辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终10081号
上诉人（原审原告）：王舜琦，男，1990年8月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区怒江街***号1-3-2。
委托诉讼代理人：陈莹，辽宁东尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何兰，女，1986年3月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区昆山西路*****号3-3-2。
委托诉讼代理人：于亚坤，男，1981年10月17日出生，汉族，住沈阳市皇姑区昆山西路*****号3-3-2，何兰丈夫。
原审被告：沈阳锐顺网络科技有限公司，住所地沈阳市皇姑区华山路237号（2门）。
法定代表人：李奇，该公司经理。
委托诉讼代理人：曲琳,女，1993年7月7日出生，汉族，辽宁省瓦房店市西长春路西段178号1-4-2，该公司工作人员。
上诉人王舜琦因与被上诉人何兰、原审被告沈阳锐顺网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王舜琦上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或将案件发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对本案争议焦点即被上诉人何兰行为是否构成违约未予审查，根据上诉人一审提交证据，被上诉人何兰长期无法筹集资金还贷并拒绝履行合同的行为已经构成违约，故一审判决对本案基本事实认定不清。何兰并未按照合同约定履行向银行预约还贷义务，已经构成违约。何兰不履行预约还款义务的根本原因在于其无法筹集还贷资金，这进一步证明何兰违约事实。即使涉案合同对银行还贷时间约定不明，但从交易习惯来看，何兰拖延还款的时间已经远远超出合理期限，已经构成违约。二、无论从被上诉人长期不履行合同义务角度，还是从涉案房屋被司法查封致使合同目的无法实现角度，诉争合同都已经达到解除条件，但一审法院判决却对上述解除条件不予采纳，而仅以何兰在庭审中同意作为判决合同解除的理由，于法无据。就被上诉人长期不履行合同义务行为而言，已经触发合同的约定解除条件。就涉案房屋被司法查封的事实而言，已经导致合同目的无法实现并达到法定解除条件。
被上诉人何兰辩称：同意一审判决。
沈阳锐顺网络科技有限公司述称：我公司已经履行了居间服务义务，但我们没有上诉。
王舜琦向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与二被告订立的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告一向原告返还已交付的定金40000元；3、请求判令被告一向原告支付违约金48450元；4、请求判令被告二向原告返还居间服务费9700元；5、请求判令二被告承担因本案发生的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2018年2月10日，原告王舜琦（甲方）、被告何兰（乙方）与被告沈阳锐顺网络科技有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定原告王舜琦以970000元的价格购买被告何兰名下的位于沈阳市皇姑区昆山西路56-5号1-15-1（建筑面积99.29平方米）房产，其中合同签订当日支付40000元定金。双方商定于2018年2月15日前一同去房产交易部门办理查档手续，待查明该房屋不存在司法查封等影响交易的情形下三个工作日内，甲方去银行办理预约解贷手续，还款当日甲乙双方须一同到银行办理解贷手续，办理当日乙方付给甲方第二笔购房款300000元用于银行还款，同时甲方办理该房屋的抵押登记注销手续。甲乙双方商定该房屋抵押登记注销后三个工作日内去房产交易部门办理更名过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方付给甲方第三笔购房款20000元，同时甲乙双方须将第三笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续。在乙方新房证下发后三个工作日内由乙方办理公积金贷款手续，在乙方贷款下发后由公积金管理中心直接发给甲方第四笔购房款600000元。甲方在收到上述款项后三个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用，甲方交房当日乙方付给甲方购房款10000元。