山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终573号
上诉人（原审被告）：夏文彩，男，1971年8月2日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
上诉人（原审被告）：季福玲，女，1972年11月15日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：吕咸民，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李尚远，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李娜，女，1983年7月3日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
被上诉人（原审原告）：刘艳军，男，1981年2月4日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：高琳琛，山东润杰律师事务所实习律师。
上诉人夏文彩、季福玲因与被上诉人李娜、刘艳军房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏文彩、季福玲及委托诉讼代理人吕咸民，被上诉人刘艳军及委托诉讼代理人万彩娥、高琳琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
夏文彩、季福玲上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定事实不清、适用法律错误。首先，上诉人夏文彩未委托夏云代为签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，该合同约定的过户时间及违约责任等内容未获得夏文彩事先授权或者事后追认，对上诉人不产生约束力。虽然证人安某、陈某一审中作证陈述称与夏文彩通过微信、视频方式确定了夏云的授权事宜，声称己将签约文件合订本通过微信全部发送给了夏文彩进行了确认，但未将其与夏文彩之间的微信记录提交予以佐证，原审未对该证言的真实性予以核实，就认定《房屋买卖业务签约文件合订本》是双方真实意思表示，属认定事实不清。现今上诉人夏文彩已经回国，从夏文彩所保存的与链家经纪公司工作人员即本案证人陈某、安某的微信记录来看，足以证明原审判决认定《房屋买卖业务签约文件合订本》有效属于事实认定错误。其次，被上诉人存在根本违约行为，无权要求上诉人支付违约金及定金。上诉人夏文彩当时因远洋航海任务身居国外，无法回国亲自办理涉案房屋的转移过户手续，所以，根据中介方的要求，上诉人夏文彩一直在配合中介方和被上诉人在国外积极办理公证委托手续，但鉴于夏文彩航海途经国与中国建交情况以及远洋航海任务性质的特殊性，公证委托手续办理困难重重且时间上不具确定性。季福玲在国内也多方联系有关部门协助解决办理公证委托事宜。而就在上诉人为促成涉案房屋能够及时办理转移过户多方努力期间，被上诉人却在未通知上诉人的情况下又另行于2017年2月l6日与他人签订了房屋买卖合同，单方放弃涉案房屋。而且于2017年2月13日起诉上诉人要求解除买卖合同。导致房屋买卖交易不能实现的责任完全在被上诉人。从链家中介与被上诉人签订的《和解协议书》中也可以证明，向被上诉人退还贰万元定金的主体是链家中介而非上诉人。第三、原审对本案网签存量房屋买卖合同中约定的涉案房屋交付时间不予认定，不符合本案客观实际。一审中，上诉人提交了由中介机构提供的涉案房屋网签合同的复印件，该网签合同复印件的真实性业经出庭作证的中介机构工作人员安某、陈某确认，且被上诉人也明确办理涉案房屋网签时确实签过一份网签合同。该网签合同中双方确认的涉案房屋交付时间为2017年1月31日前。但一审法院却以该网签合同系复印件、该合同仅为办理网签使用而不采信该合同的真实性。上诉人认为，根据青岛市房屋交易的现行政策，二手房屋交易过户必须先办理网签手续然后才能过户，上诉人在本案中提交的网签合同足以证明双方就涉案房屋过户时间另行协商并达成了新的约定，从而也证明双方当事人已经对先前夏云“代为”签订涉案房屋买卖合同中过户时间的否认。最后，上诉人在一审审理过程中，基于涉案定金返还主体问题以及链家中介公司与本案处理结果有利害关系，申请追加青岛链家兴业房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼，有利于查明本案事实，但一审法院认为该公司与本案处理结果没有利害关系而没有依法追加。同时，一审法院对被上诉人在一审中主张的20%的违约金是否过高没有依法给上诉人予以释明，属于程序违法。
