四川省成都市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)川01民终11915号
上诉人（原审原告）：福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司。住所地：成都市锦江区岳府街**号*栋*单元**层****号。
法定代表人：何祥文，总经理。
委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：帅飞宇，男，1967年8月8日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：刘静远，四川汇韬律师事务所律师。
上诉人福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司（以下简称伯恩物业成都分公司）、帅飞宇因物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
伯恩物业成都分公司上诉请求：撤销原判第一项，改判帅飞宇向伯恩物业成都分公司支付截止2017年6月30日的物业费44651.88元、车位服务费5300元；判令帅飞宇向伯恩物业成都分公司支付违约金10000元，本案上诉费由帅飞宇负担。事实和理由：1.伯恩物业成都分公司在本案中的诉讼请求未超过诉讼时效，一审法院认定部分物业费已超过诉讼时效错误；2.帅飞宇未按约支付物业费已构成违约，应当按约支付违约金等。
帅飞宇答辩称：伯恩物业成都分公司主张其对物业费的诉讼请求未超过诉讼时效的意见与法律规定不符，其该项上诉主张不能成立；伯恩物业公司提供的物业服务质量严重低下，帅飞宇有权拒交物业费，故伯恩物业成都分公司对违约金的主张不应得到支持。请求驳回伯恩物业成都分公司的上诉请求。
帅飞宇上诉请求：撤销原判，改判驳回伯恩物业成都分公司的全部诉讼请求，本案诉讼费由伯恩物业成都分公司承担。事实和理由：1.伯恩物业成都分公司并非经过合法的招投标程序被选聘为案涉小区的物业服务企业，且续签的前期物业服务合同未经备案，故案涉《前期物业服务合同》应为无效合同；2.伯恩物业成都分公司未经书面催收即提起诉讼违反了法定的前置程序，应驳回其起诉；3.伯恩物业成都分公司未全面、妥善履行物业服务合同，帅飞宇不支付物业费合理、正当等。
伯恩物业成都分公司答辩称：合同的签署不影响伯恩物业成都分公司收取物业费的权利；伯恩物业成都分公司已于2017年1月5日通过中通快递向帅飞宇发出了《律师催款函》；一审法院对物业费本金的认定合法有效等。请求驳回帅飞宇的上诉请求。
伯恩物业成都分公司在本案一审中起诉请求：判令帅飞宇支付拖欠物业管理费44651.88元、车位服务费5300元并支付违约金108559.17元。
一审法院经审理认定如下事实：伯恩物业成都分公司通过招投标的方式成为成都中海投资置业有限公司（以下简称：中海置业）开发的“三盛*翡俪山”的物业服务企业，并于2009年9月17日在双流县房产管理局进行招投标中标备案。此后伯恩物业成都分公司于2009年与中海置业签订了一份《前期物业服务合同》，由该公司委托原告对其开发的“三盛*翡俪山”楼盘从事物业管理服务工作，物业管理期限为：2009年10月1日至2014年9月30日。双流县房产管理局对前期物业服务合同进行备案。伯恩物业成都分公司于2014年再次与中海置业续签了一份《前期物业服务合同》，物业管理期限为：2014年10月1日至2019年9月30日。
2012年8月10日，帅飞宇与中海置业签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买该公司开发的“三盛*翡俪山”楼盘133幢1号住宅一套和203幢-1-75号、76号车库二个，住宅类型为别墅，建筑面积为270.81平方米。中海置业向帅飞宇出具了一份《三盛*翡俪山住宅质量保证书》，其中第四条注明：基础设施工程等相关保修项目在保修期限内由中海置业免费承担维修责任；第七条注明：业主反映本保证书范围内出现的工程质量问题，中海置业委托“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”负责在收到业主通知三天内予以明确答复，并安排人员在合理时间内妥善处理。
同日，伯恩物业成都分公司与帅飞宇签订了《【三盛*翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛*翡俪山】临时管理规约》，约定伯恩物业成都分公司为被告提供物业管理服务，服务收费标准为：住宅按3.5元/平方米/月、车位按50元/月/个收取；交纳时间为：每年1月、7月的1
--
15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费。同时约定：伯恩物业成都分公司违反协议未达到管理服务约定质量目标的，帅飞宇有权要求伯恩物业成都分公司限期改正，逾期未改正给帅飞宇造成损失的，伯恩物业成都分公司应给予赔偿并承担相应的法律责任；帅飞宇违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，伯恩物业成都分公司有权要求被告补缴并从逾缴之日起按0.3%按日缴纳滞纳金。
