广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1971民初21100号
原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地为广东省东莞市万江区万道路三元盈晖大厦，统一社会信用代码为914419007321683435。
法定代表人李洪涛。
委托代理人周玉媚，系该公司员工。
被告洪忠拥，男，汉族，1970年8月2日出生，住福建省南安市，
委托代理人吴雄文，系广东万仁律师事务所律师。
原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司诉被告洪忠拥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周玉媚，被告及其委托代理人吴雄文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提起诉讼请求判令：1.被告按《华南MALL商铺租赁合同》约定向原告支付欠付费用（含违约金）212195.05元整（违约金从2016年8月13日起暂计至起诉之日,并顺延至被告将全部款项清偿之日止），且原告没收保证金29104元整；2.本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：原被告于2015年3月13日签订《华南MALL商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于东莞市万江区华南MALLBC4区一层新编号1-5号商铺经营零售（Newbalance鞋店），合同租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日。按照租赁合同约定，被告的月租、物业管理费均按季度支付，且每个季度结束前十日内应交纳下个季度的费用，但被告不仅未按时交纳2016年8-10月租金、物业管理费、2016年6月水费，还于7月底开始停业并闭店，将承租商铺内物品一一搬空。原告多次口头及发函通知被告遵守租赁合同约定，恢复营业，并缴清所有积欠费用，但被告均置之不理，且表示由于其经营不善，不再对商铺予以经营。
因被告的行为已违反租赁合同约定，且被告以其实际行为告知原告不再履行原合同权利义务，原告于2016年8月12日向被告发出《解除<华南MALL商铺租赁合同>的通知函》，双方租赁合同于解除函到达之日起（即2016年8月13日）解除，并通知被告于8月15日前缴清所有欠缴费用（含违约金），但被告至原告起诉之日仍未履行。
被告辩称，一、原告未按约定提供冷气，对商城进行统一宣传、推广，营造良好的商业气氛，其整个商城经营环境不佳，导致没有人流，被告开业以来长期亏损；二、2016年6月期间，由于原告商铺的原因造成案涉商铺被水淹，导致被告大量商品被水浸泡，店铺室内装修墙体发霉，经多次向原告反映无果，导致被告无法开业经营。被告被工商部门吊销营业执照，不再具备继续经营的条件，被告只得被迫停止经营，在与原告口头协商解除合同无果后，被告被迫向原告发函解除租赁合同，并于2016年7月底搬离案涉商铺，之后商铺由原告实际占有、控制。三、被告搬离案涉商铺后，原告就将商铺门上锁，实际已控制案涉商铺。四、被告已交纳租金至2016年7月，而2016年7月之后被告未占有或使用商铺，故不应再支付租金。五、2015年5月1日至2016年4月30日为免租期间，双方案涉合同并未涉及合同解除后免租期间如何处理有约定，故原告无权要求被告补交免租期租金。六、被告无需再支付合同解除后的租金以及承担占用费。七、被告已足额支付全部租金，无违约行为，原告无权继续占有被告缴纳的履约保证金。八、双方约定了明确的履约保证金，如发生违约应以履约保证金为限来弥补损失。九、原告无权要求被告支付违约金，无事实与法律依据，并且原告主张明显过高，不应得到支持。十、根据原告的计算方法，是重复多次计算了违约金，不应支持；被告只确认拖欠了2016年6月份的水费3.52元，不确认原告所主张的其他的所拖欠的费用。
经审理查明，2015年3月13日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《华南MALL商铺租赁合同》，约定原告将座落于东莞市××江××号建筑物的BC4区一层C1-069、070、071、072、073、075(新编号1-5号)商铺出租给被告使用，建筑面积共计272平方米。租赁场地的租赁期为60个月，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。合同第4条关于交接日、营业日约定：4.4未经甲方书面同意，乙方迟于营业日开业的，每迟延一天，应按照第一期原租金标准计算年租金的0.5%向甲方支付违约金。延迟营业超过15天或连续停业5天或同一个月内累计营业时间少于20天的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同且不构成违约。合同第6条关于租金约定：6.1租金以月租金为标准计收，租赁期限内租金采取下述的收费标准：6.1.1租期内第一期开始至第二期届满期间的月租金标准为53.5元每平方米（按建筑面积计收），月租金为14552元。6.1.2租期内第三期期间的租金标准为每月每平方米56.18元计算，月租金为15280.96元。