＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第00764号＼n上诉人（原审原告）佟禹蓉，女，1985年6月14日出生。＼n委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。＼n委托代理人王清淑，北京市易行律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）刘兵，男，1977年11月15日出生。＼n被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。＼n法定代表人左晖，董事长。＼n委托代理人贾志良，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。＼n佟禹蓉因与刘兵、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，于2010年10月诉至原审法院，该院于2012年1月作出（2011）朝民初字第1699号民事判决，佟禹蓉、链家公司对该判决不服，上诉至本院。本院于2012年12月12日作出（2012）二中民终字第13133号民事裁定书，撤销（2011）朝民初字第1699号民事判决，发回原审法院重审。原审法院重审后作出（2013）朝民初字第4840号民事判决，佟禹蓉不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。佟禹蓉及其委托代理人杨明利，链家公司的委托代理人贾志良均到庭参加诉讼。刘兵经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n佟禹蓉诉至原审法院称：2006年12月19日，经链家公司提供居间服务，我与刘兵、链家公司三方签订《居间服务合同》及《房屋买卖合同》，合同约定我购买刘兵401号房屋，建筑面积75.54平方米，总价款47万元，我应于合同签订当日支付定金2万元，余款45万元于签订合同后七日内支付，链家公司收取居间服务费及相关费用45850元。合同签订后我即依约支付了2万元，刘兵将房屋交付给我。但此后刘兵就拒绝收取余款45万元，并称房子是其姑姑刘×所有，待取得刘×的正式委托书后才能收取款项。而链家公司也称取得了刘×的授权委托书，保证合同能够顺利履行。2008年4月我起诉刘×履行合同，但链家公司说刘×签字的委托书丢失了，致使我的诉讼请求失去了证据支持。后来刘×将房屋出售给他人，我被要求腾退了房屋。而刘兵则避而不见，并拒绝退还我购房定金，链家公司也推脱责任，拒绝退还居间费。目前房价飞涨，我所持款项已无法购房，损失惨重。刘兵明知自己没有处分权仍然与我签订买卖合同，给我造成巨大经济损失，链家公司作为专业房地产经纪公司，为收取居间费置客户风险于不顾，此后又不负责任丢失重要证据，致使合同目的无法实现。为保护我的合法权益，现向法院提出诉讼，要求：1、解除三方于2006年12月19日签订的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；2、链家公司返还我支付的定金20000元、违约金5000元、居间服务费20850元，以上共计45850元及利息（以45850元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2006年12月19日计算至实际付清之日止）；3、链家公司和刘兵负连带责任赔偿我经济损失100万元。＼n刘兵未答辩。＼n链家公司辩称：买卖合同和居间合同是两个法律关系，我们不应在本案中被诉。我们提供居间服务后房子已经交付，合同履行完毕，其中2万元是定金，转给了刘兵，5000元是给租户的赔偿金，也已经转给了刘兵。我们在签合同时手续都是全的，出现损失是刘兵的事，与我们无关。而且佟禹蓉也有义务防止损失扩大，在签订合同时佟禹蓉已经知道房屋的实际产权人是刘×，其作为完全行为能力人，应当留存授权委托书原件。我们实际收取的费用是20850元，而且案件的诉讼时效已过。此外，没有法律规定链家公司需要和刘兵承担连带责任。综上，不同意佟禹蓉的诉讼请求。＼n原审法院经审理确认：同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。本案中，相关合同系三方所签，涉及房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，现佟禹蓉明确同时主张，法院予以准许。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。在佟禹蓉确认刘兵持有授权委托书无效的前提下，佟禹蓉要求解除合同并赔偿损失，于法有据，法院予以支持。房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。综上，佟禹蓉要求链家公司返还居间服务费、支付利息并赔偿损失，于法有据，法院予以支持。