内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终3463号
上诉人（一审原告）马亮，男，1980年10月10日出生，汉族，医生。
委托诉讼代理人李万苍，内蒙古松瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郝忠广，男，1969年7月1日出生，汉族，农民，赤峰市红山区新地村3组40号。
委托诉讼代理人王晓杰，女，1985年6月20日，汉族，现住赤峰市。（系郝忠广侄女）
被上诉人（原审被告）林志田，男，1968年9月21日出生，汉族，个体，赤峰市松山区夏家店乡八家村3组529号。
上诉人马亮因与被上诉人郝忠广、林志田执行异议之诉纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院(2018)内0404民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马亮上诉请求：撤销一审判决，改判立即中止执行对马亮所有的位于赤峰市××区的房产，立即解除对该房产的保全及执行措施。事实和理由：一审中马亮提供的证据可以证明马亮已经实际占有该房屋并且支付了全部购房款，只是因为开发商的原因未能办理过户，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审法院认定林志田拥有涉案房屋的产权，缺乏依据涉案房产由赤峰建苑房地产开发有限公司开发，产权应属于建苑公司，林志田作为自然人没有开发建设的主体资格，更没有证据表明涉案房产为林志田所有。
郝忠林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马亮的上诉请求，维持原判。一、马亮的证据不能证明马亮为涉案房屋所有权人，马亮与赤峰建苑房地产开发有限公司没有签订书面买卖合同。二、马亮称实际占有房屋与事实不符，马亮居住在××旗号。三、马亮称因开发商的原因未能办理过户，没有证据证明，过错明显在于马亮。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，马亮有其他住房，其提出的执行异议不能排除执行。五、一审法院认定林志田对涉案房屋有所有权正确。六、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，可以认定自然人可以成为房地产合作开发的主体。
林志田没有提出答辩意见。
马亮向一审法院起诉请求：判令立即中止对马亮所有的位于赤峰市××区，建筑面积约为82.83平米的房产的执行；判令立即解除对赤峰市松山区夏家店乡八家村商品房1号楼1-3-3-201室的房产的保全查封及执行措施；郝忠广、林志田承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：因郝忠广与林志田之间存在债权债务关系，2015年4月22日，郝忠广向该院提出诉前财产保全申请，该院于2015年4月28日作出（2015）松民保字第159号民事裁定书，裁定将涉案房屋予以查封。2015年5月14日，郝忠广向该院提起诉讼，该院于2015年7月14日作出（2015）松民初字3881号民事调解书，约定：林志田于2015年9月1日前偿还郝忠广借款本金人民币400000元，支付利息人民币24000元，本息合计人民币424000元。民事调解书生效后，林志田未履行民事调解书确定的给付义务，2015年10月8日，郝忠广向该院申请执行。2017年4月20日，案外人马亮以争议房屋系其购买为由向该院提出执行异议，该院于2017年4月27日作出（2017）内0404执异42号执行裁定书，裁定驳回了马亮的异议。
另查明，本案所涉房屋系赤峰建苑房地产开发有限公司与赖树枝、林志田合作开发，赤峰建苑房地产开发有限公司与赖树枝、林志田签订了合作开发协议书，约定：甲方为赤峰建苑房地产开发有限公司，乙方为赖树枝、林志田；甲乙双方共同协商共同出资进行夏家店乡商品房房地产开发项目，本项目首期开发西侧两栋六层住宅楼（××层框架商厅（总建筑面积约6296㎡），甲方已先行投资并取得了位于赤峰市××区建设用地使用权，办理完成并支付了土地摘牌、环评、可研、选址、测图等工作所发生的费用，以此作为开发建设出资，合同签订后甲方不再承担任何费用，乙方以开发建设活动所需全部资金出资（包括施工、手续、配套、工程验收、税金及销售等所需全部资金）；乙方承诺分期补偿甲方前期费用及收益，总金额贰佰捌拾万元整（?280万元整），即协议签订后十日内乙方支付五十万元整（?50万元整），存入甲方指定银行账户，基础验收合格七日内，乙方支付捌拾万元整（?80万元整），主体验收合格七日内，乙方支付壹佰伍拾万元整（?150万元整），乙方支付甲方上述款项后、独立享有项目销售的全部收益，并独立承担建设施工中的债权债务；乙方享有该项目房屋和商厅定价权，前提是保证约定的甲方收益。销售款项进入统一账户，由甲乙双方共同确认用于支付工程款以及缴纳税费和支付管理人员工资等；双方还约定了其他事宜。2015年1月26日，赤峰建苑房地产开发有限公司取得涉案项目商品房预销售许可证。
