广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23707号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区成艺品味美食店，住所地广州市海珠区新港东路石基村日初**号。
投资人：梁婉文。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁婉文，女，汉族，1973年5月2日出生，住所地广州市海珠区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：雷秀萍，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区琶洲街石基经济联合社，住所地广州市海珠区新港东石基路***号。
法定代表人：霍志新，该社社长。
委托诉讼代理人：彭莉，广东华安联合律师事务所律师��
委托诉讼代理人：邵丽鸣，广东华安联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁加勇，男，汉族，1947年11月10日出生，住所地广州市海珠区。
上诉人广州市海珠区成艺品味美食店（以下简称成艺品味美食店）、梁婉文因与被上诉人广州市海珠区琶洲街石基经济联合社（以下简称石基经济联合社）、梁加勇租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
成艺品味美食店、梁婉文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审案件诉讼费由石基经济联合社、梁加勇承担。事实和理由：（一）一审法院忽略了重要事实，认定事实错误。一审法院一方面确认涉案物业未取得建设工程规划许可证��合法报建手续，进而确认成艺品味美食店与石基经济联合社签订的《租赁协议书》无效，另一方面又判令成艺品味美食店按石基经济联合社与杜湛明签订的《租赁协议书》约定的租金标准支付2014年12月1日以来的房屋使用费，明显相互矛盾。本案中房屋使用费应当参照双方《租赁协议书》中约定的租金标准更为合理。（二）成艺品味美食店要求石基经济联合社依约补偿在承租场地上的添附损失合法有据，2015年10月15日经双方协商一致，石基经济联合社同意给成艺品味美食店在该地块所投建的补偿，根据最高院《房屋租赁合同解释》第九条规定，本案中石基经济联合社将没有合法报建手续的违章建筑出租给成艺品味美食店本身就存在过错，成艺品味美食店有权向石基经济联合社主张装修损失，一审法院存在适用法律错误。
石基经济联合社二审答辩称，（一）���艺品味美食店在租赁期早已届满且涉案场地已由他人承租的情况下，恶意侵占涉案场地，导致石基经济联合社无法向新承租人收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，成艺品味美食店应赔偿石基经济联合社的损失。现一审法院判令成艺品味美食店按涉案场地同地段、同类型房屋租金参考价支付使用费且月租金标准以石基经济联合社主张新租金为限，符合上述法律规定和公平原则。（二）成艺品味美食店要求石基经济联合社赔偿其装修损失无任何事实依据，不符合合同约定及法律规定。
石基经济联合社向一审法院起诉请求：1.成艺品味美食店、梁婉文、梁加勇腾空并向石基经济联合社交还被其非法占用的位于广州市海珠区新港东路石基村日初西的物业；2.成艺品味美食店、梁婉文、梁加勇在扣除成艺品味美食店已支付的非法占用租赁场��期间的部分使用费57712.2元后向石基经济联合社支付其非法占用涉案物业期间的使用费（使用费从2014年9月1日起计至租赁物业实际交付之日止。使用费参照涉案物业现行租赁价格规定的每年递增5%的标准分段进行计算。具体标准如下：2014年9月1日至2015年9月17日期间按39元/平方米/月的标准计付，每月应付19443.06元；2015年9月18日至2016年9月17日期间每月应付20415.21元；2016年9月18日至2017年9月17日每月应付21435.97元；2017年9月18日至2018年9月17日每月应付22507.77元；2018年9月18日至2019年9月17日每月应付23633.16元。非法占用期间的使用费暂计至起诉之日为505037元）；3.成艺品味美食店、梁婉文、梁加勇向石基经济联合社支付逾期支付租赁场地使用费的滞纳金（滞纳金按银行同期贷款利率计付，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；4.成艺品味美食店、梁婉文、梁加勇承担本案的诉���费用。
