上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3420号
上诉人（原审原告）卢杭燕，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省永康市XX街道丽XX路XX号卢杭燕，女，1985年6月13日生，汉族，住浙江省永康市东城街道丽州中路36-1号。委托代理人胡巧华，浙江丽州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海电器城市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区XX镇XX公路XX号亭林镇大亭公路7558号。法定代表人胡伟航，董事长。委托代理人陈志远，浙江六和律师事务所律师。委托代理人郑莎莎，浙江六和律师事务所律师。上诉人卢杭燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三(民)初字第2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2014年7月6日，卢杭燕（乙方、认购人）、上海电器城市场经营管理有限公司（甲方、出售人，以下简称上海电器城）签订两份商品房认购书，卢杭燕有意购买上海电器城开发建设的上海电器城物业，物业编号24D楼大亭公路7558弄1041号201室及202室XXX楼XX公路XXXX弄XXXX号XXX室及XXX室。两份合同内容均一致。物业均暂估建筑面积为86.34平方米，单价5,656元/平方。暂计认购价488,339.04元。在签订本认购书时，卢杭燕愿意支付488,339.04元给上海电器城作为认购该物业的价款，包含其中定金50,000元。卢杭燕应于本认购书签订后至2014年10月2日前到上海电器城住所地签订《商品房预售合同》。同日，上海电器城出具认购款项确认书，内容为公司收到卢杭燕认购上海电器城物业款项918,743元即玖拾壹万捌仟柒佰肆拾叁元整，且该款项通过孙志远孙某某打入公司账户。2015年6月24日，卢杭燕向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2014年7月6日签订的《商品房认购书》;2、上海电器城双倍返还定金200,000元并赔偿利息损失（以200,000元为基数，自2014年10月3日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清日止）；3、上海电器城返还购房款818,743元并赔偿利息损失（以818,743元为基数，自2014年10月3日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清日止）。第一次庭审后，卢杭燕合并原第二项、第三项诉讼请求为判令上海电器城返还购房款918,743元并赔偿利息损失以918,743元为基数，自2014年10月3日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清日止）。原审庭审中，上海电器城认为未收到该笔款项，且确认书上的金额与购房款不一致；卢杭燕陈述该笔款项是卢杭燕与孙志远孙某某之间的货款来抵购房款，孙志远孙某某是否支付并不清楚，该举证责任在上海电器城一方。为进一步了解案件事实，法院通知孙志远孙某某来院做谈话笔录，孙志远孙某某表述卢杭燕公司跟孙志远孙某某公司有往来，当时几个朋友谈起觉得上海地段可以，于是要买房，卢杭燕从未打过款给上海电器城，卢杭燕也没有打款给自己，之前有好几个其推荐买房的人都是在未付款的情况下先拿了确认书。对于该份谈话笔录，卢杭燕认为与事实不符，上海电器城已经出具确认书表明已经收到卢杭燕款项，卢杭燕是家庭作坊，公司是卢杭燕母亲的，跟本案无关。上海电器城对于真实性认可。原审庭审中，卢杭燕认可涉案房屋尚未取得预售许可证。但对于解除合同的诉讼请求仍表示不予变更。原审法院认为，商品房预售实行预售许可制度，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在本案中，直到第二次庭审，卢杭燕均认可上海电器城尚未取得预售许可证，故双方签订的商品房认购书应为无效。关于返还购房款问题。卢杭燕认可从未支付过上海电器城购房款，其是以其对孙志远孙某某的货款来抵购房款，且孙志远孙某某及上海电器城均表示未付款及收到款项，当事人对于自己的诉讼请求有责任提供证明，在卢杭燕未提供其他证据予以证明孙志远孙某某支付过上海电器城款项的情况下，对于卢杭燕的该项诉讼请求法院不予支持。如卢杭燕及孙志远孙某某之间确实有货款往来可以通过其他方式主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年9月15日作出判决：驳回原告卢杭燕的全部诉讼请求。本案案件受理费13,968元减半收取6,984元，由卢杭燕承担。原审判决后，卢杭燕不服，上诉至本院称，原审认定事实错误：上海电器城出具的认购款项确认书已经载明，该公司收到卢杭燕认购的款项，该款项通过孙志远孙某某打入公司账号。可见，上海电器城在2014年7月6日已经收到了孙志远孙某某所打入的款项。原审简单地认为购房款必须是购房者本人支付，显然是错误的。孙志远孙某某欠卢杭燕的货款，孙志远孙某某与上海电器城又存在经济往来关系，同时上海电器城的实际控制人孙灵巧孙某甲与孙志远孙某某系同胞姐弟关系，在孙志远孙某某与上海电器城存在经济往来的情况下，由孙志远孙某某支付款项未尝不可，也就此了结了孙志远孙某某与卢杭燕之间的债权债务关系、孙志远孙某某与上海电器城之间的债权债务关系。因此，卢杭燕要求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由上海电器城承担。