上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5309号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海蜀菜行家餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代理人：童天虹，执行董事。
委托诉讼代理人：张卓禕,该公司工作人员。
委托诉讼代理人：黄文民，上海市华荣律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海中区地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈寒，董事长。
委托诉讼代理人：余家恺，国浩律师(上海)事务所律师。
上诉人上海蜀菜行家餐饮管理有限公司(以下简称“蜀菜公司”)与被上诉人上海中区地产有限公司(以下简称“中区公司”)因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蜀菜公司上诉请求：一、撤销一审判决主文第一项，改判确认中区公司与蜀菜公司于2010年7月6日签订的《租赁合同》及《停车位租赁合同》、《储藏室租赁合同》于2013年1月11日解除；二、撤销一审判决主文第二项，改判蜀菜公司支付中区公司自2013年1月1日至2013年1月10日止的租金人民币(以下币种均为人民币)41,062.50元；三、撤销一审判决主文第三项，改判蜀菜公司支付中区公司自2013年1月1日至2013年1月1日止的物业管理费人民币10,350元；四、撤销一审判决主文第四项，改判蜀菜公司支付中区公司自2013年1月1日至2013年1月10日止的车位租金116.67元；五、撤销一审判决主文第五项，改判蜀菜公司支付中区公司自2013年1月1日至2013年1月10日止的仓库租金166.67元；六、撤销一审判决主文第六项，改判驳回中区公司要求蜀菜公司支付2013年1月水费957.60元、电费10,319.28元的一审诉请；七、撤销一审判决主文第七项，改判驳回中区公司要求蜀菜公司赔付免租期租金的一审诉请。事实与理由：根据一审法院认定的事实，中区公司于2013年1月11日对上海市黄陂北路XXX号中区广场一楼105单元商铺(以下简称“系争房屋”)采取了强行封门和停水、停电措施。上述行为直接导致双方租赁合同的目的不能实现，属于根本违约，故应当认定中区公司已于2013年1月11日以单方行为解除了涉案租赁合同。因此，自2013年1月11日起，蜀菜公司即不应再承担相应的租金、物业管理费、水费、电费等费用。一审法院一方面认定中区公司将蜀菜公司强行赶出系争房屋，擅自处分了蜀菜公司的合法财产，另一方面又未认定中区公司构成根本违约，并判决蜀菜公司应分担房屋空置期间的费用，对蜀菜公司明显不公，故请求二审法院依法作上述改判。
中区公司辩称，2013年1月11日，物业公司仅在系争房屋的电动门上张贴了一张律师函，除此之外并未采取强制封门和停水、停电等措施，因此，不能认定系争房屋租赁合同自2013年1月11日解除。同时，租赁合同明确约定了如果蜀菜公司欠付租金，中区公司有权采取催讨和停水、停电等措施，故即便认定中区公司存在封门和停水、停电等行为，中区公司也只是行使了租赁合同赋予它的权利，不属于权利的滥用。租赁合同应自中区公司向蜀菜公司发解除合同函之日起解除。在合同解除之前，蜀菜公司仍应按照约定支付租金及相关费用。一审法院酌情判决双方当事人各自分担部分费用，对中区公司已经不利，故不同意蜀菜公司有关租金等费用只付至2013年1月10日的上诉请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。
