江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终2767号
上诉人（原审原告）：盐城市园林正兴房地产开发有限公司，住所地盐城市建军东路23号1幢102室。
法定代表人：袁勋安，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆立根，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张勇成，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高海军，男，1967年12月23日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：陈慧林，江苏众冠律师事务所律师。
原审第三人：张伟，男，1974年5月2日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
原审第三人：江苏盐城二建集团有限公司，住所地盐城市阜宁县城胜利北路。
法定代表人：肖春虎，该公司董事长。
原审第三人：胡素芹，女，1959年3月26日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
上诉人盐城市园林正兴房地产开发有限公司（以下简称园林正兴公司）因与被上诉人高海军、原审第三人张伟、江苏盐城二建集团有限公司（以下简称盐城二建公司）、胡素芹返还原物纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初5291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
园林正兴公司提出上诉理由：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由高海军承担。事实和理由：1.园林正兴公司与张伟之间存在商品房买卖合同关系，一审认定两者之间的关系实为民间借贷关系有误；2.园林正兴公司与高海军签订的商品房认购书系在园林正兴公司将案涉房屋出卖给张伟后签订的，故不具有法律效力；3.高海军在一审中所举证据并不足以证明其与园林正兴公司之间存在以工程款冲抵房款的约定，其提交的水电费缴费卡系其自行办理，并非园林正兴公司交付其使用。故高海军无权占用案涉房屋，园林正兴公司有权要求其返还。
高海军辩称，1.园林正兴公司向张伟借款40万元并约定以案涉10幢106室房屋作抵押，但未办理抵押登记手续，双方之间系民间借贷关系，已经生效判决确认，故园林正兴公司与张伟之间不存在商品房买卖合同关系；2.高海军虽然与园林正兴公司之间没有直接的建设工程施工合同关系，但高海军为案涉9号、10号楼瓦工部分的实际施工人，结合园林正兴公司与高海军之子高超签订的商品房买卖合同载明付款方式以高海军所做工程来结算，可以说明园林正兴公司上诉所称的高海军没有工程款来抵充房款与事实不符；3.园林正兴公司称高海军强行撬锁进入案涉房屋不是事实，胡素芹挂靠盐城二建公司与园林正兴公司签订了建设工程施工合同，胡素芹又将部分瓦工工程劳务分包给高海军施工，2013年2月9日（除夕），因园林正兴公司与胡素芹均没有钱支付高海军工程款，三方协商一致将华城新村10幢106室房屋抵给高海军以抵充工程款，并由三方签订了认购书，后2013年4月，园林正兴公司将房屋钥匙交给高海军，并在园林正兴公司配合之下开通了水电，目前高海军在案涉房屋已居住四年半，期间园林正兴公司未提出异议，故高海军对案涉房屋是合法占有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张伟、盐城二建公司均未发表陈述意见。
胡素芹述称，1.高海军是华城新村9号、10号楼部分瓦工工程施工的班组长，施工完毕后胡素芹没有支付工程款；2.园林正兴公司同意以10套房屋抵充胡素芹以盐城二建公司名义施工的工程款，包括案涉10幢205室和106室；3.张伟与园林正兴公司之间是民间借贷关系，已经盐城市中级人民法院判决确认；4.园林正兴公司、高海军与胡素芹三方签订商品房认购书的原因是大年三十晚上没有钱向高海军支付工程款，遂同意将案涉106室房屋抵给高海军作为农民工工资，因高海军不同意按5800元/平方米结算，胡素芹自愿承担300元/平方米差价，三方在此基础上签订了认购书。
园林正兴公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令高海军立即迁让出位于盐城市的房屋；2.本案诉讼费用由高海军承担。
一审法院经审理查明：2011年5月10日，胡素芹代表盐城二建公司与园林正兴公司签订《工程承包协议书》，约定园林正兴公司将其开发的华城新村东南角项目9号、10号楼发包给盐城二建公司。同年7月6日，胡素芹与高海军签订华城新村9号、10号楼土建工程分包合同，约定胡素芹将华城新村9号、10号楼土建工程以劳务清包的形式承包给高海军施工，双方还对其他事项作了约定。上述协议签订后，盐城二建公司、高海军进场施工。施工过程中，园林正兴公司、胡素芹、高海军按约定根据施工进度结算工程款。
