福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3464号
上诉人（原审原告）：厦门新凯宾物业服务有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路98号36层A单元。
法定代表人：侯团圆，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张静蓉，厦门旭丰律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：胡锋，男，1976年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾公司）因与被上诉人胡锋物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
厦门新凯宾物业服务有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判胡锋向新凯宾公司支付2012年3月1日至2017年3月31日期间房屋物业服务费计30173.65元、房屋公共维修金计3620.84元，车库物业服务费计4880.00元、车库公共维修金计305.00元，以及相应的违约金计5000.00元（以每季度欠费总额为基数，按日3‰的标准，自当季度首月21日起分段计算，暂计至2017年2月28日为106471.51元，考虑双方长久合作及客户关怀,新凯宾公司同意将该期间违约金降至5000元,之后应计算至胡锋支付完拖欠的物业服务费之日止）。上述费用总计：43979.49元。2.本案一审、二审诉讼费用由胡锋承担。事实和理由：一、新凯宾公司已提交充分证据证明讼争房产及车库已交付给胡锋,但原审法院对新凯宾公司提交的证明讼争房产及车库已交付的关键证据未进行充分论证，即认定讼争房产及车位未交付，属认定事实错误。1.新凯宾公司提交的经厦门市思明区公证处公证的厦门源昌房地产开发有限公司（下称“源昌地产公司”）于2011年11月28日向胡锋邮寄的《交房通知书》及EMS网上流程单，足以证明讼争房产及车库已交付,但原审法院仅凭胡锋单方陈述对该事实予以否定。2.新凯宾公司在庭审中提交的已生效（2012）厦民终字第378号《民事调解书》也足以证明针对讼争房产及车位的交付纠纷已了结、已交付胡锋，原审法院却未对此两份关键证据进行任何论述。二、原审法院认为本案的审理涉及源昌地产公司利益，却不告知新凯宾公司申请追加源昌地产公司作为第三人或依职权追加源昌地产公司作为第三人以便查清案件事实，属程序违法。三、原审庭审后，胡锋已对讼争房产进行部分装修，亦足以证明讼争房屋已交付。
胡锋辩称,一、新凯宾公司所称“源昌地产公司邮寄的《交房通知书》及EMS流程单”无法证明讼争房产已经交付。1、根据《商品房买卖合同》第十一条约定：（1）卖方想买方提供《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》；（2）卖方应书面通知买房交付房屋；（3）签署房屋交接单。该三项交付条件缺一不可。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。2、胡锋从未收到EMS快递亦未收到所谓《交房通知书》，EMS底单显示的收件人并非胡锋本人。且胡锋向邮政部门查询，并无此快递，据此判断快递系新凯宾公司伪造，故认定源昌地产公司并未通知将交付。3、新凯宾公司存在时间逻辑和因果逻辑错误。一审法官认定：通知交付与符合交付条件并非同一概念。新凯宾公司就厦民终字第378号《民事调解书》所载明事项进行了偷换概念，调解书中是对一审判决金额的调整而非对原商品房买卖合同约定的交房条件的调解与让步。二、新凯宾公司所提交的证据已可充分证明源昌地产公司不符合法律强制性规定和合同约定的必须书面通知并交付两书的交房条件，故没有必要将源昌地产公司列为第三人。并且证据的真实性无法认定。三、新凯宾公司未提供相关证据证明胡锋对讼争房产进行装修，其强调胡锋于庭审后对部分房屋进行装修，但此与新凯宾公司在庭审前交付房屋无必然联系。四、新凯宾公司无权主张属于全体业主所有的有关公维金。《中华人民共和国物权法》规定：“建筑物及其附属物设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”据此，该公维金不属于物业公司所有，另物业费收取需要物价局批文，新凯宾公司至今未取得收费批文。新凯宾公司催讨的物业管理费已过诉讼时效，并且其提供的物业服务严重不符合收费对应的服务质量。新凯宾公司提供的作为收费依据的《前期物业服务合同》与本案无关联性，合同时间与内容有伪造的嫌疑，胡锋也并未在合同上签字，故合同不具有真实性和合法性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
