广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤19民终3438号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝元庆，男，1970年9月2日出生，汉族，住广西博白县，
委托诉讼代理人：张浩，广东莞诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢江红，广东莞诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗富权，男，1943年7月2日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：梁惠仪，广东君谋律师事务所律师。
上诉人蓝元庆因与被上诉人罗富权租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2016)粤1972民初12650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗富权于2016年11月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.罗富权与蓝元庆于2010年7月21日签订的《厂房租赁合同》及2015年7月20日签订的《厂房续租协议》已于2016年9月27日正式解除，蓝元庆将案涉租赁物交还罗富权；2.蓝元庆向罗富权支付2016年8月、9月租金46000元及利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至付清之日止）；3.蓝元庆从2016年10月1日起按每月23000元的租金标准向罗富权支付房屋占有使用费直至其将案涉租赁物恢复原状或蓝元庆赔偿损失之日止，暂计至起诉之日为23000元；4.蓝元庆将案涉租赁物恢复原状或向罗富权赔偿因擅自拆除租赁物损失1234500元；5.禁止蓝元庆将租赁物外墙出租给东宝床垫做悬挂广告使用的行为，把租赁物的外墙恢复原状；6.评估费、诉讼费用由蓝元庆承担。一审审理过程中，罗富权变更其诉讼请求为：1.确认罗富权与蓝元庆于2010年7月21日签订的《厂房租赁合同》及2015年7月20日签订的《厂房续租协议》无效，蓝元庆应于本案审理终结之日起将案涉租赁物交还给罗富权；2.蓝元庆向罗富权支付从2016年8月1日起至蓝元庆向罗富权交还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费从2016年8月1日起，按每月23000元为标准，暂计至2016年12月31日为115000元，剩余房屋占有使用费从2017年1月1日起，按前述标准计算至蓝元庆将案涉租赁物交还给罗富权之日止）；3.蓝元庆赔偿罗富权因其擅自拆除案涉租赁物损失共922780元；4.评估费、诉讼费用由蓝元庆承担。
蓝元庆提出反诉请求：1.罗富权退还保证金44000元；2.罗富权赔偿因租赁合同无效导致的经济损失701278元（厂房搬迁费365100元，改建装修费336178元）；3.本诉和反诉费用由罗富权承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条的规定，判决如下：一、确认罗富权与蓝元庆于2010年7月21日签订的《厂房租赁合同》及2015年7月20日签订的《厂房续租协议》无效，蓝元庆应立即将案涉租赁物（位于东莞市虎门镇白沙村金山工业区的厂房及宿舍各一栋）腾退并交还给罗富权；二、限蓝元庆于判决发生法律效力之日起三日内向罗富权支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每月11500元的标准，自2016年8月1日起计算至案涉租赁物返还之日止）；三、限蓝元庆于判决发生法律效力之日起三日内向罗富权赔偿损失395498.26元；四、限罗富权于判决发生法律效力之日起三日内向蓝元庆返还保证金44000元；五、驳回罗富权的其他诉讼请求；六、驳回蓝元庆的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14140元（罗富权已预交），由罗富权负担7968元，由蓝元庆负担6172元。一审案件反诉受理费5626元（蓝元庆已预交），由罗富权负担332元，由蓝元庆负担5294元。一审案件造价咨询服务费16040元（罗富权已预交）、8960元（蓝元庆已预交），均由蓝元庆负担。
