安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6235号
上诉人(原审原告)：汤长礼，男，1968年4月2日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：冯峰，安徽世邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。
上诉人(原审被告):安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000570007148。
法定代表人：李应亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。
上诉人汤长礼与上诉人安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汤长礼的委托诉讼代理人冯峰、戴耀军，上诉人骏誉公司委托诉讼代理人龚英亮、万应旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汤长礼上诉请求：1、请求撤销原审判决，并依法改判支持汤长礼的一审诉讼请求或发回重审；2、汤长礼不承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、第一，骏誉公司在案涉房屋于2017年7月20日竣工验收后对房屋进行施工改造。买受人于2017年7月底至8月初查验案涉房屋时仍在施工改造。2017年8月22日，一审法院工作人员到案涉房屋现场勘验查明的事实为：案涉“天珑广场”3号楼整体做了给排水和排烟的改造，且改造仍在施工过程中，且案涉房屋内无取电设施和电源灯等事实。骏誉公司在竣工验收后又对房屋进行改造，尤其是房内增设的排水、排烟管道更需要经过二次验收，根据法律规定，未经竣工验收的房屋不得交付使用，骏誉公司强行要求买受人接收正在施工的房屋违反法律规定，亦违反合同第八条约定的交付使用条件。本人作为买受人有权拒绝收房，且逾期交房超过30日以上，有权依据合同第九条约定选择解除合同。但一审法院对此仅认定骏誉公司存在瑕疵违约，系认定事实不清、适用法律错误。第二，一审认定骏誉公司对案涉房屋所在的“天珑广场”3号楼整体改造施工，但对此重大改造施工，却无任何变更及备案许可的证明材料。骏誉公司随意变更房屋内设计，严重侵犯了买受人的合法权益且不符合现有的设计规划，也未依约通知买受人，依据合同第十条约定，买受人有权选择退房。双方签订的《补充协议》第十一条第一款约定的却是可以据此追究买受人的违约责任，显然加重了买受人的责任和义务，违反事实、常理和法律规定。第三，一审查明案涉房屋内无任何取电设施、可用电源，网不通、路不通等事实，骏誉公司虽提供了供电、供网部门的通电、通网验收，但并不代表已达到入户使用的标准，该行为依据合同第十四条约定已构成根本违约，买受人可以解除合同。2、第一，骏誉公司在宣传时推介案涉房屋为商住两用，甚至承诺有学区等，隐瞒了案涉房屋仅为办公用途的使用性质。骏誉公司后期对房屋的改造施工，实为改成住宅用途，案涉房屋的交付又无法达到办公的使用性质。违反了合同第三条的规定，构成根本违约。第二，无论买受人有无签订《装修协议》，该协议都不能作为免除骏誉公司违规改造案涉房屋责任的依据。合同第八条、《补充协议》第十一条第1款明确约定案涉房屋仅为办公用房，骏誉公司以《装修协议》来规避改造的责任，自相矛盾，一审仅凭《装修协议》是买受人所签，但未认定《装修协议》效力，即认定买受人应当承担室内改造的结果，有失公允。且《装修协议》的签订过程违反常理，非买受人真实意思表示，装修公司又与骏誉公司有关联关系，可以推定《装修协议》是无效合同。通过《装修协议》内容看，室内改造行为也与《装修协议》无关联性。对于没有签订装修协议的其它买受人，其房屋使用性质、空间尺寸仍被骏誉公司擅自改变，同时延期30天以上交房，理应认定骏誉公司构成根本违约，但却和签订了《装修协议》的买受人承担同样的改造结果，一审就此裁判错误。3、第一，案涉房屋无法达到“买一得二、空间翻倍”的目的，宣传海报免责提示未使用合理方式告知，应属无效。骏誉公司对案涉房屋的使用性质以“商住一体”、“办公式公寓”等宣传，其对房屋用途进行多样宣传违反了相关规范。样板房上下两层结构实现了“买一层用两层”、“空间翻倍”，但骏誉公司未告知其两层结构系将下悬的消防喷淋管道进行了移除而实现的。第二，案涉“天珑广场”3号楼违反合同第三条约定的34层交付，实际层数为23层，一审对该事实的说理难以说服买受人，该事实认定不清、适用法律错误。建筑总层数的变更属于设计规划变更，也势必影响案涉房屋的公摊面积变化，骏誉公司未按照合同约定通知买受人，买受人有权选择退房。