江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1789号
上诉人（原审原告）ＸＸ菊，女，1979年9月11日生，汉族，无业。
委托代理人刘海兵，无业。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人ＸＸ菊因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
ＸＸ菊原审诉称，ＸＸ菊于2013年3月7日与康利公司签订了一份商品房预售合同，约定ＸＸ菊购买康利公司所开发的康利华府某幢某单元608室房屋，总房款925577元，康利公司应于2013年8月31日前向ＸＸ菊交付该房屋，交付时必须符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同签订后，ＸＸ菊按约支付了全部房款，康利公司通知ＸＸ菊收房，后ＸＸ菊得知康利公司在交房时一直不符合交付条件，康利公司的行为已构成违约，根据合同补充协议的约定，康利公司应承担违约责任，为维护ＸＸ菊合法权利，特诉请法院要求：1、判令康利公司立即支付延期交房违约金24991.20元并承担逾期付款利息；2、本案诉讼费由康利公司承担。
康利公司原审辩称：1、双方签订的合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。2、结合上述合同约定以及不可归咎于康利公司原因造成的事实，康利公司有权顺延交付，并不承担违约责任。3、如法院认为康利公司需承担责任的，违约金标准远远高于同地段、同类型房屋的租金标准，应予调整。4、因ＸＸ菊在康利公司逾期后，怠于履行催告的义务，损失过大，应当分担一部分责任。
原审法院经审理查明，ＸＸ菊与康利公司于2013年3月7日签订了《溧水县商品房预售合同》，约定由康利公司将位于南京市溧水区致远路68号康利华府某幢某单元608室预售给ＸＸ菊，该商品房的建筑面积为136.65平方米，其中套内建筑面积为107.22平方米；ＸＸ菊应于2013年3月5日前支付价款10万元，2013年3月7日前支付83万元；康利公司应于2013年8月31日前向ＸＸ菊交付该商品房，交付房屋时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，康利公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；ＸＸ菊、康利公司进行交接时，康利公司应当出示约定的证明文件并满足约定的其它交付条件。康利公司不出示或出示的证明文件不齐全，或不满足约定的其它交付条件的，ＸＸ菊有权拒绝接收该商品房，康利公司按约定承担迟延交付的责任；补充协议第三条第5项约定，康利公司迟延交付该房屋，ＸＸ菊应给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需向ＸＸ菊承担违约责任。如宽展期届满后，康利公司仍未将房屋交付给ＸＸ菊，则自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交房之日止，康利公司应按日向ＸＸ菊支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第三条第4项约定，如发生以下情形之一的，康利公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致康利公司逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形等等。
上述合同签订后，ＸＸ菊即向康利公司支付了93万元的房屋价款，履行了全部的付款义务。
此后，因康利公司工期延误，未能按约向ＸＸ菊交付涉案房屋。
ＸＸ菊、康利公司于2013年10月3日办理房屋交接手续。
原审庭审中，康利公司为证明其迟延交付系客观原因造成，及因迟延交付给ＸＸ菊造成的损失，提供如下证据：第一组证据，溧水县商品房预售合同，证明双方之间存在合法的商品房买卖关系，根据合同第十条第二款、第三款的约定，康利公司未出示相关证明文件ＸＸ菊仍愿意接收房屋的，视为对交付条件的变更，本案ＸＸ菊房屋已交付。根据补充协议第三条第五款之约定，康利公司延迟交付房屋的，ＸＸ菊给予康利公司30天的宽展期，康利公司承担违约责任；第二组证据，1、康利华府一期4#楼地基与基础分部工程验收报告，证明本案诉争房屋所在的一期4#楼地基与基础分部工程于2011年12月通过了施工、监理、设计等单位的验收，同意进入下道工序。2、康利华府一期4#楼主体结构分部工程质量验收报告，证明本案诉争房屋所在的一期4#楼主体结构分部工程于2013年8月10日通过了施工、监理、设计等单位的验收合格。3、单位工程竣工验收证明书，证明2013年8月28日本案诉争房屋所在的一期4#楼工程全部完成了工程施工合同和图纸及变更的所有内容，工程质量符合设计文件，案例及使用功能符合设计要求，各部门单位共同验收，一致同意工程竣工验收通过可以交付；第三组证据，准予交付通知书、业主收楼资料确认表、《室内装饰装修管理服务协议》、《康利华府装修施工队管理办法》、《消防案例责任书》、业主情况登记表，证明2013年10月3日，ＸＸ菊已领取了诉争房屋的钥匙，领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并办理了其他手续，根据合同约定及法律规定，涉案房屋发生转移占有，已经交付；第四组证据，同类型同地段房屋租金价格，证明涉案房屋同类型同地段房屋价格的租金约为1200元／月，与此相比涉案房屋约定的违约金标准过高，请求法院考虑实际损失并兼顾合同履行情况，依法裁判。
ＸＸ菊质证后，对康利公司的第一组证据的真实性无异议，但该合同以及补充协议是由康利公司方自己单方制作的格式性合同，并且在补充协议中，并没有注明刚才康利公司方在举证意见中的内容，合同明确房屋合法交付时间是2013年8月31日，但康利公司方有些是违规、违法交付，有些是逾期交付的。康利公司提供的收房资料，证明ＸＸ菊的收房时间是2013年10月3日。对康利公司第二组证据真实性我方无法确认，即使是真实的，也只能说明康利公司方在开工前以及在施工过程中，应当履行的义务，所以该组证据不能证明康利公司方在交房的时候已经符合交房的条件。对康利公司的第三组证据的真实性我方无法确认，但是该组证据并不能免除康利公司方延期交房的违约责任。对康利公司的第四组证据中租金标准我方不予认可，双方签订的合同对承担违约责任做出了明确的约定，该约定康利公司应当承担的违约金标准，并没有超过法律的规定，法庭应当支持。
