辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终554号
上诉人（原审被告、反诉原告）：锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：陈爽，该公司经理。
委托诉讼代理人：崔晓东，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：锦州九嘉物业管理有限责任公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：张静云，该公司经理。
委托诉讼代理人：王鹏宇，辽宁华英律师事务所律师。
上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司因与被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔晓东、被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王鹏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦州市天成房屋开发有限责任公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，发回重审或改判。2.请求判令被上诉人撤出天成大厦物业管理。3.判令被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、一审判决违反诉讼程序和证据规则。1.一审判决据以采信原告方证据5（接收单）没有经过质证，2017年10月11日开庭审理休庭后，原告于10月13日向法庭提交了接收单及物业合同原件，书记员让被告去法院看这份接收单和物业合同原件（10月11日开庭时原告没有提交），我公司表示不同意质证。需要对该几份证据调查了解后在法庭上发表质证意见，上述证据均没有开庭质证。2.违反证据规则，接收单至开庭结束前没有提交，依法不应采信。如果法庭认为是新证据，应当对对方提出质证时间。3.上诉人申请依法调查收集天成大厦业主委员会是否真实成立备案材料，不予准许。没有依法送达不予准许通知书。二、��审判决违背事实、违背法律。1.上诉人抗辩被上诉人2015年1月15日之前诉讼请求54665元，物业费超过了诉讼时效。一审法院不予审理，违反法律规定。2.判决书第5页被告证据2锦州市中级人民法院（2014）锦民二终字第00362号民事判决，建安公司占有三户门市房的事实已经被法院生效判决认定，故不能判决被告主张的该事实没有证据证明。3.该三户门市和214号门市在物业服务合同范围之外，是非住宅房屋在住宅封闭小区之外，不存在锦州九嘉物业管理有限责任公司和天成小区签订的物业服务合同服务内容。锦州九嘉物业管理有限责任公司从来没有与非住宅物业产权人签订物业管理合同和收费标准，判决将住宅物业收费标准强加给非住宅物业权利人没有法律依据。
被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司辩称，锦州九嘉物业管理有限责任公司在2010年7月就与锦州市天成住宅小区的委员会签订了物业管理委托合同，并且在2015年的7月1日又续签了合同，锦州九嘉物业管理有限责任公司按照合同提供了物业服务至今，合同真实合法有效，应依法受到保护。上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司对于已经竣工但未出售或者尚未交付给买受人的物业，相关的物业服务费用应该由锦州市天成房屋开发有限责任公司承担。至于锦州市天成房屋开发有限责任公司提到的几户房屋，属于住宅小区的一体建筑，而且对于锦州九嘉物业管理有限责任公司提供的物业管理服务已经受益。请求依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
锦州九嘉物业管理有限责任公司一审时的诉讼请求：1.要求被告给付未售出房屋的物业费70599元、电梯费11967.93元；2.由被告承担本案的诉讼费及邮寄送达费。事实与理由：被告是天成大厦小区的开发建设单位。在其建设的天成大厦竣工后，其房屋有一部分是回迁房，一部分是商品房。回迁房及售出的商品房在居民入住后与我公司建立物业合同关系，缴纳了物业费。但现在仍有11户的房屋未售出去，其总计面积为1508.53平方米。按照物价局的规定，该小区按照0.6元/月/平方米交纳物业费。从我公司接管该小区物业的2010年7月到2016年12月，现已累计拖欠物业费70599元。由于电梯在使用过程中每年产生维修费和养护费，从2010年7月到2016年12月产生的电梯费11967.93元。根据《辽宁省物业管理条例》第四十条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。为此诉至法院，要求被告给付拖欠的物业费电梯费。
锦州市天成房屋开发有限责任公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认2010年6月26日九嘉物业与白云物业管理公司签订的物业管理移交协���、2011年7月11日物业管理移交协议补充协议无效；2.请求判令反诉被告撤出天成大厦物业管理。事实与理由：2009年6月30日，原告公司与锦州白云物业管理有限公司签订了天成大厦前期物业管理服务协议并经锦州市物业办公室备案，协议约定了该楼物业服务全部由白云物业管理公司承担，据锦州九嘉物业管理有限公司2017年1月15日起诉我公司物业费纠纷得知，2010年6月26日九嘉物业与白云物业管理公司签订了物业管理移交协议及补充协议，将天成大厦前期物业管理服务全部委托给九嘉物业公司，该行为违反了国务院《物业管理条例》第四十条的强制规定，依据法释（2009）8号第二条规定，请求法院支持反诉原告诉讼请求。
