中华人民共和国
广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法南民初字第603号
原告(反诉被告)梁堂，男，1924年8月23日出生，香港特别行政区居民，证件号码B859628（5）。
原告(反诉被告)梁锡强，男，1962年9月18日出生，香港特别行政区居民，证件号码E707381（3）。
两原告共同委托代理人梁伟星，广东端庆律师事务所律师。
被告（反诉原告）霍炳能，男，汉族，1955年12月2日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托代理人曾东汉，广东至简律师事务所律师。
被告（反诉第三人）佛山市禅城区国土城建和水务局，住所地广东省佛山市禅城区金澜北路68号，组织机构代码55731972-1。
法定代表人卢建华。
委托代理人刘敏、周德卫，均系广东信步律师事务所律师。
被告（反诉第三人）佛山市禅城区祖庙街道国土城建和水务局，住所地广东省佛山市禅城区朝安北路23号，组织机构代码56669960-7。
法定代表人李俊扬。
委托代理人李政均、李仁，均系广东华法律师事务所律师。
被告(反诉被告)佛山市第三建筑工程公司环市二分公司，住所地广东省佛山市禅城区环市镇敦厚佛山大桥北侧，注册号440602000172971。
法定代表人李恒坤。
被告(反诉被告)佛山市第三建筑工程公司，住所地广东省佛山市禅城区人民西路四号，注册号440602000064349。
法定代表人孔粤华。
委托代理人刘曦，男，汉族，1989年4月27日出生，住广东省佛山市禅城区，系佛山市第三建筑工程公司的上级管理单位禅城区盈康资产经营有限公司的职员。
第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司佛山市分行，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路150号，注册号440600000005568。
负责人石伟东。
委托代理人李伯安，广东紫荆律师事务所律师。
原告梁堂、梁锡强诉被告霍炳能、佛山市禅城区国土城建和水务局（以下简称禅城区国土局）、佛山市禅城区祖庙街道国土城建和水务局（以下简称禅城区祖庙国土局）、佛山市第三建筑工程公司环市二分公司（以下简称佛山三建公司环市分公司）、佛山市第三建筑工程公司（以下简称佛山三建公司）所有权确认纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，被告霍炳能在答辩期内提出反诉，本院经审查后予以准许并与本诉合并审理。诉讼中，本院依法追加中国邮政储蓄银行有限责任公司佛山市分行（以下简称邮政佛山分行）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员苏长磊、人民陪审员汤丽华组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告梁锡强、两原告的共同委托代理人梁伟星、被告霍炳能的委托代理人曾东汉、禅城区国土局的委托代理人刘敏、禅城区祖庙国土局的委托代理人李政均、佛山三建公司环市分公司的法定代表人李恒坤、佛山三建公司的委托代理人刘曦、第三人邮政佛山分行的委托代理人李伯安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
两原告诉称：原告梁堂是佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街16号土地和房屋的权属人。1994年7月22日,原告梁堂、梁锡强(甲方)与原佛山市石湾区环市镇国土管理所（乙方、现更名为禅城区祖庙国土局）经多次协商后签订《房屋土地转让协议》约定：甲方自愿将现有房屋及空地转让给乙方改造兴建住宅;甲方应在八月一日前移交旧房及空地给乙方,如延期,交付日期相对延期；建的楼层面积提供第五全层给甲方使用，并在底层提供一间单车房，其面积均与商品房单车房相同，乙方应在一九九五年九月十五日交付房屋甲方使用，乙方负责甲方办理更换房产证；此外协议还约定了房屋的具体装修配置等。协议签订后，原告按约将土地和房屋交付给佛山市石湾区环市镇国土管理所开发改造兴建商住楼，1995年11月28日，该所将朝东村委会栅下河边街十六号商住楼503、504房和19号车房的钥匙交付给原告，但并没有将上述房屋的房地产权证交付给原告。