四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川20民终422号
上诉人（原审被告）：刘中群，女，1945年9月17日出生，汉族，居民，住安岳县。
委托诉讼代理人：王晓军，安岳县法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：许标顺，男，1946年9月16日出生，汉族，居民，住安岳县。
委托诉讼代理人：谢德生（系被上诉人许标顺之侄），1945年8月1日出生，汉族，居民，住安岳县。
上诉人刘中群因与被上诉人许标顺确认合同有效纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2018）川2021民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘中群及其委托诉讼代理人王晓军，被上诉人许标顺及其委托诉讼代理人谢德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘中群上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许标顺的诉讼请求，一、二审案件受理费由许标顺负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.一审中许标顺为证明与刘中群存在订立口头房屋买卖合同的证据存在严重瑕疵，证据之间相互矛盾。一审法院凭存在严重瑕疵，且相互矛盾的证据认定双方房屋买卖合同关系成立，判决许标顺与刘中群房屋买卖合同有效，限刘中群协助办理房屋相关过户手续实属错误判决。（1）一审中许标顺用以证明与刘中群存在口头房屋买卖合同事实成立的证据是收条两张，这两张收条落款均是1995年2月23日同一天时间，两张收条笔迹系不同人书写，所表述内容也存在明显差异，收条均没有刘中群的签字或捺指印，刘中群也否认其丈夫收款和出具过该收条；而且，两张收条中仅有一张金额显示为1500元的收条在收款人处有签名，另一张金额显示为2000元的收条根本没有任何收款人签字；其中被一审法院作为认定买卖合同关系成立的金额显示为1500元的收条上所载“房款”也根本不能明确是收的购房款还是租房款，也没有任何证据证明其上面收款人签名是刘中群或刘中群丈夫的签名；两张收条上的付款人是许彪顺，也非许标顺。上述明显存在诸多瑕疵的证据是根本不能证明许标顺所诉称的，在1995年2月23日当天就将约定的3500元买房款交清给了刘中群的说法，也根本不能认定有房屋买卖成立的事实存在。（2）在一审中许标顺还向法庭提交了一份2013年关于诉争房屋的《赠送协议》和村委会当时对赠送情况的证明，以兹证明刘中群已将房屋无偿赠予给他。姑且不论这两份证据是否真实、合法、有效，仅从许标顺要求力证房屋已无偿赠送给他的这一事实，就明显与其所诉称的1995年2月就购买了该房屋的陈述自相矛盾；也足以否定许标顺所说的与刘中群曾达成过口头房屋买卖合同，并如约支付过3500元买房款的说法。（3）一审法院对许标顺在2014年申请审批新建房屋的证据认定与本案无关联，不予采信，是错误的。这份证据足可证明刘中群从没有答应过将宅基地和房屋卖与或无偿赠予过给许标顺，否则，刘中群又怎会在长达23年时间里都一直不与其办理变更手续；许标顺又怎会申请到新的宅基地建房。（4）一审判决认定并作出房屋买卖合同有效判决与客观事实不符，其作为判决依据的证据之间存在诸多瑕疵和明显矛盾。许标顺诉称1995年2月23日同一天就支付清了合同房款，却为何其出示的收条中还有连收款人的签名都没有的收条存在？为何不是同一收款人来书写收条？既然许标顺认为是口头达成的房屋买卖，为何又会出现有之后的赠送协议？诉争宅基地到底是刘中群卖给的还是无偿赠送给的许标顺？作为由许标顺提交并作为一审定案的证据彼此相互否定，存在明显矛盾。2.按照许标顺诉称，在1995年2月就与刘中群达成房屋买卖合同，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”之规定，许标顺在23年后方才起诉已超过法定诉讼时效期间，且许标顺也未提供诉讼时效中止或中断的证据，其起诉依法应予驳回。3.一审判决书存在故意隐瞒不利于许标顺的证据的行为，且对许标顺没有提交任何证据证明的事实却给予认定，明显偏袒许标顺，其所作出的判决明显有失公正。许标顺在一审时曾提交了两份用以证明刘中群曾将诉争房屋无偿赠予的证据，并经庭审质证，该证据明显与许标顺所诉称存在的是买卖合同关系的证据相矛盾，可一审判决书中却对这两份证据只字未提，也未作认定。许标顺在起诉状中称“对诉争房屋进行过重大修缮”，但在一审中却根本没有看到任何证明该事实的证据；可是，一审判决书上却对这一没有任何证据的说法予以了认定。并且一审连谁该向谁履行支付义务都搞错的情况下就作判，明显草率，有损判决书的严肃性。4.基于一审认定合同依法成立的证据明显不充分确实，且证据间自相矛盾，相互否定，根本不能作为确认许标顺与刘中群之间存在口头房屋买卖法律事实的判决证据。所以，原审判决在适用法律上存在不当。