一审中，中区公司起诉请求：1、确认系争房屋租赁合同于2013年7月12日解除；2、蜀菜公司向中区公司支付场地复原费386,875.74元；3、蜀菜公司向中区公司支付租金(2012年12月1日至7月13日，仅主张6个月的租金739,125元)、管理费(2013年1月至6月)、租赁车位管理费2,100元、仓库租金9,000元、电费33,185.40元、水费3，344元及滞纳金等1,096,805.21元(暂自2013年1月1日起算至2013年7月12日，实际要求计算至清偿日)；4、蜀菜公司向中区公司返还免租期内的租金1,024,706.18元；5、蜀菜公司支付中区公司违约金462，712.50元；6、蜀菜公司支付场地占用费每月246,375元，自2013年7月13日计算至场地恢复日。
蜀菜公司反诉请求：1、系争房屋租赁合同于2013年1月11日解除；2、中区公司返还押金462,712.50元；3、中区公司赔偿蜀菜公司剩余租期内装修残值损失1,100,114元；4、中区公司返还可移动财物(价值1,179,373.87元，包含厨房用具、器具、沙发、音响设备)；5、中区公司赔偿装修设计费16.25万元；6、中区公司赔偿经营损失643,460元(包含仓库的库存物品价值300,915.68元和2012年12月和2013年1月的2个月的经营损失342,545元)；7、中区公司赔偿员工遣散费126,366.34元。
一审法院认定事实：中区公司系上海市黄陂北路XXX号(中区广场)房地产权利人。2010年7月6日，中区公司(甲方)与蜀菜公司(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方本市黄陂北路XXX号中区广场一层105单元(出租面积675平方米)，乙方用于“蜀菜行家”商号经营餐饮；租期2010年11月1日至2018年10月31日止，其中装修免租期为三个月(自起租计算)，免租期内无须支付租金；场地交付日为2010年11月1日；合同签署后，乙方支付押金462，712.50元(相当于三个月租金、管理费之和)；租金自2010年11月1日至2014年10月31日止为每月123,187.50元、自2014年11月1日至2018年10月31日为每月133,453.13元；物业管理费每月每平方米46元(自2010年1月1日起算)。
涉案租赁合同《附件1》约定，如果乙方在租赁期满或租约被提前解除后继续占有系争房屋而未与甲方达成续展书面协议，甲方有权要求乙方随时搬离；占有期间，乙方支付的租金以租赁期满时所适用的租金两倍计；若占用日期超过十个营业日的，则租金以租赁期满时所适用的租金五倍计。《附件2》约定，租金起算为免租期届满后的第一天为租金起算日。《附件8》约定，在租期内，若乙方需重新装修或改造租赁场所的，则乙方应事先获得甲方书面许可，但甲方不得无理由拖延或拒绝给予该许可。
涉案租赁合同《标准条款和条件》4.1.1条约定，租赁期内乙方将租赁场所用于餐饮娱乐用途，不得为其他目的或其他业务使用或允许或听凭他人为其他目的或其他业务使用租赁场所；5.1条约定，租金按公历月份支付，乙方应在本文签署之日后的三个营业日内支付租金起算日所在公历月份的租金。之后乙方应最晚在每个公历月份开始前的五个营业日内支付该公历月份的租金；6.1条约定，押金作为乙方履约条款的担保，乙方无权得到押金的利息。如乙方违反租约任何规定，甲方可以利用或扣留或没收押金的全部或部分，用于支付乙方违约而应支付给甲方的利息、违约金、或因乙方违约甲方可能花费或有义务花费的任何金额……；7.1条约定，乙方应在合同签订之后三个营业日内预付租期内第一个月的管理费。