广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第508号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市××产业发展有限公司。
法定代表人李××，董事长。
委托代理人闵××，该公司员工。
委托代理人郭××，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）姜××。
委托代理人张××，北京市××律师事务所律师。
委托代理人郭××，北京市××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马××。
被上诉人（原审被告、反诉原告）梁×。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张××。
上诉人深圳市××产业发展有限公司（以下简称××公司）、姜××与马××、梁×、张××因房屋租赁纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第1503号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：涉案房产系座落于深圳市××区××路的××花园裙楼×层商场×、×层商场×、×层商场，归××公司所有。2007年7月，××公司、姜××就涉案房产达成租赁意向，双方在未签订房屋租赁合同的情况下，于2007年7月10日先行办理了房屋移交手续。××公司、姜××及物业管理公司签署一份《房屋交接书》，确认××公司交付给姜××的房屋建筑面积为7360.36平方米，姜××收到该房产的时间为2007年7月10日，并确认验收房产的现状，包括消防系统部分损坏，货梯运行不正常等。2007年8月8日，××公司与姜××、马××、梁×、张××签订《租赁合同书》，约定：××公司将涉案房产出租给姜××、马××、梁×、张××使用，房屋建筑面积共计7360.36平方米。租赁期限从2007年8月10日起至2017年8月9日止。租赁房屋的单位租金标准为每平方米每月50元，月租金总额为368018元。姜××应于2007年8月10日前交付首期租金，金额为368018元。姜××应于每月15日前向××公司交付租金。租赁房地产的用途为商业。××公司应于2007年8月10日前将租赁房地产交付姜××使用，并办理有关移交手续。××公司交付租赁房地产时，可向姜××收取3个月租金数额的租赁保证金，即1104054元。××公司向姜××返还租赁保证金的条件是姜××交回租赁房地产时建筑物及附属设施无损坏；姜××完成租赁建筑物及附属设施的归还；姜××交清全部租金并已结清应当由姜××承担的各项费用。姜××中途违约的，××公司可不予返还租赁保证金。姜××不得将租赁房地产全部或部分转租予他人，但在租赁期间经××公司书面同意，姜××可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续。姜××拖欠租金达30天以上或拖欠可能导致××公司损失的各项费用达6万元以上或擅自将租赁房地产转租第三人的，××公司可就此造成的损失向姜××请求损害赔偿并不予退还租赁保证金，除追究姜××的损害赔偿责任或违约责任外，××公司还可以解除合同或向姜××提出变更合同条款。××公司迟延交付租赁房地产30天以上或所交付的租赁房地产不能实现租赁目的的，姜××可请求××公司双倍返还租赁保证金，并可解除合同或向××公司提出变更合同条款。本合同终止后，姜××应于3日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由姜××承担的各项费用并办理有关移交手续。姜××逾期不迁离或不返还租赁房地产的，××公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向姜××收取双倍租金。双方可就合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经签章后与本合同具有同等效力。双方在租赁期间对本合同内容达成变更协议的，须到原合同登记机关登记，经登记的协议与本合同具有同等效力。同日，××公司与姜××、马××、梁×、张××还签订了一份《补充合同》，约定：××公司同意姜××租用该物业经营服装、服饰的批发和零售。未经××公司书面同意，姜××不得转租。若姜××在经营过程中确需转租，姜××的转租合同须符合国家的法律法规、符合双方租赁合同的基本原则、不得损害××公司利益，且满足以下条件：1、姜××收取第三人的租赁保证金不得超过2个月的转租租金，按月向第三人收取租金等费用。姜××与第三人签订的转租合同的租赁期限每次不得超过3年。2、姜××与第三人签订转租合同时，姜××应要求第三人向××公司出具承诺函（见附件1），第三人未按要求出具承诺函给××公司时，姜××不得将房产转租给第三人。3、姜××只可将房产部分转租给第三人，不得整体转租。4、姜××不得同意第三人再转租。5、姜××向第三人收取额外的装修费用时，最高不得超过1万元。6、姜××的招商条件及公告（应含本条1-5内容），必须在××裙楼正门及店堂明示公告。在符合本条前述规定前提下，××公司在收取姜××转租合同及第三人的承诺函后，××公司须在2个工作日内签署同意转租函。租赁期限为10年，从2007年8月10日起计。合同到期后，在同等条件下，姜××有优先承租权。姜××在每月15日前交付当月租金及上月各项费用，逾期××公司收取滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以拖欠金额总数的千分之三。因姜××的原因逾期向其他单位缴纳的各项费用（包括水、电、物业管理等费用）而产生的滞纳金（包括造成××公司的损失），姜××应全部承担。