河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初22号
原告（反诉被告）：中国有色金属工业第六冶金建设有限公司金属结构厂，住所地郑州市淮河路35号。
负责人：张波，该厂厂长。
委托代理人：刘莹，该公司员工。
委托诉讼代理人：常辉，河南犀原律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑州世建钢筋技术有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路96号创业广场一号楼四层D420号。
法定代表人：赵新途，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵娜，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱清，河南中锦律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国有色金属工业第六冶金建设有限公司金属结构厂（以下简称“金属结构厂”）诉被告（反诉原告）郑州世建钢筋技术有限公司（以下简称“世建公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金属结构厂委托诉讼代理人刘莹、常辉，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵娜、朱清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国有色金属工业第六冶金建设有限公司金属结构厂向本院提出本诉请求：1.判令世建公司支付2013年8月1日至2016年10月1日期间的租赁费1236660元及利息（自起诉之日至该租赁费实际付清之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令世建公司支付2015年7月至2016年5月的水、电费共计86680.2元及利息（自2016年6月1日至实际付清之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令世建公司立即停止侵害、消除影响、赔偿损失，金属结构厂有权留置世建公司的所有物品直至其付清拖欠的所有费用；4.本案诉讼费用由世建公司承担。诉讼中，金属结构厂放弃主张第3项诉讼请求。事实与理由：金属结构厂与世建公司于2013年8月1日签订有合作协议，协议约定双方进行钢筋深加工项目合作，由金属结构厂提供场地，世建公司提供设备、人员、以及流动资金。合作期间，金属结构厂不负责经营，按月收取固定收益作为场地租金。经营期限为两年，即2013年8月1日至2015年7月30日。合同签订后，金属结构厂已按合同约定履行了义务，但世建公司并未按照合同约定支付收益（租赁费），且时至今日，世建公司仍未向金属结构厂支付任何费用。合作期满后，金属结构厂催促世建公司及时付清费用，但其以种种理由予以推脱，并长期占用场地，拖欠水电费数额巨大。无奈，金属结构厂于2016年4月29日向世建公司发出告知函，限其在2016年5月10日前进行相关费用的对账、结算以及搬迁事宜，期间世建公司多次围堵金属结构厂大门，阻挠、妨碍金属结构厂正常生产及经营，其行为已经侵犯了金属结构厂的合法权益，给金属结构厂的生产经营和资金周转造成了严重的影响。鉴于世建公司消极对待此事宜及消极支付租赁费的行为，现金属结构厂根据以上事实及《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的相关规定诉至贵院，望判如所请。
郑州世建钢筋技术有限公司针对本诉辩称，1.金属结构厂要求支付的房屋租赁费过高。世建公司租赁厂房的期间并非金属结构厂所称的2013年8月至2016年10月。《合作协议》签订后，因厂房面积较大，金属结构厂直到2013年11月才将厂房全部腾出。2016年4月，金属结构厂发出《告知函》，要求世建公司搬迁，并于2016年5月对厂房进行停水停电，后又将厂房上锁、贴封条，导致世建公司无法使用租赁物，故租赁费用应从2013年11月计算至2016年4月。按合同计算租金共计611100元。但金属结构厂出租的厂房存在严重质量问题，根据《合同法》第221条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的额，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，应减少维修期间的租金115500元，即世建公司应支付的房租费用为495600元。因金属结构厂至今还欠世建公司材料款、机器设备款等未还，双方未结算清楚，故无法支付款项。因双方一致存在资金往来，金属结构厂表示要用租金冲抵欠款，所以其从未崔要过房租。在其2016年4月发出《告知函》后，世建公司积极整理对账单并派人向金属结构厂要求对账，但金属结构厂一直不予接收，世建公司只能将对账单张贴在金属结构厂处，且其要求提供对账，说明双方确实存在债权债务可以相抵消的情况，故在未结算清楚具体数额的情况下，世建公司无法支付款项，也不存在违约行为。相反，金属结构厂出租的厂房存在严重质量问题，且一直未按协议约定对厂房内三台行车进行年检，2015年8月19日又擅自将正在使用的1000KVA的变压器降容为400KVA，导致世建公司无法正常生产，严重影响承租人对租赁物的使用，给承租人造成巨大的经济损失；2.金属结构厂要求水电费应按协议约定按照国家规定的标准价计算，并提供世建公司明确的用水、用电量；3.金属结构厂要求支付租赁费及水电费利息无合同依据；4.金属结构厂对世建公司的机器设备无留置权。根据《担保法》第84条规定“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行职务的，债权人有留置权。”《物权法》第230条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”上述法律规定明确了行使留置权的前提是已经合法占有债务人动产，适用的法律关系为保管、运输、承揽等，但本案中世建公司并无将所有的动产交付金属结构厂合法占有的主观意愿，故其无权行使所谓的“留置权”，且本案涉案金额仅数十万元，但其扣押的机器设备价值逾千万元，严重侵害了世建公司的合法权益，应依法返还财物并赔偿损失。