6.2在合同约定的租期内，乙方每月、每年应付的租金具体数额见附件三《租金明细》。第10条关于费用支付方式约定：10.1上述租金按如下方式支付：第一期至第二期期间的租金，甲方同意乙方自第二期开始按季向甲方支付。即自第二期开始，乙方应当按本租赁合同约定的费用支付方式向甲方缴纳租金，乙方应当向甲方支付43656元/季（含第二期当季的租金），直至第二期期间届满为止。10.2自第三期开始之后的租金（金额按附件三租金明细表中的数额）及整个租赁期限内的物业管理费、空调费（若有）等均季度支付。乙方应当在每个收费周期届满前十日内将下季度的租金、物业管理费、空调费及其他费用以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。付款日期如遇周末或节假日则应提前支付。第11条关于履约保证金约定：11.1自本合同签署后三日内，乙方须向甲方支付履约保证金34000元作为乙方在第一期至第二期期间忠实履行本合同中各项条款的保证金，自第三期开始，乙方需按相当于当期二个月的租金、物业管理费及空调费、推广宣传费（如有）之和的标准，向甲方支付履约保证金。第13条关于逾期付款的违约责任约定：乙方逾期支付租金、物业费、空调费及其他费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的日万分之六向甲方支付滞纳金。逾期超过30天的，甲方有权单方解除本租赁合同。第50条关于甲方单方解除约定：50.1.10乙方未按规定开业、营业的甲方有权解除本合同收回租赁场地并无需承担违约责任。50.3因乙方原因导致甲方单方终止本租赁合同的，乙方应当按如下方式承担相应的违约责任：50.3.1甲方根据本合同约定解除本合同的，或者乙方无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金。50.3.2若因乙方原因导致租赁合同终止发生在第二期届满之前的，乙方应当支付甲方不少于按当期原租金标准计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并按原租金标准补足乙方自第一期开始之日起至租赁合同终止之日止的租金，并赔偿甲方损失。若因乙方原因导致租赁合同终止发生在第三期开始之后的，乙方应支付甲方不少于按当期原租金标准计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并按原租金标准补足乙方第二期租赁期间的全部租金，并赔偿甲方损失。第53条关于合同解除、终止后的处理约定：53.1租赁期届满、本合同解除或终止的，乙方应在租赁期届满前或解除、终止本合同通知书发出或送达后15日内，自费将所有乙方财产、固定装置、装修设备和附加物清理出租赁场地，并将处于良好、清洁且适租状态的租赁场地，连同附件二《交付标准》中列明的租赁场地中所有固定装置、设备和附属物归还甲方，同时乙方应向甲方归还租赁场地的所有钥匙及相关密码；甲方有权以租赁期限届满或本合同解除、终止当日的租赁场地现状收回而无需另作补偿。乙方应负责修补将租赁场地恢复至提供乙方时的状况，如乙方的恢复工作实施不当，对甲方的地面、墙面，屋顶及甲方的相关设施设备造成损坏，则乙方应当负责给予修复，并承担费用；因前述恢复工作而直接或间接对租赁场地以外或第三方造成的损害的，修补费用及赔偿费用全部由乙方承担。53.2乙方逾期交还租赁场地的，应承担相应的违约责任，且甲方有权自行收回租赁场地。如甲方决定自行收回租赁场地的，对于租赁场地内乙方（包括实际使用方）的任何可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，乙方同意：甲方有权扣留前述物品，且有权要求乙方支付自租赁场地应交还而未交还日起保管前述物品的保管费（包括但不限于因保管该物品而实际占用的场地费等），并要求乙方补偿因保管而产生的所有其他费用（合称为“保管费用”）。乙方应在接到甲方要求缴付保管费用的通知后的10天内缴付保管费用。乙方确认并授予甲方下列权利：若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则甲方有权处分被扣留物品并有权从处分所得款项中优先受偿拖欠的租金、物业费用及其他费用、保管费用、滞纳金、违约金及赔偿金。甲方采取上述措施所产生的一切责任由乙方承担。53.7本合同解除或终止后，乙方仍欠付甲方租金等相关费用的，则乙方应在合同终止后10日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按日息万分之三承担违约金，超过30日的，按日息万分之六承担违约金。同时甲方有权按本合同53.2条约定采取扣留措施。合同第60条关于合同附件约定：60.2本合同签订时的附件包括：……附件三：租金明细。合同附件三租金明细约定：第一期2015年5月1日至2016年4月30日，原租金标准为53.5元/平方米/月，优惠租金标准为26.75元/平方米/月，月租金7276元，年租金87312元；第二期2016年5月1日至2017年4月30日，原租金标准为53.5元/平方米/月，优惠租金标准为26.75元/平方米/月，月租金7276元，年租金87312元；第三期2017年5月1日至2019年4月30日，原租金标准为56.18元/平方米/月，优惠租金标准56.18元/平方米/月，月租金15280.96元，年租金183371.52元；第四期2019年5月1日至2020年4月30日，原租金标准为58.99元/平方米/月，优惠租金标准58.99元/平方米/月，月租金16045.28元，年租金192543.36元。
