广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1191号
上诉人（原审原告）：深圳市德美物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城清西路留学生公寓一号楼三楼328、329房，组织机构代码：731102078。
法定代表人：杜登平。
委托诉讼代理人：周深根，广东坤龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱海宁，男，汉族，1972年11月24日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，
上诉人深圳市德美物业管理有限公司（以下简称德美物业公司）、朱海宁因双方之间物业服务合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9051号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
德美物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判朱海宁支付自2008年1月起至今的物业管理费、本体维修金本金及利息（暂计至2016年5月，本金20301元、利息5176.76元，合计25479.76元）；由朱海宁承担诉讼费用。上诉理由：一、本案属于物业管理合同纠纷，众所周知，物业管理是物业公司在涉案小区设立管理处并为小区业主提供物业服务，德美物业公司每月以上门催缴、小区公示、EMS等多种方式向朱海宁主张权利、催收物业管理费，并且每月的催缴单上均注明当月应缴纳的物业管理费金额与本体维修金额，同时注明了欠缴的金额及月份。朱海宁均不予理会、拒绝支付相关费用，给德美物业公司造成了极大的经济损失。德美物业公司面对朱海宁经过多方催缴仍刻意逃避缴费义务，德美物业公司处于被动和弱势的地位。因朱海宁拒不缴费，德美物业公司不得不承担维持小区正常物业管理秩序的成本开支，还要替朱海宁向建设部分监管账户垫付自2008年1月至今的本体维修金。向朱海宁住所地分别寄送EMS单实属无奈之举，但朱海宁刻意拒收其中两次的EMS单不能否认德美物业公司持续主张权利的事实，反而佐证了德美物业公司通过多种方式向朱海宁积极主张权利的事实。二、在庭审中，朱海宁又以德美物业公司不是合法的物业管理单位、与德美物业公司之间没有物业管理协议为由拒不缴纳物业管理费进行抗辩，在判决中一审法院主动适用诉讼时效之规定属于超越职权。同时，作为享受了物业服务的小区业主以不知向何人缴纳物业管理费用、没有收到单据为由进行诡辩，有违常理，业主向物业管理处缴纳物管费用是业主的基本常识，并且绝大部分小区业主都按月正常缴费。原审法院无视一般的生活经验和常识，并且苛刻和机械地否认德美物业公司持续主张权利的事实。并据此作出德美物业公司部分主张超过诉讼时效的认定，处理错误。三、一审中德美物业公司已经向法庭提交了每月缴费通知单、EMS单及查询记录，结合物业管理服务的基本常识、物业管理处设立在小区的事实，德美物业公司的证据已经达到“高度盖然性”的证明标准，而朱海宁未提交任何否认德美物业公司主张的证据，法院应确认德美物业公司持续主张权利的证据和事实。四、原审法院在判决书第七页中间部分认为德美物业公司提交的《缴款通知书》无法确认其签发时间，真实性难以确认。并以三份EMS单其中两份没有朱海宁签收为由认定诉讼时效为2014年6月9日至2016年1月8日，不符合客观事实。五、我方在一审时提交的797、1566号生效判决书，二审向法院提交的（2016）粤03民终20278号生效判决均对德美物业公司持续主张权利的事实予以确认。原审判决将导致同案不同判，这是对法院已生效判决的否认，有损司法威信，有违公平正义。
朱海宁辩称：一、对一审判决中所述朱海宁和德美物业公司存在物业合同纠纷表示不认同。朱海宁与德美物业公司没有任何的书面合同，不存在合同纠纷。德美物业公司无权主张管理费用及相关费用。朱海宁在购房入伙之初只与深圳市西湖物业管理公司签订了物业管理合同。二、德美物业公司不具备前期物业管理的合法有效身份。其与深圳市奥城投资有限公司（以下简称奥城公司）签订的物业管理服务合同也是无效的。因为奥城公司只是涉案小区开发合作商之一，并不是购房合同中法定建设单位，也不能代表其他合作方及业主方的意见。更无权选定或更换前期物业管理企业。且朱海宁在购房时一切手续均与深圳市西湖房地产开发有限公司签订，并不知有奥城公司等合作开发商。这一点可在深圳市中级人民法院的终审判决（2009）深中法民五终字1757号判决书中看出。德美物业公司进驻涉案小区也没有得到建设单位及社区工作站的书面认可，这点可在工作站的《调查函》及深圳市西湖物业管理公司的复函中看出。德美物业公司在无任何合法授权手续的情况下进驻涉案小区属于非法进驻。三、德美物业公司对涉案小区管理不构成无因管理。其无权向与其未签订物业合同的业主收取一切费用。在一审判决所述的“陆续与小区100多户业主签订了《物业管理服务协议》”这点在一审时德美物业公司并没有当庭出具这100多户的名单及缴费凭证，在判决书中也没有提到具体名单，一审法院轻易采信“涉案小区大部分业主与原告签订物业管理协议”。根据谁主张谁举证的原则，请求二审法院要求德美物业公司出具相应的证据予以佐证。
