福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终7403号
上诉人（原审被告）：福州京门公馆酒店有限公司，住所地福州市鼓楼区永安街86号百合温泉三楼，统一社会信用代码91350102705118156E。
法定代表人：蔡燊，董事长。
委托诉讼代理人：薛命喜、陈志祥，福建闽江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建省交通运输厅，住所地福州市鼓楼区东水路18号交通综合大楼，组织机构代码00359131-X。
法定代表人：黄祥谈，厅长。
委托诉讼代理人：王江丽，国浩（律师）事务所律师。
上诉人福州京门公馆酒店有限公司（以下简称“京门公司”）因与被上诉人福建省交通运输厅（以下简称“交通厅”）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3510号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。
京门公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.改判被上诉人支付上诉人工程款3287300元及利息（按照银行同期贷款利率，从工程全部竣工之日即从2003年10月1日起计至被上诉人实际付款之日止）。事实和理由：一、原审认定上诉人在租赁期届满后未及时腾空搬离属违约行为，属认定事实错误。因被上诉人长期拖欠上诉人工程款3287300元未付，上诉人在合同约定的租赁期届满后未搬离房屋是依法行使法律赋予的先履行抗辩权，不能认定为违约。本案中，被上诉人拖欠上诉人的工程款由两个部分组成：其一是案涉大楼未完成工程量(大楼一层外围围墙拆除、重建、路面平整、铺装等项目，工程价款697300元；大楼消防项目，工程价款153万元)；其二是上诉人另外出资106万元委托施工单位对在2005年龙王台风中受损的大楼配电房进行修复施工。经上诉人与施工方结算，上诉人完成的工程量总额为3287300元。租赁合同第九条第三项约定，本大楼未完工工程交由上诉人施工，工程竣工后经被上诉人验收合格后，由被上诉人支付费用。但被上诉人至今仍然拒不支付，显然是被上诉人违约在先。而上诉人在租赁合同期限内均按约定按期足额缴纳租金，不存在违约行为。在被上诉人付工程款的情况下，上诉人有权依法行使先履行抗辩权并拒绝腾空房屋。何况，双方在合同期满后，仍在通过函件来往及其他方式积极沟通，被上诉人在2013年8月30日致上诉人的《福建省交通运输厅办公室关于省交通运管招待所租赁有关事项的函》中，要求上诉人支付2013年5月1日至10月底的租金，上诉人也业已全部支付，最大限度地表明诚意、信守合同。其次，因为双方存在争议，导致上诉人无法正常使用诉争房子，原出租给帝宛KTV的一、二、三层房屋，合计约1700平方米，连租金都无法向承租人收取，给上诉人造成至少两百多万元的巨大租金亏损。二、在案涉房屋租赁合同期限届满后，上诉人在2013年5月3日起至2018年1月22日期间，每年均按照原合同约定将租金转入被上诉人的银行账户，被上诉人收到租金后并未拒收、退还，应视为被上诉人同意原租赁合同继续延期，故上诉人有权继续使用案涉房屋，不存在违约行为。对于上诉人已经支付的租金（自2013年5月3日起至2018年1月22日止，合计支付租金5973058.02元）原审法院未予以查明并作相应扣减，明显属于认定事实不清。三、原审法院对于2013年11月之前的租金按照评估价格计算，缺乏事实依据。根据被上诉人于2013年8月30日致上诉人的《福建省交通运输厅办公室关于省交通运管招待所租赁有关事项的函》第二条函告内容可见，被上诉人同意并认可在2013年11月之前，房屋租赁合同处于事实上的延续状态，被上诉人也没有主张按照原合同约定的租金标准5倍收取占有使用费，而仅仅是函告称从2013年11月1日起将按照原合同约定租金标准5倍收取占有使用费。因此，原审法院判决上诉人在2013年4月-11月期间按照评估的租金标准支付占有使用费（该费用标准为原租金标准近5倍左右），缺乏事实依据。四、原审法院委托的评估机构对案涉房屋租金及上诉人完成的工程量所进行的评估，依据不足，不能作为定案依据。1、上诉人在承租期间对案涉一层的房屋进行了外扩，增加了使用面积60多平方米，该部分的面积属于上诉人在原租赁房屋上添附形的，其财产收益应归上诉人所有，被上诉人无权向上诉人收取租金。评估机构将该部分面积列入出租面积，明显有误。2、案涉房屋地上一层在估价期限内的平均单价为每平方米558元，同地段同类商业店面的租金约在每平米350左右，评估明显大大高于实际租赁单价。