＼n浙江省嘉善县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）嘉善民初字第958号＼n原告：杨全英。＼n委托代理人：王潮灿。＼n被告：嘉善汇信置业有限公司。＼n法定代表人：施彦。＼n委托代理人：吴涛、钟立成。＼n原告杨全英与被告嘉善汇信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2013年7月11日向本院起诉，本院当日受理立案后，依法由审判员吕学强适用简易程序于2013年8月23日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。后依法组成合议庭于2013年12月20日再次公开开庭进行了审理，原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告杨全英起诉称：原告经过多次实地考察，并与被告销售人员就房价以及房屋配套的私家花园面积等一再确认，还在网上浏览被告关于大树星岛别墅项目的新闻后，于2010年4月8日与被告签订了《大树星岛花园买卖协议书》，后双方于同月16日签订了《商品房买卖合同》。原告支付所有房款后，被告于2010年5月5日向原告办理交房手续，2011年办理了相应的房权证和地契证。2011年3月原告开始装修，同年4月原告突然接到小区物业电话，告知原告购置别墅的后花园被相邻嘉善华城置业有限公司“春晓园”项目员工强行闯入，欲扒草坪、拆围栏。同年8月原告别墅私家花园被拆，花园内监控设施与管道俱毁。2011年4月起，原告通过查阅嘉善县国土资源局、建设局、招投标交易中心的有关档案，联合其他业主两次要求“浙江公共新农村频道”的记者来嘉善进行调查采访。原告认为被告在与原告签订和履行《商品房买卖合同》过程中存在赤裸裸的违约和欺诈行为。具体理由如下：一、被告在涉案大树星岛花园别墅三期开盘销售时散发的价格表中，被告推销房产及商谈价格时，别墅附属的私家花园及面积是亮点。现被告违法建筑超红线，致使原告花园内设施被毁，面积减少109.66平方米，故被告应当承担违约责任。二、根据县国土资源局于2011年5月3日出具的《关于嘉善县惠民街道大树星岛别墅区王潮灿等信访事项的答复意见》、2011年9月7日编号为0000088918“省长信箱”、“浙江公共新农村频道”记者在采访国土资源局地籍测量队和建设局有关负责人的录像、建设局就大树星岛项目《城市规划设计条件和要求》第6款等材料内容来看，被告显然在与原告签订《大树星岛花园买卖协议书》、《商品房买卖合同》及在办理交房手续时明知原告别墅的私家花园和围栏属于违章建筑，但被告一直隐瞒，将验收不可能通过的房子售与原告，该行为构成欺诈。三、涉案别墅区其他三位花园也被切割的业主的情况是：#91号业主的花园面积541平方米，房价3753202元；#100号业主，花园面积526平方米，房价3528421元。上述两个别墅的购房合同是在验收前的2009年9月签订，而验收后的2010年2月签订的购房合同的#107号业主，花园面积是630平方米，房价是425万元。原告的#98号，花园面积525平方米，房价4227000元。原告如果事先知道自己的花园面积中有100多平方米占用的是别人的用地，建筑红线离自己别墅后门台阶不到0.6米的情况的话，原告根本不会签购房合同。如果2011年原告装修开始之前知晓后花园的纠纷，原告也肯定会退房。被告本可以与嘉善华城置业有限公司协商保住围墙和花园，但因被告缺乏诚意，最后导致原告权益受损。四、被告曾就赔偿事宜向原告传真《协议书》一份，声称已有两位业主签订协议。原告认为2010年1月6日大树星岛花园三期在所谓“未超过红线”的前提下竣工验收后，被告以欺诈方式高价销售，原告私家花园被拆导致出现装修延期产生额外费用，花园内的监控设施亦未修复，并且尚有250平方米超红线的事实被告未向所有业主公开告示，签订被告提出的协议有违《中华人民共和国合同法》第五条的精神。