广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16625号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪淑敏，女，1964年7月25日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹿爱芹，女，1977年7月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人汪淑敏因与被上诉人鹿爱芹租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汪淑敏委托诉讼代理人周启维、被上诉人鹿爱芹委托诉讼代理人姜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪淑敏上诉请求：1.维持一审判决第一项“鹿爱芹与汪淑敏签订的关于广州市海珠区滨江东路912-974号第二层自编号209号铺位的租赁合同关系于2017年10月13日解除”、第二项中汪淑敏向鹿爱芹支付“水电费43895.54元”、第四项“鹿爱芹在本判决生效之日起10日内向汪淑敏退还水电周转金15120元”和第六项“驳回鹿爱芹的其它诉讼请求”的判决内容；2.撤销一审判决其他判决内容，请求改判：（1）鹿爱芹立即返还汪淑敏租赁保证金120000元；（2）鹿爱芹立即返还汪淑敏11台型号为KF-72QW／Y-B(R3)的美的牌空调，如不能返还，由鹿爱芹赔偿汪淑敏11台空调损失40040元（按全新价80080元的半价计算）；（3）鹿爱芹立即返还汪淑敏厨房设备一批（详见一审汪淑敏《反诉状》附件2、2015年6月29日汪淑敏和佛山市黄岐兴昶不锈钢工程部签订的《报价清单》），如不能返还，由鹿爱芹赔偿汪淑敏厨房设备损失37340元（按全新价74680元的半价计算）；（4）汪淑敏仅需支付鹿爱芹2017年9月1日至2017年10月13日的租金93890元（66150+66150÷31×13）；（5）汪淑敏仅需支付鹿爱芹的迟延支付租金的违约金为从2017年9月6日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中从2017年9月6日起至2017年10月5日止以本金66150元计算；2017年10月6日起至2017年10月13日止以本金93890元计算，总额以本金93890元为限。（6）汪淑敏无需支付鹿爱芹2017年10月14日至2017年11月30日的房屋占用费103635元。事实和理由：（一）本案《广州市房屋租赁合同》补充协议第七条约定：若发现乙方出现拖欠费用或损坏商铺、共用设施等的情况，甲方有权在押金内扣除，直至将拖欠或赔偿的款项清理完毕为止。由于鹿爱芹已单方收回案涉商铺，在其民事起诉状中又未主张以租赁保证金抵扣有关费用，且补充协议第三十七条已约定了拖欠租金需要支付滞纳金，故汪淑敏所承担的违约责任远远超过因其拖欠租金给鹿爱芹造成的损失，因此一审既判决汪淑敏支付迟延支付租金的违约金，又判决鹿爱芹有权没收租赁保证金120000元，有违公平原则，也违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。故鹿爱芹应返还租赁保证金120000元给汪淑敏。（二）鹿爱芹确认其在2017年12月初自行收回涉案商铺及租给案外人使用，汪淑敏原有的一台空调现在由新的承租人使用，其余空调及厨房设备已作拆除并处理。鹿爱芹未对一审判决提起上诉，说明其认可一审判决认定的事实和陈述的理由。汪淑敏认为，从补充协议约定的2015年4月1日的租期起始日起，至2017年10月13日合同解除之日止，汪淑敏仅使用涉案空调及厨房设备二年六个月，而这些空调及厨房设备的使用期限至少有十年以上，按折旧计算，现值远远超过全新价的一半。汪淑敏在反诉时仅要求鹿爱芹按全新价的半价赔偿损失是为了便于人民法院作出判决，但一审判决鹿爱芹仅需赔偿汪淑敏涉案空调及厨房设备总共30000元，远远不足以弥补汪淑敏的损失。（三）因2017年10月共有31日，故每日的租金为2133.87元（66150÷31）。