山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁08民终2573号
上诉人（原审被告）：济宁市晨光经贸有限责任公司，住所地济宁市任城区金宇路1号。
法定代表人：刘晨光，总经理。
委托诉讼代理人：陆亚蔚，女，汉族，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：山东圣泽物业服务有限公司，住所地济宁市金宇大厦B座501室。
法定代表人：李恩明，经理。
委托诉讼代理人：伊宪冲，山东汇贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓晓，山东汇贤律师事务所实习律师。
上诉人济宁市晨光经贸有限责任公司（以下简称晨光公司）因与被上诉人山东圣泽物业服务有限公司（以下简称圣泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0881民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晨光公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：圣泽公司没有实际履行双方签订的物业服务合同，一审法院判令晨光公司支付物业费错误。1、晨光公司与圣泽公司签订物业服务合同后，其中商业部分由于工程没有完工，并没有将该部分的物业交付给圣泽公司，实际上圣泽公司根本也没有参与该商业房部分的物业服务。一审法院不能仅凭合同而不顾本案事实，判令晨光公司承担商业部分的物业费用。2、圣泽公司没有按照合同约定的内容履行住宅部分的物业服务内容，且未能履行，不仅给小区物业管理秩序造成混乱，且整个约定服务内容及服务质量均没有达到履约标准，为此引起广大业主的强烈不满，并由此引起更换物业服务公司的情形。3、圣泽公司撤出小区后，与新接手的物业公司、报社、晨光公司方进行了交接，并退回了部分物业费用，三方的交接事实及相关手续证实圣泽公司无权再行主张物业费用。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，请求二审依法支持晨光公司的上诉请求。
圣泽公司辩称，晨光公司的上诉理由不能成立。晨光公司与圣泽公司签订了物业服务合同，约定了服务标的、服务金额以及服务时间，而且圣泽公司已全面履行了合同义务，对物业进行了巡逻、打扫卫生等，在圣泽公司退出该物业后，与后来进入的金桥物业公司签订了交接协议，以上证明圣泽公司已履行了合同义务，但晨光公司未完全支付物业服务费，一审法院认定事实清楚，证据确实，适用法律得当，请求二审法院依法驳回晨光公司的上诉请求，维持一审判决。
圣泽公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业服务费1180539.36元及期间的银行利息。后变更诉讼请求为：判令被告支付物业费361195.84元及期间的银行利息(按照同期银行贷款利率计算自应付款之日起计算)。
一审法院认定事实：被告晨光公司开发建设了位于济宁市任城区红星东路40号（红星东路与火炬路交汇处西南角）两幢高层房屋，建筑总面积约37424.28平方米。整个南楼及北楼东西两侧两个楼栋，系济宁日报社职工团购房，北楼中间楼房系被告公司自留用房。2013年3月22日，原告圣泽公司与被告晨光公司签订了“前期物业服务合同”，物业地址：“火炬路东、红星路南、十二中西邻”。合同第四条约定了“物业服务支付方式”，“物业服务费：按建筑面积，住宅楼1.2元/平方/月，商用房2.6元/平方/月。”协议期限为2013年3月22日至2014年3月21日。2013年3月27日，上述合同在济宁市城市建设综合开发中心进行备案。合同到期后，双方又续签了“前期物业服务合同”，与上述合同内容基本一致，服务期限为2014年3月22日至2015年3月21日止。2014年12月5日，原告圣泽公司收取了该小区150余家物业费等后，为该小区提供物业服务：派人对该小区进行巡视，打扫卫生等，并进行了巡逻岗巡视记录。2015年12月5日，圣泽公司退出该小区。济宁市金桥物业管理有限公司进驻该小区，双方还办理了有关物品交接。2016年8月23日，原、被告及金桥公司、该小区业主委员会，对物业账目进行清算。晨光公司向圣泽公司支付用电差价18134元，圣泽公司向晨光公司退付了住宅业主的物业费等费用。原告圣泽公司曾向晨光公司催要过拖欠的物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，原告圣泽公司与被告晨光公司签订的两份“前期物业服务合同”，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告圣泽公司组织人员对该小区进行巡视、打扫卫生等，履行了合同义务。