广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17415号
上诉人（原审原告）：陈国栋，身份证地址云南省昆明市东川区。
委托代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：景治君，职务：董事长。
被上诉人（原审第三人）:广州市景兴物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：高志辉，职务：总经理。
上列两被上诉人共同委托代理人：陈远乐，广东广信君达律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人：张倩茹，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）:广州市润通装饰工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：李巧珍，职务：总经理。
委托代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。
委托代理人：吴家俊，广东天杰律师事务所实习律师。
上诉人陈国栋与被上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（下简称景兴公司）、广州市景兴物业管理有限公司（下简称景兴物业公司）、广州市润通装饰工程有限公司（下简称润通公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈国栋上诉称：一、本案件的案由是商品房预售合同纠纷，合同相对方为陈国栋与景兴公司，景兴物业公司和润通公司不是合同的相对方，不涉及商品房买卖合同的权利义务。在商品房买卖履行中，陈国栋的基本义务是支付房款，而陈国栋在合同约定的交付房屋时间即2015年1月31日之前已经履行全部付款义务(无论房款来源是借贷还是其他均不影响付款义务的完成)，而景兴公司最主要的义务是交付合格的房屋。原审法院认定景兴公司已经于2015年1月31日向陈国栋的代理人润通公司交付房屋，完成交房义务，是完全错误的。四位当事人涉及两个法律关系。陈国栋与景兴公司是房屋买卖合同关系(已经论述)，陈国栋与景兴物业公司是借款合同关系，陈国栋与景兴物业公司、润通公司三方涉及的是在陈国栋未履行还款义务时对陈国栋购买的涉案房屋的变卖程序，润通公司所有的授权均在陈国栋未按时还款时才会生效并需要履行。陈国栋与润通公司之间不存在一份独立的收楼委托协议，所以润通公司不是陈国栋房屋买卖合同关系中收楼的受委托人，无权代表陈国栋验收房屋，景兴公司向其交付涉案房屋，不能视为已经履行交付义务。理由是：其一，景兴公司安排景兴物业公司借款给陈国栋、安排润通公司作为所谓实现景兴物业公司扣押权的受托人，实际上要免除景兴公司交付合格房屋给陈国栋的义务，是以合法形式掩盖非法目的的行为，应当认定无效。景兴公司、景兴物业公司、润通公司是关联公司，其在原审中承认存在关联关系，但同时认为是独立的法人，独立承担责任。如果真是独立的，景兴物业公司与陈国栋是借款合同相对方，只涉及借款和还款义务，房屋买卖的权利义务与景兴物业公司无关。润通公司在《借款协议》上作为代理人(丙方)出现，涉及丙方的条款是第三条，即景兴公司在办理好房产证后委托润通办理抵押登记。依据第九条约定，陈国栋未及时还款且不办理折价手续的，润通公司才有权根据授权委托书“接管”1101房办理折价手续用于出租、出让等。《承诺书》、《授权委托书》均与《借款协议》一致，可以认定陈国栋没有授权润通公司办理收楼手续。其二，退一步讲，即使润通公司是陈国栋的代理人，也不能接收交付的房屋。依据《借款协议》、《委托代理协议》及《授权委托书》的约定，润通公司拥有的接管B1101房是在陈国栋逾期还款给景兴物业公司，不办理相关折价手续之后，润通公司有权根据陈国栋的授权接管B1101房，并单方办理相关折价手续。因此，接管有个大前提，就是“陈国栋逾期还款给景兴物业公司时，不办理相关折价手续的”。而本案事实并不符合此大前提。陈国栋原先是一直按《借款协议》第四条约定分期还款给景兴物业公司的，协议约定如果在分期期间办妥房产证的，则需一次性还完全部款项。景兴公司至今都没有给陈国栋办理房产证，在2015年1月31日交楼前更不可能办妥房产证，所以不能要求陈国栋一次性还完款项。