广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9824号
上诉人（原审被告）：吴国欣，男，汉族，1984年3月6日出，住所地：深圳市盐田区，
委托诉讼代理人：邹均城，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵耀，广东宏泰（梅州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘焯明，男，汉族，1978年9月26日出生，住所地深圳市南山区，
委托诉讼代理人：朱霞，广东东丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵政，泰和泰（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强。
上诉人吴国欣因与被上诉人刘焯明、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初1525号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴国欣上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或者依法撤销一审判决第二项；二、一、二审诉讼费用由刘焯明承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实存在多处错误，且处理明显不公。(一）关于“同年10月9日起，刘焯明开始与第三人工作人员钟洁联系继续办理转移登记事宜”的事实认定。一审判决中“同年10月9日起，刘焯明开始与第三人工作人员钟洁联系继续办理转移登记事宜，并于9日、10日均提出次日早上办理转移登记，但经过钟洁沟通吴国欣不再同意办理”没有证据证明，是一审法院的臆断和推论，不能作为认定本案事实的依据。(二）关于“吴国欣未能诚信、忠实履行合同义务”的事实认定。一审判决中“而吴国欣以高于房屋转让价款的评估价获得了贷款承诺书，应当秉持诚信履行的原则，提前如实告知刘焯明，或在刘焯明提出要核实贷款真伪的情况下积极予以配合，但吴国欣并未如此。吴国欣未能诚信、忠实履行合同义务，在刘焯明核实贷款情况后不再继续配合转移登记并提出解除合同，致使刘焯明合同目的不能实现，方是根本违约行为”并非本案事实真相，一审法院故意歪曲事实，偏袒刘焯明，处理明显不公。(三）关于“合理期限”的事实认定。核实贷款承诺书的真伪究竟需要多久时间呢？是不是需要一审法院所认定的“十多天的合理时间”呢？显然不需要！(四）关于刘焯明在办理涉案房屋按揭贷款事宜中地位的认定。一审法院以“在刘焯明本人并非贷款经办人且无吴国欣配合的情况下，仍属合理期限”来免除刘焯明的违约责任，显然非常荒唐。(五）首付30%是交易惯例吗？不知一审法院的“惯例”依据从何得出。(六)关于《二手房屋交易资金托管协议》中部分条款内容空白后被补充完整，对刘焯明的法律效力的事实认定。刘焯明提供了两份《二手房屋交易资金托管协议》作为证据，不同之处是一份没有手写的“肆拾壹万元整”字样，另一份有该字样。一审法院以“至双方于2016年9月27日办理转移登记时，刘焯明方知道吴国欣的监管金额仅为41万元”,来支持刘焯明要求提高首付比例至30%的理由成立，显然是滥用审判权力，明显偏袒刘焯明。二、一审法院在本案中适用“深府办[2016]12号”政府文件存在误读，并以此作为判案依据，有违法律规定。三、刘焯明故意拖延过户，是“聪明反被聪明误”的真实写照。四、一审法院在吴国欣另案起诉刘焯明的案件中，怠于及时送达，侵害了吴国欣的诉讼权利。五、世华公司在一审中做出了有违本案事实的虚假陈述，请二审法院重新调查本案事实真相。世华公司在一审中称刘焯明“对贷款方式及金额提出疑异，需查证清楚，后双方对过户时间又达不成一致”并非事实真相。六、一审法院在同一案件中适用合同法第八条时，对当事人适用有别，法律的公平与正义何在？七、本案的违约方应是刘焯明而非吴国欣。
