北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11713号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路18、20、22号。
法定代表人：陈清祥，董事长。
委托诉讼代理人：曹春芳，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马先觉，北京市中银律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：悦成国际有限公司，住所地香港特别行政区中环永和街23-29号俊和商业中心10楼。
法定代表人：李祥生，董事。
委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。
上诉人北京京润房地产有限公司（以下简称京润公司）因与被上诉人悦成国际有限公司（以下简称悦成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人京润公司之委托诉讼代理人曹春芳、马先觉，被上诉人悦成公司之法定代表人李祥生及其委托诉讼代理人刘桂薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
京润公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、二、四项，发回重审或依法改判驳回悦成公司的全部诉讼请求；2.改判支持京润公司一审的反诉请求；3.一、二审诉讼费由悦成公司承担。事实和理由：关于本诉：一、一审法院认定事实部分错误，京润公司没有认可双方之间就房屋的迟延交付、房屋不能贷款等情况进行过交涉，悦成公司提交的录音并不能证明上述事实。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决超出双方的诉讼请求范围，适用法律错误。双方的诉讼请求中均未请求支付剩余购房款。2.一审判决用美元支付，没有法律依据。3.悦成公司一审诉讼请求已过诉讼时效，一审判决京润公司将房屋产权办理至悦成公司名下，显然是错误的。4.一审判决显示公平，严重违反了合同的公平交易原则。一审判决第二项只确认了悦成公司支付拖欠20多年的购房款，却不考虑京润公司的利息、违约金、滞纳金等损失。根据公平原则和诚实信用原则，若悦成公司要求京润公司将房屋过户其名下，应当就其多年来拒绝履行付款义务向京润公司承担赔偿责任，弥补京润公司的损失，从而完成房屋买卖交易，否则将是对合同公平交易原则的巨大挑战。关于反诉：一、一审判决认定事实部分错误，悦成公司“办理贷款”是双方“另行协议”的前置条件，悦成公司没有充分证据证明其向银行申请了办理按揭贷款手续。双方在履行合同义务上有先后顺序，京润公司享有先履行抗辩权。实际上在20年内京润公司始终要求悦成公司缴纳剩余房款，一审未查清此事实。买卖合同中，付清款项是买方的基本义务，悦成公司未依照合同约定办理按揭付款，不应当适用“双方另行协商支付剩余房款条款”，同时拒不以其他方式支付剩余房款。悦成公司借“另行协商”之名，行恶意拖欠房款之实。二、一审判决适用法律错误，京润公司有权解除合同，悦成公司在解除合同后应当向京润公司支付房屋使用费。由于悦成公司没有履行其先向银行申请办理贷款手续的合同义务，双方协商就没有了前提。京润公司早已将房屋交付悦成公司使用，悦成公司长期拖延支付购房款，已经构成根本违约，京润公司主张解除合同，符合双方所签相关契约及补充协议的约定，也符合合同法的规定，法院应予支持。悦成公司占用京润公司房屋20余年，应当向京润公司支付房屋使用费。
