上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初22303号
原告：汪宗学。
原告：戴欣廷。
两原告委托诉讼代理人：乐音果，上海骏丰律师事务所律师。
被告：李杰华。
被告：严活颜。
两被告委托诉讼代理人：张辉，上海辉旺律师事务所律师。
原告汪宗学、戴欣廷诉被告李杰华、严活颜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪宗学及其委托诉讼代理人乐音果、被告李杰华及其委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪宗学、戴欣廷向本院提出诉讼请求：1、判令被告涤除上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权，注销房屋上的抵押登记；2、判令被告协助原告办理上述房屋的产权过户登记手续，将房屋过户登记至原告名下；3、判令被告腾出上述房屋，将房屋交付原告；4、判令被告支付违约金人民币（下同）284,000元。事实和理由：2016年3月22日，原、被告经上海江正营销策划有限公司居间介绍，双方签订上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》，合同约定：被告将其名下产权的上述房屋以1,430,000元价格转让给原告；被告于2016年9月30日前腾出房屋交付给原告；双方于2016年10月31日前办理产权过户手续；原告于2016年3月22日支付首付款430,000元，余款以银行贷款的方式支付。合同补充条款第5条还约定，因一方违约不履行合同的，应支付违约方违约金284,000元。合同签订后，原告如约支付房款，于2016年3月22日支付房款430,000元，加上之前支付的定金和汇款，原告共向被告支付房款730,000元。但被告在收到原告上述房款后，却未按合同约定及时偿还房屋上设立的抵押贷款，拒不配合原告办理贷款手续，并明确表示将不履行房屋买卖合同。期间，居间方和原告也曾多次催促，被告明确表示不履行合同，并建议原告通过法律途径解决，原告于2016年8月30日委托律师向被告发律师函，催促被告履约未果。因购买本案房屋，原告已经将原有位于宝山区的房屋出售，现名下已经无房，如被告违约不卖，将导致原告按现有政策无力另行购房，故原告只能通过诉讼要求被告继续履行合同，故原告诉讼来院。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。
被告李杰华、严活颜辩称，不同意原告的诉讼请求。原告属于限购人员，不符合房屋过户资格。原告和被告曾在3月17日签订买卖合同，关于付款细节总价等才是真实意思表示，总价为1,738,000元，而非3月22日备案合同的1,430,000元。根据这个约定，原告应该在备案合同签署7天内办理贷款，但原告没有去；付款时间没有达到约定要求，730,000元应该都在3月22日前支付。根据双方证据，中介方没有资质，并非经过法律许可的房屋中介公司，而是一个营销策划公司，所以双方上一案中证人的庭审证词没有合法效力，与事实也不符。基于上述情况，被告认为原告推迟20多天付款，直到4月中旬，才将730,000元支付给被告。被告有权通知原告解除合同。综上，不是被告违约，而是国家政策变化和原告付款延迟导致的违约，所以对原告的诉讼请求均不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的房屋查询收件收据，证明房管部门通知原告于9月21日办理纳税手续，说明原告已通过限购的审查。被告虽对真实性无异议，但对证明内容不认可，认为该查询类别为房产税查询，并不是限购审查，不能证明最终能过户成功。对此，本院已至上海市奉贤区房地产交易中心调查，经查，该房屋查询收件收据表明原告不存在限购情况，已审税通过，可在该收据确认的日期后进行过户交易。
另，本院曾于2016年10月11日立案受理原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，原告诉请同本案一致。后由于原告经本院传票传唤未到庭，该案按撤诉处理。该案庭审中，原告申请证人史某某出庭作证。证人史某某述称，其在上海江正营销策划有限公司工作，是本案房屋买卖交易的中介方的实际经办人。2016年8月25日，原告到中介处询问情况，要求其给被告发个短信，询问房屋是否继续出卖给原告，如果不卖可否商量，被告回复不卖了。在发送这个短信之前，其已应原告要求联系过被告，要求被告配合办理贷款，但被告不愿意卖。系争房屋买卖交易已经在4月份将被告应缴的税审税通过；8月份原告不再是限购状态，故对原告应缴的税进行审税，9月审税通过。审税和贷款可以同时进行的，故在8月份电话通知被告配合贷款。原告对证人证言真实性无异议，认为时间点和客观事实相吻合，原告在8月初将名下房产出售，具备了不限购的状态，8月初至8月25日期间通知被告办理贷款，最终让被告8月25日确认是否卖房，故证人证言属实。被告对证人证言不认可，认为证言没有证据佐证，没有原告缴满五年社保的书面证据；证人提供的通话记录只在8月1日有一次通话，且通话内容不是要求被告配合办理贷款。本院依法对证人证言中有证据予以佐证的部分予以确认。
本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，原告汪宗学与被告李杰华、严活颜签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定：原告向被告购买位于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋；房屋价款为1,738,000元；房屋面积为133.96平方米；原告应于签订示范合同当日支付首付款730,000元，被告应将收到的首付款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔欠款同时还清尚欠借款月，办理抵押注销手续；原告通过银行贷款方式支付第二期房款1,000,000元，原告应于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；若原告申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付被告；双方应于银行贷款划入被告收款账户后三日内到该房屋进行阅看、清点、确认无误后，由被告交付给原告，并由原告支付被告8,000元；双方应于2016年9月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；原告未按合同约定期限付款，应当按照逾期付款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，被告有权单方解除合同；被告未按合同约定期限交付房屋，应当按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除合同。