湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终1049号
上诉人（一审被告）：岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖新区湖滨大道湖滨社区马家队。
法定代表人：马满宙，总经理。
委托诉讼代理人：孙贵，男，岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：汤星云，湖南纲维律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：湖南城陵矶兴港国际物流有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区洪源路1号。
法定代表人：许最明，总经理。
委托诉讼代理人：雷美桂，湖南昌言律师事务所律师。
上诉人岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司（以下简称岳阳南湖驾校）因与被上诉人湖南城陵矶兴港国际物流有限公司（以下简称兴港物流公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳阳南湖驾校的委托诉讼代理人孙贵、汤星云和被上诉人兴港物流公司的委托诉讼代理人雷美桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳阳南湖驾校上诉请求：撤销（2017）湘0602民初417号民事判决，依法作出公正判决。事实和理由：1.一审对本案涉案土地性质没有查清。2011年8月16日，岳阳市洪源物流有限责任公司（以下简称洪源物流公司）与其签订了《租赁协议》。合同签订后，按照开办驾校的要求，其先后对承租场地进行了建设，直至2012年11月2日岳阳市国土资源局对未经批准在划拨土地上建驾校进行了处罚，方才知道承租土地是划拨土地，为此，支付了罚款15万元。一审未查清涉案土地是划拨土地这一事实，导致认定事实错误。因划拨土地不得转让、出租和抵押，故该《租赁协议》违反了法律的强制性规定，属无效协议，相应地一审认定租赁合同合法有效不能成立；2.适用法律错误。在岳阳市国土资源局对其进行处罚后，其为挽回损失只能缴纳租金，继续开办。因其不同意2014年9月30日以后的租金按28.58亩1.62元／㎡计算，洪源物流公司以兴港物流公司的名义向其发出了一份“解除合同通知书”，一审适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同解除的规定是错误的，应适用无效合同的相关规定；3.判决结论错误。按照《合同法》第五十八条关于无效合同的处理规定，其不但不应再向被上诉人交纳租金、场地占用费，而且已交租金均应予返还，一审判决其向被上诉人支付租金、场地占用费，并支付违约金是错误的。同时，被上诉人明知是划拨土地，隐瞒事实，将土地出租，在签订合同时，引诱其缔约，误导其投资，应负全部缔约过失责任。
兴港物流公司辩称：1.一审在查清涉案土地系国有划拨土地的基础上，作出的判决是正确的。上诉人作为企业法人在签约前早已得知拟租赁土地是国有划拨土地的事实，洪源物流公司是一家合法有效的企业法人，领取了国有土地使用证，其办公楼办理了权属证书，完全符合国有划拨土地的出租条件，其出租土地的目的是盘活公司资产，并没有损害国家利益，是合法有效的。2.岳阳市国土资源局对岳阳南湖驾校进行处罚，与租赁合同的效力无关。土地的性质及岳阳南湖驾校接受处罚均不影响租赁合同的效力，租赁期间，其并不存在任何过错行为，一审法院适用《合同法》相关法规作出判决，在法律适用上完全正确。
兴港物流公司向一审法院起诉请求：1.判令岳阳南湖驾校返还租赁场地；2.由岳阳南湖驾校支付其租金31.3215万元，场地占用费37.0582万元，截止2016年12月31日的违约金29745.16元。在庭审中，其将第2项诉讼请求变更为要求场地占用费支付至实际交还之日。
一审法院认定事实：2011年8月16日，洪源物流公司与岳阳南湖驾校签订了一份租赁协议，约定将其办公楼南闲置土地及保税仓东的闲置土地共计60亩、行政办公楼第三层、第四层和办公家具一批租赁给岳阳南湖驾校，自2011年10月1日至2014年9月30日止期限三年。闲置土地租金为每亩4260元／年，办公楼租金为每层2万元／年，年租金总计29.56万元。租金上调比例为每年3%，实行季度支付。岳阳南湖驾校交纳押金5万元，合同到期经确认租赁标的物未受损坏后予以退还。租赁期间，岳阳南湖驾校需每年缴纳卫生费2000元，未经洪源物流公司同意，岳阳南湖驾校不得对租赁标的物进行改善或增设他物，如拟对租赁标的物进行改善或增设他物时，应书面上报洪源物流公司，经审核后方可施工。租赁期满时，由岳阳南湖驾校负责恢复租赁标的物至租赁前状态（硬化路面、绿化除外），相关费用由岳阳南湖驾校负责。