山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2292号
上诉人（一审原告）：李垚臻，女，1974年12月10日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭秋霞，山东德衡（济南）律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会，住所地泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村。
法定代表人：杨同震，村主任。
委托诉讼代理人：毕俊斌，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴自波，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。
原审第三人：张元平，男，1953年8月9日出生，汉族，住泰安市泰山区。
上诉人李垚臻因与上诉人泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会（以下简称大官庄村村委会）及原审第三人张元平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2016）鲁09民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李垚臻的委托诉讼代理人刘国庆、彭秋霞，上诉人泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会委托诉讼代理人毕俊斌、吴自波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李垚臻上诉请求：撤销一审判决，改判支持李垚臻一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由大官庄村村委会承担。事实和理由：（一）大官庄村村委会在本案中具有重大过错，应承担全部责任。该涉案房屋出售给李垚臻时已在第三人张元平名下。一审中第三人张元平已经证实该房产属于青山新村村委会，大官庄村村委会既不是名义产权人，也不是实际产权人。（二）一审法院认定事实错误，李垚臻尽到合理审查义务。大官庄村村委会故意隐瞒房产在他人名下的事实，具有重大过错。（三）一审法院对于李垚臻主张的支付给司马义*买合苏提的违约金68万不予支持是错误的。一审法院认为该损失必须有有效的法律文书进行确认不符合法律规定，同时认为该损失是李垚臻个人原因所致是错误的。
大官庄村村委会辩称，（一）李垚臻为保障其对案外人债权的实现，在明知涉案房屋不能变更产权登记的情形下，主动与大官庄村村委会签订了涉案房屋转让协议。该无效协议的签订是因李垚臻自身原因所造成的，大官庄村村委会对此不具有任何过错。（二）大官庄村村委会通过在其所在自然村张榜公开竞标的形式，向本村村民出售涉案房产，对于涉案房屋不能过户的事实也予以了公告，在该次买卖中的一手买受人是案外人王宝梅，李垚臻不具有本次房屋买卖权，仅是因案外人王宝梅欠付大官庄村村委会款项，又无法偿还，李垚臻才通过案外人王宝梅再次转让的形式，实现了债权并取得了涉案房屋。因此，在李垚臻签订涉案房屋转让协议时，其对签订无效协议的风险已经进行了评估，大官庄村村委会根本不存在隐瞒事实的情形。（三）一审法院作出的不予支持李垚臻违约金请求的认定是正确的。李垚臻取得并再次转让涉案房产时，对于涉案房屋无法办理过户是明知的，在此情形下，其与他人签订买卖合同时明确约定不能过户的违约金的后果应当由其自身承担。
大官庄村村委会上诉请求：撤销一审判决第四至第七项，改判大官庄村村委会不承担赔偿责任，一、二审诉讼费用由李垚臻承担。事实与理由：（一）一审法院认定大官庄村村委会在签订涉案房屋转让协议时，具有过错，应承担主要责任无任何事实和法律依据。1、涉案房屋的客观事实可证实李垚臻是在明知涉案房屋无法办理产权变更的情形下，为保证其债权的实现而与大官庄村村委会协商签订的房屋转让协议，大官庄村村委会在涉案房屋转让过程中不具有过错，且处于被动地位，李垚臻应自行承担涉案房屋转让协议无效所造成的法律后果。2、根据双方签订的涉案房屋转让协议的内容，大官庄村村委会在签订涉案房屋转让协议时不具有过错，不应承担因合同无效所造成的法律后果。（二）一审法院认定购房款法定孳息的计算方式错误，应按照中国人民银行同期存款利率计算，按照银行贷款利率计算对大官庄村村委会而言显示公允。（三）一审法院认定房屋增值利益损失时，其适用的鉴定报告在双方均有异议的情形下，不应该作为定案依据，即使李垚臻无异议也不能作为本案定案依据。
