山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁02民终4861号
上诉人（原审被告）青岛华润万家生活超市有限公司。
法定代表人郑帆，总经理。
委托代理人沙丽莎，青岛华润万家生活超市有限公司职员。
委托代理人张爱红，青岛华润万家生活超市有限公司职员。
被上诉人（原审原告）李青泽。
委托代理人潘峰，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王明，山东德衡律师事务所律师。
上诉人青岛华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家公司）因与被上诉人李青泽租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李青泽在一审中诉称，李青泽、华润万家公司于2013年12月26日签订《租赁合同》，华润万家公司将坐落于青岛市九水路227号九水路店一层区域、位置编号为31241012的场地出租给李青泽作为经营丹比努服饰集合店的经营场地，租赁期限自2013年12月31日至2016年12月30日止；租赁费为月固定租金21063.5元，按季度预付方式支付租赁费。合同签订后李青泽按约支付了租赁费及保证金，华润万家公司交付租赁场地后李青泽进行装修、运营。2015年5月6日，李青泽突然收到华润万家公司的《解约通知函》，华润万家公司单方解除租赁合同并要求李青泽截止2015年6月12日完成清缴费用并搬离经营场地。李青泽收到函件后就《解约通知函》回复函件，就华润万家公司单方解约给李青泽造成的各类损失所应承担的赔偿问题给出具体解决方案并协商解决，华润万家公司收到函件后一直未提出解决方案。协议签订后，李青泽进行了装修并投入了人力及大量的设施、设备。因华润万家公司提前终止合同且营业场所已经停止营业，导致合同目的无法实现，给李青泽造成严重的经济损失。请求法院依法判令：1、华润万家公司退还李青泽租赁保证金10000元及利息；2、华润万家公司赔偿李青泽装修损失243838元，因漏雨给李青泽造成的财产损失12661元，预期营业利益损失243501元，各项损失共计500000元；3、本案诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用由华润万家公司承担。
华润万家公司在一审中辩称，双方基于真实的意思表示签订了租赁合同，李青泽租赁华润万家公司位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为31241012的场地，期限自2013年12月31日至2016年12月30日。根据合同约定，华润万家公司行使了解除权并且履行了提前通知的义务，双方签订的租赁合同于2015年6月12日已经解除。根据合同第七条第2款规定，无论李青泽以何原因搬离租赁区域，均不要求华润万家公司偿还任何费用，包括装修、附属设施、各种设备、搬迁费等，且根据合同第十二条规定，华润万家公司已经对合同中限制和免除责任的条款作出了充分提示，李青泽已经仔细阅读并自愿接受。双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，华润万家公司不应承担李青泽主张的赔偿责任。
原审法院查明，李青泽、华润万家公司于2013年12月26日签订租赁合同，李青泽租赁华润万家公司位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为31241012的房屋，租赁期限自2013年12月26日至2016年12月25日。后李青泽、华润万家公司签订补充协议，将租赁期限顺延为自2013年12月31日至2016年12月30日，租金计租起始日调整为2013年12月31日。租赁合同第三条约定：李青泽签署本合同的同时，需向华润万家公司缴纳租赁保证金人民币10000元，租赁期满后，如李青泽未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和水电能源使用费及其他费用的，3个月后则无息退回李青泽，否则，华润万家公司有权从中扣除相应的费用。