江西省上高县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）年上民二初字第18号
原告（反诉被告）：江西省上高县星辉房地产开发有限公司。地址：上高县城建设南路东。
法定代表人：卓宝林，该公司经理。
委托代理人：刘金生，江西金森法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：况会真，男。
委托代理人：陈晖，上高县昌平法律服务所律���。
原告江西省上高县星辉房地产开发有限公司（以下简称星辉公司）与被告况会真房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告星辉公司的委托代理人刘金生，被告况会真及其委托代理人陈晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星辉公司（反诉被告）诉称：2006年12月3日，被告与原告签订了二份《商品房买卖合同》，购买原告所开发星辉小区一层第45#和二层第44#、45#、46#、47#、48#店面，总价款为536504元，被告已支付，但合同约定的由被告承担的相关办证费用尚有36198元未支付，原告多次催收未果，为此诉至法院要求被告支付欠款36198元，另按合同约定每日万分之二支付延期付款的违约金，并承担本案诉讼费用。
被告况会真（反诉原告）辩称：答辩人已付清房款，没有欠原告购房款，办证费用应由原告承担，不应由答辩人承担，答辩人没有违约行为。根据合同约定，原告应当在2007年9月30日之前交付房屋，交房后90天内办理产权证书。如果逾期按已付购房款万分之二和2%支付违约金。但原告直到2008年9月才交房，2009年4月14日才办证，被反诉人构成违约。为此提出反诉，要求被反诉人承担逾期交房的违约金38844.36元（2007年9月30日至2008年9月30日，违约360天×539505元×万分之二），逾期办证的违约金10790.1元（539505元×2%），另二楼面积少1.67㎡，折合房款2120.9元，应予以退还。被反诉人共应赔偿答辩人51755.36元，并承担本案诉讼费。
原告星辉公司（反诉被告）辩称：店面交房时间比住房交房要早，在2008年2月底所有的店面就全部交房完毕。反诉原告提出的交房时间是错误的，其在2008年2月中下旬就拿到钥匙，其反诉请求不是真实客观的，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2006年11月16日况会真与原告星辉公司签订了（星辉.时代广场）美景园认购书，交付5万元定金，认购原告公司本案所涉店铺，总价538505元，议定扶梯由况会真自己做，优惠2000元。2006年11月24日况会真及其两儿子况朝晖、况耀辉与原告星辉公司正式签订了两份商品房买卖合同，一份合同购买第一层45#商铺，面积53.53㎡，每平方米3880元，合计207696元。另一份合同购买第二层44#、45#、46#、47#、48#商铺，面积260.48㎡，每平方米1262.32元，合计328809元，两份合同总价房款536505元（已扣除扶梯优惠2000元）。两份合同均约定：1.合同所载建筑面积以产权登记部门测量核算为准，房屋总价款多退少补。2.2006年11月24日交首付款，余款20日内办理银行按揭，买受人逾期付款从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日支付逾期应付款万分之二的违约金。3.交房时间在2007年9月30日前，交房后90日内办理产权证书。逾期交房的违约金为出卖人按日支付已付房款的万分之二至实际交付之日止，逾期办证的违约金为已付房款的2%。4.店铺内扶梯由买受人自己做。5.买受人于交房之前须交付水电开户费、契税、维修基金、办证工本费用、公证费、装修押金等政府相关部门代收费，具体费用依政府相关部门规定为准。合同签订后，况会真在2006年11月24日交款218505元，11月29日交款5万元，共用现金支付了房款268505元，余款办理了银行按揭，2007年12月13日又另补交了1000元房款，共支付房款269505元。
因原告星辉公司与部分购买住房的业主产生纠纷，2008年12月12日经上高县政府协调，双方达成一致意见：1.未领取钥匙的，交房时间统一确定为2008年8月31日，逾期交房违约金自合同约定交房日始计算到2008年8月30日止。2.已领取钥匙的，领取房屋钥匙的时间可确定为交房时间，逾���交房违约金自合同约定交房日始计算到实际领取钥匙日止。3.对已交房户、未交房户，自确定的交房之日起120天内办理房产证，逾期开发商按合同约定支付违约金。该协调会议纪要针对的是购买住房的业主，购买商铺的业主因已领取钥匙，不在协调范围内。
2009年4月14日原告为被告办理了国有土地使用权证，2009年4月24日办理了房产证，确定第一层45#商铺产权面积为53.61㎡，第二层44#至48#商铺产权面积为258.81㎡，据此数据计算总房款为534707.84元（53.61㎡×3880元＋258.81㎡×1262.32元）。为办理权属证原告星辉公司替被告先行代交房产契税21388元、土地契税1472元、维修基金6248元、房产登记费300元、室内装修费313元、交易费5347元、土地登记交易费1002元、公证费100元、工本费28元，共计36198元。此后原告公司人员多次提出与被告结账，扣除多交房款1797元，被告应补交办证费用34401元。原告委托代理人将交款清单出示给被告看，提出要被告支付3万元就可，其余免去。被告答复回去考虑下。但因双方协商未果，为此原告诉至法院要求解决，被告则对逾期交房、办证、面积短少提出反诉，要求原告赔偿。
