陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0825民初4829号
原告李某某
委托代理人龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。
委托代理人李某甲
被告定边县某某房地产开发有限责任公司
法定代表人王某某
委托代理人安某某
原告李某某诉被告定边县某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法由审判员李燕适用简易程序，于2016年8月17日、2016年8月29日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人龙丽娜、李天星到庭参加了诉讼，被告委托代理人安彦飞到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告诉称，2012年9月18日原、被告达成了《棚户区改造项目住宅团购协议书》，双方约定原告购买被告开发的位于定边镇民生西区5号楼3单元2201室面积为138.7平方米房屋一套，每平方米2880元。协议约定被告应当在2014年12月31日将房屋交工，在竣工6个月内将验收合格的房屋交付给原告，合同第10条约定，被告违反本协议约定，需某某原告按月支付原告已实际交纳购房款总额30%的违约金。协议签订当日原告按照合同约定给被告交纳了166384.52元的购房款，2014年5月26日原告又交纳了8万元的购房款，2014年6月21日原告再次交纳了8万元的购房款，原告三次共计交纳购房款326384.52元。2015年6月1日到了被告给原告交付房屋的最后期限，但被告所建的房屋既不符合交付条件也没有取得商品房验收合格证明，而且至今没有安装天然气，也没有主动履行交付义务。原告诉至法院，请求：1、人民法院依法确认原、被告签订的《棚户区改造项目住宅团购协议书》有效，被告继续履行协议。2、判令被告给原告支付违约金，违约金按照合同约定每月违约金为97915.4元，从2015年6月1日起至被告交付房屋之日终。3、由被告承担本案的诉讼费用。
原告某某法庭提交了以下证据：
第一组证据是原、被告签订的《棚户区改造项目住宅团购协议书》1份，证明：1、该团购协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第5条规定，该团购协议应当认定为商品房买卖合同。2、协议第2条第3项约定，被告保证将开发的“民生花园西区”住宅小区相关手续办理完毕，故被告有义务举证证明在2012年9月18日时相关手续办理完毕，否则被告违约。3、协议第4条约定，小区配建书法、休闲、棋牌会所一处，建筑面积1000平方米左右，原告也正是基于被告承诺有上述设施才购买该房屋，但上述设施至今未建成，被告违约。4、协议第6条第1款第9、10、11项约定小区围墙采用钢铁艺围栏，进户门为丁级防盗门，“视得安”牌黑白可视系统，小区内修建面积约为100-120平方米公用过事房一处，修建五坑水侧一处，上述约定被告的义务被告至今未履行，属于被告违约。5、协议第6条第2款第1、2、3、6、7、8项约定：给排水管、采暖管材均采用“亚枫”牌，开关插座为“豪意牌”，成套配电箱内配件为“德力西”。消防管道全部采用国标镀锌钢管，天然气入户。小区配套设施有健身器材、会所、停车位、监控系统及小区广播、绿化、亮化等附属设施均按设计要求提供。6、合同第八条约定交工日期为2014年12月31日前。因政策变化以及其他不可预见因素等原因，可顺延到2015年10月30日。在合同履行过程中并没有出现政策变化和其他不可预见因素，故双方约定的条件没有成就，交工日期应当为2014年12月31日。7、合同第九条约定被告应当在竣工后6个月内，将符合条件商品房交付给原告，即被告应当在2015年6月份之前给原告交付房屋，但被告未能交付故被告违约。8、双方协议中约定的被告交房的条件不符合法律规定，因为房屋是否到达交付条件关系到一大批住户的人身安全问题，故应当按照法律法规的强制性规定来确定是否达到交房条件，即根据《城市房地产管理法》26条、《建筑法》第61条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第36条、37条和《建设工程质量管理条例》第16条的规定条件来判断商品房是否达到交房要求，而不能根据双方合同的约定。故被告有义务举证证明其给原告交付的房屋符合上述规定。9、合同第10条约定，被告违反协议约定，需某某原告按月赔偿原告已经实际交纳购房款总额30%的违约金，被告存在以上违约事实故按照该约定应当给原告支付违约金。
