福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终4532号
上诉人（原审被告、反诉原告）：交通银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市湖滨中路9号之一（交通银行大厦）第一层。
代表人：张文，该分行行长。
委托诉讼代理人：饶清亮，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭骁，男，1990年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：王桂英，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晗，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人交通银行股份有限公司厦门分行（以下简称交通银行厦门分行）因与被上诉人郭骁房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初9356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
交通银行厦门分行上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、六项；2.改判一审判决第一项为确认郭骁与交通银行厦门分行签订的编号为[2016]ZL0004964的《租赁合同》于2017年5月7日解除；3.改判一审判决第五项为郭骁向交通银行厦门分行支付违约金12000元。事实和理由：一、一审判决未认定交通银行厦门分行加装防护网系征得郭骁同意错误。证人梁某在回答看房时交通银行厦门分行人员是否有提出要加装防护网时陈述郭骁及其父亲均称可以加装防护网，只是不能破坏房子。证人毛某陈述交通银行厦门分行事先与郭骁说明加装的位置、方案，郭骁明确表示同意。上述证人证言相互佐证，证明交通银行厦门分行加装防护网事先经过郭骁同意。二、双方解除《租赁合同》的根本原因在于郭骁提出退租、单方延长租期、增加租金，一审判决认定解除《租赁合同》的根本原因系交通银行厦门分行未经郭骁同意加装防护网错误。交通银行厦门分行加装防护网事先征得郭骁同意。证人阮某、梁某的证言证明郭骁母亲2017年4月25日提出退租。郭骁2017年5月7日单方签署编号为[2016]ZL0004966的《租赁合同》及补充协议，变更租期、租金，说明其终止原《租赁合同》。三、《租赁合同》已于2017年5月7日解除，一审判决认定《租赁合同》的解除时间为2017年7月14日错误。1.《租赁合同》已于2017年5月7日解除。证人阮某、梁某陈述郭骁母亲2017年4月25日提出退租；郭骁2017年5月7日单方签署编号为[2016]ZL0004966的《租赁合同》及补充协议；交通银行厦门分行2017年5月12日搬出房屋内自有物品（部分物品因郭骁的阻扰未能搬出）并将钥匙交给中介机构，后中介机构将钥匙交给郭骁；交通银行厦门分行2017年5月17日发出《律师函》再次确认、同意郭骁退租（解除《租赁合同》）。2.一审判决认定《租赁合同》2017年7月14日解除不能成立。《报警回执》、梁某证言证明交通银行厦门分行2017年5月12日搬出房屋内自有物品并将钥匙交给中介机构，因郭骁强行阻止，冰箱、藤艺沙发、儿童床未能搬出。房屋室内照片证明郭骁2017年5月22日前已占有、管控、使用房屋，《租赁合同》已于2017年5月22日前解除。房屋钥匙已交付郭骁，冰箱、藤艺沙发、儿童床因被阻止而留置于房屋内，不应视为交通银行厦门分行继续占用房屋。四、一审判决认定交通银行厦门分行支付房屋维修费用、违约金、房屋空置损失违反了合同法规定的损失填补原则。根据合同法第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，违约金是对违约造成损失的填补。本案房屋空置损失、房屋维修费用属于违约金的填补范围，与违约金的主张存在重复。
