浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终2260号
上诉人（原审原告）：黄彩峰，男，1979年7月26日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。
委托诉讼代理人：林彬剑，浙江联英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘忠孝，男，1981年3月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：罗进辉，浙江光正大律师事务所律师。
上诉人黄彩峰因与被上诉人潘忠孝买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,经阅卷、询问，当事人没有提交新的证据，本案不需开庭审理，故对本案不开庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人黄彩峰上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判被上诉人向上诉人交付坐落于温州市鹿城区藤桥镇藤园景苑4幢2404室房屋；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（自2016年2月1日起以上诉人已支付的670189元为基数按照银行同期贷款利率计算至被上诉人交付房屋时为止）；3、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定双方对于涉案房屋交易的价款约定不明属于事实认定错误。1、关于涉案房屋买卖合同的转让背景。2012年上半年经测量被上诉人潘忠孝房屋的合法面积为132.65平方米；同年4月3日潘忠孝与农房聚集改造的实施单位温州市鹿城区藤桥镇新农村建设投资有限公司（简称藤桥新农投公司）签订临时协议，约定可置换的合法建筑面积为132.65平方米、潘忠孝自愿以“一翻三”置换形式享受置换面积297.95平方米。2012年10月7日上诉人与被上诉人潘忠孝签订买卖合同，约定潘忠孝将自己全部的合法置换面积转让给上诉人；该月的17日潘忠孝从藤桥新农投公司认购A08、B04、B07三种套型共计三套房屋。因对合法置换指标外的高价认购估价不足，潘忠孝又与藤桥新农投公司商定放弃A08套型，并与上诉人协商将B07套型（套内建筑面积101.8867平方米）交由上诉人摸文，上诉人退回合法指标31.65平方米。2012年11月6日，双方共同参与摸文，分别确定了坐落于藤园景苑B04套型的1幢1402室、B07套型的4幢2404室房屋。2013年2月26日潘忠孝与藤桥新农投公司签订正式的置换协议书，置换的房屋即该两套。2、关于涉案房屋的价款约定。根据双方的合同，上诉人向被上诉人购买的指标面积是132.65平方米，以4700元/平方米计算，楼层和朝向差价、分摊面积由上诉人负担，不存在指标外的高价。本案涉及的房屋总面积141.11平方米，其中套内面积101.89平方米，套外的分摊面积39.22平方米单价4100元。上诉人已经按照合同支付了全部房款645515元。二、被上诉人已经构成违约行为，因藤桥新农投公司已通知被上诉人办理结算，现因被上诉人的主观原因未及时办理结算，以致迟迟未能向上诉人交付房屋，故被上诉人应承担逾期交房的违约责任。综上所述，涉案房屋买卖合同对转让价款约定明确，一审法院对价款分析的事实认定错误。上诉人已经全额交付房款，本案房屋买卖合同依法成立，受法律保护，被上诉人应按合同约定向上诉人交付房屋。为此，上诉人恳请二审法院依法查明事实并予以改判。
潘忠孝辩称：一、上诉状中强调全部的指标132.65平方米已经卖给上诉人，在误导法院。签订合同时确把132.65平方米卖给他，但2012年已对面积进行更改，卖给他的指标是101平方，而非132.65平方米。二、上诉人认为本案属房屋买卖合同是错误的。协议书虽为房屋买卖合同，实质上是房屋拆迁中的安置指标买卖协议，被上诉人把享有的指标卖给上诉人，而不是把房屋卖给上诉人。房屋的价格多少、出多少的钱，是上诉人与拆迁单位去签订合同，相应的价款由上诉人自行承担，本案诉争房屋2404室是上诉人去挑的。根据实际生活的情况，指标是以我方的名义，后期我方要配合去摸文，这是配合上诉人，实际上还是属上诉人所有。三、本案属房屋指标买卖，第一次开庭中强调的是指标卖给上诉人只收取差价1100元，分二期支付，双方之间的所谓指标买卖已经支付完毕，后期的房屋价格都是上诉人的事情，置换应出多少钱就是房屋的价款，结算表中有些拆迁的政策所有的一系列款项归被上诉人所有，关于这点双方已经协商好了。四、房屋的价款上诉人共出了55万元，但远远不够，所以不存在我方要去转让及办理结算，一审法院判决正确。五、本案虽然我方是被上诉人，但不代表对一审法院判决的认可。一审判决中承认房屋指标买卖是101平方米，其中还有公摊增加部分，认为要分摊一半我方是不同意的，房子是上诉人自己挑的，公摊面积应由上诉人自行承担，我方没有上诉是避免不必要的麻烦，但对该点我方是不认可的。请求驳回上诉，维持原判。
黄彩峰于向一审法院起诉，请求判令：1.确认原被告于2012年10月7日签订的关于“藤桥镇农房集聚置换新房的房屋买卖合同”合法有效；2.判令被告立即向原告交付坐落于温州市鹿城区藤桥镇藤园景苑4幢2404室房屋一套；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2016年2月1日起以原告已付款670189元为基数按银行同期贷款利率计算至被告向原告交付房屋之日止，暂算至2016年10月31日止违约金为30150元。