地上2-7层房屋及地下1层仓储用房的租金价格也高出于同类房屋租金价格的30%左右。评估机构对租金的评估明显脱离现实，存在评估机构为了收取高额评估费而故意虚高租金价格的嫌疑。本案租金评估事项于2014年即由原审法院委托评估机构进行，但由于被上诉人未及时交纳评估费，一直拖延到2017年才由评估机构作出评估结论，而此时租金价格已经发生变化，导致评估出来的租金价格是原合同的四至五倍，这样的结果由上诉人承担，违反公平合理原则。3、对上诉人完成的工程量评估方面，地面铺地砖部分面积相差比较大；拆除围墙米数严重不足；地下排水系统都没有进行评估；修建与人事厅围墙没有评估；消防工程建设部分评估造价相差较大，明显不符。五、原审法院未对上诉人另外出资委托施工单位对在2005年龙王台风中受损的大楼配电房进行修复施工的工程量进行鉴定、裁决，造成案件事实不清，定案证据不足。
交通厅辩称，一、原审判决认定事实清楚。1、讼争房产租赁期限于2013年4月30日届满，答辩人在届满日前后多次函告上诉人，通知其腾空搬离讼争房产，上诉人到期迟迟不予搬离，已违反合同约定。上诉人主张在合同期限届满后，仍按原合同约定向答辩人银行帐户汇入所谓“租金”，答辩人未退还视为答辩人同意原租赁合同继续延期，没有事实依据，不能成立。如果上诉人认为汇入“租金”是双方继续履行租赁合同的话，上诉人应按合同第三条的约定逐年递增2%，然而上诉人在非法占有讼争房产期间仍按合同终止前的租金标准支付。因此，该款项并不是合同续租的租金，而是上诉人在答辩人多次通知其限期返还讼争房产，而其不予返还仍非法占有期间支付的部分逾期占有使用费。上诉人主张其有权继续使用讼争房屋，不能成立。2、讼争合同系房屋租赁合同，答辩人已将讼争房产交付上诉人使用，答辩人合同义务已履行完毕，上诉人在合同期限届满后负有腾空搬离讼争房产的义务，而其在延长租期无望的情况下，搬出双方本已解决的未完工程款问题行使所谓先履行抗辩权，没有事实和法律依据，不成立。假如上诉人未支付未完工程款，也不是涉案房屋租赁合同项下上诉人腾空搬离义务相对应的合同先履行义务。上诉人在合同期限届满后答辩人不同意续租的情况下仍非法占用讼争房产是对答辩人合法物权的严重侵害。二、原审判决依据委托的评估机构出具的《房地产估价报告》认定讼争房产占用费，证据充分。上诉人主张“面积有误、起算时间错误”，没有依据，不成立。1、上诉人主张其对一层房屋进行外扩，增加了面积，评估机构将该部分面积列入出租面积明显有误，系歪曲事实。首先，评估机构对讼争房产地上一层至地上七层进行评估的面积为5215.5平方米，已低于讼争合同约定面积5867平方米；其次，评估机构列入的出租面积是经现场实地查勘并经双方签字确认的，上诉人在签字时并未对测量面积对出异议。2、答辩人申请评估讼争房产市场租金价格的时间区间，是基于上诉人非法占用答辩人讼争房产的持续期间而定。上诉人主张评估租金价格过高对其不公平，是其自行违约造成的。三、上诉人主张2013年4-10月的租金不应按照评估价格计算，没有依据。上诉人主张答辩人致上诉人的《福建省交通运输厅办公室关于省交通运管招待所租赁有关事项的函》第二条函告称从2013年11月1日起按照原合同约定租金标准5倍收取占有使用费，答辩人没有主张2013年4-10月按照原合同约定租金标准5倍收取占有使用费。这实际上是上诉人的断章取义。《福建省交通运输厅办公室关于省交通运管招待所租赁有关事项的函》第三条明确规定“2013年5月1日至10月底前的房屋占有使用费，按照该房产下一轮出租的租金标准支付，现请你公司暂按原合同租金标准一次性预付给我厅，差额部分待结算后多还少补。”答辩人已明确表明在2013年4-10月期间的租金仍是按同期市场租金支付，宽限上诉人在10月底前搬出，对搬出前的租金暂按原合同标准收取，但最终还是以同期市场租金结算，多退少补。答辩人从未同意对2013年4-10月期间的租金按原合同租金收取。因此，原审法院判决2013年4-10月期间的租金按照评估的市场租金，认定正确，上诉人主张不成立。另外，上诉人主张原审法院未扣减其按原合同租金标准支付的租金5973058.02元。上诉人在原审期间并未反诉主张扣减，且原审法院是针对答辩人的原审诉讼请求判决上诉人按评估市场租金标准支付占用使用费。上诉人支付的款项是否扣减应由答辩人与上诉人在履行判决时自行扣减。四、原审判决已认定上诉人反诉主张的包括大楼配电房损失修复工程款在内的各项工程款3287300元证据不足。上诉人主张原审判决遗漏大楼配电房损失修复工程款不成立。答辩人在原审期间已就上诉人反诉主张的龙王台风期间大楼配电房损失，举证证明上诉人自认因保住大楼配电房免遭损失向答辩人请功奖励。综上，请求依法驳回上诉、维持原判。
