江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7726号
上诉人（原审原告）：郑开荣，男，汉族，1960年12月27日生。
委托诉讼代理人：李萱，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京天元房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区中央路258-28号锦盈大厦9楼。
负责人：顾卫东，该公司清算组组长。
委托诉讼代理人：谢开顺，江苏石城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石悦，江苏石城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏省天衡拍卖有限公司，住所地南京市鼓楼区上海路5号江苏水利大厦5层509-511室。
法定代表人：李荭红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯建新，江苏北斗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宣若菡，江苏北斗律师事务所律师。
原审被告：江苏省国信永泰资产处置有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路258-28号901室。
法定代表人：顾健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈阳，江苏石城律师事务所律师。
上诉人郑开荣因与被上诉人南京天元房地产开发有限公司（以下简称天元公司）、江苏省天衡拍卖有限公司（以下简称天衡拍卖公司）、原审被告江苏省国信永泰资产处置有限公司（以下简称国信永泰公司）拍卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6884号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人郑开荣及其委托诉讼代理人李萱、被上诉人天元公司的委托诉讼代理人谢开顺、石悦、被上诉人天衡拍卖公司的委托诉讼代理人冯建新、宣若菡、原审被告国信永泰公司的委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑开荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、天元公司向郑开荣返还部分购房款154.9459万元，并自2015年8月25日起至实际付清之日，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率支付相应利息；2、天元公司、天衡拍卖公司返还部分拍卖佣金7.74万元；3、天元公司赔偿郑开荣的购房契税4.6484万元，并自2015年8月25日起至实际付清之日，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率支付相应利息；4、一、二审诉讼费用由天元公司、天衡拍卖公司共同承担。事实与理由：1、郑开荣在拍卖时与天元公司没有任何恶意串通的情形，郑开荣是以最高价取得涉案房屋的，一审法院认为郑开荣要求返还相应的差价款有可能损害其他竞买人的合法权益不符合法律规定，但未明确不符合什么法律规定。郑开荣竞买时和其他竞买人一样，对天元公司办证时故意将该房屋东西侧汽车坡道及南侧自行车坡道共计153.2平方米的建筑面积登记在涉案房屋名下，是完全不知情的，否则郑开荣不会参加竞买并支付对应价款。天元公司在拍卖时，违反了如实披露义务，故意将三坡道的建筑面积一并委托拍卖，应对郑开荣承担返还部分购房款的违约责任。2、一审判决认定涉案房屋权证所附的平面图没有将三坡道面积予以剔除，天元公司基于权属证书所载的证书进行拍卖具有信赖因素，该认定逻辑上有所矛盾，属于适用法律错误。一审查明三坡道属于涉案房屋的大楼与负一层之间，无论从建筑结构上还是从测绘规范均应登记在负一层的面积中，天元公司于2000年办理了涉案房屋的所有权登记手续，当时面积测绘登记都是由天元公司申请，当时一层和负一层的产权均登记在天元公司名下，其对三坡道的使用功能是为了车辆进出负一层而设计的，三个坡道的面积应该计入到涉案房屋一层的权属面积中还是负一层的权属面积中，天元公司应该是明知的。天元公司作为具有专业资质的开发商，无论是该大楼的开发建设过程中的施工管理，还是大楼建成交付的竣工验收，都对该大楼的建筑结构和建筑面积非常清楚，天元公司对涉案房屋权证所附的平面图均未从三坡道面积从产权面积中予以剔除，应当是明知的。天元公司在委托拍卖时应该考虑到三坡道在涉案房屋一层和负一层之间，可能存在登记未区分的情况，应当谨慎核实三坡道究竟应登记在一层的权属中还是负一层权属中，一审也认为天元公司拍卖时违反了提醒告知义务，但是一审又认为天元公司以登记的面积进行拍卖是正确的，相互矛盾。