江西省分宜县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）分民一初字第347号
原告：吴正根，男，汉族，1989年1月1日生，住分宜县。
委托代理人：梁富生，江西鑫淼犇律师事务所律师。
被告：新余恒达实业有限公司。住所地：分宜县金地广场。
委托代理人：邹文节，江西钤阳律师事务所律师。
原告吴正根诉被告新余恒达实业有限公司（简称恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理，依法组成合议庭于2014年7月24日公开开庭进行审理。原告吴正根委托代理人梁富生，被告恒达公司委托代理人邹文节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴正根诉称：原告于2011年10月13日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定应在2012年12月31日前交付房屋，如逾期超过30日交房，被告应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。原告依合同约定交付了全部房款，但被告至今未交付房屋。另外，被告还向原告收取了土地证费、房产证费、水费、工本费、按揭费、贷款个人承担费等共计10265元。原告得知商品房交易的相关规定后，要求被告返还违反规定多收取的费用，但遭到被告拒绝。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判决被告支付截至2014年1月1日的延期交房违约金26790元及至实际交房之日止的违约金；判决被告返还土地证费、房产证费、水费、工本费、按揭费、贷款个人承担费共计10265元。
被告恒达公司辩称：首先，关于违约问题。延期交房并非是被告的责任，是因案外因素造成，被告主观上并无过错，不应该承担违约责任。即使法院认定被告需承担违约责任，原、被告之间合同约定的延期交房违约金过高，请求法院予以调整。其次，原告所交纳的土地证费、房产证费、工本费是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，被告亦是根据物价局网上公布的数额进行代收，且多退少补，故请法院不予支持该项请求。第三，原告交纳的水费、按揭费、贷款个人承担费属于原、被告的合同约定，原告在签订合同当时对此费用是认可的，因此原告无权要求被告返还。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告吴正根为支持其诉求，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，用以证明原告支付全部购房款；合同约定交房时间为2012年12月31日前；合同约定逾期交房违约金按己交房价款的每日万分之二计算；合同附件三约定有关收费是以相关部门的收费标准为准，多退少补。
2、收款收据，用以证明被告向原告收取了土地证费600元、房产证费881元、水费4000元、工本费307元。
被告恒达公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同、商品房销售许可证、营销策划咨询费单据，用以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系；被告作为开发商取得了有关部门的核准，属合法销售；被告系代银行收取按揭费用，该费用被告已如数转交给银行。
2、金地广场交房通知书，用以证明被告已于2014年1月13日向原告交付了诉争房屋。
3、（2014）余民一终字第61号民事判决书，用以证明被告无需向原告返还已交付的预收水费。
对原、被告提交的上述证据，本院综合评判如下：对原告提交的两组证据，被告对其真实性没有异议，本院对该两组证据的真实性予以采信。对被告提交第一组证据，原告对其中商品房买卖合同、商品房销售许可证没有异议，本院对该两份证据予以采信。对其中营销策划咨询费单据，原告对其证明目的、关联性提出了异议，认为该证据只能证明银行收取了被告的咨询费，不能证明被告系代银行向原告收取的上述费用。本院认为，该份咨询费单据并不能反映银行咨询费与贷款个人承担费之间的关系，故该份证据不具有关联性，本院对其证明效力不予确认。对被告庭后提交的第二组证据，原告书面质证意见对该组证据的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，认为在诉争房屋没有验收合格的情况下，法律禁止交房，被告延期交房的违约责任应当计算至房屋验收合格之日。因原告对该组证据的真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。对被告庭后提交的第三组证据，原告书面质证意见对该组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为本案原、被告之间的购房合同中没有关于水电设施费的约定，该判决书与本案没有关联性。本院认为，该判决书所认定的基本事实与本案没有关联性，故对该组证据的证明目的本院不予确认。
根据上述证据的综合评判及原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：2011年10月13日，原告吴正根与被告恒达公司签订商品房买卖合同，该合同内容为1.原告购买被告开发建设的分宜县金地广场小区＊＊＊号商品房一套及配套车库一个，约定总价款为366980元；2.原告于2011年10月13日支付价款196980元，余款170000元于七日内到银行办理按揭手续；3.被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；4.除遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日的，在合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，至合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件三第10条约定，房产证、土地证、契税证、房屋维修基金、物价调节金、银行按揭等相关费用由原告承担，被告代办。被告在代办上述费用时实行多退少补。原告依约完成了全部购房款的支付手续。
