中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民三初字第1083号
原告：李新东，男，1965年9月7日出生，汉族，农民。住中华人民共和国吉林省和龙市。
委托代理人：韩继强，吉林华耀律师事务所律师。
被告：朱翠花，女，1983年6月5日出生，汉族，农民。住中华人民共和国吉林省和龙市。
委托代理人：崔顺姬，吉林延大律师事务所律师。
被告：金忠焕，男，1954年11月12日生，大韩民国公民。住址：大韩民国忠清北道清州市。现住中华人民共和国吉林省和龙市。
委托代理人：崔顺姬，吉林延大律师事务所律师。
原告李新东与被告朱翠花、金忠焕买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告李新东及其委托代理人韩继强，被告朱翠花、金忠焕及其委托代理人崔顺姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李新东诉称：2015年9月15日，原、被告自愿签订房屋买卖合同书。被告将70平方米的住宅、310平方米的牛圈、黄牛、手扶拖拉机等，以25万元的价格出卖给原告。双方约定买卖合同于2015年9月15日生效，原告为履约已支付给被告买卖款10万元。
合同生效后，被告未将买卖标的物交付给原告，为此，原告请求：一、确认原、被告间的买卖合同有效；二、判令被告履行合同，将买卖标的物交付给原告；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告朱翠花辩称：案涉买卖合同应为无效。合同所涉房屋的所有权人为被告朱翠花，原告李新东与被告金忠焕在被告朱翠花不知情的情况下签订了购房合同，故依相关法律规定应为无效。
被告金忠焕辩称：本案买卖合同所涉房屋的所有权人为被告朱翠花。被告金忠焕与原告李新东签订房屋买卖合同时，被告朱翠花并不在家，系被告金忠焕擅自与原告李新东签订的，故侵犯了他人的合法权益，应为无效。签订合同后的一周内，被告金忠焕曾通过邻居、村委会、村司法所想将已收到的10万元房款退还给原告李新东，但原告李新东拒收，故致此事未调解解决。
原告李新东对其陈述的事实提供的证据有：1、房屋买卖协议书。证明：原、被告间已形成买卖关系，且对交款期限作了明确约定。2、2015年9月15日的收据一份。证明：被告方已收取合同价款10万元。3、买卖合同书、通知申请土地登记公告及农村集体经济组织同意转移的证明（空白）。证明：双方存在买卖关系，但在办理土地转移手续过程中，未完成。4、谈话录音。证明：原、被间的合同二被告均同意，故应为有效。另外，案涉房屋的实际出资人为被告金忠焕，案涉合同经权利人确认后，即对被告方具有约束力。
被告朱翠花对其陈述的事实提供的证据有：1、结婚证明。证明：二被告于2009年6月17日登记结婚。2、2008年9月1日颁发的房屋所有权证。证明：案涉两房屋属于被告朱翠花的个人财产。3、房屋买卖协议书。证明：案涉房屋属于被告朱翠花的个人婚前财产，被告金忠焕无权处分。合同中的车辆、手持及牛等属双方婚后的共同财产，被告金忠焕亦无权单方处置。
经过开庭质证，被告朱翠花、金忠焕对原告李新东所提供的证据认为：1、对原告李新东提供的证据1、2，二被告对其真实性均无异议，但认为案涉房屋为被告朱翠花的个人婚前财产，合同中的其他标的物为婚后共同财产，在被告朱翠花不知情的情况下，被告金忠焕无权对外签订买卖合同，故案涉买卖协议不具有法律效力。因上述证据二被告对其真实性均无异议，故本院予以采信，但对其证明目的将结合本案其他证据予以综合评述。2、对原告李新东提供的证据3，被告朱翠花对其真实性有异议，且上述证据中的“朱翠花”的签名又不是本人签名，其中的农村集体经济组织同意转移的证明又系空白，故本院对上述证据不予采信。3、对原告李新东提供的证据4，被告朱翠花虽对其真实性无异议，但认为其不能达到原告李新东的证明目的。因该证据二被告对其证明目的均持异议，且该证据中被告朱翠花是否同意卖房又与二被告是否离婚及如何分割财产有关，故本院认为，该证据无法证明被告朱翠花已明确知道合同具体内容及追认被告金忠焕处分行为效力的证明目的，对该份证据的证明目的本院不予确认。
原告李新东对被告朱翠花所提供的证据1、2、3的真实性均无异议，但认为即使被告朱翠花主张案涉房屋为其个人财产，亦不影响本案买卖合同的效力，而且本案中被告朱翠花有对买卖协议效力追认的事实。因原告李新东对上述证据的真实性均无异议，故本院均予采信，对其证明目的将予综合评述。
