＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第05003号＼n上诉人（原审原告）霍文佐，男，1964年1月5日出生。＼n上诉人（原审被告）北京久润房地产开发有限公司。＼n法定代表人严奇，总经理。＼n委托代理人曹现亮，北京市隆安律师事务所律师。＼n委托代理人苏伟，男，1982年3月21日出生，该公司职员。＼n被上诉人（原审被告）北京极顺建筑有限公司。＼n法定代表人陈昉韬，董事长。＼n委托代理人冯林，北京市中兆律师事务所律师。＼n委托代理人张怀义，男，1974年12月31日出生，该公司职员。＼n上诉人霍文佐、北京久润房地产开发有限公司因与被上诉人北京极顺建筑有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2013）密民初字第00049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人霍文佐、上诉人北京久润房地产开发有限公司的委托代理人曹现亮、苏伟，被上诉人北京极顺建筑有限公司的委托代理人冯林、张怀义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n2012年12月，霍文佐起诉至原审法院称：2008年9月28日，北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）授权北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）可以出售久润公司开发的住宅和商铺，用于抵顶久润公司应付极顺公司的工程款；如久润公司重复销售，一切经济及法律责任全部由久润公司承担。2008年11月25日，极顺公司拿着久润公司的授权委托书与霍文佐签订《买楼房协议书》，约定极顺公司将密云县行宫街25栋3号商铺（以下简称涉案房屋）出售给霍文佐，总价款995850元。签订协议当日，霍文佐向极顺公司交纳了购房款70万元。2009年3月5日，霍文佐向案外人北京业大润发物业管理有限公司交纳了涉案房屋的物业费等费用。2011年1月30日，霍文佐再次向极顺公司交纳了购房款20万元。2011年3月，霍文佐对房屋进行装修后入住至今。2011年8月，案外人张小东将涉案房屋防盗门强行用大货车拖坏，霍文佐才得知久润公司与张小东于2009年12月17日又签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给张×。张×于2011年6月9日取得了房屋产权证。2012年8月30日，北京市平谷区人民法院判决霍文佐于判决生效后10日内将涉案房屋腾退并交付给张×，并按照每日140元的标准给付2011年6月9日起至实际腾退之日止的租金。久润公司与极顺公司违反诚实信用原则，在霍文佐与极顺公司签订《买楼房协议书》并装修入住后又将楼房卖与张×并助其取得产权证，致使霍文佐无法实现合同目的，无法取得房屋。现诉至法院，请求：1.判令解除霍文佐与极顺公司签订的《买楼房协议书》；2.判令久润公司与极顺公司返还购房款90万元、赔偿装修费8万元、房屋增值费149.955万元；3.判令久润公司与极顺公司支付自2011年6月9日起至实际腾退房屋之日止的租金，标准为每天140元，以法院判决为准；4.案件受理费由久润公司与极顺公司负担。＼n久润公司辩称：久润公司从未给极顺公司出具过授权委托书，也不存在用开发的住宅及商铺抵顶工程款的事实，授权委托书不真实，对极顺公司不发生效力。鉴于本案出现的委托书，现在无论该委托书是否真实，久润公司向极顺公司声明，极顺公司以后无权再以久润公司的名义对外向任何第三方销售久润公司开发的房屋。如果法院认定委托书为真实的，久润公司也当庭表示该委托书解除，不再有相应的法律效力。即便按霍文佐提到的委托书的内容，极顺公司在对外向第三人出售房屋之前也应当事先通知久润公司并就出售房屋的价款与久润公司达成协议方可对外出售，否则该售房行为对久润公司不具有法律约束力。极顺公司向霍文佐出售的房屋，久润公司并不知情，极顺公司也从未向久润公司告知，对此产生的责任理应由霍文佐和极顺公司双方解决，不应由久润公司承担责任。本案购房款及其他费用，霍文佐并未向久润公司支付，久润公司没有过错，不应由久润公司承担退还购房款和赔偿损失的责任。买卖合同双方的主体是霍文佐和极顺公司，故该买卖合同履行过程中产生的法律责任应由霍文佐和极顺公司双方负担。综上，请求驳回霍文佐对久润公司的全部诉讼请求。