＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第07726号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）冯雪涛，男，1977年9月4日出生。＼n委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市第十六中学，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号。＼n法定代表人王利如，校长。＼n委托代理人康跃红，北京市鼎知律师事务所律师。＼n委托代理人吴晓东，北京市鼎知律师事务所律师。＼n上诉人冯雪涛因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n2014年1月，北京市第十六中学（以下简称第十六中学）起诉至原审法院称：冯雪涛承租第十六中学所属房屋用于经营使用，双方租赁合同每年一签。2012年11月1日双方签署了最后的一份《房屋租赁合同》。合同约定：第十六中学将其所属的2间房屋出租给冯雪涛经营使用，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日，每年租金共计三万二千元。双方还在合同中就各自的权利和义务、终止和续租、违约责任等作了明确约定。2013年9月30日，第十六中学根据上级文件精神，向冯雪涛明确告知本年度租赁合同到期后一律不再续租，要求冯雪涛腾退并返还房屋，为方便腾退房屋，第十六中学给了冯雪涛为期两个月的合理的腾退周转期。但腾退周转期满，冯雪涛仍以种种理由拒绝腾退返还房屋。为维护第十六中学的合法权益，特诉至法院，请依法判令：1.冯雪涛将位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号第十六中学大门西侧从西往东数第一间、第二间房屋返还给第十六中学；2.判令冯雪涛给付第十六中学自2013年11月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每年三万二千元计算）。＼n冯雪涛辩称：我方不同意返还第十六中学所述的以上两间房屋，我方在2013年春节后对以上两间房屋进行了装修，对于以上房屋的装修花费了很多钱，在对我方的装修损失进行合理赔偿之前，我方不同意返还房屋。我方在营业期间有400个会员，第十六中学单方给我方停水停电，造成我方无法营业，有营业损失。第十六中学所述的上级文件通知，经我方查阅，我方并没有发现相应的通知。第十六中学认为两个月是合理腾退期间，但在我看来是不合理的。对于第十六中学所述的房屋使用费，由于双方对于合理腾退期限有争议，所以对于房屋的使用费我方不同意承担，也不应当承担。＼n同时反诉称，我方租赁第十六中学的房屋是用于商业经营的，商业是有合理运转周期的，两个月的腾退时间太短。第十六中学要求我方腾退房给我方造成了损失。故我方提起反诉，要求第十六中学立即提供水电，我方支付水电费；赔偿我方装饰装修损失127500元，经营损失5900元。＼n第十六中学针对冯雪涛的反诉辩称：不同意冯雪涛的反诉请求。请求法院依法驳回冯雪涛的请求。双方的租赁合同已经于2013年10月31日期限届满，双方之间不存在租赁合同，冯雪涛要求我方恢复水电无合同依据。冯雪涛要求的装修损失及营业损失，在双方签订的合同中并没有对装修的费用做出约定，冯雪涛自行装修的费用应当自己承担。冯雪涛所要求的营业损失是在双方合同届满并且我方给予了两个月的腾退期之后的，相关的损失是其自己造成的，无事实依据，与我方无关。＼n原审法院经审理查明：第十六中学、冯雪涛于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定第十六中学将位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号第十六中学大门西侧从西往东数第一间、第二间房屋（合同中表述为A-1）租赁给冯雪涛，用途为经营理发店。租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日。租金为32000元／年。该合同第六条规定：租赁合同期满，合同终止。承租方应按合同约定承租房屋、场地，并保证承租房屋场地完好无损，承租方有权将自己的可移动物搬走。承租方需续签，出租方应优先与承租方签订合同。遇政策性拆迁或其他不可抗力因素，合同自动中止，承租方按规定时间交回承租房屋，出租方退还房截至日后的房租，出租方不再承担其他赔偿或补偿责任。＼n庭审中第十六中学提交房屋租赁合同、照片、终止租赁通知、签到表、开会通知发放情况表以证明第十六中学、冯雪涛之间的房屋租赁合同履行期限届满，在2013年10月31日合同到期之前已提前通知冯雪涛在合同到期后不再续租，冯雪涛需在合同期限届满后停止经营，清理腾退所承租的房屋，并将房屋交还给第十六中学。同时为了方便冯雪涛腾退，第十六中学向冯雪涛提供了两个月的过渡期，过渡期为2013年11月1日至2013年12月31日；过渡期间第十六中学免收租赁费，过渡期间承租人需按实际用量支付水电费；过渡期满后第十六中学将停止一切水、电供应。冯雪涛对于租赁合同认可，但认为合同中约定合同期满后，原承租方有优先续租权，该规定表明冯雪涛有优先续租权，冯雪涛对于租赁房屋有合理的期待权。故，即便第十六中学不租给冯雪涛，合理的腾退期也得由法院来认定，不能由第十六中学单方认定。冯雪涛对于第十六中学提供的照片认可，认为从照片中可以看出其对涉案房屋的装修投入巨大。冯雪涛认可2013年9月30日参加了第十六中学组织的租户会议，收到过第十六中学提交的终止租赁通知，认可签到表、开会通知发放情况表。第十六中学提交出租房屋平面示意图以证明涉案房屋的位置，冯雪涛对此表示认可。