广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂14民终72号
上诉人（原审被告）：李周明，男，1965年6月15日出生，汉族，住所地广西壮族自治区平南县，经常居住地广西壮族自治区扶绥县。
被上诉人（原审原告）：广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼4号楼二层。
负责人：娆少河。
委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘政锦，广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司员工。
上诉人李周明因与被上诉人广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称利淮扶绥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服原审广西壮族自治区扶绥县人民法院(2016)桂1421民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人李周明上诉请求：撤销原审扶绥县人民法院(2016)桂1421民初1721号民事判决，驳回利淮扶绥分公司的��讼请求。事实与理由：一、李周明与扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）签订的《扶绥县商品房买卖合同》、与广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称利海公司）签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》中均未约定有利海公司的服务期限。原审法院认定利海公司服务期限至2013年12月31日，利淮扶绥分公司取得原告主体资格，证据不足。碧园公司先让李周明与具有一级资质的利海公司签订《前期物业服务协议》定收费标准后，再选聘只具有三级资质的广西利淮物业服务有限公司（以下简称利淮公司）作为前期物业服务企业，以达到蒙蔽广大业主，进行高收费的目的。未来城小区业主属于被动接受利淮公司的物业服务，碧园公司与利淮公司签订的《前期物业服务合同》涉嫌欺诈行为。二、根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。服务质量与物业服务费的收费标准相关联，利淮公司提供的服务质量不合格，不应收取高于其服务质量的物业管理费。三、扶绥县物价局相隔四个月先后下发的扶价［2014］21号和扶价［2014］29号两份文件的有效期均为一年，根据《国家行政机关公文处理办法》第四十九条的规定：“公文被撤销，视为自始不产生效力；公文被废止，视作自废止之日起不产生效力。”扶价［2014］21号文件未被撤销、废止，原审法院以扶价［2014］29号文件作为未来城小区的物业收费标准错误。
被上诉人利淮扶绥分公司辩称，扶绥县未来城小区未成立业主委员会，按《物业管理条例》第二十一条的规定，碧园公司与利淮公司签订的《前期物业服务合同》合法有效；同时在《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中约定了物业管理费的收费标准，收费标准也经过扶绥县物价局批准。李周明享受了利淮公司提供的物业服务，应支付相应的物业费用。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告利淮扶绥分公司诉讼请求：1.判令李周明支付拖欠的物业费2148.96元及逾期滞纳金2426.71元；2.判令李周明偿还利淮扶绥分公司代为支付的电费1448.2元、公摊电费226.94元、公摊水费38.16元、生活垃圾处理费126元。
原审扶绥县人民��院认定事实：2012年2月3日，被告李周明与未来城小区的开发商碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，李周明成为未来城小区业主。该合同第十八条约定：碧园公司选聘的物业服务企业为利海公司，资质等级为壹级，物业服务收费价格为多层住宅按建筑面积0.8元／平方米／月的标准收取。服务期限至2013年12月31日止。2013年12月24日，碧园公司、利海公司、柳州市琪鑫物业服务有限公司（以下简称：琪鑫公司）签订了《碧园*未来城物业服务交接三方协议》，约定2013年9月30日提前终止碧园公司与利海公司的《前期物业管理服务合同》，在碧园公司选定新的物业公司前，由琪鑫公司代管未来城小区物业管理及服务。2013年10月1日，碧园公司与琪鑫公司签订《前期物业服务合同》。由琪鑫公司取代利海公司成为未来城小区新的前期物业服务企业。《前期物业服务合同》约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积0.8元／平方米／月的标准收取，业主如逾期付款应自逾期之日起根据应缴费用的千分之三向物业服务企业支付滞纳金。服务期限为2013年10月1日至2016年10月1日。合同签订后，琪鑫公司开始对未来城小区进行物业管理。2015年8月12日，琪鑫公司更名为利淮公司。2016年9月20日，利淮公司将扶绥县未来城小区业主拖欠的物业管理费、水电费等债权转让给利淮扶绥分公司。
2014年7月17日，扶绥县物价局（扶价〔2014〕21号）文件批复未来城小区多层住宅物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.45元。执行时间暂定一年。2014年11月20日，扶绥县物价局（扶价〔2014〕29号）文件批复未来城小区多层住宅物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.80元。执行时间暂定一年。
另查明，未来城小区截止目前未成立业主委员会。
原审扶绥县人民法院审理认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》。本案中碧园公司作为建设单位，主导开发建设了被告李周明所在未来城小区。被告李周明所在的未来城小区至今没有成立业主大会，碧园公司为保障小区业主正常生产生活，在利海公司退出未来城小区后，于2013年10月1日与琪鑫公司订立了《前期物业服务合同》。琪鑫公司依据《前期物业服务合同》为李周明所在的未来城小区提供物业服务，故碧园公司与琪鑫公司订立的《前期物业服务合同》约束李周明。琪鑫公司于2015年8月12日更名为利淮公司，《前期物业服务合同》的法律效力及于利淮公司。《前期物业服务合同》第六章前期物业服务方式和服务费用第6条第5项规定了多层住宅物业费按每月每平方米建筑面积0.8元计算。李周明所在的多层住宅建筑面积为107.56平方米，故李周明每月应支付的物业费为0.8元／平方米/月×107.56平方米=86.05元。李周明从2014年9月1日至2016年8月31日，拖欠利淮公司物业服务费为86.05元／月×24个月=2065.2元。《前期物业服务合同》第6条第9项约定“业主和物业使用人按照《商品房销售合同》内约定的交接时间交付之日起交纳物业服务费……逾期缴纳上述物业费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三交纳违约金”，李周明在本案中应当缴纳的违约滞纳金为2065.2元×3‰=6.2元。