重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终8369号
上诉人（原审原告）：重庆鸿特房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区六店小区3幢附1号，统一社会信用代码915001075951944055。
法定代表人：陈平，总经理。
委托诉讼代理人：戚笈，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆出发点网络科技发展有限公司，住所地重庆市渝中区曹家巷10号A幢27-3#，统一社会信用代码915001030723241197。
法定代表人：王晓涛，经理。
委托诉讼代理人：朱健波。
委托诉讼代理人：余晓雷，重庆安努律师事务所律师。
上诉人重庆鸿特房地产经纪有限公司（以下简称鸿特公司）因与被上诉人重庆出发点网络科技发展有限公司（以下简称出发点公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿特公司委托诉讼代理人戚笈；被上诉人出发点公司委托诉讼代理人朱健波、余晓雷到庭参加了审理。本案现已审理终结。
鸿特公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；全部案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审判决认定事实错误：一、一审法院认为2016年11月4日被上诉人借用钥匙给卓佳的行为视为办理了房屋移交而非借用钥匙属于事实认定错误；二、一审法院认为上诉人要求被上诉人支付免租期租金的内容是要求被上诉人承担违约责任属于明显的认定事实错误，《补充协议》中约定两个审批事项通不过就应当没有装修免租期；三、一审法院认为被上诉人不应当支付2016年9月23日以后的房屋占用使用费属于事实认定错误；四、一审计算被上诉人支付2015年8月29日至2016年8月28日期间的租金差额错误，应从2014年8月29日开始计算，应为12个月，应补的租金差额204480元，而非102240元。
鸿特公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令重庆出发点网络科技发展有限公司立即将租赁房屋中未交还的10374.98平方米恢复房屋交付时的状态后交还给重庆鸿特房地产经纪有限公司；2.判令重庆出发点网络科技发展有限公司向重庆鸿特房地产经纪有限公司支付免租期租金2044800元，并自2015年12月3日至付清之日止，以2044800元为基数按每日万分之四计算滞纳金；3.判令重庆出发点网络科技发展有限公司向重庆鸿特房地产经纪有限公司支付2015年8月29日至2016年8月28日期间应按第二年租金标准支付的租金及房屋占有使用费差额17040元/月×12月=204480元，以及2016年8月29日至2016年9月23日期间的房屋占有使用费375732元/月×26天=325634元，2016年9月24日至2016年12月15日期间的房屋占有使用费10374.98平方米×26.46元/平方米×2月21天=741209元，并自2016年12月16日起至实际交还房屋之日止继续按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并承担实际交还房屋之日止的水电气费；4.判令重庆出发点网络科技发展有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年8月29日，鸿特公司（甲方）与出发点公司（乙方）签订《商业租赁合同》，约定甲方同意并确认将位于重庆市渝中区菜袁路XXXX号江湾国际花都XXXX商业裙楼建筑面积为14200平方米的房屋出租给乙方作为仓储、物流配送和电子商务使用，租赁期为8年，从2014年8月29日至2022年8月28日止。该合同3.1条约定，首年（以建筑面积为准）月租金为340800元，每平方米的租赁单价为24元/月，全年租金共计4089600元。上述租金含物业管理费3元/㎡/月，以后每年租金及物业管理费在前一年的基础上递增5%。4.1条约定，甲方同意为乙方提供6个月的免租装修期。免租期从2014年8月29日开始计算，即免租装修日期从2014年8月29日至2015年2月28日。4.2条约定，双方约定的计租日为免租期满后的第二天开始计算，即计租期限从2015年3月1日开始计算。4.3条约定，如乙方自身原因导致本合同提前解除，则乙方应向甲方补缴免租期的租金。