成艺品味美食店、梁婉文向一审法院反诉请求：1.石基经济联合社补偿成艺品味美食店在涉案物业上的添附损失499520元；2.石基经济联合社退还保证金1万元给成艺品味美食店；3.本诉及反诉诉讼费由石基经济联合社承担。
一审法院认定事实：2011年3月4日，石基经济联合社（甲方）与广州市海珠区甘勇美食店（乙方）签订《租赁协议书》，内容为：“……一、乙方租用甲方位于石基村日初西的店铺，面积498.54平方米，租金每平方米每月15元……二、店铺的产权属于甲方……三、交纳租金办法：1.在协议期内租金按上一年度递增5%，乙方应向甲方交纳租金为：2011年4月1日至2012年3月31日每月租金7478.10元；2012年4月1日至2013年3月31日每月租金7852.00元；2013年4月1日至2014年3月31日每月租金8244.60元；2.乙方每月交给甲方的租金须在当月10日前一次交清；3.乙方如拖欠应缴费用，超过一个月时，按欠交金额的15%加收滞纳金，超过二个月时，按欠金额的25%加收滞纳金，如此类推，并甲方有权终止协议，收回店铺及追收拖欠金额和滞纳金（即属违约金）……六、乙方应按店铺实际功能使用，如属人为损坏须负责赔偿，店铺内部装修及房屋的小修小补、瓦面修葺、内外装修、绿化等费用由乙方自理，协议终止时，在空地上搭建的建筑物及店铺内固定的装修物、楼板、街码、电线、埋在地下的设施绿化等归甲方所有，乙方不得损坏。……八、本协议有效期为叁年，从2011年4月1日至2014年3月31日止。期满后如需续约，甲方应在同等条件下优先续约给乙方，并重新签定协议。……十二、本协议签订时，乙方向甲方一次性交纳10000元作保证金，作履行协议的保证金，协议期满即返还乙方（不计利息）。如乙方在履行协议过���中违约，甲方不退回乙方保证金……”。
2012年5月15日，石基经济联合社（甲方）、广州市海珠区甘勇美食店（以下简称甘勇美食店）（乙方）、成艺品味美食店（丙方）签订《补充协议》，内容为：“甲、乙双方于2011年3月4日签订石基村日初西共498.54平方米店铺的租赁协议。现就该店铺，经甲、乙、丙三方协商，达成如下补充协议：一、因乙方生产及经营情况发生变化，于2012年5月31日止撤出该店铺。从2012年6月1日起，上述该店铺转由丙方承接。二、从2012年6月1日起，甲方与乙方签订的上述该协议约定的权利义务由丙方履行。丙方同意甲方与乙方签订上述协议的全部条款，自承接之日起履行其权利义务。三、乙方在租用该店铺经营期间（搬迁前）所发生的生产、消防、劳资、债权、债务等问题全部由乙方负责，2012年6月1日起的由丙方承担。四、本协议一���叁份，甲、乙、丙方各执一份，各方签字后生效，均具同等效力。”石基经济联合社提交的《商事登记基本信息》载明，甘勇美食店为个体户，梁加勇为甘勇美食店的经营者，甘勇美食店于2011年9月26日注销。石基经济联合社主张梁加勇在签订合同时隐瞒了甘勇美食店已注销的事实，对此梁加勇存在过错，应对成艺品味美食店应承担的责任承担连带赔偿责任。
《补充协议》签订后，涉案物业由成艺品味美食店使用至今，石基经济联合社确认协议约定的租赁期限内的租金成艺品味美食店都有缴纳。成艺品味美食店主张2014年4月至9月成艺品味美食店依旧按协议约定的标准来缴纳租金，这期间的租金石基经济联合社并没有退还给成艺品味美食店，也没有提出任何异议，对此石基经济联合社表示成艺品味美食店拒绝搬迁，并强行按原合同标准付款至2014年8月。石基经济联合社提交了《转账退款明细表》载明梁婉文汇来的2014年9月至2016年8月的租金，石基经济联合社均已退回，其中2015年2月23日梁婉文汇来2014年9月至2015年3月的款项57712.2元，该笔款项石基经济联合社于2015年3月6日退回等。对《转账退款明细表》的真实性，成艺品味美食店与梁婉文予以认可。成艺品味美食店与梁婉文主张2016年10月至2017年4月的租金共57712.2元石基经济联合社没有退回，对此石基经济联合社确认收到2016年9月30日至2017年3月1日成艺品味美食店、梁婉文支付的款项57712.2元。石基经济联合社表示由于石基经济联合社已起诉且为减少损失，石基经济联合社未将上述款项退回，但该费用并非租金，而是成艺品味美食店非法占用涉案场地期间的部分使用费。石基经济联合社表示2016年9月30日，石基经济联合社收到一笔8244.6元的汇款，该汇款既无付款人又无帐号名称，上面仅注明“广州涨珠区成艺品味美食店2016年10月份场地使用租金”导致石基经济联合社无法退回，成艺品味美食店与梁婉文提交的《租赁期满，石基经济联合社尚未退回的租金明细表》载明，2016年9月30日成艺品味美食店通过存现的方式支付了2016年10月份的场地使用租金8244.6元给石基经济联合社。