浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0483民初7184号
原告：陆方明，男，1974年12月2日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。
被告：曹瑜，女，1992年5月5日出生，汉族，住桐乡市。
被告：沈栋钰，男，1986年2月1日出生，汉族，住桐乡市。
第三人：朱建玉，女，1981年12月6日出生，汉族，住桐乡市。
原告陆方明与被告曹瑜、沈栋钰、第三人朱建玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日受理后，依法由审判员陈娟独任审判，于同年11月28日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告曹瑜、沈栋钰、第三人朱建玉均到庭参加诉讼。审理过程中，被告沈栋钰因不可抗拒的事由不能参加诉讼，故本院于2017年9月22日裁定中止审理。本案现已审理终结。
原告陆方明向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行2017年7月17日与原告签订的《房地产转让合同》，立即为原告办理桐乡市房屋的所有权变更登记手续，并向原告交付房屋及室内物品（空调3台、冰箱1台、电视机1台、洗衣机1台、热水器1台、沙发1套）；2、判令两被告加倍返还原告定金100000元；3、本案的诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年7月，原、被告就买卖位于桐乡市致，并于同年7月17日通过第三人朱建玉签订《房地产转让合同》一份，约定：被告向原告出售上述房屋，房屋建筑面积为90.07平方米，房屋成交总价款为人民币1380000元等。2017年7月31日，原、被告双方经协商将合同条款变更为：房屋总价1360000元，2017年7月17日付100000元定金，2017年7月31日付760000元，剩余房款500000元于过户当天支付，过户当天甲方必须把该房屋内的户口迁出，并交房给原告。合同签订后，原告分别在2017年7月10日、7月31日及8月11日，向被告支付定金100000元、房款760000元及500000元，合计房款1360000元支付完毕。然被告拒不履行过户及户口迁出和交房义务，经原告多次催讨无果。
被告曹瑜答辩称，其并非不同意将房屋过户给原告，导致过户不成的原因是原告要求其将房产过户给根本不认识的案外人而非其本人或家人（虽然原告声称是其丈母娘，但其了解到原告在与其达成购房协议后又在中介出售，从中赚取近30万元，目的就是炒房）；其与原告去了两次审批中心办理过户，每次都很有诚意，在办理过户手续过程中原告及案外人等对其和家人辱骂、殴打、威胁，意图逼迫其将房屋过户给案外人。综上，过户不成的原因在原告，并非其违约。其没有不履行合同，愿意过户。但相关违约责任、诉讼费用一概不承担。
被告沈栋钰答辩称，合同上1380000元改成1360000元属实，户口迁出也认可。最后一条客户过户到家人或别人名下，没有经过其同意，是中介加上去的，其不认可原告过户给他人。之所以两次去过户都没成功在于原告要求过户给其他人。这套房子是其妻子曹瑜单独所有的，其没有权利，钱也是转给其妻子的。其和其妻没有违约，返还定金不同意，过户同意的。诉讼费不承担。
第三人朱建玉陈述称，原告联系其让其代办过户手续，买卖他们自己已经商量好了，其就去代办一下签订合同等，被告曹瑜说后来房子其又挂出来卖不是事实。签合同那天是2017年7月17日，过户当天其没去，是其店里员工去的，在那还碰到了月光宝盒的中介，后来还通过电话等方式对其进行骚扰、阻止过户，不知道怎么回事。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
证据一，《房地产转让合同》1份，证明2017年7月17日，原、被告签订房地产转让合同1份，约定购房款138万元，分三期支付等。
证据二，《房地产转让合同》复印件1份（7月31日变更），证明2017年7月31日，经过双方协商，对其中的付款条款进行了变更，变更为房屋总价为136万元，乙方以现金支付，且被告沈栋钰擅自将过户到别人名下改为家人名下。
证据三，房屋产权证、土地证复印件各1份，证明房屋登记在被告曹瑜名下。
证据四，招商银行账户历史交易名下表1份、农业银行交易清单2份，证明原告分别在7月17日、7月31日、8月11日支付原告10万元定金、76万元购房款及50万元余款。
证据五，结婚登记审查处理表1份，证明两被告系夫妻关系。
