广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2004号
上诉人深圳市泰恒兴厨房设备有限公司（原审原告，反诉被告）。
法定代表人陈松武，总经理。
委托代理人潘广禄，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人宋昱颉，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人深圳华意隆电气股份有限公司（原审被告，反诉原告）。
法定代表人杨振文，董事长。
委托代理人梁艳凯。
上诉人深圳市泰恒兴厨房设备有限公司（以下简称泰恒兴公司）与被上诉人深圳华意隆电气股份有限公司（以下简称华意隆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，华意隆公司原名“深圳市华意隆实业发展有限公司”，于2010年12月31日变更登记为现名。
2007年4月12日，泰恒兴公司与案外人深圳市XX股份有限公司（以下简称“XX公司”）签订《厂房租赁合同》，约定：XX公司将深圳市南山区XX工业区X号区X6670平方米的面积出租给泰恒兴公司作工业厂房使用；租赁期限为6年，自2007年4月1日至2013年3月31日；合同期满，若泰恒兴公司续租，同等条件下优先；租金标准为：第一、第二年每月20元／平方米，即133400元／月，第三年递增5%，即140070元／月；泰恒兴公司须于每月10日前支付租金；泰恒兴公司每月向XX公司交付工业区综合管理费1.8元／平方米，合计12006元，第二年开始每月递增5%，缴交方式与租金相同；合同期内泰恒兴公司未经XX公司许可不得擅自转租厂房，否则按违约处理；及其他条款。
2010年6月3日，XX公司向桃源街道租赁所出具《同意转租证明》，表示泰恒兴公司承租了XX工业区X区X区X栋厂房，该公司同意泰恒兴公司在2013年3月31日前转租部分厂房。
2010年6月6日，泰恒兴公司与华意隆公司签订《厂房租赁合同》，约定：泰恒兴公司将XX工业区三区XX路新厂X栋厂房内靠东部分面积3000平方米出租给华意隆公司使用；租赁期限为3年，自2010年6月11日至2013年3月31日；泰恒兴公司同意给予12天的免租装修期，租金自2010年6月23日起计收；租金为27元／平方米.月，即81000元／月，自2011年4月1日起，租金上调5%；华意隆公司应于每月8日前向泰恒兴公司支付当月租金；华意隆公司须承担承租面积2.1元／平方米的物业管理费，合计6300元／月，管理费于2011年4月1日起每年在上年基础上递增5%，华意隆公司应于每月8日前将管理费直接支付给泰恒兴公司，由泰恒兴公司统一向物业管理处缴交；华意隆公司应于签订本合同之日向原告支付保证金162000元及预付水电费8000元，本合同期满，如华意隆公司无违约情况及付清所有款项后，泰恒兴公司于三日内将租赁保证金无息退还给华意隆公司；华意隆公司在租期届满后，必须迁出其在房屋中的货物、产品、家私或器具设施等物件，将钥匙交给泰恒兴公司并办理有关退房手续，租期届满后十日内，如上述约定的物件仍存留在房屋中，视为放弃遗留物之所有权，泰恒兴公司有权进行清理，清理费用由华意隆公司承担；华意隆公司有关租金及费用结算至被告实际将房屋退还给泰恒兴公司，双方办理房屋移交手续之日止；华意隆公司未于十天内交付房屋的，自租赁合同终止之日起至交还房屋之日止期间的租金应按合同终止前一个月租金标准的200%计付；及其他条款。2010年6月10日，华意隆公司向泰恒兴公司支付厂房押金162000元、水电押金8000元。泰恒兴公司、华意隆公司确认水电押金即上述合同约定的预付水电费，并确认合同终止前一个月的租金标准为96248.25元。泰恒兴公司确认租赁期限内华意隆公司未拖欠费用。
