陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终9262号
上诉人（原审被告）：邱葛。
委托诉讼代理人：张磊，陕西知本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚一楠,陕西知本律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈华瑞。
委托诉讼代理人：李茹，陕西权诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨红孝，陕西权诚律师事务所律师。
上诉人邱葛因与被上诉人陈华瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初6828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2017年邱葛与陈华瑞签订《还款协议》约定：邱葛购买陈华瑞位于宏信国际花园5楼3-D-7（706）。面积138.22平方米，单价8500/平方米，总房款：1174870元（壹佰壹拾柒万肆仟捌佰柒拾元整）。本人分期付款，首期424870元（肆拾贰万肆仟捌佰柒拾元整），首期付款时间2017年8月28日。二期付款350000（叁拾伍万元整），二期付款时间2017年12月31日，三期付款350000（叁拾伍万元整），三期付款时间2018年4月30日。备注：50000元（五万元）定金已于2017年2月10日已付汇杰置业有限公司转交给陈华瑞。首款付款交付汇杰，由汇杰转交陈华瑞。二期、三期房款余额以银行转账方式付予陈华瑞。本人承诺若不按时间履行协议，本人愿意走法律途径让陈华瑞收回该房产。该协议由陈华瑞、邱葛及见证人王某签字并捺印。邱葛按照协议要求将首付款支付给汇杰公司，汇杰已经支付给陈华瑞。第二期、第三期款项邱葛并未支付给陈华瑞。另查：宏信国际花园系由陕西佳地房地产开发有限公司开发项目，由福建省九建建筑工程公司承建。2018年4月25日陕西佳地房地产开发有限公司出具《抵房证明》，证明因欠福建省九建建筑工程公司项目部工程款，故将宏信花园五套住房抵作工程款交给该项目部，因项目部下欠陈华瑞工程款，故将涉案宏信国际花园5楼3-D-7（706）住房抵作工程款。2016年12月21日，福建九建陕西分公司宏信花园项目部（甲方）与陈华瑞（乙方）签订《抵房协议书》：一、……因项目部无现金返还，故该项目部将5号楼3-D-7层（706）房抵给陈华瑞。二、抵给陈华瑞的本套房每平方米价格9200元，总抵金额：壹佰贰拾柒万元一千陆百贰拾肆元整（1271624元）。三、本套房抵给陈华瑞后，产权归陈华瑞所有，由陈华瑞自行处理，相关手续由陈华瑞办理项目部协助。再查：2017年8月25日陕西佳地房地产开发有限公司给邱葛出具购房收据，并注明该房为工程抵款房。该楼盘取得商品房预售许可证。
陈华瑞于2018年5月向西安市碑林区人民法院诉称，2017年其与邱葛双方达成房屋买卖协议，邱葛购买其在本市碑林区环城南路334号宏信国际花园5楼3-D-7号（706室）房屋，双方约定邱葛分三期支付房款。之后，邱葛仅在2017年8月支付首付款，剩余款项其多次催要，邱葛不予支付。根据双方协议约定，其有权解除协议。现要求解除双方签订的房屋买卖协议；判令邱葛返还其位于宏信国际花园5楼3-D-7号(706室)房屋。
邱葛辩称，其与陈华瑞没有房屋买卖关系，其购买的是陕西佳地房地产开发有限公司的房屋，现不同意陈华瑞诉讼请求。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋虽系工程款抵账房屋，但该楼盘具有商品房预售许可证，可以进行买卖交易。陈华瑞系该房的合法所有权人，有权将该房进行买卖。陈华瑞、邱葛所签订的虽名为《还款协议》，但该协议具有房屋买卖合同的主要条款，实为《房屋买卖合同》。双方应当按照协议履行各自的权利、义务。邱葛在按照协议支付定金及第一次房款后，并不能按照协议履行剩余的付款义务，现陈华瑞按照双方所签订协议要求解除协议并返还涉案房屋，依法应予准许。