李娜、刘艳军辩称：一审事实认定清楚，证据充分，法律适用正确，应当依法驳回上诉，维持原判。1、上诉人夏云并未获得上诉人夏文彩的授权，夏文彩对合同内容不知情为由，主张该份合同不对其发生法律效力，上诉人所称与事实不符。首先，一审中，上诉人自认由于夏文彩在国外不能回国，委托其姐姐夏云代为办理签订合同和领取定金事宜，该份陈述系上诉人对本案案件事实的自认；其次，被上诉人提交的与上诉人季福玲的短信记录中，上诉人也自认是委托夏云代为办理签订合同事宜；再次，夏文彩的配偶季福玲不仅在该份房屋买卖合同上签字确认，同时在《资金托管协议》上签字确认，可见上诉人对涉案房屋的买卖事实及合同约定的内容均明知，且一审中证人证言均证实上诉人夏文彩知晓且认可合同内容及授权事宜，且在合同签订当日及之后，上诉人本人收取被上诉人支付的购房定金、签订资金托管协议以及多次与上诉人沟通相关事宜等行为均是对房屋买卖合同的实际履行及追认；最后，根据一般的社会经验，既然上诉人自认委托其姐姐夏云代为领取被上诉人支付的购房定金，则完全可推定双方已就房屋买卖的全部事宜达成合意，上诉人对合同内容全部知晓并承诺受其约束。本案中，夏云作为上诉人夏文彩的代理人签订房屋买卖合同，根据民法总则第162条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。2、被上诉人不存在任何违约行为，上诉人以各种理由拖延履行义务，构成根本违约。（1）上诉人称被上诉人在未通知上诉人的情况下另行购买其他房屋构成根本违约，上诉人的该主张系模糊事实、混淆视听之举。被上诉人已经按照合同约定，于签订合同当天支付了定金、首付款，办理相关贷款手续并获批，被上诉人不存在任何违约，是上诉人一直以各种理由拖延办理公证手续及房屋过户手续，构成根本违约。被上诉人购买其他房屋是在上诉人根本违约合同目的已无法实现的情况下，不得已另行购买其他房屋。（2）上诉人称由于工作性质的特殊性导致未能办理公证委托手续，被上诉人认为，上诉人作为完全民事行为能力人，对其工作性质有全面的了解，对其作出的承诺有全面履行的义务，上诉人主张的该理由不是不可抗力，不能导致合同无法继续履行，而且已按照其承诺预留出足够的履行时间，其主张实际上是拖沓履行合同的借口，上诉人拖延履行合同，构成根本违约。（3）被上诉人当初购买涉案房屋的目的是为了给孩子上学落户口，房屋能按时过户对被上诉人来讲十分重要，所以在签订合同前就与上诉人和中介机构沟通过关于过户时间的问题，上诉人承诺可以按照合同约定时间履行，合同签订后，上诉人在明知上述事实的情况下，拖沓办理公证手续，严重超出合同约定的时间。被上诉人有权解除合同，要求上诉人返还定金并承担违约责任。（4）2016年11月22日，上诉人采用找他人冒充夏文彩的方式办理过户，结果被房产登记处工作人员查现，导致涉案房屋未能完成过户，2016年11月23日，季福玲与夏文彩就过户未成功一事短信沟通。导致房屋未能完成过户的责任全在上诉人。（5）在房屋未能过户后，上诉人没有积极办理委托公证，反而一直拖沓履行合同，直到2017年3月份上诉人才得到中介机构的通知说公证办理下来了，合同目的已经无法实现，被上诉人是在上诉人根本违约，合同目的无法实现的情况下才只好放弃购买涉案房屋，另行购买其他房屋，并为此遭受了巨大的经济损失。（6）根据一审中被上诉人提交的证据可以看出，2017年3月6日，上诉人委托中介机构将涉案房屋以117万元的价格出售，且最终成交价格为120万元，远高于被上诉人购买时的价格，由此可见，被上诉人因房屋价格上涨拖沓履行合同，后高价出售给第三人，不仅从中获得不当利益，更是导致合同目的无法实现，其违约行为显而易见。3、上诉人主张定金2万元应当由中介返还无事实及法律依据，上诉人为接收定金的一方且迄今未退还，其返还该笔定金的义务不能免除。4、上诉人提交网签存量房买卖合同主张双方就房屋过户时间达成新的合意，被上诉人认为，该份证明是复印件不符合证据形式，且证人均证明该份合同仅是为了办理网签使用，其中的交付、过户等时间均是系统自动生成，房屋价格与原合同约定的价格相差较大，并非买卖双方的真实意思表示。上诉人未在举证期限内提交任何证据，其在第二次开庭时方提交该份证据，应当承担逾期举证的法律后果，对该份证据应不予采信。5、上诉人认为违约金过高一事无事实及法律依据，根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，《房屋买卖业务签约文件合订本》中约定违约金为房屋总价款的20%，且被上诉人在一审中提交证据证明因上诉人的违约遭受了极大的经济损失，该违约金与被上诉人遭受的经济损失数额相符，不存在过高的情形，上诉人的主张不能成立。
李娜、刘艳军向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年9月28日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2.判令夏文彩、季福玲返还李娜、刘艳军购房定金2万元、住宅专项维修资金5417.22元、居间费10200元，并支付李娜、刘艳军违约金204000元等各项共计239617.22元；3.诉讼费由夏文彩、季福玲承担。诉讼过程中，李娜、刘艳军自愿放弃要求夏文彩、季福玲支付住宅专项维修资金5417.22元、居间费10200元的诉讼请求。
