四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终10859号
上诉人（原审原告、反诉被告）：简阳大众房地产投资有限公司，住所地简阳市。
法定代表人：周仲根，总经理。
委托诉讼代理人：汪文秀，四川法锐律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川简阳港通经济技术开发有限公司，住所地四川省简阳市。
法定代表人：陈永，执行董事。
委托诉讼代理人：彭鸿雁，四川衡通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈力，四川衡通律师事务所律师。
上诉人简阳大众房地产投资有限公司（以下简称大众公司）因与上诉人四川简阳港通经济技术开发有限公司（以下简称港通公司）委托合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。大众公司的委托诉讼代理人汪文秀、港通公司的委托诉讼代理人陈力、彭鸿雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大众公司上诉请求：1.依法将(2018)川0180民初63号民事判决第一项所确定的营销费用及代理佣金3534975.98元改判为3564327.39元；2.撤销(2018)川0180民初63号民事判决第二项，改判驳回港通公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审计算大众公司营销费用及代理佣金时，对朱强（胡洁）及向小强两户佣金31005元先后进行两次扣除，属计算错误；二、大众公司在销售过程中不存在任何低价销售行为，不应当为此向港通公司承担赔偿责任；三、即使一审认定大众公司存在低价销售行为，其判决应当由大众公司承担的赔偿金金额错误，应予以纠正。
港通公司答辩称，1.如一审计算确有错误，应重新计算；2.大众公司低价销售房屋的事实一审已根据相关证据查明；3.大众公司低价销售房屋属于违约行为，无取得佣金的基本前提，一审计算赔偿金并无错误。
港通公司上诉请求：1.撤销(2018)川0180民初63号民事判决第一项、第四项；2.改判驳回大众公司的一审全部诉讼请求，并改判大众公司向港通公司立即返还多收取的营销费用及代理佣金2715174.97元；3.大众公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审对《销售代理合同书》中“溢价以上部分200元为乙方营销费用以及代理佣金”约定的200元，为每平米200元的认定错误，证据不足；二、本案营销费用及代理佣金的支付条件尚不具备，一审判决港通公司履行支付义务与合同约定不符；三、一审判决对佣金税费扣除比例的认定无事实和法律依据；四、一审判决港通公司从2017年12月19日起向大众公司支付违约金，无事实及法律依据；五、一审判决确定港通公司欠付大众公司营销费用及佣金数额计算方法错误。
大众公司答辩称，1.一审认定以200元/㎡作为代理佣金的计算标准正确；2.大众公司未开具未支付的代理佣金及营销费发票具有合理性，开具发票并非佣金的支付条件；3.一审认定税费标准正确，港通公司向大众公司支付十余次款项均按照5.3333%的标准计算，对税费标准进行了变更。
大众公司向一审法院起诉请求：1.判令港通公司向大众公司支付营销费用及代理佣金等合计3801142元；2.判令港通公司向大众公司支付自2017年7月20日起至付清之日止的滞纳金及损失（以3801142元为标的，按日利率万分之五计算至港通公司付清之日止）。
港通公司向一审法院提出反诉请求：1.判令大众公司立即退还多收取的营销费用及代理佣金2715174.97元；2.判令大众公司赔偿因违约给港通公司造成的经济损失795210元。
