重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终8176号
上诉人（原审被告）重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，统一社会信用代码91500107736567114B。
法定代表人吴怀昭，职务董事长。
委托诉讼代理人曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。
委托诉讼代理人龙婉香，重庆道润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈利军，男，汉族，1961年9月1日生，住重庆市九龙坡区。
被上诉人（原审原告）陈晨，女，汉族，1988年7月21日生，住重庆市九龙坡区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人刘广胜，重庆道吉律师事务所律师。
原审第三人陈顺元，男，汉族，1966年5月28日生，住重庆市武隆县。
上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称“昭军公司”）因与被上诉人陈利军、陈晨房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第17433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人昭军公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被诉人承担。主要事实和理由：一审认定事实不清。被上诉人未交纳大修基金，也未交纳契税，更未按合同约定向上诉人出具办理《房地产权证》所需的授权委托书等材料，导致上诉人无法为被上诉人办理《房地产权证》，上诉人不应当承担违约责任。昭军公司与被上诉人没有任何买卖关系，没有收到任何房款，王强是实际投资人，昭军公司是为了执行生效的法律文书才办理的相关购房手续，与昭军公司无关。
被上诉人陈利军、陈晨答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈顺元述称，王强差我的工程款，就用被上诉人的购房款直接抵偿的，其他事情与我无关。
陈利军、陈晨一审诉讼请求：昭军公司立即将位于重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园x幢xx号房屋产权登记到二原告名下；昭军公司支付逾期办证违约金14023.8元（从逾期之日起按日万分之一计算）；昭军公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，2012年12月24日，陈利军、陈晨与昭军公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定昭军公司将其开发的位于重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园x幢xx号房出售给陈利军、陈晨，总成交金额为467460元。约定应当在2013年3月1日前，昭军公司将已进行竣工验收备案登记的商品房交付陈利军、陈晨使用。合同第十三条约定，房屋交付使用后60日内由昭军公司方办理《房地产权证》。
因昭军公司欠付第三人陈顺元工程款，陈利军、陈晨与昭军公司签订合同后，陈利军、陈晨向第三人支付房款460000元，第三人向陈利军、陈晨出具了收条，认可陈利军、陈晨将朝阳花园x幢xx号房屋购房款一次性已付清，昭军公司也认可陈利军、陈晨的该付款行为，昭军公司于2014年11月4日将房屋交付陈利军、陈晨。
一审审理中，昭军公司举示了（2009）渝仲字第296号仲裁决定书和（2009）渝仲字第696号仲裁决定书，以及函告一份，拟证明王强和宏耀公司是争议房屋所在小区的实际投资人，办证违约金应由实际投资人承担。陈利军、陈晨对两份仲裁裁决书及函告真实性没有异议，但认为与本案无关。
一审法院认为，陈利军、陈晨与昭军公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定和法律规定履行义务，如违反合同约定应承担违约责任。
按合同约定昭军公司应于2015年1月3日前为陈利军、陈晨办理《房地产权证》，但至今尚未办理，陈利军、陈晨请求昭军公司办证并承担逾期办证违约金应予支持，支付违约金的期限为2015年1月4日至实际取得房地产权证之日止。但双方对违约金的标准并无约定，一审法院认为，双方在合同中没有约定逾期办证违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本案中陈利军、陈晨要求以总房款为基数按日万分之一支付违约金，其标准低于逾期贷款利息，陈利军、陈晨主动放弃其余部分权利，一审法院予以尊重，故昭军公司应以460000元为本金，从2015年1月4日至实际取得房地产权证之日止按日万分之一支付陈利军、陈晨逾期办证违约金。
昭军公司与他人合作建房系另一法律关系，不能对陈利军、陈晨产生拘束力，一审法院对昭军公司提出修建房屋的投资人另有其人，陈利军、陈晨起诉对象错误、昭军公司不应承担延期办证违约责任的抗辩理由不能成立。另昭军公司提出陈利军、陈晨起诉超过诉讼时效，但未提出相关的证据证明，一审法院不予认定。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆昭军房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为陈利军、陈晨办理位于重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园x幢xx号房屋的产权证；二、重庆昭军房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陈利军、陈晨支付逾期办证违约金，该违约金以460000元为基数按日万分之一从2015年1月4日计算至实际取得房地产权证之日止。一审案件受理费减半收取75元，由昭军公司负担。