3、一审判决以拍卖合同涉及多名竞买人，郑开荣不撤销案涉拍卖合同而诉请返还差价款，将损害其他竞买人合法权益，据此驳回了郑开荣一审全部诉讼请求，也无任何法律依据。天元公司应按约交付标的物房屋，但交付房屋的面积少了153.2平方米，系瑕疵履行交付义务。天元公司应承担违约责任。郑开荣在本案中诉请房屋差价款，请求权基础是天元公司违约。三坡道面积的减少对于郑开荣最终取得涉案房屋所有权影响较大，郑开荣作为竞买人未能按照成交确认书的约定取得涉案房屋153.2平米建筑面积的所有权，郑开荣完全可以要求天元公司承担相应的法律责任。但是一审认定因涉案房屋拍卖涉及多名竞买人，郑开荣必须诉请撤销整个拍卖合同，不如此，就驳回了郑开荣一审诉请。郑开荣至今都不清楚一审法院裁判的逻辑和法律适用。依照《拍卖法》第41条第1款及《合同法》第135条规定，天元公司已交付了962.09平方米建筑面积的房产，没有按约交付另153.2平米的面积，系瑕疵履行，郑开荣基于天元公司违约的相关事实诉请其返还已付的房屋差价款，并要求天元公司承担违约赔偿责任有相关事实和法律依据，依法应予支持。郑开荣并未行使拍卖合同的撤销权或者变更权，更没有撤销和变更合同的意思表示，一审法院又何来的法律释明。涉案房屋在瑕疵履行后，郑开荣作为产权人，根据房产局第二次的产权变更登记的实际建筑面积962.1平方米办理了相关权证，且分成了四个产权证。郑开荣因为生产经营需要，已将四个权证中的两个权证抵押给了银行，设定了他项权证，郑开荣客观上也不可能再解除拍卖合同。郑开荣作为房屋所有权人，一审法院却强迫其对涉案房屋作出民事处分，如果按照一审判决思路，天元公司在拍卖房屋过程中违约给郑开荣造成损失，郑开荣永远无法得到法律救济。本案虽然是一个拍卖合同，实际上也是房屋买卖合同，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款，买受人请求出卖人返还的，应予以支持。
天元公司辩称，1、案涉标的房产拍卖不同一般的房屋买卖，房产的成交价格是由参与竞拍的竞买人竞价的结果。如果一审法院根据郑开荣要求做出改变，事实上是对拍卖规则的破坏，对其他竞买人来说存在不公平，一审法院据于此判决并无不当。2、郑开荣认为在拍卖过程中天元公司存在瑕疵与事实不符，天元公司委托拍卖的房产系根据房产登记部门颁布的房产权证以及实际建筑状况进行，郑开荣对此是明知的，并进行了实地考察。天元公司对房产证标注的面积以及郑开荣进行分户之后存在的面积差并不知情，一审判决中认定基于权属证书所载的内容具有一定的合理性因素，对于天元公司来讲是非常正确的，不存在所谓的逻辑上的错误。3、面积误差的由来是郑开荣获得拍卖房产之后进行了重新分户，分成四户导致的。面积减少到目前为止也只是郑开荣自己的主张以及房产部门有关人员的说辞，并没有正式认定。案涉房产拍卖之后，郑开荣在2015年1月重新办理了房产证，房产面积并没有发生变化。至于郑开荣将没有变化的产权证分成四户，面积为何发生变化，天元公司并不知情。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，郑开荣的上诉理由不能成立。
天衡拍卖公司辩称，1、天衡拍卖公司是依据《拍卖法》的相关规定以及委托人的委托对涉案房屋进行拍卖的，拍卖过程合法有效，所拍卖的房产所有权证清晰明确，该事实已经由一审法院查明并且确认。一审法院查明了在郑开荣成功竞买涉案房屋后，已于2015年1月19日取得涉案房屋所有权，该房产权证登记的面积与拍卖时房屋面积一致，因此郑开荣的上诉理由不能成立，天衡拍卖公司在整个拍卖过程中均无过错，不应当返还佣金及购房款等款项。2、本案属于拍卖合同纠纷，拍卖是特殊的买卖，郑开荣及其他竞买人对于涉案房屋的竞买是对房屋整体的竞买，而非对房屋面积单价的竞买，郑开荣在其上诉理由中故意混淆概念，以商品房买卖规定套用拍卖行为，将两种法律关系混为一谈，其在法律适用上是错误的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
国信永泰公司辩称：其在案涉房产拍卖过程中既非案涉房产所有权人，亦非委托拍卖人，因此郑开荣要求国信永泰公司承担民事责任的诉请不符合法律规定，一审判决正确。
郑开荣向一审法院起诉请求：1、天元公司、天衡拍卖公司、国信永泰公司向郑开荣返还部分购房款154.9459万元，并自2015年8月25日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息；2、天衡拍卖公司返还部分拍卖佣金7.74万元，并自2015年8月25日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息；3、天元公司、天衡拍卖公司、国信永泰公司赔偿郑开荣购房契税4.6484万元，并自2015年8月25日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息；4、本案诉讼费由天元公司、天衡拍卖公司、国信永泰公司负担。
