＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）杭江笕民初字第603号＼n原告浙江南都物业管理有限公司。＼n法定代表人韩芳。＼n委托代理人金丽迪，浙江泽夫律师事务所律师。＼n被告杭州新境置业有限公司。＼n法定代表人沈永振。＼n委托代理人葛成、池伟松，浙江天册律师事务所律师。＼n原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称浙江南都公司）为与被告杭州新境置业有限公司（以下简称杭州新境公司）物业服务合同纠纷一案，于2013年10月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告浙江南都物业管理有限公司委托代理人金丽迪、被告杭州新境置业有限公司委托代理人葛成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告浙江南都公司诉称：2010年7月1日，原告与杭州市租赁房投资有限公司签订《联合新苑廉租住房前期物业服务合同》一份，约定由原告为联合新苑小区提供物业服务。原告自2010年12月31日正式进驻联合新苑小区提供物业服务至今。期间，被告的商铺与廉租住房属于同一物业管理区域，于住宅一并移交原告并由原告提供物业服务至今。但原被告双方一直未能签订书面物业服务合同，被告亦未支付相应物业服务费。经原告多次催缴及多部门协调，被告曾于2011年8月24日向原告发送《关于要求签订联合新苑物业服务合同的函》，确认联合新苑小区于2010年12月31日交付使用，为确保整个小区物业管理服务工作统一性这一原则，同意把联合新苑商业部分物业服务工作委托给原告管理，商铺（包括空置状态）物业管理费按1.2元／平方米＊月标准进行收费。但因双方对于此前原告是否已经提供实际物业服务事实及地下停车库收费有分歧，物业服务合同一直拖延至2013年6月27日才签订。原告认为，不管是从事实角度还是从法律角度出发，联合新苑商铺与联合新苑住宅部分实体为一体建筑，拥有共同的配套设施设备，属于同一个物业管理区域；其商铺随同住宅一并同时移交给原告，且原告自2011年1月1日起对联合新苑住宅、商铺一同进行物业管理，对园区整体进行24小时治安巡逻，公共绿化的修剪维护，商铺前的垃圾清扫和环境维护，认真做好园区整体配套设施设备的保养维护工作，被告事实上接受了原告的物业服务。原被告之间事实物业服务合同关系成立。诉讼请求：判决被告支付自2011年1月1日至2013年4月30日的商铺物业服务费250906.66元；本案的诉讼费用由被告承担。＼n被告杭州新境公司辩称：一、原告诉称的商铺和廉租住房不属于同一物业管理区域，2010年12月31日也未曾移交给原告。1、联合新苑小区系被告在丁桥R21-R24地块建设的经济廉租房和廉租房小区，但分为法律性质截然不同的两种物业。其一为经济适用房和廉租房，已全部由杭州市住房制度改革办公室收购。另一种为商业物业，包括商铺和地下车库，商业物业是为平衡项目成本，经杭州市建委同意，由被告补缴土地出让金，办理商业用房土地出让手续而独立形成的商业物业。因而在联合新苑小区内形成了两个不同的经营管理主体，即作为住宅的经营管理主体（市房改办）和作为商铺、地下车库的经营管理主体（被告）。两种法律性质截然不同的物业，从法律上和事实上均存在两个不同的经验管理主体，不能认定为同一物业管理区域的。2、原告于2010年7月与杭州市租赁房投资有限公司签订的联合新苑廉租住房前期物业服务合同中，已经对物业管理区域做了明确，即高层、小高层住宅。该合同对移交给原告的物业以附件形式列了清单，该清单中不包括商铺和地下车库，且杭州市租赁房投资有限公司从权限上而言也无权对商铺和地下车库进行移交。因此原告称被告的商铺由杭州市租赁房投资有限公司于2010年12月31日一并移交给原告不符合事实，事实是直至2013年6月27日，原被告正式签订前期物业服务合同，该合同以附件形式将委托给原告的物业列了清单，才完成了商铺物业的管理移交。3、2013年6月27日之后，原告同时与杭州市住房制度改革办公室以及被告签订有两份内容不同的物业服务合同，也证实了原告事实上也认可两个各自独立的物业管理区域并各自签订物业服务合同，而原告现又诉称系同一个物业管理区域，显然其诉称与其实际做法存在矛盾。