湖南省会同县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1225民初816号
原告：宋辉成，男，1964年7月16日出生，汉族，农民。
原告：龙来香，女，1966年4月22日出生，侗族，农民。
委托诉讼代理人：宋华武（系原告龙来香之子）。
被告：罗晓辉，女，1971年2月4日出生，汉族，聘用人员。
被告：龙建华，男，1969年11月8日出生，侗族，职工。
原告宋辉成、龙来香与被告罗晓辉、龙建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告宋辉成及原告龙来香的委托诉讼代理人宋华武，被告罗晓辉、龙建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋辉成、龙来香向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同并于判决生效后立即协助原告办理房产过户手续；2.被告立即支付违约损失50000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上于2017年9月24日签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告私有房屋一套。合同约定：原告自愿购买被告所有的坐落在会同县林城镇希望路妇联综合楼住房一套（701）……房屋交易价格为358000元……原告于同年10月10日按合同约定向被告支付房款353000元，余款5000元在被告协助原告办理房产过户手续后，由原告于房产转移登记当天一次性支付。
原告按合同约定履行了自己的义务。被告按合同约定将房产证、国土证等证件原件移交给原告用于办理房产转移手续，被告也督促原告到相关部门办理过户手续及缴纳费用。之后，原告对该房屋进行了修缮。但后来被告以各种借口反悔，经原告多次要求，被告没有配合原告履行过户手续，已构成违约。请求人民法院依法判决。
被告龙建华辩称，一、龙建华与罗晓辉系夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产，且登记于双方名下。对于房屋这样重大家庭财产的处分，夫妻之间应当取得合意。罗晓辉出售案涉房屋时，并未告知龙建华，更未与龙建华商量。2016年12月至2017年10月20日，龙建华一直在四川上班，对罗晓辉与原告签订房屋买卖合同一事不知情。2017年10月9日，宋辉成打电话给龙建华，才知道这事，电话中龙建华已明确告知系罗晓辉单方卖房，龙建华不知道也不愿意卖。后来听说宋辉成交了钱，龙建华马上要罗晓辉去退钱，罗晓辉也于10月12日找宋辉成要求退钱。案涉房屋系夫妻共同财产，夫妻任何一方均无权擅自出售，罗晓辉与宋辉成、龙来香签订的《房屋买卖合同》为无效合同。
二、案涉房屋未办理产权转让登记手续，原告不构成善意取得，《婚姻法》司法解释(三)第11条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。据此规定，在夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋的情形下，另一方要追回房屋，只有在第三人善意购买、支付合理对价、办理产权登记手续三个条件都具备的情况下，才不会得到法院的支持。原告与罗晓辉签订案涉《房屋买卖合同》，先不说原告是否为善意，但没有办理产权登记手续，是不争的事实，因此，龙建华主张《房屋买卖合同》无效，追回房屋，法院应当支持。且已另案起诉宋辉成、龙来香、罗晓辉。
被告罗晓辉辩称，一、罗晓辉与龙建华系夫妻，案涉房屋属于夫妻共同财产，登记在双方名下。罗晓辉与原告签订《房屋买卖合同》未告知龙建华，龙建华知道后明确表示反对并要求退钱。2016年12月，龙建华便到四川一电站上班，卖房子是罗晓辉临时起意，没有与龙建华商量，也没有告诉龙建华。2017年10月11日，龙建华听说罗晓辉卖了房子，电话中就表示不同意卖，要罗晓辉马上退钱。同月12日，罗晓辉打电话给宋辉成，说龙建华不同意卖要求退钱，并愿意给予5000元补偿，宋辉成答应了，下午5点半左右，宋辉成反悔。后来又经过协商，均未果。
二、罗晓辉卖房子没有告诉龙建华，后来龙建华知道了，明确表示反对，从未追认，案涉《房屋买卖合同》属于无效合同。
三、原告要求支付违约损失50000元，没有事实和法律依据，案涉《房屋买卖合同》是无效合同，该合同取得的财产应当返还。原告交付的353000元罗晓辉愿意退还，同时愿意退还自收到之日至退还之日该353000元的活期存款利息。案涉合同是无效合同，不存在违约之说，原告要求支付违约金没有法律依据。同时，原告也没有证据证明其损失，亦无事实依据。
本院经审理认定事实如下：原告在看到罗晓辉张贴的售房广告后与其联系，经协商后于2017年9月24日签订1份《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》以龙建华、罗晓辉为卖方（甲方），宋辉成、龙来香为买方（乙方），主要约定：乙方自愿购买甲方所有的坐落于会同县林城镇希望路妇联综合楼住房一套（701号）[房屋所有权证号：会房权证林城镇字第000150**号；土地使用权证号：会131国用（2010）第879号]；交易价格为358000元；合同签订之日乙方向甲方支付10000元购房定金（如甲方违约，双倍退还定金，如乙方违约，甲方不退定金），2017年10月20日（前），乙方向甲方付购房款353000元，甲方将房产证及相关证件交乙方。余款5000元，在房产过户手续办妥时一次性付清。逾期未付，甲方有权收回房屋，乙方所做装修归甲方所有，定金作为违约金不予退还；甲方承诺该房产无任何经济纠纷；甲方必须协助乙方办理房产过户手续，过户费用由乙方承担。合同还约定房产附属设备太阳能热水器、空调等，由甲方让与乙方，归乙方所有；合同自双方签字之日起生效。合同落款处甲方（卖方）由罗晓辉签名，乙方（买方）由宋辉成、龙来香签名。合同签订当日，原告向罗晓辉支付了购房定金10000元。