被上诉人许标顺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
许标顺向一审法院起诉请求：1.请求确认采用口头形式订立的买卖房屋合同有效；2.判令刘中群履行合同义务，协助许标顺办理该房屋过户登记。
一审法院认定事实：许标顺与刘中群丈夫系兄弟关系，1995年2月，刘中群因要搬到县城居住，便与许标顺以3500元的价格口头达成了房屋买卖协议。1995年2月23日，许标顺向刘中群支付了1500元购房款，刘中群之夫向许标顺出具了一张收据交于许标顺，同时将房屋宅基地使用权证及房屋交于许标顺。此后，房屋经过许标顺修缮使用至今。期间，许标顺多次找到刘中群要求协助办理过户登记，但是刘中群均以各种理由拖延。至今未办理房屋过户手续。一审法院认为，许标顺、刘中群双方虽没有签订书面买卖房屋协议，但确实存在买卖房屋关系。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村农民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定并非效力禁止性规定，不能以此为由认定许标顺、刘中群签订的口头房屋买卖合同无效。故对刘中群关于许标顺、刘中群双方签订口头买卖房屋协议违反上述规定而无效的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”许标顺、刘中群双方对口头房屋买卖合同所涉及的房屋占用范围内的集体土地建设用地使用权是否申请变更登记，不影响双方签订的买卖合同效力。故许标顺与刘中群签订的口头房屋买卖协议是有效的，刘中群应该履行合同义务，协助许标顺办理房屋过户登记。许标顺是否向刘中群支付购房余款2000元，刘中群可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、原告许标顺与被告刘中群所订立的房屋买卖合同有效；二、限被告刘中群于本判决生效之日起十日内协助原告许标顺办理房屋相关过户手续。一审案件受理费50元，由被告刘中群负担。
二审诉讼中，刘中群提交了如下证据材料：
1.刘中群户口簿复印件1份。证明目的：刘中群的户籍地为安岳县，系该组成员。
2.刘中群宅基地使用证存根复印件1份。证明目的：1983年7月27日，刘中群一户在安岳县有宅基地和房屋一处
3.许标顺宅基地使用证存根复印件1份。证明目的：许标顺一户1995年前在安岳县已有宅基地和房屋一处。
4.2005年9月安岳县农村土地承包经营权登记台账复印件1份。证明目的：刘中群一直是安岳县成员，享有土地承包经营权。
5.安岳县居民被高速路建设征用土地清册（刘中群户）复印件1份。证明目的：刘中群仍是安岳县成员，是高速路建设被征地对象。
许标顺的质证意见为：对刘中群提交的户口簿、刘中群宅基地使用证存根、许标顺宅基地使用证存根无异议，刘中群提交的2005年9月安岳县农村土地承包经营权登记台账、安岳县居民被高速路建设征用土地清册（刘中群户）与本案无关。
许标顺提交了如下证据材料：
1.安岳县团结乡桂香村村民委员会证明1份。证明目的：刘中群的房屋已经卖与许标顺。
2.声明复印件1份。证明目的：刘中群否认房屋已经卖出。
刘中群的质证意见为：许标顺提交的安岳县团结乡桂香村村民委员会证明，没有经办人签字，且系印刷品，形式要件不合法；对声明的真实性无异议，证明了刘中群没有答应将房屋卖给许标顺才提交的声明。
许标顺对刘中群提交的户口簿、刘中群宅基地使用证存根、许标顺宅基地使用证存根无异议，本院予以采信；刘中群提交的农村土地承包经营权登记台账与户口簿、刘中群宅基地使用证存根一同证明刘中群系安岳县集体经济组织成员，本院予以采信；刘中群提交的安岳县居民被高速路建设征用土地清册系复印件，虽记载了林地面积及土地面积，但无法证明该记载内容与刘中群系高速路建设被征地对象之间存在的关系，本院不予采信。刘中群对许标顺提交的声明无异议，本院予以采信；许标顺提交的安岳县团结乡桂香村村民委员会证明，没有村民委员会负责人及制作证明人的签名或盖章，本院不予采信。
