＼n上海市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）沪一中民二（民）终字第3451号＼n上诉人（原审原告）郭勤奋。＼n委托代理人蒋伟，系郭勤奋丈夫。＼n上诉人（原审被告）上海众恒实业发展有限公司。＼n委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。＼n委托代理人韩鑫，北京大成（上海）律师事务所律师。＼n上诉人郭勤奋、上海众恒实业发展有限公司（以下简称众恒公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第23983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人郭勤奋及其委托代理人蒋伟，众恒公司的委托代理人洪维争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审查明，2012年2月20日，郭勤奋作为承租方（乙方），众恒公司作为出租方（甲方），双方签订《绿地东海岸房屋租赁合同》一份，约定由甲方将上海市浦东新区川沙路5558弄X号X室房屋出租给乙方，并明确甲方作为该房屋的受（授）权委托人与乙方建立租赁关系，乙方承诺承租该房屋仅作海鲜烧烤、海鲜砂锅类餐饮经营之用。该合同补充条款第三条约定，房屋租赁期限共五年2月，自2012年2月20日起至2017年4月19日止，免租装修期自2012年2月20日起至2012年5月19日止。第六条约定，租赁期内，乙方须向甲方支付附件四所列明的租金，免租装修期内，乙方无需支付租金及推广费，但应支付相关物业管理费、本合同约定的其他费用；甲方委托运营管理公司负责该物业的招商与租赁期间的运营管理，指定特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方同意甲方的上述委托与指定；乙方须向物业管理公司支付附件四列明的物业管理费、推广费。第七条约定，乙方须向甲方及其委托的运营管理公司、物业管理公司支付附件四列明的租金保证金及推广费保证金、管理费保证金，以保证其履行本合同之条款；租赁期间，甲方或其委托的运营管理公司有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的房屋租金等，在甲方或其委托的运营管理公司作出有关扣减、抵销并书面通知乙方后，乙方应在收到书面通知后的十个工作日内向甲方或运营管理公司偿付上述任何扣减和抵销费用以使在甲方或其委托人处存放的保证金不少于人民币（下同）21，174元。该条还约定，租赁期满本合同终止（或本合同提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本补充条款第四条及第十四条规定的标准交还了该房屋、付清租赁期内应付租金、推广费、管理费及公用事业等费用，并已办妥该房屋为注册或使用地址的相关注销登记（如适用）手续后，甲方及其委托的运营管理公司应在其后的一个月内将保证金无息返还乙方。第九条约定，本合同有关的租赁登记费由甲方承担，与本合同有关的印花税及其他费用由甲、乙双方各自依法承担，本合同公证费用（如有）由出现公证原因的一方承担。第十二条约定，乙方应于本补充条款规定的免租装修期届满之次日（“开业日”）开始营业，经许可，乙方可提前营业，若乙方逾期开业的，免租装修期不顺延，乙方应按本合同规定缴付租金和管理费、推广费，若乙方没有合理理由逾期超过三十日仍未开始营业，甲方有权解除本合同，乙方并应按本合同规定承担违约责任；乙方承诺其一年365天开业，营业时间为每天不晚于上午10∶00，歇业时间不早于晚上22∶00，若乙方未按约定的营业时间开业，视为乙方违约。第十四条约定，乙方同意在本合同租赁期满的当日或提前解除当日（含当日）起14天后，对于乙方遗留在房屋内经甲方同意不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿；除甲方同意外，乙方归还该房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施。第十七条约定，在租赁期内，因乙方违约，甲方有权根据本补充条款第十九条的约定提前解除本合同，乙方应承担违约责任。