广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3189号
上诉人（原审第二被告)：李媛，女，汉族，1981年1月30日出生，户籍地址：安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：张育根，系广东邦翰律师事务所律师。
被上诉人一（原审原告）：李俊杰，男，汉族，1982年10月17日出生，公民身份号码：4304231982********，户籍地址：湖南省衡山县店门镇新田村李家大屋*号。
被上诉人二（原审第一被告）：杨晓俊，男，汉族，1986年8月21日出生，公民身份号码：3325021986********，户籍地址：浙江省龙泉市锦溪镇锦溪街**号。
委托诉讼代理人：陈晓越，系广东伍邦律师事务所律师。
原审第三人：王培霞，女，汉族，1959年6月30日出生，户籍地址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：李东林，男，汉族，1959年10月19日出生，住址同上。与第三人系夫妻关系。
上诉人李媛与被上诉人李俊杰、被上诉人杨晓俊、第三人王培霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初11573号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告李俊杰起诉称：2012年4月1日，第三人与被告签订《租房合同》，约定：第三人（王培霞）将位于惠州租位于惠州义务小商品批发城一期3楼218商铺（即：惠州市××大道中路××号3层3-218号商场）出租予被告，租赁期自2011年12月31日至2017年12月31日止，租金标准（见“租房合同”第三条）：每年递增租金，其中2016年每月租金为1903元，2017年每月租金为2093元。租金由承租人在第月20号前提前支付下个月租金。未经出租人同意，承租人不得将铺位另作他用或转租。因使用该商铺所产生的有关费用由承租人负担（如水电费、物业管理费等），如租金及其他债务超过半个月以上未付时，出租人有权单方解除合同（见“租房合同”第十二条)。原告从第三人处购买了惠州市××大道中路××号3层3-218号商场，于2016年7月10日双方签定《商铺买卖合同》，现已办妥产权过户手续。原告与王培霞共同书面告知被告，《租房合同》合同项下出租人权益由原告承受，由被告将租金交付予委托人。截止今日，2016年11月至2016年12月租金累计人民币3806元被告未按约支付，原告多次要求被告（电话及书面函件方式）支付租金，被告均不予理会。现请求法院判令：1、解除第一被告与第三人签订《租房合同》；2、被告立即清场，向原告交还占用的房屋（即：惠州市××大道中路××号3层3-218号商场）；3、被告向原告支付租金人民币3806元（系2016年11月至12月租金）；4、被告支付合同解除后占用原告房屋期间的房屋占用费（该占用费按月租金2093元计付至被告交还房屋之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。鉴于第一次庭审时，第一被告证明涉案商铺的实际使用人为第二被告李媛，原告要求第二被告对上述诉讼请求第2、3、4、5承担连带责任。
原审第一被告杨晓俊辩称，一、关于本案的事实，被答辩人诉称答辩人未按约支付租金，实际上并非答辩人故意拖欠租金，系案外人李媛承租该涉案商铺，并且拖欠租金不交，相反，答辩人积极为被答辩人催缴租金。答辩人和案外人翁世杰于2011年10月19日签订的《租赁合同》，承租位于惠州义乌小商品批发城一期三楼218商铺，租赁期自2011年12月31日起至2017年12月31日止。而后，案外人翁世杰将涉案商铺转让给第三人王培霞，2012年4月1日，答辩人与第三人签订《租赁合同》，并按照原合同继续履行，答辩人自2012年3月份开始每月按照约定，用固定银行账户转账到第三人指定银行用以支付租金，直至2014年12月。2014年11月，答辩人将涉案商铺转租给案外人李媛(即现承租涉案商铺)，因案外人李媛与答辩人关系要好，李媛希望答辩人能够帮忙节省开销，加之惠州义乌小商品批发城的管理手续较为复杂，答辩人考虑到为朋友节省市场过户费，便同意让李嫒承租涉案商铺，李媛每月支付租金给第三人，没有到商品城管理处办理过户手续，将所有经营证件，包括双方签订的转租协议、与第三人王培霞签订的《租赁合同》等都交给李媛，由其负责经营并管理。自2015年1月开始，由李媛支付租金给第三人王培霞，第三人王培霞亦未提出异议。