山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2507号
原告王合瑞，居民。
委托代理人魏传旭，山东平畴律师事务所律师。
被告山东新泰公信置业有限公司。
法定代表人单士全，该公司董事长。
委托代理人刘晓，新泰新龙法律服务所法律工作者。
委托代理人史新生，新泰国宇法律服务所法律工作者。
被告新泰市金鑫建筑安装工程有限公司。
法定代表人付成新，该公司经理。
委托代理人尹义辉，新泰青云街道法律服务所法律工作者。
被告新泰市金鑫房地产开发有限公司。
法定代表人任玉华，该公司经理。
委托代理人尹义辉，新泰青云街道法律服务所法律工作者。
原告王合瑞与被告山东新泰公信置业有限公司（以下简称公信置业）、新泰市金鑫建筑安装工程有限公司（以下简称金鑫建工）、新泰市金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王合瑞及委托代理人魏传旭、被告公信置业委托代理人刘晓、史新生、被告金鑫建工委托代理人尹义辉、被告金鑫房地产委托代理人尹义辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王合瑞诉称，2010年10月30日，原告与被告公信置业签订公信金斗佳苑预约协议书，协议约定：原告预约被告公信金斗佳苑4号楼506室，房屋单价3280元／平，储藏室必选，单价2800元／平，交纳意向金15万元，被告取得预售房许可证后拒绝与原告签订商品房买卖合同，协商未果，提起诉讼，要求依法判令三被告继续履行协议，为原告办理公信金斗佳苑4号楼506室购房手续，并将房产交付原告；如不能交付房屋，要求三被告返还房款15万元并赔偿损失（本金15万元，按年息中国人民银行同期贷款利率计算）；诉讼费、保全费由被告负担。
被告公信置业辩称，被告公信置业与原告签订的预约协议属实，收取的是意向金，不是定金。该协议书的权利和义务已经转移给被告金鑫建工、金鑫房地产，应由该两被告承担责任，请求驳回原告对被告公信置业的诉讼请求。
被告金鑫建工辩称，被告金鑫建工从未与原告签订认购协议，被告公信置业与被告金鑫建工分伙后，对所售楼房进行了交接，在交接表中不包括原告，请求依法驳回对被告金鑫建工的起诉。
被告金鑫房地产辩称，被告金鑫房地产与原告及被告公信置业没有签订任何协议，不应承担任何责任。应驳回对被告金鑫房地产的起诉。
经审理查明，2010年10月30日，张新柱与被告公信置业签订公信金斗佳苑房屋预约协议书，协议约定：张新柱预约被告公信金斗佳苑4号楼506室，预约建筑面积112.26平方米，房屋单价3280元／平，储藏室必选，单价2800元／平方米），房屋产权面积以新泰市房管局最终测绘为准；张新柱同意支付售房优先选择违约保证金人民币壹拾伍万元为双方订立《商品房买卖合同》的担保；之前2万元意向金自动转为该房保证金，剩余13万元房款在接到公信置业通知后7日内补齐，若七日内未补齐该保证金，自接到公信置业通知第8天，逾期每超一天按应续交房款的1‰缴纳滞纳金，逾期三十天视为原告自动解约。待预约商品房取得商品房预售许可证后，张新柱接到书面通知后十日内到售楼处交齐首付款并签订正式《商品房买卖合同》，逾期十五日不来签订合同并未交纳首付款转账手续的，保证金退还，公信置业有权另行处置该商品房。2010年11月10日、被告公信置业收取张新柱购房意向金12万元。后张新柱与原告协商，将预约的房屋转让给原告，原告与被告公信置业签订预约协议并交纳购房意向金15万元。2012年2月10日，张新柱与被告公信置业签订退房确认书。以上事实原告、被告公信置业认可。被告金鑫建工认为，被告金鑫建工与被告公信置业分伙后的预约房屋交接表中有张新柱，但已注明退房，因未接收原告的房屋预约协议，不应承担责任。被告金鑫房地产认为原告的购房行为与其无任何法律关系，应驳回对该公司的起诉。诉讼中，原告明确要求三被告返还房款15万元并赔偿损失（本金15万元，按中国人民银行同期人民币贷款利息计算）。
另查明，2010年，被告公信置业（甲方）与被告金鑫建工（乙方）签订合作协议，协议约定：“双方共同开发金斗社区约40亩经济发展用地，甲方支付人民币1000万元，乙方支付人民币500万元，按月息千分之三计费用；甲方所占权益比重为51%，乙方所占权益比重为49%；分红、盈亏比例同上，甲方占51%，乙方占49%。甲方侧重金斗社区开发项目营销管理，乙方侧重开发项目施工管理，该开发工程项目甲方总策划销售，乙方总承包施工”。
