＼n广东省惠州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）惠中法民一终字第505号＼n上诉人(原审原告)：张炳强，男，汉族。＼n被上诉人（原审被告）：大中华实业（惠州）有限公司。＼n法定代表人:黄世再。＼n上诉人张炳强与被上诉人大中华实业（惠州）有限公司（下称大中华公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n当事人原审的意见＼n＼n2013年5月20日，原审原告张炳强向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告大中华公司向原告张炳强退还购房面积误差款53756.42元及利息30769.78元；2.被告大中华公司向原告张炳强支付延迟办理房地产权证的利息损失96830.41元；3.被告大中华公司向原告张炳强退还多收的契税4672.68元及利息804.81元；4.被告大中华公司向原告张炳强退还多收的维修资金3115.13元及利息475元；5.被告大中华公司向原告张炳强退还多收的物业管理费1420元；6.被告大中华公司立即为原告张炳强所购位于惠州市大亚湾澳头大温坝的东方新天地大厦第1幢一单元1604房、二单元1904房商品房办好房地产权证，以上合计1981844.23元；7.本案诉讼费由被告大中华公司负担。＼n主要事实和理由是：2009年12月24日，原告张炳强与被告大中华公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾澳头大温坝的东方新天地大厦第1幢一单元1604房，该合同第三条约定：该商品房为预售商品房，用途为住宅，层高3.1米，约定建筑面积共93.7平方米，其中套内建筑面积68.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.05平方米。第四条约定出卖人与买受人按第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6361.89元，总金额436744元。第五条面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以原则处理：2、差异值为±0．6％以上至±3％以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。第六条付款方式及期限：3、其他方式：2009年12月24日前付全部楼价款的20％，即87744元。2、2009年12月31日前付全部楼价款的80％，即349000元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定期限付款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年6月1日前，将该经验收合格的商品房交付给买受人。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2、3条项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。3、出卖人承诺在交付使用之日起12个月内为买受人办理房地产权证。2009年12月24日原、被告双方同时签订了《补充协议》，第十条约定对本合同第十五条约定的第2条补充为买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％/月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。合同签订后，原告依约向被告交纳了首期购房款87744元，通过银行按揭贷款支付给被告购房款349000元。按总房价款2％向被告交纳了维修资金8734.88元，按总房价款3％向被告交纳了契税13102.32元，按每月每平方米1.8元向被告交纳了物业管理费。被告于2010年6月1日前将验收后的商品房交付给原告，原告办理了所购商品房入伙居住手续。经惠州大亚湾经济技术开发区房地产测绘所测绘，原告向被告购买的东方新天地大厦第1幢一单元1604房，建筑面积是80.97平方米，套内面积只有58.62平方米，分摊面积22.35平方米。建筑面积比合同约定面积少12.73平方米，套内面积比合同约定套内面积少10.03平方米，分摊面积比合同约定面积少2.7平方米。实际建筑面积比合同约定建筑面积少13.59％。被告没有按约定在交付商品房后12个月内办好房地产权证给原告，直到起诉日止，仍未办好房地产权证给原告。原告向被告购买东方新天地大厦第1幢一单元1604房，因被告违约，被告应偿付给原告的损失有：1、应退面积误差款80986.86元(12.73㎡×6361.89元/㎡)及自2009年12月19日交购房款之日起算至2013年4月30日止利息15999元；2、延迟办理房地产权证的利息50328.82元；3、应退契税2429.74元(12.73㎡×6361.89元/㎡×3％)及利息418.47元；4、应退维修资金1619.74元(12.73㎡×6361.89元/㎡×2％)及自2010年6月13日至2013年4月30日止利息278.98元；5、应退物业管理费710.33元(12.73㎡×l.8元×31个月)。详见损失计算清单。＼n原告向被告购买另一套商品房情况是：2009年12月24日原告张炳强与被告大中华实业(惠州)有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾澳头大温坝的东方新天地大厦第l幢二单元1904房，该合同第三条约定：该商品房为预售商品房，用途为住宅，层高3．1米，约定建筑面积共93．7平方米，其中套内建筑面积68．