云南省勐腊县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云2823民初304号
原告：徐太莲，女，1963年4月3日出生，汉族，身份证登记住址重庆市江津市，现住云南省勐腊县。
原告：唐其龙，男，1988年11月25日出生，汉族，住云南省勐腊县。
二原告共同委托诉讼代理人：粟实明，云南西米律师事务所律师。特别授权代理。
被告：李志华，男，1976年10月9日出生，汉族，住云南省勐腊县。
委托诉讼代理人：黄成毅，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。
原告徐太莲、唐其龙与被告李志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告徐太莲、唐其龙的共同委托诉讼代理人粟实明、被告李志华的委托诉讼代理人黄成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将从原告处承租的门面腾空后交还原告；2、判决被告向原告支付租金210000元[其中欠交2016年4月1日至2017年4月1日的租期内租金85000元，2017年4月2日至2018年7月1日的租期外租金125000元（100000÷12×15）]；3、判决被告承担违约金20000元。事实和理由：二原告系母子关系。2013年4月1日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于个门面租给被告使用，租期为4年，租金为100000元/年，于每年4月1日付清当年租金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告前3年能够按期足额支付租金，但第4年仅向原告支付了15000元租金。原告多次向被告追要剩余租金未果。2017年4月1日，双方签订的房屋租赁合同到期，被告继续经营至2018年2月，但被告堆放在承租房屋内的物品至今没有搬离，导致原告的房屋无法出租经营。被告不按期向原告支付租金，在合同到期后也不搬离房屋的行为构成违约，原告为维护自身的合法权益，故具状诉至法院。
庭审中，原告主张合同中约定的20000元保证金系违约金性质，被告不按时交纳租金，在合同到期后也不搬离房屋构成违约，该20000元保证金应作为违约金支付给原告。
被告辩称，被告对房屋租赁合同、租期及租期内的租金85000元无异议，但对租期外的租金125000元不予认可，同时应将合同中约定的20000元保证金冲抵租期内的租金。1、根据房屋租赁合同约定，合同到期后原、被告本应继续签订合同，但因2016年国家要收回部队的有偿使用土地，所以双方就没有续签合同，故不是被告不想与原告继续签订合同，而是不能签订；2、基于原告出租给被告的房屋因部队要收回其有偿使用的土地导致该房屋系违法建筑，原告用违法建筑出租获取收益本身就不具有合法性，故在原、被告没有签订合同，亦无付款约定的情况下，原告主张租期外的租金无法律依据；3、被告租赁房屋用于经营，但在部队2016年通知原、被告腾退房屋后被告于2017年3月就未能营业，被告只是将房屋作为仓库使用，而且被告在租赁到期后未搬离，是因为原告想要部队更多的补偿所以就不让被告搬离，故被告认为原告租期外的损失不应由被告来承担，且部队根据国家规定收回有偿使用的土地后就会根据原告的投入和损失向原告进行补偿，如果原告还向被告主张因部队要求腾退房屋后的租金就会存在获取双倍利益的情况，这样是不符合法律规定。本案中，原告主张被告占用房屋导致原告无法出租造成一定损失，但实际上是部队要求腾房后原告的房屋就不可能再向他人出租，也就不存在造成一定损失，现原告没有证据证实该损失是客观存在的情况下，主张被告支付租期外的租金没有法律依据；4、在原告起诉前，被告曾要搬离房屋，但原告不准许，原告不准被告搬离又要被告支付租金至2018年7月1日，原告的该主张无法律依据；5、如果被告需要支付租期外的房屋占用费也不应按照合同约定的租金计算，因租期外的房屋被告只是作为仓储来储存东西，并不是用于经营，故该租期外的房屋占用费应按照仓储的计算标准来计算；6、被告不存在违约，双方也没有约定违约金，20000元保证金不属于违约金，而是押金性质，即如果被告给房屋造成损害或未交纳水电费，可以从保证金中予以抵扣，故对被告已支付的20000元保证金应抵扣租期内的租金。
二原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告向二原告承租房屋及双方关于租房事项的约定的事实；2、照片2张（系复印件），欲证明到目前为止，被告仍占用二原告的房屋用于红木经营的事实；3、残疾人证1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明原告徐太莲系残疾人及租金是其主要生活来源的事实。
