湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第01724号
原告（反诉被告）李宗乾，男，汉族。
原告（反诉被告）刘学芹，女，汉族，系李宗乾的妻子。
委托代理人夏明，湖南人和律师事务所律师。
委托代理人唐壮辉，湖南人和律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司。
法定代表人李旭红，该公司总经理。
委托代理人杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人汪慧，湖南湘博律师事务所律师。
原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹与被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司（以下简称浩龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李宗乾及其委托代理人夏明、被告（反诉原告）浩龙置业公司的委托代理人杨玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹诉称，2011年7月17日，原、被告签订《望城县商品房买卖合同》（下称《商品房买卖合同》），约定原告购买被告位于望城区星城镇浩龙音乐界住宅小区3栋2304房，总价429604元，2012年5月31号前交房，并于交房后的365个工作日内，被告将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，如因被告方原因不能在约定时间取得房地产权属证书，则被告需支付房价1%的违约金。合同签订后，原告支付了全部房屋价款及相关费用，但未能在约定时间内取得房屋产权证书。经多次催告，被告于2014年5月6日为原告办妥房地产产权证书，已经违反合同约定。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金4296.04元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）浩龙置业公司辩称，一、本公司系望城区大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完毕合同义务，完成原告房屋备案登记，不存在逾期办证问题。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”。现原告起诉称合同签订后，原告支付全部房价款及相关费用，但原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，已违反合同约定，被告认为这是对《商品房买卖合同》第十五条的错误解读，合同约定的是365个工作日内到产权登记机关备案，而不是指365个工作日内办妥产权证，被告严格按照合同约定，在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案，并没有延期，不存在违约行为。二、被告没有办妥房屋产权证的义务，办妥房屋产权证并非法律强制性义务。被告与原告签订的《商品房买卖合同》并没有约定被告必须替原告办妥房屋权属证书，被告没有办妥房屋产权证的合同义务，现行《房地产登记管理办法》及望城区房屋产权管理局都没有出台相关法律法规，规定房屋开发商有为原告办妥产权证的强制义务。原告2012年9月15日才缴纳维修基金，已经晚于收房日期，直接导致了办证延迟；三、被告自愿协助原告取得房屋产权证的行为，不仅受原告提交办证所需材料的制约，还受望城区房屋产权局测绘队测绘时间的制约。根据现行的办理房屋权属证书的规定，被告协助原告办理房屋产权证必须向产权登记部门提交以下材料，出卖方提交项目五证齐全、竣工后通过测绘部门的审查、未抵押证明、未司法限制证明；买受方提交购房合同、购房发票、买受人身份证明、契税发票、维修基金发票、其他所需证件如：购房人的授权委托、公证书等。通过望城区房产测绘队出具的房产测绘图可知，望城区房产测绘队于2014年2月21日才为原告所在楼层测绘完毕，因行政机关的原因导致原告晚于所期望的时间取得房屋产权证。四，合同约定的违约金过高，请求法院酌情降低违约金比例。
为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）当庭举证如下：
证据一：望城县商品房买卖合同，拟证明买卖合同合法有效；约定2012年5月31日前交房，且约定出卖方发出交接通知10内买受方不办理交接手续的视为已交房；约定交付房屋后365个工作日被告将办理权属登记的全部资料提交登记备案机关，如违约则按已付房款1%承担违约金；
证据二：购房发票、缴费收据、音乐界住宅缴费明细表，拟证明原告已经按合同约定履行全部合同义务，提交全部办证资料并支付全部房款及办证费用；
证据三：房产证、房屋转移登记表申请书，拟证明被告在2013年12月17日才提交材料申请办理权属证书，违反在交房后365个工作日内提交全部材料的条款。导致原告未在约定时间内取得办理房产证，应当承担违约责任。
被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据合同约定商品房应当在交付使用后365个工作日内交付资料，如果因买受方的原因不能交房屋产权证的，开发商不承担责任，对于证据二的真实性、合法性无异议，购房发票、缴费收据、及缴费明细单是业主购买该房屋时就已经取得的资料，并不能说明业主将办理产权证的所有资料上交给开发商，在办理产权证时，产权登记部门要求提交业主身份资料、购房发票、契税发票、维修基金发票等一系列房产登记部门的资料才能办理，对于证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房产证登记日期不能证明是被告的过错导致的。