朱海宁上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回德美物业公司诉讼请求；3、由德美物业公司承担本案诉讼费用并赔偿朱海宁相应损失。上诉理由：一、德美物业公司与朱海宁至今未办理任何相关物业管理备案、物业收费备案，也未取得小区内大多数业主的物业委托认可，就连提供的委托合同有效期也截止2009年。且在所辖社区工作站也并不知情。朱海宁作为业主无法确认该公司是否具有合法的物业管理资质。奥城公司不是涉案小区的建设单位，因此其无权选定前期物业管理公司。业主在购房入伙时与购房合同明列的建设单位签订了入伙及物管合同，明确了物业公司。而奥城公司无权代表本小区与德美公司签订物管合同，更没有权利在未征得小区三分之二业主同意的情况下更换物业公司。二、该物业的物业管理问题不断。大部分业主对物业公司服务非常不满，物业人员少、素质低下、无职业资格证书，造成德美物业公司无法提供合格物业服务，从业人员没有合格的职业资格证书，无法提供合格的服务，该物业管理公司为不合格合法企业，无权收取物业服务费用。德美物业公司应当提供该物业每月管理人员名单及职业资格证书、物业管理相关备案、物业收费相关备案资料，并提供一审判决所述的与之签订了《物业管理协议》“一百多户业主”的清单资料及缴费记录（在一审时德美物业公司并未当庭举证）。三、有关收费标准，德美物业公司必须出具物业收费标准说明及相关物价部门备案审核告知书。朱海宁认为以德美物业公司现在提供的服务，完全不能达到此收费标准应该提供的服务标准。德美物业公司应当提供相应服务标准条例及达到服务标准的证明资料以及收费合理性证明。这种单方面制定服务价格强加业主付费是不合理、不合法的。四、德美物业公司提出他们为小区提供了全面专业的服务，但事实上德美物业公司对西湖苑业主提供的物业管理一片混乱，造成大部分业主对其服务不满而拒绝和他们签订物业合同。（一）小区卫生脏乱，保安管理不善造成多户被盗，基本绿化无人管理造成杂草从生，道路损坏无人维修。请二审法院参照相关照片了解小区现状。（二）物业管理不善，擅自改变原物业用途，严重违反物权法。多年以来，小区的公共绿化区域及别墅的私家花园均变成混乱的私家菜地，更有小区以外人员到小区内种菜，保安却不干涉其入内，使小区安全隐患不断。种菜问题严重影响业主的基本生活。长期以来，业主反复和物业公司交涉，物业公司均未加以管理，直到现在情况依旧。朱海宁将在庭上提供相关证明，说明物业管理混乱及业主的反馈意见。朱海宁申请法庭指定第三方评估机构对其房产的公共绿地及设施破坏的情况进行鉴定评估。五、朱海宁不承认有关利息赔偿金说法。双方未有相关合同约定，事实是朱海宁对物业收费标准合理性、物业服务质量及物业公司管理不善而造成其损失有异议，德美物业公司也没有进行催缴，不存在其故意拖欠而造成利息赔偿。如果在法院确定经济纠纷后，欠款人未按期支付，则要进行逾期利息赔偿。此处完全不适用。
德美物业公司辩称：（2015）深中法房终字第1566号生效判决与（2016）粤03民终979号生效判决均认为涉案小区尚未成立业主委员会，仍处于开发商签订的前期物业管理合同期间，对涉案小区全体业主均有约束力，因此朱海宁与德美物业公司之间仍然属于物业合同纠纷。
德美物业公司向一审法院起诉请求：1、朱海宁支付德美物业公司2008年1月至2016年5月期间的物业管理费和本体维修基金20303元；2、朱海宁支付自当月11日起应缴费用的利息损失5176.76元（利息按银行同期贷款利率计算，暂计至2016年6月10日）；3、朱海宁承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：德美物业公司与涉案小区的投资方奥城公司于2007年11月10日签订《物业管理委托合同》，约定德美物业公司对位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区的西湖苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同第二条约定了相关委托管理事项，合同第八条第8款注明：“鉴于本物业属西湖公司，本合同只具有临时约束力，为前期物业合同”。合同订立后，德美物业公司进驻西湖苑二期物业，并提供物业管理服务。
根据德美物业公司提交的朱海宁的不动产查询单显示，涉案房产位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区西湖苑水岸香2D502，产权人为朱海宁，建筑面积为114.74平方米。
德美物业公司进驻涉案小区后进行了物业管理，并陆续与该小区的一百多户业主分别签订了《物业管理协议》，协议约定缴费标准为，小区住宅类物业管理费每月1.5元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米，每月10日前缴纳。
至本案庭审时止涉案居民小区尚未成立业主委员会，德美物业公司、朱海宁之间也未签订《物业管理服务协议》。
一审法院认为：本案的主要争议焦点有两个：一、德美物业公司有无权利向朱海宁主张物业管理费及相关费用；二、本案的诉讼时效问题。
