广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终19005号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何小秋
委托诉讼代理人：何奇志，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁跃飞，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁志满
委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
原审第三人：北京怡然居客科技发展有限公司
法定代表人：代建功。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行
主要负责人：王业，行长。
上诉人何小秋因与被上诉人袁志满、原审第三人北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称怡然居客科技公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1380号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
何小秋上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持何小秋反诉请求，确认2015年4月6日《二手房买卖合同》为无效合同，解除有效，何小秋没收袁志满已付定金80000元。三、判决袁志满承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，错误适用程序。（一）何小秋已于2015年6月5日在袁志满违约没有依约支付30%首期款，且不具备深圳市购房资格情况下告知袁志满及第三人解除2015年4月6日双方所签《二手房买卖合同》并收回公证书，表示不再出售该房产，而且袁志满在2015年6月7日所寄《履约催告函》也证实何小秋已解除合同，但一审法院不予认定。（二）袁志满应于2015年5月23日支付首期款41万元，却违约至5月27日才支付37.5万元，依合同第十条规定，“如买方未依照本合同的期限履行义务，如买方逾期履行超过壹拾日，卖方可解除合同并选择没收买方已支付的定金。”从2015年5月23日至6月5日，袁志满违约没有足额交纳首期款达10日以上，按国家有关金融政策法规，严禁购买商品住宅首付款不足30%的按揭买房交易，这从第三人建行深圳分行至今没有给袁志满银行贷款承诺函也足以看出。故何小秋依此禁止条款解除合同并无过错。（三）袁志满根本不具备深圳市购房资格。袁志满于2014年8月在深圳市缴纳社保，在2015年4月6日与何小秋签订《二手房买卖合同》时不具备深圳市地方法规当时要求的非深户籍必须缴纳社保一年以上才具备深圳市购房资格的条件。何小秋是依据该合同备注条款第4项“因国家法律法规政策导致买方不具备购房条件或其他履行本合同条件，则属于买方违约”解除该合同的。（四）一审法院错误适用程序。一审在2016年3月18日开庭时，袁志满并没有出示具备购房资格及《个人存款证明》的相关证据，也没有双方质证过程，而且一审法院还当场责令袁志满必须庭后去有关部门补充是否具备购房资格证明及《个人存款证明》。3月25日深圳市政府出台深圳市限购政策法规，在深圳市必须购买社保三年以上才具备购房条件。而在有关部门认定袁志满无购房资格后，一审法院既不开庭质证确认，又对何小秋4月6日呈送代理词指出袁志满无购房资格合同无效一事不予理会，显然错误适用程序。二、一审法院适用法律错误。本案关键是确认双方于2015年4月6日签订《二手房买卖合同》的效力及何小秋2015年6月5日解除合同是否有效。依据当时政策法规的规定，该合同由于袁志满并不具备深圳市购房资格而属于合同主体不适合的无效合同。无效合同自始没有法律效力，故何小秋于6月5日依合同备注第4项及其它不能履行条件（没有支付30%首期款）解除合同并送达袁志满。依解除之日的政策法规，何小秋此解除行为没有任何过错。而一审法院却违法认定合同有效从而裁判何小秋违约，一审适用法律错误。况且一审判决2016年5月6日送达之前，深圳市“3.25”限购令也足以认定袁志满无购房资格。三、一审后阅卷查询得知，案卷后附带了《购房资格证明》一份。第一，该购房资格证明在一审时没有经过庭审质证，何小秋一审时根本不知道有此证明。第二，此购房资格证明是2016年4月8日开具的，仅证明袁志满在2016年4月8日有所谓的住房购买资格。上面也证明“在2016年6月24日之后的不予受理”，仅仅只有2个月的有效期，并不能证明2015年6月2日前袁志满有住房购房资格，而且该购房资格证明没有告诉相对人何小秋，使何小秋无法行使行政诉讼的权利。因此，一审法院把该购房资格证明作为定案证据，属违法。四、二审阅卷时没有看到任何的一审判决认定的“存款”证明。
