广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9501号
上诉人（原审被告）：广东省旅游局，住所地广州市天河区。
法定代表人：曾颖如，职务局长。
委托代理人：黄登峰、谭润红，广东高睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘钜辉，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：罗丽芳，住址同上。
两被上诉人共同委托代理人:陈蕊伶，广东广强律师事务所律师。
原审被告:广东骏伟房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人:江建华，职务总经理。
委托代理人：赵丽慧，该公司职员。
上诉人广东省旅游局（以下简称省旅游局）因与被上诉人潘钜辉、罗丽芳、原审被告广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广州市公安局华乐派出所于2014年10月23日及2015年4月9日分别出具的《户籍档案查询摘抄记录》显示：1970年至1981年期间淘金坑30号户籍档案中户主为潘某甲祥（1993年10月7日报死亡注销户口），长子为潘钜辉、二女为潘某乙、三子为潘某丙、四女为潘某丁（别名潘某戊）以及五女潘某己（别名潘某庚）。罗丽芳、潘钜辉为夫妻关系。
1984年7月18日，潘钜辉代潘某甲祥（业主、乙方）与省旅游局（甲方）签订《拆迁协议书》，约定：省旅游局经市规划局（82）城地批字187号文批准，征用环市路淘金坑21-46号住户地段为兴建离休干部宿舍和幼儿园；现乙方原有经房管部门核实的建筑面积136.54平方米，同意交省旅游局拆建并同意由乙方自行解决居住，待新房建成后，回迁到淘金坑39-2号地段新楼租用居住；临迁时间1984年7月18日起至1985年12月30日止；乙方自己解决临迁，由甲方按户口簿实际人口共6人每人每月给予叁拾元人民币补助，乙方应在1984年7月29日前搬完将房屋交甲方拆建；甲乙双方一致同意按建筑面积206平方米，安排给乙方为回迁面积，设计为4套十一房四厅，并安排在二层203、三层301、四层401、402房作为租用居住等。该合同甲方盖章处加盖有“广东省旅行游览事业管理局基建办公室”的公章，签名代表为“易某”。
同日，潘钜辉代潘桂祥（被征用住户淘金坑30号、乙方）与被告省旅游局（征用单位、甲方）再签订有《征用私房协拆迁协议书》，其中约定：乙方原有房屋经东山区房管局核核准，建筑面积是136.54平方米，产价为11132.55元，乙方提出对原有自建自住房屋拆迁后要求领取产价，租公房居住；乙方同意待回迁楼房建成后，回迁到原淘金坑39-2地段的回迁楼房的第二层第三号房、第三层第一号房、第四层第并层；甲方同意一次过合计补偿给乙方21250元（包括房管局估价的11132元在内），此款项分二次付清，第一次自双方签章后即付10117.45元，余下的11132.55元由双方签章后，协订办理有关手续到市房管局领取；乙方同意从搬进新居之日起，永久性按民用公房的租金收费标准七折每月按时向甲方缴交，但是，如果房管部门有新文件规定，则按有关文件执行。该合同甲方盖章处加盖有“广东省旅行游览事业管理局基建办公室”的公章，签名代表为“易某”。
1987年11月7日，原居住于淘金坑39号之二402、301、203房的潘桂祥（乙方）与省旅游局（甲方）签订《征用淘金坑39号之二402、301、203房公房协议》，约定：甲方经批准征用39号之二402、301、203房住房户主潘某甲祥租住甲方的三个套间，租住建筑面积153.49平方米，乙方同意把原住房屋交甲方拆迁，甲方同意安排乙方以后回迁到淘金坑小区丁幢第二层、第3、4号房和丁幢第六层第3号房居住，三个套间合共184.5477平方米；乙方从搬进新居之日起，按民用公房的租金收费标准永久性以七折每月按时向甲方缴交租金等。同月13日，原广州市东山区公证处就该协议出具了编号为（87）穗东内证字第1334号的《证明书》。
另查明：广东省旅游局于1988年1月20日作出批复，同意省旅游建设发展公司将经营房地产的工程部单独划出改为广东省旅游房地产开发公司。同年2月13日，广东省建设委员会发出复函同意省旅游建设发展公司将经营房地产的工程部单独划出，设立广东省旅游房地产开发公司。1990年7月24日，广东省旅游局作出批复，同意“广东省旅游建设发展公司”更名为“广东省旅游建设发展总公司”。1993年9月6日，广东省人民政府向省旅游局作出粤府函【1993】454号《关于成立广东省旅游集团公司的批复》，同意以广东省中国国际旅行社（含广东海外旅游总公司）为核心企业，成立广东省旅游集团公司，集团公司的主要领导由省旅游局的领导兼任等。1995年6月14日，广东省工商行政管理局核准变更“广东省旅游建设发展总公司”为“广东省旅游房地产开发公司”。2001年2月14日，广东省工商行政管理局核准变更“广东省旅游房地产开发公司”为“广东骏伟房地产开发有限公司”。
