湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂09民终683号
上诉人（原审原告）：杨建军，男，1976年2月15日出生，汉族，住湖北省应城市。
委托诉讼代理人：罗浩，湖北良朋律师事务所律师。代理权限：代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，和解，提起上诉、反诉。
上诉人（原审第三人）：张伟，男，1973年10月17日出生，汉族，住湖北省应城市。
委托诉讼代理人：杨雄刚，湖北横空律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。
被上诉人（原审被告）:王春旭，男，1986年12月20日出生，汉族，住湖北省应城市。
被上诉人（原审被告）：吴彪，男，1960年3月15日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。
上诉人杨建军、张伟与被上诉人王春旭、吴彪房屋买卖合同纠纷一案，湖北省应城市人民法院于2016年7月29日作出（2016）鄂0981民初170号民事判决，张伟不服向本院提起上诉。本院经审理于2016年12月20日作出（2016）鄂09民终826号民事裁定，撤销湖北省应城市人民法院（2016）鄂0981民初170号民事判决，本案发回重审。湖北省应城市人民法院重审后，于2017年12月5日作出（2017)鄂0981民初438号民事判决。杨建军、张伟均不服向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨建军上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判确认杨建军与王春旭之间的房屋买卖有效。2.撤销原审判决第二项及第三项。3.本案一、二审诉讼费、保全费由王春旭、吴彪和张伟承担。事实与理由：一、原审判决超出当事人诉讼请求的范围，违反了处分原则。1.原审判决不得直接确认杨建军与王春旭签定的《购房协议》无效。本案中，杨建军、王春旭、吴彪原审均未提出诉请要求法院确认杨建军与王春旭签订的《购房协议》无效，在当事人未主张的情况下，原审判决迳行确认《购房协议》无效，是对民事诉讼法处分原则的违反，二审法院应当对该判项予以纠正。2.原审法院无权判决王春旭、吴彪于判决书生效之日起十日内退还杨建军购房款400000元，杨建军所购房屋返还王春旭、吴彪，双方损失各自负担。杨建军及王春旭、吴彪既未在原审中提出该项诉请，也未在庭审中就王春旭、吴彪是否应当退还购房款、杨建军是否应当返还房屋以及双方损失的承担比例等法律问题展开诉辩。原审法院对当事人未提出诉请、未经举证质证的主张作出判决，既不符合处分原则、辩论原则，亦不符合法院中立的地位。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决中查明的事实并未确认《购房协议》及补充条款违反国家法律法规强制性规定，但却错误认定《购房协议》及补充条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一审判决书第14页“本院认为”中陈述：“王旭春、吴彪未取得建设街50号房屋的土地使用权，未获准建行政许可，对房屋进行改造，违反了国家法律法规强制性规定，所建房屋属于违法建筑，同时两人未取得所出售房屋的所有权，未获得准售许可，所以，王春旭与杨建军签订的《购房协议》及补充条款无效……”房屋改造行为违反国家法律法规强制性规定和合同本身违反国家法律法规强制性规定是性质完全不同的两种情形，原审法院混淆了上述概念，误认为只要项目建设过程中存在违反国家法律法规强制性规定的情形，就必然导致合同本身同样违反国家法律法规强制性规定。事实上，《购房协议》及补充条款无论从形式还是内容来看，其内容均系对房屋买卖关系的合法约定。涉案房屋虽然属于违法建筑，但我国法律对买卖“小产权房”并无明确的禁止性规定，司法实践中也存在大量的案例在事实层面对“小产权房”的买卖行为予以认可。原审判决明知无法确认《购房协议》及补充条款违反国家法律法规强制性规定，却通过混淆概念的方式确认其无效，在法律推理过程中犯下重大错误。2.判断《购房协议》及补充条款是否有效应适用《中华人民共和国物权法》第十五条的规定。《中华人民共和国物权法》作为由全国人民代表大会制定的基本法律，其效力位阶明显高于其他主体制定的法律法规及部门规章。