广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第552号
上诉人（原审被告）：崔志坚，男，汉族，1972年2月25日出生，身份证住址：广州市番禺区康乐路康裕园六街*座*梯***房。
被上诉人（原审原告）：曾丽芬，女，汉族，1975年4月24日出生，身份证住址：广州市番禺区石碁镇金龙路金山村段金山上街十五巷**号。
委托代理人：郑建军，广东金本色律师事务所律师。
委托代理人：刘文芳，广东金本色律师事务所律师助理。
上诉人崔志坚与被上诉人曾丽芬因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月30日，崔志坚作为出租人（甲方），曾丽芬作为承租人（乙方），签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在番禺区西环路204号之一的房产（以下简称为涉讼商铺）出租给乙方作家具销售用途使用，建筑面积75平方米；租赁期限从2012年6月1日至2015年5月30日；每月租金3200元；租金按月结算，乙方在每月第一日前以现金方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳6400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方有擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租赁一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。另手写约定：乙方转租商铺须经甲方书面同意；该商铺的管理费由乙方支付；现第二出租方崔志坚经第一出租方梁某同意，将座落在西环路204号铺转分租给承租方曾丽芬经营使用，约75平方米（含二楼隔层），租赁税由出租方交付；出租方应尽快协助承租方办理本铺的营业执照等有关证件，如签合同后迟迟不办理或其他原因造成承租方无法正常经营，视出租方违约，出租方应退回承租方的所有费用（包括转让金、保证金、租金）且赔偿承租方装修、经济损失；本铺之前的债权债务或一切任何纠纷与承租方曾丽芬无关。合同签订后，曾丽芬向崔志坚支付了6400元保证金及l0000元转让装修费。
2012年8月21日，崔志坚以曾丽芬拖延支付租金且连夜搬走全部货物不再开铺为由起诉至原审法院，要求曾丽芬支付2012年8月份的租金、赔偿损失及交还涉讼商铺。2012年11月12日，原审法院作出（2012）穗番法民三初字第1670号《民事判决书》，认定曾丽芬虽然抗辩称其已在2012年8月8日搬离了涉讼商铺，将钥匙留在商铺内并电话告知了曾丽芬，但曾丽芬对此未予举证证实，且双方并未办理交接手续，故确认曾丽芬尚未将商铺交还给崔志坚，判令解除曾丽芬与崔志坚签订的《广州市房屋租写呈合同》。曾丽芬应于该判决发生法律效力之日起十日内将涉讼商铺交还给崔志坚。曾丽芬、崔志坚双方均未对上述判决提出上诉，该判决已发生法律效力。
2012年12月28日，崔志坚又以曾丽芬拖欠租金为由提诉至原审法院，要求曾丽芬支付2012年9月、10月、11月三个月的租金9600元。原审法院于2013年3月21日作出（2013）穗番法民三初字第80号民事判决书，认为曾丽芬未能举证证实其于（2012）穗番法民三初字第1670号民事判决作出之后已向崔志坚收回了涉讼商铺，而崔志坚自认其在收到前述判决书之后十五日后自行收回了涉讼商铺，故曾丽芬应按合同约定的租金标准向崔志坚支付其交还商铺前的租金，判令曾丽芬向崔志坚支付涉案商铺9-11月的租金共计9600元。曾丽芬因不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该案尚在审理之中。
2013年4月11日，曾丽芬以崔志坚不能提供涉讼商铺的合法产权证明，且涉讼商铺地址已被崔志坚注册办理了营业执照，导致其无法办理涉讼商铺的营业执照及无法正常营业为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、崔志坚向曾丽芬返还保证金6400元、转让装修费10000元；2、本案诉讼费用由崔志坚承担。
原审诉讼中，曾丽芬称转让装修费即顶手费，崔志坚对此不予认可，认为装修费为涉讼商铺安装铁闸门、灯、货架等的实际装修费用。
