广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第2059号
上诉人（原审原告）：东莞市常平镇朗洲股份经济联合社。住所地：广东省东莞市常平镇朗洲村。
负责人：陈杨波。
委托代理人：鄢仲平，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：肖维，广东莞信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市大庄园实业有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇朗洲村。
法定代表人：张斗二，该公司总经理。
委托代理人：曹相从，该公司职员。
委托代理人：张翠红，该公司职员。
上诉人东莞市常平镇朗洲股份经济联合社（以下简称朗洲股份经济联合社）因与上诉人东莞市大庄园实业有限公司（以下简称大庄园公司）合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第762号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，发现本案与本院受理的（2014）东中法民一终字第953号案件为本诉和反诉的关系，为查明事实需要，本院将两案合并审理，现已审理终结。又基于该两案件原审法院已经分别作出判决，故本院亦分别制作判决书。
2013年1月14日，朗洲股份经济联合社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认朗洲股份经济联合社、大庄园公司于2002年3月1日签订的《土地使用权有偿转让合同书》无效；2.大庄园公司立即向朗洲股份经济联合社退还面积约为400亩的土地（东至塘头坑水塘堤坝，西至陈公岭水沟，南至石场道路，北至水鱼场水沟）；3.大庄园公司向朗洲股份经济联合社赔偿青苗及地上相关设施补偿费损失1699273元及利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2003年8月1日起计算至大庄园公司本息付清之日止，暂计至2012年12月31日为1164726元）；4.大庄园公司向朗洲股份经济联合社赔偿填土费损失920927元及利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2003年8月1日起计算至大庄园公司本息付清之日止，暂计至2012年12月31日为631228元）；5.大庄园公司向朗洲股份经济联合社赔偿道路等基础设施建设费损失1692511元及利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2004年11月1日起计算至大庄园公司本息付清之日止，暂计至2012年12月31日为1037713元）；6.大庄园公司向朗洲股份经济联合社赔偿经济损失16741177元（该损失按照同期东莞市种植业平均亩产值，自2002年3月1日起计算至大庄园公司归还土地之日，暂计至2012年12月31日为16741177元）。7.本案的诉讼费用由大庄园公司承担。
本院经审理查明：2002年3月1日，朗洲股份经济联合社与大庄园公司签订了《土地使用权有偿转让合同书》，朗洲股份经济联合社作为甲方，大庄园公司作为乙方，合同约定：“一、土地转让面积及价格：1.乙方为朗洲银坑工业园建造水泥公路、排水沟等基础设施，投资总金额为人民币8000000元（按实结算），甲方将本辖区内土名为陈公岭至银坑的一片面积约400亩的土地……每亩作价为人民币20000元（合计为人民币8000000元左右，按实结算）转让给乙方作为工业用地使用，土地转让费在乙方建造公路及其它基础设施投资金额中抵除。2.除土地转让费外，乙方还要向甲方每年每亩交纳土地管理费及综合服务费，两项收费每年一次性收取，计费时间在签订合同起第三年（即2005年7月1日）开始计费。第一个十年两项收费每年每亩为人民币1500元，第二个十年…….。二、使用期限：土地使用期限：从土地转让合同签订之日起计算时间，为期五十年。…….四、双方责任与权力：1.甲方负责做好“三通一平”及青苗补偿工作，其费用由甲方负责。甲方应协助乙方办理好土地使用证、工业厂房报建及申办营业执照等事宜，其费用由乙方支付。……”。同日，双方签订《以土地作价对建造公路及工业园基础设施投资的有偿补充合同书》。合同约定：“一、经双方有好协商，甲方将本辖区内土名为陈公岭至银坑的一片土地，总面积约为400亩（按实结算）转让给乙方作为工业区用途。……四、经双方协定，办土地证手续由甲方负责，费用由乙方负责支付，若到时办不了红线图内的土地证，致使土地被政府收回或造成建设工程停工，一切损失由甲方赔偿给乙方。……”双方均确认《以土地作价对建造公路及工业园基础设施投资的有偿补充合同书》的真实性，该合同为《土地使用权有偿转让合同书》的补充。朗洲股份经济联合社2003年对案涉土地开展推土工程时被东莞市国土资源局常平分局制止。
