福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终1114号
上诉人（原审被告）：漳平市美丽家园房地产开发有限公司，住所地漳平市菁城街道东环路（凯华丽都）A幢、B幢第1层5号店，统一社会信用代码91350881062265506F。
法定代表人：罗哲萌，总经理。
委托诉讼代理人：陈秋发，福建坤朗律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：邓柏芳,男,1990年8月17日出生,汉族,农民,住福建省漳平市。
委托诉讼代理人：陈懿乾、曾黎明，福建乐康律师事务所执业律师。
上诉人漳平市美丽家园房地产开发有限公司因与被上诉人邓柏芳商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2018）闽0881民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人漳平市美丽家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈秋发、被上诉人邓柏芳的委托诉讼代理人陈懿乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
漳平市美丽家园房地产开发有限公司上诉请求：请求依法撤销（2018）闽0881民初372号民事判决书，改判驳回邓柏芳的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、原审法院认为“邓柏芳已依约向漳平市美丽家园房地产开发有限公司支付了全部购房款及相关的税费，全部履行了合同约定的义务。”是错误的，其理由是：本案经原审法院质证确认以下事实，被上诉人除缴清购房款外，其应承担的费用只向上诉人支付了契税4740元(暂按购房款总额的1.5%计算)和公共维修基金4531元（暂按购房面积42元/平方米计算），其余费用（印花税、出具产权证明费用、产权预告登记费、产权登记工本费、土地权属登记费、抵押登记费等）合计520元未交清。可见，被上诉人并非完全履行《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的义务，原审法院认定被上诉人己缴清全部相关的税费，全部履行了合同约定的义务。显然与查明的事实不符，是错误的。二、原审法院认为“邓柏芳未收到交房通知书，以2016年12月31日为交付时间是双方达成的合意，因此该辩解理由充分，本院予以支持。”是错误的，其理由是：《商品房买卖合同》第二十条约定在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书。上述所称的“商品房交付”是指双方实际办理商品房交接手续的交付，而非双方约定的交付日期。根据合同第十一条关于交接的约定，交付以买受人签署房屋交接单、签署入伙(户)通知、签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为房屋交付的形式之一。本案中，虽然邓柏芳于2016年6月25日缴纳物业费等费用，但邓柏芳未提供房屋交接单或签署入伙(户)通知，也未提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以此证明房屋交付时间，被上诉人缴纳物业费等费用的时间不符合双方约定商品房交付的实质要件，故被上诉人的物业费缴纳行为并不构成合同约定的“商品房交付”。原审法院认定合同约定的交付时间作为商品房交付的时间，显然没有事实根据，也与合同约定不符，故原审法院以合同约定的交付时间起算违约金是错误的。三、原审法院认为“办理不动产产权证费用明细的通知义务应由漳平市美丽家园房地产开发有限公司承担，漳平市美丽家园房地产开发有限公司未能提供证据证实其已尽到通知义务，该辩称本院不予支持。”是错误的，其理由是：本案缴纳契税、公共维修基金的代收时间与缴纳印花税、出具产权证明费用、产权预告登记费、产权登记工本费、土地权属登记费、抵押登记费等其他费用的代收时间一致，被上诉人既然已经缴纳契税、公共维修基金，也就说明缴纳印花税、出具产权证明费用、产权预告登记费、产权登记工本费、土地权属登记费、抵押登记费等其他费用的代收时间己通知被上诉人，只不过被上诉人没有缴清上述其他费用而己。原审法院认定上诉人对办理不动产产权证费用明细负有通知义务，显然没有事实根据，是错误的。四、原审法院判决主文第一项判定“违约金计算至登记机关核发不动产产权证书之日止。”是错误的，其理由是：根据合同及补充协议的约定，上诉人只需提供办理产权资料给登记机关即履行办证义务，至于登记机关何时核发不动产产权证书不是上诉人能够左右。原审法院判决违约金计算至登记机关核发不动产产权证书之日止，显然没有事实根据，也与合同约定不符，是错误的。五、上诉人不应承担违约责任。如前所述，被上诉人未缴清应由其承担的费用，导致逾期办证的责任在于被上诉人，根据《补充协议》（附件十一)第五条规定，上诉人不应承担违约责任。原审法院认定上诉人违约，并判决上诉人承担违约责任，显然没有事实和法律根据，是错误的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致错判，上诉人恳请二审法院在查清案件事实的基础上依法改判支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。
邓柏芳辩称，一审判决认定答辩人已依约向漳平市美丽家园房地产开发有限公司支付全部购房款及相关税费，全部履行了合同约定的义务，是正确的。上诉人在收取了答辩人全部款项后，未按合同约定办理不动产权属证书，严重侵害了答辩人的合法权益，构成违约。一审法院认定上诉人对办理不动产产权费用明细负有通知义务是正确的。违约金计算至核发不动产产权证书之日，这是开发商作为违约方应承担的民事责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
邓柏芳向一审法院起诉请求：1.漳平市美丽家园房地产开发有限公司立即为其位于漳平市的房屋办理不动产权证书；2.漳平市美丽家园房地产开发有限公司向其支付以316000元为基数按日利率0.01%计算的自2017年6月26日起至办证登记机关登记核发不动产权证书之日止的违约金。
