＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第06405号＼n上诉人（原审被告）北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区双桥温泉北里2号楼512室。＼n法定代表人张威，总经理。＼n被上诉人（原审原告）朱嘉尉，男，1984年9月19日出生。＼n被上诉人（原审原告）李秀燕，女，1956年5月24日出生。＼n被上诉人委托代理人赵佳，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。＼n被上诉人委托代理人顾卓巍，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。＼n上诉人北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司（以下简称汇盈公司）因与被上诉人朱嘉尉、李秀燕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人汇盈公司法定代表人张威、被上诉人朱嘉尉、李秀燕委托代理人赵佳、顾卓巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n朱嘉尉、李秀燕一审诉称：2013年6月26日，朱嘉尉、李秀燕与汇盈公司签订房屋租赁合同，朱嘉尉、李秀燕承租汇盈公司位于北京市朝阳区1102号房屋，并于2013年7月5日向汇盈公司交纳六个月房租58800元、物业费3500元、押金9800元。之后朱嘉尉、李秀燕在其承租的房屋内办公。2013年11月初，汇盈公司通知朱嘉尉、李秀燕要求解除租赁合同，双方协商过程中，汇盈公司强行换锁，朱嘉尉、李秀燕至此无法进入房屋。朱嘉尉、李秀燕认为现双方租赁合同关系已经无法继续履行，故诉至法院要求：1.解除朱嘉尉、李秀燕，汇盈公司签订的《房屋租赁合同》；2.汇盈公司返还朱嘉尉、李秀燕房租20580元；3.汇盈公司返还朱嘉尉、李秀燕房屋押金9800元；4.汇盈公司返还朱嘉尉、李秀燕物业费2333元；5.汇盈公司支付朱嘉尉、李秀燕违约金19600元。＼n汇盈公司一审辩称：朱嘉尉、李秀燕，汇盈公司之间的租赁关系已经持续一年，本案提交的租赁合同系第二次签署。2013年11月，因楼下业主反映朱嘉尉、李秀燕过于吵闹，我方与朱嘉尉、李秀燕沟通要求其解决。后朱嘉尉、李秀燕提出要解除合同，我方同意解除合同但要求朱嘉尉、李秀燕承担违约责任。2013年12月23日，朱嘉尉、李秀燕派人将房屋钥匙交给我方，我方去现场后发现朱嘉尉、李秀燕已经将房屋搬空离开。我方认为本案系朱嘉尉、李秀燕存在违约，其诉讼请求没有法律依据，希望法院予以驳回。＼n一审法院经审理查明：2013年6月26日，朱嘉尉、李秀燕与汇盈公司签订《代理房屋出租合同》，朱嘉尉、李秀燕承租汇盈公司位于北京市朝阳区1102号房屋用于办公，租期自2013年7月25日至2014年7月24日，房租每月9800元，租金给付方式为押一付六，合同期满结清各项费用押金退还，合同期内不能冲抵房租及各项费用。《代理房屋出租合同》第四条第4款约定：“租赁期内甲方不得无故收回出租房屋，如确需收回，必须提前三十天通知乙方，并退还乙方未满期约的租金，否则赔偿乙方两个月房租作为违约金”。《代理房屋出租合同》第五条第4款约定：“租赁期间，乙方应遵守小区物业管理规定，不得利用承租房屋进行违法乱纪活动，不得喧哗扰民，否则视为违约，甲方有权终止合同收回房屋并乙方所交押金不退，并由此造成的一切损失乙方承担”。＼n合同签订后，朱嘉尉、李秀燕向汇盈公司交纳租房押金9800元，2013年7月25日至2014年1月24日的房屋租金58800元及全年的物业费3500元。＼n审理中，朱嘉尉、李秀燕主张2013年11月汇盈公司要求解除合同，双方协商期间，汇盈公司于11月22日强行换锁，并开始对外招租，朱嘉尉、李秀燕提交北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所出具的出警说明及录音材料予以证明；汇盈公司对朱嘉尉、李秀燕的主张及提交的证据均不予认可，汇盈公司认为其与朱嘉尉、李秀燕就解除合同已经达成一致意见，朱嘉尉、李秀燕亦将房屋钥匙返还，故其不存在违约。朱嘉尉、李秀燕对汇盈公司的抗辩不予认可，汇盈公司亦未提交证据予以证明。＼n一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，朱嘉尉、李秀燕，汇盈公司签订的《代理房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期间，汇盈公司未经朱嘉尉、李秀燕同意擅自收回出租房屋，造成朱嘉尉、李秀燕无法正常使用其承租的房屋，现朱嘉尉、李秀燕主张解除双方签订的《代理房屋出租合同》一审法院予以支持。因造成合同无法履行的原因在于汇盈公司存在明显违约行为，故汇盈公司理应退还朱嘉尉、李秀燕交纳的房屋押金及剩余租金、物业费并承担违约责任。关于汇盈公司抗辩称其与朱嘉尉、李秀燕就解除合同一事达成一致意见一节，朱嘉尉、李秀燕对此不予认可，汇盈公司亦未提交证据予以证明，故一审法院对此无法采信。＼n关于朱嘉尉、李秀燕主张退还的租金、押金、物业费，符合法律规定，一审法院予以确认；关于朱嘉尉、李秀燕主张的违约金，数额过高，一审法院根据案件情况酌情予以调整。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、解除朱嘉尉、李秀燕与北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司于二○一三年六月二十六日签订的《代理房屋出租合同》；二、北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还朱嘉尉、李秀燕房屋押金九千八百元；三、北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还朱嘉尉、李秀燕房屋租金两万零五百八十元；四、北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还朱嘉尉、李秀燕物业费二千三百三十三元；五、北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付朱嘉尉、李秀燕违约金一万元；六、驳回朱嘉尉、李秀燕的其他诉讼请求。＼n汇盈公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.提前解除租赁合同对上诉人没有利益，上诉人没有提前解除合同的动机；2.上诉人与被上诉人的租赁合同是续签的，双方之前已存在了一年的租赁关系，本次房租高于上次，上诉人没有理由破坏合同；3.被上诉人称上诉人换锁，导致房门无法打开。如其所述，被上诉人物品也应被锁在屋内，但其证人却未看到物品，且其起诉也未要求返还。可见，是被上诉人提前解除合同，将物品搬空；4.上诉人提交的报警记录内容，不能证明上诉人存在换锁、解除合同行为。其录音证据不能证明上诉人有换锁行为，其与警察对话中，没有显示房内有其物品；5.本案实际情况是，被上诉人从事销售活动，因工商部门进行查处，其因此搬走。综上，一审判决事实不清，证据不足。请求：撤销（2014）朝民初字第06038号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。＼n朱嘉尉、李秀燕辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。＼n本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。＼n上述事实，有代理房屋出租合同、收据、出警说明、录音材料及当事人当庭陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：本案中，双方签订的《代理房屋出租合同》系真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。在合同履行期间，汇盈公司擅自收回租赁物，其行为已构成违约，现朱嘉尉、李秀燕要求解除《代理房屋出租合同》、退还租金、押金、物业费及支付违约金的请求，理由正当，本院予以支持；但因朱嘉尉、李秀燕主张的违约金数额过高，应予调整。综上，一审法院判决处理结果，并无不当，本院应予维持；对汇盈公司的上诉理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费513元，由北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。＼n二审案件受理费1026元，由北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王朔审判员周文祯代理审判员金园园＼n二〇一四年六月十九日＼n书记员肖斌