＼n二、原被告于2013年6月27日之前，从未就物业服务达成过合意，也不存在物业服务的合同关系。1、原告于2010年7月与杭州市租赁房投资有限公司签订的《联合新苑廉租住房前期物业服务合同》，以及原告又分别于2012年2月9日、2013年5月20日与杭州市住房改革办公室、杭州市住房保障办公室签订两份《联合新苑廉租住房物业服务合同》，依照合同相对性原则，仅约束原告与杭州市租赁房投资有限公司以及原告与杭州市住房制度改革办公室、杭州住房保障办公室，且合同内容也仅涉及廉租住房，对商铺物业以及被告均无约束力。2、被告曾于2011年8月24日向原告发出《关于要求签订联合新苑物业服务合同的函》，向原告发出签订物业合同的要约，但原告随后在《关于杭州新境置业有限公司来函内容的回复》中对被告的邀约做出了实质性变更，双方因此并未达成协议，即原被告在2011年8月至2013年6月27日期间，原被告双方之间并未成立物业服务合同关系。3、原被告于2013年6月27日签订的《前期物业服务合同》是原被告双方之间签订的首份物业服务合同，是一份前期物业服务合同，期限自2013年5月1日起至联合新苑业委会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。双方的物业服务合同关系仅于2013年5月之后成立。＼n三、物业服务合同的成立应遵循合同自由原则，未成立物业服务合同关系不存在前期物业费的缴纳问题。依照浙江省物业管理条例第21条规定：建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。该条例规定是一个倡导性条款，物业服务企业是选聘的方式，并未强制性规定由某个政府部门直接插手物业管理，从而代替建设单位来与物业服务企业签订物业服务合同。而只有在前期物业服务合同成立的前提下，才有建设单位全额缴纳物业服务费的义务。退一步讲，即使被告未尽到及时选聘物业服务企业对物业进行前期管理的义务，被告所相应承担的是对物业买受人的责任，而不是对物业服务企业的责任。事实上，鉴于被告拥有关联的物业服务企业，前期物业服务由关联企业自行提供，仅为了物业服务工作的统一性，才被迫与原告签订前期物业服务合同。＼n四、原告并未向被告提供有关商铺的物业服务，其提供的证据仅表明其正常履行与杭州市住房改革办公室、杭州市住房保障办公室签订的《联合新苑廉租住房物业服务合同》。被告在2013年6月27日之前并未向原告提出任何物业服务的要求，而是通过关联物业服务企业自行予以解决。＼n综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。＼n原告浙江南都公司向本院提交的证据有：＼n1、联合新苑廉租住房前期物业管理服务合同一份，拟证明原告接受杭州市租赁房投资有限公司的委托，对联合新苑小区住宅实行物业管理，委托管理期限自2010年7月1日起至2011年12月31日；＼n2、关于要求签订联合新苑物业服务合同的函一份，拟证明被告确认联合新苑小区已于2010年12月31日交付使用，其同意把联合新苑商业部分物业服务工作委托给原告管理，物业服务费按1.2元／平方米／月标准进行收费的事实；＼n3、关于杭州新境置业有限公司来函内容的回复一份，拟证明原告同意被告函件中的物业费标准，但对被告提出的未提供物业管理服务的说法进行更正，明确原告已于项目交付日起对小区商铺提供物业服务，故商铺物业服务费应按照项目交付之日起计收；退一步讲，证据2、3也能说明原被告双方在2011年8月24日达成物业服务合同的要约承诺；＼n4、关于征求联合新苑相关事项会议纪要等修改意见的函一份，拟证明杭州市住房制度改革办公室发函给原被告，认为根据法律规定，联合新苑物业商铺部分为已竣工尚未出售物业，其物业服务费应由建设单位即被告全额交纳，因原告从该项目竣工后就入驻并提供相应服务，被告应从项目实际竣工之日起支付全额物业服务费；＼n5、物业服务合同二份，拟证明原告接受杭州市住房制度改革办公室的委托，继续为联合新苑小区提供物业管理，委托管理期限自2012年1月1日起至2013年12月15日止；＼n6、南都物业协作事项联系函一份，拟证明原告向被告发函，明确自2010年12月31日起小区正式交付至今已提供物业服务17个月之久，要求被告尽快签署联合新苑商铺部分物业的物业服务合同的事实；＼n7、杭州市数字化城市管理问题信息表一组、丁桥镇明珠社区居委会证明一份，拟证明原告自2011