海南省高级人民法院
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（2017）琼行终421号
海南省高级人民法院
行政判决书
（2017）琼行终421号
上诉人（原审被告）海口市琼山区人民政府，住所地海口市琼山区建国路1号。
法定代表人陈昊旻，该区区长。
委托代理人吴海滨，海口市琼山区人民政府法制办公室科员。
委托代理人张鑫彤，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）李创，男，汉族，1988年11月23日出生，现住海口市。
委托代理人权建成，海南中邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭政义，男，1971年10月28日出生，汉族，住海南省儋州市。
委托代理人吴孔军，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人王燕，海南瑞来律师事务所实习律师。
上诉人海口市琼山区人民政府（以下简称琼山区政府）、上诉人李创因与被上诉人郭政义拆迁行政补偿一案，不服海南省海口市中级人民法院（2016）琼01行初318号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人琼山区政府的委托代理人吴海滨、张鑫彤，上诉人李创及其委托代理人权建成，被上诉人郭政义的委托代理人郭刻盛、王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为：2016年7月4日，海口市琼山区重点项目推进管理委员会与李创签订《海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》，约定征收海口市琼山区国兴街道办米铺社区（现场编号：B21-1006）房屋（以下简称1006号房）及附属物，拆迁补偿总额为746985元，并已向李创支付协议约定款项。郭政义以其是上述房屋的所有权人为由，诉请琼山区政府向其支付拆迁补偿款746985元。
原审查明：一、郭政义因与案外人李某、阮某1民间借贷纠纷案，向澄迈县人民法院提起民事诉讼。澄迈县人民法院于2015年9月10日作出（2015）澄民初字第891号民事调解书（以下简称第891号民事调解书），调解协议第二项为”被告阮某1抵押给原告郭政义的两套位于海口市米铺村旭华楼206号（面积约120平方米）和1006号（面积约120平方米）房屋抵债给原告郭政义，其产权归郭政义所有，在条件成熟时协助原告郭政义办理过户手续”。
二、2015年12月2日，琼山区政府作出琼山府〔2015〕15号《关于海口市琼山区红城湖片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》，对道客社区、北官社区、米铺社区和塔光农工贸区域范围内的地上建筑、构筑物和其他附属物实施征收。因1006号房在征收范围内，郭政义向海口市琼山区重点项目推进管理委员会申请就涉案房屋签订征收安置协议，并在《海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》上签字后交由琼山区政府上报审批。之后，李创亦就涉案房屋向海口市琼山区重点项目推进管理委员会申请征收安置补偿。李创提交了其与案外人阮某2、阮某1签订的关于海口市××镇号房的《合作建房合同》、其向阮某2和阮某1支付20万元购买上述D2号房产的付款凭证及收条、其向郭政义的妻子朱素利支付10万元的银行转账单、朱素利出具的《收据》及海口市××区居民委员会（以下简称米铺居委会）于2016年6月2日出具的《证明》等，主张其为涉案房屋的所有权人。其中朱素利出具的收据中称”今收到李创购买米铺村米铺路275号旭华楼1006房购房款壹拾万元整”。米铺居委会出具《证明》称，李创”现居住我社区米铺村295号旭华楼1006房”，并附注”此件只证明居住情况”。2016年7月4日，海口市琼山区重点项目推进管理委员会与李创签订《海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（协议落款处李创的签字日期为2016年2月1日），约定征收1006号（现场编号：B21－1006）房屋及附属物，拆迁补偿总额为746985元。琼山区政府在庭审中确认协议约定的拆迁补偿款已经向李创支付完毕。