2012年7月13日，被告公信置业与被告金鑫建工签订协议书，协议约定：“锦玉园第一期工程2#、3#、4#号住宅楼所有的土地过户到被告金鑫建工名下；手续过户期间，如出现因购、退房引起的纠纷由被告金鑫建筑公司处理，并承担原购订房户签订的合同义务；原公信置业与金鑫建工签订的协议书同时作废”。
以上事实由预约协议、合作协议及补充协议、房屋预约协议及当事人陈述在案佐证。
本院认为，房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷，案由应定为商品房预约合同。原告与被告公信置业签订的房屋预约合同，是双方当事人对所购房屋的大致情况、价金、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并自愿受该协议的约束，系双方真实意思表示且不违反法律规定，是独立的有效合同。被告公信置业、金鑫建工对双方签订的合作协议均无异议，本院予以采信。《中华人民共和国民法通则》第五十二条规定：企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。第五十三条规定：企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。依照上述两条规定，双方的合作协议约定了出资、分红、盈亏比例，但未成立合作开发的项目公司或成立不具备法人条件的其它组织，应属于“独立经营”，应当按照约定各自独立承担民事责任，由被告公信置业承担51%的责任，被告金鑫建工承担49%的责任。被告公信置业、金鑫建工之间的合作开发合同，即不属于个人合伙，也没有成立合伙企业，不应当适用有关个人合伙和普通合伙人承担责任的规定。原告要求被告共同承担责任，于法无据，本院不予支持。原告按预购协议支付购房意向金15万元，被告公信置业认可且有被告公信置业的收款收据证实，本院予以认定。被告公信置业与被告金鑫建工之间的分伙，致使原告未能签订商品房买卖合同，原告要求被告返还购房意向金15万元，本院予以支持。被告公信置业、金鑫建工存在过错，原告要求被告赔偿经济损失，本院予以支持，应按中国人民银行同期人民币贷款利率计算。原告与张新柱协商转让房屋后才向被告公信置业交纳意向金，原告主张的交款时间与张新柱的交款时间一致，不符合常理。原告的交款时间应认定到张新柱与被告公信置业退房之日为宜，原告的损失自交款之日起至本判决确定的履行期限届满之日止。被告金鑫房地产与原告无法律关系，原告要求被告金鑫房地产承担责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第五十三条之规定，判决如下：
一、被告山东新泰公信置业有限公司返还原告王合瑞购房意向金76500元。
二、被告新泰市金鑫建筑安装工程有限公司返还原告王合瑞购房意向金73500元。
三、被告山东新泰公信置业有限公司赔偿原告王合瑞经济损失（本金76500元，按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，自2012年2月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止）。
四、被告新泰市金鑫建筑安装工程有限公司赔偿原告王合瑞经济损失（本金73500元，按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，自2012年2月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止）。
以上第一、二、三、四项自本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回原告王合瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，保全费1270元，由被告山东新泰公信置业有限公司负担2331元，新泰市金鑫建筑安装工程有限公司负担2239元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 李新迎
审 判 员 王雪丽
人民陪审员 阚兆春
二〇一五年一月五日
书 记 员 武金萍