＼n重庆市万州区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）万法民初字第08173号＼n原告（反诉被告）贺红权，男，1985年3月23日出生，汉族，住重庆市云阳县渠马镇大梁村1组77号，公民身份号码500235198503237372。＼n原告（反诉被告）王国辉，女，1988年1月7日出生，汉族，住重庆市云阳县路阳镇黄泥村9组，公民身份号码500235198801076300。＼n被告（反诉原告）晏永祥，男，1990年7月8日出生，汉族，住重庆市万州区龙沙镇周坝村6组14号，公民身份号码500101199007082418。＼n委托代理人张宗君，重庆渝万律师事务所律师（特别授权）。＼n委托代理人冉苒，重庆渝万律师事务所律师（特别授权）。＼n原告（反诉被告）贺红权、王国辉与被告（反诉原告）晏永祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理，依法由审判员谢瑜独任审判，适用简易程序于2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺红权、王国辉与被告（反诉原告）晏永祥的委托代理人张宗君、冉苒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告贺红权、王国辉诉称，原、被告于2013年5月25日签订了《房屋买卖合同》，原告以35万元的价格将位于龙都大道89号3单元602号房屋出售给被告。合同约定原告于2013年6月25日前将房屋及附属物交于被告使用，被告于2013年6月25日前向原告付清全部房款。并约定若任何一方违约，违约方支付对方违约金，单日违约金计算标准为总房款的千分之10%。合同签订后，被告支付了6万元的预付房款，原告按被告的要求写为借条，当时被告的父母也场。之后，原告一直催收剩余房款，被告以各种理由拒不支付。签订合同时，原告向被告讲清楚了房屋是按揭房，房产证在中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行抵押。双方约定由被告2013年6月19日向银行还款，25日拿出房产证后过户。原告与银行预约6月19日还款，但被告到期后无法还款，原告无法在银行拿出房产证，致使合同无法履行。2013年6月25日，原告腾空了房屋，给被告打电话看房、交钱，但一直联系不上。原告的户口在云阳，不在争议房屋名下。原告在2013年8月15日将房屋出售给他人，并将房屋交付并过户给他人。中间两个月时间，被告及家人没有与原告联系，是被告不诚心买房。被告首先违约，没有在2013年6月25日前付清房款，应按合同约定赔偿违约金。＼n原告贺红权、王国辉对晏永祥的反诉辩称，被告称原告将房屋抵押给银行隐瞒了重大真实情况不是事实。原告抵押房屋是合法的，被告是知情的。被告违约在先，不支付房款，房产证拿不出来，房屋不能过户，才致使合同无法履行。被告付清房款，原告就马上过户。请求判令被告支付违约金10万元，不同意被告的反诉诉讼请求。＼n被告晏永祥答辩并反诉称，原告先后两次交原告房款6万元，表明是真实购房。原告收被告房款，均出具为借条，是不想诚心履行合同的表现，被告有理由不交余款。被告没有要求原告收房款出具借条。被告应付房款的时间为2013年6月25日，不是原告诉称的2013年6月19日。原告与银行预约还款与被告无关。原告无证据证明原告与被告约定由被告向银行还款。原告没有告知被告房屋是按揭房。原告在2013年6月25日未腾空房屋，至今为止房屋仍由原告使用。原告没有在2013年6月25日通知被告接房，也没有按合同约定在2013年6月25日前将户口迁离诉争房屋，属违约行为，被告有权拒绝履行相应义务，不应承担违约责任。原告将房屋抵押给银行，隐瞒了重大真实情况，导致合同无法履行。原告已将房屋出售给第三人，合同已无法履行。请求判令驳回原告的诉讼请求；解除原告与被告于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》、原告退还被告房款6万元、原告支付违约金10万元。＼n经审理查明，2013年5月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告将其位于重庆市万州区龙都大道89号3单元602号房屋出售给被告，建筑面积130.27平方米；成交价格为人民币350000元，被告在2013年6月25日前一次性付清；原告于2013年6月25日前将将房屋及附属物正式交付给被告使用，原告在房屋正式交付被告时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于被告验收；原告应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知被告，并无任何隐瞒，被告对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议；原告将户口于2013年6月25日前从该房屋迁出；原告保证上述房地产权属清楚，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意，若发生与原告有关的产权纠纷或债权债务，概由原告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给被告造成的经济损失，原告负责赔偿；被告中途违约，无权要求原告返还房地产款，原告中途违约，应在违约之日起即日内返还房地产款给被告，并赔偿被告经济损失100000元，被告不能按期向原告付清购房款，或原告不能按期向被告交付房产、不能按期将户口迁出，每逾期一日，由违约方向对方给付房地产价款千分之10%的违约金；原告在2013年6月25日前将被告所付的房地产款一次性还与被告，此合同自动解除，双方合同终止。