山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终284号
上诉人（原审被告）：胡希叶，女。
委托诉讼代理人：陈旭光，山东名律律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈重，男。
被上诉人（原审原告）：刘光芹，女。
委托诉讼代理人：张雷，山东天晨律师事务所律师。
上诉人胡希叶、陈重因与被上诉人刘光芹房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
胡希叶、陈重上诉请求：1、撤销一审判决第一项至第四项，或发回重审；2、一二审诉讼费用由刘光芹承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、胡希叶并不拖欠刘光芹租金。因刘光芹的原因造成饭店下水道堵塞，由胡希叶垫付的维修费折抵了38000元租金，加上已付的30000元，共计68000元。后胡希叶回东北老家，刘光芹让不知情的陈重付了8000元，并写了欠条。一审判决本院认为部分也已查明“刘光芹再主张租赁费30000元与事实不符”。故刘光芹以胡希叶、陈重违约为由终止租赁合同不能成立。二、刘光芹于2016年4月5日提出终止合同，且以停水停电为要挟，已单方终止了合同，应返还给胡希叶15333.33元。刘光芹停水停电后将胡希叶、陈重财产锁住拒不返还，原审判决支付剩余租金8947.95元不当，原审判决第四项亦不成立。
刘光芹辩称，一审判决关于拖欠房租的事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求。同时一审判决没有支持被上诉人关于水电费的主张，我们将另案主张权利。
刘光芹向一审法院起诉请求：1、判令解除刘光芹与胡希叶、陈重之间的房屋租赁合同；2、判令胡希叶、陈重向刘光芹支付租赁费30000元；3、判令胡希叶、陈重支付水电费18000元；4、胡希叶、陈重承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：刘光芹与路奎生系夫妻关系，路奎生于2013年1月1日与日照市国土资源局东港分局签订房屋租赁合同，约定日照市国土资源局东港分局将位于日照市海滨三路74号的三层沿街楼（一层北两间除外）院内北楼一层4间以及院内平房出租给路奎生，租赁期间自2013年1月1日至2015年12月31日，并约定不能私自转租、转让房屋。2016年1月30日路奎生与日照市国土资源局东港分局续签房屋租赁合同，约定租赁期间为2016年4月1日至2018年4月1日，亦约定路奎生不得私自转租、抵押。日照市国土资源局东港分局证实路奎生转租房屋系该局知情并同意。路奎生主张不要求加入本案诉讼，本案同意由刘光芹代为主张权利。
另查明：刘光芹与王桂英签订房屋租赁合同，后胡希叶从王桂英处转租，并与刘光芹签订房屋租赁合同，约定：刘光芹将座落在日照市东港区海滨三路74号1楼大厅、院、11个房间租赁给胡希叶，用于饭店用；租期期间合同约定为2013年12月20日实际于2014年1月22日至2015年12月20日；若胡希叶拖欠租金，则刘光芹可以终止合同并收回房屋；租赁合同期满时，如果刘光芹继续出租房屋，胡希叶如需继续租赁，应该提前一个月告知刘光芹，在同等条件下，胡希叶享有优先权；合同约定租赁费为70000元/年，后经双方协商实际为68000元/年，第二年租金在房租到期前，提前30天一次缴清，如继续租赁，房租不变；胡希叶在租赁期间如需对现有的设施基础上进行装修，提前必须经过刘光芹同意，在不破坏墙体结构、不改变房屋设计的情况下，经刘光芹同意装修施工方案后，方可实施，其装修费用由胡希叶承担；胡希叶在租赁期内水电费由胡希叶承担，刘光芹按照当地现行价格，按约收取，刘光芹收取胡希叶水电费押金1000元整；胡希叶未按期限交付租金，刘光芹有权终止合同。合同到期后，双方并未续签合同，但涉案房屋至今由胡希叶、陈重占有使用，且陈重于2016年1月21日向刘光芹出具欠条，载明：今欠刘光芹房租款38000元，其中壹万元争取农历2015年底前还清，余款贰万捌仟元在2016年正月18左右付清。后陈重于2016年4月20日交付刘光芹租赁费8000元。胡希叶、陈重主张其于2012年在大连登记结婚，但陈重认为涉案房屋系胡希叶单独租赁，不同意与胡希叶共同承担支付租赁费的责任。刘光芹对胡希叶、陈重系夫妻关系无异议，认为胡希叶、陈重于胡希叶签订租赁合同之前即为夫妻关系，且陈重亦向刘光芹出具欠条，认为应由陈重与胡希叶共同承担责任。