即使陈国栋真的逾期还款，也要在陈国栋不办理相关折价手续时，润通公司才有权根据陈国栋的授权接管房屋，办理折价手续。而截止2015年2月7日，也就是在景兴公司、景兴物业公司、润通公司于2015年1月31日办理了交楼手续之后，景兴物业公司才向陈国栋发来通知书要求陈国栋按照借款协议约定立即全面履行付款义务，否则将根据《借款协议》约定对1101房采取折价、变现的措施。这是景兴物业公司第一次主张要折价、变现，陈国栋还没有作出回应房屋早已经被“接管”，润通公司根本无此授权。陈国栋赋予润通公司的是逾期还款后不办理折价手续的事后接管折价权，并非接收景兴公司交付房屋义务的权利。润通公司在景兴物业公司还没开始主张折价就已经接管房屋，三方都明知授权范围下仍将房屋交付润通公司接管，明显是恶意串通的交付，此交付无效；二、景兴公司应景兴物业公司的要求不向陈国栋交付房屋，按照景兴物业公司的要求行使所谓“扣留权”是否合法?是否可以免除景兴公司向陈国栋交付合格房屋的义务?其一，陈国栋与景兴公司、景兴物业公司、润通公司从来没有签订过四方协议，如果四方独立，应当维护正常的合同权利义务，包括不履行自己义务时的提前告知、确认责任以确保自己不违约，这是正常的商业思维和行为。陈国栋除了与景兴公司签订《商品房预售合同》之外，只于2014年3月5日向开发商出具一份《承诺书》，承诺在本人未按照《借款协议》履行还款义务的前提下，景兴物业公司享有扣留权，可以根据景兴物业公司的要求享有扣留权，承诺书并未涉及润通公司。陈国栋没有向景兴公司出具任何授权文件授权润通公司代替陈国栋办理收楼手续。本案中触发景兴物业公司享有扣留权的条件未成就，景兴物业公司无权扣留房屋。2015年年初，陈国栋严格按照《借款协议》第四条的约定时间还款，2014年12月30日才到归还第三期45万元的时间。而2014年5月26日，景兴物业公司向陈国栋发出提前还款的通知，要求归还全部借款，理由是即将办证。但《借款协议》第四条约定的提前还款条件是：分期还款的时间办妥房产证的，陈国栋并归还全部借款。如果景兴公司与景兴物业公司不存在关联交易，是独立公司，景兴物业公司必须见到房产证才触发提前还款的条件，但事实上到目前为止仍未办证。那么触发“扣留权”成就的条件在2015年1月31日前没有达到。因为2014年12月30日前陈国栋按照约定还款，2015年1月31日逾期1个月，但是景兴物业公司未正式通知解除借款协议，要求陈国栋全部还款，故行使扣留权不合法，即使合法也不能免除景兴公司交付合格房屋的义务。其二，假设行使“扣留权”合法，正常的程序应当是：在2015年1月31日前，景兴物业公司向景兴公司出具行使扣留权申请书并提供相应的证据资料证明行使扣留权的条件成熟。景兴公司接到申请要书面告知陈国栋，通知陈国栋在收楼时来验收房屋是否合格，再办理相关的收楼手续后行使扣留权，这样景兴公司的交付合格房屋的责任才算完成。但到目前为止，景兴公司没有证据证明其已经完成正常的交付房屋及验收手续。行使扣留权的“接管”房屋不可以等同于商品房买卖合同中的收楼，不能免除景兴公司交付合格房屋的义务，也不能剥夺陈国栋验收房屋的权利；三、实际履行过程中，2015年1月31日，景兴公司、景兴物业公司、润通公司根本没有履行任何交接手续，交接文件是为应付诉讼伪造的，三方联合就是损害陈国栋合法利益。其一，陈国栋的诉讼请求是诉请交付房屋及验收资料，验收资料是证明房屋是否合格的关键资料，也是景兴物业公司实现债权的关键文件，接管一个合格的房屋才有价值，光从维护景兴物业公司自己权利的角度其也应该在接管时要确认房屋是否能够交付使用，景兴物业公司为何不提不验?很明显，就是为维护开发商的利益而回避房屋无法交付使用的事实，一切设计环节都是回避房屋无法交付的事实。其二，景兴公司必须依据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定交付房屋及有关资料。合同中约定了将交楼验收资料作为交付房屋的不可分离的必要组成部分，陈国栋的诉讼请求也要求景兴公司及景兴物业公司和润通公司交付房屋及验收资料。法院已经查明，双方“交楼”时并没有交付验收资料，而原审法院仍认定景兴公司已经交付了房屋，并判决驳回陈国栋的全部诉讼请求，明显错误。其三，2015年1月31日，景兴公司向陈国栋发出的通知书与其声称的交付房屋行为自相矛盾，陈国栋有理由相信通知书为真，交付为假。