黑龙江省九三农垦法院
民 事 判 决 书
﹝2015﹞九民初字第216号
原告李勃，无职业。
委托代理人李文霞，河北省廊坊市中国石油天然气管道局维抢修分公司职工。
委托代理人冉照山，黑龙江鸿安律师事务所律师。
被告王春雷，警察。
委托代理人孔祥省，黑龙江疆平律师事务所律师。
被告黑龙江省九三农垦金利房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省黑河市嫩江县鹤山农场场直。
法定代表人徐飞，该公司董事长。
委托代理人吕英，黑龙江敬泽律师事务所律师。
原告李勃因与被告王春雷、黑龙江省九三农垦金利房地产开发有限责任公司（以下简称九三金利公司）返还原物纠纷一案，于2015年9月7日向本院起诉。依法适用简易程序实行独任审判，2015年11月25日因案情复杂，本院作出〔2015〕九民初字第216号民事裁定书，裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭。于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李文霞、冉照山，被告王春雷及其委托代理人孔祥省，被告九三金利公司委托代理人吕英，被告王春雷提供的证人张某甲、张某乙、矫国真、单某到庭参加诉讼。当日双方当事人共同申请庭外和解，期间一个月。本案现已审理终结。
原告李勃诉称，原告在九三局红星街有45.52平方米住宅一座，1994年原告离开九三到河北省打工，2015年原告的同学到河北省打工碰到原告，告知原告的房屋被拆迁，2015年4月28日回到九三查看自己的房屋被拆迁事宜，原告先到九三局房地产管理处查询自己房屋，房产管理处的工作人员告知原告自己的房屋未拆迁亦未过户，原告从房产管理处出来碰到自己的邻居，邻居告知原告的房屋已经被拆迁并已经补偿完毕，原告找到九三局城管局方知道原告的房屋由被告九三金利公司与被告王春雷签订了产权调换协议，并将原告平房的置换后的楼房补偿给了被告王春雷。诉争平房是原告在1989年或者1990年自建的，该房产权证从房屋建成后就一直在九三局直房地产管理处存放，原告从来没有领取过诉争房屋的房产证。原告妻子在1993年在吉林出车祸，原告让原告的妻子把屋里的一些生活用品处理了，但是不让原告妻子卖房子。1994年原告与妻子外出打工，房屋一直空置，没有交由任何人管理和卖房，也没有出租。这栋房屋现在依然存在，没有被拆除。综上，二被告的行为已经侵害了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼，请求：一、确认二被告签订的产权调换协议无效；二、二被告立即返还红星街平房，面积45.52平方米，价值100000元；三、本案诉讼费用由二被告承担。
被告王春雷辩称，第一，王春雷与金利公司签订的房屋产权调换协议书有效。1、在2013年4月16日王春雷在杨春手购得诉争房屋，杨春委托张某甲签订房屋买卖合同。王春雷以101400元的价格购买房屋并与张某甲签订合同，把房屋款项转到杨春账上，该合同实际履行，被告王春雷取得该房屋的房屋所有权证，并且有该房屋的土地使用权证，后经了解杨春在李双手中买该房屋，李双购买了李勃的房屋。该购买的过程完全符合法律规定的表见代理行为，因为李双在购买房屋时有房屋的所有权证和土地使用权证，故二被告签订的产权调换协议书有效。2、被告王春雷在产权调换后的房屋内进行了装修，实际投资40000余元，并且该房屋已经升值，市场价格150000元。在2013年4月16日王春雷购买房屋时，张某甲给王春雷提供了李勃户口的复印件和1991年7月13日土地管理费的收据，交款人有李某、李勃、李谈，还有李勃的土地使用证、李勃的房照。第二，原告诉请已经超过诉讼时效，只有起诉权而没有胜诉权，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告九三金利公司辩称，原告要求确认二被告之间的产权置换协议无效以及要求返还房屋没有事实根据和法律依据。理由如下：当时九三金利公司是按照九三农垦管理局的要求为了确保九三局直十四委水源湿地保护工程，由九三管理局牵头，包括九三建设局以及城管局等相关部门共同参与，并且是由九三局城管局审核的所有拆迁手续，九三城管局审核拆迁手续完毕之后被告九三金利公司盖上公章完成拆迁行为。九三金利公司的拆迁手续齐全，符合法律规定。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告李勃为证明其主张成立，向本院举示如下两组证据：
