广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20708号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市大鹏市场管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区解放路大鹏阁302，统一社会信息代码：91440300087017461L。
法定代表人：方惠生，执行董事。
委托诉讼代理人：唐祥程，广东世纪华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴春生，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林秀婉，女，1955年12月14日出生，香港居民，
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾绮文，女，1965年9月5日出生，香港居民，
两上诉人共同委托诉讼代理人：王立，广东星辰律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：叶旻蔚，广东星辰律师事务所实习律师。
上诉人深圳市大鹏市场管理有限公司（以下简称大鹏公司）与上诉人林秀婉、曾绮文因双方之间房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1754号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大鹏公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由林秀婉、曾绮文向大鹏公司支付违约金人民币395万元；由林秀婉、曾绮文承担本案诉讼费用。上诉理由：一、一审法院判决认定涉案房产交易未能继续的原因属于事实认定错误。依据深（罗）房现买字(2015)第1791号的《深圳市二手房买卖合同》中合同每一页的最后一行以及合同信息繁体字的录入习惯可知，该合同的信息录入是由林秀婉录入和最后修改定稿的（香港居民有书写繁体字的习惯）。2015年2月13日，即在递件过户的当日，由于林秀婉录入信息错误，该合同中交易房地产名称、房地产证号信息不完整等不符合产权登记中心要求，被当成退件，交易当日不成功的原因在于林秀婉单方原因，一审法院没有注意该合同的细节内容，错误认定递件过户失败的原因属于事实认定错误。二、在合同双方没有协商解除合同的情况下，林秀婉、曾绮文擅自解除合同，存在“一房二卖”的根本违约行为，依法应当承担违约责任。涉案《深圳市二手房买卖合同》合法有效，该合同没有约定协商解除合同的具体情形，林秀婉、曾绮文未与大鹏公司协商一致并取得大鹏公司同意，在合同合法有效期间擅自解除合同并且存在“一房二卖”的根本违约行为，违反合同法第九十三条、第九十六条的规定。在2015年2月13日递件过户当日交易失败之后，因合同信息的录入是由林秀婉、曾绮文完成，林秀婉、曾绮文负有继续正确录入信息并通知大鹏公司重新监管款项继续交易的义务，但林秀婉、曾绮文拖延、不再履行合同义务，擅自“一房二卖”，属于根本违约。三、林秀婉、曾绮文拒不履行房屋转移登记义务的内在原因是房价在3.30新政后大幅上涨。根据房天下《2015年深圳二手房六大区域全年楼市分析白皮书重磅发布》第2页，深圳全年房价超过50%，罗湖、福田、南山、龙岗各区都持续强劲上升。大鹏公司经过调查，福田区华强北现代之窗大厦一楼商铺，由60万元／平方米升到90万元／平方米，涨幅50%;罗湖区东门步行街商铺，单价普遍上涨1/3。林秀婉、曾绮文因为房价上升，拒不履行转移登记义务，最终通过中原地产东门店挂盘，转让给案外人颜静忠等7人。同时，林秀婉、曾绮文不愿意向案外人深圳市碧园实业发展有限公司（以下简称碧园公司）支付酬金，也是其违约的另一个原因。林秀婉、曾绮文不愿意出售涉案房产给大鹏公司的原因在于房价大幅度升值，林秀婉、曾绮文基于利益动机另行出售房屋，严重违反诚实信用原则。从2015年至今，深圳市房价大幅度升值，依据政府部门的相关权威数据，深圳房价从2015年至今已经涨了76%，在此房价经济大背景下，林秀婉、曾绮文为了达到赚取更大房价利益的目的，不愿意再按原来所定的价格出售涉案房产给大鹏公司。林秀婉、曾绮文“一房二卖”的根本违约行为违反了合同法第六条所规定的诚实信用原则。此外，在此次房产交易过程中，林秀婉、曾绮文承诺给案外人碧园公司的市场培育酬金约1412万元，林秀婉、曾绮文也违反该承诺拒绝给付。四、林秀婉、曾绮文不履行房屋转移登记义务，构成根本性违约，应当承担违约责任。2015年1月13日签订的《合同附件》第七条约定，双方最迟在30天内向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，《合同附件》第十六条约定，卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金。