成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川0114执异35号
案外人（异议人）:漆剑，男，1978年2月26日出生，汉族，住成都市新都区。
委托代理人:童方莉，四川明冉律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人:魏正秀，女，1966年10月10日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人:王应龙，四川舟达律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人:张付刚，男，1964年1月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
被执行人:刘素华，女，1964年11月3日出生，汉族，住成都市新都区。
本院在���理魏正秀诉张付刚、刘素华民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执保53号民事裁定书，对被执行人张付刚、刘素华名下财产予以查封。2016年6月15日，本院立案受理（2016）川0114执1040号魏正秀申请执行张付刚、刘素华一案。执行过程中，漆剑作为案外人向本院提出执行异议称，漆剑于法院查封前已自张付刚、刘素华处买受其名下位于成都市新都区大丰镇华美村×社的房屋，双方签订有书面房屋买卖合同，漆剑已向张付刚、刘素华支付全部购房款并实际管理、使用该房屋，为此，向本院提出执行异议，请求中止对该房屋的强制执行。本案现已审查终结。
漆剑异议称，2015年3月13日，漆剑与张付刚、刘素华、张刘、张雪娇四人签订了书面《房屋买卖协议》，约定张付刚、刘素华、张刘、张雪娇将其名下共有的涉案房屋出售给漆剑，漆剑已��约定向张付刚、刘素华、张刘、张雪娇支付了全部购房款并于2015年5月30日完成房屋交付，其后漆剑将房屋出租给案外第三人王成及刘素华并享有租金收益，但因该房屋建设手续存在瑕疵、其后又被法院保全查封而未能办理过户登记，故漆剑是涉案房屋的合法买受人和实际管理人，未办理过户登记并非漆剑本人原因造成，为此向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的强制执行。
漆剑为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1、《房屋买卖协议》复印件一份，收条复印件两份、借条复印件一份，用以证明漆剑与张付刚、刘素华、张刘、张雪娇于法院查封前已签订了书面房屋买卖协议，漆剑已按协议约定支付了全部购房款。
2、《租房协议》复印件两份，用以证明房屋已交付于漆剑实际管理，漆剑以出租方名义将房屋出租给第三人王成及原房主刘素华居住、使用，并享有租房收益。
魏正秀对案外人漆剑所提交的证据不予认可，魏正秀认为，涉案房屋登记在被执行人张付刚、刘素华名下，系该二人的合法财产，且张付刚、刘素华已在2015年2月24日出具书面承诺将该房屋抵押给魏正秀等人，法院在诉讼过程中采取保全查封措施并在执行阶段予以执行并无不当。另，漆剑所述其与张付刚、刘素华、张刘、张雪娇之间的房屋买卖关系不属实，漆剑未实际向张付刚、刘素华支付过购房款，也没有实际占有、使用涉案房屋。
魏正秀向本院提交落款人为张付刚、刘素华的承诺书一份，用以证明自己的前述主张。
张付刚、刘素华未到场对漆剑提供的证据发表意见。
经��查本院认为漆剑、魏正秀提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。
经审查查明，张付刚、刘素华系夫妻关系。2014年1月7日，张付刚、刘素华向漆剑出具“借条”、“收条”各一份，载明刘素华、张付刚收到漆剑向其出借的2000000元现金借款，约定于2014年7月6日归还，如到期未还则每天承担千分之五的违约金。2015年3月13日，漆剑与张付刚、刘素华签订了《房屋买卖协议》，约定刘素华、张付刚将位于成都市新都区大丰镇华美村五社建筑面积共计696.11平方米的房屋（房屋所有权证号：新房权证监证字第××号、第××号以及新房监共字第01××39号；土地使用权证号：新都国用2004第0974号）以3180000元的价格出售给漆剑，付款方式为：因张付刚、刘素华此前欠漆剑借款本息共计2260000元未还，经抵账后漆剑于协议签订当日向���付刚、刘素华以现金方式再行支付920000元差价，以上两笔款项共同作为购房款，并约定在2015年5月30日前完成向漆剑交付房屋。同日，张付刚向漆剑出具“收条”一份，载明收到漆剑交付的现金购房款共计920000元。2015年5月3日，刘素华与漆剑签订《租房协议》，约定漆剑将华美街46号涉案房屋中的住宅一套租赁给刘素华使用，租赁期间至2018年5月3日止，租金合计6000元。同日漆剑与案外第三人王成签订《租房协议》，约定漆剑将华美街44号及46号涉案房屋中的商铺两间、住房一套租给王成使用，租赁期间至2020年5月3日止，租金共计88800元。