本案中，王春旭是否取得所出售房屋的所有权，是否获得准售许可与《购房协议》及补充条款是否有效并无关联，法院应当确认《购房协议》及补充条款合法有效。三、即便原审法院确认杨建军与王春旭签订的《购房协议》无效，原审法院也应按照善意取得制度认定杨建军应当取得该房屋。杨建军在与王春旭、吴彪签订协议的过程中，经考察了解到房屋一直由王春旭、吴彪开发，其购买行为完全出于善意，且已支付合理对价，并已经交付取得。若法院确认杨建军与王春旭签订的《购房协议》无效，则应当按照善意取得制度判决涉案房屋归杨建军所有。原审法院作出的判决有违上述法律依据。综上，一审判决超出当事人诉讼请求的范围，认定事实部分存在错误，且适用法律错误，杨建军请求二审法院在审理查明案件事实之后，依法改判支持杨建军的上诉请求。
王春旭、吴彪针对杨建军的上诉请求，二审答辩称，案涉《购房协议》是王春旭与杨建军双方自愿签订的，认同杨建军的上诉请求。
张伟针对杨建军的上诉请求，二审答辩称，1.原审判决《购房协议》无效，程序是合法的，因为杨建军在一审起诉状中第一项诉讼请求为：“确认原告与被告之间的房屋买卖有效”，那么一审法院对该项诉讼请求对应作出判项，是有效或者无效的判决。2.原审法院有权判决双方返还，张伟也不认可原审判决将房屋返还王春旭，对此张伟也提起上诉。原审法院判决返还的法律根据是《中华人民共和国合同法》第五十八条。3.原审判决认为《购房协议》违反法律规定，认定合同无效是正确的，主要根据是《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《建筑工程施工管理许可办法》第二条第二款的规定。杨建军上诉称没有违反法律规定是对上述法律规定的视而不见，该房屋是违章建筑，双方的交易是不受法律保护的，杨建军的上诉请求及理由均不成立，应当予以驳回。
张伟上诉请求：1.撤销原审判决第二项中“杨建军所购房屋返还给王春旭、吴彪”的判决，改判“杨建军所购房屋归张伟”；2.本案一、二审诉讼费均由王春旭、吴彪和杨建军承担。事实与理由：1.认定杨建军与王春旭签收《购房协议》是在房屋改造建成后与事实不符。杨建军对建设街50号原二层楼房进行拆除改造，最终建成6+1的房屋（原审认定为5+1不符合客观事实，其中第一层门面已改建为总高4.8米的两层），完成时间为2015年10月，但原审认定杨建军与王春旭于2015年7月18日签订《购房协议》一份，是在该6+1房屋改造完成后，时间上颠倒了。2.认定王春旭已支付张伟现款120万元与事实不符。《还款协议》中记载的王春旭已支付给张伟现款120万元，该120万元中包含了张伟向王春旭订购改造房屋第一档门面借款37万元的抵款，因王春旭将该门店重复出卖给他人（杨建军），未实际向张伟交付该房屋，故原审在认定王春旭向张伟付款数额时，应审核双方的证据从而确定实际的付款数额，张伟实际接收王春旭的付款为83万元（不含陈进华购买房屋调解处理支付的29万元），且均出具有收款收据。因此，现王春旭不认可已收张伟预付第一档门店的价款，则一审法院应对王春旭实际给付张伟款项的数额确认为83万元。而且张伟与王春旭之间往来款也与本案买卖合同纠纷效力问题无关联，原审可无须对相关事实作认定，如果要认定也应认定清楚准确，不应认定事实出现错误。3.原审在“又查明”部分遗漏了重要事实。关于张伟所欠农商行贷款140万元，约定由王春旭于2015年11月19日前一次性支付到银行指定账户，用于偿还张伟的贷款。如王春旭没有在规定时间内将资金到账偿还之前，该抵押房产一至二楼不得对外销售处置。但王春旭并没有代为归还140万元的贷款。这是导致张伟维权的根本原因。二、原审判令“杨建军所购房屋返还给王春旭、吴彪”是错误的。1.原审确认杨建军与王春旭签订的《购房协议》无效是正确的。2.原审判令王春旭、吴彪于判决生效之日起十日内退还杨建军购房款也是正确的。因为王春旭、吴彪是依据双方之间的购房协议取得的购房款，既然该《购房协议》无效，那么按照《合同法》58条之规定，该房屋应当由收取人返还给付款人。3.张伟是该房屋的权利人。原审已评判该房屋王春旭、吴彪无所有权，所以才会判决合同无效，但判令该房屋返还给无所有权的王春旭、吴彪显然自相矛盾，侵害了张伟的权益。4.张伟签订《项目合作协议》和《项目合作协议补充协议书》，提供出土地、房屋，目的是获得还银行贷款的资金。但现在被判决没有了土地、房屋，却还依然背负银行债务这一结果，不合情理。综上，张伟是建设街50号原房屋和改造后的房屋的权利人，原审确认杨建军与王春旭签订的《购房协议》无效正确。
