山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终525号
上诉人（原审被告）香港骏奕集团城际酒店管理有限公司。
法定代表人曲峰，总经理。
委托代理人李洁，山东汉通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛那鲁湾实业发展有限公司。
法定代表人张鹏江，董事长。
委托代理人石磊，该公司总经理。
上诉人香港骏奕集团城际酒店管理有限公司（以下简称香港骏奕公司）因与被上诉人青岛那鲁湾实业发展有限公司（以下简称那鲁湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第4048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人香港骏奕公司的委托代理人李洁，被上诉人那鲁湾公司的委托代理人石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
那鲁湾公司在一审中诉称，那鲁湾公司与香港骏奕公司于2013年5月27日签订了《委托经营合同》，约定由香港骏奕公司承租那鲁湾公司位于胶南市滨海大道1388号达令港项目的50间房产，租金为前两年内每年每间1.5万元，后三年，每年每间2万元，于每个季度末交纳一次租金。上述合同签订后，那鲁湾公司按照合同约定向香港骏奕公司交付了房屋，并履行了其他合同义务，但香港骏奕公司接受房屋后，一直占有并使用房屋，却拒不交纳任何租金，按照《委托经营合同》第五章第二十四条（四）款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、逾期25日未支付租金的……”之规定，那鲁湾公司有权单方面解除合同，收回房屋，并追究香港骏奕公司的违约责任。香港骏奕公司只享受权利不履行义务的行为，严重侵害了那鲁湾公司的合法权益。请求判令：1、解除双方于2013年5月27日签订的委托经营合同，2、香港骏奕公司向那鲁湾公司一次性支付已拖欠的租金132.25万元以及诉讼期间产生的租金。3、香港骏奕公司向那鲁湾公司一次性支付违约金85万元，4、诉讼费由香港骏奕公司负担。
香港骏奕公司在一审中辩称，1、那鲁湾公司并没有解除合同的事实依据和法律依据，香港骏奕公司同意解除合同，但前提是那鲁湾公司赔偿香港骏奕公司的损失后，双方解除合同，香港骏奕公司的损失已向青岛市中级人民法院提起诉讼，案号为（2015）青民四初字第64号。2、根据双方签订的委托经营合同，委托管理期限为2013年8月1日（双方手续完备一个月后）起，本案中消防验收合格证自始至终未能办理，那鲁湾公司不具备收取租金的合同依据。3、根据合同约定，那鲁湾公司委托香港骏奕公司管理经营的是酒店，办理消防验收合格证是那鲁湾公司的法定义务和合同义务，但那鲁湾公司自始至终未能办理该证书，消防验收无法通过，因此是那鲁湾公司违约在先，香港骏奕公司行使的权利是先履行抗辩权。香港骏奕公司不应当承担违约金。
一审法院查明，2012年至2013年，青岛阳光博澳投资开发有限公司与胶南市滨海大道1388号达令港项目50间房产（其中包括1号楼4间、2号楼20间、6号楼26间）的房主签订委托经营合同，委托经营期限为5年。青岛阳光博澳投资开发有限公司委托那鲁湾公司对上述50间房产对外出租。
2013年5月27日，那鲁湾公司与香港骏奕公司签订委托经营合同，合同约定：那鲁湾公司将胶南市滨海大道1388号达令港项目50间房产委托香港骏奕公司管理，管理期限为5年，自2013年8月1日（消防手续完备1个月后）起，截止日期以那鲁湾公司与分户业主签订《返租协议》终止日期为准。那鲁湾公司保证在6月10日将符合乙方经营管理要求的50间那鲁湾公司所管理的公寓标准间交给香港骏奕公司，并向香港骏奕公司提供所有设施设备的全套目录和技术资料。第四条、那鲁湾公司保证配合香港骏奕公司在2013年8月1日前办妥酒店经营所需的《消防验收合格证》；那鲁湾公司承诺协助香港骏奕公司办理必备的经营手续。