租金单价按每平方米每月50元计算，每月租金为368018元，租金在前3个租赁年度（租赁年度起始时间从交房之日起计算）不作调整，第4个租赁年度按每平方米每月52.53元为标准计算，即月租金为386639.71元，以后每租赁年度的租金标准以上一年度的租金标准为基础递增3%。租赁期限的前4个月为免租期，免租期内××公司免除姜××的交租义务，但姜××应按规定交纳水电费。租赁合同签订时，姜××应按3个月的租金向××公司交纳租赁保证金。物业管理费由姜××与物业管理公司签订物业管理合同，姜××按物业管理合同向物业管理公司交纳物业管理费。租赁期间由姜××对中央空调系统（包括室内外所有设备）、水电系统进行保养、维护，并在租赁终止时完好交还××公司，姜××保证能正常使用。手扶电梯、电梯、消防系统由姜××委托物业管理公司进行保养、维护。姜××在开始装修前向××公司交纳装修押金5万元，该押金在装修完毕并经××公司验收合格后退还姜××。租赁合同及本补充合同终止时，姜××自终止之日起3日内应将所有房产添附物（包括所有装修物）拆除并清运离场，逾期不拆除并清运离场的，由××公司拆除并清运，所需费用由姜××承担。若姜××的添附物（包括装修物）不能拆除或拆除将××公司房产有损害时，双方认定该添附物无条件归××公司所有，姜××不得要求任何经济补偿。若姜××的该类添附物给××公司房产的使用功能造成影响时，姜××应承担赔偿责任。租赁合同及本补充合同终止后，姜××逾期移交房产及设施，逾期期间姜××应向××公司交付双倍租金。除此之外，造成××公司其他损失的，姜××还应负赔偿责任。在房屋交付后，房屋内的所有建筑和设施由姜××负责全面的保养、维护、修理并承担相关费用。姜××可根据需要对房产进行装修，装修方案、图纸及施工组织设计应在开工前经××公司书面同意。姜××的装修方案必须符合消防、环保、环卫等有关规定，方案报审由姜××自行办理，如消防部门要求加装其他消防设施时，费用由姜××自理。姜××提前解除合同退回房产或因姜××违约××公司解除合同时，姜××不得要求返还租赁保证金，并赔偿××公司损失。××公司提前解除合同收回房产时，××公司双倍退还租赁保证金并赔偿姜××损失。姜××逾期未足额交纳租金的金额累计达1个月租金或逾期的时间达1个月时，姜××租金以外的费用（包括但不限于水、电、物业管理费用等）累计达6万元时，××公司随时可以解除合同，终止租赁关系。租赁合同及本补充合同经双方签字盖章且姜××按本补充协议约定及时足额交纳租赁保证金后生效，租赁合同与本补充合同有冲突时，以本补充合同为准。姜××拟在承租后期以该房产为经营场所注册新公司，然后再将本合同的主体变更为新公司，因此，姜××承诺姜××以新公司与××公司重新签订租赁合同时，姜××应为新公司在新租赁合同中的义务承担连带保证责任，向××公司出具担保函。双方约定甲方的通知可采用书面的形式，包括向姜××或姜××的同住成年家属直接送达或者邮寄送达的，视为送达。同日，姜××、马××、梁×、张××还专门就中央空调系统的维修、保养责任问题向××公司出具一份《承诺函》，承诺在租赁合同开始履行前由其对中央空调进行全面的维护、保养，确保空调系统良好运行和使用，所产生的一切费用和责任由其承担，并且承诺在其承租××花园裙楼期间，由其承担中央空调系统的维护、保养责任，在双方租赁关系终止时将中央空调完好交还××公司，所产生的一切费用和责任由其承担。2007年8月9日，××公司与姜××、马××、梁×、张××签订一份《补充合同（二）》，约定：将租赁面积由7360.36平方米变更为7310.36平方米，时间从2007年8月10日起。保证金由1104054元变更为1096554元。月租金以新的租赁面积按合同和补充合同约定的标准进行相应调整。合同和补充合同的其他条款不变。上述合同签订后，姜××、马××、梁×、张××分4次向××公司支付租赁保证金共计110万元，××公司收款后向姜××开具了收据。2007年9月7日，××公司、姜××双方到房屋租赁主管部门办理了合同登记（备案）手续，房屋主管部门分别在租赁合同及补充合同上加盖了”合同登记专用章”。姜××、马××、梁×、张××接收涉案房产后，对涉案房产进行了二次装修，并对涉案房产的中央空调系统和消防设施进行了保养、维护。之后，姜××以”深圳市××贸易有限公司”的名义对外招租，将涉案房产划分为若干小商铺转租给租户，并与租户签订了多份转租合同，其中部分转租合同获得××公司认可，××公司签发了《同意转租证明》，但大部分转租合同未征得××公司书面同意。2007年10月12日，××公司向姜××、马××、梁×、张××发出一份《关于严格按合同履行义务的函》称，由于姜××未按合同要求履行义务，特函告姜××：1、签订转租合同前要经××公司书面同意。2、不得以姜××以外的任何单位或个人名义对外签订转租合同。3、立即将姜××的招商条件及方案在××裙楼正门及店堂公告。根据双方约定交纳租金方式，租赁合同从2007年8月10日开始履行后，扣除4个月的免租期，姜××应从2007年12月10日起计付租金，即于每月15日前交纳当月租金365518元。截至2008月1月15日，姜××共应向××公司交纳2个月的租金731036元，但姜××实际只于2007年12月15日交纳租金3万元，其余租金未按时交纳。2008年1月16日，××公司向姜××、马××、梁×、张××发出一份《催款通知书》，催促姜××立即交纳拖欠的租金及滞纳金，否则，该司将按照合同约定解除租赁合同，并追究姜××的违约责任。2008年1月30日，××公司向姜××、马××、梁×、张××发出《解除合同通知书》，以姜××拖欠租金及滞纳金，经催告后仍未履行为由，通知姜××解除合同，要求姜××在收到该通知后3日内离场并办理交接手续，交清所有费用，逾期该司将依据合同按双倍租金收取房产使用费，并追究姜××的其他违约责任。姜××、梁×、马××在签收通知的同时提出不同意见，认为××公司主张的欠租数额与实际不符，且2008年1月的租金尚未到期为由，表示不同意解除合同。