北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13277号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李想，女，1974年5月9日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张佶（李想之夫），住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马艳，女，1977年9月26日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈雷明，男，1982年8月27日出生，住北京市朝阳区。
上诉人李想、上诉人马艳因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李想的委托诉讼代理人张佶，上诉人马艳的委托诉讼代理人陈雷明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李想上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.马艳返还李想房屋租金63429元及利息（利息自2017年2月11日起至马艳给付之日止，利率以中国人民银行同期贷款利率计算）；3.马艳返还李想房租押金23000元及利息（利息自2017年2月11日起至马艳给付之日止，利率以中国人民银行同期贷款利率计算）；4.马艳赔偿提前解约的违约金23000元；5.马艳赔偿提前解约造成李想直接经济损失的损害赔偿金21500元；6.马艳赔偿提前解约造成李想更换承租房屋墙纸的直接损失3696元；7.马艳承担本案一审、二审诉讼费；8.马艳赔偿李想因本诉支付的律师服务费17500元；9.由于李想被迫终止出租自己房屋的合同，马艳赔偿李想的租金损失12459.68元；10.马艳赔偿李想搬家费2100元；11.马艳赔偿李想因马艳拒绝履行维修房屋的义务造成李想居住体验的损失，按3日计算，共计2400元。李想称，上述请求2、3项的利息部分及4、5、6、8、9、10、11项系其一审诉讼请求违约金69000元的组成部分。事实和理由：2015年12月20日，李想与马艳签订房屋租赁协议和续租协议，协议约定租期三年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止。2016年2月1日至2017年1月31日的租金为每月23000元；2017年2月1日至2018年1月31日的租金为每月24000元；2018年2月1日至2019年1月31日的租金为每月25000元。2015年12月20日，李想向马艳支付押金23000元。李想于2016年9月依据入住初期与马艳达成的口头协议，更换了承租房已使用多年、本已存在破损，并在近八个月的使用后有更多脏污和破损的墙纸，因马艳提前解约导致墙纸达不到预期的使用价值，导致李想因壁纸损失3696元。2017年1月12日上午，李想的丈夫张佶在征得马艳及陈雷明的同意下，向马艳支付了2017年1月31日到2017年4月30日的房屋租金72000元。2017年1月12日下午，马艳向李想出具房屋租赁合同提前终止通知书，要求李想于2017年2月10日或之前搬离房屋并在2017年2月11日将房屋交还给马艳。李想于2017年2月8日搬离了承租房屋。由于马艳提前两年解约，且选择在春节期间要求李想搬离，导致李想短期内无法找到合适的房屋租住，故李想被迫于2017年1月22日提前终止了与其承租人王更的房屋租赁协议。导致李想向王更支付违约金17500元，致使李想损失了已支付给房屋中介公司的居间服务费4000元（按月分摊金额）。2017年3月3日，由于马艳在收回房屋后拒绝履行已经签字确认的退回多余租金63429元的合同义务，并且拒不赔偿违约金以及退还押金，李想委托律师向马艳寄送了律师函，但马艳拒收。马艳故意拖延承担合同义务，是导致本诉发生的全部原因，李想无任何过错，故要求马艳承担本诉的全部诉讼费以及赔偿李想支付的律师服务费。另外，一审法院在事实认定方面存在问题，导致一审判决李想赔偿马艳壁纸以及租金损失共4800元。1.关于李想更换涉诉房屋的客厅壁纸是否经过马艳同意的事实认定。李想和马艳在签订租赁合同时即特别对房屋中的壁纸是否要特别保护的问题有过商议，马艳给出的回复是“壁纸随便画，撕了也没事儿，等你们不住了，我们要把房子重新装修一遍”，这个事实在中介方的证言中被明确证实。