杨建军针对张伟的上诉请求，二审答辩称，1.原审判决超出当事人诉讼请求范围，违反处分原则，本案为典型的确认之诉，在本案其他当事人没有提出反诉请求、第三人没有增加诉讼请求的前提下，法院要么对杨建军提出的诉请予以确认，要么对上述法律关系不予确认，但应以驳回诉讼请求的形式作出，在最坏的情况下杨建军只需要承担诉讼请求被驳回的法律后果，而不应承担较之诉讼请求被驳回更严厉的法律后果，否则会造成原被告诉讼地位的混乱。原审判决不得直接确认《购房协议》无效。同时一审法院也不应判决王春旭、吴彪退还购房款。2.一审法院错误认定《购房协议》及补充条款无效，只有在涉案土地的根本性质不具有流转属性的前提下才能确认合同无效。张伟提出的法律规定均没有直接否认房屋买卖合同的效力，且并非法律强制性规定。原审判决所列举的未获准建许可、未获准售许可，所建房屋为违法建筑等情形均属于项目建设过程中，当事人处分行为所致，而签订《购房协议》是一种负担行为，两者法律属性完全不同。因此，《购房协议》当属有效。且本案涉案土地为国有土地，用途为商服用地，实际改造也确实属于商服性质，不违反城市的整体规划，通过补批手续等方式可以成为合法建筑进行流转。综上所述，一审法院作出的《购房协议》及补充条款无效的判决是错误的。即便《购房协议》无效一审法院也应按照善意取得制度认定杨建军取得该房屋。
王春旭、吴彪针对张伟的上诉请求，二审答辩称，对张伟上诉请求不认同，王春旭跟杨建军之间的《购房协议》是有效的，对发回重审前的一审判决认可，对本次一审判决不认可。
杨建军向一审法院提出诉讼请求：1.确认杨建军与王春旭、吴彪之间的房屋买卖有效；2.排除妨害交付房屋，由王春旭、吴彪赔偿杨建军损失50000元；3.由王春旭、吴彪承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明：位于建设街50号建筑面积324.20平方米的二层房屋原是经过应城市商业总公司通过公开竞买由张伟购得，并办理了该房屋的土地使用权、房屋所有权证。2013年11月7日，王春旭、吴彪作为乙方与张伟作为甲方签订了《项目合作协议》一份，内容“甲方：张伟，乙方：吴彪、王春旭。为使应城市城中办事处建设街50号项目，实行危房改造及产业优化重组，根据国家及土地有关法律、法规，双方本着平等、自愿有偿的原则，订立本协议。一、土地问题：1.土地位置及出让方式，甲方同意本项目进入改建及实现产业优化确定重组项目，建设地点位于应城市建设街，占地约180平方米。甲方将国有土地使用权有偿出让方式提供给乙方；2.土地价格为体现对本项目的支持，甲方初步确定以60万元人民币的优惠价格，将项目所需该宗土地的使用权转让给乙方，在甲方确保乙方能建筑建成六层时出让总金额为220万元人民币（具体内容以补充协议为准）。如建筑物达不到六层时，则此款项数目按市场房屋价格递减。此款项于2014年12月31日前乙方向甲方付清；3.付款方式：乙方在该合同签订后七日内，一次性向甲方付清土地使用权转让金，甲方收到土地使用权出让金后，按国家有关规定，尽快办妥土地使用证，门面搬迁，城管协调等有关手续。二、开工条件：1.按照乙方建设规划要求，甲方承诺于2013年12月1日前保证本期用地的搬迁、通电、通水。国家职能部门协调，确保乙方顺利进场，否则承担由此给乙方造成的经济损失；2.甲方积极协助乙方办理有关建设手续，并积极配合乙方的销售房屋所有手续顺利进行，不得以任何理由阻止和拖延乙方销售行为；3.工程进度乙方必须在2014年1月1日前进场开工建设，并严格按照施工进度计划投入资金进行建设。三、违约责任：1.如果乙方未按《土地使用权出让合同》约定及时支付土地出让金应付款项，从滞纳之日起每日按缴纳费用的3%的违约金；2.如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用权时，甲方应赔偿乙方已付土地出让金3%的违约金。四、其他：1.在履行本协议时，若发生争议，双方协商解决，协商不成的双方同意向湖北省应城市仲裁委员会申请仲裁，没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。本协议一经公证，即产生法律效力；2.任何一方对于因发生不可抗力且无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该条不履行将不构成违约，但当事人一方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失，并在发生不可抗力三日内向另一方提供协议不能履行的或者部分不能履行的以及需延期的报告，同时提供有关部门出具的不可抗力证明；3.