江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终3018号
上诉人（原审被告）：李维，男，1982年7月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：袁道林，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告���：张华，男，1959年11月7日生，汉族，住沛县。
委托诉讼代理人：彭文东，山东浩正律师事务所律师。
原审被告：龙宁，男，1981年12月8日生，汉族，住沛县。
上诉人李维因与被上诉人张华、原审被告龙宁房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2015)沛民初字第0838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人李维及其委托诉讼代理人袁道林、被上诉人张华及其委托诉讼代理人彭文东到庭参加诉讼。原审被告龙宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李维上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1、张华仅将一层东半部分交付李维，并未交付李维全部房屋。2、租赁合同约定的房屋用途为宾馆和网吧，应当通过消防验收，但涉案房屋未经消防验收，不具备交付使用的条件。在李维未实际使用的情况下，一审判决的占有使用费无法律依据。3、一审判决未查明涉案房屋的合法面积与违章建筑面积，特别是一层东侧300平方米的房屋性质不明，直接导致一审判决认定事实不清，间接导致一审判决认定的租金与占有使用费错误。5、张华拒绝维修房屋，应当减少租金或占有使用费。李维在一审提交的证据足以证明房屋漏水，张华破坏房屋，导致李维无法正常使用房屋，应当扣减相应的费用。6、一审判决未确定合同解除的日期，造成相关权利义务的不确定。
张华辩称，其已按租赁合同的约定向龙宁、李维交付了约定的房屋。虽然双方约定了房屋有用途，但张华依法不应承担消防验收的责任。虽然存在部分房屋未办理房屋权属证书的事实，但不影响租金和占有��用费的计取。租赁合同系分期履行合同，张华的请求未超过诉讼时效。在龙宁与李维未按期交纳房租的情况下，张华多次发函，催要租金，在龙宁与李维拒不交纳租金的情况下，张华有权解除合同，收回房屋，并主张收回房屋前的租金及占有使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
张华向一审法院起诉请求：1、判令龙宁、李维支付从2012年9月1日到2015年4月1日总计31个月，一年按45万元计算，总计1162500元的租金，2015年4月1日之后的租金按三百平方米收取至实际收回房屋止。2、解除与龙宁、李维的房屋租赁合同，由张华收回沛县汉城中路45号主楼一楼东侧300平方米的房屋。
一审法院查明事实：2012年9月1日前，张华作为甲方，龙宁、李维作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同约定：“……甲方自愿将坐落在沛县汉城路中段45#房屋所有权张华的房屋��租给乙方作商务宾馆使用。第一条租赁期限：租赁期共壹拾年，即2012年9月1日起，至2022年9月1日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.乙方擅自将房屋抵押的。2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。3.乙方不按时交纳房租，拖欠税收，水电费等费用的。第二条租金和租金交纳期限:甲乙双方议定年租金为：大写肆拾伍万元小写￥：450000。每年玖月壹日付清当年租金。……补充条款：……房屋租金自2012年9月1日起五年内出租方不得增涨房屋租金五年后随市场行情承租方针对房屋宾馆网吧的经营状况，承租方对房屋的租金自行增涨。（实事求是增涨）房屋的肆拾伍万租金包括沿街门面房一间和沛县汉城中路贰仟平方房屋一幢特此说明。……”。张华作为出租方在合同上签名并按捺手印，龙宁、李维作为承租方在合同上签名并按捺手印，��合同中，双方还就租赁期间的费用承担、租赁期间的安全责任、租赁期间的赔偿问题以及合同生效期等作了约定。房屋租赁合同签订后，截止到张华起诉时，龙宁、李维未按约定支付租金。
2015年3月16日，张华通过中国邮政EMS向龙宁、李维邮寄沛县竞合法律服务所告知函各一份，主要内容如下：一、请于2015年3月20日之前支付拖欠租金135万元，及违约金67.5万元；二、即日起解除双方租赁合同；三、五日内腾出房屋不得损坏房屋内的设施，并经张华验收后交付房屋。如在三日内不答复张华将诉到法院解决。沛县竞合法律服务所告知函未加盖沛县竞合法律服务所印章。2015年3月20日的两份邮件查单显示，邮寄给李维的邮件2015年3月17日本人已签收，邮寄给龙宁的邮件2015年3月17日他人代收。龙宁、李维不认可收到上述邮件。2015年4月28日，张华通过顺风速递向龙宁、李维分别邮寄解除房屋租赁合同通知书各一份，龙宁、李维亦不认可收到上述邮件。
2015年5月26日，张华与他人签订装修协议一份，对涉案房屋的二楼、三楼进行装修。
张华是沛县汉城路中段45#房屋的所有权人，房屋产别为私产，房屋总层数为2层，建设面积为865.52平方米，设计用途为商业服务。涉案房屋办理了国有土地使用证。2005年7月12日，沛县城市管理监察大队出具申办手续通知单，显示张华于2000年4月7日在汉城路西汉城宾馆处所建房屋属建成补办，面积为60平方米申办的层次写的是层次壹（一）面积60平方米，2007年2月3日，沛县城市管理监察大队出具申办手续通知单，显示张华于2003年4月在九洲商厦西侧处所建房屋属违法建设面积是412平方米。张华自认涉案房屋的第三层面积为450平方米，属于违章建筑，陈述交了罚款就可办理合法手续，但未提供证据。
龙宁、李维的电脑、沙发等物品仍放置在沛县汉城中路45号一楼主楼东侧300平方米房屋内。
一审法院认为，一、关于房屋租赁合同的效力及解除问题。
