湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1302民初1936号
原告中国银行股份有限公司娄底分行。住所地：娄底市娄星区氐星路*号。
负责人滕小明，该行行长。
委托代理人宋琼、刘太平，系该分行职工。
被告颜建友，男，汉族，1975年1月8日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。
被告肖红军，女，汉族，1968年10月15日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。
被告娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司。
住所地：娄底市娄星区涟滨东街（玉龙公司西侧）。
法定代表人刘志玲。
委托代理人曾方萍、张亚奇，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司娄底分行与被告颜建友、肖红军、娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法由审判员黄燕璋担任审判长，与人民陪审员廖瑛、喻日光组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理，书记员肖都担任庭审记录。原告中国银行股份有限公司娄底分行的委托代理人宋琼、被告颜建友、娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司的委托代理人曾方萍、张亚奇到庭参加了诉讼。被告肖红军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司娄底分行请求本院判令：1、请求判令依法解除原告与被告颜建友、肖红军的贷款合同；2、请求判令被告颜建友、肖红军归还原告贷款本金239422.97元以及根据借款合同的约定计算至贷款全部清偿之日的利息及罚息；3、请求判令被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费用及实现债权其他相关费用全部由被告承担；5、判令原告对抵押物享有优先受偿权。
被告颜建友答辩称，借款是事实。
被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司答辩称，根据原告与被告颜建友、肖红军签订的《个人一手住房贷款合同》，被告颜建友、肖红军已将位于涟滨东街嘉兴公寓0004幢151号的住房抵押担保给原告，被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司仅为借款提供保证担保，并且在合同中并没有约定实现债权的顺序，因此原告应该先以被告颜建友、肖红军抵押的上述房产实现债权，而不是请求被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司承担连带清偿责任，同时，原告从被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司处扣除的保证金合计30056.41元应退还给被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回原告对被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司的诉讼请求。
被告肖红军未到庭参加应诉，亦未予答辩和提交任何证据材料。
经审理查明：2013年11月28日，原告与被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定由原告依约向购房者提供购房按揭贷款，娄底嘉兴力达房地产开发有限公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，担保期限为自借款合同生效之日起至原告取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》后一个月为止，并由被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司交纳一定的保证金至原告指定账户。2014年10月1日，被告颜建友、肖红军与被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司所承建的位于涟××东街××公寓××房，面积为126.55平方米，房屋总价款373069元。2014年10月9日，被告颜建友、肖红军向中国银行股份有限公司娄底分行出具了贷款声明以及向中国银行大汉路支行出具了承诺函，承诺自愿承担相关法律责任，直到还清全部贷款本息及实现债权所需要的一切费用。2014年11月14日，原告与被告颜建友、肖红军到娄底城镇房屋产权产籍监理处办理了预购商品房预抵登记。2014年11月26日，被告颜建友、肖红军作为借款人，原告中国银行股份有限公司娄底分行作为贷款人，被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，由被告颜建友、肖红军向原告贷款260000元，贷款期限为10年，还款期限为120期，借款人以所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人按合同的约定承担连带保证责任。同日，原告与被告颜建友、肖红军还签订了《个人一手住房贷款合同》项下的两附件合同，附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》。2014年11月28日，原告将贷款260000元打入被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司指定的账户上。从2015年3月份起，因被告颜建友、肖红军未按约定还款，原告依据与被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司签订的《房屋按揭贷款合作协议》分四次扣划被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司保证金合计30056.41元。截至2016年4月26日，被告尚欠原告借款本金239422.97元，利息及罚息3314.1元。
另查明，被告颜建友、肖红军原系夫妻关系，现已解除夫妻关系。本案所涉房屋只办理了预告抵押登记，还未正式办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》。
本院认为，原告中国银行股份有限公司娄底分行与被告颜建友、肖红军、娄底嘉兴力达房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，且不违背法律规定，依法成立并生效。原告依约向被告发放了贷款，被告应按合同约定偿还贷款。但被告偿还了部分本金与利息外，对剩余本金与利息罚息未予偿还，被告颜建友亦对借款的事实无异议，故原告要求被告颜建友、肖红军偿还贷款本金与利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告向本院提出诉讼请求，请求依法解除原告与被告颜建友、肖红军的贷款合同，根据双方签订的《个人一手住房贷款合同通用条款》中明确约定：借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权终止或解除合同，且被告颜建友、肖红军的行为明确表示不能履行合同，符合合同法第九十四条解除合同的情形，因此本院对于原告请求解除双方签订合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于涉案房屋抵押权问题。本案所涉房屋未正式办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，但双方签订合同后去有关部门办理了预登记与预抵押。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该条规定包含三层含义：1、预告登记的目的，在于“保障将来实现物权”。可见，预告登记并非物权登记行为；2、预告登记的效果，即“未经预告登记的权利人同意，处分预告登记不动产的，不发生物权效力”，预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为；3、预告登记的失效，预告登记所保全的是将来不动产物权变动的请求权，该请求权的最终实现尚需预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权，这也进一步解释了为什么预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记。本案中，被告颜建友、肖红军以其所购商品房为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，由于被告颜建友、肖红军对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告颜建友、肖红军抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告颜建友、肖红军抵押房屋的处分，但并非对被告颜建友、肖红军抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告要求对抵押物享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。但该房产仍为涉案债权的一般性担保物，在被告颜建友、肖红军未将该房产上的权利另行转让或由被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司回购前，原告仍有权将涉案房产作为被告颜建友、肖红军的一般责任财产予以强制执行，但无权就处分所得价款优先受偿。
关于被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司提出原告应当对被告颜建友、肖红军的抵押房屋优先受偿、被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司不承担保证责任的答辩观点，本院认为，正如前所述，本案抵押权并未设立。被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司在贷款合同保证人一栏加盖了公章，按约应当承担连带保证责任，担保期限为自借款合同生效之日起至原告取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》后一个月为止。现本案所涉房屋只办理了预告抵押登记，还未正式办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，也未办理《抵押登记证明》或《他项权利证》。被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司应当按约承担连带保证责任。
《中华人民共和国担保法》第十八条规定“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司在贷款合同保证人栏签字，约定保证方式为连带责任保证，现被告颜建友、肖红军未按照约定的期限偿还贷款本息，原告要求被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持；被告娄底嘉兴力达房地产开发有限公司偿还了贷款本息后，有权向被告颜建友、肖红军追偿。
被告肖红军经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国股份有限公司娄底分行与被告颜建友、肖红军、娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告颜建友、肖红军在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司娄底分行贷款本金239422.97元及利息、罚息3314.1元，合计242737.07元（计算至2016年4月26日），并从2016年4月27日按合同约定的利率计算至本判决指定的履行期间止；
三、被告娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司对被告颜建友、肖红军的上述债务承担连带清偿责任。被告娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告颜建友、肖红军追偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司娄底分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4942元，由被告颜建友、肖红军、娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 黄燕璋
人民陪审员 喻日光
人民陪审员 廖 瑛
二〇一七年五月十日
书 记 员 肖 都
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。