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，根据上述事实和理由，请求法院支持原告的诉请即：1、判令被告赔偿原告600000元；2、判令被告将推倒的围墙恢复原状或者赔偿业主损失100000元；3、判令被告承担原告因房屋装修拖延而产生的费用25000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。＼n被告嘉善汇信置业有限公司答辩称：原、被告双方确定诉争房屋价款的基础仅仅是涉案房屋的建筑面积而不是其他方面。双方也没有对原告所谓的私家花园的存在以及其面积进行任何形式的要约、承诺，其对商品房买卖以及房屋的面积、价款的确定，没有任何影响，所以原告的第一项诉请没有依据。原告提到的围墙也不构成确定双方权利义务的依据。该围墙在涉案房屋交付之后是否被拆除，也与原告无关，故原告主张的100000元赔偿也没有依据。由于上述原因，围墙的存废与原告的装修损失无关，原告所谓的装修损失的真实性和关联性也是有问题的，所以原告诉请的装修损失也没有依据。综上，原告的各项诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。＼n原告为证明其主张，在第一次庭审中提供以下证据：＼n1、原告身份证、被告公司基本情况打印件各1份。证明：原、被告诉讼主体资格。＼n经质证：被告无异议。＼n2、《大树＊星岛花园买卖协议书》、《商品房买卖合同》（编号：浙F1-2008-1，备案合同编号：20100400486）、大树＊星岛花园交房结算清单各1份、发票5份及房屋所有权证、土地使用权证、地契证各1份。证明：原告向被告购买了涉案房屋，已经办理了三证并交付使用。＼n经质证：被告对证据的真实性均无异议。但认为：从买卖协议书的第2条和商品房买卖合同的第5条，确定了涉案房屋的计价依据是其建筑面积，没有其他占用面积、公摊面积的约定，更没有原告所谓的私家花园的面积约定。原告提交的房产证、土地证、交房的结算清单，已经可以明确涉案房屋符合交房条件，也可进一步证明房屋计价的依据仅仅是房屋的面积，没有其他的约定。＼n3、网页打印件3页及星岛花园三期销售价格表、蒋昱放、宋家惠、章耀勤出具的证明各1份。证明：原告出于对被告的信任，才按单价购买了与私家花园面积密切相关的涉案98号别墅的。＼n经质证：被告对网页打印件的真实性有异议，认为：即使这3页网页打印件的内容是真实存在的，那这也仅是相关媒体或记者单方面的表述，内容上也根本没有涉案房产的相关信息，在形式上也不符合法律规定的可以作为要约的广告，其内容不具体、不确定。被告对于销售价格表的真实性也不确认，认为：其内容没有任何出处和来源的信息，也没有被告公司的盖章或签名，且从内容上来看与涉案房屋的单价、总价等信息都不相符。被告对三份证明的真实性不予确认，认为：在程序上不符合法定程序，从内容上看其中提到私家花园的说法是不明确的，都是所谓业主单方面的表述，且对具体面积也没有明确表述，故不能被采信。从双方签订的商品房买卖合同附件8补充协议的内容看，明确约定即使存在广告宣传，对不确定的广告效力作出了排除，不作为签订买卖合同的依据。＼n4、嘉善华城置业有限公司发送给被告的函2份、被告发送给嘉善华城置业有限公司的回复函1份、被告发送给原告的函1份（均为复印件）。证明：被告就所建设的房产占用他人土地，且未经原告等业主的知晓而擅自作出处理。＼n经质证：被告对证据的真实性、关联性均有异议，认为：这些函件的内容都与本案房屋的“私家花园”面积减少或者相应责任都没有关联，围墙可能拆除或者迁移的情况也不构成被告赔偿原告的依据。＼n5、嘉善县国土资源局出具的《关于嘉善县惠民街道大树星岛别墅区王潮灿等信访事项的答复意见》、会议记录、省长信箱网页打印件、8.9调解会情况汇报、嘉善县招投标中心出具的答复、减少面积的测算图纸各1份。证明：被告在原告购房的时候就一直掩盖其将公共围墙等建造在其他开发商开发的小区土地范围内之真相，这种行为严重侵害了购房者的利益。＼n经质证：被告认为该组证据中没有可以直接证明被告有故意隐瞒、欺诈行为的内容。无论被推到围墙的位置在何处，与本案都没有关联，因为确定原、被告权利、义务的依据是房屋的建筑面积，而不是所谓的花园或者围墙，后者的变化与本案的纠纷无关，不构成原告诉请的依据。原告绘制的图纸是其单方面制作的，不具有真实性。