＼n江苏省徐州市中级人民法院
＼ n 民 事 裁 定 书
＼n（2013）徐执复字第0039号＼n申请复议人（异议人）杨文远＼n申请复议人（异议人）杨文惠＼n申请复议人（异议人）赵志红＼n被执行人徐州同诚商品混凝土有限公司，住所地徐州市东三环88号。＼n法定代表人罗景振，该公司总经理。＼n申请执行人徐州安德机械设备有限公司，住所地徐州市淮海西路255号公交大厦1701室。＼n法定代表人闫东，该公司总经理。＼n申请复议人赵志红等因徐州安德机械设备有限公司申请执行徐州同诚商品混凝土有限公司（以下简称同诚公司）买卖合同纠纷一案，不服鼓楼区人民法院（2010）鼓执异字第3-2号民事裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭，于2013年11月1日、11月15日公开听证进行了审查。申请复议人委托代理人，被执行人徐州同诚商品混凝土有限公司委托代理人，申请执行人徐州安德机械设备有限公司委托代理人到庭参加听证。原徐州裕园房地产开发有限公司法定代表人窦宜龙到庭说明情况。本案现已审查终结。＼n鼓楼区人民法院经审查查明：2002年10月，同诚公司为筹集经营资金，与徐州裕园房地产开发有限公司订立协议书，约定由同诚公司开发南望小区，使用徐州裕园房地产开发有限公司的名义进行开发，实际投资和施工建设由同诚公司负责，在南望小区工程建设中发生的一切债权债务均由同诚公司处理和承担；南望小区开发建设房产所有权及收益归同诚公司等。同时期，包括异议人在内的购房人共计36人分别与徐州裕园房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，其中异议人杨文远购买了南望小区A3一层，杨文惠购买了A3二层及阁楼，赵志红购买了C1二层及阁楼和B4一层。此后，36名购房人又分别以所购房屋作抵押，与本市相关金融机构订立贷款抵押合同，并由同诚公司支付了抵押登记费、产权登记费、契税等购买房屋的相关费用。所贷款项由有关金融机构汇入徐州裕园房地产开发有限公司后，该公司又将所涉贷款转入同诚公司，并由同诚公司为其出具收据，所涉贷款金额计1700余万元。此后，各购房人的还贷存折、卡等均交由同诚公司保管，并由同诚公司负责按月偿还贷款。2005年1月，同诚公司召开股东会议，决定将包括南望小区的资产随股权一同转让给新同诚公司所有。此后，新同诚公司继续为各购房人按期偿还贷款。2007年以后，由于新同诚公司与购房人发生纠纷停止还贷，相关金融机构向有关法院提起诉讼，各购房人开始自行还贷。现杨文远名下A3一层，赵志红名下C1二层及阁楼的贷款，已经有关法院执行中达成和解，由案外人支付剩余贷款后，法院确认归案外人所有，但执行法院后又撤销了该产权变更裁定，其余房贷在自行偿还中。异议人主张自己所付的房屋首付款、办理房证费用及契税等证据均是从铜山县房管局复制，自己并不持有交款人收据联原件，故不能视为实际付款的凭据。被执行人提交的异议人名下的契税完税证原件、江苏省事业服务收费收据原件、江苏省徐州市服务业通用发票原件、工商服务业统一收款收据原件，能够证明上述房产的契税、抵押登记费、产权登记费等均是同诚公司所交。铜山县人民法院审判案卷中的相关证据，虽是针对个案出示，但与本案是基于同一事实，能够反映出同诚公司开发南望小区的真实意图。＼n另，鼓楼区法院及其他法院自2006年以来，先后受理徐州利勃海尔混凝土机械有限公司、徐州联合兴达物资有限公司、徐州重型机械有限公司等17个单位及个人申请执行同诚公司的案件共计18件，涉及执行标的额1700余万元。上述案件现均未执结。＼n鼓楼区人民法院认为：人民法院审查案件，不但要追求法律层面的真实，更要透过证据追求事物的客观层面的真实。同诚公司在36名购房人订立房屋买卖合同和抵押贷款合同后，保存了大量的合同原件及南望小区工程初期的施工费用和各人的契税完税证、工商服务业统一收款收据凭据等，并按期为各购房人向贷款银行支付贷款。经营过程中，同诚公司也以南望小区资产所有人的名义要求17名股东完成关于小区的经营指标，并签订了经营目标责任状协议书。显然，此时同诚公司与各股东均视南望小区为同诚公司财产。