2015年1月31日，景兴公司向陈国栋发出《通知书》称，“如阁下拖欠广州市景兴物业公司管理有限公司款项，广州市景兴物业公司管理有限公司有权就荟景湾B栋1101单元享有扣留权，我司现根据广州市景兴物业公司管理有限公司的要求，暂不能向阁下交付荟景湾B栋1101单元。……否则，不能交楼的法律后果由阁下自行承担，且视为我司已按合同约定履行交楼义务。”通知已经明确表示应景兴物业公司的扣留权不予交付房屋，这是景兴公司的真实意思表示。而当天三方又办理了相应的交楼手续，让润通公司接管房屋，这是与上述意思表示完全对立的，且到了2015年年2月7日才给陈国栋送达已经交付的通知。因此，房屋并没有在当天实际交付。此外，景兴公司、景兴物业公司、润通公司三方也没有提交所谓的往来文件作为证据以证明存在以上对房屋要求扣留、要求交付，但对陈国栋确实是有对外送达的通知书，应认定通知书是真实合法有效，证据证明力也大于景兴公司、景兴物业公司、润通公司内部提交的交楼文件。综上，陈国栋上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判支持陈国栋的全部诉讼请求(判令景兴公司将爱群荟景湾B塔1101房屋及验收资料包括但不限于《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》、综合验收备案登记表、供水、供电、供气、通邮等永久使用证明材料，人防、环保部门出具的许可使用证明材料，《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》、《临时管理规约》等文件交付给陈国栋，景兴物业公司和润通公司承担连带责任)；3、判令一、二审的诉讼费用由景兴公司、景兴物业公司和润通公司共同承担。
被上诉人景兴公司答辩称：陈国栋称一审法院混淆法律关系是毫无事实依据及法律依据的。陈国栋称本案审理的是商品房买卖合同纠纷，而商品房买卖合同的卖方是景兴公司，买方是陈国栋，但陈国栋撇开了与景兴公司的买卖合同关系，大谈其与景兴物业公司之间的借款协议，因此混淆法律关系的是陈国栋。依据约定，景兴公司有权根据陈国栋出具的授权委托书向其指定的代理人交付房屋，对此一审判决已经认定得非常清楚，景兴公司已于2015年1月31日应景兴物业公司及润通公司的要求将涉案房屋交付给陈国栋指定的代理人润通公司，故陈国栋认为景兴公司将涉案房屋交付给润通公司的行为无效显然是没有事实依据的，也违背了其在2014年3月5日向景兴公司作出的承诺。综上，陈国栋就本案所提出的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
被上诉人景兴物业公司答辩称：依据另案生效判决，景兴物业公司对陈国栋享有597万元借款以及资金占用费的债权，在陈国栋履行清偿上述欠款的义务之前，景兴物业公司有权根据陈国栋出具的承诺书要求景兴公司将陈国栋所购买的涉案房屋交付给陈国栋所指定的代理人即润通公司，该行为完全符合双方所签署的包括承诺书及授权委托书等核心文件在内的约定。而且，景兴物业公司向陈国栋主张597万元以及其他债权已经获得生效法律文书的支持。至于陈国栋提及的担保关系的问题，则与本案无关。景兴公司将房屋交付给润通公司的行为已经被一审判决认定是合法有效的，故陈国栋在此再谈及其与景兴物业公司之间的借款关系问题明显是混淆了两种不同的法律关系。综上，恳请二审法院对陈国栋的上诉意见不予采纳。
被上诉人润通公司答辩称：不同意陈国栋的上诉请求。润通公司是严格按照与陈国栋之间签订的委托代理协议以及陈国栋所出具的授权委托书接管涉案房屋，故润通公司接收涉案房屋的行为符合与陈国栋之间的约定。润通公司的行为是对陈国栋的代理行为，按照法律规定应当由陈国栋承担法律后果。
陈国栋向原审法院起诉请求判令：景兴公司将广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B塔1101房及验收资料包括但不限于《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》，综合验收备案登记表，供水、供电、供气、通邮等永久使用证明材料，人防、环保部门出具的许可使用证明材料，《房地产（住宅）质量保证书》，《房地产（住宅）使用说明书》，《临时管理规约》等文件交付给陈国栋，景兴物业公司与润通公司承担连带交付责任。
