上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8673号
上诉人（原审原告）：上海绿庭生态置业有限公司（原上海四季生态科技有限公司），住所地上海市奉贤区奉浦工业区莘奉公路859号。
法定代表人：顾勇，董事长。
委托诉讼代理人：汪梦妮，该公司职员。
委托诉讼代理人：翁卫国，上海理帅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海老久公餐馆，住所地上海市奉贤区南桥镇通阳路*******号。
法定代表人：齐建，总经理。
被上诉人（原审被告）：齐建，男，1977年3月25日生，汉族，安徽省桐城市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾帅，上海昆仑律师事务所律师。
上诉人上海绿庭生态置业有限公司（以下简称绿庭公司）因与被上诉人上海老久公餐馆（以下简称老久公餐馆）、齐建房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人绿庭公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，支持上诉人原审该等项目之诉讼请求。
事实和理由：原审所谓部分租金超过诉讼时效认定错误，上诉人始终连续催讨租金等债权，且租金应就整体判断时效。同时原审将被上诉人通知移交日认定为实际移交日确定租金应付截止日期显与客观不符，租金给付截止日期应计算被上诉人实际交付之2016年4月28日。关于物业费原审法院在上诉人履行物业服务义务条件下大幅降低约定物业费，缺乏基本事实依据，应予纠正。关于违约金，原审不顾被上诉人多重、严重违约，违反合同约定降低违约金应属违法。
被上诉人老久公餐馆、齐建辩称，一审判决正确，上诉人实际在2015年11月26日前已发函要求移交房屋并已经搬离，要求维持原判。
上诉人绿庭公司向一审法院起诉请求判令：1、解除绿庭公司与老久公餐馆于2011年12月16日签订的《租赁合同》；2、老久公餐馆立即向绿庭公司归还租赁的位于奉贤区XX公路XX号XX广场XX幢XX号商铺房屋；3、老久公餐馆向绿庭公司支付租金1,770,018.21元（暂计算至2015年4月30日）、物业管理费181,614.72元（暂计算至2015年4月30日）、能源费722,919.15元（后撤回），均请求至老久公餐馆实际搬离日止；4、老久公餐馆偿付绿庭公司租金逾期付款违约金666,941.88元；5、老久公餐馆偿付绿庭公司因违约被解除合同的违约金165,723.42元；6、齐建就上述3、4、5项承担连带清偿责任；7、诉讼费由老久公餐馆、齐建负担。
一审法院认定事实：绿庭公司系坐落于上海市奉贤区XX公路XX号房屋（建筑面积27,285.43平方米）的产权人。2011年12月16日，绿庭公司（甲方）与老久公餐馆（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区XX公路XX号XX广场XX幢XX号商铺出租给乙方，建筑面积约为540.52平方米。房屋租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2012年1月1日起至2012年3月31日止，作为甲方提供乙方的免费装修期。乙方的起租日为2012年4月1日。房屋月租金为：第1年（2012年1月1日起至2012年12月31日止）每月租金50,966.53元，第2年（2013年1月1日起至2013年12月31日止）每月租金52,610.61元，第3-4年（2014年1月1日起至2015年12月31日止）每月租金55,241.14元，第5年（2016年1月1日起至2016年12月31日止）每月租金58,003.2元。关于租金支付：先支付租金后使用房屋。乙方应在支付日上月的25日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的5‰支付违约金。乙方于本合同签订之日，向甲方支付首期（2012年4月1日起至2012年4月30日止）租金50,966.53元。双方还约定，房屋物业管理费为每平方米每月10.5元。物业管理费随租金一并支付。签订合同当日，乙方应在支付首期租金同时，另向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金152,899.59元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、空调、通讯等费用由乙方承担并按时缴付，若由甲方代为垫付的，乙方应当在接到甲方通知后5个工作日内如数交付甲方。乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，则应按未支付费用总额的5‰支付滞纳金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用达到30天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