本协议一式三份，甲乙双方各执一份，三份协议具有同等法律效力，经甲乙双方签字盖章生效；4.本协议于2013年11月7日在湖北省应城市签订；5.本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。甲方张伟，住所地：应城市××××号，电话138××××3913。乙方吴彪、王春旭，住所地：武汉市硚口区汉口人家5-2-502。电话186××××8536，182××××8588”。合同签订后，王春旭、吴彪组织人力、资金对建设街50号二层、建筑面积324.20平方米的房屋进行拆迁改造，最终建成5＋1的房屋，该房屋改造完成后，2015年7月18日，杨建军与王春旭、吴彪签订了《购房协议》一份，内容“甲方王春旭，身份证号码。乙方杨建军，身份证号码。经甲乙双方协商一致，自愿达成如下协议：1.甲方自愿将位于应城市建设街50号（土地证号：110401085-1）新建住房一楼城管局隔壁门店一档门面房屋出售给乙方，建筑面积约45平方米；2.该房屋总计人民币肆拾伍万元。预付肆拾万元整，交房产证时一次性付清售房款；3.本合同签订时暂不具备过户条件。等过户条件成熟时甲方应协助乙方办理房屋产权手续，办证发生的契税及各项费用等由乙方负担；4.本合同签订生效后，甲方对本房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；5.本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，甲方保证水、电、气进户，报装分户表费用由乙方承担，乙方近期缴纳费用。本合同签订后，甲方不得就本房屋与他人订立《房屋买卖合同》；6.甲方收到全部购房款后向乙方交付房屋，甲方如不按合同规定交付房屋，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房屋款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失；7.甲方出售的房屋交接时由乙方验收，并负责保养维修，交房后与甲方无关。自交房日起三年内房屋漏水由甲方负责维修；8.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向应城市人民法院起诉；9.本合同未尽事宜甲乙双方可以签订补充协议，补充协议附件与本合同具有同等法律效力；10.本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。甲方签字王春旭、吴彪，乙方签字杨建军2015年7月18日”。合同签订后，2015年10月14日杨建军向王春旭给付购房款40万元，2015年11月15日，杨建军对购买的房屋进行装修时，张伟予以阻拦。杨建军找王春旭协商未果，为此，杨建军诉至一审法院。另查明：王春旭与吴彪是涉案建设街50号房屋项目改造的合伙人。王春旭与张伟根据双方签订的《项目合作协议》和《补充协议》以及抵押权人应城农村商业银行粮贸街支行三方确认，王春旭应向张伟支付房屋及土地转让款260万元，现王春旭已支付张伟现款120万元，结欠金额140万元，由王春旭于2015年11月19日前一次性支付140万元到应城市农村商业银行指定账户，用于偿还张伟在应城市农村商业银行粮贸街支行的贷款本金，贷款利息由张伟支付。2015年10月28日、2015年11月11日，王春旭替张伟偿还应城农村商业银行粮贸街支行贷款分别为20万元、10万元，计30万元。还下欠110万元，重审期间，一审法院在审理陈进华诉王春旭、吴彪、张伟房屋买卖合同纠纷一案中，经一审法院主持调解，陈进华已直接向张伟支付现金29万元，该款应视为王春旭付张伟贷款本金，所以王春旭实际还下欠张伟81万元。王春旭、吴彪对涉案建设街50号房屋改造未办理行政审批许可。
