江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1525号
上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市兴国县兴国大道269号，统一社会信用代码913607327542340817。
法定代表人：钟建文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：钟秀琴，江西南芳（兴国）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘春桃，江西南芳（兴国）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡舵，男，汉族，1982年9月20日生，住江西省吉安市吉州区。
被上诉人（原审原告）：邱晔（系胡舵之妻），女，汉族，1985年8月9日生，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：胡舵（系邱晔之夫），男，汉族，1982年9月20日生，住江西省吉安市吉州区。
原审被告：赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道2号恒鑫花园A幢101室，注册号360802220001902。
负责人：苏穗。
上诉人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）与被上诉人胡舵、邱晔，原审被告赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司（以下简称吉安华隆公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人华隆公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判华隆公司无需支付违约金8291.98元；2、一审、二审案件受理费由胡舵、邱晔承担。事实和理由：1、双方签订的合同约定，华隆公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因华隆公司的责任，胡舵、邱晔不能在规定期限内取得房地产权属登记的，双方同意按下列第1项处理：胡舵、邱晔退房，华隆公司在胡舵、邱晔提出退房要求之日起90日内将胡舵、邱晔已付房价款退还给胡舵、邱晔，并按已付房价款的0.5%赔偿胡舵、邱晔损失。购房合同中虽未对华隆公司不能在规定期限内取得房屋的权属登记且胡舵、邱晔不退房的情况下，华隆公司应当如何承担责任进行明确约定，但从购房合同文本可看出，双方可在签订合同时对两种情形都进行明确约定的，但双方在签订合同时仅选择了第1项处理方式，可推断出胡舵、邱晔在签订合同时明确放弃追究华隆公司未在规定期限内取得房屋权属登记且胡舵、邱晔不退房的违约责任，一审法院判决华隆公司承担违约责任违反了双方的合同约定。2、即使要追究华隆公司的违约责任，一审法院判决华隆公司按已付购房款的2%支付违约金也属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”既然合同未对华隆公司不能在规定期限内取得房屋的权属登记且胡舵、邱晔不退房的情况下华隆公司应当如何承担责任进行明确约定，那么在双方不能达成一致的补充意见时，依法按照合同有关条款确定华隆公司的违约责任最为合理合法。根据双方现有的关于产权登记的约定，违约金为已付房价款的0.5%，因此即使华隆公司要承担违约责任也应当依法按照已有约定进行处理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判，请求依法支持华隆公司的上诉请求。
被上诉人胡舵、邱晔答辩称：华隆公司没有发正式交房通知，双方于2012年12月30日签订协议，但华隆公司未按合同约定于2013年10月交付房屋，只是给了延期交房通知，涉案房屋是通过市政府信访办协调，在没有通水通电的情况交付的，华隆公司未正式交房，逾期交房违约金的主张未过诉讼时效。涉案房屋至今未通过综合验收，华隆公司未履行合同义务，导致涉案房屋至今没有办证，华隆公司理应赔偿逾期交房和逾期办证的违约金及损失。
原审被告吉安华隆公司未发表答辩意见。
被上诉人胡舵、邱晔向一审法院起诉请求：1、华隆公司与吉安华隆公司立即向胡舵、邱晔支付逾期交房违约金5222.3434元（以已付房款为基数，按日万分之零点五计算至实际交房之日止）；2、华隆公司与吉安华隆公司立即为胡舵、邱晔办理房屋产权证书，并承担给胡舵、邱晔造成的损失50000元；3、本案诉讼费由华隆公司与吉安华隆公司承担。
一审法院认定的事实：2012年12月30日，胡舵、邱晔（买受人）购买华隆公司（出卖人）开发的吉州区XX大道X号X幢XX室，购房金额414599元。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付胡舵、邱晔使用。关于出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。合同签订当日，胡舵、邱晔向吉安华隆公司支付购房款214599元，剩余房款通过公积金贷款转付给华隆公司。2013年10月21日，华隆公司向业主送达延期交房通知，表示其不能在2013年10月31日前向业主交付房屋，并愿意按照合同约定承担违约责任。
一审法院认为：商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，胡舵、邱晔诉请华隆公司自合同约定交房截止时间的次日（2013年11月1日）起，偿付逾期交房违约金至实际交房之日（2014年9月28日）止，因华隆公司向胡舵、邱晔送达延期交房通知后(2013年10月21日)，胡舵、邱晔已知晓其权利受到损害，其上述债权请求权在民法总则施行之前已超过二年未向人民法院请求保护，故诉讼时效期间已届满。华隆公司提出诉讼时效届满的抗辩，符合法律规定，且胡舵、邱晔亦未向法院提交导致诉讼时效中止、中断、延长等证据，故对其逾期交房违约金的主张，法院不予支持。