2005年，同诚公司原股东将包括南望小区房产在内的资产全部转让给新同诚公司，同时将各购房人的还贷存折、卡等向新公司移交，新公司继续为各购房人偿还贷款，由此说明新公司在接收了原公司的资产后，承继了原公司对南望小区的出资义务。且异议人赵志红、杨文惠还与同诚公司达成协议，明确承认自己是南望小区名义产权人。异议人虽以自己的名义订立房屋买卖合同及贷款抵押合同，但并未持有相关买卖对价和开发公司收取贷款金额的有效凭据，不符合房屋买卖的完备手续，且与常理相悖。铜山县人民法院（2009）铜民一初字第1885号民事判决书明确认定“所谓17名股东与他人恶意串通从金融部门套取贷款1700万元供同诚公司使用，违反了国家的强制性规定，购房合同无效。”该判决虽是针对个案，但与本案是基于同一基本事实，能够反映出同诚公司开发南望小区的真实意图。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人没有相反证据足以推翻的，应当直接认定。因此，本案所涉南望小区的房产虽登记在异议人名下，但实际所有人应是同诚公司，故本院查封南望小区的房产并无不当。同诚公司停止偿还异议人的贷款后，其后期贷款均由异议人偿还是事实，该款应由同诚公司退还给异议人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、第二百零二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，裁定：驳回异议人的执行异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省徐州市中级人民法院申请复议。＼n赵志红等申请复议称：1、绝大部分房屋买卖合同及抵押合同保留在申请复议人手中，仅极少部分在同诚公司被举证，申请复议人作为老同诚公司股东，真实目的是购买房屋，同诚公司的真实意图是筹措资金运作南望项目。房屋买卖行为在铜山县房产管理部门进行备案登记，根据《物权法》规定，该房屋产权属于申请复议人。2、申请复议人购房时向开发公司支付了首付款，贷款后又将余款通过银行打入开发公司账户。申请复议人支付了对价，按揭贷款后履行了还款义务，房产应归买受人。同诚公司为申请复议人偿还了少量贷款，属于双方之间债权债务关系。3、原审法院没有查明同诚公司和申请复议人各自偿还贷款的具体数额，事实认定不清，导致裁判错误。4、老同诚与裕园开发公司之间的行为，不能对抗物权部门的确权登记。5、同诚公司主张根据股权转让合同取得南望小区房产，理由不能成立。股权转让合同属于附条件合同，同诚公司没有按约定偿还贷款，申请复议人自行归还了按揭贷款，该房产自然应属于申请复议人。股权转让合同中，同诚公司也无权转让申请复议人的房产。涉案房产已经抵押给银行，根据法律规定，股权转让中转让被抵押房产是违反法律强制性规定。南望房产在未履行物权变更登记情况下，不属于老同诚公司，也不属于新同诚公司。6、鼓楼法院查封他人名下房产，没有依法送达裁定书。执行异议审查超期。执行程序中确认其物权，损害了案外人权益。请求撤销鼓楼区人民法院（2010）鼓执异字第3-2号民事裁定。＼n被执行人徐州同诚商品混凝土有限公司辩称：一、有证据证明的基本事实说明南望小区房产归同诚公司所有。被查封的南望小区全部房产事实上由同诚公司实际开发，徐州裕园房地产开发有限公司（现徐州新城市建设集团有限公司，以下统称为徐州裕园公司）只是名义开发单位，异议人与名义开发单位徐州裕园公司之间签订商品房买卖合同的目的并非购房，而是套取银行的贷款，异议人未实际支付购房款，因此，异议人与徐州裕园公司签订的商品房买卖合同以合法形式掩盖非法目的，是无效的，涉案房产所有权应归实际开发单位同诚公司所有。主要理由如下：＼n（一）被查封的房产事实上由同诚公司实际开发，徐州裕园房地产开发有限公司（现徐州新城市建设集团有限公司）只是名义开发单位。2002年8月，郭成等17名股东成立了徐州同诚商品混凝土有限公司，但在工商局登记注册的显名股东有三名（窦宜龙、张斌、权力），郭成和其它13名股东均未在工商登记中注册，为同诚公司的隐名股东。17名股东购得铜山县汉王乡南望村国有土地一块，拟开发“南望小区别墅”。