冯雪涛提交个体工商户营业执照复印件、卫生许可证复印件以证明其在涉案房屋合法经营，而且办卫生许可证第十六中学是知情的。第十六中学认为以上两份证据是复印件，无法核实。冯雪涛提交其与北京朝辉佳业广告有限公司签订的装饰广告合同一份、由北京朝辉佳业广告有限公司出具的收据一份以证明其装饰装修损失。第十六中学对装饰广告合同的真实性认可，但认为该合同是否履行无法考证，且与本案无关，即使冯雪涛对涉案房屋进行了装饰装修，相应的受益人也是冯雪涛个人，即便存在装饰装修损失也与第十六中学无关。第十六中学对于收据的关联性不认可，认为该收据非正规发票，且收据上的金额为95100元，也非冯雪涛所主张的损失金额，认为该费用不应由第十六中学承担。＼n以上事实，有《房屋租赁合同》、终止租赁通知、签到表、开会通知发放情况表、房屋平面示意图、个体工商户营业执照复印件、卫生许可证复印件、装饰广告合同、收据及第十六中学、冯雪涛的庭审陈述在案佐证。＼n原审法院审理认为：第十六中学、冯雪涛于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现第十六中学以合同到期，要求冯雪涛腾退涉案房屋予第十六中学符合合同约定，合法有据，冯雪涛理应将涉案房屋腾退予第十六中学。合同到期后，冯雪涛虽称由于第十六中学对其断水断电，其未在涉案房屋内进行经营活动，不应向第十六中学交纳使用费，但事实上冯雪涛至今仍实际占用涉案房屋，拒将房屋返还予第十六中学，故应当按每年32000元的标准向第十六中学支付占用房屋期间的使用费。由于第十六中学、冯雪涛的租赁合同于2013年10月31日租赁期间届满后终止，现冯雪涛要求第十六中学立即恢复涉案房屋的水电供应缺乏合同及法律依据，法院无法支持。关于冯雪涛所主张的装饰装修损失，冯雪涛称其在租赁期间对涉案房屋进行过装修，第十六中学称对于冯雪涛是否进行装修无法确定。根据冯雪涛提交的相关证据，若冯雪涛对涉案房屋进行了装修，其装修内容与租赁物已经形成附合，而在双方签订的租赁合同中未对装饰装修费用进行约定。在双方租赁期间届满的情况下，冯雪涛向第十六中学主张补偿装修费用无合同依据亦无法律依据，法院不予支持。对于冯雪涛所主张的营业损失，其主张的损失是租赁合同到期之后的损失，且未提供证据予以证明，法院不予支持。据此，法院判决：一、冯雪涛于判决生效之日起十日内将其承租的位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号北京市第十六中学大门西侧从西往东数第一间、第二间房屋腾空交付北京市第十六中学；二、冯雪涛于判决生效之日起十日内给付北京市第十六中学使用费（按年租金三万二千元计算，自二○一三年十一月一日至冯雪涛实际腾退房屋之日止）；三、驳回冯雪涛的全部反诉请求。＼n判决后，冯雪涛不服，持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销原判；改判被上诉人恢复房屋水电供应，上诉人支付水电费用；被上诉人支付上诉人房屋装修价款127500元；被上诉人承担全部诉讼费用。其上诉理由是：原审判决冯雪涛支付2013年11月1日起的房屋使用费错误，首先，第十六中学承诺免收2个月租金，其次，第十六中学断水断电导致上诉人冯雪涛无法经营，故不应当支付第十六中学房屋使用费；第十六中学应当赔偿冯雪涛合理的装修损失等。第十六中学答辩称，第十六中学承诺冯雪涛如果在合同终止后的2个月时间内腾房是免收2个月租金的，但冯雪涛没有及时腾房，故第十六中学不应免收其租金；冯雪涛不能证明在2013年3月进行了装饰装修，假设进行了装修，自己受益，也应自己承担费用，而且合同对装修问题没有约定，故不同意赔偿装修损失，同意原审判决。＼n经审理查明，本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。＼n本院认为，第十六中学与冯雪涛于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同约定租赁合同期满，合同终止。现第十六中学因合同到期，要求终止合同、冯雪涛腾退涉案房屋符合合同约定，冯雪涛理应将涉案房屋腾退第十六中学。冯雪涛拒绝腾退房屋，无合同及法律依据，本院不予支持。因双方合同已终止，冯雪涛请求第十六中学恢复租赁房屋的水电供应，已无合同依据，故本院不予支持。合同到期后，第十六中学要求冯雪涛2个月内腾退房屋并免收2个月的租金。冯雪涛没有在第十六中学提出的合理期限内腾退房屋，故也不应享有第十六中学免收2个月租金的附条件的优惠承诺。现冯雪涛仍实际占有诉争房屋，故应当向第十六中学支付合同终止后继续占用房屋期间的使用费用。冯雪涛以房屋没有水电供应、无法经营为由主张不支付房屋使用费，依据不足，本院不予支持。冯雪涛关于应当不付或少付2个月房屋使用费的请求，亦依据不足，本院不予支持。关于冯雪涛主张的装饰装修损失，冯雪涛虽称其在租赁期间对涉案房屋进行过装修，但第十六中学并未认可，且双方合同对租赁期间届满的情况下，装饰装修的补偿问题没有明确约定，故冯雪涛请求第十六中学赔偿装修损失，没有合同依据，本院不予支持。冯雪涛向第十六中学主张租赁合同到期之后的营业损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，冯雪涛的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费35元，由冯雪涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1484元，由冯雪涛负担（已交纳）。二审案件受理费2968元，由冯雪涛负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长付辉＼n审判员王伟＼n代理审判员李丹＼n二〇一四年六月十八日＼n书记员史智军