湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初268号
原告李维婵（反诉被告）。
原告马铁海（反诉被告）。
两原告共同委托代理人何宗信，湖南正诚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）张家界永建房地产开发有限公司。住所地：张家界市子舞西路*号。
法定代表人陈可，该公司总经理。
委托代理人李宗顺。系张家界永建房地产开发有限公司员工。代理权限为特别授权代理。
委托代理人陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被告湖南梅尼超市股份有限公司（原张家界梅尼商贸有限责任公司）。住所地：张家界经济开发区C区。
法定代表人于勇亮，该公司总经理。
委托代理人徐云。系湖南梅尼超市股份有限公司员工，代理权限为特别授权代理。
委托代理人龙英。系湖南梅尼超市股份有限公司员工，代理权限为特别授权代理。
原告李维婵、马铁海与被告张家界永建房地产开发有限公司（以下简称永建公司）、被告湖南梅尼超市股份有限公司（以下简称梅尼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日受理后，被告永建公司提出反诉，要求李维婵、马铁海返还垫付的相关税费，本院审查后，认为永建公司的反诉可以与本诉合并审理，并依法由审判员覃遵辉担任审判长，与审判员吕大勇、人民陪审员王婷组成合议庭，代理书记员卢娜娜担任法庭记录，于2016年4月13日就本诉原告李维婵、马铁海的本诉与反诉原告永建公司的反诉公开开庭进行了合并审理，原告李维婵、马铁海的委托代理人何宗信、被告永建公司的委托代理人李宗顺、陈蛟、被告梅尼公司的法定代表人于勇亮及委托代理人徐云、龙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李维婵、马铁海共同诉称：2005年11月7日，原告与永建公司双方签订了《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，该委托招商经营合同履行期限自2005年11月7日起至2015年10月1日止，有关商铺位置、面积、委托事项及权限、委托期限、报酬及支付方式、委托期间相关费用承担、商铺的转让、合同的变更、解除与终止、违约责任及其他情况，该经营合同中均有约定。被告在获得原告的灯火文昌一层B-21号商铺房后，连同其他业主的灯火文昌商铺房，整体出租给梅尼公司。
鉴于2015年9月30日合同履行期满，按合同约定永建公司应在10月1日给原告及其他商铺业主退还商铺房。为此，原告及其他灯火文昌商铺业主共同委托了樊森春等10名业主代表办理收回灯火文昌商铺房产等事项。2015年8月20日，10名业主代表联名发出《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》给永建公司，2015年8月28日，永建公司对业主代表送交了《对业主代表关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知的复函》。此后，业主代表多次致函梅尼公司，在函件中告知梅尼公司：与永建公司签订的合同于9月30日到期，业主在10月1日合同到期之日集体收回你公司正在经营的各自在灯火文昌的房产，自行招商经营，请你公司按时腾让房产给我们业主。但梅尼公司未给予任何答复。
2015年10月1日合同到期后，两被告不退回原告所有的灯火文昌一层B-21号商铺。
业主代表在与两被告联系中，得知两被告已签订了包括原告所有的灯火文昌一层B-21号商铺及其他灯火文昌商铺业主所有的灯火文昌商铺在内的2015年10月1日至2016年的商铺租赁合同。对此，原告及其他商铺业主并业主代表均认为两被告侵犯了原告及其他灯火文昌商铺业主的合法权益，2015年11月25日，业主代表再次向永建公司递交了《函告》，但被告不理不睬。
永建公司、梅尼公司在上述事实中，侵犯了原告的合法权益，特别是梅尼公司在收到业主代表的两次通知以后，明知是原告所有的商铺，而继续与永建公司签订非法的租赁合同，又将原告的商铺转租给他人，获取暴利。两被告的行为违反了我国合同法关于租赁合同的规定和最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的相关司法解释的规定，两被告之间的合同，实属无效合同。
