＼n广东省惠州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）惠中法民四终字第114号＼n上诉人（原审被告）：惠州市光大置业有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水教育路七巷20号。组织机构代码：69247008-8。＼n法定代表人：郭耀名，公司董事长。＼n上诉人（原审原告）：陈丽娟，女。＼n上诉人惠州市光大置业有限公司因与上诉人陈丽娟商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2013）惠阳法民二初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n当事人原审意见＼n2013年8月30日，原审原告陈丽娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付自2012年12月31日起至实际交付符合合同约定房产之日止逾期交房违约金，暂计至2013年7月10日止为179136元；二、被告向原告支付赔偿金300000元；三、被告赔偿原告契税滞纳金损失11289.3元；四、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：2011年10月6日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区淡水桥背村北环路众望花园2期1组团95幢01号商品房，房屋建筑面积共329.85平方米，套内建筑面积320.11平方米，单价为每平方米9428.53元，共计3110000元。同时，双方还约定房屋交付日期为2012年12月30日前，并约定逾期交房的违约责任为逾期交付达180日以上的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清全部购房款3110000元。但被告却未在约定的2012年12月30日前交房，而是在2013年6月下旬通知原告收房。但原告在验收房屋时发现，该房屋根本不具备交付条件。首先，现房产设计与约定不符，存在重大缺陷。原房产设计住户由二楼进入房屋，但目前住户只能由一楼地下室进入房屋，现房产规划及设计并未为住户提供基本的通行便利，且与双方约定不一致；其次，该房产二楼前阳台栏杆未收口，四楼卫生间未完成防水作业且车位草皮未铺，另，购房时宣传的所谓6万平方米的玫瑰花海、高尔夫练习场毫无踪影，取而代之的是十几条高压电线和庞大的高压电线水泥基座，基座及高压线距原告的房屋部分不足20米，给原告的房屋及生活带来极大的安全隐患，并且宣传图册及售后处的沙盘上载明的道路也不见踪影。前述种种情形，导致原告房产价值降低，被告应当依法承担赔偿责任。另由于被告原因，导致原告产生契税滞纳金损失11289.3元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，判如所请。＼n惠州市光大置业有限公司书面辩称，一、被答辩人诉称房屋不具备交付条件、虚假承诺与事实不符；二、被答辩人逾期付款在先，对合同的履行负有不可推卸的过错责任，严重损害了答辩人的后履行的利益；三、答辩人开发过程中频繁遭遇异常天气，按照合同约定可以相应延期交楼，故应免除答辩人延期期间的责任；四、除依约免除延期期间的责任外，合同约定的违约金还具有酌情予以减低的情形；五、被答辩人请求的赔偿金与滞纳金缺乏事实与法律依据，依法应当驳回。＼n原审法院查明的事实＼n原审法院审理查明：2011年10月6日，原告陈丽娟与被告惠州市光大置业有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2011）00008114）及附件，约定原告向被告购买惠州市惠阳区淡水桥背村北环路众望花园2期1组团95幢01号房，建筑面积为329.85平方米，总价款为人民币3110000元；付款方式为：首期房款940000元须于2011年10月10日之前付清，剩余房款2170000元须于首付款当日向出卖人指定的银行办理按揭贷款；被告应当在2012年12月30日前按合同约定将验收合格的房屋交付给原告；被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同时附件四《合同补充协议》第九条约定，出卖人与买受人一致确认《商品房买卖合同》第八条“异常天气”是指高温37℃以上（含）、24小时内降雨达到50㎜以上（含）、风力达到7级以上（含）的天气情况。合同签订后，原告于2011年10月10日前支付了全部首期购房款并提交了办理银行按揭手续的资料，2011年10月20日办妥了银行按揭贷款手续。