河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫民再521号
再审申请人（一审原告、执行案外人，二审被上诉人）：吕玉生，男，汉族，1953年12月15日出生，住河南省鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：吕艳，女，汉族，1979年11月23日出生，住广东省深圳市南山区，系吕玉生女儿。
委托诉讼代理人：卫清华，上海市协力（郑州）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、申请执行人，二审上诉人）：郭继全，男，汉族，1962年12月22日出生，住河南省。
委托诉讼代理人：陈勇，河南日诚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、被执行人，二审被上诉人）：河南恒达瑞实业有限公司。住所地：河南省新乡市平原大学新奥社区*楼东部。
法定代表人：王济民，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘新卯，该公司职工。
再审申请人吕玉生因与被申请人郭继全、河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2017)豫07民终2508号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年4月8日作出（2018）豫民申715号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吕玉生及其委托诉讼代理人吕艳、卫清华，被申请人郭继全及其委托诉讼代理人陈勇，被申请人恒达瑞公司委托诉讼代理人刘新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕玉生申请再审称，在人民法院于2015年10月19日查封案涉房屋之前，吕玉生就已经与恒达瑞公司签订了合法有效的房屋买卖合同。2014年7月，对案涉房屋进行了装修，并已经居住使用。早在2012年，吕玉生就已经向恒达瑞公司交纳了购房款，但因为恒达瑞公司的原因没有办理过户登记。吕玉生对案涉房屋的物权期待权，高于郭继全因民间借贷而产生的债权执行请求权，故吕玉生享有足以排除本次执行的民事权益。综上请求，撤销二审判决，维持一审判决。
郭继全辩称，案涉房屋未向吕玉生交付，其与恒达瑞公司签订的合同，名称是合作建房手续，内容欠缺商品房买卖的必要条件，从名称和内容来看不是合法有效的商品房买卖合同。吕玉生只是提供了公司收据，合作建房金额巨大，应提供转账凭证和交付凭证，现有证据不足以证明吕玉生交纳了全部购房款。因为案涉房屋没有向吕玉生交付，双方只是签订合同，付了房款，所以吕玉生只能要求恒达瑞公司交付房屋等债权请求权。因此，吕玉生享有债权请求权，不享有物权期待权。
恒达瑞公司辩称，吕玉生尚欠购房款，仍然需要补交房款，补交齐后房屋归吕玉生所有。
2016年4月29日，吕玉生向新乡市红旗区人民法院起诉请求：1.解除对吕玉生购买的位于新乡市××九裕隆金座2单元16层21603号房屋的查封，并停止对该房屋的所有执行措施；2.确认上述房屋归吕玉生所有，恒达瑞公司向吕玉生交付房屋并办理合同备案和产权过户手续；3.确认郭继全与恒达瑞公司之间的房屋买卖合同与借款合同无效，撤销该房屋买卖合同在新乡市房地产交易中心的备案手续并依法予以注销；4.本案诉讼费用由郭继全、恒达瑞公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月26日，吕玉生与新乡市鹏盛产业有限公司（以下简称鹏盛公司，现变更为恒达瑞公司）签订《合作建房选房协议》，约定吕玉生购买鹏盛公司开发的九裕隆小区1号楼2单元16层G户房（该房参考建筑面积为125.73平方米）。协议签订后，吕玉生交付了全部房款及维修资金、热力入户费等。2013年6月3日，郭继全与恒达瑞公司签订商品房买卖合同四份，约定恒达瑞公司将其开发的位于九裕隆小区的房产出售给郭继全，并在房产登记部门办理了备案登记。其中，合同编号为2013-0600140号位于人民东路××九裕隆金座2单元16层21603号的房产经确认为本案争议房产。2013年6月4日，郭继全向恒达瑞公司出借130万元，并汇入恒达瑞公司指定的账户，由恒达瑞公司向其出具收据、还款计划等。同日，双方签订商品房买卖补充合同一份，约定在未办理正式产权前，出卖人恒达瑞公司以房产作为抵押物不得再出卖其他买受人及挂失；在抵押期间，房产归买受人所有，出卖人每30天付买受人实收房款1.5%利息或还完款项；合同到期，出卖人将实收房款和全部利息付给买受人后，此商品房买卖合同（编号2013-0600149、2013-0600140、2013-0600144、2013-0600146）自行解除，补充合同还约定了其他有关内容。后郭继全因与恒达瑞公司之间还款事宜产生争议诉至法院要求恒达瑞公司交付房产、办理房产证、支付违约金等（后变更为要求恒达瑞公司偿还本金、利息及违约金），案件经该院审理，作出（2014）红民一初字第730号民事调解书，双方达成以下调解协议：2014年9月30日前，恒达瑞公司偿还郭继全本金130万元、违约金11700元及利息，双方别无其他纠纷。执行过程中，一审法院于2015年10月19日作出（2014）红法执字第614-1号执行裁定书，查封恒达瑞公司包括涉案房屋在内的、备案在郭继全名下的四套房屋。案外人吕玉生提出书面异议，一审法院于2016年4月19日作出（2016）豫0702执异字第7号执行裁定书，驳回吕玉生的异议。
