广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9562号
上诉人（原审被告）：李诗卉
委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯效影，广东广和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：曾宣科
委托诉讼代理人：孙杨，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟国，广东卓建律师事务所实习律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托诉讼代理人：谢渊，该公司员工。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳福田支行。
主要负责人：伦荣生。
委托诉讼代理人：曾清华，广东中深律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄水生，广东中深律师事务所律师。
上诉人李诗卉因与被上诉人曾宣科、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、中国工商银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称工行福田支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2245号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李诗卉上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回曾宣科的所有诉讼请求；二、曾宣科承担本案一、二审案件受理费、保全费等所有的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为李诗卉违约属于认定事实错误。（一）本案应当是曾宣科违约。双方签订的《二手房买卖合同》中：1、第四条约定了“一次性支付本条约定楼款，买方须于2015年5月23日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款人民币贰佰叁拾伍万元整支付至第四条所述的监管机构指定的账户中”；2、第五条约定了“在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月23日（含当日）”。曾宣科并未按照约定于2015年5月23日之前（含当日）一次性支付除定金之外的全部楼款235万元，而李诗卉确实一直按约定履行义务。（二）案外人甘小丽与李诗卉变更《二手房买卖合同》第四条并签订《补充协议书》的行为，对李诗卉与曾宣科之间《二手房买卖合同》的履行无约束力，同时李诗卉已经行使撤销权。2015年4月23日，案外人甘小丽（冒充签名）与李诗卉变更《二手房买卖合同》第四条（即划除该条约定）并签订《补充协议书》，由于案外人甘小丽没有代理权限且曾宣科在一审终结前均未认可或追认案外人甘小丽的代理权限，因此，案外人甘小丽的无权代理行为对李诗卉与曾宣科之间《二手房买卖合同》的履行无约束力。同时李诗卉在曾宣科违约的情况下，已经行使了撤销权。（三）退一步讲，假设案外人甘小丽有曾宣科的代理权，《补充协议书》关于“除定金之外第一笔付款房款人民币120万元”的约定的确切意思也是“房款人民币120万元于2015年5月25日，买方直接以银行转账的方式支付到卖方指定的银行账户中；或房款人民币120万元在卖方赎完楼并取得房产证时，买卖双方于国土局办理过户手续当日，买方直接以银行转账的方式支付到卖方指定的银行账户中；房款人民币120万元的支付具体时间以前述两个时间点较早的为准”；另外该约定并未对李诗卉与曾宣科办理递件过户时间进行约定，具体的递件过户时间应当以《二手房买卖合同》第五条的约定为准。二、再退一步讲，假设按照《补充协议书》的约定属于李诗卉违约，李诗卉的违约责任也仅是退还曾宣科已经支付的款项。《补充协议书》的第二条对《二手房买卖合同》主要作了两处修改：1、将《二手房买卖合同》第四条约定的“一次性付款的付款方式”改为“分两期付款的付款方式”。2、将《二手房买卖合同》第十一条约定的“卖方违约责任承担方式：按日万分之五或成交价20%或赔付定金”改为“如因卖方原因导致房产无法顺利完成交易的，卖方应将所有买方已支付的款项退还给买方。”作上述修改是双方妥协的结果，即“李诗卉让步同意曾宣科分期付款，曾宣科让步同意李诗卉的违约责任降低为仅是退还已收款项”，因此，一审再次认定事实错误。