答辩人一直在惠州义乌小商品批发城一期三楼366-368商铺经营生意，被答辩人李俊杰也在涉案商铺旁边219商铺经营，李媛除至营218商铺外，另经营着228、043、045三家商铺，一直以来答辩人和被答辩人以及案外人李媛都有交往，大家同为义乌小商品批发城经营商户，被答辩人对本案事实了解清楚，也深知李媛接替答辩人承租并经营涉案商铺，因此也默认由李媛承租经营并支付租金。2016年11月，李媛未按时支付租金，被答辩人催缴未果，要求答辩人支付租金，答辩人积极联系李媛，多次让其按时支付租金，并主配合被答辩人和市场积极参与调解，无奈李媛仍不按照约定支付，答辩人亦甚是无奈。二、不是由答辩人承担支付租金的责任，被答辩人亦对此知晓，系案外人李媛未按时支付租金造成违约，应由李媛承担支付租金及违约责任，答辩人亦是该事件的受害者，该事件不能作为答辩人违约的依据。综上，一直以来被答辩人知晓并默认由案外人李媛承租经营涉案商铺，由其支付租金，实际上并非答辩人故意拖欠租金，被答辩人诉请由答辩人承担租金、房屋占用费的责任，以及清场交还责任没有事实依据，答辩人也无法履行。因此，本案系案外人李媛未按时支付租余造成违约，答辩人亦是该事件的受害者，该事件不能作为答辩人违约的依据，应由李媛承担支付租金及违约责任。恳请人民法院查明客观事实，驳回被答辩人的诉讼请求。
补充答辩称，本案事实清晰，第二被告李媛承认承租该涉案商铺并且拖欠租金，该房屋租赁合同为原告李俊杰与第二被告李媛的承租合同关系，被告一杨晓俊非该合同关系的关系人，因此应由第二被告李媛承担缴交租金及相关违约责任，被告一杨晓俊是该事件的受害者，其在因李媛没有缴交租金时积极配合调解，李媛没有缴交租金不能作为杨晓俊违约的原因，因此应由李媛承担相应违约责任。
原审第二被告李媛辩称，我方当事人不是本案中适格的被告，在本案中我方当事人无需承当任何责任，2014年11月24日我方当事人和杨晓俊签订了转让协议，承租了涉案商铺，签订协议时，被告一杨晓俊未向我方当事人出示其与第三人签订的租房合同，我方当事人按照当事人杨晓俊的要求将每月的租金通过支付宝的方式支付到杨晓俊指定的账户，从签订转让协议至2016年10月我方当事人从头到尾都不清楚有房屋租赁合同的存在也不认识第三人与原告李俊杰，针对我方当事人与被告杨晓俊之间的房屋租赁纠纷，我方当事人在2017年5月23日向贵院提起了诉讼，贵院已经受理此案，案号为（2017）粤1302民初5201号，本案的审结必须要以（2017）粤1302民初5201号案件为依据，所以我方恳请贵院中止审理本案。
第三人王培霞陈述称，对于李媛承租的事实，我们是不知情的。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：位于惠州市××大道中路××号义乌小商品城3层-218号商场（下称涉案商铺）原权属人为第三人王培霞。第一被告杨晓俊和第三人王培霞于2012年4月1日签订一份《租房合同》，约定第三人将涉案商铺出租给第一被告，租赁期限为2011年12月31日至2017年12月31日；月租金为2012年1300元、2013年1430元、2014年1573元、2015年1730元、2016年1903元、2017年2093元；租金为预付，在每月20日前提前支付下个月的租金；第一被告付给第三人押金2600元；禁止被告转让租赁权或用作担保、将租赁场所的全部或一部分转借或转租给第三者或让第三者使用；租金或者其他债务超过半个月以上未付的，第三人可不通知被告而解除租房合同。2014年11月24日，第一被告和第二被告签订一份《转让协议》，约定第一被告将涉案商铺的经营使用权及续租优先权转让给第二被告，转让费为67600元，包括档口所有押金及管理费。2016年7月10日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》，第三人将涉案商铺以50万元转让给原告，原告于2016年10月取得涉案商铺的不动产权证书。第三人于2016年11月29日向第一被告发出《通知书》，告知其涉案商铺已转让给原告，将租金（包括未支付的2016年11月和12月租金）直接支付给原告。因被告拖欠租金，原告于2016年12月28日将第一被告诉诸本院。本院于2017年3月21日开庭审理时，第一被告申请追加第二被告为本案共同被告。
另查，涉案商铺2015年2月至2016年10月的租金，由第二被告直接转账支付给第三人。涉案商铺目前仍由第二被告经营使用，其未向原告支付自2016年11月起的租金。
庭审中，第一被告称将涉案商铺转租给第二被告时，未经得第三人的同意，但告知了第二被告租赁期限，也将商铺的有关资料告知第二被告。第三人在第一次庭审时称对两被告转让商铺的事情和第二被告使用商铺的事情不清楚，每个月都收到了租金，至于是谁支付的我不清楚。
