重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第03923号
上诉人(原审原告、原审反诉被告)罗承全。
委托代理人刘洋东，重庆市渝北区王家法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告、原审反诉原告)陈永华。
上诉人罗承全与被上诉人陈永华租赁合同纠纷一案，罗承全不服重庆市巴南区人民法院(2014)巴法民初字第05128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:陈永华系重庆市巴南区其龙村1社村民。1999年9月，经陈永华书面申请，村社同意，陈永华因无房居住在该社外河新建房屋。房屋为一楼一底，占地75平方米，建筑面积106平方米，其中底层建筑面积53平方米。建成后陈永华对该房屋进行扩建至600平方米，其中165平方米办理了产权证明。
2010年8月1日起，陈永华与罗承全签订《房屋出租协议》，约定陈永华将其自建房屋600平方米出租给罗承全，用作木材加工经营。租期自2010年8月1日至2012年8月1日，租金每年25000元，水电费由罗承全承担。该合同届满后，2012年8月1日，双方续签合同，租期自2012年8月1日至2015年3月30日，租金每半年21000元。合同签订后，双方均履行了各自义务。但2013年8月1日至2014年8月1日，罗承全只支付了租金30000元，尚有12000元未支付。
合同履行期间，原告罗承全为经营需要自行搭建了面积约100平方米的房屋，但无产权证。2014年5月，陈永华及其房屋被纳入征地拆迁安置范围，经测量，陈永华房屋实际面积为700.49平方米。2014年8月17日，租赁房屋开始拆除，原告搬离房屋。有15天的房屋占有使用费1956元未支付。同年11月11日，陈永华与重庆市巴南区人民政府征地办公室签订了《征地农转非人员安置协议书》及《征地房屋拆迁住房货币安置协议》，陈永华为农转非安置人员，并选择住房货币安置。为此陈永华领取了农转非人员安置补助费17500元、有证房屋拆迁补偿77630.4元、无证面积房屋拆除工时费10709.8元（每平方米20元）、构附着物及个人设施定额补偿4000元、搬家补助800元、住房货币安置90000元、搬迁补助2000元、简装修费9000元、住房货币安置奖励9000元、有证房奖励3300元、有证房残值收购费3300元，以上合计227240.2元。现罗承全起诉要求确认双方的租赁协议无效，返还租金10万元及拆迁利益，陈永华反诉要求罗承全支付房屋占有使用费13956元及垫付的水电费348元，审理中，因双方分歧过大，故调解未果。
一审法院认为，合同的签订与履行应当符合法律规定，违反国家法律效力性禁止规定的合同为无效合同。无效合同自始无法律约束力。因该合同取得的财产，应当返还，不能返还的应折价补偿，有过错的应当赔偿对方损失，双方都有过错，应各自承担相应责任。本案中，因陈永华出租的房屋部分有合法手续，部分未办理相关审批手续，按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定，其将未取得建设工程规划许可手续而修建的房屋部分出租，而与罗承全签订的租赁协议中无合法手续部分无效，而有合法手续部分房屋出租签订的合同部分有效。对于有效部分，罗承全应当按约定给付租金。对无效部分，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，罗承全作为房屋使用人，应当按约定的租金标准向陈永华支付无证房屋的占有使用费。截止2014年8月16日，罗承全应当给付陈永华租金3774.66元、占有使用费9951.37元，合计13726.03元，并支付陈永华垫付的水电费348元，总计14074.03元。
依照无效合同的处理原则，承租人应当返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获得的占有利益。占有利益为无形财产，只能按照合同约定的租金标准采取折价补偿的方式，即支付占有使用费予以返还。本案中，合同有效部分的租金罗承全应当支付，无效部分的占有使用费罗承全应当按租金标准返还。故对罗承全请求陈永华返还租金的请求不予支持。
对罗承全请求陈永华返还搬迁补偿费、个人生活设施费、构附着物费及200平方米无证房屋的拆迁利益的请求，一审法院认为，陈永华获得的拆迁利益，系基于陈永华系被征地拆迁的集体经济组织成员的特殊身份。其获得的拆迁利益系因征地拆迁其丧失了集体经济组织成员的身份及相应权益，征地办公室按国家政策依法确定补偿的标准及数额并发放。罗承全并非被征地拆迁的集体经济组织成员，双方租赁协议亦未对拆迁利益进行约定，罗承全并无资格获取陈永华的拆迁利益。但陈永华取得的拆迁利益中，包含了罗承全在使用房屋期间自行搭建的100.49平方米的房屋拆迁补偿费用，该部分拆迁补偿费用，应当由罗承全取得。因罗承全搭建的房屋并未办理产权证明，按陈永华拆迁协议中无证面积房屋撤除工时费每平方米20元计算，共计2009.8元，陈永华应当予以返还。
综上所诉，陈永华应向罗承全支付2009.8元；罗承全应向陈永华支付14074.03元，两笔费用抵扣后，罗承全仍应向陈永华支付12064.23元。为此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第四十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：
“一、原告（反诉被告）罗承全与被告（反诉原告）陈永华于2010年8月1日及2012年8月1日签订的《房屋出租协议》中165平方米房屋出租部分有效、435平方米房屋出租部分无效；
二、原告（反诉被告）罗承全自本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）陈永华支付12064.23元；
三、驳回原告（反诉被告）罗承全的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈永华的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费80元，本院减半收取40元，由本诉原告罗承全自行承担；本案反诉案件受理费50元,本院减半收取25元，由反诉原告陈永华自行承担，本院预收的费用不作清退。”
罗承全不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持罗承全在一审中的诉讼请求、驳回陈永华在一审中的反诉请求。主要事实和理由：陈永华在出租房屋时没有告知其有证房屋和无证房屋的情况，导致罗承全投资失误，该租赁协议无效，陈永华对其无证房屋部分不应当收取租金或占有使用费。罗承全承租期间自行修建了400多平方米添附物，应当获得相应拆迁收益。陈永华应当适当返还罗承全已付租金20000元，支付罗承全拆迁利益，包括：搬迁补助2000元、个人设施和构附着物综合补偿4000元、搬家补助800元、简装修费9000元、住房货币安置奖励9000元、搬家过渡损失10000元。
陈永华答辩称:无证房屋主要系自己修建，罗承全修建的只有100平方米。罗承全占有使用全部房屋4年多，应当支付租金和占有使用费。国家征用土地不是陈永华能够决定的，拆迁补偿的对象是陈永华的房屋，罗承全作为承租人不应当获得拆迁利益。一审判决正确，要求维持。
本院二审查明事实与一审查明的相同。
本院认为，虽然陈永华出租给罗承全的部分房屋系违规修建，但并不构成罗承全要求退还租金或占有使用费的正当理由。一审结合双方租赁合同约定的面积和陈永华被拆迁的房屋面积认定罗承全在承租房屋期间自行搭建房屋面积为100.49平方米并无不当，罗承全主张自己搭建房屋面积为400平方米，与查明事实不符，本院不予认定。关于罗承全提出的部分项目的拆迁利益，因其系陈永华作为被拆迁人而获得，罗承全要求获得于法无据，也于理不符，本院不予支持。
综上所述，罗承全的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人罗承全负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年八月十四日
书 记 员 赵 曦