5.2条约定，乙方经营过程中所产生的费用（包括但不限于水、电、气、通讯、闭路等）、税收、债务均由乙方自行承担。6.1条约定，本合同签订之日起15日内甲方向乙方移交全部出租房屋。6.2条约定，交接前，双方应列出交接清单，甲、乙双方需在清单上签字确认。7.6条约定，合同期满或因乙方原因导致合同无法履行而解除时，改建装修部分（活动及可拆除的设施、设备部分除外）无偿归甲方所有；届时活动及可拆除的设施、设备部分由甲乙双方协商估价，优先由甲方购买。14.2条约定，租赁期满后若乙方不再续租，双方则按房屋交付使用时出租房屋及基本设施状况清单移交，当乙方向甲方移交出租房屋时，如原有设备有损坏，乙方应照价赔偿（系自然损耗的除外）。移交前乙方有权拆除投入装修的设施、设备。该合同同时对双方在合同履行过程中的其他权利义务进行了约定。
同日，鸿特公司（甲方）与出发点公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、在《商业租赁合同》生效后七个工作日内，乙方一次性向甲方支付保证金50万元，第一期租金待乙方货运电梯安装方案和装修方案通过相关部门审批同意后3个工作日内一次性向甲方支付。二、若乙方在室内新增的货运电梯未得到甲方的同意，或乙方在外立面新增的货运电梯均未得到相关部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。三、若乙方的装修方案未通过甲方同意或未通过消防部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。四、如因本协议中第二条的原因终止合同，甲乙双方互不承担违约责任。但若因政府相关部门未审批同意的原因终止合同时，从《商业租赁合同》签订之日起至合同终止之日期间的租金，乙方应按《商业租赁合同》约定单价及面积按日计算支付给甲方。甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金扣除实际发生的租金后无息全额退还乙方；若因甲方未同意乙方安装货梯而终止合同时，乙方无须支付从《商业租赁合同》签订之日起至合同终止之日期间的租金，甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金50万元无息全额退还乙方。五、如因本协议中第三条的原因终止合同，甲乙双方互不承担违约责任，甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金50万元无息全额退还乙方。六、如本协议中的第二条及第三条约定事项都全部审批通过，则《商业租赁合同》中约定的装修免租期则从《商业租赁合同》签订当日起计算。七、本协议为《商业租赁合同》的补充说明，未涉及事项仍按《商业租赁合同》约定执行。鸿特公司签订上述《商业租赁合同》及《补充协议》的经办人均为卓佳。
合同履行中，出发点公司诉至渝中区法院，请求确认双方2014年8月29日签订的《商业租赁合同》及《补充协议》自2016年3月2日之日起解除，并判令鸿特公司退还出发点公司保证金50万元。渝中区法院审理认为：双方在《补充协议》第三条的如下约定：“若乙方的装修方案未通过甲方同意或未通过消防部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。”应系双方在合同履行过程中关于解除条件的约定，若该解除条件成就，当事人有权依据该条款解除合同。根据双方当事人举示的《装修申请》、往来函件等证据能够查明，出发点公司承租本案涉案房屋后，已向鸿特公司的委托人骏建公司提出了装修申请，并在出发点公司与鸿特公司签订《装饰装修管理服务协议》后对承租房屋进行装修。在装修及使用过程中，出发点公司多次因电梯无法安装的问题与鸿特公司进行交涉未果，直至出发点公司向消防部门报送的室内装修建设工程消防设计审核申请因消防电梯未设置、公用疏散楼梯、无排烟设施等原因未获得消防部门审核通过。随后出发点公司也因消防部门复查不合格，并继续使用承租房屋而受到行政处罚。上述消防装修方案未获得消防部门的通过，使得本案中解除条件已经成就，出发点公司以此发出解除合同的通知符合双方约定及法律规定，双方《房屋租赁合同》及《补充协议》已于解除通知到达之日的2016年3月4日解除，鸿特公司应当按约将其收取的50万元保证金予以退还。遂于2016年8月28日作出（2016）渝0103民初4411号民事判决:一、重庆出发点网络科技发展有限公司与重庆鸿特房地产经纪有限公司于2014年8月29日签订的《商业租赁合同》及《补充协议》自2016年3月4日解除；二、重庆鸿特房地产经纪有限公司于本案生效后十日内退还重庆出发点网络科技发展有限公司保证金人民币50万元。