租赁合同第十条约定了洪源物流公司单方解除协议的五种情形和租赁期间洪源物流公司需终止协议的三种情形。违约责任约定：岳阳南湖驾校未按照约定缴纳租金，按日支付延迟租金总额1%的滞纳金；当租赁合同第十条约定情形出现时，若岳阳南湖驾校未能按时搬出厂区，押金予以没收。合同签订后，岳阳南湖驾校交齐了5万元押金。2013年9月，湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司收购了洪源物流公司100%股权，登记注册为兴港物流公司。2014年9月30日，租赁合同到期后，兴港物流公司要求按照1.62元／㎡交纳租金，岳阳南湖驾校不同意，双方没有签订新的合同。2014年10月17日，双方就是否续签租赁合同进行了第一次协商。会议记录中，就三个问题达成了一致意见：1.岳阳南湖驾校续签租赁合同；2.续签时间为2014年10月1日至2015年9月30日；3.租赁面积经双方测量确认为28.58亩。就租金价格及遇征收时是否补偿，双方没有达成一致意见，也未签订新的租赁合同。2015年8月17日，兴港物流公司书面通知岳阳南湖驾校于2015年9月19日解除不定期租赁合同，并要求岳阳南湖驾校在接到通知后撤出租赁场地，2015年11月6日，其再次书面要求岳阳南湖驾校在收到通知后30天内搬离租赁场地，至起诉之后，岳阳南湖驾校仍未搬离。此外，还查明，岳阳南湖驾校已结清2014年9月30日之前的租金，2014年9月30日以后，岳阳南湖驾校实际租赁面积为28.58亩，其已于2014年12月8日交纳租金5.5432万元，于2015年2月9日交纳租金10万元。
一审法院认为：洪源物流公司与岳阳南湖驾校于2011年8月16日所签订的场地租赁合同合法有效。2013年9月，兴港物流公司接受洪源物流公司资产后，原租赁合同继续有效，并于2014年9月30日到期。虽然双方就续签进行了协商，并对续签时间、租赁面积进行了确认，但因租金未确定，未再重新签订书面合同。2014年9月30日后，双方成立不定期租赁合同关系，因兴港物流公司书面通知岳阳南湖驾校于2015年9月19日解除租赁合同，其要求岳阳南湖驾校的诉求于法有据，予以支持。关于租金和场地占用费，岳阳南湖驾校已缴清2014年9月30日之前的租金，因双方未签订新的租赁合同且未达成一致，在不定期租赁期间仍应参照原合同约定的每亩4260元／年（自2012年10月1日起逐年递增3%）的标准予以支付。据此，岳阳南湖驾校自2014年10月1日至2015年9月19日合同解除，应当交纳的租金为13.304万元，卫生费为2000元；其2015年10月1日起的年占用费为14.1143万元，卫生费为2000元；其2016年10月1日起的年占用费为14.1143万元，卫生费为2000元。因岳阳南湖驾自2014年10月1日至2015年9月19日已实际交纳15.5432万元，多交纳的2.0392万元应当抵扣后续费用，其在2015年10月1日至2016年9月30日的应支付费用经抵扣后尚欠占用费为11.864万元。2016年10月1日以后的占用费应参照原合同约定继续计算至场地实际交付之日。对于2016年10月1日之前的卫生费，岳阳南湖驾校已在答辩中自愿承担，2016年10月1日以后的卫生费，因兴港物流公司没有主张，不作处理。岳阳南湖驾校交纳的5万元押金应予抵扣岳阳南湖驾校所欠金额。关于违约金，按银行同期贷款年利率4.35%计算至2016年12月31日应为3731元。对兴港物流公司符合法律规定的诉求部分，予以支持。一审法院根据《合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：1.由岳阳南湖驾校将全部租赁场地返还给兴港物流公司；2.由岳阳南湖驾校向兴港物流公司支付相应的场地占用费（其中2016年9月30日之前的场地占用费为11.864万元；2016年10月1日至2017年9月30日场地占用费计算标准为14.1143万元／年；此后每年场地占用费标准逐年递增3%，计算至场地实际交付之日），岳阳南湖驾校交纳的5万元押金应予抵扣；3.由岳阳南湖驾校向兴港物流公司支付违约金3731元；4.驳回兴港物流公司其他诉讼请求。上述第1、2、3项判决应在判决生效后十日内履行，如未按判决指定期间履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费10935元，由兴港物流公司承担5489元，由岳阳南湖驾校承担5446元。
