广东省清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初2684号
原告：陈碧兰，女，1985年5月9日出生，瑶族，住广东省连南瑶族自治县，
委托代理人：何永昌，广东金亚事务所律师。
委托代理人：黄艳明，广东金亚事务所律师。
被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区北江二路35号北江明珠28层C号。
法定代表人：姚文尚，该公司总经理。
委托代理人：陈超国，公司职员。
原告陈碧兰诉被告清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈碧兰的委托代理人何永昌；被告金炜达公司的委托代理人陈超国，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈碧兰诉称：2013年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于清远市××××号龙汇领峰二号楼一梯10层05号房屋。双方约定购房总金额为509683元，并在合同第八条约定被告应在2013年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交给原告。合同签订后，原告付清了购房款，但被告至今仍未按合同的约定交付房屋给原告。根据《商品房买卖合同》第九条第1条第（2）款的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。因此，从2014年1月1日起计至2016年5月31日的违约金为224770.20元（509683元×0.0005×882天）。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付违约金给原告（违约金从2014年1月1日起以509683元为基数按每日万分之五计付至被告将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给原告之日止，暂计至2016年5月31日为224770.20元）；2、被告承担本案的诉讼费用。
金炜达公司辩称：1、虽然《商品房买卖合同》第八条约定了房屋的交付条件及交付的时间，但合同第八条同时约定了如“遭遇不可抗力或配合政府法规政策而引致的延误，而导致延期交楼的，出卖人可以据实延期。本案涉案房产逾期交付的原因在于：（1）政府部门对铁塔路进行了重新的归划，而重新规划的铁塔路直接占用了答辩人楼盘的土地，铁塔路占用土地直接导致整个小区的规划必须改变，而规划的改变必然导致涉案房屋的综合验收备案延后，这方面的过错不在答辩人，而在于政府。（详见规划图纸及规划公示）。（2）综合验收备案其中一部分内容包含小区临时管网驳接永久性的管网，由于铁塔路施工一直拖延，小区管网一直不能驳接到铁塔路的管网系统，直接导致小区涉案房产的验收备案受制于铁塔路的施工进度。至今铁塔路的管网施工工程仍未施工完毕，导致本小区目前只能使用临水临电以及临时排放生活污废水，也严重影响了本项目的综合验收。（详见规划图纸及主管部门的复函）。2、《朴充协议》的第四条第5点又对房屋的交付进行了约定，该约定变更了格式条款的内容。按法律的规定，对于房屋的交付应当按补充协议的约定为准。根据补充协议的内容，房屋的地基基础、主体结构已经验收合格，房屋可以按现状交付的，买受人不能以房屋不具备竣工验收备案的条件而主张迟延交付的责任。事实上，涉案房屋所在的2号楼早已完成地基及主体结构验收，故原告以房屋不具备竣工验收备案为由认定违约责任实际上违反了双方当事人在补充协议中关于房屋交付的约定，是没有事实和法律依据的。目前涉案房屋所在的2号楼已经有约150户业主装修入住，另有30多户正在装修，也说明涉案房屋在质量和功能上也是完全满足正常使用的。（详见补充协议第四条第5点、2号楼地基及主体验收报告）3、虽然答辩人与购房客户签订的《商品房买卖合同》中约定了违约金从逾期交楼之日起按总房款日万分之五的费率计算至完成交付之日止，但该违约金的约定过高，有失公平合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”另外，2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，”第十七条规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”即使存在逾期交楼，原告的损失不外乎是已交了房款却没有拿到房屋使用，应参照同地段同类房屋租金的损失来确定。若按合同中所约定的日万分之五计算违约金，以总房价60万计算，相当于每月1.5%、每年18%，违约金一年就达到10.8万，两年则是21.6万。这样的违约金已过分高于给原告造成的损失，显然是过高的。若大规模业主都起诉，并按日万分之五计算支付违约金的话，这将是开发商无法承担的，将很可能导致涉案项目无力再开发下去而烂尾，这样不但开发商，购房业主本身也深受其害。综上所述，答辩人恳请法庭在查明事实、证据的基础上，作出公正合理的裁判，维护答辩人的合法权益。经
经审理查明，2013年1月28日，原告陈碧兰与被告金炜达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××号龙汇领峰2号楼1梯的10层05号房屋，建筑面积115.67平方米，房屋总价款为509683元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告付清了全部房屋价款。约定的交楼期限届满后，因涉案商品房未经竣工验收备案，原告拒绝收楼。至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍未经过工程竣工验收备案。
