＼n广东省广州市荔湾区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗荔法民三初字第1261号＼n原告广州市越汇房地产开发有限公司，地址：广州市荔湾区。＼n法定代表人xxx，职务：董事长、总经理。＼n委托代理人吴兵山，广东格林律师事务所律师。＼n委托代理人哈樱子，广东格林律师事务所实习律师。＼n被告吴丽芳。＼n委托代理人刘谱华，广东千里行律师事务所律师。＼n委托代理人吴丽玲，澳门居民。＼n原告广州市越汇房地产开发有限公司诉被告吴丽芳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市越汇房地产开发有限公司的委托代理人吴兵山、哈樱子，被告的委托代理人刘谱华、吴丽玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告广州市越汇房地产开发有限公司诉称：原、被告双方于2012年2月7日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），并于同日办理了网签。该合同约定：（1）原告向被告出售位于广州市荔湾区西湾路xxx号之二（自编xx栋）604房，建筑面积共45.3平方米，交易总价款664782元；（2）房款分首期款和贷款支付，其中首期款分五期，每期支付总房款的10%，在2012年11月15日前支付完毕；剩余50%为贷款，应于2012年11月1日前申请办理银行按揭手续并支付完毕；（3）如被告未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，原告有权要求被告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经原告催告，逾期超过90日仍未支付的，原告有权解除合同；（4）因一方违约造成另一方解除合同的责任方应向另一方支付违约金，违约金按本合同第八条房款总金额的百分之二十计算。＼n合同签订后，被告实际于2012年2月8日支付50000元，2012年2月14日支付16478元，2012年3月16日支付房款66478元，剩余房款金额531826元，被告既未支付，也未办理过按揭。＼n就被告逾期支付款项，逾期办理按揭的行为，原告分别于2012年10月31日、2012年11月19日、2012年12月21日向被告发出通知，要求其履行合同义务。但被告一直未能履行。2013年6月18日，原告向被告发出《解除合同通知》。＼n被告既不按期缴纳首付款，也不按期办理银行按揭，已经构成严重违约，原告有权要求被告支付违约金，有权依法解除合同。现诉至法院要求判令：＼n一、解除原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》［合同编号201202110640，房产地址：广州市荔湾区西湾路xxx号之二（自编xx栋）604房］。二、被告立即协助原告到广州市国土资源和房屋管理局办理合同编号为201202110640，房产地址为广州市荔湾区西湾路xxx号之二（自编xx栋）604房之预售合同网上签订注销手续。三、被告向原告支付违约金暂计共计188343.86元（其中逾期付款违约金第一期从2012年2月10日至2012年2月14日以16478元为基数，按每日万分之五计算；第二期从2012年2月10日至2012年3月16日以66478元为基数，按每日万分之五计算；第三期从2012年7月1日至解除合同之日以66478元为基数，按每日万分之五计算；第四期从2012年10月1日开始计算至解除合同之日以66478元为基数，按每日万分之五计算；第五期从2012年11月16日开始计算至解除合同之日止，以68870元为基数，按每日万分之五计算；第六期从2012年11月2日开始计算至解除合同之日止，以33万元为基数，按每日万分之五计算；解除合同违约金132956.4元，按照总房款664782元的20%计算）。四、被告承担本案全部诉讼及其他相关费用。＼n被告吴丽芳辩称：商铺的实际购买人是姐姐吴丽玲。由于吴丽玲是澳门居民，按政策不能在内地购买房屋，所以就借用我的名义购买商铺。我与吴丽玲是亲姐妹关系，所以双方没有签订书面协议。商铺的前两期的款项是姐姐支付的，后来由于我有其他债务，有许多债主向被告追讨，姐姐就不敢继续支付房款，担心有风险。姐姐曾与原告联系能否改名或者加名，原告开始时同意加名，姐姐就四处筹款，现在姐姐有履行能力，愿意把欠款付清。现不同意解除合同。如果法院判决解除合同，不同意支付违约金。即使法院判定被告应支付违约金，原告主张的违约金是重复计算，且过分高于原告的实际损失。＼n经审理查明：2012年2月7日原、被告在网上签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》［合同编号201202110640）约定：被告向原告购买广州市荔湾区西湾路xxx号之二（自编xx栋）604房，建筑面积共45.3平方米，交易总价款664782元；房款分首期款和贷款支付，其中首期款分五期，每期支付总房款的10%，在2012年11月15日前支付完毕；剩余50%为贷款，应于2012年11月1日前申请办理银行按揭手续并支付完毕；第十条第3点约定：按揭付款的，如果被告未能按照合同第八条约定的期限（即2012年11月15日）将首期款支付至监控账号，原告有权要求被告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经原告催告，逾期超过90日仍未支付的，原告有权解除合同。