上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民四(商)终字第949号
上诉人（原审被告）上海沪东稀土材料厂。上诉人（原审第三人）张志明。被上诉人（原审原告）上海鼎基房地产开发有限公司。原审第三人金善保。原审第三人上海市浦东新区惠南镇人民政府。上诉人上海沪东稀土材料厂（以下简称沪东稀土厂）、张志明因与被上诉人上海鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）、原审第三人金善保、上海市浦东新区惠南镇人民政府（以下简称惠南镇政府）排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民二(商)初字第3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人张志明及其与上诉人沪东稀土厂的共同委托代理人张志华，被上诉人鼎基公司的���托代理人陈珏，原审第三人金善保的委托代理人金海燕，原审第三人惠南镇政府的委托代理人钱婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2004年8月31日，鼎基公司与原上海市南汇区房屋土地管理局签订南房地（2004）出让合同第161号《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》。由原上海市南汇区房屋土地管理局以现状条件出让位于原上海市南汇区1247号地块，总面积为69,401平方米。……。2005年6月14日，由原上海市南汇区房地产登记处核发了沪房地南字（2005）第01080号上海市房地产权证。该房地产权证记载的内容为：权利人为鼎基公司；房地产坐落于上海市浦东新区惠南镇11街坊1/2丘；使用权来源为出让；用途为商业、住宅；地号为原上海市南汇区惠南镇33街坊1/2丘；宗地（丘）面积为26,531平方米；总面积为26,531平方米，其中独用面积为26,531平方米；根据161号出让合同共取得土地面积69,401平方米，另有坐落于惠南镇11街坊15/4丘等房地产土地使用权。1999年7月13日，上海市房屋土地管理局核发沪房地南汇字（1999）第002218号上海市房地产权证。该房地产权证记载的内容为：权利人为南汇县惠南环境卫生管理所；房地坐落于惠南镇城南路***号；权属性质为国有；地号为惠南镇11街坊9丘；总面积为5,966平方米，独用面积为5,966平方米；建筑面积为1,444.02平方米。同时该房地产权证记载前述1,444.02平方米包括：1号公共设施用房全幢，面积为18.20平方米；3号公共设施用房底层，面积为134.98平方米；5号公共设施用房全幢，面积为387.62平方米；7号公共设施用房全幢，面积为77.25平方米；8号公共设施用房全幢，面积为14.58平方米；9号公共设施用房全幢，面积为146.83平方米；10号公共设施用房全幢，面积为664.56平方米。2004年12月31日，原上海市��汇区机构编制委员会签发南编〔2007〕27号《关于同意撤销南汇区惠南环境卫生管理所的批复》。内容为：惠南镇政府《关于撤销惠南镇环境卫生管理所的请示》收悉。根据市政府《关于原则同意上海市市容环卫行业市场化改革方案的批复》和区政府《关于转发南汇区市容环卫行业市场化改革实施方案的通知》的精神。经研究，同意撤销上海市南汇区惠南镇环境卫生管理所。从2004年7月1日起整建制转为企业。请按规定办理事业单位法人注销登记手续。2013年2月22日，惠南镇政府出具《证明》。内容为：根据原上海市南汇区机构编制委员会于2004年12月31日下发的《关于同意撤销南汇区惠南环境卫生管理所的批复》文件，同意撤销上海市南汇区惠南镇环境卫生管理所。从2004年7月1日起整建制转为企业。因此，自2004年12月31日起，原惠南镇环境卫生管理所名下的惠南镇城南路***号（即沪房地南汇字（1999）第002218号上海市房地产权证登记的房地产）的产权已由惠南镇政府接受和承继，该房地产权证项下的所有权利归惠南镇政府享有和实施。上海市公安局浦东新区分局出具《证明》。确认惠南镇城南路***号与惠南镇城南路***号系同一地址。2012年8月15日，鼎基公司与惠南镇政府签订《房屋拆迁补偿协议》。