上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第333号
上诉人(原审被告)上海清旗餐饮管理有限公司。法定代表人陈侠。委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被上诉人(原审原告)锦银置业(上海)有限公司。法定代表人施利平。委托代理人田立卿，上海市广发律师事务所律师。委托代理人孙磊，上海市广发律师事务所律师。上诉人上海清旗餐饮管理有限公司(以下简称“清旗公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，锦银置业(上海)有限公司(以下简称“锦银公司”)系位于上海市嘉定区真新新村街道曹安公路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人。2010年4月15日，锦银公司与清旗公司的委托代理人江舫签订租赁合同，约定锦银公司将系争房屋出租给清旗公司用于经营餐饮“老东北菜馆”、“老鸭粉丝汤”使用，租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日。该合同第六条约定，租赁费用由租金和管理费构成，其中首年租金按租赁铺位面积每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)2元计算，月租金共计74,422元，每经过一年在原有基础上递增6%；管理费系锦银公司为协助清旗公司开展经营活动提供管理和服务而收取的相关费用，首年管理费按租赁铺位面积每天每平方米0.5元计算，月管理费为18,606元，每经过一年在原有基础上递增6%。租金和管理费均以每两个月为一期，采用先付费后租赁形式，由清旗公司在下一期租赁起始日之前五日内以汇入锦银公司指定银行账户或锦银公司财务部门指定的方式予以支付。合同第七条约定，清旗公司应向锦银公司支付的履约保证金为93,028元。合同第十条还明确，乙方拖欠租金或管理费达15天的，锦银公司可以提前终止合同，收回铺位。2010年4月15日，锦银公司向清旗公司出具了两张收据，确认收到清旗公司支付的首期履约保证金93,028元和由一个月租金以及物业管理费构成的“首期租金”93,028元。2010年11月8日，锦银公司又与清旗公司委托代理人江舫签订了补充协议一份。该协议第二条约定，锦银公司预定于2010年12月30日前商场开业。如延期开业起租日期和合同日期顺延。开业时一楼商铺进驻率达到80%以上。第三条约定，双方商定于2010年11月10日至2011年2月9日为清旗公司的装修免租期。2011年2月10日至2011年5月9日为清旗公司的经营免租期。第四条约定，清旗公司承诺于2010年11月10日接收场地进场装修。如果逾期未进场装修，则视清旗公司违约并承担原合同约定的违约责任。补充协议还明确，协议与原合同有出入的地方以该协议为准。2011年11月18日，系争房屋所在的锦银休闲广场整体开业。2012年1月4日，锦银公司曾向清旗公司发出《关于缴纳租金及物管费的通知》，向清旗公司催讨租金及物管费等相关费用。2012年6月8日，锦银公司又向清旗公司发出《停止水电空调使用的通知》，称因清旗公司自开业以来一直未缴租金及物管费，锦银公司虽多次催讨，但清旗公司始终未能履行合同义务，故决定依租赁合同约定于2012年6月11日以后停止提供水电及空调服务。2012年6月27日，锦银公司在系争房屋的大门上张贴了封条。目前系争房屋整体处于空关状态，但房屋的一部分已被锦银公司另行出租他人，清旗公司仍有物品留在系争房屋内。2014年6月，锦银公司起诉要求：1、确认租赁合同已于2012年7月1日解除；2、判令清旗公司向锦银公司支付租金和物业管理费520,960元；3、判令清旗公司将系争房屋内的物品搬离，逾期由锦银公司代为处理，所产生的费用由清旗公司承担。原审法院审理中，锦银公司确认曾于2010年4月15日收到过清旗公司支付的首期履约保证金93,028元和由一个月租金及一个月物业管理费构成的“首期租金”93,028元。锦银公司还确认，曾于2010年11月8日就租赁合同与清旗公司签订过一份补充协议，并主张变更第一项诉讼请求为：确认双方之间签订的租赁合同及补充协议均于2012年7月1日解除。同时，锦银公司明确第二项诉讼请求中，要求清旗公司支付的租金和物业管理费各自计算依据为：应付租金每月74,422元，计算时间自2011年11月18日起至2012年6月30日止，扣除清旗公司首期租赁费用已支付的一个月租金后尚余6.5个月租金未付，故应付租金总额483,743元；应付物业管理费每月18,606元，计算时间自2011年11月18日起至2012年6月30日止，扣除清旗公司首期租赁费用已支付的一个月物业管理费后尚余6.5个月物业管理费未付，故应付物业管理费总额120,939元，两者相加后金额为604,682元。锦银公司称起诉状中计算金额有误，要求变更第二项诉讼请求为：判令清旗公司向锦银公司支付租金和物业管理费共604,682元。另锦银公司在原审审理过程中诉称，系争房屋所在商场整体已于2011年11月18日开业。而在开业当日，该商场一楼商铺的进驻率就已达到80%以上，并提供了商场一层规划设计平面图、招商平面图及已进驻商户租赁合同等证明材料加以证明。