北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第15348号
原告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨曼青，女，1988年9月10日出生。
被告沈钰，男，1989年12月1日出生。
委托代理人吕梅，女，1965年11月5日出生。
原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告沈钰委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金宏独任审判，公开开庭进行了审理。链家公司的委托代理人杨曼青，沈钰的委托代理人吕梅均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
链家公司诉称：2013年9月1日，链家公司与沈钰签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定沈钰将北京市西城区德胜门塔院胡同12号院7号楼4单元X层401号房屋（以下简称涉诉房屋）委托链家公司出租，委托代理期限自2013年9月1日至2018年3月14日。在合同履行过程中，因沈钰向他人借贷，2015年1月1日至2015年2月4日期间，贷款公司多次到涉诉房屋催讨贷款，严重影响承租人的正常生活，同时给承租人的人身及财产安全带来威胁，链家公司于2015年1月20日向沈钰邮寄了《通知函》，要求沈钰及时消除危险，恢复房屋的适租状态，但沈钰并未消除危险。2015年2月4日，贷款公司对涉诉房屋强行换锁，致使承租人无法正常居住，委托代理合同无法继续履行，给链家公司造成严重损失。2015年2月5日，链家公司向沈钰发出《解约通知函》。现链家公司起诉，要求沈钰支付违约金8909.5元，赔偿链家公司经济损失56813.33元。
沈钰辩称：不同意链家公司的诉讼请求。沈钰将涉诉房屋委托链家公司出租后，沈钰的父母向贷款公司借款，后与贷款公司发生纠纷，贷款公司找到链家公司，沈钰并不知道贷款公司与链家公司是如何协商的，链家公司将涉诉房屋钥匙交给了贷款公司，贷款公司就把房屋门锁更换了。2015年2月10日，沈钰从贷款公司取得了涉诉房屋钥匙，给链家公司送去，但链家公司拒绝接受。
经审理查明：沈钰系涉诉房屋的所有权人。
2013年8月27日，沈钰（甲方）与链家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉诉房屋（两室一厅，建筑面积57.6平方米），委托代理期限自2013年9月1日至2018年3月14日，租金每月4325元，自第二年起每年度年租金以上一年度年租金为基础递增3％；合同第九条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；（三）因政府拆迁或征收征用等情形，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，但甲方应补偿乙方因合同解除遭受的装饰装修损失费用；（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15个工作日的；2、交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的（包括但不限于空气质量不达标）；3、拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋出租或承租人居住的；4、因甲方或其亲属、邻里的行为，影响房屋出租或承租人居住的；5、隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的；（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、迟延划付房屋租金达15个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；4、明知承租人存在上述行为而放任的；（六）其他法定的合同解除情形；第十条违约责任约定：（一）除本合同第九条约定的情形外，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200％支付违约金；（二）甲方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；（三）乙方有本合同第九条第五款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失，因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿；（四）如租赁房屋因抵押而被拍卖，导致本合同无法履行的，则本合同自行解除，甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。