苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初7817号
原告：中国工商银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇流虹路570号。
主要负责人：沈婉，该行行长。
委托诉讼代理人：金莉，江苏立泰律师事务所律师���
委托诉讼代理人：顾定峰，江苏立泰律师事务所律师。
被告：吴江市振春织造有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇上横村。
法定代表人：王春荣。
被告：王春荣。
被告：罗菊英。
原告中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工行吴江分行）与被告吴江市振春织造有限公司（以下简称振春公司）、王春荣、罗菊英金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法由代理审判员曹欢欢适用简易程序审理。后因被告振春公司的法定代表人即被告王春荣下落不明且无他人应诉，被告罗菊英下落不明，需公告送达起诉状副本，本案不应适用简易程序进行审理，本院于2016年8月9日作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告工行吴江分行的委托诉讼代��人顾定峰到庭参加诉讼。被告振春公司、王春荣、罗菊英经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行吴江分行向本院提出诉讼请求：1.被告振春公司偿还原告借款本金80万元、利息25485.25元（含利息、罚息、复息）（截至2015年5月20日，之后的利息、罚息、复息按合同约定计算至本息还清之日止）；2.被告振春公司归还原告律师费损失25600元；3.原告就以上债权（含诉讼费）对被告振春公司抵押的房地产享有优先受偿的权利；4.被告王春荣、罗菊英对被告振春公司的上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2015年3月19日，原告变更了名称，由中国工商银行股份有限公司吴江支行变更为中国工商银行股份有限公司吴江分行。2012年5月16日，被告王春荣、罗菊英与原告签订《最高额保证合同》一份，合同约定被告王春荣、罗菊英为被告振春公司在原告处自2012年5月16日至2015年5月16日期间内在700万元范围内的债务提供连带责任保证担保。2013年3月28日，被告振春公司与原告签订《最高额抵押合同》二份，合同约定被告振春公司以其名下的房地产为其在原告处自2013年3月28日至2015年3月28日期间在60万元、35万元范围内的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年5月20日，被告振春公司与原告签订《最高额抵押合同》一份，合同约定被告振春公司以其名下的房地产为其在原告处自2014年5月20日至2018年5月20日期间在134万元范围内的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年6月16日，被告振春公司与原告签订《小企业借款合同》一份，约定被告振春公司向原告借款80万元，同日，原告依约发放了贷款80万元。然被告振春公司仅支付了截至2014年12月20日的利息，之后开始欠息，合同到期后未按约归还借款本金，担保人也未履行相应的担保义务。原告为维护其合法权益，故诉至法院。
振春公司、王春荣、罗菊英均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：振春公司、王春荣、罗菊英未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，对工行吴江分行主张的涉及上述当事人的事实本院予以确认。即，2012年5月16日，中国工商银行股份有限公司吴江支行（以下简称工行吴江支行）作为债权人（甲方）与王春荣作为保证人（乙方）签订编号为11020220-2012年吴江（保）字0601号-1的《最高额保证合同》一份，约定被担保的债权为自2012年5月16日至2015年5月16日期间在700万元的最高额度内，债权人依据与债务人振春公司签订的借款合同、银行承兑协议等主合同而享有的对债务人的债权；保证方式为连带责任保证；保证担��的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但实现债权的费用不包括在上述最高余额内；若主合同为借款合同，保证期间为借款期限届满之次日起两年；主债权到期（包括提前到期）借款人未予清偿的，保证人无条件履行本合同项下的保证责任；债权人主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，债权人有权要求保证人先承担保证责任。罗菊英亦在该合同保证人栏处签字。
2013年3月28日，工行吴江支行作为抵押权人（甲方）与振春公司作为抵押人（乙方）签订编号为11020220-2013年吴江（抵）字0447号《最高额抵押合同》一份，约定被担保的债权为自2013年3月28日至2015年3月28日期间在60万元的最高额度内，甲方依据与债务人振春公司签订的借款合同、银行承兑协议等主合同而享有的对债务人的债权。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在上述最高余额内。主债权到期（包括提前到期）借款人未予清偿的，贷款人有权实现抵押权。合同所附抵押物清单载明的抵押物为振春公司所有的位于苏州市吴江区平望镇上横村的房产（房产证号：吴房权证平望字第××号），抵押物清单作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序。2013年4月7日，工行吴江支行与振春公司就上述房产办理了抵押登记手续，他项权证号为苏房他证xx7号，登记债权数额为60万元。
2013年3月28日，工行吴江支行作为抵押权人（甲方）与振春公司作为抵押人（乙方）签订编号为11020220-2013年吴江（抵）字0448号《最高额抵押合同》一份，约定被担保的债权为自2013年3月28日至2015年3月28日期间在35万元的最高额度内，甲方依据与债务人振春公司签订的借款合同、银行承兑协议等主合同而享有的对债务人的债权。合同所附抵押物清单载明的抵押物为振春公司名下位于苏州市吴江区平望镇上横村的土地使用权［土地证号：吴国用（20xx）第x**号］。合同其他内容与编号为11020220-2013年吴江（抵）字0447号的《最高额抵押合同》一致。2013年4月7日，工行吴江支行与振春公司就上述土地使用权办理了抵押登记手续，他项权证号为吴押他项（20x）第xx号，登记债权数额为35万元。
2014年5月20日，工行吴江支行作为抵押权人（甲方）与振春公司作为抵押人（乙方）签订编号为11020220-2014年吴江（抵）字0369号《最高额抵押合同》一份，约定被担保的债权为自2014年5月20日至2018年5月20日期间在134万元的最高额度内，甲方依据与债务人振春公司签订的借款合同、银行承兑协议等主合同而享有的对债务人的债权。合同所附抵押物清单载明的抵押物为振春公司名下位于苏州市吴江区平望镇上横村的房产（房产证号：吴房权证平望字第××号）及土地使用权［土地证号：吴集用（20xx）第1x**号］。合同其他内容与编号为11020220-2013年吴江（抵）字0447号的《最高额抵押合同》一致。2014年5月28日、2014年5月29日，工行吴江支行与振春公司就上述房产和土地使用权办理了抵押登记手续，他项权证号分别为苏房他证吴江字第0x**号、吴押他项（20xx）第xx1号，登记债权数额分别为84万元、50万元。
