中华人民共和国上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初17478号
原告(反诉被告)：RomeoOscarFrega，男，1981年6月30日出生，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：钱舒鸿，德恒上海律师事务所律师。
被告(反诉原告)：王西濛，女，1970年11月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：陶征宇，上海容和律师事务所律师。
原告(反诉被告)RomeoOscarFrega与被告(反诉原告)王西濛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)RomeoOscarFrega及其委托诉讼代理人钱舒鸿、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人陶征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
RomeoOscarFrega向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还保证金32,000元(人民币，下同)。事实和理由：2015年12月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于上海市徐汇区湖南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为16,000元，保证金32,000元。原告按约于2015年12月18日向被告支付了48,000元，含保证金32,000元以及首月租金16,000元。租赁期间届满后，原告继续使用系争房屋并按16,000元/月的标准支付租金，被告对此未提出异议。期间，原、被告曾讨论续租问题但未达成一致，被告亦曾带人来看房。2017年3月15日，原告通知被告其将搬出。次日，被告回复，原、被告对保证金的退还数额发生分歧。经协商，原、被告定于2017年3月31日下午四点半办理搬出移交手续。原告按约于2017年3月31日将房屋腾空并搬出，但被告未到场，且拒收原告微信消息，并通知门卫拒收原告交付的钥匙。原告随后将搬离情况通过微信和短信方式告知被告，但被告均未回复，且拒不退还保证金，故原告提起上述诉请。
王西濛辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未按约支付租金，应承担违约责任，扣除其应付未付的三个月租金，具体为2016年5月、2017年4月、2017年5月租金，被告无须再向原告返还保证金。原告所述搬离情况，被告不予认可。因原告拖欠租金，被告按约享有解除权，并于2017年5月31日解除了租赁合同。2017年6月，被告在物业陪同下进入系争房屋并收回房屋。
基于上述事实，王西濛向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付房屋租金48,000元，并以2016年5月欠付租金16,000元为本金，按日千分之一支付自2016年4月25日起至判决生效之日止的滞纳金；2.反诉被告向反诉原告支付解约违约金32,000元；3.反诉被告向反诉原告支付水电煤气费及通讯费共计2,630元；4.反诉被告向反诉原告支付墙面修复费用1,530元。
RomeoOscarFrega辩称，反诉原告要求反诉被告支付2016年5月房屋租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据不定期租赁的法律规定，反诉被告已行使解除权，反诉原告亦予以认可，故租赁合同已于2017年3月31日解除，且反诉被告于当日腾空并搬离了系争房屋，反诉原告无权主张2017年4月和5月的租金，反诉被告不同意支付房屋租金、滞纳金以及违约金。同意支付2017年1月至3月的通讯费、2017年3月的电费及燃气费，对反诉原告主张的其他水电煤气等费用均不予认可。反诉被告确认曾在墙面打洞，但并未损坏墙面，同意支付墙面修复费500元。