第三，骏誉公司违反《补充协议》第七条第3款，未提供合同附件二，未签订确认产权登记面积的补充协议，未结算房屋面积差价，未提供《商业商品房质量保证书》。第四，骏誉公司违反合同附件第二条01款约定，无首层大堂和直达电梯。4、第一，骏誉公司销售宣传时承诺的“买一得二、空间翻倍”无法实现，买受人因此遭受巨大损失。第二，无首层大堂、电梯前室、直达电梯，降低了案涉房屋办公的使用价值，案涉房屋的商业价值无法充分体现。第三，骏誉公司改变了房屋使用性质，但仍可以《装修协议》为由，依据合同第十八条规定，要求买受人就改变房屋使用性质承担责任，一审判决对买受人显失公平。第四，一审仅认定骏誉公司逾期28天的违约责任，未认定买受人在超过28天后系合法维权，骏誉公司可以此向买受人主张逾期收房的违约责任。第五，买受人在合法维权期间所造成的房屋闲置损失也未予认定。因此，一审判决的损失补偿并未弥补买受人的实际损失，也未解决案涉纷争，致使双方矛盾愈演愈烈。5、法院的生效裁判文书具有社会指引作为。骏誉公司虚假宣传，误导公众消费，违反诚实信用原则，交付的房屋违反合同及法律规定，但仍要求买受人收房。因住宅房价急速上涨，骏誉公司将本为办公用途的房屋改为商住两用房，为规避责任要求买受人签订装修协议，以此获得巨大利益，侵犯买受人利益。买受人在发现骏誉公司失信、违约行为后，花费巨大财力、精力，但一审对骏誉公司行为并未给予客观评价。综上，请求二审法院判如所请。
骏誉公司辩称，1、合同约定在取得规划许可证正本后即可交付，2017年7月24日，骏誉公司已取得该证，符合合同约定的交付条件。在2017年7月26日，骏誉公司通过报纸公告并向买受人邮寄送达收房通知。故骏誉公司不存在延期交房的事实。2、交房时，骏誉公司仅是对部分的工程项目进行施工。鉴于骏誉公司已经取得工程竣工合格报告，房屋交付的施工项目均已竣工验收合格。根据《补充协议》第七条第7款规定，部分项目的施工属于装饰部分，不属于建筑施工合同项目，与房屋交付项目的施工是两回事。3、关于通电、通路、通网。由于合同约定为毛坯房交付，电网、网路只能铺设到室内靠门的墙上，没有进一步铺设到买受人所需要的位置，在毛坯房图纸上也没有相应的铺设规划，应当由买受人在装修时根据自己的需要铺设。4、在办公用房里增设水管和排烟管道，不违反任何法律的强制性规定，是否使用水管和排烟管道，买受人在实际使用过程中才能体现。5、现场的装修公司不是骏誉公司，而是部分买受人所签约的装修公司，无论该装修公司是否违规改造房屋，均与本案无任何关联。6、《装修协议》是买受人与装修公司签订的，是合同当事人真实意思表示，对买受人具有法律约束力。7、宣传海报是要约邀请，对骏誉公司与买受人不具有法律约束力。8、“天珑广场”3号楼为23层，对此买受人均知晓。签订合同现场有规划许可证副本、沙盘，均体现该房屋是23层。在现场签订的售房合同中均表明该3号楼楼层为23层，之所以出现34层，系因房产局输入电脑的备案层数有误，该责任不在骏誉公司。9、产权登记面积在备案时就已经获得了政府批准，产权登记面积与合同约定面积完全一致，故不存在再签订补充协议及面积补差的问题。10、关于大厅，骏誉公司建设的在楼梯口的大堂符合建筑规范里的大堂使用规定，收发、咨询、登记等功能。11、无法律规定直达电梯即为一层到顶层的电梯，“天珑广场”3号楼实际符合国际设计规范，在合肥也有其他建筑是一层到顶层需要转换电梯，买受人感觉不方便不能作为骏誉公司存在过错的依据。12、就消防管道下悬的70cm，骏誉公司在二审期间已严格按照自动喷水灭火系统设计规范第7.1.13条规定改造，案涉房屋完全符合隔成两层使用的条件。13、一审认定买受人可能存在的违约有法律依据。14、本案是商品房买卖合同纠纷，不涉及购房者不收房的责任，因此房屋闲置损失如何承担与本案无任何关联性。15、合同中明确约定房屋用途是办公，未约定商住两用。至于能否商住两用、是否商住两用，完全是由各买受人在使用过程中自主决定，与骏誉公司无关。