被告曹瑜质证意见如下：证据一，其确实签了该合同，合同其他条款都没意见，但“客户过户到别人名下”是其丈夫即被告沈栋钰后来去中介签的，其不知情，没有经其同意，涉案房产是其个人所有，不是婚内共有，其丈夫与原告的约定没有效力。证据二，落款处其签字认可，但整个合同中上面手写部分及下面手写的“过户到家人名下”，是其丈夫和原告去商量的，金额其认可，上面的指印不认可，是其丈夫按的，交房其认可，户口迁出审批中心说需要其名下没有房产，这只是程序问题，不是其不愿意。证据三、四、五，没意见。
被告沈栋钰质证意见如下：证据一，和被告曹瑜意见一致，并补充“过户到别人名下”并非在双方意愿下签的，其也是不认可的，一开始其只在“户口迁出”处按了指印，后面“过户到别人名下”是中介后来写上去的，看上去就像是其同意过户到别人名下，事实上其不认可的。证据二，和被告曹瑜一致。证据三、四、五，没意见。
第三人朱建玉质证意见如下：均无意见。
被告曹瑜向本院提交如下证据：
证据一、微信截图三页，图一证明原告买了其房子后又挂到华众中介去卖，其只挂了月光宝盒一个中介，原告与第三人是亲戚关系，图二、三，结合原告去昆仑公寓物业找到其联系方式并买房，可以证明第三人在月光宝盒看到了涉案房产信息，并且询问了几楼。
证据二、被告沈栋钰与原告的聊天短信，证明其愿意过户且催促过户。
证据三、婚后财产约定协议一份，证明2014年1月28日其与被告沈栋钰签订协议说明该套房产是其个人所有，与被告沈栋钰无关。
原告质证意见如下：证据一，真实性、合法性、关联性均有异议，对被告曹瑜概括的事实，证据也无法反映，看不出房源是谁的，合同约定的交房时间是在过户以后，起码在2017年8月以后，当时被告曹瑜还住在里面，其就发布房源逻辑上错误。证据二，短信真实性认可，约定的办理过户手续时间没有办理成功。证据三，真实性无法核实，在原告知晓的情况下才对原告有效力。
被告沈栋钰质证意见如下：没有意见。
第三人质证意见如下：证据一，不认可，6、7、8月份昆仑公寓有好几套房产在卖，不止被告曹瑜这套。证据二，其不知情，办理过户那天的情况同答辩意见。证据三，其不知道。
被告曹瑜、沈栋钰共同向本院提交以下证据：《房地产转让合同》一份，证明当时被告曹瑜不知道不认可过户到别人名下。
原告质证意见如下：部分内容是复印时誊写的。
第三人质证意见如下：7月17日签订时“客户过户到别人名下”，其和原告、被告曹瑜及其母亲都看过知道的。
第三人朱建玉向本院提交了《房地产转让合同》（7月31日变更）原件1份，证明相关约定。
原告质证意见如下：没有异议，该证据和其提交的证据二一样。2017年7月17日双方签订合同，上面的签字本来只有原告、被告曹瑜和中介，上面的文字是中介代为填写的，7月31日双方就合同金额等重新达成了协议，所以由第三人在合同上部书写了条款，另外被告沈栋钰也签上了名字。后来其走了，听第三人说，被告沈栋钰又对“过户到别人名下”有意见，自己擅自在中介的合同上将其修改为“过户到家人名下”。
被告曹瑜、沈栋钰质证意见如下：和对原告证据二的意见一致。
本院依被告曹瑜申请，调取询问笔录四份。
原告质证意见如下：形式上真实性无异议，其中原告、汤中良的陈述是与事实相符的，予以确认，被告曹瑜、沈栋钰的笔录，认为其中对原告买房目的及过户人身份的陈述，是两被告的主观猜测，不予认可，被告曹瑜、沈栋钰的笔录可以反映出两被告在本案中违约，就是觉得房子卖得便宜了。
被告曹瑜、沈栋钰质证意见如下：形式上真实性无异议，对原告、汤中良在笔录中的陈述不认可，其讲述的都不是真的。
第三人质证意见如下：无意见。
本院质证意见如下：
本院依申请调取的四份询问笔录，具有真实性、合法性、关联性，予以认定。原告提交的证据，其中证据一，第三人无异议，两被告主要是对“客户过户到别人名下”这句话有异议，本院认为，根据两被告提交的自己持有的该份合同，对应位置也载有“客户过户到家人名下”，且这句话上清楚地按有指印，后被告曹瑜也陈述该份合同签订时被告沈栋钰并未在场，此处手写文字系其和原告二人的指印，故可以确认原告和被告曹瑜签订该份合同时对过户对象进行了特别约定，原告持有的合同上的“过户到别人名下”并非第三人事后添加。证据二，暨第三人提供的证据，根据庭审陈述，系在中介留存的7月17日合同基础上修改而成，上半部抬头处手写文字虽然系被告沈栋钰和原告协商而成，但被告曹瑜表示认可，予以确认；下半部第八条手写文字，和7月17日合同相比，变更成了“过户到家人名下”，被告沈栋钰陈述系其所作修改，对该事实本院予以确认。证据三、四、五，两被告和第三人均无异议，予以认定。被告曹瑜提交的证据，证据一，真实性、关联性无法确认，不予认定。证据二，原告认可真实性，予以认定。证据三，原告意见成立，不予认定。两被告共同提交的《房地产转让合同》以及第三人提交的变更条款后的《房地产转让合同》，前面已述，不再重复。
