广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤19民终5984号
上诉人（原审被告）：尹木高，男，1988年4月22日出生，汉族，住湖南省衡南县。
委托代理人:梁集强，广东格雷兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：麦炼梅，女，1972年12月22日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。
委托代理人：李倩雯，广东品峰律师事务所律师。
上诉人尹木高因与被上诉人麦炼梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
麦炼梅起诉请求：1.解除双方于2017年3月25日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.尹木高将位于东莞市中堂镇斗朗村莞都可苑1区2号住宅楼030503号房屋返还麦炼梅并过户到麦炼梅的名下；3.尹木高支付麦炼梅违约金115000元；4.尹木高赔偿麦炼梅因诉讼支付的律师费25000元、财产保全担保费5700元；5.本案诉讼费用由尹木高承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除麦炼梅与尹木高签订的《房地产买卖及居间合同》；二、限尹木高于判决发生法律效力之日起十日内协助麦炼梅将案涉房产[位于东莞市中堂镇斗朗村莞都可苑1区2号住宅楼030503，房地产权证号：粤（2017）东莞不动产权第01213**号]过户至麦炼梅的名下（过户登记需要缴纳的税费由双方协商决定）；三、限尹木高于判决发生法律效力之日起五日内向麦炼梅支付违约金人民币115000元；四、限尹木高于判决发生法律效力之日起五日内向麦炼梅支付律师费人民币25000元，财产保全担保费人民币5700元。一审受理费人民币5503.5元、保全费人民币3395元（麦炼梅均已预交），均由尹木高负担。
原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初1255号民事判决。
尹木高上诉请求：1.撤销原审判决，驳回麦炼梅对尹木高的诉讼请求；2.由麦炼梅承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院违反法定程序。在一审诉讼过程中，为查明案件事实，尹木高向原审法院申请追加东莞市佳家地产经纪服务有限公司(以下简称佳家经纪公司)为第三人参加诉讼，但一审法院却没有接受尹木高的申请，也没有依职权追加佳家经纪公司为第三人参加诉讼。原审法院的这一行为违反法定程序。二、原审法院认定尹木高违约并判决解除《房地产买卖及居间合同》错误。（一）根据尹木高在一审中提供的证据，已充分证明尹木高���麦炼梅于2017年3月25日签订《房地产买卖及居间合同》时，双方同意首期楼款支付85000元(包含定金50000元)，尹木高已经按照双方的约定履行了付款义务。但是，原审法院仅以佳家经纪公司提供的《情况说明》真实性存疑为由，而不认定这一事实错误。佳家经纪公司是一家具有法人资格的房地产中介企业，在尹木高与麦炼梅签订、履行房屋买卖合同过程中，作为中介方，该公司一直跟进服务，对案涉房屋买卖的相关情况最清楚，其提供的《情况说明》最能客观真实地反映买卖双方在签订、履行房屋买卖合同过程中的客观情况。如果麦炼梅对此予以否认，其应当就佳家经纪公司公章的真实性向法院提出鉴定申请，否则应承担举证不能的不利后果。另一方面，如果原审法院对佳家经纪公司提供的《情况说明》真实性存疑，那应当依职权追加该公司为第三人参加诉讼以查明案件事实。但原审法院在麦炼梅没有提出鉴定申请的情况下，既不接受尹木高追加佳家经纪公司为第三人的申请，也不依职权追加该公司为第三人，致使其在没有查明案件事实的基础上作出错误的认定。（二）事实上，在尹木高依约向麦炼梅支付首期楼款85000元后，麦炼梅即为尹木高办理了案涉房屋的不动产权证并将房屋过户到尹木高名下，这一事实正好印证了麦炼梅实际上已经同意将首期楼款变更为85000元，并且双方已经按照这一约定实际履行。（三）尹木高依约支付首期楼款85000元后，由于盗窃罪而被刑事拘留、逮捕并判处刑罚，致使无法到银行办理贷款手续。这一事件是客观性的，应属于不可抗力，尹木高因不可抗力而无法按时支付剩余楼款490000元，依法不属于违约。（四）在本案中，由于案涉房屋已过户到尹木高名下，房屋买卖合同已经得到实际履行，为维���交易的稳定性，原审法院也不应判决解除《房地产买卖及居间合同》。（五）事实上，在尹木高刑满释放后，由于银行明确原贷款批复仍然有效，因此，尹木高完全具备履行能力，《房地产买卖及居间合同》理应得到继续履行。三、退一步来说，即使尹木高违约，原审法院判决尹木高向麦炼梅支付违约金115000元错误。在本案中，由于尹木高已向麦炼梅支付了85000元(包括定金50000元)，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，如果尹木高违约，则麦炼梅可要求尹木高支付违约金，或没收尹木高已支付的定金，但两者只能选其一。