贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0502民初3920号
原告：刘文杰，男，汉族，1973年3月31日出生，住贵州省毕节市。
原告：魏淳冰，女，汉族，1974年8月18日出生，住贵州省毕节市。
委托诉讼代理人：张菘、方洪伟，均系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。
被告：毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区清毕北路168号，统一社会信用代码：91520502780171985Y。
法定代表人：周祖明。
委托诉讼代理人：高克成，系被告公司员工。
原告刘文杰、魏淳冰与被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司（以下简称“宝鼎房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日登记立案后，依法适用简易程序于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告刘文杰、魏淳冰的委托诉讼代理人张菘、方洪伟，被告宝鼎房开公司的委托诉讼代理人高克成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文杰、魏淳冰向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告所购买的毕节市清毕北路裕都大厦A幢1层4号商铺、裕都大厦A幢28层E户型房屋、裕都大厦A幢23层1号房办理房屋产权登记手续，并将权属证书交付原告;二、判决被告分别以1409808.00元为基数从2015年5月31日计算至2017年9月6日、567840.00元为基数从2015年7月1日计算至2018年4月12日、443558.00元为基数从2015年7月1日计算至裕都大厦A幢23层1号房交房之日止按日万分之五标准向原告支付逾期交房违约金116873.00元、288463.00元、233090.00元；三、判决被告分别以1409808.00元为基数从2016年5月31日、567840.00元为基数从2016年7月1日、443558.00元为基数从2016年7月1日按照日万分之一的标准计算至被告向原告交付涉案房屋权属登记证书之日止向原告支付逾期办证违约金(暂计至2018年4月17日为162960.00元，实际以权属证书交付原告之日计算结果为准);四、判决解除原被告双方于2016年11月17日签订的《裕都大厦车位买卖合同》，由被告返还收取原告购买车位款160000.00元，并以160000.00元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年11月18日起计算至被告实际返还全部购车位款之日止向原告支付资金占用期间的利息损失(暂计至2018年5月17日为11379.00元);五、判决被告向原告退还煤气安装入户费5000元，并以5000.00元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2015年1月28日起计算至款项全部退还完毕之日止向原告支付资金占用期间的利息损失(暂计至2018年5月17日为990.00元)。以上合计978755元；六、本案诉讼费由被告承担。(庭后，原告撤回关于A栋28层E户型房屋附属的全部诉讼请求、撤回关于解除《裕都大厦车位买卖合同》的诉讼请求。)
事实及理由:2013年，原被告双方签订三份《裕都大厦房屋认购合同》，约定如下主要内容:一、原告购买被告开发的“裕都大厦”A幢28层1号房、A幢23层E户型房和A幢1层4号商铺一间，以及口头约定购买停车位一个，总价款为2,421,206元;二、原告于2014年3月3日向被告支付完毕全部购房款。2015年4月23日，原告与被告签订《购房补充协议》，双方约定:1、甲(被告)乙(原告)双方约定交房日期为:门面在2015年5月30日前交房，其他房屋在2015年6月30日前交房，车库使用日期为2016年10月份。如甲方超期交房，将以实际超期时间按已付房款每日万分之五金额支付乙方损失费用。2、上述房屋产权证甲方需要在交房后1年内办理交给乙方，如甲方违约将以实际超期时间按已付房款每日万分之一金额支付乙方损失费用。3、甲方上述违约后无法以现金支付损失的，须以裕都大厦一层门面按2万/平方米抵押减应支付乙方损失。4、上述损失金额在乙方向甲方提出后七日内，甲方须按实际损失金额支付或交付给乙方，如甲方拖延支付，乙方可按已付房款每日万分之五金额继续计算损失金额直至实际支付或支付损失金额给乙方之日为止。2015年1月28日，因煤气安装需要，原告向被告支付5000元作为煤气安装入户费。2016年11月17日，双方补签购买车位书面合同《裕都大厦车位买卖合同》。