原审法院另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水、电、气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。
原审法院认为，ＸＸ菊、康利公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。在康利公司逾期交房后，ＸＸ菊自愿选择继续履行合同，符合法律规定，原审法院予以认可。关于逾期交付房屋，根据双方合同约定，康利公司应于2013年8月31日前向ＸＸ菊交付房屋，因康利公司未按约履行该合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。其中，对于ＸＸ菊、康利公司在合同中约定的若康利公司迟延交付该房屋，ＸＸ菊应给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需向ＸＸ菊承担违约责任，原审法院予以认可。
关于违约金标准，原审法院认为，我国合同法中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅，本案中，康利公司于2013年10月3日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气均开通，并承担了自交房时至2014年1月20日期间的所有水电气费用，而ＸＸ菊接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表，该日应视为有效的交付日期，康利公司实际共迟延交付房屋207天，如仍按照合同约定的标准支付违约金，则不符合公平原则，故原审法院以ＸＸ菊的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付ＸＸ菊迟延履行违约金1500元；二、驳回ＸＸ菊的其他诉讼请求。如康利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取213元，由康利公司负担。
ＸＸ菊不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定涉案商品房预售合同对双方均有法律约定力，被上诉人于2013年10月3日向上诉人交付房屋时，伪造房屋竣工验收备案证明，而原审法院以该时间认定上诉人自此实际占有和使用房屋，有意偏袒被上诉人。二、上诉人背负银行借款压力长达两年多而不能享有合格房屋的占有使用权，且被上诉人存在故意欺诈行为，原审法院以公平原则调整违约金标准系滥用自由裁量权。三、被上诉人在原审抗辩提出，即使其应承担违约责任，违约金标准也应参照同地段房屋租金价格进行调整，原审法院也不应当低于8000元租金价格调整违约金。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人康利公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案小区相同类型民事判决书对相关事实已作出认定并已生效。二、本案诉争房屋交付时间为2013年10月3日，法定交付时间为2014年4月26日。根据双方合同约定交钥匙即为交付，而根据法律规定转移占有即为交付，康利公司自2013年10月3日后不应再承担逾期交房的违约责任，现原审法院从公平角度判决其承担1500元违约金责任，已保护ＸＸ菊的权益。请求二审法院依法维持原审判决。
针对原审法院查明的部分事实，上诉人持有异议并认为：一、双方当事人于2013年10月3日办理房屋交接手续时，被上诉人向上诉人出具了一份虚假的竣工验收备案证明材料，并张贴在小区里面。二、原审查明自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋产生的水电气费用由被上诉人支付，该内容与事实不符，实际上该费用由上诉人自己缴纳的。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，被上诉人在本案原审庭审中，向法庭提供同地段同类型房屋网上租金信息（4份打印件），以证明涉案房屋市场租金价格约为1200元／月。上诉人对此不予认可。
再查明，2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向原审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。原审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案原审法院针对违约金标准问题，酌情确定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。
本案二审中，被上诉人陈述，涉案小区水电表在2014年1月20日前并未分户到位，所有费用都是其承担。上诉人陈述其房屋水电费均由其自行缴纳。上诉人二审中对该陈述未能提交2014年1月20日前水电费缴费凭据。
上述事实，由（2014）溧民初字第1661号民事判决书、网上租金信息、本案原审开庭笔录、当事人陈述、本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二审双方主要争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否适当。
本院认为，双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年10月3日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件构成违约，但被上诉人于2013年10月3日向上诉人交付房屋时已开通水电气，并承担自房屋交付之日至2014年1月20日期间水电气费用，上诉人虽主张水电气费用由其自行缴纳，但无证据支持，本院不予采信。故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人认为双方订立的违约金条款具有惩罚性，原审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人ＸＸ菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 芮旭丽