＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第04694号＼n上诉人（原审被告）李志刚，男，1975年12月27日出生。＼n被上诉人（原审原告）张庆刚，男，1965年7月31日出生。＼n委托代理人马利，北京市方诚律师事务所律师。＼n上诉人李志刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第19866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李志刚，被上诉人张庆刚之委托代理人马利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年11月，张庆刚起诉至原审法院称：2011年4月8日，我与李志刚签订了《租赁合同》，主要内容为：李志刚承租我位于北京市丰台区长辛店乡张家坟村委会东100米处的房屋5间（以下称涉案房屋）作为饭店的经营场所，租期自2009年12月1日起至2014年12月1日止，租金为每年70000元。同时约定了合同终止的条件，即：擅自将承租房屋和场地转租、转让、转借、抵押他人，与他人擅自调换使用等（详细内容见租赁合同）。合同生效后，我认真履行了约定义务，而李志刚自2012年12月至今，不再实际使用承租的房屋，已由他人占有使用租赁物，构成违约，达到合同约定的终止条件，其行为构成违约。现我起诉要求法院确认双方于2011年4月8日签订的《租赁合同》终止；判令李志刚支付我违约金7000元并承担诉讼费。＼n李志刚辩称：我不存在转租的行为，现在合同尚未到期，故不同意张志刚的诉讼请求。＼n原审法院经审理认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。张庆刚与李志刚签订的《租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格依约履行自己的义务。张庆刚将租赁物交付给李志刚经营，已履行了自己的合同义务。在《租赁合同》履行过程中，李志刚将租赁的房屋场地转租给曾×经营使用。因双方签订的《租赁合同》中第八条约定李志刚有下列情形之一的，张志刚可终止合同并收回房屋及场地等所有原属于张志刚的资产，造成张志刚损失，由李志刚负责赔偿，情形之一即李志刚擅自将承租的房屋和场地转租、转让、转借、抵押他人、与他人擅自调换使用。故李志刚的转租行为违反合同约定，其应承担相应的民事责任。现张庆刚要求终止《租赁合同》并支付违约金的请求符合合同约定，法院予以支持。李志刚的辩称意见，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除张庆刚与李志刚于二○一一年四月八日签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、李志刚于判决生效之日起三十日内将租赁场地腾空交付张庆刚；三、李志刚于判决生效之日起十日内偿付张庆刚违约金七千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，李志刚不服，上诉至本院称：1、原审法院对于涉案房屋的性质及《租赁合同》的效力没有进行审理及认定，属认定事实不清，涉案房屋所属土地属于村集体所有的土地，涉案房屋没有依法进行报建，属于违章建筑。根据相关司法解释，张志刚就涉案房屋与我所签《租赁合同》属无效。2、原审判决认定我存在转租行为违反合同约定，并据此支持了张志刚要求终止合同及支付违约金的请求，属认定事实和适用法律错误，因相关司法解释规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。3、原审法院未追加本案次承租人曾×作为本案第三人，严重违反法定程序。故请求撤销原判，依法改判驳回李志刚的诉讼请求或将本案发回重审。张志刚同意原判。＼n经审理查明：2002年11月1日，张庆刚作为乙方与甲方北京市丰台区长辛店乡张家坟村委会吕一生产组签订《出租非种地合同书》，约定乙方承租张家坟村吕一村民组吕村小学外东西长64米、南北宽50米（合计4.8亩）经营废品收购业务；年租金500元；租期20年，即2002年11月1日至2022年10月31日止；乙方办理营业执照进行合法经营，如遇国家集体征地，地上所有建筑物的损失按有关政策补偿给乙方。＼n张庆刚系北京聚和庄酒家的业主，该酒家工商登记注册经营地点为涉案房屋。2011年4月8日，甲方张庆刚与乙方李志刚签订《租赁合同》，主要内容为：甲方房屋坐落于张家坟村委会（原吕村小学）东，房屋共计5间，房屋结构为砖灰，建筑面积约为300平方米；该房屋用途为饭店经营，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2009年12月1日至2014年12月1日止，共计5年；租金标准为2009年12月1日至2014年12月1日年租金为每年人民币柒万元；经甲乙双方协商决定，租金实行年付上交的形式即乙方在合同签订日之前一次性付清当年租金；租赁期内，乙方不得将承租资产、场地抵押他人。