福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽09民终1480号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建德润置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区万安东路6号宁德德润广场幼儿园，统一社会信用代码：91350901565389199Y。
法定代表人：吴宝通，总经理。
委托诉讼代理人：张亚俊，福建君立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：石维云，男，1990年1月26日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：谢毅，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈玲，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
上诉人福建德润置业有限公司（以下简称德润公司）因与被上诉人石维云商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2017）闽0902民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德润公司的委托诉讼代理人张亚俊，被上诉人石维云的委托诉讼代理人谢毅、陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人德润公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回石维云一审的全部诉讼请求，支持其一审的全部反诉请求；2.本案一审、二审案件受理费由石维云承担。事实和理由：（一）一审判决认定讼争商品房在2015年11月10日通过规划核实才符合交付条件，系认定事实不清，适用法律错误，本案讼争商品房的交付条件为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，规划核实并非法定或约定的讼争房屋交付条件。1.规划核实并非商品房交付的法定条件；2.从法律规定上，双方约定的上述房屋交付方式符合法定商品房交付条件，并未违反法律规定；3.从约定上，双方在主合同第八条以及补充协议第六条第5款、第十六条第4款等条款均明确约定本案讼争商品房的交付条件为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，该约定的交付条件与法定交付条件一致，并非格式条款，双方均应按照上述约定执行，规划核实并非法定或约定的交付条件，法院亦无权依职权予以调整。（二）一审判决德润公司逾期交房天数为265日，并应按石维云已付款为基数，按日万分之三计算违约金，支付石维云逾期交房违约金82800元，系认定事实错误，适用法律错误。德润公司已按照讼争合同约定的交付条件履行交房义务，并于2015年3月1日通知石维云交房，延期60日系由于存在合同约定可延长交付期限的原因，不应承担逾期交房违约责任。1.讼争商品房已于2015年2月21日前满足交付条件，德润公司并向石维云发出交房通知；2.讼争合同约定的交房时间为2014年12月31日，而德润公司于2015年3月1日才向石维云发出交房通知，延期60日系由于存在合同约定可延长交付期限的原因；3.即使德润公司应承担违约金，一审判决从公平角度出发，认定德润公司应按照合同第九条约定的标准支付违约金，无事实与法律依据，应按照讼争合同第八条的约定计付违约金。（三）一审判决认定石维云应支付的保管金酌定调整为按每日30元计算，系认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人石维云辩称：（一）一审法院认定讼争商品房于2015年11月10日通过规划核实才符合交付条件，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案讼争《商品房买卖合同》中虽约定“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，但同时约定应“依照国家和地方人民政府的有关规定”，上述约定的两个条件应当是同时具备的，缺一不可。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”石维云在一审中提供的证据也足以证明讼争商品房系于2015年11月10日才通过规划核实。建设工程应经规划核实是法律规定的法定条件，该条件系建设单位组织竣工验收的前提，且双方签订的合同中也明确约定了应当依照国家和地方人民政府的有关规定，但德润公司于2015年3月1日向石维云发出交房通知之时，讼争商品房未通过规划核实，并未达到法定的交付商品房条件。因此，讼争商品房不仅要满足法律规定的强制性交房条件也要满足约定的交房条件，若有一项不满足，则认为交房条件未满足，一审法院据此认定讼争商品房至2015年11月10日才符合交房条件认定事实清楚，适用法律正确。