山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民终字第217号
上诉人（原审原告、反诉被告）：太原星河湾房地产开发有限公司。
法定代表人：黄文仔，该公司董事长。
委托代理人：乔丽华，该公司法律服务部职员。
委托代理人：武少宁，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李武梅。
委托代理人：段勇，北京大成律师事务所太原分所律师。
上诉人太原星河湾房地产开发有限公司（以下简称星河湾公司）与被上诉人李武梅房屋买卖合同纠纷一案，太原市中级人民法院作出（2013）并民初字第362号民事判决，判后，原审原告星河湾公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星河湾公司的委托代理人乔丽华、武少宁，被上诉人李武梅的委托代理人段勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定的基本事实：2010年8月15日，原、被告签订编号为TYSR001653［太原星河湾］认购书，又于2010年8月31日签订编号为20101022337的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定李武梅向星河湾公司购买山西省太原市星河西路8号星河湾第11幢1单元0501号房屋（以下简称“房屋”），建筑面积为288.56平方米，单价为19517.60元／建筑平方米，总房价款为人民币5632000.00元。李武梅向星河湾公司支付了房款1692000.00元，其余款项3940000.00元至今未支付。
另查明，根据《买卖合同》及《补充协议》的规定，李武梅在支付首付款1692000.00元（含已付定金30万元）后，剩余房价款3940000.00元，应以商业按揭贷款方式支付。并于2010年9月6日前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同。李武梅未按合同约定时间付款，违约金按逾期未付款额的日万分之三支付，逾期超过90天，太原星河湾房地产开发有限公司有权单方面解除本合同。而且若因李武梅原因导致合同解除，太原星河湾房地产开发有限公司在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，李武梅须向太原星河湾房地产开发有限公司支付相当于《买卖合同》第四条约定的房屋总价款20％的违约金，即人民币1126400.00元。
再查明，双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议《后，李武梅向星河湾公司指定的银行提供了贷款资料，2011年2月19日政府出台商品房限购政策，因李武梅的户口属于山西省孝义市，无法办理商品房按揭贷款，致使该房贷至今无法审批、发放。之后，双方曾多次协商支付房款一事，但最终无果。为此，李武梅诉求太原星河湾公司返还购房首付款1692000元及利息227785.5元。庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应为有效合同。星河湾公司未向法庭提供李武梅未向按揭贷款银行提供收入证明及还款能力证明的相关证据；而且，在合同履行过程中，太原市政府出台商品房限购政策，因李武梅不符合在太原市购买商品房的条件，该笔房贷无法审批、发放属于不可归责于双方当事人的原因。原、被告均同意解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、最高人民法院［关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见］第一百五十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决：一、解除原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告李武梅签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。二、本判决生效后十五日内反诉被告太原星河湾房地产开发有限公司返还反诉原告李武梅购房款1692000元及利息227785.5元。三、驳回原告太原星河湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件诉讼费51224元及反诉费11039元共计62263元由太原星河湾房地产开发有限公司负担。
判后，星河湾公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：1.维持原判第一项，即解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2.撤销原判第二项，即星河湾公司返还李武梅购房款1692000元及利息227785.5元。3.撤销原判第三项，改判为李武梅向星河湾公司支付违约金1126400元。或撤销原判，发回重审。4.本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人承担。
事实与理由：
被上诉人李武梅未能在《商品房买卖合同》约定的时间内（2010年9月6日前）办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，是导致李武梅未能在合同约定的时间内付款从而构成违约的根本原因，也直接导致涉案商品房买卖合同的解除。原判错误认定李武梅未办理贷款的原因是双方签订《商品房买卖合同》半年后政府出台的限购政策，进而适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。
1.涉案商品房买卖合同解除的根本原因是由于被上诉人违约，即李武梅未在合同约定的2010年9月6日前办理完毕银行按揭手续，也未按照合同约定向上诉人一次性付清剩余房款。一审判决对此事实不予认定错误。