1.王春雷与九三金利公司签订的产权调换协议。欲证明被告王春雷将原告的房屋与被告九三金利公司进行产权置换这一事实。
2.黑龙江省农垦九三管理局房地产管理处出具的原告的房屋所有权证存根一份。欲证明位于黑龙江省农垦九三管理局红星街面积45.52平方米的平房（坐落号0600-01-64-03）为原告所有。
被告王春雷质证意见为：对原告证据1，王春雷确实与九三金利公司签订过一份调换协议，原告提供这份协议内容与王春雷的协议的内容一致，但没有加盖公章，不能确定这份与王春雷签订的协议是否是同一份协议。对证据2的真实性无异议。但是从存根上所记载的领证日期1995年3月22日，领证人李某。所以，对于李某的行为，李勃应该是认可的。
被告九三金利公司质证意见为：原告证据1这份协议存在，对协议无异议，原告少复印一张，原件在九三金利公司。对原告证据2的真实性无异议。但是从存根上所记载的领证日期1995年3月22日，领证人李某，所以对于李某的行为，李勃应该是认可的。
本院的认证意见为：原告提供的证据1、2具有真实性，与本案有关联，本院予以采信。
被告王春雷为证明其主张成立，向本院举示如下七组证据：
1.证人张某甲出庭作证证言。证言主要内容：张某甲和杨春是邻居，孙淑艳是张某甲的妻子。1996年李某以李勃的名义将红星街平房以2000元卖给李双，是个空房，张某甲在场，李某说李勃委托他卖的房，李某出示了李勃的房产证、土地使用证和户口，交给李双，没有出示李勃的授权书，没有签协议。当时李某说李勃欠李某的钱，李勃把房产证、土地使用证给李某卖了这个房子就可以抵顶欠他的钱了。2001年李某外出打工，张某甲又要求李某把李勃的户口本给复印了，明李某以李勃的名义卖房。李双购买此房后居住两年，期间修缮一次大山，东侧大山原来是土的，换成砖的，换了一次房盖，原来是油毡纸的房盖，换成石棉瓦大瓦盖。1998年李双由于家庭有事将房屋以3650元卖给杨春，杨春购买后对大山又修缮过两次，房盖修过一次，房盖换成木质的，张某甲与杨春合伙在院子里垫了一百多车土。2013年4月份杨春口头委托张某甲以101400元将此房卖给王春雷，提供了此房屋的房产证、土地使用证，还有李勃的户口本复印件，并和王春雷签的买卖房子的协议书，房款通过农村信用社邮给杨春，有回执。李双现在在海伦，2015年5月10日张某甲给王春雷的证人证言中的签名捺印是李双本人的签字捺印。另外，张某甲买了李谈的房子，和诉争房屋相邻，现在还住着，1997年有人说李勃回来过，不知道回来干什么，他去房子这一片溜达了。欲证明该房屋的买卖过程以及买卖房屋时所提供的相关手续。
2.证人张某乙出庭作证证言。证言主要内容：2013年5月份张某乙受领导指派和王春雷执勤回迁房抽签，执勤时有不少拆迁户拿着拆迁手续去城管局领取补偿款。当时我们认为房子每平方米1500元很便宜，王春雷父母在局直没有房子，就跟拆迁户买一个手续换一个楼。王春雷同意了，又帮王春雷借的钱，因为十四委的拆迁户是张某乙的管辖区，从认识的居民张某甲手里替王春雷买了一套回迁房的手续，当张某甲把手续拿来一看是李勃的名，张某乙问这能行吗，张某甲说1995年李勃的哥哥李某替李勃办的房照，李某将房子卖给张某甲的连襟杨春，当时李某说他弟弟李勃让他把房子卖了，李某将房照、土地使用证、李勃的身份证复印件都给了杨春，并且告诉杨春随时可以过户，说李勃不可能回来了，都二十多年了。张某甲说杨春买下这个房子后，二十多年李某和李勃都没回来过，所以肯定没事。