另查明，《房屋买卖协议》所载交易标的房屋位于成都市××××村5社，包含两套具有独立权证号的自建房屋，其中权证号为监证01××07的的房屋，竣工时间为1998年，含商业用房53.59平方米、住宅用房411.45平方米，业务件号为权00××15；权证号为监证01××62、监共01××39的房屋，竣工时间为2006年，含住宅用房198.84平方米，车库32.23平方米，业务件号为权00××19，该房屋现地址已变更为“成都市××街道××街××号”。2016年1月25日，本院作出（2016）川0114执保字第53号民事裁定书，对张付刚、刘素华名下财产予以查封，房管部门登记信息显示，该裁定限制登记效力及于业务件号为权0084019的房屋，系轮候查封，首查封为本院作出的（2016）川0114执保字第51号民事裁定书。同年3月22日，本院经审理魏正秀诉张付刚、刘素华民间借贷一案，作出（2016）川0114民初369号民事判决书，认定魏正秀于2014年2月7日、2月10日分二次向张付刚、刘素华提供借款共计290000元未获偿还，判令张付刚、刘素华向魏正秀清偿该借款本息。该民事判决书已发生法律效力。后因张付刚、刘素华未履行前述生效民事��决书所确定义务，魏正秀向本院申请强制执行，本院于2016年6月15日立案受理，案号（2016）川0114执1040号。执行过程中，漆剑作为案外人向本院提出前述执行异议。
再查明，魏正秀在执行异议审查过程中提交的承诺书落款承诺人为张付刚、刘素华，落款出具时间为2015年2月24日，载明张付刚、刘素华承诺如未能在2015年3月底还清向魏正秀所欠借款本息，则用其名下包括门面在内的资产作为担保。但该承诺未明确具体用于担保的财产，就涉案房屋亦未办理抵押登记手续。
还查明，本院经审理杨玉华与被告朱秀英、魏正秀、魏振明、第三人张付刚、刘素华案外人执行异议之诉一案，作出（2016）川0114民初5271号民事判决书，判决确认位于成都市××街道××街××号[丘（地）号：权00××15]房屋第二层一套、第三层一套（两套房��均在上楼时楼梯的左侧，两套房屋总面积合计162㎡）房屋为杨玉华所有，并撤销对前述房屋予以查封的执行行为。漆剑在执行异议审查过程中明确其异议请求为针对除（2016）川0114民初5271号民事判决书确定归杨玉华所有的房屋外的其余部分房屋提出执行异议、主张其所有权。
以上事实，有《房屋买卖协议》、收条、欠条、《租房合同》、承诺书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十三条之规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立包含规定内容的抵押合同并办理抵押物登记，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，本案中张付刚、刘素华虽向魏正秀出具书面承诺，但未明确用于担保的财产的具体范围，对涉案房屋也未至房产管理���门办理抵押登记，故魏正秀关于张付刚、刘素华已将涉案房屋通过承诺书形式抵押给魏正秀、涉案房屋为张付刚、刘素华向其偿还债务的担保财产的答辩理由，本院依法不予支持。
本案争议的焦点在于，案外人漆剑对涉案房屋是否享有真实、合法、足以排除执行的实体权利。案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果，该项规定意在保护无过错不动产买受人的物权期待权。本案中，案外人漆剑主张其为涉案房屋的合法买受人，与张付刚、刘素华、张刘、张雪娇已就涉案房屋签订书面房屋买卖合同并支付全部价款，但结合双方所签订《房屋买卖协议》中关于付款方���的约定、漆剑所举“借条”、“收条”及漆剑在执行异议审查过程中的自述，双方约定的3180000元购房款中有2260000万元系用于抵扣此前张付刚、刘素华自漆剑处借得的2000000元借款本金及260000元利息，漆剑实际仅向张付刚、刘素华支付购房款920000元，即双方签订并履行的房屋买卖协议中包含了以物抵债的内容，其目的在于消灭漆剑对张付刚、刘素华所享有金钱债权、使之转化为物上请求权，故执行过程中不应优先于魏正秀对张付刚、刘素华所享有债权的实现。漆剑作为抵债不动产的受让人，未办理房屋所有权变更登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，漆剑享有涉案房屋的交付请求权和登记请求权，其权利不足以排除法院强制执行。
综上，案外人漆剑不符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，其异议理由缺乏法律依据，本院依法���予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下：
驳回案外人漆剑的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王议伟
审 判 员 高崇富
代理审判员 余 晨
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 曾 妙