黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2018）黑81民终6号
上诉人（原审原告）：李金玲，女，1982年10月21日出生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。
上诉人（原审被告）：哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司，统一社会信用代码912301105526494145（1-1），住所地哈尔滨市香坊区哈平路151号龙茂小区4栋地下3号。
法定代表人：李金山，该公司经理。
委托诉讼代理人：韩文柱，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：张万友，黑龙江张万友律师事务所律师。
上诉人李金玲因与上诉人哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2017）黑8105民初299号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，因上诉人无新证据，上诉请求及理由均无变化，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十三条之规定，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。
李金玲上诉请求：1、被上诉人对超出服务资质范畴的服务区域予以移交（被告的资质与其承接的小区服务面积不符，被上诉人属于超标准承接）；2、被上诉人取消电梯费与物业费同时缴纳的限制；3、被上诉人公示自2015年1月1日起至今的物业管理审计报告；4、被上诉人退还上诉人于2015年度、2016年度、2017年度超标准收费部分的物业费及违约金，合计2,216.88元；一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实及理由：法律、法规未规定物业费与电梯费必须同时交纳，但被上诉人唯恐业主不交纳物业费，以电梯卡限制业主乘坐电梯的方式逼迫业主交纳物业费，其同时收取二项费用不合理；上诉人未享受到物业公司提供的等价服务；被上诉人收取高级别物业费，但却提供最基础的服务；请求被上诉人给付物业服务费2,216.00元。
鑫泽基物业公司上诉请求：一、被告具有物业服务资质，不存在原告所称超出服务资质范畴的服务区域；二、电梯费与物业费在业主进户初次缴纳时均为同时缴纳，二者到期日也是相同的，业主使用电梯并接受物业服务，应当在到期日前缴纳相关费用，并不存在限制；三、物业公司的收支账目和审计报告是企业内部信息，没有义务对外公示，该诉讼请求无法律依据；四、国务院第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定（国发〔2017〕7号）已经取消了物业服务企业资质认定，因此不存在公示的问题。物业收费依据有政府物价部门的批文，业主随时可到物业办公室查询，被告也曾在小区进行过公示；五、原告要求公示的相关内容无法律依据，该承接行为是开发公司与被告之间的企业行为，与被告对业主提供的服务不存在关联，原告无权提出该主张；六、被告已经履行了全部物业管理服务，不存在所谓未提供服务的赔偿问题。被告收费是经黑龙江省垦区哈尔滨物价分局以黑垦哈价发（2015）3号文件的形式确定的物业服务标准，物业费为1.5元每月每平方米，被告未超标准收费；七、原告的全部诉讼请求均无法律依据，因此请求法院驳回其全部诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。
李金玲向一审法院起诉请求：1、被告对超出服务资质范畴的服务区域予以移交（被告的资质与其承接的小区服务面积不符，被告属于超标准承接）；2、被告取消电梯费与物业费同时缴纳的限制；3、被告公示自2015年1月1日起至今的物业管理收支账目及审计报告；4、被告公示物业服务资质及物业收费的依据材料；5、被告公示其与开发商之间的小区配套设施及硬件设备交接清单；6、被告退还原告2015年度、2016年度、2017年度超标准收费物业费并支付违约金合计2,216.88元；7、由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第6项诉讼请求为：被告退还原告2015年度、2016年度、2017年度超标准收取的物业费1,865.30元，并赔偿应退还物业费利息351.44元。
一审法院认定：原告于2014年11月18日与哈尔滨鸿远房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该公司将位于哈尔滨市香坊区长江路尚东辉煌城小区22号楼3单元9层04号的房屋出售给原告。该小区由哈尔滨鸿远房地产开发有限公司开发建设。原告于2014年12月31日办理房屋进户手续。被告自进户之日起为该小区业主提供物业服务至今。黑龙江省垦区哈尔滨物价局依哈尔滨鸿远房地产开发有限公司提出的前期物业服务收费申请，于2015年5月21日下发黑垦哈价发（2015）3号文件，批复同意辉煌城小区物业服务执行四级收费标准，前期物业服务按建筑面积1.5元每月每平方米收费，同时对电梯收费标准等作出规定，收费标准执行期限至业主委员会成立。该小区至今未成立业主委员会。
