广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）粤01民终3248号
上诉人（原审原告）：白润玲，住广州市越秀区。
委托代理人：蒋宏伟，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟晓武，身份证住址:广东省普宁市。
委托代理人：ＸＸ明、殷雪丽，均为广东天环律师事务所律师。
原审第三人：广州市仲民贸易有限公司，住所地:广州市越秀区。
法定代表人：罗国平，该公司总经理。
上诉人白润玲因与被上诉人钟晓武、原审第三人广州市仲民贸易有限公司（以下简称仲民公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元原产权人为仲民公司，登记时间为2010年2月22日，所有权取得方式为购买，规划用途为办公，该房建筑面积482.6689平方米。2011年3月14日，上海浦东发展银行广州盘福支行申请持房产证抵押登记，以“2011登记字X号”存案。
2011年10月18日，白润玲（承租人，乙方）与仲民公司（出租人，甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元自编X室的房地产出租给乙方作写字楼用途使用，建筑面积36平方米；租赁期限从2011年10月18日至2026年12月31日，月租金额380元；租金按年结算，由乙方于每年1月6日前向甲方一次性交付当年的全年租金；乙方有权转租，但转租期限不得超过本《租赁合同》约定的出租期限等。该合同于2011年10月24日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局以“穗租备XX号”登记备案。
2012年6月1日，白润玲（甲方）与仲民公司（乙方）签订了《返租协议》，其中载明：鉴于甲、乙双方于2011年10月18日就甲方承租西湖商业大厦31楼物业签订《广州市房屋租赁合同》。乙方现因业务需要向甲方提出返租上述租赁合同的自编X室（200.88m²）、自编X室（33.44m²）和自编X室（36m²）。甲、乙双方就上述返租事宜协议如下：乙方因业务需要向甲方提出返租西湖商业大厦31楼自编X室、自编X室和自编X室，甲方予以同意。返租期：3年6个月，自2012年6月1日至2016年12月31日，返租期满后，乙方将返租物业交还甲方。返租期间乙方向甲方支付租金：本协议返租主要为乙方自用，甲方对乙方返租自用给予租金优惠。如乙方返租期间租（转）给他人，则租赁租金不予优惠，同时转租的合同权益及租金全部属甲方所有。租金标准现为每平方米每月70元，如乙方自用，则甲方四折优惠收取；如乙方转租他方，则不予优惠，且转租租金全部由甲方所有及收取。乙方在返租期如转租，应告知甲方。本协议不影响双方于2011年10月18日签订的《广州市房屋租赁合同》效力等。在本案审理过程中，钟晓武申请对上述《返租协议》的形成时间进行鉴定，原审法院通过摇珠确定由中国广州分析测试中心司法鉴定所对该事项进行鉴定。该所于2014年7月14日出具编号为穗司鉴字XX号的《司法鉴定意见书》认定：检材标称日期为“2012年6月1日”的《返租协议》的形成时间是在2012年7月（含当月）之前形成。白润玲、钟晓武均对上述鉴定意见的真实性无异议，但钟晓武称上述《返租协议》真实并不等于该协议反映真实的事实，相反只能证明白润玲为了其不正当利益与仲民公司串通，早已为妨碍涉诉抵押权的实现制造了障碍。《返租协议》设立的是白润玲与仲民公司之间的债权关系，如果该协议具有法律效力也只能约束白润玲与仲民公司，钟晓武不受《返租协议》的约束，即仲民公司对白润玲的债务不能转移给钟晓武。庭审中，白润玲称仲民公司返租时间实际从2012年6月1日至2013年1月16日。
2013年1月16日，仲民公司（出租人，甲方）与案外人广州国际润达有限公司（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X房号自编X室的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积100平方米。租赁期限2013年1月1日至2016年12月31日，其中2013年1月1日至2014年12月31日，月租金额6500元；2015年1月1日至2016年12月31日，月租金额6695元。租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方。甲方开户名称：广州市仲民贸易有限公司，开户行：兴业银行天河北支行，账号：39×××18等。甲方确认收到租金后，负责在下月10日前开具足额发票提供给乙方等。