关于德美物业公司有无权利向朱海宁主张物业管理费及相关费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。德美物业公司称,虽然德美物业公司、朱海宁之间没有签订物业管理合同，但德美物业公司在对其他业主进行物业管理服务的同时，为朱海宁利益，也对朱海宁的物业提供了同等的物业管理服务，已经形成了事实的无因管理之债，朱海宁理应向德美物业公司支付无因管理之物业管理费用。根据涉案小区大部分业主与德美物业公司签订的《物业管理协议》，按照同样标准收费住宅小区每月1.5元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米，故朱海宁每月应缴纳的物业管理费和本体维修基金为201元（1.5元/平方米×114.74平方米+0.25元/平方米×114.74平方米），缴费时间为每月10日之前。物业管理费和本体维修基金利息按照同类物业管理协议约定自2008年1月起按月计算利息，利息计算方式按每月201元为基数暂计算至2016年6月10日，利率标准均按照中国人民银行同期贷款年利率计算。朱海宁辩称，德美物业公司不是涉案小区合法的物业管理，与涉案小区无任何关系，德美物业公司无任何手续，无端介入西湖苑水岸香小区进行管理，即德美物业管理公司无权向其主张物业管理费及相关费用。一审法院认为，奥城公司作为涉案小区的开发合作方之一，有义务选聘物业服务公司对小区进行管理，涉案小区的前期物业服务合同由奥城公司与德美物业公司依法签订。本案中由于涉案居民小区尚未成立业主委员会，其仍处在由开发商签订的前期物业合同期间，因此该前期物业服务合同合法有效，其对已经入住和尚未入住的小区业主均具有约束力。尽管德美物业公司、朱海宁之间虽尚未签订书面的物业服务协议，但在涉案小区没有更换新的物业管理单位前，德美物业公司属于涉案小区合法的物业管理单位，且事实上德美物业公司对涉案小区进行了管理，德美物业公司、朱海宁双方存在事实上的物业服务合同关系，故德美物业公司有权依据前期物业服务合同的约定向朱海宁收取物业管理费、本体维修基金。鉴于德美物业公司、朱海宁之间未签订书面物业服务协议，一审法院对德美物业公司要求朱海宁缴纳物业管理费等费用标准参照涉案小区大部分业主与德美物业公司签订的《物业管理协议》规定的收费标准和缴费时间的诉请予以支持。
关于本案中德美物业公司的诉请是否超过诉讼时效问题。民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，有特殊情况的可以延长诉讼时效期间。朱海宁对德美物业公司诉请提出时效抗辩，一审法院依法予以审查。德美物业公司提交了自2009年至2016年共14份缴款通知书、深圳同城速递业务详情单（物品信息为缴款通知书，2011年6月3日投递，显示逾期被退回）、妥投查询单（2013年9月3日投递，由朱海宁签收）以及中国邮政国内小包邮件详情单（物品信息为缴费单，投递日期为2015年），证明德美物业公司已经履行了向朱海宁通知缴纳物业管理费和主体维修基金等费用的义务。朱海宁辩称从未收到德美物业公司的缴款通知书，也未签收过邮政快递单和妥投查询单。一审法院认为：（一）德美物业公司提交的缴款通知书无法确认其签发时间，真实性难以确认，对其证明事项不予认可。（二）德美物业公司提交的深圳同城速递业务详情单显示，签收人和寄件人均为张勇，无法确认是否送达本案朱海宁，一审法院对此不予确认。（三）德美物业公司提交的妥投查询单显示已接收，收件人为本案朱海宁，以此推断德美物业公司确已于2013年9月3日向朱海宁实施催缴行为。基于二年的诉讼时效要求，该催缴行为仅对2011年9月4日至2013年9月3日期间的物业管理费和本体维修基金发生效力，同时，物业管理费和本体维修基金诉讼时效发生中断，重新计算至2015年9月3日。（四）德美物业公司提交的中国邮政国内小包邮件详情单中系寄件人存单，无法确认是否送达本案朱海宁，一审法院对此不予确认。（五）德美物业公司于2016年6月8日起诉至一审法院请求朱海宁支付应缴物业管理费、房屋本体维修基金以及利息损失，基于二年的诉讼时效要求，该催缴行为仅对2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和本体维修基金发生效力，同时，物业管理费和本体维修基金诉讼时效发生中断，重新计算二年。综上所述，德美物业公司的诉请部分已超过时效，一审法院对超过时效部分的诉请不予支持，故朱海宁应向德美物业公司缴纳2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和本体维修基金及利息。