重庆市垫江县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)渝0231执异29号
案外人：朱于安，男，1967年10月8日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。
委托代理人：朱磊（朱于安之子），男，1994年3月22日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
申请执行人：重庆农村商业银行股份有限公司垫江支行，住所地：重庆市垫江县桂溪镇人民东路12号，组织机构代码：67613053-4。
负责人：冉华龙，该支行行长。
委托代理人：瞿正宪，重庆君知奇律师事务所律师。
委托代理人：谭克用，该支行员工。
被执行人：邱廷明，男，1955年4月26日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
本院在执行重庆农村商业银行股份有限公司垫江支行(简称农商行垫江支行)申请执行邱廷明借款合同纠纷一案中，案外人朱于安于2016年6月17日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱于安称：请求对垫江县桂溪镇房屋及底楼4号门市中止执行。理由如下：2006年5月20日，邱廷明与王永清订立协议，约定双方修建的坐落在垫江县桂溪镇房屋的第三至六层住宅及第一层210.97平方米门市归王永清所有，邱廷明负责提供办理房屋产权证的手续。2007年1月20日，案外人朱于安向王永清购买了该安置点房屋及底楼4号门市并居住使用至今，但因故未能办理涉案房屋的房地产权证，故提出异议，请求保护其合法权益。
申请执行人农商行垫江支行辩称，案外人朱于安的异议不能成立。主要理由如下：一、申请执行人农商行垫江支行对涉案房屋办理了抵押登记，依据物权法的相关规定，其合法权益受到法律保护，且为生效法律文书确认，案外人朱于安应配合法院执行。二、王永清对涉案房屋并不享有所有权，故其与案外人朱于安就涉案房屋签订买卖合同的行为属无权处分，案外人朱于安不能据此取得所有权。三、涉案房屋土地使用权性质属国有划拨土地，故涉案房屋依法不能进行买卖，案外人朱于安不能取得涉案房屋的所有权。四、案外人朱于安即使购买涉案房屋合法，也应及时依法办理产权登记，而案外人朱于安怠于保护自己的权利，责任应自行承担。
本院认定的事实如下：2006年5月20日，甲方邱廷明（邱武）与乙方王永清签订《协议书》将涉案房屋交由王永清筹资修建（注：其后实由王永清、徐永发二人合伙筹资修建涉案房屋）。协议约定：“甲方的安置房一至七层，面积1873.5平方米，给乙方筹资修建，双方的责任权利、义务条款如下：一、权利：甲方将该Ⅱ-5栋房屋1873.5平方米（一至七层）给乙方修好后，乙方所有1281.73平方米（其中：门市210.97平方米，住宅楼8套1070.76平方米、三至六层），甲方所有519.77平方米（其中：门市3.5米×12.24米、2.15米×6.3米各一间，二层267.69平方米，住宅2套七层267.69平方米）。……三、乙方所得1281.73平方米面积的水、电、气、光纤户口、产权证的办理费用由乙方自行承担。四、甲方负责提供乙方1281.73平方米（住宅楼、门市）办理产权证的有关手续（包括过户手续等），费用乙方承担……”。
2007年1月20日，王永清（甲方）与朱于安（乙方）签订《工业园区三合安置点购房合同》，约定：“经甲、乙双方协商，本着公平、公正、自愿的原则，就工业园区三合安置点购房事宜达成如下协议：……四、房屋价款：1、住房Ⅱ-5栋一单元六楼一号134.5平方米，500元／平方米；2、门市Ⅱ-5栋底楼4号门市22平方米，800元／平方米；3、共156.5平方米，总计人民币84850元（大写：捌万肆仟捌佰伍拾元正）。五、付款方式：乙方一次性付款给甲方78650.00元，下欠6000元……”。其后，案外人朱于安装修涉案房屋并居住使用至今。
2010年，邱廷明经申请将位于垫江县桂溪镇房屋的房地产权登记于自己名下。2014年，邱廷明经申请将涉案其他房屋的房地产权又登记于自己名下。其后，邱廷明分别于2014年2月11日、2014年12月19日与农商行垫江支行签订最高额循环贷款合同，贷款金额分别为100万元、165万元。因邱廷明未按约定履行还款义务，农商行垫江支行于2016年1月8日诉至本院，请求保护其合法权益。诉讼过程中，本院于2016年1月11日以（2016）渝0231民初124-1号民事裁定对邱廷明所有的位于垫江县桂溪镇2-5栋1单元双号、2-5栋第一层门市、2-5栋1单元3-1号、4-1号、5-1号、6-1号房屋的产权予以冻结。
