＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第05956号＼n上诉人（原审被告）孙贞军，男，1974年7月6日出生。＼n被上诉人（原审原告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。＼n法定代表人李汉勋，董事长。＼n委托代理人郭莹，女，1986年4月28日出生。＼n上诉人孙贞军因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第00725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙贞军与被上诉人北京新世界物业管理有限公司之委托代理人郭莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n2014年1月，北京新世界物业管理有限公司（以下称新世界公司）起诉至原审法院称：我公司接受北京新康房地产发展有限公司的委托，对北京×××家园小区（以下简称：×××家园）提供物业服务，孙贞军系×××家园402号房屋的业主，该房屋实测建筑面积128.47平方米。在孙贞军与我公司签订的《前期物业管理服务协议》中规定，物业服务费每月每平方米1.5元，每年共计2312.46元，在每年度前10月-12月缴纳。合同签订后，我公司依约定为小区提供物业服务，2012年2月16日×××家园小区业主委员会成立，与我公司协商继续服务事宜未能达成一致，之后业委会决定招标新的物业服务单位。在开发区管委会小区办的参与协调下，我公司和业委会及新物业公司共同签署交接协议，在2013年5月17日零时撤出×××家园，我公司在交接之前一直正常进行物业服务工作。孙贞军拖欠自2012年1月1日至2013年5月16日物业服务费，在我公司多次催收后仍拒不履行付款义务。我公司认为孙贞军应承担违约责任，合同规定违约金按照每日千分之三计算，因为金额过高，我公司主张按照拖欠物业费金额的30%主张。综上，请求人民法院判决孙贞军支付物业服务费3182.81元及违约金954.84元，并承担本案诉讼费。＼n孙贞军辩称：我不同意新世界公司的诉讼请求，理由如下：1、新世界公司主张的物业费没有法律依据，×××家园小区2012年2月16日成立新一届业主委员会，业委会与新世界公司进行协商未果，前期物业服务合同在2012年2月16日终止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《北京市物业管理办法》第二十六条规定，新世界公司系强行滞留提供“事实服务“，无权以事实服务为由收取物业费；2、新世界公司未提供合同约定的服务，自2010年以来，新世界公司在保安、保洁、绿化、公共设施管理等方面服务不到位，小区环境和秩序不断恶化，我楼门口的门锁长期损坏、小区围栏长期损坏、智能通话系统长期不能使用、楼道长期无人打扫、保安不到位，故2012年1月1日至2012年2月17日之间的物业费用应直接免除。此外，新世界公司未将公共部位及公共维修基金利息收入归还业主，2012年2月16日以后，新世界公司并没有提供合格的安保服务，导致小区一夜之间发生4起入室盗窃，我家损失的15000元应由新世界公司赔偿。＼n原审法院经审理后认为：本案中，新世界公司与孙贞军签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，签约双方应按照约定全面履行各自的义务。新世界公司一直为孙贞军所在的×××家园小区提供物业服务，在双方的物业服务合同终止后，新世界公司继续提供物业服务至2013年5月16日，孙贞军作为同时期×××家园小区的业主，在实际接受了新世界公司提供的物业管理服务后，应按时支付相应的费用，故对于新世界公司要求孙贞军给付欠付物业费的诉讼请求，予以支持。孙贞军辩称新世界公司系强行滞留提供事实服务一节，未提供充分证据予以佐证，法院不予采信。孙贞军辩称新世界公司提供物业服务不合格一节，综合其提交的证据以及小区物业服务实际情况，可以认定新世界公司在后期提供物业服务的过程中存在瑕疵，故对于其主张的物业费金额予以酌减。同理，对新世界公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。孙贞军称新世界公司占用公共部位收入以及房屋被盗一节，与本案不属于同一法律关系，孙贞军可另行解决。孙贞军的其他辩解意见，未提供充分证据予以佐证，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，于2014年4月判决：一、孙贞军给付北京新世界物业管理有限公司自二〇一二年一月一日起至二〇一三年五月十六日止的物业服务费共计二千八百六十五元（于判决生效之日起十日内履行）；二、驳回北京新世界物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，孙贞军不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回新世界公司的诉讼请求。