石基经济联合社还提交了《广州市海珠区成艺品味美食店非法占用租赁场地期间付款、退款明细表》，该表载明了2014年5月至2017年2月28日期间，梁婉文向石基经济联合社支付的款项及款项退回的相关情况，2014年8月及之前的款项石基经济联合社没有退回，梁婉文于2015年2月23日至2016年9月5日期间支付的费用石基经济联合社己全部退回，2016年9月30日至2017年2月28日期间，梁婉文支付了共57712.2元，石基经济联合社没有退回。成艺品味美食店与梁婉文对该表的真实性没有异议，成艺品味美食店与梁婉文表示2017年4月28日及2017年6月30日分别通过梁婉文名下的账户向石基经济联合社转账支付了两笔16489.2元的款项，石基经济联合社没有退回，对此石基经济联合社予以确认。石基经济联合社表示在协议到期后就通知成艺品味美食店搬离涉案场地，在2014年7月17日石基经济联合社发出了书面的通知，此前一直是通过口头通知的，为此石基经济联合社提交了日期为2014年7月17日的《搬迁通知》内容为要求石基村金三角酒楼租户于2014年9月17日前搬迁完毕等及未有签收人签收的《送达搬迁通知书》；日期为2016年4月1日的《通知函》、《通知》；日期为2016年7月4日的《通知》、《通知回执》；2014年9月19日的《通知》，上述《通知》、《通知函》的内容均为要求成艺品味美食店或梁婉文搬离涉案场地。石基经济联合社主张2016年7月4日的《通知》、《通知回执》是当面交给成艺品味美食店的，但是成艺品味美食店拒收，另外一些通知是通过EMS邮寄的，石基经济联合社提交了一份EMS邮寄单，收件人为成艺品味美食店、梁婉文，但该邮寄单未载明邮寄内容，没有寄出日期、签收日期、无签收人签名。成艺品味美食店与梁婉文表示未收到该邮件。石基经济联合社提交了2014年8月15日的《广州日报》与《搬迁通知》摆放在一起的照片及店名为金三角品味的店铺照片，石基经济联合社主张该《搬迁通知》当时粘贴在成艺品味美食店店铺门口，成艺品味美食店与梁婉文不予确认。石基经济联合社提交了《律师函》，内容为：“广州市海珠区成艺品味美食店：……租赁期满后，贵店未依约将租赁场地交回委托人，甚至在租赁场地承租权已于2014年7月通过海珠区“三资”交易平台被他人竞得后仍拒绝交回租赁场地。为此，委托人曾多次通知贵���腾空租赁场地并交回，但贵店至今拒不交付。本律师认为，贵店长期非法占用租赁场地的行为己构成严重违约，给委托人造成了重大损失，导致委托人无法向新承租人交付租赁场地，贵店应依法承担违约责任。特此，本律师郑重函告贵店，请贵店收到此函后三日内腾空租赁场地并交回委托人，同时向委托人支付非法占用场地期间的占用费及赔偿委托人的所有损失。如贵店在委托人起诉前主动支付，则占用费按39元/平方米/月的标准支付；如贵店仍坚持非法占用租赁场地，届时占用费按租赁场地现行的租赁标准分阶段收取，且委托人将循法律途径解决此事。”及邮寄凭证。共有两份邮件，内件品名均载明为《律师函》、邮件收件人分别为成艺品味美食店及梁婉文；邮寄地址分别为成艺品味美食店及梁婉文的住所地；两封邮件均于2016年9月20日被退回，退回原因为收件人拒收。成艺品味美食店与梁婉文表示对邮件的内容是《律师函》没有异议，但成艺品味美食店与梁婉文没有收到该邮件。石基经济联合社为证明涉案场地已出租给新承租人提交了日期为2014年7月16日、竞得人为杜湛明的《海珠区农村集体“三资”交易成交确认书》及2014年7月25日，石基经济联合社与案外人杜湛明签订的《租赁协议书》，成艺品味美食店与梁婉文对《海珠区农村集体“三资”交易成交确认书》予以确认，对《租赁协议书》不予认可。石基经济联合社主张由于成艺品味美食店不搬离场地，石基经济联合社无法交付涉案场地给新的承租人，给石基经济联合社造成损失。石基经济联合社提交了申请人为成艺品味美食店、加盖成艺品味美食店公章、日期为2014年10月9日的《申请书》，内容为：“致：广州市海珠区琶洲道办事处：尊敬的领导，您们好！因我店铺（���基村日初西一号）于2014年7月16日上三资平台投标一事饱受争议，而投标方并非本着公平竞争的态度作投标，故意抬高价格等恶意行为，导致我方出于成本压力过高的考虑未能继续投得经营。再者，新承租方一直未有诚意与我方关于转让费等事宜进行磋商，从而未能达成共识，我方未能如期撤场。现恳请贵单位领导念在我方与石基村委有着近20年的合作关系，给予4个月时间（即日起至2015年2月09日）的宽限支持，用作清仓、遣散等善后工作的处理，并希望贵单位领导在我方与新承租方就转让—事做出协助与调解”。成艺品味美食店与梁婉文对该《申请书》的真实性予以确认。
