重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)开法民初字第01702号
原告徐玉国，男，汉族，生于1971年7月7日，住重庆市开县。
委托代理人（一般授权）孙运彬，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。
被告李国香，女，汉族，生于1964年10月18日，住重庆市开县。
委托代理人（特别授权）李枝斌，重庆四方律师事务所律师。
原告徐玉国与被告李国香缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由本院代理审判员代炼适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭进行了审理，原告徐玉国及其委托代理人孙运彬、被告李国香及其委托代理人李枝斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐玉国诉称，原告徐玉国之前在湖南务工，后回到开县，并就购买被告位于XX街道XX街（XX安置点）的房屋的事情，与被告李国香进行了协商，被告��国香承诺包办证，后双方于2010年10月11日签订了《房屋买卖合同》一份，约定由被告李国香将位于开县XX街道XX街（XX安置点），即位于高速路叉口处住宅一套（第四楼）卖给原告徐玉国，该套房屋面积为142.16㎡，双方约定该套房屋单价1380元/㎡，房屋总价款为196180.80元。后原告徐玉国按照合同的约定先后支付给被告李国香房屋价款186180.80元，余下10000.00元待原告徐玉国得到房地产权证后支付。同时双方又约定，如一方违约，向守约方支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿损失。原告徐玉国在签订合同后又外出务工。被告李国香将该房屋交付给原告徐玉国，原告徐玉国陆续开户安装了水电气，其中自来水上户费1400元，天然气安装材料和初装费3000元，电表安装费660元，共计5060元。2013年初，因被告李国香故意妨碍原告徐玉国装修房屋，原告向开县人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告李国香继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，开县人民法院于2013年5月3日立案受理后，被告李国香经法院合法传唤故意不到庭参加诉讼，开县人民法院于2013年7月11日以（2013）开法民初字第02039号《民事判决书》判决被告李国香继续履行双方于2010年10月11日签订的《房屋买卖合同》，不得妨碍原告正常装修房屋，被告李国香在该判决生效后十日内一次性支付原告徐玉国违约金39236.00元，案件受理费减半收取2050.00元由被告承担。该判决生效后，经开县人民法院强制执行，被告李国香已支付给原告徐玉国违约金和案件受理费共计41286.00元。嗣后，被告李国香以原、被告双方于2010年10月11日签订的《房屋买卖合同》所涉房屋系违法建筑无效而申请再审。开县人民法院立案后，以被告李国香提供的2008年1月21日开县规划局XX规划所工作人员对毛某某调查询问和开县规划局作出的[渝规监停开字（2008）第00XX号]责令停止违法行为通知书、2008年3月7日开县规划局作出的[渝规监限开字2008第XX号]限期拆除违法建筑的通知书，认定被告李国香明知2008年3月7日开县规划局作出的[渝规监限开字2008第XX号]限期拆除违法建筑的通知，限期在2008年3月13日内自行拆除位于XX街道XX街（XX安置点），即高速路叉路口的建筑，仍将该建筑第四楼套房一套卖给原告徐玉国所有的《房屋买卖合同》应当无效，并于2015年2月3日以（2014）开法民再初字第00003号民事判决书判决撤销了开县人民法院的（2013）开法民初字第02039号民事判决书，驳回了原告徐玉国的诉讼请求，原审案件受理费4100元由原告徐玉国负担。综上所述，被告李国香明知道位于XX街道XX街（XX安置点），即高速路叉口的建筑系违法建筑，并经开县规划局处罚限于2008年3月13日内拆除，却故意隐瞒真相，并于2010年10月11日仍然与原告徐玉国签订《房屋买卖合同》，致使该无效的房屋买卖协议已履行长达四年多之久，当初原告所支付的房款即使加上利息，已经不能购买当时所能购买到的房屋，导致该房屋买卖协议无效的责任明显在于被告李国香。故原告徐玉国现在诉讼来院，请求人民法院判令1、被告李国香返还原告徐玉国的购房款186180.80元，2、被告李国香赔偿原告徐玉国损失约计199330.00元（已经摒除被告李国香已支付给原告徐玉国的41286.00元），3、案件受理费由被告李国香负担。其中，原告徐玉国的第2项主张的计算方式为：2980元/㎡×142.16㎡（房屋现在市场价）-196180.80元（房屋曾经合同价）+5060元（水电气安装费）+4000元（租房费）+4100元（原审案件受理费）-41286.00元（原审已执行款项）=199330.00元。