一审另查明，伯恩物业成都分公司按合同约定提供相应的物业服务，在提供物业服务时存在一定瑕疵。伯恩物业成都分公司统计帅飞宇自2013年2月1日起，截止到2017年6月30日止共拖欠伯恩物业成都分公司物业服务费44651.88元、车位服务费5300元。伯恩物业成都分公司于2017年1月5日通过中通快递（快递单号：762561361488）向帅飞宇在与开发商签订《商品房买卖合同》所留的通讯地址成都市大学路1号8幢8-1-6邮寄了《律师催款函》，该快递于2017年1月8日被派件签收。伯恩物业成都分公司催收无果后，提起本案诉讼。
一审还查明，伯恩物业成都分公司是取得物业服务资质的企业，其名称于2016年11月24日由“伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司”变更为“福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司”。中海置业的法定代表人林荣滨原系福建伯恩物业管理股份有限公司股东，现为福建伯恩物业管理股份有限公司法定代表人。
诉讼中，伯恩物业成都分公司明确违约金以拖欠的物业费为基数,按每天0.3%的标准，从2013年2月1日起至2017年6月30日止（扣除2013年6月23日至2013年12月22日已缴纳物业费期间）。帅飞宇举出了数组照片，拟证明伯恩物业成都分公司物业管理不到位、共用物业破损、小区违建无数、未设路标及户号牌破损、水景设施破坏、小区安保不到位、清洁卫生服务不到位、花草未及时修剪、房屋存在渗水问题至今未解决。帅飞宇还举出物业服务满意度统计表，拟证明绝大部分小区业主对伯恩物业成都分公司的服务质量不满意。
一审法院认定上述事实所依据的证据有：双方的陈述、营业执照、企业注册信息、资质证书、身份证、准予变更登记通知书、《前期物业管理服务合同》及《备案表》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、住宅质量保证书、《【三盛*翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛*翡俪山】临时管理规约》、照片、物业服务招投标活动备案表及中标通知书、物业服务满意度统计表等。
一审法院认为，伯恩物业成都分公司取得物业服务资质证书，且经过招投标程序依法取得该小区物业服务资质，有权从事物业管理服务活动。其与帅飞宇签订的《【三盛*翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛*翡俪山】临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同双方当事人均应受其约束，按约履行各自的义务。
关于帅飞宇主张中海置业与原告系关联企业，招投标程序违反法律禁止性规定，双方所签的前期物业合同依法无效的问题。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。…”，即国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，因该规定属于管理性禁止规范，禁止的是交易方式而非交易行为本身，即所涉事项亦不损害国家利益和社会利益，故招投标无效也不足以导致两个企业签订的前期物业服务合同无效。伯恩物业成都分公司具备物业服务资质且与中海置业所签的前期物业服务合同经房地产行政主管部门备案，其是适格的物业服务主体。
关于帅飞宇提出的原告未经书面催收即提起诉讼，违反了法律规定的物业费纠纷案件的诉讼前置程序的问题，结合庭审查明的事实，伯恩物业成都分公司于2017年1月5日通过中通快递（快递单号：762561361488）向被告在与开发商签订《商品房买卖合同》所留的通讯地址成都市大学路1号8幢8-1-6邮寄了《律师催款函》，该快递于2017年1月8日被派件签收。该组证据证明了伯恩物业成都分公司对帅飞宇进行了书面催收，帅飞宇的该项抗辩主张不能成立。
关于帅飞宇主张伯恩物业成都分公司未全面、妥善履行管理义务，其有权拒付物业服务费合理、正当的辩解。帅飞宇为证明伯恩物业成都分公司在安保、绿化、公共设施、小区违建等管理上服务质量不达标，提供了数组照片,但这些证据中有些是反映其专有部分的情况（车库），另一些确实是反映物业服务存在质量问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以反映伯恩物业成都分公司的物业服务现状，也难以形成锁链认定其提供的服务长期不达标，存在根本违约的事实。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，伯恩物业成都分公司从事物业管理服务理应达到合同约定的服务标准，帅飞宇如认为物业服务质量未达标，有权要求伯恩物业成都分公司限期改正，如逾期未改正造成其损失的，帅飞宇有权主张赔偿，但其以此为由拒交物业服务费于法无据。