根据广州市房地产档案馆出具的房地产登记簿查册表显示：2013年1月29日，原审法院以（2013）穗越法民二初字第724-1号协助执行通知书及民事裁定书查封了涉案越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元；2013年3月5日，原审法院以（2013）穗越法民二初字第724-2号协助执行通知书及民事裁定书解封了上述X单元。
2013年3月7日，案外人刘树山在涉案越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元上设立抵押权（含涂销再抵押）。
2013年6月8日，仲民公司委托代理人王伟忠与钟晓武签订了合同编号为穗存量房合字1306003798X号的《广州市存量房买卖合同》，约定：仲民公司作为甲方、卖方；钟晓武作为乙方、买方；房地产地址越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元，房地产权证号码140××××0548，建筑面积482.6689平方米。该房地产按整套出售并计价，总金额4884620元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲乙双方应当于2013年6月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。2013年6月14日，越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元过户登记至钟晓武名下。2013年6月21日，钟晓武通过电子转账的方式先后向案外人刘树山账号汇入11902118元。
2013年7月16日，钟晓武代理人案外人刘欣松向白润玲发出《腾迁通知》，载明：广州市仲民贸易有限公司已将其所有的西湖商业大厦31楼房屋出售给陈秀芳及钟晓武，本人刘欣松是新业主陈某及钟晓武委托的房屋租赁管理代理人。因你与仲民公司原“签订”的《房屋租赁合同》是不公平合理的合同，并且你所“租赁”的房屋长期空置，欠交各类费用严重；你和仲民公司原来的所谓租赁关系新业主不以承认。现告知你必须于本通知发出日的五日内将阁置在室内的物品清理并将房门钥匙交给本人，逾期不清理的本人将把仍留置在室内的物品当作废弃品处理等。
2014年2月13日，白润玲向原审法院提起本案诉讼称：2011年10月18日，白润玲和仲民公司就广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元自编X室的房地产（房地产权证号：01××48号）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2011年10月18日至2026年12月31日，面积36平方米，租金按年结算，白润玲于每年1月6日前向出租人一次性交付，合同还约定白润玲有权转租。合同签订生效后，双方于2011年10月24日到房产租赁管理部门办理完成租赁登记备案。合同生效后，白润玲依法依约履行合同。2012年5月，仲民公司以自用为由提出返租，为此双方于2012年6月1日签订《返租协议》，约定仲民公司以自用为主，不能转租，如转租则租赁合同权益全部属白润玲所有。协议生效后，仲民公司自用了一段时间，后仲民公司以业务变更为由提出不再自用，通知白润玲转租他人，并承诺租赁合同权益含租金属白润玲所有。2013年7月，在白润玲不知情的情况下，仲民公司通知白润玲涉案房屋因债务纠纷已由钟晓武受让，白润玲当即向仲民公司提出优先购买权异议，但白润玲无法与钟晓武取得联系。2013年7月16日，钟晓武明知白润玲是承租人，却通过物业管理公司以新业主名义向白润玲发函，该函不承认白润玲租赁合同，并在白润玲不知情的情况下，强行侵占涉案房屋，导致白润玲租金损失。因此，白润玲请求法院依法判决：1、钟晓武作为诉请物业之新业主继续履行租赁合同；2、钟晓武停止侵权，并赔偿白润玲因其侵权导致的2013年6月8日起至判决发生法律效力之日止的广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼自编X单元的租金损失（按照建筑面积36平方米×65元/平方米=2340元/月计算）。
