重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5405号
上诉人（原审原告）：蔡显荣，男，汉族，生于1972年11月18日，住重庆市璧山区。
上诉人（原审原告）：刘文雅，女，汉族，生于1973年9月3日，住重庆市璧山区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：董静，重庆静航律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：周昌刚，重庆静航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:重庆俊豪置业有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道仙山路7号附21号2-1、2-2号，统一社会信用代码91500227084660275W。
法定代表人：陈明，执行董事。
委托诉讼代理人：蒋奕君，男，汉族，生于1995年11月10日，系公司员工，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。
上诉人刘文雅、蔡显荣因与被上诉人重庆俊豪置业有限公司（以下简称俊豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2018）渝0120民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人刘文雅、蔡显荣的委托诉讼代理人董静、周昌刚，被上诉人俊豪公司的委托诉讼代理人蒋奕君、何新树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘文雅、蔡显荣上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项；2、依法改判撤销《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第四条第六款；3、依法改判被上诉人退还房屋公摊面积减少部分对应房款44543元，并以此为基数按人民银行同期同类基准贷款利率计付交房时起至付清时止的资金占用损失；4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、双方签订商品房买卖合同时，开发商存在欺诈行为，该合同属于可撤销的法定情形；2、《重庆市城镇房地产交易管理条例》仅为具有行政管理性质法规，不能以此为由对抗诚实守信、等价有偿等交易规则；3、一审法院机械理解法律，对于公摊面积缩水后，开发商多收房款应退还购房者。
俊豪公司辩称：双方签订的商品房买卖合同不存在欺诈，涉案合同严格执行重庆市相关规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘文雅、蔡显荣向一审法院起诉请求：1.请求撤销《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第四条第六款；2.请求确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条无效；3.判令被告向原告退还房屋面积减少部分对应房款44543元，并以该房款为基数按中国人民银行同期同类基准贷款利率计付从交房时起至付清时止的资金占用损失；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月14日，原告、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于重庆市璧山区商业服务用房，建筑面积44.9平方米，其中，套内建筑面积33.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.09平方米。合同第四条购房价款约定总成交金额为2000000元，建筑面积单价为44543.43元/平方米，套内建筑面积单价为59154.1元/平方米。合同第六条约定了面积确认及面积差异处理，内容为：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。合同附件五即《补充协议》约定：甲、乙双方经协商一致，就《重庆市商品房买卖合同》相关未尽事宜，经双方平等、自愿、协商订立如下补充协议，甲方遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并就其中免除或者限制甲方责任、加重乙方义务的条款，按照乙方的要求，对该条款给予充分的说明，乙方在签订本协议时已经有充分明确的了解。《补充协议》第四条第六款约定，实测面积与预测面积中公摊面积的差异不对购房价款产生影响，不在甲方和乙方间进行找补，实测面积与预测面积的差异仅按照合同第六条处理即可，甲方不承担其他责任。《补充协议》第十三条约定，关于共有权益的特别约定：1、本项目范围内未进行面积公摊的架空层、夹层，甲方拥有占有、使用、收益、处分的权利，使用用途由甲方决定。2、乙方以物业共有人身份同意甲方可以在本项目楼宇墙面、屋顶安装楼盘名称标识。本项目范围内所有商业的外墙面、外立面、屋顶使用权归甲方享有，甲方有权自行使用或授权他人使用，所产生的收益归甲方。
《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告交付了购房款，被告也按合同上约定交付了房屋。涉案房屋经相关测绘机构测定：建筑面积为43.9平方米，套内建筑面积33.81平方米，公摊面积10.09平方米。公摊面积比合同约定少1平方米。对实测数据，原、被告均无异议。
