＼n贵州省贵阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）筑民一终字第96号＼n上诉人（原审被告）郑春艳，女，1965年12月23日出生，汉族，无业。＼n委托代理人李贵生，贵州恒权律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）中国烟草总公司贵州省公司，住所地贵阳市瑞金北路156号。＼n法定代表人陈卫东，该公司总经理。＼n委托代理人周金星，贵州心海律师事务所律师。＼n委托代理人卢薇，贵州心海律师事务所律师。＼n被上诉人（原审第三人）汤佳兴，女，1983年5月15日出生，汉族，无业。＼n委托代理人袁娇，贵州今阳律师事务所律师。＼n委托代理人周登开，贵州今阳律师事务所律师。＼n上诉人郑春艳与被上诉人中国烟草总公司贵州省公司、汤佳兴房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2013年11月4日作出（2013）云民三初字第253号民事判决。上诉人郑春艳对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n原判查明，2011年10月30日，原告中国烟草总公司贵州省公司（以下简称省烟草公司，出租方）与被告郑春艳（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于贵阳市云岩区合群路156号从南向北自编第壹号门面房租给被告使用，每月租金3200元，租金按每三个月计交，期满前一个月内续交后三个月租金。被告租用的门面不准私自转租或者转借。被告装修门面时，须报经原告同意。原告收取被告一个月的租金作为保证金，合同终止时甲方确认房屋、装修和附属于房屋的其他物品无损坏及费用无拖欠，完全履行合同条款，原告如数退还被告保证金。合同有效期为一年，租期从2011年11月1日至2012年10月30日。2012年10月30日，双方签订的《房屋租赁合同》期满终止，双方也未签订续租协议。2012年11月19日，原告向被告发出《租赁门面到期收回通知书》，通知书称原告给予被告约40余天的搬迁时间，请被告于2012年12月31日前将所租门面腾空并退还给原告。2012年12月3日，原告向合群路、永乐路、江西巷各门面承租人发出《租赁门面到期收回通知书》，告知所有租赁户将收回租赁门面，不再续租，请各租赁户于2012年12月31日前将所租门面腾空并退还原告。2012年12月20日，原告再次向被告发出《门面退还限期将到提醒通知》，提醒被告距退还期限仅剩10天，请被告及时搬离并退还门面，原告将于限期到达后收回门面。另查，原告出租给被告作经营使用的房屋管业单位为原告，该公司持有贵阳市房屋产权监理处颁发的《城镇公房管业证》。原告出租给被告使用的房屋，属原告管理的房屋范围。该房屋现在实际是第三人汤佳兴在使用。现原告诉请：1、判令原、被告双方与2011年10月30日签订的一年期的《房屋租赁合同》期满后不再履行；2、判令被告归还原告位于贵阳市云岩区合群路230号（现门牌号）的房屋（房屋价值约163300元）；3、判决被告从应归还房屋之日起按每月租金3200元支付原告房屋占用费至归还房屋止；4、案件受理费由被告承担。＼n原判认为，对于原告诉请判决原、被告双方于2011年10月30日签订的一年期的《房屋租赁合同》期满后不再履行的主张，由于双方签订的《房屋租赁合同》已于2012年10月30日期限届满，该协议书已失去法律效力，双方权利义务关系已不存在，故对原告的该诉请予以支持；对于原告诉请判决被告归还原告位于合群路230号（现门牌号）的房屋的主张，由于双方签订的《房屋租赁合同》已于2012年10月30日期限届满，双方又未续签租赁协议，被告已无任何依据再占用原告向其出租的房屋，作为管业单位的原告有权收回房屋，故依法支持原告该项诉讼请求。