从具体内容上看，其相应数值也是错误的，比如减少面积的长度、宽度，计算所得的面积显然不是原告手写的100多平方米，而应该是80多平方米，原告没有通过各方确认的测量。所以总的来说计算方式和结论都是错误的。＼n6、商品房买卖合同复印件2份、未签字的协议书复印件1份。证明：被告在传真给原告的协议书上明确了被告的过错并希望弥补。＼n经质证：被告对证据的真实性均无异议，但认为：买卖合同与本案没有关联，被告确实曾与原告在内的其他业主有过沟通，这种沟通是双方完全自由的协商过程，不能导致对当事人自身的权利的放弃，也不能达到对某种事实的确认，当时被告面临各种途径的影响和压力，协议是被告为了安抚业主的情绪而作出的。＼n7、装修合同复印件、证明各1份。证明：因为被告的原因导致原告多花费装修费用25000元。＼n经质证：被告对于装修合同的原件请法庭核对。认为：装修合同约定的完成时间是2011年8月份，时间节点上，这份合同如果正常履行，与围墙被拆是没有关联性的。对装修公司出具证明的真实性不能确认，也不符合证据形式要求，不能证明对方已经收到了该款项。＼n8、优盘1个。证明：优盘内的相应视屏资料表明，被告一直在欺骗原告，被告在竣工验收之后，还在用别的开发商的土地建造花园和围墙。＼n经质证，被告认为：原告提供的视屏资料是电视台采访的两段视频。关于视频的真实性，就视频中提到围墙建造的时间与实际不符，围墙是在作为安全防护的措施而存在的，在竣工验收之前围墙就存在，并非作为原告所谓的确定被告应当提供给原告花园的边界而存在。该视频与本案没有关联性，再次强调花园面积以及变化不是本案房屋的计价依据。＼n被告为证明其抗辩观点，在第一次庭审中提供以下证据：＼n《商品房买卖合同》（编号：浙F1-2008-1，备案合同编号：20100400486）1份、照片4张。证明：原、被告于2010年4月16日签订商品房买卖合同1份，合同对房屋面积、价格等进行了约定。原、被告产生纠纷之后，在2011年8月11日，原告纠集数位业主在涉案小区门口堆积乱石，堵住小区出口。＼n经质证：原告对合同无异议，认为照片里的车子不是原告的，几位业主在8月11日堆石堵门是因为当日围墙被拆，业主要求被告出面处理，被告迟迟不处理，才出此下策。＼n在第一次庭审中，本院出示了原告申请法院调取的“大树星岛”91号业主与被告签订的协议书1份。＼n经质证：原告无异议。被告的质证意见与对原告所举的证据6中就协议书的质证意见相同。＼n上述证据经庭审质证，本院认证如下：对于原告在庭审中所举的证据1、2、6，被告对其真实性均无异议，经本院审查后依法予以确认。对于原告在庭审中所举的证据3、4及证据5中的县国土资源局出具的《关于嘉善县惠民街道大树星岛别墅区王潮灿等信访事项的答复意见》、会议记录、省长信箱网页打印件、8.9调解会情况汇报、嘉善县招投标中心出具答复和原告举证7，结合原告举证证据8，经本院审查后均予以确认。对原告所举的其余证据的真实性，本院现无法予以确认。对被告所举的证据，原告对其真实性未提出异议，经本院审查后予以确认。对本院调取的并予以出示的证据，原、被告对其真实性均未提出异议，经本院审查后予以确认。＼n本院根据原、被告双方的各自陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：＼n被告就其开发的“大树·星岛花园”楼盘在出现“用地纠纷”之前，曾通过多家新闻媒体等进行过广告、宣传报道，报道表述有“私家花园”。在原告购置被告所涉商品房时，本案涉案楼盘也即原告购置的别墅的北侧仍建设有一绿化地带，且该绿化地带由被告建有围墙入围在“大树·星岛花园”区内。据原告诉称，原告是根据被告的宣传、广告及现场查看后，才决定购置涉案商品房的。2010年4月8日，原、被告之间签订了《大树·星岛花园买卖协议书》一份，约定由原告向被告购买星岛花园第98幢商品房一套，并对房屋的面积、价款、付款方式等作了初步约定。同月16日，原、被告又签订了《商品房买卖合同》（编号：浙F1-2008-1，备案合同编号：20100400486）一份，进而对商品房的买卖进行明确约定。此后原告支付所有房款，被告于2010年5月5日向原告办理交房手续。2011年原告所购置的涉案房屋办理了相应的房屋所有权证和土地使用权证。