袁志满辩称，一、何小秋上诉称袁志满没有依约监管构成根本违约，不是事实。根据合同法规定，合同签订后经双方同意可以变更合同。本案《二手房买卖合同》第4条第2点A项虽然约定了“5月23日前支付购房首付款41万”，然在合同履行过程中，何小秋的公证委托代理人高志晶配合袁志满于2015年5月27日签署了《房屋交易资金托管业务开户协议书》，监管首期款37.5万元，本质是双方一致同意并以实际行为对原二手房买卖合同第4条约定的监管时间和监管数额的变更，袁志满监管37.5万元不构成违约，何小秋无权以此要求解除合同。二、何小秋上诉称涉案合同不能履行是因袁志满签约时不具备购房资格，不是事实。事实是：因房价暴涨，何小秋恶意违约，导致合同不能履行。（一）本次交易履行到袁志满贷款审批阶段，因房价暴涨，在袁志满等待银行正常审批贷款过程中，何小秋于2015年6月3日短信通知担保公司停止交易，导致交易无法进行，该事实在一审中已查明。（二）在一审终结前，何小秋从未就袁志满的购房资格提出异议，其不履行合同的抗辩理由在一审的答辩状及反诉状中均陈述的很清楚，即认为袁志满迟延及少监管首期款构成违约。（三）本案尚未履行到递件过户阶段，袁志满购房资格只有在递件过户时才需要，与本案不能履行没有任何关联性，也不是导致合同不能履行的原因。（四）即便袁志满不具备购房资格影响了递件过户，何小秋也只能在逾期不能递件超过10日后方可解除合同。何小秋在合同尚未履行到递件过户阶段即要求停止履行合同，不符合合同约定，亦不符合法律规定的解除条件。三、何小秋上诉称建行深圳分行至今未出具贷款承诺函是因袁志满监管首期款不足所致，不是事实。事实是何小秋单方终止合同，导致银行停止贷款审批。（一）何小秋在5月27日配合袁志满监管首期款，仅5个工作日后就通知担保公司停止交易，银行不可能完成贷款审批并拒绝贷款。真实的原因是何小秋委托担保公司赎楼，何小秋发短信要求中止交易，银行按惯例暂停审批贷款。（二）何小秋撤销公证委托导致合同无法继续履行，与银行未出具贷款承诺函无关，即本案无法继续履行的真实原因是因何小秋撤销公证委托所致，而非银行未出具贷款承诺所致。四、何小秋以袁志满不具备深圳购房资格为由主张合同无效，无事实和法律依据。合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家禁止性规定，对双方均具有法律效力。何小秋主张合同无效的上诉请求，应予以驳回。五、何小秋上诉称袁志满一审庭审故意不提供购房资格证明，不是事实。事实是：购房资格的开具，须法院先行开具公函。一审法院在庭审前没有给袁志满开具公函，导致袁志满在庭审前并不能向法院递件购房资格证明。在庭审后，袁志满根据一审法院出具的公函及时取得了购房资格证明，并在2016年3.25日政策后又开具了第2份购房资格证明，符合相关的规定。而且，购房资格证明本质属于双方合同纠纷之外，法院审查买方购房主体的资料，并不属于本案的相关证据，与双方的纠纷无关，不需要给何小秋质证。六、何小秋未履行先合同义务，在袁志满履行后合同义务后又单方停止合同履行，已构成根本违约。具体表现如下：（一）何小秋至今也未履行合同第6条第3项约定的“完成赎楼并托管房地产证”的先合同义务，已构成先期违约。（二）合同履行过程中，何小秋单方擅自将赎楼方式由自筹资金赎楼变更为委托担保公司赎楼，并于2015年4月9日办理公证委托，以实际行为表明不再履行第6条第3项的义务。（三）在配合袁志满监管首期款、银行正常贷款审批过程中，于2015年6月3日撤销委托公证，并表示不再履行合同。（四）经袁志满本人委托中介及律师多次催告，何小秋仍不履行合同，导致合同无法继续。综上，何小秋一方面主张袁志满迟延监管且少监管首期款构成违约，其有权解除合同；另一方面又以袁志满签约时没有购房资格为由主张合同无效，自相矛盾。一审已查明何小秋违约的真实原因是因房价暴涨，与袁志满的购房资格及贷款未获审批均无关系。何小秋的上诉理由没有任何事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
怡然居客科技公司未到庭、未答辩。
建行深圳分行辩称，涉案房产已办理抵押登记，建行深圳分行享有抵押权，应保护抵押权人的合法权益。暂计至2016年11月15日，何小秋应偿还借款本息498992.23元。
袁志满向一审法院起诉请求，1、何小秋继续履行《二手房买卖合同》，将涉案房产过户至袁志满名下，并按约定交房（房屋地址：福田区红荔西路与新洲路交界西北凯旋豪庭X栋XXX，产权证号：深房地字第XXX**号，产权人：何小秋，成交价162万元）；2、何小秋支付直至过户交房之日的迟延履行违约金（按成交价的日万分之五从2015年6月12日起计）；3、确认何小秋负有申请减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由何小秋承担；4、何小秋承担本案的诉讼费、保全费。一审庭审时，袁志满明确第2项诉讼请求的违约金自2015年5月6日起算。
何小秋向一审法院提起反诉，请求，1、解除袁志满与何小秋于2015年4月6日签订的《二手房买卖合同》；2、何小秋没收袁志满已付定金80000元；3、本案反诉费用由袁志满承担。
