上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9643号
上诉人(原审被告、反诉原告)：乐某，女，1964年8月25日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：乐峰(系乐某之妹)，女，1968年9月20日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：童某某，男，2001年5月18日出生，汉族，住址同上。
法定代理人：乐某(系童某某之母)，1964年8月25日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：史骁华，男，1990年3月22日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：朱伟莉(系史骁华之母)，女，1965年9月22日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：莫庆斌，上海市万众律师事务所律师。
原审第三人：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：张士文，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐敬琪，女，该公司员工。
上诉人乐某、童某某(以下简称“乐某方”)因与被上诉人史骁华及原审第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乐某方上诉请求：撤销原判，依法改判驳回史骁华的原审诉请，解除乐某方与史骁华就上海市金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《房屋买卖合同》”)；判令史骁华支付总房价4,580,000元20%的违约金计916,000元；诉讼费用由史骁华负担。事实和理由：2015年8月17日《房屋买卖合同》上乐某的名字并非乐某本人所签，系他人伪造。在2015年7月20日，乐某与史骁华在满懿公司就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》及《协议》，房价合计人民币(以下币种均为人民币)4,580,000元(最低成交价3,720,000元+装潢补偿款860,000元)，装潢补偿款当日支付。后因撤销涉案房屋上原已存在的锁定，双方于2015年8月14日重新签订《房屋买卖合同》，8月17日重新签订《协议》，约定9月20日史骁华支付装潢补偿款860,000元。但此后史骁华以变更付款日期为由，未按约支付该款，显已构成违约。一审中，史骁华的证人所某证词是虚假的，不应被采纳。一审法院却以此及乐某与史骁华之母朱伟莉之间的《借条》为据，确认乐某方同意史骁华再次(向渤海银行)申请贷款，毫无依据，其认定乐某方主张史骁华迟延支付装潢补偿款860,000元已构成违约的抗辩理由不能成立，是错误的。本案中，涉案房屋上原来设有银行的贷款抵押，乐某于2015年9月24日办妥了涉案房屋的抵押注销手续，已可以进行房产过户交易，一审法院以涉案房屋抵押登记于2015年10月23日才被注销为由，认定买卖双方实际无法于2015年9月23日之前办理房产过户手续，进一步得出双方对存有办理产权过户达成合意，是不切实际的错判。因为原来办理贷款在建行闸北支行，乐某不清楚贷款流程，认为放款可能要去陆家嘴环路的建行上海分行再审核一下，就去了那里。等到了之后才知道是渤海银行，以为是对方给付乐某借款。双方约定办理交易过户的2015年9月30日当天史骁华应当支付第二期购房款2,480,000元，实际其也未按约支付，同样构成违约。一审判决查明事实不清，适用法律不当，所某判决有失公正。故要求支持乐某方的上诉请求。
史骁华辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意乐某方的上诉请求，要求维持原判。
满懿公司述称，一审判决正确，应予维持。
史骁华向一审法院起诉要求判令：1、继续履行双方于2015年8月17日签订的《房屋买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、乐某方协助史骁华办理涉案房屋的产权过户手续；3、诉讼费用由乐某方负担。乐某方则提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》已解除；2、史骁华支付总房价4,580,000元20%的赔偿金计916,000元；3、史骁华返还《上海市房地产权证》；4、反诉费用由史骁华负担。
一审法院认定事实：乐某方为涉案房屋产权人。
