＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）深中法房终字第665号＼n上诉人（原审原告）深圳市泰源物业管理有限公司（以下简称泰源物管公司）。＼n法定代表人陈殷，董事长。＼n委托代理人彭新华、于文晓，均为该公司员工。＼n被上诉人（原审被告）深圳市同心汽车连锁有限公司（以下简称同心汽车连锁公司）。＼n法定代表人陈合民，总经理。＼n委托代理人鲁小平，广东广和律师事务所律师。＼n上诉人泰源物管公司因与被上诉人同心汽车连锁公司物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第840号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。＼n泰源物管公司原审诉讼请求：1、同心汽车连锁公司立即支付拖欠的物业管理费、水电等各项费用合计43943.4元；2、要求贾X伟承担连带交纳责任；3、本案诉讼费用由同心汽车连锁公司承担。起诉后，泰源物管公司申请撤回第二项诉讼请求。＼n原审法院审理查明，2003年12月28日，案外人贾X伟与同心汽车连锁公司法定代表人陈合民签订《房地产租赁合同》，约定案外人贾X伟将位于深圳市福田区八卦一路鹏益花园3号裙楼1X8、1X9、1X2、1X3号商铺出租给同心汽车连锁公司使用，租赁面积共计1102.3平方米。租赁期间，同心汽车连锁公司负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费等因使用租赁房地产所产生的其他费用；管理费按每平方米3元／月收取。泰源物管公司具有一级管理资质。2009年9月10日，泰源物管公司与深圳市福田区鹏益花园业主委员会签订一份《物业管理合同》，约定深圳市福田区鹏益花园业主委员会委托泰源物管公司对鹏益花园进行物业管理；合同期限自2009年10月1日至2012年9月30日止；管理费按住宅每月每平方米建筑面积2.75元，商铺每月每平方米建筑面积7元；由深圳市福田区鹏益花园业主委员会配合泰源物管公司对未缴管理费等费用的业主或住户进行催缴，并按日收取万分之五滞纳金。2010年1月25日，案外人贾X伟与同心汽车连锁公司法定代表人陈合民签订《补充协议》，约定于2010年1月31日前将鹏益花园3号裙楼1X9、1X3号商铺退租，共计399.13平方米，2010年2月1日起，在原租赁合同上减少17960元的租金及相应的物业管理费。原审庭审时，泰源物管公司、同心汽车连锁公司确认同心汽车连锁公司于2012年3月20日搬离涉案房产。鹏益花园3号裙楼1X8号商铺的建筑面积为588.08平方米，1X9号商铺的建筑面积为326.36平方米，1X2号商铺的建筑面积为110.34平方米，1X3号商铺的建筑面积为72.77平方米。泰源物管公司向原审法院提交了会议纪要复印件，该份会议纪要约定同心汽车连锁公司自2009年3月25日起免费使用该物业前面12个停车位一年，截止至2010年3月25日止；自2010年3月25日至2011年3月24日一年内，每月向泰源物管公司支付1000元使用费；自2011年3月25日至2012年3月24日一年内，每月向泰源物管公司支付2000元场地使用费；2012年3月24日起至合同期结束，每月向泰源物管公司支付3000元场地使用费；同心汽车连锁公司承诺按照与业主签订的物业租赁合同及小区各项收费标准及时向泰源物管公司每月支付管理费及其他各项费用，并于每月10日前结清上月以前费用，否则同心汽车连锁公司同意泰源物管公司按照每日万分之五对同心汽车连锁公司欠费收取滞纳金。泰源物管公司未提交上述证据原件予以核对，亦无其他证据予以佐证，且同心汽车连锁公司对该证据的真实性不予认可，故原审法院对于上述证据的真实性不予确认。＼n原审法院审理认为，泰源物管公司与深圳市福田区鹏益花园业主委员会签订的《物业管理合同》以及案外人贾X伟与同心汽车连锁公司签订的《房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。根据上述合同的约定，同心汽车连锁公司作为承租人应支付租赁房产使用期间的物业管理费及本体维修基金。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。故泰源物管公司依法有权直接向同心汽车连锁公司主张物业管理费用。根据产权登记资料所记载的建筑面积，在同心汽车连锁公司退租1X9、1X3房后，同心汽车连锁公司实际承租的面积实际为698.42平方米，泰源物管公司主张按700.87平方米计算物业管理费及本体维修基金，与事实不符，原审法院不予照准。根据泰源物管公司提交的计算各项费用明细，泰源物管公司主张同心汽车连锁公司2011年7月管理费仅拖欠768.7元，其余各月按每月2095.26元计至同心汽车连锁公司搬离之日（即2012年3月20日）。泰源物管公司主张按每月每平方米3元的标准计收物业管理费并未超出物业管理合同约定标准，原审法院予以照准。