泰恒兴公司、华意隆公司的租赁合同到期后，华意隆公司仍占有、使用其承租的房屋。泰恒兴公司称，因华意隆公司拒不搬离，而XX公司要求整体返还租赁房屋，为避免向XX公司承担违约责任，泰恒兴公司不得不与XX公司续签租赁合同。2013年4月9日，泰恒兴公司与XX公司签订《厂房临时租赁合同》，约定：泰恒兴公司租用XX公司位于XX工业x区三区x栋6670平方米工业厂房，因原合同期满后泰恒兴公司未能及时搬迁，为使其有足够时间搬迁，特给予临时租用期6个月，即自2013年4月1日至2013年9月30日用于过渡搬迁，合同期满后，XX公司不再与泰恒兴公司续约，泰恒兴公司需及时搬迁；租金为30元／平方米.月，即200100元／月，泰恒兴公司必须在每月10日前交给XX公司；泰恒兴公司每月需向XX公司交付综合管理费2.8元／平方米，合计18676元，缴交方式与租金相同；合同期内泰恒兴公司未经XX公司许可不得擅自转租所租厂房，否则按违约处理；合同期满，如双方未达成续租协议，泰恒兴公司应于合同期满20日内迁离及交回厂房，逾期不迁离的，XX公司有权收回厂房并就逾期部分收取双倍租金；及其他条款。2013年4月23日，泰恒兴公司向华意隆公司寄送《通知》，表示双方租赁合同已于2013年3月31日到期，因双方不再续签合同，要求华意隆公司迁离并办理房屋移交手续、缴清所有费用。原告提交的快递查询结果显示邮件妥投，签收人为张洁。华意隆公司否认收到上述《通知》，但确认邮寄地址系公司地址，且公司有名为张洁的员工。
2013年4月至9月期间，华意隆公司按照96248.25元／月的标准向XX公司支付租金；泰恒兴公司以上述《厂房临时租赁合同》约定的标准（租金200100元／月、管理费18676元／月，合计218776元／月）扣除华意隆公司已付部分，即按照每月122527.75元（218776－96248.25）的标准向XX公司支付租金、管理费。
2013年9月22日，XX公司出具《说明函》，载明：因华意隆公司要求开具发票，为方便操作，根据泰恒兴公司的请求，华意隆公司向泰恒兴公司支付的转租厂房的租金，由华意隆公司直接支付给XX公司，但XX公司与华意隆公司并不存在直接租赁关系；泰恒兴公司、华意隆公司签订的《厂房租赁合同》中提及的南山区XX工业区三区XX路新厂x栋厂房内靠东部分，系XX公司出租给泰恒兴公司6670平方米厂房中的一部分，与XX公司出具的《同意转租证明》中提及的XX工业区南区三区3栋系同一物业。
2013年10月15日，华意隆公司与XX公司签订《临时租赁厂房协议》，约定：XX公司将XX工业x区x区x栋东面3000平方米工业厂房出租给华意隆公司，租赁期限79天，从2013年10月1日至2013年12月18日；租金为55元／平方米.月，即165000元／月；华意隆公司每月需向XX公司支付综合管理费2.8元／平方米，即8400元／月；租金、管理费缴交时间为签约三日内一次性足额交清，华意隆公司必须在10月18日前交给XX公司；及其他条款。
泰恒兴公司于2013年9月23日搬离其使用的3670平方米租赁房屋，并向XX公司支付了2013年10月1日至2013年10月15日期间的租金55050元、管理费5138元，系按照租金30元／平方米.月，管理费2.8元／平方米.月的标准，以3670平方米计算。华意隆公司陈述其一直使用其承租的3000平方米租赁房屋至与XX公司签订的《临时租赁厂房协议》到期，并表示其已按照该协议的约定向XX公司支付了租金，XX公司在对原审法院调查取证的复函中确认华意隆公司支付了2013年10月1日至2013年10月15日期间的租金、管理费。泰恒兴公司确认，其并未按照《厂房临时租赁合同》约定的双倍租金标准即400200元／月向XX公司支付该合同到期后的使用费。
就涉诉房屋的产权状况，原审法院分别向XX公司、深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所、深圳市规划和国土资源委员会调查取证。XX公司回复原审法院：建议向有关部门调查核实。深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所向原审法院提供了桃源街道平山社区工作站2013年12月31日出具的《证明》，载明：XXx区x区x栋房产于1991年1月1日竣工，建筑面积共6670平方米，权利人为XX公司，属于自建房。经深圳市房地产权登记中心查询，无XX工业区x区x区x栋厂房（XX工业区三区XX路新厂x栋厂房）的产权登记信息。深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局于2014年6月6日向原审法院作出书面回复：经核查，未发现XX工业区x区x栋厂房有建筑规划许可或临时规划许可等报批报建手续的记录。
原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向泰恒兴公司、华意隆公司释明，若其主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，是否变更诉讼请求，泰恒兴公司、华意隆公司均表示不变更。
