浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终1099号
上诉人（原审被告）：吴婷婷，公司职员。
上诉人（原审被告）：王英龙，公司职员。
被上诉人（原审原告）：王梅雪，居民。
被上诉人（原审原告）：龚明辉，居民。
两被上诉人共同委托代理人：吴新阳，浙江东辰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王镁铃，农民。
被上诉人（原审第三人）：吴海东，农民。
上诉人吴婷婷、王英龙为与被上诉人王梅雪、龚明辉、王镁铃、吴海东房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第1958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王梅雪、龚明辉起诉称：吴婷婷、王英龙系夫妻。2014年1月20日，王梅雪与吴婷婷签订《二手房买卖合同》，约定将王梅雪名下的坐落于东阳市白云街道海德公园枫叶一路1幢1708室的商品房【面积为42.47平方，土地使用证号为东阳市国用（2014）第003-07612号，以下简称涉案1708室房屋】以26万元的价格转让给吴婷婷。合同还约定：合同签订之日吴婷婷支付定金3万元，余款在房屋过户手续办理完毕当日付清；王梅雪在未办理好房屋产权证书之前吴婷婷有权将该房转让给第三方，在办理过户手续时王梅雪应无条件配合。同日，王梅雪还与吴婷婷签订另外一份《二手房买卖合同》，约定将王梅雪名下的坐落于东阳市白云街道海德社区A1-1112室的商品房【面积为56.47平方，以下简称涉案1112室房屋】转让给吴婷婷。2014年11月2日，王梅雪与吴婷婷签订一份补充协议，约定涉案1708室房屋于2014年11月15日前办理过户手续，过户时一次性付清购房款26万元，保证金3万元转为涉案1112室房屋二手房买卖合同下的保证金。2014年11月5日，吴婷婷将涉案1708室房屋转让给了王镁铃，王梅雪也配合将该房屋的房屋所有权证和国有土地使用证过户到了王镁铃名下，但被告至今未支付购房款。请求判令：1、吴婷婷、王英龙支付购房款26万元；2、吴婷婷、王英龙以26万元为基数自2014年11月6日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的150%支付逾期付款的利息损失。
吴婷婷、王英龙在原审中辩称：对原告的陈述无异议，两被告向原告购买涉案房屋后将其中的涉案1708室房屋转让给了吴海东、王镁铃夫妻，为了少缴纳过户税收，过户当天把原真实转让价31万元，在转让合同上将转让价书写为21万元，过户时就说转让价为21万元。因当时吴海东、王镁铃未凑足31万元，就先支付了21万元。在过户当天，吴海东以其买卖协议丢失为由向吴婷婷索要原转让价为31万元的买卖协议，吴婷婷给了买卖协议后，吴海东就既不归还协议，也不再承认原转让价款，上述事实由两被告提供的录音证据足以证明。
第三人王镁铃在原审中辩称：王镁铃、吴海东早已离婚，并不是夫妻关系，双方是各自独立的民事主体。王镁铃与王梅雪签订的涉案1708室房屋的面积为43.33平米，而原告与被告之间签订房屋转让合同中所涉的房屋面积为42.47平米，故不是同一套房屋。同时，王镁铃作为有独立请求权的第三人提出独立的诉请，要求判令两原告协助王镁铃办理涉案1708室房屋的国有土地使用证过户登记至王镁铃名下的手续，并由王梅雪、龚明辉承担过户产生的相关费用。
第三人吴海东在原审中辩称：吴海东购买房子时一直以为涉案1708室房屋是吴婷婷所有的，当时她带吴海东看房屋时说房产证尚未办理，要权属证书到她手上后再过户给吴海东，吴婷婷陈述当时与吴海东签订了一份协议，是吴婷婷虚拟出来的。到最终过户时，吴海东才知道涉案1708室房屋的处置权根本不是吴婷婷的，到现在该房屋的处置权也不是吴婷婷的，故吴海东与吴婷婷签订的协议应该是无效的。
