湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3139号
上诉人（原审原告，反诉被告）：湖北好苑新海天大酒店有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路30号。
法定代表人：韦奇志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖晓、邓露翌，湖北溪渡律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司，住所地武汉市东湖开发区珞瑜路889号光谷国际广场A座1205室。
法定代表人：曾贇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴怡房，湖北黄鹤律师事务所律师。
原审第三人：湖北新海天投资有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路30号。
法定代表人：韦奇志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖晓、邓露翌，湖北溪渡律师事务所律师。
原审第三人：湖北省妇女发展中心，住所地武汉市洪山路**号。
法定代表人：王春华，该中心主任。
委托诉讼代理人：孙力评，湖北今天律师事务所律师。
上诉人湖北好苑新海天大酒店有限公司（以下简称新海天酒店公司）、唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司（以下简称唐人曾公司），原审第三人湖北新海天投资有限公司（以下简称新海天投资公司）、湖北省妇女发展中心（以下简称省妇女中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭于2018年5月7日公开开庭对此案进行了审理，上诉人唐人曾公司的委托诉讼代理人吴怡房，上诉人新海天酒店公司与原审第三人新海天投资公司的共同委托诉讼代理人肖晓、邓露翌，原审第三人省妇女中心的委托诉讼代理人孙力评均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新海天酒店公司上诉请求：1、改判一审判决第一项为：唐人曾公司向新海天酒店公司支付租金人民币992,000元及违约金（以人民币992,000元为基数，自2015年12月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%为标准计算至实际清偿之日止）；2、判令唐人曾公司向新海天酒店公司支付新海天酒店公司代缴的2015年11月水费、电费、天然气费共计人民币44,639.75元（其中水费人民币3,096.8元、电费人民币28,909.11元、天然气费人民币12，633.51元）；3、判令唐人曾公司向新海天酒店公司支付案件律师代理费用人民币24,000元；4、判令本案一、二审诉讼费用由唐人曾公司承担。事实与理由：一、2015年3月28日至2015年11月30日期限，新海天投资公司与省妇女中心之间、唐人曾公司与新海天酒店公司之间均属于不定期租赁合同关系。一审法院错误的将上述期限分割为两段，即2015年3月28日至2015年8月18日为不定期租赁合同关系，2015年8月19日至2015年11月30日为无效转租关系，缺乏事实及法律依据，造成了新海天酒店公司向唐人曾公司主张违约责任的计算基数及起算时间错误。2015年12月6日，省妇女中心向新海天酒店公司及新海天投资公司出具《情况说明》可知省妇女中心对2015年3月28日至2015年11月30日期限，新海天酒店公司占有租赁标的事实是不持异议的，同时也认可了新海天酒店公司有权就该期限内进行收取转租租金、通知房屋腾退等。2015年3月28日原《租赁合同》到期后，新海天酒店公司与省妇女中心之间属于不定期租赁合同关系，直至双方达成一致同意于2015年12月20日前腾退。同理，2015年3月28日新海天酒店公司与唐人曾公司之间的《场租合同》到期后，双方实际也属于不定期租赁合同关系，直至2015年11月30日唐人曾公司腾退。二、一审法院遗漏新海天酒店公司合理且证据充分的赔偿请求，显属不当。1、关于2015年11月新海天酒店公司代缴的水、电、天然气费。一审庭审过程中，新海天酒店公司就主张的2015年11月代缴水费人民币3,096.8元、电费人民币28,909.11元、天然气费人民币12,633.51元（三项共计人民币44,639.75元），己提交了相应的水、电、天然气台账凭证。该项诉讼请求应依法予以支持。2、关于本案原一审律师代理费，新海天酒店公司为主张律师代理费用在庭审过程中提交了相关的证据，《场租合同》第19条，“争议的解决”条款第2款明确载明败诉方除承担诉讼争议的法律责任外，还应承担胜诉方因诉讼和聘请律师而支出的全部费用，唐人曾公司理应承担新海天酒店公司支出的律师费用人民币24,000元。
唐人曾公司辩称2015年3月28日起对方已经进入腾退期，但是对方没有告知，违反了诚信原则，应驳回对方的诉讼请求支持唐人曾公司的诉讼请求。
