杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1390号
原告：杭州恒威机电设备工程有限公司。
法定代表人：许建英。
委托代理人（特别授权代理）：杨献艺、张嫣。
被告：深蓝广场业主委员会。
法定代表人：田玉平。
委托代理人（特别授权代理）：董政刚、富成立。
原告杭州恒威机电设备工程有限公司（以下简称恒威公司）与被告深蓝广场业主委员会（以下简称业委会）建设工程合同纠纷一案，于2012年8月16日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。于2012年9月18日、9月26日公开开庭进行了审理。原告恒威公司委托代理人杨献艺、张嫣，被告业委会委托代理人董政刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒威公司诉称，原、被告2008年12月签订《工程改造承包合同》，工程范围是：居民热水供应、游泳池恒温、办公楼卫生间供水、淋浴供水所包含的全部改造工程项目（不含动力电施工部分）。合同价为2280000元。原告于2008年12月22日出具了《承诺书》，原告在签订合同之后便开始进行热水改造工程。2009年10月2日原被告又签订了《深蓝广场生活热水工程改造承包合同补充协议》，增加了被告公寓楼﹣2楼泵房低区供水接入热泵主机所包含的全部改造工程项目，承包合同金额为24194元。原、被告在2011年1月12日对工程竣工验收报告进行确认，竣工验收的意见合格，对工程余款238276.6元也予以确认，并且被告早在2009年3月20日就已经投入使用。但是被告在此情况下依然未付清全款，至今仍欠工程款238276.6元。原告多次追讨剩余工程款，被告均以种种不正当理由予以拒付，故诉请判令被告支付原告工程欠款238276.6元，工程欠款利息41529.87元，共计279806.47元（利息暂计至2012年7月29日止，其后按照每日41元计算至实际还清之日止）并承担本案诉讼费。
被告业委会辩称，一、根据双方就案涉工程项目签订的《工程改造承包合同》约定，原告专门就全体业主关注的出水温度问题作出承诺，保证在-5℃气温下出水温度保证恒定在55℃。因原告至今不能兑现该承诺，导致合同目的不能实现，在原告先期违约的情况下，被告不支付工程余款属于履行合同抗辩权，并无不当。二、案涉工程未经验收合格，付款条件尚未成就。原告举证的《工程竣工验收报告》实际是物业服务中心作出的行为，不能代表被告的真实意思表示，不能证明案涉工程已经验收合格。根据合同第九条第一款约定：被答辩人在向答辩人提交竣工验收要求时，向答辩人出具质量保修承诺书。本案中，被答辩人直至2011年1月25日才出具案涉工程的《质量保修承诺书》，没有理由认为答辩人在此之前对案涉工程进行验收并确认合格。事实上，根据合同约定，物业服务中心系全体业主的临时代理人，在业委会成立后合同权利义务即由业委会概括承受，物业服务中心确认验收合格的行为系无权代理行为，对答辩人不具有约束力。综上所述，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
1.《工程改造承包合同》及附件，欲证明原告为深蓝广场热力改造工程的承包单位及所约定的合同价款为2280000元；
2.《热水工程改造承包合同补充协议》及附件，欲证明增加合同价款24194元；
3.《工程竣工验收报告》，欲证明工程竣工验收合格，深蓝广场物业管理服务中心对未付余款予以确认。
对上述证据经质证，被告对证据1真实性没有异议，认为该合同同时能够证明原告承诺出水温度保证在55℃，物业服务中心系深蓝广场全体业主的代表，在深蓝广场业主委员会成立以后，工程改造合同项下的义务概括由业委会承受。鉴于当事人双方对证据真实性均无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据2三性均没有异议，认为恰恰证明了深蓝广场业主委员会成立以后所有涉及全体业主的建设工程活动都应由业主委员会履行。对其证据效力本院予以认定。对证据3三性均有异议，认为该份报告确认的时间是2011年1月，这时深蓝广场业主委员会已经成立，物业公司无权作出竣工验收的意思表示。本院认为被告未就否定该证据真实性提出证据，且其与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告提交了下述证据：
1.《工程改造承包合同》，欲证明原告对出水温度做出明确承诺；
2.《关于深蓝广场居民热水使用情况的汇报》、《深蓝广场居民热水改造设备技术分析会议备忘录》，欲证明原告承包的深蓝广场热水改造工程经调试整改仍不符合承包合同约定；
3.《深蓝广场生活热水工程改造承包合同补充协议》，欲证明因原告承包的深蓝广场热水改造工程未能达到合同约定，双方达成继续改造协议的事实；