《商品房买卖合同》第六条及附件四约定：剩余房款3190000.00元被上诉人应以商业按揭贷款方式支付，被上诉人应于2010年9月6日前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同。同时，合同进一步约定，若商业银行贷款未获批准，被上诉人向第二家银行办理商业按揭手续或向上诉人一次性付清剩余房款。
在合同履行过程中，无论是因为何种原因按揭贷款无法办理，按照《商品房买卖合同》的约定，李武梅可以向第二家银行申请按揭贷款也可以向上诉人一次性付清剩余款项，但被上诉人均未履行上述义务，直接导致其违约。
事实上，被上诉人李武梅按揭贷款无法办理正是由于自身原因造成的。依据《个人住房贷款管理办法》第七条规定：“借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。”因此，向贷款银行申请办理按揭贷款是被上诉人的义务，而被上诉人在长达半年的时间内仍未获得银行贷款审批、发放的事实足以证明是由于被上诉人的贷款申请及提交的资料不符合银行要求，直接导致李武梅未在合同约定的时间内完成向上诉人付款的义务，构成违约。一审法院对此不予认定错误。
2.2011年2月19日出台的商品房限购政策，不是导致李武梅无法办理商业贷款的直接原因。一审法院在未审查李武梅是否按银行要求进行贷款申请并提交全部资料的情况下，即认定双方合同签订半年后出台的限购政策是导致贷款无法办理的原因，认定事实不清，证据不足。
一审中，李武梅反诉中称其未办理贷款的原因是政策原因即2011年2月19日出台的商品房限购政策造成的，那么，李武梅应向法庭提供其已按照银行要求进行了贷款申请并提交了全部、合法、符合贷款要求的资料，法庭也应对上述事实进行审查。但李武梅未予提供，法庭亦未进行审查。而一审法院却将提供李武梅未向按揭贷款银行提供收入证明及还款能力的相关证据的举证责任分配给上诉人，让上诉人证明是由于李武梅的原因导致贷款无法办理，举证责任分配不公，明显缺乏法律依据。
3.上诉人作为房地产开发企业，对于买受人如何办理按揭贷款以及按揭贷款能否成功办理不负担任何义务和责任。按合同约定，只要买受人未按合同约定时间付款，上诉人就享有合同解除权并追究买受人的违约责任。本案中，按照《补充协议》第十三条第一款约定，因李武梅的原因导致合同解除，且上诉人在入住通知书告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除，李武梅应向上诉人支付房屋总价款20％的违约金，即人民币1126400.00元。原审对此事实不予认定错误。
4.本案中，李武梅于2013年9月23日收到起诉状，按照法律规定其提起反诉应当在举证期限30日届满前提出，而李武梅却于本诉开庭当日即2013年11月25日提出，明显超过提起反诉的时间，一审法院受理李武梅的反诉并作出判决违反法定程序。
被上诉人的答辩意见为：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院在审理中，除与一审法院审理查明的事实一致外，另查明以下事实：
一、本案《商品房买卖合同》及《补充协议》关于付款方式、期限的约定及有关银行工作人员对此的证言：附件四：合同补充协议关于付款方式及付款期限的补充约定一、若买受人选择商业按揭贷款方式向出卖人支付《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款：（1）首付款1692000元，买受人应于2010年8月30日前付清；剩余房价款3940000.00元，买受人应以商业按揭贷款方式支付。（2）买受人应于2010年09月06日前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并将办理商业按揭贷款的全部申请文件以及办理商业按揭贷款所需的费用全部交付给银行或当事人委托的办理商业按揭贷款的律师。若银行要求买受人补充提交商业按揭贷款申请文件，买受人应自银行提出要求之日起3日内将申请文件补充完毕。若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件及相关费用，则每延迟一日，买受人应向出卖人支付相当于申请商业按揭贷款金额（即合同第四条约定的该商品房总价款与买受人已向出卖人支付的房价款之间的差额）的万分之叁的违约金。若买受人迟延达到15日，则出卖人有权选择解除合同。
一审星河湾工商银行按揭贷款营销人员尹江出具的证言：本人尹江当时系工行在星河湾按揭贷款营销人员，借款人李武梅于2010年8月与我行提交按揭贷款申请，并提交贷款申请所需全部资料，借款人符合当时借款条件，并交付首付，星河湾于2010年12月与我行移交备案合同，在我行进行李武梅所申请的按揭贷款正式审批时，国家出台限购令，2011年1月，要求异地户口在本市购房的需在本市工作生活满一年以上并能提供本地一年以上的工作证明，即一年以上个人所得税证明、社保证明，借款人无法提供，故未能发放贷款。此上述仅为本人阐述当时真实情况，与银行行为无关。
对于证人尹江出具的证言，因一审中尹江未出庭，星河湾不认可，但一审星河湾未提供反证。
二、上诉人星河湾公司主张按照约定李武梅应向其支付违约金1126400元，合同的具体约定及有关情况：
双方签订的《补充协议》第13条第1款约定：若因买受人原因导致合同解除，且星河湾公司在入住通知书告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除，买受人须应向出卖人支付房屋总价款20％的违约金，即人民币1126400.00元。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将违约金先行予以扣除。
上诉人星河湾公司认为“收楼通知书”已在2012年6月13日以特快专递按照李武梅的地址给李武梅送达。星河湾公司于2012年8月诉至法院要求解除合同，上诉人星河湾公司是在入住通知书告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的。
