青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1795号
上诉人（原审被告）：青海西北房地产开发建设有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：青海省西宁市城东区民和路33号。
法定代表人：张青雅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付增科，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宁芳（公民身份号码：×××），女，1977年4月25日出生，汉族，住青海省西宁市。
上诉人青海西北房地产开发建设有限公司（以下简称西北公司）因与被上诉人王宁芳商品房预售合同纠纷一案，不服西
宁市城中区人民法院（2017）青0103民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭于2017年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人西北公司的委托诉讼代理人付增科、郭超、被上诉人王宁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西北公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回王宁芳的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。根据西北公司提交的其与西宁中油燃气公司签订的合同以及与西宁供电局签订的合同，从约定的工程内容看，不仅仅小区外的管网需要到位，小区内相应配套的工程也由两公司施工，非由西北公司来施工，因为两公司施工进展不顺导致工期一拖再拖，所以导致西北公司逾期交房，对此应当适用《商品房预售合同》第八条，属于免责事由的约定范围。王宁芳是完全行为能力人，且一审已经确定本案合同的效力，所以应当确认双方约定的免责条款的效力。根据西北公司及法院调取的证据，本案逾期交房的原因是电暖施工延期所致，不是西北公司的违约行为造成，一审适用合同法第121条错误，故请求依法改判。
王宁芳辩称，西北公司称延期交房是市政配套工程延误所致，公共区域内市政配套设施是由市政府承担建设，但小区内的水电暖等配套设施由开发商承担建设，本案延期交房是小区内配套设施建设滞后所致，应由西北公司自行承担违约责任。2017年1月25日小区内的天然气才通，西北公司没有向王宁芳提供房屋验收合格证和消防验收合格证，交付的房屋不具备交房条件，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，同时应加判西北公司承担2016年4月2日至2017年1月25日的违约金。
王宁芳向一审法院起诉请求：判令西北公司向王宁芳支付自2015年10月30日至2017年1月25日逾期交房违约金13913.49元。本案诉讼费由西北公司承担。
一审法院查明的事实：2014年1月6日，王宁芳与西北公司签订了《商品房预售合同》，由王宁芳购买西北公司开发建设的商品房一套，位于西宁市城东区湟中路189号港欧东方花园12号楼1单元1032室，出售该商品房建筑面积为89.86平方米，单价为3417.99元/平米，合同总价为307141元整。合同签订后，王宁芳按照合同约定付清全部房款307141元。商品房交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条就商品房的交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人不承担逾期交房责任；2.买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。关于商品房预售的其他事项，双方在合同中也一一进行约定。合同签订后，王宁芳依合同约定一次性支付了全部购房款。2015年10月30日合同约定的交房期限届满，西北公司却未按合同约定的交房时间交房。直到2016年4月2日将该房屋交付给王宁芳。西北公司因逾期交房的系列案件，在已结案的案件中，有下列事实：2012年1月西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧?东方花园项目开始动工建造。2012年9月西北公司给西宁市财政局如数缴纳了市政配套费，执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日西北公司与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日西北公司与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月西北公司在西宁市城东区建设局办理了燃气管道城市道路开挖占用手续。2015年9月西北公司在西宁市城东区建设局办理了给排水项目城市道路开挖占用手续。西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目，因西北公司与购房业主签订的《商品房预售合同》约定的交房期限届满后，西北公司逾期未能交房。为此，业主向政府信访，西宁市住房保障和房产管理局答复，经我局对西北公司开发的”港欧东方花园”项目手续进行核查。截至目前，3号至10号楼的交付工作，因西北公司同浙江横店建筑工程有限公司（以下简称施工单位）在协商工程定案中存在纠纷，施工单位将工程移交手续的办理拖延至今，导致西北公司无法按约定日期为购房人办理交房手续。在我局多次督促下，西北公司同施工单位公司进行多次协商，但因双方诉求涉及经济纠纷，未能达成工程移交协议。2016年4月28日省信访办就市民反映延期交房问题召开信访协调会，会议决定：1.西北公司同施工单位，就工程预算定案问题加快协商，于5月31日前达成一致意见，施工单位加快工程手续移交进度。2.停止西北公司商品房网签系统申请。3.停止西北公司商品房预售监管资金的拨付。我局将继续督促西北公司加快与建设单位协商进度，尽快处理好相关问题。同时要求开发企业做好服务，妥善处理与购房人因违约责任引发的纠纷，并定期向我局上报协调处理结果。
