广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1527号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈记强。
委托代理人谢雄宇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市坪山XX股份合作公司。
法定代表人罗水源，董事长。
委托代理人苏月欣，广东鹏翔律师事务所律师。
上诉人陈记强与被上诉人深圳市坪山XX股份合作公司（坪山公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2013）深龙法山民初字第207号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2002年5月3日，陈记强与深圳市XX区XX镇XX村XX经济合作社（即坪山公司的前身）签订了一份《租地合同书》，双方约定坪山公司将其位于坪山XX村小组门边土地（包括临时住房面积共1300平方米）出租给陈记强做娱乐场所，租期为十年，即从2002年11月15日起至2012年11月15日止，陈记强每月向坪山公司缴交地租费4550元。合同签订后，坪山公司按约将土地和临时住房交付给陈记强使用，陈记强遂即将土地用于经营溜冰场。2012年11月12日，坪山公司向陈记强发出通知：陈记强若如期迁出租赁的土地（保留现状，不得拆除现有建筑物），坪山公司愿意补偿陈记强100000元；若陈记强不同意以上要求，则应在租期届满后一周内（7天）搬迁完毕，并恢复土地原样。由于未获陈记强同意，坪山公司又于2012年11月23日书面通知陈记强应在2013年2月10日前搬迁完毕，陈记强在该通知书上签名确认。在租赁合同期限内的租金，陈记强已如数缴交给坪山公司，租赁合同期满（2012年11月15日）后，陈记强未再向坪山公司缴纳租金或使用费，并一直占用租赁的土地至今。2013年3月12日，坪山公司以陈记强拒不迁出租赁的土地为由，具状诉至本院，并提出上列诉讼请求。此外，涉案出租的土地为原村民集体经济组织所有，土地性质仍为农用地。以上事实，有租地合同书、通知、收款收据、宗地图及双方当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。
坪山公司在原审中诉请：陈记强立即搬离（返还）其租用的XX村门边小组土地及临时住房，并按租金标准支付占地费（从2013年2月10日起计至搬离之日止，按每月4550元计算），并由陈记强承担本案诉讼费。
陈记强在原审中反诉，诉请：1、认定坪山公司、陈记强所签《租地合同书》无效，没收坪山公司因违法租赁土地获取的全部违法收益600000元；2、坪山公司返还、赔偿坪山公司投资费用、建筑成本等合计600000元（具体以评估价格为准）；3、坪山公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：自然人、法人、其他组织之间的民事行为必须符合法律、法规的规定。本案中，坪山公司、陈记强之间签订的《租地合同书》所涉及的土地系村民集体经济组织所有土地，土地的性质为农用地，双方在租赁合同中约定，租赁的土地用于经营娱乐场所（溜冰场），该约定显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止性规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。由于合同无效，陈记强应当返还涉案租赁的土地给坪山公司。因此，陈记强反诉请求确认坪山公司、陈记强之间签订的《租地合同书》无效，以及坪山公司请求陈记强返还涉案租赁的土地，均合法有据，本院予以采纳。关于坪山公司主张的占有土地使用费的问题，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的土地和实际占有土地所获取的占有利益，承租人支付占有土地期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。因此，坪山公司请求陈记强支付占有土地期间的使用费，本院予以支持。陈记强应自2012年11月16日起按合同约定的标准（每月4550元）向坪山公司支付土地占有使用费，直至陈记强实际交还租赁的土地之日止。坪山公司请求从2013年2月10日起计算土地占有使用费，系对其诉讼权利的有效处分，原审法院予以照准。关于陈记强反诉请求没收坪山公司因违法租赁土地所获取的全部违法收益的问题，没收违法所得并非承担民事责任的方式，而是一种行政处罚手段，且根据土地管理法的相关规定，应由行政主管部门处理，故对陈记强的此项反诉请求，原审法院不予支持。关于陈记强反诉请求坪山公司返还和赔偿其投资、建筑成本600000元的问题。陈记强租用坪山公司的土地用于经营溜冰场，双方的租地合同已实际履行完毕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，租期届满，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。因此，对陈记强的此项反诉主张，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认坪山公司、陈记强于2002年5月3日签订的《租地合同书》无效；二、陈记强应于本判决生效之日起十日内将涉案租赁的土地返还给原告深圳市坪山XX股份合作公司；三、陈记强应自2013年2月10日起以每月4550元的标准，向坪山公司支付占有土地使用费，直至陈记强实际返还租赁土地之日止；四、驳回陈记强的其他反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人陈记强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、改判坪山公司补偿或赔偿陈记强投资费用、建筑成本等合计600000元（具体以评估数额为准）。3、坪山公司承担一、二审的诉讼费用。
