陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终808号
上诉人（一审被告）：杨萍萍，女，1978年2月26日出生，汉族，住陕西省旬阳县。
被上诉人（一审原告）：旬阳县鼎盛建材市场有限公司。住所地：陕西省旬阳县。
法定代表人：李昌恋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈昊业，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：苟少伟，男，该公司职员。
上诉人杨萍萍因与被上诉人旬阳县鼎盛建材市场有限公司（以下简称“鼎盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院(2018)陕0928民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨萍萍，被上诉人鼎盛公司及其委托诉讼代理人陈昊业、苟少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨萍萍上诉请求：撤销陕西省旬阳县人民法院(2018)陕0928民初223号民事判决，改判驳回鼎盛公司的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决对招商手册定性及适用法律错误。该招商手册对于招租商铺的价格、优惠政策有明确描述，应属于要约，杨萍萍基于该招商手册的价格优惠与鼎盛公司签订租赁合同。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，鼎盛公司在招商手册中对于房屋租金、优惠内容对相对人签订合同产生重大影响，故该招商手册中优惠办法的要约属于本案租赁合同不可分割的一部分，双方均应受要约内容约束。2.鼎盛公司违反诚实信用原则，杨萍萍不应承担任何租金。根据招商手册约定，市场商户没有招够60%以前，全部免租。现鼎盛公司商铺入住率仅10%，且商铺并未整体开业。鼎盛公司一审陈述的开业只是2015年鼎盛公司庆祝元旦的活动，与商铺整体开业无关。鼎盛公司商铺消防设施至今未获得消防部门的合格验收，不具备整体开业的要求。3.即使杨萍萍应当承担租金，一审判决对租金计算也存在错误。（1）2016年10月29日，杨萍萍与鼎盛公司结算后，鼎盛公司尚欠杨萍萍2469元，鼎盛公司出具的收据上明确记载可抵扣下一年的租金。（2）根据双方2016年10月29日结算时租金计算办法可知，涉案商铺租金单价已经变为16元/平方米，应视为对原合同单价的变更，一审仍然以原合同单价计算租金没有依据。（3）鼎盛公司2017年1月1日张贴的公告“鼎盛建材市场商户房租架构”承诺，二楼减优惠月份后在基础租金上打6.2折，一审判决未按照6.2折计算错误。
鼎盛公司辩称，杨萍萍与鼎盛公司签订商铺租赁合同后，于2014年对承租房屋进行了装修,并开始营业,按约定在2013年11月15日缴纳房租40000.00元，另在收据上注明房租在原价基础上7折优惠，自市场开业之日起12个月免租，7折优惠三年内有效,含免租的一年时间。2015年1月1日鼎盛公司市场整体开业。2016年4月6日杨萍萍用鼎盛公司在其商铺购买材料款69640.00元充抵房租。2016年4月6日起至本案辩论终结杨萍萍没有交纳房租和物业管理费，也没有与鼎盛公司签订2017年度以后的租赁合同,但仍使用涉案商铺经营家具，基于上述事实，一审判决认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
鼎盛公司向一审法院起诉请求：一、判令杨萍萍支付鼎盛公司商铺租金180960.00元。二、判令杨萍萍支付鼎盛公司物业管理费13920.00元。三、判令杨萍萍承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：鼎盛公司与杨萍萍在2013年11月5日签订了《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》，双方约定：鼎盛公司将位于旬阳县xxxxxxxx8-x号商铺出租给杨萍萍用于销售家具，出租面积为580平方米，租金为每月每平方米26.00元，年总租费为180960.00元，租赁期限从2013年11月5日至2015年2月5日（含优惠三个月）。从2013年11月5日起至2016年11月5日，三年内租金标准保持不变，合同一年一签，每年合同期满前20日内交不清下年租金的，不再享受本合同约定价格优惠，本合同即刻终止。