上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第1401号
原告温州市财务开发公司，住所地浙江省温州市。
法定代表人王兆建，总经理。
委托代理人张纽约，浙江震瓯律师事务所律师。
委托代理人戴新秋，浙江震瓯律师事务所律师。
被告日本和成株式会社上海代表处，住所地上海市。
法定代表人KITAZAWAIKO，代表。
委托代理人庄俞钧，公司员工。
原告温州市财务开发公司与被告日本和成株式会社上海代表处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员张宁独任审判，于7月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张纽约和戴新秋、被告委托代理人庄俞钧到庭参加诉讼。原告于8月7日申请追加日本和成株式会社为共同被告，后于10月26日撤回该申请，故本案继续适用简易程序。本案现已审理终结。
原告温州市财务开发公司诉称，坐落于上海市卢湾区（现为黄浦区）淮海中路XXX号上海广场602B室建筑面积为189.92㎡的房屋（以下简称涉案房屋）原属于温州市人民政府驻沪联络处（以下简称联络处）所有。2007年，联络处与被告签订上海市房屋租赁合同，合同约定：被告承租涉案房屋作为办公使用，租期自2008年1月3日起至2010年1月2日止；租金为人民币5.62元／日／㎡（以下币种均为人民币），月租金为32，500元，被告应于每月25日前支付租金，逾期支付的，每逾期1日，被告需按日租金的1%支付违约金；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、装修等费用由被告承担；除同意续租外，被告应在本合同的租期届满后1日内返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期1日，被告应按11.6元／日／㎡支付房屋占有使用期间的使用费。租赁期限届满后，联络处与被告又签订了房屋租赁续约合同，约定将租赁期限延续到2012年1月2日，租赁价格保持32，500元／月不变，其他条款按原合约执行。续租期限到期后，被告仍继续占有使用涉案房屋至今，原租赁合同依法继续有效，租赁期限为不定期。2012年2月15日，温州市财政局根据温州市人民政府于2011年11月7日所作专题会议纪要（（2011）148号）的精神及温州市人民政府办公室调拨上海广州西安成都4个驻外办事机构资产的函［温政办函（2012）12号］，作出关于同意温州市人民政府办公室调拨固定资产的复函（温财资（2012）42号），该复函同意将包括涉案房屋在内的资产调拨给原告所有。原告是涉案房屋的所有权人，原产权人联络处于2015年3月15日出具证明，确认涉案房屋自2012年2月15日起的占有、使用、收益、处分等所有权益均归原告享有和行使，故其与被告达成的租赁关系，由原告承继。原告于2012年2月15日接受涉案房屋的调拨后，原产权人和原告均将此事实告知被告，但被告未向原告支付租金，经多次催讨，被告仅于2014年7月至2015年5月期间，陆续向原告支付拖欠的2012年2月至2013年1月期间的部分租金357，500元，其余租金906，750元，被告至今拖欠不付。为此，原告向被告发出解除租赁合同关系的通知书，被告于2015年5月11日收到此通知书，但被告并未在原告指定的5日内（即2015年5月16日前）腾空涉案房屋。原告遂起诉要求：1、依法确认原、被告的租赁合同关系于2015年5月11日解除；2、被告按月租金32，500元的标准支付原告自2012年2月15日起至2015年5月11日的租金906，750元（此间共计1，264，250元，扣除被告已经支付的357，500元）；3、被告按照11.6元／日／㎡标准支付原告自2015年5月17日至实际腾空涉案房屋日止的占有使用费；4、被告按照央行同期贷款基准利率6%的4倍支付原告自2012年2月15日起至被告实际履行完毕之日止的逾期支付租金违约金；5、被告立即腾空涉案房屋。庭后，原告来函确认被告于9月6日已腾空涉案房屋，变更上述第3项诉讼请求为：被告按照11.6元／日／㎡标准支付原告自2015年5月17日至9月5日的占有使用费246，744.06元，第4项诉讼请求中放弃自2014年7月3日至2015年5月16日期间逾期支付租金产生的违约金，撤回第5项诉讼请求。
被告日本和成株式会社上海代表处辩称，其已向涉案房屋产权人、出租人即联络处支付了合同期内的全部租金。合同期满后，被告要求结算押金，未果。2012年至2013年，被告不清楚涉案房屋所有权情况，无人收取租金，故被告认为该期间的租金不需要支付。2014年2月，原告持调拨文件与被告接洽，原告确认被告并非恶意欠付租金，同意被告继续承租，先按被告与联络处的合同约定支付租金，故被告向原告支付2014年7月至2015年7月的租金，并非原告所称系支付2012年的租金。被告并非恶意拖欠租金，故不同意支付违约金。被告同意搬离涉案房屋，支付2015年起使用房屋期间的费用，但原告曾同意给予被告两个月时间搬离。
