重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)丰法民初字第03522号
原告兼反诉被告胡玲蓉，女，1970年5月20日出生，汉族，教师，住丰都县。
委托代理人秦国，重庆天宇三星律师事务所律师。
被告兼反诉原告何骁鹏，男，1963年7月26日出生，汉族，居民，住贵州省贵阳市。
委托代理人彭道柏，重庆森吉律师事务所律师。
第三人向定位，女，1942年4月19日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托代理人鲁宗英，重庆创辉律师事务所律师。
原告胡玲蓉与被告何骁鹏、第三人向定位房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员任宗荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡玲蓉及其委托代理人秦国，被告何骁鹏的委托代理人彭道柏，第三人向定位的委托代理人鲁宗英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，何骁鹏承租我位于丰都县xx镇xx路xx号房屋，由其母向定位以自己名义开办旅馆经营使用，现已拖欠两年的租金未交付。请求判决解除我与何骁鹏的房屋租赁合同并返还房屋，由被告何骁鹏支付2013年9月12日至起诉时两年的房屋租金56000元。
被告辩称，我承租胡玲蓉的房屋后实际是我用于经营旅馆业，胡玲蓉要求增加租金而有两年未收取租金属实，我方同意解除房租赁合同。胡玲蓉要求给付租金的诉讼请求超过法定诉讼时效，其诉讼请求应判决驳回。
第三人称，原告违约已经造成出租房屋旅馆业经营停止，同意交付房屋。
被告反诉称，胡玲蓉违反合同约定要求增加租金，2015年9月去租赁房处吵闹要关闭宾馆，案外人为减少损失将出租给我的位于胡玲蓉出租房底层的临街门面房收回并将出入胡玲蓉出租房的通道门堵塞，导致我宾馆无法经营。我承租房屋后装修、电气安装入户以及购置旅馆业经营用品投资400940元，胡玲蓉的行为构成违约造成我投资损失，请求判决胡玲蓉按实际租赁期四年与约定租赁期五年的比例折旧计算的投资损失80188元，返还押金即合同保证金5000元。
原告辩称，我方未违约不应承担赔偿责任，且何骁鹏主张的装修投资损失证据不足；何骁鹏未交合同押金，其持有的金额5000元的收条是预交房屋租金的收条，在交付第一年承租期的租金时已经减除，租金交付未出具租金收条，所以预交房租5000元的收条我没有收回。何骁鹏的反诉请求应判决驳回。
原告胡玲蓉为证明自己的主张，提供了以下证据：
1．《房屋租赁合同》（复制件）。该合同载明胡玲蓉与何骁鹏之间房屋租赁合同关系的事实。
2.《重庆市丰都县工商行政管理局个体工商户管理登记卡》（复制件）。该登记卡载明个体工商户字号丰都县源江宾馆、经营场所重庆市丰都县xx街道xx路xx号、经营者向定位、时间2012-12-25。
3.胡玲蓉与何骁鹏之间的手机短信。2015年6月1日，何骁鹏致胡玲蓉手机短信内容：希望续签合同以延长租赁期限后转租，并希望胡玲蓉明确租金额。胡玲蓉回复何骁鹏短信内容：先交付去年、今年的租金共计80000元后再协商。2015年9月6日，胡玲蓉致何骁鹏手机短信内容：按合同补交租赁期2013年9月至2015年两年的房租，收款的银行账号。2015年9月10日，何骁鹏致胡玲蓉手机短信内容：出租房屋是居住房不是商业用房，不具备商业价值，按商用房收租租金过高；房屋原本闲置多年房内破烂陈旧，承租后装修花费了几十万元，经同意虽将7间房改为9间房，但还不能达到旅馆业规模，经营收入不能支付超高的租金；房屋结构损坏下雨就漏水，根本无法经营；装修投入资金没能收回，请求给予适当的补偿或退装修费；最后一年不做了，生意太差房间太少不能继续经营。
4.306房地证2010字第025xx号房屋产权证。载明权利人胡玲蓉，房屋坐落丰都县xx镇滨xx路，房屋用途住宅，楼层1-4层，建筑面积262.25平方米。
被告及第三人对原告提供的证据的真实性、关联性、合法性无异议，提出旅馆业经营的登记人和实际经营人不一致。
被告何骁鹏为证明自己的主张，提供了以下证据：
1.《房屋租赁合同》（原件）。该合同与原告提供的合同一致。
2.《告知函》及其邮寄存根。致胡玲蓉的《告知函》内容为：附近宾馆房价没有上涨，装修花去20多万元，旅馆经营是亏损，不同意每年租金6万元的要求，希望按年租金2.8万元执行，收到告知函后提供银行账号，否则无法交付租金。邮政特快专递存根联载明邮寄时间为2013年9月14日、邮寄人为彭道柏。
3.丰都县公安局城西派出所出具的《证明》。证明内容为：“2015年9月13日18时40分左右，城西派出所接110转警，在xx街道xx宾馆内因租房合同与现租房方收缴的房租不相符导致纠纷”。