泰恒兴公司于2013年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华意隆公司立即将与泰恒兴公司签订的《厂房租赁合同》所涉租赁房屋予以返还；2、华意隆公司自2013年3月31日起至交还租赁房屋之日止，按照与泰恒兴公司签订的《厂房租赁合同》终止前一个月即2013年3月的租金标准的200%即192496.5元（人民币，下同）／月向泰恒兴公司承担责任，暂计至2013年9月16日，华意隆公司应向泰恒兴公司支付583906.05元（应计至华意隆公司交还租赁房屋之日，华意隆公司自2013年4月1日开始截至目前已经支付的款项已经扣除）；3、华意隆公司自2013年10月1日起直至交还租赁房屋之日止，按400200元／月的标准向泰恒兴公司承担损害赔偿责任，暂计至2013年10月7日，华意隆公司应当赔偿93380元，应计至华意隆公司搬离之日止；4、诉讼费由华意隆公司承担。
华意隆公司提起反诉，请求判令：1、泰恒兴公司退还华意隆公司房租押金162000元；2、泰恒兴公司退还华意隆公司水电押金8000元；3、诉讼费由泰恒兴公司承担。
原审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证亦未经批准建设的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。涉诉深圳市南山区XX工业区x区x区x栋厂房（XX工业区三区XX路新厂x栋厂房）未进行产权登记，亦未取得建设工程规划许可证或经批准建设，故泰恒兴公司与XX公司、泰恒兴公司与华意隆公司分别签订的《厂房租赁合同》、泰恒兴公司与XX公司签订的《厂房临时租赁合同》、华意隆公司与XX公司签订的《临时租赁厂房协议》依法均归于无效。
泰恒兴公司向XX公司承租6670平方米房屋后，经XX公司同意，将其中的3000平方米转租给华意隆公司，根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告占有使用涉诉房屋期间应按约定标准支付房屋占有使用费。2013年3月31日前的房屋占有使用费，华意隆公司已向泰恒兴公司支付完毕。2013年3月31日之后，泰恒兴公司继续占有使用涉诉6670平方米中的3670平方米房屋，华意隆公司继续占有使用其余3000平方米房屋，华意隆公司已按照其与泰恒兴公司之间的《厂房租赁合同》终止前一个月的租金标准96248.25元／月向XX公司支付了2013年4月至9月期间的房屋占有使用费，泰恒兴公司已按照其与XX公司新签订的《厂房临时租赁合同》约定的标准（租金200100元／月、管理费18676元／月，合计218776元／月）扣除华意隆公司已付部分，即按照122527.75元／月（218776－96248.25）的标准向XX公司支付了2013年4月至9月期间的房屋占有使用费、管理费。泰恒兴公司、华意隆公司之间的《厂房租赁合同》自始无效，泰恒兴公司主张合同到期后华意隆公司未返还房屋应依照该合同的约定按200%的标准计付租金，没有法律依据。至于2013年4月至9月期间，泰恒兴公司按照其与XX公司重新签订的合同约定的标准向XX公司计付房屋占有使用费，而华意隆公司按照其与泰恒兴公司之间原合同约定的标准向XX公司计付房屋占有使用费的问题，首先，2013年3月31日之后，泰恒兴公司、华意隆公司未重新签订合同，也即没有华意隆公司应付房屋占有使用费可参照的新合同标准；其次，泰恒兴公司虽重新与XX公司签订了期限为2013年4月至9月的《厂房临时租赁合同》，但该合同归于无效，泰恒兴公司缺乏在上述期间向被告收取房屋占有使用费的权利基础；再次，上述期间泰恒兴公司按新合同标准向XX公司支付的费用中扣除了华意隆公司按原合同标准向XX公司支付的费用，现并无证据显示XX公司向泰恒兴公司主张房屋占有使用费差额，故泰恒兴公司亦没有事实依据向被告追索。综上，泰恒兴公司请求华意隆公司自2013年3月31日起至实际返还租赁房屋之日止，按照其与泰恒兴公司签订的《厂房租赁合同》终止前一个月租金标准的200%向泰恒兴公司承担责任（扣除华意隆公司已付款项），原审法院不予支持。