交通厅向一审法院起诉请求：1、判令京门公司立即搬离福州市鼓楼区省府路83号房屋；2、京门公司立即向交通厅支付逾期腾房占有使用费5688549.44元（从2013年4月30日起暂计至2014年6月30日，实际应计至京门公司腾房之日止）；3、本案诉讼费用由京门公司承担。
京门公司向一审法院反诉请求：1、判令交通厅支付工程款3287300元及利息（按银行同期贷款利率计算，其中2227300元从2003年5月1日起计至交通厅实际付款之日止，以上利息暂计至2015年4月25日，利息合计2402015.07元）。
一审法院认定事实：2002年12月9日，福建省交通厅向福建省润通经贸服务有限公司出具《授权委托书》，将福州市鼓楼区省府路83号运管招待所等产业委托福建省润通经贸服务有限公司租赁管理。2002年10月31日，福建省润通经贸服务有限公司与福州京门蛇餐海鲜大酒楼有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于福州市鼓楼区省府路83号的福建省交通厅新建运管大楼一栋出租给京门公司使用。该房屋地下一层地上七层，建筑面积为5867平方米出租给京门公司经营使用，双方约定：该房屋租赁期为十年，租赁期限自2003年5月1日至2013年4月30日止。年租金为120万元。付款方式：上述房屋年租金每半年缴纳一次，由乙方（京门公司）汇入甲方（福建省润通经贸服务有限公司）指定的银行账户，甲方收到款后开具发票给乙方。乙方应于每年的5月10-20日和11月10-20日内，支付给甲方下一半年的租金60万元。从2008年5月1日起年租金逐年递增2%。乙方对该房屋进行装修时，应提供该房屋的二次装修设计图纸和二次装修消防部门审批手续给甲方，经甲方同意后方可进行施工，所需费用由甲乙双方各自承担。第六条约定，租赁期满，该房屋原有设备和增设的固定物部分乙方不得拆除，由甲方无偿收回。在第九条甲方的权利和义务约定：本大楼未完工程量，交由乙方施工，工程竣工后经甲方验收合格，经有关部门审核后由甲方支付费用。第十二条违约责任约定，任何一方未能履行本合同条款或有关协议，违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期一个月未能缴交租金，甲方有权单方终止租赁合同，并没收押金，由此产生的一切法律后果由乙方负责。合同签订后，京门公司即进场经营。2008年12月1日，福建省交通厅（甲方）、福州京门蛇餐海鲜大酒楼有限公司（乙方）、福建省润通经贸服务有限公司签订（丙方）《补充协议》，确认2008年12月1日起将丙方与乙方于2002年10月31日签订的《房屋租赁合同》中福建省润通经贸服务有限公司的责权利由福建省交通厅替代。除本协议约定情形外，《房屋租赁合同》的其他条款不变。合同主体变更后，由甲方（交通厅）提供银行账户给乙方（京门公司），乙方按期向甲方缴纳租金，其租金金额、递增、缴费方式不变，乙方收到租金后开具正式票据给乙方。2009年，由于福建省政府机构改革，福建省交通厅划入省交通运输厅。2013年3月19日，交通厅发函给福州京门蛇餐海鲜大酒楼有限公司，告知其双方签订的《房屋租赁合同》至2013年4月30日到期，福州京门蛇餐海鲜大酒楼有限公司至2013年4月30日应缴纳租金284010.32元，于4月30日前汇入交通厅账户。2004年4月30日，福州京门蛇餐海鲜大酒楼有限公司变更为福州京门大酒店有限公司，2011年6月13日，福州京门大酒店有限公司变更为福州京门公馆酒店有限公司。
本案在审理过程中，经交通厅申请，一审法院对诉争房产办公场所自2013年4月30日至2017年6月30日的租金予以评估。根据福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的闽HR房估（2017）FY022号《房地产估价报告》，该价值时点（2013年4月30日-2017年6月30日）福州市鼓楼区省府路83号福建省交通厅新建运管大楼地上2-7层房地产租赁市场总价值为9996490元。2016年6月30日至2017年6月30日，平均单价为54.75元／Ｍ2﹒月，总建筑面积为4595.2平方米。根据福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的闽HR房估（2017）FZ026号《房地产估价报告》，该价值时点（2013年4月30日至2017年6月30日）福州市鼓楼区省府路83号福建省交通厅新建运管大楼地下1层仓储用房地产租赁市场总价值为194580元。其中，2016年6月30日至2017年6月30日，平均单价20元／Ｍ2﹒月，建筑面积为230平方米。根据福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的闽HR房估（2017）FY021号《房地产估价报告》，估价对象为福州市鼓楼区省府路83号福建省交通厅新建运管大楼地上1层商业房地产在价值时点（2013年4月30日至2017年6月30日）房地产租赁市场总价值为8803607元。其中，2016年6月30日至2017年6月30日，平均单价为558元／Ｍ2﹒月，建筑面积为390.3平方米。
