广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第435号
原告卢若，住广州市海珠区。
委托代理人田克英，联系地址同上。
被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校，住所地广州市越秀区。
法定代表人李函，该单位总经理。
委托代理人罗清初，广东可园律师事务所律师。
委托代理人陈玉冰，广东经国律师事务所律师。
原告卢若诉被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田克英，被告委托代理人罗清初、陈玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告代理人与被告签订了广州市越秀区先烈中路102号大院之九802房B单元的租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日，租金3500元／月），但被告经常不按时交租，每月拖欠租金。被告的拖欠行为损害了原告权益，因此，原告请求法院判决：1、被告立即支付自2014年1月1日起至2014年3月31日止的广州市越秀区先烈中路102号大院之九802房B单元的租金10500元（按3500元／月的标准计付）给原告；2、被告立即支付逾期缴纳2013年9月、10月、12月租金的违约金1015元（每日按逾期支付租金的1%计算，其中2013年9月拖欠16天；2013年10月拖欠3天，2013年12月拖欠10天，共计29天）给原告；3、被告立即支付逾期缴纳2014年1月至3月租金的违约金（自逾期之日起，每日按应付未付租金的1%计付）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告诉讼主体错误，原告并没有与被告签订租赁合同，故原告起诉主体不适格。2、从原告提供的房产证来看，原告出租给被告的房屋属于自行分割出租，《商品房屋租赁管理办法》明确规定禁止将商品房分割出租，分割后房屋为违法建筑，由此涉案租赁合同也为无效合同。3、被告在2013年12月24日已搬离涉案房屋，且在2013年12月已向原告明确提出解除租赁合同，解除合同的理由是房屋存在漏水情况而无法居住，要求原告维修，但是原告一直没有维修，后原告恶意不接收房屋造成房屋空置，故被告不同意支付租赁房屋租金及违约金。
经审理查明，广州市越秀区先烈中路102号大院之九座九层802房是原告所有的房产，所有权性质为私有，占有份额为全部，建筑面积125.27平方米。
原告委托代理人田克英（出租人，甲方）与被告单位职工罗某（承租人，乙方）于2013年7月27日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区先烈中路102号之九802B房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积75平方米。租赁期限为2013年8月1日起至2014年7月31日止，月租金额为人民币3500元。租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳人民币7000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金7000元退回乙方或抵偿租金。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉等。之后，原告依约将涉案802B房交付给被告使用，被告于2013年7月30日向原告交纳了涉案802B房的押金7000元及8月租金3500元，于2013年10月3日交纳了10月租金3500元，于2013年12月10日交纳了12月租金3500元。
原、被告双方对于涉案802B房2013年9月租金履行日期存在争议。原告为证明被告于2013年9月16日交纳租金3500元，提交了由广州市公安局越秀区分局黄花岗派出所出具的回执号：09111147的报警回执原件（记载原告委托代理人田克英于2013年9月11日11时45分到该派出所报案）；在该回执上方有部分手写文字证明材料（载明：802A、802B九月房屋延迟至2013年9月16日交付，因使用方原因。下面注明“2013年9月11日”、“罗某”等字样。）原告称该证明材料是报警当日在警官的见证下手写，但未有证据证实。被告对该证据的真实性有异议，并且为证明其于2013年9月11日支付租金3500元，提交了收据一张（载明本人田克英是先烈中路102号大院之九802B之业主，现收到罗某先生交来承租该单位之租金人民币3500元整。业主签署：“田克英”（手写签名）；日期：2013年9月11日（手写日期）。原告对上述证据的真实性有异议，称该租金收据已作废却被被告持有，故原告于2013年9月11日报警。
