＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭西民初字第2504号＼n原告：杭州金利普电器有限公司。＼n法定代表人：叶蓁。＼n委托代理人：王振翔。＼n被告：杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司。＼n法定代表人：金岳春。＼n被告：金岳春。＼n被告：胡培雷。＼n原告杭州金利普电器有限公司诉被告杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司（以下简称美之声公司）、金岳春、胡培雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月10日立案受理后，依法由审判员姜学英独任审判，于2012年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王振翔，被告美之声公司的法定代表人即被告金岳春，被告胡培雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2011年5月，美之声公司与原告签订《租赁合同》及《场地、设备租赁合同》各一份，约定由美之声公司租赁原告位于杭州市万塘路262号南楼四、五楼整层及三楼半层的房屋（以下简称涉案房屋），租赁保证金为20万元，第一年度的租金为525.6万元，第二年度的租金为541.37万元，租金支付方式为每半年提前支付半年的租金。此外，合同还约定了合同解除条件、违约责任、争议解决与管辖等问题。之后，原告与美之声公司按约履行，后因美之声公司内部出现分歧，一直拖欠租金不付。2012年1月，美之声公司与原告签订一份《备忘录》，金岳春表示愿意对美之声欠付的租金及违约责任承担连带保证责任。2012年6月，原告与美之声公司的股东胡培雷、姚文乐、叶忠星签订《租金支付协议》，约定胡培雷、姚文乐、叶忠星按照其各自所持有的股权比例对租金支付承担连带责任，其中胡培雷承担其中的950404.35元，叶忠星、姚乐文二人分别承担678860.25元和407316.15元。上述协议签订后，叶忠星、姚乐文支付了协议约定的金额，但其余租金及其他费用至今未付。诉请判令：1、解除原告与美之声公司之间的租赁关系，美之声公司腾退涉案房屋；2、美之声公司向原告支付租金及租金损失2470048元，暂算至2012年9月9日，其后每天的租金损失按照14832元每天计算，直至美之声公司腾退房屋之日止。3、美之声公司向原告支付物业服务费216000元。4、美之声公司就其拖欠支付租金承担违约赔偿责任，向原告支付违约金203658元。5、金岳春就其中的2500000元承担连带付款责任。6、胡培雷就美之声公司应支付租金及违约责任中的1154062.3元承担连带付款责任。7、由三被告承担本案诉讼的各项费用。＼n被告美之声公司、金岳春共同答辩称：原告诉称欠付租金的情况属实，但欠付租金的数额不正确。原告要求金岳春承担连带付款责任的数额过高，金岳春愿意按照其在美之声公司所占的股份比例承担。＼n被告胡培雷答辩称：原告诉请的物业服务费不具有合同依据，至于原告诉请的租金，胡培雷愿意承担涉案房屋5楼的租金95万余元，其余不愿意承担。＼n原告提供了下列证据材料：＼n1、租赁合同、定金、租金支付凭证、门面照片、网页截图、工商基本信息、租赁合同、设备租赁合同，拟证明美之声公司曾经通过胡培雷实际控制的昆山市利玛太空飞船娱乐有限公司名义先与原告签订租赁合同，后与原告确立租赁关系，实际享有涉案房屋的使用权，并承担相应的租金支付义务，系本案纠纷的合同相对人。＼n2、备忘录，拟证明美之声公司确认拖欠原告租金的金额，金岳春承诺承担欠付租金的连带保证责任。＼n3、告知书，拟证明原告曾向美之声公司催讨租金，金岳春作为美之声公司的法定代表人在告知书副本上签字表示收到的事实。＼n4、租金支付协议、声明，拟证明美之声公司对拖欠租金金额再次确认，胡培雷同意承担连带保证责任。＼n5、叶忠星、姚乐文支付凭证，拟证明《租金支付协议》已经由美之声公司的股东认可并已履行。＼n原告提供的上述证据经质证，被告胡培雷认为：证据1的真实性没有异议，证据2、3与胡培雷无关。证据4、5的真实性没有异议。被告美之声公司、金岳春的质证意见同上述意见。＼n被告美之声公司、金岳春均未提供证据。＼n被告胡培雷提供了下列证据材料：＼n补充协议（复印件）、律师函（复印件），拟证明涉案房屋租金延付的原因是由于原告没有按合同约定在2011年5月以前将水电等设施安排到位，导致美之声公司无法正常营业。＼n被告胡培雷提供的证据经质证，原告对该证据有异议，认为该证据系复印件，真实性不能确定，且不能证明胡培雷的主张。被告美之声公司、金岳春没有异议。＼n本院对原告及被告胡培雷提供的上述证据认证如下：原告提供的证据1-5均符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。被告胡培雷提供的证据系复印件，真实性无法确认，不予认定。