65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.05平方米。第四条约定出卖人与买受人约按第1种方式计算该商品房价款：l、该商品房属预售，按套出售按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5878.11元，总金额403532.00元。第五条面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以原则处理：2、差异值为±0.6％以上至±3％以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。第六条付款方式及期限：3、其他方式：2009年12月24日前付全部楼价款的20％，即81532元。2、2009年12月31日前付全部楼价款的80％，即322000元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定期限付款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年6月1日前，将验收合格的商品房交付给买受人。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2、3条项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。3、出卖人承诺在交付使用之日起12个月内为买受人办理房地产权证。2009年12月24日原被告双方同时签订了《补充协议》，第十条约定对本合同第十五条约定的第2条补充为买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1％／月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。合同签订后，原告依约向被告交纳了首期购房款81532元，通过银行按揭贷款支付给被告购房款322000元。按总房价款2％向被告交纳了维修基金8070.64元，按总房价款3％向被告交纳了契税12105.96元，并按每月每平方米1.8元向被告交纳了物业管理费。被告于2010年6月1日前将验收后的商品房交付给原告，原告办理了所购商品房入伙居住手续。经惠州大亚湾经济技术开发区房地产测绘所测绘，原告向被告购买的东方新天地大厦第l幢二单元1904房，建筑面积是80.98平方米，套内面积只有58.62平方米，分摊面积22.36平方米。建筑面积比合同约定面积少12.72平方米，套内面积比合同约定套内面积少10.03平方米，分摊面积比合同约定面积少2.69平方米。实际建筑面积比合同约定建筑面积少13.58％。被告没有按约定在交付商品房后12个月内办好房地产权证给原告，直到起诉日止，仍未办好房地产权证给原告。原告向被告购买东方新天地大厦第1幢二单元1904房，因被告违约，被告应偿付给原告的损失有：1、应退面积误差款74769.56元(12.72㎡×5878.11元／㎡。)及自2009年12月19日交购房款之日起算至2013年4月30日止利息14770.78元。2、延迟办理房地产权证的利息46501.59元。3、应退契税2243.08元(12.72㎡×5878.11元／㎡×3％)及自2010年6月13日至2013年4月30日止利息386．34元：4、应退维修基金1495．39元(12.72㎡×5878．1l元／㎡×2％)及自2010年6月13日至2013年4月30日止利息257.56元；5、应退物业管理费709.77元(12.72㎡×1.8元×31个月)。详见损失计算清单。＼n原告认为，依法签订的合同具有法律约束力。根据双方合同约定，被告应当将多收原告的建筑面积差异款及占用资金期间的利息(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息)、被告多收原告维修资金及占用资金期间的利息、被告多收原告契税及占用资金期间的利息、多收的物业管理费一并退还支付给原告。被告违反合同约定，超过规定期限23个月至今没有按期为原告办理好房地产权证交给原告，应承担违约责任。但双方合同《补充协议》第十条约定“出卖人按已付房价款的0.1％/月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。”的约定，低于给原告造成的损失，明显偏低，不符合公正的原则，根据我国合同法第114条规定，原告有权要求增加违约金，原告要求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，计算被告逾期办理房地产权证而给原告造成的损失，是公平合理的。同时，被告应立即按合同约定为原告办理好房地产权证。被告曾向原告支付了房产多收的部分面积差异款约51000元，但被告仍欠部分原告面积差异款53756.42元及占用资金期间的利息没有支付给原告。原告曾和被告交涉协商解决纠纷，但被告一直拖延。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。＼n被告大中华公司辩称:答辩人认为，根据被答辩人的申请，答辩人已经足额退还了面积差异款。首先，原、答辩人双方签署的合同合法有效，是双方的真实意思表示，面积差异是因为测绘失误造成的，双方已就差额事宜达成一致，被答辩人无权主张面积差异款及赔偿，根据被答辩人的申请，面积差异的事情已过去两年，超过诉讼时效。对于被答辩人主张的诉请应予驳回。其次，对于办理房产证，答辩人已经充分履行相应合同义务，延迟办证的原因在答辩人，根据房管部门的要求，办理房产证需要原、答辩人双方共同前往房管部门，而本案中，基于面积差异问题，根据大亚湾房管部门要求，需要双方就面积差异需签署补充协议及办理公证手续，经过答辩人多次催促，被答辩人不配合签署相应的补充协议也没有办理公证手续，因此责任在被答辩人，被答辩人无权追究答辩人的责任。