年1月1日起为联合新苑商铺提供物业服务的事实；＼n8、前期物业服务合同一份，拟证明原被告签订前期物业服务合同，约定由原告为联合新苑商铺提供物业服务，自2013年5月1日起至联合新苑业委会成立并签订物业服务合同生效之日止，该合同签订本身也说明了被告对之前的价格条款、服事实务的认可；＼n9、关于催讨联合新苑商铺物业费的函及送达凭证、律师函及送达凭证各一份，拟证明原告向被告催讨物业服务费的事实；＼n10、照片一组，拟证明住宅和商铺是一体建筑，原告已为被告提供物业服务费的事实；＼n11、交房协调会议纪要一份，拟证明原告向杭州市租赁房投资有限公司交付住宅的事实，住宅和商铺所有设施设备是一体的，相应商铺也移交给了原告。＼n被告杭州新境公司向本院提交证据的证据有：＼n12、关于要求补缴土地出让金的请示、杭州市建委的公文处理简复单各一份，拟证明本案诉争物业费有关的物业系经杭州市建委同意，由被告补缴土地出让金，办理商业用房土地出让手续而独立形成的商业物业，与联合新苑小区内的廉租住宅用房法律性质完全不同，运营管理单位不同，不能简单划分为同一物业管理区域；同时杭州市住房办公室仅为廉租房主管部门；＼n13、前期物业服务合同（同原告提交的证据8）及附件一份，拟证明原被告自2013年6月27日签订前期物业服务合同，正式建立物业服务合同关系时被告才以附件形式向原告移交相关物业，被告的商铺自合同签订之时才交付给原告管理，之前并未委托给原告；＼n14、杭州联合物业管理有限公司的维修记录一份，拟证明2013年6月27日之前原告并未向被告提供有关商铺的物业服务，被告也未向原告提出任何物业服务的要求，而是通过关联物业服务企业自行予以解决。＼n经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，认为该合同签订的主体为原告和杭州租赁房投资有限公司，物业服务区域为廉租房不包括被告经营的商铺和地下车库，对被告不具有约束力。被告对证据2和3真实性无异议、关联性有异议，认为被告向原告提出了签订物业服务合同的意向，关于合同的主要内容被告提出了自己的要求，而原告在回函中对主要内容都予以否定，说明双方在当时的函件来往中并未达成物业服务的协议。被告对证据4真实性无异议，关联性有异议，仅能反映由杭州市住房制度改革办公室牵头多方参与对商铺物业费、车库物业费事项的协调且并没有定论，不能证明与会各方就会议内容达成一致意见。被告对证据5真实性无异议，关联性有异议，意见同证据1。被告对证据6真实性无异议，认为结合证据2、3能够说明双方未就商铺、车库物业达成一致意见，原告再次催促被告进行协商并签订正式的物业服务合同。被告对证据7真实性、关联性有异议，形式上系电子数据类证据，仅从电脑上打印出来加盖明珠社区印章，无法确定是属于市政的道路还是小区配套的道路，即使属于小区物业，也是原告正常履行其与杭州市住房制度改革办公室的合同内容。被告对证据8真实性、关联性均无异议，说明原被告第一次签订物业服务合同，起算时间为2013年5月1日，之前双方不存在物业服务合同关系。被告对证据9真实性无异议，主张的内容不予认可，原告无权催要双方签订物业服务合同之前的物业费。被告对证据10真实性无异议，认为系原告正常履行与杭州市住房制度改革办公室的合同内容，作为商铺运营单位，被告从未要求原告进行维修。被告对证据11真实性无异议，关联性有异议，认为该交房协调会议纪要针对的是廉租房，交付主体是杭州市房地产联合开发总公司向杭州市租赁房建设管理中心和杭州市住房制度改革办公室交房，与物业交接无关。＼n原告对被告提交的证据12真实性无异议，证明对象有异议，认为商铺在联合新苑小区11幢住宅楼的四至范围内，客观事实上被告所有的商铺和住宅是一体的。原告对证据13真实性无异议，证明对象有异议，该附件仅为常规范本，对具体移交内容没有勾选，不能客观反映物业移交情况，在原告入驻时联合新苑小区所有的公共设施设备均已移交。原告对证据14三性均有异议，认为即使维修单真实，报修服务内容上显示均为商铺质量问题，属于开发商的维修义务，不属于原告的物业服务内容。＼n本院对上述证据审查后认为，证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13，原被告对真实性均无异议，且与本案具有关联性，能够证明相关事实，本院予以确认。