钟晓武原审辩称：白润玲对本案所涉房屋不享有任何权利，其诉请继续履行租赁合同及要求钟晓武赔偿租金损失没有事实和法律依据。理由如下：1、白润玲与仲民公司于2011年10月18日签订《租赁合同》，此前仲民公司已于2011年3月14日将西湖路商业大厦31楼全部抵押给上海浦东发展银行广州盘福支行，并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此白润玲与仲民公司签订的租赁合同对钟晓武不具有约束力。2、仲民公司与白润玲签订租赁合同后并没有将该租赁房屋交付给白润玲使用，而是又与广州御琛服饰有限公司（以下简称御琛公司）、国经公司就该房屋签订租赁合同，并将房屋分别交付给各承租人使用。仲民公司是以事实上新的租赁事实解除其与白润玲的所谓租赁关系。3、2012年4月19日，白润玲通过公证委托的方式,委托授权本案的诉讼代理人蒋宏伟与仲民公司解除了涉案房屋的租赁合同关系。4、仲民公司返租涉案房屋只要解除原租赁合同并作适当补偿即可，却以高于原房租一倍多的租金向白润玲返租，此情况违背经济规律以及逻辑思维。综上所述，白润玲所述缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
仲民公司原审述称：2010年，仲民公司购买广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X、X、X、X单元，并抵押给浦发银行，双方签订借款合同及抵押合同。由于招租难，物业闲置，为增加财务收入，仲民公司将上述物业整体出租给白润玲。双方根据市场环境和房屋楼层确定租金平均约为11元/平方米，签订了《房屋租赁合同》，并办理了房屋租赁登记备案手续。因白润玲承租的部分房间长期闲置有损失，仲民公司前法定代表人林某与其他公司进行业务合作需要承租写字楼，故仲民公司在解约不成的前提下与白润玲签订了《返租协议》，协议约定：只能自用，不能转租；白润玲提出了租金市场价，为防止租金损失，返租价约定为租金市场价的四折计算，如果违约，物业要返还给白润玲，所得租金利益也归白润玲。之后业务合作未进行导致返租物业空置，仲民公司将返租物业租给了广州国际润达有限公司和国经公司。白润玲得知后提出收回物业，仲民公司同意，同时向白润玲出具了《转租通知书》、《承诺书》和《租金承诺书》。仲民公司已经将上述两份租赁合同交还白润玲，租金收益应当归白润玲所有。2013年1月，仲民公司法定代表人罗国平向案外人刘树山借款2650万元，仲民公司以本案物业为借款提供抵押担保，办理抵押担保时刘树山提出为保证其借款安全，要求仲民公司出具《执行委托事务通知书》，即借款期限届满仲民公司不能按合同约定还本付息时，刘树山指定其同事王某忠变卖物业，并办理了公证，同时要求仲民公司将公章交给王伟忠保管。之后本案物业的转让我司完全不知情，是刘树山、王伟忠、陈秀芳和钟晓武之间的内部买卖行为，价格2200万元低于广州市房管局对本案物业的最低评估价2400万元，造成仲民公司巨大损失。仲民公司对本案相关问题的说明及意见：1、关于仲民公司与白润玲之间的租赁合同。仲民公司与白润玲之间的租赁合同是在平等、自愿、互信的基础上签订，反映了双方的真实意思表示，并办理了租赁登记备案手续，仲民公司认为该租赁合同是真实、合法、有效的。2、关于仲民公司与白润玲的租赁合同中租金标准问题。该租金标准符合当时整个市场环境，当时西湖商业大厦整体大包租的租金偏低（约15-20元左右），而仲民公司物业楼层较高，所以双方协商确定每平方米12元左右的租金标准，所以该租金符合当时的市场行情，不能以现在的标准衡量。3、关于两个国际公司租赁的问题。两个国际公司租赁的物业是仲民公司返租白润玲的物业，依返租协议两个国际公司的租金收益应当由白润玲所有，仲民公司已将两份租赁合同交还给白润玲。4、关于返租协议的问题。为解决仲民公司与合作公司的写字楼自用问题，仲民公司曾向白润玲提出解约收回部分房间，但白润玲不同意，故双方签订返租协议，该协议是双方的真实意思表示。5、关于御琛公司的租赁合同。御琛公司所租赁的四个房间中，两个是仲民公司从白润玲处收回，另两个是白润玲享有出租权的物业，为便于御琛公司使用，白润玲委托仲民公司统一与御琛公司签订租赁合同，御琛公司退租后，仲民公司代收部分的租金未与白润玲进行结算，所以仲民公司将御琛公司退租的手续交给白润玲管理，以便日后仲民公司与白润玲结算租金事宜。6、关于本案31楼物业的租赁使用情况说明。本案物业因周边写字楼多，停车不方便，楼层高，所以本案31楼对外招租有困难，御琛公司退租的情况就可以证实。7、关于仲民公司与钟晓武的房屋买卖问题。钟晓武及王伟忠均是刘树山安排的人员，属于自买自卖。8、关于仲民公司代缴部分管理费用问题。由于招租难，白润玲比较少回涉案大厦，白润玲向仲民公司提出由仲民公司代缴部分管理费用，事后同意结算，故仲民公司就同意了。