原审法院认定：两原告及两被告均系夫妻。王镁铃与吴海东原系夫妻，于2013年11月20日登记离婚。2014年1月20日，王梅雪（甲方）与吴婷婷（乙方）签订二份二手房买卖合同，将王梅雪从开发商处购买的尚未取得房屋权属证书的涉案1708室房屋及1112室房屋转让给吴婷婷。其中涉案1708室房屋的买卖合同约定，转让总价为26万元，面积为42.47平米，签订合同之日支付定金3万元，在房屋过户手续办理完毕后当日支付余款23万元。并补充约定：1、如乙方因个人原因不购买此房，甲方有权没收乙方的3万元定金。2、在甲方未办理好房产证、土地证之前，乙方有权将此房转让给第三方，在办理过户手续时，甲方应无条件配合。合同还对房屋交付（2014年11月15日前）、税费承担、违约责任等其他内容进行了约定。2014年11月2日，王梅雪、吴婷婷签订一份补充协议，内容为：鉴于之前签订的购房协议，在原有协议的基础上，增加以下补充协议：王梅雪同意将东阳市白云街道海德公园枫叶一路1幢1708室于2014年11月15日前办理过户手续，过户时一次性付清房款26万元（贰拾陆万元整），并于2015年4月30日前将东阳市白云街道海德公园枫叶路1幢1112室办理过户手续。如到期未办理，王梅雪有权没收吴婷婷的8万元定金（原定金8万元转为1112室房的定金）。两被告陈述，王梅雪与吴婷婷签订上述二手房买卖合同后，吴婷婷将涉案1708室房屋以31万元的价格转让给王镁铃，为此，双方曾签订了一份房屋买卖合同。该买卖合同后于2014年11月5日被吴海东骗回。吴海东否定曾与吴婷婷签订转让价格为31万元的房屋买卖合同，为此其提供了一份转让价格为50万元的涉案1708室房屋的二手房买卖合同。该份合同中签署日期为2014年1月23日，吴婷婷在甲方一栏签名、捺印，吴海东在乙方一栏签名、捺印。吴婷婷、王镁铃、吴海东一致陈述，吴婷婷与吴海东签订涉案1708室房屋二手房买卖合同的当日已由吴海东支付吴婷婷5万元定金，随后，吴婷婷将该5万元定金转支付给了王梅雪，作为向王梅雪购房的定金。王梅雪确认其已于2014年1月20日收到吴婷婷支付的5万元定金。王梅雪于2014年8月4日申领了涉案1708室房屋的土地使用证【证号为东阳市国用（2014）003-07612号】，期间王梅雪还申领了涉案1708室房屋的房屋所有权证（具体时间记不清了）。2014年11月5日，两原告、两被告及王镁铃、吴海东一起到办证中心办理过户登记手续。当日，根据办证需要，两原告（甲方）与王镁铃（乙方）签订了一份涉案1708室房屋的房屋买卖契约。契约中载明房屋面积为43.33平米，转让价格为21万元，付款方式为：按甲方要求在2014年11月5日乙方已一次性付清。王镁铃还提供了签署日期为2014年5月20日的二手房买卖合同一份，该份合同中载明的涉案1708室房屋面积为43平米，转让价格为21万元，付款方式为：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金1万元，在房屋过户手续办理完毕后当日内支付余款20万元。上述合同及房屋买卖契约中甲方一栏均有两原告签名、捺印，乙方一栏有王镁铃签名捺印。吴海东于2014年11月5日通过银行转账的方式向王梅雪支付了16万元，王梅雪于当日出具了一份收条，内容为：今收到海德公寓A1-1708房款壹拾陆万元整。嗣后，涉案1708室房屋的房屋所有权证于2014年11月6日过户登记至王镁铃名下。因未付清5万元尾款，两原告一直未协助王镁铃将涉案1708室房屋土地使用证过户登记至王镁铃名下。为此，吴婷婷曾到吴海东开的手机店内与吴海东协商，并对双方的谈话过程进行了录音。录音资料显示，吴海东对存在涉案1708室房屋的真实成交价格31万元的买卖合同事实予以认可，但其认为该31万元的价格过高，现找到了合同的漏洞不会再承认该31万元的成交价格，如果可以双方协商按26万元价格或者再增加1-2万元的价格成交，并再三强调不会再认可31万元的价格。后因各方当事人协商无果，两原告诉至该院。另查明，在本案审理过程中，两被告陈述原、被告及第三人三方协商口头约定2014年11月5日上午先办理房屋所有权证的过户手续，并在当日支付尾款后，下午再由两原告协助办理土地使用证过户手续。吴海东认可其与吴婷婷签订买卖合同的目的系为其前妻即王镁铃购买房屋。根据王镁铃提出的独立诉请及本案查明的事实，该院书面通知王镁铃缴纳诉讼费用，但其未在通知期限内缴纳，也未向该院提出免交、缓交申请。