原审法院另查，清旗公司曾就同一系争房屋之租赁合同纠纷另案起诉锦银公司，其在另案中的起诉状中明确，“后清旗公司强行要求在2011年11月18日开业，陈侠和王兵只得让江舫试营业”。而在本案庭审过程中，清旗公司自称系于2012年4月18日在系争房屋内开业经营。原审法院认为，锦银公司与清旗公司就系争房屋所签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应依约履行各自的义务。租赁合同第六条约定，租赁费用的构成包括租金及管理费两个部分，并明确管理费是锦银公司为协助清旗公司开展经营活动提供管理和服务而收取的相关费用，故锦银公司向清旗公司提出要求支付物业管理费的主张并无不当，清旗公司关于物业管理费的收取应该由物业公司而非锦银公司提出的观点没有依据，法院不予支持。原审法院庭审过程中，清旗公司自认已在系争房屋内实际开业经营，应当认为，清旗公司的开业经营行为是在事实上认可了锦银公司的一楼商铺进驻条件已经达到了双方的约定要求或是对原先协议约定商场开业条件的实际变更与认可。现根据查明事实，系争房屋所在商场系于2011年11月18日整体开业，而清旗公司在另案起诉锦银公司时也自称已于当日试营业，故系争房屋的起租日期也应自当天起算。至于清旗公司辩称，试营业系受锦银公司强行要求所致以及自己实际开业时间是在2012年4月18日等，缺乏相应依据，不予采信。补充协议第四条明确，清旗公司承诺于2010年11月10日接收场地进场装修。如果逾期未进场装修，则视清旗公司违约并承担原合同约定的违约责任。锦银公司称双方系于2010年7月1日按原租赁合同约定的交房时间交接的房屋，明显与上述补充协议的内容不符，故不予认可；清旗公司确认双方对于系争房屋的交付时间即为补充协议约定的2010年11月10日，但辩称交房当天系争房屋仍不符合交房条件，并主张实际装修直到农历2011年底、2012年初才完成，亦缺乏相应依据，法院难以采信，故应认定系争房屋已于2010年11月10日交付清旗公司。补充协议第三条对清旗公司享有的装修免租期及经营免租期进行了明确，其中装修免租期为2010年11月10日至2011年2月9日；经营免租期为2011年2月10日至2011年5月9日。法院认为，装修免租期的计算时间应自承租人接收房屋时开始。清旗公司已于2010年11月10日接收系争房屋，故其装修免租期仍应为2010年11月10日至2011年2月9日。而经营免租期的计算时间应自合同或协议约定的起租日期开始。系争房屋的起租日期为2011年11月18日，故清旗公司享有的经营免租期应为2011年11月18日至2012年2月17日，而清旗公司需要支付租金和物业管理费的起始时间应为2012年2月18日。至于锦银公司所称补充协议对于各免租期的日期有过明确约定，若出现延期开业，各免租期均不应顺延以及清旗公司辩称各免租期都应根据延期开业情况相应顺延等主张，各自缺乏相应依据，均不予采信。2012年6月8日，清旗公司收到锦银公司发出的停止水电空调使用的通知，通知载明因清旗公司自开业以来一直未缴租金及物管费，锦银公司虽多次催讨，但清旗公司始终未能履行合同义务，故决定依租赁合同约定于2012年6月11日以后停止提供水电及空调服务。因锦银公司停止提供水电及空调服务后，清旗公司实际已无法在系争房屋内正常经营，故锦银公司诉请要求清旗公司支付的租金和物业管理费的截止时间应为2012年6月10日，而非锦银公司主张的2012年6月30日。至于清旗公司辩称，在2012年6月8日收到上述通知的当天，锦银公司即已停止了水电及空调服务，缺乏相应依据，法院不予支持。故清旗公司本应向锦银公司支付租金及物业管理费的期间为2012年2月18日至2012年6月10日。而由于锦银公司已在2010年4月15日向清旗公司收取过由一个月租金及物业管理费构成的首期租赁费用93,028元，故清旗公司实际应向锦银公司支付2012年3月18日至2012年6月10日期间的租金210,862.33元及物业管理费52,717元。清旗公司不支付房屋租金及物业管理费远超合同约定的15天期限，锦银公司据此主张行使解除权于法无悖，且目前客观上系争房屋部分已由锦银公司出租他人，再要继续履行双方合同、协议难有可能，故对锦银公司要求确认锦银公司、清旗公司之间租赁合同及补充协议解除之主张，予以支持。锦银公司主张曾于2012年6月27日向清旗公司发出过合同解除函，明确双方的租赁合同自2012年7月1日解除，但清旗公司否认收到过上述函件，锦银公司亦无法证明该函件已有效送达清旗公司，故合同的具体解除时间应以清旗公司收到本案锦银公司起诉状副本即2014年7月15日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。锦银公司要求清旗公司将系争房屋内的物品搬离合法有据，对此予以支持。但其主张逾期搬离则由锦银公司代为处理，所产生的费用由清旗公司承担等，缺乏相应依据，不予支持。