辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01908号
上诉人（原审原告）：廉爽，女，1987年10月4日出生，汉族，系中国建筑东北设计研究院有限公司技术员，住址沈阳市和平区。
委托代理人张风琴、李霞，系辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳新奉基房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路10-50号。
法定代表人贾彬，系该公司董事长。
委托代理人林巧，系辽宁德民达功律师事务所律师。
委托代理人王鹏，男，1987年2月6日出生（身份证号2113021987********），汉族，系该公司职员。
上诉人廉爽与被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司（以下简称“新奉基”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）于民二初字第00547号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
廉爽一审中诉称，廉爽购买的房屋于2010年8月11日交付，新奉基应于交付使用后360日内履行协助办理房屋产权登记义务，但新奉基至今未履行，致使廉爽不能行使房屋所有权，造成经济损失。合同第十五条第三项约定“因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金”，廉爽理解是应按日万分之一计算违约金。廉爽逾期付款的违约金是按日计算的，如逾期办证违约金不按日计算，对廉爽不公平。廉爽起诉，请求判令：1、新奉基承担违约责任，支付逾期办证违约金52，619元（从2011年8月11日至开庭日，按照已付房款日万分之一计算，廉爽请求数额低于计算数额），如新奉基继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任；2、新奉基承担诉讼费。
新奉基一审中辩称，1、廉爽的诉讼请求已超过二年的法定诉讼时效。按照合同约定，新奉基应在2011年8月11日前履行备案义务，自新奉基构成违约至今，已时隔四年，廉爽对此明知，却在法定诉讼时效内未主张过相关权利。2、廉爽按日计算违约金不符合合同约定，又无法律依据，新奉基只同意按照合同约定的方式承担相应的违约责任。根据商品房买卖合同第十五条第三项之明确约定，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金，该约定并没有违反法律相关强制性规定。3、廉爽诉请新奉基按总房款日万分之二承担赔偿责任没有法律和事实依据。造成至今无法办证的原因不在新奉基，完全是因为施工单位即辽宁中天建设集团公司拒绝房产档案部门移交该工程的施工档案，造成新奉基至今无法取得房产登记机关的初始登记批复，进而造成新奉基无法及时为廉爽等业主办理房产证。
廉爽为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同，证明廉爽、新奉基依法成立商品房买卖合同关系，廉爽向新奉基购买坐落于沈阳市浑南新区朗日街19-3号1-10-4的房屋，建筑面积107.08方米、总价款418，682.8元，合同第八条约定的交付日期为2010年7月30日前，且合同第十五条约定了新奉基在商品房交付360日内，将办理权属登记需由新奉基提供的资料报产权登记机关备案的义务及相关责任，新奉基的协助义务系廉爽取得房产权属证书的必要条件，新奉基违约未履行协助办证义务。
2、购房发票、契证，证明廉爽已按照合同约定向新奉基交付了全部购房款。
3、准住通知单、物业费收款收据，证明涉案房屋已实际交付，廉爽首次缴纳采暖费的时间是2010年8月11日。
新奉基对廉爽提供的以上证据没有异议。
新奉基为支持其主张，向法庭提供如下证据：
商品房买卖合同，证明双方关于产权登记约定的期限和违约责任，详见合同第十五条第三项。
廉爽对真实性没有异议，对新奉基证明的内容有异议，第十五条第三项约定的违约金的方式是一句话，因为合同的相对性，该合同只约束廉爽、新奉基，对廉爽来讲，无法办理房屋权属证，如果因新奉基的责任而不是廉爽的责任，新奉基就应该承担违约责任，对于违约金的计算方式，写明该自一年届满之次日起，对这一条款廉爽作为一名普通的公民，依据其自身的理解，就是违约金计算的起始日是自交付满360日之次日起，按已收房款的日万分之一。
经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：
廉爽、新奉基签订商品房买卖合同，约定：廉爽购买新奉基开发的位于沈阳市浑南区朗日街19-3号第3幢1-10-4号房屋，建筑面积107.08平方米，总价款418，682.8元；新奉基应在2010年7月30日前将经验收合格的商品房交付廉爽使用；新奉基应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由新奉基提供的资料报产权登记机关备案，如因新奉基的责任，廉爽在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起，由新奉基承担已收房款万分之一的违约金。合同签订后，廉爽向新奉基交纳了购房款，涉案房屋于2010年8月11日交付使用，但至今未取得初始登记批复，未能办理房地产权属证书。廉爽来院起诉。
一审法院认为，廉爽、新奉基签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿基础上达成，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
涉案房屋交付使用后，依照合同约定，新奉基应于360日内将办理权属登记需由新奉基提供的资料报产权登记机关备案，新奉基未履行此义务，亦未提供证据证明其免责，致使廉爽在一年内无法办理房屋权属登记，因此新奉基应承担逾期办证的违约责任。双方对逾期办证违约金的计算方式在商品房买卖合同第十五条第3项已有明确约定，现有证据不能证明该条款无效，廉爽亦没有举证证明逾期办证给其造成的经济损失，再次，“买受人在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起”只是新奉基开始承担违约责任的时间起算点，廉爽理解逾期办证违约金按日计算无事实及法律依据。故，本院对廉爽提出的按照日万分之一计算违约金的主张不予支持，廉爽主张的逾期办证违约金应按照新奉基已收房款的万分之一计算。
廉爽诉请“新奉基继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任”无事实及法律依据，本院不予支持。
本案因新奉基至今未取得房屋初始登记批复，违约行为一直在延续，及廉爽因未能办理房屋所有权证多次找新奉基主张权利，导致诉讼时效中断。本案诉讼时效未超过。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效后3日内给付廉爽逾期办证违约金41.87元；
二、驳回廉爽其他诉讼请求。
如果新奉基未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，115元，收取50元，由新奉基沈阳新奉基房产开发有限公司承担，1，065元退回廉爽廉爽。
宣判后，唐勇不服一审法院判决，向本院提出上诉，请求依法撤销浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第547号民事判决；依法改判被上诉人承担违约责任，支付逾期办证违约金52619元，如被告继续违约，按总房款的日万分之二承担赔偿责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是被上诉人严重违约，未按合同约定及法律规定履行协助办理房产证的义务，且违约行为持续4年之久，现在仍然继续违约中，理应承担违约责任，按事实一审判决予以确认；合同的霸王条款不应认定其法律效力；本案被上诉人至今仍未履行协助办证义务，一审法院判决的作出，不仅缺乏公平、公正、不符合常理，且成为被上诉人继续违约的帮凶。
新奉基辩称同意一审法院判决。
本院查明事实，与原审法院查明一致。
本院认为，本院认为：上诉人廉爽与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。新奉基公司未按合同约定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由新奉基公司提供的资料报产权登记机关备案，致使廉爽不能在规定期限内取得房地产权属证书，因此新奉基公司应当承担逾期办证的违约责任，原审法院判决并无不当，应予维持。
关于廉爽认为该《商品房买卖合同》条款属于格式条款，双方发生理解不一致，应当按照对其有利解释的上诉主张。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人廉爽与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金。”虽然该合同文本系由新奉基公司提供，但对于该项条款的含义并不存在歧义。逾期办证违约金的计算方式明确且唯一，即为已收房款的万分之一。故对上诉人廉爽的该项上诉主张，本院不予支持。
关于廉爽认为合同中有关违约金的约定明显过低，应予调整的上诉主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案上诉人廉爽与被上诉人新奉基公司签订的《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金的计算方式有明确约定，因此不能适用上述条款。故对廉爽的该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廉爽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年八月十七日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。