＼n上海市普陀区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）普民四（民）初字第1490号＼n上海市普陀区人民法院民事判决书＼n（2013）普民四（民）初字第1490号＼n原告上海自立物业管理有限公司。＼n法定代表人管锦源，职务总经理。＼n委托代理人陈玺，上海中村律师事务所律师。＼n被告上海海建市政工程配套有限公司。＼n法定代表人王贵东，职务经理。＼n委托代理人凌伟群，该公司工作人员。＼n被告上海市普陀区社会保障卡服务中心。＼n法定代表人吴铁延，职务不详。＼n第三人上海克拉斯经济发展有限公司。＼n法定代表人管锦源，职务总经理。＼n委托代理人陈玺，上海中村律师事务所律师。＼n原告上海自立物业管理有限公司与被告上海海建市政工程配套有限公司（以下称“海建公司”），被告上海市普陀区社会保障卡服务中心（以下称“普陀社保中心”），第三人上海克拉斯经济发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海自立物业管理有限公司的法定代表人管锦源、委托代理人陈玺，被告海建公司的法定代表人王贵东、委托代理人凌伟群，第三人上海克拉斯经济发展有限公司的法定代表人管锦源、委托代理人陈玺到庭参加诉讼。被告普陀社保中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告上海自立物业管理有限公司诉称，本市铜川路房屋为上海中环投资开发（集团）有限公司所有并委托第三人负责经营管理。2000年5月28日起，原告接受第三人委托为系争房屋提供物业服务，其中1号楼东侧底楼及二层共587.34平方米区域由海建公司使用，物业费每年均由海建公司按双方口头协商的价格支付。起初考虑到系争房屋不产生额外收益，故原告按优惠价格以每月500元向海建公司收取物业费。2012年1月起，海建公司将其使用的区域向普陀社保中心出租，使原告的日常管理工作量极大增加，海建公司则每年可得租金近20万左右。考虑到上述不合理的状况，原告拟重新定制物业收费标准，经咨询，相关部门认为此类商业用房的物业费并无统一规定，如协商不成的，应视周边市场行情而定，故原告参照物业管理区域内其他同类业主的收费标准，按每月每平方米4.5元向海建公司、普陀社保中心收取物业费，却遭到两被告拒绝。原告认为，系争房屋其他业主出具的证明可证实原告提供了优质的物业服务并按市场标准收取物业费，根据公平对等原则，两被告应在物业管理区域内按与其他业主相同的标准支付物业费，现海建公司自2012年起拒绝履行该支付义务，而普陀社保中心是物业服务的受益者，故提起诉讼，请求判令：一、海建公司支付2012年1月1日起至2014年3月5日止的物业管理费（按每月每平方米4.5元计，底层88.92平方米，二楼498.42平方米，合计587.34平方米）；二、海建公司按银行同期贷款利率支付2012年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款利息；三、普陀社保中心对上述付费承担连带责任；四、两被告承担原告支付的律师费5000元；五、本案诉讼费由两被告负担。＼n被告海建公司辩称，一、对原告是系争房屋的物业管理方不持异议，但原告为被告提供的物业管理不到位，主要表现的方面有：被告的办公用房二楼窗口被污水管与雨篷遮蔽；原由被告安装并使用的大楼东侧大门被拆除，并搭建了临时房屋对外出租等，在上述问题未获解决之前，被告不同意支付物业管理费；二、被告自2003年开始使用系争房屋，当时由第三人提供物业管理，但物业费由原告收取，根据被告与第三人之间签订的《房屋管理使用合同》，物业费的计算标准为每年4000元。被告自2003年起至2011年12月一直按约定付费，其中2007年双方曾就物业费进行协商，原告要求将收费标准上调至每年6000元，当时被告在拆除临时建筑的问题上有求于原告，故按原告要求支付了费用，其中2008年1月至2011年6月的物业费于2011年11月30日补交。2012年1月起，因原告的物业管理存在上述问题，故被告开始拒绝缴费。2012年12月，原告通知被告物业费将上调，但在起诉之前，其并未告知确切的收费标准；三、如原告的物业服务标准能达到被告的要求，被告同意按原合同约定，以每年4000元的标准付费，如原告在改进服务质量的基础上拆除上述临时搭建，被告同意以每年6000元的标准付费，除非与被告协商一致，否则原告无权进一步提高收费标准，如双方对物业费收取标准协商不成的，被告可自行进行物业管理；四、经被告实地测量，系争房屋的实际使用面积为500平方米，而非原告所称的587.34平方米；五、2011年8月，海建公司与普陀社保中心签订租赁合同，将系争房屋面积的30%，约150平方米的场地向该中心出租，双方约定物业费由海建公司承担。综上所述，对原告的诉请不能同意。＼n被告普陀社保中心辩称，被告向海建公司租借办公用房，根据双方于2011年8月签订的租赁协议约定，租赁期间的物业费由海建公司承担，因此原告的诉请与己方无关，不参加本案的诉讼。＼n第三人上海克拉斯经济发展有限公司述称，一、第三人系上海中环投资开发（集团）有限公司的子公司，而原告系第三人的子公司，最初系争房屋由上海中环投资开发（集团）有限公司委托第三人管理，后为此专设了物业管理方，即原告公司。第三人对原告的诉请及陈述的事实与理由均不持异议；二、海建公司出具的《房屋管理使用合同》中第三人的公章真实性存疑，第三人的法定代表人亦从未见过此合同，故对该合同不予认可。＼n经审理查明，一、据原告提供的证据表明，本市铜川路房屋为商业办公用房，产权人上海中环投资开发（集团）有限公司于2000年委托第三人对该房屋进行经营管理。同年，第三人出具委托书，将上述房屋委托原告管理；二、2002年4月1日，第三人作为管理方、海建公司作为使用方，签订《房屋及场地管理使用合同》一份，对房屋坐落、管理期限、违约责任等作了约定，其中管理费定为每年4000元；三、根据原告与海建公司之间物业费结算的票据，2003年1月起至2007年6月止，海建公司按每年4000元的标准向原告缴费；2007年7月至12月、2008年上半年、2009年1月至2011年12月，海建公司按每年6000元的标准向原告缴费。