河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终13940号
上诉人（原审原告）：王郑平，女，1958年1月2日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：阎建国，系王郑平丈夫。
委托诉讼代理人：金鹏飞，河南仟问律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阎鑫，女，1984年2月6日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：牛秀娟，河南博正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵秀，男，1983年5月31日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：牛秀娟，河南博正律师事务所律师。
上诉人王郑平因与被上诉人阎鑫、赵秀房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王郑平上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，将本案发回重审，或依法改判被上诉人继续履行合同并将位于管城回族区通站路118号院6号楼3单元10层1001号的房屋过户至上诉人名下；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）关于双方是否存在借名买房协议。1.双方之间存在亲属关系，具备口头协议信任基础，双方也是基于亲属关系，达成口头协议。2.涉案房屋买卖合同原件存放于上诉人处。一审中，上诉人提供了涉案商品房买卖合同原件，而被上诉人仅提供了房管局出具的商品房买卖合同档案。涉案房屋买卖合同系阎鑫与河南省博瑞置业有限公司签订的，被上诉人理应自己留存，但被上诉人将涉案房屋的商品房买卖合同原件交付给了上诉人，假如被上诉人是借款购买房屋，被上诉人为何将购买房屋的合同原件交付给被上诉人？故被上诉人称借钱购买房屋的辩解与现实常理不相符。3.涉案房屋的购房款、土地出让金、契税、维修基金等全部费用，均由上诉人向有关单位直接支付。假如被上诉人是借款购买房屋，应当是上诉人将钱支付给被上诉人，由被上诉人向有关单位支付，为何由上诉人向有关单位直接支付？而且像契税、维修基金、测绘费、工本费等小额款项都需要借吗？假如被上诉人是借款购买房屋，双方之前借款10万元都要出具“借据”，此次购房款数额更大，为何不出具借款凭证？4.证人证言直接证实了双方之间存在口头借名买房协议。5.涉案房屋已经向上诉人完成了交付，上诉人对涉案房屋进行了装修并占有使用多年，被上诉人知情并未提出异议。上诉人亲戚王兵居住该房屋是基于上诉人的同意，暂时借给其使用，系上诉人的处置行为，所以上诉人亲戚居住该房屋完全等同于上诉人的占有和使用。同时，假如被上诉人是借钱购买房屋，上诉人身为退休职工，为何花费巨资对房屋进行装修？被上诉人称借款购买房屋的辩解与现实常理不符。6.被上诉人于2016年购买商品房一套，另拥有宝马轿车一辆，具备较高经济条件，具有购房和偿债的能力。上诉人提供的借条，被上诉人自2011年借款至今仅偿还2万元借款，剩余8万元未再偿还，该事实也恰恰证实了双方口头约定，由上诉人购买涉案房屋，并补偿被上诉人8万元的事实。（二）关于涉案房屋的性质。涉案房屋在购买时已经补缴土地出让金，首次颁发的产权证书便为商品房产权证书，属于商品房性质。同时，根据涉案房屋同一栋楼其他房屋已经转让并办理最新产权证书及一审庭审查明的事实，涉案房屋现已无交易限制，可以自由转让。二、一审法院适用法律错误。口头协议的形式符合我国现有法律规定。虽然政府对经济适用房购买资格有所限制，但法律、行政法规对于经济适用房买卖合同并无效力性强制规定。所以，双方的口头协议内容，未违反法律、法规关于效力性强制规定，合法有效，应受法律保护。综上，一审法院认定事实清，适用法律错误，请求依法支持上诉人的诉讼请求。