在合同履行过程中，永建公司拖欠原告三个月报酬计币8394元，虽经原告多次催交，但永建公司不予支付。原告委托永建公司招商经营按合同履行期限119个月计算，原告获得的总报酬为314517元。
综上所述，两被告的行为完全侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、两被告就原告灯火文昌商铺在内的2015年至2016年的房屋租赁合同无效；2、两被告将强占原告的灯火文昌一层B-21号商铺退还给原告；3、永建公司不履行《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，逾期不退还原告商铺，应承担合同约定的违约责任，按原告获得总报酬314517元的20%支付违约金62903元；4、两被告赔偿自2015年10月1日起强占期间的经济损失43648元，并相互承担连带责任；5、被告永建公司支付拖欠的3个月门面报酬8394元。
原告李维婵、马铁海为证实其主张，向本院提交了以下两组证据：
第一组：1、房屋所有权证一份，拟证明原告李维婵、马铁海已取得了灯火文昌商铺所有权的事实；2、李维婵与永建公司于2005年11月7日签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》一份，拟证明：1、合同是格式合同；2、李维婵委托永建公司对其商铺招商经营，委托期限自2005年11月7日至2015年10月1日止，合同对报酬、支付方式、违约责任进行了约定的事实；
第二组：3、永建公司于2015年8月28日给灯火文昌业主代表樊森春等人的“对业主代表《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》的复函”一份；4、2015年8月27日灯火文昌业主代表给梅尼公司的《关于集体收回灯火文昌房产自行招商经营的通知》一份；5、2015年9月16日业主代表给梅尼公司的《关于2015年10月1日起收回房产的通知》一份；6、2015年11月23日灯火文昌商铺业主代表给永建公司的《函告》一份；拟证明：1、原告所委托的业主代表在2015年8月20日以书面形式告知永建公司在委托经营合同履行期后收回委托经营的商铺，永建公司复函：“1、我公司按照合同履行，合同到期自行终止；2、同意贵业主代表在整体租赁和整体经营前提下对自己产权进行招商经营”；2、虽经原告委托的业主代表就其房屋委托经营及委托经营合同履行到期等诸多事项给永建公司多次递交书面通知，但永建公司和梅尼公司不将委托经营的商铺退还给业主，强占使用至今，也不给付报酬的事实；3、2015年11月25日，业主代表再次给永建公司送达函告后，永建公司仍不就委托经营的商铺进行答复，永建公司、梅尼公司不就强占的商铺作出处理，仍然强占使用至今，特别是梅尼公司又出租给其他人经营的事实。
在庭审质证中，永建公司对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对第二组证据，认为对于原告给梅尼公司发出的函和通知不清楚，不发表质证意见，对其他证据无异议。梅尼公司对于原告提交的第一组证据中的委托合同，认为系永建公司与原告之间的事情，只要永建公司认可即可，对于原告提交的其他证据的三性均无异议。
被告永建公司辩称，1、永建公司与原告是委托合同关系；根据《中华人民共和国合同法》第三百九十三条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同。在本案中，被告永建公司修建了灯火文昌商铺，将其中部分商铺出售给了原告，原告为取得商铺出租收益，委托永建公司对其所购商铺统一出租，从双方签订的合同名称及合同约定“甲方自愿将灯火文昌购买的商铺委托给乙方进行招商招租，并授权乙方在本合同条款约束下直接与第三人签订租赁合同”看，双方系委托合同关系；2、永建公司受原告委托与第三人梅尼公司所签订的合同，是在委托人的授权范围内订立的，且在签订合同时就已告知第三人，永建公司与原告是委托关系，根据永建公司与梅尼公司的合同约定，永建公司并没有超出委托人的授权而与第三人签订租赁合同；3、根据《中华人民共和国合同法》第402条规定，永建公司在与梅尼公司签订租赁合同时，没有超出原告的授权范围，在合同中也明确告知梅尼公司，永建公司对于原告的商铺是受委托租赁的，因此，永建公司与梅尼公司所签订的租赁合同实际上直接约束原告和梅尼公司。