第二组证据是被告给原告出具的收款收据3支，证明原告2012年9月18日交款166384.52元，2014年5月26日交款8万元，2014年6月21日交款8万元，原告给被告交纳了购房款326384.52元的事实，按照合同约定的金额和期限所交付的。
第三组证据是照片11张，证明被告未按照合同约定给小区安装健身器材、会所、停车位、监控系统及小区广播、绿化、亮化设施。未安装可视门、天然气至今未入户。给排水管、采暖管材没有采用“亚枫”牌，而是采用的是“联塑牌”。开关插座未使用“豪意牌”，而是采取其他品牌。成套配电箱内配件也未使用“德力西”牌而使用的是“鑫太湖”牌。消防管道至今未安装完毕。窗户未安装纱窗等。以上照片再次证明被告存在违约的事实。
第四组证据是定边县公安局消防大队出具的《关于定边县民生花园小区消防举报处理情况说明》1份，证明1、民生花园至今未办建设工程消防手续，属于擅自施工的违法事实。2、确认该工程未按照原图纸施工，原图纸设计5号楼北面消防车道为9米，现实际宽度为3.1米且一侧封闭，不符合《建筑设计防火规范》的要求的违法违约事实。
第五组证据是定边县城乡建设规划局出具的《信访事项办理结果回复单》1份，定边县信访局出具城乡建设规划局关于民生花园西区信访事项的报告，证明：在2016年6月15日，被告未在规划局办理规划审批手续的事实，这与被告在与原告签订的《协议》第2条第3项承诺中承诺保证将开发的“民生花园西区”住宅小区相关手续办理完毕相矛盾，被告违约显而易见。
第六组证据是被告出具的民生花园住宅小区旧城改造修建详细规划说明5张，证明：1、规划说明是原告决定购买该商品房时被告给原告所出具的，故原告认为该规划说明是双方签订的协议的组成部分，被告应当按照说明建设。2、根据规划说明经济技术指标其中的绿化率应当达到40%，但小区至今绿化率为0，被告违约。3、根据建筑间距控制图和现状分析图显示，住户入户门应当在北面，而现住户的入户门被被告擅自改动到楼房的南侧，被告违约。4、5号住宅楼与商业楼之间的通道宽为9米，但被告实际预留通道宽只有3米，被告明显违约。
被告定边县某某房地产开发有限责任公司辩称，被告与原告签订的《棚户区改造项目住宅团购协议书》有效，应受法律保护，原告应当继续履行协议。原告的5号楼3单元2201室面积为147.34平方米，最终以权力机构核定的面积为准。每平方米价格为2999元，不是均价2880元，总价为441872元，现原告还欠115488.14元，竣工期应当为2015年10月30日，不是原告所说的2015年6月1日，定边县住房和城乡建设局发的201206号《建筑工程施工许可证》明确规定竣工时间是2015年10月30日，被告已于2013年通过天然气公司将主管道安装竣工，至于各户支管道应当由购房者交纳安装费后且入住户达80%以上，天然气公司才开始安装。合格证的办理程序为各住户将自已购买的房屋先行初验后，才由被告申请有关部门验收，有关部门组织综合验收后，并发相关文件，原告直到现在未接受房屋。本案真正违约的是原告，被告通过电话和信息通知原告，原告不交购买房屋所欠款，直到现在未接受房屋，原告第二次和第三次都未按协议约定交款都属违约。按照协议约定，原告第二次交款应在2013年8月12日，但原告是在2014年6月21日交80000元，原告第三次交款时间应在2014年4月10日，但原告是2015年5月26日交80000元，原告现在还欠购房款115488.14元，这也是原告违约的行为，综上所述，本案原告违约，请求依法判决原告继续履行协议，按协议承担违约金。
被告定边县某某房地产开发有限责任公司某某法庭提交了以下证据：
第一组证据中华人民共和国国有土地证20本，证明涉案土地取得了国有土地证。
第二组证据建设工程规划许可证（民生花园西区三号楼、四号楼（在建中）、五号楼157878.50平方米），证明被告建设工程由定边县住房和城乡建设局审发了规划证，涉案土地于2012年3月7日取得建设用地规划许可权。