琼山区政府在庭审中承认在与李创签订涉案房屋的征收安置协议之前，其下属的海口市琼山区重点项目推进管理委员会曾与郭政义就涉案房屋签订过征收安置协议，但称政府方面最终未在该份协议上签章，并称在与李创签订征收安置协议后，原先与郭政义签订的协议已被销毁，同时承认琼山区政府的工作人员在办理改签手续时未将该情况通知郭政义。郭政义认为涉案房屋所有权为其所有且已经与琼山区政府签订征收安置协议，琼山区政府应将涉案房屋的征收补偿款支付给郭政义，遂提起本案诉讼，请求判令琼山区政府向其支付1006号房的征收补偿款746985元。
原审认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”郭政义依据生效的第891号民事调解书，对涉案1006号房享有合法权益。琼山区政府及李创亦认可涉案房屋由郭政义取得所有权在先的事实。李创虽然主张其与郭政义之间存在房屋买卖以及房屋交换折抵购房款等约定，但该主张既无相关合同证明又未经生效法律文书确认。李创提交的其与案外人签订的《合作建房合同》和购买另外房屋的付款凭证与本案不具有关联性，不足以证明其以该房屋的购房款折抵了涉案房屋的购房款。朱素利出具的10万元收据亦不足以证明李创已成为涉案房屋的合法产权人。在此情况下，琼山区政府征收涉案房屋应向依据生效民事调解书对该房屋享有合法权益的郭政义支付征收补偿款。琼山区政府与李创签订的征收补偿安置协议中约定涉案房屋补偿款总额为746985元，对于该补偿款总额各方当事人均无异议，原审法院对此予以确认。郭政义以此主张涉案房屋的征收补偿款数额，予以支持。琼山区政府在先受理了郭政义就涉案房屋的征收安置补偿申请且郭政义已在征收安置协议上签字后，李创又就涉案房屋提出主张的情况下，未通知郭政义进行调查核实亦未就有关情况告知郭政义，就重新与李创签订征收安置协议并销毁郭政义签字的协议，向李创全额支付了涉案房屋的拆迁补偿款，其行为不当。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条之规定，判决责令琼山区政府于判决生效之日起15日内向郭政义支付1006号房的征收补偿款746985元。案件受理费50元，由琼山区政府负担。
琼山区政府上诉称：一、原审认定1006号房的合法所有权人是郭政义，属认定事实错误。郭政义与李创系舅甥关系。2013年7月19日，李创在郭政义的介绍下与阮某1、阮某2（系郭政义的合作伙伴）签订了《合作建房合同》，约定李创向阮某1、阮某2购买其位于海口市××镇号房，并随后向阮某1全额支付购房款20万元。但因施工问题一直无法按合同交房，郭政义作为该房屋买卖的介绍人及李创的亲舅舅，主动提出将其所有的1006号房作价37万元出让给李创，李创将其购买绣衣大厦4楼D2号房的20万元购房款抵偿给郭政义，其余购房款由李创视自身经济情况随时支付。2014年3月，李创搬入1006号房居住。2015年1月12日，李创向郭政义转账支付10万元购房款，收款人为朱素利（系郭政义之妻），朱素利在收据上写明”今收到李创购买米铺村米铺路295号旭华楼1006号房购房款壹拾万元整”。从以上事实可以看出，李创虽未与郭政义就1006号房的交易签订书面合同，也未经生效法律文书确认，但李创提交的证据能够证实双方交易事实的存在，且李创也已实际居住使用涉案房屋，郭政义对此亦无提出异议，故双方事实上已通过行为对房屋买卖的合意进行了确认，李创在澄迈县人民法院确认1006号房被抵债给郭政义之前已取得该房屋的所有权，其理应享有该房屋的征收补偿权益。二、琼山区政府与李创签订征收安置协议并向其支付征收补偿款，程序合法。在对1006号房征收过程中，李创提交了《合作建房合同》、付款凭证、《常住人口登记卡》、收据、《证明》等权属证明文件，亦出具了其对该房屋拥有产权并愿对此承担法律责任的《承诺书》。征收单位对李创提交的证明材料予以了审核，并到现地向居民小组、居委会、街道办进行调查核实，在确认李创是1006号房的所有权人后，才签订征收安置协议并支付补偿款，整个征收程序正当、合法。另外，在征收过程中，因涉案房屋未取得权属证书，为解决旭华楼206号房屋的诉讼费用问题，郭政义与李创在签订协议前私下达成换房签约的口头协议，约定郭政义就1006号房先行签约，官司打赢后再将旭华楼206号房屋换给李创进行签约，所得补偿款归李创。达成上述口头协议后，郭政义隐瞒房屋买卖的事实，仅单方提供材料证明其是1006号房的所有权人，征收工作人员审查后让其签约。但在郭政义提交协议后，李创意识到风险，遂提供了真实的房屋权属证明材料。征收部门审核后最终确认李创为1006号房的真正所有权人，遂与其最终签约并完成相关手续。