深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第47号
原告杨某双。
委托代理人颜某秀，广东广×律师事务所律师。
被告侯某森。
委托代理人杨某，万商天×（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市世×房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴某强，执行董事。
委托代理人王某，女。
原告杨某双与被告侯某森、第三人深圳市世×房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王娟独任审理，于2012年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜某秀、被告的委托代理人杨某、第三人的委托代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月18日，原告同被告签订一份《房地产买卖合同》，约定原告将位于宝安区73区5号楼7××号面积为77平米的住房出售给被告，总价款为人民币64.6万元。合同签订当天，被告按照约定支付了定金2万元。9月20日，原告按照合同委托深圳市万通融资担保有限公司向银行办理赎楼。但是被告却一直没有按照合同约定到银行提交材料办理贷款申请，也没有按照合同约定支付首付款，原告多次催促，被告一直避而不见，并且叫中介转告原告说其要毁约，欲不履行合同义务。根据合同约定，被告方已属违约，原告选择要求作为被告的买方支付成交价的百分之二十的违约金。请求判令：1、判决确认原告解除与被告侯某森2011年9月18日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金10万元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称，第一，本案被告确实没有购房资格，属于限购限贷的范畴。但被告在原告与中介的劝说与要求下签署了买卖合同，被告在签署合同时提出过两个要求，一是明确告知原告与中介被告自身没有购房贷款能力，只能利用被告弟弟侯某会的名义来购买。二是对于被告自身以及侯某会贷款能力的担忧，被告曾表示不能确知银行贷款的期限，因此在双方的同意下，买卖合同没有注明签署日期。也就是说，原告同意被告在履行买卖合同时可以不受合同期限的约束。第二，在被告明确告知原告与中介自身没有购房与贷款能力的情况下，第三人及原告要求被告假借弟弟的名义购买，三方的行为显然违反国家调控政策，属于合同法上以合法形式掩盖非法目的，合同应为无效。第三，在后续的合同履行过程中，由于事前被告已经告知过原告与中介其自身没有贷款能力，且双方之间也没有明确约定合同履行期限，在后来被告经过多种努力，确实无法取得银行贷款，无法履行合同，从而导致合同根本目的无法实现，对于这种结果，都在双方的事先预料之内。第四，原告与中介明知被告不能贷款仍建议利用候某会的名义签署买卖合同，并事实上最终造成原告履约不能，原告与中介的行为不排除故意瞒骗被告，从而达到骗取违约金的目的。综上，被告认为，涉案合同无效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人答辩称原、被告双方在2011年9月18日经由第三人的居间服务签署了房地产买卖合同，被告交了人民币2万元定金，其中5，000元在第三人处，另15，000元支付给了原告。后来买方未办理银行按揭手续，合同没有继续履行，经由第三人调解，双方就合同解除事宜未能达成一致意见。
经审理查明，2011年9月18日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，约定原告将位于深圳市宝安区73区5号楼7××号建筑面积为77平方米的房屋出售给被告，总价款为人民币64.6万元。合同第三条第1款约定：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币2万元。第2款（1）B项约定：买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期房款，该款以银行承诺为准，（不含已付定金，以人民币64.6万元减去银行承诺贷款金额，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续。）买方应于约定的应付首期款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。如有一方未按照本合同约定的期限履行义务，对方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。违约方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，对方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或没收违约方已支付的定金。备注还约定因买方不能达到购房过户要求，经买卖双方一致同意，该房产过户至买方弟弟名下，双方无任何异议。
合同签订后当日即2011年9月18日，被告按约向原告支付了定金人民币2万元，第三人持有定金中的人民币5，000元作为交房保证金。同年12月15日，原告向被告发出解除合同通知书，并要求其支付违约金。
上述事实，有原告当庭陈述及提交的证据房产证、房地产买卖合同、深圳市世×地产收据、委托书、公证书、同城速递解除合同通知；被告提交的证据房地产买卖合同、定金收款收据、公证费发票、公证书，第三人提供的买卖合同、补充协议在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。被告辩称该合同系以合法形式掩盖非法目的应为无效合同，本院认为原、被告双方签订的合同明确约定因被告不具备购房资格同意将该房产过户登记至被告弟弟名下，这种约定并不具备无效合同的构成条件，被告签订合同后未按照合同的约定付清首期款及办理按揭手续向原告支付购房款的行为已经构成违约应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，原告请求按合同的约定按房屋转让价的20%的标准支付，本院认为，虽然双方约定的违约金为房款的20%，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、第二款的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故本院综合本案全面情况将违约金的数额酌减为房屋转让价的10%，即人民币64，600元，原告要求被告承担违约金人民币10万元的诉讼请求部分成立，对该部分诉讼请求，本院予以支持。现原告已经选择适用了违约金条款，原告应将收取的定金人民币2万元返还给被告，现被告主张从违约金中直接扣减定金人民币2万元其请求合理，本院予以准许，故被告还应向原告支付违约金人民币44，600元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、原告杨某双与被告侯某森于2011年9月18日签订的《房地产买卖合同》已于2011年12月16日解除；
二、被告侯某森应在本判决生效之日起五日内向原告杨某双支付违约金人民币44，600元；
三、驳回原告杨某双的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，150元，由原告负担637元，被告负担513元，该费用原告已预付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 王 娟
二〇一二年七月十五日
书记员 潘国清
书记员 温燕云
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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