此后，应最晚在任何公历月份开始前五个营业日支付该公历月份的管理费；7.2条约定，乙方应将管理费支付给甲方或甲方任命物业管理公司；12条约定，租赁场所的改造，除非符合租户装修手册并经甲方事先书面同意，乙方不得在租赁场所内或者对租赁场所作出任何改造、添加或改进，甲方不得无理由拒绝给予乙方该等书面同意；14条约定，租赁场所的装修，从起租日起，乙方应立即根据租户装修手册的要求并且在甲方对租赁场所的任何改进或添加事先书面同意的前提下开展租赁场所就经许可之业务而进行的装修；15.1条约定，乙方不得在租赁场所的外墙、橱窗的玻璃窗格和支撑或门上，或者在该等橱窗和门30厘米范围内或者租赁场所外的中心任何部位内或上安装、张贴或保留任何标牌，除非首先得到甲方对尺寸、类型、颜色、地点、文字、性质和陈列质量的书面批准；17.3条约定，乙方不履行租约项下的到期债务(包括但不限于迟延或拒绝支付租金、管理费、押金、公用事业费、违约金)，且收到甲方要求履行到期债务的书面通知后三个营业日内仍未履行的，则甲方除有权按17.2条规定进入出租场所外，还有权占有并留置租赁场所内的全部或部分动产，并对该等动产行使留置权；17.4条约定，甲方可以与乙方协议以该等动产折价清偿到期债务，或不经通知乙方而单方直接拍卖、变卖该等动产并就所得价款优先受偿；20条约定，如果乙方在首次被要求支付或偿付或补交本文项下应当支付给甲方的任何款项(包括但不限于租金、管理费、押金、公共事业费、违约金)之日后五个营业日内未能支付或偿付或补交该等款项，则甲方及物业管理公司有采取中断服务、中止乙方使用租赁场所(包括但不限于禁止乙方进入租赁场所和/或搬走租赁场所内的乙方动产)和暂停向乙方提交公用设施(包括且不限于中断水、电、煤的供应)的权利；23.2条约定，乙方有下列情况的，甲方有权以书面通知方式单方解除租约，租约自乙方收到甲方书面通知之时被解除：乙方拖欠租金、管理费、押金、公用事业费、违约金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十个营业日以上的；乙方违反本文第14条约定，未经甲方事先书面同意而装修、装潢及对内部设施作任何更改或添加、减少的，或损坏租赁场所结构或内部设施的，或未经甲方事先书面同意而改变租赁场所用途的，且收到甲方或物业管理公司书面通知后十天内仍未修复或纠正的；乙方未经甲方事先书面同意转租租赁场所或授予他人租赁场所的使用许可或特许权等；乙方利用租赁场所从事经许可之业务以外的业务的；24.1条约定，在租期的最后一天，或在租约被提前解除时，乙方应恢复至约定状况(以租赁合同附录3约定为准)；24.3条约定，乙方交出场所未经恢复原状的，甲方可自行恢复，且在收到有关发票后十个营业日内，乙方应返还甲方复原所承担的所有成本；24.4条约定，乙方承诺并同意，租期到期或租约被提前解除后，乙方遗留任何动产或装修在租赁场所内的，即视为乙方无条件放弃该动产或装修的所有权，甲方有权自主决定如何处置并取得因此产生的相关收益，乙方承诺豁免甲方责任，不向甲方主张权利、索赔或者起诉；28.5条约定，除非本文另有规定，所有通知、要求、弃权书和根据租约发给一方的信函往来应以书面形式，并在下列时间应被断定为已经按租赁合同中规定的该方地址和传真号正式发出：……预付邮资、写明寄给该方、并得到保证下一个营业日一定送到后，在交付给隔日快递公司三个营业日后，但是发送方应有快递公司出具的回执；28.5.2条约定，一方可以用上述方法书面通知对方，以改变或补充上述地址，或指定其他地址等等。
上述合同成立后，中区公司交付系争房屋，蜀菜公司支付押金462,712.50元，并进行装饰装修，以“蜀菜行家”店招在系争房屋内从事餐饮经营。
2010年7月30日，中区公司与蜀菜公司签订《储藏室租赁合同》，约定中区公司将地下二层1间储藏室出租给蜀菜公司，租赁期限自2010年8月1日至2016年5月31日止，租金为每月500元。
期间，中区公司与蜀菜公司签订《停车位租赁合同》，中区公司将中区广场编号为123号停车位出租给蜀菜公司，租期自2010年11月1日至2018年10月31日止，免租金，每月支付管理费350元。
2011年下半年，中区公司与蜀菜公司签订《补充协议》，约定中区公司向蜀菜公司发放停车优惠券。
同期，中区公司根据上述合同交付约定的标的物。