郑州世建钢筋技术有限公司向本院提出反诉请求：1.判令金属结构厂支付厂房维修款126000元；2.本案的反诉费用由金属结构厂承担。事实与理由：世建公司租赁金属结构厂厂房，按协议约定，金属结构厂有义务保证该车间厂房的能够正常使用。但自世建公司进入厂房后，发现厂房存在严重漏水现象，影响正常生产经营，虽多次与金属结构厂协商沟通，要求维修车间厂房屋顶，解决问题，但金属结构厂均不予理会。世建公司无奈下于2014年6月3日与朱泉签订了《六冶车间厂房漏雨维修协议》，并支付了维修定资30000元整。维修工程完工后，又于2014年11月16日，向其支付了尾款96000元整，共计126000元整。根据世建公司与金属结构厂签订的《合作协议》及《补充协议》中双方权利义务的约定，金属结构厂有义务保证厂房土建结构的安全性，屋面如有漏雨、渗漏及时维护修理，保证能够安全、正常生产。而金属结构厂拒不履行该维修义务，应当承担因维修车间厂房而支出的必要费用126000元，且应按同期银行贷款利率支付世建公司及由此而产生的利息。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持世建公司的诉讼请求。
中国有色金属工业第六冶金建设有限公司金属结构厂针对反诉辩称，世建公司所述不属实，双方签订有合作协议与补充协议，共3份，对双方之间的权利义务约定明确，世建公司应按每月11400元、11700元向金属结构厂支付租金，并且要求按季度支付，合作经营期间，世建公司并未支付任何租金，且在合作期间，金属结构厂的房屋及设备均符合协议内容要求，另外世建公司所述房屋漏水不属实，合作经营期间，金属结构厂系国企，厂内设有保卫部和后勤，门口有门禁，任何非本单位人员进厂需登记，运进运出材料及设备等均应在门卫登记。查门卫登记并未有维修厂房人员及设备材料的记录登记，更没有收到世建公司因房屋漏水要求金属结构厂维修的任何通知，且世建公司没有客观真实的证据证明金属结构厂已经收到该通知。本案系世建公司自合作经营开始至今未支付租赁费而导致的纠纷，其违约事实在先，金属结构厂所采取的合理行为符合相关法律规定，对其所主张的损失不予认可。
原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：
1.原、被告之间的法律关系及内容。金属结构厂主张与世建公司之间存在租赁合同关系，并提交《合作协议》、《补充协议》、《补充协议（3）》予以佐证，世建公司对上述协议真实性无异议，亦认可双方据此存在租赁合同关系，故本院对双方租赁合同法律关系成立并生效的事实予以认定。
2.本案所涉租赁合同履行情况。金属结构厂称世建公司租赁期间未支付租赁费，欠付原机加车间北、中两跨自2013年8月1日至2015年7月30日期间租赁费273600元（11400元×24个月），欠付南跨自2014年6月1日至2015年7月30日期间租赁费163800元（11700元×14个月），欠付南、北、中三跨自2015年8月1日至起诉之日租赁费799260元（2595㎡×22元/平方米×14个月）。世建公司称实际租赁期间从2013年11月1日开始，应从该日计算租赁费，为证明上述主张，其提交了物资清单及证人证言予以佐证。物资清单为双方对世建公司在租赁物内物资情况的确认，并未载明租赁期间起算相关内容，该清单打印时间为2014年1月10日，手写日期为2014年2月10日，而非2013年11月1日；世建公司方证人邢某在庭审中陈述公司是在6、7月份搬过来的，10月份到公司时，车间还处于搬迁状态，并未完全开工，与世建公司主张的11月份实际使用租赁物的事实相悖；且世建公司在后续签订《补充协议》、《补充协议（3）》及租赁期间多次向金属结构厂发函时也均未主张上述事实，故应按《合作协议》载明的租赁物最迟交付时间2013年8月1日确定为租赁费起算时间，据此，金属结构厂主张世建公司支付2013年8月1日至2015年7月30日期间原机加车间南、北、中三跨租金437400元合理有据，本院予以认定。
此外，据在卷证据和陈述显示，2016年5月15日前后，双方因租赁费结算和设备、原材料搬迁发生纠纷，截至起诉之日，租赁物仍处于关闭状态。金属结构厂在本案中主张世建公司应全额支付2016年5月15日至起诉之日期间租赁费，世建公司亦以金属结构厂为被告向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，主张金属结构厂因侵权给其造成经营损失，现该案仍在审理中，因租赁物处于关闭状态，通常意义上，不仅会产生租金损失，亦会产生经营性损失，但上述损失的发生系何方存在过错及承担责任比例均不明确，金属结构厂关于上述期间租赁费可待财产损害赔偿纠纷案件裁决后另行确定是否主张，本院对2016年5月15日之后的租金亦或房屋占有使用费在本案中不予处理。
