内蒙古自治区土默特右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）土民初字第1371号
原告何文敬，现住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托代理人李雪山，系内蒙古梦楠律师事务所律师。
被告杨佳运。
第三人麻海荣，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
第三人麻秀清,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
第三人任建忠，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。
原告何文敬诉被告杨佳运、第三人麻海荣、麻秀清、任建忠执行异议之诉一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告何文敬、被告杨佳运到庭参加了诉讼，第三人麻海荣、麻秀清、任建忠经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月，第三人麻海荣向第三人任建忠借款170万元，约定月利率2分。同年麻海荣又向任建忠借款35万元，约定月息2分。2011年初，第三人麻海荣无力偿还以上借款本息，遂与任建忠协商，将其位于呼和浩特市赛罕区五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋一套出售，用于偿还借款本息。后由任建忠介绍原告何文敬购买了麻海荣夫妇的上述房屋，且三方约定，麻海荣欠任建忠的205万元借款本息抵付全部购房款，将麻海荣给任建忠出具的205万元借款借据撤回并销毁，麻海荣和麻秀清共同给任建忠出具授权委托书，委托任建忠与原告办理房屋转让变更手续，同时约定原告何文敬向任建忠支付购房款及办理房屋过户手续的全部费用共计240万元。后2011年3月2日，麻海荣夫妇与任建忠到达拉特旗公证处，就麻海荣、麻秀清委托任建忠办理其位于呼和浩特市赛罕区五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋过户一事进行了公证。由麻海荣夫妇给任建忠出具了授权委托书，委托任建忠办理房屋过户等相关手续。同日达拉特旗公证处出具了（2011）达证字第170号公证书。2011年4月任建忠代麻海荣夫妇与原告何文敬签订房屋买卖协议，约定何文敬以240万元的价格购买呼和浩特市赛罕区五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋，约定何文敬分批向任建忠支付购房款后麻海荣所欠任建忠的205万元借款本息全部抵消，协议签订后任建忠代麻海荣和麻秀清将上述房屋钥匙等手续交付原告何文敬。协议签订后，原告与第三人任建忠去房屋管理部门办理变更手续，但因房屋管理部门要求必须房屋登记的产权人签字，才能办理过户手续，未能办理过户。事后原告及第三人任建忠多次与麻海荣夫妇联系，告知其办理房屋过户手续，但麻海荣夫妇以各种理由推托，因此至今未办理过户手续。2014底春节的时候，原告给房屋贴春联时发现被法院贴了封条，这才知晓房屋被查封。原告认为其在人民法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，且已经占有使用了该房，至今不能办理房屋过户手续的原因并非原告造成，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院查封原告的房屋时错误的，因此原告于2015年3月17日向贵院提出案外人执行异议，贵院作出（2015）土法执异字第2号民事裁定书，驳回了原告何文敬的执行异议申请。现原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，诉至法院，请求1、请求确认呼和浩特市东岸国际2号楼10层1101号房屋归原告所有；2、请求法院判决不得执行呼和浩特市东岸国际2号楼10层1101号房屋；3、诉讼费用由被告负担。
被告辩称，第一原告并未全部付清涉案房屋的全部价款；第二并不认可原告实际占有该涉案房屋，第三房屋并未过户，原因主要在原告而非本案的第三人麻海荣。
第三人麻海荣、麻秀清、任建忠未到庭亦未提交书面答辩意见及相关证据。
原告何文敬为证明其主张向法庭提交证据如下：
1号证据——房屋所有权证复印件两份，欲证明呼市赛罕区五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋登记的所有人为麻海荣和麻秀清；二是证明执行异议裁定书下达之后，第三人任建忠将房产证交予原告。经质证，被告认可房本的真实性。
2号证据——本案第三人麻海荣出具的关于呼市东岸国际B座1001号房屋（登记房屋号为1101）情况说明原件一份，欲证明麻海荣因无力偿还欠任建忠的205万元借款本息，二人协商将麻海荣与麻秀清共有的位于呼市东岸国际B座1001号房屋抵顶给任建忠，偿还以上借款本息，双方于2011年3月2日在达拉特旗公证处办理了房屋委托公证。经质证，被告对该情况说明真实性不清楚，对证明的目的不予认可。
