成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第4295号
原告成都来福士实业有限公司。住所地：成都市人民南路四段3号成都市来福士广场**栋**楼。
法定代表人龚志浩，董事长。
委托代理人刘颖璘，女，汉族，1990年8月4日出生，住四川省眉山市东坡区修文镇东光街***号，系原告员工。
委托代理人易佳雯，女，汉族，1986年8月30日出生，住成都市锦江区三色路***号。系原告员工。
被告深圳市基本生活用品有限公司。住所地：深圳市南山区华侨城东部工业区***栋102、第*层、第*层。
法定代表人陈实，职务不详。
委托代理人何治军，广东太上律师事务所律师。
原告成都来福士实业有限公司与被告深圳市基本生活用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由代理审判员唐华适用简易程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告成都来福士实业有限公司的委托代理人刘颖璘、易佳雯到庭参加了诉讼，被告深圳市基本生活用品有限公司的委托代理人何治军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都来福士实业有限公司诉称，原、被告于2012年9月20日签订《房屋租赁合同》，被告承租了原告位于成都来福士广场B216号房屋，租赁面积93.06平方米，租赁期限从2012年9月1日至2015年8月31日止。租赁合同第10.2条约定“乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金”；合同第12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同、乙方已支付的所有租金及租赁保证金及其他费用均不予退还。同时，还须支付甲方相当于当年六个月租金和六个月物管费之和的金额作为违约金。12.2条（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的”；租赁合同21.1条和21.3条还分别对租金及物管费进行了约定。合同签订后，原告严格按租赁合同约定向被告交付了租赁房屋并履行了合同约定的其他义务。但被告却未按约履行租赁合同约定的承租方义务，截止2015年5月4日被告拖欠原告的房屋租金、物业管理费、电费累计本金85807.23元；经过原告多次催收，被告仍未支付上述费用。原告被迫于2015年5月5日通知被告解除合同。被告上述行为，已经严重违反双方签订的《租赁合同》之约定，给原告造成了重大经济损失，被告已构成合同根本性违约。原告根据法律规定，特具文起诉，请求人民法院维护原告合法权益，判令：1.被告支付至解除合同之日止的房屋租金、物业管理费、电费等全部欠费及逾期履行违约金总计89704.30元。其中，2015年3月至5月被告拖欠房屋租金71920.37元、物业费11887.66元，2015年4月拖欠电费1999.20元，以上合计欠费本金85807.23元，逾期违约金3897.07元；2.确认原告解除合同行为有效，并判令被告支付解除合同违约金236186.28元；3.被告承担租赁房屋装饰装修拆除及恢复原状的费用13000.00元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告深圳市基本生活用品有限公司辩称，《租赁合同》为原告拟定的格式条款，违约金超出了相关法律规定。原告作为房屋出租方，设立了高于真实价格的电费单价。况且，被告仅欠款一个违约行为，而被告设置了多重的违约责任。原告所列举的恢复费用过高，施工标准和内容超出了合同约定及交房清单所示。同时，被告交纳的押金可以用于抵抗相应费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。
经本院审理查明，原告成都来福士实业有限公司与被告深圳市基本生活用品有限公司于2012年9月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定“如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同规定不予返还”；“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同、乙方已支付的所有租金及租赁保证金及其他费用均不予退还。同时，还须支付甲方相当于当年六个月租金和六个月物管费之和的金额作为违约金：（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的”；“乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的的超出费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除”；“保底租金：按租用面积计算。第三个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币363元，月保底租金为人民币333780.78元”；“提成租金。第三个租金计收年度的月提成租金按乙方每个日历月的营业额的18%计算月租”；“乙方应于租赁期满或本合同提前终止之日交还房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同约定执行外，还有权要求乙方按每日每平方米人民币41.72元的标准支付逾期期间的房屋占用费”。
被告深圳市基本生活用品有限公司当庭认可其长期存在逾期未支付租金及物业服务费的情况，其中逾期未支付的租金为71920.37元、物业费11887.66元。
原告成都来福士实业有限公司在催收未果的情况下，于2015年5月4日向被告发出解除合同通知函，被告深圳市基本生活用品有限公司确认其收到通知函并搬离承租房屋。
另查明，被告深圳市基本生活用品有限公司已向原告成都来福士实业有限公司缴纳公用实业保证金2791.8元、租赁保证金118093.14元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、交房证明、通知函、ems回单、《解除合同通知书》、《电费抄表记录》、《能源费缴纳发票》、《装饰装修拆除报价单》、《装饰装修拆除恢复工程施工协议》、《对账明细》及银行回单等证据及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，原、被告之间形成的房屋租赁法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告未向原告支付房屋租金，经原告发函询问，仍不支付且也不提供担保，原告向被告发函通知解除《房屋租赁合同》符合法律规定及合同约定。故原告要求确认《房屋租赁合同》解除的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
原告要求被告支付被告支付至解除合同之日止的房屋租金、物业管理费、电费等全部欠费及逾期履行违约金总计89704.30元（其中，2015年3月至5月被告拖欠房屋租金71920.37元、物业费11887.66元，2015年4月拖欠电费1999.20元，逾期违约金3897.07元）的诉请，符合合同约定且不违反法律及行政法规的强制规定，故本院予以支持。
原告要求被告支付解除合同违约金236186.28元的请求，虽有合同约定，但过分高于原告的损失，本院酌情调整为120884.94元，在此范围内支持。因被告已向原告支付了120884.94元保证金，可用作弥补原告的损失，故被告深圳市基本生活用品有限公司可用此保证金抵扣违约金。
原告要求被告承担租赁房屋装饰装修拆除及恢复原状的费用13000元的诉讼请求，符合合同约定。且原告经过多方比价后选取最低价格装修公司，按照房屋出租状态施工。被告无正当理由推卸其应尽义务，故此诉讼请求本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告成都来福士实业有限公司与被告深圳市基本生活用品有限公司于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告深圳市基本生活用品有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都来福士实业有限公司支付2015年3月至5月拖欠房屋租金71920.37元、物业费11887.66元，2015年4月拖欠电费1999.2元及上述费用至起诉之日止的逾期履行违约金3897.07元共计89704.3元；
三、被告深圳市基本生活用品有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都来福士实业有限公司支付装饰装修拆除及恢复原状的费用13000元；
四、被告深圳市基本生活用品有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都来福士实业有限公司支付解除合同违约金120884.94元（被告深圳市基本生活用品有限公司可用保证金抵扣）；
五、驳回原告成都来福士实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6385元，因适用简易程序，减半收取3192.5元，由被告深圳市基本生活用品有限公司负担1192.5元，原告成都来福士实业有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 唐华
二〇一五年八月十七日
书 记 员 张弓