对于原告诉请判决被告从应归还房屋之日起按每月租金3200元支付原告房屋占用费至归还房屋止的主张，前述已讲，双方的租赁关系已因租赁期届满，被告无理由再占原告的出租房，同时原告已尽告知义务，数次向被告发出通知，告知被告搬离，然而被却故意不搬离房屋，仍然占据着房屋，现原告参照双方原合同中的租金标准要求被告支付房屋占用费，有理有据，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及第三十七条之规定，判决：一、中国烟草总公司贵州省公司与郑春艳于2011年10月30日签订的一年期的《房屋租赁合同》期满后不再履行；二、本判决生效后十日内，郑春艳、汤佳兴将中国烟草总公司贵州省公司管理的位于贵阳市云岩区合群路230号（现门牌号）房屋腾空返还中国烟草总公司贵州省公司；三、本判决生效后十日内，郑春艳按每月3200元从2012年11月1日起支付中国烟草总公司贵州省公司房屋占用费至归还房屋止。案件受理费3758元，由郑春艳承担（此款原告中国烟草总公司贵州省公司已预交，被告郑春艳在支付上述款项时一并支付给原告中国烟草总公司贵州省公司）。＼n宣判后，郑春艳上诉请求撤销原判的第二项、第三项，依法改判。其理由是，上诉人与汤佳兴之间的《店面转让协议》已由人民法院确认有效合同，被上诉人汤佳兴于2011年11月19日即使用诉争门面至今。从省烟草公司提交的汤佳兴交纳房屋租金的发票和上诉人与汤佳兴之间的《店面转让协议》以及汤佳兴认可自2011年11月从上诉人转让房屋后一直向省烟草公司交纳租金的事实可以证明，现在房屋的实际占有人是汤佳兴而非上诉人，故原判判令上诉人与汤佳兴腾空房屋并由上诉人支付房屋占用费无事实依据，是错误的。另外，上诉人一直没有收到省烟草公司收回房屋的通知。＼n被上诉人省烟草公司答辩称，上诉人与省烟草公司约定对诉争门面不得转让，在上诉人与省烟草公司的租赁合同到期后，省烟草公司多次通知上诉人交还房屋，但上诉人一直不履行交还义务。至于上诉人与汤佳兴之间的转租行为，与省烟草公司没有关系，请求维持原判。＼n被上诉人汤佳兴答辩称，省烟草公司从没有通知自己返还房屋。自己在2012年11月30日之前一直与上诉人联系，要求其协助与省烟草公司签订租赁合同，也将省烟草公司要求收回门面的情况告知了上诉人，因此，上诉人称其不知道省烟草公司要收回房屋与事实不符。由于上诉人没有履行义务，故自己有权解除合同，将房屋返还上诉人。因上诉人没有赔偿自己的损失，自己已经另案诉讼至法院。另外自己在2012年10月30日之后就没有使用诉争房屋，请求维持原判。＼n本院二审查明，2011年11月19日，郑春艳将涉案门面以年租金38400元（月租3200元）转租给汤佳兴经营并签订了《店面转让协议》，租期至2012年10月31日。郑春艳收取汤佳兴转让费90000元，并保证汤佳兴与省烟草公司签约。之后，从2012年第一季度开始，涉案房屋的租赁费均是以汤佳兴的名义向省烟草公司交纳，省烟草公司向汤佳兴出具了该年第一、第二季度的税务发票，第三、第四季度的租金由汤佳兴通过银行转账的方式支付给省烟草公司，但未开具税务发票。郑春艳与汤佳兴签订的《店面转让协议》到期后，因省烟草公司要求收回房屋，汤佳兴未能与省烟草公司签订租赁合同继续经营，故将郑春艳诉至法院，要求确认《店面转让协议》无效并判令郑春艳与省烟草公司连带返还其转让费93000元。贵阳市云岩区人民法院审理后，认定郑春艳与汤佳兴之间的《店面转让协议》合法有效。但鉴于该合同已经期满，不能继续经营，合同目的没有完全实现，于2013年11月11日作出（2013）云民三初字第420号民事判决，判令郑春艳返还汤佳兴转让款45000元。该判决已经发生法律效力。汤佳兴自认使用涉案房屋至2013年4月底，目前，涉案门面的钥匙由汤佳兴保管。另外，省烟草公司收回门面的通知是以邮寄和张贴的方式送达的。本案事实，有当事人的陈述，《房屋租赁合同》、《店面转让协议》、《租赁门面到期收回通知书》、《门面退还限期将到提醒通知》、《城镇公房管业证》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。