关于违约金的计算标准，被答辩人也违反了相关合同的约定，根据双方签署的合同的补充协议约定，对于违约金的支付，双方明确约定按照总房价款的千分之一支付违约金，被答辩人主张的房价款中，有5万元属于赠送款，应该进行等额扣减，应该减去违约金及减去答辩人赠送的金额，被答辩人应为其损失承担举证责任。关于物业管理费，涉案房产的物业管理费都是由物业管理公司收取，与答辩人无关，双方也没有物业管理关系，根据合同相对性原则，被答辩人无权向答辩人主张该费用，且被答辩人主张的计算清单，存在多种错误。＼n＼n原审法院查明的事实＼n原审法院经审理查明：2009年12月19日，原告张炳强预购被告大中华公司开发的位于惠州市大亚湾澳头大温坝东方新天地大厦第1栋一单元1604号、二单元1904号房，分别向被告大中华公司支付了购房定金各1万元。同月24日，原告张炳强作为买受人与被告大中华公司作为出卖人签订正式商品房买卖合同，合同主要约定：1.原告张炳强购买被告大中华公司开发的上述两套房产，其中一单元1604号房建筑面积为93.70平方米，套内建筑面积为68.65平方米，总房价按照套内建筑面积计算每平方米为6361.89元，共计为436744元，付款方式为2009年12月24日付全部楼价款的20%即87744元，2009年12月31日前付清余款349000元或者在该日期前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款，另二单元1904号房，建筑面积为93.70平方米，套内建筑面积为68.65平方米，总房价按照套内建筑面积计算每平方米为5878.11元，共计为403532元，付款方式为2009年12月24日付全部楼价款的20%即81532元，2009年12月31日前付清余款322000元或者在该日期前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款；2.两份合同第五条面积差异处理均约定，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6％（不含本数）以上至±3％（含本数）以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%（不含本数）以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；3.合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年6月1日前，将该经验收合格的商品房交付给买受人；4.两份合同第十五条关于产权登记均约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2、3条项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金，出卖人承诺在交付使用之日起12个月内为买受人办理房地产权证，买受人应积极主动交齐办证所需各项费用及有关文件、资料，因买受人原因造成延误或不能办证的，其责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任；5.两份合同附件4补充协议第十条均约定，对本合同第十五条约定的第2条补充为买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1％/月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。合同签订当天，原告张炳强向被告大中华公司支付一单元1604号房部分首期款27744元及二单元1904号房部分首期款21532元，同时被告大中华公司同意附条件赠送原告张炳强购房款十万元（附条件为如原告张炳强解除合同，则该十万元应返还被告大中华公司），其中每房五万元。至此，原告共向被告支付一单元1604号房购房款87744元及二单元1904号房购房款81532元（包括被告大中华公司赠送的100000元）。2010年3月1日，原告张炳强向案外人华夏银行股份有限公司深圳大中华支行办理银行按揭贷款手续向被告大中华公司支付了一单元1604号房购房款349000元，2010年4月1日，原告张炳强通过上述银行办理按揭贷款手续向被告支付二单元1904号房购房款322000元。2010年6月13日，原告张炳强向被告大中华公司支付了一单元1604号房的维修资金8734.88元及契税13102.32元，支付了二单元1904号房的维修资金8070.64元及契税12105.96元。同一天，原告向案外人深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付了一单元1604号房6、7、8月份的管理费及二单元1904号房6、7、8月份的管理费787元。2010年6月13日，被告大中华公司将涉案房产交付原告张炳强使用。被告大中华公司于2009年12月24日以原告张炳强名义缴纳了一单元1604号房住宅专项维修资金8735元及二单元1904号房住宅专项维修资金8071元。＼n另查明：在该两套案房产办证过程中，大亚湾区房管局派员测量涉案房屋，其中一单元1604号房该房产实测建筑面积为80.97平方米，套内面积58.62平方米，二单元1904号房该房产实测建筑面积为80.98平方米，套内面积58.62平方米。为此，原告张炳强于2012年3月2日向被告大中华公司提出申请，要求按照合同约定退还二单元1904号房的差额款51652元，退还差额款后保证不退房。被告大中华公司同意原告的申请，并于2012年12月28日向原告支付了两套房面积差异款108157元。此后，被告未能按照合同约定的时间为原告办理房地产权证，为此，原告向本院提起诉讼，主张上述权利。