合同签订后，老久公餐馆支付了一个月租金和三个月履约保证金，老久公餐馆开始使用上述租赁房屋。
租赁期间，绿庭公司每月向老久公餐馆发出付款通知，要求老久公餐馆支付当月的租金、物业管理费等。
另查明，2013年11月8日，绿庭公司曾与四季广场承租人之一的上海XX有限公司达成《备忘录》，减免了该承租户的一半租金和物业管理费。
一审审理中，绿庭公司将主张的延期付款的违约金和解除合同的违约金合并为解除合同的违约金，要求老久公餐馆予以承担。
一审法院认为，本案争议焦点一：绿庭公司主张的租金、物业管理费是否部分已过诉讼时效，租金是否可以予以调整。绿庭公司认为对于租金，由于租赁一直在延续期间，故不存在超过诉讼时效的问题。由于承租人租赁的位置不同，租金标准存在差异是合理的。老久公餐馆、齐建认为，租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，租金和物业管理费支付日期分别应自绿庭公司起诉日起前推一年和二年。对于租金标准，高低差额达9倍，且上海XX有限公司在每平方每日0.38元最低标准上还仅收取一半，故租金也应于调整。法院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，绿庭公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于诉讼时效，法院采信老久公餐馆、齐建的意见。对于租金的标准，是当事人双方合意的结果。绿庭公司对于上海XX有限公司减半收取租金，对于本案双方之间没有关联性，调整租金标准的抗辩意见，法院不予认可。
争议焦点二：物业管理费的收费是否合理，是否应予调整。绿庭公司认为，物业管理费是双方合意，不应予调整。老久公餐馆、齐建认为，绿庭公司没有实际管理，也没有支付物业管理费的相关依据，绿庭公司无权收取物业管理费。法院认为，双方对于物业管理费用虽有约定，但绿庭公司没有实际进行物业管理，而是委托案外人进行物业服务。绿庭公司收取的物业管理费应当是一种代收的行为。根据绿庭公司提供的与物业管理公司的物业服务合同，2014年起的物业管理费的收费标准每月每平方在3.17元，而绿庭公司向老久公餐馆要代收的物业管理费达每月每平方10.7元，明显存在不合理。且系争广场的物业管理也存在严重问题。故法院对于物业管理费调整至每月每平方3.17元，即每月物业管理费1,713.45元。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。绿庭公司与老久公餐馆签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。绿庭公司要求解除合同，老久公餐馆表示同意，法院予以认可。合同解除后，老久公餐馆应返还租赁物，并支付自2014年5月7日起至搬离日止的租金损失和2013年5月7日起至搬离日止的物业管理费。对于双方争议搬离日期，法院认为，老久公餐馆已于2015年11月23日通过绿庭公司代理人向绿庭公司发出了《关于终止租赁合同的通知函》，并要求在2015年11月26日办理交接手续。老久公餐馆已经履行了告知义务，未能及时办理交接的责任不在其，且其后老久公餐馆确未再使用租赁房屋，故法院确认2015年11月26日老久公餐馆已经搬离。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。本案合同解除责任在老久公餐馆未按合同约定支付租金，应承担相应违约责任。对于绿庭公司主张的违约金的请求，老久公餐馆认为过高要求予以调整，法院认为绿庭公司主张的违约金即包括逾期付款违约金和解除合同的违约金之和，存在过高情形法院依法调整为相当于四个月租金220,964.56元。齐建系老久公餐馆个人独资企业的投资人，依法应当对老久公餐馆债务承担连带责任。