江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏02民终2765号
上诉人(原审被告)：高仁荣，男，1959年9月11日生，汉族。
委托诉讼代理人：邹剑明，江苏法瞻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢晨晖，江苏法瞻律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：宣仲健，男，1949年9月4日生，汉族。
委托诉讼代理人：黄四美，江苏元聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张庆，江苏元聚律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：强小莉，女，1951年9月12日生，汉族。
委托诉讼代理人：黄四美，江苏元聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张庆，江苏元聚律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：高荷娣，女，1957年7月23日生，汉族。
委托诉讼代理人：赵江锋，江苏云崖律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：高珠明，男，1959年1月18日生，汉族。
委托诉讼代理人：赵江锋，江苏云崖律师事务所律师。
上诉人高仁荣因与被上诉人宣仲健、强小莉、高荷娣、高珠明所有权确认纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2017)苏0213民初7544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高仁荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回宣仲健、强小莉诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，高荷娣在购买翠筠居47号房屋时并非本村村民，不能购买宅基地房屋。负责拆迁安置事务的村集体在明知该私房买卖合同存在的情况下，仍坚持以高仁荣作为拆迁补偿协议的相对人，足以说明村集体并不认可这份私房买卖合同，现在拆迁所得房屋可以上市交易的合法性并不能否定被拆迁房屋买卖的违法性，不能片面地为稳定物权关系而轻易认定私房买卖合同有效。2.案外人张学明无权购买案涉房屋，其购买的实质是套取拆迁安置房的利益。拆迁安置房的购房资格仅限于被拆迁村民，张学明显然无权购买案涉房屋。张学明借高仁荣之名以187128元的价格购买了案涉房屋，又以27万元的价格转让了该房屋，套取高仁荣的拆迁利益。3.一审判决适用法律不当。高仁荣非宣仲健、强小莉房屋买卖合同的相对人，无需负担合同义务。一审法院在一个合同之债的法律关系中判令一个非合同当事人来承担合同义务属于法律适用错误。4.从物权登记和国家税收层面来讲，一审判决导致国家财政税收受损，社会公平正义价值观受到挑战。即使判决宣仲健、强小莉有取得案涉房屋的权利，案涉房屋也应先从高仁荣名下过户至高荷娣名下，再由高荷娣转移至宣仲健、强小莉名下，而判令由高仁荣直接过户给宣仲健、强小莉，导致原本应由两次的税费负担变成一次税费负担，同时为张学明的套利行为创造了逃避缴税的机会，导致国家财政税收损失。一审判决变相鼓励借名买房和违法买卖安置房。房屋中介机构可以利用该判决诱使更多的人去买卖不具备上市交易的安置房，扰乱安置房交易管理秩序。
宣仲健、强小莉辩称，1.高仁荣所陈述的事实和主张的理由均是建立在不诚信，损害他人利益的基础上，其认为高仁荣与高荷娣于1995年2月26日签订的协议合法有效。2.高仁荣在1995年将房屋出售给高荷娣已经取得房款7.7万元，在出售后该房屋的所有利益包括全部的拆迁利益归高荷娣所有，因此强小莉、宣仲健与高荷娣夫妇之间的房屋买卖关系应当依法予以保护。3.强小莉、宣仲健在购买房屋时，所有的手续都是与高荷娣夫妇办理，至于张学明从未直接参与交易，其也不知道具体的交易环节，即使交易环节存在，也只是高荷娣夫妇对自己权利的处分，与其无关。4.高仁荣出售了房屋就有配合最终完成交易的义务，其配合义务不因房屋拆迁而取消。一审判决在已经查清事实的基础上既保护交易的稳定性又体现实质的公平公正。请求二审驳回上诉，维持原判。
