江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5906号
上诉人(原审原告)：黄承荣，男，1962年10月25日生，汉族。
委托诉讼代理人：毛积孝，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：齐志平，男，1954年4月8日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：康梅，女，1963年12月6日生，汉族。
以上两被上诉人委托诉讼代理人：陈阜东，江苏百圣律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：南京市玄武区房屋征收管理办公室，住所地南京市玄武区佛心桥**号。
法定代表人：章凯，该办公室主任。
委托诉讼代理人：高思波，南京市玄武区房屋征收管理办公室员工。
委托诉讼代理人：董利民，南京市玄武区人民政府红山办事处员工。
上诉人黄承荣因与被上诉人齐志平、康梅、南京市玄武房屋征收管理办公室（以下简称玄武征收办）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第959号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄承荣上诉请求：撤销一审判决，改判齐志平、康梅返还其拆迁补偿款318247.2元；一、二审诉讼费由齐志平、康梅承担。事实与理由：1.涉案房屋中36.36平方米的砖木结构房屋系黄承荣自建。涉案房屋拆迁时认定的面积为220平方米，村镇建设许可证表明，康梅的房屋面积为170平方米，拆迁时测量面积为183.64平方米，亦有证人证明涉案的36.36平方米房屋系黄承荣自建，故一审法院没有认定黄承荣应得的153802.8元的补偿款错误。2.涉案房屋虽为住宅用房，但玄武征收办根据房屋被拆迁时的现状，认定营业房补助费124400元，房屋的经营者系黄承荣，而一审法院只认定其中的62200元错误。3.涉案房屋拆迁时，装修补偿费、简易房的赔偿费、电话、空调、管道煤气等拆迁补偿费、水井补偿费、水泥地面补偿费、搬家费均应属于经营者黄承荣的所得利益，而一审未予认定错误。4.一审中，齐志平、康梅认可黄承荣已支付2015年度租金30000元，按双方租赁协议，租期至2015年10月31日，2015年8月29日，齐志平、康梅强行停水停电，致租赁合同实际终止，故根据合同约定，齐志平、康梅应退还租金5000元，而一审判决遗漏了该事实。
齐志平、康梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审中黄承荣并未提供证据证明36.36平方米是其自建房。且证人也证明了是在齐志平、康梅房屋的基础上翻建，而非其自建。营业用房补助费也是符合法律规定的。对于政府拆迁，黄承荣没有办法抗拒，一审法院认定营业用房补助费的50%属于黄承荣符合法律规定。黄承荣没有证据证明装修补偿、简易房、电话、空调等拆迁补偿费归其所有。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
玄武征收办辩称，36.36平方米房屋归谁所有，属于黄承荣与齐志平、康梅的争议，且也没有证据证明是黄承荣所有，36.36平方米房屋，玄武征收办已进行了补偿。涉案房屋性质是住宅，但其有营业执照的情况下，其出租的费用比较高，因此按照相关的法律规定，增加了补偿的费用符合法律规定。
黄承荣向一审法院起诉请求，1、判令康梅与齐志平将南京市玄武区过街村67号房屋拆迁安置补偿款共计50.06万元返还给黄承荣；2、本案诉讼费由康梅、齐志平承担。
一审法院认定的事实：康梅与齐志平系夫妻关系。1995年4月17日，康梅领取江苏省村镇工程建设许可证，建设位置为藤子村，建设项目为住宅，建筑面积为170平方米，建设层数为2层。2004年3月18日，康梅取得藤子村66号土地使用权，用途为住宅，使用面积为85平方米。齐志平、康梅认可上述工程建设许可证、土地使用权证所涉房屋即是本案黄承荣承租的房屋。
2013年10月31日，黄承荣（乙方）与齐志平（甲方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于过街村67号房屋，出租给乙方使用，租金为人民币29000元/年（双方补充说明每年度递增1000元）；租期从2013年10月31日至2018年10月31日；甲方必须保证乙方在租用期间的房屋使用权利，不得无故提前收回房屋，否则甲方必须赔偿乙方已付租金的双倍金额；在租赁期间，甲乙双方若遇不可抗拒因素，此合同可提前终止，甲方退还乙方剩余租金等内容。审理中，齐志平、康梅认可黄承荣自2003年起租赁使用涉案房屋用于经营浴室。
