北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第4075号
上诉人（原审被告）关季珍，女，1956年3月14日出生。
委托代理人李晓春，北京卓纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李承君，女，1977年11月1日出生。
委托代理人卢炜（李承君之夫），1977年12月31日出生。
上诉人关季珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第12730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人关季珍及其委托代理人李晓春，被上诉人李承君及其委托代理人卢炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李承君在原审法院起诉称：2013年3月10日，我与关季珍签订《房屋买卖协议书》，约定关季珍自愿将其位于北京市海淀区121室的房屋以人民币365万元整出售给我，我愿意以上述价格向关季珍认购该房。我应于本协议签订之日1个月内向关季珍支付200万元整，待房产手续完成后原则上一次性全部付清。否则，余款每延期一年须向关季珍支付6%利息，但最长不得超过1年。协议签订当天，我先向关季珍账户汇入20万元定金，然后签订上述房屋买卖协议。几日后，关季珍反悔，拒绝与我面谈，同时将自己当初提供给我的账户销户，致使我无法支付房款。之后，关季珍将房屋卖于他人，故诉至法院，要求解除双方之间签订的房屋买卖协议，要求关季珍向我退还定金20万元，并支付自2013年3月11日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。另，由于关季珍违约，应向我支付违约金1095000元。
关季珍在原审法院辩称：我确实依据房屋买卖协议收取了李承君20万元定金，由于我对双方签订的合同内容持有异议，认为显失公平，故未实际履行该合同。2013年3月29日，我将上述房屋卖给他人，也已办理完过户手续，我也已经向李承君送达了解除及终止协议书，现同意返还定金，不同意李承君的其他诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年3月10日，出卖人关季珍（甲方）与买受人李承君（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方自愿将其121室的房屋以人民币365万元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。协议第四条约定乙方应于本协议签订之日1个月内向甲方支付200万元整，待房产手续完成后原则上一次性全部付清。该协议第五条约定：乙方擅自终止协议，乙方按房屋价款的120%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。甲方擅自终止协议，甲方按房屋价款的120%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2013年3月10日，李承君之夫卢炜向关季珍指定的中国建设银行账号为×××的账户内汇款20万元，关季珍收到该笔款项后向李承君出具收到定金的收条一份。李承君主张其于2013年3月17日已筹集到1972864.92元，但关季珍将上述账户注销并拒收其房款，为此，李承君向法院提交了下列证据予以佐证：1、银行卡客户交易查询单，该查询单显示建设银行卢炜尾号为3642的账号内余额为1972864.92元。2、光盘，证明其2013年3月18日往关季珍建设银行尾号为7632的账户内汇款时被工作人员告知该账户已被注销。关季珍对查询单的真实性予以认可，对于光盘的真实性无法确认，认可其注销了建设银行尾号为7632的账户。为证明由于关季珍违约造成的损失，李承君向法院提交了损失计算单予以佐证，包括六项损失，分别是：1、”国五条”引起的铁科院家属区住房大幅度上涨之后的损失83.91万元；2、出售太原市2601号后房价上涨之后的损失20.06万元；3、出售六安市108室后房价上涨之后的损失12.67万元；4、内部员工福利-××置业信托理财损失22.68万元；5、筹款损失8.28万元；6、交通差旅费及其它损失5809元；以上共计损失148.18万元。关季珍对损失计算单的真实性不予认可，辩称其签订房屋买卖协议后，认为协议条款显失公平，曾口头向李承君表示不愿意卖房，并同意向李承君退还定金20万元，未就该项辩称向法院提交证据，李承君对其该项说法亦不予认可，主张其依照协议履行自己的付款义务。关季珍辩称其曾于2013年3月向李承君送达解除及终止协议书，向法院提交了其单方签字的协议解除声明及协议书予以佐证。李承君对于该证据的真实性不予认可，主张并未收到上述文件。2013年3月29日，关季珍以126万元价格将上述房屋卖于王桂玲，当天，王桂玲领取了上述房屋的所有权证。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖协议书》、收条、银行卡客户交易查询单、光盘、转账凭条、协议解除声明、协议书、房屋所有权转移登记申请书、房屋权属证书（证明）领证凭证等证据材料予以佐证。
原审法院判决认为：李承君与关季珍签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。本案中，双方当事人争议的焦点是关季珍是否构成违约。结合李承君向法院提交的收条、转账凭条、光盘和银行卡客户交易查询单，可以认定李承君在向关季珍支付完20万元定金后，按照协议第四条的约定及时履行向关季珍支付200万元房款的义务。而关季珍在收取李承君定金后，将其收取李承君房款的账户注销，又并未告知李承君支付200万元房款的具体方式，造成了李承君无法履行付款义务，之后关季珍将上述房屋卖与他人的行为显属违约。李承君依据协议第五条的约定，要求解除其与关季珍签订的《房屋买卖协议书》，并要求关季珍退还定金20万元，支付自2013年3月11日起至该款付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算），有事实及法律依据，法院予以支持。李承君要求关季珍按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息，于法无据，法院不予支持。其要求关季珍支付违约金，有事实及法律依据，法院予以支持。李承君依据损失计算表要求关季珍支付违约金1095000元，显属过高，法院依据李承君交纳定金的数额、关季珍违约的情形及后果以及李承君因关季珍违约造成的可得利息损失（包括其为筹集房款出售房屋的损失及其它损失），酌情判定关季珍支付违约金80万元。关季珍辩称协议内容显失公平，其已于2013年3月口头向李承君表示不履行协议内容，并向李承君送达解除及终止协议书，未就上述辩称向法院提交充分证据，故法院对其上述辩称不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除二○一三年三月十日关季珍与李承君签订的《房屋买卖协议书》；二、本判决生效后七日内，关季珍向李承君退还定金二十万元，并支付自二○一三年三月十一日起至该款付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、本判决生效后七日内，关季珍向李承君支付违约金八十万元；四、驳回李承君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
关季珍不服原审判决，以原审判决同时判罚定金利息与违约金违反法律规定，原审判决对于关季珍已通知解除合同的事实及解除合同的原因没有查清，确定的80万元违约金没有依据，违背司法精神为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决第二、三项，依法改判。
李承君同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：李承君与关季珍签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。在合同履行过程中，关季珍将收取房款的账户注销，又未告知李承君支付200万元房款的具体方式，导致合同的履行产生障碍，之后关季珍将上述房屋卖与他人，致使合同无法履行，关季珍的行为构成根本违约。故李承君依据协议第五条的约定，请求解除其与关季珍签订的《房屋买卖协议书》应予支持。合同解除后，关季珍应当退还定金20万元，并支付占用定金期间的利息，原审法院对此判决并无不当。李承君要求关季珍支付违约金符合法律规定，但李承君主张的违约金数额过高，原审法院根据李承君的损失情况以及关季珍违约的过错程度酌情确定的违约金数额适当，本院予以维持。关季珍的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
诉讼保全费五千元，由关季珍负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费一万六千四百五十五元，由李承君负担三千七百四十八元（已交纳三十五元，余款三千七百一十三元于本判决生效后七日内交纳），由关季珍负担一万二千七百零七元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万六千四百五十五元，由关季珍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 时 玲
代理审判员 李晓龙
二〇一四年八月十一日
书 记 员 舒 妍