北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14872号
原告北京燕海物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路30号。注册号：110108004163621
法定代表人吕社立，董事长。
委托代理人李焕文，北京市凯鹏律师事务所律师。
被告北京七一棉织厂，住所地北京市海淀区太平庄通惠寺*号。注册号：110108004001081
法定代表人万志潭，厂长。
委托代理人孙俊平，北京市信凯律师事务所律师。
委托代理人谭骏，男。
原告北京燕海物业管理有限责任公司（以下简称燕海物业公司）与被告北京七一棉织厂（以下简称七一棉织厂）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告燕海物业公司之委托代理人李焕文与被告七一棉织厂之委托代理人孙俊平、谭骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
燕海物业公司诉称，2003年11月17日，我公司（乙方）与七一棉织厂（甲方）签订了物业管理协议，约定甲方在北京市海淀区清河毛纺北小区投资建设分得住宅33套，计建筑面积2080.17平方米，上述房屋在商定的期限内委托乙方统一管理，并根据北京市普通居住小区物业管理服务收费标准，甲方向乙方交纳的产权单位应交部分的费用时间为2003年1月1日至2005年12月31日，年委托费用共计为34555.67元，委托物业管理费于每年第一季度由甲方向乙方交纳。签订协议后，我公司如约履行了义务，但是七一棉织厂除了在2006年11月9日给付了部分物业费29562.32元之外，截至2012年12月31日，尚欠我公司物业费人民币219848.77元至今没有给付。同时，根据北京政府主管部门要求及物业管理协议约定，并取得包括七一棉织厂在内的小区产权单位同意负担费用的承诺，我公司分别在2007年、2008年、2010年对小区的污水主管道、热源管网、变电室进行改造。为此，七一棉织厂应承担污水主管道改造费为16994.99元，热源管网改造费15399元，变配电室改造费94437.77元，合计126831.76元，但是七一棉织厂至今没有给付该费用。故我公司诉至法院，请求判令：1、七一棉织厂立即支付给我公司从2003年1月1日到2012年年底物业管理费219848.77元、滞纳金84324.13元，合计304172.90元；2、七一棉织厂立即支付给我公司污水主管道、热源管网、变电室改造费126831.76元、滞纳金20434.71元，合计147266.47元；3、由七一棉织厂承担本案的诉讼费。
七一棉织厂辩称，我公司不同意燕海物业公司的诉讼请求。理由是：1、我公司有463711元建房结余款存在燕海物业公司，用于支出我公司物业管理费用，我公司未拖欠物业管理费，更不存在滞纳金。我公司与原北京市海淀区毛纺住宅管理所于1995年11月8日签订了委托房屋设备管理协议书，但在房屋由燕海物业公司移交我公司时，经燕海物业公司同意先行交付了13套住房给了我公司，我公司仅接收了13套房屋的钥匙，其他20套房屋的钥匙仍然留存在燕海物业公司待分配。但在待分配期间，由于燕海物业公司管理不善，遭到程xx、洪xx等人的哄抢，致使我公司不能行使使用、分配的权利。燕海物业公司未经我公司同意无权将侵占房屋的人产生的物业费强加给我公司承担，无权擅自从我公司的集资建房款中扣除。2、我公司与燕海物业公司的物业服务关系自2005年12月31日终止，双方未续签物业服务合同，燕海物业公司应向接受物业服务的业主收取2006年以后的物业费用，燕海物业公司诉请由我公司承担该费用没有事实及法律依据。3、燕海物业公司要求支付污水主管道、热源管网、变电室改造费用及滞纳金也没有事实与法律依据。首先，燕海物业公司主张的上述费用分别发生在2007年、2008年、2010年，而如前所述，我公司与燕海物业公司之间的物业服务关系自2005年12月31日终止，之后我公司与燕海物业公司未再续签物业委托协议。故燕海物业公司依据已终止的协议要求我公司承担维修改造费用，没有依据。再者，我公司多次要求燕海物业公司提供上述费用的计算依据，但燕海物业公司至今未提供，而且在2006年后我公司房屋发生产权变动，因改造公共设备设施产生的费用应由实际居住的业主承担或者依照有关规定由燕海物业公司申请使用公共维修基金。4、我公司在清河毛纺住宅北小区投入的集资建房款余款本金与利息在扣除1995年至2005年年底的13套职工住宅的物业费、卫生费后，余款共计413523.18元应全部退还给我公司。5、燕海物业公司因管理不善造成我公司房屋被抢，燕海物业公司要对我公司因此造成的损失予以赔偿。