此后，姜××、马××、梁×、张××拒绝迁离涉案房产，继续驻留在涉案房产内开展经营活动，并陆续通过银行转账的方式向××公司支付租金，截至2008年6月13日，姜××累计向××公司支付租金137万元，××公司收款后未向姜××开具发票或收据。之后，姜××未再向××公司支付过租金。2008年3月4日，××公司在报纸上刊登《通知书》，敦促姜××立即交还涉案房产，结清所有费用并承担相关责任。2008年6月30日，××公司以租赁合同已经解除为由，通知租户搬离涉案房产，引起姜××和租户的不满。双方发生纠纷后，当地××街道办等政府部门介入调解，姜××在调解过程中提出继续履行合同和减交租金等调解意见，但遭到××公司拒绝，双方最终未能达成一致意见。2008年8月14日，深圳市××区房屋租赁管理局根据××公司的申请，向姜××、马××、梁×、张××发出《限期迁出通知书》，责令姜××于2008年8月20日前迁出涉案房产，将涉案房产返还××公司。若姜××逾期不迁出，依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定，应加倍向××公司支付租金。为迫使姜××、马××、梁×、张××主动交还涉案房产，××公司采取了一系列强制措施，先后于2008年7月21日中断中央空调的运行，停止向涉案房产供应冷气；于2008年8月14日切断涉案房产的电力供应；于2008年8月17日切断涉案房产的自来水供应。由于基本的经营条件遭到破坏，致使租户的经营受到严重影响。2008年8月30日，××公司组织人员强行清场，收回涉案房产。众多租户被迫停止经营，清理经营物品后陆续搬离涉案房产。以上事实有房地产证、房屋产权资料查询结果表、房屋交接书、租赁合同、补充合同、补充合同（二）、租赁保证金及租金收据、汇款凭证、同意转租证明、关于严格按合同履行义务的函、催款通知书、解除合同通知书、通知书、限期迁出通知书、媒体报道、证人证言、调查笔录、110接处警情况登记表、询问笔录和庭审笔录等证据为证。
××公司在原审中的诉讼请求为：判令姜××、马××、梁×、张××立即从深圳市××区××路××花园裙楼×层商场×、×层商场×、×层商场迁出并将上述房产交还××公司；判令姜××、马××、梁×、张××立即向××公司支付租赁合同解除后拖欠的占用房产使用费（从2008年1月31日起计至实际交还房产之日止，暂计至2008年8月11日为3917827元）；判令姜××、马××、梁×、张××立即向××公司支付因合同解除后给××公司造成的经济损失3289662元；判令姜××、马××、梁×、张××承担本案诉讼费用。
姜××、马××、梁×、张××在原审反诉请求：1、判决解除双方签订的《租赁合同》及《补充合同》、《补充合同二》；2、判令××公司向姜××、马××、梁×、张××双倍返还租赁保证金220万元；3、判令原告向姜××、马××、梁×、张××返还已缴租金219.31万元；4、判令××公司赔偿姜××、马××、梁×、张××装修、消防改造、中央空调修复、电梯维修保养、网站建设、闭路监控背景音乐系统等工程费用共计212.18万元；5、判令××公司赔偿姜××、马××、梁×、张×的×××批发城开业庆典费用3.9万元；6、判令××公司赔偿姜××、马××、梁×、张××的××批发城广告招商费用16.7万元；7、判令××公司赔偿姜××、马××、梁×、张××的××批发城水电、物业管理费及保安服务费45.2万元；8、××公司赔偿衣世界公司人员工资费用40万元；9、判令××公司赔偿因其打砸行为给姜××、马××、梁×、张××造成的财产损失6.4万元；10、判令××公司赔偿姜××、马××、梁×、张××其他杂费开支6万元；11、判令××公司承担反诉费用。
原审法院认为：××公司、姜××签订的《租赁合同》、《补充合同》等系列协议符合双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应依法确认为有效，具有法律约束力，双方均应遵循合同约定履行各自的义务。根据合同约定，截至2008月1月30日，姜××共应向××公司交纳2007年12月和2008年1月的租金731036元，但姜××实际只交纳了3万元租金，其余租金未按时交纳，此外，姜××未经××公司书面同意大量对外转租也是不争的事实。双方争议的焦点主要集中在姜××迟延交纳租金和擅自转租是否构成违约，××公司是否有权于2008年1月30日单方面通知解除租赁合同。对此，姜××提出多项抗辩主张为自己迟延交纳租金和擅自转租的行为辩解，但经原审法院查证，其抗辩主张均不能成立，具体理由如下：一、关于姜××提出的××公司曾经口头承诺如姜××经营困难可以缓交租金的问题，该节事实只有姜××的陈述，没有任何证据可以证明，××公司对此不予认可，对该事实原审法院不予确认。二、关于姜××提出的因中央空调系统和消防系统存在的严重质量问题，致使其接手后花费巨资重新进行维修、养护，双方商定将姜××支出的部分维修、养护费用折抵2个月租金的问题，首先，××公司在双方正式签订租赁合同前1个月就向姜××移交了涉案房产，姜××有足够的时间了解涉案房产及其附属设施的实际状况，并且在双方移交涉案房产的过程中，姜××对涉案房产进行了仔细检查，《房屋交接书》对姜××发现的房屋质量问题进行了详细记载，之后，姜××未再就房屋质量问题向××公司提出过任何异议，说明涉案房产的状况基本符合双方约定的移交标准。其次、根据双方签订的《补充合同（二）》第七条的规定，租赁期间中央空调系统由姜××进行维护、保养，消防系统由姜××委托物业管理公司进行维护、保养，并且在双方移交涉案房产期间，姜××曾经专门就中央空调系统的维修、保养责任问题向××公司出具《承诺函》，承诺在租赁合同开始履行前由其对中央空调进行全面的维护、保养，所产生的一切费用和责任由其承担，因此，中央空调系统和消防系统的维修、养护责任应由姜××承担，相关维修、养护费用不能冲抵租金。