山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）诸民初字第788号
原告徐淑芳，女，1974年1月7日生，汉族，无业。
委托代理人丁作刚，山东法恩律师事务所律师。
被告张作英，女，1952年3月7日生，汉族。
委托代理人刘德波，诸城锦城法律服务所法律工作者。
被告诸城市金德房地产开发有限公司。
法定代表人毛培德，经理。
委托代理人卢运章，山东理达寰球律师事务所律师。
原告徐淑芳诉被告张作英、诸城市金德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案开庭审理时，原告徐淑芳及其委托代理人丁作刚，被告张作英及其委托代理人刘德波，被告诸城市金德房地产开发有限公司委托代理人卢运章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月1日，原告从被告诸城市金德房地产开发有限公司处购买金德花园小区4号楼3单元202室房屋，价款191401元，原告按合同约定交付购房款并在诸城市房管局备案登记，但该房屋却由被告张作英占用，经多次与两被告交涉无果。因此，要求被告开发公司履行合同，交付房屋；被告张作英腾出房屋；本案诉讼费用由被告承担。
被告张作英辩称，1、被告并不侵占原告房屋，本案标的物是被告依合法方式从金德房地产购买，购买时间及房屋交付时间都先于原告。根据《中华人民共和国合同法》第133条的规定，标的物所有权自交付起转移，原告2009年12月1日与被告金德房地产签订购房合同时，该房屋早已由金德公司交付给我方，本案标的物的唯一所有权人为我方。2、原告方去备案，只是房管局行政部门的被动行政管理手段，不是法律规定必须履行的手续，也不是确定房屋所有权归属的必须方法。3、原告与金德公司签订购房合同，至今被告金德公司未实际交付，这是原告与金德公司之间的合同违约纠纷，原告应以合同违约事由起诉金德公司，与我方无关。原告起诉主体不适格，应驳回对我方的起诉。与本案起诉被告侵权纠纷事由不是同一法律关系，应驳回原告对被告的诉讼。4、金德公司为我方出具的证明上可以看出，原来原告与金德公司之间实际只是民间借贷关系，而不是房屋买卖合同，金德公司未经我方同意将属于我方的房屋抵押备案给原告，本身就是违法做法，严重侵害了我方的所有权。应查明事实认定原告方与金德公司间的买卖合同及备案手续是无效的，非法的。综上，请求依法查明事实，公平公正维护我方权益，驳回原告的诉讼请求。
被告诸城市金德房地产开发有限公司辩称，本案涉及的房屋是2006年左右由王家友预订，2009年与王家友签订的合同，并于当年10月1日将房屋交付给王家友。2009年12月原告与被告房地产公司发生借贷关系，为了保证借贷的偿还，用出卖给王家友的房产抵押，遂与原告签订房屋买卖合同并进行了备案。该房产实际应归王家友所有，与原告发生的借贷由我公司负责偿还。
经审理查明，2009年12月1日，原告徐淑芳与被告诸城市金德房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定原告购买该被告开发的金德花园小区4号楼3单元202号房，价款191401元。合同签订后，双方至房管部门对合同进行了备案登记。同月2日，该被告给原告出具了收取合同约定房屋购房款191401元的收据一份。
另查明，2006年3月，案外人王家友（系被告张作英之夫，已于2011年11月6日因病死亡）与被告诸城市金德房地产开发有限公司建立商品房买卖合同关系，并于当月25日向该被告交付购房预交款10000元。2006年4月21日，王家友再次向该被告交付首付款36456元。2009年4月28日，王家友与被告诸城市金德房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，约定王家友购买该被告开发的金德花园小区4号楼3单元202号房，价款140648元。合同签订后，王家友分别于2009年10月1日和10月15日分两次向该被告交付购房款90000元。该被告于2009年10月1日将金德花园4号楼3单元202号房屋交付给王家友，由王家友及其妻子（即被告张作英）居住，王家友去世后，由被告张作英居住至今。
上述事实，有被告诸城市金德房地产开发有限公司与原告及王家友签订的商品房预售合同各一份、收款收据、房屋钥匙交付记录表、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，民事合同，是合同双方当事人为处分自身权益签订的明确双方权利义务的契约。本案中，被告诸城市金德房地产开发有限公司就同一套房屋与原告和案外人王家友签订了两份商品房预售合同。原告及案外人王家友在与被告诸城市金德房地产开发有限公司签订合同后均未办理房屋产权的转移登记，如何确定涉案房屋的归属，是当事人争议的焦点。由于涉案房屋没有进行产权的转移登记，原告与案外人王家友对涉案的房屋在合同签订后均未产生物权上的法律效力。原告主张，其签订房屋预售合同后，进行了预告登记，其对涉案房屋在物权上享有优先权利。而被告张作英则主张其签订合同、交付房款、占有房屋均在原告签订合同之前，占有在先。原告与被告张作英的主张哪一方更符合法律规定，是确定涉案房屋归属的关键。