同时，由于合同已解除，锦银公司应当将收取的首期履约保证金93,028元返还清旗公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认锦银置业(上海)有限公司与上海清旗餐饮管理有限公司于2010年4月15日签订的租赁合同及双方于2010年11月8日签订的补充协议自2014年7月15日起解除；二、上海清旗餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付锦银置业(上海)有限公司自2012年3月18日至2012年6月10日期间的租金210,862.33元；三、上海清旗餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付锦银置业(上海)有限公司自2012年3月18日至2012年6月10日期间的物业管理费52,717元；四、上海清旗餐饮管理有限公司应于判决生效之日起三十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区真新新村街道曹安公路XXX号C12的商铺；五、锦银置业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海清旗餐饮管理有限公司首期履约保证金93,028元；六、驳回锦银置业(上海)有限公司的其他诉讼请求。各方当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,846元，减半收取4,923元，由锦银置业(上海)有限公司负担2,777.06元，由上海清旗餐饮管理有限公司负担2,145.94元。清旗公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一楼商铺进驻率是否达到80%以上一直是双方的争议焦点，锦银公司认为2011年11月18日其举行开业仪式时一楼商铺的进驻率已经达到80%以上，清旗公司认为直到2012年6月8日租赁物被物业公司强行锁门时一楼商铺的进驻率尚未达到80%，故锦银公司所说的开业并不是针对清旗公司的开业，不能适用于清旗公司的情况。清旗公司提供的上海博动体育用品有限公司的工商登记资料，证明锦银公司将上海博动体育用品有限公司实际租赁45.5平方米造假为承租2928平方米，以达到证明一楼商铺进驻率达到80%以上的目的。原审法院抛弃双方的合同约定，以锦银公司解除合同的需要认定开业时间，明知锦银公司在清旗公司诉请其继续履行合同的诉讼期间故意将清旗公司承租区域的三分之一范围转租给案外人，在清旗公司表示了即使是剩余的三分之二也坚决要求履行合同的意见，客观上只要锦银公司将门锁打开清旗公司立即就可以营业，原审法院以“且目前客观上系争房屋部分已由锦银公司出租他人，再要继续履行双方合同、协议难有可能”完全不成立。由于合同的起租日期还未开始，清旗公司无需向锦银公司支付租金和物业管理费，也不认可锦银公司要求确认合同解除、自己需要搬离系争房屋等主张。另物业管理费的收取也应该由物业公司提出，不应由锦银公司主张。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判驳回原审原告全部诉请。被上诉人锦银公司辩称，原审审理中，锦银公司已提供了商场一层规划设计平面图、招商平面图及已进驻商户租赁合同等证明材料加以证明系争房屋所在商场整体已于2011年11月18日开业，而在开业当日，该商场一楼商铺的进驻率就已达到80%以上。清旗公司在系争房屋内开设的“老东北菜馆”已于2011年开业，并一直营业至2012年6月。但清旗公司一直消极履行合同义务，虽经催讨，却始终未依约支付各项费用。原审法院判决正确，不同意上诉人清旗公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2010年4月15日锦银公司与清旗公司签订的租赁合同以及2010年11月8日锦银公司又与清旗公司签订的补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合法有效，双方当事人均应正确履行。根据补充协议约定，锦银公司预定于2010年12月30日前商场开业。如延期开业起租日期和合同日期顺延。开业时一楼商铺进驻率达到80%以上。锦银公司称，系争房屋所在商场系于2011年11月18日整体开业，并就其主张提供了相关证据，而清旗公司在另案起诉锦银公司时也自称已于当日试营业，原审法院就此认定清旗公司的开业经营行为是在事实上认可了锦银公司的一楼商铺进驻条件已经达到了双方的约定要求或是对原先协议约定商场开业条件的实际变更与认可，并无不妥，故系争房屋的起租日期应自2011年11月18日起算。双方在租赁合同中明确约定，管理费是锦银公司为协助清旗公司开展经营活动提供管理和服务而收取的相关费用，故清旗公司应当依据合同约定履行，清旗公司认为物业管理费的收取应该由物业公司提出，理由不能成立，本院不予支持。清旗公司未按合同约定支付租金及物业管理费，现锦银公司依法行使合同解除权，并无不当。双方在租赁合同以及补充协议中对租金以及清旗公司享有的装修免租期及经营免租期进行了明确约定，原审法院据此对清旗公司应支付的租金以及物业管理费数额的认定，亦无不当，本院不再赘述。双方租赁合同的解除时间应以清旗公司收到本案锦银公司起诉状副本即2014年7月15日为准。合同解除后，清旗公司应携系争房屋内的物品搬离系争房屋。综上，上诉人清旗公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,846元，由上诉人上海清旗餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年八月五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……