四川省南江县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1922民初403号
原告：南江县建筑有限公司，统一社会信用代码：915119227091780336，住所地：南江县。
法定代表人：梁跃，该公��总经理。
委托诉讼代理人：唐荣（特别授权），该公司项目负责人。
委托诉讼代理人：董春城（特别授权），四川代智律师事务所律师。
被告：四川省金金房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915100005707366181，住所地：成都市。
法定代表人：谢金沙，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：贺云凌（特别授权），男，该公司职工。
委托诉讼代理人：谭守龙，四川九朝律师事务所律师。
原告南江县建筑有限公司（以下简称南江建筑公司）与被告四川省金金房地产开发有限公司（以下简称金金房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行审理。原告南江建筑公司的委托诉讼代理人唐荣、董春城，被告金金房地产公司的委托诉讼代理人贺云凌、谭守龙到庭参加诉讼。在审理过程中，被告金金房地产公司申请对原告南江建筑公司已完成施工的南江县元潭镇南门大街吉利小区A、B、C栋房屋建筑面积进行测绘，本院依法委托了巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司进行了测绘。巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司依法作出测绘成果报告后，本院又于2018年5月22日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告南江建筑公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告金金房地产公司向原告南江建筑公司支付下欠工程款2,393,139.13元；2．判令被告金金房地产公司赔偿原告南江建筑公司停工损失920,486.00元；3．本案的诉讼费由被告金金房地产公司负担。事实和理由：2012年11月21日，原告南江建筑公司与被告金金房地产公司订立南江县元潭镇吉利小区房地产开发工程建设承包施工合同，发包人为被告金金房地产公司，承包人为原告南江建筑公司。合同约定的工程名称及工程地点为四川省南江县元潭乡“吉利小区”，承包范围为全承包，合同价款按实际建筑面积乘以750元/平方米。原告按约进场施工，由于被告违约，造成多次停工，至2016年底完成约定的全部施工工程。2017年6月13日，案涉工程经验收合格，并已交付使用。2017年10月31日，四川省正易测绘有限公司对南江县元潭镇南门大街吉利小区A、B、C栋建筑工程作出面积测量报告，结论为：吉利小区A栋楼建筑工程建筑面积3240.63㎡；吉利小区B栋楼建筑工程建筑面积3000.80㎡；吉利小区C栋楼建���工程建筑面积5384.54㎡，总面积11625.97㎡。2017年11月28日作出竣工结算书，工程总造价为8,985,139.13元，至2017年12月2日止，原告方累计收取承包款6,592,000元，现下差工程款2,393,139.13元。由于被告的原因，累计停工722.5天，造成直接的机具损失和人工损失共计920,486.00元。经原告多次追收无果。现依法起诉，请求人民法院判如所请。
被告金金房地产公司辩称：1．本案原告南江建筑公司的主体资格不适格。2012年12月21日，贺云凌、杨程代表金金房地产公司与唐荣代表的巴中市泓森建筑有限公司就元潭乡吉利小区建设事宜签订了房屋承建合同书，同年12月，唐荣进场施工。而后，唐荣及其委托代理人梁大能又以南江建筑公司与金金房地产公司签订了多份补充协议、承诺书等。故本案合同上的施工主体存在巴中市泓森建筑有限公司和南江建筑公司，故南江建筑公司要求与金金房地产公司结算的主体不适格；2．四川省正易测绘有限公司对南江县元潭镇南门大街吉利小区A、B、C栋建筑工程作出的面积测量报告所依据的2014年7月1日起实施的GB/T50353-2013标准错误。因双方就吉利小区的施工合同签订、施工图纸设计、开工时间均在2014年7月1日前，施工面积的测绘应依据GB/T50353-2013标准执行，按此标准测绘的面积为11307.65㎡；3．金金房地产公司应支付给南江建筑公司下余工程款为11307.65㎡×750元＝8,480,737.5元，扣除3%的质保金254,422.00元，扣减应完善工程施工费用545,527.00元，再减去已付工程款7,656,299.00元，即24,489.50元；4．