唐人曾公司上诉请求：l、撤销一审民事判决，依法改判驳回新海天酒店公司本诉诉请，支持唐人曾公司反诉诉请；2、本案一、二审诉讼费用全部由新海天酒店公司承担。事实与理由：一审判决否定省妇女中心重要证言，认定事实错误，适用法律不当。一审庭审调查中，省妇女中心明确证实以下几个关键事实：1、2014年起新海天酒店公司长达一年未交租金。期间，省妇女中心多次口头通知其腾退房屋。2、省妇女中心在合同期届满前后一直因腾退及拖欠租金事宜与新海天酒店公司协商，根本不是商谈续租事宜。3、省妇女中心2015年12月16日出具的《情况说明》并不是追认了新海天酒店公司2015年3月28日后的非法租赁行为，而是让其对非法租赁行为产生的后果自行负责，不要牵连省妇女中心。4、新海天酒店公司抵扣所欠省妇女中心租金的装修残值是整个新海天酒店公司的所有租赁房屋的装修，其中包括唐人曾的装修。上述四点充分说明：1、2015年3月28日后新海天酒店公司占用省妇女中心房屋是非法占有，无权要求唐人曾公司给付租金。唐人曾公司即使支付房屋占用费也只能参照新海天投资公司与付省妇女中心房屋占用费的标准支付。2、新海天酒店公司在省妇女中心明确要求其腾退的情况下，隐瞒未续租事实将房屋继续出租给唐人曾公司并收取租金，其行为构成欺诈。3、新海天酒店公司与唐人曾公司缔结2015年3月28日至2017年8月14日租赁合同期间，新海天酒店公司明知唐人曾公司为准备履约装修房屋，却不履行先合同义务告知唐人曾公司，省妇女中心已要求其腾退房屋，继而将唐人曾公司的装修成果（经评估价值597631元）据为已有，用于抵扣其所欠省妇女中心的租金。这种行为显然违反诚信原则。一审判决无视上述事实，错误认定如下：（1）否定省妇女中心证实“2014年起就要求新海天腾退房屋”的事实。强行认定2015年3月28日合同期届满后至同年8月18日申请仲裁前，省妇女中心没有对新海天酒店公司占用房屋提出异议。继而判令唐人曾公司依据原租赁合同给付租金承担违约责任。（2）一审判决认定新海天酒店公司2015年8月18日至2015年11日30日续租行为无效，但依据新海天酒店公司与省妇女中心2015年12月4日达成的仲裁调解协议，又认定新海天酒店公司在此期间占有房屋合法，继而支持新海天酒店公司无效行为获取非法利益，即判令唐人曾公司参照原合同支付房屋占用费。（3）依据合同法42条相关规定，订立合同过程中故意隐瞒与订立合同相关的重要事实给对方造成损失的，应当赔偿损失。2014年起至2015年11月30日新海天酒店公司与唐人曾公司订立新一轮租赁合同期间，新海天酒店公司历经唐人曾公司缔约、交租、装修，始终未告知唐人曾公司关于省妇女中心已要求其腾退房屋的事实，任凭唐人曾公司损失扩大。对此，一审判决不予评判，反而将2015年11月30日新海天酒店公司向唐人曾公司下达的腾退通知，认定其履行了告知义务，从而免除新海天的缔约过失责任，该认定显然与事实相悖。
新海天酒店公司辩称一审认定事实清楚，租赁期限及到期后不定期的租赁关系是一致的，新海天酒店公司与妇女发展中心租赁期限到期后属于不定期租赁合同，请求驳回唐人曾公司的上诉请求。
新海天投资公司述称同意新海天酒店公司意见。
省妇女中心述称本案与省妇女中心无关，与新海天投资公司的权利义务已终止。
新海天酒店向一审法院起诉请求：1、判令解除新海天酒店与唐人曾公司之间的不定期租赁合同；2、判令唐人曾公司支付2015年5月19日至2015年11月30日期间的房屋租赁费用99.2万元；3、判令唐人曾公司向新海天酒店公司支付代缴的2015年11月的水费3096.80元、电费28909.11元、天然气费12633.51元，共计44639.75元；4、判令唐人曾公司支付违约金27万元：5、判令唐人曾公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费和公告费）。
唐人曾公司向一审法院提出反诉请求：1、判令新海天酒店公司承担缔约过失责任，并向唐人曾公司赔偿损失：已付租金25.5万元及新海天酒店公司诉请唐人曾公司所承担的所有费用103.6639万元；装修损失51.5841万元、雇佣人员工资及其他费用112.1955万元，支出费用利息8.2518万元、利润损失49.4715万元。2、由新海天酒店公司承担本案本诉、反诉全部诉讼费（包括但不限于诉讼法费、律师费、鉴定费、保全费等，按实际发生金额计算）。庭审中，唐人曾公司变更第一项反诉请求为：2015年3月29日至5月29日的已付租金25.5万元、装修损失按照评估报告计算为597631元、营业收入损失179万元。
一审法院认定事实：2005年3月29日，湖北省妇女儿童发展中心（现更名为湖北省妇女发展中心）与新海天投资公司签订《租赁合同》，约定：省妇女中心将省妇女中心大楼位于武汉市武昌区洪山路30号（主体建筑22层、出租建筑面积24041平方米）租赁给新海天投资公司经营使用，租赁期限自2005年3月29日至2015年3月28日止。新海天投资公司承租大楼后，可以自己名义进行转租。省妇女中心与转租人无法律关系。合同还对租赁房屋坐落、面积等情况、装修及设施、租期期限及用途、租金支付方式、大楼转租及转让等相关作出相关约定。
2011年12月20日，新海天酒店公司（甲方）与唐人曾公司（乙方）签订《场租合同》，约定：第一条、租赁场地及用途：新海天酒店公司将位于武汉市武昌区洪山路30号的湖北好苑新海天大酒店西侧附楼的1层、2层、3层部分区域（总面积约2000平方米）租赁给唐人曾公司作为餐饮经营场所使用。第二条、租赁期限自2011年8月13日起至2015年3月28日止；场租自2011年8月18日交付乙方，计租起始为2011年11月19日，从交付之日起，甲方交给乙方首次装修免计场租时间（装修期内不计算场租）叁个月，即从2011年8月19日起至2011年11月18日。2011年11月19日起甲方按约定计收场租及其他费用。乙方在甲方续租本酒店的前提下，甲乙双方本合同自动续期至2017年8月14日。