＼n极顺公司辩称：极顺公司有久润公司出具的委托书，该委托书明确授权极顺公司可以出售久润公司开发的住宅和商铺，且一切因重复销售引起的经济及法律责任全部由久润公司自行承担，因此极顺公司售房行为是合法的行为。极顺公司与霍文佐签订《买楼房协议书》后，及时通知了久润公司。霍文佐交纳了装修押金及相关费用后入住该商铺，全部过程合法有效。极顺公司在取得了久润公司授权后每售出一套房屋均在第一时间通知了久润公司。久润公司不能将上述房产再作销售，久润公司明知极顺公司已出售房屋，依旧将房屋出售给张×，系一房二卖的行为，案外人在明知不能进入商铺的前提下仍然购买，明显有悖常理。极顺公司与久润公司在订立施工合同时，明确约定工程款以顶账房的形式或者现金给付，因此，极顺公司要求按照授权委托书售房收入抵顶工程款、劳务费，依照委托书的约定由此产生的一切责任应当由久润公司承担。授权委托书的效力已经法院判决予以确认，因此应当由久润公司承担一切法律责任。＼n原审法院经审理确认：久润公司对极顺公司提交的《授权委托书》的真实性提出异议，申请对公章真伪、文字与印章的形成时间及形成先后顺序进行鉴定，因久润公司未在指定期间内提交备案公章等相关材料，当事人亦未对鉴定样本达成一致意见，以致鉴定无法进行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。故久润公司应承担鉴定不能的不利后果。＼n极顺公司持授权委托书与霍文佐签订《买楼房协议书》，并收取霍文佐房款，极顺公司亦将房屋交付霍文佐，故涉案房屋买卖合同关系的主体双方应为霍文佐与极顺公司。现由于涉案房屋已由案外人张×取得所有权，导致霍文佐的合同目的无法实现，故霍文佐要求解除与极顺公司签订的《买楼房协议书》的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案中，极顺公司已实际收取霍文佐的购房款，但合同无法继续履行，故霍文佐要求极顺公司退还购房款、赔偿房屋差价、装修费用的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。法院已于2012年8月30日判决霍文佐于判决生效后十日内腾退涉案房屋，霍文佐应当及时腾退房屋，防止租金损失的扩大。对于霍文佐的租金损失，法院结合判决确定的腾退时间予以考虑。＼n因久润公司明知其与极顺公司存在委托售房与顶账关系的情况下，在向张×出售涉案房屋时未与极顺公司确认涉案房屋的销售与使用情况，导致房屋重复销售，久润公司对此具有明显过错，因此久润公司应对极顺公司的购房款返还义务与赔偿责任承担连带责任。＼n据此，原审法院于2013年12月判决如下：一、解除霍文佐与极顺公司于二〇〇八年十一月二十五日签订的《买楼房协议书》；二、判决生效后十日内，极顺公司退还霍文佐购房款九十万元，久润公司承担连带责任；三、判决生效后十日内，极顺公司赔偿霍文佐房屋差价损失一百四十九万九千五百五十元、装修费七万四千元，共计一百五十七万三千五百五十元，久润公司承担连带责任；四、判决生效后十日内，极顺公司赔偿霍文佐租金损失一万五千四百元，久润公司承担连带责任；五、驳回霍文佐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，霍文佐、久润公司均不服，上诉至本院。霍文佐请求撤销原判第四项，改判极顺公司及久润公司赔偿租金损失67000元。久润公司请求撤销原判第二、三、四项，改判驳回霍文佐对久润公司提出的诉讼请求。理由是：1.久润公司不应对极顺公司的无权处分行为承担法律责任；2.霍文佐与极顺公司恶意串通损害久润公司利益；3.久润公司不是合同主体，不承担法律责任。极顺公司未提出上诉。＼n经审理查明：2008年11月25日，霍文佐（买楼方）与极顺公司（卖楼方）签订《买楼房协议书》，约定：极顺公司将行宫街25-3号商铺卖给霍文佐，楼房面积为199.17平方米；楼房单价每平方米5000元，总价为995850元；交楼房款日期2008年11月25日交500000元，2008年12月31日交495850元；以上房款不包括买楼方入住时需交纳的各项费用；卖楼方在收买楼方房款时以收据形式出具收款手续，待久润公司与卖楼方做顶帐房手续时卖楼方协助买楼方办理正式购房手续等内容。同日，霍文佐向极顺公司交付购房款700000元。2011年1月30日，霍文佐向极顺公司交付购房款200000元。此后，霍文佐对房屋进行了装修并实际入住该商铺。