本院认定事实如下：2015年12月15日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。乙方同意于签订本合同后五个工作日内支付甲方保证金32,000元。双方议定租金以人民币支付，每月16,000元。乙方以银行转账形式支付给甲方(甲方银行信息见附件3)。租金按月支付，第一期租金于2015年12月20日以前付清，以后每期租金支付时间为前一个月的25日之前支付下个月的租金，先付后用(若乙方以汇款形式支付租金，则汇出日为支付日，汇费由汇出方承担)。如乙方逾期十日未支付租金，则须按日加付其应付租金的0.1%的滞纳金直至付清所有拖欠租金。如乙方逾期三十日仍未支付租金，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权立即终止本合同并收回房屋，且乙方须向甲方支付相当于两个月租金的违约金。乙方应承担租赁期内因乙方实际使用而产生的电话费、水电煤、宽带费，并按公共事业单位的单据如期交纳。房屋维修费和物业管理费由甲方缴纳。乙方应爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错致使房屋及设备受到损坏(正常损耗除外)，乙方应负赔偿责任。附件3载明了甲方银行信息，户名：王西濛，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：中国工商银行上海丽园路支行。落款处，出租方一栏被告签字，并留有住址：斜土路435/2/2203，电话XXXXX****XX。
2015年12月18日，原告向被告转账48,000元，包括保证金32,000元及首月租金16,000元。2016年2月15日，原告向被告转账17,600元。2016年3月1日，原告向被告转账16,000元。2016年3月31日，原告向被告转账16,000元。2016年4月29日，原告通过汇丰银行(中国)有限公司向被告指定的银行账户汇入16,800元(含800元税费，下同)，但在2016年5月4日，该笔交易因账号与户名不符原路退回原告账户。关于该笔未能成功支付的租金，原、被告在租赁合同履行过程中均未察觉，直至本案诉讼，双方在对账时方才发现2016年5月租金未付。2016年6月1日，原告向被告转账16,800元。2016年6月30日，原告向被告转账16,800元。2016年8月1日，原告向被告转账16,800元；2016年9月4日，原告向被告转账16,800元。2016年10月7日，原告向被告转账16,800元。2016年10月28日，原告向被告转账16,800元。2016年12月2日，原告向被告转账16,800元。
租赁合同到期后，原、被告并未续签书面合同，原告继续租赁系争房屋，并按约向被告支付每月租金，对此，被告并未提出异议。2017年1月4日，原告向被告转账16,800元。2017年1月26日，原告向被告转账16,800元。2017年2月28日，原告向被告转账16,800元。
2017年3月15日下午4：06，原告(微信名字：Romeo)向被告(微信名字：tracy)发送微信：“亲爱的Tracy，谢谢你提供的报价。我承认这个报价是合理的，正常情况下，我们本来很喜欢继续住下去。但是，你的朋友来访，你那几天都没有回复，我们很担心，所以又看了几家公寓。幸运的是，我们找到了一间真正喜欢的。因此，我们不会接受你的报价。似乎时间上也很合适，因为你的朋友会有兴趣接替我们租住这里。我们打算4月1日搬走，正好我们的房租也付到那天。请告诉我们，你打算怎样处理交接检查-
我猜Amanda(注：中介公司员工)会做这件事。我们会把详细的银行账户信息发给你，方便你把押金退给我们。”3月16日上午7：00，被告回复微信：“你好，Romeo！没问题，你们可以搬走。我确实把我的朋友带来了，他签了合同，租的是楼下的房子，想看看这里的布局做个参考。他也的确很喜欢这个公寓，但我告诉他你们想续租到今年年底，所以他租了楼下的房子，也签了合同。并不是因为他想租这间公寓我才涨租金，涨价是我自己考虑投资和市场后做出的决定。无论怎样，你们决定搬出去完全没问题。现在，唯一的分歧是时间，我觉得你们应该知道这个常识，我们当中的任何一方需要提前2个月告诉对方，你们在合同上也能看到这条规定。所以，从你们通知我想搬走的那天起计算，退房日期应该是5月15日。请确认这一点，我们会在5月14日或15日那天办理退房手续，5月14日或15日早上我有空。”同日上午7：11，被告发微信称：“我们办理完退房手续后，会把押金退回到你的账户。”
3月21日，原告向被告寄送《退租通知》(EMS单号：XXXXXXXXXXXXX，收件地址：上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室)，载明：……本人现书面通知贵方(已于2017年3月15日微信通知)：本人自2017年3月31日起将不再承租该物业，即《租赁合同》将于2017年3月31日解除，贵方应于2017年3月31日前往系争房屋处与本人办理交接手续……另，贵方应于本人结清水电煤气等公共事业费用后的十个工作日内将押金全额退还至本人如下账户：户名：FREGAROMEOOSCAR,开户行：招商银行股份有限公司上海分行，帐号：XXXXXXXXXXXXXXXX。经查，上述通知因收件人不在指定地址未妥投。