新凯宾公司向一审法院起诉请求：1.判令胡锋立即向新凯宾公司支付2009年10月01日至2017年3月31日期间房屋物业服务费计44518.5元、房屋公共维修金共计5342.22元，车库物业服务费计7200元，车库公共维修金计450元，以及相应的违约金计232055.76元（以每季度、欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自当季度首月21日起分段计算，暂计至2017年2月28日，之后应计算至新凯宾公司支付完拖欠的物业服务费之日止），上述费用共计：289566.48元。2.判令胡锋承担本案的诉讼费用以及新凯宾公司向胡锋主张权利所支出的费用（包括但不限于公告费用，以实际发生为准）。庭审中新凯宾公司调整变更诉求请求为：1.胡锋立即向新凯宾公司支付2012年3月01日至2017年3月31日期间房屋物业服务费计30173.6元、房屋公共维修金共计3620.84元，车库物业服务费计4880元，车库公共维修金计320元，以及相应的违约金计5000元（以每季度、欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自当季度首月21日起分段计算，暂计至2017年2月28日，之后应计算至新凯宾公司支付完拖欠的物业服务费之日止）。上述费用共计：43979.49元。
一审法院认定事实：一、新凯宾公司新凯宾公司系“源昌豪庭”小区前期物业服务单位，系经吸收合并厦门市源昌物业服务有限公司（下称源昌物业公司）而来。2008年6月12日，源昌物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对源昌豪庭提供前期物业管理服务，合同约定其中高层住宅物业服务费为每月每平方米2元，别墅的物业服务费为每月每平方米2.5元，物业服务费用按季交纳；车库车位管理费为80元／月；第七章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费的，应按日0.3%的标准支付违约金；第八章约定了合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：1、住宅（带电梯）：2.00元/平方米.月；2、住宅(电梯、挑高)：2.50元/平方米.月；室内固定停车管理费每辆每月收费80元。房屋公共维修金：1、住宅（带电梯）：0.30元/平方米.月；2、住宅(电梯、挑高)：0.30元/平方米.月；3、地下车位：5.00元/车位.月。以上批复执行时间自取得“工程竣工验收备案证明书”之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。2009年3月26日，厦门市物价局作出厦价房（2009）33号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》，规定鉴于源昌豪庭至2009年3月26日未通过验收，现就物业服务收费再明确如下：（1）在未取得“工程竣工验收备案证明书”之前源昌物业公司不得向业主收取物业服务费；（2）厦价房（2008）90号文到期后，按照（2008）153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行。二、2011年4月19日胡锋以其所购房产（源昌豪庭一期15#楼3梯1跃2层102单元及车库），因源昌地产公司未按合同约定的交付条件及期限将所购上述房产交付胡锋为由，诉至一审法院要求提供合同约定的“两书”与交房，并赔偿逾期交房违约金。一审法院于2011年11月15日作出（2011）湖民初字第1458号判决书，源昌地产公司不服上诉至厦门市中级人民法院，经二审主持调解并于2012年5月23日作出（2012）厦民终字第378号《民事调解书》，载明调解结果如下：由源昌地产公司于2012年6月1日前支付胡锋逾期交房违约金36万元，否则按原审判决执行。此外，在该调解书查明的事实部分，载明购房合同中胡锋提供的联系地址为思明区仙阁里144号701室；另载明至二审调解时双方至今仍未办理交房手续；还载明原审庭审中胡锋与某开发商均表示同意于2011年11月6日前办理交房手续。三、新凯宾公司提交的公证书显示：某开发商曾于2011年11月28日，向思明区仙阁里144号701室的胡锋邮寄交房通知书，其中载明我司与2011年11月4日与你办理交房手续过程中，你提出的一些问题我司已处理完毕，现通知你于2011年12月2日前来我司办理交房手续。该件寄出后经查询系叶金芝代收，胡锋当庭表示不认识且未收到。此后，新凯宾公司曾于2014年10月14日和2015年6月3日，分别向胡锋所购房产的地址寄送律师函催收物业费用，但因房子无人居住、空房而被退件。