2015年8月17日，乐某方作为卖售人(甲方)，史骁华作为买受人(乙方)，满懿公司作为居间方，就涉案房屋签订《房屋买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：转让价为3,720,000元；双方于2015年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按已收款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同补充条款(一)约定：1、还贷：甲方应于签订房地产买卖合同后的15日内前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后5日内办理抵押登记注销申请手续；若乙方支付的款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款，甲方应当自行补足差额部分。若乙方未陪同甲方前往贷款银行办理还贷申请手续所产生的法律风险则由乙方自行承担；2、审税：甲乙双方应于签订房地产买卖合同后5日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；3、过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保存，产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办；甲乙双方应于办妥纳税申报手续、贷款申请手续及抵押注销手续后5日内至房地产交易中心办理过户手续。若该房屋产权交易过户前，房东有拖欠的房产税未缴纳的，则由甲方完税后办理过户；4、交房：待交易中心出具以乙方为产权人的房地产权证且乙方申请贷款的银行将贷款支付至甲方后3日内，甲方将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》；5、户口：甲方承诺于2015年8月31日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；6、成交价格包含内容：本合同第二条的房价款中包含了连同维修基金、煤气初装费、有线电视初装费等在内的甲方已支付的费用，上述费用双方不再另行结算；7、房屋内状况：甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线、附属设施、设备、室内装饰与签订本合同之日的状况相符；8、有关乙方贷款的特别约定：(1)、贷款产生的费用由乙方自行承担，若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付甲方；(2)、乙方于签订本买卖合同5日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；9、甲方需配合乙方办理相关贷款手续，若乙方贷款银行需甲方提供但不限于：甲方身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等，甲方需给予提供并到场完成贷款合同签订事宜；10、(略)；11、甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行各自的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。合同付款协议约定：1、首期房款：2015年7月20日前，乙方应支付甲方房款1,120,000元整，该款专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权；2、第二期房款：甲方同意乙方向银行申请贷款2,580,000元作为第二期房款支付给甲方。若贷款银行审核批准的额度不足上述金额，则乙方应于办理该房屋过户手续且取得以乙方为权利人的《收件收据》后当日内，将不足部分以现金或转账方式补足给甲方；3、尾款：待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》、贷款银行将乙方申请之贷款支付给甲方后3日内，甲乙双方对该房屋进行交接并签署房屋交接书当日内，由乙方支付甲方尾款20,000元整。
当日，双方另签订《协议》，主要内容为：甲乙双方于2015年7月20日签订了《房屋买卖合同》，该买卖合同中约定的成交价格为3,720,000元整，该价格未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用。现双方友好协商，达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方860,000元整，该价格不体现于双方签订的该房屋《房屋买卖合同》内，乙方应将该笔款项于2015年9月20日前直接支付给甲方(9月20日的“9”系由“7”更改)；二、双方在此同意将该房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；三、本协议自双方签字之日起生效，本协议为买卖合同的一部分，若本协议与买卖合同有异议，以本协议为准；四、本协议中的成交价格是甲乙双方协商所达成，最终成交价格以房地产交易中心评估后的价格成交。交易中心评估后的成交价格为甲乙双方纳税依据。