合同第七条第2款约定：合同解除或者租赁期满，李青泽投入的装修费不予退还。第7款约定：无论李青泽因为什么原因搬离租赁区域，均不要求华润万家公司偿还其所付出的任何必要费用（包括购买装修、附属设施和各种设备等费用），亦不要求华润万家公司支付搬迁费、腾退费等。第9款约定：如因华润万家公司内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则华润万家公司有权在通知李青泽之日起1个月届满后解除本租赁合同。同时，在乙方未拖欠合同费用的情况下甲方在90天后将已收的保证金无息退回乙方。租赁合同第五条第2款第9项约定：李青泽不得私自转租或分租所承租的区域。租赁合同第十二条内容为：华润万家公司特别提醒李青泽注意本合同中限制或免除华润万家公司责任的条款以及增加李青泽责任的条款，李青泽已仔细阅读、充分理解该等条款并自愿接受该等条款。该条约定后有李青泽的签名。华润万家公司于2015年5月5日向李青泽送达解约通知函，称华润万家公司将于2015年5月25日对华润万家青岛九水路店超市区域停止对外营业，依据租赁合同要求李青泽于2015年6月12日前搬离涉案房屋。李青泽收到该解约通知函后回函称，华润万家公司因自身原因单方面要求终止合同，明显违约，要求华润万家公司赔偿李青泽的损失。李青泽、华润万家公司就损失数额未达成一致意见。2015年6月16日，华润万家公司再次致函李青泽，称由于经营调整需要，决定于2015年6月对华润万家青岛九水路店进行闭店调整，要求李青泽配合终止经营并撤出、交付场地的事宜，后李青泽从涉案房屋中搬离。
李青泽称，因华润万家公司单方解除租赁合同给李青泽造成直接和间接损失，要求华润万家公司赔偿李青泽各项损失：
1、装修损失243838元。经李青泽申请，一审法院依法委托青岛广信资产评估事务所有限公司对涉案房屋中的装修现价值、李青泽增设的电缆价值及涉案房屋中不可移动的设备的现价值进行评估，该评估事务所向一审法院出具评估报告1份，述明该次评估采用重置成本法进行评估，按照67%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值，其中有10项鉴定项目双方无争议。该评估报告第八项特别事项说明（三）述明，在鉴定过程中李青泽主张评估结果明细表中第11项双星鞋架、第12项服装展板、第13项射灯、第14项射灯轨道、第15项监控、第16项红外线报警、第17项门禁报警、第18项电表盒均无法继续使用，华润万家公司主张上述资产可以拆卸、重复利用。但双方未提供有效的证明材料。经评估人员调查了解结合现场情况，鉴定机构对其价值进行了评估。第（四）项述明，在鉴定过程中李青泽主张评估结果明细表第20项照明灯为其全部更换的，华润万家公司主张其可能部分进行过更换，具体数量无法判定。双方均未能提供有效的证明材料，鉴定机构无法判断双方当事人主张是否属实。鉴定机构是按李青泽主张的数量进行评估。第（五）项述明，在鉴定过程中李青泽主张评估结果明细表第19项线路改造一项(6㎡电线为300米，4㎡电线为200米)，但是无法提供具体的改造方案和电路图，华润万家公司主张无法确定线路改造方案，并对具体数量不认可。双方均未能提供有效的证明材料。经评估人员调查了解结合现场情况，鉴定机构对其价值进行了评估。第（六）项述明，在鉴定过程中，李青泽主张评估结果明细表中第21项货柜、第22到23项仓库货架无法继续使用，华润万家公司主张其属于拼装的，可移动拆走。李青泽为此预交评估费4000元。
李青泽称，其对该评估报告无异议，但涉案房屋中的货柜、货架是根据场地设计的，无法拆卸，且李青泽无其他店面，拆了也没法使用，故李青泽不同意拆卸，评估明细表中的第19项线路改造、第20项照明灯全部为李青泽更换改造。华润万家公司称，对该报告的真实性无异议，但评估费及装修费应由李青泽承担，根据李青泽、华润万家公司签订的合同及补充协议，华润万家公司租赁给李青泽的区域是经营丹比奴服饰使用，李青泽未经华润万家公司许可，将区域转租他人经营黄金珠宝，故评估结果明细表中的第5、6项珠宝柜台相应装修不应计入评估范围。评估报告中的第11项至23项，均属于可重复利用的可移动设备，李青泽可自行拆除重复利用。华润万家公司不清楚李青泽是否进行评估明细表中第19项线路的改造，李青泽更换过第20项照明灯的一部分，但具体更换的数量华润万家公司不确定，李青泽应提交相应证据。此外，华润万家公司主张该评估意见未考虑合同的租赁期限计算折旧，应予以计算。