因17名股东投资成立的同诚公司没有房地产开发资质，故同诚公司于2002年10月22日与徐州裕园公司签订协议，约定同诚公司借用原徐州裕园公司的名义进行开发办理相关手续，南望小区开发建设房产的所有权归同诚公司所有，其收益也归同诚公司所有，债权债务由同诚公司享有和承担。因此，南望小区的实际开发人为同诚公司，徐州裕园公司只是名义上的开发单位。＼n（二）异议人与名义开发单位徐州裕园公司之间签订商品房买卖合同的目的并非购房，而是套取银行的贷款，异议人未实际支付房款，因此异议人与徐州裕园公司签订的商品房买卖合同以合法形式掩盖非法目的，是无效的。首先，从本案的背景和发展历程来看，异议人与徐州裕园公司签订的商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的。在同诚公司以徐州裕园公司的名义开发南望小区的情况下，因同诚公司资金不足，企业规模小，无法得到银行贷款，故同诚公司决定以南望小区房地产项目名义通过银行办理按揭贷款的方式取得企业流动资金。于是，17名股东以自己及亲友的名义与徐州裕园公司签订了《商品房买卖合同》，裕园公司配合虚开了已付首付款的收据，并经产权处备案，这样得到银行贷款1700万元，裕园公司又将此款全部转入同诚公司由同诚公司部分用于南望小区的建设、部分作为流动资金，全部购房人的银行贷款也由同诚公司分期偿还。另外，涉及到南望小区的商品房买卖合同、票据等材料全部由徐州裕园公司的法定代表人、同诚公司当时的控股股东窦宜龙实际保管掌握。2005年2月25日，窦宜龙、赵思龙、张斌（甲方）将徐州同诚商品混凝土有限公司全部股权转让给邬建国、孔庆文（乙方），双方约定，将所持有的徐州同诚商品混凝土有限公司的全部股权以一百七十万元价格全部转让给邬建国、孔庆文。股权转让的同时，徐州同诚商品混凝土有限公司所有的资产全部归乙方所有；股权转让后，乙方按时足额为个人贷款购买的南望小区房产支付按揭款，并在五年内还清上述按揭款。乙方在偿还按揭款后南望小区房产归乙方所有。在本合同签订的同时，个人购房贷款当事人为乙方签订同意在乙方清偿该按揭贷款后，无条件转让南望小区房产的承诺相关手续一并移交乙方。在股权转让的债权债务清单中有南望小区。股权由原股东转让给新股东，房屋权利一同转让。协议签订后，同诚公司退还了隐名股东的股本金，窦宜龙将涉及到南望小区房产的部分材料（所有房产的契税凭证、部分房产的商品房买卖合同、抵押合同、虚开的首付款收据等）移交给同诚公司的新股东孔庆文，同诚公司继续偿还房款。嗣后，大部分名义购房人按照协议的约定，签署了房产归同诚公司所有的承诺、协议，但有部分名义购房人出于恶意未签署承诺、协议，南望房产作为股权转让的主要内容，如有部分名义购房人违约，整个南望项目所有权问题不能确定，该项目也就不可能运作，故同诚公司也不可能继续履行还贷义务。＼n其次，从与正常商品房交易行为的差异来看，异议人与徐州裕园公司签订的商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的。一个正常的商品房买卖行为，作为购房人，手中应当持有商品房买卖合同等购房材料的原件，应当按照法律规定缴纳契税等税费，并应当偿还银行的按揭贷款。但在本案中，大多数异议人提供的商品房买卖合同、抵押合同、借款合同、首付款收据及契税凭证等是复印件，有部分人提供的原件也是徐州新城市公司在开庭前提供的（这部分异议人的代理人是徐州新城市公司的代理人、法律顾问，取得该部分材料非常方便），也未依法缴纳契税等税费，从2003年至2008年初的贷款是同诚公司偿还的事实来看，这些情况是不符合常理的，是不正常的。异议人主张同诚公司之所以为异议人偿还贷款，是因为异议人对同诚公司作出贡献，偿还贷款是一种福利，这种解释是站不住脚的。大多数异议人不是同诚公司的员工，何谈福利；有部分异议人是同诚公司的员工，但异议人并未提供证据证明其对同诚公司作出贡献，也未提供证据证明偿还贷款是一种福利。而同诚公司在本案中却提供了铜山法院审理的（2009）铜民一初字第1185号中的证明等材料证明了异议人与徐州裕园公司之间签订商品房合同的目的并非购房，而是套取贷款，贷款由同诚公司用在了南望小区的建设上，因此，该贷款由同诚公司来偿还也是符合情理和事实的。