一审法院认定事实：2016年8月22日，大众公司作为乙方与港通公司作为甲方签订《销售代理合同书》，约定营销项目为山水华庭，项目房源约450套，销售周期自2016年9月1日至2017年12月30日止。住房部分共计约450套住房，代理销售底价为3480元/平方米，乙方溢价销售，溢价以上部分200元作为乙方营销费用以及代理佣金，超过溢价200元/平方米（3680元/平方米以上）甲乙双方按7：3分配（甲方70%，乙方30%）各自承担销售所需费用。1.4.2.2佣金按月结算按当月实际销售套数应得佣金的80%支付，季度完成后支付10%，剩余10%乙方在合同期限内完成任务后一次性全额支付。5.1.6乙方公司对公账户，开户行：中国银行简阳支行,户名：简阳大众房地产投资有限公司,账号：12×××42。2016年8月24日，大众公司作为乙方与港通公司签订《补充协议》，约定“1、甲方承担代理销售底价3480元/㎡以下（含3480元/㎡）的相关税费。2、乙方承担销售底价3480元-3680元之间因销售产生的相关税费。3、甲乙双方约定3680元以上的销售部分，扣除该部分的相关税费后，按主合同约定进行分配。4、税收标准以税务部门确认的比例、数额为准。5、乙方的应付税费，按月计算，在考核任务完成后，一次性在应结佣金中扣除。”港通公司向大众公司出具《山水华庭1、2号楼销售价格表》《山水华庭3号楼销售价格表》《山水华庭4号楼销售价格表》，载明序号、房号、楼层、建筑面积、销售单价、总售价，每页均有港通公司法定代表人陈永签字，其中《山水华庭1、2号楼销售价格表》尾部载明“优惠政策：一次性支付优惠5%，按揭优惠4%”，尾部手写内容为“该价格从2016.9.1起执行至2016年12.31日。另发通知以通知为准。2016.8.31所有剩余房源按本价格从2016.10.1日起每平方米增加150元/m优惠政策一次性优惠3%，按揭优惠1%<最高优惠不超过4000元/㎡陈永2016.9.23”；《山水华庭3号楼销售价格表》尾部载明“优惠政策：一次性支付优惠5%，按揭优惠4%”，尾部手写内容为“该价格从2016.9.1起执行至2016.12.31止，另行通知以通知为准。”《山水华庭4号楼销售价格表》尾部载明“优惠政策：一次性支付优惠5%，按揭优惠4%”，尾部手写内容为“该价格从2016.9.1起执行至2016.12.31止，另行通知以通知为准。从2016.10.1日起执行1、2号楼调整方案。”大众公司实际收到港通公司支付的佣金4212823.76元。2017年12月12日，四川法锐律师事务所通过宅急送快递（快递单号A006179152044）向港通公司发出律师函，要求港通公司支付代理佣金等事宜。同日，港通公司收到该快递。大众公司认可曾经领取过已盖章的空白定购协议。买受人为朱强、鄢小红与王永康的港通公司自行销售的两份四川省商品房买卖合同（预售）中，曹甦为港通公司一方人员。
一审认定上述事实的证据有双方的营业执照、法人身份证明、大众公司举证的《销售代理合同书》《补充协议》、大众公司立案时提供的项目销售价格表、山水华庭佣金明细表、律师函、快递签收记录、营销费用佣金计算表（2016.9-2017.6）、港通公司的支付凭证、销售提成表（扣税后佣金结算表）、QQ聊天记录、订购协议、证人曾某的证言、工作人员明细、身份信息、2017年4、5、6月住房销售提成表（A3、A4型号）、港通公司的转账凭证三份（2017年6月19日、2017年7月14日、2017年9月28日），港通公司本诉举证的销售代理合同书、山水华庭1、2号楼销售价格表、山水华庭3号楼销售价格表、山水华庭4号楼销售价格表、中国建设银行网上银行电子回执（10张）、商品房买卖合同摘要、大众佣金销售明细、朱强、王永康四川省商品房买卖合同（预售）两份予以证明；有反诉中大众公司举证的销售代理合同书、港通公司员工QQ聊天记录及其发送大众公司曾某的扣税后的提成表、大众公司支付凭证予以证明；有反诉中港通公司举证的销售代理合同书、山水华庭1、2号楼销售价格表、山水华庭3号楼销售价格表、山水华庭4号楼销售价格表、中国建设银行网上银行电子回执（10张）、山水华庭1至4号楼增加房源不符合售价指示所售房屋列表、商品房定购协议书、商品房买卖合同摘要、四川省商品房买卖合同、收条、商品房定购协议书（杨强与邓静敏签订）予以证明。
一审法院认为：大众公司与港通公司签订的《销售代理合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力。因本案主要涉及销售代理合同书中3480元/平方米-3680元/平方米之间营销费用及代理佣金按每套200元计算还是200元/平方米计算的问题、大众公司是否按照约定的优惠价格销售的问题以及税费承担问题。一审法院主要围绕上述问题进行分析。
