江苏省无锡市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2014）锡民终字第0038号＼n上诉人（原审原告）许启飞，男，1987年7月10日生，汉族。＼n委托代理人许叶华（系许启飞之父），男，1964年8月13日生，汉族。＼n被上诉人（原审被告）江阴市宏晟置业有限公司。＼n法定代表人偶洪元，该公司董事长。＼n委托代理人刘刚，远闻（江阴）律师事务所律师。＼n上诉人许启飞与被上诉人江阴市宏晟置业有限公司（以下简称宏晟公司）商品房预售合同纠纷一案，江阴市人民法院于2013年11月6日作出（2013）澄滨民初字第1193号民事判决，许启飞对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明：＼n2011年1月12日，许启飞与宏晟公司签订了商品房买卖合同，约定由许启飞购买君邻世家B3幢2单元12层1203号房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为澄房预售准字第（2010）072号，该房属钢筋混凝土结构，建筑层数为地上18层，地下1层，价款1689893元。2011年4月13日，许启飞按约付清了全部价款。2012年8月22日，君邻世家商品房按住宅项目竣工交付使用标准验收并备案，具备入住条件。后宏晟公司通知许启飞于2012年10月25日前办理交房手续，但许启飞以宏晟公司故意隐瞒江阴市澄江西路隧道工程，隐瞒没有地下1层的事实为由未办理收房手续，并于2013年8月8日诉至法院请求撤销该商品房买卖合同，并要求判令返还购房款1689893元，承担利息损失26万元，赔偿房屋延期损失22000元、其他损失20000元、利益损失258993元、赔偿金84495元。＼n宏晟公司提供的君邻世家的楼盘微景沙盘未显示澄江西路隧道口。2009年12月24日，江阴日报刊登了《新建澄江路隧道》的报道，文字载明“经相关部门证实，澄江西路西侧将以隧道的形式与西组团连接，澄江路隧道将于明年开始施工，计划于2011年建成”，配图显示隧道东至中山北路以西，具体为君山路西侧。2010年7月16日，江阴日报刊登了《江阴首条跨河大型隧道开工建设》的报道，载明“昨天上午，…江阴市澄江西路隧道工程隆重开工。”＼n原审中，经现场勘察查明，该B3幢电梯可达负1层，之后，经过楼梯下行并通过地下通道可到达地下车库。＼n原审中，许启飞提供了江阴市工商局关于宏晟公司违反《房地产广告发布暂行规定》的举报的有关答复2份，证明宏晟公司的广告宣传中“江阴主城区难得的生态家园和风水佳地”、“城北地区最具人文特色的人气楼盘”违反了《房地产广告发布暂行规定》的相关规定。许启飞还提供了君邻世家广告宣传单一份，证明广告采用了违反广告法的“佛道共佑、藏风聚气”等封建迷信用词。原审法院认为上述证据仅能反映宏晟公司在宣传中采用了不恰当的宣传用词，但不能证明宏晟公司的广告行为系欺诈，与本案无关联性。＼n以上事实，由双方当事人提供的证据及相关陈述等在卷佐证。＼n原审法院认为：＼n一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，许启飞与宏晟公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。许启飞现以宏晟公司在签订合同中故意隐瞒隧道出入口及没有地下1层构成欺诈要求退房并赔偿损失，故双方争议焦点主要在于：一、宏晟公司的微景沙盘中未构设隧道出入口是否构成欺诈；二、该B3幢楼房是否具有地下1层？＼n关于争议焦点一，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该规定，宏晟公司关于君邻世家的微景沙盘应属于要约邀请，其中关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如具体确定则属于要约，但江阴市澄江西路隧道工程东出入口位于澄江西路与中山北路的交叉路段，并不属于君邻世家楼盘的开发规划范围内，沙盘中关于该隧道工程的相关构设内容不属于合同履行的部分，当然也不属于订立合同的要约邀请部分。而欺诈的内容指向的应是关于合同履行的权利义务部分，故宏晟公司在沙盘中关于隧道口的构设与现实不一致不构成欺诈。另外，关于该隧道工程立项、规划、建设的相关公开信息，宏晟公司与许启飞的获得途径均为一致，不存在一方优势地位的情形。最后，根据江阴日报的相关报道，隧道工程在2010年7月15日正式开工建设，而本案合同的签订是在2011年1月12日，许启飞作为购房人，购房作为人生中的一个重大资产添置，其也应当知道隧道工程的相关信息。