金金房地产公司不存在违约行为，故不应承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，���院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，贺云凌、杨程以金金房地产公司（甲方）名义与唐荣以巴中市泓森建筑有限公司（乙方）名义就元潭乡吉利小区建设事宜签订了《房屋承建合同书》，金金房地产公司和巴中市泓森建筑有限公司均未在合同书上面盖章，甲方签字的贺云凌、杨程没有金金房地产公司的授权委托，乙方签字的唐荣也没有巴中市泓森建筑有限公司的授权委托。合同约定的工程名称及工程地点为四川省南江县元潭乡“吉利小区”，承包范围为全承包，合同价款按实际建筑面积乘以750元/平方米，采取压层支付的结算方式，即二楼封顶后甲方向乙方支付一楼工程款的75%，三楼封顶后甲方向乙方支付二楼工程款的75%，以此类推，工程主体完成后甲方支付总工程款的75%，工程竣工验收合格后支付总工程款的22%，总工程款余下的3%在验收合格后一年内工程无质量问题的前提下甲方支付给乙方。合同签订后，唐荣于2012年12月30日组织人员进场施工。在施工过程中，原告南江建筑公司于2014年4月21日向唐荣出具“法人授权证明书”，授权唐荣代表南江建筑公司就南江县元潭镇吉利小区工程承包建设。同日，原告南江建筑公司与被告金金房地产公司补签了《建设工程施工合同》，该合同约定的工程地点及名称为“南江县元潭乡吉利小区”、承包范围为全承包，合同价款按实际建筑面积乘以750元/平方米计算，合同订立时间为2012年11月21日，合同价款采取压层支付，具体支付方式按原合同执行。涉案工程中南江建筑公司已完成的工程于2017年6月13日验收合格。四川省正易测绘有限��司受唐荣的委托，依据中华人民共和国国家标准GB/50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》，于2017年10月29日至2017年10月31日对南江县元潭镇南门大街吉利小区A、B、C栋楼进行了面积测绘，结论为：南江县元潭镇南门大街吉利小区A、B、C栋楼总建筑工程建筑面积11625.97㎡。在本案审理过程中，被告金金房地产公司认为四川省正易测绘有限公司适用的GB/50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》错误，应当适用GB/50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》进行测绘，遂申请重新测绘。本院依法委托了巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司进行了测绘。2018年4月24日，巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司依据中华人民共和国国家标准GB/50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》作出测绘成果报告，结论为：南江县元潭镇南门大街吉利小区A、B、C栋楼总建筑工程建筑面积11421.63㎡。被��金金房地产公司向巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司预交了测绘费15,000.00元。
另查明，2016年3月4日，被告金金房地产公司（甲方）与原告南江建筑公司（乙方）达成了以在建房屋抵押给乙方出售抵作工程款的书面协议，主要内容为：1．抵押房屋15套；2．抵押价格为：6、7楼1,500元/平方米，2、3、4、5楼1,600元/平方米，不分单元；3．乙方负责房价及两证的谈判，其余部分由甲方负责。协议签订后，南江建筑公司将吉利小区内的15套房屋以低于抵押价进行了出售，除三套房屋原告同意被告以1,200元/平方米出售外，其余12套房屋出售的单价，未经被告金金房地产公司同意，金金房地产公司不予认可。另被告金金房地产公司自2013年8月26日起至2017年5月13日止向原告南江建筑公司支付了工程款5,428,100元（包括双方同意以1,200元/平方米出售���套房屋的购房款在内）。对其余12套房屋，被告金金房地产公司以抵押价计算抵作应付工程款2,123,200元，而原告南江建筑公司要求以实际销售价1,676,100元抵作已收工程款。在南江建筑公司施工过程中，金金房地产公司垫付了水电费及检测费共计55,899元，南江建筑公司予以认可。
本院认为，本案的争执焦点：一是南江建筑公司的主体资格是否适格；二是测绘房屋建筑面积所依据的标准；三是以房抵作工程款的具体价款如何认定。
一、对于南江建筑公司的主体资格是否适格的问题。
