吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第371号
上诉人（一审被告、反诉原告）阮金凤，女，1964年12月25日生，汉族，无职业，住长春市二道区。
委托代理人钟国光，男，1950年8月10日生，汉族，住长春市二道区，系阮金凤丈夫。
被上诉人（一审原告、反诉被告）张洪田，男，1960年3月12日生，汉族，无职业，住长春市二道区。
上诉人阮金凤因房屋租赁合同纠纷一案不服长春市二道区人民法院（2014）二民初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阮金凤及其委托代理人钟国光、被上诉人张洪田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪田一审诉称，张洪田于2013年7月1日将通安小区5栋4门101室房屋出租给阮金凤，并签订了《房屋租赁合同》，租期自2013年7月1日至2014年6月30日止，租金21000元，分两次支付，第一次于2013年6月30日支付10500元，第二次于2013年12月31日支付10500元，但第二次阮金凤只交纳8400元，尚欠租金2100元未给付，并且合同到期后，阮金凤未将房屋返还给张洪田。张洪田起诉来院，要求阮金凤给付拖欠的租金2100元及利息，返还房屋并交纳2014年7月1日到返还之日的房屋使用费，每天按100元计算。
针对张洪田的一审起诉，阮金凤辩称，不拖欠租金2100元，该2100元张洪田已经同意减免。
阮金凤一审反诉称，由于张洪田的违约欺诈行为，骗取了本人的5年的采暖费和物业管理费14830元，反诉请求张洪田返还14830元，由于张洪田违约堆放垃圾和炉灰，造成18台麻将机共计36000元的损失，请求赔偿。
针对阮金凤的一审反诉，张洪田辩称，认为阮金凤反诉没有事实和法律依据，其反诉要求返还5年的采暖费及物业管理费14830元与本案无关，其反诉要求18台麻将机的损失36000元与本人无关，故请求法院驳回反诉请求。
一审法院查明，2013年7月1日，张洪田与阮金凤订立房屋租赁合同，张洪田将其所有的通安小区5栋4门101室的房屋出租给阮金凤，租期自2013年7月1日至2014年6月30日，租金共计21000元整，分二次付清，第一次于2013年6月30日支付10500元，第二次于2013年12月31日支付10500元，并约定租赁期间的采暖费和物业费由张洪田承担，电费、水费、燃气费由阮金凤承担。在租赁到期的前一个月（2014年5月30日），双方可协商续租事项，如达成一致意见，则签订续租合同，续交房屋租金；如协商不成，张洪田有权对外招租，阮金凤有义务为张洪田看房提供方便，并在租期截止日将租房交给张洪田。2014年1月6日，张洪田为阮金凤出具收条，收条内容为：今收到房屋租金8400元整（2014年1月1日至2014年6月30日房屋租金）。2014年8月4日，吉林省瑞星物业服务有限责任公司为阮金凤提供证明，证实因历史原因，通安小区5栋4门101室，该户南面窗户位于物业锅炉房院内，而物业有些炉灰在其窗下堆放，故物业每年为其免收物业费和供暖费计2966元，房屋到期后，阮金凤未将房屋交给张洪田。
一审法院认为，张洪田与阮金凤双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守履行。房屋租赁期满后双方应履行合同，将房屋交付给出租人。本案张洪田依约定将其爱人名下的房屋出租给阮金凤后，阮金凤应按合同约定及时给付租金，到期后应将房屋交还给出租人张洪田，而到期后未将房屋交付给出租人，构成违约，应承担违约责任，应从该出租房屋内搬出，并将房屋交还给张洪田，张洪田该主张有理，应予支持。关于张洪田主张拖欠租金2100元的诉讼请求，本院认为，张洪田为阮金凤出具的收条收到房屋租金8400元，该收条明确写明该房屋租金系2014年1月1日到2014年6月30日房屋租金，应视为阮金凤为此交纳的半年房屋租金已经给付完毕，故其该项诉讼请求无证据支持，应予驳回。关于张洪田要求阮金凤支付合同期满至返还之日前的房屋使用费，本院认为应按年租金的每日标准计算，即每日房屋使用费为57.53元。关于阮金凤反诉，要求张洪田返还5年的采暖费及物业管理费14830元，本院认为，依据房屋租赁合同约定，该采暖费及物业管理费均由张洪田承担，而张洪田与物业公司订立的的免除物业费和采暖费的法律关系与阮金凤无关，故该项反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。关于反诉要求张洪田赔偿18台麻将机，共计36000元的主张，并没有提供相关证据，故该项反诉请求应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、阮金凤于本判决生效后，立即给付张洪田房屋使用费6213.24元（自2014年7月1日至2014年10月16日）。二、阮金凤于本判决生效后立即将位于长春市二道区通安小区5栋4门101室的房屋倒出，交还给张洪田。三、驳回张洪田其他诉讼请求。四、驳回阮金凤反诉请求。案件受理费550元，张洪田承担50元，阮金凤承担500元；反诉费1180元，阮金凤承担。
