＼n天津市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民四终字第331号＼n上诉人（原审被告）任朝娥。＼n被上诉人（原审原告）天津市静海县陆兴农副产品市场，住所地天津市静海县静海镇东方红路与东兴道交口。＼n法定代表人魏振东，职务办公室主任。＼n上诉人任朝娥因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2013）静民初字第5713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任朝娥，被上诉人的法定代表人魏振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n一审中原告诉称，2012年3月22日，被告转租诉争房屋，并经原告同意变更租赁合同。变更合同时原告说明拆房意向，并在合同上写明预计今年改造，原属房屋门窗、设施归甲方所有，不得损坏，如果装修与市场无关，待拆房时不予赔偿。改造期间，经营户自己自行安排经营场所，被告认可签字。后被告按原告安排先后交付了5个月和4个月的租金（2012年9月15日至2013年5月31日，9个月），至2013年6月1日原告上门通知交纳3个月的房屋租金，被告至今未交纳。2013年10月15日原告下达拆迁通知，2013年10月20日再次上门通知，2013年10月29日以书面形式下达拆迁通知，但被告至今尚未搬走，直接影响了原告拆房时间和政府规划要求。现原告诉至一审法院，请求依法判决：一、原、被告解除租赁合同，被告将房屋归还原告。二、被告支付2013年6月1日至2013年8月31日的租金3600元（租金每月1200元）及影响原告拆房的损失和追缴下达通知半月后的租金。三、案件受理费由被告承担。＼n一审中被告辩称，原、被告之间存在租赁合同，但是不同意解除，当时签协议的时候原告并没有告诉我这个房子要拆，要不然我不会花了8万元钱装修了，只要赔偿损失就同意解除合同。＼n一审法院经审理查明，2011年9月16日原告天津市静海县陆兴农副产品市场与案外人刘凤义签订租赁合同一份，坐落位置为静海县静海镇东兴道第9#房，面积36㎡，租期至2012年9月16日。后承租方不断变化，被告任朝娥于2012年3月22日开始租赁原告经营用房，双方未重新签订租赁合同，而是在上述合同末页尾部增加了以下内容“预计今年改造，原属房屋门窗、设施归甲方所有，不得损坏，如果装修与市场无关，待拆房时不予赔偿。改造期间，经营户自己自行安排经营场所。”该合同到期后，原、被告先后于2012年9月14日、2013年3月8日签订了两份租赁合同，租期分别为2012年9月15日至2013年2月14日、2013年2月15日至2013年5月31日，租金分别为6000元及4280元。上述三份租赁合同均一式两份，原、被告各执一份。原、被告在三份合同中第十条约定：“租赁合同逾期一个月前，主动与甲方协商是否签订下期合同，并交纳下一年租金。如未在一个月前向甲方提出交纳下年租金的，到期甲方自行安排对外租赁。否则甲方收回所租房屋摊位，并追加一个月的租金。”第十一条约定：“如遇国家规划建设和甲方进行改造时，甲方提前十五天通知乙方，自通知之日停止计算房租并在接到通知后十五天内搬出。将所租房屋、摊位交给甲方，将所剩租金退给乙方，乙方不得以任何借口阻拦和影响市场建设改造、区域规划、设施改造、维修等统一规划。”2013年10月29日原告方对各租房户下发了“拆迁通知”，要求各商户腾房，到期不动的按租赁合同执行。＼n一审庭审中，原告主张被告给付2013年6月1日至2013年8月31日期间的房屋租金，被告称三个月的租金未交是因为原告未找其收取及房屋漏雨原告未给其维修，原告称已对被告房屋进行了维修，双方就房屋维修问题未向一审法院提交任何证据。另被告主张如果原告赔偿其装修损失就同意解除合同，对此原告称早在被告承租之初就已经告诉过被告最好不要装修，且双方已在租赁合同中明确约定装修与原告无关，拆房时原告不予赔偿，被告称没有注意过合同末页增加内容。＼n一审法院认为，原、被告签订的三份房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，一审法院予以确认。原、被告最后一次签订的书面租赁合同租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告双方可以随时解除合同，现原告起诉要求解除与被告之间的租赁合同并归还房屋的主张，于法有据，一审法院予以支持。结合三份租赁合同的签订时间及原、被告履约情况，原、被告的租金交纳方式为“上打租”，月租金1200元，原告主张被告给付2013年6月1日至2013年8月31日期间的房屋租金，被告以原告未找其收取租金及房屋漏雨原告未给其维修进行抗辩，根据庭审情况及原、被告签订的书面合同约定，被告应主动与原告协商续租及交纳租金事宜。