福建省厦门市同安区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0212执异6号
案外人厦门金质兴塑胶有限公司，住所地厦门市湖里区禾山街道钟宅村五石路5042号，统一社会信用代码91350206671284390G。
法定代表人杨发胜。
委托代理人董志武、杨董洁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨北路78号兴业大厦，统一社会信用代码91350200854981367X。
法定代表人洪枇杷，行长。
委托代理人陈开兴、王超，兴业银行股份有限公司厦门分行工作人员。
被执行人元点电子科技（厦门）有限公司，住所地厦门市同安区同安工业集中区同盛路79号1号楼第一层，组织机构代码61202171--8。
法定代表人庄亚珠。
被执行人厦门安亿进出口有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路10号新港广场3楼B座二单元，组织机构代码73788040--1。
法定代表人杨晨阳。
被执行人方书哲，男，1962年9月14日出生，汉族，住厦门市思明区。
被执行人王琦，女，1967年7月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行与被执行人元点电子科技（厦门）有限公司、厦门安亿进出口有限公司、方书哲、王琦金融借款合同纠纷一案中，案外人厦门金质兴塑胶有限公司对本院查封址在厦门市同安区同安工业集中区同盛路79号之1号、3号、4号厂房、办公楼、车间，要求承租人、占有使用人腾空房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人厦门金质兴塑胶有限公司称其于2015年12月与被执行人元点电子科技（厦门）有限公司签订《厂房租赁合同》，向被执行人承租位于厦门市同安区同安工业集中区同盛路79号1号厂房三楼，面积为1000平方米的厂房用于生产经营，租赁期限自2015年12月25日至2020年3月24日。案外人租用厂房后，依约支付租金，并投入大量资金对厂房进行装修。案外人在法院第一次公告前一直不知道案涉厂房存在抵押和查封的情况，元点电子科技（厦门）有限公司对厂房存在抵押、查封的情况从未对外公示。异议人于2017年7月18日第一次获悉法院作出的公告，法院公告第三条称：“当前所有承租人在租赁合同期间届满之后应立即搬离、腾空房屋，未经本院同意不得与元点电子科技（厦门）有限公司及其任何代理人续签租赁”，并通知租户可以将剩余租期的租金汇至法院指定账户，显然该公告已认可了各承租人与被执行人之间的租赁合同。案外人又扩大生产，加大固定资产的投入以及签署大量订单。2017年11月1日，法院发出第二份公告，要求各租户在12月2日前搬离，这将给案外人带来巨大损失。《担保法》司法解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该法条是指抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，并非由法院在执行中直接要求腾空。最高人民法院在（2011）民二他字第18号《关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》中明确：“根据《<担保法>司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决”。该答复也没有规定法院有强制腾空权，反而明确了抵押权人无权起诉解除抵押合同，《担保法》司法解释认定的仅是“租赁合同对受让人不具有约束力”。
目前案涉厂房还处于拍卖前的准备工作阶段，什么时候完成拍卖尚未知晓，腾空厂房，不仅造成租户的损失，也造成申请执行人损失了本可以取得的租金。
综上所述，案外人申请中止对址在厦门市同安区同安工业集中区同盛路79号之1号、3号、4号厂房、办公楼、车间的执行，让案外人承租该厂房到合同期满。
申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行答辩称：其与被执行人元点电子科技（厦门）有限公司于2014年3月21日签订《融资总合同》及《最高额抵押合同》，约定元点电子科技（厦门）有限公司提供名下位于厦门市同安区同盛路79号1号厂房、办公楼，厦门市同安区同盛路79号3号厂房，厦门市同安区同盛路79号4号质检车间为元点电子科技（厦门）有限公司向其申请贷款融资提供抵押担保。合同签订后，其与元点电子科技（厦门）有限公司共同前往厦门市国土资源与房产管理局办理抵押手续，并于2014年4月4日办理正式抵押登记（他项权证号：厦国土房他证第201417552号）。据此，其取得房产抵押权的时间为2014年4月4日，而案外人与元点电子科技（厦门）有限公司签订《厂房租赁合同》时间晚于其取得抵押权的时间。根据《物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故异议人与元点电子科技（厦门）有限公司的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，承租人继续占用厂房，将严重影响抵押物变现处置，不利于抵押物拍卖后及时交付给买受人，从而影响抵押物变现处置的价值，不利于充分维护债权人利益，故法院采取腾房清场的执行措施具有法律依据。并且案涉厂房早于2015年8月21日被厦门市思明区人民法院司法查封，而本案异议人承租的厂房起租期在查封之后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结财产线索的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。租赁行为作为被执行人元点电子科技（厦门）有限公司设定权利负担行为，理应不得对抗执行。另《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》规定：“第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有”。即便执行法院不能在执行程序中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，但执行法院可以裁定解除承租人对该财产的占有，即法院有权在评估拍卖启动前要求腾空房产，以便抵押物在空置状态下执行处置。
