山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）鲁01民终3821号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘明明，男，1989年6月22日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯宗举，山东律雨人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李川，女，1986年1月29日出生，汉族，住山东省商河县。
原审第三人：济南中豪房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：陈传敬，总经理。
上诉人刘明明因与被上诉人李川、原审第三人济南市中豪房地产经纪有限公司（以下简称中豪经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初4948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘明明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李川承担。事实和理由：1.一审法院判令刘明明违约应双倍返还定金事实认定不清，适用法律错误。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。刘明明认为一审法院所引用的上述法条适用情况应为合同签字方对标的物无处分权或所有权，并非本案中标的物共同所有人未全部签名情形。根据《民通意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，李川明知房屋为刘明明夫妻共同所有，不属于善意第三人，因此刘明明与李川签订的《存量房屋买卖合同》效力认定属于《民通意见》规定的一般情形，应认定为无效。此时李川未要求全部房屋共同所有人在合同中签字便要履行合同，对于合同的无效同样存在过错。因此一审法院按照定金罚则判令刘明明双倍返还定金认定事实不清，适用法律错误。2.一审法院判决驳回刘明明反诉请求事实认定不清，适用法律错误。根据刘明明与李川签订的《存量房屋买卖合同》，2017年7月29日，李川向刘明明支付第一笔购房款，李川于刘明明下房产证7个工作日内支付第二笔购房款。而房产证办理过程复杂需要很长时间才能下证，且房产证下来之后李川也仅支付95万的购房款，但合同规定刘明明于2017年10月15号之前就要交房，交房时李川只可能支付一次购房款。李川支付少量的购房款便能入住，这会导致刘明明交房后迟迟拿不到购房款，这显然对刘明明极不公平。针对合同不公平之处，刘明明曾于2017年8月26日与李川进行磋商，但李川不同意延迟交房。基于上述事实，该合同符合《合同法》第五十四条第二款显失公平的规定，一审过程中，刘明明请求撤销该合同但被驳回。一审法院认为虽然李川支付少量款项便可以入住，但是李川只是取得了房屋使用权而非所有权，存在不能按期办理房产转移登记的风险，因此认定合同不存在不公平情形。刘明明认为，李川入住时未取得房屋所有权，但李川已经获得了所有权人所能享有的全部利益，刘明明已经失去了对房屋的控制却未收到足够的房款，严重影响了刘明明的收益。一审法院认为合同履行中存在不能按期办理房产转移登记的风险使得李川不能按期取得所有权是李川的损失，但刘明明认为，不能按期办理房产转移登记对刘明明造成的损失更大。根据《存量房屋买卖合同》约定，李川于刘明明下房产证7个工作日内支付第二笔购房款，也就是说房产转移登记越迟刘明明收到购房款的时间越迟，收不到足够购房款却失去了对房屋的使用、收益，这对刘明明造成的损失是巨大的。综上所诉，一审法院判决驳回刘明明反诉请求认定事实不清，适用法律错误。3.一审法院判决刘明明赔偿李川居间费16000元无法律依据。根据刘明明、李川及中豪经纪公司签订的《居间服务合同》第一条第一项的约定，中豪经纪公司的服务内容共包括六项，但中豪经纪公司至多完成六项中的一到两项，中豪经纪公司亦没有向法院提交证据证明其完成了六项居间服务内容，同时，涉案房产共同所有人邱丽丽没有在合同中签字，因此，中豪经济公司并没有完成服务内容，一审法院在认定中豪经纪公司作为专业服务机构居间服务存在极大的瑕疵的情形下，依然判令刘明明赔偿李川居间费损失16000元无法律依据，刘明明认为，中豪经济公司应当退回29000元（是否退回29000元不属于一审审理内容），此时刘明明没有必要赔偿李川居间费用。