李垚臻辩称，（一）一审法院认定大官庄村村委会在签订房屋转让协议书中存在过错，仅承担60%的过错责任，是偏袒大官庄村村委会，应依法改判其承担全部责任。大官庄村村委会向李垚臻出售的房屋登记在第三人张元平名下，对李垚臻构成欺诈，应承担全部责任。李垚臻在购买涉案房屋时已尽到完全审查义务，并无过错，不应承担合同无效的责任。（二）一审法院认定购房款利息损失过低，应按照银行同期贷款利率的四倍计算。李垚臻为购买涉案房屋支付高额融资成本，2009年的银行贷款利率特别高，难度特别大。李垚臻系通过民间借贷等方式筹集的购房款，主张按照银行贷款利率的四倍计算购房款利息并无不妥。大官庄村村委会在一审开庭时已认可购房款利息损失的计算方式，现在上诉有违诚信，应予驳回。（三）一审法院判决依据的鉴定报告，鉴定程序、鉴定内容均符合法律规定，作为判决依据是正确的。
一审法院认定事实：2009年4月18日，原告李垚臻作为乙方，被告大官庄村村委会作为甲方，签订房屋转让协议书一份，约定：“一、甲方将所属的营业楼两座（坐落位置：泰安市老长途汽车站对过路东），三层楼一座，建筑面积205.53平方米，二层楼一座，建筑面积263.62平方米，产权归乙方所有，两座楼后小院同时归乙方。二、出让金共计人民币贰佰捌拾万元，一次性处理给乙方，永无后患。三、自合同签订之日起所有租赁权、使用权全部归乙方。四、未尽事宜，由甲乙双方共同协商。五、本协议自签订之日起生效，双方必须共同遵守，不得任意改变和废除。否则，要赔偿对方经济损失，直至承担法律责任。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证方执一份。”合同署名处有原告李垚臻的签字、手印及被告大官庄村村委会的公章及法定代表人杨同震的签名、手印。见证方无签字。合同签订后，原告李垚臻于2010年5月26日向被告支付1800000元，于2010年12月16日向被告支付1000000元，被告向原告出具了收据两份，并加盖有被告的财务专用章。被告于2010年5月份将涉案房产交付原告。原告接收涉案房产后，于2011年3月6日将面积为205.53平方米的三层的楼房及院落转让给司马义*买合苏提，因原告未能依约给买受人司马义*买合苏提办理过户手续，原告配偶徐学旺于2012年5月8日向司马义*买合苏提的配偶朱运娟支付违约金30万元，朱运娟和司马义*买合苏提作为收款人于当日出具收条一份。
另查明，涉案两座楼房的房屋所有权和土地使用权均登记在张元平名下，房产的登记时间为2004年，土地使用权的登记时间为2011年，其中三层的楼房具体位置为蒿里山西侧B区4#，建筑面积登记为204.12平方米，房产证号为泰房权证泰字第××号，土地使用权性质为国有划拨土地，用途为商服；二层的楼房具体位置为蒿里山西侧B区9#，建筑面积登记为255.22平方米，房产证号为泰房权证泰字第××号，土地使用权性质为国有划拨土地，用途为商服。对于上述两套房产，第三人张元平主张其当时担任青山新村社区居委会副主任，因当时市里对蒿里山附近区域规划开发，青山新村作为村集体为了能使集体多得到一些补偿，因此将该两套房产办在了副主任张元平名下，这样如果拆迁，青山新村就能多得到一些补偿。现在该房产虽然在张元平名下，但仍然属于青山新村居委会集体财产。两套楼房的土地出让金都是村里交纳的，张元平并没有交纳，这两套房产的房产证办理在张元平名下，张元平并不是这两套楼房的实际所有权人。两宗房地产的市场价值经本院依原告申请，委托山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司进行了评估，其中蒿里山西侧B区4#房地产价值为320.34万元，蒿里山西侧B区9#房地产价值为412.85万元。原告为进行该评估花费评估费35000元。原被告双方2009年4月18日所签房屋转让协议中约定诉争两套房屋的价格为每平方米6000元左右，对于该价格，原告主张这在当时应是有房产证的价格，被告主张这在当时是没有房产证的价格。对于上述诉争两套房产在原被告双方2009年4月18日买卖时的市场价格原被告及第三人均未举证证实，亦均不申请鉴定。
以上事实有房屋转让协议书两份，收款收据、电汇凭证、收条、结婚证、证人证言、房地产评估报告、评估费单据及原、被告和第三人陈述等证据证实。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
