山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第941号
上诉人（原审原告）刘宝新。
委托代理人刘晓南，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
委托代理人武继田，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潍坊鲁伟实业有限公司，住所地：潍坊高新区科技街4号。
法定代表人李宪元，董事长。
委托代理人安继强，山东海瑞达律师事务所律师。
上诉人刘宝新因与被上诉人潍坊鲁伟实业有限公司（以下简称鲁伟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一重初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年1月17日，刘宝新、鲁伟公司签订商品房买卖合同书，约定刘宝新购买鲁伟公司开发的“中和-
香槟花园”第2幢2单元602号房屋一套，建筑面积为144.12平方米，房屋总价款为369551元。该合同第七条买受人逾期付款违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。该合同第八条交付期限约定，鲁伟公司应当在2008年10月18日前将经验收合格、符合本合同约定的商品房交付刘宝新，但如买受人未按合同约定付清房款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鲁伟公司可以据实予以延期。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房违约金自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该商品房买卖合同第六条付款方式及期限第一款第2项约定：买卖双方签订合同之日，买方支付房款169551元，余款20万元办理银行贷款。第3项约定：签订本合同之日付款155551元，于2008年2月2号之前付款18万元，剩余房款3.4万元于鲁伟公司交房之日全部付清。以上两项均加盖鲁伟公司公章。刘宝新持有的商品房买卖合同上保留第2项，将第3项划去。鲁伟公司持有的商品房买卖合同中仅保留第3项，将第2项划去。鲁伟公司认为刘宝新对合同进行了私自改动，原审中申请对上述2、3项书写内容形成的先后时间进行鉴定，原审法院依法委托司法鉴定机构后，鲁伟公司经多次通知一直未交纳鉴定费用。
合同签订后，刘宝新于2008年1月23日向鲁伟公司缴纳房款155551元，2008年12月3日缴纳地下室款14000元，2009年1月16日通过银行按揭支付购房款20万元，以上刘宝新共向鲁伟公司交纳房款369551元，鲁伟公司分别为刘宝新出具收据。后因办理房产证，鲁伟公司将收据收回换成发票。2011年9月23日，刘宝新取得本案涉案房屋的房产证。
另查明，2006年4月27日，中国银行股份有限公司潍坊分行团购小组陈建民、杨暖等六名代表与鲁伟公司签订团购住房协议，约定中国银行股份有限公司潍坊分行团购小组购买鲁伟公司开发的65户房屋，均价为1798元／平方米，此价格不包括配套费。2007年12月26日，双方签订团购住房补充合同，约定中国银行股份有限公司潍坊分行团购小组团购鲁伟公司开发的中和-
香槟花园2号住宅楼共36户房产，主房建筑面积均价2100元／平方米。该协议上加盖中国银行股份有限公司潍坊分行办公室公章，并由陈建民、杨暖、刘宝新等七名代表签字。2009年4月2日，陈建民、杨暖、刘海涛以中国银行潍坊分行（乙方）名义与张庆以鲁伟公司（甲方）名义签订住房按揭贷款垫资利率协议，约定2008年1月中旬乙方36人团购甲方所建住房，购房个人分别与甲方签订合同，其中14人支付购房现款，22人办理了住房按揭贷款手续。由于多种因素，致使按揭贷款未能及时落实。直到2009年1月中旬按揭贷款才批转到位，双方协商共同达成以下协议：以2008年1月银行五年期以上法定贷款利率7.83%下浮15%再下浮一个百分点的利率为准，乙方购房按揭贷款客户支付给甲方利息，此利息与房款一起作为房款，应于交房前付清。经计算，刘宝新应向鲁伟公司交纳的按揭贷款垫资利息为8530元。该协议签订后，除刘宝新外其他21户购房户均向鲁伟公司交纳了按揭贷款垫资利息。鲁伟公司称依据上述协议，刘宝新未支付按揭贷款垫资利息8530元，即视为房款未付清，故鲁伟公司要求解除和刘宝新签订的商品房买卖合同，刘宝新应向鲁伟公司支付逾期交款违约金7391元。刘宝新称在其与鲁伟公司签订商品房买卖合同后，原协议及补充协议同时作废。住房按揭贷款垫资协议上无刘宝新签字，刘宝新对此不知情，其他团购户交款与本案无关。
原审审理过程中，刘宝新主张鲁伟公司于2012年6月10日将房屋交付刘宝新，刘宝新装修后已入住该房屋，鲁伟公司未予认可。刘宝新认可2010年4月15日收到面积小于合同约定面积原因退回的房款13550元。刘宝新要求鲁伟公司支付的逾期交房违约金自2009年1月16日至2012年6月10日，按实际交纳房款的日万分之五计算，为223618.2元。