2000年4月21日，石湾区环市镇国土管理所将朝东村委会栅下河边街十六号商住楼委托给被告佛山三建公司环市分公司销售。2000年11月2日，佛山三建公司环市分公司将朝东村委会栅下河边街十六号商住楼整栋销售给被告霍炳能。佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号商住楼503、504房和19号车房面积共约184.71平方米，两原告多次催促被告霍炳能、禅城区祖庙国土局办理上述房产的所有权证和占用范围内的土地使用权证，但他们互相推诿，致使两原告至今无法取得上述房产的所有权证和土地使用权证。两原告认为，原告己按约定将禅城区环市朝东村委会栅下河边街16号的土地和房屋交付给佛山市石湾区环市镇国土管理所开发兴建商住楼，该商住楼的503、504房和19号车房亦交付给原告使用至今，佛山市石湾区环市镇国土管理所应依约为原告办理涉案房产的产权证。由于佛山行政机构大部制改革，原佛山市石湾区环市镇国土管理所现更名为禅城区祖庙国土局，依法应由禅城区祖庙国土局承担属于原佛山市石湾区环市镇国土管理所的义务，被告禅城区国土局是禅城区祖庙国土局的上级主管部门，应对禅城区祖庙国土局的相关义务承担法律责任。另外，根据公司法第十四条规定，因佛山三建公司环市分公司不具有法人资格，其民事责任应由佛山三建公司承担。因此，被告佛山三建公司环市分公司、佛山三建公司也应承担为原告办理涉案503、504房和19号车房产权证的责任。被告霍炳能是佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号商住楼整幢的买受人，同样负有为原告办理涉案房屋的房地产权证的义务。综上所述，上述五被告应共同承担责任为两原告办理涉案佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号商住楼503、504房和19号车房面积共约184.71平方米房屋所有权，及占用范围内土地的使用权证的责任，并由五被告承担办理上述房地产权证的税费。为维护合法权益，请求法院判令：1、座落于佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号商住楼503、504房和19号车房面积共约184.71平方米，及占用范围内的土地使用权和房屋所有权归原告梁堂、梁锡强所有；2、五被告共同承担为两原告办理佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号商住楼503房、504房和19号车房的房地产权证，并承担办理上述房地产权证的相关税费。
庭审中，两原告明确诉讼请求和事实理由的503房应更正为505房，并陈述：原告诉请办理涉案504房、505房和19车房的房地产权证包括房屋产权证和土地使用权证，由于房屋产权证和土地使用权证合二为一，在房产证上注明土地使用权。
诉讼中，原告增加诉讼请求：被告霍炳能和第三人邮政佛山分行共同负责办理佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号商住楼504房和505房的抵押权注销登记手续，并由被告霍炳能承担该注销抵押登记手续的费用。理由为：被告霍炳能故意隐瞒涉案504房和505房属两原告所有的事实，将上述两房抵押给第三人邮政佛山分行，侵犯了两原告的合法权益，该抵押行为无效。
被告霍炳能辩称：1、对于涉案佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号商住楼504房、505房和19号车房属于两原告无异议；2、原告诉请办理过户及费用，与我无关；3、不同意办理注销涉案房屋抵押权和承担注销费用。
被告禅城区国土局辩称：1、禅城区祖庙国土局是依法成立的有独立经费的机关法人，以自己的名义从事民事法律行为。根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”，以及第五十条“有独立经费的机关从成立之日起，具有法人资格”的规定，可依法独立享有民事权利和承担民事义务，我局仅对其具有业务上的指导关系，原告要求我局承担责任无事实和法律依据，应依法驳回；2、原告诉请注销抵押权和相应费用，与我局无关。
