安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6388号
上诉人（原审被告）：李长发，男，1968年9月12日生，汉族，住合肥市蜀山区。
被上诉人（原审原告）：肥西县桃花镇人民政府，住所地肥西县桃花镇玉兰大道40号。
法定代表人：侯树，镇长。
委托诉讼代理人：汤中乐，肥西县桃花镇政府国资办主任。
委托诉讼代理人：李霞，安徽皖国泰律师事务所。
原审原告：安徽同喜物业服务有限公司，住所地合肥市蜀山区望江西路203号金色名郡1号综合楼2309室。
法定代表人：杨继红，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人:秦发余，男，该公司员工。
上诉人李长发与被上诉人肥西县桃花镇人民政府（以下简称桃花镇政府）、原审原告安徽同喜物业服务有限公司（以下简称同喜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李长发上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判李长发支付肥西县桃花镇人民政府2018年6月1日之前租金295405.71元。事实与理由:2013年12月15日支付的10万元应该是本案的租金，不应认定为保证金。如是保证金应是以合肥向阳园林景观建设有限公司（以下简称向阳公司）的账户支付。保证金是向阳公司与桃花镇政府之间公对公的往来。租金没有支付是因为桃花镇政府与本人有拆迁纠纷的案件，经肥西县法院判决桃花镇政府应支付662500元，还没有支付。
桃花镇政府辩称，关于10万元，桃花镇政府进行了财务对账，2013年12月，向阳公司与桃花镇政府签订苗圃用地租赁协议书，该协议约定向阳公司应支付保证金10万元，该协议是李翠代表向阳公司签订。2013年12月15日，李翠向肥西县乡镇财政往来资金账户交款10万元，2013年12月16日，桃花镇政府依据李翠的转款事项向李翠出具了结算票据，收款项目是租地造林保证金，并加盖了桃花镇政府财务专用章，故李长发上诉主张的10万元不是案涉的租金。
同喜物业公司陈述，同意桃花镇政府的答辩意见。
桃花镇政府、同喜物业公司向一审法院起诉请求：一、解除李长发与桃花镇政府、同喜物业公司房屋租赁关系，并判令李长发立即将所占用的房屋（位于肥西县桃花镇“湖畔·顺和家园”小区门面房北区26号、27号，建筑面积约为196.6平方米及北区28号、29号，建筑面积约为196.6平方米）返还给桃花镇政府。二、李长发支付桃花镇政府房屋租金（占有使用费）728421.40元（2011年12月8日至2011年12月31日为13977元；2013年10月1日暂计算至2017年7月31日为714444.4元），此后占有使用费支付至房屋实际交付李长发之日止。三、李长发支付桃花镇政府逾期付款违约金（按照千分之一计算，自2013年10月1日计算至被告付清占用使用费之日止）。四、李长发支付同喜物业公司物业服务费20131.84元（自2012年1月1日暂计算至2017年4月30日），并自逾期之日按照千分之五支付滞纳金（一审第二次庭审时，当庭变更为计算至2016年12月7日）。五、本案诉讼费用由李长发承担。
一审法院认定事实：2011年5月3日，甲方桃花镇政府作为出租房屋的产权单位、乙方同喜公司受桃花镇政府委托办理房屋公开招租事宜、丙方李长发作为承租方签订《顺和家园小区房屋租赁合同》，一、甲方配合乙方将位于湖畔.顺和家园小区门面房北区26、27号，建筑面积196.6平方米出租给丙方。三、租赁期限。2011年6月7日至2011年12月7日。四、租金、押金和物业管理费。租金为39元/平方米.月，每年为一个租金物业管理费结算周期；租金和物管费以现金或转账方式支付，金额总计46004元。本合同签订三日内，丙方支付第一个周期租金和押金（按一个月租金标准收取）和物业管理费，若丙方有延期支付及退租等违约行为，乙方将扣除丙方所缴纳押金。以后的租金在每个周期到来一个月前，丙方将下一周期的租金付清给乙方。五、租赁物的物业管理及有关费用的承担。1、丙方同意接受同喜物业的管理，物业管理费用0.8元/平方米/月。十、合同终止。丙方有下列情形之一的，乙方可以终止合同，收回房屋，丙方应无条件让出房屋并承担违约责任和由此给乙方带来的损失。6、逾期交付房屋租金超过一个月的。丙方有上述情形之一的，自乙方终止合同的通知书到达丙方时，本合同立即终止。十一、违约责任。1、在租赁期内，丙方逾期交纳本合同约定应由丙方负担的费用的，则应按逾期应交纳费用总额每日千分之一向乙方支付违约金，超过一个月终止合同。3、在租赁期内，如丙方有本合同第十条行为之一的，乙方除有权终止合同，收回房屋外，丙方应按合同总租金的5%向乙方支付违约金。如支付的违约金不足弥补乙方损失的，丙方还应负责承担赔偿直至达到弥补全部损失为止。
