浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终549号
上诉人（原审原告）：单曙燕，女，1974年11月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
上诉人（原审原告）：黄志军，男，1970年12月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
上诉人（原审原告）：傅菊香，女，1950年10月2日出生，汉族，住浙江省遂昌县。
上诉人（原审原告）：潘梅英，女，1960年9月21日出生，汉族，住浙江省松阳县。
上诉人（原审原告）：倪优阳，男，1989年10月14日出生，汉族，住浙江省武义县。
上诉人（原审原告）：陈叶备，男，1992年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
以上六上诉人共同委托诉讼代理人：范治平，浙江开弘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄振铨，男，1977年12月22日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。
上诉人（原审被告）：朱高聪，男，1956年5月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。
上诉人（原审被告）：张芬梅，女，1974年2月18日出生，汉族，住浙江省遂昌县，现住浙江省遂昌县。
以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：李建成，浙江博翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王宗伟，男，1962年6月24日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。
上诉人单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备因与上诉人朱高聪、黄振铨、张芬梅、被上诉人王宗伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2016）浙1123民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备的共同委托诉讼代理人范治平，上诉人朱高聪、黄振铨及其二人与张芬梅的共同委托诉讼代理人李建成，被上诉人王宗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审遗漏被上诉人王宗伟与黄振铨、梁异玉共同创办遂昌易购商贸有限公司的事实，且被上诉人租用案涉房屋系用于开设遂昌易购商贸有限公司，王宗伟辩称其未向上诉人租赁过房屋，也未与他人合作开设公司，与客观事实不符。一审否认王宗伟系案涉合同相对人身份，免除王宗伟的合同责任，实属错误。二、一审认为投资人在遂昌易购商贸有限公司设立时按照登记程序的要求提交的经营场地证明文件（租赁合同）系合同备案，实属错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁合同的备案机关系房地产管理部门，市场监督管理局并不具有房屋租赁合同的备案职权。况且，市场监督管理机构对合同的备案有独立的形式和程序，并不是简单的将合同收录到法人设立登记档案中，一审认定企业在设立登记时提交相关合同属于合同备案，显属错误。三、一审认定被上诉人交纳的履约保证金应予退还，不符合合同的约定。履约保证金是为保证被上诉人履行合同设立，且涉案合同因被上诉人不继续履行而解除，被上诉人当然无权要求退还履约保证金。且在一审中被上诉人并未就履约保证金的返还提出反诉抗辩，一审主动将被上诉人已交纳的保证金折抵需支付的租金，显然判非所请。四、一审认定上诉人主张的违约金过高系认定错误。本案系被上诉人不再履行租赁合同的违约，而不仅仅是逾期支付租金的违约，因此其违约金的高低应以合同中因违约不能履行的标的计算。本合同的总价款高达760万元，扣除被上诉人已经履行的，尚有600多万元，上诉人主张被上诉人承担126万元的违约金，不足合同借款的20%，明显不属于偏高。即使以被上诉人应当支付的租金作为违约金的计算基数，其数额也应以一审确认的被上诉人应付租金1423667元为基数，不应将上诉人同意以物品折抵后的数额作为计算违约金的基数。
