吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第524号
上诉人（原审原告、反诉被告）：百胜餐饮（沈阳）有限公司。住所：沈阳市和平区青年大街***号华润大厦**楼。
法定代表人：陈光全，董事长。
委托代理人：于晨，辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人：郑忠博，辽宁恒信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林乐天超市有限公司。住所：吉林省长春市二道区东盛大街****号。
法定代表人：卢柄容，董事长。
委托代理人：林雨兰，女，汉族，1982年5月26日生，该公司法务，住内蒙古赤峰市。
委托代理人：蒋为民，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司（以下简称百胜公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民二初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百胜公司的委托代理人于晨、郑忠博，被上诉人吉林乐天超市有限公司（以下简称乐天公司）的委托代理人林雨兰、蒋为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百胜公司一审诉称：坐落于长春市东盛大路3000号的房产，系被告向案外人长春万通实业有限公司承租而得，被告在此经营乐天超市。原告与被告双方于2012年7月10日签署《租赁合同》，被告将乐天超市的部分店面租给原告用于经营肯德基餐厅。原告承租房产使用面积355平方米，租赁期限为2012年7月25日至2027年7月24日止。租金为每年40万或年营业额的7%抽成计租，两者取其高。合同履行期间，原告于2014年6月10日收到被告的《闭店通知函》，称经营不善，将于同年6月20日闭店停止营业。随后，被告于同年6月30日正式将乐天超市闭店停业其与房产所有人解除了租赁合同。被告闭店营业后，原告已经无法在该场地继续经营，于同年8月1日停止营业，损失巨大。认为双方租赁合同合法有效，被告停业致使原告在租赁合同中的目的无法实现，该合同应予解除，被告应承担违约责任并赔偿由此给原告造成的经济损失：1.损失1876808元；2.设备报废损失130196元；3.设备、设施拆除费53214元；4.设备、设施等运费及租用库房费51851元；5.开店特许权费用246292元；6.餐厅利润损失229590元（12个月），合计2587951元。
乐天公司一审辩称：原、被告签订的租赁合同属实，但原告所称因被告闭店导致其无法经营与事实不符，原告只是租赁了被告一楼的一处场地，被告二楼停止营业，不影响原告在一楼的经营。虽然被告闭店，但原告所使用的场地内的水、电、气等一切经营设施，均正常。另被告在闭店后并没有解除同原告的租赁关系，且被告为原告着想，特意同原房东之间协商保留原告所租赁场地的使用权，并且向原告发函承诺原告可以继续租赁使用该场地，如果原告愿意同原房东另行签订租赁合同，被告表示愿意协助。综上，原告与被告的租赁关系依然成立，原告经营与否与被告停业没有关系，故原告诉求的各项损失没有事实依据，故应当驳回原告诉求。
乐天公司一审反诉称：双方签订了《房屋租赁合同》，约定被反诉人租赁反诉人位于长春市二道区东盛大街3000号的地上一层总计面积为355平方米的房屋，用于开设肯德基餐饮连锁店，租期从2012年7月25日至2027年7月24日止。租金为每年40万或年营业额的7%抽成，两者取其高，被反诉人每月20日前先按3333333元人民币向反诉人支付租金。双方按约履行，但从2014年8月1日起，被反诉人仍占据使用该房屋但拒绝支付租金，现累计到2015年6月10日共欠租金344110元，拖延时间314天，已经构成违约，此期间反诉人仍向房屋所有人支付该房屋的租金。现要求与被反诉人解除租赁合同，被反诉人支付反诉人租金344110元。
