辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民三终字第01326号
上诉人（原审被告）：刘国权，男，1965年7月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董平，男，1957年3月3日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：冯亚杰，辽宁晋衡律师事务所律师。
原审被告：刘鸿汐，男，2010年2月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
法定代理人：刘国权，男，1965年7月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人刘国权因与被上诉人董平、原审被告刘鸿汐出兑合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第00765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员曹岩担任审判长，与审判员张维佳、李晓颖参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
董平在原审法院诉称，被告刘国权与被告刘鸿汐系父子关系，刘鸿汐为未成年人。坐落于沈阳市和平区长白西路格林生活坊三期3号楼6门网点房屋所有权人系被告刘鸿汐。被告刘国权用此房经营“沈阳市雪域圣宫保健养生会馆”，原告与被告刘国权协商确定：被告刘国权将上述网点及养生会馆出租出兑给原告，出租出兑期限为五年，房屋租金每年20万元，养生会馆出兑款为60万元。2013年2月27日原告董平与被告刘国权签订“房屋租赁合同”一份，当日，原告将第一年的房租20万元及兑店款60万元交给被告刘国权，刘国权为原告出具“收条”一份。协议签订后被告刘国权向原告交付了出租房屋，原告为经营需要，对房屋进行装修，花费约100000元。2013年四月末，原告的养生会馆开业经营。养生会馆开业不到两个月公安部门多次到店里检查，称会馆消防不合格，没有消防逃生通道，且房屋擅自加盖夹层，违反消防管理规定。原告多次找被告刘国权，刘国权承诺此事由他摆平，让原告放心经营。2013年8月12号，因为上述原因，消防不合格，沈阳市公安局和平分局长白派出所给养生会馆下达了责令改正通知书，养生会馆被迫停业。原告由多次找被告刘国权，但刘国权百般推托，事情一直没有解决。原告承租承兑被告的房屋及养生会馆的目的是利用原养生会馆的房屋、执照、设备等继续经营，但因被告提供给原告的房屋消防不合法，被相关部门责令整改，使原告在经营了不到四个月的时间后，便不得不停业，原告的合同目的无法实现。因此，原告要求解除与被告之间的兑店协议，返还原告已交付的兑店款及房屋租金，并赔偿因其违约给原告造成的经济损失。诉讼请求：1、判令解除与被告之间的兑店协议；2、判令被告刘国权、刘洪汐返还兑店款560000元，返还已交的房租款133333元，未交的房租款不必再进行交纳；3、判令被告赔偿原告的经济损失100000元，诉讼费用由被告承担。
刘国权在原审法院辩称，同刘洪汐代理人意见。
刘洪汐在原审法院辩称，一、原告诉称因被告房屋存在夹层、未通过消防验收等原因导致房屋租赁合同无法履行的理由不能成立。1、诉争房屋的“建筑施工图”、“结构设计总说明”可以证明，该房屋地上3层，被告并未对房屋拆改、夹层。况且，该房屋能够取得所有权证，是以该房屋通过消防验收在内的全部竣工验收为前提条件的。故原告诉称该房屋存在夹层，与事实不符。2、诉争房屋已经通过竣工消防验收备案，表明诉争房屋消防审批事项并无瑕疵。由沈阳市城市建设档案馆出具的档案资料可以证明，沈阳市消防局于2010年8月11日对诉争房屋所在的“格林生活坊三期”进行了竣工验收备案，审批状态为“合格”。另由建设单位沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司出具的承诺书也可证明，诉争房屋所在的“格林生活坊三期”，根据新消防法的规定实行网上备案，上述工程为抽中工程，全部验收合格，出现任何问题由沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司负责。由此可见，诉争房屋已通过消防备案验收，消防审批事项并无瑕疵。3、根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条规定，“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”据此，本案租赁标的物消防验收申报义务人应为实际经营者（本案原告），而非房屋所有权人（本案被告）。