山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁08民终2852号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王见国，男，1965年12月1日出生，汉族，个体工商户，住济宁太白湖新区。
委托代理人（特别授权）：张新华，山东纵横统一律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：辛佩争，男，1968年10月17日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：史衍峰，男，1968年12月1日出生，汉族，个体工商户，住金乡县。
原审第三人：霍玉凤，女，1966年12月2日出生，汉族，个体工商户，住金乡县。
上诉人王见国因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王见国上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判被上诉人支付租金、违约金、赔偿财产损失等合计99420元。（2个月租金25000元、违约金37500元、赔偿财产损失36920元）；二、依法改判驳回被上诉人主张返还押金20000元和天然气安装费24500元的诉讼请求；三、依法撤销原审判决第二项关于支付陈列柜1台、海尔冰柜2台、大圆桌5张（含玻璃）、六角桌4张、餐椅77把、豆浆机1台等物品折价款17780元的内容，改判返还原物。一、被上诉人史衍峰严重违约，违反合同约定，应当依法支付租金、违约金、赔偿财产损失等合计99420元，原审法院判决不予支持是错误的。1、根据《房屋租赁合同》第三条1款约定，被上诉人史衍峰应当在2014年5月1日前，交纳2014年6月-11月份租金75000元，但经多次催要，拒不交纳，造成根本性严重违约。原审法院认定：“2014年5月原告在被告未到场的情况下，将被告的物品清出租赁房屋，并将该房屋重新租赁给他人经营”，没有任何事实根据。事实上，上诉人将被上诉人物品他处保管与房屋另行租赁均是在2014年8月本案起诉以后，并且在租赁合同终止的情况进行的，上诉人无任何违约行为，原审法院对该时间节点未查清事实。2014年5月，上诉人在催要租金过程中，发现被上诉人史衍峰未经上诉人同意，已于2013年6月10日将租赁房屋转租给第三人霍玉凤。2014年5月初，被上诉人以生意不好为由擅自终止经营并将房门锁上，导致上诉人无法另行出租。因此上诉人于2014年8月1日向任城区法院提起诉讼，在诉讼过程中，2014年8月5日上诉人向一审法院提交了被告资产《清查评估清单》，一审法院接收原告申请后，依照法定程序委托了评估机构，法院相关部门及评估机构多次催告被上诉人史衍峰和第三人霍玉凤到租赁房屋现场清点物品，被上诉人和第三人拒不到场配合，又造成上诉人房屋空置无法出租的租金损失。上诉人基于上述情况，为防止损失进一步扩大，于2014年8月13日将房屋另行租赁。对于被上诉人物品，除安装在租赁房屋上的附属物（空调5台、油烟机1套、LED显示屏1副）外，其余物品（桌椅9套、冰柜2个、保鲜柜1个、豆浆机1台）上诉人已进行了妥善保管，2014年12月在评估机构清点评估时，上诉人、被上诉人委托代理人和第三人均到实物现场进行了认可，各方均无异议，评估机构的笔录能够证明。另被上诉人提交的证据（4）电费发票，自认交清了2014年7月份的电费，7月份的电费交纳时间为该年度8月份，说明被上诉人直到2014年8月份上诉人异地保管被上诉人物品前仍然占用该房屋。结合与新承租人高庆娥2014年8月13日签订的租赁合同日期，该房屋从2014年9月高庆娥承租使用，又能够证实2014年6-8月3个月的租金损失，上诉人酌情主张6-7月份房租25000元，合法合理应当支持。原审法院在未查清另行租赁时间的情况下，盲目认定“原告擅自更换房锁，将被告物品清出并将房屋转租他人经营，并已实际使用该房屋，原告不应再向被告主张6-7月房租”，严重错误。2、未经上诉人王见国书面同意，被上诉人史衍峰2013年6月10日将房屋转租给第三人霍玉凤经营，违反了《房屋租赁合同》第十条第2款的约定，所交租金和保证金不予退换，并按照3个月租金37500元承担违约金；故原审法院认定“原告要求被告支付违约金的理由欠妥，依法不予支持”，不仅违反合同约定，而且严重违法。3、原审认定“原告要求被告支付损害设施费用，因原告已将涉案房屋有转租他人经营饭店，对该项主张，本院依法不予支持”，缺乏法律依据和事实根据。被上诉人未经同意，私自改变厨房、卫生间房屋结构，损坏瓷砖地面等设施，经评估损失36920元，事实清楚，根据租赁合同第五条、第九条第4款的约定，被上诉人依法应当赔偿。