广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终2430号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟玲，女，汉族，1959年7月20日出生。
委托诉讼代理人：李曼琳，广东鹏星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟成鲲，男，汉族，1980年8月7日出生。
委托诉讼代理人：李巧玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：刘罗先，男，汉族，1953年10月20日出生。
上诉人陈伟玲因与被上诉人钟成鲲、刘罗先确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。陈伟玲委托诉讼代理人李曼琳及钟成鲲委托诉讼代理人李巧玲到庭参加诉讼,刘罗先经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈伟玲上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、维持一审判决第三项；三、依法将第一、二项判决改判为确认钟成鲲与刘罗先于2007年1月24日签订的《房产转让协议书》无效，钟成鲲向陈伟玲返还涉案房产；四、本案一、二审诉讼费由钟成鲲、刘罗先负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。陈伟玲在2006年7月购买的涉案房产属于深圳市政府住宅管理部门投资建设出售给国家机关事业单位职工的社会微利房，到目前为止都无法取得产权证，根本不具备市场买卖交易的条件，况且深圳有关部门也有相关规定安居房不能擅自买卖。该合同内容违反安居房转让相关政策；陈伟玲认为涉案房产截止目前状态的不可转让性决定了签订《房产转让协议书》时的无效性，不能因为以后可能让涉案房产变为可登记和过户手续来追认签订协议时房产的可转让状态，因此该《房产转让协议书》是无效的。
二、本案适用法律错误。一审法院忽略涉案房屋的不可转让性的前提，引用物权法是不合适的,如果这类房产可以转让，那深圳存在大量的小产权房、农民房类推也是可以合法转让的了，这样做会大大扰乱深圳市的商品房市场经济。并且，钟成鲲明知陈伟玲为涉案房产的共有人，在未征得陈伟玲的同意下购买涉案房产不能构成善意第三人，应当根据最高人民法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》、《民法通则》第78条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条之规定，认定在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。一审判决认为陈伟玲的诉讼请求不符合诚实信用原则是明显错误的，对于钟成鲲明知陈伟玲是涉案房产的共有人而在签订合同时故意回避陈伟玲难道是符合诚实信用原则么？
三、陈伟玲的合法权益受到很大侵害。陈伟玲是一直不同意转卖涉案房屋的，一直以为涉案房产在出租状态，否则那么大金额的房产交易行为按照常理钟成鲲肯定会要求陈伟玲与钟成鲲起签名确认的，钟成鲲、刘罗先的恶意的私下处置的行为严重侵犯了陈伟玲的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护陈伟玲的权利，恳请二审法院依法改判。
钟成鲲答辩称，双方签订的合同为合法有效的合同。一、涉案房产的性质为龙岗区住宅局出售给龙岗区政府部门处级以上领导的安居房（即以前的“福利房”），依法在一定条件具备后可以成为市场商品房，并允许自由交易。涉案房产不属于法律、行政法规禁止交易的范围，故钟成鲲与刘罗先签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示，协议书不存在违反合同法第五十二条规定合同无效的情形。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（2000年1月1日起施行）第37条、第38条的规定，涉案房产在办理相关手续之后即可取得安居房全部产权成为市场商品房，并允许自由交易。本案中，根据陈伟玲提交的《深圳市安居房买卖合同》第三条、第六条可知，深圳市龙岗区住宅局在出售涉案房产时即明确该房产为全成本微利房价安居房，在具备一定条件后该房产可以取得全部产权。钟成鲲与刘罗先签订的《房产转移协议书》第四条亦明确，涉案房产为政府干部微利福利房，办理房产证在政策允许下进行。另外，经钟成鲲向深圳市龙岗区住建局了解，涉案房产可以办理房地产证。上述事实足以表明，涉案房产不属于法律、行政法规禁止交易的范围，包括涉案该房产在内的XX园小区尚未取得产权证书是因为暂时未达到政府相关条件所致，但不影响权利人对房产处分的效力。二、陈伟玲以刘罗先擅自处分夫妻共同财产为由主张《房产转移协议书》无效，没有事实和法律依据。本案中，钟成鲲有理由相信刘罗先转让涉案房产的行为系陈伟玲的真实意思表示，陈伟玲认可刘罗先处分涉案房产的行为，钟成鲲在涉案房产交易过程中属于善意的第三人。故陈伟玲主张刘罗先擅自处分涉案房产的理由不成立。三、陈伟玲主张《房产转让协议书》无效的根本原因在于涉案房产的市场价格高于房产转让时的价格，陈伟玲惟利是图的行为，严重违背了诚实信用原则，其主张依法不应被支持，否则不利于维护市场交易秩序的安全稳定及法律的公平正义。
陈伟玲向一审法院起诉请求：1、确认钟成鲲与刘罗先在2007年1月24日签订的《房产转让协议书》无效；2、钟成鲲返还陈伟玲涉案房产即深圳市福田区新洲XX园X栋XX房；3、钟成鲲与刘罗先承担本案诉讼费用。
一审法院认定：2006年7月1日，在深圳市龙岗区农林渔业局工作的刘罗先（买方）与深圳市龙岗区建设局（卖方、产权单位）签订《深圳市安居房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区新洲二路的XX园X栋XX号房产（以下简称涉案房产）出售给买方，该房产为全成本微利房价安居房，核定全成本微利房价为409523元；买方经市住宅管理部门审核，按全成本微利房价购买上述住房，付清房款并按有关规定缴交税费后，取得住房全部产权。刘罗先作为买方以及陈伟玲作为买方配偶均在合同上签字。