关于帅飞宇主张伯恩物业成都分公司长期未对其专有、共有房屋漏水等问题进行修复的问题。伯恩物业成都分公司进行维护管理的范围是房屋的共用部位，被告房屋渗水、漏水属其自有房屋质量问题，不属伯恩物业成都分公司的房屋维修管理范围，如确存在质量问题，帅飞宇应依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利，其以此为由拒交物业服务费缺乏事实和法律依据。
关于违约金的问题。帅飞宇认为因伯恩物业成都分公司未按约履行合同，故其不应承担违约金。从帅飞宇提供的证据及庭审查明的事实能证明伯恩物业成都分公司的物业服务质量确实存在瑕疵，但未达到帅飞宇有权免交物业服务费的程度，因帅飞宇拒交物业服务费系事出有因，可免除其违约责任,故对伯恩物业成都分公司要求其承担违约金的请求不予支持。
关于帅飞宇提出部分物业费已过诉讼时效的抗辩，伯恩物业成都分公司除提交了2017年1月5日向帅飞宇邮寄书面催收函外，在无其他证据证明在其他时间段对被告主张过权利，产生诉讼时效中断情形。结合一审庭审查明的事实，根据双方签订的合同约定物业费的交纳为每年1月、7月的1
--
15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费。伯恩物业成都分公司知晓自己的权利被侵害之日为帅飞宇未缴纳上半年或下半年物业费的次日开始起算。因此，对伯恩物业成都分公司辩称其与帅飞宇的签订的《前期物业管理服务合同》一直在履行义务，合同并未终止，其主张并未过诉讼时效的辩护意见不能成立。履行义务与主张权利受损之间并不矛盾，对帅飞宇辩称从2017年1月5日起倒推两年前的物业费已过诉讼时效的辩护意见，一审法院予以采纳。因此，帅飞宇需向伯恩物业成都分公司支付物业管理费、车位服务费的时间起算点应为：2015年1月5日起至2017年6月30日止，物业管理费为28435元、车位服务费3000元。
综上，伯恩物业成都分公司按照协议约定向帅飞宇提供了物业服务，帅飞宇应当按照协议约定支付相应物业管理费。因伯恩物业成都分公司服务质量存在瑕疵、且部分物业费已过诉讼时效，故帅飞宇仅应支付物业管理费28435元、车位服务费3000元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条、第二十四条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告帅飞宇于本判决生效之日起十日内向原告福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司支付物业管理费28435元、车位服务费3000元；二、驳回原告福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。案件受理费1735元，由福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司负担1435元，由帅飞宇负担300元。
本院除对一审法院已经查明的事实予以确认外，另查明：伯恩物业成都分公司与中海置业在2014年续签的《前期物业服务合同》并未在房产管理部门进行备案。本院认定上述事实的证据为：成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112行初16号之一《行政裁定书》。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。伯恩物业成都分公司虽然于2017年1月5日通过快递向帅飞宇在与开发商签订《商品房买卖合同》所留的通讯地址邮寄了《律师催款函》并被签收，但伯恩物业成都分公司并非《商品房买卖合同》的合同当事人，且帅飞宇在购买案涉房屋后已经成为【三盛•翡俪山】小区的业主，伯恩物业成都分公司对此明知，故帅飞宇在《商品房买卖合同》中所留通讯地址在其与伯恩物业成都分公司的物业服务合同法律关系中并不适用，由于伯恩物业成都分公司并无证据证明帅飞宇仍然居住于其在《商品房买卖合同》中所留通讯地址即成都市大学路1号8幢8-1-6，故伯恩物业成都分公司就本案所涉物业费、车位服务费向帅飞宇的书面催收程序存在瑕疵，不能证明该书面催收到达帅飞宇本人，故本院认为伯恩物业成都分公司并未按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定在起诉前履行对帅飞宇的书面催收义务，其起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。帅飞宇的该项上诉主张成立，本院予以支持。一审法院对此认定有误，应当予以纠正。据此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初2803号民事判决；
二、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司的起诉。
本案二审案件受理费586元由福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 黄寅
审判员 傅敏
审判员 莫雪
二〇一七年十一月六日
书记员 ＸＸ