禅城区祖庙国土局辩称：1、原佛山市石湾区环市镇国土管理所的权利义务由我局承继，我方属于机关法人，可以独立承担民事责任；2、涉案房屋是被告佛山三建公司环市分公司挂靠原环市镇国土管理所承建，应由被告佛山三建公司环市分公司承担相应义务；3、对于涉案房屋产权属于原告无异议，涉案房屋已经实际交付给原告使用，被告佛山三建公司环市分公司没有权利将房屋过户给被告霍炳能；4、被告佛山三建公司环市分公司将房屋一并过户给被告霍炳能是出于办证的需要，佛山三建公司环市分公司已经通知霍炳能需将涉案房屋过户到原告名下，并愿意承担过户的税费；5、原告诉请注销抵押权和相应费用，与我局无关。综上，涉案房屋是被告佛山三建公司环市分公司挂靠原环市镇国土管理所兴建，相关责任应由佛山三建公司环市分公司承担，佛山三建公司环市分公司和霍炳能负有将涉案房屋过户到原告名下的义务。
被告佛山三建公司环市分公司辩称:1、对涉案房屋的产权属于原告无异议，我公司已把涉案房屋的钥匙移交给原告；2、我公司与被告霍炳能的房屋买卖合同已经写明由霍炳能协助原告办理涉案房屋过户手续，故与我公司无关；3、原告诉请注销抵押权和相应费用，与我公司无关。
佛山三建公司辩称：1、我公司未参与涉案房屋的买卖，原告要求我公司承担责任没有事实依据；2、佛山三建公司环市分公司是独立的企业法人，并非我公司的分支机构，依法可独立承担责任；3、原告诉请注销抵押权和相应费用，与我公司无关。
第三人邮政佛山分行述称：1、根据物权法第十六条规定，房屋所有权以登记为准，故涉案房屋应属于被告霍炳能所有，原告要求确认房产属于其所有没有依据；2、涉案房屋已由被告霍炳能在我行抵押贷款，若涉案房屋属于原告所有，则被告霍炳能构成欺诈；3、原告诉请注销抵押权不能成立：我行是善意第三人，享有对涉案房屋的抵押权受法律保护；如原告是房屋所有权人，应该及早提起确权诉讼，那么抵押就不会发生；存在原告和被告霍炳能合伙骗取银行贷款的可能。
被告霍炳能反诉称：我与佛山三建环市分公司签订的房屋买卖合同，约定交易总面积2830.672平方米，成交总金额4246008元，并约定其中503、504房和19号车库面积约184.71平方米，而上述两房的实际总面积为196.8平方米，我为此多支付了12.09平方米的购房款。我催促两原告补偿该差额部分的购房款，两原告表示暂不过户，时至今日，两原告应按目前市场价值补偿。另外，我对全部房产安装了水电，两原告应分摊部分的安装费用。为维护权益，反诉请求：1、两原告补偿被告霍炳能实际支付涉案503房和504房的12.09平方米面积差价款108810元（每平方米市场价约9000元），被告佛山三建公司环市分公司、佛山三建公司承担连带赔偿责任；2、两原告赔偿被告霍炳能水电安装分摊费16500元；3、两原告和被告佛山三建公司环市分公司、佛山三建公司承担本案的反诉费。
被告霍炳能明确诉讼请求和事实理由的503房应更正为505房，并陈述：原约定交付两原告的房屋面积为184.71平方米，但涉案504房和505房登记的实际面积191.64平方米，19号车房4.95平方米，产权证登记面积与约定交付面积相差11.88平方米。
两原告就被告霍炳能反诉答辩称：1、《房屋土地转让协议》明确约定房屋建成后，房屋第五层整层返还给两原告使用，是按套交付，没有明确具体面积，此后的文件提到房屋面积大约是184.71平方米，本案原告诉请的房屋和车房实际面积应以办证面积为准，被告要求支付面积差价款没有事实依据；2、关于水电安装，在被告霍炳能购买整栋商住楼前，被告佛山三建环市分公司已完成了所有的水电安装，并且按当时的现状交付给原告使用，被告霍炳能并没有对涉案504房和505房增加任何设施，故其诉请水电安装费无事实依据。综上应驳回其反诉请求。
其他被告就被告霍炳能反诉均称与其无关。
第三人邮政佛山分行就被告霍炳能反诉述称：被告霍炳能的反诉请求不成立，理由如下：涉案房屋已经抵押给第三人，并且办理了抵押登记，法院判决也认定第三人对涉案房屋享有抵押权，霍炳能的反诉请求必须建立在有权处分房屋且可以交付的前提下，目前已丧失上述前提，故其反诉没有事实及法律依据。
诉讼中，两原告就本、反诉提供以下证据：
1、两原告的港澳通行证。拟证明两原告的诉讼主体资格。
2、人口信息查询表。拟证明被告霍炳能的诉讼主体资格。
3、企业机读档案登记资料两份和组织机构代码证一份。拟证明被告禅城区国土局、佛山三建公司环市分公司、佛山三建公司的诉讼主体资格。
4、房地产所有证、宅基地调查表。拟证明原告梁堂是佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号土地和房屋的权属人。
5、《房屋土地转让协议》。拟证明两原告与佛山市石湾区环市镇国土管理所签订转让房屋和土地的协议。