（二）德润公司虽于2015年3月1日向石维云发出交房通知，但当时讼争商品房并未达到交付条件，且此后德润公司未再行通知石维云交房，其应依照合同约定按石维云已付款每日万分之三的标准承担逾期交房违约责任。讼争《商品房买卖合同》明确约定，德润公司应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付石维云使用，但德润公司至2015年3月1日才向石维云发出交房通知。根据上述观点，讼争商品房系于2015年11月10日才通过了规划核实，才符合交房条件。德润公司不仅逾期向石维云交房，且通知交房时讼争商品房并不符合交房条件，此后德润公司也未再行通知石维云交房。因此，根据讼争合同第九条的约定，因德润公司逾期向石维云交房，德润公司应按石维云已付款每日万分之三的标准承担逾期交房违约责任。德润公司上诉主张应适用讼争合同第八条的约定，其向石维云支付的违约金应为500元，但该条约定明显存在免除或减轻德润公司责任的情形，系格式霸王条款，应为无效条款。本案中，德润公司向石维云支付的违约金系因其逾期交房而应承担的违约责任，故一审法院认定德润公司应适用讼争合同第九条约定按石维云已付款每日万分之三的标准承担逾期交房违约责任，该认定符合合同约定，亦未违反法律规定，并无不当。（三）德润公司主张石维云应按每日100元整的标准向其支付讼争商品房的保管金，但实际上，讼争商品房建成后本身即已存在，德润公司无需对其进行保管，也无保管事实。退一步说，即使存在保管事实，一审法院认定德润公司要求石维云按照每日100元计算保管金过高，因此，一审法院根据宁德当地的实际情况并结合案件具体情况，将保管金调整为按每日30元计算，该认定符合公平公正的原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回德润公司的上诉请求，维持原判。
石维云向一审法院起诉请求：判令德润公司向其支付逾期交房违约金98110.24元。
德润公司向一审法院提起反诉请求：1.判令石维云向其支付保管金84200元（自2015年3月8日起算，按照日100元计算，暂计至2017年6月27日，计至石维云实际收房之日止）；2.判令石维云向其支付物业管理费4943.43元（自2015年3月起算，按照每月183.09元计算，暂计至2017年6月，计至石维云实际收房之日止）。
一审法院认定事实：
双方于2013年3月27日签订《商品房买卖合同》，约定石维云向德润公司购买德润公司开发建设的宁德德润广场2号楼2409室商品房，建筑面积122.06平方米，总价款1041510元。约定房屋交付时间为2014年12月31日。德润公司于2015年3月1日向石维云发出交房通知，实际交房时间为2018年4月28日。合同签订后，石维云已付清了全部购房款。
合同第八条约定交付条件与期限约定：出卖人（德润公司，下同）应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（石维云，下同）使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.出卖人与买受人共同确认交付使用条件变更为：按第1条的约定即具备交付条件。
如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。
如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2.若不可抗力情形：因台风、热带风暴、地震等造成不能施工为众所周知的，可免除告知义务；宁德市人民政府和相关部门作出特定时间内不准施工的，政府有公告的，以政府公告为准，可免除告知义务。
合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。
合同附件六补充协议第九条第2款约定：若买受人逾期办理房屋交付手续，或由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：①出卖人不承担因此而产生的延期交房责任；②自出卖人的交房通知发出之日起七日内（如未发出交房通知，则为合同约定的房屋交付之日），买受人仍未办理房屋交接手续的，视为买受人已验收该商品房且符合约定的交付条件，同时按每延期一日交纳保管金人民币壹佰元整。
合同附件六补充协议第九条第4款约定：因买受人原因而未能按期交付的，出卖人无须承担任何责任，且交房通知所明示的交房时间届满之日视为该商品房交付之日，此外买受人还应承担自交付之日起的：（1）该商品房所应缴交的所有费用（包括但不限于物业管理费、专项维修资金、公摊的水电费等）。
一审法院认为：
一、德润公司是否应当支付石维云逾期交房违约金
（一）案涉商品房交付的条件及时间
