＼n北京市朝阳区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）朝民初字第05683号＼n原告（反诉被告）马x1，女，1983年1月6日出生。＼n委托代理人孙迪（原告（反诉被告）马x1之夫），1981年7月23日出生，普元信息技术股份有限公司职员。＼n委托代理人张宗亮，北京市嘉安律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）朱x1，男，1968年4月27日出生。＼n第三人交通银行股份有限公司北京芳群园支行，住所地北京市丰台区方庄芳群园四区23号。＼n法定代表人袁凯，行长。＼n委托代理人田韶卿，北京市兰台律师事务所律师。＼n委托代理人范晓强，北京市兰台律师事务所律师。＼n原告（反诉被告）马x1（下称原告）与被告（反诉原告）朱x1（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依职权追加交通银行股份有限公司北京芳群园支行（下称第三人）为第三人参加诉讼，依法由代理审判员吴玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙迪、张宗亮，被告，第三人委托代理人田韶卿、范晓强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2012年3月27日，经北京链家房地产经纪有限公司介绍，我与被告就北京市朝阳区黄厂南里3号院15号楼4层x号房屋（即豆各庄乡鲁店北路C9号住宅楼4层x号房屋）（下称诉争房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于当日交付购房定金2万元，2012年3月27日、5月3日共计支付购房款120万元（含定金）。双方约定被告应在房屋产权登记后五日内通知我，并积极配合办理过户手续。但该房屋产权证下发后，虽经我多次催促，被告却以各种借口予以拖延，导致至今未办理过户手续。被告的此种行为已经构成违约，应向原告支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金。因协商未果，故诉至法院，请求依法判决被告继续履行合同将x号房屋所有权过户至原告名下，判决被告向原告支付违约金26万元（按照合同约定的标准应为29万元，我方按照26万元主张）。＼n被告辩称并反诉称：签订《北京市存量房屋买卖合同》情况属实，但该合同存在虚假、违法的内容，应属无效。双方当初商定的诉争房屋成交价格是145万元，为了避税，没有按照实际情况写，而是写成107万元，并虚写根本不存在的家具、家电、装饰、装修及配套设施价格为38万元。事后我认识到了错误，提出解除合同，原告却不同意。而且我现在的生活也出现了很大变化，经济状况存在严重困难。故我不同意原告的诉讼请求，请求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。＼n原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原、被告都是完全民事行为能力人，就诉争房屋签订买卖合同系双方真实、客观的意思表示，诉争房屋内确实存在衣柜及装修设施，并不存在被告所述的虚假情况。而且双方对此均没有提出过异议，被告还收取了我方支付的购房款120万元，该合同已经履行。＼n第三人述称：被告为购买诉争房屋与我行签订《个人购房借款／担保合同》，向我行贷款97万元，并将该房屋抵押给了我行，贷款期限为324个月（2010年11月1日至2037年11月1日），贷款利率为4.298%，目前尚欠贷款本金427697.40元（暂计至2014年1月15日）。我行对被告享有合法的债权，对诉争房屋享有无可争议的抵押权，应受法律保护。被告转让诉争房屋未经我行同意，债权未获清偿，抵押权未解除，原、被告之间的房屋买卖合同不具备继续履行的客观条件。如原告同意代被告提前一次性清偿贷款本金，并支付至实际清偿之日产生的律师费、利息、罚息（如有）、复利（如有）及合同中约定的其他费用（如有），我行愿配合原告办理诉争房屋的解押手续。＼n经审理查明：2010年3月18日，被告与北京华恩房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买诉争房屋，总价款为1631807元。2012年3月24日，原、被告经北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》及《补充协议》，约定：被告将诉争房屋出售给原告；房屋成交价格为107万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价38万元；签订合同当日支付定金2万元，2012年5月1日前支付首付款120万元（含定金2万元），剩余25万元房款以贷款形式支付，在被告解押该房屋5个工作日内双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在贷款机构签发批函后3个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；被告将首付款中的50万元清偿原购房贷款；被告承诺在开发商规定的时间内取得该房屋的所有权证，并在取得房屋产权证后五日内通知原告及链家公司，配合办理房屋产权转移登记手续；被告应在该房屋所有权登记后45日内向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解押手续；任何一方逾期履行上述约定义务的，每逾期一日，应向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。