黑龙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑执异144号
案外人：黑龙ＸＸ风家俱装饰材料市场有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区文林街与海城街西南角。
法定代表人：刘云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王思远，黑龙江太学律师事务所律师。
申请执行人：北京首都旅游集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区雅宝路10号。
法定代表人：段强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：穆耸，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔汐淘，北京市中伦律师事务所律师。
被执行人：黑龙江省北亚房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区开发区赣水路99号。
法定代表人：徐建菲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙卫宏，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡浩，北京市尚公律师事务所律师。
在本院执行北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称首旅集团）与黑龙江省北亚房地产综合开发有限责任公司（以下简称北亚地产公司）买卖合同纠纷一案中，案外人黑龙ＸＸ风家俱装饰材料市场有限公司（以下简称华风家俱公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人华风家俱公司称，在本院办理首旅集团申请执行北亚地产公司一案中，本院将坐落于哈尔滨市南岗区湘江路、嵩山路、赣水路街坊华风国际商城B2栋房产予以查封并纳入评估范围错误。理由如下：一、北亚地产公司于2003年8月30日与华风家俱公司签订了有效的《商品房买卖合同》，将华风国际商城B2栋2套房产销售给华风家俱公司。2006年4月10日，北亚地产公司与华风家俱公司重新签订了与原来合同内容一致的《商品房买卖合同》，同时将案涉房产办理了商品房预售登记（联机备案登记）。华风家俱公司支付了全部购房款并实际接收、占有使用。由于北亚地产公司未办理华风国际商城B2栋房产的竣工验收备案，导致华风家俱公司至今也无法办理房屋所有权证。二、华风家俱公司享有排除他人强制执行上述房产的民事权利，法院查封上述房产并将该房产纳入被执行人财产范围进行评估无法律依据。综上，华风家俱公司对案涉房产具有物权期待权，人民法院不应将华风国际商城B2栋房产纳入被执行人财产范围予以查封、评估和拍卖，应停止不当执行行为。
首旅集团称，华风家俱公司虚构事实，片面提交证据，其异议理由不能成立。主要理由如下：华风家俱公司提出执行异议的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，按照该司法解释的规定，华风家俱公司对案涉房产必须完全严格符合该规定的四项情形，而本案没有符合该规定的任何一项情形。一、在案涉房产查封之前，华风家俱公司没有签订合法有效的书面房屋买卖合同。无论2003年8月30日签订的房屋买卖合同，还是2006年4月10日重签的房屋买卖合同，华风家俱公司与北亚地产公司之间不存在真实的买卖房屋的法律关系，而是属于民间借贷法律关系，双方之间的房屋买卖合同是作为民间借贷合同的担保。二、华风家俱公司对案涉房产未合法占有。迄今为止，案涉的房产未经过竣工验收，该房产是不能交付的，北亚地产公司亦从未向华风家俱公司交付过案涉房产。三、黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司（以下简称华风地产公司）与华风家俱公司系关联公司，其双方频繁有资金往来，不能证明案涉资金系双方有借贷资金。北亚地产公司未收到华风家俱公司的购房款。无论在时间上，还是金额上，华风家俱公司提供的几张票据总额与房屋买卖合同上的金额不一致。四、本案中，北亚地产公司与华风家俱公司于2003年签约，2005年交付案涉房产，至2006年法院查封案涉房产前，华风家俱公司从未想过过户，案涉房屋未过户是其公司自身原因。综上，执行异议期间，不应停止执行。
