河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫1525民初4089号
原告（反诉被告）：固始县长青米业有限公司，住所地:固始县汪棚乡街道。注册号：411525000006989（1-1）。
法定代表人：郭祖安，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨强，河南振蓼律师事务所律师。
被告（反诉原告）：固始县粮油（集团）公司，住所地：固始县王审之大道中段。统一社会信用代码：91411525766214029Q（1-1）。
法定代表人：田向东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：岳明锐，该公司副总经理。
吴志刚，河南振蓼律师事务所律师。
原告（反诉被告）固始县长青米业有限公司诉被告（反诉原告）固始县粮油（集团）公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告固始县长青米业有限公司的法定代表人郭祖安、委托代理人杨强，被告固始县粮油（集团）公司的委托代理人岳明锐、吴志刚均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。
原告固始县长青米业有限公司诉称：2012年4月12日，原、被告双方签订了《租赁合同》及实为出售合同的《租赁合同补充协议》，被告承诺将原告纳入其公司管理序列，委托原告收购、仓储托市粮，享受政策性补贴等，可原告接手被告的房屋、院落后，因被告未遵照国有资产处置程序导致土地、房屋不能过户，同时该院落内有几位住户以其房屋为房改房为由拒绝搬迁并阻止原告投资280万元的新建的一条120吨大米生产线的正常生产，同时被告也未履行承诺委托原告收购、仓储托市粮，导致所购买的几幢仓库全部闲置，给原告造成巨大的经济损失，故起诉要求确认双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效，被告退还原告已支付的租金260万元，赔偿原告的投资损失及租金的利息损失（该项请求在第二次开庭时原告表示暂时撤回，待前两项请求确定后再另行要求），对于被告的反诉请求认为40万元不是租金、借款，双方约定办理过户手续后再支付该40万元，现未办理好过户手续，不存在支付该40万元。
被告固始县粮油（集团）公司辩称，我公司与原告签订的是租赁合同，《租赁合同补充协议》是按原告要求签订的并且没有改变租赁合同的性质，且原告在2015年10月贷款时书写的《承诺书》仍然确认双方签订的为租赁合同，不存在“以租赁之名行出售之实”；我公司不存在对原告许诺，托市粮收购、仓储，托市粮的收购、仓储是有仓容、设施设备条件的；我公司未与原告商定预留40万元作为院内居住人员处理费用，我公司履行了审批备案程序，县政府在2009年就已经以《批复》的形式同意处置，所以原告起诉要求我公司赔偿损失无事实和法律依据，并反诉要求固始县长青米业有限公司支付剩余租金40万元及自2012年8月6日起的商业银行贷款利息。
本院经审理认定事实如下：2012年4月12日，原告固始县长青米业有限公司与被告固始县粮油（集团）公司签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，在《租赁合同》中约定被告将其位于固始县汪棚乡街道东段一分公司的独立院落（原汪棚粮管所东库）租赁给原告经营，租赁期限伍拾年（即从2012年4月15日至2062年4月15日），租金300万元，并约定“对于甲方（被告）分公司院内现有住户的安置问题全部由乙方（原告）自行解决，甲方不予干涉”,同时原、被告双方又签订了《租赁合同补充协议》，约定“土地房产过户手续在合同正式履行两年内办理，所有费用由乙方负责”，“合同到期后，甲方应无偿让乙方继续使用……”，“托市粮收购乙方可以挂靠甲方，但乙方自己经营，自负盈亏……享有政策性补贴，当补贴为70元/吨/年时，甲方（被告）收取15%的管理费，当补贴为80元/吨/年时，甲方收取20%的管理费”。合同签订后，原告分别在2012年4月16日，4月27日，5月9日向被告交付租金110万元，100万元，50万元，共计260万元，在2012年8月6日又以借被告40万元的形式向被告出具了借条。原告后期在该租赁地点投资新建了一条120吨的大米生产线，原告诉称投入生产后因该院落内有几户汪棚粮管所的职工认为其所住房屋系房改房，产权归住户私人所有，而原告的大米生产影响了其生产、生活，使原告的生产线停产，同时因被告未能履行承诺让其收购、仓储国家储备粮（托市粮）造成其租赁（实为购买）的仓库闲置，给其造成极大的经济损失，故起诉要求确认原、被告于2012年4月12日签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》无效，要求被告退还“租金”260万元等，而被告固始县粮油（集团）公司认为其出租的院落具有国有土地使用证、房权证等有效证件，院落内不存在“房改房”，双方签订的《租赁合同》合法有效，并反诉要求原告支付剩余的40万元租金。
