请求是否应予支持的问题。一、洪振显主张解除《房产买卖居间协议书》，卓耀谦表示同意，丹厦公司亦未提出异议，予以准许；协议解除后，当事人因该协议取得的财产应予以返还。故卓耀谦要求丹厦公司返还购房意向金2000元，符合法律规定，予以支持；二、卓耀谦无须对协议解除承担违约责任，故洪振显要求没收卓耀谦支付的购房定金250000元，缺乏法律依据，不予支持；三、卓耀谦、丹厦公司无违约行为，故洪振显要求卓耀谦支付违约金200000元、卓耀谦与丹厦公司共同赔偿房屋收益损失510000元并向其支付律师费65000元的诉讼请求，均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决：一、解除卓耀谦与洪振显、丹厦公司于2016年3月9日签订的《房产买卖居间协议书》；二、洪振显于判决生效之日起十日内向卓耀谦返还定金250000元；三、洪振显于判决生效之日起十日内向卓耀谦支付律师费46000元；四、丹厦公司于判决生效之日起十日内返还卓耀谦购房定金250000元及意向金2000元；五、驳回卓耀谦的其他诉讼请求；六、驳回洪振显的其他诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，除卓耀谦与洪振显在上诉、答辩中提出的异议以及各方确认定金250000元是2016年3月9日交纳、讼争房屋权属登记人为洪振显外，其余事实各方当事人均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审中，卓耀谦提供一份讼争房屋所在楼盘网上挂牌售价，拟证明房价暴涨上百万元，要求评估认定损失。洪振显对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。洪振显确认：因未收到定金，故未于2016年3月15日前往置业担保公司办理手续。
另查明，一审于2016年6月13日开庭审理，庭审中卓耀谦就诉求违约金、赔偿损失明确：根据协议约定违约方应承担总房款20%的违约金，其将违约金调整为20万元，赔偿损失20万元包括定金利息、房价上涨损失；后又明确：在定金和违约金之间，主张适用定金条款，并变更诉求为赔偿损失20万元。在庭审后提交的代理词中，卓耀谦请求赔偿损失51万元。嗣后，卓耀谦向一审提出《增加房屋差价（上涨）损失数额的意见》（落款时间为2016年9月2日），以讼争房屋同栋、同房型、类似楼层的房产挂价538万元，比双方成交价399万元增加139万元，请求将损失数额由之前主张的51万元增加为139万元；提出《增加诉讼请求意见书》（落款时间为2016年9月8日），增加请求赔偿房屋差价损失：“在原有房屋增值差价51万（至5月13日止）基础上，增加至今的房屋增值差价，该部分房屋增值差价所依据的目前市场价值以法院委托鉴定、调查取证为准”；提出《讼争房屋市场价值查询评估申请书》（落款时间为2016年9月8日），申请委托对讼争房屋市场价值进行查询或评估；提出《强撤网签调查取证申请书》（落款时间为2016年9月8日），申请法院向厦门市国土资源与房产管理局市场管理处和厦门市房产中介协会调查洪振显要求强撤网签的事实。
还查明，卓耀谦于二审审理期间再次提交《房屋市场价值查询评估申请书》、《强撤网签调查取证申请书》、《房价数据调查取证申请书》和《调查取证委托评估申请书》。
本院认为，因《房屋购买意向书》签订在前，且系丹厦公司与卓耀谦签订，《房产买卖居间协议书》签订在后，且系卓耀谦、洪振显、丹厦公司三方签署，故三方之间的权利义务界定应以《房产买卖居间协议书》约定为据。根据各方的主张及抗辩，本案主要争议两个问题：一是违约方的认定；二是违约责任的承担。
关于违约方的认定。《房产买卖居间协议书》约定总房价399万元，其中：定金25万元由卓耀谦于协议签订当日支付给丹厦公司，丹厦公司于卓耀谦取得权属证书当日支付给洪振显；首付款169万元（含定金）于办理产权交易登记手续当日（2016年5月15日前）支付给洪振显；余款230万元向银行申请贷款支付。因讼争房产已设定抵押，双方约定采用住房置业担保的方式办理权属转移登记手续，并约定双方应于2016年3月15日前前往厦门市住房置业担保公司办理“签订担保协议、办理该房产按揭、解押及办理该房产的产权交易登记手续”。