四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终10736号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹华菊，女，1970年12月20日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：李星雨，四川开山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：廖文斌，男，1977年1月1日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：廖文琼，女，1969年1月23日出生，汉族，住成都市金牛区，系廖文斌之姐。
上诉人尹华菊因与被上诉人廖文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹华菊上诉请求：一、请求撤销原判决第一项；二、依法改判支持尹华菊的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费由廖文斌承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。尹华菊2017年9月16日通过微信支付租金，并不存在延期支付租金额的行为，廖文斌拒绝收取租金，并且廖文斌骚扰尹华菊的租客，致使租客不按期交纳租金。二、原审判决适用法律错误，尹华菊不存在违约行为，廖文斌不享有合同解除权，单方解除合同应该支付违约金，一审法院适用《合同法》第九十三条第二款之规定认为廖文斌有权解除合同，系适用法律错误。
廖文斌辩称，其不存在骚扰行为，只是到租赁房屋去查看了相关情况，其手机丢失，未收到尹华菊转款，尹华菊长期拖欠租赁和水电、物管费用，廖文斌享有合同解除权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
尹华菊向一审法院起诉请求：1.廖文斌赔偿尹华菊单方解除租房合同违约金60000元；2.本案一审诉讼费用由廖文斌承担。
廖文斌向一审法院反诉诉讼请求：1.判决尹华菊退还2015年9月28日廖文斌因卖1305号房后，强行扣除余下3套房2015年10月1日至2016年3月31日期间的房租费10000元；2.判决尹华菊偿还2017年4月至10月期间所欠水费260.6元、气费121.35元；3.本案一审诉讼费由尹华菊承担。
一审认定事实：2014年9月中旬，尹华菊与廖文斌经案外人蒋某介绍签订了两份《房屋出租合同》（合同编号：租房字第××号、租房字第××号），主要约定：一、廖文斌将1502号、1305号、905号及706号房屋出租给尹华菊使用；二、租房从2014年10月1日起至2015年4月1日止，有效期为5年；三、1502号、1305号、905号月租金均为1200元，706号月租金为1000元，缴租方式为半年支付一次，以后应在付款期届满日前15天支付；四、尹华菊无权将此房转租他人，且必须按约定方式期限内限时交纳房租及应缴费用，否则视为尹华菊自动放弃租用此房，廖文斌有权收回此房；五、在本合同期内，廖文斌不得干涉尹华菊的合法居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止合同；六、尹华菊必须按时交纳房租，否则廖文斌有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由尹华菊承担；七、尹华菊必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及治安、物业管理等费用。尹华菊交保证金1200元（706号房为1000元）给廖文斌，尹华菊退房时结清水、电、气、电话、物业管理费等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由廖文斌退还尹华菊所交保证金；八、尹华菊、廖文斌在合同期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决；九、以上房屋房租费5年不变，如果廖文斌悔约，必须赔偿尹华菊每套损失费20000元。前述两份签订后，尹华菊向廖文斌支付了约定的租金及保证金，廖文斌将案涉4套已进行了基础装修的房屋交由尹华菊使用。