白润玲为证明仲民公司对涉案房屋自编X室的上述出租收益由白润玲继受，并按期支付了相应租金及各项费用，向原审法院提交了：1、仲民公司于2013年1月16日向白润玲发出的《转租告知书》，其中载明：我司于2012年6月1日与你方签订《返租协议》。返租期间，由于我司业务变更，我司放弃自用，根据返租协议约定，我司已将返租房分别转租给广州国际润达有限公司和国经公司。这两公司转租合同权益（含租金）依协议属你方所有等。2、仲民公司向白润玲出具的《租金承诺书》，其中载明：我司于2011年10月18日与你方就你方承租我司位于西湖路12号西湖商业大厦31楼物业签订《广州市房屋租赁合同》。2012年6月1日，我司与你方就X单元（自编X室）、X单元（自编X室、自编X室）签订《返租协议》，根据返租协议约定，我司于2013年1月分别将上述房号租给广州国际润达有限公司（自编X室、自编X室），中国广州国际经济技术合作有限公司（以下简称国经公司）（自编X室）。现我司向你方承诺：我司根据返租协议租给广州国际润达有限公司、国经公司的租赁合同权益属于你方，租金属于你方所有等。3、白润玲（乙方）与仲民公司（甲方）于2013年7月26日签订的《缴付费用确认协议》，其中载明：就乙方向甲方承租的越秀区西湖路12号X-3013单元物业的相关费用的缴付情况，现甲乙双方确认如下：乙方向甲方所承租物业的水电费及管理费，从2011年10月18日起，除了2012年4月、2012年12月、2013年1-2月、2013年4月、2013年7月都是乙方自行通过现金支付外，其他的都是先由乙方将现金交给甲方，再通过甲方对公帐代乙方转账支付的。甲乙双方同时确认，在乙方承租期间，即从2011年10月18日起至今，乙方并无欠缴水电费及管理费。4、加盖“广州市仲民贸易有限公司财务专用章”的租金及保证金收据3张，2011年10月至2013年1月的物业管理费及空调费发票17张，2013年8月29日的情况说明1份（证实白润玲因钟晓武已缴纳2013年8月物管费而未能交费），2013年11月至2014年1月转账凭证5张（汇款人均为白润玲，收款人均为广州市越秀物业管理有限公司）。钟晓武对证据1、2的真实性有异议，并称因证据2无形成时间，该证据有伪造的可能性。钟晓武对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据是白润玲与仲民公司为了妨碍本案所涉物业抵押权的实现所伪造的协议。钟晓武对证据4的真实性、合法性及关联性不予确认。
在本案审理过程中，为明确涉案房屋目前实际使用情况，原审法院于2014年6月12日组织白润玲、钟晓武双方到西湖商业大厦31楼进行现场勘查，对照广州市房地产测绘所出具的编号测字：S1559A《房地产平面附图》，可见西湖商业大厦楼下的水牌和涉案现场由“国经公司”和“广州国际润达有限公司”承租的“X房”，应为无明显界址间隔的涉案自编X室和自编X室。2014年租金白润玲提存到广州市广州公证处，为此提交了广州市广州公证处于2014年1月14日出具的（2014）粤广广州第X号《提存公证书》。
另，白润玲在庭审中向原审法院提交了另案起诉状一份，该案原告为案外人刘树山，被告为仲民公司法定代表人罗国平等人。刘树山在该案中诉称，2013年1月，刘树山与罗国平签订《借款合同》约定刘树山向罗国平出借人民币2650万元，借款期从2013年1月25日起至2013年3月14日止……广州市仲民贸易有限公司（以下简称仲民公司）等为该借款提供连带担保，乙方在合同中指定收款账户的开户银行为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，户名为仲民公司……借款合同签订后，仲民公司与原告签订《抵押合同》约定：仲民公司以其位于广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼总建筑面积为2196.51平方米的房屋，为罗国平向刘树山的2650万元借款设立抵押担保；抵押担保的范围为主合同中约定借款人的全部债务的履行提供担保；抵押权实现的方式为双方协商将抵押物折价抵扣借款利息、由刘树山（即抵押权人）变卖和委托拍卖等；处分抵押物所得价款，按先支付实现抵押权及主合同约定的各类费用再偿还本金的顺序抵销债务……上述合同签订后，刘树山于2013年2月6日将约定借款中的2500万元借款转入罗国平指定的银行账户，其余165万元因罗国平已满足了资金需求而没有借出。