针对双方所争议的涉讼商铺办理营业执照的问题。曾丽芬称其在签订租赁合同后即向工商部门申请办理营业执照，但工商部门要求须出具产权证明才能予以办理。因崔志坚未向其提供涉讼商铺的合法产权证明，且崔志坚已在涉讼商铺地址上办理了营业执照，因此导致其无法办理营业执照，无法使用涉讼商铺进行正常经营。崔志坚对此不予确认，认为如果曾丽芬有向工商部门申请办理营业执照，应该有退办回执，但曾丽芬未能提供该证据，因此曾丽芬所述不属实；此外，其办理营业执照的地址为广州市番禺区西环路204号，与涉讼商铺的地址广州市番禺区西环路204号之一为两个地址，并不影响曾丽芬办理涉讼商铺的营业执照，曾丽芬是因自身经营不善失去信心才没有去办理营业执照的。为此崔志坚提供了四份印花税完税证原件，用以证实其就广州市番禺区西环路204号和广州市番禺区西环路204号之一两个地址分别向相关部门缴纳了办理营业执照所需的印花税。以上四份印完税证的填发日期均为2012年7月10日，注册类型均为出租屋，委托代征单位处均加盖广州市番禺区沙头街流动人员和出租屋管理服务中心办证专用章，税务机关处均加盖广州市番禺区地方税务局征税专用章；票证号为（201l-1）粤地2304421339的完税证载明：纳税人名称为梁某，地址为沙头街西环路204号，税种为印花税，实缴金额为155.00元；票证号为（2011）粤地230442134O的完税证载明：纳税人名称为崔志坚，地址为沙头街西环路204号，税种为印花税，实缴金额为155.00元；票证号为（2011-1）粤地2304421341的完税证载明：纳税人名称为崔志坚，地址为沙头街西环路204号之一，税种为印花税，实缴金额为60.84元；票证号为（2011-1）粤地2304421342的完税证载明：纳税人名称为曾丽芬，地址为沙头街西环路204号之一，税种为印花税，实缴金额为60.84元。曾丽芬对上述四份完税证的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为上述税费是崔志坚自行缴纳的，即使以曾丽芬的名义办理，也是未经曾丽芬认可的，并且崔志坚缴纳税费并不能证明崔志坚协助曾丽芬成功办理了涉讼商铺的营业执照。
此外，对于涉讼商铺的权属情况，崔志坚提交了广州市番禺区市桥街丹山村民委员会分别于2009年4月8日、2013年11月1日和2012年5月10日出具的《证明》及加盖丹山村股份经济合作社公章的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》复印件，证实涉讼商铺为广州市番禺区市桥街丹山村股份经济合作社所有。崔志坚陈述，涉讼商铺是由梁潮向广州市番禺区市桥街丹山村股份经济合作社承租后转租给其使用的，曾丽芬在签订合同时是知悉该商铺的产权情况的，因此双方在合同中也有明确约定，而且崔志坚是与曾丽芬一起去出租屋管理中心办理了涉讼商铺的登记备案手续。曾丽芬对以上三份证明不予确认，认为该证据只能证明梁某同意转租或分租，不能证明涉讼商铺属于丹山村股份经济合作社所有，也不能证明该社同意崔志坚转租或分租；对《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》的真实性无异议，但认为不能证明涉讼商铺位于以上地块上，承租商铺时崔志坚声称商铺为梁某所有并已经过梁某同意转租，但崔志坚并不能出具该商铺的产权证明。
原审法院认为，曾丽芬、崔志坚于2012年5月30日签订的《广州市房屋租赁合同》已由（2012）穗番法民三初字第1670号《民事判决书》判令解除，且该判决书现已发生法律效力。根据该合同第四条的约定，崔志坚应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回曾丽芬，由于合同中未约定其他崔志坚应当没收保证金的情形，故曾丽芬要求崔志坚向其退还6400元保证金，有理有据，予以支持。
