江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）萍民三终字第79号
上诉人（原审被告）陈自辉，男，1969年2月17日出生，汉族。
委托代理人陈浩，江西博韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨红丽，女，1977年11月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）杨红云，女，1971年10月25日出生，汉族。
两被上诉人的共同委托代理人张翔、彭勇，萍乡市安源区后埠街法律服务所法律工作者。
原审原告袁华，女，1978年7月6日出生，汉族，住萍乡市安源区城郊管委会。
上诉人陈自辉与被上诉人杨红丽、杨红云租赁合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2013年9月4日作出（2012）安民初字第1525号民事判决。上诉人陈自辉不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人陈自辉及其委托代理人陈浩，被上诉人杨红丽、杨红云的委托代理人张翔、彭勇到庭参加诉讼，原审原告袁华经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
萍乡市安源区人民法院对该案审理查明，2012年5月20日，杨红丽、杨红云、袁华欲租赁华申宾馆并交给陈自辉押金20000元。2012年6月1日，杨红丽、杨红云与陈自辉签订租赁合同，约定：一楼大厅在租赁期间陈自辉同意杨红丽、杨红云在不影响整体美观及二楼正常营业的前提下可以免费使用；租期三年（自2012年6月1日起至2015年5月30日止），每月租费7000元（其中租金6000元、设施折旧费1000元），逐年按房租递增3%；租金当月1日前交清，否则每逾期1日应交纳违约金100元，如逾期超过30天，陈自辉有权单方解除合同；杨红丽、杨红云在承租陈自辉的宾馆时，借用陈自辉华申宾馆的各种证照必须在有效期内，租赁期换证、年检等发生的费用由杨红丽、杨红云负担；租赁期间凡是因宾馆经营发生的费用均由杨红丽、杨红云承担（包括水电、物业管理费、卫生费、设施维修费用及政府收取的各项费用等）；陈自辉交给杨红丽、杨红云的宾馆及其设施（附明细表）杨红丽、杨红云应合理使用，不得损坏，期满应完整无损交还陈自辉，如人为损坏及不合理使用造成的损坏照价赔偿；宾馆的房屋及附属设施，杨红丽、杨红云不得随意改变，如确属经营需要，应事先征得陈自辉的同意，否则杨红丽、杨红云应承担相应的赔偿责任；若因不可抗力政府行为造成的租赁协议无法履行，陈自辉不承担任何经济、法律责任。在杨红丽、杨红云不违反上述协议的情况下可退回保证金；本协议签订当天，杨红丽、杨红云向陈自辉交纳2万元保证金，该保证金在杨红丽、杨红云租赁期满后的7天内退还；双方应严格履行此约定，否则造成方应承担相应的违约责任。如果杨红丽、杨红云想提前中止合同，应取得陈自辉的书面同意，在陈自辉未租出宾馆期间的租金杨红丽、杨红云仍需按本协议的租赁费付给陈自辉。合同签订后，杨红丽、杨红云租赁华申宾馆经营，租赁费按月交纳至2013年6月30日。2013年7月15日晚，杨红丽、杨红云停止营业并于次日提出解除合同。因双方无法协商处理，杨红丽、杨红云遂诉至法院，要求解除与陈自辉签订的宾馆租赁合同，并确认合同解除日为2013年7月16日，判令陈自辉返还租赁押金15000元。
另查明，杨红丽、杨红云及陈自辉均认可租赁合同签订时，袁华退出，未参与经营华申宾馆，宾馆由杨红丽、杨红云经营。陈自辉将华申宾馆租赁给杨红丽、杨红云经营时，与杨红丽办理了财产移交，杨红丽在附明细表上签字。租赁期内，杨红丽遗失电脑一台已赔付2000元并归还陈自辉取暖器一台、电饭煲一只、立式风扇一台、二盆花、转椅一张、手搓麻将三副。2013年5月29日，安源区公安消防大队对华申宾馆下达责令限期改正通知书，认为宾馆吊顶不符合要求、楼梯用木板、地毯、无应急照明灯、安全疏散指示、标志需整改。2013年7月15日晚9时31分，因杨红丽、杨红云停止营业并锁门，陈自辉报警，接处警登记表报警详情栏反映双方因消防安全的事情发生扯皮。庭审中，双方均认可2012年5月20日收取的2万元押金即是租赁合同约定应交纳的2万元保证金。
