上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1905号
原告（反诉被告）朱伟杰。
委托代理人朱伟国。
委托代理人ＸＸ良，上海市成武律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海祁坤房地产有限公司。
法定代表人朱静。
委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人赵颖，上海市华亭律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱伟杰与被告（反诉原告）上海祁坤房地产有限公司（以下简称祁坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱伟杰及其委托代理人朱伟国、ＸＸ良，被告（反诉原告）祁坤公司的委托代理人孙蔚然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱伟杰诉称，2011年10月22日，祁坤公司与朱伟国就710室房屋签订好《上坤雍景商馆房屋定购单》（以下统称10月22日定购单），在签定购单时，朱伟国、朱伟杰就告诉祁坤公司还要订另外房屋，几间房屋并起来居住，中间的墙不要了，并约定好朱伟国系代为购买，正式签约时用新成立的企业作为买房主体。当时祁坤公司则表示房屋价格是暂定的，后面还有促销活动，具体价格以最优惠的为准。2011年11月5日开始，祁坤公司开展降价5，000元的活动，并通知朱伟国、朱伟杰过去，故在2011年11月6日祁坤公司与朱伟国重新就710室房屋签订了定购单（以下统称11月6日朱伟国定购单）并降价优惠5，000元。同日，祁坤公司与朱伟杰就711室房屋亦签订了定购单（以下统称11月6日朱伟杰定购单）并降价优惠5，000元。签约当时朱伟国、朱伟杰向祁坤公司说明就710室与711室做两套并一套处理，而祁坤公司称定购单上不需要盖章，促销活动之后马上可以办理签约并告知朱伟国、朱伟杰定购单在付定金以��就生效，故未在定购单上盖章。同时，祁坤公司要求附上一个装修合同，以确定交房标准。2011年12月17日，朱伟国、朱伟杰与祁坤公司的部门经理讨论并确定了两房并一房的交房标准，并以此确定签署710室与711室两房买卖合同的交房标准。2011年12月17日约定好交房标准后，按理可签预售合同，可祁坤公司称为了与宣传上的LOFT复式二层相一致，必须与加层的装修合同一起签。可当时祁坤公司的装修方案还未定，装修合同内容还不全，故成批签约只能推迟到2012年春节以后，但考虑到二房合一的交房标准约定，祁坤公司让装修公司于2011年12月25日提前与朱伟国、朱伟杰签订装修合同。但签订该装修合同后，涉及该装修的图纸和施工方案迟迟未出，并影响了双方签订预售合同，期间朱伟国、朱伟杰要求签约，祁坤公司以总体装修合同版本、装修图纸及朱伟国、朱伟杰与装修���司之间签订的装修图纸没有到位为由不签订预售合同，并称到位之后随时通知朱伟国、朱伟杰过去签合同（其中，2012年2月26日，在蔡益磊的陪同下，朱伟国、朱伟杰至710室、711室房屋，发现在浇梁，并贴纸条予以制止）。2012年2月14日上海集佳投资管理中心（以下简称集佳中心）成立后，朱伟国、朱伟杰以集佳中心名义于2012年3月12日发函给祁坤公司，告知其朱伟国、朱伟杰装修图纸草图已出，要求祁坤公司尽快催促装修出图纸并预约签约。朱伟国、朱伟杰与装修公司签订的装修合同图纸出来后，朱伟国、朱伟杰就将有关图纸寄给祁坤公司并要求进行签约。祁坤公司又称，房屋应按LOFT一层的标准来验收，要等验收完成后才能做二层的改造，而双方约定的交房标准为两套房屋打通，进行两层改造，而事实上祁坤公司的装修图纸迟迟未到位。对此，双方进行交涉，一直���2012年底，朱伟国、朱伟杰发现祁坤公司确实需要验收交房之后才能与装修方签订合同进行装修改造。2013年开始可以签约交房办理按揭时，祁坤公司又称先付50%房款才能办理按揭，朱伟国、朱伟杰于是在2013年4月14日付到了50%的购房款，祁坤公司又称合伙企业不能办理按揭，需要有限责任公司才行，同时需要银行的配合。期间，原告、被告、银行多次交涉，致使签约与交房一拖再拖。