也就是说，如果在租赁合同中存在任何一方违约，也是原告与梅尼公司，而不是永建公司；4、永建公司在委托合同履行中无违约行为；（1）原告在诉状中称“拖欠3个月租金未付”是永建公司违反合同约定，这个说法不成立；永建公司并没有拖欠3个月租金未付，因为按照双方委托合同“委托期间，凡与本合同约定的商铺所有权和土地使用权有关的各种税、费（含租赁税等）由甲方依法交纳”的约定，委托租赁期间，与租赁有关的税费应由原告自行承担，但由于合同期内，永建公司与原告一直未就该税费进行结算，而一直由永建公司垫付，永建公司垫付的税费远大于所留置的3个月商铺租金，现委托合同期已满，因此，永建公司留置3个月商铺租金用于结算税费是合法行为，并不是违约；（2）原告在诉状中所称“2015年10月1日合同到期后，永建公司未退回原告的商铺”违反合同约定，应承担违约责任的说法不成立；（3）永建公司履行了“协调义务”，没有违约行为；在2015年合同到期前，永建公司多次组织原告与梅尼公司进行协商，永定区政府也应永建公司请求组织过协调会议，因此，永建公司履行了“协调义务”，在委托合同及租赁合同的履行中，均没有违约行为；5、原告的各项诉讼请求均不能成立。
综上答辩意见，永建公司认为：永建公司与原告是委托合同关系，在履行委托合同中，永建公司没有违约行为，原告对永建公司的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。
反诉原告永建公司反诉诉称：2005年反诉原告与反诉被告签订《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，合同期10年，合同约定“委托期内，凡与本合同约定的商铺所有权和土地使用权有关的各种税、费（含租赁税）由甲方依法交纳”，在合同期内，应由反诉被告承担的税费25817.79元，该税费已由反诉原告为反诉被告垫付，在合同到期时，反诉被告拒不与反诉原告结算。合同到期后，反诉原告已扣留反诉被告租金7735元，反诉被告应返还反诉原告垫付的税费18082.79元。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求反诉被告返还反诉原告垫付的税费25817.79元。
被告永建公司为证实其主张，向本院递交了以下四组证据：
第一组：永建公司与梅尼公司签订的租赁合同、永建公司与原告签订的委托租赁合同复印件各一份，拟证明永建公司与梅尼公司签订的合同是合法有效的，2015年至2016年属于不确定的期间，永建公司已履行了告知义务，2015年至2016年如果是延续的，则根据永建公司与梅尼公司签订的合同第二十一条理解必须同时满足三个条件：1、梅尼公司需要继续租用；2、业主同意；3、租金标准要达成共识；
第二组：2015年9月30日前永建公司与业主就展期问题进行协商的会议记录及相关函件（1、2015年5月7日、8日、12日、13日、14日、19日上午9时，地点为永建公司办公室的会议记录；2、2015年3月25日永建公司向梅尼公司阐明合同到期的函；3、2015年8月19日梅尼公司就永建公司3月25日的函告内容致的复函；4、2015年8月20日原告代表给永建公司就门面到期后自行招商经营的通知；5、2015年8月28日永建公司就8月20日通知进行的复函；6、2015年9月25日永建公司因合同内约定的2015-2016年不确定租赁期告知梅尼公司应主动找业主进行协商的函；7、2015年9月24日区政府牵头的协调会会议纪要；8、2015年9月21日业主委员会筹备组在张家界日报发布的公告）复印件各一份；以上拟证明：1、在合同未到期前永建公司已将合同的附加条件告知了梅尼公司；2、永建公司就与梅尼公司的合同尽到了协调义务；3、合同到期后，原告与永建公司就已解除了合同；
第三组：租赁期内的各种税费票据：1、合同期内永建公司与原告之间租金支付清单，2、永建公司代为收取租金向梅尼公司开具的租金发票，3、永建公司为代收租金向税务部门交纳的租赁税发票，拟证明：永建公司在合同履行期内履行了收付款义务及垫付税费义务的事实；
第四组：梅尼公司租赁灯火文昌商铺所产生的适应税率及所缴纳税费情况表、相应完税证明复印件，拟证明反诉原告代反诉被告垫付了租赁税的事实。
