台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1003民初8451号
原告（反诉被告）：黄岩区沙埠镇繁三村村民委员会。住所地：台州市黄岩区沙埠镇繁三村。
法定代表人：张任朝，该村委会主任。
委托诉讼代理人：余艳霞，北京中润（台州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷建伟，北京中润（台州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：左济江，男，1966年12月22日出生，汉族，住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：王正才，浙江桔洲律师事务所律师。
原告黄岩区沙埠镇繁三村村民委员会（以下简称繁三村委会）为与被告左济江土地租赁合同纠纷一案，于2017年10月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，被告左济江提出反诉，本院受理后一并予以审理。本案依法组成合议庭，于2017年12月21日、2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告繁三村委会的委托诉讼代理人余艳霞、被告左济江及其委托诉讼代理人王正才两次开庭均到庭参加诉讼，原告繁三村委会的委托诉讼代理人殷建伟到庭参加第一次庭审。经被告左济江申请，本院于2018年1月30日依法委托浙江律人工程造价咨询有限公司台州分公司对承租的16亩范围内土地基础设施投入进行重置法评估以及对现有的9.2亩范围内的基础设施投入进行评估，该公司以“按目前已有的鉴定材料该项目无法进行鉴定”于2018年6月4日将司法评估退还本院。本案现已审理终结。
原告繁三村委会起诉称：2011年2月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》，将沙埠镇繁三村的16亩村集体留用地租赁给被告，约定租赁期限为2011年2月30日至2031年2月30日，租金为每亩每年5000元，每5年递增10%，租金需在每年3月1日前付清，超过一年未支付，原告有权解除合同。2013年10月13日，6.8亩租赁土地被台州市国土资源局黄岩分局（以下简称黄岩国土局）出让。协议签订后，被告左济江从未支付过租金。故请求判令：一、解除原、被告签订的《土地租赁合同》；二、被告支付原告自租赁之日起至2017年10月31日止的租金546666元及自2017年11月1日至土地租赁合同实际解除之日止的租金。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告签订的《土地租赁合同》；二、被告支付原告自租赁之日起至2018年6月30日止的租金（土地使用费）437418元，以及自2018年7月1日起至土地租赁合同实际解除之日的租金（土地使用费），并赔偿自起诉之日起至实际履行之日止的利息损失；三、被告将租赁土地恢复原状，费用由被告承担。
被告左济江答辩并反诉称：一、原、被告签订的《土地租
赁合同》应为合法有效，合同中约定承租人有权在租赁土地上建筑固定设施，且出租方保证无第三方对租赁人的土地提出异议，阻挠妨碍施工等条款。被告在建设初期遭到原承包户的阻挠，支付经济补偿后才得以平息，原告因此同意缓交租金，建设中又接到黄岩国土局的违法用地停工通知书和限拆通知书，致使被告刚施工完成的围墙等固定设施遭到拆除复耕，因此被告一直未能使用租赁的土地，故未交纳租金，原告以此为由要求解除合同，于法无据。二、原告在签订合同时未告知村留地不能用于建设，存在严重错误，致使被告投入巨额固定设施投资，损失惨重，应予赔偿。三、原告推进租赁土地性质变更长达五年多，并在2013年下半年擅自把6.8亩租赁土地出让给他人，侵害了被告的权益。故被告反诉请求判令：一、原、被告签订的《土地租赁合同》中尚存的9.2亩地块租赁继续履行；二、原告赔偿被告各项经济损失2871260.4元。
原告繁三村委会针对被告左济江的反诉答辩称：一、合同中已明确租赁土地是自留地而非工业用地，被告自己主观上曲解，私自建设违章建筑，其主张的经济损失无事实依据及法律依据，应由被告自己承担。二、被告向原承包户支付青苗费是其个人行为，与原告无关，且合同约定出租方保证无第三方对租赁人的土地提出异议，阻挠妨碍施工的前提条件是支付租金以后。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
一、土地租赁合同一份，拟证明原、被告于2011年2月1日签订合同，载明出租土地性质为集体留用地，约定租金在每年3月1日前付清，原告在收取租金后保证无第三方对被告承租的土地提出异议的事实。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供了以下证据：
一、领款收据10张（其中5张付款单位为繁三村，5张付款单位为汽校），拟证明被告在承租后遭到原承包户的阻挠，原告未尽到合同义务的事实。