关于销售价格为3480元/平方米至3680元/平方米之间营销费用及代理佣金按每套200元计算还是200元/平方米计算的问题，从《销售代理合同书》1.3.3住房部分“a、共计约450套住房，代理销售底价为3480元/平方米，乙方溢价销售，溢价以上部分200元作为乙方营销费用以及代理佣金，”约定内容看，属于双方对价款或者报酬约定不明确，按照《销售代理合同书》及《补充协议》的相关条款亦无法确定价款或者报酬，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，应以双方实际履行中的交易习惯予以确定。大众公司员工曾某当庭接受双方当事人询问时陈述，在案涉项目中其对接的为港通公司管销售的曹姐（曹甦），其过程为曾某制作好每个月的提成表，发给港通公司曹甦，曹甦审核完毕后进行扣税将每个月的金额发给曾某。港通公司认为其与大众公司有利害关系且否认曹甦为港通公司员工，但从港通公司举证的买受人为朱强、鄢小红与王永康的港通公司自行销售的两份四川省商品房买卖合同（预售）载明的内容看，曹甦为港通公司员工。从合同的实际履行情况看，曹甦与曾某的QQ往来信息载明内容与曾某的证言陈述基本一致，曹甦作出的销售提成表载明的2017年1月至2017年6月的佣金金额与港通公司自2017年2月至2017年7月的转账金额完全一致,大众公司举证的证人曾某的证言、QQ截图、销售提成表、港通公司举证的买受人为朱强、鄢小红与王永康两份四川省商品房买卖合同、中国建设银行网上银行电子回执十张的金额能够形成证据锁链，港通公司认为系重大误解，但双方作为具有法人资格的商事主体，在连续付款十次后方才发现支付有误，港通公司的陈述有违常理。港通公司亦未提交佣金条款存在重大误解、欺诈等可撤销的证据。就本案现有证据而言，港通公司主张从3480元至3680元之间的营销费用及代理佣金应为每套200元的证据不足，一审法院不予支持。从3480元至3680元之间的营销费用及代理佣金应按200元/平方米计算。
关于港通公司尚欠佣金问题，扣除港通公司与大众公司有争议的买受人分别为朱强（胡洁）、向小强两套外，大众公司实际销售的房屋为408套。该部分房屋，按大众公司实际销售的单价及实际销售的优惠比例计算出的佣金为7972957元，扣除港通公司实际支付的4212823.76元，扣除朱强（胡洁）、向小强两户佣金31005元后，港通公司尚欠大众公司代理费及佣金3729128.24元（含税费）。
关于佣金的税费扣除标准问题，港通公司认为，按照双方签订的《补充协议》约定，税收标准以税务部门确认的比例、数额为准，现在税务部门并未确认税收标准，故支付大众公司佣金的条件尚未成就。一审法院认为，双方在补充协议中约定税收标准以税务部门确认的比例、数额为准，在税务部门并未对税收标准进行确认，港通公司十次实际支付佣金时均按照增值税及附加共计扣除5.3333%的比例进行扣除，双方以实际行为对补充协议约定的税收标准进行了变更，本案宜按照双方实际履行的税收标准扣除税费。
关于退订房源的定金问题，港通公司仅认可收到其中朱强（胡洁）1万元的定金，在大众公司并未举证证明向小强一户缴纳定金的情况下，按照双方签订的《销售代理合同书》“3.1.3如因购房者自身的原因退订、退房，在不致于影响乙方销售的原则下可酌情收取购房者违约金，此违约金由甲乙双方按5：5分成”的约定，港通公司应支付大众公司5000元。
关于大众公司主张的滞纳金问题，一审法院认为，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，约束的是不平等主体。本案合同双方系平等民事主体，从《销售代理合同书》中“滞纳金条款”规定在违约责任项目以及《销售代理合同书》4.1.2“甲方如不按合同规定的期限向乙方支付乙方所得，乙方有权书面催告，在接到乙方书面催告后7日内仍不支付的，则超过一天甲方应向乙方支付应付款总额万分之五的滞纳金，…”的约定内容看，双方约定的滞纳金实际上是合同法中规定的迟延履行的违约金。关于违约金的起算时间问题。