庭审过程中，刘光芹主张除了合同约定房屋有一楼大厅、院、11个房间，大厅里有一个吧台，吧台后有个大橱子，其他的物品均系胡希叶、陈重所有。胡希叶、陈重对刘光芹以上陈述无异议，但胡希叶、陈重主张于2014年9月份经刘光芹同意对涉案房屋进行装修，主张所有酒店所需的东西都在房屋里，地面、壁纸、火墙及墙上的挂式都是胡希叶、陈重重新装修的，桌椅板凳等可以移动的也都是胡希叶、陈重购买的，对装修后物品归属双方并未作约定。刘光芹主张胡希叶、陈重装修并未经刘光芹同意，也并未约定装修后物品归属情况。
一审法院认为，刘光芹与胡希叶、陈重在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，租房协议合法有效，各方均应依约履行。涉案房屋系路奎生租赁日照市国土资源局东港分局后由其配偶即刘光芹转租给胡希叶，路奎生明确表示不参加本案诉讼，由其配偶即刘光芹代为主张权利，系其权利自由处分，本案予以确认。对于胡希叶、陈重主张路奎生与日照市国土资源局东港分局签订房屋租赁合同中明确约定对于涉案房屋不得私自转租故对刘光芹转租房屋有异议，结合刘光芹提交日照市国土资源局东港分局出具的证明以及该局向胡希叶、陈重出具的复函，均证明日照市国土资源局东港分局对转租知情并同意，故刘光芹转租房屋合法有效。对于陈重主张系胡希叶与刘光芹签订房屋租赁合同故其不应承担责任，因胡希叶、陈重主张其系夫妻关系，且租赁房屋用于饭店经营，应视为用于夫妻共同生活，故胡希叶、陈重应共同承担责任。刘光芹按约向胡希叶、陈重交付涉案房屋，已适当履行了合同义务，胡希叶、陈重在租赁期限届满后继续占用房屋并交付部分租赁费，刘光芹亦未提异议，故原租赁合同继续有效，刘光芹与胡希叶、陈重之间实际形成不定期租赁合同关系。期间，由于胡希叶、陈重未按约定及时全额支付租金，其行为构成违约，刘光芹可随时行使合同解除权，但刘光芹未提交证据证实其通知胡希叶、陈重要求解除房屋租赁合同的时间，而本案中，刘光芹于2016年8月29日向一审法院提出要求与胡希叶、陈重解除租赁合同，该时间应视为刘光芹通知胡希叶、陈重解除租赁合同的时间，一审法院对刘光芹主张要求与胡希叶、陈重解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。但关于刘光芹主张的租金数额，一审法院具体分析如下：双方签订的房屋租赁合同期间的租金68000元/年，胡希叶、陈重已向刘光芹交付完毕，根据合同约定租赁期限应计算至2015年12月20日；合同到期后，双方并未续签，故转为不定期租赁合同，刘光芹于2016年8月29日提出解除合同，自此之后双方租赁合同予以解除，胡希叶、陈重应比照租赁合同约定以68000元/年标准支付2015年12月21日至2016年8月29日共计252天的租赁费46947.95元，因胡希叶、陈重已向刘光芹交付租赁费38000元，故还应支付8947.95元。因胡希叶、陈重在刘光芹主张解除合同后未及时腾房并交付刘光芹，继续占有涉案房屋给刘光芹造成损失，胡希叶、陈重应向刘光芹支付占用涉案房屋期间的房租费损失，比照租赁期间租赁费用为68000元/年标准计算，一审法院确认为每日186.3元（68000元/年÷365天），计算至判决确定的履行期限履行之日。对于刘光芹主张胡希叶、陈重应支付租赁费30000元，虽胡希叶、陈重亦出具欠条，但因该租赁费系计算至2016年12月20日，而双方早已解除租赁合同，故刘光芹再主张租赁费30000元与事实不符，故应按实际情况予以计算。对于刘光芹主张胡希叶、陈重应支付水电费18000元，胡希叶、陈重辩解成立，刘光芹仅提交刘光芹出具的收款收据及电表度数照片，未提交相关部门出具的正规发票不足以证实其主张，故对刘光芹该诉讼请求，一审法院不予支持。