一审法院经审理查明：2015年4月6日，袁志满（买方）与何小秋（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定何小秋将其名下位于深圳市福田区红荔路与新洲路交界西北凯旋豪庭X栋XXX号房产（下称涉案房产）以162万元的价格出售给袁志满；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金4万元；在合同生效之日起贰日内再向卖方支付定金4万元；买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年5月23日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款41万元支付至买卖双方约定的监管银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年5月23日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；若银行承诺发贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出的部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方应在签署本合同之日起30日内赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证交予上述第三方或第三方指定的担保公司；买方支付所有的交易税费；卖方应当于收到全部房产款（扣除交楼押金）将该物业交付予买方；双方协商同意在定金或交楼押金中预留5000元作为交楼押金；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注：交楼标准附带固定装修；买方自签署本合同之日自愿将定金支付卖方。同日，何小秋开具《收款收据》，确认收到袁志满支付的定金8万元，其中包含5000元交楼押金。同时备注其中2015年4月6日支付4万元、4月8日前支付4万元。2015年4月9日，何小秋公证委托高志晶、蓝玉艳等四人办理涉案房产的赎楼、出售涉案房产的一切相关事宜、到税务部门办理减、免税申请手续并签署一切相关文件。签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议等事项，委托期限自2015年4月9日至2016年4月9日。2015年5月27日，袁志满、何小秋的委托代理人高志晶与中国建设银行股份有限公司深圳景田支行签署《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，双方约定将首期款37.5万元交由该银行监管。袁志满于当日将监管资金37.5万元存入监管账户。目前该监管款项因监管期限届满已退回袁志满。2015年6月3日，何小秋以短信的方式向担保公司撤回公证赎楼委托，约于2015年6月5日办理书面撤销手续。2015年6月7日，袁志满委托广东信荣律师事务所向通过邮政EMS向何小秋的两处地址及第三人怡然居客科技公司分别邮寄《履约催告函》称，袁志满与何小秋的委托人办理的首期款37.5万元不构成违约，何小秋无权解除合同。如果何小秋要求追加首期款到41万元，袁志满随时可以追加。如果银行贷款不足支付剩余房款，袁志满可以随时补足，如银行拒绝贷款，袁志满可以一次性付款，函件要求何小秋收到函件后3日内恢复担保公司授权，继续履行合同。何小秋于2015年5月13日办理了公证赎楼的委托书，但又于2015年7月7日从受托人处收回了公证书，并表示不出售涉案房产。袁志满遂催告何小秋办理房产赎楼及递件过户手续。寄给何小秋的两份函件均注明收件人要求退回，两份邮件均未妥投。第三人怡然居客科技公司确认收到该邮件。另查，涉案房产登记在何小秋名下，目前处于抵押状态，抵押权人为第三人建行深圳分行。何小秋目前仍在继续还款，无逾期还款情况，截至2016年3月17日，尚欠第三人建行深圳分行贷款本金507572.02元，利息1112.28元。再查，截止一审庭审之日袁志满具备购房资格。袁志满同意一次性支付购房款，同时向一审法院提交中国建设银行出具的《个人存款证明》予以佐证，该证明记载截至2016年4月14日，袁志满在该行有活期存款1601501元。
一审法院认为，袁志满与何小秋签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。合同约定应在2015年5月23日前办理首期款41万元的资金监管，后袁志满与何小秋的公证委托代理人于2015年5月27日办理了首期款37.5万元的资金监管，应视为双方在履行合同过程中对办理首期款的时间及金额作出了实质性变更。何小秋对此提出异议后，袁志满亦发函表示如何小秋坚持，袁志满可以随时追加首期款到合同约定的41万元。如银行贷款不足以支付剩余房款，袁志满可以随时追加首期款到合同约定的41万元。如银行贷款不足以支付剩余房款，袁志满可以随时补足。如银行拒绝贷款，袁志满可以一次性付款。在袁志满及第三人怡然居客科技公司通知何小秋协商处理首期款监管资金事宜时，何小秋直接以此行使不安抗辩权而解除合同进而于2015年6月3日短信告知担保公司撤销公证委托。在袁志满多次催告后，何小秋仍未对袁志满的函件作出回应。本案中，袁志满已支付了定金、办理了资金监管并向银行申请了按揭贷款，而何小秋未办理赎楼手续进而单方解除合同，何小秋构成根本违约。