浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终2492号
上诉人（原审被告）：徐云刚
被上诉人（原审原告）：杭州爱上租物业管理有限公司，住所地杭州市下城区凤起路
法定代表人：童浩。
委托代理人：黄明琪，系该公司员工。
上诉人徐云刚因与被上诉人杭州爱上租物业管理有限公司（以下简称爱上租物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第××73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年11月2日，杭州盛世管家物业管理有限公司（以下简称盛世管家物业公司）作为乙方与甲方徐云刚签订编号为WBO-0062×××的《租赁管家委托合同》1份，约定：甲方将坐落于杭州市江干区××区××幢×单元×××室房屋，建筑面积为47.51平方米，出租给乙方作为住宅使用。委托期限自2015年11月27日至2016年11月26日止。委托租金为2550元每月。为便于乙方妥善处理委托事宜，委托期内甲方同意每年给乙方免租期30天，免租期乙方无需向甲方支付租金。委托租金支付方式为季付，乙方于每季30日前向甲方支付委托租金，首次付款日期为2015年11月30日。甲方承诺该房屋为其合法拥有，并已征得甲方共有权人同意出租。甲方同意乙方可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用等。等等。
杭州市江干区××区××幢×单元×××室房屋的所有权人为徐云刚。上述协议签订后，徐云刚于2015年11月25日将案涉房屋出租给了案外人并收取租金，现案涉房屋由案外人实际使用。盛世管家物业公司诉至原审法院，请求：1.判令解除双方于2015年11月2日签订的《租赁管家委托合同》；2.判令徐云刚支付违约金5100元。
原审法院认为：双方之间签订的编号为WBO-0062×××的《租赁管家委托合同》合法有效，均应按约定履行自己的义务。本案中，案涉合同的委托期自2015年11月27日开始，但徐云刚却在2015年11月25日将案涉房屋出租给了案外人，导致案涉房屋无法按期交付使用，其对于该行为亦未有合理解释，故徐云刚该行为构成违约，且符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的合同法定解除的情形，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故盛世管家物业公司要求解除与徐云刚签订的编号为WBO-0062×××的《租赁管家委托合同》，予以支持。关于盛世管家物业公司主张的违约金一项。徐云刚的行为已构成违约，虽案涉合同对徐云刚的此种违约行为未约定一定数额的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故本案中盛世管家物业公司要求徐云刚承担违约责任，予以支持。考虑到案涉合同已经事实上无法继续履行，结合本案实际情况，原审法院酌情确定徐云刚应赔偿盛世管家物业公司2550元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，原审法院于2016年3月31日判决：一、解除盛世管家物业公司与徐云刚于2015年11月2日签订的编号为WBO-0062×××的《租赁管家委托合同》；二、徐云刚支付盛世管家物业公司违约金2550元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回盛世管家物业公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费25元，由盛世管家物业公司负担12.5元，由徐云刚负担12.5元。
宣判后，徐云刚不服，向本院提起上诉称：由于盛世管家物业公司的业务员签订协议时违反了双方的口头约定，而且徐云刚多次打电话与业务员协商不成而造成的合约不执行。不是徐云刚违约，判决徐云刚支付违约金2550元，对此不服提出上诉。2015年11月2日，徐云刚接到盛世管家物业公司的电话希望将××区××幢×单元×××室房子委托给其管理，并且于当天下午17点左右到便利店洽谈。盛世管家物业公司大谈将房子给中介公司管理的种种好处，省时、省心，并负责维修，连哄带骗不到二十分钟签合同。当时对合同某些条款不满：一、先交房，后付租金，口头上25日交房交钥匙（合同上28日），30日第一笔租金打入账户，前后相差一星期左右。二、条款中没有付定金这一条。三、业务员给徐云刚名片是爱上租物业公司，合同中是盛世管家物业公司。不能提供工商营业执照或者组织机构代码，证明合法性，而不是虚假公司。签订合同后，由于业务员不肯付定金，当时就向盛世管家物业公司商量于11月20日前给回音，如果不付定金徐云刚将撤销合同。徐云刚出租房子将近二十年，不管个人、公司来租房子，所签原意租房子，首付几百元定金，交房交钥匙付首期租金。定金抵扣租金。从11月2日签的合同一直到11月18日，盛世管家物业公司业务员一直没电话给徐云刚，于是当天徐云刚打电话给盛世管家物业公司签协议的业务员要求付定金，不然要撤销合同，业务员后打电话给徐云刚不付定金按合同办事，不然算违约。交房交钥匙日期临近，11月21日徐云刚又打电话给盛世管家物业公司业务员希望协商订金之事。如不同意，将撤销合同。没有订金，盛世管家物业公司的违法没有约束力，按照口头协议11月25日交房交钥匙给业务员，11月28日起算租金。11月30日首笔租金给徐云刚，中间有一星期的时间差，盛世管家物业公司玩的是“空手道”。徐云刚一直等到11月25日即前房客租期满，当天到景芳区办交接手续时，盛世管家物业公司也没派人拿合同书协商，故只好把房子出租。根据合同法四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地组织条件成就的，视条件已成就；不正当地促成条件成就的视条件不成就。合同法第四十条：当事人对合同效力可以约定附期限。附生效期限合同，自期限届满时生效；附终止期限合同，自期限届满时失效。双方在11月2日签订了协议仅仅是合同的成立，并不是合同的生效。合同中11月2日至11月28日，这期间徐云刚没有把房屋租给盛世管家物业公司，同时在签协议前已告知盛世管家物业公司前任租客11月25日到期交房交钥匙，因此盛世管家物业公司在这期间无理由也不合法拿钥匙。事实上，盛世管家物业公司一直到11月25日也没向徐云刚拿钥匙。因此在11月2日至11月28日期间，双方不受合同协议的约束。盛世管家物业公司不付定金，徐云刚可不交房交钥匙。合同仅仅是成立，合同生效自2015年11月28日至2016年11月27日止。现合同生效前，双方有权解除合同，无须支付违约金。法无禁止即可为，同时，盛世管家物业公司提供的合同是格式化合同，是不公平合同。一、先交房，而后付租金；二、盛世管家物业公司权利多，义务少，徐云刚权利少，义务多。其中徐云刚须提供身份证、房产证，盛世管家物业公司无需提供工商营业执照或者组织机构代码证。三、合同没有法人签字或代理的业务员签字，没有提供盛世管家物业公司详细地址及联系电话。综上，该合同无效，因此徐云刚无需承担违约金。由于盛世管家物业公司一直没有派人协商，给徐云刚造成损失。一、违约金5100元；二、房屋修理材料600元，电工200元，油漆工100元，房屋中介费800元，总计6800元，由盛世管家物业公司承担。徐云刚不服原审判决，故提起上诉。
针对徐云刚的上诉，爱上租物业公司答辩称：驳回上诉，维持原判。
二审期间，徐云刚、爱上租物业公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明，盛世管家物业公司于2015年10月29日名称变更为爱上租物业公司。
本院认为：当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《租赁管家委托合同》明确约定了委托期限、委托租金支付方式等内容，合法有效，对双方当事人均具有约束力。上述委托合同签订后，徐云刚在未有有效证据证明存在合理理由的情况下擅自将涉案房屋另行出租给案外人，导致其与爱上租物业公司之间的合同无法履行，故其行为构成违约。因此，原审法院判决支持爱上租物业公司要求解除涉案合同的请求，并无不当。同时，原审法院依据合同履行情况、过错责任等因素，酌情确定的徐云刚应承担赔偿金数额，亦在合理范围内，也无不当。综上，徐云刚的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐云刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 张诗雯