并注明商铺租赁房租于市场整体开业之日起计算。物业管理费（卫生和垃圾清运、安全监控和管理、道路维护和清扫）按合同面积收取，每年按每平方米24元收取，与房租同时交付。合同第二条约定：本合同签订之日，乙方应向甲方交纳保证金贰万元整，乙方保证充分履行合同义务、其经营的商品质量合格、租赁期间服从市场管理、装修时不破坏甲方财物等合同义务。保证金甲方保存期间不对乙方计息，合同期内乙方无违约和其它遗留问题离场时甲方一次性退还，乙方如违反保证义务，甲方直接从保证金扣除违约金。杨萍萍承租后，在2014年对承租房屋进行了装修，并开始营业，按照约定在2013年11月15日交纳房租40000.00元，另在收据上注明，房租在原价的基础上7折优惠，自市场开业之日起12个月内免租，7折优惠三年内有效，含免租的一年时间。2015年1月1日鼎盛建材市场整体开业。2016年4月6日杨萍萍用鼎盛公司在其商铺购买材料款69640.00元充抵房租。2016年4月6日起至本案辩论终结2018年5月15日，杨萍萍没有向鼎盛公司交纳过商铺租金和物业管理费，也没有与鼎盛公司签订2017年度以后的租赁合同，但仍继续使用鼎盛公司的商铺销售家具，鼎盛公司没有提出异议，但多次催收2016年10月29日后至2017年度的房屋租金和物业管理费，仍没有结果。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、鼎盛公司与杨萍萍签订的《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》的效力；二、杨萍萍是否应当给鼎盛公司鼎盛建材公司补交租金及管理费及其数额。一、关于合同是否具有效力的问题，本案鼎盛公司与杨萍萍签订的《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》系双方协商自愿订立，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应按约履行，鼎盛公司按照约定将商铺出租给杨萍萍，杨萍萍应按照合同约定支付商铺租金和物业管理费。二、关于杨萍萍是否应当给鼎盛公司鼎盛建材公司补交商铺租金及物业管理费及其数额的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。杨萍萍所承租鼎盛公司商铺签订合同租赁期时间是2013年11月5日至2015年2月5日。杨萍萍在原合同期满后，仍占用鼎盛公司商铺继续经营，鼎盛公司对此没有提出异议，因此原租赁合同继续有效，杨萍萍应当按照原租赁合同履行合同确定的义务，向鼎盛公司支付商铺租金和物业管理费。根据双方的约定，商铺租金从市场整体开业之日起计算，即2015年1月1日起计算，杨萍萍从2015年1月1日至本案辩论终结2018年5月15日继续占用鼎盛公司商铺经营销售家具。其每年应当交纳的商铺租金是180960.00元，物业管理费13920.00元。2015年度鼎盛公司同意其免租一年，其应当交纳物业管理费13920.00元。2016年杨萍萍应当交纳商铺租金126673.00元（180960.00元×7折优惠），其应当交纳物业管理费13920.00元，杨萍萍已交纳商铺租金109640.00元。实际应当交纳商铺租金17033.00元（126673.00元-109640.00元）。2017年度杨萍萍应当交纳商铺租金126673.00元（180960.00元×7折优惠），其应当交纳物业管理费13920.00元。现在鼎盛公司只要求杨萍萍支付2017年度商铺租金180960.00元，因商铺租金鼎盛公司已认可按7折优惠交纳，故应当予以扣除。即126673.00元（180960.00元×7折优惠），超过部分，不予支持。物业管理费13920.00元，没有超过商铺租赁合同约定的标准，予以支持。杨萍萍辩解鼎盛建材市场至今没有开业，市场招商混乱，未尽到管理责任，没有证据证实，对此辩解不予采信。杨萍萍还认为鼎盛建材市场入住率并没有达到60%，在不具备营业条件的情况下，从而遭受经济损失，不能续租，作为其不交商铺租金及物业费用的理由，同样没有事实和法律依据，其辩解理由不当，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、杨萍萍在判决生效后十日内给付鼎盛公司租赁费126673.00元，物业管理费13920.00元，共计140593.00元。二、驳回鼎盛公司其他诉讼请求。案件受理费4196.00元，由杨萍萍负担3111.00元，鼎盛公司负担1085.