辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第81号
上诉人（原审原告）王峰，男。
被上诉人（原审被告）大连彩虹房地产开发有限公司。
法定代表人孙迎霞，系总经理。
委托代理人陶玉松，系律师。
委托代理人潘东芹，系实习律师。
上诉人王峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘民初字第4633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王峰、被上诉人大连彩虹房地产开发有限公司（以下简称彩虹公司）的委托代理人陶玉松和潘东芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王峰诉称，2010年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于大连市甘井子区辛虹北园8号1-11-4号房屋，总房款为607080元。合同签订后，原告按照双方合同约定的内容交纳了全部房款，被告也将案涉房屋交付原告使用。但被告未按合同约定为原告办理房屋产权，致使原告于2012年6月21日才取得产权证。被告逾期办证行为已违反合同约定，依法应承担违约责任。故原告诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币13416元（自2011年11月13日至2012年6月20日）。2.本案诉讼费用由被告承担。
原审被告彩虹公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符。理由如下：本案原、被告之间存在案涉商品房买卖合同属实。但被告认为原告逾期办理产权证的责任不是因被告自身的原因导致的，系由于政府有关部门的原因所造成的。根据公安部的文件规定，自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外墙保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，并且根据相关规定，将民用建筑保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内的设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收内容。根据该文件的规定，大连市消防局对被告的案涉建筑物停止了相关的消防验收手续，从而导致了这种政府综合验收行为的迟延。致使被告不能按期取得竣工验收备案手续。这是导致原告房产证逾期办理的真实原因。本案房产证逾期办理的结果不是由于被告的原因导致的，因此本案被告不应承担任何违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
大连市甘井子区人民法院经审理查明，2010年9月5日，出卖人大连彩虹房地产开发有限公司与买受人王峰签订《商品房买卖合同》一份约定，第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于甘井子区辛寨子街道砬子山村编号为第4-17-5-146的地块土地使用权，该地块土地面积28806.9平方米，规划用途为住宅、公建，土地使用年限自2008年8月11日至2078年8月11日，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名为新星艾维尼小城。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为大房预许字第20100016。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房行政街号大连市甘井子区辛虹北园8号1-11-4，该商品房合同约定建筑面积共71.2平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米8530元，总金额607336元。第六条付款方式及期限，买受人按本条第3种方式按期付款，第3种方式为，首期房款人民币267336元于本合同签订时同时支付，剩余房款340000元由买受人向银行（公积金贷款管理部门）申请贷款，以按揭方式于本合同备案后30日内划入出卖人账户。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按照本条第1、2种方式处理，1.按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.买受人逾期付款，出卖人有权推迟交房时间；逾期付款超过30日后，出卖人有权将此房另售他人。第八条交付期限，出卖人应当在2010年10月31日前，全款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备本条第1或5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格，5.经建设单位组织设计、监理、施工进行验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3.由出卖人继续协助办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满1年后未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该1年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。同日，原、被告又签订商品房买卖合同补充协议一份。
原告王峰于2012年6月21日取得大连市房地产登记发证中心颁发的房地产权证，权证号（甘私有）2012711115号。该房地产权证记载案涉房屋建筑面积71.17平方米。
被告彩虹公司于2010年11月19日开具销售不动产统一发票记载，付款方王峰，购房款金额为人民币607080元。
2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部公通字（2009）46号文件通知下发公安部、住房和城乡建设部联合制定《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，该规定第二条规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。
2011年3月14日公安部消防局公消（2011）65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，将民用建筑外保温系统纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2011年3月15日起，对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料，对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计，选用不燃材料，重新报审。