本院二审期间，岳阳南湖驾校围绕上诉请求依法提交了两份证据：1.工程造价书及现场照片，拟证明上诉人与被上诉人签订无效的租赁协议后，其投资700多万元，损失巨大，并没有获利；2.岳阳市国土局执法大队证明一份，以证明其受处罚系因违规用地，而非违规建房。本院组织当事人进行了质证。兴港物流公司发表了如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均持异议，工程造价是单方面委托的，工程造价内容与客观不符，且工程造价书上无造价机构和造价员的签名，上诉人的经营行为与本案合同关系无关。照片中的房屋是原有的，不是新建立的，上诉人只是对场地进行了平整。对证据2，对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不属于新证据，该处罚决定只是行政管理方面的处罚，并未确认双方签订合同的效力。本院认证认为，对证据1，因工程造价书系其自行编制，其真实性、合法性、关联性对方均不予认可，岳阳南湖驾校在庭审中主张其投入涉及的新建设施为厨房、厕所、办公室、学员休息室，上述建设并未履行合法的报建手续，亦未经被上诉人书面同意批准，对该证据本院不予采信。对证据2，对于真实性、合法性，本院予以认可。尽管该证据能够证明上诉人系“违规用地”，但该事实与本案租赁协议的效力并无直接关联，本院对其证明目的亦不予采信。除上述两份证据外，双方并无新的证据予以提交。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，根据上诉人的上诉状、被上诉人的答辩状以及庭审调查情况，双方的争议焦点如下：1.租赁协议是否属于无效合同；2.岳阳南湖驾校是否应当按照合同交纳相应的租金、场地占用费等费用；3.兴港物流公司是否存在并应承担缔约过失责任。
关于焦点1，岳阳南湖驾校认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。因此，双方签订的租赁协议违反了法律的强制性规定，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，系无效协议。兴港物流公司辩称，其对于租赁土地领有国有土地使用证，具有地上建筑物合法产权证明，出租行为符合《条例》第四十五条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条的规定，租赁协议是合法有效的。此外，《条例》第四十四条的规定属于行政管理性规定，不属于法律强制性规定，并不能由此否定租赁合同的效力。
本院认为，洪源物流公司与岳阳南湖驾校于2011年8月16日租赁协议所约定的租赁标的物为三项：1.办公楼南闲置土地及保税仓东的闲置土地60亩；2.行政办公楼第三层、第四层；3.办公家具一批。对于租赁用途也有明确约定：上述标的物只能用于岳阳南湖驾校的经营活动，其中：闲置土地用于其训练场的建设，行政办公楼用于日常办公。双方约定的租赁期限为三年，即从2011年10月1日至2014年9月30日。上述协议已履行完毕。租赁合同到期后，双方就续签合同举行了会谈。并于2014年10月17日在续签租赁合同第一次谈判中以会议记录形式就保税仓库东面地坪租赁事宜达成3点一致意见：1.以岳阳南湖驾校名义续签租赁合同；2.续签时间：2014年10月1日至2015年9月30日；3.经双方测量确认租赁面积为28.58亩，但双方对租赁价格、合同终止后搬迁义务和逾期搬迁违约金以及征收时是否有补偿等未能达成一致意见，此后亦未签订书面协议。一审认定双方之间在2014年10月1日以后成立不定期租赁并无不妥。
本案中，办公家具作为租赁标的物合法有效，但是，1990年5月19日制定并生效的《条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”因此，兴港物流公司出租划拨土地及划拨土地上的建筑物是否符合《条例》第四十五条规定以及在不符合情况下是否影响租赁协议的效力是双方争议焦点的核心问题。
根据《条例》第四十五条，符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；（4）依照本条例第四章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。《条例》第四十六条规定：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。本院认为，兴港物流公司出租划拨土地及划拨土地上的建筑物并未经有关部门批准，在行政法规上，不完全符合《条例》第四十五条的规定，属于未经批准擅自出租划拨土地及划拨土地上的建筑物的行为。但是，根据其违法行为的事实、程度以及本案的具体情况，其违反的系行政法规行政管理性规定，而非法律、行政法规效力性强制性规定。首先，其将闲置土地或地坪出租用于驾校作训练场地并未改变土地的建设用地性质，尽管国土部门以“违规用地”为由对南湖驾校进行了处罚，但该处罚并不能直接导致兴港物流公司和岳阳南湖驾校之间的租赁协议无效。其次，从订立合同的内容和目的看，双方在租赁协议中对租赁标的物的改善或增设他物约定了“未经出租方同意不得对租赁标的物改善或增设他物”、租赁期满由租赁方“恢复租赁标的物至租赁前状态”等条件，兴港物流公司对土地的利用（用作驾校训练场地）与其土地的工业用地限制没有实质性冲突，不实质妨碍其对土地按照划拨用途建设使用。