江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终114号
上诉人（原审原告）：高春，男，1976年3月11日出生，汉族，住宿迁市经济开发区。
委托诉讼代理人：马培坤，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王秋燕,女,1967年7月1日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。
原审第三人：肖西春,男,1966年4月28日出生，汉族，住江苏省宿迁市经济开发区。
上诉人高春因与被上诉人王秋燕、原审第三人肖西春案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）(2015)宿中民初字第00159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人高春及其委托诉讼代理人马培坤，被上诉人王秋燕的委托诉讼代理人张乃强，原审第三人肖西春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高春上诉称：一、其在一审提供的证据可以证明其购买并居住于宿迁市宿城区大榕树大酒店（以下简称大榕树酒店）402室（该房产以下简称大榕树酒店402室），肖西春作为大榕树酒店的代表与宿迁市宿城区双庄镇人民政府（以下简称双庄镇政府）协商确定11套安置房分配给原住户，拆迁部门对此予以默认并将11套安置房分配清单予以保留，宿迁中院不应否定上述证据的真实性。二、一审判决适用法律错误，对上诉人与被上诉人适用双重标准。宿迁中院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定不能直接认定肖西春对宿城区新城名居小区18号楼2单元102室（以下简称新城名居102室）享有所有权，肖西春与双庄镇政府签订的房屋征收补偿安置协议的性质系行政合同，不具有房产登记的效力，宿迁中院查封、执行新城名居102室于法无据。请求撤销宿迁中院（2015）宿中民初字第00159号民事判决，依法改判立即对新城名居102室停止执行并解除查封。
王秋燕辩称：宿迁中院对肖西春所有的房屋有权执行，高春系肖西春的直系亲属，意图阻止法院执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回高春的上诉请求，维持原判决。
肖西春辩称：其在建设大榕树酒店所在的综合楼之前，因资金短缺与高春达成口头协议，由高春出资给其用于建设，其卖给高春一套房产。后高春付给其10万元。该综合楼建好之后，高春一直居住在大榕树酒店402室。高春的上诉请求应予以支持。
高春一审诉称，2006年，肖西春投资建设位于宿迁市宿城区双庄镇的宿迁市宿城区锡春工艺品厂（以下简称锡春工艺品厂）办公楼（后更名为大榕树酒店）。因肖西春面临资金困难，由高春分期共出资10万元购买该办公楼的402室用于居住。后高春要求肖西春办理产权过户手续，因该办公楼只有总的房产证，无法分户，也因肖西春与高春系亲戚关系，故该房屋产权未过户至高春名下。2014年4月该办公楼房屋被征收，因产权尚未过户，由第三人肖西春与双庄镇政府统一签订房屋征收安置补偿协议。后肖西春与高春签订了拆迁安置权利转让协议，协议中明确新城名居102室安置权利归高春所有。肖西春统一签订的实际被安置人清单在双庄镇政府备案留存。高春获知宿迁中院查封了新城名居102室后，即向宿迁中院提出执行异议，宿迁中院作出执行裁定书，驳回了高春的异议申请。高春系新城名居102室的实际权利人和占有人，双庄镇政府作为房屋征收部门对肖西春与高春之间的权利转让行为予以认可并备案，原被拆迁的房屋亦非高春的原因未能办理过户登记手续，宿迁中院作出的（2015）宿中执异字第0065号执行裁定书认定事实有误，损害了高春的所有权和居住权。请求确认新城民居102室归高春所有，立即停止对该房产的强制执行并解除查封。
高春为支持其诉讼请求，在一审提交以下证据：
证据一、高春的委托诉讼代理人马培坤与肖西春的谈话笔录，证明肖西春因资金紧张，由高春与其共同出资建设大榕树酒店，高春购买大榕树酒店402室是用于居住。大榕树酒店拆迁后，肖西春将新城名居102室安置给高春。
证据二、宿迁市宿城区双庄镇双庄居委会出具的证明，证明高春在大榕树酒店402室居住至拆迁。
证据三、高春出具并由邻居签字证明的情况说明，证明高春购买大榕树酒店402室用于居住，拆迁后肖西春将新城名居102室安置给高春。
证据四、双庄镇政府与肖西春签订的宿迁市宿城区房屋征收安置补偿协议（复印件），证明肖西春作为原大榕树酒店被拆迁户的代表与双庄镇政府签订拆迁补偿协议。
证据五、双庄镇政府与肖西春签订的宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议（复印件），证明双庄镇政府对搬迁情况给予奖励。
证据六、双庄镇政府的拆迁负责人苏政与肖西春签订的协议（复印件），证明确定了11套安置房源对大榕树酒店住户予以安置。
证据七、肖西春出具的房屋安置情况说明（复印件），由肖西春及张新茂共同书写确定的11套安置房屋分配情况。
证据八、肖西春与高春签订的协议（复印件），证明肖西春作为大榕树酒店的代表将新城名居102室再次分配给高春。