2015年6月，南京市国土资源局以宁征拆字[2015]003号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准了藤子村地块拆迁方案，拆迁实施单位为玄武征收办，拆迁人为南京铁北实业投资有限公司，拆迁范围为藤子村地块征收规划意见函（宁规函字[2014]389号）附图范围内征地批文涉及的集体土地上的房屋，执行政策及标准为《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）、《〈南京市征地房屋拆迁补偿安置办法〉实施细则》（宁政发[2007]143号）、《市政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》（宁政发[2010]263号）、《市政府关于印发南京市危旧房改造产权调换、城中村拆迁安置暂行办法的通知》（宁政规字[2013]4号）。2015年8月27日，康梅与玄武征收办签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，双方就康梅房屋拆迁补偿安置签署协议：一、康梅房屋座落于玄武区红山街道藤子村66号，建筑面积220平方米，位于本次拆迁范围之内。二、康梅同意在协议签署之日起3日内将所属房屋腾空，并移交玄武征收办拆除。三、康梅被拆迁房屋货币补偿款为1395131.55元，包含1、拆迁补偿款950800.40元（按砖混结构建筑面积183.64平方米、砖木结构建筑面积36.36平方米计算补偿款），其中原房补偿款117000.40元、购房补偿款800800元、区位补偿款33000元；2、装修补偿费236340.40元，其中附属物补偿88000元（220平方米×400元/平方米）、披房1755元（19.50平方米×90元/平方米）、营业用房补助费124400元（124.40平方米×1000元/平方米）、简易房（钢架）13225元（26.45平方米×500元/平方米）、简易房8960.40元（49.78平方米×180元/平方米）；3、电话、空调、管道煤气等拆移补偿费4500元，即9台空调，每台5**元；4、围墙、地坪等补偿费20010.75元，其中水泥场地6342元（105.70平方米×60元/平方米）、水井（深13米）2000元、化粪池1000元（2平方米×500元/平方米）、下水道200元（20米×10元/米）、铁栅门468.75元（3.75平方米×125元/平方米）、信鸽搬运费10000元；5、搬家费、过渡费合计18480元，其中搬家费2640元（220平方米×12元/平方米）、自行过渡费15840元（220平方米×6元/平方米·月×12个月）；6、提前搬家奖励费165000元，其中提前搬家奖励费77000元（220平方米×350元/平方米）、特别奖励88000元（220平方米×400元/平方米）。等等。因黄承荣至今未迁出涉案房屋，上述《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》尚未履行。黄承荣认为齐志平、康梅与玄武征收办签订的协议中确定的拆迁补偿款中部分补偿款应当属于黄承荣所有，遂以本案诉称理由诉至一审法院，要求齐志平、康梅返还50.06万元，返还款组成如下：1、营业用房补偿款22万元（220平方米×1000元/平方米）；2、36.36平方米砖木结构房屋区位补偿和原房补偿153802.80元，提前搬家奖励费27270元（36.36平方米×750元/平方米），共计18万多元，只要求补偿108000元；3、装修补偿、设备补偿（包括锅炉、油炉、热水箱、大池子、桑拿房、管道）及停业补偿172600元。
一审法院另查明，2014年8月31日，黄承荣领取了个体工商户营业执照，名称为南京市玄武区过街浴室，经营场所为南京市玄武区藤子村66号，注册日期为2014年8月31日。
一审法院认为，黄承荣自2003年起承租齐志平、康梅所有的涉案房屋使用，2013年10月31日齐志平与黄承荣签订了《租赁协议》一份，虽然租赁协议中约定的租赁期限与期限的起止日期相矛盾，但根据双方合同的履行情况，双方签订的应当为五年期的租赁合同，故双方之间存在房屋租赁合同关系。2015年6月，涉案房屋因征收需要被列入拆迁范围，而双方约定房屋租赁期限至2018年10月31日止，故双方签订的《租赁协议》因拆迁提前终止。合同终止后，双方就拆迁补偿款问题应当按照双方合同约定处理，没有约定或约定不明的应根据康梅在拆迁过程实际获得的补偿项目、补偿标准等，参照相关拆迁政策及合同履行情况予以处理。