朱高聪、黄振铨、张芬梅答辩称，一、王宗伟对于本案的租赁合同确实没有参与，对于之后成立的遂昌易购商贸有限公司也没有参与，一审认定王宗伟与本案没有实际关系不承担责任是正确的。二、关于58万元的租赁合同，的确是备置市场监督管理部门的档案，属于档案资料证据，其证明力大于其他书证，六上诉人认为该合同不属于备案资料，但租赁合同不管是否属于向主管部门备案，因该合同确实备置于市场监督管理部门的档案中，属于书证，一审认定该合同属于档案资料是正确的。三、一审法院对履约保证金的处理是恰当的。履约保证金是为了促进履约方积极履行义务，一审法院在判决时一并进行结算是正确的。四、关于违约金的数额问题，本案中承租方如有违约造成出租方的损失，也就是未付房租产生的利息，而不是损失与未付租金划等号。对于违约金的多少，应当考虑房东自身的过错，合同实际上在2015年5月就解除，也通过手机短信的方式告知了出租方，出租方没有积极将房屋拿去出租是有过错的。五、关于合同总的租金额，应按照58万元计算，即使合同在2015年5月没有解除，也已在2016年11月结束，上诉人认为一审判决违约金过少的上诉请求是不能成立的。
王宗伟答辩称，案涉租赁合同与其无关，上诉人要求其承担责任的上诉请求不能成立。
朱高聪、黄振铨、张芬梅上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人朱高聪、黄振铨、张芬梅共同支付六被上诉人房屋租金16300元；本案一、二审诉讼费用由六被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不正确。1、一审法院认定落款日期同为2014年6月26日的两份租赁合同是同一日所签，不符合客观事实。事实是租金为82万元的租赁合同是上诉人黄振铨与被上诉人的代理人陈伯华在2014年6月26日签订，同日又签订了补充协议，上诉人也依该合同支付了第一期租金。之后不久上诉人即听到消息称世纪联华超市将入驻遂昌，这将直接影响到上诉人的经营，上诉人因此想放弃经营。经与被上诉人方协商要求降房租，双方经协商将原来的年租金82万元调整为58万元，同时要求陈伯华将新的租赁合同拿去给其他房东签字。一审中被上诉人的代理人也确认年租金58万元的租赁合同确系在82万元的租赁合同签订之后所签，而非同日所签。一审以两份合同系同日签订为由进行分析评理并认定以年租金82万元的租赁合同作为判决依据，显然不客观，也是错误的。2、年租金58万元的租赁合同属于档案资料，其证明力显然要大于上诉人举证的年租金82万元的租赁合同；该份租赁合同除了被上诉人的代理人陈伯华签字之外，绝大多数的被上诉人也进行了签字确认，是双方当事人的真实意思表示；该份租赁合同签订日期在后，依法属于对前面年租金82万元的租赁合同的变更，双方之间已达成新的合意，故应以该份租赁合同作为判决依据。二、关于诉讼时效。民法通则规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中，依据租赁合同第二条的约定，由于上诉人在年租金58万元的租赁合同签订之前已经支付租金341666元，相当于上诉人除支付第一期租金29万元，第二期租金仅支付51667元。依约上诉人应于2015年1月1日前补足第二期租金，且第三期租金因客观上双方口头已经讲好解除合同，此后被上诉人未曾向上诉人主张租金，即使第三期租金应当支付，依合同类推应于2015年6月底前付清。故第二、三期租金约定的支付时间距被上诉人一审起诉，显然已超过一年的法定诉讼时效。一审法院在判决中认为未超诉讼时效，但未进行评析，难以让上诉人信服，该认定也是错误的。三、欠付的租金及一审判决的违约金过高。1、由于前述第二、三期租金已过诉讼时效，被上诉人可以主张的仅为第四、五期租金，即第四期租金27万元（29万元－2万元补贴），第五期租金2016年8月1日到11月30日租金193000元（58万元×1.05÷12×4－1万元补贴），再减10万元和20万元的装修抵款，剩余163000元。退一步讲，假设被上诉人主张的全部租金均未超诉讼时效，上诉人欠被上诉的租金也仅为583000元。2、对于违约金，一审按照应付租金的30%计付显属过高。上诉人未付租金造成被上诉人的损失仅为按照银行利率计算的利息损失，被上诉人没有举证其损失构成，一审按照应付租金的30%计付没有相应法律依据。
单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备答辩称，一、涉案两份租赁合同系同日所签，有合同上诉的落款时间为证，且双方在当日的补充协议中，明确是对82万元的合同进行补充，上诉人在签订两份合同及补充协议之后也是按照年租金82万元履行合同义务。因此，上诉人认为年租金58万元的合同变更了82万元的合同，应按照52万元的合同履行，与客观事实及法律规定不符，不应得到支持。二、根据涉案合同第二条的约定，该合同项下的租金分期支付，每半年一付，最后一期租金的支付期限为2022年1月1日前。根据第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，本案的诉讼时效尚未开始计算，更不存在超过诉讼时效之说。三、一审依据双方的真实意思表示，以年租金82万元的合同约定标准，计算出上诉人所欠租金为1423667元，该计算正确。因本案系上诉人不履行合同承租义务而解除，因此违约责任应以合同总价款为计算基数，被上诉人主张的违约金仅为合同总价款的16.68%，现一审判决仅判决上诉人支付337100元，仅为合同总价的4.43%，显属过低而不是过高。故请求驳回上诉人朱高聪、黄振铨、张芬梅的全部上诉请求。