2013年6月7日，惠州市惠阳区地方税务局向原告加收契税滞纳金11289.3元。2013年6月17日，被告向原告发出一份《收楼验房确认书》通知原告于2013年6月20日至2013年6月21日可以收楼入住。2013年6月22日，原被告办理了交房手续。原告认为被告未按合同约定延期交房、交付的房屋达不到验收标准、虚假承诺的行为，构成实际违约，因此向本院起诉。＼n另查明，2011年10月6日至2012年12月30日影响惠州的热带气旋（即风力7级以上）共有14天；24小时内降雨达到50mm以上（含）异常天气1天。经原告申请，本院对原告的房屋现场进行勘察，结果为原告房屋要从后门（即后面地下室出入），入户门可以出入，但没有巷子通入入户门，平时出入不能从入户门出入，只能从后门（即后面地下室出入）。原告认为房屋确实与合同所附的设计图明显不一致；被告则称不知道该房屋的设计。＼n原审法院判决理由和结果＼n原审法院认为，原被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，是合法有效合同，应受法律保护，原被告应当按照合同约定严格履行。合同签订后，原告已依约支付了购房款，被告应按合同约定于2012年12月30日前交付房屋，而被告实际系于2013年6月22日交付涉案房屋，逾期173天，因此原告请求被告支付违约金部分，依据充分，原审法院予以支持，但应按日支付已交付房价款万分之二来支付违约金。被告辩称因在开发过程中频繁遭遇异常天气导致延期交楼，其提供的天气证明异常天气共有15天，故可免除被告逾期交房15天内的违约责任，因此被告逾期交房的天数为158天，应支付给原告的违约金为3110000×0.0002×158＝98276元。原告房屋经现场勘查后与合同所附设计图纸对照，房屋设计有较大的变动，入户门从前门变更为后门（即后面地下室出入），原设计的入户门不能从外面出入，无法满足正常的通行条件，故原告以此请求被告支付赔偿金，原审法院予以支持。现场附近无法观察到高压线及基座，原告诉称的高压线及基座距离较远，另被告宣传时的玫瑰花海、高尔夫练习场及道路，未在合同中予以明确约定。故原告据此要求被告支付赔偿金部分依据不足，不予支持。因此，原告请求的赔偿金300000元，原审法院应酌情调整为100000元。缴纳契税为原告的义务，原告因迟交契税而支付了契税滞纳金11289.3元，要求被告承担理由不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市光大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金98276元、赔偿金100000元，合计198276元给原告陈丽娟。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费8656元，减半收取为4328元，由被告负担。＼n当事人二审的意见＼n上诉人惠州市光大置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：1、一审法院认定实际交付日期为2013年6月29日不当，上诉人于2013年5月26日取得《竣工验收报告》，2013年6月17日通知陈丽娟收房，2013年6月17日办理竣工验收备案，收楼日应当是2013年6月17日。2、本案约定的违约金过分高于被上诉人实际损失，应当予以调整。3、一审法院判了支付赔偿金缺乏法律依据。上诉人并未变更户型设计，即使认定发生了变更，合同未约定此种情况的赔偿责任。＼n陈丽娟针对上诉人惠州市光大置业有限公司的上诉进行答辩称：1、涉案房产至目前为止仍然不具备交付条件。2、上诉人主张违约金过高的理由所依据的规定是针对没有约定违约金的情况所作出的，与本案实际情况不符，且本案房产具有独特的使用价值和地段，按照租金作为衡量违约金是否过高的标准不能成立。其他答辩意见与陈丽娟上诉状一致。＼n上诉人陈丽娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：1、一审认定被上诉人逾期交房173天认定事实错误。涉案房屋至今不具备交付条件，逾期交房超过180天，应按合同第九条第1款第2项计算违约金。2、一审法院认定被上诉人无需赔偿上诉人契税滞纳金损失属于事实认定错误。交纳契税需全额购房发票，上诉人逾期交付发票且未通知上诉人交纳税费，其应当承担赔偿责任。3、一审法院认定上诉人要求被上诉人支付赔偿金部分依据不足，属事实认定错误。房产项目配套设施的实际情况与广告宣传和合同约定不符，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人应当承担违约责任，应当赔偿上诉人300000元。4、一审法院认定异常天气15天，据此减轻了被上诉人逾期交房责任属于事实认定错误。