青海省西宁市城东区人民法院
民事判决书
（2016）青0102民初2739号
原告（反诉被告）：西宁市城东区宝峻窗帘大世界（注册号：630XXXXXXXX5266），住所地：西宁市城东区。
经营者：袁生峻（×××），女，汉族，1955年9月2日出生，现住西宁市。
委托代理人：马启兰，青海智凡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牛文平(×××），女，汉族，1968年12月30日出生，现住西宁市。
委托代理人：马云，青海同一律师事务所律师。
原告（反诉被告）西宁市城东区宝峻窗帘大世界与被告（反诉原告）牛文平租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）经营者袁生峻及委托代理人马启兰，被告（反诉原告）牛文平及委托代理人马云均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）西宁市城东区宝峻窗帘大世界经营者袁生峻向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《铺面租赁合同》，并腾退8810-8814号铺面；2、依法判令被告（反诉原告）支付自2016年9月18日起至腾房之日止实际使用期间的租金，暂计算十个月为229680元及违约金20940.6元；3、依法判令被告支付拖欠的物业费8352元、电费6732元、取暖费9048元；4.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2016年4月7日，原告（反诉被告）将位于宁食集团二楼8810-8814号建筑面积为232㎡的铺面租赁给被告（反诉原告）经营窗帘使用，被告（反诉原告）从原告（反诉被告）处取得了所租铺面的钥匙并交付了押金20000元，双方约定免租装修期为2个月，待签订正式书面合同时，按照原告（反诉被告）和宁食集团公司及其他所有商户的“一年一付”租金支付惯例交清一年的租金。2016年7月5日，双方签订书面《铺面租赁合同》，该合同明确约定：合同的租赁期为3年，从2016年6月18日起算至2019年6月17日止。第一年租金一年一次共计275616元，以后两年租金按每年度每平方8元递增支付。合同签订后，原告（反诉被告）要求按合同约定由被告（反诉原告）支付一年的租金，但被告（反诉原告）以资金周转困难为由，于2016年7月6日先交了一季度（三个月）的租金66120元，明确承诺剩余三季度的租金待第三个月到期后一次性支付。2016年9月18日，原告（反诉被告）因承诺到期索要剩余的租金时，被告（反诉原告）均以种种理由和借口拒绝，并拖欠期间应当交付的物业费、水电费等费用，原告（反诉被告）对此分别于2016年9月26日、10月10日、10月14日，11月9日向被告（反诉原告）发出了支付租金和缴纳相关费用的书面通知，并明确告知被告（反诉原告）因多次不予支付租金已严重违约，通知解除合同。被告（反诉原告）对此均置之不理并且还纠集了一些不明身份的人堵住商场大门及电梯口，不让任何一个顾客进入商场，也其行为不但严重扰乱了商场的经营秩序致使商场一个上午没有经营，也严重损害了其余商户的经济利益，当时商场的保安与负责人员在多次劝阻其未果的情况下向东关大街派出所报了警，才制止了被告（反诉原告）这一恶劣的行为。原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）的行为严重违反了双方所签的《商铺租赁合同》规定，已达到合同约定及法律规定的解除合同的条件，且被告（反诉原告）的行为已无完全履行合同的可能，故现原告（反诉被告）依法向贵院提起诉讼。对于反诉原告的反诉，原告（反诉被告）认为反诉原告的反诉请求和事实理由不符合法律，应予以驳回。
被告（反诉原告）牛文平辩称并反诉称：原告（反诉被告）诉称与事实不符。2016年7月5日双方签订《铺面租赁合同》的同时还签订了《电梯安全责任书》，因我承租铺面位于二楼，顾客必须通过电梯才能到达。但开业后原告（反诉被告）的上行电梯时开时不开，下行电梯直接不运行，严重影响客源及生意，经我多次协调，反诉被告才同意让我先交付第一季度租金66120元，待电梯全部修好正常运行时，再交付后三个季度租金，到了2016年9月，下行电梯仍不能正常使用的情况下，反诉被告催交租金，我表示只要电梯正常了，全部费用都可以交清，但反诉被告拒不同意。2016年9月30日反诉被告给我强行断电。我认为反诉被告只是强调收费的权利，而无视合同附随义务和承租人的利益，是导致双方矛盾激化的关键因素。2016年10月15日电梯才正常运行，2016年11月8日我去交纳租金时反诉被告拒绝接收，还说合同已经解除了，让我限期腾房。对于承租面积，直到法院委托司法鉴定时，我才知道实际承租面积只有150平方米，公摊面积高达35%，存在严重欺诈。对原告（反诉被告）的第一项诉讼请求，需要根据承租面积来决定，如果承租面积达不到232平方米，原告就涉嫌合同欺诈，实际承租面积如果确定不下来，我不同意交纳租金。原告（反诉被告）提出解除合同，我同意。