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱海宁于判决生效之日起五日内支付德美物业公司2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和房屋本体维修基金共计4824元（201元/月×24个月）；二、朱海宁于判决生效之日起五日内支付德美物业公司拖欠物业管理费及本体维修基金逾期利息（以201元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年6月9日至2016年6月8日期间，依次自欠费当月11日起计算，分别计至判决确定的支付之日止）；三、驳回德美物业公司的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（德美物业公司已预交），由朱海宁承担125元，德美物业公司承担93元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，本院（2015）深中法房终字第1566号、（2016）粤03民终979号和（2016）粤03民终20278号案件生效判决均查明并认定奥城公司系涉案小区的开发合作方之一，涉案小区的前期物业合同由奥城公司与德美物业公司签订，合同签订后德美物业公司进驻涉案小区并提供了物业管理服务。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。本院已生效判决已查明并认定奥城公司系涉案小区的开发合作方之一，涉案小区的前期物业合同由奥城公司与德美物业公司签订，合同签订后德美物业公司进驻涉案小区并提供了物业管理服务。涉案小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，德美物业公司与奥城公司签订的《物业管理委托合同》对朱海宁具有法律约束力。
关于德美物业公司有关物业管理费、本体维修基金及利息的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为：（一）朱海宁针对本体维修基金提出的诉讼时效抗辩不能成立。缴纳本体维修基金是业主的法定义务，催缴本体维修基金的请求权不适用诉讼时效的规定。对朱海宁针对本体维修基金及利息提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。（二）朱海宁针对物业管理费提出的诉讼时效抗辩也不能成立。在本案中，德美物业公司提交的证据能够证明其曾多次通过邮寄函件的方式向朱海宁催缴欠费，德美物业公司有关其每月会将《催缴通知书》塞入业主家门缝并在小区公告栏张贴公示的主张也符合行业习惯，德美物业公司并未怠于催缴物业管理费。并且，朱海宁作为业主，在享受物业服务的同时，不可能不知道其应当缴纳物业管理费。朱海宁在本案提出的诉讼时效抗辩，理据不足，本院不予支持。
至于物业管理费和本体维修基金的收费标准，一审法院参照德美物业公司与该小区其他业主所签《物业管理协议》的约定，按照物业管理费每月1.5元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米计算，并无不当。涉案房屋建筑面积114.57平方米，朱海宁每月应当缴纳物业管理费和本体维修基金200.8元。朱海宁自2008年1月起未缴纳上述费用，2008年1月至2016年5月期间拖欠物业管理费和本体维修基金合计20280元，上述费用朱海宁应当及时缴纳。至于上述费用的利息，德美物业公司请求按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，每月欠费自当月11日起计算利息，合理合法，应予支持。需要说明的是，本体维修基金属业主共有，德美物业公司在收到本体维修基金及利息后，应当及时将上述款项存入本体维修基金专户。
综上，上诉人德美物业公司的部分上诉请求成立，应予支持；上诉人朱海宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但在诉讼时效问题上适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9051号民事判决第三项。
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9051号民事判决第一项为：朱海宁应于本判决生效之日起五日内向深圳市德美物业管理有限公司支付2008年1月至2016年5月期间的物业管理费和本体维修基金合计20280元。
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9051号民事判决第二项为：朱海宁应于本判决生效之日起五日内向深圳市德美物业管理有限公司支付2008年1月至2016年5月期间物业管理费和本体维修基金的逾期利息，具体计付方式为每月欠费以200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费当月11日起计至本判决确定的付款之日止。
四、驳回深圳市德美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费218元（已由深圳市德美物业管理有限公司预交），二审案件受理费486元（已由深圳市德美物业管理有限公司预交436元，朱海宁预交50元），均由上诉人朱海宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月二十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。