云南省河口瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民二初字第165号
原告红河明丰房地产开发有限公司。
住所地河口县槟榔路**幢。
法定代表人刘必明，职务：董事长。
委托代理人浦凤仙、张新源，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限：特别授权。
被告文××，女，1981年2月15日生，汉族。
委托代理人杨泓，男，1963年2月26日生，汉族。代理权限：特别授权。
委托代理人朱亚林，男，1963年9月10日生，汉族。代理权限：特别授权。
原告红河明丰房地产开发有限公司诉被告文××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理。依法由审判员马丽娜适用简易程序于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告红河明丰房地产开发有限公司（以下简称：明丰房地产公司）的委托代理人浦凤仙、张新源，被告文××及其委托代理人杨泓、朱亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明丰房地产公司诉称：原告系河口县明珠广场项目的开发商。为了尽早回笼资金，2014年4月10日，原告以每平方米2800元的优惠价格向被告销售了明珠广场十四套商品房。房屋面积共1630.96平方米，购房款合计4566688.00元（肆佰伍拾陆万陆仟陆佰捌拾捌元整）。双方就上述房屋签订了《商品房购销合同》，约定被告在签订合同时一次性付清全额房款，并在河口县住房和城乡建设局办理了备案登记。但直至起诉之日，被告也未向原告支付购房款，按合同约定：“乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列（一）种方式处理：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止15天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，乙方按下列（1）种约定承担违约责任：解除合同，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担”。综上，原告认为，双方签订了《商品房购销合同》，并办理了合同备案登记，但被告至今未向原告支付购房款，其行为已构成根本违约，给原告造成了较大经济损失。故依法提起诉讼，要求判令：解除原、被告于2014年4月10日签订的《商品房购销合同》；被告支付违约金477668.8元（逾期付款15天内，每天100元违约金，15天违约金1500元，十四套房屋计违约金21000元；逾期付款15天后，按十四套房屋的总购房款4566688.00元的10%计违约金456668.8元；上述共计违约金477668.8元）；并由被告承担本案诉讼费。
被告文××辩称：原告诉状中的陈述与事实不符，双方确实签订了十四份《商品房购销合同》并且办理了备案登记。但被告有原告售房中心开具的被告已支付购房款的收据，被告在2014年4月10日就付清了全部购房款。所以，请求依法驳回原告的诉讼请求。明珠广场项目实际是由张××、潘××、鲁××合伙开发的，原告只是作为见证人收取管理费，并不是实际的开发商。当时是因为张××、潘××、鲁××三位合伙人资金紧张，就向原告分别起诉的五位被告借款，后无钱归还就将其开发的房屋抵押给被告进行债务冲抵。但房屋在原告的名下不可能变为抵押，就以签订房屋买卖合同的形式作为债务的担保，这也是在原告的法定代表人刘必明明知的情况下，各方多次协商决定的，所以原告才开具完整的购房款的收据给被告。实际各方口头上早就达成协议，但收据是在2014年4月10日签订合同的时候才开具。另外，申请追加张××、鲁××、潘××作为本案的第三人参加诉讼。
综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告签订的《商品房购销合同》是否合法有效？被告是否已按照合同约定支付了购房款？原告的诉请是否符合法律规定，是否应予支持？
原告明丰房地产公司对其的主张和诉讼请求向本院提交了以下证据材料：合同编号分别为红明房司2011年0338号、0206号、0286号、0293号、0344号、0351号、0314号、0198号、0336号、0265号、0290号、0296号、0279号及0253号的《商品房购销合同》十四份，欲证实原、被告签订了《商品房购销合同》，并且进行备案登记；但被告在合同约定的最后付款期限也未支付购房款，所以应按照合同约定解除合同并支付违约金。
经质证，被告文××对原告提交证据材料的真实性、关联性无异议。但对合法性有异议，原告开具给被告的收据是用另外一个公章，原告委托代理人的《授权委托书》与《商品房购销合同》上的公章也不一样，同一个公司对外的公章怎么会不一致。