尹华菊为案涉4套房屋装饰了墙纸（共计花费11300元），安装了灯具（共计花费1200元），并配备了电视等家电、家具后转租给他人。此后，尹华菊一直将案涉房屋转租，并按时向廖文斌支付房屋租金。2015年9月，廖文斌因其妻罹患重大疾病，拟出售1305号房屋以换取医疗费。尹华菊与廖文斌协商后将1305号房屋腾退给廖文斌。2015年9月28日，廖文斌将尹华菊所交1305号房屋保证金1200元予以退还，尹华菊出具了《收条》1份。同日，廖文斌还向尹华菊出具了收到2016年上半年房租20400元的《收条》1份，其中包括尹华菊就1305号房屋提前解除租赁合同赔偿损失而进行抵扣的房租10000元。
2017年5月，尹华菊与廖文斌因案涉房屋租赁产生纠纷。2017年5月25日，尹华菊向廖文斌发短信称：“你好，房东，你想卖房子可以！我不会阻拦。第一、除开一切房租费用开支赔付违约金2万！第二，你不要再继续赶我的租客走，否则，下半年的房租我是没钱交给你的！五年的合同我们还是继续。一切经济后果你个人承担！谢谢！”但廖文斌未予回复。2017年6月16日，廖文斌通过微信及短信方式向尹华菊发送《函》，内容为：“你方与我方于2014年签订了房屋租赁合同，合同约定，我方所有的位于XXXX3区3栋3单元1502号、1区1栋1单元905号、2区3栋3单元706号房出租于贵方，合同期限为2014年10月1日至2015年4月1日止。合同签订后贵我双方均履行了相应的义务。2015年4月1日合同到期后双方均未继续签订书面合同，但贵方仍租赁上述房屋并交付租金至2017年9月30日。现我方通知贵方解除双方之前的租赁关系，请贵方于2017年9月30日搬离租赁房屋，并与我方完成交接。另，由于贵方拖欠物业管理费、水电气费等相关费用，请贵方也一并结清。否则我方将按照法律程序追究贵方的责任。请各位租客于2017年9月30日前搬离，如未搬离产生的后果自负。”尹华菊对此亦未作回复。
2017年6月28日，案涉房屋1502号租客赵某因尹华菊将其承租的案涉1502出租房内的东西擅自搬走，而向成都市公安局金牛区分局营门口派出所报警，派出所通知了案涉房屋房东廖文斌到场进行处理。后尹华菊与赵某在派出所表示同意自行协商处理该纠纷。此后，尹华菊与廖文斌未能协商处理好双方之间房屋租赁纠纷。
2017年9月16日，尹华菊通过微信向廖文斌三次转账支付2017年10月至2018年4月的房租共计20400元，并发信息告知，但廖文斌未收取该三笔款项，也未作回复。之后，尹华菊未再支付房租。2017年10月，尹华菊与廖文斌曾相约见面协商，仍然未果。2017年11月4日，廖文斌在905号房屋房门上张贴《通知》载明：“因你不缴纳（706、905、1502）房租、物管费，现有业主决定全部收回。请于2017年11月10日前自行搬离，并打扫干净；如不搬离，后果自负。”2017年11月10日，尹华菊将案涉1502号、905号、706号房屋腾退给廖文斌。2017年11月12日，尹华菊给廖文斌发短信称：“我已在原来的一次交费时留下你的账号，我把房租给你打过去。”廖文斌未予回复，尹华菊也未再付房租。
此外，2017年5月27日，廖文斌缴纳了706号房屋水费103元、905号房屋水费87.9元；2017年10月16日，廖文斌缴纳706号房屋水费69.7元，共计缴纳水费260.6元。2017年11月13日，廖文斌缴纳1502号房屋2017年6月2日至8月3日天然气费58元、2017年8月3日至9月30日天然气费67元，共计125元。
一审法院认为，本案尹华菊与廖文斌所签订的两份《房屋出租合同》均系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。2017年11月10日，尹华菊将1502号、905号、706号房屋腾退给廖文斌，案涉两份《房屋出租合同》即已解除。廖文斌替尹华菊代缴其腾退房屋前产生的水费260.6元、气费121.35元，尹华菊也无异议。根据两份《房屋出租合同》约定，租赁期间水费、气费均应由尹华菊承担，因此，廖文斌反诉请求尹华菊支付代缴水费260.6元、气费121.35元，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。本案一审争议的焦点在于：一、两份《房屋出租合同》租赁期限为5年还是半年；二、尹华菊对涉案四套房屋是否违约转租；三、廖文斌是否应当承担解除租房合同违约金共计60000元；四、尹华菊是否应当返还廖文斌租房费10000元。
