广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终10998号
上诉人（原审原告）：段X艳，住所地：湖南省炎陵县。
委托代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张X梅，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：贺敬，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人：刘玉辉，广东诚公律师事务所实习律师。
原审第三人：XX地产代理(深圳)有限公司（以下简称XX地产），住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界XXX大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：王娇红，住所地：福建省漳州市龙文区朝阳，系该司职员。
原审第三人：深圳XX银行福田支行，住所地：深圳市*********楼。
负责人：葛继伟。
原审独立请求权第三人：康继田，住所地：河南省光山县。
委托代理人：韦海峰，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
上诉人段X艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1804号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人段X艳上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判；2、张X梅继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，将涉案房屋过户至段X艳名下，并按约定交房；3、张X梅支付段X艳迟延履行违约金（按成交价日万分之五，从2015年5月24日起计至过户交房之日止）；4、确认张X梅负有申请减免交易税费的义务，因拒不申请减免而增加的税费由张X梅承担；5、本案一、二审诉讼费用由张X梅承担。
事实与理由：原审认定张X梅对涉案房屋不享有完全处分权属事实认定错误：一、涉案房产登记在张X梅一人名下，具有公示效力，段X艳通过正常途径购买，张X梅构成表见代理。涉案的房产100%的份额登记在张X梅一人名下，段X艳通过正常途径，在市场上通过中介撮合与段X艳签订合同，段X艳作为普通人，已经尽到了谨慎义务，不能要求市场上所有买方都去调查卖方的家庭状况、夫妻感情如何，并且涉案房屋最早于2015年1月即挂牌出售，中间肯定会有不少人看房，也有不少中介电话与张X梅沟通，有独立请求第三人不可能对此不知情。因此，出于保护市场交易秩序、保护善意购买人的角度，应当认为张X梅构成表见代理。二、办理房产证需要提供张X梅和有独立请求权第三人的身份证件原件以及结婚证、户口本原件等，应推知有独立请求权第三人对交易早已知情。在办理房产证时，如果是办证人是已婚状态，需要提交全家户口本和配偶的身份证原件，并且上交时间长达20余天，涉案房屋的房产证于2015年7月6日才办理完毕，也就是早在6月初就需要将双方身份证原件提交，有独立请求权第三人于此时将身份证原件交给张X梅近一个月的时间，不可能对此不知情。另外张X梅早在2011年即购买了涉案房屋，一直都没有办理房产证，一直等到和段X艳签订了房屋买卖合同后方才办理，有独立请求权第三人理应知道办理房产证是为了出售房产。因此，有独立请求权第三人最晚于2015年6月初就已经知道张X梅出卖房屋的事实，此日期早于段X艳与张X梅签订补充协议的时间，应当认为张X梅此时已有完整的处分权，并不构成无权代理。三、张X梅和有独立请求第三人恶意串通阻碍交易进行以便获取非法利益，不应得到法律支持。由以上分析得知，独立请求权第三人最晚于2015年6月初已得知张X梅将涉案房屋出售，可直至2015年11月3日方才提出异议，这些行为严重不合常理。结合张X梅曾在谈判中要求加价60万才愿继续履行合同，很明显张X梅和有独立请求权第三人在房价上涨后恶意串通阻止合同履行。综上，有独立请求权与第三人张X梅恶意串通，以配偶不知情的名义误导法庭以获取非法利益，其主张不应得到支持，特向贵院提起上诉，望判如所请。
二审审理过程中，上诉人补充上诉理由如下：张X梅与康继田于2001年登记结婚时，康继田未达到法定婚龄，根据《中华人民共和国婚姻法》第十条的规定，两人的婚姻应当无效，或者结婚证伪造的。
被上诉人张X梅辩称，我方认为本案中居间方XX地产代理(深圳)有限公司（以下简称XX地产）存在过错，其未履行审慎义务，没有告知出售房产需征得配偶同意，所以我方出售房产时未告知并征得配偶的同意，给段X艳带来不便表示歉意。但段X艳购买房屋时未尽到审慎义务，也存在过错。因涉案房屋在事实和法律上已无法出售，所以请驳回段X艳的上诉，维持原判。
