上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2591号
原告张宪国，男，汉族，住浙江省温州市。
法定代表人张景嵩，董事长。
委托代理人曹士磊，上海市浩信律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市浩信律师事务所律师。
被告上海弘亚汽车销售服务有限公司，住所地上海市金山工业区。
法定代表人任海旺，执行董事。
委托代理人吴滨，上海市通浩律师事务所律师。
委托代理人刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。
原告张宪国诉被告上海弘亚汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年8月11日受理后依法适用简易程序，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告张宪国的委托代理人曹士磊，被告上海弘亚汽车销售服务有限公司的委托代理人刘高凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宪国诉称，2012年3月，原被告签订租赁合同，被告承租原告所有的位于上海市肇嘉浜路XXX甲号XXX室房屋，租期5年。合同约定，自2014年4月23日起，租金作相应调整，但被告仍按未调整的租金支付至2015年2月，并拖欠了此后的租金。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2、被告向原告支付至实际交付日止的房租及违约金（计至2015年11月1日的房租为人民币（下同）294，108元，违约金为118，090元）；3、支付物业管理费及滞纳金、电费及滞纳金，合计20，721.94元。
被告上海弘亚汽车销售服务有限公司同意解除合同并归还房屋，但认为，被告拒付房租的原因为2015年初原告的债权人通知被告不要再向原告支付房租。被告收到通知后进行了调查，发现系争房屋的确抵押给了银行，为此被告电话联系了原告，并在2月底就搬离了系争房屋。被告要求原告归还押金，原告称公司要破产了，无力归还押金。原告的租金请求已经超过一年的诉讼时效，不应得到支持。故不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2012年3月19日，原（甲方）被告（乙方）签订《上海市房屋租赁／商品房预租合同》，甲方将其所有的座落于上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号甲XXX室房屋出租给乙方，用作办公使用。租赁期限自2012年4月23日至2017年4月22日止，月租金总计为31789元，该租金2年内不变，自第3年起，租金按现有租金每年递增月租金的5%。乙方应于每两月提前7日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即63，578元。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违法合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。合同签订后，被告按约入住。2012年3月22日，被告向原告支付了房屋租赁保证金63，578元。
2015年2月28日，浙江光正大律师事务所向被告发出律师函，就被告承租的上海市肇嘉浜路XXX甲号XXX室已抵押给中国建设银行温州鹿城支行以及租金等相关事宜，函告被告，因原告逾期未履行债务，中国建设银行温州鹿城支行已向法院提起诉讼，将有权处置抵押物并收取抵押物租金。为避免被告方权益受损，特将上述详情善意函告被告，请被告将租金直接支付给中国建设银行温州鹿城支行或通过人民法院转交，并慎重续租系争房屋，以免诉累。
被告接函后，担心房屋产权变更影响其正常使用，遂停止在系争房屋内办公，但并未搬走其在系争房屋内的家具等物品。
2015年11月2日，经本院释明，被告将滞留在系争房屋内的家具等物品搬离，原被告双方并签署租赁房屋交接书，被告向原告交还房屋钥匙。被告搬离系争房屋时，将拖欠的物业费、电费全部缴清。原告遂变更诉讼请求，撤销了要求被告将承租的房屋交还原告及支付物业管理费、电费的诉讼请求。
另查明，自租赁开始至2015年2月，被告均按照每月31，789元向原告支付房租，2015年3月起被告停止支付房租。
审理中，原被告双方均要求将房屋租赁保证金63，578元直接抵扣房屋租金。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有《上海市房屋租赁／商品房预租合同》、律师函、上海市房地产登记簿、租赁房屋交接书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。合同约定了自第3年起租金每年递增5%，被告理应自第三年起按照调整后的租金向原告支付房租，但原告应当在法律规定的1年诉讼时效期间内主张收取房屋租金。按照双方合同约定，被告应于每两月提前7日前向原告支付租金。原告2015年8月11日起诉时，已有4个月的房屋差价超过了法律规定的诉讼时效，故该部分房租差价主张本院不予支持。
案外人中国建设银行温州鹿城支行虽向被告发出了律师函，但律师函仅建议被告将房租支付给案外人或人民法院并慎重续租，并未要求被告搬离系争房屋，故原告对案外人的债务并不影响被告继续承租房屋，被告如需解除租赁合同，仍应按照合同约定或法律规定行使解除权，被告辩称已经通知原告解除合同，但并未对此提供相应的证据。被告虽然停止在系争房屋内办公，但并未与原告办理相关交接手续，亦未搬离系争房屋内的家具等物品，故被告仍应向原告支付2015年11月2日前的租金。被告提前解除合同，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。被告认为原告主张的违约金过高应予调整，本院以原告方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整违约金为8万元。审理中，原被告双方均要求将房屋租赁保证金63，578元直接抵扣房屋租金，于法无悖，本院予以抵扣。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告张宪国与被告上海弘亚汽车销售服务有限公司2012年3月19日签订的《上海市房屋租赁／商品房预租合同》，于2015年11月2日解除；
二、被告上海弘亚汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内，支付原告张宪国房屋租金224，170元（已抵扣房屋租赁保证金63，578元）；
三、被告上海弘亚汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内，支付原告张宪国违约金8万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2773元，财产保全费1935.39元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一五年十一月二十五日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。