广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1502号
上诉人（原审原告）：深圳市德美物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城清西路留学生公寓一号楼三楼328、329房，组织机构代码：731102078。
法定代表人：杜登平。
委托诉讼代理人：周深根，广东坤龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘俊芳，女，汉族，1966年9月11日出生，住所地：广东省深圳市，
委托诉讼代理人：胡清水，男，汉族，1959年11月1日，住所地：湖北省通城县，系刘俊芳配偶。
上诉人深圳市德美物业管理有限公司（以下简称德美物业公司）因与被上诉人刘俊芳物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9052号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
德美物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判刘俊芳支付自2008年1月起至今的物业管理费、本体维修金、停车费本金及利息（暂计至2016年5月，本金26800元、利息5711元，合计32512元）；由刘俊芳承担诉讼费用。上诉理由：一、本案属于物业管理合同纠纷，众所周知，物业管理是物业公司在涉案小区设立管理处并为小区业主提供物业服务，德美物业公司每月以上门催缴、小区公示、EMS等多种方式向刘俊芳主张权利、催收物业管理费，并且每月的催缴单上均注明当月应缴纳的物业管理费金额与本体维修金数额，同时注明了欠缴的金额及月份。刘俊芳均不予理会、拒绝支付相关费用，给德美物业公司造成了极大的经济损失。德美物业公司面对刘俊芳经过多方催缴仍刻意逃避缴费义务，德美物业公司处于被动和弱势的地位。因刘俊芳拒不缴费，德美物业公司不得不承担维持小区正常物业管理秩序的成本开支，还要替刘俊芳向建设部分监管账户垫付自2008年1月至今的本体维修金。向刘俊芳住所地分别寄送EMS单实属无奈之举，但刘俊芳刻意拒收其中两次的EMS单不能否认德美物业公司持续主张权利的事实，反而佐证了德美物业公司通过多种方式向刘俊芳积极主张权利的事实。二、在庭审中，刘俊芳又以德美物业公司不是合法的物业管理单位、与德美物业公司之间没有物业管理协议为由拒不缴纳物业管理费进行抗辩，在判决中一审法院主动适用诉讼时效规定属于超越职权，同时，作为享受了物业服务的小区业主以不知向何人缴纳物业管理费用、没有收到单据为由进行诡辩，有违常理，业主向物业管理处缴纳物管费用是业主的基本常识，并且绝大部分小区业主都按月正常缴费。原审法院无视一般的生活经验和常识，并且苛刻和机械的否认德美物业公司持续主张权利的事实。并据此作出德美物业公司部分主张超过诉讼时效的认定，处理错误。三、一审中德美物业公司已经向法庭提交了每月缴费通知单、EMS单及查询记录，结合物业管理服务的基本常识、物业管理处设立在小区的事实，德美物业公司的证据已经达到“高度盖然性”的证明标准，而刘俊芳未提交任何否认德美物业公司主张的证据，法院应确认德美物业公司持续主张权利的证据和事实。四、原审法院在判决书第七页中间部分认为德美物业公司提交的《缴款通知书》无法确认其签发时间，真实性难以确认。并以三份EMS单其中两份没有刘俊芳签收为由认定诉讼时效为2014年6月9日至2016年1月8日，不符合客观事实。五、德美物业公司在一审时提交的797、1566号生效判决书，在二审提交的（2016）粤03民终20278号生效判决均对德美物业公司持续主张权利的事实予以确认。一审判决将导致同案不同判，这是对法院已生效判决的否认，有损司法威信，有违公平正义。
刘俊芳辩称：一、德美物业公司认为“一审法院主动适用诉讼时效的规定属于超越职权”是无事实根据的。刘俊芳书面提交的答辩状有提出时效的抗辩。刘俊芳在一审答辩状第五条明确写明：“不管本案所述无因管理是否成立和是否具备相关事实，德美物业公司主张的无因管理之债和利息均已超过法定诉讼时效，不应支持”。二、德美物业公司不是刘俊芳房屋所在小区的合法物业管理单位，与刘俊芳房屋所在小区无任何关系。（一）从深圳市龙岗区坪地街道怡心社区工作站的《函》、深圳市西湖物业管理有限公司的《复函》及德美物业公司的起诉书中可以明确看出，德美物业公司无任何手续，无端介入西湖苑水岸香小区进行管理。除了自愿与之签订《物业管理服务协议》的业主外，收取其他没有与之签订协议的业主的费用，完全是没有事实和法律依据的。接受德美物业公司服务，是与德美物公司签订协议的业主的事，但不能强加到不愿接受德美物业公司服务的业主身上。一个不合法的物业管理，没有法律依据，强行要求他人接受服务，有违法律和道德的要求。（二）刘俊芳的《楼盘入伙通知书》中该小区的开发单位是深圳市西湖房地产开发有限公司，物业管理单位是深圳是西湖物业管理有限公司，刘俊芳承认的是这两个单位。现深圳市西湖物业管理有限公司的《复函》明确写明“至于德美物业公司如何进驻，承建……，我司毫不知情”，说明刘俊芳原来与深圳市西湖物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，深圳市西湖物业管理有限公司并没有转让或委托给德美物业公司，德美物业公司无端介入西湖苑水岸香小区进行收费及管理是其一厢情愿，与刘俊芳没有任何关系。（三）德美物业公司不存在具体的管理行为。多年以来，小区一直处于混乱状态，作为业主，刘俊芳也从未感觉到、从不知晓德美物业公司作为物业管理公司的存在。德美物业公司应当提交证据证明其进行了哪些无因管理，应得到什么补偿，而不是按照国家物业管理收费标准，向并没有委托其进行物业管理、实际上也没有得到任何物业管理服务的业主收取所谓的物业管理费。
