上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初48766号
原告(反诉被告)：上海华滨投资有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：兰强，董事长。
委托诉讼代理人：宋亦群，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤红梅，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：顾立群，男，1965年11月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告(反诉被告)上海华滨投资有限公司(以下简称华滨公司)与被告(反诉原告)顾立群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华滨公司的委托诉讼代理人宋亦群、被告(反诉原告)顾��群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华滨公司向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告租房保证金17,800元。事实和理由：原、被告曾于2013年4月签订租赁合同，约定原告承租被告位于上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告向被告支付了押金(保证金)17,800元。2017年3月20日，双方续签合同，约定租金为每月8,900元，保证金为二个月租金，由原合同的押金转为续租合同的押金，续租期限自2017年4月7日起至2017年9月6日止。合同约定在租赁期间，发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方(本案被告)修复，甲方未及时修复而造成乙方(本案原告)损失的，甲方应赔偿乙方损失。因乙方使用不当致使房屋及附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时修复。2017年9月6日，原告在退房前请人打扫了系争房屋，原、被告及居间方在系争房屋处办理退房交接手续。被告以自然老化的显像管电视机无法开机，要求原告赔偿1,500元；26个灯珠老化无法点亮，要求原告赔偿680元；洗衣机密封圈漏水，要求原告赔偿2,300元；热水器超过使用寿命老化故障，要求原告赔偿2,140元；脱排油烟机老化不工作，要求原告赔偿3,000元；地板、墙面保洁，要求赔偿2,000元；地板修整，要求赔偿3,600元等等。被告在系争房屋内设施出现故障和自然老化后拒绝履行维修责任，并无理提出对老化设备按新设施向原告索赔，拒绝退还原告租房保证金，其行为无合同及法律依据，故提起诉讼。
顾立群辩称，不同意原告的诉请。原告没有尽到善意使用租赁物的义务，原告自2012年承租系争房屋，租赁起始被告交付的房屋内设施均完好。合同履行中双方签订过补充协议，原告在租期届满交房时没有按照协议约定交还房屋，造成��赁物及设施损坏。损坏物品的维修费及被告的租金损失远远超过押金数额。故反诉请求：1、反诉被告赔偿租赁物的维修费用26,992.74元、保洁费2,000元；2、反诉被告支付反诉原告租金损失12,033.33元；3、反诉被告支付电费504.60元、开锁费500元；4、反诉被告归还小区停车证。
针对反诉，华滨公司辩称：原告承租被告系争房屋，被告没有履行租赁房屋及设备的修缮义务，却要求原告承担保管房屋的义务。被告于2017年9月6日交接房屋时提出了二页维修清单，并发送函件给原告。即使被告现反诉提出维修费用，也不应超过在租赁物现场提出的项目范围。被告提出的诸多修理项目不合理，原告对系争房屋内的地板进行过维修，房屋内设施属自然老化。自2012年租赁起始，被告收取了原告约50万元的租金，其在租期届满后对房屋进行修整也是合理的，不同意被告的反诉请���。
本院经审理认定事实如下：被告为系争房屋登记的产权人之一。2012年4月起，双方就系争房屋签订租赁合同，租期一年，原告承租系争房屋给公司管理人员居住，合同附了房屋内设施清单一份。并约定出租方在小区内的停车位由承租人在租赁期间使用并承担车位费，停车证一张由承租人妥善保管，退租时归还。合同到期后，双方陆续签订数份续租合同。
