广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12162号
上诉人（原审被告）：深圳市深华物业发展公司
法定代表人：宗庆勇，董事长。
委托诉讼代理人：刘艳艳，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：籍婷婷，广东卓建律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：潘婉娇
被上诉人（原审原告）：陈宝玲
被上诉人（原审原告）：陈宝芬
被上诉人（原审原告）：陈宝欣
被上诉人（原审原告）：陈欣仪
被上诉人（原审原告）：陈双仪
被上诉人的共同委托诉讼代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。
原审被告：深圳市深华投资发展有限公司。
法定代表人：乐承俊，董事长。
委托诉讼代理人：刘艳艳，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：籍婷婷，广东卓建律师事务所实习律师。
上诉人深圳市深华物业发展公司（以下简称深华物业公司）因与被上诉人潘婉娇、陈宝玲、陈宝芬、陈宝欣、陈欣仪、陈双仪、原审被告深圳市深华投资发展有限公司（以下简称深华投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民重字第7号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
深华物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回潘婉娇等六人的诉讼请求；二、全部诉讼费用由潘婉娇等六人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，依法应予纠正。（一）涉案物业拆迁补偿事宜系由陈泽芹与深华物业公司协商并达成协议，并非陈泽芹与深华物业公司、深华投资公司达成协议。（二）本案系拆迁补偿纠纷，深华物业公司仅负有配合办证的义务，一审法院迳自判决深华物业公司应承担为潘婉娇等六人办理房产证的全部义务，属于认定事实有误，依法应予纠正。（三）《拆迁补偿合同》已对涉案房产的补偿事宜作出明确约定，并不包括代潘婉娇等六人办理商品房房产证并承担补交地价的义务。一审法院认定深华物业公司应承担办理商品房房产证的义务，并补交地价无任何证据支持，与事实不符，依法应予纠正。首先，涉案《承诺函》系深华投资公司出具，并非深华物业公司出具，不能对深华物业公司产生直接的约束力。其次，根据涉案《承诺函》的内容，深华物业公司或者深华投资公司从未承诺过为潘婉娇等六人办理商品房房产证并承担补交地价义务，《承诺函》仅涉及督促深华物业公司“按规定办理红本房产证”，根据房屋拆迁的相关规定及涉案房产的性质，涉案房产仅能办理非商品房房产证。再次，一审判决已经认定深华投资公司的《承诺函》所涉及的承诺事项已经超过保证期间，该承诺保证事项已经失效。二、一审判决适用法律错误，依法应予纠正。（一）一审判决第一项判令深华物业公司应承担办理涉案房产商品房房产证，并承担补交地价的义务，不具有任何合同依据，属于法律适用错误，应予纠正。（二）涉案《拆迁补偿合同》对未如期办理房产证时的违约责任承担方式未作任何约定，一审判决径自在第二项中判令深华物业公司应按照涉案房产的建筑面积，并按照涉案房产的同期同地段的房屋租金指导标准向潘婉娇等六人承担违约金，不具有合同依据。一审判决以潘婉娇等六人的主张不违反法律规定为由，推定深华物业公司应当按照潘婉娇等六人的主张承担违约责任，违反了合同法中意思自治的原则，属于适用法律错误，应予纠正。
潘婉娇等六人辩称，对涉案拆迁补偿房产办理商品房房产证，是深华物业公司在拆迁时作出的承诺，该承诺也是经当时的南山区政府、街道、国土规划等相关部门协调下作出的。一审法院判决深华物业公司为涉案房产补交地价并办理商品房房产证，有充分的事实和法律依据。深华物业公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。
深华投资公司辩称，深华物业公司的上诉事实清楚，有充分的法律依据，请求支持深华物业公司的上诉请求。