第三组证据建筑工程施工许可证，证明1、定边县住房和城乡建设局某某被告审发了建筑工程施工许可证。2、竣工日期为2015年10月30日。
第四组证据建设用地规划许可证，证明涉案土地经定边县住房城乡建设局批准于2012年3月7日取得土地规划许可证。
第五组证据商品房预售许可证，证明2014年8月11日经定边县城乡建设局批准取得商品房预售许可。
第六组证据2011年12月8日定边县城市规划管理委员会纪要，证明民生花园西区是有定边县城市规划管理委员会第五次会议研究决定，被告建筑行为是合法行为。
第七组证据2012年10月17日定边县人民政府专项问题会议纪要，证明现政府同意被告对希望路南侧棚户区改造建设方案。
第八组定边县发展改革局定政发改发（2013）170号，证明被告的工程建设经发改局批复和备案。
第九组证据棚户区改造项目住宅团购协议书，证明1、建筑面积与公摊建筑面积与国家认可的权利机构核定的面积为准。2、合同面积138.7平方米，实际设计图纸为147.34平方米。3、天然气、水、电均入户，费用由住户承担。4、主体楼层封顶时原告未按时交付房款总额的20%。整栋楼封顶完成时原告未按时付款。5、竣工日期为2015年10月30日。6、电视、电话、网络、住户费由原告承担。
第十组证据涉案住宅小区价格表一份，证明原告所购买的五号楼三单元2201每平方米为2999元。
第十一组证据2016年7月25日由陕西锦福劳务有限公司出具的证明一份，证明被告建设五号楼整体土建工程2013年8月12日十层封顶。2014年4月10日33层整体封顶。
2016年8月15日法院依法某某定边县众源天然气有限责任公司调取情况说明一份，证明民生西区三号楼未与天然气公司签订供气合同，该两栋楼天然气尚未开工。
经庭审质证，对原告所举第一组证据被告对真实性无异议，对证明问题有异议1、不是商品房买卖合同，原告、被告没有签订商品房买卖合同。2、协议中提到安装的设备虽然没有按照原合同安装，但质量已经超过合同中约定设备的质量。对原告所举第二组证据被告无异议。对原告所举第三组证据被告有异议，健身器材、量化、绿化、消防管道正在安装是后续工程，正在完善。插座、排水管道质量都超过合同中约定的插座、排水管道等质量。对原告所举第四组证据被告有异议，消防通道全部改到前面一楼了。对原告所举第五组证据被告有异议，政府有文件先建后办理手续。对原告所举第六组证据被告有异议，协议中没有约定过9米，绿化没有完善，现在正在建设当中。5号楼进户门改变是通过设计院改的不是被告擅自改的。
对被告所举第一组证据原告对真实性无异议，但是1、对20本土地证所记载的土地是否是民生花园西区所占的土地无法确认，2、20本土地证办理时间有2013年4月份，有2014年8月份，这两个时间显然在协议约定2012年9月18日之后办理的，所以原告认为被告提供的20本土地使用证，证明了被告违反了团购协议中的第二条第一项，在2012年9月18日被告未取得涉案民生花园西区土地使用权。四至与协议四至约定不符。对被告所举第二组证据原告对真实性、关联性无异议。对被告所举第三组证据原告对真实性、关联性无异议。对规划许可证竣工日期与签订的协议有出入，竣工日期也证明被告违约的事实，合同约定2014年12月31日。对被告所举第四组证据原告对真实性无异议，对本案关联性有异议，这个建设规划许可证，与规划局出具的文件相矛盾，规划局出具的文件明确说明被告没有这个文件。对被告所举第五组证据原告对真实性无异议，被告在2014年8月11日才取得了预售许可，被告在2012年9月18日就已经开始预售，所以被告在签订团购协议未取得预售许可，属于违约。对被告所举第六、七组证据原告认为是复印件，对真实性无法确定，对证明目的有异议，1、建筑行为是否合法根据法律规定要在建设之前办理法律规定的手续，县政府的会议纪要既不是全国人大及其常委会制定，也不是国务院制定的行政规范文件，不能作为本案的依据。对被告所举第八组证据原告对证据目的同以上两组质证意见，补充以下：1、被告备案时间2013年7月26日，而在2012年9月18日被告在协议中承诺相关手续办理完毕，证明被告违约的事实。