河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3523号
上诉人（原审被告）：汪杰，女，1995年6月8日生，汉族，安徽省宿州市人，现住河北省香河县。
委托诉讼代理人：付艳珍，河北正昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何玉香，女，1964年6月17日生，汉族，河北省香河县人，住香河县。
委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。
原审被告：孙志会，男，1990年5月6日，汉族，河北省香河县人，住香河县。
上诉人汪杰因与被上诉人何玉香、原审被告孙志会不当得利纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初4105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
汪杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审期间全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院审理过程中，上诉人已向一审法院提出书面申请，追加实际取得购房款的被告，而一审法院不追加，程序违法。2、本案是二手房买卖，上诉人在收到被上诉人的购房款后将购房款交付实际房主，即使退还被上诉人的购房款，也应当由涉案房屋的实际房主退还，而不应该由上诉人退还，一审法院判决上诉人承担退款责任是错误的。
何玉香辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、本案诉争的合同为《内部认购意向书》，出售方为唐山铭仟房地产开发有限公司，认购人为何玉香。签约时，上诉人自称是该楼盘项目的居间销售方，并持有盖着唐山铭仟房地产开发有限公司公章的空白《内部认购意向书》与被上诉人签约，该合同上所有的手写字迹均为上诉人所书写，绝非二手房买卖。被上诉人仅与唐山铭仟房地产开发有限公司存在合同关系，上诉人不是合同的相对方，根据合同相对性，被上诉人仅须向唐山铭仟房地产开发有限公司支付购房款，上诉人收取房款无任何法律依据。现被上诉人与唐山铭仟房地产开发有限公司已经解除《内部认购意向书》，且因唐山铭仟房地产开发有限公司违约，该公司已经将被上诉人缴纳的10万元定金全部返还。上诉人应当返还给被上诉人不当得利房款163253元。2、上诉人主张《内部认购意向书》系被上诉人与姚雪峰之间建立的买卖合同不属实，被上诉人在购买涉案房屋时，合同目的仅仅为向开发商购买一手房，并未接触过任何所谓的房产原业主。《内部认购意向书》第二条乙方同意在接到甲方补齐首付款通知后7日内，补齐银行规定的剩余首付款。涉案房屋成交价格315705.02元，上诉人要求被上诉人支付首付款263253元（含定金10万元），以便办理银行贷款手续。被上诉人交付给上诉人的款项系履行合同约定的付款义务，全部款项应当交给唐山铭仟房地产开发有限公司。上诉人从未向被上诉人披露过姚雪峰、齐某、马和平等人，至于上诉人与案外人存在何种经济往来，与被上诉人无关。3、上诉人作为得利者，未提供任何证据证实其得利的合法根据。作为获利方，如果其获得利益有合法根据，上诉人应该能够对这一积极事实承担举证责任，如举证不能，则应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给被上诉人。
原审被告孙志会未到庭，未提出陈述意见。
何玉香向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告立即返还原告173253元；2.诉讼费、保全费由被告承担。庭审中原告明确只要求被告汪杰返还163253元，不再要求被告孙志会返还173253元。事实和理由：2017年4月25日，原告经二被告居间与唐山铭迁房地产开发有限公司签署《内部认购意向书》，约定原告购买唐山丰南新城区唐山技师学院东侧惠丰尚景项目房产1-1-1905室，面积69.34平方米，单价4553元每平，房屋总价315705.02元，意向书约定定金100000元。2017年4月26日，被告要求原告支付首付款（含定金）263253元、居间费10000元。当日，原告通过其子于潇沣的账户在中国农业银行香河支行转账给被告孙志会273253元。被告孙志会取得10000元居间费后，将其余263253转账给被告汪杰。后因种种原因导致原告所购房屋无法动工，唐山铭仟房地产开发有限公司表示无条件退房。原告前往办理退房手续，得知开发商处仅收到原告交付的100000元定金。被告没有合理根据取得不当利益，造成原告损失173253元。为维权益故成诉，望贵院支持原告的所请。