理由是：新世界公司服务合同到期后，强行滞留，无权以事实服务为由收取物业费，而且新世界公司强行滞留期间，没有履行相关物业服务义务，应当承担赔偿责任。新世界公司同意原判。＼n经审理查明，孙贞军系×××家园小区7号楼10单元402室（以下简称涉诉房屋）的业主，房屋建筑面积为128.47平方米。2001年12月20日，北京×××房地产发展有限公司与新世界公司签订《北京×××家园物业管理委托合同书》，约定由新世界公司为×××家园小区提供前期物业服务。2007年6月5日，新世界公司（甲方）与孙贞军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方缴费时间为每年度前10-12月，物业管理服务费为每月每平方米1.5元，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。＼n2012年2月16日，×××家园小区业主委员会（以下简称业委会）成立，孙贞军担任业委会候补委员。2013年3月18日，新世界公司向业委会发送公函，载明“鉴于目前各项综合成本的大幅上调、现有收入已无法维持正常经营等原因，我司决定不再续签新的物业服务合同，特此发函告知。请小区业主委员会尽快做好新物业公司的选聘工作，并及时告知我司。我司将于2013年6月17日撤出×××家园项目......“。2013年5月16日，新世界公司与北京世纪美泰物业管理有限公司、业委会等相关部门共同签订《×××家园物业交接备忘录》，载明：“2013年5月16日24时以前，×××家园物业管理服务所产生的债权债务由北京新世界物业管理有限公司承担......“。孙贞军未交纳自2012年1月1日起至2013年5月16日止的物业服务费。＼n诉讼中，孙贞军表示业委会成立后，与新世界公司就物业服务合同问题进行协商，业委会要求新世界公司按照约定履行物业服务，但新世界公司要求提高物业收费标准，双方最终没有签订新的合同。新世界公司称：业委会要求我公司提高物业服务质量，但我公司从入住到撤管之前一直执行每平方米1.5元，严重亏损，因此，我公司要求提高收费标准，但双方没有达成一致意见，之后我公司就退出了。孙贞军主张业委会和业主多次要求新世界公司交出物业管理权均遭到拒绝，所以新世界公司系强行提供物业服务，为证明全体业主和业委会要求新世界公司终止物业服务并移交小区设施和相关资料遭拒绝的事实，孙贞军向法庭提交了业主大会公告1份、业委会工作汇报1份、律师函复函1份、业主证明1份、业委会发送给开发区管委会的信函1份、会议记录2份、问题记录1份以及证人刘×的证言1份。新世界公司仅认可业主证明、律师函复函、会议记录的真实性，但主张业委会仅与其公司协商签订合同等相关事宜，并未正式明确要求其停止服务，故事实服务合同系合法存在。孙贞军为证明新世界公司未完全履行物业服务职责的事实，提交了证人证言1份和照片11张，主张小区治安差、公共设施及绿化维护不到位。新世界公司不认可该组证据的真实性，主张该公司提供的物业服务符合标准。＼n上述事实，有双方当事人的陈述、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同书、×××家园物业交接备忘录、函件、会议记录、证人证言等证据在案佐证。＼n本院认为，新世界公司与孙贞军签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。诉讼中，双方当事人均认可新世界公司对涉案小区的前期物业服务合同于业委会成立之日即2012年2月16日终止，本院对此不持异议。查明的事实表明，前期物业服务合同终止后，新世界公司与业委会就是否签订物业服务合同等问题进行过协商，但因未能达成一致意见，最终未签订物业服务合同，新世界公司于2013年5月16日撤出涉案小区。由此可以认定，新世界公司为涉案小区提供物业服务至2013年5月16日。孙贞军作为物业服务的接受方，应当向新世界公司交纳2012年1月1日至2013年5月16日期间的物业服务费用。从孙贞军提供的证据来看，可以认定业委会与新世界公司曾就物业服务问题进行过协商，但没有充分证据显示业委会向新世界公司明确提出要求该公司撤出涉案小区，故孙贞军主张新世界公司强行滞留，依据不足，本院不予采信。原审法院已经考虑到新世界公司在后期提供物业服务的过程中存在瑕疵的情况，对该公司主张的物业费予以酌减。孙贞军主张新世界公司没有履行相关物业服务义务，与事实不符，本院亦不予采信。因此，孙贞军不同意交纳欠付新世界公司物业费，依据不足，本院不予支持。孙贞军所称新世界公司占用公共部位收入及其家中失窃的损失赔偿问题，与本案并非同一法律关系，可另行解决。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费25元，由北京新世界物业管理有限公司负担8元（已交纳），由孙贞军负担17元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由孙贞军负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王轶稚＼n代理审判员刘永民＼n代理审判员赵振＼n二〇一四年五月三十日＼n书记员刘梦辰