北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0108民初52727号
原告（反诉被告）：陈宝生，男，1951年11月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：焦景收，北京市东元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京长城电子装备有限责任公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：张纥，董事长。
委托诉讼代理人：侯景春，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张健，北京长城电子装备有限责任公司副总经理。
原告陈宝生与被告北京长城电子装备有限责任公司（以下简称长城电子公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宝生之委托诉讼代理人焦景收，被告长城电子公司之委托诉讼代理人张健、侯景春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宝生向本院提出诉讼请求：1、要求长城电子公司协助我办理北京市海淀区学院南路××号房屋的不动产登记证书；2、要求长城电子公司向我支付违约金5万元，自起诉之日起按房屋总价款日万分之五计算，直至办理产权之日止；3、本案诉讼费由长城电子公司负担。事实和理由：2005年3月14日，我与长城电子公司签署《经济适用住房买卖合同》。合同约定我购买长城电子公司坐落于北京市海淀区学院南路××号房，总购房款491809.63元，合同签订后我一次性将购房款支付完毕，长城电子公司将诉争房屋交付给我，我对房屋进行装修并居住至今，2017年6月9日，海淀区人民政府住房保障和改革办公室下发《房改售房备案通知单》，明确通知长城电子公司在一个月内持已盖公章的《售房范围》、《购房名单清册》为我办理不动产权证书，然而长城电子公司违反《经济适用住房买卖合同》的约定，要求我补交购房款，否则不给办房产证，已严重侵害我合法权益，故诉至法院。
长城电子公司辩称，我公司与陈宝生签订的《经济适用住房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。但合同第四条计价方式与价款中“出卖人与买受人约定按下述方式计算该套经济适用房价款：按产权登记套内面积计算，该套经济适用房基准价为每平米4088元，总金额491809.63元”的条款对该套房屋的分摊建筑面积的价款约定不明。国家机关事务管理局于2004年5月24日《关于同意北京长城无线电厂按经济适用住房价格向职工出售住房的批复》第二条明确了“新建经济适用住房的基准价格为4088元每建筑平方米”。因为建筑面积是由套内建筑面积和分摊建筑面积组成，而在与陈宝生签订买卖合同时，在合同正文第四条中仅约定了套内建筑面积，并未对分摊建筑面积予以明确，同样，在房款方面，也仅是对套内建筑面积的房款进行了约定，未对分摊建筑面积的房款进行约定，这显然不符合国管局的批复也不符合交易习惯。虽然买卖合同中并未明确分摊建筑面积及价格，但不代表陈宝生无义务承担。买卖合同有效，但需双方依照国管局的批复签订补充协议，由陈宝生补交分摊建筑面积价款等费用。我公司于2017年2月28日取得位于海淀区学院南路××号楼190套职工住宅的《不动产权证书》后，多次反复与国管局和海淀区房改办沟通，于2017年6月9日完成维修基金的缴纳并取得《中央国家机关维修基金缴纳证明》，2017年6月21日完成房改备案并取得《房改售房备案通知单》，7月24日完成初始登记的总档案转移，7月28日完成网上信息申报录入，8月18日开始与购房人签订买卖合同补充约定，9月11日将纸质购房档案提交海淀区不动产登记事务中心房改办，10月27日完成了第一批共计97套房屋的转移登记并顺利取得了分户《不动产权证书》。我公司于2017年8月15日，以书面形式向××号楼所有的购房人发出通知，明确要求购房人办理签订买卖合同补充约定、签订授权委托书等办理不动产登记的前置手续。陈宝生拒绝办理签订补充约定等手续，直接导致无法为其办理不动产登记的后续手续。我公司按照法律法规的要求，积极履行职责，及时通知购房人签订补充约定等办理不动产登记的前置手续，不存在故意拖延和违约的情形，也未给陈宝生带来实质的损害，因此不同意支付违约金的诉讼请求。