同心汽车连锁公司应向泰源物管公司支付2011年7月至2012年3月20日期间的物业管理费为16787元（698.42元×3元／平方米／月×7.645个月＋768.7元=16787元）、本体维修基金应为1509元（698.42元×0.25元／平方米／月×8.645个月=1509元）。关于水费、排水费、垃圾处理费、停车费，泰源物管公司未提交充分证据证明收取上述费用的标准、收取的权利来源及其垫付各项费用的证明，因此，泰源物管公司的上述各项请求，原审法院予以驳回。关于滞纳金的请求，泰源物管公司与深圳市福田区鹏益花园业主委员会签订的《物业管理合同》虽约定了滞纳金的计算标准，但未约定物业管理费的交纳期限，同心汽车连锁公司可随时履行，泰源物管公司要求同心汽车连锁公司支付计至2012年3月的滞纳金，没有法律依据，原审法院予以驳回。同心汽车连锁公司抗辩称其与出租人在解除租赁合同时已结清物业管理费用，但未提交任何证据予以证明，对于该抗辩理由，原审法院不予采信。＼n综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年版）第一百二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、深圳市同心汽车连锁有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市泰源物业管理有限公司支付截至2012年3月20日的物业管理费16787元及本体维修基金1509元；二、驳回深圳市泰源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如同心汽车连锁公司未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年版）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费899元（已由泰源物管公司预交），由泰源物管公司负担525元，由同心汽车连锁公司负担374元。＼n上诉人泰源物管公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、一审案件受理费899元由同心汽车连锁公司承担。事实及理由：原审判决认定事实不清。2009年3月24日的会议纪要约定，自2011年3月25日至2013年3月24日一年内，每月向泰源物管公司支付2000元场地使用费；2012年3月24日起至合同期结束，每月向泰源物管公司支付3000元场地使用费；同心汽车连锁公司承诺按照与业主签订的物业租赁合同及小区各项收费标准及时向泰源物管公司支付管理费及其他各项费用，并于每月10日前结清上月以前费用，否则同心汽车连锁公司同意泰源物管公司按照每日万分之五对同心汽车连锁公司欠费收取滞纳金。原审判决泰源物管公司未提交原件予以核对，对上述原件的真实性予以确定。由于当时签订该会议纪要时泰源物管公司仅作为第三方，故未当场给泰源物管公司原件，泰源物管公司在一审期间没有办法拿到该会议纪要的原件，在原审判决后，泰源物管公司经多方询问，了解到在同心汽车连锁公司与业主之间房屋租赁合同纠纷一案中［案号为（2011）深福法民三初字第229号］，该会议纪要作为证据提交，所以现在泰源物管公司申请二审法院调取该第229号案的证据，以查清本案事实。关于滞纳金，2009年9月10日泰源物管公司与深圳市鹏益花园业主委员会签订的《物业管理合同》约定了滞纳金计算标准，且在会议纪要中约定，同心汽车连锁公司承诺按照与业主签订的物业租赁合同及小区各项收费标准及时向泰源物管公司支付管理费及其他各项费用，并于每月10日前结清上月以前费用，否则同心汽车连锁公司同意泰源物管公司按照每日万分之五对同心汽车连锁公司欠费收取滞纳金。关于水费、排水费、垃圾处理费，鹏益花园小区一直是代收代缴，泰源物管公司每月固定上交水务集团，再由泰源物管公司向业主收取，这也是目前深圳物业小区水费收取的惯例。之前同心汽车连锁公司已多次支付这些费用，从未提出过异议，现泰源物管公司提交同心汽车连锁公司以前缴纳费用的单据给二审法院。综上，原审判决对事实认定不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销原判决第二项，依法改判。＼n被上诉人同心汽车连锁公司口头辩称，同心汽车连锁公司不是物业合同的相对方，同心汽车连锁公司应该与本案无关，但是由于原审判决对于同心汽车连锁公司应当承担的数额，同心汽车连锁公司本身没有异议，因此同心汽车连锁公司可以接受原审判决。泰源物管公司未依法取得业主对于消防通道的收费权利，也未取得消防部门、物价部门对消防通道收费的批文，泰源物管公司不能收取消防通道的任何费用。＼n经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。＼n另查，本案二审法庭调查时，泰源物管公司明确其原审诉请的费用43943.4元包括2011年7月至2012年3月的物业服务费17589.5元、本体维修基金1576.8元、水费3176元、排水费1867.5元、垃圾处理费255.2元、停车费18000元及滞纳金1478.4元，其中诉请的滞纳金为全部欠费的滞纳金，按欠费额日万分之五自欠费次月1日起计。