且是否通过消防验收均不影响本案租赁合同的效力，《中华人民共和国消防法》中的“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，应属管理性规定，而非效力性规定。4、原告提供的《消防责令改正通知书》所记载的事项，与其诉状中主张的“消防不合格导致被迫停业”存在矛盾。第一，该通知书仅为整改通知，而非停业通知，据当事人介绍周边其他经营业户都在正常经营，情况与本案完全相同。如果原告完成整改事项，即可继续经营。第二，通知书中整改事项勾选为“未制定消防安全制度、未组织防火检查、未组织安全教育培训和未组织消防演练”，四项内容不但与原告诉称的“消防不合格”不符，而且该四项内容均为原告作为经营者应当履行的法定义务，不应将原告拒绝履行法定义务，作为其向被告主张解除合同的理由。
二、双方租赁合同效力及因本案原告欠付租金导致租赁合同解除等事实，已为生效判决所羁束，不应纳入本案审理范围（2014）沈和民二初字第02842号、（2015）沈中民二终字第106号民事判决书均认定，双方租赁合同合法有效，因本案原告（另案被告、上诉人）欠付租金导致租赁合同解除，并判令本案原告给付租金（自2014年4月28日至实际腾退日止），暂计至2015年7月9日，欠付租金已为239452.05元。前述内容，因受生效判决羁束，不应纳入本案审理范围，亦不因本案审判进程阻却房屋租金的计算。
三、原告主张装修损失10万元、返还兑店款60万元的诉讼请求，应予驳回。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。如前所述，本案因“承租人欠付租金违约”导致合同解除，该事实已为生效判决所认定，非经再审程序不能变更。现被告作为出租人不同意接收装修，原告可以自行拆除并将房屋恢复原状。2、兑店合同，是一个与本案租赁合同具有关联性的独立的买卖合同，交易标的物为房屋内原装饰物、床品、灯具等物品。原被告当时对60万元的买卖价格均无异议，本案原告亦未在法定期间内以欺诈、胁迫、显失公平等事由主张变更或者撤销该出兑合同。现原告主张返还其兑店款60万元，等于要求被告原价“回购”原有出兑物。“回购”与“出兑”属于两个独立的买卖合同，除非法律有规定或者双方另有约定，“回购”也须由双方对价格达成合意，否则只能由原告继续持有出兑物，而无权强制判令出兑物归被告所有，并由被告向原告返还出兑款。
四、原告兑店经营风险应由其自行承担。现有证据均无法证明原告诉称的“被迫停业”与“未经消防验收”之间存在任何因果关系。假使存在因果关系，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，在其签订租赁合同时，既应对交易标的物尽到应有的审核义务，也应当知道有关消防法规的规定。换言之，原告对本案承租、承兑行为的风险及法律后果应当具有合理预判，而并非是由于被告对原告的“隐瞒”、“欺诈”或“误导”，才导致原告决定承租、承兑该房屋。因被告在整个过程中并无任何过错，原告兑店经营风险应由其自行承担。
原审法院经审理查明，2013年2月27日，原告与被告刘国权签订房屋租赁合同，约定被告刘国权将刘洪汐名下位于沈阳市和平区长白西路19-1号6门（格林生活坊三期3号楼6门网点），建筑面积225.64平方米的网点出租给原告，租期5年，自2013年4月28日起至2018年3月27日止，每年租金20万元；同时，该合同约定被告刘国权将在该网点经营的“沈阳市雪域圣宫保健养生会馆”出兑给原告，出兑款为60万元。同日，原告向被告刘国权支付房屋租金20万元、出兑款60万元，被告刘国权给原告出具收条一份。2013年3月，被告刘国权将该房屋及“沈阳市雪域圣宫保健养生会馆”交付原告经营。原告接手经营后，对该房屋进行装修并增添部分设备设施，后将其改名为“明一养生会馆”。2013年8月12日、13日，沈阳市公安局和平分局长白公安派出所对该处进行检查时，发现该网点的建筑层数为3层，存在夹层问题，同时因养生会馆未制定消防安全制度、防火检查等而责令改正。后原告在被告处承兑的养生会馆停业。2014年10月24日，被告刘鸿汐因原告未按约定给付房屋租金将原告诉至我院，我院于2014年11月11日，作出（2014）沈和民二初字第02842号民事判决书判决本案原告将租赁被告刘鸿汐的房屋腾出；本案原告给付被告刘鸿汐欠付租金（从2014年4月28日起至实际腾空退出之日止，租金按合同约定每年20万元标准计算）。本案原告不服一审判决上诉至沈阳市中级人民法院，经沈阳市中级人民法院审理后，以（2015）沈中民二终字第106号民事判决书维持原判。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、消防监督检查记录、责令改正通知书、民事判决书及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，本案争议关键问题为，被告出兑给原告的养生会馆是否符合消防法规的经营要求；原告是否明知该养生会馆未经消防验收仍然承兑。
