＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第03244号＼n上诉人（原审原告）吴金樑，男，1954年12月2日出生。＼n被上诉人（原审被告）北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。＼n法定代表人桑春华，董事长。＼n委托代理人张爱军，北京市中勤律师事务所律师。＼n委托代理人崔宪涛，北京市中勤律师事务所律师。＼n上诉人吴金樑因与北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称：昊坤嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年1月，吴金樑诉至原审法院称：我于2010年12月6日与昊坤嘉业公司签订合同购买“首邑溪谷嘉园“的商品房一套，并全额付款。昊坤嘉业公司在延期一个月后通知我可于2012年12月17日办理交房手续。我于2012年12月18日去办理交房手续并按照昊坤嘉业公司的要求缴纳了各种税费。但是，昊坤嘉业公司要求我签署新的《物业管理协议》，该协议与原来的管理规约条款有较大的变动，并对我的合法权益伤害较大。我要求改动和删减，但昊坤嘉业公司表示不签名就不给房屋钥匙。2013年4月26日我终于正式办理了查验交接手续，昊坤嘉业公司迟延交房161天，导致我没有按期将房屋交付给租户使用构成违约，被扣违约金3000元。收房后，昊坤嘉业公司没有给封装阳台，没有上下楼梯，楼上卧室、卫生间没有隔断墙。根据合同及补充协议的约定，昊坤嘉业公司应封装阳台，现昊坤嘉业公司没有按约定封装阳台应承担责任。补充协议第十四条第5款中约定，该项目竣工后，若买受人需对该商品房的超高空间进行第一次改造的，改造所需的工程费用由出卖人承担。现在，昊坤嘉业公司对超高空间进行的初次改造，连最基本的上楼楼梯都没有具备，也没有隔断。预售合同的附件6《装饰和设备标准的约定》第5、8、9条约定顶棚为耐水腻子，现昊坤嘉业公司没有粉刷耐水腻子，应按照该约定双倍赔偿我共6000元。现我要求判令昊坤嘉业公司：1、赔偿逾期交房违约金87332.62元；2、赔偿已签出租房子协议违约金3000元；3、赔偿诉讼处理传真、打印、复印费用等157元；4、支付4月16日出庭证人车马费和误工费1200元；5、支付改造楼上小卧室包装下水管道费用600元；6、支付我自行安装楼梯6600元、垒砌隔断墙2660元；7、赔偿因顶棚未为耐水腻子的双倍赔偿金6000元；8、立即为我封装阳台，并承担全部费用。＼n昊坤嘉业公司辩称：关于诉讼请求1，我公司已经对延期交房进行了实际赔偿，双方签订了赔偿协议，吴金樑又另行主张在12月18日之后还有一部分赔偿金，这是不存在的。我公司已经通知吴金樑在12月17日前来收房，吴金樑没有领取钥匙责任不在我公司。吴金樑在起诉书中称物业协议问题，这是吴金樑与物业公司之间的关系，与我公司无关，另外违约金数额过高。关于诉讼请求2，我公司对吴金樑赔偿已签出租协议违约金的真实性和赔偿数额是否支付，是否是本案房屋进行出租都有异议，不认可。关于诉讼请求3，费用是吴金樑诉讼所用，我公司不予承担。关于诉讼请求4，这与我公司无关，且吴金樑主张这个费用没有依据。关于诉讼请求5，吴金樑怎样改造楼上是自己的问题，没有理由让我公司承担相关费用。关于诉讼请求6，吴金樑主张的此项费用也没有合同和法律依据，我公司已经按照合同约定进行了改造，而且已承担费用。关于诉讼请求7，我公司已经按照合同约定对交付房屋顶棚耐水腻子进行施工，吴金樑提出的是其改造后施工的。关于诉讼请求8，按照双方合同约定，我公司不存在封装阳台的义务，我公司未把阳台算作建筑面积供吴金樑使用，按照合同附件十一补充协议第9.2条，吴金樑要求封装阳台是有前提条件的，同意委托第三方发生的费用才由我公司承担，吴金樑并没有同意委托第三方，我公司保留追回返还封装阳台费用的权利。我公司整个小区的房屋交付都是一个标准，我公司对业主做的意思表示是一致的，是我公司真实意思表示。＼n原审法院经审理确认：吴金樑与昊坤嘉业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同内容行使权利、履行义务。如前文所述，案件的焦点问题有二：一是2012年12月18日至2013年4月26日期间房屋迟延交付的责任在哪一方；二是昊坤嘉业公司是否完成了合同中约定的封装阳台和改造超高空间的义务。关于第一个焦点问题：昊坤嘉业公司作为开发商具有交付房屋的义务，吴金樑具有接收房屋的义务。