证据7中杭州市数字化城市管理系统显示在2012年2月29日至2013年4月12日期间位于勤丰路、丁群街等处商铺前存有绿化带破损、泥土裸露、玻璃等废弃物堆放、人行道板破损等问题，结合明珠社区出具的证明即城管就上述问题以整改信息单的形式交予明珠社区再由明珠社区转交于原告进行整改处理，同时根据原被告2013年6月27日签订前期物业服务合同约定联合新苑商铺物业位于杭州市丁桥镇勤丰路以东、丁群街以南，能够证明原告为被告所有的位于联合新苑的商铺提供物业服务的事实，本院对证据7予以确认。证据14显示被告通过杭州联合物业管理有限公司对联合新苑商铺内的照明设备、门锁的更换或者维修及商铺内的卫生清理等，而上述内容并不属于物业管理的公共设施、设备范围，原告的异议成立，证据14与本案缺乏关联性，本院不予确认。＼n根据上述证据认证以及当事人陈述，本院确认下列事实：＼n位于杭州市丁桥大型居住区勤丰路和丁群路交界处的联合新苑项目由被告开发建设，被告将其中住宅部分配售给杭州市住房制度改革办公室以作为廉租房使用，非住宅部分在扣除物业用房、社区用房后，由被告补缴土地出让金作为配套商业用房。＼n原告与杭州市租赁房投资有限公司签订《联合新苑廉租住房前期物业服务合同》，约定由原告对联合新苑廉租住房小区实施前期物业服务，物业类型为小高层、高层，总建筑面积约85540平方米其中高层、小高层住宅66385.2平方米，期限自2010年7月1日至2011年12月31日止；小高层、高层住宅物业服务费按0.85元／平方米／月，公共能耗费按0.5元／平方米／月预收，据实分摊。合同还对委托服务事项等相关内容作了约定。＼n2010年12月31日，联合新苑小区交付使用，原告即日起入驻并开始对联合新苑小区开展物业管理服务工作。作为配套商业用房的商铺位于联合新苑小区四至外围，商铺公共区域的日常保洁、巡查、公共设施的维修、维修等物业工作由原告组织实施。＼n2011年8月24日，被告向原告发送《关于要求签订联合新苑物业服务合同的函》，载明，联合新苑小区是杭州新境公司开发建设的廉租房项目，已于2010年12月31日交付使用，为确保整个小区物业管理服务工作统一性原则，同意将联合新苑商业部分物业服务工作委托给浙江南都公司，因在前期物业管理服务中，浙江南都公司未提供商铺部分相关物业管理服务，要求联合新苑商铺部分物业委托计费时间自双方正式签订物业委托管理合同起始之日起计算，商铺部分物业管理费根据杭州市物价局核定的1.2元／平方米／月标准收取，空置商铺物业管理费按百分之百收取。＼n2011年8月26日原告复函，表示对杭州新境公司关于商铺的空置物业服务费无异议，但关于商铺的管理和物业费缴纳计费时间问题，认为双方签订前期物业服务合同应该最迟与项目交付同步，在未向被告收取商铺物业费的情况下自项目交付起，已经对联合新苑商业及公共设施设备进行维护，可提供巡查记录、公共设施设备养护记录，因此要求商铺物业费应按照2011年1月1日起算。＼n2011年12月3日，杭州市住房制度改革办公室向杭州市租赁房建设管理中心及原告、被告发送《关于征求联合新苑相关事项会议纪要等修改意见的函》，就《关于联合新苑物业委托相关事项的处理方案》（征求意见稿）限期征求相关单位意见。《关于联合新苑物业委托相关事项的处理方案》（征求意见稿）载明：对开发建设单位杭州新境公司与物业公司浙江南都公司就联合新苑关于商铺部分物业费缴纳时间的问题提出如下处理方案，根据《浙江省物业管理条例》的相关规定，联合新苑物业商铺部分为已竣工尚未出售，其物业服务费应由建设单位全额交纳，因物业公司从该项目竣工后就入住并提供相应的服务，开发建设单位应从该项目竣工后就入住并提供相应服务，开发建设单位应从该项目实际竣工之日起支付全额物业服务费。＼n原告分别于2012年2月9日及2013年5月20日与杭州市住房制度改革办公室签订《联合新苑廉租住房物业服务合同》各一份，约定由原告继续为联合新苑廉租住房提供物业服务，建筑面积67747.14平方米，期限分别为自2012年1月1日至2012年12月15日，2012年12月16日至2013年12月15日。＼n2012年7月10日，原告致函被告要求尽快签署联合新苑前期物业服务合同。＼n2013年6月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方将联合新苑商铺委托乙方实行物业管理，物业位于杭州市丁桥镇勤丰路以东，丁群街以南，商铺建筑面积共计7467.46平方米；委托管理服务期限自2013年5月1日起至联合新苑业委会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业费按商铺的建筑面积每月每平方米1.2元缴纳。