云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)麒民初字第307号
原告（反诉被告）曲靖佰腾数码科技有限公司。
法定代表人刘梅，系公司董事长。
委托代理人关丽梅、张静，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）王志红，女，汉族。
委托代理人陈金国，精茂律师事务所律师，特别授权代理。
原告曲靖佰腾数码科技有限公司与被告王志红租赁合同纠纷一案，于2014年1月15日向本院起诉，本院受理后，被告王志红在答辩期间提出反诉，本院裁定本诉与反诉合并审理。本院依法组成合议庭于2014年2月20日公开开庭审理了本案。原告曲靖佰腾数码科技有限公司的委托代理人关丽梅、张静，被告王志红及委托代理人陈金国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告曲靖佰腾数码科技有限公司诉称，原告与被告王志红于2012年1月5日签订《租赁合同》，该份《租赁合同》同时有四份附件，分别是：附件一《租赁合同补充约定》、附件二（承租席位平面图）、附件三（商场管理规范及约定）、附件四（印章样件书）。根据附件一第一、第二、第三条的约定，被告承租原告位于云南省曲靖市南宁西路某席位，租赁面积为45.69平方米，租赁期限为20个月，自2012年5月1日至2013年12月31日止，租金为每月3815元，月固定水电费为731元。同时原、被告双方还约定被告承租原告席位20个月（2012年5月1日—2013年12月31日），只需支付12个月的租金（2012年5月1日—2013年4月30日）。但原告依约将席位出租给被告后，被告却自2012年11月1日起无故拖欠原告的租金及水电费，原告多次找被告催要，但被告始终不向原告交纳这些费用。根据附件一《租赁合同补充约定》第三条的约定及《租赁合同》12.2.1条的约定，被告应支付原告从2012年11月1日至2013年4月30日拖欠原告的租金人民币22890元，被告逾期交纳租金产生的违约金人民币41202元，被告从2012年11月1日至2013年10月31日拖欠原���的水电费人民币8772元及被告逾期交纳水电费所产生的违约金人民币31579.2元，以上四笔费用共计人民币104443.2元。原告认为被告的行为严重违反双方合同约定，损害了原告的合法权益，请求法院判决：1、判令被告向原告支付从2012年11月1日至2013年4月30日拖欠原告的租金人民币22890元；2、判令被告向原告支付逾期交纳租金所产生的违约金人民币41202元；3、判令被告向原告支付从2012年11月1日至2013年10月31日拖欠原告水电费人民币8772元；4、判令被告向原告支付逾期交纳水电费所产生的违约金人民币31579.2元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告支付从2012年11月1日至2013年10月31日拖欠原告的租金人民币45780元。
被告王志红辩称，被告与原告曲靖佰腾数码科技有限公司于2012年1月5日签订一份《租赁合同》及补充协议，合同签订后��告按合同约定履行义务。被告作为柜台的承租方，共向原告支付了两次租金，2012年1月至4月共支付4个月租金9720元，但原告未出具任何收据给被告，被告多次要求原告开税务发票都被拒绝。被告于2012年5月至10月向原告支付6个月租金共计14580.32元，同时还支付了2012年5月至10月共6个月水电费共计3032.53元。原告出具了水电费收据给被告，被告向原告索要税务发票，但原告推脱下次再开。事后原告向被告收取租金时被告要求出具税务发票，但原告拒绝出具，因此余下的租金及水电费被告尚未支付。根据法律规定，原告有义务向被告出具税务发票，否则被告有权拒绝支付租金和水电费。只要原告出具税务发票，被告随时支付余下的租金及水电费。被告认为违约的是原告，被告已经适当地履行了《租赁合同》所约定的基本义务，并且不存在违反附随义务的情形。另外每月租金应该是2430元，月固定水电费应为505元。虽然双方签订的《租赁合同》约定月租金为3815元，月固定水电费为731元，但实际履行合同时月租金为2430元，月固定水电费为505元。根据合同法的立法目的，合同法要求意思自治，只要不违反法律、行政法规的规定，双方实际履行的内容构成对合同的变更，即合同约定的内容与实际履行不一致时，以实际履行内容为准。所以租金变更为每月2430元，水电费变更为每月505元。原告变更诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告曲靖佰腾数码科技有限公司的诉讼请求。
