广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终1776号
上诉人（一审原告）：黄洁梅，女，1980年3月2日出生，汉族，住容县。
委托代理人：方宁，广西志明律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘云，男，1968年5月9日出生，汉族，住容县。
被上诉人（一审被告）：容县自良圣涛阁茶叶行，住所地：容县自良镇永隆街曾世明铺面。
经营者：黄霞燕，女，1981年4月28日出生，汉族，原住容县自良镇大塘新街**号，现住容县。
被上诉人（一审被告）：刘宇，男，1979年8月30日出生，汉族，原住容县自良镇大塘新街**号，现住容县。
上列三被上诉人的共同委托代理人：陈日榕，广西玉洲律师事务所律师。
上诉人黄洁梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服容县人民法院（2016）桂0921民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员陈敦文、郑燕冰参加的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2016年2月2日，被告刘云（出卖人）委托被告刘宇与原告（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告刘云所有座落于容县自良镇铜锣化名为“铜锣湾御景”花园在建房屋的第三层B302号住房一套，面积约93㎡（最终以房产主管部门登记核发的产权面积为准），总价款为241100元，分两期支付，第一期81100元在签订本合同时支付，第二期160000元在交房前十天内付清；出卖人在2016年5月1日交付房屋给买受人使用，但前提条件是买受人须在此时间前已全部付清房屋总价款，否则，交房期限延顺至付清房屋总价款后。此外，还对办理产权登记有关事项、违约责任等内容进行约定。签订合同当日，原告按被告刘宇的要求，将第一期购房款交付被告圣涛阁茶行代收。2016年5月7日，经原告实地看房后认为涉案房屋不具备竣工条件和使用条件，要求退还已交付的第一期购房款未果。
另查明，被告刘云无房地产开发资质，亦无商品房预售许可证，其向社会公开销售的“铜锣湾御景”花园共七层，建筑总面积为2606.8平方米，该房地产性质为私人住宅，已取得土地使用证，但尚未取得房屋权属证书，涉诉房屋亦未交付给原告使用。
2016年6月3日，原告黄洁梅向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告刘云、刘宇于2016年2月2日签订的《房屋买卖合同》违法无效；2、三被告共同返还原告购房定金81100元及利息（自2016年2月3日起至本案判决履行之日止，按同期银行贷款利率计算）外，并向原告另行支付81100元惩罚性赔偿金；3、上述三被告共同赔偿因其过错导致原告发生的调查费、差旅费、律师费等损失5000元（以最终实际发生为准）；4、本案诉讼费由被告全部承担。
一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条及第四十四条规定，房地产开发和经营由依法设立的房地产开发企业从事；改变土地用途应当取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意。本案中，被告刘云将其私人住宅开发建设并向社会公开分割销售的行为，属于擅自改变土地用途，从事房地产开发和经营。但被告刘云作为个人并不是房地产开发企业，无房地产开发资质，其在不具有从事房地产开发和经营的情况下与原告签订的《房屋买卖合同》因违反以上法律规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告刘云返还购房款81100元事实清楚、于法有据，予以支持；原告诉请被告刘云支付从2016年2月3日起的利息损失，并支付惩罚性赔偿金81100元及调查费、差旅费、律师费等损失人民币5000元。因原告在购买涉诉房屋时，未尽到合理的注意及审查义务，亦有过错。支持从起诉之日起计算其利息损失，原告诉请的其他损失，不予支持。
被告刘宇作为被告刘云的委托代理人与原告签订本案合同的行为系代理行为，被告圣涛阁茶行亦是代被告刘云收取原告交付的购房款，合同权利义务主体双方系原告与被告刘云，故原告要求被告刘宇、圣涛阁茶行对本案承担连带责任无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定，判决：一、原告黄洁梅与被告刘云于2016年2月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告刘云于本判决生效后十日内返还原告黄洁梅购房款81100元及利息（利息以81100元为基数，从2016年6月3日起至本判决规定的履行期限届满之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告黄洁梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2458元（原告已预交），由原告黄洁梅负担1229元，被告刘云负担1229元。
