＼n深＼n圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）深宝法民三初字第1174号＼n原告蔡某猛。＼n委托代理人封某夫、陈某兵，广东鹏X律师事务所律师。＼n被告深圳市凤X城商业发展有限公司。＼n法定代表人张某娥。＼n委托代理人何某军，广东深X律师事务所律师。＼n原告蔡某猛诉被告深圳市凤X城商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡某猛及其委托代理人封某夫、陈某兵，被告的委托代理人何某军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称，原告蔡某猛于2008年11月13日与被告深圳市凤X商业发展公司签订了租赁合同，租赁被告所有的深圳市宝安区西乡麻布村凤凰商业大厦一楼X铺位，用于做酒吧（店名为再X首酒吧），合同期限为2008年12月1日至2011年12月31曰。其中合同第十二条规定：“甲方应确保交付的房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。因甲方的故意或过失，致使乙方在租赁房地产内受到人身或财产损害，乙方有权向甲方请求相应的赔偿。”2010年12月31日有关部门出示公告：深圳市宝安区西乡麻布村城中8.2万平方米的全部大面积重建改造，所有单位部门都必须进行拆迁，拆迁范围为西乡凤凰城商业大厦至麻布村地铁口，当地居民知道要拆迁，纷纷迁出原址，致使原告的生意每况愈下，原告的租金，也因原告生意的急剧下降经原告请求而与被告口头变更调整，最初租金为4000元／月，至2010年3月调整至3600元／月，至2010年6月调整之3000元／月，至2010年元月，原告无法继续经营，生意已完全停止，而被告却还在不断的逼要租金。被告已从有关部门得到了一笔巨大的赔偿款，被告与深圳市宝安区西乡麻布村的拆迁规划赔偿协议中明确规定，从2011年1月始，当地所有经营的商铺不用交租金，直到双方的赔偿协议达成为止，而被告不但未与原告商谈好相关赔偿事宜，反而继续收取租金，并于2011年3月3日、3月29日单方面下达每月800元的电费损耗通知书，想要增加原告的电费损耗，还多次采用停水停电，通过在原告经营的店门口挖沟壕、用竹排和防护网封死客源道路等行为想逼走原告，2011年4月29日，原告店铺三台空调被盗，2011年5月30日店铺上方招牌被拆得所剩无几，上述情况皆已向公安机关报案，后又有2台空调于2011年6月4日被盗。综上所述，被告的违约，造成原告巨大的经济损失，原告多次找被告协商，被告也找种种理由推诿搪塞，只答应赔几万元，双方无法达成协议，特诉至法院，请求判如所请，请求判令：1、解除原、被告之间的合同；2、被告双倍退回押金20000元；3、赔偿装修费用53304.9元、装修残值63965.9元；4、返还原告多交租金18000元、及水电、卫生费1609.4元；5、赔偿原告因被盗窃造成的损失1880元；6、赔偿原告可得预期利益24万元；7、被告承担本案诉讼费用。＼n被告书面答辩称，一、被告没有违约行为，原告提出解除合同并双倍返还合同保证金是没有依据的。首先，被告并没有收回房屋，该房屋至今仍由原告在占有和使用，被告也没有对该房屋进行任何改建、扩建或装修。《房地产租赁合同》第十九条第（四）项约定合同解除和双倍返还合同保证金的条件没有成就，原告现提出解除合同，应由原告自行承担相应的法律后果。另外，被告收取原告的合同保证金为8000元，另外的2000元为水电押金，不属于合同保证金，不能混为一谈；二、被告没有答应免收租金，原告拒不缴纳2011年7月、8月和9月份的租金，已构成严重违约，被告有权解除合同，并保留追究原告的权利。被告根据原告的请求，同意将月租金由4000元调低至3000元，但从来没有同意免收其租金，现原告拒不缴纳2011年7月、8月和9月份的租金，已构成严重违约，根据《房地产租赁合同》第十八条的约定，被告有权解除合同，并保留要求原告支付10000元违约金、补交所拖欠的全部租金的权利。由于原告继续在占有和使用涉案房屋而拒不交租金，由此而导致合同的解除，其装修附着物损失应由原告自行承担。原告不存在多交租金的事实，只存在拖欠租金的事实，故其主张返还多交的租金18000元及水电卫生费的诉讼请求毫无根据。另外，其提出的要求被告赔偿其被盗物的损失、预期利益的损失，更是没有任何合同根据和法律依据。＼n经审理查明：2008年11月13日，原被告签订了一份《房地产租赁合同》，约定被告将位于宝安区西乡街道凤凰城商业大厦一楼X号商铺的房地产出租给原告使用，租赁房地产建筑面积共计87.5平方米，原告租用租赁房地产的期限自2008年12月1日起至2011年12月31日止，月租金按人民币4000元计收，原告应于每月5日前向被告交付租金；被告交付租赁房地产时，可向原告收取两个月租金数额的租赁合同保证金，即人民币8000元，水电押金人民币2000元；租赁期间，原告应向被告按350元／月的标准缴付管理费及卫生费，按正常资费标准交付水电费（暂时水费按4.8元每立方米、电费1.2元每度）；合同有效期内，若政府征用、收购、回收或拆除租赁房地产，允许解除或变更本合同，若被告违反合同约定致使原告无法实现承租目的，或未经原告同意、有关部门批准，被告将租赁房地产进行改建、扩建或装修，原告除追究被告赔偿责任、违约责任外，原告还可解除合同或向被告提出变更合同条款，原告可就因此造成的损失，请求被告双倍退还租赁保证金。＼n当日，原告向被告支付了合同保证金人民币8000元及水电费押金人民币2000元。＼n合同签订后，原告对涉案商铺进行了装修，改造成“再X首酒吧”并开张经营。