福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初4858号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地泉州市鲤城区温陵中路157-197号，统一社会信用代码91350502856234947K。
主要负责人：庄祖英，该支行行长。
委托诉讼代理人：林贤宁，男，该行工作人员。
委托诉讼代理人：陈小兰，女，该行工作人员。
被告：蔡宏谋，男，1969年8月10日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被告：林秋玉，女，1971年8月5日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被告:泉州浦西万达广场投资有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路733号万达中心A栋21层，统一社会信用代码913505035550800758.
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称建行鲤城支行）与被告蔡宏谋、林秋玉、泉州浦西万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，被告蔡宏谋在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2016年7月19日作出（2016）闽0503民初4858号民事裁定，驳回被告蔡宏谋对本案管辖权提出的异议。被告蔡宏谋对裁定不服提起上诉，泉州市中级人民法院于2016年11月24日作出（2016）闽05民辖终1934号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林贤宁、被告万达公司的委托诉讼代理人陈德龙到庭参加诉讼，被告蔡宏谋、林秋玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行鲤城支行向本院提出诉讼请求：1、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与蔡宏谋、林秋玉签订的编号为2013年建泉鲤个个房借字2105号《个人住房借款合同》；2、蔡宏谋、林秋玉归还借款本金794660.23元及计至实际还款日止的利息、罚息、复利（截至2016年6月1日拖欠利息、罚息、复利共计11024.64元)；3、建行鲤城支行对蔡宏谋、林秋玉提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、万达公司对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2013年5月22日，蔡宏谋、林秋玉因购买丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1A塔）A1303号房资金不足向建行鲤城支行申请个人商业用房贷款98万元整,期限10年。建行鲤城支行于2013年8月6日审批通过，并于2013年8月6日与蔡宏谋、林秋玉、万达公司签订了编号为2013年建泉鲤个个房借字2105号的《个人住房借款合同》。合同签订后，双方于2013年8月13日办理抵押权预告登记手续。其后建行鲤城支行于2013年8月19日向蔡宏谋、林秋玉发放个人商业用房贷款98万元整,期限10年，合同款项划入蔡宏谋、林秋玉指定的售房单位万达公司账号内，该笔贷款期限自2013年8月19日至2023年8月19日止。2012年4月5日，建行鲤城支行与万达公司签订了编号为2012年建鲤房贷最高额保字第002号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定甲方（即万达公司）提供连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论保证人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行鲤城支行均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该保证所担保的债权是指贷款人向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方（即建行鲤城支行）为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但合同签订至今，蔡宏谋、林秋玉因其主客观原因未按期足额还贷,已连续拖欠3期并累计拖欠6期贷款，截至2016年6月1日，尚欠本金794660.23元、利息及罚息共计11024.64元，虽经建行鲤城支行多次催告仍未归还。根据双方签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项已构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，同时有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时对借款人提供的抵押担保物亨有优先受偿权，万达公司应根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定承担连带清偿责任。
蔡宏谋、林秋玉均未作答辩。
万达公司辩称，一、建行鲤城支行在诉请解除讼争《借款合同》的情况下，其无权要求借款人及保证人按讼争合同约定的标准支付贷款利息、复利及罚息。结合《个人购房担保借款合同》（下称“讼争合同”）约定，实际上双方并未约定合同解除的事由，更未约定合同解除的法律后果，因此若蔡宏谋的违约行为符合合同解除的条件，则建行鲤城支行仅能根据《合同法》第九十七条的规定追究蔡宏谋的责任，亦即：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，就本案而言，在案涉合同解除后：蔡宏谋所承担的赔偿损失仅包括按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，而建行鲤城支行所要求承担复利、罚息等显然是在合同继续履行时蔡宏谋应承担的违约责任，而非合同解除后所应承担的赔偿责任范围。综上所述，建行鲤城支行在合同解除的情况下，要求借款人及保证人义务支付利息、复利及罚息的主张依据不足。二、建行鲤城支行无权要求万达公司与蔡宏谋同时承担连带清偿责任。首先，讼争合同特别签订条款第36条的约定内容属于格式条款且存在免除万达主要权利，限制建行鲤城支行责任的情形，同时该约定内容也违反了公平公正的原则，因此根据《合同法》第三十九条及《合同法司法解释二》第十条的规定，理应认定无效。其次，退一步讲，即便该条件有效，则该约定内容关于“既可以就物的担保实现债权，也可以要求保证承担保证责任”的约定属于约定不明，因此根据《合同法》第四十一条的规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对该条款的解释理应视为约定不明。再次，显然无论讼争合同特别签订条款第36条款属无效或是约定不明，都应根据《物权法》第一百七十六条的规定执行，也即：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，理应要求建行鲤城支行先行拍卖讼争房产，万达公司仅就讼争房屋拍卖、变卖所得不足以清偿蔡宏谋所欠款项部分承担连带清偿责任。综上所述，建行鲤城支行在合同解除的情况下要求借款人及保证人依据讼争合同约定的利率标准支付利息、复利、罚息的主张依据不足。同时建行鲤城支行在未拍卖、变卖案涉房屋，并就拍卖变卖所得价款优先清偿蔡宏谋所欠款项之前，要求万达公司同时承担清偿责任的诉求与《物权法》第一百七十六条相悖，不应予以支持。