在庭审质证中，原告对第一组证据中永建公司与梅尼公司签订的租赁合同的真实性无异议，对其合法性有异议，该合同是无效的，对于永建公司与原告签订的委托经营合同，仅在举证目录中提出，但并未提交；对第二组证据中原告发出及收到的函件的三性均无异议，对于会议记录有异议，提交的会议记录不完整；对第三组证据中的各种税费清单、发票的三性均有异议，该税费不是原告的商铺应缴纳的租赁税，而是灯火文昌整栋房屋的租赁税。对第四组证据的三性均有异议，该证据不能证明其就是租赁所产生的税费，反诉原告并未告知反诉被告其已交税费，并要求反诉被告返还，其行为已认可由反诉原告自愿缴纳税费，且合同中对税费的缴纳也有约定，反诉原告与反诉被告是委托关系，租赁所产生的税费不应当由反诉被告承担。
梅尼公司对于永建公司提交的第一组证据中永建公司与梅尼公司签订的合同的真实性无异议，对证明目的有异议，合同第十五条有约定，甲方与业主发生的纠纷，与乙方无关。对永建公司与原告签订的合同，系永建公司与原告之间的事情，只要永建公司认可即可。对第二组证据中的会议纪要与梅尼公司没有关联，不能作为证据提交，对其他的函件，梅尼公司签收了的予以认可，没有签收的不予认可；对第三组证据，与梅尼公司没有关联，不发表质证意见。对第四组证据，与梅尼公司无关，且反诉原告未对梅尼公司提出反诉，故不发表质证意见。
反诉被告李维婵、马铁海辩称，1、永建公司在答辩及反诉中所涉及的2006年5月17日两被告间签订的租赁合同的若干条款应与原告无关，因为两被告签订租赁合同未经原告同意，两被告所签订的租赁合同与原告无关；2、原告与永建公司不存在租赁关系，永建公司的答辩中也已承认原告与永建公司签订的是委托合同；3、永建公司要求原告返还租赁税的请求没有依据，永建公司诉称的租赁税系2006年10月1日以后发生在两被告的租赁关系中，两被告至今的租赁关系所产生的租赁税费不应当由与永建公司建立委托关系的原告承担。综上，请求人民法院依法驳回反诉原告永建公司的反诉请求。
原告李维婵、马铁海就其反诉辩称未提交相关证据。
被告梅尼公司辩称：1、本案系委托合同纠纷，签订灯火文昌招商经营合同的主体是原告与被告永建公司，梅尼公司不知道永建公司是否履行了合同义务，应根据本案查明的事实依法驳回原告对梅尼公司的诉讼请求；2、永建公司答辩的以合同第十五条的规定认为2015年10月1日至2016年10月1日期间的租赁关系是不确定的说法不能成立；3、合同第十五条虽然有产权户名单，但没有联系方式，也没有可以确认业主信息的内容，被告梅尼公司租赁后，永建公司又出卖了部分商铺，给梅尼公司造成了重大损失；4、梅尼公司与永建公司发生纠纷后，梅尼公司已向法院提起诉讼，建议法院中止此案的审理；综上，应驳回原告对梅尼公司的诉讼请求。
梅尼公司为证实其主张，向本院提交了以下五组证据：
第一组：梅尼公司与永建公司签订的租赁合同及附件复印件各一份，拟证明：1、梅尼公司占有本案原告所有房屋的合法性以及灯火文昌整体房屋出租期限、出租费等事实；2、梅尼公司完全有理由相信永建公司能协调好本案原告及其他业主续租一年的问题；3、永建公司没有依约履行义务；4、永建公司对梅尼公司设定了不能与原告面对的合同义务，同时永建公司保证确保本租赁合同不可撤销；
第二组：永建公司2015年3月25日、2015年9月11日发给梅尼公司《告知函》以及梅尼公司回复函复印件各一份，拟证明：1、永建公司严重违反《租赁合同》第二十一条及第十五条的义务；2、梅尼公司积极配合永建公司履行协调义务；
第三组：业主代表给梅尼公司的通知及梅尼公司给业主委员会的协调函一份，拟证明永建公司完全没有履行《租赁合同》中的协调与确保义务；
第四组：（2015）张定民一初字第1703号民事裁定书一份，拟证明梅尼公司已按《租赁合同》约定积极履行了义务；
第五组：永建公司给樊森春等10业主的《关于集体收回灯火文昌房产自行招商经营的通知》复函一份，拟证明永建公司在履行合同中恶意煽动业主制造事端的违约行为。
在庭审质证中，原告对第一组证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议；对第二、三、四、五组证据的三性均无异议。永建公司对第一、三、四、五组证据的三性均无异议，对第二组证据中的2015年9月11日函，认为公司没有收到，对其证明目的有异议。
