＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第04196号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司，住所地北京市房山区嘉州水郡225号5层2-521。＼n法定代表人王礼学，总经理。＼n委托代理人马超，男，1981年4月29日出生。＼n委托代理人马文佳，北京继来律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）王文海，男，1962年9月27日出生。＼n委托代理人赵志华，北京市博维律师事务所律师。＼n上诉人北京市西南华宇建筑工程有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第01427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年10月，王文海起诉至原审法院称：2011年7月1日，我与北京市西南华宇建筑工程有限公司（下称华宇公司）签订土地及设备租赁协议，约定由华宇公司承租我厂区内全部土地、房屋及相关设备设施，年租金12万元，租期4年半；如华宇公司不能经营应提前3个月通知我，否则支付半年租金；合同期满后华宇公司应保证设备正常；华宇公司新建和华宇公司拆建的建筑面积进行相等置换。我已交租金12万元。我接手场地后，将原有340平方米猪舍及部分房屋拆除。2012年10月6日，华宇公司无故提出解除合同，给我造成重大损失，现水井无水，设备损坏，起诉要求确认合同解除时间，华宇公司补交2012年7月1日至同年10月6日租金31972元并支付违约金6万元；华宇公司赔偿受损房屋恢复、猪舍、机井重建及球磨机修复价值259802元及灭失的房屋损失19087元。＼n华宇公司答辩并反诉称：因对方原因，造成我公司无法经营，我方已于2012年1月提出退出，双方的合同已于2012年2月解除，现涉案场地由王文海妹妹和妹夫经营，并向王文海交租金，且使用我公司设备。合同约定我公司有权进行改建拆迁，王文海房屋无合法手续，不存在价值损害。水井在我公司移交时是完好的。我公司未违约，不同意王文海诉讼请求。出租方未按约定提供免费生产技术、培训、设备维护及原客户移交等服务，导致我公司不能正常生产，无奈我公司提出解除合同，出租方不让我公司拉走库存材料及设备。反诉要求王文海返还租金4万元、支付我公司补偿金5万元并返还我公司设备及库存材料。＼n针对华宇公司的反诉，王文海答辩表示不同意华宇公司的反诉请求。＼n原审法院经审理确认：双方达成的租赁协议合法有效。华宇公司无故提前要求终止合同，属违约行为，华宇公司应承担相应责任。华宇公司称是由于对方原因造成公司无法继续经营的主张缺乏证据支持，对此不予支持。关于合同解除时间，因华宇公司未提供充足证据证明其在2012年10月6日前曾提前3个月通知对方要求解除合同，故对其关于合同解除时间为2012年2月的主张不予支持。诉讼中王文海自认合同已于2012年10月提前解除，综合考虑，应认定合同已提前解除，具体解除时间应以王文海自认的2012年10月6日为宜。华宇公司应向王文海交付合同解除前所欠租金并按约定承担违约责任。华宇公司所建大棚应折抵其所拆除王文海猪舍相等面积。关于球磨机修复费用，考虑正常磨损及王文海一方有义务进行设备指导与维护等因素，酌定该笔费用由双方各负担50%。依双方约定，华宇公司所拆建筑物应与其所新建建筑物面积进行折抵，不足部分应折价补偿给王文海一方。因租赁协议中约定华宇公司有权对房屋进行拆建，故本案仅考虑所拆除建筑物的重置价，对王文海一方要求的房屋修复费用不予支持。经勘察水井无水，故水井修复费用应由华宇公司承担。华宇公司所建库房已被大风刮毁，丧失使用价值，故不能进行折抵。华宇公司关于对方建筑物无合法手续、不存在价值损害的辩解缺乏依据，不予支持。华宇公司关于王文海一方已实际将涉案场院重新租赁给他人的主张缺乏证据支持，不予支持。华宇公司将场院交给其职员王国良经营的行为应视为内部承包关系，与本案不属同一法律关系。关于华宇公司的反诉，因现无证据证明华宇公司已将场地及设备移交给王文海，故应视为场地及设备实际控制人为华宇公司，华宇公司应自行将其设备运走，如有争议可另行解决。因华宇公司无故先提出解除协议，即使其有前期投资（双方约定可进行折抵的除外）亦是为其正常经营需要，应由华宇公司自行承担，且华宇公司亦未提供充足的相关证据支持，故华宇公司要求返还租金、支付补偿金的反诉请求缺乏依据，不予支持。