高荷娣、高珠明辩称，高仁荣与高荷娣于1995年2月26日签订的协议不违反当时的法律法规，亦是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。其后国家对宅基地转让进行了相应的规范，其立法目的也是为了防止集体经济受非集体经济人员的损害。根据本案一审认定事实，高荷娣系金星股份经济合作社成员，是村集体经济组织的成员之一，所以也不存在损害集体经济一说。高仁荣将翠筠居××号转让至高荷娣后，已丧失了相应的财产利益。一审法院认定事实清楚，应该依法予以维持。
宣仲健、强小莉向一审法院起诉请求：1.确认宣仲健、强小莉系位于无锡市盛星苑××室不动产所有人；2.高仁荣协助办理位于无锡市盛星苑××室不动产过户手续；3.本案诉讼费、保全费由高荷娣、高珠明、高仁荣共同承担。
一审法院认定事实：1995年2月26日，高仁荣与高荷娣签订《协议书》，协议书载明：“甲方：高仁荣，乙方：高荷娣，座落在金星村××号，高仁荣私房一幢经姐弟俩协商，父母大人全家同意决定，将弟高仁荣房屋转让给姐高荷娣名下，房屋价格金额为柒万柒仟元正。从1995年2月26日起，房屋产权其一切房屋所有权属高荷娣所有，以后的一切房屋上的一切事务、费用、处理权有高荷娣负责、所有。此凭证一式2份即日起有效。甲、乙方各持1份。”在协议书证明人一栏有高某根、鲍某的签名，见证人一栏有高某某、高某的签名。签订协议后，高荷娣给付高仁荣7.7万元，该房屋由高荷娣一家居住、使用。
2004年4月9日，由原无锡市南长区扬名镇金星村村民委员会与“高仁荣”(系他人代签)签订了《金星村老村改造拆迁协议书》，载明的主要内容是：“由金星村村民委员会(以下简称甲方)与被拆迁户(以下简称乙方)订立协议如下：一、乙方将原有旧房(户主高仁荣)出让给甲方，以便拆除后重新建造；二、拆除面积：合计143.9平方米；四、甲方根据规定给乙方安置公寓式新房，公寓房座落盛星苑××、××、××，安置面积283.53平方米；五、甲方根据规定及实际情况给乙方补贴合计25349元；六、结算：合计结欠金额237265元。”
同日，原无锡市南长区扬名街道办事处金星社区居民委员会与“高仁荣”(系他人代签)签订了《征地拆迁安置房屋安置协议书》，安置高仁荣坐落于盛星苑××、××、××号房屋。
2004年9月17日，高荷娣、高珠明与宣仲健、强小莉签订《协议书》，载明的主要内容是：“1.甲方高荷娣、高珠明夫妻双方在2004年6月16日向乙方宣仲健、强小莉夫妻双方借贰拾柒万元整定于2004年9月15日归还。因甲方在三个月之内无能偿还贰拾柒万元整。在甲、乙双方协商，甲方在2004年9月16日将盛星苑××室房屋抵押给乙方。甲乙双方商量一致同意，乙方将永久拥有产权，永远归乙方所有，甲方不得要还，如甲方向乙方要还盛星苑××室房屋，甲方应赔偿乙方伍拾肆万元整及装璜费捌万元整，如乙方退还甲方盛星苑××室，乙方应赔偿甲方贰拾柒万元整。2.今后办理房产证、土地证及房屋过户手续的一切费用均由乙方承担，如甲方领到产权证后，即给乙方。3.甲方将盛星苑××室抵押给乙方的房屋为农民安居房，无土地证，一旦政策允许办理时，甲方必需给乙方提供各种有关证件，并保证和负责为乙方办妥产权证、土地证。4.如甲方家庭发生产权纠纷，由甲方全部负责，如乙方受牵连，将盛星苑××室的房屋抵押给乙方。5.本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证人一份，并具有同等法律效力，本协议待乙方办妥产权证，土地证即失效。”协议书上见证人一栏，有吴某、高某某、唐某、宣某的签名、手印。
2004年9月18日，高荷娣、高珠明出具收条1张，载明：“今收到宣仲健贰拾柒万元整，高荷娣以盛星苑××室房屋所有权归属于宣仲健。”收条上见证人一栏，有吴某、高某某、唐某的签名。