最后，即使姜××认为以维修、养护费用冲抵租金有理，也应就此问题与××公司进行充分协商，在双方未达成一致意见以前，姜××无权拒付租金。三、关于姜××提出的除通过转账方式支付租金外，其还曾以现金方式向××公司支付租金，但相关付款凭证在××公司强行清场过程中遗失的问题，该节事实同样也只有姜××的陈述，没有任何证据能够证明，××公司对此不予认可，并且，姜××关于以现金方式支付租金的说法，与其在《反诉状》中有关××公司拒绝收取现金的陈述自相矛盾，原审法院对该事实不予认可。四、关于姜××的提出合同约定的付款期限为每月租金于下月15日前交纳问题，双方签订的《补充合同（二）》第四条明确规定姜××应于每月15日前交纳当月租金，姜××的该项主张明显与事实不符。五、关于姜××提出的双方曾经在南园街道办的调解下，就继续履行合同和减交租金达成协议的问题，经原审法院对主持调解工作的××街道办综治办负责人进行调查，证实姜××的该项主张与事实不符。六、关于姜××提出××公司收款后拒绝开具发票的问题，截至××公司于2008年1月30日解除合同前，姜××仅交纳租金3万元，不足同期应交纳租金的5%，××公司未向其开具发票不构成根本违约，况且，开具发票与交纳租金之间不存在对价关系，姜××不得以此为由延期支付租金。之后，虽然姜××又陆续向××公司支付了134万元的租金，××公司未向其开具发票，但姜××的上述付款行为发生在××公司解除合同之后，不影响××公司解除合同的行为效力。七、关于姜××提出××公司在通知解除合同后又接受姜××履行合同，应视为双方的租赁合同关系依然存在的问题，在××公司通知解除合同后，姜××通过银行转账方式向××公司支付了134万元的租金，××公司属于被动收款，不存在××公司主动接受姜××履行合同的情形。根据法律规定，××公司行使合同解除权的，解约通知自到达姜××时生效，从姜××收到解约通知起，双方的租赁合同关系已经解除，如果视为双方的租赁合同依然存在，应该是双方形成了新的租赁合同关系，按照民事法律行为的成立要件分析，需要××公司作出明确的意思表示，仅凭××公司被动收款不能推论出这样的意思表示。××公司此后想方设法敦促姜××交还涉案房产，也说明××公司无意继续履行合同，姜××关于××公司同意继续履行合同与××公司的真实意思相悖，原审法院不予确认。八、关于姜××提出××公司对姜××转租设置苛刻的条件，要求租户签署《承诺函》后方才同意姜××转租，在双方的租赁合同中为第三方租户设立义务的问题，××公司为保障自己的利益，通过要求租户签署《承诺函》的方式来规范姜××的转租行为，所设定的转租条件不存在显失公平的情况。《承诺函》作为《补充合同（二）》的附件，系双方租赁合同的有效组成部分，直接约束姜××的转租行为，租户作为转租合同的当事人间接受其约束，但租户在签订转租合同前享有选择权，如果认为《承诺函》设定的转租条件过于苛刻，可以放弃签订转租合同而不受其约束。换言之，《承诺函》预先设定的转租条件对租户而言仅仅是要约邀请，不具有必然的法律约束力。因此，××公司以租户签订《承诺函》作为其同意转租的条件，是××公司限制姜××转租的特殊形式，不存在为合同以外的第三方设定义务的问题。姜××接受××公司提出的转租条件后，又以《承诺函》规定的转租条件过于苛刻，妨碍其转租为由，未经××公司书面同意，擅自对外转租，于理不合，于法无据，有悖诚实信用原则，姜××的该项抗辩主张不能成立。综上所述，姜××、马××、梁×、张××未按时支付到期租金，并且未经××公司同意擅自对外转租，其行为已经构成违约，并且符合合同约定的解除条件，××公司有权通知姜××解除合同，解除通知自2008年1月30日送达姜××时生效。对××公司主张的租赁合同已于2008年1月30日解除的事实，原审法院予以确认。根据合同约定，姜××应在接到解除合同后3日内主动搬离涉案房产，逾期未搬出的，应按双倍租金标准支付占用期间的房屋使用费，直至其实际搬离之日止，但××公司自2008年7月21日起擅自采取停运空调、停水停电等强制措施，继而于2008年8月30日强行清场，逾越了民事法律关系中”禁止强力”的法律底线，超出了当事人自力救济的合理范围，并在事实上迫使租户停止经营，因此，上述房屋使用费应计算至2008年7月21日为止，之后不再连续计算。姜××应向××公司支付的租金及房屋使用费的总额为4729766元，扣除姜××已经支付的137万元租金，姜××实际应向××公司支付房屋使用费3359766元。关于××公司要求姜××从涉案房产中迁出并交还涉案房产的诉讼请求，鉴于××公司在诉讼期间已经收回涉案房产，对××公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于××公司要求姜××赔偿房屋空置损失的诉讼请求，所谓的空置损失是××公司的推测和分析，并不是实际已经发生或必然发生的损失，××公司的该项诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。姜××向××公司交纳的租赁保证金属于定金性质，在姜××违约的情况下，××公司有权依据合同约定不予返还。姜××在自己违约的情况下要求××公司返还已付租金更属无理，原审法院不予支持。姜××租赁期间支付的装修、消防改造、中央空调修复、电梯维修保养、网站建设、闭路监控背景音乐系统等工程费用、开业庆典费用、广告招商费用、水电、物业管理费用、保安服务费和人员工资等费用，均属于姜××的正常经营开支，应计入经营成本，在合同提前解除的情况下，不能按预期收回经营成本，对姜××而言构成经济损失，但解除合同的责任在姜××一方，应由姜××自行承担经济损失，对姜××要求××公司赔偿上述损失的反诉请求，原审法院不予支持。关于姜××要求××公司赔偿打砸行为造成的经济损失及其他杂费损失的问题，由于姜××没有举证证明损失的具体数额，姜××的该项反诉请求事实依据不足，原审法院不予支持。