原告的房屋缴费建筑面积为58.68平方米，其于2014年12月31日交纳2015年度物业费1,127.00元（由被告按建筑面积1.6元每月每平方米预收），2015年12月30日交纳2016年度物业费985.00元（按建筑面积1.5元每月每平方米收费，应收1,056.00元，同时以2015年度每月每平方米0.1元差价抵消物业费71.00元），2017年1月5日交纳本年度物业费1,056.00元。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。故此，本案原、被告虽未签订正式物业服务合同，但双方已事实上建立了物业服务合同关系，其均应依前期物业服务合同及业主手册之约定享有权利履行义务。
关于原告请求被告对超出服务资质范畴的服务区域予以移交的问题。国务院于2017年1月12日作出的第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定（国发〔2017〕7号），将物业服务企业二级及以下资质认定取消。原告所在小区并非一级资质物业服务企业方能承接，因此其以被告超出服务资质为由，要求移交部分服务区域，不予支持。
关于原告请求被告取消电梯费与物业费同时缴纳限制的问题。原告所提供证据显示系其他个别业主与被告之间因电梯费、物业费缴纳问题产生争议，而非原告与被告之间产生争议，故对此诉讼请求不予支持。
关于原告请求被告公示自2015年1月1日起至今的物业管理费收支账目及审计报告的问题。被告给业主发放的业主手册第五章前期物业管理服务协议第一条第一款物业公司权利义务部分第八项，明确约定“定期向乙方（业主）公布物业管理费收支账目”。故此，被告应按承诺定期向业主公布物业管理费收支账目。但原告请求同时公示审计报告，因无此项约定，故不予支持。
关于原告请求被告公示物业服务资质及物业服务费收费依据的问题。如前所述，物业服务企业二级及以下资质认定已取消，故原告请求被告公示物业服务资质，不予支持。原告作为业主向被告交纳物业服务费，其对收费标准享有知情权。根据《关于哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知》（哈价联发【2013】39号）第二十六条规定，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及96365物业服务监督举报电话和12××8价格举报电话，接受业主的监督。故，对原告请求被告公示物业服务收费依据，予以支持。
关于原告请求被告公示其与开发商之间关于小区配套设施及硬件设备交接清单的问题。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）项规定，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持。故此，原告作为业主其对小区共有部分的配套设施及硬件设备享有共有和共同管理的权利，其请求被告公示相关交接清单，予以支持。
关于原告请求被告退还2015年度、2016年度、2017年度超标准收费部分物业费1,865.30元，并赔偿应退还物业费利息351.44元问题。《关于哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知》（哈价联发【2013】39号）第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。被告作为物业服务企业，其收费标准系经黑龙江省垦区哈尔滨物价局批复同意。原告虽初步证明被告提供的服务确实存在有待改进之处，但未提供证据证明被告因考评问题被降低级差物业服务等级和收费标准。原告仅根据其主观评断即要求被告降低收费标准退还物业费差额并支付相应利息，无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）项的规定，判决：一、被告哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司在哈尔滨市××区尚东辉煌城小区物业服务区域内醒目位置公示自2015年1月1日起至本判决生效之日止期间的物业管理费收支账目，于本判决生效之日起十五内履行完毕；二、被告哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司在哈尔滨市××区尚东辉煌城小区物业服务区域内醒目位置公示物业服务费收费依据，于本判决生效之日起十五内履行完毕；三、被告哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司在哈尔滨市××区尚东辉煌城小区物业服务区域内醒目位置公示，其与哈尔滨鸿远房地产开发有限公司之间关于业主共有部分小区配套设施及硬件设备的交接清单，于本判决生效之日起十五内履行完毕；驳回原告李金玲其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由哈尔滨鑫泽基物业管理有限公司负担。
双方当事人均未提供证据。
本院查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：李金玲请求鑫泽基物业公司取消电梯费与物业费同时缴纳无法律依据，不予支持；其请求鑫泽基物业公司公示审计报告，无合同依据及法律依据，不予支持；李金玲的其他上诉请求，一审已经充分论述，不再赘述。其上诉请求均不成立，不予支持。
鑫泽其物业公司上诉请求事项，一审已经充分论述其合理性，以及法律依据，不再赘述。其上诉理由不成立，不予支持。
综上，上诉人李金玲、鑫泽基物业公司的上诉理由均不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
李金玲预交的二审案件受理费50.00元，由其负担。鑫泽基物业公司预交的二审案件受理费100.00元，由其负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉忠
审判员 周志强
审判员 李吉凤
二〇一八年一月十九日
书记员 汪思维