被告质证认为，对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对于原告是否具有完全租赁权及签订合同的合法性有疑问，且合同中没有对保证金的性质进行实际约定；证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可原告的证明观点，该证据能够证实被告已经没有营业了；证据3的真实性、合法性、关联性、证明观点均不予认可。
被告为证明其答辩理由，向本院提交如下证据：1、军队房地产承包合同1份（系复印件），欲证明原告租赁给被告的房屋建于军队有偿出租的土地上，根据军队房地产承包合同的约定，被告承租的房屋属柯昌德所有并不是原告，2017年部队通知腾退房屋后，被告为了等待部队的补偿一直未搬离，原告为了要补偿也不让被告搬离的事实；2、关于回复协助查询函事（系原件）、关于军队全面终止有偿服务通告（系复印件）、致承租户的一封信（系复印件）各1份，欲证明部队于2016年已发布《关于军队全面终止有偿服务通告》，并告知柯昌德，在原告的出租房周围也张贴了该通告，告知部队要收回地产及要求住户腾退，原告出租的房产在部队通告后已不能再向外出租，故原告主张的因被告占用房屋导致其无法向他人出租收益并不是事实，原告的损失也不存在。
二原告质证认为，对被告提交的证据1的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性。军队房地产承包合同未解除前，柯昌德依法取得土地使用权，并将部分土地给原告建房，原告享有房屋收益符合法律规定。虽然部队停止有偿提供土地但因部队与柯昌德没有就补偿问题达成一致意见，军队房地产承包合同就没有解除，被告基于该理由不支付租金没有依据。且租赁期限届满后，原告要求被告腾退租赁房屋，但被告一直占用原告的房屋，现被告因部队的腾退通知拒绝支付租金违反合同约定；证据2的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性，虽然部队曾与柯昌德协商终止合同，但至今双方仍未解除合同，柯昌德及柯昌德转租的承租人对土地的使用是合法的，部队至今没有通知被告搬离，也没有影响原告的经营。
本院认为，原告提交的证据1能够证实2013年4月1日，被告租赁原告的房屋，双方并对租赁事宜进行约定的事实，本院予以采信；证据2能够证实被告租赁房屋用于经营的事实，本院予以采信；证据3能够证实原告徐太莲系残疾人的事实，本院予以采信。被告提交的证据1能够证实被告承租的房屋建盖于中国人民解放军七七三三零部队发包给柯昌德的土地上的事实，本院予以采信；证据2能够证实2016年，77330部队通知柯昌德终止合同，并于2016年5月19日向各土地承租户送达了收回有偿使用土地的通知，但未通知被告搬离的事实，本院予以采信。
本院经庭审认定事实如下：徐太莲、唐其龙将柯昌德从中国人民解放军七七三三零部队承包的位于勐腊县的部分土地用于建盖房屋，并将建盖的7间门面出租给李志华，双方于2013年4月1日签订房屋租赁合同。合同约定李志华租赁门面用于木制品经营，租赁期自2013年4月1日至2017年4月1日，租金为100000元/年，于每年4月1日前支付。任何一方未能履行合同约定的条款，另一方有权解除合同，造成的损失由责任方承担，李志华在签订合同时向徐太莲、唐其龙交20000元保证金，合同终止时李志华如无违反情况，徐太莲、唐其龙应如数将保证金退还李志华。合同还约定了双方的其他权利义务。徐太莲、唐其龙、李志华分别在合同上签字按印。2016年中国人民解放军七七三三零部队通知柯昌德终止《军队房地产承包合同》，并向柯昌德送达了《关于军队全面终止有偿服务通告》、《致承租户的一封信》，告知柯昌德部队将收回所有租赁的军用土地。因李志华未向徐太莲、唐其龙支付租期内及租期外的租金，至今也未腾退租赁的房屋，故徐太莲、唐其龙于2018年3月20日诉至本院。
本院认为，本案系被告承租原告的房屋后双方就租金的支付问题产生的纠纷，属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告是否应支付原告2017年4月2日至2018年7月1日的租金125000元？2、被告是否构成违约？20000元保证金是应作为违约金向原告支付还是应予以抵扣租金？对原告主张的被告立即将承租的门面腾空后交还原告的诉请，因被告予以认可，本院予以支持。关于被告是否应支付原告2017年4月2日至2018年7月1日的租金125000元的问题，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告作为承租人，应当承担按期支付租金的民事责任。