骏誉公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回汤长礼的全部诉讼请求；2、判令汤长礼承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决后，室内消防管道经整改，已经达到改装两层的有效利用空间，买受人可以参考样板房的装修风格，达到两层的使用目的。室内增设了开关、插座、电灯，已基本满足买受人用电的使用需求。从一楼乘坐电梯至五楼，再经过平台至办公楼区域的电梯，这一设计符合国家建筑设计要求，且已经验收合格，汤长礼与骏誉公司签订《商品房买卖合同》时，其对这一设计已经知晓。因此，一审判令骏誉公司按照总房价8%赔偿汤长礼的损失依据的情形，骏誉公司经过整改已经消失，以上自由裁量的判决失去了事实基础，应当依法改判。2、在工程建设期间，因中高考禁噪、高温天气等因素，工程必须停工，最终造成交房延期。这些政府政策原因和自然天气因素不受骏誉公司控制，属不可抗力，不应当认定骏誉公司延期交房属违约行为。3、“天珑广场”3号楼是23层，对此买受人是知晓的。签订合同现场有规划许可证副本、沙盘，均体现该3号楼是23层。在现场签订的售房合同均在该3号楼楼层上清楚表明是23层，之所以出现34层，系因房产局输入电脑的备案层数有误，该责任不在骏誉公司。综上，请求支持骏誉公司上诉请求。
汤长礼辩称，1、根据骏誉公司的上诉状所述内容，其自认以下事实：第一，认可了在2018年5月16日前案涉房屋存在“影响业主使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性”的情形，即房屋无法正常使用。买受人有权依据合同第九条约定解除合同。依据《合同法》第九十四条第四款，合同也应当解除。第二，认可了案涉楼盘在销售时存在样板房，并证实了样板房与宣传册“买一得二、空间翻倍”相一致，为两层结构。买受人正是参观了样板房才购买了案涉房屋。第三，认可了在一审判决前，室内没有开关、插座、电灯无法满足买受人用电需求，证明骏誉公司交付时违反第十四条约定，无法实现电通。2、根据《消防法》及骏誉公司提交的合公消验字[2017]第0171号《建设工程消防验收意见书》中第三项记载，案涉工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向消防支队申报建设工程消防设计审核和消防验收，证明涉案消防如改动需报合肥市消防支队设计审核和重新验收，在未取得消防设计审核和验收的情况下，更改消防系统原有设计属于违法行为，危及整栋楼宇业主的安全。3、骏誉公司无证据证实买受人在签订合同时已知晓“天珑广场”3号楼没有直达电梯，相反，合同附件三约定的为“乙级写字楼标准”、“电梯：日立电梯”，该格式合同条款应当按照通常理解。骏誉公司并未告知买受人没有直达电梯这一事实，属于违约行为。4、骏誉公司所称的高考禁噪、高温天气，系众所周知的、有确定发生时间的事实和自然规律，不属于《民法通则》第一百五十三条规定的情形。且根据前述内容，骏誉公司已经认可在一审判决前案涉房屋不具备交付条件。综上，骏誉公司迟延交付达到合同约定的解除条件，骏誉公司对其违约行为亦认可，《商品房买卖合同》应予解除，骏誉公司上诉请求不应得到支持。
汤长礼向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方于2016年9月14日签订的天珑广场3-办1406室房屋《商品房买卖合同》；2、请求判令骏誉公司返还汤长礼已付房款857362元及占用该房款利息损失47072元,实际利息应计算至房款还清时止（按年利率6%的标准，自2016年9月14日起暂计算至2017年8月14日止，共计334天，即857362元×6%÷365天×334天＝47072元）；3、请求判令骏誉公司支付汤长礼违约金25721元和损失95198元（违约金：按合同第九条约定为总房款857362元×3%=25721元；损失：按该地段同类房屋单价13500元/㎡，补足差价损失，即（13500元-12150.82）×70.56㎡＝95198元）；以上三项诉请金额暂计1025353元；4、本案诉讼费用由骏誉公司承担。
一审法院认定事实：骏誉公司是位于合肥市政务区潜山路以东、万佛湖以北天珑广场项目的开发商。其天珑广场项目中编号3号楼的建筑备案用途为办公楼。3号楼从销售之初，即通过宣传海报、网络媒体等方式对外进行宣传。其宣传海报上称“3米9创意层高，买一层用两层，得房率高达150%-160%，空间加倍，收益翻倍”。但宣传海报的下方用小字标注“本广告图片及所示内容仅供参考，因不同商品房的结构、面积等可能不同。本资料仅作为邀约邀请，不作为销售承诺及合同附件，买卖双方权利义务以政府最后的批文及双方签订的法律文件为准”。同时，骏誉公司在其销售部设有精装样板房。样板房以商住模式装修，上下分割两层，下层除了办公区域，同时设有会客区、厨房、卫生间。在网络媒体上，3号楼起初的对外宣传定位为办公楼，自2016年年末开始，改为公寓。
