江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终8252号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓艳，女，1974年2月2日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：张松婷，上海市协力（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京银城物业服务股份有限公司第一分公司，住所地南京市浦口区汤泉街道工业集中区1-33号。
负责人：谢晨光，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：南京银城物业服务股份有限公司，住所地南京市江东北路289号银城广场1901室。
法定代表人：谢晨光，该公司董事长。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人邓艳因与被上诉人南京银城物业服务股份有限公司第一分公司（以下简称银城物业一分公司）、南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓艳上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案一审、二审、反诉费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决适用法律错误，明显缺乏法律依据。第一，业主委员会不具备改变业主共有部分用途的权限。物业管理用房的所有权属于业主。一审判决认为，业主委员会是业主大会决定事项的执行机构，履行法律赋予的职责，故2016年9月2日业主委员会出具的《情况说明》能够改变物业用房的使用用途，系适用法律错误。《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第（八）项规定，改变共有部分的用途系业主大会决定事项的范围。而业主委员会作为业主大会决定事项的执行机构，其权限己在上述法规的第三十七条内进行了明确的例举,法律并未赋予其改变共有部分用途的权利。因此,案涉房屋的用途仍然为物业用房，并没有被改变。不具有对外出租的条件。第二，物业用房不得对外出租，且不符合合同约定的商业用房的前提条件。一审判决认为上诉人要求被上诉人帮助其完成工商注册等事项超过双方订立合同时的可预见范围，且认为上诉人无证据证明涉案房屋租赁合同的签订涉嫌欺诈、不能用于商业经营，明显缺乏法律依据。一审判决其实是偷换概念，将双方合同约定的房屋用途为“商业经营”转为“帮助原告完成工商注册义务”进行说理。双方确实没有约定被上诉人应当帮助上诉人完成工商登记，但事实上，上诉人提出的无法办理工商注册登记的相关事项是想要证明其房屋不符合商业经营的条件，这一点是双方合同中约定，并且加下划线予以强调的合同条件。涉案房屋的性质早己被法律决定了其用途，确实不能用于商业经营。第三，一审法院驳回上诉人关于返还房租以及装修补偿的诉请系适用法律错误。一审法院认定双方合同有效并履行终结，依据双方合同，承租期满，装修剩余价值维持现状，归出租人所有。关于房屋性质及是否能够对外出租，上诉人己在上文中阐述。结合合同法合同解除的相关规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。第十一条第一款，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。由此，一审法院驳回上诉人要求返还房屋租金和押金、支付装修费用的请求不符合法律规定。二、一审判决明显证据不足。一审判决支持了被上诉人对于房屋占用费的诉请,但对于房屋占用费标准的认定缺乏事实及证据。一审中，被上诉人要求上诉人支付房屋占用费，其中300平方米房屋2017年4月1日起至实际交还房屋日止按照每日500元标准计算；160平方米房屋2016年10月1日起至实际交还房屋日止，按每日137元标准计算，上诉人就占用费标准提出质疑，并且双方签订的租赁合同并未有上述500元及137元的约定。但法庭不仅没有围绕费用标准要求举证，也未能够在判决中进行阐述，在没有任何证据能够证明的情况下，直接认可了上诉人这一项诉请，明显证据不足。
银城物业一分公司、银城物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，涉案房屋已交付上诉人使用，其要求返还租金押金及支付装修费用的理由不能成立。1.上诉人在涉案房屋内设立南京建邺东方棋院开展围棋培训经营活动，并领取了民办非企业单位登记证书，因此涉案房屋能够满足其开展经营活动的需求。2.房屋租赁合同中并未约定被上诉人有义务配合上诉人办理工商注册，法律也无强制性规定。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，设立公司需提供住所证明，住所证明是指能够证明公司对其住所享有使用权的文件，双方已签订房屋租赁合同能够证明上诉人对涉案房屋享有使用权。且根据江苏省人民政府2015年9月29日颁布的《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》第2.5条的规定，市场主体租用他人房屋作为住所（经营场所）登记的，应提交房屋租赁协议，无需提交房屋所有权人的产权证明。