约定：鼎基公司因房地产开发需要，经上海市浦东新区发展和改革委员会（沪浦发改备〔2011〕0095号）批准，需拆除惠南镇政府所属的房屋，为明确双方的权利义务，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，签订本协议。惠南镇政府所有的房屋坐落于惠南镇城南路***号（原权证为：惠南镇城南路***号），房屋类型为钢混，占地面积5,966平方米（权证面积）；建筑面积为2,341.66平方米。其中权证建筑面积为1,444.02平方米，其他建筑面���为897.64平方米（以下统称为该物业）。被拆除房屋经上海平实房地产估价有限公司评估，评估价为13,226,500元（币种为人民币，下同）。双方同意本次拆迁补偿方式为货币，作为鼎基公司拆除该物业的补偿，鼎基公司同意向惠南镇政府支付补偿款总计为2,200万元（以下称系争补偿款）。惠南镇政府确认系争补偿款为鼎基公司就本次动拆迁补偿给惠南镇政府的全部款项（除本协议明确约定的款项外，鼎基公司无需向惠南镇政府支付其他任何费用或作任何安置），该物业内的三家租赁企业（上海天一汽车修理厂、上海宏达汽配供应站、沪东稀土厂）的搬迁和补偿费用由鼎基公司另行处置和支付，惠南镇政府协助鼎基公司做好协调工作，具体的补偿协议和处置办法由鼎基公司与承租企业自行协商，与惠南镇政府无关。鼎基公司应于本协议签订五个工作日内将补偿款200万元��入惠南镇政府指定的银行账户；鼎基公司应在惠南镇政府按期交付物业（即按期完成所有搬迁工作，且惠南镇政府交接房屋钥匙、房产证及其相关财政或者税务认可的收款凭证）当日将剩余款项2,000万元汇入惠南镇政府指定的银行账户。惠南镇政府应当在签订本协议后45日内，完成如下交付事项：搬离原址，除前述三家现已租赁的企业外；交付房屋钥匙、房屋产权证：交付财政或者税务认可的鼎基公司可以计入成本的凭证；……。惠南镇政府应于本协议签订后45日内，与鼎基公司办理该物业的交接手续，而该物业的交付以本协议双方签署的交接书为准，惠南镇政府确认在该物业交付时，该物业内不存在属于惠南镇政府的任何物品；该物业交付后，惠南镇政府留存于该物业内的所有物品、设备、设施等视作归鼎基公司所有，鼎基公司有权处置该些物品、设备、设施等，并由鼎基公司负责该物业拆迁的拆除工作。……。同日，鼎基公司与惠南镇政府签订《备忘录》。约定：惠南镇政府所有的房地产权证号为：沪房地南汇字(1999)第002218号，权利人为：南汇县惠南环境卫生管理所。《房屋拆迁补偿协议》所称拆迁范围为编号为沪房地南汇字(1999)第002218号房地产权证所附地籍图及房屋平面图所示全部范围。《房屋拆迁补偿协议》附件由惠南镇政府提供的《关于原惠南环境卫生管理所房屋、围墙、驳岸等附属物的权属认定》。鼎基公司对存在于该物业内的三家租赁企业（上海天一汽车修理厂、上海宏达汽配供应站、沪东稀土厂）的搬迁和补偿费用由鼎基公司另行处置、支付，惠南镇政府协助鼎基公司做好协调工作，具体的补偿协议和处置办法和动迁时间由鼎基公司与承租企业自行协商。鼎基公司在与惠南镇政府签订《房屋拆迁补偿协议》后45日内，对存在于原惠南镇政府物业内的吊机、井架等无主财产由惠南镇政府全权处置，如惠南镇政府在约定的时间内未能全部处置的，可在约定时日后顺延期限。上述《备忘录》所指的《关于原惠南环境卫生管理所房屋、围墙、驳岸等附属物的权属认定》内容为：2012年3月1日上午，关于原惠南环境卫生管理所房产及附属物所有权的认定会在惠南镇政府机关办公中心701会议室召开，惠南镇政府施皓副镇长、惠南镇经发办蔡国明主任、惠南镇资产办邬龙官、惠南镇资产经营公司陈惠忠、惠欣清运公司赵龙官经理、原惠南环境卫生管理所夏鹤鸣所长参加会议。会议就上海平实房地产评估有限公司《环卫所房地产估价报告》听取了惠欣清运公司赵龙官经理、原惠南环境卫生管理所夏鹤鸣所长的情况介绍、房产及附属物的确认。会议认为该估价报告的范围，土地全部属于��惠南环境卫生管理所，房产及其附属物大部分属于原惠南环境卫生管理所，部分房产及附属物属于三家租赁企业（上海天一汽车修理厂、上海宏达汽配供应站、沪东稀土厂），产权不明晰，需要分别估价，明晰产权。会议明确产权归属为：上海天一汽车修理厂的产权：其508.76平方米应剔除8号房（厕所）以外的其他地上物属该企业；上海宏达汽配供应站其284.58平方米应剔除门口东侧二间平房，另外3号房的第二层楼面亦属该供应站；1、2、3、4号外围的附属物属于沪东稀土厂；其他的房地产及其附属物均属原惠南环境卫生管理所。……。