2012年12月7日，中区广场物业部经理张军用邮件方式就“中区翻牌”与蜀菜公司方张卓禕联系，称“管理中心收到贵司提交的更改店招的效果图和方案，现针对店招更换事宜有以下几点需要贵司予以说明和提交相关资料：1.对于原安装的正门和侧门的拱门是否有变动还是在原有的店招上更改，包括原店招内的灯光是否有变动请予以说明；2.正门左侧的店招，在方案中尺寸标为70×70cm，但在效果图中却是圆形的(灯的颜色也请注明)请予以确认；3.正门右侧的店招的电源如何接驳，该店招如何安装，请出具施工方案(包括该灯的颜色予以注明)；4.请对店招制作安装所需的材料提供小样。此外，针对要求物业支持事宜，作答复如下……注：上述事宜均需在得到业主批复后，方可实施。”同月10日，蜀菜公司企划部负责人邓烜就中区广场物业部经理张军要求予以回复，并对要求物业支持的事项予以阐明。
2012年12月18日，中区公司向蜀菜公司传送中区公司拟定的《补充协议》，其中约定：甲方为中区公司、乙方为蜀菜公司、丙方为童天虹(蜀菜公司法定代表人)；鉴于乙方拟变更其在租赁场所内经营的餐厅的名称和品牌，三方达成如下协议：甲方同意乙方将餐厅名称和品牌变更为“思南汤馆”；乙方餐厅名称和品牌变更，不影响甲乙双方合同中乙方义务；丙方就乙方的合同义务向甲方承担不可撤销的连带保证责任；等等。次日，蜀菜公司邮件回复称，补充协议已收悉，补充协议还是双方签订为妥，无需牵涉到个人；童天虹不参与蜀菜行家的管理，老板为外籍人等。同时，蜀菜公司还将补充协议中有关童天虹承担连带保证责任条款删除后的文本传送给中区公司。同月25日，双方就广告位问题，通过邮件进行沟通。
2012年12月31日，蜀菜公司就蜀菜行家门店名牌问题向中区公司发送邮件称：2012年11月14日，我司按贵方要求写了《上海蜀菜行家餐饮管理有限公司就中区广场蜀菜行家门店名牌更换翻牌申请》并敲章送达，期间又于12月12日按贵方物业公司、业主公司要求针对门头更换进行了申请和修改，直至贵方审核通过为止。从“蜀菜行家”转为“思南汤馆”系蜀菜公司内部经营需要，也适合经营环境，并投入大量人力物力，却造成目前门头翻牌未果，客人找不到目的地等，希望贵方尽快结束审批流程。
2013年1月11日中午，中区公司及物业公司在蜀菜公司承租场地即进入餐厅玻璃移动大门中间处张贴律师函，标题为《关于租约项下相关条款的支付事宜》，称：截止到本函之日，你公司拖欠业主336,026.12元，其中2011年11月共用事业费11,276.88元，12月份车位管理费3,500元，12月份仓库租金1,500元，12月份物业管理费31,050元，12月份租金123,187.50元，12月份共用事业费11,469.92元，2013年1月份车位管理费350元，1月份管理费31，050元，1月份租金123,187.50元，1月份仓库租金1,500元，滞纳金1,104.42元。要求收到本函5个营业日内支付上述总额，否则业主有权采取必要的法律措施，包括但不限于没收你司缴纳的押金462，712.50元用于冲抵应当支付的上述费用，并要求支付剩余的拖欠款项和违约金；停止水、电、煤等公用事业的供应，并中断所有的物业管理服务，向法院起诉要求你司按照租约约定支付上述租金、管理费、公用事业费及违约金。你司在此情况下由此引起的法律后果及经济赔偿，承担全部赔偿责任。
一审审理中，蜀菜公司认为双方仍在就装修协商中，中区公司于2013年1月11日突然对蜀菜公司经营地所采取封门、对仓库用本板封堵及停水、停电行为，导致其无法进入租赁场所内及从事正常经营活动,并出示现场摄像的光盘及图纸等；中区公司称仅系张贴律师函，不影响蜀菜公司实际营业，且所谓封门系物业公司所为，与中区公司无关。
2013年7月9日，中区公司向蜀菜公司发送《蜀菜行家欠款通告函》，称蜀菜公司承租的中区广场105单元，未按约支付租金、管理费、公共事业费和其他费用，计973，054.40元，其中：2013年1月至6月租金739,125元(每月123,187.50元)、管理费186,300元(每月31,050元)、车位管理费2,100元(每月350元)、仓库租金9,000元(每月1,500元)、电费33,185.40元(1月份10,319.28元、2月份10,554.12元、3月份12,312元)、水费3,344元(1月份957.60元、2月份915.80元、3月份1,470.60元)。根据该函件回执邮戳记载，2013年7月14日寄到租赁物所在地。
