福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第472号
上诉人（原审被告）陈新庆，男，1961年11月6日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人颜木海，福建九越律师事务所律师。
委托代理人周帆，福建九越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛辉康，男，1976年12月11日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人薛行加，男，务农。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛辉亮，男，1979年7月1日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人薛行加，男，务农。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人陈新庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈新庆及其委托代理人颜木海、被上诉人薛辉康、薛辉亮的共同委托代理人黄秀勇、薛行加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人薛辉康、薛辉亮原审诉请判令上诉人陈新庆腾空退出位于南平市滨江中路199号市国土资源局综合楼2号店铺，将该店面返还给薛辉康、薛辉亮，及支付店铺使用费每月23100元至腾空退出店铺返还薛辉康、薛辉亮。
原审法院查明，南平市滨江中路199号2号店面系薛辉康、薛辉亮所有（房屋所有权证号码：200502392，产权面积68.8㎡）。2008年9月26日，薛辉康、薛辉亮（合同中为甲方）的委托代理人薛行立与陈新庆（合同中为乙方）签订《店面租赁合同书》，约定薛辉康、薛辉亮将讼争店面出租给被告，租赁时间自2008年10月1日至2013年9月30日止共五年整，每月租金10800元，签订租赁合同时陈新庆支付押金2万元。合同中第三条约定：“交纳店租金时间定为当月15日前，按先付租金后使用原则，每逾期一天按应交纳租金加缴滞纳金百分之二，以此累计，逾期15天不交，甲方有权终止合同、停止租赁关系并没收二万元押金和乙方投资在该商店的不动产资产。”陈新庆按约支付了2万元押金，并依约支付租金。2011年11月1日，薛辉康、薛辉亮的委托代理人与陈新庆签订《店面租赁补充合同书》，约定：“一、原租赁期间每月租金按10800元整，从签订本《店面租赁补充合同书》起每月本店租金调整为13800元整向甲方交纳店面租金至2013年9月30日止。二、本《店面租赁补充合同书》有效时间2011年11月1日至2016年9月30日止。2013年10月1日起，届时按市场行情，重新议价租给乙方使用至2016年9月30日止。”之后，陈新庆按每月13800元的租金标准支付租金至2013年9月。2013年7月，薛辉康、薛辉亮向陈新庆发出《关于新一轮租赁合同有关事项的函》，其中载明：“双方于2008年9月26日签订的《店面租赁合同书》有效期限临近；2011年11月1日签订的《店面租赁补充合同书》中的租金交纳办法也即将到期。为使甲、乙双方保持正常，有效的租赁关系，今特致函如下：一、租金问题。我方根据就近且同方位的店面今年租金情况，提出新合同执行的租金每月每平方米按330元计算，优先租给乙方；二、时间计算问题。按《店面租赁补充合同书》第二条款中2013年10月1日起，届时按照市场行情，重新议价租给乙方使用至2016年9月30日止。我方就此提出在新三年里不搞一次性统价，不利于双方的按市场行情调整。新定租金应实行一年（十二个月）一定价，即满一年后每年递增8%计算，否则一年按一次定价。三、原合同的其他条款原则不变。”陈新庆于2013年7月31日收到该函。2013年12月18日，薛辉康、薛辉亮委托其父薛行加向南平市剑州公证处申请对薛辉康、薛辉亮向陈新庆邮寄送达《通知》的内容及过程进行保全证据公证。