成艺品味美食店与梁婉文表示石基经济联合社从2014年10月要求成艺品味美食店搬离涉案场地，后来因为涉案场地的租金和添附装修的赔偿问题没有谈妥，所以成艺品味美食店一直都没有���离涉案场地，2015年10月15日石基经济联合社与成艺品味美食店达成了一个协议，对此成艺品味美食店与梁婉文提交了申请人处加盖成艺品味美食店公章并有梁婉文签名的日期为2015年10月15日的《申请书》，内容为：“致：石基村经济联社领导，您们好！关于日初西自编128号地块准备重新投标和去年杜湛明投标后遗留下来的事宜，贵方给我方提出几个条件，我方都尽可能配合各位领导，但我方针对去年投标之后与现将重新投标之前这段期间的租金自个小小的请求，若我方以最低价30元/平方米投得，我方将会按30元/平方米缴付这段期间的租金；若我方未能投得，我方仍然履行交付租金，但就只能按2014年投标前我方与贵方旧租约的租金缴付，并且给予我方在该地块所投建的补偿（可作评估参考）。恳请领导体谅与合作多年的基础上给予这小小的支持和理解！”。该《申请书》的左下方有注明“我社委同意其申请”上有加盖石基经济联合社的公章。成艺品味美食店与梁婉文主张该《申请书》石基经济联合社同意成艺品味美食店在没有投得涉案场地的租赁使用权的情况下，在搬离前的租金是按照旧协议的标准来缴纳，并且涉案场地的添附装修损失石基经济联合社同意赔偿给成艺品味美食店，达成该协议后成艺品味美食店仍按时交租一直缴纳至2017年4月份的租金，石基经济联合社均未退回。石基经济联合社主张成艺品味美食店向石基经济联合社出具该《申请书》的背景是：2014年3月31日涉案租赁合同期满后，涉案场地通过海珠区农村集体经济组织“三资”交易监管中心进行招租。2014年7月16日，该场地的承租权由案外人杜湛明竞得。石基经济联合社曾多次要求成艺品味美食店迁出涉案租赁场地，但成艺品味美食店予以拒绝，导致杜湛明无法接收涉案场地。后成艺品味美食店表示，其愿意与杜湛明达成新的协议，使杜湛明同意解除石基经济联合社与杜湛明之间的租赁合同，让涉案商铺能通过海珠区农村集体经济组织“三资”交易监管中心重新招租；在成艺品味美食店承诺其能满足上述条件的情况下，成艺品味美食店对2014年投标后至重新招标期间的租金提出了申请书中的请求，并请石基经济联合社在其无法竞得涉案场地承租权时就补偿问题与其协商。2015年10月15日，成艺品味美食店向石基经济联合社出具了反映上述内容的《申请书》，石基经济联合社亦在该附条件的申请书上出具了“我社同意其申请”的意见并加盖公章。因此，该申请书中的“贵方给我方提出的几个条件”是指，成艺品味美食店能完成其承诺的“其与杜湛明达成新的协议，杜湛明同意解除与石基经济联合社的租赁合同，涉案商铺能够重���上“三资”平台交易”；“我方在该地块所投建的补偿”是指，在上述条件成就后，且成艺品味美食店未能重新竞得涉案场地的承租权，石基经济联合社与成艺品味美食店就是否补偿及补偿数额进行协商，而非石基经济联合社、石基经济联合社己就是否补偿及补偿数额达成了合意；“我社同意其申请”是指，在成艺品味美食店完成其上述承诺的前提下，石基经济联合社同意其按申请给付租金，并在其参与涉案商铺的重新招租而未竞得的情况下，与其就是否补偿及补偿的数额另行协商。该申请书不能视为石基经济联合社己同意成艺品味美食店按旧租约支付租金及同意对成艺品味美食店进行补偿，而是一份附条件的申请，即成艺品味美食店在完成上述条件后，石基经济联合社同意其按特定标准缴纳重新投标之前的租金，并在成艺品味美食店无法竞得承租权时就补偿问��与其进行协商。鉴于成艺品味美食店无法完成其承诺，申请书约定的条件未成就，该申请书不具有法律约束力。成艺品味美食店与梁婉文不予确认，表示《申请书》中“贵方给我方提出几个条件”是指石基经济联合社要求成艺品味美食店配合村里的升级改造，搞好餐厅经营面貌和硬件设置；即使不再经营，也要妥善处理员工的问题，不能给村造成因劳动问题的经济损失和社会影响。
成艺品味美食店与梁婉文为证明涉案物业的装修损失，提交了甲方为成艺品味美食店、乙方为广州市浩艺装饰设计工程有限公司（以下简称浩艺公司）的加盖浩艺公司公章的《工程结算表》，金额共计713633元、日期为2013年10月10日；成艺品味美食店与浩艺公司于2013年5月6日签订的《商铺装修合同》；工程款收据等。石基经济联合社对上述证据均不予确认，认为根据成艺品味美食��提供的企业法人营业执照及网上查询的工商信息，该合同中的承包方浩艺公司2013年6月3日成立，而该《商铺装修合同》的签订时间(2013年5月6日)及第一期工程款的支付时间上为2013年5月6日）发生在浩艺公司成立之前；该装修合同无任何装修报价和施工图纸；该装修合同约定的工程款金额及付款进度与实际不符；涉案租赁合同于2014年3月31日到期，但成艺品味美食店却在租赁期满前一个月还在向浩艺公司付款；工程款的单据无任何划帐记录，其真实性无法核实。