胡舵、邱晔与华隆公司签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记有两个层面的约定，即华隆公司应在商品房交付使用后90日内将相关资料进行备案及在规定期限内协助胡舵、邱晔办理房屋产权登记的义务，从本案查明的事实及买卖双方权利义务分析，胡舵、邱晔诉请华隆公司偿付逾期办证违约金的主张，法院予以酌情支持，理由如下：首先，虽然华隆公司负有的办证资料备案义务，并非办证义务，但显然前者及华隆公司为涉案小区办理综合验收均系后者被顺利履行到位的前提，割裂华隆公司的登记备案义务，对其未协助胡舵、邱晔办证的行为不予评价，无法公平合理保护双方当事人，特别是业主的合法权益。其次，华隆公司是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由其造成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办理产权证书的指定期限分为约定期限、交付后90日、竣工后90日等三类。商品房买卖合同签订到产权登记固然存在一定的时间间隔，该期限的长短之于出卖人与买受人而言必然产生影响。期限过长则意味着买受人在较长时间无法获取权属证书，交易出让、抵押贷款等均存在阻断事由，期限过短则意味着出卖人可能无法通过综合验收备案，进而不能履行初始备案登记及协助办证义务。胡舵、邱晔从2012年12月与华隆公司签订商品房买卖合同并先后支付相应款项，且华隆公司于2014年9月向胡舵、邱晔交付房产已逾3年，现涉案小区尚未办理综合验收备案，该时间节点仍处不确定状态。双方关于产权登记的具体期限约定为“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，即双方对办证时间的约定不明且明显超过正常期望的合理范围，华隆公司的逾期协助胡舵、邱晔办证权属登记的行为违反了其理应遵守的义务。再次，偿付违约金系违约方承担违约责任的方式之一，但其性质仍以补偿性为主，即以填补守约方的逾期办证、误工、交通等实际损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。故而购房人要求开发商偿付违约金的，应以开发商逾期办证给购房人造成的损失确定违约金数额。针对同类案件已大量诉至法院，当事人证明约定的损失过分高于或低于实际损失存在难度，故而法院参照双方约定，综合周边小区近年来房产已有一定幅度上涨的事实，就胡舵、邱晔主张的违约金以其所购房款2%的范围内酌定支持，此举旨在督促开发商尽快为产权登记备案创造条件。
综上所述，胡舵、邱晔的部分诉请，符合法律规定，法院予以支持。吉安华隆公司为华隆公司的分支机构，不具备独立的法人资格，其民事责任应由其所属的总公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告赣州华隆房地产开发有限公司在符合办证条件后15日内协助原告胡舵、邱晔办理其所购买的、位于吉安市××大道××小区××室商品房房屋所有权登记手续；二、被告赣州华隆房地产开发有限公司支付原告胡舵、邱晔逾期办证违约金8291.98元（414599元*2%），限判决生效后10日内付清；三、驳回原告胡舵、邱晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元，由原告负担381元，被告赣州华隆房地产开发有限公司负担800元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经二审审理对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：华隆公司与胡舵、邱晔签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。胡舵、邱晔已按合同约定付清了购房款，华隆公司亦应按合同约定将符合交房条件的房屋交付给胡舵、邱晔使用并办理产权登记手续。华隆公司未按合同约定的时间将房屋交付给胡舵、邱晔，因胡舵、邱晔主张逾期交房违约金已过诉讼时效，且其未提出上诉，应视为其服从一审法院的判决，故对其要求华隆公司支付逾期交房违约金的答辩意见，本院依法不予采纳。华隆公司上诉认为，双方合同未约定胡舵、邱晔不退房时华隆公司应承担逾期办证违约责任，故其不应向胡舵、邱晔支付逾期办证违约金。本院认为，双方签订合同时，对买受人因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式选择的是：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。”虽然双方并未选择胡舵、邱晔未退房时逾期办证违约责任的处理方式，但鉴于本案的实际情况，该责任并不在于胡舵、邱晔。华隆公司在房屋交付后近4年仍未通过综合验收，导致涉案房屋至今无法办理产权登记手续，其理应承担逾期办证违约责任。因此，华隆公司的该上诉理由不成立，本院依法不予采纳。由于双方对华隆公司在胡舵、邱晔不退房的情形下如何承担违约责任未进行约定，但该合同约定了华隆公司在胡舵、邱晔退房的情形下逾期办证违约责任的承担方式，故应该参照该约定确定华隆公司应承担逾期办证违约责任，即按已付房价款的0.5%赔偿胡舵、邱晔的损失。因此，原审法院确定华隆公司按已付房价款的2%向胡舵、邱晔支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，华隆公司向胡舵、邱晔支付逾期办证违约金应为2073元（414599元×0.5%）。
综上所述，华隆公司的上诉请求部分不能成立，本院依法予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初974号民事判决第一项；
二、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初974号民事判决第三项；
三、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初974号民事判决第二项为：上诉人赣州华隆房地产开发有限公司支付被上诉人胡舵、邱晔逾期办证违约金2073元，限判决生效后10日内付清；
四、驳回被上诉人胡舵、邱晔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1181元、二审案件受理费50元，合计1231元，由上诉人负担赣州华隆房地产开发有限公司600元，被上诉人胡舵、邱晔负担631元。
本判决为终审判决。
审判长 肖永兰
审判员 胡 婧
审判员 李国红
二〇一八年七月十六日
书记员 王 拯