第十九条约定，甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，收回房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，本条所述的违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到一个月或以上的，乙方逾期开业超过三十日的，未事先征得甲方或物业管理公司的同意，乙方一年内连续五日或累计达到十四日或以上未予经营的（以物业管理公司记录为准）等。第二十三条特别约定，本合同签署后，甲方同意在租赁期内，不再引进同乙方经营业态相同的商户进入绿地东海岸广场经营。该合同附件四第一条约定，租金、管理费和推广费采取先付后用的原则，每2个月为一期支付一次，本合同签署当日，乙方应向甲方支付首期租金、管理费和推广费，之后乙方于每期届满日的10日之前向甲方支付下一期的租金、管理费和推广费。乙方应于签署本合同当日向甲方付清租金保证金、推广费保证金、管理费保证金和水、电、燃气费押金。第二条约定了租金计收方式，分为基本租金、提成租金和其他租金，其中自2012年2月20日起至2015年4月19日期间的每月基本租金为7，947元。第五条约定，租金保证金为相当于该房屋租赁期内平均月租金的两倍，计15，894元，推广费保证金为相当于该房屋租赁期内平均月推广费的两倍，计2，649元，管理费保证金为相当于该房屋租赁期内平均月管理费的两倍，计2，649元。附件四同时对物业管理费和推广费的收取标准作了约定。合同还对其他内容作了约定。＼n上述合同签订以后，郭勤奋向上海金豫百货有限公司（以下简称金豫公司）支付了租金保证金15，894元及推广费保证金2，640元，另向上海圣维仕物业管理有限公司（以下简称圣维仕公司）支付了物业管理保证金2，640元、装修管理费490元及2012年3月至2012年6月的物业费计5，280元，上述费用共计26，944元。审理中，众恒公司确认其收到了郭勤奋缴纳的租金保证金15，894元。＼n另查明，系争的浦东新区川沙路5558弄X号X室房屋的权利人为陈良、何燕及陈家浩，建筑面积为157.28平方米，用途为店铺。2010年1月3日，前述房屋权利人出具《授权委托书》，委托众恒公司全权经营管理上述物业，具体权限包括授权众恒公司以自己或委托人名义对该物业进行管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等与该物业经营管理有关的一切事项，也可以根据需要自行委托第三方负责具体的经营管理事项等；授权委托期限自2010年1月1日至2019年12月31日。嗣后，众恒公司向金豫公司出具《委托书》一份，内容为：兹委托金豫公司全权管理绿地东海岸项目（5558弄），委托权包括不限于进行管理活动，受托人以自己或委托方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。委托期限：2011年11月1日至2014年12月31日。＼n又查明，郭勤奋租赁系争房屋后，对房屋进行了装修并使用，后于2012年7月2日停止经营。＼n再查明，2012年9月11日，经郭勤奋申请，上海市浦东公证处对互联网上发布的相关内容进行屏幕截图，结论显示：光头烧烤吧（川沙路店）于2012年5月19日起陆续在大众点评网上上传了烧烤菜式的图片，公众作了相应的点评，该店网上登记地址为：浦东新区川沙路5558号绿地东海岸国际广场3号楼1楼（近绣川路）。＼n2012年7月27日，郭勤奋起诉至法院，要求判令：1、解除郭勤奋、众恒公司之间签订的租赁合同，2、众恒公司退还租金保证金15，894元、推广费保证金2，640元、物业管理保证金2，640元、物业费5，280元、装修管理费490元，共计26，944元；3、众恒公司赔偿郭勤奋经济损失282，712元（包括物品损失11，146元、装修建材损失52，800元、装修人工费50，000元、装修公司税管费800元、厨房用具用品损失47，800元、办公用品损失278元、排风及空调设备损失22，100元、消防设备及改造损失6，210元、店面设计制作及广告损失21，148元、人才引进费、工资、补贴和遣散费66，430元及食材损耗4，000元）。审理中，郭勤奋增加诉讼请求，要求众恒公司支付公证费3，020元及评估费7，200元。