另查明，无锡市盛星苑××室房屋于2014年8月19日登记在高仁荣名下，建筑面积为103.96平方米。打印日期为2017年7月25日的无锡市房屋登记簿证明载明：房屋座落××室，所有权人高仁荣，建筑面积为103.96平方米，发证日期2017年6月30日，被一审法院于2017年7月29日查封，在附记一栏写明，补发，征地拆迁安置房，取得房屋时间2004年4月9日。
审理中，张学明陈述：其原来是金星村薛湾里××号的，当时金星村其他村巷的房屋在拆迁，薛湾里也有拆迁计划，考虑到过渡时家里人口比较多，所以准备买套房子。唐某是其朋友，唐某妻子叫高某某，高荷娣与高玲娣是姐妹，当时高荷娣有资格购买盛星苑房屋，但其没有购买资格，所以其经过唐某介绍，就以高荷娣的名义购买了盛星苑××室房屋，并以高荷娣的名义进行结算，由负责拆迁安置房屋这块的陆家如经办，实际购房资金全部是其支出的，购房款项共计18万元左右，具体金额以发票为准，其打到村里给的江苏银行账户。因为原来老房子翠筠居××号房屋是高仁荣的，所以发票上的名字只能写高仁荣，这些情况其是后来听高荷娣、高某某讲的，具体的购房手续都是唐某夫妇经办，其只是去付一下钱。钱款交清后，就可以拿钥匙，不需要签字，当时房屋也已经造好了，具体购房时间是在2004年。其拿到房屋后，并没有装修居住。因为房子不是很称心，然后其父亲又购买了现在住的锡星苑××室。2004年，其就委托唐某夫妇出售盛星苑××室房屋，所有手续都是唐某夫妇经办，据唐某夫妇讲该房屋是出售给强小莉夫妇。唐某将出售盛星苑××房屋的钱可能是打到其工商银行卡上的，大概卖了27万元，因为时间长了，其已经忘记这个事情了，反正钱肯定是全部拿到的。其认为该房屋应该属于强小莉夫妇，包括高仁荣、高荷娣应当要配合将房屋过户给强小莉，而与其无关。
审理中，吴某陈述：其在2003年开办无锡市南长区星辰房产信息咨询服务部，现在已改名为强强房产，在中南路××号。当时盛星苑××室房屋是高荷娣的妹妹高某某报的，当时报价是30万元，后来谈下来是27万元，当时高某某讲房屋没有产权证，讲房产证不是高荷娣的名字，是高仁荣卖给高荷娣的，其在看了拆迁协议之后认为该房屋属于高荷娣，然后在2004年9月17日晚上在高荷娣家里签订合同，当时其与高某某夫妇、高荷娣及丈夫，以及宣仲健、强小莉及儿子宣某在场，签订合同第二天支付的房款，高荷娣、高某某、宣仲健、强小莉约好一起去付钱的，怎么付的不知道，但钱肯定是付的。
审理中，高荷娣陈述：父亲高某根，母亲鲍某，父母有四个子女，分别是高荷娣、高仁荣、高某某、高某。其与高珠明系夫妻。无锡市金星村翠筠居××、××号两间房屋是父母的，按照传统房子是给儿子的，所以父母就将××号给高仁荣，××号给高某，当时四个人都没有结婚，翠筠居××号房屋已经过户到高仁荣名下，翠筠居××号房屋已经过户到高某名下。有一次，高某讲高仁荣要把翠筠居××号房屋卖掉，高某劝高荷娣将该房屋买下，说住得近姐弟之间可以照应。1995年2月26日，其与高仁荣签订了关于翠筠居××号房屋的协议书，协议内容是由高仁荣妻子起草，当时父母、弟妹均都在场签字，其当场将7.7万元现金交给了高仁荣。当时其、高仁荣均已经结婚，其结婚后已将户口迁入本市泰昌弄××号，考虑到双方是姐弟，觉得房屋放在弟弟名下也没有关系，所以没有办理房屋过户手续。大概一年后，其就将翠筠居××号房屋进行了装修，是和高某一起装修的，装修好之后其一家就一直居住到拆迁。2004年4月9日其与金星村签订了关于翠筠居××号房屋的拆迁协议，虽然当时房产证上是高仁荣的名字，但是房屋已经卖给高荷娣，所以有关房屋的一切事情就跟高仁荣无关，拆迁协议上“高仁荣”、“高珠明”均不是他们本人所签的，当时其比较忙也没有去，都是其委托别人去签的，因为村里知道其与高仁荣之间房屋买卖事宜，其也将房屋买卖协议提供给村里的。其实际拿到了两套安置房屋，就是盛星苑××室、××室，并支付了部分扩房款，按照当时的政策，只要有钱就可以买房，当时其妹夫的朋友张学明也是金星村的人，因为他家将要拆迁，想买套房屋住，就以高荷娣的名义购买了盛星苑××室房屋，其也表示同意，该套房屋是张学明全额购买。后来张学明家也拆迁分房，他就准备把盛星苑××室房屋卖掉，具体情况其不知道，宣仲健、强小莉夫妻带着中介以及高荷娣的妹妹、妹夫到其家，讲这个房屋由于名义上是高荷娣的，所以需要其签字，其和高珠明就在协议书上签字，但是其没有拿到一分款项，且协议的内容也没有看，签字仅是为了配合他们买卖房屋。