原审法院经审理查明：2013年8月12日，陈国栋与景兴公司签订《爱群荟景湾.认购书》，向景兴公司认购广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B塔11层01单元，认购价16431178元。
2014年3月5日，陈国栋（为乙方、买方）与景兴公司（为甲方、卖方）签订《广州市商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长堤大马路93号、111-113号、沿江中路141号、沿江西路143号地块上的爱群荟景湾自编B栋塔楼11层1101号房，房屋地址越秀区沿江西路143号之一（自编B栋塔楼）1101房，该商品房的用途为办公，约定建筑面积共333.96平方米，房价款总金额为16431178元；其中首期款自本预售合同网上签订之日起0日（不超过5日）支付全部价款的50.03%金额8221178元，剩余房款金额8210000元须于2014年3月6日前办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，按揭银行是华夏银行股份有限公司广州天河支行；第十二条、交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条、房屋交付，甲方应于2015年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、乙方属一次性或分期付款方式的，须付清全部房价款（或违约金）及《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》中的相关费用，方可要求甲方交付该商品房，否则，双方约定的交付使用时间相应顺延。但是，乙方须承担该商品房的物业管理费、水电费等相关费用及该商品房损毁、维修、维护的风险责任。2.乙方属按揭付款方式的，须于银行贷款到达甲方账户后且乙方付清到期房款（或违约金）及《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》中的相关费用后方可要求甲方交付该商品房，否则，双方约定的交付时间相应顺延；但是，乙方须承担该商品房的物业管理费、水电费等相关费用及该商品房损毁、维修、维护的风险责任；第十五条、房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第十六条、乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等。该合同附件七《本合同补充协议》约定：除《买卖合同》第七条所约定商品房价款外，乙方在收楼前还须按《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》付清有关费用；4.2、乙方应按《买卖合同》约定履行付款义务，在乙方未付清房款及《景兴•爱群荟景湾购房费用一览表》规定的费用、违约金（若有）、物业管理公司规定的有关费用等应由乙方承担的相关费用前，甲方有权据实顺延交楼日期；4.5、为便于乙方尽快使用房屋，甲、乙双方同意甲方满足以下条件，视为甲方已符合合同约定的交付条件，乙方应在收到甲方收楼通知后按照收楼通知的要求办理收楼手续。如乙方未按照甲方通知收楼，视为甲方已按同约定履行交楼义务，由此而产生的法律责任由乙方自行承担：1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2、监理单位出具的《房屋建筑工程质量评估报告》；3、勘察单位出具的《房屋建筑工程勘察文件质量检查报告》；4、设计单位出具的《房屋建筑工程设计文件质量检查报告》；5、广州市居住建筑节能设计审查备案表；6、防空地下建设意见书；7、电梯《特种设备使用登记证》；8、通水、通电、通气、通有线电视；9、房地产（住宅）使用说明书；10、房地产（住宅）质量保证书；11、临时管理规约。一方发给另一方的任何通知，均以各方在《买卖合同》》提供的地址为准；任何一方根据《买卖合同》所载地址向对方发送通知等相关文件的，无论对方是否收到，均视为送达。如乙方已收楼的，甲方可选择该商品地址为乙方的通讯地址。任何一方如需变更通讯地址，均须以挂号方式或者特快专递的方式提前七日送达给对方，否则，该变更地址一方须承担因未能收到通知或因邮局无法邮递或通知不能按时送达而产生的一切后果；如《买卖合同》与本补充协议约定不一致的，双方同意以本补充协议约定为准等。上述合同上记载陈国栋的通讯地址为云南省昆明市滇池路1286号挪威森林20栋19号。
