广东省广州市白云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0111执异199号
案外人：唐健筌，男，汉族，1973年1月2日出生，住广州市荔湾区。
委托代理人：董思圆，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：潘俊杰，广东信德盛律师事务所实习律师。
申请执行人：刘卫，女，汉族，1967年2月13日出生，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人：肖洁，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：赵国英，广东安国律师事务所律师。
被执行人：陆辉，男，汉族，1967年10月2日出生，住湖南省汉寿县。
被执行人：王丽蓉，女，汉族，1963年12月7日出生，住址同上。
被执行人：陆欣悦，女，汉族，1992年4月16日出生，住址同上。
委托代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。
在本院执行申请执行人刘卫与被执行人陆辉、王丽蓉、陆欣悦民间借贷纠纷一案中，案外人唐健筌对本院裁定查封的位于广州市白云区汇海大街33号1202房的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人唐健筌及其委托代理人董思圆、潘俊杰，申请执行人刘卫的委托代理人赵国英及被执行人陆欣悦的委托代理人刘敏参加了听证，被执行人陆辉、王丽蓉经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人唐健筌称：2017年7月24日，案外人唐健筌作为买方与卖方陆欣悦在广东合富房地产置业有限公司的居间服务下，签订了《存量房买卖合同》（合同号：GHA0036432），约定陆欣悦将位于广州市白云区汇海大街33号1202房的房屋出售给唐健筌，其中房屋建筑面积为94.95平方米，房屋价格为260万元。合同签订并生效后，唐健筌即按照合同约定先后于2017年7月24日支付了购房定金10万元，于2017年7月26日支付了首期房款1295000元，2017年7月28日应陆欣悦要求再次支付了代还楼贷金额120万元中的5万元，此后唐健筌也向广州农村商业银行南沙支行申请了代为归还陆欣悦剩余的楼贷金额约115万元。唐健筌、陆欣悦双方于2017年7月26日签订了《收楼确认书》《家私电器清单》，陆欣悦向唐健筌交付了涉案房屋全部共两条钥匙、三张业主卡、一张广州市物业专项维修资金卡及涉案房屋内的家私电器一批，并实际交付了涉案房屋，此后涉案房屋即由唐健筌实际使用及入住，涉案房屋的电费、燃气费、水费、物业管理费、垃圾费等也由唐健筌实际支付。涉案房屋已经实际交付案外人唐健筌使用及入住，且唐健筌也已经实际支付了涉案房屋50%以上的楼款，楼款剩余部分唐健筌也向银行申请了按揭代为供款，并且唐健筌也有足够的资金代为偿还。基于上述理由，案外人已经是涉案房屋的实际权利人，其对涉案房屋的权利应该是完整且受到保护的。现向法院请求解除对位于广州市白云区汇海大街33号1202房的房产的查封，停止对该房产的执行程序。
申请执行人刘卫称：不同意案外人的异议请求。依据《物权法》第九条、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案房产被查封前并未进行转让交易后的产权登记；且该房屋的交易，没有经过房管部门的核准登记，该房屋所有权就未发生转移，仍归陆欣悦所有。案外人唐健筌在2017年9月18日被法院查封前仅支付了部分购房款，至今仍有130万没有付清，即占全部房款的约50%房款至今没有付清。陆欣悦无充分证据证明其已向唐健筌真正移交房屋，唐健筌真实占有该房屋，且尚未办理产权过户登记手续。此外，唐健筌明知被法院查封后还提出装修、支付物业费等申请，故意造成占有房产的假象，且唐健筌收楼时间与《存量房买卖合同》第三条规定相悖。另外，依据《中华人民共和国物权法》关于不动产登记生效的规定是强制性的，案涉房产所有权仍为卖方陆欣悦所有。唐健筌与陆欣悦伪造交易或交房、占房证据，唐健筌存在明显过错。唐健筌向银行申请了按揭代为供款的批复没有原件，没有公章，其真实性、合法性、关联性均不予认可，即使提前代替还贷的证据为真，则也不能证明唐健筌“已经支付全部价款”。故请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人陆欣悦称：执行案件经过了广州市仲裁委的仲裁，该案的事实是清楚的，本案案外人的基本事实与异议申请书一致，是属实的。但是在家电上的32000元没有交付，银行按揭款是由案外人代为付清，但是他们未付清，2017年4月12日该案在广州仲裁委进行听证。
被执行人陆辉无陈述意见。
被执行人王丽蓉无陈述意见。
