广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第967号
原告劲霸心赢销服装（上海）有限公司。
法定代表人洪志勇，该公司执行董事。
特别授权委托代理人张俊，劲霸心赢销服装（上海）有限公司法务工作人员。
委托代理人黄恒刚，劲霸心赢销服装（上海）有限公司职工。
被告韦瑛琳。
委托代理人黄乃道，广西金城江律师事务所律师。
委托代理人李全孝，广西金城江律师事务所实习律师。
原告劲霸心赢销服装（上海）有限公司（以下简称劲霸心赢销公司）与被告韦瑛琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月26日受理后，依法组成由审判员陈珍妮担任审判长，代理审判员梁聪、朱胤丞参加的合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了本案。书记员莫芳黉担任法庭记录。原告劲霸心赢销公司的委托代理人张俊、黄恒刚，被告韦瑛琳及其委托代理人黄乃道、李孝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告劲霸心赢销公司诉称，2010年1月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于广西河池市新建路×××号4、5、6、7、8号铺面出租给原告，房屋使用面积共300平方米，租赁的期限从2010年1月1日起至2014年12月31日止，2010年至2012年度月租金为40，000元，36个月的租金总额为1440，000元，自2013年起租金按当地租金行情双方再行商谈。根据租赁合同的约定，原告向被告支付了120，000元的押金。2010年至2012年间合同履行正常，但就2013年后的租金事宜，双方经多次商谈，未达成一致意见，导致租赁合同在2012年12月31日终止，合同终止后，被告拒绝将120，000元的押金退还给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法确认：1、2012年12月31日原、被告签订的《房屋租赁合同》终止。2、被告退还租房押金120，000元。3、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实向法庭提供的证据有：
1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；
2、《押金》收据，证明原告已支付押金给被告的事实；
3、《法务函》，证明原告催告被告退还押金的事实；
4、协助执行通知书，证明被告无权出租涉案房屋。
被告韦瑛琳辩称，一、原、被告订立的房屋租赁合同履行期未满。原、被告于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》，至2014年12月31日才届满，还在履行期限内。二、原告未依法终止合同，存在根本违约。原、被告签订的租赁合同第十二条乙方违约责任第1款第（1）项约定：未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的，由乙方承担违约责任。2013年原告在没有经被告同意的情况下以其经营亏损为由单方终止合同，并擅自将房屋转借他人使用，已构成根本违约，应由原告承担违约责任并按合同约定向被告支付违约终止合同的违约金。三、原告未依约向被告支付租金，同样存在违约。按双方签订的租赁合同，在租赁合同履行期未满，合同未依法终止的情况下，原告应按约定支付租金，但2013年1月至今，经被告多次催索，原告一直未支付房屋租金，给被告造成了极大的经济损失。按《房屋租赁合同》第十二条第1点第（4）项的约定，原告拖欠房租累计3个月以上的，原告应按照合同总租金的20%向被告支付违约金。四、原告主张立即退还房屋押金没有事实和法律依据。按双方在租赁合同中第五条第3项的约定：押金支付日期为2010年1月15日前，本合同期满，店铺交接工作完成后15日内甲方须将押金（无息）返还给乙方。故被告返还押金的前提是原告无违约，且合同期满的情况下，即在2014年12月31日房屋租赁合同履行期满，原告才能主张退还房屋押金。
被告为其辩解向法庭提供的证据有：
1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；
2、被告与杨某甲签订的《房屋租赁合同》，证明被告有转租权。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议，对证据2的真实性有异议，认为该证据只是复印件。被告对原告提供的证据1、2无异议，但对证据3有异议，被告没有收到。对证据4有异议，与本案无关联性。
本院认为，原告提供的证据1、2客观真实，予以认定；对证据3认为只是原告单方的陈述，且被告不认可，本院不予认定；证据4与本案无关联性，不予认定。对被告提供的证据1予以认定；对证据2，原告主张控制商铺的人系杨某甲，与被告提供的租赁合同相互佐证，故本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2009年10月31日以案外人杨某甲为甲方、被告韦瑛琳为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定案外人杨某甲将位于河池市新建路×××号楼房一楼的4、5、6、7、8号铺面出租给被告韦瑛琳，租期从2009年11月1日起至2014年12月31日止，租金从2010年1月1日起计算。同时还约定2013年1月1日至2014年12月31日的租金按到时的市场价协定。
2010年1月1日以韦瑛琳为甲方、原告劲霸心赢销公司为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于河池市新建路×××号4、5、6、7、8号铺面出租给原告用于经营服装生意，租期：从2010年1月1日起至2014年12月31日止；租金：1、2010年至2012年每月租金为40，000元，合计36个月总租金1，440，000元。自2013年起租金按当地租金行情涨幅再行商谈。2、支付方式为每年12月1日前支付下年租金480，000元。押金条款：押金为120，000元。押金支付日期为2010年1月15日前；本合同期满后，店铺交接工作完成后15日内被告须将押金（无息）返还给原告。尔后，原、被告按约定正常履行《房屋租赁合同》从2010年至2012年的权利与义务。2012年11月间双方就关于2013年后的租金数额问题进行了商谈，但未能达成一致意见。2012年12月案外人杨某甲通知原告，要求原告搬离承租铺面，12月31日原告搬出其承租的铺面，此后原告所承租的铺面由案外人杨某甲支配。
另查明，2010年3月6日原告向被告支付了120，000元押金。
本院认为，被告韦瑛琳与案外人杨某甲承租本案诉争铺面后，再将铺面转租给原告的行为，无论是房屋的其他承租者还是房屋的所有权人在原告使用的三年时间内均未提出异议，本院认定被告的占有属于合法占有，被告依据其合法占有的权利与原告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自享有的权利和应履行的义务。现原、被告因2013年后的租金未达成合意，原告有正当理由不按约定在2012年12月1日前支付2013年度的租金。但被告许可与其产生合同关系的案外人杨某甲向原告主张2012年12月31日后收回店面，应视为被告实际上以自己的行为终止合同的继续履行。虽然原、被告在合同中约定“本合同期满后，店铺交接工作完成后15日内被告须将押金（无息）返还给原告。”但合同提前终止，被告继续持有原告支付的押金已无合法依据，因而原告要求被告返还押金120，000元的理由成立，本院予以支持。双方当事人约定押金的目的系为担保债权的实现，原告在使用商铺期限内并未欠付被告的房屋租金，原告的行为亦不属于双方在合同中约定的违约行为，故被告以原告未支付租金为由拒不退还押金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、原告劲霸心赢销服装（上海）有限公司与被告韦瑛琳签订的《房屋租赁合同》于2012年12月31日终止；
二、被告韦瑛琳应于本判决生效之日起十日内返还给原告劲霸心赢销服装（上海）有限公司押金120，000元。
案件受理费2，700元（原告已预交），由被告韦瑛琳负担。
义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费2，700元。受理费汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20506801040003998，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈珍妮
代理审判员 梁 聪
代理审判员 朱胤丞
二〇一三年十二月五日
书 记 员 莫芳黉