一审法院认定事实：2017年4月25日，原告经被告汪杰介绍与唐山铭迁房地产开发有限公司签署《内部认购意向书》，双方约定原告购买唐山铭迁房地产开发有限公司开发的唐山丰南新城区唐山技师学院东侧惠丰尚景项目房产1-1-1905室，面积69.34平方米，房屋总价315705.02元。同日被告孙志会代原告垫付定金及房款共计263253元转入被告汪杰账户。同日，被告汪杰向唐山铭迁房地产开发有限公司交付定金100000元。2017年4月26日，原告向被告孙志杰转账273253元，其中263253元用于偿还被告孙志会借款，10000元作为被告孙志会的辛苦费。2017年5月29日，唐山铭迁房地产开发有限公司出具《承诺书》，承诺2017年10月30日前如业主要退房，可按协议全额退还。上述事实有当事人提交的《内部认购意向书》、《承诺书》、收据、银行交易明细、手机转账记录在卷佐证。
一审法院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。原告经被告汪杰介绍与唐山铭迁房地产开发有限公司签署《内部认购意向书》。因唐山铭迁房地产开发有限公司未取得房屋预售证违法出卖涉案房屋，且在本案辩论终结时被告也未提供房屋预售证，因此，原告与唐山铭迁房地产开发有限公司签订的《内部认购意向书》无效。因唐山铭迁房地产开发有限公司承诺予以退款，因此，被告汪杰账户263253元中代原告垫付的100000元应由原告向唐山铭迁房地产开发有限公司申请退款，余款163253元因《内部认购意向书》无效，被告汪杰应予以返还。被告汪杰占有163253元，没有合法的根据，构成不当得利，应予以返还原告。原告不要求被告孙志会返还173253元，系原告权利自由处分，予以尊重。被告汪杰向一审法院申请要求追加齐某和马和平，虽被告汪杰提供其向齐某和马和平转账的记录，该转账记录不能证明该款系原告所交付的房款，且被告汪杰也未提供齐某、马和平与原告购买涉案房屋存在关联性。如被告汪杰提供齐某、马和平以及姚雪峰与原告购房存在关联性，可在返还原告房款后另案向他们追偿。综上所述，原告主张被告汪杰收取原告房款163253元，事实清楚，证据确实充分。原告要求被告汪杰返还不当占有的房款163253元的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：被告汪杰于判决生效后立即返还原告何玉香不当得利房款163253元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1883元、保全费1370元，由被告汪杰负担。被告汪杰于判决生效后七日内向一审法院交纳。
二审中，上诉人申请的证人齐某出庭证实，其得知姚某（姚雪峰）的客户要卖房，之前姚某也跟汪杰说过此事。2017年4月25日，其接到汪杰电话，说有客户想买房，让其帮助联系姚某。其当日下午3时许至5时许与姚某到唐山，将相关材料交给汪杰作更名手续。次日，其收到汪杰打到其卡上的212500元，其将该款打给姚某。另一证人姚某出庭证实，王建波口头委托其将惠丰尚景的房子卖掉，其就在朋友圈发了信息。2017年4月25日，其通过齐某得知汪杰的客户要买涉案房子，当日下午就与齐某一起带着王建波的购房合同等材料去唐山交给汪杰作更名手续。次日齐某转给其212500元，其将该款项转给了王建波的妻子。
被上诉人对二证人证言的质证意见是，一、对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，二证人与上诉人系朋友关系。二、二证人均认可2017年4月25日3点到5点左右到达涉案房屋所在的唐山丰南新城区，而第一次庭审中上诉人与被上诉人均认可是在2017年4月25日1点之前完成的签约及款项支付。这点在孙志会的银行转账记录中有显示。当天是孙志会代替何玉香支付的购房款。三、上诉人汪杰在一审庭审的答辩意见中明确表示“原告购买的是二手房，原房主叫姚雪峰”，而二证人均表示在2017年4月25日之前汪杰就知道房主为王建波，上诉人一方的自述与证人证言存在矛盾，可以体现其混淆是非。四、证人姚某证人证言与常理严重违背，出售房屋这么重大的事项，王建波并未出示书面的授权。在姚某主张将212500元购房款支付给王建波之时，并非打入王建波本人账户。王建波出庭作证并非难事。二证人均未见证涉案的内部认购意向书签署过程，所以二证人证言不能达到其举证目的。
上诉人还提交如下证据：证据一：“惠丰尚景”项目压房认购协议一份，收据一份，刷卡凭条一份，卖方王建波身份证信息一份。证明：2017年1月11日，涉案房屋所有者即卖方王建波与唐山市铭仟房地产开发有限公司签订了关于坐落于唐山丰南新城区唐山技师学院东侧惠丰尚景1-1-1905室房屋的认购协议，当日支付认购金10万元。因2017年4月25日，该房屋已经卖给被上诉人何玉香，故此，所有原件已经被唐山市铭仟房地产开发有限公司收回，并且被上诉人2017年4月25日是向唐山市铭仟房地产开发有限公司工作人员马和平交纳了10000元更名费后，现该压房认购协议乙方已更名为被上诉人何玉香。证据二上诉人汪杰中国农业银行交易明细清单一份。证明：被上诉人购买惠丰尚景1-1-1905号房屋的购房款263253元，2017年4月25日由被上诉人的朋友孙志会帮其转账至上诉人汪杰银行卡后，上诉人汪杰将其中10000元的更名费当日转至唐山市铭仟房地产开发有限公司工作人员马和平中国农业银行卡中。2017年4月26日，上诉人扣除40753元的居间服务费后，将剩余的212500元转账于证人齐某中国工商银行卡中。