广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终17893号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张永杰，男，1983年12月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：李小飞，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘异萍，女，1975年1月8日出生，汉族，住广东省广州市东山区。
委托诉讼代理人：杜丽燕，广东红棉律师事务所律师。
原审第三人：广州市佳腾房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇锦绣天伦四街42号。
法定代表人：鲁德超。
上诉人张永杰因与被上诉人刘异萍、原审第三人广州市佳腾房地产中介有限公司（以下简称佳腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人张永杰上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判刘异萍向张永杰支付违约金79800元及赔偿已支付中介费用23900元；3.本案一、二审诉讼费用由刘异萍承担。事实与理由：一、一审法院对于本案房屋买卖交易合同履行流程的错误解读及关于“谁违约”问题的关键性事实查明认定严重错误，从而作出错误的判决。1.佳腾公司在填写《房地产买卖合同》条款内容时确实存在勾选位置纰漏，但交易双方对买卖交易的流程并无实质争议。2.张永杰根据合同约定已于2017年3月10日签署了《购房抵押贷款合同》并提交了全部贷款所需资料，在贷款审批过程中办妥网签手续，无违反双方合同约定，不构成根本违约。3.退一步说，即使合同约定的过户时间存在不清晰，根据合同第六条第四款的约定，刘异萍也应在张永杰催办过户手续后5天内配合办理过户。4.张永杰于2017年3月28日取得银行同贷书，立即通知刘异萍办理过户手续，并两次书面发函给刘异萍，根据合同约定之送达条款可认定刘异萍已经收到上述函件。退一步说，即使是刘异萍确认的2017年4月9日收到催告短信，也应当在2017年4月15日前配合办理过户手续，逾期即构成合同的根本违约。二、刘异萍2017年4月9日收到张永杰催告办理过户的通知后，4月10日即通过电话明确表示由于楼价上涨的原因，不愿意继续履行合同。张永杰已向一审法院提交了电话录音的光盘、文字整理，并当庭提供了原始手机载体进行质证，足以证明刘异萍违约，一审法院未能依法采信，从而作出错误判决。三、刘异萍提出2017年4月24日告知中介方同意配合过户，但不愿意出示其与中介方聊天记录的手机原始记录进行质证，其陈述与事实严重不符。
被上诉人刘异萍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张永杰的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求，维持一审判决。理由为：一、张永杰未在合同约定期限内即2017年3月10日前办妥银行按揭手续、取得同贷书，已构成违约，张永杰作为违约方，无权主张违约金及损害赔偿。张永杰至今没有出示银行出具的同贷书，直接影响了涉案房屋是否具备交易过户的条件。刘异萍一直积极履行合同义务，多次主动致电张永杰了解其办理按揭手续的进度，并于2017年4月24日应佳腾公司的要求配合前往房管部门办理过户手续。2017年5月4日、11日分别短信及信函催告张永杰缴交涉案房屋的税费、继续进行交易，刘异萍明确表态要求继续履行合同，张永杰无权要求解除合同。张永杰于2017年5月22日向刘异萍发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》的行为构成违约，应承担违约责任。张永杰提交的3月30日、4月7日向刘异萍寄发的函件没有明确办理交易过户的时间，只要求友好协商。张永杰与刘异萍未就买受人变更为案外人王大应达成一致意见，也未通知刘异萍与王大应签订网签合同，即使张永杰可指定王大应为代为办理按揭手续，王大应也没有按照合同约定在2017年3月10日前提交网签合同给银行办理按揭手续。二、张永杰有与案外人陈xx等人形成炒楼团伙，利用一买一卖投机炒楼方式进行团伙合同诈骗的嫌疑。张永杰联合案外人陈xx将涉案房屋以867000元的价格转让给张xx，企图从中赚取69000元的差价，达到炒房的目的。张永杰与案外人陈立佳、杨凡、李x等有房屋买卖合同纠纷在法院审理中，可见张永杰在2017年2月期间，前后共签署了多份的房屋买卖合同，甚至可能有更多的房屋买卖交易。