王宗伟陈述称，其对双方之间的租赁合同不知情，对朱高聪、黄振铨、张芬梅上诉的理由及事实不清楚。
单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备向一审法院起诉请求：一、解除双方于2014年6月26日签订的《租赁合同》；二、被告立即腾空承租的房屋，交还原告；三、被告支付租金126.175万元；四、支付违约金126.175万元；五、被告按原租金的标准赔偿原告从合同解除之日到房屋实际腾空之日的损失。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，撤回第一、第二、第五项诉讼请求，第三项诉讼请求变更为：被告支付租金147.7万元（扣除已同意补偿的装修损失，实际应支付租金127.7万元）；第四项诉讼请求不变更。
一审法院认定事实：2014年4月至5月间，被告朱高聪、黄振铨、张芬梅商量以股份制的形式经营超市，由被告朱高聪、黄振铨联系租赁房屋。2014年6月26日，陈伯华受原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备的委托，以出租方（甲方）代表的名义，被告黄振铨以承租方（乙方）代表的名义，双方签订《租赁合同》，合同约定，一、甲方将位于遂昌县城青云路17号一楼两间店面及相连的地下商场房屋的使用权出租给乙方，用于经营，租赁期限为8年，从2014年8月1日至2022年7月31日止；二、第一、二年租金均为82万元，租金从第三年开始递增，第三、四、五年的租金均在上一年度基础上递增5%，第六年在上一年租金基础上递增6%，第七年在上一年租金基础上递增7%，第八年在上一年租金基础上递增8%，租赁期间的租金共计759.99万元。本合同签订时乙方须支付甲方履约保证金壹拾万元，并在2014年6月底前付清2014年8月1日到2015年1月31日的半年租金41万元，在2015年1月1日前付清2015年2月1日至2015年7月31日的半年租金41万元，以后每半年一付，以此类推。乙方逾期交纳租金的，每天按日租金的两倍向甲方支付违约金。乙方如逾期三十天未交租金甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任；三、承租期间一切相关的税、费由乙方承担；四、因经营所需办理的相关经营证照均由承租人按相关要求自行办理相关手续，费用自理，乙方在租赁期内要文明经营，搞好房屋周边环境卫生，自觉接受有关部门的监督；五、在租赁期内乙方未经甲方同意不得擅自转租，如确需转租，须经甲方同意并办理转租手续后方可转租给第三者。如违反甲方有权终止合同的履行，收回出租的房屋，同时扣除履约保证金，其租金不予退回。六、乙方在租赁期间必须保证甲方财产安全，如有损坏按实赔偿，并且做好安全、防火、保洁等工作，如需装修的，装修方案须先征得甲方认可，装修部分在租赁期满后不得拆除，无偿归甲方所有。七、在租赁期内，如遇政府拆迁改造的需要，乙方必须积极配合，在甲方规定的期限内腾空承租的房屋；除政府拆迁改造外，如甲方提前收回房屋的，则甲方双倍返还乙方履约保证金，并赔偿乙方一切损失。八、租赁期满，甲方将收回房屋，验收合格退还保证金（不计息），并另行安排重新招租，如乙方租赁期满不能按时腾空交回房屋，每天按日租金的两倍向甲方支付违约金，并承担相应的法律责任，且甲方将不返还履约保证金。同日，陈伯华及原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备与被告黄振铨签订关于遂昌县城青云路17号一楼两间店面及相连的地下商场房屋使用权的《租赁合同》，该合同第二条约定“第一、二年租金均为58万元，租金从第三年开始递增，第三、四、五年的租金均在上一年度基础上递增5%，第六年在上一年租金基础上递增6%，第七年在上一年租金基础上递增7%，第八年在上一年租金基础上递增8%，租赁期间的租金共计537.55万元。本合同签订时乙方须支付甲方履约保证金壹拾万元，并在2014年6月底前付清2014年8月1日到2015年1月31日的半年租金29万元，在2015年1月1日前付清2015年2月1日至2015年7月31日的半年租金29万元，以后每半年一付，以此类推。