汪淑敏仅需支付鹿爱芹2017年9月1日至2017年10月13日的租金93890元（66150+66150÷3l×13）。（四）每日1％，年利率为365％，而现时的中国人民银行同期贷款年利率为4.75％，前者相当于后者的76.84倍（365％÷4.75％），因此每日1％的违约金标准明显过高。汪淑敏已在一审中主张，即使需要支付租金的迟延违约金，也请求人民法院调低违约金标准。但一审违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，判决汪淑敏按每日1％标准计付迟延支付租金的违约金给鹿爱芹。二审法院作出的多个生效判决中均认为计算违约金的约定明显过分高于造成的实际损失，根据公平原则，予以调整。根据（2014）穗中法民五终字第1295号、（2014）穗中法民五终字第1087号案案例和《中华人民共和国合同法》的规定，汪淑敏仅需按各月所欠租金为本金，分期按中国人民银行同期贷款利率的标准支付鹿爱芹迟延支付租金的违约金，总额以所欠租金总额为限。（五）鹿爱芹的诉讼请求没有要求汪淑敏支付房屋占用费，一审却判决汪淑敏需要支付房屋占用费，超出了鹿爱芹的诉讼请求。2017年10月13日本案租赁关系解除时，鹿爱芹已对涉案商铺上锁并实际控制，汪淑敏已无法继续使用，应视为鹿爱芹在该日已收回涉案商铺，因此不存在汪淑敏需要支付2017年10月14日以后的租金或者房屋占用费的事实。据此，汪淑敏无需支付鹿爱芹2017年10月14日至2017年11月30日的房屋占用费103635元。
鹿爱芹辩称，同意一审判决，请求维持原判，不同意汪淑敏的上诉请求。由于汪淑敏在租赁期间是经常性违约，长期拖欠租金，在签署了承诺书后仍然出现拖欠租金的情况。在鹿爱芹多次发函追讨的情况下，汪淑敏在停止经营后长期占据涉案场地，拒不迁出。因此一审判决是考虑到了汪淑敏这种长期违约的情况而作出的，是公正的。保证金用于冲抵欠付租金针对的是一般性的违约，即汪淑敏拖欠租金不超过30天的情况下才可用保证金冲抵其拖欠的租金。本案汪淑敏存在根本性违约，应适用合同解除时没收保证金的条款。
鹿爱芹于2018年1月17日向一审法院起诉请求：1.确认鹿爱芹与汪淑敏双方关于广州市海珠区滨江东路912-974号第二层自编号209号铺位的《广州市房屋租赁合同》补充协议于2017年11月30日予以解除；2.汪淑敏支付拖欠鹿爱芹的租金198450元（2017年9月1日起至2017年11月30日）及迟延违约金17860元（违约金自2017年9月6日起，以各月欠付的租金66150元为本金，按每日1%的标准，分别计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限）；3.汪淑敏支付水电费43895.54元给鹿爱芹；4.汪淑敏支付全部诉讼费用。
汪淑敏向一审法院提出反诉请求：1.鹿爱芹立即返还汪淑敏租赁保证金120000元、水电周转金15120元；2.鹿爱芹立即返还汪淑敏11台型号为KF-72QW／Y-B(R3)的美的牌空调；如不能返还，由鹿爱芹赔偿汪淑敏11台空调损失40040元（按全新价80080元的半价计算）；3.鹿爱芹立即返还汪淑敏厨房设备一批；如不能返还，由鹿爱芹赔偿汪淑敏厨房设备损失37340元（按全新价74680元的半价计算）。
一审法院认定事实：鹿爱芹是海珠区滨江东路912-974号（双）、红梅路2-6号（双）204商铺（建筑面积348.31平方米）及205商铺（建筑面积1711.64平方米）的权属人。鹿爱芹将上述商铺分隔成若干面积对外出租。
2015年3月22日鹿爱芹（甲方）与汪淑敏（乙方）签订一份滨江东商铺《广州市房屋租赁合同》补充协议，约定甲方将已取得房地产权证书的自有物业出租给乙方使用，该物业坐落在滨江东路912-974号第贰层自编号为209号，建筑面积约为756平方米（含公摊面积）出租给乙方做餐饮使用。租赁期限为八年整，自2015年4月1日至2023年03月31日止。（第五条）：……2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金为66150元；……。乙方每月5日前直接向甲方支付本协议第五条约定的商铺租金。商铺内的独立用电、水、电话、通讯、网络、空调费、公共分摊费用由乙方另行独立负担。