郭骁辩称，一、交通银行厦门分行未经郭骁书面同意擅自对讼争房屋加装防护网的装修行为违反《租赁合同》约定。交通银行厦门分行无证据证明郭骁同意其对讼争房屋进行装修，《租赁合同》中未体现双方就讼争房屋的装修事宜达成一致意见。《租赁合同》约定房屋装修需经郭骁书面同意，“补充条款”亦未体现郭骁同意交通银行厦门分行装修，故证人梁某陈述双方谈妥装修事宜才签订合同不是事实，其证言不能作为定案依据。证人毛某系厦门市深港建筑装饰工程有限公司工作人员，该公司系交通银行厦门分行的供应商之一，双方有长期合作关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项的规定，毛某的证言不能单独作为认定案件事实的依据，且毛某的证言与《租赁合同》的内容不符，毛某对讼争房屋施工时被郭骁阻止亦证明郭骁从未同意加装防护网。二、郭骁从未主动提出解除案涉合同，本案仅有交通银行厦门分行在其存在违约行为后以《律师函》的形式向郭骁提出的违法解除。1.阮某系交通银行厦门分行工作人员，与交通银行厦门分行存在利害关系，交通银行厦门分行仅根据阮某证言主张郭骁母亲曾代表郭骁提出解除合同缺乏依据，且郭骁母亲不能代表郭骁解除合同。梁某的证言表明郭骁母亲系对交通银行厦门分行擅自装修的行为不满而提出“不租了”的气话，但当时郭骁并不在场。故本案无证据证明郭骁2017年4月25日提出解除合同。2.2017年5月7日《租赁合同》并未签订成立，且并非对案涉合同的解除。阮某及梁某的证言体现双方2017年5月7日没有签订成立租赁合同，该合同系交通银行厦门分行在擅自装修讼争房屋后表示以延长租期、增加租金的方式弥补郭骁的损失，合同条款系双方协商后由梁某拟定，郭骁签字后交由交通银行厦门分行用印，说明在交通银行厦门分行存在违约行为后，郭骁依然系秉着诚实信用原则继续履行案涉合同，并无解除租赁关系的意思表示。3.本案仅有交通银行厦门分行于2017年5月17日向郭骁发出《律师函》，交通银行厦门分行单方通知郭骁解除案涉合同。三、《租赁合同》的解除时间应为交通银行厦门分行实际向郭骁退还讼争房屋的时间即2017年7月14日之后。交通银行厦门分行员工林杰出具的《物品搬出确认书》体现交通银行厦门分行遗留在讼争房屋内的物品直至2017年7月14日才全部搬出。交通银行厦门分行主张其2017年5月12日因郭骁的制止未将讼争房屋内遗留的家具全部搬出，但其在2017年7月14日前的两个多月内未要求搬离不符合常理，故其据此主张讼争房屋返还的时间为2017年5月12日缺乏充分证据。事实上，交通银行厦门分行2017年7月14日搬离剩余的沙发、儿童床、冰箱等大件物品是因为其需要另行承租新的房屋来放置。交通银行厦门分行搬出其全部物品后，郭骁才有可能交接讼争房屋，故应认定交通银行厦门分行向郭骁退还讼争房屋的时间在2017年7月14日之后，一审判决认定《租赁合同》的解除时间为2017年7月14日正确。四、郭骁主张房屋修复费用、违约金、房屋空置损失于法有据。交通银行厦门分行在签订《租赁合同》后存在违约行为，根据《租赁合同》第九条的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第2款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，应承担恢复房屋原状的费用、为确定损失金额由郭骁垫付的评估费。交通银行厦门分行违约装修并提前解除租赁合同，使郭骁的合同收益受到严重损害，根据《租赁合同》第九条的约定，应向郭骁支付违约金12000元。该违约金尚不够补偿合同的预期收益损失，应单独支持。交通银行厦门分行应当向郭骁支付2017年7月15日起至讼争房屋恢复原状之日止的房屋空置损失费，一审判决酌定支付房屋空置损失费用27180元尚无法完全弥补郭骁的全部损失。
郭骁向一审法院起诉请求：1．判令交通银行厦门分行支付郭骁自2017年4月19日起至2017年7月14日期间三个月的含税租金40770元并支付拖欠租金的滞纳金（以40770元为基数，按每日千分之五的标准，自2017年4月20日起计算至实际付款之日止）；2．判令交通银行厦门分行支付郭骁房屋空置损失费（按每月13590元的标准，自2017年7月15日起至房屋恢复原状之日止）；3．判令交通银行厦门分行支付郭骁物业管理费（按每月507元计算，自2017年4月19日起至房屋恢复原状之日止）；4．判令交通银行厦门分行支付郭骁违约金12000元；5．判令交通银行厦门分行赔偿郭骁房屋修复费用17231元；6．判令交通银行厦门分行支付郭骁评估费18000元。
交通银行厦门分行向一审法院反诉请求：1．确认交通银行厦门分行与郭骁签订的编号为[2016]ZL0004964的《租赁合同》于2017年5月7日解除；2．判令郭骁退还交通银行厦门分行押金24000元；3．判令郭骁支付交通银行厦门分行违约赔偿金12000元。
一审法院认定事实：厦门市思明区洪文七里40号1002室房屋的登记权利人为郭骁，建筑面积为164.76平方米，为二层的复式结构。