如因那鲁湾公司酒店的消防手续原因，影响了按时办理证照时，合同执行期应自动顺延，如消防手续不能正常办理，使合同不能执行而给香港骏奕公司带来的相应损失，那鲁湾公司应给予补偿。第七条、那鲁湾公司作为客房5年内的管理方，香港骏奕公司承诺那鲁湾公司享有前两年内每年每间1.5万元的保底收入回报（以下简称租金），共计150万元，后三年，每套房屋每年收益为2万元，第三、第四年共计200万元，第五年以每套房屋每年收益2万元平均至每月，每个房间按实际经营月份计算租金。第二十一条、合作期收益支付时间：合作期限每满3个月，香港骏奕公司支付一次租金，香港骏奕公司于第三个月结束前20日内付清租金。此后租金支付时间，以此类推。第二十二条、合同签订日，香港骏奕公司支付合作押金10万元，该合作押金用于支付香港骏奕公司的违约金、损害赔偿金等。若香港骏奕公司在履行合同期间，应承担违约、赔偿等责任的，那鲁湾公司有权从押金中直接扣除。扣除后，押金不足10万元的，香港骏奕公司应在那鲁湾公司通知补足后3日内，将押金补齐。合作期满后，若香港骏奕公司履行全部合同义务后，那鲁湾公司将剩余合作押金无息返还给香港骏奕公司。第二十四条、那鲁湾公司有下列情形之一的，香港骏奕公司有权单方解除合同：1、交付的房屋主体结构存在质量问题严重影响香港骏奕公司使用的，2、不承担约定的维修义务致使香港骏奕公司无法正常使用该房屋的。香港骏奕公司有下列情形之一的，那鲁湾公司有权单方解除合同，收回该房屋：1、逾期25日未支付租金的；2、利用该房屋从事违法活动的或许可他人从事违法活动的，3、未经那鲁湾公司同意擅自改造，破坏房屋结构的；4、不具有经营资质或未办理相关经营许可的；5、香港骏奕公司未按约定补足押金的。第二十五条、（一）合同签订后，任何一方擅自解除本合同的，违约方应按年租金数额向守约方承担违约责任。（二）因那鲁湾公司未按约定履行维修义务造成香港骏奕公司人身、财产损失的，那鲁湾公司应承担赔偿责任。（三）香港骏奕公司逾期支付租金的，逾期一天，除支付逾期付款利息外还应按季租金的5‰向那鲁湾公司支付违约金，逾期25天，那鲁湾公司除有权解除本合同外，香港骏奕公司应按年租金承担违约责任且押金不予退还。（四）因香港骏奕公司原因导致合同解除的，香港骏奕公司应按年租金额承担违约责任且押金不予退还。
合同签订当天，香港骏奕公司支付给那鲁湾公司9万元押金，那鲁湾公司将50间房产中的45间交付给香港骏奕公司使用。2013年5月29日香港骏奕公司又交给那鲁湾公司1万元押金，上述共计10万元。
2013年11月11日，青岛市公安消防支队向青岛阳光博澳投资开发有限公司出具青公消验字（2013）第0128号建设工程消防验收意见书，1、2、6号楼工程，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该建设工程消防验收合格，同时应当落实以下意见：1、消防设施器材应定期组织检验、维修、确保完好有效；自动消防系统应当委托具备相应资质的检测、维修保养机构每年至少进行一次全面检测和维修保养。2、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向我支队申报建设工程消防设计审核、验收或备案。3、该工程在投入使用、营业前，应向当地公安消防机构申请消防安全检查，经消防安全检查合格后方可营业。
2015年3月19日，那鲁湾公司给香港骏奕公司出具《关于合同履行情况的告知函》一份，在告知函中那鲁湾公司称，按照双方签订的《委托经营合同》的约定，自签订合同以来，那鲁湾公司一直在全力配合香港骏奕公司办理《消防验收合格证》，但因政府政策等方面的客观原因，现已无法办理。鉴于此，那鲁湾公司代表已于2015年3月17日与香港骏奕公司代表曲峰先生就上述情况进行了口头说明，并告知香港骏奕公司应尽快考虑选择交纳租金继续履行合同或解除合同终止合作，但香港骏奕公司至今未予以答复，因此那鲁湾公司公司就该情况再次书面函告香港骏奕公司，希望香港骏奕公司在收到本函告之日起3日内，予以函复。
