重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙法民初字第10614号
原告申金强，男，汉族。
被告重庆俊峰置业有限公司。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人周海浪，男，重庆俊峰置业有限公司法务部员工。
原告申金强与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法由代理审判员唐姝独任审判，适用简易程序并于2013年11月28日公开开庭进行审理。原告申金强，被告俊峰公司的委托代理人周海浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告申金强诉称，2009年12月25日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的重庆市某地址房屋一套。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告未按约办理房地产权证，已构成违约，应当支付违约金，现诉请法院，1、要求被告支付逾期办证违约金，该违约金从被告实际交付房屋之日起第61日开始按已付房款的万分之一计算至取得受理单之日止；2、要求被告退还面积差房款438.55元。
被告俊峰公司辩称，逾期办理房地产权证是因为高温天气影响了工期和被告的公章被监管造成的，不是被告的责任。按照合同及补充协议的约定，逾期办证如果未超过180个工作日的，被告不应承担违约责任；即使被告应该承担逾期办证的违约责任，合同约定的违约金明显高于原告的损失，应酌情减少。被告同意按照合同约定退还面积差房款。
经审理查明，2009年12月25日，原告申金强（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市某地址房屋一套，本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2009）预字第（×××）号，本商品房建筑面积85.32平方米，套内建筑面积69.7平方米，套内建筑面积单价6265.02元／平方米，总成交金额436672元。甲方应当在2011年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之×的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（被告）、乙方（原告）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协议》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。
合同签订后，原告支付了全部房款436672元。被告于2012年4月6日实际交付房屋，于2013年2月21日实际提交资料并取得登记受理单。原告已经取得房地产权证，房屋产权登记套内建筑面积69.63平方米。原告认为被告逾期办证且房屋的套内建筑面积与合同约定不符，构成违约，应当承担违约责任，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。
审理中，原告认为，补充协议（附件五）第四条第8款系格式条款，被告应向原告作出相关提示并明确说明，但被告并未尽提醒义务，原告认为该条款应属无效。
上述事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、发票、房地产权证，被告提供的房屋验收交接单、交接房程序表、业务受理通知书以及双方当事人的陈述等在案证明，并经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于《合同补充协议》（附件五）第四条第8款的效力问题。
第一、合同约定本合同连同附件共31页，说明双方签订的合同，其内容除主合同外，包括了《合同补充协议》（附件五）第四条第8款在内的全部附件的内容，原告签订合同时对包含《合同补充协议》（附件五）第四条第8款在内的全部附件的内容是知道的；第二、合同约定，合同附件与主合同具有同等法律效力；第三、补充协议不是格式条款，故，补充协议（附件五）第四条第8款是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，原告于2012年4月6日实际接房，被告从2012年4月6日后第61日起即构成逾期办证的违约行为，但至2013年2月21日被告为原告办证取得业务受理单之日止，被告为原告办证逾期的时间未超过180个工作日。根据补充协议的约定，在逾期时间不超过180个工作日的情况下，被告不承担违约责任，因此，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金及逾期支付违约金的利息的诉讼请求不予支持。
被告关于逾期办证是因为高温天气影响了工期和被告的公章被监管造成的，被告不应承担违约责任的抗辩，不符合法律规定，本院不予支持；被告关于合同约定的违约金高于原告实际损失，应酌情减少的抗辩，由于被告未举示相应的证据证明，本院亦不予支持。
合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），被告应当退还原告面积差购房款438.55元（6265.02元／平方米×（69.7平方米-69.63平方米））。
由于被告的原因导致房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，被告应当返还多收的房价款及利息，本院对被告关于不应支付面积差房款的利息的抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还原告申金强面积差购房款438.55元。
二、驳回原告申金强的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取25元，由被告重庆俊峰置业有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后立即给付原告申金强。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 唐姝
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘瀛