上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3257号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海宏汇置业有限公司，住所地上海市徐汇区中山西路1600号2009室。
法定代表人：许昆泰，董事长。
委托诉讼代理人：陆永新，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨春宝，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：XX部队，住所地上海市静安区。
负责人：赵刚。
委托诉讼代理人：王文明，该部队军官。
委托诉讼代理人：周芳，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海宏汇置业有限公司（以下简称宏汇公司）与上诉人XX部队（以下简称XX部队）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四(民)初字第1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏汇公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判XX部队向宏汇公司支付超出约定标准的建设成本8,898,142.40元（人民币，下同）及相应利息；2.改判XX部队向宏汇公司支付垫付费用807,500元的利息；3.撤销原审判决第三项，改判XX部队向宏汇公司支付因不再提供E地块500平方米办公房使用权产生的损失26,197,406元；4.撤销原审判决第六项，改判宏汇公司向XX部队支付面积不足部分补偿款130,000元。事实和理由：1.一审法院对5号楼建设成本认定有误，除了原审认定的金额，还有地下车库、地下车库签证、统一地坪标高、临时用水、临时用电、小区电缆排管、民房工程测绘、人防工程平站转换预案、住宅建设规费、现场管理人员支出等合计870余万元费用应当计入建设成本；2.5号楼建设期间，宏汇公司为XX部队垫付了费用807,500元，虽然双方未约定利息，但XX部队在2011年7月15日的承诺函中承诺在新建房屋入住许可证取得后20日内支付，故XX部队应当根据承诺的时间返还借款并支付相应利息；3.双方合同明确约定宏汇公司享有E地块500平方米办公房免租使用权，现XX部队未能履行该项义务，应当替代履行，补偿宏汇公司因无法取得500平方米办公用房而被迫另行租赁相应面积办公用房而支出的成本，即50年租金和物业管理费，一审法院在评估中没有计算物业管理费，且在未支持物业管理费支出的情况下还扣除了20%的所谓维护、运用成本，明显缺乏事实和法律依据；4.根据查明的事实，5号楼52套房屋的产证建筑，面积应为6,290平方米，一审法院扣除已经计入产证面积的地下一层配电间15.12平方米和电信间7.36平方米错误，故宏汇公司应当向XX部队支付面积不足部分的补偿款金额应为130,000元。
XX部队不同意宏汇公司的上诉请求，并向本院提起上诉，其上诉请求为：1.撤销原审判决第一、三、七项判决；2.改判驳回宏汇公司要求XX部队支付超出约定标准的建设成本之诉请；3.驳回宏汇公司要求XX部队因不再提供E地块500平方米办公房使用权所产生的所谓损失之诉请；4.判令宏汇公司支付XX部队未完成预售登记赔偿金1,000万元；5.判令宏汇公司支付XX部队逾期交房赔偿金5,090万元。事实和理由：1.一审法院将包括5号楼单体6,300平方米建筑面积之外的配套设施、地下建筑费用等列入5号楼单体约定建造成本的组成部分，该认定显属错误。2.一审法院对E地块二次合作开发的原则和精神认定有误，根据双方备忘录的约定，基于军用土地开发建设的有关规定，双方的合作开发建设需经XX部队上级主管部门批准方可实施，若未获批准，则XX部队保留独自开发自有地块的权利，且不承担宏汇公司实施统一规划所发生的任何费用及损失。实际履行过程中由于宏汇公司擅自将股权变更为港台资本企业，造成E地块的建设不能获得批准，故XX部队不应承担任何赔偿责任。3.待建建筑物所产生的租金收益评估前提条件是该待建建筑物不仅建设规划通过，且政府主管部门已经对施工设计图纸等审批通过，而涉案的所谓待建建筑是一个虚拟的建筑，故评估单位出具的租金估算咨询报告缺乏法律依据，是错误的结论，不应予以采纳。4.宏汇公司主张XX部队因不再提供E地块500平方米房屋使用权所产生的所谓损失之诉请已经超过了诉讼时效。5.双方在协议中明确约定，若宏汇公司未在2008年12月30日之前完成预售登记，宏汇公司应向XX部队赔偿1,000万元，鉴于宏汇公司未能在约定期限内完成预售登记，理应按照约定承担相应赔偿责任。6.双方在合同中对于逾期交房赔偿金有明确约定，每逾期一天，宏汇公司承担10万元赔偿金，宏汇公司应当按约承担赔偿责任。
宏汇公司向一审法院起诉请求：1.XX部队向宏汇公司支付上海市XX路XX宅基地XX地块XX号楼超出约定标准的建设费用19,414,280.66元及利息（以19,414,280.66元为本金，自2012年1月起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.XX部队支付宏汇公司垫支的施工费用807,500元及利息（以207,500元为基数，自2011年1月起，以60万元为基数，自2011年7月起，均计算至XX部队实际支付之日止，均按照银行同期贷款利率计算）；3.XX部队赔偿宏汇公司因无法提供E地块500平方米使用权导致宏汇公司的损失55,083,736.75元（按50年租金收益58,127,001.75元-建造成本3,043,265元计算）。
XX部队向一审法院提出反诉请求：1.宏汇公司支付XX部队未完成预售登记赔偿金1,000万元；2.宏汇公司支付XX部队逾期交房赔偿金5,090万元（按每日10万元计算，自2009年12月30日起至2011年5月22日止）;3.宏汇公司与XX部队指定的个人签署商品房交付合同（出售合同），并为上述人员办理房地产权证；4.宏汇公司承担办理产证发生的交易费用（泛指契税在内的全部税费）；5.宏汇公司支付XX部队面积不足部分的补偿款422,240元（32.48平方米X13,000元/平方米）。
一审法院认定事实：2005年8月2日，上海市徐汇区建设和交通委员会发函给XX部队，同意在上海市徐汇区XX街道XX街坊XX丘曹家宅基地（以下简称曹家宅地块）剩余地块规划建筑总量中，可在XX部队用地范围内建设10,000平方米住宅和5,088平方米商办用房。
2006年8月4日，由徐汇区建交委召集的关于曹家宅地块部队用房建设协调会，与会各方达成共识，项目由宏汇公司实施统一规划和统一建设工作，为切实解决部队的干部安置用房问题，在办理部队安置用房产权时，交易中心根据宏汇公司、XX部队之间的协议内容，将协议明确分配给部队的用房进行锁定，并根据部队提供的名单，对由宏汇公司代办的部队干部住房产证交易手续进行监督，确保这部分房源落实到部队所提供的人员名下；上述部队干部安置用房的交易价格，按照总部的有关规定和南京军区联勤部联营字（2002）第155号文公布的上海市经济适用住房价格执行，报徐汇区房地产交易中心备案；有关上述部队用房的交易税项问题，将另行协调徐汇区财税部门解决。
2006年8月7日，上海Z公司、上海A有限公司发函给XX部队，称为推进项目的修详审批，同时考虑到XX部队项目合作招投标工作进程，提出：我方承诺在曹家宅基地D地块西侧为贵部提供约6,000平方米产权商品房作为部队干部安置用房，并根据贵部提供的名单，在商品房建成后将产权过户到个人名下（相关的交易费用由双方各自承担）；上述商品房建设成本及贵部地块的动拆迁等相关费用由我方承担，贵部15,088平方米的其余建筑容量的开发权和收益权归我方；……；我方将根据统一规划的要求，在贵部地块上建1,000-2,000平方米公建设施，其使用权在双方商定的年限内归我方所有。
2006年11月1日，宏汇公司、XX部队签订《合作开发建设备忘录》，约定XX部队以15,088平方米建筑容量作为投入，宏汇公司以地块开发发生的所有建设和配套资金作为投入，共同实施项目开发；XX部队同意在自有地块上仅建2,000平方米办公和公建，产权归XX部队，相应年限的使用权归宏汇公司，其余13,088平方米建筑容量由宏汇公司纳入相邻地块的建设范围，宏汇公司同意并确保在相邻地块上向XX部队提供不低于6,000平方米的产权商品房住宅（具体面积在正式的合作协议中加以明确）；特别说明，基于军用土地开发建设的有关规定，双方的合作开发建设方案需经XX部队上级主管部门批准方可实施，若双方合作方案获XX部队上级主管部门批准则本备忘录生效并签订正式合作协议，若未获批准，则XX部队保留独立开发自有地块的权利，XX部队不承担宏汇公司实施统一规划所发生的任何费用及损失赔偿；未尽事宜在双方的正式合作协议中予以完善。
2007年1月，上海市城市规划设计研究院作出《徐汇区中山西路曹家宅地块改造规划》，在总平面图中，显示左上角E地块处手枪型⑧建筑，地块指标控制部中显示E地块办公用地建筑面积500平方米。
2007年1月15日，XX部队发《关于同意曹家宅基地修建性详细规划方案的函》给徐汇区城市规划管理局，称：经研究，部队同意由上海市城市规划院编制的《徐汇区中山西路曹家宅地块改造规划》，并同意由宏汇公司办理有关报建手续。函附图为总平面图，图上E地块处手枪型建筑标号⑧，并注“办公”，载明E地块上办公楼建筑面积500平方米。该附图右上方有部队盖章，盖章处书写“同意本修详方案及建筑容量分配，同意宏汇公司建筑方案，XX部队，○七年一月十五日”（注：XX部队认为附图中手写部分非其所写，附图上先盖章后写字）。
2007年2月，市规划局对曹家宅地块改造规划批复，同意区规划局上报范围，规划用地面积3.71公顷，其中用于商住开发建设地块面积约3.39公顷。
2007年4月，曹家宅地块经营性地块列入当年土地利用计划，建设项目名称为“宏汇国际广场（暂名）”。
2007年5月18日，上海市发展和改革委员会对曹家宅地块商品房项目可行性报告作出批复，同意宏汇公司在曹家宅地块建设商品房，项目占地面积约20,352平方米，总建筑面积116,100平方米（含地下建筑面积37,500平方米），其中办公用房建筑面积53,800平方米，住宅建筑面积16,800平方米，配套商业用房建筑面积6,000平方米，其他社区公建用房2,000平方米，具体建设规模以规划部门审定的设计方案为准。
2007年5月24日，徐汇区城市规划管理局向宏汇公司核发建设用地规划许可证，用地项目名称为“宏汇国际广场”。
2007年5月31日，宏汇公司与上海市徐汇区房屋土地管理局签订上海市国有土地使用权出让合同，由宏汇公司受让曹家宅地块，土地出让用途为综合用地，其中商业40年、办公50年、住宅70年；出让面积20,352.60平方米；宗地使用权出让总价款为201,120,000元。
2007年6月1日，宏汇公司（甲方）与上海B有限公司（乙方）签订委托协议书，由乙方负责曹家宅地块的拆迁安置补偿工作，为甲方办妥拆迁许可证。2007年8月21日，宏汇公司取得曹家宅地块的房屋拆迁许可证。后该许可证经徐汇区房屋土地管理局三次许可延长拆迁期，拆迁期限延长至2009年3月31日。
2007年7月17日，XX部队发送《关于股权调整事项的函》给宏汇公司，称部队作出与宏汇公司合作的决定是慎重的，……更主要的是对宏汇公司两家股东单位形成的信任；今悉宏汇公司正在进行内部股权结构调整，该行为属宏汇公司经营范畴内事物，部队予以尊重并表示支持，但基于双方合作开发的考虑，部队提出要求宏汇公司必须由上海XX集团）有限公司或上海A有限公司控股，不同意其他任何组织参与受让持股。
2007年11月19日，XX部队发《关于确认曹家宅地块5号住宅楼房型方案的函》给宏汇公司，称双方于2007年4月17日签订曹家宅地块合作开发建设备忘录，其间未涉及国六条有关90平方米的房型占住宅设计总量70%的事项，但在商谈5号住宅楼具体房型时，宏汇公司提出该问题，致使房型设计不能完全体现部队的意愿……部队在该问题上作出足够退让，以确保方案设计满足政策法规的要求，进而获得审批通过，由于上述提及的70、90政策限制及宏汇公司的前期方案设计中未及时听取XX部队意见，带来系列问题的二次修正，基于此，XX部队明确：一至十层东面房产部队原考虑为四房二厅大房型，但为满足政策规定，现分为二套小房型，日后涉及产证办理和打通成大套房型、隔音事项，因而发生的技术处理和相关费用由宏汇公司承担，且不包括在双方原商定的每平方米3,000元造价内。
2008年2月，宏汇公司与XX部队签订《关于中山西路曹家宅基地E地块项目的合作协议书》（以下简称协议书），约定：一、定义：XX部队拥有E地块产权及15,088平方米建筑容量开发权，E地块指XX路XX弄曹家宅基地编号为E的地块，地块面积5,678平方米，经有关部门批准的建筑容量为15,088平方米（其中住宅部分为10,000平方米，办公面积为5,088平方米）；建筑面积：指地上建筑物面积；二、协议条款：1.合作模式：遵循“统一规划、统一开发、统一建设”的原则，在双方均已确认同意的《徐汇区XX路XX宅地块改造方案》的基础上，XX部队将E地块15,088平方米纳入宏汇公司规划和建设范围，由宏汇公司承担包括XX部队XX地块上居民动拆迁在内的所有建设及配套资金的方式实现双方的合作；2.合作补偿：XX部队的得益为建筑面积6,300平方米独栋产权商品房暨5号楼（6,300平方米建筑面积系坐落于D地块上的独栋楼座按照规划计量规则计算的面积，不承担小区内公建配套设施的分摊面积，产证办理过程中涉及到的面积分摊问题由宏汇公司解决，需要在技术上配合的XX部队予以积极处理），宏汇公司获得8,788平方米建筑容量开发权，其中8,288平方米在宏汇公司A、D地块上建设，投资及收益归宏汇公司；其余500平方米由宏汇公司或其指定单位在XX部队E地块上投资建设，该500平方米办公用房的产权归XX部队所有，宏汇公司享有按国家规定所限的商办楼使用年限内的免租使用权，E地块的土地所有权及日后开发建设权仍归XX部队所有；3.辅助设施：XX部队所得6,300平方米建筑面积应配置车库，由宏汇公司在A、D地块其他地下空间预留，今后由使用人根据自身需求进行购买或租用；4.建设标准：XX部队获得的6,300平方米建筑面积独栋产权商品房由宏汇公司按3,000元/平方米单价实施建设。涉及到的建筑、建材及公共部位用材要求双方在施工图纸设计完毕后另行补充协议；5.在宏汇公司获得A、D地块范围规划用地许可证后，E地块上的建筑（含前述的500平方米办公用房）报建由XX部队根据双方二次合作的原则和精神，按部队程序报建，所建房屋产权归XX部队所有；7.建设管理：为便于XX部队对独栋商品房的设计和建设质量全过程控制，在宏汇公司通过有关程序选定设计和监理公司后，由XX部队独立与其签订委托协议，所需经费由宏汇公司根据XX部队与设计及监理单位所定协议的金额支付给XX部队，再由XX部队向设计及监理单位支付；8.产权交割：根据2006年7月由徐汇区建交委召开的专题会议纪要精神执行。在双方签署合作协议后，抄报徐汇区交易中心备案，由该交易中心对协议的面积和上述独栋商品房进行备案锁定。在房屋具备预售条件时，XX部队提供符合购房条件的人员名单及房屋单元号，宏汇公司根据XX部队提供的人员名单及房屋单元号与房屋所有人签署商品房交付合同，并交房地产交易中心备案，待房屋验收竣工后，由宏汇公司帮助上述人员办理入住许可证及房地产权证，办理产证发生的费用（泛指契税在内的全部税费）由宏汇公司承担，争取政府减免时XX部队予以积极支持配合；9.交房时间：非动迁原因下，2008年12月30日前具备商品房预售合同登记，其后12个月内交房；10.违约责任：宏汇公司非动迁及XX部队原因下，2008年12月30日前没有完成预售登记，即视作违约；XX部队获得的独栋商品房位置与前期双方商定的发生变化、面积不足、建筑标准降低亦视作宏汇公司对XX部队违约。若宏汇公司未在2008年12月30日前完成预售登记，宏汇公司应向XX部队赔偿人民币1,000万元，并继续完成与XX部队的合作；宏汇公司应确保2009年12月30日前整体项目住宅区域（尤其是XX部队获得独栋商品产权房）达到竣工验收标准，且获得政府主管部门审批通过即可交付，如因宏汇公司的原因达不到验收标准并交房，则从2009年12月30日起，每逾期一天宏汇公司承担10万元的赔偿金。宏汇公司在2009年12月30日住宅区域达到竣工验收交付标准，但因政府主管部门整体项目验收要求，不同意住宅区域单独验收交付的因素，则宏汇公司不承担违约赔偿，但前提必须为住宅已竣工且具备验收交付条件；独栋商品房面积不足部分宏汇公司按每平方米13,000元予以补偿，建筑标准不足部分宏汇公司按差价予以补偿；XX部队对宏汇公司违约时，XX部队给予宏汇公司10,000平方米建筑容量的补偿，并同意宏汇公司在A、D地块按现设计方案进行建设。
2008年7月8日，宏汇公司取得曹家宅地块宏汇国际广场（暂名）一期住宅（宏汇公寓）地下桩基建筑工程施工许可证。2008年9月27日，宏汇公司取得宏汇国际广场（暂名）一期住宅（3、4、5号楼及住宅地下车库）建设工程施工许可证，施工单位通州XX集团有限公司，合同开工日期2008年10月15日，合同竣工日期2009年12月23日。
2008年12月30日，宏汇公司与XX部队召开5#房工程沟通协调会，会议达成一致意见：XX部队提出的修改，须以书面形式提交宏汇公司，宏汇公司根据部队要求提供相关的技术资料，交部队方予以确认，部队仅对工作量予以确认，具体费用待决算时由双方进行审核后确认；由非部队原因而发生的工程变更/现场签证，若发生费用变更的，须交设计、监理、宏汇公司三方书面确认，提交部队确认备案，若不发生任何费用变化的则交部队驻现场代表确认备案。
2009年5月27日，宏汇公司取得曹家宅地块宏汇国际广场（暂名）二期（除桩基部分）建筑工程施工许可证，施工单位中建三局建设工程股份有限公司，合同开工日期2009年6月8日，合同竣工日期2011年2月20日。
2011年5月23日，主管部门向宏汇公司核发了5号楼建设工程竣工验收备案证书。
2011年7月15日，XX部队向宏汇公司出具承诺书一份，表示宏汇公司2011年6月9日和2011年7月12日关于5号楼预结算事宜的函先后收悉，并已就决算事宜上报部、局，请上级派遣人员指导监督决算审计过程；双方密切合作，善始善终，做好决算审计事；承诺依双方约定5号楼建造成本为每平方米3,000元，决算审计若超出此单价，超出单价部分工程款项在上述决算经双方确认后10日内及按宏汇公司产权登记手续送入区交易中心前支付；涉及的XX部队自主实施纳入总体工程范畴内，由宏汇公司垫付的工程款，XX部队在“新建房屋入住许可证”取得后20日内先行支付；自该函后，XX部队请宏汇公司再行垫资60万元。
依XX部队要求，宏汇公司分别于2011年1月、7月分别向上海C有限公司垫付工程款207,500元、600,000元。
2011年10月17日，宏汇公司获发上海市新建住宅交付使用许可证，5号楼发证面积为6,290平方米。
2012年3月29日，曹家宅地块上的上海市XX路XX弄XX号XX号、XX号、XX号房屋权利登记至宏汇公司名下（注：5号即本案争议的5号楼，1号为原先3号楼，2-3号为原先4号楼，4号即地下车库，4号单独一本产权证，其余房屋合并一本产权证,上述房屋即宏汇一期项目）。权证记载：1-3号楼建筑面积10,498.68平方米，4号建筑面积3,300.24平方米，5号6,290平方米（注：5号楼按产证共有52套房屋）,宗地面积20,353平方米。另，2011年5月31日，政府相关部门出具了中瑞公寓1-4号房屋的《房屋土地权属调查报告书》，记载：房屋总建筑面积14,505.79平方米，包括地上建筑总面积10,489.88平方米（该面积包括未计入产证面积的1号楼1层监控室22.11平方米），地下建筑面积4,015.91平方米（该面积包括地下车库即4号3,300.24平方米，未计入产证面积的1-3号地下自行车库684.76平方米，以及计入1-3号楼产证面积的1-3号楼地下1层部位1弱电间6.78平方米、部位2配电间10.88平方米、部位3弱电间13.26平方米）。2011年9月14日，政府相关部门出具了中瑞公寓5号房屋的《房屋土地权属调查报告书》，建筑总面积6,765.36平方米，其中地上建筑总面积6,267.52平方米，地下建筑总面积497.84平方米（包括未计入5号产证面积的地下1层自行车库306.69平方米、地下1层水泵房133.03平方米、地下1层有线电视间13.68平方米、地下1层电信机房建筑面积21.96平方米，以及计入5号产证面积位于地下一层的部位1配电间15.12平方米和地下一层部位2电信间7.36平方米）。经查，位于5号楼地下1层的水泵房、有线电视间、电信机房为一期住宅共用，其余部位为5号楼独用；一期住宅3幢楼宇的地下部分（包括地下车库、地下自行车库等）均是连通的。
2012年2月-7月，宏汇公司每月发函给XX部队，催促XX部队归还垫资807,500元、核定并支付建造成本超过3,000元部分、缴纳按标准商品房业主部分的维修基金及其他业主规费。
2013年1月18日，XX部队发函给宏汇公司，要求宏汇公司对审计决算事项进行对接、为部队人员办理房屋产权证、就该项目其他善后事宜的处理提出解决方案。2013年2月28日，XX部队发函给宏汇公司，称5号楼未进行过审计结算，也谈不上宏汇公司已将结算详细资料交付XX部队，请尽快安排就结算事项对接；XX部队注意到宏汇公司再次要求提供5号楼入住人员名单，故再次将名单随函附后；针对部队提出的其他善后事宜，贵司未提出解决方案，请贵司尽快落实其他善后事宜的处理解决方案(注：部队称落实其他善后事宜的处理解决方案即为主张未预售登记及逾期交房的赔偿金，诉讼时效中断，下同)。
2013年3月8日，宏汇公司函复XX部队称，贵部借款未提及归还；已指定联系人，未见你方来电；针对善后事宜，详见2011年11月23日的‘最终调整说明’，请按4,131.98元/平方米的差额部分支付宏汇公司，这就是在贵部上级主管审计部门协调后出的解决方案的一部分；人员名单收悉。宏汇公司另提供的2011年11月23日所作最终调整说明记载，依据2011年9月15日与XX部队的结算会议精神，宏汇公司提交5号楼预结算为4,345.91元/平方米（不含争议部分）；依据2011年11月15日XX部队上级主管部门审计意见，以2011年9月15日的会议精神为基础，XX部队要求将预结算分成三部分，即合同价、增加部分、5号楼独立部分、宏汇公司认为应记取部分；考虑到工程项目的完整性，5号楼本着能分开即分开，不能分开即分摊的原则，分摊比例从原37.62%（6,320/16,800），调整为31.77%（6,380/21,500），宏汇公司调整预结算总价为4131.98元/平方米；比宏汇公司合同多余的20平方米按市价另计收（注：宏汇公司还提供了2011年11月23日的照片一组，证明已经将该说明及5号楼结算材料一并送达XX部队，XX部队对此不予认可）。
2013年4月7日，XX部队回复称，从未收到所谓结算详细资料，希望尽快对接；办理房产证事宜，部队已指定人员沟通，未有实质性结果；针对部队提出的其他善后事宜的处理，贵司仍未提出解决方案，请尽快落实。
2013年12月16日，XX路XX号2层3层物业用房合计307.59平方米登记至全体业主名下。2014年2月7日，上海市XX路XX号房屋（建筑面积30,188.17平方米）、XX路XX号地下车库及地下商场（建筑面积28,735.12平方米）、1602号房屋（建筑面积30,013.12平方米）登记至宏汇公司名下。2016年11月25日，上海市XX路XX号1层社区卫生、2层居委会、3层社区活动用房（建筑面积共计754.26平方米）登记至上海市徐汇区人民政府机关事务管理局名下。上述产证上记载的宗地面积均为20,353平方米。房-徐测-11-3040《房屋土地权属调查报告书》，二期工程建筑面积合计94,817.24平方米,其中：XX路XX号建筑面积30,188.17平方米，XX路XX号建筑面积30,013.12平方米，XX路XX号地下车库及地下商场建筑面积28,735.12平方米、1层地下商场通风井建筑面积16.18平方米、地下夹层自行车库建筑面积2,437.44平方米、地下1层发电机房建筑面积87.86平方米、地下1层高压变配电房建筑面积53.69平方米、地下1层消防控制室建筑面积76.35平方米、地下1层水泵房建筑面积191.92平方米、地下1层锅炉房建筑面积182.92平方米、地下1层设备公共通道建筑面积401.37平方米、地下1层高压变电站建筑面积235.53平方米、地下3层空调机房建筑面积438.94平方米、地下1层移动联通弱电间建筑面积93.52平方米，XX路XX号建筑面积1,501.50平方米、垃圾房建筑面积42.58平方米、开关站建筑面积121.03平方米。
一审另查明，宏汇公司原股东为上海XX集团）有限公司和上海A有限公司，后变更为永怡公司一人股东，2009年3月股东又变更为中国香港地区ELIMITED（该公司法定代表人为中国台湾的简某）。
一审还查明，由宏汇公司盖章确认的上海银行徐汇支行于2009年5月22日出具的房地产开发贷款调查报告第五章记载，根据企业提供的2007年4月编制的可行性研究报告显示，项目工程费36,612.43万元，其中住宅房建安费用单价1,300元/㎡，……，该项目原可行性分析报告距今已有两年时间，主要变动如下：……，2.原方案的一期住宅销售对象是回搬居民，属动迁安置房，造价较低，单价为1,300元/平方米，但由于申请人（指宏汇公司）自行动拆迁后给予动迁居民土地补偿款及安置房补偿，故一期住宅将建成商品房对公众出售，故造价提高至2,500元/平方米。
就预售登记事宜，2014年6月16日，XX部队向区房管局查询答复为5号楼未办理预售许可证。宏汇公司称是出于保护XX部队的利益未办预售登记，但房源已锁定，并提供2014年9月12日上海市徐汇区住房保障和房屋管理局向宏汇公司复函，函称该局已收到宏汇公司提供的徐汇区建交委《关于曹家宅地块部队用房建设协调会会议纪要》，该资料明确在办理部队安置用房产权时，徐汇区房地产交易中心将根据宏汇公司与部队方的协议内容，将协议明确分配给部队的用房进行锁定，并根据部队提供的名单，对由上海宏汇置业有限公司代办的部队干部住房产证交易手续进行监督，确保这部分房源落实到部队所提供的人员名下。同时，宏汇公司也向上海市房地产交易中心提供相关资料，办理了该部分房源的网上标注手续。该局于2012年1月17日核发了包含XX路XX弄XX号住宅的《上海市商品房销售方案备案证明》，编号为：徐汇房管（2012）第XXXXXXX号。目前，XX路XX弄XX号住宅在网上房地产显示有“动迁房”的标记，即该部分房屋有特定销售对象。
就交易价格事宜，双方确认约定的宏汇公司与XX部队指定人员签署商品房交付合同中的交易价格定为3,750元/平方米。
就E地块上500平方米办公用房开发建造事宜，诉讼中，XX部队提交了其上级部门2011年5月10日的批复，载明根据军事工作需要，决定E地块不再开发。宏汇公司对此不予认可，称在合同履行中XX部队从未提供，至诉讼中方才看到，对该批复的形成时间不予认可。六一四一九部队后勤部向一审法院出具情况说明，称曹家宅基地E地块不再进行二次开发建设的主要原因为：宏汇公司原股东未经部队同意，擅自将股权转让给“涉台”公司，E地块系军事用地，基于国防安全和信息保密需要，依据军队相关法律法规定，其做出不予批准的决定。