双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、管道燃气、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.出卖人与买受人共同确认交付使用条件变更为：按第1条的约定即具备交付条件。该约定系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行各自的义务。德润公司出示的证据虽可以证明案涉商品房于2014年10月31日燃气管道工程验收合格、2014年12月19日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方验收为竣工验收合格、2015年2月17日经宁德市公安消防支队确认消防验收合格、3月17日有线广播电视配套工程验收合格、3月30日通信综合布线工程验收合格、5月28日住宅信报箱工程验收合格、7月28日宁德市环保局同意办理竣工环保报备手续，但石维云出示的宁规核〔2015〕42号宁德市城乡规划局文件，可以证明案涉商品房于2015年11月10日才通过了规划核实，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主观部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，法律、法规规定的强制性交房条件和约定的交房条件若有一项未满足的，那么案涉商品房的交房条件就未达到，因此，2015年3月1日德润公司向石维云发出交房通知书时案涉商品房并不符合交付的条件，至2015年11月10日才符合了交付的条件。德润公司认为案涉商品房只要符合上述第1项的约定即具备交付条件的抗辩意见，不予采纳。
（二）德润公司逾期交房天数及违约金额
根据合同第八条约定，遭遇不可抗力或宁德市人民政府和相关部门作出特定时间内不准施工的，德润公司可据实予以延期。另合同附件6补充协议第六条约定，遇到昼夜降雨超过50MM、台风天气、因政府政策性限制（包括节日、高考期间施工管制）等，德润公司也可据实予以延期。既有合同的约定，又有据实可予延期情形的出现，应予以扣减。2013年3月27日合同签订后至约定的2014年12月31日交房期间，案涉商品房工程施工过程中，宁德昼夜降雨超过50MM以上暴雨、台风天气有25天（扣除暴雨、台风重复的天数），中高考、招商节、春节放假合计23天，客观上确实会给德润公司的施工造成影响，可据实予以延期，其他情形并不一定导致停工，不应予扣减，以上天数合计48天。从2015年1月1日至规划核实通过的2015年11月10日，德润公司逾期交房天数为313天，扣除以上可延期交付天数49天，德润公司实际逾期交房天数265天。德润公司认为违约金为500元，其引用的合同第八条约定，不属于逾期交房违约责任的约定，不予采纳。综上，德润公司应支付石维云逾期交房违约金为1041510元×0.03%/天×265天=82800元。
二、石维云是否应当支付德润公司案涉商品房的保管金、物业费问题
案涉商品房于2015年11月10日符合交付条件后，石维云未及时履行交房义务，在此期间德润公司确实要对案涉商品房进行保管、维护，该保管、维护与物业公司的物业服务是不同性质内容和概念范畴。根据《商品房买卖合同》合同附件六补充协议第九条“因买受人逾期办理房屋交付手续的，出卖人不承担因此而产生的延期交房责任。自出卖人的交房通知发出之日起7日内，买受人仍未办理交房手续的，买受人还应向出卖人支付每日100元整的保管金及按建筑面积计算的物业费、水电费等”的约定，石维云应从2015年11月10日起七日后即2015年11月17日起至交房之日2018年4月28日，向德润公司支付逾期办理房屋交付手续的保管金。但根据宁德当地的实际情况，德润公司要求按每日100元计算保管金过高，结合案件具体情况，酌情调整为按每日30元计算，即石维云应向德润公司支付的保管金为893天×30元/天=26790元。
德润公司反诉要求石维云应支付逾期办理房屋交付手续的物业费，该物业费纠纷应在物业服务合同双方当事人之间进行处理，而德润公司并非物业服务合同的当事人，且物业服务合同与本案商品房预售合同并非同一法律关系，故对物业费的交纳问题不作处理。
综上所述，依法成立的合同受法律保护。石维云与德润公司签订的宁德德润广场2号楼2409室《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。德润公司未按约交付商品房，逾期交房265天，其行为构成违约。现石维云主张德润公司应支付其以已付款1041510元为基数，按日万分之三计算的逾期交房违约金82800元，予以支持。超过部分，石维云请求德润公司支付，证据不足，不予支持。案涉商品房符合交付条件后，石维云未及时履行交房义务，现德润公司提出反诉，要求石维云支付案涉商品房的保管金26790元，予以支持。超过部分，德润公司请求石维云支付，证据不足，不予支持。德润公司提出反诉，要求石维云支付物业费，不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、德润公司应于判决生效之日向石维云支付逾期交房违约金82800元；二、石维云应于判决生效之日向德润公司支付宁德德润广场2号楼2409室商品房的保管金26790元；三、驳回石维云的其他诉讼请求；四、驳回德润公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2254元，由石维云负担352元，德润公司负担1902元。反诉案件受理费2030元，由石维云负担610元，德润公司负担1420元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人对以下事实无争议，本院予以认定：
