湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂张湾民一初字第01062号
原告华神（十堰）置业有限公司。该公司住所地，湖北省十堰市公园路**号东风实业大厦***房。
法定代表人林明杰，该公司董事长。
委托代理人曾雍波，该公司法律顾问。代理权限：代为提交书面意见、出庭、法庭辩论、签署、送达、接受法律文书等一般授权。
委托代理人熊忠良，该公司职员。代理权限：代为提交书面意见、出庭、法庭辩论、签署、送达、接受法律文书等一般授权。
被告沈建刚，现职业、。
被告杨关，现职业、。
原告华神（十堰）置业有限公司（以下简称华神置业公司）诉被告沈建刚、杨关房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理。在审理过程中，原告华神置业公司于2015年7月31日向本院申请诉讼保全，同年8月7日，本院作出（2015）鄂张湾民一初字第01131号民事裁定书，裁定对被告沈建刚、杨关价值38万元的财产予以查封或冻结。本案依法组成由审判员武思友担任审判长并主审，审判员喻平、人民陪审员黄堂荣参加的合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告华神置业公司的委托代理人曾雍波、熊忠良到庭参加了诉讼，被告沈建刚、杨关经本院于2015年10月22日在《人民法院报》上公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，公告期限届满，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告华神置业公司诉称，2014年3月21日，我公司与被告沈建刚签订了一份《商铺租赁经营合同》，合同约定，由我公司将位于本市张湾区湖南路一号的福嘉苑一层1-3号铺位租赁给被告沈建刚，用于经营茶庄、酒庄，租期2年，并约定了相应的租赁费、物业费的支付方式，以及违约责任。2014年12月16日，被告沈建刚向我公司申请变更合同承租人主体一方为被告杨关，并保证承担变更合同前的全部责任，变更合同后承担连带责任。合同签订后，我公司按约交付房屋，但被告沈建刚仅支付了合同履约保证金50000元，6个月的商铺租赁费127065.12元，6个月的物业管理费43984.08元。被告杨关接手经营茶庄、酒庄后，拒不支付租赁费、物业费，并于2015年4月15日逃跑关门，二被告至今未向我公司交付以上商铺及租赁费、物业管理费，截止2015年7月15日，两被告应支付我公司租赁费、物业费280330元。二被告逾期付款，已构成解除合同条件，因此，现依法起诉，要求：1、判令解除原告与被告杨关签订的《商铺租赁经营合同》；2、判令两被告共同向原告支付拖欠租赁费及相关物业管理费用共计280330元（暂计算至2015年7月15日）及相应的违约金28033元（计算方法：280330元×10%）；3、判令原告不予退还被告沈建刚50000元保证金；4、判令两被告向原告支付解除《商铺租赁经营合同》违约金25413.02元（计算方法：二年总租赁费508260.48元×5%）；5、判令两被告向原告按每天950.27元支付自2015年7月16日至房屋交付给原告期间的房屋占用费；6、由两被告承担本案诉讼费用。
原告华神置业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、证号为十堰房权证张湾区字第××号《房屋所有权证》（复印件，与原件校对无异），用以证明原告华神置业公司出租的房屋，其公司具有所有权；
证据二、2014年3月21日签订的《商铺租赁经营合同》一份，用以证明原告华神置业公司与被告沈建刚签订了租赁合同，及相关合同内容；
证据三、被告沈建刚签名的《进场装修申请表》一份，用以证明原告华神置业公司已按约将租赁房屋交付给被告沈建刚；
证据四、2014年12月16日签订的《商铺租赁经营合同》一份及被告沈建刚与被告杨关联名签名的《申请》一份，用以证明原告华神置业公司与被告杨关签订租赁合同的由来、合同内容相关情况，以及两被告应当承担的合同义务；
证据五、中国工商银行网上银行电子回单一张及收据两张、原告华神置业公司出具的《清单》一份，用以证明2014年4月2日被告沈建刚支付合同保证金50000元，以及支付6个月的商铺租赁费127065.12元、6个月的物业管理费43984.08元的事实；
证据六、十堰鼎泽物业管理有限公司的《证明》一份及照片一组，用以证明被告杨关于2015年4月15日关闭了其经营的大益茶庄和拉菲酒庄。
被告沈建刚未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见和证据。
被告杨关未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见和证据。
对原告华神置业公司提交的上述六组证据，经本院当庭审查，均符合证据的合法性、关联性和真实性要求，本院予以采信。
经审理查明，2014年3月21日，原告华神置业公司与被告沈建刚签订了一份《商铺租赁经营合同》，合同约定，由原告华神置业公司将其公司所有的、位于本市张湾区湖南路一号的福嘉苑一层1-3号、面积为407.26㎡的铺位租赁给被告沈建刚，用于经营茶庄、酒庄，租期二年（2014年3月21日至2016年3月20日），租赁费标准为52元／㎡·月，物业管理费标准为18元／㎡·月。合同第4.5条约定，租金及相关费用和物业管理费按半年缴纳，第一次缴纳时间为签订本合同时一次性付清，以后缴纳时间为下一半年提前10天一次性缴纳；第5.1条约定，乙方（被告沈建刚）在签订本合同时需向甲方（原告华神置业公司）交付50000元作为本合同的履约保证金；第5.3条约定，如在合同期内由于乙方（被告沈建刚）的原因而造成本合同提前解除，乙方（被告沈建刚）所缴纳的保证金不予退还，并取消其可享受的任何优惠政策。关于违约责任，合同第8.2.4条约定，乙方（被告沈建刚）有其他违约行为致使本合同无法继续履行的，甲方（原告华神置业公司）有权单方面解除合同，并收回铺位，且乙方应按本合同支付甲方总租金及相关费用总额的5%承担违约责任；第8.5条约定，乙方（被告沈建刚）逾期支付甲方（原告华神置业公司）铺位租金及相关费用和物业管理费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应支付逾期欠缴款项总额10%的违约金。合同第十条约定，合同期内，甲方（原告华神置业公司）给予乙方（被告沈建刚）免租贰个月，作为优惠政策。