曾宣科辩称，一、双方当事人的真实意思表示为：无论是支付首期款还是办理递件过户手续、赎楼并取得房产证都是先决条件。二、关于甘小丽代理权，曾宣科在一审中对所提交的全部证据包括双方签订的合同及补充协议已全部确认；曾宣科的代理人在一审当庭也确认了甘小丽的代理权；曾宣科在一审第一次庭审后提交了证据《二手房买卖合同及补充协议书签字的情况说明及确认书》，即曾宣科再次确认甘小丽的代理权；最重要的是，李诗卉在其起诉曾宣科的另外案件中[（2016）粤0304民初8440号]，其在法官当庭询问情况下已经确认了双方签订的合同及补充协议，并且没有行使过撤销权。三、李诗卉严重违约，理应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。
工行福田支行辩称，工行福田支行在足额收到抵押债权及利息等相关费用后将出具同意解除涉案房产抵押登记的书面证明。
曾宣科向一审法院起诉请求：一、李诗卉继续履行与曾宣科签订的合同编号为201331的《二手房买卖合同》，办理涉案房产的赎楼及协助曾宣科办理涉案房产的房地产权过户等相关手续并将涉案房产交付给曾宣科；二、李诗卉向曾宣科支付违约金（暂计至2015年10月18日止为235200元)；三、李诗卉承担本案全部诉讼费用。庭审时，曾宣科明确自2015年7月24日起计算迟延履行违约金。
一审法院认定事实：2015年4月23日，曾宣科（买方）与李诗卉（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将其名下的房产转让给买方，转让成交价为240万元；买方同意在合同生效之日向卖方支付定金5000元，生效后三日内再支付45000元，定金交由第三方托管；付款方式按双方签署的补充协议支付楼款；在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月23日；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起20日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；该物业没有租约；买方自愿支付全部费用；卖方应当于收齐全部楼款后三天内（不含交楼押金）将该物业交付予买方，并结清水电气费、物业管理费等；如买方未按合同约定履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万份之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条备注，买卖双方签署的补充协议具有同等的法律效力。
同日，双方签署《补充协议书》约定，合同第四条付款方式更改为：房款人民币120万元于2015年5月25日，或在卖方赎完楼并取得房产证时，以较早日期为准，买卖双方于国土局办理过户手续当日，买方直接以银行转账的方式，支付到卖方指定的银行账户中。且剩余房款1150000元于同日在银行监管，待买卖双方完成过户手续，卖方将房地产交付于买方当日，将此监管资金支付给卖方。如因卖方原因导致房产无法顺利完成交易的，卖方应将所有买方已支付的款项退还给买方主。双方确认经纪方已告知在该物业尚处于抵押状态时，买方将大笔购房款提前直接支付卖方可能面临后续交易无法顺利完成，或发生该物业被第三方查封等风险，但买卖双方仍要求按照此种方式进行交易，若买方因此种交易方式导致任何损失，由买卖双方自行协商解决。本补充协议与曾宣科合同不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议没有约定的，双方仍按原合同履行。
同日，曾宣科、李诗卉与中原公司签署《资金托管协议》约定，将定金5万元交由中原公司监管，中原公司于2015年4月24日或之前完成查询该物业的状态的手续，并最迟于2015年4月29日或之前将托管的定金5万元交付于卖方。
2013年4月22日，李诗卉向曾宣科开具收据，确认收到曾宣科支付的购房定金5000元。次日，李诗卉向曾宣科开具收款收据两张，分别确认收到曾宣科支付的定金40000元、5000元。目前，涉案定金仍在李诗卉处。
2015年8月14日，中原公司向李诗卉发《履行催告函》称，根据合同约定，卖方自行筹资还清银行欠款，现房子至今未赎楼导致合同无法继续履行。现经我司业务人员多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续。我司认为，阁下未按合同约定履行义务，属阁下单方违约，故我司特此致函，请阁下尽快履行合同义务，否则因此引致的法律后果由阁下自行承担。