上诉人黄洁梅不服一审判决，上诉称：1、容县自良圣涛阁茶叶行、刘宇、刘云应当承担连带清偿责任。上诉人与刘宇签订《房屋买卖合同》时，无法知晓被上诉人刘云、刘宇以及容县自良圣涛阁茶叶行（黄霞燕）在该买卖行为过程的主体地位。刘宇未向上诉人出示授权委托书，容县自良圣涛阁茶叶行（黄霞燕）收款也未说明授权权限。上诉人有理由认为三被上诉人为合同甲方共同体，并据此相信才签订合同并交付款项，三被上诉人在一审法庭上的自认“代理”属于其内部解释，不应得以对抗善意第三人，三被上诉人应当承担连带责任。另外，根据《民法通则》第65条规定，即使认定被上诉人刘宇和容县自良圣涛阁茶叶行（黄霞燕）构成代理关系，但因其委托书授权不明，除被代理人刘云应当向上诉人承担民事责任，被上诉人刘宇和容县自良圣涛阁茶叶行（黄霞燕）作为代理人也应负连带责任。2、关于赔偿数额问题。一审判决认定上诉人对签订合同有过错，属于举证分配错误。上诉人签订合同当时，已要求被上诉人出示房屋土地权证原件及授权委托原件，并要求相关复印件作为合同附件，依交易习惯已经尽到提醒和注意义务。被上诉人虽然当时口头同意，但直至庭审被上诉人都未向上诉人出示房产证、土地证等的完整文书，完全属于被上诉人恶意隐瞒的过错。根据合同法以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第2条、第5条规定，被上诉人负有举证责任并应当承担举证不能的法律后果。上诉人并无过错，造成的损失应当完全由被上诉人承担。被上诉人过错给上诉人造成5000元的损失是事实，81100元的惩罚性赔偿金也符合法律规定，理应由三被上诉人共同连带承担。请求：1、依法撤销（2016）桂0921民初1325号判决书第3项；2、改判三被上诉人共同承担连带责任并向上诉人支付81100元惩罚性赔偿金和5000元费用损失；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。
被上诉人刘云、刘宇、容县自良圣涛阁茶叶行答辩称：本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，上诉人上诉无理，请求驳回上诉。同时撤销一审判决，改判驳回上诉人一审诉讼请求。
在二审诉讼中，被上诉人刘云、刘宇、容县自良圣涛阁茶叶行在举证期限内向本院提供以下证据：1、《房屋产权》证复印件1份，欲证明涉案房屋于2016年8月24日取得了房屋产权证，房屋属于刘云所有，可以转让；2、《催告函》复印件1份，欲证明上诉人黄洁梅同意被上诉人返还购房定金81100元，并未主张其他利益损失。
经组织质证，上诉人黄洁梅认为，房屋产权证没有原件，其真实性不认可；催告函的真实性没有异议，正好证明被上诉人收到上诉人的催告函后拒绝付款的事实。
对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为：被上诉人刘云、刘宇、容县自良圣涛阁茶叶行提供的证据1指的是容县自良镇铜锣化（铜锣湾御景305号）房屋，与本案无关，依法不作为本案事实认定的依据；证据2是黄洁梅向刘云、刘宇和黄霞燕所发，真实有效，依法可作为本案事实认定的依据。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：被上诉人刘宇是刘云的胞弟，黄霞燕是刘宇的妻子，黄霞燕在容县开设有“圣涛阁茶叶行”。
本院认为：本案涉案土地属于国有出让方式取得。刘云在取得《私人住宅建设工程规划审批单》和《建设工程许可证》后，在涉案土地上建设的房屋不是房地产开发建设的项目，而是私人住宅建设的项目。刘云在建设过程中向黄洁梅预售，刘云建设的房屋没有预售证，也没有建设开发的许可证，更没有在政府有关部门进行预售登记。刘云把私人住宅建设的房屋作为商品房开发建设并预售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地”。第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，也违反了第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”的规定。因此，刘宇代理刘云与黄洁梅签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。对于无效合同的处理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被上诉人刘云应当返还已收取的购房款81100元给黄洁梅。同时支付占用资金81100元的利息给黄洁梅。据此，一审判决确认双方签订的《房屋买卖合同》无效并判决刘云向黄洁梅返还购房款和支付利息是正确的。依法予以维持。
对于上诉人黄洁梅上诉要求刘宇和容县自良圣涛茶叶行应和刘云承担连带清偿责任问题。在黄洁梅签订《房屋买卖合同》时，合同载明的出卖人只有刘云而无其他人，而刘宇也仅是在出卖人的代理人栏签名盖指模，其不是作为合同的一方当事人签名，这已经清楚地表明，本案中，刘宇是受刘云的委托与黄洁梅签订合同并指示黄洁梅把购房款交付容县自良圣涛茶叶行经营人黄霞燕收取，刘宇和容县自良圣涛茶叶行并不是涉案房屋的出卖人，刘宇和容县自良圣涛茶叶行只是受托与黄洁梅签订合同和收取价款。黄洁梅上诉主张其无法知晓刘云、刘宇及容县自良圣涛茶叶行在买卖行为中的主体地位显然不属实，其要求刘宇和容县自良圣涛茶叶行与刘云共同承担连带清偿责任的理由不成立，依法不予采信和支持。
对于上诉人黄洁梅上诉要求刘云赔偿损失5000元和支付惩罚性赔偿81100元的问题。本案中，刘云出售正在建设的私人住宅，不存在故意的重大过错，其只是对国家的法律法规不了解。黄洁梅在与刘云签订合同前，应当对刘云有无房地产开发建设许可证和房屋预售证进行了解，以知晓刘云开发和预售房屋是否合法，而黄洁梅对此没有查证即签订合同，对缔约合同也存在过错。黄洁梅上诉称其无过错的主张不成立。且黄洁梅在本案的合同签订过程中也没有重大损失。另外，双方签订的合同也没有赔偿和惩罚性条款的约定。黄洁梅上诉主张刘云应当赔偿5000元损失和赔偿惩罚性款项81100元没有事实和法律依据。据此，对上诉人黄洁梅的该项上诉主张依法也不予支持。
一审判决查明事实清楚，判决所依据的法律和结果正确，依法予以维持；上诉人黄洁梅的上诉理由不成立，其上无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件上诉受理费4916元（上诉人黄洁梅已交付），由上诉人黄洁梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 陈敦文
审判员 郑燕冰
二〇一七年一月十六日
书记员 马思宇