3号证据——（2011）达证字第170号公证书一份，欲证明麻海荣和麻秀清已将涉案房屋出售，委托任建忠办理呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋的产权变更登记手续；任建忠在办理委托事项时所实施的一切与之相关的法律行为和所签订的所有文书麻海荣和麻秀清均予以承认。经质证，被告表示对该公证书的真实性不清楚，但我认为该公证书的内容仅是授权任建忠有权办理过户手续，并不是授权其卖房。
4号证据——房屋买卖协议一份，欲证明任建忠代麻海荣和麻秀清与何文敬就呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋买卖一事签订了《房屋买卖协议》，约定由何文敬以240万元的价格购买呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋，何敬文于2011年4月底前支付任建忠100万元，于2011年8月底前支付任建忠100万元，待办理完房屋过户手续后，支付剩余的40万元；（2）麻海荣所欠任建忠205万元借款本息全部抵消，麻海荣和麻秀清对以上协议内容予以追认。经质证，被告认为该协议与本案的关系不大，任建忠并没有与原告签订买卖涉案房屋的权利，其并没有获得麻海荣的授权。
5号证据——物业费交费收据复印件4份，欲证明呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋从2011年4月至今一直由何敬文占有并使用，何敬文已经交纳了该房屋从2012年至2015年的物业管理费，收据原件现在查封的房屋之内，此复印件是从物业公司处获得的。经质证，被告认为此与本案无关，无法证明房屋的所有权。
6号证据：2015土法执异字第2号民事裁定书，欲证明原告于2015年3月向本院提出案外人执行异议申请，法院于2015年6月10日以2015土法执异字第2号民事裁定书，驳回了原告的执行异议请求，原告依法提起案外人异议之诉。经质证，被告表示没有意见。
7号证据——2015年4月9日和2015年5月18日听证会笔录2份，欲证明第一份听证会笔录任建忠到庭，其对于本案原告提交的以上证据全部认可，并且就该房屋买卖的情况以及第三人麻海荣对其欠款情况，均作出明确说明，还就办理该房屋公证等事项也予以说明，第二欲证明在听证过程中原告向法庭提交了个人活期账户交易明细查询4份，在2015年4月27日何文敬给任建忠打款100万元的事实，第三证实在听证中何文敬不予受理告知单证明一份，欲证明房屋没有办理过户，是因为房屋的登记产权人麻海荣及麻秀清没有到场所导致的；第四欲证明2015年5月18日第二次听证会中，第三人任建忠、麻海荣均到庭，麻海荣与任建忠对何文敬所出示的证据均表示认可，同时对其本人书写的证明也作出说明和认可，并且对何文敬和任建忠通知去办理过户手续予以认可，本人表示有了委托公证而没有去办理过户手续，麻海荣还就该房屋的顶账、交付以及对买卖协议等事项均予以认可。经质证，被告对听证会笔录真实性认可，对证明目的不予认可，被告认为房产局不予以过户就证明委托公证无效，查封涉案房屋之后，麻海荣曾经通知任建忠但联系不上，所以不是麻海荣的过错。
被告向法庭提交如下证据：
1号证据——2015土法执异字第2号民事裁定书复印件一份、2015年3月2日执行笔录复印件一份，欲证明法院已经驳回了原告的异议申请，笔录欲证明该涉案房屋房款未全部付清，房屋产权未办理过户并非麻海荣的过错。经质证，原告对笔录真实性认可，对于该关联性不予以认可，协议对涉案房屋的买卖、价款均作出说明，笔录内容并不完整，应当综合全案的证据对其作出客观、公证的认定，当时只是出于了解情况作出的简单解释，并不全面；对于裁定没有意见。
本院出示调取证据：
1号证据——2015土法执异字第2号案件麻海荣谈话笔录一份，经质证，原告对认为与第二次听证会上的笔录基本一致，其中也反映出了任建忠曾经给麻海荣打过电话通知其办理过户手续，通知他房子卖掉的事情。被告认为这是麻海荣后来做出的陈述，对其所诉内容不予以认可。
2号证据——2015土法执异字第2号案件中原告活期账户交易明细查询4张、不予受理告知单一张，经质证，原告认为4份明细证实了何文敬给任建忠打款100万元的事实，不予受理通知书也证实了呼市房管必须有房屋所有权人当场拿身份证办理过户才予以认可。被告认为转账明细与本案没有必然联系，不予受理通知书正好说明其委托过户公证书是无效的，是房管不予以认可的。