2007年1月24日，钟成鲲（买方）与刘罗先（卖方）就涉案房产签订《房产转让协议书》，约定：卖方以140万元价格将涉案房产卖给买方；双方签订本协议后15天内，买方通过银行转账支付首期款120万元给卖方，余款20万元应在过户时付清，卖方提供一切证件资料，为买方协助办理过户手续；首期款到账，卖方即到管理处办理入伙手续，付清管理费等费用后把房钥匙交给买方，买方可装修房屋，但未付清房款及办理过户手续，该房的所有产权仍属卖方所有；该房为政府干部微利福利房，办理房产证应在政策允许下进行，买方不得急于求成；双方并对办证和过户时相关费用的承担进行了约定。
2007年1月30日，钟成鲲向刘罗先转账支付了购房款120万元；2007年2月1日，刘罗先出具收条确认收到购房款120万元。2007年2月1日，刘罗先出具委托书，委托钟成鲲为全权代理人办理涉案房产的装修和物业过户手续等事宜。随即，刘罗先向钟成鲲交付了涉案房产，钟成鲲在对房产进行装修后居住使用至今。另，庭审时，双方确认：涉案房产目前尚未取得商品房房产证。
一审法院认为，本案争议焦点为钟成鲲与刘罗就涉案房产签订的《房产转让协议书》的效力问题，对此，一审法院作如下分析：
首先，从涉案房产的本身性质来看，虽然涉案房产系刘罗先在国家机关就职时所购安居房，但根据相关规定，安居房的购买人在办理相关手续后可以取得安居房的全部产权，该安居房即成为可以自由交易的市场商品房，而钟成鲲与刘罗在签订《房产转让协议书》时均已清楚涉案房产的产权现状，并就将来如何办理该房产的产权问题进行了约定，因此，涉案《房产转让协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在合同法规定的其它无效情形，且双方明确约定了房产符合相关政策后再办理产权登记和过户手续，此并不违背安居房转让的相关政策，该合同应认定为有效。
其次，从夫妻共同财产角度来看，涉案房产系刘罗先在其与陈伟玲婚姻关系存续期间购买，在没有相反证据的情况下，应认定涉案房产系刘罗先与陈伟玲的夫妻共同财产。对于刘罗先单独与钟成鲲签订《房产转让协议书》而未经陈伟玲签字确认是否影响合同效力的问题，我国物权法第十五条的规定明确了关于物权变动原因与结果、合同效力和物权效力相区分的原则精神，据此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第三条作出规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，进一步明确了买卖合同纠纷中无权处分行为效力的基本规则，而根据民法理论及上述买卖合同司法解释第四十六条第一款的规定，该项规则也可以适用于房屋买卖纠纷案件，因此，刘罗先单独与钟成鲲签订的《房产转让协议书》虽没有经过陈伟玲签字确认，但不影响该协议的合法有效，刘罗先对涉案房产是否具有完全的处分权不影响合同效力，而仅对于合同能否继续履行产生影响。
综上，陈伟玲主张《房产转让协议书》无效并根据合同无效而要求钟成鲲返还涉案房产，缺乏依据，也不符合诚实信用原则，该主张不能成立，一审法院不予支持，相应地，对钟成鲲关于确认《房产转让协议书》合法有效的反诉请求，一审法院予以支持。对于钟成鲲反诉要求办理涉案房产过户登记的请求，因没有证据证明涉案房产已符合办理产权登记的条件，故该反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认钟成鲲与刘罗先于2007年1月24日签订的《房产转让协议书》合法有效；二、驳回陈伟玲的本诉请求；三、驳回钟成鲲的其它反诉请求。本诉案件受理费17400元，由陈伟玲负担；反诉案件受理费8700元，由陈伟玲负担50元，钟成鲲负担8650元。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据，双方对于原审认定的事实均无异议。本院二审予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为钟成鲲与刘罗先签订的房屋买卖合同是否有效。从涉案房产的本身性质来看，虽然涉案房产系刘罗先在国家机关就职时所购安居房，但根据相关规定，安居房的购买人在办理相关手续后可以取得安居房的全部产权，该安居房即成为可以自由交易的市场商品房。目前该涉案房屋虽未取得房屋产权证，但钟成鲲与刘罗在签订《房产转让协议书》时均已清楚涉案房产的产权现状，并就将来如何办理该房屋的产权问题进行了约定，因此，涉案《房产转让协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在合同法规定的其它无效情形，且双方明确约定了房产符合相关政策后再办理产权登记和过户手续，此并不违背安居房转让的相关政策，故双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。因此，陈伟玲上诉称涉案房屋不能买卖的理由不能成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条对共有不动产处分的规定，除共有人之间另有约定外，处分共同共有的不动产应经全体共同共有人的同意。对于部分共同共有人擅自出卖共有物而签订的合同，根据《最高人法院关于审理买卖合同纠纷适用问题的解释》第三条第一款的规定，该买卖合同不因出卖人无权处分而无效。刘罗先单独与钟成鲲签订的《房产转让协议书》虽没有经过陈伟玲签字确认，且陈伟玲在本案诉讼中明确表示不同意出卖涉案房屋的情况下，根据前述法律规定，不影响该协议的合法有效，因此，刘罗先对涉案房屋是否具有完全的处分权不影响合同效力，故陈伟玲上诉称刘罗先单独与钟成鲲签订《房产转让协议书》没有经过陈伟玲签字确认，应属无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元，由陈伟玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
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二〇一七年四月十八日
书记员（兼） 李开宇