虽因工作任务重、时间紧未就改签手续的情况通知郭政义，但该程序瑕疵并不影响对涉案房屋权属的认定。原审判决琼山区政府向郭政义支付涉案房屋的补偿款，无事实根据和法律依据，亦违背法律规定和国家政策规定。三、郭政义原签订的征收安置协议并未生效，也未实际履行。根据征收程序，被征收人单方在征收安置协议上签字后，征收人需要对被征收房屋或土地及被征收人的相关情况进行审核，审核无异后，征收人才会最终签章，此时协议才生效。但在审核期间，如发现问题或有人提出异议，将会暂停签约，直到被征收房屋及土地的权属确认后才会最终确定被征收的主体。因此，1006号房的征收安置协议在最初由郭政义单方签字后，因李创主张权利，征收人审核双方证据后最终认定李创是该房屋的所有权人，并与其签订征收安置协议，并无不妥。综上所述，原审判决认定事实不清且错误，适用法律亦错误，依法应当撤销。请求撤销原审判决，并判决驳回郭政义的诉讼请求。
李创上诉称，一、原审判决认定郭政义对1006号房享有合法权益，属认定事实错误。（一）第891号民事调解书不是郭政义取得的涉案房屋所有权的依据。事实上，郭政义取得1006号房所有权是依据其于2013年10月13日与阮某1签订的《合作建房合同》，且其提交的2013年9月10日签订的《装修合同》亦证明其早在2013年已取得房屋所有权的事实。第891号民事调解书是就涉案房屋约定的事后对外行为，是郭政义为了对阮某1进一步强化用涉案房屋抵债的事实，再次通过诉讼的方式对房屋产权进行的约定，但因郭政义早在2013年将房屋转让给了李创，故该调解书并不影响李创对房屋拥有所有权。（二）李创是1006号房的实际所有权人。经郭政义介绍，李创于2013年7月19日与阮某2、阮某1签订了《合作建房合同》，约定李创以20万的价格向二人购买海口市××镇号房产。合同签订后，李创分两次共支付购房款20万元，履行了合同约定的付款义务。但该房产所属的整栋建筑因开发商阮某1、阮某2的原因变成半拉子工程，导致其二人无法如约向李创交付房屋。郭政义得知上述情况后，鉴于其为李创的舅舅且为购买房产的介绍人，心存内疚，从中斡旋。在征得阮某1同意后，郭政义与李创口头协商，将其所有的1006号房以37万元的价格出售给李创，李创用购买的上述房产抵价20万元购房款给郭政义，剩余17万元购房款由李创视自身经济情况随时支付。2014年3月，在郭政义将涉案房屋交付后，李创便对其进行装修并居住。居住期间，郭政义从未提出过任何异议。并且，李创于2015年1月12日通过银行转账的形式，向郭政义之妻朱素利的账户转入购房款10万元，朱素利同日亦出具了”今收到李创购买米铺村米铺路295号旭华楼1006房购房款壹拾万元整”的收据。由此可见，李创支付是购房款而非租金。基于郭政义是李创的舅舅，双方才未书面签订房屋买卖合同，但这并不影响双方买卖涉案房屋关系的成立。郭政义向李创交付了涉案房产，李创也通过将自己购买的房产抵价和银行转账的方式支付了购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，双方就涉案房屋的买卖法律关系成立，涉案房屋的所有权人是李创。二、原审判决适用法律错误。从前述理由可知，1006号房已被郭政义转让给李创，李创是房屋的所有权人，且亦自接收房屋以来一直居住使用并进行维护，故琼山区政府在征收该房屋后对李创进行补偿，证据确凿，适用法律、法规正确，原审应当驳回郭政义的诉讼请求。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，判决结果不公，请求撤销原审判决，并改判驳回郭政义的诉讼请求。
郭政义辩称，一、原审判决认定事实准确。（一）1006号房是由阮某1抵债给郭政义的。旭华楼由阮某1与韩旭等人合作兴建，该楼1006号房归阮某1分得。2013年，阮某1因欠款而将该房屋抵押给郭政义，后因阮某1未如约还款，也未办理房屋过户手续，郭政义遂向澄迈县人民法院起诉，该院调解后作出第891号民事调解书，确认阮某1将旭华楼206号和1006号房抵债给郭政义。（二）郭政义与李创之间就1006号房不构成房屋买卖关系。1.该房屋系阮某1抵债给郭政义的，朱素利未经郭政义同意，无权转让房屋。2.郭政义、朱素利和李创之间未就房屋买卖签订过书面或口头协议，朱素利收取李创购房款的行为系无权处分行为，不构成房屋产权转移的法律后果。3.李创对1006号房不构成善意取得。该房屋的拆迁补偿价格达到70万余元，李创支付的10万元远远低于市场的合理价格，加之朱素利无权处分，且李创明知该房屋系抵债而来，其仅凭向朱素利支付10万元就主张已经取得房屋产权，缺乏事实根据和法律依据。