原告华神置业公司于上述《商铺租赁经营合同》签订前一天，即2014年3月20日将租赁房屋交付给被告沈建刚，被告沈建刚于合同签订后，将所承租房屋之中的两间开办“大益茶庄”，一间开办“拉菲酒庄”，并交付给原告华神置业公司合同履约保证金50000元，6个月的商铺租赁费127065.12元（52元／㎡·月×407.26㎡×6个月），6个月的物业管理费43984.08元（18元／㎡·月×407.26㎡×6个月）。2014年12月16日，被告沈建刚、杨关联名向原告华神置业公司递交一份《申请》，要求将上述《商铺租赁经营合同》的承租人变更为被告杨关，并注明：“变更后的杨关与贵公司产生《合同》关系。本人（被告沈建刚）保证变更前的原《合同》期限内的所有费用由本人全部履行完毕。若因变更合同当事人给贵公司造成相关经济损失，由本人和变更后的合同当事人承担相应经济损失”。同日，原告华神置业公司与被告杨关签订《商铺租赁经营合同》一份，除合同乙方变更为被告杨关外，其他内容与第一份《商铺租赁经营合同》一致。
2015年4月15日，被告杨关搬走了茶庄和酒庄内的物品，并关闭了所租赁房屋的大门而离开，也未交纳所欠的房屋租金及物业管理费用，致租赁房屋一直关闭至今。原告华神置业公司认为被告杨关已构成合同违约，要求与被告杨关解除合同，并要求两被告支付房屋租金、赔偿相关损失未果，故而成诉。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人经协商一致，可以变更合同。本案中，原告华神置业公司先后与被告沈建刚、杨关签订的《商铺租赁经营合同》，及被告沈建刚、杨关联名给原告华神置业公司递交的《申请》，符合有效合同的构成要件，均合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告华神置业公司与被告沈建刚于2014年3月21日签订的《商铺租赁经营合同》，经协商一致，已于2014年12月16日终止，按照被告沈建刚、杨关的联名《申请》，截止2014年12月16日前因上述租赁合同而产生的债务，即8个月零25天的商铺租赁费187068元（52元／㎡·月÷30天／月×265天×407.26㎡）、物业管理费（18元／㎡·月÷30天／月×265天×407.26㎡）64754元，应当由被告沈建刚个人承担。从2014年12月17日开始产生的合同之债，同样基于联名《申请》中被告沈建刚的承诺，由被告沈建刚与被告杨关连带承担。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告沈建刚在承租房屋后，仅按约支付了合同保证金50000元，及半年的租赁、管理费用，在终止合同后仍拖欠一部分费用，被告杨关承接合同的权利义务后，未按合同约定交纳费用，直到关闭租赁房屋，其行为不但构成了违约，而且以自己的行为表明不履行主要债务，因此原告华神置业公司要求与被告杨关解除租赁合同的请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告杨关仍然占用房屋，应当依法赔偿原告华神置业公司的房屋占用损失，该损失可比照房屋租赁费的标准进行计算。关于原告华神置业公司要求两被告承担合同约定的违约责任的请求，即取消二个月的租赁费的优惠、不予退还合同保证金50000元、并按合同期总租金508260.48元（52元／㎡·月×407.26㎡×24月）的5%支付违约金，理由充分，本院予以支持。原告华神置业公司要求根据合同约定，主张两被告因拖欠租金而应承担拖欠部分10%的违约金，系因同一事由约定的两项违约金，综合全案的违约责任，原告华神置业公司的此项请求，理由不充分，本院不予支持。被告沈建刚、杨关经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参与诉讼，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告华神（十堰）置业有限公司与被告杨关签订的《商铺租赁经营合同》；
二、被告沈建刚于本判决生效之日起十日内，支付原告华神（十堰）置业有限公司截止2014年12月16日的商铺租赁费187068元、物业管理费64754元，合计251822元。核减已支付的171049.2元（127065.12元＋43984.08元），被告沈建刚还应支付80772.8元；
三、被告杨关于本判决生效之日起十日内，支付原告华神（十堰）置业有限公司商铺租赁费、房屋占用损失及物业管理费，三项费用的计算方式为：从2014年12月17日起至商铺交还原告华神（十堰）置业有限公司之日止，按每天950.27元［（52元／㎡·月＋18元／㎡·月）÷30天／月×407.26㎡］的标准计算。
四、被告杨关支付原告华神（十堰）置业有限公司违约金25413.02元（计算方法：二年总租赁费508260.48元×5%）；
五、被告沈建刚对上述第三条、第四条被告杨关的支付义务承担连带责任；
六、原告华神（十堰）置业有限公司不予退还给被告沈建刚、杨关合同保证金50000元；
七、驳回原告华神（十堰）置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告沈建刚、杨关未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5638元、财产保全费2420元、公告费560元，共计8618元，由被告沈建刚、杨关连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 武思友
审 判 员 喻 平
人民陪审员 黄堂荣
二〇一六年二月十四日
书 记 员 张 甜
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。