广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1678号
上诉人（原审被告）：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司。住所地：开平市。
法定代表人：林英杰，该公司总经理。
委托代理人：刘翔，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈涛，住广东省开平市。现住广东省开平市。
被上诉人（原审原告）：张润开，住湖北省长阳土家族自治县。现住广东省开平市。
委托代理人：陈涛，住广东省开平市。现住广东省开平市。
上诉人开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）因与被上诉人陈涛、张润开商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2015）江开法民一初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年4月1日，陈涛、张润开向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、海伦堡公司立即支付超期不能满足办理房产证条件的违约金6581.2元（根据合同约定从2012年11月28日至今为违约期）；2、海伦堡公司于2015年10月28日前必须达成满足办理房产证的条件；3、海伦堡公司承担本案全部的诉讼费用。主要事实和理由是：2012年7月6日，陈涛、张润开购买海伦堡公司位于开平市海伦堡五期商品房一套。根据陈涛、张润开和海伦堡公司签订的购房合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人（即海伦堡公司）应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即陈涛、张润开）不能在规定的期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。海伦堡公司已于2012年10月28日将该房屋交付给陈涛、张润开使用，陈涛、张润开在2013年6月去办理房产证，到2013年12月去房管局签名，一个月后被房管局告知由于开发商手续不全无法办理房产证，驳回陈涛、张润开办理房产证的请求。之后，陈涛、张润开致电海伦堡公司，海伦堡公司回复开发商承诺的是交房后两年之内可以办理房产证。后陈涛、张润开每个月都打电话催促开发商办房产证的问题，在2014年10月28日之前的答复都是还在办，此后的时间段，陈涛、张润开告知开发商已经超过交房期2年了，但答复是政府、规划不批类似的答复。目前距离交房日期已经过去近2年5个月时间，依然办理不了房产证。针对以上情况，海伦堡公司已经严重违约，超期违约时间已经远超合同上所写的30天的时间，如果根据开发商所说的交房后2年的期限也超期5个月。关于海伦堡公司对违约负全部责任，政府、规划不批等因素不构成客观因素，由于海伦堡公司自身手续不全，超出红线建设等情况才致使政府、规划部分不批复，完全由海伦堡公司承担此责任。海伦堡公司违约事实已经存在，并造成陈涛、张润开由于没有房产证引起众多不便。海伦堡公司并不能因为向陈涛、张润开承诺办理日期或者在诉讼期间可以办理房产证而免除违约责任，双方签订的房屋购买合同是在平等自愿的基础上签订，该合同有效、具有法律约束条件。
海伦堡公司答辩称，1、按照合同计算违约金过高，因为海伦堡公司的违约行为并没有对陈涛、张润开实际造成较大损失，希望法院酌情予以降低违约金；2、本案已过诉讼时效。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：陈涛、张润开是夫妻。陈涛、张润开与海伦堡公司于2012年7月6日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定如下：由陈涛、张润开向海伦堡公司购买座落于开平市长沙区三江大道海伦堡28号楼72座302房，价款为329060元。付款方式为分期付款，即首期楼价99060元须于签订合同时付清，陈涛、张润开签订本同当天到指定银行完成全部按揭手续，按揭金额为230000元；海伦堡公司应在2012年12月6日前交付房屋给陈涛、张润开使用；关于产权登记的约定，海伦堡公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由海伦堡公司提供的资料报产权登记机关备案。如因海伦堡公司的责任，陈涛、张润开不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列处理：1、陈涛、张润开退房的，海伦堡公司在陈涛、张润开提出退房要求之日起30天内将陈涛、张润开已付房价款退还给陈涛、张润开，并按已付房价款的2%赔偿陈涛、张润开损失；2、陈涛、张润开不退房，海伦堡公司按已付房价款的2%向陈涛、张润开支付违约金。此后，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，约定应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。
合同签订后，陈涛、张润开于2012年7月6日向海伦堡公司支付首期楼价99060元、于2012年7月10日通过中国工商银行股份有限公司开平支行按揭方式向海伦堡公司支付楼价230000元，合共329060元。同时，海伦堡公司出具购房发票给陈涛、张润开收执。2012年10月28日，海伦堡公司将房屋交付陈涛、张润开使用至今。现陈涛、张润开以海伦堡公司未能在承诺期限办理房产证已构成违约为由，遂提起诉讼。
查，位于开平市长沙区三江大道海伦堡28号楼72座的商品房，分别于2015年7月20日、9月18日在开平市房地产交易登记所办理预售商品房备案登记和房地产初始登记。
庭审中，陈涛、张润开与海伦堡公司确认于2015年10月12日左右，涉案房屋可以办理房地产权证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。陈涛、张润开与海伦堡公司在自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律规定，涉案房屋又已交付使用，因此，该《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。本案的争议焦点是：1、海伦堡公司是否构成违约，违约金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，陈涛、张润开已依约付清购房款给海伦堡公司，且海伦堡公司已于2012年10月28日将涉案房屋交付给陈涛、张润开使用，但海伦堡公司未依约在期限内为陈涛、张润开向房屋登记机构申请房地产转移登记手续，海伦堡公司的行为已构成违约。对于违约金的计算，合同第十五条已明确约定为房价款的2%，而海伦堡公司认为约定的违约金偏高，对陈涛、张润开没有造成较大损失，要求酌情降低违约金。综合本案的违约责任的约定、违约的原因及过错程度、双方的预期收益因素等考虑，双方约定的违约金为房价款的2%不属过分高于造成损失的情形。因此，海伦堡公司要求酌情降低违约金的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。因此，违约金应为329060×2%=6581.2元。
