河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫02民终1697号
上诉人（一审原告）：河南正弘物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区东明路北260号院3号楼24层2402号。
法定代表人：李书剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宁保贞，河南有道律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人（一审被告）：赵静，女，汉族，1974年7月27日出生，住河南省开封市。
委托诉讼代理人：张远思，男，汉族，1970年3月16日出生，住河南省开封市。与赵静系夫妻关系。代理权限为特别授权。
上诉人河南正弘物业管理有限公司（以下简称正弘物业公司）因与上诉人赵静物业服务合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫0202民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
正弘物业公司上诉并答辩称：请求二审法院撤销一审法院（2018）豫0202民初254号民事判决并依法改判。事实与理由：1、正弘物业公司不是在涉案小区服务的前期物业服务公司。小区交付多年，原有的公共设施设备老化是必然的，正弘物业公司只能对现有的设备进行维护和管理，努力去改善服务。一审法院认定小区公共设施设备的老化、不完善是正弘物业公司的责任，且认定正弘物业公司物业服务存在瑕疵于法无据。一审法院判定八折收费不仅对正弘物业公司管理造成影响，也是对小区按时缴费业主的损害。物业服务质量下降与拖欠物业费行为有一定的关系。
赵静上诉并答辩称：请求二审法院撤销一审法院（2018）豫0202民初254号民事判决并依法改判。事实及理由：赵静一审期间提供了大量的图片和视频证据证明正弘物业公司的服务不到位和过错等诸多问题，正弘物业公司在晋开御景湾小区的服务合同已于2017年3月15日到期，业主委员会已选聘新的物业公司，于2017年7月和8月两次向正弘物业公司致函解除物业服务关系并同时在小区内公告，理应撤场，可是截至目前仍不撤走，并骗取小区不明真相的业主2018年的物业费。正弘物业公司根本没有尽到服务的责任，属于严重违约。一审判令赵静按八折交纳物业费显失公平。赵静最多承担20%的物业费。
正弘物业公司向一审法院诉讼请求：请求判令赵静支付晋开御景湾小区12号楼2单元1101户房屋物业管理费3309.6元、违约金3584元，共计6893.6元。
一审法院认定事实：2013年1月5日，赵静与晋开置业公司签订一份商品房买卖合同，购买晋开御景湾小区12号楼2单元1101号房产一套，房屋建筑面积116.69平方米。2013年6月5日，晋开置业公司作为该小区建设单位，与宏力安居物业公司签订前期物业服务合同，选聘该物业公司对晋开御景湾小区提供前期物业管理服务。其中，合同第二章对宏力安居物业公司提供的前期物业管理服务内容作出了约定。合同第三章对前期物业管理服务的收费标准及物业服务费的交纳作出了约定，根据约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，费用为0.5元/平方米/月/户（多层）、1.2元/平方米/月/户（高层）、1.2元/平方米/月/户（商业）。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应一次性交纳全年（12个月）的物业服务费，第二年的物业服务费，业主或物业使用人应在上年交费期满前20天交纳。合同第六章对违约责任作出了约定，根据约定，宏力安居物业公司的管理服务达不到本合同第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按每日所收服务费千分之三的标准向晋开置业公司、业主支付违约金。晋开置业公司、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应每日按所欠费用千分之三的标准向宏力安居物业公司支付违约金。合同签订后，宏力安居物业公司进驻小区开展物业管理、提供物业服务。
2016年3月12日，晋开置业公司、宏力安居物业公司与正弘物业公司签订晋开御景湾前期物业服务补充协议，宏力安居物业公司不再继续为晋开御景湾小区提供前期物业服务，晋开置业公司指定正弘物业公司为晋开御景湾小区的物业服务单位。其中，协议第九条约定，针对清欠物业费用，宏力安居物业公司将委托正弘物业公司进行收取，正弘物业公司按季度向宏力安居物业公司90%进行结算，剩余部分作为乙方收取佣金。后正弘物业公司将该补充协议在小区内张贴公示。