至于××公司在强行清场过程中给租户造成的经济损失问题，由于租户不是本案当事人，其损失不属于本案的审理范围，受损租户可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条之规定，判决如下：一、××公司深圳市××产业发展有限公司与姜××姜××、马××、梁×、张××签订的《深圳市房地产租赁合同》、《补充合同》和《补充合同（二）》有效，已于2008年1月30日解除；二、姜××姜××、马××、梁×、张××应于本判决生效之日起10日内向××公司深圳市××产业发展有限公司支付截止2008年7月21日的房屋使用费3359766元；三、驳回××公司深圳市××产业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回姜××姜××、马××、梁×、张××的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费62252元、财产保全费5000元，共67252元（已由××公司预交），由××公司承担35903元，姜××、马××、梁×、张××承担31349；反诉费32839元（已由姜××、马××、梁×、张××预交），由姜××、马××、梁×、张××承担。
上诉人××公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，要求：1、请求将广东省深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第1503号《民事判决书》判决第二项改判为：四被上诉人立即向上诉人支付租赁合同解除后拖欠的占用房产使用费（从2008年1月31日起计至实际交还房产之日2008年12月21日止，起诉时暂计至2008年8月11日为人民币3917827元）。2、请求撤销广东省深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第1503号《民事判决书》第三项判决。3、判令四被上诉人立即向上诉人支付因合同解除后造成上诉人的经济损失人民币3289662元。4、判令四被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。。
事实与理由：一、被上诉人应向上诉人支付截止2008年12月21日的房屋使用费。原审判决被上诉人向上诉人支付截止2008年7月21日的房屋使用费属于认定事实和适用法律错误。（一）上诉人没有中断中央空调的运行，也没有切断涉案房产的水、电的供应，更没有强行清场，原审法院认定事实错误。1、中央空调的管理人不是上诉人，上诉人没有也无能力中断空调。根据上诉人提供的证据《承诺函》（《证据清单》证据一第18页）和《××花园裙楼商场物业管理服务合同》（《证据清单二》中的证据五第32页倒数第一行），租赁合同开始前至中央空调交还上诉人前，中央空调的维护、保养责任都是由被上诉人承担。由于中央空调是建设在租赁房产中的，被上诉人在接收房产时一并接收了中央空调。因此，从被上诉人接收租赁房产起至2008年12月21日被上诉人退出租赁房产，中央空调一直都在被上诉人的掌控中，上诉人没有也无能力去中断空调的运行。2、水、电的管理人不是上诉人，上诉人没有也无能力切断水、电。根据上诉人提交的水电缴费单（见证据14）及《××花园裙楼商场物业管理服务合同》（见上诉人提交的《证据清单二》证据5），××花园裙楼的水是由管理处（管理处隶属于深圳市城建物业管理有限公司）控制，电是由供电部门直接控制。因此，××花园裙楼的水电控制和管理人不是上诉人，原审法院认定上诉人曾将××花园裙楼停水停电的主张不成立。（二）2008年8月30日上诉人是对租赁房产进行消防整改，并没有进行强行清场。根据被上诉人申请原审法院向深圳市公安局××分局调取的《询问笔录》（见被上诉人提交证据21第2页倒数第五行、第3页1-4行），原告在2008年8月30日并没有打砸行为。事实是上诉人在进行例行消防整改时，被上诉人的非法转租的租户踢门闹事、撬防盗锁链并砸碎后门玻璃。因此，上诉人并没有清场，而是租户存在打砸行为。（三）上诉人没有逾越民事法律关系中的”禁止强力”的法律底线。l、上诉人没有切断中央空调、水、电，即使是切断中央空调、水、电，上诉人的该行为也不属于”强力”范畴，没有逾越民事法律关系中的”禁止强力”的法律底线。首先，在租赁合同于2008年1月30日解除后，上诉人与被上诉处在后契约状态。根据《合同法》第九十八条的约定”合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，作为上诉人的后契约责任，上诉人并没有义务按原租赁合同的约定保障被上诉人的中央空调、水、电，相反上诉人有权及时接收中央空调、水、电的管理权。因此，被上诉人在合同解除不应继续使用中央空调、水、电，而及时接收中央空调、水、电的管理权是上诉人的权利和义务。其次，由于中央空调、水、电所产生的费用最终承担者是上诉人，所以合同解除后，被上诉人除交还租赁房产外，还应停止使用中央空调、水、电，如被上诉人继续使用，则扩大了上诉人对第三人的债务，对上诉人来讲，也可以说是一种侵权。最后，从侵权行为的救济方式上来讲，即使上诉人实施了切断中央空调、水、电，上诉人的这种行为不违反法律、手段与被上诉人的侵权行为相当（仅是对财产权利进行管理并没有对人身、财产进行损害的强力行为）、不损害社会秩序和公共利益，是一种合理合法的自力救济行为。所以，实际切断中央空调、水、电是不是上诉人，即使是上诉人切断中央空调、水、电，也是一种合法的自力救济行为，并没有逾越民事法律关系中的”禁止强力”的法律底线。2、即使上诉人采取了清场的行为，也没有逾越民事法律关系中的”禁止强力”的法律底线。