山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终280号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊潍一购物广场商业管理有限公司，住所地：潍坊市胜利西街337号。
法定代表人：刘中明，总经理。
委托诉讼代理人：陈小兵，山东正义阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：于晓刚，男，1983年10月12日生，汉族，潍坊潍一购物广场蜀味店业主，住潍坊市坊子区。
上诉人潍坊潍一购物广场商业管理有限公司（以下简称潍一公司）因与被上诉人于晓刚房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2013)潍城民初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潍一公司上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序存在瑕疵，请求依法撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城民初字第235号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.根据双方签订的《租赁合同》约定，如被上诉人未按合同约定支付房租等费用，上诉人有权解除合同。根据上述约定，在被上诉人延迟支付租金并经多次催告未付的情况下，合同解除的条件已成就。被上诉人提出反诉之前，其从未向上诉人主张过因漏水导致合同不能履行，一直放任损失扩大，其提出反诉是滥用诉权。2.一审法院未依法查明合同解除的根本原因，认定上诉人违约有失公允。涉案商铺是否漏水及维修系本案关键，但一审并未对漏水的原因查清，未能正确划分责任。3.一审认定合同解除系2014年9月26日，但未将2013年3月15日至判决生效之日的租金考虑在内有失公允。
于晓刚未进行答辩。
潍一公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《租赁合同》、《物业管理合同》、《经营管理合同》；判令于晓刚支付赔偿金116798元并承担诉讼费。
于晓刚向一审法院提出反诉请求：潍一公司支付装修费、停业期间工人工资、停业期间营业损失等共计200000元；反诉费由潍一公司负担。
一审法院认定事实：2010年10月6日，潍一公司、于晓刚签订《租赁合同》、《经营管理合同》。《租赁合同》主要约定：潍一公司将V58号商铺租赁给于晓刚使用，面积为108.65平方米，该面积最终以房管部门确权的面积为准，若实际交付的面积超出产权登记范围，超出部分以实测为准;租赁期限自2010年10月30日起至2018年4月20日止（租金计算起始日最终以潍一公司公布的实际开业日期计算）；于晓刚在该商铺经营川菜系列，商标为蜀味；在本合同签订之前于晓刚向潍一公司缴纳履约保证金10000元；于晓刚自行装修商铺，并事先交付装修保证金10000元，装修结束后经潍一公司验收合格后10日内无息返还给于晓刚；于晓刚于办理商铺书面交接手续时一次性支付第一合同年度第一次应缴的租金9996元，具体各年度收费细则按合同附件二的约定支付；于晓刚应承担商业发展专项基金为1元/平方米/月（第1年免收该基金）；于晓刚拖欠相关费用超过15日，潍一公司有权解除合同。《经营管理合同》主要约定：潍一公司将v58号商铺，建筑面积为108.65平方米的经营场所供于晓刚经营蜀味品牌商品；于晓刚应先付经营管理费后使用，第一合同年度第一次应缴的租金9996元，具体各年度收费细则按合同附件一的约定支付；潍一公司提供的服务支持为：保证于晓刚按约使用经营场地、对设施定期维修保养、对于晓刚的品牌统一组织推广及促销宣传、对于晓刚的员工进行统一培训及管理、对公共区域环境美化、商业氛围营造，保证良好的营业秩序；本该合同中未述部分按《租赁合同》的约定执行。
上述合同签订后，于晓刚向潍一公司缴纳保证金、装修押金共计20000元。2010年10月30日于晓刚取得V58号商铺并开始营业占有至今。期间，潍一公司收到于晓刚关于商铺漏雨的反馈，潍一公司虽进行了维修，但于晓刚主张潍一公司的维修没有解决问题，2011年12月中旬于晓刚暂停营业。2011年3月15日至2013年3月14日期间商铺的租金及管理费数额共计116798元，潍一公司、于晓刚双方对此均没有异议，但于晓刚基于答辩理由没有向潍一公司缴纳该费用。诉讼中，潍一公司提供了V58号商铺所在潍一购物广场工程的消防验收合格意见及潍坊潍一购物广场商业管理有限公司餐饮服务许可证。2014年9月26日，于晓刚反诉认为潍一公司根本违约，主张解除合同赔偿损失。另查明，关于潍一公司所诉《物业管理合同书》，系潍坊盛世潍一物业管理有限公司与于晓刚签订，非潍一公司、于晓刚所签订。
