贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔0526民初3623号
原告向分耳，女，1976年8月17日生，汉族，个体工商户，初中文化，住贵州省赫章县。
特别授权代理人黄燕江，贵州草海律师事务所律师。
被告：贵州奥力房地产开发有限公司。
住所地：威宁县沿河路*号。
统一社会信用代码：915200005609066875。
法定代表人程升普，总经理。
特别授权代理人沈成萱，系公司职工，女，1967年6月5日生，汉族，住贵州省威宁县。
特别授权代理人杨猛，贵州惟正律师事务所律师。
原告向分耳诉被告贵州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向分耳的委托代理人黄燕江，被告奥力公司的委托代理人沈成萱、杨猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向分耳诉称：2015年10月17日，我和被告签订奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同，约定只能经营服装鞋类。合同签订后，我与威宁县草海镇王者装饰中心签订装修合同对所承租的商铺进行了精细装修，用去100576元装修费。装修完毕后我就按约入驻经营，但被告却未履行招商时的承诺，没有进行整体开业仪式，也没有履行只能经营服装、鞋类、香水等承诺，现整个商场大多是餐饮业，导致我店成了异类，导致商场成了停车场。据后来了解到，被告招商不成功的原因很多，其中有消防未验收，商家不敢贸然投资；工程未竣工验收；被告无租赁经营范围等。现诉至贵院，请求确认我和被告签订的合同无效，并判令被告赔偿装修损失100576元，退回押金8853元，租金8853元，合计118282元人民币。
被告奥力公司辩称:被告所诉没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：
一、被告与向分耳于2015年10月17日所签订的《奥体花园D区.（缤纷城）商铺租赁合同》合法有效。首先，被告与向分耳签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同约定的内容并未违反法律规定。其次，被告与向分耳签订租赁合同后，被告按照合同约定将租赁商铺交付给向分耳，向分耳也支付了部分租金，双方都按照租赁合同的约定履行各自义务，该合同也在正常履行中。
二、向分耳诉请所签订商铺租赁合同无效，无事实和法律依据。向分耳所列举的理由不能够成为合同无效的法律构成要件。1、向分耳所称“本栋商场大消防未验收，该项目工程未竣工验收”并不属于合同法所规定的合同无效的情形。虽然《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，但最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条对于强制性规定作出了明确的司法解释，即“合同法第二十五条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”因此，本案应当明确本栋商场大消防未验收，项目工程未竣工验收是否属于违反了效力性强制规定。首先，“强制性规定”是指不允许当事人约定排除的规定。其又可分为命令当事人为一定行为的强制性规定和禁止当事人为一定行为的禁止性规定。强制性规定又可分为效力性的强制性规定和管理性的强制性规定。管理性的强制性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定只在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范定，才应当认定合同无效。具体在本案中，被告与向分耳签订租赁合同的行为以及租赁合同的内容本身并不违反效力性强制性规定，虽然《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。但根据该强制性规定，是属于关于房屋使用条件的管理性强制性规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，本案应适用解除合同，而非确认合同无效。因此大消防未验收，项目工程未竣工验收不能交付使用属于房屋使用条件的管理性强制规定，违反该规定并不影响合同的效力。其次，被告所修建的奥体花园D区（缤纷城）基本属于商品房预售，在商品房预售过程中，签订了大量的商品房预售合同，在签订合同时奥体花园D区（缤纷城）尚属在建工程，肯定尚未取得验收合格证、消防验收合格证等证书，因此，不能够以大消防未验收，项目工程未竣工验收来否定被告房屋预售的合法性和有效性，同理，也不能以此来否定租赁合同的合法性和有效性。第三，被告修建奥体花园D区（缤纷城）完善了消防设计审核程序，仅是在建设完成后未通过消防验收，被告与向分耳于2015年10月17日签订《租赁合同》后，向分耳一直正常经营，并未因为消防验收不合格而导致其无法正常经营，消防部门或其他主管部门也从未告知向分耳不能进行经营。向分耳也不能提供证据证实其经营期间消防部门或其他主管部门对其进行过处罚。因此本案中，违反上述管理性强制规定是被告的建房行为，而不是被告与向分耳签订租赁合同的行为以及租赁合同内容本身。第四，被告与向分耳所签订的租赁合同，具备可履行条件，且该可履行性不但不会损害国家利益和社会公共利益，这样反倒促使出租人及时办理相关手续，履行相关安全义务，更有利于实现上述强制规定的立法目的。2、被告将自己合法修建且拥有完全所有权的商铺出租并未违反法律的禁止性规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于无效的租赁合同作出了明确的规定，即违法建筑或未经批准建设的临时建筑。而本案中，被告所出租的商铺属于开发修建的合法建筑，其出租给向分耳从事经营活动，并没有上述无效情形，因此，被告租赁商铺的行为属于法无禁止皆可为的合法民事行为。3、被告是否将商场变成了停车场以及是否与其他商户发生矛盾后，停水停电，气势凌人，许多商户已关门或搬走不能成为确认合同无效的理由。该理由恰恰印证了其经营不下去的真正原因是由于其经营风险所致，而非违反管理性的强制性规定导致其无法经营，因此，向分耳起诉的真正目的是想将其经营不利的商业后果转嫁为管理性的强制性规定的法律后果，该行为显然违反了合同相对的公平性。