因链家公司未提交相应的证据证明违约金已转交刘兵，故该笔费用链家公司也应予返还。佟禹蓉已支付的定金，可另行向刘兵主张。各方的赔偿数额法院将考虑佟禹蓉的过错程度、付款情况、居住情况、房屋价值、房屋升值情况、防止损失扩大的积极性等因素，酌情判处。佟禹蓉要求刘兵和链家公司负连带责任赔偿损失，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。诉讼时效期间从知道或者应当知道权力被侵害时起计算。首先，链家公司在2008年佟禹蓉起诉刘×的案件中表示“现在公司没有找到该授权委托书，回去再找一下“，故诉争的买卖交易中的关键证据，即链家公司保存的《授权委托书》尚处于寻找阶段，而并未确定丢失。而之后，链家公司也没有提交证据证明曾正式通知佟禹蓉授权委托书已确定丢失，故诉讼时效期间尚不能开始计算。综上，链家公司有关诉讼时效的抗辩，不能成立，法院不予采信。刘兵经合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2013年6月判决：一、解除2006年12月19日佟禹蓉与刘兵签订的《北京市房屋买卖合同》，佟禹蓉、刘兵和北京链家房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、《房屋买卖补充协议》。二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还佟禹蓉违约金五千元、居间服务费二万零八百五十元，以上共计二万五千八百五十元及利息（以二万五千八百五十元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2006年10月20日计算至实际付清之日止）；三、刘兵于本判决生效之日起七日内赔偿佟禹蓉损失六万。四、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿佟禹蓉损失三万元。五、驳回佟禹蓉的其他诉讼请求。＼n判决后，佟禹蓉不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判第三、四、五项，并改判由刘兵及链家公司共同赔偿其损失910492元。佟禹蓉的主要上诉理由为，我的损失应以评估后房屋的实际差额为准，不存在酌情考虑的问题。链家公司及刘兵均未上诉。＼n经审理查明：401号房屋（以下称401号房屋）原为刘×所有的房屋，其于2003年1月15日取得该房的房屋所有权证书。＼n2006年12月19日，佟禹蓉（买受方，合同乙方）、刘兵（出售方，合同甲方）与链家公司（居间方，合同丙方）签订《居间服务合同》，三方主要约定：依据甲、乙双方的共同委托，丙方利用所拥有的市场资源、人力资源向甲、乙双方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，促成甲、乙双方订立《北京市房屋买卖合同》及／或本合同；丙方收取乙方支付的定金、房款，并按照有关约定支付甲方；乙方实际须支付居间服务费20850元，此费用应于签署本合同的当日支付；乙方购买的系401号房，房屋交易价格47万元（净）；乙方承诺及时支付足额款项，将定金2万元交付甲方，房屋款项依约交付丙方，由丙方划转给甲方；丙方收到乙方付款后，自政府主管机关办理完权属过户手续之日起四至七个工作日内，将乙方交付丙方的房屋款项支付给甲方。该合同甲方签字处签有“刘兵刘×“，刘×签字实际系刘兵所签。＼n2006年12月19日，刘兵（合同甲方）与佟禹蓉（合同乙方）签订了《北京市房屋买卖合同》，双方主要约定：甲方向乙方出售401号房屋，交易价格为47万元；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金2万元，乙方为非贷款用户，应在签订本合同后七个工作日内支付全部房款；房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户手续之日起七个工作日内完成；甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。＼n2006年12月19日，刘兵（合同甲方）与佟禹蓉（合同乙方）、链家公司（合同丙方）签订了《房屋买卖补充协议》，三方主要约定：401号房屋价格为47万元，装修12.5万元，房款共计59.5万元，其中甲方净得价59万元，剩余0.5万元为付给现住户的违约金；甲方承诺在2007年3月10日前办理完房屋委托公证手续；甲方同意乙方于2006年12月31日前入住该房屋；如因甲方及丙方原因导致无法履行合同，丙方退还乙方代理费、过户费。＼n关于佟禹蓉的全部付款情况：1、2006年12月16日，佟禹蓉向链家公司支付定金2万元，现其认可该款链家公司已转交刘兵。2、2006年12月19日，佟禹蓉向链家公司支付居间服务费20850元、违约金5000元，链家公司现主张违约金5000元已转交刘兵，但未提交相应证据。