2013年8月，朱伟国、朱伟杰决定以自然人名义办理按揭并要求与祁坤公司签约，然祁坤公司又提出50%的购房款还差50多万元未付并在嗣后明确表示不想办理按揭。2013年12月24日，在本案审理中，祁坤公司销售经理蔡益磊就710室与711室房屋的房屋价格、交房标准、按揭等情况出具了确认书。鉴于双方买卖关系已成立，故起诉要求：1、判令朱伟杰代表指定单位集佳中心与祁坤公司之间就710室和711室两房合一中的711室房屋买卖关系事实上成立；2、确认11月6日朱伟杰定购单、2011年12月17日交房标准的约定及2013年12月24日的蔡益磊确认书中关于房屋买卖关系的基本约定合法有效，并按照上述定购单、交房标准及确认书上所确定的买卖合同条款，与祁坤公司签订房屋买卖合同。
被告（反诉原告）祁坤公司反诉并辩称，首先，依据11月6日朱伟杰定购单，朱伟杰应于2011年11月13日前签订预售合同且约定如不能办理按揭，则钱款一次性付清，否则作为违约处理。实际上该定购单已经作废。其次，如果11月6日朱伟杰定购单成立，朱伟杰应于2011年11月13日前来签约，现要求签约时间已经过长，即便能签约，按照朱伟杰认可的711室房屋房屋总价812，769元，而朱伟杰实际支付711室房款400，010元，所付款项亦未达到首付款50%的标准。再次，关于蔡益磊出具的确认书，该确认书系在胁迫的情形下作出，就确认书内容来看，双方亦未达成合意，确认书上列明的一般的按揭付款时间尚需双方具体协商确定。故不认可双方房屋买卖关系成立，不同意朱伟杰诉讼请求。同时，基于双方买卖关系不成立，故反诉请求判令祁坤公司退还朱伟杰购房款400，010元。
原告（反诉被告）朱伟杰针对反诉辩称，710室房价是1，181，251元，711室房价是812，769元，总房款为1，994，020元。而因为710室、711室房屋系两房合一，两套房屋付款都是一并支付的，朱伟国、朱伟杰都是按照两套房屋的总价款将款项直接汇入祁坤公司账户，而两套房屋支付的总房款为1，040，018元，已达到首付款50%的标准。定购单签订后，嗣后未能签约的责任在于祁坤公司，朱伟杰没有过错，现双方可根据买卖关系进行签约，故不同意祁坤公司反诉请求。
关于诉讼请求，原、被告双方一致确认，诉请中的710室、711室房屋系指上海市长白山路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋（以下统称710室、711室房屋）。
经审理查明，2011年10月22日，祁坤公司（卖方）与朱伟国（代购房人）签订《上坤雍景商馆房屋定购单》，主要约定，定金金额2万元，购房房屋为幢号2；门牌号710，预测建筑面积68.28平方米，代购人朱伟国（届时指定购房单位），通讯地址泰和西路XXX弄XXX号XXX室，房屋表总价1，617，963元，各类优惠合计92，912元，房屋成交总价1，522，651元。另约定：1、购房人应不晚于2011年12月30日携带相关资料、证件、费用至上坤公园天地售楼处办理正式商品房预售合同签约、付款及其他相关手续，具体资料详见业务现场提供的资料清单，付款金额为74万元，占总房价款的50%；2、申请商业贷款：761，325.5元，申请贷款数额以银行实际批准为准，未获批准余额部分购房人应现金补足，若��方银行不能按揭则可作退房处理；3、余款74万元，购房人应不晚于2011年12月30日前签约后支付。另有其他约定：3、定金系购房人获得对上述房屋的购买权而自愿支付，购房人应不晚于2011年12月30日（当日内9：00-17：00）携带相关证明文件及本房屋定购单至本售楼处签约，并在签约时按照上述付款方式支付首付款不低于50%，如需办理贷款，提供办理贷款所需的所有申请材料。逾期未签约的，按购房人单方面违约处理，卖方可不经催告，将该房屋另行处置。购房人所交付定金，不予退还。签约后，本定购单自行终止。定金自动转为房款一部分。6、本定购单一式三份，经双方签字／盖章并卖方收到购房人全部定金后生效。该定购单落款处由原、被告签字盖章。