根据庭审调查的事实，吴金樑于2012年12月18日到昊坤嘉业公司办理房屋交接手续，按照首邑溪谷领房流程确认单，其完成了身份确认、签署相关交房文件、财务收款、供暖收费等流程，在签署前期物业协议时与工作人员发生争议，后离开，昊坤嘉业公司未将涉诉房屋交付吴金樑使用。现吴金樑和昊坤嘉业公司均未提供充分证据以证明房屋未能交付的过错在于对方，故双方均对房屋未能交付承担过错责任，吴金樑要求昊坤嘉业公司赔偿逾期交付违约金的诉讼请求，法院根据案件情况酌情予以考虑。吴金樑称因迟延交房而导致其不能按期将房屋出租给他人并支付了3000元违约金，要求昊坤嘉业公司对这3000元进行赔偿的诉讼请求，即使吴金樑赔偿他人3000元违约金属实，因上述赔偿数额未超过其依据《北京市商品房预售合同》约定所主张的逾期交房违约金范围，故法院不予支持。关于第二个焦点问题，首先，法院向大兴规委调取的图纸显示，涉诉房屋4.8米空间内没有楼板，是空的，没有楼梯，阳台这个位置画的是斜线，证明阳台处地是空的，只有一个框架，没有显示框架上有无东西。其次，虽双方签订的《补充协议》第9条第2项、第14条第5项约定在该项目竣工后对所购商品房中的未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装，对超高空间进行改造，所需费用由出卖人承担，但未约定封装和改造的具体形式。再次，《补充协议》第9条第2项规定阳台的封装买受人同意和该项目中的其他商品房买受人统一委托第三方。虽经鉴定吴金樑未与昊坤嘉业公司签订委托书，但吴金樑提交的大部分证人证言及申请出庭的四位证人表示签订了两份委托书，委托对未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装或对超高空间进行改造。这两份委托书的内容为对未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装或对超高空间进行改造的部位、形式、高度、材质、颜色等由受托人确定。昊坤嘉业公司在交付房屋时，首邑溪谷嘉园小区的所有业主的阳台和超高空间改造情况均与本案中吴金樑的房屋一致。综上，对吴金樑称昊坤嘉业公司未完成合同中约定的封装阳台和改造超高空间的义务的主张，缺乏依据，法院不予采信。吴金樑要求昊坤嘉业公司给付自行安装楼梯款6600元、垒砌隔断墙款2660元，要求封装阳台并承担全部费用的诉讼请求，亦缺乏依据，法院不予支持。本案房屋为Loft结构，图纸显示4.8米空间内没有楼板，吴金樑称钢结构夹层为合同附件六第5项中的顶棚的主张，缺乏依据，法院不予采信，故对吴金樑要求赔偿因顶棚未为耐水腻子的双倍赔偿金6000元的诉讼请求，不予支持。本案房屋为Loft结构，吴金樑自己对超高空间进行了改造，并区分了卧室和卫生间，吴金樑要求昊坤嘉业公司给付改造楼上小卧室包装下水管道费用600元的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。因吴金樑要求证人对封装阳台和改造超高空间事项进行作证，但其关于封装阳台和改造超高空间的主张法院未予以支持，故对吴金樑要求昊坤嘉业公司支付4月16日出庭证人车马费和误工费1200元的诉讼请求，法院不予支持。吴金樑要求赔偿诉讼处理传真、打印、复印费用等157元的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2013年12月判决：一、于本判决生效后十日内，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司给付吴金樑延期交房违约金二万元；二、驳回吴金樑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，吴金樑不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持其原审诉讼请求第4、8项及第1、5、6、7项的各一半数额，或将本案发回重审。吴金樑的主要上诉理由为：原判认定我与昊坤嘉业公司均对房屋未能交付承担过错责任是错误的，该公司未能按时交付房屋应承担全部责任，原判违约金过低；阳台以建筑构件的形式在预售合同中体现，根据户型图及售楼沙盘等显示该楼房也是有阳台的，故依据合同约定的对未封闭建筑构件的封装应理解为对其进行封闭安装；依据昊坤嘉业公司的沙盘模型、样板房及销售宣传材料均显示所售房屋为复式结构房屋，故该公司应当按照样板房标准向我交付房屋，现应承担我安装楼梯及隔断墙的费用。昊坤嘉业公司同意原判。