根据原、被告所签订的合同及法庭上的诉辩意见，结合房屋产权证为二层及实际为三层的现实情况，可以认定，被告刘国权将其在出租房屋中所经营的养生会馆出兑给原告董平时，该养生会馆所在的房屋作为经营场所未经消防验收，不符合消防法规所规定的经营要求。原、被告签订的合同中未对消防改造作出明确约定，无证据证实被告刘国权对原告关于消防安全事项进行了告知，被告刘国权在明知该养生会馆不符合消防安全要求的前提下，将该养生会馆出兑给原告，致使原告因消防安全问题停止营业。被告刘国权作为养生会馆的出兑方，未提供符合消防安全要求的经营场所，应承担相应责任。
关于原告主张解除与被告之间的兑店协议，因该养生会馆因消防安全问题已停止经营，原、被告之间已失去履行协议的基础，对于该项请求，原审法院予以支持；关于原告主张被告返还兑店款56万元，原告于2013年3月接手该养生会馆后，进行装修，且被告亦认同提前一个月交房给原告进行装修，原告装修后于2013年4月营业至2013年8月因消防安全问题整改，最终导致停业，考虑原告已实际经营四个月、兑店款支付60万及租赁房屋五年的时间约定，原告要求被告返还56万较为合理，原审法院予以支持；关于原告主张的房租问题，因该事项已经人民法院生效判决确认，本案不予处理；关于原告主张的因房屋装修而产生的经济损失问题，该事项与原告对租赁房屋的使用密切相关，本案不予处理。关于被告辩称并举证格林生活坊三期消防验收合格问题，因该证据只能证明被告出租房屋所在的建筑物整体消防验收合格，并不明证明被告出租给原告的房屋作为经营场所消防验收是合格的，对于被告的该项抗辩，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国消防法》第十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告董平与被告刘国权之间的兑店协议；二、被告刘国权于本判决生效之日起十日内一次性返还原告董平兑店款人民币56万元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11833元，减半收取5916.5元，由原告董平承担1216.5元、被告刘国权承担4700元。
宣判后，刘国权不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人停业与房屋是否通过消防验收之间不存在直接的因果关系，且办理消防验收亦非上诉人的法定义务，原审法院对上述事实认定错误。被上诉人提供的《消防责令改正通知书》所记载的事项，与其原审诉状中主张的“消防不合格导致被迫停业”存在矛盾。第一，该通知书仅为整改通知，而非停业通知，如果被上诉人完成整改事项，即可继续经营，或者说被上诉人可边经营、边整改。第二，通知书中整改事项勾选为“未制定消防安全制度、未组织防火检查、未组织安全教育培训和未组织消防演练”，四项内容不但与被上诉人原审诉称的“消防不合格”不符，而且该四项内容均为被上诉人作为经营者应当履行的法定义务。况且，上诉人在与被上诉人签订房屋租赁合同、交付房屋及出兑物之时，整个店铺处于“尚未开业”的状态，换言之，被上诉人是该店铺的初始实际经营者，办理消防验收，并非上诉人的法定义务，而应由作为初始实际经营者的被上诉人自行办理。2、被上诉人实际经营时间至2014年3月初，而并非原审认定的2013年8月，该事实认定错误。3、原审法院未查清原出兑物品的去向和价值，属事实认定不清；判决上诉人返还兑店款56万元，既有悖公平原则，又不具有可操作性。4、《中华人民共和国消防法》第十五条第二款仅为管理性规定，而非效力性规定，原审法院据此解除出兑合同属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条规定“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物消防安全验收，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。据此，是否通过消防验收并非影响租赁合同的效力的必要条件。《中华人民共和国消防法》中的“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”属管理性规定，而非效力性规定。况且，根据前述规定，本案租赁标的物消防验收申报义务人应为实际经营者（被上诉人），而非房屋所有权人。5、原审法院认定“该房屋未通过消防验收”的责任全部由上诉人承担，有失公允。综上，请求二审法院撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第00765号民事判决书，依法改判驳回被上诉人董平的原审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人董平答辩称，房屋的产权由房产局确认，房屋原本是2层，第3层是违法建筑，我购买的经营权，不是商品。由于没有消防许可导致停业。在当时兑店时双方已经达成协议在工商6个月的登记备案，上诉人协助办理及注册的手续。派出所责令我们停业，出现售后的现象，以公安发的停业整改通知，我们进行了停业整改。
