天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3635号
上诉人(原审被告):天津市绿地置业有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽人防办。
法定代表人:吴前华，董事长。
委托诉讼代理人:马延军，天津津远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李荣娥。
委托诉讼代理人高照，天津晟昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人莫琴，天津晟昊律师事务所律师。
上诉人天津市绿地置业有限公司因与被上诉人李荣娥商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初40099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年7月18日、2016年8月19日开庭进行了审理。上诉人天津市绿地置业有限公司的委托诉讼代理人马延军，被上诉人李荣娥的委托诉讼代理人高照、莫琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天津市绿地置业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有实际支付诉争房屋的购房款，且上诉人已经将欠付案外人方远建设集团股份有限公司的材料款偿还，故上诉人与被上诉人签订的买卖合同基础已不存在，上诉人不应支付被上诉人逾期交房违约金及已付款利息。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李荣娥辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，应受到法律保护。被上诉人虽未直接向上诉人支付购房款，但已通过抵债款的形式对上诉人进行了支付。上诉人逾期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
李荣娥向一审法院起诉请求：1、被告继续履行与原告签署的《天津市商品房买卖合同》，并将验收合格的商品房交付给原告；2、被告向原告支付2011年10月1日至2016年1月4日延期交房已付款利息629，709.31元（按银行同期贷款利率计算）、2011年12月30日至2016年1月4日违约金171，468.83元，共计人民币801，178.14元；3、原告保留2016年1月5日至被告实际交房日，因被告延期交房产生的原告已付购房款产生的利息（按银行同期存款利率计算）及违约金的权利；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭自愿撤回起诉书中第一项和第三项诉讼请求，保留起诉书中第二项和第四项诉讼请求，即诉讼请求变更为，请求判令：1、被告向原告支付2011年10月1日至2016年1月4日延期交房已付款利息629，709.31元（按银行同期贷款利率计算）、2011年12月30日至2016年1月4日违约金171，468.83元，共计人民币801，178.14元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年7月1日原告李荣娥与被告天津市绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于汉沽区（现为“滨海新区汉沽”）东风南路东侧四季花苑（B区）49-5号的房屋，建筑面积292.69平方米，房屋价款共计人民币2,341,520元（每平方米人民币8,000元）。2009年8月18日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》，发票金额显示为人民币2,341,520元。《商品房买卖合同》第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方（被告）于2011年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方（原告）使用。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方（被告）如未按照约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方（原告）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，甲方除按上述约定支付乙方已付款利息外，还应每日按照商品房价款的0.50%00向乙方支付违约金。第十一条约定：商品房交付时，甲方（被告）应书面通知乙方（原告）办理交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。另查明，截至2016年1月7日原告在一审法院起诉立案之时，被告尚未通知原告办理房屋交接手续。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应按照合同约定履行各自义务。被告未能按合同约定的期限交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。被告主张涉诉房屋是抵债房，原告未实际向被告支付购房款，原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任等问题，因涉及案外人方远建设集团股份有限公司、案外人天津昊兴钢铁贸易有限公司与被告的债权债务及担保关系，与本案不属于同一法律关系。即便确如被告所述，该房系被告为案外人方远建设集团股份有限公司向案外人天津昊兴钢铁贸易有限公司抵付材料款的债务，抵付方式为给案外人天津昊兴钢铁贸易有限公司指定的人（包括原告在内）签订商品房买卖合同，商品房验收合格后交付房屋，被告所抵付的债务相当于其所售的相应房屋的对价。且被告与原告订立商品房买卖合同，为原告出具不动产销售发票，并为原告办理不动产所有权预告登记的行为均是其真实意思表示，亦应视为被告同意原告以担保债权作为支付房屋价款的履行方式。故对被告上述主张，一审法院不予采纳。关于被告主张其已向案外人方远建设集团股份有限公司偿还债务，因而与原告订立商品房买卖合同的基础已消灭问题，因涉及案外人方远建设集团股份有限公司、案外人天津昊兴钢铁贸易有限公司与被告的债权债务及担保关系，与本案不属于同一法律关系，故不属于本案审理范围。另外，被告抗辩原告诉请已超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，合同约定交付房屋的时间为2011年9月30日前，而被告未能按此期限交房，原告的权利从2011年10月1日起即受到侵害。另，根据合同约定，本案逾期交付违约金和已付购房款的利息系按日计算，系属于按日产生的独立债权，故违约金和已付购房款的利息的诉讼时效应分别以每一日单独计算。原告于2016年1月7日起诉，在诉讼中，未提交存在时效中止、中断的事由及证据。原告主张诉讼时效应从2013年12月19日起算，没有事实和法律依据。故原告要求被告支付2011年10月1日至2014年1月6日已付款利息和2011年12月30日至2014年1月6日违约金的诉讼请求超过诉讼时效,一审法院不予支持。被告应承担自2014年1月7日至2016年1月4日期间的已付购房款的利息人民币277,037.60元（计算方式附后表）。被告还应承担自2014年1月7日至2016年1月4日期间的违约金人民币85,231.33元（2,341,520元×0.50%00×728天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决：“一、被告天津市绿地置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李荣娥赔偿自2014年1月7日至2016年1月4日期间的已付款利息人民币277,037.60元及违约金人民币85,231.33元。二、驳回原告李荣娥的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,824元，原告负担5,090元，被告负担6,734元，被告负担的诉讼费于判决生效之日起十日内直接向本院交纳。”
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人所提证据系（2010）津仲裁字第247号裁定书及钢材款的付款明细。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，但对其关联性不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据系上诉人与案外人方远建设集团股份有限公司之间的关系，与本案合同关系不具有关联性，不能证明本案的待证事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。该合同约定被上诉人于2009年6月18日前付清全部房款，全款付清后可办理入住手续。合同签订后，被上诉人并未依约向上诉人实际支付购房款。被上诉人主张其以抵债款作为支付房屋价款的履行方式，并且上诉人为其出具不动产销售发票，表明被上诉人已经履行支付房款的义务，但被上诉人仅为案外人指定的与上诉人签订商品房买卖合同的主体，并未提供证据证明其与上诉人存在债权债务关系，也不能证明抵债款系上诉人对被上诉人进行的抵债行为，故被上诉人主张以抵债款作为履行支付房款的方式，缺乏事实和法律依据，本院不予认定。双方当事人并未实际履行合同，且被上诉人亦未按合同约定支付购房款义务，故被上诉人要求上诉人承担逾期交房的违约责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，天津市绿地置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初40099号民事判决；
二、驳回被上诉人李荣娥的诉讼请求。
一审案件受理费11824元，二审案件受理费6734元，由被上诉人李荣福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 苏美玉
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 穆 艺
速 录 员 韩 鹏