中华人民共和国
江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初7118号
原告（反诉被告）：谢志刚（HsiehTom）,男,1960年6月24日出生，美国国籍，住湖北省武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：韩学义，上海莫高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳琼虹，上海莫高律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：韦红艳,女,1975年7月26日出生,汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：王征，上海宝淳律师事务所律师。
第三人：苏州定帆房地产经纪有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇和丰路108号1607室。
法定代表人：权循开。
原告谢志刚与被告韦红艳、第三人苏州定帆房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用普通程序于2017年5月18日、2017年9月28日、2017年11月23日公开开庭进行审理，被告于审理过程中提出反诉，本院依法合并审理。原告谢志刚及其委托诉讼代理人王向东、被告张亘及两被告委托诉讼代理人丁建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢志刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告及第三人之间合同编号为0001002的《买卖居间合同》；2.请求判令被告退还原告已支付的购房款800000元；3.请求判令被告承担与本案相关的诉讼费用。事实和理由：原告2017年3月16日与被告及第三人签订房屋买卖居间合同，合同编号0001002,居间方为第三人苏州定帆房地产经纪有限公司，合同约定原告谢志刚购买被告位于昆山市房屋，由第三人苏州定帆房地产经纪有限公司作为居间方。由于原告的身份为美国国籍的台湾华侨，在签订合同时，原告、被告、以及居间人对我国现行的关于外国人买卖中国房屋的政策均了解得不够详尽，因此，三方在合同中特别约定：“本合同因法律法规及不可抗力因素导致合同无法生效，甲、乙、丙三力均不承担本合同所列的违约责任。本房屋由房东带走生活物品（十字绣，两个鞋架），家电家具全部留给乙方。”原告于签订合同当日交付房款5万元，并根据合同约定按时付了75万元首付款。其间第三人苏州定帆房地产经纪有限公司充分了解了昆山市政府最新出台的房屋买卖限购政策后，确定了原告谢志刚的身份不符合昆山市房产交易管理中心发布的购房资格，据此，第三人苏州定帆房地产经纪有限公司于2017年3月27日通知被告停止办理提前还贷业务，退还原告已付的80万元房款。被告接到通知后，虽己立即停止到银行办理还贷手续，但是拒不退还原告已付的80万元房款。依据《中华人民共和国合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原告同被告在合同中特别约定“本合同因法律法规及不可抗力因素导致合同无法生效，甲乙丙三方均不承担本合同所列的违约责任”，该约定明确显示合同三方己约定解除条件，现由于法律法规因素使得合同目的无法实现，应按约定互不承担违约责任，且各合同方均有权依法解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于原告与被告己在合同中约定合同无法生效时三方各不承担违约责任，原告据此要求被告返还因该合同取得的购房款80万元。综上所述，原告经多次向被告催要返还80万元未果，故诉至贵院，恳请法院依据本案事实与相关法律，秉着合法、公平、公正的原则，支持原告诉讼请求。
被告韦红艳辩称，该份合同不存在原告诉状所称的无效情况或者是被告违约的情况，该合同签订时相关的限购政策已经出台了5个多月，且根据合同法规定，房屋居间买卖合同签订后即生效。目前原告称其限购不能过户，被告认为政策随国家政策调整，本案原告并非永远无法取得购房资格，原告隐瞒了其限购的事实，但不能因此买卖合同就无效，不符合合同法规定的不可抗力。我方同意本诉原告的诉请第一项解除合同的请求，但是不同意本诉原告第二项退还已付购房款80万元，我方要求原告基于原告违约解除合同要求赔偿被告差价损失，同意返还原告453900元。