审理中，朱伟杰另提供一份11月6日朱伟国定购单，载明，定金金额5万元；购房房屋为幢号2；门牌号1010／710，预��建筑面积68.28平方米，代购人朱伟国（届时指定购房单位）；房屋表总价1，720，383元／1，522，651元。促销优惠权利一栏内载明：1、参加“限时团购”，单价优惠5，000元／㎡；2、付款方式优惠。各项优惠总额总计341，400元。房屋成交总价1，365，327元／1，181，251元。另约定：1、购房人应不晚于2011年11月13日携带相关资料、证件、费用至上坤公园天地售楼处办理正式商品房预售合同签约、付款及其他相关手续，具体资料详见业务现场提供的资料清单，付款金额为68.5327万元，占总房价款的50%；2、申请商业贷款：68万元，大写陆拾万元，申请贷款数额以银行实际批准为准，未获批准部分购房人应现金补足。在其他约定一栏第3条与第6条，除不晚于2011年11月13日记载与10月22日定购单不一致外，其余内容一致。该定购单落款处未签字盖章，抬头处则写有“蔡益磊”三字。
审���中，朱伟杰还提供一份11月6日朱伟杰定购单，载明，定金金额5万元；购房房屋为幢号2；门牌号709／711，预测建筑面积48.14平方米，代购人朱伟杰（届时指定购房单位），通讯地址泰和西路XXX弄XXX号XXX室；房屋表总价1，140，725元／1，053，469元。促销优惠权利一栏内载明：1、参加“限时团购”，单价优惠5，000元／㎡；2、付款方式优惠。各项优惠总额总计240，700元。房屋成交总价900，025元／812，769元。另约定：1、购房人应不晚于2011年11月13日携带相关资料、证件、费用至上坤公园天地售楼处办理正式商品房预售合同签约、付款及其他相关手续，具体资料详见业务现场提供的资料清单，付款金额为45.0025万元，占总房价款的50%；2、申请商业贷款：45万元，大写肆拾万元，申请贷款数额以银行实际批准为准，未获批准部分购房人应现金补足。在其他约定一栏第3条与第6条��除不晚于2011年11月13日记载与10月22日定购单不一致外，其余内容一致。该定购单落款处无签字盖章，抬头处写有“蔡益磊”三字。
关于上述定购单所签订的条款内容，朱伟杰补充表示，2011年11月6日的定购单上1010／710与709／711及价格1，365，327元／1，181，251元与900，025元／812，769元，均代表二选一，而710室房屋的价格对应的是1，181，251元、711室房屋对应的是812，769元。祁坤公司则对房型选择与对应的价格予以认可，然认为系优惠后的价格。朱伟杰另表示，11月6日朱伟杰定购单所载明的45.0025万元及申请商业贷款45万元是针对709室，而最终大写“肆拾万元”是针对711室的。当时是书写好709室房屋的相关内容后通过／的方式将711室房屋的内容加进去的。至于710室房屋的具体书写情况是和711室房屋是一样的。
上述定购单签订与书写后，关于付款情况，为证明朱伟国支付710室房屋房款640，008元，祁坤公司提供如下证据：2011年10月22日2万元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2011年12月17日4万元收据（载明交款单位朱伟国代，收710房款）；2011年12月19日4万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰代付）；2011年12月25日6万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰代付）；2012年1月4日4万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰付）；2012年2月11日4万元收据（载明交款单位朱伟国，710房款朱伟杰代付）；2012年2月26日2万元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2012年3月10日80，008元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2012年11月25日5万元收据（载明交款单位朱伟国，收710房款）；2013年4月16日20万元收据（载明交款单位朱伟国，预付款）；2013年5月7日5万元收据（载明交款单位朱伟国，补记5月2日打入公司账号，预付款）。