2012年起海建公司不再向原告支付物业费用。2013年7月1日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。＼n另查明，一、2011年8月20日，海建公司与普陀社保中心签订“办公场所租赁协议”一份，约定海建公司将系争房屋中的部分向普陀社保中心出租，租期为三年，基础年租金为240000元，租赁期内的物业管理费由海建公司负担；二、原告起诉后，海建公司于2013年7月12日向原告发函一份，指出其物业管理中存在的问题，如七、八年内怠于垃圾清理工作；卫生间污水管道连续四、五年不能正常使用；2009年起房顶的污水渗漏至今未解决；临时搭建房屋未拆除等；三、案件审理过程中，因原告及第三人对海建公司提供的《房屋及场地管理使用合同》中第三人公章的真实性持有异议，经原告申请，本院委托相关鉴定机构对上述公章进行了鉴定，结论为：检材中需鉴定的印文与样本印文是同一枚印章所盖。原告与第三人对鉴定结论不持异议，但认为该合同系孤本，缺乏可比对性，且合同中的手书部分有事后添加之嫌疑，故对合同真实性与合法性不予认可；海建公司对鉴定结论不持异议。＼n本院认为，物业管理服务过程中，管理方应向业主提供适当的物业服务，接受服务方则应履行物业费的支付义务。根据本案查明事实、证据以及当事人的庭审诉辩称，原告接受第三人的委托对系争房屋进行物业管理、原告与海建公司之间存在物业管理服务关系的事实可以得到确认，则海建公司作为原告管理区域内接受服务的业主之一，理应向原告支付物业管理费。关于海建公司认为原告的物业管理服务不到位的辩称，本院认为依据不足，理由为：1、从当事人之间费用结算凭据可知，海建公司既然于2012年前向原告如数支付了物业管理费，表明其对原告提供的物业管理服务并不持有异议，而其又无确凿证据证实2012年后原告的服务质量及服务标准较之前有显著的下降；2、海建公司直至原告起诉后才致函指出其服务质量问题，而在此前并无证据表明海建公司不满于原告的物业管理；3、从海建公司于2013年7月12日向原告发函的内容可知，其所指出的物业管理问题，如垃圾清运、污水管道疏通等现象在2012年前已经发生，有的甚至发生在“近七、八年之间”，如其所述属实，则显然与其2012年前正常支付物业费的行为相矛盾；4、海建公司提出的一些要求，如“拆除临时建筑”等非属物业管理范畴之内。如上论述，海建公司拒付物业管理费的理由不充分，其拒付动机显然并不在于对物业管理服务质量的不满，故对被告的此类辩称意见本院不予采信。关于物业收费标准问题，本院认为，商业办公用房的物业管理方与业主在不违反法律强制性规定的前提下，可根据物业管理服务的具体内容，通过协商来确定物业费的标准。即使未以书面形式对收费进行约定，只要双方确实存在物业服务关系，并长期按一定标准实际结算的，可视为双方对结算的收费标准不持异议。本案中，原告与海建公司起初以每年4000元结算物业费，后调整为每年6000元，此结算标准已实际履行且出于双方自愿，应视为已成立的收费契约而具有法律约束力。如作为物业方的原告认为收费偏低、作为业主方的海建公司对服务不满的，双方可通过协商的方式变更甚至解除物业管理合同，但在此之前，海建公司拒绝或低于标准付费、原告单方提高收费标准的行为均与合同法原则相悖，故本院对双方的主张均不予采纳。综上所述，对原告要求提高收费标准的诉请不予支持，海建公司应按原标准继续支付物业管理费并承担相应的利息，利息的适用范围与计算方式由本院按物业费结算惯例酌定。至于原告的其他诉请，律师费的支出非诉讼所必须，且得益方为原告，故原告要求被告承担此类费用依据不足，本院不予支持；普陀社保中心使用房屋系基于其与海建公司之间的租赁关系，其与原告在物业管理方面无合同关系，故原告要求其为海建公司应付物管费承担连带责任的诉请与法无据，本院同样不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：＼n一、被告上海海建市政工程配套有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海自立物业管理有限公司支付2012年1月1日起至2014年3月5日止的物业管理费（以每年人民币6000元计）；＼n二、被告上海海建市政工程配套有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海自立物业管理有限公司支付物业管理费的利息（其中2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费利息自2013年1月1日起算至本判决生效之日止；2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理费利息自2014年1月1日起算至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计）；＼n三、对原告上海自立物业管理有限公司的其余诉请不予支持。＼n本案鉴定费人民币2000元，由原告上海自立物业管理有限公司负担。＼n本案受理费人民币1253元，由原告上海自立物业管理有限公司、被告上海海建市政工程配套有限公司各半负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判长陆敏＼n审判员曹彬＼n人民陪审员张凤珠＼n二〇一四年三月二十一日＼n书记员蒋平＼n附相关法律条款＼n《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。＼n审判长郝晓鹃＼n审判员曹彬＼n人民陪审员张凤珠＼n二〇一四年三月二十一日＼n书记员蒋平＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。