安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终4487号
上诉人（原审原告）：许筠筠，女，1983年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：郭舒宁，系许筠筠丈夫。
委托诉讼代理人：黄奎，安徽进行时律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈薇薇，女，1979年3月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：陆芝云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱子琪，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王军，男，1974年3月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：陆芝云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱子琪，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。
上诉人许筠筠、陈薇薇因与被上诉人王军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初9846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许筠筠上诉请求:1、撤销一审判决第三项，改判陈薇薇、王军赔偿许筠筠税费损失21250元及房价上涨损失50万元；2、一、二审诉讼费用及保全费全部由陈薇薇、王军承担。事实和理由：1、陈薇薇隐瞒了出卖房屋和其他四人的房屋共同办理280万元最高额抵押的事实，导致出卖房屋客观上无法过户，明显违反合同约定；2、一审认定陈薇薇明确表示不履行合同义务，后为又认定陈薇薇无明显的违约行为，前后矛盾，应予纠正。一审认定2016年6月14日，双方曾通话，陈薇薇表示过房屋不卖的意思，对该事实进行了确认，根据《合同法》第一百零八条规定，一方明确表示不履行合同义务的，对方可以要求其承担违约责任。3、因陈薇薇、王军违约，许筠筠另购房屋，受到巨大损失，一审未通过鉴定确定损失，直接作出判决，剥夺了举证权。综上，一审认定双方解除合同意见一致，双方协议解除合同，属于认定事实错误。本案合同解除，一是因为陈薇薇、王军拒绝履行合同，二是陈薇薇、王军在签订合同时未告知许筠筠房屋已办理抵押登记，出卖抵押物未取得抵押权人同意且合同履行期限届满时没有消灭抵押权，导致无法办理所有权转移登记造成的。许筠筠行使的是法定解除权，买卖房屋的时间恰逢房价上涨阶段，因为案涉房屋未能正常买卖过户，导致许筠筠受到较大损失，陈薇薇、王军应当退还定金，赔偿损失。
陈薇薇、王军辩称，第一，出售的房屋的抵押情况，在中介合同及买卖合同中有明确约定。房屋抵押情况事实上并不影响合同的履行，在二手房交易中是很正常的。双方也已经接受了房屋已经抵押的现状而进行交易的，交易是双方真实意思表示，不违反法律规定。在双方约定的过户日期到来之前，许筠筠已经另行购买了房屋，并且要求解除与陈薇薇的合同，但是解除通知并未有效送达至陈薇薇。虽然后来双方有通话录音，但是通过前期庭审情况，该录音并非原始证据，而是被剪辑过的证据，因此该录音的真实性不应当予以认定。综合本案的情况，违约方应为许筠筠，而并非陈薇薇。陈薇薇在交易过程中并无主观上的过错。第二，此案纠纷发生到现在，许筠筠并未遭受购买房屋的损失，正如一审判决所查明的，在与陈薇薇约定的合同交易期到来前，其已经另行购买了房屋。受害方应当是陈薇薇，到目前为止陈薇薇的房屋处于查封状态，且房屋行情一直在下跌，房屋没有办法再出售交易。我方保留另案诉讼赔偿的权利，陈薇薇的损失巨大。许筠筠所称的购买房屋的损失是不存在的。综上，请求依法判决驳回许筠筠的全部诉讼请求。
