湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0103民初2423号
原告：长沙永峰房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道华月湖社区（保利阆峰云墅）。
法定代表人：余英，董事长。
委托代理人：苗丽辉、胡卫平，湖南天地人律师事务所律师。
被告：颜小明，女。
委托代理人：张菊华，湖南晨晖律师事务所律师。
第三人：北京银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场。
负责人：戴炜，行长。
委托代理人徐日强，男，公司职员。
原告长沙永峰房地产开发有限公司（以下简称永峰公司）诉被告颜小明、第三人北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称北京银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永峰公司的委托诉讼代理人苗丽辉、被告颜小明的委托诉讼代理人张菊华、第三人北京银行委托诉讼代理人徐日强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永峰公司诉称：颜小明通过按揭贷款方式购买永峰公司的一套房屋，后颜小明未如期向北京银行支付按揭款，致使永峰公司承担担保责任垫付款项。永峰公司请求法院判令：一、解除永峰公司与颜小明之间的《长沙县商品房买卖合同》，颜小明于合同解除后七日内配合永峰公司撤销网签、注销合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、维修资金过户至永峰公司名下及契税退费等解除合同的相关手续。二、颜小明从永峰公司应退还的购房款中扣除应支付给永峰公司的下列款项：1、永峰公司代颜小明垫付给北京银行的借款本息518870.31元（暂计算至2015年8月19日，实际计算至北京银行停止自永峰公司账户扣款之日止）；2、颜小明按永峰公司代其垫付的借款本息万分之五每日向永峰公司支付违约金110988.7元（以每月代偿金额为基数计算，暂计算至2016年3月20日，实际计算至最终偿还颜小明所有代垫款项之日止）；颜小明应向永峰公司支付总购房款20%的违约金1444120元；以上三项合计2073979元。三、从永峰公司收取的全部房款中扣除第二项诉讼请求中的各项金额外，剩余购房贷款本息及剩余购房款分别返还给颜小明和北京银行。四、颜小明承担本案诉讼费。
颜小明答辩要点：颜小明已依约支付购房首付款，余款通过向北京银行办理按揭贷款进行支付，颜小明与永峰公司之间的商品房买卖合同已经履行完毕，不存在违约行为，永峰公司的诉求没有法律依据。
第三人北京银行述称：颜小明因购房向其申请4330000元按揭贷款，永峰公司为此承担阶段性连带保证责任。后颜小明未如期还款，北京银行经催告未果，遂要求永峰公司承担连带保证责任。北京银行请求判令：一、颜小明立即偿还北京银行贷款本息3819758.56元（暂计算至2016年7月11日，利息、罚息、复利按合同约定的方式计算至实际清偿之日），二、永峰公司对上述债务承担连带责任，三、北京银行对保利阆峰云墅第R10幢1层101号房屋拍卖、变卖款在上述债务及实现债权费用范围内享有优先受偿权。
颜小明针对北京银行的诉请答辩要点：颜小明已经没有继续偿还按揭贷款的经济能力。按揭贷款合同解除后，应向北京银行承担还款责任人应为永峰公司。北京银行主张的复利不符合法律规定。颜小明并未与北京银行办理房屋抵押登记手续，北京银行对房屋拍卖、变卖款不享有优先受偿权。
经审理查明，2011年8月19日，永峰公司作为出卖人，颜小明作为买受人，签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20100472101）。合同的主要内容为：颜小明购买永峰公司保利阆峰云墅项目第R10幢X层XXX号房屋。该商品房建筑面积共425.47平方米，房屋总金额7220600元。颜小明于合同签订之日支付房价的40%即2890600元，余款4330000元向银行申请贷款。颜小明在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在永峰公司为颜小明提供了担保的情况下，因颜小明未履行还款义务导致贷款银行要求永峰公司承担担保责任或向永峰公司扣收贷款本息或相关费用的，颜小明应于出卖人通知还款之日起十五日内向永峰公司偿还全部款项，并按全部相关款项万分之五每日向永峰公司支付违约金。颜小明仍未在上述约定时间内偿付永峰公司款项和违约金的：如房屋尚未办理产权转移登记手续，永峰公司有权解除合同，并有权向颜小明收取总购房款20%的违约金。永峰公司依前述约定解除合同的，颜小明应当在永峰公司的通知送达之日起七日内配合办理解除合同备案（或产权转移预登记）手续。解除合同后，永峰公司应在合同解除后三十日内返还已收购房款（除合同有明确约定外均不计息），但可以从中直接扣除颜小明应当向永峰公司支付的违约金、赔偿款、折旧款等款项。
2012年1月11日，北京银行作为贷款人、颜小明作为借款人、永峰公司作为担保人签订一份《个人购房按揭贷款借款合同》，颜小明向北京银行借款4330000元，用于支付购房余款，借款期限自2012年1月11日起至2032年1月11日止，贷款利率为同期个人贷款利率基准利率上浮15%，逾期利率为合同利率上浮40%，还款方式为等额本息并以颜小明购买的保利阆峰云墅项目第R10幢X层XXX号房屋作为抵押，抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。永峰公司为颜小明提供阶段性连带保证责任，保证范围包括但不限于借款本息及实现债权的费用，直至颜小明办妥抵押房屋的抵押登记手续并且北京银行已收到其为第一顺位抵押权人的房屋他项权证正本之日止，保证责任解除。借款人发生合同项下的违约时，北京银行有权根据法律规定或合同约定要求借款人承担支付罚息和逾期利息及复利，支付违约金、支付补偿金以及赔偿损失等其他责任。同时，北京银行还有权随时宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，要求借款人立即清偿并要求保证人承担保证责任。如发生解除购房合同情况，保证人有义务将购房合同项下应当退还的全部款项退至借款人账户或北京银行指定账户，保证人还有义务按北京银行要求配合提前收回借款人所欠的全部贷款本息和其他应付款项，上述约定不减免借款人自身向北京银行清偿全部贷款本息和其他应付款项的义务。