6、《委托书》。拟证明佛山市石湾区环市镇国土管理所委托被告佛山三建环市分公司出售佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号大楼。
7、《购房合同书》。拟证明被告佛山三建环市分公司将佛山市禅城区环市朝东村委会栅下河边街十六号大楼整体出售给被告霍炳能，但并不包括属于原告的涉案房屋。
8、《通知》。拟证明被告佛山三建环市分公司通知被告霍炳能办理涉案房屋的过户登记手续。
9、（2014）佛城法执外异字第94号执行裁定书、（2014）佛城法执字第4004号公告。拟证明被告霍炳能将本属于两原告的涉案房屋抵押给第三人，该抵押行为无效。
诉讼中，被告霍炳能就本、反诉提供佛山市禅城区河边街××之一504房和505房的房地产权证，拟证明涉案房屋与约定面积存在差异的事实。
诉讼中，被告禅城区国土局提供组织机构代码证两份和《关于印发佛山市禅城区祖庙街道机关主要职责机构设置和人员编制规定的通知》，拟证明禅城区国土局和禅城区祖庙国土局是独立的机关法人，分别依法享受权利承担义务。
诉讼中，被告禅城区祖庙国土局提供组织机构代码证，拟证明其是具有独立资格的机关法人，可独立承担责任。
诉讼中，被告佛山三建环市分公司提供营业执照，拟证明诉讼主体资格。
诉讼中，被告佛山三建公司没有提供证据。
诉讼中，第三人邮政佛山分行提供以下证据：（2013）佛城法民三初字第315号民事判决书、（2014）佛中法民二终字第275号民事判决书、（2014）佛城法执字第1706号执行案件受理通知书、粤房地他项权证证佛字第0100021548号和第0100021549号，拟证明被告霍炳能以涉案504房和505房作抵押向第三人贷款，第三人对两房屋享有抵押权。
为查明案件事实，本院依职权调取佛山三建环市分公司和佛山三建公司的企业机读档案登记资料各一份、第三人邮政佛山分行的企业信用信息公示系统一份、佛山市禅城区河边街××之一503房、504房和505房的房地产登记信息查询结果各一份，（2013）佛城法执字第4004号-1执行裁定书一份、（2013）佛城法执字第4004号-2执行裁定书和协助执行通知书各一份、（2013）佛城法执字第4004号-3执行裁定书一份、（2014）佛城法执外异字第94号执行裁定书一份以及送达回证两份。本院依职权分别向佛山市禅城区地籍档案馆和禅城区房屋登记中心发函了解涉案504房、505房和19号车房办理土地使用权登记和19号车房办理所有权登记的相关情况，取得复函各一份。
经质证，本院认证：两原告的证据，被告霍炳能对证据1-6无异议，对证据7-9的真实性无异议；被告禅城区国土局、佛山三建公司环市分公司对证据1-9均无异议；被告禅城区祖庙国土局对证据1-3无异议，对证据4-9的真实性无异议；被告佛山三建公司对证据1-2、8、4-7、9无异议，对证据3的真实性无异议；第三人邮政佛山分行对证据1-6、9的真实性无异议，对证据7、8的真实性不予确认。因各方对证据1-6和9的真实性均无异议，本院对真实性予以确认，证据7、8，系被告霍炳能、佛山三建公司环市分公司之间有关涉案房屋买卖合同及过户通知的文书，上述双方对真实性无异议，第三人邮政佛山分行虽对真实性提出异议，但并未提供反证，故本院对证据7、8的真实性予以确认。
被告霍炳能的证据，第三人邮政佛山分行对真实性无异议，其他各方无异议，本院对真实性予以确认。
被告禅城区国土局、禅城区祖庙国土局、佛山三建公司环市分公司的证据，各方均无异议，本院予以采信。
第三人邮政佛山分行的证据，两原告对真实性无异议，其他各方无异议，本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的证据，各方对真实性无异议，且和本案具有关联性，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及各方当事人陈述，本院确认以下案件事实：
1989年5月的《宅基地调查表》记载：位于佛山市石湾区环市镇朝东村栅下自然村河边街16号的土地，面积138.02平方米，性质为宅基地，户主为原告梁堂，该土地上建有1.5层的砖木结构房屋一座。