合同签订后被告未在约定的期限交付房屋，也未办理完毕房屋产权转移登记手续，亦未向原告交付房屋登记证书。经原告多次催告，被告仍未能办理产权登记手续以及交付产权登记证书。且由于被告设计缺陷，地下停车位经常处于雨水浸漫状态而无法正常使用，致使原告不得不将车辆停放别处。另外，被告在收取原告煤气安装入户费后也未实际为原告安装煤气。原告认为，《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。据此，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务，任何一方违反合同约定，应当承担违约责任，违约金的计算方式可以由当事人自行约定。本案中，原被告双方所签《裕都大厦房屋认购合同》、《购房补充协议》及《裕都大厦车位买卖合同》等系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。按照约定，被告应当分别于2015年5月30日和2015年6月30日之前将案涉房屋交付原告，且最迟应在2016年5月30日和2016年6月30日之前办理并向原告交付房屋产权登记证书，否则应当以原告已付房款按日万分之五和日万分之一的标准分别向原告支付已交付逾期交房违约金和逾期办证违约金。但被告均未在约定的期限内履行交房义务及办证义务，该行为已构成违约，原告有权要求被告立即办理并交付房屋产权登记证书并按照约定的标准计付违约金。逾期交房违约金计算方式为:商铺1409808元×0.05%×829天=116873元;A-28-E号房443558元×0.05%×1051天=233090元。A-23-1号房567840元×0.05%×1016天=288463元;逾期办证违约金计算方式(具体以实际办证之日至计算为准):商铺1409808元×0.01%×686天=96713元;A-28-E号房443558元×0.01×655天=29053元A-23-1号房567840元×0.01%×655天=37194.00元。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，原告交付的停车位因设计缺陷致使经常被雨水浸漫，无法停放车辆，原告不得不将车辆停放别处。原告交付缺陷停车位的行为已构成违约，其违约行为致使原告正常使用停车位之合同目的不能实现，因此原告有权解除合同，要求被告返还收取原告的车位购买款160000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告的利息损失。被告在收取原告煤气安装入户费后亦未实际向原告履行安装煤气的义务，致使原告不得不自行安装，其违约行为亦使原告正常使用煤气之目的不能实现，被告应当退还收取原告的煤气安装费用5000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿原告利息损失。综上，原告为维护自身合法权益，具状向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉为谢!
被告宝鼎房开公司辩称：原告诉讼请求第一条，要我公司立即为原告办理所购房屋登记手续，并将权属证书交付原告，这一条目前公司确实办不到，原因是，由于消防不过关，消防登高面不能通行，所建“裕都大厦”与原未拆除旧房相距一米都不到，我们想办证都不可能，办理房产证不是以我公司意志为转移的。目前市场上普遍都是先居住，后办证。至于何时能办证，我们确实不清楚，不知道。二、至于谈到房屋交付问题，我公司从2014年底至2015年初，陆续就有购房户、拆迁户搬进“裕都大厦”居住，至于何时才算交房，我公司意见是以居住“裕都大厦”为准，即2015年1月份，而原告则是以交付房产证时间为准，现在，原告早已入住“裕都大厦”。2015年1月份，原告入住“裕都大厦”后才交纳煤气安装费，这一时间原告在起诉状中已是认可的。而原告所谓计算违约金则是从2015年7月1日起至2018年5月17日，请问原告，你已入住“裕都大厦”还算什么违约金。原告计算违约金暂计至2018年5月17日，违约金金额则高达978755元，再过3年多时间，原告铁算盘则将已付购房款、门面款及车位款等如数收回，白白入住终身，不交一分钱!这如意算盘损人利己，合情合理吗?合法吗?公平吗?合同法的原则是“协商一致，诚实信用，等价有偿”。房开商岂不是除了要交纳国家有关税费外，还倒贴黄瓜二条。原告还想在我公司经营十分困难之下，乘人之危，鸡脚杆上再刮一层油，真是十足损人利己。三、原告所诉所有违约金，其中心意题就是你房开公司目前就是办不了房屋产权证。我公司办不了房产证，这不是我公司行为。是由于不可抗力的原因造成消防不过关，无法验收，无法办证，我公司是无法解决、办理的。这是政府有关规划部门及建设主管部门的责任及中豪公司按兵不动的责任。规划部门在该地段规划修建四栋房屋，其中宝鼎公司修建A、B两栋，其余两栋高层大厦为中豪房地产公司修建。中豪房地产公司至今未动工，未拆迁。我公司为了旧城棚户区改造，解决该地段上“脏、乱、差”现状，及时积极拆迁。