一审法院认定事实如下：1、李娜、刘艳军于2009年6月8日登记结婚，系夫妻关系；夏文彩、季福玲于1999年4月23日登记结婚，系夫妻关系。
2、李娜、刘艳军主张，2016年9月28日，双方及青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》及《房屋买卖业务签约文件合订本》，其中约定由李娜、刘艳军购买夏文彩名下的位于青岛市黄岛区房屋，房屋总价款102万元，李娜、刘艳军应于在2016年11月1日将首付款49万元以理房通托管的方式支付给夏文彩、季福玲，余款50万元应在2016年11月15日前办理贷款申请手续，夏文彩、季福玲应于2016年11月1日前将涉案房屋交付李娜、刘艳军，且应于银行批贷之日起3个工作日内办理该房屋的过户手续，另双方约定由青岛链家兴业房地产经纪有限公司为双方买卖房屋事宜提供居间服务，对此李娜、刘艳军支出居间费用10200元。夏文彩、季福玲对《买卖定金协议书》及《房屋买卖业务签约文件合订本》的真实性予以认可，但其认为上述协议并非夏文彩、季福玲本人签署，是李娜、刘艳军及中介公司急于促成签约联络夏文彩、季福玲签署，其中签名是由夏文彩的姐姐夏云代签，当时夏文彩只是委托夏云过去签订合同及领取定金，夏文彩、季福玲是事后知晓协议内容，且夏文彩、季福玲知道关于2016年11月1日交房的条款后曾提出异议，李娜、刘艳军也同意暂不交房，夏文彩、季福玲也配合李娜、刘艳军办理涉案房屋租客腾退及贷款审批等，因为夏文彩并不在国内，故2016年11月20日去房产部门办理过户不能。后李娜、刘艳军提出想要继续购买涉案房屋，2016年12月1日，中介也将夏文彩、季福玲的房产证收走以便继续交易，后为继续履行协议，夏文彩在国外办理了授权和公证等手续，至2017年2月份，夏文彩、季福玲将相关手续办理完成后通知中介让其联系李娜、刘艳军办理过户手续，才知李娜、刘艳军已经购买他人房屋。
3、李娜、刘艳军主张季福玲于2016年10月12日签订《资金托管协议》，该协议足以证明夏文彩、季福玲对双方之前签订的有关房屋买卖协议进行了追认，相关房屋买卖协议的权利义务对夏文彩、季福玲具有效力，且该协议约定资金托管期限为90日，如托管期间一方未履行义务，托管方应当直接将托管资金退还。因为夏文彩、季福玲在合同履行期间未履行义务，托管期间届满后，中介将托管资金退还李娜、刘艳军。夏文彩、季福玲对《资金托管协议》的真实性予以认可，但认为该协议未写明日期，且签署该协议不代表认可协议中载明的交房条款，李娜、刘艳军确实按照协议内容将相关费用支付至理财通账户，但是就是因为李娜、刘艳军将钱打至理财通账户，夏文彩、季福玲才没有将涉案房屋在11月1日交付李娜、刘艳军使用，之后夏文彩、季福玲方一直配合李娜、刘艳军办理相关手续，可以证明李娜、刘艳军对双方达成的合意是认可的，对于托管资金退回，中介一直未告知夏文彩、季福玲。
4、李娜、刘艳军提交《定金收据》、银联商务签购单、个人住房（商业用房）借款合同特别签订条款、住宅专项维修资金专用发票予以证明李娜、刘艳军已经按照约定于2016年9月28日交付夏文彩、季福玲购房定金2万元，于2016年10月12日向理财通账户汇入首期购房款50万元，于2016年10月31日支付住宅专项维修资金5417.22元，向银行申请贷款且于2016年11月17日获批，李娜、刘艳军已经按照合同约定履行完毕全部义务，夏文彩、季福玲应按照合同约定于银行批贷3日内即2016年11月20日前与李娜、刘艳军办理过户手续。夏文彩、季福玲对《定金收据》、银联商务签购单、住宅专项维修资金专用发票的真实性予以认可，称确实收到李娜、刘艳军交付的定金2万元，至今未退还，但是关于维修基金，中介已经通过建行返还给李娜、刘艳军，对于购房款50万元是支付至理财通账户，夏文彩、季福玲实际上并未收到，且该款项也退还李娜、刘艳军，对于个人住房（商业用房）借款合同特别签订条款的真实性不能确认。
5、李娜、刘艳军主张夏文彩、季福玲在履行合同过程中构成根本违约，对此提交报案证明及《青岛市不动产登记信息》予以证明2016年11月22日去房产部门办理过户时，因夏文彩未归国造成无法过户，李娜、刘艳军对此向公安机关报案，且夏文彩、季福玲于2017年3月13日将涉案房屋卖与案外人卢谦的事实。夏文彩、季福玲对上述证据的真实性予以认可，但认为2016年11月22日夏文彩、季福玲确实本人未到场办理过户，但是李娜、刘艳军知道夏文彩、季福玲为何没有到场，且夏文彩、季福玲的亲戚也去现场帮着办理过户，对于出卖涉案房产一事，是因为夏文彩、季福玲得知李娜、刘艳军已经购买其他房屋，不再购买涉案房屋，且已就涉案房屋买卖事宜向法院提出诉讼的情况下才出卖他人。