一、关于两份《房屋出租合同》租赁期限问题。尹华菊主张租赁期限为5年，廖文斌认为5年系笔误，应至2015年4月1日截止，主张租期仅为半年。一审法院认为，首先，两份《房屋出租合同》约定“租房从2014年10月1日起至2015年4月1日止，有效期为5年”，但结合双方约定缴租方式为半年一付，又同时约定以后应在付款期末前15天支付，表明两份《房屋出租合同》实际约定的租赁期限明显不止半年；其次，两份《房屋出租合同》备注有“房租费5年不变”的内容，介绍双方签订案涉合同的证人也出庭作证证实该备注系为了保障尹华菊能够长期租赁案涉四套房屋而添加；第三、尹华菊承租四套房屋进行装修装饰后用于转租，与廖文斌签订较长期限的租赁合同更符合其合同目的。综上，一审法院认为，两份《房屋出租合同》租赁期限为5年应是双方的真实意思表示，即从2014年10月1日起至2019年9月30日止。两份《房屋出租合同》正文载明“如违约则违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金”的约定，又在该合同正文后备注中专门手写“以上房屋房租费5年不变，如果甲方违约必须赔偿乙方每套损失费2万元正”的约定，属于针对不同的违约行为作出的相应违约责任约定进一步明确，不违反国家法律法规之禁止性规定，应属合法有效。
二、关于尹华菊对涉案四套房屋是否违约转租的问题。尹华菊认为其在订立合同时廖文斌即同意其转租，廖文斌认为应以书面合同为准认定尹华菊无权转租。一审法院认为，虽《房屋出租合同》有尹华菊无权转租的内容，但廖文斌在同一日将4套房屋出租给尹华菊，应明知4套房屋均用于尹华菊自住与常理不符，且作为双方交易之介绍人的证人蒋某也证实廖文斌在签订两份《房屋出租合同》时知晓尹华菊租赁房屋系用于转租，另廖文斌在2015年9月出售1305号房屋时，以及2017年5月尹华菊短信要求廖文斌不要再驱赶其租客时，均知晓案涉房屋实际转租情况，但廖文斌均未对转租提出异议。综上，一审法院认为，现有证据已能充分证明尹华菊与廖文斌在签订《房屋出租合同》时，实际上已经达成尹华菊有权转租的合意，尹华菊转租案涉房屋不构成违约行为。
三、关于廖文斌是否应当承担解除租房合同违约金共计60000元的问题。尹华菊认为廖文斌违约提前解除合同，应当按约赔偿每套房屋20000元的违约金，共计60000元；廖文斌主张其收回房屋系因租房合同到期及尹华菊未按期缴纳房屋租赁费等原因，且认为关于违约金20000元的约定无效。一审法院认为，廖文斌在2017年6月16日向尹华菊发函要求解除租赁关系，尹华菊未予回复继续使用案涉房屋或者明确表示不同意解除租赁合同；同年6月28日，尹华菊擅自将租客存放在1502号房屋内的东西搬离导致租客报警后，尹华菊与廖文斌就案涉房屋租赁所发生纠纷仍未能协商处理。但是根据两份《房屋出租合同》约定结合尹华菊之前支付房屋租赁费的时间，尹华菊最迟应于付款期末前15天即2017年9月15日向廖文斌支付房屋租赁费，而尹华菊在2017年9月16日才通过微信转账方式向廖文斌支付房屋租赁费，并在微信转款未被接收也未得到廖文斌回复后，知晓廖文斌银行账号却未再行支付租金，故尹华菊关于未支付房屋租赁费系因廖文斌拒绝收取的理由不能成立。2017年11月4日，廖文斌以未交纳房屋租赁费为由通知要求收回案涉房屋，符合两份《房屋出租合同》中关于尹华菊必须按约定方式期限内限时交纳房租及应交费用，否则视为尹华菊自动放弃租用此房，廖文斌有权收回此房的约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”实际上，尹华菊也是按廖文斌的通知要求于2017年11月10日将案涉房屋腾退还给廖文斌，其行为表明同意解除租赁合同。故廖文斌解除合同合法有据，不应承担违约责任。故尹华菊主张廖文斌违约解除租赁合同应支付违约金60000元，证据不足，理由不成立，一审法院不予支持。
