沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0112民初5255号
原告：沈阳昂立信息技术有限公司，住所地沈阳浑南新区高歌路2号。
法定代表人：赵久宏，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张娟，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：陆凯，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被告：汪成发，男，1966年2月4日出生，汉族，住址杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：赵从锐，系辽宁维权律师事务所律师。
被告：沈阳金式麦医学检验所有限公司，住所地沈阳市浑南新区远航西路3号IT主楼12层。
法定代表人：汪成发，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵从锐，系辽宁维权律师事务所律师。
原告沈阳昂立信息技术有限公司与被告汪成发、沈阳金式麦医学检验所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张娟、陆凯，被告汪成发、沈阳金式麦医学检验所有限公司（以下简称金式麦公司）的委托诉讼代理人赵从锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同书》于2017年10月17日解除；2、判令被告汪成发、金式麦公司共同赔偿原告租金损失和逾期付款损失300,849.02元（暂计至2017年5月15日，实际应当以合同约定的标准计算至合同实际解除之日止）；3、判令被告汪成发、金式麦公司共同向原告支付合同解除违约金200,121.3元；4、判令被告汪成发、金式麦公司共同赔偿原告因本案支出的律师费22,009.7元；5、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年12月14日签订《房屋租赁合同书》，被告汪成发、金式麦公司共同承租原告位于沈阳市浑南新区远航西路3号沈阳昂立信息园IT主楼某层的房屋，建筑面积1170.3平方米，租金为570元/平方米/年。自合同签订以来，被告从未向原告支付租金。根据合同约定，被告不支付或者不按照约定支付租金及其他应由被告承担的费用逾期超过30日，原告有权单方解除合同，立即收回房屋并按年租金的30%收取违约金，为维护原告合法权益，故起诉至法院。
被告汪成发辩称，第一，被告金式麦公司主营业务是经营医学基因检测，而基因检测需要用水，租赁合同中约定房屋用于办公，但该房屋未提供水，不符合被告的办公条件。导致被告不能正常使用房屋。第二，因原告交付的房屋不能正常使用，所以该房屋一直未实际交付，租赁合同中约定，房屋附属设施、设备清单、电表读书确认表、经双方交验检测，双方移交钥匙时视为交付，而双方并没有完成上述行为。第三，租赁合同同时约定，原告未按约定时间交付房屋，逾期超过30日的，交付房屋不符合合同约定的目的的，被告可单方解除合同，所以，被告同意双方合同解除。且认为，解除合同之日为2017年2月1日。第四，被告已支付保证金100,000元，根据合同约定，合同解除后，房屋租赁保证金扣除被告应承担的费用，租金及违约金赔偿金，剩余部分返还被告。所以，如果原告诉请成立，也应当在上述诉求中扣除100,000元保证金。第五，原告主张的违约金过高，有失公平原则，请求法院予以调整。原告主张的租金自2017年1月1日至2017年5月15日，那么违约金的计算金额最多应该按上述租金的月数为基础计算，按一年的房租计算违约金，显失公平，要求违约金按照年租金百分之三十支付，明确过高。根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，而原告的实际损失也仅仅是上述期间的同期银行利率的损失，所以原告主张的违约金无论是计算基数还是计算依据，都明确过高。请求予以调整。第六，律师费并不是原告必然支出的费用。在本案中，该费用与被告并没有必然因果关系，而原告主张的律师费数额明显不合理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，房屋租赁合同签订的主体是原告与被告金式麦公司，所以，根据合同相对性，基于此合同产生的一切责任，由该公司承担，与汪成发本人无关。
被告金式麦公司辩称，同意被告汪成发的答辩意见。第一，被告金式麦公司主营业务是经营医学基因检测，而基因检测需要用水，租赁合同中约定房屋用于办公，但该房屋未提供水，不符合被告的办公条件。导致被告不能正常使用房屋。第二，因原告交付的房屋不能正常使用，所以该房屋一直未实际交付，租赁合同中约定，房屋附属设施、设备清单、电表读书确认表、经双方交验检测，双方移交钥匙时视为交付，而双方并没有完成上述行为。第三，租赁合同同时约定，原告未按约定时间交付房屋，逾期超过30日的，交付房屋不符合合同约定的目的的，被告可单方解除合同，所以，被告同意双方合同解除，认为解除合同之日为2017年2月1日。第四，被告已支付保证金100,000元，根据合同约定，合同解除后，房屋租赁保证金扣除被告应承担的费用、租金及违约金赔偿金，剩余部分返还被告。所以，如果原告主张诉请假设成立，也应当在上述诉求中扣除100,000元保证金。