对被告所举第九组证据原告对真实性除了合同第七条第一项B款首付时间被告有所改动与原告提供的团购协议不一致外，对证据三性均无异议，对证明问题有异议，1、双方约定建筑面积和公摊面积以国家认可权利机构核定面积为准，这一条款与合同约定面积138.7平方米内容相互矛盾，原告认为应当按照合同约定的138.7平方米计算，条款之间存在矛盾。2、按照商品房买卖合同解释第14条规定，合同约定面积与交付使用房屋面积不符的时候，面积误差超过3%，原告有权解除合同，要求被告返还购房款及利息，如果原告要求继续履行合同，只补足3%部分的房价，长余的面积房价应该由被告承担，所有权归原告，如果被告拿出了房管部门最终测量的面积147.34平方米这份证据，原告补足的只有4.16平方米房价，剩余的4.48平米由被告承担，但所有权归原告。3、水、电入户原告认可，天然气至今未通。4、原告提供的第二组证据被告已经质证已经无异议，证明原告已经交纳了购房款326384.52元，已交82%的购房款，剩余18%未交的原因是因被告房屋未达到交付条件。5、针对被告所述竣工日期2015年10月30日，原告认为不应该以这个日期为准，协议约定使用这个日期交工的前提是因政策性变化及其他不可预见的原因出现，才使用这个日期，如果一切正常合同交工日期为2014年12月31日。对被告所举第十组证据原告有异议，该份证据是被告自己给自己所出具，没有原告的确认签字，故该份证据不具有证据效力，也不能证明被告所要证明的问题，原告认为房屋每平方米的价格应该按照双方签订团购协议为准。对被告所举第十一组证据原告对证据三性均有异议，1、根据被告提供的建筑工程施工许可证显示五号楼施工单位为榆林市神府建设工程有限公司而并非出具该证明的公司，故该公司不能证明其所要证明的问题。2、陕西锦福建筑劳务有限公司与被告之间有业务往来，故原告对真实性提出异议。3、根据2015年2月4日最高人民法院的民事诉讼法解释115条规定单位提供证明材料应当由单位的负责人及其制作证明的人员签名盖章，该证据没有单位负责人和制作人的签名。
对法院调取的证据原告无异议，被告有异议，3号楼、5号楼在2014年已经签订供气合同。
本院对原、被告所举的证据作如下认定，对原告提交的第一、二组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联，本院予以确认。对原告提交的第三、四、五、六组证据内容真实，且该四组证据相互印证，故本院予以确认。对被告提交的第一、二、三、四、五、组证据，内容真实，形式来源合法，能够证明该案涉案的“五证”取得的实际时间，本院予以确认。对被告提交的第六、七、八组证据，虽系政府及政府职能部门行为，但与本案争议的违约行为无关，故在本案中不予确认。对被告提交的第九组证据中要证明的天然气、水、电、电视、电话、网络由原告自行承担与签订的协议相符，本院予以确认，对房屋面积及竣工时间与协议内容不符，本院不予确认。对被告提交的第十组证据房屋价款，与协议不符，不予确认。对被告提交的第十一组证据系孤证，无其他证据予以佐证，故不予确认。对本院依法于2016年8月15日某某定边县众源天然气有限责任公司调取的情况说明一份，内容真实，形式来源合法，且与本案有关联，本院予以确认。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实，2012年9月18日，原告李某某与被告定边县某某房地产开发有限责任公司签订《棚户区改造项目住宅团购协议书》，双方约定原告购买被告开发的位于定边县定边镇民生西区5号楼3单元2201室，面积为138.7平方米房屋一套，每平方米价格为2880元。分四次付款，首付款为房屋总价款的40%，下余款项付款方式为：主体第十层封顶完成时一周内支付房款总额的20%，整栋楼封顶完成时一周内支付20%，交付时支付20%。约定被告应当在2014年12月31日将房屋交工，因政策性变化以及其他不可预见性因素等原因，可顺延到2015年10月30日前，并在竣工6个月内将验收合格的房屋交付给原告，合同第10条约定，被告违反本协议约定，需某某原告按月赔偿原告已实际交纳购房款总额30%的违约金；原告未按本协议的金额、时间缴纳购房款，原告应某某出卖人按所欠金额每月30%支付违约金。协议签订当日，原告按照合同约定给被告交纳了166384.52元的购房款（按照面积138.7平方米，每平方米2880元计算，40%房款应为159782.4元），为购房总价款的42%。2014年5月26日原告又交纳了8万元的购房款，2014年6月21日原告再次交纳了8万元的购房款，原告三次共计交纳购房款326384.52元。协议约定实际交房时间六个月后即2015年6月1日，被告仍未将涉案房屋交于原告。
