＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第04991号＼n上诉人（原审被告）东方通汇（北京）投资有限责任公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街298号盈地大厦601室。＼n法定代表人白洪兵，总经理。＼n委托代理人张威，北京市通商律师事务所律师。＼n委托代理人肖薇，女，1955年5月27日出生，东方通汇（北京）投资有限责任公司职员。＼n被上诉人（原审原告）管抗美，男，1952年10月14日出生。＼n委托代理人陈志杰，北京市文思律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）北京中冶世纪房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区东四西大街46号1625室。＼n法定代表人刘志军，董事长。＼n委托代理人李晓虹，女，1954年12月10日出生，北京中冶世纪房地产开发有限责任公司职员。＼n委托代理人姜彦，女，1958年12月19日出生，北京中冶世纪房地产开发有限责任公司职员。＼n原审第三人钱桂宝，男，1954年9月25日出生。＼n委托代理人程斌，北京观道律师事务所律师。＼n委托代理人程占军，北京观道律师事务所律师。＼n原审第三人北京王府井置业投资有限公司，住所地北京市东城区北池子大街15号。＼n法定代表人魏庆麟，董事长。＼n委托代理人赵建军，北京祥伦律师事务所律师。＼n委托代理人冯会娟，北京祥伦律师事务所律师。＼n东方通汇（北京）投资有限责任公司（以下简称东方通汇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第03139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，东方通汇公司之委托代理人张威、肖薇，管抗美之委托代理人陈志杰，北京中冶世纪房地产开发有限责任公司（以下简称中冶公司）之委托代理人姜彦，钱桂宝之委托代理人程占军，北京王府井置业投资有限公司（以下简称王府井置业公司）之委托代理人赵建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年2月，管抗美起诉至原审法院称：2003年12月28日，我与中冶公司签订编号为281290的《商品房买卖合同》，购买北京市东城区东四路口东南角的盈地大厦一层003号房屋，建筑面积230平方米。2006年5月29日，第三人钱桂宝代表我与东方通汇公司及中冶公司签订《商品房买卖合同解除协议》及补充协议，约定将该房屋产权转让给东方通汇公司。上述协议签订后，我协助第三人钱桂宝按照约定办理了相关手续，东方通汇公司取得包括该房屋在内的盈地大厦的整体产权，但其至今未向钱桂宝或我支付剩余合同款14400000元。根据合同约定，东方通汇公司应于2006年7月6日付清余款，但至今未付，已严重侵害了我的合法权益。按照《商品房买卖合同解除协议》约定的每平方米房屋均价44000元和我的房屋面积230平方米计算，我应获得10120000元。东方通汇公司超期未支付合同款，按照合同约定应向我支付违约金。现我请求人民法院判令东方通汇公司支付合同款10120000元，并按上述款项的每日万分之三标准支付自2006年7月6日至判决生效之日的违约金。＼n东方通汇公司辩称：根据北京市高级人民法院（2013）高民终字第4号民事裁定书，认定《商品房买卖合同解除协议》只包括钱桂宝、管抗美、杨永斌、王迎春的四份商品房买卖合同，并不包括北京中金顺达贸易有限公司（以下简称中金顺达公司）的合同。