判决后，鸿特公司上诉至重庆市第五中级人民法院。该院审理认为：双方在《补充协议》第三条约定“若乙方的装修方案未通过甲方同意或未通过消防部门的审批同意，则《商业租赁合同》自动终止作废。”虽然出发点公司系在装修使用涉案租赁房屋一年后才向消防部门报送《建设工程消防设计审核申报表》及消防设计文件，但据此不足以认定出发点公司属于恶意促成解除条件，且出发点公司向消防部门报送消防设计文件是其应当履行的义务，不因出发点公司已经实际使用房屋而免除。遂于2016年12月1日作出(2016)渝05民终6979号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2016年9月9日，出发点公司向鸿特公司发出《关于办理房屋移交的函》，载明：根据渝中区人民法院（2016）渝0103民初4411号民事判决书之判决，贵我双方于2014年8月29日签订的重庆市渝中区菜袁路XXX号江湾国际商都XXX商业裙楼建筑面积14200平方米房屋的《商铺租赁合同》及《补充协议》，已于2016年3月4日解除。鉴于此，我司正式函告贵司，尽快指定相关负责人与我司商谈合同解除后的房屋移交事宜，并对2016年3月4日解除合同后，我司已向贵司支付的空置房屋租金和占用贵司房屋的占用费予以核算，并退还我司50万元保证金。
经出发点公司申请，重庆市渝北公证处于2016年9月20日出具（2016）渝北证字第6767号公证书，载明：根据《中华人民共和国公证法》和《中华人民共和国公证程序规则》的规定，公证员胡志青与本处工作人员周游、朱敬伟以及申请人出发点公司的委托代理人朱健波于2016年9月13日16时50分来到位于重庆市渝中区菜袁路XXX号江湾国际花都XXX商业裙楼，对该商业裙楼的空置房屋状况进行了现场拍照，拍摄人员为本处工作人员周游，现场拍得照片114张，由公证员胡志青制作《现场工作记录》一份共1页，于2016年9月13日18时6分离开商业裙楼现场。兹证明与本公证书所粘连的保全证据公证现场照片为公证员胡志青及本处工作人员周游现场拍照取得，与重庆市渝中区菜袁路XXX号江湾国际花都XXX商业裙楼房屋当日现场实际情况相符。
2016年9月28日，出发点公司向渝中区人民政府信访办公司、渝中区人民政府菜园坝街道办事处、渝中区公安分局菜园坝派出所作出《关于重庆鸿特房地产经纪有限公司非法停水、停电的情况说明》，载明：1.鸿特公司不服法院判决，并在我司未拖欠水电费的情况下，从2016年9月12日起，强行违法关停使用人的水、电，截止今日，关闭水、电已长达18日，不仅给使用人造成经济损失，而且造成不良的社会影响；2.2016年9月13日，街道李副主任、派出所高所长、区信访办徐老师等相关领导与鸿特公司协调开水、开电未果；3.2016年9月17日，我司周经理与使用人代表，共同到区信访办递交信访材料，接待工作人员田野收下材料，说落实清楚后尽快处理协调；4.2016年9月25日，鸿特公司采取锁门、堵锁眼等极端的手段阻止使用人正常经营，进一步将事态恶化，派出所多次出警予以制止；5.2016年9月27日，街道李副主任及居委会领导在鸿特办公室，就该事件再一次进行协调，但鸿特公司仍坚持违法关停水电至今；6.自2016年9月12日停电之日起，货梯一直无法运行，导致使用人无法正常上下货物。以上情况我公司承诺全部系真实情况，恳请相关职能部门予以证实。菜园坝街道工作人员在该情况说明上书写“情况基本属实”，并加盖菜园坝街道公章。
2016年10月26日，出发点公司向鸿特公司发出《函》，载明：鉴于目前渝中区菜袁路XXX号江湾国际商都XXX商业裙楼现有第三方承租人已与贵司签订新的租赁协议，为此特致函贵司，我公司工作人员将于2016年10月31日前全部撤离。请贵司接到本通知函后，尽快派员与我司该项目陈经理办理相关移交手续。对其余空置房屋的争议，以法院最终判决为准。
2016年11月3日，鸿特公司向出发点公司发出《回函》，载明：贵司于2016年10月26日发函已收悉，针对函中内容，我司作如下回复：1.根据贵我双方2014年8月29日签订的《商业租赁合同》，在乙方撤场前乙方应按合同约定对承租的场地进行恢复原状清理干净交付甲方。2.对贵司承租户善车经营户现存在非法占用情况，请贵司在交付我司前对此户进行清场将空置场地进行移交。3.请贵司在重合同、守信用的基础上履行合同义务，否则，我司将追究贵司的违约责任！