三、向分耳请求判令赔偿装修损失100576元，退回押金8853元，租金8853元，合计118282元人民币无事实和法律依据。首先，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条明确了因租赁合同无效受到的损失按照合同法以及本解释的第九条、第十三条、第十四条的规定处理。而第十条、第十一条对于合同解除的损失也作出了明确的司法解释。因此本案应首先明确适用确认合同无效还是适用合同的解除，因为合同无效与合同解除，两者责任的承担有所不同，对案件审理至关重要。合同无效至始无效，不存在合同履行问题，而合同解除，只对解除后产生效力，解除前的合同仍然有效。因此，本案应当先解决法律的适用问题才谈得上损失的承担方式。其次，向分耳也未提供出其所受损失的相关依据，同时向分耳应当按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
经审理查明：2015年10月17日，原告向分耳与被告奥力公司签订《奥体花园D区.（缤纷城）商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。其中被告奥体花园作为协议的甲方（出租方），原告向分耳作为协议乙方（承租方）。合同约定原告承租甲方开发的奥体花园D区商业项目的2-1-25号商铺,建筑面积49.19平方米,商铺计租面积为49.19平方米,商铺租金按60元/月/㎡计算，乙方承租商铺用于经营服装，租赁期限为5年，从2015年11月10日起到2020年11月9日。商铺免租期限为6个月，乙方接房之日起前三个月为装修免租期，从第四个月开始计租。第二年前三个月为免租期，从第四个月开始计租。合同还约定了租赁场地装修及设施设备维护管理，甲、乙双方责任及违约责任，违约行为及违约行为的处理办法，合同的变更或者终止等内容。
合同签订后，原告按约向甲方支付了相应房屋租金8853元、商铺租赁保证金8853元。原告从被告处接手租赁房屋后即对承租房屋进行装修，并在装修完毕后入驻商铺开始经营服装类等生意。原告经营商铺后，以有商户因消防设施不完善、租赁场地未经消防部门验收、且商城未经竣工验收等为由，要求被告退还租金及押金并赔偿装修费用等损失。因双方未能形成一致意见，原告诉来本院。
在本案诉讼过程中，被告向本院提出申请，请求本院委托有关资质机构对原告主张的损失进行鉴定，后于2017年10月17日向本院撤回鉴定申请。
另查明:被告对其出租的房屋及土地取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证等。奥体花园D区.（缤纷城）总建筑面积为25671.23平方米，该商场尚未通过竣工验收和消防验收。
上述事实，有原、被告双方陈述，双方向本院提交的租赁合同、收款收据等证据在案佐证。
本案争议的焦点：原被告双方签订的租赁合同是否有效。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”本案中，双方签订的合同不存在合同法第五十二条第（一）、（二）、（三）、（四）款的情形，结合合同法司法解释，本案关键在于双方签订的合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定。强制性规定又可分为效力性的强制性规定和管理性的强制性规定。管理性的强制性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定只在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。消防法第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”消防法及城市房地产管理法等并未明文规定，若未通过消防及竣工验收将导致在租赁物上设立的租赁合同无效，可见，双方签订的合同并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对原告请求合同无效的主张，本院不予支持。当然被告出租的房屋未依法进行消防及竣工验收，可能面临相关行政处罚，或者被行政机关采取相应行政强制措施等，但不影响原被告双方在房屋上设立的租赁合同的效力。虽原告请求确认合同无效的主张不能成立，但不影响原告依照法律规定或者双方约定依法行使解除权，解除双方的租赁合同，或者请求依法撤销双方签订的租赁合同，至于其主张是否成立，原告可另案主张后依法作出处理，但不属于本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告向分耳的诉讼请求。
案件受理费1333元，由原告向分耳承担。
如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 管洪涛
二〇一七年十一月二十八日
书记员 赵英健