2017年4月21日，在厦门麦田人房地产代理有限公司（以下简称麦田人公司）的居间下，郭骁（作为甲方）与交通银行厦门分行（作为乙方）签订一份编号为[2016]ZL0004964的《租赁合同》，约定：甲方将上述讼争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月19日起至2018年4月18日止；每月含税租金为13590元，乙方在每6个承租月届满时提前十日支付下6个承租月的租金，租金由乙方在收到甲方开具的符合规定的完税发票并经验证后十日内一次性付清；租赁期间的水、电、物业管理、煤气、有线电视等费用由乙方承担。该合同第六条约定“甲方收取乙方押金24000元。在租赁期满后，经甲方收房屋、财产完整无损，水、电、物业管理费等费用结算清楚，甲方应将押金全部退还给乙方”，第八条1款约定“乙方如需要对房屋进行装修的，应征得甲方书面同意”，第八条第5款约定“乙方应按时交纳租金。每逾期一日，甲方有权按月租金金额的千分之五向其加收滞纳金。超过十天，甲方有权收回房产，并不退还押金”，第九条第1款约定“任何一方违反本契约规定的条款或国家和地方关于房产租赁的规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担，同时责任方必须赔偿对方12000元”。交通银行厦门分行在该合同上加盖“交通银行厦门分行办公室”印章。合同签订后，交通银行厦门分行向郭骁支付了押金24000元。
2017年4月24日，郭骁的父亲与交通银行厦门分行的工作人员阮某前往厦门市思明区地方税务局办理开具讼争房屋租金发票事宜，因《租赁合同》加盖的是交通银行厦门分行办公室的印章而不是单位公章，故未能开具租金发票。
承租讼争房屋后，交通银行厦门分行即对讼争房屋的阳台、窗户安装了防护网。2017年4月25日，交通银行厦门分行聘请的施工人员在讼争房屋的二层即阁楼位置进行安装防护网，在二层横梁处采用膨胀螺丝固定的方式布设一条防护网支架后，因郭骁父亲的反对而未能继续完成防护网的安装工作。当晚，郭骁父母与交通银行厦门分行的工作人员阮某、麦田人公司的工作人员梁某协商处理方案，但未能达成一致意见。
双方当事人因交通银行厦门分行在讼争房屋安装防护网事宜多次进行协商处理。2017年5月7日，在协商过程中，郭骁签署了一份编号为[2016]ZL0004966的《租赁合同》及补充协议，其内容包括“郭骁将讼争房屋出租给交通银行厦门分行，租赁期限自2017年4月19日起至2020年4月18日止，每月含税租金为14720元，租金按10%逐年递增”等事项，交通银行厦门分行将该《租赁合同》及补充协议收走后未予以盖章。
2017年5月12日，交通银行厦门分行将讼争房屋内的自有小件物品搬离，但未将冰箱、沙发等大件物品搬离。交通银行厦门分行主张其系因遭到郭骁的强行阻止才未能将冰箱等大件物品搬离，并提交了一份报警人为黄某的《报警回执》等作为证据；郭骁对此予以否认。
2017年5月17日，交通银行厦门分行委托北京大成（厦门）律师事务所向郭骁发出一份《律师函》，其中载明“征得业主方同意后，敝当事人（交通银行厦门分行）对租赁房屋阳台及阁楼进行加装防护网，但业主方发现阁楼隔梁上安装膨胀螺丝后即制止施工，提出退租。此后，双方进行沟通协商，但未能达成继续履行租赁合同的一致意见。敝当事人同意退租。2017年5月12日，敝当事人拟将租赁房屋内的自有物品搬走时，郭骁先生强加阻止，强行扣留敝当事人的冰箱、儿童床及一套藤艺沙发。……郭骁先生单方退租，解除合同，强行扣留敝当事人的物品，不符合法律规定。敝当事人同意退租、解除合同……”，并要求“请郭骁先生在2017年5月31日前向敝当事人返还押金24000元，支付合同约定的赔偿款12000元，并交付冰箱、儿童床及一套藤艺沙发”。郭晓对此向交通银行厦门分行发出一份《回复函》，不认可《律师函》中陈述的相关情况及交通银行厦门分行提出的要求。
2017年7月14日，交通银行厦门分行将讼争房屋内的剩余自有物品搬离，其工作人员林杰就此向郭骁出具了一份《物品搬出确认书》。
2017年12月10日，郭骁向厦门市建坤诚兴物业有限公司交纳了讼争房屋自2017年4月至2017年12月期间的物业管理费2892.4元。
审理中，交通银行厦门分行申请证人毛某出庭作证，拟证明其对讼争房屋加装防护网事先已征得业主方同意；申请证人阮某出庭作证，拟证明业主方提出退租、双方当事人进行协商等事宜；申请证人梁某松出庭作证，拟证明其对讼争房屋加装防护网事先已征得业主方同意、业主方提出退租、双方当事人进行协商等事宜。