在袁志满具备购房资格、自愿一次性支付购房款、第三人建行深圳分行愿意配合办理赎楼的情况下，袁志满请求何小秋继续履行合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。过户的所有税费按合同约定由袁志满承担。关于履行合同的顺序，因涉案房产设有抵押权，只有注销抵押权才有继续履行的可能，且抵押权人即第三人建行深圳分行的合法权益也应得到保护，故应先还清按揭贷款以注销抵押权。之后，袁志满应将剩余房款支付给何小秋，何小秋配合袁志满办理过户手续。办理完毕过户手续之后，何小秋应向袁志满交付房屋。合同虽未约定何小秋负有减免相关交易税费的附随义务，但双方在合同中约定由袁志满承担房产交易的相关税费，一般而言，此种情况下，房屋交易过程中，税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，是买方考量及交易能否达成的因素之一，袁志满请求何小秋配合申请减免税费等符合诚信原则，并且配合申请减免交易税费，并不会损害何小秋一方的利益。综上，何小秋应履行申请减免交易税费的附随义务，至于能否通过审核则由税务机关依法审查。关于迟延履行违约金的问题，合同约定何小秋应于合同签署之日起30日内即2015年5月6日前赎楼还清贷款，袁志满请求何小秋自2015年6月12日起支付按成交价的日万分之五计算迟延履行违约金，一审法院予以支持。从2015年6月12日计至判决作出之日即2016年4月15日止的迟延履行违约金为249480元（1620000×0.5‰×308）。此后的违约金，因房产过户时间尚未确定，且袁志满未预交诉讼费用，袁志满可在相关事实明确后另行主张。如上所述，何小秋构成根本违约，其相应的反诉请求无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、何小秋应于判决生效之日起五日内向第三人建行深圳分行偿还涉案房产剩余的贷款（具体金额以该行出具的应还款清单为准），如何小秋拒不履行，袁志满有权代何小秋偿还上述贷款，第三人建行深圳分行在上述贷款得到清偿后，应于五日内配合当事人办理注销涉案房产的抵押登记手续；二、在涉案房产注销抵押登记手续办理完毕后，袁志满应在五日内向何小秋一次性支付剩余全部购房款（如何小秋主动偿还了尚欠第三人建行深圳分行的贷款，则剩余购房款为154万元；如袁志满代何小秋偿还所欠第三人建行深圳分行的贷款，则剩余购房款需扣除上述代偿款项）；三、在袁志满将剩余全部购房款支付给何小秋后，何小秋应在五日内配合袁志满将涉案房产即位于深圳市福田区红荔路与新洲路交界西北凯旋豪庭A栋803号房产过户登记至袁志满名下，办理过户的所有税费由袁志满承担，何小秋负有配合袁志满办理申请减免相关税费的义务；四、何小秋应于判决生效之日起五日内向袁志满支付迟延履行违约金249480元（暂计至2016年4月15日）；五、何小秋应在收到全部购房款之日起五日内结清涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费等相关费用，配合袁志满办理有关过户手续，将涉案房产交付给袁志满；六、驳回何小秋的反诉请求。当事人如未按判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。本案本诉受理费21625元（已由袁志满预交），由何小秋负担；保全费5000元（已由袁志满预交），由何小秋负担；反诉受理费900元（已由何小秋预交），由何小秋负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据上诉人的上诉内容，本案二审的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、合同的违约方是谁；3、涉案合同能否继续履行。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，涉案合同是交易双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。上诉人关于合同无效的理由不成立，本院予以驳回。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，合同虽然约定监管的首期款为41万元，但在双方办理资金监管时，何小秋的代理人与袁志满签订的监管协议中约定的监管资金数额为37.5万元，由于何小秋代理人的该行为后果由何小秋承担，因此，应视为双方协商一致变更了原合同关于首期款数额的内容。袁志满对此并无违约。何小秋在2015年6月3日撤销了公正委托，不再履行合同约定的赎楼义务，构成违约。
关于本案的第三个争议焦点，本院认为，根据一审查明的事实，袁志满具备购房资格，因此，涉案房产具备继续履行的条件，一审判决继续履行并无不当，本院对此予以维持。
综上，上诉人何小秋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费27525元，由上诉人何小秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月二十七日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。