一审审理中，由上海D有限公司就曹家宅E地块上建筑面积500平方米办公房的50年的租金收益进行评估，一审法院确定的估价对象为曹家宅E地块上房屋类型为办公楼，按2层独幢办公楼、建筑面积500平方米计，并结合双方确认的曹家宅地块改造规划及周边环境因素进行评估；起止时间为2011年1月1日至2060年12月31日。评估单位出具的咨询报告书结论为：该房地产50年租金于价值时点的市场租金折现值为29,147,406元，报告书编制说明记载：1、委托方要求评估的是上海市徐汇区XX路XX宅XX地块上未建500平方米办公楼房地产50年（起止时间2011年1月1日至2060年12月31日）租金价值；2、本次估价过程依据徐汇法院函、合作协议、改造规划及批复；3、由于估价对象建筑物未实际建造，根据委托方提供及认可及相关资料，本报告设计估价对象为总层数2层的独幢建筑物，房屋类型为办公楼，用途为办公，其建筑物及内部配置设施设备的质量足以维持正常的使用寿命；办公楼周围有较大面积的集中绿化，所以办公条件较好。依据估价对象的相关情况（建筑面积较小，单价成本相对较高以及建筑物周围绿化、道路等投入）取建筑物重置价为295万元；4、本次评估的价值时点为2016年6月3日（实地查勘日期）。一审法院认为，评估单位依据法院要求及提供的相关资料，依其专业知识出具了报告书，宏汇公司、XX部队的异议，评估单位也当庭接受质询给予了答复，其意见并无不当，故法院对评估结论予以确认。
就与5号楼相关的土建安装工程造价，法院委托上海E有限公司（以下简称E公司）进行审价。E公司按2000定额及同期人工、材料的市场价格作为计价依据出具了鉴定意见书及补充意见书（以下简称首次鉴定意见），结论为：5号楼分摊后的工程造价为25,046,907元。E公司按宏汇公司与总包单位的合同约定及总包投标承诺书的约定作为计价依据，重新出具了鉴定补充意见书及其补充意见书（注：就上述按新的计价方式出具鉴定补充意见书及其补充意见简称为二次鉴定意见），鉴定结论为5号楼分摊后工程造价为20,091,506元。就首次鉴定意见及二次鉴定意见的适用问题，法院认为首次鉴定意见系按2000定额及同期人工、材料的市场价格作为计价依据得出，属估算的造价，而二次鉴定意见系按宏汇公司与总包单位的合同约定及总包投标承诺书的约定作为计价依据得出，属实际造价。鉴于双方纷争考量的是实际发生的成本，故应采纳二次鉴定意见，对首次鉴定意见不予采纳。此外，法院对E公司核定的各单体项目的费用数额予以确认，至于各单体项目是否应计入5号楼的建设（造）成本范围及其分摊比例，由法院确定。
除上述E公司审价部分外，其余宏汇公司主张的建设（造）成本内容由上海XX事务所有限公司（以下简称XX事务所）进行财务审计，XX事务所出具的司法鉴定意见书结论为7,686,903.03元。法院认为，⑴设计费（修详）系整个曹家宅基地，故应采纳部队意见按整个地块分摊，一、二期A、D地块占比为20,353/35,000＝58%，分摊金额为210,000X58%＝121,800元，5号楼再在一、二期范围内按比例分摊；⑵避雷装置检测费，宏汇公司已提供防雷工程检测登记表，表中反映系一期工程所需，故应在一期范围内分摊；⑶小区箱变基础，宏汇公司称一期住宅供电是箱变模式，二期商务办公楼供电是开关站和用户站模式，并提供了相应的照片佐证。宏汇公司的说明具有合理性且有照片印证，法院予以采纳，小区箱变基础应在一期范围内分摊；⑷燃气工程补差，宏汇公司已提供实施单位凯达燃气管道有限公司出具的证明，证明称该费用是一期内的费用，故应在一期范围内分摊；⑸1.7E地块有线进管铺设，该项目名称虽为E地块，但付款审批表记录为中瑞公寓有线电视配套项目工程结算费用，且宏汇公司所列项目中也未出现其他与一期住宅有关的有线电视设施费用，故应在一期范围内分摊；⑹其余宏汇公司与XX部队的意见，均缺乏充分依据，法院不予采纳；⑺上述认定，仅是法院对XX事务所核定的各项目费用数额及归类情况的确认，至于各项目最终是否应计入5号楼的建设（造）成本范围及其分摊比例，还有赖于对双方诉辩称意见的法律分析，将在其后的部分予以论述。
一审法院认为，宏汇公司与XX部队签订的合作协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属有效，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。就双方围绕协议产生的争议，法院依双方各自的诉讼请求为序，分析如下：
一，关于宏汇公司要求XX部队支付5号楼超标准建设费用及利息的诉讼请求。
（一）关于5号楼的建筑面积的计量规则。
双方协议约定XX部队得益的5号楼不承担小区内公建配套设施的分摊面积，且协议“定义”章节中将“建筑面积”定义为指地上建筑物面积，因此产证面积6,290平方米中计入的地下一层的部位1配电间15.12平方米和地下一层部位2电信间7.36平方米，应予扣除，XX部队认为得房面积应按地上部分6,267.52平方米计，符合双方约定，一审法院予以采纳。
（二）关于5号楼建设（造）成本的理解。