＼n2009年12月17日，案外人张×与久润公司签订《商品房买卖合同》，约定张×以850000元的价格购买了涉案房屋。2011年6月9日，张×取得涉案房屋的所有权证。＼n2012年，张×与霍文佐因房屋腾退问题发生争议，张×将久润公司、极顺公司、霍文佐诉至北京市平谷区人民法院。2012年8月30日，北京市平谷区人民法院判决：霍文佐于判决生效后十日内将涉案房屋腾空并交付给张×；霍文佐于判决生效后十日内按照每日140元的标准给付自2011年6月9日起至霍文佐实际腾退上述房屋之日止的租金。＼n原审中，霍文佐申请对涉案房屋价值及装修价值进行评估。2013年12月1日，经×公司评估，评估对象北京市×号房地产及部分装修在2013年11月22日的价值为2569400元（房地产价值2495400元，装修价值74000元）。霍文佐支付评估费7139元。＼n极顺公司提交久润公司的《授权委托书》一份，内容为：“兹授权北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）可以出售北京久润房地产开发有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久润房地产开发有限公司应付给陈昉韬的工程款。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋如北京久润房地产开发有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久润房地产开发有限公司自行承担。特此授权。”，落款日期为2008年9月28日。久润公司对授权委托书不认可，于原审中申请对授权委托书上公章真实性、文字与印章的形成时间及形成先后顺序进行鉴定，因久润公司在指定期间未向法院提交备案公章等相关材料，故未能进行鉴定。＼n本院审理中，霍文佐于2014年4月3日申请撤回上诉，同意按原判执行。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《买楼房协议书》、收据、装修押金收据、（2012）平民初字第00617号民事判决书、评估报告书、评估费票据等证据在案佐证。＼n本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。久润公司上诉主张极顺公司向霍文佐售房系无权处分，因极顺公司提供授权委托书证实其向霍文佐售房系由久润公司授权，久润公司虽然对该授权委托书提出异议并申请了相关鉴定，但久润公司并未在指定期间内提交备案公章等材料，当事人亦未对鉴定样本达成一致意见，致使鉴定无法进行，应由负有举证责任的一方即久润公司承担举证不能的后果。故久润公司的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于久润公司上诉主张其并非售房合同主体，请求不予承担赔偿责任。因久润公司在明知其与极顺公司存在委托售房与顶账关系的情况下，在向张×出售涉案房屋时未与极顺公司确认涉案房屋的销售和使用情况，导致房屋重复销售，具有明显过错，故原判确认久润公司对极顺公司购房款返还义务及赔偿责任承担连带责任并无不妥之处。久润公司的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。有关久润公司上诉主张霍文佐与极顺公司恶意串通，损害久润公司利益一节，因久润公司并未就此提供证据，故本院不予采信。霍文佐在本院审理中自愿申请撤回上诉，不违反法律规定，本院予以准许。综上，久润公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n评估费7139元，由北京极顺建筑有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。＼n一审案件受理费27120元，由北京极顺建筑有限公司、北京久润房地产开发有限公司各负担13015元（均于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由霍文佐负担1090元（已交纳）；二审案件受理费27449元，由北京久润房地产开发有限公司负担26712元（已交纳），由霍文佐负担737元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长闫慧代理审判员薛妍代理审判员周艳雯＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员张弘