再次，出租行为与转让、抵押行为也有很大区别，应当根据情况区别对待。出租国有划拨土地并不一定导致合同无效，这一点，亦为《条例》制定和发布后的相关法律所肯定。例如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条明确规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”由此可见，出租划拨土地上的建筑物并不影响合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，尽管本案中兴港物流公司出租划拨土地上的建筑物作办公场所、出租其闲置土地作驾校训练场地违反了行政管理规范，但并不能因此否定其与岳阳南湖驾校民商事协议的法律效力。对于岳阳南湖驾校的辩解本院不予采纳。
关于焦点2，岳阳南湖驾校认为，因为租赁协议违反了法律的强制性规定，因此属于无效协议，应当适用《合同法》关于无效合同的条款，即：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，其不但不应再向被上诉人交纳租金、场地占用费，而且已交的租金都应当予以返还，一审判决其支付租金、场地占用费、违约金是错误的。兴港物流公司辩称，一审判决认定租赁合同合法有效是正确的，租赁协议并没有违反法律的强制性规定，是有效协议。如果按照上诉人的请求按照无效合同处理，明显是损公肥私，严重损害国家利益。
本院认为，该焦点与双方对租赁合同是否合法有效的分歧直接相关联。如上述，本案中，根据双方签订合同的内容以及本案的实际情况，尽管兴港物流公司出租划拨土地上的建筑物作驾校办公场所、出租其闲置土地作驾校训练场地违反了行政管理规范，但并不能因此否定其与岳阳南湖驾校民商事租赁协议的法律效力，双方的租赁协议在民商事法律关系上是有效的。因此，双方在民商事法律关系上负有按照租赁协议的约定相互履行之义务。岳阳南湖驾校使用了兴港物流公司闲置划拨土地、划拨土地上的建筑物及家具，应当支付相应的租金、场地占用费，同时，按照协议的约定，在出现违约的情况下，亦应当支付相应的违约金。一审判决认定双方自2014年10月1日起，双方成立不定期租赁合同关系，并适用不定期租赁合同关于合同解除的规定，并无不妥。但是，按照行政法规的规定，兴港物流公司应当上缴其所出租的国有划拨土地上建筑物的土地收益，对于其出租闲置国有划拨土地所获得的租金，亦应抵交土地出让金，或由土地管理部门依法处理。
关于焦点3，岳阳南湖驾校认为，其直到2012年12月2日被处罚，才得知土地性质是划拨土地。被上诉人在明知租赁土地是划拨土地的情况下，未经市县人民政府土地管理部门批准，隐瞒租赁土地是划拨土地事实，在签订合同时，以“可以续约”引诱其缔约，误导其投资，给其造成巨大的损失，应负全部缔约过失责任，并要求赔偿（将另行起诉）。兴港物流公司辩称，上诉人在签约前早已得知拟租赁土地是国有划拨土地的事实，其并不存在隐瞒租赁土地是划拨土地的行为，合同签订时并不存在欺诈，土地性质亦可以查询，其并不存在导致合同无效的过错，租赁期间也不存在任何的过错行为，未造成其损失，相反，其经营驾校获得巨额经济利益，其经营投资多少与出租方无关，对其投入无需进行赔偿。
本院认为，尽管租赁标的前两项均涉及国有划拨土地，其出租应当按照行政法规的规定履行批准手续，但鉴于本案根据实际案情和行为的违法事实、程度，被上诉人违反的系行政管理性规定，双方租赁协议的效力在民商事法律关系上并不受影响，租赁协议有效。因此，上诉人认为兴港物流公司存在导致其签订无效合同的过错之上诉理由不能成立。
此外，从诉讼程序看，上诉人认为被上诉人存在缔约过失责任并应因此承担赔偿责任的上诉理由一旦成立会直接导致被上诉人因此赔偿其损失，这实质上构成二审中的反诉。在庭审过程中，上诉人亦表示将另行提起该诉讼请求。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八的规定：在第二审程序中，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本院已据此告知双方进行调解，但调解不成。据此，从诉讼程序看，上诉人可另行起诉。
综上所述，上诉人岳阳南湖驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；尽管一审判决对于租赁协议违反了行政法规的管理性规定未予明确加以确认，但一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2748元，由上诉人岳阳市南湖机动车驾驶员培训学校有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王雨田
审判员 夏 磊
审判员 胡 哲
二〇一七年八月二十八日
书记员 陈 仟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。