成艺品味美食店与梁婉文申请对广州市海珠区新港东路石基村日初西的成艺品味美食店的装修价值进行评估，以2013年10月10日为评估基准日。一审法院经摇珠确定了广东天粤工程造价咨询有限公司为鉴定机构。该公司于2017年6月26日出具《关于广州市海珠区成艺品味美食店装修工程造价鉴定事宜情况说明》，内容为：“……1、由于本装修工程涉及的隐蔽工程太多，现场勘查很多工程量无法确定，请提供施工图纸。2、经查看民事反诉状，反诉人要求的损失已扣除折旧费，我司为工程造价咨询单位，只能对工程造价进行鉴定，鉴定价值不含折旧，特此说明”。一审法院向成艺品味美食店及梁婉文出具该说明，成艺品味美食店与梁婉文表示无法提供施工图纸，仍坚持要求鉴定。一审法院向广东天粤工程造价咨询有限公司发函询问能否鉴定，该公司于2017年7月26日出具另一《关于广州市海珠区成艺品味美食店装修工程造价鉴定事宜情况说明》内容为：“……由于法提供工程造价鉴定所需的资料，故无法对广州市海珠区成艺品味美食店装修进行造价鉴定，望理解！”
成艺品味美食店主张其已缴纳了保证金10000元给石基经济联合社，对此成艺品味美食店未提交证据证实，石基经济联合社亦不确认。
一审法院另查明，成艺品味美食店为个人独资企业，梁婉文为成艺品味美食店的投资人。
石基经济联合社主张涉案物业所在区域的租金市场价为65元/平方米，提交了《2016广州市房屋租金参考价》载明新港东路商业用房租金65元/平方米，对此成艺品味美食店与梁婉文表示真实性无异议，关联性不予确认。
一审诉讼过程中石基经济联合社与成艺品味美食店、梁婉文均确认涉案物业未取得建设工程规划许可证等合法报建手续。
一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。石基经济联合社、成艺品味美食店、梁婉文在法庭辩论终结前未能提供涉案房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据。因此石基经济联合社与甘勇美食店签订的《租赁协议书》及石基经济联合社、甘勇美食店、成艺品味美食店签订的《补充协议》应被认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。石基经济联合社主张已将涉案物业交付给成艺品味美食店使用，对此成艺品味美食店予以确认并表示已按合同约定的标准支付合同约定期限内的房屋占有使用费给石基经济联合社，对此石基经济联合社并无异议，一审法院予以认定。石基经济联合社与成艺品味美食店约定的租赁期限于2014年3月31日届满后，双方没有重新签订协议，成艺品味美食店继续使用涉案物业至今。石基经济联合社主张协议到期后，石基经济联合社立即口头通知成艺品味美食店搬离涉案物业，对此石基经济联合社未提交证据证实，成艺品味美食店也不予确认，一审法院不予认定。石基经济联合社主张2014年7月17日书面通知成艺品味美食店搬离涉案物业，对此石基经济联合社虽提交了《搬迁通知》但未提交充分的证据证实该《搬迁通知》于2014年7月17日送达给成艺品味美食店，石基经济联合社提交的邮寄单没有寄出日期、内容及签收情况也不能证明石基经济联合社通知了成艺品味美食店搬离涉案物业。石基经济联合社提交的2014年8月15日的《广州日报》与《搬迁通知》摆放在一起的照片及店名为金三角品味的店铺照片，也不足以证实该通知在2014年8月15日前在成艺品味美食店处张贴过，该照片未能明确显示《搬迁通知》张贴在成艺品味美食店处，故对石基经济联合社主张2014年7月17日即书面通知成艺品味美食店搬离涉案物业的陈述，一审法院不予采纳。由于石基经济联合社与成艺品味美食店确认2014年4月至2014年8月的租金石基经济联合社有收取且未退回给成艺品味美食店，故一审法院酌情认定石基经济联合社与成艺品味美食店对按《补充协议》的约定继续履行至2014年8月达成一致意见。石基经济联合社提交的日期为2014年10月9日的《申请书》载明成艺品味美食店在申请书中提到成艺品味美食店在2014年7月16日三资平台未能继续投得经营，未与新承租方达成共识，故未能如期撤场。《申请书》载明的上述情况表明，石基经济联合社已要求成艺品味美食店在约定的期限内撤场，对此成艺品味美食店在2014年10月9日前也知悉。