乙方在签订协议当天应向甲方缴交租赁保证金（押金）120000元。如乙方租赁期满并按协议规定缴清所有费用，其押金应在甲方验收完租赁场地10个工作日内无息退回乙方。若发现乙方出现拖欠费用或损坏商铺、共用设施等的情况，甲方有权在押金内扣除，直至将拖欠或赔偿的款项清理完毕为止，否则押金不得退还乙方。如乙方租赁期满并按协议规定缴清所有费用，其押金应在甲方验收完租赁场地30天内无息退回乙方。若发现乙方出现拖欠费用或损坏商铺、共用设施等的情况，甲方有权在押金内扣除，直至将拖欠或赔偿的款项清理完为止，否则押金不得退还乙方。水、电周转金（水费、电费代缴押金）乙方应在签订协议当天向甲方缴交15120元。如乙方租赁期满并按协议规定交清所有费用，其水、电周转金应在甲方验收完租赁场地30天内无息退回乙方。租金及其他费用缴纳方式：乙方在签订本协议当日支付第一个月的租金，以后按每月5号之前支付当月租金，其他费用应按甲方指定的管理中心通知之日起五天内缴交；逾期缴交甲方可以拖欠费用累计总额的1%按日叠加向乙方追缴滞纳金。乙方拖欠租金累计超过15天或拖欠水电费等费用总金额累计超过一个月租金的，甲方或管理中心可以书面通知乙方限期缴交，乙方在限期内无正当理由仍不缴交费用的，甲方或管理中心有权采取停止服务并切断供水、供电、空调等措施。无论是否对乙方产生任何影响，乙方均同意放弃一切追索权及／或求偿权，甲方并有权通过法律途径追索乙方缴交租金、补交滞纳金等，直到乙方缴清。因此所产生的费用、损失应由乙方自行承担。乙方未按协议约定的时间向甲方支付租金的，如拖欠租金每逾期一天，乙方按月租金的1%计付滞纳金；拖欠租金逾期超过30天的，视为乙方实质违约，甲方有权(1)停止供应水、电、空调、通讯等，并保留追讨的权利，因此发生的费用、损失由乙方自行承担。(2)单方解除协议，收回该商铺。乙方仍须缴付欠付的租金、滞纳金及一切因使用该商铺而产生的应缴其余全部费用，由此引起的一切法律责任由乙方负责。乙方因违反本协议有关规定，须支付违约金、赔偿金，甲方有权从押金中扣除，押金不足弥补甲方损失部分，甲方有权向乙方提出赔偿。违反本协议逾期不续租或占据商铺不按时搬迁的，乙方须按原租金的两倍向甲方支付逾期占用商铺的违约金，以承担逾期不退出商铺租金损失的责任。乙方逾期30天未清场的，视为其放弃该场内所有物品，甲方有权自行处理，乙方并应向甲方赔偿甲方自行恢复原状所产生的费用（若有）。在租赁期内，乙方无故提前终止协议的，则甲方有权没收押金，仍有其它损失的，乙方另行补偿。（第四十五条）在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除协议，“收回”商铺，没收押金并由乙方赔偿甲方的损失。……乙方拖欠租金累计超过30天、拖欠其他费用累计超过一个月租金和超过30天的；……。租赁期满或解除、终止本协议之日起3天内，乙方须向甲方交还恢复原状后的该商铺并将有关物品、杂物迁离。（第四十八条）租赁期届满或者提前终止协议的一切固定、嵌装在房屋结构、天花或者墙体内的设施和装修，乙方一律不得拆走，甲方也不予补偿。本协议为双方签订的《广州市房屋租赁合同》的补充协议，《广州市房屋租赁合同》仅作为在租赁管理部门备案登记或鉴证使用，本协议与双方签订的《广州市房屋租赁合同》不一致之处均以本协议的约定为准。
2015年3月27日鹿爱芹出具收到租赁保证金120000元及水电周转金15120元的《收据》给汪淑敏。
2015年4月2日鹿爱芹、汪淑敏为在租赁管理部门备案登记，双方就涉案商铺租赁事宜签订了《广州市房屋租赁合同》。
2015年5月29日鹿爱芹（甲方）与汪淑敏（乙方）签订一份《滨江东商铺租赁合同补充协议》，双方就燃气设施和排烟设施、免租装修期、广告位等问题作补充约定。
之后，汪淑敏以涉案商铺用于个人经营“宝香厨素食餐厅”。广州市来福物业管理有限公司（下称“来福物管公司”）是涉案商铺所在柏丽广场物业管理公司。
2017年6月26日汪淑敏出具《承诺书》，大致内容是：由于初期经营、宣传等问题以及多次提出解决外墙门面广告牌一事未能落实等原因，造成多次拖延缴纳租金及水电费，现汪淑敏经过内部调整及鹿爱芹协助落实广告牌事宜，从2017年7月起郑重承诺按时缴纳租金及水电费……。