此外，甲方承诺该房屋不存在抵押、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由甲方承担由此引起的全部赔偿责任，并赔偿乙方因此遭受的经济损失。双方对违约责任约定为如出现以下任一情形则视为违约，违约方每日按照房屋转让成交价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十五日的，守约方有权单方解除本合同：1、甲方未按约定时间办理房屋产权证。2、甲方未按约定时间办理房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续。3、甲方未按约定时间办理产权过户手续。4、甲方不配合协助乙方办理贷款相关手续。5、甲方未按约定时间交付房屋。6、乙方未按约定时间办理产权过户手续。7、乙方未按约定时间办理贷款相关手续。8、乙方未按约定时间付款。合同签订前日，即2018年2月9日，该房产处于“有所有权登记，有抵押登记，无在建工程抵押登记，无发证预告登记，无抵押预告登记，无地役权登记，无异议登记，有合同备案，无司法查封登记，无预查封登记，无变更登记”状态。
合同签订当日，原告向被告何兰支付购房定金40000元，并向被告沈阳锐顺网络科技有限公司支付中介费9700元。
后原、被告三方签订《附加协议》，将上述房屋转让成交价变更为969000元，并约定合同3.2中乙方给甲方第二笔购房款人民币350000元用于银行还款，同时甲方办理该房屋的抵押登记注销手续。
双方在办理房产过户手续过程中，案涉房产被沈阳市铁西区人民法院查封，后于2018年5月23日解除查封。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。关于原告主张解除原告与二被告订立的《房屋买卖合同》。首先，本案诉争《房屋买卖合同》是否符合法定解除及约定解除的条件。因案涉房产在原、被告签订《房屋买卖合同》时处于未查封状态，《房屋买卖合同》签订之时，案涉房产属于可出售房产，虽然在交易过程中曾被查封，但后已解除查封，本案不符合合同法规定的法定解除条件。其次，原、被告在签订房屋买卖合同时，均系真实意思表示，该合同成立并生效。原被告双方在合同中约定原告享有解除合同的条件是：“1、甲方未按约定时间办理房屋产权证，2、甲方未按约定时间办理房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续，3、甲方未按约定时间办理产权过户手续，4、甲方不配合协助乙方办理贷款相关手续，5、甲方未按约定时间交付房屋”。原、被告双方还约定：双方应于2018年2月15日前办理查档手续，待查明该房屋无司法查封等影响交易的情形下三个工作日内由被告去银行预约解贷手续，还款当日双方一同到银行办理解贷手续，上述约定对办理房屋产权证及银行解贷手续的时间并未明确，故无法根据双方签订的合同条款认定本案达到合同约定解除的条件，且原告未向被告何兰支付350000元用于解押。故此，本案诉争合同并未达到解除条件。因被告何兰在庭审时自认同意解除合同并返还原告定金40000元，故对原告解除合同并返还定金40000元的主张予以支持。
关于原告主张由被告何兰支付违约金48450元。因原告并未提供相应证据证明被告何兰存在违约事实，故对原告该主张不予支持。
关于原告主张被告沈阳锐顺网络科技有限公司返还居间服务费9700元。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被告沈阳锐顺网络科技有限公司向原告提供了案涉房产信息，促成双方签订案涉《房屋买卖合同》，已经促成合同成立。但原告举证原告与被告沈阳锐顺网络科技有限公司员工谢小平的通话录音，该录音中被告公司员工谢小平明确表示同意返还原告居间服务费9700元。因本案诉争房屋买卖合同最终并未达成，原告未实现购买房屋的目的，故被告沈阳锐顺网络科技有限公司作为居间方，应当返还原告居间服务费。关于被告沈阳锐顺网络科技有限公司主张应当扣除其居间活动发生的必要费用，因其未提供相应证据证明必要费用，故对其主张，不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告何兰于本判决生效十日内给付原告王舜琦购房定金40000元；二、被告沈阳锐顺网络科技有限公司于本判决生效十日内给付原告王舜琦居间服务费9700元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2253元，减半收取1127元，由被告何兰承担564元，由原告承担563元；退回原告王舜琦1126元。