证人毛某陈述，毛某所在单位厦门市深港建筑装饰工程有限公司是交通银行厦门分行的供应商之一。2017年4月19日，毛某接到交通银行厦门分行行政部电话，告知他们在瑞景租了一套跃层的房屋（即讼争房屋），考虑家中小孩的安全需要对房屋做安全防护；并告知因为房屋钥匙还没有移交，需要毛某自行联系中介以便进入房屋。当晚傍晚五点多，毛某通过中介联系业主进入房屋测量尺寸，当时是一个年纪较小的小郭开门的，后来小郭的父亲郭先生回来了。郭先生应该是业主，毛某就告知阳台、外窗、室内跃层（即二层阁楼）的位置都要安装防护网；郭先生提醒保姆房的门会撞到阳台的壁灯、客厅沙发后一盏射灯需要更换，还提及跃层安装防护网不好看，并询问如何施工才不会破坏栏杆；毛某回复不会破坏栏杆及大理石的压顶、侧壁的墙纸，会在二层横梁、吊顶处打膨胀螺丝加固安装防护网，这样拆除的话只需要涂料进行简单修复；双方谈到了装修内容，后郭先生说这些专业的问题就让施工人员去做。此后，毛某就聘请工人对房屋进行施工，对阳台、窗户安装了防护网，二层横梁的位置也安装了膨胀螺丝，后来工人说业主不让在二层安装防护网就没有再继续完成施工。
证人阮某陈述，1．阮某系交通银行厦门分行的工作人员，代表交通银行厦门分行去与郭骁签订《租赁合同》，签订合同时没有谈到过装修的事情。2017年4月25日傍晚五点多的时候，郭骁父亲通知阮某到讼争房屋，告知其不同意对二层阁楼位置加装防护网、看看如何解决；阮某告知会向领导反映，具体怎么解决由领导反映。当晚十点多，郭骁母亲叫阮某到讼争房屋，告知不出租了，要求交还房屋钥匙。接下来几天，由单位的部门领导出面进行沟通协商。2017年4月26日，阮某与部门领导、另外一名同事一起去讼争房屋与郭骁父母进行沟通，郭骁母亲要求赔偿80000元，双方沟通协调不成，此后阮某就没有参与了。2．签订合同前，是阮某同事黄某去看房屋去商谈的，不清楚他们当时是否有谈到过加装防护网事宜。在业主要退租后，阮某曾听同事曾某说起过加装防护网的事情。3．2017年4月24日，阮某与郭骁父亲一起前往厦门市思明区地方税务局办理开具讼争房屋租金发票事宜，因税务局要求《租赁合同》加盖交通银行厦门分行的公章而不能加盖办公室印章，故未能开具租金发票。《租赁合同》加盖交通银行厦门分行的公章需要比较长的时间走程序，但25日就发生了郭骁母亲提出退租的事情。4．2017年5月7日，阮某、单位行政部领导林某与郭骁进行商谈，因为发了安装防护网事情，所以双方谈及要提高租金、延长租赁期限，双方应该是要继续履行《租赁合同》的。但提高租金、延长租赁期限是郭骁提出来的，阮某、林某当场并没有同意，并表示需要将郭骁签订好的编号为[2016]ZL0004966的《租赁合同》及补充协议带回去经领导同意后才能盖章，事后单位没有同意。5．2017年5月12日，交通银行厦门分行在搬离讼争房屋内的物品时，受到业主阻挠所以没有把物品全部搬走。搬离物品的时候，阮某没有在场；听说业主要把钥匙拿回去，钥匙也已经交还给业主了。另外，在回答交通银行厦门分行的询问“是否需要履行2017年4月21日签订的《租赁合同》要看是否协商解决确定”、“是否能够妥善协商就继续租”、“是否协商不了就同意退租”，阮某均回答“是”。在回答郭骁的询问“编号为[2016]ZL0004966的《租赁合同》及补充协议是否是在2017年5月7日商谈的”、“合同中载明的租金及租赁期限是否是当时在场人员商谈的”、“所以才将这些内容填到合同上去”，阮某均回答“是”。
证人梁某陈述，1．郭骁、郭骁及其父亲先后两次委托梁某所在的麦田人公司挂牌出租讼争房屋。交通银行厦门分行先后两次去看讼争房屋，第一次是郭骁在场，第二次是郭骁及其父亲在场。交通银行厦门分行有提出要在主阳台及二楼阁楼加装防护网，郭骁及其父亲都说可以，只是不能破坏房屋。双方当事人谈妥之后才签订《租赁合同》。2．交通银行厦门分行带施工人员去讼争房屋确认防护网的施工方案时，梁某是否有在场都忘了，好像有在场。第一次测量的时候，梁某有去，到场的是毛先生，其他有谁在场记不清了。3．此后的某天晚上，郭骁父亲叫梁某到了讼争房屋，交通银行厦门分行的阮某也在场；郭骁母亲当时很生气，不同意加装防护网，她说先不出租。4．2017年5月7日，郭骁与交通银行厦门分行的林总等人沟通的时候，梁某没有在场。他们沟通好之后和梁某说可以了，重新签订合同，在中介处，先由郭骁签字，林总说要拿回单位盖章，有一些内容需要领导决定。5．2017年5月12日，交通银行厦门分行搬走讼争房屋内的物品时，郭骁说事情没处理完不能搬走，搬物品是需要经过郭骁同意才能从小区出去的，林总就报警了，后来只搬走了小件物品。搬物品之后，交通银行厦门分行好像有把钥匙交给梁某，梁某最后把钥匙交给了郭骁。