反诉原告韦红艳向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订编号0001002的房屋居间合同。2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约损失合计346100元，其中包括房屋差价328400元、评估费17700元。3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月16日反诉原告与反诉被告通过房产中介（苏州定帆房地产经纪有限公司）就反诉原告名下的位于昆山市房屋签订了《买卖居间合同》，反诉被告以总价271.5万元购买反诉原告以上房屋，并对房款支付时间、过户、交房等房屋交易条款均进行了明确约定。签约后反诉被告按约向反诉原告支付了购房定金及首付款合计80万元，但当反诉原告按约为涉案房屋办理抵押登记注销向银行申请办理提前还贷时，被房产中介告知反诉被告买不了涉案房屋（称：反诉被告为限购对象），要求反诉原告先停止办理提前还贷。为此，反诉原告询问反诉被告既然是限购对象，为何还在2017年3月16日与反诉原告签订《买卖居间合同》？其称：自己签约前确系限购对象，因轻信房产中介承诺可为其“包装”规避限购政策，所以于2017年3月16日隐瞒实情与反诉原告签订了涉案房屋的《买卖居间合同》。现因房产中介不能兑现房屋过户的承诺，故反诉被告要求协商解除合同并愿赔偿反诉原告1万元违约金。由于反诉被告的上述违约行为导致双方签订的涉案房屋的《买卖居间合同》无法履行，现涉案房屋价格环比2017年3月16日时双方签订买卖合同的购房价格已下跌，造成了反诉原告的经济损失，对此反诉被告理应承担相应的违约责任。反诉原告有权要求反诉被告承担相应的违约责任。综上，2017年3月14日双方订立合同时，对“非本市户籍居民家庭”的限购政策苏府【2016]150号早已颁布并实施（2016年10月4日实施）反诉被告对其属于限购对象的事实是明知的，但其却并未就此事告知过反诉原告，反诉被告本诉《起诉状》称签订买卖合同之时，其与房产中介等均不丁解我国购房政策，明显与事实不符。反诉被告系限购对象，不具备购买涉案房屋的资格，致双方签署的买卖合同现无法继续履行，故解除合同原因在反诉被告。双方签订的合同中并未对买方（反诉被告）在签订合同时属于限购对象的情况下约定可以免责，故双方签署的买卖合同依法解除后，反诉被告理应承担合同解除的违约责任。故反诉原告请求法院判如所请。
反诉被告谢志刚辩称，请求法庭驳回反诉原告的全部诉请。1.反诉原告在反诉状中认为，因为政策的原因而没有履行合同，由反诉被告承担违约责任。如果是由于政策原因使合同没有继续履行，各方不承担违约责任，是合同的明确约定。现在答辩人不能够买房，是由于政策的原因。因此根据合同约定，答辩人不承担违约责任。2.购房政策没有吃透，并不是答辩人的错，反诉原告在反诉状中陈述是我方的错误，是不对的。答辩人在昆山是真想要买房的，但吃不透买房的政策，不知道自己是否属于限购对象，因此，答辩人将条件告知了中介公司，中介公司也吃不透答辩人是否属于限购对象，中介公司将答辩人的情况如实告知了反诉原告，反诉原告也吃不透，正因为三方都吃不透，因此在合同中手写了条款，一致约定如果是由于法律、政策或者不可抗力致使合同无法履行的，各方均不承担违约责任。在对法律法规的理解上，各方当事人都是平等的，也是能够理解的，反诉人凭什么说答辩人没有理解透法规规定，就是答辩人的错，而反诉原告是昆山当地人，作为房屋主人是合同的上家，因此其对法律法规和限购政策也是不了解，凭什么反诉原告不了解是对的，答辩人不了解是错的。也没有法律法规规定正确的理解是买方的义务。因此，答辩人认为反诉人认为买方不了解限购政策就是答辩人的错，该观点是错误的，应予以驳回。3.反诉人的反诉诉请没有依据，答辩人认为，该案中各方当事人都不该承担违约责任，根据合同约定的违约条款，如果答辩人违约，违约的后果有三个：1.向反诉人缴纳的5万元的保证金，反诉人可以不予退还；2.反诉人有权将房屋另售他人；3.如果答辩人违约，应向中介公司赔偿销售总价20%的中介费。根据合同的约定，如果答辩人违约，反诉人的反诉请求也是不合理的。反诉人将评估报告作为反诉诉请的依据，但该报告无法支持反诉人的主张，该报告答辩人有两个观点：1.评估报告中房屋作价的时间节点与反诉人知道房屋无法买卖的时间相差了近5个月，无法证明责任转化时候的客观价格；2.答辩人不认可反诉人有损失，就算反诉人有损失，也是应反诉人故意拖延而扩大的损失，双方没有争议的事实是：3月16日签订了协议，答辩人支付了5万元现金，3月17日，答辩人支付了75万元首付款；3月26日，答辩人就明确告诉了反诉人，我方属于限购，合同无法履行。因此3月16日至3月26日，我方认为房屋是没有变更的。而评估报告并没有反应或者没有反应出这10天内房屋的价格。合同中明确约定，在不能履行合同时，反诉人可以立即将房屋另售他人，而事实上反诉人没有出售房屋，反诉人没有采取果断的措施，导致损失扩大，如果有损失，该部分的损失也是因为反诉人的原因扩大了损失。