原审法院以转租他人经营饭店为由，不予支持实在错误，虽然转租他人，但损坏的物品并未修复，损失仍然存在，会严重影响房屋的以后租赁。二、原审法院判决支持被上诉人要求上诉人返还押金20000元和安装天然气的开口及安装费用24500元的诉讼请求，不仅违反合同约定，而且严重违法。1、依据租赁合同第九条4款、合同第十条第2款的约定：被上诉人擅自改变房屋结构，损坏房屋设施，拖欠租金，未经同意转租第三人，所交租金和保证金不予退换。因被上诉人存在上述违约行为，故押金20000元不应退换，原审法院判决返还不公，严重错误。2、依据租赁合同第四条1款、第九条第3款的约定：租赁期间如乙方需安装电话，网络，有线电视，供暖，天然气及其他设施，均按第四条第1款的规定执行，合同终止时均归甲方所有。被上诉人违约导致租赁合同终止，天然气设施应归上诉人所有，判令返还24500元开口及安装费用不当，原审法院的行为导致强行将天燃气设施转让给上诉人，不仅违反了租赁合同约定，而且违背了谁受益谁出资的基本生活经验法则，如果上诉人的房屋不再经营饭店，而经营超市、药店，天燃气设施岂不成了多余！另外，经调查天燃气设施是被上诉人转租（2013年6月10日）后第三人霍玉凤安装的，因此被上诉人也无权主张返还安装费，请二审法院应依法纠正。三、原审法院判令上诉人支付安装在涉案房屋上的附属物以外的物品：陈列柜1台、海尔冰柜2台、大圆桌5张（含玻璃）、六角桌4张、餐椅77把、豆浆机1台等物品折价款17780元是错误的。根据被上诉人的反诉请求（3），要求返还座椅九套、冰柜2个、冷藏柜（陈列柜）一个、豆浆机1台等物品，原审法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，根据查明的事实，原物存在首先判决返还原物，原物不存在，折价赔偿，而不应判决返还折价款。经查，涉案物品上诉人异地保管完好，并且同意返还，原审法院应当判决返还原物，虽然其价值经评估为17780元，但也不应当判决支付折价款，该项判决，强行将涉案物品出售给上诉人，实在不公，是故意偏袒被上诉人。四、原审法院认定上诉人违约，无事实根据和法律依据。本案有以下3个重要的问题必须调查清楚：第一，因被上诉人按照合同约定逾期不交租金，而且未经上诉人同意私自将房屋转租第三人经营，并以生意不好为由擅自终止经营并将房门锁上，导致上诉人无法另行出租，造成根本性违约在先，根据合同第十条的约定，上诉人有权单方解除合同。并且在催要租金过程中，已声明合同终止。第二，上诉人清理并异地保管被上诉人物品并将房屋另行租赁，均是在本案起诉以后并且在租赁合同已经终止的情况下进行的，均符合租赁合同第九条、第十条的相关约定。上诉人为了防止租金损失的进一步扩大，在一审法院技术室和鉴定机构多次通知被上诉人及第三人到场清理室内物品，而被上诉人及第三人拒不配合的情况下，才将室内物品转移他处保管，是依法维护自己合法权益的行为，并无不当。被上诉人既不缴纳租金，又不清理室内物品，是一种恶意行为，侵害了上诉人的合法权益，根据合同第九条1款的约定，对未经同意留存的物品，甲方有权处置，因此，上诉人异地保管的行为即合法，符合租赁合同的约定。第三，原审法院认定的上诉人违约事实，存在被上诉人及第三人一面之词，无相关实际证据，认定过于草率。如“原告2014年5月将房屋强行收回后，又租赁给他人使用”等等，而实际上诉人收回房屋的时间为2014年8月13日，并另行租赁。还有，被上诉人提交的证据，时间发生在2013年6月10日以后的部分，大部分是第三人霍玉凤经营经营期间发生的，被上诉人无权主张，应重新对相关事实证据进行认定。基于上述三点，上诉人不存在任何违约行为。综上，请二审法院依法撤销一审错误判决，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人史衍峰答辩称，我不存在违约，是上诉人强行在5月8日给我关的门，我也正常交着租金，正常是5月30日到期。合同没到期前，我不存在违约，我也不存在转租的情况，我店里的设施是上诉人在合同没到期情况下强制性转让了。
原审第三人霍玉凤答辩称，5月1日我出去旅游，我回来之后门被锁了。7月份还没有转让出去，上诉人还给我要电费。上诉人方说我7月份还占着房子，但是5月8日的时候上诉人就把门给锁了。
上诉人王见国向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告的租赁合同、被告与第三人的转租协议书；2、判令被告立即交纳2014年6月到7月的房租25000元、水费2500元、滞纳金25000元、违约金37500元、物品损失36920元，以上共计126940元；3、押金20000元不予退还。