合同签订后，被告于当日、同月29日分别支付原告购房款40000元、20000元，原告贺红权均没有给被告出具收条，而是出具的借条。2013年6月25日，原告没有向被告交付房屋，被告也没有向原告支付剩余购房款。＼n另查明，原告贺红权户籍所在地为重庆市云阳县渠马镇大梁村1组77号，原告王国辉户籍所在地为重庆市云阳县路阳镇黄泥村9组。＼n2010年6月13日，原告贺红权从他人处购买了涉案房屋，并办理了房地产证书（301房地证2010字第06205号）。2011年7月13日，原告贺红权在重庆市万州区公安局龙都派出所办理了暂住证（编号50010100072011007537），暂住地址重庆市万州区龙都大道89号3单元6-2（即涉案房屋内，无房主姓名）。2012年11月9日，原告贺红权以涉案房屋作为抵押，向中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行借款300000元，抵押期限2012年11月9日-2017年11月9日，后于2013年8月15日办理了注销抵押监证。2013年8月15日，原告贺红权以涉案房屋作为抵押，向他人借款350000元，抵押期限2013年8月15日-2015年8月15日，后于2013年8月27日办理了注销抵押监证。2013年8月19日，原告贺红权通过居间方将涉案房屋以380000元的价格另行出售给他人，并已将房屋交付、过户给买受人。＼n本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。原告在出售房屋时，未告知被告房屋已经在银行抵押。原告在收取被告支付的购房款时，向被告出具借条，而不是收条，导致被告对原告的履约诚信产生怀疑。原告诉称告知了被告房屋在银行抵押，收购房款时是按被告的要求出具借条，双方约定由被告于2013年6月19日偿还原告在银行的借款，被告当庭否认，原告又无证据予以证明，本院不予确认。根据合同的约定，被告向原告支付购房款，原告向被告交房房屋，均在2013年6月25日，即双方应当同时履行，没有先后履行顺序。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被告在原告履行交付房屋之前，有权拒绝原告要求其支付购房款的要求，并且不构成违约。因此，原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。＼n原告在未与被告解除《房屋买卖合同》的情形下，将涉案房屋另行出售给第三人，并将房屋交付给第三人使用，双方签订的《房屋买卖合同》事实上已经不能履行。被告要求解除合同、原告退还购房款60000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，原告在被告履行付清购房款之前，有权拒绝被告要求其履行交付房屋的要求，并不构成违约。因此，被告要求原告支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：＼n一、解除原告贺红权、王国辉与被告晏永祥于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》。＼n二、原告贺红权、王国辉于本判决生效后五日内返还被告晏永祥购房款60000元。＼n三、驳回原告贺红权、王国辉要求被告晏永祥支付违约金100000元的诉讼请求。＼n四、驳回被告晏永祥要求原告贺红权、王国辉支付违约金100000元的诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告贺红权、王国辉负担，反诉案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告晏永祥负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。并向该院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费且未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。＼n本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。＼n审判员谢瑜＼n二〇一四年一月十七日＼n书记员邓妍