广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第67号
上诉人（一审被告）：覃永坤，个体户。
被上诉人（一审原告）：柳州师范高等专科学校，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区沙塘镇君武路170号。
法定代表人：曾凡平，该校校长。
委托代理人：莫光新，该校后勤处综合科科长。
委托代理人：李长英，该校员工。
上诉人覃永坤因与被上诉人柳州师范高等专科学校（以下简称柳州师专）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民二初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人覃永坤、被上诉人柳州师专的委托代理人莫光新、李长英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年3月15日，柳州师专与欧某某签订了《柳州师专北校区B-17门面出租合同》，约定欧某某承租柳州师专北校区内B－17门面，面积约40平方米；租用期限为2年，从2012年5月1日至2014年4月30日止，年租金为9500元；承租人已于2012年5月17日前向柳州师专支付半年门面租金4750元，以后每年的3月1日和9月1日前，承租人应向柳州师专分别支付上、下半年门面租金各4750元；签订合同时交付履行合同义务保证金1000元，在合同期间内，承租人擅自解除合同、违反法律法规被执法部门处罚及违反合同规定的其它义务，该保证金不予退还；承租人拖欠租金及水电费，柳州师专将给予停水电，承租人除如数补交外，还应按欠费总额5‰／日，向柳州师专偿付违约金，同时柳州师专有权终止本合同；承租期内，承租人如需将门面转让必须经柳州师专同意并办理相关转让手续，如不经柳州师专同意，擅自将门面改行经营、转租、转让给第三方，属违约行为，履行合同义务保证金与剩余租金不予退还等事项。合同签订后，柳州师专把门面交给欧某某承租经营，欧某某向柳州师专支付了2012年5月1日至2012年11月1日的租金4750元并交纳了1000元的履行合同义务保证金。2012年5月7日，欧某某征得柳州师专同意，与覃永坤达成协议，将柳州师专北校区B-17门面转让给覃永坤，覃永坤因此向欧某某支付了14000元的转让费。当天，覃永坤将柳州师专与欧某某签订的《柳州师专北校区B-17门面出租合同》上承租方的姓名从“欧某某”改为“覃永坤”，并在合同落款处签名、捺印并填写了自己的身份证号码。之后，柳州师专北校区B-17门面转由覃永坤承租经营，但覃永坤并未向柳州师专支付过租金，故柳州师专诉至法院，提出上述诉讼请求。
一审法院审理认为：柳州师专与欧某某在平等、自愿的基础上签订的《柳州师专北校区B-17门面出租合同》已经合法成立并生效，应受法律保护。覃永坤与欧某某在征得柳州师专的同意达成转让门面的协议后，《柳州师专北校区B-17门面出租合同》中的承租方已经变更为覃永坤，欧某某在该合同中的权利义务已经由覃永坤享有和承担，故覃永坤应当遵守合同的约定，全面履行合同约定的义务。柳州师专已经将门面交付覃永坤管理、使用，覃永坤也应当按照合同的约定支付门面租金。从2012年11月1日至2013年9月30日期间的门面租金8708元
（9500元／年÷12个月×11个月），覃永坤应当按合同约定向柳州师专支付，故柳州师专要求覃永坤支付租金的诉讼请求合理合法，该院予以支持。覃永坤逾期不支付门面租金的行为违反了合同约定，构成违约。根据我国合同法的规定和双方签订的合同约定，覃永坤已交的保证金1000元应不予退还，柳州师专作为出租人可以解除合同。因此，柳州师专要求不予退还覃永坤已交的保证金1000元和解除合同的诉讼请求成立，该院予以支持。合同解除后，覃永坤应当将柳州师专北校区B-17门面返还柳州师专。依合同约定，2013年上半年的门面租金4750元覃永坤应于2013年3月1日前支付，而覃永坤逾期没有支付，构成违约，应承担违约责任，向柳州师专支付违约金。但是，柳州师专要求按合同约定的每日按所欠费用总额的5‰支付违约金已经过分高于其实际经济损失，覃永坤提出降低违约金的要求合理，该院予以支持。考虑到《中华人民共和国合同法》规定的违约金以补偿为主、惩罚为辅的特点，参照中国人民银行流动资金同期贷款基准利率上浮30%计算，覃永坤应向柳州师专支付的违约金为217元（4750元×6%／360日×（1＋30%）×211日］。柳州师专主张的违约金过高的部分，不予支持。至于覃永坤辩称柳州师专在与其签订租赁合同时存在欺骗的行为，覃永坤并未提供证据证明，故该院不予采纳。而覃永坤要求柳州师专赔偿各项损失、结清柳州师专所欠款项以及要求柳州师专赔礼道歉的主张，属于另一个法律关系，且覃永坤并未提出反诉，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决如下：一、覃永坤向柳州师专支付租金8708元、违约金217元；二、已交纳的履行合同义务保证金1000元，柳州师专无需退还覃永坤；三、解除柳州师专与覃永坤之间的《柳州师专北校区B-17门面出租合同》，覃永坤将柳州师专北校区B-17门面返还柳州师专；四、驳回柳州师专的其他诉讼请求。案件受理费166元（柳州师专已预交），减半收取，退回柳州师专83元，余款由柳州师专负担14.70元，覃永坤负担68.30元。