2015年2月13日，双方递件办理产权转移登记，因信息录入不符退回。2015年2月13日至2015年9月15日期间，曾绮文和林秀婉都没有返回深圳办理产权转移手续，不履行合同义务，是造成不能过户的根本原因。为了证明曾绮文和林秀婉上述违约事实，大鹏公司申请二审法院向深圳市公安局出入境处外国人管理科（电话：0755-8446****）调查曾绮文和林秀婉自2015年2月13日至2015年9月15日出入境记录，以便查明事实，正确审判。五、林秀婉、曾绮文伪造证据，应当依法追究相关人员法律责任。林秀婉、曾绮文提交的证据4，即2015年快递单（单号1097535204514）和致深圳市大鹏市场管理有限公司文件是伪造的。大鹏公司法定代表人方惠生带身份证前往邮政局核实，经工作人员登录，没有投递记录，快递单属于伪造（见补交的证据1共6页）。大鹏公司登录中国邮政速递物流网查询，也没有投递记录。（见证据2共1页）。由于邮政局不同意出具证明，所以，大鹏公司申请二审法院前往深圳任何邮政局网点调查取证，调查2015年快递单（单号1097535204514）真实性，以便查明事实，正确审判。请求二审法院调查核实，根据民事诉讼法第一百一十一条的规定对林秀婉、曾绮文和冼玉霞伪造证据的行为采取罚款和拘留措施。如果其他人员涉及伪造证据，也要求一并追究其法律责任。六、关于大鹏公司监管资金的数额。根据2015年1月13日《合同附件》第六条至第十一条和《承诺书》，计算监管资金（人民币）=7900万元（转让总价）一100万元（定金）-13363201元（预留过户税费、承租户租赁押金、可能预收租金）一14127359.8元（碧园公司酬金）=50509439.2元。大鹏公司实际监管资金人民币5080万元，超过应当监管资金数额。大鹏公司不需要贷款，而是全额备齐了全部款项，没有违约。
林秀婉、曾绮文辩称：一、2015年2月13日系统未通过过户申请的原因不明，并非林秀婉、曾绮文的过错。2010年2月13日办理过户申请时双方都有人在场，合同内容和所有的信息双方都核对过，大鹏公司的代表是朱红玲，林秀婉、曾绮文原以为朱红玲是大鹏公司或者碧园公司的员工，后查实系广东瑞特律师事务所律师。买卖合同是经房产局网上便民自助系统打印的，录入数据时系统并没提示有任何错误，系统提示不匹配的信息，其实都是正确的。客观地说，办理过户手续时双方都没有过错。二、大鹏公司的违约行为导致交易未成。2015年2月13日过户申请被拒之后，林秀婉、曾绮文先后以电话、快递、电子邮件和微信催促大鹏公司继续办理资金监管和过户，大鹏公司再无回音。鉴于2016年6月7日庭审质证时大鹏公司否认收到过林秀婉、曾绮文的快递，否认朱红玲为其代表，否认朱红玲到过公证和过户现场，林秀婉、曾绮文开庭次日即6月8日赴EMS查询，EMS出具了邮件全程跟踪查询单，加盖了FMS的邮戳；跟踪查询单载明邮件于2015年4月15日开始投递，因“收件人名址有误”、“查无此人”、“收件人不在指定地址”等原因辗转，最后于2015年5月22日妥投。林秀婉、曾绮文将《邮件全程跟踪查询单》以快递方式提交一审法院，但法院未组织质证。林秀婉、曾绮文现再次提交给二审法院。为消除大鹏公司和二审法院的疑问，林秀婉、曾绮文开完庭当日即赴EMS车公庙支局再次查询，EMS告知超过一年网上没有记录，如果法院来调查，EMS会如实说明。同日赴福田公证处查询，查询得知领证通知单上有“朱律师137××××8599”的记录：根据朱红玲是律师这一线索，林秀婉、曾绮文查询深圳市律师协会官网，得知朱红玲系广东瑞特律师事务所律师：林秀婉、曾绮文进一步在网上搜索，在http://szbbs.fang.com/esf^1136/9020139_9020139.htm网页的信息上，查知朱红玲律师的手机是137××××8599，与福阳公证处的存档信息相符。林秀婉、曾绮文将上述证据材料提交给了一审法院，一审法院未组织进一步质证。三、大鹏公司称林秀婉、曾绮文为获取更大利益将涉案房屋售于他人，该主张完全颠倒事实。大鹏公司关于2015年起房价上涨76%的数据不知出自何处，但林秀婉、曾绮文梦魇般的卖房经历艰难曲折，损失惨重，遑论那76%的更大利益。2014年11月底，林秀婉、曾绮文因急需资金，将涉案房屋低于市场价售与庄敦成，售价为人民币7900万元。碧园公司行使优先购买权，指定大鹏公司为买受人，才有了与大鹏公司的交易以及后续纠纷。大鹏公司毁约后林秀婉、曾绮文找回庄敦成，过了一年多，仍以7900万元成交。碧园公司另案起诉林秀婉、曾绮文支付租赁市场培育酬金，一审败诉；庄敦成另案起诉林秀婉、曾绮文支付未交付房屋的违约金，一审胜诉。两案分别将于2016年12月13日和14日在深圳中院二审开庭。四、监管购房款应当减去碧园公司“酬金”的说法，大鹏公司这是第一次提出。事实上，不管该监管多少，大鹏公司只支付了100万元定金。