汤长礼（买受人）与骏誉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人经批准，在合肥市政务区潜山路以东、万佛路以北地块上建设商品房，定名为天珑广场，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014017，施工许可证号为34013714060901S02；买受人购买出卖人建设的上述项目中第3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）14层3-办1406室，该商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高3.9米，建筑层数地上23层，地下3层；商品房合同约定建筑面积共70.56平方米，其中套内建筑面积52.26平方米，公共部位与公用房屋分摊面积18.3平方米。总房价为857362元（单价为12150.82元/平米）；买受人采取按揭的方式付款，首付款人民币437362元，在2016年9月14日前支付给出卖人，剩余房款人民币420000元，办理按揭贷款。合同第八条约定交付期限为：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人延期交房的违约责任：逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30天，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交付时，室内电话、网络（光纤）管线到户内多媒体箱；房屋交付时，电通、路通（电费按商业用电收取）；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按本合同第九条执行。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作为办公使用，买受人在使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构及用途。该合同的附件三对3#乙级写字楼交付标准作出约定：一、室内粗装修：外墙（涂料、局部铝板/石材）、内墙（腻子批嵌、素水泥踢脚）、天棚（腻子批嵌）、地面（水泥砂浆面层）、进户门（钢制门）、外门窗（铝合金中空玻璃门、窗）；二、公共区域装修：首层大堂及电梯前室（石材、不锈钢板电梯门套、石材地面、石材墙面、石膏板吊顶）、标准层（石材电梯门套、地砖地面、墙砖、乳胶漆墙面、局部石膏板吊顶）、电梯（日立电梯，型号MCA）、楼梯间（顶棚、墙面普通涂料、水泥砂浆地面）。
上述合同签订后，汤长礼依约向骏誉公司支付了购房款。
2017年4月26日，合肥市电信基础设施共建共享办公室发出《具备通信网络接入条件证明函》，上载明：安徽骏誉投资置业有限公司：由你单位开发的天珑广场1#楼7-24层、2#楼7-23层、3#楼7-23层……共建共享办公室验收合格，具备接入基础通信网络条件，设计文件及竣工资料已报共建共享办公室备案，特此证明。
2017年6月19日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对天珑广场项目建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施（包括自管部分）出具验收意见：峻验合格，可以送电；验收通过。同日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对珑广场项目建设工程联合竣工验收供电方案（包括自管部分）核实意见结论为：通过验收。
2017年7月24日，骏誉公司“天珑广场”3#办公楼获得建设工程规划许可证。许可证上载明：3#楼取得供电、人防、消防、环保部门意见，原则上同意办理安徽骏誉投资置业有限公司“天珑广场”建设工程规划许可证；3#及南区商业建筑功能为商业、办公、公共开闭所，地上23层。
2017年7月26日，骏誉公司向汤长礼发出交房通知书，要求其在7月30日之前到天珑广场项目物业服务中心办理收房及费用结算手续。
2017年7月底至8月初期间，天珑广场3号楼业主陆续到现场验房，发现三号楼所出售的商品房普遍存在如下问题：室内仍然在施工，主要涉及的施工项目是烟道、排水管道及洗漱区域的改造。因安装烟道、排水管道的需要，屋内开有多个管道孔。另外室内消防管道下悬近70公分。
2017年8月7日，汤长礼向骏誉公司发出《解除合同通知书》，其认为骏誉公司直至2017年8月7日仍未向其交付符合法定及合同约定以及该公司宣传册一致的房屋，其行为已经构成违约。故根据合同第九条及补充条款之约定，依法行使解除权。
2018年8月22日，该院工作人员到现场勘查发现如下情况：3号楼1楼至4楼为商业区，5层及以上为办公楼，从1楼没有直达5楼办公楼的电梯。通往办公楼的途径需在1楼乘坐电梯至4楼的平台，穿过平台至办公楼的电梯间；3号楼整体做了给、排水和排烟的改造，所勘测的20至23层房屋内该项改造仍在进行中；室内施工所需用电由楼层电箱取得，室内未设置取电设施如开关、插座等和电源；消防管道仍然下悬近70公分。
