上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终8036号
上诉人(原审被告)：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张小弟，董事长。
委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。
委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陆旭初，男，1986年2月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人(原审原告)：陆宇涵，女，2013年3月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。
法定代理人：陆旭初，系陆宇涵之父，1986年2月25日出生，汉族，住上海市嘉定区爱特路***弄***号***室。
上诉人上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)因与被上诉人陆旭初、陆宇涵房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
绿茵公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陆旭初、陆宇涵的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定陆旭初、陆宇涵已经向绿茵公司支付房款人民币200万元(以下币种同)依据不足。陆旭初、陆宇涵提供的POS机刷卡消费记录显示的交易商户名称与银行交易明细清单不一致，陆旭初、陆宇涵应当提供进一步证据证明付款事实。2、本案不构成表见代理。虽然上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)系绿茵公司的代销公司，但绿茵公司从未授权彰荣公司收取购房款，也从未收到彰荣公司转付系争购房款。在系争《上海市商品房出售合同》明确约定付款账户的情况下，陆旭初、陆宇涵未尽谨慎审查义务，存在过错，故彰荣公司不构成表见代理。
陆旭初、陆宇涵共同辩称：不同意绿茵公司的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
陆旭初、陆宇涵向原审法院起诉请求：1、判令绿茵公司向陆旭初、陆宇涵提供200万元的购房发票；2、判令绿茵公司继续履行合同并协助陆旭初、陆宇涵按约定办理过户登记手续，将位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号绿茵商业广场4层4108室商铺(以下称系争商铺)过户登记至陆旭初、陆宇涵名下，申领该房屋房地产权证(小产证)；3、判令绿茵公司承担逾期办理产证的违约金2万元。后陆旭初、陆宇涵当庭增加一项诉讼请求：判令绿茵公司承担逾期交房的违约金(以总房价款为基数，按每日万分之2.5的标准，自2017年12月31日计算至实际交付之日止)。
原审法院认定事实：2017年3月10日，陆旭初、陆宇涵(乙方)与绿茵公司(甲方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房屋)作店铺使用，建筑面积21.67平方米，单价39,777元，总房价款2,000,000元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在合同附件一中约定明确。甲方收到陆旭初、陆宇涵支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。第十一条约定如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2017年9月10日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年3月10日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年3月10日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。附件一付款时间和付款方式中约定付款方式为分期付款，不贷款，乙方于2017年3月10日与甲方签约并付首付房款计200,000元，乙方于2017年4月30日前应支付房款1,800,000元。合同另对其他内容进行了约定。
合同签订后，案外人冯某某(陆旭初岳母)于2017年3月9日通过POS机刷卡代陆旭初、陆宇涵向绿茵公司支付房款50,000元，陆旭初于2017年3月10日通过POS机刷卡向绿茵公司支付房款150,000元。2017年4月29日，案外人张某(陆旭初妻子)、案外人冯某某、案外人谭某某(陆旭初母亲)分别在绿茵商业广场售楼处通过POS机刷卡代陆旭初、陆宇涵向案外人彰荣公司支付560,000元、1,000,000元和240,000元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”。陆旭初收到《收据》四张，合计房款200万元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。
2018年1月12日，陆旭初向绿茵公司邮寄一份《通知函》，通知绿茵公司于收到本通知函后5日内，将购房发票和该商铺交付给陆旭初、陆宇涵并协助办理该商铺的不动产权证。
审理中，绿茵公司自认彰荣公司为系争商铺所在的绿茵商业广场的委托销售公司，绿茵公司与陆旭初、陆宇涵于2017年3月10日签订《上海市商品房出售合同》时是由彰荣公司具体操作，本案的房屋出售合同签约及付款均发生在绿茵公司委托彰荣公司销售期间。
原审法院认为：本案的争议焦点为：一、绿茵公司是否已收取购房款及彰荣公司收取购房款的行为是否构成表见代理。二、绿茵公司是否存在违约，是否应继续履行合同，向陆旭初、陆宇涵提供购房发票、配合办理过户登记手续并承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。