《通知》载明：“根据双方订立的《店面租赁合同书》及《店面租赁补充合同书》约定，我方已于2013年7月15日向您发出《关于新一轮合同有关事项的函》，提出根据附近店面的市场行情，2013年10月1日起双方租赁店面租金按每平方米330元计算租金，然而你至今未给予书面答复，且10、11月租金也没有支付，不知这是否表明您已放弃继续租赁的意愿？为维护双方的权益，现再次书面通知你：2013年10月1日起，本店面租金定价为每平方米330元，每年按8%递增租金，现已有意愿者愿按此租金承租本店面。您有否继续承租，定于12月18日双方订立新一轮承租合同，您并支付拖欠的三个月租金。逾期您未书面答复或未与我方签订新承租合同，视您已放弃租赁权利，您应于12月21日前将店面腾空，我方收回店面，届时如有遗留物品，视为弃物处理。”福建省南平市剑州公证处于2013年12月26日作出（2013）闽南剑证内字第2505号公证书。陈新庆于2013年12月20日收到该份《通知》。
原审法院另查明，2013年11月15日，薛辉康、薛辉亮的父亲薛行加因与陈新庆协商店面租赁事宜未达成一致意见，将陈新庆承租店面内的货柜打倒，并搬运沙子和水泥到店面内。2013年11月26日，薛辉康、薛辉亮的父亲薛行加再次对陈新庆承租店面进行了打砸，陈新庆未再继续经营，但其销售的衣服以及使用的办公设备仍放置在店面内。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，该合同依法成立，对双方当事人具有约束力。
本案双方当事人的争议焦点是薛辉康、薛辉亮提出解除租赁合同是否具有合同依据和法律依据。
薛辉康、薛辉亮认为，双方约定租赁期限届满时间是2013年9月30日，双方对续租的问题约定了如双方议价达成一致意见，则租期至2016年9月30日。2013年9月30日后，陈新庆没有明确表示承租，也未支付租金，故薛辉康、薛辉亮依法有权解除合同。
陈新庆认为，双方当事人约定的租赁期限届满时间是2016年9月30日，租赁期限未届满，陈新庆不同意解除合同。
原审法院认为，双方当事人是否在《店面租赁补充合同书》中对租赁期限进行了变更，应当从合同整体内容进行解释。双方在《店面租赁补充合同书》中约定：“本《店面租赁补充合同书》有效时间2011年11月1日至2016年9月30日止。2013年10月1日起，届时按市场行情，重新议价租给乙方使用至2016年9月30日止。”从双方约定的权利义务内容及通常租赁交易习惯看，是当事人为续租而在租赁合同中预先约定了在一定条件成就下将来应当订立新租赁合同的“预约条款”，且该预约条款还附一定的条件，即当事人能够议定租金。因此，双方当事人未对租赁期限进行变更，约定的租赁期限仍为2008年9月30日至2013年9月30日。2013年9月30日，租赁期限届满，陈新庆继续使用租赁物，薛辉康、薛辉亮提出其于2013年9月底曾向陈新庆发出《关于要求退还店面的通知》，陈新庆不予认可，薛辉康、薛辉亮也未提交其他证据予以佐证；结合双方当事人在庭审调查中认可了2013年10月期间仍曾对租金事宜进行协商的陈述，以及薛辉康、薛辉亮提交的其于2013年12月18日向陈新庆寄送的《通知》中才明确提出要求收回店面的事实，原审法院认定，租赁期满后至陈新庆收到薛辉康、薛辉亮寄送的《通知》之日（即2013年12月20日），薛辉康、薛辉亮对陈新庆继续使用租赁物没有提出明确异议，该期间双方系不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。故薛辉康、薛辉亮提出解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。对于薛辉康、薛辉亮主张“陈新庆支付从2013年10月起至实际返还店面期间的占用费”的问题，原审法院认为，2013年10月至2013年11月14日的租金标准，因原租赁合同继续有效，陈新庆仍正常使用租赁物，故其应按原合同约定的租金标准向薛辉康、薛辉亮支付租金；而2013年11月15日至2013年12月20日不定期租赁期间的租金，因薛辉康、薛辉亮于2013年11月15日和2013年11月26日二次对店面进行了打砸行为，造成陈新庆不能使用租赁物，仅在11月22日至25日期间曾进行经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，陈新庆应向薛辉康、薛辉亮支付22日至25日期间的租金，其余期间的租金，因薛辉康、薛辉亮的过错导致陈新庆未能实际使用租赁物，陈新庆可以不支付租金。综上，陈新庆应向薛辉康、薛辉亮支付租金22080元（13800元／月＋13800元／月÷30日×18日）。