2012年11月13日，大庄园公司向朗洲股份经济联合社出具的土地退让处理意见书第1条阐明“……剩余350亩土地退回村委会处理！以此为基数结算双方款项，双方结清对方款数。……”。
原审中，原审法院依法发函给东莞市常平镇规划管理所、东莞市国土资源局常平分局，东莞市常平镇规划管理所复函称“涉案土地未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等规划手续”，东莞市国土资源局常平分局复函称“在《东莞市常平镇土地利用总体规划（1997-2010）》中，其中4429.64平方米规划为建设用地，5128.20平方米规划为交通用地，235.12平方米规划为未利用地，601.62平方米规划为林地，543.34平方米规划为园林（以上共10937.92平方米用地2002年图斑地类为建设用地5018.94平方米，耕地98.08平方米，园地5820.90平方米），另250389.81平方米规划为农保区。”
二审期间，大庄园公司向本院提交《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的意见》，本院向东莞市国土资源局调取《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的意见》和《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的答复》复印件。东莞市国土资源局于2005年4月21日作出的《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的答复》显示：“东莞市国土资源局回复朗洲股份经济联合社称，来信反映大京九农业生态食品基地项目用地问题已经收悉，现作说明如下：一、在1999年土地利用总体规划修编和2002年土地利用总体规划微调时，曾规划给你村约1010.7亩建设用地（即工业项目用地，大部分已建工业厂房），同时分解到你村的基本农田面积为2776.5亩，已签订责任书。大京九农业生态食品基地项目总用地面积为851亩，投资方与你村委会在2002年3月份签署土地使用权有偿转让合同，已经支付5890000元土地的款项。在2003年推土时被常平国土资源分局予以制止，并要求复耕。该项目用地在常平镇土地利用总体规划中，有279.23亩规划为农用地（其中277.17亩为农保区，2.06亩为林地），2.05亩规划为建设用地。二、根据《土地管理法》及其实施条例，大京九农业生态食品基地项目用地不符合土地利用总体规划，占用农保区，原则上不同意该项目用地选址，并要求将已推土的用地复耕。……四、对于你村委会在签订基本农田保护责任书后，仍私自同企业签订土地出让合同和违法推填土的事实，我局将依法查处”。东莞市国土资源局于2005年3月31日作出的《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的意见》显示，东莞市国土资源局就大京九农业生态食品基地项目用地问题回复市府办，主要内容与《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的答复》基本一致。大庄园公司对上述两份文件的真实性、关联性和合法性均予以确认，并认为上述文件说明朗洲股份经济联合社在1999年就已经签订基本农田保护责任书，明知案涉土地不得转让。朗洲股份经济联合社对上述两份文件形式上存在予以确认，但对其内容的真实性、合法性不予确认，并认为上述文件所载明的基本情况与事实不符，朗洲股份经济联合社没有签订过基本农田保护责任书。2014年7月23日，朗洲股份经济联合社申请本院向东莞市国土资源局调取朗洲股份经济联合社于2002年3月1日前签订的基本农田保护责任书。
2014年5月13日二审法庭调查时，大庄园公司表示朗洲股份经济联合社一直没有将案涉土地交付给大庄园公司，其对案涉合同无效一直没有提出异议，对于案涉土地大庄园公司同意返还。大庄园公司表示在本次法庭调查（即2014年5月13日）之后，案涉土地的权利、义务与大庄园公司再无关系。2014年5月19日，朗洲股份经济联合社出具《接收确认书》表示，朗洲股份经济联合社同意并确认于2014年5月13日收回案涉土地。
朗洲股份经济联合社主张签订案涉合同之后，其进行“三通一平”支出了青苗及地上设施补偿费1699273元、填土费920927元及道路等基础设施建设费1692511元，并提交了记账凭证、收款收据、填土验收单、工程造价计算书等证据予以证明。朗洲股份经济联合社主张土地因闲置所造成的损失应按照同期东莞市种植业平均亩产值的标准计算，并提交了东莞市统计年鉴予以证明。朗洲股份经济联合社主张上述费用属于因合同无效之后的损失，大庄园公司应予以赔偿。