2016年3月12日，晋开置业公司与正弘物业公司签订御景湾前期物业服务合同，由正弘物业公司为晋开御景湾小区提供物业服务。其中，合同第二部分对物业服务内容作出了约定，根据约定，正弘物业公司主要提供以下物业服务：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，物业共用部位、公共区域的清洁，公共区域消防设施的维护，公共绿地、景观的养护，对车辆停放进行管理，协助做好安全防范工作等。合同第五部分对物业服务费用作出了约定，根据约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月、1层0.9元/平方米/月，商业物业1.2元/平方米/月。物业服务费应当从晋开置业公司通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付年度物业服务费，此后按季度交纳，具体时间为每季度收月10日前。合同第八部分对违约责任作出了约定，根据约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。合同第四部分物业服务期限约定，前期物业服务期限自2016年3月15日至第一届业主委员会依法成立，并依法通过全体业主大会选聘新的物业服务企业，签署的物业服务合同正式生效之日截止。合同签订后，正弘物业公司进驻小区开展物业管理、提供物业服务，但小区内存在垃圾随意堆放清理不及时，车辆随意停放，路面、健身器材、公用设施设备损坏维修不及时，小区绿化修剪不及时、树木枯死等现象。赵静自2016年1月1日起至2017年12月31日未交纳物业服务费，经正弘物业公司书面催收后仍未交纳。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，晋开御景湾小区建设单位晋开置业公司与宏力安居物业公司、正弘物业公司签订的物业服务合同属前期物业服务合同，对小区业主均有约束力。另外，晋开置业公司与宏力安居物业公司、正弘物业公司签订的补充协议中已明确约定，由正弘物业公司代为收取宏力安居物业公司服务期间业主所欠物业费，且该补充协议在小区内进行了公示，所以正弘公司可以主张宏力安居物业公司服务期间业主所欠物业费。前期物业服务合同签订后，物业公司进驻小区开展物业管理、提供物业服务，赵静也应按合同约定交纳物业管理费，故对正弘物业公司要求赵静交纳物业费的诉讼请求，一审予以支持。但应指出，物业公司进驻小区后，确实存在违犯约定未充分履行管理服务内容的情形，故对其要求赵静支付违约金的诉讼请求，一审不予支持，且物业管理费应予酌减，一审酌定赵静按总金额的80%向正弘物业公司交纳物业管理费，即2647.68元。一审法院判决：一、赵静于判决书生效之日起十日内向河南正弘物业管理有限公司支付物业服务费2647.68元。二、驳回河南正弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由赵静负担25元。
二审期间，赵静提交照片22张，证明小区物业管理不到位，消防器材丢失缺少被毁严重，消防存在安全隐患。赵静另提交2018年7月26日《汴梁晚报》一份，证明案涉小区因“1、地下车库部分消火栓箱损坏，灭火器丢失；2、缺少应急灯、消防水带；3、消火栓无水。”等消防隐患被市消防部门曝光。证明正弘物业公司在物业服务期间服务质量差，违反物业服务合同的约定。对于赵静提交的证据正弘物业公司认为，小区消防自正弘物业公司接手时就存在很大的问题，依法应由专项维修资金维修。本院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，2016年3月12日正弘物业公司接手案涉小区物业管理提供物业服务。正弘物业公司应按合同约定物业服务内容为小区业主进行服务。从本案一、二审审理期间赵静提供的证据来看，正弘物业公司对于物业共用部位的日常维护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，物业共用部位、公共区域的清洁，公共绿地、景观的养护，对车辆停放进行管理等方面服务确有不到之处，尤其是对小区公共区域消防设施的维护和管理存有失职行为。众所周知，小区消防关系广大小区业主的生命财产安全，维护消防设施，保障各种消防设施能正常使用是物业公司义不容辞的责任。由于正弘物业公司管理不善，造成小区存有地下车库部分消火栓箱损坏，灭火器丢失，缺少应急灯、消防水带，消火栓无水等消防隐患被市消防部门曝光。正弘物业公司的上述失职行为是严重的违约行为，对其应收交的物业管理费应予以调减。正弘物业公司辩称小区消防自正弘物业公司接手时就存在很大的问题，依法应由专项维修资金维修的理由无法律依据，本院不予采纳。一审法院酌定赵静按总金额的80%向正弘物业公司交纳物业管理费过高，二审酌定赵静按总金额的50%向正弘物业公司交纳物业管理费。正弘物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。赵静上诉认为其最多承担20%的物业费的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实不清楚，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、变更开封市龙亭区人民法院（2018）豫0202民初254号民事判决第一项为“赵静于判决书生效之日起十日内向河南正弘物业管理有限公司支付物业服务费1654.80元”。
二、撤销开封市龙亭区人民法院（2018）豫0202民初254号民事判决第二项。
三、驳回河南正弘物业管理有限公司的其他诉讼请求及上诉请求。
四、驳回赵静的其他上诉请求。
如未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元由正弘物业公司12.5元，赵静负担12.5元。二审案件受理费100元正弘物业公司负担75元，赵静负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 王 荟
审判员 李新广
审判员 张 震
二〇一八年八月二日
书记员 田 园