悦成公司辩称：同意一审法院判决。针对本诉的答辩意见：1.悦成公司在一审中提交了录音证据，双方对延期交房屋贷款未办理事实进行了陈述，完全可以清楚双方之间的意思表示，一审法院对录音部分认定事实是正确的。一审庭审过程中京润公司对该录音双方当事人及录音的内容是认可的。2.一审判决并未超出悦成公司诉讼请求范围及京润公司反诉请求范围，一审法院询问过如果继续履行合同，悦成公司表示可以支付剩余的房款，一审法院因此判决悦成公司支付剩余房款的；3.适用美元支付确实存在障碍，悦成公司同意按照一审法院判决支付当日的汇率支付购房款；4.该请求权是物权请求，没有诉讼时效限制，京润公司称已经超诉讼时效没有依据；5.一审判决未显失公平，京润公司履行合同过程中违约在先，没有按照约定交付房屋，京润公司应向悦成公司支付逾期交房的违约金，该违约金可以抵扣大部分未支付的购房款。履行过程中，京润公司并未与悦成公司协商过贷款未办理、剩余房款如何支付的问题，都是悦成公司主动与京润公司协商剩余房款如何支付，京润公司每次都不配合。一审法院判决公平合理。针对反诉的答辩意见：1.悦成公司在合同履行过程中完全按照合同约定履行，并向协助办理贷款的律师事务所支付了律师费用，办理贷款需要律所协助的。悦成公司提供的录音可以明确看出向银行申请贷款，未批准的原因是银行知道京润公司与悦成公司存在纠纷，京润公司逾期交付房屋，悦成公司主张违约金而导致的纠纷。悦成公司在申请贷款的过程中是积极履行义务，贷款未批准时银行未予发放，并不是悦成公司未申请贷款；2.合同履行过程中，京润公司没有对未支付房款事宜进行过协商，也没有向悦成公司主张支付剩余房款，悦成公司没有逾期支付剩余房款的行为，双方约定的剩余房款支付方式是按揭贷款，如果贷款因悦成公司的原因未获批准，双方应另行协议，悦成公司的贷款没有获得批准后，京润公司并未与悦成公司进行协商沟通，最终没有达成一致。所以在支付房款的过程中，悦成公司没有过错，也不存在逾期支付的情形，京润公司主张我方逾期支付房款没有法律依据，而且也超过了最长的20年诉讼时效及一年的除斥期间。3.涉案房屋是京润公司依合同约定交付给悦成公司使用的，悦成公司每年向京润公司支付物业费，悦成公司合法占有使用自己的房屋，合同依法有效的前提下，悦成公司无需向京润公司支付房屋占有费用。
悦成公司向一审法院起诉请求：1.要求京润公司继续履行合同，将北京市朝阳区霄云路京润水上花园别墅雅趣园H80座房屋产权办理至悦成公司名下；2.判令京润公司向悦成公司支付延期交付房屋违约金178760美元；3.判决京润公司向悦成公司支付自2014年1月11日至2016年1月10日延期办理房产证的违约金43775美元。
京润公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除京润公司与悦成公司签署的《北京市外销商品房预售契约》及补充协议；2.请求判令悦成公司腾退房屋；3.请求判令悦成公司支付房屋使用费人民币11350000元（自1997年1月31日起计算暂计至2015年12月31日，按人民币50000元／月计）。
一审法院认定事实：1994年12月28日，悦成公司与京润公司签订了《北京市外销商品房预售契约》、三个附件、《中国北京“京润水上花园别墅”外销商品房预售契约补充协议书（1）》、《中国北京“京润水上花园别墅”外销商品房预售契约补充协议书（2）》，双方约定：京润公司将京润水上花园别墅雅趣园H80座的房屋出售给悦成公司，房屋总价款为583672美金。悦成公司采取按揭付款的方式支付购房款，在签订合同的同时交付房屋总价款的30%（含已支付的10000美元的定金）；一楼结构封顶，京润公司发出书面通知日起，七日内悦成公司须交付房屋总价款的20%。悦成公司在付清上述款项后，须备齐按揭文件，由京润公司协助悦成公司向银行办理按揭手续，银行按揭50%，按揭期限5-7年。如因悦成公司原因，银行不提供按揭，则双方另行协议。悦成公司逾期付款，京润公司有权向悦成公司追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过15天未付款的，京润公司有权终止本契约。