审理中，宣仲健、强小莉陈述：2004年9月其儿子宣某要结婚，当时准备购买一套房屋，结合家里的经济情况，就通过中介星辰房产看中了盛星苑××室房屋，并且通过中介方从中撮合，达成一致意见，确定购房款27万元，以后房屋办理证件等费用由其承担。在2004年9月17日晚上，在盛星苑××室签订协议，2004年9月18日将全部购房款27万元一次性付清，为此其还支付了中介费2000元，2004年10月其开始装修房屋，到2005年底入住，一直是由其儿子宣某夫妇一家居住。2014年开始办理产权证，办证费用都是由其支付的，甚至买卖房屋的契税以及工本费都是由其承担，高荷娣取得房产证后就交给宣仲健、强小莉。2017年宣某夫妇为了改善居住条件想出售这套房屋，高荷娣一直承诺配合办理相关手续，高仁荣也表示同意，但高仁荣签字后就反悔了，并于2017年6月底将产权证挂失，所以其只能起诉通过法院解决。
审理中，高玲娣陈述：其父母亲是高某根、鲍某，父母有四个子女，分别是高荷娣、高仁荣、高某某及高某。高荷娣与高珠明是夫妻，其丈夫是唐某。无锡市金星村翠筠居××号、××号两间房屋是其父母的，1992年左右统一办理房产证时，其父母就把翠筠居××号房屋办到高仁荣名下，翠筠居××号房屋办到高某名下。后由于高仁荣家又要建造房子钱比较紧张，所以要把翠筠居××号房屋卖掉，当时已经联系了一个买的人，后来不知为何又不卖了，然后高某就跟高荷娣说，让高荷娣购买，高荷娣说她没有钱，高某说借给她，再问高某某借一点，这样房子买下来的话大家住在一起可以有照应，大部分钱都是其借给高荷娣的，高某也借了部分给高荷娣，再加上高荷娣自己有一点积蓄，一共凑了7.7万元，在1995年2月26日由陈某起草协议，当时其及父母、高某均在场作为见证人签字，高荷娣就把钱当场给了高仁荣夫妇。然后，高荷娣就进行装修，装修风格与高某一样的，他们是一起装修的，装修的钱都是向其借的。装修好之后，高荷娣一家人就一直住在里面直到拆迁。张学明住在金星村薛湾里，是其丈夫唐某的好朋友，张学明是在金星村开汽车的，当时薛湾里可能要拆迁，因为拆迁没有现房需要过渡，张学明就把这个情况跟唐某说准备买套房子，唐某就说高荷娣房子拆迁了，可以再扩一套房屋，只要和金星村讲好，所以唐某就跟高荷娣商量，高荷娣考虑到与其是亲戚，唐某与张学明又是好朋友，所以高荷娣表示同意，张学明购买盛星苑××室房屋的房款都是张学明直接支付的。之所以盛星苑××室房屋由张学明借高荷娣的名义买下而没有与高仁荣讲，是因为1995年高荷娣与高仁荣签订协议的时候已经写明，关于翠筠居××号房屋所有权归高荷娣，一切事务与高仁荣无关，所以没有必要去通知高仁荣。后来张学明的父亲又买了一套房屋，觉得盛星苑××室是一楼不喜欢，所以张学明又想把90-101室房屋卖掉。因为高荷娣是其姐姐，所以就口头委托高玲娣出售。其就挂在星辰房产中介卖房，具体经办人姓吴，房价是27万元，强小莉到星辰房产看中房子，后来还去现场看房。因为是拆迁安置房，当时还不能上市买卖，所以2004年9月17日由星辰房产姓吴的经办人起草协议，有高荷娣夫妇、强小莉夫妇、其夫妇、还有姓吴的人在场，是傍晚时候到高荷娣盛星苑××室去签订的协议，后来才知道是以借款的形式来买的这套房屋。高荷娣与强小莉之间实际根本没有借款纠纷，之所以叫高荷娣在协议上签字，是因为翠筠居××号房屋是高荷娣的，签订协议时还把翠筠居××号的房屋买卖协议给强小莉夫妇看的，因为张学明委托其处理卖房事宜，所以张学明也没有签字。卖房款27万元是交给高玲娣的，但是现金还是银行转账记不得了，然后其让唐某把27万元给张学明，支付方式也记不清了，反正是给张学明了。因为高荷娣、高珠明是房屋名义上的所有权人，所以让他们在收条上签字的，但是高荷娣、高珠明没有收到钱。强小莉夫妇买这个房子是给其儿子结婚用的，所以买下来之后他们一家人就一直住在里面，现在房屋好像出租了。
