江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3906号
上诉人（原审被告）徐州市天擎网吧，住所地本市建国西路土地局商办楼***号。
负责人徐伟，经理。
委托代理人陈尊胜。
委托代理人杨浩，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州市国测测绘信息服务有限公司，住所地本市建国西路11号国土局商办楼。
法定代表人孙吉军，该公司经理。
委托代理人周海，江苏彭隆律师事务所律师。
上诉人徐州市天擎网吧（以下简称天擎网吧）因与被上诉人徐州市国测测绘信息服务有限公司（以下简称国测测绘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人天擎网吧的委托代理人陈尊胜、杨浩，被上诉人国测测绘公司的委托代理人周海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天擎网吧的投资人徐伟自2007年起租用徐州宏业房地产开发有限公司坐落于徐州市建国西路110号西地下室经营网吧并注册了天擎网吧。2012年年底，因徐州宏业房地产开发有限公司将其所有的房屋（包括天擎网吧租赁经营地）转让给国测测绘公司，双方于2012年底签订《房屋租赁协议》，但落款日期为2011年10月20日。合同约定国测测绘公司将位于建国西路110号西地下室租赁给天擎网吧用于商业经营，租赁期限自2012年1月25日至2015年1月24日止期限三年，每年房屋租金为74000元（不含税），第三年租金为92500元；国测测绘公司有责任为天擎网吧合法经营提供良好的条件和环境，提供房屋产权证明等有关证件。其后，徐州宏业房地产开发有限公司继续收取房屋租金至2013年10月24日，国测测绘公司收取了天擎网吧2013年10月25日至2014年1月24日的租金。
2013年11月7日，徐州市公安局西关派出所对天擎网吧的经营场所进行检查，发现自动喷淋系统等无法使用，遂向天擎网吧下达（2013）第0810号《责令改正通知书》。2013年11月8日，天擎网吧负责人徐伟与国测测绘公司职工刘新生、李广春进行交涉，谈及消防主管道已经在（土地局）装修时截掉，消防部门要求整改，刘新生同意就此问题向领导反映并复印了上述整改通知书。
后国测测绘公司用塑料管衔接消防管道。2013年11月13日，徐州市公安局永安派出所再次对天擎网吧的经营场所进行检查，并向其下达《责令改正通知书》，要求对不合格的自动喷淋系统等进行整改。
2013年12月20日，天擎网吧向徐州市公安局永安派出所致函声明一份，内容为：贵所于2013年11月13日给我天擎网吧下达了消防整改通知书，对于消防喷淋系统不合格不能正常使用的问题我单位已积极找产权人协商整改，但由于产权人不配合使喷淋系统无法达到使用标准，为了不再受到处罚甚至承担刑事责任，本网吧决定暂停营业。
其后天擎网吧不再向国测测绘公司支付租金。但从天擎网吧提交的用电情况及银行对账单来看，网吧仍在经营，但经营状况已不如前。
2014年6月19日，天擎网吧向国测测绘公司寄发《告知函》，其主要内容为：徐州市公安局西关派出所和永安派出所先后检查要求对消防设施进行整改，天擎网吧也已将相关情况反馈给国测测绘公司，但国测测绘公司仅口头承诺尽快整改，至今未整改。上述行为违反了双方签订的《房屋租赁协议》的约定，致使天擎网吧长期无法正常营业造成巨大损失。请接函后两日内联系赔偿等事宜，逾期将采取法律途径。2014年6月20日，国测测绘公司工作人员刘新生签收了该邮件。
天擎网吧拍摄于2014年6月23日的照片显示网吧内的电脑已经搬空。
天擎网吧于2014年6月24日诉至原审法院请求判令国测测绘公司赔偿违约损失15万元。
原审法院认为，签订于2012年底（合同落款日期为2011年10月20日）的《房屋租赁协议》虽由徐伟与国测测绘公司签订，但徐伟系天擎网吧的投资人也是该网吧登记负责人，且在双方签订该房屋租赁协议前天擎网吧已经在该处经营，因此徐伟与天擎网吧在涉案房屋租赁情况下应为同一主体，天擎网吧作为本案的原审原告并无不当。该《房屋租赁协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。
双方在租赁协议约定国测测绘公司的义务是为天擎网吧的经营活动提供良好的条件和环境，但未对具体条件进行罗列，根据房屋租赁的一般情况，国测测绘公司为天擎网吧提供的条件与环境应包括无争议的房屋所有权或使用权、房屋具有基本的消防设施等符合租赁房屋的使用目的。根据天擎网吧提交的证据，其在向国测测绘公司交纳了2013年10月25日至2014年1月24日的租金之后，即于2013年11月7日被检查出消防不合格并要求整改，其后国测测绘公司仅采取了用塑料管衔接消防主管道的措施而未进行彻底整改，致使2013年11月13日再次被徐州市公安局永安派出所要求整改，应当认为国测测绘公司向天擎网吧提供的房屋不符合合同约定的条件。但根据双方当庭陈述，涉案消防主管道在双方签订合同时即已被截断，在此之前天擎网吧也一直在使用涉案房屋，天擎网吧应当知道消防设施的不能正常使用而仍然向国测测绘公司租赁该房屋，且在国测测绘公司未对消防设施进行整改时，天擎网吧可以自行进行整改而未整改，因此对于因消防设施不能正常使用所造成的后果其亦应承担相应责任。