被告文××对其的答辩理由向本院提交了七组证据材料：第一组是加盖“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”公章的《收据》十四份，欲证实被告已按照购房合同的约定支付了全额购房款。第二组是“中国工商银行个人业务凭证”三份（分别是2014年4月9日300000元、2014年4月11日800000元、2014年4月14日535000元），欲证实被告按照原告的旨意将款项163.5万元由朱亚林的账户转账给潘××；原告的公司是由三个人合伙，潘××是合伙人之一。第三组是《河口明珠广场、滨江国际项目合作终止协议书》一份，欲证实明珠广场的工程是由张××、鲁××合作开发，原告只是作为见证人收取管理费，并不是实际的开发商。在第3页第6条债权债务的处理上已明确，用股东分得的28套房屋作为债务进行处理。这份协议书真实的反映了事实，当时是因为张××、潘××、鲁××资金紧张，就向原告分别起诉的几位被告借款，后无钱归还就将其开发的房屋抵押给被告进行债务冲抵。充分说明了明丰公司只是收取管理费挂名的公司，所以才开具完整的购房款收据给被告。第四组是王高青的《证人证言》一份，欲证实王高青作为云南洛书营销策划有限公司的售房人员，在开具收到购房款的收据时，原告是亲自派人到营销的地方收取购房款的。第五组是《协议》一份，欲证实协议中的甲方张××1是世博园处长张××的儿子，根据之前的《河口明珠广场、滨江国际项目合作终止协议书》，以原告名下的28套房屋作为债务抵偿给包括被告在内的五位债权人。第六组是《委托书》一份，欲证实鲁××作为原告的股东之一，委托被告到原告处办理本案所涉十四套房屋的过户手续，但被告到河口办理时原告就不同意办理。第七组是《全程营销代理合同》一份，欲证实原告开发的明珠广场的房产是委托云南洛书营销策划有限公司进行营销。
经质证，原告明丰房地产公司对被告提交的第一组证据材料的真实性、合法性及关联性不予认可。双方签订购房合同后，如果同一天就开具收到购房款的收据，不可能合同与收据上的公章会不一致。原告确实有收据上的项目部的公章，对公章的真实性没有意见，但该项目部的公章是鲁××擅自使用，鲁××是云南省世博工程总承包有限责任公司（以下简称世博公司）在工地上的代表人，“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”不能对外代表公司，施工与房屋销售不能混为一谈。对第二组证据材料的真实性、关联性及证明目的不认可，这笔款并未入原告公司的账户，原告不清楚被告与潘××是什么关系，也未委托过潘××收购房款，且转款凭证上的转款人是朱亚林，不是购房人。对第三组证据材料认为是复印件，不予质证。从该证据材料的第五条看，只能证实原告知道潘××与鲁××是合伙关系，并且潘××与鲁××是不参与明珠广场的房屋分配，所以他们的债权债务由其自行解决。被告打款给鲁××，是被告与鲁××之间的关系。原告也未认可购房合同是将本案所涉房屋作为抵押，原告要求解除合同是有理有据的，原告只是单纯的卖房，被告应当支付房款。对第四组证据材料的真实性、合法性及关联性不认可，原告没有以任何形式授权云南洛书营销策划有限公司销售房屋。对第五组证据材料的真实性、合法性及关联性不认可，该协议没有原告的公章，且被告名下的是十四套房屋，没有二十八套；更说明了被告哥哥朱亚林与鲁××、潘××是借贷关系，民间借贷与商品房买卖是完全不同的法律关系。对第六组证据材料的真实性、合法性及关联性不认可，鲁××没有权利处分原告名下的任何财产。对第七组证据材料不认可，是复印件且没有公司的公章。
通过双方当事人对上述证据材料的质证，本院认为，原告提交的证据材料，被告对真实性、关联性无异议，虽对合法性提出异议，但未提交证据证实其反驳观点，故予以采信。
被告提交的第一组证据材料，原告不认可，但庭审中原告认可收据上的公章的真实性，且经核对，该十四份《收据》上所购房屋的房号及购房款金额均与原告提交的《商品房购销合同》注明的房屋信息相符，能够相互印证，该证据材料来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，予以采信。原告主张《收据》上的公章系项目专用章及原告内部的部门专用章，是用于建设工程的现场签证、施工等方面，项目章是鲁××擅自使用，项目章对外不代表原告的行为。被告不予认可，原告亦未提交相应证据予以证实。且庭审中原告认可与世博公司、潘××、鲁××在建设工程施工方面有合作关系，明珠广场项目部的负责人是鲁××。而原告与世博公司、潘××、鲁××的合作关系及如何合作是原告的内部行为，其内部行为对外不具有约束力。故原告的上述主张，不予采信。
被告提交的第二组证据材料，原告对真实性、关联性及证明目的不认可，该组证据材料系原件，对其真实性予以采信；但只能证实朱亚林打款给潘××，不能证实被告的证明目的，且被告未提交其他证据材料予以佐证，故对证明目的不予采信。
被告提交的第四组证据材料，出具证言的证人未出庭作证，原告不认可，本院无法查明该份证言的真伪。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：…（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”，故该组证据材料不予采信。
被告提交的第三、五、六、七组证据材料，除第五组证据材料外，都是复印件，不符合证据形式要件的要求；原告对上述证据材料不认可，该证据材料涉及其他案外人，且与本案不是同一法律关系，不予认证。被告提出本案所涉明珠广场项目是由张××、潘××、鲁××合伙开发，原告不是实际的开发商；原、被告之间不存在房屋买卖关系。因潘××、鲁××向被告借款，而潘××、鲁××无钱归还，潘××、鲁××作为股东才将本案所涉房屋作为债务担保抵押给被告，原告对此知晓且同意，所以原、被告才签订《商品房购销合同》并办理备案登记的主张。原告不予认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，被告的上述主张，应由其提交相应证据材料予以证实，但被告未提交证据予以证实。