陈薇薇上诉请求：撤销一审判决第二项，在查清事实后改判陈薇薇不予返还许筠筠定金50000元；许筠筠承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：本案中，除许筠筠提交的电话录音外，没有其他任何证据证明陈薇薇有不卖房屋的意思表示，既然一审已认定该录音不完整且许筠筠的委托代理人在录音中诱导行为明显，根据相关规定，该录音不能作为认定案件事实的依据。一审陈薇薇有不卖房的意思表示属认定事实错误。事实上，陈薇薇在签订合同后从未有过不再卖房的意思表示，本案纠纷完全是因许筠筠另行购房、单方违约导致。一审亦认定2016年6月15日未能办理登记手续完全是因许筠筠和中介单位未及时通知陈薇薇导致，陈薇薇未有任何拒绝配合办理相关登记的行为或意思表示，不存在过错，已付定金不应返还。
许筠筠辩称，第一，通话录音是许筠筠在陈薇薇明确表示不卖房屋后委托石律师，石律师在与陈薇薇对话的过程中，陈薇薇明确表示不再履行，该通话录音内容是真实的。第二，陈薇薇的房屋的抵押不同一般的抵押，是与另外四户联合办理的最高额为280万元的抵押，也就是说陈薇薇想过户的话，必须把其余人借支的贷款全部还清后才能实现，这也是合同无法履行的主要原因。本案中的最高额抵押是指用案涉房屋一套房屋抵押，被担保人王家群、陈薇薇、王军、姜春梅，被担保的债权数额是280万元，担保额是全部，期限是2014年至2024年。综上，本案的合同解除是因为陈薇薇在合同履行前明确表明不履行合同义务，导致许筠筠委托律师发起通知。在陈薇薇与许筠筠存量房买卖合同中，第一条第五项明确表示甲方转让存量房的相关关系包括抵押租赁相邻等其他关系，但是合同中并未对抵押进行说明、告知，陈薇薇所述已经告知不是事实。
王军同意陈薇薇的上诉请求及事实和理由。
许筠筠向一审法院起诉请求：1、请求判决确认双方签订的存量房买卖合同已解除；2、请求判令陈薇薇、王军向许筠筠双倍返还定金100000元；3、请求判令陈薇薇、王军赔偿许筠筠税费损失人民币21250元及因违约导致房价上涨损失人民币500000元。
一审法院认定事实：2016年3月16日，经合肥利人房产投资咨询有限公司中介，许筠筠与陈薇薇签订《存量房买卖合同》，约定陈薇薇将其名下位于合肥市当涂路璟泰时代赢家广场1-904室房屋出售给许筠筠，价款1200000元，许筠筠于2016年3月30日前支付陈薇薇定金50000元，双方确认本合同签订之后，于2016年7月15日前双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续等。陈薇薇明确出卖房屋已办理抵押贷款，将通知银行提前还贷清除抵押权。合同签订后，许筠筠于2016年3月30日向陈薇薇支付50000元定金。
2016年4月19日，许筠筠与陈薇薇在合肥市地方税务局共同签名领取房价按照850000计算的《合肥地税房地产转让完税（免税）审核通知单》，同日许筠筠缴纳契税12750元，许筠筠代陈薇薇缴纳个人所得税8500元。
2016年5月15日，许筠筠与中介公司业务员孔飞一起前合肥市房地产管理局瑶海房屋办证交易中心办理了存量房预约交易登记，预约时间为2016年6月15日上午10时前,但预约后，许筠筠及孔飞均未通知陈薇薇。2016年6月14日下午4时左右孔飞通知陈薇薇在预约时间办理登记，因2016年6月15日下午14：00陈薇薇因出境旅游约定在上海办理生物数据采集等出境手续，陈薇薇不能去交易中心办理预约登记。为此，许筠筠与陈薇薇当时曾通话（至于通话的内容及情景不明），陈薇薇表示过房屋不卖的意思。中介公司建议重新预约登记，许筠筠未同意。
2016年6月19日，许筠筠及其委托代理人石有清通过韵达速递向陈薇薇发出《催告函（履行房屋买卖合同）》，强调陈薇薇与许筠筠到瑶海区房产局办理存量房交易预约单，陈薇薇拒绝履行应履行的义务，导致许筠筠无法支付房款及存量房登记转移手续，陈薇薇已构成违约，应承担相应的违约责任。该函件未能送达，被退回。
2016年7月1日，许筠筠的委托代理人石有清通过邮政特快专递向陈薇薇发出《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除合同，并追究陈薇薇的违约责任。该通知因收件人要求延迟投递未妥投，被退回。同日，许筠筠因购买薛粹锐位于合肥市龙岗开发区海洲景秀世家62幢101室房屋缴纳契税12000元，并由合肥市地方税务局瑶海分局代开《安徽增值税普通发票》1份，购买方许筠筠，金额800000元。
2016年7月7日，许筠筠与薛粹锐补签《存量房买卖合同》，并办理交易登记费用等。2016年8月8日，海洲景秀世家62幢101室房屋所有变更登记为许筠筠，并办理了抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司合肥和平路支行。