原告在2011年3月25日就购入房屋的室内装修事宜与嘉善天耀设计装饰有限公司签订了《室内装饰装修施工合同》一份，该合同约定由嘉善天耀设计装饰有限公司于2011年3月26日开工对原告购置的房屋进行装饰装修，该合同还就双方的违约责任进行了约定。因被告所开发的“星岛花园”楼盘北侧的部分绿地及围墙建设在嘉善华诚置业有限公司所开发的2009-41号地块内，为此产生了被告与嘉善华诚置业有限公司开发的“春晓苑”小区南侧用地之纠纷，对此嘉善华诚置业有限公司于2011年3月、7月二次致函给被告要求将“星岛花园”北边占用其公司红线地块内的所有建筑物、构筑及地下管线全部拆除或迁移。被告因此也在2011年4月发函给业主及嘉善华诚置业有限公司表示被告正尽力与各方沟通、协调妥善处理该纠纷。随后，原、被告及第三方、相关部门多次就此用地纠纷进行协调，原告等业主就此也向相关行政部门、新闻媒体进行查证、反映，相关行政部门就此作了相应的答复，新闻媒体也作了相应的报道。此后，嘉善华城置业有限公司将被告设置在其“春晓园”红线内的被告建设的绿地、围墙等设施予以平整、拆除，并重新设置了围墙。2012年3月，被告就此用地纷争与部分业主达成了《协议书》，协议约定：购房合同继续履行，被告一次性给付业主300000元，协议生效后双方就房屋、本小区及相邻区域现状等再无其他任何争议等。嘉善天耀设计装饰有限公司2013年7月5日出具证明一份表示：与原告就涉案房屋装饰装修施工合同履行过程中，因上述用地纠纷导致停工1年，导致劳务费用大幅提高，经双方协商，原告补偿被告工程款25000元，被告已收到了补偿款。现原告以“被告在与原告签订和履行《商品房买卖合同》过程中存在违约和欺诈行为”为由，诉至本院要求判令：被告赔偿原告600000元、将推倒的围墙恢复原状或者赔偿业主损失100000元、承担原告因房屋装修拖延而产生的费用25000元。该案在审理过程中，经本院多次调解无果。＼n本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告所作的广告及宣传资料等虽仅作参考，但在原告购买涉案房屋当时，涉案的北侧绿化地带及围墙仍存，而作为被告就该绿化地带及围墙位置存有争议且未及时告知原告，此情形必然对原告决定是否购买系争房屋等方面而言具有重大影响。因此，被告应当就上述行为承担相应的违约责任，原告以此为理要求被告赔偿相应损失之诉请，应予以支持，但原告诉请赔偿600000元缺乏相应的依据，本院根据案件查明的事实，结合被告与部分业主达成协议约定的给付之数额，酌情判定由被告赔偿给付原告300000元。另原告在取得被告交付的商品房后又发包给第三方进行装饰装修，但因涉案用地纠纷致该装饰装修工程暂时停工，为此必然导致相应的停工损失，此责任在被告，故被告应赔偿原告就此产生的相应损失25000元。因拆除的围墙现已重建，至于重建的标准本院现不能予以确定，故对原告就此提出的要求被告“围墙恢复原状或赔偿损失100000元”之诉请本院难以支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、被告嘉善汇信置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告杨全英人民币300000元；＼n二、被告嘉善汇信置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告杨全英装饰装修工程停工损失人民币25000元；＼n三、对原告杨全英的其余诉讼请求不予支持。＼n如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n本案受理费11050元（原告已预交），由原、被告各半承担5525元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。＼n审判长吕学强＼n人民陪审员肖海荣＼n人民陪审员徐玉祥＼n二〇一四年一月二十七日＼n书记员倪引芳＼n附页＼n一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。