但借款期届满后罗国平未能按合同约定还款……鉴于抵押担保人仲民公司已于2013年4月15日向其授权的代理人王伟忠发出了变卖抵押房屋代偿债务的通知，刘树山便于2013年5月下旬和仲民公司的代理人协商变卖抵押房屋的事宜，并于6月上旬发布出售公告以期找来尽可能多的潜在购买人……抵押房屋最后以协议方式变卖，房屋买卖合同约定买卖双方所须承担的税费全部由买方承担，出售抵押房屋所得的价款共为22346719元等。钟晓武对该诉状的真实性没有异议，但认为与本案关联不大。
原审法院依职权调取了（2013）穗越法民二初字第724号案的证据材料：（1）724号案起诉状{其中载明：该案原告为上海浦东发展银行广州盘福支行(以下简称浦发银行盘福支行)，被告为广州昆麟计算机科技有限公司（以下简称昆麟公司）、被告仲民公司等七被告；浦发银行盘福支行在该案中诉称，2011年3月8日，浦发银行盘福支行与昆麟公司签订《上海浦东发展银行综合授信协议》，双方约定浦发银行盘福支行向昆麟公司提供人民币2300万元整综合授信额度，额度使用期限为1年，即自2011年3月4日至2012年3月4日。同日浦发银行盘福支行与仲民公司签订编号为XX的《房地产最高额抵押合同》，仲民公司以位于广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X、X、X、X单元（总面积为2196.51平方米），为原告在2011年3月8日至2012年3月4日期间内，向某丙公司连续提供的一类或几类授信，形成最高余额不超过人民币2555.6万元整的债务余额提供抵押担保，并到相关机关办理了有效的抵押登记手续等。浦发银行盘福支行于2011年3月22日发放了2300万元贷款给昆麟公司，贷款到期后昆麟公司未能如期偿还上述贷款已构成违约。因此浦发银行盘福支行请求法院依法判决昆麟公司清偿贷款本金2130万元及利息、罚息、复利，浦发银行盘福支行要求对仲民公司已抵押的房产享有优先受偿权等。}2、抵押人仲民公司与抵押权人浦发银行盘福支行于2011年3月8日签订的编号为XX的《上海浦东发展银行房地产最高额抵押合同》（其中载明：本合同所担保的主合同为债务人与债权人于2011年3月8日签署的《综合授信协议》，编号：XX或在2011年3月8日至2012年3月4日止的期间内连续签署的一系列合同。本合同项下债权人即主合同所称之浦发银行盘福支行。主合同项下债务人为：昆麟公司。本合同项下的抵押物详情：座落：越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X、X、X、X单元；具体部位：以上房地产权利证书所记载的房屋及其土地使用权整体抵押；总建筑面积为：2196.51平方米；抵押担保之主债权金额为人民币贰仟伍佰伍拾伍万陆仟元整。抵押物价值：人民币叁仟玖佰伍拾叁万柒仟壹佰捌拾元整。抵押物之其他详情：抵押人保证不得存在其他抵押权，涉及其他债务或存在影响抵押权人抵押权执行的对外租赁等情况等，上述编号XX的《上海浦东发展银行房地产最高额抵押合同》于2011年3月31日由广州市广州公证处以（2011）粤穗广证内经字第X号公证书公证；3、浦发银行盘福支行于2013年2月7日出具的《撤诉申请书》（记载：申请人：浦发银行盘福支行；被申请人：昆麟公司、仲民公司等；申请人于2013年1月17日诉被申请人金融借款合同纠纷一案，已被法院受理。现因申请人与被申请人经过协商，达成和解。被申请人已经偿还全部贷款本金和利息，申请人特申请撤回起诉等。4、原审法院于2013年2月26日出具的（2013）穗越法民二初字第724号《民事裁定书》，裁定准许浦发银行盘福支行撤回起诉。5、原审法院于2013年2月26日出具的（2013）穗越法民二初字第724-2号《民事裁定书》，载明：浦发银行盘福支行诉被告昆麟公司、仲民公司等金融借款合同纠纷一案中，原审法院根据原告申请，于2013年1月23日作出（2013）穗越法民二初字第724-1号民事裁定书，裁定冻结昆麟公司、仲民公司等名下银行存款23903503.69元或查封、扣押其相应价值的财产。在实际执行中，原审法院查封了仲民公司所有的广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X、X、X、X单元房屋产权份额。现浦发银行盘福支行以双方达成和解并申请撤销对被告财产的查封。原审法院依法裁定解除对仲民公司所有的广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X、X、X、X单元房屋产权份额的查封。白润玲对上述证据对真实性、合法性、关联性无异议，白润玲称知道浦发银行盘福支行的抵押权，白润玲认为仲民公司与浦发银行盘福支行之间的法律关系与白润玲无关。钟晓武对上述证据的真实性、合法性无异议，钟晓武认为上述证据证明白润玲在2013年7月前对涉案房屋无租赁权。