经审理查明，2003年11月17日，七一棉织厂（甲方）与燕海物业公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定甲方在海淀区清河毛纺北小区投资建设分得住宅33套，计建筑面积2080.17平方米，上述房屋在商定的期限内委托乙方统一管理。双方约定甲方如将房出售、转让或以其他方式转移所有权、在委托代管期内，甲方需提前一个月通知乙方，并及时办理有关手续。根据“北京市普通居住小区物业管理服务收费标准”，甲方向乙方缴纳的产权单位应交部分的费用为2003年1月1日至2005年12月31日，年委托费用共计为34555.67元，其中：按2.82元每平方米，年标准交纳管理费5866.08元；按10.6元每平方米，年标准交纳维修费22049.80元（含小修、中修）；按30元每户，年标准交纳垃圾清运费990元；按0.30元每平方米，年标准交纳化粪池清掏费624.50元；按1元每平方米，年标准交纳共用设施维修费2080.17元；按0.55元每平方米，年标准交纳绿化费1144.09元；按总金额5.5%交纳税金1801.48元。委托物业管理费于每年第一季度由甲方向乙方交纳。个人应交部分见委托书。双方另约定，“本合同所收代管费，除注含大修和折旧的项目外，其他项均不含大修和折旧费用，发生时由产权单位承担费用”。
同日，双方另签订《委托协议》，委托方七一棉织厂，受托方燕海物业公司，约定就七一棉织厂在清河毛纺北小区4号楼33套产权房，由居住者向燕海物业公司交纳各项费用，包括自来水费、电费、卫生费、每采暖季供暖费、物业统收费、城市垃圾处理费。
合同签订后，燕海物业公司履行了物业服务义务。七一棉织厂曾于2006年11月9日给付了部分物业费29562.32元。
2006年7月25日，七一棉织厂向燕海物业公司发函，告知其单位毛纺北小区4号楼某单元住户汝xx于2006年7月18日将房屋售出，新住户为林xx，因林xx非其单位职工，自2006年8月1日起，七一棉织厂不再承担该房屋的相关费用。2007年1月11日，七一棉织厂向燕海物业公司发函，告知于2007年1月8日起，七一棉织厂安排李xx迁入清河毛纺住宅北小区4号楼某单元，权属性质为租赁方式，使用年限为长期，请物业公司届时向其个人收取相关费用。2009年2月25日，七一棉织厂向燕海物业公司递来函件，就该厂权属4号楼某单元新入住的10户通知燕海物业公司直接对以上住房按物业服务的相关规定进行服务、收费、管理。2009年10月15日、2010年1月1日，七一棉织厂分别发函就该厂权属4号楼某单元2-5-2、某单元4-4-2、4-6-2的住户变更情况告知燕海物业公司。2010年1月，七一棉织厂发函告知燕海物业公司自2010年1月1日起七一棉织厂不再承担享受福利分房员工的物业管理费及相关费用，物业管理费由居住物权人自己支付。2010年6月4日，七一棉织厂发函告知燕海物业公司，对于清河毛纺住宅北小区4号楼某门442号住户郑xx的物业费从2010年1月1日开始收取，根据住宅租赁合同，郑xx应承担所租面积40.1平方米的物业费，442号住宅按建筑面积核算，物业费差额部分由七一棉织厂承担。
诉讼中，燕海物业公司提供《会议通知》及会议签到簿，证明七一棉织厂参加了燕海物业公司组织的小区会议，研究小区改造集资事宜；另提交《毛纺北小区污水管线塌陷抢修处理方法》、《关于毛纺北小区污水主管道大修工程的说明》、《管道安装协议书》、《毛纺北小区供热管道改造工程工程决算书》及专用发票等，证明燕海物业公司实际支付的污水管线抢修、大修费用、热源管网改造费用、供热管道改造费用、变电室改造费用，七一棉织厂均对上述证据的真实性持有异议，对证明目的不予认可。
另查，七一棉织厂与北京市海淀区毛纺住宅管理所（现燕海物业公司）于1995年11月8日签订有《协议书》，七一棉织厂委托北京市海淀区毛纺住宅管理所将其在毛纺住宅北小区住宅33套进行管理。七一棉织厂曾交付给北京市海淀区毛纺住宅管理所集资建房结余款46余万元。燕海物业公司不否认有该笔款项，但主张该46万元系基于1995年合同产生的费用，与本案所涉合同纠纷无关联性。
