江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00537号
上诉人（原审被告）杨湉。
委托代理人阚建军，江苏濠滨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通国有不动产经营管理有限公司，住所地南通市桃坞路服饰城5幢4层。
法定代表人李怀成，董事长。
委托代理人薛祖望、王鑫，江苏洲际英杰律师事务所律师。
原审被告李宁。
上诉人杨湉因与被上诉人南通国有不动产经营管理有限公司（以下简称国有公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第01024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，国有公司与李宁于2010年11月8日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定李宁向国有公司承租时运大楼南五、六两层房屋，租赁期十年，从2010年11月8日至2020年11月7日止。合同第一年租金为310519元，以后每年递增3%。租金每年支付两次，每六个月支付一期房租，租金先付后用。合同约定，被告拖欠租金或水电、物业管理费连续满30天，或累计达三个月，国有公司有权单方解除合同，并立即收回房屋，被告按未履行期间租金金额的20%向国有公司支付解除合同违约金。合同还约定，被告不按约缴纳租金和应承担的费用，除必须缴纳上述租金及费用外，每逾期一日，按所欠租金及费用总额的0.1%偿付逾期违约金。合同期满或提前解除合同后，被告必须立即交还租赁物，被告未经国有公司同意继续占有或使用租赁物的，应按照合同约定的租金标准的三倍缴纳占用费。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。杨湉作为李宁的担保人在合同上签字，保证李宁按时按约全面履行合同项下的全部义务。合同签订后，国有公司将租赁房屋交付被告使用。2011年10月10日，国有公司与李宁再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定李宁向国有公司承租时运大楼南四层房屋。除租赁时间从2011年10月1日至2021年9月30日，及第一年租金为152984元外，其余约定内容与双方2010年11月8日签订的合同内容完全相同，杨湉亦作为李宁的担保人在合同上签字，保证李宁按时按约全面履行合同项下的全部义务。2012年12月，因被告拖欠时运大楼南五、六两层房屋租金，国有公司诉至法院。2013年6月6日，国有公司与李宁、杨湉达成《和解协议书》，该协议书约定，时运大楼南五、六两层房屋租赁合同继续履行，该合同有效期延长一年。被告应支付国有公司时运大楼南五、六两层房屋租金（至2013年11月7日）及房屋占用、诉讼费等共计人民币659463.85元。此款由李宁、杨湉于协议签订日连带支付人民币359463.85元，余款人民币300000元及利息5000元，由李宁、杨湉于2013年8月30日前付清。被告如逾期付款，按照每日万分之五的日利息双倍支付债务利息，并且国有公司有权解除2010年11月8日签订的合同。后国有公司撤回了起诉。2013年6月7日，双方又签订了房屋租赁合同补充协议一份，约定延长一年的年度房屋租金为人民币417311.6元。《和解协议书》签订后，李宁、杨湉支付了人民币359463.85元，余款人民币300000元及利息5000元，一直未支付。时运大楼南五、六两层房屋从2013年11月7日之后的租金，李宁、杨湉一直未支付。时运大楼南四楼房屋租金从2013年10月1日起的租金，李宁、杨湉亦一直未支付。2014年5月14日，国有公司向李宁、杨湉发出工作联系函，要求李宁、杨湉于2014年5月23日前付清所有拖欠的租金及利息共计人民币891841.7元，逾期将解除合同并要求被告承担全部违约责任。李宁、杨湉收到此函后，仍未支付任何费用。2014年6月13日，国有公司向李宁、杨湉发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2010年11月8日及2011年10月10日签订的两份《房屋租赁合同》及后续的补充协议，要求李宁、杨湉立即付清全部所欠房租及逾期违约金，并于2014年6月18日前将时运大楼南四、五、六层房屋腾退交还国有公司，逾期不腾退的按约支付房屋占用费。李宁、杨湉收到《解除合同通知书》后，仍未支付任何费用，并继续使用租赁房屋。
另查明，按合同约定时运大楼南四楼被告拖欠的租金为，2013年9月1日应支付的2013年10月1日至2014年3月31日的租金人民币81150元，2014年3月1日应支付2014年4月1日至2014年6月13日的房屋租金人民币32460元。按合同约定时运大楼南五、六楼被告拖欠的租金为，2013年8月30日应支付截至2013年11月7日的租金本金人民币300000元及利息5000元，2013年10月8日应支付2013年11月8日至2014年5月7日的房屋租金人民币169656元，2014年4月8日应支付2014年5月8日至2014年6月13日的房屋租金人民币33466元。对于诉讼中被告提出的三楼房租租赁及相关赔偿问题，被告提供的录音资料不能予以证明。