浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3320号
上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市鹿城区莲池又一家快餐店。住所地：温州市鹿城区蛟翔巷**号。
经营者：胡宗胜，男，1966年4月6日出生，汉族，住河南省潢川县。
委托诉讼代理人：季昌泽，浙江南越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州针棉织总厂。住所地：温州市鹿城区蛟翔巷**号。
法定代表人：王爱莲，厂长。
委托诉讼代理人：朱捷峰、施园园，浙江联英律师事务所律师。
上诉人温州市鹿城区莲池又一家快餐店（以下简称又一家快餐店）因与被上诉人温州针棉织总厂（以下简称针棉织总厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。上诉人又一家快餐店的委托诉讼代理人季昌泽、被上诉人针棉织总厂的委托诉讼代理人朱捷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
又一家快餐店上诉请求：（1）撤销一审判决，发回重审或直接改判；（2）本案诉讼费用由被上诉人针棉织总厂承担。事实和理由：（1）租赁合同约定的“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿”属于无效的格式条款，该条款免除被上诉人针棉织总厂责任、加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，且被上诉人明知随时拆迁风险却跟上诉人签订协议，具有故意和重大过失。按照被上诉人在一审中的陈述，其明知且同意上诉人在2013年11月的装修，该装修残值主体经鉴定为217400元，被上诉人应予以赔偿。上诉人与纪相勇为内部合作关系，2014年10月份二次装修仅更改店名。2015年1月19日签订合同时签字落款为纪相勇，说明获得被上诉人许可，并非擅自转让。（2）由于被上诉人过错在先又拒绝协商补偿事宜，上诉人为能妥善固定损失避免无法计算才不予腾空；涉案房产在政府文件下达后即失去租赁权，对于即将拆迁的房屋不可能出租不可能造成收益的损失；租赁合同解除期间上诉人处于停业，不应按照餐饮租赁的租金标准计算。员工遣散费虽无证据但属必然发生，应得到判决支持。
针棉织总厂辩称，上诉人又一家快餐店知晓可能被政府处理导致提前终止的情况，租赁合同系经协商签订，并非单方制作的格式合同。上诉人与纪相勇存在擅自转让关系，但是否存在擅自转让不影响一审判决正确。上诉人占有房屋至今未交付给被上诉人，被上诉人受到房屋租金的损失，上诉人应支付占有使用费。即使上诉人发生员工遣散费，但双方已约定了由于政府决策问题导致房屋被提前收回，被上诉人也不承担责任。一审判决正确，请求驳回上诉维持原判。
又一家快餐店于2016年11月14日向一审法院起诉请求：（1）确认又一家快餐店与针棉织总厂租赁合同关系于2015年4月2日解除；（2）判令针棉织总厂支付装修损失508000元、停业损失600000元、员工遣散费40000元、退还押金20000元，共计1168000元；（3）本案诉讼费由针棉织总厂承担。诉讼期间，又一家快餐店申请变更第（2）项诉讼请求为：判令针棉织总厂支付装修损失324300元、员工遣散费4万元，退还押金20000元，鉴定费20000元，共计404300万元。
针棉织总厂反诉请求：（1）判令又一家快餐店腾空返还坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号的三间租赁房屋；（2）判令又一家快餐店支付租金（占有使用费）（按照每月5500元的标准，从2015年4月1日计算至实际返还租赁房屋之日止），暂计11万元；（3）判令又一家快餐店支付拖欠水电费10280.90元；（4）本案的诉讼费用由又一家快餐店承担。
一审法院认定事实：2015年1月19日，原告（反诉被告）又一家快餐店（作为乙方）与被告（反诉原告）针棉织总厂（作为甲方）签订《租赁合同书》三份，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号部分房屋租赁给乙方作为开设餐饮店使用，建筑面积分别为75平方米、118.35平方米、132.08平方米；每月租金分别为4500元、4080元、7920元，租金按季支付；租赁期一年，从2015年1月1日至2015年12月31日。合同第五、七条另约定“租赁期间乙方如果需要装修，需经甲方同意，报有关部门批准”“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿。”合同签订后，又一家快餐店已支付一个季度（2015年1月1日至2015年3月31日）租金16500元及租赁押金20000元。2015年2月15日，案外人温州市工业投资集团有限公司向针棉织总厂发出《关于要求限期腾空通知》，告知蛟翔巷60号厂区原富华染织股份有限公司旧址文保点被列为工业遗产保护利用范例（茶歇点），要求针棉织总厂的厂房在3月上旬前完成内部腾空工作。同日，针棉织总厂向涉案房屋承租人发送《紧急通知》，要求在3月上旬完成腾空工作。2015年3月27日，针棉织总厂再次发送《通知》，要求各承租户于2015年4月20日前完成场地腾空，并将于4月1日实行停水停电措施。2015年4月1日，针棉织总厂对涉案房屋采取停电措施。又一家快餐店亦开始停业。2015年4月8日，针棉织总厂向又一家快餐店发出《通知》，要求其于4月10日前签订《限期腾空协议书》，并于2015年4月20日前完成腾空。但又一家快餐店将涉案房屋大门进行上锁，且部分物品至今未腾空。
