湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初1088号
原告湖南省娄底市定兴房地产开发有限公司。
住所地：娄底市底星路*号。
法定代表人王定求，该公司董事长。
委托代理人彭文良，湖南顺时律师事务所律师。
被告姚建强，男，汉族，1964年1月16日出生，户籍所在地：。
委托代理人袁文斌，湖南泰涟律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司娄底城建支行。
住所地：娄底市娄星区乐坪西街*号。
负责人：吴明明。
委托代理人罗益鸿，男，汉族，1966年10月19日出生，户籍所在地：。
委托代理人曾信，男，汉族，1990年9月6日出生，户籍所在地：。
原告湖南省娄底市定兴房地产开发有限公司（以下简称定兴公司）与被告姚建强、第三人中国工商银行股份有限公司娄底城建支行（以下简称工行城建支行）追偿权纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告定兴公司及其委托代理人彭文良、被告姚建强及其委托代理人袁文斌、第三人工行城建支行的委托代理人罗益鸿、曾信均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告定兴公司诉请本院判令被告姚建强偿还原告代偿款（贷款本息及罚息）412360.9元及其利息（按银行贷款利息计算）。
被告姚建强辩称，一、被告已在仲裁委申请仲裁要求解除与原告的商品房买卖合同，本案的审理须以仲裁委另一案的审理结果为依据，而仲裁委就另一案尚未审结，故本案依法应当中止审理；二、在与银行的借款合同中，双方没有约定贷款利率及每月还本付息金额，同时对于原告所还款利息既没有合法有据的计算方法，更没有经过被告的认可，故对于诉讼标的412360.9元中所包含的十多万元巨额利息，不能认定，原告如愿意糊里糊涂承担也可，但与被告无关；三、本案是原告严重违反合同约定的90日内办证期限，在交付房屋并收取了被告的办证税费后长达2年多时间一直到2009年8月仍未能办理好房屋两证，经多次催促无果后，被告才停止还贷的，且原告至今仍未办理好房屋产权登记，故被告系依法行使先履行抗辩权，原告无权向被告主张本案权利，该诉求不能支持；四、第三人关于房屋办理的是预抵押登记的观点不能成立，本案抵押登记合法有效，第三人不能扣除原告的保证金，应当将扣除的保证金退还给原告；五、第三人仅于2009年向被告进行了催收，催收函都是发给原告，本案已超过两年的诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。
第三人工行城建支行述称，第三人与原、被告签订了贷款合同，合同约定很清楚，第三人有权利扣划原告的保证金。
根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
2006年12月29日，原告定兴公司与被告姚建强签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于新火车站北侧天成银座的商品房。
2007年12月10日，第三人工行城建支行作为贷款人，被告姚建强作为借款人与抵押人，原告定兴公司作为保证人，共同签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商业用房贷款，贷款金额为307000元，用于购买位于天成银座的房屋，贷款期限10年，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，据此确定年利率为8.613%（被告姚建强提供的《个人购房借款/担保合同》中关于上浮比例和年利率部分未填写）……贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及前述的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次划入原告定兴公司的账户，贷款利息自实际放款日起计算。还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款、宣布贷款提前到期、要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿以其位于新火车站天成银座A栋105#房屋向贷款人提供抵押担保。本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续……抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管……保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。贷款人扣收时应当通知保证人……”
2007年12月13日，被告姚建强就其所购位于火车站旁边的房屋办理了预抵押登记，登记证号为娄房娄底他字第00021396号。但因该房屋一直未办理房屋所有权证和抵押登记，第三人工行城建支行多次书面通知原告办理未果。
2007年12月14日，第三人工行城建支行依照合同约定向被告姚建强发放了贷款307000元，被告姚建强向原告出具了《借款凭证》，根据该《借款凭证》，贷款利率为浮动利率，贷款发放当时的年利率为8.613%。第三人对该笔借款的贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%计算。
