重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0111民初2370号
原告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。
法定代表人：赵忠华，公司经理。
委托诉讼代理人：董艳涛，重庆达能律师事务所律师。
被告：肖祖洪，女，1978年6月5日出生，汉族，住重庆市大足区。
原告重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）诉被告肖祖洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法由审判员刘朝文适用简易程序于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告印象置业公司特别授权代理人董艳涛及被告肖祖洪均到庭参加了诉讼，原告法定代表人赵忠华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告印象置业公司向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1、解除原、被告之间于2014年5月13日签订的《租赁合同》，并将租赁原告的房屋腾空后交还给原告；2、由被告支付租金608319.77元（其中2015年10月1日至2015年12月31日之间欠付的租金为161572.32元，2016年9月1日至2017年4月27日的租金为446747.45元）；3、由被告支付原告违约金339301.80元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年5月13日，原告印象置业公司与被告肖祖洪签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区XX街道办事处XX路XX项目XX号商铺（面积1623.90平方米）租赁给被告肖祖洪，租赁期限为6年，从2014年7月1日起至2020年6月30日止，该合同第三条对租金、支付期限、违约金、合同解除条件等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告在无正当理由的情况下拒不支付租金给原告，给原告造成了重大的经济损失。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。
被告肖祖洪辩称：被告于2014年5月13日与原告印象置业公司签订了《租赁合同》，租赁原告所有的位于大足区XX街道办事处XX路XX项目XX号商铺用于经营餐饮属实，但被告不同意解除与原告签订的租赁合同，理由是：1、被告租赁该商铺已先后投资了200余万元，如果解除合同，将对原告造成巨大的经济损失；2、原告起诉被告所欠租金数额不属实，其中2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金161572.32元原告口头答应给被告免除了的，对2016年的租金原告也口头答应给免3个月。同时原告在计算租金时不应将公用厕所的40余平方米纳入，应当在租金总额中扣除；被告租赁原告的商铺烟道有问题，应当减免被告一个月的租金；被告在经营餐饮期间，原告向外发放了39000元的代金券，这部分代金券已在被告处消费，应当抵扣被告应支付给原告的租金；3、被告在履行合同过程中并未构成违约，不应当向原告支付违约金，即或被告构成违约，双方约定的违约金明显过高，最多只能按照人民银行同期存款利率计算；4、原、被告在签订合同时被告向原告所缴纳的保证金8万元要求在租金中予以抵扣。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、（2016）渝0111民初942号民事调解书，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并载卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年5月13日，原告印象置业公司（甲方）与被告肖祖洪（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将位于大足区XX街道办事处XX路XX项目XX号商铺（面积1623.90平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为餐饮类；3.1租赁期限：2014年7月1日至2020年6月30日；3.2租金为：“2014年7月1日至2016年6月30日，按16.80元/月/平方米计算，租金共计654756.48元；2016年7月1日至2017年6月30日，按35.28元/月/平方米计算，租金共计687494.28元……”；3.4租赁物业移交日为2014年7月1日；3.3.1第1年度租金支付时间为：2015年9月15日支付163689.12元，2015年12月15日支付163689.12元，2016年3月15日支付163689.12元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推；3.3.2其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金。9.2.4未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方”。合同签订后，肖祖洪向印象置业缴纳了租金163689.12元及保证金80000元。2016年2月1日，印象置业公司以肖祖洪欠付租金为由，向大足区法院提起诉讼，要求肖祖洪支付。本案经法院调解，双方达成协议如下：“1、被告肖祖洪共计下欠原告大足县印象置业有限公司房屋租赁费54563元（该房屋租赁费计算至2016年1月31日，其中2015年10月、11月、12月的租金暂不收取，但原告保留随时收取的权利），其中2016年2月1日至2016年8月31日之间的房屋租赁费为387397.60元，总合计被告肖祖洪应支付原告租金441960.60元，由肖祖洪在2016年5月31日前支付200000元，余款在2016年7月5日前付清……”；
同时查明：1、按照原、被告双方签订的合同约定，被告肖祖洪2015年10月、11月、12月应缴纳的租金为163689.12元，原告认为被告租赁物业的面积在扣除公用厕所部分后的实际面积为1602.90平方米，其2015年10月、11月、12月欠付的租金为161572.32元；2、被告在经营餐饮期间，被告陈述原告向外发放了39000元的代金券，这部分代金券已在被告处消费，但未提供证据证实，原告认可消费的数额为25000元。
本案的争议焦点：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除？2、被告应如何向原告支付租金？3.被告应否向原告支付违约金？4、保证金及代金券应否在租金中予以抵扣？
