河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民一终字第1297号
上诉人（原审被告）王海涛。
委托代理人李强，河北凯歌律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨墁墁。
委托代理人刘洪章，河北元恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈英弟。
委托代理人苏静平，河北树仁律师事务所律师。
上诉人王海涛、上诉人杨墁墁因确认合同效力纠纷一案，不服河北省保定市南市区人民法院（2015）南民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王海涛委托代理人李强、上诉人杨墁墁委托代理人刘洪章、被上诉人陈英弟及其委托代理人苏静平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1998年10月14日原告陈英弟与王长江登记结婚，婚后生有一女王甜甜，1996年7月份保定市南市区土地管理局发给王长江集体土地建设用地使用证，内容为，土地使用者王长江，地址为南大园金庄村，用地面积为191.86平方米，建筑面积为82.36平方米。原告陈英弟与王长江结婚后居住在此房。2005年4月1日原告陈英弟与王长江在保定市南市区民政局办理了协议离婚，离婚协议内容为，双方因感情不合自愿离婚，财产处理及子女安排为，现有双方婚后建立住房12间，地址（河北省保定市南市区南大园乡南金庄村东小元甲9号）每人6间，北房7间、西房1间、南房4间，陈英弟要北房从东数前4间、南房从东数前2间，王长江要北房后3间、南房后2间、西房1间，大门口、水管及厕所共同使用。婚后女儿王甜甜由原告陈英弟抚养，别无纠纷，家中所有房屋双方不得私自转卖。2008年7月22日被告杨墁墁与王长江登记结婚。2012年10月11日王长江因病死亡。2014年9月24日被告杨墁墁与被告王海涛签订房屋买卖协议，内容为，被告杨墁墁将位于保定市南市区南大园乡金庄村东小元甲9号，占地面积191.86平方米，房屋12间转让被告王海涛，转让价款32万元。协议签订后，被告王海涛将32万元交给被告杨墁墁，杨墁墁将房屋交付给被告王海涛。另查明，被告王海涛系王长江的侄子。
原审法院认为，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案原告陈英弟与王长江在离婚协议中有明确约定，位于保定市南市区南大园乡南金庄东小元甲9号的北房从东数前4间、南房从东数前2间归原告陈英弟所有。大门口、水管、厕所共同使用。其约定不违反法律规定，受法律保护。原告陈英弟对上述房产享有所有权。并且本案所涉12间房屋是由1996年7月集体土地建设用地使用证的建设面积82.36平方米基础上改建而来，且在原告陈英弟与王长江离婚协议也证明是婚后建设住房12间。被告王海涛系王长江的侄子，并住在南金庄村，对王长江与陈英弟结婚、离婚及王长江与杨墁墁结婚、王长江死亡、本案所涉12间房是王长江与陈英弟共建情况应是明知的。故王海涛属非善意的，不能构成善意取得。被告杨墁墁处分了属于原告陈英弟的六间房，应认定为无权处分。故原告陈英弟请求确认被告王海涛与杨墁墁之间的买卖协议无效，返还位于保定市南市区南大园乡南金庄村东小元甲9号北房从东数前4间、南房从东数前2间房屋，大门口、水管、厕所共同使用的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、第一百零六条第一款的规定，判决：一、确认2014年9月24日被告王海涛与被告杨墁墁所签订的协议书无效。二、被告王海涛于本判决生效后10日内，返还给原告陈英弟的位于保定市南市区南大园乡南金庄村东小元甲9号北房从东数前4间，南房从东数前2间房屋，大门口、水管、厕所共同使用。案件受理费80元，适用简易程序减半收取40元，由被告王海涛、被告杨墁墁各负担20元。
上诉人王海涛不服一审判决，上诉称，一、上诉人王海涛与被上诉人杨墁墁签订的转让协议有效。被上诉人陈英弟没有权属证据证明其主张是合法的，更没有有效证据能够证明所争议的房屋为其与王长江生前婚后所建。陈英弟出示的离婚协议属于孤证，没有其他证据加以印证。而上诉人王海涛出示的集体土地建设用地使用证显示，此房为1996年7月建成并投入使用，也就是说该房是陈英弟与王长江婚前的财产，因此不应属于夫妻共同财产，其主张不成立。同时，所谓的离婚协议中，将房屋一分为二的做法本身是不合法的，从而导致其不存在共有财产份额，属于无权主张。设若陈英弟具有共同财产份额，因其长达十年不予主张和管理使用，现在主张房屋已经超过诉讼时效。杨墁墁作为王长江的法定继承人，与王海涛签订转让协议，从主体到内容再到32万元的转让价格并不违反法律规定。因此协议是有效的。二、假设被上诉人杨墁墁无处分权而处分了争议的宅基房产，上诉人王海涛亦属于善意取得，应当取得该房屋所有权。一审法院认定上诉人不能构成善意取得是错误的。被上诉人陈英弟应向无处分权人杨埋埋请求赔偿损失。王海涛受让是善意取得。一是主观上不知转让人无处分权。二是交易价格高于市场价格，其从中没有获利，没有恶意的理由。三是符合善意取得的法律规定。杨墁墁作为王长江的法定继承人，在转让该房屋时，从未向上诉人陈述过该房屋还有其他人的份额，而且十几年来从未见陈英弟主张过该房屋，也没有在该房屋居住使用过，上诉人王海涛压根不知情还有其他人的份额。根据《物权法》第一百零六条规定，善意是受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。