百胜公司针对乐天公司的反诉辩称：反诉原告在2014年6月10日已经向反诉被告出具书面闭店通知函，同时告知可与房屋所有人再行商谈合作，所以在其出具信函的同时已单方事实上解除了双方的租赁关系，故不再享有向反诉被告主张权利的资格；因反诉原告违约，无法向承租人提供可用于正常经营使用，满足经营业态基本条件的租赁房屋，期间承租人依法行使不安抗辩权，未对原经营餐厅做任何处置和移动，不存在任何违约行为亦不承担给付租金的义务。
一审法院经审理查明：坐落于长春市东盛大路3000号的房产，系被告向案外人长春万通实业有限公司承租而得，被告在此经营乐天超市。2012年7月10日，原被告双方签署《租赁合同》，被告将乐天超市的部分店面一楼租给原告用于经营肯德基餐厅。原告承租房产使用面积355平方米，租赁期限从2012年7月25日至2027年7月24日止。租金为每年40万或年营业额的7%抽成计租，两者取其高。原告方先按每月33333.33元向被告支付保底租金。2014年6月10日，被告向原告发出了《闭店通知函》，称经营不善，将于同年6月30日闭店停止营业。同年8月1日，原告闭店停止营业。
一审法院认为：（一）原告、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。现原告主张解除合同，被告反诉亦主张解除合同，且在庭审中查明，原告在被告闭店停止营业后亦闭店停止营业，原、被告的行为均表明不继续履行双方所签订的《租赁合同》，故本院对原告的诉求及被告的反诉请求予以支持。（二）原告主张被告违约应赔偿损失，其理由是被告解除了同房屋所有人的租赁关系，停止了乐天超市的运营，致使其经营的商圈条件丧失，违约在先。从双方所列举的证据中以及庭审中，被告虽然关闭了乐天超市的运营，但是没有停止或限制对原告所租赁场地的继续使用权，原告经营时间长短以及经营状况与被告停止乐天超市的运营没有直接的因果关系，所以被告不存在事实上的违约责任，故原告请求被告违约所造成的损失，不予支持。（三）反诉原告主张租金，理由是合同约定超过90天不交纳租金，构成违约，且反诉原告已经向房屋所有人垫付租金。从本案事实上看，反诉被告在反诉原告闭店后，随即闭店，没有继续经营，期间双方就租赁关系的解决问题存有质疑，反诉被告在此种情况下行使不安抗辩权是有事实根据和法律依据的，而且反诉原告也与房屋所有人解除了租赁关系，不存在收取租金的问题，而且亦没有提供实际垫付的租金证据，故反诉原告的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告百胜餐饮（沈阳）有限公司与被告吉林乐天超市有限公司于2012年7月10日签署的《租赁合同》；二、驳回原告百胜餐饮（沈阳）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告吉林乐天超市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27504元，由原告百胜餐饮（沈阳）有限公司负担；反诉费3300元，由反诉原告吉林乐天超市有限公司负担。
宣判后，百胜公司不服，向本院提起上诉。事实与理由为：1.百胜公司与乐天公司建立的是典型的商业房产租赁合同，所处商圈的环境是百胜公司与乐天公司建立租赁关系的基础。双方虽然在租赁合同中没有关于商圈建设与保护等权利和义务的明文约定，但是通过租赁合同中关于租金的收取可选择性即“营业额按比例抽成”的约定及要求乐天公司对租赁房产2米范围内不得存在影响营业外观和商业吸引力的装置、物体、悬挂物等的约定，可以体现出双方建立合同关系时对商圈的经营环境的维护是达成了共识的。既然为了保护商圈环境，连其他竞争对手进驻导致客流量分流的情形都属于违约，那么乐天公司彻底关闭该商圈的行为，显然是更加彻底地损害了百胜公司作为承租人的经营环境，进而构成违约。合同法第六十条体现的原则是合同各方当事人均要本着善意、诚信的态度履行合同义务，虽然法律没有明文规定，且合同也无明确约定，但只要是为了维护对方当事人的利益，并依照社会交往一般交易观念，当事人就应当承担这些义务。乐天公司违背了双方达成的共识，闭店行为导致了周边场地熄灯关门，正常的消费人群绝迹，该行为对百胜公司的利益必将产生损害，这是普通人均知晓的普通社会常识。2.