被告王志红反诉称，反诉人与被反诉人双方于2012年1月5日签订《租赁合同》，合同约定，反诉人租赁被反诉人拥有的某席位，租赁期限为20个月，自2012年5月1日至2013年12月31日止。被反诉人在招商中承诺：近三年（2014年10月31日前）不做席位和租金调整，将明确签���合同。根据该承诺反诉人对所租席位进行了精装修，材料费、人工费共计57883元，设备费12369元。合同签订后，反诉人履行了合同义务，而被反诉人因与席位业主产生纠纷，各业主于2013年5月初开始在经营期间堵门、围堵经营通道，严重影响正常经营。以上租金纠纷及业主的围堵行为也导致了被反诉人管理瘫痪，直至2013年11月，被反诉人人去楼空，反诉人的商品、柜台、办公桌、凳子等物被搬走，说是抵租金。反诉人对席位的装修被他人全部拆除。被反诉人的严重违约及无故终止合同，给反诉人造成了巨大的经常损失。请求：1、判令被反诉人返还反诉人保证金5000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失4万元；3、判令被反诉人赔偿反诉人席位装修费28941.5元。4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费。
原告曲靖佰腾数码科技有限公司针对王志红的反诉辩称，因反诉人违约，我方不退保证金。反诉人与被反诉人没有出现小产权人堵门的事实，我方认为反诉人的请求与我方无关。我方没有搬走反诉人的物品。装修是反诉人自己的责任，我方没有义务承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：
一、提交滇东商城商铺租赁合同、曲靖市滇东商城转租合同及滇东商城商铺转租合同复印件各一份，证明曲靖莹兴管理有限责任公司将滇东商城一楼商铺出租给了陈玉仁、邵胜超，陈玉仁、邵胜超将滇东商城一楼商铺转租给了四川佰腾投资管理有限公司，四川佰腾投资管理有限公司又将滇东商城一楼商铺转给了原告；
二、提交《租赁合同》、《租赁合同》附件一（《租赁合同补充约定》）、《租赁合同》附件二（“承租席位平面图”）、《租赁合同》附件三（“商场管理规范及约定”）及《租赁合同》附件四（“印章样件书”）���印件各一份，证明原告与被告王志红于2012年1月5日签订了《租赁合同》，对租期、租金、水电费及租金、水电费支付、违约责任等作了明确的约定，原告按照约定履行了义务，但被告自2012年11月1日起未按照约定支付租金及水电费，原告多次向被告催缴这些费用，被告仍拒绝支付，被告应按照《租赁合同》及其附件约定向原告支付租金、水电费并承担违约责任；
三、提交物业交接确认书及收条复印件各一份，证明虽然被告未支付租金构成违约，但截至到2013年10月31日，四川佰腾投资管理有限公司向陈玉仁、邵胜超付清了本案所涉物业的全部租赁费用。
经质证，被告对第一组证据中的三份合同均无意见，但认为与其无关；对第二组证据认为租金和水电费约定与实际履行缴纳的数额不相符，实际缴纳的月租金是2430元，水电费是505元；对第三组证据认为与其无关。
被���为证明其答辩理由及反诉主张，向本院提交证据如下：
一、提交居民身份证一份，证明被告主体资格；二、提交租赁合同及补充约定，证明租赁期限自2012年5月1日到2013年12月31日止；三、提交招商手册一份，证明被反诉人承诺近三年不做席位和租金调整，并明确签入合同；四、提交函（回执联）一份，证明反诉人函告被反诉人停止违约行为；五、提交收据两份，证明合同履行中实际交付月租金2430元，月固定水电费505.4元，另外该收据属非税务发票；六、提交2012年5月1日至2013年4月30日经营报表两份，证明被告正常经营月利润平均为17374元；七、提交装修费用清单及收据各一份，证明被告支付装修费57883元；八、提交装修照片四张，证明装修被无故拆除。
被告王志红在举证期限内申请证人陈江燕、胡朝飞出庭作证，证明本案佰腾数码科技有限公司2013年10月底撤离佰腾数码广场曲靖店。证人陈江燕证实：我在佰腾数码广场王志红经营部上班，2012年经营还可以，从2013年就下滑了，里面叫撤席位，很乱，还吵架、打架，导致几天不开张。从2013年10月中旬佰腾数码公司的人把通道堵了，商场被封闭了，我当时去上班佰腾数码公司的人不准进去，后就没上班了。