诉讼中，被告提出逾期交房的主要原因是铁塔路重新规划占用了被告建设用地而导致被告龙汇领峰小区需重新规划的不可抗力因素、铁塔路施工延误造成的，对于该说法，被告提供了两份规划图，一份是2010年4月7日经规划部门批准的龙汇领峰小区总体规划平面图，另一份是2015年9月10日经规划部门批准的龙汇领峰小区总体规划平面图。该两份证据显示被告龙汇领峰小区的总体规划在2010年4月7日被批准，铁塔路与该小区用地并不相邻；2015年9月10日，被告对该小区重新编制的规划被规划部门批准。此外，被告还提出合同的补充协议第四条第5点对于房屋的交付进行了约定，该约定变更了合同关于房屋交付的内容，与合同内容不一致的，应该按照补充协议的内容为准，按照该补充协议的内容，原告不得以房屋不具备竣工验收备案的条件而主张迟延交付的责任。补充协议第四条第5点规定：“该商品房交付期限届满时地基基础、主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定准修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何责任。如买受人未完全履行合同义务或未在出卖人书面通知的交付期限内办理该商品房接收手续的，不得要求出卖人承担商品房质量问题的损失责任。买受人所购买的商品房和已竣工备案之现房，买受人在签订买卖合同时已对该商品房现状均已知悉并认可。买受人同意该商品房按现状交付，在买卖合同约定交付交付期限届满时与出卖人联系办理交接手续，出卖人不再书面另行通知，且买受人不得提出异议。”
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、银行卡刷卡存根、借款凭证，被告提供的龙汇领峰小区规划总平面图，以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约，被告是否应该承担逾期交房的违约责任；2、如果构成违约，双方约定的逾期交房违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整。
对于第一个争议焦点，原告陈碧兰与被告金炜达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然合同补充协议第四条第5点约定房屋的地基基础、主体结构质量经验收符合规范的，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任，但是原告提起本案要求被告承担逾期交房违约责任的主要理由在于原告购买的涉案房屋没有达到合同第八条约定的交付条件，而非因补充协议第四条第5点中的质量问题。此外，补充协议为被告所拟定并提供的格式条款，在商品房买卖合同示范文本中的主文中双方已对房屋的交付条件及被告应如何承担逾期交付房屋的违约责任进行了约定的情况下，补充协议第四条第5点却规定“买受人同意该商品房按现状交付，在买卖合同约定交付期限届满时与出卖人联系办理交接手续，出卖人不再书面另行通知，且买受人不得提出异议。”、“如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，出卖人不承担迟延交楼等其他任何责任。”等等。显然，补充协议第四条第5点的诸多内容均更改了商品房示范文本主文的内容，且补充协议的该内容不合理地减轻、免除了示范文本中应当由出卖人承担的责任，亦不合理地排除了买受人主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，可以认定合同补充协议第四条第5点关于买受人不得要求出卖人承担迟延交楼责任的内容无效，该格式条款的内容对原告不发生法律约束力。因此，被告依据补充协议的该条内容抗辩认为原告不能要求其承担迟延交付房屋责任，依据不足，本院不予采纳。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2013年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是铁塔路重新规划导致其小区需重新规划导致验收的延误，即其认为的不可抗力因素，第二个是铁塔路施工延误造成其工期及验收的延误。针对其答辩的第一个抗辩理由，虽然铁塔路的重新规划导致被告须重新对小区进行规划设计，市政道路规划的变更导致被告小区规划重新编制设计的情形在原、被告双方签订合同时均不可预见并难以避免，可以成为被告主张的不可抗力因素，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，被告因不可抗力不能及时履行合同的，应当及时通知原告，以减轻可能给对方造成的损失。而双方所签的《商品房买卖合同》第八条更明确约定，出卖人遭遇不可抗力可据实予以延期交楼的条件为出卖人在不可抗力发生之日起30日内告知买受人。但被告并无证据可以证明其已履行了该通知义务。对于被告提出的第二个抗辩理由，被告并没有提出相关证据证明。因此，被告并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方自愿签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的日万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋最后交付期限的第二天—2014年1月1日起计至被告将涉案商品房实际交付给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
限被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈碧兰支付逾期交房违约金（该违约金自2014年1月1日起按日以原告已付房价款509683元的万分之五计算至被告将位于清远市清城区××号龙汇领峰2号楼1梯的10层05号房屋交付给原告之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2336元，由被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一六年八月二十五日
书记员 黎婉华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。