上述事实，有商品房买卖合同书、收款收据复印件、发票、房产证、退款说明、团购住房协议、团购住房补充合同、住房按揭贷款垫资利率协议、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，刘宝新、鲁伟公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。刘宝新自鲁伟公司处购买的中和-
香槟花园第2幢2单元602号房产系中国银行潍坊分行团购小组向鲁伟公司团购36套房产中的一套，其购买该房屋是按照中国银行潍坊分行团购小组代表与鲁伟公司签订的协议约定所购买，且刘宝新也在团购住房补充合同上签字，因此，刘宝新作为团购小组中的代表，虽未在中国银行潍坊分行团购小组代表与鲁伟公司签订的住房按揭贷款垫资利率协议上签字，但该协议也是中国银行潍坊分行团购小组代表与鲁伟公司所签订协议的一部分，且另21户按揭贷款购房户均向鲁伟公司交纳该按揭贷款垫资利息，应认定刘宝新对住房按揭贷款垫资利率协议知情。刘宝新享受了团购房产的各种优惠，并按团购协议约定与鲁伟公司签订了房屋买卖合同书，故刘宝新不仅应履行双方签订商品房买卖合同约定的义务，也应履行中国银行潍坊分行团购小组代表与鲁伟公司签订的所有协议约定的义务。刘宝新应按协议约定向鲁伟公司交纳按揭贷款逾期利息8530元，刘宝新未向鲁伟公司交纳，应由刘宝新承担相应的违约责任。依据协议约定，按揭贷款垫资利息为房款的一部分，刘宝新未交纳，应视为刘宝新未交清房款。双方合同约定，刘宝新未向鲁伟公司交清房款，鲁伟公司可以将交房日期予以延期，故鲁伟公司不应向刘宝新支付逾期交房违约金。对于鲁伟公司的反诉请求，因刘宝新已于2011年9月23日取得本案所涉中和-
香槟花园第2幢2单元602号房屋的房产证，且刘宝新于2012年6月10日收到涉案房屋并向物业公司交纳装修费用，结合本案庭审中刘宝新称在该房屋中居住的事实，刘宝新、鲁伟公司间因涉案房屋签订的商品房买卖合同已不具备解除条件，鲁伟公司要求解除双方商品房买卖合同的主张，依法不予支持。鲁伟公司要求刘宝新支付的逾期付款违约金是在双方解除合同的前提下约定的违约金，因刘宝新、鲁伟公司间合同未予解除，故对鲁伟公司要求刘宝新支付逾期付款违约金7391元的诉讼请求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回刘宝新的诉讼请求；二、驳回潍坊鲁伟实业总公司的反诉请求。本诉案件受理费4654元，由刘宝新负担；反诉案件受理费3420元，由鲁伟公司负担。
宣判后，上诉人刘宝新不服原审判决，上诉称：1、2007年12月26日，上诉人作为团购小组成员，与被上诉人签订《团购住房补充合同》，就购房事宜作出相关约定，该合同约定《商品房预售合同》签订同时，原《团购住房协议》及本《补充合同》同时作废。上诉人已按照双方签订的《商品房买卖合同书》约定履行完付款义务，不存在逾期按揭贷款的行为，不应支付按揭贷款逾期利息。2、上诉人与被上诉人未签订涉案房屋的《住房按揭贷款垫资利率协议》，上述垫资协议于2009年4月2日签订，但上诉人在2009年1月已经办理完毕银行按揭贷款，此后，被上诉人并未通知上诉人就贷款利率事宜签订任何协议，且上诉人并未在该协议上签字，上诉人对该协议并不知情。3、被上诉人逾期交付房屋的事实清楚，证据充分。依据双方合同约定，被上诉人应当在2008年10月18日前向上诉人交付房屋，但直至2012年6月10日完成交付，被上诉人应承担违约金。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人鲁伟公司答辩称：上诉人所购房屋是团购房，该团购房成员签订的协议对上诉人及被上诉人均有效力。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人自被上诉人处购买的涉案房屋系上诉人所在单位中国银行潍坊分行向被上诉人团购的，团购过程中上诉人享受了团购房产的所有优惠政策，并按团购协议的约定与被上诉人签订了商品房买卖合同，后上诉人所在单位团购小组又与被上诉人签订了住房按揭贷款垫资利率协议，上诉人虽未在该住房按揭贷款垫资利率协议上签字，但该协议中约定内容与上诉人所在单位团购住房的事实是密切联系、不可分割的，且该协议签订时间晚于商品房买卖合同签订时间，该协议应对全体团购成员具有约束力，且其他采用按揭贷款形式付款的团购小组成员均实际履行了该协议，据此，原审认定上诉人亦应履行该协议约定的义务并不违反法律规定。上诉人未按约定交纳按揭贷款逾期利息，根据约定视为未交清房款，在此情形下，依据双方约定被上诉人有权据实予以延期交房。对于延长期限双方未在合同中作出明确约定，审理过程中双方均未提交其他证据证实可以据实延期的具体期限，故上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4654元，由上诉人刘宝新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一四年九月二十七日
书 记 员 王新艳