江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3366号
上诉人（原审被告）：黄卫华，男，1970年2月18日生，汉族，于都县人，赣州市国瑞泰担保有限公司董事长，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：陈远材，江西红土地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊振华，男，1983年6月3日生，汉族，崇义县人，住赣州市崇义县。
委托诉讼代理人：陈定江，赣州市章贡区解放法律服务所法律工作者。
上诉人黄卫华因与被上诉人熊振华房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄卫华的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；改判黄卫华、熊振华于2011年5月5日签订的《租赁合同》及在2011年8月1日签订的《补充协议》于2015年11月7日解除；改判黄卫华向熊振华支付2015年11月1日至2015年11月7日的租金计人民币16892元；改判驳回熊振华对黄卫华违约金请求；本案诉讼费用由熊振华承担。事实和理由：一审认定案涉合同至判决时仍未解除及黄卫华存在违约显然错误。黄卫华于2015年11月7日即腾出了涉案房屋并于当日解除了案涉合同，对此黄卫华通知了熊振华，熊振华也事实上认可了该事实，由此可知，案涉合同已于2015年11月7日解除，且合同解除事宜双方已经达成一致，黄卫华不存在违约。一审遗漏了诉讼主体，本案的实际承租人为北京市东方雅龙酒业有限责任公司、唐青、熊晓洪，本案租金应由实际承租人承担，所以本案遗漏了诉讼主体。熊振华在明知黄卫华不再租赁涉案房屋且没有再支付租金的情况下，未在合理期限内解除合同，那么黄卫华认为扩大部分损失应当由其自身承担。
熊振华辩称：1、一审判决是正确的。2、黄卫华没有提供任何证据证明合同已经解除。事实上合同未解除。3、黄卫华已经构成了根本性违约，黄卫华是以合同已经解除为由拒绝支付租金。拒付租金到现在有一年多，明显是违约行为。4、一审并没有遗漏任何诉讼主体，这个店面就是黄卫华本人承租的，至于黄卫华把店面给谁使用是其权利，是他的行为。熊振华没有与其他人签订房屋租赁合同，所以，租金理应由黄卫华承担。5、在黄卫华停止支付租金以后，熊振华多次与其协商，多次催缴，而且已经及时向法院起诉，因黄卫华没有把店面腾空，没有把钥匙交回来，所以熊振华自己不能把门锁打开，自己无法使用店面，也无法将店面出租给别人。再说，熊振华也没有权利把锁撬开，因里面有东西。还有一个问题双方怎样解除合同未达成一致意见。不能说黄卫华告诉解除就可以了。所以不存在扩大损失的问题，拖延期间占用店面的租金黄卫华还需承担。
熊振华向一审法院起诉请求：一、黄卫华支付自2015年11月1日起至2016年4月30日止熊振华房屋租金434370元（按每月72395元的标准支付，从2016年6月1日起，逐年递增10%）；二、黄卫华向熊振华支付违约金200000元；三、本案诉讼费由黄卫华承担；四、解除熊振华、黄卫华于2011年5月5日签订的房屋《租赁合同》及2011年8月1日签订的《补充协议》；五、黄卫华限期将承租的店面及写字楼交还给熊振华，并向供水、供电部门缴清交房前所欠的水费和电费。
一审法院认定事实：位于赣州市章贡区杨公路6号越秀花苑逸秀轩2号店面及写字楼系熊振华所有。2011年5月5日，熊振华的父亲熊晓洪代其与黄卫华签订一份《租赁合同》，约定熊振华将其位于赣州市章贡区杨公路6号的逸秀轩贵竹生活馆（即越秀花苑逸秀轩2号店面及写字楼，面积694.1㎡）出租给黄卫华，经营预包装食品、酒类、零售使用，租赁期10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止；租金为：2011年6月1日起至2014年5月31日前按48698元/月计收租金；自2014年6月1日起每一租赁年度的月租金按上一租赁年度的月租金逐年递增10%，以此类推，每月的25日前一次性缴清下个月的租金；承租人拖欠租金累计达30天，出租人可以终止合同，承租人应当向出租人支付100万元违约金。同时《租赁合同》第五条第四项又明确约定；拖欠租金每天加收1%的滞纳金。2011年8月1日黄卫华与熊振华签订了一份《补充协议》，约定增加部分租赁面积（即该店面和写字楼剩余的206.9㎡全部租给黄卫华）,增租部分租赁期为5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，租金标准第一年为11133元/月，租金按《租赁合同》约定的递增比例计付。黄卫华从2015年11月1日起开始拖欠熊振华租金，经熊振华多次催收未果，熊振华诉至一审法院，要求依法处理。