2017年3月，原、被告续签房屋租赁合同，约定租赁期自2017年4月7日起至2017年9月6日止，月租金8,900元，五个月租金一次性支付，租赁保证金为二个月租金。租赁关系终止时，甲方(本案被告)收取的保证金除用于抵冲合同约定由乙方(本案原告)承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，如发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，因甲方未及时修复而造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方损失。乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方使用不当致使房屋及附属设施损坏或发生故障的，乙方应及时修复，因未能及时修复而导致甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失。合同补充条款约定乙方交房时以甲方附件为标准。乙方的押金已支付，原合同押金17,800元作为现在的押金。续签合同附件一为原、被告签订的防火安全约定，签订时间为2017年3月20日。附件载明双方续签合同时被告发现房屋内无人而客厅空调未关闭，另楼下202室屋顶渗水，已见缝隙，经物业核查系原告人员在客卫浴缸外冲澡积水所致。被告要求原告合理安全使用家电等设备，使用不当造成的一切后果由原告全面承担。续签合同的附件二为原、被告签订的交房标准，签订时间为2017年3月20日。载明双方签订续签合同时，被告发现房屋内脏乱污损(已拍照)，被告要求原告租期结束时恢复原样：1、地板修复；2、小茶几修复；3、厨房、卫生间全部清洁，冰箱、洗衣机、脱排(油烟机)、消毒柜清洁，损坏的修复；4、沙发套清洁；5、屋内全部清洁，所有家具损坏的修复；6、楼下202室渗水的顶部修复。合同签订后，原告支付了被告租期内的全部租金。
租期届满之日即2017年9月6日，原、被告至系争房屋办理房屋交接查验，被告提出系争房屋内存在较多设备损坏，双方就交房标准等发生争执。应原告要求，被告将维修及损失金额罗列了清单，于当日致函原告，称租房的最后期限是9月6日，考虑到较多设备损坏以及保洁不到位，同意原告在9月8日前提供解决问题的方案。被告已和下任租户达成租赁意向，9月8日下午三点为最后期限，被告将更换门锁、收回房屋，补偿款以附件为准，押金中扣除。不足部分，另行处理。函件附了清单二页共16项损坏���修理费用，包括：1、保洁几乎没做，冰箱、家居、地板、墙面等，2,000元；2、12射灯，540元；3、14灯(包括焟灯)140元；4、地板3,600元；5、墙面600元；6、电视机1,500元；7、脱排炉灶3,000元；8、消毒柜有损坏需保洁，微波沪、冰箱需保洁；9、洗衣机门已坏2,300元；10、沙发、窗帘清洗900元；11、大房间的灯要固定；12、电热水器(不工作)2,140元；13、厨房移门整修400元；14、客厅茶几，边几损坏800元；15、主卧室家具台面、抽屉有损，遮布遗失300元；16、次卧卫生间浴霸有损，需维修。2017年9月8日，原告方工作人员未至系争房屋，被告自行更换门锁后进入房屋。10月，被告将系争房屋另行出租。
审理中，针对被告提交的2017年3月20日的合同附件二，原告称除了小茶几没有修复，其他应维修和清洁的项目均已维修和清洁。针对被告提交的2017年9月6日维修和损失清单，��告认为查验当天清单中第2、3、4、6、7、9、12、14项被告所描绘的问题客观存在，但对被告书写的金额以及因果关系不认可，房屋内20余只射灯、焟灯不亮，老式显像管电视机和脱排油烟机无法打开，电热水器不工作、洗衣机密封条损坏等等，均属于物品自然损坏，被告在租赁期内没有尽到维修义务。原告认可地板一项维修项目，维修费约需900元，维修天数大概7天。
审理中，被告为证明其损失，向本院提交了如下证据：1、修复及替换费用明细，附房屋维修合同，证明被告于2017年9月15日至28日委托案外人对房屋内设施进行维修，发生费用16,000元；洗衣机上门维修单据，费用140元；木地板维修报价单(尚未维修)6,800元；更换门禁对讲机费用150元；被告已购的脱排(二手市场)300元、燃气(二手市场)400元、电视机(二手市场)1,500元，猫眼26.47元，角几62.70元，茶几121.52���，客卫台盆柜779元，客卫取暖换气扇(按2005年原购物价50%计算)238.05元，厨房消毒柜(按2000年原购物价50%计算)475元。合计26,992.74元。2、2017年9月29日被告支付保洁费凭单1,300元，被告主张的保洁费2,000元含自己保洁的费用；3、被告垫付的2017年8月1日至31日电费504.60元；4、2017年9月8日被告开锁的费用500元；5、2017年10月9日被告与案外人的某某的租赁合同，约定租期自2017年10月15日起算；6、2012年-2014年期间被告对系争房屋内更换、维修物品的凭据。经庭审质证，原告称被告更换的物件均属于自然损耗，其在租期结束后为了新租户入住而更换物件、对房屋内设施进行整修以及清洁与原告没有关联，被告提交的原始购物凭证以及在二手市场购买的物件，费用均不应由原告承担。原告承租系争房屋是给公司员工白海洋居住，现该员工已经离职，经原告与该员工联系，后者反映脱排油烟机、电视机等在续租合同签订之前就已打不开，然被告也没有修复。原告称小区停车证一年一发，2017年的停车证已过期，双方交接房屋时未提及，原告已无法再返还。