一审法院认定事实：案涉房产系天元公司开发建设，于1996年9月竣工。天元公司于2000年办理了案涉房产的所有权登记手续（房屋所有权证号：宁房权证白初字第××号，丘号：214100-VI-71，以下简称235976号权证），其中载明案涉房产登记面积为1115.29平方米，其中分摊面积为130.29平方米。
国信永泰公司系天元公司的上级主管单位。2013年11月12日，天元公司召开股东会，公司股东南京大地建设（集团）股份有限公司、江苏博腾实业公司、香港播腾国际投资贸易有限公司因天元公司经营期限届满，决议予以解散，并成立清算组，至本案起诉时清算程序尚未结束。
2014年6月13日，天元公司清算组与天衡拍卖公司签订《委托拍卖合同》，约定天元公司委托天衡拍卖公司拍卖包括案涉房产在内的两处房产，该合同载明案涉房产的面积为1115.29平方米。
2014年9月21日、9月23日，天衡拍卖公司分别在《现代快报》A13版、《扬子晚报》B16版、《南京日报》B2版刊登拍卖公告，载明了案涉房产的坐落、建筑面积约为1115.29平方米、标的物现场预约看样的时间、拍卖的时间地点等内容。
2014年9月29日，郑开荣与天衡拍卖公司签订《拍卖细则》，约定案涉房产的实际状况以现状为准，房屋建筑面积及土地使用权面积仅供参考，实际面积以国家房产和土地管理部门测量为准（面积若有误差不影响标的成交价格）；本次拍卖标的拍品均以竞买人实际看样为准。有关拍品目录及清单中拍品数量、质量及完好度等，以移交时现状为准，委托人、拍卖人不对任一拍品承担瑕疵担保责任；参加本次拍卖的竞买人均视为对拍卖前的拍品说明内容知悉，并对本拍卖细则完全认可等内容。当日，案涉房产最终由郑开荣以1128万元竞买成功。
2015年1月6日，郑开荣向天衡拍卖公司支付拍卖成交款1128万元以及佣金56.4万元。2015年1月13日，天元公司与郑开荣办理案涉房产的所有权变更手续。2015年1月19日，郑开荣取得案涉房产的所有权，房屋所有权证号为宁房权证秦转字第××号（以下简称374980号权证），登记建筑面积为1115.29平方米，分摊面积为130.29平方米。374980号权证载明的房屋分层分户平面图与235976号权证所载平面图一致。
2015年1月20日，郑开荣缴纳购买案涉房产所需契税33.84万元。当日，天元公司与郑开荣办理了房产移交手续，双方签订了《房产移交协议》，载明郑开荣已收到天元公司移交的案涉房产，房产状况与郑开荣竞买时看样一致，郑开荣没有异议等。
2015年8月25日，郑开荣为了将案涉房产分户为四部分，重新了办理案涉房产的所有权证，房产部门对案涉房产重新进行了测绘，并作出变更登记，登记证号为宁房权证秦变字第××号（以下简称391944号权证），登记案涉房产建筑面积为962.09平方米，分摊面积为115.76平方米。391944号权证的房产分层分户平面图与前述两权证相比，原包含于房屋面积之内的东、西侧汽车坡道及南侧自行车坡道共计153.2平方米在391944号权证中被划分在案涉房产专有面积之外。
2015年8月26日，案涉房产被分为四户，分户号分别为71、90、91、92，其中71号户房产分层分户平面图所载面积分别为建筑面积为372.56平方米，分摊面积为44.83平方米；90号户建筑面积为374.64平方米，分摊面积为45.08平方米；91号户建筑面积为82.08平方米，分摊面积为9.88平方米；92号户建筑面积为132.82平方米，分摊面积为15.98平方米；四户总建筑面积为962.1平方米，分摊总面积为115.77平方米。391944号权证平面图中减少的153.2平方米的面积即未计入分割后四户房屋的专有部分中，也未分摊进四户房屋分摊面积之中。
郑开荣对于案涉房产拍卖程序的合法性不持异议，但认为案涉房产面积缩减，损害了其利益，故于2015年10月27日诉至一审法院，要求判如所请。
审理中，郑开荣提交的案涉房产竣工图载明上述汽车坡道及自行车坡道与案涉房产一并建成。天元公司、天衡拍卖公司称郑开荣在竞买案涉房产前已现场了解过案涉房产的现状，知晓案涉房产存有汽车及自行车坡道。郑开荣对其曾现场了解案涉房产的事实不持异议，但认为其并不知晓汽车及自行车坡道属于共用面积。
一审法院从南京市房地产测绘事务所二所（以下简称测绘二所）处了解到：案涉房产系所在楼层的一层，与该楼层的负一层原均系天元公司所有；天元公司于2000年取得的235976号权证是按照楼层进行办理的，即一层、负一层分别具有一个房屋所有权证，上述三个坡道使用功能为车辆进出负一层，故当时将三个坡道的面积包含在一层即案涉房产的所有权面积之内；2015年8月，因郑开荣对案涉房产进行分户，测绘二所按照规划核准图对案涉房产进行了复测，因三坡道的功能不属于一层，而是为进出负一层而设计，故将三坡道的面积从案涉房产的原房屋所有权所载的面积中予以剔除，且不作为公用面积进行公摊；如负一层另办理新的权属证书，则三坡道面积将计入负一层面积中。
