江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终4003号
上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：胡瑞俊，男，1966年5月8日出生，汉族，住兴国县。
委托诉讼代理人：谢建民，江西国兴律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：王其林，男，1955年9月16日出生，汉族，住兴国县。
委托诉讼代理人：杨建英，江西伦诚律师事务所律师。
原审第三人：兴国县金诚商务信息咨询服务中心，住所地：赣州市兴国县潋江镇平川大道***号锦绣江**幢*号。
负责人：郭勇，系该公司经营者。
委托诉讼代理人：范贞俊，男，1983年6月7日出生，汉族，住赣州市兴国县，系原审第三人的员工。
上诉人胡瑞俊因与被上诉人王其林、原审第三人兴国县金诚商务信息咨询服务中心（以下简称金诚信息中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡瑞俊上诉请求：1、撤销江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初1691号民事判决第二、五、七项，改判驳回上诉人支付被上诉人违约金79500元并判令被上诉人双倍返还购房定金2万元给上诉人。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定上诉人未按约定期限支付被上诉人52万元购房款明显违约，该认定极其错误。上诉人经第三人介绍确实到被上诉人处查看房屋，但仅看了一次，且查看房屋时仅能看表面，根本不知道厨房、卫生间会漏水，第三人也不知道会漏水，而被上诉人明知房屋多处有漏水则故意隐瞒，并且由于隔壁房东能自由出入案涉房屋窗前阳台，侵犯了房屋的私密性。被上诉人答应会隔好墙。2017年8月8日，三方签订了由第三人提供的格式房产买卖合同，合同虽然约定：“该不动产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品在签订协议前已经双方现场确认均无异议”，但上诉人和第三人均不知道房屋厨房、卫生间会漏水。上诉人入住房屋搞卫生时才发现房屋漏水严重，双方因此产生纠纷。该纠纷在第三人的协调下并未达成一致意见，被上诉人在调解中要求上诉人搬出房屋，上诉人被迫于2017年10月22日搬出案涉房屋。实际上双方已经解除了房屋买卖合同，既然合同已经解除，又何来要求支付52万元剩余购房款的问题。通过上述事实，可以完全认定，是由于被上诉人在交付房屋前故意隐瞒房屋多处漏水的事实，骗取上诉人和第三人的信任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，上诉人有权解除合同。因此，上诉人解除合同没有违约，反而是因为被上诉人的违约行为导致上诉人解除合同，被上诉人才是违约方。上诉人有权要求被上诉人双倍返还购房定金。
2、被上诉人根本无权要求上诉人支付违约金79500元。如上所述，真正的违约方是被上诉人，上诉人作为守约方才有权利追究被上诉人的违约责任。上诉人购买被上诉人房屋每平方米的价格是3354.64元，在被上诉人一直不处理好房屋漏水、又叫上诉人搬出房屋时，上诉人才意识到此房已经无法居住，不得已在他处购买了房屋，新购买的房屋每平方米价格是3913.19元。双方合同的解除不仅未造成被上诉人的任何经济损失，反而会在其再转让房屋时增加其收入。综上，一审判决罔顾事实，极力偏袒被上诉人，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
王其林答辩称，1、一审法院认定上诉人未按照约定的期限向被上诉人支付购房款构成违约，该认定正确。合同签订后，被上诉人按合同约定，于2017年8月13日将房屋及钥匙交付给了上诉人，而上诉人却未按照合同约定的期限即2017年10月31日前履行付款义务，且上诉人在合同约定的履行期限到来之前已经在其他地方买好了房子，很显然是上诉人违约。被上诉人不存在欺诈行为。房屋交付之前不存在漏水问题，上诉人在签订合同前就已经对房屋进行了验收。为了促成上诉人履行合同，在第三人组织调解时，被上诉人做了让步，不管漏水是谁的责任，被上诉人愿意出钱出力，但是上诉人不同意，不愿意继续履行合同。被上诉人收回房屋后，楼下住户未再反映过漏水。