＼n本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列＼n事实：＼n2011年5月9日，原告与美之声公司签订一份《租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给美之声公司使用，租赁期限为9年，即2011年6月10日至2020年6月9日；涉案房屋第一年的租金为350.40万元，以后每年按照3%的涨幅递增，第一个租赁年度自2011年6月10日起至2012年6月9日，租金为350.40万元，第二个租赁年度自2012年6月10日起至2013年6月9日，租金为360.91万元；租金支付方式为在本合同签订后7日内美之声公司预先支付半年租金175.2万元及租赁保证金20万元，租金每半年支付一次，在每半个租赁年度开始前一个月支付；美之声公司不支付或者逾期支付租金达15日的或拖欠水电费金额超过租赁保证金金额的，原告有权单方解除合同，收回涉案房屋。同日，原告与美之声公司签订一份《场地、设备租赁合同》，约定原告同意美之声公司租用涉案房屋及所有设备（包括高配间及配电设备、电梯、水泵及机井等），租赁期限为9年，即2011年6月10日至2020年6月9日；涉案房屋第一年的租金为175.20万元，以后每年按照3%的涨幅递增，第一个租赁年度自2011年6月10日起至2012年6月9日，租金为175.20万元，第二个租赁年度自2012年6月10日起至2013年6月9日，租金为180.46万元；租金支付方式为在本合同签订后7日内美之声公司预先支付半年租金87.6万元，租金每半年支付一次，在每半个租赁年度开始前一个月支付。上述协议签订后，原告与美之声公司按约履行。2012年1月，原告（甲方）与美之声公司（乙方）签订一份《备忘录》，约定乙方使用的涉案房屋，原系乙方股东胡培雷的关联企业江苏昆山利玛太空飞船有限公司（以下简称利玛公司）签订租赁合同作为承租人。鉴于利玛公司拖欠房屋租金未缴，且乙方作为前述房产的实际使用人，甲方拟解除与利玛公司的租赁关系，并与乙方签订租赁合同，现经双方协商，就2012年1月19日前所产生的租赁费用和相关责任明确如下：1、乙方自愿承担利玛公司拖欠未付的房屋租金共计250万元，该部分租金相对应的房屋租用时间为2011年12月10日至2012年6月9日。甲方允许乙方在此时间内使用上述房屋，2012年6月10日之后乙方如要使用甲方房屋，按照双方签订的租赁合同履行。2、乙方自愿于2012年1月19日支付使用房产产生的水电费共计316358.6元，暂算至2011年11月15日止，其余部分乙方按照实际使用继续支付。3、上述费用中，乙方自愿于2012年1月19日支付20万元，于2012年2月20日再支付30万元，剩余部分及新增的水电费和物业费用，2012年4月20日前全部支付完毕。4、乙方应当与甲方签订物业服务合同，并支付物业费用。5、如乙方违反第三条中约定的支付时间迟延支付费用的，则甲方有权即刻停水断电，并要求乙方腾退房屋，乙方按照每月2%的标准就未支付部分承担违约责任，因此所造成的损失由乙方承担，相应房产内的装修甲方亦不予赔偿。金岳春作为保证人在该备忘录上签字，并声明本人自愿为上述备忘录中约定费用的支付及相应违约的责任承担不可撤销的连带责任保证。2012年5月30日，原告向美之声公司发出一份告知书，载明因美之声公司未按照本月初约定的最后履行期限将房屋租金及相关费用交至原告，经原告集体讨论决定，对美之声公司采取《备忘录》里约定的违约措施，从即日起原告采取的措施包括但不限于对相关物业停止物业服务、停止垃圾清运、停止水电供应等措施。2012年6月30日，原告（甲方）与美之声公司（乙方）、胡培雷（丙方）、叶忠星（丁方）、姚乐文（戊方）签订一份《租金支付协议》，约定乙方为涉案房屋的承租人，除甲方以外的各方确认截至2012年6月30日，乙方共欠原告249.9441万元（已扣除保证金20万元），物业服务费21.6万元（2012年1月1日至2012年6月30日），总计2715441元；丙、丁、戊三方按照所占乙方股权的比例，对上述债权承担不可撤销的连带保证责任，保证期限至2014年7月10日，即其中叶忠星担保债权的25%，即678860.25元，胡培雷担保债权的35%，即950404.35元，姚乐文担保债权的15%，即407316.15元，除前款安排以外的款项，即678860.25元，与丙、丁、戊三方无关，仍由乙方负责偿还，乙方应当于2012年7月9日前支付；如2012年7月9日前，丙、丁、戊三方不能足额履行第三条约定的保证责任份额的，则甲乙之间租赁关系解除，甲方有权收回租赁房产，向乙方及各保证责任人主张还款，房产内部的物品装修全部由甲方处置；如果乙方未能按照约定时间支付上述约定款项，则乙方应当按照百分之二点五每月的标准向甲方承担违约责任，丙、丁、戊对该违约责任部分承担连带保证责任。同日，胡培雷、叶忠星、姚乐文向原告出具一份声明，载明：本人胡培雷、叶忠星、姚乐文均系杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司的合法股东，工商登记股权比例共计75%，鉴于本公司与贵公司之间存在租赁关系，现我方三人愿代表本公司与贵公司就相关租赁关系的处置和后续事宜签订协议。此后，叶忠星依约支付原告678860.25元，姚乐文依约支付原告407316.15元。2012年9月，原告诉至本院。＼n本院认为：原告与美之声公司所签订的《租赁合同》、《场地、设备租赁合同》、《备忘录》均系双方真实意思的表示，且未违反法律的禁止性规定，均应认定为有效合同，合同双方应按合同内容履行自己的权利义务。《租金支付协议》系原告与美之声公司及其三位股东胡培雷、叶忠星、姚乐文所签订，系各方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，且三位股东的工商登记股权比例额达到75%，故三位股东有权代表美之声公司与原告签订该协议，应认定为有效协议，协议内容对原告、美之声公司、胡培雷、叶忠星、姚乐文均具有约束力。