**广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院**
民 事 判 决 书
（2018）桂0204民初1393号
原告：陈诺，女，汉族，1979年6月22日出生，住广西南宁市江南区。
委托诉讼代理人：覃杰，柳州市正明法律服务所法律工作者。
被告：周平丽，女，壮族，1978年9月19日出生，住广西柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：傅凯旋，广西华尚（柳江）律师事务所律师。
原告陈诺与被告周平丽租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告陈诺的委托诉讼代理人覃杰，被告周平丽的委托诉讼代理人傅凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈诺向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告双方2016年10月5日签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月30日解除；2．依法判决被告周平丽赔偿原告陈诺损失61521.35元；3．依法判决被告周平丽支付原告陈诺2018年2月、3月、4月房屋租金10200元：4．依法判决被告周平丽支付原告陈诺电费26.44元、燃气费123.2元；5．依法判决被告周平丽支付原告陈诺违约金6800元；6．本案诉讼费用由被告周平丽承担。事实与理由：原被告双方于2016年10月5日签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》对租赁房屋位置、租赁房屋用途、租期、租金及支付方式、双方责任、违约责任等进行约定。2017年7月原告按照《房屋租赁合同》第十四条约定，提前通知被告出卖该房屋计划，被告要求承租到2018年1月31日，原告同意被告承租到2018年1月31日，但2018年1月31日后，被告既不与原告终止《房屋租赁合同》，也不向原告交付房屋，也不向原告支付房屋租金，2018年1月8日下大雨期间，因被告疏于对房屋的管理，导致房屋被雨水浸泡造成房屋损坏，给原告造成一定的经济损失，原告多次找被告协商终止合同及赔偿事宜，被告置之不理，为此原告按照《房屋租赁合同》第七条第四项的约定、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，于2018年3月30日通过快递、短信、微信的方式解除与被告于2016年10月5日签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，要求被告承担赔偿因管理不善导致房屋被雨水浸泡造成房屋损失的责任。
被告周平丽辩称，1.本案的房屋租赁合同，解除的时间应为2018年1月1日；2.原告的损失应该由其本人承担，因为房屋受损的原因是下雨排水管道被堵造成内涝，这与被告无关；3.原、被告的租赁合同是2018年1月1日解除，被告就没有使用该房屋，也不存在支付租金；4.因为租赁合同是2018年1月1日解除，被告没有使用该房屋，也就不会产生相关的费用；5.被告按时交付租金及相关费用，妥善经营，不存在违约行为，不应当向原告支付违约金，所以，请求法院依法驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的房屋租赁合同、房屋所有权证，被告认可其真实性及证明目的，本院予以认可；2、对于原告提交的欠费停电通知单、燃气费清单、照片17张，以及被告提交的照片13张，双方均对真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认可；3.对于原告提交的工程预算书、被告提交的搬离时的照片，双方均不认可对方证据的真实性及证明目的，本院将结合案件事实查明部分对上述证据的真实性及证明目的予以综合认定；4.对于原告提交的2018年3月30日发给被告的短信记录和微信聊天记录截图、快递单，被告不认可其真实性，且微信和短信记录原告提供的均为不完整的截图，亦没有被告的回复，快递单没有被告的签收记录，故本院对于上述证据的真实性和证明目的不予认可；5、对于被告提交的2018年1月微信聊天记录、2017年7月24日协商解除合同的微信聊天记录等证据，虽然原告不认可其真实性，但该聊天记录中原告的微信头像与原告提交的微信聊天记录中自己的微信头像一致，在原告无相反证据证明的情况下，本院对上述证据的真实性予以认可。
本院查明，2016年10月5日，陈诺作为出租方，周平丽作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定陈诺自愿将坐落于柳州市柳南区潭中西路富丽嘉园11栋1单元602号房租给周平丽使用，租赁期为三年（即自2016年10月5日起至2019年10月5日止），每月租金为3400元，租金在每一季1-5日前支付给陈诺。同时还约定，如陈诺出售此房屋需提前2个月通知乙方。合同签订后，陈诺按照约定交付房屋给周平丽，周平丽按照合同约定支付租金至2018年1月。
2017年7月24日，陈诺发信息给周平丽称有意向出售该租赁房屋，但双方未就解除租赁合同的相关事宜达成一致。后周平丽发信息给陈诺称其已经在2018年1月1日前搬离了租赁房屋，现在只有几张床在10天之内也可以搬走。2018年1月5日周平丽发信息给陈诺称希望双方能约定时间交接房屋，2018年1月12日周平丽再次发信息陈诺给称“你好，今天是1月12日，周五，商量一个时间交接房子钥匙，请回复我，谢谢”，周平丽回复“我的房子泡水已定损，我的损失你怎么交接给我”。