潘婉娇等六人向一审法院起诉请求：一、深华物业公司、深华投资公司在30天内办妥南山区xx路61号xx花园x栋xx和x栋xx两套房屋的商品房性质的房地产权证书，并承担补交地价所需费用；二、深华物业公司、深华投资公司支付延期办证违约金（起算时间自2006年6月30日起至房地产证书办妥之日止，并按照同期同地段的房屋租赁指导租金标准计算）；三、深华物业公司、深华投资公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：陈泽芹（已死亡，其继承人为潘婉娇等六人）原系深圳市南山区xx街道办事处属下之xxx号、xx号物业的业主。因上述物业拆迁补偿事宜，陈泽芹与深华物业公司、深华投资公司（2009年3月9日前企业名称为“深圳市深华集团公司”）协商并达成协议。2006年1月16日，深华投资公司出具《承诺函》，内容为：“经市国土局征地办协调，我司下属企业深华物业已就深圳市南山区xx街道办事处属下之xxx号、xx号物业拆迁补偿事宜与业主陈泽芹达成协议。为维护社会安定，促进问题解决，现就上述协议有关未尽事宜，我司愿意提供如下承诺：一、承诺督促深华物业协调有关部门于2006年6月30日前，为业主陈泽芹所得补偿房屋南山区常兴路xx花园x栋xx（建筑面积为100.84平方米）和x栋xx（建筑面积80.11平方米）按规定办理红本房地产证手续；2、承诺如深华物业无力履行上述补偿协议，我司愿意代为履行；3、上述承诺仅就南山区xx街道办事处属下之xxx号、xx号物业拆迁补偿事宜有效，不构成任何其他责任。”
2006年1月18日，陈泽芹作为甲方，深华物业公司作为乙方，案外人深圳市征地拆迁办公室作为见证单位，三方共同签订了一份《深圳市南山区南新街旧城改建房屋拆迁补偿合同书》，其中第四条约定：“乙方拆除南新街办事处属下之xxx号、xx号商铺，面积194.45㎡。乙方在改建工程完工后，安置甲方的新房建筑面积共计181.95平方米。安置地点：南山区常兴路xx花园x栋xx（建筑面积100.84㎡）和x栋xx（建筑面积80.11㎡）。甲、乙双方以上补偿为乙方对甲方的全部及最终补偿，甲方同意不再对乙方就xxx号、xx号物业的拆迁补偿事宜提出任何新的补偿要求。乙方补偿甲方600000元，分三期支付：本合同双方自签字生效之日起至2006年1月27日前支付100000元整；2006年3月31日前支付200000元整；余额300000元于2006年12月28日前付清。”合同第六条约定：“乙方负责协助甲方办理新住房产权证。”合同签订后，陈泽芹依约取得了拆迁补偿款600000元，并接收了拆迁安置房即南山区常兴路xx花园x栋xx和x栋xx房屋，其中x栋xx房的建筑面积为100.84平方米，3栋的地上层数为8层；x栋xx房的建筑面积为80.11平方米，6栋的地上层数为7层。
现因上述房产未办理过户手续，陈泽芹为此与深华物业公司、深华投资公司产生纠纷，遂于2007年4月29日诉至该院。该院于2007年8月28日作出（2007）深南法民三初字第445号民事判决，判决如下：“一、被告深圳市深华物业发展公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告陈泽芹办理南山区xx路61号常兴路xx花园x栋xx和x栋xx号房产的房地产证；二、被告深圳市深华物业发展公司应于本判决生效之日起十日内参照中国人民银行规定的金融的机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告陈泽芹支付自2006年6月30日起至原告陈泽芹起诉之日2007年4月29日日止的迟延办证违约金；三、被告深圳市深华集团公司对上述承担连带保证责任；四、驳回原告陈泽芹的其他诉讼请求。”
陈泽芹、深华投资公司不服上述判决，向本院提出上诉。本院于2008年2月25日作出（2007）深中法民五终字第3650号民事裁定，认定：“原审法院判决原审被告‘按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……迟延办证违约金’，但由于涉案合同系‘房屋拆迁补偿合同书’，该合同并未约定房屋总价款，原审法院亦未进行相应的鉴定即作出上述判决，系认定事实不清，本案应当发回重审。原审法院可作出相应的鉴定确定涉案房屋的价值后再进行实体审理”，因此，裁定撤销（2007）深南法民三初字第445号民事判决，发回重审。