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：杨萍萍提交的2017年1月1日鼎盛建材市场守场商户房租架构复印件，鼎盛公司不予认可，且没有原件予以核对，真实性无法核实，故不予采信；杨萍萍提交的2016年10月29日收据与本案争议事实具有关联性，且鼎盛公司予以认可，应予以采信。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2016年10月29日鼎盛公司向杨萍萍出具的《收据》载明：“余额2469元转2017年度商铺租赁费。”二审庭审中，鼎盛公司同意在杨萍萍应支付的租金中折抵2469.00元。
本院认为，本案的争议焦点为：杨萍萍应否向鼎盛公司支付租金及物业管理费，数额如何认定。
鼎盛公司与杨萍萍签订的《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》系双方真实意思表示，且无其他效力瑕疵，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。鼎盛公司按照合同约定交付了出租的商铺，杨萍萍使用至今，亦应按照合同约定支付相应的费用。杨萍萍上诉认为，因市场未达到鼎盛公司在招商手册中承诺的支付租金的条件，故其不应向鼎盛公司支付租金。经查，鼎盛公司在招商手册中虽有对市场进入优惠政策的承诺，但该招商手册的性质为要约邀请，双方在《旬阳县鼎盛建材市场有限公司商铺、库房、广告位租赁合同》中并未对上述事项进行约定。因本案系房屋租赁合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的适用条件，故杨萍萍以该条规定主张招商手册为要约，于法无据。因招商手册中的优惠承诺并非双方合同内容，杨萍萍主张按照招商手册其不应支付租金和物业管理费的上诉理由没有合同及法律依据，本院不予支持。杨萍萍还主张鼎盛建材市场至今未开业，其不应支付租金，但未提供证据予以证实，且该主张与鼎盛建材市场实际经营状况不相符，故本院对于该上诉主张不予支持。
关于杨萍萍应交租金及物业管理费的数额。按照2016年10月29日鼎盛公司向杨萍萍出具的《收据》，杨萍萍已经交清2016年度的租金，剩余2469.00元可以在2017年度租金中予以抵扣，二审庭审中鼎盛公司对该事实予以认可。按照双方租赁合同的约定，杨萍萍2017年度应交纳的商铺租金为180960.00元（12个月×26/㎡×580/㎡），物业管理费为13920.00元（12个月×2元/㎡×580/㎡）。一审判决按照租金七折优惠计算杨萍萍应支付的2017年度租金为126673.00元，鼎盛公司并无异议，本庭予以认定。因二审中双方均同意在2017年度租金中抵扣2469.00元，故杨萍萍应向鼎盛公司支付的2017年度租金为124204.00元。杨萍萍上诉还主张应按照鼎盛公司2017年1月1日张贴的“鼎盛建材市场守场商户房租构架”标准计算租金和物业管理费，一审判决按照原合同约定的标准计算租金和物业管理费错误。经查，杨萍萍在一、二审中均未向法院提交“鼎盛建材市场守场商户房租构架”的原件，其提交的复印件无法确定该证据的真实性，杨萍萍该上诉理由没有证据证实，本院不予采纳。杨萍萍还主张鼎盛公司提供的物业服务未达标，故物业费应减半收取，但对此没有提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。
综上，杨萍萍的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院基于杨萍萍二审提供的新证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销陕西省旬阳县人民法院(2018)陕0928民初223号民事判决；
二、杨萍萍于本判决生效后十日内给付旬阳县鼎盛建材市场有限公司租赁费124204.00元，物业管理费13920.00元，共计138124.00元；
二、驳回旬阳县鼎盛建材市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4196.00元，由杨萍萍负担3111.00元，旬阳县鼎盛建材市场有限公司负担1085.00元。二审案件受理费4196.00元，由杨萍萍负担4100.00元，旬阳县鼎盛建材市场有限公司负担96.00元。
本判决为终审判决。
审判长 何 波
审判员 张 燕
审判员 刘慧琴
二〇一八年十一月十五日
书记员 马晓敏