浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第968号
原告温州市鹿城××物业管理有限公司，住所地：温州
市车站大道××龙大厦××楼。
法定代表人陈某某。
委托代理人（特别授权代理）李某某。
被告高某某。
原告温州市鹿城××物业管理有限公司（以下简称物业
××）与被告高某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5
月28日立案受理。依法由代理审判员傅爱芬适用简易程序公开
开庭进行了审理。原告物业××的委托代理人李某某、被告高
某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业××诉称：2003年5月15日，原告与温州市华昌
房地产开发有限公司瑞安分公司签订了前期物业管理委托合同
，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管理
服务。2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、
安某某、华昌大厦进行物业管理，收费某准为物业管某某小高
层每月每平方米1.1元、公摊电费为每月每平方米0.3元收取。
2007年6月1日，原告与瑞安东海商住广场业主委员会签订物业
管理委托合同，将物业管某某收费某准调整为小高层按建筑面
积每月每平方米0.7元、共用部位摊派电费为每月每平方米0.3
元。此后，原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务。2008年5月底，原告撤出瑞安东海商住广场前，与业主委员会
向各住户发出缴费通告，2010年3月份，原告又发律师函给被
告，限其7日内缴纳物业管某某，但被告高某某至今仍拖欠200
6年10月至2008年5月的物业管某某3030元，2008年4月至5月的
公摊电费106元。房屋漏水有去看过，但因为水管开裂，不是
原告的责任；违章建筑向有关部门反映，但相关部门没有处理
。起诉请求判令被告高某某立即支付物业管某某及公摊电费31
36元及滞纳金（自2007年1月1日起按日千分之一计算至付清之
日）；本案诉讼费由被告承担。
被告高某某辩称：我只有2007年5月至2008年5月的物业
管某某没有交，其他的物业管某某及公摊费均已交纳。我家厨
房、卫生间、消防等通道均被堵塞，我对物业说过多次，物业
××只说没有办法。房屋大厅的水管开裂，他们也说没有办法
维修。房屋本来建13层的，但后来建成15层，也是违章建成的
。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业
法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书各一份，以
证明原告主体资格；2、被告身份证一份，以证明被告身份情
况；3、瑞安市房产管理局产权证明书一份、所有权面积测算
汇总表复印件一份，以证明被告系业主及涉案面积为176.19平
方米；4、业主临时公约一份，以证明2005年10月8日，原告与
被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订物业管
理合同的事实；5、瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号批
复，以证明诉争的小高层物业管某某收费某准为1.1元／月·平方米，公摊电费按实向业主另行分摊；6、物业管理委托合
同，以证明业主委员会系经业主授权与原告签订合同，双方存
在物业服务合同关系，委托管理期限为2007年6月1日至2008年
5月31日，小高层物业管理服务费为0.7元／月·平方米；7、
发票一份，以证明被告向原告缴纳2005年10月至2006年9月物
业管某某的事实，发票起止日期为笔误，应为2005年10月至20
06年9月；8、通告、联合通告、重要通告各一份，以证明原告
及业主委员会于2008年5、6月间多次向被告发出通知，要求其
缴纳物业管某某的事实。当庭提供前期物业管理委托合同一份
，以证明原告与温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签
订前期物业管理合同的事实。
被告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：9、发票
一份，以证明被告已交纳2006年11月至2007年12月的公摊电费
的事实。
以上证据经庭审出示质证，本院审查认为，对原告提供
的上述证据，被告对证据6，认为自己并不知情，该合同由业
主委员会经业主授权与原告签订，并非被告本人参与，因该合
同符合法律规定，予以采信；对证据8，被告认为没有看到张
贴，因其他多位业主表示有看到，故予以采信；对其余证据，
被告均无异议，且证据来源合法，内容真实，均予以采纳。对
被告提供的证据，原告亦无异议，且证据来源合法，内容真实
，予以采纳。
经审理查明：原告物业××具有核准经营小区物业服务
业务资质，被告高某某系瑞安东海商住广场小高层楼房业主，其所有的房屋面积为176.19平方米。2003年5月15日，原告与
温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订前期物业管理
委托合同，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供
物业管理服务，并收取物业管理各项费用；2005年1月31日，
原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、安某某、华昌大厦进行物
业管理，并按瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号收费某准
的批复规定的：物业管理服务费为小高层住宅1.1元／月·平
方米，公共设施运行电费按实向业主另行分摊来收费。2005年
10月8日，原告与被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安
分公司签订物业管理业主临时公约。2007年6月1日，瑞安东海
商住广场业主委员会经业主代表大会授权与原告签订了一份物
业管理委托合同，约定委托管理期限为2007年6月1日至2008年
5月31日，收费某准为物业管理服务费小高层住宅0.7元／月·
平方米、共用部位用电摊派电费0.3元／月·平方米。此后，
原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务至合同期满。
被告至今未支付2006年10月至2008年5月的物业服务费及2008
年4月至5月的公摊电费。
本院认为：温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司
、被告以及瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大会授权
与原告分别签订的前期物业管理委托合同、业主临时公约、物
业管理委托合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对所有
业主均有约束力。原告按约对被告提供物业服务，被告高某某
作为业主，理应承担合同约定的支付物业服务费及公摊电费的
义务。合同约定原告负有对屋面违章搭建的构筑物协助被侵权业主争取有关部门积极处理及防止有人占用小区公用部分的义
务，原告提出曾因违章建筑向相关部门要求处理无果，但未提
供证据证明有向有关部门争取处理，未尽到物业管理委托合同
约定的义务，应承担相应的责任，故对物业服务费予以适当调
整，按90%计算。被告所居住的房屋系小高屋住宅，其应支付
的住宅物业服务费为176.19平方米×（8个月×1.1元／月·平
方米＋12个月×0.7元／月·平方米）×90%=2727元，公摊电
费为176.19平方米×2个月×0.3元／月·平方米=106元，合计
2833元。被告在原告通知其限期缴交物业服务费及公摊电费后
仍不缴纳，应支付相应的违约金，双方未约定逾期付款违约金
，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过
错程度以及预期利益等因素予以考虑，按中国人民银行同期贷
款利率计算为宜，原告请求以每日千分之一支付滞纳金即违约
金，不予支持。原告请求被告自2007年1月1日开始支付违约金
，因原告提供的物业服务部分发生在该日之后，且原告自认于
2010年3月曾向被告发律师函，要求被告7日内支付物业服务费
，即为同意被告自收到函后7日内支付物业服务费，故违约金
应自此日后开始计算；双方未明确3月的具体日期，可自2010
年4月1日开始计算。被告提出除2007年5月至2008年5月的物业
服务费未交纳外，其他的物业服务费及公摊费均已交纳，未提
供证据证明，不予采信。被告提出房屋大厅水管开裂原告没有
维修，因房屋水管开裂原因不明，可由被告另行主张，被告以
此来对抗物业服务费，理由不足，不予支持。据此，依照《中
华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第
四百零五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同
法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关
于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告高某某于本判决生效后三日内支付原告温州市
鹿城××物业管理有限公司物业服务费及公摊电费2833元及违
约金（自2010年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至
本判决确定履行之日止）。
二、驳回原告温州市鹿城××物业管理有限公司的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告高某某负担（定于本判决生效
之日起十日内向本院缴纳；原告应当自本判决生效之日起十五
日内来本院退回预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温
州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案
件受理费50元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部
分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专
户结算分户，开户：州市农行营业部，账号：319-
299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 傅爱芬
二〇一〇年八月二日
书 记 员 张 勉