6、李娜、刘艳军提交《房地产买卖契约》、不动产权证书、个人住房（商业用房）借款合同、《房屋出售委托协议》予以证明因夏文彩、季福玲违约，李娜、刘艳军从他人处购买房屋多支出房款128544元，贷款利息61800元，且夏文彩、季福玲于2017年3月6日委托链家作为中介方将涉案房屋以120万元的价格卖与他人。夏文彩、季福玲对《房地产买卖契约》、不动产权证书的真实性无法确认，但其确实得知李娜、刘艳军从他人处购得房屋，对个人住房（商业用房）借款合同的真实性予以认可，但多付利息是李娜、刘艳军与银行之间的事情，与夏文彩、季福玲无关，对《房屋出售委托协议》的真实性不予认可。
7、夏文彩、季福玲主张其在履约过程中并不存在违约行为，且一直与李娜、刘艳军协调解决房屋买卖相关问题，对此提交租金收据予以证明夏文彩、季福玲已在2017年11月5日将涉案房屋租客腾退，提交链家公司出具的房产证收条证明其于2016年12月1日将房产证交予链家公司以便继续履行，提交短信记录打印件证明李娜、刘艳军在2016年12月3日表示想要继续履行合同且同意等待夏文彩、季福玲办理相关公证委托手续，提交《公证书》、邮件回复、授权委托书及相应票据证明夏文彩、季福玲于2017年2月14日签订完相关授权并公证完毕。李娜、刘艳军对租金收据的真实性不予认可，认为该收据没有签收人的身份信息、租房合同及原始转账记录，且根据涉案合同，夏文彩、季福玲还负有向李娜、刘艳军交付房屋的义务，对链家公司出具的收条、短信记录打印件不能确定其真实性，且根据该收条足以证明夏文彩、季福玲一直未履行过户义务，李娜、刘艳军与夏文彩、季福玲协商催促夏文彩、季福玲办理过户，该协商等待的时间不能视为夏文彩、季福玲没有违约，对《公证书》、邮件回复、授权委托书及相应票据的真实性无法确认，且根据该组证据足以证明夏文彩、季福玲办理公证的时间为2017年2月14日，已远超合同约定的过户期限2016年11月20日。
8、夏文彩、季福玲主张李娜、刘艳军已经收到退回的维修基金5400元且定金2万元应由中介公司予以退还，对此提交建设银行转账记录、双方分别与中介链家公司达成的《和解协议书》予以证明。李娜、刘艳军对建设银行转账记录的真实性不予认可，且退回的5100元系房屋评估费而非维修基金，对李娜、刘艳军与链家公司达成的《和解协议书》予以认可，但认为该协议书中仅对中介费退回达成协议，不代表李娜、刘艳军放弃向夏文彩、季福玲主张权利，另该协议书足以证明上述5100元系房屋评估费的事实，对夏文彩、季福玲与链家公司达成的《和解协议书》，与李娜、刘艳军无关。对此李娜、刘艳军提交银行结算短信、链家公司出具的收条及中国建设银行个人活期账户交易明细予以证明退回的5100元系房屋评估费的事实。夏文彩、季福玲对银行结算短信的真实性予以认可，但认为短信可以删除，不能证明李娜、刘艳军无其他收款记录，且链家公司出具的收条上载明的房屋中介费并非由夏文彩、季福玲收取，至于该收条上出现的安某确系链家公司的人员，双方之间的房屋买卖事宜也均通过其沟通，对中国建设银行个人活期账户交易明细，因为李娜、刘艳军在庭审中已经放弃了关于维修基金的诉求，故对此不予质证。
9、李娜、刘艳军提交顺丰速运快递单及详情、链家房产催告函予以证明2017年1月20日，中介向夏文彩、季福玲邮寄催告函督促夏文彩、季福玲及时配合李娜、刘艳军办理过户手续，夏文彩、季福玲于2017年1月22日签收后仍未积极履行相关义务，构成根本违约。夏文彩、季福玲称上述证据均系复印件，且夏文彩、季福玲没有收到，对其真实性不予认可。
10、李娜、刘艳军主张定金2万元应由夏文彩、季福玲退还李娜、刘艳军且李娜、刘艳军按照合同约定履行了全部义务，对此提交链家公司处工作人员出具的《证明》予以证明。夏文彩、季福玲认为该《证明》应系证人证言，证人应出庭接受询问，且夏文彩、季福玲确实收取定金2万元，且一直由夏文彩、季福玲保存，但通过夏文彩、季福玲提交的相关证据足以证明定金2万元应由中介方予以退还。
11、夏文彩、季福玲提交《在船证明》予以证明夏文彩作为涉案房屋的所有权人，确因工作需要出海航行无法回到国内的事实。李娜、刘艳军对该《在船证明》的真实性不予认可，因该证明上载签章并非单位公章，也无经办人的签字，若该证明为真实，足以证明夏文彩作为船长，对航运期限是明知的，其对合同履行期限作出承诺就发生法律效力，该证明不是夏文彩、季福玲违约的法定事由，夏文彩、季福玲仍应承担违约责任。
12、夏文彩、季福玲主张双方在履行合同过程中对过户期限达成新的合意，将上述日期变更为2017年1月31日，故按照原始合同约定的未履行义务超过15天即构成根本违约的约定来看，变更在2017年2月14日寄回授权材料并不算根本违约，对此提交《房屋买卖合同》予以证明。李娜、刘艳军称该《房屋买卖合同》系复印件，故对其真实性不予认可，李娜、刘艳军确实在一个存量房屋买卖合同中签过名字，但不能确定是否是该份，因为合同是中介工作人员让其签署，目的是为了办理相关过户手续，并非是双方对履行期限达成新的合意，且该合同中涉案房屋转让金额为72万元，明显与起始房屋买卖合同中约定的价款不同。夏文彩、季福玲称在合同中写明转让金额72万元是李娜、刘艳军要求避税才改的。李娜、刘艳军对此不予认可。