不影响甲方利益的前提下可转让、转租他人（经甲方同意）；乙方擅自将承租的房屋和场地转租、转让、转借、抵押他人、与他人擅自调换使用的，甲方可终止合同并收回房屋及场地等所有原属于甲方资产，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期满后本合同自行终止，届时乙方需将房屋场地退还甲方；租赁期间，如因国家、集体征用土或占地规划需要，甲乙双方须终止合同。经营损失补偿和可移动物归乙方所有；租赁期间双方必须信守承诺，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方缴纳年租金的10％作为违约。乙方逾期未交纳租金的，每逾期1日，甲方有权向乙方收取月租金的50％滞纳金等。同时，合同还对其他权利义务进行了约定。＼n当日，双方还签订《补充协议》，主要内容为：“1、乙方需提前1个月交房租。2、自合同期满后自动续期五年合同，每年租金为捌万元正。（自2014年12月起此协议生效至2019年12月1日止）。3、如遇政府拆迁及不可抗力本合同终止，甲方按实际使用天数扣除租金及水电费，剩余租金1个月内退还给乙方，经营性损失补偿、装修补偿和可移动物、设备、桌椅税控机等归乙方所有。”＼n2012年12月1日，李志刚作为甲方就北京聚和庄酒家与乙方曾×签订《合作协议》，约定：乙方负责以上合作项目的全面经营管理事宜，该项目的人员招聘、工资发放、物品采购及账目收取、资金出入盖由乙方负责，甲方有行使监督权；乙方一次性缴纳押金20000元；合作期限为2012年12月12日起至2014年12月11日；甲方提供设备归乙方使用，今后无论该项目经营状况盈利与亏损，乙方均应按年度，保证甲方收益100000元；乙方经营管理期间的费用由乙方负担；合作期内乙方应注意防火、防盗、上岗人员健康证办理、预防煤气中毒等安全事宜，如出现乙方招用人员劳资纠纷、对内对外债权债务纠纷或因乙方原因产生的食品安全事件等，一切法律后果与责任均由乙方承担，与甲方无关等。曾×于2012年12月1日向李志刚交纳合作金100000元。＼n李志刚已经交纳给张庆刚截至2013年12月1日之前的租金。＼n原审法院审理中，李志刚称北京聚和庄酒家是其在2009年从案外人处转让而来的，并于2011年4月就该酒家经营用房与张庆刚补签的《租赁合同》，双方约定的是带照经营；其与案外人曾×系合作关系，并非转租。张庆刚为证实其所述李志刚将涉案房屋转租的事实存在，提供证人曾×到庭作证。曾×证言主要内容为：我与李志刚系租赁关系，李志刚将北京聚和庄酒家房屋租赁给我经营使用。我交给李志刚2012年12月至2013年12月的租金100000元。2013年9月，我经营不下去了，饭店关张。＼n上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《合作协议》、收据、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，张庆刚将以涉案房屋为经营地点注册成立的北京聚和庄酒家，连同营业执照出租给案外人经营，后李志刚从该案外人处取得北京聚和庄酒家的经营权，并与张庆刚就该酒家经营用房即涉案房屋签订了《租赁合同》及《补充协议》，订立合同系双方真实意思表示。李志刚二审期间提出该合同效力存在瑕疵，对此本院认为，首先，从现有证据审查，涉案房屋不属于城镇房屋；其次，涉案房屋所属土地系村集体所有的非耕地；再次，李志刚在履行上述合同过程中，也从未因房屋性质问题受到过干扰。在张庆刚以李志刚违约转租，构成合同解除条件为由起诉本案、且一审法院已经认定其转租成立后，其才提出合同效力问题，并以此为由认为原审判决错误，本院实难支持。＼n关于李志刚是否将涉案房屋转租给曾×的问题。因李志刚与曾×所签合同虽名为《合作协议》，但内容与合作合同的特点并不相符。而曾×出庭作证，更是证实了其与李志刚之间系租赁关系；同时，从李志刚的上诉状也反映出李志刚认可“曾×系次承租人”的身份，原审法院认定李志刚将涉案房屋转租，构成违约，是适当的。＼n当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因李志刚将涉案房屋转租给案外人曾×，双方约定合同解除条件已经成就。至于李志刚上诉提出按照相关司法解释的规定，张志刚本次以其违约转租为由起诉，超过法定时效期间一节，对此本院认为，该司法解释规定从出租人知道或应当知道承租人转租的事实后起算期间，而李志刚并未提供证据证实张志刚已于起诉6个月前就知晓其将涉案房屋转租给曾×。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。李志刚应对其不能提供相关证据承担不利的诉讼后果。现张庆刚要求解除《租赁合同》并支付违约金的请求，理由充足，本院予以支持。＼n综上，李志刚的上诉请求依据不足，本院难以支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费25元，由李志刚负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由李志刚负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长白松＼n代理审判员袁芳＼n代理审判员王磊＼n二〇一四年五月二十七日＼n书记员冯海鑫