一审庭审中，原告举示了《关于“璧山俊豪·中央大街”（二期）方案调整修改的申请》以及规划监察业务会议记录，原告拟证明被告申请调规后，未按调规方案施工，但被告预售面积测算是以该项调规进行面积测定，被告签订合同前已经知晓房屋公摊面积会减少的事实，却在购房合同中约定了公摊面积差异互不找补的条款，对原告构成欺诈。被告对该组证据质证后认为，如果方案调整修改申请、会议记录属实，该规划调整发生在预售测量报告之前，对原告没有任何影响，调规对预测面积无影响，本案两次测绘是基于建筑物已经形成或者部分形成进行的，预测面积是房地产测量部门技术性工作，与规划调整无关。
一审法院认为，关于原告以被告提供的格式条款只规定套内面积差异处理方式，并在补充协议第四条第六款约定公摊面积差异互不找补，限制了原告权利，请求撤销《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第四条第六款的问题。对此，《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定：“商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。”商品房买卖合同第六条的约定符合法律规定，《补充协议》第四条第六款规定的内容与合同第六条约定前后一致，并不矛盾，不构成对原告权利的限制，本案中被告向原告交付的房屋套内建筑面积符合合同约定，因此，该《补充协议》第四条第六款不属于应当撤销的合同条款。原告诉称被告未按规划调整方案施工，但以该调整方案进行面积测定，其明知公摊面积会大面积减少并且向原告隐瞒该情况，系欺诈行为，一审法院认为，原告没有相应证据证明合同签订时存在“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为”，原告也没有证据证明本案公摊面积减少对其使用该房屋造成影响，基于此，原告诉称的该情况不属于可撤销的法定情形。原告要求撤销该条款，一审法院不予支持。
关于原告请求被告向原告退还房屋面积减少部分房款并支付资金占用损失的问题。因被告交付的房屋套内建筑面积与合同约定一致，根据合同第六条关于面积确认及面积差异处理的约定以及《补充协议》第四条第六款的约定，原告以公摊面积减少要求退还房款不符合以上合同约定，相关法律也没有规定要求商品房买卖合同的卖方应当对所交付的房屋公摊面积减少导致建筑面积减少承担房价款的返还责任，因此，一审法院不支持原告提出的该项诉讼请求。
关于原告请求确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条无效的问题。该条约定为被告重复使用而预先拟定的协议，属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。根据《物权法》第七十二条之规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”本案中，《补充协议》第十三条载明的“关于共有权益的特别约定：1、本项目范围内未进行面积公摊的架空层、夹层，甲方拥有占有、使用、收益、处分的权利，使用用途由甲方决定。2、乙方以物业共有人身份同意甲方可以在本项目楼宇墙面、屋顶安装楼盘名称标识。本项目范围内所有商业的外墙面、外立面、屋顶使用权归甲方享有，甲方有权自行使用或授权他人使用，所产生的收益归甲方。”该条款约定的内容明显排除了业主对建筑物共有部分的权利，根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款的约定无效。故一审法院对原告该项诉讼请求予以支持，确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条为无效条款。
综上，原告、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，除《补充协议》第十三条无效外，其余部分应属有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条为无效条款。二、驳回原告蔡显荣、刘文雅的其他诉讼请求。本案件受理费减半收取457元，由原告蔡显荣、刘文雅负担。
二审中双方均未举示新证据。
本院二审查明事实与一审判决一致。
本院认为，依法成立的合同，对合同双方具有约束力，双方应当诚实履行。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），是双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规强制性规定，是有效的合同。《买卖合同》第六条明确约定“按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式”，该合同第四条明确约定了建筑面积单价、套内建筑面积单价，因此《买卖合同》对于面积争议的处理已作出明确约定；合同附件五《补充协议》第4.6条是对《买卖合同》第六条面积争议处理方式的补充约定，其内容与《买卖合同》第六条并无实质不同，因公摊面积变化在本案中未导致套内面积的变化，且上诉人与被上诉人对套内面积差异已经按合同调整均无异议，故双方对于面积的争议已经按照合同约定履行完毕。上诉人主张撤销合同附件五《补充协议》第4.6条理由是被上诉人在签订合同时明知公摊面积会比预测数减少而故意隐瞒实情构成欺诈，本院认为现无证据证实被上诉人在订立合同时即已明知公摊面积将大幅减少的事实，且被上诉人提供的《买卖合同》虽系格式文本，但其内容符合《重庆市城镇房地产管理条例》的相关规定，不构成对购房者的欺诈，一审判决按照套内单价及套内面积处理面积争议并无不当，即使《签约预算表》与《买卖合同》在面积的计算上有冲突，也应以正式的《买卖合同》为准。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，刘文雅、蔡显荣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费914元，由上诉人刘文雅、蔡显荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 赖生友
审 判 员 刘润荔
二〇一八年九月五日
法官助理 王睿杰
书 记 员 程译莹