《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第四条规定“本办法所称征地房屋拆迁，包括住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。……”第二十一条规定“住宅房屋实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿费、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。拆迁住宅房屋的附房、披房只支付原房补偿款。……”第二十五条规定“拆迁个体工商户自有营业用房及连家店的，被拆迁人必须提供土地使用证、房屋产权证、工商营业执照，按以下规定补偿：（一）货币拆迁的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋货币补偿标准支付拆迁补偿款，但其原房补偿款部分按1.2倍计算，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿；如其土地使用证上所载明的为其它用途的，按非住宅房屋实行拆迁。”第二十六条规定“住宅房屋实行货币拆迁或统拆统建的，拆迁实施单位应向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用；被拆迁人的原房有装修的，拆迁实施单位应当支付装修补偿费。”第四十六条规定“……营业用房，是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。……”《<南京市征地房屋拆迁补偿安置办法>实施细则》第一条第2项补偿款项中规定“住宅房屋拆迁实行货币补偿或统拆统建的，对被拆迁人的货币补偿款包括6项：①拆迁补偿款；②装修补偿款；③搬家费、过渡费；④电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费；⑤围墙、地坪、道路补偿费；⑥提前搬家奖励费。其中，实行货币补偿的，拆迁补偿款包括：①原房补偿款，②购房补偿款，③区位补偿款；……”
本案中，一、黄承荣系被拆迁房屋的承租人，双方签订的《租赁协议》约定：“在租赁期间，甲乙双方若遇到不可抗拒因素此合同可提前终止，甲方退还乙方剩余租金”，故涉案房屋被公告列入拆迁范围时，双方之间的房屋租赁合同可终止履行，且双方合同实际已终止履行。因黄承荣、齐志平在租赁合同中未约定房屋遇拆迁解除或终止后的补偿问题，因此，本案可以根据合同履行情况，参照拆迁政策依法予以处理。二、康梅系涉案房屋的所有权人，其办理涉案房屋的工程建设许可证审批建设项目名称为住宅，领取的土地使用权证登记的用途亦为住宅，玄武征收办依据拆迁政策按住宅房屋拆迁给予被拆迁人康梅相应拆迁补偿，符合拆迁政策规定。黄承荣以承租房屋系营业用房，玄武征收办补偿给康梅的补偿款中包含黄承荣利益，要求齐志平、康梅返还，黄承荣应当举证证明双方就拆迁补偿问题未约定或约定不明，以及齐志平、康梅因黄承荣承租被拆迁房屋而获得玄武征收办多给予的补偿，或玄武征收办给予补偿的附属物系黄承荣在承租房屋期间在原房基础上增添的。根据黄承荣、齐志平、康梅举证质证，对黄承荣主张的补偿款，认定如下：（1）关于营业用房补助费。齐志平、康梅对黄承荣自2003年起租赁涉案房屋使用的事实予以认可，黄承荣又提交了营业执照证明自承租涉案房屋起，涉案房屋用于经营，而玄武征收办根据涉案房屋的实际使用情况核定营业用房面积为124.4平方米，康梅因此获得了营业用房补偿款124400元。因涉案《租赁协议》中未明确约定因承租人经营行为而多获得的补偿如何处理，故黄承荣有权参与承租房屋面积124.4平方米的营业用房补助124400元（124.4平方米×1000元/平方米）的分配，分配时应考虑黄承荣承租房屋的时间、黄承荣经营状况等因素，康梅给予黄承荣补偿费62200元较为适宜。（2）关于砖木结构房屋原房补偿、区位补偿、提前搬家奖励费。玄武征收办根据拆迁政策对住宅房屋拆迁，作为房屋原房补偿、区位补偿、提前搬家奖励的补偿对象为房屋的产权人。黄承荣主张涉案被拆迁房屋中包含砖木结构的36.36平方米的房屋，该房屋系黄承荣经营过程中自建，而齐志平、康梅对此不予认可，黄承荣提供的证据亦不足以证明该砖木结构房屋的所有权为其所有，故黄承荣要求按拆迁补偿政策主张原房补偿、区位补偿、提前搬家奖励费，无法律依据，一审法院不予支持。即使黄承荣有证据证明该房屋系其经营过程中所建，黄承荣也只能向康梅主张适当补偿。（3）关于装修补偿、设备补偿及停业补偿。