二、原审判决关于应将1006号房征收补偿款支付给郭政义的事实认定和法律适用正确。该房屋由阮某1抵债并交付给郭政义，郭政义也将房屋予以装修，房屋的所有权不容争议。至于郭政义和李创之间，双方未签订房屋转让合同，朱素利也无权处分，李创亦不属善意取得，故双方之间买卖关系不能成立。因此，原审判令琼山区政府将1006号房的征收补偿款支付给郭政义是正确的。三、琼山区政府和李创的上诉理由不能成立。（一）琼山区政府关于李创是1006号房所有权人的理由不成立。郭政义在征收过程中已将生效的民事调解书提交给拆迁指挥部，也与指挥部草签了征收安置协议，而李创并未提供房屋转让的证据，其提供的10万元的收据与被征收房屋的价值差距巨大，亦无郭政义的签名，故仅凭该收据就认定存在房屋转让关系，证据不足。（二）琼山区政府与李创签订征收安置协议并支付补偿款未尽到的审慎义务，程序亦违法。1.在郭政义草签征收安置协议后，拆迁指挥部至少在初步审查中已认定郭政义是被征收人，但在李创主张权益后，拆迁指挥部在未向郭政义调查核实，亦未将其与郭政义签订的征收安置协议解除或撤销的情况下，就径直与李创签订征收安置协议，属于”一房两签”，严重违反法定程序，依法应当予以撤销。2.在征收过程中，虽是李创陪同郭政义办理的征收手续，但均是以郭政义的名义办理的，银行卡也是以郭政义的名义申领并由其保管，李创从未提出异议。而在郭政义办完手续后，李创趁郭政义不在海口，背着郭政义与拆迁指挥部签订征收安置协议。在此种情况下，拆迁指挥部对李创的主张未予审查，与其签订协议并支付补偿款，明显违反基本的审查义务。（三）琼山区政府关于补偿款已支付给李创且房屋已被拆除的理由不构成向郭政义拒付补偿款的合法理由。郭政义是涉案房屋的所有权人，琼山区政府应当向郭政义支付补偿款，其错误支付行为，属另外的法律关系，应由行政机关理性处理，而不能将此责任归真实的权利人承担。综上所述，琼山区政府征收郭政义所有的房屋，应依法给予补偿；原审判决认定事实准确，法律适用正确；请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明：一、对郭政义就旭华楼206号房对琼山区政府、符光提起的拆迁行政补偿一案，本院在作出的（2017）琼行终420号行政判决查明，2013年4月13日，郭政义通过银行向阮某1汇两笔款项分别为300000元、500000元，2013年4月23日，郭政义通过银行向阮某1再汇一笔款项700000元，共计1500000元。2013年8月25日，阮某1给郭政义出具《欠条》，该欠条记载的主要内容：今欠郭政义博亚工地1500000元，用本人东站米铺村旭华楼206、1006两套房产作为担保，担保750000元，45天付清，若不能及时归还，郭政义有权处理房产，收回欠款，另外750000元李某所欠，二个星期内李某负责还回阮某1付给郭政义。二、2013年10月13日，阮某1作为甲方与郭政义作为乙方签订《合作建房合同》，主要约定：乙方参与合作兴建的房屋位于海口东站米铺村，项目名为旭华楼，乙方出资人民币375000元，房屋建好后乙方分得旭华楼1006号房屋；本合同签订之日向甲方全额支付375000元。同日，阮某1向郭政义出具其收到涉案房屋投资款375000元的《收据》。在本案起诉状和二审答辩意见中，郭政义认可该《合作建房合同》是阮某1为抵偿上述债务而签。三、2017年4月21日，在本院询问时，郭政义称对李创向朱素利支付购房款的事实不知情，但同时也承认朱素利使用该款项购车并在大概半年后告知其收款的事实。另外，对李创原审提交的其与郭政义关于旭华楼206、1006号房屋签订征收安置协议及诉讼的电话录音及文字记录，郭政义对该通话及内容予以认可。在文字记录中，对李创关于”万一官司打输了，你要钱了，到时我没有房子了，怎么办”的担心，郭政义称”如果打输了，我再安排，输了我会卡他，我们想的是想办法打赢”。
本院认为，关于郭政义取得1006号房权属的时间，由于该房屋未办理且亦已无法办理权属登记，其权属的流转只能依据协议的实际履行情况来判断。原审认为郭政义系根据澄迈县人民法院作出的第891号民事调解书而对1006号房享有合法权益。但根据本案查明的事实，郭政义早于2013年10月13日与阮某1签订了《合作建房合同》，该合同名为合作建房，实属用房屋抵偿其相互间债务的房屋转让协议，郭政义亦认可1006号房由阮某1于2013年抵债而来。而且，根据李创和郭政义的陈述，李创于2014年3月左右即已入住1006号房。由此可见，虽然在第891号民事调解书中，郭政义、李某、阮某1等人协议将涉案房屋和旭华楼206号房抵债给郭政义，但郭政义实际取得旭华楼1006号房屋权属的依据是其与阮某1签订的《合作建房合同》及阮某1随后的交房行为，而第891号民事调解书仅是事后对当事人抵债行为所进行的司法确认，故郭政义在阮某1将1006号房交付其装修和使用后、李创入住之前已实际取得了房屋的权属。对此事实，琼山区政府和李创亦予以认可。