2016年3月8日，本院作出（2016）渝0231民初124号民事判决，一、由邱廷明十日内偿还农商行垫江支行100万元及利息，农商行垫江支行对邱廷明位于垫江县桂溪镇2-5栋1单元双号房屋享有优先受偿权，逾期拍卖、变卖该房屋，所得价款农商行垫江支行优先受偿。二、由邱廷明十日内偿还农商行垫江支行165万元及利息，农商行垫江支行对邱廷明位于垫江县桂溪镇2-5栋第一层门面、2-5栋1单元3-1号、4-1号、5-1号、6-1号房屋享有优先受偿权，逾期拍卖、变卖该房屋，所得价款农商行垫江支行优先受偿。
前述判决发生法律效力后，邱廷明未自动履行还款义务，农商行垫江支行遂于2016年4月14日向本院申请执行，并请求评估、拍卖涉案房屋用以清偿债务。
执行过程中，本院于2016年5月24日公告责令邱廷明于2016年6月10日前履行生效法律文书确定的义务，否则，本院将依法评估、拍卖涉案房屋用以清偿债务。
2016年6月17日，案外人朱于安以其对涉案房屋享有实体权利为由向本院提出书面异议，请求对涉案房屋中止执行。
审查过程中，王永清证实案外人朱于安已按合同约定将涉案房屋购房款全部付清。
本案争议的焦点问题是：案外人朱于安所主张的权利能否排除本案执行？
本院认为，人民法院只能依法执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人对被执行人的财产拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。
因涉案房屋并未登记在案外人朱于安名下，故其依法对涉案房屋并不享有所有权。但考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受的被执行不动产而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人朱于安与王永清在本院查封涉案房屋前（而且也是办理抵押登记前）签订买卖合同属实，虽然签订合同时，王永清对涉案房屋并不享有所有权，但是王永清依据与邱廷明签订的《协议书》履行了合同约定的义务，预期涉案房屋的所有权将确定无疑地变动到其名下，故王永清有权与案外人朱于安签订名为《工业园区三合安置点集资建房协议书》的房屋买卖合同；而且，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条的规定，王永清的无权处分行为并不导致合同无效。涉案房屋的土地使用权性质确属国有划拨土地，但也不导致合同无效，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，经报有批准权的人民政府审批并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，受让方可以取得受让房地产的所有权。其次，朱于安虽未向本院提交付款依据，但王永清证实案外人朱于安已将涉案房屋购房款全部付清，结合其无争议地占有使用涉案房屋多年的事实，可以推定案外人朱于安已按合同约定付清购房款。再次，客观上涉案房屋长期以来不符合转移登记条件，且案外人朱于安作为普通的民事主体，对法律并不精通，要求其必须及时依法通过诉讼程序维护自己的权利过于苛刻，故本院认为案外人朱于安对涉案房屋至今未登记于自己名下并无过错，其享有的物权期待权可以排除执行，对申请执行人农商行垫江支行的辩称不予采纳。
另外，申请执行人农商行垫江支行作为特殊的商事主体，经营活动应较一般民事主体更加慎重，而在本案贷款过程中对抵押物未尽到审慎审核义务，未发现涉案房屋已由他人合法占有多年的事实，对此应当承担不利后果。
综上，案外人朱于安对涉案房屋虽不拥有所有权，但享有足以排除强制执行的物权期待权，其请求中止执行涉案房屋的请求本院予以支持。申请执行人农商行垫江支行虽就涉案房屋办理了抵押登记，但办理抵押登记过程中未尽审慎调查义务，应当承担不利的法律后果，本院对其辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下:
对坐落在重庆市垫江县桂溪镇2-5栋1单元6-1号房屋及底楼4号门市中止执行。
本案的案外人、申请执行人不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡光明
审判员 周家平
审判员 殷玉容
二〇一六年七月十六日
书记员 邓 颖