未能办理工商注册非被上诉人原因所致。3.业委会作为业主大会的执行机构，根据法律规定履行相应职责。现上诉人未按时支付涉案房屋的租金，并持续不交还房屋的行为严重侵害广大业主的利益，出具情况说明是业委会在履行职责，且根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第11条的规定，物业服务人将业主提供的物业服务用房出租或用于经营，所获得的收益按照双方的约定确定其归属或者用途，没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会或者业主的决定使用。因此，关于公共部位的收益的结算是被上诉人与业委会之间的事情，在上诉人占有使用涉案房屋期间，就应按照合同的约定支付租金，合同到期后支付占用使用费，上诉人要求返还租金、押金无法律和事实依据。4.根据双方签订的房屋租赁合同的约定，租赁期满承租人所增加的设施和装修的剩余价值，维持原状归出租人所有，可移动设施，由承租人自行处理。因此上诉人要求被上诉人支付装修费用无事实和合同依据。二、房屋占用费的标准，一审法院判决有事实和法律依据。涉案300平米房屋的月租金为15000元，每月按照30日计算，每日的租金标准为500元。涉案160平方米房屋的年租金为50000元，每日租金标准为137元。原合同到期后，上诉人拒不交还房屋，被上诉人要求按原合同标准支付占用使用费，符合法律规定。
邓艳向一审法院起诉请求：银城物业一分公司、银城物业公司立即返还邓艳在三份房屋租赁合同中支付的房屋租金31.8万元和押金1.65万元，合计33.45万元；银城物业一分公司、银城物业公司支付邓艳装修费用12.5万元。
银城物业一分公司向一审法院提出反诉请求：判令邓艳支付房租229000元及房屋占用费（其中2015年4月的《房屋租赁合同》从2016年2月11日至2017年3月31日的租金204000元、2017年4月1日起至实际交还房屋日止按每日500元标准支付房屋占用费；2014年9月的《房屋租赁合同》从2016年4月1日至2016年9月30日的租金25000元、2016年10月1日起至实际交还房屋日止按每日137元标准支付房屋占用费）。
一审法院认定事实：1.2013年3月7日，邓艳与银城物业一分公司签订《房屋租赁合同》，约定由邓艳承租西堤国际2区11幢商铺2楼房屋（建筑面积300平方米），租赁用途为商业经营，月租金1.25万元，租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日，租金第一合同年度季付、第二合同年度半年一付、先付后租、提前一个月支付。2014年9月30日，邓艳又与银城物业一分公司签订《房屋租赁合同》，约定由邓艳承租西堤国际2区11幢商铺2楼（建筑面积160平方米），租赁用途为商业经营，年租金5万元，租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日，租金支付方式为“半年付，先付后租，提前一个月支付”。2015年4月1日，邓艳就上述300平方米商铺与银城物业一分公司再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年4月1日至2017年3月31日，月租金1.5万元，其余条款与上期租赁合同相同。嗣后，邓艳按约于2013年3月13日至2016年3月25日期间向银城物业一分公司交纳房租53万元（其中300平方米商铺租金交至2016年2月10日，160平方米商铺租金交至2016年3月31日）及押金16500元。
2.2015年11月30日，银城物业一分公司应邓艳要求向其提供加盖公章的营业执照复印件，并在复印件上备注“仅供陈军办理公司注册使用”，但邓艳未能完成工商注册。
3.“南京建邺东方棋苑”于2013年4月8日经南京市建邺区民政局许可设立并领取民办非企业单位登记证书，邓艳系法定代表人，住所地为南京市建邺区西堤国际2区11幢商铺2楼。
4.邓艳曾于2016年7月15日起诉银城物业一分公司、银城物业公司房屋租赁合同纠纷一案，邓艳诉请确认房屋租赁合同无效、银城物业一分公司、银城物业公司返还房屋租金及押金54.65万元、赔偿装饰装修损失、经营损失118.01万元，法院作出(2016)苏0105民初4575号民事判决，法院查明：2004年9月南京市规划局核准“奥体·银城西苑（B区）122栋”一层、二层建筑平面图［规划核准图号：建筑（2004）字第51号］，其中二层建筑的部分区域标示为“物业用房”。2005年1月4日南京市规划局向银城西苑的建设单位南京西城房地产开发有限公司颁发南京市建设工程规划许可证（许可证号：宁规河西建筑[2004]0051号）。2007年12月14日，南京市房屋产权监理处测绘大队出具《南京市房屋测绘成果报告》，载明房屋坐落“恒山路121号西堤国际第贰区11幢，黄山路64号、64号-1～64号-5，规划核准图号：建筑（2004）字第51号”，其附图中二层建筑的部分区域标示为“64号-4物管”、“64号-5物管”。上述“银城西苑”为工程报建名称、“122栋”为工程编号，“西堤国际2区11幢”为公安编号，当事人认可涉案房屋系上述规划图所示二层物业用房区域；还查明，2016年6月，因邓艳欠付涉案房屋租金，致银城物业一分公司依双方房屋租赁合同第十条约定强行停电，至今未予恢复。2016年9月2日，南京银城西堤国际住宅小区业主委员会出具《情况说明》，声明其已委托银城物业管理经营坐落西堤国际第贰区11幢商业二层物业管理用房并可对外出租。法院因涉案房屋已取得南京市规划局建设工程规划许可证，且邓艳无证据证实涉案房屋租赁合同存在其他法定无效情形，故双方所签房屋租赁合同应属有效，邓艳因此失去请求权基础，且其无证据证明银城物业一分公司、银城物业公司应赔偿其相关损失，判决驳回邓艳的诉讼请求，判决书已生效。
