辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终3598号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐占广，男，1972年7月15日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩冬英，女，1982年4月27日出生，蒙古族，住址：沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：恒大鑫源（沈阳）置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区北固山路2号。
法定代表人：梁伟康，系该公司董事长。
委托代理人：李曰阳，男，1972年9月8日出生，汉族，系该公司法律顾问。
上诉人徐占广、韩冬英因与被上诉人恒大鑫源（沈阳）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06048号民事判决，向本院提出上诉。本院依法受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审、代理审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，审理了本案。
原审法院经审理查明：2014年6月21日，原告与二被告签订了认购书一份，合同内容：被告购买原告开发建设的恒大城项目63幢楼1单元5层3号室房产，建筑面积146.43平方米，豪华装修，商品房单价每平方米5064.22元，房屋总价741，554.00元，付款方式：公积金贷款，买受人应于2014年6月22日前支付首期购房款221554元。2014年7月4日，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为741554元，付款方式为：首付款231554元，余额51万元整为公积金贷款。逾期付款在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超出180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起到至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应在2015年10月31日前交付房屋。合同附件四约定，如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期买受人应按合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告已经向二被告出示了办理公积金贷款的相关手续，但由于被告徐占广的户口本及贷款逾期导致征信问题，二被告至今未能办理公积金贷款，亦不能补足余款。
另查明，二被告实际支付61，554元，余额尚未支付。2014年7月18日，涉诉房屋办理了房屋预告登记证明，登记在二被告名下。2014年10月20日，原告工作人员给二被告发送短息通知，催促二被告办理贷款。
原审法院认为，原、被告签订的认购书和商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。合同中并未约定二被告于何时办理完毕贷款手续。在本案一审审理过程中，原告并未提供认购书作为证据，故二被告主张对认购书进行司法鉴定，原审法院不予委托。
合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方合同中约定，出卖人应在2015年10月31日前交付房屋，根据商品房的销售习惯，买受人的付款时间应该早于房屋交付时间。合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告工作人员于2014年10月20日发送短信催促其办理贷款，应视为原告自此主张二被告付款。双方约定付款方式为公积金贷款，应给二被告办理贷款的合理期限，以1-3个月为宜。故二被告最晚应于2015年1月20日前将贷款手续办理完毕。双方约定，逾期付款超出180日后，出卖人有权解除合同。至本案庭审辩论终结前，被告仍未能办理贷款手续，已超过双方约定的180日，故原告提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院依法予以支持。对原告提出的反诉请求，原审法院依法不予支持。
合同解除后，原告本应返还二被告已经支付的购房款，但根据双方在合同附件四中的约定，由于二被告无法付清房款致使合同被解除，还应按房屋总价款10%向原告违约金74155元，二被告交付的61554元购房款尚不足以支付违约金，原告在庭审中亦表示61554已冲抵违约金不同意返还，故原告无需返还二被告支付的购房款。原审法院判决如下：一、解除原告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司与被告徐占广、韩冬英签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1409062980）；二、被告徐占广、韩冬英于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司撤销《商品房买卖合同》备案登记手续（合同编号：E1409062980），其中产生的全部费用由被告徐占广、韩冬英承担；三、驳回反诉原告徐占广、韩冬英的全部诉讼请求。
宣判后，徐占广、韩冬英不服，上诉至本院。其上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、确认违约金计算方法违约，判令被上诉人继续履行购房合同，无条件执行购房合同约定的内容。
被上诉人恒大鑫源（沈阳）置业有限公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理认为，原审判决在以下方面认定事实不清。
第一，原审中被上诉人（原审原告）的诉讼请求为：1、解除商品房买卖合同，2、协助被上诉人办理撤销商品房备案登记手续，并承担由此产生的手续费用，3、诉讼费用由上诉人承担。被上诉人在一审中没有主张因商品房买卖合同解除后的违约责任承担问题。一审判决中直接认定“合同解除后，原告本应返还二被告已经支付的购房款，但根据双方在合同附件四中的约定，由于二被告无法付清房款致使合同被解除，还应按房屋总价款10%向原告违约金74155元，二被告交付的61554元购房款尚不足以支付违约金，原告在庭审中亦表示61554已冲抵违约金不同意返还，故原告无需返还二被告支付的购房款”，该认定剥夺了上诉人的举证抗辩权利。
第二，双方合同第七条约定：逾期付款在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超出180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起到至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
合同附件四约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期买受人应按合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。两个约定不一致，原审法院未经审理认定，径行适用合同附件四的约定依据不足。
鉴于上述情况，本案发回重审为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06048号民事判决；
二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年四月十一日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；