＼n陕西省咸阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）咸中民终字第01448号＼n上诉人（原审原告）咸阳秀水岸茶典有限公司，住所地咸阳市渭阳东路水岸茗居。＼n法定代表人牛建海，该公司董事长。＼n委托代理人王汉口，陕西卓勋律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）严建国。＼n委托代理人许立，陕西法智律师事务所律师。＼n上诉人（原审第三人）吴金慧＼n委托代理人姬淑艳，陕西永嘉信律师事务所律师。＼n上诉人咸阳秀水岸茶典有限公司、严建国、吴金慧因财产损害赔偿纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2013）咸渭民初字第00380号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人咸阳秀水岸茶典有限公司的委托代理人王汉口、严建国及其委托代理人许立、吴金慧的委托代理人姬淑艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2005年10月12日，原告咸阳秀水岸茶典有限公司的原法定代表人尚科英代表原告咸阳秀水岸茶典有限公司与陕西咸阳祥威实业有限公司签订了1份《房屋租赁合同》，双方约定，原告咸阳秀水岸茶典有限公司租用陕西咸阳祥威实业有限公司位于渭阳东路1号的水岸名居门面房。合同内容为：1、乙方（尚科英）所租赁甲方（陕西咸阳祥威实业有限公司）的门面房为位于渭阳东路1号的水岸名居，建筑面积（含公摊）为626㎡。（具体位置见合同附件一）。2、租赁用途为茶秀。3、租赁期限为五年。合同期满后，随行就市，同等条件下，乙方有优先租赁权。4、租金为（第一年40元／月·㎡第二年41元·㎡第三年至第五年42元·㎡。）5、租金支付为每季度一次，每季度第一月5号前支付。6、甲方负责所出租门面房水、电等达到正常使用条件。乙方负责室内正常维护，甲方负责室外公共设施维修。如因工程质量问题，由甲方负责，但乙方应按物业相关规定缴纳各种费用。7、自合同签订之日起，甲方留给乙方50天的装修时间，乙方装修时排烟、消防、规划、环保等手续自行办理，并应符合国家的有关规定，如出现问题自己负责。乙方装修方案须经甲方认可。8、在合同租赁期间，甲方可出售所出租房屋产权，但不影响乙方的租赁使用。乙方如转让所租赁房屋，需甲方同意。9、乙方应健全各类安全及防火措施，加强管理。如因乙方责任，由乙方承担。10、乙方在合同期满后，如需续订合同，须在本合同期满前30日以内续订合同。11、合同签订之日，乙方须首付甲方第一季度租金。乙方应按时缴纳房租，每逾期一天，每天应承担违约金500元，逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回房屋。12、其他违约，甲方有权收回房屋。违约方将承担对方一切损失，其它未尽事宜，双方协商解决。13、本协议一式肆份，双方各执两份，均具有同等法律效力。14、本合同经双方签字，履行完各自手续生效。房屋租赁合同生效后，原告咸阳秀水岸茶典有限公司即对所租赁房屋（毛墙毛地）进行了装修，原告咸阳秀水岸茶典有限公司于2006年1月1日起开设咸阳秀水岸茶典有限公司茶秀。另查明，合同生效后，原告咸阳秀水岸茶典有限公司依照该合同之约定于2006年1月1日起经营茶秀生意。在双方合同履行过程中，陕西咸阳祥威实业有限公司依据《房屋租赁合同》第8条的规定，于2006年11月29日与第三人吴金慧签订了《商品房买卖合同》（合同编号为XW一2006021），将所出租房屋卖于第三人吴金慧所有，并于2006年12月14日在咸阳市房地产管理局办理房屋所有权证书（产权证号：咸阳市房权证渭城区字第S0398**号），上述事实有《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证书》为证。同时又查明，2006年11月第三人吴金慧与陕西咸阳祥威实业有限公司签订了《商品房买卖合同》后，陕西咸阳祥威实业有限公司即召集第三人吴金慧的代理人严建国及原告咸阳秀水岸茶典有限公司在渭城区翰名商务会馆进行了座谈，对房屋的管理权等事项进行了移交，向承租人咸阳秀水岸茶典有限公司明确了从2007年1月1日起，第三人吴金慧是房屋出租人，严建国是房屋的实际管理人等事宜，承租人咸阳秀水岸茶典有限公司对第三人吴金慧买受房屋的事实及严建国的受托代理人身份没有提出任何异议。