广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0203民初287号
原告：李文庆，男，1968年8月18日生，汉族，住广西柳州市柳北区。
原告：赖淑静，女，1978年8月1日生，汉族，住住广西柳州市柳北区。
以上二原告共同委托诉讼代理人：ＸＸ，广西众维律师事务所律师。
以上二原告共同委托诉讼代理人：林品希，广西众维律师事务所实习律师。
被告：孙有余，男，1968年11月13日生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县，现住柳州市。
被告：孙文鹏，男，1992年2月15日生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县，现住柳州市。
被告：龙书林，女，1968年12月23日生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县，现住柳州市。
以上三被告共同委托诉讼代理人：甘伟，广西广正大律师事务所律师。
以上三被告共同委托诉讼代理人：谭森云，广西广正大律师事务所实习律师。
原告李文庆诉被告孙有余、孙文鹏、龙书林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序,于2017年7月7日公开开庭进行了审理，原告李文庆的委托诉讼代理人韦锦标、胡宁，被告孙文鹏、孙有余、龙书林的共同委托诉讼代理人甘伟、谭森云到庭参加诉讼。后因案情复杂，需追加赖淑静作为原告参加诉讼，本案于2018年4月23日第二次公开开庭进行了审理，因原告李文庆撤销对原委托诉讼代理人韦锦标、胡宁的委托，第二次开庭时原告李文庆及李文庆、赖淑静的共同委托诉讼代理人ＸＸ、林品希，被告孙文鹏、孙有余、龙书林的共同委托诉讼代理人甘伟、谭森云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文庆向本院提出诉讼请求：1、被告孙有余立即支付购房款3000000元；2、被告孙有余立即支付利息634000.01元（2000000元按月利率2%，从2015年6月1日计算至2016年6月1日为489333.34元，1000000元按月利率1%，从2015年6月1日至2016年6月1日为244666.67元，并扣除已支付的100000元利息）；3、被告孙有余立即支付违约金428000元（以3000000元为基数，按每月2%从2016年6月2日暂计至2017年1月1日止为428000元，往后继续计算至支付完全部购房款及利息止）；4、对被告孙文鹏抵押给原告的柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号房屋享有优先受偿权；5、被告孙文鹏、龙书林对上述款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由三被告承担。
事实和理由：原告李文庆、赖淑静与被告孙有余在2015年4月3日签订房屋买卖合同一份，约定由原告李文庆、赖淑静向二被告出售自有的位于柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号的房屋一套，转让净价为人民币三百万元。后二被告提出资金不足，希望原告先将房屋过户到被告孙文鹏名下，由二被告把房屋向银行抵押贷款后再清偿房款。原告出于对朋友多年交情的信任，在被告未付分文的情况下便将房屋过户到被告孙文鹏名下，但二被告得到银行贷款后并未清偿购房款。鉴于此，原告要求将二被告所欠购房款转为借款，并与被告孙有余在2015年6月1日签订《借款协议书》一份，协议书载明：（1）乙方（被告孙有余）向甲方（原告）借款人民币2000000元，月息2%，借款期限为2015年6月1日至2016年6月1日止；（2）乙方向甲方借款人民币1000000元作为债转股，月息1%，借款期限为2015年6月1日至2016年6月1日止；如乙方企业柳州市榆喧液压机械有限公司股权定增工作顺利完成，甲方此部分借款可转换成相应的股权购买款；（3）若乙方未能按协议约定给付利息，须每天按所欠本金总额1‰另行支付违约金；若乙方未能到期还款，须每天另支付所欠本息总额的3‰作为违约金。原告与被告孙文鹏于2015年9月22日签订抵押借款协议书一份，约定以孙文鹏名下柳州市正和城A区8栋3号的房屋一套（即原告之前过户至被告孙文鹏名下的房屋）作为借款3000000元的抵押担保。双方于2015年9月22日向房产部门申请办理了抵押登记。但两被告至今只归还了100000元利息，余下款项一直未给付，经原告多次追讨无果，酿成诉讼。而被告龙书林与被告孙有余是夫妻关系，应当对孙有余的债务承担连带偿还责任。
