山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终284号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊潍一购物广场商业管理有限公司，住所地：潍坊市胜利西街337号。
法定代表人：刘中明，总经理。
委托诉讼代理人：陈小兵，山东正义阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安邦，男，1984年9月25日生，汉族，个体，住潍坊市奎文区。
上诉人潍坊潍一购物广场商业管理有限公司（以下简称潍一公司）因与被上诉人安邦房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2013)潍城民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潍一公司上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序存在瑕疵，请求依法撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城民初字第240号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.根据双方签订的《租赁合同》约定，如被上诉人未按合同约定支付房租等费用，上诉人有权解除合同。根据上述约定，在被上诉人延迟支付租金并经多次催告未付的情况下，合同解除的条件已成就。被上诉人提出反诉之前，其从未向上诉人主张过因漏水导致合同不能履行，一直放任损失扩大，其提出反诉是滥用诉权。2.一审法院未依法查明合同解除的根本原因，认定上诉人违约有失公允。涉案商铺是否漏水及维修系本案关键，但一审并未对漏水的原因查清，未能正确划分责任。3.一审认定合同解除系2016年3月1日，但未将2013年3月15日至判决生效之日的租金考虑在内有失公允。
安邦未进行答辩。
潍一公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《租赁合同》、《物业管理合同》、《经营管理合同》；判令安邦支付赔偿金320000元并承担诉讼费。
安邦向一审法院提出反诉请求：潍一公司赔偿装修损失2432440元、其他财产损失1223981.5元并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：根据潍一公司所提供证据，其所开发的潍一（V1）广场项目办理了《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，其“潍一广场项目沿河商业ABC栋房屋”经检测房屋可靠性综合评定为Ⅱ级。2010年8月4日，潍一公司、安邦签订《租赁合同》、《经营管理合同》。《租赁合同》主要约定：“潍一公司将V25、V26、V27号商铺租赁给安邦使用，地上面积798.69平方米，地下室面积399.35平方米；租赁期限自2010年9月16日至2018年4月20日止；经营范围为两岸咖啡系列及配菜、烟、酒、饮料；第一合同年度应缴租金189489元，具体收费细则按合同附件（二）约定的具体标准及时间支付；安邦应承担商业发展专项基金壹元/平方米/月（前四年免收该基金）；安邦未按约定如期支付甲方相关费用，拖欠超过十五日的，潍一公司有权解除合同；潍一公司提供的水、电等商铺必备设施因潍一公司原因导致停业，且三天内不能及时修复或安装的，安邦有权解除合同，并由潍一公司赔偿相应的损失”。《经营管理合同》主要约定：“安邦应于办理商铺书面交接手续时一次性支付第一合同年度应缴的经营管理费189489元给潍一公司，具体收费细则按合同附件（一）约定的具体标准及时间支付；潍一公司提供促销宣传、对安邦的员工统一培训、管理等服务支持（详见《经营管理合同》第三条）”。
另查明，《物业管理合同》是安邦与案外人潍坊盛世潍一物业管理有限公司所签订。
潍一公司、安邦双方签订的《租赁合同》、《经营管理合同》约定的租赁起始时间为2010年9月16日。上述合同签订后，安邦于2011年5月在V25、V26、V27号商铺开业，经营字号为“两岸咖啡”的门店直至2012年11月25日，后暂停经营。截止法庭辩论终结前V25、V26、V27号商铺仍由安邦占有。根据合同约定，并经庭审质证，潍一公司、安邦双方对2012年3月15日至2013年3月14日期间V25、V26、V27号商铺租金、管理费共计为320000元其数额本身没有异议。（租金204065元+经营管理费204065元-冬季供暖租金扶持金67090元=341040元，潍一公司只主张其中320000元），但安邦认为基于潍一公司的口头承诺应从中减去2012年11月至2013年1月三个月的房租99999元。庭审中，安邦提供照片27份，主张其所答辩租赁物瑕疵。经质证，潍一公司自认在2011年6、7月份期间安邦就租赁物存在漏雨的情况向其反映过，但其辩解称进行了修缮与维护。