很明显，马艳的真实意思是壁纸的价值已经微乎其微，可以由李想依据自己生活所需进行处置，李想自行更换壁纸，目的是改善自身的生活环境，此举属于基于双方有效沟通的善意添加而非恶意破坏。一审法院在判定壁纸损失时没有考虑中介证言中的重要信息，也没有直接询问证人查明双方的真实意思，而是基于双方在房屋交接时签订的争议事项列表中关于李想同意给马艳恢复壁纸的信息，但是关于这份争议列表形成的背景，一审法院并未进行任何询问。2.一审判决对双方已达成一致意见的事项进行了更改，违反了遵从双方自治意思的原则，一审判决认定马艳应退回李想的多余租金与双方签署的争议事项中约定的不同。3.一审法院对李想的损失认定不全面，导致一审判决中李想获得的赔偿不足以弥补其损失。一审法院只是从李想所蒙受的直接损失的角度出发，认为23000元的违约金已经能够弥补李想损失的判决不全面。双方合同中约定的23000元违约金与李想所受损失无关。因此，李想所蒙受的自己房屋出租的违约金及中介费损失应被认定为额外的损失由马艳进行赔偿，而不是看约定的23000元是否已经弥补了李想的额外损失，故马艳应赔偿李想23000+17500+4000+3696=48196元。4.一审法院没有对马艳恶意拖延执行合同义务，滥用诉讼资源，在反诉状中大量使用虚假陈述，在庭审过程中多次虚假陈述给出任何惩戒。5．一审法院在判决中没有支持李想要求赔偿律师费的诉求。
马艳针对李想的上诉请求答辩称，不同意李想的全部上诉请求。
马艳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李想的诉讼请求，支持马艳的诉讼请求；2.一审及二审诉讼费由李想承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。第一，根据租赁合同，李想在履行租赁合同期间，有私自更换房屋装修装饰等违约事实。一审法院对于如此重要且显而易见的事实，不予审查，却径直作出判决，是错误的。第二，房屋交接清单里明确写了床，一审法院却认为床和床垫是两个不同的物品。如果没有床垫，交接清单上就应该写床架。而李想没有任何证据证明将该物件丢弃经过马艳的允许，一审法院对此不予审查，是错误的。第三，李想私自丢弃房屋内水处理器等固定设施，不当使用导致木地板泡水等损坏房屋的情况，一审法院也都未予考虑。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法支持马艳的上诉请求。
李想针对马艳的上诉请求答辩称，不同意马艳的上诉请求。马艳上诉请求中所述地板被泡不属实。经过双方协商，入住前在双方在场的情况下，李想没有接收床垫和净水器，让收废品的给拉走了。交接房屋的时候踢脚线已经损坏。
李想向一审法院起诉请求：马艳退还租金65143元、押金23000元，支付违约金69000元。
马艳向一审法院反诉请求：1.确认双方就涉诉房屋的租赁合同关系于2017年2月11日解除；2.要求李想支付合同提前解除的违约金23000元；3.要求李想赔偿壁纸损失13313元、床垫损失6000元、净水器损失8780元、木地板损失3580元、租金损失5600元；4.要求李想支付能源费2194元（热水费1408元、中水费77元、电费430元、燃气费269元、冷水费10元）。
一审法院认定事实：2015年12月20日，马艳（甲方、出租方）与李想（乙方、承租方）、北京信邦房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将其所有的涉诉房屋出租给乙方，建筑面积172.72平方米；租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日；租金为23000元/月，支付方式为每六个月支付一次；付款日期为2015年12月20日支付押金23000元，2016年1月15日（或交接当日）付6个月租金138000元，2016年7月15日付6个月租金138000元；水电燃气费、电话费及安装费、网络使用费、车位管理费、有线电视费、卫星电视费由乙方承担；本协议签订后，甲方不得收回出租房屋，租赁期内，甲方需提前收回出租房屋的，应提前30日通知乙方，甲方应将已收取的租金余额和押金退还乙方，并向乙方支付数额相当于押金100%的违约金；乙方应按期交纳租金、押金及其他费用，如乙方延迟支付，超过期限五个工作日，则甲方有权提前终止本协议，押金不予退还；乙方应爱护房屋及相关设施，如房屋出现任何问题，乙方应及时通知甲方，如因使用不当而导致损坏，乙方应赔偿合理费用；除出租房屋内已有的装饰和设施之外，乙方如要增加设备或其他装修须征得甲方同意，租赁期满，乙方向甲方交还房产时，必须恢复原状（正常磨损除外）。