4.《关于要求尽快修复深蓝广场热水系统的函》、《深蓝广场居民热水设备故障沟通会议备忘录》、《函》，欲证明原告承包的深蓝广场热水改造工程存在严重质量问题，整改后仍不符合要求，并怠于履行保修职责的事实；
5.《质保期内维修保养承诺书》，欲证明原告根据合同保修条款约定，延长工程质保期至2011年10月31日；
6.《函》，欲证明因可归责于原告的原因，原告自愿扣减质保金1.5万元；
7.《关于深蓝广场居民热水设备工作函的回复函》，欲证明原告怠于履行维保义务的事实；
8.《关于深蓝广场居民集中热水改造工程执行情况说明》，欲证明原告承建的热水改造工程调试运行不稳定，经多次整改水温达不到承诺要求，区政府、社区等部门全程参与沟通协调的事实。
对上述证据经质证，原告对于证据1真实性没有异议，证明对象没有异议。对其证据效力本院予以认定。对证据2中汇报的真实性没有异议，但认为这是被告所委托的深蓝广场物业服务中心单方面的意见，原告方不予认可。对其中备忘录真实性没有异议，认为该证据只能证明原告在施工改造过程中发生一些问题，之后都已经处理完毕，被告已经在正常使用。工程竣工验收报告也可以证明上述内容。有些问题属于原告在保修期内维护的问题，不能成为被告不支付工程款的抗辩理由。本院对双方对真实性无异议的备忘录效力予以认定，对汇报认为物业公司为业委会的利害关系人，所作的单方意见缺乏证据效力，本院不予认定。对证据3真实性没有异议，证明对象有异议，认为这份补充协议是应被告的要求签订，目的是为了节省水费。鉴于双方对于证据本身均无异议，均作为证据提出，故对其证据效力本院予以认定。对证据4中被告的致函及备忘录真实性没有异议，确认收到过，但认为这仅仅是深蓝广场物业服务中心单方面的意见，原告不认可，在保修期内即使有问题原告也履行了保修义务。对原告发给被告的函，认为只能证明工程竣工之后在被告使用之后出现了一些问题，原告履行了保修义务。本院认为双方对该组证据本身真实性均无异议，对其证据效力予以认定。对证据5真实性没有异议，认为是原告出具的，当时是因为被告迟迟不付款，要求延长质保期间才付钱，所以原告才同意延长的。对其证据效力本院予以认定。对证据6真实性没有异议，认为是在被告同意支付剩余工程款的情况下原告做出无奈的让步，但现在被告至今不支付剩余工程款，原告做出的该扣减意见是无效的。本院认为该函与本案就工程款产生的纠纷具有直接关联性，对其证据效力予以认定。对证据7真实性没有异议，证明对象有异议，认为该份函件能说明当时的实际情况，工程已经投入使用，质保期内原告也一直在维护，被告违反合同约定未支付剩余款项，质保期过了之后还要求原告承担维护义务没有事实依据。对其证据效力本院予以认定。对证据8真实性有异议，认为只能算证人证言。是被告单方面的言辞，深蓝广场物业服务中心为被告聘请的物业公司，他的意见也是单方面的意见，居委会对该事实没有参与过，无法对其中一系列事实进行证明。本院认为原告的质证意见正当，对其证据效力不予以认定。
根据上述有效证据及有关当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
浙江绿城物业管理有限公司为深蓝广场物业提供物业管理服务，2009年1月7日浙江绿城物业管理有限公司第一分公司深蓝广场物业服务中心（以下简称物业公司）作为深蓝广场全体业主的代理机构，与原告恒威公司签订《工程改造承包合同》，合同约定：该工程由深蓝广场全体业主授权物业公司操作。合同期间业主委员会成立后，建设主体由业委会承担。工程承包范围是：居民热水供应、游泳池恒温、办公楼卫生间供水、淋浴供水所包含的全部改造工程项目（不含动力电施工部分），由原告恒威公司包工包料完成，合同价为228万元，工程期限45天。合同签订后三天内支付140万元，主机设备到场后3个工作日支付68.4万元，全部工程按时竣工并验收投入使用，由专业审计单位审核，审计金额与已支付工程款的差额部分，除预提审计金额3％的质量保证金外3日内支付，保修期满一年后三天支付质量保证金1％（不计息），保修期满二年后七日支付全部质量保证金（不计息）。如未能按照合同约定支付工程价款，则视为贷款，应增付未付工程款利息。承包方在向发包方提交竣工验收要求时，向发包方出具质量保证书。质量保证书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。自本工程验收合格投入使用之次日起计，整个工程保修期为2年。保修期内由于承包方原因而产生的质量问题，承包方必须免费维修，非承包方原因产生的质量问题，由承包方负责维修，材料费和人工费由发包方承担。保修期内在发包方要求后承包方应在一小时内赶到，未在该时间内到达现场的，发包方有权组织其他单位维修，由此产生的费用均由承包方承担且发包方有权收取15％的管理费，该费用可以直接从质量保证金中抵扣。保修期满后发包方如需要承包方保修的双方另行签订保修合同。上述合同签订前原告于2008年12月22日出具了《承诺书》，对于深蓝广场居民生活热水系统承诺在-5℃气温下出水温度保证恒定在55℃。