＼n经审理查明：2010年12月6日，吴金樑与昊坤嘉业公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定吴金樑购买昊坤嘉业公司开发的704室房屋；该商品房用途为普通住宅，朝向为东，有0个阳台；预测建筑面积为46.62平方米，层高4.80米；该商品房单价每平方米35160.45元，总价款为1169085元；出卖人应当在2012年11月15日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件；该合同附件一，房屋平面图显示该房屋外有一建筑构件，没有标示二层；该合同附件六装饰和设备标准的约定第5项约定顶棚为耐水腻子；该合同附件十一即《补充协议》第9条第2项约定：买受人同意和该项目中的其他商品房买受人统一委托笫三方，在该项目竣工后对所购商品房中的未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装。买受人与该项目中的其他商品房买受人统一委托第三方对所购商品房中的未封闭建筑构件、开敞阳台进行封装的，第一次统一封装实际所发生的工程费用由出卖人承担；非因出卖人原因未能封装的，出卖人无须承担任何责任。《补充协议》第14条第5项约定：该项目竣工后，若买受人需对该商品房的超高空间进行第一次改造的，改造所需的工程费用由出卖人承担。吴金樑于签订合同当日向昊坤嘉业公司支付购房款1169085元。2012年11月23日，吴金樑补缴房款9493元，至此，吴金樑共支付购房款1178578元。＼n2012年12月18日，吴金樑与昊坤嘉业公司签订《延期交房赔偿协议》，双方约定：出卖人延期交房时间为自2012年11月16日起至2012年12月17日止，出卖人承担延期交房赔偿金为7542.90元，关于延期交房违约责任双方不再有任何其他纠纷，买受人也不再有任何异议。昊坤嘉业公司向吴金樑支付了延期交房赔偿金7542.90元。同日，吴金樑到昊坤嘉业公司办理房屋交接手续。按照首邑溪谷领房流程确认单，吴金樑完成了身份确认、签署相关交房文件、财务收款、供暖收费等流程，在签署前期物业协议时吴金樑与物业工作人员发生争议，双方未签订物业协议。其后，昊坤嘉业公司与吴金樑未能如期进行房屋验收，未办理完毕交房手续。＼n原审法院审理过程中，于2013年3月1日组织双方去现场勘验，现场情况如下：屋内已隔成两层，没有楼梯，阳台内地面为水泥地面，阳台外侧是铁艺栏杆（1米左右）。经该院协调，双方于2013年4月26日办理完毕涉诉房屋的交接手续。＼n吴金樑在接收房屋后进行了装修，其为钢结构夹层即二楼安装了楼梯，支付价款6600元；为二楼的卫生间及卧室做了隔断墙，支付费用2660元；为改造楼上小卧室包装下水管道支付费用600元。另，吴金樑提出钢结构夹层为一层的顶棚，依据合同约定亦应做耐水腻子处理。＼n为证明其主张，吴金樑要求4位证人出×1，其表示为此向每位证人支付误工及车马费各300元，以上共计1200元。＼n吴金樑另提供其与北京市宣武区大栅栏聚友食品店于2012年11月30日签订的房屋租赁协议，以证明其未能正常收房致使该租赁协议不能履行，同时提供2012年12月26日收据一份，显示吴金樑支付出租房屋违约金3000元。本院审理期间，吴金樑放弃对上述违约金的主张，但表示如能按期收房，其可以入住此房将它处两套房屋出租收取更高的租金，故主张昊坤嘉业公司逾期交房给其造成租金损失。＼n原审审理期间，昊坤嘉业公司提交吴金樑作为委托人签名的《委托书》两份，以证明阳台封装和超高空间改造的具体形式是由乙方决定。一份内容是：“若该商品房有未封闭建筑构件、开敞阳台的，本人不可撤销的委托在该商品房竣工后，对前述未封闭建筑构件、开敞阳台进行统一封装，封装的部位、形式、高度、材质、颜色等由受托人确定；本人确认：无论因何原因导致上述委托事项无法实施的，受托人均无须承担责任。“另一份内容是：“若该商品房有超高空间的，本人不可撤销的委托在该商品房竣工后，对前述超高空间进行统一改造，改造的部位、形式、高度、材质、颜色等由受托人确定；本人确认：非因出卖人和受托人原因导致上述委托事项无法实施的，出卖人和受托人均无须承担责任。“吴金樑不认可上述两份《委托书》上系其签字，并提交书面鉴定申请。经北京市高级人民法院随机摇号，本院委托中天司法鉴定中心作为鉴定机构。吴金樑为此支付鉴定费6900元。2013年5月27日，中天司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，分析说明如下：检材委托书中二个“吴金樑“签名字迹和样本签名的特征差异点是本质的，反映了不同人的书写习惯；鉴定意见为检材委托书中“吴金樑“签名不是吴金樑本人所写。