经于晓刚申请，2015年4月27日潍坊正元资产评估事务所作出潍正评法报字（2015）第26号资产评估报告书，评估结论为：追溯至评估基准日2013年3月4日（本案潍一公司起诉之日），委估资产（V58号商铺）价值为144473.6元；本次评估价值类型为市场价值，即资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值；评估方法是成本法；评估确定装修使用年限为8年。
一审法院认为，潍一公司、于晓刚签订《租赁合同》、《经营管理合同》后，于晓刚开始占有承租物，期间于晓刚虽以所答辩事由暂停营业，但仍占有V58号商铺至今，在提出反诉前未主动与潍一公司解除租赁关系，应视为于晓刚对双方租赁关系的认可，故应当按约支付租金及管理费。潍一公司所诉2011年3月15日至2013年3月14日期间租金及管理费共计116798元，对该数额本身双方没有异议，故于晓刚应依此支付。于晓刚虽辩称V58号商铺存在其所列举各项瑕疵，但除漏雨一项潍一公司认可外，其余因缺乏相应证据及约定不予采信。因潍一公司、于晓刚双方均主张解除《租赁合同》、《经营管理合同》，予以确认。故将于晓刚反诉之日即2014年9月26日视为合同解除之日期。关于合同解除后，双方责任的承担，因《经营管理合同》中明确约定潍一公司负有保证租赁物具备经营所需各项条件的义务，在租赁物发生漏雨的情况后，因潍一公司没能举证证明其尽到完全的维修义务，构成违约，故对本案合同的解除亦负有相应责任，依法应对于晓刚的装修残值损失承担赔偿责任。依据评估报告结论，于评估基准日2013年3月4日租赁物内装修设施的市场价值为144473.6元，故在合同解除后，于晓刚应当向潍一公司退还V58号商铺，潍一公司则应当按照装修残值赔偿于晓刚装修损失101981元，即评估基准日市场价值144473.6元÷评估基准日至合同到期日的间期为5.1年（2013年3月4日至2018年4月20日共计5年47天）=28328元/年×合同解除之日至合同到期之日的剩余使用年限3.6年(2014年9月26日至2018年4月20日)=101981元。另外，潍一公司收取于晓刚的保证金、装修押金共计20000元，根据合同约定应一并返还。于晓刚其余诉求，于法无据，不予支持。综上，潍一公司、于晓刚双方对导致本案合同的解除均存在过错，在所互负义务相抵顶后，潍一公司还应向于晓刚支付赔偿款5183元（装修残值损失101981元+退还押金20000元-于晓刚应付租金116798元=5183元）。潍一公司所诉《物业管理合同书》的解除，因该合同系于晓刚与案外人签订，与本案不属同一法律关系，故在本案中不予审理。判决：一、解除潍坊潍一购物广场商业管理有限公司、于晓刚签订的《租赁合同》、《经营管理合同书》，于晓刚将位于潍一购物广场滨河风情美食街区的V58号商铺返还给原告潍坊潍一购物广场商业管理有限公司，于判决生效之日十日内履行完毕；二、潍坊潍一购物广场商业管理有限公司向于晓刚支付抵顶后尚欠的装修残值损失5183元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费8749元、保全费1170元，共计9919元，由潍坊潍一购物广场商业管理有限公司承担，反诉费4300元由于晓刚承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，潍一公司作为房屋出租方，不仅对出租物负有瑕疵担保责任，更应保证出租物满足基本的出租用途。根据于晓刚提交的证据及潍一公司的陈述，可以证实涉案房屋存在较为严重的漏水问题，直接影响到了承租人的经营，且潍一公司无证据证实漏水系于晓刚装修不当所致，故一审认定潍一公司对合同的解除负有责任并无不当。潍一公司未提供充分有效证据证实其已完全履行了修复义务，潍一公司对此存在过错；于晓刚在发现漏水而潍一公司迟迟未予完全修复的情况下，其自身也负有减损义务，包括先行予以维修或向潍一公司提出解除合同的请求等积极措施。综上，双方在合同履行过程中对于出现的问题均未采取有效措施沟通并积极减少损失，对发生的损失应各自承担相应的责任，一审依据双方的过错程度认定双方应承担的民事赔偿责任并无不当，应予维持。潍一公司关于一审划分责任不当的上诉主张证据不足，本院不予采信。一审诉讼中，潍一公司明确变更诉讼请求，要求于晓刚支付经营管理费等总额共计116798元，现其二审中又要求管理费等支付至判决实际履行之日于法无据，本院不予支持。
综上所述，潍一公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13049元，由上诉人潍坊潍一购物广场商业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉刚
代理审判员 李金桦
代理审判员 王小维
二〇一七年四月一日
书 记 员 房艳萍