＼n惠州市光大置业有限公司针对上诉人陈丽娟的上诉进行答辩称：1、依据惠州市契税管理办法，买受人为契税交纳义务方，出卖人已经书面通知其及时交纳，其未及时办理应由其本人承担责任。2、涉案物业并不存在任何户型设计变更。3、即使房屋存在瑕疵，应当承担相应的质量保证责任，一审酌情支付赔偿金十万元没有事实和法律依据。＼n本院查明的事实＼n本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。＼n本院判决理由和结果＼n本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，惠州市光大置业有限公司与陈丽娟订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且并无违反我国法律的强制性规定，应认定为合法有效。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院对各方当事人的争议焦点处理如下：＼n关于涉案房产交付时间的问题。惠州市光大置业有限公司为了证实其交付涉案房产的时间而提交了用于寄送入伙通知书的EMS快递单，但该快递单未能具体反映实际的投递情况，不足以证实惠州市光大置业有限公司履行了交房通知义务；另外，陈丽娟委托江悦诚于2013年6月22日到现场验房并签署了《收楼验房确认书》，且光耀城物业公司在《收楼验房确认书》中明确标注了：“收楼日期以今天日期为准2013年6月22日”，并加盖了公章，故涉案房产交付的时间应为《收楼验房确认书》签署并确认之日，即2013年6月22日。原审法院对此认定无误，本院予以维持。＼n关于惠州市光大置业有限公司在遭遇异常天气的情况下能否延期交付涉案房屋的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中明确约定了出卖人可延期交付的情况：“3、遭遇异常天气、异常地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的”，惠州市光大置业有限公司为此提供了《天气证明》，证实其在开发过程中曾遭遇的异常天气情况，虽然惠州市光大置业有限公司未履行告知义务，但根据其提交的证据证实确有异常天气的情况存在，故原审法院据此免除了开发商相应的延期交付责任有事实依据，本院予以维持。＼n关于违约金是否需要调整的问题。由于双方签订的《商品房买卖合同》是上诉人提供的格式合同，合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任，本案上诉人确有逾期交房的事实存在，且逾期交房时间达173天，符合出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金的合同约定。根据本案的实际情况，双方约定的违约金不存在过高情况，惠州市光大置业有限公司应当按约定向陈丽娟支付违约金。原审法院认定违约金无误，本院予以维持。＼n关于陈丽娟提出开发商应当对房屋现状与合同约定不符以及存在虚假广告宣传承担赔偿责任的问题。本院认为，根据《广东省商品房预售管理条例》第十条的规定以及原审法院现场勘查结果，惠州市光大置业有限公司在未得到陈丽娟同意的情况下擅自变更房屋结构，陈丽娟可依法向其追讨相应的赔偿，原审法院认定该部分的赔偿金有事实和法律依据，本院予以维持。对于本案中是否存在虚假广告宣传的问题。上诉人陈丽娟未能充分举证证明在购买涉案房产时开发商的具体宣传情况，故陈丽娟的该上诉理由不成立，本院不予支持。＼n关于逾期缴纳契税的问题。本院认为，商品房买卖契税缴纳义务人为商品房的买受人，上诉人陈丽娟作为缴纳契税义务人在《商品房买卖合同》中未约定由开发商代为缴纳契税的情况下，应当依法在规定的时间内缴纳契税，且惠州市光大置业有限公司已于2012年7月18日向陈丽娟发出了《关于缴纳契税的温馨提示》，已尽到了通知义务，故因逾期缴纳契税而导致缴纳滞纳金的责任应由陈丽娟自行承担。上诉人陈丽娟的该上诉理由不成立，本院不予支持。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审受理费17312元，由上诉人惠州市光大置业有限公司负担8656元，上诉人陈丽娟负担8656元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈晓文＼n审判员曾求凡＼n代理审判员张佳誉＼n二〇一四年六月二十八日＼n书记员郑雪燕＼n附法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。＼n《广东省商品房预售管理条例》＼n第十条预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。