关于争议焦点一，因绿茵公司与彰荣公司为委托销售合同关系，彰荣公司作为绿茵公司的委托销售公司与陆旭初、陆宇涵签约，绿茵公司对于《上海市商品房出售合同》上绿茵公司公章的真实性也未予否认，故陆旭初、陆宇涵与绿茵公司于2017年3月10日签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。
虽《上海市商品房出售合同》第四条约定陆旭初、陆宇涵应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入指定的绿茵公司账户，但陆旭初、陆宇涵在售楼处通过POS机刷卡向标注为“上海绿茵置业”的商户转账，其有理由相信收款方为绿茵公司，陆旭初、陆宇涵也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，其作为绿茵公司的委托销售方，陆旭初、陆宇涵也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。综上，原审法院认定彰荣公司收取房款的行为构成表见代理，陆旭初、陆宇涵已向绿茵公司支付房款200万元。如绿茵公司认为彰荣公司收到相应房款后未向其进行转交，就该部分房款绿茵公司可另行向彰荣公司主张。
关于争议焦点二，陆旭初、陆宇涵已付清全部购房款，根据合同第四条约定绿茵公司收到陆旭初、陆宇涵支付的每一笔房款时均应开具发票，第七条约定陆旭初、陆宇涵付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，绿茵公司向陆旭初、陆宇涵交付房屋；第十三条约定除不可抗力外，绿茵公司如未在本合同约定的期限内将该房屋交付陆旭初、陆宇涵使用，应当向陆旭初、陆宇涵支付违约金，违约金按陆旭初、陆宇涵已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；第十九条约定双方商定2017年9月10日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年3月10日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；在此情况下，绿茵公司的先履行抗辩不能成立，现陆旭初、陆宇涵要求绿茵公司继续履行合同，向陆旭初、陆宇涵提供购房发票、配合办理过户登记手续并承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉请符合合同约定，且按日万分之2.5计算逾期交房违约金及按总房价款1%计算逾期办证违约金的标准尚属合理，对此原审法院予以支持。绿茵公司抗辩应按陆旭初、陆宇涵已支付给绿茵公司指定账户的款项作为违约金计算基数的意见缺乏依据，对此原审法院不予采信。判决：一、上海绿茵置业有限公司应于判决生效之日十日内向陆旭初、陆宇涵交付价款为2,000,000元的购房发票；二、上海绿茵置业有限公司应于判决生效之日十日内协助陆旭初、陆宇涵办理位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户登记手续，并将该房屋过户登记至陆旭初、陆宇涵名下；三、上海绿茵置业有限公司应于判决生效之日十日内给付陆旭初、陆宇涵逾期办理产证违约金人民币20,000元；四、上海绿茵置业有限公司应于判决生效之日十日内给付陆旭初、陆宇涵逾期交房违约金(该违约金以总房价款2,000,000元为基数，按每日万分之2.5的标准，自2017年12月31日计算至实际交付之日止)。一审案件受理费2,175元，减半收取1,087.5元，保全费5,000元，合计诉讼费6,087.5元，由上海绿茵置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，原审法院认定“合同签订后，案外人冯某某(陆旭初岳母)于2017年3月9日通过POS机刷卡代陆旭初、陆宇涵向绿茵公司支付房款50,000元，陆旭初于2017年3月10日通过POS机刷卡向绿茵公司支付房款150,000元”一节事实有误。案外人冯某某系在系争合同签订前通过POS机刷卡代陆旭初、陆宇涵向绿茵公司支付购房定金50,000元。2017年3月10日，冯某某又通过POS机刷卡代陆旭初、陆宇涵向绿茵公司支付购房款50,000元，陆旭初支付了100,000元。原审法院认定的其余事实正确，予以确认。
本院认为：陆旭初、陆宇涵与绿茵公司签订的系争《上海市商品房出售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应当遵照履行。根据绿茵公司的陈述，案外人彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，而陆旭初、陆宇涵对于此节事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓。陆旭初、陆宇涵在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，绿茵公司也确认收到其中200,000元付款，故陆旭初、陆宇涵的付款行为不存在过错。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。陆旭初、陆宇涵在绿茵商业广场售楼处提供的POS机上刷卡付款，其取得的POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，故绿茵公司认为陆旭初、陆宇涵付款时未尽到审慎注意义务依据不足。陆旭初、陆宇涵已经向绿茵公司支付200万元购房款，现绿茵公司称未收到其中180万元，绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。综上所述，绿茵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,175元，由上诉人上海绿茵置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一八年九月二十八日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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