被告李国香辩称，原告徐玉国诉称的房屋买卖过程、开县规划局的责令停止违法建筑并责令限期拆除通知、开县人民法院的两次判决、案件的执行情况均属实。但是，被告李国香在本次买卖的过程中，却并没有过错，不存在缔约过失。被告李国香与案外人毛某某原系夫妻关系，建房所占地址系被告李国香的承包田，也是移民安置点，被告李国香将自己的移民安置款和地都交给毛某某，由毛某某具体操办建房以及后来卖房的事情。毛某某从2006年开始建房，房屋的修建持续了2-3年时间，房屋建好之后，毛某某一直在外务工，所以被告李国香在没有与毛某某商量的情况下，就将本案争议的房屋卖给了原告徐玉国，卖房款也在被告李国香手中。所以被告李国香并不清楚本案所争议房屋系违法建筑。直到开县人民法院强制执行生效的（2013）开法民初字第02039号《民事判决书》并冻结了被告李国香的存款时，被告李国香才知晓此事，于是被告李国香向开县人民法院申请再审。原告徐玉国与被告李国香于2010年10月11日签订房屋买卖合同后，并非是被告李国香未阻挠原告徐玉国对房屋进行装修，而是毛某某在阻挠。现在被告李国香就住在本案争议房屋所属的同一栋楼，与毛某某住同一层，在两人离婚后，合得来时就住一起，合不来时就分开住，所以被告李国香并未从毛某某那里了解到该栋楼系违法建筑。被告李国香在该房屋的买卖过程中并没有过错，不应当承担缔约过失责任，即便存在过错，原告徐玉国作为买房人，在签订买房合同之前，也应当在充分了该房的具体情况后再签订合同，现在因合同无效导致被法院撤销，原告徐玉国也有一定的过错。原告徐玉国目前安装水电气的确产生了费用，但是被告李国香只知道花了天然气安装费3000元，其余的不清楚。被告李国香同意退���原告徐玉国购房款186180.80元，同时，被告李国香已经被执行的41805元应当摒除。天然气安装费3000元可以由被告李国香承担，原告徐玉国其余的诉讼请求，请人民法院依法驳回。
经审理查明：原告徐玉国与被告李国香于2010年10月11日签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告李国香将位于开县XX镇XX街（XX安置点）即高速路叉口的住宅套房一套（住宅第四楼）卖给原告徐玉国所有。房屋的总价款为196180.8元。签合同时，原告徐玉国支付被告李国香164180元，李国香于2011年1月27日交付房屋时，原告徐玉国支付被告李国香22000元。合同还约定：如一方违约，向守约方支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿损失。双方约定，如原告徐玉国没有得到房产证前由原告徐玉国扣出被告李国香10000元，原告徐玉国得到房产证后由原告徐玉国将10000元付于被告李国香。原告徐玉国��2010年10月11日支付给被告李国香164180元的房款，2011年1月27日，原告徐玉国再次支付被告李国香22000元的房款后，被告李国香将房屋钥匙交付给原告徐玉国。2013年，原告徐玉国准备装修房屋时，因被告李国香的阻挠导致原告徐玉国无法对该房屋进行装修。后原告徐玉国依法向开县人民法院提起诉讼，开县人民法院于2013年7月11日作出（2013）开法民初字第02039号判决，判令“一、被告李国香应按照与原告徐玉国于2010年10月11日所签订的《房屋买卖合同》继续履行，不得妨碍原告徐玉国正常装修房屋；二、被告李国香在本判决生效后十日内一次性支付原告徐玉国违约金39236元。案件受理费减半收取2050元，由被告李国香负担（原告已预付，被告直付原告）。”后原告徐玉国向开县人民法院申请执行生效判决。开县人民法院于2013年9月16日将被告李国香的存款41805元（含519元执行案件受理费）扣划至法院账户，原告徐玉国于2013年9月27日在开县人民法院领到41805元执行款（含其预交的519元执行案件受理费）。后被告李国香以所涉房屋系违法建筑、房屋买卖合同无效为由向开县人民法院申请再审，开县人民法院于2015年2月3日作出(2014)开法民再初字第00003号民事判决书，判令“一、撤销本院（2013）开法民初字第02039号民事判决；二、驳回被申请人徐玉国诉讼请求。原审案件受理费4100元，由被申请人徐玉国负担。”
