上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终7318号
上诉人(原审被告)：上海恒笙邮币卡投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：张玉良，经理。
委托诉讼代理人：杨洁，陕西秦中律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海哲浦企业发展有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：周迪永。
委托诉讼代理人：叶莹。
委托诉讼代理人：欧阳昆泼，浙江永大(杭州)律师事务所律师。
上诉人上海恒笙邮币卡投资管理有限公司(以下简称“恒笙公司”)因与被上诉人上海哲浦企业发展有限公司(原名“上海哲浦置业有限公司”，后于2018年5月21日经上海市普陀区市场监督管理局准予更名为“上海哲浦企业发展有限公司”，以下简称“哲浦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
恒笙公司上诉请求：撤销原判，改判恒笙公司与哲浦公司就上海市中江路XXX弄XXX号天洁大厦201单元(以下简称“系争房屋”)签订的房屋租赁合同并未解除，恒笙公司无需向哲浦公司支付租金、违约金及物业管理费；一、二审案件受理费由哲浦公司承担。事实和理由：1、一审判决程序违法。恒笙公司不存在下落不明的情形，本案不应适用公告送达，之后恒笙公司在一审中提出反诉请求，但是一审法官却让恒笙公司另行起诉；2、由于一审法院适用公告送达属于程序错误，所以一审判决以此确定租赁合同的解除日期没有法律依据；3、哲浦公司于2016年10月20日即将系争房屋强行锁门，并扣押了恒生公司在系争房屋内的办公用品、档案资料等，导致恒笙公司无法实际使用系争房屋，也无法开展正常的经营活动，所以恒笙公司不应承担之后的租金、物业管理费及违约金。综上，恒笙公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
哲浦公司答辩称，不同意恒笙公司的上诉请求，一审法院审理程序正当，认定事实清楚，适用法律正确。一审法院向恒笙公司的住所地及实际经营地两次寄送了起诉状及证据等材料，但都被退回，所以之后只能采取公告送达的形式；根据合同约定，恒笙公司拖欠租金达30天时间，哲浦公司就有权解除合同，恒笙公司长期拖欠租金未支付，一审判决解除租赁合同是正确的；恒笙公司离开系争房屋后也从未和哲浦公司联系，恒笙公司遗留在系争房屋内的物品等哲浦公司已另行存放。
哲浦公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认哲浦公司、恒笙公司签订的《上海市房屋租赁合同》已解除；2、恒笙公司支付自2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金，按40,939.75元/月的标准计付；3、恒笙公司支付上述逾期支付租金的违约金，自2017年12月1日起至判决生效之日止，每逾期一日，按日万之二点一的标准计付；4、恒笙公司支付2016年12月至2017年1月的物业管理费5,995.4元；5、恒笙公司支付违约金76,591.24元；6、本案受理费由恒笙公司负担。
一审法院审理认定事实如下：哲浦公司为系争房屋产权人。
2014年11月，哲浦公司作为出租方(甲方)、案外人上海三农国际贸易有限公司(以下简称“三农公司”)作为承租方(乙方)，签订《上海房屋租赁合同》，约定：哲浦公司将系争房屋(租赁面积299.77平方米)出租给三农公司作为办公使用；甲方于2014年12月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止；2014年12月1日至2015年1月31日为装修免租期；第一、二个租赁年，月租金38,295.62元；第三、四个租赁期间，使用房屋所发生的水电煤、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租赁期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按当月日租金的两倍向甲方支付房屋占用使用费；甲乙双方同意，乙方因其自身原因逾期不支付租金累计超过30天的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按首年月租金的三倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付该方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同补充条款另约定：第三、四个租赁年，即2016年12月1日至2018年11月30日，月租金为40,939.84元；每月物业费为5,995.4元；乙方应在双方签订合同后的三个工作日内向甲方支付租赁保证金114,886.86元；如乙方拖欠支付本合同规定的任何应付款项(包括但不限于保证金等)，甲方有权向乙方要求按欠款数额支付日息0.3%的滞纳金(计复利)。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、违约金和其他相关的费用时止。乙方迟延支付物业管理费致使甲方遭受任何损失的，乙方应全额予以补偿；在本合同约定的乙方可提前终止合同的情形之外，若乙方未经甲方书面认可擅自提前终止本合同，则必须向甲方支付其实际使用该房屋期间，根据本合同应付而未付的一切款项，在合同提前终止之日起的三日内按终止之时月均租金和物业管理费总和的3倍补偿甲方(相当于该房屋届时三个月月均租金和物业管理费的总和)，并补偿出租方给予承租方免租期内的租金。甲方除可通过不予返还保证金获得补偿外，还可就不足之处部分向乙方进行追偿；若租赁期满或本合同提前终止，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则甲方有权在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，且无须承担赔偿责任。房屋内乙方遗留下的任何物品，均视为乙方丢弃物，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，所有费用由乙方承担。
