安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终6480号
上诉人（一审原告）：张恩华，男，1976年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：胡光兴，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：宣善英，女，1942年9月8日出生，汉族，住安徽省肥东县。
被上诉人（一审被告）：宋植发，男，1933年5月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王家彩，安徽威名律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张跃文，安徽威名律师事务所实习律师。
上诉人张恩华与被上诉人宣善英、宋植发房屋买卖合同纠纷一案，安徽省肥东县人民法院作出（2014）肥东民一初字第02743号民事裁定，张恩华不服，向本院提起上诉，本院作出（2015）合民一终字第02275号民事裁定，张恩华仍不服，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院作出（2016）皖民申724号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后作出（2017）皖01民再27号民事裁定，撤销本院（2015）合民一终字第02275号和安徽省肥东县人民法院（2014）肥东民一初字第02743号民事裁定，指令该院审理本案。该院审理后作出（2017）皖0122民初4283号民事判决，张恩华不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张恩华上诉称：1、一审法院认定单茂芬以宣善英、宋植发名义与张恩华签订的《房屋买卖合同》构成无权代理明显错误，案涉《房屋买卖合同》合法有效，宣善英、宋植发不履行合同约定的义务，严重侵犯了张恩华的合法权益；2、张恩华在签订《房屋买卖合同》及交付购房款过程中无任何过错，一审法院认定张恩华为非善意买受人毫无道理，无任何事实和法律依据；3、一审法院认定《房屋买卖合同》无效，没有任何法律依据。请求：1、撤销安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初4283号民事判决，依法改判支持张恩华的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由宣善英、宋植发负担。
宣善英、宋植发辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张恩华的上诉请求。
张恩华向一审法院提出诉讼请求：1、判决宣善英、宋植发将房地产权证肥东字第××号的房屋交付给张恩华；2、判决宣善英、宋植发协助张恩华将房屋过户至张恩华名下；3、判决宣善英、宋植发赔偿张恩华房屋租金损失2万元（具体数额待鉴定后再确定）；4、由宣善英、宋植发承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于安徽省肥东县撮镇镇撮东东街混合结构非成套住宅（权证字号：房地权肥东字第××号），于2007年9月26日登记在宣善英名下。宣善英与宋植发于1988年结婚，2010年4月2日在肥东县民政局补办结婚登记。2011年,宣善英、宋植发的孙子郭耀虎向单茂芬借款。2011年11月23日，宣善英、宋植发出具了委托单茂芬代为办理签订《存量房买卖合同》、办理产权过户及房屋交接手续、代理领取上述房产售房款项等共8项权限的委托书，该委托书于2011年11月24日经安徽省肥东县公证处公证。2012年1月18日，单茂芬以宣善英、宋植发名义（甲方）与张恩华（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将位于肥东县撮镇镇东东街房屋卖给乙方所有。该房屋为1-2层，属自建房。建筑面积为88.83平方米。房屋结构为砖混结构，甲方确保此房无任何产权纠纷及债权债务。二、乙方对房屋现状及附属设施已充分了解认可，无任何异议，自愿购买该房屋，双方议定房屋转让价为人民币壹拾万零伍仟元整。三、甲乙双方约定于2012年2月10日之前办理转户手续，转户相关费用由乙方承担。四、甲乙双方议定房款付款方式：1、甲乙方在签订合同时，乙方先付甲方购房金人民币壹拾万零伍仟元整，余额在确保交房期间完成相关手续付给甲方。2、甲方自签订合同之日起，负责乙方水电路三通。若甲方不履行合同约定，应付乙方违约金壹万元，若乙方到期不付房屋余款，甲方将收取乙方壹万元违约金，退还已交纳房款，收回房屋自行处理。五、本合同经双方签章后即生效，须共同遵守，本合同未尽事宜可另行议定，其补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。2012年1月18日，单茂芬作为代理人以宣善英、宋植发名义向张恩华出具收条一张，载明：今收到张恩华购买位于肥东县撮镇镇东东街房屋房款壹拾万零伍仟元整（￥105000元）。张恩华在签订《房屋买卖合同》过程中未至案涉房屋内看房，只在看到售房广告后去看过房屋外面。案涉房屋由宣善英、宋植发居住至今。宣善英、宋植发一直未收到105000元售房款。单茂芬在合肥市中级人民法院2013年8月27日询问笔录中的答辩内容是：“上诉人与我签订了全权委托书委托我卖房，但现在他们不同意过户，所以我起诉他们要求继续履行合同。