14、证人安某经李娜、刘艳军申请出庭作证称，其系涉案房屋买卖关系中居间方链家公司的工作人员，由其负责双方之间的买卖事宜，当时签订买卖合同时，其已经通过微信和夏文彩联系，将合同内容拍照发送给夏文彩，夏文彩表示可以，后由夏文彩的姐姐夏云代为签字是因为其已经和夏文彩通过视频确定过授权的事宜，所以夏云当时没有出示授权也让她代签了，当时其与夏文彩落实得知夏文彩到2016年12月底或者2017年1月初才能回国后，就告知夏文彩时间太长，但是夏文彩说可以办理相关公证授权，然后双方就开始履行，前期履行没有问题，后来李娜、刘艳军将首付款打入理房通账户后，夏文彩、季福玲没有按约在2017年11月1日腾出房屋，后来，夏文彩、季福玲就一直要求中介方将理房通的钱转入夏文彩、季福玲名下，后来双方及中介方就协商先等一段时间，但是就等多长时间没有达成一致，2016年12月1日确实收取了夏文彩、季福玲的房产证，后双方多次协商一直没有形成对过户期限新的合意，证人就和夏文彩、季福玲联系说如果解约能否将维修基金和定金退给李娜、刘艳军，夏文彩、季福玲当时说把定金2万元退给我们，我们再退给李娜、刘艳军，但夏文彩、季福玲一直没有给我们，到2017年2月份时夏文彩、季福玲才告知中介可以继续办理涉案房屋的手续。证人与双方签订的《和解协议书》也确系其代表链家公司签署，后夏文彩、季福玲也确实委托链家公司将涉案房屋卖与他人，李娜、刘艳军提交的《证明》也确系由其书写，至于约定2017年1月31日前过户的《房屋买卖合同》是仅为了办理网签使用，并不是双方的合意，不能用网签合同约定房屋买卖合同。
李娜、刘艳军对证人安某证言的真实性予以认可，认为该证言足以证明双方签订合同后李娜、刘艳军一直按约履行，夏文彩、季福玲因其个人原因没有交付房屋和办理过户，存在根本违约，夏文彩、季福玲承诺将定金2万元通过中介退还李娜、刘艳军，但一直没有交付，且双方签订的后一份网签协议仅是为办理程序性手续文件，并不是双方达成新的合意。夏文彩、季福玲对证人安某证言的真实性予以认可，但认为证人陈述片面，其陈述将合同内容发送给夏文彩看过应提交证据证明，对于定金2万元，中介方与双方存在利害关系，故其相应陈述不可信。
证人陈某经李娜、刘艳军申请出庭作证称，其系涉案房屋买卖关系中居间方链家公司的工作人员，由其负责双方之间的买卖事宜，当时签订买卖合同时，其已经通过微信和夏文彩联系，将合同内容拍照发送给夏文彩，夏文彩表示可以，后由夏文彩的姐姐夏云代为签字，其曾和季福玲商量过定金事宜约定由夏文彩、季福玲将2万元定金退给居间方，然后由居间方退给李娜、刘艳军。合同签订后，因为首付款打入理房通的原因，腾房的事就很不愉快，当时李娜、刘艳军说买房是为了给孩子上学落户口，所以最多等到1月初，后来每次中介把双方约到一起双方就开始发生争执，也就一直没有形成新的过户期限的合意，到2017年接近3月份的时候夏文彩、季福玲才通知中介授权都办好了，其认为一直没有办理过户是因为夏文彩在国外且并没有办理授权的原因。至于约定2017年1月31日前过户的《房屋买卖合同》是仅为了办理网签使用，并不是双方的合意，不能用网签合同约定房屋买卖合同。证人认为，李娜、刘艳军对证人陈某证言的质证意见同对证人安某的质证意见。夏文彩、季福玲对证人陈某证言的质证意见同对证人安某的质证意见。
15、庭审中，李娜、刘艳军明确其放弃对于房屋维修基金5417.22元及居间费10200元的主张。
一审法院认为，李娜、刘艳军主张本案的案由为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦点问题是：1、2016年9月28日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：03140000013866）是否是双方真实意思表示，是否有效？应否解除？2、双方是否在涉案纠纷中存在违约行为？3、李娜、刘艳军诉求夏文彩、季福玲返还定金2万元及按照20.4万元（即合同总标的102万元的20%）支付违约金是否应得到支持？4、季福玲是否应承担责任？
一审法院认为：