原审法院认为：庭审中，各方当事人一致确认本案的争议焦点是：1、王梅雪与吴婷婷签订的买卖合同中的涉案1708室房屋，与两原告与王镁铃签订买卖合同中的房屋是否同为同一套房屋？2、吴婷婷是否有权利与第三人签订涉案1708室房屋的买卖合同，即其与第三人签订的买卖合同是否有效？3、吴婷婷与吴海东转让的涉案1708室房屋的真实成交价格到底是多少？关于争议焦点1，王梅雪与吴婷婷签订的买卖合同中的房屋与两原告与王镁铃签订的买卖合同中的房屋坐落及房号均一致，仅面积相差0.86平米，但由于王梅雪与吴婷婷签订二手房买卖合同系根据王梅雪与涉案房屋开发商签订的合同面积作为依据，而两原告与王镁铃签订二手房买卖合同时则以实际测绘为依据，存在误差实属正常，故应当认定上述二份房屋买卖合同所涉房屋为同一房屋，即涉案1708室房屋。关于争议焦点2，吴婷婷与王梅雪签订的涉案1708室房屋及1112室房屋的二手房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。该约定表明吴婷婷与王梅雪之间形成了涉案1708室房屋的买卖关系，因此，吴婷婷依照上述买卖合同及补充协议的约定向王梅雪支付定金后，虽然涉案1708室房屋的物权尚未发生转移，吴婷婷尚未取得涉案1708室房屋的所有权，但吴婷婷依约取得与他人签订房产买卖协议并对外出售涉案1708室房屋的权利，依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，吴婷婷与吴海东签订将涉案1708室房屋转让给吴海东的二手房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。该合同签订后，涉案1708室房屋的物权经吴海东同意最终变动过户至王镁铃名下，王镁铃并于2014年11月取得了涉案1708室房屋所有权证，故吴婷婷与吴海东签订的买卖合同不但有效而且可以实际履行。第三人混淆了合同效力与物权变动的关系问题，其关于吴婷婷无权处分涉案1708室房屋，吴婷婷与第三人签订买卖合同无效的抗辩主张，与事实不符，不予采信。关于争议焦点3，根据吴海东对两被告提供的录音资料的真实性无异议的事实，足以认定吴婷婷与其签订的合同中约定涉案1708室房屋的真实成交价格应为31万元。综上，该院认为，事实上，涉案1708室房屋成立两个买卖关系，先由王梅雪转让给吴婷婷，再由吴婷婷转让给吴海东（后变更为王镁铃），上述两个买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效。至于两原告与王镁铃签订买卖合同并于2014年11月5日到东阳市房产管理局办理过户手续，结合前述合同的约定，应当认定该合同纯属两原告协助吴婷婷将涉案1708室房屋过户登记至吴婷婷指定的王镁铃名下而签订的合同，是各方当事人为了避税而减少物权变动环节，直接由两原告将涉案1708室房屋过户至王镁铃名下的行为。两原告与王镁铃之间并不存在直接的房产买卖关系，他们并非涉案1708室房屋买卖的实际相对方，该合同仅为物权变动而签订，真正约束两原告与两被告的是双方于2014年1月20日签订的二手房买卖合同及于2014年11月2日签订的补充协议。当然，如果各方的行为涉及国家税收减少，触犯有关行政法规的，则属于行政处罚的范畴，应当由行政主管部门对相关责任人作出处罚，其并非本案审理的范围，更不能或免除合同相对方的民事责任。因此，两原告与两被告均应依照诚实信用的原则全面履行各自的义务。虽王梅雪与吴婷婷签订的涉案1708室房屋的二手房买卖合同中约定在协助过户手续完毕后的当日付清余款，但根据庭审中查明的原、被告及第三人三方协商确定2014年11月5日上午先办理房屋所有权证的过户手续，并在当日支付尾款后，下午再由两原告协助办理土地使用证过户手续的口头约定，应视为双方对原买卖合同中的付款方式进行了变更，现两被告至今未付清购房余款已构成违约。故两原告要求两被告支付尚欠的购房款的诉讼请求，符合本案事实及相关规定，予以支持。