2013年7月15日，中区公司向上海市东方公证处申请对邮寄信函事实办理保全公证。函件名为《提前终止通知函》，其内容为：至出具本函日，蜀菜公司共结欠中区公司各类费用计973,054.40元；通知本函到达蜀菜公司处，合同提前终止，解除双方租赁合同及车位租赁合同，没收保证金以冲抵三个月租金和管理费的违约金，蜀菜公司自始不享有装修期及免租期，补交该期间租金/使用费计1,024,706.18元；要求蜀菜公司恢复租赁物原状并交付租赁场地，拆除租赁场地内所有物品。如蜀菜公司未按约返还租赁所地，中区公司有权自行复原，由此产生的费用由蜀菜公司承担；如蜀菜公司未能在五日内交付租赁场地，则不再另行通知，径直在公证人员的见证下，清点物品出具公证文书，并搬离遗留物及予以自行处置等。该函件寄至上海市西藏中路XXX号-
XXX号第一百货新楼五层。一审中，蜀菜公司称由于中区公司强行封门，系争场地无蜀菜公司工作人员，故两份函件均未收讫。
2015年12月8日，蜀菜公司持一审法院开具的调查令，向上海市东方公证处调取有关证据保全公证文书，公证处提供了(2013)沪东证经字第20725号公证书。根据公证书记载，2013年11月15日中区公司就系争房屋现状申请办理证据保全，同日对现场进行拍摄录像一段，并制作光盘。后一审法院向公证处调取光盘，光盘内容记录当日部分现场，所涉部分见租赁现场内装饰装修状况、现场留有餐桌、椅及部分物品等，未摄取厨房内的设备等。中区公司称，2013年8月股东更换，对此前情况不详，对公证书及光盘真实性认可，但提出公证人员进入场地时并无物理封门；店铺内留有物品及设备设施曾通知蜀菜公司搬离，现场物品现在中区公司仓库中。诉讼中，法庭嘱双方在庭审后三日办理物品交接。之后，中区公司回复称，物品已不见，无法办理移交。
一审法院另查明，2010年5月19日，蜀菜公司与案外人签订《装修设计合作协议》，约定案外人为蜀菜公司就系争场地进行装修设计，设计费为162,500元。
一审中，中区公司提出蜀菜公司除支付保证金462,712.50元及2012年11月止的租金等费用外，自2012年12月以后未再支付租金、物业管理费，公用事业费及仓储、停车费，现其仅主张6个月的欠费。蜀菜公司对自2012年12月份起未支付租金等费用无异议，但提出2013年1月11日中区公司强行封门后，其未再经营，故对中区公司主张的2013年1月至3月份的水、电费有异议。
一审中，中区公司提供案外人对系争场地复原的工程量清单，包括前期及装饰、幕墙等拆除费用为210,901.33元；空调复原工程报价单165,941.41元、火灾报警探测器报价单10,033元，合计为386,875.74元。诉讼中,中区公司未提供施工合同及支付凭证，且已将系争场地出租给案外人，用于经营水疗会所。
一审中，经蜀菜公司申请，一审法院委托上海东方投资监理有限公司对系争场地装修工程造价进行司法鉴定。上海东方投资监理有限公司于2014年5月15日出具《司法鉴定报告》暨《工程造价司法鉴定意见书》，认定：装饰工程审定金额738，128元(折旧后的造价)、安装工程361,986元(折旧后的造价)，合计1,100,114元(折旧后的造价)。
一审中，蜀菜公司出示其自行制作的(中区梦幻店-
装修财务决算表)，欲证明其在系争场地内留有的设备、设施及其价值，其中：桌椅、沙发、感应门、灯具、软装饰、餐具、台布及工作服、厨房设备、厨房用具、鱼缸、收银系统、背景音乐、弱电设备、烟感探测器、菜单制作、其他费用等，已实付1,179,373.87元；原材料清单中含酒类、饮料、冻品、烹饪佐料等物,计300,915.68元。一审法院要求双方就相关物品进行清点、移交，但未果。一审法院遂根据蜀菜公司的申请，委托上海众华资产评估有限公司对相关设备、设施及物品的价值进行司法鉴定。后因中区公司称相关物品已被转移，导致评估未成。