大庄园公司分别于2003年3月26日向朗洲股份经济联合社支付500000元，于2003年4月24日向朗洲股份经济联合社支付500000元，于2003年5月9日向朗洲股份经济联合社支付200000元，于2003年5月26日向朗洲股份经济联合社支付100000元，于2003年5月29日向朗洲股份经济联合社支付500000元，于2003年6月19日向朗洲股份经济联合社支付300000元，合计2100000元的土地转让款。大庄园公司原审就其向朗洲股份经济联合社支付银坑工业园的款项提交了7张收据（编号分别为0012382、0000006、0000027、0000029、0000030、0000360、0000043），该7张收据的总金额为2100000元。其中，编号0000360收据金额为200000元，收款项目为交来银坑工业园填土工程款。后朗洲股份经济联合社于2011年1月5日和2011年1月27日分别向大庄园公司退还500000元，合计1000000元的土地转让款。
大庄园公司主张其因村委会门口排水管总工程花费工程款360982元，因欧威尔至村委会公路总工程花费工程款1084419.70元，并提交了朗洲村门前砌排污管工程对账单、常平镇朗洲村道路结算书予以证明。朗洲股份经济联合社认为两笔款项不是案涉合同所涉及的费用，与本案不具有关联性。
大庄园公司主张其因银坑工业园公路总工程花费工程款1159174.07元，并提交了对账单到庭予以证明。
大庄园公司主张支付了道路等基础设施建设款3699989元，并提交了收款收据予以证明，大庄园公司认为该款用以冲抵涉案土地转让款。
大庄园公司认为上述其所主张的款项是因案涉合同所支付的转让费，朗洲股份经济联合社应予以返还。
大庄园公司提交了2011年1月19日和2011年8月16日的四张收款收据到庭，主张朗洲股份经济联合社以土地管理费的形式冲抵了银坑工业园工程的工程款880000元。朗洲股份经济联合社对四张收款收据的关联性不予确认，但确认已于2011年1月19日和2011年8月16日分别向大庄园公司支付了工程款440000元，合计880000元。
大庄园公司原审时当庭提交了广东省行政事业性收费统一票据，以主张因开发案涉土地需要，于2006年9月12日代朗洲股份经济联合社缴交了土地补偿费和土地管理费42000元，并要求朗洲股份经济联合社一并予以返还。朗洲股份经济联合社对该票据与本案的关联性不予确认。
原审法院认为：本案属于合同纠纷，合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚信等原则。结合当事人双方的诉辩，本案争议的焦点是：
一、合同的效力。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》”第19条“对于当事人将农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的合同，除了具有上述可认定为有效合同的情形外，一般应认定无效。”之规定，本案的涉案土地为集体土地，转为建设用地，必须依法办理转用审批手续，朗洲股份经济联合社、大庄园公司签订的《土地使用权有偿转让合同书》，擅自将集体土地用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，依法应认定无效。
二、合同条款的效力。因朗洲股份经济联合社、大庄园公司双方签订的土地转让合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。…”之规定，双方签订的合同及补充合同中的合同条款，从签订之日起即不具有法律约束力。
三、合同双方的过错。从朗洲股份经济联合社、大庄园公司双方签订的《土地使用权有偿转让合同书》可见，双方约定的土地用途为工业用途，但案涉土地却未办理建设用地的报批手续，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定属于法律的强制性规定，故在我国法律有明文规定的情况下，朗洲股份经济联合社、大庄园公司双方仍违反法律规定签订《土地使用权有偿转让合同书》，经原审法院审委会讨论，认定双方的过错责任相当，应对案涉合同无效负同等的过错责任。朗洲股份经济联合社在签订上述合同后，支付的青苗补偿费、填土费及道路等基础设施建设费，属于合同无效所造成的损失，而因合同无效造成的土地闲置，也属于合同无效所造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，上述损失应按过错责任大小，由朗洲股份经济联合社、大庄园公司各自承担，原审法院根据朗洲股份经济联合社、大庄园公司双方过错责任的大小，确定由大庄园公司承担50%的过错责任。