直到被上诉人调取了上诉人的不动产登记信息后，才知道，上诉人早在2017年10月13日就已经在其他地方买好了房子，这才是上诉人不履行合同的真正原因。2、因上诉人的违约行为给被上诉人造成了无法估量的损失，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金79500元合理合法。被上诉人为腾房给上诉人使用，临时在外租赁一间房屋，另外请人搬家花费了费用。上诉人占用被上诉人房屋达5个多月，且此时，兴国县棚户区改造已结束，被上诉人错过了最佳买房时机，上诉人称对被上诉人未造成任何损失是强词夺理。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
金诚信息中心口头答辩称，一开始上诉人看房子的时候并未发现房屋漏水，中途我们也一直组织双方进行调解，一审开庭时才知道上诉人在2017年10月13日就另外买好了房子。
王其林向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告、第三人签订的房屋买卖合同。2、判令被告向原告支付违约金79500元。3、判令被告向原告支付原告垫付的水费300元、电费600元，后变更为水费100元、电费230元。4、本案诉讼费用由被告承担。五、驳回被告反诉请求。
胡瑞俊向一审法院提起反诉请求：1、判决解除双方的买卖而合同。2、判令反诉被告双倍返还反诉原告购房定金2万元，返还空调费3500元、搬家费3600元，共计27100元。3、本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：一、2017年，原告王其林委托第三人兴国县金诚信息中心出卖原告位于兴国县建材家俱××市场东街××号的房屋，经第三人介绍，被告胡瑞俊多次查看该房屋，并愿以530000元的价格购买，且于2017年8月6日支付原告购房定金10000元，原告之妻黄年秀出具了购房定金收据一份。二、2017年8月8日，作为甲方的原告和作为乙方的被告及作为丙方的第三人签订了《房产买卖合同》，合同主要内容有：“甲方所转让房地产（以下称该不动产）坐落于：兴国县建材家俱XX大市场X街X栋XXX房和柴间。房产权证号：LJXX**，…约定该不动产交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。该不动产转让总价款为人民币：伍拾叁万元整（小写：￥530000.00元）。乙方于2017年8月6日支付购房定金计人民币壹万元整（小写：￥10000.00元），2017年10月31日之前支付剩余全部房款计人民币伍拾贰万元整（小写：￥520000.00元）。甲方同意于2017年9月20日之前将该房产交付给乙方，…。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金处罚原则或要求对方支付该不动产总价款百分之15的违约金。鉴于双方指定丙方已促成甲、乙双方之间买卖合同的成立，丙方在办理过户手续前收取甲、乙双方该房产成交价的各1%作为佣金计人民币大写伍仟叁佰元整（小写：￥5300.00元）。…”。协议订立后，被告给付原告该房屋内空调的出让款3500元。三、2017年8月13日原告将该房屋钥匙交给被告；同年8月17日（农历6月26日）被告入住该房屋；居住至同年10月22日（农历9月3日），被告以原告未隔好墙、未处理好厨房、卫生间漏水为由，在未拆御空调情况下搬出该房屋，未将房屋钥匙交给原告。2017年11月4日，第三人就原、被告之间产生的纠纷进行协调，原、被告没能达成协议。四、另查明，被告居住所购原告房屋期间，其应交水费56.5元[8月(21.55元÷2)+9月27.31元+10月18.4元]、电费239.7元[8月(63元÷2)+9月102元+10月106.2元]；该款原告已向水、电部门交付。
一审法院认为，当事人对2017年8月8日订立了《房产买卖合同》、被告交付原告购房定金10000元、被告给付原告空调出让款3500元、被告已接房屋钥匙并入住该房屋后又搬出的事实没有争议，对此一审法院予确认。本案争议的焦点是谁违约？被告未按约定期限支付原告房款520000元，明显违约。被告在购买原告上述房屋前，多次到实地查看，应该知晓房屋实际情况；原、被告、第三人签订的《房产买卖合同》内已载明该不动产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议；且《房产买卖合同》订立后，被告实际已接受该房屋并在内居住达二个月之久；综上所述，按照交易习惯，被告应对该房屋质量没有异议。