(2014)开法民再初字第00003号民事判决书依法确认了如下事实：被告李国香与毛某某于2005年8月12日在民政部门办理了离婚登记。离婚后，被告李国香与毛某某的移民安置土地在一个安置点，由毛某某建设房屋。2008年1月21日，开县规划局赵家规划所的工作人员对毛某某在XX镇XX村X组的房屋建设情况进行了调查询问，毛某某自述从2007���2月开始动工，因当时没进行移民销号未办理规划手续。2008年1月21日，开县规划局作出责令停止违法行为通知书【渝规监停开字（2008）第00XX号】，认为毛某某在开县XX镇XX村X社未经规划许可擅自建设的行为属于违反城乡规划的行为，责令其停止违法行为，听候处理。2008年3月7日，开县规划局作出限期拆除违法建筑的通知【渝规监限开字2008第XX号】，认为毛某某在XX镇XX村安置区未经规划许可违法修建的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定，应当予以拆除，责令毛某某在2008年3月13日内自行拆除该违法建筑。在期限内拘不自行拆除的，将予以强制拆除。2014年5月27日，开县XX街道镇村建设管理所出具证明证明毛某某、被告李国香所建房屋在原点未变。
原告徐玉国为涉案房屋进行了水电气的安装，其于2011年4月29日向开县XX天然气公司缴纳了��装材料费、初装费3000元，于2013年4月12日向重庆市开县供电有限责任公司缴纳了表计安装费660元，于2013年10月17日开县XX供水有限责任公司缴纳了上户费1400元。
审理过程中，原告方申请对该套房屋的市场价值进行评估，2015年8月21日，重庆宏泰房地产土地评估有限责任公司复函称“委托估价对象为违法建筑，不符合鉴定有关规范，我公司无法做出鉴定结果。”
上述事实有1、双方身份信息材料，2、房屋买卖合同，3、（2013）开法民初字第02039号民事判决书，4、（2014）开法民再初字第00003号民事民事判决书、5、重庆市开县供电有限责任公司发票，6、开县XX天然气公司发票，7、开县XX供水有限责任公司收据，8、开县人民法院协助扣划存款通知书，9、非税收入一般缴款书，10、开县人民法院执行案款支付通知书，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院足以认定。
本院认为：本案双方争议的焦点在于，一、原、被告之间的《房屋买卖合同》是否属于无效合同，二、如果属于无效合同，双方当事人应当如何承担缔约过失的责任，三、如果被告李国香应当承担缔约过失责任，原告徐玉国的损失应当如何计算。四、被告李国香已经被执行扣划的款项如何处理。
首先，本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2008年1月21日，开县规划局作出责令停止违法行为通知书【渝规监停开字（2008）第0061号】，责令毛某某停止违法行为，听候处理。2008年3月7日，开县规划局作出限期拆除违法建筑的通知【渝规监限开字2008第48号】，责令毛某某在2008年3月13日内��行拆除该违法建筑。所以本案所涉及到的房屋属于违法建筑，而以违法建筑为标的物的房屋买卖合同自然属于自始无效的合同。本案中，开县规划局于2008年责令毛某某限期拆除房屋，原、被告双方在房屋系违法建筑的情况下，签订合同进行买卖，双方的房屋买卖合同当然属于无效合同，且已被（2014）开法民再初字第00003号民事民事判决书所确认。
其次，被告李国香应当承担缔约过失的责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况……”，开县规划局于被告李国香作为卖房人，而且基于其和毛某某的特殊关系，其应当知晓这一情况，而其仍然与原告徐玉国签订房屋买卖合同，故导致该合同无效使得合同不能履行的过失责任，应当由被告李国香承担。虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效时，若合同双方都有过错，应当各自承担相应的责任，被告李国香亦认为原告徐玉国在签订合同的过程中有一定过错，但是却未向本院提交确实、充分的证据予以佐证，故本院对其辩驳主张不予支持。
再次，被告李国香应当返还房款，并依法赔偿原告徐玉国相应的损失。
关于返还房款，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告徐玉国于2010年10月11日支付给被告李国香164180元房款，2011年1月27日再次支付被告李国香22000元房款，该两笔购房款合计186180元，该款应当予以返还。被告李国香向原告徐玉国交付了房屋后，原告徐玉国已经为该房屋进行了水电气的安装，产生5060元的费用，现因房屋系违法建筑应当被拆除，给原告徐玉国带来了5060元的损失，被告李国香应当进行赔付。原告徐玉国主张的4000元租房费，因无确实、充分的证据和理由进行支持，故本院不予认可。
