重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第01836号
原告徐波，男，1970年出生，汉族，城镇居民。
委托代理人谷九芬，重庆博凯律师事务所律师。
被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，组织机构代码67103511-6。
法定代表人陈爱平，该公司总经理。
委托代理人胡子贡，男，1984年出生，汉族，该公司职工。
原告徐波与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓林独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谷九芬和被告隆鑫地产公司的委托代理人胡子贡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐波诉称，2012年6月，原、被告签订了商品房买卖合同。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，被告也如期交房，但是被告一直未办理商品房买卖合同登记备案以及产权登记。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条约定，被告应于签订合同后10日内办理商品房合同登记备案，但被告至今仍未办理，故被告应当支付原告违约金33622元。根据买卖合同第十三条约定，被告应于交付房屋60日内办理产权登记，但被告至今仍未办理，故被告应当支付原告违约金27655元。原告于2015年5月向被告发出律师函，要求被告按照合同约定支付相应违约金但是被告置之不理，至今未予以答复。请求人民法院依法判决被告按照合同约定向原告支付未办理商品房登记备案违约金33622元（以291106元为基数，从2012年6月1日开始，按照每日万分之一的比率计算至2015年8月1日），支付未办理产权登记违约金27655元（以291106元为基数，从2012年12月20日起按照每日万分之一的比率计算至2015年8月1日），超过2015年8月1日以后的违约金按照前述方法计算至实际办理商品房登记备案和产权登记时止。
被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司辩称，一是关于原告诉称被告逾期备案违约一事不属实，被告已于2012年12月1日取得了被告登记证明，所以被告不存在违约。二是根据合同附件5第六条第二款第三项约定，预售商品房，在商品房实际交付之日起240日内，由甲乙双方向房屋土地登记机构提出办理房产证申请，视为甲方完成约定的义务。目前，原告的房屋产权证正在办理过程中，预计本月底能取得登记机构受理回执，所以被告认为原告主张的办证违约计算起止时间有误，应当从2013年8月21日起计算逾期办理房屋产权证登记的时间。
经审理查明，2012年6月1日，重庆隆鑫花漾山地产有限公司（甲方）与徐波（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》［合同登记号：（武国土房管）商字第20121668号］。合同约定徐波购买重庆隆鑫花漾山地产有限公司开发的位于武隆县仙女山镇银杏大道×××号隆鑫*花漾的山谷（卡萨布兰卡）2期3组团××栋×-×号房屋一套。房屋总价款291106元，付款方式为一次性付款，乙方于2012年6月5日向甲方支付购房款291106元，含乙方已支付转为本期购房款的定金。第七条本商品房交房期限。属预售商品房的，甲方应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担，甲方所承担的质保期从此时开始计算，延期接房，由乙方向甲方支付违约金人民币30元／天，累计计算。第十二条关于办理合同登记备案的约定。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定。预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
另查明，该合同附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》第六条关于合同登记、产权登记和预告登记约定（对合同第十二、十三、十四条的补充）。1.对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（3）乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺乙方奠定合同且完清全部款项后180日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同备案登记》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。2.甲乙双方一致同意对合同第十三条作如下补充、变更约定：（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。第十九条，本《补充协议》作为《重庆市商品房买卖合同》不可分割的组成部分对双方当事人具有同等的法律约束力，《重庆市商品房买卖合同》与本《补充协议》内容有抵触之处，以本《补充协议》为准。《重庆市商品房买卖合同》签订前乙方已仔细阅读本合同内容并明确表示接受和理解，承认不存在显失公平、重大误解等情形，也不以此合同系格式合同为由，要求做出有利于购房人的解释。本合同经双方签字盖章后生效。本合同在网上备案的内容与双方签字的书面合同内容不一致的，以双方签订的书面合同内容为准。
再查明，2011年8月9日，徐波向隆鑫地产公司交纳3-××-×-×房屋定金50000元。2012年6月5日，徐波向隆鑫地产公司交纳购房款241106元、合同印花税145.55元、契税8733.18元、大修基金2660元。2012年11月1日，徐波购买的房屋在武隆县国土资源和房屋管理局办理了合同登记备案307字第201206783号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2013年3月31日，隆鑫地产公司向徐波交付房屋。2015年5月22日，徐波委托重庆静航律师事务所向隆鑫地产公司发出律师函，内容为要求隆鑫地产公司支付逾期办理登记备案和产权登记的违约金。隆鑫地产公司至今仍未取得产权登记部门出具的产权登记受理单。庭审中，原告徐波要求继续履行合同，原、被告均同意和解期限为15日，从2015年9月9日至9月24日。2015年8月14日，原告徐波提起本案诉讼。
上述事实，有原、被告的陈述、庭审笔录、重庆市商品房买卖合同、补充协议、定金收据、银行卡存单、大修基金收条、售房专用收据、供款时间表、隆鑫地产公司的宣传广告、律师函、快递单、收楼书、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院依法予以确认。
本院认为，徐波与隆鑫地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐波向隆鑫地产公司交纳购房款、契税、印花税、大修基金等费用，已经全部履行了自己的义务。被告隆鑫地产公司应当按照合同的约定办理商品房买卖合同备案登记、产权登记、按期交房等义务。根据补充协议的约定，隆鑫地产公司应当于徐波签订合同且完清全部款项后180日内办理备案登记的相关手续。徐波于2012年6月5日付清全部价款，隆鑫地产公司应当于2012年12月2日前办理办理备案登记的相关手续。武隆县国土资源和房屋管理局已于2012年11月1日出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，因此隆鑫地产公司在办理商品房买卖合同备案登记上没有违约。补充协议系徐波向本院提交的证据之一，且补充协议的关键条款用实线进行了标注，最后一条也明确载明“也不以此合同系格式合同为由，要求做出有利于购房人的解释”，应当视为徐波已接受了该条款。原告诉称补充协议系格式合同，应当作出不利于被告的解释的理由，本院不予采信。故本院对徐波要求隆鑫地产公司支付合同备案登记违约金的诉讼请求不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。根据补充协议的约定，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。根据约定，隆鑫地产公司应当于2012年12月20日前交房，但实际交房时间为2013年3月31日，隆鑫地产公司对此予以认可。因此，关于办理房地产权证的约定不能适用《补充协议》，而应当适用《重庆市商品房买卖合同》。根据合同约定，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。隆鑫地产公司应当于2013年5月30日前取得土地房屋登记机构出具的房地产权证的记登受理单，但隆鑫地产公司至今仍未取得产权登记部门出具的产权登记受理单，构成违约，应当承担违约责任。逾期办理产权登记的违约金应从2013年5月31日起至隆鑫地产公司获得产权登记部门受理单时止。逾期办理产权登记的违约金应按合同约定的已付房价款的万分之一按日向徐波支付，即隆鑫地产公司应按徐波已付房价款291106元的万分之一的标准支付徐波自2013年5月31日至2015年8月14日起诉之日止共计805天的违约金23434.03元（291106元×1／10000×805天）（取小数点后两位）。2015年8月14日以后产生的逾期办理产权登记违约金，原告徐波可待实际发生后另行主张。原告主张从2012年12月20日起计算以及被告抗辩从2013年12月1日起计算均不符合规定，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本院判决如下：
一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐波逾期办理权属登记的违约金23434.03元元；
二、驳回原告徐波的其他诉讼请求。
如果被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案受理费1332元，减半收取666元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 吴晓林
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 陆光伟