同日，双方就湖畔.顺和家园小区门面房北区28、29号，建筑面积196.6平方米出租给丙方。租金为40元/平方米.月，每年为一个租金物业管理费结算周期；租金和物管费以现金或转账方式支付，金额总计47184元。其他内容同上。
2013年6月18日，桃花镇政府、同喜公司、李长发经该院主持调解，达成（2013）肥西民一初字第01550号民事调解书，内容为：一、李长发承认拖欠桃花镇政府房屋租赁合同到期后2012年度的占有使用费186376.8元（2012年1月1日-12月31日），并自愿表示于2013年7月31日前付100000元，余款86376.8元于同年8月31日前一次性付清；二、李长发于2013年9月30日前一次性付清2013年度前9个月的占有使用费139782.6元，同时续签下一阶段的房屋租赁合同……。
2017年10月21日，李长发支付房租300000元。2017年12月25日，李长发支付2016年12月8日至2017年12月7日房租186377元，并支付同期物业费4718元。另，李长发占有使用房屋至今，但未续签书面合同。
一审法院认为，本案焦点问题在于，一、合同是否应解除及尚欠租金的认定问题；二、逾期付款违约金的计算问题。
关于焦点一，在租赁到期后，双方并未续签租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系，出租方桃花镇政府享有随时解除权，故对其要求解除租赁合同关系，返还房屋的诉求，该院予以支持。桃花镇政府主张2011年12月8日至2011年12月31日的租金13977元，分析（2013）肥西民一初字第01550号诉求金额及调解书内容，且李长发也未举证证实支付该阶段租金，故对该阶段租金，该院予以支持，但租金金额为12024.31元。2013年10月1日至2017年7月31日的租金为714444.4元，2017年8月1日至2018年5月31日的租金为155314元，以上所欠租金881782.71元，2017年10月21日、12月25日李长发分别给付租金300000元、186377元应扣除，则尚欠租金395405.71元。同时，李长发尚应支付2018年6月1日至合同解除之日的租金及自合同解除之日起至房屋实际返还日止的房屋使用费，计算标准为（196.6平方米*79元/平方米/月）。2011年5月3日李长发交付的93188元，在诉求租金日期之前，故不应从诉求中扣减。李长发主张2013年12月15日100000元，2016年7月11日200000元系交付涉案房屋租金，但李长发未举证证实原调解书内容已履行完毕。按常理李长发现交付的款项应视为偿还前期所欠债务，在前期债务未还清的情况下，除非相对方明确认可，否则不能视为清偿后期债务。
关于焦点二，庭审中，李长发抗辩认为本方无违约行为，无须支付违约金。该院认为，该意见实际上已包含调减违约金的意思。按《合同》约定，迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息千分之一的标准支付违约金。本案迟延支付租赁费，给桃花镇政府造成资金占用损失，而日息千分之一显然过高，故该院酌定按月利率2分计算违约金。关于违约金的起算时间，按《合同》约定，每年为一个租金物业管理费结算周期，在每个周期到来一个月前，李长发支付下一周期的租金，也即在每年11月份应支付下一年度租金，每年租金为186376.8元（196.6平方米*79元/平方米*12个月）。在2012年11月份应支付2013年租金，但在（2013）肥西民一初字第01550号案件中，逾期违约金是一项独立诉求，应视为已包含前期逾期付款违约金，后在调解中桃花镇政府自愿放弃，故对2011年12月8日至31日的逾期违约金，该院不予支持。2013年11月份应支付2014年租金，则该院支持自2013年12月1日起以186376.8元为基数，按月利率2分计至2014年11月30日。