一审庭审中，原、被告就房屋漏雨原告维修与否问题各执己见，原告应就其进行了维修事宜承担举证责任，但其未提供证据，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案原告在不履行维修义务的情况下，被告可以自行维修，因此产生的维修费用由原告承担，而被告不能以此作为拒交租金的理由，故一审法院对被告拒交租金的抗辩意见不予采纳，对原告要求被告给付2013年6月1日至2013年8月31日期间的租金3600元的主张，予以支持。原告要求被告给付影响拆房的损失，就此诉请原告未提交任何证据，故对原告该主张一审法院不予支持；原告所诉追缴下达通知半月后的租金，因租赁合同双方已经约定“下达拆迁通知后租金停止计算”，故对原告该主张一审法院不予支持。被告主张由原告赔偿其装修损失，原、被告在被告承租之初已就装修问题进行了明确约定，“如果装修与原告无关，待拆房时不予赔偿”，租赁合同均一式两份，庭审中被告称没有注意过，对此一审法院不予采信，原、被告双方应遵照合同履行约定，原告对被告装修不承担赔偿责任，一审法院对被告上述主张不予支持。综上，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告天津市静海县陆兴农副产品市场与被告任朝娥的租赁合同解除。二、被告任朝娥于本判决生效后七日内将其承租的静海县静海镇东兴道第9#房腾空交付给原告天津市静海县陆兴农副产品市场。三、被告任朝娥于本判决生效后七日内给付原告天津市静海县陆兴农副产品市场2013年6月1日至2013年8月31日期间房屋租金3600元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告任朝娥承担。＼n上诉人任朝娥不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（一）撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；（二）两审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：（一）双方先后签订三份租赁合同，合同内容如有冲突，应以后面合同为准，后面的合同并未告知租赁的房屋要改造；（二）上诉人主张被上诉人对该租赁房屋进行维修，也是基于上诉人不知“预计改造”而为，房屋漏雨造成上诉人经济损失6800元折抵房屋租金。＼n被上诉人天津市静海县陆兴农副产品市场答辩称，向上诉人出示过拆房说明，上诉人签字了，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。＼n本院经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。双方当事人未提交新证据。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。＼n本院认为，双方当事人签订的三份房屋租赁合同均系真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。在三份合同中均载明“如遇国家规划建设和甲方进行改造时，甲方提前十五天通知乙方，自通知之日停止计算房租并在接到通知后十五天内搬出。将所租房屋、摊位交给甲方，将所剩租金退给乙方，乙方不得以任何借口阻拦和影响市场建设改造、区域规划、设施改造、维修等统一规划。”第三份合同租赁时间至2013年5月31日期满，到期后双方未续订合同，但上诉人继续使用租赁物，被上诉人亦未提出异议，依据法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期的租赁合同，法律规定出租人只要在合理期限之前通知承租人可以随时解除合同，被上诉人已经履行了相应地通知义务，故一审法院关于解除合同并归还租赁房屋的判决并无不当，本院予以维持。＼n关于上诉人请求以其经济损失折抵房租的主张，相关法律规定：因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。在本案中上诉人并未提出因被上诉人的维修行为而影响其使用的相关事实和理由，故对上诉人请求以其经济损失折抵房租的主张本院不予支持。上诉人提出的装修损失和因房屋漏雨给其造成的经济损失，可另行主张，本案不予涉及。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费50元，由上诉人任朝娥承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长石刚＼n审判员刘俊＼n代理审判员谢宏＼n二〇一四年五月十五日＼n书记员王越＼n附：本判决所适用的具体法律条款：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。