阎鑫、赵秀辩称，一、对上诉人所称的亲属关系，我方从来没有异议，正是因为亲属关系才导致了本案诉讼。二、对于涉案房屋的手续存放于上诉人处，不仅不能证明双方之间存在口头借名买房的协议，反而可以证明阎建国借用了其在涉案房屋开发公司任高管的便利，拿走了阎鑫的所有手续。购房合同备案手续不是当场进行，购房合同签订以后，需要由开发商去房管部门进行备案，备案以后的合同拿回来再给购买方，而我方从来没有收到过开发商让去领取备案购房合同的电话。通过庭审才知道是阎建国通过关系领取了我方的购房手续。三、上诉人所称的购房款、土地出让金契税、维修基金等全部费用都是由上诉人支付，所以足以证明双方是借名买房，对这一说法我方不予认可，并且上诉人这样的说法也经不起推敲。购房款我方确实支付不起，但是像工本费测绘费这样的100多块钱我方是支付得起的，但是并没有任何人和任何部门通知我方需要交这些费用。如果我方和上诉人之间存在着购房资格转让的问题。那么上诉人不可能出现代替我方签名的情况。现在卷宗当中所有我方签名的地方除了购房合同上的名字是阎鑫自己所签之外，其他的字全都是由别人代签，出现代签名的情况是与正常的有房屋转让的事实相背的。如果说房屋真的已经转让了，那么完全没有必要由别人代替阎鑫和赵秀签字。应该是我方完全配合去办理该房屋的所有手续包括签字，上诉人的这种代签字的行为并没有得到我方任何形式的授权，完全是在我方不知情的情况下进行，上诉人这样做的目的就是想隐瞒我方，达到将涉案房屋据为己有的目的。四、通过上诉人向法庭提交的2011年7月1日的借条原件可以看出双方之间并没有达成任何协议。如果达成了协议，借条的原件应该销毁或者交付给我方，并且在该条的背面王郑平还备注了2014年过年也就是说在阳历的2014年1月30日还了两万，而房屋买卖合同的签订日期是在2013年9月11日。如果像上诉人所称的8万元是用于购买我方的购房资格，那么这个收条的原件怎么可能还在上诉人手中？并且在买房以后的五个月之后，我方仍然在还钱。五、一审的证人所作证言毫无可信度。在一审中证人朱桂红口述，在2013年过春节全家人，当时特别发问了一句阎鑫的孩子独生子有没有在场？朱桂红说在场。但事实是阎鑫的孩子是在2014年的11月3日才出生，这个时候怎么可能带着孩子在场来说这个事。可见事实的真相并不像证人所陈述的这样。六、赵秀于2016年10月11日购买了中原区百花路229号14号楼三层309的建筑面积是62.67平方的房屋，其使用面积只有46.53平方，完全符合国家的二套房政策，并且其中的购房款37.07万元是由赵秀的父亲赵文敏资助缴纳的，其余的10万元是浦发银行的商业贷款。阎鑫在2017年7月4日确实购得了华晨宝马218I轿车一辆，但是该车的价格不含税的价格是166092.31元，增值税28235.69元，总共车价194328元，其中136000元是郑州银行的车辆贷款，也就是说车辆是分期贷款购得。我方在得知房屋被上诉人的妹妹王兵侵占以后，随即找到了上诉人的爱人阎建国质问此事，期间多次找阎建国，要求即刻向上诉人返还房款，但是其一直推脱着不收这些房款，也不退回房屋。上诉人没有任何证据可以证明双方之间已经达成了借名买房的协议，并且在申请经济适用购房资格的时候，我方的目的就是为了自用。当时我方是没有任何房产的，并且基于了该经济适用房的存在，我方购买的房屋只能是剩余的面积，所以才购买了只有使用面积46点多的一套房屋。一审法院所查明的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
王郑平向一审法院起诉请求：判令两被告继续履行合同，将位于郑州市管城回族区通站路118号院6号楼3单元10层1001号的房屋过户至原告名下。
一审法院认定事实：2012年6月，被告阎鑫与赵秀经申请具备了购买郑州市经济适用住房的资格。2013年9月11日，被告阎鑫通过原告配偶阎＊国介绍与河南省博瑞置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。双方约定被告阎鑫购买郑州市管城回族区客技路西、三峡路南、万泉路北6幢3单元10层1004号经济适用房一套（现址为郑州市通站路118号院6号楼3单元10层1001号）；房屋建筑面积86.74平方米；总金额为247729元。该房屋购房款由原告方缴纳。同年8月10日，原告方缴纳了该房屋的土地出让金74318.83元；9月27日缴纳了契税3220元；2014年6月20日缴纳了维修基金5639元。其后，原告亲戚即在该房屋内居住。2015年6月，案涉房屋的产权登记在两被告名下。
2018年5月，两被告另案起诉原告亲戚王＊，要求王＊搬出案涉房屋。
另，被告阎鑫于2011年7月1日向原告出具的《收条》载明“今借人民币壹拾万元整”。该《收条》的背面写有“2014过年还2万”的内容。