李周明提出其与利淮公司没有订立合同，利淮扶绥分公司向李周明索要物业费及滞纳金的诉求无依据的辩解意见。一审法院认为，因物业服务合同是公共服务合同，虽然李周明与利淮公司之间没有直接订立该合同，但利淮公司依据前期物业服务合同向李周明所在的小区提供了公共服务，李周明是实际的受益者，其应当缴纳相关的物业服务费用。且利淮公司已经将向业主享有的物业服务费等债权转让给了利淮扶绥分公司，利淮扶绥分公司享有了原告主体资格。故对李周明该辩解意见不予采纳。李周明提出利淮公司提供的物业服务不合格，故利淮公司不应当收取李周明的物业服务费的辩解意见。一审法院认为，李周明提供的小区照片不能证明该情况的连续性与整体性，且即使利淮公司提供的物业服务不合格也不是被告拖欠物业费的理由，故一审法院对李周明的上述辩解意见不予采纳。故，本案李周明应当向利淮扶绥分公司清偿拖欠的物业服务费及违约滞纳金合计2071.4元。对于利淮扶绥分公司主���的电费、公摊水费、公摊电费，因没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十条、第二十五条、第四十二条第一款、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李周明于本判决生效后十日内一次性支付原告广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司物业服务费及滞纳金共计2071.4元；二、驳回原告广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由被告李周明负担22元，原告广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司负担3元。
二审中，上诉人李周明对一审法院认定事实的异议：1、认定利海公司服务期限至2013年12月31日错误。《扶绥县商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》中均未约定有利海公司的服务期限；2、扶价〔2014〕29号文件不应作为本案物业管理费的收费依据。被上诉人利淮扶绥分公司对一审法院认定事实无异议。
二审期间，上诉人李周明提交的新证据：一、《关于物业服务管理的说明》一份，证明碧园公司未经小区业主同意擅自更换物业服务公司，更换后的利淮公司提供物业服务是其单方意愿，业主属于被动接受服务。且利淮公司提供的物业服务不合格，小区存在脏、乱、差现象。二、《扶绥县“碧园*未来城”物业管理服务成本审核情况说明》一份，证明利淮公司在未为公司职工缴纳社会保险费的情况下，向扶绥县物价局虚报已为职工缴纳社会保险费的事实以提高物业服务成本，扶绥县物价局据此审核作出的扶价［2014］29号文件不应作为本案物业��理费的收费依据。
二审期间，被上诉人利淮扶绥分公司没有提供新证据，其对李周明提供新证据的质证意见：证据一为复印件，真实性、关联性均不予认可；证据二不是利淮扶绥分公司制作的，真实性、关联性不予认可。
本院对上诉人李周明提供新证据的认证意见：证据一无原件核对，本院不予采信；证据二、三与本案无关联，本院不予采信；证据四无制作单位盖章确认，利淮扶绥分公司也不予认可，本院不予采信。
本院对上诉人李周明对一审法院认定事实的争议的分析与认定：1、李周明与碧园公司签订的《商品房买卖合同》中未对利海公司的服务期限进行约定，对李周明该主张本院予以采信。2、2014年7月17日扶绥县物价局下发的扶价［2014］21号文件批复：“扶绥县未来城小区内多层住宅综合服务费按房屋建筑面积0.45元/平方米*月预收，……待我县对各小区进行等级评定后，再按等级收费标准执行，对预收款项进行多还少补，由物价部门下文另行通知。”该文件中已明确未来城小区物业服务费先进行预收，随后再由物价部门另行下文收费标准，对预收款项进行多还少补。2014年11月20日，扶绥县物价局经成本核算下发了扶价［2014］29号文件，批复扶绥县未来城小区内多层住宅物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.80元。因此，未来城小区内多层住宅物业收费标准应以扶价［2014］29号文件为依据。对李周明该主张，本院不予采信。
综上分析，一审法院查明事实除认定利海公司的服务期限至2013年12月31日止错误外，其余��明事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点是：一、李周明与利淮扶绥分公司是否存在物业服务合同关系,利淮扶绥分公司是否为本案的适格主体；二、李周明应否向利淮扶绥分公司支付物业服务费及滞纳金2071.4元。
根据本案各方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下：
一、关于李周明与利淮扶绥分公司是否存在物业服务合同关系,利淮扶绥分公司是否为本案的适格主体的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务��业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，碧园公司与利淮公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括李周明在内的小区全体业主均具有约束力。对李周明提出的利淮公司不是前期物业，开发商变更物业公司未告知李周明侵害其合法权益的主张，因其所主张的内容并不属于法律、行政法规的强制性规定，对碧园公司与利淮公司签订《前期物业服务合同》不具有强制性规范效力，故对李周明的上述主张本院不予支持。李周明作为该小区的业主之一，实际亦接受了利淮公司的物业服务，双方之间已形成事实物业服务合同关系。利淮公司于2016年10月8日将未来城小区物业管理费债权转让给利淮扶绥分公司，其债权转让合法有效。故利淮扶绥分公司是本案的适格原告。
二、关于李周明应否向利淮扶绥分公司支付物业服务费及滞纳金2071.4元的问题。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”自2013年10月1日起，利淮公司为李周明所居住的未来城小区提供了物业服务，李周明未及时向利淮公司交纳物业服务费，现利淮扶绥分公司要求李周明支付2014年9月1日至2016年8月31日的物业费及滞纳金2071.4元，合法有据，本院予以支持。关于李周明主张利淮公司物业服务不到位的问题，本院认为，其应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间利淮公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故李周明拒交物业服务费无法律依据。本院不予支持。
综上所述，李周明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李周明负担。
本判决为终审判决。
审判长 农雄楼
审判员 梁丹杰
审判员 陆有帅
二〇一七年三月八日
书记员 农吕君