刘焯明辩称，一、根据刘焯明于2016年10月9日、10日、12日的微信记录，可以证明刘焯明在核实贷款承诺书的真实性后第一时间与世华公司联系并要求进行过户，一审法院在庭审过程中对双方所提交的微信记录的证据均予采纳，因此刘焯明有足够的证据证明一审法院的认定有事实依据。二、吴国欣所称的提前告知、配合应当是吴国欣的义务，因贷款银行、评估机构均是由吴国欣联系，并完成整个贷款操作，而刘焯明在2016年9月27日办理过户当天才见到贷款承诺书，其承诺的贷款金额只有41万，是手写，且没有银行的盖章，因此刘焯明基于正常的商业交易，有权提出对贷款承诺书的内容进行核实，这也是卖方的合理诉求。三、自2016年9月27日得知贷款承诺中的款项不足房款的30％到10月9日提出过户，期间恰逢7天国庆长假，刘焯明与银行取得联系并实际沟通的时间仅为5天，对于在无吴国欣配合的情况下理应属于合理期限，而在此期间内吴国欣并未主动与刘焯明或世华公司进行联系，并就贷款承诺事项进行合理的解释，其消极拒绝履行合同的行为很明显。四、首付30％既是双方在交易一开始即已表述的真实意思表示，也是在房地产买卖过程当中的交易惯例，一审法院的认定有理有据。综上，请求驳回吴国欣的全部上诉请求，并维持原判。
刘焯明向一审法院起诉请求：一、解除刘焯明与吴国欣2016年8月31日签订的《二手房买卖合同》；二、吴国欣向刘焯明支付违约金704000元；三、吴国欣承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年8月31日，刘焯明与吴国欣在世华公司签订《二手房买卖合同》，约定由刘焯明将位于盐田区××印象家园（××区）房产转让予吴国欣，转让价款为352万。吴国欣应于合同签署之时支付定金12万元，应于合同签署之日起十五日内以银行贷款承诺书为准付清首期款（如未填写具体金额的，根据银行的贷款额确定），并于签署日期届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料。如吴国欣未按合同约定期限履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，刘焯明可要求吴国欣继续履行合同并按日万分之四的标准支付违约金直至履行义务之日止，也可解除合同并选择要求吴国欣支付转让成交价20%的违约金。当日，刘焯明收取了吴国欣12万元的定金并开具收据。
2016年9月18日，刘焯明与吴国欣双方在华夏银行股份有限公司深圳华强北支行签订《二手房屋交易资金托管协议》，约定由吴国欣在该行开设托管账户，但账户为空白；指定了刘焯明的收款账户；在打印的“吴国欣将人民币（大写）存入托管账户”内容中手写添加了“肆拾壹万元整”的字样。刘焯明持有未添加上述手写字体的《二手房屋交易资金托管协议》。2016年9月19日，吴国欣在华夏银行股份有限公司深圳分行户名为本人、账号为10×××62的账户内41万元存款被冻结。同年9月27日，华夏银行股份有限公司深圳分行出具《个人二手房屋按揭贷款承诺书》，写明就涉案房产的交易承诺发放期限为30年、金额为299万元的贷款。双方预约于当日下午15:00—16:00至深圳市规土委罗湖盐田登记所办理转移登记业务，根据预约记录电子信息显示，预约时将刘焯明的身份证号码误写。在办理登记现场，吴国欣将当日取得的《个人二手房屋按揭贷款承诺书》给刘焯明时，刘焯明提出贷款额度过高、首期款支付过少，要求对贷款情况进行核实，不同意立即办理转移登记。双方未能于当日办理转移登记。同年10月9日起，刘焯明开始与世华公司工作人员钟洁联系继续办理转移登记事宜，并于9日、10日均提出次日早上办理转移登记，但经过钟洁沟通吴国欣不再同意办理。2016年10月16日，刘焯明致函吴国欣，要求其继续履行《二手房买卖合同》。
根据深圳市不动产登记中心出具的房产信息查询结果，至2017年4月6日，吴国欣个人名下无任何房产。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《二手房买卖合同》真实有效，双方均应依约履行合同义务。本案中涉案房产已经具备了转移登记的条件，则争议焦点为涉案房产未能办理过户系刘焯明还是吴国欣违约所致。
关于涉案房产未能办理过户系刘焯明还是吴国欣违约所致。该院认为，在二手房交易买卖过程中，因为办理贷款、过户递件等诸多环节并不由买卖双方能够完全自行掌握，因此判定是否根本违约，不能严苛于合同规定的履行期限，而应结合履行过程中的具体情况以及双方履行合同的主观意愿、履约积极程度综合判定。根据各方当事人陈述及提交的证据，刘焯明在签订《二手房屋交易资金托管协议》时，对于吴国欣将要监管的金额并不知情，至双方于2016年9月27日办理转移登记时，刘焯明方知晓吴国欣的监管金额仅为41万。