原审被告刘鸿汐称同意上诉人的意见。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实相一致。
另查明，关于案涉房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2015年9月1日作出的（2015）沈中立民申字第616号民事裁定书认为：“申请人（即董平）提供证据责令改正通知书及公安派出所日常消防监督检查记录，证明因为被申请人出租的房屋因为有夹层，消防不合格，被和平公安分局长白派出所责令改正，导致申请人不能继续营业，被申请人属于根本违约，致使合同目的不能实现。本院审查认为，申请人提交的公安派出所日常消防监督检查记录及责令改正通知书上载明：责令改正范围为1.未制定消防安全制度；2.未组织防火检查；3.未组织消防安全教育培训；4.未组织消防演练。故申请人提供的证据无法证明由于该消防存在改正问题而导致申请人不能继续营业，合同目的无法实现，申请人以此项为由申请再审不符合法律规定，本院不予支持。”。
上述事实，有《民事裁定书》经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
上诉人刘国权以原审被告刘鸿汐父亲的身份，以刘鸿汐的名义与被上诉人董平于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》，上诉人依此收取被上诉人20万元租金及兑店款60万元，双方间基于同一房产形成租赁合同关系与出兑合同关系。关于租赁合同关系，沈阳市和平区人民法院作出的（2014）沈和民二初字第02842号民事判决书认定“现被告（即被上诉人董平）至今为止未向原告（即上诉人刘国权）支付2014年度租金，符合合同约定的解除条件，故对原告提出与被告解除合同的诉请，本院予以支持”，并判决被上诉人董平腾退案涉房屋，本院于2015年3月11日作出的（2015）沈中民二终字第106号判决书维持上述判决。因出兑的店铺是建立在该房产之内而存在，因该生效的判决已认定《房屋租赁合同》于2015年3月已解除，相应的出兑合同关系也自然解除。合同解除后尚未履行的，终止履行，被上诉人应将上诉人交付房屋时的店内物品现状返还，上诉人应返还给被上诉人合同解除后的兑店款，自2015年4月始至2018年4月，共计36个月，合人民币36万元。
关于被上诉人以责令改正通知书及公安派出所日常消防监督检查记录为证据，主张上诉人提供的房屋存在夹层、消防不合格致使其无法经营，合同目的无法实现，要求上诉人刘国权返还兑店款的问题，本院作出的（2015）沈中立民申字第616号民事裁定书对此已认定被上诉人提供上述证据无法证明由于消防存在改正问题而导致申请人不能继续营业，合同目的无法实现，本案中不再赘述。因此，被上诉人的该诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第00765号民事判决第一项；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第00765号民事判决第三项；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第00765号民事判决第二项为：上诉人刘国权于本判决生效之日起10日内返还被上诉人董平兑店款人民币36万元；
若刘国权未依本判决确定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、被上诉人董平于本判决生效之日起10日内将上诉人刘国权交付房屋时的店内物品现状返还；
五、驳回被上诉人董平其他诉讼请求；
六、驳回上诉人刘国权其他上诉请求。
一审案件受理费11，833元，减半收取5916.50元，二审案件受理费11，833元，共计17，749.50元，由上诉人刘国权负担10，050元，由被上诉人董平负担7699.50元。
本判决为终审判决。
审判长 曹 岩
审判员 张维佳
审判员 李晓颖
二〇一五年十一月二十六日
书记员 张 冲