被告姚建强借款后偿还了部分贷款本息，但自2009年7月10日后即停止还款，第三人工行城建支行在2009年向被告进行了催收，在2009年、2011年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向原告进行了催收。2016年12月12日，第三人工行城建支行宣布被告姚建强的贷款提前到期，并于当日向原告发出了《关于要求保证人履行担保责任的函》，于2016年12月13日向被告姚建强发出了《中国工商银行股份有限公司贷款提前到期通知书》，要求其在收到该函之日起三日内清偿全部贷款本息，但被告姚建强未偿还任何借款，原告亦未主动履行保证责任。
因被告姚建强未偿还所欠借款本息，第三人工行城建支行先后六次扣除了原告定兴公司的保证金共计412360.90元，具体为：2009年6月30日扣除了7000元、2011年3月31日扣除了84829.22元、2013年10月31日扣除了129590.75元，2013年12月31日扣除了7672.46元，2014年6月30日扣除了22225.1元，2016年12月21日扣除了161043.37元，共计412360.90元。
本院认为，本案系追偿权纠纷，争议焦点有：一、本案是否应当中止审理;二、本案是否超过诉讼时效；三、本案借款利率应为多少；四、本案抵押房屋办理的是预抵押登记还是抵押登记；五、第三人扣除原告的保证金是否合法；六、原告是否有权向被告追偿。
关于本案是否应当中止审理的问题，本案系追偿权纠纷，解决的是作为贷款人的第三人在扣除作为保证人的原告的保证金后的追偿问题，被告提出其已在仲裁委申请仲裁要求解除与原告的商品房买卖合同，此系其与原告的房屋买卖合同纠纷，与本案系不同的法律关系，不影响本案的审理，故本案不存在中止审理的情形。
关于诉讼时效的问题，被告认为第三人在2009年向其催收过借款，但在后未向其催收，仅向原告发了催收函，故本案已超过两年的诉讼时效。该观点是针对借款提出的，借款为分期履行债务，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，第三人于2016年12月12日宣布借款提前到期，有权要求原、被告还款，且各当事人对借款本身并未提起诉讼，故实际上不存在诉讼时效的问题。而本案为追偿权纠纷，诉讼时效的计算应从保证人向债权人承担责任之日起开始计算，第三人最后一次扣款时间为2016年12月21日，至原告起诉之日，未超过两年的诉讼时效，故本案未超过诉讼时效。
关于本案借款利率的问题，被告提供的《个人购房借款/担保合同》中关于利率上浮比例和年利率虽然没有填写，但合同约定“借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力”，被告姚建强在后向第三人出具了《借款凭证》即借据，该借据中的借款利率为年利率8.613%，与原告提供的《个人购房借款/担保合同》中上浮10%确定的年利率相互吻合，故本案中第三人在贷款基准利率上上浮10%计算贷款利率符合合同约定。
关于本案抵押房屋办理的是预抵押登记还是抵押登记的问题，本案中被告姚建强以在原告处所购房屋向第三人提供抵押担保，但该房屋一直未办理房屋所有权证，根据各当事人所签《个人购房借款/担保合同》中对于抵押登记的约定，抵押人在房屋尚未取得产权前办妥登记备案或预抵押登记手续，在获得房屋所有权证书后办妥正式抵押登记手续，虽然预抵押登记证号为他项权证号，但在实质上该登记仍为预抵押登记。
关于第三人扣除原告的保证金是否合法的问题，《个人购房借款/担保合同》中约定的保证方式为阶段性连带责任保证，保证人免除保证责任的情形是合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，但该房屋办理的是预抵押登记，本案未发生保证人免除保证责任的情形，保证人应当承担保证责任。第三人通过扣除保证金的方式要求原告履行保证责任，因合同中对此有明确约定，该行为并无不当。
关于原告是否有权向被告追偿的问题，原告作为提供阶段性连带责任保证的保证人，在被告姚建强未按约定还款后，应当承担保证责任，并在承担保证责任后，有权向债务人即被告姚建强追偿。因此，被告姚建强应当向原告支付其代偿的借款本息共计412360.90元。原告主张的利息，可以自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第六条之规定，判决如下：
由被告姚建强于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省娄底市定兴房地产开发有限公司代偿款412360.90元，并自2017年4月10日起以412360.90元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至清偿之日止。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7486元，由被告姚建强负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 刘艳姿
人民陪审员 喻日光
人民陪审员 廖 瑛
二〇一七年九月一日
书 记 员 廖鑫杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；
（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；
（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；
（六）其他应当中止诉讼的情形。
中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。