另查明，该租赁合同所涉的租赁地点原为固始县汪棚粮管所东库，2004年评估价值为1681225.15元，2005年由固始县粮油（集团）公司以151万元购得，并办理了国有土地使用证、房权证，两证中包含该院落的全部土地及房屋，其中土地使用权终止日期为2059年10月9日。该院落在固始县粮油（集团）公司受让时，已有七户（六户）汪棚粮管所职工住户在内居住，该七户（六户）的部分住户提供了汪棚乡粮管所与其签订的《出售公房协议书》及汪棚粮管所出具的购房款收缴收据（复印件），认为其居住的房屋系房改房，产权应归其私人所有，但提供不出土地、房屋等产权证书。2012年，该院落土地及房屋评估为3067861.16元，并经固始县粮食局向县政府请示，并经公开拍卖和租赁，于2012年4月12日与原告固始县长青米业有限公司签订了上述《租赁合同》和《租赁合同补充协议》，在2015年10月8日原告在向农业银行贷款300万元时出具的承诺书中，仍然认可原、被告双方系租赁合同关系，并承诺“此笔抵押担保贷款未还清本息之前不予办理土地和房产过户”，目前，原告的此笔贷款尚未还清。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间成立、变更、终止民事权利义务关系的协议，本案原告固始县长青米业有限公司与被告固始县粮油（集团）公司在2102年4月12日签订的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》是双方当事人平等磋商的后果，该合同及补充协议对双方均有约束力，但《租赁合同》中约定的租期为伍拾年违反了《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”，同时该条规定“超过二十年的，超过部分无效”，且50年租期也超过了该宗国有土地许可的使用年限，本院首先可以确定超过二十年的后三十年租赁期间是无效期间。那么前二十年的租赁期间是否为无效呢？原告方认为被告“以租赁之名行出售之实”，该院落内有汪棚粮管所部分职工的房改房，被告无权处置，原告也没有取得租赁合同约定的全部租赁物，并为此影响了原告的正常生产，且被告没有履行补充协议的承诺，将原告方纳入被告所属公司的管理序列以收购、仓储国家储备粮，造成仓库闲置。而被告方认为双方均认可的租赁物被告方拥有排他性的国有土地使用证、房产证且被告方已全面交付给原告方租赁经营，至于该租赁院落内有住户存在是原告方在签合同时已经知道并在合同中有约定“对于甲方（被告）分公司院内现有住户的安置问题全部由乙方（原告）自行解决，甲方不予干涉”，该院落内住户的房屋不属于房改房，我县的房改房均办有全部产权或部分产权的房产证，不能仅凭复印的“出售公房协议书”及“收款收据”就认定院内住户的房屋系“房改房”，系住户私有财产；虽然在补充协议中有托市粮收购、仓储的部分内容，但不是应当、必须，而是可以，因托市粮的收购、仓储有一定的仓容、设施、设备等条件要求，而原告租赁的仓库达不到上述要求；原告方在2015年贷款时出具的承诺书中对土地、房产过户时间有变更且仍然确认为租赁关系。对于上述原、被告双方的观点，本院作以下认定，被告方在租赁合同及补充协议签订后，将国有土地使用证、房权证交付原告方，该证件中包含有院内住户占有的土地、房屋，且原告方在签订合同时已知晓且对该部分达成协议的约定内容，在院内住户没有提供出可以与国有土地使用证、房产证相同或相等效力的对抗证据的情况下，本院不能仅凭“出售公房协议书”及“收款收据”就认定院内住户的房屋系房改房，系院内住户的私有财产，因此也就不能认定被告处置了无权处置的房产而认定前二十年的部分租赁合同无效，另一方面如果院内住户认为被告处置了其财产，可以通过协商或诉讼的渠道加以解决，但在住户未提出之前，本院在本案中不予处理院内住户的房屋所有权问题，也就不存在因未安置好院内住户引起的影响原告正常生产的问题的解决了；双方在补充协议中有关托市粮的收购、仓储内容只是双方的合作意向，并没有形成可操作性的协议，因后期托市粮的收购、仓储要求的仓容、设施、设备等条件要求未成就，对于被告方同样也不能收到管理费，本院认为不能因为该合作意向未履行而认定前二十年部分的租赁协议无效。因原、被告双方仅约定50年租期，租金300万元，并没有约定每年租金的计算方法，考虑租赁后期承租方的维修成本会增加、原告方投资的120吨大米生产线因院内住户并不是完全无理由的干涉导致不能正常生产等因素，本院酌定每年租金按6万元计算，前二十年计120万元系按合同约定应由原告支付给被告，后三十年计180万元因合同无效，被告应予退还，原告因未支付40万元而出具的借条40万元，同时是被告的反诉请求，可从中抵扣，因原告方已在第二次庭审中撤回第三项诉讼请求，即要求被告赔偿原告的投资损失和支付“租金”的利息损失，本院在本案中不予处理，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告固始县长青米业有限公司与被告固始县粮油（集团）公司在2012年4月12日签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》在前二十年即2032年4月15日之前的部分为有效合同，在2032年4月15日之后部分为无效合同。
二、被告固始县粮油（集团）公司退还原告固始县长青米业有限公司租金140万元，于本判决书生效之日起三十日内付清。
三、驳回原告固始县长青米业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告固始县粮油（集团）公司的反诉请求。
履行方法：将执行款交（汇）至固始县人民法院执行款专用账户。户名：固始县人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司固始县支行。账号：16×××85。
案件受理费27600元，反诉费7300元合计34900元由原告固始县长青米业有限公司负担10200元，被告固始县粮油（集团）公司负担24700元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状一式贰份，同时预交二审诉讼费34900元（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账号：41×××96，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行），上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 李元银
审判员 周泽然
陪审员 许华军
二〇一七年十月二十五日
书记员 聂驰武