北亚地产公司称，北亚地产公司认可华风家俱公司提出的不予执行或者中止执行的主张，但不认可华风家俱公司提出的理由。北亚地产公司与黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司（以下简称华风地产公司）是联合开发“华风国际商城项目”关系，华风地产公司负责出资、建设、销售，北亚地产公司只收取固定收益，当时双方签订的合作协议约定按每平方米900元收取。开发过程中，北亚地产公司将所有的开发权利都授予了华风地产公司。听证会上，华风家俱公司提供的证人称其是北亚地产公司直接授权的，北亚地产公司对此是不认可的。因北亚地产公司与华风地产公司之间有联建合作开发协议，北亚地产公司对华风地产公司销售行为有授权，北亚地产公司知道华风地产公司将案涉房产销售给华风家俱公司，认可这个销售行为，但是华风地产公司没有将相关的款项支付给北亚地产公司，华风地产公司与华风家俱公司之间的交易是否真实不能确认。因北亚地产公司对首旅集团申请执行仲裁裁决一案，提出不予执行，本案应以另案的裁决结果为前提，应暂缓或中止执行。
本院查明，首旅集团就其公司与北亚地产公司签订的《关于哈尔滨华风国贸中心酒店（暂定名）之转让协议》中的仲裁条款申请仲裁。北京仲裁委员会于2007年4月10日作出（2007）京仲裁字第0307号仲裁裁决，（一）解除首旅集团、北亚地产公司于2006年3月签订的《关于哈尔滨华风国贸中心酒店（暂定名）之转让协议》；（二）北亚地产公司返还首旅集团预付款4.5亿元；（三）北亚地产公司双倍返还首旅集团定金3亿元；（四）北亚地产公司给付首旅集团律师费50万元；（五）北亚地产公司向首旅集团支付财产保全费3，775，420元；（六）本案仲裁费3，107，550元由北亚地产公司负担。因仲裁费已经由首旅集团预交，北亚地产公司应直接给付首旅集团代其垫付的仲裁费3，107，550元。以上北亚地产公司应向首旅集团支付的款项共计757，382，970元，北亚地产公司应自本裁决作出之日起10日内给付完毕。逾期按民事诉讼法第232条规定办理。首旅集团于2007年4月25日向本院申请执行上述仲裁裁决，本院于2007年4月27日立案执行。本院于2006年11月30日作出（2006）黑高立保字第7号民事裁定，查封北亚地产公司价值7.55亿元人民币或等值财产，并向哈尔滨市房产住宅局下达了（2006）黑高立保字第7号协助执行通知书，请哈尔滨市房产住宅局协助查封包括华风国际商城B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。查封期限为二年，从2006年11月30日起至2008年11月30日止。本院于2008年11月13日作出（2007）黑高法执字第12-2号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2008年11月30日起至2009年11月30日止。本院于2009年11月17日作出（2007）黑高法执字第12-3号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2009年11月29日起至2010年11月28日止。本院于2010年11月22日作出（2007）黑高法执字第12-6号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2010年11月29日起至2011年11月28日止。本院于2011年11月8日作出（2007）黑高法执字第12-8号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2011年11月27日起至2012年11月26日止。本院于2012年11月12日作出（2007）黑高法执字第12-9号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2012年11月26日起至2013年11月25日止。本院于2013年11月13日作出（2007）黑高法执字第12-10号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2013年11月26日起至2014年11月25日止。本院于2014年11月14日作出（2007）黑高法执字第12-11号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2014年11月26日起至2015年11月25日止。本院于2015年11月12日作出（2007）黑高法执字第12-12号执行裁定，续封包括B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房在内的房产。续封期限自2015年11月26日起至2018年11月25日止。