被上诉人上海电器城辩称，原审认定事实清楚，不同意卢杭燕的上诉请求，要求维持原判。二审审理过程中，卢杭燕提供了2014年7月15日与孙志远孙某某之间的电话录音，以证明其有关本案商品房认购书及认购款项确认书签订及出具的原因和背景的陈述，其中部分内容如下：“卢杭燕：你那天给我的二张认购书，商品房认购书，章是上海电器城的，对吗？孙志远孙某某：盖的就是上海电器城啊，那是开玩笑的啊，你随时到销控中心，房产销售的销控电脑里面进去，做你的名字就是你的名字，不能重复的，销售控制表都有的。卢杭燕：孙灵巧孙某甲签字，章也是上海电器城的？孙志远孙某某：是的，肯定的。卢杭燕：我上海没去过，我问下。孙志远孙某某：你尽管一百个放心，这个不能作假的，到时你房子肯定不要的，我自己卖掉，预售证领回来，我自己卖掉的话，你那些资料还给我，注销掉。卢杭燕：好的。”孙志远孙某某二审审理中到庭就卢杭燕提交的上述电话录音的真实性进行了确认，其向本院表示，其名下的华泰公司与卢杭燕的喜力达公司之间存在债权债务关系，孙志远孙某某欠卢杭燕的款项，卢杭燕遂提出有什么办法作保障，当时孙志远孙某某的公司经营不好，而上海电器城是孙志远孙某某的姐姐孙灵巧孙某甲开发的，孙志远孙某某遂与其姐姐讲好，以上海电器城的房屋作为欠款的保障，故将两份商品房认购书及认购款项确认书盖章后交给卢杭燕。上海电器城对于卢杭燕提交的录音证据质证意见为：不是新的证据，其对于卢杭燕及孙志远孙某某对于两份《商品房认购书》和认购款项确认书出具的原因及背景的陈述均不认同，卢杭燕与孙志远孙某某之间的关系与上海电器城无关，上海电器城是独立法律主体，不能被卢杭燕与孙志远孙某某之间的债权债务关系相互取代，认购款项确认书也不是收款收据。二审审理过程中，本院因上海电器城出具的认购款项确认书曾提及收到的款项由孙志远孙某某打入该公司账号而要求该公司在规定的时间内向法院提供该公司的财务账册，并告知若不提供可能承担相应的不利后果，但该公司在本院规定的时限内并未提供相应的财务账册。本院另查明，卢杭燕与上海电器城之间签署的两份《商品房认购书》上甲方上海电器城签字的人均为孙灵巧孙某甲。本院认为，首先，根据现已查明的事实，卢杭燕与上海电器城之间就上海电器城开发的物业签订的两份《商品房认购书》，系在卢杭燕与孙志远孙某某之间存在债权债务关系，孙志远孙某某对卢杭燕有相应欠款，为保障该欠款的情况下而签订；而孙志远孙某某与上海电器城的开办者孙灵巧孙某甲之间系姐弟关系，上海电器城在并未收到购房人卢杭燕本人支付的任何款项的情况下，却于《商品房认购书》签署的同日出具了认购款项确认书，以确认书的方式向确认书的接受人即认购者卢杭燕明确，该公司收到了卢杭燕认购上海电器城物业的款项918,743元，且该款项系通过孙志远孙某某打入公司账户，表明上海电器城收到了孙志远孙某某代卢杭燕支付的涉案款项。上海电器城作为专业的房地产开发企业，应当明知出具该认购款项确认书的相应法律后果，在此情况下，其仍出具了该认购款项确认书，并认可由孙志远孙某某将该认购款项确认书连同两份《商品房认购书》一起交由卢杭燕保管，故可以认定系作为孙志远孙某某对卢杭燕欠款的所谓保障。《商品房认购书》及认购款项确认书因上海电器城盖章确认而对上海电器城认购款项确认书因上海电器城盖章确认而对上海电器城具有约束力，其应当承担由此而产生的法律责任。其次，孙志远孙某某二审中到庭明确其并未清偿卢杭燕的欠款，则卢杭燕基于持有的两份《商品房认购书》及认购款项确认书向上海电器城主张相应权利，并无不当。但鉴于上海电器城与卢杭燕签署《商品房认购书》时并未取得商品房预售许可证，故其与卢杭燕签署的两份《商品房认购书》依法均应属无效。在此情况下，卢杭燕要求解除与上海电器城签订的《商品房认购书》，缺乏法律依据。合同无效后，依法应当进行相应的返还。上海电器城向卢杭燕出具的认购款项确认书已经明确了认购款已由孙志远孙某某代为支付，结合《商品房认购书》、认购款项确认书的出具的原因和背景系作为所谓欠款的保障、孙志远孙某某与上海电器城的开发者孙灵巧孙某甲系姐弟关系，以及经本院释明，上海电器城仍拒不提供该公司的财物账册等情况，本院认为上海电器城应当向卢杭燕返还认购款项确认书中载明的款项918,743元及相应同期银行贷款利息。卢杭燕主张的利息以银行同期贷款利率四倍计算，缺乏充分的依据，本院不予支持；卢杭燕主张利息从2014年10月3日起算，有相应合同依据，本院予以支持。原审未充分考虑卢杭燕与孙志远孙某某有债权债务关系、孙志远孙某某与上海电器城的开发者孙灵巧孙某甲又系姐弟关系，而一味从卢杭燕或孙志远孙某某是否实际付款作为判断卢杭燕诉请是否成立的标准并判决驳回卢杭燕就918,743元的款项及其利息的诉请，明显不当，本院依法予以纠正。上诉人卢杭燕要求上海电器城返还918,743元款项及利息的诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销上海市金山区人民法院（2015）金民三(民)初字第2108号民事判决；二、上海电器城市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还卢杭燕人民币918,743元，并偿付卢杭燕以918,743元为基数，自2014年10月3日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回卢杭燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13,968元，减半收取6,984元，由上海电器城市场经营管理有限公司负担；二审案件受理费人民币13,968元，由上海电器城市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年二月十四日
书 记 员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……