该合同附件三为“房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式（月付）”，约定了租金、佣金、管理服务费的支付方式，其中第一年合同期自2013年9月1日至2014年11月29日，2013年9月13日支付租金4259元、2013年10月1日支付租金4325元、2013年11月1日支付租金4325元，依此类推，2014年8月1日支付租金4325元，甲方向乙方支付的第一年代理佣金以2014年9月1日至2014年9月30日的租金抵扣，甲方向乙方支付的第一年管理服务费以2014年10月1日至2014年11月29日的租金予以抵扣，第二年合同期自2014年11月30日至2016年1月3日，2014年11月30日支付租金4388.75元、2014年12月30日支付租金4454.75元、2015年1月30日支付租金4454.75元，依此类推，2015年10月30日支付租金4454.75元，甲方向乙方支付的第二年代理佣金以2015年11月30日至2015年12月29日的租金抵扣，甲方向乙方支付的第二年管理服务费以2015年12月30日至2016年1月3日的租金予以抵扣。同日，沈钰（甲方）与链家公司（乙方）签订《〈北京市房屋出租委托代理合同〉之补充协议》，约定对于代理佣金和管理服务费，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，除《出租委托合同》约定的违约金外，甲方还须赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于装修损失费【计算公式为：装修损失费＝装修费用×（出租委托代理期限内未履行天数／出租委托代理期限总天数），其中装修费用一切应以实际发生金额为准】、家具家电配置折旧费【计算公式为：家具家电配置折旧费＝家具家电配置市场价格×（出租委托代理期限内未履行天数／出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准】、代理佣金和管理服务费【即解约年度对应合同期内甲方应支付的代理佣金和管理服务费，计算公式为：代理佣金和管理服务费＝合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数×收房日租金＋合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数×收房日租金】、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等；委托期限内，甲方不得前往租赁房屋内干扰实际承租人的正常生活，如甲方干扰承租人对租赁房屋的正常租赁使用，致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题的，由此产生的所有赔偿责任均由甲方承担。
合同订立后，沈钰将涉诉房屋交付链家公司。链家公司向沈钰支付房租。2015年1月27日，链家公司向沈钰支付了4454.75元，链家公司主张该笔房租系2015年2月1日至2015年2月27日的房租，沈钰主张系2015年1月1日至2015年1月31日的房租。
2015年1月20日，链家公司向沈钰发出《通知函》，主要内容为：2015年1月1日至今，您的贷款公司多次到涉诉房屋催讨贷款，严重影响承租人的正常生活，同时给承租人的人身及财产安全带来威胁。在我公司经办人与您的贷款公司相关人员多次沟通无果后，请您于收到本函件之日起3日内消除上述危险，恢复房屋适租状态。2015年2月5日，链家公司向沈钰发出《解约通知函》，主要内容为：由于您未能及时偿还贷款，导致委托出租房屋于2015年2月4日被您的贷款公司强行换锁，致使委托代理合同无法继续履行，合同目的无法实现。现我公司于2015年2月5日向您提出解除《委托代理合同》，于返还日停止向您支付房租，同时我公司保留通过诉讼等途径追究您的违约责任的权利。诉讼中，链家公司提交了上述两份通知的速递详情单及投递情况网上查询打印件，投递情况网上查询打印件显示《解约通知函》于2015年2月7日签收。沈钰认可收到了《通知函》，否认收到了《解约通知函》。
诉讼中，链家公司与沈钰均表示，因沈钰家人向贷款公司借款，与贷款公司发生纠纷，贷款公司与沈钰家人联系不上，找到涉诉房屋，于2015年2月4日将涉诉房屋更换了门锁，之后沈钰家人又从贷款公司处要回房屋钥匙，沈钰家人将房屋钥匙送给链家公司时，链家公司以其已发出《解约通知函》为由拒绝接受房屋钥匙。
诉讼中，链家公司主张沈钰应赔偿的损失56813.33元，包括链家公司赔偿给承租人的损失10180元、代理佣金及管理服务费5197.21元、装修损失24679.16元、配置物品损失10019.4元、宽带损失1291.33元、沈钰应退还的租金4900.23元、链家公司赔偿给承租人的搬家费用546元。链家公司为证明其上述主张，提交盖有“北京优尔装饰工程有限公司”公章的证明及明细单，证明2013年9月链家公司为涉诉房屋的装修支付费用36039.41元；提交分别盖有“北京富顺天牧科技有限公司”、“北京泰鑫天顺家具服务有限公司”、“北京佰亿信商贸有限公司”、“北京市洁美物业管理有限公司”印章的证明及明细单，证明链家公司为涉诉房屋配置了家具、家电、生活物品并进行保洁支付费用14631.5元；提交盖有“北京长宽电信服务有限公司”印章的证明，证明链家公司为涉诉房屋缴纳了2013年9月27日至2016年9月26日的宽带费2308元；提交链家公司与王锐于2014年3月31日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》、解约协议、退租费用结算单，以及链家公司向王锐支付款项的银行凭证，证明链家公司向承租人王锐支付了违约金10180元；提交链家公司内部审批表格，证明链家公司支付给涉诉房屋承租人搬家费用546元。沈钰对链家公司提交的盖有“北京优尔装饰工程有限公司”公章的证明及明细单的真实性不予认可，但认可链家公司对涉诉房屋的墙面进行了粉刷、更换了木地板、安装了电线插槽；沈钰对链家公司提交的盖有“北京富顺天牧科技有限公司”、“北京泰鑫天顺家具服务有限公司”、“北京佰亿信商贸有限公司”印章的证明及明细单的真实性予以认可，也认可盖有“北京富顺天牧科技有限公司”、“北京泰鑫天顺家具服务有限公司”印章的证明及明细单上的家具、家电现在涉诉房屋内，但不认可盖有“北京佰亿信商贸有限公司”印章上的证明及物品清单上的物品现在涉诉房屋内；沈钰对链家公司提交的其他关于损失的证据真实性、证明目的均不予认可。