合同签订后，陈国栋向某公司支付购房款8221178元，景兴公司于2014年3月13日出具了相应的购房款发票给陈国栋。
2014年3月5日，陈国栋向景兴公司发出《承诺书》，称：本人由于资金周转问题向景兴物业公司无息借款，本人与景兴物业公司于2014年3月5日签订《借款协议》，本人承诺将严格按照《借款协议》约定履行合同义务，且本人已将B1101房作为担保清偿借款的担保，现本人确认景兴物业公司享有扣留权，如本人未按《借款协议》履行义务的，景兴物业公司有权扣留B1101房，贵司要求不向本人移交B1101房的，不视为贵司违约，且由此产生的法律责任均由本人承担，本人不得向贵司主张任何违约及赔偿要求；本承诺书为不可撤销之承诺。
2014年3月7日，陈国栋（为借款人、抵押人之一）与华夏银行股份有限公司广州天河支行（为贷款人、抵押权人）、景兴公司（为保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，向该银行贷款8210000元用于支付购买上述房屋的购房款。
2014年5月28日，景兴公司向陈国栋发出《通知》，称荟景湾项目的大确权手续已于2014年5月26日办理完毕，要求陈国栋缴交补偿面积差价款、契税、房产证交易登记费等杂费。
2015年1月31日，景兴公司向陈国栋发出《通知书》，称：B栋1101单元已符合交楼标准，可交付使用；我司现收到景兴物业公司通知，你尚未缴清与景兴物业公司的借款；根据你向我司出具《承诺书》约定，如你拖欠景兴物业公司款项，景兴物业公司有权就上述单元享有扣留权，我司现根据景兴物业公司的要求，暂不能向你交付上述单元；请你尽快妥善解决与景兴物业公司之间的债权债务问题，否则，不能交楼的法律后果由你自行承担，且视为我司已按合同约定履行交楼义务等。同日，景兴公司（为发展商、甲方）与润通公司（为接管方、乙方）、景兴物业公司（为丙方）签订《楼宇交接书》，其中内容为：陈国栋购买甲方开发建设的位于广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾自编B栋塔楼1101房……陈国栋已向乙方出具相关授权委托书，该授权为不可撤销之授权，现由于陈国栋未按照《借款协议》履行还款付息义务，乙、丙已向甲方发出通知书，要求甲方按照《借款协议》及陈国栋签署授权书的约定，向乙方移交1101房；甲方已将该房屋按现状交付给乙方，乙方已认可了该单位的建筑质量和装修情况，确认甲方已按《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定履行交楼义务，乙方同意收楼并接受景兴物业公司作为物业管理方；三方确认交楼日期为2015年1月31日；乙方确认，已收到《商品房买卖合同》约定的装修及设备，且符合约定标准；甲方向乙方交付1101房，视为已向陈国栋交楼，由此所产生的法律责任由陈国栋、乙、丙方自行承担等。
2015年2月7日，景兴公司再次向陈国栋发出《通知书》，称：现景兴物业公司、润通公司均向我司发函称，由于你未按照《借款协议》约定支付欠款，景兴物业公司、润通公司根据《借款协议》及持你出具的《授权委托书》要求我司将1101房交给润通公司接管，并有可能要求我司配合办理1101房相关折价、变现手续，否则将追究我司相关法律责任；为避免承担不应承担的法律责任，我司已按照你与景兴物业公司、润通公司的约定和景兴物业公司、润通公司的要求及你出具的《授权委托书》，将1101房交付给润通公司接管；润通公司代你办理1101房接管手续，视为我司已按照合同约定向你交付1101房，由此所产生的法律责任由你与景兴物业公司、润通公司协商处理，与我司无关等。
2015年2月13日，景兴公司向陈国栋发出《缴款与办证通知书》，要求陈国栋尽快缴交面积差款及首期物业专项维修资金，并与景兴公司一并到房管部门缴税办证等。
2015年3月23日，广州市城乡建设委员会向陈国栋的代理人发出穗建法﹝2015﹞298号信息告知书，内容为：经查，商业、办公楼工程1幢（自编爱群荟景湾）位于广州市越秀区长堤大马路93号、111-113号、沿江中路141号、沿江西路143号，该工程（未装修部分、裙楼部分除外）已于2014年7月28日办理竣工验收备案。