一审法院认为：1.王春旭与杨建军签订的《购房协议》及补充条款是否有效。2.杨建军、王春旭及张伟各自应承担什么法律责任。（一）、关于王春旭与杨建军签订的《购房协议》及补充条款是否有效的问题。张伟在本案中无明确具体的诉讼请求，一审法院对其与王春旭签订的《项目合作协议》、《补充协议》的效力不作评判。王春旭、吴彪未取得建设街50号房屋的土地使用权，未获准建行政许可，对房屋进行改造，违反了国家法律法规强制性规定，所建房屋属于违法建筑，同时两人未取得所出售房屋的所有权，未获得准售许可，所以，王春旭与杨建军签订的《购房协议》及补充条款无效。杨建军所购违法建筑房屋不受法律保护。（二）、关于杨建军、吴彪、王春旭及张伟各自应承担什么法律责任的问题。王春旭未取得所出售房屋的所有权，未获销售许可销售违法建筑房屋，在本案中有过错，《购房协议》及补充条款无效时，依法应承担相应的责任；杨建军在明知王春旭未取得所出售房屋的所有权，未获销售许可销售违法建筑房屋而与其签订《购房协议》及补充条款，在本案中也有过错，《购房协议》及补充条款无效时，也应承担相应的责任，经综合分析评判，王春旭、吴彪应退还杨建军购房款400000元，杨建军将所购房屋返还给王春旭、吴彪。杨建军、王春旭各自承担自己的损失，张伟在本案中无具体明确的诉求。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二之规定，遂判决：一、确认杨建军与王春旭签订的《购房协议》无效；二、王春旭、吴彪于判决书生效之日起十日内退还杨建军购房款400000元；杨建军所购房屋返还给王春旭、吴彪，双方的损失各自负担；三、驳回杨建军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王春旭负担。
本院二审期间，王春旭向本院提交如下证据：
张伟给王春旭打的收条和银行转账凭证共计8张。拟证明：1.王春旭和杨建军之间的合同是真实的，时间是吻合的。2.王春旭已经支付给张伟120万元的事实。
杨建军、吴彪、张伟二审均未向本院提交新证据。
经庭审质证，杨建军对王春旭提交的证据真实性无异议，证实杨建军按照《购房协议》履行部分支付义务，合同应当继续履行，对证据表示认可。吴彪对王春旭提交的证据没有异议。张伟对王春旭提交的证据真实性无异议，但认为只能证明张伟总共收到王春旭的款项是98.5万元，不能证明王春旭主张的120万元，也不能证明原审所认定的双方之间收款120万元的事实。
本院认为，王春旭提交的证据与本案无关，本院不予采信。
二审经审理查明，一审查明的事实“2013年11月7日，王春旭、吴彪作为乙方与张伟作为甲方签订了《项目合作协议》一份，内容为：甲方：张伟，乙方：吴彪、王春旭。为使应城市城中办事处建设街50号项目，实行危房改造及产业优化重组，根据国家及土地有关法律、法规，双方本着平等、自愿有偿的原则，订立本协议。一、土地问题：1.土地位置及出让方式，甲方同意本项目进入改建及实现产业优化确定重组项目，建设地点位于应城市建设街，占地约180平方米。甲方将国有土地使用权有偿出让方式提供给乙方；2.土地价格为体现对本项目的支持，甲方初步确定以60万元人民币的优惠价格，将项目所需该宗土地的使用权转让给乙方，在甲方确保乙方能建筑建成六层时出让总金额为220万元人民币（具体内容以补充协议为准）。如建筑物达不到六层时，则此款项数目按市场房屋价格递减。此款项于2014年12月31日前乙方向甲方付清；3.付款方式：乙方在该合同签订后七日内，一次性向甲方付清土地使用权转让金，甲方收到土地使用权出让金后，按国家有关规定，尽快办妥土地使用证，门面搬迁，城管协调等有关手续。二、开工条件：1.按照乙方建设规划要求，甲方承诺于2013年12月1日前保证本期用地的搬迁、通电、通水。国家职能部门协调，确保乙方顺利进场，否则承担由此给乙方造成的经济损失；2.甲方积极协助乙方办理有关建设手续，并积极配合乙方的销售房屋所有手续顺利进行，不得以任何理由阻止和拖延乙方销售行为；3.工程进度乙方必须在2014年1月1日前进场开工建设，并严格按照施工进度计划投入资金进行建设。三、违约责任：1.如果乙方未按《土地使用权出让合同》约定及时支付土地出让金应付款项，从滞纳之日起每日按缴纳费用的3%的违约金；2.如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用权时，甲方应赔偿乙方已付土地出让金3%的违约金。四、其他：1.在履行本协议时，若发生争议，双方协商解决，协商不成的双方同意向湖北省应城市仲裁委员会申请仲裁，没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。本协议一经公证，即产生法律效力；2.