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定”乙方自终止之日起三日内将所有房产中添附物（包括所有装修物）拆除并清运离场，逾期不拆除并清运离场，由甲方拆除并清运所需费用由乙方承担，同时根据本条第三款之规定追究乙方责任”（上诉人提供的《证据清单》中的证据一第14页第九条），该条款属于合同中的清理条款，只要没有违反法律法规的强制性的禁止规定，上诉人按合同约定清理租赁房产是上诉人在合同终止后的一种义务也是一种权利。（四）”强力”行为与支付房产使用费不属于同一法律关系，即使上诉人的行为逾越民事法律关系中的”禁止强力”的法律底线，也不能免除被上诉人支付房产使用费的责任。1、从理论上讲被上诉人支付房产使用费可以作为一种后契约责任，而”强力”行为则是属于为侵权范畴，两者属于不同的法律关系，根本性质上存在差异。被上诉人在租赁关系终止后支付的房产使用费是租赁关系终止后的结算与清理。被上诉人只要占用房产，就应该支付房产使用费，并不是上诉人要按原合同的约定履行各种随附义务（包括供应中央空调、水、电）后才能获得房产使用费。即使是上诉人进行强力清场，只要被上诉人持续占用房产，也不能因为上诉人的清场行为而对抗被上诉人应支付房产使用费的义务，被上诉人租赁合同终止后占用房产是不享有原租赁合同的抗辩权利。原审判决认定切断中央空调、水、电和清场属于”强力”，从理论上讲是一种侵权行为，被上诉支付房产使用费作为后契约责任，两者不属于同一法律关系，没有对价关系，既不能相互抗辩更不能互相抵消。因此，原审法院认为”强力”行为中断（”不再连续计算”）被上诉人支付房产使用费期限的观点是错误的。2、即使把支付房产使用费作为一种侵权责任，该责任也不能与”强力”行为产生的责任抵消或被部分免除。首先，从理论上来讲后契约责任是一种界于违约责任与侵权责任之间的责任形态。支付房产使用费若作为一种侵权责任，相对于”强力”行为来讲，两者虽然同属于侵权责任，但两者毕竟是不同的侵权法律权利义务关系，并不是相互抗辩的关系，在”强力”行为未被认定及该行为所产生的损失具体数额未被确定，也就是说债的具体数额尚不能认定的情况下，法院是不能主动将不确定的债务去抵消支付房产使用费这种确定的债务。其次，原审法院认定上诉人”强力”造成的后果是”事实上迫使租户停止经营”（原审判决第21页倒数第10行）。由于租户不是本案的当事人，原审法院先错误的认定上诉人对第三人（租户）负有侵权之债（”强力”的后果）后，又错误的将该侵权之责任去抵消被上诉人对上诉人的侵权责任（占用房产使用费）。所以，原审法院在这方面适用法律上有二处错误：第一，将未确定的债权进行抵消；第二，将两个不同的法律关系中的债权进行抵消，甚至其中两个法律关系的主体都不同。最后，侵权责任并不是以侵权人（被上诉人）所获得的利益为赔偿标准，也不是以侵权行为是不是充分全面，而是以受害人（上诉人）的损失为标准。充分全面的侵权并不是受害人（上诉人）获得充分赔偿的必要条件，也就是说不论被上诉人在占用上诉人的房产过程中有没有实际使用该房产或充分的使用（例如接通空调、水、电）或使用该房产有没有受益（例如利用房产进行经营盈利），只要被上诉人妨碍上诉人行使物权，就应该支付占用房产使用费。二、经济损失是实际存在的，并不是推测和分析。空置损失也是实际上已经发生的损失，原审判决认定”空置损失是原告的推测和分析”属认定事实错误。（一）、涉案房产是近万平方米的商业裙楼，不可能房产收回就会立即有新的租户进驻，上诉人收回房产至上诉人重新出租房产期间必然要产生空置期，租赁房产的空置损失是一个生活和商业常识问题，甚至根据证据规则这些常识问题是不需要证据证明的，并不是上诉人的推测和分析。（二）、上诉人是按9个月的租金（免租期4个月和预期空置5个月）计算空置损失。免租期的损失是起诉时的实际损失，4个月的免租期是建立在双方的诚信基础上的给予的，是建立在信任被上诉人能完全履行租赁期限的预期上的。由于被上诉人违约导致上诉人的合同预期的目的落空，因此，4个月的免租期成为实际的损失。（三）、被上诉人在合同解除后至2008年12月21日才向上诉人交还房产，涉案房产经上诉人尽力招商至今仍空置，空置时间已达9个月，实际空置损早已超过起诉时上诉人要求的5个月租金的损失。
姜××口头答辩称：1、关于中央空调交付的质量瑕疵问题。一审与××公司混淆了概念。双方之间租赁合同约定的姜××负责中央空调的维护和保养。但维护和保养不等同于对于无法正常使用的中央空调进行重新修复。××公司交付的姜××的中央空调系统应该是能够达到目的的中央空调，但交付时根本无法使用，其交付的标的物不符合合同约定。姜××为修复中央空调支付了25万的重新修理费用，以及消防系统耗时两个月。姜××对中央空调损害进行修理，而是姜××对正常的中央空调进行保养，一审法院和××公司是混淆概念。××公司将无法正常使用的中央空调应达到正常合理目的约定。××公司已违约了，其应承担相应的违约责任。在××公司没有修复达到正常的使用用途之前姜××有履行合同的抗辩权。一审认为损失修复中央空调是姜××的义务，该义务是××公司的义务。2、关于转租问题。转租并不是姜××未经××公司擅自转租，而是姜××根据合同的约定正常的履行合同，××公司为了预谋解除合同故意不履行合同而拒绝向姜××出具同意转租的证明，导致大批租户在未经××公司出具书面的同意转租证明的情况下出租出去。根据一审××公司提供的证据恰恰证明没有出具书面同意转租证明是××公司违约行为而导致，一审时××公司举证有莫某等人向××公司签署的承诺函，根据双方合同约定如果姜××提供这两份文件××公司就应出具书面同意转租的文件，但姜××提供合同应出具同意转租书面材料的时候具备了该条件，但××公司拒绝出具书面同意转租的证明，其已违反了合同约定。