本院查明：刘卫与陆辉、王丽蓉、陆欣悦因民间借贷产生纠纷，刘卫于2017年9月13日向本院提出仲裁前财产保全申请，本院于当日立案审查并作出（2017）粤0111财保198号民事裁定书，裁定对被申请人陆辉、王丽蓉、陆欣悦的财产在价值187万元以内予以查封。次日，本院以（2017）粤0111执保1688号对该保全裁定立案执行，并于2017年9月18日查封陆欣悦名下位于广州市白云区汇海大街33号1202房的房产。常德仲裁委员会就刘卫与陆辉、王丽蓉、陆欣悦民间借贷纠纷一案于2017年12月28日作出（2017）常仲裁字第1138号裁决书，裁决：一、陆辉、王丽蓉、陆欣悦于裁决送达之日起十日内向刘卫偿还借款本金人民币130万元、支付利息人民币689000元（利息已计算至2017年9月19日，自2017年9月20日起，应以所欠借款本金为基数，按20‰月利率支付利息直至借款本金清偿完毕之日止）；二、陆辉、王丽蓉、陆欣悦于裁决送达之日起十日内向刘卫支付律师费人民币56100元、财产保全费人民币5000元、公告费人民币900元；三、对刘卫的其他仲裁请求不予支持。该裁决书已发生法律效力。2018年3月1日，刘卫向广州市中级人民法院申请执行，该院以（2018）粤01执1120号立案执行。其后，该院作出（2018）粤01执1120号执行裁定书，裁定该案指定由本院执行，本院遂于2018年4月11日以（2018）粤0111执5577号立案执行。
另查，根据2017年7月24日的《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市白云区汇海大街33号1202房的房产产权人为陆欣悦，占有部分为全部（所有权人）；建筑面积为94.9477平方米，共有情况为单独所有，规划用途为住宅，适用性质为居住用房；他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司南沙支行，权利种类为抵押权，登记时间为2017年5月25日，债权数额为人民币129万元。
再查，2017年7月24日，陆欣悦（甲方、卖方）、唐健筌（乙方、买方）及广东合富房地产置业有限公司签订《存量房买卖合同》，合同约定：房地产地址为白云区汇海大街33号1202房，建筑面积94.95平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额260万元；交付使用的时间为2017年10月18日前；付款方式为涂销抵押后一次性付款，定金10万元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；买方垫资赎契，买方同意在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币120万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；卖方同意预留楼款人民币5000元在交楼当天再向买方收取；卖方承诺于2017年8月1日前去广州公证处，办理上述物业的全权委托公证书给买方，授权买方或买方指定人员全权办理上述物业的一切事宜，买方承诺在拿到公证委托书当天支付楼价余款1295000元；等。同日，唐健筌的配偶彭玲向陆欣悦转账支付10万元。同年7月26日，彭玲向陆欣悦汇款支付房款565000元、转账支付73万元，合计1295000元。同年7月28日，唐健筌向陆欣悦转账支付5万元。同年8月2日，唐健筌代陆欣悦向广州农村商业银行南沙支行申请提前还贷，该行于当日出具提前还款受理回执，通知已受理提前还贷申请，将于同年9月扣划还款金额111.7万元。
经本院限期案外人唐健筌提交其具有广州市购房资格的相关证据，案外人唐健筌于2018年6月28日补充提交了其个人及配偶、子女的身份材料，以及由广州市房地产档案馆于2018年6月27日出具的查询证明，显示唐健筌及其配偶、子女名下在广州市共拥有一套住宅性质的房产和四套商业性质的房产。经质证，申请执行人刘卫提交了2018年7月10日的《广州市不动产登记查册表》作为反证，显示唐健筌及其配偶彭玲共有的位于广州市东山区德政中路里仁坊14号1805房的房产于2018年6月26日转移登记至耿怡晖名下。案外人唐健筌对此予以确认，并确认其与陆欣悦签订购房合同时名下有两套住宅性质的商品房。
听证中，案外人唐健筌还提交了收款确认书、家私电器清单、房屋钥匙、业主卡，燃气费、电费、税费、物业管理费支付凭证，银行划账协议书、装修申请表、微信聊天记录等证据，拟证实陆欣悦已于2017年7月26日将涉案房产实际交付给其占有使用。
本院认为：案外人唐健筌主张其对本院查封的位于广州市白云区汇海大街33号1202房的房产享有所有权而提出排除执行异议，本院对案外人提出的执行异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据法律和相关司法解释规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。现涉案房产登记在被执行人陆欣悦名下，故可认定陆欣悦系涉案房产的所有权人，本院查封陆欣悦名下涉案房产并无不当。
案外人唐健筌虽早于本院查封涉案房屋前与被执行人陆欣悦签订了书面购房合同，但在签订该购房合同时，案外人名下已有两套住宅性质的商品房，按照广州户籍居民家庭限购两套住房的住房限购政策规定，案外人在签订合同时不具有购买住宅性质商品房的购房资格，且截至本院查封涉案房屋时，案外人仍不具有购房资格，故该书面购房合同不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”。因此，案外人唐健筌的异议请求不符合该司法解释规定应予支持的情形，案外人对涉案房产享有的权利不足以排除本院强制执行，其提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人唐健筌的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 慧
人民陪审员 刘艳柳
人民陪审员 叶晓敏
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 陈素拥