2016年11月7日，出发点公司向鸿特公司发出《复函》，载明：贵司于2016年11月3日就撤场移交的回函，我司已收悉，现我司对贵司回复内容函复如下：1.贵我双方于2014年8月29日签订的《商业租赁合同》第七条第六款明确约定，“合同期满或因乙方原因导致合同无法履行而解除时，改建装修部分（活动及可拆除的设施、设备部分除外）无偿归甲方所有；届时活动及可拆除的设施、设备部分由甲乙双方协商估价，优先由甲方购买”，故我司系严格遵照合同约定执行，贵司要求我司对租赁场地恢复原状的要求无事实依据；2.据我司了解，善车行占用场地一事，全因贵司强行非法停电导致其经营受损所致。故我司认为，贵司应本着实事求是的态度，与其充分协商，和平解决。
2017年4月27日，重庆市公安局渝中区分局菜园坝派出所出具《情况说明》，载明：2016年9月下旬，因房屋租赁纠纷，重庆出发点网络科技发展有限公司就重庆鸿特房地产经济（纪）有限公司采取停水、停电等方式，多次拨打“110”报警。
双方在庭审中均认可：1.出发点公司按照340800元/月的标准向鸿特公司缴纳租金至2016年8月28日。2.2016年9月23日起，出发点公司将部分次承租人移交给鸿特公司，由鸿特公司与次承租人直接签订租赁合同，向鸿特公司直接支付租金的次承租人涉及房屋面积3825.02平方米。鸿特公司在庭审中认可其为逼迫出发点公司向其移交次承租人和缴纳租金，在2016年9月对涉案房屋采取了停水停电措施。
审理中，出发点公司举示书证一份，内容为：钥匙借用给鸿特房地产招商部卓经理，经双方现场查看如下：一、门窗完好；二、水表、电表完好；三、电路、线路完好；四、电梯完好；五、房内消防设施、设备完好；六、钥匙交给鸿特房地产招商部卓佳经理，C1栋、C2栋、C3栋合计38把，电梯钥匙4把，进出车钥匙3把，优乐装饰钥匙2把，燃烧钥匙2把，配电井钥匙9把。落款为：重庆鸿特房地产招商部卓佳，重庆出发点网络科技发展有限公司经理陈文万，2016年11月4日。鸿特公司质证认为，卓佳原为鸿特公司员工，但其已于2016年10月中下旬离职，故其在2016年11月4日无权以鸿特公司员工与出发点公司签订任何协议。该证据内容为“钥匙借用给鸿特房地产招商部卓经理”，是借用钥匙而非进行房屋移交。从双方往来函件看，2016年11月7日双方还就以何种状态移交房屋进行书面交涉，就不可能在2016年11月4日已经完成了移交。
一审法院认为，鸿特公司与出发点公司签订的《商业租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利履行义务。渝中区法院于2016年8月28日判决《商业租赁合同》及《补充协议》自2016年3月4日解除后，出发点公司于2016年9月9日发函通知鸿特公司尽快指定相关负责人与其商谈合同解除后的房屋移交事宜，表明其原意履行合同解除后的返还房屋义务。重庆市渝北公证处于2016年9月13日拍摄的照片显示，涉案房屋大部分处于空置状态，可以办理移交。2016年9月23日，鸿特公司开始与出发点公司的次承租人直接签订租赁合同，表明双方已经开始进行房屋移交。鸿特公司辩称卓佳已在2016年10月中下旬离职，其在2016年11月4日无权以鸿特公司员工与出发点公司签订任何协议。对此一审法院认为，鸿特公司未举示卓佳离职的证据，且卓佳系鸿特公司与出发点公司签订《商业租赁合同》及《补充协议》的经办人，出发点公司可以合理信赖卓佳有权代表鸿特公司接收钥匙及确认房屋设施设备状况。从文件内容来看，既有“钥匙借用给鸿特房地产招商部卓经理”的表述，也有“钥匙交给鸿特房地产招商部卓佳经理”的表述，还有对房屋设施设备状况确认的内容，故应视为双方办理房屋移交而非借用钥匙。因此，出发点公司在2016年11月4日已经完全丧失了对涉案房屋的占有，完成了房屋移交。故对鸿特公司关于交还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于出发点公司是否应当支付免租期租金的问题。根据《商业租赁合同》4.1条及4.3条的约定，鸿特公司为出发点公司提供6个月的免租装修期，仅在出发点公司自身原因导致合同提前解除的情况下应向鸿特公司补缴免租期租金。《补充协议》第二条、第三条系双方对《商业租赁合同》解除条件的补充约定，第四条、第五条则进一步对因第二条、第三条的原因解除《商业租赁合同》后双方的权利义务进行了约定。《补充协议》第四条中“但若因政府相关部门未审批同意（结合第二条，此处是指出发点公司在外立面新增的货运电梯未得到相关部门的审批同意）的原因终止合同时，从《商业租赁合同》签订之日起至合同终止之日期间的租金，乙方应按《商业租赁合同》约定单价及面积按日计算支付给甲方”的约定，应系不计免租期的特别约定。