＼n另查明：涉案房产于2010年8月26日取得建设工程勘察、设计、监理、施工、建设等单位的竣工验收备案登记。＼n＼n原审法院判决理由和结果＼n＼n原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该份合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。＼n关于涉案房屋面积误差款问题。根据法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案查明事实，该套房屋面积误差比绝对值超过为±3%，原、被告在合同约定，差异值超过±3%（不含本数）以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。原告于2012年3月2日向被告提出申请，要求被告按照合同约定退还二单元1904号房差额款51652元，退还差额款后保证不退房,因此，原告选择要求被告退还交付的房款。被告大中华公司对此亦无异议，并于2012年12月28日向原告退回两套房的差额款108157元。至此，原、被告双方就二单元1904号房面积误差事宜达成一致意见，并处理完毕，原告再行主张被告退还该房面积误差款及利息，没有事实依据，本院不予支持。合同约定一单元1604号房套内面积为68.65平方米，而实测套内面积为58.62平方米，合同约定套内面积单价为每平方6361.89元，因此，该套房的面积差异款应为63809.76元[6361.89×（68.65-58.62）]，因此，被告应向原告返还两套房的差异款共计128185.54元（76533.54元+51652元）。被告于2012年12月28日向原告退回差异款108157元，尚欠20028.54元未付。为此，原告向被告追讨一单元1604号房面积差异款的诉讼时效起算点应是2012年12月29日，原告于2013年5月5日向本院主张要求被告返还房屋面积差异款及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告认为原告就差异款主张权利超出诉讼时效的辩解意见，没有事实依据，本院不予支持。原告主张被告退还购房面积误差款53756.42元及利息30769.78元，超出本金20028.54元及其利息部分，本院不予支持。＼n关于迟延办理房产证问题。被告大中华公司于2010年6月13日将涉案房屋交付原告张炳强使用，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告承诺在交付使用之日起12个月内为原告办理房地产权证，原告应积极主动交齐办证所需各项费用及有关文件、资料，因原告原因造成延误或不能办证的，其责任由原告承担，被告不承担任何责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1％向原告支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1％。因此，原告应在2011年6月12日前为原告办理房地产权证，而涉案房屋至今未办理房产证，而被告未提供证据证实涉案房屋产权证未能办理是因原告原因造成的，为此，被告存在迟延办理房产证的违约事实，原告请求被告为原告所购位于惠州市大亚湾澳头大温坝东方新天地大厦第1栋一单元1604号房及二单元1904号房到大亚湾区房产管理局办理房地产权证，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告存在逾期办证的最高违约金不超过已付房价款的1％，即一单元1604号房为4367.44元（以原合同约定的房款436744元×1％）、二单元1904号房为4035.32（以原合同约定的房款403532元×1％），因此，被告应向原告支付延迟办理房地产权证的违约金共计8402.76元，原告主张被告支付延迟办理房地产权证的违约金96830.41元，超出前述部分，没有事实依据，本院不予支持。＼n关于维修资金问题。被告大中华公司被告已以原告的名义将涉案两套房屋的住宅专项维修资金交至相关银行，因涉案房产存在面积差，从而导致原告多交房屋维修资金，原告可自行办理相关退款手续。由于被告已经履行代缴住宅专项维修资金义务，原告再行主张被告退还多收的维修资金及因此产生的利息，没有事实依据，本院不予支持。＼n关于契税问题。被告大中华公司收取原告张炳强支付的一单元1604号房契税13102.32元及二单元1904号房契税12105.96元，其有义务代原告向税务机关缴纳契税，而被告未提供证据证实其已经代原告缴纳的契税，而涉案房屋存在面积差事实，契税金额也会相应的减少，为此，该契税待实际发生后，剩余部分被告应返还原告，而原、被告均未对涉案房屋具体契税金额提供证据证实，原告主张其多交契税及利息，缺乏事实依据，本院不予支持。＼n关于物业管理费问题，原告张炳强是向案外人深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司惠州大亚湾分公司缴纳物业管理费，因此，其多缴纳的管理费应向案外人深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司惠州大亚湾分公司主张权利，为此，原告主张被告退还物业管理费，没有事实依据，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内为原告张炳强所购其公司开发的位于惠州市大亚湾澳头大温坝东方新天地大厦第1栋一单元1604号、第1栋二单元1904号房到大亚湾区房产管理局办理房地产权证登记，原告张炳强应按照房产管理部门的规定予以协助；＼n二、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内向原告张炳强支付第1栋一单元1604号房房屋面积差异款元20028.54元，并从2012年12月29日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款付清之日止；＼n三、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内向原告张炳强支付延迟办理房地产权证的违约金8402.76元；＼n四、驳回原告张炳强的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币4136元，由被告大中华实业（惠州）有限公司负担，原告已向本院预交人民币2068元，被告大中华实业（惠州）有限公司应在本判决生效后7日内分别向原告支付人民币989元，向本院交纳人民币2068元。