原审法院在没有判决麦炼梅向尹木高退回85000元的情况下，判决尹木高向麦炼梅支付违约金115000元.这就等于既判决尹木高向麦炼梅支付违约金，又判决没收尹木高已经支付的定金和楼款，是违反法律规定的。另外，麦炼梅也应返��尹木高为办理房屋过户手续而支付的契税30360.39元。四、原审法院判决尹木高向麦炼梅支付律师费25000元和财产保全担保费5700元错误。一方面，律师费远远超出了广东省律师收费办法所规定的收费标准，是违规收费，不应得到支持;另一方面，根据《房地产买卖及居间合同》第12条的约定，违约方应支付保全费，而不是财产保全担保费。五、在履行合同过程中，案涉房屋的市场价值不断上涨，麦炼梅基于这一点，正好利用尹木高因刑事案件无法到银行办理贷款这一机会达到其解除合同的目的。对此，请二审法院依法予以查明。
麦炼梅口头辩称：一、未追加第三人没有违法法律程序，双方买卖合同的相对人是尹木高和麦炼梅，尹木高申请追加的第三人是居间服务的中间方，本案的处理与中介没有任何因果关系，故中介并非必须参与的第三人。二、尹木高违法��同约定，没有按照约定支付首期款，在不动产权证下来后尹木高没有按约定办理按揭贷款，导致麦炼梅的房屋出售款长期不能收回。三、尹木高因盗窃被捕不属于不可抗力，而是故意犯罪。四、一审法院判决尹木高支付麦炼梅违约金并承担律师费、财产保全费、损失有合同约定，故上诉人上诉没有法律依据，应依法驳回。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，二审法庭调查期间，尹木高申请佳家经纪公司的员工杨建华出庭作证，主张该证人全程参与了案涉房屋买卖合同的整个交易流程，拟证明麦炼梅曾同意首期款为85000元。杨建华出庭陈述双方签订合同时末尾补充约定：“甲方（麦炼梅）同意乙方在银行多贷款，不够贷的乙方（尹木高）在过户当天向甲方支付贷款差额部分楼款”，因后来尹木高申请的银行贷款同贷书未490000元，故剩余房款85000元作为首期款，尹木高已支付了50000元定金，所以只需付35000元，合同中约定首期款172500元是初步约定的三成首付款，实际履行系按照补充约定的方式来履行，同贷书是银行工作人员通过微信转发给中介公司，可以提交电脑截屏的复印件，现该银行同贷书有效期已过，如尹木高仍需申请贷款购房则需重新向银行提出申请。麦炼梅对该证人证言不予确认，认为银行同贷书以电脑截屏方式发放不符合一般银行办理房屋按揭贷款出具同贷书的方式，主张该证言不真实。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。佳家经纪公司并非属于与本案处理结果有利害关系的第三人，且尹木高亦已申请该公司员工即参与案涉房屋交易的经纪人杨建华出庭作证，故尹木高认为本案应当追加佳家经纪公司为第三人，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和��民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为谁违约。
案涉《房地产买卖及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同中明确约定尹木高应在房管所递件过户当日支付175000元，虽然尹木高主张合同末尾补充约定“甲方（麦炼梅）同意乙方在银行多贷款，不够贷的乙方（尹木高）在过户当天向甲方支付贷款差额部分楼款”，尹木高当时获得了银行同意向其发放贷款490000元的同贷书，因而双方协商同意将首期款变更为85000元，并提交佳家经纪公司出具的《情况说明》和杨建华的证人证言为证，但本院在庭上质询证人能某提交同贷书予以证明，杨建华则表示因同贷书系电脑版而无法提交，尹木高向本院补充提交的同贷书为电脑��面截屏复印件，该复印件未能显示具体内容、贷款人、贷款时间等具体贷款信息，亦未有银行盖章确认，无法确认真实性、关联性，故本院认为尹木高提交的证据并不足以证明其主张，其对此应当承担举证不能的不利后果，本院对尹木高的该抗辩不予支持。尹木高在签订合同的约三个月后因刑事犯罪被判决承担刑事责任，该行为属于尹木高的个人故意行为，并不属于不可抗力。麦炼梅已按照合同约定履行合同义务，但尹木高因个人原因未按照合同约定履行相应的付款义务，构成违约，依约应当承担相应的违约责任。合同约定违约责任为违约方应当承担相当于房屋转让价款的20%的违约金，因近年房地产市场交易的价格日益上涨，造成守约方的损失扩大，故该违约金并不属于过分高于损失，尹木高主张对该违约金予以调整，依据不足，本院不予支持。同时，合同约���违约方应当赔偿守约方的全部损失包括但不限于律师费、保全费等，故原审据此支持尹木高承担案涉律师费、财产保全担保费正确，本院予以维持。
综上所述，尹木高的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3214元，由尹木高负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张善华
审判员 叶志超
审判员 钟 雯
二〇一八年八月六日
书记员 冯颖欣