双方任何一方依据本条主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。2016年3月22日，两原告与两被告签订《上海房地产买卖合同》约定，两原告向两被告购买上述房屋；房屋价款1,430,000元；被告于2016年9月30日前腾出该房屋并通知原告进行交接。双方于2016年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条追究被告的违约责任；原告未按合同约定期限付款的，被告应书面催告原告，自收到书面催告之日起15日内，原告仍未付款的，被告有权单方解除合同，并书面通知原告；被告可从原告已付款中扣除原告应向被告支付逾期未付款20%的违约金，余款返还原告；被告未按合同约定期限交接房屋的，原告应书面催告被告，自收到原告书面催告之日起15日内，被告仍未交付房屋的，原告有权单方解除合同，并书面通知被告；被告除应在收到书面通知之日起15日内向原告返还已收款和利息（自原告支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向被告支付违约金；若被告违约给原告造成经济损失的，原告实际经济损失超过被告应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由被告据实赔偿。合同补充条款（一）第5条约定：在办理提前还贷、审批贷款、审税手续、过户手续及后续该房屋交割验收、户口迁出手续期间，由于一方没有履行本合同约定的义务而导致产权过户手续及后续该房屋交割验收手续无法正常进行的，视为该方违约，由违约方支付给守约方违约金（总房价的20%），计284,000元，本合同继续履行。合同附件三付款协议为：1、原告于2016年3月22日前支付房款430,000元；2、原告通过银行贷款方式申请1,000,000元，由银行在见他证，新产证后直接放款给被告账户；若原告贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则原告应于双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给被告。同日，原告与被告签订《协议》一份，约定：房屋的实际成交价为1,738,000元，该价格由房屋买卖合同成交价和装修补偿款、水、电等共同组成；双方一致同意《上海市房地产买卖合同》的价格为1,430,000元，于2016年3月22日支付房款430,000元，通过银行贷款方式支付1,000,000元，由银行见他证，新产证后直接放款给被告账户，若原告贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过额度不足，则原告应于双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给被告；原告于2016年3月17日支付定金100,000元，于2016年3月22日支付物业装修费用、水、电开户费等补偿款100,000元，于2016年4月10日支付100,000元，于交房当日支付尾款8,000元；本协议是双方签订的《上海市房地产买卖合同》的补充协议，和双方签订的《上海市房地产买卖合同》具有同等效力相互补充，二者有冲突的地方，以本协议为准。
另查明，原告于2016年3月17日支付被告购房款50,000元，于2016年3月18日支付50,000元，于2016年3月22日分别支付430,000元及100,000元，于2016年4月12日支付100,000元，上述付款合计730,000元。2016年8月25日，中介方经办人向被告发送短信，询问被告：“李大哥，客户来我们店了，他让我再和你确认下，您是不是一定要违约不卖给他了，有没有其他可以商量的余地？”被告短信回复：“不卖了，家人也不给卖了。最终不卖了。”
又查明，现系争房屋仍登记在两被告名下，房屋上的抵押权已注销。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》、《协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案双方争议焦点为原告在履行过程中是否存在逾期付款等违约行为，原告是否有权解除合同。对此，本院认为，双方对付款时间的约定应当以《协议》约定为准，对于逾期付款的违约责任的约定应当以《上海市房地产买卖合同》第九条约定为准。根据《协议》的约定，原告的付款时间虽存在逾期，但逾期未满15日，尚未达到《上海市房地产买卖合同》第九条约定的情形，故被告不享有合同的解除权，被告可根据双方合同的约定主张其他违约责任。故被告以原告逾期付款、其享有合同解除权为由主张合同已解除的辩解意见，本院不予采信。被告于2016年8月收到协助配合办理贷款的消息后未能配合办理贷款并拒绝继续履行合同，出卖房屋，被告的行为显属违约，现原告要求被告继续履行合同，将系争房屋过户至原告名下并实际交付房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，原告亦已将剩余购房款1,008,000元以代管款形式交至本院账户，以保证房屋买卖合同的继续履行，并同意在本案中将剩余购房款一并处理。对于原告要求被告按照《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第5条约定承担不配合办理贷款及过户手续的违约金284,000元的诉讼请求，被告认为合同违约金约定过高，请求法院予以调整。故本院根据本案合同履行的情况、被告的违约情况、原告的实际损失情况等酌定被告应当承担违约金60,000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告李杰华、严活颜于本判决生效之日起十日内协助原告汪宗学、戴欣廷办理位于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；
二、李杰华、严活颜于本判决生效之日起十日内将上述房屋实际交付给原告汪宗学、戴欣廷；
三、被告李杰华、严活颜于本判决生效之日起十日内支付原告汪宗学、戴欣廷违约金人民币60,000元；
四、原告汪宗学、戴欣廷于本判决生效之日起十日内支付被告李杰华、严活颜剩余购房款人民币1,008,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5,560元，减半收取计人民币2,780元，由被告李杰华、严活颜负担。财产保全费人民币5,000元，由被告李杰华、严活颜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 苏姝
二〇一七年一月二十五日
书记员 陈艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
违约金的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。