四、青苗及地上相关设施补偿费。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条“…被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”，并参照《东莞征收土地补偿征收标准》之规定，青苗补偿费支付标准分荔枝、龙眼树补偿标准、其他杂果补偿标准、香蕉补偿、林木、竹木补偿标准、青菜、稻谷等农作物补偿标准、鱼塘青苗迁移费和花木场迁移费。对于已建房屋用地的补偿标准，参照《东莞征收土地补偿征收标准》之规定，应当纳入征收土地补偿安置方案，其补偿方式和标准参照该规定对已批建设用地的补偿方式、标准。本案中，朗洲股份经济联合社提交的证据包含支付青苗补偿费、荔枝场瓦房补偿费、鱼塘补偿费、房屋补偿费及迁移山坟补偿费等费用，因朗洲股份经济联合社提交的证据不足以证明其支付的相关补偿费用的支付依据及支付标准，不足以判定支付的补偿费用是否符合法律规定，故应由其承担举证不能的法律责任。原审法院因此酌情按照每亩2000元的最低标准计算本项费用即2000元／亩×（261327.73平方米÷666.67平方米／亩）=783979.27元。
五、填土费、道路等基础设施建设修建费用。朗洲股份经济联合社提交了银坑工业园填土工程验收单、记账凭证、收据、支出证明单到庭，以主张案涉土地的填土工程款为920927元，因银坑工业园填土工程验收单上有村民代表、村委会委员等人签名确认，在有记账凭证、收据、支出证明单佐证的情况下，原审法院对填土工程款为920927元的真实性予以确认。另结合大庄园公司提交的编号为0000360的收款收据，该收款收据有东莞市常平镇朗洲村村民委员会加盖的公章，收款项目备注为银坑工业园填土工程款，交款人备注为大庄园公司，上述情况与朗洲股份经济联合社提交的记账凭证相符，由此原审法院确认大庄园公司给付朗洲股份经济联合社案涉土地填土工程款200000元。
道路等基础设施建设修建费用有工程造价计算书、支出证明单、财务账表、公路工程验收明细佐证，因工程造价计算书有东莞市常平镇朗洲村村民委员会、东莞市大庄园实业有限公司的盖章及相关人员的签名，原审法院对由此产生的工程费用1159174元予以确认。公路工程验收明细表佐证的工程费用，在有支出证明单佐证的情况下，原审法院对533337元的工程费用亦予以确认。大庄园公司庭审中称工程造价计算书中所涉及的工程系其施工并支付的工程款，朗洲股份经济联合社虽对此不予确认，但朗洲股份经济联合社并未提交相应的支付凭证，以证明其为上述工程所支付费用的情况，而朗洲股份经济联合社提交的两张合计金额为880000元的支出证明单，摘要内容备注为“张斗二”工程款，恰恰也证明了大庄园公司所述的真实性。因此，原审法院确定道路等基础设施建设修建费用总计1692511元，其中大庄园公司给付工程款1159174元。
六、土地闲置造成的损失如何计算。大庄园公司提交了照片到庭，主张案涉土地有部分给朗洲股份经济联合社出租给其他人使用，例如养鱼、高速公路临时工地等。虽然大庄园公司提出上述异议，但大庄园公司提交的照片并无法证实上述侵权行为与朗洲股份经济联合社存在关联性，换句话说，无法证明上述土地出租行为的收益者是朗洲股份经济联合社。就目前案涉土地的实际侵权人，其与大庄园公司之间属于另一法律关系，不属于本案审理的范围。本案中，土地闲置造成的损失，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条第2款之规定，案涉土地在朗洲股份经济联合社、大庄园公司双方签订《土地使用权有偿转让合同书》后，开工不到半年即被国土部门叫停，并一直闲置至今，因案涉合同的签订日期为2002年3月1日，故案涉土地的闲置损失赔偿标准应按东莞市1999年、2000年和2001年平均年产值的标准进行计算。结合国土和规划部门的复函，虽然案涉土地经政府规划为多类用途，但上述仅属于政府的总体规划，朗洲股份经济联合社、大庄园公司进行案涉土地转让时并未办理任何实质性的规划和用地手续，即案涉土地并未经政府部门批准为建设用地或批准为其他性质的用地，由于案涉土地在签订合同前属于农业用途，故案涉土地闲置的损失应参照农用地的标准按东莞市1999年、2000年和2001年平均年产值的标准进行计算。因朗洲股份经济联合社、大庄园公司未举证证明案涉土地在转让前的具体用途，故原审法院酌情统一按照种植业的标准计算闲置损失，参照《东莞市统计年鉴》1999、2000、2001三年的数据，1999年种植业总产值2364290000元、农作物总播种面积1088854亩，2000年种植业总产值2163180000元、农作物总播种面积986022亩，2001年种植业总产值2287400000元、农作物总播种面积854229亩，因此1999年至2001年三年的平均年产值约为2347.64元／亩。