1994年7月22日，原告梁堂、梁锡强（甲方）与原佛山市石湾区环市镇国土管理所（乙方、以下简称环市镇国土所）签订《房屋土地转让协议》一份，甲方将位于河边街16号现有的房屋及空地转让给乙方改造兴建住宅，双方协议如下：一、甲方自愿将现有旧房及空地转让给乙方改造兴建住宅；二、甲方应在八月一日前移交该旧房及空地给乙方，以便动工拆除平整土地；三、乙方在甲方所提供的旧房及空地面积内兴建住宅，除按有关部门所规划和所需与相邻房屋相隔外，所兴建的楼层面积提供回第五全层给甲方使用，并在底层提供一间单车房，其面积均与商品房单车房面积相同，甲方该层地面厅、房铺30*30普通地砖，厨房、厕浴间地面铺马赛克，厨房、厕浴间贴白瓷片断1.2米高，其余均为200高锦砖勒脚线，厨房内设水围基、气炉基、水池各一个，水电设施均与商品房相同。其它均以商品房处理；四、乙方应在1995年9月15日交付房屋给甲方使用；五、乙方负责甲方办理更换房产证；六、乙方一次性补回甲方的搬迁费及房租费共5400元，超过交付使用日期，每月每平方米5元租金补偿给甲方；七、本协议一式三份，甲方双方各存一份，施工单位存一份，自签订之日起生效。
河边街16号大楼建成后，环市镇国土管理所于1995年11月28日将其中的504房、505房和19号车房的钥匙交付给原告，两原告一直使用至今。
2000年4月21日，环市镇国土所出具《委托书》，上载：河边街16号大楼是佛山三建公司环市分公司挂靠环市镇国土所，由佛山三建公司环市分公司职工集资兴建的，现环市镇国土所委托佛山三建公司环市分公司全权负责河边街16号大楼的买卖手续。
2000年11月2日，佛山三建公司环市分公司（甲方）与霍炳能（乙方）就买卖座落于16号河边街的商住楼一幢，签订《购房合同书》一份，内容为：一、甲方向乙方出售住宅面积2951.334平方米（不含五楼两个套间、单车房一个及相应分摊面积），阳台面积百分之百计算；二、购房单价为每平方米1500元整；三、装修标准按现状（毁坏门、窗、供水、下水管道由甲方负责修理好，或按每户补偿4000元给乙方修缮）；四、付款方式：双方签订合同时，乙方即付楼款总额百分之五十给甲方，即2213500元，余下款项待甲方办理契证转户给乙方名下后五天内一次性付给甲方……九、协议一式三份，甲乙双方各存一份，环市镇国土所存一份，协议签订具有法律效力。
2001年5月31日，佛山三建公司环市分公司向霍炳能发出《通知》一份，内容为：霍炳能先生，2000年11月2日本公司与你签订《购房合同书》，对河边街××之一的楼宇卖于你的过户契证已办妥，请遵守双方签订的合同条款，执行剩余合同条款。售卖给的住宅面积根据双方派员实物量度核实，售卖面积为2830.672平方米（不含503房、504房、19号单车房及相应分摊面积约合184.71平方米）。售房总金额按每平方米1500元计算共4246008元，首期已付2213500元，余额需付2032508元。……另注：办理过户时为简化手续和缩短办理时间，本公司将售卖给香港人梁堂、梁锡强的住房（即503房、504房及19号单车房共计面积184.71平方米）亦转到你名下，以后需由你过户到梁堂、梁锡强名下，过户所需的一切税费由本公司全部承担，你不得以任何形式出售或抵押给他人，望你予以配合。霍炳能在该《通知》上签名。
另查明一，佛山市河边街××之一503房的登记权属人为案外人佛山市公用事业管理局，建筑面积为81.93平方米。涉案佛山市河边街××之一504房和505房的登记权属人均为霍炳能，房地产权证号码分别为：Ｃ1××19和Ｃ1××22，房屋来源为2001年4月向环市镇国土所购买，产权登记时间为2002年12月11日，504房建筑面积95.95平方米，505房建筑面积95.82平方米。霍炳能于2012年3月27日将上述两房抵押给第三人邮政佛山分行，并办理了抵押权登记，504房的抵押权证号为：粤房地他项权证佛字第0100021549号，505房的抵押权证号为：粤房地他项权证佛字0100021548号，抵押登记附注上述两房系担保最高债权数额933000元的抵押物。
另查明二，原告邮政佛山分行诉被告范永标、霍炳能、夏园、佛山市阜力华窑炉设备有限公司金融借款合同纠纷一案，本院出具了（2012）佛城法民二初字第2983号民事调解书，根据该调解书，被告范永标应向原告邮政佛山分行偿还借款本金54955元及利息、罚息1652.27元，霍炳能、夏园、佛山市阜力华窑炉设备有限公司对上述范永标的债务承担连带清偿责任。因债务人未履行上述调解书确定的义务，邮政佛山分行向本院申请执行，本院以（2014）佛城法执字第4004号立案执行。在该案执行过程中，本院依法查封了登记在霍炳能名下的位于禅城区河边街××之一的504房和505房，并决定对上述两房进行评估拍卖，并限令霍炳能或其他使用人于2014年8月31日自行迁出，否则将强制执行。原告梁堂、梁锡强以位于禅城区环市朝东村委会栅下河边街16号商住楼的503、504房和19号车房属其所有为由，向本院提出执行异议，本院经审查认为，已评估并拟拍卖的涉案504房为禅城区祖庙国土局征拆梁堂房屋土地而补偿给梁堂、梁锡强的回迁房，为梁堂、梁锡强所有，并非霍炳能所有，梁堂、梁锡强要求停止执行的证据充分，但本院并未对其所述的其他房产采取执行措施，本院于2014年9月9日作出（2014）佛城法执外异字第94号裁定，停止对位于佛山市禅城区河边街××之一504房的执行。邮政佛山分行在收到该裁定书后未提起诉讼，本院于2014年10月8日作出（2013）佛城法执字第4004号-2裁定，解除了对涉案504房的查封。