另查明，2002年1月至5月，华风家俱公司向华风地产公司转账人民币合计2212万元，该款系华风家俱公司出借给华风地产公司的借款。2002年3月1日，北亚地产公司与华风地产公司签订了一份《联建协议》，该协议就融资建设等有关事项约定：华风地产公司负责“华风国际商城项目”，且该项目的建设投资均由该公司负责，北亚地产公司按建筑面积每平方米900元收取定额回报。2002年9月23日，北亚地产公司与华风地产公司签订了一份合作协议，该协议就融资建设等有关事项约定：北亚地产公司以拥有使用权位于哈尔滨市经济开发区内，赣水路以北，嵩山路以西，湘江路以南，“黄金公寓”东侧新规划路以东围合而成的面积65，096.1平方米土地左右的土地使用权与华风地产公司联建。北亚地产公司以土地使用权作为合作项目的投资，华风地产公司负责开发建设资金的投入、项目建设及项目建成后的销售工作。2003年4月30日，北亚地产公司取得了华风国际商城商品房预售许可证。至本案审查时，包含案涉房产在内的“华风国际商城项目”工程一直未竣工验收。预售房屋包括A1、A2、A3、B1、B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2、D3栋。2003年8月30日，北亚地产公司与华风家俱公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：北亚地产公司将华风国际商城B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房出售给华风家俱公司，房屋总价款22，112，825.00元。2005年11月7日，华风地产公司给华风家俱公司出具了一份承诺函，内容为：“我公司与北亚地产公司联合开发‘华风国际商城’，因该项目工程浩大、前景极佳，急需大量资金，我公司受北亚地产公司的委托，曾向贵公司融资，贵公司多次向华风国际商城项目融资，累计融资总额22，112，825.00元。北亚地产公司为保障贵公司资金安全，已于2003年8月30日以融资总额与贵公司签订商品房买卖合同。现我公司代表北亚地产公司郑重承诺：如一年内仍无法还款，贵公司有权直接履行商品房买卖合同。”2006年4月10日，北亚地产公司在房地部门为华风家俱公司购置的华风国际商城B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房办理了商品房预售登记（联机备案登记）。2005年12月26日，华风世贸广场指挥部、华风地产公司、华风家俱公司、黑龙ＸＸ风建筑工程有限公司（以下简称华风建筑公司）B区项目部四方就华风国际商城B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房签订了一份《房屋移交书》，该《房屋移交书》载明：“华风地产公司与北亚地产公司于2002年9月23日签订《合作协议书》，约定双方联合开发，北亚地产公司以土地使用权出资，华风地产公司负责项目全部投资和房屋销售。华风家俱公司购买华风世贸广场B2栋房屋，共两套，建筑总面积8845.13平方米，总价款22，112，825元。2003年8月30日，华风家俱公司与北亚地产公司签订《商品房买卖合同》，余款已交付。现将该栋房屋交付给华风家俱公司使用。附：1、大门钥匙两把；2、交付房屋由华风家俱公司自行管理使用；3、配套工程的维修与完善由华风建筑公司继续负责；4、合同约定的产权及验收手续由开发方继续办理”。
还查明，包含案涉房产在内的“华风国际商城项目”工程未竣工验收。
本院认为，华风家俱公司主张该公司对华风国际商城B2栋1单元101号、B2栋2单元101号房产享有物权期待权，可以阻却法院对该房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题是案外人华风家俱公司对案涉的华风国际商城B2栋的房产是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权的构成要件。
关于北亚地产公司与华风家俱公司签订的《商品房买卖合同》性质的问题。1.案涉房产联机备案登记前，北亚地产公司于2003年8月30日与华风家俱公司签订的《商品房买卖合同》的性质问题。通过华风地产公司于2005年11月7日给华风家俱公司出具的“我公司与北亚地产公司联合开发‘华风国际商城’，因该项目工程浩大、前景极佳，急需大量资金，我公司受北亚地产公司的委托，曾向贵公司融资，贵公司多次向华风国际商城项目融资，累计融资总额22，112，825.00元。北亚地产公司为保障贵公司资金安全，已于2003年8月30日以融资总额与贵公司签订商品房买卖合同。现我公司代表北亚地产公司郑重承诺；如一年内仍无法还款，贵公司有权直接履行商品房买卖合同”的承诺函内容看，案涉房产联机备案登记前，北亚地产公司于2003年8月30日与华风家俱公司签订的《商品房买卖合同》属担保性质的合同。2.案涉房屋联机备案时，即2006年4月10日，华风家俱公司与北亚地产公司签订的《商品房买卖合同》性质的问题。华风家俱公司向本院提供的为了联机备案而签订的《商品房买卖合同》上载明签订的时间是2003年8月30日，但案涉房屋在房地部门的合同备案登记载明合同签订日期是2006年4月10日，由此应认定华风家俱公司与北亚地产公司之间的联机备案的《商品房买卖合同》的签订日期是2006年4月10日。因北亚地产公司在联机备案的《商品房买卖合同》上加盖了公章，应认定该公司同意将案涉房产出售给华风家俱公司，亦认定其与华风家俱公司签订的《商品房买卖合同》是该公司的真实意思表示，该《商品房买卖合同》的性质应属商品房买卖合同。