泰恒兴公司与XX公司续签的《厂房临时租赁合同》于2013年9月30日到期，泰恒兴公司已于2013年9月23日搬离其使用的3670平方米租赁房屋，而华意隆公司已另行与XX公司签订《临时租赁厂房协议》并自2013年10月1日起向XX公司支付房屋占有使用费，继续使用3000平方米房屋，泰恒兴公司亦确认其所称的按照《厂房临时租赁合同》约定的双倍租金标准即400200元／月向XX公司承担违约责任并未实际发生，故泰恒兴公司请求被告向其返还租赁房屋，并请求华意隆公司按照400200元／月的标准自2013年10月1日起向泰恒兴公司承担损害赔偿责任至实际搬离之日，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于华意隆公司要求退还租赁保证金162000元、水电押金8000元的反诉请求。泰恒兴公司、华意隆公司之间《厂房租赁合同》归于无效，泰恒兴公司主张按照合同约定没收租赁保证金没有依据，原审法院不予支持，泰恒兴公司应将租赁保证金162000元、水电押金（预付水电费）8000元退还华意隆公司。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市泰恒兴厨房设备有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳华意隆电气股份有限公司退还租赁保证金162000元、水电押金（预付水电费）8000元；二、驳回深圳市泰恒兴厨房设备有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10572.86元，由深圳市泰恒兴厨房设备有限公司负担；反诉受理费1850元，由深圳市泰恒兴厨房设备有限公司负担。
上诉人泰恒兴公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人（反诉原告）的反诉请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实与理由如下：一、一审判决认定“2013年3月31日之后，原被告未重新签订合同，也即没有被告应付房屋占有使用费可参照的新合同标准”“原告主张合同到期后被告未返还房屋应依照该合同的约定按200%的标准计付租金，没有法律依据”，该认定与事实不符，严重错误。根据上诉人与被上诉人签署的《厂房租赁合同》约定的第十三条的第3项的约定“乙方未于十天内交付房产的，自租赁合同终止或解除之日起至交还房屋之日止期间的租金应按合同终止前一个月租金标准的200%计付”。也就是说该约定已经明确指出在2013年4月1日之后的的租金应为合同终止前一个月租金标准的200%，即上诉人诉求中所指每月192496.5元来支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据该规定，即使在上诉人与被上诉人《厂房租赁合同》被认定无效的情况下，那么上诉人也可以参照该合同约定租金标准请求支付房屋占有使用费。根据该规定，支付的房屋占有使用费参照的应当是无效合同中约定的数额，上诉人与被上诉人在合同中也对2013年4月1日之后的租金进行了明确的约定“自租赁合同终止或解除之日起至交还房屋之日止期间的租金应按合同终止前一个月租金标准的200%计付”。原审法院认为“2013年3月31日之后，没有房屋占有使用费可参照的标准”“原告主张合同到期后被告未返还房屋应依照该合同的约定按200%的标准计付租金，没有法律依据”，认定事实错误。
二、原审法院认定“被告已经按照其与上诉人之间的《厂房租赁合同》终止前一个月的租金标准支付了2013年4月至9月期间的房屋占用使用费”，该认定的租金标准没有任何事实和法律依据。如上所述，上诉人与被上诉人已经在双方签署的租赁合同中明确约定了2013年4月1日之后的租金标准（合同终止前一个月租金标准的200%计付），原审法院却以“没有可参照标准”为由，认定被上诉人按照2010年双方签署的租赁合同的租金标准已经足额支付了2013年4月至9月期间的房屋占用使用费，与事实不符，违背常理。1、房屋占用使用费参照标准错误，与法律规定相悖。《厂房租赁合同》约定的2010年6月11日至2013年3月31日的租金是每平方米27元。同时，该合同约定2013年4月1日之后的租金标准为“合同终止前一个月（即2013年3月）租金的200%计付”。上诉人的原审诉求也明确是针对2013年3月31日之后即从2013年4月1日起被上诉人未足额支付租金的追索。