上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3602号
上诉人（原审原告）上海康皙工贸有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX路XX号XX室。法定代表人张祖润，总经理。委托代理人毛海庆，上海市辉煌律师事务所律师。委托代理人徐晓晖，上海市辉煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海麦琪轨道交通咨询有限公司，住所地上海市长宁区XX路XX��XX号楼XX室。法定代表人方海良，总经理。委托代理人王静中，该公司员工王静中，该公司员工。委托代理人奚志根，上海市中信正义律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海轨道交通明珠线（二期）发展有限公司，住所地上海市XX路XX号XX室。法定代表人严厚群，董事长。委托代理人陶星，该公司员工陶星，该公司员工。委托代理人任雪松，该公司员工任雪松，该公司员工。被上诉人（原审第三人）上海贡惠商务信息咨询有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX层XX室。法定代表人蔡洪宇，董事长。委托代理人刘海龙，该公司员工刘海龙，该公司员工。委托代理人朱汶华，该公司员工朱汶华，该公司员工。上诉人上海康皙工贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人上海康皙工贸有限公司的法定代表人张祖润、委托代理人毛海庆、徐晓晖，被上诉人上海麦琪轨道交通咨询有限公司的委托代理人王静中、奚志根，被上诉人上海轨道交通明珠线（二期）发展有限公司的委托代理人陶星、任雪松，被上诉人上海贡惠商务信息咨询有限公司的委托代理人刘海龙、朱汶华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年5月30日，上海康皙工贸有限公司（以下简称“康皙公司”）与上海麦琪轨道交通咨询有限公司（以下简称“麦琪公司”）就上海轨道交通明珠线（二期）发展有限公司（以下简称“轨道公司”）为建设轨交X号线XXX停车场及接入段（出入场）线，经报批征用和带征的工程用地及临近部分征地和带征地签订《协议书》，约定由康皙公司对该��地开发管理并支付麦琪公司场地租赁费，协议有效期一年，期满双方若无另行商定则自动延长一年。2011年4月1日、2012年6月4日双方又两次续签了《场地使用协议书》。在2012年6月4日签订的协议书中明确约定康皙公司承租麦琪公司提供的场地四址范围为：北面为地铁X号线XXX停车场出入场线，西面为南北两块水杉林为界，南面为麦琪公司菜地，东面为停车场，东、西两端为出入口，均为地铁项目公司带征地、属于地铁产权（以下简称系争场地，审理中当事人均确认该场地位于徐汇区XX路XX号）；并约定协议有效期至2013年12月31日，可续签延长至2014年12月31日。审理中，麦琪公司主张双方最后一份协议于2014年12月31日已到期，康皙公司则出示了双方于2014年12月12日续签的《场地使用协议》，该协议为期两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。2015年1月14日，轨道公司向包括��皙公司在内的徐汇区XX路XX号各租户发出《关于拆除违章建筑及停水停电的通知》，称轨道公司与麦琪公司就系争场地的委托管理合同已到期，轨道公司按照相关部门要求，拟对系争场地上的违章建筑进行拆除，并将于2015年1月25日对该场地进行停水停电，要求各租户于同日前自行搬离。2015年5月5日、5月13日，轨道公司又向包括康皙公司在内的徐汇区XX路XX号各租户发出《告知书》，要求租户于2015年5月12日前自行搬离，择期将进行拆违并停水停电。轨道公司于2015年5月20日对系争场地进行了停水停电。另查明，轨道公司为系争场地权利人，2013年12月20日，轨道公司与上海贡惠商务信息咨询有限公司（以下简称“贡惠公司”）签订《XX路XX号带征地委托接管协议》，约定轨道公司委托贡惠公司对徐汇区XX路XX号场地进行管理，合同期限自2013年12月20日起至该地政府有重大调整需要。2013年12月25日，贡惠公司与麦琪公司签订《场地使用合同书》，约定贡惠公司向麦琪公司提供上海轨道交通明珠二线工程XX路车辆基地两侧征用和带征地9,100平方米（包含系争场地），供麦琪公司使用，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；麦琪公司不得擅自将本合同的权利转让给第三者；合同期满双方不续签合同的，麦琪公司须在期满之日一周内将场地交还（包括现状的地面建筑物）。合同期满后，双方未再续签合同。庭审中，轨道公司及贡惠公司陈述对麦琪公司将系争场地转租康皙公司的事实明知且未提异议。原审审理中，康皙公司要求法院判令：1.麦琪公司继续履行于2014年12月12日签订的《场地使用协议》；2.麦琪公司及轨道公司共同赔偿康皙公司停水停电的损失人民币434,505.80元（康皙公司于庭审时撤回该诉请）。麦琪公司及轨道公司、贡惠公司则���同意康皙公司的上述诉讼请求。原审认为，根据相关法律规定，出租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，六个月未表示异议，视为其同意转租。本案第三人轨道公司、贡惠公司对麦琪公司的转租行为自始未持异议，故应视为其同意麦琪公司将系争场地转租康皙公司。另外，根据法律规定，出租人同意转租的，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，贡惠公司经轨道公司委托与麦琪公司签订《场地使用合同书》，该合同书于2014年12月31日期满后未再续签，故康皙公司提供的2014年12月12日签订的《场地使用协议》就2014年12月31日后约定的内容无效。无效的内容对双方均无法律约束力，故对康皙公司要求继续履行该合同的诉请，原审法院不予支持。关于康皙公司要求麦琪公司及��道公司共同赔偿停水停电损失的诉请二，康皙公司自愿放弃部分诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，原审法院予以准许。原审法院审理后于二○一五年十月二十七日作出判决：驳回上海康皙工贸有限公司要求继续履行与上海麦琪轨道交通咨询有限公司于2014年12月12日签订的《场地使用协议》的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由上海康皙工贸有限公司负担。原审判决后，康皙公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人原审时要求对本案《场地使用协议书》等三份证据的真实性进行鉴定，但原审法院未予准许，违反了法定程序。2、原审法院对于系争房屋的权属问题未加核查，造成本案基础事实的认定存在错误。3、系争合同的到期日是2016年底，且庭审时上诉人还提供了2007年11月19日被上诉人轨道公司出具给被上诉人麦琪公司的委托书，证明被上诉人麦琪公��有权对系争房屋进行出租管理，并负责办理临时管理用房的相关手续，故系争合同合法有效，具有继续履行的基础。4、被上诉人麦琪公司前期的种种不作为，造成上诉人巨额的投入损失；被上诉人后期恶意停水停电，亦给上诉人及签约客户的日常经营造成严重损失。由此，原审判决显属错误。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人麦琪公司、轨道公司、贡惠公司均辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人贡惠公司基于轨道公司的委托与被上诉人麦琪公司就包括系争场地在内的场所签订的《场地使用合同书》已于2014年12月31日到期，本案亦无证据表明租赁期满后双方曾续签合同，故依据法律规定，被上诉人麦琪公司对外签订转租合同的期限亦不应超过2014年12月31日，若超过上述期限，则超过部分的约定无效。而根据查明的事实，上诉人提交的其与被上诉人麦琪公司于2014年12月12日就系争场地续签的《场地使用协议》约定的租期自2015年1月1日开始，故在被上诉人轨道公司、贡惠公司不予追认的情况下，原审认定双方关于转租合同续期的约定无效，并无不当，本院予以认同。由此，上诉人要求被上诉人继续履行上述转租合同缺乏法律基础。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海康皙工贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾��依
代理审判员 蒋 庆 琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年二月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……