江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0581民初266号
原告常熟市通润电梯厂有限公司，住所地江苏省常熟东南经济开发区儒浜西路8号。
法定代表人袁卫国，董事长。
委托代理人严国军，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人俞健，江苏少平律师事务所律师。
被告常熟市博士德机电设备有限公司，住所地江苏省常熟东南经济开发区儒浜西路8号。
法定代表人金元林，总经理。
委托代理人王军召，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
原告常熟市通润电梯厂有限公司（以下简称通润电梯厂）诉被告常熟市博士德机电设备有限公司（以下简称博士德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员许标适用简易程序于2016年2月15日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人袁卫国及其委托代理人俞健、被告的委托代理人王军召到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人俞健、被告的委托代理人王军召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通润电梯厂诉称：2014年1月17日，原、被告签订房屋及土地转让协议书，约定被告将其名下全部土地、厂房、车间、宿舍及配套设施转让给原告，其中第6条约定被告在2014年6月底前将所有的厂房土地移交给原告，但至今未全部移交。另2011年6月25日被告与苏州苏虞铁路通用器材有限公司（以下简称苏虞公司）就部分房屋签订了厂房租赁协议，由苏虞公司承租4、5、6及E车间，现苏虞公司实际占用4、5、E车间及办公楼。因被告将其所有的房屋转让给原告并办理了权属变更登记，被告未按约履行交付房屋，侵犯了原告的合法权益，故起诉要求被告按年租金140元/平方标准赔偿原告因被告违约延期移交厂房、土地造成的损失。审理中，原告对诉讼请求中的损失赔偿时间明确为4、5、E车间及办公楼第三层自2014年7月1日起至实际清理移交给原告止；6车间自2014年7月1日起至2016年2月7日止。
被告博士德公司辩称：1、原告的诉讼请求不明确和具体，需明确延期交房的具体面积、起算日期和租金损失的计价依据。2、被告不存在违约延期交房情形，6号车间和办公楼底楼最西面的三间办公室明确由被告继续使用，直至2016年春节前，在此期间，原告不应向被告收取任何租金，4、5、E车间和办公楼在签署房屋及土地转让协议时，被告与苏虞公司的租赁关系已经存在，原告也明知常熟市人民法院（2014）熟兴民初字第00321号判决确认4、5、E车间和办公楼由原告出租给苏虞公司，被告对此难以控制。3、由于生效判决确认4、5、E车间和办公楼房屋租赁合同继续履行，原告可以收取租金，不存在相应损失。4、房屋及土地的转让价款，原告一直拖延未付，严重违约，被告保留起诉要求其付款的义务。故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年1月17日，被告博士德公司作为出让方、原告通润电梯厂作为受让方签订“房屋及土地转让协议书”，其中1份约定出让方将其名下集体流转土地13200平方米、国有土地8800平方米和在上述土地上建造的厂房、车间、宿舍及配套设施转让给受让方，转让价格人民币2800万元；并在协议第六条约定出让方保证在2014年6月底前将所有厂房及土地交付给受让方，所有承租户的清理工作由出让方负责，如逾期则出让方应赔偿受让方的损失；第七条约定博士德公司内6、7、8号车间、场地及附房和办公楼底楼最西面的三间办公室继续由出让方使用，直至2016年春节前，在此期间，受让方不向出让方收取任何租金但不得转租，从2016年春节后开始，受让方可按照市场价格向出让方收取租金，另签出租合同。该份协议书还约定了支付方式等相应权利义务。另1份内容除转让价格明确为4000万元以及支付方式明确为协议签订后3个工作日一次性支付外其他内容相同。本案中，因被告未能按照协议书约定将4、5、6、E车间及办公楼移交给原告，故原告诉讼来院。