被上诉人史衍峰向一审法院反诉请求：1、被反诉人王见国依法继续履行原租赁合同；2、被反诉人王见国赔偿因其违约行为给反诉人史衍峰造成的经济损失6万元；3、被反诉人返还出租房屋内反诉人的物品一宗；4、案件受理费由被反诉人王见国负担。
一审法院审理查明，2012年11月7日，原告王见国（甲方）与被告史衍峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于济宁市益民西区23号楼东数第壹号门面房租赁给乙方。第二条：合同租赁期限为6年，自2012年12月1日起至2018年11月30日止。第三条:租金的交付方式为：第1-3年的租金为每年15万元，乙方分别于2012年11月20日前、2013年5月1日前、2013年11月1日前、2014年5月1日前、2014年11月1日前、2015年5月1日前各付75000元；第4-6年的租金及支付时间甲乙双方必须在2015年9月30日前另行协商确定。乙方须在合同签订时交押金2万元。退房时，房屋设施不损坏，室内无污染情况，所有费用不欠，甲方退还押金，不计利息。……第九条：3、乙方应于房屋租赁期满时，及时将承租房屋及附属设施、设备及其他物品交还甲方。租赁期间如乙方需安装电话、网络、有线电视、供暖、天然气及其他设施，均按照第四条第1款的规定执行，合同终止时均归甲方所有。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，保持房屋清洁。否则，甲方有权要求乙方整改维修，如乙方不能按照甲方要求修复，押金不再退还，押金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，直至达到弥补全部损失为止。第十条：合同的变更、解除与终止。1、甲乙双方在协商一致的情况下，可以变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该出租房屋，所交租金和保证金不予退还，乙方应按照合同3个月的租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆、改、变动房屋结构或损坏房屋墙体、装修的；……（7）拖欠房租1次或10天以上的。另查明，被告史衍峰2012年10月向前一家租赁户张在阁交纳了20万元的转让费后，取得了原饭店内空调等设备的所有权，才与原告签订的租赁合同。在租赁经营饭店期间，花费24500元的天然气开口及管网安装费为租赁房屋安装了管道天然气，并购置了豆浆机、电饼档等设备，对饭店内的原竹子篱笆隔断进行了装修改造，装修了收银台，经营“济宁任城区小李子骨头汤馆”。2013年由于饭店经营效益差，被告与第三人曾找原告代理人辛佩争口头协商被告与第三人合作经营事宜，2013年6月10日，被告与第三人签订协议书，被告将饭店转租给第三人经营，并将饭店的营业执照经营者史衍峰变更为霍玉凤，被告史衍峰仍在饭店内负责买菜。2013年5月27日、2013年11月27日，第三人分两次交给原告房租各75000元，租金交付至2014年5月31日。由于第三人经营期间效益差，曾与原告代理人辛佩争协商将饭店整体转让，被辛佩争拒绝。2014年5月8日原告趁被告和第三人不在饭店之机，将饭店大门上锁，并张贴转让告示。后原告与高玉娥签订租赁合同，将房屋（包括房屋内安装的空调五台、油烟机一套、LED显示屏一套等）出租给高玉娥经营中式快餐，其余物品桌椅九套、冰柜两台、保鲜柜一台、豆浆机一台等，原告在被告及第三人未到场的情况下拉往别处保管。高玉娥对房屋进行了装修，将被告装修的隔断及部分设施拆除。因经营的原因，现饭店又转让了多家，由中式快餐转让为“好嫂子水饺”，“好嫂子水饺”又转让为“家常菜水饺”。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为；被告与第三人是否存在转租,原、被告签订的房屋租赁合同是否应该解除；二、原告要求被告支付房屋水电费、违约金有无事实和法律依据；三、反诉原告要求反诉被告返还财产及各项损失费用有无事实和法律依据。关于焦点问题一，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。依照该合同第三条第1项的约定，被告应于2014年5月1日前向原告交纳2014年6月-11月期间的租金，但被告及第三人以与辛佩争协商饭店整体转让为由未向原告支付租金；且在2013年6月10日，被告在未征得原告书面同意的前提下，将租赁房屋转租给第三人霍玉凤，从原告举证的2013年6月10日协议书及个体工商户的营业执照可以印证被告转租第三人的事实，被告的行为已构成违约。