保全费1001元，由被告何兰承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供何兰的交通银行催收通知书、个人信用报告、录音资料，用以证明涉案房屋存在逾期还款且在上诉人与何兰签订合同时，该逾期仍然存在，涉案房屋在有逾期情况下，何兰不可能在合同约定的时间内办理预约借贷。何兰违反合同约定，构成违约。录音资料中何兰承认存在逾期事实，构成违约。上诉人提供何兰及其丈夫被列为被执行人以及限制消费令，可以证明何兰及其丈夫没有经济能力足以履行涉案合同所约定的义务，合同目的已经无法实现，合同应该依法解除，并承担违约责任。何兰认为证据一中逾期还款情况属实，但自己签订合同时并没有隐瞒，当时当着上诉人和原审被告的面给交通银行打电话说明要预约解贷，大家都知道。自己已经在几天时间里就把逾期款项补齐，不影响房屋买卖，逾期还款与房屋交易没有关系。关于录音证据，何兰认为合同上没有明确说明规定交易时间，自己征信有问题他们都事先知道，中介没有垫付，买方没钱，所以到4月份钱没凑齐，到5月份钱够了，又有查封的事情，但上诉人再不同意购买，起诉到法院。对第二份证据，关于法院查封的事情，自己当时并不知情，在5月初知道后立即与法院沟通，递交解封材料，法院同意解封。原审被告沈阳锐顺网络科技有限公司认为，证据一中的催收通知没有公章，只是复印件，对真实性有异议。关于个人信用报告，当时我们三方都在场，在谈的时候让何兰交，何兰说自己办理解贷，当事人都同意。对录音真实性无法确定。认为证据二的真实性无异议，但我方并不知情。资料日期显示为2018年4月年27日，当时房屋买卖合同都已经签订完毕，签订合同时房屋是可以交易的状态。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年2月9日沈阳锐顺网络科技有限公司到房产部门查档时房屋并未存在查封。何兰因为（2017）辽0106民初11789号案件被法院列为失信被执行人，该判决中确定何兰给付金额为5万余元。
本院认为，上诉人王舜琦、被上诉人何兰以及沈阳锐顺网络科技有限公司签订的房屋买卖合同及附加协议，合法有效，各方应依约履行。依据法律规定，当事人协商一致可以变更合同。上诉人与被上诉人2018年2月10日签订房屋买卖合同，3月18日再次签订附加协议，对付款给付时间、数额及房屋交易金额等部分条款进行了变更，因此对于变更内容应以双方最后确认的附加协议为准。
关于上诉人王舜琦主张的何兰长期无法筹集资金还贷，并拒绝履行合同的问题。首先，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时双方均明知本案诉争房屋存在贷款尚未还清，如果需要了解准确欠贷数额，各方应共同到银行进行咨询。其次，双方最初约定，在查档手续后三日内由何兰办理预约借贷手续。在附加协议中另约定，王舜琦向何兰支付第二笔购房款35万元“用于银行还款”，并将用于银行还款的第二次笔购房款金额由30万提升至35万元，应以附加协议作为双方履行的依据。附加协议中并未写明王舜琦支付35万元还贷资金的时间，上诉人王舜琦也未提供证据证明其已经向被上诉人缴纳还贷资金，是由于何兰违约不履行合同。再次，本案是王舜琦提出解除房屋买卖合同的请求，并非何兰要求解除合同。故上诉人提出何兰拒绝履行合同的主张，本院无法支持。
关于上诉人王舜琦提出的房屋存在法院查封，致使无法交易的问题。各方签订房屋买卖合同并到房产部门进行查档时，房屋并不存在查封，可以办理权属变更登记。诉争房屋是由于五万余元的标的额被查封，根据被上诉人何兰的陈述，其在五月份知道法院查封房屋后，已及时联系法院，付清款项，查封于当月即已解除。合同履行过程中，并无证据证明何兰就此问题存在隐瞒或拒绝履行的情况，故上诉人以此主张何兰违约，本院不予支持。
诉争房屋的查封在第一次法庭审理前早已解除，但上诉人并未撤回起诉或向法庭提出继续履行合同的请求，一审法院已经支持上诉人请求，判决解除合同。根据上诉人二审陈述，签订买卖合同后，房屋的市场价格已经上涨，其在二审中再请求按照交易价格继续履行合同，在何兰未同意的情况下，本院无法支持。
因沈阳锐顺网络科技有限公司没有上诉，故对其提出的履行居间服务义务问题，二审不予审理。
综上所述，王舜琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2253元，由上诉人王舜琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 悦
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一八年十月十五日
书记员 勾雪峰
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。