一审法院认为，源昌物业公司作为前期物业管理服务企业，系由建设开发单位依法选聘进驻小区实施物业服务管理，新凯宾公司在吸收合并源昌物业公司前后与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》，所约定的权利义务、通过相关部门审批的收费项目、标准，依法对全体业主具有约束力。但由于本案胡锋与开发商之间存在的逾期交房纠纷与矛盾，至本案审理过程中，新凯宾公司仍无充分证据证明胡锋已与开发商办妥接收所购房产的手续，新凯宾公司也没有充分证据证明未办妥交房手续系胡锋原因，亦或胡锋已经实际居住、出租使用所购房产。新凯宾公司虽提交加盖公章的入住合约复印件，但因落款处加盖了新凯宾公司公章，而非当初源昌物业之公章，且系复印件，一审法院对其证明效力无法认定；新凯宾公司虽提交了开发商向胡锋邮寄的交房通知书，胡锋表示没有收到，且不认识代收人，况该材料中所载明“你提出的一些问题我司已处理完毕”的单方意见，表明双方在交房问题上存在待洽事项未决，亦不能证明胡锋已经接收房产；新凯宾公司虽提交了催收物业费的快递材料，但均因无人居住、空房原因被退件。可以证明胡锋至此尚未实际居住使用所购房产及车库，对胡锋的该项主张予以采信。据此，一审法院认为，因实物地与开发商之间交房及其原因之问题，涉及到案外人，不属于本案审理内容，故不予审查认定。根据相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；参照相关规定，取得合法的交房入住手续及物业管理单位取得收费许可证之前的前期管理服务费用，由房地产开发经营单位支付，取得合法的交房入住手续和收费许可证之后，由业主或非业主使用人支付。
综上，一审法院确定，新凯宾公司在没有证据证明被告已办妥房产交接手续、或实际居住使用，或被告没有使用、入住系其自身原因所致的情况之下，新凯宾公司便向被告收取物业管理费没有法律与事实依据，不予支持。至于胡锋提出的其他抗辩主张，已无必要审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的诉讼请求。
二审审理期间，双方当事人对一审查明的事实均未提出争议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审审理中，新凯宾公司提交照片，拟证明胡锋已经对讼争房产进行部分装修。胡锋质证对照片的真实性、关联性不认可，其认为新凯宾公司主张的是到2017年3月的物业费，而该照片拍摄于2018年3月23日，即便讼争房产有装修，与2017年3月的时候有无接收该房产没有关系。新凯宾公司还提交了由厦门市湖里区湖里街道康泰社区出具的《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》，拟证明新凯宾公司有提供前期物业服务。胡锋对该《说明》的真实性无法确认，认为无法证明新凯宾公司有实际管理，其认为物业公司收费应有《前期物业服务合同》，还要取得发改委的批文，康泰社区是否有权认定该事实无法确认。一审中的《入住合约》系新凯宾公司伪造的证据。
胡锋提交了《收件证明》、《政府信息公开告知书》、《厦门市民政局关于康乐里地名命名情况说明》等来对康乐里的地名命名时间进行说明，拟证明《前期物业服务合同》系伪造。新凯宾公司质证认为，正式命名是在2009年，但不代表之前地名没有康泰里与康乐里的叫法。胡锋还提交了《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费重新备案的函》、《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费有关事项的通知》，拟证明物业公司收费批文被行政部门取消并勒令整改，以及《前期物业服务合同》签订时，讼争房产尚未通过竣工验收，物业公司无收费资格。新凯宾公司质证认为这两份文件均已过期，现在是告知性备案。
另查明，2011年4月19日胡锋以源昌地产公司未按合同约定的交房条件及逾期办理产权证为由，向湖里区人民法院起诉，请求源昌地产公司立即交付商品房及车库，并办理产权证和支付逾期交房违约金。2011年11月15日湖里区人民法院作出（2011）湖民初字1458号民事判决，判令：一、被告厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，将位于源昌豪庭（一期）15#楼3梯1跃2层102单元商品房和15#楼3梯-1层102号车库交付原告胡锋使用；并协助原告胡锋办理上述房产的产权证。二、被告厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告胡锋逾期交房违约金566940元。源昌地产公司对判决不服提起上诉。本院二审经组织调解，胡锋与源昌地产公司达成调解协议，本院于2012年5月23日作出（2012）厦民终字第378号《民事调解书》。该《民事调解书》确认了以下的事实：“2010年7月12日，源昌公司将办理讼争房产权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。”“2011年10月11日，源昌公司提交讼争房屋的厦门市商品房使用说明书和商品房质量保证书（以下简称两书），其中源昌豪庭15#楼3梯1跃2层102单元商品房的两书编号为316810148350，两书编号取号日期手写记载为2009年5月20日；源昌豪庭15#楼3梯-1层102号车库的两书编号为316810148351，两书编号的取号日期手写记载为2009年5月20日。”“2011年10月17日，厦门市建设与管理局出具《关于查询“源昌豪庭15#楼3梯1跃202及15#楼3梯-1层102单元”系统两书编号及放号日期的结果》一份，载明源昌豪庭15#楼3梯1跃202房的两书编号为316811130753，取号日期为2011年10月12日，15#楼3梯-1层102单元的两书编号为316811130754，取号日期为2011年10月12日。”“原审庭审中，胡锋、源昌公司表示同意于2011年11月6日前办理交房手续。”并对双方达成的调解协议确认如下：一、厦门源昌房地产开发有限公司应于2012年6月1日前向胡锋支付讼争房屋逾期交房违约金36万元，上述款项转入胡锋银行帐户（开户行中国工商银行湖里支行，账号：62×××76）；二、若厦门源昌房地产开发有限公司未能在2012年6月1日前支付36万元，则双方同意按原审判决执行；三、双方就本案讼争就此了结。此后，源昌地产公司依约于2012年6月1日前向胡锋支付了逾期交房违约金36万元。