证人胡朝飞证实：我是福万家超市消防员，我的工作是保证从佰腾数码广场到福万家超市的通道畅通。2012年到2013年4月份佰腾数码广场内经营还是正常，到2013年5月份就开始搬走了一些商家，2013年10月中下旬就关店了。
经质证，原告对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无意见，但对证据三的证明内容不认可；对证据四不认可；对证据五的真实性、合法性、关联性认可，但对证明内容不认可；对证据六的真实性、合法性、关联性、不认可，认为与原告无关；对证据七��真实性、合法性、关联性不认可；对证据八的真实性、合法性、关联性认可，但认为与原告无关。对证人陈江燕、胡朝飞证言内容无意见。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的三组证据来源合法，与本案事实具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告提交的证据一、二、三、四、五、七及证人证言能相互印证，与本案事实具有关联性，能够证明本案部分案件事实，本院予以采信；证据六系被告自己单方制作，原告不认可，且无其它证据印证，本院不予采信；证据八不能证明被告装修设施是原告拆除主张，不予采信。证人陈江燕、胡朝飞所作证言原、被告均无异议，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2011年12月14日，原告云南佰腾数码科技有限公司通过租赁取得了曲靖滇东商城一楼商铺的使用权。2012年1月5���，原告云南佰腾数码科技有限公司（甲方）与被告王志红（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于云南省曲靖市南宁西路15号佰腾数码广场曲靖店的某席位出租给乙方经营SONY相机使用，租赁期限为20个月，自2012年5月1日至2013年12月31日止，租金为每月3815元，月固定水电费为731元，租金每12个月为一支付时段结算一次，水电费每6个月为一支付时段结算一次。第一支付时段的费用由乙方在合同签订之日付清，以后每个支付时段的费用由乙方于每个时段开始前15日内付清。水电费由乙方按月支付，由甲方统一代收，乙方应在接到甲方水电费通知之日起3个工作日内全额付清。乙方需向甲方交纳保证金，乙方未足额支付全部保证金和第一时段租赁相关费用的，甲方有权不交付席位。合同终止或解除后乙方将承租席位返还甲方，甲方扣除乙方所交保证金的50%作为产品服务售后保证。因乙方违约等原因导致合同被解除的，甲方不退还乙方保证金。双方对违约责任约定为：乙方逾期15日未付清租金等应缴费用及违约金的，每逾期1日，由甲方每日按欠费金额的1%向乙方加收违约金。双方对装修及设施约定为：本合同终止当日，乙方按照本合同签订时甲方席位原样返还甲方，甲方同意保留的装修装饰物归甲方所有，甲方或者其他承租人无需为接受该席位保留的装修装饰物等物品向乙方支付任何费用。合同签订后，原告将出租席位交付给被告，被告对该席位投资57883元进行了装修并经营，同时按月租金2430元、月水电费505元支付了2012年5月至10月的租金和水电费，并向原告缴纳了5000元保证金，后未再向原告交纳租金和水电费。因商场业主于2013年5月初开始在经营期间堵门、围堵经营通道，部分租户陆续歇业。原告向被告催要租金，被告于2013年10月24日向原告发函，认为原告的行为导致经营亏损，要求原告调整不规范经营，否则不支付任何费用。2013年10月中旬，原告关闭了该经营场所，被告未再继续经营。
审理中，原告确认被告合同履行中按每月2430元交付租金，按每月505元支付水电费，并确认双方约定被告承租原告席位20个月（2012年5月1日—2013年12月31日），只需支付12个月的租金（2012年5月1日—2013年4月30日）的事实，但认为因被告未按时交付租金违约，故不再享受上述租金优惠，其租金应支付至2013年10月31日。原告对其主张的租金计算为：自2012年11月1日起至2013年10月31日止，每月租金按3815元计算，共计欠缴租金45780元，每月水电费按731元计算，共计欠缴水电费8772元。违约金计算为：租金违约金自2012年11月1日起至2013年4月30日止，欠缴租金按180天，欠缴租金22890元×1%×180天=41202元。水电费违约金自2012年11月1日起至2013年10月30日止，欠缴水电费8772元×1%×360天=31579.2元。被告反诉主张的费用计算为：经济损失计算2个月的经营损失共计4万元，装修费损失为装修费57883元×50%=28941.5元。
