广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1742号
上诉人（一审被告）：谢锟，女，出生，汉族，住广西岑溪市。
委托诉讼代理人：杨德为，广西桂南律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：玉林市碧桂园房地产开发有限公司，住所地玉林市玉州区崇高街23号名山街道办事处办公综合楼201室，统一社会信用代码：91450900348584756L。
法定代表人：杨文杰，总经理
委托诉讼代理人：梁锦，男，1988年6月14日出生，汉族，系玉林市碧桂园房地产开发有限公司员工，住广西桂平市。
上诉人谢锟与被上诉人玉林市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员谭泉清、李小莉参加的合议庭，于2017年12月15日公开开庭审理了本案。书记员邓春秀担任法庭记录。上诉人谢锟的委托诉讼代理人杨德为、被上诉人玉林市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）的委托诉讼代理人梁锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢锟上诉请求：请求二审法院依法撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初1500号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、根据双方签订的认购书和《商品房买卖合同（预售）》约定余下购房款应当通过银行按揭贷款，在签订买卖合同时，按照规定办理相应的银行按揭贷款手续是由被上诉人协同有关的银行办理，上诉人只是提供资料，能否获得银行贷款是由被上诉人通知的。至今上诉人都没有收到被上诉人任何通知，也没有收到过相应的商业银行同意发放贷款书。如不能获得银行贷款被上诉人应当通知上诉人对余下购房款的支付方式进行变更，或者双方协商变更其他方式支付。被上诉人没有证据证实其向上诉人催交余下购房款，一审判决没有审查买卖合同是否履行、是否变更，认定上诉人违约是错误的。二、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金471875.30元证据不足，适用法律错误，判决上诉人按总房价款15%支付违约金亦过高，二审法院对此应当依法改判。
被上诉人碧桂园公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
碧桂园公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的玉林碧桂园柏丽郡113栋01号商品房的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0001396）及其附件；二、被告向原告支付违约金571875.30元。
一审法院认定事实：2015年12月31日，原告碧桂园公司与被告谢锟签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0001396）。该合同约定，由原告向被告出售其开发的位于玉林市；该商品房所在建筑物的主体结构为钢混结构，建筑总层为3层，预测建筑面积为250.89平方米，其中套内建筑面积为250.89平方米，分摊共有建筑面积为0平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15195.91元，总价款为3812502元。该合同均对双方当事人的权利、义务进行了约定，其中第七条第二款第（四）项对付款方式及期限进行了约定：其他方式：详见本合同附件四约定：“（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为叁佰捌拾壹万贰仟伍佰零贰元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.02%给出卖人，即壹佰壹拾肆万肆仟伍佰零贰元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2016年01月31日前，付该商品房总房价款的69.98%（银行按揭款项）给出卖人，即贰佰陆拾陆万捌仟元整。”第八条对逾期付款责任进行了约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列第2种方式处理：1、（略）。2、详见本合同附件十一补充协议书第三条的约定。”该合同附件十一《补充协议书》第三条的内容为：“关于逾期付款责任。买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。”合同签订后，被告向原告支付了购房款100000元，但至今尚未支付剩余的3712502元购房款。根据该合同的约定，被告逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应按合同约定总房价款的15%向原告支付违约金。故违约金应为571875.30元（即3812502×15%=571875.30元），扣除被告已支付的购房款，被告尚欠原告的违约金实际为471875.30元。
另查明，原告碧桂园公司经玉林市工商行政管理局核准登记，于2015年7月29日获准成立的有限责任公司，并领取了营业执照（统一社会信用代码：91450900348584756L），类型：其他有限责任公司，经营范围：房地产开发、经营。2015年12月11日，原告碧桂园公司经玉林市住房和城乡规划建设委员会审查批准，领取了玉林市商品房预售许可证（玉房预售证第2015-144号），房屋坐落：玉林市二环北路碧桂园柏丽郡，项目名称：玉林碧桂园柏丽郡113幢，预售建筑面积501.65平方米（共2套）。
一审法院认为，该案的争议焦点是：一、原、被告双方于所签订的《房屋买卖合同》应否解除？二、被告应否支付购房违约金571875.30元给原告？
一、关于原、被告双方于2015年12月31日所签订的房屋买卖合同应否解除的问题。