原审第三人佳腾公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
张永杰向一审法院起诉请求：1.刘异萍立即向张永杰返还购房定金2万元；2.刘异萍向张永杰支付违约金79800元；3.刘异萍向张永杰赔偿中介费23900元；4.本案诉讼费用全部由刘异萍承担。刘异萍反诉请求：1.确认张永杰与刘异萍签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系已于2017年5月24日解除；2.张永杰向刘异萍支付违约金79800元；3.张永杰承担本案一切诉讼费用。
一审法院认定事实如下：位于广州市增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号xxx房屋（以下简称涉案房屋）登记的产权人为刘异萍，建筑面积60.59平方米，产权登记日期为2015年8月31日，无抵押。
佳腾公司于2017年2月22日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务、物业管理等。
2017年2月11日，张永杰（买方）与刘异萍（卖方）、佳腾公司（经纪方）共同签署《房地产买卖合同》（编号为xxxxx），约定以下内容：“……买卖双方分别委托经纪代理买卖位于广州增城区新塘镇锦绣天伦花园五街1号xxx房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签定协议如下：一、该物业建筑面积为60.59平方米，……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币柒拾玖万捌仟元整（￥798000元），……三、卖方合法持有《房地产证》……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日十天内退还。……合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，……在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方/卖方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……九、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签定的《广州增城市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。备选条款：1、……2、【√】卖方同意，本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。……十一、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍按上述地址为有效送达地址。十二、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚且无异议。十三、本合同连同附页共四页，经三方签名盖章后生效。买卖双方及经纪方各持一份。……附件……二、按揭付款【√】1、定金：人民币贰万元整（￥20000元）买方须在2017年2月11日前支付给卖方。【√】2、定金余款……【×】3、首期楼款（不含定金）人民币贰拾肆万元整（￥240000元）……买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在A.年月日前【√】B.银行出具同意贷款通知书或相关意向回复五个工作日内。【】到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。4、楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。……”。上述合同中对于首期款24万元的支付时间以及到房屋登记机关办理过户手续的时间都没有进行约定。同日，张永杰向刘异萍支付了购房定金2万元，刘异萍收款后出具《收款收据》给张永杰收执。同日，佳腾公司出具《收款收据》给张永杰，载明佳腾公司收到张永杰承购涉案房屋佣金23900元。