长城电子公司向本院提出反诉请求：1、判令确认双方于2005年3月14日签订的《经济适用住房买卖合同》第四条之规定无效；2、判令陈宝生向我公司补交分摊建筑面积购房款108328.04元；3、判令陈宝生向我公司支付我公司垫付的维修基金2166.56元。事实和理由：双方合同对房屋价格进行了约定，合同第四条约定房屋的基准价格为4088元每建筑平方米，按产权登记套内建筑面积计算。合同实际履行中，陈宝生依据此条约定，按照套内建筑面积向我公司支付了购房款，以及按该购房款总额2%计取的维修基金。买卖合同的第四条，因违反相关法律法规、强制性文件的规定而无效，房屋价格应适用批复文件予以确定。即使房屋买卖合同第四条具有合同效力，亦因其未明确约定房屋分摊建筑面积的购房款，而应依据合同法第61条、第62条规定，结合合同有关条款以及批复文件对房屋价格予以认定。我公司出售房屋系央产经济适用房，其销售价格应按主管部门批复价格执行，本案中，双方所签订的买卖合同中，房屋价格的约定应当执行国管局27号文的规定，不得与其相违背。合同第四条规定的房屋单价严重违反了关于经济适用房基准价格的其他强制性规定，即《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于〈在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案〉的通知》“北京市1999年度每平方米建筑面积经济适用住房基准价格为4000元”，按双方买卖合同第四条的约定，房屋的实际价格为3508.07元每建筑平米，严重违反这一基准价以及其他相关的法律法规、强制性规定。合同第四条规定的房屋单价严重损害其他职工的合法利益。我单位的售房收入需建立专户进行专项管理，用于职工住房建设和住房制度改革，如按合同第四条规定的房屋价款规定执行，则直接导致我公司售房款的大额减少，从而导致用于职工住房建设和住房制度改革的款项减少，实际上损害的是其他职工合法利益甚至是社会公共利益。合同第四条无效后的房屋价格，应按照合同相关条款及批复文件确定。双方签订的《经济适用住房买卖合同》中规定，应以购房款总额2%支付维修基金，按照合同约定，陈宝生应按变更后的、按建筑面积计算的购房总价的2%支付维修基金。该部分维修基金我公司已代为垫付，陈宝生应支付，为办理分户不动产权证书，我公司需按照海淀区房改办要求，提交国管局自己中心开具的维修基金缴纳证明，我公司为办证广大住户的利益，于2017年6月7日代全部住户缴纳了按建筑面积计算的购房款总额2%的维修基金，我公司代为履行了支付义务，因此，陈宝生应向我公司支付垫付金额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2005年3月14日，北京长城无线电厂（出卖人）与陈宝生（买受人）签订了《经济适用住房买卖合同》，主要内容为：出卖人以划拨方式取得位于北京市海淀区学院南路××号院北京长城无线电厂区西部的地块土地使用权；出卖人经批准，在上述地块建设经济适用住房，现定名北京市海淀区学院南路××号楼；买受人购买的经济适用住房为上述项目中的××号房；该经济适用住房套内建筑面积为115.57平方米；计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述方式计算该套经济适用住房价款，按产权登记套内建筑面积计算，该套经济适用住房基准价为每平米4088元，总金额为491809.63元；付款方式及期限，一次性付款，本合同签订之日起，买受人应向出卖人支付95%的房屋价款，在出卖人书面通知交钥匙7日内，买受人应向出卖人支付剩余5%的房屋价款后领取钥匙；因出卖人原因，造成的该经济适用住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在经济适用住房交付使用后，按房地产管理机关规定的期限，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案报批。
合同签订后，陈宝生按约定支付了全部购房款，长城电子公司交付了房屋，陈宝生居住使用至今，但陈宝生至今未能取得该房屋不动产权证书。
另查，北京长城无线电厂于2009年12月28日名称变更登记为北京长城电子装备有限责任公司。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈宝生要求长城电子公司为其办理涉案房屋不动产权证书，长城电子公司确认陈宝生已经按合同约定支付了全部购房款，但要求陈宝生先补交购房款及公共维修基金后再为其办理不动产权证书。对于补交购房款，长城电子公司解释称合同约定的价格是按房屋套内建筑面积计算的房价款，而实际应按建筑面积（套内建筑面积加上分摊共有共用建筑面积）计算房价款。对于建筑面积，长城电子公司向本院提交测绘报告，涉案房屋建筑面积为140.19平米，现要求按照原合同基准价每平米4088元标准计算建筑面积购房款，扣除已交纳的购房款后即为要求陈宝生补交的购房款。陈宝生对测绘报告的真实性无异议，称双方合同约定的计价方式即为按照套内建筑面积计算房价款，且已经实际支付了购房款，付款义务已经履行完毕，故不同意补交购房款。