2014年6月16日��振春公司作为借款人与工行吴江支行作为贷款人签订《小企业借款合同》一份，约定振春公司向工行吴江支行借款80万元，借款期限为12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，借款用途为购货。借款利率为提款日对应的同档次中国人民银行基准贷款利率基础上上浮25%；逾期罚息利率为约定借款利率基础上加收50%，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。还款方式为到期一次性偿还。合同项下担保方式为抵押、保证；借款人未按约偿还合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，贷款人有权宣布未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。
工��吴江支行于2014年6月16日向振春公司发放贷款80万元，相应借款凭证载明借款到期日为2015年6月10日，执行年利率为7.5%，逾期借款浮动值为50%，结息方式为按月结息。借款发放后，振春公司仅支付了截至2014年12月20日的利息，此后再未付息，借款到期后亦未归还本金。工行吴江分行催讨未果，致本案诉争。庭审中，工行吴江分行确认借款年利率为7.5%，罚息年利率为借款年利率基础上上浮50%，并对未还利息按照罚息利率计收复利。
2015年3月19日，经中国银监会批准，工行吴江支行升格为工行吴江分行。
工行吴江分行与江苏立泰律师事务所于2016年3月30日签订《聘请律师合同》一份，工行吴江分行委托该所代为参加本案诉讼，约定律师费25600元。
以上事实，有工行吴江分行提供的最高额保证合同、最高额抵押合同、房地产他项权���、小企业借款合同、借款借据、利息清单、聘请律师合同原件、银监会批复复印件，以及工行吴江分行委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，工行吴江支行与被告振春公司签订的《最高额抵押合同》、《小企业借款合同》，与被告王春荣、罗菊英签订的《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，上述合同依法成立且有效，合同各方应依约履行合同义务。工行吴江支行升格为工行吴江分行后，其合同权利义务应由工行吴江分行即原告继受。工行吴江支行依约发放贷款后，被告振春公司未按约履行还款义务，已构成违约，依法应承担违约责任并应向原告归还借款本金80万元。关于原告主张的欠付利息、罚息、借款期限内利息的复利，计算方式符合借款合同的约定，于法有据，应予支持。至于原告主张的律师费损失，因在案涉借款合���中有明确约定，原告已实际接受了相应法律服务，律师费系必然产生的费用，但原告主张的律师费用过高，依据2013年12月20日开始试行的《江苏省律师服务收费标准》规定，简单案件按标的额比例收费，并实行政府指导价，结合本案诉讼标的及难易程度，本院将律师费调整为13800元。本案所涉借款发生在被告王春荣、罗菊英与原告签订的《最高额保证合同》约定的主债权发生期间内，被告王春荣、罗菊英应对被告振春公司的上述债务（不包括律师费损失）以担保的债权最高余额700万元为限承担连带清偿责任，并对律师费损失承担连带清偿责任。原告依据成立并有效的抵押合同主张对抵押物享有优先受偿权，在抵押房产及国有土地使用权均已办理相应登记手续的情况下，该主张于法有据，本院予以支持。各被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。依���《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴江市振春织造有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司吴江分行借款本金80万元，并支付相应欠息（自2014年12月21日起至2015年6月10日止，以本金80万元为基数按照年利率7.5%计算利息，并分别以当期应付未付利息为基数，按照年利率11.25%按月计收复利；自2015年6��11日起至实际清偿之日止，以本金80万元为基数，按照年利率11.25%计算罚息，并对借款期限内未付利息按照年利率11.25%计收复利）；
二、被告吴江市振春织造有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司吴江分行律师费损失13800元（以上付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0xx3，开户行：吴江农村商业银行营业部）；
三、若被告吴江市振春织造有限公司至期未履行上述义务，原告中国工商银行股份有限公司吴江分行有权就本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告吴江市振春织造有限公司抵押的位于苏州市吴江区平望镇上横村的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第0x**号）及国有土地使用权[他项权证号：吴押他项（20x）第xx7号]进行折价，或以拍卖、变卖所得价款分别在登记债权数额60万元、35万元的范围内优先受偿；同时有权就被告吴江市振春织造有限公司抵押的位于苏州市吴江区平望镇上横村的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第x**号）及国有土地使用权[他项权证号：吴押他项（20xx）第xx号]进行折价，或以拍卖、变卖所得价款分别在登记债权数额84万元、50万元的范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告吴江市振春织造有限公司继续清偿；
四、被告王春荣、罗菊英在700万元范围内对被告吴江市振春织造有限公司履行上述第一项债务承担连带清偿责任，并对被告吴江市振春织造有限公司履行上述第二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12312元，公告费600元，合计12912元，由原告中国工商银行股份有限公司吴江分行负担95元，由被告吴江市振春织造有限公司、王春荣、罗菊英共同负担12817元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 张 勤
代理审判员 ��曹欢欢
人民陪审员 李 根 荣
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 燕 娇
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借���人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，���押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事���同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第二十三条最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。