对于胡希叶、陈重主张因装修及刘光芹过错造成的损失，因胡希叶、陈重没有提出反诉，一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审判决：一、解除刘光芹与胡希叶、陈重之间的房屋租赁合同；二、胡希叶、陈重于判决生效后30日内腾空涉案房屋并交付给刘光芹；三、胡希叶、陈重于判决生效后5日内向刘光芹支付剩余房屋租金8947.95元；四、胡希叶、陈重于判决生效后5日内向刘光芹支付占用涉案房屋期间刘光芹的房屋租赁费损失（按每日186.3元，自2016年8月30日计算至判决确定的履行期限履行之日）；五、驳回刘光芹本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由刘光芹负担375元，由胡希叶、陈重负担625元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实和证据与一审一致。
本院认为：刘光芹与胡希叶签订房屋租赁合同，刘光芹将涉案房屋租赁给胡希叶用于经营饭店，该合同系双方自愿达成，双方均未提供证据证明合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，且该转租合同已经经过涉案房屋的所有权人即原租赁合同的出租人同意，故应认定合同合法有效。
合同到期后，胡希叶继续使用房屋，刘光芹未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。胡希叶主张交纳了第二个租赁年度（2015年12月21日-2016年12月20日）的租赁费68000元，其中38000元用维修下水道的费用抵顶，刘光芹对该主张并不认可，故胡希叶对该事实主张应当举证证明，胡希叶未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。根据租赁合同的约定“若胡希叶拖欠租金，则刘光芹可以终止合同并收回房屋”，故胡希叶未按合同约定支付租金构成违约，刘光芹起诉解除合同，一审予以支持并无不当。
胡希叶上诉主张刘光芹于2016年4月5日提出终止合同并停水停电、将胡希叶、陈重财产锁住拒不返还，不应当再支付剩余租金及占用期间的租金损失，但胡希叶未提供证据证明其事实主张。且胡希叶、陈重在一审庭审中陈述，涉案房屋由其实际占有使用至今，故对该主张本院不予支持。
刘光芹起诉请求判令胡希叶、陈重支付租赁费30000元，租赁费计算至2016年12月20日，该租赁费是按照原租赁合同约定的年租金68000元计算第二个租赁年度租赁费，除去胡希叶、陈重已经支付的38000元计算为30000元。后刘光芹增加诉讼请求，要求解除合同并判令胡希叶、陈重支付水电费。故刘光芹主张的租赁费30000元包含合同解除前的租赁费用以及合同解除后胡希叶、陈重占用涉案房屋的占用费用，是一种概括的诉讼请求。原审判决第四项“胡希叶、陈重于判决生效后5日内向刘光芹支付占用涉案房屋期间刘光芹的房屋租赁费损失（按每日186.3元，自2016年8月30日计算至判决确定的履行期限履行之日）”，超出了刘光芹租赁费计算至2016年12月20日的诉讼请求，本院予以纠正。
综上所述，胡希叶、陈重的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初4239号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项及诉讼费负担部分。
二、变更日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初4239号民事判决第四项为：上诉人胡希叶、陈重于判决生效后5日内向被上诉人刘光芹支付占用涉案房屋期间的房屋使用费用21052.05元（30000元-8947.95元，自2016年8月30日计算至2016年12月20日）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元，由上诉人胡希叶、陈重负担50元，由被上诉人刘光芹负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 刘 芳
代理审判员 李 云
二〇一七年四月五日
书 记 员 王建秀