审理在，长城电子公司要求确认《经济适用住房买卖合同》第四条计价方式条款无效。理由为：首先，长城电子公司称合同第四条计价方式未严格履行国家机关事务管理局批复文件，应按批复文件交纳购房款。具体为：国管房改[2004]27号文件《关于同意北京长城无线电厂按经济适用住房价格向职工出售住房的批复》中第二条“新建经济适用住房的基准价格为4088元每建筑平方米”，此条款中的建筑平方米即为套内建筑面积加上分摊建筑面积，但由于当时对此文件的错误理解，导致合同按套内建筑面积计算房价款。陈宝生称国管房改[2004]27号文件是国务院机关事务管理局于2004年5月24日下发的文件，而双方的合同签订日期为2005年3月14日，因此长城电子公司是在对国管局文件充分理解后签订的合同，是双方真实意思表示。其次，长城电子公司称合同第四条违反了国家法律法规、强制性规定，具体为违反了《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于〈在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案〉的通知》，其中规定“北京市1999年度每平方米建筑面积经济适用住房基准价格为4000元”，如果按照合同约定房屋总价计算单价，则每建筑平方米单价为低于4000元，违反了上述法律规定，因此此条款无效。
长城电子公司另要求陈宝生补交公共维修基金，称其依据建筑面积计算出的总房款向国家机关事务管理局缴纳了全部公共维修基金，而陈宝生向单位交纳的公共维修基金是依据套内建筑面积计算总房款得出应交纳的金额，超出的部分已由单位垫付，但应由陈宝生个人承担。双方确认长城电子公司为陈宝生房屋缴纳公共维修基金12002.49元，陈宝生向长城电子公司实际交纳了9835.93元。陈宝生不同意补交公共维修基金，称双方合同附件约定公共维修基金交纳标准系按照购房总价的百分之二计算，现长城电子公司自愿依据建筑面积计算房价款来缴纳公共维修基金，是单位行为，不应由购房人承担。长城电子公司认可合同附件约定维修基金计算标准为购房总价乘以百分之二。
审理中，双方确认办理涉案房屋不动产权证书需要交纳办证工本费用80元，无须缴纳其他税费，陈宝生同意自行承担办证所需工本费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈宝生与长城电子公司签订的《经济适用住房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按此约定履行各自的义务。根据查明事实，陈宝生已依照合同约定交纳了购房款且实际使用涉案房屋，现长城电子公司以需要补交购房款及公共维修基金为由，拒绝配合为其办理房屋产权证。对于补交购房款及公共维修基金的理由，长城电子公司解释为其错误理解国家机关事务管理局批复文件，在合同中约定按照套内建筑面积计算总价款，而实际应按照套内建筑面积加上分摊建筑面积计算总价款，故要求陈宝生补交因分摊建筑面积产生的购房款及公共维修基金。对此，双方签订的《经济适用住房买卖合同》中已明确约定购房款计价方式为按照套内建筑面积计算，陈宝生亦按照套内建筑面积交纳了购房款，且涉案房屋已具备过户条件，长城电子公司应当按合同约定为陈宝生办理房屋所有权证书。现长城电子公司要求确认《经济适用住房买卖合同》第四条条款无效，此条款内容不存在合同条款无效的法定事由，故本院不予支持。长城电子公司要求补交购房款的主张，无合同依据及法律依据，本院不予支持。对于公共维修基金，因《经济适用住房买卖合同》附件三中约定维修基金计算标准为购房总价乘以百分之二，现陈宝生已按合同约定的购房总价交纳了维修基金，长城电子公司要求陈宝生再向其公司补交公共维修基金，无合同依据及法律依据，本院不予支持。对于陈宝生要求长城电子公司支付违约金一项，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京长城电子装备有限责任公司于本判决生效后十五日内为原告陈宝生办理北京市海淀区学院南路××号房屋的不动产登记证书，办理上述不动产登记证书的相关费用由陈宝生负担；
二、驳回原告陈宝生的其他诉讼请求；
三、驳回被告北京长城电子装备有限责任公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费人民币4339元（已由陈宝生预交），由被告北京长城电子装备有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费人民币1255元，由被告北京长城电子装备有限责任公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙婉仪
二〇一八年一月三日
书记员 刘珊珊