陈新庆因薛辉康、薛辉亮的打砸承租店面行为，于2013年11月26日后没有使用租赁物进行经营，但在薛辉康、薛辉亮通知其搬离店面的情况下未将诉争店面返还薛辉康、薛辉亮，应当支付占用费。考虑薛辉康、薛辉亮向陈新庆发出的《通知》时并未给予陈新庆合理的腾空时间，酌定2013年12月20日至2013年12月31日期间作为陈新庆应当享有的合理搬迁时间，可以不予支付该期间占用费。关于占用费的标准，薛辉康、薛辉亮在诉讼过程中将占用费标准变更为300元／㎡，陈新庆表示认可，故陈新庆应向薛辉康、薛辉亮支付2014年1月1日至一审法庭辩论终结（2014年3月3日）期间的占用费43277.42元（300元／㎡×68.8㎡×2个月＋300元／㎡×68.8㎡÷31日×3日）。2014年3月3日后，陈新庆应按每月20640元（300元／㎡×68.8㎡）的标准向薛辉康、薛辉亮支付占用费至实际返还店面之日止。
关于押金的问题，陈新庆在法庭调查过程中提出其向薛辉康、薛辉亮交纳的押金可以抵扣租金。薛辉康、薛辉亮提出陈新庆未按约交纳租金，依照合同约定，薛辉康、薛辉亮有权不予返还押金。原审法院认为，2013年9月30日租赁期限届满，由于双方在补充协议中约定议价的方式，双方就续租租金的问题进行了多次协商，此时，双方能否经议价后确定新的租金标准尚不确定，故陈新庆暂缓交纳租金符合交易惯例和公平原则，薛辉康、薛辉亮提出不予返还押金，依据不足，不予支持。由于陈新庆尚欠薛辉康、薛辉亮租金，该押金可以抵销陈新庆拖欠薛辉康、薛辉亮的租金，经抵销后，陈新庆仍需向薛辉康、薛辉亮支付租金2080元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、陈新庆应于判决生效之日起十日内将坐落于南平市滨江中路199号2号店面（面积68.8㎡）返还薛辉康、薛辉亮；二、陈新庆应于判决生效之日起五日内支付薛辉康、薛辉亮租金2080元；三、陈新庆应于判决生效之日起五日内支付薛辉康、薛辉亮占用费43277.42元，并按每月20640元的标准向薛辉康、薛辉亮支付从2014年3月4日至实际返还店面之日止的占用费；四、驳回薛辉康、薛辉亮的其他诉讼请求。
上诉人陈新庆上诉称，一、薛辉康、薛辉亮于2013年11月26日打砸损毁店面后，陈新庆并未占用店面，而是等待公安机关对损毁物品进行价格鉴定，原判对这一事实认定不清。2013年11月26日薛辉康、薛辉亮打砸损毁陈新庆承租的店面后，陈新庆在店内的待售衣服缺失一百多件，各类办公设备受到严重损毁。陈新庆当日向公安机关报案，公安机关正式受理后进行多次调解未果，遂着手进行损毁物品的价格鉴定，而鉴定机构对损毁情况的鉴定应根据现场情况进行，因此陈新庆应保持店面毁损后的状况。在一审时陈新庆陈述了上述事实并提交了相应证据，但原审法院对该事实置之不理。所谓“占用”，应具有占据和使用的事实状态，但陈新庆从店面被损毁后，没有再对店面进行占据和使用，但原判却以陈新庆“销售的衣服及使用的办公设备仍放置在店面内”为由认定陈新庆占用店面，认定事实错误。二、原判已认定因薛辉康、薛辉亮的过错导致陈新庆未能实际使用租赁物的事实，但却作出陈新庆仍需支付租赁费、占用费及对薛辉康、薛辉亮的过错行为承担全部责任的错误判决。从2013年11月26日薛辉康、薛辉亮砸毁承租的店面后，陈新庆未使用过店面，亦未进行经营。陈新庆需要为薛辉康、薛辉亮的过错支付比租金更高的占用费，而薛辉康、薛辉亮故意毁坏他人财物却依然可以取得高额占用费，原判等同于让受害者为施害者的行为承担责任。三、原审法院判令陈新庆从2014年1月1日起按每月20640元的标准支付薛辉康、薛辉亮占用费，是将调解中的让步作为定案依据，显属错误。原审法院在庭审后进行调解，双方当事人商谈继续履行租赁合同，陈新庆表示愿意按每月300元计付租金，后调解未果，原审法院以调解过程中陈新庆的让步作为定案依据，并在判决书中认定“薛辉康、薛辉亮在诉讼过程中将占用费标准变更为每平方米300元，陈新庆表示认可”，而实际上陈新庆从未对占用费的标准表示认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，原判对占用费标准的认定存在错误。四、原判将补充协议中的价格条款与租赁期限混同，对租赁期限的认定存在错误。补充合同明确约定租赁期限届至2016年9月30日，只是价格要按市场行情进行议价。而租金没有明确约定并不导致其他条款的失效。根据合同法第六十一条的规定，当事人未在合同中明确约定价格，仍可以通过其他方式确定，合同效力不受影响。原判将价格条款作为仅约定租赁期限的预约条款，这一认定于法无据。综上，请求判令撤销原判第三项。