实践中，住房置业担保公司办理带抵押房产权属转移登记手续的流程为：先由贷款银行审核买方贷款资质及放贷金额，再由住房置业担保公司根据贷款银行的审批情况向抵押银行出具担保函，然后抵押银行根据担保函开具同意房屋带抵押过户的证明，嗣后依抵押银行开具的证明及买卖双方签署的《存量房买卖合同》即可向不动产登记中心申请办理权属转移登记，待权属转移登记至买方名下后，买方即向贷款银行申请贷款，贷款银行放贷后款项用于偿还抵押银行，抵押银行收款后注销抵押。结合整个流程的设定，根据《房产买卖居间协议书》对付款时间的约定，定金25万元卓耀谦应于协议签订当日支付给丹厦公司，该定金应于房屋权属转移登记至卓耀谦名下时再由丹厦公司支付给洪振显；首付款169万元（含定金）的支付时间是向不动产登记中心申请办理权属转移登记的当日支付。因双方在前往住房置业担保公司办理相关手续这个环节围绕定金支付时间即发生争议，洪振显要求先行支付定金，卓耀谦则坚持应于其取得权属证书当日，双方因此争议未能于约定时间到住房置业担保公司办理相关手续并导致合同无法继续履行。根据《房产买卖居间协议书》的约定，定金25万元系于卓耀谦取得权属证书即权属转移登记至卓耀谦名下才支付给洪振显，洪振显同意将定金交由丹厦公司保管不仅有协议约定为凭，其本人也出具了《定金授权保管书》，其所谓诱签、情况不明等主张均缺乏依据。虽然协议就定金支付时间的约定前后确实存在歧义，但洪振显要求于2016年3月15日到住房置业担保公司办理手续时支付，系属变更合同约定，即使依首付款的付款时间，也是于向不动产登记中心申请办理权属转移登记之日。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。因卓耀谦不同意变更约定，洪振显要求提前支付定金缺乏合同依据，其以此为由拒绝前往住房置业担保公司办理相关手续已构成违约，其应承担合同因此解除的违约责任。
关于违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。《房产买卖居间协议书》既约定定金25万元，又约定合同解除违约方应承担总房款20%的违约金，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。根据卓耀谦在一审庭审中的陈述，其明确表示选择适用定金条款，虽然其将诉求违约金20万元变更为诉求赔偿损失20万元，但根据合同法的规定，定金与违约金不能并罚，而违约金的功能重在赔偿损失，依法理定金罚则与损失赔偿原则上亦不可同时适用，但损失超过定金的部分可予支持。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，故原告增加诉讼请求应于法庭辩论结束前提出。卓耀谦自2016年3月22日起诉至一审庭审辩论结束前，其诉求赔偿损失的金额均为20万元，其于庭后提交的代理词中提出赔偿差价损失51万元不能视为庭审辩论结束前诉讼请求的变更，其于庭审后提出的损失赔偿金额亦已超过法律规定的诉讼请求变更时限，况且卓耀谦起诉、洪振显应诉，双方对买卖合同解除均无异议，根据诉讼恒定原则，卓耀谦的损失在起诉时点亦已确定，卓耀谦依审理期间房价的持续上涨不断变更损失赔偿额亦无依据。据此，对卓耀谦的房价评估申请及调查申请均不予采纳，双方既已同意解除合同，卓耀谦提出强撤网签合同的调查申请与本案处理已无必然关联，亦不予采信。因卓耀谦提出的损失赔偿为20万元，而根据定金罚则洪振显在返还卓耀谦已付定金25万元的同时还应赔偿25万元，已足以弥补卓耀谦提出的损失赔偿，故一审未支持其提出的房屋差价损失赔偿请求正确。二审仅围绕一审诉求进行审理，故卓耀谦上诉请求赔偿差价损失51万元及超出部分并申请评估不予支持。因其未提交二审委托律师代理所支出的费用，故对其该项上诉请求因证据不足不予支持。合同系因洪振显违约导致解除，故洪振显诉求卓耀谦承担违约解除法律后果的上诉请求缺乏依据。
综上所述，卓耀谦、洪振显的上诉理由均不能成立，上诉请求均应驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回卓耀谦、洪振显的上诉，维持原判。
二审案件受理费18030元，由卓耀谦负担6255元，洪振显负担11775元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
审 判 员 许 莹
二〇一七年九月五日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。