该院立案受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2011年3月21日作出（2008）深南法民三初字第423号民事判决，判令：“一、被告深圳市深华物业发展公司应于本判决生效之日起三十日内办理南山区xx路61号常兴路xx花园x栋xx和x栋xx号房产完全权属证书，原告陈泽芹在办理过户登记手续时负有协助义务；二、被告深圳市深华物业发展公司应于本判决生效之日起十日内以xxxxx、xxxxx《关于深圳市南山区常兴路xx花园x栋xx和x栋xx房地产估价报告》载明的涉案房产市场价值为计算基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告陈泽芹支付自2006年6月30日起至2010年11月30日止的迟延履行违约金；三、被告深圳市深华投资发展有限公司（原深圳市深华集团公司）对上述义务承担连带保证责任。”深华物业公司、深华投资公司均不服该判决，向本院提出上诉。本院于2011年9月28日作出（2011）深中法民五终字第1713号民事裁定，认定：“本案为房屋拆迁补偿安置合同纠纷案件。根据陈泽芹家属提供的有关材料，陈泽芹在2008年5月19日一审重新立案前已经死亡，因此，一审法院应查明陈泽芹的有关情况并根据法律规定作出相应处理。原审判决事实不清，应撤销原审判决，发回重审”，裁定撤销（2008）深南法民三初字第423号民事判决，发回重审。
经查，2008年8月，该院依法委托深圳市xxxx房地产评估顾问有限公司对涉案的两套房产在2007年4月时的价值进行评估。该公司于2009年7月21日出具深友评字xxxxx、xxxx《关于深圳市南山区常兴路xx花园x栋xx和x栋xx房地产估价报告》，评估结果为“x栋xx和x栋xx的市场价值分别为793416元、637000元。”上述评估报告的有效期为一年。
又查，2013年8月15日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向该院出具《关于xx花园x栋xx等房产地价款有关事宜的复函》，内容为：“经核实，来文所要核查的xx花园x栋xx及x栋xx房产均为拆迁赔偿房。上述房产用途均为住宅，使用年期50年，为非商品房性质，转为商品房应补交地价款。按2013年公告基准地价标准，剩余年期28年测算，xx花园x栋xx及x栋xx房产转为商品房应补地价款楼面单价分别均为2796.4元和2711.1元。实际数额以申请办理时的测算金额为准。”
2013年8月23日，深圳市房地产权登记中心向该院出具《关于核查xx花园住宅楼三栋3B等房地产权登记信息的复函》，内容为：“xx花园于1997年6月办理房地产初始登记，权利人为深华物业公司、深圳市南山区南山街道办事处向南居民委员会。开发商提供的分户汇总表记载：xx花园住宅楼三栋3B的权利人名称为陈泽芹，备注为拆迁补偿，xx花园住宅楼六栋7Ｃ的权利人名称为深华物业公司。上述房屋性质为非商品房，截至2013年8月9日，上述两套房产均未办理房地产证，无有效查封、抵押登记记录。根据《深圳经济特区房地产登记条例》等相关规定，有关当事人可备齐材料向我中心申请办理上述两套房产的转移登记，对符合规定的，我中心将依法核发非商品房性质《房地产证》，办理时所需材料可参考《房地产转移登记的程序、申请资料及办理时限》。上述两套房产应当经主管机关批准并补足地价款后，方可申请办理商品房性质《房地产证》。”
一审法院认为，陈泽芹与深华物业公司签订的《深圳市南山区南新街旧城改建房屋拆迁补偿合同书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应予以严格履行。根据上述合同书及《承诺函》的约定，深华物业公司有义务协助陈泽芹办理涉案房产的商品房性质的产权证，且有义务承担补交地价的责任。因其未于2006年6月30日前为陈泽芹办理房地产证，故深华物业公司还应为其迟延办证支付相应的违约金。而深华投资公司在《承诺函》中的承诺符合《中华人民共和国担保法》及其司法解释关于保证及一般保证的规定。又根据《中华人民共和国担保法》第二十五条的规定，深华投资公司的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，即2006年12月30日，至本案第一次起诉日期2007年4月29日，保证期间已过，故深华投资公司不应承担保证责任。