另查明三，本案审理中，因原告变更503房为505房，本院依法告知涉案505房被查封，不适用提起所有权确认纠纷之诉，并要求两原告选择撤回对505房的确权之诉或及时提起对505房的执行异议。其后，两原告就本院查封涉案505房提出执行异议，本院审查后认为该505房所有权不明，于2014年12月8日作出（2013）佛城法执字第4004号-3裁定，并解除了对涉案504房的查封。邮政佛山分行在收到裁定书后未提起诉讼。
另查明四，佛山市禅城区地籍档案馆就本院询问涉案504房、505房和19号车房的土地使用权登记情况，复函称：“未查询到上述房屋和车房的土地使用权登记资料”。本院依职权未查询到涉案19号车房的产权登记资料，佛山市禅城区房屋登记中心就涉案19号车房办理产权登记的有关情况复函称：“1、经查阅登记档案资料，佛山市禅城区河边街××之一的19号车房没有房屋登记的记录。在河边街××之一的登记档案，仅有张图纸里显示有19号车房的位置。该车房部分是水泥顶盖、部分是生铁顶盖，水泥顶盖部分如登记资料齐全，可办理《房地产权证》。2、根据《房屋登记办法》第八十条规定：“人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记薄记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，注销原有登记并办理相应的登记”；第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记的，房屋登记机构可以依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或公告作废”。故贵院询问的如房屋产权人登记错误，且房屋已被设立抵押的，要办理注销抵押登记，需要当事人(抵押人、抵押权人）的申请或生效法律文书注销该抵押登记，才能办理。”
再查明一，被告禅城区国土局和禅城区祖庙国土局的机构类型均登记为机关法人。2010年11月1日，中共佛山市禅城区委办公室和佛山市禅城区人民政府办公室联合发出《关于印发佛山市禅城区祖庙街道机关主要职责机构设置和人员编制规定的通知》，该通知的一、机构和职责调整（一）明确：禅城区国土局祖庙管理所由区垂直管理调整为祖庙街道办事处管理，划入禅城区祖庙国土局。
再查明二，被告佛山三建环市分公司的企业类型为内资企业法人，由案外人佛山市环市经贸（实业）集团投资，投资比例为全部，经营日期为长期。被告佛山三建公司的企业类型亦为内资企业法人，由案外人佛山市二建建筑工程集团有限公司投资，投资比例为全部，目前经营范围仅限处理本企业债权债务。
诉讼中，两原告和被告霍炳能、禅城区祖庙国土局、佛山三建公司环市分公司一致确认，原环市镇国土所实际交付给两原告的房屋，以及《购房合同书》约定的两个套间和一个单车房，是涉案504房、505房和19号单车房。
被告禅城区祖庙国土局和佛山三建公司环市分公司均认为：交付给原告的两个房间和一个单车房应以套数计算。
被告佛山三建公司环市分公司陈述：我公司将河边街16号商住楼整体出售给霍炳能时，水电已全部安装完毕。
本院认为，两原告为中华人民共和国香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案属因不动产纠纷提起的诉讼，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……”，因涉案房产位于佛山市禅城区，故本院对本案具有专属管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定“不动产物权，适用不动产所在地法律”，因涉案房产位于中国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律。