以上事实，有当事人的陈述、认购书、商品房买卖合同、县政府协调会议纪要、交款收据、契税证、房产证、土地使用权证、交房领钥匙签收单等证据材料予以证实。
本案争执的焦点：原告交房时间的认定。原告公司提出店铺是最早交房，比住户交房早，在2008年2月底所有的店铺都已经交房完毕。被告的商铺交房时间较早，在2008年2月中下旬，具体日期记不清楚，当时是被告委托朋友过来拿的，没有办理书面交房手续。被告提出收房时由朋友代拿钥匙，什么时间记不清楚。之所以提出交房时间为2008年9月30日，是因为政府协调会议对交房时间确定了截至日为2008年9月30日，所以本案所涉商铺交房时间应以该时间为准。
本院认为：本案诉争商铺交房时间的认定是双方争执的焦点，也是解决双方结算问题的关键所在。因原告星辉公司当时交房手续简单，没有办理书面交接手续，且事情已过去数年，为当事人双方争执留下隐患。被告的钥匙是其朋友代领的，提出不清楚何时领的，应按政府协调会议上规定的交房时间2008年9月30日为准。政府协调会议针对的是未领取住房钥匙的业主，交房时间统一确定为2008年8月31日，并不是被告所主张的2008年9月30日。被告未参与协调会议，并不清楚会议的具体内容，只因其记不清何时交房，就主张交房时间应按2008年9月30日为准，显然是从维护自身最大化利益来考虑的，而不是以事实为准。
对原告星辉公司提出的商铺交房时间比住房早，被告的商铺在2008年2月中下旬交付的主张��因也缺失直接证据，本院只能根据商品房交易的通常做法，行业规律及参照相关案例作出判断。原告星辉公司起诉前与被告协商交款3万元即可时，被告答复回去考虑下，从双方协商的过程可反映被告并没否认自己还要出钱，只是出钱多少尚要考虑。2010年6月本院曾受理（2010）上民一初字第114号原告张赣湘（住房业主）与被告星辉公司商品房销售合同纠纷一案，从该案星辉公司提供的证据材料之一“星辉花园交房领钥匙签收单”上反映，住户交房领取钥匙是2008年4月份起开始的。开发商开发的商铺一般是第一、二层，完工时间要早于住房，通常情况下，交房时间相应也早于住房。张赣湘20**年6月26日购房，2008年4月19日领取钥匙。况会真2006年12月3日购房，按常理推断，况会真的商铺交房不会晚于张赣湘，其领取钥匙的时间应是2008年4月之前。且原告星辉公司的所有商铺���2008年2月底之前全部交房完毕。综合整个案情，本院可认定原告星辉公司的陈述是真实的，但因2月份具体的日期不清楚，可认定被告商铺交房最晚应在2008年2月29日，并据此计算逾期交房、办证的违约金。
对原告主张要求被告支付逾期交购房款的违约金的诉请，因被告交购房款是按合同约定交款，并没有逾期，故对该诉请本院不予支持。商铺产权证上的建筑面积与合同约定面积有出入，对此应按照合同约定：建筑面积以产权登记部门测量核准为准，房屋总价款多退少补。原告按照相关部门的规定帮被告代交的各种相关办证费用，被告应按合同约定返还给原告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条、第一百五十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条第一款、第十五条第一款、第��八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）况会真支付办理土地证、房产证的相关费用：房产契税21388元、土地契税1472元、维修基金6248元、房产登记费300元、室内装修费313元、交易费5347元、土地登记交易费1002元、公证费100元、工本费28元，共计36198元给原告江西省上高县星辉房地产开发有限公司。
二、原告（反诉被告）江西省上高县星辉房地产开发有限公司赔偿况会真逾期交房违约金8193元（269505元×152天×万分之二）、逾期办证违约金5390元（269505元×2%）。
三、原告（反诉被告）江西省上高县星辉房地产开发有限公司退还多收的房款1797元给况会真。
四、驳回原告（反诉被告）江西省上高县星辉房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）况会真的其它诉讼请求。
上述各项折抵后，被告应支付20818元给原告，该款项限在本判决生效之���起五日内支付，如逾期未付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费660元由原告承担360元，被告承担300元；反诉案件受理费1093元由原告承担200元，被告承担893元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审判长 ：龙岱荣
审判员 ：黄光明
审判员 ：刘满生
二〇一四年十月九日
书记员 ：喻斌婷