四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第2079号
原告四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司。住所地：四川省南部县。
法定代表人赵修君，经理。
委托代理人杨祥虎，广东广和（成都）律师事务所律师。
被告石全胜，男，生于1965年2月17日，汉族，四川省蓬安县人，住四川省蓬安县。
委托代理人祝慧源，蓬安县助民法律服务所法律工作者。
原告四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司（以下简称崚鹰公司）诉被告石全胜合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理，依法由审判员雍登伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崚鹰公司的委托代理人杨祥虎，被告石全胜及其委托代理人祝慧源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崚鹰公司诉称，2008年8月12日，原、被告签订了《联合开发合同》。合同约定：甲方（原告）将其位于南隆镇幸福大道西延线南侧德仁中学对面5.13亩国有出让土地使用权作为联合开发的投资交与乙方（被告）按相关职能部门的规划自行设计和开发建设，乙方在签订本合同的当日，向甲方首付定金5万元，在合同签订之日起十五日内交清全部保证金180万元；乙方修建竣工并经相关部门验收合格后，将所修房屋的一楼临街面口面房除自留靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有；乙方如能按规划修成七层商住楼（7楼只能修建大约2/3的面积），应将从3楼起至7楼顶的同一单元的五套住房无偿交与甲方，每套住房的面积在100平方米左右，乙方返还给甲方的房屋营业税由甲方承担等。2008年8月25日，原、被告签订了《承诺书》，约定：承诺人（原告）承诺联合开发合同中乙方（被告）所开发的所有房屋除按合同第五条的约定还给甲方（原告）口面房外，一楼临街口面房靠大垭广场一测的一间口面房属乙方（被告）所有，2至6+1楼的房屋除按合同第五条的约定应还甲方（原告）的房屋外，其余全部归乙方（被告）所有，乙方（被告）对自己享有的房屋有权自行销售处理等等。2010年5月10日，原、被告签订了《还房协议》。约定：甲（原告）、乙（被告）双方均同意将《联合开发合同》第五条“关于还住房五套的约定，变更为用货币补偿方式由乙方向甲方支付五套住房的房款。”每套住房的面积按100平方米计算，单价为每平方米1800元，五套住房的总价值为人民币玖拾万元正，此款在乙方所修建的金峰园商品房竣工验收合格时起，五日内向甲方一次性支付清结，乙方在向甲方支付玖拾万元房款时，扣除这五套房子应向税务部门交纳的税和乙方未退的保证金，被告向原告交纳的180万元保证金，于2009年5月23日在原告处领取2万元、2009年10月10日退110万元、2010年2月1日被告合伙人李卫国在原告处领取1万元、2010年3月1日被告在原告处借6万元，品迭后，被告尚欠原告人民币29万元。事后，被告在开发建设中，故意不将工程做完，在南部县住房和城乡规划建设局多次催促下，原告承担起建设任务，并于2012年9月将其未完工程完工。同时，被告将应货币补偿的五套住房以每平方米2000多元的价格早已销售。为此，诉请：1、依法判令被告向原告支付补偿款（房款）人民币29万元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算从起诉之日至付清之日止）。2、本案诉讼费由被告负担。
被告石全胜辩称，原、被告合作开发是事实，在开发金峰园时相互有经济账目往来，被告为原告垫支了381万元，现在原告手中还掌握着被告的资金347万元，因此，双方结算后，原告还差被告699万元未付，被告不差原告的钱，所以原告起诉的事实和理由不能成立。
经审理查明：原告崚鹰公司于2000年5月12日成立，经营范围为房地产开发、销售，物业管理服务等。2000年11月15日，四川省住房和城乡建设厅为其颁发《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，批准从事房地产开发经营业务。
2008年6月1日，原告崚鹰公司与被告石全胜签订了《房屋建筑工程承包合同》，合同约定：甲方（原告）自愿将位于南隆镇大垭小区临国道212线约12000平方米的“金峰园”商住楼小区的建筑工程发包给乙方（被告）全垫资修建，工期24个月（从2008年11月1日起至2010年10月30日止），工程款按建筑面积每平方米580元计算，甲方提供“金峰园”小区商品房开发的各种合法证件等等。