二、黄岩国土局作出的违法用地停工通知书及限拆通知书各1份，拟证明因原告的严重过错，被告在接近完工时被迫复耕，损失惨重，租用土地的目的未能实现的事实。
三、经公证的土地出让合同1份，拟证明原告擅自将变更性质的6.8亩土地出卖，其单方违约的行为严重影响被告的权益的事实。
四、《评估范围确认书》1份，拟证明原告对被告承租的9.2亩土地上的损失进行评估的事实。
五、损失凭据、合同、领款凭据1套，拟证明原告的严重过错给被告造成经济损失的事实。
六、建设用地规划许可证1份，拟证明涉案土地现已获得许可,双方继续履行合同的条件成就的事实。
本院根据被告左济江的申请，准许证人王某出庭作证。证人王某在庭审中陈述：证人系繁三村文书，2011年租赁合同签订以后，被告遭到五、六户原承包户的阻挠，原告让被告自行解决，支付给村民的款项与租金一起同村里结算，租金暂缓支付。黄岩国土局要求涉案土地复耕时，被告已在16亩土地上建设固定设施，后进行拆除并复耕。2012年初，被告将解除土地租赁合同及前期建设固定设施的100多万元费用发票交给证人，要求村里解决。2014年4月，繁三村召开村民代表会议，提出每亩增加1万元由被告继续租用尚存的9.2亩土地，75%以上的村民代表表示同意，后因个别人员反对，未签订协议，现会议记录丢失。原告对证人证言质证后认为证言不属实，证人对其证言未提供依据。被告对证人证言质证后无异议。
对原告提供的证据一，被告质证后对真实性无异议，对证明对象有异议，认为根据合同约定，被告有权在租赁土地上建筑固定设施且原告应保证无第三方对承租的土地进行阻扰，故原告存在明显过错，本院对该证据的真实性予以确认。
对被告提供的证据一，原告质证后对付款单位为繁三村的领款收据的真实性无异议，对关联性有异议，认为付款单位是原告而非被告，被告并未承担这部分费用；对付款单位为汽校的领款收据三性均有异议，认为即使被告有付款行为，也是其个人行为，与本案无关，本院审核后认为原告对付款单位为繁三村的领款收据真实性无异议，本院予以确认，其余证据能反映被告向村民支付相关费用的事实，本院也予以确认。对证据二，原告质证后对真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据不能证明原告隐瞒了土地性质，而是被告擅自改变土地性质被责令停止施工，本院审核后认为2份通知书系黄岩国土局作出，能证明被告曾被责令停工及复耕的事实，对该证据的真实性予以确认。对证据三，原告质证后对真实性无异议，对关联性有异议，认为合同中体现了黄岩国土局将土地出让给台州市黄岩基圣工贸有限公司，与原告无关，本院审核后认为该合同经台州市永宁公证处的公证，载明被告承租的土地中6.8亩被黄岩国土局征收的事实，对该证据的真实性予以确认。对证据四，原告质证后对三性均有异议，认为该证据不能作为原告承担责任的依据，被告的建筑工程费用曾委托台州鼎力房地产评估有限公司进行评估，但并未出具评估结论，且该《评估范围确认书》仅有复印件，本院对该证据不予采纳。对证据五，原告质证后对三性均有异议，认为被告单方面提供的票据真实性无法查证，且有多份日期为2012年以后的票据，证明被告被责令限拆后仍盲目投入建设，在本案审理过程中被告亦曾提出对承租的16亩范围内土地基础设施投入进行重置法评估以及对现有的9.2亩范围内的基础设施投入进行评估，但评估机构以“按目前已有的鉴定材料该项目无法进行鉴定”为由将评估申请退回，故本院对被告投入固定设施建设的事实予以确认，但对该费用无法确认。对证据六，原告质证后对真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据只能代表土地性质的变更，不能作为合同继续履行的条件，被告从未支付租金，原告有权解除合同，本院审核后认为该证据证明涉案土地自2017年12月取得工业用地建设许可，合同履行条件成就，对该证据予以认定。对证人证言，本院经审核后认为，证人系村文书，其陈述基本符合客观事实，且原、被告对在建设中遭到原承包户的阻挠及部分设施拆除并复耕的事实也予以认可，与被告提供的证据一、二互为佐证，本院予以认定。
经审理，本院认定事实如下：被告左济江通过招标取得沙埠镇繁三村一块集体留用地的租赁权，2011年2月1日，原、被告签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方坐落在沙埠镇繁三村工业区内的一块村集体留用地，现甲、乙双方在平等互利基础上甲方将土地租赁给乙方使用……二、租赁期为20年，自2011年2月30日始至2031年2月30日止；三、租金每年每亩土地为5000元，租金按年度计算，每隔5年租金按10%递增；四、付款方式：本协议签订后，乙方付甲方租金每年共计8万元。在每年3月1日前付清；五、甲方收取租金后，租赁期限内，甲方保证无其第三方对乙方所承租的土地提出异议，阻挠、妨碍施工的由甲方负责解决……八、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土地资源等……九、乙方所交租金到期后，超过一年未支付，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负等条款。