浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖德武民初字第95号
原告（反诉被告）德清县××乐器制造有限公司，住所
地德清县××环城北路××号（注册号330521000009723）。
法定代表人王××。
委托代理人丁××。
委托代理人陈×。
被告（反诉原告）德清××司，住所地德清县××环城
北路××号（注册号330521000063819）。
法定代表人杨××。
委托代理人刘××。
委托代理人宋××。
原告德清县××乐器制造有限公司与被告德清××司房
屋租赁合同纠纷一案，原告鲁宾××公司于2013年2月19日向
本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员林媛贤适
用简易程序进行审理。2013年3月26日，被告德清××司向本
院提起反诉，经审查，本院予以准许，并依法合并审理，于20
13年4月24日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）德清县
××乐器制造有限公司（以下简称鲁宾××公司）的委托代理
人丁××和陈×、被告（反诉原告）德清××司（以下简称七
××司）的委托代理人刘××和宋××均到庭参加诉讼。因案
情复杂，本院于2013年5月10日组成合议庭，2013年8月14日第二次公开开庭进行审理。鲁宾××公司的委托代理人丁××与
七××司的委托代理人刘××到庭参加诉讼。本案现已审理终
结。
鲁宾××公司诉称：原、被告于2011年10月10日签订了
一份厂房租赁协议，由被告租赁原告的厂房、办公室等共计面
积5157.9平方米，租赁期限为五年。协议同时约定了租金支付
方式及违约责任等。但被告以资金困难为由尚欠2012年租金25
6569.04元。经原告多次催讨未果，为此，请求法院判令被告
立即支付租金256569.04元和支付违约保证金80000元。
七××司辩称：被告违约是由原告引起的，原告一直不
给被告开具发票，导致被告无法做账，被告多次要求原告开具
发票遭拒，原告未按协议约定履行义务在先。
七××司反诉称：2011年10月10日，双方签订《租赁协
议》一份，对租赁面积、开具发票、税费承担和违约责任等做
了明确约定。协议签订后，反诉被告收取了80000元保证金，
但至今仍有部分车间、办公室（办公室西侧的一个办公室、行
政××××西侧一个房间、二楼至××过××、××楼过道、
厂房一楼至二楼的过道、二楼××××室和两个办公室之间的
过道）未腾空，致使反诉原告不能按约定的租赁面积对租赁物
进行使用和收益，租赁目的受到较大影响。2011年、2012年反
诉原告分别支付租金606500元和350000元，但反诉被告收取租
金后却拒绝开具正规发票和承担相应税费。2012年2月29日，
反诉原告被迫无奈自行开具了122320.46元的发票，并为反诉
被告垫付税费14678.46元，现余下834179.54元未开具发票。2013年1月18日，反诉原告再次要求反诉被告开具发票和腾空被
霸占的租赁场地，反诉被告不但不予理睬，还砸坏办公室桌椅
并威胁反诉原告，致使反诉原告无法正常经营生产。故反诉原
告于2013年1月24日向反诉被告发出《解除租赁合同通某某》
，但反诉被告拒收。为此，请求法院判令：解除反诉原告与反
诉被告之间的租赁合同；反诉被告向反诉原告双倍支付保证金
160000元；反诉被告开具金额为834179.54的发票给反诉原告
；反诉被告支付反诉原告为其垫付的税费14678.46元。
鲁宾××公司辩称：第一，反诉原告所称的至今尚有部
分车间、办公室未腾空从而影响了租赁物的使用，是不符合事
实的。事实是双方经商议讲妥由反诉被告把简易房交给反诉原
告使用，反诉被告交付的总体面积反而超过了反诉原告的租赁
面积，故反诉被告已经按照约定交付了租赁物；第二，反诉原
告所称反诉被告未开具发票，按照双方租赁协议的约定，开发
票是有前提的，但双方至2013年1月18日还没有确定具体的数
字；第三，关于反诉原告提出的垫付税费的问题，双方租赁协
议中明确规定，开具发票所产生的租赁税由反诉原告承担，房
产税和土地使用税由反诉被告承担；第四，双方间的租赁协议
合法有效，双方应当继续履行。
鲁宾××公司在举证期限内向本院提交了如下证据：⑴2
011年10月10日的《租赁协议》原件1份；⑵2013年1月21日的