萍乡市安源区人民法院认为，陈自辉与杨红丽、杨红云签订租赁合同时，袁华中途退出，未在租赁合同上签名，也未参与宾馆经营，双方均认可该事实，故袁华不是本案适格主体。杨红丽、杨红云与陈自辉签订的租赁合同，双方主体适格，是当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定执行。杨红丽、杨红云作为承租人，提前要求解除租赁合同，在法律上是允许的，但应承担相应的合同违约责任。本案从现有证据反映，华申宾馆经营证照完备，具备继续营业条件，消防部门的责令限期改正通知书反映是宾馆部分装修存在瑕疵不符合消防安全要求，需要整改，并不是不能营业，故不存在杨红丽、杨红云不能营业而无法实现经营目的的情况。杨红丽、杨红云因租赁物存在部分瑕疵，在未与陈自辉协商一致或依照法律规定合理处理情况下，单方采取锁门停止营业方式要求解除合同，应承担本案主要责任，陈自辉没有积极履行出租方的义务，亦有一定的责任。因租赁合同对杨红丽、杨红云提前解除合同，保证金（即押金）是否予以退还并无约定，根据租赁合同保证金的性质，保证金（押金）主要是保障出租人的财产受到损害能够获得赔偿，故在租赁物不存在毁损、灭失的情况下，陈自辉在杨红丽、杨红云办理租赁物交接后应将所收取的2万元押金退还杨红丽、杨红云。杨红丽、杨红云主张品除所欠租金及违约金5000元后，陈自辉还应返还押金15000元，因陈自辉已就杨红丽、杨红云拖欠租金及违约金另行起诉，故本案不宜直接品除，将在陈自辉起诉杨红丽、杨红云租金一案中予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除杨红丽、杨红云与陈自辉于2012年6月1日签订的租赁合同；二、陈自辉应在杨红丽、杨红云办理租赁物交接手续后五日内退还杨红丽、杨红云押金20000元；三、驳回袁华的诉讼请求。本案诉讼费1000元，由杨红丽、杨红云承担400元，陈自辉承担600元。
一审判决宣判后，上诉人陈自辉不服上述判决，向本院提出上诉称，其与被上诉人杨红丽、杨红云签订的租赁合同合法有效，应受到法律的保护，杨红丽、杨红云应依约按时承担支付租金的义务。杨红丽、杨红云不具备法定解除权，根据合同法的规定，出租人确实附有履行租赁物维修的义务，但当事人另有约定的除外，双方在租赁合同中约定“租赁期间凡是因宾馆经营发生的费用均由承租方承担（含设施的维修费用及政府政策的各项费用等），故关于消防整改的责任应当由被上诉人杨红丽、杨红云自行承担，一审以判决的形式解除双方签订的租赁合同没有法律依据。综上请求依法撤销安源区人民法院（2013）安民初字第1510号民事判决，依法驳回被上诉人杨红丽、杨红云一审的诉讼请求。
二审中双方均未向法庭提交新的证据，二审经公开开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈自辉与被上诉人杨红丽、杨红云于2012年6月1日签订的租赁合同系双方真实意思的表示，且合同内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定行使权利履行义务。因被上诉人杨红丽、杨红云向上诉人陈自辉租赁的华申宾馆存在用盖塑板吊顶、楼梯用木板且铺盖了可燃地毯、无应急归照明灯、安全疏散指示标志等不符合消防安全要求的隐患，安源区公安消防大队于2013年5月29日向被上诉人租赁的华申宾馆下达责令限期改正通知书，要求其进行整改，被上诉人杨红丽、杨红云则要求出租人陈自辉进行整改，但上诉人陈自辉拒不整改，是引起本案纠纷的主要原因。现被上诉人杨红丽、杨红云不愿继续对该存在消防安全隐患的宾馆进行租赁经营，且宾馆已经停止营业近五个月的时间，本院认为，双方之间的租赁合同已无继续履行的必要，应当予以解除。上诉人陈自辉要求继续履行合同的上诉请求本院不予支持。虽然上诉人陈自辉向被上诉人杨红丽、杨红云提供的华申宾馆存在消防安全隐患，但并不必然导致宾馆无法经营，故被上诉人杨红丽、杨红云于2013年7月16日擅自采取锁门的形式停止华申宾馆的营业，对合同解除亦应负次要责任。
合同解除后，对于被上诉人杨红丽、杨红云向上诉人陈自辉交纳的2万元押金，上诉人陈自辉应当在被上诉人杨红丽、杨红云办理租赁物交接时予以退还。因被上诉人杨红丽、杨红云一审仅诉请退回租赁押金15000元，余下的5000元冲抵租金，故一审判决上诉人陈自辉退还20000元押金超出了当事人的诉请范围，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安源区人民法院（2013）安民初字第1525号民事判决第一项，即“解除杨红丽、杨红云与陈自辉于2012年6月1日签订的租赁合同”；
二、撤销安源区人民法院（2013）安民初字第1525号民事判决第二项、第三项；
三、杨红丽、杨红云自本判决生效之日起三日内与陈自辉办理租赁物交接手续，陈自辉同时退还杨红丽、杨红云押金15000元。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审诉讼费2000元，由上诉人陈自辉承担1600元，被上诉人杨红丽、杨红云承担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 勇
审 判 员 张 艳
代理审判员 周丽娜
二〇一四年一月六日
代书 记员 蔡美来