＼n原告于签订合同当日向被告支付定金2万元，同年3月27日支付88万元，后又陆续支付30万元。被告于2012年4月将诉争房屋交付原告。但被告至今未按合同约定办理诉争房屋的抵押注销手续，原告未就购房款尾款向银行申请贷款，25万元购房款尾款亦未实际给付。＼n另查，被告为购买诉争房屋曾与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，向第三人贷款97万元，贷款期限为324个月，贷款利率为4.298%，还款方式为等额本息还款，并以诉争房屋作为抵押担保。第三人于2010年11月1日依约向被告发放贷款。截至2014年1月15日，被告尚欠第三人贷款本金427697.4元。＼n再查，诉争房屋所有权证取得于2012年8月15日（原件现在第三人手中），第三人于2012年12月4日就诉争房屋办理了抵押登记。＼n庭审中，原告称其同意代替被告一次性清偿拖欠第三人的上述贷款本息以便解除诉争房屋的抵押手续，就超出购房款尾款25万元的部分，其将保留追偿权。第三人对此不持异议。＼n经原告申请，证人周×（链家公司职员）到庭欲证明：涉案《北京市存量房屋买卖合同》是其与同事经办的，成交价格145万元是原、被告反复协商的结果，诉争房屋内确实存在装修及橱柜，将其作价38万元是为了避税；双方还约定有用购房款去清偿贷款及房产证的办理等事宜。被告对证人证言的真实性及证明目的均不认可。＼n上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、定金收据、收款证明、《商品房预售合同》、《个人购房借款／担保合同》、贷款信息查询单、抵押信息查询单、银行对帐单、证人证言、当事人当庭陈述及庭审笔录等证据在案佐证。＼n本院认为：原、被告就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容中虽有虚报房屋交易价格之处，但不构成合同无效之要件，被告据此及自身经济困难为由主张该合同无效于法依据，本院不予支持。该合同应认定为合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行己方义务。现原告已依约向被告支付了购房款，被告并未按照合同的约定清偿贷款以解除抵押、办理过户，其行为已属违约，理应按合同约定承担相应的违约责任。原告就此要求被告支付违约金的诉讼请求合法有据，但其主张的违约金标准确实过高，本院将酌情予以调整。由于被告已将诉争房屋抵押给第三人，其出售该房屋时又未征得第三人的同意，在贷款尚未清偿完毕的情况下，要取得该房屋的所有权，须先使该房屋上设定的抵押权归于消灭。现原告同意代被告提前清偿购房贷款本息，贷款清偿完毕后，上述《北京市存量房屋买卖合同》的履行即无障碍。原告要求被告继续履行合同，将诉争房屋过户到自己名下的诉讼请求合法有据，本院予以支持。就代偿债务与购房尾款之间的差额部分，双方可另行解决。另，关于双方均认可的虚构价格以避税一节，应由相关部门依法处理，本案中不宜处理。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：＼n一、原告（反诉被告）马x1于本判决生效之日起十日内，代被告（反诉原告）朱x1向第三人交通银行股份有限公司北京芳群园支行偿还《个人购房借款／担保合同》（合同编号：×××）项下尚未清偿的借款本金、利息（按该合同的约定及中国人民银行有关规定计算）；＼n二、第三人交通银行股份有限公司北京芳群园支行收到前述第一项判定的代偿款项后十日内，到房屋登记管理部门办理北京市朝阳区黄厂南里3号院15号楼4层x号房屋的抵押登记解除手续，被告（反诉原告）朱x1负有协助义务；＼n三、被告（反诉原告）朱x1于北京市朝阳区黄厂南里3号院15号楼4层x号房屋上设定的抵押权消灭后十日内，协助原告（反诉被告）马x1将该房屋的所有权转移至原告（反诉被告）马x1名下；＼n四、被告（反诉原告）朱x1于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马x1违约金三万元；＼n五、驳回原告（反诉被告）马x1的其他诉讼请求；＼n六、驳回被告（反诉原告）朱x1的反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费2600元由原告（反诉被告）马x1负担500元（已交纳），由被告（反诉原告）朱x1负担2100元（于本判决生效后七日内交纳）。＼n反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）朱x1负担（已交纳）。＼n如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n代理审判员吴玲＼n二〇一四年三月五日＼n书记员于月