为此，我向法院提出的反诉请求为：1、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修费用损失164242元，退还押金20000元，并承担单方毁约造成反诉原告合同可预期利益损失185758元；2、反诉被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）西宁市城东区宝峻窗帘大世界经营者袁生峻为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、场地租赁合同，证明原告（反诉被告）于2016年1月6日从青海宁食集团有限公司通过租赁方式取得位于西宁市东关大街91号二楼约1400平方米的使用权，租赁用途为窗帘经营，租金的交付方式为一年一交；2、营业执照，证明原告（反诉被告）于2016年3月9日以合法方式取得租赁服务的资质；3、铺面租赁合同，证明双方约定了租赁期以及租金、物业费、电费及违约金等内容，其中租金的交付方式为一年一交；4、租金收据，证实被告（反诉原告）于2016年7月6日仅向原告（反诉被告）缴纳了一个季度2016年6月-2016年9月的租金66120元，存在违约事实；5、物业费收据，证明被告（反诉原告）于2016年7月18日仅向原告（反诉被告）缴纳了一个季度2016年6月18日-2016年9月17日物业费2784元的事实，被告（反诉原告）存在违约；6、收据，证实截止到2017年6月17日，被告（反诉原告）累计拖欠租金、物业费、电费、取暖费共计222910元、违约金22291元，共计245201元的事实；7、收款收据，证实被告（反诉原告）欠缴的电费原告已向宁食集团垫付的事实。8、通知书、告知书，证实原告（反诉被告）向被告（反诉原告）曾发出过三份告知，要求交纳所欠的房租、违约金、物业费、水电费及滞纳金等费用。9、解除合同通知，证明原告（反诉被告）于2016年9月16日向被告（反诉原告）书面通知解除《铺面租赁合同》；10、EMS快递单，证实原告（反诉被告）曾以快递的方式向被告发出解除合同的通知。经质证，被告（反诉原告）对证据1、2、3、4、5、8、9、10真实性无异议，但认为租赁合同在实际履行中租金支付方式经双方口头约定已变更为一季度一交。且合同中的租赁面积与实际不符，经过鉴定租赁的实际面积为152平米，公摊面积在双方签订合同时约定为30%，但合同书上却变成了35%，原告（反诉被告）存在欺诈，故违约事实无法证实，被告（反诉原告）不存在违约行为；对于物业费认可2016年9月18日之后未交纳，对于电费认为不交的原因是原告在其未经营的时候，偷用被告（反诉原告）的57度电，后面电费是否存在垫付不知情；对于取暖费，因原告先后拆除了4片暖气片，最高温度只有16度，达不到取暖温度，所以未交暖气费。关于租金，被告（反诉原告）认可只交纳了2016年9月27日以前的房租，之后的没有交纳，2016年9月15日电梯开通后，被告（反诉原告）先后三次找原告给第二季度的房费，但原告（反诉被告）却要求交纳一年的租金，所以没有交。本院认为，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据1、2、3、4、5、8、9、10真实性无异议，可以作为本案的定案依据。对证据6、7，被告（反诉原告）认可租金、物业费、电费、取暖费均未交纳，为有效证据。
被告（反诉原告）牛文平针对本诉及反诉请求，提交了如下证据：
1、司法鉴定意见书及补正书，证明反诉原告的装修残值是133036元；鉴定书中实测的实木地板面积为152平方米，再加上被告（反诉原告）认可的部分公摊面积，被告（反诉原告）承租的使用面积大约只有180平米，而不是合同约定的232平方米，原告（反诉被告）对合同公摊面积存在恶意欺骗行为；2、宝骏窗帘大世界面积统计表、租赁合同、部分租金收据及情况反映，证明原告（反诉被告）与宁食集团签订的《场地租赁合同》面积为1400平方米，原告（反诉被告）出租、自用面积已经超过了1400平方米，租赁面积不属实，原告（反诉被告）存在欺诈，租金不应当按照合同约定交纳。经质证，原告（反诉被告）对证据1的证明方向有异议，认为该鉴定书对评估值的计算方式错误，装修评估技术说明中没有考虑综合成新率，应当予以扣除；该鉴定书中对3年租赁期限没有作为参考因素，依据明显不足，应以3年来计算，而不是10年；该鉴定意见书对涉案商铺进行二次鉴定，但没有通知原告方和代理人到场，程序违法；该鉴定书中，成品窗帘杆和水晶灯价值（鉴定后其价值为14218.88元）属于可拆除物，应当在总价值中扣除这部分；实木地板的面积不能作为实际使用的承租面积。对证据2认为该证据与本案没有关联性，不能作为其反诉请求的证据，且合同都是复印件，合同相对人未到庭作证，对其真实性不发表意见，对证明方向不认可。本院认为，该司法鉴定不存在程序违法，原告（反诉被告）的质证意见不成立，不予采信，但反诉原告以该鉴定意见书中木地板的面积来推定其使用面积，因双方约定的面积为建筑面积，其推定不成立，不予支持。关于是否存在公摊面积为35%的问题，因我国法律法规对商铺的公摊面积的上限并没有规定，且公摊面积要以整栋建筑物进行计算，本案涉诉铺面只是其中一部分，且双方对公摊面积已经作了约定，应当按照合同约定，对反诉原告的证明方向不予采信。
