湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异302号
案外人:李头生。
案外人：陈平凤。
申请执行人：唐志杰，男，1992年4月6日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区华兴街道华兴村五里牌村民组29号。
被执行人：耒阳市兴业房地产开发有限公司，住所地：耒阳市灶市街道办事处车站居委会车站路77号。
法定代表人谢烨，董事长。
被执行人：谢烨。
被执行人：魏馨.
三被执行人委托代理人刘延泉，湖南教正律师事务所律师。
在本院执行唐志杰与耒阳市兴业房地产开发有限公司(以下简称兴业公司)、谢烨、魏馨民间借贷纠纷一案中，案外人李头生、陈平凤于2016年7月18日对执行耒阳兴业房地产有限公司开发的耒阳兴业家园小区第8栋302号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
异议人李头生、陈平凤称，2011年1月1日，其与耒阳市兴业家园房地产有限公司签订购房合同，购买位于耒阳市兴业家园小区8栋303号房屋，合同签订后，异议人支付购房款203283元，并办理了水、电落户，房屋至今未办理网签及房产证，2014年8月已交付，目前该房屋已装修入住，衡阳中院执行局查封、冻结兴业家园小区8栋303号房屋损害了我方的合法权益。故请求解除对耒阳市兴业家园8栋303号房屋的查封及撤销(2015)衡中法执字第485-1号裁定。
申请执行人称：中院查封时去房地产进行了调查，被查封的房屋均未办理网签，有网签的房屋均未被中院查封。异议人有可能存在与被执行串通的可能性来逃避债务。异议人购买房屋中所有的付款只有被执行人的收据。我方借给兴业公司的钱也是我方亲友的血汗钱，请求法院驳回异议人的异议申请，维护我方的权益。
被执行人称：对异议人购买兴业公司的房屋没有异议。因为当时房屋不具备被办理网签的条件，被查封的房屋均没有办理网签手续。我方不存在与异议人串通。我公司与申请执行人的债务是真实的，现在中院的查封远远超过了查封价值的很多倍，请求依法公正裁定。
本院查明，2015年9月28日，本院对原告唐志杰与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司(以下简称兴业公司)、谢烨、魏馨民间借货纠纷一案作出(2015)衡中法民三初字第53号民事判决，判令：1.被告兴业公司于判决生效之日起十日内偿还原告唐志杰人民币4538200元及利息(利息自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至借款还清之日止)；2.如被告兴业公司未履行上述第一项判决所确定的义务，则以被告谢烨所有的位于湖南省耒阳市蔡子池南正街百货公司后院的耒房权证蔡子池字第00030045号房产进行折价、拍卖、变卖、原告唐志杰对折价、拍卖、变卖后所得价款中的34万元享有优先受偿权；3、被告谢烨、魏馨对上述判决第一项的借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，2015年11月5日，原告唐志杰向本院申请执行,要求三被执行人向其支付借款本金4538200元，利息1020212.57元(自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2015年11月24日)、律师费30000元、案件受理费55200元、仲裁费13700元、迟延履行期间的加倍债务利息15089.52元(自2015年11月6日，暂计至2015年11月24日)并承担本案的执行费55749元。
申请执行人唐志杰于2015年11月5日依据(2015)衡中法民三初字第53号民事判决书向本院申请强制执行，要求执行三被执行人向其支付借款本金4538200元，利息1020212.57元(自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2015年11月24日)、律师费30000元、案件受理费55200元、仲裁费13700元，迟延履行期间的加倍债务利息15089.52元(自2015年11月6日，暂计至2015年11月24日)并承担本案的执行费55749元。2015年11月24日，本院执行局作出(2015)衡中法执字第485号裁定，冻结、划拔被执行人耒阳市兴业房地产开发有限公司、谢烨、魏馨存款5714451.09元或查封、扣押、冻结被执行人其他同等价值的财产或财产性权益。次日，本院向耒阳市房产局下发了(2015)衡中法执字第485号协助执行通知书，要求该局协助查封谢烨所有的位于耒阳市蔡子池正正街百货公司后院房产(权证号为00030045号)，查封期限为三年，从2015年11月25日至2018年11月24日。2015年12月3日，本院向耒阳市房产局下发了(2015)衡中法执字第485-1号协助执行通知书，要求该局协助查封耒阳市兴业房地产开有限公司名下耒阳市兴业家园项目的房产。查封房号为兴业家园3号楼1502，4号楼201、402、501、601、602，5号楼201、301、303、401、501，6号楼204、304、403、404、501、503、601，7号楼201、301、303、502、503、601、602、603、604，8号楼201、303、402、501、601，9号楼203、303、401、501、601，10号楼304、603，11号楼602。查封期限为三年，从2015年12月3日至2018年12月2日。
另查明，异议人于2011年1月1日与兴业公司签订商品房买卖合同，购买耒阳兴业家园8栋303号房屋。该合同未在房产管理部门进行网签与备案登记。合同约定房屋总价款为203283元。因房屋多出了面积，异议人已支付210375元，且向本院提交了首套房证明，涉案房屋在本院查封前已装修入住。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人要求排除执行的应当同时符合上述条件，在本案中异议人与被执行人耒阳兴业公司在本院采取查封措施前已经签订了商品房买卖合同，虽然该合同并未在房产管理部门进行网签备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，该商品房买卖合同亦符合上述法律规定。异议人在人民法院查封之前已与被执行人耒阳兴业公司签订合法有效的书面买卖合同，其支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十，且异议人名下无其他居住的房屋。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的关于对不动产提出执行异议能够排除执行的情形，异议人的异议请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对耒阳市兴业家园8栋303房的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 姚贤辅
审 判 员 张 健
代理审判员 刘 晨
二〇一六年九月十九日
书 记 员 高 源
校对责任人：刘晨 打印责任人：高源
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。