宣判后，阮金凤不服，向本院提起上诉。理由：1、一审法院程序违法。开庭时向法庭陈述被上诉人提供的2013年7月1日《房屋租赁合同》是假的，要求做鉴定，庭审后，法庭口头答应再开一次庭，可并未开庭就宣判了。2、张洪田的房屋租给别人时是800元，租给上诉人时是1200元，涨价的理由是租金里包含采暖费与物业费，并在合同中约定物业费和采暖费由张洪田负担。但事实上张洪田并未向物业公司缴纳采暖费与物业费，而是同意物业公司在涉诉房屋前堆放垃圾和炉灰，物业公司免除张洪田的物业费和采暖费。张洪田应该返还6年的物业费、采暖费及孳息。3、堆放炉灰造成上诉人麻将机损失36000元，张洪田同意物业公司堆放炉灰，应该赔偿上诉人损失。请求：依法改判张洪田返还6年的物业费、采暖费14830元，并给付孳息，赔偿麻将机损失36000元。
张洪田二审答辩请求法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另，二审庭审中，上诉人向法庭提交照片三张（打印件），证明堆放的炉灰影响涉案房屋的采光及对室内造成了污染。四份证实材料，证明麻将馆现在的经营状况受到窗外堆放垃圾及炉灰的影响和损失，同时麻将机厂家证明麻将机的使用寿命缩短了。被上诉人质证称：1、对照片的真实性没有异议，对证明问题有异议，照片只是证明某一时间点上炉灰的堆放情况，对其余证实材料的真实性无法核实。2、上述证明材料没有一份能够证明麻将机损失多少的证明，也不能证明是由于我房屋租赁给上诉人所造成的损失。至于窗外堆放炉灰的事情，与我方没有任何关系。堆放炉灰的场地不是我的，且所堆放的炉灰也不是我方的，同时也不是我让物业在窗前堆放的炉灰，如果因为堆放炉灰所造成了损失，也应当由物业负责的，我也是受害者，因为我的房屋坐落在锅炉房前，在每年租金上都会减少一部分。3、在双方房屋租赁合同签订时候，就因为窗前有炉灰所以租金才由24000元变成了21000元。4、双方在合同中明确约定，此房屋系住宅不得挪作他用，而上诉人执意要开麻将馆进行经营活动，因此即使有损失也应当由上诉人自行负担。5、物业因其管理不善，将炉灰堆放至窗前，我们在合同中有明确约定，如果上诉人在此房屋内进行经营活动，由物业管理、公安、城管等管理部门的管理行为造成上诉人损失的，一切责任由上诉人自行负担。
本院认为：1、一审庭审中，张洪田向法庭出示2013年7月1日《房屋租赁合同》，阮金凤质证意见为“合同没有异议”。阮金凤称庭审后曾向法庭口头提出鉴定申请，但并未向法庭提交书面申请，一审法院对其口头鉴定申请未予支持并无不当，阮金凤关于一审法院程序违法的主张，本院不予支持。2、根据双方当事人的陈述，案涉房屋前堆放炉灰多年，上诉人并未就此提出异议，持续租赁房屋，此足以证明上诉人作为承租方对堆放炉灰是明知且认可的，现被上诉人要求解除合同，上诉人以此为由主张出租方赔偿，本院不予支持。3、双方2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》中，对房屋租金和采暖费、物业费分别约定，采暖费及物业管理费均由张洪田承担，阮金凤主张租金中包含采暖费和物业费，无事实根据。在保证涉诉房屋正常接受物业服务及供暖服务的前提下，张洪田与物业公司订立的的免除物业费和采暖费的法律关系与阮金凤无关，故阮金凤关于张洪田应该返还物业费、采暖费及孳息的主张，本院不予支持。4、关于阮金凤主张麻将机损失36000元一节，阮金凤并不能证明该损失客观存在及金额，且依据双方2013年7月1日《房屋租赁合同》第9条的约定“如乙方（阮金凤）在该房屋内进行经营性活动时，由公安、工商、税务、卫生、城建、城管、物业等管理部门的管理行为而影响乙方正常经营活动而造成的停业、损失、罚款等均由乙方负责”，即使物业公司堆放炉灰、垃圾的行为造成麻将机损失，也不应由张洪田承担，故阮金凤的该项主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1230元由上诉人阮金凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 周宏伟