2、因漏水造成的财产损失12661元。李青泽称因房屋下水道漏水，造成李青泽财产损失12661元，该损失数额是李青泽根据受损的物品自行测算的。李青泽提交照片1宗以证明其主张。华润万家公司称庭后三日内书面答复法庭，后华润万家公司提交答复意见称，李青泽租赁区发生漏水事件的时间为2015年10月份，此时李青泽、华润万家公司双方的合同已经解除，并非华润万家公司的原因导致漏水，且李青泽未就损失提供相应的证据，华润万家公司不应当承担赔偿责任。
3、预期营业利益损失243501元。李青泽称因华润万家公司提前解约造成李青泽预期营业利益损失，李青泽经营的丹比奴是一个品牌集合店，其中有宏福(博雅)珠宝，双星、泰玛斯等服装，一般营业额的百分之三十五到四十是李青泽的收入。李青泽提交宏福（博雅）珠宝从2014年10月至2015年6月的进销统计报表1宗，泰玛斯及女装、双星、丹比奴从2014年10月至2015年6月的记账清单1宗，POS机消费单据1宗以证明其营业收入及预期利益的情况，并主张李青泽、华润万家公司签订的租赁合同期间为36个月，截至2015年6月30日共营业18个月，剩余租赁期为18个月，按照李青泽2015年6月30日前9个月的销售额3011444元之计算，李青泽的逾期利益（18个月）为1806866元。而按照扣除成本方式计算，李青泽的预期利益也为1335915元，现李青泽只主张243501元。华润万家公司称对上述证据的真实性无法核实，该证据系李青泽单方提供，根据双方签订的合同及补充合同，华润万家公司租赁给李青泽涉案房屋系经营丹比奴服饰使用，其他经营品牌项目未经华润万家公司许可，根据合同约定，李青泽不能私自转租或分租涉案场地，华润万家公司对李青泽主张的损失不予认可。
4、律师费20000元。李青泽称支出律师费20000元，应由华润万家公司负担。李青泽提交委托代理人协议、发票及付款通知各1份以证明其主张。华润万家公司称对证据的真实性无异议，但该费用与华润万家公司无关。
李青泽称，其向华润万家公司交付了履约保证金10000元，要求华润万家公司返还该履约保证金及其利息，李青泽提交履约保证金收据原件1份以证明其主张。华润万家公司称同意返还履约保证金10000元，不同意支付利息。
原审法院认为，李青泽、华润万家公司就涉案房屋签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。但该租赁合同第七条第2、7款的约定属于格式条款，依照法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。同时，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，虽租赁合同第十二条处有李青泽的签字，但该签字并不足以证明华润万家公司尽到了格式条款提供者应尽的提示义务。同时，该租赁合同第七条第2、7款的约定明显免除了华润万家公司应尽的责任、排除了李青泽的主要权利，故一审法院认为租赁合同第七条第2、7款无效。在租赁期内，虽华润万家公司按照合同第七条第9款约定行使解除权，解除了其与李青泽的租赁合同，但华润万家公司因其单方解约行为给李青泽造成的损失应承担相应的赔偿责任。
关于李青泽主张的各项损失，一审法院认为，第一，关于李青泽主张的装修损失243838元。根据青岛广信资产评估事务所有限公司出具的评估报告，虽华润万家公司主张评估明细表中的第5、6项费用为李青泽违约对外转租的装修花费，华润万家公司不应承担，但一审法院认为涉案租赁场地在华润万家公司经营的华润万家公司九水路店营业区域内，即使李青泽有转租行为，华润万家公司理应知情，但华润万家公司并未提出异议，应视为默认李青泽行为，且华润万家公司的提前解约行为确实给李青泽造成了该项损失，不能因此而免除华润万家公司的相应责任，故对李青泽主张的该部分损失，一审法院予以支持。评估明细表中的第11项至18项财产，李青泽可自行挪移或拆除，故对该部分的装修费一审法院不予支持。