被告孙文鹏、孙有余、龙书林共同辩称，1、由于原告没有按与被告孙有余所签订房屋买卖合同出售房产给孙有余，且孙文鹏实际是向正合房开购买房屋并交纳相关房屋契税，因此原告要求支付购房款没有事实和法律依据；2、在原告与孙有余所签订的房屋买卖合同中没有关于利息和违约金的约定，因此原告诉请利息和违约金没有事实和法律依据；3、孙文鹏为孙有余提供抵押担保的基础法律关系系原告与孙有余之间的借款，但由于原告没有支付借款给孙有余，因此由于基础的借款合同没有实际履行，担保合同也无效，因此原告诉请对被告孙文鹏抵押给原告的柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号房屋享有优先受偿权请求没有事实法律依据；4、房屋买卖合同中没有约定孙文鹏对房屋买卖承担责任，也没有法律规定孙文鹏应对此承担连带清偿责任，孙有余没有实际购买原告房屋，龙书林对此承担连带清偿责任没有事实和法律依据，因此原告要求孙文鹏、龙书林承担连带清偿责任没有依据。综上，请求法院驳回原告全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议较大的证据，本院结合本案的其他情况予以参考。对本案的证据和事实，本院认定如下：
2015年4月3日原告李文庆、赖淑静与被告孙有余签订《房屋买卖合同》，约定：“孙有余向李文庆、赖淑静购买位于柳州市柳东大道与纵六路交叉口西北面正和城A区8栋3号的房屋壹套，转让净价为人民币3000000元，付款分三次支付：孙有余在更名当日支付首付房款1500000元；第二笔自签合同之日起一年内支付房款500000元；余下房款1000000元孙有余以柳州市榆暄液压机械有限公司股权的形式支付；李文庆、赖淑静协助孙有余将上述房产更名到孙有余指定的人员名字……。”2015年4月8日，李文庆、赖淑静向柳州正和桦桂置业集团有限公司提出申请，要求将正和城A区8栋3号房屋更名至被告孙文鹏名下。2015年4月9日，李文庆、赖淑静与柳州正和桦桂置业集团有限公司签订商品房买卖合同备案解除协议书将位于柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号的房屋退还给柳州正和桦桂置业集团有限公司并在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案解除。2015年4月13日孙文鹏与柳州正和桦桂置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：“孙文鹏购买位于柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号的房屋一套，总价款1580000元，……。”孙文鹏于2015年4月17日取得该房屋所有权证。2015年9月22日李文庆与孙文鹏签订《抵押借款协议书》约定：“孙文鹏向李文庆借款3000000元，借款期限从2015年9月22日至2016年9月22日，借款利息月利率1.7%，将其名下位于柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号的房屋作抵押担保。如孙文鹏违约。”同日，李文庆与孙文鹏办理了抵押登记手续（抵押债权数额为3000000元），李文庆取得了房屋他项权证。
另查明，李文庆与孙有余于2015年6月1日签订《借款协议书》一份，约定：“1、孙有余向李文庆借款2000000元，借款利息月利率2%，借期从2015年6月1日至2016年6月1日，利息按月支付；2、孙有余向李文庆借款1000000元作为债转股，借款利息月利率1%，借期从2015年6月1日至2016年6月1日，利息半年一付，如柳州市榆暄液压机械有限公司股权定增工作顺利，李文庆此部分借款可转成相应购买股权款并办理相关手续……；如被告违约……。”当日孙有余向李文庆出具《借据》，载明足额收到借款3000000元。
又查明，原告李文庆、赖淑静于2010年9月向柳州正和桦桂置业集团有限公司购买位于正和城A区8栋3号房屋，并于2010年9月15日以李抒芮的名义支付了150000元的购房款。后在办理房屋备案登记手续时，原告李文庆、赖淑静与柳州正和桦桂置业集团有限公司于2011年6月22日正式签订了《商品房买卖合同》，约定由二人以1580000元的价格共同购买上述房屋。2011年10月13日、11月30日，原告李文庆、赖淑静又以李抒芮的名义分别支付了800000元、630000元的购房款。李文庆与赖淑静系夫妻关系，李抒芮系二人的女儿，李抒芮于2005年5月18日出生。被告孙有余与被告龙书林系夫妻关系。原告李文庆认可2015年6月1日至2016年6月1日期间被告孙有余已经向其支付100000元，并称该款为所欠购房款的利息。