为证明朱伟杰支付711室房屋房款400，010元，祁坤公司提供如下证据：2011年11月5日2万元收据（载明交款单位朱伟杰，交0709、1010房款）；2011年11月22日40，010元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2011年12月19日4万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2011年12月25日6万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2012年1月4日4万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2012年2月11日4万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2012年11月25日5万元收据（载明交款单位朱伟杰，收711房款）；2013年4月16日11万元收据（载明交款单位朱伟杰，收款事由预付款（由朱伟国代付）补记4月16日打入）。本案审理中，朱伟杰对上述证据真实性予以认可，然认为所有款项系支付给两套房屋的，未作分开处理。
另查明，2011年12月17日，朱伟杰出具一张字条（以下统称12月17日朱伟杰字条）：“710和711房（名义楼）。一、室内所有分隔墙全部不要；二、两屋并一屋的中间分隔墙也不要；三、二层楼板的梁、放在阳台的外墙不要放在里墙（决不能放！）；四、阳台一分二要封闭以求安全；五、楼板孔照我方图纸。710房和711房两房同价优惠同合同。朱伟杰2011.12.17”。
2011年12月25日，1710房和1711房两房业主（甲方，建设单位）与上海巧佳装饰工程有限公司（乙方，承包单位）签订《装饰安装工程承包合同书》，承包范围：1710和1711两房所涉的装饰建设工程；承包方式：乙方以包工包料，但甲方供料则优先；工程造价：详见双方确认的设计图、施工图及施工方案报价单；施工工期：合同工期为甲方交房日起45天完工。签订合同完付工程款的定金2，000元。其他详见报价单中的付款方式。朱伟国作为业主代表人在合同落款处签字。另在签订该��同时朱伟国、朱伟杰对于具体改造方案在图纸上做了说明与修改。
2012年2月14日，集佳中心成立。2012年2月26日，在蔡益磊的陪同下，朱伟国、朱伟杰至710室、711室房屋，发现存在浇梁情况，朱伟国、朱伟杰在浇梁处贴上字条：“此物要拆除，不可浇！！！”2012年3月12日，朱伟国、朱伟杰（以两房业主名义）向蔡益磊等发出告知函，内容如下：“根据贵方原定的签署交房装修合同的经定，我们已于去年就马上与贵方指定的装饰公司联系和出图纸，并签署了相应的装饰合同。现草图（见附件）已完成，待正式图纸和预算出来马上前往贵方签约和按约付款，望贵方在我方尽力多次努力催促下，也多多催促贵方装饰公司尽量在百忙之中早日完成图纸和预算，以确保按样板工程要求按约定交房进行。”2013年5月7日，两房业主朱伟国、朱伟杰重申：1、“711和710房交房按我们原约定要求要现浇楼板，开口位置按贵方施工设计图纸为准！现在的楼板和梁、砖全部不要。特此重复声明。”2、“711和710房现做楼板都不要。特此重申。”
2013年7月8日、2013年7月11日，朱伟国、朱伟杰以集佳中心名义向祁坤公司相关工作人员发出说明函，主要内容为：双方约定以集佳中心签约，并享受最优惠价格，并委托朱伟国、朱伟杰全权处理签约和收付款事宜及确定交房标准。2011年12月25日，在祁坤公司工作人员的安排下，与装修公司签订了装修合同，并确定施工设计框架要点草图，首先解决阳台封窗安全和二房合一的同一现浇二层钢筋水泥楼板。最后按约支付了50%购房款，预支了阳台封窗和现浇钢筋水泥二层楼板款项，而签合同时，祁坤公司又提出不能由集佳中心做按揭不能签约，要有有限公司做按揭。经咨询后，祁坤公司又说合伙企业可以做按揭可需要企���三年资料。然集佳中心刚注册不可能有三年资料，最后祁坤公司又称有限公司可以办理，现发函告知用上海智资鑫投资管理有限公司代替，并前往祁坤公司处具体确定。