但根据查明的事实，王镁铃已代两被告支付两原告涉案1708室房屋的购房款16万元，两被告尚欠涉案1708室房屋的购房款数额应为10万元，两原告要求两被告支付26万元的诉讼请求，不符合本案事实，超过部分不予支持。因两被告未及时支付上述余款，应向两原告承担迟延付款的利息损失的民事责任，由于双方未约定迟延支付购房款利息的计算方式，应按照中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算。两原告诉请要求按中国人民银行的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算逾期付款利息，于法无据，不予支持。因王镁铃未在该院通知规定的期限内缴纳诉讼费用，也未提出免交、缓交申请，未尽诉讼义务，该院对其提出的独立诉请，在本案中不予处理。综上所述，两原告的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、被告吴婷婷、王英龙应于判决生效之日起十日内支付原告王梅雪、龚明辉购房余款10万元及以10万元作为基数自2014年11月6日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息。二、驳回原告王梅雪、龚明辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5434元，由原告王梅雪、龚明辉承担2770元，被告吴婷婷、王英龙承担2664元。
宣判后，吴婷婷、王英龙不服，共同向本院提起上诉称：本案事实清晰，房屋最终买受方是王镁玲、吴海东，房屋实际过户交易是在王梅雪与王镁玲之间进行，购房款除定金外都是第三人直接付给王梅雪，本案中三方相互关联，不可分割，应由王镁玲、吴海东向王梅雪支付协议价款31万元或者向王梅雪支付26万元并向吴婷婷支付5万元。一审判决两上诉人向王梅雪支付剩余房款错误，请求二审法院撤销原判，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。
王梅雪、龚明辉共同辩称：涉案位于东阳市白云街道海德公寓枫叶1路1幢1708室房屋有两个房屋买卖合同关系，一是王梅雪、龚明辉与上诉人夫妻之间的房屋买卖合同关系，合同价款26万元；另一个是王英龙、吴婷婷与吴海东、王镁铃之间的房屋买卖关系；本案争议的是第一个房屋买卖关系。该房屋买卖合同依法成立，不违反法律强制性规定，合同合法有效，应予履行。被上诉人基于该房屋买卖合同的约定已通过吴海东支付收取了房款16万元，两上诉人尚欠房款10万元，至今未付，被上诉人的诉请有事实和法律依据。一审判决事实清楚，证据确凿，请求二审法院予以维持。
王镁铃辩称：我和王梅雪签订的是一份21万元的房屋买卖合同，5万元已经支付给吴婷婷，另外16万元是吴海东支付，房款已经付清。我与吴婷婷并没有签订过任何合同，这10万元不应当由我支付。我已经支付了21万，至于他们签订的是26万元的房屋买卖合同，不可能由我来支付这10万元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴海东辩称：我不应当承担这10万元的支付义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：涉案1708室房屋先由王梅雪转让给吴婷婷，再由吴婷婷转让给吴海东（后变更为王镁玲）事实清楚，各自之间存在房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，王梅雪、龚明辉是与吴婷婷、王英龙之间存在直接的房屋买卖合同关系，王梅雪、龚明辉依据双方所签订的二手房买卖合同及补充协议，向吴婷婷、王英龙主张尚欠房款10万元于法有据，应予支持。本案请求权的行使主体系王梅雪、龚明辉，吴婷婷与王镁玲之间的房屋买卖纠纷不属本案处理范围。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2442元，由上诉人吴婷婷、王英龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一六年三月三十日
代书 记员 崔立娜