＼n审理中，郭勤奋称其进场装修后不久，即获悉众恒公司在其承租商铺的隔壁又引进一家与郭勤奋业态极为相似的商家“光头烧烤店”，故曾数次发函要求众恒公司恪守双方签订的租赁合同相关条约，避免造成严重的法律纠纷和后果，其将视事态的发展，保留维护正当权利的权力，包括解除合同，相关函件交由众恒公司的招商单位金豫公司的工作人员朱晓春签收，之后朱晓春一直向其承诺解决合同约定的排他义务；因众恒公司一直未履行合同约定的排他义务，故其未向众恒公司支付租金，众恒公司也未向其催讨过。众恒公司确认金豫公司为其委托的运营管理公司，但众恒公司仅委托该公司进行对外招商并收取推广费，至于租赁合同签订以后的相关权利、义务并没有委托第三方行使，应由郭勤奋、众恒公司承担；另外，朱晓春并非众恒公司员工，是否为金豫公司员工其不清楚，其也没有收到郭勤奋发出的任何函件，在郭勤奋经营期间其并未引进与郭勤奋同业竞争的相关商家，郭勤奋所称的“光头烧烤店”是在众恒公司向郭勤奋发函解除合同之后才出现的，况且合同也未约定引进同业竞争的商家需要承担违约责任，故郭勤奋要求众恒公司赔偿相应损失没有依据；因郭勤奋已经停业，故其已于2012年8月16日向郭勤奋发出解除合同的函件，涉案租赁合同已于8月18日解除，同时，因郭勤奋违约，要求没收保证金。郭勤奋则称其没有收到过众恒公司发出的解除通知。＼n另外，经郭勤奋申请，法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司（以下简称四海公司）对涉案房屋的工程造价进行司法鉴定，又委托银信资产评估有限公司（以下简称银信公司）对涉案房屋内的设备价值进行评估。四海公司于2013年6月9日作出司法鉴定意见书，鉴定结论为：房屋装修工程（装饰及安装）造价为136，093元，其中房屋装修装饰部分造价为106，272元，房屋建造安装部分造价为29，821元。银信公司于2013年7月5日作出价值评估咨询报告，结论为：委托对象在评估基准日2013年4月22日的评估咨询结果为55，700元（委托评估设备清单详见评估咨询报告中“评估咨询明细表”）。另外，该公司经测算，委托对象在2012年7月2日的评估咨询价值为58，900元。郭勤奋对上述两份评估报告均无异议，并将其经济损失诉请变更为要求众恒公司按照评估结论赔偿其装修装饰损失136，093元、设备损失58，900元，并赔偿人工工资损失19，000元；众恒公司则认为所涉评估的内容是否郭勤奋所购买以及是否为履行租赁合同而产生不清楚，故对于评估报告不予认可。＼n法院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。本案中，郭勤奋、众恒公司均要求解除合同，但根据现有证据显示，众恒公司在涉案合同租赁期内至迟于2012年5月19日前已引进与郭勤奋经营业态相同的光头烧烤吧入驻该广场经营，郭勤奋多次与众恒公司联系要求解决均未果，众恒公司的行为显然违反了合同约定，郭勤奋据此要求解除合同具有法律依据和事实依据，法院予以支持。＼n合同解除后，郭勤奋应当依约归还房屋，同时，双方仍应按约进行结算。合同签订后，郭勤奋仅向众恒公司支付了租金保证金和推广费保证金，未按合同约定支付租金等费用，但因众恒公司违约引进光头烧烤吧，在郭勤奋多次与众恒公司交涉要求解决均未果的情况下，郭勤奋经营不到两个月即停业，故众恒公司对郭勤奋未付租金负有责任；至于众恒公司要求郭勤奋按照租金标准的二倍计算支付租金的请求，根据合同约定，从租赁期满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续并收回房屋为止，郭勤奋须以合同终止（或解除）日以前租金等标准为基础，向众恒公司双倍支付延误期间内的占用费，但本案因众恒公司违约导致郭勤奋解除合同，且并无证据表明众恒公司因郭勤奋未付租金已行使了单方解除权，故对众恒公司的意见法院不予支持。综上，对于合同解除前后的租金和房屋使用费，法院根据合同的履行情况、过错责任等酌情确定由租赁双方分担。＼n合同解除后，众恒公司再行占有郭勤奋缴纳的租金保证金和推广费保证金已失去了合同依据，应予返还，至于众恒公司提出其仅收到郭勤奋缴纳的租金保证金，没有收到推广费保证金，对此，法院认为，根据合同约定，众恒公司委托的运营公司即金豫公司负责该物业的招商与租赁期间的运营管理，故金豫公司向郭勤奋收取的推广费保证金应视为众恒公司向郭勤奋收取的款项，应一并予以返还，但郭勤奋要求众恒公司退还物业管理保证金、物业费等没有依据，法院不予支持。对于郭勤奋主张的装修损失，法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，故对郭勤奋该项主张法院予以支持；但郭勤奋要求众恒公司赔偿设备损失和人工工资损失没有依据，法院不予支持。