综上，申请执行人兴业银行股份有限公司厦门分行认为厦门金质兴塑胶有限公司提出的执行异议缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
本院查明，厦门市中级人民法院于2016年6月12日作出（2016）闽02民初字293号民事判决书，判决被告元点电子科技（厦门）有限公司于判决生效十日内偿还相关借款及利息；若被告未如期还款，原告兴业银行股份有限公司厦门分行有权以被告元点电子科技（厦门）有限公司提供的位于厦门市同安区同盛路79号1号厂房、办公楼，厦门市同安区同盛路79号3号厂房，厦门市同安区同盛路79号4号质检车间折价或申请拍卖、变卖，并从处置所得价款中优先受偿；被告厦门安亿进出口有限公司、方书哲、王琦承担连带清偿责任。福建省高级人民法院于2016年11月22日作出（2016）闽民终1152号民事裁定书，裁定按上诉人方书哲自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。（2016）闽民终1152号民事裁定书、（2016）闽02民初字293号民事判决书于2017年6月26日发生法律效力。因被告未履行义务，原告向厦门市中级人民法院申请强制执行，厦门市中级人民法院于2017年7月17日立案受理，并于2017年7月21日作出（2017）闽02执535号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人方书哲、王琦、元点电子科技（厦门）有限公司、厦门安亿进出口有限公司所有的款项人民币33510000元等值财产；后于2017年9月29日作出（2017）闽02执535号之一执行裁定书，裁定（2016）闽02民初293号民事判决书由厦门市同安区人民法院执行。本院于2017年11月6日受理，案号为（2017）闽0212执2721号。2017年7月18日，本院发布公告，查封被执行人元点电子科技（厦门）有限公司址在厦门市同安区同安工业集中区同盛路79号之1号、3号、4号的厂房、办公楼、车间，并公告承租人提交租赁合同原件至法院接受审查，法院将依法就上述厂房、办公楼、车间予以评估、拍卖，当前承租人在租赁合同期间届满之后应立即搬离，腾空房屋等事项；2017年11月1日，本院再次公告将于近期启动上述房屋的评估、拍卖程序，要求上述房屋的承租人、占有使用人必须于2017年12月2日前自动搬离，并将房屋清空等。
另查明，兴业银行股份有限公司厦门分行与元点电子科技（厦门）有限公司于2014年3月21日签订《最高额抵押合同》【编号：兴银厦同业额抵字20140320号】，并于2014年4月4日办理抵押登记，该合同项下的抵押最高本金限额为人民币42847100元，元点电子科技（厦门）有限公司提供址在厦门市同安区同盛路79号1号厂房、办公楼，厦门市同安区同盛路79号3号厂房，厦门市同安区同盛路79号4号质检车间作为抵押。
厦门市同安区同盛路79号1号厂房、办公楼，厦门市同安区同盛路79号3号厂房，厦门市同安区同盛路79号4号质检车间于2015年8月21日被厦门市思明区人民法院查封、2015年10月12日被本院轮候查封、后续又被厦门市思明区人民法院及厦门市中级人民法院轮候查封，均在厦门市国土资源与房产管理局登记公示。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。位于厦门市同安区同盛路79号1号厂房、办公楼，厦门市同安区同盛路79号3号厂房，厦门市同安区同盛路79号4号质检车间于2014年4月4日被元点电子科技（厦门）有限公司抵押给兴业银行股份有限公司厦门分行并办理抵押登记。厦门金质兴塑胶有限公司称其2015年12月25日开始租赁案涉厂房，是在该厂房被抵押之后，因此厦门金质兴塑胶有限公司不能以其对该厂房的租赁权对抗抵押权的实现，该厂房可以依法被采取查封措施，拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。并且案涉厂房于2015年8月21日已被厦门市思明区人民法院查封，后又被轮候查封，查封行为发生在案外人租赁案涉厂房之前，查封情况也均在厦门市国土资源与房产管理局登记公示。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”因此，本院依法可以要求承租人腾空案涉房产，解除其占有。综上，案外人厦门金质兴塑胶有限公司的异议理由不成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人厦门金质兴塑胶有限公司的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 洪秀娟
审 判 员 林云集
审 判 员 黄剑波
二〇一八年二月二十八日
法官助理 康钰祺
书 记 员 吕子洋
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。