另查明，2013年5月9日，温州市人民政府办公室就温州方志馆选址等有关问题进行协调并做专题会议纪要，明确同意温州方志馆项目选址在蛟翔巷温州针棉织总厂地块；原温州针棉织总厂产权划转温州市工业集团，由温州市工业集团作为业主，但建成后的使用权和管理权归温州方志馆（地情展示中心）等。又一家快餐店所承租店铺名称已更换为阿勇土菜馆，但工商登记信息未变更。
诉讼期间，经又一家快餐店申请，一审法院就涉案房屋装修价值委托温州瓯江资产评估有限公司进行评估，该公司于2017年2月10日出具温瓯江评报（2017）003号《资产评估报告书》，确定涉案房屋的评估价值为217400元。关于《资产评估报告书》，又一家快餐店对评估基准的时间有异议，认为评估基准时间应系2015年4月2日，且按照评估书上成新率是94%，装修损失应为345000元×94%=324300元，故对《资产评估报告书》评估结论不予认可。针棉织总厂认为《资产评估报告书》评估结论过高，评估报告没有附详细的具体的评估价值组成，装修超过正常的1000元/平方米，又一家快餐店的装修比较简陋，且从2010年由又一家快餐店经营者胡宗胜已进行装修用于餐饮，之后又一家快餐店仅是局部装修。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案外人纪相勇受原告（反诉被告）又一家快餐店委托与被告（反诉原告）针棉织总厂于2015年1月19日签订的三份《租赁合同书》，系基于又一家快餐店与针棉织总厂的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经当事人协商一致，可以解除合同。鉴于又一家快餐店与针棉织总厂一致同意双方租赁合同关系于2015年4月2日解除，故又一家快餐店诉请要求确认其与针棉织总厂之间的租赁合同关系于2015年4月2日解除，应予以支持。合同解除后，又一家快餐店依法应及时腾空并将涉案房屋返还给针棉织总厂，但又一家快餐店至今未予腾空，故针棉织总厂反诉要求又一家快餐店腾空并返还涉案房屋，于法有据，应予以支持。
关于针棉织总厂反诉要求又一家快餐店支付自2015年4月1日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，又一家快餐店承认涉案房屋尚未腾空，但辩称其于2015年4月1日已停止经营，且在向针棉织总厂上级单位报告要求给予补偿，该损失系由针棉织总厂自身造成，不应由又一家快餐店支付。一审法院认为，又一家快餐店向针棉织总厂上级单位报告要求给予补偿，并不能成为其于合同解除后继续占用涉案房屋的合理抗辩事由，且针棉织总厂一直书面通知要求又一家快餐店进行腾空，但又一家快餐店擅自将涉案房屋上锁至今，且未对房屋内物品予以腾空，故针棉织总厂诉请要求又一家快餐店支付占有使用费，于法有据，应予以支持。另就占有使用费支付标准，一审法院参照合同期内双方约定的租金标准予以计算，即自2015年4月2日起至实际腾空之日止，按月租金5500元计算。
关于又一家快餐店诉请要求针棉织总厂支付因合同解除导致的装修损失。一审法院认为，双方于2015年1月19日签订的三份租赁合同书均明确约定“租赁期间乙方如果需要装修，需经甲方同意，报有关部门批准”，但针棉织总厂主张又一家快餐店未就装修事宜进行告知，又一家快餐店亦未举证证明其于装修前已征得针棉织总厂同意。合同另约定“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿”，据此，又一家快餐店对于涉案房屋随时可能因政策原因被收回，系属明知，应自行承担风险。综上，又一家快餐店上述诉请缺乏事实与法律依据，应不予支持。又一家快餐店主张租赁合同书第七条系格式条款，且针棉织总厂于2013年已知悉涉案房屋将被征收，仍将该房屋出租给又一家快餐店，存在主观恶意。一审法院认为，基于涉案房屋早于2013年即被列入温州方志馆项目建设计划，针棉织总厂于租赁合同书中就此存在的风险进行约定，系对又一家快餐店的合理提示，又一家快餐店在明知该条款内容的情形下，可自主选择是否与针棉织总厂继续签订合同，或就该条款提出异议、另行协商，且又一家快餐店未提供证据证明针棉织总厂于签订合同时已知晓即将进行腾空的事实，故又一家快餐店诉请要求针棉织总厂支付装修损失，于法无据，应不予支持。关于鉴定费20000元，亦不予支持。
又一家快餐店主张因停业支出员工遣散费40000元，但未提供证据证明该笔费用已实际产生，应不予支持。