此事实有陕西咸阳祥威实业有限公司2008年4月15日出具的证明为据。又查明：2006年12月14日起，第三人吴金慧成为原告咸阳秀水岸茶典有限公司租赁房屋的所有权人、出租人，原告咸阳秀水岸茶典有限公司继续租赁该房屋，是对原《房屋租赁合同》的延续。原告咸阳秀水岸茶典有限公司与第三人吴金慧的房屋租赁期限为2007年1月1日至2011年10月11日。双方在《房屋租赁合同》履行期间，原告咸阳秀水岸茶典有限公司于2007年1月31日向第三人吴金慧交付了1个月的租金25666元，是按《房屋租赁合同》约定的第二年租金标准交付的，但未按《房屋租赁合同》中租金约定交付房屋租金。此节有第三人吴金慧向原告咸阳秀水岸茶典有限公司出具的收款收据为凭（编号：2434247）。之后，原告咸阳秀水岸茶典有限公司再未支付过租金，对此，双方均无异议。原告咸阳秀水岸茶典有限公司至2007年7月13日期间未履行《房屋租赁合同》中支付租金的义务，事实清楚，被告严建国称其作为第三人吴金慧的房屋管理人多次催要租金，并通知原告咸阳秀水岸茶典有限公司按照合同约定，解除合同，但未能向法院提交相关证据予以证明，其辩称2007年7月10日上午9时分，接到牛建海电话接收房屋，未能提交相关证据证明。2007年7月13日上午，被告严建国受第三人吴金慧委托来到原告咸阳秀水岸茶典有限公司茶秀店内，让店内两个服务员收拾自己的东西离开，并指派程玉忠买锁将原告咸阳秀水岸茶典有限公司茶秀门面房大门锁住，致原告咸阳秀水岸茶典有限公司不能再经营。本案在审理过程中，本院委托咸阳市中级人民法院司法技术室对原告经营的原咸阳秀水岸茶典有限公司茶秀室内装修价格进行评估，咸阳市中级人民法院委托咸阳德信经济咨询服务有限公司进行评估，该公司于2009年5月20日作出估结字（2009）10号《房地产估价结果报告》，装修价值为334292元。还查明：原告咸阳秀水岸茶典有限公司因未按约履行支付租金，违约在先，导致经营门被锁。应承担主要责任，原告咸阳秀水岸茶典有限公司原与陕西咸阳祥威实业有限公司签订房屋租赁合同，合同对原告咸阳秀水岸茶典有限公司在该租赁房屋上的装饰装修在租赁期满后的处置未作约定。该租赁合同在履行过程中，陕西咸阳祥威实业有限公司将该租赁房屋卖于本案第三人吴金慧，吴金慧与原告咸阳秀水岸茶典有限公司未签订书面租赁合同，原告咸阳秀水岸茶典有限公司继续租赁此房屋，第三人吴金慧有权解除租赁关系。出租人在解除合同前，应当在合理期限之前通知承租人，以便承租人处理相关事宜，但第三人吴金慧既未提前通知原告咸阳秀水岸茶典有限公司解除合同，也未出示书面委托书，即通知严建国在2007年7月13日锁茶秀大门，故应承担一定的民事责任。再查明，原告咸阳秀水岸茶典有限公司诉讼至本院，请求依法判令被告返还侵占原告财产73万元，并赔偿所造成的经营损失108万元。＼n原审法院认为：原告咸阳秀水岸茶典有限公司与陕西咸阳祥威实业有限公司签订《房屋租赁合同》，该租赁合同在履行过程中，2006年11月29日陕西咸阳祥威实业有限公司与本案第三人吴金慧双方签订《商品房买卖合同》，于2006年12月14日在咸阳市房地产管理局办理了房屋所有权证，吴金慧即成为《房屋租赁合同》的出租人，原告咸阳秀水岸茶典有限公司从2007年1月1日起继续租赁该房屋，并于2007年1月31日依据该《房屋租赁合同》租金的约定仅向第三人吴金慧支付了1个月的房屋租金，是对《房屋租赁合同》的延续，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，其租赁关系合法有效。原告咸阳秀水岸茶典有限公司支付了一个月房屋租金后至2007年7月13日期间再未向第三人吴金慧支付过房屋租金的事实客观真实，原告咸阳秀水岸茶典有限公司违反了《房屋租赁合同》关于租金支付的规定，违约在先。被告严建国2007年7月13日上午，去锁茶秀大门时，店内服务员田洁、苗春歌请示茶秀老板后收拾个人的东西离开的事实清楚，被告严建国叫程玉忠买锁锁茶秀大门的事实客观存在。