上述证据经被告（反诉原告）质证对其真实性和合法性均无异议，本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实，与本案有关联，故本院对该3组证据予以采信。
被告（反诉原告）浩龙置业公司提起反诉称：2011年7月17日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，反诉被告购买了反诉原告开发的浩龙·音乐界住宅小区3栋2304号房，根据《商品房买卖合同》第十八条及其附件四《合同补充协议》第十一条、第二十一条明确约定，原告方不得擅自改变房屋、与房屋关联赠送部分以及设施的结构、使用性质、外貌（含外墙、外门窗、阳台、入户花园等部位的颜色、形状、封闭状态和规格）。经反诉原告及大昊物业公司现场查看，反诉被告现已经擅自改变房屋、与房屋关联赠送部分以及设施的结构、使用性质、外貌。经反诉原告及大昊物业公司多次督促要求原告自行拆除，但反诉被告拒不拆除，也不允许反诉原告和物业公司拆除。反诉被告此行为不仅严重违约，更是严重违法，其行为不仅影响到他人的通行使用权，更存在严重的消防安全隐患。另外，《商品房买卖合同》约定建筑面积为91.34平方米，但是房产证登记的实际面积为93.3平方米，故反诉原告应当补足房价款8060元。综上，请求法院判令：1、原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹立即拆除浩龙·音乐界住宅小区3栋2304号房相连赠送部分的违规搭建物，并按合同要求恢复原状；2、原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹向被告（反诉原告）浩龙置业公司支付面积差异部分的房价款8060元。3、本案诉讼费全部由原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹承担。
原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹答辩称，补充协议系出卖方出具的格式条款，其对十一条、二十一条未尽到明确解释说明义务，属于无效条款。且出卖方的销售代表及宣传资料均表示赠送部分面积可以进行改造，赠送部分在原告所有的室内面积之内，其有权利按照住宅性质进行使用，原告没有违反规定搭建违规建筑，没有改变房屋的主体结构、住房性质等。赠送部分面积系业主所有，反诉原告无所有权，无权提出恢复原状。反诉被告对赠送部分拥有其相应的权利，包含使用、收益、处分的权利。反诉原告无权干涉，更无权要求拆除，即使存在违规搭建物，也应当由行政部门进行监管。面积差补价款问题，如反诉原告方将逾期办证违约金支付给反诉被告，则反诉被告愿意依法依约支付面积差价款。
为支持其反讼请求，被告（反诉原告）当庭举证如下：
证据一：房屋分层平面图，拟证明望城区房地产测绘队于2014年2月21日完成李宗乾、刘学芹住宅面积测绘，同时证明原告违规搭建、私自改变赠送部分外貌、结构等；
证据二：住宅房屋登记费，拟证明于2014年6月3日已完成住宅房屋登记；
证据三：房产证，拟证明房屋实际面积为93.30平方米；
证据四：物品、资料领取表，拟证明原告实际收房使用时间为2012年9月15日；
证据五：房屋转移登记表申请书、授权委托书，拟证明原告授权过晚导致申请备案推迟；
证据六：湖南省物业专项维修资金专用收据，拟证明原告于2012年9月15日才交纳此项费用，导致办证申请延迟。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）提交的上述证据发表质证意见如下：证据一房屋分层平面图的三性均有异议，无测绘队的盖章，房产测绘报告是办理房产证书所需的必要资料，2014年2月21日浩龙置业才完成测绘报告资料，恰好印证其申请办理房屋产权证书是在2014年2月21日之后，此时已超过合同约定的办证日期。证据二住宅房屋登记费的真实合法性无异议，关联性及证明目的有异议，出卖方在2014年6月3日才将办证费用缴纳，早已违反合同约定的递交材料的期限。证据三房产证，无异议。证据四物业领取物品单的对证明目的有异议，真实收房时间不是2012年9月15日，真实情况是2012年5月31日出卖方发出通知收房，但因为房屋存在诸多问题达不到收房条件，买方拒绝收房，但出卖方告知业主根据合同约定十一条、补充约定第五条第3款规定，在通知发出十日后买受人不接收也视为收房，且视为收房后房屋风险转移到买受方，且物业费是按照2012年6月1日开始计收的，实际收房日期应为2012年6月1日。证据五授权委托书、转移登记表，真实性不予认可，我方认为有可能是原告在签订房屋买卖合同时签署了一系列资料，委托出卖方办理房屋权属证书，包含转委托权，系出卖方转委托时候代签；转移登记表的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，只能证明被告办证资料的日期为2014年4月16日；证据六真实性、合法性无异议，证明目的有异议，李宗乾2012年9月15日交纳维修基金，并没有违反合同约定，且系在办证的365个工作日内，没有导致出卖方逾期办证。
上述证据经原告（反诉被告）质证，本院认证如下：对证据二、三、四、六，本院经审查认为，该4组证据能证明原告已经领取入住所约定的有关物品，且该证据记载李宗乾、刘学芹认可浩龙置业公司已经全面履行了交付房屋义务，故本院对该4组证据的关联性予以认可。对证据一被告未能提供盖有所出具单位公章的原件，证据五也未能提供原件，且对原告的质疑无合理解释，故本院对该2组证据不予采信。
根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院查明的案件事实如下：