那鲁湾公司主张合同签订后，香港骏奕公司并未按照合同约定的时间交纳租金，现要求解除与香港骏奕公司签订的《委托经营合同》，并要求香港骏奕公司支付自2013年8月1日至2015年4月9日，共计131.25万元的租金，并支付违约金75万元以及10万元保证金。
香港骏奕公司主张因为那鲁湾公司未按照合同约定在2013年8月1日前办妥酒店经营所需的《消防验收合格证》，并且自2013年7月1日至2014年6月1日，香港骏奕公司多次要求那鲁湾公司办理消防验收合格证，并给那鲁湾公司多次发《消防验收催收函》，但那鲁湾公司未能办理，按照合同约定管理期限自消防手续完备1个月后起，因那鲁湾公司酒店的消防手续原因，影响了按时办理证照时，合同执行期自动顺延。因此系那鲁湾公司违约在先，香港骏奕公司有权拒绝交纳房租，并且那鲁湾公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。
对此那鲁湾公司称并未收到《消防验收催收函》，并且那鲁湾公司仅仅是配合香港骏奕公司办理《消防验收合格证》，并非是那鲁湾公司负责办理。
一审法院认为，那鲁湾公司要求解除与香港骏奕公司签订的《委托经营合同》，香港骏奕公司同意解除，依法予以确认。双方约定委托管理的期限为五年，自2013年8月1日（消防手续完备1个月后）起，并约定那鲁湾公司配合香港骏奕公司在2013年8月1日前办妥酒店经营所需的《消防验收合格证》，并承诺协助香港骏奕公司办理必备的经营手续；如因那鲁湾公司酒店的消防手续原因，影响了按时办理证照时，合同执行期应自动顺延。本案中，涉案的1、2、6号楼工程以及内装修于2013年11月11日经消防验收合格，青岛市公安消防大队也在验收意见书中说明：该工程在投入使用、营业前，应向当地公安消防机构申请消防安全检查，经消防安全检查合格后方可营业。至此，青岛阳光博澳投资开发有限公司已经完成了涉案酒店的消防手续，也就是完成了合同约定的义务。香港骏奕公司租赁涉案45间房产在营业前，应当向公安消防机构申请消防安全检查，那鲁湾公司青岛那鲁湾实业发展有限公司需要履行的仅是配合并协助香港骏奕公司办理相关手续的义务。现香港骏奕公司未办理消防安全检查等手续，但香港骏奕公司已经实际占有并使用涉案的45间房屋，应当按照合同的约定向那鲁湾公司支付租金。根据双方约定从消防手续完备1个月后开始计算经营期限，那么即从2013年12月11日开始，香港骏奕公司应当交付那鲁湾公司租金，按照约定，前两年内每年每间1.5万元的租金，香港骏奕公司应当每满3个月支付一次租金，3个月的租金为168750元（1.5万元／年×45间÷12个月×3个月），截至到2015年9月11日，香港骏奕公司至迟应当分别于2014年2月20日、2014年5月23日、2014年8月23日、2014年11月22日、2015年2月20日、2015年5月23日、2015年8月23日分别支付租金168750元，上述共计1181250元。
关于违约金，双方约定香港骏奕公司逾期支付租金，逾期25天，那鲁湾公司除有权解除本合同外，香港骏奕公司应按年租金额承担违约责任且押金不予退还，即香港骏奕公司应承担年租金67.5万元（1.5万元×45间），并不退还那鲁湾公司所交的10万元押金。香港骏奕公司主张违约金过高，申请予以调整，一审法院予以准许。结合本案案情，以按照年息9%计算为宜，截止到2015年8月23日，香港骏奕公司拖欠的租金应支付的违约金为79734.38元（168750元×9%×（1.5年＋1.25年＋1年＋0.75年＋0.5年＋0.25年）］。按照合同约定，香港骏奕公司交给那鲁湾公司的10万元押金，那鲁湾公司不予退还。