本院经审理查明，涉案房屋于2006年1月19日登记为联络处所有。
2007年，联络处与被告签订上海市房屋租赁合同约定：被告承租涉案房屋作为办公使用，租期自2008年1月3日起至2010年1月2日止；租金为5.62元／日／㎡，月租金为32，500元，被告应于每月25日前支付租金，逾期支付的，每逾期1日，被告需按日租金的1%支付违约金；被告支付3个月租金的保证金97，500元，租赁关系终止时，该款除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、装修等费用由被告承担；除同意续租外，被告应在本合同的租期届满后1日内返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期1日，被告应按11.6元／日／㎡支付房屋占有使用期间的使用费；第9-2条第6项：被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权书面通知被告解除合同，违反合同的一方，应向对方按月租金的3倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。补充条款约定，被告每月25日前将下月租金以现金或支票方式支付联络处，或打入联络处的指定账户，联络处在收到租金后10日内开具租赁发票给被告；被告在签订正式合同时支付联络处1万元作为定金，联络处在交付房屋前3天通知被告支付3个月的房屋押金共计100，500元（含1万元定金），收到押金后交房。
租赁期限届满后，联络处与被告又签订了房屋租赁续约合同，约定将租赁期限延续到2012年1月2日，租赁价格保持32，500元／月不变，其他条款按原合约执行。
续租期限到期后，被告继续占有使用涉案房屋，直至2015年9月6日搬离。
2012年2月15日，温州市财政局根据温州市人民政府于2011年11月7日所作专题会议纪要（（2011）148号）的精神及温州市人民政府办公室调拨上海广州西安成都4个驻外办事机构资产的函［温政办函（2012）12号］，作出关于同意温州市人民政府办公室调拨固定资产的复函（温财资（2012）42号），该复函同意将包括涉案房屋在内的资产调拨给原告所有。至本案审理中，原告尚未登记为涉案房屋产权人。原告提交联络处于2015年3月15日出具的证明，确认涉案房屋自2012年2月15日起的占有、使用、收益、处分等所有权益均归原告享有和行使。
2014年8月4日，原告向被告邮寄送达租金催收通知，称2012年2月15日，经温州市人民政府发文决定，原属联络处所有的涉案房屋划归原告；被告在承租涉案房屋期间，自2011年6月起已经拖欠37个月（2011年6月2日至2014年7月2日）的租金共计1，202，500元，要求被告于2014年7月18日前缴清拖欠租金，若逾期未能缴清所有拖欠的租金，原告将追究违约责任。该通知落款时间为2014年6月30日。
2014年7月18日、7月31日、8月29日、9月30日、11月3日、12月1日、2015年1月6日、2月3日、3月3日、4月2日、5月4日、6月30日，被告每次支付原告租金32，500元，共计39万元。被告提供的2014年7月16日电子邮件和庭审中出示的短信记录显示其支付的是当月租金，即2014年7月3日至2015年7月2日。
2015年5月11日，原告向被告邮寄送达解除房屋租赁合同关系的通知书，称原告受调拨成为涉案房屋所有人，联络处与被告的租赁期限于2012年1月2日届满后，被告继续使用涉案房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因被告从2012年2月15日起拖欠原告租金，经多次催讨，被告才于2014年7月至2015年5月期间，陆续支付2012年2月至2013年1月的部分租金共计357，500元，构成严重违约，原告根据合同法关于不定期租赁可随时解除的规定以及租赁合同第9-2条第6项的约定，通知被告解除上海市房屋租赁合同和房屋租赁续约合同，要求被告于收到通知书之日起5日内腾空房屋。
审理中，被告确认2014年7月认可原告承继联络处与被告签订的租赁合同，双方确认先按照合同约定的租金标准支付租金。
以上事实，由原告提供的房地产权证、证明、温州市人民政府专题会议纪要、温州市人民政府办公室函、温州市财政局复函、上海市房屋租赁合同、房屋租赁续约合同、现场照片、物业费、水电费凭证、租金催收通知、邮寄凭证、银行转帐凭证、解除房屋租赁关系的通知书、邮寄凭证，被告提供的电子邮件、短信以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。联络处和被告签订的上海市房屋租赁合同、房屋租赁续约合同约定的租期至2012年1月2日，期满后，被告仍继续占有使用涉案房屋，原租赁合同依法继续有效，租赁期限为不定期。
虽然2012年2月15日温州市财政局、温州市人民政府办公室将涉案房屋调拨给原告所有，但原告至本案审理中尚未登记为涉案房屋产权人，故原告主张其基于所有人承继联络处与被告的租赁合同，本院不予采纳。