＼n＼n当事人二审的意见＼n＼n上诉人张炳强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判被上诉人大中华公司应向上诉人张炳强退还购房面积误差款26973.98元，自2012年12月28日起至还清款项之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息；被上诉人自2009年12月24日起至2012年12月28日止以135130.98元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息给上诉人。合计利息约30769.78元。2、改判被上诉人大中华公司应以840276.00元为本金自2011年6月1日起至被上诉人为上诉人办理房地产权证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，向上诉人支付延期办理房地产权证的违约金（暂计至2013年4月30日止利息约96830.41元）。3、维持惠州市大亚湾经济技术开友区人民法院(2013)惠湾法民一初字第555号民事判决第一项。即被上诉人大中华公司在本判决生效后7天内为上诉人张炳强所购其公司开发的位于惠州市大亚湾澳头大温坝东方新天地大厦第1幢一单元2304房到大亚湾区房产管理局办理房地产权证登记。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。＼n主要事实和理由：＼n一、被上诉人大中华公司应向上诉人张炳强退还购房面积误差款26973.98元，自2012年12月28日起至还清款项之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息；被上诉人自2009年12月24日起至2012年12月28日止以135130.98元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息给上诉人。＼n根据2009年12月24日上诉人张炳强与被上诉人大中华公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定第一套房屋的建筑面积共93.7平方米，其中套内建筑面积68.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.05平方米。第四条约定出卖人与买受人按第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6361.89元，总金额436744元。但实际上，被上诉入向上诉人交付的房产建筑面积是80.97平方米，套内面积只有58.62平方米，分摊面积22.35平方米。建筑面积比合同约定面积少12.73平方米，套内面积比合同约定套内面积少10.03平方米，分摊面积比合同约定面积少2.7平方米。实际建筑面积比合同约定建筑面积少13.59%。根据合同约定，被上诉人应向上诉人退还面积误差款为76533.54元[6361.89元×(68.65-58.62平方米)]。＼n另一套房屋的情况是:建筑面积共93.7平方米，其中套内建筑面积68.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.05平方米。第四条约定出卖人与买受人按第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5878.11元，总金额403532元。但实际上，被上诉入向上诉人交付的房产建筑面积是80.98平方米，套内面积只有58.62平方米，分摊面积22.36平方米。建筑面积比合同约定面积少12.72平方米，套内面积比合同约定套内面积少10.03平方米，分摊面积比合同约定面积少2.7平方米。实际建筑面积比合同约定建筑面积少13.58%。根据合同约定，被上诉人应向上诉人退还面积误差款为58957.44元[5878.11元×(68.65-58.62平方米)]。＼n以上两套房屋，应当返还面积差异款为135130.98元，而被上诉人仅于2012年12月28日退还面积误差款108157元，仍欠上诉人面积误差款26973.98元（76533.54元+58957.44元-108157元）。＼n虽然上诉人在2012年3月2日向被上诉人提出申请，要求退还第二套房屋差额款51652元，但被上诉人没有按合同约定计算面积误差款，只是退还了部分面积误差款108157元。上诉人在该申请中并没有放弃其余面积误差款26973.98元，也没有放弃被上诉人因多收上诉人的购房款所应赔偿给上诉人的相应利息。上诉人与被上诉人就涉案房屋面积误差并没有达成一致协议。一审判决认为被上诉人与上诉人就涉案房屋面积误差事宜达成一致意见并处理完毕，没有事实根据，是完全错误的。＼n二、被上诉人大中华公司应以840276元为本金自2011年6月1日起至被上诉人为上诉人办理房地产权证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，向上诉人支付延期办理房地产权证的违约金（暂计至2013年4月30日止利息约96830.41元）。