本案第三人钱桂宝作为签约代表曾向北京市东城区人民法院起诉要求确认《商品房买卖合同解除协议》无效，经法院主持达成调解协议，约定钱桂宝的编号为281285号商品房买卖合同以6800000元予以解除，其余三份合同的纠纷另行解决。钱桂宝作为签约代表，也数次承认解除协议只包括四份商品房买卖合同，其对事实的承认应作为定案依据，没有相反证据不得推翻。2006年5月29日，东方通汇公司将1000万元汇入中冶公司和王府井置业公司为收取盈地大厦5亿元购楼款的共管账户中。同日，中冶公司以“收购钱桂宝面积首付款“的名义从共管账户支取500万元，此系解除协议约定的第一笔付款。2006年5月30日，东方通汇公司又将500万元汇入共管账户中。同日，中冶公司以“支付钱桂宝收购款“为名义从共管账户中支取1000万元，此系解除协议约定的第二笔付款。2006年6月27日，东方通汇公司将1400万元解除银行按揭款汇入共管账户。同年6月28日，中冶公司以“解银行按揭“的名义从共管账户支取1400万元，此系解除协议约定的第三笔付款。钱桂宝作为解除协议的签约代表在北京市第二中级人民法院提起1440万元之诉时，自认已收到东方通汇公司代付的上述2900万元。管抗美的编号281290号合同的面积为230平方米，杨永斌的编号281293号合同的面积为212平方米，王迎春的编号281306号合同的面积为130平方米，共计572平方米，按每平方米44000元计算解除款应为25168000元。东方通汇公司已代付解除款2900万元。对此，管抗美无权再向东方通汇公司索要钱款。东方通汇公司已代管抗美向银行支付解除按揭款5019132.34元，对此管抗美无权再索要此款。管抗美并未实际支付购房首付款460万元，所以合同解除后也无权要求退还该首付款。东方通汇公司在解除协议下的付款义务是合同法所规定的作为第三人代中冶公司履行义务，如有违反，也应由中冶公司承担责任，管抗美不应向东方通汇公司索赔。东方通汇公司同意在解除协议中代中冶公司支付解除款，主要目的是为了实现整购盈地大厦，但这种代付义务是有前提条件的，即东方通汇公司代中冶公司付款可视为支付了5亿元购楼款，所以东方通汇公司才同意作为第三人代中冶公司付款。对此约定，钱桂宝是认可的。但2012年12月20日，北京市第二中级人民法院对涉及购楼尾款4426万元的案件作出生效判决，认定中冶公司已对该4426万元无权益，该款全部属于本案王府井置业公司所有。在此情况下，即使中冶公司仍对解除协议负有付款义务，东方通汇公司也无代付义务。东方通汇公司已按约定支付2900万元，并向钱桂宝支付680万元，无任何违约行为，故不应承担违约金。综上，管抗美的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立，请求法院驳回其全部诉讼请求。＼n中冶公司辩称：位于北京市东城区东四路口东南角的盈地大厦是中冶公司与王府井置业公司共同开发的楼盘。双方约定，建成后中冶公司将盈地大厦一部分面积交付给王府井置业公司。在盈地大厦建成并具备交房条件时，王府井置业公司决定要钱不要房。因此，王府井置业公司委托中冶公司统一对外销售。2003年12月28日，管抗美与中冶公司签订编号为281290号的《商品买卖合同》，购买盈地大厦一层003号房屋。2004年1月6日，该合同办理了备案登记。在中冶公司对外销售过程中，王府井置业公司的主管部门为引进清华大学这一品牌，激活当地的商业发展，要求中冶公司与王府井置业公司将盈地大厦整体销售给清华大学下属的东方通汇公司。东方通汇公司将盈地大厦47000平方米面积的销售价格确定为5亿元。中冶公司与王府井置业公司接受上述条件和价格，导致中冶公司必须收回已出售给管抗美、钱桂宝等人的商业面积。当时，与管抗美共同购买盈地大厦同一楼层商铺的还有钱桂宝、杨永斌、王迎春和中金顺达公司，总面积约1100平方米。