广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民三初字第1175号
原告（反诉被告）戴致辉，住址安徽省休宁县海阳。
委托代理人胡萍，广东知明律师事务所律师。
被告（反诉原告）王龄玉，住址广东省深圳市福田区。
原告戴致辉诉被告王龄玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月8日立案受理后，被告在举证期限内提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员郭成适用简易程序独任审判，于2012年8月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡萍与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租福田大厦2105房，租期从2011年3月19日至2012年3月18日，月租6000元，租赁保证金12000元，租期满返还保证金。租期满后，被告将房屋出租他人使用。被告现不与原告办理退房手续，不退还保证金，不与原告见面，甚至停掉手机。被告的违约行为损害了原告的合法权益，破坏市场诚信。据此，诉请法院判令被告：1、配合原告办理退租手续；2、返还原告租赁保证金12000元；3、支付原告维权误工费、交通费1000元；4、承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原告在2012年1月8日前就将该房屋私自转租给实际租住人朱老板，并未通知业主办理相关手续，并且再没跟业主见面，使业主处于被动地位，导致实际租住人朱老板，在被连续催租后，未按合同支付租金，特别是合同到期后，朱老板出尔反尔，既不按时搬走，又不把续签协议交还被告，搬走时未通知，并且损坏东西，搬走本属于业主的货架，并自2012年2月8日欠交管理费、自2012年3月1日欠交有线电视费、自2012年3月6日欠交电费、自2012年4月1日欠交管理费，导致房屋无法租出去，给业主造成很大损失。原告要求返还租赁保证金的请求，没有法律依据，不应得到支持。2、在消失几个月后，原告突然找到被告，被告明确告诉原告，要求其转告朱老板结清所有费用、并还给被告已经签字的续签协议，双方协商解决。但一个多月过去后，没人交欠交的费用，也没有人找被告商谈。在被告刚将房屋出租后，原告于2012年6月2日就来搞破坏。原告所称被告不予办理退租手续，没有任何事实依据。3、原告多次严重违约，未履行双方签订的租赁合同，并且到处散播谣言，诋毁被告的声誉，给被告的工作及生活带来了很大的负面影响。虽然诉讼是原告的合法权利，但原告在没有任何事实和法律依据的情况下，无中生有，蓄意破坏，原告的陈述和诉讼请求与客观事实不符，亦缺乏相应证据证明，依法不应得到支持。
被告反诉称，原告在2012年年初就已经不理房屋租赁的相关事宜。在2011年12月迟交租金后，被告致电原告，在2012年1月8日再次致电原告，其告知其已离职不管该事，交租的事宜通知被告跟原告原老板的女秘书催要。原告此后不再出现，朱老板的雇员刘丰在2012年2月22日也证实了该事。自2012年1月后，催缴租金都是与女秘书联系。在2011年12月26日支付租金及在2012年1月28日支付租金，已经违反合同第3.1条和5.5条，被告有权没收租赁保证金，原告仍需要结清租赁期间的租金、水电、管理费等相关费用。根据合同第7.4条，在合同届满前，被告于2012年2月22日、2012年2月23日分别找当时在2105室工作的刘丰及朱老板秘书确认续租一年，并在2012年2月25日将已经签字的续签补充协议书交给刘丰，此后被告多次联系女秘书，其表示一定会续签，但一直未签。此后，被告得知朱老板擅自将业主的货架搬至福田大厦东部17楼。根据合同第7.3条。被告有权单方解除补充协议的，并没收租赁押金。原告在朱老板搬走后，改变说法，告诉朱老板为其合伙人。原告未经被告同意，私下将房屋转租朱老板，构成违约，依据合同5.7条，被告有权不退回租赁保证金。原告转租后，未及时通知被告，未办理退租手续，造成被告租金等损失。据此，反诉请求法院判令：1、对原告押金不予退还；2、原告缴纳欠缴的管理费、电费、燃气费、有线电视费等1656元；3、原告赔偿私自搬走的不锈钢货架物品费、电视柜损坏费2000元；4、原告支付空调维修费、水管维修费350元；5、原告支付因诉讼造成的误工费、交通费、取证费1000元；6、实际租住人朱老板返还续签补充协议；7、反诉费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，1、租赁合同第5.5条相当于违约金条款，该条款违背公平原则。没收租赁保证金远远高于原告因迟延付租给被告造成的损失，依照合同法司法解释，超过实际损失30%的部分应予调整。2、原告时而让朋友在承租的房屋中居住，朋友时而代原告支付租金，但不能因此认定原告转租。3、原告向被告交还承租房屋钥匙时，被告清点了物品，原告搬走其中一个不锈钢货架是被告同意赠送的，被告称丢失了物品和原告损害了物品，没有证据证明。4、原告同意承担未结清的有线电视费、燃气费、电费和物业管理费，但因被告不同意结算，原告不承担上述相关费用的滞纳金。5、2012年2月，双方确有商谈续租的事宜，但因租金较高，双方未能签订续租合同。6、被告请求的误工费、交通费、取证费，没有证据证明，应予驳回。