另查明，吕玉生在鹤壁市淇××区××站小区××套与乔改枝共同所有的房屋，在新乡市无登记房产。
一审法院认为，本案中存在两份商品房销售合同。一份为恒达瑞公司与郭继全签订的《商品房买卖合同》，经查明并经双方确认，郭继全与恒达瑞公司签订的涉案争议房产的商品房买卖合同系为郭继全出借款项提供的担保合同，并非真实意思表示的买卖合同。经查明，郭继全已经起诉恒达瑞公司要求还款并与其达成调解协议，现已进入执行程序。故吕玉生的第3项诉请“确认郭继全与恒达瑞公司之间的房屋买卖合同与借款合同无效，撤销该房屋买卖合同在新乡市房地产交易中心的备案手续并依法予以注销”，不予处理。另一份合同为吕玉生与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》，虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价、交付事项等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且吕玉生已经缴纳了全部房款，故该协议应视为有效的商品房买卖合同，恒达瑞公司应当及时将房屋交付吕玉生使用，涉案房产应当归吕玉生所有。本案中，吕玉生在郭继全申请查封本案争议房屋前已与恒达瑞公司签订《合作建房选房协议》，且已经支付全部房款。结合审理查明的情况，恒达瑞公司未按约定交付房屋，致使吕玉生未占有房屋并办理过户登记，并非因吕玉生怠于行使权利或不遵守合同约定导致此情形，故其要求不得执行新乡市××九裕隆金座2单元16层21603号房的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，故郭继全辩称吕玉生诉请的第二项不是案外人执行异议之诉的审理范围，应予驳回，不予采纳。一审法院于2017年2月27日作出（2016）豫0702民初1452号民事判决：一、确认位于新乡市××九裕隆金座2单元16层21603号房归吕玉生所有；二、在本院（2014）红法执字第614号郭继全申请执行恒达瑞公司一案中不得执行位于新乡市××九裕隆金座2单元16层21603号的房屋；三、驳回吕玉生的其他诉讼请求。
郭继全不服一审判决，向河南省新乡市中级人民法院上诉请求：撤销（2016）豫0702民初1452号民事判决的第一项和第二项，并改判驳回吕玉生提出的全部诉讼请求。
二审法院认定事实与一审一致。
二审法院认为，吕玉生虽然在执行房产所在地无房产，但其工作地及身份证显示的住址所在地为鹤壁市，在鹤壁市有用于居住的房屋。此外，恒达瑞公司并未将房屋实际交付给吕玉生。故吕玉生不享有足以排除强制执行的民事权益。二审法院于2017年8月4日作出（2017）豫07民终2508号民事判决：一、撤销新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1452号民事判决；二、驳回吕玉生的诉讼请求。一审案件受理费5762元，二审案件受理费5562元，均由吕玉生负担。
本院再审对一审法院认定的事实予以确认。
本院再审认为，本案再审争议的焦点是吕玉生对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，2009年12月26日，吕玉生与鹏盛公司签订了名为《合作建房选房协议》，但根据该协议条款约定包括房屋坐落位置、面积、价格等内容均具体明确，实为房屋买卖协议，并且协议约定的房屋已经建成。根据现有证据可以证明，吕玉生已按约定全额交付了房款及相应的配套费用，并对房屋进行了简单装修入住。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”占有权和使用权系物权的重要权能。本案吕玉生对案涉房屋事实上已经取得了占有权和使用权，应受法律保护。
根据已查明的事实，吕玉生工作在鹤壁市，在鹤壁市有住房，但其在新乡市无住房。对此，二审法院认为吕玉生虽在新乡市无住房，但在鹤壁市有住房，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，驳回了吕玉生的诉讼请求。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在人民法院查封之前吕玉生已经与鹏盛公司签订了房屋买卖协议，并且支付了全部房款。另，结合本案吕玉生祖籍在新乡，现退休回乡居住养老的实际情况，本案也符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋法定条件。因此，二审法院以吕玉生在鹤壁市有住房为由，驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，吕玉生的再审请求及诉讼理由成立，本院予以支持。二审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2017）豫07民终2508号民事判决；
二、维持新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1452号民事判决。
一审案件受理费5762元，二审案件受理费5562元，均由郭继全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭筱林
审 判 员 卞亚峰
审 判 员 李 杰
二〇一八年九月四日
法官助理 来 敬
书 记 员 任洋洋