一审另查，2016年3月9日，合肥市瑶海房屋办证交易中心发布《通知》，载明：“为保持良好的交易秩序，更好地做好服务，本中心自即日起对存量房交易开展预约登记服务。注意事项：一、买方（或卖方）本人到场方可预约，中介服务人员不得参与预约……”
一审法院认为，许筠筠与陈薇薇、王军签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。至于双方以80万元的价格报税，属于行政管理调整范畴，并不影响双方签订的房屋买卖合同效力。在履约过程中，双方产生争议，对解除合同双方意见一致，应予确认。
关于违约责任问题，双方产生争议起源于许筠筠与中介单位的业务员预约所有权转移登记，未及时通知陈薇薇，造成预约时间陈薇薇因办理出境手续而未能到场，致2016年6月15日未能办理所有权转移登记。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加于另一方，在产生争议后，应遵循公平和诚实信用的原则进行友好协商。从本案已查明的事实来看，双方均不够冷静，过分强调自己一方的利益和便利，未能宽容体谅对方，加剧矛盾升级，进而影响合同的履行。至于许筠筠在产生争议期间另行购买房屋行为，因陈薇薇已表达房屋不卖的意思，另行购房系自救行为，不能据此说明其有毁约的故意。
综上，双方由于沟通的原因致本案合同履行受阻，无充分证据证明一方存在明显的违约行为，且许筠筠已及时购买房屋，同时，鉴于双方均同意解除合同，故陈薇薇收取的定金应返还许筠筠。至于许筠筠所缴纳的税款退还问题，属于后合同义务，本案确认合同解除后，可向税务部门申请退税，并相互协助，该事实尚未发生，如有争议应另案解决。至于许筠筠所主张的陈薇薇、王军双倍返还定金及赔偿损失之请求，没有事实依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认许筠筠与陈薇薇于2016年3月16日签订的《存量房买卖合同》解除；二、陈薇薇于判决生效后十日内返还许筠筠50000元；三、驳回许筠筠其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10010元，财产保全申请费3630元，合计13640元，由许筠筠负担1640元，陈薇薇、王军负担12000元。
二审中，许筠筠提交以下证据：2016年6月14日陈薇薇、许筠筠短信记录，证明陈薇薇明确表示不卖房。陈薇薇、王军质证意见：该证据不是新证据，且从短信记录内容来看，陈薇薇并未明确表示不卖房子，双方仍在洽谈阶段，许筠筠也当庭表示陈薇薇并未明确表示不卖房。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于违约责任问题。陈薇薇和许筠筠签订的《存量房买卖合同》，双方确认本合同签订之后，于2016年7月15日前双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。双方产生争议起源于许筠筠与中介公司的业务员预约存量房交易登记，预约时间为2016年6月15日，但许筠筠及中介公司业务员均未及时将该时间及时通知陈薇薇，造成预约时间陈薇薇因办理出境手续而未能到场，故未能办理转移登记手续。如双方积极沟通，亦能通过重新预约进行补救，进一步履行合同，但许筠筠未同意，当天双方通话时陈薇薇也表示过房屋不卖的意思。后许筠筠于上述合同约定的办理存量房转移登记手续期限前即与他人签订房屋买卖合同并缴纳契税，结合陈薇薇在许筠筠仅支付定金情况下即将房屋钥匙交给许筠筠等情节，本案合同履行受阻的主要原因系双方未能积极沟通、友好协商，许筠筠上诉提出合同未能履行的原因是案涉房屋办理了连带抵押、导致无法过户等理由无事实依据，本院不予采纳。双方均无充分证据证明另一方存在明显的违约行为，双方均有一定过错，且许筠筠已及时购买房屋。综上，许筠筠要求陈薇薇、王军赔偿损失等请求亦不能成立。鉴于双方均同意解除合同，故一审判决陈薇薇将收取的定金返还许筠筠并无不当，陈薇薇所提定金不予返还的上诉理由不能成立。
综上所述，许筠筠、陈薇薇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19020元，由许筠筠负担9010元，由陈薇薇负担10010元。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年八月二十日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。