（以上内容为回答交通银行厦门分行询问时的陈述，以下内容为回答郭骁询问时的陈述）。6．梁某不记得《租赁合同》是否有约定交通银行厦门分行可以加装防护网，合同内容有对房屋改造需要房东书面同意的条款，合同签订后没有见到房东出具过同意改造的书面文件。双方当事人如有特别约定会在补充协议（条款）中写明，补充协议里没有写；一般情况下，是口头约定好的，约定好了才会签合同，写不写在合同上不一定。不记得交通银行厦门分行给梁某的钥匙是否就是此前梁某交付的钥匙。7．原来只说安装阳台和二楼阁楼的防护网，但后来每个房间的窗户都安装了，郭骁的母亲就很生气。在那天郭骁父母、阮某、梁某商谈过程中，郭骁母亲先说不租了，要谈赔偿的事情，其他事情再说。梁某认为这是气话。8．2017年5月7日，郭骁单方签订的《租赁合同》内容是中介方填写的，填写的时候有问过双方，林总对合同内容都是同意的。补充协议也是中介方打印的，也是询问过双方的。合同先由郭骁签字，因为交通银行厦门分行的章带不出来只能拿回去盖章。
审理中，郭骁申请对讼争房屋的修复及恢复原状的费用进行评估鉴定，具体范围包括：1．拆除在阳台、所有窗户已经安装的隐形防护网及骨架，并恢复隔热层；2．清除阳台的梁结构上的膨胀螺丝；3．清除室内二层横梁上的膨胀螺丝；4．对客厅遭到破坏的墙面部分进行修复及粉刷。经双方当事人协商，一审法院依法委托福建方成司法鉴定中心进行评估鉴定。福建方成司法鉴定中心于2017年11月8日作出福建方成司鉴中心[2017]评鉴（工程）字第36号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：讼争房屋修复费用合计17231元。郭骁因此支出评估费18000元。
双方当事人有争议的事实为：1．交通银行厦门分行对讼争房屋安装防护网是否已经征得郭骁的同意？2．2017年5月12日，郭骁是否有阻止交通银行厦门分行搬出讼争房屋内的自有物品？一审法院围绕当事人的意见对这两项争议事实进行分析认定如下：
一、交通银行厦门分行对讼争房屋安装防护网是否已经征得郭骁的同意？一审法院分析认为，根据在案事实及证据，无法认定交通银行厦门分行对讼争房屋安装防护网事先已经征得郭骁的同意。首先，双方当事人签订的《租赁合同》第八条1款已明确约定“乙方如需要对房屋进行装修的，应征得甲方书面同意”，交通银行厦门分行系对讼争房屋的阳台、窗户、二层阁楼进行较大面积的加装防护网，属于该条款约定的应当征得郭骁书面同意的装修事项。但郭骁并未就此出具同意的书面材料。其次，交通银行厦门分行申请的证人毛某、阮某、梁某均无法证明安装防护网已经征得郭骁的同意。其一，毛某、阮某、梁某陈述的有关安装防护网已经征得郭骁或其父亲同意的内容，并无其他证据予以佐证，证言的证明力较小。其二，毛某系交通银行厦门分行供应商的工作人员，阮某系交通银行厦门分行的工作人员，毛某、阮某其与交通银行厦门分行之间存在利害关系。其三，阮某已陈述其在代表交通银行厦门分行签订《租赁合同》时，双方并未提及装修事宜。阮某还陈述其只是在业主退租后曾听同事说起安装防护网的事情，并未曾亲自听到双方当事人有协商加装防护网事宜。其四，按照梁某的陈述，双方当事人是在谈妥安装防护网事宜之后才签订《租赁合同》的，如果有特别约定会在补充协议中写明。但《租赁合同》的“补充条款”中存在当事人另行手写的部分事项，却并未约定有关安装防护网的内容。梁某对此解释是口头约定好的，写不写在合同上不一定。梁某的解释难谓合理。第三，交通银行厦门分行需要对讼争房屋的阳台、全部窗户甚至已有防护栏杆的二层阁楼安装防护网，可见安装防护网对交通银行厦门分行使用讼争房屋具有重要的意义。如果按交通银行厦门分行的主张，双方当事人在签订合同前即已经对安装防护网事宜达成一致意见；那么，如此重要的事项为何没有在《租赁合同》中进行明确约定，反而是明确约定装修应征得郭骁的书面同意？交通银行厦门分行对此并无法作出可以令人信服的解释。第四，值得注意的是，交通银行厦门分行是需要对已有防护栏杆的二层阁楼安装防护网，需要在二层横梁处采用膨胀螺丝固定的方式布设防护网支架，再安装防护网，具有特殊性，显然会对房屋的室内布置和整体效果产生影响，某种角度而言可能具有一定的破坏性。讼争房屋具有较好的装修和较高的经济价值，依常理，在没有特别约定的情况下，确实一般人并不会同意或接受交通银行厦门分行进行这样的装修。这从合同签订相隔数天后，郭骁及其父母与交通银行厦门分行就防护网事宜进行交涉亦可得到印证。综上，交通银行厦门分行所举示的证据，不足以证明其对讼争房屋安装防护网已经征得郭骁的同意，应承担举证不能的法律后果。