根据上述四份合同的内容，计算至2012年6月30日，美之声公司欠付原告租金2499441元（已扣除保证金200000元）、物业服务费216000元，总计2715441元，原告同时确认美之声公司应在2012年7月9日前支付678860.25元，其余款项由胡培雷、叶忠星、姚乐文按照股权比例分别承担，故美之声公司在2012年7月9日前应承担的租金及物业服务费应为678860.25元，原告主张的租金损失，应从2012年7月10日起算。至于租金损失的计算标准，根据租赁合同的内容，每天的租金应为14832元，故计算至2012年9月9日的租金损失应为603168元。因此，原告诉请的美之声公司欠付的租金及物业服务费（计算至2012年7月9日）为678860.25元，租金损失（计算至2012年9月9日）为904752元。原告提供的证据显示，美之声公司未按约向原告支付欠付的租金及物业服务费，故原告有权按照约定解除与美之声公司之间的租赁关系，并有权收回涉案房屋。原告要求解除其与美之声公司之间的租赁关系的通知已于2012年9月18日到达美之声公司，故原告与美之声公司之间的租赁合同已经于2012年9月18日起解除，原告要求美之声公司腾退涉案房屋的诉请理由充分，本院予以支持。又因美之声公司未按约支付欠付的租金，故原告有权按照《租金支付协议》的约定内容要求美之声公司以未付的678860.25元为基数按每月2.5%的标准向原告支付违约金即33943元（计算至2012年9月9日），并有权要求胡培雷对上述违约金承担连带保证责任。至于原告要求美之声公司支付物业服务费216000元的诉请，因原告在《租金支付协议》中已对计算至2012年7月9日的物业服务费216000元进行了处置，该款项已经包含在美之声公司欠付的租金及物业服务费678860.25元中，故原告无权重复主张。而且，原告未提供证据证明2012年7月10日后的物业服务费必须计算的依据，故原告的该项诉请缺乏合同依据，本院予以驳回。由此，美之声公司应向原告支付欠付租金、物业服务费及租金损失1583612.25元，违约金33943元，两项合计1617555.25元。因金岳春在《备忘录》中明确表明愿意为美之声公司的上述款项承担连带责任保证，故原告有权要求金岳春对美之声公司的上述支付款项承担连带付款责任。因胡培雷在《租金支付协议》中明确表示愿意支付原告租金及物业服务费（计算至2012年7月9日）950404.35元，故原告有权要求胡培雷向其支付租金及物业服务费950404.35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、确认杭州金利普电器有限公司与杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司之间签订的《租赁合同》、《场地、设备租赁合同》于2012年9月18日解除；＼n二、杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起一个月内从位于杭州市西湖区万塘路262号6号楼第3层靠东面12间（建筑面积约2000平方米）以及第4、5层整层（建筑面积约6000平方米）房屋内腾空并交付给杭州金利普电器有限公司；＼n三、杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州金利普电器有限公司租金、物业服务费1583612.25元（计算至2012年9月9日），2012年9月10日至杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司腾退房屋日的租金按每天14832元计算；＼n四、杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州金利普电器有限公司违约金33943元（计算至2012年9月9日），2012年9月10日至杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司付清上述第三项判决款项日的违约金以678860.25元为基数按每日2.5%计算；＼n五、金岳春对杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司所需支付的上述第三、四项判决款项承担连带付款责任；＼n六、胡培雷于本判决生效之日起十日内支付杭州金利普电器有限公司租金、物业服务费950404.35元，并对杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司所需支付的上述第四项判决款项承担连带付款责任；＼n七、驳回杭州金利普电器有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费29918元减半收取14959元，由杭州金利普电器有限公司负担1665元，杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司负担8374元，胡培雷负担4920元。杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司、胡培雷负担部分均于本判决生效之日起十日内支付至本院，金岳春对杭州美之声餐饮娱乐管理有限公司的上述负担部分承担连带责任。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n审判员姜学英＼n二〇一二年十二月七日＼n书记员谢心心