纵观《商业租赁合同》及《补充协议》，再无其他不计免租期的约定。根据已有生效判决，鸿特公司与出发点公司签订的《商业租赁合同》系因《补充协议》第三条约定的解除条件成就而解除。而《补充协议》第五条“如因本协议中第三条的原因终止合同，甲乙双方互不承担违约责任，甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金50万元无息全额退还乙方”的约定，并不包含应当支付免租期租金的内容，且明确在此种情况下双方互不承担违约责任，即《商业租赁合同》的解除不可归责于出发点公司，故鸿特公司无权依据《商业租赁合同》4.3条的约定要求出发点公司补缴免租期租金。《补充协议》第六条“如本协议中的第二条及第三条约定事项都全部审批通过，则《商业租赁合同》中约定的装修免租期则从《商业租赁合同》签订当日起计算”的约定，不能推导出鸿特公司辩称的“如第二条和第三条约定的事项其中一项未通过，就不能从合同签订当日计算装修免租期，也就没有免租期了”之意思表示。综上，鸿特公司要求出发点公司支付免租期租金并计算滞纳金的诉讼请求，无合同依据，一审法院不予支持。
关于出发点公司是否应当支付2015年8月29日至2016年8月28日期间的租金差额的问题。根据《商业租赁合同》3.1条的约定，首年月租金为340800元，每平方米（建筑面积）的租赁单价为24元/月（含物业管理费3元/㎡/月），以后每年租金及物业管理费在前一年的基础上递增5%，故第二年每平方米的租赁单价为25.2元/月，月租金为357840元。根据《商业租赁合同》4.1条、4.2条的约定，免租装修日期从2014年8月29日至2015年2月28日，计租期限从2015年3月1日开始计算，故2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金应按首年标准340800元/月执行，2016年2月29日至2017年2月28日期间的租金应按第二年标准357840元/月执行。2015年8月29日至2016年8月28日期间，出发点公司按照340800元/月的标准向鸿特公司缴纳了租金，其中2015年8月29日至2016年2月28日期间系足额缴纳，2016年2月29日至2016年8月28日期间未足额缴纳的部分为17040元/月×6月=102240元，此部分鸿特公司有权按照合同约定要求出发点公司补缴。
关于出发点公司是否应当支付2016年8月29日以后的房屋占有使用费的问题。一审法院认为，根据已有证据，能够认定鸿特公司在9月下旬出发点公司移交次承租人之前采取了停水停电措施，不能证明具体是从哪一天开始。故在双方于2016年9月23日开始办理移交之前，出发点公司仍应向鸿特公司支付房屋占有使用费。2016年8月29日至2016年9月22日的房屋占有使用费，应按照第二年度租金标准计算为357840元/月÷30天/月×25天=298200元。2016年9月23日开始办理房屋移交至2016年11月4日完成房屋移交期间，因鸿特公司对涉案房屋采取断水断电措施，导致出发点公司无法正常行使占有使用的权利，故不应支付占有使用费。2016年11月4日之后，根据前述分析，出发点公司已经完全丧失了对涉案房屋的占有，完成了房屋移交，故不再存在占有使用费的问题。
关于鸿特公司要求出发点公司承担实际交还房屋之日止的水电气费的问题。根据《商业租赁合同》5.2条的约定，出发点公司经营过程中所产生的费用（包括但不限于水、电、气、通讯、闭路等）、税收、债务均由其自行承担，但鸿特公司并非收取水电气费的权利主体，且鸿特公司未举示证据证明其代出发点公司垫付了水电气费，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆出发点网络科技发展有限公司与本判决生效后十日内向重庆鸿特房地产经纪有限公司支付租金及房屋占有使用费400440元。二、驳回重庆鸿特房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取16219元，由重庆鸿特房地产经纪有限公司负担12566元，重庆出发点网络科技发展有限公司负担3653元。如果重庆出发点网络科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，针对鸿特公司的上诉理由，本院作如下评述：一、关于2016年11月4日书证应视为涉案房屋钥匙借用还是房屋移交的问题。