同日，马艳（甲方）与李想（乙方）签订《关于×续租协议》，约定：甲乙双方在2015年12月20日签订涉诉房屋的租赁协议，租期为2016年2月1日至2017年1月31日；合同到期后，双方在原合同的基础上，自动续租两年，第一年2017年2月1日至2018年1月31日，租金24000元；第二年2018年2月1日至2019年1月31日，租金25000元。当日，李想向马艳支付了押金23000元。
2016年1月18日，马艳将涉诉房屋交付李想，双方签订《房屋附属设施、设备清单》，载明的涉诉房屋附属设施、设备包括：主卧衣柜二组（抽屉钥匙三把）、主卧双人床一张、西门子冰箱一台、内嵌式烤箱及微波炉各一台、洗衣机一台、西门子饮水机一台、入户门禁卡二张、电卡一张、阳台门钥匙一把、中水卡一张、热水卡一张、煤气卡一张。
房屋交付后，李想依约支付了截止至2017年1月31日的租金276000元。2017年1月12日，李想又向马艳支付了2017年2月1日至2017年4月30日的租金72000元。同日，马艳向李想送达了《房屋租赁合同提前终止通知书》（以下简称《终止通知》），内容为“朝阳区×业主马艳（甲方）与李想（乙方）于2015年12月20日订立《租赁协议》，现由于甲方原因，甲方提前30日通知乙方终止该《租赁协议》，根据约定《租赁协议》将于2017年2月10日终止。在此期间，根据合同约定，乙方应积极配合甲方客户看房。乙方应于2017年2月11日之前搬出租赁房屋，并于该日前或当日与甲方办理物业交接手续”。
2017年2月11日，李想将涉诉房屋交还马艳，双方签署《交接单》，载明的能源费用为2194元，并列明了五条争议事项。马艳提出的争议事项为：1.李想擅自更换壁纸并未提前通知，要求3日内恢复原貌；2.全屋踢脚线损坏，要求恢复原貌；3.净水器未见，被李想擅自处理，需恢复；4.主卧床垫遗失，需恢复；5.洗衣机使用不当导致地板泡水发黑，需恢复。李想就此的回复为：1.需双方确认壁纸样式、价格、共同在场时恢复；2.原踢脚线已损坏，早有沟通；3.合同无记录，而且是马艳同意；4.马艳同意处理，合同无记录；5.防水层问题，乙方正常使用。
李想表示《租赁协议》的提前解除给其造成了壁纸损失、违约金损失、居间费损失和律师费损失，而马艳逾期退还押金、剩余租金，且逾期支付违约金亦有利息损失，故主张将违约金数额增加至69000元。
关于壁纸损失，李想提交了德国朗饰墙纸销售单以及刷卡付款凭证。马艳认为李想私自更换壁纸，构成违约。
关于律师费损失，李想提交了北京威诺律师事务所出具的律师费发票（金额为17500元）。马艳不认可律师费。
李想表示因《租赁协议》提前解除，其需要搬回自有房屋居住，而被迫提前解除了其自有房屋的租赁合同，向其承租人支付了违约金，并产生了居间费损失。为此，李想提交了：1.其与案外人王更、葛瑞思（北京）房地产经纪有限公司（以下简称葛瑞思公司）签订的《租赁协议》，证明其于2016年4月16日通过葛瑞思公司居间，将自有房屋出租给王更，租赁期限自2016年4月20日至2017年4月19日，约定的提前解除租赁合同违约金为17500元；2.葛瑞思公司出具的房屋服务费收据，证明其支付了居间费15750元；3.其与王更的微信记录，证明其提前解除租赁合同，需承担违约金17500元。马艳认为此组证据均与本案无关。
马艳认为李想私自更换壁纸，构成违约，应赔偿壁纸损失。为此，马艳提交了报价单二份。李想认为其更换壁纸系对涉诉房屋的善意添加，无需恢复原状，且马艳未提交关于壁纸的实际付款凭证，故对此组证据均不予认可。
马艳表示在李想承租期间洗衣间发生跑水，导致木地板受损，应就此予以赔偿。为此，马艳提交了2017年2月11日的照片以及木地板报价单打印件。李想表示其承租期间从未发生跑水，此组证据与本案无关。
马艳表示其需对涉诉房屋进行修复，故以800元/日为标准主张了7日的租金损失。李想对此不予认可。