2013年2月9日，园林正兴公司（甲方出售人）、高海军（乙方认购人）、胡素芹（丙方）签订《商品房认购书》一份，载明：乙方自愿认购甲方开发的华城新村项目10幢106室，房屋价格￥5800/㎡，乙方认定价格￥5500/㎡，丙方补差价￥300/㎡。自行车库、车位在签订商品房合同时再结算，如有差价均由丙方补。2013年上半年，高海军入住案涉106室房屋，并取得水、电费的缴费卡。
2016年7月12日，胡素芹、高海军就华城新村9号、10号楼工程结算，双方确认工程款为1340700元。同年8月20日，胡素芹、高海军签订工程结算单，载明：华城新村9号、10号楼土建工程由高海军施工（瓦工班组），因园林正兴房产公司未能按时付工程款，后三方达成以华城新村10号楼205室和106室抵给高海军，双方结算两套房屋抵工程款合计为1283788元（其中10号楼205室抵工程款675728元，住宅建筑面积105.28平方米，单价5600元，自行车车库18.72平方米，单价3000元，车位30000元；10号楼106室抵工程款608060元，住宅建筑面积102.92平方米，单价5500元，自行车车库14平方米，单价3000元）。盐城二建公司胡素芹与园林正兴房产公司之间的工程款结算，与高海军无关。
2017年8月18日，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师向高海军发函，要求高海军迁出案涉房屋。内容为：“高海军：盐城市园林正兴房地产开发有限公司已将盐城市华城新村项目10幢106室出售给张伟所有，故你占有该房屋没有法律依据，而且至今你都没有向该公司交纳房款，为此我所律师根据盐城市园林正兴房地产开发有限公司的委托特函告于你，望接函三日内将盐城市华城新村项目10幢106室房屋交还给盐城市园林正兴房地产开发有限公司，否则你将承担相应的法律责任。”届期，高海军未让出房屋，园林正兴公司遂诉至一审法院。
一审法院另查明，2012年2月14日，园林正兴公司向张伟出具借据一份，载明：“今借到张伟人民币肆拾万元整。（请汇至胡素芹卡号45×××89中国银行），月息2%，用华城新村10号楼106室套房质押。借款时间陆个月，到期还本付息，若到期不能还款，此质押房归张伟所有。合同条款不再支付。”同日，张伟与园林正兴公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0462315820120214），约定园林正兴公司将其开发的华城新村10幢106室房产售予园林正兴公司，合同价款计583452元。合同约定首付款人民40万元，双方还对其他内容进行了约定。2012年2月15日，张伟向胡素芹中国银行46×××39账号汇款40万元。2013年2月9日，胡素芹向张伟出具承诺一份，载明：“胡素芹借张伟肆拾万元，约定2013年3月份归还，月息按2%。”园林正兴公司未能按约还款，张伟于2017年6月1日诉至一审法院，请求判令园林正兴公司立即归还借款本金人民币40万元以及利息124000元。一审法院经审理认为，张伟、园林正兴公司虽达成了借款的合意，但张伟并未履行向园林正兴公司交付款项的义务，故张伟要求园林正兴公司偿还借款的诉讼请求，证据不足，不予支持。张伟不服上诉至本院，本院经审理于2018年1月10日作出判决，撤销一审判决，判令园林正兴公司立即归还借款本金人民币40万元以及利息124000元。2017年8月，园林正兴公司向盐城仲裁委员会申请仲裁，请求：裁令张伟按合同约定履行支付购房款义务并承担违约金。张伟认为园林正兴公司向张伟借款40万元用案涉的106室房屋进行抵押，但未办理抵押手续，张伟与园林正兴公司之间是民间借贷关系，不存在房屋买卖关系，对案涉房屋不主张权利。该案尚在审理中。
2013年7月29日，园林正兴公司与高超（高海军之子）签订《商品房买卖合同》，约定园林正兴公司将其开发的华城新村10幢205室房产出售给高超，合同价款计589568元，付款方式以高海军所做的工程款来结算。2017年8月，园林正兴公司向盐城仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求：裁令高超按合同约定履行支付购房款义务并承担违约金。该案尚在审理中。
一审法院还查明，胡素芹系案涉工程实际施工人，案涉工程于2013年6月13日通过竣工验收。园林正兴公司与胡素芹工程款尚未结清。
本案在审理过程中，胡素芹认为张伟汇给其40万元系园林正兴公司向其支付的工程款。胡素芹、高海军均认为，2013年2月9日，园林正兴公司、高海军、胡素芹签订的商品房认购书能够证明案涉房屋抵充高海军工程款得到园林正兴公司认可。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，园林正兴公司系案涉工程的发包人，胡素芹系实际施工人，高海军系分包人，在结算工程款过程中，胡素芹以案涉房屋向高海军抵充工程款，不违反法律规定，并无不当。关于园林正兴公司诉称，案涉房屋已于2012年3月20日出售给张伟，2013年2月9日误将该房又预售给高海军。一审法院认为，该诉称理由不能成立，1.园林正兴公司向张伟借款约定以案涉房屋抵押（未办理抵押手续），双方之间的民间借贷关系已经生效的法律文书确认，张伟亦不认可与园林正兴公司存在房屋买卖关系；2.2013年2月9日园林正兴公司、高海军、胡素芹签订的商品房认购书约定，如有差价均由胡素芹补，而案涉10号楼205室商品房买卖合同约定付款方式亦为以高海军所做的工程款来结算，由此可见，高海军占有的案涉房屋是以其所做工程款抵充结算，园林正兴公司也是明知的；3.高海军入住案涉房屋生活多年，并取得水电缴费卡，园林正兴公司未持异议。综上，园林正兴公司不能证明高海军非法占有案涉房屋，高海军亦并非无权占有案涉房屋，故对园林正兴公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回园林正兴公司的诉讼请求。案件受理费80元，由园林正兴公司负担。
