吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第267号
上诉人（原审被告）：张德龙，男，1974年3月23日生，汉族，个体工商户，现住汪清县。
被上诉人（原审原告）：马兴明，男，1959年8月3日生，汉族，工人，现住汪清县。
委托代理人：沈立水，男，1951年3月26日生，汉族，无职业，现住汪清县。
上诉人张德龙因与被上诉人马兴明租赁合同纠纷一案，不服汪清县人民法院（2013）汪民一初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审中原告马兴明诉称：2000年2月29日我购买俞亨浩的房屋，2001年7月9日办理了房屋所有权变更手续。2009年张德龙找沈立水租赁我的房屋及土地，用于收购废品。沈立水受我的委托与张德龙协商约定2009年至2010年租金每年6000.00元。2011年3月1日双方签订的书面租赁合同，合同内容为：租给张德龙房屋场地租期为两年，每年7000.00元，共计14000.00元，该租赁合同已履行完毕。合同到期后，2013年3月1日张德龙继续租用我的房屋及场地。但至今仅支付租金1700.00元。现我要求被告支付2013年3月1日至2014年1月1日的租金3880.45元（每年7000.00元的租金，每月83.33元x9个月-
已经支付的1700.00元）；自2014年1月1日2014年3月12日租金为10200.00元（每天100.00元x102天）；共计14080.45元，并承担本案的诉讼费用。
一审中被告张德龙辩称：我居住的是简易房屋，已向原告支付租金1700.00元，余额至今未付。原因是沈立水曾说过安林国的土地原告有合法使用权，现我与安林国签订土地租赁合同，将租金已支付给了安林国，2012年度沈立水让我向安林国支付300.00元，该300.00元包含在租金7000.00元之中，该事实足以说明我租用土地中包含安林国的土地。7000.00元租金包括安林国的土地租金。
一审法院认定：2000年2月29日原告马兴明购买俞亨浩的房屋，2001年7月9日办理了房屋所有权变更手续。2009年张德龙找沈立水租赁原告马兴明房屋及土地，收购废品。沈立水受原告的委托与被告协商约定2009年至2010年房屋及土地租金每年6000.00元。2011年3月1日双方签订的书面租赁合同，合同内容为：房屋及土地出租给张德龙，租期为两年，每年7000.00元，共计14000.00元，该租金已全部交给原告。合同到期后，2013年3月1日被告继续使用原告的房屋及土地。双方未再签订合同，被告仅向原告支付租金1700.00元。现原告要求被告支付2013年3月1日至2014年1月1日的租金3880.45元（每年7000.00元的租金，每月583.33元x9个月-
被告已支付的租赁费1700.00元）；自2014年1月1日至2014年3月12日止的租金为10200.00元（每天100元x102天）；共计14080.45元，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定：原告马兴明与被告张德龙之间系租赁合同法律关系。原、被告之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其具体内容不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，应认定租赁期限为不定期。故被告张德龙自2013年3月1日起按原租赁合同继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故被告应向原告支付2013年3月1日起至2014年2月28日止一年租金7000.00元。至于原告提出的安林国收到300.00元的事实，只能证明2012年被告支付了安林国300.00元租金，这并不影响原、被告双方签订的书面租赁合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六、第二百三十六条之规定，判决如下：限被告张德龙于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付5300.00元（租金7000.00元中被告张德龙已支付租金1700.00元）。案件受理费50.00元（实交纳25.00元），由被告张德龙负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人张德龙不服一审判决，提起上诉，其主要理由为：原审判决未客观反映纠纷的全貌，诉讼主体有误，认定事实不清。本纠纷是在合同履行过程中，因案外人安林国对部分租赁物主张权利，部分租赁物不归属于被上诉人，而改变了租金标准，租期届满后，一直未就租金标准达成一致所引发的。1.上诉人从未与被上诉人签订过租赁合同，只与沈立水签订过两年期的房屋和场地租赁合同，原告诉讼主体应为沈立水，原审诉讼主体错误。2.2012年双方所履行的年租金为6700元，并非7000元。因安林国对部分租赁物主张权利，经与沈立水协商后，沈立水让上诉人先支付给安林国300元的，所以应从7000元中扣除300元。租赁物已发生变化，判令上诉人按年租金7000元标准给付租金没有事实依据。3.被上诉人堵住场地通道，影响上诉人经营废品收购货物进出，其租赁已经存在瑕疵，原审判决上诉人承担该期间的租金，显失公平。请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人马兴明辩称：1.原判认定事实清楚、诉讼主体正确。上诉人张德龙应按年租金7000元给付被上诉人剩余租金5300元。原审过程中，安林国与张德龙就年租金的陈述相互矛盾。2.关于货车堵路一事，仅放在门口3天，但上诉人将该货车砸坏并不让挪走修理而产生纠纷，后经派出所出面得以解决。一审判决认定事实清楚，判决正确。一审判决租金支付到2014年3月1日，但上诉人仍占着被上诉人的房屋及场地，被上诉人要求上诉人给付从3月1日至腾迁期间的使用费，每日100元。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。
另查明，双方当事人认可租赁的房屋不是登记在马兴明名下的房屋，而是购买该房屋时附带的临时房屋。沈立水称，是马兴明购买了主房，临时房屋也应属于马兴明的房屋，土地也是马兴明购买，自己是受马兴明的委托，出租了临时房屋及土地。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。2011年3月1日签订的房屋场地租赁合同中，虽然签字的是沈立水和张德龙，但租赁物的权利人是马兴明，马兴明虽未在合同中签字，其出具委托书认可沈立水对该物的出租行为，故房屋场地租赁合同的双方当事人应当是马兴明与张德龙，该合同合法有效，张德龙主张马兴明作为诉讼主体有误的上诉理由不成立，本院不予支持。于2011年3月1日签订的房屋场地租赁合同租期为2年，合同期满后双方虽没有再签订书面合同，但张德龙继续使用租赁物，马兴明也没有提出异议，故马兴明与张德龙之间的房屋场地租赁合同继续有效，租赁期为不定期，双方当事人应当按照合同约定继续全面履行自己的合同义务，张德龙应当支付约定的租金，马兴明应当将适租的租赁物交付给承租人。张德龙主张2012年双方履行的租金为6700元，但对租金变更双方没有形成书面约定，张德龙支付给案外人安林国300元的事实，马兴明未置可否，故难以确定租金变更的事实，一审法院认定年租金为7000元并无不当。张德龙主张马兴明堵住租赁场地通道，影响其正常经营活动，不应承担该期间的租金，对此张德龙并未提供相应证据予以证明，也未对此提出具体抗辩，故对该上诉理由本院不予支持。现案外人安林国对部分租赁物是否有权主张权利不明，关于确定租赁物权属问题，应由相关权利人另行解决，不属于本案审理范围。承租人因第三人主张权利致使其不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少或不支付租金，本案虽有第三人安林国主张权利，但张德龙一直占有、使用承租房屋，故张德龙请求减少租金的请求，本院不予支持。至于马兴明在答辩中增加的诉讼请求，因其庭审中表示不同意调解，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条的规定，不属于二审设立范围，当事人可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张德龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一四年九月十八日
书记员 尹光熹