张某甲说这么多年他替这个房子交土地使用费，还拉土什么的，李勃和李某都没回来过。替王春雷和张某甲协商买房的时候，是张某甲替杨春卖的房子，和张某甲没什么关系，和杨春有关。我们一看确实没事，张某甲把土地使用证、房照、李勃的身份证复印件都交给了王春雷。卖房时杨春没有回来，是张某甲张罗这些事情，钱给了张某甲和他妻子后，张某乙跟张某甲一起去银行给杨春汇的款。如这件事情不出的话，张某甲拿着杨春提供的这些房屋拆迁手续可以到城管局领取房屋拆迁补偿款，他们不要房子，只要房屋拆迁补偿款，王春雷将房屋拆迁款支付给张某甲，把回迁的手续买来，他用这些手续换楼房。欲证明王春雷和张某甲买卖房屋的过程。
3.证人矫国真出庭作证证言。证言主要内容：矫国真在十四委145号居住了近三十年，与李某、李勃、李谈前后院。李勃的房子有一个叫李双买的，住了几年，后期就是杨春买的，在里面居住了大约有十几二十年。李双和杨春居住期间，没看到过李勃和李某回来过。欲证明涉案房屋的实际居住情况。
4.证人单某出庭作证证言。证言主要内容：从李勃盖房子就跟单某是邻居，李勃走了，涉案房屋卖给了李双，李双住两年多就把房子卖给杨春了。欲证明涉案房屋实际居住情况。
5.张某甲与王春雷签订的房屋买卖协议书复印件一份、李勃的房屋所有权证复印件一份、李勃的户口复印件一份、1991年7月13日交款人为李某、李勃、李谈的土地管理费收据一份、2006年9月28日土地使用者为孙淑艳（张某甲的妻子）的土地登记收件单一份。欲证明王春雷在张某甲手中购买房屋的事实，张某甲提供了李勃的相关证件，足以使王春雷相信张某甲出卖的行为是合法的。
6.孙淑艳出具的针对诉争房屋买卖过程的情况说明一份、李双、张某甲、矫国真、徐荣平、单某、薛长江和一个姓张的人的证言复印件各一份，原件没有了。欲证明房屋的买卖过程，发生了多手流转的事实。
7.申请法院调取的九三农垦公安局九三派出所出具的证明一份、李勃的证件受理信息两份（2007年11月12日和2013年11月25日）。欲证明李勃回到九三的事实。
原告李勃的质证意见为：对证据1，认为证人张某甲的证言不属实，不能作为证据使用。理由：第一，因原告房屋内存在木制家具一套，而证人说李某卖给李双时房屋内没有任何家具，不属实。第二，原告并未授权李某出卖房屋，对此也不知情，因此不能证实李某与李双之间的买卖关系及后续的买卖关系。对证据2证人张某乙的证言有异议，第一，证人张某乙与被告王春雷系同事关系，属于法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，不能单独作为定案依据。第二，证人张某乙陈述不真实。证人张某乙是听证人张某甲说的，1995年李某将房屋卖给杨春，而张某甲作证时说是1996年李某以李勃名义卖给李双，相互矛盾。而且王春雷在答辩中说李双的房屋是向李勃购买的。因此，证人证言不真实，不能作为定案依据。原告对证人所说的买回迁手续换楼的部分不清楚。原告对证据3证人矫国真所说的事情不清楚，无法确认真实性。对证据4证人单某的证言，原告从1994年离开九三到河北打工，2015年才回到九三查看房屋事宜，对这期间发生的事并不知情，无法知道证人所说的是否真实。原告对证据5王春雷与张某甲的买卖协议书是复印件，在没有与原件核对的情况下不能作为证据使用，即使买卖协议有原件，也不能证实被告王春雷与张某甲之间的房屋买卖是合法的。李勃户口的复印件与原告提供的2007年11月12日签发的户口本原件不相符，因此该复印件不能作为证据使用。对房屋所有权证的真实性无异议，但是该所有权证可以证实诉争房屋为原告李勃所有。对土地管理费收款单的真实性无异议，从这份证据能证实李某、李勃和李谈交纳了土地管理费，这是三人共同交纳的，因此该收款单在三人任何一人处都是合法的，但不能证实该房屋已经出卖给被告的事实。对土地登记收件单的真实性无异议。原告对证据6的真实性有异议。证人证言按照法律规定应该由证人出庭作证，否则无法证明真实性，所以不能作为定案依据，也不能证实被告要证实的问题。原告对证据7的真实性无异议。证明中2013年11月25日是否为其本人亲自回来办理证件不详。因此证明只能证实2007年11月12日原告回到九三办理过二代身份证的事实。