一审法院认为，本案争议焦点有二：一是关于合同解除的事实和理由的认定；二是合同解除后果的处理。
关于合同解除事实和理由的认定，一审法院认为，中区公司与蜀菜公司于2010年7月6日签订的《租赁合同》及《停车位租赁合同》、《储藏室租赁合同》，系双方真实意思表示，未违背国家法律法规，且双方实际已履行，故应认定合法有效。诉讼中，双方对解除合同原因及解除日期有较大分歧，中区公司认为蜀菜公司未按约支付租金和物业费等，构成合同违约，要求解除双方间的合同，并以中区公司与蜀菜公司寄送终止通告之日即2013年7月12日为合同解除日；蜀菜公司则认为系中区公司单方面采取强制封门、停水、停电，导致其合同履行不能，也要求解除合同，但合同解除日应为2013年1月11日中区公司强行封门之日。
经质证，可认定下列事实：1、蜀菜公司于2012年11月14日已向中区公司提出门店更换翻牌申请，次月14日向物业公司提出申请；为此双方至12月底通过邮件就门店更换方案、效果图等进行沟通；同月19日，中区公司单方提出签订补充协议，要求由蜀菜公司法定代表人作为协议一方，承担合同连带责任，并提供单方拟定文本；同月25日，蜀菜公司方予以婉拒，并提供了修改、删除连带责任条款的文本，最终双方未能达成新的补充协议。2、蜀菜公司在未获中区公司书面同意情况下，对承租现场进行改造，但门店招牌更换，因未获中区公司同意而未果；中区公司对蜀菜公司所进行的室内改造、装修未提出异议。3、蜀菜公司未支付当月(2012年12月)起的租金等费用；中区公司于次月11日采取封门、停水、停电等行为。4、在2012年1-12月期间，蜀菜公司除1、5、9、12月有盈利外，其他月份均为亏损。5、中区公司曾发送欠款通知、提前终止通知函至蜀菜公司经营地(承租场所)及第一百货新楼五楼，蜀菜公司以承租场地无人等为由，称未收讫。6、诉讼中，中区公司明知蜀菜公司已向法院提出装饰装修及设备、设施、物品等评估，仍擅自处置装饰装修及转移现场留有的设备、设施、物品等，导致评估现场及设备、设施、物品灭失。为此，装饰装修评估只能按竣工图评估，设备、设施、物品评估中断。
根据双方合同约定，承租方逾期支付租金一个月以上，或累计欠租十个营业日以上的，出租方可单方解除合同，但需书面通知。现有证据可以证明，蜀菜公司自2012年12月起未再支付租金、物业管理费、公用事业费用等，依据合同约定构成违约，应承担违约责任。但合同还约定“除非符合租户装修手册并经甲方事先书面同意，乙方不得在租赁场所内或对租赁场所作出任何改造、添加或改进，甲方不得无理由拒绝给予乙方该等书面申请”。换言之，承租户不符合装修手册之改造，需经出租方书面同意。反之，符合租户装修手册之改造、添加或改进，甲方应予同意。但该约定未明确，甲方在接到乙方改造方案时，需何时或多长时间内作出书面同意意见。从蜀菜公司提供的双方邮件往来、照片(光盘)及中区公司证据保全公证的光盘可知，中区公司默认了蜀菜公司对租赁场地内部进行部分装饰、装修，但对蜀菜公司提出门头招牌改造申请却未及时作出回复，并提出附加条件，在双方仍就改造方案进行协商过程中，对蜀菜公司己存在逾期付款的情况未及时提醒，后又以蜀菜公司逾期支付租金为由，于2013年1月11日强制采取封门、停水停电等手段，导致蜀菜公司停止营业。补充条款的确定，须经双方协商一致。但中区公司在蜀菜公司未满足其所提条件的情况下，利用其作为出租方的强势地位，强行采取封门、停水、停电行为，致使蜀菜公司合同目的不能实现。中区公司的行为有别于承租人长期拖欠租金且经催告无效的情况下，依法行使不安抗辩权，达到保护自身合法利益的情况，故中区公司行为显然也存在过错。有鉴于此，双方均要求确认合同解除(包括车位、仓库租赁合同)，一审法院予以照准。