因涉案504房和505房登记在被告霍炳能名下，两原告提起本案诉讼要求确认上述房屋为其所有，故本案为所有权确认纠纷。
关于原告诉请涉案504房、505房和19号车房归其所有。对于涉案19号车房，原环市镇国土所交付后一直由两原告占有使用，各方对该车房归属两原告并未提出异议也未妨碍其行使权利，故两原告是该车房权利人的事实并不存在争议。对于涉案504房和505房，登记权属人被告霍炳能以及禅城区祖庙国土所、佛山三建公司环市分公司均确认实际属于两原告所有。邮政佛山公司提出应属被告霍炳能所有的意见，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，应以查明的事实确定房屋的真实权属。如前查明，涉案504房和505房是原环市镇国土所征拆原告的回迁房，被告霍炳能与佛山三建公司环市分公司签订的购房合同并未包括两房屋，上述房屋登记在霍炳能名下仅系简化手续和缩短办证时间的需要，霍炳能对上述房屋归属两原告所有亦不持异议，邮政佛山分行虽提出异议但并未提供证据证明存在霍炳能已向佛山三建公司环市分公司支付上述房屋价款或此后从两原告处购买的情形，且本院在两原告提出执行异议后裁定中止执行涉案504房和505房，作为申请执行人的邮政佛山分行亦未按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条条规定在收到裁定书十五日内提起执行异议之诉，本院已依法解除了两房的查封措施。综上，本院确认两原告是涉案504房和505房的真实权属人。邮政佛山分行的上述意见，与事实不符，本院不予采纳。
关于两原告诉请办证。首先，由于涉案19号车房尚没有办理初始产权登记，原告及其他各方也没有提供证据证明该车房的面积，且佛山市禅城区房屋登记中心复函称该车房部分是水泥顶盖、部分是生铁顶盖，可在水泥顶盖部分资料齐全的情况下办理房地产权证，因本案无证据证明车房水泥顶盖的面积，故在此情况下，本院仅确认涉案19号车房属于两原告所有，两原告可按照佛山市禅城区房屋登记中心要求，待完善相应资料后办理产权登记。其次，涉案504房、505房已办理了产权登记，因上述两房系原告自原环市镇国土所处所取得，《房屋土地转让协议》亦约定环市镇国土所负责办理更换房产证，由于原环市镇国土所的权利义务由禅城区祖庙国土局承继，故应由禅城区祖庙国土局承担协助原告办理产权变更登记的义务；由于涉案504房和505房登记在被告霍炳能名下，其也负有协助原告变更涉案504房和505房产权登记的义务；佛山三建公司环市分公司将明知属于原告的涉案504房和505房产权登记在被告霍炳能名下，具有明显过错，亦负有办理房屋产权登记的协助义务。至于被告禅城区国土局，虽然其系禅城区祖庙国土局的上级部门，但禅城区祖庙国土局已依法登记为机关法人，根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条的规定，法人具有民事权利能力和民事行为能力，可依法独立享有民事权利和承担民事义务，故原告诉请禅城区国土局承担责任，于法无据，本院不予支持。至于佛山三建公司，如前查明，佛山三建公司环市分公司并非由其设立，且佛山三建公司环市分公司是已登记注册的企业法人，亦可独立承担相应责任，故原告诉请佛山三建公司承担责任，于法无据，本院亦不予支持。综上，被告霍炳能、禅城区祖庙国土局和佛山三建公司环市分公司共同负有办理涉案504房和505房过户到两原告名下的协助义务。
关于原告诉请办证费用。首先，因原环市镇国土所委托的佛山三建公司环市分公司将原告的房屋产权登记至被告霍炳能名下，导致原告至今不能办理产权登记，委托人应对受托人的行为承担后果，故原告诉请禅城区祖庙国土局承担过户费用，合理合法，本院予以支持。其次，佛山三建公司环市分公司以通知形式表示自愿承担涉案房屋的过户费用，属于对原环市镇国土所债务的加入，故原告诉请其承担过户费用，本院予以支持。再次，被告霍炳能对涉案房屋产权登记在其名下不具有过错，原告诉请其承担办证费用，本院不予支持。综上，禅城区祖庙国土局和佛山三建公司环市分公司应共同承担涉案504房和505房过户的费用。