被告认为涉案房屋存在严重漏水情况，故主张上述合同已于2014年1月解除，为此提交了：（1）照片5张，被告称照片1、2、3证明涉案房屋802B顶棚存在严重漏水情况，照片4证明顶棚上面的墙壁被水迹渗透，有发霉痕迹。照片5与照片1、2、3相对应，证明因涉案房屋802B顶棚漏水造成地面较明显的发霉痕迹。（2）《声明》一份（记载：承租人罗某在签此份房屋租赁合同时，身份为我校职工，代表我校签下此份合同，租下越秀区先烈中路102号之九802B房产一处，现租赁双方经协商解除此合同，由于原承租人罗某已离职，现由我校向出租方田克英收回租房保证金7000元。另外，以上租赁双方，经协商同时解除先烈中路102号之九802A房产合同，出租方田克英不需要向我校退回租房保证金7600元。出租方田克英须在此声明登报三日内（2014年1月15日之前），退还我校承租的越秀区先烈中路102号之九802B房产租房保证金7000元。签章处载明：“北大青鸟广州俊星计算机学校”、“2014年1月11日”，并加盖被告“广州市越秀区俊星计算机职业培训学校”公章。下面载有手写字迹“知悉上述声明。田克英2014.1.11”等），被告认为该声明中关于收回保证金的条款通常仅在解除合同时才会涉及，故可以推定在该声明出具之前双方已通过协商达成解约，且原告在声明后签署知悉上述内容，表示知道并同意确认上述内容，如有异议应当即提出。（3）录音和文字整理材料两份（第一份为2013年12月24日原告与被告单位宿管人员李荣军通话的录音记录，被告方提出由于涉案802B房屋结构存在问题进而导致漏水，并引发与楼下住户的冲突升级，要求原告对涉案房屋的漏水点进行修缮，原告以自己无修缮义务为由拒绝被告，并提出需要被告自行采取铺胶垫或上胶方式解决问题；第二份是2013年12月24日被告单方面主张解约的录音，原告无参与）。原告的质证意见称对证据1的真实性、合法性、关联性以及照片来源均有异议，认为上述照片并非出自涉案房屋；对证据2的真实性无异议，但该证据与原告提交的证据相冲突，原告不同意解除合同，被告没有任何理由终止合同的履行，原告注明知悉上述声明仅表示知道被告取代罗某成为承租人，双方如解约需签订正式的解约协议，不能仅以单方的声明解除合同；对证据3中的第一段录音的真实性无异议，对第二段录音的真实性不予确认，原告称房屋漏水是由被告使用不当造成且不确定是否损坏至不可使用的程度，所以原告不同意维修。
原告为证明双方合同未解除，应由被告进一步承担承租人责任，向本院提交了《声明》一份（记载：承租人罗某在签此份房屋租赁合同时，身份为我校职工，代表我校签下此份合同，租下越秀区先烈中路102号之九802A、802B房产两处，由于原承租人罗某已离职，现由我校直接行使承租人权益。签章处载明：“北大青鸟广州俊星计算机学校”、“2014年1月18日”，并加盖被告“广州市越秀区俊星计算机职业培训学校”公章）。被告对上述证据无异议，称罗某曾是其单位员工。
因原、被告双方对被告提交的涉案802B房天花板漏水的照片存在争议，故本院于2014年3月28日组织当事人去涉案802B房以及与该房上下正对的702房进行现场勘验，原告、被告以及702房业主杨某参与了本次勘验：第一，承办人通过勘验发现位于原告所有的广州市越秀区先烈中路102号大院之九座九层802房被分割成802A、802B两套独立门户出入的房产，涉案802B房门口正对一个洗手间和洗衣房，其中洗手间门口位置安装了一个淋浴花洒，但在该花洒下方未设置合理排水口。隔壁洗衣房如有排水需要，须连接管道通过洗手间排水口排水；第二、被告通过勘验确认所提交照片并非出自涉案802B房，而是出自与该房屋上下正对的702房厨房天花板渗漏所拍摄的照片，被告称其学校学生于2013年8月1日入住使用该房，8月中旬学生向学校反映，由于洗手间的冲凉花洒下方无排水口，洗衣房的下水管道在隔壁的洗手间，故每次学生在洗手间冲凉和在洗衣房使用洗衣机排水时都会漏水到楼下的相同位置，只是楼下住户无法正常生活，导致被告想与原告解除合同。原告称漏水情况其了解，但因合同没有约定相应的修缮义务，故其未予以维修，原告认为该漏水情况的严重性不影响合同履行，所以原告不同意解除合同。第三，702房业主杨某称2013年秋季有学生入住涉案房屋，入住之后就会漏水至其家里厨房的天花板，以至于电路短路，天花板发霉。2013年9月份漏水情况很严重，在最严重时，其需要戴帽子煮饭。2014年元旦之后，无人居住涉案房屋就没有漏水情况了。