2015年3月25日、6月29日、8月19日、9月11日，华夏银行股份有限公司广州分行先后四次向景兴公司发出《履行担保责任通知书》，要求景兴公司履行担保责任，垫付陈国栋所欠的供款本金及利息。后华夏银行股份有限公司广州天河支行向广州市天河区人民法院起诉本案陈国栋、景兴公司等，要求偿还未还借款本金等。
另查明：2014年3月5日，陈国栋（为乙方、借款方）与景兴物业公司（为甲方、贷款方）、润通公司（为丙方、代理人）签订《借款协议》，其中约定：甲方同意向乙方无息贷款6570000元，乙方同意以其购买的广州市越秀区沿江西路143号爱群荟景湾B栋（西塔）1101房作为上述无息借款的抵押担保；乙方须在2014年4月30日至2014年9月30日向甲方归还所借款600000元，须在2014年10月30日至2015年3月30日向甲方归还所借款900000元，须在2015年4月30日至2015年9月30日向甲方归还所借款1200000元，须在2015年10月30日至2015年12月30日向甲方归还所借款19500000元，须在2016年1月30日至2016年3月30日向甲方归还所借款1920000元；为保障甲方权利，乙方未按照本协议约定履行还款义务的，甲方有权要求B1101房的开发商广州市景兴房地产开发有限公司不向乙方交付B1101房，乙方应向广州市景兴房地产开发有限公司出具承诺函，确保甲方有权行使上述权利，广州市景兴房地产开发有限公司根据甲方要求不将B1101房移交给乙方的，不属于违约，且由此产生的法律责任由乙方承担；乙方保证，如乙方未履行还款义务的，乙方应将B1101房按照房屋售价折价给甲方或通过其他方式变现，折抵的款项应包括贷款本金及违约金，且由此所产生的相关税费由乙方承担；为保证甲方权利，乙方应出具承诺书及授权委托书（该承诺书及授权委托书为不可撤销之承诺及授权）给丙方，如乙方不办理相关折价手续的，丙方有权根据乙方授权，接管B1101房，并单方办理相关折价手续；折价手续包括但不限于出租、出让、变卖、过户到甲方名下，所得价款扣除贷款本金及违约金后仍有剩余的，由丙方将剩余款项支付给乙方等。
同日，陈国栋（为承诺人）向景兴物业公司(为贷款人)、润通公司（为代理人）作出《承诺书》，内容为：本人由于资金周转问题向某物业公司无息借款，本人与景兴物业公司于2014年3月5日签订《借款协议》，本人承诺将严格按照《借款协议》约定履行合同义务，如本人未按《借款协议》履行义务的，景兴物业公司及润通公司可根据《借款协议》行使相关合同权利，有权要求开发商广州市景兴房地产开发有限公司不移交广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B栋（西塔）1101房给本人；景兴物业公司及润通公司有权根据本承诺书所附附件《委托代理协议》、《授权委托书》办理相关委托事项，以保障景兴物业公司及润通公司的合法权益；本承诺书为不可撤销之承诺。该承诺书附有《委托代理协议》、《授权委托书》。其中陈国栋（为委托人）与润通公司（为受委托人）签订《委托代理协议》，内容为：委托人现委托受委托人办理如下事项：一、自位于广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B栋（西塔）1101房办妥《房地产权证》之日起，受委托人代理委托人就B1101房签署相关《抵押合同》，以及办理B1101房抵押登记到景兴物业公司名下的一切相关手续；二、办理B1101房接管、折价或变现手续……四、本授权委托书为不可撤销之委托，委托期限至代理事项处理完毕之日止，委托人按照《借款协议》履行还款义务（包括借款本金及违约金）的，本协议自动终止；五、受委托人在处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认等。陈国栋签署的委托润通公司的《授权委托书》，委托事项与上述《委托代理协议》记载的范围一致。
2014年5月28日，景兴物业公司向陈国栋发出《还款通知》，要求陈国栋于2014年6月12日前将未还款项转入其司账户。
2015年2月7日，景兴物业公司向陈国栋发出《通知书》，要求陈国栋按照《借款协议》约定立即全面履行付款义务，否则将根据《借款协议》约定对1101房采取折价、变现措施；自2015年2月1日起，1101房的物业管理费由陈国栋承担等。