案涉土地面积261327.73平方米，虽然朗洲股份经济联合社、大庄园公司双方在签订合同后有进行一定程度的施工，但由于施工半年左右即被国土部门叫停，而施工也仅限于填土及修路等基础工程，并未达到合同签订时用于工业园建设的目的，即案涉土地未能有效的利用和开发，故土地闲置时间应从2002年3月1日即合同签订之日起计算，并应计算至大庄园公司实际交付案涉土地给朗洲股份经济联合社之日止，而暂计至2013年1月14日即立案起诉之日，合计计算为2347.64元／亩／年×（261327.73平方米÷666.67平方米／亩）×3973天÷365天／年=10016864.17元。从立案起诉的次日起按2347.64元／亩／年×（261327.73平方米÷666.67平方米／亩）÷365天／年=2521.23元／天计算至大庄园公司实际交付案涉土地给朗洲股份经济联合社之日止。
七、至于朗洲股份经济联合社诉请的利息。因本案的损失属于违约造成的损失，非确定之债，本案的损失应采用填补原则，故对朗洲股份经济联合社就利息部分的诉请不予支持。
八、朗洲股份经济联合社诉请大庄园公司返还涉案土地的请求能否得到支持。大庄园公司庭审中对朗洲股份经济联合社是否有交付案涉土地有异议，并提交了相应的照片佐证。原审法院认为，虽然照片上显示案涉土地大部分仍闲置，但未使用并不代表未交付，而大庄园公司于2012年11月13日向朗洲股份经济联合社出具的土地退让处理意见书第1条阐明“…剩余350亩土地退回村委会处理…”，该意见书的标题中显示的是土地退让，而该意见书的内容显示的是退回村委会处理，从“退让”和“退回”中可以清晰的反映土地已交付给大庄园公司的事实，因案涉土地转让合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”之规定，原审法院对朗洲股份经济联合社诉请大庄园公司返还案涉土地的请求予以支持。
九、对于大庄园公司支付给朗洲股份经济联合社的土地转让款、土地管理费及其他综合服务费，因大庄园公司未就上述费用提出反诉，不属于本案的审理范围，本案中不予处理。
综上，第四、五、六项的损失合计为783979.27元＋920927元＋1692511元＋10016864.17元=13414281.44元，大庄园公司按50%的比例承担，即6707140.72元，扣除其已支付的填土工程款200000元及基础设施工程款1159174元，还应向朗洲股份经济联合社支付5347966.72元（其中土地闲置损失暂计至立案起诉之日，从立案起诉的次日按2521.23元／天÷2=1260.62元／天计算至大庄园公司实际交付案涉土地给朗洲股份经济联合社之日止）。朗洲股份经济联合社诉请超出部分没有法律依据，原审法院对超出部分不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第四十七条、第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第19条、第21条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条并参照《东莞征收土地补偿征收标准》的规定，于2013年8月21日判决：一、确认东莞市常平镇朗洲股份经济联合社、东莞市大庄园实业有限公司于2002年3月1日签订的《土地使用权有偿转让合同书》无效；二、限东莞市大庄园实业有限公司于判决生效之日起五日内将双方签订的《土地使用权有偿转让合同书》所涉位于东莞市常平镇陈公岭至银坑的面积约400亩的土地（东至塘头坑水塘堤坝，西至陈公岭水沟，南至石场道路，北至水鱼场水沟）返还给东莞市常平镇朗洲股份经济联合社；三、限东莞市大庄园实业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市常平镇朗洲股份经济联合社支付青苗补偿、填土工程款、道路基础设施工程款、土地闲置损失等合同损失5347966.72元（其中土地闲置损失暂计至2013年1月14日，从2013年1月15日起按1260.62元／天计算至东莞市大庄园实业有限公司实际交付案涉土地给东莞市常平镇朗洲股份经济联合社之日止）；四、驳回东莞市常平镇朗洲股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费161238元，由朗洲股份经济联合社负担125140元，大庄园公司负担36098元。朗洲股份经济联合社已预交诉讼费161238元。