故上述主张，本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年4月10日，原告明丰房地产公司与被告文××签订《商品房购销合同》十四份（合同编号分别为：红明房司2011年0338号、0206号、0286号、0293号、0344号、0351号、0314号、0198号、0336号、0265号、0290号、0296号、0279号及0253号），且在河口瑶族自治县住房和城乡建设局办理了备案登记。合同约定：被告以每平方米2800元的价格向原告购买商品房十四套，分别是第二幢A-4户型第24层2408号房，面积124.02平方米，房款347256元；第二幢A2户型第6-7层602号房，面积114.78平方米，房款321384元；第二幢A-1户型第18层1805号房，面积118.8平方米，房款332640元；第二幢A-1户型第17层1705号房，面积121.94平方米，房款341432元；第二幢A-4户型第25层2508号房，面积124.02平方米，房款347256元；第二幢A-3户型第26层2607号房，面积85.86平方米，房款240408元；第二幢A-1户型第21层2105号房，面积121.94平方米，房款341432元；第二幢A-4户型第4层408号房，面积124.02平方米，房款347256元；第二幢A-2户型第24-25层2406号房，面积120.96平方米，房款338688元；第二幢A-1户型第14层1405号房，面积118.8平方米，房款332640元；第二幢A2户型第18-19层1802号房，面积127.14平方米，房款355992元；第二幢A-4户型第18层1808号房，面积124.02平方米，房款347256元；第二幢A-1户型第16层1605号房，面积118.8平方米，房款332640元；第二幢A-3户型第12层1207号房，面积85.86平方米，房款240408元；上述房屋面积共计1630.96平方米，共计购房款4566688元。同时约定被告在签订合同时一次性付清全额购房款；如被告逾期付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，解除合同，被告按应付未付款的10%向原告支付违约金，原告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担。后被告向原告支付了上述购房款。
另查明，“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”系原告设立的临时机构，不具备法人资格，亦不具备诉讼主体资格。庭审中，原告认可其与世博公司、潘××、鲁××在明珠广场项目的建设施工方面有合作关系。庭审中，被告要求追加鲁××、潘××、张××、云南洛书营销策划有限公司作为第三人参加诉讼，因与本案不是同一法律关系，故不予准许。同时被告申请对原告的“红河明丰房地产开发有限公司（1）”、“红河明丰房地产开发有限公司（2）”、“红河明丰房地产开发有限公司河口明珠广场项目部”及“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”的四枚公章进行司法鉴定，因庭审中原告对上述公章的真实性均予以认可，故该鉴定申请不予准许。被告的二位诉讼代理人与被告系兄妹关系。
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。原告诉称直至起诉之日，被告也未向原告支付购房款，故要求解除合同并支付违约金。对此，被告已提交《收据》证实其已按合同约定支付了购房款。虽原告对《收据》不予认可，但《收据》上加盖“红河明丰房地产开发有限公司明珠广场项目部”的公章，且庭审中原告认可该公章的真实性，而项目部不具备法人资格，无独立民事行为能力，其对外行使权利义务应由原告负责，应由原告承担相应的法律责任。原告主张本案所涉购房款金额大，必须由被告提交转款入原告公司账户的转款凭证才认可收到购房款。对此，虽被告未提交转款凭证，但其已提交了交纳购房款的《收据》，该证据的证明力明显大于转款凭证的证明力，应予采信，被告已完成相应的举证责任。被告已按合同约定支付购房款，原告要求解除《商品房购销合同》的条件不成就。同时，原告要求被告因未付购房款承担给付违约金责任的诉请，缺乏事实依据及法律依据，不予支持。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告约定签订合同时2014年4月10日一次性付清购房款，逾期15天后仍未付款，解除合同。故即便原告诉称直至起诉之日被告仍未支付购房款的主张成立，即约定的解除条件成就，原告最迟也应在解除权发生之日即2014年4月26日起的一年内行使合同解除权。而原告于2015年8月13日起诉要求解除合同，已超过了合同解除权的行使期限，解除权消灭。故原告要求解除合同的诉请，于法无据，不予支持。
被告主张的原告与张××、潘××、鲁××之间的合伙关系及被告与潘××、鲁××之间的民间借贷关系，本案无法查实，且与本案不是同一法律关系，故本案不予处理。
综上所述，依照上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告红河明丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费4230元，由原告红河明丰房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 马丽娜
二〇一五年十一月十日
书记员 朱 彤