一审法院认定事实：锦州市天成房屋开发有限责任公司系锦州市凌河区上海路天成大厦小区5号楼111号、155号、157号、171号（该房屋于2016年7月���售）、174号、176号、191号、212号、213号、214号、218号十一户门市房的开发单位，该十一户门市房被告未出售。该十一户门市房面积分别为：5-111号建筑面积为125.81平方米，5-155号建筑面积为143.41平方米，5-157号建筑面积为143.41平方米，5-171号建筑面积为142.01平方米，5-174号建筑面积为143.36平方米，5-176号建筑面积为143.36平方米，5-191号建筑面积为135.36平方米，5-212号建筑面积为157.63平方米，5-213号建筑面积为163.38平方米，5-214号建筑面积为163.17平方米，5-218号建筑面积为211.01平方米。2009年6月30日，锦州市天成房屋开发有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司签订物业管理移交协议书，双方约定锦州市天成房屋开发有限责任公司将锦州市上海路五段5号天成大厦商住楼物业管理权移交锦州市白云物业管理有限公司，双方又约定没有出售的房屋锦州市白云物业管理有限公��不向锦州市天成房屋开发有限责任公司收取物业管理费。2010年6月26日，锦州市白云物业管理有限公司与锦州九嘉物业管理有限责任公司签订天成大厦小区移交接管协议书，双方约定锦州市白云物业管理有限公司将天成大厦小区物业移交给锦州九嘉物业管理有限责任公司。2010年7月1日，锦州九嘉物业管理有限责任公司与天成住宅小区业主委员会签订天成住宅小区物业管理委托合同，双方约定天成住宅小区业主委员会将天成住宅小区物业委托锦州九嘉物业管理有限责任公司实行物业管理，锦州九嘉物业管理有限责任公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，该合同第六条物业管理服务费费用第三项载明：非住宅暂按建筑面积每月每平方米0.6元收取。双方又约定该合同期限为五年，自2010���7月1日至2015年6月30日止。该合同签订后，锦州九嘉物业管理有限责任公司将合同在锦州市凌河区锦铁街道办事处杭州街社区居民委员会进行备案。2010年9月10日，锦州市物价局做出锦价发（2010）109号关于天成大厦住宅小区物业管理服务收费标准的批复，该批复载明天成大厦住宅小区物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月0.6元。2015年6月30日，锦州九嘉物业管理有限责任公司与天成住宅小区业主委员会签订天成住宅小区物业管理委托合同，双方约定天成住宅小区业主委员会将天成住宅小区物业委托锦州九嘉物业管理有限责任公司继续实行物业管理，收费标准没有变化，合同期限三年，自2015年7月1日至2018年6月30日止。锦州市天成房屋开发有限责任公司从2010年7月至2016年12月已经累计拖欠物业费77734.15元。
一审法院认为，因有天成住宅小区业主委员会与锦州九嘉物业管理有限责任公司签订的物业管理委托合同为凭，锦州九嘉物业管理有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司签订的天成大厦小区移交接管协议书及锦州市天成房屋开发有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司签订的物业管理移交协议书佐证，锦州九嘉物业管理有限责任公司经天成住宅小区业委会选聘为天成住宅小区提供物业服务的事实存在。本案诉争的十一户房屋属于天成住宅小区一体建筑，十一户房屋属于天成住宅小区物业服务的范围，锦州市天成房屋开发有限责任公司系十一户房屋的所有人，其对锦州九嘉物业管理有限责任公司所提供的共用设施维护、环境卫生、绿化物业、保安等物业管理服务直接或者间接受益，所以锦州市天成房屋开发有限责任公司应当按照物业服务合同载明的标准交纳物业服务费用，经计算锦州市天成房屋开发有限责���公司欠缴物业费数额大于锦州九嘉物业管理有限责任公司本次诉讼主张数额，故以锦州九嘉物业管理有限责任公司本次诉讼主张数额予以保护。锦州市天成房屋开发有限责任公司虽辩称其与锦州市白云物业管理有限公司签订物业管理移交协议，双方约定该十一户房屋锦州市白云物业管理有限公司免收物业管理费，但锦州九嘉物业管理有限责任公司经天成住宅小区业委会已签订物业管理委托合同，前期物业服务合同已终止，故该抗辩理由不能成立。关于锦州市天成房屋开发有限责任公司辩称的部分涉诉房屋没有锦州市天成房屋开发有限责任公司实际占有使用一节，因锦州市天成房屋开发有限责任公司未能提交充分证据证明，故不予支持。关于锦州九嘉物业管理有限责任公司主张的电梯费，因使用电梯与接受物业服务具有差别性，锦州九嘉物业管理有限责任公司未能��交锦州市天成房屋开发有限责任公司接受电梯服务的证据，根据合同相对性原则，对该费用不予支持。关于锦州市天成房屋开发有限责任公司提出的反诉主张，因未有充分证据证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第十五条第二款、第二十六条、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《锦州市物业管理办法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）锦州九嘉物业管理有限责任公司2010年7月至2016年12月期间拖欠的物业服务费人民币70599元；二、驳回原告（反诉被告）锦州九嘉物业管理有限责任公司其他诉讼请求��三、驳回被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，由原告（反诉被告）锦州九嘉物业管理有限责任公司负担191元，被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司负担883元；反诉费100元，由被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点问题：一、上诉人是否应给付被上诉人锦州九嘉物业管理有限责任公司物业费70599元。二、2015年1月15日之前的物业费是否已经超过诉讼时效。
��于上诉人主张不应给付被上诉人物业费问题，根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，2010年7月1日，锦州九嘉物业管理有限责任公司与天成住宅小区业主委员会签订了天成住宅小区物业管理委托合同，故锦州市天成房屋开发有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司之间签订的前期物业服务合同终止。诉争的十一户房屋是天成住宅小区的一体建筑，属于天成住宅小区物业服务的范围，锦州市天成房屋开发有限责任公司作为十一户房屋的所有人，接受了锦州九嘉物业管理有限责任公司提供的物业服务，理应按照物业服务合同载明的标准交纳相应的物业服务费用，故一审法院认定锦州市天成房屋开发有限责任公司应支付锦州九嘉物业管理有限责任公司的物业费并无不当。
关于上诉人提出的锦州九嘉物业管理有限责任公司主张的2015年1月15日之前的物业费已经超过诉讼时效的问题，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年，现锦州九嘉物业管理有限责任公司仍然继续为上诉人提供物业服务，故对上诉人的此项主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费883元，由上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫东
审 判 员 张楠楠
审 判 员 赵洪全
二〇一八年五月十四日
法官助理 李清昊
书 记 员 陈瑶曼