2017年10月10日，原告向罗晓辉支付案涉购房款343000元，罗晓辉出具收条并向原告交付了案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权证。之后，原告对案涉房屋进行了粉刷等。原告在办理案涉房地产过户手续过程中，因龙建华以罗晓辉擅自出售案涉房屋未经其同意为由拒绝配合。双方经协商未果，原告遂诉至本院。
另查明：1.罗晓辉与龙建华于1995年9月1日登记结婚。
2.案涉房屋所有权人和土地使用权人均登记为龙建华、罗晓辉，登记时间分别为2010年8月30日、2010年8月9日。
3.原告与罗晓辉签订合同时，罗晓辉向原告出示过案涉房屋所有权证复印件。
4.龙建华自2017年8月1日起至10月18日期间在四川省阿坝州小金县结斯沟木洛水电站从事运行维护工作。
5.原告宋辉成在2017年10月9日20时43分左右与龙建华通过一次电话。之前未和龙建华有过联系。
6.庭审中，本院向原告释明，若原告与罗晓辉签订的《房屋买卖合同》无法履行，原告是否同意变更诉讼请求为解除合同、返还购房款等，原告明确坚持不变更诉讼请求。
上述事实经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证，本院确认，有《房屋买卖合同》复印件，收条复印件，会房权证林城镇字第000150**号房屋所有权证、会131国用（2010）第879号国有土地使用权证复印件，小金县鑫鸿电力开发有限公司结斯沟电厂出具的书面证明原件，二被告的结婚证复印件等证据及本院法庭笔录在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原告与罗晓辉签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、原告要求被告履行协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求有无法律依据；三、被告是否应承担违约责任及如何承担。对此本院分析评判如下：
一、原告与罗晓辉签订的《房屋买卖合同》是否有效。
原告与罗晓辉签订的《房屋买卖合同》，系该双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《房屋买卖合同》对于原告与罗晓辉而言系有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，对龙建华、罗晓辉辩称案涉《房屋买卖合同》为无效合同的意见，本院不予采纳。
二、原告要求被告履行协助办理过户手续的诉讼请求有无法律依据。
虽然原告已向罗晓辉支付购房款，罗晓辉也将案涉房屋的房产证和土地使用权证交给原告，但案涉房屋所有权人及土地使用权人均登记为龙建华、罗晓辉。该房屋系二被告夫妻共同财产，二被告亦系案涉房屋的共同所有权人。罗晓辉未征得房屋共有人龙建华的同意，擅自与原告签订《房屋买卖合同》，处分与龙建华共同共有的财产，事后未取得龙建华的追认，属于无权处分。且原告在与罗晓辉签订《房屋买卖合同》时已明知案涉房屋的所有权人为龙建华、罗晓辉两人，在龙建华未到场或者未取得龙建华同意的情况下，仅凭罗晓辉口头承诺、单方签字即认为罗晓辉具有出售案涉房屋的权利，显然与出售房屋这种重大财产处分行为应征得全部财产所有人（特别是夫妻双方）同意的正常交易习惯不符。因此原告在购买房屋这种涉及重大财产处分事项的活动中，对于明显存在的共有人即龙建华是否同意、是否授权等事宜未尽到充分的审查义务，不构成善意第三人。且案涉房屋尚未进行所有权变更登记，原告对案涉房屋亦不构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得。
因罗晓辉与原告签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分，房屋共有人龙建华不予追认，也不同意出售该房屋，该《房屋买卖合同》对龙建华不发生法律效力，该《房屋买卖合同》不发生物权变动的结果。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，因此，罗晓辉无法履行协助办理过户的义务，案涉《房屋买卖合同》存在法律上和事实上无法履行的情形，属于履行不能。故原告要求被告按《房屋买卖合同》协助原告办理房产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
三、被告是否应承担违约责任及如何承担。
因原告与罗晓辉签订的《房屋买卖合同》为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。因罗晓辉未取得案涉房屋的完整处分权致使房屋所有权不能转移，原告的诉讼请求中要求被告支付违约损失50000元中包含定金、装修损失、利息损失等，但原告经本院释明不同意变更诉讼请求，不主张解除合同，故本院仅就罗晓辉应承担的上述违约责任进行处理。案涉《房屋买卖合同》中约定的10000元购房定金属于履约定金，其目的是担保该《房屋买卖合同》的履行，故罗晓辉未能履行合同约定的协助办理房产过户手续的义务，属于违约行为，应根据《房屋买卖合同》的约定承担双倍返还原告定金20000元的违约责任。
对于案涉《房屋买卖合同》的解除及购房款的返还等，原告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告罗晓辉于本判决生效后5日内双倍返还原告宋辉成、龙来香定金20000元；
二、驳回原告宋辉成、龙来香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告宋辉成、龙来香负担630元，被告罗晓辉负担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈亚军
审 判 员 丁艳平
人民陪审员 刘 辉
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 向 娜
附件：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。