2006年4、5月份，中冶公司与管抗美和钱桂宝、杨永斌、王迎春、中金顺达公司协商，希望其解除购房合同，并希望其选一位代表与东方通汇公司洽谈、签署解除协议和收取应退还的购房款。东方通汇公司认为钱桂宝购买的面积较大，又已经营，故希望由钱桂宝做代表。上述购房各方同意后，钱桂宝代表其与东方通汇公司和中冶公司于2006年5月29日签署《商品房买卖合同解除协议》和《补充协议》，明确约定转让给东方通汇公司的盈地大厦一层商铺面积为1100平方米，总金额为4840万元，由东方通汇公司承担支付义务。《商品房买卖合同解除协议》和《补充协议》签订后，管抗美依约将已做备案登记的《商品房买卖合同》办理了解除抵押和注销手续，并过户至东方通汇公司名下。而东方通汇公司在向钱桂宝支付3400万元后，余款至今未付。对管抗美在本案所诉事实，中冶公司没有异议。现中冶公司不应在本案中承担违约责任。＼n钱桂宝述称：本案的基本事实，北京市高级人民法院在其终审裁定书中已叙述清楚。东方通汇公司认为《解除协议》只包括钱桂宝、管抗美、杨永斌、王迎春的四份商品房买卖合同，而实际情况与北京市高级人民法院查明的事实不符。2006年5月29日，钱桂宝在其签订的解除合同中明确约定，钱桂宝与中冶公司解除有关购买盈地大厦一层西侧1100平方米建筑面积商铺的商品房买卖合同（包括但不限于合同编号为281290、281293、281306、281285）的四份备案合同，并全部过户至东方通汇公司名下，由其向钱桂宝支付房价款。钱桂宝作为合同签约人依据合同相对性原则起诉要求东方通汇公司履行合同义务，是基于其已经实际占有并取得1100平方米的商铺。在该诉讼中，对于钱桂宝的代表行为和其在法院所陈述的代为收到房款的行为，东方通汇公司在历次开庭中是不承认的。而在本案诉讼中，东方通汇公司在答辩中明确承认钱桂宝作为签约代表的权利，与其以前诉讼中的陈述前后矛盾。对此，钱桂宝要求东方通汇公司确认其是否承认钱桂宝作为解除合同签约代表人的身份，是否承认钱桂宝作为解除合同签约代表人收到解除款2900万元的事实。东方通汇公司的答辩意见不能成立，其应承担违约责任。＼n王府井置业公司述称：同意东方通汇公司的答辩意见。＼n原审法院经审理查明：东方通汇公司原名称为东方通汇（北京）置业有限责任公司及北京华清盈地投资发展有限责任公司。王府井置业公司原名称为北京市王府井房地产综合开发公司。＼n2000年11月6日，北京市王府井房地产综合开发公司（甲方）与中冶公司（乙方）签订《东四综合商业楼项目合作开发协议书》，约定东四综合商业楼项目由甲乙双方共同出资，在甲方名义下由乙方主持和负责实施。建成后甲乙双方按1：1的比例分配物业产权。＼n2003年10月28日，管抗美与中国银行北京市分行签订《中国银行北京市分行商业用房担保借款合同》，约定由中国银行北京市分行向管抗美提供借款6900000元用于支付购房款。＼n2003年12月28日，管抗美与中冶公司签订了编号为281290号的《商品房买卖合同》，购买中冶公司开发建设的位于北京市东城区东四路口东南角盈地大厦一层003号房屋，建筑面积230平方米，购房款为11500000元。＼n2004年1月6日，该合同在北京市东城区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。＼n2004年1月20日，中冶公司作为建设单位取得位于北京市东城区东四路口东南角的盈地大厦（又名东四综合商业楼、工程面积48001.75平方米）《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，盈地大厦通过竣工验收，工程质量合格。此后，中冶公司开始销售盈地大厦。＼n另，钱桂宝及另外5名自然人与中冶公司于2003年12月18日签订《商品房买卖合同》（281285号）并备案，购买房屋的建筑面积为300平方米。