福建省武夷山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018））闽0782执异53号
案外人：吴兴丹，女，1984年6月1日出生，汉族，住武夷山市度假区。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司武夷山支行，住所地武夷山市崇安街122号，统一社会信用代码91350782857263811L。
负责人：李建海，行长。
委托诉讼代理人：胡文康，男，该银行职员，住武夷山市。
委托诉讼代理人：陈婷，女，该银行职员，住武夷山市。
被执行人：郑笑玲，女，1971年3月13日出生，汉族，住武夷山市。
被执行人：吴克勤，男，1968年7月10日出生，汉族，住武夷山市。
委托诉讼代理人：郑笑玲（系吴克勤妻子），女，住武夷山市。
被执行人：郑明正，男，1963年10月10日出生，汉族，住武夷山市。
被执行人：郑月英，女，1969年8月26日出生，汉族，住武夷山市。
在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司武夷山支行（以下简称工行武夷山支行）与被执行人郑笑玲、吴克勤、郑明正、郑月英金融借款合同纠纷一案中，案外人吴兴丹于2018年5月22日对被执行人郑明正、郑月英名下位于武夷山市度假区大王峰北路96号1-5层的房产进行评估拍卖过程中，提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人吴兴丹向本院提出执行异议请求：在执行拍卖财产分配方案时，能扣留吴兴丹未能使用店面期间的已交给郑明正的租金40000元和已交的履约保证金5000元以及对该店面投入的装修费用40000元，并退还给吴兴丹。事实和理由：2017年12月7日吴兴丹与郑明正就位于武夷山市度假区大王××号店面签署了《房屋租赁合同》，租赁期从2017年12月15日起至2020年12月14日止，并按合同约定支付了第一年的租金人民币80000元和履约保证金人民币5000元，并花费了40000元对该店面进行装修和改造。2018年5月9日，本人接到通知，称郑明正因无法偿还工行武夷山支行贷款，此店面将被法院拍卖，并要求本人搬离该店面，本人认为，郑明正已无继续履行该店面租赁事宜的能力，为了保证申请人对执行标的享有的权利和弥补因该店面被拍卖未能继续使用所造成的损失，吴兴丹向本院提出执行异议。
申请执行人工行武夷山支行称，一、位于武夷山市度假区大王××层的租赁物为郑笑玲2015年4月10日向工行武夷山支行申请2250000元贷款提供的抵押物，被执行人郑笑玲于2015年4月在我行申请贷款前已提供了抵押人即出租人郑明正与承租人丁文军关于位于武夷山市度假区大王××层的房产租赁合同、个人身份证复印件，且承租人丁文军于2015年3月24日与工行武夷山支行签订关于该房产租赁承诺书，该承诺书中承诺“如果因郑笑玲不履行偿还银行贷款本息的义务或其他原因导致工行武夷山支行宣布贷款加速到期，实施处置抵押物时，工行武夷山支行有权要求终止租赁合同即出租人与承租人签订的租赁合同自工行武夷山支行实施处置抵押物时终止，且承租人承诺在抵押权人行使抵押权时，无条件腾空租赁房产，退还抵押物，不对抗抵押权，同时放弃优先购买权”。二、2015年4月7日被执行人郑笑玲、吴克勤、郑明正、郑月英与工行武夷山支行签订的《个人借款/担保合同》中第18.5条约定“本合同签订后，抵押权设立前，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人书面同意；抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限”，按照此次被执行人郑明正与吴兴丹2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限可至2020年，远长于贷款期限，且此租赁并未通知贷款人，已严重违反合同的约定。三、吴兴丹与被执行人郑明正签订《房屋租赁合同》的日期为2017年12月7日，在被执行人郑明正与工行武夷山支行办理房产抵押的日期2015年4月8日之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，工行武夷山支行对吴兴丹于2018年5月22日向法院提出的《执行异议申请书》存在异议，请法院对该租赁合同不予以采信。且在工行武夷山支行行使抵押权时终止该租赁合同并促使承租方无条件腾空所租赁房产并退还所租赁房产，同时放弃承租权和优先购买权。
本院查明，2015年4月7日，郑笑玲、吴克勤、郑明正、郑月英与工行武夷山支行签订《个人借款/担保合同》，约定郑笑玲向工行武夷山支行借款2250000元，期限12个月，郑明正、郑月英以共同所有的坐落于武夷山市度假区大王××房产，为上述借款提供抵押担保。为此郑笑玲向工行提供了2015年1月7日与出租人丁文军签订的抵押房产（位于武夷山市度假区大王××）租赁合同，丁文军于2015年3月24日出具《抵押物租赁双方承诺书》及个人身份证复印件，以证明该抵押房产已经出租给丁文军，丁文军同意在抵押权人行使抵押权时，无条件腾空房产，退还抵押物，经工行武夷山支行审查后同意办理了抵押登记，2015年4月10日，工行武夷山支行向郑笑玲发放贷款2250000元。2017年12月7日吴兴丹与郑明正就抵押房产又签订了书面合同，合同约定租期三年，年租金80000元，履约保证金5000元。工行武夷山支行与郑笑玲约定的借款到期后，郑笑玲未能依约偿还本息，为此工行武夷山支行诉至法院。要求郑笑玲偿还本金及利息，若不能清偿借款，则对郑明正、郑月英抵押的房产拍卖、变卖、折价后的价款享有优先受偿权。该案经法院审理达成调解意见如下：一、郑笑玲、吴克勤确认尚欠工行武夷山支行借款本金2219634.21元、利息122907.55元，以及自2016年9月21日起至该款清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息（以工行武夷山支行系统生成数据为准）。上述借款本息，郑笑玲、吴克勤定于2017年10月30日之前清偿完毕。二、上述债务如不能按期清偿，则工行武夷山支行对郑明正、郑月英共同所有的坐落于武夷山市度假区大王××房产（房权证武夷山字第××号）折价、拍卖、变卖后的价款，享有优先受偿权。调解生效后，因郑笑玲、吴克勤、郑明正、郑月英未按调解书约定履行义务，2018年2月1日工行武夷山支行向法院申请强制执行，在本案进入执行程序过程中，案外人吴兴丹向本院提出执行异议。
本院认为，案外人吴兴丹提出执行异议，并向我院提供的2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》、2017年12月7日郑明正出具的载明“收到租房保证金5000元”的收条，从现有的两份证据可以证明郑明正将房屋转租给吴兴丹的事实，根据工行武夷山支行向本院提供的证据可以证明，该房屋于2015年1月3日由郑明正、郑笑玲出租给丁文军，租期三年，由于经营管理不善，在出租未到期的情况下郑明正进行了转租，由于丁文军在贷款人向工行武夷山支行贷款时出具承诺书，该承诺书对吴兴丹仍然有效，丁文军在该承诺书中承诺“如果因郑笑玲不履行偿还银行贷款本息的义务或其他原因导致工行武夷山支行宣布贷款加速到期，实施处置抵押物时，工行武夷山支行有权要求终止租赁合同即出租人与承租人签订的租赁合同自工行武夷山支行实施处置抵押物时终止，且承租人承诺在抵押权人行使抵押权时，无条件腾空租赁房产，退还抵押物，不对抗抵押权，同时放弃优先购买权”，且吴兴丹与郑明正签订《房屋租赁合同》的日期为2017年12月7日，在郑明正与工行武夷山支行办理房产抵押的日期2015年4月8日之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，吴兴丹提出的执行异议理由不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：
驳回案外人吴兴丹的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈秋萍
审判员 栗志华
审判员 姚志勇
二〇一八年八月二日
书记员 陈 燕
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。