中华人民共和国
云南省瑞丽市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）云3102执异54号
案外人：翟玉姣，女，汉族，1991年6月14日出生。
申请执行人：陆忠芳，男，汉族，1950年3月4日出生，系云南瑞丽江投资开发有限公司股东。
委托诉讼代理人：陈洁，云南海合律师事务所律师，执业证号15301200510598876，代理权限为特别授权代理。
申请执行人：李维莲，女，汉族，1963年11月14日出生，系云南瑞丽江投资开发有限公司股东。
申请执行人：杨容，男，汉族，1951年1月15日出生，系云南瑞丽江投资开发有限公司股东。
申请执行人：定乃（又名吴定乃、陈修运、陈修彭、陈修桐），男，汉族，1963年8月9日出生，系云南瑞丽江投资开发有限公司股东，缅甸国民身份证号13/TKN(E)001331，缅甸国民。
申请执行人：赛三诺（又名吴赛三诺、岩三、冯德成），男，傣族，1957年4月10日出生，系云南瑞丽江投资开发有限公司股东，缅甸国民身份证号12/SKN(N)056661，缅甸国民，原住缅甸桑乔镇兴佐布区碧路237号。
以上五申请执行人委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所律师，执业证号15331200511166910，代理权限为特别授权代理。
被执行人：云南瑞丽江投资开发有限公司，统一社会信用代码9153310266262420XN，住所地云南省瑞丽市姐岗路183号-S16。
法定代表人：李美芹，系公司股东、执行董事。
在本院执行申请执行人李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺与被执行人云南瑞丽江投资开发有限公司（以下简称瑞丽江公司）公司解散纠纷一案中，案外人翟玉姣于2018年8月10日对本院依李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺申请查封其购买的位于瑞丽市东南亚商住城T6-3-401号房产范围内的土地使用权的（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人翟玉姣称，请求：撤销（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书中与案外人相关房产的查封措施，并解除对位于瑞丽市东南亚商住城T6-3-401号房产范围内的土地使用权的査封。事实和理由：一、2014年9月22日，案外人与瑞丽江公司签订《商品房购销合同》，购买该公司开发的位于瑞丽市东南亚商住城T6-3-401号房产，双方约定：东南亚商住城T6-3-401号房建筑面积为135.91平方米,单价为4104.24元/㎡,总价为557807元。案外人已于2014年9月22日按《商品房购销合同》约定支付全部购房款共计557807元。二、2014年9月22日，案外人向瑞丽江公司支付了该房产的专项房屋维修基金11156.14元及办证费用（包括税费等）共计29307.92元。法院对案外人的房地产采取查封措施违反法定程序，系违法查封。案外人不是公司解散纠纷案件的当事人。三、案外人已支付该房产的全部价款并已实际占有，且无过错，法院不应查封该房地产。案外人实际占有的事实较易证明，且能提供已实际使用该房产的相应证明。四、瑞丽江公司因公司解散纠纷的诉讼，导致案外人的房地产不能办理过户手续。案外人翟玉姣提交了身份证、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》及《房地产管理机关登记备案栏》、《交房费用清单》、《房屋交易和产权状况告知书（商品房转让）》、《东南亚商住城业主临时协议》、《装修管理服务协议》、中国工商银行转款单复印件各1份、收据3份。
申请执行人李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺和被执行人瑞丽江公司均未提交书面答辩意见。
本院查明：2014年9月22日，案外人翟玉姣与瑞丽江公司签订《商品房购销合同》约定，案外人翟玉姣购买该公司开发的位于瑞丽市东南亚商住城T6-3-401号房产，该房建筑面积为135.91平方米,单价为4104.24元/㎡,总价为557807元。并于2014年9月29日进行登记备案。案外人翟玉姣已于2014年9月22日按《商品房购销合同》约定支付全部购房款557807元，2014年9月22日向瑞丽江公司支付专项房屋维修基金11156.14元及办证费用（包括税费等）共计29307.92元。李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺向本院申请财产保全，并提供了担保。本院于2016年9月27日作出（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书，裁定查封了瑞丽江公司名下未进行登记备案的358套房屋及瑞丽江公司的7宗土地（含本案的东南亚商住城T6-3-401号房的土地使用权）。
本院认为，申请执行人定乃、赛三诺均系缅甸国民，本案系涉外民事法律关系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应适用中华人民共和国法律。本院在审理过程中，于2016年9月27日作出（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书，裁定查封了瑞丽江公司名下未进行登记备案的358套房屋及瑞丽江公司的7宗土地（含本案的东南亚商住城T6-3-401号房的土地使用权）。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产的所有权应以登记为准，现该涉案的T6-3-401号房已经登记备案在案外人翟玉姣名下，且案外人翟玉姣已支付该房产的全部购房款557807元、专项房屋维修基金11156.14元及办证费用（包括税费等）共计29307.92元，案外人翟玉姣已经提交足以推翻该查封事实的证据予以反驳，故本院对其异议申请予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第一项、第三十二条规定，裁定如下：
解除对瑞丽市东南亚商住城T6-3-401号房产范围内的土地使用权的査封。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 俸桂仙
审判员 何 菲
审判员 严淑云
二〇一八年八月十六日
书记员 线丽琴
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提示书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：
（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；
（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；
（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；
（四）债务已经清偿的；
（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；
（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。
解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。
第三十二条财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。