证据九、高春的委托诉讼代理人马培坤与张新茂的谈话笔录，证明新城名居102室分配给高春，张新茂作为安置房源的参与者将确认的房屋安置分配清单交与双庄镇政府负责拆迁的王建，由双庄镇政府备案留存。
王秋燕质证认为，因肖西春是本案的利害关系人，证据一、证据七的内容真实性不予认可；证据二的形式不合法，没有证明效力。证据三系高春本人出具的情况说明，内容不真实，不具有证据效力；证据四、五、六系复印件，且其内容仅能证明涉案房屋的被安置人是肖西春；证据八不具有证据效力；因张新茂与肖西春存在利害关系，对证据九不予认可。
第三人肖西春质证认为，对证据一、二、四、五、六均无异议，对证据三、七、八、九反映内容的真实性无异议。
宿迁中院依法调取了肖西春向双庄镇政府提交的安置清单，并对双庄镇政府征收办公室主任邱世宁就本案的拆迁安置情况进行了调查。邱世宁陈述，大榕树酒店拆迁时，是与肖西春本人进行洽谈，并根据肖西春提供的安置清单中的房号确定安置房源，但对安置清单中的名单及名单人员与肖西春的关系不予认可。
高春对安置清单及邱世宁的调查笔录予以认可，认为能够证明双庄镇政府与肖西春就安置补偿事宜达成一致意见，并对肖西春将11套安置房再次分配的行为予以默认。
王秋燕对肖西春提交的安置清单不予认可，对邱世宁的调查笔录予以认可，认为该笔录能够证明双庄镇政府明确表示对肖西春所写的名单和房号不予认可。
宿迁中院认定：证据一、三、七、八均系本案利害关系人自行出具，对其内容真实性不予认可；证据二中公章处无落款单位，存在形式上的瑕疵，对其真实性不予认可；证据四、五系复印件，对其真实性不予认可，即使该两份证据内容真实，也仅能反映出涉案房屋的实际被拆迁安置主体是肖西春；证据六系复印件，对其真实性无法确认，且该协议内容仅能确认安置给肖西春的11套房源，无法证明是对高春进行了房屋安置；证据九仅能说明肖西春制作了安置清单交至双庄镇政府处，但不能证明双庄镇政府系依照该清单对涉案房屋进行了安置。
一审法院经审理查明，王秋燕与肖西春民间借贷纠纷一案，根据王秋燕的申请，宿迁中院于2014年4月30日裁定冻结肖西春在双庄镇政府的拆迁款365万元或查封肖西春以拆迁款换置的房屋。2014年12月9日，宿迁中院作出（2014）宿中民初字第0067号民事判决：一、肖西春于判决生效之日起十日内偿还王秋燕借款本金1653456元及利息（利息分段计算如下：1．以7889元为基数从2012年10月28日起算；2．以22409元为基数从2012年10月19日起算；3．以14593元为基数从2012年10月28日起算；4．以14602元为基数从2012年10月30日起算；5．以35991元为基数从2012年10月30日起算；6．以239162元为基数从2012年10月7日起算；7．以318715元为基数从2012年10月15日起算；8．以171059元为基数从2012年10月11日起算；9．以171920元为基数从2012年10月11日起算；10．以171853元为基数从2012年10月17日起算；11．2012年10月7日50万元借款截至2014年4月22日累计尚欠利息为20900元，此后该笔借款利息应以485263元为基数从2014年4月23日起算；以上1-11笔借款利息均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际付清之日止）；二、驳回王秋燕的其他诉讼请求。因肖西春未履行生效判决确定的义务，王秋燕向宿迁中院申请强制执行。在执行过程中，宿迁中院依法调取了双庄镇政府与肖西春于2013年9月15日签订的《宿迁市宿城区房屋征收补偿安置协议》，内容与高春提供的《宿迁市宿城区房屋征收补偿安置协议》一致。2015年5月14日，宿迁中院根据调查情况，作出（2014）宿中执字第0024号执行裁定书，裁定查封肖西春位于宿城区新城名居18号楼2单元102室、4号楼1单元303、403、803室、3号楼1单元2104、2201、2204、2401、2501、2504、2601室的拆迁安置房11套。后案外人高春向宿迁中院提出异议，宿迁中院于2015年9月6日作出（2015）宿中执异字第0065号执行裁定书，裁定驳回案外人高春的异议申请。之后，高春又向宿迁中院提起案外人执行异议之诉。
宿迁中院另查明，大榕树酒店投资人是肖荣，其与肖西春系父女关系。锡春工艺品厂投资人是肖西春。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，高春主张在大榕树大酒店建房之前，共给付肖西春10万元，房屋建好之后，肖西春将大榕树酒店402室房屋交给高春用于居住，但并未与肖西春签订书面买卖合同，亦未提供任何证据证明购房款的交付事实。虽高春主张肖西春已将新城名居102室再次安置分配给高春，但该处分的效力不能对抗肖西春作为被拆迁人与双庄镇政府签订的房屋征收补偿安置协议的效力。高春主张肖西春是代表高春与双庄镇政府签订房屋征收补偿安置协议，但该主张已被双庄镇政府征收办公室负责人予以否定。此外，新城名居102室尚未实际交付，高春并未合法有效占有涉案房屋。高春未提交充分证据证明其是涉案房屋的实际权利人，且亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的停止执行的条件。综上所述，高春的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回高春的诉讼请求。