李川辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.一审判决刘明明双倍返还定金，认定事实清楚，适用法律正确。李川与刘明明均系完全民事行为能力人，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且生效。上诉状中提到“李川明知房屋为刘明明夫妻共同所有，不属于善意第三人，因此，该合同应认定无效”。刘明明所述无事实和法律依据。事实是：刘明明及其配偶邱丽丽均同意出售涉案房屋，至于邱丽丽未在合同上签字，是刘明明及居间人中豪经纪公司共同的过错，李川没有任何过错。2.一审判决驳回刘明明的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。涉案《存量房屋买卖合同》不存在任何显失公平之处，房屋交付后李川取得的是使用权而非最重要的所有权，所有权仍归刘明明享有，且刘明明根本无法保证涉案房产何时能下证，李川何时能取得房产证。刘明明妄图用根本没下证的房子获得全额房款，无异于异想天开。刘明明一审反诉请求撤销涉案《存量房屋买卖合同》，上诉状中又请求认定该合同无效，自相矛盾，且无事实和法律依据。一审驳回刘明明的反诉请求，合理、合法。3.一审判决刘明明赔偿李川居间费16000元，认定事实清楚，适用法律正确。李川在没有任何过错的情况下，支付了5万元定金和4万元中介费，由于刘明明的违约致使李川不能继续履行合同，在济南市房价不断上涨的情况下，错失了购房的良好时机，进而遭受巨大损失，对李川的合理损失，刘明明应当无条件赔偿。综上，刘明明缺少契约意识，妄图仅凭自己的意志随意更改合同，对该违背诚实信用原则的行为应当加强制裁力度。刘明明的上诉理由不能成立，请求依法驳回刘明明的上诉请求，维持原判。
李川向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认李川、刘明明于2017年7月29日签订的《存量房买卖合同》已经解除；2.判令刘明明双倍返还定金5万元，计10万元；3.判令中豪经纪公司返还李川延伸服务费11000元，根据约定收取的居间代理费29000元由刘明明承担；4.诉讼费用由刘明明承担。
一审法院认定事实：2017年7月29日，李川（买受人、合同乙方）与刘明明（出卖人、合同甲方）通过中豪经纪公司的居间服务，签订了《存量房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市房产给乙方；该房屋商品房买卖合同编号为销售（字）201512973239；房屋所有权人为刘明明，共有权人为邱丽丽；房屋建筑面积为81.25平方米，房屋有抵押，无租赁；房屋成交价格为145万元，买受人在2017年7月29日买卖合同签订时向卖方支付定金5万元；付款方式：买受人于2017年8月29日前将首付房款60万元（包含前期定金）支付给出卖人，并于房主刘明明下房产证七个工作日内将第二笔购房款30万元支付给出卖人。买受人于出售人过户到买受人名下通过指定的银行放款将第三笔购房款55万元支付给出卖人。关于房屋的交付，合同第五条约定，出卖人应当于2017年10月15日之前将该房屋交付给买受人。关于违约责任，合同第八条约定，（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；……第十条其他约定……5、共有人邱丽丽同意出售此房屋，与刘明明承担同等的法律责任。……第十三条本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。刘明明在出卖人处签字捺印予以认可，李川在买受人处签字捺印予以认可。
合同签订当日，李川支付给刘明明定金5万元。刘明明给李川出具了定金收付书一张，内容为：“今经甲乙双方共同确认，就位于济南市房的房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向：成交价格为壹佰肆拾伍万元整，付款方式为按揭贷款乙方向甲方交纳定金（人民币）伍万元整。本定金收付书经甲乙双方签署后，如乙方违约，则相应定金不予退还。如甲方违约，则已收定金双倍返还。”刘明明在甲方签字处签明捺印，李川在乙方签字处签名，中豪经纪公司在经纪方签字处加盖公章。
同日，刘明明、李川及中豪经纪公司签订《居间服务合同》一份。该合同主要约定：甲方（出卖人）：刘明明、邱丽丽，乙方（买受人）：李川、丙方（居间人）：中豪经纪公司。第一条：居间服务内容以及收费标准1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客户信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的存量房买卖合同。2、甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。3、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。……第五条违约责任……3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。居间服务合同签订后，李川签署佣金确认单并支付第三人中豪经纪公司4万元，其中29000元为居间服务费，11000元为延伸服务的费用。