《中华人民共和国国家标准建筑材料燃烧性能分级方法（GB8624-1997）》记载，建筑材料燃烧性能的级别和名称，分别为A级对应名称为不燃材料，B1级对应名称为难燃材料，B2级对应名称为可燃材料，B3级对应名称为易燃材料。
公安部消防局于2011年3月14日《转发公安部消防局关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》记载，新国标《建筑材料及其制品燃烧性能分级GB8624-2006》将建材及其制品的燃烧性能分为A1、A2、B、C、D、E、F七个等级，其中新标准的A1、A2级对应旧标准的A级，新标准的B、C级对应旧标准的B1级，新标准的D、E级对应旧标准的B2级，新标准的F级对应旧标准的B3级。
2012年2月7日、2013年10月20日大连万顺消防工程有限公司和生特瑞（大连）工程项目管理有限公司分别出具《关于新星艾维尼小城消防备案手续迟延办理的情况说明》，该两份说明均记载，为落实公安部消防局2011年3月14日颁布的（2011）65号通知，彩虹公司A区工程消防验收备案手续办理的期限延长，最终办理完毕消防备案的时间为2011年11月4日。另查，消防部门在2011年11月4日对案涉楼盘的竣工验收消防备案抽查结果为合格。
大连市甘井子区人民法院认为，本案原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，故该合同及补充协议应为有效，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同及补充协议的约定享有权利并履行义务。
关于原告请求被告支付逾期办理产权证的违约金13416元一节。原、被告之间的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3.由出卖人继续协助办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满1年后未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该1年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告应否向原告支付违约金，应当按照该条款的约定处理。该条款明确指出，因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
结合本案原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依法应审查是否确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满1年后未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书。本案通过被告彩虹公司提供的证据材料可以认定，出卖人应于2010年10月31日将案涉房屋交付买受人使用，依据合同约定出卖人应于房屋交付满1年后使该房屋能够达到买受人可以办理房屋产权证的条件。鉴于在此期间，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，该文件规定民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。而在此之前，公安部于2009年9月25日下发的公通字（2009）46号文件规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级。根据公安部消防局公消（2011）65号文件通知要求，自2011年3月15日起，对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料；民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料；将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。案涉楼盘系已经审批已建工程，大连市消防部门对被告彩虹公司的案涉建筑依据新规停止了消防验收，从而导致案涉楼盘消防验收行为的迟延。该迟延验收行为致使彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续。直到2011年11月4日彩虹公司才最终办理完毕消防备案手续。2012年3月7日彩虹公司办理了案涉房屋楼盘房屋所有权初始登记。此时案涉楼盘所涉业主具备了办理案涉房屋产权证的条件。
如前所述之事由，案涉房屋逾期办理权属证书的原因是政府有关部门于2011年3月14日明确规定建设单位应使用A级建筑外保温材料并将该使用情况纳入消防工程审核验收和备案抽查范围、而建设单位原来使用的建筑外保温材料均未达到A级所引发的。被告彩虹公司对原告在接收房屋1年后未能办理产权证的后果没有过错和责任。故原告逾期办理产权证的后果，不是被告彩虹公司自身的责任所造成，被告彩虹公司不应承担违约金的责任。鉴于原告主张的逾期办证违约金无合同约定依据，亦无法律依据。因此，原告主张由被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告王峰的诉讼请求。案件受理费人民币140元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币190元（原告已预付），由原告负担。
宣判后，王峰不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持王峰的原审诉讼请求。其主要上诉理由为：一、原审法院以违约逾期办理房证是政府行为造成，彩虹公司对其没有过错和责任为由不支持王峰的诉讼请求没有事实和法律依据，不符合法律精神。二、原审法院在已认定彩虹公司延期办理房产证的情况下，又凭彩虹公司提供的公安部通知和两个公司的情况说明认定彩虹公司的延期办证违约行为是因政府行为造成进而免除了彩虹公司支付违约金的责任，此判定没有事实和法律依据。1.双方合同第八条约定的房屋交付条件为“商品房经验收合格”，该交房条件应当包含消防验收合格。因为我国消防法（1998年版）第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”故消防验收合格是建筑工程验收合格的一项内容。同时，结合合同法第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定双方合同中约定的“该商品房经验收合格”应当包含经消防验收合格的含义。案涉房屋交付时间为2010年11月13日，根据双方合同约定此前房屋就已消防验收合格。2.公安部于2011年3月14日下发的（2011）65号文件是针对已审批同意的在建工程及已审批但尚未开工的建设工程，而不是针对已竣工交付使用的工程。彩虹公司以该文件作为其逾期办理产权证的抗辩理由不能成立。按照双方商品房买卖合同第十五条的约定，彩虹公司应向王峰支付已付房款日万分之一的违约金13416元。