2012年4月12日，经鼎基公司委托，上海平实房地产估价有限公司制作了沪平房地估（2011）第052号-3《沪东材料厂房屋估价报告单》。该报告单记载的房屋所有人为沪东稀土厂，评估面积为169.96平方米，总价为84,980元。2013年7月19日，鼎基公司与沪东稀土厂（金善保）签订《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》。约定：沪东稀土厂所有非居住房屋坐落于惠南镇城南路***号内，房屋性质为无证，建筑面积170平方米；被拆除房屋经上海平实房地产估价有限公司评估，房地产市场总价为85,000元；根据《实施细则》第四十三条的规定，货币补偿搬场费15,000元、奖励费15,000元、池子补偿费10,800元、设备拆损费201,304元、搬迁后不可预见损失费等一次性补偿25,000元，合计267,104元。总计补偿金额为352,104元。沪东稀土厂应当在签订本协议后15日内即2013年8月3日之前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视为沪东稀土厂未按期搬迁。2013年8月5日，沪东稀土厂、金善保出具收条。确认收到鼎基公司交付的拆迁补偿款352,104元。原审法院另查明，沪东稀土厂系个人独资企业法人，投资人为金���保。企业住所为上海市浦东新区惠南镇城南路***号。设立期间为1994年1月1日，执照有效期至2014年3月24日。2012年11月28日，沪东稀土厂（金善保）与张志明签订《沪东材料厂转让给张志明转让书》。内容为：金善保自愿将坐落于浦东新区惠南镇13号沪东稀土厂所有住房、厂房、及其设备等一切所有设施转让给张志明，今后有关沪东稀土厂的一切事宜及其权益与金善保无关，由张志明全权处置。该转让书经双方签字后，立即生效。同日，沪东稀土厂（金善保）与张志明签署《移交单》。明确有关沪东稀土厂的房产、证照、公章、税务登记代码证等移交给张志明。房产总面积在400平方米左右。2014年4月19日，原审法院就鼎基公司对申请执行人顾某与被执行人张志明民间借贷纠纷案的执行标的（即坐落于上海市浦东新区城南路***号内的房屋）提出的异议制作（2014）浦执异字���27号执行裁定书。该裁定书确认：该院在审理案外人顾某与张志明民间借贷纠纷一案中，根据顾某的申请，于2013年5月6日至上海市浦东新区惠南镇城南路***号张贴公告及其相关裁定书，明确查封张志明的房产及其屋内设备。同时，该裁定书认为：在鼎基公司与沪东稀土厂（金善保）签订《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》之前，该院已在系争房屋的现场张贴查封扣押的公告及相关的裁定书，明确查封张志明的上述房屋及房屋内的设备。在此情况下，鼎基公司不应再与沪东稀土厂（金善保）签订拆迁补偿安置协议，应在核实清楚查封物权利人的情况下，才能实施相关的拆迁行为，因鼎基公司没有证据否定被执行人张志明与沪东稀土厂（金善保）之间的转让协议。故驳回鼎基公司的执行异议。嗣后，鼎基公司以沪东稀土厂侵害其权利为由，向该院提起诉讼。在原审法院审理期间，惠南镇政府出具《情况说明》。称：根据现场查勘情况，1号房已经被拆除，2、3、4号房未被拆除，现仍置留现场。现场的现存房屋中，配电室位于大门南面；2号房位于配电室西面；3号房位于大门北面；4号房位于3号房西面。鼎基公司与惠南镇政府签订的《房屋拆迁补偿协议》中，惠南镇政府被拆除的房屋建筑总面积为2,341.66平方米，其中有权证建筑面积为1,444.02平方米，其他建筑面积（指无产权证建筑面积）897.64平方米。1号房全幢和3号房底层包括在1,444.02平方米内；配电室、2号房底层和4号房全幢包括在897.64平方米内。现惠南镇政府要求沪东稀土厂迁出惠南镇城南路***号未果；故请求原审法院判令沪东稀土厂向鼎基公司移交惠南镇城南路***号内的房屋，并向鼎基公司赔偿各项损失50万元。原审法院认为，鼎基公司与原上海市南汇区房屋土地管理��签订《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》受让原上海市南汇区1247号地块总计69,401平方米的土地使用权。由于该宗地上原先存在建筑物，鼎基公司应当对于相应的业主支付搬迁补偿款。惠南镇城南路***号在鼎基公司受让土地使用权的范围内。为此，鼎基公司与惠南镇政府和沪东稀土厂（金善保）等签订了补偿合同。