以此类推，自2014年12月1日起以372753.6元为基数计至2015年11月30日；自2015年12月1日起以559130.4元为基数计至2016年11月30日；自2016年12月1日起以745507.2元为基数计至2017年10月20日；自2017年10月21日起以445507.2元（745507.2元-300000元）为基数计至2017年11月30日，自2017年12月1日起以至本判决生效之日止实际发生租金加上445507.2元再减去186377元所得数值为基数，计至款清之日止。物业服务费，同喜物业公司主张的是2012年1月1日至2016年12月7日期间的物业费，李长发于2011年5月2日交付的物业费，显然交纳的不是该阶段的费用，经测算该阶段物业费为18630.07元。同喜物业自愿放弃滞纳金，该院照准。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除肥西县桃花镇人民政府、李长发之间形成的不定期房屋租赁合同关系；二、李长发于判决生效之日起三十日内将所占用的房屋（位于肥西县桃花镇“湖畔·顺和家园”小区门面房北区26号、27号，建筑面积约为196.6平方米及北区28号、29号，建筑面积约为196.6平方米）返还给肥西县桃花镇人民政府；三、李长发于判决生效之日起三十日内支付肥西县桃花镇人民政府2018年5月31日之前所欠租金395405.71元、及自2018年6月1日至判决生效之日的租金、自判决生效之日至房屋实际返还日止的房屋使用费（标准为15531.4元/月）；四、李长发于判决生效之日起三十日内支付肥西县桃花镇人民政府逾期付款违约金（按月利率2分，分段计算如下：1.自2013年12月1日起以186376.8元为基数计至2014年11月30日；2.自2014年12月1日起以372753.6元为基数计至2015年11月30日；3.自2015年12月1日起以559130.4元为基数计至2016年11月30日；4.自2016年12月1日起以745507.2元为基数计至2017年10月20日；5.自2017年10月21日起445507.2元为基数计至2017年11月30日；6.自2017年12月1日起以至本判决生效之日止实际发生的租金加上445507.2元再减去186377元所得数值为基数计至款清之日止）；五、李长发于判决生效之日起三十日内给付安徽同喜物业服务有限公司物业费18630.07元；六、驳回肥西县桃花镇人民政府、安徽同喜物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11286元，由李长发负担。
二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。桃花镇政府提供苗圃用地租赁经营协议书、现金存款凭证、安徽省行政事业单位资金往来结算票据各一份，证明2013年12月15日交付的10万元是该协议所约定的履约保证金。李长发质证认为租赁协议书是真实的，认可，其他证据不认可，结算票据没有收到。
对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。
本院认为，本案李长发上诉主张为本案租金的10万元为李翠于2013年12月15日向肥西县财政账户存入，桃花镇政府抗辩该10万元为李翠代向阳公司缴纳的苗圃租赁合同的保证金，并提供了苗圃用地租赁经营协议书、结算票据予以证明。该两份证据桃花镇政府提供了原件，本院予以采信。苗圃用地租赁合同中约定该合同签订前向阳公司需缴纳保证金10万元，该合同签订日期为2013年12月16日，李翠在该合同上代表向阳公司签字。且，2013年12月16日，桃花镇政府出具10万元结算票据。桃花镇政府主张李翠缴纳的10万元系苗圃租赁合同的保证金与前述证据的时间、数额、缴纳人员身份等都能相互印证，且李长发一审期间也认可其缴纳了保证金10万元，但对于其除本案的10万元外另行向桃花镇政府缴纳了10万元保证金未能提供证据证明，故，本院认为桃花镇政府的主张具有事实依据，本院予以采信。李长发现主张10万元为缴纳的本案的租金证据不足，本院不予支持。
综上，李长发的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由李长发负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年十月十五日
书记员 吴 丁 蔷
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。