一审法院认为：在原告李垚臻与被告大官庄村村委会于2009年4月18日签订的房屋转让协议中，涉及的两处房产所在土地的使用权性质均为国有划拨土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度，同时，从该法第五十四条的规定可以看出，以划拨方式取得的土地主要用于公共利益和公益事业，因此，如果划拨土地未经政府批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条也规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，根据该条规定，在当事人未经人民政府审批、未办理合法划拨土地使用权出让手续的情况下，如果其签订的房屋买卖合同处分了划拨土地使用权，便违反了法律的强制性规定，应为无效合同。在本案中，因双方当事人均未提交证据证实在转让涉案房地产时经过了人民政府的审批，故本案房屋买卖合同应为无效合同，原告关于确认合同无效的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案的房屋买卖合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告李垚臻应当将涉案两座楼房返还被告大官庄村村委会，被告大官庄村村委会亦应将所收房款280万元返还原告李垚臻。因第三人张元平并非涉案两座楼房的实际所有权人，原告李垚臻已占有上述房产，故原告李垚臻上述返还义务不能免除。
对于因合同无效造成的损失问题，原告主张因涉案房屋买卖合同无效造成的损失包括购房款利息、房产增值利益损失和支付的违约金，被告仅同意按照同期银行贷款利率赔偿利息损失，对其他损失不同意赔偿。对此一审法院认为，对于利息损失，属原告支付的280万元房款的法定孳息，为被告占用使用，被告应予赔偿。原告主张按照银行同期贷款利率的四倍计算，该计算方式无法律依据，应当按照同期银行贷款利率进行计算，对于利息的计算时间，应当根据原告的付款时间进行计算，其中180万元应自2010年5月27日起计算，其余100万元于2010年12月17日起计算。对于房产增值利益损失453.19万元，系因合同无效而导致原告丧失其它定约机会产生的信赖利益损失，依法应予支持，双方虽对评估报告有异议，但该评估报告系本院根据原告的申请依法委托有资质的评估机构作出的，依法应予采信。对于违约金损失，原告主张支付给司马义*买合苏提的违约金无有效法律文书确认，该损失系原告明知房屋无法办理产权过户情形下因个人原因所致，且与本案房屋买卖合同纠纷的审理非同一法律关系，故不应予以支持。对于评估费35000元，有评估费单据予以证实，一审法院予以确认。对于上述损失，双方均有过错，应当分担各自的责任，其中原告的过错在于其在购买涉案房产时未审查被告的房产及土地登记资料、对所购买的房产未尽到必要的审查义务，原告主张其在购买时根据被告提供的材料和工作人员的介绍显示房产和土地登记齐全，但未提交证据证实，且与本案实际情况不相符，故对其该主张不予支持。被告的过错在于其将没有登记在自己名下且在国有划拨土地上的房产进行出卖，导致原告无法实现购买房产的目的，造成原告的经济损失。被告主张其与原告协议商定的房产交易价格与当时市场价格差别较大故原告已接受涉案房产没有房产证这一现状无证据证实，本院不予采信。综上，根据双方各自的过错程度，一审法院酌情确定由被告对原告的损失承担60%的赔偿责任。被告主张房屋占用费应由原告进行赔偿，因被告就其该主张没有明确的数额亦未提起反诉，一审法院对被告该主张不予审理。被告就其主张的房屋占用费用可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，判决：一、原告李垚臻与被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会于2009年4月18日签订的房屋转让协议书为无效合同；二、原告李垚臻于本判决生效之日起30日内将蒿里山西侧B区4#楼房（房产证号为泰房权证泰字第x**号）和蒿里山西侧Ｂ区9＃楼房（泰房权证泰字第××号）返还给被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会；三、被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会返还原告李垚臻购房款280万元；四、被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会赔偿原告李垚臻利息损失总额的60%（其中180万元购房款按照同期人民银行贷款利率计算，自2010年5月27日计算至实际付清之日；其中100万元购房款按照同期人民银行贷款利率计算，自2010年12月17日计算至实际付清之日止）；五、被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会赔偿原告李垚臻房屋增值利益损失2719140元（453.19万元×60%）；六、被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会赔偿原告李垚臻评估费21000元（35000元×60%）；七、上述三至六项确定的款项限自本判决生效之日起十日内付清并履行完毕。