本院认为，1、关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告双方于2014年5月13日签订《租赁合同》后，被告肖祖洪未按照合同约定向原告按时缴纳租金。按照原、被告双方合同的约定未按时缴纳租金的，逾期三十日以上，出租方有权单方解除合同。故原、被告双方约定合同解除的条件已经成就，现原告起诉要求解除与被告签订的《租赁合同》符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，根据本案当中肖祖洪有大量设备需拆除这一具体情况，被告须将租赁原告的房屋在二个月内腾空后交付与原告；
2、被告应如何向原告支付租金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年5月13日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。根据双方合同的约定，租金为：“2014年7月1日至2016年6月30日，按16.80元/月/平方米计算，租金共计654756.48元；2016年7月1日至2017年6月30日，按35.28元/月/平方米计算，租金共计687494.28元……”；第1年度租金支付时间为：2015年9月15日支付163689.12元，2015年12月15日支付163689.12元，2016年3月15日支付163689.12元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推。由于2016年8月31日之前的租金除2015年10月、11月、12月外，大足区人民法院已调解处理。结合原告的起诉，被告应向原告缴纳的租金为：2015年10月、11月、12月的租金161572.32元及2016年9月至2017年4月27日之间的租金446747、46元（35.28元/月/平方米×7.9个月×1602.90平方米）共计608319.78元；
3、被告应否向原告支付违约金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；根据被告的答辩，本院确定被告肖祖洪应按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%从应缴纳之日起承担违约金；其中2015年10月1日至12月31日之间的租金为161572.32元，该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2015年10月1日起计算至2017年4月27日止；2016年9月1至2016年12月31日之间租金的为226201.25元（35.28元/月/平方米×4个月×1602.90平方米），该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2016年10月1日起计算至2017年4月27日止；2017年1月1日至2017年4月27日的租金为220546.21元（35.28元/月/平方米×3.9个月×1602.90平方米），该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2017年1月1日起计算至2017年4月27日止；
4、关于代金券应否在租金中予以抵扣的问题。原告发放的代金券在被告处予以消费，原告应当按照消费的数额将现金支付给被告，由于被告陈述原告共计消费了39000元未提供相应的证据证实，而原告只认可消费了25000元，被告应当承担举证不能的法律后果，本院确定代金券在被告应缴纳的租金中抵扣25000元；
5、关于保证金应否在租金中予以抵扣的问题。按照一般情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然原、被告双方合同约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还，同时该条款也未对如印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金、滞纳金等违约责任，因此印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失。且由于合同约定的违约金、滞纳金等明显高于保证金，因此本院认为保证金予以抵扣肖祖洪欠付租金符合法律规定。
据此，被告肖祖洪还应支付原告印象置业公司租金503319.78元（608319.78元-25000元-80000元）。
综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆市大足区印象置业有限公司与被告肖祖洪于2014年5月13日签订的《租赁合同》从本判决书生效之日起予以解除；被告肖祖洪在本判决生效之日起二个月内将租赁的位于重庆市大足区XX街道办事处XX路XX项目XX号商铺交还给原告；
二、由被告肖祖洪在本判决生效之日起三十日内支付原告重庆市大足区印象置业有限公司租金503319.78元；
三、由被告肖祖洪在本判决生效之日起三十日内向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付违约金；其中2015年10月1日至12月31日之间的租金为161572.32元，该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2015年10月1日起计算至2017年4月27日止；2016年9月1至2016年12月31日之间租金的为226201.25元（35.28元/月/平方米×4个月×1602.90平方米），该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2016年10月1日起计算至2017年4月27日止；2017年1月1日至2017年4月27的租金为220546.21元（35.28元/月/平方米×3.9个月×1602.90平方米），该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2017年1月1日起计算至2017年4月27日止；
四、驳回原告重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。
如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12766元，已减半收取计6383元，由被告肖祖洪负担4000元，由原告重庆市大足区印象置业有限公司负担2383元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 刘朝文
二〇一七年六月十五日
书记员 艾 程