2017年3月30日，张永杰通过邮寄方式向刘异萍在《房地产买卖合同》中所留的通讯地址发出《关于要求配合过户的催告函》。该函内容为：“致：刘异萍鉴于2017年2月11日双方已签订增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号xxx房房屋买卖合同（合同编号：xxxxx）。现我方银行同意贷款书已出具，因你方未能及时配合过户，从而导致过户拖延，请你方收到短信后2日内与佳腾公司或与我方友好协商，并且配合办理到房管局过户手续，否则视作你方无意履行合同，一切后果由你方承担。”刘异萍表明未收到上述催告函。张永杰并未提供上述邮件的投递记录查询资料的相关证据到庭。
2017年4月7日，张永杰再次通过邮寄方式向刘异萍发出《关于要求配合过户的催告函》，该催告函的内容与张永杰在2017年3月30日向刘异萍发出催告函的内容一致。刘异萍表明未收到上述催告函。
2017年4月9日，张永杰又通过手机短信向刘异萍发出《关于要求配合过户的催告函》，内容与张永杰在2017年3月30日向刘异萍发出催告函的内容一致。刘异萍确认有收到上述短信。
2017年5月4日，刘异萍通过手机短信向张永杰发出《关于要求配合过户的催告函》，内容为：“致：张永杰鉴于2017年2月11日双方已签订增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号xxx房房屋买卖合同（合同编号：xxxxx）。现我方已同意过户，因你方未能配合及时交税，从而导致过户时间拖延。请你方收到短信后2日内与增城佳腾地产或与我方友好协商，并且尽快配合到房管局办理缴税手续，否则视作你方无意履行合同，一切后果由你方承担。发函人：刘异萍时间：2017年5月4日”。张永杰有收到上述短信。
2017年5月11日，刘异萍通过邮寄方式向张永杰的身份证住址发出《关于要求配合过户的催告函》，催告张永杰在收到催告函的2日内与佳腾公司或刘异萍友好协商，并配合办理缴税手续等。寄发上述催告函的邮件于2017年5月12日妥投，但张永杰称没有收到该邮件。
2017年5月22日，张永杰通过邮寄方式向刘异萍在《房地产买卖合同》中所留的通讯地址发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，内容为“刘异萍：根据本人张永杰于2017年2月11日与你签订的《房地产买卖合同》，本人购买你方位于增城区新塘镇锦绣天伦花园五街1号xxx房屋，本人已根据合同约定向你方支付定金，并于2017年3月28日取得银行同贷书，根据合同约定我方多次催告你方配合办理该房屋过户手续，你方均拒绝配合，鉴于你方的上述违约行为，我方现郑重致函你方：通知你方解除我方与你方签订的《房地产买卖合同》，并要求你方按照约定向我方支付总楼价百分之十的违约金，否则我方循法律途径解决与你方的纠纷。”刘异萍认可有收到上述通知函。
2017年5月23日，刘异萍通过邮寄方式向张永杰在2017年5月22日寄发通知函所留的寄件地址发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，内容为“致：张永杰鉴于2017年2月11日你我双方已签订广州市增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号xxx房房屋买卖合同（合同编号：xxxxx）。现因你方未能配合及时交税，从而导致过户时间拖延。现我方按合同约定通知你解除合同，请你方收到通知后2日内与增城佳腾地产或与我方友好协商，并且尽快配合到房管局办理解除网签手续，否则视作你方有意拖延合同，一切后果由你方承担”。寄发上述通知的邮件于2017年5月25日妥投，但张永杰称没有收到上述邮件。