原审法院认为:省旅游局经批准拆除潘桂祥原自建自住的淘金坑30号房屋，潘桂祥及潘钜辉在内的其它同住人员临迁入省旅游局所有淘金坑39号之二402、301、203房租住。此后，省旅游局因需拆除上述淘金坑39号之二402、301、203房而再与潘桂祥签订《征用淘金坑39号之二402、301、203房公房协议》。因潘某甲祥已死亡，潘钜辉作为拆迁时的同住人员提起本案诉讼并无不当。该协议系双方当事人基于当时的拆迁及安置需要而签订，应属当事人的真实意思表示。考察该协议的内容并无属于法定无效之情形，故该协议应为合法有效。因此，罗丽芳、潘钜辉诉请要求确认该协议合法有效的诉请，理据充分，原审法院予以支持。因该协议在签订后曾在公证部门办理过公证手续，虽然省旅游局曾经历政企分家等改革，其辩称其档案中没有保留该协议，无法核实当时是否签订过该协议，缺乏依据，原审法院不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条第一款、第五十二条的规定，作出如下判决：确认潘桂祥与广东省旅游局于1987年11月7日签订的《征用淘金坑39号之二402、301、203房公房协议》合法有效。一审案件受理费100元，由广东省旅游局负担。
判后，上诉人省旅游局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我局并非涉案房屋的开发建设主体，也非涉案房屋登记在册的所有权人，也没有收过任何租金，涉案相关协议的出租人已实际变更为广东省旅游房地产开发公司(又名广东省旅游建设发展总公司，现为更名广东骏伟房地产开发有限公司)，由该司承接了淘金坑回迁房建设及与拆迁回迁相关的后续事务，并收取租金。房屋租赁合同关系基于租赁物的租用而建立，房屋租赁关系的相对人不再是我局，因此，罗丽芳、潘钜辉不应以我局为被告提起确认诉讼。1993年广东省人民政府向我局出具粤府函【1993】454号《关于成立广东省旅游集团公司的批复》，同意成立广东省旅游集团公司，作为我局国有资产的代表，承担我局的债务责任。即自广东省旅游集团公司成立后，所有涉及到我局的非行政管理性的债权债务及其他事务，均由广东省旅游集团公司接手。我局仅留下行政管理方面的职权而已。根据这一批复，专门负责淘金坑回迁房建设及后续相关事宜的广东省旅游房地产开发公司改由广东省旅游集团公司领导和管理，与我局脱离关系。我局与广东省旅游房地产开发公司是两个独立的民事主体，涉案房屋由广东省旅游房地产开发公司报建、开发建设，并最终办理了大确权及与拆迁回迁相关的后续事宜，且罗丽芳、潘钜辉在原审提交的收据证明了其在回迁后一直是向广东省旅游房地产开发公司缴交租金。前述协议虽然是我局作为合同主体一方签订的，但协议签订后己由广东省旅游房地产开发公司承接了淘金坑回迁房的建设及与拆迁回迁相关的后续事务，房屋的权属人不是我局，房屋租金也是广东省旅游房地产开发公司收取，前述协议的出租人和产权人实际是广东省旅游房地产开发公司，而广东省旅游房地产开发公司现在已经改制并更名为广东骏伟房地产开发有限公司，若其提起确认之诉，应以广东骏伟房地产开发有限公司为被告，而不应以我局为被告。二、罗丽芳、潘钜辉回迁后至今已超过20年，根据《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。《征用淘金坑39号之二402、301、203房公房协议》约定了其回迁后应每月向我局缴交租金，也就是说，回迁以后双方是租赁关系，根据《合同法》第214条的规定，罗丽芳、潘钜辉回迁至今己超过20年，超过20年的部分因违反法律的强制性规定而无效。就算《征用淘金坑39号之二一102、301、203房公房协议》有效，但对于超过20年租赁期限的约定也应认定无效。三、罗丽芳、潘钜辉并未按照协议的约定缴交租金，其在原审庭审中承认1998年以后就没有缴交过租金。综上所述，我方上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回罗丽芳、潘钜辉诉讼请求；2.罗丽芳、潘钜辉承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人罗丽芳、潘钜辉答辩称：我方不同意省旅游局上诉请求和事实理由，我方认为原审判决合法合理，符合法律规定。一、省旅游局是拆迁涉案房屋的主体，也是与我方签订的协议并办理的公证的主体，应当是合同的对应方，理应承担合同的责任。二、本案的涉案协议是在合同法实施以前成立的，应当以当时的法律作为审查合同的依据。