2008年8月12日，原告崚鹰公司与被告石全胜又重新签订了《联合开发合同》，合同约定主要内容：“1、甲方（原告）愿将南隆镇幸福大道西延线南侧德仁中学对面5.13亩享有国有出让土地使用权的土地作为联合开发的投资交与乙方（被告）自行设计开发，按相关职能部门的规划进行建设。乙方在签订本合同的当日，向甲方首付定金5万元，在合同签订之日起乙方在十五日内交清全部保证金180万元，已交5万元从中扣除。甲方收到乙方的全部保证金后，将此款作为甲方办理土地出让金使用。待甲方第一批贷款成功，就必须还乙方100万元的保证金，其余80万元在甲方出售口面获得80万元资金时就将80万元的保证金返还给乙方。如甲方口面房未出售，乙方不得找甲方还保证金80万元。所涉土地纠纷和土地上应缴的税费一律由甲方承担。乙方自愿接手同意开发无异议。2、乙方在开发过程中，必须以甲方的名义，自行申报项目、自行设计、自行报批、自行组织施工队伍施工，其相关的一切税、费和工程款、人工工资、地基钻探等费用一律由乙方自行承担，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方的上述工作。3、乙方在签订本合同之日起，必须在90日内到相关职能部门办理好必备的各种合法证件和交清应缴的各种税费，在取得合法修建证件后，必须在2009年3月1日前开工修建，最迟在2011年2月30日前全面竣工。甲方必须向乙方提供办证所需手续，否则视为甲方违约。4、乙方在修建过程中，必须高度重视安全，如出现工伤等事故，一律由乙方承担赔偿责任，与甲方无关。5、乙方修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有。同时，乙方如能按规划修成七层商住楼（7楼只能修建大约2/3的面积），乙方就必须把从3楼起至七楼顶的同一单元的五套住房无偿交与甲方，每套住房的面积在100平方米左右；如果乙方因相关部门干涉不能修成7层商住楼，甲方无权再要这五套住房。乙方返还给甲方的房屋营业税由甲方承担……。”该合同签订的同日，被告石全胜向原告崚鹰公司交了保证金5万元。
2008年8月25日，原告崚鹰公司与被告石全胜又签订了《承诺书》，主要内容为：“1、承诺人（原告）在要约人（被告）缴清180万元的保证金后，必须尽快到南部国土资源局办好幸福大道西延线南侧德仁中学对面自有国有出让土地5.13亩的国有出让土地使用证，并用该宗土地使用证用于银行抵押贷款，一旦贷到款后，承诺人必须在2009年6月30日前将要约人的100万元保证金如数退还给要约人。如承诺人在2009年6月30日前不能贷到款，无论什么原因，承诺人都必须在2009年8月30日前归还要约人100万元的保证金。2、承诺人承诺联合开发合同中乙方所开发的所有房屋除按合同第5条的约定还给甲方口面房外，一楼临街口面房靠大垭广场一侧的一间口面房属乙方所有。2至6+1楼的房屋除按合同第5条的约定应还甲方的房屋外，其余全部归乙方所有。乙方对自己享有的房屋有权自行销售处理，甲方不得干涉，但乙方必须以甲方的名义进行售房，由甲方提供售房所需的印件和公司现有的售房的相关手续，甲方有权对乙方的售房过程进行监督，一旦发现乙方在修建和售房过程中，有抽逃资金或中途停工等不法行为时，甲方有权中止合同的履行，所造成的损失由乙方承担责任，除上述1-2项的承诺外，一律按2008年8月12日所签订的联合开发合同中的各项约定执行。从承诺和该宗土地抵押贷款之日起，该宗土地的债权债务一律由承诺人承担，与要约人无关。但在修建工程上的一切债权债务与承诺人无关，由要约人全部承担责任。”
2008年8月29日，被告石全胜向原告崚鹰公司交保证金1750000元。
2009年5月1日，原告崚鹰公司向被告石全胜出具一份《授权委托书》，授权被告石全胜修建“金峰园”商住楼，为该项目部经理，并提供项目部公章一枚，该工程对外所涉的相关纠纷的排解、建设工程中一切事项的安排、雇请人员及报酬、按《联合开发合同》约定乙方的房屋销售等均由石全胜全权负责处理，公司不得干预。
2009年5月23日，被告石全胜以“金峰园项目部”的名义在原告崚鹰公司处领取人民币20000元，并向原告出具《收条》一份，内容为：“兹崚鹰大垭村土地上调解中的费用，我项目工程部支付人民币两万元，包房子修建完工中的纠纷调解费。一切包干顺利进场到完工。（完工后在保证金中扣除）收款人：金峰园项目部石小朋（石全胜）”。2009年10月10日，被告从原告处收回保证金1100000元，并向原告出具《收条》一份，内容为：“今收到南部崚鹰房地产开发有限公司合伙开发保证金（按约定退保证金）1100000.00元，大写壹佰壹拾万元正，包括公司代支凭据合计473500.00元，实付现金陆拾贰万陆仟伍佰元正。收据（款）人：石小朋（石全胜）”。2010年2月1日，李卫国向原告法定代表人赵修君出具一份《收条》，内容为“今收到赵总现金壹万元正（小写1万元）”。2010年3月1日，被告向原告借款人民币60000元，并向原告出具《借条》一份，内容为：“金峰园项目为大垭小区杨万保等七户房屋鉴定支付鉴定费一共陆万元正，小写60000.00元，借款人金峰园项目部石小朋，2010.3.1日，此据石全胜”。