泰源物管公司明确其诉请的停车费即会议纪要中注明同心汽车连锁公司就新开的停车场每月应交的场地使用费。泰源物管公司明确该新开停车场产权属小区全体业主所有，其中包含有一条消防通道。＼n泰源物管公司为证明同心汽车连锁公司欠交水费、排水费及垃圾处理费，泰源物管公司有权向同心汽车连锁公司追讨，本案二审审理期间提交了：泰源物管公司与深圳市水务（集团）有限公司签订的《深圳市城市供排水合同》、《供水合同执行单》、《委托银行代收款协议书》、深圳市水务（集团）有限公司向泰源物管公司出具的涉案鹏益花园小区应交水费、排水费及垃圾处理费的明细表，泰源物管公司自2010年12月至2012年12月各商户水表抄表记录，同心汽车连锁公司2010年12月15日、2011年8月9日、2011年9月20日向泰源物管公司付款的付款凭证。同心汽车连锁公司确认付款凭证，但认为无法证实同心汽车连锁公司欠泰源物管公司水费、排水费、垃圾处理费及滞纳金等费用，同心汽车连锁公司对泰源物管公司提交的上述其他证据均不予确认，认为均不能证明泰源物管公司的待证事实。＼n原审法院就贾X伟、贾X俊诉陈合民、同心汽车连锁公司涉案房产租赁合同纠纷一案作出的（2011）深福法民三初字第229号民事判决查明泰源物管公司在本案原审提交的会议纪要复印件在该案中属同心汽车连锁公司提交的证据，但贾X伟、贾X俊对该会议纪要不予确认，229号民事判决亦未采用该会议纪要作为认定事实及判决的依据。＼n本院认为，本案属物业服务单位向物业承租人追讨物业费用产生的物业服务合同纠纷案件，同心汽车连锁公司对原审判决其承担物业服务费及本体维修基金未提出上诉，视为对自己民事权利和诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准照并维持原审该部分判项。＼n泰源物管公司已明确同心汽车连锁公司欠交之停车费为新开停车场的场地使用费，泰源物管公司确认该场地为涉案鹏益花园小区全体业主共有，但泰源物管公司未举证证明其已取得了就该场地使用收取费用的权利，即使泰源物管公司与同心汽车连锁公司在会议纪要中的约定属实，泰源物管公司亦属无权收费，本院对泰源物管公司要求同心汽车连锁公司支付18000元场地使用费的上诉请求不予支持。＼n同心汽车连锁公司使用涉案房产期间产生的水费等费用应由其承担，泰源物管公司就同心汽车连锁公司欠付水费等费用及泰源物管公司有权收费提交了证据证明，同心汽车连锁公司只抗辩称其已与涉案房产业主结清水电等费用，但未提交相应证据证明，根据民事诉讼优势证据规则，本院采信泰源物管公司的证据，确认同心汽车连锁公司应向泰源物管公司支付泰源物管公司所垫付的2011年7月至2012年3月期间的水费3176元、排水费1867.5元及垃圾处理费255.2元。泰源物管公司主张同心汽车连锁公司应支付上述费用的上诉请求，本院予以支持。＼n同心汽车连锁公司与涉案房产业主只在租赁合同中约定同心汽车连锁公司负责按时支付涉案房产的水电费、卫生费及管理费，并未约定应支付的时间、逾期支付应承担的违约责任，泰源物管公司与鹏益花园业委会签订的《物业管理合同》并不能直接约束非业主的同心汽车连锁公司，泰源物管公司提交的会议纪要复印件涉案房产业主并不确认，原审法院（2011）深福法民三初字第229号民事判决亦未将该会议纪要作为证据使用，本院无法确认该会议纪要的真实性，泰源物管公司要求同心汽车连锁公司按会议纪要约定承担滞纳金的主张，本院不予支持。基于上述三点，本院对泰源物管公司主张同心汽车连锁公司承担日万分之五滞纳金的上诉请求予以驳回。＼n综上，上诉人泰源物管公司要求同心汽车连锁公司支付水费、排水费及垃圾处理费的上诉请求理由成立，本院予以支持。上诉人泰源物管公司的其他上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理除水费等费用问题外基本得当，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第840号民事判决第一项；＼n二、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第840号民事判决第二项；＼n三、深圳市同心汽车连锁有限公司应于本判决生效之日起10日内向深圳市泰源物业管理有限公司支付2011年7月至2012年3月期间的水费3176元、排水费1867.5元、垃圾处理费255.2元；＼n四、驳回深圳市泰源物业管理有限公司其他诉讼请求。＼n若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一、二审案件受理费均为899元，合计1798元，由深圳市泰源物业管理有限公司负担1078元、深圳市同心汽车连锁有限公司负担720元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘粤芳＼n审判员赵霞＼n代理审判员张睿＼n二〇一四年四月十七日＼n书记员李开宇（兼）