签订合同后，被告向原告缴纳了保证金29104元，被告已经按照《华南MALL商铺租赁合同》约定按季向原告支付了从2016年5月1日起2016年7月31日期间租金43656元。2016年8月9日，原告及东莞市康赛物业管理有限公司向被告发出关于遵守合同约定的通知书，该通知书称被告自2016年7月28日开始停业并闭店，且已将商铺内物品一一搬走，目前商铺处于搬空停业状态，其行为已严重违反了合同条款；被告截止2016年8月，被告积欠2016年8-10月租金43656元，2016年8-10月管理费7344元，2016年6月水费3.52元，请被告于2016年8月11日15:00时前回复营业缴清上述拖欠费用，否则，原告及东莞市康赛物业管理有限公司将按合同相关约定执行并追究被告的违约责任。被告于2016年8月10日签收了该通知书。原告于2016年8月12日向被告发出《解除<华南MALL商铺租赁合同>的通知函》，该通知函主要内容为：合同履行期间，被告因经营不善等自身原因已于2016年7月将承租商铺内物品一一搬空，使商铺一直处于停业搬空状态。原告工作人员多次与被告沟通让被告恢复营业，且缴清本季度租金、物业管理费及6月水费，但被告明确表示不再对该商铺予以经营，拖欠费用至本函发出时仍未支付。被告以上述实际行为告知原告不再履行原合同义务，鉴于被告行为已严重违反原合同的约定，给原告经营管理造成了不良影响，原告再次通知被告，本通知到达之日起原合同予以解除，被告按照原合同约定在2016年8月15日前将租赁场地交还给原告，逾期交还租赁场地的，原告将按原合同约定执行。请被告在2016年8月15日前向原告付清全部欠缴费用及按照原合同约定计算的全部违约金（包括但不限于两个月租金的违约金、免租期租金、保证金予以没收）。被告表示其收到了该通知函。原告主张被告于2016年8月13日收到了该通知函。
被告于2016年8月8日通过顺风快递向原告发出了一份落款时间为2016年7月31日的《合同终止通知书》，内容为：商场自开业以来，因种种原因，整体定位与经营品牌严重不符，客流稀疏，被告自开业以来，销售情况一直很不理想，入不敷出，严重亏损；在2016年6月期间案涉商铺被水淹，之后多次找到原告及管理公司沟通处理，但均未得到妥善解除，因商铺被淹，产品被水浸泡，商铺墙面严重发霉，导致商铺无法经营，长期关门，给被告造成了重大损失。艰难支持一年时间，被告确已再无资金投入继续经营，因店铺持续严重亏损，营业执照也已于2016年7月被注销，特通知原告终止与被告的合同。原告于2016年8月9日签收该通知书。
被告主张被告所持有的《华南MALL商铺租赁合同》并没有附件三租金明细的内容，双方实际履行也不是按照附件三来履行；2016年6月，楼上商铺的水漏下来，但漏水的原因被告不清楚，被告一直向原告反映，但原告至今仍未处理，且被告在案涉商铺被水淹后实际上也没有经营，之后也未产生水电费；在此期间工商局于2016年7月28日吊销了营业执照，被告已经不再具备继续经营的条件，加上原告要求被告缴交2016年8月至10月的租金，被告实在无力继续支付租金，所以被迫于2016年7月底搬离了商铺；被告无需再从案涉商铺内取回任何物品。原告主张被告从未向原告提到商铺淹水的事情，被告在2016年7月28日停止营业，被告未在通知的时间内交还案涉商铺，因此原告在2016年8月16日将案涉商铺上锁。
原告在庭审中明确第一项诉求中的欠费费用具体内容包括：1.被告拖欠的2016年8月1日到8月13日的租金5633.03元；2.2016年6月的水费3.52元；3.拖欠的水费的滞纳金以3.52元为本金，以每日万分之六计算，从2016年8月1日计算至8月12日止，共计0.03元；4.合同解除之前逾期支付2016年8月至10月的租金的滞纳金，以8月到10月的租金43656元为基数，按照日万分之六计算，从2016年8月1日计算至2016年8月12日止，共计314.32元；5.因为被告违约导致合同解除的违约金包括（1）原租金标准计算的租金14552×2＝29104元；（2）按原租金标准补足从2015年5月1日至租赁合同终止2016年4月30日的全部租金14552元×12个月＝174624元；6.合同解除后逾期支付违约金以前述所有未付款209678.9元为本金，按照日万分之六计算，从2016年8月13日起计算至实际付清之日止。
另查明，位于东莞市万江区玩江路南10号华南摩尔主题购物公园5栋××、1061、1062、1063、1064、1065号房屋的产权人为原告。东莞市公安局万江分局户政股出具楼盘（幢）地址明细表显示，原门牌号为××至商铺C1-075，新编确权门牌号为××至1065。
以上事实，有《华南MALL商铺租赁合同》、关于遵守合同约定的通知函及快递单、解除《华南mall商铺租赁合同的通知函》及快递单、照片、合同终止通知书复印件、顺丰快递单、照片、核准个体工商户注销登记通知书、华南摩尔华南摩店破损数据、房产证、楼盘（幢）地址明细表，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告提供了案涉租赁物的房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《华南MALL商铺租赁合同》合法有效。被告主张其所持有的《华南MALL商铺租赁合同》并没有附件三，但是合同明确约定合同内容包括附件三，且被告也没有提供证据证明其曾就此提出过异议，故对被告主张其并不持有附件三，本院不予采信。原、被告均按照该合同约定履行各自的权利义务。