＼n再次，作为商品房买卖合同的双方，徐州裕园公司和异议人均认可签订商品房合同的目的并非购房，而是套取贷款。徐州裕园公司和异议人是对南望小区商品房买卖行为是否真实很清楚的当事人，现在他们双方认可商品房买卖行为是虚假的。＼n因此，郭成等异议人与裕园公司签订合同的目的并非是购买房屋，而是为了套取银行贷款解决同诚公司开发的南望小区建设所需资金周转问题，是以合法形式掩盖非法目的的行为，违反了国家的强制性规定，购房合同应认定为无效，是无效的民事行为。＼n（三）南望小区的全部房产归同诚公司所有。从所有权和商品房开发的角度来讲，商品房在未出售或销售行为无效的情况下，商品房的所有权应归实际开发人所有。在本案中，南望小区是同诚公司实际开发的，异议人与徐州裕园公司之间的商品房买卖行为是无效的，因此，南望小区的全部房产仍然属于同诚公司所有。＼n二、法院的查封并不属于超标查封。异议人称根据（2006）徐民二终字第283号民事调解书，鼓楼法院查封了南望几千万的房产，属于超标查封。实际上执行同诚公司的案子还有很多，远超过这个数字。＼n三、根据最高人民法院发（2004）5号的通知，查封是正确的。根据最高人民法院发（2004）5号的通知第七条规定，“登记在案外人名下的土地使用权、房屋、登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属被执行人时，执行法院可以采取查封措施。”本案的异议人为案外人，其登记在名下的房屋所有权实际上为同诚公司所有，有绝大部分异议人书面认可。法院根据最高人民法院发（2004）5号的通知，查封登记在异议人名下实际上不属于异议人的房产是正确的。＼n综上，涉案房产应归同诚公司所有，鼓楼法院的查封行为是合法的，鼓楼法院针对异议人提出的异议所作出的裁定也是正确的，请求贵院依法维持鼓楼法院关于异议的裁定。＼n申请执行人徐州安德机械设备有限公司述称：同意同诚公司的答辩意见和观点。＼n各方当事人原审中所举证据均已随案卷已送至本院。＼n复议程序中，被执行人同诚公司补充提交以下证据：第一部分原审法院调取的（2009）铜民一初字第1185号卷宗中材料：1、同诚公司与裕园房地产公司2002年10月22日签订协议书复印件一份（复印件）；2、36名名义购房人贷款汇入裕园公司的个人贷款支付凭证一组；3、异议人靖大新等人共同签署证明一份。以证明异议人以个人名义购买南望小区房产实际是为了同诚公司取得银行按揭贷款，并非实际购房，购房合同约定的首付款并未实际支付，是裕园公司虚开收据，并办理按揭贷款。4、（2008）铜民一初字第1885号民事调解书一份（与原件一致），以证明法院生效判决认定郭成等17名股东与他人恶意串通套取银行贷款供同诚公司使用，购房合同无效。＼n第二部分：1、南望小区项目施工队工程决算和预付情况统计表（复印件）2、同诚公司与沛县建筑安装公司签订施工合同一份（复印件）；3、同诚公司与施工方2007年4月5日签订工程计算协议书及工程决算书一份（与原件一致）；4、（2008）铜民一初字第2387号民事调解书一份（与原件一致）；5、建设南望项目费用支出凭证。以上述证据证明，南望小区是同诚公司委托裕园公司开发，施工工程款是同诚公司支付，房屋所有权及收益归同诚公司。＼n第三部分：南望小区现状照片一组，诉争房屋未最终竣工和验收，无法实际居住，名义购房人并未实际占有房屋。＼n本院根据复议听证认为，原审法院对各方当事人所举证据认定正确，本院予以确认。对于当事人复议中所举证据，本院认定如下：同诚公司与裕园公司2002年10月22日签订的协议虽是复印件，但证人窦宜龙听证中表示客观存在，故，可以作为本案认定事实证据；同诚公司与张言政签订协议书及（2008）铜民一初字第2387号民事调解书，经本院向审理法院调卷核实，客观真实，可以作为认定本案事实证据，该组证据与同诚公司所举南望小区施工队工程款决算和预付情况统计表复印件可相互印证，本院认可该复印件真实性；同诚公司与沛县设备安装总公司驻徐州办事处签订的施工合同复印件，因无法提供原件核对，且该合同中施工单位名称与张言政和同诚公司签订结算协议书中施工单位名称不一致，本院对该份合同复印件不予认可；（2009）铜民一初字第1885号民事判决书复印件与原件一致，系生效判决书，可以作为认定本案事实证据；建设南望项目费用支出凭证复印件，无其他证据佐证，本院不予认可；赵思龙、靖大新等共同签署的证明是复印件，无原件可供核对，仅有部分购房人签名，且窦宜龙认为该份证明形成时基于一定条件和目的，故对该份证据不予采纳；南望小区现状照片反映状况与本院现场勘查情况一致，可以作为认定案件事实证据。