黄承荣虽然承租涉案房屋用于经营浴室，为经营需要确需增添设施设备，因涉案房屋被拆迁，黄承荣需停止经营、拆除设备等，存在相应的损失，但涉案房屋系住宅用房，不是非住宅用房，黄承荣承租房屋后涉案房屋的性质并未改变，康梅在拆迁过程中未获得黄承荣对房屋装修、增添的设备的相应补偿及相关停业补偿，故黄承荣要求康梅给予相应补偿，无事实和法律依据，不予支持。综上，康梅应支付黄承荣营业用房补助费62200元。齐志平与康梅系夫妻关系，黄承荣要求齐志平、康梅共同承担法律责任，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：齐志平、康梅于判决生效之日起十日内支付黄承荣营业用房补助费66200元。一审案件受理费8806元，由黄承荣负担7451元，齐志平、康梅负担1355元。
二审中，黄承荣称，一审法院遗漏了其已交付了2014至2015年度租金3万元的事实。齐志平、康梅称一审法院认定营业房的补助费与判决结果不符。
二审中，黄承荣为证明涉案的36.36平方米的砖木结构房屋系其自建，申请证人赵某、范某、叶某出庭作证。以上三位证人到庭陈述，涉案房屋是其三人先经营的，承租时为裸房，后经改建，改建的为一木质的房屋，具体面积不清楚，后将涉案房屋转租给了黄承荣。齐志平、康梅称，证人证言不属于新证据，其不予质证。如法院能够认定36.36平方米的砖木结构房屋属于三位证人所建，但亦属违建，转让无效。且以上三位证人与一审中证人的陈述相矛盾。玄武征收办认为上述证人证言与其无关，不予质证。二审中，本院到涉案房屋现场进行了勘验，涉案房屋将被拆除，无人居住使用。本案当事人争议的36.36平方米的房屋紧靠涉案房屋，据现场情形，可确定黄承荣经营浴室时，争议的36.36㎡的砖木结构房屋部分用做厨房，部分用做浴室。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在租赁合同未约定的情况下，遇拆迁承租人要求出租人补偿扩建部分的费用时，如该项扩建未办理相关审批手续，但拆迁人对扩建部分向出租人支付补偿费用的，应予以支持。本案二审中，根据相关证人证言及本院现场勘验情况，本院认定，齐志平、康梅未实际建造本案争议的36.36平方米木质结构的房屋。若争议的房屋系赵某等人建造，2002年赵某等人转让涉案浴室时，已将争议的房屋及其相关权益一并转让给了黄承荣，故该房屋不论系案外人赵某等人建造，还系黄承荣自行建造，黄承荣均应获得相应的拆迁补偿利益。参照本案《南京市征地房屋拆迁补偿测算表》，结合本案的实际实际情况和拆迁的相关政策，本院认定黄承荣应获得的拆迁补偿利益为该争议房屋的拆迁时获得的原房补偿款15998.4元以及装修补偿款14544（36.36×400=14544）元，共计30542.4元。
租赁合同约定不明或没有约定的情况下，如承租人能证明因其领取营业执照而拆迁人多给予的补偿费用，承租人可以分得相应的部分。本案中，玄武征收办根据涉案房屋的实际使用情况核定营业用房面积为124.4平方米，康梅因此获得了营业用房补偿款124400元。涉案《租赁协议》中未明确约定因承租人经营行为而多获得的补偿如何处理。一审法院考虑黄承荣租房屋的时间、黄承荣经营状况等因素，认定康梅给予黄承荣补偿费62200元，并无不当。
在租赁合同约定不明或没有约定的情况下，本案承租人黄承荣亦为搬家行为的实施主体，亦实际实施了相应的设备拆除，故应获得相应的搬家费、设备拆迁安装费等，故本院酌定黄承荣可获得搬家费2640元和空调等拆除费4500元的50%，即3570元。关于黄承荣主张的案涉简易房、水井、水泥地面补偿费用，现其没有证据证明上述构筑物为其建造，故本院对此主张不予支持。
关于租金的相关事宜。黄承荣一审诉讼为请求判令齐志平、康梅支付涉案房屋拆迁安置款，而未主张其返还多支付的房屋租金。一审中，齐志平，康梅虽认可涉案房屋租金交付到2015年10月底，在一审法院释明后，齐志平、康梅称，因黄承荣仍未完全搬离涉案房屋内，故租金不需要在本案中处理，其需要另案主张。故一审法院对此不予处理，符合法律规定。
综上所述，上诉人黄承荣的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第959号民事判决；
二、判令齐志平、康梅于本判决生效之日起十日内支付黄承荣房屋补偿款、营业用房补助费、搬家费、空调拆除费等共计96312.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8806元，由黄承荣负担6599元，齐志平、康梅负担2207元；二审案件受理费6073元，由黄承荣负担3866元，齐志平、康梅负担2207元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十二月八日
书记员 王 慧