一审法院认为，高仁荣与高荷娣于1995年2月26日签订的协议，系双方的真实意思表示，且不违反当时法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。高荷娣按约支付房屋转让款后取得金星村翠筠居××号房屋，并且进行装修居住、使用，后该房屋被拆迁，故高荷娣应享有拆迁利益的权利。后案外人张学明以高荷娣名义购买涉案房屋，并委托高玲娣以高荷娣名义将涉案房屋转让给宣仲健、强小莉，并于2014年9月17日签订了名为借贷实为房屋买卖的协议，宣仲健、强小莉按约支付房屋转让款后取得涉案房屋，并居住、使用至今，现高荷娣、高珠明、宣仲健、强小莉及案外人张学明对此均无异议，且涉案房屋已具备上市交易的条件，故宣仲健、强小莉要求将该房屋转移登记至其名下的诉请，应予以支持，因房屋买卖合同当事人之间形成的是债权债务关系，并非物权确认关系，故宣仲健、强小莉要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉请，不符合法律规定，不予支持。因该房屋登记在高仁荣名下，故高仁荣应予协助。高仁荣辩称的理由，于法无据，不予采信。综上，宣仲健、强小莉的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、高仁荣于判决发生法律效力之日起10日内协助宣仲健、强小莉将无锡市盛星苑××室房屋转移登记至宣仲健、强小莉名下；二、驳回宣仲健、强小莉的其他诉讼请求。案件受理费6940元、诉前保全费4020元，合计10960元(宣仲健、强小莉已预交)，由宣仲健、强小莉负担。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审争议的焦点：案涉房产尚未登记在高荷娣、高珠明名下，宣仲健、强小莉基于其与高荷娣、高珠明签订的协议书要求确认其为案涉房屋产权人的主张应否得到支持，宣仲健、强小莉是否有权要求原产权人高仁荣协助办理过户登记手续。
本院认为，如果物权变动无须进行登记或者交付即可发生物权效力将会导致实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，造成事实物权与法律物权的分离。在这种情形下，因为物权变动没有可以从外部认识的表征，社会公众无从知晓权利人享有的物权，加之物权的实际状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，对交易秩序和交易安全带来隐患。为避免上述问题，《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，在未经登记直接取得的不动产物权进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。该规定促使了物权公示原则在该种物权变动中的及时回归，即要求不动产取得人在进一步处分物权前，要先进行登记，以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全。依据上述规定，已经取得不动产物权的权利人处分依法需要办理登记的不动产物权时，应当先办理登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记，然后再进行处分，否则不发生物权效力。本案中，高荷娣、高珠明出卖本案所涉房产时应满足上述法律规定的前提条件，即将房产登记在其自己名下，否则其所处分房产的行为将不能发生物权效力。现高荷娣、高珠明尚未将房产登记在其自己名下，故宣仲健、强小莉与高荷娣、高珠明签订的“名为借款，实为房屋买卖”的协议即使合法、有效，也不能产生物权变动的效力，即宣仲健、强小莉要求确认其为案涉房产所有人的条件尚未成就。在此情况下，宣仲健、强小莉当然不能直接要求高仁荣协助办理过户登记手续。综上，应驳回宣仲健、强小莉的诉讼请求。对于高仁荣提出的其他上诉理由本院不再理涉。
综上所述，高仁荣的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市梁溪区人民法院(2017)苏0213民初7544号民事判决；
二、驳回宣仲健、强小莉的诉讼请求。
一审案件受理费6940元、财产保全费4020元，二审案件受理费6940元，共计17900元，均由宣仲健、强小莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 贾建中
审判员 龚 甜
二〇一八年九月三日
书记员 王晴雯