＼n对于窦宜龙证言，申请复议人认为其证言基本真实，同诚公司认为其关于股权转让款没有支付是不客观的，其关于赵思龙等共同出具证明已经发函否定陈述不能成立。本院认为，窦宜龙关于集资建房、贷款过程陈述是真实的。＼n本院根据原审及复议程序中当事人所举有效证据及无争议陈述，对原审裁定认定事实予以确认。另补充认定：申请复议人与徐州裕园房地产开发公司（2003年6月更名为徐州新城市建设集团公司）签订商品房买卖合同没有约定付款期限及房屋交付期限；根据窦宜龙证言及部分当事人陈述，申请复议人并没有实际支付首付款，申请复议人所举购房首付款收据形式上是真实的，但内容是虚假的；根据现场勘验及铜山房产管理局预售档案，原许可预售房屋为20栋房屋（三层），及1栋综合楼，1栋服务楼，现实际建设15栋别墅，1栋综合楼和1栋服务楼，但未竣工；2005年2月股权转让后，赵志红签字领取同诚公司退还股金10万元，并签订退股协议。赵志红、杨文惠又与同诚公司代表签订协议，明确其名下南望小区别墅已经转让给公司，贷款由公司偿还，贷款还清一个月内协助办理过户手续。根据本院向铜山区房产管理局调查：2010年2月2日，云龙区人民法院以（2009）云执字第333-3号民事裁定，查封南望小区房产，2010年6月22日解除查封。2010年3月24日，鼓楼区人民法院以（2007）鼓执字第48号民事裁定轮候查封南望小区房产。另，在本院审查过程中，鼓楼区人民法院已经解除了对杨文远争议的A3一层房屋的查封。＼n综上，本院认为本院认为，一、申请复议人与开发公司之间就涉案房屋的商品房买卖关系，不符合正常交易规则和常理。理由：申请复议人虽以自己名义签订了商品房买卖合同和贷款抵押合同，但并未持有支付买卖对价和开发公司收取贷款金额的有效凭据，也未实际支付首付款，且签订买卖合同没有付款期限和房屋交付期限。同诚公司在36名购房人订立房屋买卖合同和抵押贷款合同后，保存了大量的合同原件及南望小区工程初期的施工费用和各人的契税完税证、工商服务业统一收款收据凭据等，办理贷款各项费用实际由同诚公司支付，并按期为各购房人向贷款银行支付贷款。本案中，不能确定申请复议人与开发公司之间存在真实有效的商品房买卖关系。（二）鼓楼区人民法院查封涉案房屋有事实和法律依据。理由：第一，2002年10月22日，徐州同诚商品混凝土有限公司（甲方）与徐州裕园房地产开发公司（乙方）就甲方开发南望小区别墅区签订协议书明确约定“南望小区开发建设房产所有权归甲方所有，其收益也归甲方所有”。第二，申请复议人赵志红、杨文惠还与同诚公司达成协议，明确涉案房屋产权已经转让给同诚公司。基于上述事实，鼓楼区人民法院在执行中查封申请复议人赵志红、杨文惠争议的涉案房屋，符合据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认财产属被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。此外，鼓楼法院查封时属轮候查封，并不属超标的查封。＼n鼓楼区人民法院已经解除了申请复议人杨文远争议的A3一层房屋的查封，故，本院终结对杨文远复议申请的审查。＼n综上所述，申请复议人赵志红、杨文惠复议请求不能成立，本院不予支持。鼓楼区人民法院驳回异议人异议申请并无不当，但应依据新修订前《中华人民共和国民事诉讼法》二百零四条规定告知当事人提起民事诉讼的权利，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：＼n一、驳回申请复议人赵志红、杨文惠的复议请求；＼n二、终结对申请复议人杨文远复议申请的审查。＼n当事人如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向鼓楼区人民法院提起民事诉讼。＼n审判长祁贵明＼n审判员袁晓非＼n审判员李飞＼n二〇一三年十二月十九日＼n书记员孙熠