一审判决中关于乐天公司没有停止或者限制百胜公司租赁场地的继续使用权，百胜公司经营状况与停止乐天超市的运营没有直接的因果关系的认定是错误的。就双方的合同关系而言，系乐天公司与百胜公司签订了房屋租赁合同，百胜公司因此取得了可以承租使用的房屋并用于经营，现乐天公司的闭店行为昭示着其已经无法拥有对案涉房屋的使用权及管理权，即双方的房屋租赁关系在乐天公司闭店并解除与房屋所有权人房屋租赁关系之后，已丧失了存在的根本基础。综上，请求撤销一审判决，改判乐天公司承担违约责任，并赔偿百胜公司经济损失2587542元。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另：1.2014年6月10日乐天公司向百胜公司发出的《闭店通知函》内容为：“贵公司与我司签订《租赁合同》约定贵司租赁我司位于长春市二道区东盛大街3000号的乐天玛特超市一层355平方米的场地用于经营肯德基餐厅。开业时客流量很大且贵司业绩很好，后因政府去年开始，将店门前的东盛大街封闭修桥，导致客流量大幅减少，在此期间我司虽面临巨大损失及困难，但仍给予贵司很大力度支持，在租金方面给予了很大力度优惠。虽然高架桥现已修好并通车，但因门前大街封闭时间过长，且门前道路不方便客流进入，导致客流依然很少，造成我司亏损严重，贵司也面临同样的亏损局面，为避免损失的进一步扩大，我司决定于2014年6月30日闭店停止营业。特此通知！另，开发商愿与贵司继续合作经营，我司会帮助贵司积极与开发商沟通，争取最好的条件与贵司合作，希望贵司对此事尽快给予回复意见。”
2.2015年3月23日乐天公司向百胜公司发出撤场通知函：因百胜公司拖欠租金，乐天公司通知其尽快清空肯德基餐厅内物品，并支付其拖欠的租金。
3.2015年4月30日乐天公司向百胜公司发出《肯德基违约通知函》：“自我司2014年6月10日发函给贵司通知贵司乐天玛特2014年6月30日闭店，由我司协调开发商与贵司合作至今，贵司一直没有和开发商继续签约。2014年8月1日至现在的租金一直欠租，而且这部分租金一直由我司在替贵司垫付。现通知贵司请尽快清空肯德基餐厅内物品，并支付我司2014年8月至2015年4月的租金266666.64元”。
4.乐天公司二审称其虽与从长春万通实业有限责任公司解除了租赁合同，但在其与从长春万通实业有限责任公司签订的解除租赁合同中，明确保留了百胜公司所租用的场地，并向从长春万通实业有限责任公司交纳了该场地的租金。百胜公司二审称在乐天超市闭店后，没有人员要求其撤离案涉场地。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，乐天公司按照其与百胜公司于2012年7月11日签订的《租赁合同》的约定，将其从长春万通实业有限责任公司处承租的位于长春市二道区东盛大路3000号房产中的355平方米的场地交付给百胜公司用于经营。在双方履行租赁合同过程中，乐天公司因经营效益受损而停业，解除了其与长春万通实业有限责任公司之间的租赁关系，但据乐天公司分别于2014年6月10日、2015年3月23日、2015年4月30日发函的内容及百胜公司在乐天公司停止经营后依然可以使用案涉房产的事实，可以看出，乐天公司与长春万通实业有限责任公司解除租赁合同的行为，并未导致百胜公司在客观上无法使用案涉场地，并且乐天公司可以与长春万通实业有限责任公司协商，由百胜公司继续使用案涉场地进行经营，所以百胜公司主张其失去租赁案涉场地的基础与事实不符。百胜公司停止经营的原因亦非客观上无法使用案涉场地，而是随着乐天公司所经营的乐天玛特超市的停止营业，使百胜公司所经营的肯德基餐厅的客流量减少，也即百胜公司上诉时所称的其失去了经营餐厅的商圈氛围，但乐天公司与百胜公司签订的《租赁合同》中并没有约定乐天公司负有为百胜公司提供何种商圈氛围、保障百胜公司经营效益等方面的约定，故百胜公司主张乐天违约，并据此要求乐天公司赔偿其经济损失，没有事实依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27504元，由上诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一六年一月十九日
书 记 员 米志娜