上诉人蓝元庆不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定蓝元庆未经罗富权同意进行改建，应当赔偿罗富权租赁物损失属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。蓝元庆一审提交的录音及录音文字材料，已经充分证明蓝元庆及证人在改建前多次与罗富权协商。原审法院采信罗富权提交的录音而不采纳蓝元庆提交的录音，显然不当，不符合法律规定。二、原审判决认定蓝元庆应当支付房屋占用使用费认定事实不清，适用法律错误。蓝元庆实际已于2016年7月份搬离，8月底相关部门对案涉租赁物整改导致停建。且租赁物的水电已经因为工人跌伤事故被村委及城管部门中断，亦不具备继续占有、使用的基本条件。三、罗富权应就蓝元庆的改建、装修损失承担法律责任。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第九条的规定，罗富权作为权属人，清楚知悉租赁标的的合法性瑕疵，应当对案涉租赁合同无效承担完全的缔约过错，即使蓝元庆对改建存在过错，也应当由法院根据双方过错大小划分责任比例。综上，蓝元庆请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判蓝元庆无需支付占有使用费188216.7元（按每月11500元的标准，自2016年8月1日暂计算至上诉之日2018年1月1日）；2.撤销原审判决第三项，改判蓝元庆无需赔偿罗富权损失395498.26元；3.诉讼费用由罗富权承担。
被上诉人罗富权答辩称：一、罗富权从未表示同意蓝元庆拆改租赁物，提交的录音证据也符合证据规则，案涉租赁物处于政府拆迁预期强烈的敏感地段，不可能在双方未能达成一致意见且重新签订补充协议的情况下，同意蓝元庆拆改案涉租赁物。二、蓝元庆应当向罗富权支付房屋占有使用费，案涉租赁物一直属于蓝元庆实际占有，案涉租赁物一楼处于无门无锁状态是由于蓝元庆擅自拆改案涉租赁物造成的，二楼的门锁也一直由蓝元庆的人员负责管理。三、根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第五条及第十三条的规定，蓝元庆应当向罗富权支付擅自拆改租赁物的损失。
本案各方当事人二审未提交新证据。
本院经审理，另查明：罗富权一审提交罗光宇与蓝元庆于2016年7月25日的电话通话录音，主要内容包括，罗光宇在通话中指责蓝元庆把案涉房屋一楼的围墙、柱子都拆除了，蓝元庆对此回应说：“我（蓝元庆）当时是回老家了，我跟另外一个人拍挡，他当时只是说改几个门，没想到后来把其他地方也弄了”。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据上诉人的上诉意见，本案二审争议焦点是：蓝元庆主张无需支付占有使用费、无需赔偿恢复原状费用，罗富权应赔偿蓝元庆装修改建损失能否采纳。对此，本院作如下分析：
首先，案涉租赁物未取得《建设工程规划许可证》，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，蓝元庆与罗富权签订的《厂房租赁合同》《厂房续租协议》无效，原审判决对此处理正确。因案涉租赁合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审判决罗富权应向蓝元庆返还保证金44000元，蓝元庆应将案涉租赁物交还给罗富权，并无不当。其次，因案涉租赁合同无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，罗富权有权要求蓝元庆支付占有使用费。蓝元庆确认只交纳了案涉租赁物2016年7月31日前的占有使用费，蓝元庆至今仍未与罗富权办理案涉租赁物交接手续，原审判决蓝元庆需支付自2016年8月1日起至案涉租赁物交还之日止的占有使用费，合理合法。再次，根据罗光宇与蓝元庆于2016年7月25日的电话通话录音内容，足以证明罗富权只是同意轻微性的装修改建行为，但蓝元庆把案涉房屋一楼的围墙、柱子都拆除了，蓝元庆装修改建的项目范围严重超出罗富权同意装修改建的范围，蓝元庆主张罗富权同意蓝元庆的装修改建，无事实依据，本院不予采纳。蓝元庆未经罗富权同意擅自对案涉租赁物进行改建，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，装修费用、恢复原状费用应由蓝元庆承担。原审根据《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见，判决蓝元庆自行承担案涉租赁物的装修费用，并判决蓝元庆赔偿案涉租赁物的恢复原状费用，处理恰当，本院予以维持。
综上所述，上诉人蓝元庆的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9637元，由蓝元庆负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 蒋小美
审判员 邓潮辉
审判员 钟满福
二〇一八年七月八日
书记员 黎志均
许奡