但双方未对茶秀内财务等进行清点，未进行交接的事实是客观的，对此，原、被告在原一审时提供的财产清单、照片，但不能举证证明2007年7月13日上午锁门时，财产均在茶秀内的事实。原告咸阳秀水岸茶典有限公司在2007年1月至同年7月13日沿用其与陕西咸阳祥威实业有限公司签订的《房屋租赁合同》，原告咸阳秀水岸茶典有限公司予以承认，认可双方之间存有租赁关系，也认可其租赁的房屋于2006年12月14日在咸阳市房地产管理局办理了产权证书卖于第三人吴金慧的事实客观真实，承认被告严建国作为第三人吴金慧房屋管理人和受托代理人事实。并于2007年1月31日向第三人吴金慧交付了2007年1月份的房屋租金25666元，是以房屋租赁合同租金第二年度的标准（每月每平方米41元）交付的，有收款收据为凭。之后原告咸阳秀水岸茶典有限公司再未交付过房屋租金至2007年7月13日，拖欠租金5个月零12天。对此，双方无异议。对经营损失一节，原告咸阳秀水岸茶典有限公司虽然提交了一些证据，但证据证明力不足，故不予支持。原告咸阳秀水岸茶典有限公司起诉被告严建国后，第三人吴金慧参与诉讼，追认严建国的行为。《中华人民共和国民法通则》第66条规定，被代理人追认了代理人的行为，应承担民事责任。吴金慧对严建国的授权范围不明，即使在2008年4月16日给本院的说明中，也未提及到授予严建国解除合同的权限，《中华人民共和国民法通则》第65条规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。被告严建国、第三人吴金慧认为原告咸阳秀水岸茶典有限公司自2006年2月17日办理了企业法人营业执照后一直未进行年检，没有经营权利，原告咸阳秀水岸茶典有限公司有工商行政管理局颁发的营业执照，就有经营的资格和权利，至于没有年检则是工商行政管理部门处罚的问题。本案是基于第三人吴金慧与原告咸阳秀水岸茶典有限公司《房屋租赁合同》而派生的财产损害赔偿纠纷，第三人吴金慧、被告严建国锁原告咸阳秀水岸茶典有限公司的门是因原告咸阳秀水岸茶典有限公司长期拖欠房屋租金而引起的民事行为，主要责任在原告咸阳秀水岸茶典有限公司，其应承担主要民事法律责任。第三人吴金慧在原告咸阳秀水岸茶典有限公司长期拖欠租金的情况下，有权依据《房屋租赁合同》的约定解除房屋租赁合同，但应在合理期限内通知原告咸阳秀水岸茶典有限公司，对拖欠租金问题可以通过协商或合法途径去解决。第三人吴金慧在未提前通知原告咸阳秀水岸茶典有限公司要求解除《房屋租赁合同》的情况下，通知其房屋的管理人严建国于2007年7月13日前去锁住原告咸阳秀水岸茶典有限公司茶秀门的行为不当，亦应承担一定的责任。对原告咸阳秀水岸茶典有限公司装饰装修一节，本案在原审时，经陕西省咸阳市中级人民法院委托咸阳德信经济咨询服务有限公司评估334292元。因原告咸阳秀水岸茶典有限公司与陕西咸阳祥威实业有限公司在签订《房屋租赁合同》时，对装饰装修物的处理没有进行约定，但第三人吴金慧解除合同，收回房屋，实际利用了该装饰装修物，应在利用价值范围内予以适当补偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条之规定并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、吴金慧于本判决生效后十五日内赔偿咸阳秀水岸茶典有限公司装修装饰损失111430.67元；二、严建国对上述款承担连带责任；三、驳回咸阳秀水岸茶典有限公司的其他诉讼请求。本案鉴定费6000元，由咸阳秀水岸茶典有限公司承担4000元，由吴金慧、严建国承担2000元。案件受理费11000元，由咸阳秀水岸茶典有限公司承担7700元，吴金慧、严建国承担3300元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n上诉人咸阳秀水岸茶典有限公司称：1、一审判决认定咸阳秀水岸茶典有限公司和祥威公司之间的租赁合同在咸阳秀水岸茶典有限公司和吴金慧之间继续有效是错误的。咸阳秀水岸茶典有限公司和吴金慧之间并未签订租赁合同，一审法院以咸阳秀水岸茶典有限公司和祥威公司的约定内容认为咸阳秀水岸茶典有限公司存在违约缺乏法律依据。