本院对双方提交的证据综合认定如下：原告提交的两组证据，被告永建公司、梅尼公司均未提出异议，本院认为该两组证据来源合法、与本案有关联，予以采信；被告永建公司提交的证据，第一组证据中永建公司与梅尼公司的合同，原告及被告梅尼公司对真实性未提出异议，本院予以采信；对于该组证据中永建公司与原告签订的合同，永建公司虽在证据目录中列明，但并未作证据提交，不做证据认定；第二组证据，原告仅对会议记录的完整与否提出异议，未提交会议记录有篡改、伪造证据，梅尼公司对收到的相关函件予以认可，对第二组证据，予以采信；对第三组证据，原告虽提出异议，但未提出相反证据，梅尼公司不发表质证意见，故对其真实性予以采信，对其证明目的不予采信；第四组证据为计算依据，属当事人陈述，对其证明目的不予采信。
对于梅尼公司提交的证据，因原告及被告永建公司对其真实性均未提出异议，本院认为梅尼公司提交的证据符合证据三性，均予以采信。
本院根据采信的证据，结合三方当事人的陈述，可以确认如下事实：
2005年11月7日，原告李维婵作为委托方（合同甲方）与作为被委托方的被告永建公司（合同乙方）签订了一份《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，约定甲方自愿将在灯火文昌购买的商铺委托给乙方进行招商经营或由乙方经营，合同约定：一、商铺基本情况，商铺位于张家界灯火文昌第一层B-21号、建筑面积21.68㎡、总投资350132元；二、委托事项及权限，1、甲方委托乙方对该商铺进行经营或者招商经营，并授权乙方在本合同条款的约束下与第三人签订不损于甲方所有权利益的各种合同（乙方可以自己的名义同第三人签订各种合同）。与第三人所签订的合同约定的期限不得超过本合同委托期限；2、乙方在委托期限内必须确保甲方每年获得本合同第四条约定的报酬金额；三、委托期限，该商铺委托期限自2005年11月7日至2015年10月1日止；四、报酬及支付方式，1、乙方在委托期限内必须确保甲方的商铺每年获得总投资8.33%的保底报酬，即：第一年至第五年甲方每年应获得总投资8.33%的报酬金额不变，自第六年起每年甲方应获得报酬分别在上年应获得报酬基础上增长2%，以此类推至本合同期满；2、甲方商铺获得报酬支付方式如下：乙方提前支付甲方第一、二年租金58332元，时间为2005年11月7日至2007年11月6日止,并抵作首付款，其余租金从2007年11月7日开始每月支付至合同期满；3、乙方按本合同第四条第1、2款约定给甲方支付商铺报酬后，可在委托期间自主与第三人（商铺实际经营者）约定商铺使用报酬，乙方与第三人约定的商铺使用报酬额高于或低于乙方应给甲方的商铺报酬，高出部分归乙方享有，不足部分由乙方给甲方补足；4、甲方以购买乙方灯火文昌商铺作为条件，在委托乙方经营或招商经营期间不再给付乙方任何委托报酬。乙方经营和招商经营期间处理委托事务所支出的费用由乙方承担；五、委托期间相关费用承担，1、委托期间，凡与本合同约定的商铺所有权和土地使用权有关的各种税、费由甲方依法交纳；2、委托期间，凡与商铺所有权（产权）无关，而与经营有关的各种经营性税、费均由乙方承担，乙方有义务要求商铺实际经营者按时交纳与经营有关的税、费；十、违约责任，1、甲乙双方都应全面履行本合同，由于一方原因造成根本违约，致使本合同无法履行的，违约方应按本合同约定的甲方应获得总报酬的20%给守约方支付违约金，并承担守约方的全部经济损失，守约方有权解除本合同；2、甲方违反本合同约定，未经乙方同意提前收回商铺或中途擅自提前终止合同的，应按本合同甲方应获得总租金的20%向乙方支付违约金，并承担乙方或商铺经营者由此所造成的全部经济损失。合同还对商铺修缮与使用、商铺的转让、合同的变更、解除与终止、商铺交付及收回的验收等进行了约定。合同签订后至合同期满前不久，永建公司均在按合同约定履行支付商铺报酬的义务。2007年12月24日，张家界市房地产管理局为原告购买的灯火文昌B-21号商铺办理了房屋所有权证，证号为房权证张房证字第××号，房屋所有权人登记为李维婵、马铁海，建筑面积为22.7㎡。
