广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛徐法民二初字第207号
原告：许小红，女，汉族，现住湛江市赤坎区，公民身份号码×××0026。
被告：徐闻县嘉盛有限公司，住所地徐闻县。
法定代表人：杨敬权，总经理。
委托代理人：骆凯，广东庄正律师事务所律师。
委托代理人：杨香蕾，女，××年××月××日出生，汉族，住徐闻县。
原告许小红诉被告徐闻县嘉盛有限公司（以下简称徐闻嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，适用简易程序审理，因本案案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告许小红，被告徐闻嘉盛公司的委托代理人骆凯、杨香蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许小红诉称，原告与被告徐闻嘉盛公司签订一份商品房买卖合同，约定被告将富景园A幢508房预售给原告，预售商品房建筑面积为143.50平方米，每平方米价格为2920元，该房的总房款为419020元，被告在2011年12月30日前将政府验收合格后的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付了首期购房款，也按被告的要求办理了按揭贷款，但被告不按时按质将原告所购买的商品房交付给原告使用。原告虽然接收了涉案房屋进行使用，但并不清楚涉案房屋是何时经过政府相关部门验收，后才知道该房屋是在2012年6月6日才通过有关部门竣工验收的。显然，被告交房行为严重违约，违约时间长达159天。根据合同的约定，被告应支付违约金33312.09元给原告。另外，被告为原告办理了房地产权证，该证注明房屋建筑面积为142.46平方米，套内面积为116.38元，原告多付了1.04平方米购房款，即3036.80元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：被告给付原告违约金33312.09元；被告退还原告多交的购房款3036.80元；被告承担本案的诉讼费用。
原告许小红对其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
1、许小红居民身份证复印件一份，证明原告许小红的身份情况；
2、企业机读档案登记资料复印件一份，证明被告主体的资格；
3、商品房买卖合同复印件一份，证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实及合同约定的基本情况；
4、收据、发票和完税证复印件各一份，证明原告缴交购房款的事实；
5、房地产权证、房地产平面图复印件各一份，证明涉案商品房的实际面积；
6、房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表复印件一份，证明涉案商品房是2012年6月6日才竣工验收合格的事实。
被告徐闻嘉盛公司书面答辩称，首先，原告要求返还购房款3036.80元的请求无依据，应予以驳回。首先，涉诉的商品房买卖合同第四条（计价方式与价款）第1项约定“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算……”，该条款实际上已明确，涉诉商品房是以套内建筑面积计算价款的，即合同约定的计价面积是套内建筑面积。其次，涉诉的商品房买卖合同第五条（面积确认及面积差异处理）第一款约定“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中，涉诉合同约定的套内建筑面积为116平方米，而产权证书登记的套内建筑面积却为116.38平方米，已超过合同约定的套内建筑面积。依照涉诉合同的约定，被告不存在须返还购房款的事实和理由，原告的该项请求显属无据。其次，原告要求支付逾期交房违约金33312.09元的请求无据，应予以驳回。涉诉的商品房没有在合同约定的交付期限内交付，是出现了合同约定的可据实予以延期的情形，被告不存在违约，不应承担任何责任。根据涉诉的《商品房买卖合同》第八条（交付期限）第二款第2项约定，因政府部门审批、备案、验收、换证等程序时限导致的延误，被告可据实予以延期。本案中，正是政府各部门在办理相关程序时多次严重拖延，才导致被告无法按合同约定的期限交房。第三，原告的起诉已超过诉讼时效。合同约定房屋交付时间是2011年12月30日前，故诉讼时效应从2011年12月30日起算，至2013年12月30日届满。原告于2015年7月3日才向法院起诉，显然已超过两年的诉讼时效期间。综上所述，原告的请求无依据，且其起诉已超过法律规定的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。
被告徐闻嘉盛公司对其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证和杨敬权居民身份证复印件各一份，证明被告徐闻嘉盛公司为独立企业法人及法定代表人的身份情况；
2、建筑节能设计审查备案表复印件一份，证明2010年6月8日对富景园A幢楼申报建筑节能设计审查，但徐闻县散装水泥办于2012年4月16日才同意备案，延误了A幢楼工程竣工验收的事实；
3、防雷装置验收申请书、防雷装置验收合格证复印件各一份，证明富景园A幢防雷装置于2010年6月29日申请竣工验收，但徐闻县气象局于2011年12月2日才验收，延误了工程竣工验收及备案的事实；
4、建设工程消防验收申请表、建设工程消防验收意见书复印件各一份，证明富景园A幢楼于2011年9月16日申请建设工程消防竣工验收，但湛江市消防局于2012年4月5日才出具验收证明，延误了工程竣工验收及备案的事实；
5、文件发文登记表、建设工程施工质量验收监督意见书复印件各一份，证明富景园A幢楼于2011年11月28日申请徐闻县建筑工程质量监督站验收，但徐闻县建筑工程质量监督站于2012年4月16日才验收，延误了工程竣工验收及备案的事实；
6、变更通知单等设计变更材料复印件八份，证明富景园A幢楼因设计变更等原因导致延误了工程竣工验收的事实；
7、交楼通知登记表、缴装修押金收据、交楼签署流程表、交接确认表、钥匙签收表复印件各一份，证明被告于2011年11月26日通知原告收楼，原告实际上于2012年2月17日接收其购买房屋的事实；
8、关于富景园个别业主所反映的问题的回应信复印件一份，证明被告曾就交房等事项统一答复原告的事实；