2015年9月25日，曾宣科向李诗卉发出《履约催告函》称，根据合同约定，卖方自行筹资还清银行欠款，现房子至今未赎楼导致合同无法继续履行。现经本人及中原地产业务人员多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续。本人认为，阁下未按合同约定履行义务，属阁下单方违约，故本人特此致函，请阁下于2015年10月10日之前与本人联系继续履行合同义务，否则因此引致的法律后果由阁下自行承担。
庭审中，李诗卉确认收到上述两份《履约催告函》，但主张已过合同履行期限。中原公司陈述，2015年5月25日曾宣科的助理及中原公司员工就120万元首期款的支付问题与李诗卉电话联系，李诗卉称赎不了楼，从2015年6月开始，就再也联系不上李诗卉。
另查，李诗卉于2012年10月30日购买涉案房产，于2012年11月21日取得房地产证（编号为深房地字第××号）。
2012年11月12日，李诗卉与工行福田支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定李诗卉向工行福田支行贷款100万元用于购买涉案房产，借款期限为360个月，并以涉案房产作为抵押担保。
2012年12月6日，涉案房产抵押登记给工行福田支行。
同日，工行福田支行向李诗卉发放贷款100万元。
又查，2015年4月23日，李诗卉向工行福田支行递交《个人贷款提前还款申请审批表》，申请提前还清全部贷款，但并未提前还清贷款。
截止2016年10月6日，涉案房产仍处于抵押状态，李诗卉仍在正常偿还按揭贷款，目前尚欠工行福田支行贷款本金940878.99元。
再查，曾宣科为深圳户籍，以家庭为单位目前在深圳市无房产。曾宣科提交的银行存款证明显示，曾宣科具有一次性付款能力。
2016年4月6日，李诗卉以曾宣科为被告另行向该院提起诉讼，案号为（2016）粤0304民初8440号，其诉讼请求为：1、解除双方的房屋买卖合同；2、曾宣科支付违约金48万元；3、曾宣科承担诉讼费。目前，该案仍在审理过程中。
一审法院认为，曾宣科与李诗卉签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，曾宣科已依约支付了定金，因涉案房产处于按揭抵押状态，因此提前还清贷款并注销抵押登记是双方能够顺利完成过户的必要条件，争议的焦点在于是曾宣科主张的李诗卉先赎楼、曾宣科再支付首期款120万元，还是李诗卉主张的曾宣科先支付120万元首期款、曾宣科再赎楼。
关于违约责任的认定问题。双方签署的《补充协议书》约定，“合同第四条付款方式更改为：房款人民币120万元于2015年5月25日，或在卖方赎完楼并取得房产证时，以较早日期为准，买卖双方于国土局办理过户手续当日，买方直接以银行转账的方式，支付到卖方指定的银行账户中”，该条款的真实意思是，在2015年5月25日之前，或者李诗卉完成赎楼手续并取得房地产证时，哪个时间在先，双方应办理递件过户手续，在办理过户手续当日曾宣科向李诗卉转账支付120万元首期款，可见，无论是支付首期款，还是办理递件过户手续，赎楼并取得房地产证都是先决条件。李诗卉于2015年4月23日向工行福田支行递交了提前还贷申请，即便按其所述，提前还贷需要提前三十天申请，按照银行正常的还贷流程，在2015年5月25日之前也足以完成赎楼手续，但截止该日李诗卉因自身原因仍未完成赎楼手续，导致涉案合同不能继续履行。李诗卉抗辩曾宣科应先支付120万元首期款、其后赎楼，与合同文义不符，该院不予采信。此后，中原公司及曾宣科分别于2015年8月14日和9月25日向李诗卉发出《履约催告函》，催告李诗卉继续履行合同义务，但李诗卉不予理会，截止庭审日，仍未完成赎楼手续，李诗卉的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。在曾宣科具有购房资格和一次性付款能力的前提下，曾宣科请求李诗卉继续履行合同，于法有据，该院予以支持。关于合同履行的顺序，因涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人的合法权益应予保护，故应先还清抵押贷款注销抵押登记，在李诗卉拒不赎楼的情况下，曾宣科可以代为赎楼，有关赎楼款项从应付购房款中予以扣除，再由曾宣科向李诗卉付清购房款，双方办理递件过户手续，过户的所有税费由曾宣科承担。之后，李诗卉应结清涉案房产有关水电气费、物业管理费等，将涉案房产交付给曾宣科。