姜××不服原审判决，向本院提起上诉，要求：一、要求撤销广东省深圳市福田区人民法院（2008）深福法民二初字第1503号民事判决书，依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、关于租金起算时间的问题。原审判决中称：”租赁合同从2007年8月10日开始履行，扣除四个月的免租期，上诉人应从2007年12月10日起支付租金。截止2008年1月15日，上诉人头应向被卜诉人缴纳两个月的租金731036元。”被告认为判决的计算方式有误。《租赁合同》第十一条中明确约定被上诉人应确保交付的租镭房地产及其附属设施是能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。并且根据﹤深圳经济特区房屋租赁条例﹥第三十条、第三十六条第一款第四项的规定出租人应保证租赁房屋安全。否则承租人有权拒付租金并解除租赁合同。但被上诉人在实际履行过程中所交付的租赁房屋消防系统存在重大安全隐患、空调系统存在重人质量瑕疵。上诉人因修复中央空调和进行消防改装并经消防机构验收共花费32．3万，时间损大为中央空调25犬，消防2个月。上诉人认为，由于被上诉人在租赁合同履行过程中存在重大瑕疵。上诉人为修复空调系统和消防改装支付的费用（32．3万）用于折抵第一个月租金。并由于修复中央空调系统和消防改装至少延误上诉人经营两个月，租期应相应向后顺延。租金的交付日期也应相应向后顺延两个月。因此，上诉人再次支付的租金应为2008年2月10日至3月10日的租金，而不是一审判决中认定的2007年12月10口不2008年1月10日的租金。二，关于中央空调和消防系统改装的问题。一审判决认定”四上诉人专门就中央空调系统的维修，保养责任问题向原告出具《承堵函》”。上诉人认为维护、维修和修复具有本质的区别。第一，上诉人的承诺函只是针对中央空调系统，并不针对消防系统。第二，上诉人在承诺中所称的维护和保养均是对一种完好的、符合合同约定的交房条件的中央申调和消防系统的维护和保养，而不是对已损坏二者的修复。更为重要的是，在《租赁合同》第十一条中明确约定被上诉人应确保交付的租赁房地产及其附属设施是能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。因此，一审法院认为修复中央空调和消防系统的义务应由上诉人承担是不符合双方之约定，对上诉人也是十分不公平的。三、关于上诉人交付的租金是219．31万还是137万的问题。一审判决中己认定被上诉人采取私力，强行将上诉人及租户清场。其行为己超出法律允许的范围。被上诉人采取暴力手段，违法将上诉人清场的行为，不仅严重侵犯厂上诉人的合法权益，而且对上诉人的财务管理造成了严重的影响。截止起诉日，上诉人共向原告支付租金219．31万元。上诉人之所以现在拿不出其他票据证明其交付的租赁费足219万元的过错不在于上诉人，而应在于被上诉人．上诉人已经完成了自己的举证责任。因此，上诉人认为一审判决只认定上诉人已向被上诉人交付租金137万元，与事实不符合。四、关于被上诉人未开发票的问题。一审判决称2008年1月30日解除合同前，上诉人仅交纳租金3万元，不足同期应交纳的5％。上诉人认为一审法院认定事实有误。第一，上诉人所应交付的第一笔租金应为2008年2月10日至3月10日的租命。2008年1月30日上诉人还不到交纳房租的日期。第二，根据双方合同的约定被上诉人应在收取租金时向上诉人升具税务发票。因此，被上诉人的行为已经构成违约．另根据﹤深圳经济特区房屋租赁条例﹥实施细则，第十三条的规定：”出租人收取租金时必须向承租人开具发票，出租人不开具发票的，承租人叮以拒付租金。”因此无论是双方约定，还是法律规定均要求被上诉人向上诉人开具发票，否则被上诉人有权拒付租金。一审判决适用法律错误。五、关于被上诉人在发出解除合同通知后依然催交并接受上诉人租金的问题。一审法院认为”上诉人通过银行转账的方式向被上诉人支付134万。被上诉人属被动收款，不存在被上诉人主动接受上诉人履行合同的情形。自上诉人收到解约通知起，双方的租赁合同关系已经解除，仅凭被上诉人被动收款不能推论被上诉人作出重新订立租赁合同的意思表示。”上诉人认为，第一，租赁合同是双方真实意思表示，双方均应认真履行合同义务。被上诉人交付房屋存在严重质量瑕疵和重大安全隐患。被上诉人2008年1月30日要求解除合同应届非法解除。第二，被上诉人在上诉人长达半年多的付款时间内，从未对上诉人的付款行为提出过任何质疑。因此无论是合同继续履行，还是合同解除后双方义形成／新的租赁关系，被上诉人在2008年8月30日强行清场的行为都应属于严重的违约行为。六、关于转租的问题。一审法院认为上诉人的转租行为属于违约是错误的。第一，根据双方在租赁合同及补充合同中的约定，上诉人将租赁房屋经营服装、服装批发或零售。合同具有相对性，双方在合同中互设权利与义务。而不应该在未经第三方同意的情况下为第三方设定义务，更不应该以要求第三方完成义务作为被上诉人履行义务的前提条件。第二，本案被上诉人为第三方设定的义务，条件及为苛刻。第三方在投资后其利益一点也得不到保障，事实上根本不可能接受。换句话说就是被上诉人在合同中为自己履行合同义务而设置的由第三人履行完其设置的义务的条件根本无法实现。因此，一审法院认为上诉人的转租行为属于违约是错误的。双方在承诺函中关于转租条件的约定应被认定无效。七、关于保证金及双倍支付占用费的问题。第一，上诉人认为自己的行为并不存在违约。2008年1月30日被上诉人发出的解除合同通知无效，合同依然继续履行。第二，一审判决支持被上诉人不予退还上诉人110万元担保余于法无据。第三，一审判决要求上诉人支付被上诉人截止2008年7月21日的双倍房屋使用费于法无据。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人提前缴纳租金，积极履行合同义务，并不构成违约。上诉人与被上诉人所签订的《承带函》中关于转租条款的约定应属无效条款。上诉人不存在违约转租的情形。被上诉人于2008年1月30日发出的解除合同通知，应属于违法解除。原告交付房屋存在严重质量瑕疵和重大安全隐患，收受租金不开发票，并于2008年8月30日违反合同约定强行清场，应属严重违约行为。故请求法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