合同履行过程中，史骁华于8月17日支付乐某方房款1,120,000元，并于当日在房地产交易中心完成审税。2015年8月25日，乐某方配合史骁华至中国建设银行股份有限公司闸北支行(以下简称“建设银行”)办理贷款申请手续，2015年9月银行审批通过。2015年10月20日，史骁华为获得银行利率优惠，由史骁华母亲朱伟莉短信乐某，欲再次至渤海银行办理贷款申请手续，内容分别为“你明、后两天哪一天有空帮我去银行签一下字顺便把钱给你”、“星期五银行信贷员没空，只能明天下午有空，麻烦你能安排一下吗，他们等着回复”。次日，乐某短信回复“那周六行吗，今天约好去崇明，回到上海下午六点，路上三个半小时，来回就要七个小时，实在赶不回，要不明天一早”。朱伟莉分别回复“好的明天九点到上海分行银城中路XXX号时代金融中心大厦26楼，靠近陆家嘴环路”、“还是要带好夫妻双方身份证、户口本、结婚证、小孩出生证等证明”、“哦还有上海银行卡我要划账给你”。2015年10月22日上午，乐某短信朱伟莉“你在哪里，我已到，等一会儿我要早点走的”。朱伟莉回复“我也快到了”、“你先到一楼开张储蓄卡”、“报工号SHL221”、“帮我儿子也拿一张号”。乐某回复“好”、“九点开始办”。朱伟莉回复“要到一楼营业厅”。2015年10月23日，涉案房屋抵押登记被注销。2015年11月6日，史骁华与渤海银行签订《个人二手房按揭抵押借款合同》，贷款金额为2,580,000元整。后朱伟莉又短信乐某“乐某你好真的不需要这么麻烦的，下个星期你有时间就可以交易了，就算你现在给我，这么短时间的理财也不好做，我今天又真的很忙马上要去进货了”。乐某回复“好的”。2015年11月3日，乐某方委托律师向史骁华发出《律师函》，告知“因合同和协议约定你应于2015年9月20日前支付房款1,120,000元和装潢设施费860,000元合计1,980,000元，现乐某仅收到1,120,000元，故根据合同约定，书面通知你，双方签订的《房屋买卖合同》予以解除，并承担房屋总价款20%计916,000元的赔偿金。乐某有权从你已付款中扣除相当于赔偿金的价款，余款在你交还《房产证》及合同注销后返还”。2015年11月6日，史骁华也委托律师向乐某方发出《律师函》，告知“已收到你方发来的《律师函》，双方签订的《房屋买卖合同》中原约定的交易过户日期已在实际履行合同过程中通过共同到银行办理贷款手续等行为予以变更，并于2015年11月2日通知你方于2015年11月9日至13日期间办理交易过户手续，你方已同意，委托人不存在违约行为。另，装潢设施费实际约定的付款日期为交易过户之日，委托人亦不存在违约行为。现通知你方于已商定的2015年11月9日至13日中任一天到普陀区房地产交易中心与委托人共同办理交易过户手续，逾期将追究你方法律责任，造成的一切损失及诉讼成本由你方承担”。之后在11月9日至13日期间，史骁华每天到房地产交易中心，且短信乐某方要求其前来办理产权过户手续，均未果，致涉案房屋买卖过户未成。
一审法院另查明，乐某方与史骁华曾于2015年7月20日签订《房屋买卖合同》和《协议》各一份，因涉案房屋已存在网上交易合同备案信息，故当日双方网签合同未成。
一审法院又查明，乐某曾向史骁华母亲朱伟莉借款两次，其中2015年9月17日借款200,000元，乐某为此出具《借条》，内容为：“今借朱伟莉贰拾万元整，等去交易中心交易时，在房屋装潢款捌拾陆ＸＸ扣除。如果超过二周就按股票融资利息8%(本息)计算”；2015年10月22日借款300,000元，乐某于次日出具《借条》，内容为“今借朱伟莉叁拾万元整，等去交易中心交易时，在房屋装修款捌拾陆ＸＸ扣除。如果超过二周就按股票融资利息8%(本息)计算”。嗣后，乐某归还借款300,000元，尚有200,000元未归还。
一审中，史骁华提供证人潘敏(原满懿公司工作人员，涉案房屋居间方经办人)、刘亮(满懿公司信贷专员)作为证人到庭作证。潘敏的证词为：“2015年10月10日、11日间，史骁华称要更换办理贷款的银行，本人询问是否得到乐某方同意，史骁华称会询问乐某方。之后史骁华告知乐某方同意配合再次办理贷款。史骁华第二次贷款申请获批后，因乐某方不同意过户，致房屋买卖未成”。刘亮的证词为：“2015年10月22日，本人陪同史骁华及乐某至渤海银行办理贷款申请手续，乐某予以配合并提供相应材料，且办理了该行的银行卡用于贷款发放。本人是信贷专员，经常陪客户办理贷款，故记不住客户的外貌，但本人有工作台账记录”。经质证，史骁华、满懿公司对两位证人证言均无异议。乐某方则不予认可，认为两位证人所述均无事实和法律依据。乐某对其至渤海银行的解释为，乐某方向史骁华母亲朱伟莉借款，朱伟莉答应于10月22日给付300,000元，将银行地址短信发给乐某，乐某不知道该银行是渤海银行，虽将身份证等相关证件交由史骁华复印，但并非配合史骁华再次办理银行贷款申请事宜。当天，朱伟莉在上海银行将300,000元给付乐某。