二审期间，陈利军、陈晨举示了两份证据，第一份证据是重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心出具的《物业专项维修资金房屋信息》，载明昭军公司于2015年9月8日缴纳了涉案房屋的物业专项维修资金6200.87元。第二份证据是《重庆市国土房管局办公室关于印发<重庆市土地房屋权属登记收件须知（试行）>的通知》（渝国土房管办发【2008】53号）。第一份证据拟证明虽然昭军公司于2015年9月8日代缴了大修基金，但晚于合同约定的应当办理产权证的时间即2015年1月3日。在2015年1月3日之前，陈利军、陈晨从未收到过昭军公司要求缴纳大修基金及契税的通知，故昭军公司应当承担违约责任。第二份证据拟证明办理产权证的流程，契税无法由购房者自行缴纳，必须凭法院的生效法律文书。昭军公司的质证意见是：对两份证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。昭军公司认为大修基金应由购房者缴纳，昭军公司为了办理整个楼盘的初始登记，就缴纳了整个楼盘所有房屋的大修基金。故昭军公司不应承担逾期办证违约金。第二份证据中的文件内容不完整，没有包括正常办理产权过户的流程。
本院依法向重庆市九龙坡区不动产登记中心调查相关的办证流程，该中心主任助理何显华作出答复，司法裁定过户的，登记申请人持生效的法律文书，提出产权登记申请，凭登记受理单到税务部门申报、核实并缴纳税收，再持完税凭证领取产权证书。没有缴纳完毕相应税收，不能领取产权证书。本院将走访笔录交于双方当事人质证，双方当事人对走访笔录的真实性均无异议。昭军公司认为只有司法过户的办证流程，没有包括正常办理产权过户的流程，对本案不适用。由于双方当事人对上述证据的真实性予以认可，因此本院对上述证据予以采信。
二审还查明，陈利军、陈晨与昭军公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第5款约定，如因陈利军、陈晨的责任，导致昭军公司未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，昭军公司不承担违约责任。
二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，昭军公司上诉称，陈利军、陈晨未交纳大修基金，也未交纳契税，更未按合同约定向昭军公司出具办理《房地产权证》所需的授权委托书等材料，导致昭军公司无法为其办理房地产权证，昭军公司不应当承担违约责任。
《重庆市物业专项维修资金管理办法》第七条第一款物业专项维修资金应当由业主交存。第八条购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。《中华人民共和国契税暂行规定》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。第十条纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。根据上述规定，交纳契税、物业专项维修资金是房屋购买人在办证前应当履行的义务；不缴纳的，将直接导致房产管理部门不予办理房屋产权证。由于陈利军、陈晨至今未交纳涉案房屋的契税、物业专项维修资金，根据双方合同约定，不能办理涉案房屋产权证的责任不在昭军公司。陈利军、陈晨认为，未交纳契税、物业专项维修资金的原因在于昭军公司没有通知，本院认为交纳契税、物业专项维修资金是房屋购买人自己应当履行的义务，且在合同中也没有约定昭军公司有通知的义务，故陈利军、陈晨的上述辩称理由不能成立，本院对其要求昭军公司承担逾期办证违约金的请求不予支持。昭军公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。
关于陈利军、陈晨要求昭军公司办理房屋产权证的请求是否成立。如前所述，交纳契税、物业专项维修资金是办理房屋产权证的前提条件。经二审查明，本应由陈利军、陈晨交纳的涉案房屋的物业专项维修资金，现已经由昭军公司代为交纳。昭军公司就已经代交的物业专项维修资金可以与陈利军、陈晨协商解决，也可以另案起诉，本院不作处理。关于契税问题。由于双方当事人已经就涉案房屋的办证问题诉到法院，结合二审中本院到重庆市九龙坡区不动产登记中心的走访记录，司法裁定过户的，登记申请人可以持生效的法律文书，提出产权登记申请，凭登记受理单到税务部门申报、核实并缴纳税收，再持完税凭证领取产权证书。故陈利军、陈晨要求昭军公司办理房屋产权证的条件已经具备，本院对其请求予以支持。昭军公司上诉称，其与陈利军、陈晨没有任何买卖关系，没有收到任何房款，昭军公司是为了执行生效的法律文书才办理的相关购房手续，其他事情与昭军公司无关。本院认为，陈利军、陈晨与昭军公司签订的《重庆市商品房买卖合同》成立并生效，昭军公司应当按照合同约定履行义务。昭军公司与他人合作建房系另一法律关系，不能对陈利军、陈晨产生拘束力。故本院对昭军公司的该项上诉理由不予采纳。
综上所述，昭军公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据二审出现的新证据及查明的新事实，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第17433号民事判决第一项；
二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第17433号民事判决第二项；
三、驳回陈利军、陈晨的其他诉讼请求。
一审案件受理费75元，重庆昭军房地产开发有限责任公司负担40元，陈利军、陈晨负担35元；二审案件受理费150元，重庆昭军房地产开发有限责任公司负担80元，陈利军、陈晨负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 张泽兵
代理审判员 周媛媛
二〇一七年二月十七日
书 记 员 黄晚秋