本院经审理所查明的事实与建行鲤城支行所述一致。另查明，上述《个人住房借款合同》的签订主体为贷款人中国建设银行股份有限公司泉州分行与借款人蔡宏谋、林秋玉。借款合同约定借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，发息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下贷款发放后，贷款人中国建设银行股份有限公司泉州分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行鲤城支行，贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。上述《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案抵押物即址于丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1A塔）A1303号房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理房屋所有权证及抵押登记。借款后，蔡宏谋、林秋玉未能依合同约定按时足额还本付息，截至2016年6月1日，尚欠建行鲤城支行借款本金794660.23元，利息、罚息、复利共计11024.64元。建行鲤城支行催讨未果，诉至本院。
以上事实，有建行鲤城支行提供的《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、商品房抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、贷款账户管理一览表等证据以及庭审中建行鲤城支行、万达公司的陈述为证。林秋玉、蔡宏谋未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。
本院认为，中国建设银行股份有限公司泉州分行与蔡宏谋、林秋玉签订的《个人住房借款合同》，建行鲤城支行与万达公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，建行鲤城支行依约履行了合同义务，向蔡宏谋、林秋玉发放贷款98万元，但蔡宏谋、林秋玉未能按时足额偿还借款本息，已构成违约。建行鲤城支行据此要求解除上述《个人住房借款合同》并要求蔡宏谋、林秋玉偿还尚欠的借款本金794660.23元及按合同约定支付相应的利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，本院予以支持。万达公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。建行鲤城支行在保证期限内向万达公司主张权利，合理合法，应予支持。万达公司在承担保证责任后，有权向蔡宏谋、林秋玉追偿。万达公司辩称建行鲤城支行诉请解除借款合同，其无权要求借款人及保证人按合同约定的标准支付贷款利息、复利及罚息。关于该辩解，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，本案借款合同解除后，不影响合同中计收利息、罚息、复利条款的效力，万达公司仍应对蔡宏谋、林秋玉的上述债务承担保证责任，故对其辩解本院不予采纳。万达公司另辩称建行鲤城支行应先就蔡宏谋、林秋玉提供的抵押物拍卖、变卖所得款项优先受偿后，不足部分万达公司再承担连带清偿责任。但双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），债权人均可直接要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。万达公司自愿放弃要求建行鲤城支行先行处置抵押物的权利，建行鲤城支行有权直接要求其承担连带保证责任，万达公司辩称该约定无效且属于约定不明，缺乏事实和法律依据，对其辩解本院不予采纳。建行鲤城支行另主张对蔡宏谋、林秋玉提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至蔡宏谋、林秋玉名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行鲤城支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。建行鲤城支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。蔡宏谋、林秋玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告蔡宏谋、林秋玉于2013年8月6日签订的编号为2013年建泉鲤个个房借字2105号《个人住房借款合同》；
二、被告蔡宏谋、林秋玉应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行偿还借款本金794660.23元，利息、罚息、复利共计11024.64元，并支付自2016年6月2日起至还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告泉州浦西万达广场投资有限公司应对被告蔡宏谋、林秋玉的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告蔡宏谋、林秋玉追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11857元，减半收取计5928元，由被告蔡宏谋、林秋玉、泉州浦西万达广场投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 魏鋆妮
二〇一七年二月四日
书 记 员 王银春
附本案引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。