上诉人覃永坤不服一审判决，上诉称：2012年12月门面仍在租赁期内时，覃永坤就已向柳州师专提出不再承租门面，另外由于学校的员工到超市拿了大约2000元的商品未付款，覃永坤要求柳州师专结清货款，而柳州师专一直未处理，因此覃永坤也未向柳州师专交纳门面租金。由于覃永坤承租门面时，柳州师专未告知覃永坤学校准备搬迁，导致其经营困难，覃永坤转租门面时支付了14000元的转让费，加上其他损失共计10万元，对这10万元的损失覃永坤要求柳州师专赔偿。因此覃永坤上诉请求撤销一审判决，二审改判覃永坤不向柳州师专支付租金、违约金，柳州师专应退回1000元保证金，并赔偿覃永坤的损失10万元。
被上诉人柳州师专答辩称：依据柳州师专与覃永坤之间的租赁合同，覃永坤应该按期向柳州师专交付租金，而覃永坤自2012年11月1日起至今未缴纳租金，已违反双方的约定，应该承担违约责任，向柳州师专支付租金、违约金，柳州师专有权要求解除合同，要覃永坤返还门面。覃永坤称其向柳州师专提出过要解除合同，以及柳州师专的员工在覃永坤处购买商品未付款的事实，覃永坤并未提供相应的证据证实，柳州师专对此不予认可。一审判决认定事实清楚，责任确定合理，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，以维护柳州师专的合法权益。
柳州师专对一审查明的事实无异议，在二审期间未提供新证据。覃永坤对一审查明的事实提出异议，主张2012年5月1日至2012年11月1日的门面租金4750元是由其支付给柳州师专的，但并未提供证据证实。二审期间覃永坤提交了一份欧某某的书面证词，以证实覃永坤没有义务交纳2012年11月1日之后的门面租金。柳州师专对欧某某书面证词的真实性和关联性均不予认可。
经质证，本院认为，欧某某的书面证词内容主要是覃永坤在2012年12月曾向柳州师专提出不想继续承租门面，想退回门面给学校，并要求柳州师专将欠覃永坤超市的货款结清，欧某某同意覃永坤将门面退回学校，并愿意陪同覃永坤与学校办理退租的相关手续。但本案事实是覃永坤一直占用柳州师专的门面至今，并未将门面退回给学校，也没有与柳州师专办理不再继续承租的手续，因此欧某某的证词不能改变一审认定的事实，本院对欧某某的证词不予采信。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为柳州师专是否可以解除双方的租赁合同，要求覃永坤支付租金和违约金。柳州师专与欧某某的《柳州师专北校区B-17门面出租合同》是在双方当事人平等、自愿的基础上签订的，该租赁合同合法、有效，在征得柳州师专同意的情况下，欧某某将门面转让给覃永坤，该租赁合同的承租方即变更为覃永坤，故覃永坤已享受该租赁合同的权利，同时应履行该租赁合同的义务，柳州师专要求覃永坤支付租金符合双方合同的约定。至柳州师专提起诉讼时覃永坤一直占用柳州师专B-17门面，并自2012年11月1日起未交纳过门面租金，在覃永坤逾期未支付租金后，柳州师专也履行了告知的义务，先后于2013年9月13日及2013年9月23日书面通知覃永坤催缴租金，覃永坤则至今未支付门面租金，因此柳州师专要求解除与覃永坤的租赁合同，要覃永坤返还门面，支付2012年11月1日至2013年9月30日的租金的诉请合法有据。柳州师专与覃永坤之间的货款纠纷与本案所涉的租赁合同纠纷不是同一法律关系，货款纠纷亦不能成为覃永坤不交纳门面租金的理由。上诉人覃永坤要求与柳州师专结清货款后再解除合同，不支付2012年11月1日至2013年9月30日的租金、违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。覃永坤要求柳州师专赔偿其门面转让费等各项损失10万元，但覃永坤在一审中并未就10万元的赔偿提起反诉，故本院在本案中不予审理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费166元（上诉人覃永坤已预交），由上诉人覃永坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 张 岚
代理审判员 黄 雪
二〇一四年四月十五日
书 记 员 梁耀美