对于曾丽芬要求崔志坚退还转让装修费10000元的诉请。曾丽芬主张崔志坚无法提供涉讼商铺的合法产权证明并已在涉讼商铺地址上办理了营业执照，导致其无法办理营业执照，应根据前述租赁合同约定向其退还转让装修费。原审法院认为，首先，曾丽芬主张其在签订合同后向工商部门申请办理营业执照，因未能提供涉讼商铺合法产权证明而被拒，但曾丽芬对此既未能提供相关证据证实其曾向工商部门申办过营业执照，亦未能举证证实系因没有商铺产权证明而致无法办理；此外，根据崔志坚提交的四份印花税完税证原件反映，涉讼商铺的地址为沙头街西环路204号之一与崔志坚已办理营业执照的地址沙头街西环路204号是分开缴纳办证印花税的，曾丽芬对此亦无法举证证实其未能在涉讼商铺上办理营业执照系因崔志坚在前述地址上办理了营业执照所致。故，曾丽芬对此应承担举证不能的不利后果。其次，曾丽芬作为承租人及办理营业执照的主要义务人，明知自己租赁涉讼商铺的租赁目的，在承租时则应对涉讼商铺履行审慎注意义务，承租后应充分履行合同义务，故，曾丽芬对导致租赁合同未能继续履行存在其自身的过错，应承担相应的责任。综上，由于曾丽芬未能举证证明崔志坚存在拒不协助其办理营业执照或有其他行为导致曾丽芬无法正常经营，故曾丽芬要求崔志坚向其退还转让装修费的诉讼请求，证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第二条、第七十条的规定，于2013年7月10日作出如下判决：一、崔志坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向曾丽芬退还广州市番禺区西环路204号之一商铺的租赁保证金6400元；二、驳回曾丽芬的其余诉讼请求。本案受理费105元，由曾丽芬负担64元，由崔志坚负担41元。
判后，上诉人崔志坚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、
原审法院根据租赁合同第四条的约定，认定崔志坚应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回曾丽芬错误。原审法院明显忽略该租赁合同是国土资源和房屋管理局的格式化合同，租赁双方为了公平公正在合同后面用手写加注了第2条：出租方应尽快协助承租方办理本铺的营业执照等有关证件，如签合同后迟迟不办理或其他原因做成承租方无法正常经营。视出租方违约出租方应退回承租方的所有费用（包括转让金、保证金、租金）且赔偿承租方装修，经济损失。也就是退回保证金必须是崔志坚（即出租方）有违约行为的前提条件下才退回保证金。在本次租赁纠纷中，（2013）穗中法民五终字第2469号判决（该判决已生效）也明确崔志坚（即出租方）没有违约行为，而曾丽芬有欠租事实也就是违约行为，所以原审法院处理错误。二、曾丽芬和崔志坚签署的租赁合同中约定甲方（崔志坚）解除合同后可以主张的赔偿包括：曾丽芬的装修期和收回商铺后的空置期的损失。由保证金作赔偿，保证金是保证双方履行合同的款项。三、崔志坚（即合同的出租方）是守约方却要承受装修期的租金和再出租的空置期租金的损失，而违约方曾丽芬却可以取回合同保证金，并不公平。据此上诉请求：撤销原审判决第一项。
被上诉人曾丽芬答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，崔志坚确认按照合同约定，曾丽芬违约要承担的违约责任是合同第六条第4点的约定：“发现乙方（曾丽芬）擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方（崔志坚）可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”。崔志坚表示尽管合同没有约定其有权没收保证金，但保证金是保证合同完整履行，所以其有权要求没收。
本院认为，本案二审争议的焦点是崔志坚是否有权没收保证金。因崔志坚与曾丽芬签订的《广州市房屋租赁合同》已由生效判决判令解除，根据上述租赁合同的约定，在租赁期满或者解除合同之日，崔志坚应将保证金退还给曾丽芬，故原审法院判令崔志坚退还曾丽芬保证金，并无不当，本院予以维持。崔志坚在二审中亦确认，曾丽芬违约，其享有的权利是“解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”，双方签订的合同并未赋予崔志坚在曾丽芬违约的情况下，有权没收保证金。故崔志坚以曾丽芬违约为由，要求没收曾丽芬缴纳的保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人崔志坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年三月××日
书 记 员 李 焕