2013年7月21日、2013年8月29日、2013年10月9日、2013年10月28日，朱伟国、朱伟杰以集佳中心名义向祁坤公司及祁坤公司相关工作人员多次发出说明函，反映朱伟国、朱伟杰积极办理按揭事宜，而祁坤公司推托未予配合，并提出朱伟国、朱伟杰应付购房款50%还差50多万，不能办理按揭。
2013年12月24日，蔡益磊出具确认书（以下统称12月24日确认书），内容如下：“1、根据祁坤房地产有限公司《上坤公园天地“限时团购”活动执行方案》（见附反面）是本人蔡益磊代表开发商销售处通知朱伟国、朱伟杰于2011年11月6日前来我售楼处按约特惠购买710室和711室两房合一的，其价格直降5，000元／㎡优惠。2、根据11月6日付购房定金款约定和12月17日的交房要求710室和711室两房合一房内不要隔墙，新加二层楼板不要横梁的！3、于2013年4月上旬我短信通知朱伟国和朱伟杰除去按揭付款额先付清约50%房款的余额款，便开始按约办理指定单位的按揭付款手续。买卖双方约定：若因仅买方原因而不是卖方和银行的原因导致的不能按揭，则由买方按一般按揭付款时间，付清原定的二房合一的按揭房款额。特此确认。”2014年1月6日，蔡益磊又出具确认书，内容如下：“一、2013年12月24日确认书签字争议的原因仅是用签字确认还是用录音确认而已，而不是事实有争议。争议激烈一点，有一次拉扯衣服，大家没有打成架和受伤！随后大家都较冷静和理性，经我公司领导看过，情况属实，故我现场当着领导面给朱伟杰、朱伟国签署了确认书。”关于12月24日确认书，蔡益磊另案中到庭确认指出，朱伟��、朱伟杰到祁坤公司处出示了书面的确认书，其跟朱伟国、朱伟杰讲确认书上的第一、第二点事实是存在的，因为工作的移交关系，无法确认确认书上的第三点所描述的事实。当时朱伟国、朱伟杰让蔡益磊在该确认书上签字，其征求祁坤公司意见后，祁坤公司不让签字，一直僵持不下。朱伟杰、朱伟国动手动脚，其报警后，公安机关认为是民事纠纷，未作处理。警察走后蔡益磊就在该确认书上签字了。
审理中，朱伟杰表示，如法院认为双方的买卖关系不成立或予以解除，则要求祁坤公司赔偿其为购买710室与711室两套房屋而低价售出三套房屋的损失，并提供如下证据：1、2011年8月26日朱伟国、王佳雁、朱伟杰出售上海市菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同（建筑面积79.16平方米，房价118万元），现价160万元，低价卖出损失约40万元；2、2012年5月5日王颖、朱伟杰、王佳雁出售上海市菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同（建筑面积95.07平方米，房价110万元），现价170万元，低价卖出损失约60万元；3、2013年1月13日潘水英、朱伟杰出售上海市泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同（建筑面积86.07平方米，房价99万元），现价150万元，低价卖出损失约50万元。上述损失分配到710室房屋则为80万元，分配到711室房屋则为70万元。
审理中，关于710室与711室房屋的房价，祁坤公司表示，711室房屋当时的优惠价是81万多，现在的挂牌价格在110万至118万左右。710室房屋的当时优惠价118万多，现在的挂牌价格是160万左右，但是需要说明的是挂牌价都是有一定的折扣的，但是折扣是有时效性的，折扣是0.98至0.99左右。朱伟杰对上述陈述予以认可。
以上事实，有定购单、说明函、收据、12月17日朱伟杰字条、装修合同、12月24日确认书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、11月6日朱伟杰定购单所确立的认购关系能否成立；2、朱伟国、朱伟杰就710室、711室房屋的付款金额；3、朱伟杰能否依据11月6日朱伟杰定购单、12月17日朱伟杰字条及12月24日确认书与祁坤公司成立买卖关系并签约；4、双方在确立买卖关系过程中是否存在过错。