2、关于办理房屋所有权登记的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，由于双方已确认涉案房屋于2015年10月12日左右可以办理房地产权证，即办理房屋所有权登记的条件已满足。故海伦堡公司应协助陈涛、张润开办理座落于开平市长沙区三江大道海伦堡28号楼72座302房的房屋权属转移登记手续。
3、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，依《商品房买卖合同》补充协议，自涉案房屋于2012年10月28日交付之日起计720日后，至陈涛、张润开于2015年4月1日起诉，显然陈涛、张润开对违约金的请求并未超二年的诉讼时效期间，故海伦堡公司的抗辩理由不成立，不应予采纳。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年11月30日作出如下判决：
一、海伦堡公司应在本判决生效后十日内支付违约金6581.2元给陈涛、张润开；
二、海伦堡公司应在本判决生效后三十日内协助陈涛、张润开办理座落于开平市长沙区三江大道海伦堡28号楼72座302房的房屋权属转移登记手续。
三、驳回陈涛、张润开的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由海伦堡公司负担。此款陈涛、张润开已交纳，海伦堡公司应在履行上述判决时一并支付给陈涛、张润开。
当事人二审的意见
海伦堡公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由陈涛、张润开承担。主要事实和理由是：一、本案已过诉讼时效，应当依法予以驳回。涉案合同约定的商品房交付日期为2012年12月6日，合同同时约定，海伦堡公司应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由海伦堡公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2012年10月28日由海伦堡公司交付给陈涛、张润开，根据合同约定，诉讼时效应从2012年11月28日起计算2年至2014年11月27日止。陈涛、张润开于2015年4月1日起诉，明显已过诉讼时效，应当依法驳回。因此一审法院作出的判决应当依法予以驳回。二、按照合同计算违约金明显过高，应当酌情减少。海伦堡公司延迟办理房产证的行为并未对陈涛、张润开造成任何损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，一审法院应当对违约金酌情减少，一审法院作出的判决应当依法予以驳回或改判。
陈涛、张润开共同答辩称：一、本案没有过诉讼时效。1、在一审中，海伦堡公司辩驳只是资料备案，并非达成办理房产证条件的时间。2、根据涉案合同补充协议第十二条的第（三）点，出卖人、买受人双方办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。3、若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以《补充协议》的约定为履行依据。二、违约金合理。1、违约金的数额由海伦堡公司约定。2、陈涛、张润开当初买房的初衷是尽快买房有个房产证，解决户口，小孩上学等问题。3、2015年6月老婆生病需要取环，医院均不予取环，需要计生办开证明，为此专程回老家医治。来回路费3000元，加上其它吃住费用、误工等费用在5000元以上。4、由于侮伦堡物业管理混乱等原因想尽早卖掉该房产，由于没有房产证，不能尽早实施。三、海伦堡公司对于违约事实极不配合，不积极处理。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系海伦堡公司将涉案房屋预售给陈涛、张润开的纠纷，应属商品房预售合同纠纷。原审确定本案为商品房销售合同纠纷不够准确，本院予以修正。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应予恪守。本案二审争议焦点为：1、《商品房买卖合同》约定的海伦堡公司逾期办理房产证的违约金标准是否过高；2、陈涛、张润开提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。
关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。海伦堡公司主张该违约金过高，应承担相应的举证责任，但其对此未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且从该违约金标准来看，本案合同已对违约金作已付房价款2%的限额约定，众所周知，逾期办理房产证的损失随逾期时间的增加而不断扩大，原约定商品房交付使用后30日内海伦堡公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，即应具备办理房产证的条件，而补充协议中将该期间延长至合同约定交付之日起720日而未对违约金作相应调整，海伦堡公司甚至表示直到该延长后的期限届满后近十个月方能办理房产证，按常理亦不应存在违约金过高的情形。故海伦堡公司请求调低违约金标准缺乏依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。按《补充协议》的约定，办理产权登记的期限为合同约定交付之日起720日，而合同约定的交付之日为2012年12月6日，即自该日起720日之次日起算诉讼时效期间，至陈涛、张润开于2015年提起本案诉讼之日，显然未超过法律规定的两年诉讼时效期间。故海伦堡公司提出的诉讼时效抗辩缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。海伦堡公司上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年八月三十一日
书记员 梁闪云