结合《销售代理合同书》1.4.2.2“佣金按月计算按当月实际销售套数应得佣金的80%支付，季度完成后支付10%，剩余10%乙方在合同期限内完成任务后一次性全额支付”以及4.1.2“甲方如不按合同规定的期限向乙方支付乙方所得，乙方有权书面催告，在接到乙方书面催告后7日内仍不支付的，则超过一天甲方应向乙方支付应付款总额万分之五的滞纳金，…”的约定看，双方对大众公司完成任务后书面催告7日内是否支付迟延履行的违约金进行约定，本案应从大众公司书面催告港通公司后7日后开始计算违约金。大众公司书面催告港通公司之日为2017年12月12日，故港通公司应于2017年12月19日起支付违约金。因双方明确约定违约金按应付款总额，以日万分之五计算，故港通公司应从2017年12月19日起按日万分之五计算违约金。关于港通公司主张违约金过高，请求予以调减的问题。一审法院认为，大众公司并未举证证明其实际损失，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审法院将违约金进行调整，违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准予以确认，故对港通公司提出的抗辩意见，一审法院予以采纳。
因退订房源的定金属港通公司应付款总额的范畴，故港通公司应支付大众公司退订房源的定金5000元应包含在港通公司应付款总额之中。综上，港通公司尚欠大众公司的营销费用及佣金为3729128.24元+5000元=3734128.24元，扣除税费后港通公司应当支付大众公司营销费用及佣金为3734128.24元×（1-5.3333%）=3534975.98元。关于港通公司主张大众公司赔偿损失的问题，涉及大众公司销售房屋是否存在单价、总价错误问题和大众公司是否按照约定的优惠价格销售的问题。
关于大众公司销售房屋是否存在单价、总价错误问题。经与证据核对，①大众公司举证的山水华庭项目各户佣金明细中，编号为177号的蔡磊备案价格为315553元，该户无单价总价错误的问题；②编号为376号的王良英备案价格344524元，单价为3743.60元，该套的佣金应为20162元，大众公司多计算2109元；③编号为383号的王皎静备案价格317750元，单价为3714.20元，该套的佣金应为17988元，大众公司多计算2761元；④编号为384号的刘守兵备案价格与大众公司佣金明细价格一致，无单价总价错误的问题；⑤编号为388号的邓静敏备案价格326018元，单价为3878.40元，该套的佣金应为21815元，大众公司多计算2038元；⑥编号为389号的樊又铭备案价格265905元，单价为3850.91元，该套的佣金应为17350元，大众公司多计算823元；⑦编号为394号的付贤武备案价格261246元，单价为3080元，该套房屋单价低于3480元，该套的佣金应为0元，大众公司多计算22547元；⑧编号为398号的刘晓备案价格261838元，单价为3792元，该套的佣金应为16130元，大众公司多计算1637元；⑨编号为407号的彭华备案价格293683元，单价为4253.24元，该套的佣金应为25680元，大众公司多计算903元。综上，大众公司在佣金明细表中多计算佣金32818元。
关于大众公司是否按照约定的优惠价格销售的问题。涉及到《山水华庭1、2号楼销售价格表》《山水华庭3号楼销售价格表》《山水华庭4号楼销售价格表》的采信问题。对大众公司在立案阶段向法院提交的《山水华庭1、2号楼销售价格表》《山水华庭3号楼销售价格表》《山水华庭4号楼销售价格表》，港通公司并无异议。但大众公司在法庭出示的上述证据与其在立案时提交的证据明显不一致，存在部分删减，大众公司作出的证据来源于港通公司的陈述不能成立，一审法院对大众公司在立案阶段提交的《山水华庭1、2号楼销售价格表》《山水华庭3号楼销售价格表》《山水华庭4号楼销售价格表》予以采信。
