广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）港民初字第161号
原告吴世武，男，1963年8月12日出生，汉族，住广西钦州市××单××室。
委托代理人陆有清，广西欣和律师事务所律师。
被告李定东，男，1970年4月30日出生，汉族，住防城港市港口区××社区西××号。
委托代理人黄兴盛，广西海狮律师事务所律师。
原告吴世武诉被告李定东建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年2月24日受理后，依法组成由审判员韦旭芳担任审判长，人民陪审员林业就、冯振洲参加的合议庭，于2012年4月18日公开开庭审理了本案。书记员陆晨萍担任记录。原告吴世武的委托代理人陆有清，被告李定东及其委托代理人黄兴盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴世武诉称：原告与被告李定东于2010年6月17日签订一份《土地转让协议》，约定：由李定东将其取得使用权的位于本市港口西湾广场北面的6.292亩土地中的50%即3.146亩转让给原告；3.146亩土地的净收总价为人民币300万元，土地转让款分四期支付，具体是签订合同时支付定金30万元、2011年3月16日前支付90万元、2012年3月16日前支付100万元、其余的80万元在开发该土地后或者政府修通桃中路后一次性结清；李定东收完土地转让款后，协助原告办理土地过户手续，需要税费由原告交纳；土地转让后，双方可在各自的土地上共同开发房地产，也可各自在自己的土地上独自建房；双方签订土地转让协议后，李定东不得再把转让给原告的土地收回或再转让他人，否则赔偿600万元给原告作补偿。协议签订后，原告已依约将30万元定金和90万元价款付给被告，因协议约定的后期付款期限未到，被告未收到全款，故暂未办理土地过户手续。后因房地产价格上涨，被告看到有利可图，便背着原告于2011年6月将含已转让给原告3.146亩土地在内的6.292亩土地与他人签订合作开发合同，并于当月单方以整宗土地向市住建委申请调整用地容积率。市住建委于同年6月22日在防城港日报上发布了调整公告。由于被告单方违约，原告在该公告异议期间内向住建委提出异议，市住建委未给被告单方进行用地容积率调整。后来，原告找到被告并指出其行为的违约性，要求其严格履约，但被告不接受原告劝告，反而于同年10月21日在防城港日报刊登解除合同通知书，明确表示其不再履行土地转让合同，收回其已转让给原告的3.146亩土地。
原告认为，原、被告签订土地转让协议后，原告已依约完全履行了自己的义务，被告却背着原告违反合同约定，并通过公告的方式明确表示不履行合同，其行为已构成严重违约，请求法院判令被告：1、返还土地转让款本金120万元（其中定金30万元，购地款90万元）；2、收取土地转让款期间的利息183052.61元（暂计至2012年2月23日，以后另计）；3、赔偿600万元给原告；4、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述事实在举证期限提交的证据有：1、居民身份证，证明原告的主体资格；2、土地转让协议，证明原、被告于2010年6月17日签订土地转让协议，双方之间存在土地转让合同关系；3、收条，证明原告按协议约定将30万元定金和90万元购地款支付给被告的事实；4、评估报告书，证明被告合法取得位于本市港口区西湾广场北面土地后，于2010年6月17日与原告签订土地转让协议，将土地3.146亩转让给原告的事实；5、用地容积率调整公示、异议书，证明被告背着原告单方申请调整用地容积率，原告对其违约行为提出异议的事实；6、市长检查城建项目报道，证明市桃中路未修通，原、被告在土地转让协议中约定的支付余款条件未成就；7、解除合同通知书，证明被告在原告没有违约的情况下，单方决定解除土地转让合同，其理由不成立；8、利息计算表，证明原告受到的利息损失；9、2011年第一期国有建设用地使用权挂牌成交公示，证明被告转让给原告的位于本市港口区桃花湾广场北面的土地2011年3月成交价为每亩400万元的事实；10、土地估价报告书，证明被告转让给原告的上述土地市场现价为每亩300万元。
被告李定东答辩称：原告的第一项请求即返还土地转让金120万元（其中定金30万元，购地款90万元）无异议。原告请求由被告赔偿600万元，无事实和法律依据。双方签订的《土地转让协议》第5条“甲、乙双方在签订该土地转让协议后，甲方不得再把转让给乙方的土地收回或再转让给另一方，否则赔偿600万元人民币给乙方作为赔偿”的约定，系违约条款，而被告没有违约。首先，双方签订《土地转让协议》的内容，违反我国《城市房地产管理法》的强制性规定，不符合本法第三十八条、第三十九条关于国有土地使用权转让的法定条件。被告据此提出解除合同符合法律规定，不属于违约。其次，原、被告签订的土地转让合同后，被告投入资金平整土地，使土地升值，但因原告反对提高土地容积率，严重伤害了合作基础并使原本利益最大化变成泡影，合同目的不能实现，并导致合同不能履行。即便认为被告存在违约，合同约定的违约金明显过高，依法应予减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告请求给付的利息损失是按长期银行贷款利息计算有失公允，双方对合同违反法律规定均有过错，造成利息损失应由双方承担。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明被告主体资格；2、土地转让协议，证明原、被告于2010年3月16日签订土地转让协议时，转让地尚属“生地”、不平整的土地；3、项目合作合同书，4、合作开发房地产项目合同书，证明原、被告共同合作并修改合同的事实；5、工程量复核图，证明被告挖土方的事实；6、土石方工程合同书及收据，证明被告开挖土方平整土地，支付工程款155万元的事实；7、土地估价报告，证明涉案建设用地现总价值；8、解除合同通知书，9、视听资料，证明原、被告解除合同的事实；10、土地拍卖公告，证明土地的价值没有原告主张的那么高；11、邮件回执，证明解除合同通知书已邮寄给原告。