当时，经政府拆迁办同意，办证拆迁。由于中豪公司不行动，我公司不得以将原建筑公司中层干部住房楼从中间一分为二拆除。该栋楼半属宝鼎公司拆除，另一半属中豪房地产公司拆除，当时规划局决定是宝鼎、中豪两公司是统一规划，同时施工。拆除后导致该栋楼房相关住户向政府及有关部门反映了43次。新建“裕都大厦”(公园路方向)与拆除旧房相距不到一米(可实地查看)，除了严重影响“裕都大厦”商铺销售价值外，更是达不到消防验收标准。政府办刘主任到现场看了数次，有关主管部门领导都查看过，结果不了了之。我公司有能力解决吗?当时规划消防登高面是面向倒天河的，当时来工地放线施工的是规划局，所以登高面是很宽广的，现在政府规划为商业步行街，连小车都不能通过，更何况消防车。规划不如变化，规划局规划我公司“裕都大厦”面向清毕北路方向修建B栋步梯房，我公司积极拆迁并以拆一-
还二住房、煤棚拆一还一的高额代价，将被拆迁户全部安排住进“裕都大厦”(注:只有两户要求要步梯房还未安置)，现该地块拆除几年了，政府又不准修了，规划局、城建局、征拆局各位局长来我公司宣布了这一一决定，这些不可抗力因素，是不能预见的，是不能避免且不能克服的，我公司拆除B栋地块后，现该地块暂时故临时停车场。我公司损失谁来买单，怎样买单!根据合同法第17条相关规定，不可抗力是应该免责的，况且，这些不可抗力的原因，这些事实原告是清楚的，众所周知的，这是铁的事实。原告声称:损失近百万元。我公司觉得原告是盈利的，是大大增值的。当初购房3千余元一个平方，现市场价是5千多元一个平方，况且房子是早已修好，原告早已入住的，你还要算什么违约金近百万元。原告所购门]面早已装修使用，仅仅是没有(无法办理)产权证，原告是坐起亚军打冠军。再拖三年，不能办理产权证，原告将用诉讼方式，收回违约金贰佰多万元，岂不是一分钱都不出，靠诉讼把已交房款全部收回，白白捡得两套住房、一个门面，一个停车位吗?这样的铁算盘合理吗?合法吗?公平吗?我公司为了完成棚改任务，在国家未投入一分钱的情况下，不惜高额民间借贷(最高6分、5分、4分月息)，总算修建好“裕都大厦”。得利的是被拆迁户、购房户，损失的是民间借款人(无力还款)，法人代表周祖明为解决“脏、乱、差”，不但为社会主义建设添砖加瓦，而是修高楼大厦，最后形成了像蜡烛一样，照亮了别人，毁灭了自己!原告能换位思考、理解吗?四、至于原告要求解除停车位买卖合同，原告在买门面、住房、停车位时是反复实地查看过的，是心甘情愿的，现在提出要解除合同，可能吗?原告称停车位设计缺陷，经常被寸水浸漫，无法停放车辆，此事真实情况是可以停车的，原告进出不方便是暂时事实，不方便原告要求退钱，那原告所购房屋、门面等你原告为什么不要求解除合同呢?五、至于5000元煤气安装费，原告不安装为什么要交纳，如果原告重复交纳了，该我公司退的，我公司照退，利息照付。六、综上所述，我公司交房时间实际是2015年1月，当时被拆迁户及购房户均有部分入住，由于消防不过关(未验收是事实)，其责任是不可抗力因素所致。原告计算违约责任有错，原告已提前装修入住至今，还要计算违约责任暂计算至2018年5月17日(甚至要计算到办理产证为止)，请求法庭不予采纳，原告实际并未损失，而是大赢家!七、原告要求将其产权人姓名变更，直至今日，公司催原告两年多，请原告交纳房屋维修基金，原告就是不交。原告难道没有责任吗?现在有部分住户迫不及待要求办产权证，好出让房屋。这我们都理解，房子是拿来住的，不是拿来炒的。现市场上普遍都是先上车，后补票。能办证时，我公司毫不含糊，立即办理。八、本公司对原告提供购房补充协议质疑:1、原告补充协议没有任何经办人及法人代表签字，是谁签的协议，宝鼎公司法人代表一一头雾水，法人代表并不知晓，更没有法人代表委托授权。2、该补充协议签订日期是2015年4月23日，至今已经超过了三年零3个月，该合同已超过诉讼时效，属无效合同。九、本案诉讼费应由原告承担。
根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：
2013年，原、被告双方签订三份《裕都大厦房屋认购合同》，约定如下主要内容:原告购买被告开发的“裕都大厦”A幢28层E户型房（443558元）、A幢23层1号房（145.6平方米、567840元）和A幢1层4号门面（24.47平方米、1409808元），总价款为2,421,206元。另口头约定购买车位一个，价格160000元。认购合同签订后，原告于2015年4月1日前分多次共向被告支付了款项2581206元，其中购房款2,421,206元、车位款160000元。2015年1月28日，原告向被告缴纳煤气安装入户费5000元。2015年4月1日，原、被告签订《购房补充协议》，约定：门面在2015年5月30日前交房、其他房屋在2015年6月30日交房，如超期交房按已付房款每日万分之五支付违约金。后来因A幢28层E户型房未能办理规划等手续，原、被告双方未就该房签订《商品房买卖合同》。