山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第209号
上诉人（原审被告）潍坊建邦置业有限公司，住所地：诸城市北关路83-20号。
法定代表人刘金平，该公司总经理。
委托代理人王永刚，山东贝特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）逯东丽。
上诉人潍坊建邦置业有限公司（下称建邦公司）因与被上诉人逯东丽商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2014）诸民初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年11月，逯东丽与建邦公司签订《诸城市商品房预售合同》一份，主要内容是：“逯东丽购买建邦公司开发的福临家园第CDE幢D-348号商铺，套内建筑面积20.70平方米，单价每平方米9011.5元，房屋总价款351087元，同时，双方约定，建邦公司应在2012年12月30日前将已取得《建筑工程竣工验收备案表》的商品房交付给逯东丽，如果逾期交房超过180天后，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日，建邦公司应按逯东丽已交房款的日万分之一支付违约金…”。该合同签订后，逯东丽于2011年11月18日、11月22日和12月2日分三次向建邦公司交付全部购房款351087元，建邦公司给逯东丽开具了编号分别为0013195、0013199、0047255《收款收据》三份，但未给逯东丽开具正式购房发票，且建邦公司未按照约定于2012年12月30日前交付房屋。庭审过程中，建邦公司对逯东丽提交的《诸城市商品房预售合同》中加盖的“潍坊建邦置业有限公司合同专用章”公章真实性提出异议并申请鉴定，法院依法委托日照浩德司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所作出日浩（2014）文鉴字第481号文书鉴定意见书，确认该《商品房预售合同》中加盖的印章与建邦公司认可的样本印文是同一枚印章。双方均对文书鉴定意见书均无异议，并认可双方仅签订此一份《诸城市商品房预售合同》。
建邦公司为证明已经于2013年5月7日通过与诸城市时尚莱迪商业有限公司（下称莱迪公司）办理交接商品房手续的方式交付给逯东丽涉案商品房，提供《时尚巴黎代理租赁协议》为证，该协议由莱迪公司与杨玉霞所签订，杨玉霞系逯东丽委托代理人杨玉泉的姐姐。该《时尚巴黎代理租赁协议》的主要内容为：“逯东丽将福临家园第CDE幢D-348号商铺委托莱迪公司代理租赁，代理租赁期间从2013年5月7日至2014年10月1日，…”。逯东丽陈述不知晓杨玉霞签订该租赁协议的行为，亦不对杨玉霞签订租赁协议的行为予以追认。为落实《时尚巴黎代理租赁协议》形成过程，法院向杨玉霞进行调查询问，杨玉霞陈述：“该协议中关于逯东丽的名字和我的签名都是我写的，当时我签字的时候里面的内容都没有填写，我问是什么事，一个青年说是给钱。当时是我弟弟杨玉泉让我去的，我手里也有一份，一直没有给逯东丽和杨玉泉，现在也找不着了”。逯东丽对杨玉霞的陈述均无异议，建邦公司对杨玉霞陈述的部分内容有异议。同时，建邦公司认可未直接与逯东丽办理商品房交付手续，且截止到本案辩论终结前，涉案商品房仍未取得《建筑工程竣工验收备案表》。
庭审过程中，逯东丽增加诉讼请求，以涉案商品房被建邦公司对外出租的理由而要求建邦公司停止侵权行为、收回商品房并赔偿损失9000元，因逯东丽的该项请求是基于侵权行为产生的，而本案系商品房买卖合同纠纷，非系同一法律关系，不宜在一案中一并处理，故依法告知逯东丽就是否存在侵权行为及损失问题另案处理。
以上事实，有商品房预售合同、收款收据、日浩（2014）文鉴字第481号文书鉴定意见书、时尚巴黎代理租赁协议、询问笔录等证据及双方当事人陈述在案为凭。
原审法院认为，逯东丽、建邦公司签订的《诸城市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，不违背法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。逯东丽已按约交付了购房款，而建邦公司未按照约定时间履行交付商品房的义务，其行为已构成违约，故应当按合同约定承担违约责任，即按已交购房款的日万分之一向逯东丽支付逾期交房违约金。建邦公司虽辩称已经于2013年5月7日将商品房交付与逯东丽，但建邦公司明确认可交付房屋的方式是通过与莱迪公司办理房屋交接手续而完成的，并未将商品房直接交付与逯东丽，而双方签订的《诸城市商品房预售合同》约束的当事人是本案中的逯东丽与建邦公司，建邦公司应当向逯东丽履行交付房屋的义务，而非向案外人莱迪公司办理商品房交付手续，建邦公司在未取得逯东丽的同意或者授权下与莱迪公司办理的房屋交接手续对逯东丽不具有约束力，建邦公司提供的《时尚巴黎代理租赁协议》仅约定了代理租赁情况，亦没有体现出商品房交接问题，现建邦公司提供的证据不足以充分地证明已经于2013年5月7日向逯东丽交付商品房的事实，建邦公司由此承担举证不能的法律后果，逯东丽要求建邦公司承担延期交房的违约责任，有理有据，截止至2014年6月30日，建邦公司仍未向逯东丽交付房屋，故建邦公司应当向逯东丽支付延期交房违约金19134元（351087元×0.0001×545天）。因无法确定建邦公司实际交房日期，逯东丽可待确定交房日期后，就2014年7月1日之后至建邦公司实际交房之日止的延期交房违约金另案主张。