证据三：证人齐某中国工商银行卡借记卡历史明细清单一份。证明：结合证据二，证人齐某收到212500元涉案房屋购房款后，2017年4月26日通过手机银行分笔（4笔50000元、1笔12500元）跨行汇款至证人姚某北京农商银行。证据四：证人姚某北京农商银行客户回单一份。证明：结合证据三，证人姚某收到212500元证人齐某转给她的涉案房屋购房款后，2017年5月3日以转账及现金形式给付给王建波的妻子周金梅。证据五：证人齐某证明书及身份证信息各一份，上诉人汪杰与证人齐某通话录音及文字材料各一份。证明：坐落于唐山市××城区××技师学院东侧××室房屋的所有人即卖方2017年4月25日之前（即被上诉人更名之前）为王建波。卖方王建波全权委托证人姚某代其出售涉案房屋，因证人齐某与上诉人汪杰和证人姚某均是好朋友，所以促成了交易，上诉人汪杰非常信任齐某，2017年4月26日，收到上诉人汪杰扣除40753元的居间服务费后的剩余购房款212500元代转交证人姚某（对外称姚雪峰，身份证上为姚某）。证据六：证人姚某证明书及身份证信息各一份，上诉人汪杰与证人姚某通话录音及文字材料各一份。证明：2017年4月涉案房屋的所有人即卖方将出售惠丰尚景1-1-1905室房屋的所有事宜全权委托证人姚某，证人姚某联系了上诉人汪杰和证人齐某，促成了被上诉人何玉香与王建波的买卖交易。并将2017年4月26日收到212500元购房款以转账和交付现金的方式2017年5月3日给予了卖方王建波的妻子周金梅。并且2017年4月25日，在被上诉人交付了购房款后，协助被上诉人何玉香将压房认购协议上乙方王建波的名字更名为被上诉人何玉香的名字。证据七：上诉人汪杰与马和平通话录音及文字材料各一份。证明:唐山市铭仟房地产开发有限公司的工作人员马和平承认收取了被上诉人何玉香1万元涉案房屋的更名费。
被上诉人何玉香对上述证据的质证意见是，证据一系复印件，不符合证据形式，真实性、合法性、关联性均不认可。本案中涉案合同的双方为唐山市铭仟房地产开发有限公司与何玉香，与王建波并无任何关联，且上诉人并未提交王建波授权出售的任何证明。对证据二真实性认可，对证明目的不认可。汪杰在签署内部认购书时身份为开发商的销售代表，并非作为居间方，其无权收取中介费。这点在意向书中所有手写部分均为汪杰本人所写可以佐证。对其证明目的中其余的转账行为均不认可。针对证据三的真实性认可，对证明目的不认可。因上诉人与被上诉人乃至齐某、姚某等人均未建立任何合同关系，上述人等均无权处分被上诉人支付给开发商的购房款。对证据四真实性认可，对证明目的不认可。首先这个时间为2017年5月3日，距离被上诉人付款时间已经一周有余，且金额方面：姚某的转账与齐某的转账、汪杰的转账数额上均不相对等，可以看出是转账双方其他的经济活动，与本案并无关联性。对证据五、证据六的真实性均不认可，对其质证意见同对证人证言的质证意见。对证据七真实性、合法性、关联性均不认可，上诉人未提供证据马和平系唐山市铭仟房地产开发有限公司员工，且该“更名费”并非开发商的行为，我方不予认可。
被上诉人二审中提交如下证据：证据一收件清单一份，证据二银行卡交易明细清单一份。证明2017年12月31日被上诉人何玉香向惠丰尚景开发商办理退房手续，2018年1月2日开发商将10万元的购房定金退还给被上诉人。涉案房屋的内部认购意向协议书因开发商的原因无法继续履行，上诉人汪杰应将不当得利163253元返还给被上诉人。
上诉人对被上诉人提供的上述证据的质证意见是，对该笔款项的退还真实性没有异议，但该笔款项并非一审判决认定的上诉人汪杰向唐山市铭仟房地产开发有限公司交付的，而是2017年1月11日卖方王建波向该开发商交纳的压房款。2017年4月25日被上诉人何玉香交纳了居间服务费40753元，更名费1万元，加价款112500元，压房款10万元后更名在被上诉人名下。故此，才有唐山市铭仟房地产开发有限公司将上述10万元款项退还被上诉人何玉香。如果被上诉人当时直接购买一手房，单价为7700余元每平米，而购买王建波的二手房，单价为4553元每平米，将来的贷款也按该4553元办理，所以才促成了该笔交易。
二审查明的事实与一审法院一致，予以确认。
本院认为，被上诉人何玉香经上诉人汪杰与唐山铭迁房地产开发有限公司签署了《内部认购意向书》，并将相应款项交付给上诉人，上诉人一审中认可其将其中的10万元交给了开发商。现因《内部认购意向书》无效，一审法院以不当得利判定上诉人返还相应款项有事实基础和法律依据。合同具有相对性，被上诉人亦不认可涉案房屋为二手房以及存在更名等事实，上诉人二审提交的证据不能达到其证明目的。一审法院对上诉人追加被告的申请不予支持，符合法律规定。且一审法院判定如上诉人提供齐某、马和平以及姚雪峰与原告购房存在关联性，可在返还原告房款后另案追偿。综上所述，上诉人汪杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3565元，由上诉人汪杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 史纪红
审 判 员 韩静威
二〇一八年七月二十六日
法官助理 杨学军
书 记 员 薛 炜