2006年5月17日，永建公司与梅尼公司签订了一份《灯火文昌房屋租赁合同》，合同约定：一、乙方（梅尼公司）承租范围，甲方（永建公司）开发建设的灯火文昌项目中本合同签订前甲方具有所有权的尚未销售出去的所有房产与已经销售出去但委托甲方经营（返租）的所有房产，租赁总面积为23384㎡；二、租赁期限为十年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止的连续期间；三、承租金额为年租金468万元；四、合同第二十一条特别约定：8、因甲方受托经营的总年限只剩下九年，故在2015年10月1日至2016年10月1日期间因本合同附件3（售出后受托返租户名单）中所列产权户原因影响经营不视同甲方违约，但甲方应按本合同约定履行协调义务，并保证乙方能正常经营；五、甲方作为已售房所有产权户的受托人，应确保各产权户的授权明确且具有不可撤销性。甲方应确保自己单方对产权户负责。甲方与产权户之间发生纠纷，不能涉及乙方，乙方只对甲方按本合同约定承担合同约定义务，不直接面对各产权户。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，一直由梅尼公司在灯火文昌房屋内开展经营活动。
2015年3月25日，永建公司给梅尼公司发了一份《告知函》，告知梅尼公司根据双方合同第二十一条第八点约定，梅尼公司的租赁期将于2015年9月30日到期，请梅尼公司做好准备，以便顺利处理交接事宜。
2015年5月，包括原告在内的购买了灯火文昌商铺的小业主代表开始与永建公司协商合同到期后的商铺租赁问题，各小业主并推选了樊森春、崔林香等人为灯火文昌业主代表人。
2015年8月20日，灯火文昌业主代表樊森春等人向永建公司发出了《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》，内容为“我们与你公司于2005年签订的灯火文昌房产租赁合同将于2015年9月30日到期，根据合同约定，我们主动征询你公司意见，你公司谭总代表公司明确答复我们合同到期后不再续租我们的房产。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，我们将于2015年9月30日合同到期之日集体收回你公司租赁我们的灯火文昌房产，自行招商经营。”2015年8月28日，永建公司对业主代表作出了《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》的复函。2015年9月25日，永建公司给梅尼公司发出了一份告知函，内容为“2006年6月17日与贵公司签署灯火文昌房屋租赁合同，根据合同第二十一条特别约定之第八款规定甲方保证承诺的期限已届满，如贵公司有意续2016年度租期，应主动找2016年度有效权利出租人（合同附件3中所列产权户）进一步商谈2016年度续租的具体事宜，便于我公司依照合同约定履行相关协商事宜，现郑重函告贵公司：请于2015年9月28日前如有意续租2016年度租期将与权利人商谈的细节书面告知本公司，逾期本公司视为贵公司放弃2016年续租权或已经和有效权利人谈妥续租和具体事宜，本公司再无协调的必要，届时可能发生一切风险事宜与本公司无关”。
2015年8月27日，灯火文昌业主代表向梅尼公司发出了《关于集体收回灯火文昌房产自行进行招商经营的通知》，9月16日，再次给梅尼公司送达了《关于2015年10月1日起收回房产的通知》。
2015年9月11日，梅尼公司给永建公司送达了《关于确保我公司正常经营的协调函》，认为租赁期满为2016年9月30日，要求永建公司积极协调，确保梅尼公司正常经营。
9月22日，灯火文昌业主委员会在张家界日报发出公告，称将于2015年10月2日零点收回各自在灯火文昌的房产，要求梅尼百货的各经营户自行腾让。
9月24日，以区商务局为主，组织召开了相关协调会，并作出了会议纪要。
2015年10月1日以后，原告并未将自己的商铺收回，其商铺由梅尼公司占用继续经营，梅尼公司经营期间，已将应支付给永建公司的租赁费提交本院进行提存。
因原告与被告永建公司、梅尼公司就商铺租赁问题未达成协议，遂于2016年2月向本院提起诉讼。在审理过程中，永建公司提起反诉，在反诉状中，认可已扣留原告2015年10月1日前的门面报酬7735元，对于永建公司的自认，原告无异议。
另查明，被告永建公司依据与梅尼公司签订的《房屋租赁合同》收取租赁费后，按照收取的房屋租赁数额向税务部门缴纳了相关税费，在永建公司与原告的租赁期内，永建公司既未向包括原告在内的各业主提出交纳租赁税的主张，也未在每年给付的报酬中扣除租赁税。
还查明，永建公司对于应给原告支付的2015年10月1日以前的租金7735元，永建公司以留置租赁税为由未予支付。2015年，永建公司应支付给原告的年报酬为33576元。原被告双方签订的委托经营合同系格式合同，该格式合同由永建公司制作提供。