本案的争议焦点是郭政义和李创二人于1006号房被征收时，何人是该房屋的适格被征收人，亦即李创与郭政义之间是否存在房屋买卖关系。根据本案查明事实，郭政义在二审询问时认可两个事实，一是其在之妻朱素利出具《收据》后半年左右已知道收款事实，二是李创用他人电话就涉案房屋征收事宜与郭政义进行通话和录音的事实。本院认为，朱素利在《收据》中已明确其收到的10万元款项是1006号房的购房款，而郭政义在得知该收款事实后，至今未经法律途径提出异议或还款给李创。而且，李创提交的电话录音亦证明其与郭政义就涉案房屋征收事宜进行过交涉。另外，李创与郭政义之间系甥舅关系，亲属之间或因法律意识不强，或因关系亲密而碍于情面，其相互间往往仅凭口头约定就达成交易。因此，虽然李创未提交其与郭政义之间的房屋买卖的直接证据，且提交的证据亦不能证明其用绣衣坊四楼D2号房20万元的购房款折抵1006号房购房款的事实，但结合朱素利出具的《收据》和李创实际入住涉案房屋并生活至该房屋被征收的事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定李创与郭政义之间就涉案房屋存在交易的事实，故李创在房屋被征收时，是该房屋的所有权人，亦即是适格的被征收人。琼山区政府虽在最终与李创签订征收安置协议之前，未向已草签协议的郭政义予以告知，程序确属不当，但该府根据其调查结果，最终认定李创是1006号房的被征收人，并与其签订征收安置协议和支付补偿款，认定事实清楚。
综上，琼山区政府和李创的上诉请求成立，本院予以支持。郭政义诉讼请求证据不足，不能成立。原审判决认定事实不清，适用法律错误，案件处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项和第三款、第六十九条之规定，判决如下：
一、撤销海南省海口市中级人民法院（2016）琼01行初318号行政判决；
二、驳回郭政义的诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元，共计100元，由被上诉人郭政义负担。
本判决为终审判决。
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审判长黄胜敏
审判员麻红丽
审判员郑怀全
书记员王婉
附：本判决适用的相关法律依据
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[{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第九十三条第一款\',法条内容:\' 第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
\'},{法条名称:\'第九十六条第一款\',法条内容:\'
第九十六条
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
\'},{法条名称:\'第九十七条\',法条内容:\' 第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
\'},{法条名称:\'第一百零七条\',法条内容:\'
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
\'},{法条名称:\'第一百一十四条第一款\',法条内容:\'
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
\'}]},{法规名称:\'最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）\',Items:[{法条名称:\'第二十九条第一款\',法条内容:\'
第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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