根据1982年的经济合同法第23条的规定，出租方应按照合同规定时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将产权所有权转移给第三方，租赁以合同对财产新的所有权人有效，且受让所有权的第三方对此合同也继续有效，所以本涉案协议并没有违反法律的规定。三、涉案协议也不是一般的租赁合同，当时我方没有拿完全部的房屋补偿款，所以才以这种租赁方式回迁到涉案房屋中，且被拆迁的是我方私有的财产，我方认为涉案协议不能按照简单的租赁方式的予以认定。四、涉案协议是办理了公证手续的，证明是双方真实的意思表示，且是合法有效的，因此省旅游局也应当承担合同的责任。我方是否有实际支付使用费与本案认定协议的有效性，不属于的同一法律关系，不能以此推翻协议的合法有效性。且当时省旅游局已经在没有告知我方的情况下，变卖了涉案房产，所以停止了收取整个小区的租金，不仅仅是我们一家。其是否还有收取租金的权利，无法判断，不能作为其抗辩的理由。综上所述，请求二审法院驳回省旅游局的上诉请求。
原审被告骏伟公司述称：省旅游局与潘某甲祥签订协议，潘某甲祥租住省旅游局的三个套间，涉案房屋不是潘某甲祥的私有产业。潘某甲祥租住国企房屋，属于合同关系，合同法规定租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。罗丽芳、潘钜辉并没有与我方成立任何房屋租赁关系。潘某甲祥租住国企房屋，享受每平方米0.35元的房租，是典型的计划经济时代的福利住房待遇。市场经济不允许世袭福利，我司也十几年没有收过潘某甲祥的租金，潘某甲祥的福利住房权，早己消灭，租赁主体潘某甲祥早已身故，新住户没有另订租赁合同，我司在没有合同义务的情况下，为盘活国有资产，将多年被他人无偿占用的房屋变现，我司没有过错，不存在对无偿占用国有资产的人进行赔偿的问题。我司同意省旅游局上诉。
二审期间，罗丽芳、潘钜辉向本院提交两份证据：证据1.起诉状。拟证明广州市海珠区信达房地产咨询服务中心再次起诉潘敏、吴丽娟要求两被告及同住人立即迁出广州市越秀区淘金坑路26号203房屋，该案仍在审理当中。证据2.应诉通知书。拟证明省旅游局在未通知我方的情况下，私自将涉案房屋变卖，导致被上诉人我方随时面临着的无房可住窘境，我方的合法权益遭受到严重侵害。省旅游局发表质证意见称：我局不是该案当事人，无法确认其三性，并且该证据与本案无关。另外潘某辛、吴某不是本案的当事人。骏伟公司发表质证意见称：我方不是该案当事人，该证据的真实性由法院核实。潘某辛与吴某不是本案的当事人。
二审期间，广州市海珠区信达房地产咨询服务中心向本院申请，要求作为当事人参与本案诉讼，并撤销一审判决、发回重审。
本院认为，本案双方争议的焦点是省旅游局与罗丽芳、潘钜辉签订的租赁协议效力问题。由于1984年省旅游局经批准拆除潘桂祥原自建自住的淘金坑30号房屋，潘桂祥及潘钜辉在内的同住人员临迁入省旅游局所有淘金坑39号之二402、301、203房租住。1987年因需拆除该临迁房，省旅游局与潘桂祥签订了《征用淘金坑39号之二402、301、203房公房协议》，且该协议在签订后在公证部门办理了公证手续。该协议系双方当事人基于当时的拆迁及安置需要而签订，系双方当事人真实意思表示。该协议的内容并未违反当时法律规定的法定无效之情形，原审法院认定该协议合法有效，于法有据，本院予以维持。省旅游局上诉主张因政企分家等改革，其并非房屋租赁关系的相对人，罗丽芳、潘钜辉应当以骏伟公司为被告提起本案诉讼；且罗丽芳、潘钜辉回迁已经超过20年，该协议超过合同法规定所规定的租赁最长期限，超过部分应属无效；罗丽芳、潘钜辉未按照协议约定缴纳租金。虽然省旅游局在签订涉案租赁协议后，由于改革，将其在该协议中的权利义务转移给了骏伟公司，但在签订该协议时省旅游局是拆迁涉案房屋的主体，也是与罗丽芳、潘钜辉签订协议的主体，是该协议的相对方，罗丽芳、潘钜辉在本案中以省旅游局为被告并无不当；该协议于1987年签订，应当适用当时的法律法规，且该协议是基于拆迁关系产生，与一般租赁关系不同，故省旅游局以该协议超过合同法相关规定为由主张合同无效，理据不能成立；至于该协议的履行情况与本案无关，本院对此不予审查，故省旅游局该上诉主张不能成立，本院不予采纳。
关于罗丽芳、潘钜辉二审提交的证据，由于与本案并无直接关系，本院对该证据不予采纳。关于广州市海珠区信达房地产咨询服务中心要求作为第三人参与本案诉讼的申请，由于本案系省旅游局与罗丽芳、潘钜辉之间就租赁协议的效力产生的诉讼，与广州市海珠区信达房地产咨询服务中心并无法律关系，故该申请本院不予接纳。
综上所述，上诉人省旅游局的上诉理由不能成立，本院不予支持；审查原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广东省旅游局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年九月十二日
书 记 员 麦倩文
林飘云