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，于二〇一六年五月三十日判决：一、解除上海四季生态科技有限公司（上海绿庭生态置业有限公司）与上海老久公餐馆于2011年12月16日签订的《租赁合同》；二、上海老久公餐馆于判决生效之日起十日内支付上海四季生态科技有限公司（上海绿庭生态置业有限公司）自2014年5月7日起至2015年11月26日止的租金（租金的计算方式：按每月55,241.14元计算）；三、上海老久公餐馆于判决生效之日起十日内支付上海四季生态科技有限公司（上海绿庭生态置业有限公司）2013年5月7日至2015年11月26日止的物业费（按每月1,713.45元计算）；四、上海老久公餐馆于判决生效之日起十日内偿付上海四季生态科技有限公司（上海绿庭生态置业有限公司）违约金人民币220,964.56元；五、齐建对上述二、三、四项承担连带责任。一审案件受理费人民币34,857元，由绿庭公司负担14,000元，老久公餐馆、齐建负担20,857元。保全费5,000元，由老久公餐馆、齐建负担。
二审中，上诉人递交四组证据材料：1、租金、物业费发票，欲证明上诉人收款后开具发票，不存在代付行为；2、劳动合同数份，欲证明其内部设定了岗位并聘专人进行物业管理；3、《购货合同》、《协议书》、《绿化工程养护合同》等，旨在证明上诉人存在较高物业管理成本，物业管理工作范围远超过原审认定的所谓保安和保洁；4、《维修通知单》、《报修记录》、往来公函、申请书，旨在证明其开展了大量物业管理工作。
两被上诉人质证认为：对上述证据材料的形式真实性无异议，但该等材料不具有证明力及关联性以证明所谓上诉人按约履行物业管理义务，现场状况是标的房屋所处商业广场只有五、六家商铺存在，电梯没用过，不存在维护保养，上诉人提供的上述合同是2012、2013年并无其后者，实际被上诉人2012年是交纳物业费的。
本院经审查认为，该等材料虽有形式真实性，从其关联性、证明力上不足以整体上证明上诉人物业服务提供之时间、项目及服务效果，上诉人主张其提供的物业服务远超原审法院认定物业费项下之价值等等，本院依法难予支持。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，2016年11月8日，上海市奉贤区市场监督管理局准予上诉人之原名“上海四季生态科技有限公司”变更为“上海绿庭生态置业有限公司”。
本院认为，上诉人绿庭公司与被上诉人老久公餐馆签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
租约履行期间，承租人老久公餐馆长期欠租等，显属违约，原审据之判令解约及由其承担违约责任应属合法。本案上诉争议焦点为租金、物业费及违约金金额之认定。租金争议涉及诉讼时效之适用，查本案租金、物业费按约应按月提前支付，上诉人所谓租金债权整体计算显然与约定及履行不符，同时上诉人亦未能提交“超过”诉讼时效租金等债权及时主张的依据。原审在现有证据条件下未支持出租人超过租金（物业费）诉讼时效部分显属合法，本院应予维持。关于撤场日期，因事涉承租人通知出租人终止合同、交接，上诉人作为出租人未履行亦未有合理回复或理由，原审以通知交接日确定为合理撤场日应属合理，本院予以维持。
关于物业管理费标准，上诉人一、二审坚持主张按租约约定标准计算。合同履行期间，绿庭公司系与案外物业管理公司订立了物业服务合同。原审以后者合同标准直接计付物业费。应该认为，债务履行方应负给付举证责任，本案双方约定物业管理费标准为每月每平方米10.7元显属市场较高标准，二审中，绿庭公司坚持除了保安保洁，其还提供公共区域电梯安装、绿化养护、垃圾清理等服务内容，但其显然未能充分举证服务项目、内容及效果，考虑标的房屋所涉四季休闲广场空旷之经营现状及交易惯例，原审法院将物业管理费比照现有证据调整，相对符合证据事实，本院可予维持。
关于违约金，原判业经下调，考虑到本案违约系被上诉人欠租一行为触发之解约及延付租金双重责任承担，而违约金系属合同当事人填补损失之约定，在上诉人未提供新的理由及证据条件下，原判比照商业租赁惯例以四个月租金计罚应属合理，本院应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人上海绿庭生态置业有限公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,211元，由上诉人上海绿庭生态置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月十五日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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