二审中，园林正兴公司为证明其主张提交了以下证据：证据一、2017年1月24日胡素芹出具给园林正兴公司的付款结账单（复印件）及园林正兴公司制作的付款明细构成各一份，证明胡素芹截止2017年1月24日合计付到园林正兴公司工程款11212075元，其中含8套住房抵扣工程款7051765元，但不包含案涉106室房屋。证据二、盐城东兴造价工程师事务所有限公司出具的工程结算审定单（复印件）及该公司向盐城二建公司出具的函各一份，证明华城新村9号、10号楼工程造价为9065322.96元。证据三、园林正兴公司持有的案涉106室房屋用电卡、水费卡及钥匙各一份，证明高海军进入该房屋是其自行撬锁，并且自行办理了水电卡。
本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。高海军对园林正兴公司证据一、证据二及证据三中的房屋钥匙的真实性均不予认可，对证据三中的水、电缴费卡真实性予以认可，但认为该证据不能实现其证明目的，并提出证据二中审定单因缺少施工单位签字不能作为结算依据。胡素芹对园林正兴公司所举证据一中的付款结账单真实性予以认可，但认为该结账单只能证明已付款，不能证明双方已经结算，胡素芹对园林正兴公司提交的其他证据均不予认可，并提出高海军持有的案涉房屋水电卡是园林正兴公司法定代表人袁勋安的女儿袁燕交给高海军的。
本院对园林正兴公司所举证据中胡素芹出具的付款结账单、案涉房屋水、电卡的真实性予以确认，但对证明目的不予确认，对园林正兴公司提交的其他证据均不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案的争议焦点是：高海军占用案涉106室房屋是否系合法占有。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。园林正兴公司在一审中主张案涉房屋已经出卖给张伟，后园林正兴公司又误将该房屋出售给高海军，园林正兴公司以此认为高海军无权占用案涉房屋。对此，生效法律文书已经确认园林正兴公司与张伟之间系民间借贷法律关系，张伟亦认为双方之间不存在房屋买卖合同关系，故园林正兴公司提出的该主张没有依据，本院不予支持。但关于高海军对园林正兴公司以案涉房屋物权人的身份提出高海军无权占用案涉房屋的主张不予认可，并提出案涉房屋系以房抵工程款，高海军系合法占有案涉房屋的辩解意见，高海军应承担举证责任。高海军在本案中提交了2013年2月9日园林正兴公司、高海军、胡素芹签订的商品房认购书以及2016年7月12日胡素芹、高海军签订的工程结算单、案涉房屋水、电交费卡以证明案涉房屋系三方约定以房抵工程款，以及高海军已实际入住的情况。本院认为，1.根据查明的事实能够认定胡素芹以盐城二建公司名义承建园林正兴公司发包的案涉9号、10号楼工程后，将其中部分瓦工工程分包给高海军施工，2.2013年2月9日园林正兴公司、高海军、胡素芹签订的商品房认购书虽未载明以工程款抵充房款，但考虑到该认购书约定由胡素芹承担部分差价的情况，结合高海军、胡素芹的陈述，能够证明三方签订案涉106室房屋认购书系为了以房抵工程款，该商品房认购书不违反法律、法规的规定，3.高海军、胡素芹已经结算确认案涉106室房屋抵充胡素芹应支付给高海军的工程款；4.园林正兴公司与胡素芹在审理中均认可双方同意部分工程款以房屋抵充，但对实际以哪些房屋抵充工程款及抵充数额尚未能达成一致意见；5.案涉房屋在本案诉讼前一直网签备案在张伟名下，高海军与园林正兴公司签订正式商品房买卖合同并备案的条件尚不具备。综合以上情形能够认定高海军、胡素芹、园林正兴公司三方之间存在以案涉106室房屋抵充园林正兴公司应支付给胡素芹的工程款，进而抵充胡素芹应支付给高海军的工程款。虽然园林正兴公司未与胡素芹结算完毕，本案中双方之间未就案涉106室房屋抵充工程款的情况达成一致意见，园林正兴公司亦未与高海军就案涉106室房屋签订正式的商品房买卖合同，但结合高海军持有案涉房屋水、电交费卡以及已经入住数年的情况，能够说明案涉房屋系园林正兴公司基于以房抵工程款的前提交付给高海军使用，故应认定高海军目前系合法占用案涉房屋。园林正兴公司称高海军自行办理房屋水、电交费卡与常理不符，园林正兴公司称高海军系2015年4月撬门入室，既未提交相应证据予以证实，亦未举证证明在2015年4月至2017年8月18日发律师函期间，该公司有要求高海军搬离案涉房屋或报警处理的情况，故本院对园林正兴公司的上诉理由均不予采信。综上，园林正兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人盐城市园林正兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年八月七日
书记员 周亚梅