被告以原告存有欺诈行为和未在合理期限内处理漏水义务为由的抗辩理由不能成立。被告违约，依法应承担违约责任。现在原、被告同意解除合同，依法应予以解除。原被告就违约责任的承担，进行了守约方有权选择定金处罚原则或要求对方支付该不动产总价款百分之15的违约金的约定，该约定并不违法。现在原告选择被告应按该约定承担违约责任，依法予以支持。原告已向水、电部门交付了被告在该房屋居住期间应交的水、电费用，被告依法应予以返还。被告反诉原告双倍返还定金的请求，没有事实依据，依法不予支持。因被告搬出所购房屋时，将此前原告转让的空调保留在房内，现在原告又已接受，故为减少诉累，被告反诉原告返还空调转让费3500元的请求，依法予以支持。被告搬家支付的费用，并非原告所造成，其要原告返还的反诉请求，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除原告王其林、被告胡瑞俊、第三人兴国县金诚商务信息咨询服务中心于2017年8月8日订立的《房产买卖合同》；二、被告胡瑞俊支付原告违约金计人币79500元（530000元×15%）；三、被告胡瑞俊支付原告王其林垫付的水费56.5元、电费239.7元；四、原告王其林返还被告胡瑞俊空调转让费计人民币3500元，在兴国县建材家俱××市场东街××号房屋内的空调归原告王其林所有；五、原告王其林返还被告胡瑞俊购房定金计人民币10000元；六、驳回原告王其林的其他诉讼请求；七、驳回被告胡瑞俊要原告王其林双倍返还购房定金的反诉请求；八、驳回被告胡瑞俊要原告返还搬家费3600元的反诉请求；九、本案所涉履行内容，限判决生效后十日内履行完毕，当事人应得款和应付款本案可以抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费9804元、反诉费239元，原告王其林、被告胡瑞俊已预交，全部由被告胡瑞俊承担。
本院二审期间，上诉人胡瑞俊向法庭提交如下新证据：1、兴国县潋江镇街居民委员会出具的《证明》，证明上诉人胡瑞俊搬进房屋当天搞卫生时发现房屋漏水，及时向辖区内居民委员会反映，以求得到处理。进一步证实被上诉人将房屋卖给上诉人前房屋就存在着漏水现象，被上诉人却隐瞒了该事实。2、房屋买卖居间合同一份、收条二张，证明因被上诉人一直不处理好房屋漏水和隔墙问题并叫上诉人搬出房屋，导致上诉人不得已在2017年9月30日在离被上诉人处不远处的地方（都是在兴国县XX大市场内）另行购买了一套房屋。如果不是被上诉人的欺诈又赶走上诉人，上诉人不可能退掉案涉房屋而去买更贵的房屋。证实上诉人已经支付了66万元购房款给案外人邱隆平。3、兴国县价格认证中心证明一份和手机截图打印件一张，证明2018年下半年兴国县城房地产市场新建商品房住宅中准价格为每平米6000元，二手套房价格为每平米4500元左右，该价格还是政策性价格，实际成交价远远高于以上价格，证实兴国县城二手套房实际价格在每平米5000元以上。进一步证实了上诉人与被上诉人房屋买卖合同的解除不仅未造成被上诉人的损失，反而让其增加了收入。因此，不存在上诉人要支付违约金给被上诉人的问题。被上诉人王其林的质证意见为：对证据1的“三性”均持异议，居委会的证明上未载明本案诉争房屋是否存在漏水问题，对其证明目的也有异议。对证据2的真实性不持异议，对其证明目的有异议。上诉人认为，上诉人因为解除与王其林的合同导致其买了更贵的房屋的理解非常片面,因为房屋的价格涉及到房屋的结构、陈新度、楼层朝向、二手房还涉及到装修的豪华程度，装修的陈新度等，所以不能简单从单价上做出比较。对证据3兴国县价格认证中心证明的真实性不持异议，对手机截图的“三性”及证明目的均有异议。兴国县价格认证中心的证明是2018年下半年兴国县城房地产市场新建商品房住宅价格，该证明上说的房屋并非是指上诉人购买的房屋价格，所以不能达到其证明目的。原审第三人金诚信息中心的质证意见为：对证据1，村委会调解的时候我也是在场的，当时双方存在分歧最终导致调解不成。2、对于证据2、3，上诉人购买的第二套房屋与购买王其林的房屋之所以价值存在差异，因为两套房屋的面积、位置不一样。二手房买卖必须以二手房买卖评估为准，本案所涉房屋在2015年、2016年的价格在每平米3500元左右，所以不可能说二手房屋的价格会越来越贵。