三、一审李武梅的儿子王强的证言：我叫王强，系李武梅的儿子，2010年8月5日，在太原星河湾承诺并约定房屋可以贷款购房的情况下，我们与其签订了四套购房合同，并且按星河湾的要求提供了四套办理房屋贷款的资料。2011年2月份至2012年4月份陆续有三套房屋放贷成功，唯独我母亲李武梅名下房屋没有办理成功，星河湾销售人员答复说由于银行贷款受政府限购影响无法办理，准备给我们换另一个银行做房贷，我们想购买房屋，又积极去重新准备了一套贷款手续，期间多次去星河湾售楼部了解情况，但答复正在办理中，先后与招商银行等银行进行沟通和准备材料。最后都因为限购没有办理成功。2013年8月5日星河湾说农行可以办理房贷，我们就又积极去提供资料，因为之前一直没有办理成，所以我觉得不妥，之后就一直和星河湾协商新的办法，后来星河湾就起诉到法院。经我们主动联系星河湾协商，但也没有结果。
四、星河湾公司主张李武梅的按揭贷款办不成后，该公司要求李武梅履约（支付剩余房款）的通知函：星河湾公司分别于2012年5月2日、8月14日、8月31日给李武梅寄过，上海全毅快递有限公司太原分公司出具了情况说明，证明以上函件已寄出，无退卷情况记录。通知函说明如未贷款成功李武梅应该一次性付清剩余房款。
五、太原市房屋的限购政策已于2014年8月4日解除，本次审理中双方均同意解除合同。
六、关于上诉人提到的一审法院审理李武梅的反诉违反法定程序的问题：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条规定“由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算”，由于一审法院鉴于双方持续协商的情况并未指定举证期限，因此在开庭审理终结前都处于举证期限内。由于一审开庭前双方一直处于协商状态，一审法院并未指定举证期限，被上诉人在开庭前提出反诉合法。同时，上诉人当庭表示同意，只是声明不熟悉反诉请求和相关证据，一审法院在2013年11月25日开庭时只就上诉人提出的本诉进行了审理，在18天后的2013年12月13日就反诉进行开庭审理，给予了上诉人充分的程序权利。该《证据规定》并未将举证期限限定为30日，上诉人星河湾公司称被上诉人李武梅提起反诉超过了举证期限的说法不成立。
本院认为：一、一审银行工作人员尹江出具的证言，王强（李武梅儿子）出具的证言，星河湾公司虽然不认可，但一审、本次审理中均未提供相反的证据否定，经审查以上两份证据，该两份证据内容较为客观、真实，可以作为本案的证据使用。二、根据尹江的证言：1.星河湾公司于2010年12月与其所在工行移交备案合同，贷款银行系由星河湾选择并签订合作协议，购房时被上诉人已经按照银行当时的要求提供了全部资料，星河湾公司于2010年12月（被上诉人交付首付款后三个月后）与工行移交备案合同，银行审查贷款时赶上政府限购（限购令时间为2011年2月），因此贷款未能成功办理。上诉人星河湾公司虽然主张合同明确约定李武梅在2010年9月6日前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，但在实际买卖房屋的过程中，星河湾公司也未严格执行此规定，发生纠纷后严格以此约定主张其权利，与事实不符。2.商品房限购政策于2011年2月19日出台（并政发（2011）5号《太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，限购令出台以后，李武梅是外地户口，在太原购房需要在太原工作、生活满一年以上并能提供本地一年以上的工作证明，也就是尹江所说的一年以上个人所得税证明、社保证明，李武梅无法提供，导致未能发放贷款。3.合同明确约定李武梅可按揭贷款，也可一次性付清房款，星河湾也多次催促李武梅履约，购房合同于2010年8月31日签订，2011年2月政府限购令出台，李武梅儿子王强的证言也证实，其家与星河湾公司共签了四套房屋买卖合同，2011年2月份至2012年4月份陆续有三套房屋放贷成功，只有李武梅的贷款办不下来。王强具体办理购房事宜，工商银行办不成贷款后，星河湾又联系了其他银行，王强也在星河湾的安排下与星河湾其他合作银行积极沟通并提供材料，双方一直在沟通、协调此事，2013年8月5日双方还协商过，王强在其证言中也表明其不愿再贷款，星河湾公司于2013年8月12日将李武梅起诉至一审法院。4.双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，双方当事人为实现各自的合同目的，在办理按揭贷款的过程中，积极配合，直至星河湾公司诉至法院请求解除合同并要求李武梅支付违约金1126400元；李武梅提起反诉，请求解除合同并要求星河湾公司返还首付款1692000元及其利息227785.5元；双方均不愿再继续履行合同，均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，造成合同解除的原因，双方均无过错。星河湾公司要求李武梅支付的违约金，李武梅所主张的首付款利息，均是双方认为的各自的损失，因双方均无过错，故各自的损失各自负担。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律基本正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原判决第一条：即解除原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告李武梅签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、第三条：即驳回原告太原星河湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
二、变更原判决第二条为：上诉人太原星河湾房地产开发有限公司在判决生效后三十日内返还被上诉人李武梅购房款1692000元。
一审案件受理费51224元及反诉费11039元共计62263元，由太原星河湾房地产开发有限公司和李武梅各半分担。二审案件受理费31170元，由上诉人太原星河湾房地产开发有限公司和被上诉人李武梅各半分担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姬 芳
代理审判员 王 丽
代理审判员 孙成宇
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 张 橙