德美物业公司向一审法院起诉请求：1、刘俊芳支付德美物业公司2008年1月至2016年5月期间的物业管理费和本体维修基金20200元；2、刘俊芳支付德美物业公司2013年9月至2016年5月停车费6600元；3、刘俊芳支付自当月11日起应缴费用物业管理费和本体维修基金利息损失5151元（利息按银行同期贷款利率计算，暂计至2016年6月10日）及停车费利息561元（利息按银行同期贷款利率计算，从2013年9月暂计至2016年6月10日），以上合计32512元；3、刘俊芳承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：德美物业公司与涉案小区的投资方深圳市奥城投资有限公司（以下简称奥城公司）于2007年11月10日签订《物业管理委托合同》，约定德美物业公司对位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区的西湖苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日。合同第二条约定了相关委托管理事项。合同第八条第8款注明：“鉴于本物业属西湖公司，本合同只具有临时约束力，为前期物业合同”。合同订立后，德美物业公司进驻西湖苑二期物业，并提供物业管理服务。
根据德美物业公司提交的不动产查询单显示，涉案房产位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区西湖苑水岸香1C302，产权人为刘俊芳，建筑面积为114.57平方米。
德美物业公司进驻涉案小区后进行了物业管理，并陆续与该小区的部分业主分别签订了《物业管理服务协议》，协议约定缴费标准为，小区住宅类物业管理费每月1.5元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米，每月10日前缴纳。
根据德美物业公司提供的由深圳市公安局交通警察局签发的《深圳市经营性停车场许可证》（深公交停管许字B02596），该许可证显示发证有效期自2014年9月21日至2016年11月30日止。德美物业公司提供的深圳市停车场收费标价牌显示，小车月卡停放（露天）的收费标准为100元/月。
至一审庭审时止涉案居民小区尚未成立业主委员会，本案中的德美物业公司、刘俊芳之间也未签订《物业管理服务协议》。
一审法院认为：本案争议焦点主要有：一、德美物业公司有无权利向刘俊芳主张物业管理费及相关费用；二、德美物业公司有无权利向刘俊芳主张停车费；三、本案的诉讼时效问题。
关于德美物业公司有无权利向刘俊芳主张物业管理费及相关费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”德美物业公司称,虽然德美物业公司、刘俊芳之间没有签订物业管理合同，但德美物业公司在对其他业主进行物业管理服务的同时，为刘俊芳利益，也对刘俊芳的物业提供了同等的物业管理服务，已经形成了事实的无因管理之债，刘俊芳理应向德美物业公司支付无因管理之物业管理费用。根据涉案小区大部分业主与德美物业公司签订的《物业管理协议》，按照同样标准收费别墅小区每月1.5元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米，故刘俊芳每月应缴纳的物业管理费和本体维修基金为200元（1.5元/平方米×114.57平方米+0.25元/平方米×114.57平方米），缴费时间为每月10日之前。物业管理费和本体维修基金利息按照同类物业管理协议约定自2008年1月起按月计算利息，利息计算方式按每月200元为基数暂计算至2016年6月10日，利率标准均按照中国人民银行同期贷款年利率计算。刘俊芳辩称，德美物业公司不是涉案小区合法物业管理单位，与涉案小区无任何关系，德美物业公司未办理任何入驻手续，无端介入西湖苑水岸香小区进行管理，德美物业公司无权向其主张物业管理费及相关费用。刘俊芳当庭提交了一组照片、报警回执以及修车发票，证明德美物业公司的物业管理不到位，致使刘俊芳自有车辆被砸坏。一审法院认为，奥城公司作为涉案小区的开发合作方之一，有义务选聘物业服务公司对小区进行管理，涉案小区的前期物业服务合同由奥城公司与德美物业公司依法签订。本案中由于涉案居民小区尚未成立业主委员会，其仍处在由开发商签订的前期物业合同期间，因此该前期物业服务合同合法有效，其对已经入住和尚未入住的小区业主均具有约束力。尽管德美物业公司、刘俊芳之间虽尚未签订书面的物业服务协议，但在涉案小区没有更换新的物业管理单位前，德美物业公司属于涉案小区合法的物业管理单位，且事实上德美物业公司对涉案小区进行了管理，德美物业公司、刘俊芳双方存在事实上的物业服务合同关系，故德美物业公司有权依据前期物业服务合同的约定向刘俊芳收取物业管理费、本体维修基金。鉴于德美物业公司、刘俊芳之间未签订书面物业服务协议，一审法院对德美物业公司要求刘俊芳缴纳物业管理费标准参照涉案小区大部分业主与德美物业公司签订的《物业管理协议》规定的收费标准和缴费时间的诉请予以支持。