审理中，被告申请证人阮某某到庭。证人到庭陈述，其是原、被告租赁合同的中介工作人员，2017年9月6日交接房屋时证人在场，当时发现房屋内客厅地板有严重损坏，有较深的拖痕，房间地板也有划痕，厨房油渍未清理干净，卫生间、房屋没有打扫，家具有损，橱柜的角脱落，电视机和脱排油烟机坏了。另租赁期间因承租人不当洗澡而发生过漏水。
对于反诉请求中的租金损失，被告称是按2017年9月7日至10月14日计38天，按月租金9,500元计算，该期间没有包含地板修复的时间。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的续租合同系双方当事人真实意思表示，内容不违���法律规定，合法有效。当事人应当按照约定、遵循诚实信用的原则全面履行自己的义务。现双方间的租赁期限已届满，系争房屋已由被告收回另行出租，原告交纳的保证金，按照合同约定除用以抵冲合同约定应由原告承担的费用外，剩余部分无息退还原告。关于被告的反诉请求，原告承租被告的房屋，应当对租赁物妥善保管，合理使用租赁房屋以及房屋内配置的附属设施。根据双方合同的约定，若发现房屋内有设施损毁的，应及时通知出租方修复。若是承租人使用不当致使的设施设备损坏，应由承租人承担修复责任。由于双方的合同系续租合同，原、被告在签订续租合同时即2017年3月20日对系争房屋内已经存在的需维修内容及使用状态进行过确认。针对确认的维修及保洁项目，原告同意在租期结束时对确认的内容恢复原样。现被告认为原告未履行恢复义务，原告亦���证据证明其已完成2017年3月20日承诺的全部恢复内容。原、被告于2017年9月6日共同对系争房屋及其附属设施进行了查验，对于查验结果，应原告的要求，由被告予以列举，共16项内容。原告对清单上的大部分内容认为被告描述的问题客观存在，但非原告责任。本院认为，被告列举的维修内容大部分为家电及附属设施的损失，出租人在租赁房屋内配置一般生活设施，应当保证所配置的生活用品能正常使用。然家电、附属设施存在自然损耗，虽然原告没有提交证据证明其在租期内因家电等附属设施损坏或故障要求被告维修而后者拒绝维修，但不能以此反推在租期结束时存在的附属设施的损毁或故障均系承租人不当使用造成。诸如房屋内灯珠不亮、显像管电视机无法开机、电热水器不工作等，被告亦不能证明前述问题属原告使用不当造成。被告在租期结束后与案外人签订��屋维修合同，不排除产权人自己对房屋及其附属设施所做的自然修理。故被告以维修合同为据要求原告承担全部修整费用以及保洁费，本院不予支持。考虑到目前系争房屋已另行出租，被告清单所列的维修项目部分内容的损失归责已无法查实，被告对部分设施已自行更换或修理。结合证人的到庭陈述、原告的自认维修项目以及当事人的举证，本院酌情确定原告赔偿被告维修费7,000元、保洁费1,000元及租金损失3,000元，合计11,000元。被告垫付的电费504.60元，应由原告承担。由于原告未于2017年9月8日至系争房屋交还房屋钥匙，致使被告发生开锁费500元，此费用由原告承担。原告称已无法归还小区停车证，且若发生小区停车证遗失的，被告可以通过申请补办等方式取得，被告的该项诉请，因不具有强制执行的可能，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合���法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)顾立群退还原告(反诉被告)上海华滨投资有限公司租赁保证金17,800元；
二、反诉被告上海华滨投资有限公司支付反诉原告顾立群损失11,000元；
三、反诉被告上海华滨投资有限公司支付反诉原告顾立群电费504.60元、开锁费500元；
四、驳回反诉原告顾立群的其他诉讼请求。
上述第一、二、三项折抵后，余款5,795.40元，由被告(反诉原告)顾立群于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海华滨投资有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费245元，减半收取计122.50元，由被告顾立群负担。反诉案件受理费减半收取��425元，由反诉原告顾立群负担150元，反诉被告上海华滨投资有限公司负担275元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一八年八月二十日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。