山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁08民终4224号
上诉人（原审被告）：邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县梁宝寺镇红旗路路北。
法定代表人：刘玉奉，董事长。
委托诉讼代理人：王田田，山东源诚（济宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩照宪，男，1987年6月9日出生，汉族，农民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人：王磊峰，山东民桥律师事务所律师。
上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司因与被上诉人韩照宪商品房预售合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2017）鲁0829民初4301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋已经强制执行程序交付给了被上诉人，缺乏证据证明。上诉人从未收到过法院送达的关于案涉房屋的强制执行通知。二、一审判决不予支持上诉人解除合同的反诉请求，违背法律规定。案涉《商品房买卖合同补充协议》第八条第3款明确约定：“买受人未付清剩余房款及违约金的，出卖人有权不交付该商品房，出卖人仍保留该商品房的所有权，并可视情况选择解除嘉祥县《商品房买卖合同》及补充协议，买受人同时应向出卖人承担约定的违约责任（含逾期付款应偿付的违约金）”；第6款双方补充约定“在具备交付商品房的条件时，买受人若仍未付清房款的，出卖人届时有权不交付该商品房，保留对该商品房的所有权，并仍可选择解除嘉祥县《商品房买卖合同》及补充协议，买受人同时应向出卖人承担约定的违约责任（含逾期付款应偿付的违约金）”。依据上述约定，被上诉人经上诉人多次催告通知，拒不配合办理交房手续，至今仍欠付房屋面积差价款及相关费用，已经构成违约，上诉人有权依约解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。既然一审判决已经查明楚慧慧至今没有付清房款及相关费用，本案亦符合合同约定和法律规定的解除合同的条件，那么就应当支持上诉人解除合同的反诉请求。三、一审判决不予支持上诉人关于支付看管费的反诉请求是错误的。一审判决已经认定，自2015年10月30日起，上诉人多次以短信、电话以及特快专递通知被上诉人办理商品房交接手续的事实。依据《商品房买卖合同》第十一条约定，被上诉人在上诉人发出交房通知之日起七日内没有办理交房手续（包括付清购房款及相关费用），就应当自办理交房手续时间届满次日向上诉人支付总房款日万分之一的看管费。四、一审判决判令上诉人协助被上诉人办理商品房不动产权证，严重违法。首先，《商品房买卖合同》中没有关于上诉人协助被上诉人办理不动产权证的约定。其次，《商品房买卖合同》第十五条约定：在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。客观上，上诉人已于2015年将办理权属登记需由出卖人提供的案涉工程竣工验收备案文件报产权登记机关备案，已履行完合同义务。案涉小区大部分业主也已自行办理了不动产权证书。另外，被上诉人至今未依据商品房买卖合同和补充协议约定付清全部购房款及相关费用，上诉人有权拒绝开具全款发票，当然对案涉房屋仍保留所有权，当然也没有义务将房屋所有权转移给被上诉人。五、一审程序违法，未按照相关法律规定审理本案。
韩照宪辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋的确已经强制执行程序交付给了答辩人。济宁市中级人民法院已经作出生效判决，判令上诉人支付逾期交房违约金并三日内交付涉案房屋，上诉人拒不履行生效法律文书，答辩人等二十多户业主遂向嘉祥县人民法院申请强制执行，嘉祥县人民法院通过强制执行程序让各业主砸锁入住了各自的房屋，对此，二十多户业主可以相互证明，而且一审法院对该案强制执行情况也是核实了当时的执行法官的，所以说一审法院认定涉案房屋已经强制执行程序交付给了答辩人认定事实正确。二、上诉人一审中的反诉请求不可能得到法律的支持。涉案房屋答辩人已经按照约定支付了差价款以外的全部房款，而且涉案房屋已经经过济宁市中级人民法院的生效法律文书判决确定上诉人逾期交房支付逾期交房违约金，而且判令上诉人三日内将涉案房屋交付给答辩人。而且答辩人一方众多业主多次找上诉人要求支付房屋差价款以便办理产权登记，但是上诉人方一直以加收其他各种款项为由拒收房屋差价款，造成各业主无法取得产权登记，孩子无法上学，冬天无法供暖的局面，给答辩人造成了诸多不便。而且，一审法院对上诉人的反诉请求做了明确的不支持的说理即：“因反诉被告已经按照约定履行了支付其余房款的主要合同义务，且涉案房屋已经经过生效法律文书判决交付，反诉原告的该项主张缺乏事实根据及法律依据，不予支持”。三、一审判决不支持上诉人要求答辩人支付看管费的请求符合客观事实及法律规定。本案涉案房屋已经经过济宁市中级人民法院生效法律文书确定上诉人逾期交房违约并支付违约金，并判决上诉人于判决生效之日起三日内交付房屋，而且，上诉人并没有实际支出所谓的房屋看管费，故因上诉人自己的违约逾期交房，再向对方要求支付房屋看管费的请求明显不会得到法律支持。四、一审判决上诉人协助答辩人办理商品房不动产权证符合客观事实及法律规定。答辩人等众多业主办理不动产权证需要上诉人按照约定为业主开具发票，并协助各业主办理各自的商品房不动产权证，没有上诉人出具发票并配合，答辩人无法办理不动产权证，所以一审法院判决上诉人在答辩人付清房屋面积差价款后按照答辩人所交涉案房屋总价款向答辩人开具发票并协助答辩人办理涉案房屋的商品房不动产权证即符合客观实际情况又符合法律规定。
韩照宪向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告提供办理不动产证的材料，并协助原告办理不动产权证。2、判令被告按照原告已付购房款总额向原告开具发票。3、本案诉讼费用由被告承担。
邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司向一审法院反诉请求：1、依法解除双方于2014年11月22日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付自2015年11月8日至2016年12月29日期间的看管费10000元，剩余看管费反诉保留诉权。