2017年5月24日，张永杰通过手机短信向刘异萍发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，该通知函的内容与张永杰在2017年5月22日向刘异萍发出的书面《关于解除房地产买卖合同的通知函》内容一致。同日，刘异萍收到张永杰通过短信发出的通知函后，同样以手机短信方式向张永杰发出《关于解除合同的通知函》，内容为“致：张永杰鉴于2017年2月11日你我双方已签订广州市增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号xxx房房屋买卖合同（合同编号：xxxxx）。现因你方未能配合及时交税，从而导致过户时间拖延。现我方按合同约定通知你解除合同，请你方收到短信后2日内与增城佳腾地产或与我方友好协商，并且尽快配合到房管局办理解除网签手续，否则视作你方有意拖延合同，一切后果由你方承担。发函人：刘异萍时间：2017年5月24日”
2017年11月2日，广州市房屋交易监管中心向刘异萍出具穗房监管函[2017]326号《广州市房屋交易监管中心关于查询网签情况的复函》，内容为“刘异萍：2017年11月1日，你向我中心申请查询增城区新塘镇锦绣天伦花园天伦五街1号xxx房的网签记录。经查存量房网上交易管理系统，现将有关情况函复如下：2017年3月16日，广州市信耀荣房地产销售代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：xxxx，见附件）。此复”。上述复函的附件《存量房买卖合同》（合同编号：xxxx）载明该合同的签约时间为2017年3月16日，合同卖方是刘异萍，买方是王大应，房地产中介服务机构是广州市信耀荣房地产销售代理有限公司，买卖的房屋为涉案房屋，交易价格为867000元。
2017年11月13日，刘异萍通过邮寄方式向广州市信耀荣房地产销售代理有限公司发出《关于协助解除网签合同的函》，内容为刘异萍从未与王大应签订过房地产买卖合同，不知晓《存量房买卖合同》（合同编号：xxxx）的买家为王大应，也不认识此人，且刘异萍从未委托过广州市信耀荣房地产销售代理有限公司发起网签，现要求广州市信耀荣房地产销售代理有限公司收到本函件1个工作日内解除网签合同等。
一审诉讼过程中，张文杰于2017年12月20日向一审法院申请财产保全，请求查封、冻结刘异萍名下价值123700元的财产，并由担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供保单保函作担保。一审法院于2017年12月21日作出（2017）粤0183民初4226号之一民事裁定书，查封了刘异萍名下的涉案房屋。
本案审理过程中：一、张永杰陈述以下内容，1.张永杰有在增城地区购买过其他房屋。2.张永杰购买涉案房屋是用于居住。3.王大应与张永杰是朋友关系，由于王大应的贷款资质好，可以贷到更多的款项，张永杰就将涉案房屋过户至王大应名下并以王大应的名义办理按揭贷款申请。4.买卖合同没有约定具体支付首期款的时间，该款应该是在办理过户当天支付；合同附件第二条关于“买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用……”的约定是指张永杰在2017年3月10日前办好申请银行贷款的手续，《购房抵押贷款合同》是指办理贷款申请时需提交的资料。同时，附件第二条约定是在银行出具同贷书后五个工作日内办理过户手续。5.签订合同后，张永杰委托按揭公司代为办理按揭贷款手续，张永杰与刘异萍在2017年3月10日一同到按揭公司签署相关材料，由按揭公司将相关材料递交给银行办理，所以刘异萍当时是有配合张永杰办理按揭贷款手续的；在刘异萍配合张永杰办理按揭贷款手续时，就已知道张永杰要将涉案房屋过户王大应名下，张永杰早已事先告知了刘异萍，因此不存在张永杰隐瞒该事实的情况。6.为了方便涉案房屋网签合同的签订，佳腾公司要求广州市信耀荣房地产销售代理有限公司配合在2017年3月16日办理了网签手续，根据交易惯例，无须张永杰本人到场办理网签手续，出具授权书即可办理，刘异萍也签署了《委托网签、交易声明书》。7.在以王大应的名义办妥银行同贷书之后，张永杰要求刘异萍配合办理过户手续，由于刘异萍表明不愿意再出售涉案房屋给张永杰，所以张永杰就没有出示同贷书给刘异萍看，但佳腾公司有出示过同贷款给刘异萍看。