根据京门公司的申请，一审法院委托福建顺健工程造价咨询有限公司责任公司对诉争房产大楼一层外围墙拆除、重建、路面平整、铺装造价及大楼消防项目造价评估予以评估。福建顺健工程造价咨询有限公司责任公司出具的闽顺审字（2017）第132号《报告书》对诉争房产大楼一层外围墙拆除、重建、路面平整、铺装造价评估为93498元；对大楼消防项目造价评估为96388元，合计189886元。
一审法院认为，双方之间签订的租赁合同意思表示真实，不违反法律有关规定，一审法院予以确认。交通厅按约向京门公司提供了租赁场所，京门公司在租赁期限届满后未及时腾空搬离显属违约，应承担违约责任，向交通厅支付占用期间的使用费。根据合同第九条“甲方的权利和义务”约定：本大楼未完工程量，交由乙方施工，工程竣工后经甲方验收合格，经有关部门审核后由甲方支付费用。交通厅主张已将该工程费用支付京门公司但举证不足，一审法院不予采纳，交通厅应向京门公司支付相应的工程费用189886元并支付相应资金占用费（自2014年8月7日起诉之日至实际给付之日止）。京门公司主张各项工程款合计3287300元证据不足，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、福州京门公馆酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离福州市鼓楼区省府路83号房屋，并将其腾空返还福建省交通运输厅；二、福州京门公馆酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建省交通运输厅2013年4月30日至2017年6月30日福州市鼓楼区省府路83号运管大楼地上2-7层房产占有使用费9996490元；自2017年7月1日至实际腾空搬离之日止，按平均单价54.75元／Ｍ2﹒月，建筑面积4595.2平方米计算；地上1层商业房2013年4月30日至2017年6月30日占有使用费8803607元，自2017年7月1日至实际腾空搬离之日止，按单价558元／Ｍ2﹒月，建筑面积390.3元计算；地下一层仓储房2013年4月30日至2017年6月30日占有使用费194580元，自2017年7月1日至实际腾空搬离之日止按单价20元／Ｍ2﹒月，建筑面积230元计算）；三、福建省交通运输厅于本判决生效之日起十日内支付福州京门公馆酒店有限公司工程款及大楼消防工程款合计189886元及资金占用费（自2014年8月7日至福建省交通运输厅实际给付款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回福建省交通运输厅其他诉讼请求；五、驳回福州京门公馆酒店有限公司其他反诉请求。本案诉讼费15811元，双方各承担7905.5元，反诉费46800元，交通厅承担6800元，京门公司承担40000元。
二审审理期间，上诉人京门公司提交了以下证明资料：1.收款收据；2.运管大厦缴费清单、银行转账凭证；3.《福建省交通运输厅办公室关于省交通运管招待所租赁有关事项的函》；4.案件受理通知书、民事起诉状、证据材料、撤诉申请书、送达凭证；5.房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议书；6.补充协议；7.省府路老福州2018上半年房租水电等费用情况表；8.运管大厦一楼平面图。经质证和审查，交通厅对上述证明资料1、3真实性无异议，本院予以确认；证明资料2，交通厅对于2013年5月3日支付的款项426015元有异议，认为已退还京门公司，对其他款项支付情况无异议，京门公司嗣后核实确认，故本院对于除426015元外的款项支付凭证予以确认；证明资料4至7与本案不具有关联性，不能作为认定本案事实依据；证明资料8平面图复印件无交通厅或其他有权机关盖章确认，不能作为认定事实依据。