＼n2013年8月8日、9月12日，原告分别向被告发送函以催讨2011年1月1日至2013年4月30日的联合新苑商铺部分按照每月每平方米1.2元计算的物业服务费共计250906.66元。＼n本院认为，就关于原被告争议在2011年1月1日至2013年4月30日期间双方是否存在事实物业服务合同关系，阐述如下：＼n首先，根据国务院《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，浙江省物业管理条例第七条第三款“新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域”的规定，位于联合新苑廉租住房四至外围的商铺与廉租住房属一体建筑，两者拥有相对独立的共同的配套设施设备且不具有可区分性，故廉租住房与商铺为一个物业管理区域。被告抗辩廉租住房和商铺属法律性质不同的两种物业，本院认为廉租住房与商铺虽然产权性质不同，分属主体不同，但并不影响同一物业管理区域的认定。＼n其次，根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，浙江省物业管理条例第二十一条第一款“建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理”的规定，被告负有对其所有的商铺部分物业选聘前期物业服务企业的法定义务。被告未依法选聘前期物业服务企业，原告根据廉租住房产权方的委托入驻联合新苑小区并于2011年1月1日开始对该小区同一物业管理区域内的廉租住房和商铺实行统一物业管理，提供物业服务，符合实际物业管理需要，具有合理性。被告虽对商铺部分物业服务费的起算点持有异议，但并无证据推翻原告已为被告所有的商铺部分提供物业服务的事实。原告自2011年1月1日起为联合新苑小区提供物业服务，被告亦未明确拒绝接受物业服务，被告在原告的物业服务活动中具有获益性。＼n再次，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原被告虽未就2011年1月1日至2013年4月30日的商铺物业服务事项签订书面合同，但原告实际已为被告提供相应的物业服务，被告亦接受，故双方符合事实物业服务合同关系的构成要件，本院对原告主张上述期间原被告成立事实物业服务合同关系，予以支持。＼n关于事实物业服务合同关系期间商铺部分物业费的标准问题，根据2011年8月24日被告发函至原告同意根据杭州市物价核定的1.2元每月每平方米的标准计算，及原被告于2013年6月27日签订物业服务合同约定2013年5月1日之后的商铺部分物业费按1.2元每月每平方米计算，原告依此标准主张2011年1月1日至2013年4月30日的期间物业服务费（7467.46平方米＊1.2元／月／平方米＊28个月=250906.66元），合理正当，本院予以支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十四条、第四十二条，《浙江省物业管理条例》第七条第三款、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下：＼n被告杭州新境置业有限公司于本判决生效后十日内向原告浙江南都物业管理有限公司支付2011年1月1日至2013年4月30日的物业服务费250906.66元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币5064元，减半收取人民币2532元，由被告杭州新境置业有限公司负担，于本判决生效后三日内支付。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5064元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202＊＊＊＊＊＊2968）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n（此页无正文）＼n代理审判员李敏＼n二〇一四年一月三日＼n书记员程佳佳