经审理查明，2011年3月17日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）通过中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区深南路的福田大厦2105房（建筑面积105平方米）出租给乙方做商住使用，租赁期限自2011年3月19日起至2012年3月18日止。甲方应于2011年3月17日前将该物业交付乙方使用。租金每月6000元，乙方应于每月19日前支付，甲方有权收取现金亦可要求乙方将租金打入指定账号。乙方应于2011年3月19日前交付首期租金。租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由乙方支付。乙方须于2011年3月17日向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金，即12000元。合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金如数返还（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）。如出现甲方违约情形而乙方主张违约金的，甲方也应将租赁保证金原数退还给乙方（不计利息）。因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或附属设施出现或发生障碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担租赁期间，乙方如拖欠租金达5天，或欠缴管理费、水电费金额达1000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。租赁期间，乙方不可将该物业全部或部分转租予他人。如乙方私自转租，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金。签署合同后，甲方不将该物业交付乙方使用或甲方提前解除合同及甲方违反合同其他约定的，甲方须向乙方支付违约金12000元，如乙方支付租赁保证金后发生甲方违约情形的，乙方有权选择违约金或要求甲方双倍返还乙方租赁保证金，但不能同时主张。合同终止后，乙方应于两日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁物业及附属设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。合同终止或解除后，甲方有权收回物业，乙方应在两日内无条件迁出该物业，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取双倍租金。如乙方不交回该物业的钥匙，甲方有权会同管理人员作证进入自己的物业，将乙方存放在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿。约定的租赁期间届满，乙方需继续租用物业的，应于租赁期间届满之日前一个月向甲方提出续租要求，并与甲方重新签订租赁合同。
合同签订当日，原告向被告交付了12000元租赁保证金，被告向原告交付了讼争物业。讼争物业交付时，房屋内的物品包括两个不锈钢货架和一个电视柜。
合同约定的租赁期限于2012年3月19日届满前，双方于2012年2月商谈签订续租合同事宜，但双方未能达成一致。2012年4月中旬，原告搬离讼争房屋，其中，将承租屋内的一个不锈钢货架搬走了，但双方未办理房屋移交手续。原告搬走几天后，原告于2012年4月18日将讼争房屋的钥匙交还给了被告。
另查，租赁期间，讼争房屋有时由原告居住，有时由其他人居住。原告付清了截至2012年4月中旬的租金，租金有时由原告支付，有时由其他人支付。其中，2011年12月19日至2012年1月18日当月的租金，原告未在约定的2011年12月19日支付，迟延至2011年12月26日才支付。2012年1月19日至2012年2月18日当月的租金，原告未在约定的2012年1月19日支付，迟延至2012年1月28日才支付。被告于每月20日偿还讼争房屋的按揭贷款，被告主张，出租讼争房屋是为了以租养贷。
原告未交纳讼争房屋自2012年3月1日起至4月18日交还钥匙之日期间的有线电视费。2012年6月4日，被告支付了2012年3月和4月的有线电视费及逾期付费的违约金共63.10元，其中每月有线电视费28元，3月份逾期付费违约金4.70元、4月份逾期付费违约金2.40元。
原告未交纳讼争房屋自2012年2月8日起至4月10日交还钥匙之日期间的燃气费。2012年5月10日，被告支付了上述期间的燃气费241.86元。
原告未交纳讼争房屋自2012年3月6日起至4月18日交还钥匙之日期间的电费。2012年5月5日，被告交纳了2012年3月6日起至5月5日的电费361.08元。
原告未交纳讼争房屋自2012年4月1日起至4月18日交还钥匙之日期间的物业管理费、垃圾处理费、排污费、水费、专项维修基金。2012年6月4日，被告交纳了2012年4月的上述费用共571.1元。
双方因对是否应退还租赁保证金以及其他债权债务的清算协商未果，诉至本院。
以上事实有房屋租赁合同、收款收据、银行账号交易明细、POS机刷卡单、天威视讯发票、收费通知单、庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。