双方合作协议约定6,300平方米建筑面积独栋产权商品房由宏汇公司按3,000元/平方米单价实施建设，建筑标准不足部分宏汇公司按差价予以补偿，但却未约定超出3,000元/平方米如何处理，后XX部队又承诺5号楼建造成本为每平方米3,000元，超出单价部分工程款由部队方承担。该承诺使双方有关权利义务更加完整和平衡，因此协议相关约定和承诺内容是不可分割的整体，对其解释也应当是统一的，不应协议归协议解释，承诺书归承诺书解释，故XX部队有关其对承诺书有单方解释权的辩称意见，法院不予采纳。XX部队提供银行房地产开发贷款调查报告中的有关一期住宅建安造价提高至2,500元/平方米的内容，来印证3,000元/平方米为建安造价的观点，首先，一期住宅建安造价定为2,500元/平方米不必然代表合作协议约定的5号楼的3,000元/平方米也是建安造价；其次，银行调查报告引用的是宏汇公司给出的单价，鉴于报告的用途，不排除宏汇公司虚报单价以多贷款的可能。因此，上述证据不足以推断出5号楼的3,000元/平方米是建安造价的结论。
与上述语句中单价3,000元/平方米密切相关的5号楼建设（造）成本，究竟包含哪些内容，房地产开发中的哪些费用应计入5号楼的建设（造）成本内，合作协议及承诺书没有约定和解释，其他双方来往函件也从未有明确清晰的定义和说明。事实上，建设（造）成本在不同的专业领域如会计、房地产开发中其内涵是不同的，相同领域内不同书籍、论文、文件对其界定也不尽相同，不同主体因地位不同对建设（造）成本的定义和理解也不相同。就本案而言，宏汇公司系站在房地产开发商的角度去定义和理解建设（造）成本的内涵，而XX部队从承包建造5号楼所需的费用角度去定义和理解建设（造）成本的内涵，遂导致双方对本诉请的争议。一审法院认为，两方就建设（造）成本作有利于己方的解释，均有失偏颇，宏汇公司将建设（造）成本类同于房地产开发成本，而XX部队则忽略了建造商品房并使之取得权证与单单建造一幢房屋的显著差异，因此根据本案的实际情况，将5号楼建设（造）成本界定为开发建设（造）5号楼所需的直接成本为宜，直接成本不仅包括5号楼本身的建造费用，还包括为整个项目服务，使房屋能建造、竣工验收、交付使用、取得商品房权证而支出的费用，具体有：可行性研究费用，勘察、规划、设计、招标费用，房屋的建造、安装费用，道路、绿化、水、电、燃气、电信等基础设施费用、公建配套设施费用，以及后期的档案编制、面积测绘、维修基金、电梯等费用；但不包括开发中支出的间接成本即宏汇公司为此支付的管理人员工资、行政性收费、税费、公关费、招待费、财务成本，不包括与建设无关的前期物业费、生活垃圾处置费，以及宏汇公司认可的不应计入的拆迁费用、土地费用、三通一平费用。
XX部队引用宏汇公司在诉讼中给法院的函中“根据双方约定，不应该包括公建配套设施费用”的语句来印证其3,000元/平方米单价是仅指5号楼单体建筑地上部分的6,300平方米建筑面积的建造成本单价的观点，但宏汇公司来函原文为“但根据双方约定，不应包括公建配套设施费用，需要说明的是，5号楼所在住宅小区内并没有公建配套设施，因此不存在公建配套设施费用的分摊问题”，显然宏汇公司此处所说的公建配套设施并不包含5号楼的地下空间，而是指建造在二期内的社区卫生、居委会、社区活动用房、物业管理用房等等，因此宏汇公司的表态不能视为其认可了部队的观点。
双方协议约定6,300平方米独栋产权商品房暨5号楼系坐落于D地块上的独栋楼座按照规划计量规则计算的面积，不承担小区内公建配套设施的分摊面积，但该约定只是双方对于提供给部队的独幢商品房建筑面积计量方法的约定，而不是对计算建造成本范围的约定，一幢高层建筑也不可能只有地上部分没有地下部分，一幢房屋的地上、地下部分物理上是一个不可分割的整体，并且众所周知地下部分的造价远高于地上部分，因此5号楼地下部分的建造费用应计入5号楼的建设（造）成本的范围。当然，5号楼地下部分中水泵房、有线电视间、电信机房系为整个一期服务的共用空间，故其建造成本应分摊后计入。地下车库单独发证，权利人为宏汇公司，无论宏汇公司将地下车库出售、出租，其收益均归宏汇公司所有，故宏汇公司认为地下车库建造成本亦应分摊，无正当理由，一审法院不予采纳。
（三）关于分摊比例。
⑴工程审价中有关建筑的分摊比例。
宏汇一期系住宅小区，水泵房、有线电视间、电信机房系为住宅居民服务，故按住宅产证面积占比分摊较为合理，5号楼之比例为6,290/(10,498.68+6,290)=37.47%。
⑵财务审计中有关项目的分摊比例。
不同于工程审价的分摊项目是客观存在的建筑物的建造费用，财务审计中需分摊的项目不是建筑物的建造费用，而是房地产开发过程中性质不同、用途不同、数量众多地各种费用的支出，难以细分其受益对象，无法适用工程审价的分摊比例，出于简便、效率、公平的考量，也基于最终目的是对建设（造）成本的核定，故按所建造的建筑体的占比来分摊各项支出费用是合理和妥当的。因此，5号楼在宏汇一期范围内的分摊比例应为：5号楼及其独用建筑体面积之和与除参与5号楼成本分摊的建筑体面积以外的一期项目总建筑面积的比例，即5号楼产证面积与地下自行车库面积之和与一期住宅小区总面积与参与5号楼成本分摊的水泵房、有线电视间、电信机房面积的差额的比例，即(6,290+306.69)/[(14,505.79+6,765.36)-(133.03+13.68+21.96）]＝6,596.69/21,102.48＝31.26%。同理，5号楼在宏汇一、二期范围内的分摊比例应为：5号楼及其独用建筑体面积之和与除参与5号楼成本分摊的建筑体面积以外的一、二期项目总建筑面积的比例，即6,596.69/(21,102.48+94,817.24)＝5.69%。
综上（一）（二）（三），一审法院核定的5号楼建设（造）成本为18,957,047元(14,721,598+4,235,449)。