合同签订后，颜小明支付了首付款2890600元；2011年8月19日，颜小明支付契税及办证费用合计306339元；2012年1月11日，北京银行发放了按揭贷款4330000元；2013年3月18日支付物业维修基金144412元。关于按揭贷款的归还情况：自2012年2月11日至2014年5月11日，颜小明共支付贷款本金231335.59元、利息767435.53元，后颜小明未再支付按揭贷款；2014年6月至2016年10月，永峰公司支付贷款本金317755.87元、利息647872.34元；截至2016年11月3日，颜小明尚欠贷款本金3780908.54元及自2016年10月12日起的利息。期间，2014年4月，北京银行向永峰公司发出《全部收贷通知书》，因颜小明未如期还款，请永峰公司承担担保责任。2014年7月9日，永峰公司向颜小明邮寄一份函件，要求其偿还垫付款。2015年3月20日，北京银行再次向永峰公司、颜小明进行催款。
另查明，一、2012年4月25日，涉案房屋办理了预告登记，证号为：长房预暮云字第412005802号。二、涉案房屋已办理预购商品房抵押权预告登记。
上述事实，有《长沙县商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款借款合同》、发票多张、放款通知书、《全部收贷通知书》、催款通知、邮寄单多份、代偿明细、贷款还款明细、预告登记证、当事人庭审陈述予以证明，足以认定。
本院认为，一、《长沙县商品房买卖合同》及《个人购房按揭贷款借款合同》均系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。二、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。其一、颜小明未依约支付按揭贷款本息，导致永峰公司承担保证责任，且颜小明经催告还款后仍未偿还款项。《长沙县商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款借款合同》约定的解除条件成就，永峰公司要求解除《长沙县商品房买卖合同》、北京银行要求《个人购房按揭贷款借款合同》下未到期债务全部立即清偿，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。其二、合同解除后，颜小明应于十日内配合永峰公司办理撤销预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记以及维修资金过户至永峰公司名下及契税退费等相应手续；逾期，永峰公司可凭生效民事判决书单方办理。其三、颜小明未依约偿还贷款本息，应承担相应违约责任。结合合同约定、诉辩意见等本案案情，以及永峰公司诉求颜小明承担其垫付的按揭贷款的利息部分（暂计算至2015年8月19日，之后仍需垫付）、按垫付款项万分之五每日计算的违约金、按购房款20%计算的违约金，但违约金应以填补为原则；又合同解除后，永峰公司应向颜小明支付占用款项利息，抵扣后，本院酌情判令颜小明尚应向永峰公司支付1299708元（7220600×18%）。其四、合同解除后，房屋归永峰公司所有。故对截至2016年11月3日，颜小明尚欠北京银行的贷款本金3780908.54元及自2016年10月12日起的款项占用利息，由永峰公司支付；对永峰公司垫付按揭贷款中的本金部分，已包含在房屋价值当中，因房屋归永峰公司所有，颜小明无需再向永峰公司支付该款项。其五、对颜小明支付的购房首付款2890600元、契税及办证费用306339元、物业维修基金144412元以及按揭贷款本金231335.59元，合计3572686.59元，由永峰公司予以返还。对颜小明支付的按揭贷款利息，因其实际占用了北京银行发放的按揭贷款，北京银行无需再行返还。其六、商品房抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，抵押权预告登记的权利人对该不动产不享有抵押权登记产生的法律后果。故北京银行不享有如涉诉房屋在依法进行拍卖、变卖时的优先受偿权。综上，抵扣后，永峰公司尚应返还颜小明2272978.59元（3572686.59元-1299708元）。
综上，为根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
解除原告长沙永峰房地产开发有限公司与被告颜小明签订的《长沙县商品房买卖合同》；
限被告颜小明于本判决生效后十日内配合原告长沙永峰房地产开发有限公司办理撤销预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记以及维修资金过户至长沙永峰房地产开发有限公司名下及契税退费等相应手续；
限原告长沙永峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人北京银行股份有限公司长沙分行支付被告颜小明尚欠的购房贷款3780908.54元及自2016年10月12日起至实际归还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
原告长沙永峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告颜小明返还2272978.59元；
驳回原告长沙永峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
驳回第三人北京银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。
如原告长沙永峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23392元，由被告颜小明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李俊才
人民陪审员 邹德强
人民陪审员 廖利辉
二〇一七年三月八日
书 记 员 陈 检
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。