由于相关部门拟对西乡麻布村进行重建改造，凤凰城商业大厦的经营户陆续搬迁，被告已经于2011年10月将涉案商铺拆除。至2011年6月份，原告一直向被告缴纳租金及水电费。＼n庭审中，被告提交了四份缴费通知书，其显示原告的“再X首酒吧”于2011年5月至7月产生水电费，原告对此缴费通知书予以认可。＼n本案审理过程中，本院委托深圳市航招工程造价咨询有限公司对涉案商铺的装修残值进行评估，经评估，深圳市宝安区西乡街道凤凰城商业大厦一楼X号铺位酒吧2008年12月1日装修价值（包工包料）价值为人民币103858.78元，装修残值如按3年折旧其年折旧率为33.33%，月折旧率为2.78%。＼n上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的收据、装修费票据、租金水电收据、报警回执、收款收据（照片、《通知》、《房地产租赁合同》、户口本、《房屋租赁合同》、光盘，被告提交的缴费通知书及评估报告等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。＼n本院认为，原被告签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，被告将涉案房产交付给被告使用，原告按照约定向被告缴纳租金及水电费，但是由于凤凰城商业大厦需进行重建改造，涉案商铺也被拆迁，由此可见是被告的原因致使合同无法履行，故被告已经构成违约，但由于庭审过程中原被告约定的租赁期限已经到期，且涉案商铺被告已经收回，双方签订的租赁合同已经实际上解除，本院已无再次判决解除合同的必要，故对原告诉请解除双方租赁合同的诉讼请求本院不予支持。但根据合同约定，若被告违反合同约定致使原告无法实现承租目的，原告可就因此造成的损失请求被告双倍退还租赁保证金，因此原告实际交付给被告的租赁保证金为人民币8000元，故被告应向原告双倍返还租赁保证金人民币16000元。因合同未约定被告违约后水电押金的返还方式，故合同解除后被告应将原告支付的水电押金人民币2000元如数返还。＼n关于原告使用涉案商铺的时间，被告主张原告实际经营至2011年7月底，原告在庭审中主张其于2010年12月份正式停止经营，此后接待朋友使用至2011年3月底。但被告提供的“再X首酒吧”2011年5月至8月的缴费通知书上显示，原告承租的商铺至2011年7月份仍在产生水电费，说明原告此时仍在使用涉案商铺，故本院认定被原告使用涉案商铺至2011年7月份。因此，关于原告诉请被告返还原告多交租金人民币18000元及水电、卫生费人民币1609.4元的诉讼请求，由于原告在交纳租金、水电费、卫生费期间仍在实际使用涉案商铺，上述费用作为原告使用商铺产生的费用，原告应当交纳，故原告请求返还租金、及水电、卫生费没有事实和法律依据，原告的该项诉讼请求本院不予支持。＼n原告诉请被告赔偿装修费用人民币53304.9元、装修残值人民币63965.9元，本院认为，原告使用涉案房产用于酒吧经营，已经投入相关装修费用，现由于被告原因致使原告未经营至租赁期届满，被告应向原告赔偿剩余租赁期内的装修残值损失。因原被告对涉案房产的装修价值产生分歧，本院委托深圳市航招工程造价咨询有限公司对涉案房产装修价值进行评估。经评估，深圳市宝安区西乡街道凤凰城商业大厦一楼X号铺位酒吧2008年12月1日装修价值（包工包料）价值为人民币103858.78元，该装修价值应当在合同期内即三年内摊销完毕，由于原告使用涉案商铺至2011年7月份，关于剩余租赁期内装修残值的认定，应以涉案房产评估的装修价值人民币103858.78元为基数，按36个月来分摊，并乘以剩余租赁期的月数，即人民币14425元（103858.78÷36×5）。故被告应向原告赔偿装修残值损失人民币14425元。＼n原告诉请被告赔偿原告因被盗窃造成的损失人民币1880元及可得预期利益人民币24万元，原告提供的报警回执不能证明空调被盗是由于被告的原因造成的，且原告提交的户口本也与本案无关，可得预期利益也存在不确定性，不能认定原告因为涉案房产被拆迁造成了可得利益损失，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：＼n一、被告深圳市凤X城商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡某猛双倍返还租赁保证金人民币16000元；＼n二、被告深圳市凤X城商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡某猛返还水电押金人民币2000元；＼n三、被告深圳市凤X城商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡某猛赔偿装修残值损失人民币14425元；＼n四、驳回原告蔡某猛的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费人民币3641元、评估费人民币2000元，由原告负担人民币3755元，由被告负担人民币1886元，上述费用原告已预交。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。＼n审判员魏海涛＼n二〇一二年三月二十七日＼n书记员张敏＼n书记员莫莹莹＼n声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！＼n附本案相关法律条文如下：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。