一审法院认为，熊振华、黄卫华所签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同没有违反国家法律禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点是：一、黄卫华的行为是否构成根本性违约及应承担何种程度的违约责任。二、熊振华是否有权解除与黄卫华所签订的《租赁合同》及《补充协议》。针对焦点一，黄卫华是否构成根本性违约。根据相关法律的规定，履行期限到来之后届满之前，债务人无正当理由拒绝履行债务的行为称为拒绝履行；债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务的，为给付迟延。前者构成根本性违约，而后者则为一般性违约。本案中，黄卫华从2015年11月1日起未按时交纳租金，截止开庭时黄卫华连续欠九个月租金，可以认定黄卫华存在根本违约。针对焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，熊振华将案涉店面租给黄卫华，黄卫华从2015年11月起不再营业，开始拖欠熊振华租金，至今连续欠九个月租金，黄卫华的行为属于拒绝履行主要债务，也违反合同的约定，该违约行为导致熊振华的合同目的实际已经无法实现，熊振华请求解除合同符合法律规定，故其提出解除合同并要求黄卫华立即腾空店面的诉请一审法院予以支持。本案中黄卫华拒绝履行的行为构成根本性违约，应当承担违约责任。熊振华要求黄卫华支付拖欠房屋租金及违约金的请求一审法院予以支持。由于熊振华未提供其因黄卫华违约行为造成的损失具体数额，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，现熊振华主张按200000元计算违约金的数额过高，应予以调整，一审法院酌定以当月租金为基数按月利率2%计算违约金。由于水电费可由熊振华代黄卫华向相关职能部门缴纳，因熊振华未代其缴纳，黄卫华逾期或拒不缴纳水电费的违约责任应由相关职能部门来主张，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。黄卫华经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项，第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除熊振华与黄卫华在2011年5月5日签订的《租赁合同》及在2011年8月1日签订的《补充协议》。二、由黄卫华于本判决生效之日起十五日内腾空所租赁的位于赣州市章贡区杨公路6号越秀花苑逸秀轩2号店面及写字楼并交还熊振华。三、由黄卫华在本判决生效后十日内支付给熊振华拖欠的2015年11月1日至2016年5月31日止租金人民币506765元（月租金72395元）,其后的租金计算至腾空房之日止（计算标准为：从2016年6月1日起每一年度月租金逐年递增10%）。四、由黄卫华在本判决生效后十日内支付给熊振华违约金（自2015年11月起，均以当月租金为基数，按月利率2%自当月25日起算，至租金付清之日）。五、驳回熊振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10144元，由黄卫华承担。
本院二审期间,黄卫华提交《追加投资合同协议书》，熊振华质证认为黄卫华提交的该份合同不能证明案涉店面的实际承租人是合作双方，该份合同与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉合同是由熊振华和黄卫华签订的，根据合同相对性原则，黄卫华是案涉房屋承租人，应履行合同义务，支付案涉房屋租金。二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为,关于2015年11月7日，案涉合同是否解除，房屋是否腾空的问题。黄卫华抗辩称于2015年11月7日解除了合同并腾空了房屋，但其未提供证据证明其与熊振华协商一致解除了合同，也未提供证据证明腾空了房屋。对于黄卫华该抗辩，本院不予支持。关于一审是否遗漏诉讼主体的问题。合同当事人是熊振华、黄卫华，黄卫华是合同相对人，根据合同相对性原则，应由黄卫华履行合同义务。对于黄卫华认为一审遗漏诉讼主体的抗辩，本院不予支持。关于熊振华应否承担本案责任的问题。本院认为，黄卫华作为承租人一直占用房屋，但不缴纳租金，是违反合同约定的行为，理应承担违约责任。一审法院判决黄卫华支付租金至腾空房屋之日止，未有不妥，本院予以维持。对于黄卫华认为熊振华没有在合理期限内解除合同，应对扩大损失承担责任的抗辩，本院不予支持。
综上所述，黄卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11763元，由上诉人黄卫华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一七年一月六日
书 记 员 王 佳
代理书记员 郭燕华