乙方逾期交纳租金的，每天按日租金的两倍向甲方支付违约金。乙方如逾期三十天未交租金甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任”，该合同的其余内容与前述合同一致。同日，陈伯华与黄振铨又签订《租赁合同补充协议》，约定：1、因乙方前期投入较大，甲方同意每年补贴乙方4万元，在乙方交纳甲方后半年租金中直接抵扣。2、因乙方租赁房屋需要装修，甲方同意给乙方第一年减免一个月租金，即82万元/12个月=68334元，在第一年前半年租金中直接抵扣。3、本协议作为《租赁合同》的补充条款，具有相等的法律效力。事后，被告张芬梅、朱高聪出具委托书，认可委托黄振铨签订《租赁合同》，委托书上“王宗伟”名字系被告朱高聪所签。2014年6月27日，受朱高聪、黄振铨、张芬梅委托，吴新伟通过建设银行向陈伯华汇款租赁保证金100000元，2014年6月30日吴新伟通过农村信用社向陈伯华汇款租金290000元，向陈叶备汇款租金51667元。被告朱高聪、黄振铨、张芬梅租赁上述房屋后，筹备用于经营超市，在注册登记遂昌易购商贸有限公司时，向有关部门备案的租赁合同为记载“第一、二年租金均为58万元”的租赁合同。2015年1月超市开张后由于经营困难，于2015年5月停业。在停业之前，被告朱高聪、黄振铨就终止合同事宜曾与陈伯华商议，但未达成一致意见。之后，经营超市的货架及其余设施一直堆放在房屋之内，并未腾空，房屋钥匙也由被告朱高聪掌握。期间，曾有人要看房屋，陈伯华电话联系叫被告朱高聪去开门。
本案在审理过程中，2016年11月30日，陈伯华、原告黄志军与被告朱高聪、黄振铨、张芬梅达成协议，同意同日解除双方签订的关于遂昌县城青云路17号一楼两间店面及相连的地下商场房屋全部的《租赁合同》及相应的《租赁合同补充协议》。朱高聪、黄振铨、张芬梅同时将上述房屋交付给出租方；朱高聪、黄振铨在上述房屋内经营时安装的消防设施、灯具、货架及其他物品归原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备所有，消防图纸、消防合格证一并移交；原告就消防设施、灯具、货架及其他物品补偿黄振铨、张芬梅、朱高聪20万元，该款在被告应付租金中折抵；原告诉讼请求在本协议中未达成一致的部分，由法院依法判决。
一审法院认为，原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备委托陈伯华签订租赁合同并处理租赁相关事宜，承租方在商谈租赁房屋时，由被告黄振铨与朱高聪出面商谈，黄振铨在房屋租赁合同上签字，且被告张芬梅委托黄振铨租赁房屋，被告朱高聪以王宗伟的名义委托黄振铨租赁房屋，委托书应系朱高聪、张芬梅的意思表示，房屋的承租方应为被告朱高聪、黄振铨、张芬梅。被告王宗伟未在房屋租赁委托书上签字，且无证据证实对租赁有所知情，故被告王宗伟并非租赁合同相对方。承担涉案房屋的租赁关系权利义务相对方应是六原告与被告朱高聪、黄振铨、张芬梅。2014年6月26日签订的两份租赁合同，对年租金的约定不同，一份约定前二年年租金82万元，一份约定相应年租金58万元，但同日签订的租赁合同补充协议是按年租金82万元的标准计算减免一个月租金68334元，且被告朱高聪、黄振铨、张芬梅也是按该标准向原告交付减免后半年租金的，双方实际上是按年租金82万元的租赁合同履行的，故应以约定年租金82万元的租赁合同作为认定双方租赁关系的合同。被告朱高聪、黄振铨租赁房屋进行超市营业，在停业前与陈伯华虽对合同的履行有所商议，但无足够证据证实对欠付租金支付、屋内物品处理、房屋腾空交还时间等解除合同实质性条件达成过一致意见，虽停业后有人看房屋陈伯华让被告朱高聪开门，但房屋内一直放置承租方的物品，房屋仍由承租方使用，钥匙仍由承租方掌握，承租方未将房屋交还原告，没有足够证据证实至本案起诉前被告朱高聪、黄振铨、张芬梅与陈伯华或六原告对合同解除达成过一致意见。被告朱高聪、黄振铨认为2015年5月租赁合同已解除，证据不足，不予采纳。双方的租赁合同应于达成协议的2016年11月30日解除。被告朱高聪、黄振铨、张芬梅已支付2014年8月1日至2015年1月31日止的租金，2015年2月1日至2016年11月30日止的租金未付。原告起诉并未超过诉讼时效。根据双方的合同约定，第一、二年租金均为82万元，租金从第三年开始递增，第三、四、五年的租金均在上一年度基础上递增5%，故2015年2月1日至2016年7月31日止的租金按年82万元计算，为123万，减去补充协议约定每年4万元的补贴共8万元，为115万元。2016年8月1日至2016年11月30日租金在前二年租金基础上递增5%，即82÷12×105%×4=28.7万元，减去相应月数按每年4万元标准的补贴即13333元，为273667元，上述未付租金合计1423667元，扣除2016年11月30日协议约定的物品折抵款20万元，被告朱高聪、黄振铨、张芬梅已支付六原告的履约保证金10万元，原告应予退还，在未付租金中亦予抵扣。