因逯东丽已向建邦公司交付购房款351087元，履行完交付房款的义务，而建邦公司仅向逯东丽开具了三份《收款收据》，并未给逯东丽开具山东省潍坊市通用的房地产企业预收款收据，即正式的购房款发票，现逯东丽要求建邦公司开具正式的购房款发票，有理有据，予以支持，同时，待建邦公司向逯东丽开具正式购房款发票时，逯东丽应当将先前开具的编号分别为0013195、0013199、0047255《收款收据》三份返还给建邦公司；关于逯东丽要求建邦公司办理《诸城市商品房预售合同》备案登记手续的请求，虽然依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款和《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，建邦公司应当自签约之日起30日内向房地产管理部门办理商品房预售合同备案手续，但此行为并非合同约定行为，而属行政管理行为，逯东丽要求建邦公司办理商品房预售合同备案登记，缺乏事实和法律依据，不予支持，而且，双方认可仅签订此一份《诸城市商品房预售合同》且由逯东丽本人持有，建邦公司无其他合同到房管部门办理备案登记手续，就此问题，双方可待补签合同后再由建邦公司按照规定程序办理备案登记手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款，《城市商品房预售管理办法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、潍坊建邦置业有限公司支付给逯东丽延期交房违约金19134元（2013年1月1日至2014年6月30日止），于判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、潍坊建邦置业有限公司就逯东丽已交付的购房款351087元向逯东丽开具山东省潍坊市通用的房地产企业预收款收据，于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；三、驳回逯东丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定期限内履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半收取139元，由潍坊建邦置业有限公司负担。
宣判后，建邦公司不服原审判决，上诉称：上诉人已通过与莱迪公司办理商品房交接手续的方式向逯东丽交付了商品房。交房后，逯东丽的丈夫杨玉泉委托其姐杨玉霞与莱迪公司签订了代理租赁协议，杨玉霞的代理行为符合表见代理的特征，合法有效，原审法院认定上诉人逾期交付涉案房屋错误。即使上诉人逾期交房，逯东丽亦未举证证明其损失情况。故原审判决上诉人支付逯东丽违约金错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人逯东丽未提交书面答辩意见。
本院认为，本案争议的焦点为建邦公司应否支付给逯东丽逾期交房违约金。逯东丽与建邦公司签订的诸城市商品房预售合同为有效合同，逯东丽已按合同约定交付了购房款，建邦公司应当按照合同约定时间履行交付商品房的义务。建邦公司虽称已通过与莱迪公司办理商品房交接手续的方式向逯东丽交付了商品房，但本案预售合同双方系逯东丽与建邦公司，双方在合同中并未约定建邦公司通过与莱迪公司办理商品房交接手续的方式向逯东丽交付商品房，建邦公司在合同未约定或未经逯东丽的同意的情况下，与莱迪公司办理的房屋交接手续，对逯东丽不具有约束力。逯东丽购买的建邦公司的涉案房产，是由逯东丽的丈夫杨玉泉的姐姐杨玉霞与莱迪公司签订代理租赁协议，但该行为未经逯东丽追认，且建邦公司未提交证据证明杨玉霞的代理行为符合表见代理的特征，故对逯东丽不发生效力。双方在合同中约定，建邦公司于2012年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给逯东丽，逾期自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日，建邦公司按日向逯东丽支付已交付房价款万分之一的违约金。建邦公司未提交证据证明其已向逯东丽交房，已构成违约，应当按合同约定承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费278元，由潍坊建邦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一五年四月一日
书 记 员 王新艳