那么依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条规定，即使双方合同被认定无效，上诉人参照原合同约定的2013年3月31日之后的租金标准192496.5元／月来追索2013年4月至2013年9月期间的房屋占用使用费总共人民币577489.5元（已经抵扣被上诉人己支付租金部分），法院应当予以支持。原审法院认为2013年4月至9月期间的房屋占有使用费“没有可参照标准”，参照2010年6月-2013年3月的租金标准来认定被上诉人已经完成了2013年4月-9月期间的房屋占有使用费的支付，完全忽视掉合同中约定的2013年3月31日之后的租金标准。原审法院认定2013年4月-9月期间房屋占有使用费的标准是参照2010年6月-2013年3月约定的租金标准，该认定与事实不符，也没有任何法律依据。《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条“租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。”该规定也明确指出对于逾期不迁出的租金应当加倍，也就是即使在租期届满，厂房逾期占用使用费的参照标准应当也是按照逾期这个期间的租金标准（租金加倍）来计付，原审法院的认定与法律相悖，不符合法律规定对不守约一方起惩罚目的的法律精神。2、租金认定标准不符合常理。上诉人作为承租人与XX公司于2007年4月签署了租期为2007年4月1日至2013年3月31日的厂房租赁合同，约定租金为每月20元／平方米，管理费为每月1.8元／平方米。在2010年6月，上诉人将承租的部分厂房以每平方米溢价7元即27元／平方米转租给被上诉人，同时，管理费约定为每月2.1元／平方米。在上诉人与XX公司的租约到期后，上诉人又与XX公司签署了租期为2013年4月1日至2013年9月30日的厂房临时租赁合同，租金相应提高到30元／平方米，租金比之前上涨了50%，管理费为每月2.8元／平方米，比之前上涨了56%（按租金上涨50%，管理费上涨56%的标准计算，被上诉人的租金也应当为每月40.5元／平方米，管理费每月3.28元／平方米）。假设在2013年4月至9月这段期间，上诉人继续将该部分厂房转租给他人，在自己承租价格上涨了50%，管理费上涨了56%的情况下，在整个同类型厂房市场出租价均上涨的情况下，上诉人转租给他人不溢价不涨价，还低于自己的承租价和管理费，这是非常不符合常理的。原审法院认定被上诉人已经按照2010年签署的租约为2010年6月至2013年3月的租金标准支付了2013年4月至2013年9月的房屋占用使用费，这种既不符合常理也不符合市场变化的认定是不合理的。
三、在被上诉人给上诉人已经造成损失的前提下，原审法院认定“上诉人的损害赔偿请求无事实和法律依据”，该认定完全是违背事实。《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条“租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金：造成出租人损失的，应当负赔偿责任。”《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”上诉人与XX公司的租赁合同于2013年9月30日到期，在到期之前，上诉人就已经搬迁出自己所占厂房并办理相关合同终止手续。但是因XX公司要求厂房必须整体交还，而被上诉人在上诉人多次催促下仍一直占用部分厂房不予搬离，导致上诉人无法整体交还厂房给XX公司。无奈之下，上诉人在已经搬离自己所占厂房，厂房空置的情况下，继续支付了半个月的租金及管理费给XX公司。根据被上诉人的证据显示，其与XX公司签订的租赁合同的日期为2013年10月15日，这就是为什么XX公司让上诉人额外承担10月1日-15日的租金的原因所在，因为XX公司认为只有被上诉人与其签订租赁合同之后（10月15日），被上诉人拒不搬离案所涉厂房的责任才不需要由上诉人承担。可见就是因为被上诉人拒不搬离案所涉厂房，上诉人在已经搬迁完毕的情况下还承担了10月1日-15日的租金及管理费共计人民币60188元。对于因被上诉人逾期搬离所造成上诉人的损失，被上诉人应当按照法律规定负赔偿责任。此外，被上诉人在与上诉人租赁合同到期后，仍然占用厂房不予搬离，导致上诉人在自己承租租金及管理费均上涨的情况下，也无法按照新的市场价格出租被上诉人所占厂房，被上诉人的这种占用行为已经给上诉人造成了极大的损失，原审法院认定上诉人损害赔偿请求无事实和法律依据，该认定是完全违背事实和错误的。