一审法院认为，关于本诉，史骁华与乐某方就购买涉案房屋签订的《房屋买卖合同》和《协议》，意思表示真实，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。史骁华诉请要求继续履行该合同，乐某方则以史骁华未在2015年9月20日前支付装潢设施费860,000元及未按合同约定在2015年9月30日前办理转让过户手续为由，要求确认该合同已解除。审理中，满懿公司作为涉案房屋居间方，述称买卖双方口头约定860,000元于办理过户手续时由史骁华支付乐某方，乐某方对此虽予以否认，但在合同履行过程中，乐某方从未向史骁华催讨该款，结合乐某向史骁华母亲朱伟莉出具的借条内容，明确借款待去交易中心交易时在房屋装潢款860,000元里扣除的意思表示，乐某方辩称史骁华迟延支付860,000元的理由不成立，对此不予采纳。至于办理产权过户日期，合同虽约定应于2015年9月30日前办理，但根据史骁华母亲朱伟莉与乐某于2015年10月20日至22日间短信往来的内容，结合史骁华提供的满懿公司信贷专员刘亮的证人证言，表明乐某确实于2015年10月22日至渤海银行配合史骁华再次办理银行贷款申请手续。乐某方称其未予同意的抗辩理由，缺乏事实依据，且不合常理，法院不予采信。基于买卖双方在合同履行过程中对迟延办理产权过户时间达成合意，况且涉案房屋抵押登记于2015年10月23日方被注销，买卖双方实际也无法于2015年9月30日前办理产权过户手续，故乐某方以此为由拒绝办理产权过户手续的辩称意见，显然违反双方约定，对此亦不予采纳。综上，史骁华的诉请，合法合理，应予支持。史骁华与乐某方于2015年8月17日签订的《协议》亦应一并履行。乐某方应协助史骁华办理系争房屋的产权过户手续，交易过程中所产生的所有税、费依据国家规定各自承担。史骁华将剩余房款2,600,000元及装潢设施费860,000元支付乐某方，乐某方将涉案房屋交付史骁华。关于反诉，同本诉理由，乐某方的全部诉请，缺乏事实和法律依据，均不予支持。判决：一、史骁华与乐某、童某某于2015年8月17日就上海市金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《协议》继续履行；二、乐某、童某某应于判决生效之日起十日内协助史骁华办理上述房屋产权变更登记手续，产权人登记为原告史骁华，相关税、费依据国家规定各自承担；三、史骁华应于判决生效之日起十日内支付乐某、童某某房款2,580,000元及尾款20,000元，其中2,580,000元可以贷款形式支付，不足之数以现金补足；四、史骁华应于判决生效之日起十日内支付乐某、童某某房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款860,000元；五、乐某、童某某应于判决生效之日起十日内将上海市金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋交付史骁华；六、对乐某、童某某全部反诉诉讼请求均不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，乐某方与史骁华签订的《房屋买卖合同》和《协议》，系双方的真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守履行。虽然史骁华迟延支付钱款860,000元，但从此后乐某两次向史骁华之母借款而出具《借条》的时间和内容来看，其对860,000元支付及房产交易过户的迟延并未持任何异议，且明确借款可在交易过户时从860,000元中抵扣，对此应视为双方已就该款的支付时间达成了新的合意。从乐某方配合史骁华办理渤海银行贷款申请手续的情况来看，该行为并不符合其所称的要解除双方合同所应当具有的反应与表现。虽然乐某解释称其事先并不知道所去的是渤海银行，但到场后也并未出现其拒绝配合史骁华办理向该银行申请贷款的行为，因此对其所称，本院不予采信，综合本案的一系列实际情况来看，应确认乐某方当时已放弃了行使因对方违约而享有的解约权。现乐某方再以史骁华迟延付款等构成违约为由主张解除双方之间的《房屋买卖合同》和《协议》，理由不能成立。一审判决对史骁华要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》和《协议》的诉求予以支持，是适当的。乐某方的上诉请求，缺乏依据和理由，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币27,600元，由上诉人乐某、童某某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十二月二十九日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……