贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2301民初5192号
原告：王云，男，1968年10月9日生，汉族，无业，住贵州省兴义市。
被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。
法定代表人：周建忠，系该公司总经理。
委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。
原告王云与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年8月2日公开开庭进行了审理，原告王云、被告安达房开公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王云向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金10762.63元；2、判令被告支付延期办证违约金60000元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年6月8日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园B19栋301号商品房出售给原告，合同约定面积为149.93平方米，房屋总价392817元，双方约定2012年6月30日前交房，同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记，事实上，被告至今也没有提供符合移交条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要被告提供的证明文件，被告也未提交到房屋登记机构办理备案登记，上述事实被告已违约，给原告带来了巨大损失，故根据合同法及相关法律规定，被告需支付原告从2015年9月1日到2018年6月20日时间段的延期交房违约金10762.63元{7.2（每月每平方7.2元的租金）×146.55㎡（149.93-3.38㎡）×34（34个月×30%）}。被告需支付原告从2015年6月20日到2018年6月20日时间段的延期办理房屋权属证书违约金60000元（按中国人民银行规定的总购房款的逾期贷款利率计算）。望法院支持原告的诉请。
被告安达房开公司辩称：对原告诉称的合同签订、相关约定、付款情况等无异议。但，一、原告已经就案涉房屋收房入住多年。被告已经于2013年5月7日前将房屋交付原告，对房屋的转移占有应该视为交付，被告不承担逾期交付房屋违约金；二、案涉房屋已经达到法定交付条件，根据合同约定，被告不承担逾期交房违约金。案涉房屋已经于2012年3月21日经相关单位组织验收合格，在合同约定的交付时间以前已达到法定交付条件；三、违约金高于实际损失，请人民法院依法予以调低；四、逾期办证非被告违约导致。原告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设公司）违约行为导致。（1）因施工单位在就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使被告不能如期向兴义市蓝天花园紫薇园B19栋301号业主王云办理房屋产权证。就施工单位未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用于办理房屋产权证事宜，被告于2013年向贵州省兴义市人民法院起诉，请求施工单位及时向被告提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。2013年10月22日，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，现判决书已生效，贵州化工建设公司至今未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。就贵州化工建设公司不按照判决书确定的义务向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》事宜，被告已经向贵州省兴义市人民法院申请强制执行，而兴义市人民法院至今强制执行未果。（2）就被告逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工建设公司，依法应该追加贵州化工建设公司作为本案共同被告参与庭审，故被告不应支付逾期办证违约金。
本案争议焦点是：1、原告诉请的违约金是否具有事实及法律依据，应否获得支持；2、本案应否追加承建单位为共同被告参加诉讼。
围绕争议焦点，原告王云向本院提交了《商品房买卖合同》，《收款收据》、《个人借款凭证》、《税收通用完税证》、《住宅专项维修基金收据》，被告安达房开公司提交了质量验收证明书、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号民事判决书、（2015）黔义民初字第02940号民事调解书、客户收付款入账通知,结合本院依职权调取的（2015）黔义民初字第02940号卷内民事起诉状和调解笔录。经本院审查认定事实如下：2011年6月8日，原告王云与被告安达房开公司签订合同编号为安字2011119号《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园B19单元301号商品房，合同约定房屋建筑面积为149.93平方米，房屋总价392817元，付款方式为首付加银行按揭。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照第1种方式处理：……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，未对逾期办证的违约责任进行约定。原告按双方约定方式支付了全部购房款，于2013年4月30日接收房屋钥匙装修入住。
另查明：1、被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和大产权初始登记；2、原告曾于2015年9月7日向本院提起诉讼，诉请被告支付其2012年6月30日至2015年8月30日的逾期交房违约金23101.20元，退还多收的购房款8855.60元，11月18日本院组织双方调解，原告明确表示“被告在三个月内支付我5000元的逾期交房违约金，以后无论被告逾期到什么时候交房给我，我都不再向被告主张逾期交房违约金”，故双方达成协议：由被告支付原告2013年1月31日至2015年8月31日的逾期交房违约金5000元，退还原告购房款8855.6元（因涉案房屋实测建筑面积为146.55平方米，与合同约定相差3.38平方米）。被告于2016年2月25日将前述款项支付原告。
经查询，中国人民银行公布的1-3年期贷款基准年利率在2015年6月20日至2018年6月20日期间进行过多次调整，其中2015年6月20日至2015年10月23日期间的平均利率为5.25%，2015年10月24日至今为4.75%。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告王云所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行付款义务并装修入住涉案房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。因双方合同约定被告应于2012年6月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”，约定在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故对被告关于双方已经交付房屋、房屋已经合格的辩解意见，本院依法不予采信。被告关于应追加贵州化工建设公司为共同被告的意见，因系被告与贵州化工建设公司的另一法律关系，根据合同相对性原则，本院亦不予采信。
关于原告诉请的逾期交房，如前所述，被告交给原告的房屋至今未经验收合格，应承担相应违约责任，但在本案中，因原告在2015年诉至本院时，经本院主持调解明确表示“被告在三个月内支付我5000元的逾期交房违约金，以后无论被告逾期到什么时候交房给我，我都不再向被告主张逾期交房违约金”，系其真实意思表示，亦系其对自己权利的处分，且被告已按约支付本院生效文书确认的款项，协议已履行完毕，本院尊重双方意思自治，故对被告关于不应再支付逾期交房违约金的辩解意见，予以采信。
关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，原告虽未举证证明其因被告逾期办证遭受的实际经济损失，但被告违约系客观存在的事实，且对购房者而言，居住系其购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形。其次，本案原、被告双方约定交房时间为2012年6月30日，被告应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，被告违约期间即应从2012年9月30日起算，原告诉请从2015年6月20日起算，系其对自己权利的处分，本院予以支持。再次，因双方未对被告逾期办证的违约责任进行约定，原告请求按照银行贷款基准利率计算本案逾期办证违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及原告所付购房款中大部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，本院酌情根据被告违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率，结合被告已于2016年2月25日退还原告购房款8855.6元的事实，分段计算被告在本案中应支付原告的逾期办证违约金为：【392817元×5.25%÷365天×125天（2015年6月20日至2015年10月23日）】+【392817元×4.75%÷365天×123天（2015年10月24日至2016年2月24日）】+【（392817元-8855.6元）×4.75%÷365天×846天（2016年2月25日至2018年6月20日）】=55622.97元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、限被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王云20**年6月20日至2018年6月20日的逾期办理房屋权属证书违约金55622.97元；
二、驳回原告王云的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费785元，由原告王云承担168元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担617元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 周祥红
二〇一八年八月二十日
书记员 吴召锋