二、刘异萍陈述以下内容，1.刘异萍不知道佳腾公司为何没有在合同中约定首期房款的支付时间，但双方协商时说好，要张永杰先付首期款，刘异萍才同意配合办理过户。2.大约在2017年2月15日前后，刘异萍和张永杰本人一起到佳腾公司，配合张永杰办理按揭贷款手续，当时刘异萍根据佳腾公司的要求签署了很多空白文件，同时刘异萍还提交了身份证、产权证等资料配合张永杰办理贷款申请，在刘异萍签完资料后佳腾公司就要求刘异萍先离开，但在刘异萍离开之前，刘异萍没有看到张永杰有签署相关资料，所以刘异萍根本不知道张永杰要将涉案房屋过户至王大应名下，也没有看清楚合同中有关于涉案房屋可过户至张永杰指定第三方名下的内容。3.在2017年3月16日广州市信耀荣房地产销售代理有限公司办理网签合同时，刘异萍并不在场，也不知情。直到刘异萍收到一审法院的应诉材料后，刘异萍于2017年11月1日到广州市房屋交易中心查询才知道，涉案房屋已被网签了存量房买卖合同，以及网签合同中购房人是王大应的相关情况。4.根据合同附件第二条关于“买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。”的约定，张永杰必须在2017年3月10日前办妥按揭贷款手续，并取得银行同意贷款的通知书；在签订合同后，刘异萍一直不断通过电话与佳腾公司联系，催促张永杰尽快办好按揭贷款手续，但张永杰从未出示过银行的同贷书给刘异萍看；若张永杰有购房愿意，且真实取得银行同贷书，完全可在2017年4月24日在佳腾公司约好的时间与刘异萍一同前往房管部门办理过户手续。5.刘异萍在2017年11月13日向广州市信耀荣房地产销售代理有限公司发函，要求该公司解除网签合同，该公司在收到函件后在网上撤回了网签合同。
三、张永杰提供录音光盘及录音文字整理资料，拟证明刘异萍基于房价上涨，明确表明不同意继续履行合同。刘异萍对张永杰提供的录音光盘及录音文字整理资料的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确定录音所讲的房屋就是涉案房屋，也无法确认说话的人是刘异萍本人。张永杰提供《委托网签、交易声明书》复印件，拟证明刘异萍签署了该声明书同意委托广州市信耀荣房地产销售代理有限公司办理网签手续及贷款手续。刘异萍对张永杰提交的该声明书的真实性、合法性、关联性不予认可。
四、刘异萍提供其与佳腾公司法定代表人的微信聊天记录，拟证明佳腾公司通知刘异萍在2017年4月24日到房管部门办理过户手续，刘异萍同意配合且没有任何违反合同行为，最后却因张永杰未予以配合导致未能办理过户手续。张永杰对刘异萍提交的上述证据的真实性不予确认。刘异萍提交一份编号为xxxxx号《房地产买卖合同》原件一份，拟证明张永杰在购买涉案房屋的同时期一并购买了涉案房屋相邻的房屋，在现今限购政策下，张永杰不可能具备购房资格，可以同时购买两套房屋，可见张永杰并非具有真实购房意愿的买受人。该《房地产买卖合同》载明卖方是陈立佳，买方是张永杰，经纪方是佳腾公司，买卖房屋位于增城区新塘镇××街××房，交易价格1478000元，约定买方可自行将房屋指定过户到他人名下，合同签订日期是2017年2月17日。张永杰对上述《房地产买卖合同》的真实性不发表意见，认为与本案无关联性。
五、鉴于张永杰与刘异萍在2017年3月30日至2017年5月11日期间都有通过书面或短信的方式互发催告函，要求对方办理缴税或过户义务。关于双方各自向对方发出催告函后，其本人有无实际履行相关义务的问题。张永杰回应，在向刘异萍发出催告函之后，刘异萍明确告知要加价，不愿意继续履行合同，所以张永杰也没有到房管部门或税务部门等待刘异萍前来办理相关手续。刘异萍回应，张永杰取得同贷书后没有出示给刘异萍看，导致刘异萍无法了解交易进度；在2017年4月24日这天，刘异萍接到张永杰的手机短信，得知张永杰取得了同贷书，并按佳腾公司的通知去办理交易手续时，佳腾公司却告知刘异萍，张永杰不会在2017年4月24日到场办理过户手续，故而交易不能继续进行。
六、张永杰主张刘异萍未履行过户义务的行为违反合同附件第二条第3款的约定。刘异萍主张张永杰存在逾期支付首期房款、没有在合同的期限2017年3月10日前办妥按揭贷款申请并取得同贷书、没有向税务部门办理缴税手续、没有在2017年4月24日当天配合办理过户手续的一系列行为违约。
一审法院认为：张永杰与刘异萍于2017年2月11日共同签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖合同关系的约定是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。