2009年1月10日原告开始进行热水改造工程，2009年4月28日工程竣工，原告、物业公司、热力公司等单位于当日召开热水改造设备技术分析会议，听取了施工单位对设备安装调试的介绍，对设备参数资料和目前设备运行记录数据进行分析。2009年10月2日原、被告又签订了《深蓝广场生活热水工程改造承包合同补充协议》，约定由原告继续承包深蓝广场热水供水管改造工程，工程范围为公寓楼﹣2楼泵房低区供水接入热泵主机所包含的全部改造工程项目，承包合同金额为24194元，工期7天，合同签订后三天支付12097元，全部工程按时竣工并验收投入使用后7天，支付12097元。如未能按照合同约定支付工程价款，则视为贷款，应增付未付工程款利息。工程完工后，2009年10月16日原、被告、物业公司、下城区建设局等单位就了解热力改造后设备使用中存在的问题召开专门会议，就验收前原告应进行的整改工作达成共识，确定在原告完成整改要求及承诺后付款。2009年11月19日物业公司致函原告，告知原告在气温下降后热水温度不稳定，要求尽快查明故障原因。2009年11月20日原告致函物业公司，提出最近气温下降后，热泵机不能正常工作，经过厂家维修人员检测发现存在有设备补入风量不够等原因，建议将设备后侧顶板拆除。同日原、被告、物业公司、上海瀚艺冷冻机械有限公司、下城区建设局等单位就热水设备在天气骤冷时出现故障的问题而召开专门会议，与会单位达成由生产厂家进行整改的共识。2009年11月23日被告就11月20日原告致函做出回复：“请在不影响景观的情况下改善通风，保证供热正常”。2011年1月12日原告提出了竣工验收报告，对于改造工程的使用情况进行了说明，2011年1月25日原告出具同意将质保期延长至2011年10月31日，在质保期结束时对热水机组及系统进行全面维护保养的《承诺书》。2011年1月27日物业公司在竣工验收报告中盖章确认，确认工程合格，并确认尚有余款238276.60元工程款未付，扣除3％质保金645227.74元，实付173753.86元。该竣工验收报告载明工程投入使用日期为2009年3月20日，竣工时间为2009年4月28日。但之后被告并未实际付款，2011年4月18日原告出具关于“根据深蓝广场业委会要求，由于热网改造调试及设备维修期间给业主带来不便，我公司同意在热网改造工程款的质量保证金中扣除1.5万元作为精神赔偿”的函。但之后，被告虽经原告多次催讨，均认为热水工程水温不达标而拒绝支付剩余工程款。故引起诉争。
本院认为，原、被告就涉案工程达成工程承包合同的事实清楚，合同所约定的工程总价确定，工程竣工后已投入使用，此后物业公司又于2011年1月27日在竣工验收报告中确认工程合格。现被告再以工程投入使用时对质量未作确认，工程质量至今仍存在问题为由拒绝支付工程余款缺乏依据。涉案工程总价为2304194元，根据协议中付款时间的约定，除预提审计金额3％的质量保证金外，全部工程款应在竣工验收投入使用后3日内支付，2011年1月27日物业公司在竣工验收报告中确认尚有工程款238276.60元未付，扣除3％质保金64522.74元，应支付173753.86元，被告未在确认欠付金额后3日内付款，应在2011年2月1日起按照约定的同期贷款利率承担违约金。原告在2009年4月29日即开始主张逾期违约金的请求，与约定不符，对此前的利息主张本院不予支持。对于剩余的3％质保金64522.74元，因原告同意将质保期延长至2011年10月31日，故根据合同中关于保修期满一年后三天支付质量保证金1％（不计息），保修期满二年后七日再支付剩余2％质量保证金（不计息）的约定，原告目前对剩余2％质保金主张返还的请求缺乏依据，且原告还同意在质量保证金中扣除1.5万元，本院只对其中的1％质量保证金21507.58元的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深蓝广场业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告杭州恒威机电设备工程有限公司支付工程款195261元；
二、被告深蓝广场业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告杭州恒威机电设备工程有限公司支付工程款逾期付款利息40328元；
三、驳回原告杭州恒威机电设备工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5497元，因本案适用简易程序而减半收取2749元，由原告杭州恒威机电设备工程有限公司承担435元，被告深蓝广场业主委员会承担2314元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5497元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇一二年十一月十四日
书记员 张 令