第五，原告主张的违约金过高，有失公平原则，请求法院予以调整。原告主张的租金自2017年1月1日至2017年5月15日，那么违约金的计算金额最多应该按上述租金的月数为基础计算，按一年的房租计算违约金，显失公平，要求违约金按照年租金百分之三十支付，明确过高。根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，而原告的实际损失也仅仅是上述期间的同期银行利率的损失，所以原告主张的违约金无论是计算基数还是计算依据，都明确过高。请求予以调整。第六，律师费并不是原告必然支出的费用。在本案中，该费用与被告并没有必然因果关系，而原告主张的律师费数额明显不合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：房屋租赁合同书两份及补充协议、情况说明、解约通知函、邮件底单、运单查询记录，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的事实和证据，认定如下：催款函微信截图、律师函的邮寄底单、律师函的微信截图照片，原告虽提供微信截图及聊天记录，欲证明已经告知被告接收催款函和律师函，但微信聊天记录未能证实聊天记录对方身份，原告亦未提供其他证据证明被告已经接收催款函和律师函，故本院对上述证据不予认可。委托代理协议书及辽宁增值税发票，原告要求被告承担此项费用，于法无据，故本院对上述证据不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年12月14日，原告与被告金式麦公司的法定代表人汪成发签订《房屋租赁合同书》，主要内容为：原告将位于沈阳市浑南新区远航西路3号，沈阳昂立信息园IT主楼某层整，建筑面积1170.3平方米出租给被告；该房屋为写字间，只可用于办公，被告保证在租赁期内未征得原告书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日；租赁期满，原告有权收回该房屋；2017年1月1日至2019年12月31日租金标准为570元/平方米/年；自入驻之日起，每半年交付一次房租，2016年12月15日前支付2017年1月1日至2017年6月30日租金333,535.5元，2017年6月15日前支付2017年7月1日至2017年12月31日租金333,535.5元；原告交付房屋前即2016年12月15日前，被告向原告支付房屋租赁保证金100,000元；租赁期满或合同解除三十日内，房屋租赁保证金扣除应由被告承担的费用、租金、以及被告应承担的违约赔偿责任（如有）后，剩余部分返还被告，不计利息；租赁期满或合同解除后，若被告公司地址注册在该房间，需迁走。如给新的承租方造成不能迁入注册影响或损失的，由被告承担赔偿责任；被告不支付或者不按照约定支付租金及其他应由被告承担的费用逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋；被告应按年租金的30%向原告支付违约金，被告添置附于不动产上的不可拆除的部分装饰、装修归原告所有，原告不予补偿，租赁保证金不予返还被告；原告未按约定时间交付房屋或者被告不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一天应按年租金的0.05%标准支付违约金。2016年12月23日，原告与被告汪成发就上述《房屋租赁合同书》签订《补充协议》。被告金式麦公司亦与原告签订内容相同的《房屋租赁合同书》,对上述《房屋租赁合同书》内容进行了确认。《房屋租赁合同书》签订后，被告汪成发向原告交纳房屋保证金100,000元。被告金式麦公司在签订《房屋租赁合同书》后，未实际接收涉案房屋。
2017年3月30日，被告金式麦公司向原告出具《情况说明》，内容为：今日贵公司与我公司就近期房屋租赁费用未正常支付情况进行了交流，对此我公司十分抱歉，现将有关情况说明如下：第一，造成款项未及时支付的主要原因是本公司的控股母公司杭州金式麦生物科技有限公司近期三次对我公司支付投资款均被退回；第二，由于款项三次退回，银行方面认为这是账户异常情况，开户银行杭州银行支行与我公司的母公司就此进行了面对面沟通交流，已协调完毕，今日将恢复账户正常工作；为此，公司也对此表示道歉并明确，与贵公司的合作不会变化，一应母公司的投资款支付到位，我公司会立即支付相应费用。2017年10月16日，原告向被告金式麦公司发出《解约通知函》，以被告金式麦公司未按照《房屋租赁合同》约定按时交纳租金为由，通知被告金式麦公司，将于2017年10月16日与被告金式麦公司解除合同。被告金式麦公司2017年10月17日收到该函。
另查，被告金式麦公司为有限责任公司，于2017年1月23日成立，法定代表人为汪成发，住所地为沈阳市浑南新区远航西路3号IT主楼12层。
本院认为，原告与被告金式麦公司签订《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。被告金式麦公司与原告签订《房屋租赁合同书》后，应当按照合同约定给付原告租金，被告金式麦公司未按时给付租金后又于2017年3月30日向原告出具《情况说明》，向原告表明能够支付租金并继续履行合同，但之后并未向原告给付租金，故被告构成违约并致使合同目的无法实现，符合《房屋租赁合同书》约定的合同解除条件，原告于2017年10月16日向被告金式麦公司发出《解约通知函》，被告金式麦公司于2017年10月17日收到该函，故原告请求确认原告与被告金式麦公司签订的《房屋租赁合同书》于2017年10月17日解除的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院予以支持。