综上，据原、被告的陈述及本院采信的证据，查明：2015年9月15日，原告李新东与被告金忠焕签订了《房屋买卖协议书》一份，主要内容为：甲方（指被告金忠焕）将房屋70平方米、工厂310平方米卖给乙方（指原告李新东），价格为25万元整。其中包括车一辆、牛4头、手扶车一台及家中一切物品。汽车及房屋过户由甲方负责办理。乙方于2015年9月15日付给甲方10万元，2015年卖粮后再付7万元，2016年卖粮后付剩余8万元。该合同中，被告金忠焕作为甲方签名，原告李新东作为乙方签名。签订合同当天，原告李新东支付给被告金忠焕10万元房款，并由被告金忠焕出具了收据。后因买卖合同所涉房屋均登记在被告朱翠花名下，致使合同所涉房屋及土地未能完成过户变更登记。
另查，被告金忠焕与朱翠花于2009年6月17日登记结婚。被告朱翠花于2008年9月1日取得案涉房屋（吉房权01-07字第03115号，面积为310平方米，用途为工业；吉房权01-07字第03114号，面积为70平方米，用途为住宅）的权属证书。因签订房屋买卖及给付房款期间，被告朱翠花均不在场，原告李新东及其妻事后与被告朱翠花进行联系过户事宜，被告朱翠花则表示是否同意卖房涉及与被告金忠焕离婚及分割财产。
本院认为，本案属涉外买卖合同纠纷。原告李新东与被告金忠焕签订的买卖合同中，未对解决纠纷所应适用的法律作出选择，又因本案买卖合同所涉标的物及买卖行为均发生在中华人民共和国境内，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、三十七条之规定，本案应适用中华人民共和国法律进行调整。
据本院所查明的事实，原告李新东与被告金忠焕签订案涉买卖合同时，被告朱翠花并不在场，亦未以出卖人的身份在合同中作出意思表示，故该合同虽成立，但其所涉主体应为原告李新东与被告金忠焕。另据本案事实，买卖合同所涉的物房屋均在被告金忠焕与朱翠花结婚之前，已登记在朱翠花个人名下，上述房屋应视为被告朱翠花的婚前个人财产。案涉买卖合同中的车辆、牛、手扶车等其他财产，均为被告金忠焕与朱翠花在婚姻关系存续期间的共同财产，且应视为与夫妻生活密切相关的重要生产、生活物资，被告朱翠花作为夫妻一方同样享有相关权益。因此，在被告朱翠花未作是否同意出售、是否授权被告金忠焕进行处置的情况下，被告金忠焕单方对外签订合同并将上述房屋及其他财产出售给他人，显系无权处分行为，其出售行为效力当不及于被告朱翠花。虽然本案中，原告张新东主张签订合同后，已征得被告朱翠花的同意，但在其所提供的录音证据中，被告朱翠花是否同意出售系与其是否与被告金忠焕离婚及如何分割财产相关，被告朱翠花所作的意思表示中并没有明确追认合同效力及赋予被告金忠焕完全处分权，故原告李新东所提出的本案买卖合同已对被告夫妻双方均产生效力的主张，本院不予支持。
中华人民共和国最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此规定，虽然被告金忠焕在签订买卖合同时构成无权处分，并不因此导致其与原告李新东间签订的合同无效，但该合同效力仅及于原告李新东与被告金忠焕之间，与被告朱翠花无涉。现原告李新东基于其与被告金忠焕之间的买卖合同，要求转移标的物的所有权。本院认为，根据上述司法解释，虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，也即原告李新东能否取得案涉标的物的所有权，则取决于出卖人事后能否取得处分权。鉴于被告金忠焕的上述处分行为事后并未获得被告朱翠花的追认，故该处分行为无效，不发生标的物权属变动之结果。因此，原告李新东要求转移案涉标的物所有权之请求于法无据，本院不予支持。因无法完成买卖合同所涉标的物所有权转移的法律后果，原告李新东与被告金忠焕可依上述司法解释另行解决。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，判决如下：
一、原告李新东与被告金忠焕于2015年9月15日签订的《房屋买卖协议书》有效；
二、驳回原告李新东的其他诉讼请求。
案件受理费5050元，由被告金忠焕负担。
如不服本判决，原告李新东、被告朱翠花可在判决书送达之日起15日内，被告金忠焕可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 母龙刚
审判员 陈立晖
审判员 叶明晶
二〇一六年二月二十三日
书记员 全裕贞