关于德美物业公司有无权利向刘俊芳主张停车费的问题。德美物业公司主张刘俊芳在德美物业公司的物业管理处登记有两台车辆，车牌号分别是粤Ｂ×××××和粤Ｂ×××××。德美物业公司具有收取停车费资格，其收费许可证的有效期自2014年9月21日至2016年11月30日止，停车场收费标价牌显示，小车月卡停放（露天）的收费标准为100元/月。德美物业公司在2013年到2015年曾向刘俊芳邮寄停车费的《催款通知书》，但刘俊芳拒绝签收该通知书。刘俊芳否认使用过德美物业公司的停车场停放车辆，但确认粤Ｂ×××××和粤Ｂ×××××两车为刘俊芳所有。一审法院认为，德美物业公司已于2014年9月21日取得收费许可证，其有权对停放在德美物业公司停车场的车辆收取停车费。但本案中，德美物业公司提交的《催款通知书》并无刘俊芳的签收确认，不足以证明刘俊芳使用过德美物业公司的停车场，德美物业公司应承担举证不利的后果，故一审法院对德美物业公司要求刘俊芳缴纳停车费的诉请不予支持。
关于本案中德美物业公司的诉请是否超过诉讼时效问题。民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，有特殊情况的可以延长诉讼时效期间。刘俊芳对德美物业公司诉请提出时效抗辩，一审法院依法予以审查。德美物业公司提交了自2009年至2016年共14份《缴款通知书》、深圳同城速递业务详情单（物品信息为缴款通知书，2011年6月3日投递，注明因“用户要求退”被退回）、妥投查询单（2013年8月11日投递，由欧旭清签收）以及中国邮政国内小包邮件详情单（物品信息为缴费单，投递日期为2015年8月16日），证明德美物业公司已经履行了向刘俊芳通知缴纳物业管理费和主体维修基金等费用的义务。刘俊芳辩称未收到德美物业公司的缴款通知书、邮政快递单和妥投查询单。一审法院认为，（一）德美物业公司提交的缴款通知书无法确认其签发时间，真实性难以确认，对其证明事项不予认可。（二）德美物业公司提交的深圳同城速递业务详情单显示，邮件因“用户要求退”被退回，以此推断邮件已经送达刘俊芳，即德美物业公司以于2011年6月3日向刘俊芳履行了催缴义务。基于二年的诉讼时效要求，该催缴行为仅对2009年6月4日至2011年6月3日期间的物业管理费和本体维修基金发生效力，同时，物业管理费和本体维修基金诉讼时效发生中断，重新计算至2013年6月3日。（三）德美物业公司提交的妥投查询单显示已接收，以此推断德美物业公司确已于2013年9月3日向刘俊芳实施催缴行为。基于二年的诉讼时效要求，该催缴行为仅对2011年9月4日至2013年9月3日期间的物业管理费和本体维修基金发生效力，同时，物业管理费和本体维修基金诉讼时效发生中断，重新计算至2015年9月3日；（四）德美物业公司提交的中国邮政国内小包邮件详情单中系寄件人存单，无法确认是否送达刘俊芳，一审法院对此不予确认；（五）德美物业公司于2016年6月8日起诉至一审法院请求刘俊芳支付应缴物业管理费、房屋本体维修基金以及利息损失，基于二年的诉讼时效要求，该催缴行为仅对2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和本体维修基金发生效力，同时，物业管理费和本体维修基金诉讼时效发生中断，重新计算二年。综上所述，德美物业公司的诉请部分已超过时效，一审法院对超过时效部分的诉请不予支持，故刘俊芳应向德美物业公司缴纳2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和本体维修基金及利息。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘俊芳于判决生效之日起五日内支付德美物业公司2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和房屋本体维修基金共计4800元（200元/月×24个月）；二、刘俊芳于判决生效之日起五日内支付德美物业公司拖欠物业管理费及本体维修基金逾期利息（以200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年6月9日至2016年6月8日期间，依次自欠费当月11日起计算，分别计至判决确定的支付之日止）；三、驳回德美物业公司的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元（德美物业公司已预交），由刘俊芳承担213元，德美物业公司承担93元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，本院（2015）深中法房终字第1566号、（2016）粤03民终979号和（2016）粤03民终20278号案件生效判决均查明并认定奥城公司系涉案小区的开发合作方之一，涉案小区的前期物业合同由奥城公司与德美物业公司签订，合同签订后德美物业公司进驻涉案小区并提供了物业管理服务。