朗洲股份经济联合社不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定大庄园公司因《土地使用权有偿转让合同书》无效应向朗洲股份经济联合社赔偿的损失是6707140.72元，也认定朗洲股份经济联合社拖欠大庄园公司工程款1159174元，并将上述两款项冲抵，但大庄园公司未就基础设施工程款1159174元提起反诉，依法不得判决抵扣。（二）朗洲股份经济联合社未拖欠大庄园公司工程款1159174元，朗洲股份经济联合社已就该工程款支付880000元。证据：日期分别为2011年1月19日及2011年8月16的两张《支出证明单》，该两张《支出证明单》金额均为440000元，且大庄园公司一审也表示确认。故1159174元工程款仅余下279174元未支付。（三）大庄园公司已就该1159174元工程款未支付部分另案向常平法庭起诉。案号为：（2013）东三法民一初字第4166号。（四）200000元填土工程款属于重复计算，不应作为结算款，更不应抵扣大庄园公司的赔偿款项。大庄园公司向朗洲股份经济联合社支付的银坑工业园款项为2100000元，该金额与朗洲股份经济联合社主张的大庄园公司向其支付的银坑工业园土地转让款相符。理由是：1.大庄园公司原审就其向朗洲股份经济联合社支付银坑工业园的款项提交了7张收据（编号分别为0012382、0000006、0000027、0000029、0000030、0000360、0000043），该7张收据的总金额为2100000元。2.原审认定200000元填土工程款即编号为0000360号收据记载的款项已被计入2100000元土地转让款中。综上，原审法院不应扣除朗洲股份经济联合社1359174元的赔偿款项。据此，朗洲股份经济联合社请求本院撤销（2013）东三法民一初字第762号民事判决第四项，改判大庄园公司还需向朗洲股份经济联合社支付合同损失1359174元。2013年11月27日二审法庭调查时，朗洲经济联合社变更上诉请求为“撤销原审判决第四项，改判大庄园公司还需向朗洲股份经济联合社支付合同损失1080000元”。
大庄园公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条的规定，将土地闲置费认定为损失，属法律适用错误。理由是：1.损失是已得利益或必然可得利益的丧失，非带有假定性。上述指导意见第21条就是假定的状态，不应作为损失。2.原审法院不应直接以产值作为损失。即便以农业种植计算损失，也应以产值减去成本。且朗洲股份经济联合社未举证证明案涉土地的农业种植是有利润的。而种植业大都依靠国家补贴，没有什么利润或利润极低。3.该土地闲置前三年的平均产值标准无法确定，也未有证据反映案涉土地转让前完全用于农业生产或有用于农业生产。事实上，案涉土地转让前基本是空地，没什么农业生产。4.大庄园公司作为买受人买回土地不用，应当是权利，土地闲置，最多涉及行政处罚的问题，也是行政法律关系范畴，不属于本案民事法律关系范畴。而原审法院判决的土地闲置费导致大庄园公司作为买受人遭受巨大损失，朗洲股份经济联合社获得巨大利益，实体处理极不公平。（二）朗洲股份经济联合社对导致本案的损失具有全部的过错。理由是：1.《土地使用权有偿转让合同书》签订后，朗洲股份经济联合社未将案涉土地交付给大庄园公司使用。原审法院也认定案涉土地进行施工半年后被国土部门叫停，大庄园公司服从国土局的决定，没有利用土地。故案涉土地在大庄园公司手上实质上没有利用土地，大庄园公司没有过错。2.案涉土地未利用于农业生产，在于朗洲股份经济联合社的处分行为。朗洲股份经济联合社对于集体土地利用有管理权限，其应清楚案涉土地的性质，在明知案涉土地为农用地，及明知大庄园公司买地用于工业用途，仍将案涉土地转让给大庄园公司，具有全部过错。大庄园公司无土地管理的职责，对于土地转让的法律问题及风险的了解远远不及朗洲股份经济联合社，基于东莞多数投资者从村委会购买土地的交易习惯，亦从朗洲股份经济联合社购买土地，并认为是合法的，不具有过错。（三）大庄园公司不应赔偿填土费、道路等基础设施建设修建费用。《土地使用权有偿转让合同书》签订后，确有进行填土及相应的基础设施建设。填土行为提高土地平整度及利用率，基础设施的建设提供了土地利用的便利性，朗洲股份经济联合社收回土地后，对其进行农业生产或再次转卖，都将提升土地的利用价值。（四）本案无证据显示朗洲股份经济联合社有支出青苗及地上相关设施补偿费，故不应支持朗洲股份经济联合社关于赔偿青苗及地上相关设施补偿费的诉讼请求。综上，大庄园公司请求本院维持（2013）东三法民一初字第762号判决第一、二项，撤销（2013）东三法民一初字第762号判决第三、四项，改判大庄园公司无须向朗洲股份经济联合社支付青苗补偿费、填土工程费、道路基础设施工程款、土地闲置损失。
上诉人大庄园公司针对朗洲股份经济联合社的上诉口头答辩称：其答辩意见与上诉意见一致。
上诉人朗洲股份经济联合社针对大庄园公司的上诉答辩称：1.青苗及地上相关设施补偿费、道路等基础设施建设费用、土地闲置费均是履行案涉合同造成的损失，大庄园公司应予以赔偿。2.案涉合同签订前，案涉土地是种满荔枝树及龙眼树。荔枝树和龙眼树是朗洲股份经济联合社重要的经济作物，原审认定土地闲置费计算标准及适用法律准确。合同的存在，导致案涉土地闲置的损失，应由大庄园公司予以赔偿。3.合同无效的过错全在大庄园公司，应由大庄园公司承担全部责任。