第二被告在2017年5月10日向法院邮寄一份《关于义务档口转让问题的情况说明》，陈述称：2015年我与同商场的杨晓俊商讨218的经营权转让事宜，杨晓俊与业主王培霞的租约当时只剩3年，但杨晓俊告知业主远在外地不会来商场，商铺租约中写明的‘严禁转租给其他人经营’只是空话，你们可以持续做下去不会只做得到3年。基于商讨的各种条件，双方确定在不通知业主王培霞的情况下，并且也不通过商场过户（过户需业主到场），最终以转让费带货8万、不带货6万5进行了实质上的转租。不料到2016年9月20日杨晓俊告诉我业主已将档口卖给了别人，并给了我一个新的账号打租金，并告知我只能做到2017年。我感觉受到蒙骗，要求暂停缴纳租金并追究杨晓俊的责任，要求杨晓俊退还3万5转让费给我。结果11月24日9点我开门时发现218被原告上锁，随后报了110。
再查，李媛诉杨晓俊租赁合同纠纷一案［（2017）粤1302民初5201号］，起诉要求确认李媛与杨晓俊于2014年11月24日签订的《转让协议》为无效合同、杨晓俊返还李媛支付的商铺转让费不当得利67600元及利息。该案正在审理中。
以上事实，有原告、被告身份证、租房合同、转让协议、商铺买卖合同、不动产权证书、支付宝转账记录、银行流水、情况说明等证据及本院庭审比例、当事人陈述在卷为据，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，根据第一被告在庭审时的陈述以及第二被告在《关于义务档口转让问题的情况说明》中的陈述，两被告在2014年11月24日签订《转让协议》时，并未经得原权属人王培霞的同意、也未告知其转租的事实。但涉案商铺是第三人出租给第一被告使用，第二被告在使用涉案商铺过程中，仍应遵守第一被告和第三人于2012年4月1日签订的《租房合同》，该合同对原告、第一被告、第二被告仍具有约束力。根据《租房合同》的约定，租金超过半个月以上未付的，第三人可不通知被告而解除租房合同。因此，第二被告作为涉案商铺的实际使用人，现无正当理由不按期向新的权属人即原告缴交租金，已构成违约。原告诉请解除第一被告和第三人于2012年4月1日签订的《租房合同》，要求第二被告立即清场、交还涉案商铺，并支付自2016年11月起至交还商铺之日止的租金，本院予以支持。因第一被告在转租时未经得第三人同意，第一被告对于第二被告给付租金的义务，应承担连带责任。
第二被告在庭审时抗辩称从不清楚第一被告与第三人签订的《租房合同》的存在，但其本人向法庭邮寄的《关于义务档口转让问题的情况说明》却提到“杨晓俊与业主王培霞的租约当时只剩3年”，并且其在（2017）粤1302民初5201号一案中提交了《租房合同》，可见第二被告对于《租房合同》的内容是知晓的。至于被告李媛与杨晓俊的商铺转让或转租关系、双方于2014年11月24日签订的《转让协议》是否有效，属另一法律关系，第二被告不能以其与第一被告存在纠纷为由拒绝向原告缴交商铺租金。本案无需以（2017）粤1302民初5201号一案的审理结果为依据，故第二被告请求中止本案的审理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，判决如下：
一、解除第一被告杨晓俊与第三人王培霞于2012年4月1日签订的《租房合同》。
二、第二被告李媛应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于位于惠州市××大道中路××号义乌小商品城一期三层218号商铺腾空并交还给原告李俊杰。
三、第二被告李媛应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李俊杰支付自2016年11月1日起至搬离之日止的租金（2016年的租金以1903元/月计付、2017年的租金以2093元/月计付）。
四、第一被告杨晓俊对李媛上述第三项支付租金的义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已预交25元），由第一被告杨晓俊和第二被告李媛连带负担。被告杨晓俊、李媛应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人李媛不服向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判或发回重审。2、请求由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
事实与理由：