××公司书面答辩称：××公司是被动接收姜××的款项。款项的内容是拖欠的租金和占用房屋使用费。并不能推论××公司作为重新签订租赁合同的意思表示。
二审经审理查明，2007年8月1日，深圳市城建物业管理公司、深圳市××产业发展有限公司（以下简称××公司）与姜××等四人签订了《××花园裙楼商场物业管理服务合同》，其中明确约定姜××等四人负责中央空调系统的保养、维修和管理、负责消防系统的维修维护。
另查明，2008年8月30日，××公司对涉案房产进行了一次清场。但根据原审中由姜××等四人申请出庭作证的其员工刘××的证言，撤场完成并且××公司收回涉案房产的时间为2008年12月21日。
原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，××公司与姜××、马××、梁峰、张××签订的《深圳市房地产租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（二）》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。
关于姜××上诉称原审法院认定租金起算时间错误的问题。根据涉案合同的约定，涉案房产于2007年8月10日起租，免租期为4个月，因此，原审法院认定涉案房产的首期租金应从2007年12月10日起算正确，本院予以确认。至于姜××称其由于修复中央空调系统和消防改装支付的费用用于折抵第一个月租金的问题，系租金是否清偿及清偿方式问题，与租金的起算时间无关。姜××还称，由于××公司交付的涉案房产的消防系统存在重大安全隐患、空调系统存在重大质量瑕疵，修复中央空调系统和消防改装至少延误上诉人经营两个月，租期应相应向后顺延。姜××的该点理由与其主张的原审对于中央空调和消防系统改装的问题认定错误有密切关系，故一并论述如下。
原审审理查明，2007年7月10日，在当事人双方达成了租赁意向而并未正式签订租赁合同的时候，××公司已向姜××等四人交付了涉案房产，并且双方和深圳市城建物业××花园管理处共同制作了《房屋交接书》，对涉案房产交接时的状况作了明确记载。而本院审理查明，2008年8月1日，深圳市城建物业管理公司、××公司与姜××等四人三方与签订了《××花园裙楼商场物业管理服务合同》，其中明确约定姜××等四人负责中央空调系统的保养、维修和管理、负责内部消防设施设备的维修维护。而后，2008年8月8日，姜××等四人和××公司签订的《补充合同》中，约定姜××等四人负责对中央空调系统进行保养、维护，负责委托物业管理公司进行保养、维护。同日，姜××等四人还向××公司出具了《承诺函》，表示负责从其四人接收中央空调系统后中央空调系统的维护保养。因此，本院认为，根据上述证据，原审法院认定姜××等四人接收涉案房产后对中央空调系统和消防系统负有维修义务并无不当。另外，《房屋交接书》仅记载消防系统部分损坏，而对中央空调系统没有记载，姜××等四人也未能提供充分的证据证明中央空调系统于涉案房产交接前已有损坏，就应当认定中央空调系统涉案房产交接时可以正常运行，此后发生的损坏，自应由负有维修义务的姜××等四人自行负责。而关于涉案房产消防系统的问题，虽然涉案房产的消防系统在房产交接时有确实有部分损坏，但姜××等四人接受了××公司对涉案房产的交付，并于此后不久和××公司签订了租赁合同，还表示负责消防系统的维修。故本院认为，消防系统的部分损坏并不影响合同租赁目的实现，双方当事人对消防系统损坏部分已有处理。至于姜××称修复中央空调系统和消防改装延误其四人经营两个月，租期应相应顺延，本院认为，姜××等四人接收涉案房产在前，签订租赁合同在后，对维修消防系统所花费的时间应所有考虑，何况双方当事人还约定由姜××等四人负责维修中央空调系统和消防系统，故属《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定之情形，由此排除了《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的适用。因此，上诉人姜××的相应上诉理由均不成立。
关于姜××上诉称其四人支付给××公司的款项系人民币219.31万元而非人民币137万元的问题。对于其支付了××公司人民币219.31万元而非137万元的该主张，姜××并未能提供充分的证据加以证明。而对于人民币219.31万元的交付凭证系因××公司强制清场行为而丢失的主张，姜××亦无证据加以证明，原审法院对此均不予认定正确，本院予以确认，上诉人姜××的相应上诉不能成立。
关于姜××上诉称××公司未开发票的问题。本院认为，支付租金系租赁合同的主义务，而开具发票并非租赁合同的主义务，二者之间不存在对应关系，不能以未开发票适用同时履行抗辩权抗辩其支付租金的义务。何况至2008年1月30日合同解除前，姜××等四人仅支付××公司租金人民币3万元，不足同期应缴纳租金的5%，××公司完全可以先行向姜××等四人开出付款凭证，待其四人至少付满一个月的租金后，在给其换开发票。因此，上诉人姜××的该上诉不成立，本院不予支持。
关于姜××上诉称××公司在发出解除合同通知后依然催交并接受上诉人租金的问题。本院认为，首先，其四人支付给××公司的人民币137万元并非均为涉案房产租金。2008年1月30日涉案合同解除，而此时姜××等四人仅支付了××公司租金人民币3万元，不足同期应缴纳租金的5%，其对剩余部分租金的付款义务并不因合同解除而免除。故其此后支付给××公司的人民币137万元中，部分系清偿欠缴的2008年1月30日前的租金，××公司接受此给付，显不能解释为其认为涉案合同并未解除或与姜××等四人签订了新的合同。至于人民币137万元的剩余部分，本院认为，合同解除后，姜××等四人应于3日内搬','2018-10-06
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