关于双方争议的原告是否转租的问题。本院认为，根据民事诉讼举证责任的规定，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告虽主张原告转租，但没有提交充分的证据证明原告与案外人签订了租赁合同、案外人向原告交付了租赁保证金和租金等，被告应承担举证不能的不利后果。对被告主张的原告在租赁期间存在转租的违约行为，并以此主张没收租赁保证金，本院不予采纳。
关于租赁保证金是否应返还的问题。本院认为，鉴于原告存在迟延支付租金的违约行为，根据违约金主具填补损失的功能和兼具惩罚的性质，原告交付的租赁保证金应部分扣除，但被告应在租赁合同终止后将剩余的租赁保证金返还给原告。理由如下：（1）合同约定，承租人拖欠租金达5天的，出租人有权没收租赁保证金并单方解除合同。根据该条的约定，没收租赁保证金的条件为：承租人拖欠租金达5天，即约定的解除条件成就；约定的解除条件成就后，出租人须行使约定解除权，单方提前解除合同，上述两个条件须同时满足。本案中，2011年12月19日至2012年1月18日当月的租金，以及2012年1月19日至2012年2月18日当月的租金，原告虽迟延支付达5天，但被告并未立即行使约定解除权，单方提前解除合同，该条约定的没收租赁保证金的情形并不成就。（2）违约责任应与违约行为相适应。本案中，原告虽迟延支付了两个月的租金，但原告已付清承租期间的租金，被告订立租赁合同的目的并未因原告迟延付租而落空。原告迟延付租的违约行为并不严重，不应承担被没收租赁保证金的严重违约责任。考虑违约金主具填补损失的功能和兼具惩罚性的性质，本院酌情在12000元租赁保证金中扣除3000元，被告应将剩余的租赁保证金9000元退返给原告。
关于原告主张的被告赔偿误工费、维权交通费1000元的问题。本院认为，原告虽主张误工费、交通费，但并未提供相应的证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于如何确定被告已垫付、但应由原告结清的有线电视费、燃气费、电费、管理费等相关费用的问题。本院认为，根据合同法的有关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期限的租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，合同约定租赁期限于2012年3月18日届满后，原告继续使用讼争房屋和支付租金，被告没有提出异议，双方已形成不定期限的租赁合同，原告可以随时解除合同。原告于2012年4月18日将讼争房屋的钥匙返还给被告，双方的租赁合同至该日终止，原告作为承租人应承担至该日拖欠的有线电视费、燃气费、电费、管理费、专项维修基金、垃圾处理费、水费、排污费。已有证据确定的费用为：2012年3月1日至2012年4月18的有线电视费42元、2012年2月8日至4月10日的燃气费241.86元。被告提交的其他代缴证据，虽无法区分至2012年4月18日前的相关费用的具体数额，但上述相关费用是因原告承租使用讼争房屋而产生，又应由原告承担，本院酌情支持原告承担电费、物业管理费等费用600元。对被告反诉主张的超过上述费用的部分，本院不予支持。
原告搬走被告存放在讼争房屋内的一个不锈钢货架，侵害了被告的物权，应予返还。原告返还不能的，被告可再请求赔偿。原告主张其搬走的不锈钢货架是被告赠送的，依据不足，本院不予采纳。被告反诉请求赔偿电视柜维修费、空调维修费、水管维修费、误工费、交通费和取证费，均缺乏充分的证据支撑，本院不予支持。合同相对性是合同法的基本原则。被告所称的“朱老板”不是合同当事人，不承担合同责任。被告反诉“朱老板”与原告共同承担合同责任和返还续签补充协议，不属于反诉受理范围。
依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王龄玉应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告戴致辉返还租赁保证金9000元；
二、反诉被告戴致辉应于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告王龄玉返还搬走的一个不锈钢货架；
三、反诉被告戴致辉应于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告王龄玉偿还拖欠的有线电视费42元、燃气费241.68元；
四、反诉被告戴致辉应于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告王龄玉偿还拖欠的电费、物业管理费、专项维修基金、垃圾处理费、水费排污费共600元；
五、驳回原告戴致辉的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告王龄玉的其他反诉请求。
如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费125元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取62.5元，由原告负担12.5元，被告负担50元。
反诉案件受理费25元（已由被告预交），由被告负担20元，原告负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭 成
二〇一二年八月十六日
书记员 庄 晓 玲
书记员 丁佳佳（代）
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