据原审承办人去广州市房地产租赁管理所查询，确认广州市国土资源和房屋管理局公布的2013年“广百新翼商务中心”办公用途房屋租金参考价为59元/m²。
原审法院认为：白润玲与仲民公司（原产权人）于2011年10月18日签订了关于广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼X单元自编X室的租赁期限15年、租金价格为每月每平方米10.56元、租金以年结算的《广州市房屋租赁合同》，并以该合同经房地产管理部门登记备案。钟晓武是通过与仲民公司的委托代理人王伟忠签订买卖合同支付房款的方式取得上述涉案自编X室的现产权人。本案的争议焦点是本案应否适用所有权变动不破租赁的原则、钟晓武对白润玲是否侵权且需赔偿由此造成的损失，原审法院在此作出论述：
白润玲与仲民公司之间的上述《广州市房屋租赁合同》于2011年10月18日签订，此前仲民公司作为抵押人于2011年3月8日与抵押权人浦发银行盘福支行签订了上海浦东发展银行《房地产最高额抵押合同》并办理了公证，该合同约定包括上述涉案X单元在内的4个单元（总建筑面积共计2196.51平方米）作为抵押物不得存在影响抵押权人抵押权执行的对外租赁等情况。涉案房屋已办理抵押登记。也就是说，抵押物权设立在先，租赁权形成在后，而且抵押合同已明确抵押权实现排除租赁权的存在。（2013）穗越法民二初字第724号中，浦发银行盘福支行为实现债权，于2013年1月17日向包括仲民公司在内的债务人提起诉讼，要求清偿债权及对已抵押的上述涉案X单元等4个单元进行优先受偿即实现其抵押权，原审法院于2013年1月29日以（2013）穗越法民二初字第724-1号民事裁定书查封了上述涉案X单元等物业，仲民公司的法定代表人罗国平于2013年1月向案外人刘树山借款2650万元，在刘树山于2013年2月6日将实际借款2500万元划入罗国平银行账户后，翌日浦发银行盘福支行称已与仲民公司达成和解且仲民公司已偿还全部贷款利息为由撤回了上述724号案件的起诉。2013年3月7日，案外人刘树山在涉案房屋上设立了抵押权（含涂销再抵押）。显然可见，无论从浦发银行盘福支行起诉主张的金额与罗国平向刘树山借款的金额的比照，还是时间的吻合度上，均可认定仲民公司是以新借款偿还旧借款，同时由于出借人的不同而更替抵押权人，两个抵押权是连续且具有因果关系，后一抵押权的设定是为了清偿前一手的债务，两者是一个整体。因此，结合上海浦东发展银行《房地产最高额抵押合同》的排除对外租赁情况的约定，仍应认定先抵押后出租。2013年6月，仲民公司与钟晓武签订涉案房屋买卖合同，并由钟晓武直接向刘树山支付房款，实际为刘树山实现其抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“设立抵押合同前抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条关于“抵押人已抵押的财产出租的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，抵押权设立在先时，抵押权实现发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束，即不适用所有权变动不破租赁原则，租赁权不能对抗抵押权，白润玲与仲民公司的租赁关系对于受让人即本案钟晓武无约束力，白润玲由此不能得到的租赁利益应另行与仲民公司解决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，众所周知的事实和日常生活经验法则是无须证明的。商人从事日常商事行为及订立合同契约之目的，在于获利、收益及追求利益最大化。