另查明，2018年1月8日，因为下大雨，租赁房屋天台上种植的花草的藤木堵塞排水口，租赁房屋天台排泄受阻，雨水倒灌至室内，造成承租房屋室内木地板、家具等受损。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。本案中原、被告双方对是否解除合同均无异议，均表示已解除合同，因此原告陈诺要求解除与被告的租赁合同，本院予以支持。但双方对解除合同的时间有争议，被告周平丽主张2018年1月1日其已搬离租赁房屋，双方租赁合同已解除，但周平丽并未能举证证实搬离租赁房屋的具体时间，亦未能举证证实陈诺已同意解除合同，故对周平丽主张的解除合同的时间本院不予认可；原告陈诺诉称合同解除时间为2018年4月30日，即其自行与物业打开租赁房屋门锁的时间，但陈诺于庭审中自认其本人已同意被告周平丽要求承租到2018年1月31日的要求，即双方已达成2018年1月31日解除租赁合同的合意，根据《中华人民共和国合同法》的规定，本院依法确认原被告双方2016年10月5日签订的《房屋租赁合同》已于2018年1月31日解除。
对于陈诺要求周平丽支付至解除合同租金的主张，因本院确认双方《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除，故2018年2月至4月并不产生房屋租金，但周平丽搬离房屋时未采取合理的方式将房屋钥匙交还陈诺，其仍实际上占有租赁房屋，故陈诺主张的2018年2月至4月的租金实际为房屋占有使用费。本案起因为原告陈诺欲出售租赁房屋而双方协商解除租赁关系，经庭审事实调查，一方面本院可以确认的是双方在2018年1月协商解除租赁合同事宜时，陈诺已知周平丽搬离了租赁房屋，且不可能再次入住，租赁合同已失去继续履行的可能，另一方面，周平丽于2018年1月5日、2018年1月12日分别要求双方约定见面时间以便把钥匙交还给原告，但由于房屋进水问题没有解决而双方未能协商一致，因此，在协商未果时，陈诺应及时收回房屋，避免损失扩大，此为出租人之合理义务。然而陈诺直至2018年4月30日才收回房屋，无形中造成了房屋的长期闲置，从而扩大了房屋租金的损失，明显具有过错。故2018年2月至2018年4月的租金损失中绝大多数应由陈诺本人自行承担。由于周平丽搬离房屋时未采取合理的方式将房屋钥匙交还陈诺，亦应承担一定的责任，综上，本院酌定周平丽以双方原约定的租金为标准，承担一个月的房屋占有使用费即3400元。
对于陈诺称周平丽延迟支付租金构成违约并要求周平丽支付6800元违约金的主张，因双方《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除，且周平丽于2018年1月已提出归还钥匙，而陈诺没有及时收回房屋，故延迟支付租金的责任不在周平丽，故本院对该主张不予支持。
对于房屋进水造成的损失，在履行合同过程中，因2018年1月8日下大雨，案涉房屋天台的排水管道不能及时排水，导致房屋室内进水，对于造成房屋进水的直接原因是短时间内雨量过大造成，另一个原因是天台上种植的花草长出的藤木堵塞排水口，造成排水不畅。经本庭询问，天台上的花草为陈诺在交付租赁房屋给周平丽之前就已经种植的，双方对于花草的管理在合同中没有约定，故陈诺作为出租方应按照法律规定履行修理义务，该花草作为陈诺交付的承租房屋的一部分，陈诺亦应对花草履行修理义务，现其未能及时清理自己种植的花草，造成花草长出的藤木堵塞排水口，也未能提醒承租人按时疏通排水口，存在过错。而周平丽作为承租人未能及时查看天台排水存在的隐患，未能及时通知陈诺对花草进行管理，致使损失扩大，也应承担一定的责任。根据过错责任和公平原则，结合本案查明的事实，周平丽对陈诺的财产损失承担30%的赔偿责任。陈诺主张损失61521.35元，并提供装修公司的工程预算书作为证据，虽然该工程预算书为装修公司单方面出具且无出具时间，但鉴于陈诺称案涉房屋已出售，现已无法对涉案房屋因进水造成的损失作鉴定评估，承租房屋又确因进水造成了损失，故本院参考该工程预算书，结合双方提供的照片、庭审陈述以及相应的折旧等因素，酌定损失为40000元。综上，周平丽承担30%的赔偿责任即为12000元。
对于陈诺要求的电费26.44元、燃气费123.2元，依据双方签订的《房屋租赁合同》，电费、燃气费等房屋使用的费用由周平丽承担，但收取上述费用的主体并非陈诺，现陈诺亦未能提供证据已替周平丽代缴上述费用，亦未能提供证据证明上述电费、燃气费产生的时间，故陈诺向周平丽主张上述费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、陈诺与周平丽2016年10月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；
二、周平丽赔偿陈诺损失12000元；
三、周平丽支付陈诺房屋占有使用费3400元；
四、驳回陈诺其他诉讼请求。
案件受理费1767元（原告已预交），因适用简易程序减半收取883.5元，由原告承担710.5元，由被告承担173元并迳付给原告。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 欧凌
二〇一八年七月三十一日
书记员 袁宇
附本判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2．将被执行人纳入失信人员名单；
3．对被执行人限制高消费、限制出境；
4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。
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