9、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告的权利义务及面积计价方式等内容的事实。
经审理查明，2011年6月8日，原告许小红与被告徐闻嘉盛公司签订一份商品房买卖合同，约定：被告将位于徐闻县徐城街道东方一路65号的富景园小区A幢508房出售给原告，该商品房建筑面积为143.50平方米，该房总价为419020元；原告在签订合同之日一次性付清首期购买款126020元，余款293000元于合同签订后三十日内办理银行按揭，逾期不办理银行按揭的，原告应承担逾期付款的违约责任；被告在2011年12月30日前将政府验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应承担逾期交房的违约责任；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积发生误差的，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差异百分比＝（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。另外，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况另外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列方式分别处理（不作累加）：一、逾期不超过六十日，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。此外，合同还约定，如因政府职能部门审批、备案、验收、换证等程序时限导致迟延交房的，被告可据实予以延期。合同签订后，原告依约交付了首期房款126020元，并办理了银行按揭。2012年2月17日，被告将涉案商品房（A幢508房）交付原告装修。2012年6月6日涉案商品房竣工验收完毕。
另查明，购房款发票显示单价2920元／平方米。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：被告应否退还给原告房价款3036.80元；被告逾期交房是否构成违约；原告主张逾期交付违约金33312.09元是否超过法定时效期间。
关于被告应否退还给原告房价款3036.80元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方在合同中约定了计价面积与产权登记面积有差异的处理方式，故应按合同中的约定处理。该合同第五条中面积差异的处理方式为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。本案中，产权登记面积为142.46平方米，合同约定计价面积为143.50平方米，误差面积为1.04平方米（142.46平方米-143.50平方米）；面积差异百分比为-0.725%［（142.46平方米-143.50平方米）／143.50平方米×100%］，该差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），买卖双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。被告已按合同约定的计价面积143.50平方米收取了原告的购房款，故被告应按合同约定的房屋单价退还误差面积1.04平方米购房款给原告，即被告徐闻嘉盛公司应退还房款3036.80元（2920元／平方米×1.04平方米）给原告。
关于被告逾期交房是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，由于原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，故应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同第八条的约定，被告徐闻嘉盛公司必须于在2011年12月30日前将经政府验收合格的商品房交付给原告使用。虽然被告于2012年2月17日已将涉案商品房（A幢508房）交付原告装修，但是涉案商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，故涉案房屋的交付时间应认定为2012年6月6日，即被告没有按双方的约定将涉案商品房交付，故被告逾期交房的行为构成违约。而被告辩称因政府部门未能在行政决定的期限内验收完毕致使其逾期交房，属于可据以延期交付的情形，但其提供的证据不足以证明逾期交房是因政府部门延迟验收导致的，故被告徐闻嘉盛公司提出的上述抗辩理由，本院不以予采信。
对于原告请求给付逾期交房违约金33312.09元是否已超过法定时效期间问题。本案中，因双方当事人之间对于如何行使权利和履行义务存在争议，而请求法院予以裁判，故原告的该项主张是一种给付之诉，属于民事权利中的请求权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，由于涉案的商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，那么法定时效期间为2012年6月6日至2014年6月5日，即原告许小红主张权利的期限止于2014年6月5日。因原告于2015年7月3日才主张其权利，已超过二年的法定时效期间，其主张依法不再予以保护，故本院予以采纳被告关于诉讼时效的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，对原告请求被告给付逾期交房违约金33312.09元元的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告徐闻县嘉盛有限公司在本判决书发生法律效力后十日内返还给原告许小红房款3036.80元。
二、驳回原告许小红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费708元，由原告许小红由原告负担649元，被告徐闻县嘉盛有限公司负担59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 桐
代理审判员 王晓丹
人民陪审员 王堪柏
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。