由于石基经济联合社未能提交充分的证据证实《搬迁通知》、《通知》等已送达给成艺品味美食店，对石基经济联合社何时要求成艺品味美食店搬离及要求成艺品味美食店于何时搬离，石基经济联合社未能提交充分的证据证实，对此，石基经济联合社应承担举证不能的后果。故一审法院对成艺品味美食店提到成艺品味美食店与梁婉文在2014年10月收到石基经济联合社要求成艺品味美食店搬离涉案物业通知的意见予以采纳。一审法院酌情认定，石基经济联合社在2014年10月9日前已通知成艺品味美食店在2014年10月9日前搬离涉案物业。2014年9月至2015年3月的租金由于成艺品味美食店于2015年2月23日才支付，并由石基经济联合社于2015年3月6日退回，成艺品味美食店对迟延支付2014年9月的租金未作出合理解释，且2014年9月至2015年3月的租金，石基经济联合社均已退回，故一审法院酌情认定石基经济联合社与成艺品味美食店就2014年9月后���《补充协议》的约定继续履行没有达成一致意见，但由于石基经济联合社未能举证证实已通知成艺品味美食店于2014年9月前搬离涉案物业，一审法院酌情认定石基经济联合社在2014年10月9日前已通知成艺品味美食店搬离，考虑到应给予成艺品味美食店合理的搬迁期限，故一审法院酌情认定2014年9月至11月的房屋占有使用费，成艺品味美食店应按原协议约定的租金标准支付为宜。故成艺品味美食店应支付2014年9月至11月的房屋占有使用费24733.8元（8244.6元/月×3个月）给石基经济联合社。
成艺品味美食店主张石基经济联合社通知其搬离，其一直未搬离涉案物业是由于涉案物业的租金及装修补偿问题没有达成一致。对此，《租赁协议书》第六条约定协议终止时，店铺内的固定装修物归石基经济联合社所有，未对装修补偿进行约定。《补充协议》约定《租赁协议书》��约定的应由甘勇美食店承担的权利义务由成艺品味美食店承接，也未对装修补偿进行另行约定。故成艺品味美食店以石基经济联合社未支付装修补偿为由拒绝搬离，缺乏依据。至于成艺品味美食店与梁婉文提交的日期为2015年10月15日的《申请书》内容虽有请求石基经济联合社给予在涉案物业投建补偿的内容，石基经济联合社也在“我社委同意其申请”上有加盖公章，但结合该《申请书》的整体内容来看，成艺品味美食店承诺配合石基经济联合社提出的几个条件，在此基础上成艺品味美食店提出了请求，石基经济联合社表示同意，也即石基经济联合社同意对涉案物业的投建进行补偿是附条件的，是建立在成艺品味美食店配合石基经济联合社提出的几个条件的基础上的。但该《申请书》未明确石基经济联合社提出的条件的具体内容。对此石基经济联合社主张《申请书》中的几个条件是指成艺品味美食店与新承租人杜湛明达成新的协议，使得杜湛明同意解除与石基经济联合社的租赁合同，涉案商铺能够重新上“三资”平台交易，对此成艺品味美食店与梁婉文不予确认，其主张《申请书》中的几个条件是指石基经济联合社要求成艺品味美食店配合村里的升级改造，搞好餐厅经营面貌和硬件设置；即使不再经营，也要妥善处理员工的问题，不能给村造成因劳动问题的经济损失和社会影响。结合该《申请书》中成艺品味美食店提及的“针对去年投标之后与现将重新投标之前这段期间”的内容，以及涉案物业在2014年7月已投标并产生新的承租人杜湛明的事实，石基经济联合社要求成艺品味美食店配合村里的升级改造，搞好餐厅经营面貌和硬件设置明显不合常理，且成艺品味美食店在2014年10月9日的《申请书》中也提到“新承租方一直未有诚���与我方关于转让费等事宜进行磋商，从而未能达成共识，我方未能如期撤场”，表明成艺品味美食店对涉案物业在2014年7月的三资平台上由新承租人投得经营的事实早已知悉，故一审法院认定石基经济联合社主张的《申请书》中的几个条件是指成艺品味美食店与新承租人杜湛明达成新的协议，使得杜湛明同意解除与石基经济联合社的租赁合同，涉案商铺能够重新上“三资”平台交易，符合常理，一审法院予以采纳。现石基经济联合社与新承租人的租赁合同并未解除，也即石基经济联合社同意对涉案物业的投建进行补偿的条件并未成就，故成艺品味美食店与梁婉文以石基经济联合社在2015年10月15日的《申请书》中表示同意对成艺品味美食店的投建进行补偿为由，反诉要求石基经济联合社赔偿装修损失，缺乏依据，一审法院对其该项反诉请求不予支持。理由同前，石基���济联合社在2015年10月15日的《申请书》中同意成艺品味美食店按原协议缴付租金的申请是建立在涉案物业重新投标，成艺品味美食店未能投得的条件下。现该条件并未成就，涉案物业并未重新投标，成艺品味美食店主张按原协议约定的标准支付租金，缺乏依据，一审法院不予支持。