本院认为，本案系合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
关于合同的效力问题。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”本案的涉案土地为集体土地，其中还包括有耕地，转为建设用地，必须依法办理转用审批手续。案涉土地至今尚未办理《建设用地规划许可证》等规划手续，也未办理任何转用审批手续，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，朗洲股份经济联合社、大庄园公司签订的《土地使用权有偿转让合同书》以及《以土地作价对建造公路及工业园基础设施投资的有偿补充合同书》，依法认定无效。
关于合同无效的后果问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，根据朗洲股份经济联合社、大庄园公司的主张，本院对朗洲股份经济联合社所主张的财产返还、损失赔偿分析如下：
一、财产返还
关于返还土地的问题。朗洲股份经济联合社要求大庄园公司返还案涉土地，大庄园公司辩称案涉土地一直处于闲置状态，朗洲股份经济联合社尚未交付案涉土地，其一直没有收到案涉土地，故不存在返还土地的前提。但是，《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的意见》显示，案涉土地在2003年推填土时被常平国土资源分局予以制止，而大庄园公司、朗洲股份经济联合社均确认双方没有再继续使用该土地，在2003年之后，大庄园公司仍依照案涉合同以建造公路及其他基础设施的方式支付转让费。另外，大庄园公司于2012年11月13日向朗洲股份经济联合社出具的土地退让处理意见书第1条阐明“……剩余350亩土地退回村委会处理……”，该意见书的标题中显示的是土地退让，而该意见书的内容显示的是退回村委会处理，从“退让”和“退回”中可以清晰的反映土地由大庄园公司占有的事实。因案涉土地转让合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，原审法院认定案涉土地已经交付大庄园公司，并判决大庄园公司返还案涉土地给朗洲股份经济联合社，并无不当，本院予以维持。二审中，大庄园公司表示于2014年5月13日开始，案涉土地的权利、义务与其再无关系，而朗洲股份经济联合社也确认于2014年5月13日收回案涉土地，故本院认定大庄园公司已于2014年5月13日将案涉土地返还朗洲股份经济联合社。
二、赔偿损失
关于青苗补偿、填土工程款、道路等基础设施工程款等损失的认定问题。朗洲股份经济联合社主张因大庄园公司的过错造成的损失中，原审法院结合双方提供的证据，酌情认定青苗及地上相关设施补偿费783979.27元，并认定填土工程款为920927元、道路等基础设施建设修建费用为1692511元。根据《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的意见》的意见，案涉土地需要复耕，原审法院认定上述三项损失共计为3397417.27元，并无不当，本院予以维持。
关于土地闲置损失的认定问题。按照案涉合同，朗洲股份经济联合社将案涉土地使用权转让给大庄园公司，大庄园公司依合同使用土地，但是由于案涉合同无效，大庄园公司占有案涉土地没有合法依据，故大庄园公司对因占有案涉土地导致土地不能用于农业用途所产生的损失（即朗洲股份经济联合社主张的土地闲置费），应予赔偿。至于损失计算标准，本院分析如下：1.双方未能明确合同签订前案涉土地的具体用途，按照东莞市国土资源局常平分局的复函，案涉土地（1997-2010年）规划为建设用地、交通用地、未利用地、林地、园地、农保区等，故原审法院参照农用地的标准计算案涉土地闲置的损失，存在不当。2.案涉合同虽名为“土地使用权有偿转让合同书”，但是根据案涉土地的所有权性质，实际为土地租赁，故本院考虑案涉土地实际使用情况、双方的陈述，以土地转让费作为租金计算案涉土地闲置的损失，案涉合同约定：案涉土地每年的转让费为160000元／年（8000000元÷50年），故案涉土地的土地占有使用费（即朗洲股份经济联合社主张的土地闲置费）：160000元／年×（12年＋72天÷365天／年）（2002年3月1日至2014年5月12日）=1951562元。
综上，朗洲股份经济联合社的损失有青苗及地上相关设施补偿费783979.27元、填土工程款920927元、道路等基础设施建设修建费用1692511元以及土地闲置的损失1951562元，共计5348979.27元。