2015年3月29日至2017年8月12日间的场租费用按人民币186万元/年计算，合同其他条款保持不变……第四条、装修期：自租赁场地交付之日起，甲方向乙方提供三个月的装修期；装修期内发生的水、电等其他费用，乙方自行承担；装修期计入乙方对租赁场地的使用期限，装修期间甲方为乙方免计场租……第六条、场地费交纳方式：场租按年计费，2011年11月18日至2015年3月28日间的场租费按人民币壹佰捌拾（180）万元/年计算，不足一年则按日计算费用。续租期间（2015年3月29日至2017年8月14日）场租费按人民币壹佰捌拾陆（186）万元/年计算，不足一年则按日计算费用。计费期内，乙方按每半年一个交款周期向甲方交纳场租费；首次交纳场租费时间为2011年12月30日前（即2011年11月19日至2012年5月18日的场租费），此后每个周期的场租费应于实际使用日前二个月一次性交清，但最晚不能晚于实际使用日前一个月交清。乙方以现金、银行转账或支票等方式向甲方支付场租费，乙方支付甲方场租费前，乙方应先开具相应金额及种类的正式税务机打发票。场租费支付到期日若为国家法定节假日，则该到期日顺延到下一个工作日。本合同签订后乙方向甲方一次性支付会议室转移和装修补偿费，共计人民币叁拾陆（36）万元整，甲方应向乙方开具正规税务机打发票，款到后本合同即生效。第七条、其他有关费用及交纳方式：甲方为乙方租赁场地安装独立的水表、电表，乙方使用租赁场地期间产生的水费、电费等费用由乙方根据武汉市水、电主管部门的统一价格按表实用实付。属甲方收代缴费用的，乙方应在收到甲方的缴费通知之日起3个工作日内支付给甲方。如乙方逾期交付费用，乙方须按相关部门或单位的规定承担滞纳金。甲方代收上述费用后，向乙方出具发票。除本合同或甲乙双方另行签订的其他合同约定的费用，或政府根据现行法律法规明确要求乙方承担的专项费用外，甲方不另行向乙方收取其他费用。乙方可按需要自行向有关部门申请通讯线路，其安装和使用费用由乙方自行负责。但安装过程中不得破坏租赁场地的主体结构，否则应赔偿甲方的相关损失。第八条、续房优先：场地使用期限届满后，乙方如需继续使用，应于该期限届满前三个月书面通知甲方。经双方协商一致后另行签订场地租赁使用合同，在同等条件且乙方未有任何违约的前提下，乙方有优先续房权……第十二条、乙方权利义务：4、租赁场地使用期限内，在不破坏甲房屋主体结构和系统设施的情况下，书面报告甲方，经甲方审核同意后，乙方可根据其经营需要对租赁场地进行装修改造……第十五条、合同解除、终止和违约责任：乙方如有下列任何情形之一，则构成乙方违约……：违反本合同的相关预定，拖欠场租费用或应付费用超过30天；双方有一方构成违约的，除赔偿守约方的损失外，还应按照当年总租赁费的15%向守约方支付违约金。第十六条、租赁场地的归还：合同期限届满、合同解除或终止而致合同关系终止的，乙方应在使用期限届满或合同解除或终止之日起开始退出并交还该租赁场地。乙方逾期归还时，除向甲方支付租金外，每逾期一日还应向甲方支付日租金1.5倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的直接损失。本合同期满或本合同解除时，甲方有权收回该租赁场地，该房屋内的固定装修物（如灯具、开关、地毯等固定配套物品）及甲方提供的本合同附件列明的设施设备由甲方收回。其他属乙方所有的可移动设备、物件，由乙方自行处置。乙方在租赁场地使用期间须合理使用并妥善保管该租赁场地内的一切设施设备、物品，在归还时必须保证它的有效使用性（合理损耗、损坏的除外），因乙方未合理使用和妥善保管造成损失、损坏的，乙方应予维修或赔偿。合同还对租赁场地用途、使用期限和计费日期、租赁场地交付、装修期、续房优先、租赁场地进入权、场租费交纳及其他费用交纳方式、甲乙双方权利义务、租赁场地的归还、权利放弃、违约责任等作出相关约定。
合同签后，新海天酒店公司依据合同交付租赁房屋，唐人曾公司依据合同向新海天酒店公司支付租赁费及其他款项。2014年11月18日，唐人曾公司向新海天酒店公司交纳租金（自2014年11月18日至2015年5月19日止期间）共计90万元。新海天酒店公司出具了税务发票。
2015年3月28日，租赁合同到期后，省妇女中心与新海天投资公司、新海天酒店公司与唐人曾公司均未就续租事项重新签订书面合同。唐人曾公司继续占有使用租赁房屋经营至2015年12月1日，并于2015年5月至8月对租赁房屋进行了二次装修。
2015年11月30日，新海天酒店公司向唐人曾公司送达《工作联系函》，载明：截止当日欠缴租金共计99.2万元、滞纳金4.96万元，并要求尽快缴纳全部欠款。并告知应湖北省妇女儿童发展中心大楼建筑消防设施损坏不具备防火灭火功能，而续租大楼的工作尚未完成，无法对大楼进行消防设施设备改造。经董事决定，新海天酒店公司将于2015年12月7日停止经营，请唐人曾公司最迟于12月6日撤离大楼。
2015年12月4日，经湖北省妇女联合会与新海天投资公司协商一致，武汉仲裁委员会作出（2015）武仲调字第0001048号调解书，达成调解协议：湖北省妇女联合会与新海天投资公司协商一致同意新海天投资公司承租的湖北省妇女儿童发展中心大楼（武汉市武昌区洪山路30号）于2015年12月7日起正式停业，并于2015年12月20日前腾退完毕，腾退过程中双方需办理书面交接手续……双方协商一致同意将湖北省妇女联合会应向新海天投资公司支付的从2008年至今的物业管理费、水电费、押金200万元及新海天投资公司的装修残值与新海天投资公司应向湖北省妇女联合会缴付的租金、房屋占有使用费相抵偿。