经开庭质证，原告对被告提供的证据1、6，被告对原告提供的证据1、2、3、8无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告的证据4有异议，认为评估报告不能证明土地转让的合法性；对证据5有异议，认为调整土地容积率并不是被告违约，相反证明原告违背共同开发土地的协议；对证据6、7有异议，认为被告的做法是合法行为；对证据9有异议，认为挂牌成交公示与本案无关；对证据10有异议，认为原告单方委托土地评估，不能作为证据使用。原告对被告的证据2有异议，认为此份土地转让协议已作废，已被2010年6月17日的土地转让协议取代；对证据3、4、5有异议，认为被告与他人签订的合作合同以及对土地复核不符，原告未参与；对证据8、9有异议，认为原告没有收到解除合同通知书；对证据10有异议，认为拍卖公告不能证明土地价格；对证据11有异议，认为原告没有收到被告邮寄的解除合同通知书。本院认为，双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且这些证据确与双方诉辩事实具有一定的关联性，本院采纳为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年3月16日，原、被告签订一份意向性的《土地转让协议》，同月23日原告依该协议约定首次付给被告人民币30万元。同年3月28日被告与他人签订工期为180天的《土石工程施工合同》，将其名下的土地进行土石方开挖、平整，共支付土石方工程款155万元。同年4月30日，防城港市政府核发位于本市港口区西湾广场北面6.292亩城镇住宅用地土地使用证给被告，使用权类型为出让，容积率≤2.0，土地出让年限至2079年4月16日。同年6月17日，以被告李定东为甲方，原告吴世武为乙方，双方签订一份《土地转让协议》，协议约定：由甲方将其享有国有土地使用权的、位于本市西湾广场北面，现状条件为“生地，不平整”的6.292亩土地中的50%即3.146亩土地转让给乙方，转让总价为人民币300万元；付款方式是乙方在与甲方签订合同时付给甲方定金30万元，2011年3月16日前支付90万元，2012年3月16日前支付100万元，其余的80万元在开发该土地后或政府修通桃中路一次性付清给甲方，甲方协助乙方办理土地过户手续。协议还约定甲、乙双方可在各自土地上共同开发房地产，乙方负责引资开发，也可以在各自土地上独自建房；双方在签订该土地转让协议后，甲方不得再将转让给乙方的土地收回或再转让给另一方，否则赔偿600万元给乙方作补偿；原甲方与乙方2010年3月16日签订的协议作废，同年3月23日甲方收到乙方30万元转作本协议的定金（注原收条作废）。2010年11月2日，被告出具收据一张，内容是：“今收到吴世武交来购地款120万元整（含3月23日收取的30万元）。2011年6月，被告以金石公馆商住小区名义向防城港市住房和城乡建设委员会申请对该商住小区项目用地由原规划容积率：≤2.0，调整为≤7.9。市住建委于同年6月22日在防城港日报刊登《金石公馆商住小区项目用地容积率调整公示》，原告知情后认为被告未经其同意为由于同年6月28日向市住建委书面提出异议，要求市住建委停止给被告办理用地容积率调整手续。被告认为，原告反对调整容积率，严重伤害了合作基础并将原本利益最大化变为泡影，使其可得巨大利益受阻为由，于2011年10月21日，被告在防城港日报刊登《解除合同通知》，决定解除其与原告于2010年6月17日签订的《土地转让协议》。后经双方磋商没有取得一致意见。本案审理过程中，根据被告的申请，双方当事人的选择，由本院委托广西向阳土地评估有限公司对转让的3.146亩土地进行价格评估，被告交纳评估费为13449元。估价基准日2012年7月9日的土地使用权单价为2491元∕平方米，土地使用权评估总价为522.46万元。
本院认为，原、被告在充分协商的基础上签订的《土地转让协议》，约定的权利义务系双方的真实意思表示，其内容不违背法律、法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用的原则认真履行合同义务，以实现合同的目的。但由于近年来房地产市场的变化，以致双方在履行合同中发生争议。诉讼中，双方争议的主要问题是：1、被告提出解除合同的条件是否成就；2、原告诉求赔偿损失数额是否合理。
一、关于被告提出解除合同的条件是否成就的问题。