＼n关于争议焦点二，经现场勘察查明，该B3幢电梯可达负1层，之后，经过楼梯下行并通过地下通道可到达地下车库，符合合同中“建筑层数为地上18层，地下1层”的约定，许启飞认为地下1层应该是与整幢楼房面积相等或相同，因合同中未作相关约定，不予采信。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第六十八条之规定，原审法院判决如下：驳回许启飞的诉讼请求。一审案件受理费减半收取13165元由许启飞承担。＼n上诉人许启飞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、规划许可证等证据材料可证明本案诉争房屋所在建筑地下为0层，原审法院虽然做了勘查，但根据实际情况来看，所谓的地下1层仅是电梯间和通道，与建设规划许可非同一概念，这与合同约定的建筑层数为地上18层、地下1层不相符，导致其无法在地下1层使用停车场，也影响了建筑的防震等安全功能。此外，该合同系格式合同，如有多种理解也应作出不利于合同提供方宏晟公司的解释。二、《房地产广告发布暂行规定》规定：“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”。宏晟公司的展示沙盘并未将隧道出入口的情况告知上诉人，且在售楼、签订合同过程中也未告知上诉人，有违上述法规及诚实信用原则。三、工商部门已经认定宏晟公司所作广告中关于风水等用语系虚假宣传，而上诉人之母系皈依佛门之人，诉争房屋的风水对其是否购房有影响。综上，宏晟公司就地下1层、隧道出入口及风水的广告宣传等事宜均对其隐瞒了实际情况，本案诉争合同应当撤销，请求二审法院依法撤销原判，改判支持其原审诉请。＼n被上诉人宏晟公司辩称：一、双方并无约定地下1层的具体概念，而本案所涉建筑地下有通道、电梯间及楼梯，并可通向楼宇之间的地下室，符合合同约定。且上诉人并未购买地下车位，是否有地下1层也不影响其合同权利义务。此外，其所用合同系相关行政部门提供的范本，并非其拟定的格式合同。二、沙盘主要展示的是楼盘情况，而非周边环境，隧道也并非楼盘建设规划的项目内容，并不构成要约。综上，其未欺诈上诉人，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。＼n二审查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。＼n本院认为：＼n一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，双方签订诉争合同的目的系买卖房屋，双方就此产生的权利义务均在合同中详细载明，许启飞的意思表示则通过合同约定的权利义务得到了具体的呈现。许启飞能否行使撤销权，应当考量其上诉所称之事项能否对其意思表示产生根本性影响，即能否对诉争合同的权利义务及合同目的的产生根本性影响。＼n一、关于地下1层。本案诉争房屋所涉建筑是否有地下1层，合同双方对相应的范围界定未作出明确约定，产生争议后也未能达成一致，宏晟公司作为开发商在相关事项的告知上确有瑕疵。但双方并未明确约定该地下1层作为停车场使用，诉争房屋也已经通过安全验收，故本院对许启飞所称地下1层的现状影响了停车及防震等安全功能的上诉意见不予采纳。许启飞并未进一步举证证明地下1层的相关事项对诉争合同的权利义务产生了具体影响，合同目的不能实现，故应由其承担相应的不利后果。＼n二、关于隧道出入口。隧道出入口系诉争房屋的周边公共道路，不在诉争房屋的规划范围内，并不构成诉争合同的内容。而《房地产广告发布暂行规定》仅是明确在广告宣传中如果提及周边公用条件，应当明确告知是规划或建设中，但并未要求广告宣传中一定要提及周边公用条件。故宏晟公司就周边公共道路情况并无约定或者法定的告知义务，宏晟公司的相关行为对诉争合同的权利义务并无重大影响。＼n三、关于风水的广告宣传。诉争房屋的广告中虽然使用了相关的宣传语，并受到了江阴市工商局的处罚，但风水一说并非民事法律关系中的适格合同标的，相关广告既不构成要约也不构成要约邀请，与本案诉争合同的权利义务不具备关联性，故对诉争合同的权利义务亦无法律上的影响。＼n综上，许启飞上诉所称之事项均不足以支持其行使撤销权的诉请，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费26330元，由许启飞负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n审判长潘华明＼n代理审判员赵璧＼n代理审判员刘翼洲＼n＼n＼n二〇一四年三月十四日＼n＼n书记员王倩＼n＼n＼n＼n