契约中止自京润公司书面通知送达悦成公司之日起生效。悦成公司已交纳的定金京润公司不予返还。京润公司须于1995年8月1日前，将房屋交付给悦成公司。除不可抗力外，京润公司未按期将房屋交给悦成公司的，悦成公司有权向京润公司追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过90日（遇法定节假日顺延）京润公司未交付房屋的，悦成公司可要求京润公司继续履行合同，但京润公司须赔偿自房屋应交付之日第二天起至实际交付之日止，悦成公司因没有取得物业而承租其他物业所支付的租金，租金以每日328美元计算。如自房屋应交付之日第二天起至逾期的第91天，京润公司已将依中国人民银行固定资产贷款利率计算之赔偿额支付给悦成公司，京润公司可将已支付赔偿额从应付租金总额中扣除。双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。悦成公司未经京润公司书面许可逾期付款超过二十日，以京润公司书面通知发出日为准，京润公司有权依该契约之规定终止该契约外，并有权没收悦成公司已缴纳的定金和楼价款。如京润公司由此所遭致的损失大于悦成公司已缴纳的定金和楼价款，则悦成公司应赔偿京润公司由此所遭致的实际损失。悦成公司应于京润公司发出该物业交付使用通知书之日起二十天内，前往京润公司缴清其他因购置物业所发生的悦成公司应付税费，并办理交屋手续，如悦成公司逾期未缴清上述款项及办理交屋手续，则视同京润公司已尽如期交屋义务。1994年10月31日，悦成公司交纳了定金10000美元；11月10日，交纳了首期房款87039.75美元；12月15日交纳了首期房款70000美元；1995年元月14日，交纳了首期房款8061.25美元；8月2日，交纳了154600港元的购房款；8月21日，交纳了747753.82港元的购房款。1997年2月20日，京润公司为悦成公司出具了已交付50%的购房款291836美元的发票。1997年1月28日，悦成公司法定代表人李祥生之妻谭某代表悦成公司与京润公司签订了《京润水上花园别墅管理契约》，京润公司将房屋交付给悦成公司。
对于有争议的证据和事实，悦成公司提交了如下证据：
一、落款时间为1996年12月9日的君合律师事务所的致京润公司的函件。悦成公司称因京润公司迟迟不交付房屋，悦成公司委托君合律师事务所督促交房，否则将采取法律行动保护悦成公司的合法权益。京润公司否认收到过该函件。悦成公司亦不能提交将该函件交付京润公司的证据。故对于此证据，一审法院不予采信。
二、谭某于1996年12月28日在京润公司经营场所与京润公司的法定代表人陈清祥之间的谈话录音。悦成公司以此证明双方就房屋的迟延交付、房屋不能贷款等情况进行过交涉。该录音中，陈清祥问谭某“你不是从建行贷款吗？”谭某表示“他（建行）不会贷给我的，他（建行）不是不贷给我，他（建行）知道我们之间有些争论吗！”陈清祥表示“我给你个建议，例如说你还是从建行贷款，贷29万，贷出来后我再还你，你再还给建行，你看行不？”京润公司认可该录音为陈清祥与谭某之间的对话，但否认可以证明陈清祥认可谭某所述的关于建行不贷款给悦成公司的原因属实；同时京润公司称从未收到银行关于要求京润公司去协助办理贷款的手续的通知。对于此证据，因京润公司不否认其真实性，一审法院对于该证据的真实性予以确认。
京润公司就有争议的事实及证据提交如下证据：
一、落款时间为2006年12月、被送达人为谭某等四人的催办房产证通知书复印件，称为替业主办理产权证，京润公司于2006年12月通知未办理产权证的业主于2006年12月15日前办理欠费付费事宜及之后的办理房产证相关事宜。悦成公司否认收到过催办产权证的通知书，京润公司就其送达手续亦未举证。故一审法院对此证据不予采信。