原、被告在合同第6条中约定：解除合同的条件是“乙方不按时交清转让土地款给甲方时，甲方有权收回转让给乙方的土地或转让给另一方，甲方无须赔偿任何损失给乙方。”又按双方约定的付款方式，原告应当分四期支付土地转让款给被告，即2011年3月16日前支付120万元（含合同签订前已付的30万元）；2012年3月16日前支付100万元；余款80万元待开发该地后或政府修通桃中路后一次性付清。合同签订后，原告应被告要求将第二期付款90万元提前至2010年11月2日支付，并将合同签订前预付的30万元转购地款，共付给被告购地款120万元。被告收到原告第一次付款30万元后亦对其名下的土地进行平整，双方均按约定积极履行合同。就在第三期付款期限到来之前，被告在未告知原告的情况下，于2011年6月初向市住建委申请对其名下的建设用地进行容积率调整。原告认为被告未经其同意单方对用地进行容积率调整是违约行为，不符合双方在合同中的约定。被告这一行为是在原合同的基础上增加合同内容，是对原合同进行实质性变更提出新的要约，原告对被告该项要约持不同意见，没有作出承诺，未受到该要约的约束。从本案查明的事实看，原告在第一、第二期付款时均是按被告要求提前支付土地转让款，没有出现违约行为，故双方约定的合同解除条件未成就，被告无权解除合同。被告不经催告和协商，径直通过登报通知原告解除合同，明确表示不再履行合同义务，已构成预期违约。我国《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”被告在明示不再履行合同的情况下，原告选择解除合同，并请求被告在合同履行期限届满前承担违约责任，本院予以支持。诉讼中，被告提出双方签订《土地转让协议》的内容，违反我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的土地使用权转让条件，据此解除双方之间的土地转让合同，是源于法律的规定，不属于被告违约的辩解意见。对此，我国《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不影响土地使用权转让合同的效力。该项规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，被告关于《土地转让协议》的解除，源于法律规定，不是被告违约的辩解理由不成立，本院不予支持。
二、关于损失赔偿数额的问题。诉讼中，被告对原告请求返还已付土地转让费120万元无异议，本院予以照准。关于损失的赔偿问题，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”的规定处理。就本案而言，被告不履行合同给原告造成的损失既有直接的利息损失，又有合同履行后可得利益损失。现就两项损失的数额确定作如下分析：<；；一>；；、有关利息损失问题。原告两次付给被告土地转让费120万元，被告实际占用了该项资金，因其预期违约，合同不再履行，被告应从实际取得原告土地转让费之次日起，按中国人民银行规定的同期人民币贷款（1-3年期）定期基准利率计至实际付清款项之日止的利息给原告。被告主张不应按长期贷款利率计算利息的理由成立，予以支持。但其主张双方签订的合同违反法律强制性规定，双方均有过错，利息损失由双方负担的理由不成立。因合同不履行不能归责于原告，原告不应承担利息损失的责任。<；；二>；；、有关可得利益损失的问题。原告基于被告的预期违约行为给其造成合同履行后可得利益损失而提出该项请求，其请求由被告承担违约责任的方式符合法律规定，应予支持。为此，被告亦提出双方在合同中约定的违约金明显过高，请求依法予以减少的辩解意见。原、被告在合同中有关违约的约定是：“双方签订土地转让协议后，甲方不得再将土地收回或转让给另一方，否则赔偿600万元给乙方作补偿。”本案中，被告转让给原告土地使用权为3.146亩，评估总价为522.46万元，扣除转让价款300万元，可得利益损失为222.46万元，双方约定的违约金600万元过分高于因被告预期违约行为造成的损失。因此，应当依照《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过分高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人的约定超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，予以确定。依据上述法律规定，被告除应付给原告的可得利益222.46万元外，还应由被告按可得利益2224600元的10%补偿给原告的可得利益损失，具体计算为（2224600元＋（2224600元×10%）］=2447060元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、被告李定东返还土地转让款人民币120万元及利息（利息计算：以30万元为基数，从2010年3月24日起至2010年11月2日，以120万元为基数从2010年11月3日起按人民银行规定的同期人民币贷款（一至三年期）的基准利率计至本案生效判决规定的履行日期最后一日止）给原告吴世武。
二、被告李定东赔偿给原告吴世武利益损失人民币2447060元。
三、驳回原告吴世武的其他诉讼请求。
案件受理费63481元、评估费13449元，合计76930元，由原告吴世武负担36845元，被告李定东负担40085元。（受理费用原告已预交，本院不予退回，由被告负担的部分，在履行债务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本，副本五份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费63481元（收费单位：防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：769401040000920，开户银行：中国农业银行防城港分行友谊支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦旭芳
人民陪审员 冯振洲
人民陪审员 林业就
二〇一二年十月三十一日
书 记 员 陆晨萍