根据查明的事实，张永杰于2017年5月22日通过邮寄方式向刘异萍发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，要求解除合同；又于2017年5月24日通过手机短信向刘异萍发出通知，要求解除合同。另外，刘异萍于2017年5月23日通过邮寄方式向张永杰发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》，于2017年5月24日通过手机短信向张永杰发出关于解除合同的通知。以上事实表明，张永杰与刘异萍已无继续履行合同之意愿，均向对方发出了解除合同通知，故双方的房屋买卖关系已解除。张永杰主张于2017年5月22日向刘异萍发出解除涉案房屋买卖合同，双方买卖合同关系在2017年5月22日解除。刘异萍主张双方的房屋买卖合同关系在2017年5月24日解除。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，张永杰只在2017年5月22日向刘异萍发出解除的通知，张永杰并无证据证明该通知是在2017年5月22日已到达刘异萍，故张永杰主张双方买卖合同关系在2017年5月22日解除，缺乏理据，一审法院不予采纳。张永杰与刘异萍在2017年5月24日这天先后通过手机短信向对方发出解除合同的通知，双方在当天都已接收到对方的要求解除合同的短信。根据上述法律规定，自解除合同的短信通知到达对方之日，张永杰与刘异萍之间的涉案房屋的买卖合同关系已解除，故刘异萍主张房屋买卖合同关系在2017年5月24日解除，于法有据，予以支持。此外，刘异萍答辩同意退回购房定金2万元给张永杰，故张永杰要求刘异萍退还2万元购房定金的诉讼请求，合理合法，予以支持。
关于张永杰与刘异萍在履约定过程中是否存在违约，涉案房屋买卖合同履行不能的责任在于谁的问题，作如下分析：
一、《房地产买卖合同》附件第二条第3款中约定“……买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。……”张永杰对该条款内容理解为在2017年3月10日前办理申请银行贷款的手续即可。刘异萍对该条款内容理解为张永杰必须在2017年3月10日前办妥按揭贷款申请并取得银行同贷书。双方对上述条款的理解产生差异。一审法院认为，从该条文约定的内容看，张永杰应在2017年3月10日前申请按揭贷款手续并提交齐全贷款申请的所需的全部材料，刘异萍应予以配合。按照交易流程，办理按揭贷款申请提供的资料应包括买卖双方通过存量房网上交易系统制作并签署的存量房买卖合同。根据张永杰的陈述以及刘异萍提供的广州市房屋交易监管中心出具的复函可知，张永杰购买涉案房屋是指定过户到王大应名下，并以王大应的名义申请按揭贷款手续，但张永杰以王大应名义办理涉案房屋买卖的网签合同时间是2017年3月16日，该时间已过合同附件第二条约定买方即张永杰应在2017年3月10日前提交全部贷款所需资料的期限。因此，张永杰的该行为与合同约定不符，存在履行瑕疵。虽然刘异萍并未签署过网签合同，但无证据证明张永杰或佳腾公司有通知过刘异萍到场办理网签合同而刘异萍未予配合的情形。实际履约过程中，张永杰亦认可刘异萍在2017年3月10日配合办理了按揭贷款手续并签署了相关资料，表明刘异萍有按合同约定为张永杰的按揭贷款申请提供了所需的资料，履行相关义务。
二、《房地产买卖合同》附件第二条第3款中约定“……买卖双方应在A.年月日前【√】B.银行出具同意贷款通知书或相关意向回复五个工作日内。【】到房屋登记机关办理申请买卖手续。……”很明显，双方对于何时到房屋登记机关办理过户手续的问题选择了A项，却没有约定填写具体的履行日期。根据查明的事实，张永杰分别在2017年3月30日和4月7日通过邮寄方式向刘异萍在合同中所留联系地址发出了催告函，以及在2017年4月9日通过手机短信向刘异萍发出了催告，告知刘异萍已取得银行同贷书，要求刘异萍在2日内配合办理过户。刘异萍称没有收到张永杰的书面催告，承认有收到张永杰发出的手机催告短信，但刘异萍对于是否同意在2日内办理过户手续的问题，并未及时作出回应。由此可知，刘异萍对于张永杰提出在2日内办理过户手续的时间未表示同意。