一审法院认定事实：2015年7月9日，邓柏芳（买受人）与漳平市美丽家园房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201501241），合同主要约定为：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于漳平市地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名美丽家园。第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第13幢3层303室号房。第六条、计价方式与价款：总金额316000元整。第七条、付款方式及期限：商业贷款：买受人应当于2015年7月9日前支付首期房价款96000元，余款220000元申请贷款支付。第十一条（一）、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条、房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2015年8月6日，邓柏芳按照合同的约定支付了首付款96000元。2015年9月25日，邓柏芳按照合同的约定支付了剩余房款22万元。2016年6月25日，邓柏芳向漳平市美丽家园房地产开发有限公司缴纳了物业服务费、公摊水电周转金、契税公共维修基金（9271元）等相关费用后拿到该房屋钥匙。邓柏芳至今未能取得不动产权证书。为此，邓柏芳提起诉讼，请求判如所请。另查明：漳平市不动产中心于2018年3月9日出具《证明》1份，内容为：经核实，漳平市美丽家园房地产开发有限公司，建设项目名称：美丽家园，其中B7幢、B12幢、B16幢已办理房屋首次登记取得相应总证，该项目中的B7幢、B12幢、B16幢交齐相关税费（公共维修基金、契税、登记费）后即可办理相应分户不动产权证书。
一审法院认为，邓柏芳与漳平市美丽家园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。邓柏芳已依约向漳平市美丽家园房地产开发有限公司支付了全部购房款及相关的税费，全部履行了合同约定的义务。漳平市美丽家园房地产开发有限公司未按合同约定在交房后的365日内取得不动产权证书，构成违约。漳平市美丽家园房地产开发有限公司辩称合同约定的最迟交付日期为2016年12月31日，违约时间的起算点应该从2018年1月1日，一审法院认为，《商品房买卖合同》第十一条第（二）项明确约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，本案中邓柏芳未收到交房通知书，以2016年12月31日为交付时间是双方达成的合意，因此该辩称理由充分，予以支持。邓柏芳要求漳平市美丽家园房地产开发有限公司依照合同约定继续履行办证义务并支付自2018年1月1日起按已付购房款316000元的日利率0.01%计算至登记机关核发不动产权证书之日止的逾期办证违约金，理由充分，予以支持。对于从2017年6月26日起至2017年12月31日的违约金的诉讼请求，不予支持。漳平市美丽家园房地产开发有限公司辩称邓柏芳未交清办证费用520元，其不用承担违约责任，一审法院认为，办理不动产产权证费用明细的通知义务应由漳平市美丽家园房地产开发有限公司承担，漳平市美丽家园房地产开发有限公司未能提供证据证实其已尽到通知义务，因此该辩称不予支持。综上所述，对邓柏芳的部分诉讼请求，予以支持。判决：一、漳平市美丽家园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二个月内为邓柏芳办理漳平市东环路961号美丽家园B13幢303室房屋的不动产权证书并支付逾期办证违约金（违约金自2018年1月1日起按已付购房款316000元的日利率0.01%计算至登记机关核发不动产权证书之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回邓柏芳的其他诉讼请求。案件受理50元，减半收取25元，由邓柏芳负担21元；漳平市美丽家园房地产开发有限公司负担4元。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，故对于一审判决查明的事实，本院依法予以确认。对于上诉人提出的一审法院遗漏查明邓柏芳等人未缴交520元的费用，住宅质量保证书及住宅使用说明书均没有落款时间的事实，本院经审查认为，上诉人未提供相应的证据予以证明，本院依法不予采信。
本院认为，本案争议的焦点主要在于：1.漳平市美丽家园房地产开发有限公司是否应承担逾期办证的违约责任；2.一审判决对于违约金的计算是否有误。对于以上争议焦点，本院分析认定如下：
关于漳平市美丽家园房地产开发有限公司是否应承担逾期办证的违约责任的问题。本案中，邓柏芳已依约向漳平市美丽家园房地产开发有限公司支付了全部购房款及相关的税费，全部履行了合同约定的义务。漳平市美丽家园房地产开发有限公司未按合同约定在交房后的365日内取得不动产权证书，构成违约。漳平市美丽家园房地产开发有限公司上诉称邓柏芳未交清办证费用520元，其不用承担违约责任，本院认为，依照双方签订的《补充协议》（附件十一）第5条明确约定，办理不动产产权证费用明细的通知义务应由漳平市美丽家园房地产开发有限公司承担，而漳平市美丽家园房地产开发有限公司未能提供证据证实其已尽到通知义务，因此对于该上诉主张不予支持。
关于一审判决对于违约金的计算是否有误的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因该第二十条的约定属于格式条款，双方当事人对于其中的“实际完成房屋所有权登记之日止”有不同的解释，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即应理解为“登记机关核发不动产产权证书之日止”。故一审法院判决漳平市美丽家园房地产开发有限公司应支付的违约金计算至登记机关核发不动产产权证书之日止，合法有据，本院予以维持。
关于违约金的起算时间，一审法院依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，认定漳平市美丽家园房地产开发有限公司的交付商品房的时间应为2016年12月31日，并认定违约金的起算时间为2018年1月1日，合法有据。
综上所述，漳平市美丽家园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由漳平市美丽家园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 陈小曼
审 判 员 张静瑜
二〇一八年七月二十三日
法官助理 黄达康
书 记 员 许文婉
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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