案外人杨永斌与中冶公司于2003年12月19日签订《商品房买卖合同》（281293号）并备案，购买房屋的建筑面积为212平方米。案外人王迎春与中冶公司于2004年1月14日签订《商品房买卖合同》（281306号）并备案，购买房屋的建筑面积为130平方米。案外人中金顺达公司与中冶公司于2004年2月19日签订《商品房买卖合同》（281312号）但未备案，购买房屋的建筑面积为203平方米。＼n2005年11月23日，中冶公司作为甲方，北京华清盈地投资发展有限责任公司作为乙方、北京市王府井房地产综合开发公司作为丙方签订《关于整体购买盈地大厦的框架性协议》，约定甲方、丙方整体出售由甲方、丙方合作开发的盈地大厦，总价为人民币5亿元。此外，该协议还对分批支付房价款等进行了约定。＼n2006年5月29日，中冶公司（甲方）与钱桂宝（乙方）及北京华清盈地投资发展有限责任公司（丙方）签订《商品房买卖合同解除协议》。该合同约定，甲方与乙方同意解除买卖盈地大厦（原东四商业综合楼）一层西侧1100平方米建筑面积商铺签订的相应《商品房买卖合同》（合同编号分别为281290、281293、281306、281285，已作备案登记），并将上述商铺面积全部过户至丙方名下；自本协议生效之日起，甲方与乙方签订的有关上述面积的购房合同已全部解除，包括但不限于已做备案登记的四份合同；合同解除后，甲方退还乙方的款项按照每建筑平方米44000元计算，总价款约48400000元，包括但不限于：甲方应退还乙方的购房款及赔偿金，甲方因解除上述购房合同、租房合同等合同所应承担的全部违约金、房租损失、赔偿金滞纳金、物业费等；2006年5月29日，由丙方向乙方支付5000000元，付款当日，丙方即获得上述商铺的使用权，并有权对上述面积进行改造、装修、出租、出售；三方一致同意在5月31日前到东城区房屋管理部门办完合同编号为281285的《商品房买卖合同》的解除手续，丙方即时向乙方支付10000000元；三方一致同意在6月中旬，由丙方向乙方支付14000000元的同时由甲方、乙方负责将已做银行按揭贷款的（合同编号为281293、281306、281290《商品房买卖合同》）贷款余额还清并取得抵押释放函，甲方、乙方到东城区房屋管理部门办理合同编号为281293、281306、281290《商品房买卖合同》的解除手续；三方一致同意在6月30日前，甲方、丙方将上述原由乙方购买的1100平方米建筑面积商铺全部过户至丙方名下；过户手续办完后3日内，丙方将本协议项下应支付的款项减去已经支付款项后的余额全部付清；本协议书下的商铺面积是甲方、丙方于2005年11月23日与王府井房地产综合开发公司（后更名为北京王府井置业投资有限公司）所签《整购协议》项下盈地大厦的一部分；故丙方按照本协议约定款项的支付，甲方同意作为《整购协议》项下购房款的支付，本协议书的履行不影响《整购协议》的执行；丙方不能按期支付后续资金，应承担每日万分之三的违约金。＼n2006年5月29日，中冶公司、钱桂宝、北京华清盈地投资发展有限责任公司又签订《补充协议》。该协议约定，中冶公司、北京华清盈地投资发展有限责任公司在《商品房买卖合同解除协议》约定的总价款48400000元外，另行给予钱桂宝1800000元的补偿，在约定支付余款的同时支付；因钱桂宝将于6月初外出，故281293、281306、281290《商品房买卖合同》的解除银行贷款的工作由三个合同持有人负责。＼n2006年7月3日，中冶公司、钱桂宝及其他购房人到东城区房屋管理部门办理了合同编号为281285、281293、281306、281290《商品房买卖合同》的解除手续；管抗美、王迎春和杨永斌分别与贷款银行将已做按揭贷款的（合同编号为281293、281306、281290）的《商品房买卖合同》办理了贷款余额还清手续。