另，庭审中双方对涉案802B房的格局产生争议。被告称是原告私自将802房屋分割成802A、802B两套房屋，并将原来的厨房改建成洗衣间和冲凉房，漏水由房屋结构导致。原告称被告未经原告同意擅自改变房屋构造，将原来的冲凉房改成洗衣房，将淋浴花洒从洗衣间的位置拉到冲凉房，在不具备冲凉和排水条件的位置冲凉故引起楼下厨房天花的渗漏。但除却现场勘察可以明确802房屋被分割成802A和802B房，双方均无证据证明其他陈述内容。
庭审中原告明确合同约定的每月1日前支付租金，1日支付视为在有效期限内交款，不视为逾期。涉案802B房钥匙目前仍由被告持有，双方未有任何交接行为。
本院认为，原告代理人田克英和被告单位职工罗锋签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。原告作为委托人，有权行使上述租赁合同的权利，被告辩称原告主体不适格，本院不予采纳。
被告迟延支付2013年9月、10月、12月租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于9月租金的支付时间，被告提交载有原告代理人田克英签名的租金收据足以证实其于2013年9月11日交付9月租金，而原告提交的2013年9月11日报警回执以及称在警察见证下书写的证明被告于2013年9月16日交租的文字材料不足以反驳被告的上述证据，故原告主张9月租金在2013年9月16日交纳本院不予采信；被告在10月3日支付10月租金、在12月10日支付12月租金的事实双方均无异议，本院予以确认。鉴于合同约定每迟延一天按照逾期支付租金的1%计付违约金的标准过高，远超出原告迟延收到租金造成的损失，本院依法调整为按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付为宜。
本案中双方未就涉案房屋漏水原因申请鉴定，也均无任何直接证据予以证明。结合现有证据和现场勘验的情形来考量，现无任何迹象表明被告在使用涉案802B房期间擅自改变该房屋洗衣房和洗手间的结构，而原告确将原为一套整体构造的802房擅自分割为802A和802B两套房，由于改造后的涉案802B房无预设符合规定的排水设施，也未做好防水保护层，导致被告入住后就开始陆续漏水至楼下702房厨房天花板，从而影响了楼下住户对702房的居住使用和日常生活。虽然上述租赁合同中未明确约定原告的修缮义务，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条和二百二十条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务等。本案中原告明知涉案房屋的漏水情况却怠于履行相应维修责任，继而漏水情况持续发生引发相邻关系矛盾的升级，致使被告于2013年12月底搬离涉案802B房。原告作为出租人，有义务向被告交付具有日常生活使用功能的房屋，原告却以其无修缮义务为由逃避解决因其房屋构造不合理而引起的后续问题，应承担相应的法律责任和不利后果。据702房业主反映2014年1月1日后涉案房屋无人居住故无漏水情况，根据民法之公平原则，上述租赁合同因被告无法继续正常使用涉案房屋导致合同目的不能实现，本院认为被告无义务向原告支付其搬离后即2014年1月1日以后的租金，原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年3月31日止的涉案802B房的租金及滞纳金的诉求无法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第四百零三条的规定，判决如下：
一、被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校应于本判决发生法律效力之日起10日内，将逾期缴纳2013年9月、10月、12月广州市越秀区先烈中路102号大院之九802房B单元房屋租金的违约金（其中逾期缴纳9月租金的违约金从2013年9月2日计至2013年9月11日，逾期缴纳10月租金的违约金从2013年10月2日计至2013年10月3日，逾期缴纳12月租金的违约金从2013年12月2日计至2013年12月10日，以同期应付未付租金3500元为基数，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）一次性支付给原告卢若。
二、驳回原告卢若的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取44元，财产保全申请费135.50元，由原告卢若负担154.5元，被告广州市越秀区俊星计算机职业培训学校负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭 雪
二〇一四年五月六日
书 记 员 曾可欣