函及邮递存根联原件各1份；⑶照片6张；⑷配电室报停照片打
印件1份；⑸函原件1份和照片原件2份。
七××司在举证期限内向本院提交了如下证据：⑴2011年10月10日的《租赁协议》原件1份；⑵保证金收据原件1份；
⑶租金收据原件2份；⑷反诉原告开具的发票复印件1份（原件
已交给反诉被告）；⑸录音文字摘录1份；⑹照片28张；⑺本
院依反诉原告的申请，向德清县公某某新区派出所调取的相关
笔录、照片等复印件1份；⑻2013年1月20日反诉原告发给反诉
被告的《解除租赁合同通某某》原件1份；⑼反诉被告拒收的
快递回执原件1份；⑽变压器款收条原件2份；⑾德清县房产管
理处出具的房屋所有权证存根1份；⑿《消防验收意见书》复
印件1份。
庭审中，双方当事人对上述本诉、反诉证据进行了举证
、质证，结合当事人的庭审陈述，本院综合认证如下：
鲁宾××公司与七××司共同提交的证据⑴，2011年10
月10日的《租赁协议》原件1份，双方均质证认为无异议。经
本院依法审查认为，其符合有效证据的条件，能够证明2011年
10月10日双方签订租赁协议1份，对租赁的面积、租金计算、
支付方式、发票开具、违约责任、保证金等内容进行了约定的
事实，本院予以认定。
鲁宾××公司提交的证据⑵，2013年1月21日的函及邮递
存根联原件各1份。七××司质证认为，系鲁宾××公司单方
面出具，其未履行交付租赁物及开具发票的义务，而七××司
则已将租金交到了2013年5月10日。经本院依法审查认为，其
无法显示被告已签收该函件，故本院不予认定。
鲁宾××公司提交的证据⑶照片6张。被告（反诉原告）
七××司质证对三性均有异议，认为不存在鲁宾××公司所证进行调换的说法，鲁宾××公司存在占用和未腾空的事实。第
二次庭审时，七××司则自认已接受并使用了鲁宾××公司交
付的简易房。本院结合双方的庭审陈述并经依法审查，对该证
据综合予以认定。
鲁宾××公司提交的证据⑷，配电室报停照片打印件1份
。七××司质证认为与本案没有关联性，且证据非原件，配电
设备的产权系被告所有。本院依法审查认为，本案的本诉、反
诉诉讼请求均未涉及该标的物，故该证据与本案不具关联性，
本院不予认定。
鲁宾××公司提交的证据⑸，函原件1份和照片打印件2
份。七××司质证认为出具的时间为2011年10月15日，鲁宾×
×公司应在起诉时提交，且该组证据与本案无关联性。本院依
法审查认为，本案的本诉、反诉诉讼请求也均未涉及该标的物
，故该证据与本案不具关联性，本院不予认定。
七××司提交的证据⑵，保证金收据原件1份。鲁宾××
公司质证无异议。本院依法审查认为符合有效证据的条件，证
实七××司已履行交付保证金80000元合同义务的事实，本院
予以认定。
七××司提交的证据⑶，租金收据原件2份。鲁宾××公
司质证无异议。本院依法审查认为符合有效证据的条件，能够
证明七××司已交付2011年10月10日至2012年10月9日的租金6
06500元，和2012年10月10日约至2013年5月10日的租金350000
元之事实，本院予以认定。
七××司提交的证据⑷，七××司开具的发票复印件1份。鲁宾××公司质证认为，该发票开具的单位系原告。本院结
合双方的庭审陈述，依法审查认为该证能够证明因鲁宾××公
司未向七××司开具租金发票，七××司自行开具金额为1223
20.46元的发票，并因此支付房产税14678.46元和印花税122.3
0元的事实，本院予以认定。
七××司提交的证据⑸，录音光盘及文字摘录1份。鲁宾
××公司质证认为，该录音是非法的。经本院依法审查认为，
该录音内容系原告法定代表人王××与被告实际负责人陈某某
的谈话，其内容清晰，证明了鲁宾××公司向七××司催缴租
金，而七××司要求鲁宾××公司开具发票的事实，本院予以
认定。
七××司提交的证据⑹，照片28张。鲁宾××公司质证
认为与本案无关联性，经本院结合双方的庭审陈述，依法审查
认为，对该证据综合予以认定。
七××司提交的证据⑺，本院依七××司申请向德清县
公某某新区派出所调取的相关笔录、照片等复印件1份。鲁宾
××公司质证有异议，认为鲁宾××公司相关人员是去讨要租
金的，是七××司人员蛮不讲理。本院依法审查认为，能够证
实鲁宾××公司于2013年1月18日向七××司催讨尚某某清的
租金，而七××司则称要求鲁宾××公司开具租赁发票后再予
付款，引起双方人员发生争执，鲁宾××公司一方将七××司
租赁房屋的一块窗户玻璃、一张塑料办公桌桌角、两张凳子砸