管抗美偿还的贷款余额为人民币5019132.34元。北京华清盈地投资发展有限责任公司通过与中冶公司、北京市王府井房地产综合开发公司的共管账户给付钱桂宝人民币29000000元，并取得包括盈地大厦（东四商业综合楼）一层西侧约1100平方米建筑面积在内的大厦所有权。后因共管账户被查封等原因，北京华清盈地投资发展有限责任公司未依约支付其他款项。＼n2006年11月27日，钱桂宝将北京华清盈地投资发展有限责任公司诉至北京市东城区人民法院，要求确认《商品房买卖合同解除协议》无效。经调解，双方达成协议：一、北京华清盈地投资发展有限责任公司于2006年12月30日前给付钱桂宝欠款6800000元，双方就解除编号为281285的《商品房买卖合同》再无其他纠纷，钱桂宝放弃就该合同主张违约金的权利；二、双方一致同意就编号为281290、281293、281306的《商品房买卖合同》解除纠纷另行解决。该款已执行完毕。＼n2007年，钱桂宝将北京华清盈地投资发展有限责任公司诉至北京市第二中级人民法院，要求其支付余款14400000元及违约金。在该案审理过程中，钱桂宝称其作为乙方在与北京华清盈地投资发展有限责任公司签订《商品房买卖合同解除协议》时，是作为管抗美、北京中金顺达贸易有限公司、王迎春和杨永斌的代理人签订的合同，现其仍作为上述人员的代理人，要求北京华清盈地投资发展有限责任公司履行合同。管抗美、北京中金顺达贸易有限公司、王迎春和杨永斌对此予以认可。同时，在该案诉讼中，钱桂宝确认北京华清盈地投资发展有限责任公司分三次已支付其35800000元，尚欠14400000元未付；其经过北京市东城区人民法院调解所获得的6800000元中包含补充协议中约定的1800000元补偿。＼n在该案审理中，2008年5月7日，北京华清盈地投资发展有限责任公司更名为东方通汇（北京）置业有限责任公司。＼n2009年9月24日，北京市第二中级人民法院作出判决：一、东方通汇（北京）置业有限责任公司于本判决生效后三十日内支付钱桂宝欠款14400000元；二、驳回钱桂宝的其他诉讼请求。＼n东方通汇（北京）置业有限责任公司不服该判决，上诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院经审理，认为该案事实待进一步查清，遂于2010年10月13日作出裁定：一、撤销北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第15561号民事判决；二、发回北京市第二中级人民法院重审。＼n在北京市第二中级人民法院审理过程中，东方通汇（北京）置业有限责任公司更名为东方通汇（北京）投资有限责任公司。北京市第二中级人民法院追加王府井置业公司、中冶公司为该案第三人。＼n经审理，北京市第二中级人民法院认为，钱桂宝虽代理管抗美、王迎春、杨永斌及中金顺达公司签订了《商品房买卖合同解除协议》，但之后钱桂宝依据该《商品房买卖合同解除协议》向东城区人民法院起诉，诉讼中经调解解决了钱桂宝与中冶公司之间的281285号《商品房买卖合同》纠纷，现钱桂宝以个人名义再次起诉，属于主体不适格。2012年1月20日，北京市第二中级人民法院作出裁定，驳回钱桂宝的起诉。＼n钱桂宝不服该裁定，上诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院经审理，认为在履行《商品房买卖合同解除协议》中，关于281285号《商品房买卖合同》解除事宜，钱桂宝曾向北京市东城区人民法院起诉，诉讼中经法院调解，钱桂宝与中冶公司就281285号《商品房买卖合同》解除事宜达成和解，现钱桂宝再次起诉，属于重复诉讼。