被上诉人薛辉康、薛辉亮答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈新庆的上诉理由不能成立。陈新庆以毁损物品必须做价格鉴定为由长期占据店面。陈新庆向公安机关报案后，公安机关进行了现场勘验，并做了记录。但陈新庆直至2014年4月才向有关机构缴纳鉴定费，造成价格鉴定的拖延，陈新庆占用店面缺乏正当理由。并且，根据合同约定，租赁期限届满后，店面内的物品属于薛辉康、薛辉亮所有，故薛行加的打砸行为是对自有财物的处分。陈新庆无正当理由强行占用店面，导致薛辉康、薛辉亮利益受损，应当支付相应的占用费。原判认定的占用费标准，在原审中经双方当事人共同确认，且低于目前实际租金标准，未侵害陈新庆利益。最后，陈新庆将合同的有效期和租赁期限混同，其关于租赁期限应于2016年9月30日届满的上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，上诉人陈新庆向本院提交三组证据：1、《南平市延平区价格鉴定委托书》（附委托价格鉴定清单和涉案物品价格鉴定明细表）、《勘验笔录表》、《南平市延平区价格认证中心关于圣达威专卖店被损毁财物的价格鉴定结论意见书》各一份，用于证明因租赁店面财物被损毁，2014年2月11日南平市公安局四鹤派出所（以下简称四鹤派出所）委托南平市延平区价格认证中心（以下简称延平价格认证中心）进行价格鉴定。2014年4月15日南平市延平区价格认证中心到租赁店面进行现场勘验，并于2014年5月20日出具鉴定结论。2、四鹤派出所《证明》、《立案告知书》各一份，用以证明租赁店面至2014年4月9日还处于损毁物品鉴定过程中，2014年6月10日南平市公安局延平分局通知陈新庆决定对圣达威专卖店财物被故意毁坏案立案侦查。3、《收条》一份，用于证明陈新庆已于2014年4月14日将承租店面交还薛辉康、薛辉亮。被上诉人薛辉康、薛辉亮提交二组证据：1、《租赁合同》二份及《申明》一份，用于证明租赁店面在出租给陈新庆之前既用于服装经营，经营品牌亦为“圣达威”，原承租人租赁期满后装修归薛辉康、薛辉亮所有，2008年出租给陈新庆的店面装修符合经营“圣达威”品牌的基本要求。2、《租赁合同》一份，用于证明陈新庆归还店面次日，薛辉康、薛辉亮即以高于每平方米330元的价格出租给他人，证明薛辉康、薛辉亮2013年7月提出的新一轮房屋租赁价格是市场价格。
经庭审质证，对陈新庆的证据，薛辉康、薛辉亮认为，对真实性均无异议，但对证明对象有异议，其一，店面物品毁损案属于民事纠纷范畴，公安机关并非依职权委托鉴定，而是因陈新庆的申请而进行。根据价格鉴定委托书，四鹤派出所于2014年2月11日才委托延平价格认证中心进行鉴定，这是由于陈新庆怠于行使权利，拖延支付鉴定费用所致。其二，委托价格鉴定清单没有列明物品的残余价值，并且租赁合同约定租赁店面的固定装修在租赁期满后归薛辉康、薛辉亮所有。故对店面的打砸行为未触犯任何法律。其三，立案告知书不能表明对店面的打砸行为构成犯罪。其四，陈新庆在勘验前将店面归还薛辉康、薛辉亮，表明店面的移交不影响价格的勘验和对毁损物品的认定。对薛辉康、薛辉亮的证据，陈新庆认为，证据1，并非新证据，且与本案事实无关联；证据2，与本案事实无关联，这是薛辉康、薛辉亮与案外人签订的租赁合同，对陈新庆不能产生拘束力。