上述事实，有涉诉房屋产权证、链家公司与沈钰签订的《北京市房屋出租委托代理合同》、链家公司给付沈钰房租的凭证、链家公司提交的《通知函》、《解约通知函》、链家公司与王锐签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》、解约协议、退租费用结算单、以及链家公司向王锐支付款项的银行凭证、盖有“北京优尔装饰有限公司”、“北京富顺天牧科技有限公司”、“北京泰鑫天顺家具服务有限公司”、“北京佰亿信商贸有限公司”、“北京市洁美物业管理有限公司”、“北京长宽电信服务有限公司”公章的证明及明细单，以及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：链家公司与沈钰签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同履行过程中，因沈钰家人向贷款公司借款，导致贷款公司将涉诉房屋换锁，使链家公司无法使用涉诉房屋，链家公司因此向沈钰提出解除合同，符合法律规定及合同约定。虽然沈钰否认收到《解约通知函》，但链家公司提交了送达给沈钰的证据，本院认定链家公司与沈钰签订的《北京市房屋承租委托代理合同》已经解除。链家公司要求沈钰支付违约金8909.5元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。因合同提前解除给链家公司造成经济损失，如沈钰支付的违约金不足以弥补链家公司的损失，沈钰还应赔偿链家公司的损失。
关于链家公司的损失，针对链家公司给付承租人的违约金10180元，链家公司提交了其与承租人王锐的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》、解约协议、退租费用结算单，以及链家公司向王锐支付款项的银行凭证，虽然沈钰对上述证据不予认可，但链家公司的证据能够证明其主张，本院予以支持；链家公司主张的佣金和管理服务费是第二年合同期的全部佣金和管理服务费，因第二年合同期自2014年11月30日至2016年1月3日，在合同履行至2015年2月5日即已解除，故链家公司索要全部佣金和管理服务费不当，本院根据合同实际履行期限，确定沈钰应给付链家公司的佣金和管理服务费为996元；链家公司主张的装修损失，虽已按合同实际履行期限进行了折旧，但链家公司主张的其对装修支出费用的证据并不充分，由于沈钰认可链家公司对涉诉房屋的墙面进行了粉刷、更换了木地板、安装了电线插槽，故本院酌情判令沈钰赔偿链家公司装修损失13600元；针对链家公司主张的配置物品损失，沈钰认可链家公司提交的盖有“北京富顺天牧科技有限公司”、“北京泰鑫天顺家具服务有限公司”印章的证明及明细单的真实性，也认可明细单上的家具、家电现在涉诉房屋内，故沈钰应当赔偿链家公司上述两份证明所证明的物品损失9100.08元，沈钰否认盖有“北京佰亿信商贸有限公司”印章上的证明及物品清单上的物品现在涉诉房屋内，链家公司也未继续举证证明，故链家公司索要盖有“北京佰亿信商贸有限公司”印章上的证明上的损失，本院不予支持；关于链家公司要求沈钰退还的租金，2015年1月27日，链家公司给付沈钰租金4454.75元，链家公司主张该笔租金系2015年2月的租金，沈钰主张是2015年1月的租金，由于合同约定的租金支付方式是预付，故本院认定该笔租金是2015年2月的租金，链家公司要求沈钰退还租金的数额计算不当，根据链家公司提出解除合同的时间，本院确定沈钰应退还链家公司租金3712.25元。链家公司要求沈钰赔偿的保洁费、宽带使用费、承租人搬家费的证据均不充分，本院不予支持。综上所述，本院认定沈钰应赔偿链家公司的损失为37588.33元，因沈钰应支付的违约金8909.5元不足以弥补链家公司的损失，故沈钰应当在支付违约金之外，赔偿链家公司损失28678.83元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告沈钰于本判决生效后十日内给付原告北京链家房地产经纪有限公司违约金八千九百零九元五角；
二、被告沈钰于本判决生效后十日内赔偿原告北京链家房地产经纪有限公司经济损失二万八千六百七十八元八角三分；
三、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百二十五元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担三百五十五元（已交纳），由被告沈钰负担三百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 金宏
二〇一五年八月十日
书记员 张玉