被上诉人王其林向法庭提交兴国县不动产登记情况查询证明，证明上诉人在2017年10月13日已经另外买好了房屋并进行了登记，这才是上诉人违约的真正原因。被上诉人胡瑞俊的质证意见为：对该组证据的真实性不持异议，对其证明目的有异议。上诉人之所以在2017年9月份与案外人邱隆平签订了一份购房合同是因为被上诉人的房屋存在漏水问题，被上诉人一直不处理好漏水和阳台的隔墙问题，同时要求上诉人搬出房屋，在此情况下，上诉人不得已才另外购买了案外人邱隆平的房屋。上诉人购买案外人邱隆平的房屋每平米是3913.19元，购买被上诉人房屋每平方米是3354.64元，每平米多出将近600元，如果上诉人不是因为房屋漏水无法在那里居住，不可能在同一区域范围内出更多的钱去购买案外人邱隆平的房屋。原审第三人金诚信息中心的质证意见为：对该份证据无异议。原审第三人金诚信息中心未向法庭提交新证据。
本院对双方当事人提交的证据评判如下：对于上诉人提交的证据1，该证据仅载明胡瑞俊反应过漏水情况，并未明确漏水的原因以及处理方案，本院对其证明目的不予采信。对于证据2，上诉人提交了原件，且该证据能与被上诉人提交的证据相互印证，本院对其“三性”予以认定。对于证据3，对于兴国县价格认证中心的证明，被上诉人对其真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，但该证据不能直接证明本案案涉房屋的买卖情况，本院对其关联性不予认定。对于微信截图，真实性无法确定，且该证据亦不能直接证明本案案涉房屋的买卖情况，本院对其关联性不予认定。对于被上诉人提交的证据，上诉人对其真实性予以认可，该证据与上诉人提交的证据2能相互印证，本院对其“三性”予以认定。
二审经审理查明：上诉人胡瑞俊与案外人邱隆平于2017年9月30日签订了《房屋买卖居间合同》，签订合同当天，上诉人胡瑞俊支付给了案外人邱隆平购房定金5万元，2017年10月10日，上诉人将剩余购房款60万元支付给邱隆平，并于2017年10月13日办理了产权过户登记。
二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是谁存在违约行为？首先，上诉人主张其之所以另行购买他人的房屋是因为被上诉人隐瞒其房屋漏水的事实，是被上诉人先违约。对此，本院认为，本案系现房买卖，双方在《房产买卖合同》第一条和第六条第一款明确约定，对于交付的案涉房屋，双方已经进行现场确认，均无异议。双方对案涉房屋及附属设施进行验收。本案中，在房屋交付时，被上诉人并未对房屋存在漏水提出异议，而是在入住后提出房屋存在漏水的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中，双方并未在合同中约定，案涉房屋交付后，如出现漏水问题的处理办法，故上诉人在房屋交付之前未全面行使其验收房屋的权利，对此造成的风险和后果应由自己承担。被上诉人不承担房屋交付之后的风险负担责任，故本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定。其次，上诉人主张其2017年10月22日被迫搬出案涉房屋后，双方的合同应视为已解除。对此，本院认为，双方签订的《房产买卖合同》中并未约定上诉人的解除权行使条件为上诉人搬出房屋，故上诉人请求解除案涉房屋买卖合同应适用法定解除的相关法律规定，也即上诉人需通过提起诉讼的方式解除本案案涉合同。并非由上诉人单方搬出房屋，本案合同就视为解除。退一步讲，即便按照上诉人所主张的合同解除时间为2017年10月22日，根据本案二审查明的事实，上诉人于2017年9月30日也即其所认为的合同解除之前已经与案外人签订了房屋买卖协议，故上诉人在本案合同未解除且本案合同约定的购房款支付期限未到的情况下，又与案外人签订房屋买卖协议，已经构成违约，其应承担违约责任。上诉人主张要求双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定本案的违约方为上诉人并判决上诉人按照双方合同约定支付违约金，处理妥当，应予以维持。第三，上诉人认为合同解除，被上诉人并未有损失。本院认为，合同解除后，案涉房屋是否存在溢价出售，是市场的商业风险，与本案合同的违约责任并无关联，上诉人以此认为不应向被上诉人支付违约金的上诉理由不成立。
综上所述，胡瑞俊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2038元，由上诉人胡瑞俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 王阿婷
审判员 郑小兵
审判员 赖国东
二〇一八年十月十五日
书记员 廖勤勤