本院对宿迁中院查明的事实予以确认。
高春在二审提供以下证据：1、证人陈某出庭证言，该证人证明，涉案房产由肖西春于2006年建设，拆迁之前高春一直住在大榕树酒店402室。2、证人苏某出庭证言，该证人证明，其2014年在拆迁公司负责拆迁工作，当时高春住在大榕树酒店402室。3、录音一份。本院对上述两证人证实涉案房产拆迁之前高春居住在大榕树酒店402室的事实予以认可。高春提供的录音，被录音人未出庭作证，被录音人的身份本院无法确认，该证据不能作为认定案件事实的依据。
根据执行法院执行案卷中调取的材料及肖西春的陈述，本院查明，2003年4月20日，宿迁市国土资源局对大榕树酒店所在楼房坐落的土地颁发土地使用权证，该证载明土地使用者为锡春工艺品厂，坐落于双庄镇双庄街，用途为工业用地。2010年6月23日，宿迁市房地产管理部门对大榕树酒店所在楼房颁发房产证，该证载明房屋所有权人为锡春工艺品厂，4层，建筑面积1983.8平方米。2015年8月13日的查询锡春工艺品厂工商信息表显示，该企业为个人独资企业，企业状态为企业直接申请注销，投资人为肖西春，以个人财产出资。肖西春认可大榕树酒店系由其实际投资的个人独资企业，为了融资后来将投资人变更为其女儿，当时其女儿正在上学。
本院另查明，高春系肖西春亲戚。2014年4月24日，大榕树酒店、锡春工艺品厂（甲方），代表人肖西春，与高春（乙方）签订协议。协议第一条约定，双方明知，因房屋户主为大榕树酒店、锡春工艺品厂，法定代表人为肖西春，根据相关规定，安置房的户名为肖西春，安置房转让过户五年内不得过户等不同于普通商品房的限制条件，房屋将来过户可能产生契税、营业税、增值税等费用，存在征收房产税的可能。第二条约定，乙方为拆迁房屋大榕树大酒店、锡春工艺品厂的原有住户，明确拆迁安置房屋新城名居102室138.69平方米（拆迁协议初定，多退少补）为乙方拆迁安置房，乙方拆迁前原房屋位于张刘组。因面积大小、地势转变、房屋质量等原因，双方协商一致，乙方补偿（此处空白）元房款给甲方。原房屋拆迁所有拆迁费、奖励等均由甲方领取，与乙方无关。
在王秋燕申请执行肖西春一案中，宿迁中院于2015年5月14日作出（2014）宿中执字第0024号执行裁定，查封肖西春位于宿城区新城名居的拆迁安置房11套。2015年5月18日，宿迁中院向宿城区众安置业有限公司及双庄镇政府送达了上述裁定，同时在涉案房产现场张贴了对上述上述房产予以查封的公告。双庄镇政府与肖西春签订的《宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议》载明被征收房产完成搬迁时间为2014年9月16日。
本案二审争议焦点为：高春以其购买了大榕树酒店402室为由主张停止对拆迁安置房产新城名居102室的执行是否有事实法律依据。
本院认为：一、高春主张购买的大榕树酒店402室所在的楼房所有权登记在锡春工艺品厂名下，肖西春作为该厂投资人对该房产享有所有权。根据双庄镇政府与肖西春签订的《宿迁市宿城区房屋征收补偿安置协议》、《宿迁市宿城区房屋征收搬迁奖励协议》约定内容，肖西春系被征收人，新城名居102室系肖西春因其所有的上述房产拆迁安置而分得的房产，该拆迁安置房产所有权亦属于肖西春所有。宿迁中院在诉讼保全、执行中查封被执行人肖西春所有的新城名居102室房产并无不当。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款，且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”高春以其购买了大榕树酒店402室为由意图排除宿迁中院对拆迁安置房产新城名居102室的执行，其主张购买大榕树酒店402室应符合上述法定条件才能排除宿迁中院的执行，否则宿迁中院有权查封并依法处置新城名居102室。首先，在宿迁中院查封新城名居102室之前，高春与肖西春或锡春工艺品厂就大榕树酒店402室未签订合法有效的书面合同。其次，高春主张已给付大榕树酒店402室的购房款10万元，因高春与肖西春系亲戚，房款数额较大，其未提供银行付款凭证及其他书面凭证予以证实，本院对其已付10万元购房款的主张不予采信。第三、大榕树酒店402室房产坐落的土地使用权为工业用地，在未经审批的情况下，该房产不能过户至高春名下，且办理该房产过户需要提交房产买卖合同，在该房产建好后多年时间内，高春未与肖西春签订书面房屋买卖合同，高春明知该房产办理过户存在障碍并怠于办理房产过户相关手续，应认定高春对该房产未办理过户登记存在自身原因。综上，高春对涉案房产提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，高春以其购买了大榕树酒店402室为由主张停止对拆迁安置房产新城名居102室执行的上诉诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6875元，由上诉人高春负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建华
审判员 唐志容
审判员 苏 峰
二〇一七年四月二十六日
书记员 杜 涛