根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2002年3月20日，京门公司缴纳押金50万元。2013年5月至2018年9月，京门公司合计向交通厅转账6150751.46元。
2013年8月30日，交通厅办公室向京门公司出具《福建省交通运输厅办公室关于省交通运管招待所租赁有关事项的函》，通知主要内容为，我厅与你公司签订了《房屋租赁合同》于2013年4月30日到期。2013年3月19日，我厅已提前发出通知，但你公司至今未将承租的运管大楼退还。为确保国有资产保值增值，现将有关事项通知如下：一、根据你公司诉求，请于2013年9月10日前按照原合同约定，提供未完工程量清单、施工图、验收证明等必要的相关工程资料，以便我厅组织开展审核结算等工作；二、请你公司于2013年10月底前将承租的运管大楼交还我厅，否则自2013年11月1日起，我厅将按原合同规定的租金标准的5倍收取房屋占用使用费，同时你公司必须承担违约产生的相应法律责任。至于你公司的诉求，属上一轮租赁的合同争议，应按合同约定办理。三、2013年5月1日至10日底前的房屋占用使用费，按照该房产下一轮出租的租金标准支付，现请你公司暂按原合同规定的租金标准一次性预付给我厅，差额部分待结算后多还少补。
本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2013年4月30日届满，交通厅亦已通知要求京门公司在租赁期满后退还租赁房产，京门公司在租赁期满后未返还租赁房产已构成违约，一审法院对此认定正确。上诉人京门公司主张其按原租金标准继续向被上诉人交通厅缴纳费用，应视为被上诉人认可租赁合同继续履行，因被上诉人交通厅已在租赁期满后发函明确表示要求收回案涉房产，故交通厅关于其收取上诉人支付的款项性质系案涉房产的部分逾期占用费的辩解合理，上诉人关于原合同继续履行的相关上诉意见不能成立，本院不予采纳。交通厅作为出租人已履行了租赁合同的义务，且其在租赁期满后已发函要求京门公司提供相关工程施工资料便于审核结算，故上诉人关于其拒不返还案涉房产系行使先履行合同抗辩权的意见，于法无据，本院亦不予采纳。至于上诉人将部分房产转租他人所产生的租金争议，系其他纠纷，与本案无关，上诉人亦不能据此拒不返还租赁房产及支付占用费。
关于上诉人应付的房屋占用费计算标准问题。一审法院委托有资质的房产评估公司对案涉房产的租赁市场价进行评估，租赁物建筑面积亦经过实地查勘确定，鉴定程序合法。故一审法院按照评估结论确定京门公司应付的房产占有使用费并无不当。在上诉人未能提交相反证据的情况下，其对评估结论所提异议不能成立，本院不予采纳。上诉人以被上诉人函告2013年11月后的占用费按原租金标准5倍收取为由，据此主张2013年11月前的占用费不应按评估的市场价计算。但《福建省交通运输厅办公室关于省交通运管招待所租赁有关事项的函》明确载明“2013年5月1日至10日底前的房屋占用使用费，按照该房产下一轮出租的租金标准支付，现请你公司暂按原合同规定的租金标准一次性预付给我厅，差额部分待结算后多还少补”，在不存在下一轮出租的情况下，该期间的占用费按市场价确定并无不当。
关于上诉人缴纳押金50万元，以及2013年5月至2018年9月陆续向交通厅转账合计6150751.46元款项，被上诉人交通厅认可收到上述费用，主张可在执行阶段进行对账抵扣。故上述费用可在上诉人最终应付的房屋占用费中予以扣减。但鉴于上述费用系上诉人京门公司陆续支付（其中多数款项系本案审理期间陆续支付），且上诉人在原审中未相应举证并主张进行抵扣，故原审判决未对该部分费用作出处理，并无不当。该抵扣费用双方可另行结算扣减，本院对原判决结论不作调整。
上诉人主张其另行出资106万元于2005年龙王台风期间对大楼配电房进行修复施工，该费用应由被上诉人承担。但上诉人在合同履行期内均未向被上诉人提出存在上述费用损失，亦无证据证明被上诉人承诺负担该费用，故上诉人关于原审未委托对该部分工程量进行鉴定导致事实不清的相关上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于案涉租赁合同第九条约定应由被上诉人负担的工程款项，原审已委托有资质鉴定机构对该部分工程造价进行了鉴定，并判决被上诉人承担该费用，上诉人主张的工程款价款合计3287300元，缺乏依据，本院不予采信。
综上所述,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51720元，由上诉人京门公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一八年九月十八日
法官助理 刘 巍
书 记 员 卢元军