四、在被上诉人未足额支付上诉人租金的情况下，上诉人以不归还租赁保证金及水电押金（以下统称“押金”）方式履行抗辩权，也是完全符合法律规定的。原审法院在未认定清楚上述事实的情况下，错误的认定押金应当予以归还，剥夺了上诉人履行抗辩权的权利。《合同法》第六十七条约定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，被上诉人负有履行足额支付租金或者房屋占有使用费的义务，在被上诉人未履行该义务或者履行义务不符的，上诉人当然有权行使抗辩权，对押金不予退还。在被上诉人未足额履行支付租金或者房屋占用使用费义务，同时因不搬迁给上诉人造成巨大损失的情况下，原审法院却错误的认定上诉人应当归还押金，该认定不仅剥夺上诉人的抗辩权，也违反公平公正的法律精神。
被上诉人华意隆公司口头辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉深圳市南山区XX工业区x区x区x栋厂房（XX工业区三区XX路新厂x栋厂房）未进行产权登记，亦未取得建设工程规划许可证或经批准建设，故上诉人与XX公司、上诉人与被上诉人分别签订的《厂房租赁合同》、上诉人与XX公司签订的《厂房临时租赁合同》、被上诉人与XX公司签订的《临时租赁厂房协议》依法均归于无效。原审法院对上述合同的效力认定正确，本院予以确认。
根据上诉人的上诉主张，本院认为，本案二审的争议焦点为：一、2013年4月1日至2013年9月30日期间，被上诉人是否得以按其与上诉人原《厂房租赁合同》租金标准的200%向上诉人主张房屋占有使用费；二、2013年10月1日至2013年10月15日期间，被上诉人是否因占有使用涉诉厂房需向上诉人赔偿损失；三、上诉人是否应向被上诉人退还租赁保证金及水电押金。
关于第一个争议焦点。上诉人主张就上述期间涉诉厂房的房屋占有使用费，应依据其与被上诉人就涉诉厂房签订的《厂房租赁合同》第十三条关于“房屋的清退”的相关约定，该条款第3项约定，“乙方未于十天内交付房产的，自租赁合同终止或解除之日起至交还房屋之日止期间的租金应按合同终止前一个月租金标准的200%计付”。对此，本院认为，第一，上诉人与被上诉人在2013年3月31日之后并未就涉诉厂房签订续租合同，且上诉人与XX公司签订的期限为2013年4月至9月的《厂房临时租赁合同》亦归于无效，故上诉人向被上诉人主张收取上述期间的房屋占有使用费，缺乏权利基础；第二，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》自始无效，故上诉人主张涉诉厂房的占有使用费适用该合同中关于“房屋的清退”约定的租金标准，没有法律依据；第三，被上诉人就上述期间占有使用涉诉厂房，已按其与上诉人之间的《厂房租赁合同》终止前一个月的租金标准96248.25／月向XX公司支付了房屋占有使用费，而上诉人按照其与XX公司新签订的《厂房临时租赁合同》约定的标准向XX公司支付的2013年4月至9月期间的房屋占有使用费中已扣除了被上诉人已付部分，故上诉人的主张没有事实依据。基于上述三点，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。就涉诉厂房的占有使用，被上诉人已与XX公司签订了期限为2０13年1０月1日至2０13年12月18日的《临时租赁厂房协议》，并依约定租金标准向XX公司支付了房屋占有使用费。故上诉人主张，被上诉人应赔偿因其2013年10月1日至2013年10月15日期间占有使用涉诉厂房致上诉人无法向XX公司整体交还房产而造成的损失，理据不足，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。如前所述，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》自始无效，上诉人继续占有因该合同取得的租赁保证金及水电押金，没有法律依据。对其上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12422.86元，由上诉人深圳市泰恒兴厨房设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 陈晓莹（兼）