彩虹公司表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，2012年3月7日，就案涉房屋楼盘大连市房地产登记发证中心颁发了大连市房地产初始登记证书（俗称为大证），记载所有权人为彩虹公司。王峰于2010年11月13日领取了案涉房屋的钥匙。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、产权证、发票、专用收款收据、公安部住房和城乡建设部文件、公消（2011）65号通知、初始登记证书、情况说明等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人提出的一审以彩虹公司对逾期办证行为没有过错和责任为由不支持其诉讼请求无事实和法律依据的上诉观点，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由出卖人继续办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后买受人未能办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人可以选择解除合同或继续履行，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。案涉房屋于2010年11月13日交付，故彩虹公司至迟应在2011年11月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现彩虹公司未在此日期前履行上述义务，确与合同约定不符。但彩虹公司应否承担逾期办证的违约责任，合同中明确约定彩虹公司承担责任的前提是“因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内办理权属证书的。”具体到本案，公安部消防局于2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，规定自2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃材料，民用建筑保温材料应使用A级材料即不燃材料，并规定了将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。而案涉楼盘属于已经审批同意的已竣工工程，是否适用65号文件的规定，需待公安部消防局进一步明确。故大连市消防部门在新的文件精神及65号文件实施细则下发前，暂停了对包括案涉工程在内的已审批同意的已竣工工程的消防验收备案，直到2011年11月4日才最终将案涉工程的消防验收手续办理完毕。《建设工程消防监督管理规定》中明确规定，消防验收时限在二十个工作日内，而案涉工程的消防验收时间已远超过此期限。可见，消防部门对案涉楼盘的迟延验收行为，是彩虹公司不能及时取得竣工验收备案手续的直接原因。故彩虹公司对于其未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案不负有责任，买受人不能在约定期限内办理权属证书，并非因出卖人责任导致，彩虹公司不应承担逾期办证的责任。上诉人该项上诉观点，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出的一审仅凭彩虹公司提供的公安部通知和情况说明就认定彩虹公司的延期办证违约行为系因政府行为造成无事实和法律依据一节，本院认为，公安部消防局颁发的（2011）65号通知已经庭审质证，其真实性应当予以确认；两份“情况说明”，分别由案涉工程的监理单位和内部消防工程施工单位出具，两单位分别派员出庭，对上述两份“情况说明”的真实性予以确认；两单位虽与彩虹公司存在业务关系，但其均系独立的企业法人，与彩虹公司不存在内部关联，其二者基于参与案涉工程质量监督或消防工程施工及协助报请消防验收的工作实际，对其业务范围内知晓的有关事实进行陈述和证明，并无不妥。一审法院采信该两组证据亦无不当。至于上诉人认为根据消防法和合同法的有关规定，双方合同第八条约定的交房条件“商品房经验收合格”应当认定为包含消防验收合格的上诉观点，本院认为，虽根据我国消防法的有关规定，有关建筑工程应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用，但该类规定从性质上来说，应属于管理性的法律规范，并不能因此否定买卖双方根据需要和实际情况自行约定具体的交房条件。本案双方当事人合同第八条明确约定的交房条件为“商品房经验收合格或经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格”，而未选择该条所列的第2种交房条件即“商品房经综合验收合格”。从约定内容来看，双方约定的交房条件仅是指建设单位组织设计、监理、施工单位对工程质量的验收，并不包含消防、环保等专项验收在内的综合验收。至于上诉人提及的应根据合同法第四十一条的规定来理解双方约定交房条件应包含消防验收一节，因格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。有关交房条件，合同第八条明确列明了共计5项内容以供选择，其属双方能够协商确定的条款。合同中显示该条款中第2、3、4项内容均被划掉，仅选择了第1项和第5项，对此应视为双方经协商后作出的特别约定，并非属格式条款。况且，关于交房条件的5项约定，含义比较清晰，并不存在两种或两种以上解释的情形，上诉人以此主张双方合同约定的交房条件应包含消防验收合格，于法无据，本院不予支持。
关于上诉人提出（2011）65号文件是针对已审批同意的在建工程及已审批但尚未开工的建设工程，而不是针对已竣工交付使用的案涉工程，彩虹公司不能以此作为抗辩理由一节，本院认为，如上分析，双方合同约定的交房条件是“商品房经验收合格或经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格”，而非包含消防验收合格在内的综合验收合格。房屋即便已经交付，如需办理房屋权属证书，必须经包含消防验收在内的综合验收合格并备案后才能办理。公安部消防局下发的65号文件是否适用案涉工程，取决于负责审批的公安消防部门，而非负责报请审批的开发建设单位。本案正是因大连市公安消防部门对案涉工程是否属65号文件适用范围尚不确定而对包括案涉工程在内的部分工程暂停消防验收导致的消防竣工验收备案迟延，此责任不应由报送审批的彩虹公司承担。故上诉人该项主张不能成立。
综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由上诉人王峰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 王 亮