钱桂宝以自己名义，就281290号、281293号、281306号《商品房买卖合同》解除事宜，依据《商品房买卖合同解除协议》起诉东方通汇公司，属于原告主体不适格。2013年1月18日，北京市高级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。＼n原审法院审理中，钱桂宝称其就收到的35800000元与管抗美等委托方已约定具体分配方案，并已支付给中金顺达公司3000000元，支付管抗美、王迎春、杨永斌14000000元用于偿还银行贷款，其余款项为钱桂宝解除购房合同应得的款项，包括1800000元补偿款。中金顺达公司到庭确认其已收到3000000元。管抗美表示，其对钱桂宝收取16800000元的用途不清楚。王迎春、杨永斌未到庭说明情况。＼n对于补充协议中约定的1800000元补偿，管抗美、东方通汇公司、中冶公司及钱桂宝均认可该款系给钱桂宝个人的补偿。＼n另，原审法院审理中，管抗美向法院提出财产保全申请，要求冻结东方通汇公司银行存款人民币16340000元，并提供其名下的北京市朝阳区安贞里三区22号楼1007号、1402号两套房屋作为担保，案外人徐雯自愿提供其名下的北京市东城区新中街68号1号楼2至3层209房屋为管抗美的申请提供担保，案外人姜颖自愿提供其名下的北京市大兴区宣颐家园C24-1001房屋为管抗美的申请提供担保。经审查，法院作出裁定，一、查封管抗美名下的位于北京市朝阳区安贞里三区22号楼1007号、1402号房屋；二、查封徐雯名下的位于北京市东城区新中街68号1号楼2至3层209号房屋；三、查封姜颖名下的位于北京市大兴区宣颐家园C24-1001房屋；四、冻结东方通汇公司银行存款人民币16340000元。＼n上述事实，有当事人的陈述及《商品房买卖合同》、《中国银行北京市分行商业用房担保借款合同》、《商品房买卖合同解除协议》、北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第15561号民事判决书、北京市高级人民法院（2009）高民终字第5846号民事裁定书、北京市第二中级人民法院（2011）二中民初字第08964号民事裁定书、北京市高级人民法院（2013）高民终字第4号民事裁定书、北京市东城区人民法院（2006）东民初字第9319号民事调解书、发票、收据、《意向书》和庭审笔录等在案佐证。＼n原审法院经审理认为：根据查明的事实，管抗美与中冶公司就购买盈地大厦一层建筑面积230平方米的房屋签订《商品房买卖合同》并在房管部门进行备案，同时向银行办理了按揭贷款手续。后因中冶公司将盈地大厦整体销售给北京华清盈地投资发展有限责任公司，2006年5月29日，以钱桂宝作为购房人的代理人、北京华清盈地投资发展有限责任公司与中冶公司就解除盈地大厦一层西侧约1100平方米建筑面积商铺的商品房买卖合同（涉及合同的编号为281290、281293、281306、281285，包括管抗美、钱桂宝及案外人王迎春、杨永斌）签订《商品房买卖合同解除协议》，约定将上述商铺面积全部过户至北京华清盈地投资发展有限责任公司名下，由北京华清盈地投资发展有限责任公司支付全部房价款。关于钱桂宝所签订《商品房买卖合同》的解除事宜，其曾向法院起诉并经法院调解已解决完毕。根据《商品房买卖合同解除协议》的约定，该合同涉及解除的《商品房买卖合同》的编号为281290、281293、281306、281285，包括管抗美、钱桂宝及案外人王迎春、杨永斌，并未约定中金顺达公司的合同，故涉及中金顺达公司的《商品房买卖合同》解除事宜不在《商品房买卖合同解除协议》的约定范围。东方通汇公司作为北京华清盈地投资发展有限责任公司更名后的主体，应承继其合同义务。钱桂宝作为管抗美的代理人代其签订《商品房买卖合同解除协议》，其合同权利义务应由管抗美承担。