一审法院认为，原告王郑平诉称其与被告阎鑫及赵秀达成了借名买房的口头协议；但两被告对此不予认可。原告虽提交了相关的交款票据；但被告辩称除购房款系借原告配偶的外，对其他费用的交纳并不知情，系原告方隐瞒所致；结合被告通过原告配偶购房的事实，仅依交款票据尚不能充分证明双方之间存在借名买房的事实。原告方提供的证人证言对借名买房的具体何人借名，如何付款、过户等详情亦未作清晰陈述；且原告持有的《收条》背面“2014过年还2万”的内容足以说明2014年春节被告仍在还款；原、被告并未达成借名买房、不再归还借款的协议。本案案涉房屋一直由原告亲戚居住，亦不足以说明该房屋的出资系原告本人，应过户至原告名下；且经济适用房具有特殊性，对购买资格有所限制；故原告现要求两被告将本案案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，证据及理由不足，该院不予支持。原、被告之间的借款及购房费用，原告可另行主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告王郑平的诉讼请求。一审案件受理费7464元、减半收取计3732元，保全费4520元，由原告王郑平负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
王郑平提交四组证据。第一组证据，河南省博瑞置业有限公司出具的证明一份，郑州泓佳物业服务有限公司出具的证明及领取房权证书备案材料一份。证明：（1）博瑞公司于2013年8月5日通知阎鑫缴纳涉案房屋的土地出让金；于2014年5月份以集中短信形式通知了全体业主办理入住手续，他人代为办理需要带齐购房合同原件、发票原件、业主身份证原件等；（2）涉案房屋于2014年6月办理房屋交房手续，代人代为办理，需验证业主身份证原件及代办人身份证原件，购房发票原件，购房合同原件；（3）2016年3月16日，上诉人经阎鑫同意，持阎金身份证原件领取了涉案房屋房产权证书；（4）被上诉人一审称不知晓其他费用的支出及房屋交付属于虚假陈述，被上诉人对土地出让金缴纳、房屋交付等均知情。证实双方存在口头“借名买房协议”。第二组证据，阎建国入职证明一份，亿嘉投资控股集团有限公司向阎建国颁发的聘书一份。证明，（1）阎建国在2013年4月份不在博瑞公司工作，自2013年5月4日起在远征公司工作，后又在亿嘉公司工作。（2）阎建国不可能利用职务便利隐瞒被上诉人办理房屋交接和领取房产证手续，并且与我方提供的第一组证据能够相互印证。第三组证据，不动产登记资料查询结果证明一份、车辆购置税完税证明一份。证明（1）赵秀于2016年12月5日购买另一套房屋，阎鑫于2017年7月12日购置宝马轿车一辆；（2）被上诉人具备较好的经济条件，被上诉人也从未向上诉人支付剩余8万元借款及购房款，充分印证了双方存在口头借名买房协议。第四组证据，阎建军证言一份。证明（1）阎建军系阎鑫亲叔叔，证实双方存在口头借名买房协议，逢年过节家庭聚会中，双方多次表述涉案房屋由上诉人夫妇出资购买。（2）阎鑫爷爷阎振武2014年11月15日至2017年2月前一直居住在涉案房屋所在小区，被上诉人过年、过节多次去看其爷爷，印证了被上诉人对涉案房屋的交付是知情的。
阎鑫、赵秀针对王郑平提交的证据发表质证意见，对于第一组证据当中证据1河南省博瑞置业有限公司出具的证明，没有见出具证明人的签字，仅仅有盖章。根据法人单位出具证据的相关规定，出具证明的人应当在证明上签字予以确认，并且应当提供法人单位的营业执照以及机构代码证；证据2郑州鸿嘉物业服务有限公司去出具的证明一份，质证意见同证据1，也是没有出具证据证明人的签字也没有提交鸿嘉物业公司的相关的营业执照和代码证。证据3郑州鸿嘉物业服务有限公司出具的领取房权证书的备案材料的这一份材料，其上的签字明显不是被上诉人阎鑫所书写，并且该份证据不能证明领取的时候现场查看了阎鑫以及王郑平的身份证原件的事实。从第一组证据的举证来看，对这三份证据的公司出具的证明的真实性有异议，也就是河南省博瑞置业有限公司2018年8月1日的证明以及郑州鸿嘉物业服务有限公司2018年8月1日的证明，对这两份证据的真实性有异议。如果上诉人想证明已经短信通知了被上诉人阎鑫和赵秀，除了应当提供由阎鑫和赵秀把身份证原件并且书写授权委托书给了上诉人王郑平的相关手续以外，最重要的是应当向法庭出示收发短信的手机信息往来。所以仅仅凭上诉人王郑平的爱人任高管的单位的一份证明，不足以达到其所要证明的短信通知过二被上诉人的证明目的。对于第二组证据，对证据的真实性没有异议，但是与本案不具有关联性。另外，中国是人情社会，并不是说他走了三五个月，他的关系就不存在了。