山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1083民初4588号
原告：李成有，男，1957年11月23日出生，汉族，住天津市南开区。
被告：刘雅芹，女，1967年6月6日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：刘雅文（系被告刘雅芹之妹），女，1970年9月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
原告李成有诉被告刘雅芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李成有、被告刘雅芹委托诉讼代理人刘雅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李成有向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告履行房屋买卖协议约定义务，即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系房屋买卖合同关系。2014年7月2日，被告将其所有的位于山东省威海市乳山市银滩正华水岸新城小区1号楼3单元612室房屋(建筑面积67.73平方米)以成交价人民币255000元出售给原告，原告遂于当日将全部购房款交付给被告。2014年7月3日，双方签订协议约定“李成有于2014年7月2日已付刘雅芹水岸新城小区房款25万5千元整，2年后变更房本名字，产生费用由刘雅芹来承担”。协议签订后，被告将该房屋交付给原告，并将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件一并交付给原告。现协议约定的办理过户登记期限已届满，但被告至今未依约同原告到房管部门办理房地产所有权转移登记手续。原告认为，原、被告双方房屋买卖意思表示真实，双方协议合法有效，被告有义务协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续。而被告的行为严重违反协议约定，已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
被告刘雅芹辩称，原告所诉与事实不符，房屋买卖应当有房屋买卖协议，原、被告之间不存在买卖关系，既没有房屋买卖协议，也没有付款凭证。被告也不认识原告，被告委托诉讼代理人向原告出具的收条也没有被告的委托，是无效的。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘雅芹与其委托诉讼代理人刘雅文系姐妹关系。2014年7月1日，原告李成有自天津银行支取储蓄存单15张，金额共计260931.28元。原告李成有主张支取上述款项后在距离天津银行不远的建设银行大厅内将255000元给付被告委托诉讼代理人刘雅文，被告委托诉讼代理人刘雅文直接在银行柜台上办理存款，但其不知道被告委托诉讼代理人刘雅文填写的汇款单中的收款人是谁，后被告委托诉讼代理人刘雅文存完款后告知已汇给被告刘雅芹。被告委托诉讼代理人刘雅文对原告李成有上述陈述提出异议。
2014年7月3日，被告委托诉讼代理人刘雅文向原告李成有出具书面协议一份，上书：“协议李成有于2014年7月2日已付刘雅芹水岸新城小区房款25万5千元整（威海）2年后变更房本名字产生费用由刘雅芹来承担刘雅文代替刘雅芹刘雅文2014年7月3日”。经质证，被告委托诉讼代理人刘雅文认可该协议是其本人出具，但其以该协议仅仅是草稿为由辩称未收到255000元，另以出具该协议未得到被告刘雅芹的授权委托为由主张该协议无效。经询问，被告委托诉讼代理人刘雅文当庭认可能区分“已付”和“未付”。
因事实不清、争议较大，为查清案件事实，本院制作当事人本人到庭通知书通知被告刘雅芹本人到庭并就案件有关事实接受询问，但被告刘雅芹在收到通知书后并未到庭。被告委托诉讼代理人刘雅文以被告刘雅芹腿脚不便为由称被告刘雅芹无法到庭，但其并未提交相关病历资料证实其上述主张。
另查，被告刘雅芹名下坐落于山东省乳山市银滩正华水岸新城小区1号楼3单元612室房屋的房屋所有权证原件（房屋所有权证号：乳山房权证银滩字第××号）及国有土地使用证原件（国有土地使用证号：乳国用2011第33362号）现均由原告李成有持有。被告委托诉讼代理人刘雅文辩称2014年10月份将涉案房屋无偿出借给原告李成有居住使用，原告李成有在使用期间私自将涉案房屋内的房屋所有权证及国有土地使用证取走并占有，但其自认未报案。
涉案房屋于2011年10月31日办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司乳山支行。被告委托诉讼代理人刘雅文称涉案房屋已无抵押贷款。经调查核实抵押权人中国银行股份有限公司乳山支行，涉案房屋的抵押贷款已于2014年7月3日结清，但尚未办理解除抵押登记手续。
本案经调解无效。
本院认为，本案争议的焦点问题，一是原告李成有是否已付购房款255000元；二是被告委托诉讼代理人刘雅文出具的协议对被告刘雅芹是否具有约束力。
关于焦点问题一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，首先，原告李成有自银行支取款项的数额明显高于涉案房屋购房款的数额，足以证实其具有给付购房款的能力及购房款的资金来源。其次，原告李成有自银行支取款项的时间与被告委托诉讼代理人刘雅文出具协议的时间仅仅相隔一日，涉案房屋在中国银行股份有限公司乳山支行的抵押贷款也系在协议出具当日结清，时间节点上具有高度连续性。被告刘雅芹在本院向其送达当事人本人到庭通知书后亦无正当理由拒绝到庭接受调查询问，故本院对确信被告刘雅芹已收到购房款事实存在的可能性能够排除合理怀疑。再次，被告委托诉讼代理人刘雅文向原告出具的协议中明确载明的是“已付”，虽然被告委托诉讼代理人刘雅文否认收到购房款，但其当庭认可能区分“已付”和“未付”，被告委托诉讼代理人刘雅文抗辩主张该协议仅仅系草稿，但未提交相关证据证实，故其抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采信。结合上述事实，原告李成有所主张的已付购房款255000元的事实具有高度可能性，本院予以认定。
关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，首先，虽然涉案协议并非被告刘雅芹本人所出具，但是涉案协议出具人刘雅文系被告刘雅芹的妹妹，双方具有特殊的亲属关系。其次，被告委托诉讼代理人刘雅文认可2014年10月份将涉案房屋出借给原告李成有使用，应视为涉案房屋曾实际交付给原告李成有占有并使用。再次，涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证系被告刘雅芹享有该不动产物权的重要证明，现房屋所有权证原件及国有土地使用证原件均由原告李成有持有，故被告刘雅芹存在能够使原告李成有相信其参与房屋买卖合同履行的相关行为。被告委托诉讼代理人刘雅文辩称上述产权证书原件系原告李成有居住使用涉案房屋时私自取走，但其未提交报案记录等相关证据证实，故其抗辩主张，无事实依据，本院不予采信。综上，原告李成有在客观上有充分理由相信被告委托诉讼代理人刘雅文有代理权，被告委托诉讼代理人刘雅文所出具的协议对被告刘雅芹具有约束力。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，虽然涉案房屋未解除抵押登记，但抵押担保的贷款已经结清，抵押权人的债权已经得到实现，转让涉案房屋并不侵害抵押权人的利益。现协议约定的过户期限已届满，故原告李成有要求被告刘雅芹协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：
被告刘雅芹于本判决生效之日起十日内协助原告李成有办理坐落于山东省乳山市银滩正华水岸新城小区1号楼3单元612室房屋（房屋所有权证号：乳山房权证银滩字第××号，国有土地使用证号：乳国用2011第33362号）的产权转移登记。
案件受理费50元，由被告刘雅芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙文星
人民陪审员 张胜夕
人民陪审员 张书朋
二〇一八年五月三十日
书 记 员 宋玉静