同时陈华瑞应将邱葛已支付的474840元返还给邱葛。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、解除原告陈华瑞与被告邱葛于2017年签订的《还款协议》；二、被告邱葛于本判决生效之日起三十日内将本市宏信国际花园5楼3-D-7（706）住房返还原告陈华瑞。三、陈华瑞于本判决生效后三十日内返还邱葛房屋定金及第一次购房款合计474840元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15374元减半收取为7687元，由邱葛负担（此款陈华瑞已交纳，邱葛于本判决生效三十日内给付陈华瑞7687元）。
宣判后，邱葛不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院遗漏必须参加诉讼的第三人陕西佳地房地产开发有限公司西安汇杰置业有限公司、福建九建建筑工程公司陕西分公司、陈友国，西安汇杰置业有限公司为陕西佳地房地产开发有限公司开发的宏信国际花园项目楼盘的销售代理商，其从西安汇杰置业有限公司处购买涉案房屋，房屋所有权人在未进行变更登记前都是陕西佳地房地产开发有限公司。陈华瑞提供的陕西佳地房地产开发有限公司的抵房证明存在虚假，是否存在陕西佳地房地产开发有限公司与福建九建建筑工程公司陕西分公司、陈友国以房折抵工程款，需要陕西佳地房地产开发有限公司、西安汇杰置业有限公司、福建九建建筑工程公司陕西分公司、陈友国作为第三人参加诉讼才能查清有关事实；其与陕西佳地房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系，与陈华瑞之间不存在房屋买卖合同关系，陈华瑞不是本案适格原告；陈华瑞提供的2016年12月21日《抵房协议书》为无效协议，2018年4月25日抵房证明为虚假证明，福建九建建筑工程公司陕西分公司宏信花园项目部不具有独立主体资格，对外无权签订任何协议；涉案房屋的预售证在陕西佳地房地产开发有限公司名下，只有陕西佳地房地产开发有限公司才能出售房屋，陈华瑞所享有的仅是对陕西佳地房地产开发有限公司债权请求权，与其无关；即就是其与陈华瑞之间存在房屋买卖合同关系，也因陈华瑞未履行签订商品房买卖合同办理网签义务，存在先违约行为，这才导致其行使了先履行抗辩权拒付剩余房款；陈华瑞对涉案房屋不享有物权，一审法院根据物权法第三十九条之规定判决缺乏事实依据。请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回陈华瑞所有诉讼请求，由陈华瑞承担一、二审诉讼费。
陈华瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其向法院提交的《抵房协议书》及陕西佳地房地产开发有限公司《抵房证明》及法院对陈友国的询问笔录等证据，足以证明其从福建省九建建筑工程公司陕西分公司宏信花园项目部处取得抵款房屋的事实，其有权对该房屋进行处置；陕西佳地房地产开发有限公司向邱葛出具的、价款为1271624元收款收据上显示该房屋为工程抵款房，邱葛并没有实际向陕西佳地房地产开发有限公司支付过任何房款，该收据系为办理房屋登记手续而出具，并不能证明邱葛与陕西佳地房地产开发公司之间存在房屋买卖合同关系；根据其与邱葛签订的《还款协议》内容显示，邱葛已明确知晓涉案房屋属于抵债房屋、所有人为陈华瑞的事实，该协议中亦明确约定：邱葛未如期支付剩余二期、三期房款，其通过法律途径收回房产。因此，其有权依据《还款协议》约定收回房屋。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，邱葛提交：证一组,《抵房申请书》和《转让申请书》，证明涉案房屋的所有权人为陕西佳地房地产开发有限公司，该公司委托西安汇杰置业有限公司作为销售代理，负责“宏信国际花园”项目房屋销售工作，陕西佳地房地产开发有限公司没有同意将涉案房屋抵偿给陈华瑞，陈华瑞无权出售该房屋。