本院认为，原、被告双方自愿签订《租赁合同》，该合同未违反法律规定，双方均应遵照执行。被告承租原告席位，应向原告按时交纳租金和水电费用，但被告仅缴纳了2012年5月1日至2012年10月31日止的租金及水电费，此后的租金及水电费未再缴纳，现原告主张要求被告支付下欠的租金及水电费的请求成立，本院予以支持。因双方合同约定的租金及水电费数额与合同履行过程中实际交纳的数额不一致，应以实际交纳的数额为准，被告应按每月租金2430元、水电费505元支付下欠的费用。庭审中原告确认双方约定被告承租原告席位20个月（2012年5月1日—2013年12月31日），只需支付12个月的租金（2012年5月1日���2013年4月30日），且双方在合同中对取消租金优惠条件并无约定，原告主张要求被告支付自2012年11月1日至2013年10月31日止12个月的租金请求与原告确认的租金优惠及实际使用时间不符，本院不予全部支持，本院确认被告应支付原告下欠的租金为：2430元×6个月=14580元。双方合同中对水电费未约定优惠条件，应按被告实际租用期间2012年5月1日至2013年10月15日原告关闭商场之日支付原告水电费，水电费为：505元×11.5个月=5807.5元。因合同中双方对租金优惠期间逾期交付租金应如何承担违约责任未作约定，且双方合同约定的租赁期限至2013年12月31日，租赁期限尚未到期，原告就关闭了商场，单方提前两个半月终止了合同，已违约，故原告主张要求被告承担租金优惠期间逾期支付租金的违约金的请求本院不予支持。双方约定水电费按月支付，被告未按约定缴纳水电费的事实客观��在，原告主张要求被告承担2012年11月1日起至2013年10月30日止欠缴水电费违约金的请求合法，但欠缴水电费数额及违约时间计算有误，本院不予全部支持，本院确认水电费违约金为：5807.5元×1%×345天=20035.87元。由于原、被告双方均违约，被告主张要求原告返还保证金5000元的请求本院不予全部支持，本院根据双方的违约责任分担该笔费用，由原告返还被告保证金2500元。因被告未提供合法有效证据证明其实际经营损失情况，对其反诉要求原告赔偿经济损失40000元的请求本院不予支持。本案原、被告虽然约定合同终止后原告无需为接受被告交还承租席位保留的装修装饰物等物品向被告支付任何费用，但因原告于2013年10月中旬单方提前终止合同时被告剩余的租赁期尚有两个半月，其装饰装修残值损失为57883元÷20个月×2.5个月=7235.37元，因原、被告双方均违约，应由双方对该费���各承担一半责任，即7235.37元×50%=3617.68元。被告反诉要求原告赔偿席位装修费残值28941.5元的请求过高，本院不予全部支持。原、被告的诉请未能得到支持部分的案件受理费理应由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告王志红支付原告曲靖佰腾数码科技有限公司租金14580元，水电费5807.5元，承担逾期交纳水电费违约金20035.87元，合计40423.37元。
二、由原告曲靖佰腾数码科技有限公司退还被告王志红保证金2500元，赔偿被告王志红装饰装修残值损失3617.68元，合计6117.68元。
三、驳回原告曲靖佰腾数码科技有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告王志红的其他反诉请求。
本诉案件受理费2847元(已交纳)，由曲靖佰腾数码科技有限公司承担2000元，王志红承担847元；反诉案件受理费1649元，由王志红承担1599元，曲靖佰腾数码科技有限公司承担50元。
上述款项支付及诉讼费承担，限于本判决生效后15日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期���届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 孙玉昆
代理审判员 马艳娇
人民陪审员 姜兆荣
二〇一五年四月十三日
书 记 员 解 芳