被告九三金利公司的质证意见为：对证人张某甲证明的事不知情，无法判断证言的真伪。对证人张某乙陈述的事实不清楚，无法确定其真实性。但是该证人的陈述与被告王春雷向城管局提交的买卖协议不符，因为现在这份协议在我公司。对证人矫国真说的事情不清楚，因为该证人陈述的事实与王春雷交给九三城管局的买卖协议是不符的，无法确认哪个是真的哪个是假的。城管局提供给我们的王春雷提供的协议卖方是李勃，买方是王春雷。对证人单某所说的事情不清楚，无法确认真实性。因为该证人所陈述的事实与王春雷交给九三城管局的买卖协议是不符的，无法确认哪个是真的哪个是假的。城管局提供给我们的王春雷提供的协议卖方是李勃，买方是王春雷。对该证据5有异议。因为被告王春雷提供的王春雷与张某甲的房屋买卖协议与王春雷向城管局交纳的拆迁时房屋买卖协议不相符，九三金利公司也无法确定哪个房屋买卖协议是真的。既然与我公司手中的买卖协议不符，其中肯定有一份协议是有矛盾的。所以该组证据不能证明王春雷要证明的问题。对证据6有异议。该组证据应该属于证人证言，证人没有出庭作证接受当事人质证，并且该证人所需要证实的内容与王春雷向公司出具的买卖合同是不相符的，无法证明王春雷所要证明的问题。对证据7无异议。
本院的认证意见为：被告王春雷提供的证据1、2、3、4、5、6，能够相互印证，可以证明被告王春雷通过以101400元的价格购买了红星街平房拆迁手续用于与被告九三金利公司置换楼房的事实，与本案有关联，本院予以采信。被告证据7具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采信。
被告九三金利公司为证明其主张成立，向本院举示如下一组证据：
2013年4月16日金利公司与王春雷签订的房屋产权调换协议书一份、2013年2月10日王春雷与李勃的房屋买卖合同一份、1995年3月22日李勃的房产证一份、李勃户口本复印件两页、王春雷的身份证复印件一页。九三金利公司提供的证据是王春雷提供给九三城管局的，城管局经过核实后提供给九三金利公司。欲证明金利公司与王春雷的房屋拆迁置换协议以及拆迁行为合法。
原告李勃的质证意见为：原告对房产证的真实性无异议，该房产证可以证实本案诉争房屋为原告所有这一事实。对房屋产权调换协议的真实性无异议，对卖方为李勃买方为王春雷的房屋买卖合同的真实性有异议，原告认为该合同系伪造，甲方李勃的签名和捺印均不是原告本人所签和捺印。对王春雷的身份证复印件无异议。对李勃的户口本复印件无异议。但是这些证据不能证实金利公司拆迁行为及置换行为合法。
被告王春雷的质证意见为：对该组证据无异议。
本院的认证意见为：被告九三金利公司提供的2013年4月16日金利公司与王春雷签订的房屋产权调换协议书、2013年2月10日王春雷与李勃的房屋买卖合同、1995年3月22日李勃的房产证、李勃户口本复印件、王春雷的身份证复印件与被告王春雷提供的证据能够相互印证，与本案有关联，本院予以采信。
根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：2013年被告王春雷和同事张某乙受黑龙江省九三农垦公安局指派到黑龙江省农垦九三管理局城管局回迁房抽签现场执勤，在执勤过程中发现拆迁平房每平方米补偿1500元，张某乙认为很便宜，并考虑到被告王春雷的父母没有房子，遂建议被告王春雷跟拆迁户买一个拆迁手续，即从不愿回迁楼房，只想要补偿款的拆迁户手中购买其平房的权属文书，由购买者给付其补偿款的方式取得回迁楼房的名额。在张某乙的建议和联系下，2013年4月16日被告王春雷以101400元的价格从张某甲手中购买了红星街平房，即位于黑龙江省九三农垦社区A区十四委142号（九房字第号红星街0600-01/64-03，地号01-（61）-03，45.52平方米，坐落号0600-01-64-03，所有权人为李勃）一处拆迁平房用于与被告九三金利公司调换住宅楼房。