一审法院在判决书当中写的也特别清楚，被上诉人阎鑫和赵秀之所以能在涉案房屋所在的房产公司买房子，是受到了上诉人王郑平的爱人阎建国的帮助，这也就是在该公司购买的房屋不仅仅一套。证人拒绝回答这个问题的所在。对于第三组证据，不动产登记资料查询结果以及车辆购置税完税一份，对真实性没有异议，但是与本案不具有关联性。通过被上诉人方的举证可以证明上诉人所举证的赵秀名下的该套房产的出资人是赵秀的父亲赵文敏，并且剩余的房款是在银行的按揭商业贷款。对于车辆随后被上诉人方也将向法庭出具车辆系贷款购买的相关证据。即使是二被上诉人购买了其他的房屋和车辆。也不足以说明上诉人与被上诉人之间就存在着借名买房的协议，也不足以证明上诉人方向被上诉人方支付了好处费8万元。对于证据四也就是证人证言。首先，该份证人证言阎建军与阎建国是同胞兄弟，并且阎建军一家受阎建国一家的照顾很多，包括其所居住的房子。阎建军和阎建国之间有利害关系，其所述的对被上诉人方不利的证言不应该作为证据使用。另证人是在一审之前就知道案件事实情况的人，而其在一审期间并没有出庭予以作证。所以不属于在二审期间新发现或者新发生的事情，其证言不应该作为定案的依据，予以采信。证人所说的在家人聚餐的时候多次协商，经法庭和上诉人释明以后，仍然肯定的是多次协商。协商当然不同于协议。协商的最终结果是什么也不是确定的。所以先不论证人的证言虚实，就其所做的协商二字就其所作的陈述就不能认定上诉人与被上诉人之间存在借名买房以及向二被上诉人支付了好处费的口头协议。
阎鑫、赵秀提交如下证据。证据1，关于车辆的购车及完税的相关证据，证据2，购买房屋是赵秀的父亲赵文敏出资购买及其与赵秀之间的身份关系证明。证明二被上诉人经济条件一般，其购买的房屋以及车辆均是银行贷款，或者有老人资助，并且就是因为有涉案房屋经济适用房的存在，所以赵秀和阎鑫在购买商品房的时候只能购买小面积的房屋。
王郑平针对阎鑫、赵秀提交的证据发表质证意见，对真实性没有异议。对其证明目的有异议，按照被上诉人赵秀、阎鑫的说法，是他们购买了涉案房屋那么他们应该等待涉案房屋的交付即入住。而不是说有另行购买其他的房屋。而且另行购买其他的房屋，虽然说从这被上诉人提供的证据来看，这个钱是由赵文敏支付的。但是如果说是赵秀和阎鑫要购买房屋，其父母肯定要资助，那么他购买涉案房屋的钱为什么就没出？为什么就没有给阎建国、王郑平，一直就没有给过。说明其提供的证据是自相矛盾的。购买宝马车虽然说一部分车款是通过贷款形式购买的，但是也充分表明了其有很好的经济基础，有很好的收入水平，才能消费起豪华品牌车，在其有这么好的经济条件下，从来就没有想着去归还他自己亲伯伯的借款，充分说明了8万元的借款是以好处费的借名买房，好处费的形式免于还款。而且购买这个涉案房屋是由阎建国王郑平借他们双方的名义购买的房屋。
本院经审查认为，王郑平提交第一、四组证据不能达到其证明目的，第二、三组证据与本案无关联，对其提交的证据均不予采信。阎鑫、赵秀提交的证据与本案无关联，对其提交的证据均不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是双方是否就涉案房屋达成了借名买房协议。王郑平称与阎鑫、赵秀达成口头借名购房协议，阎鑫、赵秀对此不予认可。本案中，阎鑫曾于2011年借王郑平10万元，出具有书面收条，涉案房屋价值30万左右，如果达成借名买房协议，此后将会涉及房产过户等一系列问题，阎鑫对于借款10万元尚打有收条，但对于价值更大的房屋未能达成借名买房的书面协议，对王郑平所称的基于亲戚关系未达成书面协议的理由不能令人信服，对王郑平的主张不予支持。此外，即便双方存在真实的借名买房协议，因涉案房屋为经济适用房，属于政策性保障住房，其对于购房者的资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，不具备购房资格的人是不能购买经济适用房的，对于不具备购房资格而借用他人名义购房的行为属违法行为，有违社会公序良俗，对于此种行为不应得到鼓励和支持，故借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。
综上所述，王郑平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3732元，由王郑平负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 王燕燕
审判员 李继军
二〇一八年十月十五日
书记员 李 杨