本案中，设若陈英弟有此争议财产的份额，但王海涛确实不知杨墁墁无处分权，而认为杨墁墁是唯一合法的继承人，是有权处分的，更不知道还有一份离婚协议的存在。因为陈英弟自05年离婚后，从未主张和使用过该房屋，一审法院认为上诉人是王长江的侄子并居住在南金庄村，理应明知的理论是牵强的，事实上，王海涛和陈英弟并非居住在一起，更不知道房屋有翻建的事实。同时，受让人以合理的价格取得并实际占有使用，同时也对房屋进行了修缮。王海涛的行为完全符合善意取得的条件，符合上述法律的规定。因此，王海涛取得该房屋的所有权是具有法律支持的。三、一审法院直接判决返还，属不当判决。本案属确定合同效力之诉，并非对房屋权属确认之诉。在未查清还有无其他继承人或者权利人的情况下，径直作出返还的判决，无形中对房屋权属予以了认定，而有可能侵犯了其他权利人的权利。上诉人认为，一审判决不当。四、一审法院对上诉人的财产权利损失未作评判，属于漏判。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判或发还重审，一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。
被上诉人陈英弟答辩称，一、1998年10月14日陈英弟与王长江登记结婚，生有女儿王甜甜；二、1996年7月保定南市区土地局发给王长江建设用地使用证，婚后，陈英弟和王长江共同在该土地上建房12间；三、一审原告与王长江离婚，协议书上约定对二人婚后建房12间进行分配，约定每人6间，一审陈英弟要北房从东数前四间，南房东数前2间，按照协议书约定，有陈英弟6间房。陈英弟与王长江是前合法婚姻，上诉人王海涛知道该房有一半的份额有陈英弟，现在上诉状中陈述善意取得不符合法律规定。杨墁墁上诉状中陈述也可以印证王海涛取得房屋不是善意取得，因此，王海涛上诉状陈述内容不符合法律规定和客观事实，请求法院驳回上诉，维持原判。
上诉人杨墁墁针对上诉人王海涛的上诉答辩称，杨墁墁转让财产属于其有权转让部分，一审证据显示王海涛明知12间房有陈英弟的份额，请求法院依法支持杨墁墁转让所得房屋合法有效。
上诉人杨墁墁不服一审判决，上诉称，上诉人与王长江结婚到其病故，从未听听说过争议的房屋有陈英弟的份额。按市场价值，争议房屋在80万以上。我转让给王海涛的房屋低于市场实际价值。所以一审判决认定王海涛非善意取得，转让协议无效。当时王海涛只是表示此处是他家老宅，出价32万。虽然王海涛对我隐瞒了王长江与陈英弟之间的协议内容，转让的房屋价格低于市场价，但协议书中转让除陈英弟份额以外的房屋内容是我的真实意思表示，应认定有效。一审判决只是笼统的撤销我与王海涛的协议，对我转让房屋的真实意思表示没有查明，而且我转让房屋的实际价值按市场实际价值并不应包括陈英弟的房屋。我转让房屋的行为应认定合法有效。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，发回重审，或改判由王海涛返还陈英弟房屋或价款。一、二审诉讼费由陈英弟、王海涛负担。
被上诉人陈英弟答辩称，杨墁墁与王海涛签订的转让协议书无权转让陈英弟一半份额。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人王海涛针对上诉人杨墁墁的上诉答辩称，不同意杨墁墁的上诉请求和理由。一、事实理由自相矛盾，违反了基本的法律事实和概念，假设王海涛作为受让人是恶意的话，出让人更是恶意的，出让人才有恶意的可能性；二、如果杨墁墁认为低于市场价可以评估；三、上诉理由中陈述由王海涛个人返还，既与事实不符也与其协议不符，协议有效，有效就是合法善意的，王海涛不但不知道离婚协议的存在，杨墁墁也不知道该协议，所以认为协议有效。转让价格是高于市场价格的，如果杨墁墁认为低于市场价，需要证据支持，综上，请求驳回杨墁墁的上诉。
二审经审理查明，陈英弟与王长江婚后抱养一女王甜甜，原审判决认定二人婚后生有一女王甜甜与事实不符。
二审查明其他事实与原审查明一致。
本院认为，被上诉人陈英弟提交的2005年4月1日其与王长江的离婚协议书，系其从保定市南市区民政局取得，上诉人王海涛虽然对该证据不予认可，但未能提交相关证据予以反驳，故原审判决对该证据予以采信正确。该离婚协议书载明婚后建住房12间，陈英弟要北房从东数前4间、南房从东数前2间，大门口、水管、厕所共同使用。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应认定合法有效。按照上述协议，被上诉人陈英弟依法取得本案所涉房产北房4间、南房2间的所有权，以及大门口、水管、厕所的使用权。上诉人王海涛作为王长江的侄子，与其同住一村，对王长江与陈英弟结婚、离婚及本案所涉12间房产有被上诉人陈英弟6间的事实应当知情，故原审判决认定其不能构成善意取得符合法律规定。上诉人杨墁墁无权处分被上诉人陈英弟所有的房产，事后亦未取得被上诉人陈英弟的追认，故被上诉人陈英弟主张二上诉人2014年9月24日所签转让协议书无效，并要求返还其房产于法有据，原审判决予以支持符合法律规定。因本案系房屋所有权引发的诉讼，不适用诉讼时效规定，上诉人王海涛主张本案起诉超过诉讼时效的抗辩不成立。二上诉人之间因转让合同无效而产生的相关财产权利损失，可另行主张。综上，二上诉人的上诉理由均不成立，对二人主张均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人王海涛所交80元、上诉人杨墁墁所交80元，由二上诉人各自承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 硕
代理审判员 赵鹏壮
代理审判员 徐 超
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 孙 韵