据此，原审法院于2014年2月19日判决：一、王文海与北京市西南华宇建筑工程有限公司于二零一一年七月一日签订的土地及设备租赁协议于二零一二年十月六日解除；二、北京市西南华宇建筑工程有限公司于判决生效后十五日内给付王文海建筑物重置价、水井修复费、设备维修费、租金及违约金等损失共计二十七万一千五百三十四元；三、驳回王文海其他诉讼请求；四、驳回北京市西南华宇建筑工程有限公司反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，华宇公司不服，上诉至本院称：我公司承租的涉案土地是农业用地，不能进行非农建设，故本案租赁合同应属无效合同；原审判决以王文海主张的解除合同时间即2012年10月6日为合同解除时间，缺乏依据；现场勘验时，存在我公司新建的149平方米库房，但原审法院认定被大风刮毁，丧失使用价值，未进行折抵，缺乏依据；我公司确实建有170平方米的库房，原审判决应当予以折抵；原审法院既判决违约金，又判决赔偿损失，上述两项重复判决，缺乏依据，故要求撤销原判，发回重审。王文海同意原判。＼n经审理查明：2000年12月29日，王文海与北京市房山区坨里镇辛开口村村民委员会签订租赁场地协议书，约定：租赁场地北至四亩地地界，南至化工厂火车站北房后往北，东至辛开口村北路马路水沟西帮，西至坡跟（下称涉案场地）；租用时间从2001年元月1日起至2015年12月31日止等内容。此后，王文海在涉案场地上注册个体工商户即北京市房山区坨里文海建材厂。＼n2011年7月1日，王文海（甲方）与华宇公司（乙方）签订土地及设备租赁协议，约定：由乙方承租涉案场地及房屋及水井、球磨机等相关设备设施，年租金12万元，租期4年半；甲方应向乙方提供免费生产技术、技术培训、设备维护及原经营客户移交等服务，配合乙方培训工人使用和操作设备；如乙方特殊情况不在经营，应提前3个月告知甲方，否则赔偿甲方半年租金；在租赁过程中，乙方应爱护设备、小心使用、不可私自拆卸，否则如有损坏由乙方负责维修，合同期满后乙方应保证设备正常；因乙方经营需要对甲方临建房屋重新改建拆建的，乙方新建的临建按相同面积置换给甲方。合同签订后，华宇公司即进入涉案场地进行准备工作并经营，并向王文海支付第一年租金12万元。＼n原审审理中，第一次现场勘验2013年5月29日，查明华宇公司将原有340平方米猪舍及房屋2间拆除（面积30.06平方米），新建大棚一座（建筑面积120平方米）及库房149平方米，球磨机内衬板有磨损约20块，院中水井现在没水。第二次现场勘验2013年11月30日，经查，149平方米库房彩钢顶已不存在，留有下部墙体，墙体东侧已倒。开庭审理中，双方均表示149平方米库房被大风刮毁。＼n审理中，王文海与华宇公司均认可系华宇公司提出提前解除租赁合同。但关于租赁合同提前解除的原因问题，王文海与华宇公司陈述不一。华宇公司称因王文海没有按照合同约定提供技术培训及原经营客户的移交，导致其公司无法正常生产经营，故提出解除租赁合同。对此，王文海表示不予认可，并提交考勤表、生产销量出库单、生产完工证等证据材料用以证明其完成了租赁合同约定的技术培训及原经营客户的移交等相关义务，双方租赁合同的解除系华宇公司单方无故解除。华宇公司对王文海提交的上述证据均不予认可，但未提交相反证据予以否认。＼n关于租赁合同解除时间，双方陈述不一。王文海认为华宇公司提出解除时间为2012年10月6日，并认为合同解除时间应为2012年10月6日。华宇公司认为其于2012年2月初口头提出解除合同，故租赁合同解除时间应为2012年2月初。王文海对此不予认可。华宇公司未提交证据证明其主张。＼n关于王文海主张其损失问题，原审审理中，经王文海申请，原审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司（下称评估公司）对华宇公司拆除的猪舍、房屋价值和损坏的球磨机、水井的恢复价值进行了评估，评估结果为：华宇公司拆除的2间房屋重置价为19087元，猪舍340平方米重置价为215550元，损害房屋拆除清理及场地平整费用2251.38元，水井恢复费用17602.02元，球磨机修复费用6800元。为此，王文海支付评估费6000元。＼n关于华宇公司上诉主张另建设有170平方米的库房，应当予以折抵的问题，经查在原审审理中，原审法院现场勘验时未记载存在上述170平方米的库房，且华宇公司对上述现场勘验记录并未提出异议。在本院审理中，华宇公司亦未提交充分证据证明其在承租期间确实建设了170平方米的库房。＼n经查，案外人王国良（王文海之妹夫）夫妇为华宇公司员工，自2012年3月，华宇公司将涉案场地、设备及人员交由王国良夫妇经营至今。华宇公司提交了2012年7月2日录音证据，该证据中谈话内容不完整，存在明显剪接情况，未体现双方已提前解除协议并将场地等交付王文海等情况。＼n另，在本院审理中，经本院向北京市房山区青龙湖镇辛开口村村民委员会书记询问涉案场地土地性质问题，答复：王文海从村委会承租的涉案土地系村里的荒地，可以用于开办企业，进行非农经营和建设。对此，华宇公司表示不予认可。