虽然双方此前对于监管金额并无明确约定，但根据深圳市人民政府于2016年3月25日发布实施的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办[2016]12号）第三条规定，“对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成”，证明刘焯明主张吴国欣应当支付购房款比例30%的首付款是符合相关规定亦是符合交易惯例的，故刘焯明在同年9月27日知晓吴国欣的首付比例仅为15%时，提出要核实吴国欣的贷款是否真实，符合一般出卖人的认知，并不能以此证明刘焯明没有履行合同的意愿。刘焯明于同年9月27日下午知悉贷款承诺书的具体内容后，在同年10月1日前未能核实成功，后恰逢国庆七天长假，于同年10月9日即提出继续履行合同。虽然自同年9月28日起已逾十日，但刘焯明实际上以四天时间核实了贷款情况，四天时间虽致合同履行稍有拖延，但在刘焯明本人并非贷款经办人且无吴国欣配合的情况下，仍应属合理期限，且刘焯明无任何其他致使合同目的不能实现的行为，吴国欣主张刘焯明根本违约依据不足。此后刘焯明立即提出继续履行，亦表明其确有履行合同的真实意愿。而吴国欣以高于房屋转让价款的评估价获得了贷款承诺书，应当秉持诚信履行的原则，提前如实告知刘焯明，或在刘焯明提出要核实贷款真伪的情况下积极予以配合，但吴国欣并未如此。吴国欣未能诚信、忠实履行合同义务，在刘焯明核实贷款情况后不再继续配合转移登记并提出解除合同，致使刘焯明合同目的不能实现，方是根本违约行为，此违约故意与吴国欣在同年10月8日后是否具有购房资格并无关联。在此情形下，刘焯明主张单方解除权有事实和法律依据，本院予以支持，《二手房买卖合同》应于刘焯明解除合同的意思表示即起诉状副本送达吴国欣之日即2016年11月30日解除。
关于刘焯明主张的违约金。如上所述，双方在合同履行过程中均有过错，依据双方的过错程度，该院认定刘焯明承担30%的责任，吴国欣承担70%的责任。刘焯明主张按照房屋转让价款20%的比例计算违约金有事实和法律依据，该院予以支持，则吴国欣应当承担的违约金为492800元(3520000元×20%×70%=492800元)。因刘焯明只能在不予返还定金与违约金中择一主张违约责任，在吴国欣支付违约金后，定金应予返还吴国欣，则将吴国欣支付的120000元抵扣后，吴国欣还应支付的金额为372800元（492800元-120000元=372800元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条的规定，判决：一、刘焯明与吴国欣于2016年8月31日就位于盐田区××印象家园（××区）房产签订的《二手房买卖合同》于2016年11月30日解除；二、吴国欣于该判决生效之日起十日内向刘焯明支付违约金372800元；三、驳回刘焯明的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付吃延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5420元，由刘焯明负担2550元，由吴国欣负担2870元。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，刘焯明与吴国欣于2016年8月31日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当严格履行。本案二审的争议焦点是：合同履行过程中的违约责任应当如何认定。
合同签订后，吴国欣依约向刘焯明支付了12万元定金。合同约定应以“银行贷款承诺函为准付清首期款”，而华夏银行股份有限公司深圳分行出具的《个人二手房屋按揭贷款承诺书》承诺发放299万元贷款，贷款比例超过涉案房价的70%，不符合深圳市政府规定的首套房贷款比例最低3成的政策。刘焯明主张其于2016年9月27日下午没有配合办理过户是因为贷款数额过高，而居间方世华公司的陈述与刘焯明一致，且吴国欣确实存在高贷情形，故本院采信刘焯明的主张。吴国欣称刘焯明不配合办理过户手续是因其有加价的想法，但未就该主张提交证据，故本院不予采信。从9月27日到10月9日，期间有7天国庆长假，因此刘焯明仅有4-5天时间核实银行贷款是否真实，该期限属于较合理期限。而在10月9日后，刘焯明通过世华公司工作人员联系以及直接联系吴国欣的方式，要求吴国欣继续履行合同，吴国欣均不予配合，故吴国欣的行为构成违约。一审法院考虑到本案的实际履行情况，酌定吴国欣承担70%的违约责任，处理合理，本院予以维持。
综上，吴国欣的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10840元，由上诉人吴国欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。