2015年4月23日，原告与被告签订关于A幢23层1号房《商品房买卖合同》，进一步约定：被告应于2015年6月30日向原告交付房屋，逾期交房每日按已付购房款万分之一的比率支付违约金；被告应于2017年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期未办理，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2015年4月23日，双方签订《购房补充协议》，约定逾期交房违约金计算标准为按已付购房款每日万分之五的标准支付。2017年3月28日，原告与被告签订关于A幢1层4号商铺的《商品房买卖合同》，进一步约定：被告应于2016年6月30日向原告交付房屋，逾期交房每日按已付购房款万分之五的比率支付违约金；被告应于2017年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期未办理，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。前述合同签订后，被告于2016年4月30日向原告交付A-28-E号房、2017年9月6日交付A幢1层4号商铺、2018年4月14日交付A幢23层1号房屋。被告还未向原告办理商品房转移登记的有关手续，也未支付原告违约金，原告以前述请求诉至本院。庭审后，原告撤回关于A幢28层E号房违约责任以及关于解除车位买卖合同的诉讼请求。
另查明：A幢1层4号商铺、A幢23层1号房的《商品房买卖合同》已在不动产登记机构办理备案登记。涉案房屋未办理消防验收手续。被告收取原告5000元煤气安装入户费之后，未为原告办理煤气安装入户事宜，原告自己另行办理煤气安装入户事宜开通煤气。
本院认为，本案争议的焦点是：违约责任该如何承担?补充协议的相关诉讼请求是否超过诉讼时效?
因涉案房屋还未取得消防验收资料，办理权属转移登记手续的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，该义务处于法律上或者事实上不能履行状态，故原告要求被告办理商品房转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
关于逾期交房违约金问题。原、被告双方就买卖涉案房屋先后多次订立协议。关于A幢23层1号房违约金计算问题，2015年4月23日签订的关于A幢23层1号房《商品房买卖合同》和《购房补充协议》，虽然《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为每日按已付购房款的万分之一支付，但是《购房补充协议》调整为每日万分之五，故应以《购房补充协议》为准，逾期交房违约金每日按已付购房款（567840元）的万分之五（该比率，经本院告知是否调整后，被告坚称不申请调整，故作为违约金计算依据，下同）支付违约金，合同约定交房日期为2015年6月30日，被告实际交房日期为2018年4月12日（对交房事实承担举证责任的被告经本院释明其举证责任后，仍未能举证证明交房日期，故以原告陈述为准，下同），违约期限为2015年7月1日至2018年4月12日，共1016天，违约金为：567840元×0.05%×1016天=288462.72元，本院予以支持。关于A幢1层4号商铺逾期交房违约金问题，2017年3月28日关于A幢1层4号商铺的《商品房买卖合同》约定2016年6月30日前交房，被告实际交房日期为2017年9月6日，违约期限为2016年7月1日至2017年9月6日，共432天，违约金为：1409808元×0.05%×432天=304518.53元，原告主张的116873元，本院予以支持。前述支持的逾期交房违约金合计405335.72元。另，被告虽然以《购房补充协议》未经任何经办人或法定代表人签字为由而予以否认，但是，被告认可其公司有该协议所盖章字样的“合同专用章”，虽辩称不清楚该合同专用章是否被告所有，但是经本院释明，被告拒绝申请鉴定。因此，在被告没有充分证据否定该印章的情况下，本院认定补充协议所盖合同专用章为被告所有，《购房补充协议》对被告具有法律约束力。
关于逾期办理权属转移登记证书的违约金问题。A幢23层1号房《商品房买卖合同》约定于2017年6月30日前办理转移登记文书并交付原告，逾期未办理，每日按已付房款（567840元）万分之一支付违约金，办理方式是原告委托被告办理。现涉案房屋消防未验收，办理产权转移登记手续的条件尚未成就，但违约情形已经存在，故逾期办理权属转移登记文书的违约金计算期限为：2017年7月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。截止2018年7月31日的违约金为567840元×0.01%×395天=22429.68元，2018年8月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日的违约金，按每日56.78元计付至义务履行完毕之日。