贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民商初字第324号
原告康太英，女，苗族，遵义市人。
委托代理人罗洋，遵义市红花岗区中山路法律服务工作者。
委托代理人赵忠建，男，汉族，重庆市人。
被告遵义市兴宇房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区赖壳山综合市场。
法定代表人蔡洪，该公司董事长。
委托代理人晏太辉，贵州他山律师事务所律师。
委托代理人梁婷，贵州他山律师事务所律师。
原告康太英与被告遵义市兴宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由王丽琴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康太英的委托代理人罗洋、被告遵义市兴宇房地产开发有限公司的委托代理人晏太辉、梁婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告康太英诉称，2010年12月10日，原告康太英向被告兴宇公司购买位于遵义市红花岗区×路×市场住房一套。同日，双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且原告按约交纳首付款106898元及物业维修基金7118元。《合同补充协议》明确约定被告应当在商品房交付使用后548日内，将办理产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得产权证书，双方同意原告不退房，被告按购房总价款的日万分之四向原告支付违约金；房产证由原告到遵义市住建局自行办理。时至今日，被告尚未将房屋的不动产发票出具给原告，亦未提交给产权登记机关，导致原告不能办理产权证书，其行为已构成违约。为此请求人民法院判令：1、被告向原告出具所购房屋的不动产发票，并支付原告517天的违约金79716元；2、诉讼费用由被告承担。
被告遵义市兴宇房地产开发有限公司辩称，被告认为不存在违约的情况。原、被告双方签订合同后，因2011年被告准备交付房屋给原告的时候，原告在贵阳做生意，示意钥匙交由被告代为保管。直到2014年4月，原告才到被告公司拿走钥匙，本案实际交房时间应是在2014年4月14日。且发票是已经出具了的，故被告不存在违约行为，且原告要求支付的违约金过高，建议人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，其中《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买被告开发的商品房一套，具体位置位于遵义市红花岗区×路×市场×幢×单元×层×号，建筑面积95.62㎡，房屋总价款355898元，合同签订之日首付106898元购房款，余款249000元以银行按揭方式支付；房屋交付期限为2011年1月31日。《合同补充协议》特别约定：“出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按《买受人不退房，出卖人按购房总价款每天的一万分之四向买受人支付违约金》；房产证由买受人到遵义市住建局自行办理”。此后，原告按约交纳首付款106898元及物业维修基金7118元，并以银行按揭方式支付了剩余价款。2010年12月10日，双方共同到房屋产权登记机关办理了《商品房预售合同登记备案表》。2011年5月27日，被告向原告出具了《房屋移交证书》，载明：“购买人康太英于2010年12月10日购买遵义兴宇房地产开发有限公司开发的×综合市场×栋商品房，现该房依法移交给购买人，从房屋移交之日起，房屋的所有权发生转移（银行按揭除外）”。同时，该房屋的钥匙原告同意由被告工作人员保管。此后，被告工作人员于2014年4月17日将钥匙交给原告的委托代理人赵忠建。又因被告未将原告所购房屋的不动产发票出具给原告，亦未提交给产权登记机关备案，酿成讼争。庭审中，被告申请证人田合美出庭作证，本院依法予以准许，该证人证言证实原告的委托代理人于2014年4月17日到被告公司领取所购房屋钥匙的事实。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收款收据、房屋移交证书、商品房合同登记备案表及原、被告双方的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告双方于2010年12月10日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方在上述合同中明确约定了被告应当在商品房交付使用后548日内，将办理产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按《买受人不退房，出卖人按购房总价款每天的一万分之四向买受人支付违约金》；房产证由买受人到遵义市住建局自行办理。原告履行了支付购房款的合同义务后，有权要求被告向原告提交办理房屋产权证书所必须的不动产销售发票，虽然双方未在合同中明确约定出具发票的具体事项，但此事项系被告签订合同的附随义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告购买商品房的最终目的系取得对房屋的合法占有、使用等权益以及正式的权属证明，为办理房屋产权证书，原告要求被告出具不动产销售发票的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
对于是否支付违约金的问题，被告未按照双方合同约定，未向原告出具不动产销售发票，将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告目前不能办理房屋产权证书，被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当向原告承担违约责任，原告主张被告已违约517日，根据合同约定按照购房款总额的日万分之四计算支付违约金，应支付违约金为79716元，被告对此不予认可，且申请对违约金进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告未完全履行合同义务，确实给原告造成一定损失，但原告计算的违约金金额过高，本院酌情认定由被告按购房款总额的日万分之一向原告支付违约金，其金额计算为355898元×0.0001×517天=18399.93元，对原告超出此金额的诉讼请求，本院不予支持。对于被告称不构成违约，故不应支付违约金的辩解，被告于2011年5月27日向原告出具了《房屋移交证书》，说明双方对该房屋进行了交付，原告委托被告工作人员代为保管房屋钥匙，系原告的指示交付行为，即使未进行装修、居住、使用，也是原告对自己财产的合法处分，因此应当认定双方的交付时间为2011年5月27日，根据合同约定，被告已构成违约，应当承担违约责任，故被告的此项辩解于法无据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、由被告遵义市兴宇房地产开发有限公司向原告康太英出具所购房屋的不动产销售发票；
二、被告遵义市兴宇房地产开发有限公司向原告康太英支付违约金计18399.93元。
三、上列款项限被告遵义市兴宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内履行完毕。
案件受理费820元，由原告康太英承担120元，被告遵义市兴宇房地产开发有限公司承担700元。
被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 王丽琴
二〇一四年七月二十八日
书记员 王文艳