根据合同法第119条及民法通则、民法总则的相关约定，该损失应由反诉人自行承担，与答辩人无关。因此，反诉人的诉请没有任何根据，请求依法驳回。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，谢志刚与韦红艳在第三人苏州定帆房地产经纪公司居间下签订买卖居间合同，约定韦红艳将昆山市房屋出售给谢志刚，面积94.78平方米，房屋价格为2715000元，因该房地产交易产生的税费均由谢志刚承担，支付给中介方的服务费用总计房屋总价的2%由谢志刚支付。付款方式为：2017年3月16日付定金5万元，2017年3月18日支付75万元，过户当日支付190万元，交房当日支付1.5万元。若韦红艳未能在本协议约定期限内以约定条件，视为韦红艳违约，则韦红艳应当双倍返还定金，同时赔偿中介服务损失。若谢志刚未能在本协议约定期限内以约定条件，视为谢志刚违约，则谢志刚支付的定金由韦红艳没收。本合同因法律法规及不可抗力因素导致合同无法生效，三方均不承担本合同所列的违约责任。
合同签订后，谢志刚支付定金5万元及房款75万元。
2017年3月29日，因谢志刚不符合购房政策，第三人苏州定帆房地产经纪有限公司向韦红艳发出通知书，内容为：请您于收到本通知次日停止江苏省昆山市花桥镇XXXX园XX号楼XXXX室房屋提前还款业务，根据三方的买卖居间合同，本公司请您于收到此通知函七日内将谢志刚支付给您的定金5万元及购房款75万元共计80万元退还给谢志刚。如有异议，本公司积极请求你通过友好协商方式处理该房屋买卖事项，以三方签订的房屋买卖居间合同为基础友好协商，欢迎三方面谈并以达到三方共识为目的，妥善处理好该房屋买卖事项。
韦红艳向本院申请评估昆山市花桥镇XXXX园XX号XXXX室房屋在2017年8月7日的价值进行评估，苏州永联行土地房地产评估有限公司出具评估报告书，结果为上述房产在2017年8月7日的市场价值为238.66万元，单价为25180元/平方米。
另查明，2016年10月3日，苏州市人民政府出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，规定非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
本院认为：谢志刚和韦红艳签订的买卖居间合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。因谢志刚不符合购房政策导致合同不能继续履行，谢志刚要求解除合同，被告也予以同意，故本院认定双方合同于2017年9月28日解除。合同虽然约定“本合同因法律法规及不可抗力因素导致合同无法生效，三方均不承担本合同所列的违约责任”，但本案中谢志刚系因苏州市政府政策原因不能购房，且该政策出台时间在2016年10月3日，谢志刚在签订合同时应当明知其不符合购房政策，而过于自信能够避开政策进行购房，由此导致合同不能履行致解除合同，谢志刚应当承担违约责任。
谢志刚于签订合同两周内通知中介方无法履行合同，中介方亦通知韦红艳解除合同的意思表示，韦红艳得知解除事宜后应当及时处理，避免损失扩大。韦红艳认为由于谢志刚的解除行为导致韦红艳遭受房屋差价损失，对此本院认为，韦红艳收到解除合同通知时是在2017年3月29日，此时距离合同签订时仅有13天，房价跌涨并不明显，韦红艳主张2017年8月7日房屋的市场价格与合同约定价格之间的差价没有依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定，谢志刚应当承担违约责任，合同并未明确约定违约金，本院适用定金罚则，韦红艳可以没收谢志刚所支付的定金，但应当返还其支付的房款75万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告谢志刚与被告韦红艳于2017年3月16日签订的买卖居间合同于2017年9月28日解除。
二、被告韦红艳于本判决生效后十日内返还原告谢志刚房款750000元。
三、反诉被告谢志刚支付的50000元定金不予返还反诉原告韦红艳。
四、驳回反诉原告韦红艳的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60-06537。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费28520元，由原告谢志刚负担17220元，被告韦红艳负担11300元。
反诉案件受理费15645元，由原告谢志刚负担14260元，被告韦红艳负担1385元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。
审 判 长 周方园
人民陪审员 方静丽
人民陪审员 俞雪花
二〇一八年一月十二日
书 记 员 马润斐