3月30日上午9：57，在原告、被告及中介公司员工(微信名字：Amanda何)组成的微信群聊中，被告称：“我的计划改变了，明天我就去办理交接。明天下午4：30可以吗？”、“明天下午你在家吗？我会让管理员过来查看公共水表和电表，因为水费单和电费单是他们开的，我觉得管理员应该是下午5点下班”、“请确保交接时公寓干净整洁。”同日上午10：12，原告回复：“你好，Tracy！很高兴收到你的信息。明天下午4点半可以办理正式交接”。中介公司员工亦回复：“我也会带着退房表过去”。原告回复：“太好了[微笑表情]”。同日下午5：52，原告称：“亲爱的Tracy和Amanda，我们已经准备好明天的交接和讨论了，我们想分享一个word文件，这个文件说明了上海的法律情况。可以解释我们在争议中的出发点。合同到期的时候，我们没有得到你的回复，我们咨询过两位律师。律师的分析已经附上。而且，我们想找一个友好的解决方案，但分析表明法律是站在我们这边的。我确信，Amanda的法务部门也会确认这一点。”、“我们已经搬走，公寓已经打扫干净。期待明天能够解决这件事情！”同日下午6：24，中介公司员工回复“抱歉，我们中介没有法务部门，所以我们无法确认法律是否站在租户这边”。3月31日上午9：52，中介公司员工称：“既然这起争议正在通过法律诉讼解决，我们中介公司不会再参与。作为中介，我们的责任在租赁结束时就已终止。我们只调解业务方面的事情。而且我们从来不宣称任何法律观点，因为这超出了我们公司和我个人的能力范围”。同日上午9：57，原告回复：“你好，Amanda，目前我们不想也没有提出任何法律诉讼。而且，我们也一定不会让你的公司卷入任何官司。我只是想把书面的评估发给Tracy和你，这样你们就可以明白这种情况下的法律规定。因为我们今天下午就要见面了，我们会尽量和Tracy达成一致。如果你能作为我们的调解人，那就太好了。很高兴在公寓里居住，我们对你和你公司的工作也很满意，所以，如果这个问题能有一个圆满的解决该多好。”此后，被告及中介公司员工陆续退出上述微信群聊。
3月31日下午4：34，原告向被告发送微信：“你好，Tracy，我们现在就在公寓，等着办理交接”，但微信发送状态显示：“消息已发出，但被对方拒收了。”下午4：35，原告向被告(手机：XXXXXXXXXXX)发送短信：“你好，Tracy！我们现在就在公寓等着办理交接”，但被告均未回复。当日，原告腾空系争房屋并搬离，因物业收到指示，称“接王某通知：2#502室有纠纷，如2#502室想把钥匙放门卫保安室，请无论如何不要接受。谢谢各位。2017年3月31日”，原告无法将钥匙寄放至物业处。
4月10日上午9：58，原告向被告发送短信：“你好，Tracy！我是Romeo。我觉得我们应该聊聊我们的租赁交接接下来该怎么办。我刚才给你打电话了。你可以给我回电话吗？”4月15日上午09：40，原告向被告发送短信：“你好，Tracy！很遗憾你没有在3月31日完成交接，我们希望你看到公寓内的一切都井然有序。我们想通过电话讨论下押金退还的事情。今天或明天是否可以给我们打个电话？”、“而且，我们也不确定你为什么指示门卫不要拿回钥匙。我们很乐意把钥匙寄给你。请告诉我们合适的邮寄地址。”上述短信，被告均未回复。
另查明，原告搬离系争房屋时，尚未结清2017年1月通讯费236.70元、2017年2月通讯费196.80元、2017年3月通讯费183.30元、2017年3月电费673.50元、2017年3月燃气费676.30元。审理中，原告对上述费用均予认可，同意支付。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、招商银行交易明细表、汇丰银行理财结单、公证书、退租通知及邮寄凭证、水电燃气费及通讯费发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
审理中，被告称已于2017年6月收回系争房屋，经查验，原告在租赁期间为悬挂相框等，在系争房屋的多个房间墙面上共打了十余个小洞。被告根据案外人对客厅及卧室的墙面修补、粉刷报价，要求原告赔偿1,530元的损失。原告对打洞事实予以认可，但认为该报价包含了整个房屋的重新粉刷，仅就修复孔洞而言，原告自愿支付修复费500元。
本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原租赁期间已于2016年12月31日届满，2017年1月1日起原、被告(反诉原、被告)继续履行原租赁合同，租赁期限视为不定期，任何一方均可以随时解除合同。2017年3月15日，原告(反诉被告)行使合同解除权，以微信方式通知被告(反诉原告)，并定于3月31日腾空并搬离系争房屋。被告(反诉原告)于3月16日回复，表示原告(反诉被告)可以搬走，但对何时办理房屋交接提出异议。3月30日，被告(反诉原告)又发微信表示交接时间变更为3月31日下午四点半，原告(反诉被告)和中介公司员工均表示可以，至此，原、被告(反诉原、被告)对解除合同的时间已达成一致意见。后原告(反诉被告)于3月31日腾空并搬离系争房屋，被告(反诉原告)应当按照合同约定归还保证金，原告(反诉被告)的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告(反诉原告)在租赁合同解除后，因其拒绝与原告(反诉被告)办理房屋交接手续致使产生2017年4月、5月租金损失，该段期间的损失由被告(反诉原告)自行负担，被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付，缺乏合同依据，本院不予支持。被告(反诉原告)认为解除合同应提前两个月通知对方的意见，违背不定期租赁的相关法律规定，本院不予认同。