本院认为，李文庆、赖淑静与孙有余签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：1、孙有余是否应按《商品房买卖合同》的约定向李文庆、赖淑静支付购房款？2、孙有余应否向李文庆、赖淑静支付利息、违约金？3、孙文鹏、龙书林在本案中的法律地位及应否承担责任？
针对争议焦点1，本院认为，李文庆、赖淑静将原从柳州正和桦桂置业集团有限公司购买的位于正和城A区8栋3号房屋通过办理更名手续，由孙有余指定的人即孙文鹏与柳州正和桦桂置业集团有限公司重新签订新的《商品房买卖合同》的方式转让至孙文鹏名下。孙文鹏辩称该房屋并非由孙有余向李文庆、赖淑静购买，而是其向柳州正和桦桂置业集团有限公司购买，但其与柳州正和桦桂置业集团有限公司于2015年签订的《商品房买卖合同》所约定的购房价款与李文庆、赖淑静与柳州正和桦桂置业集团有限公司于2011年签订的《商品房买卖合同》约定的购房价款一致，均为1580000元，该约定明显与柳州市房地产市场房价连年上涨的情况不符；且其亦未能提供转款凭证证明已向柳州正和桦桂置业集团有限公司支付了相应的购房款，其所称购房款项系现金支付亦与正常的市场交易习惯不符，故本院对其所称均不予采信。李文庆、赖淑静已按双方签订的《房屋买卖合同》履行相应义务，而孙有余未按约定支付购房款，故李文庆、赖淑静要求孙有余支付购房款3000000元，本院予以支持。
针对争议焦点2，本院认为，李文庆、赖淑静主张与孙有余签订的《借款协议书》中所约定的借款系由孙有余所欠的购房款转换而来，《借款协议书》实际是《房屋买卖合同》的补充协议，但该《借款协议书》中并未载明该笔借款与孙有余所欠的购房款之间存在关联性，而被告孙有余亦不认可李文庆、赖淑静的该主张。因此，李文庆、赖淑静要求孙有余按照《借款协议书》中关于利息、违约金的约定计算所欠付购房款的相应利息及违约金，本院对此不予支持。但孙有余未按《房屋买卖合同》支付相应的购房款，对李文庆、赖淑静确实造成一定的损失，孙有余应承担相应的赔偿责任，故本院酌情确定由孙有余自孙文鹏取得涉案房屋所有权证之日（即2015年4月17日）起，以尚欠的购房款3000000元为基数，按年利率6%，向李文庆、赖淑静支付赔偿金，该赔偿金计付至所欠购房款还清之日止，并相应扣除孙有余已支付的100000元。
针对争议焦点3，本院认为，因在涉案房屋转让之始，孙有余即未按《房屋买卖合同》支付相应购房款，李文庆为保障购房款的支付，要求在涉案房屋上办理相应的抵押权，亦符合常理。李文庆与被告孙文鹏签订的《抵押借款协议书》明确约定被告孙文鹏将位于柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号的房屋抵押给李文庆，根据我国目前的规定，办理房屋抵押登记必须签订书面抵押协议，因此，本院认为李文庆与孙文鹏签订的抵押借款协议的主要目的是为办理抵押登记。被告孙文鹏自愿将房屋抵押给李文庆，并办理了抵押登记手续，其在本案中的法律地位为抵押人，应以所抵押房屋在登记的抵押债权数额价值范围内承担担保责任。本案系房屋买卖合同纠纷，孙文鹏、龙书林并非合同当事人，故李文庆、赖淑静要求孙文鹏、龙书林承担本案的连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。另该涉案房屋亦未登记在孙有余或龙书林名下，涉案房屋并非夫妻共同财产，故龙书林亦不应与孙有余承担本案的共同还款责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十九条之规定，判决如下：
一、被告孙有余应于本案判决生效之日起十日内向原告李文庆、赖淑静支付购房款3000000元；
二、被告孙有余应于本案判决生效之日起十日内向原告李文庆、赖淑静支付赔偿金（赔偿金计算：以尚欠购房款为基数，按年利率6%，从2015年4月17日起计至购房款付清之日止，并扣除孙有余已支付的100000元）；
三、如被告孙有余不履行上述义务，原告李文庆、赖淑静享有以被告孙文鹏抵押的位于柳州市新柳大道102号正和城A区8栋3号房屋折价或者拍卖、变卖该房屋所得的价款按照抵押登记顺序在抵押债权数额3000000元的范围内优先受偿的权利；
四、驳回原告李文庆、赖淑静的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
案件受理费39296元（原告已向本院预交），保全费5000元，合计44296元，由原告李文庆、赖淑静负担5096元，被告孙有余负担39200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 龚 明
人民陪审员 郑敏琳
人民陪审员 杨 柳
二〇一八年八月十七日
书 记 员 罗春梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。