故2014年12月1日后的房屋占有使用费，是在石基经济联合社已通知成艺品味美食店搬迁而成艺品味美食店没有搬迁的情况下产生，且成艺品味美食店向石基经济联合社按原协议约定的租金标准缴纳的房屋占有使用费也被石基经济联合社退回，表明石基经济联合社并不同意按该标准收取。成艺品味美食店应当按有资质的评估机构评定与涉案房屋同地段、同类型房屋同期的租金参考价的标准并按合同约定的建筑面积498.54平方米计算，且月租金标准以石基经济联合社主张为限。石基经济联合社与��艺品味美食店确认成艺品味美食店支付的2016年9月30日至2017年2月28日期间的房屋占有使用费57712.2元及2017年4月28日支付的16489.2元、2017年6月30日支付的16489.2元，石基经济联合社未退回。故上述成艺品味美食店应支付的租金的总额应扣减上述金额合计90690.6元。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。石基经济联合社要求成艺品味美食店腾空并向石基经济联合社交还涉案物业，合法合理，一审法院予以支持。现石基经济联合社以《补充协议》签订时甘勇美食店已注销，甘勇美食店的经营者即梁加勇存在缔约过失责任为由，要求梁加勇承担责任��但石基经济联合社未举证证明梁加勇签订《补充协议》时隐瞒甘勇美食店已注销的事实对石基经济联合社造成的损失，故石基经济联合社要求梁加勇承担责任交还涉案物业、支付房屋占有使用费及滞纳金，缺乏依据，一审法院不予采纳。
石基经济联合社要求成艺品味美食店支付自起诉之日起至成艺品味美食店实际支付之日止的逾期支付涉案物业场地占有使用费的滞纳金，对此一审法院认为成艺品味美食店应支付的滞纳金即利息的计算基数应从石基经济联合社通知成艺品味美食店搬离后给予成艺品味美食店合理的搬迁期限后，成艺品味美食店仍未搬离之日即从2014年12月1日起计至实际交还涉案物业的场地占有使用费时止，石基经济联合社要求按同期人民银行贷款利率计算，合法合理，一审法院予以支持。理由同前，利息计算基数的总额应扣减90690.6元。
石基经济联合社要求梁婉文交还涉案物业、支付涉案物业的使用费、滞纳金，由于成艺品味美食店是个人独资企业，梁婉文是成艺品味美食店的投资人。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故梁婉文应对成艺品味美食店应支付的房屋占有使用费及滞纳金承担补充清偿责任。但成艺品味美食店应承担的交还涉案房屋的义务不属于债务，石基经济联合社要求梁婉文交还涉案物业缺乏依据，一审法院不予支持。
成艺品味美食店与梁婉文反诉请求石基经济联合社退回保证金10000元给成艺品味美食店，对此成艺品味美食店与梁婉文未提交证据证实成艺品味美食店向石基经济联合社支付了保证金，且石基经济联合社对成艺品味美食店支付保证金的事实也不予确认。成艺品味美食店与梁婉文应承担举证不能的法律后果，成艺品味美食店与梁婉文反诉请求石基经济联合社退回保证金10000元，缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，2017年9月6日作出如下判决：一、广州市海珠区成艺品味美食店在本判决生效之日起30日内向广州市海珠区琶洲街石基经济联合社按现状腾空交还广州市海珠区新港东路石基村日初西的房屋；二、广州市海珠区成艺品味美食店在本判决生效之日起10日内支付2014年9月至11月的房屋占有使用费24733.8元给广州市海珠区琶洲街石基经济联合社；三、广州市海珠区成艺品味美食店在本判决生效之日起10日内支付从2014年12月1日起至实际交还位于广州市海珠区新港东路石基村日初西房屋之日止的房屋占有使用费（按有资质的评估机构评定与广州市海珠区新港东路石基村日初西房同地段、同类型房屋的租金参考价并按建筑面积498.54平方米的标准计算，且月租金标准应以广州市海珠区琶洲街石基经济联合社主张每月费用为限，其中2014年12月1日至2015年9月17日每月以19443.06元为限；2015年9月18日至2016年9月17日期间每月以20415.21元为限；2016年9月18日至2017年9月17日每月以21435.97元为限；2017年9月18日至2018年9月17日每月以22507.77元为限；2018年9月18日至2019年9月17日每月以23633.16元为限，支付总额中应扣减广州市海珠区成艺品味美食店已支付的90690.6元）给广州市海珠区琶洲街石基经济联合社；四、广州市海珠区成艺品味美食店在本判决生效之日起10日内支付逾期支付房屋占有使用费的利息给广州市海珠区琶洲街石基经济联合社（从2014年12月1日起至实际清偿之日止以本判决主文第二项及第三项所确定的广州市海珠区成艺品味美食店应支付的房屋占有使用费的总和为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；五、梁婉文对本判决主文第二项、第三项、第四项所确定的广州市海珠区成艺品味美食店应负的赔偿责任承担补充清偿责任；六、驳回广州市海珠区琶洲街石基经济联合社的其他诉讼请求；七、驳回广州市海珠区成艺品味美食店与梁婉文的全部反诉请求。