郭勤奋要求众恒公司支付公证费于法有据，法院予以支持。＼n原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于二一三年十月二十四日作出判决：一、解除郭勤奋与上海众恒实业发展有限公司之间的《绿地东海岸房屋租赁合同》；二、郭勤奋于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区川沙路5558弄X号X室房屋内迁出，并将房屋返还给上海众恒实业发展有限公司；三、郭勤奋于判决生效之日起三十日内支付上海众恒实业发展有限公司自2012年5月20日起至2013年9月19日期间的租金人民币38，145.60元，并向上海众恒实业发展有限公司支付自2013年9月20日起至实际返还房屋之日止按每月2，384.10元的标准计算的租金和房屋使用费；四、上海众恒实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内返还郭勤奋租金保证金人民币15，894元及推广费保证金人民币2，640元；五、上海众恒实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付郭勤奋装修装饰损失人民币131，481元；六、上海众恒实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付郭勤奋公证费人民币3，020元；七、驳回郭勤奋的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，959元，评估费7，200元，共计12，159元，由郭勤奋承担4，599元，上海众恒实业发展有限公司承担7，560元。＼n判决后，郭勤奋与众恒公司均不服，上诉于本院。郭勤奋诉称：原审法院认定众恒公司违约，造成合同解除，应当由其承担全部租金损失，郭勤奋承担30%的租金，无法律依据。郭勤奋投入的设备、广告设计、人员工资等损失均系众恒公司违约造成，应当全额赔偿。要求二审法院撤销原审判决第三、七项，改判支持郭勤奋的原审诉请。＼n众恒公司诉称：郭勤奋拒付租金已达到解除合同的条件，众恒公司已函告郭勤奋解除合同。本案并非郭勤奋具有解除合同的权利。光头烧烤吧经营业态与郭勤奋不同，且是在众恒公司与郭勤奋解除合同后入驻广场经营的，不存在同业竞争的事实。原审认定的租金、保证金、推广费和装修损失等均错误，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回郭勤奋的全部原审诉请。＼n双方均不同意对方的上诉请求。＼n经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。＼n本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。众恒公司主张本案的租赁合同解除是基于其行使解除权，但没有证据表明众恒公司因郭勤奋未付租金已行使了单方解除权；众恒公司认为光头烧烤吧引进时间是在解除本案租赁合同后，且不存在同业经营的情况，但根据本案查明的事实，众恒公司在本案合同租赁期内已引进与郭勤奋经营业态相同的光头烧烤吧入驻广场经营，众恒公司未能提供相反的证据证明该主张，因此对于众恒公司的主张，本院不予采信。原审法院对本案租赁合同解除的原因及责任定性正确，本院予以认同。＼n合同解除后，郭勤奋仍占有租赁房屋，因此其依旧应当承担部分使用费。原审法院根据合同的履行情况、过错责任等酌定郭勤奋承担30%的金额，处理得当，本院予以维持。关于郭勤奋提出的设备损失和人工工资损失，由于没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭勤奋、众恒公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币7，698元，由郭勤奋负担4，338元，上海众恒实业发展有限公司负担3，360元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长庞闻淙＼n代理审判员许京＼n代理审判员吴瑛＼n二〇一四年二月二十六日＼n书记员周璐珺＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……