2012年12月21日，贺云凌、杨程以金金房地产公司（甲方）名义与唐荣以巴中市泓森建筑有限公司（乙方）名义就元潭乡吉利小区建设事宜虽然签订了《房屋承建合同书》，但金金房地产公司和巴中市泓森建筑有限公司均未在合同书上面盖章，甲方签字的贺云凌、杨程没有金金房地产公司的授权委托，乙方签字的唐荣也没有巴中市泓森建筑有限公司的授权委托，该合同并未成立，对金金房地产公司和巴中市泓森建筑有限公司不具有法律约束力。金金房地产公司与南江建筑公司于2014年4月21日补签的《建设工程施工合同》，双方的法定代表人及委托代理人均在该合同中签字，并加盖了公司印章，系真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，应属合法有效。原告南江建筑公司与被告金金房地产公司对该份《建设工程施工合同》进行了实际履行，南江建筑公司作为原告起诉被告金金房地产公司符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。据此，南江建筑公司作为本案原告的主体资格适格。
二、对于测绘房屋建筑面积所依据的标准问题。
原告南江建筑公司与被告金金房地产公司在《建设工程施工合同》中，对工程价款按实际建筑面积乘以750元/平方米计算进行了约定，未对实际建筑面积计算依据的标准进行约定。南江建筑公司认为应以GB/50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》测绘房屋建筑面积，金金房地产公司认为应以GB/50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》测绘房屋建筑面积。本院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部于2013年12月19日发出第269号公告，明确了《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2013，自2014年7月1日起实施，适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。涉案工程施工合同虽于2014年4月21日补签，但合同约定的签订时间是2012年11月21日，且该工程的实际开工时间为2012年12月，属2012年的新建工程，不属于《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2013的适用范围，应属于《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005的适用范围。据此，原告南江建筑公司实际施工完成的建筑工程建筑面积应以《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005作出的测绘成果报告为准，即南江县元潭镇南门大街吉利小区A、B、C栋楼总建筑工程建筑面积11421.63㎡。
三、对于以房抵作工程款的具体价款如何认定的问题
原告南江建筑公司要求以实际销售价款抵作已收工程款，被告金金房地产公司要求以抵押价计算抵作应付工程款。本院认为，原告与被告在2013年3月4日签订的《房屋抵押协议》中已经明确了抵押价格为：6、7楼1,500元/平方米，2、3、4、5楼1,600元/平方米，不分单元。南江建筑公司的实际销售价款，除金金��地产公司同意以1,200元/平方米出售外，其余12套房屋出售的单价，未经被告金金房地产公司同意，即双方未对其余12套房屋出售的单价达成新的合意，故应以抵押价款抵作工程款。
综上，金金房地产公司应向南江建筑公司支付工程款的具体数额为11421.63㎡×750元/㎡＝8,566,222.50元，减去已付的工程款5,428,100元，再减去以房屋抵作的工程款2,123,200元及垫付的水电费和检测费55,899元，即959,023.50元。对于南江建筑公司要求金金房地产公司赔偿损失的诉讼请求，因南江建筑公司未提供充分证据证明存在损失及损失的具体数额，故本院不予支持。对于金金房地产公司要求扣除3%的质保金的答辩，因双方签订的《建设工程施工合同》中未对质保期进行约定，故本院不予采信。对于金金房地产公司要求扣除应完善工程施工费用的答辩，因金金房���产公司未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。对于测绘费15,000.00元由谁承担的问题，根据谁主张，谁举证的原则，该费用应由申请测绘的金金房地产公司承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告四川省金金房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告南江县建筑有限公司工程款959,023.50元。
二、驳回原告南江县建筑有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33,309.00元，减半收取16,654.50元，由原告南江县建筑有限公司负担11,800.00元，被告四川省金金房地产开发有限公司负担4,854.50元。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 雷 强
二〇一八年六月五日
书记员 陈旭涛