马艳主张李想未按期支付2017年2月1日至2017年7月31日的租金，构成根本违约。李想表示系经过马艳同意，其才在2017年1月12日支付了三个月租金。就此，李想提交了其配偶张佶与马艳的委托代理人陈雷明的微信记录。其中：1.2016年12月13日，陈雷明向张佶发送微信称“早，我这房子很明确要卖了，你看咱们把合同履约完（1月30日），即使在此之前卖了，我也会要求他们履约合同。OK吗？我估计过完年问题也不大”，张佶回复称“好的，我通知中介来协调提前解约的事”。2.2017年1月8日，张佶向陈雷明发送微信称“mac，因我们的租约必须提前终止，我们最近在看房，但并没有比较合适的，考虑到我们解约日期尚未确定，未来租房不确定性较大，所以我们商量决定搬回×号楼我们自己的房子了，以现在你卖房的进程，你觉得能匹配上吧（正常三个月，快的两个月）？但考虑情况特殊，若卖房进程非常顺利，则需要你能协调物业交接发生在×或稍后几天，以便我们能顺利回迁，你觉得这样会有什么问题？我并没有觉得×会没卖掉，所以就不考虑怎么办了。这个事情定下来，我也可以付下面几个月房租给你。谢谢”，陈雷明回复“没问题，卖房进度不会那么快的”、“年前成交可能性很小”、“过完年成交，也需要至少两个月差不多完成过户”，张佶回复“起租我记得是2月1日，那咱们定430解约，我付2、3、4三月房租，这样好算，如何”，陈雷明回复“行，没问题”，张佶回复“好极了，按第二年价格是24000每月，我应付72000”，陈雷明回复“好的”。3.2017年1月12日，陈雷明通过微信向张佶发送了《房屋租赁合同提前终止通知书》，张佶就此询问陈雷明“我上午转了2-4的租金，你看我还需要转另外三个月的吗？如果你同意，我建议不转了，这样可以吗”，陈雷明回复“不用了”，张佶回复“好，那我就不转了，谢谢”。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，李想、马艳签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据查明的事实，马艳于2017年1月12日向李想送达了《终止通知》，要求解除《租赁协议》，李想收到《终止通知》，并按马艳要求于2017年2月11日交还了涉诉房屋，此《终止通知》合法有效，该院确认双方《租赁协议》于2017年2月11日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《租赁协议》已解除，李想主张退还押金的诉讼请求，具有事实及法律依据，该院予以支持。涉诉房屋已在2017年2月11日交还马艳，故其应退还2017年2月12日至2017年4月30日的租金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，马艳提前解除《租赁协议》构成违约，其应就此承担违约责任。李想主张其损失高于《租赁协议》约定的违约金数额，故对于违约金数额的判定，应以李想的实际损失为依据。李想提交的证据能够证明《租赁协议》解除后，其需要搬回自有住房居住，并就此产生了违约金及居间费损失，但李想主张的律师费损失，于法无据，不应予以考虑。关于更换壁纸的问题，李想未能提供直接、充分的证据证明其更换壁纸确系经过了马艳的同意，且从《交接单》中其委托代理人张佶就壁纸问题所作之回复能够认定李想应对涉诉房屋客厅壁纸予以恢复，故其主张的壁纸损失，缺乏事实依据，亦不应予以考虑。有鉴于此，《租赁协议》约定的违约金23000元已能够弥补李想的实际损失，其主张的违约金中超过此标准的部分，该院不予支持。
马艳主张系李想隐瞒了违约行为，其《终止通知》不发生法律效力。对此，该院不予采信。虽然，《租赁协议》约定了租金支付方式为每六个月支付一次，但根据张佶与陈雷明的微信记录，二人作为李想、马艳的委托代理人在《租赁协议》履行过程中就租金的支付问题进行了协商，双方一致同意2017年2月起的租金，李想先行支付三个月即可，此系对于《租赁协议》中租金支付方式的变更，双方应按变更后的约定全面履行。现李想已按期在2017年1月12日支付了2017年2月1日至2017年4月30日的租金，马艳关于李想逾期支付租金的抗辩，缺乏事实及法律依据，该院不予采信。另一方面，马艳主张的更换壁纸，洗衣间漏水、净水器及床垫丢失等问题并非《租赁协议》约定的合同解除条件，即便李想存在此类违约行为，亦不产生合同解除的法律后果，故马艳此项抗辩，该院不予采信，其主张违约金的反诉请求，该院亦不予支持。
