上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第1343号
原告华东师范大学，住所地上海市。
法定代表人陈群，校长。
委托代理人潘复棣，上海市鲤庭律师事务所律师。
委托代理人陈烨，上海市鲤庭律师事务所律师。
被告陈荣伟，男，1961年3月26日出生，汉族，住上海市。
被告上海市普陀区艾力餐厅，住所地上海市。
法定代表人西尔艾力·买买提。
委托代理人赛买提·阿不都热汗曼。
原告华东师范大学(以下简称“华师大”)与被告陈荣伟、上海市普陀区艾力餐厅(以下简称“艾力餐厅”)房屋租赁合��纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华师大的委托代理人潘复棣、陈烨，被告陈荣伟、艾力餐厅的委托代理人赛买提·阿不都热汗曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华师大诉称，上海市金沙江路XXX号的房屋系原告合法建设的“三产营业用房”，该房屋底层为面向金沙江路的商铺，门牌号码依序为金沙江路XXX号至259号。原告所属上海华东师大电气有限公司于2007年1月5日与被告陈荣伟签订《房屋租赁协议》，约定被告陈荣伟承租上海市金沙江路XXX号房屋，年租金为人民币(以下币种均为人民币)16万元，租金每半年支付一次，租期自2007年1月1日至2007年12月31日。租期届满后，原告同意陈荣伟免租使用该房屋5年，自2008年1月1日至2012年12月31日。被告陈荣伟在免租使用期间，擅自转租给被告艾力餐厅；期限届满后未将该房屋��还给原告，也未支付使用费，由被告艾力餐厅占用至今。现原告起诉至法院，要求判令：1、两被告立即迁出上海市金沙江路XXX号房屋，并将房屋返还原告；2、两被告共同按每月人民币13333元的标准，向原告支付自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
被告陈荣伟辩称，2013年1月1日以后的使用费应当支付，但原告自2008年起占用被告三间房屋约36平方米，该部分费用不应当支付；2013年10月，原告主体发生变更后三方曾达成协议，相关问题应与被告艾力餐厅协商解决；一层、二层转租给被告艾力餐厅，三层由其使用，同意返还三层；对房屋使用费的金额没有异议。不同意原告的诉讼请求。
被告艾力餐厅辩称，其已经营了长达15年，形成了一定的规模，员工及其家属已有50多人，返还房屋会导致无法生存；且经营期间数次装修。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市金沙江路XXX号房屋系华东师范大学建设的三产营业用房，底层临街门牌号码为金沙江路XXX号至259号。
2007年1月5日，上海华东师大电器有限公司与上海阿伟酒家签订《房屋租赁协议》，约定乙方承租上海市金沙江路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，面积约300平方米，租期自2007年1月1日至2007年12月31日，年租金为人民币16万元，每半年支付一次，先付后用。该协议落款处乙方由被告陈荣伟签署。协议期满，原告同意被告陈荣伟无偿使用涉案房屋至2012年12月31日。
租赁期间，被告陈荣伟于涉案房屋南面搭建了约200平方米的房屋，作价10万出售给被告艾力餐厅。
2001年10月起，被告艾力餐厅向被告陈荣伟承租涉案房屋的一、二层，按年租金16万元向被告陈荣伟支付租金至2013年12月31日。两被告曾签订书面合同，每年一签，签至2012年。2013年，两被告未再签订书面租赁合同。
2015年4月25日，原告函告被告陈荣伟，要求陈荣伟返还涉案房屋。
原告因至今仍未收回房屋，故诉至本院，请求判决如其诉请。本院于2015年8月25日向被告陈荣伟送达了起诉书及其他诉讼材料。
庭审中，被告艾力餐厅称其于2013年6月斥资约300万元进行装修，但未提供证据证明。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。上海华东师大电器有限公司与上海阿伟酒家就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》期限届满后，原告同意被告陈荣伟无偿占有使用涉案房屋五年的约定，不违反法律禁止性规定，合法有效。被告陈荣伟将涉案房屋转租给被告艾力餐厅，原告未在合理期限内提出异议，可认定原告对被告陈荣伟的转租行为予以认可。期满后，被告陈荣伟应将房屋��还原告，由于艾力餐厅也一并使用涉案房屋，原告要求两被告返还涉案房屋的诉请并无不当，本院予以支持。被告陈荣伟负有支付房屋使用费的义务。现原告主张被告陈荣伟给付房屋使用费，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告占用其三间房屋的相关费用应予以扣除，鉴于2012年至今房屋租赁市场租金涨幅巨大，即使原告使用了三间房屋，原告仅按照2012年的合同约定的租金数额主张房屋使用费亦属合理，无须另行抵扣，陈荣伟应按每月13333元支付房屋使用费。被告陈荣伟在涉案房屋上进行扩建，但未办理合法建设手续，建造后又将搭建房屋作价10万元让渡与被告艾力餐厅，原告亦未要求恢复原状，对于扩建造价费用，原告、被告陈荣伟均有过错，应各自承担相应的责任。关于艾力餐厅的装修损失，被告艾力餐厅未与出租方签订书面租赁合同，其应当知晓该租赁关系处于不稳定状态中，但其未征得原告的同意仍进行装修，对于可能发生的损失，被告艾力餐厅应当预见。原告对艾力餐厅的装修行为未及时加以阻止亦存在一定过错。对于被告艾力餐厅的装修损失，原告应当承担相应的补偿责任。因搭建物、装修物遗留在原告房屋、土地内，本院酌情判令由原告对艾力餐厅予以补偿，综合搭建房屋的补偿与装修补偿，本院酌定原告给付被告艾力餐厅XXXXXXX元。涉案房屋由被告艾力餐厅实际占用使用，陈荣伟自2013年1月1日起未支付房屋使用费，被告艾力餐厅自2014年1月1日起未支付租金。为减少当事人讼累，2014年1月1日至房屋返还日间的房屋使用费由两被告共同承担为妥。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：
一、被告陈荣伟、上海市普陀区艾力餐厅应于本判决生效之日起十日内将上海市金沙江路XXX号房屋返还原告华东师范大学；
二、被告陈荣伟应于本判决生效之日起十日内给付原告华东师范大学2014年1月1日前的房屋使用费人民币160000元；
三、被告陈荣伟、上海市普陀区艾力餐厅应于本判决生效之日起十日内给付原告华东师范大学2014年1月1日后的房屋使用费(自2014年1月1日起算，按每月人民币13333元计算，计算至返还房屋日止)；
四、原告华东师范大学应于本判决生效之日起十日内给付被告上海市普陀区艾力餐厅补偿款人民币XXXXXXX元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3149元，由被告陈荣伟、上海市普陀区艾力餐厅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
人民陪审员 金耀美
人民陪审员 沈荣生
二〇一六年九月九日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处���：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十四条承租人经出租人同意扩建，单双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二��未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按