庭审中，经一审法院询问，郑开荣坚持其诉讼请求，不主张撤销案涉房产的整个拍卖过程。
因双方当事人分歧较大，致本案调解不成。
一审法院认为，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖活动应当遵守法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
本案中，天元公司委托天衡拍卖公司拍卖案涉房产，天衡拍卖公司发出拍卖公告，郑开荣参与竞买，郑开荣与天衡拍卖公司签订的《拍卖细则》是双方真实的意思表示。本案各方当事人对于案涉房产整个拍卖过程均无异议，一审法院对此予以确认。
国信永泰公司在案涉房产拍卖过程中，既非案涉房产所有权人，亦非委托拍卖人，因此郑开荣要求国信永泰公司承担民事责任的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。
根据拍卖法的相关规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处置的物品或者财产权利。在案涉拍卖过程中，天元公司作为案涉房产的开发建设单位，具有相应的房地产开发资质，对有关房地产法律法规等规定应当清楚，其明知三个坡道的位置及使用状况，有义务将案涉房产现有使用状况会与权属证书所载内容不符的情况进行核实，并以适当方式提醒或告知拍卖机构。因此天元公司在案涉拍卖过程中将三坡道一并进行委托拍卖违反了自身义务。但235976号权证以及374980号权证所附的房屋平面图均未将三坡道面积从案涉房产实际产权面积中予以剔除，这与三坡道所在一层、负一层的产权均属于天元公司所有有关，天元公司基于权属证书所载内容委托拍卖具有一定的合理信赖因素。
天衡拍卖公司作为拍卖人在拍卖前审查了案涉房产的所有权证以及其他相关权属证明，也前往现场勘查，三坡道也确实与案涉房产位于同一层，实物与权属证书一致。因此天衡拍卖公司在案涉拍卖过程中并无过错。
郑开荣在竞买前已现场了解了案涉房产的现状，但郑开荣作为竞买人，无法知晓三坡道最终未能计入案涉房产的实际面积之中。虽然《拍卖细则》中明确约定了案涉房产以现状拍卖，实际面积以国家房产和土地管理部门测量为准，但三坡道面积的减少对于案涉房产的实际面积即竞买人最终取得所有权存在较大影响，案涉房产最终面积减少153.2平方米，因此郑开荣可以要求天元公司承担相关法律责任。由于本案涉及的是拍卖合同关系，涉及多名竞买人，不同于一般买卖，且拍卖标的实际面积的减少以及所有权范围的缩减，客观上会影响拍卖底价及拍卖结果。现整个拍卖过程已经结束，郑开荣实际取得了案涉房产，其可依法撤销案涉拍卖，而非直接对最终成交价进行变更。如依据面积差异直接测算价款差额返还郑开荣，会损害其他竞买人的合法权益，也不符合相关法律规定。经一审法院释明，郑开荣坚持不撤销案涉拍卖，因此其直接主张退还成交价、佣金、契税差额的诉讼请求，不符合法律规定，故一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条、第四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回郑开荣的诉讼请求。一审案件受理费19895元，由郑开荣负担。
一审法院认定的事实属实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案中，天元公司委托天衡拍卖公司拍卖涉案房产，郑开荣参与了竞买，郑开荣在天衡拍卖公司的《拍卖细则》上签字确认，应受该细则约束。郑开荣去过涉案房产现场，其竞买成功后，天元公司和郑开荣办理了涉案房产的交接，涉案房产所有权从天元公司名下变更登记至郑开荣名下时，房屋面积未发生变化，均为1115.29平方米，郑开荣对涉案房产的使用也未受到影响。郑开荣于2015年8月将涉案房产分割为四小户，办理了四小户的所有权证，四小户房产的所有权登记后，和拍卖时涉案整个房产所有权的面积相比，共减少了153.26平方米，系其自身分户与房屋产权登记部门原因所致，且减少的面积目前也未计入天元公司，天元公司也未因此而获益。郑开荣如坚持认为其权益受损，可另寻求其他合法途径予以救济，但其在本案的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，郑开荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19895元，由上诉人郑开荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张广永
审 判 员 刘阿珍
代理审判员 王 存
二〇一六年十二月八日
书 记 员 陈 丹