因与陈国栋的借款合同纠纷，景兴物业公司向原审法院起诉陈国栋，要求解除双方的《借款协议》、陈国栋立即偿还拖欠的借款5970000元及支付违约金、律师费等。原审法院经审理于2015年11月13日作出（2015）穗越法金民初字第1019号民事判决，其中查明：景兴物业公司于2014年4月8日将6570000元款项转账给陈国栋接受贷款的银行账户，但陈国栋仅于2014年7月8日及10月27日向景兴物业公司还款各300000元共600000元，之后开始欠款至今，尚欠借款本金5970000元等。判决认为：景兴物业公司不具备发放贷款的经营资格，其向陈国栋发放借款的行为违反国家金融管理法规，属无效民事行为，陈国栋因无效民事行为取得的款项应当返还给景兴物业公司，并参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付资金占用费及清偿律师费等；遂判令：陈国栋返还景兴物业公司款项5970000元及资金占用费、支付律师费等。陈国栋不服判决，提起上诉。
原审诉讼中，陈国栋主张景兴公司与景兴物业公司、润通公司是关联公司，提交了广州市工商行政管理局提供的三公司商事登记信息及网上下载打印的豪宅传奇等证据予以证明。景兴公司对上述商事登记信息无异议，对网上下载打印的豪宅传奇不予确认，并称即使三公司的股东存在某种关联，三公司也是独立法人资格，独立承担民事责任。景兴物业公司意见与景兴公司的一致。润通公司质证称景兴公司与景兴物业公司与润通公司是独立的民事主体。
据陈国栋提交的广州市规划局于2013年3月5日核发的穗规验证[2013]157号《建设工程规划验收合格证》（复印件）记载，商业、办公楼工程1幢（自编爱群荟景湾），本建设工程符合城乡规划要求，验收合格。陈国栋提交的广州市公安消防局于2014年1月26日向景兴公司发出的穗公消验字[2014]第0279号《建设工程消防验收意见书》（复印件）中记载：我局对你单位的爱群荟景湾塔楼及地下室建设工程及局部装修工程进行了消防验收……此次验收范围为地下室和A、B塔第七层及其以上的塔楼部分，总建筑面积为76713平方米，同时对A、B塔楼第八层至第四十八层电梯厅进行建筑内部装修，装修面积共1811.4平方米，该工程设置了室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统和气体灭火系统……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统和气体灭火系统动作正常，综合评定该工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。
陈国栋称：涉讼房屋为办公楼房，据陈国栋调查，景兴公司在2014年7月28日才办理土建部分综合备案验收。交付使用法定条件是必须具备综合备案验收。大楼二次消防仍未通过，管道煤气是临时的。涉讼房屋尚未达到交付条件，但陈国栋坚持要求景兴公司交付房屋及相关验收资料。
原审法院认为：陈国栋与景兴公司于2014年3月5日签订的《广州市商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
在合同的履行过程中，润通公司以其为陈国栋的委托代理人，根据陈国栋的授权于2015年1月31日与景兴公司签订《楼宇交接书》，确认景兴公司已按上述合同约定履行交楼义务，同意收楼。虽然陈国栋否认收楼，否认润通公司的行为，但并无证据证明其与润通公司签订的《委托代理协议》和《授权委托书》在润通公司代为收楼前已依法终止。因此，润通公司作为陈国栋的委托代理人，其上述行为的法律后果应归于委托人即陈国栋，即应当视为陈国栋已从景兴公司处接收了涉讼房屋。陈国栋再次要求景兴公司按合同约定交楼，理据不足，不予支持。至于陈国栋主张景兴公司与景兴物业公司、润通公司是关联公司，三公司之间是关联交易，景兴公司利用公司法人的独立地位损害债权人利益等，无充分证据予以证实，不予采信。