经安邦申请，2015年4月28日潍坊正元资产评估事务所作出潍正评法报字（2015）第28号资产评估报告书，评估依据及结论主要为：追溯至评估基准日2013年3月4日（本案潍一公司起诉之日），委估资产（V25、V26、V27号商铺）价值为2062760.1元；本次评估价值类型为市场价值，即资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值；评估方法是成本法；评估确定装修使用年限为8年。该报告书另附《关于潍一购物广滨河风情美食街V25、V26、V27号商铺装修价值及配套设施价值评估情况的说明》载明：“经现场勘察资产现存在状态：地下室、一、二楼装修工程、大金中央空调、厨房附合设备、黑金沙石材面评估价值为1872088.74元为不可分离部分；厨房配套设备、点菜系统等（详见该说明）13项评估价值190671.36元为可分离部分”
经一审法院释明，安邦于2016年2月1日表示，其要求于2016年2月29日前将《关于潍一购物广滨河风情美食街V25、V26、V27号商铺装修价值及配套设施价值评估情况的说明》中关于可分离部分的财产自行处理妥当后，才能解除潍一公司、安邦双方签订的合同并退还商铺，后又于2016年3月1日表示同意解除双方所签订合同，并主张在潍一公司对其履行赔偿责任后，安邦才能交付商铺。
一审法院认为，潍一公司、安邦签订《租赁合同》、《经营管理合同》后，安邦开始占有承租物，期间安邦虽以所答辩事由暂停营业，但仍占有V25、V26、V27号商铺至今，在提出反诉前未主动与潍一公司解除租赁关系，且在潍一公司提起诉讼后的以租赁期限未满为由答辩不同意解除《租赁合同》、《经营管理合同》，故应视为安邦希望继续履行合同，维持与潍一公司的租赁关系，故此安邦应当按约支付租金及管理费。潍一公司所诉2012年3月15日至2013年3月14日期间租金及管理费共计320000元，对该数额本身双方没有异议，安邦应依此支付。安邦虽辩称V25、V26、V27号商铺存在其所列举各项瑕疵及潍一公司口头承诺减少租金及管理费的抗辩理由，除漏雨一项潍一公司自认之外，其余因缺乏相应证据及约定不予采信。诉讼中，安邦于2016年3月1日同意解除《租赁合同》、《经营管理合同》，予以确认。故将安邦同意解除合同之日视为合同解除之日期。关于合同解除后，双方责任的承担，因《经营管理合同》中明确约定潍一公司负有保证租赁物具备经营所需各项条件的义务，在租赁物发生漏雨的情况后，因潍一公司没能举证证明其尽到完全的维修义务，构成违约，故对本案合同的解除亦负有相应责任，依法应对安邦的与租赁物形成附合的装饰装修残值损失承担赔偿责任。依据评估报告结论，于评估基准日2013年3月4日租赁物内装修设施的市场价值为2062760.1元，故在合同解除后，安邦应当向潍一公司退还V25、V26、V27号商铺，潍一公司则应当赔偿安邦因与租赁物形成附合的装饰装修残值损失785543元，即评估基准日与本案租赁物形成附合的装饰装修的市场价值1872088.74元÷评估基准日至合同到期日的间期为5.1年（2013年3月4日至2018年4月20日共计5年47天）=367076元/年×合同解除之日至合同到期之日的剩余使用年限2.14年(2016年3月1日至2018年4月20日，共2年52天)=785543元。安邦其余诉求，与法无据，不予支持。综上，潍一公司、安邦双方对导致本案合同的解除均存在过错，在所互负义务相抵顶后，潍一公司还应向安邦支付赔偿款465543元（装修残值损失785543元-安邦应付租金320000元=465543元）。潍一公司所诉《物业管理合同书》的解除，因该合同系安邦与案外人签订，与本案不属同一法律关系，故在本案中不予审理。判决：一、解除潍坊潍一购物广场商业管理有限公司、安邦签订的《租赁合同》、《经营管理合同书》，安邦将位于潍一购物广场滨河风情美食街区的V25、V26、V27号商铺返还给潍坊潍一购物广场商业管理有限公司，于判决生效之日十日内履行完毕；二、潍坊潍一购物广场商业管理有限公司向安邦支付抵顶后尚欠的装修残值损失465543元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费23350元、保全费2120元，共计25470元，由潍坊潍一购物广场商业管理有限公司承担；反诉费36051元，由安邦承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，潍一公司作为房屋出租方，不仅对出租物负有瑕疵担保责任，更应保证出租物满足基本的出租用途。根据安邦提交的证据及潍一公司的陈述，可以证实涉案房屋存在较为严重的漏水问题，直接影响到了承租人的经营，且潍一公司无证据证实漏水系安邦装修不当所致，故一审认定潍一公司对合同的解除负有责任并无不当。潍一公司未提供充分有效证据证实其已完全履行了修复义务，潍一公司对此存在过错；安邦在发现漏水而潍一公司迟迟未予完全修复的情况下，其自身也负有减损义务，包括先行予以维修或向潍一公司提出解除合同的请求等积极措施。综上，双方在合同履行过程中对于出现的问题均未采取有效措施沟通并积极减少损失，对发生的损失应各自承担相应的责任，一审依据双方的过错程度认定双方应承担的民事赔偿责任并无不当，应予维持。潍一公司关于一审划分责任不当的上诉主张证据不足，本院不予采信。一审诉讼中，潍一公司明确主张其要求安邦支付2012年度（2012年3月15日至2013年3月14日）经营管理费320000元，现其二审中又要求管理费等支付至判决实际履行之日于法无据，本院不予支持。
综上所述，潍一公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59401元，由上诉人潍坊潍一购物广场商业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉刚
代理审判员 李金桦
代理审判员 王小维
二〇一七年四月一日
书 记 员 房艳萍