该院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告碧桂园公司与被告谢锟于所签订的《商品房买卖合同（预售）》是在平等、自愿、公平和诚实信用基础上订立的，体现了双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规和社会公德，没有扰乱社会经济秩序和社会公共利益。因此，该院对原、被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》予以确认。按照该合同的约定，被告必须在签订《商品房买卖合同（预售）》时付该商品房总房价款的30.02%给原告[即：壹佰壹拾肆万肆仟伍佰零贰元整（￥：1144502元）]，并向贷款银行办理按揭申请手续；被告必须在，付该商品房总房价款的69.98%（银行按揭款项）给原告[即：贰佰陆拾陆万捌仟元整（￥：2668000元）]。该案中，被告除在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的当日，向原告支付了购房款100000元后，经原告多次催讨，被告均以各种理由推诿，至今未向原告支付过任何的购房款。被告未能在付清该商品房剩余房价款3712502元给原告，被告的行为已经构成了违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同附件十一《补充协议书》第三条的约定，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。现原告主张解除其与被告在所签订的《房屋买卖合同（预售）》及附件，合情合理，证据充分，该院依法予以支持。
二、关于被告应否支付购房违约金571875.30元给原告的问题。
该院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。该案中，被告在与原告签订《商品房买卖合同》后，仅向原告支付了购房款100000元，至今尚未支付剩余房价款3712502元给原告，被告的行为已经构成了违约行为，被告应按合同及附件的约定支付违约金给原告。原告主张被告支付违约金合情合理、证据充分，对于原告的主张，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》和附件十一《补充协议书》第三条中违约责任的约定：“逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”因此，该案在合同解除之后，被告应当按合同的约定向原告支付总房价款15%的违约金。违约金的具体计算方式为：3812502元×15%=571875.30元。在庭审过程中，原告认可其已经收到被告支付的购房款100000元，故对被告已支付的违约金应扣除，而原告主张被告支付违约金571875.30元欠妥，应予纠正。该案被告应支付给原告的违约金为471875.30元（即：571875.30元-100000元=471875.30元）。被告谢锟经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司与被告谢锟于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0001396）；二、被告谢锟支付违约金471875.3元给原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司。一审案件受理费4759.50元，由被告谢锟负担（该款原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司已预交，被告谢锟在支付上述款项时一并支付给原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司）。
二审举证期限内，上诉人谢锟向法院提交以下证据：玉林碧桂园收款收据，欲证明上诉人向被上诉人交纳了办理银行按揭所需的抵押费用，银行按揭贷款手续依法由被上诉人办理，但被上诉人至今没有给讼争房屋办理好相应银行按揭贷款手续，没有取得银行的同意贷款书，是被上诉人违约，上诉人没有违约。
经组织质证，被上诉人碧桂园公司对收款收据的真实性予以认可，但是并不能证明贷款手续应当由被上诉人办理，事实上由于上诉人并没有交完首付款，无法办理按揭手续。本院对该证据真实性予以认可，客观反映了上诉人缴纳了按揭所需抵押费用，但不能直接证明按揭手续应当由被上诉人办理。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人谢锟与被上诉人碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》、认购书、《按揭补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。在上述合同及附件中，双方约定上诉人购买玉林市，签订合同时应当支付首付款1144502元，该款由上诉人自行筹集，亦可申请贷款，剩余款项2668000元由上诉人向贷款银行办理按揭申请手续。由上诉人办理银行按揭贷款，是否能够办理按揭贷款手续或者贷款金额与最后批准的是否一致，上诉人均需在2016年1月31日前支付完房价款3812502元。在签订合同之后，上诉人仅支付了100000元定金，未按照合同约定支付购房款，上诉人主张被上诉人未能帮其办理按揭贷款手续，因此没有支付剩余款项，其不存在违约行为。本院认为，双方在合同中约定由上诉人负责办理按揭贷款手续，并未约定办理按揭贷款手续的义务在于被上诉人，对该主张不予采信，上诉人没有按照合同约定支付房款，应承担违约责任。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买卖人。”的规定，在本案中，由于上诉人的原因未能订立担保贷款合同，被上诉人请求解除合同及按照合同约定支付违约金具有事实与法律依据，一审判决支持被上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人主张合同属于附条件生效合同，条件为被上诉人需办理好按揭贷款手续，条件未成就因此合同未生效，本院认为，该合同并未有附条件生效的约定，合同成立即生效，对该主张不予采信。
上诉人又主张合同约定违约金远远高于被上诉人的实际损失，应当进行调整。本院认为，首先，双方在合同中对违约金约定得很明确，是双方真实意思表示，在现实生活中，正是由于实际损失难以量化估算，双方才在合同中以违约金的形式确定可预见的损失，应该遵循双方对于违约金的约定。其次，违约金是否过高，可参照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，上诉人逾期付款3712502元，从2016年2月1日起计算至2018年1月31日，按照中国人民银行同期同类贷款利率（一至五年）为6%，则为3712502元×6%×2年=445500.24元，在该基础上加收30%-50%作为逾期罚息，所得数额高于双方在合同所约定的违约金，参考该条规定可见双方在合同中约定的违约金客观实际，上诉人主张约定的违约金过高，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9519元（上诉人谢锟已预交），由上诉人谢锟负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 谭泉清
审判员 李小莉
二〇一八年一月三十一日
书记员 邓春秀