5.银城物业一分公司提交了律师函及邮寄凭证，2017年3月27日的律师函载明因邓艳拖欠两处房屋租金，故发函要求其搬离房屋并支付所拖欠的租金。庭审时，双方确认两处租赁房屋未交还出租人。
对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：银城物业一分公司、银城物业公司否认邓艳提供的自工商局网站下载的新注册公司需要资料明细打印件、东方棋院2014年综合审计报告及南京晨报A11版新闻报道打印件真实性，表示根据工商登记条例的规定注册公司时如果是租赁房屋情形只要提供房屋租赁合同，审计报告不能确认资产负债表实际出具时间，在上案要求赔偿损失时未出具审计报告，报道是在未核实真实性的情况下进行的。对银城物业一分公司、银城物业公司上述注册公司所需资料明细及审计报告的质证意见，法庭予以采纳，而新闻报道仅报道有业主至区政府诉求表示业委会勾结物业欺骗业主跑票涨价，与本案无关联性。
一审法院认为，按照法律规定，物业管理用房的所有权属于业主，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。而业主委员会是业主大会决定事项的执行机构，履行法律赋予的职责，2016年9月2日南京银城西堤国际住宅小区业主委员会出具《情况说明》，声明其已委托银城物业管理经营坐落西堤国际第贰区11幢商业二层物业管理用房并可对外出租，而邓艳提供的新闻报道仅报道有业主诉求表示业委会勾结物业欺骗业主跑票涨价，不能推翻业委会出具的《情况说明》证明效力，而在合同中双方未就工商注册等事项予以特别约定，帮助邓艳完成工商注册又非银城物业一分公司的合同附随义务，故邓艳所称因银城物业一分公司未提供涉案房屋权属证明致其无法注册公司，超出双方订立合同时银城物业一分公司合理预见范围，邓艳与银城物业一分公司签订的三份《房屋租赁合同》租期已满，邓艳无证据证明涉案房屋租赁合同的签订涉嫌欺诈、不能用于商业经营，当事人签订的合同系其真实意思表示，应属有效，双方均应按合同约定履行各自义务，合同期满，按照合同约定，承租人增加的设施和装修剩余价值维持现状，归出租人所有，可移动设施由承租人自行处理，故邓艳要求银城物业一分公司、银城物业公司支付装修费用无证据证明，其应交纳欠交的房租及期满后的房屋占用费。综上所述，对邓艳要求银城物业一分公司、银城物业公司立即返还支付的房屋租金和押金33.45万元、支付装修费用12.5万元的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。对银城物业一分公司要求邓艳支付房租229000元及房屋占用费的反诉诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出判决：一、驳回邓艳本诉全部诉讼请求；二、邓艳于判决生效之日起三日内给付南京银城物业服务股份有限公司第一分公司房屋租金229000元（其中自2016年2月11日至2017年3月31日300平方米房屋的租金204000元、自2016年4月1日至2016年9月30日160平方米房屋的租金25000元）及房屋占用费（其中300平方米房屋自2017年4月1日起至实际交还房屋日止，按每日500元标准计算；160平方米房屋自2016年10月1日起至实际交还房屋日止，按每日137元标准计算）。
二审中，当事人没有提供新的证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉房屋租赁合同经生效民事判决认定合法有效，故当事人均应按合同约定履行各自义务。现合同履行期满，邓艳未交还房屋，故其上诉主张返还租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因邓艳存在欠付租金及租赁期满未交还房屋的情形，一审法院对租金及参照双方房屋租赁合同约定标准计算房屋占用费的认定，符合法律规定。邓艳所缴纳的押金，应在支付租金时进行抵扣。邓艳上诉主张因出租人违约导致合同解除，没有事实依据，故对其要求银城物业一分公司、银城物业公司人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人邓艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8193元，由邓艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 艳
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年十二月四日
书记员 戴 苗