上述合同签订后，刘明明以配偶邱丽丽认为合同双方约定的交房时间过早为由，要求变更房屋交付时间，并表示否则邱丽丽不同意在房屋买卖合同上面签字，不再出售该涉案房屋。经李川和刘明明2017年8月26日面谈，李川不同意更改交房时间，坚持按照合同约定履行，双方未能达成一致。后经李川电话与刘明明沟通，刘明明仍坚持该意见。2017年8月29日，李川向刘明明邮寄解除合同通知书，表示因刘明明违约，解除2017年7月29日双方签订的房屋买卖合同。刘明明于2017年9月1日收到该通知。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，李川和刘明明争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力及责任的承担问题。李川与刘明明均系完全民事行为能力人，双方在中豪经纪公司的居间下，现场看房后经过平等协商，自愿签订了存量房屋买卖合同。该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,故合同成立且生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，李川和刘明明签订的房屋买卖合同虽然未经刘明明配偶邱丽丽签字确认，但该情形并不影响合同效力，涉案房屋买卖合同合法有效。李川和刘明明均应按照合同的约定诚信履行义务，否则应承担相应的法律责任。刘明明认为涉案房屋买卖合同约定的交房时间显失公平，应予以撤销，房屋交付时间与房屋价款具有较为密切的关系，上述条款均系双方当事人在平等自愿的基础上达成的合意，是双方真实意思表示。李川在房屋交付后也仅取得房屋使用权而非所有权，存在不能按期办理房产转移登记的风险，故双方约定李川支付60万元首付款两个半月后交付房屋、刘明明下房产证后支付剩余房款的约定并不存在显失公平的情形。刘明明要求撤销房屋买卖合同及居间服务合同，不符合法律规定，不予支持。刘明明要求变更房屋交付时间，与李川协商未果，因此导致房屋买卖合同不能继续，属于违约，应承担违约责任。在刘明明明确表示不继续履行合同的情况下，李川有权依法以通知的方式解除合同，故涉案房屋买卖合同于通知到达之日即2017年9月1日解除。根据刘明明出具的定金收付书，明确表示如卖方违约则双倍返还定金，该约定不违反法律规定，因此李川要求刘明明双倍返还定金符合法律规定，予以支持。关于李川要求中豪经纪公司返还的延伸服务费11000元，中豪经纪公司同意返还，对该项诉求，予以支持。李川支付的居间费用29000元，系其合理损失。居间人中豪经纪公司作为专业服务机构，促成的房屋买卖合同未得到房屋共有人邱丽丽的授权或追认，其提供的居间服务存在一定的瑕疵，也应承担一定的责任。综合考虑本案案情及刘明明、中豪经纪公司的过错情况，酌定刘明明赔偿李川居间费用损失16000元。对于居间人应返还李川的居间费用，因李川未在一审中提出主张，不予处理，李川可与中豪经纪公司协商处理或另行依法主张。判决：一、李川与刘明明于2017年7月29日签订的《存量房屋买卖合同》于2017年9月1日解除；二、限刘明明于判决生效之日起10日内双倍返还李川定金10万元；三、限刘明明于判决生效之日起10日内赔偿李川居间费损失16000元；四、限济南中豪房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内返还李川延伸服务费11000元；五、驳回李川的其他诉讼请求；六、驳回刘明明的反诉诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”涉案房屋系刘明明、邱丽丽夫妻共有财产，涉案房屋买卖合同未经邱丽丽签字确认，因此依照上述司法解释的规定，该情形并不影响合同效力。故李川和刘明明在中豪经纪公司的居间下，自愿签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同成立且生效。
涉案房屋合同签订后，刘明明以配偶邱丽丽认为合同双方约定的交房时间过早为由，要求变更房屋交付时间，并表示否则邱丽丽不同意在房屋买卖合同上面签字，不再出售该涉案房屋。后经李川和刘明明协商未能就合同变更达成一致，但刘明明仍坚持该意见，因此刘明明的行为使涉案房屋买卖合同无法继续履行。李川向刘明明邮寄解除合同通知书，刘明明于2017年9月1日收到通知。李川解除合同的行为，符合法律规定。
涉案房屋买卖合同解除系因刘明明违约行为导致，故刘明明应当承担违约责任，因此一审判决刘明明双倍返还定金并赔偿李川居间费损失，符合合同约定，本院予以维持。刘明明于一审中提出的反诉请求，因刘明明系违约一方，故依法不应予以支持；一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘明明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人刘明明负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年六月八日
书记员 姚 敏