关于合同解除日期之确认，根据合同约定“除非本文另有规定，所有通知、要求、弃权书和根据租约发给一方的信函往来应以书面形式，并在下列时间应被断定为已经按租赁合同中规定的该方地址和传真正式发出，……”。现有证据证明，中区公司所邮寄解除通告邮寄至第一百货新楼五楼，但中区公司未能证明该地址为蜀菜公司指定的收件地，故一审法院认定应以蜀菜公司收到一审法院送达的起诉状副本之日(2013年8月31日)为合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中区公司依据合同约定，要求蜀菜公司支付租金、管理费、车位管理费、仓储租金之诉请，一审法院予以支持。诉讼中，中区公司自愿主张自2013年1月1日起至6月30日为租金、物业管理费、仓储租金等的期间，一审法院查无不当，予以准许。考虑到蜀菜公司自2013年1月11日起未能实际经营、结合蜀菜公司合同目的及双方过错程度，一审法院对此酌情判定。关于停车位的租金，中区公司未能提供证据证明实际保留至6月底，故一审法院以一月计；而水、电费问题，由于中区公司未能提供每月读表数的依据，考虑至2013年1月11日蜀菜公司已被迫停止经营，故除当月的水、电费应由蜀菜公司承担外，其他月份所发生的费用不应由蜀菜公司承担。关于中区公司所主张的复原费用及复原期间的占有费，因其仅提供询价报告，并未提供复原施工合同或实际给付凭证，且蜀菜公司对该费用真实性有异议，故对此诉请，一审法院不予支持。关于中区公司要求蜀菜公司承担免租期租金，考虑免租期到系合同完整履行时甲方给予乙方的优惠条件，且诉讼中中区公司提出免租期曾有展期事实，但未提供证据证明，故一审法院对此酌情予以判定。关于违约金，鉴于双方合同履行中均有过错，对此诉请，一审法院不予支持。关于蜀菜公司反诉要求中区公司返还押金、赔偿剩余期限装修残值、设计费，一审法院根据过错责任，中区公司擅自破坏评估现场的情况，结合评估报告，酌情予以判定。关于蜀菜公司主张的返还可移动财物及库存物品诉请，诉讼中蜀菜公司虽罗列设备、设施及库存物品清单，但未能提供购(进)货原始凭证、出(入)库原始记录，考虑到被封门之时蜀菜公司为经营状态，按一般常理，现场肯定具有维持其经营所需的设备、设施及库存物品，结合中区公司的行为导致蜀菜公司清点、评估、移交不能事实，综合本案实际情况及证据规则，对有能力提供证据而不予提供的，应承担对其不利于的法律后果。关于蜀菜公司反诉要求中区公司承担2012年12月至2013年1月经营损失的诉请，现有证据可以证明蜀菜公司本因经营亏损，需改变经营模式、采用厨房承包调整菜系、更换店名店招、重新装修等，故其提出的损失，无据可依，对此诉求，一审法院不予采纳。
综合考虑上述因素，一审法院作出如下判决：一、确认中区公司与蜀菜公司于2010年7月6日签订的《租赁合同》及《停车位租赁合同》、《储藏室租赁合同》于2013年8月31日解除；二、蜀菜公司应于判决生效之日起十五日内给付中区公司自2013年1月至6月止的租金461,542.50元；三、蜀菜公司应于判决生效之日起十五日内给付中区公司自2013年1月至6月止的物业管理费116,334元；四、蜀菜公司应于判决生效之日起十五日内给付中区公司2013年1月份的车位租金350元；五、蜀菜公司应于判决生效之日起十五日内给付中区公司自2013年1月至6月止的仓库租金1,871元；六、蜀菜公司应于判决生效之日起十五日内给付中区公司2013年1月的水费957.60元、电费10,319.28元；七、蜀菜公司应于判决生效之日起十五日内赔付中区公司免租期租金221,737.50元；八、对中区公司的其他诉讼请求不予支持；九、中区公司应于判决生效之日起十五日内返还蜀菜公司已付保证金462,712.50元(可与上述条款中蜀菜公司应付款相抵)；十、中区公司应于判决生效之日起十五日内赔付蜀菜公司装修残值440,045.60元；十一、中区公司应于判决生效之日起十五日内赔付蜀菜公司设计费60,000元；十二、中区公司应于判决生效之日起十五日内赔付蜀菜公司设备、设施及物品损失400,000元；十三、对蜀菜公司的其他诉讼请求不予支持。