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《和解协议书》均是双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同及协议书诚实信用的履行各自约定义务。杨湉作为李宁的担保人，应对李宁所承担的全部合同义务承担连带保证责任。李宁、杨湉未能按照合同及协议约定及时支付房租，在国有公司发出工作联系函催缴房租的合理期限内，李宁、杨湉仍未及时支付房租，该行为已构成根本性违约，国有公司有权解除合同。此外，合同约定被告拖欠租金或水电、物业管理费连续满30天，或累计达三个月，国有公司有权按约定单方解除合同。李宁、杨湉对时运大楼南五、六两层房屋从2013年11月17日之后的租金一直未支付，时运大楼南四楼房屋从2013年10月1日起的租金一直未支付。国有公司于2014年6月13日通知解除合同，符合法律规定及合同约定，法院确认双方《房屋租赁合同》于2014年6月14日起解除。国有公司据此要求李宁、杨湉交还租赁房屋并支付拖欠的房屋租金的请求，合法有据，法院予以支持。李宁、杨湉提出的关于三楼房屋租赁及赔偿的问题，首先李宁、杨湉未能提供证据证明双方当事人就三楼的相关租赁及赔偿问题达成协议；其次，三楼的租赁和赔偿问题与本案的房屋租赁合同亦不存在法律上的利害关系，故李宁、杨湉的抗辩主张没有事实和法律依据，法院不予支持。但国有公司主张的租金本金中，将时运大楼南五、六楼李宁、杨湉2013年8月30日应支付的租金利息人民币5000元也算入租金本金中，不符合法律规定，法院不予支持。法院依法认定李宁、杨湉截止2014年6月13日拖欠的租金本金为人民币616732元。合同解除主要是因为李宁、杨湉未能按约及时支付房屋租金造成，故李宁、杨湉应按合同约定承担相应的违约责任。本案中，按合同约定李宁、杨湉应承担的违约责任为支付拖欠租金逾期每日0.1%的违约金，支付按合同未履行期限房屋总租金20%的解除合同违约金，按合同约定的房租租金三倍支付房屋占用费。李宁、杨湉主张违约金和房屋占用费过高。按照合同法的相关规定，合同约定的违约金过分高于造成的实际损失的，人民法院可以根据当事人的抗辩予以适当减少。本案中双方约定的相关违约金明显高于国有公司的实际损失，法院依法予以减少。其中拖欠租金的违约金调整为支付年利率20%的逾期违约金。解除合同违约金调整为一年的相应房屋租金，法院参照双方约定的租金标准酌定为人民币516600元。房屋占用费调整为按合同约定的相应房租的1.3倍计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条的规定，判决：一、确认国有公司与李宁关于南通市时运大楼南四、五、六层房屋所签订的两份《房屋租赁合同》于2014年6月14日解除。二、李宁于本判决生效之日起三十日内将承租的南通市时运大楼南四、五、六层房屋腾空交还国有公司。三、李宁于本判决生效之日起五日内支付国有公司房屋租金人民币616732元。四、李宁于本判决生效之日起十五日内按年利率20%支付国有公司从拖欠之日至判决之日的租金逾期违约金。（其中81150元从2013年9月2日起计算，32460元从2014年3月2日起计算，300000元从2013年8月31日起计算，169656元从2013年10月9日起计算，33466元从2014年4月9日起计算）五、李宁按原合同约定的同期房屋租金的1.3倍支付国有公司从2014年6月19日起至实际交房之日止的房屋占用费。六、李宁于本判决生效之日起十五日内支付国有公司提前解除合同违约金人民币516600元。七、杨湉对李宁的上述金钱债务承担连带清偿责任。案件受理费人民币30432元，保全费人民币5000元，合计人民币35432元，由李宁、杨湉负担。
宣判后，杨湉不服，向本院提起上诉称，其主要上诉理由为：一审法院将3、4、5、6楼同一房屋租赁合同关系分割为3楼，4楼，5、6楼三个独立合同关系。而实际上三份是同一法律关系，都是为了经营宾馆用途，对其中任何一个部分的违约都构成了整个合同关系的违约，合同登记为三份，不表示上诉人认可存在三个不同的法律关系。
被上诉人国有公司答辩称，上诉人构成根本违约，国有公司有权解除合同，并要求对方给付租金及利息。
原审被告李宁未到庭答辩。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点在于上诉人所称的三份合同是否属于同一法律关系。三份合同是否属于同一法律关系应当由当事人之间的明确约定，在双方当事人没有明确的约定的情况，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人所称的租赁房屋用途同一的上诉理由，本院认为，如何使用租赁房屋是承租方自身之事宜，并不能达到佐证上诉人上诉理由之目的。此外，从双方当事人所签订的和解协议书来看，该和解协议亦未提及三楼租赁之问题，而且使用了“被告已经认识到自己的错误”等词语，因此，从该和解协议看，也无法得出上诉人上诉理由成立之结论。综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，可依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30432元，由上诉人杨湉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年八月十一日
书 记 员 施惠惠