本案系因沪东稀土厂和张志明仍占用惠南镇城南路***号内的房产而产生。张志明认为其在2012年11月28日与金善保签订《沪东稀土厂转让给张志明转让书》后，金善保已经将沪东稀土厂的房屋、设备等转让给了张志明，而鼎基公司与（沪东稀土厂）金善保签订的《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》侵害了张志明的合法权益，张志明现实际占用惠南镇城南路***号内的房屋并未侵犯鼎基公司的权益。该院认为，沪东稀土厂系个人独资企业，投资人为金善保。鼎基公司依据工商备案登记的内容，与沪东稀土厂（金善保）协商搬迁补偿事宜，而金善保作为沪东稀土厂的投资人并未提及与张志明之间的转让关系，并与鼎基公司签订《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》；从金善保与张志明的交接材料可以看出，金善保系将沪东稀土厂整体资产转让给张志明，亦即表明沪东稀土厂的投资人发生变更。依据《个人独资企业登记管理办法》第十三条关于“个人独资企业变更投资人姓名和居所、出资额和出资方式，应当在变更事由发生之日起15日内向原登记机关申请变更登记”的规定，金善保与张志明均未在规定的时间内办理变更投资人的手续，均存在严重的过错。鼎基公司已经向金善保支付了搬迁补偿款。因此，金善保与张志明之间是否真实存在转让财产的关系，不能对抗善意第三人即鼎基公司。沪东稀土厂、张志明应当按照《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》的约定向鼎基公司移交170平方米（即沪平房地估（2011）第052号-3《沪东材料厂房屋估价报告单》记载的169.96平方米）的房屋。对于现存于惠南镇城南路***号内除169.96平方米外的其他房屋。该院认为，惠南镇政府在向该院递交的《情况说明》中明确，系争房屋在鼎基公司与惠南镇政府签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定的有权证建筑面积为1,444.02平方米，其他建筑面积（指无产权证建筑面积）897.64平方米之内。而依据《房屋拆迁补偿协议》的约定，惠南镇政府应当向鼎基公司移交有权证房屋1,444.02平方米和其他房屋897.64平方米，从惠南镇政府出具的《情况说明》中可以看出，惠南镇政府并未向鼎基公司履行移交全部房屋的义务，故鼎基公司应当依据《房屋拆迁补偿协议》的约定，要求惠南镇政府履行合同义务。现沪东稀土厂、张志明对除169.96平方米外其他房屋的权属与惠南镇政府存在争议，而该争议应当通过另外的途径予以解决，因而在房屋没有明确权属的前提下，鼎基公司要求沪东稀土厂、张志明交出除169.96平方米外的其他房屋的诉讼请求，该院不予支持。至于鼎基公司要求沪东稀土厂赔偿损失50万元的诉讼请求，因无证据证明，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、沪东稀土厂、张志明应于判决生效之日起十日内向鼎基公司移交沪平房地估（2011）第052号-3《沪东材料厂房屋估价报告单》记载的房屋169.96平方米；二、驳回鼎基公司的其余诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由鼎基公司负担600元，由沪东稀土厂负担550元。沪东稀土厂和张志明不服该判决，向本院提���上诉称：一、鼎基公司系采用欺骗手段与金善保签订系争安置协议，该协议应属无效，因为沪东稀土厂的投资人为张志明而非金善保，原审法院在鼎基公司与金善保签订系争安置协议前便在系争物业处张贴了公告及相关裁定书，明确系争厂房投资人为张志明，但鼎基公司却在明知沪东稀土厂的投资人发生变更的情况下仍与原投资人签订系争安置协议，因此系争安置协议应属无效，鼎基公司原审诉请不应获得支持；二、本案系争物业标的物评估面积为169.96平方米，为鼎基公司单方面委托评估公司进行评估，未经过标的物所有权人认可，评该评估报告对沪东稀土厂及张志明不具有约束力；与此同时，沪东稀土厂在原审中提供了同一评估单位的同编号评估单可以印证金善保将沪东稀土厂转让给张志明的过程中，确定系争标的物总面积应在400平方米左右。在原审审理过程��，双方当事人对于惠南镇政府的情况说明也未予质证，因此该情况说明也不能作为定案依据。故沪东稀土厂和张志明上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回鼎基公司原审诉讼请求。