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据审理查明的事实，至2013年1月11日止，蜀菜公司确实存在拖欠一个月以上租金的情况，故依照合同约定中区公司有权提前解除涉案租赁合同。但根据涉案合同之约定，单方解除合同需以书面通知方式作出。因中区公司未提供能够证明其已在诉前发出解除合同通知的证据，故一审法院判决涉案合同自蜀菜公司收到本案起诉状副本之日(2013年8月31日)解除是正确的。据此，对蜀菜公司要求撤销一审判决主文第一项，改判涉案合同自2013年1月11日起解除的上诉请求，本院不予支持。自2013年1月11日至合同解除前，涉案合同虽继续有效，但因中区公司已于2013年1月11日采取了强制封门等措施，导致蜀菜公司无法按照合同目的对系争房屋进行使用、收益，故对2013年1月11日至合同解除前的租金、物业管理费、车位、仓库管理费、水电费等费用，中区公司再作主张，理由不能成立。一审中，中区公司起诉要求蜀菜公司支付自2012年12月1日至2013年7月12日的租金及相关费用(按六个月计算)，蜀菜公司承认其欠付2012年12月1日至2013年1月10日的上述费用，故蜀菜公司应当按约支付2012年12月1日至2013年1月10日的租金及相关费用。按照上述标准计算，蜀菜公司应支付中区公司租金164,250元、物业管理费41,400元，本院据此对一审判决主文第二项、第三项作相应改判。关于仓库租金，若按照上述标准计算，蜀菜公司应支付中区公司2,000元，一审法院认定为1,871元有误，因中区公司未对此提起上诉，故一审判决主文第五项可予以维持。关于车位租金和水费、电费，一审法院均按一个月计算，略低于蜀菜公司按约应付的金额，但因中区公司未就相关判项提起上诉，故一审判决主文第四项、第六项亦可不再改动。关于免租期租金，合同约定若因蜀菜公司原因导致合同被解除，中区公司有权主张装修免租期租金。现因双方对于合同解除均有过错，一审法院根据本案实际情况，酌情确定蜀菜公司应当支付部分免租期租金，处理并无不当，故本院对一审判决主文第七项予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第1619号民事判决主文第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项至第十三项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第1619号民事判决主文第二项、第三项、第八项；
三、上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上海中区地产有限公司租金人民币164,250元；
四、上海蜀菜行家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上海中区地产有限公司物业管理费人民币41,400元；
五、对上海中区地产有限公司其余诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币32,540元，反诉案件受理费人民币25,832.64元，评估鉴定费人民币30,000元，共计人民币88,372.64元，由上海中区地产有限公司、上海蜀菜行家餐饮管理有限公司各半负担人民币44,186.32元。
二审案件受理费人民币58,372.64元，由上海中区地产有限公司负担人民币23,349.06元，上海蜀菜行家餐饮管理有限公司负担人民币35,023.58元。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 彭 浩
审判员 高 胤
二〇一六年十二月二十八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……