评估明细表中的第19项线路改造，因李青泽未提交相应证据证明自己进行了线路改造，故对李青泽主张的该项损失一审法院不予支持。就评估报告第20项照明灯的问题，虽华润万家公司主张李青泽对照明灯进行了部分更换，但华润万家公司不能提交相关证据证明李青泽未更换的照明灯情况，故一审法院对李青泽主张其更换照明灯的事实予以确认。而评估报告第21至23项鉴定项目系货柜、货架，属可拆卸物品，故李青泽主张该部分损失一审法院不予认可。根据评估报告，本次评估采用重置成本法进行评估，按照67%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值，但按照合同约定，李青泽在租赁期满后，固定装修设施的所有权归华润万家公司所有，华润万家公司对李青泽投入的装修费不予返还，故李青泽的装修费用应按照租赁期限36个月进行相应扣减，因李青泽实际租赁涉案场地18个月，尚余18个月租赁期限未履行，故装修损失应按重置价值的50%予以计算为宜。根据评估报告计算可予支持的鉴定项目重置价值共计为（第1项至第10项、第20项）160598元，华润万家公司应向李青泽承担50%的赔偿责任，即赔偿李青泽80299元。第二，关于李青泽主张因漏水造成的财产损失12661元。因李青泽提交的证据不足以证明其损失是因华润万家公司造成，且华润万家公司于2015年6月30日已经闭店，双方的租赁合同已经解除，故一审法院对李青泽的该项诉讼请求不予支持。第三，关于李青泽主张的预期营业利益损失243501元，按照合同第9款约定：如因华润万家公司内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则华润万家公司有权在通知李青泽之日起1个月届满后解除本租赁合同。本案中华润万家公司已按照合同约定提前至少1个月向李青泽告知要求解除合同，即华润万家公司已经给予李青泽一定的解除合同的合理期间，故对李青泽要求华润万家公司赔偿其预期营业利益损失的主张，一审法院不予支持。第四，李青泽主张由华润万家公司支付本案律师费20000元，因该主张无事实与法律依据，故一审法院不予支持。
关于李青泽主张的租赁保证金10000元，因华润万家公司同意返还李青泽，故对李青泽该主张一审法院予以支持。关于李青泽主张的租赁保证金的利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华润万家公司于判决生效之日起10日内赔偿李青泽装修损失80299元。二、华润万家公司于判决生效之日起10日内返还李青泽租赁保证金10000元。三、评估费4000元（李青泽已预交），由华润万家公司负担，华润万家公司于判决生效之日起10日内给付李青泽。四、驳回李青泽的其他诉讼请求。案件受理费8900元（李青泽已预交），由李青泽负担7324元，华润万家公司负担1576元，华润万家公司于判决生效之日起10日内直接给付李青泽。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，华润万家公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人华润万家公司上诉称，一审法院认定事实错误。华润万家公司与李青泽于2013年11月签订《租赁合同》，李青泽承租华润万家公司青岛市李沧区九水路店二层商铺经营叮当屋儿童乐园，合同期限自2013年12月26日至2016年12月25日。因经营调整需要，华润万家公司依据《租赁合同》规定，于2015年5月5日向李青泽发出《解约通知函》，要求李青泽于2015年6月12日完成撤场工作，并给予免除此期间租金的优惠。根据合同中第7条2、7款项的约定，李青泽搬离租赁区域时不要求华润万家公司支付装修及任何必要费用。根据合同第12条约定，华润万家公司对租赁合同中的限制或免除己方责任的条款和增加对方责任的条款已作出充分的提示和说明义务，且李青泽已仔细阅读、充分理解该条款并自愿接受后签字确认。因此，华润万家公司与李青泽是基于双方真实意思签订的租赁合同，合同条款应有效约束双方当事人，华润万家公司已采取合理的方式提示李青泽注意免除或限制责任的条款并予以说明，华润万家公司对于李青泽主张的装修等各项损失均不应承担赔偿责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回李青泽的诉讼请求；一、二审诉讼费由李青泽承担。