马艳主张李想在承租期间造成屋内床垫及净水器丢失，但双方在承租之初签署有《房屋附属设施、设备清单》，对于向李想交付房屋时的屋内附属设施设备进行了明确约定，但其中并未包括床垫及净水器，故马艳主张此两项物品损失，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于壁纸损失，马艳既未提交其铺装原始壁纸时的费用支出凭证，亦未就涉诉房屋客厅现有壁纸的恢复费用进行充分举证，故具体金额，该院酌情确定。根据更换壁纸的工程量，其工期以1天为宜，故马艳主张的租金损失，该院参照本案租金标准，按1天计算。关于木地板损失，马艳未能举证证明系李想在承租期间的不当使用所致，故其此项反诉请求，该院不予支持。能源费，李想同意支付，该院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认李想与马艳就北京市朝阳区×路×号房屋订立的房屋租赁合同关系于2017年2月11日解除；二、马艳于判决生效之日起七日内向李想退还押金23000元、租金62571.43元；三、马艳于判决生效之日起七日内向李想支付违约金23000元；四、李想于判决生效之日起七日内向马艳支付能源费2194元；五、李想于判决生效之日起七日内向马艳赔偿壁纸损失4000元、租金损失800元；六、驳回李想的其他诉讼请求；七、驳回马艳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，马艳围绕上诉请求依法提交了如下证据：2017年11月12日购买床垫的凭证和2017年11月13日开具的净水器发票，用以证明其床垫和净水器的损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证，李想针对马艳提交的证据发表如下质证意见：对其真实性认可，但与本案无关，李想没有给造成马艳损失。本院认为，鉴于李想对马艳提交的上述证据的真实性认可，本院对其真实性予以确认，但上述证据形成于本案二审期间，购物凭证上载明的物品并非涉案房屋内原物品，故与本案不具有关联性。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
2017年2月11日，陈雷明（甲方）与张佶（乙方）分别代表马艳和李想签署《×物业交接》，其中载明：“以上争议双方同意，以正式法律程序解决。甲方同意5日内退还乙方多余租金63429元。”
另，一审中，马艳反诉请求确认双方就涉诉房屋的租赁合同关系于2017年2月11日解除，李想当庭认可其与马艳的租赁合同于2017年2月11日解除。二审中，李想主张其与马艳的租赁合同于2017年2月10日解除。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，李想与马艳于2015年12月20日签订的房屋租赁协议及续租协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。合同签订后，李想依约支付了截至2017年1月31日的房屋租金，后经与马艳一方协商一致，又支付了2017年2月1日至4月30日的租金72000元。根据已经查明的事实，马艳于2017年1月12日向李想送达了《终止通知》，要求解除租赁协议，李想收到《终止通知》后，按马艳要求于2017年2月11日交还了涉诉房屋。因此，一审法院认定双方之间的房屋租赁合同关系已于2017年2月11日解除，并无不当，本院予以确认。李想上诉主张其与马艳的租赁合同于2017年2月10日解除，与其一审陈述不符，且缺乏事实依据，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因李想与马艳之间的房屋租赁合同关系已经解除，马艳应向李想返还已收取的租金余额和押金23000元。关于马艳应返还给李想的租金余额，因双方已在《×物业交接》中明确约定“甲方同意5日内退还乙方多余租金63429元”，可见双方已就马艳应退还李想的租金余额协商一致，故本院对此数额予以确认。对于李想所持的马艳应退还其房屋租金63429元的上诉请求，本院予以支持。一审法院关于马艳应退还租金的数额认定有误，本院予以纠正。另，双方对于一审判决第四项即李想向马艳支付能源费2194元均不持异议，本院予以确认。
