江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初539号
原告：江西崇德房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌县金沙二路3366号力高国际城巴塞罗那住宅区（综合楼）**栋。
组织机构代码：56380724-6。
法定代表人：黄恒政，该公司经理。
委托代理人：吴启帆，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201510616769。
委托代理人：杜宇，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601200720296300。
被告：万建强，男，1994年11月8日出生，汉族，住江西省南昌县。
原告江西崇德房地产开发有限公司（以下简称崇德公司）诉被告万建强商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崇德公司委托代理人吴启帆到庭参加诉讼。被告万建强经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告崇德公司诉称：2014年7月30日，原告与被告签订《南昌县商品房买卖合同》，合同约定：原告将力高澜湖郡第9幢1单元6层1-601号房出售给被告，该商品房总金额为人民币727986元，被告采取按揭付款的方式购买该商品房，被告在签订合同时支付首付款人民币327986元，剩余房款人民币400000元由被告办理银行按揭手续。2014年8月7日，被告在中国建设银行江西省分行办理400000元按揭贷款。自2015年4月份至2015年12月份，由于被告连续拖欠贷款月供8期，根据2014年7月21日原告与中国建设银行江西省分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定：原告对因购置座落于力高澜湖郡项目所属的住房、商业用房房产而与江西省分行发生借贷关系的全部债务人的债务承担最高额保证责任，因此中国建设银行江西省分行一次性从原告账户中划扣贷款本金、利息、罚息共计人民币413905.92元，此后原告多次向被告追偿该笔款项，并要求被告来原告处办理解除合同及返还贷款等相关事宜，但均未得到解决。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《南昌县商品房买卖合同》，由被告返还该商品房；2、被告一次性返还由原告代偿的银行按揭贷款本金、利息、罚息款项共计人民币413905.92元；3、被告按合同约定向原告支付上述款项之利息至实际付清之日止，截至起诉之日的利息共计人民币6209元；4、被告按合同约定向原告支付违约金人民币145597元。本案诉讼费用由被告承担。
被告万建强未答辩。
经审理查明：2014年7月30日，被告万建强（买受人）与原告崇德公司（出卖人）签订合同编号为2014-014439号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的力高澜湖郡第9幢1单元6层1-601号房屋一套。付款方式及期限：买受人须在合同签署当日内付清首付款计人民币327986元，余款400000元办理银行按揭，且买受人须在合同签署后七天内与银行签署按揭合同。合同附件四的《合同补充协议》第六条“补充合同第六条第3款，关于按揭方式付款的约定”第4项约定：“买受人未按期偿还按揭贷款或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行扣划出卖人保证金的，出卖人依约承担阶段性担保责任后，买受人应在出卖人要求的期限内全额偿还，并按每天万分之五的标准支付利息。买受人在指定期限内没有清偿前述债务的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，买受人应于出卖人通知合同解除后三个工作日内返还房屋并依约与出卖人进行房款、损失赔偿及违约金的结算。出卖人也可依法提起诉讼，出卖人为实现债权的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担”。第十七条关于合同解除事宜的补充约定第2项“···因买受人违反合同或者本协议约定导致合同解除或终止的，应按所购房产总价款的20%支付出卖人违约金（合同或协议对违约另有约定的除外）···”。商品房买卖合同签订后，2014年8月7日，被告万建强及案外人中国建设银行股份有限公司江西省分行（以下简称为建设银行）办理了400000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该笔贷款建设银行已于2014年8月13日发放。2014年7月21日，原告与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，根据合同约定原告在2014年7月21日至2024年7月21日期间为因购置坐落于力高澜湖郡项目所属之住房、商业用房而与建设银行发生借贷关系的全部债务人提供最高额为14.89亿元的连带责任保证。自2015年4月开始，被告万建强连续8期未按约偿还银行贷款。同年，12月10日，建设银行向原告发出《协助催收通知函》一份。2016年1月8日，建设银行扣划原告账户内保证金413905.92元（其中本金393698.12元，利息、罚息、复利等共计20207.8元）用于结清被告万建强所欠款项。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《协助催收通知函》、特种转账借方凭证一张、个人贷款还款凭证一张、中国建设银行个人贷款结清证明一份、建设银行出具的《扣担保金明细表》一份等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告依据双方签订的《南昌县商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》第十七条第2款所约定的“···因买受人违反合同或者本协议约定导致合同解除或终止的，应按所购房产总价款的20%支付出卖人违约金（合同或协议对违约另有约定的除外）···”的约定主张被告按所购房产总价款的20%计算违约金（即人民币145597元）以赔偿其受遭受的损失，对此，本院认为，依据法律规定合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失，原告因被告的迟延支付按揭贷款行为导致其于2016年1月8日向银行支付被告迟延支付贷款的利息、罚息等共计20207.8元，故原告的损失为该笔费用自2016年1月8日起至被告清偿之日止期间的利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），而合同中所约定的违约金计算标准，远超原告所遭受的实际损失，大大加重了被告应承担的责任，显失公平，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-014439号《南昌县商品房买卖合同》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，因被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致银行直接扣划原告保证金、承担了连带保证责任。根据合同中“买受人未按期偿还按揭贷款或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行扣划出卖人保证金的，出卖人依约承担阶段性担保责任后，买受人应在出卖人要求的期限内全额偿还，并按每天万分之五的标准支付利息。买受人在指定期限内没有清偿前述债务的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，买受人应于出卖人通知合同解除后三个工作日内返还房屋并依约与出卖人进行房款、损失赔偿及违约金的结算”的约定，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。而在原告因此提起诉讼后，被告即未向原告清偿上述债务亦未应诉答辩，原告据此主张解除合同并请求被告返还商品房，符合双方当事人的合同约定，且该约定未违反法律规定，应从其约定，故对原告的上述主张，本院予以支持。由于被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计20207.8元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币20207.8元，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付房屋按揭本金人民币393698.12元的诉讼请求，因双方的合同已经被解除，被告不再承担向原告支付购房款的义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张按照日万分之五的标准计算原告413905.92元保证金自2016年1月8日起的利息，本院认为，合同中仅在被告依照原告要求期限内全额偿还按揭贷款本息的情形下才可按日万分之五标准计算利息，然而被告并未在规定期限内归还代偿按揭款本息，故原告的请求不符合双方合同约定，本院不予支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告按所购房产总价款的20%向原告承担违约责任，本院不予支持。被告万建强经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭，并且不作应诉答辩及相应举证，属怠于行使诉讼权利，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江西崇德房地产开发有限公司与被告万建强于2014年7月30日签订的编号为2014-014439号《南昌县商品房买卖合同》；
二、被告万建强应在本判决生效之日起十日内将位于力高澜湖郡第9幢1单元6层1-601号商品房返还给原告江西崇德房地产开发有限公司；
三、被告万建强应在本判决生效之日起十日内支付给原告江西崇德房地产开发有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息共计20207.8元；
四、被告万建强应在本判决生效之日起十日内支付给原告江西崇德房地产开发有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息共计20207.8元的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年1月8日起至本判决确定支付之日止）；
五、驳回原告江西崇德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9457元、公告费600元，合计为1057元由被告万建强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 刘 恬
人民陪审员 万清华
二〇一六年十月八日
书 记 员 刘文莉