关于原告主张被告金式麦公司赔偿租金损失的诉讼请求，根据《房屋租赁合同书》的约定，被告金式麦公司不支付租金逾期超过30日的，原告即有权解除合同。被告金式麦公司在拖欠原告租金后，于2017年3月30日向原告出具《情况说明》，向原告表明能够支付租金并继续履行合同，但被告金式麦公司在向原告出具情况说明后仍未履行给付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告应当在被告金式麦公司违约后的合理期限内及时行使解除合同的权利，防止租金损失的扩大，而原告直至2017年10月16日才向被告金式麦公司发出《解约通知函》。本院结合《情况说明》中所表达的内容及《房屋租赁合同书》的约定，酌定该合理期限为自被告金式麦公司出具《情况说明》之日起30日即2017年4月29日，故按照《房屋租赁合同书》的约定酌定被告金式麦公司赔偿原告从2017年1月1日至2017年4月29日的租金损失219,285.77元（333,535.5元÷181天×119天），对于原告主张的超出部分，系原告未及时行使解除合同权利的扩大损失，本院不予支持。
关于原告根据《房屋租赁合同书》第十四条（6）约定要求被告金式麦公司赔偿逾期付款损失的诉讼请求，因该条约定赔偿的前提是“未达到解除合同条件的”，故原告此项诉讼请求不符合合同约定，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。
关于原告主张被告金式麦公司给付合同解除违约金的诉讼请求，本院认为，本案中，被告并未实际接收涉案房屋，原告主张赔偿应当以其实际损失为限，原告在租金损失已经获得赔偿的情况下，不应再向被告金式麦公司主张违约金，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿因本案支出的律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告与被告汪成发是否成立租赁关系的问题。被告汪成发系被告金式麦公司的法定代表人，被告金式麦公司的成立时间为2017年1月23日，在工商部门登记的住所地即为涉案房屋；通过被告汪成发与原告签订的《房屋租赁合同书》第七条（3）的“租赁期满后或合同解除后，若乙方公司的地址注册在该房间，需迁走。”的内容可知，被告汪成发代表签订合同的主体为被告金式麦公司；在原告与被告金式麦公司出现纠纷后，根据原告提供的催款函、解约通知函、律师函，针对的相对方均为被告金式麦公司；原告与被告汪成发签订《房屋租赁合同书》时，被告金式麦公司尚未成立，根据交易习惯，公司在筹备阶段，尚未成立，租赁房屋作为公司住所地签订租赁合同，由法定代表人负责签字，且合同内容与原告同被告金式麦公司签订《房屋租赁合同书》相符，故本院认定被告汪成发与原告签订《房屋租赁合同书》系代表被告金式麦公司签订合同的行为，《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定的内容应当对被告金式麦公司发生效力，原告与被告汪成发并未形成租赁合同关系，故对原告主张汪成发承担本案责任的诉讼请求，本院不予支持。
关于二被告提出的涉案房屋未提供供水、房屋不符合交付条件的抗辩意见，因被告未提供证据证明涉案房屋没有供水及不符合交付条件的证据，且被告金式麦公司在向原告出具的《情况说明》中亦表明没有及时支付原告租金系其母公司投资款均被退回所致，并未提及涉案房屋不符合交付条件的问题，故本院对二被告此项抗辩意见不予采信。
关于二被告提出的原告应当退还保证金100,000元的抗辩意见，本案被告金式麦公司未向原告支付租金，构成违约，但被告金式麦公司未实际接收房屋并实际使用，不适用《房屋租赁合同书》第十四条（4）的约定，故原告应当退还被告金式麦公司保证金100,000元，并在被告金式麦公司应向原告给付的租金损失中扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告沈阳昂立信息技术有限公司与被告沈阳金式麦医学检验所有限公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》于2017年10月17日解除；
二、被告沈阳金式麦医学检验所有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳昂立信息技术有限公司租金损失119,285.77元（已扣除原告沈阳昂立信息技术有限公司应当退还被告沈阳金式麦医学检验所有限公司的保证金100,000元）；
三、驳回原告沈阳昂立信息技术有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,030元，由原告沈阳昂立信息技术有限公司负担6,954元，由被告沈阳金式麦医学检验所有限公司负担2,076元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 孙迪
审 判 员 李远
人民陪审员 金丽
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 王玥