二、落款时间为2015年12月14日的《解除通知书》复印件及将该通知书张贴在本案涉诉房屋门上的照片、分别寄往悦成公司在香港的注册地、涉案房屋所在地的顺丰速运快递单两张及网上的送达记录，称因悦成公司未支付50%的剩余房款，构成违约，故发函通知悦成公司解除合同，并要求京润公司在2015年12月31日腾退房屋，同时保留主张多年房屋使用费的权利。悦成公司称因其不居住在涉案房屋内，公司在香港的注册地并无工作人员，因此未收到该通知，而是在本案诉讼后的2016年3月到涉案房屋时才看到该通知。
另，悦成公司称为解决迟延交房问题、房屋贷款问题，悦成公司曾多次与京润公司的工作人员李某、潘姓经理、贾某多次沟通，但并无结果，京润公司认可上述人员为其员工，但否认悦成公司所述的沟通内容。
一审审理中，经询，悦成公司表示其愿意全额支付尚欠的购房款。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。悦成公司与京润公司双方签订了房屋买卖合同，双方均应履行合同约定的义务。在合同的履行过程中，京润公司未按合同约定如期交付房屋，悦成公司在收到房屋后近二十年的时间里未向京润公司支付欠付的房款，双方对于合同未能履行完毕均负有过错。考虑到双方已履行了房屋买卖合同约定的大部分义务，且现悦成公司明确表示愿意全款交纳尚欠的房款，本着维护交易稳定的原则，双方应继续履行各自的义务。京润公司应协助悦成公司办理涉案房屋的产权证。依据约定，悦成公司应于京润公司发出该物业交付使用通知书之日起二十天内，前往京润公司缴清其他因购置物业所发生的悦成公司应付税费，并办理交屋手续，如悦成公司逾期未缴清上述款项及办理交屋手续，则视同京润公司已尽如期交屋义务。根据现有证据及悦成公司的陈述，悦成公司在京润公司交付房屋后，未交纳应交的税费，依据双方的约定，应视同为京润公司已如期交房。故对于悦成公司所主张的迟延交房违约金一审法院不予支持。且双方在合同的履行过程中一直存在争议，悦成公司未交纳剩余房款，京润公司不协助办理产权登记手续亦在情理之中，故对于悦成公司主张的迟延办证违约金的请求一审法院不予支持。京润公司在本案中提出因悦成公司未交纳剩余房款，故要求解除双方合同。但依据合同，双方并未约定悦成公司支付剩余房款的时间，仅是约定在因悦成公司原因导致不能办理贷款的情况下，双方另行协商。在悦成公司提交的谭某与陈清祥的谈话录音中，谭某就不能办理贷款的情况已告知陈清祥；目前，京润公司亦未提交证据证明在长达二十年的时间内与悦成公司就此问题进行过协商，京润公司据此要求解除合同不妥，一审法院不予支持。据此，对于京润公司提出的腾房及支付房屋使用费的请求，一审法院亦予以驳回。
判决：一、京润公司于判决生效之日起三十日内协助悦成公司办理北京市朝阳区京润水上花园别墅雅趣园H80座的产权登记手续，将北京市朝阳区京润水上花园别墅雅趣园H80座的产权登记手续办理至悦成公司名下；二、悦成公司于判决生效之日起三十日内给付京润公司尚欠房价款二十九万一千八百三十六美元；三、驳回悦成公司的其他诉讼请求；四、驳回京润公司的全部诉讼请求。
本院审理中，京润公司向本院提交如下证据：1.京润公司法定代表人陈清祥的视频，用以证明一审法院认定悦成公司已向银行申请贷款及悦成公司就不能办理贷款与京润公司进行过协商的事实不成立，悦成公司一审提交的录音取得是违法的，该录音形式及取得都是不成立的。2.谭某的谈话录音，用以证明我方向对方要求支付剩余房款，主张过权利；对方主张逾期交房要求支付违约金，对方是想用逾期交房违约金折抵剩余购房款，对方是故意违约。悦成公司对于证据1的真实性认可，证明目的不认可，认为陈清祥是京润公司的法定代表人，与本案有利害关系，其说明不具有证明力，该证据也不属于新证据；一审悦成公司提交的录音，京润公司经核实后认可该录音是陈清祥本人的录音，现京润公司又提交相反证据是不诚信的表现。对于证据2的真实性认可，证明目的不认可，认为不属于新证据；谈话中，双方并没有对房款的支付及合同的履行进行实质性的协商，也没有确定合同下一步履行的事宜，谈话的主要内容是对悦成公司多年来与京润公司进行沟通协商解决延期交房的违约金等相关事宜，从该录音证明不了京润公司的证明目的，并不是说要求我方付款；退一步讲，如果是催我们付款，也超过诉讼时效了，对方现在要求付款也没有法律依据。