根据租赁合同约定，每期租金支付时间为前一个月的25日之前，若逾期十日未支付租金，则须按日加付其应付租金的0.1%的滞纳金直至付清所有拖欠租金。关于2016年5月未付租金，根据已查明事实，原告(反诉被告)委托银行于2016年4月29日向被告(反诉原告)指定的账号汇入租金16,800元，汇入的账户名及账号均无误，但该笔汇款仍然因账号与户名不符未能成功汇入。被告(反诉原告)至迟应当于2016年5月25日知道原告(反诉被告)未支付2016年5月租金。《中华人民共和国民法通则》规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。合同履行过程中，原、被告(反诉原、被告)均未察觉未付2016年5月租金之事实。直至本案诉讼时，被告(反诉原告)于2017年8月首次就该笔未付租金提起反诉诉讼请求，已超过法律规定的一年诉讼时效。对于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时依据《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效已届满的情况，从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，故被告(反诉原告)关于诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的意见，本院不予采信。被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付2016年5月租金及其滞纳金，以及基于该笔未付租金要求原告(反诉被告)支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。
关于水电煤气及通讯费，审理中原告(反诉被告)认可2017年1月通讯费236.70元、2017年2月通讯费196.80元、2017年3月通讯费183.30元、2017年3月电费673.50元、2017年3月燃气费676.30元，同意支付，本院予以准许。因租赁合同已于3月31日解除，且原告(反诉被告)已于3月31日实际搬离系争房屋，故被告(反诉原告)主张2017年4月及5月的通讯费，于法无据，本院不予支持。关于上海保利物业酒店管理集团有限公司于2017年6月26日开具的增值税发票，列明电费、水费共计339.20元，经本院核对原件，起始时间为2016年10月，截止时间印刷不清，被告(反诉原告)亦未能明确该笔发票所对应的期间。同时，根据租赁合同约定，原告(反诉被告)仅有义务按公共事业单位的单据如期交纳，而该增值税发票的开具主体并非公共事业单位。综上，被告(反诉原告)主张原告(反诉被告)支付该笔费用，本院不予支持。
关于墙面修复费用，虽然原告(反诉被告)在租赁期间对系争房屋多个房间打了十余个孔洞，但不能据此认定原告(反诉被告)存在过失或过错使房屋受到损坏。被告(反诉原告)依据案外人对客厅和卧室墙面修补及粉刷、客厅及卧某顶面粉刷的报价1,530元，要求原告(反诉被告)全部承担，显属过高。现原告(反诉被告)自愿就墙面打洞的事实赔偿被告(反诉原告)不超过500元，本院认为500元足以修复受损墙面，故酌情判处修复费为500元。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
一、王西濛于本判决生效之日起十日内向RomeoOscarFrega返还保证金32,000元，该款可与以下第二、三项的款项抵扣；
二、RomeoOscarFrega于本判决生效之日起十日内向王西濛支付水电煤气及通讯费，共计1,966.60元；
三、RomeoOscarFrega于本判决生效之日起十日内向王西濛支付墙面修复费500元；
四、驳回王西濛的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计300元，由王西濛负担；反诉案件受理费1,062元，由RomeoOscarFrega负担31元、王西濛负担1,031元。
如不服本判决，RomeoOscarFrega可以在判决书送达之日起三十日内，王西濛可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一八年一月三日
书记员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。