原审第三人康继田辩称，上诉事实和理由完全是段X艳的主观臆断，进行推理得出结论，没有相关事实依据。康继田认为一审判决认定事实清楚，请求依法驳回段X艳的上诉请求。
原审第三人XX地产辩称，我方提供居间服务，促成了段X艳和张X梅房屋买卖合同的签署，买卖合同真实、合法有效。我方履行了审查、协助、通知、催告等义务，我方不存在过错。现我方托管两案共计10万元交易定金，愿意根据法院的判决处置。
原审第三人深圳XX银行福田支行未到庭，未答辩。
段X艳向原审法院起诉请求：1、张X梅继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，将涉案房屋过户至段X艳名下，并按约定交房；2、张X梅支付段X艳迟延履行违约金(按成交价日万分之五，自2015年4月21日起计至过户交房之日止)；3、确认张X梅负有申请减免交易税费的义务，因拒不申请减免而增加的税费由张X梅承担；4、张X梅承担本案诉讼费、保全费。一审庭审时，段X艳变更第2项诉求违约金起始计算日为2015年5月24日。
原审查明：2015年4月13日，经第三人XX地产居间协调，段X艳和张X梅签订一份《二手房买卖合同》，约定张X梅将其所有的位于深圳市宝安区福XXXX（一期）3栋B单元901A号房屋（深房地字第××号）转让予段X艳，转让成交价1,165,000元；买方应于合同生效之日起2日内支付卖方定金20,000元，定金交由买卖双方约定的第三方监管；买方须于2015年5月5日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款245,000元支付至买卖双方指定的银行监管账户或其他第三方的监管账户，并向按揭银行申请贷款，卖方应于配合；若银行承诺贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，如多于合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最迟不得迟于2015年7月5日；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书，买方予以配合办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法赎楼的，卖方应当自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；涉案房产未附有租约；按规定买卖双方须支付的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息，均由买方自愿承担；因法律法规、政策原因所新增的税费，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方应当与收到全部房款时将房屋交付买方，并结清水电费、有线电视费、物业管理费等费用；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，该款在卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
2015年4月13日，段X艳支付定金20,000元，张X梅开具了《收款收据》，该款由第三人XX地产托管。
2015年5月17日，段X艳和张X梅再次签订《二手房买卖合同》，在原有合同基础上，变更约定转让成交价为1,315,000元、买方应于合同生效之日起2日内支付定金50,000元、买方应于2015年7月10日前办理首期款344,500元资金监管手续并申请按揭贷款、最迟过户日期不得迟于2015年9月10日，其余合同内容不变更。上述合同落款日期倒签为“2015年4月13日”。
2015年5月17日，段X艳和张X梅及第三人XX地产签订一份《资金托管协议》，约定段X艳和张X梅委托XX地产托管定金50,000元、交楼押金5,000元。该协议倒签落款日期“2015年4月13日”。同日，段X艳支付定金30,000元，张X梅开具《收款收据》，该款由第三人XX地产托管。
2015年7月10日，段X艳和张X梅签订《<二手房买卖合同>补充协议》，双方协议将原合同约定买方须于2015年7月10日前向银行申请按揭贷款、卖方予以配合的内容，变更约定为“卖方办理房产证之日到银行办理按揭手续”，同时补充约定，若最迟办理递件过户时间超过2015年9月10日，买卖双方另行协商约定过户时间。段X艳及第三人XX地产主张上述变更约定的内容系指将首期款监管、买方申请按揭贷款日期顺延至卖方办理房产证之日，张X梅不予认可。
2015年8月14日，段X艳委托律师向张X梅邮寄送达《律师函》，主张张X梅已于2015年7月6日办理涉案房产房地产证，张X梅经催告不配合办理银行按揭贷款申请手续，催告张X梅在收函3日内向第三人XX地产提供房产证并办理委托公证手续。