一、原审判决认定事实不清：原审判决中认定“因此，第二被告作为涉案商铺过程中的实际使用人，现无正当理由不按期向新的权属人即原告缴交租金，已构成违约”，“原告诉请解除……本院予以支持。”是错误的，上诉人并不是本案的适格被告，在本案中，上诉人无需承担任何责任，2014年11月24日上诉人和被上诉人二签订了《转让协议》，承租了涉案商铺，签订协议时，被上诉人二未向上诉人出示其与原审第三人王培霞签订的租房合同，上诉人按照被上诉人二的要求将每月的租金通过支付宝的方式支付到被上诉人二指定的账户，从签订《转让协议》至2016年10月上诉人从头到尾都不清楚有房屋租赁合同的存在，也不认识原审第三人与被上诉人一。根据原审法院查明的案件事实，上诉人与被上诉人二签订了《转让协议》后，不料到2016年9月20日被被上诉人二告知业主已将档口卖给了别人，并给了一个新的账号让上诉人打租金，并告知上诉人只能做到2017年。因此，上诉人仅与被上诉人二签订了《转让协议》，被上诉人二是《转让协议》的合同相对人。实际上，被上诉人一并非合同相对人，即上诉人没有义务向被上诉人一缴交租金。因此原审法院认定上诉人因未按期向新的权属人缴交租金构成违约是错误的。
二、原审判决适用法律错误：根据法律“谁主张，谁举证”的证据规则，被上诉人并未提供足够的证据，但是原审法院却支持了被上诉人的诉求，这是不合理的。
综上，一审判决在认定事实、适用法律均有错误，故请求二审法院依法改判，从而维护上诉人的合法权益。
被上诉人一李俊杰辩称：本案的上诉人是知道租赁合同的存在的，在一审的时候上诉人在另一个案件提交的租房合同就可以体现出，而且还提到了跟业主当时的租赁期还剩下三年，上诉人不能以其他案件在一审中存在跟被告的纠纷就不付租金，租了档口就要交租金，上诉人与他人有纠纷就应另寻法律途径解决。对于我锁档口是因为当时上诉人和杨晓俊都在，我让上诉人交租金，但上诉人一直拒绝缴纳租金，我也只是锁了半个小时，当时只要上诉人交租金给我，我还是愿意将店铺再租给上诉人的。
被上诉人二杨晓俊辩称：上诉人所说的对所有事情不知情是不存在的，对租赁期限不知情也是不可能的，上诉人跟被上诉人签订转让协议是没有欺诈的行为，而且第三人也当庭说没有损害她的利益，是上诉人本身自己没有按时交租金，导致上诉人和第三人以没有交租金起诉，上诉人多年经营是了解规则的，上诉人为了自身利益毁坏合同精神，故意拖欠租金，不管是租金问题还是转让合同是否有效的问题上，都应是上诉人的自身行为导致的，根据谁主张谁举证的规则，上诉人没有足够的证据证明上诉人跟被上诉人之间的转让协议存在无效的情况，该行为不符合合同法规定的任何情形，在转让没有违反法律法规和社会公共利益及不存在欺诈胁迫的手段的情况下，一审判决认定的事实合法正确。
第三人王培霞称：我在卖档口的时候，当时的承租人是没有意向的，并不是没有通知上诉人就转租给其他人的，我不认识上诉人的，我是找了杨晓俊，他是承租我档口的人，对于我的档口卖了多少钱跟本案无关。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院再查明，在本案二审中王晓霞、李俊杰称只要收到了房租，不干涉是否转租。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原权属人王培霞与杨晓俊签订的《租房合同》，明确约定了涉案商铺的租期与租金。该合同中尽管约定了“禁止杨晓俊转让租赁权或用作担保、将租赁场所的全部或一部分转借或转租给第三者或让第三者使用；租金或者其他债务超过半个月以上未付的，第三人可不通知被告而解除租房合同”，但在杨晓俊与李媛签订了一份《转让协议》后，王培霞已经实际收取其在未将商铺转让前的租金，故而杨晓俊的转租行为并不损害王培霞作为商铺所有人的权益。在王培霞将涉案商铺的所有权转让给李俊杰后，李俊杰也没有否认杨晓俊的转租行为。李俊杰于2016年10月取得了涉案商铺的不动产权证，根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”李俊杰作为涉案商铺新的权属人，其认可李媛实际承租并交纳租金的行为，李媛拒绝缴纳租金且占用涉案商铺的行为已经损害了李俊杰的权益。在李媛作为涉案商铺的实际占有使用人应履行《租赁合同》约定交付租金义务而未能按约缴纳租金的情形，李俊杰作为新的权利人有权按《租赁合同》的约定主张权利。李媛自2016年11月起即未支付租金，且在本案诉讼中仍然没有支付租金。其行为构成根本违约，故而一审法院判决解除合同并无不当。至于与本案有关联的另案（2017）粤13民终3194号案件，因与本案并不属于同一法律关系，故不影响本院对本案的审理。
综上所述，上诉人李媛的上诉主张没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人李媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月四日
法官助理 赵 铎
书 记 员 彭科梅
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力：
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；