二、2017年5月12日，郭骁是否有阻止交通银行厦门分行搬出讼争房屋内的自有物品？一审法院分析认为，交通银行厦门分行所举示的证据，不足以证明郭骁在2017年5月12日阻止交通银行厦门分行搬出讼争房屋内的自有物品。首先，《报警回执》载明“系黄某与瑞景公园物业公司因搬家的问题发生纠纷”，其报警事项并未体现与郭骁之间具有何种关联性。其次，证人阮某虽陈述交通银行厦门分行在搬出物品时遭到业主阻挠，但其亦陈述当时并不在现场。第三，证人梁某虽陈述交通银行厦门分行在搬出物品时遭到郭骁阻止，但其陈述缺乏其他证据予以佐证，证言的证明力较小。第四，值得注意的是，交通银行厦门分行在2017年5月17日发出的《律师函》提及郭骁阻止其搬出物品事宜，郭骁对此予以了否认。一般情况下，如果双方当事人确实在2017年5月12日因搬离物品发生争议，在此后两个余月的时间内，即2017年7月14日交通银行厦门分行完全搬出物品前，交通银行厦门分行可以反复多次与郭骁进行交涉，但并无证据显示双方当事人在该期间就搬出物品事宜还发生过争议。综上，一审法院认为，双方当事人可能在2017年5月12日发生过争议，但在案证据并不足以证明郭骁阻止交通银行厦门分行搬出讼争房屋内的自有物品。
一审法院认为，郭骁与交通银行厦门分行签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。一审法院围绕当事人的意见对双方的争议焦点及诉讼请求进行分析认定如下：
一、《租赁合同》的解除问题。交通银行厦门分行要求确认双方签订的编号为[2016]ZL0004964的《租赁合同》于2017年5月7日解除，郭骁对此不予认可。一审法院认为，交通银行主张《租赁合同》已于2017年5月7日解除，理据不足。首先，郭骁母亲并非郭骁的委托代理人，交通银行厦门分行亦未举证证明郭骁母亲有权代表郭骁提出解除《租赁合同》。其次，交通银行厦门分行所举示的证据，并不足以证明郭骁母亲在2017年4月25日提出过“退租”（即解除《租赁合同》）。而交通银行厦门分行申请的证人梁某陈述郭骁母亲提出“退租”只是气话，可见证人梁某亦不认为郭骁母亲具有解除《租赁合同》的真实意思表示。第三，郭骁在2017年5月7日签署编号为[2016]ZL0004966的《租赁合同》及补充协议，在双方当事人就安装防护网发生争议未得到妥善处理，且交通银行厦门分行主张对该合同条款未予以同意的情况下，无法认定为这是郭骁在解除在先的《租赁合同》后再重新签订房屋租赁合同。郭骁主张双方经过协商拟通过提高租金标准、延长租赁期间的方式就安装防护网事宜进行补偿，考虑合同主要条款变更，为了更加明晰原有《租赁合同》内容而重新签订合同，具有合理性，一审法院予以采信。鉴于交通银行厦门分行是在2017年7月14日将讼争房屋内的剩余全部自有物品搬离，郭骁已收回讼争房屋，故一审法院认定双方签订的编号为[2016]ZL0004964的《租赁合同》于2017年7月14日解除。
二、郭骁主张的租金及其滞纳金问题。一审法院认为，及上所述，一审法院认定双方当事人签订的《租赁合同》于2017年7月14日解除，故交通银行厦门分行应当向郭骁支付自2017年4月19日起至2017年7月14日期间的租金，经计算含税的租金总额为38958元【13590元×（2+26÷30）】。至于郭骁所主张的逾期支付租金的滞纳金（性质上属于违约金），《租赁合同》第八条第5款已约定交通银行厦门分行逾期支付租金应每日按租金金额的千分之五支付滞纳金。虽然《租赁合同》约定租金由交通银行厦门分行收到郭骁提供的完税发票并经验证后十日内一次性付清，但从在案事实可知，郭骁父亲在2017年4月24日未能在厦门市思明区地方税局开具发票的原因在于《租赁合同》加盖的是交通银行厦门分行的办公室印章而不是单位公章，因此郭骁未能提供完税发票的责任归属于交通银行厦门分行，一审法院认定交通银行厦门分行应在2017年4月24日起的十日内（即2017年5月4日前）支付郭骁租金。鉴于交通银行厦门分行至今未向郭骁支付租金，已经构成违约，故交通银行厦门分行应向郭骁支付逾期支付租金的滞纳金；但郭骁要求每日按租金金额的千分之五计算滞纳金，确实过高，故交通银行厦门分行主张滞纳金过高请求予以适当减少，一审法院予以支持，一审法院酌定滞纳金每日可按欠付租金总额的0.05%计算。
三、郭骁主张的物业管理费问题。一审法院认为，物业管理费属于双方当事人约定负担的范围。双方当事人签订的《租赁合同》约定租赁期间的物业管理费由交通银行厦门分行负担，故交通银行厦门分行应向郭骁支付自2017年4月19日起至2017年7月14日期间的物业管理费921.28元【2892.4元÷9×（2+26÷30）】。至于郭骁主张的2017年7月15日起至房屋恢复原状之日止的物业管理费，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。