2017年7月15日、8月9日、10月6日、10月23日来福物管公司分别向汪淑敏发出《催款通知函》，催收拖欠租金、滞纳金、水电费等。
2017年9月19日来福物管公司又向汪淑敏发出《整改及缴费通知函》，要求汪淑敏整改管道煤气及催收拖欠租金、滞纳金、水电费等。
2017年10月10日来福物管公司又向汪淑敏发出《商铺收回通知》，载明根据合同约定汪淑敏拖欠租金行为构成违约，要求汪淑敏即日付清相关费用，否则视为汪淑敏自动放弃承租权，鹿爱芹将于三日内（2017年10月13日）收回商铺。汪淑敏表示当天已收到该通知，确认双方租赁合同在2017年10月13日解除。
2017年10月30日来福物管公司再次向汪淑敏住址发出《商铺收回通知》，要求汪淑敏即日付清相关费用，否则鹿爱芹将于2017年11月1日收回商铺。该邮件被退回。
2017年11月1日来福物管公司又再次向汪淑敏住址发出《商铺收回通知》，要求汪淑敏即日付清相关费用，并表示汪淑敏对函件没有作回复，故汪淑敏在收到此函后于2017年11月3日前清空商铺场地并交还鹿爱芹使用，逾期则视为放弃场内所有物品，鹿爱芹自行处理。该邮件被退回。
鹿爱芹向汪淑敏追索租金无果，遂提起本案诉讼。诉讼期间，汪淑敏提起反诉，汪淑敏为证明其反诉事实，还提交如下证据：1.照片（2017年10月15日拍摄），证明鹿爱芹于2017年10月13日收回涉案商铺；2.《美的空调工程项目购销合同》、《材料设备报价单》、《广东增值税普通发票》、《收据》，证明鹿爱芹收回涉案商铺后，未将涉案商铺中11台美的空调交还给鹿爱芹（11台美的空调的全新价共80080元）；3.《厨房设备供货（附带安装调试）合同》、《报价清单》、三张《收据》、《平面方案图》、《个体工商户营业执照》、梁柏玲身份证，证明鹿爱芹收回涉案商铺后未将涉案商铺中的厨房设备交还给汪淑敏（该批厨房设备的全新价共74680元）。
鹿爱芹的质证意见是：对证据1的真实性有异议，认为是汪淑敏单方拍摄，是汪淑敏正常使用锁，鹿爱芹没有对涉案商铺上锁。对证据2、3有异议，空调均镶嵌在天花板内，一旦拆除房屋就会受到破坏，付款依据只有发票没有支付凭证；厨房设备不能证明是涉案商铺使用，且没有支付凭证。
一审庭审中，鹿爱芹确认本案来福物管公司向汪淑敏发出的通知均是其意思表示，鹿爱芹在2017年12月初自行收回涉案商铺及租给案外人使用，汪淑敏原有的一台空调现在由新的承租人使用，其余空调及厨房设备已作拆除并处理；汪淑敏确认从2017年9月1日起没有支付租金，欠水电费43895.54元未付。
一审法院认为：关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。鹿爱芹向汪淑敏出租涉案商铺，双方并签订涉案租赁合同，故鹿爱芹、汪淑敏之间关于涉案商铺的租赁合同关系成立。汪淑敏从2017年9月1日起拖欠租金超过30天，为此鹿爱芹委托来福物管公司向汪淑敏发出将于2017年10月13日收回涉案商铺的通知，汪淑敏表示收到该通知及确认双方租赁合同在2017年10月13日解除，故一审法院认定鹿爱芹、汪淑敏之间关于涉案商铺的租赁合同关系于2017年10月13日解除，对鹿爱芹主张的2017年11月30日解除时点不予采纳。
关于本诉鹿爱芹主张租金、违约金及水电费请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，汪淑敏应将涉案商铺返还给鹿爱芹，并将拖欠租金及水电费支付给鹿爱芹。鹿爱芹自认在2017年11月30日自行收回涉案商铺，汪淑敏抗辩是2017年10月13日，一审法院意见是鹿爱芹多次发出催缴租金等费用及收回涉案商铺的通知，汪淑敏均未回应，也没有与鹿爱芹办理涉案商铺交还手续，汪淑敏提交的照片证据不足以证明鹿爱芹在2017年10月13日已控制及收回涉案商铺的事实，基于合同解除后汪淑敏实际占有了涉案商铺，该期间汪淑敏应参照合同租赁标准向鹿爱芹支付房屋占用费，即汪淑敏按每月66150元标准支付2017年9月1日至2017年10月13日的租金94815元（66150元＋66150元÷30天×13天）及2017年10月14日至2017年11月30日的房屋占用费103635元（66150元＋66150元÷30天×17天）给鹿爱芹。汪淑敏迟延支付租金的行为构成违约，补充合同约定“乙方未按协议约定的时间向甲方支付租金的，如拖欠租金每逾期一天，乙方按月租金的1%计付滞纳金”，故鹿爱芹要求汪淑敏从2017年9月6日起实际清付之日止按每日1%计付拖欠租金的违约金请求，符合合同约定，一审法院予以支持，但本金应以2017年9月1日至2017年10月13日的所欠租金分段计算，违约金总额以本金为限。对汪淑敏抗辩违约金过高请求予以调整的意见，一审法院不予采纳。对鹿爱芹主张2017年10月14日至2017年11月30日期间属于房屋占用费的违约金请求，一审法院不予支持。