坏的事实，本院予以认定。
七××司提交的证据⑻、⑼，即七××司在2013年1月20日发给鲁宾××公司的《解除租赁合同通某某》原件1份、鲁
宾××公司拒收的快递回执原件1份。鲁宾××公司质证认为
未收到过。本院依法审查认为，能够证明七××司于2013年1
月20日将《解除租赁合同通某某》1份交寄鲁宾××公司的法
定代表人王××，王××拒收的事实，本院予以认定。
七××司提交的证据⑽，变压器款收条原件2份。鲁宾×
×公司质证认可变压器的产权系七××司所有的事实。经本院
依法审核认为，本案的本诉、反诉诉讼请求均未涉及该标的物
，故该证据与本案不具关联性，本院不予认定。
被告（反诉原告）七××司提交的证据⑾，德清县房产
管理处出具的房屋所有权证存根1份。鲁宾××公司质证认为
该产权证书系真实的，但对证明的内容有异议，认为鲁宾××
公司实际交付的面积超过了约定的租赁面积。本院结合双方的
庭审陈述，经依法审核认为，该证据不能证明鲁宾××公司未
交付合同约定租赁面积的事实，本院不予认定。
七××司提交的证据⑿，《消防验收意见书》复印件1份
。鲁宾××公司质证无异议。经本院依法审核认为，该证据不
符合有效证据的要件，且内容与七××司的待证事实不一致，
本院不予认定。
本院经审理，认定事实如下：
2011年10月10日，鲁宾××公司与七××司签订了《租
赁协议》一份。双方约定：鲁宾××公司将位于德清县××环
城北路××厂房、××室、××室出租给七××司，面积按实
际测量为准，即办公楼727.04平方米、车间一面积2385.72平方米、车间二1040.14平方米、车间三1005平方米，合计5157.
9平方米；租赁期限为五年，自2011年10月10日至2016年10月9
日；租金为：2011年10月10日至2013年10月9日按每月每平方
米9.8元计算，2013年10月10日至2015年10月9日按每月每平方
米12元计算，2015年10月10日至2016年10月9日按每月每平方
米14元计算；租金支付方式为：一年一付，每年应一次性付清
，在合同签订之日支付第一年租金，自第二年起在每年的9月1
0日前支付来年的租金；鲁宾××公司应开具租赁发票给七×
×司，开发票所产生的租赁税由七××司承担，其他有关房产
和土地所涉及的税费（包括但不限于房产税、土地使用税）由
鲁宾××公司承担；保证金：鲁宾××公司向七××司收取人
民币80000元的保证金，合同期满归还；违约责任：七××司
违约，鲁宾××公司没收其保证金，鲁宾××公司违约，鲁宾
××公司向七××司双倍支付保证金。
租赁协议签订后，七××司于2011年10月11日向某某斯
坦公司支付了80000元保证金和第一年（2011年10月10日至201
2年10月9日）的租金606500元。同时，鲁宾××公司也向七×
×司交付了租赁物，但有部分车间及办公室未交付，而是以面
积相当的简易房进行替代交付给七××司使用，七××司虽有
异议，但事实上接收并使用了该简易房。
2012年9月17日，七××司交付鲁宾××公司第二年度租
金350000元（自2012年10月10日约至2013年5月10日），但未
完全交付该年度的约定租金。2013年1月18日，鲁宾××公司
向七××司催讨未付清的租金，七××司则要求鲁宾××公司开具租赁发票后再予付清，双方发生争执，鲁宾××公司人员
将七××司房屋的一块窗户玻璃、一张塑料办公桌桌角、两张
凳子砸坏。2013年1月20日，七××司向某某斯坦公司的法定
代表人王××发出《解除租赁合同通某某》要求解除合同，王
××拒收该通某某。
另查明，因鲁宾××公司一直未向七××司开具租赁发
票，七××司自行开具了122320.46元的发票，并为此支付房
产税14678.46元、印花税122.3元。
被告（反诉原告）七××司于2013年4月搬出该租赁场地
。
因双方对本案租赁物的实际交付，租金的支付及租赁发
票的开具等事宜产生争议，从而纠纷成讼。
本院认为，鲁宾××公司与七××司签订的租赁协议，
系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效
。结合庭审查明的事实，本案的主要争议焦点有以下几个方面
：
一、鲁宾××公司交付的租赁物是否完全符合合同约定
，交付是否完全？
房屋所有权证载明的面积合计为4152.9平方米，且存在
部分车间、办公室、楼道等没有交付。但根据庭审查明的事实