2015年12月6日，省妇女中心向新海天投资公司、新海天酒店公司出具情况说明：我中心与贵司的租赁合同纠纷已经武汉仲裁委员会调解，双方一致同意于2015年12月20日前腾退湖北省妇女儿童发展中心大楼。涉及此日期前该大楼的房屋转租事宜（包括你司转租给第三方的租金收取、房屋腾退等）由贵公司负责处理，我中心不持异议。
2017年9月4日，武汉瑞丰资产评估事务所出具武瑞评咨字（2017）第078号《资产评估报告书》，载明：评估基准日为2017年8月25日，评估对象及范围是唐人曾公司所拥有的资产
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餐厅的装饰装修。本次评估的资产位于洪山××××号新海天大酒店裙楼内。乳胶漆内外墙凭证、塑合金门窗、房内地面专用油漆铺地，大方平整，规范，电线路排列整齐规范。未有不符合瑕疵及损坏现象。资产评估结论，评估值为478104.80元。该报告书附件《装修工程清查评估明细表》载明洪山××××号新海天大酒店裙楼唐人曾餐厅装修，完工日期2015年9月，评估价值：原值597631元，净值478104.80元。新海天酒店公司与新海天投资公司在庭审中对上述报告书提出了异议，但未提交反证或提出重新评估的申请。
另查明：2015年6月2日，湖北省妇女儿童发展中心向湖北省事业单位登记管理局提交事业单位法人变更登记申请书，申请变更法定代表人为王春华，并变更单位名称为省妇女儿发展中心。湖北省事业单位登记管理局于2015年6月4日核准，并于2016年7月18日颁发了变更后的《事业单位法人证书》。
再查明，省妇女中心出租诉争房屋系经房屋所有权人湖北省妇女联合会授权。新海天酒店公司转租诉争房屋系经承租人新海天投资公司授权。
审理中，唐人曾公司提交税收完税证明等证据来证明2015年1月至10月的完税收入比2014年1月至12月减少1081427.60元。
一审法院认为，新海天投资公司与省妇女中心于2005年3月29日签订的《租赁合同》，及新海天酒店公司与唐人曾公司于2011年12月20日签订的《场租合同》，均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
2015年3月28日，上述《租赁合同》及《场租合同》到期后，省妇女中心与新海天投资公司、新海天酒店公司与唐人曾公司均未就续租事项重新签订书面合同。新海天酒店公司主张2015年3月28日后新海天投资公司与省妇女中心、新海天酒店公司与唐人曾公司均形成不定期租赁关系，就新海天投资公司与省妇女中心《租赁合同》而言，省妇女中心称其合同到期前就口头通知了新海天酒店公司腾退房屋，合同到期一周后又书面通知其腾退，但未提交证据证明。根据现有证据，可以确认省妇女中心不迟于2015年8月18日湖北省妇女联合会向武汉仲裁委员会申请仲裁之日对新海天酒店公司继续使用租赁房屋提出了异议。故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，新海天投资公司与省妇女中心《租赁合同》自2015年3月28日起至2015年8月18日继续有效，2015年8月18日后终止。就新海天酒店公司与唐人曾公司《场租合同》而言，合同期满后，唐人曾公司继续使用租赁房屋，新海天酒店公司未提出异议，原合同继续有效，租赁期限为不定期。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效……”之规定，新海天酒店公司2015年8月18日之后继续转租诉争房屋超出其承租的租赁期限，转租约定无效。故一审法院对新海天酒店公司请求解除其与唐人曾公司不定期租赁合同的请求不予支持。
关于房屋租赁费用，自2015年5月19日起至2015年8月18日期间，新海天酒店公司与唐人曾公司《场租合同》有效，唐人曾公司依约应向新海天酒店公司支付租金453698.63元（180万÷365天×92天）。2015年8月18日至2015年11月30日期间，新海天投资公司与省妇女中心《租赁合同》终止，新海天酒店公司与唐人曾公司《场租合同》无效，但新海天投资公司基于仲裁调解书“2015年12月20日前腾退出所租赁的全部房屋”之约定，合法占有诉争房屋，并向省妇女中心支付了占有使用费，故有权按照合同约定的租金标准向唐人曾公司收取占有使用费。综上，新海天酒店公司主张2015年5月19日至2015年11月30日间的租赁、使用费用992000元予以支持。
关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《场租合同》约定“乙方如有下列任何情形之一，则构成乙方违约……：违反本合同的相关预定，拖欠场租费用或应付费用超过30天；双方有一方构成违约的，除赔偿守约方的损失外，还应按照当年总租赁费的15%向守约方支付违约金。”唐人曾公司逾期未支付租金构成违约，应当支付违约金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定。新海天酒店公司请求按照当年总租赁费的15%计算违约金为27万元过高。一审法院酌情调整为以拖欠租金453698.63为基数，自2015年9月18日按中国人民银行同期贷款基准利率的130%为标准计算至确定给付之日止。
新海天酒店公司主张唐人曾公司返还代缴经营期间水费3096.8元、电费28909.11元、天然气费12633.51元。但其提交的缴费台账系其单方制作，未经唐人曾公司确认，无法确认费用明细的真实性。且其亦未提交向收费机构缴纳上述款项的凭证，无法认定上述款项已实际支出。故对新海天酒店公司上述主张不予支持。