又查明：苏虞公司于2014年6月以博士德公司、通润电梯厂作为共同被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，本院于2014年10月31日作出（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书，已发生法律效力。该案经审理查明，苏虞公司（乙方）与博士德公司（甲方）于2009年8月10日签订厂房租赁合同1份，约定甲方出租乙方厂房，租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月30日止为10年。2011年6月25日，甲、乙双方签订补充协议，约定甲方向乙方租赁的3、4、5、6号车间，其中3号车间的租赁关系解除，4、5、6车间的租赁关系继续存在；甲乙双方在租赁协议约定的甲方向乙方承租宿舍28间及食堂，上述房屋签订时并没有，现用乙方E车间进行改造，将该车间的一、二层交由甲方使用；自2011年1月起，4、5、6、E车间均按每平方80元计算。签订后甲、乙双方按补充协议的约定履行，苏虞公司租赁费交至2014年12月。2014年1月，博士德公司与通润电梯厂签订存量房屋交易合同，由博士德公司将其所有的房屋（包括苏虞公司租赁标的物）出卖给通润电梯厂，并办理了相关房屋的产权登记变更手续。该案经审理认为，苏虞公司与博士德公司签订的厂房租赁合同及补充协议受法律保护，在合同履行期间，博士德公司将已出租的房屋出让给通润电梯厂，按照法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人有权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。故判决博士德公司与苏虞公司于2009年8月10日签订的厂房租赁合同协议及2011年6月25日签订的补充协议继续履行。
另江苏华元民信律师事务所接受苏虞公司的委托，于2014年12月向通润电梯厂发出律师函1份，其中内容为：“苏虞公司于2014年6月27日起诉要求贵司或博士德公司继续履行租赁合同，经法院审理，判决厂房租赁合同协议及补充协议继续履行。作为被告之一，贵司也收到了该份判决书，现已生效。作为房屋受让人，贵司应继续履行厂房租赁合同协议及补充协议。按照合同约定苏虞公司应支付2015年第一季度厂房租金了，因而在2014年12月中上旬苏虞公司的人员就开始多次与贵司协商租金支付的问题，但贵司均表示不予以接收，在万般无奈的情况下，只能发函贵司，望告知贵司的银行账号给苏虞公司……希望贵司能在七日内回复告知贵司账号，如逾期不回复，视为贵司要求苏虞公司延期支付租金直至书面告知贵司账号为止。”
审理中，被告博士德公司的法定代表人金元林到庭表示对于协议约定的在2014年6月底将所有厂房和土地交付给通润电梯厂，因为法院已判决由通润电梯厂来履行我和苏虞公司签订的租赁合同，所以苏虞公司使用的用不着我公司来清理，而且土地房屋已过户了。喆宏公司租赁的是7号车间，在转让前就租赁了，通润电梯厂也同意我使用到2016年春节前，现在也搬走了，8号车间通润电梯厂也已经在使用了。对于转让时，通润电梯厂是知道我方与苏虞公司、喆宏公司存在租赁关系的，通润电梯厂的法定代表人及股东多次来看过。
庭审中，原告明确本案中主张所涉及的厂房为4、5、6、E车间及办公楼第三层，均由苏虞公司在使用，被告确认涉案房屋由苏虞公司使用。原告认为：原、被告签订的房屋及土地转让协议书合法有效，协议约定由被告将名下的土地和厂房及配套设施转让给原告，原告交付了转让价款，被告于2014年1月签订协议书距6月30日前清退房屋有足够的时间，但被告未按照协议第六条在2014年6月前将所有厂房和土地交付给原告，造成原告损失，按照协议约定应由被告承担；房屋转让不仅仅在于产权登记的变更，重要的是房屋的实际交付，虽然之前的判决确认了被告与苏虞公司签订的租赁合同的效力，但也不影响原、被告之间的协议内容的效力，至于被告无法按照协议履行交房系被告履行不能，在被告无法搬离他人、原告无法使用的情况下，被告应按协议约定承担责任；苏虞公司与被告签订租赁协议约定80元的租金标准系双方间存在业务关系给予的优惠价，这对现在的房屋产权人来说该租金标准不公平，按同期被告与喆宏公司签订的租赁协议中约定的租金标准相比较也偏低。作为原告方，起诉目的不是被告将房屋清理后返还给原告，而是要求被告赔偿因未按协议交房导致的租金差的损失，苏虞公司签订的80元/平方米的租金标准，按照当地同区域的租金是远远不止的，因协议约定被告将所有房屋于2014年6月底前移交原告，但至今被告未移交，原告无法按照市场租金标准向苏虞公司收取，实际存在租金损失。故坚持其诉讼请求。