关于合同双方的过错问题。首先，双方均清楚知道涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。双方签订《以土地作价对建造公路及工业园基础设施投资的有偿补充合同书》约定：“四、经双方协定，办土地证手续由甲方负责，费用由乙方负责支付，若到时办不了红线图内的土地证，致使土地被政府收回或造成建设工程停工，一切损失由甲方赔偿给乙方。……”，可见，朗洲股份经济联合社负责案涉土地办证手续，否则因此带来的大庄园公司一切损失由朗洲股份经济联合社承担。本案中，正是由于朗洲股份经济联合社未能履行办证义务，案涉合同因此违反法律强制性规定而无效。因此，朗洲股份经济联合社对案涉合同的无效存在重大过错。其次，双方签订的《土地使用权有偿转让合同书》约定朗洲股份经济联合社将案涉土地转让给大庄园公司使用，而案涉土地中有279.23亩规划为农用地（其中277.17亩为农保区，2.06亩为林地）。东莞市国土资源局出具给朗洲股份经济联合社的《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的答复》显示，在签订案涉合同之前，分解到朗洲股份经济联合社的基本农田面积为2776.5亩，朗洲股份经济联合社已签订基本农田保护责任书。即朗洲股份经济联合社在签订案涉合同时，已经明确知道案涉土地为农用地，其中还涉及农保地，未经审批不得转让作为建设用地使用。《关于大京九农业生态食品基地项目用地问题的答复》系东莞市国土资源局基于职权作出，本院对其真实性予以采信，朗洲股份经济联合社对其内容提出异议，但未提供证据予以证明，故本院对朗洲股份经济联合社调取基本农田保护责任书的申请不予准许。再次，案涉合同约定土地用途为工业用途，但案涉土地却未办理建设用地的报批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定属于法律的强制性规定，朗洲股份经济联合社、大庄园公司双方均违反法律规定签订《土地使用权有偿转让合同书》。综合考虑双方的过错因素，本院酌定朗洲股份经济联合社、大庄园公司对案涉合同无效分别承担70%、30%过错责任。结合朗洲股份经济联合社所主张的损失及双方的过错程度，大庄园公司按30%的比例承担朗洲股份经济联合社损失的赔偿责任，即1604693.78元（5348979.27元×30%）。
关于大庄园公司支付的款项能否抵扣的问题。关于编号0000360的收款收据，收款项目“交来银坑工业园填土工程款”，金额“人民币200000元”，该笔款项大庄园公司在另案主张，原审法院在本案直接处理该笔款项不当，本院予以纠正。另外，大庄园公司并未诉求处理工程款1159174元，根据不告不理的原则，应不予处理。原审在计算朗洲股份经济联合社损失过程中，将该两笔款项予以抵扣欠妥，本院予以纠正。
综上所述，上诉人朗洲股份经济联合社、大庄园公司上诉有理部分，本院予以支持。原审法院认定双方过错不当、计算合同无效的损失时适用法律不当、认定抵扣大庄园公司支付的款项不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第762号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第762号民事判决第二、四项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第762号民事判决第三项为“限东莞市大庄园实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市常平镇朗洲股份经济联合社支付青苗补偿、填土工程款、道路等基础设施工程款、土地闲置损失等合同损失1604693.78元”。
四、驳回东莞市常平镇朗洲股份经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费161238元（朗洲股份经济联合社已预交），由朗洲股份经济联合社负担153660元，大庄园公司负担7578元。朗洲股份经济联合社上诉部分的受理费17033元（朗洲股份经济联合社已预交），由大庄园公司负担，大庄园公司应于本判决发生法律效力之日起五日内将17033元迳付本院。大庄园公司上诉部分的受理费49236元（大庄园公司已预交），由大庄园公司负担14707元，由朗洲股份经济联合社负担34529元。朗洲股份经济联合社应于本判决发生法律效力之日起五日内将34529元迳付本院。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年十二月一日
书 记 员 李淑仪
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 0)
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