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、那鲁湾公司与香港骏奕公司之间的委托经营合同于判决生效之日解除；二、香港骏奕公司于判决生效之日起30日内腾出涉案的45间房产，并交付给那鲁湾公司；三、香港骏奕公司于判决生效之日起10日内付给那鲁湾公司2015年9月11日之前的租金1181250元；四、香港骏奕公司于判决生效之日起10日内付给那鲁湾公司违约金79734.38元；五、驳回那鲁湾公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24100元，由那鲁湾公司负担7951元，由香港骏奕公司负担16149元。因那鲁湾公司已预交，香港骏奕公司于判决生效之日起10日内付给那鲁湾公司16149元。
宣判后，香港骏奕公司不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：1、那鲁湾公司并非本案的房主，无权处分该房屋。2、根据委托经营合同以及那鲁湾公司的告知函，那鲁湾公司应当是本案中协助办理酒店消防手续的主体。3、截止到2015年3月19日，消防验收合格证并未能办理，涉案酒店的消防验收手续并未办理完毕，涉案房屋不具备酒店经营条件，合同约定的条件未成就，也无法履行。4、那鲁湾公司在合同约定的期限内办理消防验收合格证，提供符合酒店经营的房屋，是先合同义务，在那鲁湾公司未履行该义务之前，香港骏奕公司有权拒绝支付房租，一审认定香港骏奕公司违约并判令支付违约金明显错误。5、一审法院对部分证据未予质证、一审判决第二项超出那鲁湾公司的诉讼请求，违反法定程序。
那鲁湾公司答辩称，1、委托经营合同是双方在真实了解房屋现状的情况下所签订，香港骏奕公司已经认可和接收了涉案房屋中的45套，故香港骏奕公司提出的第一条上诉理由不成立。2、依据合同约定，香港骏奕公司是消防验收合格证的办理主体，那鲁湾公司仅仅是协助的义务。同时涉案房屋所在的整栋楼的消防也于2013年12月11日取得青岛消防验收证明，至此那鲁湾已经履行完毕合同义务。3、那鲁湾公司已经于2013年12月11消防验收完毕，并且香港骏奕公司已经实际占有和使用了涉案45间房屋，香港骏奕公司未履行交纳房租的义务。4、至于香港骏奕公司提出的一审法院判决第二项超出诉讼请求，法院是基于解除合同的要求所做出的腾出的合理必要判决。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，香港骏奕公司与那鲁湾公司签订的《委托经营合同》，是双方当事人真实意思的表示。合同签订后，那鲁湾公司将45间房屋交付给了香港骏奕公司，并且涉案的1、2、6号楼工程以及内装修亦于2013年11月11日完成了消防验收手续。至此，涉案房屋已经具备正常的使用条件，一审判决确认香港骏奕公司自2013年12月11日起开始支付租金，符合双方约定，本院予以确认。至于香港骏奕公司营业前，未向公安消防机构申请消防安全检查，未能办理符合酒店经营条件的《消防验收合格证》，不影响其根据合同约定支付实际占有使用涉案房屋期间租金的义务。香港骏奕公司未按期支付租金，违反合同的约定，一审判决其支付相应的违约金，并无不当，本院予以维持。涉案的《委托经营合同》是香港骏奕公司与那鲁湾公司签订，香港骏奕公司也实际从那鲁湾公司接受并占有使用了涉案房屋，期间双方未曾因出租权产生争议。本案中，因香港骏奕公司欠付租金，在那鲁湾公司要求解除合同并支付租金租金的情形下，香港骏奕公司主张那鲁湾公司无权出租涉案房屋，本院不予采信。涉案合同解除后，香港骏奕公司应当将房屋返还给那鲁湾公司。一审判决在确认涉案合同解除的同时，对合同解除后的后果一并予以处理，判决香港骏奕公司返还涉案房屋，并无不当。香港骏奕公司主张一审违反法定程序，本院不予采纳。
综上，香港骏奕公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16149元，由上诉人香港骏奕集团城际酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理审判员 徐 明
代理审判员 高仁青
二〇一六年四月六日
书 记 员 王 繁