江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1102民初3929号
原告：夏景亭，男，1951年7月10日生，汉族，住江苏省。
被告：徐恒骏，男，1991年10月4日生，蒙古族，住江苏省。
原告夏景亭与被告徐恒骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告夏景亭，被告徐恒骏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏景亭向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金9444元；2.判令被告支付逾期支付租金的违约金9000元；3.判令被告支付擅自转租房屋的违约金10000元。事实与理由：2017年年初，被告徐恒骏夫妇接受本市宋官营29幢205室房屋从事经营活动。2017年3月，原、被告签订《租赁合同》，被告应于2017年6月底一次性支付第一年租金，但拖欠至今未付。另外,被告在未与原告协商一致的情况下，将涉案房屋于2017年10月份对外转让，故提起诉讼。
被告徐恒骏辩称，原告所诉并不属实。事实是：2017年3月份原告接受涉案房屋后，自2017年5月份便开始亏损，2017年6月份，被告与原告协商能否解除合同，原告要求被告将房屋恢复原状，被告表示同意，但其后原告又反悔，要求被告支付房屋租金。事后原告同意被告将房屋转租，在此期间，原告并未提出收取租金事宜。在被告妻子收取房屋转让费之时，原告要求被告交付三个月租金，故对原告的诉讼请求不予认可。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院依法确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，原告夏景亭（甲方）被告徐恒骏（乙方）签订《租赁合同》一份。约定如下：乙方续租甲方位于镇江市宋官营29幢205室从事饮食服务业经营活动，租期暂定为3年（自2017年7月1日至2020年6月30日止）；年租金第一年34000元，第二年开始每年度租金递增1000元，即2018年35000元、2019年36000元、2020年37000元，租金选择银行卡转账方式按年度一次性预付，如乙方现金支付租金必须由甲方出具收条，乙方另预付押金2000元，至退租结清水电等欠费后，由甲方向乙方退还余额；合同到期后如双方不再续签合同，乙方必须拆除自行搭建上下一楼的楼梯通道并封好楼梯口，恢复二楼进户门、防盗门和卫生间设施（不包括恢复原阳台部分），完好保留和移交房间内由甲方提供的两台科隆壁挂式空调；双方遵循诚信和先付租金后使用房产的原则，如乙方拖欠租金超过一个月后，由乙方每月另承担违约金3000元，拖欠时间长达三个月后，甲方有权酌情终止租赁合同，如乙方在合同期内终止合同则承担违约金不少于10000元，甲方在合同期内如出售本房产，乙方享有优先权，如因动迁等原因终止合同时，乙方应立即无条件迁让；合同一式两份，双方签字后生效。上述合同签订后，被告支付原告房屋押金2000元。
2017年6月份，被告以生意亏损为由，与原告协商解除合同事宜，后提出欲将房屋转租他人，被告找到意向承租人刘永陆并通知原告与之协商，2017年10月2日，原告与刘永陆开始进行协商，2017年10月10日，原告与刘永陆签订《租赁合同》一份，将涉案房屋出租给刘永陆，刘永陆向被告妻子支付了房屋转让费若干。
诉讼中，原告称刘永陆向被告支付的转让费中应已包含押金2000元，被告支付的2000元押金应转归刘永陆。庭审结束后，原告向本院提交《情况说明》一份，称庭审结束后与刘永陆核实，刘永陆另外向其支付押金2000元，对被告支付的2000元押金在本案中抵扣不持异议。
另查明，被告承租涉案房屋系从前一承租人处取得，2017年3月6日签订合同时被告已实际占有涉案房屋，2017年3月6日至2017年6月30日期间的租金因前一承租人已支付，故原告不向被告主张。
本院认为，涉案《租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同的约定全面、适当的履行合同义务，同时享有合同权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，涉案合同亦约定“双方签字后生效”，故本案合同自2017年3月6日双方签字后即已生效，对双方当事人具有约束力。
合同签订时，被告已实际占有涉案房屋，原告履行了出租人的房屋交付义务，被告即应依照合同约定按时足额支付房屋租金。合同约定“租金选择银行卡转账方式按年度一次性预付”、“双方遵循诚信和先付租金后使用房产的原则”，被告应在合同约定的第一年使用期间之前向原告支付第一年的租金，其至今未支付，构成违约，原告要求被告支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。租赁期间内，被告与原告协商将房屋予以转租，原告亦与被告寻找的承租人刘永陆进行协商，继而与刘永陆签订了新的租赁合同，应认定原、被告以实际行为解除了双方签订的租赁合同，解除的时间应确定为2017年10月10日。2017年7月1日至2017年10月9日，涉案房屋处于被告租赁期内，被告应当支付租金，经计算，该段时间租金为9408元（34000元÷365天×101天）。被告支付给原告的押金2000元，依法应予抵扣，抵扣后，被告应支付原告的租金为7408元。
关于原告诉请逾期支付租金的违约金。合同约定“乙方拖欠租金超过一个月后，乙方每月承担违约金3000元”，原告诉请9000元，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，经本院释明，被告申请对违约金进行调整，本院酌定违约金的标准按照同期银行贷款基准利率予以确定，时间自被告应支付首年度租金的最后截止时间，即2017年6月30日开始计算。
关于原告诉请被告擅自转租的违约金10000元。庭审查明被告转租前征得了原告的同意，原告亦与刘永陆直接签订了租赁合同，被告不存在擅自转租的情形，其该项诉讼请求，不具有事实依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告徐恒骏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告夏景亭房屋租金7408元（被告徐恒骏交付的押金2000元已予抵扣）；
二、被告徐恒骏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告夏景亭逾期支付租金的违约金（自2017年6月30日起，以7408元为基数，按照中国人民银行公布的同期金融机构贷款基准利率计算）；
三、驳回原告夏景亭的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1022元，减半收取511元，原告夏景亭承担101元，被告徐恒骏承担410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审判员 兰 欢
二〇一八年二月五日
书记员 荆小琳
（上诉须知、法律条文）
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。