被告的租金已交付至2014年5月31日，原告在被告未到场的情况下，擅自将被告的物品清出租赁房屋，并将该房屋重新租赁给他人经营，亦构成违约。原告2014年5月将房屋强行收回后，又租赁给他人经营，原、被告签订的房屋租赁合同已无法再继续履行，应予解除。关于焦点问题二，本院认为，原、被告均构成违约，且原告擅自更换房锁，将被告物品清出并将房屋转租他人经营，并已实际使用该房屋，原告不应再向被告主张6-7月房租。水电费被告已经交清，原告不应再向被告主张。原告要求被告支付违约金理由欠当，依法不予支持；原告要求被告支付损害设施费用，因原告已将涉案房屋又转租他人经营饭店，对该项主张，本院依法不予支持。关于焦点问题三，本院认为，原告在被告未在场的情况下，擅自将被告的物品清出租赁房屋，并将该房屋（包括原告安装的天然气设施）重新租赁给他人经营饭店，原、被告解除租赁合同后，原告应退还押金20000元和在涉案房屋安装天然气的开口及安装费用24500元。反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）返还支付给张在阁的转让费200000元和转让给高玉娥等人100000元转让费的诉求，无法律依据，本院依法不予支持；原告清理被告在涉案房屋内的物品时，被告并未到场，原告应返还被告的物品，如物品缺失，应当按评估价值进行赔偿，反诉原告(被告)史衍峰要求按原价赔偿，理由欠当，本院依法不予支持；对于格力空调5台（KFR-120W/EF2台、KFR-72W/tkE3台）、LED显示屏1块（6.5m×0.38m）、油烟机1套（含管道），属安装在涉案房屋上的附属物，若返还原物，则使用价值明显降低，应按评估价值进行赔偿为宜。庭审中，被告史衍峰提出原告申请评估的物品中不包括永明牌双眼炉灶一台、永明牌单眼炉灶一台、永明”牌茶水炉一台、鱼缸一个、收银台一座、壁画十套、大型蒸车一台、灯具十套，并于2016年8月31日书面申请对上述物品进行评估，原告对上述物品不认可，声称清理房屋时未见到上述物品，后被告史衍峰明确表示不再申请评估，因此对上述有争议的物品，待被告取得证据后，可另行主张权利；2014年5月8日原告收回房屋后，先出租给高玉娥经营中式快餐，高玉娥对房屋进行了装修，将被告装修的隔断及部分设施拆除，后原告又出租给他人经营“好嫂子水饺”和“家常菜水饺。由于更换了几家承租人，先后对涉案房屋进行了装修，被告及第三人对涉案房屋的装修残值已大部分不存在，无法对装修残值进行评估，因此被告反诉原告赔偿装修损失数额现难以确定，待被告取得证据后，可另行主张权利。综上所述，原、被告双方在履行租赁合同中均存在违约行为。2014年5月原告在被告未到场的情况下，将被告的物品清出租赁房屋，并将该房屋重新租赁给他人经营，原、被告签订的房屋租赁合同已无法再继续履行，应予解除，被告与第三人签订的租赁合同亦应解除。原告要求被告支付拖欠的2014年6、7月租赁费及滞纳金、水电费、违约金，理由不当，依法不予支持；要求支付损害设施费用，因原告已将涉案房屋租赁与他人，现已正常使用，对该主张，本院依法不予支持。被告史衍峰反诉要求原告王见国返还押金及原物或折价赔偿，对于原告认可部分，理由正当，应予支持，但要求按照原价值赔偿，理由不当，应当按照评估价值赔付，要求原告返还押金20000元和在涉案房屋安装天然气的开口及安装费用24500元，理由正当，应予支持；对于格力空调5台（KFR-120W/EF2台、KFR-72W/tkE3台）、LED显示屏1块（6.5m×0.38m）、油烟机1套（含管道），属安装在涉案房屋上的附属物，若返还原物，则使用价值明显降低，应按评估价值进行赔偿为宜。对于其余物品和装修残值，被告可在取得证据后另行主张；被告反诉要求原告返还其支付给前手租赁户张在阁的200000元的转让费和转让给高玉娥等人100000元转让费的诉求，缺乏法律依据，本院依法亦不予支持；故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告王见国与被告史衍峰于2012年11月7日签订的房屋租赁合同及被告史衍峰与第三人霍玉凤签订的租赁协议书。二、反诉被告王见国于判决生效之日起五日内支付反诉原告史衍峰格力空调5台（KFR-120W/EF2台、KFR-72W/tkE3台）、LED显示屏1块（6.5m×0.38m）、油烟机1套（含管道）、陈列柜1台（格林LC-276）、海尔冰柜2台（BC/BD-429HC1台、BC/BD-259H1台）、大圆桌5张（含玻璃）、六角桌4张、餐椅77把、豆浆机1台（金磨坊）的折价款33580元。三、反诉被告王见国于判决生效之日起五日内返还反诉原告史衍峰押金20000元和安装天然气的开口及安装费用24500元，合计44500元。四、驳回原告王见国的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告史衍峰的其他反诉请求。本诉部分案件受理费3239元，由原告王见国负担，财产保全费1370元，由原告王见国负担；反诉部分案件受理费9303元，由反诉原告史衍峰负担7551元，反诉被告负担1752元。