关于违约责任的认定及给付违约金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，马艳提前解除《租赁协议》构成违约，其应就此承担违约责任。根据《租赁协议》的约定，马艳应向李想支付23000元违约金。李想主张其损失高于《租赁协议》约定的违约金数额，应将违约金增加至69000元，其对此应承担举证责任。李想主张的损失包括：迟延返还租金和押金的利息、搬回自有房屋产生的直接经济损失21500元、更换承租房屋墙纸的直接损失3696元、律师服务费17500元、租金损失12459.68元、搬家费2100元、因马艳拒绝履行维修房屋的义务造成李想居住体验的损失2400元。对此，本院具体分析如下：1.关于迟延返还租金的利息，因双方交接时明确约定“甲方同意5日内退还乙方多余租金63429元”，故马艳应于2017年2月16日前返还租金余额，马艳逾期未返还租金，给李想造成了相应的利息损失。2.关于迟延返还押金的利息，因双方就涉案房屋的壁纸、踢脚线、地板、床垫、净水器等在交接时存在争议，故李想要求自2017年2月11日起支付押金利息，缺乏事实和法律依据。3.关于李想搬回自有房屋产生的直接经济损失21500元，李想提交的证据能够证明《租赁协议》解除后，其需要搬回自有住房居住，并就此产生了违约金及居间费损失。4.关于更换壁纸的问题，李想未能提供充分有效的证据证明其更换壁纸确系经过马艳的同意，且从房屋交接单中其委托代理人张佶就壁纸问题所作回复能够认定李想应对涉诉房屋客厅壁纸予以恢复，故其主张的壁纸损失，缺乏事实依据，不应予以考虑。5.关于李想主张的律师服务费损失，缺乏合同依据，本院不予支持。6.关于李想主张其搬回到自有房屋所产生的租金损失，李想原将其自有房屋出租，在同一小区租住马艳的房屋，其现搬回自有房屋居住已无需另行支付租金，故其该项主张没有事实依据。7.关于李想主张的搬家费2100元、居住体验的损失2400元，亦缺乏证据支持，本院不予采信。综合上述情况，李想提供的证据不足以证明其实际损失低于双方约定的违约金数额，故一审法院对于李想主张的超过约定数额的违约金未予支持，亦无不当，本院予以确认。因马艳提出提前解除《租赁协议》，且马艳主张的更换壁纸，洗衣间漏水、净水器及床垫丢失等问题并非《租赁协议》约定的合同解除条件，故其要求李想支付提前解除合同的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于马艳主张的要求李想赔偿壁纸损失13313元、床垫损失6000元、净水器损失8780元、木地板损失3580元、租金损失5600元。1.马艳主张李想造成床垫及净水器丢失，但双方签署的《房屋附属设施、设备清单》中并未包括床垫及净水器，马艳亦未能证明涉案房屋床垫和净水器之损失系李想所致，故马艳主张此两项物品的损失，依据不足，本院不予支持。2.关于壁纸损失，鉴于马艳既未提交其铺装原始壁纸时的费用支出凭证，亦未就涉案房屋客厅现有壁纸的恢复费用进行举证，故一审法院对壁纸损失及更换壁纸造成的租金损失予以酌定，数额并无明显不当，本院予以确认。3.关于木地板损失，马艳亦未能举证证明系李想在承租期间的不当使用所致，故本院亦不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，其第一、三、四、五、七项应予维持，但关于马艳应退还李想的租金数额部分认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41917号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41917号民事判决第二项、第六项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41917号民事判决第二项为马艳于本判决生效之日起七日内向李想退还押金23000元、租金63429元；
四、驳回李想的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1721元，由李想负担477元（已交纳），由马艳负担1244元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费681元，由马艳负担656元（已交纳629元，余款27元于本判决生效之日起七日内交纳），由李想负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费2257元，由李想负担925元（已交纳），由马艳负担1332元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 李 淼
代理审判员 徐 晨
二〇一七年十二月十八日
法官 助理 田子阳
法官 助理 石艳明
书 记 员 胡 潇