本院二审查明，刘中群系安岳县集体经济组织成员。1983年7月27日，安岳县人民政府为刘中群颁发了宅基地使用证。1999年9月1日，刘中群在安岳县承包经营了2.45亩土地。许标银、刘中群曾向安岳县团结乡桂香村村民委员会及领导递交了声明，内容为：许标银、刘中群夫妻二人于1972年在原通贤区团结公社桂香大队2生产队（现安岳县修建4间房屋，占地0.39亩，刘中群于1983年7月27日取得《社员宅基地使用证》（证上名字为刘中琼）。现特声明：上述房屋及宅基地使用权属于二声明人所有，请相关部门在征收、征用过程中，依法与二声明人接洽、协商相关事宜。1983年7月27日，安岳县人民政府为许标顺颁发了宅基地使用证。2014年1月2日，许标顺与其子许元伟的户籍登记为一户，户主为许元伟。许元伟在2014年农房审批新建占耕地90平方米，非耕地30平方米，合计120平方米。因修建高速公路，本案争议的房屋及宅基地已被政府征收，因本案纠纷未签订征收补偿协议。刘中群在二审庭审中陈述了以下内容：1995年因儿子去世，刘中群被接到安岳县城的丈夫许标银处生活，刘中群请许标顺代为管理房屋，并且东西没有带走，其承包的土地由幺兄弟代管。刘中群没有子女在安岳县居住，其居住在安岳县城，丈夫许标银生病瘫痪了，刘中群偶尔回安岳县。许标顺在二审庭审中陈述了以下内容：许标银出具的房款1500元的收条原件还在，2000元的房款收条的原件已经丢失，赠送协议原件已经丢失。许标顺原有的房屋和三兄弟许标延是一起的，有正房一间半，拖房两间，后来许标顺以1500元把原有房屋买给了许标延，1500元是刘中群收取的。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，从许标顺提交的刘中群之夫许标银出具的收条内容及其他证据，结合刘中群、许标顺庭审陈述的相关内容来看，就本案争议房屋许标顺、刘中群存在口头房屋买卖关系，一审判决确认双方间存在买卖房屋关系正确。刘中群关于一审判决确认许标顺、刘中群存在口头房屋买卖关系错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。从1995年双方订立口头协议来看，许标顺与刘中群均为安岳县成员，许标顺系可受让刘中群房屋的适格主体，双方订立的口头协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决确认口头房屋买卖关系有效正确。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，本案争议房屋的宅基地，属于安岳县所有。因宅基地使用证登记的户主为刘中群（琼），因此，该房屋的宅基地使用证权人为刘中群。许标顺在购买刘中群房屋前已经在安岳县拥有一处房屋和相应的宅基地，许标顺在将原有的房屋卖给许标延的同时，购买了刘中群的房屋，且许标顺与其子许元伟于2014年1月在安岳县另取得了120平方米的宅基地。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，许标顺取得的是本案争议房屋的所有权，而不能取得本案争议房屋的宅基地使用权，本案争议房屋的宅基地使用权归刘中群享有。因修建高速公路，本案争议的房屋及宅基地已被政府征收，房屋所有权和宅基地他用权涉及的物权因征收而消灭，因此，一审判决刘中群协助许标顺办理房屋过户手续不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”、第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，作为本案争议房屋所有权人的许标顺和宅基地使用权人的刘中群可共同就房屋及宅基地被征收后的补偿问题与征收部门协商。许标顺请求确认买卖房屋合同有效，系确认之诉，属于形成权，不适用诉讼时效的规定，也不能以此进行抗辩，因此，刘中群提出许标顺在23年后方才起诉，其也未提供诉讼时效中止或中断的证据，其诉讼请求已超过诉讼时效期间的上诉理由不成立，本院不予采信。
综上，刘中群的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省安岳县人民法院（2018）川2021民初523号民事判决第一项，即“原告许标顺与被告刘中群所订立的房屋买卖合同有效”；
二、撤销四川省安岳县人民法院（2018）川2021民初523号民事判决第二项，即“限被告刘中群于本判决生效之日起十日内协助原告许标顺办理房屋相关过户手续”；
三、驳回被上诉人许标顺的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由被上诉人许标顺负担。二审案件受理费100元，由上诉人刘中群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅波
审 判 员 张斌
审 判 员 刘彤
二〇一八年七月九日
法官助理 陈艳
书 记 员 刘学