本院认为，对陈新庆提交的证据，薛辉康、薛辉亮对真实性无异议，本院予以采纳。对薛辉康、薛辉亮提交的证据，证据1，系在薛辉康、薛辉亮与陈新庆签订租赁合同前，薛辉康、薛辉亮与案外人签订的租赁合同，对本案事实无证明力，不予采纳；证据2，与本案事实无关联，不予采纳。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，因陈新庆的申请，2014年2月11日南平市公安局四鹤派出所（以下简称四鹤派出所）委托南平市延平区价格认证中心（以下简称延平价格认证中心）对圣达威专卖店财物被故意损毁案进行价格鉴定。2014年4月14日，陈新庆将租赁店面返还薛辉康、薛辉亮，2014年4月15日延平价格认证中心到租赁店面进行现场勘验，勘验情况为店面卷帘门、门头钢化玻璃墙、铁质镶玻璃拉门、模特台面黑色钢化玻璃、挂衣墙柜等装修装饰物品均有不同程度损坏。延平价格认定中心于2014年5月20日出具鉴定结论，认定被损坏物品总价值为28820元。2014年6月10日南平市公安局延平分局告知陈新庆，决定对圣达威专卖店财物被故意毁坏案立案侦查。
本院认为，陈新庆与薛辉康、薛辉亮签订的《店面租赁合同书》、《店面租赁补充合同书》主体适格，内容合法，系双方当事人真实意思的表示，应受法律保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《店面租赁补充合同书》的约定，租赁合同的有效时间自2011年11月1日至2016年9月30日止，2013年10月1日至2016年9月30日的租金，按市场行情确定。因此，《店面租赁补充合同书》变更了《店面租赁合同书》关于租赁期限的约定，即租赁期限延长至2016年9月30日。至于2013年10月1日至2016年9月30日的租金，双方当事人虽未作出明确约定，但可依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定予以确定。原判关于《店面租赁补充合同书》的上述约定为预约条款、2013年9月30日之后双方的租赁关系为不定期的认定不当，应予纠正。
2013年12月18日，薛辉康、薛辉亮向陈新庆发出《通知》，要求陈新庆于2013年12月17日答复是否愿意继续承租店面，逾期未予答复则要求陈新庆返还店面，陈新庆直至2013年12月20日方才收到该《通知》，薛辉康、薛辉亮并未给予陈新庆合理的答复时间，且该通知行为并非依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的行为，该《通知》仅为要约，原判认定薛辉康、薛辉亮以《通知》向陈新庆主张解除合同亦属不当，应予纠正。2014年4月14日，陈新庆将租赁店面返还薛辉康、薛辉亮，应当视为双方当事人对租赁合同的解除达成协议，《店面租赁合同书》、《店面租赁补充合同书》于该日解除。对原判确定的陈新庆应向薛辉康、薛辉亮按每平方米300元的标准支付2014年1月1日至实际返还店面期间的租金，陈新庆上诉认为，因薛行加对租赁店面的打砸行为及鉴定机构勘验现场的需要，陈新庆停止经营，陈新庆不能正常使用租赁店面系因薛辉康、薛辉亮的过错所致，应免于承担该期间的租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人交付租赁物并保持租赁物符合约定的用途与承租人支付租金系一种对价关系，出租人在租赁关系存续期间，有保障租赁物适于使用、收益之义务。本案，薛辉康、薛辉亮的委托代理人薛行加在从事代理活动中先后两次的打砸行为，阻碍了陈新庆于2013年11月26日之后对租赁店面的经营使用。薛辉康、薛辉亮对此应当知道，但却未表示反对，亦未及时对店面进行修缮以使其恢复正常的使用功能，违反了出租人保障租赁物符合约定用途的义务。因此，陈新庆关于不应当支付2014年1月1日至实际返还店面期间租金之上诉主张，理据充分，应予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，判决如下：
一、维持南平市延平区人民法院（2014）延民初字第647号民事判决第一、二项；
二、撤销南平市延平区人民法院（2014）延民初字第647号民事判决第三、四项；
三、驳回被上诉人薛辉康、薛辉亮的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费1570元，由被上诉人薛辉康、薛辉亮承担；一审案件受理费1005元，由上诉人陈新庆承担352元，由被上诉人薛辉康、薛辉亮承担653元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 余观贵
代理审判员 黄清曙
二〇一四年八月十二日
书 记 员 刘冬龙
本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。