首先，关于11月6日朱伟杰定购单，结合本案事实，该定购单系在10月22日朱伟国定购单签订及祁坤公司开展降价促销活动的情况下做出（该定购单上有祁坤公司员工蔡益磊的签字），在出具该定购单后祁坤公司亦自认收取了711室房屋的房款。综合上述事实，该定购单虽未经双方签字盖章，然朱伟杰依照该定购单履行了付款的主要合同义务，且祁坤公司接受后并无提出异议，可认定朱伟杰与祁坤公司基于该定购单��711室房屋的认购关系成立。根据该定购单相关条款，可认定711室房屋的房价为812，769元，双方约定的签订预售合同时间为2011年11月13日前。
其次，关于付款金额，考虑到祁坤公司提供的收据等凭证已载明了具体的付款人、付款金额及付款用途，均有明确指向，故对祁坤公司主张710室房屋已付款金额为640，008元、711室房屋已付款金额为400，010元，本院予以采信。
再次，关于双方的买卖关系能否成立并签约，结合本案，11月6日朱伟杰定购单仅约定了711室房屋的房价（即812，769元）、具体签约时间、房款支付方式、支付时间，对房款分期支付金额因书写问题存在约定不明之处，对于房屋交付条件、交付日期、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜等内容均未进行约定，缺少商品房预售合同的必要条款，该定购单并不能认定为本约，实质仅是预约，仅能确立双方的认购关系。而12月17日朱伟杰字条系单方出具，难以对祁坤公司产生约束力，即便对祁坤公司产生约束力，其有关交房条件的标准并不具体明确。另，12月24日确认书所列明的相关内容仅是对有关事实的确认，有关按揭的约定即便对祁坤公司有约束力，在双方对房屋价款总额、已付款项产生争议的情况下，对于按揭贷款金额、支付时间等亦将难以协商确定。综上，本院仅能认定原、被告双方的认购关系成立，在缺乏具体明确的买卖关系条款的情况下，难以认定711室房屋买卖关系事实上成立。同时，基于买卖关系的成立以双方当事人的真实意思表示一致为前提，现祁坤公司明确表示不与朱伟杰指定的集佳中心签订预售合同，故双方就定购单意欲签订预售合同的目的已无法实现，朱伟杰主张依据11月6日朱伟杰定购单、12月17日朱伟杰字条、12月24日确认书与祁坤公司签订买卖合同，存在履行障碍，本院亦难以支持。
又次，关于缔约问题，本案中，10月22日朱伟国定购单签订后，祁坤公司工作人员蔡益磊自认参与订立11月6日朱伟杰定购单（该定购单对房屋作了降价处理），亦自认其曾带朱伟杰、朱伟国至710室、711室房屋现场就房屋浇梁等问题进行处理，同时祁坤公司在较长的时间内亦未对朱伟杰支付后续房款及未依签约时间签订预售合同提出明确的异议，上述等行为足以使得朱伟杰对能继续签订预售合同产生合理的信赖，并使其在客观上丧失再次购房的机会。现签约不成，祁坤公司应就朱伟杰信赖利益受损承担一定的过错责任。而朱伟杰在祁坤公司未对其是否签约提出明确异议的情况下，亦应积极主动就双方可能达成的合同条款进行明确约定，以避免双方争议扩大，现签约不成，亦应自担其责。鉴于双方无法签订预售合同，祁坤公司应将���收取的房款400，010元返还给朱伟杰并承担相应的过错责任。就朱伟杰信赖利益受损，综合考虑已付款金额、房价上涨幅度、双方过错程度等因素，本院酌情确定祁坤公司另行赔偿朱伟杰20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海祁坤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱伟杰房款400，010元；
二、被告（反诉原告）上海祁坤房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）朱伟杰20万元；
三、原告（反诉被告）朱伟杰的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第��百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取5，984元、反诉案件受理费减半收取3，650元，均由原告（反诉被告）朱伟杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
二、《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状���；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。