之后，刘异萍分别在2017年5月4日、5月11日通过手机短信、邮寄方式向张永杰发出要求催告，表明同意办理过户，要求张永杰予以配合，但未见张永杰有对此作出回应。以上事实可见，张永杰与刘异萍对于具体办理过户手续时间的问题并未协商达成一致意见，导致涉案房屋的买卖履行不能，造成买卖合同无法继续履行的原因不能归责于买卖任何一方。因此，张永杰主张刘异萍存在违约，要求刘异萍支付违约金79800元、赔偿中介费23900元的诉讼请求，以及刘异萍主张张永杰存在违约，要求张永杰支付违约金79800元的反诉请求，均无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认张永杰与刘异萍于2017年2月11日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2017年5月24日解除。二、刘异萍于本判决发生法律效力之日起五日内向张永杰返还定金20000元。三、驳回张永杰的其他诉讼请求。四、驳回刘异萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2774元、保全费1138元，由张永杰负担3280元，由刘异萍负担632元。反诉受理费947.50元，由刘异萍负担897.50元，张永杰负担50元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，刘异萍向本院提供了陈xx（甲方）与张xx、黎xx（乙方）就买卖涉案房屋签订的《协议书》以及《收据》等证据复印件，拟证明张永杰联合案外人陈xx将涉案房屋转售给张xx。经质证，张永杰表示对上述证据的三性不予确认。
二审中，刘异萍陈述张永杰不是真实的购房者，而是利用转售房屋的方式投机炒房，在同一时期内张永杰除了与陈立佳之间的房屋买卖合同纠纷以外，张永杰还分别与案外人杨x、李xx在房屋买卖合同纠纷。刘异萍对其主张提供了（2017）粤0183财保108号民事裁定书及（2017）粤01民特1145号民事裁定书打印件。经质证，张永杰确认上述三案均是其作为购房人产生的纠纷，但否认其为炒房。
另查明，在李xx与陈xx、陈立佳等人房屋买卖合同纠纷一案的二审过程中【案号为（2018）粤01民终17844号】，陈xx承认其与张永杰为合作关系，其二人转售房屋的目的其中之一为炒房。
本院认为：本案中双方当事人均同意解除房屋买卖合同关系，一审认定双方的房屋买卖合同关系于2017年5月24日解除，双方在二审中均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点主要为合同履行不能的责任归属问题。一审判决认定造成买卖合同无法继续履行的原因不能归责于买卖任何一方，刘异萍对此认定无提出异议，张永杰则上诉认为违约责任应由刘异萍承担。对此本院认为，首先，一审法院根据涉案《房地产买卖合同》附件第二条第3款关于“买方应于2017年3月10日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料”的约定，结合本案事实认为张永杰提交全部贷款所需资料的时间已超过上述约定的期限，并无不当。且在本案诉讼过程中，张永杰一直未能向法院提供银行同贷书原件，故一审法院认定张永杰存在履行瑕疵，本院予以确认。其次，《房地产买卖合同》中对于何时到房屋登记机关办理过户手续没有填写具体的履行日期，合同履行过程中张永杰与刘异萍对于具体办理过户手续时间的问题亦未协商达成一致意见，导致涉案房屋交易履行不能。第三，刘异萍在一审中提供了张永杰与案外人陈立佳之间的房屋买卖合同，在二审中进一步举证证明张永杰在同一时期内还分别与案外人杨x、李x等人存在房屋买卖合同纠纷，结合本案查明事实，本院对刘异萍关于张永杰是利用转售房屋方式投机炒房的主张予以采信。炒房行为有违公平交易原则，扰乱正常的市场交易秩序，对此种行为应予否定。综上，张永杰上诉主张买卖合同无法继续履行的原因完全在于刘异萍一方，理据不成立，本院不予支持。
综上所述，张永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2374元，由上诉人张永杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 刘 卉
二〇一八年十一月十四日
书记员 王 敏