原告（反诉被告）针对反诉原告的反诉请求提交证据如下：
1、青海安达安装公司、电梯维护保养合同书、证明、收据，证明2016年10月17日原告（反诉被告）向安达公司支付了扶梯维修及更换已损配件的费用，证明电梯未运行原因是由于维修，该公司受原告（反诉被告）委托维修电梯时电梯停运3天的事实。2、110警情信息表，证实被告（反诉原告）堵住店铺大门不让经营，原告（反诉被告）报警后110出警的记录，证明被告（反诉原告）的行为给商场经营造成了极其恶劣的影响。经质证，反诉原告对证据1的真实性和证明方向均不认可，认为安达公司与反诉被告存在委托关系，但从该合同可知原告（反诉被告）对电梯的保养和维护是租赁合同的一项附随义务。对证据2的真实性无异议，但认为只能证明商户因房租问题和房东发生纠纷，无法证明电梯是否运行、谁先违约的情况。对上述证据，反诉原告认可电梯确实进行过维修，也认可110出警的事实，故认定为有效证据。
根据原、被告的当庭陈述及提交的证据，认定事实如下：2016年4月7日，原告（反诉被告）将位于宁食集团二楼所租8810-8814号建筑面积为232㎡的场地出租给被告（反诉原告）经营魅力家纺，被告（反诉原告）从原告（反诉被告）处取得了所租铺面并约定免租装修期为2个月。2016年7月5日，双方签订了正式书面《铺面租赁合同》，约定：合同的租赁期为3年，从2016年6月18日起至2019年6月17日止。租金交付方式为先支付后使用，一年一交，第一年租金为275616元，以后两年租金按每年度递增支付。合同签订后，被告（反诉原告）交纳了合同押金20000元，于2016年7月6日向原告（反诉被告）交纳了第一季度（三个月）的租金66120元及第一季度物业费2784元，剩余租金、水电费以及取暖费均未支付，后由原告（反诉被告）垫付电费6732元、取暖费9048元。原告（反诉被告）分别于2016年9月26日、10月10日、10月14日向被告（反诉原告）发出了支付租金和缴纳相关费用的书面通知，但被告（反诉原告）仍未交纳，2016年11月9日又发出了解除合同的书面通知，为此，双方产生纠纷诉至法院。在审理过程中，经被告（反诉原告）申请，我院委托青海华翼资产评估司法鉴定所对其租赁期内装修剩余残值进行鉴定，截止2017年1月9日其价值为133036元。后被告（反诉原告）又向我院提出申请，要求对承租铺面的公摊面积是否达到合同约定的35%予以鉴定，本院未予准许。另查，2017年7月27日被告（反诉原告）已将涉案铺面腾退给原告。
本案争议的焦点为：1、双方在履行合同过程中谁存在违约行为？原告主张的违约金是否应当得到支持？2、被告的反诉请求是否成立？
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在庭审中，原告（反诉被告）要求解除租赁合同，被告（反诉原告）表示同意解除且已腾退，对此，本院予以确认。关于违约责任的认定，因电梯为通往该商场唯一通道，原告（反诉被告）作为出租方，保证商场场内电梯的正常运行是其合同义务，但原告（反诉被告）在维修期间只开通单向电梯，存在违约行为，应承担次要责任。但被告（反诉原告）以电梯未正常运行拒绝交纳房屋租金及水电费、物业费、以及取暖费理由不成立，亦存在违约行为，承担主要责任。被告（反诉原告）认为双方对租金交付方式协商变更为按每季度交纳，且在交纳剩余租金时原告（反诉被告）拒收的辩解意见，无证据证实，不予采信，被告（反诉原告）应当按照合同约定及时交纳租金、物业费、水电费以及取暖费，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交纳腾退房屋之前的租金、物业费、水电费以及取暖费的诉讼请求成立，予以支持。关于租金的计算，被告（反诉原告）已将商铺腾退给原告（反诉被告），故拖欠租金应从2016年9月19日计算至2017年7月27日为220400元，扣除交纳押金20000元，剩余200400元及被告（反诉原告）在租赁期间产生的物业费9466元、电费6732元、取暖费9048元，以上合计225646元，应当支付。2017年5、6、7月份电费单据因原告（反诉被告）未提供证据，不予支持。原告（反诉被告）主张的违约金20940.6元，因双方均存在违约，不予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担因单方违约造成合同可预期利益损失185758元的反诉请求，未提供相关证据证实，本院不予支持；关于要求反诉被告赔偿装修损失164242元的反诉请求，经青海华翼资产评估司法鉴定所鉴定，其租赁期内装修重置成本为164242元，该鉴定意见书对使用年限计算至2017年1月9日，但被告（反诉原告）实际使用止为2017年7月27日，根据补正意见书的计算方式，反诉被告的装修残值为101283元，结合双方违约责任','2018-10-09
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