关于原告诉请注销涉案504房和505房的抵押权和相应费用。由于被告霍炳能将本属于两原告的上述两涉案房屋抵押给第三人邮政佛山分行，该抵押行为亦没有得到两原告的追认，根据《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》第124条的规定，该抵押无效，抵押人和抵押权人即被告霍炳能和第三人邮政佛山分行应共同注销佛山市河边街××之一504房和505房的抵押权（504房抵押权证：粤房地他项权证佛字第0100021549号，505房抵押权证：粤房地他项权证佛字第0100021548号）。因被告霍炳能将本属于两原告的房屋擅自设置抵押，故原告诉请被告霍炳能承担注销抵押权的相应费用，合理合法，本院予以支持。被告霍炳能不同意注销抵押权和承担费用的意见，于法无据，本院不予采纳。根据前所查明的事实，涉案房屋系霍炳能因范永标向邮政佛山分行借款而抵押，第三人邮政佛山分行关于原告和被告霍炳能骗取银行贷款的意见，无事实依据，本院不予采纳。邮政佛山分行就涉案房屋的抵押权并不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不构成善意取得，故其为善意第三人的意见，本院亦不予采纳。
关于被告霍炳能反诉两原告支付涉案504房和505房的面积差价款和承担水电安装分摊费。据前查明，涉案房屋系原环市镇国土所交付给两原告的回迁房，霍炳能购买的房屋并不包含属于两原告的涉案房屋，虽然佛山三建公司环市分公司在通知中载明系503房、504房、19号单车房，但诉讼中，原告、被告霍炳能、禅城区祖庙国土局、佛山三建公司环市分公司均一致确认，最终交付原告和实际履行的为涉案504房、505房和19号单车房，由于霍炳并未举证就上述房屋与原告存在买卖关系，故不论原环市镇国土所交付的涉案房屋面积是否与《通知》所载的面积相符，霍炳能均无权向两原告主张权利，本院对其反诉面积差价款不予支持。对于霍炳能反诉水电安装费，仅为其单方陈述，并未提供证据证明其存在为涉案房屋安装水电及费用支出的事实，原告和佛山三建公司环市分公司不予确认；相反，佛山三建公司环市分公司陈述交付的房屋已安装水电，和《购房合同书》的约定能够相互印证，综上，原告反诉水电安装费，无事实依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》第124条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认佛山市禅城区河边街16号之一504房、佛山市禅城区河边街16号之一505房和佛山市禅城区河边街16号之一19号车房属于原告梁堂、梁锡强所有；
二、被告霍炳能、佛山市禅城区祖庙街道国土城建和水务局、佛山市第三建筑工程公司环市二分公司于本判决生效之日起十日内，共同协助原告梁堂、梁锡强办理佛山市禅城区河边街16号之一504房（房地产权证号：Ｃ1××19）和佛山市禅城区河边街16号之一505房（房地产权证号：Ｃ1××22）的房屋过户登记手续，因房屋过户登记手续产生的税费由被告佛山市禅城区祖庙街道国土城建和水务局、佛山市第三建筑工程公司环市二分公司负担；
三、被告霍炳能和第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司佛山市分行于本判决生效之日起十日内，共同办理佛山市禅城区河边街16号之一504房（抵押权证：粤房地他项权证佛字第0100021549号）和佛山市禅城区河边街16号之一505房（抵押权证：粤房地他项权证佛字第0100021548号）的抵押权注销手续，因注销登记产生的费用由被告霍炳能负担；
四、驳回原告梁堂、梁锡强的其他诉讼请求；
五、驳回被告霍炳能的反诉请求。
本案适用普通程序，本诉案件受理费9341元，由被告霍炳能、佛山市禅城区祖庙街道国土城建和水务局、佛山市第三建筑工程公司环市二分公司负担；反诉受理费2806元，由被告霍炳能负担。
如不服本判决，两原告可在本判决书送达之日起三十日日内，五被告和第三人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 苏长磊
人民陪审员 汤丽华
二〇一五年四月十日
书 记 员 莫翠芳
附引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第三十六条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》
第124条以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。
以法律限制流通的财产作为抵押物时，需要变卖时，应当按照有关规定出售，抵押权人可以从价款中优先受偿
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