，车间三（实际面积1005平方米，无房产证）和简易房的部分
均已交付给七××司实际使用，鲁宾××公司交付的租赁物未
完全符合合同约定，存在一定瑕疵，但实际交付的面积与合同
约定的面积相当。二、在本案中双方是否均存在违约行为？租赁合同是否
应解除？
1、七××司未按租赁合同约定时间向某某斯坦公司支付
第二年的全额租金，属违约。
2、鲁宾××公司交付的租赁物未完全符合合同约定，存
在一定瑕疵，属违约。
3、鲁宾××公司未按照租赁合同的约定开具发票给七×
×司，也未按照租赁合同的约定承担因开具发票所产生的房产
和土地所涉及的税费，属违约。
4、鲁宾××公司在向七××司催讨租金时，采用不当手
段将七××司的部分物品砸坏，致使双方矛盾激化。
综上原、被告的违约行为，结合七××司目前已搬出该
租赁场地的事实，本院认为双方的租赁合同目的已不能实现，
租赁合同应予解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合
同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情
况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施
，并有权要求赔偿损失。”七××司作为承租人未按合同约定
时间支付租金，属违约，其应当承担违约责任。鲁宾××公司
要求七××司支付租金的诉请合法，本院予以支持，但实际应
付至租赁合同解除之日止；根据租赁合同约定，鲁宾××公司
应当开具租赁发票给七××司，开发票所产生的租赁税由七×
×司承担，有关房产和土地涉及的税费（包括但不限于房产税
、土地使用税）应由鲁宾××公司承担；鲁宾××公司未开具发票给七××司亦构成违约，七××司为鲁宾××公司垫付的
房产税14678.46元，鲁宾××公司应当支付给七××司，并应
当开具剩余的834179.54元的发票给七××司；因双方均存在
违约行为，故保证金不应予以没收或双倍支付；租赁合同解除
后，鲁宾××公司实际存在其另觅承租人还需要一定时间，本
院酌定为五个月，此期间内的租金损失由鲁宾××公司自行承
担二个月，七××司承担三个月。据此，依照《中华人民共和
国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二
百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规
定，判决如下：
一、原告（反诉被告）德清县××乐器制造有限公司与
被告（反诉原告）德清××司于2011年10月10日签订的租赁协
议于2013年8月29日解除。
二、被告（反诉原告）德清××司于本判决生效后十日
内返还原告（反诉被告）德清县××乐器制造有限公司的租赁
房产。
三、被告（反诉原告）德清××司支付原告（反诉被告
）德清县××乐器制造有限公司租金人民币108433.9元［自20
12年10月10日至2013年8月29日为538433.9元（5157.9平方米
＊每月9.8元／平方米＊12个月÷365天＊324天=538433.9元）
，扣除已支付的350000元，尚应支付188433.9元，扣除保证金
80000元，余108433.9元］，限于本判决生效后十日内履行。
四、原告（反诉被告）德清县××乐器制造有限公司开
具834179.54元的发票给被告（反诉原告）德清××司［开发票所产生的租赁税由被告（反诉原告）德清××司承担，其他
有关房产和土地所涉及的税费由原告（反诉被告）德清县××
乐器制造有限公司承担］，限于本判决生效后十日内履行。
五、原告（反诉被告）德清县××乐器制造有限公司支
付被告（反诉原告）德清××司垫付的税费人民币14678.46元
，限于本判决生效后十日内履行。
六、被告（反诉原告）德清××司支付原告（反诉被告
）德清县××乐器制造有限公司三个月租金损失人民币151642
.3元（5157.9平方米＊每月9.8元／平方米＊3个月=151642.3
元），限于本判决生效后十日内履行。
七、驳回原告（反诉被告）德清县××乐器制造有限公
司的本诉其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）德清××司的反诉其他诉讼
请求。
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