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。本院已生效判决已查明并认定奥城公司系涉案小区的开发合作方之一，涉案小区的前期物业合同由奥城公司与德美物业公司签订，合同签订后德美物业公司进驻涉案小区并提供了物业管理服务。涉案小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，德美物业公司与奥城公司签订的《物业管理委托合同》对刘俊芳具有法律约束力。
关于德美物业公司有关物业管理费、本体维修基金及利息的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为：（一）刘俊芳针对本体维修基金提出的诉讼时效抗辩不能成立。缴纳本体维修基金是业主的法定义务，催缴本体维修基金的请求权不适用诉讼时效的规定。对刘俊芳针对本体维修基金及利息提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。（二）刘俊芳针对物业管理费提出的诉讼时效抗辩也不能成立。在本案中，德美物业公司提交的证据能够证明其曾多次通过邮寄函件的方式向刘俊芳催缴欠费，德美物业公司有关其每月会将《催缴通知书》塞入业主家门缝并在小区公告栏张贴公示的主张也符合行业习惯，德美物业公司并未怠于催缴物业管理费。并且，刘俊芳作为业主，在享受物业服务的同时，不可能不知道其应当缴纳物业管理费。刘俊芳在本案提出的诉讼时效抗辩，理据不足，本院不予支持。
至于物业管理费和本体维修基金的收费标准，一审法院参照德美物业公司与该小区其他业主所签《物业管理协议》的约定，按照物业管理费每月1.5元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米计算，并无不当。涉案房屋建筑面积114.57平方米，刘俊芳每月应当缴纳物业管理费和本体维修基金200.5元，德美物业公司按每月200元计算上述费用，属于对自身权利的处分，本院予以认可。刘俊芳自2008年1月起未缴纳上述费用，2008年1月至2016年5月期间拖欠物业管理费和本体维修基金合计20200元。德美物业公司请求判令刘俊芳支付上述期间的物业管理费和本体维修基金20200元，应予支持。至于上述费用的利息，德美物业公司请求按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，每月欠费自当月11日起计算利息，合理合法，应予支持。需要说明的是，本体维修基金属业主共有，德美物业公司在收到本体维修基金及利息后，应当及时将上述款项存入本体维修基金专户。
关于停车费的问题，本院同意一审法院的分析。德美公司在本案中提交的证明不能证明刘俊芳停车的时间、次数及产生的停车费，其有关停车费的诉讼请求缺乏事实依据。一审法院驳回该项诉讼请求，处理正确。
综上，上诉人德美物业公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但在诉讼时效问题上适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9052号民事判决第三项。
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9052号民事判决第一项为：刘俊芳应于本判决生效之日起五日内向深圳市德美物业管理有限公司支付2008年1月至2016年5月期间的物业管理费和本体维修基金合计20200元。
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9052号民事判决第二项为：刘俊芳应于本判决生效之日起五日内向深圳市德美物业管理有限公司支付2008年1月至2016年5月期间物业管理费和本体维修基金的逾期利息，具体计付方式为每月欠费以200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费当月11日起计至本判决确定的付款之日止。
四、驳回深圳市德美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费306元，二审案件受理费612元，两项合计918元（已由上诉人深圳市德美物业管理有限公司预交），由上诉人深圳市德美物业管理有限公司负担218元，由被上诉人刘俊芳负担700元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月二十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。