4.《收条》。该收条载明：“今收到何骁鹏先生房租垫金大写伍千元。收款人胡玲蓉。2011.9.10”。
5.《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》。该合同载明发包方丰都县xx路xx号何骁鹏，承包方重庆金达装修公司；工程造价285000元；落款栏乙方即施工方签名为付君，无公司印章；合同日期2011年9月16日。工程内容括注“见附表一和二”，但未提供附表一、二等合同附件。
6.《重庆市丰都县燃气有限公司天然气安装验收单》。该验收单载明客户胡玲蓉、地址xx路xx号、决算金额2450元、时间2011-10-26。
7.《收据》3张。3张收据均载明交款单位为鑫嘉源宾馆，其中，一张载明时间2011年11月15日，收款事由电脑六台，金额10800元；一张载明时间2011年11月15日，收款事由电视9台，金额63000元；一张载明时间2011年11月25日，收款事由电脑桌六张，金额900元。
8.证人周必俊的书面证词。证词内容：“源江宾馆2011年11月20日装公安网安装扫描仪费用5000元整”。
原告对被告提供的《房屋租赁合同》、《告知函》、公安派出所证词、金额5000元的收条、天然气安装验收单的真实性、关联性无异议，提出不能证明原告违约，2011年9月10日是预交租金且在后来交付房租时已经扣除，天然气安装费用不是何骁鹏交付的，对房屋装修合同、购物收据、证人周必俊证词的真实性提出异议。
第三人对被告提供的证据无异议。
结合各方当事人的陈述及其证据，确认以下事实：
2011年9月10日，何骁鹏向胡玲蓉交付现金5000元，胡玲蓉以收房租垫金名义给何骁鹏出具了收条。2011年9月12日，双方签订《房屋租赁合同》约定：胡玲蓉将位于丰都县xx镇xx路（又名丰都县xx镇xx中路）xx号的房屋出租给何骁鹏；承租人可以对房屋进行装修装饰，租赁期满后依附于房屋的装修归出租人所有；租赁期限自2011年9月12日至2016年9月11日五年；从2011年9月12日至2013年9月11日每年一次性支付租金28000元，每次提前7天支付先付款后用房，2013年9月12日以后的三年出租人本着随行就市或按周边同类房屋出租价格收取房租；承租人拖欠房租累计一个月以上的，出租人有权终止合同，承租人承担违约责任；承租人租用前向出租人缴纳履约租赁押金2000元,无论在任何情况下不得将押金转换为房屋租金，待租赁期满且承租方无违约行为，由出租方一次性退还；双方不得随意终止合同，否则视为违约，按租金总额的20%向对方支付违约金。胡玲蓉的出租房屋系楼层式砖混结构的清水房，建筑面积262.25平方米。何骁鹏承租房屋后进行了室内装修，以其母亲向定位的名义作工商登记进行宾馆业经营，所经营的宾馆最初命名鑫嘉源宾馆，后登记为丰都县源江宾馆。胡玲蓉出租房出入的大门背街，何骁鹏租用他人所有的位于该楼房底层的临街门面房作为宾馆出入的通道。租赁期第一、二年，何骁鹏按合同约定向胡玲蓉交付了租金。至第三年租赁期，胡玲蓉要求何骁鹏按年租金60000元交付租金，何骁鹏于2013年9月14日通过律师向胡玲蓉致函，表示不同意60000元的年租金标准，要求胡玲蓉提供收款的银行账号以便其按年租金28000万元履行合同。由此，双方为租金标准处于争执状态。2015年6月1日，何骁鹏致胡玲蓉手机短信，表示希望续签合同以延长租赁期限后转租，并希望胡玲蓉明确租金额。胡玲蓉回复何骁鹏，要求先交付租赁期第三年、第四年的租金共计80000元后再协商。2015年9月6日，胡玲蓉致何骁鹏手机短信，告知按合同补交租赁期第三年、第四年两年的房租，并提供了收款的银行账号。9月10日，何骁鹏致胡玲蓉手机短信表示，出租房屋是居住房不是商业用房，不具备商业价值，按商用房收租租金过高；房屋原本闲置多年房内破烂陈旧，自己装修花费了几十万元，经同意虽将七间房改为九间房但还不能达到旅馆业规模，经营收入不能支付超高的租金；房屋结构损坏下雨就漏水，根本无法经营；装修投入资金没能收回，请求给予适当的补偿或退装修费；最后一年不做了，生意太差房间太少不能继续经营。9月13日傍晚，胡玲蓉去出租房内找到何骁鹏的母亲向定位，声称要关闭宾馆，要求先交付所欠的两年租金，为此与向定位发生吵闹，报警后到场的公安民警告知当事人按法律程序解决双方的房屋租赁纠纷，劝走了胡玲蓉。9月14日，胡玲蓉向本院提起本案诉讼。本案审理期间，向定位停止了宾馆经营，交还了他人的底层临街门面房，并将宾馆内的物品撤走。本案审理中，胡玲蓉表示愿意补偿何骁鹏装修费用6000元。