该协议中所涉及解除事宜的管抗美、钱桂宝及案外人王迎春、杨永斌所购房屋的总面积为872平方米，东方通汇公司按上述面积所应支付的房价款为38368000元。本案诉讼中，管抗美、中冶公司、东方通汇公司及钱桂宝表示，补充协议中约定的补偿款1800000元系给钱桂宝单独的补偿。对此，予以确认。除给付钱桂宝个人的1800000元外，东方通汇公司已实际支付管抗美、钱桂宝及案外人王迎春、杨永斌的房价款为34000000元，尚欠部分款项，对此东方通汇公司应承担违约责任。钱桂宝所收取款项的数额明显高于其应获得的数额。从目前证据看，无法证明钱桂宝就上述款项的具体分配与管抗美及王迎春、杨永斌达成约定，并将所收钱款进行了分配。管抗美所购房屋的建筑面积为230平方米，其应获得的退款应为10120000元。东方通汇公司应以房屋总面积872平方米为准按每平方米44000元的约定标准向相关购房人支付房价款，其在此范围内承担向管抗美支付房价款的义务。根据相关证据证明，钱桂宝收取的款项中用于管抗美偿还银行贷款余额5019132.34元，故根据解除协议的约定，该款应视为东方通汇公司已对管抗美的退款，应从退款中扣除。根据计算，东方通汇公司现还应给付管抗美5100867.66元。根据《商品房买卖合同解除协议》的约定，东方通汇公司不能按期支付后续资金，应承担每日万分之三的违约金。对此，东方通汇公司应以5100867.66元为基数，按每日万分之三标准支付自2006年7月6日至判决生效之日的违约金。钱桂宝所收取东方通汇公司的款项数额已高于其根据《商品房买卖合同解除协议》所应获得的房价款，且钱桂宝并未将多收取的钱款分给管抗美，对此东方通汇公司可另向钱桂宝就上述款项主张权利。现东方通汇公司不同意支付管抗美剩余款项的抗辩意见，缺乏依据，不予支持。据此于2014年2月判决：一、东方通汇（北京）投资有限责任公司于判决生效后十五日内给付管抗美人民币五百一十万零八百六十七元六角六分，同时按上述款项的每日万分之三标准支付自二○○六年七月六日至判决生效之日的违约金；二、驳回管抗美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，东方通汇公司不服，上诉至本院称：请求二审法院查清事实，依法改判驳回管抗美的全部诉讼请求。理由为：一、《商品房买卖合同解除协议》的“乙方“已收到3580万元解除款，效力应及于管抗美、杨永斌、王迎春、钱桂宝四份合同，但一审判决判定东方通汇公司就钱桂宝未向管抗美分配部分再行向管抗美重复支付于法无据。二、北京高院的生效裁定已认定钱桂宝的281285号合同解除是通过调解单独解决的，解除款680万元。但一审判决无视该生效裁定，无视钱桂宝的调解书，仍按原解除协议计算钱桂宝解除款为1500万元（300＊4.4万＋180万）是错误的。三、管抗美、杨永斌、王迎春三份购房合同面积572平方米，按4.4万单价计算共应得解除款2516.8万元，东方通汇已实际支付2900万元，“乙方“内部分配纠纷与东方通汇公司无关，东方通汇公司无义务再向管抗美支付任何解除款。四、管抗美是中冶公司的总经理、实际控制人，理应知晓2900万元的分配、流转情况，东方通汇已代付了全部解除款，管抗美的起诉应予驳回。五、东方通汇公司是代中冶公司支付解除退款的代为履行方，不是直接的义务人，在中冶公司已无应得售楼款的情况下，东方通汇公司亦无代付义务。一审判决无视此事实，仍然要求东方通汇公司承担责任是错误的。六、一审判决判定东方通汇公司自2006年7月6日起按日万分之三向管抗美支付违约金没有法律依据。东方通汇公司已完成全部代付义务，没有违约之处，不应承担支付违约金的责任。管抗美同意原判。＼n中冶公司同意原判。钱桂宝同意原判。王府井置业公司同意东方通汇公司的上诉请求。＼n本院对原审法院经审理查明认定的事实无异议，予以确认。