A幢1层4号商铺《商品房买卖合同》约定于2017年6月30日前办理转移登记文书并交付原告，逾期未办理，每日按已付房款（1409808元）万分之一支付违约金，办理方式是双方共同向房屋登记机关申请办理。现涉案房屋消防未验收，办理产权转移登记手续的条件尚未成就，但违约情形已经存在，故逾期办理权属转移登记文书的违约金计算期限为：2017年7月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告共同申请办证之日止。截止2018年7月31日的违约金为1409808元×0.01%×395天=55687.42元，2018年8月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告共同申请办证之日止的违约金，按每日140.98元计付至义务履行完毕之日。
原告向被告支付5000元煤气安装入户费之后，被告未能举证证明其已经履行了向原告安装（或联系相关机构安装）煤气的义务，而原告使用煤气与缴纳该5000元没有关联性，被告也当庭表示愿意退换原告该款，故原告要求被告退还5000元煤气安装入户费，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2015年1月28日（该费用交付之日）至退还完毕之日期间利息的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告辩称的补充协议超过诉讼时效问题。因诉讼时效是关于债权请求权期限的限制，被告只笼统辩称补充协议超过诉讼时效，未具体明确涉及补充协议的哪项债权的诉讼请求超过诉讼时效。并且，即使涉及补充协议的权利问题，后一《补充协议》（2015年4月23日），约定的门面交房时间为2015年5月30日（在后来的《商品房买卖合同》又变更交付期限为2016年6月30日）、房屋的交房时间2015年6月30日、车位交付日期2016年10月，而原告是2018年5月24日诉至本院，均未超过法律规定的三年诉讼时效期限，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
关于被告辩称的逾期办理产权转移登记系不可抗力因素问题，因被告未举证证明相关不可抗力事实，故被告该项抗辩本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文杰、魏淳冰逾期交付毕节市清毕路86号裕都大厦A幢23层1号房、A幢1层4号房的违约金405,335.72元。
二、被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司按下列要求支付原告刘文杰、魏淳冰逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金：1、毕节市清毕路86号裕都大厦A幢23层1号房违约金为：期限2017年7月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，截止2018年7月31日的违约金22429.68元，于本判决生效之日起十日内支付；2018年8月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日的违约金，按每日56.78元的标准，在被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日起十日内支付。2、毕节市清毕路86号裕都大厦A幢1层4号房违约金为：期限2017年7月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告共同申请办证之日止，截止2018年7月31日的违约金55687.42元，于本判决生效之日起十日内支付；2018年8月1日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告共同申请办证之日止的违约金，按每日140.98元的标准，在被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告共同申请办证之日起十日内支付。
三、被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘文杰、魏淳冰煤气安装入户费5000元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2015年1月28日至退还完毕之日期间的利息。
四、驳回原告刘文杰、魏淳冰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费6794元，原告刘文杰、魏淳冰负担2786元，被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司负担4008元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 陈庆坤
二〇一八年七月三十日
书记员 姜童尧