2016年6月8日，哲浦公司作为甲方、三农公司作为乙方、恒笙公司作为丙方，签订《变更协议》，约定：三方同意，自2016年6月6日起，合同中乙方的权利义务转由丙方享有和承担，乙方不再承担任何责任；本变更协议与原合同具有同等法律效力；如本协议与原合同相冲突，以本补充协议为准，其他条款按照原合同执行。
合同履行期间，因恒笙公司欠付租金、物业管理费及电费，故哲浦公司于2016年12月13日向恒笙公司发出《催款通知书》，要求恒笙公司于2016年12月16日前付清欠付的上述费用，共计94,102.48元。2017年4月20日，哲浦公司向恒笙公司发出《律师函》，告知因恒笙公司拖欠租金等费用，已构成违约，故自即日起，解除双方租赁合同关系，请恒笙公司在收到本函之日起3日内向哲浦公司支付所拖欠的费用及滞纳金，并要求恒笙公司在收到本函之次日按合同补充条款约定将房屋恢复原状并腾空后返还哲浦公司，逾期履行的，哲浦公司将在此后的任意时间进入并收回房屋，恒笙公司放置在该房内的一切物品将被视为放弃物由哲浦公司自由处置，恒笙公司自行恢复原状和处置放弃物的费用由恒笙公司负担。之后，因恒笙公司未支付拖欠的租金等费用，故哲浦公司于2017年12月7日收回系争房屋。
一审法院认为，哲浦公司与三农公司就系争房屋签订了《上海房屋租赁合同》后，在合同履行过程中，哲浦公司、恒笙公司与三农公司通过签订《变更协议》，约定自2016年6月6日起，合同中三农公司的权利义务转由恒笙公司享有和承担，三农公司不再承担任何责任。据此，上述合同均系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。恒笙公司使用系争房屋期间，自2016年12月1日起欠付租金及物业管理费，哲浦公司为此向恒笙公司书面催讨上述费用，并发出《催款通知书》、《律师函》。届时，恒笙公司仍未缴纳欠费，且逾期支付超过30天，故哲浦公司根据合同约定有权书面通知恒笙公司解除本合同，对哲浦公司要求解除双方关于系争房屋的《上海房屋租赁合同》的诉请，法院应予支持。由于哲浦公司未举证证明恒笙公司收到《解约函》的日期，恒笙公司于2018年3月17日收到法院通过公告方式向其发出的起诉状副本及相关法律文书，故《上海房屋租赁合同》应于该日解除。由于恒笙公司未支付所欠费用，哲浦公司于2017年12月7日收回系争房屋，故哲浦公司要求恒笙公司按40,939.75元/月的标准计付自2016年12月1日起至2017年11月30日止的欠付租金的诉请，符合合同约定，法院予以支持。同理，对哲浦公司要求恒笙公司支付2016年12月至2017年1月的物业管理费5,995.4元的诉请，法院亦予支持。恒笙公司欠付租金及物业管理费等费用的行为，构成违约，故哲浦公司要求恒笙公司支付违约金的诉请，符合合同约定，法院应予支持。合同约定：恒笙公司拖欠支付任何应付款项，哲浦公司有权向恒笙公司要求按欠款数额支付日息0.3%的滞纳金；违反合同的一方应向另一方按首年月租金38,295.62元的三倍支付违约金。一审庭审中，恒笙公司以合同约定的违约金计付标准偏高为由请求法院予以调整。现哲浦公司自愿调整违约金计付标准，要求恒笙公司按日万分之二点一的标准计付上述欠付租金自2017年12月1日起至判决生效之日止的违约金，按首年月租金38,295.62元的二倍的标准计付违约金，并无不当，法院均予以支持。恒笙公司的抗辩意见，既不符合合同约定，亦未在举证期限内予以举证证明，故法院对此不予采信。
据此，一审法院判决：一、哲浦公司与恒笙公司关于上海市中江路XXX弄XXX号天洁大厦201单元的《上海房屋租赁合同》已于2018年3月17日解除；二、恒笙公司应于判决生效之日起十日内支付哲浦公司自2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金，按40,939.75元/月的标准计付；三、恒笙公司应于判决生效之日起十日内支付哲浦公司上述逾期支付租金的违约金，自2017年12月1日起至判决生效之日止，每逾期一日，按日万分之二点一的标准计付；四、恒笙公司应于判决生效之日起十日内支付哲浦公司2016年12月至2017年1月的物业管理费5,995.4元；五、恒笙公司应于判决生效之日起十日内支付哲浦置业有限公司违约金76,591.24元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，首先，就恒笙公司提出本案不应适用公告送达的主张，一审法院根据哲浦公司提供的恒笙公司住所地地址以及经营地地址向恒笙公司邮寄送达起诉状副本及证据等材料，都均遭退回，在恒笙公司离开经营地(即系争房屋)之后也未将其新的联系地址告知哲浦公司，故一审法院根据哲浦公司提供的两处地址进行送达已穷尽送达方式，在此情况下，一审法院适用公告送达的方式符合法律规定。且之后恒笙公司通过其他方式了解到本案诉讼，并参与了本案的一审审理，其诉讼权利已得到保障，故恒笙公司此项上诉理由依法无据，本院不予支持；其次，根据哲浦公司与三农公司签订的租赁合同及之后三方签订的变更协议，恒笙公司代替三农公司成为租赁合同的承租方，理应按照租赁合同履行支付租金的义务，恒笙公司自2016年12月1日起便未再支付租金，后经哲浦公司催讨，逾期30日仍未支付，故哲浦公司根据租赁合同的约定有权解除合同，一审判决租赁合同解除并无不当，应予维持。鉴于恒笙公司逾期支付租金显属违约，哲浦公司主张违约责任依法有据，一审判决调整后的违约金数额尚属合理。恒笙公司离开系争房屋后并未将房屋交还哲浦公司，直至2017年12月哲浦公司自行收回，期间的房屋租金及物业管理费仍应由恒笙公司承担。
综上所述，恒笙公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,033元，由上诉人上海恒笙邮币卡投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年九月十八日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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