广东省开平市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0783执异134号
案外人：薛杰均，男，1978年2月23日出生，汉族。
申请执行人：开平市农村信用合作联社，住所地：开平市三埠区长沙曙光东路***号。
法定代表人：杨仕晋，该社理事长。
委托代理人：司徒宠惠，该社员工。
委托代理人：司徒越壮，该社员工。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，地址：鹤山市沙坪镇新鹤路120、122、124号，裕民路28、30号。
负责人：刘碧光。
委托代理：李槟成，广东汉铎律师事务所律师。
申请执行人：郑春红，女，1972年8月18日出生。
委托代理：王瑞瑞，广东风采新纪元律师事务所律师。
委托代理：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。
被执行人：鹤山市址山镇顺博卫浴厂，住所地：鹤山市址山镇东溪开发区(谭福怡*座)之一。
经营者：苏秀春。
被执行人：唐春牙，男，1980年12月30日出生。
被执行人：苏秀春，女，1982年9月29日出生。
被执行人：鹤山市址山镇碧桂园房地产开发有限公司，地址：鹤山市址山镇将军陂。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：李坤财，该公司职员。
委托代理人：刘剑辉，该公司职员。
在本院执行开平市农村信用合作联社申请执行鹤山市址山镇顺博卫浴厂、唐春牙、苏秀春、鹤山市址山镇碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同中，案外人薛杰均于2018年7月24日对执行评估、拍卖位于鹤山市xxx房的房屋提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，于2018年8月13日公开召开听证审查，案外人薛杰均、申请执行人开平市农村信用合作联社(下称开平农信)的委托代理人司徒越壮、另案申请执行人中国建设银行股份有限公司鹤山支行(下称鹤山建行)的委托代理人李槟成、另案申请执行人郑春红的委托代理人梁炜俊，被执行人唐春牙、被执行人鹤山市址山镇碧桂园房地产开发有限公司(下称址山碧桂园)的委托代理人李坤财到庭参加听证，被执行人鹤山市址山镇顺博卫浴厂、苏秀春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加听证。现已审查终结。
案外人薛杰均异议请求：中止对属于案外人所有座落于鹤山市址山镇xxx房的房屋(以下简称涉案房屋)的执行。
事实和理由：2015年11月10日，薛杰均与唐春牙、苏秀春达成《房屋转让协议》，该协议约定，唐春牙、苏秀春向薛杰均转让座落于鹤山市址山镇xxx房的房屋，房屋价格为560000元。付款方式为薛杰均在2015年11月15日前向唐春牙、苏秀春支付240000元，余下款项于办理过户时付清。房屋交付为，唐春牙、苏秀春于2015年8月15日前将涉案房屋交付给薛杰均占有使用。2015年11月10日，薛杰均通过代付货款或支付现金140000元给苏秀春。2015年11月13日，薛杰均转帐支付购房款100000元给苏秀春。2016年8月11日，薛杰均支付9728.77元涉案房屋之买卖契税。2016年10月27日及2016年12月26日期间，薛杰均共付12000元房屋按揭款。2017年5月21日，薛杰均支付4166.74元涉案房屋之物业管理费。综上所述，贵院将案外人薛杰均的财产予以执行，明显错误，特请贵院立即中止对上述财产的执行。
案外人薛杰均向本院提交如下证据：
1、案外人薛杰均身份证复印件；2、《房屋转让协议》复印件；3、《收款收据》、《网上银行电子回单》、《银行交易清单》复印件；4、《税收完税证明》、《物业管理费收据》复印件；5、《评估报告通知书》复印件。
申请执行人开平农信答辩称，从案外人提交的证据显示，1、证据《网上银行电子回单》付款方是薛让合而并不是案外人，转账用途是借款，并不是购房款，所以该证据与本案没有关联性。2、《中国农行交易明细清单》这份证据，只证明是案外人与唐春牙的款项往来，并不能证明是案外人支付的购房款。3、涉案房屋并没有登记在案外人的名下。从上述3点证明涉案房屋是案外人缺乏法律依据。请求法院驳回案外人的申请。
申请执行人鹤山建行对案外人提交的证据的质证意见是：证据《房屋转让协议》的真实性不予以确认，该份证据没有到相关部门备案；其次、该房屋转让协议显示有涉案已经办理房地产他项权证，且该房屋转让协议的落款时间是2015年11月10日，但房屋约定交付时间是2015年8月15日前是自相矛盾的，由此不排除该份房屋转让协议是为了应付本案诉讼而补签的。对证据《收款收据》三性不予确认，该证据没有显示案外人已经实际向苏秀春支付款项98000元，也没有证据证明苏秀春已经收到现金42000元。对证据《网上银行电子回单》三性不予以确认，该证据没有提交原件。即使该证据有原件以核实，但该证据与本案没有关联：首先，付款方并不是案外人，其次，转账用途是借款并不是购房款。对证据《税收完税证明》真实性，合法性没有意见，但与本案无关，该证据只能证明被申请人苏秀春、唐春牙缴纳房屋契税，付款人是苏秀春、唐春牙。