证二组，西安汇杰置业有限公司收据、网签信息表、《宏信国际花园前期物业服务协议》、收房及物业费收款收据、电卡、天然气卡、水卡等，证明其与陕西佳地房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系，陕西佳地房地产开发有限公司已将涉案房屋交付给其的事实，结合一审时已经提交的西安市商品房购房资格审核申请表、收款收据等证据，进一步证明了其与陈华瑞之间不存在房屋买卖合同关系的事实。证三组，陈友国委托西安汇杰置业有限公司销售涉案房屋和向其退还购房款的委托书及陈友国出据的收到其向西安汇杰置业有限公司支付的购房款424870元的收条复印件（系邱葛起诉西安汇杰置业有限公司、陕西佳地房地产开发有限公司一案中，西安汇杰置业有限公司提交），证明陈友国作为福建九建建筑工程公司陕西分公司的代表，授权西安汇杰置业有限公司销售涉案房屋，其已向陈友国支付了购房款、陈友国委托汇杰公司销售房屋在先，其与陈华瑞之间不具有房屋买卖合同关系等事实。证四组，陕西佳地房地产开发有限公司答辩状、授权委托书、陕西佳地房地产开发有限公司交房处理单及业主交楼流转表等复印件（均系邱葛起诉西安汇杰置业有限公司、陕西佳地房地产开发有限公司一案中，陕西佳地房地产开发有限公司提交），证明涉案房屋抵给了福建九建建筑工程公司陕西分公司，并非陈华瑞，因福建九建建筑工程公司陕西分公司与陕西佳地房地产开发有限公司之间就工程款没有结算，导致其所购买的房屋无法办理网签和备案手续。本院组织当事人进行质证。陈华瑞对邱葛提交的复印件证据，均以真实性无法核实为由，不予认可，对原件证据，认可真实性，但认为上述证据只能够证明陈华瑞实际向邱葛交付房屋后，积极配合办理网签手续的事实，不能证明邱葛与其之间不存在房屋买卖合同关系及其存在违约行为等事实，邱葛未按协议约定支付剩余二期、三期购房款已构成根本违约，其有权依照约定收回房屋。当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。邱葛在二审提交的证据，结合本案已查明事实及其他证据，不能证明其与陕西佳地房地产开发有限公司、福建九建建筑工程有限公司陕西分公司之间存在房屋买卖合同关系并已实际履行之事实，本院对该证据不予采纳。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据陈华瑞在诉讼中提交的《还款协议》、《抵房证明》、《抵房协议书》等证据以及一审法院对陈友国进行的询问，能够确信邱葛与陈华瑞交易工程款抵账房屋的事实具有高度的可能性，应当认定该事实存在。邱葛虽不认可《还款协议》之效力，但该协议确系邱葛签署，其亦如约支付了首期款，根据邱葛提交的相应证据，既不能认定《还款协议》非合同当事双方真实意思表示之事实，也不能认定陈华瑞构成违约之事实。一审法院综合本案已查明事实及当事人举证情况，认定邱葛与陈华瑞所签订的《还款协议》实为《房屋买卖合同》，裁量并无不妥。继而，一审法院判决解除合同，返还已付购房款及房屋，既综合了当事人诉请、合同性质、约定内容及实际履行等情况，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之裁定，判处亦无不当。至于邱葛上诉提及的遗漏必须参加诉讼第三人问题，陈华瑞依据其与邱葛于2017年签订的《还款协议》提起本案诉讼，陕西佳地房地产开发有限公司、西安汇杰置业有限公司、福建省九建建筑工程公司陕西分公司、陈友国等不是《还款协议》当事人，根据邱葛述称意见及举证不足以认定陕西佳地房地产开发有限公司、福建九建建筑工程公司陕西分公司、陈友国系本案必须参加诉讼人，本院对邱葛该项上诉意见不予采纳。综上，邱葛的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15374元（邱葛已预交），由邱葛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 强
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一八年九月十七日
书 记 员 周 伟