本院认为，从书证内容来看，既有“钥匙借用给鸿特房地产招商部卓经理”的表述，也有“钥匙交给鸿特房地产招商部卓佳经理”的表述，还有对房屋设施设备状况确认的内容，再结合出发点公司于2016年9月9日向鸿特公司发函要求移交房屋及2016年9月23日鸿特公司已开始与出发点公司的次承租人直接签订租赁合同等事实来看，2016年11月4日书证应视为双方办理房屋移交而非借用钥匙。出发点公司在2016年11月4日已经完全丧失了对涉案房屋的占有，完成了房屋移交。二、关于出发点公司是否应当支付免租期租金的问题。根据《商业租赁合同》4.1条及4.3条的约定，鸿特公司为出发点公司提供6个月的免租装修期，仅在出发点公司自身原因导致合同提前解除的情况下应向鸿特公司补缴免租期租金。《补充协议》第二条、第三条系双方对《商业租赁合同》解除条件的补充约定，第四条、第五条则进一步对因第二条、第三条的原因解除《商业租赁合同》后双方的权利义务进行了约定。《补充协议》第四条中“但若因政府相关部门未审批同意（结合第二条，此处是指出发点公司在外立面新增的货运电梯未得到相关部门的审批同意）的原因终止合同时，从《商业租赁合同》签订之日起至合同终止之日期间的租金，乙方应按《商业租赁合同》约定单价及面积按日计算支付给甲方”的约定，应系不计免租期的特别约定。纵观《商业租赁合同》及《补充协议》，再无其他不计免租期的约定。根据已有生效判决，鸿特公司与出发点公司签订的《商业租赁合同》系因《补充协议》第三条约定的解除条件成就而解除。而《补充协议》第五条“如因本协议中第三条的原因终止合同，甲乙双方互不承担违约责任，甲方应于合同终止后3个工作日内一次性将乙方已支付的保证金50万元无息全额退还乙方”的约定，并不包含应当支付免租期租金的内容，且明确在此种情况下双方互不承担违约责任，即《商业租赁合同》的解除不可归责于出发点公司，故鸿特公司无权依据《商业租赁合同》4.3条的约定要求出发点公司补缴免租期租金。《补充协议》第六条“如本协议中的第二条及第三条约定事项都全部审批通过，则《商业租赁合同》中约定的装修免租期则从《商业租赁合同》签订当日起计算”的约定，不能推导出鸿特公司所称《补充协议》中约定两个审批事项通不过就应当没有装修免租期之意思表示。综上，鸿特公司要求出发点公司支付免租期租金并计算滞纳金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。三、关于出发点公司是否应当支付2016年9月23日以后的房屋占用使用费的问题。2016年9月23日鸿特公司已开始与出发点公司的次承租人直接签订租赁合同，出发点公司和鸿特公司在2016年9月23日即开始办理房屋移交至2016年11月4日完成房屋移交，在此期间，因鸿特公司对涉案房屋采取断水断电措施，导致出发点公司无法正常行使占有使用涉案房屋的权利，故不应支付占有使用费。2016年11月4日之后，出发点公司已经完全丧失了对涉案房屋的占有，完成了涉案房屋的移交，也不应存在支付占有使用费的问题。四、关于租金差额的计算问题。根据《商业租赁合同》3.1条的约定，首年月租金为340800元，每平方米（建筑面积）的租赁单价为24元/月（含物业管理费3元/㎡/月），以后每年租金及物业管理费在前一年的基础上递增5%，故第二年每平方米的租赁单价为25.2元/月，月租金为357840元。根据《商业租赁合同》4.1条、4.2条的约定，免租装修日期从2014年8月29日至2015年2月28日，计租期限从2015年3月1日开始计算，故2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金应按首年标准340800元/月执行，2016年2月29日至2017年2月28日期间的租金应按第二年标准357840元/月执行。2015年8月29日至2016年8月28日期间，出发点公司按照340800元/月的标准向鸿特公司缴纳了租金，其中2015年8月29日至2016年2月28日期间系足额缴纳，2016年2月29日至2016年8月28日期间未足额缴纳的部分为17040元/月×6月=102240元，此部分出发点公司应按照合同约定向鸿特公司补缴。鸿特公司认为首年租金应当从2014年8月29日计算，应补的租金差额应为204480元，与合同约定不符，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32437元，由上诉人重庆鸿特房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 段晓玲
审判员 徐晓瑮
审判员 樊仕琼
二〇一七年十二月十九日
书记员 赵中雪