本案中仲民公司在本案中在明知抵押物权存在的前提下于2011年10月18日与白润玲签订了15年这一租赁期限远长于抵押所担保债务履行期限、租金标准为每月每平方米10.56元的租赁合同，并在2012年6月1日以每月每平方米28元向白润玲返租涉案房屋，而且白润玲也称知道浦发银行盘福支行的抵押权，庭审中，仲民公司称因招租难、物业闲置、市场环境和房屋楼层等因素确定租金标准为每月每平方米11元，却在事隔不到8个月所签订的《返租协议》中写明租金标准现为每月每平方米70元，是原来租金标准的数倍，即使按四折优惠计算，也是原来标准的2.5倍，显然不符合情理。仲民公司高价返租后，又以更高价格转租，且出租收益全部由白润玲获取的行为，其均无法作出合理解释，白润玲与仲民公司的上述行为均会影响抵押权的实现。综上所述，白润玲要求继续履行合同及钟晓武停止侵权并赔偿损失的诉讼请求没有法律及事实依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，作出如下判决：驳回原告白润玲的全部诉讼请求。本案受理费259元，由原告白润玲负担。
判后，上诉人白润玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决部份事实认定错误。1、一审判决混淆了浦发银行盘福支行(以下简称浦发银行)借款关系和刘树山借款关系的区别和时间间隔，将两者认定为有因果关系的一个整体是错误的。浦发银行与昆麟公司借款关系和刘树山与罗国平的借款关系是相互独立的，两者之间没有法律关系。2、我方签订本案租赁合同时取得了浦发银行同意，该事实被一审判决忽略。3、本案租赁合同签订于2011年，属于整体出租(大包租)，而一审判决用2013年同类商圈的平均租金参考价去衡量涉案场地，属认定错误。二、我方与仲民公司签订的租赁合同真实、合法、有效并且正在履行，租赁合同取得了租赁物抵押权人浦发银行的同意，在钟晓武买受租赁物前已完成了政府租赁登记备案手续，我方的租赁权虽不能对抗浦发银行的抵押权，但可以对抗钟晓武，即“买卖不破租赁”。三、钟晓武并不是浦发银行执行抵押权拍卖变现的买受人，钟晓武买受本案租赁物与浦发银行没有法律关系，所以钟晓武无权解除租赁合同。但本案中，浦发银行并没有执行抵押权拍卖，而是仲民公司主动偿债而涂销抵押权，钟晓武买受本案租赁物与浦发银行抵押权没有法律关系，因而钟晓武购买本案租赁物并不能破除我方的租赁合同。四、本案中，浦发银行的抵押权与刘树山的抵押权是两个独立的抵押权，两个抵押权之间法律性质不同、有明确的时间间隔，两个抵押权之间也没有进行约定，钟晓武也未向一审法院举证。五、钟晓武买受本案租赁物之前，已知晓本案租赁物有租赁合同存在，所以钟晓武在买受租赁物之前已预见风险。同时，根据仲民公司和刘树山陈述，钟晓武以低价购买本案租赁物，钟晓武的买受价格已包含本案租赁合同在内的因素。故钟晓武明知且低价买受本案租赁物后又要求解除租赁合同，违反了民法通则中的诚实信用和公正原则。六、钟晓武违法违约行为导致我方损失，依法依约钟晓武应承担违约责任，赔偿我方的损失。七、关于本案租赁物现状。本案纠纷发生前，我方已经将租赁物转租并已产生租金收入，钟晓武强行收取我方的转租租金是违法违约的行为。综上所述，我方上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我方诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由钟晓武承担。
被上诉人钟晓武二审辩称：1、我方在购买涉案物业时，不知道第三人与白润玲存在租赁关系，在我方购买了涉案物业并办理了产权转移登记手续后，经到街道租赁管理处查询，我方才在2013年7月发现仲民公司和白润玲签订了涉案物业的部分租赁合同。该租赁合同上约定的租金情况和租赁期限明显违背作为一个经营企业追求经济利益的逻辑或常理，租赁合同上约定的租金仅为当时正常租金的约十分之一。此外，我方经核查白润玲也没有实际使用过涉案租赁物业。2、浦发银行与昆麟公司的借贷关系和刘树山与罗国平的借贷关系是由同一个借贷关系变更而来。3、涉案租赁合同侵害了我方的合法权益，是无效合同，上诉人对案中所涉物业不享有租赁权。4、上诉人提到我方在购买本案物业时已经知悉签订大包合同的判断是没有依据的，上诉人主张仲民公司与刘树山的诉讼中提到买受价格已包含本案租赁合同，混淆了诉讼主体，我方不是案件的当事人，我方不知道该案情况。综上，一审判决认定事实清楚，判决恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人仲民公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，白润玲与仲民公司于2011年10月18日签订《广州市房屋租赁合同》，而仲民公司作为抵押人在此之前于2011年3月8日与抵押权人浦发银行盘福支行签订了上海浦东发展银行《房地产最高额抵押合同》并办理了公证，该合同约定包括涉案四个室（X单元自编X-