＼n本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”；该解释第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，虽然省烟草公司与郑春艳所签订的《房屋租赁合同》中约定了承租人郑春艳对所承租房屋不得转让，但郑春艳于2011年11月19日将房屋转租给汤佳兴后，省烟草公司不仅没有提出异议且连续收取了汤佳兴一年共四个季度的租金，而郑春艳的转租期限与其承租期限一致，故郑春艳与汤佳兴之间的《店面转让协议》有效，该事实也被生效的贵阳市云岩区人民法院（2013）云民三初字第420号民事判决所确认，故在本案纠纷中，省烟草公司为出租人，郑春艳为出租人，汤佳兴为次承租人，租赁期限为2012年10月31日。转租合同到期后，作为次承租人的汤佳兴负有腾房的义务。虽然郑春艳在《店面转让协议》中有保证汤佳兴在合同期满后继续与省烟草公司签订合同的承诺，但因出租人不再出租涉案房屋，汤佳兴继续承租涉案房屋成为不可能，其合同目的不能完全实现，因郑春艳不能履行其承诺的违约行为，贵阳市云岩区人民法院（2013）云民三初字第420号民事判决已经判令郑春艳退还汤佳兴一半即45000元的转让费，汤佳兴获此赔偿后，则无继续占用涉案房屋的依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，现汤佳兴认可其使用涉案房屋至2013年4月底，则该期间的占有使用费汤佳兴应当按照原合同支付给省烟草公司，为3200元×4个月=12800元。就省烟草公司辩称郑春艳与汤佳兴之间的转租关系与其无关的问题，如前所述，省烟草公司收取汤佳兴交纳的租金且未对郑春艳的转租行为提出异议，则视为其对郑春艳转租行为的认可，且出租人对承租人使用房屋的情况负有管理义务，省烟草公司既然认可了郑春艳的转租行为，但在要求收回房屋时又以其与汤佳兴之间没有合同关系而仅向郑春艳主张权利而怠于向汤佳兴主张权利，导致其损失扩大，故就扩大的损失，省烟草公司应当自行承担部分责任。就汤佳兴称其仅负有向郑春艳返还房屋的义务的问题，汤佳兴作为次承租人，其向出租人直接交纳租金，在合同期满、出租人将收回房屋通知送达后（寄送及张贴通知的地址均为汤佳兴经营的场所），其有直接返还房屋的义务，且郑春艳与汤佳兴转租合同的合法性已经法院确认，故其否认有向出租人直接返还房屋的义务的主张无事实依据和法律依据。汤佳兴知道省烟草公司要收回房屋其已不能续租，故其在向郑春艳主张违约赔偿的同时，还应当返还房屋，因其消极不履行返还房屋的义务，自2013年5月至今仍实际控制涉案房屋，导致该期间实际产生的占用费，汤佳兴仍然应当部分支付给省烟草公司。结合省烟草公司怠于向汤佳兴行使权利和汤佳兴消极履行义务的实际情况，2013年5月1日至汤佳兴交还房屋期间的房屋占用费损失按月3200元计算，由省烟草公司与汤佳兴各负担一半。综上所述，原判决认定事实不清，处理部分不当，据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民三初字第253号民事判决的第二项；＼n二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民三初字第253号民事判决的第三项为：汤佳兴于本判决生效后10日内向中国烟草总公司贵州省公司支付2013年1月至4月的房屋占用费12800元；并按每月1600元（3200元／2）的标准支付2013年5月1日至其实际交还房屋之日止的房屋占用费；＼n三、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民三初字第253号民事判决的第一项。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费3758元，由中国烟草总公司贵州省公司和汤佳兴各负担1879元；二审案件受理费3758元，由中国烟草总公司贵州省公司和汤佳兴各负担1879元。＼n本判决为终审判决。＼n（本页无正文）＼n审判长黄新＼n代理审判员衷进全＼n代理审判员李泽梅＼n二〇一四年四月二十八日＼n书记员龙珑