广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9272号
上诉人（原审原告）：深圳华业物业管理有限公司。
法定代表人：常青，董事长
委托诉讼代理人：龚红萍，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴嘉懿
上诉人深圳华业物业管理有限公司（以下简称华业物业公司）因与被上诉人吴嘉懿物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2328号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
华业物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判吴嘉懿向华业物业公司支付拖欠的物业管理服务费7282.8元、专项维修资金481.5元、水电费86.3元、垃圾费25.3元、滞纳金4793.7元。二、吴嘉懿承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决物业专项维修资金请求超过诉讼时效没有法律依据。物业专项维修资金属于法律强制收取的，属于业主的房屋养老金，任何业主均有缴纳专项维修资金的义务，该义务是业主的法定义务而非物业管理公司的债权。因此，物业专项维修资金的诉讼请求没有诉讼时效限制。一审判决错误地将物业专项维修资金作为物业公司的一般债权，进而适用两年的诉讼时效限制显然违反了法律的强制性规定，依法应当予以改判。二、一审判决水费、垃圾处理费、电费的诉讼请求超过诉讼时效没有事实依据。一审已查明华业物业公司主张的水费、垃圾处理费、电费属于华业物业公司替吴嘉懿代付代缴的费用。而华业物业公司代付此项费用后吴嘉懿应当何时还款并未作出明确约定，本案也没有任何证据证明华业物业公司与吴嘉懿约定应当按月还款，因此，吴嘉懿对华业物业公司所负的代付水费、垃圾处理费、电费的债务并没有还款期限的限制。因此，一审判决不支持华业物业公司关于水费、垃圾处理费、电费的诉讼请求是错误的，依法应当予以纠正。三、一审判决物业管理费的诉讼请求超过诉讼时效没有事实依据。华业物业公司已于2014年1月3日通过邮寄律师函方式向吴嘉懿主张权利，吴嘉懿在未能提交反驳证据证明的情况下，律师函邮件应视为有效送达。因此，华业物业公司提交的证据足以证明持续主张物业管理费，存在诉讼时效中断的情形，华业物业公司要求吴嘉懿支付物业管理费的诉讼请求没有超过法定的诉讼时效。
吴嘉懿辩称，吴嘉懿在2011年3月到2012年10月期间没有交物业管理费等费用的原因是，2010年8月29日开发商要求吴嘉懿收楼的时候，吴嘉懿发现房屋内部墙壁和窗户有一些需要维修的地方，所以当时拒收楼；之后吴嘉懿曾多次要求开发商就房屋内部问题进行修复，但一直都没有得到任何答复。直至由于急需用房，吴嘉懿才于2012年8月29日在管理处申请拿到房屋钥匙，决定自行修复和装饰。在未收楼之前产生的所有费用应由开发商解决。
华业物业公司向一审法院起诉请求：吴嘉懿支付拖欠的2011年3月1日至2012年10月31日期间物业管理服务费7282.8元、专项维修资金481.5元、水电费86.3元、垃圾费25.3元、滞纳金4793.7元。
一审法院认定事实：2009年12月14日，吴嘉懿作为买方，案外人深圳市华盛业投资有限公司作为卖方，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，合同约定由吴嘉懿向卖方认购位于深圳市龙岗区某房屋一套，建筑面积68.10平米。合同第二十四条约定“已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由卖方按政府规定的标准交付本体维修基金，并自首次入伙之日起按本条第三款约定的标准交付物业管理费”。
2010年8月29日，吴嘉懿在接收涉案房屋时在《商品房交接单（收楼意见书）》上签署“拒收楼”，并在交接单中列明其理由为“1、厨房外客厅墙体需修补；2、全部玻璃门窗需维修”。吴嘉懿提供的照片显示，涉案房屋墙体有多处裂缝。
华业物业公司提供了向吴嘉懿催缴物业管理费的律师函邮寄投递单两份，加盖的邮戳分别为2014年1月3日及2015年6月26日，吴嘉懿否认收到以上邮件，华业物业公司未能就以上邮件的签收情形提供证据。
一审法院认为，吴嘉懿系香港特别行政区居民，其住所地不属中华人民共和国大陆法域。因双方当事人未约定发生争议时所适用的法律，依据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。
吴嘉懿在开发商向其交付涉案房屋时，已明确表示“拒收楼”并说明了正当理由，在开发商未能向吴嘉懿完成房屋交付前，华业物业公司不得向吴嘉懿主张物业管理费，相关费用应由华业物业公司依据其与开发商的合同，向相关义务人主张。华业物业公司主张的物业管理费发生于2011年3月1日至2012年10月31日，华业物业公司提起本案诉讼的时间为2015年9月21日，华业物业公司虽主张曾于2014年1月3日向吴嘉懿主张权利，但未能就律师函的签收情况提供证据，华业物业公司提供的证据无法证实涉案物业管理费主张权利的时效确有中断的情形，因此遑论吴嘉懿是否应当承担以上期间的物业管理费，华业物业公司相关请求已超过诉讼时效，该院无法支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条、一百四十五条之规定，判决：驳回华业物业公司全部诉讼请求。案件受理费116.74元（华业物业公司已预缴），由华业物业公司负担。
本院查明，吴嘉懿系深圳市龙岗区某房的业主，建筑面积分别为68.16平方米和60.29平方米。业主应当交纳专项维修资金的标准为：带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案二审的争议焦点是：吴嘉懿是否应当向华业物业公司支付2011年3月至2012年10月期间的物业服务管理费、专项维修资金、水电费、垃圾费。
首先，吴嘉懿在诉讼中称其于2012年8月29日拿到涉案房屋的钥匙，在此之前因涉案房屋存在质量问题而拒收房，华业物业公司也未提交证据证明吴嘉懿在此之前已经收房，因此，根据物业管理条例的规定及吴嘉懿与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，2012年8月29日之前的物业管理服务费、专项维修资金等费用，应由开发商负担。
其次，华业物业公司于2015年9月提起诉讼，要求吴嘉懿交纳2011年3月至2012年10月期间的物业服务管理费、水电费、垃圾费，并提交了2014年1月3日和2015年6月26日催告物业管理费的投递单，但并未能举证证明吴嘉懿已经签收该催收邮件，故该行为不能认定为构成诉讼时效中断。吴嘉懿辩称华业物业公司提出诉讼请求已经超过诉讼时效理由成立，本院予以支持。华业物业公司上诉称代收代缴的水电费、垃圾费没有约定支付时间，可以随时向吴嘉懿主张，对此，本院认为，虽然双方没有约定支付时间，但华业物业公司应在合理期限内向吴嘉懿主张，且华业物业公司认可的吴嘉懿提交的收据亦显示华业物业公司是在当月收取代收的水电费、垃圾费，故华业物业公司主张水电费、垃圾处理费没有超过诉讼时效理由不能成立，本院不予支持。
再次，关于2012年9、10月专项维修资金的问题。物业专项维修资金系用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，关系到全体业主的公共安全和共同利益，不宜适用诉讼时效的规定，故吴嘉懿应交纳2012年9、10月的专项维修资金。涉案物业建筑面积分别为68.16平方米和60.29平方米，吴嘉懿交纳专项维修资金的标准为带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元，故其2012年9月、10月应交纳的专项维修资金为64.22元。
综上所述，华业物业公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2328号民事判决；
二、吴嘉懿应在本判决生效之日起十日内向深圳华业物业管理有限公司交纳2012年9、10月的专项维修资金64.22元；
三、驳回深圳华业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果吴嘉懿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费116.74元，二审案件受理费116.74元，均由深圳华业物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年八月四日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。