根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。联络处于2015年3月15日出具证明，确认涉案房屋自2012年2月15日起的占有、使用、收益、处分等所有权益均归原告享有和行使，该证明已送达被告，且被告于审理中确认2014年向原告支付租金起认可原告承继联络处与被告签订的租赁合同，因此，基于债权转让关系，自2012年2月15日起，联络处与被告签订的租赁合同中联络处的合同权利义务由原告承继。被告未支付原告自2012年2月15日至2014年7月2日的租金928，144.96元（5.62×17×189.92＋32，500×28），构成违约，应承担继续履行的违约责任，原告现主张被告支付906，750元，本院予以支持。因合同约定被告支付的押金100，500元优先用于抵充其按约应承担的费用，抵充后，被告应向原告支付租金806，250元。原告称被告2014年7月起支付的租金系支付2012年2月15日起拖欠的租金，与被告的电子邮件及短信记录不符，本院不予采纳。
根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。上海市房屋租赁合同约定，被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权书面通知被告解除合同。被告逾期不支付租金累计超过1个月，解除合同的条件成就，原告于2015年5月11日向被告邮寄送达解除房屋租赁合同关系的通知书，故原告要求确认双方间租赁合同关系于该日解除的诉请，本院予以支持。
根据双方合同约定，被告逾期返还房屋的，每逾期1日，应按11.6元／日／㎡支付房屋占有使用期间的使用费。2015年5月11日，原告通知被告5日内返还房屋，但被告直至9月6日才返还，构成违约，因此，原告撤回第5项要求被告腾房的诉请，本院予以准许；原告要求被告按照11.6元／日／㎡标准支付自2015年5月17日至9月5日的占有使用费的诉请，本院予以支持。原告主张的该费用246，744.06元与被告已付的5月12日至7月2日的租金55，981.71元（5.62×22×189.92＋32，500）结算后，被告应支付原告占有使用费190，762.35元。
根据双方合同约定，被告应自每月25日前支付下月租金，每逾期1日，被告需按日租金的1%支付违约金。被告至今未支付原告2012年2月15日至2014年7月2日的租金，原告调整合同约定的违约金标准为按照央行同期贷款基准利率6%的4倍计算，被告对该计算标准未提异议，故原告要求被告支付该期间租金逾期支付的违约金的诉请，本院予以支持，以2012年2月15日至3月2日的租金18，144.96元及此后至2014年7月2日的每月租金32，500元为基数，自2012年2月15日、2月25日至2014年5月25日起上述每期租金分段计至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款基准利率（如年利率低于6%则按实计，如年利率高于或等于6%则按6%计）的4倍计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告温州市财务开发公司与被告日本和成株式会社上海代表处的租赁合同关系于2015年5月11日解除；
二、被告日本和成株式会社上海代表处应于本判决生效之日起五日内支付原告温州市财务开发公司自2012年2月15日至2014年7月2日的租金人民币906，750元，与被告已付的保证金人民币100，500元抵销后，被告实际应向原告支付租金人民币806，250元；
三、被告日本和成株式会社上海代表处应于本判决生效之日起五日内支付原告温州市财务开发公司自2015年5月17日至9月5日的房屋占有使用费人民币190，762.35元；
四、被告日本和成株式会社上海代表处应于本判决生效之日起五日内支付原告温州市财务开发公司自2012年2月15日至2014年7月2日租金逾期支付的违约金［以2012年2月15日至3月2日的租金人民币18，144.96元及此后至2014年7月2日的每月租金人民币32，500元为基数，自2012年2月15日、2月25日至2014年5月25日起上述每期租金分段计至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款基准利率（如年利率低于6%则按实计，如年利率高于或等于6%则按6%计）的4倍计算］。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17，114元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币8，557元，由被告日本和成株式会社上海代表处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张宁
二〇一五年十一月二十五日
书记员 周玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。