2011年7月17日，以浩龙置业公司为出卖人、李宗乾和刘学芹为买受人，双方签订了合同编号为201100082304的《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方约定李宗乾、刘学芹购买浩龙置业公司开发的位于望城区星城镇浩龙音乐界住宅小区3栋2304号房，建筑面积为91.34平方米，商品房单价为每平方米4703.35元，总价429604元，2012年5月31号交房。合同签订后，李宗乾、刘学芹支付了全部房屋价款及相关费用。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书，则出卖人需支付房价1%的违约金。庭审中李宗乾、刘学芹、浩龙置业公司双方均确认，2012年5月30日，浩龙置业公司已通知李宗乾、刘学芹收房，但直至2012年9月15日李宗乾、刘学芹才在物品、资料领用表上签名，确认领用小区、大堂通行磁卡及入门钥匙6条并已实际收房。合同第五条约定，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。同时约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；面积误差比计算公式为：面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。2014年4月29日，浩龙置业公司向长沙市望城区住房保障局提交房屋转移登记申请表；望房权证星字第7140045**号房产证表明李宗乾、刘学芹的房屋建筑面积为93.30平方米。另外，浩龙置业公司主动提出退还两原告代收费用1159元。
本院认为，李宗乾、刘学芹和浩龙置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方应依约全面履行。
关于逾期办理房地产权属证书的问题。本案所涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”。根据买卖合同的一般签约方式，此类合同一般只对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不对第三人的行为作出约定。因此，宜将该条款所约定的365个工作日认定为浩龙置业公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，而不包括产权登记机构办理登记的时间，符合一般认知。浩龙置业公司于2012年9月15日将房屋交付给李宗乾、刘学芹使用，2014年4月29日才向产权登记机关递交了房屋转移登记表申请书，已超过365个工作日，可以认定浩龙置业公司的行为违约；但违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，李宗乾、刘学芹并未提供相关证据证明其实际损失，且在本案中，浩龙置业公司已提出按合同约定标准计算违约金过高，请求法院予以调整；本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错、预期利益等因素酌情调整逾期办理房地产权属证书的违约金为1718元。
关于李宗乾、刘学芹是否应当拆除浩龙·音乐界住宅小区3栋2304号房相连赠送部分的搭建物的问题。本院认为，本案民事法律关系为商品房销售合同纠纷，浩龙置业公司反诉拆除违章搭建的请求与本案不属于同一法律关系，且浩龙置业公司未提交证据证明赠送部分存在违章搭建。至于本案如有涉及到的业主违章搭建的问题，浩龙置业公司可以向当地政府相关职能部门反映，并要求予以解决。综上所述，对于浩龙置业公司的该项诉讼请求本院不予支持。
关于浩龙置业公司反诉请求判令李宗乾、刘学芹补足房屋面积差额的问题。浩龙置业公司以产权登记证确认的建筑面积93.3平方米与合同约定的建筑面积91.34平方米相差1.96平方米为由主张李宗乾、刘学芹补足面积差价；双方签订的《商品房买卖合同》对合同约定面积与产权登记面积存在差异的处理方法是：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。房产证上登记的面积是房屋的最终数据，也是经过房屋行政主管部门确认的，依照合同约定，李宗乾、刘学芹只在房屋面积误差比的3%（含3%）以内向浩龙置业公司补交房价款9218元（计算公式为：面积差1.96平方米×房屋单价4703.35元／平方米）；另浩龙置业公司主动提出退还给李宗乾、刘学芹的代收费用1159元。综上，李宗乾、刘学芹共计应补交面积差异部分房价款为8059元；故对于浩龙置业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹支付逾期办理房地产权属证书的违约金1718元；
二、限原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司支付面积差异部分的房价款8059元；
三、驳回被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司的其他反讼请求。
本案受理费50元，被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司负担20元，原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹负担30元。
本案反诉受理费50元，被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司负担25元，原告（反诉被告）李宗乾、刘学芹负担25元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭建宏
人民陪审员 徐军华
人民陪审员 姚胜煌
二〇一六年二月十八日
代理书记员 虢江南
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。