四、关于尹华菊是否应当返还廖文斌租房费10000元的问题。廖文斌主张《房屋出租合同》中关于违约金20000元的约定无效，但尹华菊在其出售1305号房屋后，强行从剩余三套案涉房屋下半年房屋租赁费中扣除10000元作为违约金，实际仅支付了10400元房屋租赁费，应当返还扣除的10000元；尹华菊在反诉答辩中称廖文斌2015年9月出售1305号房时，双方协商一致由廖文斌赔偿10000元，并自认该10000元已在其应交纳的剩余三套案涉房屋2015年10月1日至2016年3月31日租金中予以抵扣。虽然尹华菊又在一审庭审中称未进行抵扣，但并未举出充分证据加以证明，不能推翻该自认。一审法院认为，2015年9月，廖文斌因其妻患病用钱需要出售房屋，与尹华菊提前解除1305号房屋的租赁关系，尹华菊将1305号房屋腾退给了廖文斌，双方办理了押金退还收取手续，廖文斌于当天向尹华菊出具了收到剩余三套案涉房屋下半年房屋租赁费20400元的收条，尹华菊正常使用案涉三套房屋直至2017年下半年双方纠纷产生，其间廖文斌对尹华菊少支付10000元租金未持异议，上述事实充分表明双方对提前解除该房租赁合同的有关事宜自行协商达成了合意，并已加以履行。因此，廖文斌关于尹华菊强行扣除房屋租赁费10000元作为1305号房屋解约违约金的主张，与查明事实不符，一审法院不予采信。至于尹华菊关于廖文斌的该反诉请求已经超过了诉讼时效抗辩意见，因案涉扣款10000元发生时间为2015年9月28日，距廖文斌反诉之时尚未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，故一审法院对抗辩意见不予采纳。一审法院认为，该诉争10000元已实际抵扣租金，系廖文斌单方为了提前解除1305号房屋的租赁关系而与尹华菊协商处理的结果，是当事人自愿处分其民事权利，不违反法律规定，根据民事活动应当遵循的诚实信用原则，廖文斌无权要求返还，廖文斌主张尹华菊返还10000元，缺乏事实依据和法律依据，理由不成立，一审法院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、驳回尹华菊的全部本诉诉讼请求；二、尹华菊于判决生效之日起十日内向廖文斌支付水费260.6元、气费121.35元，合计271.95元；三、驳回廖文斌的其他反诉诉讼请求。因本案一审适用简易程序审理，一审本诉案件受理费1300元，减半收取计650元，由尹华菊负担；一审反诉案件受理费30元，由廖文斌负担25元，由尹华菊负担5元。
本院二审审理过程中，尹华菊提交支付宝转账记录，证明2017年11月12日，尹华菊曾向廖文斌转账支付租金，因姓名填写错误，未转账成功，原因是因为尹华菊当时对支付宝使用不熟悉，未及时查询具体信息，但是尹华菊确实积极支付租金。廖文斌辩称，尹华菊出示的证据显示的转账不是第一次转款，也不是最后一次，但却写错了名字，这明显是尹华菊故意的，不能证明尹华菊在积极转账。本院现场核实发现，尹华菊的转账时间为2017年11月12日19时40分至49分，但在20时10分左右系统即显示转账未成功，原因是“户名与卡号不符”。本院认为，该证据显示的转账时间晚于尹华菊实际腾退时间，且转账后立即显示未成功，故该证据不能证明尹华菊对合同的积极履行，对该证据本院不予采信。
二审中，尹华菊主张廖文斌曾来租赁房屋骚扰的证据为尹华菊与部分次承租人的网络聊天记录。廖文斌承认其在2017年10月因未收到租金，拆卸了租赁房屋水表。
本院认为，尹华菊与廖文斌就案涉1502号、905号、706号房屋订立的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同约定内容。本案二审争议焦点为廖文斌是否存在提前解约的违约情形。
本院认为，尹华菊在廖文斌未承诺进行补偿的情况下，按照廖文斌指定时间主动搬离了租赁房屋。虽然尹华菊主张廖文斌曾骚扰次承租人造成其难以经营，但所提交的证据仅为其与部分次承租人的聊天记录，且相关人员并未到庭，身份及聊天内容真实性无法核实，故尹华菊未能举证证明廖文斌存在其主张的骚扰次承租人造成其使用困难的事实。同时，尹华菊在超过合同约定的付款期限后，虽使用了微信向廖文斌支付了租金，但在廖文斌未实际收取，且尹华菊知晓廖文斌银行账户的情形下，尹华菊未进一步履行付款义务，存在消极履行情形，亦与其主动搬离的事实相印证。因此，本案应视为尹华菊同意了廖文斌关于解除合同的主张，主动搬离了租赁房屋，廖文斌不存在擅自解约的情形，不应承担违约责任。
综上，上诉人尹华菊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人尹华菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵韬
审判员 李俊
审判员 王果
二〇一八年九月二十一日
书记员 李静