＼n另查，已生效的（2011）高民终字第480号民事判决书认定：2006年11月3日，王府井置业公司（甲方）与中冶公司（乙方）为完整全面履行甲乙双方与东方通汇公司共同签订的三方“框架协议“之内容，就盈地大厦收益结算事宜签订《补充协议》，经双方对帐后确认，截止到2006年11月1日：1、共管帐户向甲方拨款6948万元（其中拨付天元公司2000万元，交纳土地出让金及税费3948万元，甲方收益1000万元）。甲方应收未收款项合计为8729.2万元（其中有天元公司7142.6万元，有甲方1586.6万元）。2、共管账户向乙方拨款13628.4万元，乙方应收未收款项为57.1万元。3、东方通汇公司欠付款项为8787.2万元。由于蔡宝明面积未能按协议3的要求过户东方通汇公司名下，如东方通汇公司因此按照钱桂宝的收购价格扣减购房款，所扣款项将从甲方收益中扣除。签约后，王府井置业公司向中冶公司支付了80万元。＼n上述事实，有（2011）高民终字第480号民事判决书及双方当事人陈述在案佐证。＼n本院认为：钱桂宝作为管抗美的代理人代其签订《商品房买卖合同解除协议》，其合同权利义务应由管抗美承担，故原审法院认定管抗美享有诉讼主体资格并无不当，应予维持。＼n依法成立的合同受法律保护。中冶公司、王府井置业公司与东方通汇公司于2005年11月签订《关于整体购买盈地大厦的框架性协议》（以下简称整购协议）、由东方通汇公司出资5亿元购买由中冶公司及王府井置业公司共同开发建设的盈地大厦后，为实现该合同目的，中冶公司需将其已与他方签订的房屋买卖合同解除，故以中冶公司为甲方、钱桂宝为乙方、东方通汇公司为丙方于2006年5月签订了关于解除钱桂宝及钱桂宝代理的管抗美等人的《商品房买卖合同的解除协议》（以下简称解除协议），该解除协议签订时，东方通汇公司还未履行完整购协议约定的支付5亿元购房款的义务，中冶公司亦未全部获得其依据整购协议应获得的转让房屋的相应价款。虽然解除协议约定，由东方通汇公司向钱桂宝支付合同约定的款项，但解除协议同时明确约定，东方通汇公司依照协议书项下款项的支付，中冶公司同意作为整购项下购房款的支付，本协议书的履行不影响整购协议的执行。同时，钱桂宝的权利义务亦不受整购协议的约束。东方通汇公司是因整购协议，负有向王府井置业公司及中冶公司支付5亿购房款的义务，为实现合同目的，东方通汇公司经王府井置业公司及中冶公司同意，代中冶公司履行中冶公司对于管抗美等人的债务，但管抗美系与中冶公司签订的房屋买卖合同，故中冶公司为管抗美的债务人，东方通汇公司本身与管抗美之间不存在债务关系。东方通汇公司仅是在中冶公司尚未获得其出售盈地大厦售房款时代替中冶公司履行对管抗美的债务。现中冶公司经与王府井置业公司进行结算，其已获得出售盈地大厦的全部售房款、且东方通汇公司亦已经依据人民法院生效判决向王府井置业公司支付了剩余的相应购房款，在此情况下，东方通汇公司不再负有代为履行债务的义务，中冶公司应自行解决其与管抗美等购房人之间的纠纷。原审法院判决东方通汇公司向管抗美支付剩余款项并承担违约责任没有事实及法律依据，本院予以撤销。管抗美应另行主张权利。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第03139号民事判决。＼n二、驳回管抗美的全部诉讼请求。＼n一审案件受理费126366元、二审案件受理费47506元、保全费5000元，均由管抗美负担（保全费、一审案件受理费已交纳，二审案件受理费于本判决生效后七日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王羽红＼n代理审判员朱善德＼n代理审判员纪灵筠＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员高磊