对于证据《银行交易清单》真实性没有意见，但与本案无关联，交易明细清单所记载的款项是案外人与唐春牙之间款项往来，并不排除该款项是借款或者其他用途。对证据《物业管理费收据》真实性没有意见，但与本案无关联：首先该证据的交款人是薛锦兴而并不是案外人，该证据只能证明薛锦兴代唐春牙交付物管费。对证据《评估报告通知书》没有异议。证据《房屋买卖合同》以及《房屋移交清单》真实性没有异议，但与本案无关联，该证据只能证明唐春牙、苏秀春与碧桂园公司的房屋买卖合同关系。综上，1、涉案房屋已经确权是被执行人唐春牙、苏秀春名下，根据物权法第9条的规定，涉案的房屋属于被执行人唐春牙、苏秀春所有。2、涉案房屋是被执行人苏秀春、唐春牙向建行按揭贷款购买，并且已经办理他项权登记，案外人及被执行人苏秀春、唐春牙均清楚知道该情况，因此案外人的买卖合同关系是没有法律依据，属于无效合同。3、案外人没有提交任何证据其已经履行已经支付部分款项事实，本案中案外人所提交的证据均是第三人付款及一些借款的证据，不能证明属于购房款，综上所述，案外人的异议不成立，请求法庭依法驳回。
申请执行人郑春红的质证和答辩意见与鹤山建行的答辩一致。
被执行人址山碧桂园的质证意见与鹤山建行的意见一致，认为案外人的异议请求没有事实根据和法律依据，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人唐春牙答辩称，其是将涉案房屋以560000元的价格转让给案外人，对案外人提交的证据没有异议。
申请执行人开平农信、鹤山建行、郑春红，被执行人址山碧桂园、唐春牙未向本院提交证据。
被执行人鹤山市址山镇顺博卫浴厂、苏秀春没有答辩，也未向法庭提交证据。
经本院审查查明，本案的执行依据为已发生法律效力的(2016)粤0783民初1664号民事判决书，该判决书确认：一、被告鹤山市址山镇顺博卫浴厂应偿还借款本金1489924.54元、利息110346.36元以及其后利息(以本金1489924.54元为基数，从2016年6月22日起至本判决确定履行之日止按年利率19.8％计算)给原告开平市农村信用合作联社；二、被告唐春牙、苏秀春对以上第一判项被告鹤山市址山镇顺博卫浴厂应偿还给原告开平市农村信用合作联社的借款本息承担连带清偿责任。该案在执行过程中，本院于2017年3月3日作出(2017)粤0783执180号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人鹤山市址山镇顺博卫浴厂、唐春牙、苏秀春的银行存款1785518.76元或者查封、扣押其相应价值的财产。本案恢复执行后，于2018年5月10日作出(2018)粤0783执恢198号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人唐春牙、苏秀春名下鹤山市xxx房的房屋，得款用于清偿债务。并于2018年6月5日向上述各方当事人送达《评估报告通知书》。对此，案外人薛杰均以上述理由，对本院的评估、拍卖执行行为提出执行异议。
另查明，2013年5月3日，唐春牙、苏秀春与鹤山建行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定唐春牙、苏秀春向鹤山建行借款396000元，购买位于鹤山市xxx房的房屋，并以该房屋作抵押，办理了商品房抵押备案登记。
本院认为：本案属案外人对执行标的物提出的执行异议案。案外人针对执行标的物所提异议成立的条件，是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据薛杰均提出的异议理由及提供的上述证据，可以确认薛杰均对涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权利。理由是：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，薛杰均与唐春牙、苏秀春之间就涉案房屋的买卖关系，薛杰均欲阻却对涉案房屋的执行，必须同时具备四个条件：有合法有效的书面买卖合同；买受人足额支付购房款；实际占有使用房屋；未办理过户手续不存在过错。首先，薛杰均提交的《房屋转让协议》及结合其陈述，薛杰均明知唐春牙、苏秀春已将涉案房屋抵押给鹤山建行向该行借款，在未与鹤山建行协商一致的情况下与唐春牙、苏秀春签订《房屋转让协议》，损害了第三人即鹤山建行的利益，违反了合同法的相关规定。其次，薛杰均提交的《网上银行电子回单》、《收款收据》、《银行交易清单》等支付凭证证据，这些证据不能足以证明是薛杰均支付涉案房屋购房款的有效凭证。第三，薛杰均未有证据证明其已实际占有涉案房屋。因此，薛杰均所持的事实理由不充分，亦不符合上述法律规定，其异议主张依法不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回薛杰均的异议请求。
案外人、当事人如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。
本裁定书送达后立即生效。
审判长 梁颖文
审判员 戚锦洪
审判员 张永进
二〇一八年八月十七日
书记员 高万丽
戚晓红