唐人曾公司主张新海天酒店公司隐瞒了其不能续租的重大事实，以合同期满后继续收取租金的方式向唐人曾公司发出了继续缔约租赁的意思表示，应承担缔约过失责任。但首先，新海天投资公司与省妇女中心《租赁合同》期满后继续有效，期限为不定期。新海天酒店公司于2015年8月18日湖北省妇女联合会向武汉仲裁委员会申请仲裁之日前并不知晓其不能与省妇女中心续约。故其在2014年11月收取唐人曾公司截至2015年5月19日的租金，不存在隐瞒其不能续租的重大事实。新海天酒店公司在湖北省妇女联合会与新海天投资公司仲裁调解过程中即向唐人曾公司发函通知其腾退，履行了告知义务，不存在缔约过失责任或违约责任。唐人曾公司主张返还已经支付的截至2015年5月19日的租金25万元不予支持。
关于装修损失。唐人曾公司在原审中主张其合同到期后（2015年4月4日至8月20日）的二次装修。《场租合同》约定“租赁场地使用期限内，在不破坏甲房屋主体结构和系统设施的情况下，书面报告甲方，经甲方审核同意后，乙方可根据其经营需要对租赁场地进行装修改造”。唐人曾公司未提交证据证明其二次装修经过了甲方审核同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，装修费用应由唐人曾公司自行负担。唐人曾公司在重审中主张评估报告载明的租赁房屋装修原值597631元，即评估基准日2017年8月25日房屋内现存全部装修的价值，其中包含了双方签订合同时唐人曾公司对租赁房屋进行的初始装修价值和合同期满后的二次装修价值两个部分。房屋的初始装修在合同中有明确约定，系经新海天酒店公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，唐人曾公司请求赔偿初始装修费用，亦不予支持。同时，根据合同约定，“本合同期满或本合同解除时，甲方有权收回该租赁场地，该房屋内的固定装修物（如灯具、开关、地毯等固定配套物品）及甲方提供的本合同附件列明的设施设备由甲方收回。其他属乙方所有的可移动设备、物件，由乙方自行处置”。故新海天酒店公司有权收回房屋内的固定装修物。综上，唐人曾公司主张装修损失赔偿，不予支持。
关于经营损失，新海天酒店公司在履行与唐人曾公司的场租合同过程中，不存在违约或缔约过失行为，唐人曾公司收入减少不能归责于新海天酒店公司，故对唐人曾公司经营损失不予支持。
新海天酒店公司、唐人曾公司均依据《场租合同》第十九条约定主张在履行过程中因发生争议致使诉讼，应承担因诉讼发生的律师代理费用的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十三条，《律师收费管理办法》的规定，依据双方签订的合同约定，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、公平原则和诚实信用原则，唐人曾公司应向新海天酒店公司支付因争议致使诉讼所发生的律师代理费。对唐人曾公司主张的律师费，不予支持。新海天酒店公司未向一审法院提交律师费具体金额或相关证据，故对其主张亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司于本判决生效之日起三日内支付湖北好苑新海天大酒店有限公司租赁、使用费992000元及违约金（以453698.63为基数，自2015年9月18日按中国人民银行同期贷款基准利率的130%为标准计算至实际清偿之日止。）。二、驳回湖北好苑新海天大酒店有限公司其他诉讼请求。三、驳回唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费16560元，减半收取8280元，由唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司负担。反诉费6164元由唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司负担。（本诉款项已垫付，由唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司连同上述款项一并给付）。
本院二审期间，经唐人曾公司向本院申请，本院前往武汉仲裁委员会调取（2015）武仲调字第0001048号调解书一案的相关庭审笔录、腾退通知等相关证据材料。庭审中，唐人曾公司将本院调取的相关证据作为其新证据向本院提交。1、新海天酒店公司、新海天投资公司与省妇女中心往来书面材料，拟证明2015年3月28日之前新海天投资公司向省妇女中心提出续租申请，省妇女中心没有同意，到2015年3月29日合同终止。租赁合同到期后，省妇女中心多次要求新海天酒店公司腾退，新海天酒店公司拒不腾退；2、省妇女中心2015年4月29日、2015年6月8日向新海天酒店公司发出的交还大楼、腾退通知，拟证明从2015年5月5日开始，省妇女中心与新海天酒店公司双方就腾退进行了沟通，但是新海天酒店公司一直没有腾退；3、2015年2月4日《关于催缴大楼租金的函》，拟证明从2014年3月29日起，新海天投资公司长达一年没有向省妇女中心交付租金，新海天酒店公司因拖欠租金一年，已经丧失了续租基础；4、2015年1月22日、3月13日新海天投资公司、新海天酒店公司向省妇女中心发出的情况报告、续租建议，拟证明2015年3月28日租赁期届满前，新海天投资公司、新海天酒店公司多次向省妇女中心申请续租，省妇女中心没有同意，同意续签需要另行签订合同；租赁合同到期后，省妇女中心多次要求新海天酒店公司腾退，新海天酒店公司拒不腾退；新海天酒店公司2015年3月28日租赁期届满以后并