关于汪淑敏反诉返还租赁保证金及水电周转金的请求。由于汪淑敏违约导致合同解除，根据补充合同约定，鹿爱芹抗辩没收租赁保证金不予返还给汪淑敏的意见，一审法院予以采纳，对汪淑敏反诉返还租赁保证金120000元的请求，一审法院不予支持；鹿爱芹本诉中向汪淑敏主张支付水电费43895.54元，汪淑敏也予以确认，故汪淑敏反诉要求鹿爱芹返还水电周转金15120元的请求，一审法院予以支持。
关于汪淑敏反诉返还或赔偿空调、厨房设备的请求。空调、厨房设备物品不属于补充合同第四十八条范围，鹿爱芹在合同解除时应一并返还给汪淑敏。虽然鹿爱芹多次致函汪淑敏要求解除合同并收回涉案商铺，但在尚未知道解除通知是否到达汪淑敏的情况下，鹿爱芹视为汪淑敏放弃涉案商铺内上述物品并自行处理不当，鉴于上述物品鹿爱芹已无法返还给汪淑敏，故由此造成汪淑敏的损失鹿爱芹应予赔偿。依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，酌情由鹿爱芹对上述物品向汪淑敏赔偿损失共30000元为宜。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，于2018年5月25日作出判决：一、鹿爱芹与汪淑敏签订的关于广州市海珠区滨江东路912-974号第二层自编号209号铺位的租赁合同关系于2017年10月13日解除；二、汪淑敏在判决生效之日起10日内向鹿爱芹支付2017年9月1日至2017年10月13日的租金94815元及2017年10月14日至2017年11月30日的房屋占用费103635元、水电费43895.54元；三、汪淑敏在判决生效之日起10日内向鹿爱芹支付迟延支付租金的违约金（从2017年9月6日起至实际付清之日止，按每日1%标准计；其中从2017年9月6日起至2017年10月5日以本金66150元计；2017年10月6日起至2017年10月13日止以本金94815元计，总额以本金94815元为限）；四、鹿爱芹在判决生效之日起10日内向汪淑敏退还水电周转金15120元；五、鹿爱芹在判决生效之日起10日内向汪淑敏赔偿损失30000元；六、驳回鹿爱芹的其它诉讼请求；七、驳回汪淑敏的其它反诉请求。本案诉讼费41447元（其中受理费39203元，由汪淑敏负担；反诉费2244元，由鹿爱芹负担477元，汪淑敏负担1767元）。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据汪淑敏的上诉以及鹿爱芹的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：1.汪淑敏应向鹿爱芹支付房屋使用费的截止时间；2.保证金应否返还；3.汪淑敏主张鹿爱芹向其返还空调、厨房设备或赔偿损失各40040元、37340元的主张是否成立；4.违约金是否应予调整。
关于争议焦点一。汪淑敏自2017年9月1日开始欠租，鹿爱芹通过来福物管公司多次向汪淑敏发出催款通知及商铺收回的通知，来福物管公司于2017年10月30日及11月1日向汪淑敏住址发出的《商铺收回通知》邮件均被退回，在尚未确定上述通知是否到达汪淑敏、汪淑敏也未回应的情况下，鹿爱芹于2017年11月30日收回商铺并无不妥。汪淑敏主张其在2017年10月13日已交还商铺，但其未举证证明，且从汪淑敏仍诉请要求鹿爱芹向其返还空调、厨房设备可知，汪淑敏并未腾空涉案商铺，其上诉主张自相矛盾。一审法院判决汪淑敏应向鹿爱芹支付房屋使用费至2017年11月30日并无不当，本院予以认可。汪淑敏上诉主张其无需支付2017年10月13日之后的房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。