另查明，2011年10月13日，原告向被告交付了房产证办证费用881元、土地证办证费用600元、工本费307元、预收水费4000元。被告在庭审时认可收取原告个人贷款承担费4250元。2014年1月13日，被告向原告实际交付了诉争房屋。在本案审理终结前，被告开发建设的诉争房屋尚未完成建设工程竣工验收。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告请求被告支付延期交房违约金是否具有事实和法律依据；2、被告应否向原告返还土地证费、房产证费、工本费用的多收取部分；3、被告应否向原告返还预收水费、个人贷款承担费用。
一、关于延期交房违约金的问题
首先，我国合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告的约定，被告应当在2012年12月31日前，将诉争房屋通过相关部门的验收合格并交付给原告使用。但至本案审理终结前，被告仍未从相关部门处获得诉争房屋的验收合格证明，已构成违约。同时因被告未提交证据证明其遭受了不可抗力的免责情形，故其应当根据合同的约定承担违约责任。原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金具有事实和法律依据，本院予以支持。其次，至于被告主张的违约金约定过高，要求法院予以调整的问题。本院认为，根据我国法律规定，违约金是否约定过高应以守约方的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并按照公平原则和诚实信用原则予以衡量。作为守约方的原告已履行了按约交付购房款的义务，其在合同履行过程中不存在过错。而被告延期交房的违约行为不仅造成原告已交房款的利息损失，也会造成原告对诉争房屋的收益及使用期限损失。且每日万分之二的延期交房违约金仅相当于金融机构计收逾期贷款利息标准，亦符合商品房销售市场的行业惯例。故对被告要求调整违约金的主张本院不予支持。第三，在被告未完成工程竣工验收并取得备案登记证的情况下，原告已至被告处实际接受了诉争房屋，因此应当认为被告完成了诉争房屋的交付义务，故被告延期交房违约责任的计算时间应当从合同约定的最后交房期限的第二日即2013年1月1日计算至被告实际交房日2014年1月13日止（共378天）。据上，本院认为，被告应向原告给付的延期交房违约金为27744元（366980元×0.0002×378天）。
二、关于土地证费、房产证费、工本费多收取部分的返还问题
根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，土地证费、房产证费、工本费等代收费用以相关部门最终收费标准为准。因此被告是否多收取了上述费用，需在相关部门办理完毕上述证件后方能确定。现上述证件尚未办理完毕，原告所提交的证据不足以证明上述费用中被告多收取部分的具体数额，故本院对原告现在提出的被告需返还多收取的土地证费、房产证费、工本费的诉讼请求不予支持。待相关部门办理完毕上述证件后，确定被告多收取的具体数额且被告对此仍拒不返还的，原告可另行提起相关诉讼。
三、关于预收水费、个人贷款承担费用、按揭费的返还问题
原告认为被告收取预收水费没有合同依据和法律依据，应该予以返还。首先，被告在向原告出具的收据中明确注明收取了预收水费、个人贷款承担费用、按揭费，而原告向被告交纳相关费用时亦明知被告收取了上述费用，因此原、被告的上述行为实为一种合同签订行为，所签合同的主要内容即为原告同意被告向其收取预收水费、个人贷款承担费用、按揭费，故被告收取预收水费具有合同依据。其次，原告以《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格（2008）924号）、《江西省发改委关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字（2009）805号）两份文件的规定认为被告收取预收水费没有法律依据，被告应当予以返还。本院认为，根据合同法律的规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。从上述两份文件的性质上看，其并不属于法律或行政法规范畴，故对原告以上述两份文件为依据认为被告收取该费用没有法律依据，应当返还预收水费的主张不予支持。同时，原告认为被告系借银行名义收取个人贷款承担费用，实际银行并未收取上述费用，因此认为被告应当返还所收取的个人贷款承担费用。本院认为，原告并未提交证据证实被告存在假借银行名义收取上述费用的欺诈行为。且按照法律规定，即使被告存在欺诈行为，原告也应先提出撤销权之诉，而不应主张合同无效要求直接返还个人贷款承担费用。故根据现有证据，本院认为被告向原告收取个人贷款承担费用系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对原告要求被告返还上述费用的诉讼请求本院不予支持。此外，因原告并未提交证据证明被告向其收取了按揭费，故其主张被告返还按揭费的请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十四条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告新余恒达实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴正根支付延期交房违约金27744元；
二、驳回原告吴正根的其他起诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费726元，由被告新余恒达实业有限公司承担669元，剩余57元由原告吴正根自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 潘冰心
代理审判员 林小霞
人民陪审员 袁宜生
二〇一四年九月十七日
书 记 员 李 红