＼n根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付期限：出卖人应当在2010年6月1日前，将该经验收合格的商品房交付给买受人。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出实人提供的资料报产权登记机关备案。＼n但事实上，被上诉人违反合同约定，超过约定期限至今没有按期为上诉人办理好房地产权证交给上诉人，应承担违约责任。虽然双方合同《补充协议》第十条约定“出卖人按已付房价款的0.1%/月向买受人支付违约金，最高违约金不超过已付房价款的1%。”的约定，但该约定的违约金远远不能弥补给上诉人所造成的实际损失。因上诉人长达三年仍未取得房地产权证，致使上诉人无法行使房地产所有权，不能变卖房产，也不能抵押房产，给上诉人造成巨大的经济损失。＼n一审判决按合同约定房价款的1%计付延迟办理房地产权证的违约金，明显偏低，不符合公平公正的原则，因此根据我国合同法第114条规定，上诉人有权要求被上诉人自逾期办理房地产权证之日起以购房款为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息，以赔偿给上诉人造成的经济损失。＼n三、被上诉人在销售其开发的东方新天地大厦商品房时，故意欺骗上诉人，虚报扩大所购商品房的建筑面积和套内建筑面积，建筑面积误差达12.73平方米，套内建筑面积误差10.03平方米，面积差异值达-13.59%，严重违背上诉人的购房面积意愿，且平均每套房多收购房人房款达6至7万元，占用购房人的购房款，给购房人造成巨大的经济损失。被上诉人对此存在完全过错，应承担一切法律责任。＼n四、一审时上诉人预交诉讼费2068元，但是一审判决时仅要求被上诉人返回989元，应当予以纠正。＼n五、维修基金、契税、管理费等利息计算时间未能得到公正判决，请求予以纠正。＼n为此，上诉人特提出上诉，请法院依法判决，以保护上诉人的合法权益。＼n被上诉人大中华公司答辩称:其答辩意见与一审中已经发表的答辩意见一致。＼n本案二审中双方当事人均未提交新证据。＼n＼n本院查明的事实＼n＼n本案二审中，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，且一致同意本案二审争议的是实体处理问题。＼n本院再查明：双方一致同意，2012年12月28日向大中华公司向张炳强支付第二套房屋面积补偿款51652元，计算方法是：（合同约定的总房款-
大中华公司赠送50000元）/合同约定套内面积93.7平方米*套内差异面积10.03平方米。但是张炳强认为该计算方式不合理，在计算面积单价时不应当扣减赠送的50000元。＼n大中华公司另外支付的另外一套房部分补偿款，并无张炳强的申请等，是大中华公司直接支付的。＼n本院另查明：涉案的商品房已经向张炳强交付。＼n＼n本院判决理由和结果＼n＼n本院认为，本案属于商品房房预售合同纠纷。本案二审争议的问题主要是：2012年12月28日向大中华公司向张炳强支付的108157元是否已经就全部解决了面积差异问题，涉案房屋延期办证的违约金应当按照何种标准计算，张炳强多缴纳的维修基金、契税、管理费等是否应当计算利息的问题。＼n2012年12月28日向大中华公司向张炳强支付第二套房的补偿款51652元时，大中华公司计算涉案房屋的计价面积的单价时，扣减了其赠送的50000元购房款，按照真实的成交价确定计价面积单价。在该支付行为发生时，申请书上明确记载“申请按合同约定退还差额楼款51652元”。据此，已经退还的51652元房款，一方面是根据“合同约定”的方式计算的，一方面也没有特别说明该款项只是部分。因此，一审法院认定在该款项领取后，双方就第二套房屋的差异部分面积的争议已经达成一致意见的判断正确，本院予以支持；张炳强上诉仍然要求对该套房屋继续补偿的，没有充分依据。但是张炳强另外购买的一套房屋的补偿问题，并无张炳强的申请等任何书面文件，尽管大中华公司支付了部分补偿款，该套房屋的补偿问题还是应当按照合同约定的成交单价计算面积差额款。一审法院已经按照该原则处理的，本院予以支持。＼n关于延期办证的违约金问题，双方已经明确预定该项违约的违约金不超过总房价的1%。这一约定是双方签订合同时，张炳强作为买受人对将来可能延期办证造成损失具备相应的判断能力。在涉案房屋已经实际交付的情况下，张炳强仅称因不能变卖房产、不能抵押房产存在损失，但又不能提供相应证据的，其关于本案一审按照合同约定计算逾期办证的违约金不合理的上诉主张，没有证据支持。就可以＼n关于张炳强多缴纳的维修基金、契税、管理费等是否应当计算利息的问题，大中华公司只是其中维修基金、契税的代收人，多收取的维修基金一审法院已经按照实际交付日期计算了利息；契税的最终数额尚未确定故而是否多收取了契税、多收了多少都尚待进一步结算，张炳强请求支付多收契税部分利息的缺乏事实依据；管理费是交给了案外人物业公司，张炳强可以另行主张权利。＼n关于张炳强上诉的一审法院处理一审诉讼费出现的错误，张炳强实际已经预交2068元但是一审法院决定大中华公司只返还989元的，属于计算错误，张炳强可以向一审法院申请裁定补正。＼n综上所述，上诉人张炳强的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确,实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费人民币4136元，由上诉人张炳强负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n审判长池志勇＼n审判员赖锦荣＼n审判员郑杰＼n＼n二0一四年六月三日＼n＼n书记员彭科梅＼n＼n＼n