根据原、被告在庭审时的陈述可知，被告于2016年7月底就停止经营。被告主张因水淹而导致无法正常经营，但是其所提供的证据不能证明，且被告也无法证明水淹系因原告的原因所造成，故本院不予采信。被告亦主张工商局吊销了营业执照导致其无法经营，但并未提供证据予以证明，也没有证据显示系因原告的原因导致营业执照被吊销，故对被告上述主张，本院不予采信。因此根据《华南MALL商铺租赁合同》第4.4条、第50.1.10条的约定，原告有权解除案涉《华南MALL商铺租赁合同》。原告主张被告于2016年8月13日签收了《解除<华南MALL商铺租赁合同>的通知函》，被告没有证据予以反驳，本院依法予以采信，故案涉《华南MALL商铺租赁合同》于2016年8月13日解除。原告已经于2016年8月16日将案涉商铺上锁，被告也表示无需在案涉商铺取回任何物品，故本院依法认定原告已经于2016年8月16日收回了案涉商铺。
原、被告均确认，被告已经按照《华南MALL商铺租赁合同》约定按季向原告支付了从2016年5月1日起2016年7月31日期间租金43656元。而根据《华南MALL商铺租赁合同》第6、10条，以及附件三租金明细表的约定，第一期2015年5月1日至第二期2016年4月30日期间的租金，原告同意被告自第二期开始按季缴纳，所以自第二期开始即2016年5月1日起，乙方应当向甲方支付43656元/季（含第二期当季的租金），直至第二期期间届满为止；第一期、第二期的原租金标准为53.5元/平方米/月，优惠租金标准为26.75元/平方米/月，每月优惠标准的租金为7276元；由此可知《华南MALL商铺租赁合同》只是约定甲方同意乙方自第二期开始按照优惠租金的标准按季缴纳第一期2015年5月1日至第二期2016年4月30日期间以及第二期的租金，即自2016年5月1日起至2017年4月30日期间，被告每季应交的租金金额为43656元；因此对于原告所主张的免租一年，本院不予采信。被告没有提供证据证明其已经缴纳了2016年8月1日至2016年8月13日的租金，故被告应向原告支付2016年8月1日至2016年8月13日的租金6102.45元[43656元÷3×（13÷31）]，现原告诉请被告支付上述期间租金5633.03元，有利于被告，本院依法予以照准。被告确认其尚欠水费3.52元，原告诉请被告支付水费3.52元，本院依法予以支持。
根据《华南MALL商铺租赁合同》第50.3条关于违约责任的约定，现原告诉请没收履约保证金29104元，被告支付违约金29104元（43656元÷3×2），有合同依据，本院依法予以支持。按照《华南MALL商铺租赁合同》第50.3.2条约定，被告应向原告补足自第一期开始之日起至租赁合同终止之日止的租金，现原告诉请补足租金174624元（43656元÷3×2个月），有利于被告，本院依法予以支持。
根据《华南MALL商铺租赁合同》53.7条的约定，被告还应向原告支付合同解除后尚欠租金、水费的违约金，该违约金应以全部尚欠的租金、水费为本金，即180260.55元（5633.03元+174624元+3.52元），按照日息万分之六的标准，从2016年8月24日起计算至款项付清之日止。原告诉请超出上述金额的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司与被告洪忠拥于2015年3月13日签订的《华南MALL商铺租赁合同》已经解除，原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司于2016年8月16日收回了座落于东莞市万江区万江路南10号建筑物的BC4区一层C1-069、070、071、072、073、075(新编号1-5号)商铺；
二、被告洪忠拥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付2016年8月1日至2016年8月13日的租金5633.03元、补足的租金174624元、水费3.52元及违约金（违约金以180260.55元为本金，按照日息万分之六的标准，从2016年8月24日起计算至款项付清之日止）；
三、被告洪忠拥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付违约金29104元；
四、原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司无需向被告洪忠拥返还履约保证金29104元；
五、驳回原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2459.74元，由原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司承担28.85元，由被告洪忠拥承担2430.89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审
审判员 柯 颖
二〇一六年十二月五日
书记员 陈慧敏