未就续租提出申请，新海天投资公司、新海天酒店公司所提出的申请都是2015年3月28日之前的，双方并未对续租一事进行协商；2015年3月28日租赁期届满，省妇女中心要求新海天酒店公司腾退，新海天酒店公司拒不腾退，新海天酒店公司占有房屋无合法依据；新海天酒店公司的情况报告已经说明，省妇女中心从2015年4月1日起已经限制新海天酒店公司使用大楼，要求腾退；2015年3月28日以后租赁期届满，新海天酒店公司与省妇女中心因相关腾退事宜交接，并没有谈续租事宜；腾退交接从2015年4月1日开市起算；新海天酒店公司以安置员工，社会稳定为由拒绝腾退；5、开庭笔录、省妇女中心证据目录，拟证明省妇女中心每月每平方米收取新海天酒店18元，新海天酒店公司向唐人曾公司每月每平方收取75元，新海天酒店公司从唐人曾公司租金中非法获利11.4万；新海天酒店公司作为缔约方及物业方，明知唐人曾公司续租不能，装修会损失，不尽告知义务，任凭损失扩大，违反诚信原则。经质证，新海天酒店公司意见为：对证据真实性没有异议，对唐人曾公司相关证明目的不认可，新海天酒店与省妇女中心合同到期后进行了多次沟通，直至2015年12月份，双方通过调解达成一致意见，在双方确定最终方案前，新海天酒店公司已经向唐人曾公司尽了告知义务，在此之前由于方案没有出来，因此新海天酒店公司没有告知义务；新海天酒店公司没有书面告知唐人曾公司进行装修，没有证据证明新海天酒店公司口头或书面通知唐人曾公司进行装修；租金差额是正常现象，不同地段不同楼层租金存在差异很正常，且双方达成一致意见，不存在非法收入；2015年12月6日在新海天酒店公司与省妇女中心达成一致方案后，省妇女中心特出说明，省妇女中心对2015年3月28日至12月30日实际腾退期间，对新海天酒店公司占有房屋的事实是认可的，同时认可新海天酒店公司向第三方收取转租租金。新海天投资公司意见同意新海天酒店公司意见。省妇女中心意见对真实性无异议，与省妇女中心无关不发表质证意见。上述证据本院予以采信。
本院二审庭审中，询问新海天酒店公司装修冲抵租金部分的装修是否包括唐人曾公司的装修？答复不清楚。
本院二审期间，查阅武汉仲裁委员会（2015）武仲调字第0001048号调解书，内容记载武汉仲裁委员会于2015年2015年8月18日申请人受理省妇女中心与被申请人新海天投资公司合同争议案，及省妇女中心包括交还大楼原有附属设施、设备；支付租金在内的等六项仲裁请求。省妇女中心与新海天投资公司2015年12月4日达成调解协议，调解协议第（三）条约定：双方协商一致同意将申请人应向被申请人支付的从2008年至今的物业管理费、水电费、申请人收取的被申请人押金200万元及被申请人的装修残值与被申请人应向申请人缴付的租金、房屋使用费相抵偿，且被申请人愿意于2015年12月20日前（包括当日）腾退出所承租的全部房屋，故申请人放弃租赁房屋违约金等仲裁请求。
新海天酒店公司、新海天投资公司、省妇女中心均未提供新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。
本院经审理另查明，2014年3月29日起，新海天投资公司、新海天酒店公司长达一年没有向省妇女中心交租金。2015年3月28日租赁期届满前，新海天酒店公司多次向省妇女中心申请续租，省妇女中心没有同意，2015年4月29日省妇女中心要求新海天投资公司、新海天酒店公司交还大楼，2015年6月8日向新海天酒店公司发出腾退通知。新海天投资公司、新海天酒店公司未予腾退。省妇女中心作为申请人于2015年8月18日向武汉仲裁委员会申请仲裁，要求被申请人新海天投资公司交付租金及腾退房屋。2015年12月4日，新海天投资公司、省妇女中心达成调解协议。协议第（三）条约定：双方协商一致同意将申请人应向被申请人支付的从2008年至今的物业管理费、水电费、申请人收取的被申请人押金200万元及被申请人的装修残值与被申请人应向申请人缴付的租金、房屋使用费相抵偿，且被申请人愿意于2015年12月20日前（包括当日）腾退出所承租的全部房屋，故申请人放弃租赁房屋违约金等仲裁请求。之后，新海天投资公司用作冲抵租金的装修价值部分，系包括唐人曾公司租赁面积在内的新海天投资公司、新海天酒店公司全部租赁面积的装修价值。新海天酒店公司认可2015年11月30日之前，新海天投资公司与省妇女中心调解方案未出来，调解方案内容没有向唐人曾公司尽告知义务。2015年11月30日唐人曾公司腾退。
本院认为，2011年12月20日，唐人曾公司与新海天酒店公司签订的《场租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，双方均应全面实际履行。双方合同签订后，已于2015年3月28日实际履行完毕。双方因合同期限届满后的续租及租金的给付产生矛盾，诉至法院。一审判决后，双方均不服，并提出上诉，围绕唐人曾公司有无违约、欠付租赁、使用费金额及相关费用的问题、唐人曾公司装修损失赔偿的问题成为本案双方争议焦点。