本案在审理过程中，就原告提出的第四项诉讼请求，原告已明确该损失为2015年10月1日至2016年10月1日期间的经济损失，计算依据为2015年永建公司支付给原告的报酬的基础上增长30%。
本院认为，本案争议的焦点有以下几方面：1、本案合同的性质系委托合同还是租赁合同？2、被告永建公司在履行《灯火文昌商铺委托招商经营合同》中是否存在根本违约、原告主张的违约金是否应予支持？3、两被告之间2015至2016年房屋租赁合同的效力问题？4、退还原告的商铺的责任主体是谁？5、被告是否应当支付拖欠的三个月商铺报酬？6、两被告是否应当连带赔偿占用原告商铺的使用费和损失以及损失的计算依据？7、永建公司的反诉请求是否有事实和法律依据？
一、关于《灯火文昌商铺委托招商经营合同》的性质问题。原告与永建公司签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》名为委托合同，却不符合委托合同的特征，一是双方合同中约定不得单方提前终止合同，违背了《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定；二是原告不向永建公司支付委托报酬和费用，而《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，“委托人应当预付处理委托事务的费用”；三是原告虽是商铺业主，但不得干预商铺经营、管理，永建公司作为受托人不必亲自处理受托事务，涉及受托事务也无报告义务，而《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要变更委托人指示的，应当经委托人同意”，《中华人民共和国合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务”；四是委托合同中委托事务的风险由委托人承担，而《灯火文昌商铺委托招商经营合同》却约定，无论何种情况，永建公司均确保原告获得总投资8.33%的保底报酬并从第六年开始递增。可见，双方签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》实为售后包租的租赁合同关系，本案应按租赁合同相关法律规定予以处理。
二、关于被告永建公司在履行《灯火文昌商铺委托招商经营合同》中是否存在根本违约、原告主张的违约金问题是否应予支持的问题。原告与被告永建公司签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照所签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》约定的权利义务履行，合同签订后，原告已将其购买的商铺交付被告永建公司经营或招商经营，履行了合同约定的义务。被告永建公司在合同履行期内，也按照合同约定履行了支付商铺报酬的绝大部分义务，被告永建公司在合同届满前拖欠原告商铺报酬7735元的行为，不符合双方合同中约定的根本违约的情形，且原、被告双方在合同中也未对逾期付款及合同期满逾期未退回商铺的违约责任进行约定，故原告请求被告永建公司按原告获得的总报酬的20%支付违约金62903元，理由不当，该项请求本院不予支持。
三、关于两被告就原告灯火文昌商铺在内所签订的2015年至2016年期间房屋租赁合同是否有效的问题。被告永建公司与被告梅尼公司签订的《房屋租赁合同》期限已超出与原告签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》约定的期限，梅尼公司在与永建公司签订《房屋租赁合同》时，亦明知永建公司与原告之间的合同期限只剩九年，两被告之间的租赁合同中包含原告灯火文昌商铺在内的2015年10月1日至2016年9月30日租赁期间的约定，应依法认定为无效。因此，原告要求确认两被告就原告灯火文昌商铺在内的2015年10月1日至2016年9月30日房屋租赁合同无效的诉讼请求，理由正当，该项请求本院予以支持。
四、关于退还原告的商铺的责任主体问题。按照合同相对性原则，在原告与永建公司之间的合同履行完毕后，给原告退还商铺的责任主体应为被告永建公司，但考虑到目前商铺的实际占用者为梅尼公司，梅尼公司在与永建公司签订租赁合同时，也明知灯火文昌大楼中有部分商铺属于原告等小业主所有以及永建公司与原告等小业主的合同期限，按照物权保护原则及减少当事人诉累，应当由两被告共同退还原告所有的灯火文昌一层B-21号商铺。但考虑到原告在诉讼请求中已请求由两被告赔偿2015年10月1日至2016年9月30日期间的经济损失，同时考虑到梅尼公司经营的连续性及中途退还商铺会造成难以预计的损失，退还商铺的时间应确定为2016年10月1日。故原告要求由两被告退还占用的灯火文昌一层B-21号商铺，理由正当，该项诉讼请求本院予以支持。