首先，对原告的主张进行分析。原告主张其在合同签订后，申请了预告登记，并向本院提供了商品房预售合同、交付房款的收据，合同上加盖了房屋管理机关对合同确认备案登记的印鉴。这是原告主张其进行预告登记的证据。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”对于预告登记的内涵、形式和适用条件等该法没有作更为具体的规定。建设部《房屋登记办法》第六十七条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。”第六十八条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”第六十九条规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”第七十条规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”建设部是我国负责房地产管理的政府部门，建设部关于房地产管理的部门规章在与法律、法规不矛盾的情况下，具有法定的约束力。以上法律规定和建设部的部门规章的相关规定，确认了以下几点：一是预告登记是当事人依合同约定进行；二是预告登记应由当事人申请；三是预告登记权利人享有的物权排他效力具有时限，即对登记后的物权具有排他效力；四是登记备案的商品房预售合同是申请预购商品房预告登记应当提交的材料；五是办理商品房预售合同登记备案是开发企业的义务和责任，是政府职能部门对开发企业签订商品房预售合同进行管理的一项制度。通过以上分析，原告提供的商品房预售合同并没有约定进行预告登记，原告亦没有提供申请预告登记的申请资料，房屋登记管理机关加盖的“已备案登记”的印鉴，应当是对合同的备案登记，不是对预购商品房的预告登记。原告主张进行了预告登记，并依此主张优先权，证据不足。并且，案外人王家友签订购房合同、交付购房款、占有涉案房屋均在原告签订合同和对合同进行备案登记之前，即使原告申请并办理了预告登记，按法律规定，也不能对案外人王家友在涉案房屋上的物权权利予以否定。
其次，对被告张作英的主张进行分析。被告张作英提供的证据有商品房预售合同、交付房款的收据、被告诸城市金德房地产开发有限公司的证明、房屋钥匙交接表。商品房预售合同由案外人王家友与被告诸城市金德房地产开发有限公司签订，王家友与被告张作英在签订合同时系夫妻关系，依照法律规定，是所购房屋的共有人，其与王家友在占有涉案房屋后共同与之居住使用，并在王家友死亡后居住涉案房屋至今，故其在因涉案房屋归属争议中是利益关系人，主体资格适格。根据以上证据形成的时间，被告张作英与其丈夫王家友在原告与被告诸城市金德房地产开发有限公司就涉案房屋签订商品房预售合同前即已经签订合同、交付了相应的购房款并实际接收占有了涉案房屋。因此，被告张作英主张占有在先事实清楚，证据充分，依法予以确认。
综合以上分析认定，本案应系一房两卖形成的商品房买卖合同纠纷。原告及被告张作英的丈夫在与被告诸城市金德房地产开发有限公司签订了商品房预售合同后，均未申请预告登记和产权转移登记，根据《物权法》关于不动产物权效力的规定，上述两份合同对涉案的房屋现均未产生物权效力，也均不具有预告登记产生的法定排他效力。根据司法实践，商品房买卖合同纠纷中，一房多卖引起的房屋归属的纠纷，房屋没有进行产权变更登记及预告登记，应当依照合同签订、价款交付、房屋交付和占有的时间等确定争议房屋的归属。另外，不动产的占有是不动产所有权的一项重要权能，也是《物权法》规定的物权权利的一项重要制度，对确定物权归属具有重要的作用。本案中，案外人王家友与被告诸城市金德房地产开发有限公司签订合同、交付房款、实际接收和占有房屋均在原告与被告诸城市金德房地产开发有限公司签订合同之前，因此，在涉案房屋归属的确定上，被告张作英因在合同签订、房款交付及房屋占有等方面均先于原告，故应依法作出对其有利的认定，支持其主张。原告要求确定涉案房屋归其所有，显然与上述事实及法律规定不符。并且，被告诸城市金德房地产开发有限公司就同一房屋依法也只能进行一次交付履行。因此，原告要求被告诸城市金德房地产开发有限公司履行合同，向其交付涉案房屋，并要求被告张作英退出涉案房屋，均不符合法律规定，本院不予支持。原告因合同不能向其履行而造成的损害后果，可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告徐淑芳的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费100元（上诉期满后七日内仍不预交，按撤回上诉处理），上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 郑金海
审判员 王莹莹
审判员 李 娜
二〇一三年十一月十三日
书记员 王彩娟