鞍山市千山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0311民初421号
原告冮某某，女，1951年11月19日出生，蒙古族，住址鞍山市立山区。
委托代理人张宏，辽宁杜泽律师事务所律师。
被告鞍山中骏物业管理有限公司，住所地鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村。
法定代表人ＸＸ来，总经理。
委托代理人王春玲，辽宁钢城正大律师事务所律师。
委托代理人韩某某，男，1979年4月27日出生，汉族，公司项目经理，住址铁岭市昌图县三江口镇。
原告冮某某诉被告鞍山中骏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月19日受理后，于2018年4月24日依法公开开庭审理了此案。原告冮某某委托代理人张宏，被告委托代理人王春玲、韩某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告系“中骏*汤泉香墅”小区（以下简称：涉案小区）的业主，2012年10月13日购买了该小区64栋5单元1层1号房屋，房屋建筑面积371.87平，因原告在购买该房屋时，销售商（即鞍山中骏房地产开发有限公司）承诺原告该小区是国家一级物业管理服务，依据2652条服务标准进行小区管理，并且承诺小区内唯一七星级温泉SPA会所终身向原告免费开放，原告也是因有此项物业服务条件才购买该小区房产，同时与销售商及被告签订了《前期物业管理服务协议》，并接受被告按3.5元/平方米高收费标准向原告收取物业服务费。2013年9月，原告正式入住该物业小区，开始接受被告提供的物业服务，并交纳了2013年9月1日至2014年8月31日物业服务费共计15618.54元。但在物业服务期间，被告始终没有向业主开放会所，小区内存在私搭乱建，占用公共绿地、消防通道，安全措施不完善，另被告资质等级为三级，不符合按3.5元/平方米标准收取物业费的要求，且被告的物业管理存在多方漏洞，物业服务水平也达不到3.5元/平方米服务标准，其行为构成违约，属于乱收费，依据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）的规定，原告同意从入住时起算，被告按一级服务标准即1.3元/平方米收取物业费，故原告请求判令被告构成违约，其资质及服务水平不符合按3.5元/平方米标准收取物业费的要求，降低中骏汤泉香墅小区物业费收费标准，即按1.3元/平方米收取，并返还自2013年9月1日至2014年8月31日多收取的物业费共计9817.37元。
被告辩称，一、关于原告提出要求判令被告构成违约并降低物业收费标准，即按1.3元/平方米收取物业费的诉讼请求。1、被告没有违约行为，是原告在履行物业合同过程中存在违约行为，且违约行为在先。原告于2013年入住该小区，但只交付了一年的物业费用，长达3年多的时间没有缴纳任何的物业费用，在此情况下，答辩人仍然为其提供物业服务，因原告违约在先，原告无权对被告的物业服务提出质疑，原告的诉求应当依法驳回。2、被告按3.5元/平方米收取物业费是依据答辩人与开发商签订的《前期物业服务合同》及《承诺书》所收取的，该合同有效并且未被相关部门撤销或变更的情况下，原告无权更改物业收费标准。而且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告以个人名义要求降低整个物业小区物业服务费标准没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。3、物业公司的资质与物业费收取的标准不具有关联性，原告提出三级物业公司只能收取1.3元/平方米物业费没有法律依据。不同资质等级的物业公司只对服务小区的面积上有所限制，对于收费标准并没有区别。而且前期物业合同已经注明被告是三级资质等级，原告对此是认可的。4、对于别墅区收取的物业费标准在《鞍山市物业服务收费管理实施办法》中已经明确约定实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。该小区3.5元/平方米物业服务的收费标准并不违反相关政府的规定。二、关于原告提出的要求返还多年的物业费用的诉讼请求，要求返还的部分物业费用已经超过法定的诉讼时效，原告在此之前从来没有向被告提出过要求返还物业费的要求，该项诉讼请求应当依法驳回。三、关于原告提出七星级会所未向原告免费开放、物业公司资质、对违建房屋不予处理、小区不封闭的问题。1、依据《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，原告应对上述问题提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律责任。