林秀婉、曾绮文上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判大鹏公司支付违约金395万元；由大鹏公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：2015年2月13日，由于合同信息不符合产权登记中心的要求，过户申请未受理，大鹏公司要求将刚刚汇入监管账户的监管资金转走，并承诺再次去过户之前一定依合同约定将监管资金如数汇回，林秀婉、曾绮文无奈同意。此后，林秀婉、曾绮文多次以电子邮件、快递和微信等方式催促大鹏公司汇付监管房款并办理过户，直至2015年8月11日将解除买卖合同的协议发给大鹏公司的律师朱红玲。从签约、办理资金监管、买卖合同公证直到办理过户，林秀婉、曾绮文每个环节都积极配合，全面履行了合同义务。大鹏公司的违约行为给林秀婉、曾绮文造成巨大损失，依照买卖合同附件第十五条之约定，林秀婉、曾绮文有权没收定金，并要求大鹏公司按涉案房产成交价的百分之五支付违约金。
大鹏公司答辩意见与其上诉意见一致。
大鹏公司向一审法院起诉，请求判令：1、林秀婉、曾绮文向大鹏公司返还购房定金100万元。2、林秀婉、曾绮文向大鹏公司支付违约金395万元（7900万×5%）。3、由林秀婉、曾绮文承担本案全部诉讼费用。
林秀婉、曾绮文向一审法院提起反诉，请求判令：1、大鹏公司支付违约金395万元（7900万元×5%）；2、大鹏公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2015年1月13日，林秀婉、曾绮文与大鹏公司签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定林秀婉、曾绮文（卖方）将位于深圳市罗湖区解放路宝华楼地下层B042-B128(共38间，以下简称涉案房产)出售给大鹏公司（买方），转让成交价为人民币7900万元；涉案房产上存有租约，月租金人民币286156.60元，租期自2014年9月1日至2015年8月31日；涉案房产交易定金为人民币100万元，买方通过向银行抵押付款的方式支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款；后双方签订了《合同附件》，变更了付款方式，约定：产权转移登记手续最迟于本合同签订后30天内由买卖双方共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，办理当日，买方应支付卖方的首期房款人民币3850万元，分两笔支付：1、第一笔人民币25136799元交至买卖双方约定的银行第三方监管账户；2、第二笔人民币13363201元，由买方代卖方根据产权转移登记部门的通知用该款代卖方支付过户税费，交税后视为买方已实际支付卖方人民币13363201元，卖方应开具收到卖方人民币13363201元房款的收款收据给买方，其余转让价款尾数可以由买方银行按揭支付，买方需把有关银行按揭承诺书给予卖方，或如无按揭，买方可将转让价款尾数转帐至买卖双方约定的银行第三方监管账户，直至卖方将产权转移收件回执交予买方去领取房产证，本条所述所有款项（除银行贷款外）将无条件交予卖方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除本合同之外，买方并需支付转让成交价5％的违约金，卖方同时没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价5％的违约金；如办理房地产转移登记之手续需要签订38套一式三份的《深圳市二手房买卖合同》，双方同意按本合同及合同附件办理。买卖双方还约定一些其他的权利和义务。
合同签订当日，大鹏公司向林秀婉、曾绮文支付了定金人民币100万元。2015年2月5日，大鹏公司、林秀婉、曾绮文与托管银行中国农业银行股份有限公司深圳东门支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定将涉案房产交易资金人民币5080万元托管于托管银行。2015年2月5日，大鹏公司与林秀婉、曾绮文签订了38份《深圳市二手房买卖合同》，并经过深圳市福田区公证处公证。2015年2月13日，大鹏公司将监管资金人民币5080万元转入约定的监管银行监管账户进行托管，同日，大鹏公司、林秀婉、曾绮文双方共同向深圳市产权登记中心办理递件过户手续，因信息不符被产权登记中心退件，大鹏公司当日将人民币5080万元的托管资金转走。
因双方就合同继续履行未能达成一致，林秀婉、曾绮文已将涉案38套房产另售7名案外人，目前，涉案38套房产已登记至7名案外人名下。