八、驳回原告李垚臻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92517元、保全费5000元，共计97517元，由原告李垚臻负担52334元，由被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村民委员会负担45183元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人大官庄村村委会提交了三份证据。一是房屋转让协议一份，二是欠款协议一份，三是记账凭证一份。上述三份证据共同证明李垚臻一方当时在购买涉案房产时，并非直接从大官庄村村委会取得的涉案房产，而是通过王宝梅转让的形式取得的房产。对于取得涉案房产的法律后果以及涉案房产存在瑕疵的事实，李垚臻一方是明知的。李垚臻对于房屋转让协议及欠款协议的真实性、关联性及证明对象不予认可；对于记账凭证认为与本案无关，不予质证。对于此三份证据，本院认定如下：房屋转让协议与欠款凭证未注明日期，无法证明与李垚臻同大官庄村村委会签订的房屋转让协议的关联性；该三份证据仅能显示出王宝梅与大官庄村村委会之间的合意、欠款、付款等，无法证实李垚臻在购买涉案房产时知晓取得涉案房产的法律后果及涉案房屋产权存在瑕疵的事实。对上述证据，本院不予采信。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，案件的争议焦点为：（一）双方当事人关于过错责任的分担问题；（二）对于李垚臻主张的支付给司马义*买合苏提的违约金68万元是否应支持；（三）一审法院认定购房款法定孳息的计算方式是否错误；（四）鉴定报告是否可以作为本案房屋增值利益损失的定案依据。
关于双方当事人之间关于过错责任的分担问题。李垚臻在购买涉案房产时，仅审查了大官庄村村委会提供的《以商业楼交换土地协议书》及泰安市灵山大街拓宽改造办公室与泰山区财源办事处青山村村委会签订的《协议书》，未审查房屋产权及土地登记等情况，未尽到合理的审查和注意义务。大官庄村村委会在出售涉案房产时已经明知涉案房产系国有划拨土地上的房产且并未登记在自己的名下，而仍然将房产予以出售，导致买受人李垚臻不能实现其购买房产的目的，造成了李垚臻的损失。且大官庄村村委会对于其在出售房产时已经明确告知买受人该房产无法办理房产证，并未提供充分的证据予以证明。因此对于无法实现合同目的，李垚臻与大官庄村村委会均存在过错，一审法院根据双方的过错程度，酌情确定大官庄村村委会对李垚臻的损失承担60%的责任，本院予以认可。
关于李垚臻支付给司马义*买合苏提的违约金68万元是否应支持。李垚臻对于其中38万元的违约金，未能提供付款凭证予以证明，有付款凭证的30万元，也无充分证据证实该款项系支付的违约金。李垚臻未尽审查义务又将房产卖与他人，其与司马义*买合苏提之间买卖合同实际履行的证据亦不充分，一审法院未支持68万元违约金并无不当。
关于一审法院认定购房款法定孳息的计算方式是否错误。大官庄村村委会认为购房款利息应该按照同期银行存款利率计算，该主张于法无据。一审法院认定按照同期银行贷款利率处理并无不当。
关于鉴定报告是否可以作为本案房屋增值利益损失的定案依据。该鉴定报告系一审法院根据李垚臻的申请依法委托有资质的评估机构作出的，鉴定人员具备相应资质，鉴定程序合法，该报告经过了双方质证，依法应予采信。且大官庄村村委会对于房产在双方交易时的价格明确表示不申请鉴定，因此对于该鉴定报告作为房产增值利益损失的定案依据，本院予以认可。
综上，李垚臻、泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人李垚臻负担55522元，由上诉人泰安市泰山区徐家楼街道办事处大官庄村村委会负担28721元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张传毅
代理审判员 谢 醒
代理审判员 朱 烨
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 胡 悦