租赁保证金的作用之一在于担保合同的履行，双方合同约定的租赁期限至2023年3月31日止，因汪淑敏欠租导致合同解除，汪淑敏构成根本违约，应承担相应的违约责任。合同第四十五条约定承租人累计欠租超过30日的，出租人有权单方解除合同、没收保证金等。现汪淑敏欠租已超过30日，其无权要求鹿爱芹返还保证金。关于汪淑敏主张的合同第七条约定如承租人出现拖欠费用等情况，出租人有权在保证金内扣除，一审既判决其承担违约金，又判决没收保证金，违反公平原则的问题。鹿爱芹主张保证金冲抵欠付租金是针对一般性违约即欠租不超过30日的情形，现汪淑敏构成根本违约应适用第四十五条约定，该主张合理，本院予以采纳。在合同第七条并无约定欠租时间而第四十五条明确约定欠租30日以上则没收保证金的情况下，一审法院适用合同第四十五条约定认定鹿爱芹有权没收保证金并无不当。汪淑敏提前解除合同构成根本违约，与其迟延支付租金或使用费所应承担的违约责任是两种不同的违约责任，汪淑敏主张其承担迟延交租的违约责任后无需承担提前解除合同这一根本违约的违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。根据一审查明的事实，鹿爱芹已无法向汪淑敏返还其空调和厨房设备，在此情况下一审法院酌情判决鹿爱芹向汪淑敏赔偿损失30000元并无不当，本院予以认可。汪淑敏上诉主张鹿爱芹应向其赔偿两项设备损失各40040元、37340元，对此举证不足，本院不予采纳。
关于争议焦点四。双方合同约定迟延支付租金的违约金按照每日1%标准计算，则一年违约金标准高达365%，在鹿爱芹有权没收汪淑敏支付的保证金且鹿爱芹没有充分证据证明其损失的具体数额的情况下，汪淑敏关于上述违约金标准过高请求调低的上诉请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院予以准许，并酌情调整违约金标准为按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，且违约金总额不超过欠租租金总额94185元。
此外，鹿爱芹起诉请求判令汪淑敏支付2017年9月1日至2017年11月30日欠付的租金，一审判决并无超出鹿爱芹的诉请范围，租金与使用费均为汪淑敏占用租赁房屋所应支付的对价，区别仅在于合同解除前后的名称不同。汪淑敏主张一审判决超出鹿爱芹诉请于法无据，本院不予采纳。由于本案纠纷系汪淑敏欠租导致，故一审案件受理费按照一审判决承担，二审案件受理费由汪淑敏负担。
综上所述，上诉人汪淑敏关于违约金过高的上诉请求成立，本院予以改判；汪淑敏其他上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决对违约金问题处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1532号民事判决第一、二、四、五、七项；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1532号民事判决第六项；
三、变更广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初1532号民事判决第三项为：汪淑敏在判决生效之日起10日内向鹿爱芹支付迟延支付租金的违约金（从2017年9月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算；其中从2017年9月6日起至2017年10月5日以本金66150元计；2017年10月6日起至2017年10月13日止以本金94815元计。全部违约金总额以本金94815元为限）；
四、驳回鹿爱芹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费39203元，由汪淑敏负担；反诉费2244元，由鹿爱芹负担477元，汪淑敏负担1767元。二审案件受理费6053.6元，由上诉人汪淑敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 闫 娜
审判员 黄春成
二〇一八年十一月十四日
书记员 颜旭怀
彭诗敏