四、双方当事人主张的违约金问题。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》第九条第1款约定“任何一方违反本契约规定的条款或国家和地方关于房产租赁的规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担，同时责任方必须赔偿对方12000元”，根据在案事实及一审法院的上述分析认定，双方当事人解除《租赁合同》的根本原因系交通银行厦门分行违约所致，即交通银行厦门分行未经郭骁同意擅自对讼争房屋安装防护网。因此，现郭骁要求交通银行厦门分行支付违约金12000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。交通银行厦门分行要求郭骁支付违约金12000元，依据不足，一审法院不予支持。
五、郭骁主张的房屋空置损失费问题。一审法院认为，交通银行厦门分行未经郭骁同意对讼争房屋安装防护网，已经构成违约，应承担相应的违约责任。在防护网未被拆除之前，尤其是室内二层横梁处采用膨胀螺丝固定的方式布设一条防护网支架，确实会影响到郭骁将讼争房屋再次进行出租获得收益，故郭骁要求交通银行厦门分行支付房屋空置损失费用，可酌情予以支持；但郭骁要求房屋空置损失费用计算至房屋恢复原状之日止，理据尚不充分。充分考虑防护网对讼争房屋的影响情况，郭骁主张的违约金12000元已经予以支持，以及双方当事人解决纠纷的意愿、本案诉讼等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定交通银行厦门分行应支付郭骁房屋空置损失费用27180元。
六、郭骁主张的房屋修复费用、评估费问题。一审法院认为，交通银行厦门分行未经郭骁对讼争房屋安装防护网，已经构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。因此，郭骁根据《司法鉴定意见书》要求交通银行厦门分行赔偿讼争房屋修复费用17231元，并支付鉴定评估费18000元，于法有据，一审法院予以支持。
七、押金退还问题。一审法院认为，本案诉讼已经就合同解除、租金和物业管理费支付、房屋修复费用、违约责任等进行全面审查处理；同时考虑《租赁合同》解除的根本原因在于交通银行厦门分行未经郭骁同意擅自对讼争房屋安装防护网构成违约所致，而非交通银行厦门分行拒不支付租金所致，故现交通银行厦门分行要求郭骁退还押金24000元，符合法律规定，一审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认郭骁与交通银行厦门分行签订的编号为[2016]ZL0004964的《租赁合同》于2017年7月14日解除；二、交通银行厦门分行于判决生效之日起十日内支付郭骁租金38958元及其滞纳金（以38958元为基数，按每日0.05%的标准，自2017年5月4日起计算至实际支付之日止）；三、交通银行厦门分行于判决生效之日起十日内支付郭骁物业管理费921.28元；四、交通银行厦门分行于判决生效之日起十日内支付郭骁房屋修复费用17231元、评估费18000元；五、交通银行厦门分行于判决生效之日起十日内支付郭骁违约金12000元；六、交通银行厦门分行于判决生效之日起十日内支付郭骁房屋空置损失费用27180元；七、郭骁于判决生效之日起十五日内退还交通银行厦门分行押金24000元；八、驳回郭骁的其他诉讼请求；九、驳回交通银行厦门分行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3168元，减半收取计1584元，由郭骁负担321元，交通银行厦门分行负担1263元。反诉案件受理费700元，减半收取计350元，由郭骁负担117元，交通银行厦门分行负担233元。
对一审判决查明的事实，交通银行厦门分行提出《报警回执》及梁某证言体现交通银行厦门分行2017年5月12日要搬离大件物品时被郭骁及物业公司制止，故未搬离；阮某回答郭骁询问时还回答“有谈，但是没有同意。”其余事实双方当事人均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。