关于唐人曾公司有无违约的问题，新海天酒店公司上诉认为一审判决将其与省妇女中心不定期租赁期限分割为两段，缺乏事实及法律依据，造成了违约责任的计算基数及起算时间错误，要求按992000元为基数，自2015年12月1日开始计算唐人曾公司向其支付违约金。唐人曾公司上诉认为双方合同已经约定“乙方在甲方续租本酒店的前提下，甲乙双方本合同自动续期至2017年8月14日。”因新海天投资公司、新海天酒店公司长达一年未交租金，造成省妇女中心拒绝与新海天投资公司续签租约，新海天酒店公司向唐人曾公司隐瞒省妇女中心拒绝与新海天投资公司续签租约的事实，致唐人曾公司进行二次装修，并将唐人曾公司二次装修残值作为新海天酒店公司的装修价值，由新海天投资公司作为自己的欠缴租金冲抵给省妇女中心。唐人曾公司合同期内，及合同期满后均无任何违约行为，因为新海天酒店公司违约隐瞒没有“甲方续租本酒店”的事实，造成唐人曾公司未能与新海天酒店公司签订续签租赁合同，违约方为新海天酒店公司。对双方的上诉意见，本院评述如下，新海天酒店公司与唐人曾公司的场租合同于2015年3月28日租赁期届满前，新海天投资公司、新海天酒店公司对省妇女中心有欠交租金行为，新海天酒店公司多次向省妇女中心申请续租，省妇女中心没有同意，新海天酒店公司没有将此告知唐人曾公司。2015年8月18日省妇女中心向武汉仲裁委员会申请仲裁，要求新海天投资公司交付租金及腾退房屋。新海天酒店公司亦未告知唐人曾公司。唐人曾公司在2015年3月28日合同期限届满前，未欠交过租金，不仅无违约行为，还提前主动交付了合同期满之后的租金至2015年5月19日。双方合同期满后，唐人曾公司于2015年5月至8月对租赁房屋进行了二次装修，新海天酒店公司未予以“甲方续租本酒店”没有发生的理由进行阻止。直至2015年11月30日，新海天酒店公司向唐人曾公司送达《工作联系函》，才告知唐人曾公司欠缴租金共计99.2万元、滞纳金4.96万元，并要求尽快缴纳全部欠款。请唐人曾公司最迟于12月6日撤离大楼。唐人曾公司于2015年11月30日腾退房屋。一审法院认定2015年3月28日后新海天投资公司与省妇女中心、新海天酒店公司与唐人曾公司均形成不定期租赁关系，按省妇女中心2015年8月18日申请仲裁的时间前、后划分为两部分，自2015年5月19日起至2015年8月18日期间，新海天酒店公司与唐人曾公司《场租合同》有效，唐人曾公司依约应向新海天酒店公司支付租金453698.63元，2015年8月18日至2015年11月30日期间，新海天投资公司与省妇女中心《租赁合同》终止，新海天酒店公司与唐人曾公司《场租合同》无效，认定新海天酒店公司的违约责任。并以此确定为唐人曾公司向新海天酒店公司给付违约金的时间自2015年9月18日起，及计算金额基数453698.63元的依据；又按2015年3月28日之前的双方场租合同对违约责任的约定内容及法律规定，确定唐人曾公司按场租合同约定应承担违约责任；按以2015年3月28日后，为不定期租赁关系，由唐人曾公司向新海天酒店公司给付2015年5月19日至2015年11月30日间的租赁、使用费用992000元。由此造成，按不定期租赁关系由唐人曾公司向新海天酒店公司给付租赁、使用费；按2015年3月28日前的场租合同约定，确定唐人曾公司承担违约责任，并按新海天酒店公司向省妇女中心承担违约责任的期限，及确定453698.63元为基数计算唐人曾公司向新海天酒店公司给付违约金的金额，由唐人曾公司向新海天酒店公司给付违约金的判决结果。这种因依据标准和尺度不一致产生矛盾的结果，致使新海天酒店公司认为少判了违约金，唐人曾公司认为多判了租赁、使用费。该结果让应当承担责任的新海天酒店公司不仅不用向省妇女中心给付违约金，还得到了来自唐人曾公司给付的部分违约金，不符合公平原则，确为不妥，本院予以纠正。根据本案查明事实，2015年3月28日后，新海天投资公司与省妇女中心合同未能续租，是导致新海天酒店公司与唐人曾公司合同期满后未能续租的直接原因，唐人曾公司至2015年11月30日才知悉新海天投资公司、新海天酒店公司有欠付租金行为，仍不知所欠租金金额，及新海天酒店公司未与省妇女中心续签合同。唐人曾公司没有续签场租合同，未缴付2015年5月19日后租赁、使用费的行为，不是唐人曾公司主观意志所导致，唐人曾公司没有违约的主观意愿和事实。新海天酒店公司未向唐人曾公司明确告知新海天投资公司与省妇女中心的续租合同未签订，唐人曾公司对此不知情，进行了二次装修，双方对该二次装修的价值及残值的归属未进行合同约定。省妇女中心已对新海天投资公司、新海天酒店公司欠付租金事宜申请仲裁的事实，新海天酒店公司也未向唐人曾公司进行告知。新海天酒店公司没有向唐人曾公司告知有欠租赁、使用费，及明确金额，并向唐人曾公司主张、催缴缴纳租赁、使用费的情况下，未征得唐人曾公司同意，将未约定属新海天酒店公司所有的，唐人曾公司的二次装修价值及残值用作为其欠付租金与省妇女中心进行冲抵费用。新海天酒店公司对冲抵的真实情况，以及实际冲抵金额未告知唐人曾公司，至本案二审中，新海天酒店公司还称不清楚，不予告知。唐人曾公司在不知合同是否已续租，也不知新海天酒店公司有欠租事实，自已二次装修价值及残值已经作为新海天酒店公司的部分租金，已经被其收取，并已用作冲抵了其一部分欠付租金，认定唐人曾公司未缴纳租赁、使用费，构成违约，与客观事实确实不符。新海天酒店公司以此主张唐人曾公司给付租赁、使用费的违约金的诉讼理由缺乏事实依据不能成立，其该诉讼请求不能得到支持。唐人曾公司收到新海天酒店公司工作联系函后，就将租赁房屋腾退，未按新海天酒店公司主张租金金额交付租赁、使用费，系双方对续租及装修损失未能达成一致意见所致，新海天酒店公司有主要责任。何况在唐人曾公司不知情的情况下，新海天酒店公司已将唐人曾公司在合同期限届满后的部分装修随租赁期内的部分装修价值全部用于冲抵新海天酒店公司应向省妇女中心交付的租金，并已实际抵偿给了省妇女中心，也未提交明确冲抵的实际金额，造成唐人曾公司不清楚自己已欠付租赁、使用费，及欠付金额，该事实不是唐人曾公司的行为所导致，以此认为唐人曾公司未向新海天酒店公司交付租赁、使用费的行为构成违约，依据不足。唐人曾公司未能给付2015年5月19日之后的租赁、使用费的行为不构成违约。