再查明，马亮与鲍文静系夫妻关系。2015年2月16日，赤峰建苑房地产开发有限公司为马亮出具了金额为193650元的收据1枚，收据右上角注有赖树枝、林志田名字。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，马亮未与赤峰市建苑房地产开发有限公司或赖树枝、林志田签订与本案涉案房屋有关的书面买卖合同，故其异议不符合上述规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，依据赤峰建苑房地产开发有限公司与赖树枝、林志田签订的合作开发协议书，赖树枝、林志田向赤峰市建苑房地产开发有限公司支付前期费用及收益后，赖树枝、林志田独立享有项目销售的全部收益，应认定林志田对涉案房屋的所有权，马亮虽提交了置业计划、收据等证据，但置业计划并非买卖合同；赤峰建苑房地产开发有限公司系正规房地产开发单位，于2015年1月26日即取得了涉案项目商品房的预销售许可证，马亮提交的赤峰建苑房地产开发有限公司出具的交款收据的时间为2015年2月16日，在取得预销售许可证之后，此情况下马亮购买房屋不签订书面买卖合同或到房屋产权部门办理相关手续不合常理，马亮未举出对未签订书面合同或对未办理过户登记手续不存在过错的证据，故该院对涉案房屋进行查封符合相关法律规定。综上，马亮对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。判决：驳回马亮的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因郝忠广与林志田之间存在债权债务关系，2015年4月22日，郝忠广向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于2015年4月28日作出（2015）松民保字第159号民事裁定书，裁定将涉案房屋予以查封。2015年5月14日，郝忠广向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年7月14日作出（2015）松民初字3881号民事调解书，约定：林志田于2015年9月1日前偿还郝忠广借款本金人民币400000元，支付利息人民币24000元，本息合计人民币424000元。民事调解书生效后，林志田未履行民事调解书确定的给付义务，2015年10月8日，郝忠广向一审法院申请执行。2017年4月20日，案外人马亮以争议房屋系其购买为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年4月27日作出（2017）内0404执异42号执行裁定书，裁定驳回了马亮的异议。涉案房屋系赤峰建苑房地产开发有限公司与赖树枝、林志田合作开发，赤峰建苑房地产开发有限公司与赖树枝、林志田签订了合作开发协议书，约定：甲方为赤峰建苑房地产开发有限公司，乙方为赖树枝、林志田；甲乙双方共同协商共同出资进行夏家店乡商品房房地产开发项目，本项目首期开发西侧两栋六层住宅楼（××层框架商厅（总建筑面积约6296㎡），甲方已先行投资并取得了位于赤峰市××区建设用地使用权，办理完成并支付了土地摘牌、环评、可研、选址、测图等工作所发生的费用，以此作为开发建设出资，合同签订后甲方不再承担任何费用，乙方以开发建设活动所需全部资金出资（包括施工、手续、配套、工程验收、税金及销售等所需全部资金）；乙方承诺分期补偿甲方前期费用及收益，总金额贰佰捌拾万元整（?280万元整），即协议签订后十日内乙方支付五十万元整（?50万元整），存入甲方指定银行账户，基础验收合格七日内，乙方支付捌拾万元整（?80万元整），主体验收合格七日内，乙方支付壹佰伍拾万元整（?150万元整），乙方支付甲方上述款项后、独立享有项目销售的全部收益，并独立承担建设施工中的债权债务；乙方享有该项目房屋和商厅定价权，前提是保证约定的甲方收益。销售款项进入统一账户，由甲乙双方共同确认用于支付工程款以及缴纳税费和支付管理人员工资等；双方还约定了其他事宜。2015年1月26日，赤峰建苑房地产开发有限公司取得涉案项目商品房预销售许可证。马亮与鲍文静系夫妻关系。2015年2月16日，赤峰建苑房地产开发有限公司为马亮出具了金额为193650元的收据1枚，收据右上角注有赖树枝、林志田名字。
本院认为，赤峰建苑房地产开发有限公司与赖树枝、林志田签订了合作开发协议书中约定的是赖树枝、林志田支付约定款项后，独立享有项目销售的全部收益，对赖树枝、林志田的权利约定明确。因此，赖树枝、林志田享有的权利是项目销售后的收益，在项目未经销售之前，赖树枝、林志田对包括涉案房屋在内的住宅楼并没有所有权。一审法院认为赖树枝、林志田向赤峰市建苑房地产开发有限公司支付前期费用及收益后，赖树枝、林志田独立享有项目销售的全部收益，应认定林志田对涉案房屋的所有权不当。因此，郝忠广就林志田的债权，申请执行赤峰市建苑房地产开发有限公司开发的涉案房屋，没有事实和法律依据，一审判决认定事实不清，应予纠正。
综上所述，马亮的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销赤峰市松山区人民法院(2018)内0404民初1600号民事判决；
二、不得执行位于赤峰市××区的房产。
一、二审案件受理费200元，由郝忠广负担。
本判决为终审判决。
审判长孟和
审判员徐书文
审判员崔明明
二○一八年九月二十八日
书记员珠娜