二审中，交通银行厦门分行申请证人黄某出庭作证，证明黄某代表交通银行厦门分行于2017年5月12日到讼争房屋搬离东西时，受到郭骁及物业公司的阻扰，导致未能将所有物品搬走，黄某为此报警。证人黄某作证陈述，黄某向梁某取了讼争房屋的钥匙，于2017年5月12日与搬家公司的工作人员一起到讼争房屋搬交通银行厦门分行的物品，在将东西搬到车上要离开小区的时候，被物业公司保安阻扰，当时业主不在场。黄某报警后，警察组织其与业主协商，梁某也到场。业主是一名年轻的男性，其称事情尚未处理好，不让黄某搬离冰箱、沙发、婴儿床，其他生活用品可以搬走。协商后，黄某将钥匙还给梁某，过后又找梁某取了钥匙，将冰箱、沙发、婴儿床搬离，搬离后又将钥匙还给梁某。黄某对《报警回执》内容无异议。
交通银行厦门分行质证认为，黄某的证言与《报警回执》相互印证，证明交通银行厦门分行2017年5月12日有到讼争房屋搬离物品，但遭到业主及物业公司的阻扰，协商后，留下冰箱、沙发、婴儿床等大件物品。
郭骁质证认为，黄某的证言证实交通银行厦门分行搬离物品时业主未到场，搬离物品是受到物业公司的阻扰。黄某是交通银行厦门分行职员，其代表当事人陈述当时情况应有证据佐证，对黄某陈述的业主前来协商一事不予认可。
本院认为，根据《租赁合同》第八条第1款的约定，交通银行厦门分行如需要对讼争房屋进行装修的，应征得郭骁的书面同意。本案交通银行厦门分行无证据证明其对讼争房屋进行装修已征得郭骁的书面同意，且证人阮某作为交通银行厦门分行负责与郭骁签订《租赁合同》的工作人员，一审作证确认签订合同时未提及装修事宜，仅凭证人梁某、毛某的证言不足以证明交通银行厦门分行对讼争房屋加装防护网征得郭骁同意，一审判决认定交通银行厦门分行对讼争房屋加装防护网未取得郭骁同意并无不当。
根据阮某、梁某的证言，交通银行厦门分行与郭骁一方就讼争房屋加装防护网一事发生争议后多次进行协商，故郭骁母亲在装修当晚就租赁关系作出的意思表示不足以证明郭骁解除《租赁合同》。郭骁签署、交通银行厦门分行收走未盖章的2017年5月7日《租赁合同》及补充协议约定的租赁期限起始时间与2017年4月21日《租赁合同》一致，阮某亦作证陈述2017年5月7日《租赁合同》及补充协议是当时在场的郭骁与交通银行厦门分行工作人员商谈的，双方就租金金额、租赁期限延长等进行协商，应该是要继续履行《租赁合同》，故郭骁签署2017年5月7日《租赁合同》应视为对2017年4月21日《租赁合同》的变更，而非解除2017年4月21日《租赁合同》，交通银行厦门分行主张《租赁合同》于2017年5月7日解除缺乏充分依据，本院不予采纳。
交通银行厦门分行二审主张其2017年5月12日将钥匙交还给中介机构工作人员梁某，过后没有再去取钥匙，但二审申请出庭作证的黄某陈述其向梁某取钥匙后于2017年5月12日前往讼争房屋搬物品，在向梁某交还钥匙后又找梁某取钥匙前往讼争房屋搬离剩余的大件物品，可见郭骁在交通银行厦门分行2017年7月14日搬离大件物品时并未取得讼争房屋的钥匙，并未掌控讼争房屋。交通银行厦门分行主张其2017年5月12日搬离物品被阻扰后至全部家具搬离期间有与郭骁进行协商，但对此并无充分证据予以证明，黄某确认其2017年5月12日前往讼争房屋搬物品时郭骁并未在场，其在将东西搬到车上要离开小区时被物业公司保安人员阻扰，该陈述与《报警回执》关于“黄某与瑞景公园物业公司因搬家的问题发生纠纷”的记载相吻合，故在案证据不足以证明交通银行厦门分行2017年5月12日搬离物品时有受到郭骁的阻扰。交通银行厦门分行2017年7月14日将讼争房屋内物品全部搬离，一审判决据此认定《租赁合同》2017年7月14日解除并无不当。交通银行厦门分行未经郭骁同意对讼争房屋进行装修，对讼争房屋造成破坏，构成违约行为，一审判决根据《租赁合同》的约定，综合考虑房屋受损情况、郭骁实际支出的费用及可得利益的丧失等，认定交通银行厦门分行应支付的违约金、租金及滞纳金、物业管理费、房屋空置损失费、房屋修复费用、评估费等亦无不当。交通银行厦门分行请求郭骁支付违约金12000元依据不足，本院不予支持。
综上所述，交通银行厦门分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2826元，由交通银行股份有限公司厦门分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 陈 璟
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年九月二十八日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
\--