关于迟延履行违约金。合同约定如卖方未按合同约定的期限履行义务，应以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，合同虽然约定双方办理递件过户手续最晚不得迟于2015年7月23日，但鉴于曾宣科在2015年9月25日向李诗卉发出的《履约催告函》中要求李诗卉在2015年10月10日之前继续履行合同义务，可以视为曾宣科给予了李诗卉履约宽限期，故该院认定李诗卉应从2015年10月11日起以转让成交价为基数按日万分之五向曾宣科支付迟延履行违约金，截止2016年10月10日，迟延履行违约金应为439200元（2400000×0.5‰×366），之后应计至实际交房之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李诗卉应于该判决生效之日起五日内向工行福田支行还清涉案房产的抵押贷款（具体金额以银行出具的还款清单为准），在李诗卉拒不履行的情况下，曾宣科可以代为还款，工行福田支行应予配合，并在涉案房产贷款还清后五日内协助办理注销涉案房产的抵押登记手续；二、曾宣科应于涉案房产抵押登记手续注销后五日内向李诗卉一次性支付剩余购房款（扣除已付定金5万元，如曾宣科代为赎楼的，还应扣除赎楼款）；三、李诗卉应于收到全部购房款后五日内与曾宣科一起向产权登记部门递交产权过户资料，将房产转移登记至曾宣科名下，并结清涉案房产的水电气费、物业管理费等全部费用，将涉案房产交付给曾宣科；四、李诗卉应于该判决生效之日起五日内向曾宣科支付迟延履行违约金439200元（暂计至2016年10月10日，之后以成交价2400000元为基数，按日万分之五计至实际交房之日止）五、驳回曾宣科的其他诉讼请求。当事人如未按该判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。本案受理费27882元、保全费5000元（均已由曾宣科预交），均由李诗卉负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另外，李诗卉在二审中提交了：证据一、（2015）深证字第94341号《公证书》、《公证费发票》、《公证费刷卡单》，证明李诗卉为了委托深圳市深房融通投资担保有限公司及该公司的工作人员办理涉案房屋的赎楼事宜，而于2015年6月4日在深圳市公证处办理了“赎楼委托公证手续”。证据二、视频及视频笔录，李诗卉最快只能于“2015年6月1日”完成赎楼。曾科宣的质证意见为：这些证据不是新形成的证据，已经过了举证期限，且都不能证明其证明目的。工行福田支行的质证意见为：无法核实证据的真实性。
本院认为，李诗卉与曾宣科于2015年4月23日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：合同履行过程中的违约责任如何认定。
首先，关于《补充协议书》的效力问题。2015年4月23日，案外人甘小丽代曾宣科与李诗卉签订了《补充协议书》，曾宣科在本案一审起诉时将该《补充协议书》作为证据提交。李诗卉称根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，曾宣科的追认无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款规定：“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”而本案中，李诗卉并未催告曾宣科追认，也未在曾宣科提起本案诉讼前行使撤销权，曾宣科将《补充协议书》作为证据提起诉讼的行为表明其追认案外人甘晓丽代其签署《补充协议书》。故《补充协议书》不存在无效的情形，双方当事人均应严格履行。
其次，《补充协议书》明确约定对合同第四条付款方式进行更改，即“房款人民币120万元于2015年5月25日，或在卖方赎完楼并取得房产证时，以较早日期为准，买卖双方于国土局办理过户手续当日，买方直接以银行转账的方式，支付到卖方指定的银行账户中”，根据变更后的约定，买方支付120万元房款的时间应为“办理过户手续当日”，李诗卉在此之前应当完成赎楼并取得房地产证。李诗卉辩称其最快只能在2015年6月1日完成赎楼，而实际情况是，在双方合同约定的办理递件过户手续最晚日期2015年7月23日其仍未完成赎楼。2015年8月和9月，在中原公司和曾宣科的催告下，李诗卉仍未履行赎楼义务。故李诗卉违约行为明显，应根据约定承担违约责任。
再次，李诗卉辩称双方的《补充协议书》对违约责任进行了变更，即改为“如因卖方原因导致房产无法顺利完成交易的，卖方应将所有买方已支付的款项退还给买方”。对此，本院认为，该条款只是强调在卖方违约的情况下，卖方应当退还已收取的款项，并未明确约定免除《二手房买卖合同》约定的违约责任，李诗卉仍应按照《二手房买卖合同》的约定承担违约责任。
综上，李诗卉的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27882元，由上诉人李诗卉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年八月四日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。