本诉受理费8850元由广州市海珠区成艺品味美食店负担、反诉受理费4448元由广州市海珠区成艺品味美食店与梁婉文共同负担。
二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明,石基经济联合社称其在一审期间表示是由于该社已经起诉且为减少损失,才未将收到的2016年9月30日至2017年3月1日的款��退回。除此之外,一审法院查明的其他事实部分基本无误,本院予以确认。
二审期间，成艺品味美食店、梁婉文确认涉案物业仍由其在控制使用。对于为何在合同快到期前一年还对涉案物业进行了装修的问题，成艺品味美食店、梁婉文回复称是因为村里要求其进行升级改造，但对其该主张未能提供证据。石基经济联合社称成艺品味美食店、梁婉文一直在持续经营，该社从没有同意也不知道成艺品味美食店、梁婉文装修。
本院认为：一审法院关于涉案《租赁协议书》、《补充协议》为无效合同的认定正确，本院予以认可。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、成艺品味美食店、梁婉文关于2014年12月1日起的房屋占有使用费应参照涉案《租赁协议书》约定的租金标准计付的主张是否成立；二、成艺品味美食店、梁婉文要求石基经济联合社赔偿装修损失499520元的主张是否成立。
关于争议焦点一。涉案《租赁协议书》、《补充协议》为无效合同，且约定的租赁期限早已届满，石基经济联合社在租赁期限届满后已明确提出要求成艺品味美食店交还涉案物业的主张，成艺品味美食店拒绝交还，由此造成石基经济联合社的损失应由成艺品味美食店承担，石基经济联合社有权向成艺品味美食店主张占用期间的房屋占有使用费。成艺品味美食店、梁婉文主张2014年12月1日起的房屋占有使用费应参照涉案《租赁协议书》约定的租金标准计付，其依据是认为石基经济联合社在2015年10月15日《申请书》中同意双方按照原合同约定标准支付租金。虽然石基经济联合社在上��《申请书》中加注“我社委同意其申请”的字样，但是结合该《申请书》的整体内容，本院对石基经济联合社关于该社是附条件同意该《申请书》的主张予以采信。关于该《申请书》所附条件的具体内容，《申请书》中并无明确载明。对此，成艺品味美食店、梁婉文、石基经济联合社分别对《申请书》所附条件各自作了解释和说明。一审法院根据双方的陈述已进行了详细的分析和论述，本院不再赘述。一审法院认定该《申请书》中的几个条件是指成艺品味美食店与新承租人杜湛明达成新的协议，使得杜湛明同意解除与石基经济联合社的租赁合同，涉案商铺能够重新上“三资”平台交易，并无不当，本院予以认可。现石基经济联合社与新承租人的租赁合同并未解除，涉案物业未能重新上“三资”平台交易，该《申请书》约定的条件并未成就。成艺品味美食店、梁婉文依据该《申请书》要求参照涉案《租赁协议书》约定的租金标准计付2014年12月1日起的房屋占有使用费，该上诉请求缺乏合同依据以及法律依据，本院不予支持。一审法院认定2014年12月1日起至涉案物业实际交还之日止的房屋占有使用费应按照有资质的评估机构评定与涉案物业同地段、同类型房屋的租金参考价，以建筑面积498.54平方米计付，并以石基经济联合社主张的每月费用为限，符合公平合理原则，本院予以维持。
关于争议焦点二。成艺品味美食店、梁婉文要求石基经济联合社赔偿装修损失的依据亦是2015年10月15日的《申请书》，如前所述，该《申请书》所附条件并未成就，成艺品味美食店、梁婉文要求石基经济联合社赔偿装修损失缺乏合同依据以及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人成艺品味美食店、梁婉文的上诉请求均不能成��，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12691元，由上诉人广州市海珠区成艺品味美食店、梁婉文共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年三月二十八日
书记员 贾妍
游瑞娜