诉讼中，七一棉织厂提供抢占房屋的20个住房名单及房屋腾退协议、法院民事判决书，证明抢占20套房屋的费用应由燕海物业公司直接向个人索要。燕海物业公司对此不予认可。经查，在七一棉织厂提供的（xx）海民初字第xx号民事判决书中，认定康xx、李xx、李xx没有合法依据自行占住产权属七一棉织厂房屋，应当向七一棉织厂腾退，并判决康xx、李xx、李xx腾退房屋，同时应向七一棉织厂给付2001年11月至2003年11月的物业托管费2210.83元、供暖费2329元、房屋使用费31200元。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理协议》、《委托书》、《会议通知》、发票、七一棉织厂所发函件、本院（xx）海民初字第xx号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，燕海物业公司与七一棉织厂于2003年11月17日签订的《物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方同日签订的《委托协议》，就各住户在居住房屋产生的水电等费用的收取达成协议，亦为双方当事人真实意思，亦应严格遵守。协议签订后，燕海物业公司履行了物业服务内容。双方在合同中虽未明确合同期限，仅约定了2003年1月1日至2005年12月31日期间七一棉织厂向燕海物业公司应交费用的标准，但在2005年12月31日之后，燕海物业公司仍继续履行物业服务，七一棉织厂亦实际接受了物业服务内容，故仍应继续支付物业服务费。七一棉织厂以双方物业合同已到期，双方未续签物业服务合同为由拒绝支付物业服务费，缺乏法律依据，本院不予考虑，且七一棉织厂曾在2006年支付过部分物业服务费，应视为其认可燕海物业公司的物业服务。就七一棉织厂辩称在33户住户中，有20户抢占房屋的物业服务费用应由燕海物业公司直接向个人索要一节，因七一棉织厂与强占房屋的住户之间纠纷应由其自行解决，与燕海物业公司并无直接关系，并且七一棉织厂已通过诉讼要求抢占住户腾退房屋，相关物业服务费由抢占房屋的住户返还给七一棉织厂，故作为房屋的产权人，七一棉织厂应当按照《物业管理协议》支付燕海物业公司物业费。现燕海物业公司起诉要求七一棉织厂支付所欠物业服务费，有事实与法律依据，本院支持。具体数额应按照合同约定以及七一棉织厂向燕海物业公司发函所告知的房屋产权变化情况确定。七一棉织厂未告知燕海物业公司相关房产变化的，依据合同约定，仍应由七一棉织厂负担物业服务费用。
针对七一棉织厂称尚有463711元建房结余款存在燕海物业公司处，是其与燕海物业公司前身北京市海淀区毛纺住宅管理所于1995年11月8日签订《协议书》期间支付，对于该笔建房结余款是否可抵扣物业费以及具体抵扣的数额双方尚存争议，且前后为两个合同关系，故在本案中不宜一并处理。
就燕海物业公司要求支付污水主管道、热源管网、变电室改造费用一节，七一棉织厂辩称在2009年已将部分房屋房改出售给个人，应由实际产权人支付费用。对此本院认为，双方《物业管理协议》第六条已明确约定，除注含大修和折旧的项目外，其他款项均不含大修和折旧费用，在发生时由产权单位承担费用，同时结合双方另行签订的《委托协议》中关于各住户在居住房屋产生费用的约定，该条款所涉的“产权单位”应指七一棉织厂，不受今后产权变动约束，故本院对于七一棉织厂的抗辩意见不予采纳。因上述改造费用确系实际发生，且七一棉织厂事前参加了燕海物业公司会议，并未提出异议，应视为对上述改造费用的认可，且七一棉织厂实际享受了上述服务，其应当按照其所有的面积分摊上述费用。此外，燕海物业公司要求七一棉织厂支付逾期支付物业服务费及改造费用的滞纳金，因缺乏合同约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、北京七一棉织厂于本判决生效后七日内支付北京燕海物业管理有限责任公司自二〇〇三年一月一日到二〇一二年十二月三十一日止的物业管理服务费人民币二十一万九千八百四十八元七角七分；污水主管道、热源管网、变电室改造费人民币十二万六千八百三十一元七角六分；
二、驳回北京燕海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千零七十一元，由北京燕海物业管理有限责任公司负担一千五百七十一元，已交纳；由北京七一棉织厂负担六千五百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝 蓬
人民陪审员 周保山
人民陪审员 王文波
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 林 挚
书 记 员 陆金伟