1、2016年9月28日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：03140000013866）是否是双方真实意思表示，是否有效？应否解除？《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，夏文彩、季福玲系完全民事行为能力人，其对有关其权利义务的重大事项应负有谨慎注意的义务，根据双方提交的证据及证人安某、陈某的证人证言，结合夏文彩、季福玲于庭审中主张的委托夏云签订合同及领取定金的事实，且夏文彩妻子季福玲于2016年10月12日签订《资金托管协议》的事实及后续双方履约情况来看，夏云于2016年9月28日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：03140000013866）系代理夏文彩、季福玲所作出，其权利义务应由夏文彩、季福玲承担，且夏文彩、季福玲对其中内容亦有知晓，故一审法院对夏文彩、季福玲抗辩上述合同非由夏文彩、季福玲本人签字及追认应属无效的意见不予采纳，认定2016年9月28日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》系双方的真实意思表示，合同成立并生效。庭审中，双方均要求解除该合同，且涉案房产已卖与他人，该合同已无继续履行之可能，故一审法院依法解除双方于2016年9月28日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：03140000013866）。
2、双方是否在涉案纠纷中存在违约行为？本案中，李娜、刘艳军已经按照合同第五条房屋价款及支付中的约定于2016年9月28日即签订合同当天将定金2万元支付夏文彩、季福玲，于2016年10月12日将首付款50万元汇入指定理房通账户，于2016年11月15日前办理相关贷款手续并于2016年11月17日获批，现夏文彩、季福玲以李娜、刘艳军于2017年2月16日从他人处购得房屋致使合同目的不能实现已经构成根本违约。一审法院认为李娜、刘艳军在签订相关房屋买卖合同后已按照相关约定履行了支付及办理相关批贷手续的义务，其履约行为并无不当，且物权具有排他性是指一物之上只能设定一个所有权和一物之上不得设立两个以上内容相冲突的物权，其权利是以人对物所享有，而非物对人所享有，故夏文彩、季福玲抗辩事由无事实及法律依据，一审法院不予采纳，认定李娜、刘艳军并无违约行为。《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：03140000013866）中第六条中约定买卖双方同意在银行批贷3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续，如房屋登记机构要求出卖人及相关人员/买受人及相关人员到场办理手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；第八条中约定卖方应于2016年11月1日前，将涉案房屋交付给买房；第十一条约定卖方于2016年11月1日前腾退租户，之后卖方可以进房屋内进行装修事宜，卖方承诺于2016年11月1日前办理完毕相关公证委托书。本案中，夏文彩、季福玲主张其因为李娜、刘艳军将相应首付款打入理房通账户故没有在2016年11月1日将涉案房屋交付李娜、刘艳军，且夏文彩、季福玲提交证据予以证明其至2017年2月前仍因出海未归国，相应授权公证手续至2017年2月份才办理完毕，系夏文彩、季福玲对其不利事实的自认及举证，一审法院依法予以认定。夏文彩、季福玲主张双方在履行合同过程中对过户期限达成新的合意，将上述日期变更为2017年1月31日，故按照原始合同约定的未履行义务超过15天即构成根本违约的约定来看，变更在2017年2月14日寄回授权材料并不算根本违约，对此提交《房屋买卖合同》予以证明。李娜、刘艳军称该《房屋买卖合同》系复印件，故对其真实性不予认可，李娜、刘艳军确实在一个存量房屋买卖合同中签过名字，但不能确定是否是该份，因为合同是中介工作人员让其签署，目的是为了办理相关过户手续，并非是双方对履行期限达成新的合意，且该合同中涉案房屋转让金额为72万元，明显与起始房屋买卖合同中约定的价款不同。一审法院认为，该份合同从形式上来看系复印件，在缺乏原件相比对的情况下，不符合证据的形式要求，从内容上来看，除合同封面上有李娜、刘艳军的签字，其中内容均没有书写痕迹，其中对涉案房屋的价格亦与原合同约定的102万元的价格差额较大，综合证人安某、陈某所陈述的该份合同仅为办理网签使用，并非合同买卖双方的真实意思表示及其所描述的双方多次协商均未能达成合意的证人证言来看，且夏文彩、季福玲亦未能提交其他证据证明双方对交付涉案房屋及办理过户手续达成新的合意，李娜、刘艳军对此亦不予认可，故一审法院对夏文彩、季福玲抗辩的双方形成新的合意的主张不予采纳，认定夏文彩、季福玲在履约过程中存在违约行为。