第十一条约定：原告应当在合同网上签订之日起30日内为被告办妥预售合同备案和预购商品房预告登记；若原告未在规定或者上述约定期限内与被告申请预告登记或者未代为申请预告登记的，被告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。《补充合同》第一条第3点约定：如被告的按揭申请不能获得银行批准，原告有权解除合同并没收被告定金；第十二条约定：因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按合同第八条房款总金额的20%计算。如被告违约的，原告自发出解除合同通知书且双方在房管部门办理合同解除手续之日起45个工作日内，将被告已支付的房款和税费扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给被告，但已发生的税费不予退回。＼n合同签订后，被告向原告支付了部分首期款。原告认为被告支付的首期款包括2012年2月8日支付的定金50000元，2012年2月14日支付的16478元，2012年3月16日支付的房款66478元，上述款项共132956元。之后被告再没有支付房款及办理按揭贷款手续。＼n原告尚未将房屋交付给被告。原告分别于2012年10月31日、2012年11月19日、2012年12月21日向被告寄出《通知》，要求被告办理按揭手续和履行支付房款。2013年6月18日，原告向被告寄出《解除合同通知》。＼n被告认为商铺款是姐姐吴丽玲支付，向本院提供了下列证据：一、吴丽玲的入境记录。二、蔡奕滨等人汇款给被告的凭证。原告对上述证据进行了质证，对上述证据的关联性、合法性、真实性均不予认可。＼n另查，本院在2013年8月16日以（2013）穗荔法执字第1767-2号裁定书裁定查封讼争房屋。＼n本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应切实履行。根据《买卖合同》约定，被告应在2012年11月5日前支付完毕首期房款，但被告没有按照合同约定期限支付完毕首期房款，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。在原告向被告发出催款通知后90天内，被告仍没有支付完毕首期房款，达到了解除合同的条件。现原告要求解除合同、注销网上签订手续的请求符合合同约定，本院予以支持。＼n对于原告要求的违约金，因合同解除不再履行，被告不再负有支付房款的义务，故原告要求被告给付逾期支付房款的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。众所周知，目前广州市房屋的价格相比双方签订合同时的价格高，且原告尚未将房屋交付给被告，解除合同后原告没有产生实际损失，因此《补充合同》第十二条约定的违约金标准过高，本院依法调整确定按购房价格的10%计付。＼n原告收到的房款数额大于被告应支付的违约金，多余部分应返还给被告。因《补充合同》第十二条约定了返还房款的条件是在房管局办妥解除合同手续且扣除相应的手续费，而目前该条件尚未成就，故本案对多余房款的返还问题不予处理。＼n被告称房屋的实际购买人是吴丽玲，因提供的付款凭证均不是吴丽玲支付，故本院对被告的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：＼n一、解除原告广州市越汇房地产开发有限公司与被告吴丽芳2012年2月7日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》［合同编号201202110640）。＼n二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴丽芳协助原告广州市越汇房地产开发有限公司到广州市国土资源和房屋管理局办理《广州市商品房买卖合同》网上签订的注销手续。＼n三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴丽芳向原告广州市越汇房地产开发有限公司支付解除合同违约金66478元。＼n四、驳回原告广州市越汇房地产开发有限公司的其它诉讼请求。＼n如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费4166元由原告广州市越汇房地产开发有限公司承担2704元，由被告吴丽芳承担1462元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长潘瑞冰＼n审判员马文洁＼n审判员侯炜邦＼n二〇一三年十一月四日＼n书记员蒋晓晗＼n魏冬菊