2、2007年7月13日上午，严建国指派程玉忠强行锁门时，咸阳秀水岸茶典有限公司正处于营业状态，咸阳秀水岸茶典有限公司的经营财产在锁门后均由被上诉人实际控制，一审法院在严建国、吴金慧没有提供任何反证的情况下，认定咸阳秀水岸茶典有限公司主张的经营财产及经营损失证据不足是错误的。请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持咸阳秀水岸茶典有限公司的诉讼请求。＼n上诉人严建国称：1、严建国作为吴金慧的代理人行使与咸阳秀水岸茶典有限公司解除合同的行为是基于咸阳秀水岸茶典有限公司严重违约的事实，吴金慧作为房屋的出租人，在咸阳秀水岸茶典有限公司严重违约后，根据租赁合同的约定，委托严建国解除租赁合同，收回房屋的行为系合法行为，严建国和吴金慧均无需向咸阳秀水岸茶典有限公司承担任何损失赔偿。2、严建国与咸阳秀水岸茶典有限公司解除合同的行为，系受吴金慧的委托，根据法律规定，代理人的代理人后果应由委托人承担，那么不管严建国解除合同的行为是否构成侵权，其行为后果均应由委托人吴金慧承担，法院应驳回咸阳秀水岸茶典有限公司对严建国的诉讼请求。＼n上诉人吴金慧称：其要求解除与咸阳秀水岸茶典有限公司之间的租赁合同的行为是基于咸阳秀水岸茶典有限公司严重违约的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，其无需向咸阳秀水岸茶典有限公司赔偿装修损失。＼n经二审审理查明：原审法院认定的事实基本正确，本院予以确认。另查明，咸阳秀水岸茶典有限公司公司于2007年3月14日向吴金慧交付了2007年2月份的租金25666元，之后再未交过租金。＼n本院认为：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。祥威在其与咸阳秀水岸茶典有限公司的租赁合同期内将房屋卖与吴金慧，并告知了咸阳秀水岸茶典有限公司，故原合同在房屋的新的所有权人吴金慧与咸阳秀水岸茶典有限公司之间继续有效，双方都要受原租赁合同的约束。咸阳秀水岸茶典有限公司未按合同约定支付租金，吴金慧有权依照合同约定解除双方之间的租赁合同，但应在合理期限前提前通知承租人咸阳秀水岸茶典有限公司。严建国受吴金慧委托管理房屋，处理解除合同事宜，在未提前通知咸阳秀水岸茶典有限公司的情况下，当天即通知咸阳秀水岸茶典有限公司解除合同并锁住茶秀门，存在过错。吴金慧授权严建国解除与咸阳秀水岸茶典有限公司之间的合同，吴金慧作为委托人应对严建国的行为后果承担民事责任，一审判决严建国承担连带责任无法律依据，本院予以纠正。严建国主张咸阳秀水岸茶典有限公司系主动交回承租房屋，解除合同系双方合意，无证据支持，本院不予采信。关于咸阳秀水岸茶典有限公司主张的财产损失，本院经审查认为，咸阳秀水岸茶典有限公司虽提供了票据、照片等证据，但却未提供证据证明严建国锁门之时财产仍放置于茶秀内的事实，且在严建国锁门之后长达八个月的时间内，未向吴金慧或严建国提出返还财产的主张，显然有悖常理，故本院不予支持。关于咸阳秀水岸茶典有限公司提出的经营损失，因没有提供充分的证据证明，本院不予支持。咸阳秀水岸茶典有限公司与吴金慧对装饰装修物的处理未作出约定，鉴于本案因咸阳秀水岸茶典有限公司未按照合同约定缴纳租金而引起，咸阳秀水岸茶典有限公司亦存在过错。综上，本院认为，由咸阳秀水岸茶典有限公司与吴金慧对装修损失334292元各半承担较妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销咸阳市渭城区人民法院（2013）咸渭民初字第00380号民事判决。＼n二、吴金慧于本判决生效之日起十五日内赔偿咸阳秀水岸茶典有限公司装修损失167146元。＼n三、驳回咸阳秀水岸茶典有限公司的其他诉讼请求。＼n本案鉴定费6000元，由咸阳秀水岸茶典有限公司承担3000元，吴金慧承担3000元。＼n一审案件受理费11000元，二审案件受理费7585元，合计18585元，由咸阳秀水岸茶典有限公司承担9292.5元，吴金慧承担9292.5元。＼n如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李红元＼n代理审判员马莹＼n代理审判员丁辉＼n二〇一四年四月二日＼n书记员常敬山＼n附相关法律依据：＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。