＼n四川省金堂县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）金堂民初字第2637号＼n原告龚宝兴。＼n委托代理人杨道友，四川达和律师事务所律师。＼n被告潘光伟。＼n被告刘文军。＼n委托代理人肖李林。＼n原告龚宝兴诉被告潘光伟、刘文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日受理后，依法由代理审判员唐诗进适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚宝兴的委托代理人杨道友、被告刘文军及其委托代理人肖李林到庭参加诉讼。被告潘光伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告龚宝兴诉称，被告刘文军于2011年11月1日与原告房屋的代管人唐其军签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于金堂赵镇的上海温州商业城51栋房屋（建筑面积为711.34㎡）租赁给被告刘文军使用，同时对租期、租金、给付租金方式等进行了约定。在合同履行过程中，被告刘文军长期不按合同约定的时间给付租金，且欠该合同期内的租金6200元，在被告刘文军出具欠条后，才于2012年11月1日由被告潘光伟与原告的代管人签订2012年11月——2013年10月的《房屋租赁合同》。＼n在履行2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》过程中，被告潘光伟以其是为被告刘文军代签的合同为由拒付租金，被告刘文军也以种种理由拒付租金，至今二被告分文未给付2012年11月——2013年10月的房屋租金。＼n二被告的行为，违反了《房屋租赁合同》的约定，严重的侵害了原告的合法权益，故请求依法判令：1、二被告连带清偿欠原告的房屋租金30000元；2、二被告连带清偿2013年11月起至返还原告房屋止的租金，标准按2134元／月计算；3、终止原告与被告之间的房屋租赁合同关系并返还原告的出租房屋。＼n被告刘文军辩称，拖欠房租不是事实，房屋租金已交至2013年11月1日的。不同意终止合同。＼n被告潘光伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，应视其放弃举证、质证、辩论及最后陈述的权利。＼n经审理查明，2011年11月1日，被告刘文军与原告房屋的代管人唐其军签订《房屋租赁合同》一份，与本案当事人权利义务关系认定相关的主要合同内容包括：原告将坐落于金堂赵镇的上海温州商业城51栋商用房屋租赁给被告刘文军使用，房屋结构为钢混，其中一层部分、二至三层全部，建筑面积为711.34㎡；租赁期限为2011年11月1日至2012年10月30日，月租金为2134元；付款方式为分季度给付，承租方在每季度的第一个月的5日前给付本季度租金；租赁期满后，本合同即终止，届时承租方须将房屋退换出租方。如承租方要求继续租赁，则须提前1个月书面向出租方提出，出租方在合同期满前10天内向承租方正式答复，如同意继续租赁，则另签租赁合同；关于承租方责任终止合同的条件为：1、擅自将承租房屋转租的；......4、拖欠租金累计达3个月的；违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10％作为违约金，并赔偿对方因此而遭受的损失。承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10％向承租方加收滞纳金......。＼n2012年11月1日，被告潘光伟与原告的房屋代管人唐其军签订《房屋租赁合同》一份，该合同内容与2011年11月1日被告刘文军与原告的房屋代管人唐其军签订《房屋租赁合同》的内容一致。＼n庭审中，被告刘文军及原告认可：被告潘光伟与原告的房屋代管人唐其军于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》，系替代被告刘文军所为。＼n另查明，涉案出租房屋的实际承租人一直为被告刘文军。原告出租房屋的代管人唐其军已于2013年6月30日死亡。＼n上述事实，有原告及被告刘文军陈述，房屋所有权证书、潘光伟房屋租赁合同、刘文军房屋租赁合同，委托书，刘文军出具的欠条，刘文军与刘德龙发的手机短信、刘德龙与原告委托代理人发的手机短信等证据在案证实。＼n本院认为，根据诉辩双方的举证、质证及辩论意见，本案的争议焦点为：一、被告刘文军是否欠付房租；二、原告是否有权终止《房屋租赁合同》。＼n关于焦点一。原告主张被告欠2011年11月1日—2012年10月30日期间的房租6200元，欠2012年11月1日—2013年10月30日期间全部房租，向本院提交了被告出具的欠条及房东、委托代理人及被告之间的相关手机信息。被告对欠条的真实性无异议，但认为是2011年出具的，对手机信息无异议。本院认为，欠条由于只有月和日，无具体年份，结合手机信息内容看，至少可以认定被告欠原告房租。