二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。
本院认为，本案的争议焦点有：一是被上诉人史衍峰是否应当支付租金25000元，违约金37500元及赔偿上诉人王见国财产损失36920元；二是上诉人王见国是否应当返还押金20000元及天然气安装费24500元；三是原审判决第二项是否正确。
针对本案的第一个焦点问题。王见国与史衍峰于2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应依照合同约定，全面履行义务。该合同第三条第1项的约定，被告应于2014年5月1日前向原告交纳2014年6月-11月期间的租金，史衍峰并未依约支付租金。同时，史衍峰在未征得王见国书面同意的情况下，将涉案房屋转租给第三人霍玉凤，构成违约。经审理查明，史衍峰已将租金交付至2014年5月31日，王见国在双方合同未解除的情况下，擅自将史衍峰的物品清除租赁房屋，并将涉案房屋租赁给他人经营，亦构成违约。故王见国与史衍峰在合同履行过程中，均存在违约行为，双方签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行。故史衍峰不应支付2014年6月至7月的租金，亦不应当支付违约金。本案在审理过程中，王见国依法向济宁市任城区人民法院申请对涉案房屋的瓷砖地面恢复原状的费用予以评估。济宁永正价格评估咨询服务有限公司出具的价格评估鉴定结论书载明：“瓷砖地面恢复原状费用36920.00元”，虽涉案房屋已租赁给他人，且已正常经营，但史衍峰在房屋租赁期间，对房屋地面造成的损失，亦应当承担赔偿责任。故王见国要求史衍峰赔偿财产损失36920元，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。
针对本案的第二个焦点问题。根据本案查明的事实，涉案房屋租赁合同已无法继续履行，应当予以解除。同时，王见国与史衍峰均存在违约行为，故王见国应当依法返还史衍峰押金20000元。同时，根据日常交易习惯，房屋租赁期间，天然气安装费应当由房屋所有权人支付，故王见国应当返还史衍峰天然气安装费24500元。
针对本案的第三个焦点问题。原审反诉原告史衍峰反诉要求原审反诉被告王见国返还出租房屋内反诉人的物品一宗，且原审反诉被告王见国自认史衍峰所有的陈列柜1台、海尔冰柜2台、大圆桌5张、六角桌4张、餐椅77把、豆浆机1台等物品均由王见国异地保管，故应当判令由王见国返还上述财产。另依据济宁永正价格评估咨询服务有限公司出具的价格评估鉴定结论书，史衍峰所有的格力空调2台（KFR-120W/EF）价值5600元，格力空调3台（KFR-72W/tkE）价值7800元，LED显示屏1块（6.5m×0.38m）价值2400元，油烟机（含管道）价值1000元，上述财产共计16800元。对上述不能返还的财产，应当根据评估的价格，由王见国向史衍峰支付折价款。故一审法院的该项判决错误，应当予以更正。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应当予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初2316号民事判决第一、三、四、五项判决。
二、变更济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初2316号民事判决第二项判决为：上诉人王见国于判决生效之日起五日内返还被上诉人史衍峰所有的陈列柜1台（格林LC-276）、海尔冰柜2台（BC/BD-429HC1台、BC/BD-259H1台）、大圆桌5张（含玻璃）、六角桌4张、餐椅77把、豆浆机1台（金磨坊），如逾期不能返还，则上诉人王见国支付被上诉人史衍峰物品损失16780元；另上诉人王见国支付被上诉人史衍峰格力空调5台（KFR-120W/EF2台、KFR-72W/tkE3台）、LED显示屏1块（6.5m×0.38m）、油烟机1套（含管道）的折价款16800元。
三、被上诉人史衍峰于判决生效之日起五日内赔偿上诉人王见国瓷砖地面恢复原状费用36920元。
二审案件受理费3534元，由上诉人王见国负担2185元，被上诉人史衍峰负担1349元。
本判决为终审判决。
审判长 张阿梅
审判员 王衍琴
审判员 张 婕
二〇一七年八月十六日
书记员 黄 灿