XA室、X室，X单元自编X室、X室）在内的四个单元（总建筑面积共计2196.51平方米）作为抵押物不得存在影响抵押权人抵押权执行的对外租赁等情况，包括上述涉案四个室在内的四个单元已办理抵押登记。也就是说，抵押物权设立在先，租赁权形成在后，而且抵押合同已明确抵押权实现排除租赁权的存在。2013年1月，仲民公司的法定代表人罗国平与案外人刘树山签订《借款合同》，由罗国平向刘树山借款并以包括涉案房屋在内的四个单元用作抵押，双方办理了抵押登记。仲民公司的法定代表人罗国平是以向刘树山的借款来偿还给浦发银行盘福支行，仲民公司与浦发银行盘福支行的借款关系和仲民公司的法定代表人罗国平与刘树山的借款关系，是两个不同的、互相独立的借款法律关系，并不属于以新款偿还旧款的类型，两个抵押也是互相独立的法律关系，两个抵押之间并不是连续且有因果关系，并不是一个整体。因此，原审认定仲民公司是以新借款偿还旧借款，同时由于出借人的不同而更替抵押权人，两个抵押权是连续且具有因果关系，后一抵押权的设定是为了清偿前一手的债务，两者是一个整体，属于适用法律不当，本院予以纠正。仲民公司与钟晓武签订涉案房屋买卖合同，钟晓武直接向刘树山支付房款，属于钟晓武购买房屋而向仲民公司支付的购房款，不能作为为刘树山实现其抵押权。原审该认定也属不妥，本院也予纠正。
仲民公司与白润玲的租赁、返租合同是在仲民公司的法定代表人罗国平与刘树山办理的抵押之前，而本案需要解决的是仲民公司与白润玲的租赁、返租合同能否继续履行的问题。对此本院认为，虽然仲民公司与白润玲的租赁、返租合同是在仲民公司的法定代表人罗国平与刘树山办理的抵押之前，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，众所周知的事实和日常生活经验法则是无须证明的。商人从事日常商事行为及订立合同契约之目的，在于获利、收益及追求利益最大化。本案中仲民公司在明知抵押物权存在的前提下于2011年10月18日与白润玲签订了15年这一租赁期限远长于抵押所担保债务履行期限、租金标准为每月每平方米10.56元的租赁合同，并在2012年6月1日以每月每平方米28元向白润玲返租涉案房屋，而且白润玲也称知道浦发银行盘福支行的抵押权，一审庭审中，仲民公司称因招租难、物业闲置、市场环境和房屋楼层等因素确定租金标准为每月每平方米11元，却在事隔不到8个月所签订的《返租协议》中写明租金标准现为每月每平方米70元，是原来租金标准的数倍，即使按四折优惠计算，也是原来标准的2.5倍，显然不符合情理。仲民公司高价返租后，又以更高价格转租，且出租收益全部由白润玲获取的行为，其均无法作出合理解释，仲民公司在《返租协议》中没有任何利益，也不符合租赁行业的习惯，仲民公司与白润玲的上述租赁、返租行为在事实上无论是对旧的抵押权人还是新的抵押权人均会对实现抵押权造成障碍。钟晓武在向某甲公司购买涉案房屋后，以其不认同仲民公司与白润玲的租赁、返租合同为由在向白润玲发出《腾迁通知》后利用自力接管涉案房屋的管理权的做法实属不妥，但如上所述，仲民公司与白润玲的上述租赁、返租行为的不合理性以及在事实上均会对实现抵押权造成障碍。鉴于钟晓武已向白润玲发出《腾迁通知》告知解除双方的租赁合同，因此，白润玲要求继续履行合同及钟晓武停止侵权并赔偿损失的理据不成立，本院不予支持。原审对仲民公司与白润玲的上述租赁、返租行为的认定以及不支持白润玲要求继续履行合同及钟晓武停止侵权并赔偿损失的处理，并无不当，本院予以确认。
仲民公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
综上所述，经审查，原审判决部分事实认定错误，但处理结果并无不当，本院予以维持。白润玲上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费259元，由上诉人白润玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年八月十一日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