另查明，截止目前，民生花园西区5号楼，即本案涉案房屋所在楼仍未取得竣工验收报告。2016年8月15日，民生花园西区3号楼、5号楼仍未与定边县众源天然气有限责任公司签订供气合同，天然气尚未开工。审理中，被告未能在本院限期内提交天然气供气合同，亦未提交其他证据予以佐证涉案房屋主体第十层封顶、整栋楼封顶的具体时间。被告未按照合同约定给小区安装健身器材、会所、停车位、监控系统及小区广播、绿化、亮化设施。未安装可视门。排水管、采暖管材没有采用“亚枫”牌，而是采用的是“联塑牌”。开关插座未使用“豪意牌”，而是采取其他品牌。成套配电箱内配件也未使用“德力西”牌而使用的是“鑫太湖”牌。消防管道至今未安装完毕，亦未办理建设工程消防手续。窗户未安装纱窗。
本院认为，商品房的认购、订购、预定等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款的，应认定为商品房买卖合同，本案中，原告李某某与被告定边县某某房地产开发责任有限公司签订的《棚户区改造项目住宅团购协议书》是双方当事人的真实意思表示，约定了房屋的坐落位置、价款、面积、交付期限、违约责任，且被告已收受了房屋价款，应认定为该协议为商品房买卖合同，故原、被告要求协议有效，继续履行合同，本院依法予以支持。协议约定，被告应当在2014年12月31日后的六个月内，即2015年6月1日将具备综合验收合格的、具备交付条件的涉案房屋交于原告，未能如期交付；2016年8月15日，民生花园西区3号楼、5号楼仍未与定边县众源天然气有限责任公司签订供气合同，天然气尚未开工；被告未按照合同约定给小区安装健身器材、会所、停车位、监控系统及小区广播、绿化、亮化设施；未安装可视门；排水管、采暖管材没有采用“亚枫”牌，而是采用的是“联塑牌”；开关插座未使用“豪意牌”，而是采取其他品牌；成套配电箱内配件也未使用“德力西”牌而使用的是“鑫太湖”牌；消防管道至今未安装完毕，亦未办理建设工程消防手续；窗户未安装纱窗，以上各项被告已属违约，应当承担违约条款约定的违约赔偿责任，该案已支付的房屋价款为326384.52元，如按照协议约定的每月30%支付违约金，从2015年6月1日起计算至实际交付日明显超过协议总房价款的30%，显失公平，有悖于公平及诚实信用原则，故违约金应按按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算为宜。被告辩称房屋面积有所变更，应当按照新的房屋面积计算价款，经审理查明，该房屋并未取得竣工验收报告，无政府相关部门出具的测量报告，亦未交于原告，无法证明该房屋的实际面积，待其有新的证据予以证明后，另案诉讼，本案中不予支持。被告辩称房屋价款应按2999元计算，与原、被告签订的协议不符，不予支持。关于被告辩称原告未能在约定的交付房款时即十楼封顶时缴纳房款的行为先行违约，证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一百一十四条、第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告李某某与被告定边县某某房地产开发有限责任公司签订的《棚户区改造项目住宅团购协议书》有效，继续履行。
二、由被告定边县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内按原告李某某已缴纳房款326384.52元支付违约金（违约金按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算，从2015年6月1日起至实际交付房屋时止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，某某本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 李燕
二〇一六年九月二十二日
书记员 杨春