3、李娜、刘艳军诉求夏文彩、季福玲返还定金2万元及按照20.4万元（即合同总标的102万元的20%）支付违约金是否应得到支持？本案中，李娜、刘艳军在签订合同当日即按约定将定金2万元支付夏文彩、季福玲，夏文彩、季福玲亦认可收到其定金后迄今未归还，但其认为该定金2万元应由中介方予以退还。一审法院认为，夏文彩、季福玲作为接收定金的一方且迄今未退还，在合同已被解除及上述查明事实的前提下，应由夏文彩、季福玲将该2万元退还李娜、刘艳军。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条分别规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，《合同》第十条第（二）款约定出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直向守约方赔付。一审法院认为，该约定是合同签订双方当事人的真实意思表示，可以视为双方可以预见若其违约需要向对方承担的法律后果，且该约定也不违反国家法律法规的强制性规定。现夏文彩、季福玲违约，李娜、刘艳军依此要求夏文彩、季福玲按照合同总标的102万元的20%承担违约责任，符合法律规定及双方约定，一审法院院依法予以支持。
4、季福玲是否应承担责任？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。”本案中，夏文彩将其名下房屋卖与李娜、刘艳军，并通过夏云签订相关合同，现夏文彩因相关合同约定负有债务，季福玲未提交证据证明夏文彩所负之债为其个人债务，且季福玲亦参与相关房屋买卖事宜，故一审法院认为季福玲对本案债务亦负有相应责任。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、解除李娜、刘艳军与夏文彩委托代理人夏云于2016年9月28日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：100000743937）及相关房屋买卖协议；二、夏文彩、季福玲于判决生效后10内返还李娜、刘艳军购房定金2万元；三、夏文彩、季福玲于判决生效后10内支付李娜、刘艳军违约金20.4万元；四、驳回李娜、刘艳军的其他诉讼请求。
经审理查明，二审中，上诉人提交2016年9月27日-29日、2016年11月24日、26日期间的夏文彩与中介工作人员陈某、安某的微信记录。双方就出售涉案房屋的看房、谈价、交房、过户等事宜进行沟通，其中夏文彩称其成交得拖几个月交房，其在国外，年后回。夏文彩问过户是否必须户主到场，中介告知可以出公证委托。中介问委托谁时，夏文彩称委托媳妇办。对于第二天约客户商谈，夏文彩称媳妇过不去，让姐姐(夏云)过去，称定金让夏云收也没问题。中介告知夏文彩客户着急入住装修等，如果整个过程中都回不来，需要去中国大使馆开具公证委托书。夏文彩几次告知中介去使馆问过，说办不了。中介要求夏文彩回国一次，夏文彩告知回不了国。2016年9月28日，夏文彩要求中介发填好的合同主要条款看一看，中介陈某将合同文本拍照发给夏文彩。2016年11月24日，中介告知夏文彩客户着急催办，都要准备起诉了，夏文彩称其真心想顺利过户，但工作性质不确定，使馆认证办不了。2016年11月26日双方沟通在顶替办理过户未果的情况。2016年11月28日，中介告知夏文彩首付款要解冻，如果同意提前装修客户就等夏文彩回来过户。2016年12月3日，中介告知夏文彩将客户和季福玲叫在一起沟通，最终首付款没有解冻，就等夏文彩下一个港口办理公证，客户没有选择起诉，还愿意购买，也在等夏文彩给大约的时间。
另查明，上诉人提交的微信记录中显示中介公司向夏文彩发送合同文本及委托书模板，上诉人据此制作打印件，其中出卖人夏文彩的合法代理人书写为夏云。上诉人提交了其根据委托书模板出具的受委托人为季福玲的委托书。被上诉人对此不予认可。对于上诉人何时知道夏云签订了房屋买卖合同，上诉人称起诉以后知道的。
上诉人提交加盖交易中心档案章的中华人民共和国驻釜山领事馆《公证书》及委托书(2017年2月14日)，主张2017年2月14日已办理了公证，但被上诉人2017年2月6日已经放弃购买，并与2017年2月13日起诉法院诉请解除合同，2月16日与他人签订房屋买卖合同，另行购买其它房屋，充分证明被上诉人弃购违约在先。被上诉人认为上诉人办理公证时间是2017年2月14日，严重超出合同约定办理过户时间，构成根本违约。
上诉人提交中国水产有限公司航运事业部2017年9月3日出具的《在船证明》和山东海事局《船员业务网上申报系统》查询记录，主要证明夏文彩2016年9月22日至2017年7月13日一直在境外船上工作，2017年7月13日在曼谷离职后回国。被上诉人对此不予认可。
上诉人提交2016年11月3日《存量房买卖合同》复印件，中介公司工作人员陈某签字，并注明原件已被被上诉人取走。上诉人主张该份合同才是处理本案争议的唯一合同依据，该合同约定交房时间确定为2017年1月31日，且没有“支付20%违约金的违约责任条款”。该正本合同由被上诉人在建行申请按揭贷款提供使用。被上诉人称该合同系办理审批手续使用，不是双方变更合同内容的意思。上诉人一审中确认该合同中夏文彩签字系季福玲代签。