再者，省妇女中心与新海天投资公司已约定，新海天投资公司于2015年12月20日前（包括当日）腾退出所承租的全部房屋，省妇女中心放弃租赁房屋违约金等仲裁请求。唐人曾公司已于2015年11月30日收到新海天酒店公司工作联系函已腾退，并未发生违约腾退的事实，并未给新海天投资公司、新海天酒店公司造成损失，新海天投资公司、新海天酒店公司未实际向省妇女中心承担该部分违约金，缺乏向唐人曾公司主张违约金的依据，不能再另按已经履行完毕的场租合同追究唐人曾公司的违约责任，让其向实际未支付违约金的新海天酒店公司给付违约金。本院对一审判决中判决唐人曾公司向新海天酒店公司给付违约金部分予以撤销。唐人曾公司认为不应给付违约金的部分上诉理由成立，其该部分上诉请求本院予支持。新海天酒店公司认为一审判决不应按仲裁申请前后进行分段认定，应按全部不定期租赁关系欠付租赁、使用费金额992000元计算违约金，自2015年12月1日至还清之日止的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。
关于唐人曾公司欠付租赁、使用费金额及相关费用的问题。新海天酒店公司对其上诉中提出11月份水电费的问题，未提交新证据证明其主张的金额确为唐人曾公司认可的金额，其该上诉理由缺乏事实依据不能成立。对新海天酒店公司上诉中对律师费的主张问题，一审诉求中未明确主张律师费的金额，也未向一审法院提交律师费具体金额或相关证据，一审判决未予支持其该主张并无不当。二审中，新海天酒店公司也未对此进行合理解释，并予举证，其该上诉理由亦不能成立，其上诉请求本院不予支持。唐人曾公司上诉认为其承担租赁、使用费应参照新海天酒店公司与新海天投资公司付省妇女中心房屋占用费的标准支付，但未提供新海天酒店公司用作冲抵租金部分装修残值的实际金额，没有明确新海天酒店公司承担的租金及房屋占用费部分的实际标准。新海天酒店公司承担的租金及房屋占用费部分系基于新海天投资公司与省妇女中心达成的仲裁调解协议书确定的给付金额给付，新海天投资公司同意新海天酒店公司按其调解协议金额给付，新海天投资公司、新海天酒店公司均未同意唐人曾公司亦按其与省妇女中心达成的调解协议，给付房屋占用费的标准给付租赁、使用费，唐人曾公司主张，按新海天投资公司与省妇女中心的调解协议书确定租金及房屋占用费金额的标准，给付租赁、使用费缺乏事实依据不能成立。新海天酒店公司与唐人曾公司合同约定期满后，合同期内装修残值归新海天酒店公司，唐人曾公司未提供其在合同期限届满后，二次装修前应归属新海天酒店公司部分装修残值的价值，及完全属二次装修部分实际价值的金额，不能明确一次、二次装修价值各次金额，及新海天酒店公司用作部分装修价值已冲抵自己交付租金及房屋占用费的实际金额，唐人曾公司二次装修中，被新海天酒店公司用作冲抵欠付租金及房屋占用费的实际金额可属唐人曾公司已交付部分租赁、使用费，但因金额没有明确，无法在新海天酒店公司主张的租赁、使用费金额中予以扣减。考虑唐人曾公司在未续签签订书面合同进行二次装修，对自己损失风险未尽足够注意义务，合同期满后，确实有使用了租赁房屋的事实，一审判决按不定期租赁关系，参照双方合同约定价格确定给付租赁、使用费金额，并无不当。唐人曾公司认为不应按一审判决比照双方合同约定确定的金额承担自己应承担租赁、使用费金额的上诉理由缺乏事实依据不能成立。其该部分上诉请求本院不予支持。
关于唐人曾公司装修损失赔偿的问题，双方合同中已经约定“合同期满或本合同解除时，甲方有权收回该租赁场地，该房屋内的固定装修物（如灯具、开关、地毯等固定配套物品）及甲方提供的本合同附件列明的设施设备由甲方收回。”双方场租合期满时，有部分场租合同期内装修残值已归属新海天酒店公司，唐人曾公司虽然提供有对装修价值及残值的鉴定价值依据，但该鉴定的装修价值及残值不能明确是否有包含一次装修的部分及金额，未能达到证明其主张的装修损失中有多少金额损失属于由新海天酒店公司可以收回的部分，其上诉要求支持新海天酒店公司赔偿其装修损失的部分上诉理由缺乏事实依据不能成立。其该上诉请求本院亦不予支持。
综上，唐人曾公司对违约金部分上诉理由和请求有事实依据成立，其他上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，不能成立。新海天酒店公司的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，本院根据二审新证据查明事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6013号民事判决第二、三项；
二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6013号民事判决第一项为唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司于本判决生效之日起三日内支付湖北好苑新海天大酒店有限公司租赁、使用费992000元；
三、驳回湖北好苑新海天大酒店有限公司其他本诉诉讼请求；
四、驳回唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司其他反诉诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"浙江昊邦贸易有限公司、浙江绍兴恒信农村合作银行金融借款合同纠纷二审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-05-08\\\\\",\\\\\