另查，汤长礼未委托骏誉公司对涉案房屋进行装修，也未签订过任何装修协议。
一审法院认为，汤长礼、骏誉公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。汤长礼签订合同后，按约履行了付款义务，骏誉公司亦应按约交付合同所约定的办公用房。
本案中最主要争议焦点为：涉案的《商品房买卖合同》解除条件是否成就。汤长礼主张解除合同主要集中在以下三点：1、汤长礼认为骏誉公司的宣传短信、海报、网络媒体广告及样板房的样式涉及虚假宣传，误导消费者购房。骏誉公司对此则主张宣传册及宣传视频系要约邀请，且合同约定为毛坯交付，不存在违约行为。该院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，尽管涉案房屋在商品房开发规划范围内，其宣传的内容对一般购房者而言视觉冲击也较大，但宣传海报底部提示资料不作为销售承诺和合同附件。另外，合同中明确涉案房屋为毛坯交付，样板房也只是作为装修的参考。以上宣传也许对商品房买卖合同的订立存在影响，但没有证据能够证明对房屋价格的确定有重大影响，故宣传内容不应构成合同要约。
2、汤长礼认为骏誉公司的违约行为致使其无法实现合同目的。汤长礼的主张基于以下几点：第一，汤长礼认为涉案房屋净高未达到合同约定的3.9米的高度，无法实现“一层变两层”的目的。根据我国《住宅设计规范》（GB50096-2011）中对层高的定义，层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。层高即为净高+楼板厚度，而非单纯的净高。骏誉公司无论是广告宣传及合同内容中，均载明层高为3.9米，而并非净高3.9米，故汤长礼诉称层高不符合约定无事实依据。第二，汤长礼认为骏誉公司擅自变更了合同的设计、结构和空间，增设上下水管、烟管等，改变了涉案房屋的性质。本案中，骏誉公司确实在未征得汤长礼同意的情况下，对汤长礼的房屋增设上下水管、烟管，但该项改造并未改变房屋的整体结构。汤长礼也未提供证据证明，该项改造所占用的面积致使房屋的面积误差比超出了3%。涉案的改造没有侵害汤长礼的根本利益，也未致使汤长礼无法达到合同目的，故汤长礼要求主张解除合同，该院对此主张不予支持。
3、汤长礼认为骏誉公司未达涉案合同约定的交房条件，同时却达到了合同约定的解除条件。本案中，双方签订的购房协议约定的交房条件是该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋交付时，室内电话、网络（光纤）管线到户内多媒体箱，电通、路通。而骏誉公司在通知收房前已经取得了《建设工程规划许可证（正本）》，供电工程经供电部门验收合格，电信部门出具了光纤到户工程完工证明,初步达到了交房条件。汤长礼认为骏誉公司不具有合同中约定的取得《建筑工程规划许可证（正本）》的交付条件。事实上，汤长礼也承认现实中并不存在所谓的《建筑工程规划许可证（正本）》的证明文件，商品房交付所需要的是《建设工程规划许可证（正本）》，骏誉公司已经取得，对骏誉公司所称的合同中所写系笔误的辩称该院予以认可。另外，汤长礼认为骏誉公司从合同约定的交房之日起，超过三十日仍未达到合同约定的电通、路通、网络光纤入户等条件，已经构成合同约定的解除条件，在骏誉公司已经提交证据证明电通、光纤已经入户的情况下，汤长礼方未能提供有效反证予以证明。该院对此辩称不予支持。
但骏誉公司在履行涉案合同过程中确实存在违约行为：首先，交付房屋的时间比合同规定的时间延迟近30天。其次，骏誉公司交付的涉案房屋确实存在多处履行瑕疵：1、房屋内消防喷淋管道下悬近70公分，该长度远远超过正常人理解的消防喷淋设施管道的长度，且该喷淋设施的现状直接导致在现有条件下层高利用仅为3.2米，非经专业改造无法达到有效利用购房合同所约定的层高3.9米的空间；2、骏誉公司擅自对汤长礼的涉案房屋增设了上下水管、烟管，该改造占用了一定的房屋面积，影响了汤长礼的使用；3、房屋内没有直接可用的取电设施和电源。从日常生活经验法则来看，对新交付的房屋，室内应留有基本的取电设备如开关、插座等及简单电源，以满足购房人最基本的使用需求。尽管涉案三号楼已经取得了供电部门意见，所涉区域内已经通电，但骏誉公司在汤长礼购买的房屋内未预留任何取电设施及电源，其行为导致的结果就是涉案3号楼虽然通了电，但汤长礼没有办法直接使用，这也造成汤长礼利用交付房屋的障碍。4、首层大堂无直达到办公区域的电梯。办公楼从其用途理解应具有商务性和便捷性。从这点上来说办公室在首层应设有直达电梯。而涉案的3号楼没有直达至办公楼区域的电梯，到办公区域需要中转绕行，即从1楼乘坐电梯至5楼，再通过5楼前的平台步行一段距离才能到5层的电梯间。骏誉公司在庭审中辩称，1层和5层均可作为首层大堂，但根据我国《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）规定，门厅（即大堂）内可附设传达、收发、会客、服务、问讯展示等功能场所。而5层的公共区域仅仅为普通楼梯间，其空间远不具备上述大堂的要求。且合同附件对首层大堂的装修有明确标准，5层楼梯间也不符合上述标准。如果1层作为首层大堂，又对办公楼使用的商务性及便捷性有影响。