涉案商品房于2014年12月19日经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方验收合格，于2015年2月17日经消防验收合格。
2015年3月1日，德润公司书面通知石维云办理涉案商品房交付手续。
宁德市城乡规划局根据德润公司申请，组织对宁德德润广场1#、2#、3#、5#、6#、8#住宅楼、幼儿园进行规划条件核实，经现场勘验、图纸审核、测量核样后，该局于2015年11月10日作出宁规核〔2015〕42号《关于宁德德润广场1#、2#、3#、5#、6#、8#住宅楼、幼儿园竣工规划条件核实的意见》，内容如下：宁德德润广场位于东侧，于2012年6月份颁发《建设工程规划许可证》（建字第350900201200044号）。1#楼建筑面积17899.12㎡（其中计容面积17644.73㎡），层数26层。2#楼建筑面积19940.24㎡（其中计容面积19678.64㎡），层数26层。3#楼建筑面积21424.59㎡（其中计容面积20735.25㎡），层数31层。5#楼建筑面积20814.67㎡（其中计容面积20142.28㎡），层数31层。6#楼建筑面积18991.82㎡（其中计容面积18388.34㎡），层数31层。8#楼建筑面积21650.60㎡（其中计容面积20955.80㎡），层数31层。幼儿园建筑面积2471.82㎡（其中计容面积2471.82㎡），主层数3层。地下室建筑面积30804.90㎡，地下1层。经勘验，其造型及色彩、层数、建筑高度等基本能按规划审定的方案和指标实施。超建建筑面积德润公司已补交基础设施配套费，98个地面停车位调整到地下室C区，已由建设单位报图纸到该局备案，并承诺该区域停车位作为公共停车使用不出售，扣除后仍缺41个地面停车位在二期工程补建到位。经研究，同意宁德德润广场1#、2#、3#、5#、6#、8#住宅楼、幼儿园通过竣工规划条件核实，要求该工程通过消防等各专项验收合格后方可投入使用。超建面积按宁政办〔2014〕96号文补交土地出让金后予以确认。
本院认为，本案双方当事人在涉案商品房的交付问题上形成争议。商品房的交付，依合同应理解为出卖人在约定的时间取得符合交付条件的证明向买受人发出交房通知，故此交付问题是条件、期限、通知三个方面连结成的一个整体，对此应按照合同约定予以综合认定并强化当事人的诚信守约意识。商品房交付条件虽由合同约定，但客观上亦受法律、行政法规中各类规范的制约，当约定条件低于或与法定条件不一致时，存在一个合乎约定但不合法律的行为空间，出卖人作为商品房交付的启动者，在权衡行为的成本收益而作出是否严守法律的决策上占据主导地位，因此，当严守合同存在显失公平的可能时，有必要基于公平诚信原则对各方权利义务分配进行适度矫正。
就本案而言，德润公司在商品房因超建未经核实符合规划条件的情况下，擅自组织竣工验收，并因验收合格使商品房得以提前符合约定的交付条件，缩短了己方逾期交房天数，降低了违约风险和保管成本，违规收益显著高于违规成本；相应地，前述收益通过合同转嫁给石维云本已有失公允，石维云因商品房未经核实符合规划条件而拒绝收房，有以守法行为对抗对方违规行为的成分，倘若支持德润公司对石维云的违约主张，则不仅会使守法收益显著低于守法成本，还将令违规者以违约金的“合法”形式获得违规带来的额外收益，且由守法者负担，如此不但与“任何人不应从违规行为中获益”之法理相悖，加剧双方当事人利益严重失衡的不公平局面；而且将严重打击守法者维护法律权威监督法律实施的积极性，对妨碍房地产市场平稳健康发展的违规行为产生反向激励作用；最终有可能损及法律权威，产生不良社会效果。
一审判决认定涉案商品房至经核实符合规划条件才具备交付条件，并将该日作为德润公司逾期交房的终期和石维云逾期收房的始期，其法律效果与本院以上分析所得结论相合，理当认同。一审对德润公司可据实予以延期的天数认定得当，无调整之充分理由。逾期收房保管金系违约金的一种形式，石维云以约定的保管金计算标准过高为由请求予以减少，鉴于德润公司不能明确指出“保管”的具体内容，一审判决结合案情所作调整较为适当，可以采纳。一审判决计算无误，德润公司承担的违约金和石维云承担的保管金数额均无需更改。另外，德润公司并非物业服务的提供人和物业管理费的收取人，一审判决对德润公司对该项费用的主张不予处理，于法无悖，可予维持。
综上所述，德润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2254元，由上诉人福建德润置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭祖斌
审 判 员 林 斌
审 判 员 孙 雯
二〇一八年九月二十八日
法官助理 周荣鑫
书 记 员 林建玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……