＼n关于佟禹蓉的入住情况：佟禹蓉称于2007年2月入住401号房屋，2007年12月和2010年3月分别对该房进行了装修，2010年8月12日因案外人主张权利，其搬出401号房屋。＼n2007年6月，佟禹蓉作为原告，以房屋买卖合同为由将刘兵作为被告，链家公司作为第三人起诉至法院，要求刘兵立即办理401号房屋的过户手续。2008年1月28日，原审法院以（2007）朝民初字第15608号民事裁定书裁定驳回佟禹蓉的起诉，该裁定书已生效。＼n2008年，佟禹蓉以房屋买卖合同纠纷为由将刘×诉至法院，2008年5月21日，佟禹蓉以双方在私下调解为由撤诉。在该案中，链家公司到庭陈述称，刘兵持刘×的授权委托书签订的居间服务合同和房屋买卖合同，刘×本人一直没有出现，现在公司没有找到该授权委托书，回去再找一下。此外，刘兵的委托代理人宋一祺到庭陈述称，刘×是刘兵的姑姑，交易是刘兵一人进行的，刘×本人一直在香港，对此事不知道，所有合同上的签字都是刘兵签的；链家公司有刘×授权刘兵出售房屋的手续，但上面刘×的签字也是刘兵签的，链家公司的人知道这个情况，但没有提出异议。经当庭询问，链家公司表示当时并不知道授权委托书上刘×的签字是刘兵所签。佟禹蓉、链家公司和刘兵一致确认在签订上述合同时均明知401号房屋的所有权人是刘×而并非刘兵，刘兵当时持有刘×出具的书面授权委托书，自始至终刘×并未露面。审理中，链家公司表示仅根据刘兵提供的联系方式与刘×进行了电话核实。经原审法院释明后，佟禹蓉认可刘兵持有的所谓刘×的授权委托书是无效的。＼n2011年6月，原审法院审理过程中经佟禹蓉申请，并经北京市高级人民法院摇号确定由北京华天通房地产评估有限公司对401号房屋现值进行了司法鉴定，鉴定结论是2010年8月401号房屋的现值为1340492元，楼面每平方米单价17722元。为此，佟禹蓉支付鉴定费10724元。＼n以上事实，有居间服务合同、北京市房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、交款收据、装修收据、卷宗材料、房屋所有权证、北京华天通房地产评估有限公司房地产估价报告、鉴定费票据及双方当事人陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：无法通过直接或邮寄等方式向刘兵送达开庭传票及法律文书，故对其予以公告送达。现刘兵经合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。＼n合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。佟禹蓉在涉诉合同解除后要求赔偿损失的请求符合法律规定，对其请求的合理部分法院应予支持。刘兵没有取得涉诉房屋的所有权，亦未取得所有权人的授权，即将涉诉房屋出售给佟禹蓉，致使该买卖合同不能履行，应对合同的解除承担主要责任；链家公司作为专业的中介机构，在提供居间服务过程中，未能严格审查房屋出售人刘兵对处置该房屋是否享有合法权利，其后更将重要物证“委托书“丢失，故其对买卖合同的解除亦应承担一定责任；佟禹蓉作为买房人，虽有链家公司提供居间服务，但其对刘兵的身份亦疏于审查，其本人对合同解除同样应承担一定的责任。＼n关于佟禹蓉主张的赔偿损失数额问题，应在考虑各当事人的责任基础上，结合房屋升值等综合情况予以确定。同时应考虑的因素还有：佟禹蓉在履行合同过程中仅向刘兵支付了定金20000元，但其在案外人主张权利之前已经入住使用涉诉房屋三年有余；佟禹蓉未能按照买卖合同约定在合同签订后七个工作日内支付全部房款，在其所述刘兵拒绝接收房款的情况下，亦未能及时的采取积极方式加以解决，该消极等待行为是买卖合同最终走向无法履行境地的可能因素之一；佟禹蓉在两次诉讼未果的情况下，事隔两年后才另行向法院提起本诉，客观上导致了房屋差价数额的扩大。综合以上情节，原审法院酌情确定佟禹蓉之损失数额为9万元并无不当，判决刘兵及链家公司分别予以赔偿之处理是正确的。据此，本院认为佟禹蓉的上诉理由不足，对其上诉请求不予支持。＼n综上所述，本院对原判三、四、五项均予以维持。另，因原判项后遗漏对《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定的记述，本院予以补充。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n公告费760元，由刘兵负担（于本判决生效后七日交内纳）。＼n鉴定费10724元，由刘兵负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n一审案件受理费14213元，由佟禹蓉负担6713元（已交纳），由刘兵负担5000元（于本判决生效后七日内交纳），由链家公司负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费12005元，由佟禹蓉负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刁久豹＼n代理审判员刘丽杰＼n代理审判员王佳＼n二〇一四年五月三十日＼n书记员程飞