因本案审理的是陈国栋与景兴公司之间的房屋买卖合同纠纷，如陈国栋与润通公司之间存在委托代理方面的纠纷，双方可另循法律途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条的规定，于2016年9月1日作出判决：驳回陈国栋的诉讼请求。本案受理费100元,由陈国栋负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，上诉人陈国栋向本院提交以下证据：1、《广州市不动产登记查册表》，以证明：涉案房屋已由广州市天河区人民法院于2015年7月23日以（2015）穗天法执字第5185-1、5185-2号案查封，已进入执行阶段；2、广州市中级人民法院（2016）粤01民终79号民事判决，以证明：景兴物业公司与陈国栋之间的借款合同纠纷诉讼已经二审判决生效，判决认定双方签订的《借款协议》无效，担保合同是基于《借款合同》而签订的，故担保合同也应无效，且诉讼期间景兴物业公司一直没有行使其担保合同的权利；3、广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1266号之一民事裁定书及广州市中级人民法院（2016）粤01民终16828号民事裁定书，以证明：已有生效判决表明，涉案房屋已进入执行阶段，如果债权人要主张权利，应当向执行法院主张，按照执行程序处理，不得另行提起普通民事诉讼。被上诉人景兴公司、景兴物业公司及润通公司对此共同发表如下质证意见：对于证据1的真实性没有异议，但查册时间是2015年11月30日，且无论查册结果如何，与本案的争议焦点即景兴公司已经应陈国栋的代理人以及陈国栋的债权人景兴物业公司的要求将房屋交付给润通公司的事实无关；对于证据2的真实性、合法性没有异议，但对其关联性不予确认。根据该判决结果，陈国栋尚欠景兴物业公司597万元的债务以及相关的资金占用费。由此可见，陈国栋在清偿景兴物业公司的债务之前，依据其向景兴公司出具的承诺书以及向景兴物业公司出具的承诺书所作出的承诺，其无权要求景兴公司交付房屋；对于证据3的真实性无异议，但对于合法性及关联性有异议。因为该两份裁定书均与本案主体无关，判决书分别是针对案外人广州东企开发有限公司以及吴某的判决，虽然陈国栋的委托代理人是该两案当事人的代理人，但该两案判决不能作为本案证据使用。
景兴物业公司向本院提交（2016）粤01民终79号民事判决及（2016）粤01民终79号裁判文书生效证明，以证明：景兴物业公司对陈国栋享有的债权已取得生效法律文书的确认。根据生效判决，陈国栋负有向景兴物业公司偿还借款597万元及支付资金占用费的义务，且该义务应当自判决生效之日起10日内履行完毕，但陈国栋至今仍未偿还所欠款项。因此，在陈国栋偿还景兴物业公司款项之前，景兴物业公司在当时乃至现在仍然有权要求景兴公司不向陈国栋移交涉案房屋。陈国栋对此发表如下质证意见：对于该证据的真实性没有异议，景兴物业公司获得该证据的时间是2016年10月28日，而非2015年1月31日之前取得。景兴物业公司在起诉时只行使了其债权，而没有行使担保权，法院并没有判决其可以获得优先受偿权。景兴公司与润通公司表示对景兴物业公司提交证据的三性均无异议。
本院另查明，本院于2016年10月25日作出（2016）粤01民终79号生效民事判决，确认（2015）穗越法金民初字第1019号民事判决查明的事实并维持其判决结果。
本院认为：依据陈国栋于2014年3月5日向景兴公司作出的《承诺书》，如陈国栋未按其与景兴物业公司签订的《借款协议》履行义务的，景兴公司根据景兴物业公司的要求不向陈国栋移交涉案房屋的，不视为景兴公司违约，由此产生的法律责任由陈国栋承担，陈国栋不得向景兴公司主张任何违约及赔偿要求。景兴公司对该《承诺书》予以接受，故可视为双方就《承诺书》达成一致意见，《承诺书》对陈国栋具有约束力。而依据另案生效判决查明的事实，陈国栋事实上并未按《借款协议》全面履行还款义务，至今仍未履行，故景兴公司于2015年1月31日向陈国栋发出《通知书》，告知暂不向陈国栋交付涉案房屋，不构成违约。因此，陈国栋在本案诉请景兴公司交付涉案房屋及相关验收资料，与《承诺书》的约定不符，原审判决驳回并无不当，应予维持。另陈国栋诉请景兴物业公司与润通公司就交付涉案房屋及相关验收资料承担连带责任缺乏合同依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。
综上所述，上诉人陈国栋的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陈国栋负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年二月七日
书记员 杨娟娟