被上诉人提交刘艳军与季福玲2016年11月23日的短信记录截图，双方对话中季福玲就2016年11月22日未能办理成过户的事情进行解释，并谈到夏文彩是船员，工作性质说走就走，中介洽谈时，他在泰国，已将情况告知陈，陈说可以办理授权公证，所以同意买卖，夏文彩就请他姐姐与被上诉人见面，代理合同事务。在国外时各种原因未能办理公证，考虑让夏文彩写说明表明其本人同意出售，暂时不能过户原因，中介将首付付给上诉人，被上诉人入住，等夏文彩船期到达，回青办理过户，确保不影响被上诉人孩子入学。刘艳军表示买房主要是孩子上学，现在房子不能直接入住需要装修，装修要投钱，如果过户不了，最终损失的是被上诉人，所以现在首付不能给，要求上诉人确定过户的大体时间安排，保证最终房子能过户等。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的主要焦点问题是：1、夏云所签合同对上诉人是否具有法律约束力；2、上诉人与被上诉人之间房屋买卖未能完成的原因及违约责任的认定。
一、关于夏云签订合同是否对上诉人具有法律约束力的问题，根据本案中审查的证据和事实，可以确认，上诉人与中介公司商谈出售房屋事宜过程中，提出因夏文彩不在国内，委托其妻子季福玲办理，但在收取定金时因季福玲有事无法前往，夏文彩又委托其姐姐夏云前去收取定金，虽未明确授权由夏云代理签订合同，但在签订合同后，夏文彩要求中介公司将合同文本通过微信进行发送，买卖合同文本中明确记载合法代理人为夏云，夏文彩对于双方签订买卖合同的事情系知情，对于合同文本中记载代理人为夏云亦知情，且上诉人亦按照合同约定的过户日期找人顶替办理，虽然被查出未办理成功，但上述行为说明双方系按照该合同约定进行履行，期间夏文彩并未提出过夏云无权代表其签订合同以及否定合同内容。以上事实足以证明夏文彩在双方履行过程中对合同由夏云签订以及合同约定的相关条款，本院对夏云代表夏文彩签订房屋买卖合同的行为予以确认，该行为构成表见代理，该合同对于本案双方当事人均具有法律约束力。上诉人主张双方通过网签合同变更了合同关于交付房屋时间等约定，但该网签合同约定的价款并非双方真实交易价款，在履行过程中上诉人亦未提出过按照该合同进行交付以及过户的意思表示，本院对被上诉人以及一审证人陈述的该网签合同系为备案使用，不是双方真实意思表示的意见予以采信。
关于合同解除的过错责任以及违约责任认定问题，根据双方陈述以及证据显示，被上诉人为孩子上学欲购买涉案房屋并且着急装修入住，该情形已通过中介告知上诉人，上诉人对此知情。双方在履行过程中，因上诉人未能及时办理出授权的认证手续，导致未能按合同约定的期限办理房屋过户，最终被上诉人放弃购买涉案房屋并另行购房，被上诉人对此并不存在过错，上诉人的行为客观上构成了违约。关于违约情节的认定，本院认为，上诉人系因工作原因出海航行，长期不在国内，且因船舶临时停靠等原因办理使领馆认证困难，导致未能及时办理出授权认证，客观上虽然造成了违约，但上诉人主观上一直在积极采取措施，包括其一开始即告知中介公司其在海外要年后才能回来、为加快合同履行提前让原租赁户搬出，甚至为了履行合同曾找人顶替，尽管该行为不当，但可以说明上诉人系积极配合履行合同，并非故意拖延或恶意违约。因此，综合考量上诉人的主观过错以及给被上诉人造成损失的实际情况，本院认为，一审按照合同约定合同价款的20%确认违约金过高，应当适当调减，本院确认以合同价款10%为宜，即10.2万元。被上诉人主张其另行购买房屋多支出了房款及银行贷款，即为其实际损失。但被上诉人另行购买的房屋与涉案房屋的位置面积等具体情况不同，多支付的款项并不能直接作为被上诉人的损失予以认定，被上诉人以此作为其实际损失，本院不予采信。
另外，上诉人主张一审法院未追加中介公司参加诉讼程序违法，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初2994号民事判决一、二项；
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初2994号民事判决第四项；
三、变更青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初2994号民事判决第三项为：夏文彩、季福玲于判决生效后十日内支付李娜、刘艳军违约金10.2万元；
四、驳回李娜、刘艳军的其他诉讼请求；
五、驳回夏文彩、季福玲的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4898元、二审案件受理费4660元，共计9558元，由夏文彩、季福玲负担6000元，由李娜、刘艳军负担3558元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年八月二十日
书记员 王 繁