张某甲与被告王春雷签订了买卖房协议书，并将该平房名为李勃的房屋所有权证、土地登记收件单（原国有土地宅基地使用证被黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局局直国土资源所于2006年9月28日收回）、李勃户口簿复印件交付给被告王春雷，同时张某甲又打印了一份卖方为李勃，买方为王春雷的房屋买卖合同让王春雷签名后交给王春雷。被告王春雷将房款101400元给付张某甲，并在王春雷、张某乙的陪同下到银行将101400元汇给了杨春。当日被告王春雷将购买来的红星街平房的所有权证、土地登记收件单、李勃户口簿复印件，以及卖方为李勃，买方为王春雷的房屋买卖合同提交给被告九三金利公司，并与被告九三金利公司签订了房屋产权调换协议，回迁A7单元3室101号50.62平方米住宅楼房。现被告王春雷对调换后的楼房进行了装修和居住。
另查明，红星街平房建于1991年，系原告李勃自筹资金建筑，有批建手续，建成后未办理权属证书。1994年原告与妻子李文霞外出打工离开了红星街平房。1995年3月22日原告的哥哥李某到黑龙江省九三国营农场管理局局直房产管理办公室办理了红星街平房所有权人为李勃的房屋所有权证，并领取了该所有权证。1996年李某以“李勃欠我钱，李勃把房产证、土地使用证给了我，卖了这个房子就可以抵顶欠我的钱，李勃委托卖房”为由，将红星街平房以2000元的价格卖给了李双，并将所有权人为李勃的房屋所有权证、国有土地宅基地使用证原件和李勃户口簿复印件交给了李双，没有出示李勃的授权书，双方未签订书面协议，未办理产权变更登记。李双购买此房后居住了有两年，期间修缮了东侧山墙，将原来土墙换成砖墙，油毡纸的房盖换成石棉大瓦。1998年李双将该房屋以3650元的价格转卖给了杨春，同时将所有权人为李勃的房屋所有权证、国有土地宅基地使用证原件和李勃户口簿复印件交给了杨春，双方也未办理产权变更登记。杨春在居住期间对房屋的山墙修缮过两次，将房盖换成木质的，张某甲与杨春一起在院子里垫了土。期间原告的哥哥李某也到外地打工走了。2013年红星街平房及所在区域的平房拆迁，杨春委托其连襟张某甲以101400元的价格将此房卖给了被告王春雷。同时还查明，原告李勃2007年11月12日、2013年11月25日先后两次在黑龙江省九三农垦公安局九三派出所办理居民身份证，2007年11月12日系李勃本人首次换领二代居民身份证。
本院认为，被告王春雷虽然未取得房屋所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。据此，被告王春雷与被告九三金利公司签订的产权调换协议合法有效。原告要求确认被告王春雷与被告九三金利公司签订的产权调换协议无效的诉讼请求，本院不予支持。被告王春雷以表见代理抗辩，因原告的哥哥李某到房产管理部门领取了原告红星街平房所有权证书，并将该平房卖给李双，告知其是受李勃委托卖房，同时向李双交付了房屋及所有权证、国有土地宅基地使用证及原告户口簿复印件，且原告在长达二十多年的时间里未对该房屋进行过管理、使用，也未向任何人提出过异议和主张过权利。以及原告与李某的特殊身份关系，足以表明李某以原告的名义将房屋卖给李双的行为构成表见代理，应当认定该买卖房屋行为有效。因此，被告王春雷的抗辩理由成立。关于原告要求被告王春雷和被告九三金利公司返还红星街平房的诉讼请求，基于表见代理成立及合法有效的合同法律关系，对原告要求被告王春雷和被告九三金利公司返还红星街平房的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李勃的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告李勃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 李 冬
审 判 员 亓振国
代理审判员 宁德军
二〇一六年四月五日
书 记 员 张滢鑫