湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异134号
异议人（案外人）李云喜。
申请执行人中国长城资产管理公司长沙办事处，住所地湖南省长沙市芙蓉中路一段540号国贸大厦。
负责人朱红卫，该办事处经理。
申请执行人北京长富投资基金，住所地北京市丰台区丽泽路**号院*号楼501-509。
负责人佟铁成，该基金执行事务合伙人委派代表。
上列二申请执行人共同委托代理人周益群，湖南君杰律师事务所律师。
被执行人衡阳宇元置业有限公司，住所地衡阳市解放路121号。
法定代表人汪元辉，该公司董事长。
委托代理人符承顺，湖南金雁律师事务所律师。
被执行人衡阳市文华房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区常胜中路4号建银大厦西头5－6号。
法定代表人汪元辉，该公司总经理。
被执行人汪元辉。
被执行人吴桂花。
被执行人李先喜。
被执行人李幼衡。
被执行人蒋晓勇。
被执行人王超。
被执行人焦文。
被执行人谭榕华。
本院在执行申请执行人中国长城资产管理公司长沙办事处(以下简称长城公司)、北京长富投资基金（以下简称长富基金）与被执行人衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元公司）、衡阳市文华房地产开发有限公司（以下简称文华公司）、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华欠款纠纷一案中，查封了位于衡阳市解放路121号宇元﹒万向城2100号房产(以下简称2100号房产)。案外人李云喜对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
李云喜异议称：2100号房产系异议人于2014年4月17日向宇元公司所购买，并按商品房买卖合同的约定履行了付款义务，2100号房产理应归异议人所有，现因宇元公司没有履行合同义务，导致2100号房产被查封，严重损害了异议人的合法权益，请求撤销对2100号房产的执行。
本院查明：2015年5月15日，湖南省长沙市望城公证处作出（2015）湘长望执字第8号执行证书（以下简称8号执行证书），8号执行证书载明，申请执行人为长城公司，被申请执行人为宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华，执行标的为1.宇元公司截止2015年5月30日所欠长城公司本金28162万元，利息26818351.51元（含罚息及复利）；2.对前述1项本息自2015年5月30日起至实际偿还之日的利息案18％/年计算；3.宇元公司应付为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）以实际发生的为准；4.拍卖、变卖本执行证书附件《剩余抵押物明细表》所列宇元公司的抵押房产并由申请人对抵押财产行使优先受偿权；5.拍卖、变卖宇元公司、文华公司所质押的宇元公司股权并由申请人对质押财产行使优先受偿权；6.文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华对前述1、2、3项债务承担连带清偿责任。2015年5月18日，长城公司本院申请执行8号执行证书。2015年6月2日，本院以（2015）衡中法执字第105号执行裁定,冻结、划拨被执行人宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华在银行的存款人民币308814189.51元（欠本金281620000元、执行公证书确定的利息26818351.51元计算至2015年5月30日止、执行费375838元、迟延履行期间的债务利息依据执行公证书确定的方法及法律规定另行计算）或查封、拍卖被执行人价值相当的财产。2015年6月3日，本院向衡阳市房地产产权监理处（以下简称产权处）作出（2015）衡中法执字第105号协助执行通知，查封宇元公司开发的宇元﹒万向城相关房产，房产号详见附表。房产号附表中含有2100号房产。
2015年5月18日，湖南省长沙市望城公证处作出了（2015）湘长望执字第9号执行证书（以下简称9号执行证书），9号执行证书载明，申请执行人为长富基金，被申请执行人为宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华，执行标的为1.本金10000万元；2.利息（含罚息）16557406.94元（算至2015年5月30日），最终利息及罚息按编号为华银（衡南）委贷字（2013）年（0001）号《委托贷款合同》的约定计算至被申请人实际付款之日止；3.宇元公司应付申请人为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）以实际发生的为准；4.拍卖、变卖宇元公司的抵押房产并由申请人对抵押财产行使优先受偿权；5.拍卖、变卖文华公司的质押股权并对申请人对质押财产行使优先受偿权；6.文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华对前述1-3项债务承担连带清偿责任。申请人可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2015年5月26日，长富基金向本院申请执行9号执行证书。2015年6月2日，本院以（2015）衡中法执字第106号执行裁定,冻结、划拨宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华在银行的存款人民币116741363.94元（欠本金1000000000元、执行公证书确定的利息16557406.94元计算至2015年5月30日止、执行费183957元、迟延履行期间的债务利息依据执行公证书确定的方法及法律规定另行计算）或查封、拍卖被执行人价值相当的财产。2015年6月3日，本院向产权处作出（2015）衡中法执字第106号协助执行通知，查封宇元公司开发的宇元﹒万向城相关房产，房产号详见附表。房产号附表中含有2100号房产。
另查明：宇元公司作出一份《商品房买卖合同》审批表，客户姓名为异议人李云喜，房号为2100号，建筑面积为48.38平方米，单价24865元，总价1202968元，优惠后总价1022523元，领导指示：同意按960000元计价。2014年4月17日，宇元公司出具一张“兹收到李云喜商铺2100款交来30000元”的收据；2015年3月23日，宇元公司出具一张“兹收到李华成步行街2100号交来房款36590元”的收据；2016年1月18日，宇元公司出具一张“今收到李云喜2100号购房款（抵款）288000元”的收据。2100号房产至今未交付。
还查明：2100号房产所在的建设工程至今尚无竣工验收合格资料。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人异议符合上列四种情形且其权利能够排除执行的，裁定执行标的中止执行。本案中，异议人李云喜与被执行人宇元公司并未就2100号房产签订书面买卖合同，且该房产未实际交付，也未签订委托经营合同，致使异议人在本院查封之前不能合法占有该房产，异议人亦未付清价款且绝大部分价款为以房抵债款。因异议人的异议事由，与上列规定的情形不符，故其对2100号房产，不享有足以排除强制执行的权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回异议人李云喜异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 姚贤辅
审 判 员 郭小军
代理审判员 张 健
二〇一六年五月三十日
书 记 员 高 源
书 记 员 徐 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。