理由是，被告主张其已交付租金至2013年11月1日，但被告提供的收据仅有复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称《证据规定》）第六十九条第（四）项的规定，“无法与原件、原物核对的复印件、复制品”不能单独作为认定案件事实的依据，故被告的辩解主张不能成立。而提供仅有的一份原件，出具时间为2011年10月29日，该收据交付的租金与涉案欠付的租金不具有关联性。综合原、被告的上述举证、质证及双方陈述，原告主张的被告欠2011年11月1日—2012年10月30日期间的房租6200元及欠2012年11月1日—2013年10月30日期间全部房租的主张也不能成立，结合本案实际及双方交易习惯，认定被告欠付2012年11月1日—2013年10月30日期间7—9月租金6200元及合同期内的10月份的租金2134元。＼n关于焦点二。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条“承租方要求继续租赁，则须提前1个月书面向出租方提出，出租方在合同期满前10天内向承租方正式答复，如同意继续租赁，则另签租赁合同”的约定，由于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》已于2013年10月30日终止，因被告无证据证明其提前1个月书面向出租房提出继续租赁，也未提供出租方在合同期满前10天内向承租方正式答复的证据，故，该《房屋租赁合同》已于2013年11月1日终止。＼n另，关于被告刘文君及原告均认可：被告潘光伟与原告的房屋代管人唐其军于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》，系替代被告刘文军所为的问题。本院认为，由于被告潘光伟经合法传唤未到庭参加诉讼，其行为应视其放弃举证、质证、辩论及最后陈述的权利。从程序上看，对原告来说，属放弃了一个承担责任的主体，系其自行处分民事权利的行为。对被告刘文军而言，属加重了被告刘文军的责任，双方的上述行为并未损害被告潘光伟的权利，法律对此无禁止性规定，故本院予以确认。＼n此外，关于本案原告的主体问题，虽然双方认可房屋的实际所有人为刘德龙，但被告在庭审中又不认可刘德龙所出具的“说明”，且刘德龙一直未出庭主张权利，但原告提交的有效证据为本案原告龚宝兴的房屋所有权权属证明，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，本院认定原告龚宝兴为本案的适格主体。＼n综上所述，本院认为，本案原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，属双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法、有效，双方均应严格依约行使权利、履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告将涉案房屋交付给被告后，被告就应按双方约定履行给付租金的义务。但被告未按合同约定给付租金，已构成违约。应当依约承担给付租金、违约金及滞纳金的违约责任。故，原告要求被告给付欠付租金、违约金及滞纳金的合理部分，本院予以支持，即，被告应给付原告租金8334元（6200元＋2134元），违约金2560.8元（12月×2134／月）×10％。关于滞纳金，因原告认可被告刘文军出具的欠条，可以理解为原告已放弃收取7—9月的滞纳金，由于被告未给付2013年10月份的房屋租金，结合租金的给付方式，被告应给付的滞纳金为5335元【10％×（25天×2134元）】。根据双方合同约定，双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年11月1日终止。同时，合同终止后，被告将租赁的房屋返还给原告，是被告应尽的合同义务。故，对原告要求被告返还租赁房屋的诉请，本院予以支持。合同终止后，被告不能因此无偿占有、使用原告的房屋，原告要求被告按先前签订的合同约定给付租金合理，本院也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、被告潘光伟于2012年11月1日与原告龚宝兴的代管人唐其军签订的《房屋租赁合同》于2013年11月1日起终止；＼n二、被告刘文军于本判决生效之日起二十日内返还租用原告龚宝兴的房屋，并给付从2013年11月1日起至被告刘文军返还原告龚宝兴房屋时止的房屋使用费，房屋使用费的标准按每月2314元计算；＼n三、被告刘文军于本判决生效后十日内给付原告龚宝兴租金8334元、违约金2560.8元、滞纳金5335元；＼n四、被告潘光伟不承担责任。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费275元，由被告刘文军负担。（被告刘文军应负担的诉讼费，原告已垫付，被告刘文军在履行上述第二、三项给付义务时一并给付原告）＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n代理审判员唐诗进＼n二〇一三年十二月十八日＼n书记员黄静