港通公司举证的山水华庭1、2号楼不符合售价指示所售房屋列表中，从序号1至序号72均存在违反1、2号楼优惠价格销售的问题，除房号为2-503号的刘树容差异总额为3367元（港通公司计算为3369元）、房号为2-703号的叶凤五差异总额为3384元（港通公司计算为3386元）、房号为2-803号的袁志财差异总额为3393元（港通公司计算为3394元）外，港通公司举证的1、2号楼其余差异总额计算无误，山水华庭1、2号楼大众公司违反优惠价格销售给港通公司造成的损失为287883元；港通公司举证的山水华庭3号楼不符合售价指示所售房屋列表中（序号73-147），除1-1905号易明龙差异金额为4579元、1-2003号网签姓名为刘建差异金额为2892元属于不符合售价指示所售房屋外，其余房屋的销售均符合3号楼的销售指示。故山水华庭3号楼大众公司违反优惠价格销售给港通公司造成的损失为7471元；港通公司举证的山水华庭4号楼不符合售价指示所售房屋列表中，除序号178付红英不存在不符合售价指示外，其余从序号148至序号177、序号179至序号182均存在不符合售价指示所售房屋，经核实，港通公司的计算方法及计算金额正确，4号楼的损失为156339元。山水华庭1、2号楼、3号楼、4号楼不符合售价指示所售房屋给港通公司造成的损失为287883元+7471元+156339元=451693元。
关于港通公司举证的《增加房源不符售价指示所售房屋列表》载明的序号为183、184号房屋给港通公司造成损失6862元的问题。一审法院认为，该两套房屋并未在山水华庭1号楼至4号楼销售价格表中，无港通公司明确销售指示，港通公司在表格中主张的应售单价并无依据支撑，故对港通公司主张大众公司应承担该6862元损失的请求，一审法院不予支持。按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任”以及《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”的规定，本案中，大众公司作为专业房屋销售中介机构，明知山水华庭1号楼至4号楼销售价格表的优惠比例，但在实际销售中违反销售价格表的约定，大众公司的行为构成违约，应当对港通公司的损失承担赔偿责任。综上，大众公司因违约给港通公司造成的损失合计为451693元＋32818元=484511元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零五条、第四百零六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、港通公司于判决生效后十日内向大众公司支付营销费用及代理佣金3534975.98元及违约金，违约金计算方法为：以3534975.98元为基数，从2017年12月19日始计算至判决确定的营销费用及代理佣金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，若未按判决确定的给付之日给付营销费用及代理佣金，上述违约金计算至营销费用及代理佣金付清之日止；二、大众房公司于判决生效后十日内向港通公司赔偿损失484511元；三、驳回大众公司的其他诉讼请求；四、驳回港通公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19727元，反诉案件受理费17442元，合计37169元，由大众公司负担7341元，由港通公司负担29828元。
本院二审期间，港通公司为证明其上诉主张，向本院提交以下证据：一、四川省网上税务局网页截图、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》《四川省简阳市地方税务局关于明确我市房地产开发经营企业所得税计税毛利率问题的通知》《四川省地方税务局四川省国家税务局关于确定房地产开发经营业务计税毛利率的公告》《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》《四川省简阳市地方税务局四川天府新区资阳管理委员会地方税务局关于契税和土地增值税有关问题的通告》，拟证明：1.按照国家及地方有关文件的规定，案涉税收实行先预征、后查账核定的征收方式；2.双方《补充协议》约定最终以税务部门确认的比例数额为准，是基于案涉扣减税额须查证核定的法律、政策规定而作出的约定；3.一审对案涉扣减税比例的确定，与有关税收法律、法规、政策规定不符。二、《成都市审计局关于2017年保障性安居工程跟踪审计相关问题的审计建议函》，拟证明案涉房产开发项目的相关税费还未最终确定，本案关于佣金的支付条件不成就。
