南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初2800号
原告：中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行,住南京市秦淮区太平南路49号。
代表人：袁海伟，行长。
委托诉讼代理人：冯季才，江苏金长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘瑜，江苏金长城律师事务所律师。
被告：张诗富，男，汉族，1986年11月5日生。
被告：濮师师，女，汉族，1988年5月12日生。
被告：南京恒大富丰置业有限公司，住所地南京市溧水区经济开发区南区。
法定代表人：杨松之。
委托诉讼代理人：徐军，南京恒大富丰置业有限公司法务。
原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行（以下简称建行大行宫支行）与被告张诗富、濮师师、南京恒大富丰置业有限公司（以下简称恒大富丰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行大行宫支行的委托诉讼代理人冯季才、刘瑜，被告恒大富丰置业公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。被告张诗富、濮师师经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行大行宫支行向本院提出诉讼请求：1.张诗富、濮师师归还借款本金374275.22元及利息、罚息（截至2016年8月24日的利息56810.72元、罚息9689.55元，自2016年8月25日起至实际还款日止的利息、罚息按合同约定的标准计付）；2.张诗富、濮师师承担律师费15698元及本案诉讼费用；3.建行大行宫支行对张诗富、濮师师抵押的位于南京市溧水区永阳镇恒大湖光苑xx幢xxxx室的抵押物享有优先受偿权；4.恒大富丰置业公司对张诗富、濮师师上述第1、2项债务承担连带保证责任。事实和理由：张诗富、濮师师系夫妻关系。张诗富为购买预售商品房向中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）借款，双方于2012年12月3日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款期限为2012年12月8日至2037年12月8日。为确保合同履行，张诗富、恒大富丰置业公司与建行江苏省分行签订《溧水县房地产抵押合同》，约定恒大富丰置业公司为张诗富上述借款提供阶段性担保，双方办理了抵押登记手续，至今未办妥他项权证。建行江苏省分行依约将款项发放给指定收款人，并将债权转让给建行大行宫支行。张诗富、濮师师未能按期偿还贷款本息，恒大富丰置业公司亦未履行担保义务。建行大行宫支行为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告恒大富丰置业公司认可抵押的效力，但辩称，1、个人住房借款合同系张诗富、濮师师与建行江苏省分行签订，故本案适格原告应为建行江苏省分行，尽管建行大行宫支行提供了相关债权转让协议但并无证据证明债权转让已通知各被告；2、案涉债务应由张诗富、濮师师，建行大行宫支行不应直接要求恒大富丰置业公司承担责任；3、律师费并非实现债权的必要费用，不予认可。
被告张诗富、濮师师均未作答辩，亦未提交证据。
建行大行宫支行围绕诉讼请求依法提交了结婚证复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、《配偶同意抵押声明书》、个人贷款支付凭证、《债权转让协议》、邮寄凭证、对账单、结清试算清单、委托代理合同、律师费发票、支付凭证，对当事人提交的证据，本院依法确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月3日,建行江苏省分行与张诗富（借款人、××）、濮师师（××）、恒大富丰置业公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：张诗富向建行江苏省分行向申请贷款380000元用于购买位于南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大金碧天下国际花园恒大湖光苑xx幢xxxx室的房产，借款期限自2012年12月8日至2037年12月8日止；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，于每年的1月1日调整；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同用款计划由贷款人将款项划入恒大富丰置业公司在农业银行溧水支行开立的账号为10×××83账户内；
张诗富将贷款所购位于南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大金碧天下国际花园恒大湖光苑xx幢xxxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为债务履行的担保，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；恒大富丰置业公司承担连带责任保证，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止；无论贷款人对本合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。
为担保上述债务履行，张诗富、濮师师（××）与建行江苏省分行（××）、恒大富丰置业公司（担保人）签订《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：张诗富、濮师师将其购买的位于南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大金碧天下国际花园恒大湖光苑xx幢xxxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为前述借款的担保；抵押担保范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；恒大富丰置业公司愿为张诗富、濮师师上述借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，担保期间自抵押合同生效之日起至建行江苏省分行领取上述张诗富、濮师师所购商品房他项权利证书之日。该抵押合同在登记机关办理了预抵押登记手续，登记日期为2012年12月5日。张诗富、濮师师截至本案法庭辩论终结前未办理上述房屋的所有权证，建行江苏省分行亦未取得他项权证。
2012年12月11日，建行江苏省分行按约向张诗富发放贷款380000元至恒大富丰置业公司账户。
2015年4月21日，建行江苏省分行与建行大行宫支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与张诗富签订的合同项下的债权全部转让给建行大行宫支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行大行宫支行行使。建行江苏省分行向张诗富、濮师师、恒大富丰置业公司邮寄送达了债权转让通知，但未有证据证明上述债权转让通知张诗富、濮师师、恒大富丰置业公司已收悉。
