河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民二初字第589号
原告（反诉被告）贾素霞。
委托代理人杜顺星，河南洛神律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁桂彬，河北唐山人，个体户。
委托代理人徐爱国、张建朝，河南开物律师事务所律师。
原告（反诉被告）贾素霞诉被告（反诉原告）袁桂彬为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾素霞的委托代理人杜顺星、被告（反诉原告）袁桂彬及其代理人徐爱国、张建朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）贾素霞诉称，二0一0年十一月一日原告贾素霞与被告袁桂彬签订了《商铺租赁合同》，由被告袁桂彬租赁原告贾素霞位于洛阳市涧西区世纪华阳C地块二期商铺，租赁期限为五年，自2011年6月1日至2015年12月31日。2015年的每月租金为18590元人民币，按该租赁合同约定被告必须在每季度的前30天向原告字支付租金（详细内容见该租赁合同）。该合同在履行期内被告已拖欠原告2015年1月至7月份的商铺租金62130元人民币，违约金6694.4元人民币、还有滞纳金。原告贾素霞为此租赁费、违约金、滞纳金曾数次向被告袁桂彬讨要，被告每次都以经济紧张为由，迟迟不予支付拖欠的商铺租金、违约金、滞纳金。故诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、袁桂彬向贾素霞给付拖欠的房屋租赁费和违约金68822.40及滞纳金。2、本案诉讼费应由袁桂彬来承担。
被告（反诉原告）袁桂彬辩称，贾素霞起诉错误，袁桂彬根本不欠原告房屋租赁费。贾素霞和袁桂彬虽然签订商铺《租赁合同》，但双方并没有按照该书面合同执行和履行，而是以口头约定、以实际行动对商铺的租金价格、支付时间和方式等作了实质变更。根据该租赁合同第四条关于”租金”和第五条第2项”租金按季度支付，乙方必须提前30天支付下一季度租金”的约定，贾素霞并没有按季度收取租金，袁桂彬也没有按季度支付租金，而是约定俗成地按月收取和支付租金。尤其是2013年之后，租金不但是按月支付（有时候是月初支付当月租金，有时候是月底支付次月租金），且还是按照每月17000元支付，双方并没有按照合同上约定的租金每月17080元（2013年）、17429元（2014年）和18590元（2015年）执行。经贾素霞同意，袁桂彬已于2015年5月8从涉案商铺中搬离，双方签订的《租赁合同》已经解除。袁桂彬自2011刚租赁该商铺不久，就遭遇商铺周边的道路一直维修，交通不便、少有客源，导致周边房租价格一直下降；2013年之后，受全国经济下行压力的影响，周边的商铺房租更是降到了历史最低。2015年1月至4月期间的房租，双方依然是按照之前的口头约定：以每月17000元支付租金。但自2015年5月1日之后，贾素霞多次要求袁桂彬增加房屋租金，袁桂彬与贾素霞协商说：在现有周边商铺房租不断下降的行情下，租金不应再予上涨而应下降或保持不变（此时同样地段、同样大小的房租已降至每月12000元），二人因为房租的问题协商不成，袁桂彬向贾素霞表态说若再不降低房租，就将房子转让出去不经营了，并收取转让费以减少自己的损失（因为袁桂彬对商铺花了大钱装修却遭遇经济下滑，一直处于亏损状态），贾素霞不允许袁桂彬收取转让费，袁桂彬当场就表示若不让收取转让费那就直接搬走，不再租用原告的商铺了，贾素霞当时就表态说：可以搬离，但即使把装修都带走，也不能收取转让费！2015年5月8日，袁桂彬无奈在结清物业费、水电费后从涉案商铺中搬离……。贾素霞和袁桂彬虽然签订了《租赁合同》，但却没有按照合同上的约定履行，即双方以口头约定代替了书面合同，且双方的租赁合同已于2015年5月8日解除。故袁桂彬不欠贾素霞房屋租赁费，更不存在违约问题，不应承担违约金和滞纳金。
被告（反诉原告）袁桂彬诉称，2010年11月1日，反诉人袁桂彬与被反诉人贾素霞签订了《租赁合同》，被反诉人（甲方）将位于涧西区世纪华阳C地块二期商铺，建筑面积为116平方米的商铺租给反诉人（乙方）使用。2011年期间，由于商铺周边的道路一直在维修，导致周边房租一直下降；2013年以后，由于经济形势不好等多方面因素，周边的商铺房租更是降到了历史最低。2013年至2014年期间，反诉人一直按照每月17000元向被反诉人交纳房租金，双方并没有按照合同上约定的租金每月17080元（2013年）、17429元（2014年）执行。2015年1月至4月期间，反诉人依然也是按照和被反诉人口头约定的每月17000元交纳租金。但自2015年5月份开始，被反诉人多次打电话要求增加房屋租金，反诉人告知被反诉人说：在现在周边商铺房租不断下降的行情下，租金不应在于上涨而应下降或保持不变（此时同样地段、同样大小的房租已降至每月12000元），在反诉人多次主动要求双方见面面谈未果后，无奈于2015年5月8日从涉案房屋搬离并电话通知了被反诉人，并把房屋钥匙交于物业公司（被反诉人电话告知物业公司不允许其再拿房屋钥匙后，物业公司无奈又将钥匙交还给反诉人）。综上，自2013年以后，双方并没有按照《租赁合同》上的约定执行，房租租金一直是按照每月17000元执行，一直执行到2015年4月份。2015年5月份之后，双方因为房租上涨问题协商未果后，方诉人口头告知被反诉人将立即搬走不再租用涉案房屋，被反诉人也口头同意，2015年5月8日，反诉人在结清物业费、水电费后便从涉案房屋搬离，即双方的合同已经实际解除。