合同签订后，被告左济江开始在承租的16亩土地上建设固定设施，后遭到原土地承包户的阻挠，原告让被告自行解决，被告与原土地承包户协商并支付了相关费用，原告表示被告支付的相关费用可以与租金一起结算，被告与原承包户达成一致后，开始建设固定设施。2011年9月7日，黄岩国土局作出黄土资停字（2011）第8105号违法用地停工通知书，责令被告立即停止施工；同年11月8日，黄岩国土局作出黄土资监拆字（2011）8009号限拆通知书，责令被告将非法占用土地上的建构筑物自行拆除，并恢复原种植条件。被告对土地进行了部分复耕并且未再使用。2013年9月23日，黄岩国土局以拍卖方式将编号为沙埠镇繁三村工业园区B-01-1地块的国有建设用地使用权出让给台州市黄岩吉圣工贸有限公司，出让宗地面积为4532平方米（约6.8亩），用途为工业用地，该6.8亩土地在被告承租的范围内。2017年，原告曾委托台州鼎力房地产估价有限公司对被告的建筑安装工程费用进行评估，但未出具评估结论。2017年12月6日，涉案土地取得地字第331001201730045号建设用地规划许可证，用地性质为二类工业用地。租赁合同签订后，被告至今未支付过租金。
审理中，被告申请对承租的16亩范围内土地基础设施投入进行重置法评估以及对现有的9.2亩范围内的基础设施投入进行评估，本院依法委托鉴定机构进行评估。浙江律人工程造价咨询有限公司台州分公司以“按目前已有的鉴定材料该项目无法进行鉴定”为由将司法评估退还本院。
本院认为：原、被告于2011年2月1日签订的土地租赁合同系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点在于：一、涉案合同是否应解除，二、被告是否应缴纳土地租金以及原告是否应赔偿被告主张的损失。一、涉案合同是否应解除。原告主张被告在合同签订后从未支付过租金，原告有权按约解除合同。首先，合同签订后，涉案土地的使用遭到原承包户的阻挠，原告要求被告自行解决，支付的相关费用与租费一起同原告结算，之后被告为解决原承包户的阻挠支付了相关费用，原告未实现合同中约定的“保证无其第三方对乙方所承租的土地提出异议”，出租土地未完整交付，且原告表示支付的费用与租金一起结算，故延付租金实为双方协商的结果；其次，在2011年9月7日，黄岩国土局作出停工通知书，后被告一直不能使用涉案土地，其合同目的未能实现，故有权延期支付。综上，对原告关于被告未按约支付租金要求解除合同的主张，本院不予支持。根据涉案土地中的6.8亩地块已于2013年被黄岩国土局征用，尚存9.2亩的土地已经建设规划审批的实际情况，对于被告主张9.2亩土地租赁继续履行的反诉主张，本院予以支持。二、被告是否应缴纳土地租金以及原告是否应赔偿被告主张的损失。涉案土地于2017年12月6日获得建设用地规划许可，符合被告租赁土地的使用目的，即合同履行条件成就，被告应自建设用地规划许可之日开始支付土地租金。在此之前的六年多时间，被告建筑固定设施后又部分复耕，一直未能使用涉案土地，不能实现土地合同目的，其有权拒绝支付租金。审理中，被告自愿从合同签订之日起算支付租金，本院予以准许，故被告应支付自2011年2月28日至2019年2月28日的土地租金共计471050元（5000元/年/亩×16亩×2年7.5个月+5000元/年/亩×9.2亩×2年4.5个月+5500元/年/亩×9.2亩×3年），以后每年度租金按合同约定履行。对于原告主张租金的利息损失，本院不予支持。至于被告主张的损失赔偿问题，被告未经审批在涉案土地上建筑固定设施被黄岩国土局责令拆除，而被告主张的涉案土地的基础设施投入无法评估，且未全部拆除，其损失的价值无法确定，故被告反诉要求原告赔偿各项经济损失2871260.4元的主张，本院不予支持。综上，原告繁三村委会的诉讼请求及被告左济江的反诉请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告黄岩区沙埠镇繁三村村民委员会与被告左济江于2011年2月1日签订的《土地租赁合同》中尚存的9.2亩土地租赁继续履行。
二、被告左济江于本判决生效之日起十日内支付原告黄岩区沙埠镇繁三村村民委员会自2011年2月28日起至2019年2月28日止的土地租赁费471050元。
三、驳回原告黄岩区沙埠镇繁三村村民委员会的其他诉讼请求。
四、驳回被告左济江的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9267元，由原告黄岩区沙埠镇繁三村村民委员会负担；反诉案件受理费14885元，由被告左济江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 林鑫鹏
人民陪审员 孙国华
人民陪审员 祝阮琪
二〇一八年七月二十日
代书 记员 肖 蓉
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