广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1891号
上诉人（原审被告）曾昭威，男，1959年7月24日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）萧凤鸣，女，1962年12月31日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人曾昭威，本案上诉人之一，与萧凤鸣系夫妻关系。
上诉人（原审被告）曾向贤，男，1989年5月4日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人曾昭威，本案上诉人之一，与曾向贤系父子关系。
被上诉人（原审原告）广州海月置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人方锭川，该公司总经理。
委托代理人郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人曾昭威、萧凤鸣、曾向贤因与被上诉人广州海月置业有限公司（以下简称“海月公司”）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明，广州市越秀区珠光路荣利新街53号802房（建筑面积58.2平方米、套内建筑面积51.56平方米）是海月公司于2013年3月向案外人庄义英购买的房屋。广州市国土资源和房屋管理局于同年3月22日将该房屋的所有权登记在海月公司名下。据海月公司持有的《企业法人营业执照》记载其公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。1995年3月30日，广州市中级人民法院作出（1994）穗中法房终字第619号《民事判决书》，其中第四项判决为：变更原审判决第四项为：广州市广协房地产有限公司（以下简称广协公司）于1997年3月底前，在本市八旗二马路荣利新街180号等地段兴建的新楼C4小区北栋第八层西向方位划出建筑面积47平方米套间（含按规定分摊楼梯面积，厨厕使用面积不少于4平方米作为对曾永炎原有房屋的产权补偿。另在该套间毗邻安排一个独立套间（厨厕使用面积4平方米）供曾永炎户、曾昭威户回迁租住，按民用公房住宅租金收缴。上述两个套间合共居住面积不少于73.5平方米，广协公司逾期安置回迁的，则依法承担责任。1995年4月24日，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤、曾永炎（为乙方）与广协公司（为甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：“一、乙方同意甲方拆除珠光路荣利新街180号的房屋，建筑面积46.1805平方米。二、甲方将自有的珠光路C4区北幢新建楼第八层西向划出建筑面积47平方米的套间用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿等。”2002年10月9日，广协公司向曾永炎发出《回迁通知书》，通知其回迁至涉案房屋。曾昭威、萧凤鸣、曾向贤从未与他人就涉案房屋建立租赁关系，亦未曾缴纳租金。现涉案房屋由曾昭威、萧凤鸣、曾向贤三人居住，并有曾昭威、萧凤鸣、曾向贤三人的户籍。曾昭威与萧凤鸣是夫妻，曾向贤是曾昭威与萧凤鸣所生育的儿子。海月公司称购买涉案房屋时知道有人居住，至今未与曾昭威、萧凤鸣、曾向贤签订租赁合同，亦未收取租金。曾昭威、萧凤鸣、曾向贤目前没有其他房屋可供搬迁。
原审法院认为，海月公司通过购买的方式取得了涉案房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。曾昭威、萧凤鸣、曾向贤在原住房屋被拆迁后回迁入住涉案房屋，虽未与征用拆迁企业建立租赁关系，但由于曾昭威、萧凤鸣、曾向贤是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉案房屋的，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤在涉案房屋的居住权理应受到法律保护。而且，海月公司在购买涉案房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉。因此，海月公司要求曾昭威、萧凤鸣、曾向贤立即腾退涉案房屋的诉讼请求。不予支持。考虑到海月公司的公司类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，非国有企业，根据等价有偿的法律原则，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司计付房屋使用金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，于2014年2月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤暂住广州市越秀区珠光路荣利新街53号802房两年，暂住期间，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价逐月向海月公司计付房屋使用金。二、曾昭威、萧凤鸣、曾向贤应在本判决发生法律效力之日起15日内参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司支付自2013年3月25日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金。三、驳回海月公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46元，由海月公司负担23元，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤共同负担23元。
判后，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤不服，共同上诉至本院称：一、我方是涉案房屋回迁安置的合法承租人，与广协公司已形成租赁关系。即使涉案房屋在租赁期间发生所有权变动的，也不应影响租赁合同的效力，故我方在涉案房屋的居住权应受到法律保护。二、我方在2002年10月23日根据回迁通知书办理回迁入住手续后，广协公司并未与我方签订租赁合同，双方是不定期租赁关系。而广协公司转让涉案房屋并未告知我方，剥夺了我方对涉案房屋的优先购买权。三、曾昭威是下岗工人，萧凤鸣是退休工人，曾向贤是失业青年，均无自有住房。故涉案房屋应按公房租金标准计付。综上，我方上诉请求撤销原审判决，改判我方按公房租金标准支付涉案房屋租金。
被上诉人海月公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回曾昭威、萧凤鸣、曾向贤上诉请求。1、我司对涉案房屋依法享有所有权，依照物权法的规定，我司依法享有收益的权利。2、租金方面，我司是一家私人投资的公司，原审判决已经充分考虑到曾昭威、萧凤鸣、曾向贤的实际情况，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤提出按照公房租金支付房屋使用费没有依据。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤共同提供打印日期为2014年1月22日的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明曾昭威、萧凤鸣、曾向贤名下没有房产。海月公司对上述证据没有异议，确认曾昭威、萧凤鸣、曾向贤没有住房。
本院认为：海月公司通过购买的方式取得了涉案房屋的所有权，并已办理涉案房屋的产权登记，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。曾昭威、萧凤鸣、曾向贤上诉提出使用涉案房屋是基于事实租赁关系，但未能充分举证证实租赁双方对公房租金及永久使用的约定。原审考虑到曾昭威、萧凤鸣、曾向贤是基于先前的拆迁安置关系而回迁居住涉案房屋，且海月公司在购买涉案房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉，故判令驳回了海月公司要求曾昭威、萧凤鸣、曾向贤立即腾退涉案房屋的诉讼请求，并判令曾昭威、萧凤鸣、曾向贤暂住两年，并无不当，海月公司对此亦无异议，本院予以确认。二审双方争议的主要焦点是涉案房屋的使用费标准问题，由于涉案房屋已由海月公司购买并办理产权登记，原审考虑到海月公司的公司类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，非国有企业，根据等价有偿的法律原则，判令曾昭威、萧凤鸣、曾向贤参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司计付房屋使用金，合理有据，本院予以维持。对于曾昭威、萧凤鸣、曾向贤与原征用拆迁单位之间的关系，属于另一法律关系，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤可另循途径解决。至于优先购买权的保护亦应另循法律途径解决。曾昭威、萧凤鸣、曾向贤上诉请求将房屋租金标准调整为公房租金标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，曾昭威、萧凤鸣、曾向贤的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曾昭威、萧凤鸣、曾向贤共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年六月十七日
书 记 员 党春婷