2010年5月10日，原、被告双方就房屋分配的相关事宜进一步协商后，签订了《还房协议》。约定：1、甲（原告）、乙（被告）双方均同意将《联合开发合同》第五条“关于还住房五套的约定，变更为用货币补偿方式由乙方向甲方支付五套住房的房款。”2、每套住房的面积按100平方米计算，单价为每平方米1800元人民币，五套住房的总价值为人民币玖拾万元正。此款在乙方所修建的金峰园商品房竣工验收合格时起，五日内向甲方一次性支付清结。3、乙方在向甲方支付玖拾万元房款时，扣除这五套房子应向税务部门交纳的税和乙方未退的保证金。协议签订后，被告现已将前述货币补偿的五套住房以每平方米2000多元的价格进行了销售。案涉工程项目于2011年竣工。
另查明：2008年10月6日，南部县人民政府向原告崚鹰公司颁发了南国用（2008）第3311号《中华人民共和国国有土地使用证》，使用证载明土地座落南部县南隆镇幸福大道西延线南侧，地类（用途）商业、住宅（70年），使用权类型出让，使用权面积3420㎡。2009年5月18日，南部县发展和改革局根据原告崚鹰公司的申请，向原告崚鹰公司颁发了备案号：〔5113210904201〕00033号《企业投资项目备案通知书》，通知书载明“你单位申请备案的‘金峰园’小区商品房开发（项目）经审核，符合有关要求，准予备案，请相关部门据此依法独立进行审查和办理相关手续等”。2009年6月22日，原告崚鹰公司的法定代表人赵修君变更为谢泳梅。2009年9月17日和10月30日，南部县规划和建设局为原告崚鹰公司颁发了案涉工程项目建字第规号《中华人民共和国建设工程规划许可证》和编号《中华人民共和国建设工程施工许可证》。2009年5月14日，南部县房地产管理局为原告崚鹰公司颁发了案涉工程项目《商品房预售许可证》。2015年7月14日，原告崚鹰公司的法定代表人谢泳梅变更为赵修君。
本院认为，原、被告签订的《房屋建筑工程承包合同》，虽违反法律及行政法规的禁止性规定而无效，但该合同事实上未履行，故本院不予处理。原、被告双方签订的《联合开发合同》、《承诺书》、《还房协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。关于保证金，虽被告向原告借款60000元未明确可以抵消保证金，但原告应向被告退还保证金，双方互负到期债务，且该债务的标的物种类、品质相同，故原告可以将自己的债务与被告的债务抵销，因此，原告应退还被告保证金1800000元，扣减已退回保证金1120000元（包括被告以其项目部的名义在原告处领取并同意在保证金中扣除的20000元在内）和借款60000元，原告尚差被告保证金620000元。另外，因原告未提交证据证明李卫国收取原告的10000元系代被告收取，且被告否认收到该款，故原告主张该款应从退还的保证金中扣除的理由不能成立，本院不予支持。本案中，原、被告多次签订合同，根据后合同优于先合同的从新原则，原、被告双方应按新的约定全面履行，因《还房协议》约定被告将应还原告的五套住房变更为补偿原告人民币900000元，按照互负到期债务可以抵销的原则，被告尚欠原告补偿款280000元（900000元-620000元）。案涉工程已于2011年竣工，被告并已将应予货币补偿原告的五套住房进行了销售，而其至今不对原告补偿，显属违约，依法应承担相应的民事责任。被告抗辩双方相互还有其他经济往来，在开发“金峰园”时被告为原告垫支了3810000元，加上原告手中还掌握着被告的资金3470000元，原告还差被告6990000元未付的事实，因缺乏证据支持，且原告予以否认，故本院不予采纳。综上所述，原告要求被告支付补偿款，并从起诉之日起计付利息损失的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告石全胜于本判决生效后十日内向原告支付人民币280000元，并从2013年6月13日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行规定的金融机构同期贷款（一年至三年期）基准利率计付利息。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2875元、由被告石全胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 雍登伟
二〇一五年十一月十六日
书记员 杨 娜