本院认为，本案争议的焦点：1.讼争房产是否已经完成交房手续；2.胡锋是否应向新凯宾公司缴纳物业管理费。一、关于讼争房产是否已交付的问题。胡锋因与源昌地产公司关于办理交房手续的争议提起了诉讼，经本院组织调解，双方达成调解协议，本院（2012）厦民终字第378号《民事调解书》虽未明确交房时间，但确认源昌地产公司2011年10月11日已取得两证，已符合合同约定的交房条件，胡锋、源昌公司均表示同意于2011年11月6日前办理交房手续。源昌地产公司遂于2011年11月28日以胡锋购房合同中所载联系地址向胡锋邮寄《交房通知书》，邮寄地址为思明区仙阁里144号701室，胡锋虽主张不认识签收人“叶金芝”，但该地址为购房合同中所载联系地址，亦系胡锋现确认的住所地，故源昌地产公司就交房事宜已经履行了通知义务。且双方于2012年5月23日签订调解协议时，胡锋不仅未对交房事宜提出异议，还确认“双方就本案讼争就此了结”，此后源昌地产公司已履行向胡锋支付36万元违约金，表明双方的交房争议自调解书生效日起已了结，故应认定讼争房产2012年5月23日已交付完成。现胡锋以源昌地产公司仍未办理交房手续为由，抗辩拒绝交付物业服务费，与调解书处理的结果不符，本院不予支持。一审法院对于交房事实认定有误，本院予以纠正。
二、胡锋是否应向新凯宾公司缴纳物业管理费。源昌物业公司作为前期物业管理服务企业，系由建设开发单位依法选聘进驻小区实施物业服务管理，新凯宾公司在吸收合并源昌物业公司前后与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》，并不违反相关法律法规，属合法有效的合同，合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。如前所述，胡锋与源昌房产就逾期交房事宜已经达成调解，双方对此不再有争议，故新凯宾公司向胡锋收取物业管理费具有法律与事实依据，本院予以支持。新凯宾公司作为讼争房产的物业管理公司，为业主及物业使用人提供了物业管理服务，胡锋作为业主，在接受新凯宾公司的物业管理服务后，应当缴纳物业管理服务费，即应支付2012年6月至2017年3月的房屋物业管理服务费28689.70元（2.50元/平方米*月×197.86平方米×58个月），车库物业管理费4640元（80元/月×58个月）。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，该费用由物业管理企业代收代管，故新凯宾公司要求胡锋缴纳公共维修金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。胡锋应缴交自2012年6月至2017年3月的房屋公共维修金为3442.76元（0.3元/月/平方米×197.86平方米×58个月），车库公共维修金290元（5元/月×58个月）。
关于违约金的问题。新凯宾公司虽向胡锋邮寄了催收物业费的材料，但因胡锋并未实际居住讼争房产，故催收材料均被退件。据此，本院认为，新凯宾公司未能就其曾向胡锋催收物业费进行充分举证，故其关于违约金的主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，新凯宾公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4404号民事判决；
二、胡锋应于本判决生效之日起七日内支付厦门新凯宾物业服务有限公司自2012年6月至2017年3月的房屋物业管理服务费28689.70元、房屋公共维修金3442.76元；车库物业管理服务费4640元、车库公共维修金290元，合计37062.46元。
三、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他上诉请求；
四、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司原审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各899元，由新凯宾公司各负担172元，胡锋各负担727元。
本判决为终审判决。
审 判 长 （张巧铭）
审 判 员 （陈丽英）
审 判 员 （周宗良）
二〇一八年九月十日
书记员（ 张明 梅）
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。