（一）张华与龙宁、李维签订的未办理合法建设手续的922平方米部分的房屋租赁合同无效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，出租人与承租人之间签订的租赁合同是否有效，关键是看出租人是否有权出租出租物，涉案的租赁物是否适格。本案中张华有层次壹（一）面积为60平方米，层次二面积为412平方米，层次三面积为450平方米合计922平方米的房屋未办理房产证，并在法庭辩论终结前也未能提供相关的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，未办理合法建设手续的922平方米房屋部分的房屋租赁合同无效。
（二）张华与龙宁、李维签订的已办理产权证的865.52平方米房屋部分的房屋租赁合同有效应予解除。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然��效。”本案中，张华提供经沛县房产服务中心盖章的《房屋所有权证存根》及沛县国土资源局盖章的《国有土地使用证》证明原告享有房屋所有权的建设面积为865.52平方米。虽然未办理合法建设手续的922平方米房屋部分的房屋租赁合同无效，但该无效部分内容与办理产权证的865.52平方米房屋相对独立且具有可分性，其无效不影响其他部分效力，故就该部分面积签订的租赁合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，龙宁、李维自2012年9月1日以来即未根据合同约定按期支付租金，构成违约，张华可以主张解除合同。
二、关于张华主张的部分租金是否超过诉讼时效问题。龙宁、李维辩称张华起诉之前的租金超出诉讼时效，张华只能要求起诉之日向前推算一年的租金（仅限一楼交付部分），其余的租金因超过一年的诉讼时效不应得到支持。一审法院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，本案双方签订长达10年的租赁合同，张华起诉时租赁合同履行期至今尚未届满，张华对于同一租赁合同项下的租金可在合同履行期限内要求龙宁、李维依约履行义务，故对龙宁、李维的该抗辩意见，法院��予采纳。
三、关于龙宁、李维应支付给多少租金的问题。张华与龙宁、李维签订的房屋租赁合同约定年租金45万元。张华实际出租给龙宁、李维的房屋面积为865.52平方米+60平方米+412平方米+450平方米=1787.52平方米，每平方米的年租金应为45万元/1787.52平方米=251.75元/每平方米，其中合同有效部分面积为865.52平方米，龙宁、李维应按照合同约定支付租金，经计算，自2012年9月1日至2015年4月1日的租金为562894.54元。其中合同无效部分面积为922平方米，而根据法律规定房屋租赁合同无效，但可以要求支付房屋占有使用费，因张华对导致合同无效部分负有责任，对该部分的房屋张华可以按租金标准的90%要求龙宁、李维支付房屋占有使用费，经计算，自2012年9月1日至2015年4月1日，该部分的房屋占有使用费为539663.89元。因龙宁、李维的电脑、沙发等物品仍放��在沛县汉城中路45号一楼主楼东侧300平方米房屋内，合同解除后龙宁、李维仍应支付房屋占有使用费，经计算，每年房屋占有使用费应为75525元，故对张华要求龙宁、李维支付2015年4月1日之后按三百平方米收取至实际收回房屋止房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。
另外，龙宁、李维关于张华未履行合同义务索取赔偿等问题，龙宁、李维可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、解除张华与龙宁、李维签订的已办理产权证的865.52平方米房屋部分的房屋租赁合同；二、张华与龙宁、李维签订的未办理合法建设手续的922平方米房屋部分的房屋租赁合同无效；三、龙宁、李维应将租赁张华位于沛县汉城路中段45号主楼一楼东侧300平方米的房屋腾空交付张华，在判决生效后30日内履行；四、龙宁、李维应于判决生效之日起10日内给付张华租金562894.54元，房屋占有使用费539663.89元，并承担继续占用300平方米房屋的占有使用费（自2015年4月1日起至实际腾退之日止，以75525元／年的标准按照实际占有使用天数计算）；五、驳回张华的其余诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，张华已经交付了租赁合同约定的房屋，李维与龙宁应当按合同约定交纳相应的费用。李维与龙宁作为房屋的承租人，其应对经营所需办理的审批��续承担相应的责任，包括办理经营场所的消防合格证。虽然张华交付的部分房屋未办理合法报建手续，但不影响李维与龙宁交纳此部分对应的房屋占用费。李维与龙宁在一审诉讼中明确陈述未曾交纳房租，故张华要求终结合同履行，并收回房屋，并无不当，应予支持。虽然一审判决未确定合同有效部分解除的时间，但张华主张的合法房屋的租金计算至2015年4月1日，并未超过李维与龙宁实际使用的期间，一审法院根据张华的诉讼请求认定相应的租金，符合法律规定。对李维与龙宁有关扣减租金与占用费的主张，因其证据不足，本院不予支持。
李维在二审中提交张华与李维、龙宁于2015年3月1日签订的《协议书》，证明李维与龙宁已支付的房屋租金，但张华抗辩该协议书已被撤销，且协议书部分条款已被李维变造，该协议书不能作为认定本案事实的依据。本院���为，由于李维与龙宁在一审诉讼中明确陈述三方未达成任何协议，对抵扣的费用及租赁期间产生的损失另行主张，应视其否定三方协议的效力，结合张华在二审中的陈述，以及无租金实际支付的事实，应认定上述协议书已由当事人合意撤销，对当事人不再有约束力，故该协议书不能作为本案定案的依据，双方可对协议书中用于抵扣租金的费用另行处理。
综上所述，李维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14723.03元，由上诉人李维负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二��一六年十二月八日
书记员 孙晓明