被告认为：生效文书判决与苏虞公司的房屋租赁关系继续履行，已确认4、5、6、E车间和办公楼的房租租金继续履行，原告可以收取租金，不存在相应损失问题，且苏虞公司也主动要求向原告交付租金，原告拒不接受，应自行承担相应责任；6车间和办公楼底楼最西面的三间办公室在协议中也明确由被告继续使用到2016年春节，在此期间原告不应向被告收取任何租金；原告与被告签署房屋及土地转让协议书时，被告与苏虞公司的租赁关系已经存在，原告对此明知并接受现状，其应知晓和预见存在承租户难以清理的情况，对于协议签署时被告无法做到的事项，该承诺是无效的，原告对此也有过错，苏虞公司声明搬离又最终未搬离，被告是无法控制的，不应当承担违约责任；被告与苏虞公司约定的租金是市场谈判价格，不存在畸低问题。故要求驳回原告的诉讼请求。另外，在审理中，原告为证明涉案房屋现由苏虞公司实际使用的事实，申请本院追加苏虞公司为第三人。并申请对4、5、6、E车间及办公楼自2014年7月起的租金标准进行评估。因双方意见不一，致庭审调解未成。
以上事实，由原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证、企业信息、房屋及土地转让协议书、产权证、土地证、估价报告、房屋租赁协议、通知函、被告提供的房屋及土地转让协议书、（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书、执行通知书、厂房租赁合同协议及补充协议及本院的庭审笔录、询问笔录、调取的存量房交易合同、律师函、快递详情单等证据予以证实。
本院认为：合同的签订应遵守法律规定，不得损害国家、集体或者第三人利益。本案中，原、被告之间签订的房屋及土地转让协议书应为双方真实意思表示，其内容约束双方。涉案厂房为4、5、6、E车间及办公楼第三层，目前由案外人苏虞公司在使用，对此原、被告一致确认。因苏虞公司使用涉案厂房是基于在原、被告之间房屋及土地转让前其与被告所签订的租赁协议，其租赁使用房屋具有合法性，该协议明确租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月30日止，现并未到期，根据买卖不破租赁原则，苏虞公司与被告之间的租赁关系应受法律保护，本院业已判决在案，明确租赁合同继续履行。原告作为房屋受让人应依法遵照履行。原告按照协议书第六条约定“出让方保证在2014年6月底前将所有厂房及土地交付给受让方，所有承租户的清理工作由出让方负责，如逾期则出让方应赔偿受让方的损失。”的内容要求被告赔偿因被告违约延期移交涉案厂房、土地造成的损失，该条款约定与苏虞公司、被告之间的租赁关系相冲突，其实现首先要基于苏虞公司同意租赁关系提前解除，否则不受法律保护，目前并无证据证明苏虞公司愿意提前退出，故该条款所明确的由被告负责在2014年6月底前将涉案厂房及土地交付给受让方是不可能实现的。对此，原、被告应为明知。且房屋及土地转让协议书第七条还约定“博士德公司内6、7、8号车间、场地及附房和办公楼底楼最西面的三间办公室继续由被告使用，直至2016年春节前，在此期间，原告不向被告收取任何租金但不得转租。”涉案6号车间包含其中。退一步而言，在法律优先保护苏虞公司租赁关系之前提下，并且苏虞公司也表示愿意向原告交付租金，原告再向被告主张损失并无法律和事实依据。原告还提出苏虞公司签订的80元/平方米的租金低于当地同区域的租金标准，因被告未移交苏虞公司使用的厂房，致原告无法按照市场租金标准向苏虞公司收取，故实际存在租金损失之诉讼意见，因苏虞公司与被告签订的租赁协议依法受法律保护，如内容变更需经该协议当事人一致同意，否认仍按照协议内容履行，原告该意见不构成支持其主张的合法理由。故原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持，并对原告要求评估的申请予以驳回。对于原告要求追加苏虞公司为第三人的申请，因审理中涉案房屋由苏虞公司使用这一事实已由双方确认，且苏虞公司也非本案中具有独立请求的第三人，故一并驳回申请。对被告要求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告常熟市通润电梯厂有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币13910元，由原告常熟市通润电梯厂有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：1076）。
审 判 长 许 标
人民陪审员 严雪琪
人民陪审员 陶 庆
二〇一六年七月二日
书 记 员 俞思思