＼n上述事实，有双方当事人陈述、租赁场地协议书、土地及设备租赁协议、保险证明、证人证言、勘验笔录、评估报告、照片、交接清单等证据在案佐证。＼n本院认为：王文海与华宇公司签订的土地及设备租赁协议系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。审理中，王文海与华宇公司均认可系华宇公司提出提前解除租赁合同。但关于租赁合同提前解除的原因，双方陈述不一，华宇公司称因王文海没有按照合同约定提供技术培训及原经营客户的移交，导致其公司无法正常生产经营，王文海存在违约行为，但王文海提交了考勤表、生产销量出库单、生产完工证等证据材料用以证明其完成了租赁合同约定的技术培训及原经营客户的移交等相关义务，华宇公司对王文海提交的上述证据虽均不予认可，但未提交相反证据予以否认，故对华宇公司关于王文海的违约行为导致租赁合同解除的主张，本院不予采信。华宇公司无故提出提前解除租赁合同，其应向王文海承担相应的违约责任。＼n关于租赁合同解除时间问题，双方陈述亦不一致。王文海认为华宇公司提出解除时间为2012年10月6日，并认为合同解除时间应为2012年10月6日。华宇公司认为其于2012年2月初口头提出解除合同，故租赁合同解除时间应为2012年2月初。对此，王文海表示不予认可。华宇公司未提交证据证明其主张，故原审法院以王文海自认的2012年10月6日作为租赁合同解除之日，并无不妥。因华宇公司未交纳2012年7月1日至10月6日的租金，故对于王文海主张华宇公司交纳2012年7月1日至10月6日的租金的诉讼请求，本院予以支持。依据租赁合同约定，华宇公司未提前三个月通知王文海要求解除合同，故对王文海要求华宇公司支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。＼n关于王文海主张的受损房屋恢复、猪舍、水井重建及球磨机修复、灭失房屋的损失问题，依据租赁合同约定，华宇公司所拆建筑物应与其所新建建筑物面积进行折抵，不足部分应折价补偿给王文海，原审法院依据现场勘验记载华宇公司建设情况及评估公司对华宇公司拆除的猪舍、房屋价值和损坏的球磨机、水井的恢复价值的评估结论，确定华宇公司给付王文海建筑物重置价、水井修复费的数额，并无不当。关于球磨机修复费用问题，原审法院考虑到正常磨损等因素，酌定该笔费用由华宇公司与王文海各负担50%，并无不妥。＼n关于华宇公司上诉称原审法院认定149平方米库房被大风刮毁，丧失使用价值，缺乏依据的问题，经查原审审理中，第一次现场勘验2013年5月29日，查明华宇公司新建有库房149平方米，但在第二次现场勘验2013年11月30日时，149平方米库房彩钢顶已不存在，留有下部墙体，墙体东侧已倒。开庭审理中，双方均表示149平方米库房被大风刮毁，故原审法院认定149平方米的库房丧失使用价值，不能进行折抵，依据充分，亦无不当。对于华宇公司的此项抗辩，缺乏依据，本院不予支持。＼n关于华宇公司上诉主张其确实另建设有170平方米的库房，应当予以折抵的问题，经查在原审审理中，原审法院现场勘验时未记载存在上述170平方米的库房，且华宇公司对上述现场勘验记录并未提出异议。在本院审理中，华宇公司亦未提交充分证据证明其在承租期间确实建设了170平方米的库房，故对华宇公司此项陈述，本院不予采信。＼n关于华宇公司主张违约金与赔偿损失不应重复判决的问题，首先支付违约金系华宇公司未提前3个月提出解除合同的原因所导致，其次支付赔偿费用系华宇公司新建建筑物面积不能全部折抵其拆除王文海原有建筑物面积，且存在水井已不能使用、球磨机损坏的问题所导致，故原审法院既判决违约金支付，也判决赔偿损失，并不存在重复之处，故对华宇公司的此项抗辩，缺乏依据，本院亦不予支持。＼n综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n评估费6000元，由王文海负担1000元（已交纳），由北京市西南华宇建筑工程有限公司负担5000元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。＼n一审案件受理费6900元，由王文海负担1800元（已交纳），由北京市西南华宇建筑工程有限公司负担5100元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费2100元，由北京市西南华宇建筑工程有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费9000元，由北京市西南华宇建筑工程有限公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李蔚林＼n代理审判员刘苑薇＼n代理审判员何江恒＼n二〇一四年五月十四日＼n书记员陈雪