陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆中法民一终字第00160号
上诉人（原审被告）安东，男，1983年12月19日出生，汉族，绥德县人，住绥德县，农民。
被上诉人（原审原告）陕西省绥德县电视转播台，住所地：绥德县。
法定代表人申元龙，该台台长。
委托代理人邸飞，陕西富能律师事务所律师。
原审第三人董红红，男，1983年8月1日出生，汉族，绥德县人，住绥德县。
原审第三人李焕军，男，1978年9月29日出生，汉族，绥德县。
原审第三人马向峰，又名马银军，男，1959年3月2日出生，汉族，绥德县人。
原审第三人郝焕利，男，1991年2月4日出生，汉族，清涧县，住绥德县。
原审第三人王众，男，1991年5月6日出生，汉族，绥德县人。
原审第三人高梅，女，1967年4月7日出生，汉族，绥德县人，住绥德县。
原审第三人许正，男，1991年10月27日出生，汉族，绥德县人。
原审第三人陈志红，男，1972年7月16日出生，汉族，河北省邯郸市魏县人。
上诉人安东因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省绥德县人民法院（2012）绥民初字第00217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定的事实：2006年5月1日，原告与被告安东协商将原告在绥德县城东门坡转播台综合楼（其中一层门市5间，二至四层房屋15间）租赁给被告，双方签订了《租赁合同》。合同约定：租赁期限为2006年5月1日至2016年5月1日；每年租赁费1万元，每年年初一次性交清；甲方（陕西省绥德县电视转播台）的楼房目前无上下水、电，门窗破烂，需要投资维修（包括上下水、通电、门窗维修、门市卷闸门等），让乙方（安东）维修，并从实结算，费用暂由乙方负责，待租赁期满后延长租赁期限或一次付清；租赁期满后随着市场经济变化甲方要求提高租金，必须交清乙方维修甲方房屋的费用，同等价格下乙方优先租赁等条款。被告按约定交纳了租赁费，对该综合楼进行了维修，安装了自来水、改造了下水道，安装了供电设施、五间门市安装了卷闸门等。后综合楼的五间门市和二、三、四层房屋未经原告同意，被告安东委托第三人董红红向他人转租。现五间门市分别转租给郝焕利、高梅、王众、许正、陈志红，每间房年租金1万至12000元不等；二层5间房屋转租给马向峰经营土地岔招待所，每年租赁费5千元；三层、四层10间房屋转租给李焕军经营宾馆，每年租赁费2万元，以上租赁费都由董红红收取。2010年被告向原告交纳租赁费时，发生纠纷。
原审法院判决认为：2006年5月1日，原、被告自愿协商签订《租赁合同》，原告将绥德县城东门坡转播台综合楼出租给被告，是双方真实意思表示，未经原告许可先后将五间门市和二层、三层、四层的房屋转租给第三人郝焕利等人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，故原告享有合同解除权，其要求解除双方《租赁合同》，收回综合楼的诉讼请求，依法应予支持。因原告的房屋现在实际由郝焕利等七名第三人占有使用，该第三人应将占用的房屋腾出，交回原告。第三人董红红作为承租人安东的代管人，其行为后果由被告安东承担。但原告以被告二年未交租金和原告上级主管部门强烈要求原告收回租赁房屋自用的诉讼理由不能成立，因被告交纳租金，原告拒绝接收；在合同没有约定的情况下，原告的上级主管部门的要求不是解除合同的法定理由。原告认为原、被告签订的《租赁合同》显失公平，但所提交的证据不足以证明该合同是显失公平，不予采信。原告以2006年7月1日财政部颁发的《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，认为原、被告签订的《租赁合同》不能继续履行，应予解除合同的诉讼理由缺乏法律依据不能成立。对《租赁合同》中约定改造装修费用，被告未提起反诉，经释明后，仍未主张权利，本案不予审理。被告辩称，2006年被告承租后，先后将房屋出租给他人，原告的领导同意并赞赏，其辩解理由未提供相关证据不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五项、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、原告陕西省绥德电视转播台与被告安东于2006年5月1日签订的《租赁合同》有效，予以解除。二、第三人郝焕利将其占用原告的综合楼一层由南向北第一间门市、第三人高梅将其占用原告的综合楼一层由南向北第二间门市、第三人王众将其占用原告的综合楼一层由南向北第三间门市、第三人许正将其占用原告的综合楼一层由南向北第四间门市、第三人陈志红将其占用原告的综合楼一层由南向北第五间门市、第三人李焕军将其占用原告的综合楼三、四层房屋、第三人马向峰将其占用原告的综合楼二层房屋在本判决生效之日起三十日内腾出交由原告陕西省绥德电视转播台管理。案件受理费100元，由被告安东负担。