对二原告要求被告支付2016年4月1日至2017年4月1日的租金85000元的诉讼请求，被告无异议，本院予以支持。二原告与被告签订的房屋租赁合同已于2017年4月1日到期，被告至今仍继续使用租赁的房屋，原租赁合同继续有效，故对二原告要求被告支付自2017年4月2日至2018年7月1日的租金125000元，本院予以支持按照原租赁合同100000元/年计算自2017年4月2日至腾退并将房屋交还二原告之日止的租金。对被告提出的因部队要收回有偿使用的土地，导致原、被告的租期届满后，原告为了获得更多的补偿而阻止被告搬离房屋及因部队的行为导致原告建盖的房屋为违章建筑，原告在部队要求腾房后无法将该房屋再出租给其他人，对原告没有造成损失，并且租赁期限届满后被告只是将房屋作为仓库使用，没有再继续经营红木生意，故对原告主张按照合同约定的租金计算至2018年7月1日的租金的诉请没有法律依据的答辩，本院认为，因被告未提交证据证实原告阻止其搬离及因部队要收回有偿使用的土地后原告建盖的房屋属违章建筑的事实，且被告在租赁期届满后仍然继续占用原告的房屋，而原告收回出租的房屋后客观上是否能够继续将房屋出租给他人及被告租赁房屋的用途发生变化，并没有阻碍原、被告之间房屋租赁合同目的的实现，这些情况并不能成为被告拒付租金的理由，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告是否构成违约及20000元保证金是应作为违约金向原告支付还是应予以抵扣租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，从原、被告双方签订的合同中约定可以证实二原告向被告收取保证金20000元是为了督促被告按照约定履行合同，故该保证金并非违约金性质。而根据原、被告双方签订的房屋租赁合同中违约责任部分“合同终止时李志华如无违反情况，徐太莲、唐其龙应如数将保证金退还李志华。”的约定，原、被告双方并没有约定被告违反合同约定时，二原告可以将已收取的20000元保证金自行占有不予返还被告，故对二原告提出的将该20000元保证金作为违约金不予返还的主张，无法律依据及合同约定，本院不予支持。在本案中，二原告主张的被告未支付的租金已被支持，被告的违反情况已被补正，故二原告应按照合同约定将20000元保证金退还被告，但因被告主张抵扣房屋租金，本院将该20000元保证金予以抵扣房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告占用原告出租的房屋但未按照约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。因二原告未提交证据证实被告违约对原告造成的损失的数额，故本院确认二原告的损失为逾期利息损失。本院支持以65000元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年4月1日起至2017年4月1日止的利息2875元及以65000元加上按照《房屋租赁合同》约定的100000元/年计算自2017年4月2日至腾退并将房屋交还二原告之日止的租金为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年4月2日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告李志华于本判决生效之日起10日内将承租的门面腾空后交付给原告徐太莲、唐其龙；
二、被告李志华于本判决生效之日起10日内支付原告徐太莲、唐其龙租金65000元及按照《房屋租赁合同》约定的100000元/年计算自2017年4月2日至腾退并将房屋交还原告徐太莲、唐其龙之日止的租金；
三、被告李志华于本判决生效之日起10日内支付原告徐太莲、唐其龙利息2875元，并支付以65000元加上按照《房屋租赁合同》约定的100000元/年计算自2017年4月2日至腾退并将房屋交还原告徐太莲、唐其龙之日止的租金为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年4月2日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息；
四、驳回原告徐太莲、唐其龙的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750元，因本案适用简易程序审理，减半收取2375元，由原告徐太莲、唐其龙负担642元，被告李志华负担1733元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判员 依旺贺
二〇一八年五月十四日
书记员 李贵芳