大众公司质证认为，港通公司提交的证据不属于新证据，不应被采信；对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到港通公司的证明目的，港通公司的实际支付行为对税费标准进行了变更；对第二组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该份文件系内部文件，是对港通公司行政上的监管，文件中记载的港通公司应交税费不包含案涉增值税等项目，与大众公司无关，不能直接证明本案税费无法确定，港通公司在实际支付过程中对税费标准进行了变更。
本院认为，港通公司提交的证据均是相应的规范性文件，具有真实性、合法性，但港通公司与大众公司对税费标准及佣金的支付条件在《销售代理合同书》《补充协议》中均有约定，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审一致。另，大众公司向本院提交书面确认函，认可其销售行为给港通公司造成的损失为一审计算金额451693元。
本院认为，本案二审的争议焦点问题有四个：一是港通公司向大众公司支付代理佣金的条件是否成就及代理佣金金额；二是港通公司应否向大众公司支付迟延支付营销费用及代理佣金的违约金；三是大众公司是否存在低价销售行为及应否向港通公司承担赔偿责任；四是港通公司要求大众公司返还已支付的营销费用及代理佣金有无事实和法律依据。对此，本院分别评判如下：
一、关于代理佣金支付条件及代理佣金金额问题
关于案涉代理佣金是否具备支付条件的问题。本院认为，首先，大众公司开具正式发票并非港通公司支付佣金的必要条件。从双方签订的《销售代理合同》看，大众公司的主要合同义务是房屋销售，港通公司的主要合同义务是支付营销费用及代理佣金，大众公司代理销售房屋408套，完成了主要合同义务，港通公司应按约定向大众公司结算并支付佣金。虽然《销售代理合同》约定大众公司于每月30日前向港通公司报送上月实际销售报表及应付佣金表并开具正规发票，但从该条约定内容看，开具发票只是大众公司的附随义务，并非支付佣金的前提条件。故对港通公司关于因大众公司未开具正式发票故佣金支付条件尚不具备的上诉意见，本院不予支持。其次，从港通公司实际向大众公司支付佣金的情况看，对税费扣除标准进行了明确。港通公司已实际支付佣金4212823.76元，在共计十次支付佣金时均按照增值税及附加共计5.3333%的比例进行扣除。虽然双方在《补充协议》中约定税收标准以税务部门确认的比列、数额为准，但双方对以5.3333%的比例进行计算达成共识，在数次履行过程中并未对此提出异议。故港通公司以大众公司应承担税费未确定故佣金支付条件不具备的上诉理由，本院不予支持。再次，合同约定了佣金的结算及支付条件，双方应按约结算并支付佣金。双方签订的《销售代理合同书》及《补充协议》约定，佣金按月结算按当月实际销售套数应得佣金的80%支付，季度完成后支付10%，剩余10%大众公司在合同期限内完成任务后一次性全额支付；大众公司的应付税费，按月计算，在考核任务完成后，一次性在应结佣金中扣除。根据合同约定，双方按月对大众公司应得佣金进行结算，并按月计算大众公司应承担的税费，港通公司按约支付佣金。港通公司已实际支付十次佣金，应按约结算并支付剩余佣金。
关于港通公司尚欠的佣金金额问题。本院认为，其一，关于佣金计算标准，港通公司上诉称3480元至3680元之间的营销费用及代理佣金为每套200元，而非200元/㎡。根据《销售代理合同》关于营销代理费标准“根据以上约定销售底价，单套结算，溢价销售部分以及溢价分成作为乙方佣金”的约定，大众公司的代理佣金为3480元/㎡-3680元/㎡溢价部分及3680元/㎡以上的溢价分成部分。对于该条约定的“单套结算”，应是指按照每套房屋的实际销售单价及面积计算佣金，而非指3480元/㎡-3680元/㎡销售的房屋以每套200元计算佣金。且《销售代理合同》关于“代理销售底价为3480元/㎡，溢价以上部分200元为大众公司营销费用及代理佣金，超过溢价200元/㎡（即3680元/㎡以上）双方按7:3分配各自承担销售所需费用”的约定，明确了双方在对销售价格约定时，底价、溢价均是按每平方米的价格计算，溢价以上部分200元是指3480元/㎡-3680元/㎡之间的销售价格，而非每套房屋200元。故本院对港通公司关于3480元/㎡-3680元/㎡的佣金标准为每套房屋200元的上诉意见不予支持。其二，港通公司尚欠的佣金数额。大众公司实际销售房屋408套，按实际销售单价及实际销售的优惠比例计算的佣金为7940139元（7972957元－32818元），加上大众公司应分得的5000元定金，共计7945139元。扣除应承担的税费7945139元×5.3333%=423738.10元，扣除港通公司已支付的4212823.76元，港通公司尚欠大众公司的营销费用及代理佣金为7945139元－423738.10元－4212823.76元=3308577.14元。一审未扣除大众公司多计算的佣金、用含税佣金总额扣除港通公司已支付的不含税金额及对朱强（胡洁）、向小强两套房屋的佣金进行了两次扣除致计算错误，本院予以纠正。