宣判后，上诉人安东不服，向本院提起上诉，理由为：一、原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人租赁被上诉人楼房进行经营达六年之久，此经营模式转播台领导职工人所共知，转播台领导还表扬上诉人经营有方，养护小楼方法得当。2008年7月申元龙担任绥德电视转播台法定代表人台长以来，四年间并未对上诉人的经营方式提出任何异议，上诉人的经营模式不是转租，而是总承包后的一种经营方式。二、原审法院不作为，恶意隐瞒上诉人申请调查签订合同时被上诉人原负责人意思的基本事实，偏袒被上诉人。三、本案违反立案原则，以同一理由起诉，撤诉后又再次立案，且原审法院审理审限超期，法官帮助被上诉人获取证据，在上诉人拒绝调解的情况下，多次要求上诉人调解。综上，原审法院违反法定程序，枉法裁判，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人陕西省绥德电视转播台答辩认为，原审判决认定事实清楚。答辩人属国家事业单位，2006年5月1日，答辩人将其在绥德县城东门坡转播台综合楼租赁给上诉人，双方签订有租赁合同。后综合楼的五间门市和二、三、四层房屋未经答辩人同意，上诉人通过董红红向他人转租至今，该事实有原审人民法院依法调取的五份《租赁合同》、二份收款收据、六份谈话笔录可以证明，且上诉人和答辩人对此并无异议，应予采信。另原审判决适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该解除权是出租人依据法律规定享有的权利，是否解除的决定权在于出租人，且承租人应对出租人是否同意转租负有举证义务。本案上诉人未经答辩人同意将房屋转租给第三人是客观确定的事实，应依法解除双方之间的《租赁合同》。
二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致，故对原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点是上诉人安东在履行《租赁合同》期间是否存在违约情形，被上诉人陕西省绥德县电视转播台请求解除合同的理由是否成立。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。2006年5月，上诉人即与被上诉人签订了租赁合同，后上诉人陆续将房屋转租他人经营，租赁房屋对外经营期间具有相应经营项目及字号招牌，被上诉人对于转租行为应当知道，但几年间并未提出异议，视为被上诉人对于转租行为的默许，超出异议期限要求解除合同的理由不能成立。被上诉人认为租赁房屋属于国有资产，其上级主管部门要求收回房屋自用，因双方当事人在合同中并未将该情形约定为合同解除的情形，且被上诉人所持依据系规范和加强事业单位国有资产管理的部门规章，本案所涉合同是否解除应当适用我国合同法的相关规定处理，被上诉人以该理由要求解除合同本院不予支持。另上诉人向被上诉人交纳租赁费，被上诉人拒绝接受，故上诉人在履行交纳租赁费义务时未构成违约。综上，上诉人安东与被上诉人陕西省绥德电视转播台之间的《租赁合同》不符合法律规定的解除条件。上诉人上诉理由成立，应予支持，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省绥德县人民法院（2012）绥民初字第00217号民事判决。
二、驳回被上诉人陕西省绥德电视转播台的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人陕西省绥德电视转播台承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 白成钰
代理审判员 吴凤凤
二〇一三年十月八日
书 记 员 康 娜