张诗富自2013年11月开始未按约偿还贷款本息。截至2016年8月24日，张诗富尚欠建行大行宫支行借款本金374275.22元、利息56810.72元、罚息9689.55元。建行大行宫支行为催收上述贷款诉至本院，并委托江苏金长城律师事务所律师代理诉讼，因此支付律师代理费15698元。
另查明，张诗富、濮师师于2012年11月8日登记结婚，前述贷款发生在张诗富、濮师师婚姻关系存续期间。濮师师向建行江苏省分行出具配偶声明书，同意将上述所购房产抵押给建行江苏省分行作为案涉贷款的担保，并承诺上述贷款系夫妻共同债务，愿承担连带责任。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。建行江苏省分行与张诗富、濮师师、恒大富丰置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行依约向张诗富发放贷款380000元。合同履行期间，张诗富自2013年11月开始未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求张诗富清偿借款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息。建行江苏省分行授权建行大行宫支行行使其在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权及诉讼权利，符合法律规定，应予准许。建行江苏省分行与建行大行宫支行间债权转让的通知，建行大行宫支行已向张诗富、濮师师、恒大富丰置业公司邮寄，虽未有证据证明该通知已送达张诗富、濮师师、恒大富丰置业公司，但本院送达起诉状副本及应诉通知书时，已经一并将债权转让协议送达给三被告，在本案法庭辩论终结前，三被告已经知晓建行江苏省分行已将《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权转让给建行大行宫支行，故债权转让协议已经生效，建行大行宫支行有权以自己名义主张债权。恒大富丰置业公司辩称《个人住房（商业用房）借款合同》系张诗富、濮师师与建行江苏省分行签订，建行大行宫支行没有证据证明债权转让通知已送达，本案适格原告应为建行江苏省分行，无事实和法律依据，本院对该项抗辩主张不予认可。建行大行宫支行主张张诗富偿还所欠借款本金及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2016年8月24日，张诗富尚欠建行大行宫支行借款本金374275.22元、利息56810.72元、罚息9689.55元，本院予以确认。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，故建行大行宫支行要求张诗富支付律师代理费15698元，合法有据，且符合江苏省律师服务业收费标准的规定，本院予以支持。恒大富丰置业公司抗辩称建行大行宫支行主张律师费的律师费，非实现债权的必要费用，无事实和法律依据，本院不予支持。上述借款发生于张诗富、濮师师夫妻关系存续期间，濮师师在配偶声明书中也明确上述债务系夫妻共同债务，故濮师师应对张诗富的上述债务承担共同还款责任。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。本案中，张诗富、濮师师以名下位于南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大金碧天下国际花园恒大湖光苑xx幢xxxx室的房产为其与建行江苏省分行的借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权证。因此，建行江苏省分行与张诗富、濮师师签订《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理抵押权预告登记，在张诗富、濮师师未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，建行江苏省分行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。抵押权属于从权利，故建行大行宫支行主张对张诗富、濮师师用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均明确约定恒大富丰置业公司为张诗富的上述债务提供连带责任保证，并约定保证期间为自合同生效之日起至建行江苏省分行领取上述张诗富、濮师师所购商品房他项权利证书之日。至本案法律辩论终结前，涉案抵押房屋尚未办理房屋他项权证，故恒大富丰置业公司在本案中仍处于对案涉债务承担连带保证责任的期间内。《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定无论案涉债务是否有其他担保，恒大富丰置业公司均应承担保证责任，故建行大行宫支行主张恒大富丰置业公司对张诗富、濮师师的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。张诗富、濮师师经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳建行大行宫支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十二条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张诗富、濮师师于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行借款本金374275.22元及利息、罚息（截至2016年8月24日，利息56810.72元、罚息9689.55元；自2016年8月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计算）；
二、被告张诗富、濮师师于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行支付律师费15698元元；
三、如被告张诗富、濮师师不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行有权依法处置被告张诗富、濮师师用于抵押的位于南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大金碧天下国际花园恒大湖光苑xx幢xxxx室的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿；
四、被告南京恒大富丰置业有限公司对被告张诗富、濮师师上述第一、二项判决主文确定的债务承担连带保证责任，南京恒大富丰置业有限公司承担上述连带保证责任后，有权向张诗富、濮师师追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7835元，公告费600元，合计8435元，由被告张诗富、濮师师、南京恒大富丰置业有限公司负担（被告张诗富、濮师师、南京恒大富丰置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行向本院预交，被告张诗富、濮师师、南京恒大富丰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 唐风华
人民陪审员 陈春玲
人民陪审员 陈先艳
二〇一六年十月十七日
书 记 员 桑 颖