事实和理由：一、一审审理程序不当一审法院开庭审理后，刚进入质证程序，主审法官因个人原因即宣布庭审结束，要求坪山公司、陈记强双方提交书面辩论意见，坪山公司、陈记强双方并未进入任何实质性的程序，最多也就是进行了质证程序，因此陈记强的诉权无法得到合法的保证，这也是一审法院认定事实不实、不清的，适用法律错误的根本原因。二、一审适用法律明显错误。本案系集体土地租赁纠纷，并非城市房屋租赁纠纷，而一审法院却适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为判决的法律依据，明显错误，土地租赁纠纷应当优先适用《土地法》、《合同法》、《物权法》等相关法律法规，广东省高级人民法院针对集体土地出租纠纷分别于2001年10月30日、2007年12月19日专门发布了《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2001）42号）和《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2007）28号），用来解决集体土地租赁相关纠纷，一审法院应当采纳并适用，更何况城镇房屋租赁纠纷争议的房屋所有权是属于房屋所有人，而土地租赁纠纷争议的房屋所有权并不是土地所有人的，岂可相提并论、模糊适用。三、一审认定事实不清、不实，超越诉请范围一审法院判决书确认如下事实：“双方约定坪山公司将其位于坪山XX村小组门边土地（包括临时住房面积共1300平方米）出租给陈记强做娱乐场所”，该事实足争议的焦点问题，即该空地出租前是否原有临时住房，还是出租后由陈记强（原审被告）出资白建，关系到本案争议定性问题，但一审法院不仅未按法定程序给予陈记强（事实陈述权，也未给予陈记强辩论权，同时对该事实也未做法庭调查，坪山公司也没有对该事实的存在提出主张，陈记强一再强调租赁土地原属空地，并无临时住房，并向法院提交了一系列的证据来证明该事实，一审法院在未作调查的情况下，不顾事实的真相，瞒天过海，强行认定事实，实属不该。四、无效的合同自始、当然、确定无效，坪山公司应当承担缔约过失责任无效的合同自始至终就没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方的损失，本案中，那么哪些财产是各自的财产，哪些财产是必须返还的财产，这是法庭调查的重点，也是双方当事人争议的焦点，陈记强就租赁空地上自建临时住房向一审法院提交了书面的评估申请，一审法院未予批准，亦未回复；其次，致使合同无效的缔约过失责任认定问题也是本案重要的争议焦点，而一审法院避重就轻，不就上述问题重点调查，综合评论，反而去就坪山公司（原审原告）未主张的事实强行认定，陈记强的合法利益和法律的公正如何能够得到保障。五、导致合同无效的责任全在坪山公司，坪山公司应当赔偿或返还陈记强的所有损失《土地法》第78条规定；无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的……或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效……非法批准、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任，因此，坪山公司基于其非法的租地行为应当给予陈记强赔偿；同时，《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2007）28号）第5条规定，承包合同被确认合同无效后，承包方要求受益方补偿其合理投入的，可予支持。如果补偿不足以弥补其损失的，承包方科要求发包方按其过错大小予以赔偿，因此，坪山公司应当给予陈记强赔偿。实际上，签订租地协议后，坪山公司为了让陈记强相信其有权出租该空地的事实，不仅同意陈记强在空地上自建临时住房，而且还帮陈记强申请开通了该地块上的水、电等基本设施，同时还和陈记强到国土、房管等部门进行了备案登记，至此陈记强完全有理由相信披陈记强是有权处分、出租该空地的合法主体。坪山公司分别于2012年11月12日和2012年11月23日向陈记强发出两份自相矛盾的通知，第一份通知承诺给予10万元的补偿，陈记强都没有答应签字，而第二份通知没有任何补偿，陈记强根本就不可能会签字，这是最简单的社会生活习惯问题，一审法院不可能不知道这个简单的生活习惯，还有这份通知作为证据定案，应该通过合法的质证程序，确认真实、有效，才能作为证据使用。六、本案不适用公平原则，将导致显失公平。本案中，租赁空地（地）和自建临时住房（房）已经形成了有效附合，附合后新的建筑物（房地一体）的所有权的问题应当首先得到确认和解决，合同确认无效后，各自的财产才能得到确认并予以返还，其次，坪山公司若不对陈记强做出补偿和赔偿，其得到空地上的临时住房的所有权也没有合法的依据，而陈记强却遭受了极大损失，这将显失公平。
被上诉人坪山公司答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，双方当事人均确认涉案土地上建有溜冰场以及一些临时住房。
本院认为，涉案土地系农村集体经济组织所有，土地性质为农用地。陈记强与坪山公司于2002年5月签订《租地合同书》，约定将涉案土地用于非农建设，经营娱乐场所，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，故涉案合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。
合同无效，承租人因无效合同取得的财产应当予以返还，陈记强应当向坪山公司返还涉案场地。因陈记强占有使用了涉案场地，坪山公司有权要求陈记强按照涉案合同约定的租金标准支付占用场地期间的土地使用费。
关于陈记强主张涉案土地原为空地，其在土地上建有临时建筑，坪山公司在收回涉案土地时应对陈记强修建的临时建筑按建筑成本予以补偿。本院认为，涉案《租地合同书》虽因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但该合同有双方当事人的签字，应当认定为双方当事人的真实意思表示。从合同约定的内容来看，双方当事人签订合同时已确定土地上包括临时住房面积1300平方米，本院对此予以确认。
陈记强二审审理过程中申请证人杨宏广作证证明当时涉案土地上没有任何建筑，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第二项之规定，书证的证明力大于证人证言，故对该证人证言本院不予采信。另外，从陈记强提交的其委托深圳市南湖勘测技术有限公司对涉案土地上的临时建筑所做的测绘报告来看，临时建筑的面积为1339.32平方米，此与双方在合同中约定的面积基本相同。退一步而言，即便陈记强在涉案场地另有加建临时建筑，在合同签订时已有部分临时建筑的情形之下，陈记强无证据证明其实际加建房屋的建筑面积为多少；而且涉案合同十年的租期已届满，其建筑成本应当已经物化于十年的使用期限之中。由上可见，陈记强要求坪山公司对涉案土地上的所有临时建筑的建筑成本进行赔偿依据不足，本院不予支持，对其要求对所有临时建筑进行评估的申请，本院不予准许。
综上，陈记强的上诉请求没有法律以及事实依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币9800元，由上诉人陈记强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年五月十四日
书 记 员 陈晓莹
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条第一款第（三）项裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《诉讼费用交纳办法》第八条第一款第三项之规定下列案件不交纳案件受理费：（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；