一审法院认定事实：2012年4月3日，被告与温州市鹿城区藤桥镇新农村建设投资有限公司（以下简称藤桥新农投公司）签订鹿城区藤桥镇一期农房集聚房屋置换临时协议书，载明合法置换面积为132.65平方米。2012年10月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同书》一份，第一条、第二条载明被告将房屋指标132.65转让卖给原告，该房屋面积132.65平方米，每平方米价格4700元，现房屋尚在建造中该房屋款在分期上交中，每期上交款由原告交于被告一并上交。房屋132.65平方米的差价计145915元，将分二期由原告付给被告，第一期本合同签订付清120915元。第二期付清余款25000元，待原告取得房产证等一切手续齐全付清。其付款均有被告出具收款条给原告。第六条载明：被告置换政策性经费补偿归被告所有，原告不得享受；由于房屋未确定，其最后确定房屋楼层、朝向等，需补交差价均由原告自行负担。2012年10月17日，经摸文，确定原告得到的置换房屋为藤园景苑4幢2404室，套内面积101.8867平方米。2012年11月5日，原告退还被告房屋套内指标面积31.65平方米，被告补给原告33400元。2013年2月26日，被告与藤桥新农投公司签订农房集聚置换协议书，其合法面积享有的补偿有旧房杂地补偿11920.8元，奖励有报名并签约奖励每平方米200元，六间以上独立幢连片奖励300元每平方，面积均为132.65平方米。藤园景苑4幢2404室最终结算价格及组成为总面积141.11平方米，其中套内面积101.89平方米，合法面积70.91平方米，单价3800元每平方，空翻部分面积30.98平方米，单价5500元每平方；众用分摊面积39.22平方米，其中合法面积27.30平方米，单价3800元每平方，空翻部分面积11.92平方米，单价5500元每平方；地级差价房款141.11平方米乘以300每平方米为42333元，朝东南差价为6514.81元，层次差23989元，合计681985元。旧房补偿6372.8元，旧房奖励35456元，应付装修期过渡费6006元。原告支付藤桥新农投公司合计560000元。原告已经支付被告第一期价款。
一审法院认为：原、被告双方均认为《房屋买卖合同书》有效，故该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定其合法有效。双方未约定交付房屋的时间，考虑到涉案房屋系集聚置换房屋，应当以完成与藤桥新农投公司的结算及付清第一期价款后再行交付房屋，故本案主要争议焦点在于价款的规定，原告主张价款计算方式为套内面积按每平方4700元计算，套外面积由原告自行和藤桥新农投公司结算，层次差、朝向差由原告负担，地级差由被告负担。被告认为其净赚111600元（145000元-33400元），其余均由原告和藤桥新农投公司结算。两位证人认定的价款计算方式和原告主张相同，但又承认当时被告主张净赚145000元，一审法院认为双方对于价款约定不明，按原告的主张计算价款，也存在部分争议，分析如下：双方均认为该合同实际上系买卖房屋安置指标，应当由原告与藤桥新农投公司结算，但考虑到被告作为被置换方，应当了解空翻面积价格，一审法院酌情认为由双方对空翻面积各自负担50%，对于地级差价款，双方合同中并未约定由被告负担，原告也未提供证据证明原告愿意负担地级差价款，鉴于双方系买卖房屋安置指标，该价款应当由原告负担，故一审法院认为原告应支付的价款为：101.89平方米×4700元每平方+（原告应承担的空翻面积21.45平方米-
已承担的空翻面积11.92平方米=9.53平方米）×800元每平方+众用分摊面积169300元+地级差价款42333元+朝向差价款6514.81元+层次差价款23989元=728643.81元，该款减去可以暂扣的25000元为703643.81元，按原告陈述，其已经支付647515元，尚不足以付清第一期款项及藤桥新农投公司结算款，故本院对原告要求被告交付房屋的请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条的规定，于2017年2月23日判决：一、确认原告黄彩峰与被告潘忠孝于2012年10月7日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、驳回原告黄彩峰其他的诉讼请求。案件受理费554元，减半收取277元，由原告黄彩峰负担。
本院二审期间，上诉人申请证人谷某、林某出庭作证，欲证明本案双方对价款的约定及购房合同的面积。但该两位证人一审中已出庭作证、现上诉人欲证明的对象与一审时相同，且被上诉人主张证人在作证后参与了一审法庭审理旁听，故本院对该申请依法不予准许。本案当事人二审期间未提交其他新证据。本院依法对一审判决认定的事实予以确认，并查明：本案当事人所签《房屋买卖合同书》第六条第3款约定：“如甲方未能取得全部房源，其必须先安排132.65M2完足给乙方，其取得房源必须先给乙方。众用分摊面积归乙方所有，甲方不得享受。”
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案当事人所签《房屋买卖合同书》没有违反禁止性法律规范，且双方对其真实性、合法性均无异议，故双方均应按诚信原则全面适当履行约定的内容。该《房屋买卖合同书》第六条第3款已明确约定被上诉人必须先安排完足面积给乙方，结合双方2012年11月5日通过《补充协议书》约定由黄彩峰退还给潘忠孝31.65平方米套内指标面积的行为、潘忠孝关于己方所卖者为101平方米指标的答辩，足以认定上诉人黄彩峰向被上诉人潘忠孝所购套内面积为101平方米。本案双方之间应按此面积进行结算。原判说理中对于该部分“空翻”面积价款分担的认识有误，本院予以纠正。黄彩峰关于自己所购面积的上诉理由，本院予以采信。但鉴于本案所涉标的物目前仍未完全处于被上诉人掌控之下、与相关单位之间部分款项尚未结算完毕，原判驳回黄彩峰其他诉讼请求并无明显不当，现上诉人依旧请求被上诉人交付房屋并承担逾期交房违约金的责任，不能成立。对于黄彩峰的其他上诉请求和理由，本院不予支持。综上，原判的处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本二审案件受理费554元，由上诉人黄彩峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹启东
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 蔡蓓蓓
二〇一七年七月十九日
代书记员 蔡瑞洁