本院认为，胡玲蓉与何骁鹏双方自愿订立房的屋租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。双方对租赁期后三年的租金约定“2013年9月12日后的租金出租人本着随行就市或按周边同类房屋出租价格收取房租”，未明确具体的金额，属于约定不明。何骁鹏2013年9月14日通过律师函向胡玲蓉表示同意按年租金28000元交付，胡玲蓉2015年9月6日通过手机短信表示同意何骁鹏按合同补交第三、四年租金，视为双方由此形成2013年9月12日后两年租期的年租金为28000元的补充协议，且何骁鹏未提供证据证明年租金28000元的标准高于周边同类房屋同期出租价，胡玲蓉请求2013年9月12日以后两年的租金按租赁初期的年租金标准28000元计算的主张本院予以支持。在2015年9月6日胡玲蓉同意按合同补交前，双方对2013年9月以后的租金标准处于持续争议状态，租金额未确定，给付期因此也处于不确定状态，何骁鹏辩称胡玲蓉给付租金的请求超过诉讼时效的理由不能成立，胡玲蓉主张何骁鹏给付2013年9月12日至2015年9月11日两年的租金56000元的诉讼请求本院予以支持。何骁鹏于2015年9月10日致胡玲蓉手机短信的“最后一年不做了”、请求给予房屋装修投资补偿等内容属于不继续履行合同的意思表示，胡玲蓉请求解除房屋租赁合同的主张合法，本院予以支持。双方对租赁期后三年租金的约定条款有三层含义：一是由出租人确定租赁期后三年租金；二是出租人确定的租金不应超过该房周边的同类房屋同期出租的租金标准；三是出租人确定的租金不超过该房周边的同类房屋同期出租的租金标准时，承租人应当按出租人确定的金额交付。出租人胡玲蓉提出自2013年9月12日起的年租金60000元或40000元的行为是根据合同约定的权利提出租金标准的行为，其未提供周边同类房屋同期出租价标准，所提出的租金标准缺乏依据，但在双方对租金标准处于争执而何骁鹏尚未明确表示终止履行合同的情况下，其并未采取妨碍何骁鹏使用承租房的行为。在何骁鹏收到按合同交付第三、四年租金的通知后明确表示不继续履行合同的情况下，胡玲蓉去出租房内声称关闭宾馆以追索租金的行为是自助行为。何骁鹏提出宾馆房间少不具备经营规模、经营收益不足以支付租金，以及房屋渗漏胡玲蓉未整修等原因导致其无法继续经营等不继续履行合同的理由。但是，租赁房屋的用途由承租人决定，是否能满足承租人利益需要的投资和经营风险应由承租人承担；租赁房屋在出租期间处于承租人管理之下，是否出现了需要维修的状况承租人比出租人更清楚，需要维修时承租人应当通知出租人在合理期限予以维修，何骁鹏未提供证据证明有通知胡玲蓉对出租房渗漏进行维修而胡玲蓉又拒绝维修的事实，因此，何骁鹏不继续履行合同的事由不应归责于胡玲蓉。综上，何骁鹏诉称胡玲蓉违约并造成其损失的理由不成立，请求胡玲蓉赔偿投资损失的诉讼请求本院不予支持。根据合同约定和法律法规的规定，解除合同后依附于租赁房屋的装修添加财产应归胡玲蓉所有。胡玲蓉自愿补偿何骁鹏装修费用6000元，本院予以认可。何骁鹏提供的5000元收条载明为“房租垫金”而非合同约定的“租赁押金”，其比约定金额多一倍以上交付合同保证金的行为不符合一般常理，也未提供除收条载明的房租垫金5000元外另行足额交付了第一、二年租金的证据，其主张交付押金5000元的事实理由本院不予采纳。胡玲蓉未说明不依约收取押金的合理理由，双方交付与收取合同款项未完备凭据，且合同约定租赁押金不得转换为租金，胡玲蓉将房租垫金转换为租金时不排除留足租赁押金即合同保证金2000元的可能，根据当事人全面履行合同的一般原则，亦认定胡玲蓉收取了何骁鹏交付的租赁押金2000元。解除合同已是双方的合意，何骁鹏请求返还租赁押金的部分主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第六十一条、第二百二十七条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百三十五条，判决如下：
一、解除原告胡玲蓉与被告何骁鹏之间的《房屋租赁合同》。
二、被告何骁鹏与第三人向定位在本判决生效后10日内，将原告胡玲蓉所有的位于丰都县xx镇xx路xx号的租赁房屋及装修添附于其上的财产交付给原告胡玲蓉。
三、被告何骁鹏支付原告胡玲蓉房租租金56000元。
四、原告胡玲蓉返还被告何骁鹏合同保证金2000元，补偿被告何骁鹏装修费用6000元。
五、上列第三项与第四项互负债务部分冲抵，由被告何骁鹏在本判决生效后10日内支付原告胡玲蓉现金48000元。
六、驳回被告何骁鹏的其他反诉请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行房屋交付义务，应当按照实际租赁期的年租金标准支付迟延履行金。
本诉受理费1900元，减半收取950元由被告何骁鹏负担；反诉受理费2078元，减半收取1039元由原告胡玲蓉承担100元，被告何骁鹏承担939元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 任宗荣
二〇一五年十二月八日
书记员 唐羚敬