当时是上诉人他们的孙子急着要钱找到我让我帮他卖房，我告诉他没那么快就能卖掉，他们的孙子说那就先把房子抵押给我先拿点钱用，我说可以但需要把卖房的手续全部办好，于是他们的孙子开车带他们去公证处办的公证，而且卖房的事我都告诉上诉人和他的大儿子了。”在回答法院关于“你们当时有无约定借款利息”的询问时，称“月利息5%，本金和利息从卖房款中抵扣。”在回答法院关于“10.5万元的房款你有无交给上诉人”的询问时，称“除了之前他们孙子预支的钱，双方还没有结算”。庭审中张恩华放弃诉讼请求三，即放弃判决宣善英、宋植发赔偿张恩华房屋租金损失2万元（具体数额待鉴定后再确定）。一审法院认为：本案的争议焦点在于如何认定单茂芬以宣善英、宋植发名义与张恩华签订的《房屋买卖合同》的效力。而审查合同的效力首先在于认定单茂芬有无权利以宣善英、宋植发名义出售诉争房屋。宣善英、宋植发虽然于2011年11月23日出具了委托单茂芬代为办理签订存量房买卖合同、办理产权过户及房屋交接手续、代理领取上述房产售房款项等共8项权限的委托书，但根据单茂芬在合肥市中级人民法院2013年8月27日询问笔录中的陈述可以看出，该委托书显然系宣善英、宋植发的孙子郭耀虎于2011年向单茂芬借款，单茂芬要求郭耀虎提供房产担保而签订，实际上是宣善英、宋植发为孙子郭耀虎借款提供的一种担保，宣善英、宋植发并无委托单茂芬出售案涉房屋的真实意思表示。在案涉房屋的买卖过程中，张恩华与单茂芬的交易行为多处有悖于正常的房屋买卖。其一，委托书中对委托售房价款未作明确，而受托人单茂芬在卖房过程中对房屋出售价格未经宣善英、宋植发同意和确认就以105000元出售，且房款由单茂芬领取而未支付给宣善英、宋植发。其二，张恩华在交易过程中未至案涉房屋内看房，只在看到售房广告后去看过房屋外面。其三、合同中对房屋交付时间这一重要条款未作约定，张恩华却于签订合同当日一次性支付全部购房款105000元。从张恩华与单茂芬之间上述有违常理的交易细节可以看出，单茂芬并非正常的代理宣善英、宋植发出售案涉房屋，张恩华亦非善意的买受人。根据我国法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。宣善英、宋植发无委托单茂芬出售案涉房屋的真实意思表示，单茂芬以宣善英、宋植发名义与张恩华签订《房屋买卖合同》构成无权代理，之后宣善英、宋植发不予追认，且张恩华在买卖过程中并非善意，故单茂芬以宣善英、宋植发名义与张恩华签订的《房屋买卖合同》无效。张恩华要求宣善英、宋植发交付案涉房屋及协助其将房屋过户至其名下的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院判决：驳回张恩华的诉讼请求。案件受理费460元，保全费1050元，合计1510元，由张恩华负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审查明的事实同于一审。
本案二审争议的焦点问题为：本案宣善英、宋植发委托案外人单茂芬售房的委托协议是否合法有效；单茂芬是否有权代理宣善英、宋植发与张恩华签订案涉《房屋买卖合同》；宣善英、宋植发是否需要履行案涉《房屋买卖合同》所约定的义务。
本院认为：根据案外人单茂芬在本院2013年8月27日询问笔录中的陈述可知，宣善英、宋植发之所以于2011年11月23日与单茂芬订立委托售房协议，是因为宣善英、宋植发之孙郭耀虎向单茂芬借款70000元，郭耀虎同意以其爷爷、奶奶宣善英、宋植发居住的案涉房屋抵押给单茂芬，但单茂芬要求同时把卖房的手续全部办好，借款利息从房款中直接抵扣。售房委托手续按照单茂芬的要求办妥后，单茂芬与张恩华于2012年1月18日签订了案涉《房屋买卖合同》，将宣善英、宋植发居住的房屋出售给张恩华。同日，单茂芬向张恩华出具收条，载明收到张恩华购房款105000元，此款额即是郭耀虎向单茂芬借款本息之和。单茂芬之后并未将该房款给付所谓“委托售房人”宣善英、宋植发。由此可见，宣善英、宋植发委托单茂芬出售夫妻俩自建自住房屋，并非出于正常交易目的而委托单茂芬出售房屋，实则系为其孙郭耀虎向单茂芬借款而以住房提供的抵押担保，且未经折价或变价等合法的程序，直接以房抵债即直接将抵押物所有权转让给抵押权人所有，抵押权人再对外出售获得房款。此种行为违反了《中华人民共和国物权法》第四十条和《中华人民共和国担保法》第五十七条等相关规定，损害了宣善英、宋植发的合法权益，故宣善英、宋植发委托单茂芬售房行为当认定无效。因此，单茂芬没有合法取得宣善英、宋植发的委托授权，其以宣善英、宋植发的名义代理签订案涉《房屋买卖合同》为无权代理，且宣善英、宋植发对此至今未予追认，故案涉《房屋买卖合同》对宣善英、宋植发不发生法律效力，对宣善英、宋植发自始没有拘束力，宣善英、宋植发不需要依据该合同履行约定的义务，由此产生的责任由无权代理行为人承担。张恩华以案涉《房屋买卖合同》有效且要求宣善英、宋植发履行合同义务并承担赔偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，理当不予支持。一审据此判决驳回张恩华的诉讼请求正确，应予维持。张恩华的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初4283号民事判决。
二审案件受理费460元，由张恩华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨长文
审 判 员 王亚明
审 判 员 汪仁茂
二〇一八年十月十五日
法官助理 黄 平
书 记 员 付璇璇
附：本案适用的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者在查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。