经审理查明，涉案房屋坐落于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际2号楼10层1101号（产权证号呼房权证赛罕区字第20101318**），房屋登记所有权人为第三人麻海荣。2011年初，第三人麻海荣无力偿还向第三人任建忠的借款本金205万元及利息，遂与任建忠协商，将其位于呼和浩特市赛罕区五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋一套抵顶借款本息，原告将房屋钥匙给付第三人任建忠，2011年3月2日，第三人麻海荣、麻秀清与第三人任建忠办理公证，麻海荣、麻秀清委托任建忠作为代理人，代为办理呼和浩特市东岸国际B座1001号房屋过户手续，麻海荣、麻秀清对任建忠所实施的一切与之相关的法律行为和所签订的所有文书均予以认可。达拉特旗公证处出具（2011）达证字第170号公证书，对该委托过程予以公证。第三人麻海荣、麻秀清在办理完公证手续后将争议房屋产权证交付第三人任建忠。后第三人任建忠与原告何文敬签订房屋买卖协议，其中甲方为麻海荣、麻秀清，乙方为何文敬，丙方为任建忠，协议载明“房屋买卖协议......三、出售价款1.房屋出售价款为：甲方欠丙方的人民币205万元借款本息。2.该房屋出售价款，已用甲方欠付丙方人民币205万元借款本息抵付，甲方已收到全部因房屋出售价款，乙方不欠付甲方任何购房款。四。因丙方已代乙方支付全部购房款，故乙方同意支付丙方总计人民币240万元现金，该款包含丙方垫付房款以及丙方办理房屋过户手续的全部费用。五、乙方应于2011年4月底之前支付丙方100万元，于2011年8月底之前支付丙方100万元，待办理完房屋过户手续后，支付剩余40万元。六、丙方保证已得到甲方的合法授权，可以代甲方全权办理房屋过户手续，如办理过程中仍需本人签字办理，丙方负责通知甲方。”，原告何文敬、第三人任建忠在协议上签字，第三人任建忠代麻海荣夫妇在协议上签字。2011年4月27日原告给第三人任建忠转账支付100万元，2011年8月原告分两次以现金形式给付第三人任建忠购房款合计100万元，尚欠40万元，未办理过户手续。协议签订后任建忠将上述房屋钥匙交付原告何文敬，原告居住至今。居住期间，原告因房屋过户问题联系第三人任建忠，要求其联系麻海荣、麻秀清协助办理房屋过户手续。第三人麻海荣表述，2013年，第三人任建忠曾联系其要求协助办理过户，但麻海荣认为其已经出具委托手续并公证，因此未理会任建忠关于协助办理过户的通知。
另查明，被告何文敬作为另案原告因与第三人麻海荣、麻秀清、案外人何亮民间借贷纠纷一案，提出诉讼财产保全申请，本院于2013年10月21日作出（2013）土民保字第163号民事裁定，裁定将涉案房屋予以查封。该案进入执行程序后，2014春节前，原告发现房屋被法院贴了封条，知晓房屋被查封。原告认为其于2011年4月前与第三人麻海荣、麻秀清之间形成合法有效的房屋买卖合同法律关系，且已经占有使用了该房，至今不能办理房屋过户手续的原因并非原告造成，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院查封原告的房屋时错误的，因此原告于2015年3月17日向本院提出案外人执行异议，本院经审理，作出（2015）土法执异字第2号民事裁定书，驳回原告何文敬的执行异议请求。原告认为涉案房屋应认定为其所有，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，诉至法院。
上述查明的事实有原、被告的陈述，同时有庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点系诉争房屋的权属问题。
第一，现该房屋登记所有权人系第三人麻海荣、麻秀清，原告有证据证明其与麻海荣、麻秀清、任建忠签订房屋买卖协议、向其交付房款购买此房，并占有、使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与第三人之间订立的房屋转让协议应为有效，且双方已经履行，原告已经实际占有使用争议房产，取得实际所有权。本案中原告多次催促第三人协助办理过户，但第三人怠于协助办理，故原告系非因自身原因而未办理过户登记。
第二，被告何文敬因另案民间借贷纠纷，申请法院查封本案争议房产，被告申请法院查封房产的基础法律关系为债权债务关系，被告所依据的债权不存在针对真实权利人的物权优先性或排他性权利。经审理查明，查封房产时真实权利状态与登记不符。
第三，本院认为，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于原因行为或基础关系，现原告有证据证明其为该不动产物权的真实权利人，故应当支持其诉讼请求。
第四，本案纠纷系因第三人麻海荣、麻秀清怠于协助购房者办理过户手续而导致，被告杨佳运对原告与第三人之间的房屋买卖行为不知情而申请查封，故不应由被告负担本案诉讼费，本院认为应由第三人麻海荣、麻秀清负担本案诉讼费。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
确认坐落于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际2号楼10层1101号房屋（产权证号呼房权证赛罕区字第20101318**）属原告何文敬所有，停止对该房产的强制执行。
案件受理费100元，由第三人麻海荣、麻秀清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 郭珍光
审 判 员 王世艳
人民陪审员 郝 娟
二〇一六年四月八日
书 记 员 陈媛媛
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。