关于租赁押金20000元，针棉织总厂实际已收取又一家快餐店该笔押金款，根据合同约定，该押金系用于保障房屋内整体结构完好，故针棉织总厂应于又一家快餐店腾空并返还租赁房屋后予以返还。
针棉织总厂主张又一家快餐店拖欠2015年2、3、4月份水电费合计10280.90元，但仅提供其单方制作的水电费收缴报表，并无其他证据相佐证，故无法证明其上述主张。但鉴于又一家快餐店自认拖欠2015年3月份水电费4300元，应予以认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决“一、确认原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店与被告（反诉原告）温州针棉织总厂于2015年1月19日签订的三份《租赁合同书》于2015年4月2日解除；”“二、温州市鹿城区莲池又一家快餐店于本判决生效之日起十五日内腾空并向温州针棉织总厂返还坐落于温州市鹿城区蛟翔巷60号房屋；”“三、温州针棉织总厂于温州市鹿城区莲池又一家快餐店履行完毕本判决确定的第二项义务之日起三日内，向温州市鹿城区莲池又一家快餐店归还租赁押金20000元；”“四、温州市鹿城区莲池又一家快餐店于本判决生效之日起十五日内向温州针棉织总厂支付占有使用费（自2015年4月2日起至实际腾空之日止，按每月5500元的标准计算）；”“五、温州市鹿城区莲池又一家快餐店于本判决生效之日起十五日内向温州针棉织总厂支付水电费4300元；”“六、驳回温州市鹿城区莲池又一家快餐店的其他诉讼请求；”“七、驳回温州针棉织总厂的其他反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉受理费15312，减半收取7656元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店负担7277元，被告（反诉原告）温州针棉织总厂负担379；反诉受理费1352.8元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区莲池又一家快餐店负担1304元，由被告（反诉原告）温州针棉织总厂负担48.8元。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提供的证据，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，对于涉案房屋，温州市工业投资集团有限公司于2015年2月15日发出的《关于要求限期腾空通知》，明确列为工业遗产保护利用范例，意味着涉案房屋已不得出租他用。并且，被上诉人针棉织总厂于2015年4月1日对该房屋采取停电措施，此后上诉人又一家快餐店已无法利用该房屋从事经营活动，其本应主动予以腾空，但其却仍将部分物品放置于该房屋。而针棉织总厂自要求限期腾空的2015年4月20日至其起诉的2016年11月14日，时间超过一年半，未妥善履行对涉案房屋的管理职责，放任这种结果的发生。涉案房屋至今未腾空，是针棉织总厂怠于行使出租人权利、又一家快餐店怠于履行承租人义务的共同结果。虽又一家快餐店现实际占用该房屋，但针棉织总厂利用无法用于经营的该房屋获得全额占有使用费，有失公允。故本院酌情认定又一家快餐店应参照原租金标准（5500元/月）支付6个月的占有使用费，计33000元（5500×6），其余由针棉织总厂自行承担。
关于装修费用等。涉案合同已约定“租赁期间乙方（又一家快餐店）如果需要装修，需经甲方（针棉织总厂）同意，报有关部门批准”“政府及上级有关部门有重大决策或不可抗拒因素相抵触，甲方要收回房屋时，乙方无条件服从，甲方不承担任何方面经济损失赔偿”，故一审判决对又一家快餐店请求支付装修损失、停业损失、员工遣散费的诉讼请求不予支持，并无不当。一审判决的其他处理亦无不当，本院予以确认。
综上所述，对上诉人的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15089号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项。
二、变更浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15089号民事判决第四项为：限温州市鹿城区莲池又一家快餐店于本判决生效之日起十五日内向温州针棉织总厂支付占有使用费33000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费15312元，减半收取7656元，由温州市鹿城区莲池又一家快餐店负担；一审反诉受理费1352.8元，由温州针棉织总厂负担。二审案件受理费15312元，由温州市鹿城区莲池又一家快餐店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏杰
审 判 员 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
二〇一七年八月七日
代书记员 李博武