二、关于港通公司应否向大众公司支付迟延支付营销费用及代理佣金的违约金的问题
本院认为，依据《销售代理合同》关于“甲方如不按合同规定的期限向乙方支付乙方所得，乙方有权书面催告，在接到乙方书面催告后7日内仍不支付的，则超过一天甲方应向乙方支付应付款总额万分之五的滞纳金…”的约定，港通公司未按约向大众公司支付营销费用及代理佣金，大众公司于2017年12月12日向港通公司进行书面催告，催告后港通公司仍未支付，故应从2017年12月19日起向大众公司支付违约金。一审认为双方约定违约金标准过高，将违约金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%，并无不当，本院予以确认。港通公司关于不应支付违约金的上诉意见，本院不予采信。
三、关于大众公司是否存在低价销售行为及应否向港通公司承担赔偿责任的问题
本院认为，从双方所举证据看，大众公司销售的山水华庭1、2、3、4号楼均存在违反优惠价格的问题，一审对此已一一核对并详细阐明，本院不予赘述。大众公司违反约定优惠价格的销售行为给港通公司造成了损失，应承担赔偿责任。经核对，大众公司销售408套房屋共计给港通公司造成损失为451693元，大众公司对此金额亦予以认可，故大众公司应向港通公司赔偿损失451693元。大众公司关于不存在低价销售行为不承担损失赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
四、关于港通公司要求大众公司返还已支付的营销费用及代理佣金有无事实及法律依据的问题
本院认为，如上所述，大众公司代理港通公司销售了房屋，港通公司应向大众公司支付佣金，大众公司的违约销售行为给港通公司造成的损失，承担了相应的赔偿责任，且港通公司尚欠大众公司营销费用及代理佣金3308577.14元，故港通公司要求返还已支付的营销费用及代理佣金无事实和法律依据，本院对港通公司的该项上诉请求不予支持。
综上所述，大众公司、港通公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审审判程序合法，适用法律正确，但认定事实部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初63号民事判决；
二、四川简阳港通经济技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内向简阳大众房地产投资有限公司支付营销费用及代理佣金3308577.14元及违约金（违约金计算方法为：以3308577.14元款项为基数，从2017年12月19日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至款项付清之日止）；
三、简阳大众房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向四川简阳港通经济技术开发有限公司赔偿损失451693元；
四、驳回简阳大众房地产投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回四川简阳港通经济技术开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费38963.9元，由四川简阳港通经济技术开发有限公司负担33563.5元，简阳大众房地产投资有限公司负担5400.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈良谷
审 判 员 刘冠男
审 判 员 王晓川
二〇一八年八月二十日
法官助理 彭奕翙
书 记 员 周芋莲