关于迟延办证违约金，该院认为，陈泽芹与深华物业公司在拆迁补偿合同中未对迟延办证的责任作特别约定，而潘婉娇等六人现要求按照同期同地段的房屋租赁指导租金标准计算迟延办证违约金于法不悖，该院对此予以支持。故深华物业公司应根据涉案房产的建筑面积（其中x栋xx房的建筑面积为100.84平方米，3栋的地上层数为8层；x栋xx房的建筑面积为80.11平方米，6栋的地上层数为7层），并按照涉案房产的同期同地段的房屋租赁指导租金计算违约金，自2006年7月1日起计至《房地产证》办妥之日止。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、深华物业公司应于该判决生效之日起三十日内协助潘婉娇、陈宝玲、陈宝芬、陈宝欣、陈欣仪、陈双仪办理南山区xx路61号常兴路xx花园x栋xx和x栋xx号房产的商品房性质的《房地产证》，并承担补交地价所需费用；二、深华物业公司应于该判决生效之日起三十日内向潘婉娇、陈宝玲、陈宝芬、陈宝欣、陈欣仪、陈双仪支付迟延办证违约金，违约金根据涉案房产的建筑面积（其中x栋xx房的建筑面积为100.84平方米，3栋的地上层数为8层；x栋xx房的建筑面积为80.11平方米，6栋的地上层数为7层），并按照涉案房产的同期同地段的房屋租赁指导租金计算违约金，自2006年7月1日起计至《房地产证》办妥之日止；三、驳回潘婉娇、陈宝玲、陈宝芬、陈宝欣、陈欣仪、陈双仪的其他诉讼请求。当事人如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费724.75元、测量费4000元、评估费9300元，由深华物业公司负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陈泽芹与深华物业公司于2006年1月18日签订的《深圳市南山区南新街旧城改建房屋拆迁补偿合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方当事人均应严格履行。在陈泽芹死亡后，其合同中的相关权利义务由其继承人潘婉娇等六人承受。本案二审的争议焦点是：一、涉案房产办理商品房房产证时需补交的地价应由谁承担；二、深华物业公司是否应当向潘婉娇等六人支付迟延办证违约金。
关于涉案房产办理商品房房产证时需补交的地价应由谁承担的问题。陈泽芹与深华物业公司签订的《深圳市南山区南新街旧城改建房屋拆迁补偿合同书》第六条约定“乙方（深华物业公司）负责协助甲方（陈泽芹）办理新住房产权证”，该约定未明确办理房产证时地价由谁承担。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”上述合同第六条系规定拆迁方深华物业公司的义务，其属于履行义务一方，因此，根据合同法的规定，补交地价等费用应由深华物业公司承担。另外，深华物业公司的上级主管单位深华投资公司作出的《承诺函》第一条载明“承诺督促深华物业协调有关部门于2006年6月30日前，为业主陈泽芹所得补偿房屋南山区常兴路xx花园x栋xx（建筑面积为100.84平方米）和x栋xx（建筑面积80.11平方米）按规定办理红本房地产证手续”，该承诺应理解为深华物业公司应当承担办理涉案房产商品房房产证时的相关费用。
关于深华物业公司是否应当向潘婉娇等六人支付迟延办证违约金的问题。陈泽芹与深华物业公司签订的《深圳市南山区南新街旧城改建房屋拆迁补偿合同书》未明确办理涉案房产房产证的期限。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”根据合同法的上述规定，陈泽芹可以随时要求深华物业公司协助其办理涉案房产房产证，但应当给予必要的准备时间。深华物业公司的上级主管单位深华投资公司在协调双方的拆迁补偿纠纷时，就合同未尽事宜作出《承诺函》，明确办证期限为2006年6月30日。本院认为，该期限应是经过与深华物业公司和陈泽芹沟通后确定的比较合理的期限，在双方未明确期限的情况下，该日期应当认定为协助办证的合理期限。尽管双方未约定逾期办证的违约责任，但深华物业公司仍应依照法律规定承担违约责任，即依照合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，仍应承担违约责任。在没有约定违约金标准的情况下，潘婉娇等六人以涉案房产同期同地段的房屋租赁指导租金主张违约金，该请求比较合理，一审判决对此予以支持，处理正确。
综上，深华物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费724.75元，由上诉人深圳市深华物业发展公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。