现核定的建造成本为18,957,047元,根据双方约定，5号楼建设（造）成本由宏汇公司承担的为3,000元/平方米X6,267.52平方米＝18,802,560元，故差额154,487元应由XX部队支付宏汇公司。双方并未对超出标准的成本利息加以约定，且建设（造）成本数额直至判决才予以了确定，故宏汇公司主张利息的请求，一审法院不予支持。
二，关于宏汇公司要求XX部队支付垫付费用807,500元及利息的诉讼请求。
垫付款本未约定归还时间，2011年7月15日，XX部队向宏汇公司出具承诺书，提及在新建房屋入住许可证取得后20日内先行支付，即使以此日期为诉讼时效的起算点，根据查明事实宏汇公司于2012年、2013年多次主张过该垫付款，故诉讼时效中断，至2014年起诉时未过2年诉讼时效期间，故XX部队的该抗辩意见不成立，XX部队理应支付宏汇公司垫付款807,500元。双方并未对垫资利息加以约定，故宏汇公司还要求支付垫资款利息的请求，一审法院不予支持。
三，关于宏汇公司要求XX部队赔偿因无法提供E地块500平方米使用权导致宏汇公司的损失的诉讼请求。
（一）XX部队就E地块上不能再提供500平方米房屋给宏汇公司使用是否应赔偿或补偿。
根据双方签订的合作协议，宏汇公司负责出资对部队享有使用权的E地块上居民进行搬迁，及出资在D地块上建造6,300平方米商品房、出资在E地块上建造500平方米的办公用房给部队，XX部队支付的对价则是将其8,288平方米建筑容量开发权给宏汇公司，及给予宏汇公司E地块上500平方米房屋在商办楼使用年限内的免租使用权。因此500平方米房屋的免租使用权是协议对价的重要组成部分，缺此部分对价会使双方的权利义务极不对等。即使部队方因涉密安全不再提供E地块给宏汇公司建造500平方米的办公用房的理由正当无任何主观过错，但客观上也确实给宏汇公司造成了重大损失。另一方面，E地块上剩余的500平方米办公楼的容量仍然存在，XX部队称E地块上剩余500平方米的容量也已给宏汇公司挪用到其地块上建造了办公楼，缺乏充分证据佐证，一审法院难以采信，因此XX部队仍可以自己建造500平方米办公楼来使用。综上，宏汇公司因此遭受损失，XX部队因此而获益，根据公平合理、等价有偿的基本原则，XX部队也应给予合理的补偿。
（二）关于补偿的具体数额。
虽然评估的标的物客观上并不存在，但宏汇公司遭受损失却是客观存在的，因此通过虚拟标的物来评估确定损失的合理范围，并无不妥。XX部队认为协议约定“商办楼使用年限内的免租使用权”应是“实际使用年限应为一期开发结束、二次合作开发获批并建成后，在涉案项目地块政府批准的初始使用期开始之日的50年使用年限内尚余实际使用年限”，但E地块实际为划拨土地，并无使用年限限制，因此此处“商办楼使用年限内的免租使用权”应指参照国家出让办公用国有土地使用权的年限50年计，法院根据合作协议内容及实际情况酌定起止时间为2011年1月1日起至2060年12月31日止并无不当。根据合作协议的内容，双方采用XX部队出土地（建筑容量）、宏汇公司出资金的方式合作开发房地产，虽然涉及500平方米办公用房时使用了“免租使用权”的语句，但双方实质上并非房屋租赁关系，此处免租使用本意为无偿使用，因此有关房屋租赁的法律规定不适用本案，XX部队有关租赁期限超出20年部分无效的抗辩意见，一审法院不予采纳，租金收益的计算应按50年计。一审法院根据拟建房屋建筑面积为500平方米确定其为两层办公楼符合常理，评估单位依其专业知识并结合曹家宅地块改造规划及周边环境因素，确定了虚拟标的物的大致标准及其重置价，并根据法院设定的条件评估其租金收益，并无不当。基于报告结论出租收益折现值29,147,406元未考虑维护、运营成本，而出租肯定有该方面支出，一审法院酌定维护、运营成本为收益的20%，故扣除上述支出后的实际收益为29,147,406（1-20%）＝23,317,925元，再扣除重置价295万元为20,367,925元，一审法院确认该数额为XX部队给予宏汇公司的合理补偿数额。
四，关于XX部队要求宏汇公司支付未完成预售登记赔偿金及逾期交房赔偿金的诉讼请求。
双方合作协议约定，宏汇公司2008年12月30日前没有完成预售登记，即视作对XX部队违约；如因宏汇公司的原因达不到验收标准并交房，则从2009年12月30日起，每逾期一天宏汇公司承担10万元的赔偿金。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，显然XX部队自2008年12月31日及2009年12月31日即应知道宏汇公司未按约定期限履行义务，然而却未及时提出权利主张，诉讼时效已过。XX部队称2013年1月、2月、4月给宏汇公司的函中提及的“落实其他善后事宜处理解决方案”即是其要求宏汇公司承担上述违约责任，诉讼时效中断，但权利主张必须明确、清楚地表达，“落实其他善后事宜处理解决方案”的字句过于含糊，无法得出系XX部队要求宏汇公司承担上述违约责任的结论，且发出上述函件之日也已超过了2年的诉讼时效。综上，宏汇公司有关诉讼时效已过的抗辩意见，一审法院予以采纳，XX部队的上述请求，一审法院不予支持。鉴于此，宏汇公司有关不办预售登记是出于维护XX部队利益的需要、逾期交房系动迁迟延、部队原因及不可抗力等等因素造成以及双方对于交房标准的争议，法院不再予以分析和评判。
五，关于XX部队要求宏汇公司与其指定个人签署商品房交付合同，并为上述人员办理房地产权证及承担交易费用的诉讼请求。
XX部队要求宏汇公司与其指定个人签署商品房交付合同（出售合同），符合双方合作协议的约定。宏汇公司以第三方不打印','2018-11-13
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