一审法院认为：大鹏公司与林秀婉、曾绮文签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。涉案房产已另售他人并转移至案外人名下，因此涉案二手房买卖合同已经无法继续履行。本案的争议焦点是涉案房产交易未能继续系由于谁违约造成的？对此，一审法院认为合同签订后，双方因在办理递件过户时合同信息不符合产权登记中心要求而被退件，但未能明确具体的退件原因，一审法院认为对于合同信息完整与正确，作为合同双方的大鹏公司、林秀婉、曾绮文双方均负有审查义务，大鹏公司主张合同系由林秀婉、曾绮文最后定稿而要求林秀婉、曾绮文承担相应责任的主张没有法律依据，一审法院不予采纳。在递件过户被退件当天，双方即达成一致同意大鹏公司将监管的交易房款人民币5080万元转走，可以推定，双方对合同中止履行已经达成了一致。大鹏公司、林秀婉、曾绮文双方均无法提供证据证明涉案房屋买卖合同未能继续履行系由于对方违约造成，因此，对于大鹏公司、林秀婉、曾绮文要求对方承担违约金的诉讼请求，一审法院均不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、林秀婉、曾绮文应于判决生效之日起十日内向大鹏公司返还购房定金人民币100万元；二、驳回大鹏公司的其他诉讼请求；三、驳回林秀婉、曾绮文的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币46400元，由大鹏公司负担4万元、林秀婉、曾绮文共同负担人民币6400元；反诉受理费人民币19200元，由林秀婉、曾绮文共同负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，就其一审提交的单号为1097535204514的EMS邮单，林秀婉、曾绮文提交了该邮件的全程跟踪查询单（盖有邮局印戳）。该查询单显示，该邮件于2015年4月15日收寄，经多次投递未成，于2015年5月22日退件。大鹏公司称其到邮局查询得知该邮件并未实际寄出，请求本院依职权调查该邮单是否属于伪造。大鹏公司还申请本院调查刘秀婉、曾绮文、庄敦成等人2015年2月13日至9月15日期间的中国大陆出入境记录，以查明上述个人在该期间有无会面签订《深圳市二手房买卖合同》及合同附件。本院认为，民事诉讼法第六十五条明确规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《中华人民共和国最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。在本案中，林秀婉、曾绮文提交的全程跟踪查询单显示该邮件退件，也就是说，大鹏公司并未收到该邮件，该邮件不能证明林秀婉、曾绮文所主张的其曾催告大鹏公司继续履行合同的待证事实。因该邮件不能证明林秀婉、曾绮文的上述主张，调查该邮件的投递情况已无必要。至于林秀婉、曾绮文与庄敦成有无会面签订的《深圳市二手房买卖合同》及合同附件，上述合同的当事人并未否认上述合同系其真实意思表示，涉案房产也均已过户至颜静忠等案外人名下，大鹏公司并非上述合同的当事人，其有关上述合同并非该合同当事人真实意思表示的主张，对本案的处理没有影响。综上，大鹏公司有关调查邮件投递情况以及刘秀婉、曾绮文、庄敦成等人2015年2月13日至9月15日期间中国大陆出入境记录的申请，既超过了举证期限，也无调查收集的必要，本院不予准许。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《深圳市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同有效，认定正确。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同未能继续履行系因哪一方的原因造成。从本案查明的事实来看，双方于2015年2月13日共同到不动产登记机构办理递件过户手续，因信息不符被登记机构退件。此后，双方未再办理递件过户手续。双方在本案中均未提交证据证明其曾催告对方继续履行合同。本院认为，共同办理递件过户手续系双方当事人的合同义务，在递件因信息不符被退回后，双方均应积极配合，重新办理递件过户手续。双方在2015年2月13日递件被退件后均未积极履行合同，一审法院认定涉案合同未能继续履行系因双方原因造成，双方都违反合同，应当各自承担相应责任，处理正确。
综上，上诉人大鹏公司和上诉人林秀婉、曾绮文的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费76800元，由上诉人深圳市大鹏市场管理有限公司负担38400元，由上诉人林秀婉、曾绮文负担38400元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月二十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。