关于案涉房产联机备案登记的《商品房买卖合同》的效力问题。因北亚地产公司取得了华风国际商城商品房预售许可证，该公司有权销售案涉房产，又因北亚地产公司在联机备案登记的《商品房买卖合同》上加盖了公章，应认定该合同是该公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效。
关于在本院查封案涉房产之前，北亚地产公司与华风家俱公司是否签订了联机备案登记的《商品房买卖合同》的问题。本院查封案涉房产的时间是2006年11月30日，北亚地产公司与华风家俱公司签订的联机备案登记的《商品房买卖合同》时间是2006年4月10日，由此可以认定，在本院查封案涉房产之前，北亚地产公司与华风家俱公司已经签订了联机备案登记的《商品房买卖合同》。
（四）关于在本院查封案涉房产之前，华风家俱公司是否合法占有案涉房产的问题。1.本院查封案涉房产之前，华风家俱公司是否占有了案涉房产。2005年12月26日，华风世贸广场指挥部、华风地产公司、华风家俱公司、华风建筑公司B区项目部四方就案涉房产签订了一份《房屋移交书》，该《房屋移交书》上加盖了四方单位的公章并载明：“华风家俱公司与北亚地产公司签订《商品房买卖合同》，余款已交付。现将该栋房屋交付给华风家俱公司使用。附：1、大门钥匙两把；2、交付房屋由华风家俱公司自行管理使用；3、配套工程的维修与完善由华风建筑公司继续负责；4、合同约定的产权及验收手续由开发方继续办理”。通过《房屋移交书》的内容，结合华风建筑公司员工霍金洲出庭证实在2005年12月末，其按照华风建筑公司总指挥聂滨生的要求将案涉房产的钥匙交给华风家俱公司的情况，可以认定华风家俱公司在2005年12月26日已经占有了案涉房屋，亦即在本院查封案涉房产之前，华风家俱公司已经占有了案涉房屋。2.关于华风家俱公司是否合法占有案涉房屋的问题。北亚地产公司与华风地产公司的合作协议约定，华风地产公司负责“华风国际商城项目”的投资、建设及销售，北亚地产公司以土地使用权作为投资，按建筑面积每平方米收取900元的定额回报。一是通过双方的约定可以认定，华风地产公司负责整个项目的建设和销售工作，华风地产公司有权销售和交付案涉房屋；二是虽然《房屋移交书》上未有北亚地产公司签字或盖章，但在案涉房屋交接后，通过北亚地产公司在联机备案的《商品房买卖合同》上加盖了该公司公章的事实，可以认定北亚地产公司对华风地产公司等单位将案涉房屋交付给华风家俱公司事实的认可，故华风家俱公司对案涉房屋的占有属合法占有。
（五）关于华风家俱公司是否支付了全部案涉房产的房款问题。首先，华风地产公司没有偿还华风家俱公司的2212万元借款，该公司同意继续履行北亚地产公司与华风家俱公司签订的两份《商品房买卖合同》，该借款转化为购房款。《商品房买卖合同》约定的购房款是22，112，825.00元，故应认定华风家俱公司支付了全部案涉房产的房款。其次，北亚地产公司在整个“华风国际商城项目”中只是收取建筑面积每平方米900元定额回报，虽然《商品房买卖合同》的出售方是北亚地产公司，但实际是北亚地产公司出具相关手续，华风地产公司负责销售并以北亚地产公司的名义与华风家俱公司签订《商品房买卖合同》，华风地产公司同意将借款转化为购房款且认可支付全部案涉房产房款的事实，应认定华风家俱公司全部履行了《商品房买卖合同》中约定交付房款的义务。再有，北亚地产公司出具了相关手续，华风地产公司为华风家俱公司办理了案涉商品房预售登记，即联机备案登记，由此可以认定北亚地产公司对《商品房买卖合同》及交款事实的认可。另，关于首旅集团主张华风家俱公司与华风地产公司系关联公司，其双方频繁有资金往来，不能证明案涉资金系双方借贷资金的问题。一是华风家俱公司与华风地产公司均系独立法人，二公司是否属关联公司应通过审判程序确认，执行程序对此不予审查。二是首旅集团未提供相反证据证明案涉的华风家俱公司与华风地产公司之间的资金往来非借贷资金。
（六）关于是否因华风家俱公司自身原因未办理案涉房产过户登记的问题。因“华风国际商城项目”工程未竣工验收，导致该项目的房产未办理初始登记，案涉房产的买受人亦无法办理产权过户手续，故非因华风家俱公司自身原因未办理案涉房产过户登记。
综上，案外人华风家俱公司对案涉的华风国际商城B2栋的房产具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权的构成要件，符合该条规定的排除执行的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于哈尔滨市南岗区湘江路、嵩山路、赣水路街坊B2栋1单元101号、B2栋2单元101号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 于效国
审判员 刘 洋
审判员 李瑞新
二〇一八年十月十五日
书记员 毕鹏坤