被上诉人李青泽答辩称，1、一审法院认定双方签订的租赁合同第七条第2、7款属于格式条款，一审法院认定事实清楚、证据充分，应予以维持。李青泽与华润万家公司签订的《租赁合同》是华润万家公司为了反复使用而制定并提供的合同，该合同在订立时未与李青泽进行协商，且合同中约定了华润万家公司多处无条件免责条款，并排除了李青泽的主要权利，该合同应属于格式条款合同。华润万家公司提供的租赁合同违背了合同法关于公平原则的强制性规定。租赁合同中只约定了李青泽违反合同约定或解除合同应承担何义务，但却未对华润万家公司违约或单方解除合同应承担的责任进行约定，并且租赁合同第七条第2款、第7款均排除了华润万家公司解除合同后李青泽对损失进行主张的主要权利，明显免除了华润万家公司的责任。根据《合同法》第40条规定，该合同第七条第2款、第7款应为无效条款。租赁合同第七条第2、7款免除了华润万家公司的主要义务，排除了李青泽的主要权利。华润万家公司未尽到合理提示义务。合同第十二条款虽提醒李青泽注意限制李青泽权利、增加李青泽责任或免除华润万家公司责任的条款，但合同中并未对签署条款采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识提醒李青泽注意，也未在合同第十二条中明确载明李青泽应对哪些条款进行注意，华润万家公司并未尽到合理的提示义务。2、华润万家公司解除租赁合同无事实依据和法律依据，华润万家公司解除合同属于违法解约，应对违约解除给李青泽造成的损失承担赔偿责任。根据华润万家公司的解约通知函显示，华润万家公司是因宝龙购物中心经营调整，导致华润万家公司无法继续向李青泽提供租赁场地，才与李青泽解除租赁合同。事实上是华润万家公司强制解除其与宝龙购物中心之间签订的租赁合同，且在合同履行期间华润万家公司曾多次向李青泽声称其要撤场不干。华润万家公司应为其违约解除合同给李青泽造成的各项损失承担赔偿责任。综上，请求法院在查清事实的基础上依法驳回华润万家公司的上诉请求，维持原判。
经审理查明，二审中，华润万家公司称其承租了青岛宝龙房地产发展有限公司所有的位于青岛市李沧区九水路227号宝龙城市广场的一、二层，并将其中的一部分场地转租给包括李青泽在内的次承租人；2015年，因华润万家公司在经营期间严重亏损，其向青岛宝龙房地产发展有限公司提出解除了双方的租赁合同，后华润万家公司向各次承租人提出解除租赁合同。李青泽正常经营至2015年6月30日即华润万家公司闭店之日，后腾出涉案场地。
本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，华润万家公司与李青泽所签涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方合同履行期间，华润万家公司因自身经营原因单方解除了其与李青泽的租赁合同，即双方合同解除的责任在于出租方华润万家公司。李青泽据此要求华润万家公司赔偿其合同解除造成的经济损失，华润万家公司称根据双方租赁合同第7条2、3款的约定，李青泽无论因为什么原因搬离租赁区域，均不要求华润万家公司偿还其支出的装修费等任何必要费用。因双方合同该条款的约定明显违反《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，即当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，且涉案租赁合同解除的责任完全在于出租方，承租方李青泽对于合同解除无任何过错，故原审根据评估结论判令华润万家公司赔偿李青泽剩余租赁期的装修损失，处理并无不当，本院不予变更。综上，华润万家公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1576元，由上诉人青岛华润万家生活超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 郭丹丹