河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民终15083号
上诉人(原审被告)：深圳旭威安泰商业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区青梧路科苑花园58区2栋605室。
法定代表人：海奇，总经理。
委托代理人：张俊良、张广生，河南沃原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘艳丽，女，汉族，1986年1月13日出生，住址郑州市中原区。
委托代理人：高丽，河南金色世纪律师事务所律师。
上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司（以下简称旭威公司）因与被上诉人刘艳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人旭威公司委托代理人张俊良，被上诉人刘艳丽委托代理人高丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旭威公司上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判；2、由刘艳丽承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。一审判决认定事实不清。1.刘艳丽自2015年5月开始已经营业，实际使用商铺20个月。刘艳丽向一审法院提交的《租赁合同》及租金收据为后期变更的合同，在此之前，双方还签订过关于同一商铺的《租赁合同》，合同有效期为2015年1月1日至2017年12月31日，但因当时商场设施不完善，双方又重新签订了《租赁合同》和租金收条。从第二份《租赁合同》中第七条约定可知，刘艳丽从2015年6月1日至2016年9月1日营业15个月。刘艳丽要求旭威公司退还的装修保证金实际已经用完，旭威公司不应退还。装修押金使用情况有刘艳丽保留使用清单为证，并且清单中有刘艳丽的亲笔签名，予以确认。原审判决适用法律错误。2014年签订的合同虽经双方变更已经作废，但不应忽视两份合同之间的联系。商场是2015年6月1日开业的，虽然第二份《租赁合同》的期限为2016年10月1日至2018年9月30日，但不能说明旭威公司商铺在2015年6月1日至2015年10月1日期间是免费供人使用的。根据《合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘艳丽在2015年6月1日至2016年10月1日期间实际使用旭威公司商铺构成不当得利，应当给予赔偿。根据第一份《租赁合同》可知，刘艳丽在2015年6月1日至2016年10月1日使用旭威公司商铺期间，租金同样是按照29160元/年计算。
刘艳丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2014年11月6日双方签订的租赁合同已经解除，现由于旭威公司的原因造成双方2016年9月25日签订的《租赁合同》合同目的不能实现，旭威公司应当返还剩余租金和各项押金。装修保证金如果已经冲抵完毕，旭威公司应当将收据收回或在收据中注明各项支出，现装修保证金仍在刘艳丽手中，旭威公司应当返还。旭威公司为将二楼再次租赁给他人，在没有通知任何商户的情况下，将公共设施电梯和照明拆除，导致商户无法去经营，致使合同目的不能实现。请求依法驳回旭威公司上诉，维持原判。
刘艳丽一审诉讼请求:1、解除双方签订的《租赁合同》；2、旭威公司退还刘艳丽房租29160元、运营保证金2430元、电表押金300元、装修保证金3000元，共计34890元；3、旭威公司赔偿刘艳丽装修费15000元；4、本案诉讼费用由旭威公司承担。
一审法院认定事实：2016年9月25日，刘艳丽（乙方）与旭威公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其位于郑州市中原区建设路文化宫路西南角华亚广场楼群魔方时尚购物广场二层童装区域，铺位号为C069，建筑面积13.5平方米的场地出租给乙方，由其运营管理。租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止。租金交纳办法为按年交纳费用29160元，首期年租金交一年送一年，自2016年10月1日至2018年9月30日，合同还对其他内容进行了约定。刘艳丽于2014年11月份向旭威公司交付2430元运营保证金；于2015年4月1日向旭威公司交纳物业管理费及3000元装修保证金，2017年2月底因商场整体经营环境欠佳，旭威公司将商场二层引进健身房并进行整改后，导致双方租赁合同不能继续履行。刘艳丽于2016年9月25日向旭威公司支付电表押金300元、2016年10月1日至2018年9月30日的租金29160元。上述事实有《租赁合同》、收据、照片及当事人陈述等证据在案佐证。该院认为，双方签订的《租赁合同》能够证明双方形成了租赁合同法律关系，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行自己的义务，旭威公司拆除电梯对商场二楼进行整体整改导致合同不能实际履行，刘艳丽要求解除双方租赁合同法律关系的诉讼请求于法有据，该院予以支持。关于刘艳丽要求退还其租金29160元的诉讼请求，该院认为，双方租赁合同约定一年租金为29160元，月租金为2430元，虽然合同约定租期为，交一年租金送一年租期，即自2016年10月1日至2018年9月30日止，但考虑到刘艳丽于2014年11月份向旭威公司交付运营保证金，于2015年5月入住经营至合同签订时未交纳租金的实际情况，该院酌定每月租金按2430元计算，自双方签订合同时即2016年10月1日计算至2017年2月底，刘艳丽实际经营期间租金为12150元，旭威公司应退还租金数额为17010元，对刘艳丽主张的过高部分该院不予支持。关于刘艳丽主张的运营保证金2430元、电表押金300元、装修保证金3000元等费用，在合同解除后，刘艳丽要求予以退还的，于法有据，该院予以支持。针对刘艳丽要求退还装修费15000元的诉讼请求，刘艳丽提供的《店铺装修合同》及收据，未提供正规发票尚不足以证明其实际支出了该部分费用，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决刘艳丽与旭威公司因于2016年9月25日签订《租赁合同》所形成的租赁合同法律关系自本判决生效之日起解除；旭威公司自该判决生效之日起十日内返还刘艳丽租金17010元、运营保证金2430元、电表押金300元、装修保证金3000元；驳回刘艳丽其他及过高部分诉讼请求。案件受理费524元，由刘艳丽负担285元，深圳旭威安泰商业管理有限公司负担239元。
本案二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，依据刘艳丽与旭威公司签订的《租赁合同》约定，涉案合同的有效期间自2016年10月1日起至2019年9月30日止。同时，依据刘艳丽所提交的电表押金、物业费、保证金、租金等收据显示，刘艳丽按照合同约定履行了合同义务。旭威公司无充分证据证明刘艳丽尚欠自2015年6月1日至2016年10月1日期间租金业已构成不当得利的事实，故旭威公司该上诉理由不能成立。依据刘艳丽提交的证据，可以证明最终造成双方合同未能继续履行的原因系旭威公司拆除电梯所致，故造成刘艳丽合同目的不能实现，其关于解除双方之间租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。旭威公司又称，刘艳丽的装修保证金已经用完，不应再退还，二审庭审中，旭威公司提交装修保证金使用清单，刘艳丽认可，故旭威公司不应再退还刘艳丽装修保证金。综上，旭威公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但旭威公司二审提供新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4517号民事判决第一项即“刘艳丽与旭威公司于2016年9月25日签订《租赁合同》所形成的租赁合同法律关系自本判决生效之日起解除”；
二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4517号民事判决第一项即“旭威公司自该判决生效之日起十日内返还刘艳丽租金17010元、运营保证金2430元、电表押金300元、装修保证金3000元”为上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人刘艳丽租金17010元、运营保证金2430元、电表押金300元；
三、驳回被上诉人刘艳丽的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指令期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费524元，二审案件受理费368.5元，二项共计892.5元，由上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司，被上诉人刘艳丽分别负担530.5元、362元。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一七年十一月九日
书记员 高慧丽