悦成公司向本院提交如下证据：1.律师费收据，用以证明悦成公司已经积极履行了办理贷款的事情，并支付了律师费。2.收据及交付通知单，用以证明悦成公司均按期向京润公司支付物业费，正常合法使用房屋，京润公司从未提出过异议。京润公司对于证据1的真实性、证明目的及关联性均不认可，认为该律师费收据不真实，经京润公司核实，贷款银行是由京润公司指定的，退一步讲，因律师事务所与京润公司之间没有任何关系，京润公司无法确定，且律师事务所与本案悦成公司是否办理了贷款没有任何关联性。对于证据2的真实性认可，证明目的及关联性不予认可，悦成公司交纳物业费，不能作为其不支付剩余购房款的理由，不能作为其占有、使用、收益房屋的正当理由。
另，京润公司就悦成公司一审提交的谭某与陈清祥之间的谈话录音的真伪问题，向本院提交鉴定申请。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综合全案案情及双方诉辩称主张，本案二审争议焦点为涉案合同应否解除。
京润公司与悦成公司签订的《北京市外销商品房预售契约》及相关补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在合同履行的过程中，京润公司未按合同约定日期交付房屋，悦成公司亦在收房后近二十年的期间未支付剩余房款，双方对此均具有过错，一审法院对此认定正确。根据悦成公司提交的录音，悦成公司一方已将不能办理贷款的情况告知京润公司一方。京润公司在一审中对于该录音的真实性予以认可，但在二审中否认该录音的真实性，并申请对该录音进行鉴定；根据“禁反言”的原则，本院对于该录音的真实性予以采信，京润公司于二审中所提鉴定申请，于法无据，本院不予准许。根据双方所签合同，在因悦成公司原因不能办理银行贷款的情况下，双方另行协商，并未明确约定支付剩余购房款的时间；且京润公司并未充分举证证明其在悦成公司收房后与悦成公司进行过相关协商，故京润公司现主张解除双方所签合同，缺乏合同及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。京润公司据此要求悦成公司支付相应房屋使用费，依据不足，本院不予支持。
因双方合同继续履行，双方应继续履行各自的合同义务，故一审法院在判令京润公司协助悦成公司办理涉案房屋权属转移登记的同时，判令悦成公司向京润公司支付剩余购房款，属于双方继续履行合同义务事项，并不违反法律规定；京润公司主张一审超诉讼请求范围裁判，依据不足，本院不予采纳。因双方合同约定交易币种为美元，一审法院判令悦成公司向京润公司支付剩余购房款为美元，符合双方合同约定，并无不当。京润公司主张悦成公司起诉本案已超过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。京润公司一审中反诉请求中关于损失只要求悦成公司支付自1997年1月31日暂计至2015年12月31日按每月50000元标准计算的房屋使用费共计11350000元，在本案二审中，京润公司主张悦成公司应向其支付因拖欠20多年购房款所造成的相应利息、违约金、滞纳金等损失，因京润公司主张的上述利息、违约金、滞纳金等与房屋使用费性质不同，故京润公司在二审中的该项主张属于二审中新的诉讼请求，因双方并未就此经调解达成一致，故京润公司就此可另行主张，本案中不予处理。
综上所述，京润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费80700元，由北京京润房地产有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年十二月五日
法官 助理 陈立昱
书 记 员 左 爽