晨光公司虽未入住，但客观上接受了圣泽公司的物业服务，因此应按照合同的标准支付相应的物业服务费用。合同期满后，双方没有续签合同，但圣泽公司继续对该小区进行管理。我国《合同法》第5条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”因此，应当视为原物业服务合同仍然有效，合同期限为不定期。对于圣泽公司对该小区服务的时间，晨光公司认可为自2014年12月5日至2015年12月5日，予以采信。根据北楼中间楼房的面积以及物业服务合同约定的标准，物业费应为293200元。鉴于被告晨光公司未使用该房屋，因此，酌情按照70%计算，被告应缴纳的物业费为293200元×70%=205240元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告济宁市晨光经贸有限责任公司于判决生效后五日内支付原告山东圣泽物业服务有限公司2014年12月5日至2015年12月5日物业管理费205240元及利息（自2015年2月1日起至判决生效付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款的利率计算）；二、驳回原告山东圣泽物业服务有限公司其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15424元，减半收取7712元，由原告山东圣泽物业服务有限公司负担3330元，被告济宁市晨光经贸有限责任公司负担4382元。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，虽然圣泽公司与晨光公司分别于2013年3月22日和2014年3月22日签订了两份《前期物业服务合同》，但圣泽公司并未按照合同约定入驻涉案小区，直至2014年12月份圣泽公司才进驻该小区，可见圣泽公司与晨光公司并未按照合同约定履行《前期物业服务合同》，故圣泽公司依据该两份前期物业服务合同向晨光公司主张物业费，不予支持。晨光公司主张圣泽公司提供物业服务仅是济宁日报社宿舍部分，对于晨光商业楼及门面圣泽公司并未提供物业服务，圣泽公司主张其对全小区提供了物业服务，对此双方均无直接证据予以证明。根据2016年8月23日日报社、金桥物业、晨光公司与圣泽公司四家的交接情况可知，算账后由晨光公司支付给圣泽公司电费差额18134.495元，圣泽公司退还晨光公司水费、垃圾清运费4400元，还退还了圣泽公司收取的8家住户的物业费5657元。虽然圣泽公司在出具电费收据时故意将该收款书写为2015年12月的物业费，但圣泽公司已承认该款为电费，并不能证明晨光公司有支付圣泽公司物业费的义务。退一步讲，如果晨光公司拖欠圣泽公司的物业费，而且数额巨大，那么在2016年8月份结算时圣泽公司应当同时与晨光公司结算该笔拖欠的物业费，但根据查明的事实圣泽公司当时并未向晨光公司主张；况且如果晨光公司欠付圣泽公司物业费，那么对于圣泽公司应当退还晨光公司的部分费用，圣泽公司也应当直接在欠付物业费中扣减，而不应当再退还晨光公司。另外根据查明的事实，日报社的业主是先交纳物业费后接受物业服务，且从四方结算的情况看，日报社的业主并不欠付圣泽公司物业费，圣泽公司还需退还物业费，也就是说圣泽公司应当是先收取物业费再提供物业服务，那么圣泽公司也应当先收取晨光公司的物业费再提供物业服务，而不应当在退出该小区后才向晨光公司主张物业费；况且圣泽公司主张自2015年12月份退出该小区时即开始向晨光公司催要物业费，亦无证据证明；圣泽公司提交的向晨光公司催收物业费的通知书是在2016年12月份才向晨光公司邮寄的，是在四方结算完毕之后，并不能证明存在晨光公司拖欠圣泽公司物业费的事实。综上，圣泽公司不能提供有效证据证明其对晨光商业楼和门面提供了物业服务，圣泽公司要求晨光公司支付其物业费的请求，不应予以支持。
综上所述，济宁市晨光经贸有限责任公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0881民初3441号民事判决；
二、驳回山东圣泽物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费7712元，二审案件受理费4379元，均由山东圣泽物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 芳
审判员 宋汝庆
审判员 吕玉宝
二〇一八年八月九日
书记员 金广洋