根据天擎网吧提交的用电情况及银行对账单，其在公安机关责令对消防设施进行整改期间及其向徐州市公安局永安派出所提交停业声明后仍在继续经营，只是营业额有所减少，而营业收入的减少并非完全不营业；且在该期间天擎网吧也不再向国测测绘公司交纳租金，因此不能认为天擎网吧产生的营业损失；至于天擎网吧主张的因地下室潮湿导致电脑损害的问题，因双方的租赁标的物就是地下室，且天擎网吧已在此经营多年，其该理由并不能成立。
综上所述，天擎网吧要求国测测绘公司赔偿损失15万元的诉讼请求并无事实依据，不予支持；至于天擎网吧租用国测测绘公司的地下室进行经营而未支付2014年1月25日以后租金的问题，因国测测绘公司并未在本案中提出要求天擎网吧支付租金的请求，不予理涉。遂判决：驳回徐州市天擎网吧的诉讼请求。
上诉人天擎网吧不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人于2007年开始租赁涉案房屋，开业前已通过消防部门检查验收。至2013年11月7日消防部门检查发现火灾隐患问题前，消防主管部门在多次例行检查过程中没有发现涉案房屋消防喷淋系统不能正常使用的情况。故上诉人在2012年与被上诉人签订合同时不可能知道涉案房屋喷淋系统不能正常使用。2、双方签订的《房屋租赁协议》第七条已明确约定“消防设施严禁改动”，上诉人在2013年11月7日发现涉案房屋消防喷淋系统不能正常使用后，上诉人已将上述情况及时告知被上诉人，被上诉人一直承诺由其进行整改。在被上诉人明确可由上诉人整改前，上诉人无权对消防设施进行整改。3、原审判决依据用电情况及银行对账单认定上诉人未停业，应属错误。上诉人经营场所内的主要设备为电脑等电子产品，长期闲置会造成受潮损坏，为了防止损失扩大，上诉人在停业期间，为保持经营场所干燥，维持电子产品性能，需要经常开启空调、电脑等。上诉人提供的银行对账单为上诉人员工陈尊胜的个人银行卡交易记录，在停业期间陈尊胜个人使用该银行卡，停业后的该银行卡交易情况与上诉人无关。综上，请求二审法院：1、撤销原判，支持上诉人原审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人国测测绘公司答辩称，1、一审认定的事实都是根据双方陈述及提交的证据作出的。2、上诉人一方面以陈尊胜的个人账户交易记录为证据证明其在2012年网吧的经营营业的状况，一方面又认为陈尊胜的个人账户不能证明其营业情况，前后矛盾。3、被上诉人只是对此涉案房屋进行出租，只要符合一般消防要求即可。本案所涉消防责任应属于经营者的责任，有关部门所下达的消防整改的相对人也是上诉人，说明消防的责任人是上诉人。且，有关部门下达的只是消防整改，并非停业。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人诉讼请求，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人应否赔偿上诉人主张的因消防设施无法正常使用产生的违约损失。
二审期间，上诉人天擎网吧向本院提交徐州州市公安局永安派出所于2013年7月23日出具的日常消防监督检查记录一份，消防设施一栏中第一项室内消火栓是完好有效的。证明双方签订租赁合同时自动喷淋系统还没有问题。事实上，截止到国测测绘公司装修房屋之后，消防才出现了问题。被上诉人国测测会公司质证认为，1、对证据的真实性有异议，盖章处并没有出具证据的时间。2、不能证明检查时消防喷淋系统是完好的状况。
本院认证认为，徐州市公安局永安派出所于2013年11月13日下发的责令改正通知书中，责令改正的内容不含室内消火栓，但注明了自动喷淋系统不合格，不能正常使用。故上诉人主张的室内消火栓完好有效不能证明动喷淋系统没有问题。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，根据上诉人陈述，涉案房屋在租赁之初，营业之前已通过消防验收。在房屋租赁期间，房屋的自动喷淋系统不能正常使用，对此，因涉案房屋在上诉人的占有、控制之下，其对消防设施负有维护义务，应对自动喷淋系统不能正常使用的原因负举证责任。上诉人主张系被上诉人装修导致涉案房屋喷淋系统不能正常使用，但未能举证证明。且，国测测绘公司作为出租方，虽对房屋的消防设施负有瑕疵担保义务，但上诉人不能证明因自动喷淋系统不能正常使用与其营业额减少有因果关系。上诉人主张依据双方《租赁合同》，约定了“消防设施严禁改动”，故上诉人不能自行整改。但自动喷淋系统如不能正常使用而需要维修的，不属于对消防设施的改动，且在自动喷淋系统不能正常使用需要整改的情况下，上诉人未进行整改而是采取了其主张的“停业行为”，对此，被上诉人不应对此承担责任，上诉人的该上诉理由本院不予采纳。
综上，上诉人天擎网吧的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人天擎网吧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 袁 菊
代理审判员 程 叶
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 杨淑娴