一审法院认为，王宁芳与西北公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。本案王宁芳依照合同约定付清了全部购房款307141元，而西北公司却未能按合同约定的交房时间2015年10月30日将王宁芳购买的商品房交付给王宁芳，一直拖延至2016年4月2日向王宁芳交付房屋。西北公司逾期交房是引起本案纠纷发生的主要原因，西北公司的该行为已构成合同违约，依据合同第九条：”买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金......”之约定，双方认可的实际交房时间为2016年4月2日，则应按截止该交房日期计算西北公司违约时间，违约期应为154天，双方合同约定的违约金计算方式亦符合法律规定，该违约金额为4730元，西北公司应予以给付。故对王宁芳主张违约期计算至正式通天然气之日的诉求，不予支持。对于王宁芳提出的违约期应计算至该房消防验收合格之日的主张，因该主张与其起诉状及法庭陈述的诉求不一致，且于法无据，不予支持。至于西北公司抗辩提出，依据合同第八条市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延的约定，截止合同约定的交房期限，市政配套工程(水、电、气)尚未施工完毕，还不能按时交付使用。故此，西北公司逾期交房具有免责事由，西北公司不应承担违约责任。一审法院认为，根据本案已查明的案件事实，西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园住宅小区，市政配套(水、电、气)管网均已到位，而小区内应配套的水、电、气管网入户，则应是开发商投资建设的小区的基础设施、公共配套设施，不是合同逾期交房免责条款的约定范围。至于，西北公司与国网青海省电力公司西宁供电公司签订的《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。西北公司与西宁中油燃气有限责任公司签订的《天然气管道安装施工合同》，未能按时完工，影响了西北公司按时交房。但是，因第三人的原因造成违约的，也不能免除违约方的违约责任。西北公司与国网青海省电力公司西宁供电公司以及与西宁中油燃气有限责任公司的纠纷，本案不作处理。西北公司的抗辩理由，于法无据，不予采信。据此判决：西北公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付王宁芳逾期交房违约金4730元。案件受理费148元，减半收取74元，由西北公司负担。
二审期间，西北公司向本院提交以下新证据：证据1.《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》一份，拟证明西北公司交付给王宁芳的房屋于2015年12月4日通过质量综合验收，且质量是合格的；证据2.《关于减免物业费等相关费用的决定》一份及减免物业费收据二份，拟证明其公司因为逾期交房已减免了2017年的物业费。王宁芳质证认为其要求西北公司提供商品房合格证和消防验收证，证据1并不能证明房屋质量合格，证据2是西北公司单方行为，无法核实其真实性。本院认为，就房屋质量问题，王宁芳在一审并未提起反诉，故对证据1在本案中不做认定；王宁芳虽否认减免物业费的事实，但未向本院提交其交纳物业费的票据，故对证据2的证明力予以确认。
二审法院查明的事实：双方当事人对一审法院查明的事实均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
另查明，2016年7月26日，西北公司、青海西北物业管理有限公司作出《关于减免物业费等相关费用的决定》载明：港欧?东方花园小区由于市政配套工程的原因导致交房延误，决定给予业主相关费用的减免，具体细则如下：一、物业费：东院从2016年9月1日至2017年8月31日的物业费予以减免；西院从2016年8月1日至2017年7月31日的物业费予以减免。二、公共绿化用水：20元∕户∕年；楼道修补费100元∕户∕年；电梯动力费120元∕户∕年；公共路灯照明10元∕户∕年，同时减免一年等。
再查明，西北公司上述文件减免了王宁芳自2017年4月1日至2018年3月31日的物业费1402元。
本院认为，王宁芳与西北公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但该合同是西北公司为了重复使用而预先拟定的格式文本，其中关于”若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延”的约定，并非格式文本的固有内容，是西北公司在订立合同时并未与购房人充分协商而擅自增加的格式条款，西北公司对此项增加的条款未采取合理方式提请购房人注意，此格式条款约定的内容免除了提供格式条款的西北公司应承担的逾期交房的违约责任、同时排除了购房人主张按期交房的主要合同权利，符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于”提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，故该项条款为无效条款，对双方当事人均不产生法律上的约束力。且西北公司认可小区外的市政配套工程已安装到位，小区内的水、电、气安装不属于市政设施，应由西北公司自行安装维护，故西北公司关于市政工程施工延误导致逾期交房，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，不予采纳。即使涉案房屋延期交房并非西北公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如造成涉案房屋延期交房是第三方的原因造成，西北公司也不能以此为由延期交房并免除其应承担的违约责任。根据双方签订《商品房预售合同》的约定，西北公司应当于2015年10月30日前将验收合格的商品房交付给王宁芳，而西北公司迟延至2016年4月2日交付房屋，确已构成违约。一审法院判决西北公司给付王宁芳逾期交房违约金4730元后，西北公司提交的证据证明其已基于市政配套未及时完工造成的延期交房主动减免了王宁芳应承担的自2017年4月1日至2018年3月31日物业费1402元，故此费用予以扣除，西北公司还应给付王宁芳逾期交房违约金3328元。鉴于本案为系列案，涉案购房人数较多，前期案件均以调解结案，且履行期限较长，故本案履行期限确定为判决书送达后180日。一审判决认定的基本事实清楚，但因西北公司二审补充提交证据能够证明其已通过减免物业费的方式承担了部分违约责任，可减轻其应承担的违约责任，故对西北公司应承担的违约金数额扣减后认定为3328元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初2311号民事判决；
二、青海西北房地产开发建设有限公司于本判决送达后180日内给付王宁芳逾期交房违约金3328元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费74元，由青海西北房地产开发建设有限公司负担25元，由王宁芳负担49元。二审案件受理费148元，由青海西北房地产开发建设有限公司负担50元，由王宁芳负担98元。
本判决为终审判决。
审判长宋敏芳
审判员李宏宁
审判员张洁琼
二○一八年一月八日
书记员杨家俊