关于如何赔偿损失，本院评判如下：原告徐玉国向本院主张其计算其购房资金占用损失的计算方式是2980元/㎡×142.16㎡（房屋现在市场价）-196180.80元（房屋曾经合同价），本院认为，其主张存在失当之处。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得���利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该法律规定对于违约方如何承担赔偿责任进行了明确，应当遵循“可预见性原则”，即违约方在承担违约责任的时候，其范围不得超过他订立合同时所预见到或者应当预见到的损失。损失不但包括直接损失，也包括可得利益损失。本案中原告徐玉国的直接损失很明确，即已经支付的房款186180元和为装修房屋所产生的添附价值（进行了水电气产生的5060元费用），至于可得利益损失，则并不明确。道理在于，2008年3月7日责令毛某某限期拆除房屋，而本案原、被告于2010年10月11签订房屋买卖合同，间隔时间长达两年，在这段时间内，本案涉及到的房屋属于违法建筑且被责令拆除的情况应当已经为当地群众所知晓。对于原告徐玉国而言，买卖房屋系家庭生活、经济开支中的��大事项，其在购买房屋之时，理应对所欲购买的房屋进行详细的了解，对一套可供合法买卖的房屋应当具备什么样的证件、政策条件有一个初步的认识，按照一个合理的社会一般人的标准来进行判断，则原告徐玉国对其标的物（房屋）有可能最终因政策等原因而导致灭失（被拆除），“可得利益”（房屋）有可能不能实现，对于这样的情况亦应当进行预见。但是其在了解到房屋的大致状况后仍然付款购买，现在房屋被限期拆除便不能算作原告徐玉国的可得利益损失，“房屋现在市场价-
房屋曾经合同价”的计算方式就失去了合理基础。此外，我国《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，原告徐玉国在本案中主张损失赔偿所依据的合同，已经丧失了其合法效力，便自��不再具有法律约束力，不能按照合法成立并生效的合同一样期待“可得利益”，故原告方主张的赔偿计算方式不能得到支持。但是，因被告李国香的原因导致合同不能实际履行而且实际占用了原告徐玉国的购房款，的确给原告徐玉国带来了损失，考虑到本案的具体情况，本院认为以按照中国人民银行同期同类贷款利率来赔偿原告徐玉国的资金占用损失为宜。
最后，被告李国香已经被执行扣划的（2013）开法民初字第02039号判决所确定的违约金39236元、该诉讼案件受理费2050元、该执行案件受理费509元，共计41805元，本案不予调整。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条规定，“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执��”，此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十六条规定，“法律规定由人民法院执行的其他法律文书执行完毕后，该法律文书被有关机关或者组织依法撤销的，经当事人申请，适用民事诉讼法第二百三十三条规定。”故本院依照此规定，对该笔费用不予调整，相关权利人通过合法途径依法维护权益。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李国香返还原告徐玉国购房款186180元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率给付原告徐玉国资金占用损失，直至付清之日止（其中164180元从2010年10月11日开始计算资金利息，余下22000元从2011年1月27日开始计算资金利息）。
二、被告李国香返还原告徐玉国水电气安装费5060元。
三、驳回原告徐玉国的其他诉请请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7082元，减半收取3541元，由被告李国香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交���诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。
代理审判员 代 炼
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 杨大蓉