2、原告已经在起诉状中写明是销售商承诺小区由国家一级物业提供服务以及七星级温泉SPA会所终身向原告免费开放，因上述承诺并非由被告进行承诺，而且双方所签订的物业合同中也没有上述承诺的体现，所以原告所称的该项事实与被告无关，与本案无关。3、原告提出按照普通住宅等级的收费标准来决定别墅区的物业收费标准没有法律依据，而且原告作为个人无权代表整个小区的业主，也无权降低整个小区的物业服务费的标准。4、对于小区内的乱建、搭建问题，被告已经及时进行处理并依据相关的法律规定上报综合执法局进行处理。5、会所是否开放并不在物业服务合同约定的物业服务范围之内，所以会所是否开放与被告无关，但据被告了解会所已经对业主进行了开放，相关业主已经实际使用过会所。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,原告系“中骏*汤泉香墅”小区的业主，2012年10月13日购买了该小区64幢5单元1层1号房屋，房屋建筑面积371.87平，产籍号43--22
--84--
5011。鞍山中骏房地产开发有限公司（开发商）与被告签订了一份《前期物业服务合同》，约定被告为鞍山中骏房地产开发有限公司所开发的小区提供物业服务，住宅物业费按3.5元每平方米每月收取。2013年9月，原告正式入住该物业小区，开始接受被告提供的物业服务，并交纳了物业服务费。被告的物业服务资质等级为三级。“中骏*汤泉香墅”小区至今未成立业主委员会。
另查，据原告陈述，其在购买该房屋时，开发商（即鞍山中骏房地产开发有限公司）承诺原告该小区是国家一级物业管理服务，小区内唯一七星级温泉SPA会所终身向原告免费开放。
再查，涉案小区内存在私搭乱建的现象，被告已经向相关业主下达了整改通知单，且上报给了鞍山市城市管理综合行政执法局。
上述事实，原告提供的证据：1、《商品房买卖合同》，2、照片6张、宣传海报、录音录像。被告提供的证据：1、《前期物业服务合同》，2、会所部分接待登记及照片、整改通知单及照片、关于冻结违法建筑的函复印件、冻结中骏小区违法建筑明细表复印件、政府办公厅文件复印件。原告提供的证据2不能证明预证事实，被告提供的会所接待及照片与本案不具有关联性，本院均不予采信。其余以上证据经开庭审理和本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。
本院认为：被告与鞍山中骏房地产开发有限公司（开发商）之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告与开发商之间的物业服务合同对原告具有约束力。现原告以被告构成违约、资质水平不符合要求为由降低物业费收费标准，属于合同的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，被告不同意变更合同中关于物业费收取的条款，双方并没有协商一致，故原告无权单方变更该合同。物业费的收取关涉到小区全体业主的利益，现涉案小区并未成立业主委员会，原告的主张并不能代表其他的业主，原告个人无权请求降低物业费收费标准。综上，本院对于原告的诉讼请求不予支持。
关于原告主张的购房时开发商承诺免费使用会馆，小区内存在私搭乱建，占用公共绿地、消防通道，安全措施不完善一节，因开发商承诺免费使用会所问题不属于原告物业服务范围内的义务，且在物业服务合同中没有明确约定，是两个不同的法律关系，原告可另行主张权利。占用绿地等问题，被告对小区内私自搭建的业主下达了整改通知单，且已经上报给鞍山市城管综合执法局，物业公司并非消极应对，其已尽到了物业服务义务。
关于原告主张被告的物业服务资质等级为三级，不符合收费标准，根据《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款：“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”，涉案小区的的建筑面积为196737平方米，被告虽为三级资质，但是其可以承接涉案小区的物业服务，且收费标准并非是由物业服务的资质等级决定的。根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）第十条：“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。”，原告所住小区为别墅区，物业服务费可在物业服务合同中进行约定，而合同中约定的标准并未违反法律规定，原告主张被告应按照1.3元/平方米收取物业费没有事实及法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条，判决如下：
驳回原告冮某某的全部诉讼请求。
案件受理费50元,由原告冮某某承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 李 双
人民陪审员 白 静
人民陪审员 韩露萱
二〇一八年八月十四日
书 记 员 李 婉