鼎基公司不同意沪东稀土厂和张志明的上诉请求并辩称：首先，沪东稀土厂为个人独资企业，工商登记的投资人为金善保，鼎基公司依据工商登记与沪东稀土厂签订系争安置协议，也已经支付了补偿款，在此期间对于沪东稀土厂内部的其他转让行为均不知情，对于原审法院对系争物业的查封行为也并不知情。其次，本案中沪东稀土厂所在物业部位并未办理房屋产权登记，拆迁评估价格合乎情理，并且经过沪东稀土厂的投资人金善保的确认，并无不当，因此原审判决适用法律正确，认定事实清楚，故鼎基公司请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人金善保发表如下陈述意见：鼎基公司系采取欺骗手段与金善保签订的系争安置协议，系争安置协议应属无效，且拆迁补偿款金额明显偏低，显失公平，故不应支持鼎基公司原审诉讼请求。原审第三人惠南镇政府发表如下陈述意见：惠南镇政府与鼎基公司签订的协议包括对系争物业中三家承租企业的补偿，系争安置协议应属有效。关于原审中惠南镇政府出具的情况说明，是在一审法官现场查看情况下出具的，且该情况说明对案件的实质审理并未产生实质性影响。上诉人沪东稀土厂、张志明，被上诉人鼎基公司，原审第三人惠南镇政府、金善保均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明，原审认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，基于沪东稀土厂及张志明的上诉主张，本案的争议焦点在于：一、金善保作为系争安置协议的签约主体是否适格？系争安置协议是否有效？二、鼎基公司委托第三方评���机构对沪东稀土厂涉案物业所进行的评估是否合理？针对争议焦点一，沪东稀土厂及张志明主张沪东稀土厂原投资人金善保在与鼎基公司签订系争安置协议前已将该厂及所属房屋、厂房及相关设施转让给张志明，故鼎基公司应与沪东稀土厂的实际投资人张志明签订拆迁安置协议。对此，本院认为，首先，审理查明的事实表明，在鼎基公司与金善保签订系争安置协议时，金善保与张志明并未办理该厂的投资人变更手续，在金善保与鼎基公司签订系争安置协议时，沪东稀土厂在工商行政管理部门所登记的出资人仍为金善保；其次，虽然张志明在原审中提交了金善保与其签订的转让书等证据用以证明沪东稀土厂的投资人已发生变化的事实，但沪东稀土厂及张志明未能证明鼎基公司知晓该厂已经转让及投资人变更的事实；况且，金善保其后作为沪东稀土厂的投资人与鼎基��司签订了系争安置协议。其现辩称该协议是在鼎基公司欺骗下所签也无证据证明。最后，本院注意到原审法院所制作的（2014）浦执异字第27号执行裁定书中认定原审法院执行部门曾前往系争物业现场张贴查封扣押的公告及相应裁定，并据此驳回了鼎基公司提出的执行异议申请。对此，本院认为，原审法院前往系争物业张贴公告的行为并不能证明鼎基公司当然知晓沪东稀土厂投资人发生变更的事实，也不能仅据此否定鼎基公司作为善意第三人与金善保签订系争安置协议的有效性。鉴于此，本院认定，金善保作为沪东稀土厂的投资人与鼎基公司签订系争安置协议主体适格，且协议有效。针对争议焦点二，本院认为，本案中系争评估报告单系对于沪东稀土厂在原惠南环境卫生管理所内的无证建筑面积进行评估所得的评估总价，且金善保签订系争安置协议的行为即视作为对沪东稀土厂在系争物业中无证建筑面积及对该部分无证建筑评估总价的认可。虽然金善保主张其系在受到欺骗情况下签订了系争安置协议，但其并未提供任何证据证明其主张，考虑到金善保具有完全民事行为能力，以及其多年来作为沪东稀土厂的实际经营者和投资人，本院认定系争评估报告单的形成并无不当。沪东稀土厂所提出对系争评估单涉及的无证建筑之外的其他建筑权属主张，并非本案处理范围，沪东稀土厂可另行提出主张。综上所述，上诉人沪东稀土厂及张志明所提出的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海沪东稀土材料厂、张志明共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾克强
代理审判员 王 敬
代理审判员 孙 歆
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 张 庆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。