关于租赁期限届满即2015年8月1日至2016年5月15日期间的租金支付标准及金额，金属结构厂主张按照22元/平方米/月进行计算，世建公司主张按照协议约定金额支付。双方在租赁期间届满至2016年5月15日期间，世建公司继续使用租赁物，金属结构厂并未提出异议，双方也未另行签订新的租赁合同，原租赁合同继续有效，虽租赁期限为不定期，在此期间双方仍然存在事实上的租赁合同关系，原租赁合同对双方仍有约束力，各方仍按照原租赁合同行使权利、履行义务，故在上述期间租赁费支付仍应按照双方签订的《合作协议》、《补充协议（3）》约定的租金标准执行，即世建公司应向金属结构厂支付的租金金额为219450元（11400元×9.5个月+11700元×9.5个月）。综上，截至2016年5月15日，世建公司共欠金属结构厂租金656850元。
关于金属结构厂主张世建公司欠付的水电费。金属结构厂主张世建公司欠付2015年7月27日至2016年5月16日期间的水电费86680.2元。为证明上述主张，金属结构厂向本院提交了《水电费结算单》、《电费通知单》、《通知》、《告知函》、《律师函》等证据予以佐证，世建公司称金属结构厂抄取的度数与世建公司使用的水电表度数不一致，收费也高出标准，金属结构厂也未提供国家供水供电部门发票和实际使用水电的原始数据或客观证据，应承担举证不力后果。据《合作协议》可知，金属结构厂有义务保障所必须的电力以及生产、生活用水需求，电费、水费的收取应按照郑州市的收费标准收取，其中电费以电力部门的收费单据为准，不应再收取附加费用；世建公司自己负责安装水电表，根据实际消耗水电数量，按月或季度清算使用的水电等费用。基于在卷的双方提交的其他证据，本院认为金属结构厂提交的《水费结算单》、《电费通知单》虽不是供水供电部门出具的收费单据，但详细载明了每月水电费的基础性数据，贴近世建公司的日常生产作业所需水电量，金属结构厂主张的水电费收取截至时间也与世建公司主张的停水停电节点相吻合，其对不同月份水电价格因存在多个车间产生的公摊损耗的调整的解释说明也符合租赁物的坐落现状和日常经验法则，在金属结构厂发函催缴水电费时，世建公司回函时并未对此提出异议，庭审中也未主张其已支付该期间的水电费用，故金属结构厂已初步完成了举证责任，世建公司称其使用的水电表度数不一致和收费超出标准，作为水电表的安装使用者，理应提交上述期间其实际使用水电度数及已向金属结构厂支付水电费等足以反驳的相反证据予以证明，然其并未提交予以证明，应承担举证不能带来的不利后果，故本院对金属结构厂主张世建公司欠付水电费86680.2元的事实予以认定。
关于世建公司主张金属结构厂支付屋顶维修费。世建公司主张因租赁物屋顶存在漏水、渗漏问题，影响正常生产经营，要求金属结构厂维修无果的情况，自行委托第三方维修，并支付维修费126000元。为证明上述主张，世建公司提供了照片、六冶车间厂房漏雨维修协议、收到条、告知函、证人证言等证据予以佐证，金属结构厂对世建公司提交的上述证据的真实性和证明目的存有异议，但并未提供足以反驳的相反证据予以证明，应承担举证不能带来的不利后果，故本院对世建公司主张的上述事实予以认定。
本院认为，金属结构厂与世建公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议（3）》，并据此形成房屋租赁合同法律关系为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应遵循诚实信用原则，依约全面履行己方义务。金属结构厂按照约定将租赁物交付世建公司，世建公司应当按照约定的期限支付租金及水电费，现世建公司逾期未支付上述费用，显属违约，且逾期期间给金属结构厂造成的逾期付款损失自然存在，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任，原告就租金主张过高部分没有依据，本院不予支持，原告诉请利息损失主张于法有据，本院予以支持。《补充协议》约定金属结构厂负有屋面漏水、渗漏维护修理义务，然其未履行维修义务，世建公司自行委托第三方进行维修，属合理限度内的替代措施，且支付的费用必要适当，金属结构厂应负担由此支付的维修费126000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
被告（反诉原告）郑州世建钢筋技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中国有色金属工业第六冶金建设有限公司金属结构厂支付租金656850元、水电费86680.2元，共计743530.2元，并支付逾期付款损失（计算方法：1.以租金656850元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2017年1月3日起计算至租金支付完毕之日止；2.以水电费86680.2元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2016年6月1日起计算至水电费支付完毕之日止）;
原告（反诉被告）中国有色金属工业第六冶金建设有限公司金属结构厂于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州世建钢筋技术有限公司支付维修费126000元；
驳回原告（反诉被告）中国有色金属工业第六冶金建设有限公司金属结构厂其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16710元，由原告（反诉被告）中国有色金属工业第六冶金建设有限公司负担5475元，被告（反诉原告）郑州世建钢筋技术有限公司负担11235元；反诉案件受理费2820元，由原告（反诉被告）中国有色金属工业第六冶金建设有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 任留柱
人民陪审员 王建新
人民陪审员 王海霞
二〇一八年一月十日
书 记 员 柳丽丽
秦玉洁