经审理查明，本院确认案件事实如下：2017年7月17日，原告（乙方）和被告曹瑜（甲方）就房屋买卖事宜自行谈妥后，在原告亲戚第三人朱建玉处（中介）签订《房地产转让合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在桐乡市的房地产（建筑面积90.07平方米）出售给乙方；成交总价为1380000元整，付款方式为2017年7月17日乙方支付甲方购房定金100000元，在2017年8月30日前，过户当天甲方办好过户手续后由乙方支付甲方购房款人民币530000元，余款等房产证、土地证做好后，甲乙双方配合中介立即到银行由乙方贷款来付清余款750000元。双方同意于全部付清房款，由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。上述房地产过户手续由甲、乙双方协助中介办理，房产证、土地证过户所需一切费用由乙方承担，甲、乙双方应及时提供上述房地产过户所需相关资料。合同第七条就违约责任约定：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起1日内将定金退还给乙方，另再付给乙方相当于定金数额的违约金。如乙方首付款已付，甲方违约，甲方应返还乙方首付款，再赔偿给乙方首付款30%的违约金。如乙方违约，甲方获得首付款30%的赔偿金，剩余的首付款返还给乙方。任何一方违约，中介服务费从定金或者违约金中扣除1日内支付给中介方。第八条特别约定：装修好的房子室内装修灯具原封不动。空调3只、冰箱1只、电视机1只、洗衣机1只、热水器1只、沙发1套，硬装原封不动。甲方户口必须过户之前迁出。大通酩悦房产证做出户口马上迁出。客户过户到别人名下。
同年7月31日，原告陆方明和被告沈栋钰在前述合同基础上进行了修改。约定：经协商客户乙方由现金支付给甲方。房屋总价为1360000元整。2017年7月17日付100000元整定金，2017年7月31日付甲方760000元，剩余500000元整过户当天支付，过户当天甲方必须把该房屋内的户口迁掉，并当天交房给乙方。另，被告沈栋钰将该修改后的合同上第八条的“过户到别人名下”变更为“过户到家人名下”。原告在询问笔录中陈述“但是第二次和沈栋钰谈的时候，沈栋钰把合约上面的过户给别人改成了过户给家人”。
另查明，原告分别在2017年7月10日、7月31日及8月11日，向被告曹瑜支付了100000元、760000元及500000元，合计房款1360000元已全部支付完毕。原、被告曾于2017年8月11日和8月14日两次去不动产登记中心办理过户手续，但后因为原告要求过户至其丈母娘名下，两被告要求过户至原告或原告父母名下，最终未能成功过户。涉案房屋至今也未曾交付。
还查明，两被告于2013年1月4日登记结婚。涉案房产房产证于同年12月12日、土地证于同年12月23日登记于被告曹瑜名下。
本院认为，就涉案房屋，原告和被告曹瑜于2017年7月17日签订《房地产转让合同》，后原告和被告沈栋钰又于同月31日在前份合同基础上进行了修改，虽然未再有被告曹瑜签字，但被告曹瑜对被告沈栋钰修改的条款进行了追认，故对其亦有效力。虽然原告对该修改后合同上载有的“过户到家人名下”有异议，称系被告沈栋钰在原告离开后擅自修改，但原告未持有7月31日变更条款后的合同，且按其询问笔录中陈述“但是第二次和沈栋钰谈的时候，沈栋钰把合约上面的过户给别人改成了过户给家人”，再结合8月11日原告又交付房款的事实，应视为原告认可了被告沈栋钰该修改内容。2017年7月31日修改后的《房地产转让合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告要求过户涉案房产并交付房屋及室内物品的诉讼请求，两被告没有异议，本院予以支持。本案争议焦点主要为：两被告是否需要支付加倍返还的定金100000元。原告认为，合同第七条约定的系违约定金，两被告存在拒不过户的行为，应当适用定金罚则。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，即使两被告存在未及时协助过户的行为，也仅仅是迟延履行，并未致使合同目的不能实现。原、被告双方也未明确约定迟延过户即适用定金罚则。故原告诉请两被告承担定金责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告曹瑜、沈栋钰于本判决生效之日起十日内协助原告陆方明将位于桐乡市的房屋产权过户给原告，过户时产生的费用由原告承担；并于本判决生效之日起十日内向原告交付上述房屋及室内物品（包括空调3台、冰箱1台、电视机1台、洗衣机1台、热水器1台、沙发1套）；
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告陆方明负担1000元，由被告曹瑜、沈栋钰负担150元；保全费5000元，由被告曹瑜、沈栋钰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审判员 陈娟
二〇一八年一月十二日
书记员 崔怡
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