原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求贵院详查本案事实，依法驳回贾素霞的诉讼请求。请求人民法院依法判令：1、确认反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》已于2015年5月8日解除；2、确认反诉人与被反诉人自2015年1月1日之后的房屋租金是每月17000元；3、反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）贾素霞辩称，袁桂彬的反诉请求不能够成立，根据我国民事诉讼法的规定，反诉是针对本诉提起反诉且提起反诉的内容是与本次内容由牵连的。本案本诉中的诉讼请求是要求袁桂彬支付拖欠的房屋租金、违约金及滞纳金。而本诉的袁桂彬提起的反诉是解除合同和所交租金每月的钱数。显然是与本诉没有任何牵连的反诉，不符合民事诉讼法的规定。因此，贾素霞认为袁桂彬提起的反诉不符合法律规定，反诉请求不能够成立，贵院不应受理。袁桂彬的反诉请求第一条是不能够成立的。到目前为双方也没有解除房屋租赁合同，袁桂彬仍然应当向贾素霞支付每季度的房屋租金。袁桂彬的反诉请求第二项不能够成立。袁桂彬与贾素霞双方是严格按照2010年11月1日双方签订的《房屋租赁合同》支付租金。双方合同第四条规定，第五年的租金是18590元，从来不存在17000元之说。所以说贾素霞认为袁桂彬的反诉请求17000元没有事实根据和法依据，不符合双方合同约定，是不能够成立的。事实理由第一点双方没有进行口头约定。事实理由第二点与贾素霞没有任何关系。袁桂彬的反诉请求不符合法律规定。
经审理查明，2010年11月1日，贾素霞与袁桂彬签订房屋租赁合同一份，约定由袁桂彬承租贾素霞所有的位于涧西区世纪华阳C地块二期商铺，租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日，该房屋的租金为每月人民币16267元整，租赁期间前两年不变，第三年的租金为每月17080元整，第四年的租金为每月17429元整，第五年租金为每月18590元整，租金的支付时间为按季度支付，承租方应当提前30天支付下一季度租金，该合同中对违约责任的约定为任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的3%作为违约金，袁桂彬逾期违约交付租金的，每逾期一日，贾素霞有权按月租金的3%向袁桂彬加收滞纳金。自2013年9月30日后，袁桂彬向贾素霞转账支付的房租均为17000元或17000元的整数倍，最后一次袁桂彬向贾素霞转账时间为2015年3月31日，2015年袁桂彬总计向贾素霞转账支付房租68000元。2015年5月8日，袁桂彬从承租的贾素霞的房屋中搬离。
本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。庭审中，双方对房屋租赁合同均不持异议，本院对此依法予以确认。本案争议的焦点在于双方在合同履行过程中对房屋租金的数额是否进行了实际变更以及袁桂彬解除租赁合同的行为是否构成违约。袁桂彬主张租赁合同在履行过程中，双方对房租的数额进行了变更，但贾素霞对此不予认可，且袁桂彬提交的证据不足以支持其主张，因此，房屋租金的数额应当按照合同约定的数额进行确定。袁桂彬单方解除其与贾素霞之间的房屋租赁合同并搬出租赁房屋，袁桂彬以其行为明确表示不再继续履行合同，本院确认双方之间的租赁合同实际解除。袁桂彬解除合同行为未征得贾素霞的同意，且其行为亦不符合法定的合同解除的情形，因此，袁桂彬解除双方租赁合同的行为构成违约，袁桂彬应当承担相应的违约责任。袁桂彬单方解除租赁合同，未提前通知贾素霞，致使贾素霞的房屋不能及时出租获得收益，袁桂彬应当支付房租至2015年5月底，以弥补贾素霞的相应损失。截止2015年5月底，袁桂彬应当支付的房租数额为92950元（18590元×5月），扣除袁桂彬已经支付的68000元，剩余款项为24950元。按照双方之间的租赁合同约定，袁桂彬的行为构成违约，其应按年度须向贾素霞支付年度租金的3%的违约金，该数额为6692.4元（18590元×12月×3%）。贾素霞的其他诉讼请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。袁桂彬的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、袁桂彬在本判决书生效后十五日内向贾素霞支付租金及违约金总计31642.4元。
逾期履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）贾素霞的其他诉讼请求。
三、确认贾素霞与袁桂彬在2010年11月1日签订的房屋租赁合同于2015年5月8日实际解除。
四、驳回被告（反诉原告）袁桂彬的其他反诉请求。
逾期履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
本案诉讼费1521元，反诉费50元，由被告（反诉原告）袁桂彬承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 董 争
人民陪审员 于国军
人民陪审员 杨文娟
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 朱智慧