综上所述，骏誉公司在履行合同的过程中确实存在违约行为，但其违约行为既未达到合同约定的解除条件，也未达到交付的房屋致使汤长礼不能实现其合同目的法定解除条件。同时，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于解除房屋买卖合同的规定，即“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。”故对汤长礼要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款及利息的主张，该院不予支持。
对于骏誉公司违约以及履行瑕疵的行为，该院认为，汤长礼作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的骏誉公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房内设和用途的确认一般只能依赖于合同的约定及基本使用需求。骏誉公司作为开发商应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。但骏誉公司未能遵循上述原则，擅自在汤长礼的房屋中增设上下水管道、烟管，以及下悬消防管道长度明显超出正常长度、从首层没有直达至办公区的电梯、屋内缺少取电设施等问题，这些问题也直接造成汤长礼使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性受到影响。对此骏誉公司应当承担相应的违约责任并赔偿损失。本案中，汤长礼主张的违约金及损失均是建立在解除合同的基础上，骏誉公司方的违约行为尚未达到能够解除合同的程度，但又确有违约行为存在，且给汤长礼带来了损失。为了减轻当事人重复起诉的诉累，降低当事人的诉讼成本，节约司法资源，该院结合考量骏誉公司的违约程度、对汤长礼的影响限度、改造所占用房屋的面积、涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等其他因素，酌定骏誉公司按总房价的8%赔偿汤长礼损失，即68588.96元（总房价857362元×8%）。另外，骏誉公司违反合同约定延期交房，按合同约定，应支付违约金。由于向汤长礼发出的收房邮件为26日晚，考虑邮件在途时间，该院认定其延期交房时间为28天，骏誉公司应支付汤长礼延期交房违约金2401元（857362元×1/10000×28天）。
经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽骏誉投资置业有限公司于判决生效之日起支付汤长礼延期交房违约金2401元；二、安徽骏誉投资置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿汤长礼损失共计68588.96元；三、驳回汤长礼的其他诉讼请求。一审案件受理费14028元，由汤长礼承担7014元，安徽骏誉投资置业有限公司承担7014元。
二审期间，汤长礼提交证据如下：证据一、合公消验字【2017】第0171号《建设工程消防验收意见书》，欲证明：骏誉公司交付的房屋因下悬消防管道、喷头，实际使用高度仅为3米，根据《办公建筑设计规范》（JG67-2006）4.1.11条款规定，案涉房屋所在楼盘为乙级写字楼，净高应为2.6m±0.4m，故案涉房屋无法实现“买一得二，空间翻倍”。证据二、《商品房预售许可证》，欲证明：“天珑广场”3号楼规划层数应为34层，而实际交付为23层，不符合预售许可证载明的楼层数，骏誉公司存在根本违约。
骏誉公司质证意见如下：对证据一的三性无异议，该意见书已经证明工程合格。买受人自行改造案涉房屋，无需再进行二次消防验收。对证据二的三性均无异议，该许可证为“天珑广场”3号和5号楼共用，没有将3号与5号楼的层数分别打印的责任在房管局。许可证上未说明3号楼是34层。