又查，段X艳与有独立请求权第三人康继田于2001年11月18日在河南省光山县民政局办理结婚登记，涉案房屋购买时间为2011年3月28日，登记所有权人为张X梅100%份额，房产证号深房地字第××号，房产证核准登记时间为2015年7月6日，现该房屋现处于抵押、查封状态，第三人建设农商行系抵押权人，原审法院依段X艳申请于2015年8月27日依法查封了涉案房产。张X梅未办理涉案房产委托担保公司赎楼的公证委托手续。
根据深圳市房地产权登记中心于2015年8月21日出具的《购房资格证明》，段X艳在该期间具备在深圳住房限购区域的购房资格。段X艳自愿一次性付清购房余款。鉴于有对立请求权第三人提出共有权人抗辩，主张不同意出售涉案房产，经原审法院释明，段X艳坚持不变更诉讼请求，并要求继续履行合同。
原审法院认为，综合段X艳和张X梅及第三人诉辩意见，原审法院归纳本案争议焦点有二，一是涉案合同效力如何认定，二是本案合同能否继续履行。
一是有关合同效力认定问题。结合本案，段X艳与张X梅共签订了两份《二手房买卖合同》、一份<二手房买卖合同>补充协议》，陆续对涉案房屋的买卖事宜进行了变更和补充约定，上述合同均系段X艳和张X梅双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。有独立请求权第三人康继田提出房屋共有权人抗辩并请求确认段X艳和张X梅签订的合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，结合相关法理，原审法院认为在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受《中华人民共和国合同法》的调整，买卖行为仅系物权变动的原因，并不是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案康继田与张X梅系夫妻关系，涉案房产系双方在夫妻关系存续期间所购买，康继田作为共有权人对买卖合同提出的异议仅可阻却房屋物权变动的结果，但不足以影响段X艳和张X梅买卖合同的效力认定，故康继田提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
有关合同继续履行问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”。涉案房产虽然仅登记在张X梅一人名下，但不能排除康继田作为房屋共有权人的权利，涉案房产的买卖未经得康继田追认，现有证据也无法证实康继田清楚知晓涉案房产的交易情况，张X梅作为合同出卖人未取得涉案房产的完全处分权致使涉案房产所有权不能按合同约定转移至段X艳，涉案买卖合同在事实和法律上无法继续履行。另外，鉴于本案段X艳已经按照合同约定履行了给付定金义务，张X梅未按合同约定履行委托担保公司融资赎楼、配合办理首期款资金监管等卖方义务，有违诚实信用的交易原则，张X梅的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，段X艳作为买受人可以要求张X梅承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。但在本案庭审中，原审法院曾向段X艳释明并询问是否变更诉讼请求、是否要求解除双方买卖合同并主张违约责任，段X艳坚持原有诉讼请求不作变更。因此，对于段X艳的诉讼请求，原审法院不予支持。对于本案合同无法继续履行的相关违约责任，段X艳和张X梅可另寻法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回段X艳的诉讼请求；二、驳回有独立请求权第三人康继田的诉讼请求。本案受理费17351元，由段X艳负担；财产保全费5,000元，由张X梅负担；独立请求诉讼费7642.5元，由第三人康继田负担。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为涉案房产的交易康继田是否知情，涉案合同是否能够履行。本院认为，婚姻登记是政府管理的一项职能，一审康继田提交了户口本等证据，证明张X梅与其是夫妻关系，在有关部门没有撤销康继田婚姻登记情况下，康继田与张X梅仍然是夫妻关系。上诉人认为康继田与张X梅婚姻无效的上诉理由没有证据支持，本院不予采信。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，涉案房产为康继田与张X梅的夫妻共有财产，根据物权法的以上规定，张X梅如果未经康继田同意转让涉案房产，康继田有权追回，涉案合同将无法继续履行，但已经登记过户的除外。根据上诉人提交的现有证据，不能证明康继田同意出售涉案房产，因此，原审判决驳回上诉人请求继续履行合同的请求正确，本院予以维持。上诉人因不能履约的损失可另寻法律途径解决。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17015元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月十八日
书记员 张东阳（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。