故被告朱高聪、黄振铨、张芬梅应再付原告租金1123667元。双方合同约定被告逾期交纳租金的，每天按日租金的两倍向承租方支付违约金，被告主张约定的违约金过高，根据本案实际情况确定违约金按应付租金的30%计算，为337100元。被告张芬梅辩称于2014年9月10日将持有的股份转让给了朱高聪，退出了遂昌易购商贸有限公司的经营，不应承担向原告支付租金的责任，因被告张芬梅系以个人身份委托被告黄振铨与原告签订租赁合同，合同未约定承租方内部股权转让行为产生解除租赁合同的法律效果，被告朱高聪、黄振铨、张芬梅之间的股权转让行为并不产生约束房屋出租方的法律效力，且签订合同后被告张芬梅本人或其委托人并未与原告合意解除租赁合同，故被告张芬梅的该抗辩主张，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱高聪、黄振铨、张芬梅于本判决生效之日起二十日内支付原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备房屋租金1123667元及违约金337100元，合计1460767元。二、驳回原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备的其他诉讼请求。一审案件受理费27110元，由原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备负担15110元，由被告朱高聪、黄振铨、张芬梅负担12000元。财产保全费5000元，由原告单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实，与一审法院查明的一致。
本院认为，第一，关于案涉租赁合同的实际履行问题。虽朱高聪一方主张年租金58万元的合同签订在后，系对年租金82万元合同的变更，但出租方对此不予认可，且合同落款日期与年租金82万元的租赁合同同为2014年6月26日，结合补充协议的内容及承租方实际支付房租的价款，在朱高聪一方未能提交证据佐证其主张的双方达成了年租金58万元的合意的情形下，一审认定双方实际履行的是年租金82万元的租赁合同并无不当。第二，关于履约保证金的问题。根据双方签订的租赁合同第五条、第八条的内容，只有在承租方未经出租方同意擅自转租及承租方租赁期满不能按时腾空交回房屋的情形下，出租方可以扣除履约保证金不予返还。而本案显然不存在合同约定的前述两种情形，案涉租赁合同系双方于2016年11月30日协议解除，该协议中也未对履约保证金进行约定，故一审将履约保证金在未付租金中予以抵扣并无不当。第三，关于违约金计付及数额问题。双方协议解除案涉租赁合同的时间为2016年11月30日，故该租赁合同的实际租赁期为2014年8月1日至2016年11月30日，已并非原租赁合同约定的2022年7月31日止，在此期间内承租方未按时支付房租构成违约。因履约保证金10万元不符合不予返还的条件，以物抵款的20万元出租方认可在应付租金中抵扣，一审认定该30万元在未付租金1423667元中进行抵扣并无不当。因承租方主张约定的违约金过高，一审法院酌情予以调整，以未支付的租金1123667元为基数计算本案违约金数额亦无不当。第四，关于王宗伟的责任负担问题。根据一审法院查明的事实，王宗伟确与案涉租赁合同无涉，因此而产生的违约责任亦与其无关，其不应承担相应的支付租金义务及违约责任。第五，关于本案的诉讼时效问题。案涉租赁合同约定了分期支付租金，虽各期租金的支付具有一定独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故存在长期房屋租赁关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起算。本案中，因双方已就租赁合同的解除另行达成协议，承租人应支付的最后一期租金履行期限届满之日为协议达成之日即2016年11月30日，故本案起诉未过诉讼时效。
综上，单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备及朱高聪、黄振铨、张芬梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30980元，由单曙燕、黄志军、傅菊香、潘梅英、倪优阳、陈叶备负担14500元，由朱高聪、黄振铨、张芬梅负担16480元。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 刘 斐
代理审判员 王 洁
二〇一七年七月二十四日
代书 记员 何 锦