骏誉公司提交证据如下：证据一、“天珑广场”施工图设计单位广州天作建筑规划设计有限公司出具的《设计说明》、《建设工程规划核实合格证》、合肥市濉溪路与新蚌埠路交口星海世纪广场进出口通道图片。欲证明：1、设计图纸符合国家设计规范要求，且已经通过合肥市规划局审批；2、通过转换楼层乘坐电梯到办公楼的设计方案，在合肥星海世纪广场早已存在。
证据二、消防管道、取电设施经过改造后的室内图片、部分“天珑广场”3号楼业主两层装修的室内图片、整改后设有接待和文件收发功能的大堂图片。欲证明：1、室内经改造后，达到进门直接取电的使用要求；2、消防管道经过改造后，可以满足装修成两层的要求；3、已经有部分业主将房屋装修成两层使用；4、大堂具备接待和文件收发功能。
证据三、骏誉公司出具的《承诺函》。欲证明：骏誉公司愿意为将房屋装修成两层的买受人提供装修设计图纸并现场进行技术指导施工。
证据四、建设规划许可证副本、丁娟娟的《商品房买卖合同》一份，欲证明：“天珑广场”3号楼在规划时地上即为23层，买受人在现场即知晓这一事实，且签订的《商品房买卖合同》中约定的楼层为23层。
汤长礼质证意见如下：证据一：对《设计说明》的三性及证明目的均有异议，对《建设工程规划核实合格证》的合法性、关联性无异议，真实性由法庭核实，对图片的三性及证明目的均有异议。1、该设计说明系设计单位单方出具且未提交《施工图设计文件审查意见》，无法证明设计是否符合国家标准。2、即使骏誉公司在2017年7月5日取得《建设工程规划核实合格证》，但之后骏誉公司擅自更改设计，对房屋进行改造，属于根本违约。3、通过转换楼层乘坐电梯到办公楼的设计方案无论是否符合设计规范与本案争议焦点无关，且不符合合同约定，也未告知买受人系重大违约行为，其他楼盘是否存在该种设计与本案无关联。
证据二：对三性及证明目的均有异议。1、骏誉公司已经自认的事实已经证明其在合同约定的交付之日根本不具备交付条件。2、骏誉公司当庭提供的照片无法反映已具备“正常取电”的事实。即使案涉房屋现在可以“直接取电”也无法改变在2017年8月22日前“无取电设施”的事实。3、骏誉公司关于“买一得二，空间翻倍”的宣传，内容具体而确定，应属于合同组成部分。骏誉公司对案涉房屋的消防改造属于违法行为。4、骏誉公司交付的“天珑广场”3号楼大堂不符合乙级写字楼标准。
证据三：对三性及证明目的均有异议。1、该承诺函恰恰表明骏誉公司交付的房屋不符合约定。2、随意改动消防设施属于违法行为，骏誉公司该承诺违反法律强制性规定，无任何法律效力。
证据四：对许可证副本及备案前的《商品房买卖合同》真实性无异议，但对其证明目的有异议。1、包括本案在内的本次诉讼的54起案件中，确实有部分买受人签订的合同中约定的楼层数为23层，但更多的为34层。2、该合同未经备案且无补充协议，备案合同所附的补充协议也未经过备案。3、骏誉公司无证据证明买受人系在查验现场后签订的合同。4、备案合同、《商品房预售许可证》，均明确地上是34层。5、骏誉公司所陈述的是房管局的备案错误。本案合同不仅有楼层错误，而且备案合同中载明的交付标准是《建筑工程规划许可证（正本）》而非《建设工程规划许可证（正本）》。
对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，汤长礼与骏誉公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行并积极促成合同目的的实现。汤长礼在合同签订后按约履行了自己的付款义务，骏誉公司也应按约交付符合法律及合同约定的房屋。
本案中，双方主要争议的焦点问题为：汤长礼主张的合同解除条件是否成就。合同是当事人协商一致、意思自治的结果，本院在判断合同解除条件是否成就时，也需以双方合同中就合同解除的明确约定为审查依据。汤长礼认为合同解除条件成就并提出以下几个方面的主张：1、汤长礼认为骏誉公司虚假宣传，误导买受人购房，实际交付的房屋并未达到宣传时的标准。对此本院认为，骏誉公司就案涉楼盘所做的宣传广告和宣传资料，内容不足以认定为对房屋及相关设施作出了具体而确定的说明和允诺，一审对此已作明确阐述，本院认为并无不当。宣传广告和宣传资料作为要约邀请不属于合同条款的一部分，确定双方当事人的权利义务关系应依据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定为准。