任何一方对于因发生不可抗力且无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该条不履行将不构成违约，但当事人一方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失，并在发生不可抗力三日内向另一方提供协议不能履行的或者部分不能履行的以及需延期的报告，同时提供有关部门出具的不可抗力证明；3.本协议一式三份，甲乙双方各执一份，三份协议具有同等法律效力，经甲乙双方签字盖章生效；4.本协议于2013年11月7日在湖北省应城市签订；5、本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。甲方张伟，住所地：应城市××××号，电话138××××3913。乙方吴彪、王春旭，住所地：武汉市硚口区汉口人家5-2-502。电话186××××8536，182××××8588。合同签订后，王春旭、吴彪组织人力、资金对建设街50号二层，建筑面积324.20平方米的房屋进行拆迁改造，最终建成5＋1的房屋”及“王春旭与张伟根据双方签订的《项目合作协议》和《补充协议》以及抵押权人应城农村商业银行粮贸街支行三方确认，王春旭应向张伟支付房屋及土地转让款260万元，现王春旭已支付张伟现款120万元，结欠金额140万元，由王春旭于2015年11月19日前一次性支付140万元到应城市农村商业银行指定账户，用于偿还张伟在应城市农村商业银行粮贸街支行的贷款本金，贷款利息由张伟支付。2015年10月28日、2015年11月11日，王春旭替张伟偿还应城农村商业银行粮贸街支行贷款分别为20万元、10万元，计30万元。还下欠110万元，重审期间，一审法院在审理陈进华诉王春旭、吴彪、张伟房屋买卖合同纠纷一案中，经一审法院主持调解，陈进华已直接向张伟支付现金29万元，该款应视为王春旭付张伟贷款本金，所以王春旭实际还下欠张伟81万元”与本案所审理的房屋买卖合同纠纷无关，本院对上述事实不予确认。一审查明其他事实属实，本院予以确认。
本案二审双方当事人争议的焦点问题是：案涉王春旭与杨建军所签订的《购房协议》及《补充协议》是否有效，杨建军在一审的诉讼请求应否得到支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王春旭、吴彪在对涉案建设街50号房屋进行改造时未办理行政审批许可，且在本案一审辩论终结前亦未就该房屋办理行政审批手续，王春旭与杨建军所交易的房屋属于违法建筑，双方所签订的《购房协议》及《补充协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因合同无效，故杨建军基于合同有效请求排除妨害交付房屋，并由王春旭、吴彪赔偿其损失50000元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因杨建军一审未请求退还购房款，王春旭、吴彪亦未提起反诉请求确认合同无效，返还房屋，故一审判决“一、确认杨建军与王春旭签订的《购房协议》无效；二、王春旭、吴彪于判决书生效之日起十日内退还杨建军购房款400000元；杨建军所购房屋返还给王春旭、吴彪，双方的损失各自负担”超出了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。
关于张伟上诉请求“撤销原审判决第二项，改判杨建军所购房屋归张伟”，本院认为，张伟在一审属于无独立请求权的第三人，一审亦未判决其承担责任，张伟在二审提出诉讼请求属新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，本院对张伟的上诉请求不予审理。
综上，杨建军与张伟的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。原审查明事实清楚，但实体处理错误，本院依法予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定，判决如下：
一、撤销湖北省应城市人民法院（2017）鄂0981民初438号民事判决；
二、驳回杨建军的诉讼请求；
三、驳回张伟的上诉。
一审案件受理费100元，由杨建军负担，二审案件受理费200元，由杨建军负担100元，张伟负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 胡 红
审判员 代绍娟
二〇一八年六月十九日
书记员 陈 旭
附适用法律条款
1.《中华人民共和国合同法》五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。