五、关于被告永建公司是否应支付拖欠的商铺报酬8394元的问题。本案在庭审中，原、被告对被告永建公司下欠原告商铺报酬共计7735元的事实予以认可，故原告要求被告永建公司支付拖欠的商铺报酬7735元，理由正当，该项诉讼请求本院予以支持。
六、关于两被告是否应当连带赔偿占用原告商铺的使用费和损失以及原告主张的损失的计算有无依据的问题。原告与被告永建公司的招商经营合同到期后，永建公司没有按合同约定给原告交付商铺，且商铺实际由梅尼公司按照其与永建公司签订的租赁合同使用经营，占有使用商铺未经原告等业主同意，在梅尼使用经营期间，梅尼公司已按合同约定给永建公司交付了租金，故占用商铺的使用费及相关损失应由永建公司承担，现原告提出的损失额为2015年商铺报酬基础上上涨30%，并未提交相关依据，考虑到被告实际占用的时间仅为一年，永建公司与梅尼公司之间在履行合同过程中租金未上浮以及永建公司的过错程度，按照我国经济发展水平，本院认为损失额在2015年度商铺报酬的基础上上浮10%较为合适。根据合同相对性原则，原告要求被告梅尼公司与永建公司连带赔偿占用商铺的使用费和损失，理由不当，该项请求本院不予支持。
七、关于反诉原告永建公司的反诉请求理由是否充分的问题。原告与永建公司签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》名为委托合同，实为租赁合同。就永建公司主张的租赁税问题，因永建公司与原告在签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》中约定确保原告获得不低于总投资8.33%的报酬，从双方的合同履行情况看，多年来永建公司向税务部门缴纳租赁税后，从未向原告等业主追索租赁税及从给付原告的商铺报酬中抵扣租赁税。从被告永建公司提交的证据看，永建公司向税务部门所缴纳的租赁税，是永建公司将灯火文昌大楼整体出租给梅尼公司后按双方租赁合同约定所收取的租赁费金额依法应缴纳的租赁税，被告永建公司并无相关证据证实其缴纳的租赁税系为原告等小业主代扣代缴的租赁税，况且，租赁税的征收主体系税务部门，故反诉原告的反诉没有事实和法律依据，其反诉请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司签订的其中包括原告李维婵、马铁海所有的灯火文昌商铺在内的2015年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租赁合同无效；
二、被告张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司于2016年10月1日给原告李维婵、马铁海退还位于灯火文昌一层B-21号商铺；
三、被告张家界永建房地产开发有限公司给原告李维婵、马铁海支付拖欠的2015年10月1日前的商铺报酬7735元；
四、被告张家界永建房地产开发有限公司给原告李维婵、马铁海支付2015年10月1日至2016年9月30日占用商铺期间的损失（33576+3357.6）36933.6元；
五、驳回原告李维婵、马铁海的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告张家界永建房地产开发有限公司的反诉请求；
上述三、四项，限本判决生效后三日内履行完毕。
本诉案件受理费2600元，由被告张家界永建房地产开发有限公司负担1800元，原告李维婵、马铁海负担800元。反诉案件受理费222.5元，由反诉原告张家界永建房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 覃遵辉
审 判 员 吕大勇
人民陪审员 王 婷
二〇一六年六月二十日
代理书记员 卢娜娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
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