2、汤长礼认为骏誉公司交付的房屋不符合合同约定且逾期超过30日以上，达到合同解除的条件。对此本院认为，双方合同约定的交房条件是该商品房取得《建筑工程规划许可证（正本）》并符合合同及《补充协议》约定，但汤长礼也认可现实中不存在《建筑工程规划许可证（正本）》，房屋交付所需要的是《建设工程规划许可证（正本）》。对此，案涉房屋已经通过竣工验收，并取得了交付房屋所需要的《建设工程规划许可证（正本）》，证明案涉房屋工程质量已经验收合格。汤长礼认为骏誉公司对案涉房屋在竣工验收后进行的施工改造属设计变更并改变了案涉房屋的性质，仍应经过再次竣工验收方能交付，但汤长礼亦认可其购买案涉房屋时希望达到商住两用的目的，改造内容也与其希望达到的购房目的相一致，汤长礼主张就改造部分需要备案许可、二次验收，但未能提供相应的事实和法律依据，故本院对其该项上诉理由不予支持。汤长礼主张“买一得二、空间翻倍”的目的无法实现，但该“买一得二、空间翻倍”系骏誉公司广告宣传，并非合同条款，交付时的房屋已经满足层高3.9米的合同约定，故汤长礼的该项上诉理由亦不能成立。同时，供电工程已经供电部门验收合格，电信部门也出具了光纤到户的工程完工证明，亦符合合同第十四条约定的房屋交付时的基础设施、公共配套使用条件。汤长礼也无证据证明案涉房屋因面积误差超过3%而达到合同解除条件。因此，骏誉公司在通知交房时，案涉房屋已经初步达到了合同及《补充协议》约定的交付条件。骏誉公司通知交房时间虽超过了合同约定的交房时间，但延期未超过30天，故汤长礼主张骏誉公司交付的房屋不符合合同约定且逾期超过30日以上依据不足，本院对此不予支持。
3、汤长礼主张案涉“天珑广场”3号楼实际层数为23层，与合同约定的34层不一致，属于设计规划变更。但骏誉公司提交的《建设工程规划许可证副本》中载明的“天珑广场”3号楼层数为地上23层，这与《建设工程规划许可证（正本）》中载明的层数一致。结合骏誉公司一审对此作出的《情况说明》，本院认为无论是否因笔误导致合同约定与实际交付时的建筑总层数不一致，“天珑广场”3号楼实际上都未发生过建筑总层数的设计变更，汤长礼以此主张解除合同，本院认为依据不足，不予支持。
4、汤长礼主张骏誉公司交付的房屋不符合合同附件三约定的首层大堂和直达电梯交付条件，但双方实际并未明确约定所配置的电梯为直达电梯，实际配置的通过5层平台中转的方式达到顶层的电梯也未违反设计规范。同时，根据双方《补充协议》第七条第4款规定，是否达到附件三约定的标准，不影响双方办理房屋交接手续，且合同中也未规定买受人可据此解除合同，一审据此认定属于骏誉公司履行瑕疵，本院认为并无不当。
综上，本院认为，汤长礼与骏誉公司签订的《商品房买卖合同》的解除条件并未成就。合同虽未达到解除条件，但骏誉公司在合同履行过程中确实存在违约行为。骏誉公司作为专业的房地产企业，其在与买受人签订合同及履行合同过程中，更应恪守诚实信用原则，全面积极履行合同。本案中，骏誉公司交付的房屋虽通过了竣工验收备案，获得了《建设工程规划许可证（正本）》，但其在交付房屋时存在延期确为客观事实，骏誉公司主张系因不可抗力导致延期交房并无依据。同时，交付房屋时的层高虽符合合同约定的3.9米，但房屋内消防喷淋管道下悬近70cm，未经专业改造确实影响房屋内空间的有效利用；“天珑广场”3号楼实际层数为23层，不论合同是否为笔误，与备案的《商品房买卖合同》不一致也属事实，一审认为对买受人会产生一定影响并无不妥；合同及《补充协议》虽未就房屋内取电布线进行明确约定，但房屋在交付时室内没有取电设备及简单电源，造成买受人无法直接使用亦是事实，给买受人利用案涉房屋带来极大不便；没有首层直达顶层的电梯而需要从5楼中转电梯的事实，也与办公楼需要的商务性和便利性不相称。针对上述违约和瑕疵履行行为，骏誉公司在履行过程中应积极加以整改并承担相应的损失赔偿责任。骏誉公司主张在案件审理过程中已经进行整改并以此作为免责事由，理由不能成立，本院不予支持。本案中，汤长礼主张的违约金及损失虽均建立在解除合同的基础上，但鉴于骏誉公司确实存在违约行为，给买受人造成的损失属客观事实，一审为了避免当事人重复起诉的诉累，降低诉讼成本，因而就骏誉公司应当承担的违约责任进行认定，本院认为并无不当。在认定违约金及损失数额上，一审根据交房时间，以及案涉商品房的用途、本地经济生活水平等综合因素，酌定骏誉公司按照总房价的8%赔偿汤长礼的损失，并认定骏誉公司应向汤长礼支付延期交房违约金，本院认为并无不当。汤长礼主张一审判决难以弥补损失，骏誉公司主张违约事实已经消失，故不应承担违约责任，均依据不足，本院不予支持。
综上，汤长礼、骏誉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28056元，由汤长礼负担14028元，安徽骏誉投资置业有限公司负担14028元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 莉
审判员 董江宁
二〇一八年十月十五日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。