＼n上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票、照片、录像和照片光盘、延期交房赔偿协议、委托书、图纸、司法鉴定意见书、原审法院现场勘验笔录及工作联系笔录、证人证言及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。＼n本院认为：就吴金樑与昊坤嘉业公司争议的几个问题，本院逐一分析如下。＼n关于逾期交房责任的问题：第一，2012年12月18日系昊坤嘉业公司与吴金樑在合同约定之外另行确定的交付房屋日期，当日吴金樑已经办理相关手续准备接收房屋，现双方均认可吴金樑在签订前期物业合同期间因对合同条款产生异议而与工作人员发生争议，后未能实际收房；第二，昊坤嘉业公司在此过程中未能当即协调解决，事后亦未能及时处理，在吴金樑起诉前没有履行交房义务，故其公司对逾期交房应承担违约责任；第三，吴金樑在产生争议后没有采取协商和积极的态度解决此纠纷，且鉴于双方现均未就其主张的对方过错问题提出充足的证据，故原审法院认定吴金樑亦应承担一定责任也是正确的。＼n关于违约金数额的问题：第一，昊坤嘉业公司已经以约定的违约金过高为由，申请法院适当减少，该请求符合法律规定；第二，违约金数额应在衡量实际损失的基础上确定，吴金樑现提出其未能依约接收房屋使其不能及时入住，而后将其所有的他处两套房屋出租以取得租金收入，该租金收入为其损失，这一主张与其原审所述打算将涉诉房屋出租赚取租金的表述不一，故本院对其主张的损失数额难以确认；第三，原审法院在正确认定双方责任的基础上，依据昊坤嘉业公司的申请对违约金的数额进行了确定，现没有证据证实该数额确有不当之处，故本院对此不予调整。＼n关于吴金樑主张的封装阳台问题，因其与昊坤嘉业公司所签商品房预售合同中对所购房屋阳台数字确定为“0“，合同附图中亦仅表示该房屋外有一建筑构件，且双方在合同附件六即装饰和设备标准的约定中对此也没有体现，故其现主张要求昊坤嘉业公司对“阳台“予以封装，本院难以支持。关于建筑构建封装的问题，由于合同约定不明，现双方就此又不能达成一致意见，无法形成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定，故吴金樑要求对该建筑构建予以封闭装修的主张本院难以支持。＼n关于超高空间的改造问题：第一，买卖合同及其附件对吴金樑所主张的超高空间部分的格局甚至该部分的存在均没有涉及；第二，虽补充协议有“若买受人需对该商品房的超高空间进行第一次改造的，改造所需的工程费用由出卖人承担“的约定，但双方并未对“第一次改造“的标准进行进一步明确，现双方就此又不能达成一致意见，无法形成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定；第三，吴金樑所述昊坤嘉业公司应以沙盘模型、样板房显示格局为依据承担其安装楼梯等费用的主张，因双方合同对标的房屋的格局及交付条件均有约定，合同所载户型图亦很明确，且其所购房屋并非精装修房屋，现亦没有证据证明楼梯及二层隔断问题对商品房合同的订立及价格的确定存在重大影响。故，吴金樑据此要求昊坤嘉业公司支付其为超高空间部分的使用安装楼梯、垒砌隔断墙及包装下水管道费用的主张，本院均难以支持。＼n关于顶棚耐水腻子问题，因吴金樑所述的二层系双方约定的超高空间改造后形成，非买卖合同约定的交易房屋之顶棚，故其现主张该二层底部亦应为耐水腻子，没有合同依据，本院不予支持。＼n关于证人出×2，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第三款载明“证人因出×1而支出的合理费用，由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉的一方当事人承担。“现吴金樑没有就其支付证人费用的合理性向法院提供证据，且昊坤嘉业公司亦未因证人所做证言而承担败诉责任，故本院对吴金樑要求该公司承担证人出×3的诉讼请求不予支持。＼n综上所述，吴金樑的上诉理由不足，本院对其上诉请求均难以支持。原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n鉴定费6900元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n一审案件受理费2451元，由吴金樑负担2151元（已交纳），由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2451元，由吴金樑负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刁久豹＼n代理审判员刘丽杰＼n代理审判员王佳＼n二〇一四年五月二十六日＼n书记员程飞