一审法院认定事实：2014年7月25日，山东益大新材料有限公司与被告签订了嘉祥县红旗花园小区团购协议，该协议约定储藏室价格为每平方米2300元。2014年11月22日，原被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于嘉祥县红旗花园小区的商品房一套。该合同主要载明了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第0001座04单元4-502号房，建筑面积为106.71平方米。第四条计价方式与价款：单价为每平方米2980元，总金额317995.8元。第五条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：本合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记部门最后核实的建筑面积为准，据实结算房价款，多退少补。第六条付款方式及期限：买受人于签约之日一次性付清首付款117995.80元，余款200000元按按揭方式按期付款。第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、详见合同附件四第五条。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期交付90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接受该商品房，且出卖人有权自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日向买受人收取总房款日万分之一的看管费。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人再买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第五条关于房屋交付的补充约定：3、交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。上述合同签订后，原告如交付了房款和储藏室款，被告向原告出具了收款收据。涉案商品房于2015年8月30日竣工。2015年10月23日，嘉祥县建祥房产测绘有限公司对涉案房屋的面积进行了测量。2015年10月31日，涉案楼房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。被告依照合同约定制作了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。自2015年10月30日起，被告多次以短信、电话以及特快专递通知原告办理交房手续，双方因故未能完成商品房的交接。2016年原告向嘉祥县人民法院起诉，请求判令被告交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金4552.31元。嘉祥县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鲁0829民初1201号民事判决书，判决：一、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起三日内将嘉祥红旗花园小区第0001座04单元4-502号商品房一套交付原告韩照宪。二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起三日内给付原告韩照宪违约金400元。三、驳回原告韩照宪的其他诉讼请求。宣判后，被告不服该判决，上诉至山东省济宁市中级人民法院。2016年12月29日，山东省济宁市中级人民法院作出（2016）鲁08民终6135号民事判决书。在该判决中，济宁市中级人民法院对双方争议的原审判决上诉人支付逾期交房违约金是否合法的问题认为：上诉人虽然电话通知被上诉人交付房屋，但其改变了交付房屋的条件，增加了由被上诉人先交付房屋差价及相关配套费用后再交付涉案房屋的内容，该内容未与被上诉人协商一致，即使被上诉人拒绝依此条件接收，亦不能认定上诉人交付了涉案房屋。且双方在商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。原审判决按照上述人书面通知被上诉人交房的时间计算上诉人应付的违约金，并无不当。判决：驳回上诉，维持原判。后经嘉祥县人民法院强制执行，涉案房屋已交付原告。另查明，原告认可其所购买的储藏室单价为2300元/平方米。涉案商品房及储藏室经嘉祥县建祥房产测绘有限公司测量，商品房的实测面积为106.73平方米，比商品房买卖合同约定面积106.71平方米多0.02平方米；储藏室实测面积为13.02平方米，比约定面积12.83平方米多0.19平方米。根据双方约定，原告应补交商品房面积差价59.6元、储藏室面积差价437元，共计496.6元。诉讼中，原告明确表示同意补交上述面积差价款。
一审法院认为，涉案房屋已经嘉祥县人民法院及济宁市中级人民法院民事判决后通过强制执行程序交付给了被告，但根据双方签订的商品房买卖合同的约定及本案证据，原告尚应履行向被告支付房屋面积差价款496.6元的义务。该项义务是被告向原告开具全部购房款发票的前提，也是被告协助原告办理产权登记义务的必备条件。诉讼中，原告明确表示同意履行该项义务，应予照准。在原告履行上述义务后，被告应当根据原告交纳房屋、储藏室的总价款开具发票并协助原告办理房屋产权登记手续。对于原告主张被告向其提供办理不动产登记材料的请求，因双方签订的商品房买卖合同未对此进行约定，原告也未能提供被告未按照约定履行商品房买卖合同第十五条约定义务的证据，其该项请求缺乏事实根据，不予支持。对于反诉原告主张解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，虽然反诉被告尚欠付其上述房屋面积差价款496.6元，但因反诉被告已经依照约定履行了支付其余房款的主要合同义务，且涉案房屋已经过生效法律文书判决交付，反诉原告的该项主张缺乏事实根据及法律依据，不予支持。对于反诉原告主张看管费的诉讼请求，根据已生效的嘉祥县人民法院及济宁市中级人民法院关于涉案房屋的民事判决，已经认定反诉原告逾期交房行为构成违约，其该项请求缺乏事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、原告韩照宪于本判决生效之日起七日内向被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司交付房屋面积差价款496.6元。二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于原告交纳上述房屋面积差价款之日按照原告韩照宪所交涉案房屋总价向原告韩照宪开具发票。三、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起十五日内协助原告韩照宪办理嘉祥红旗花园小区的第0001座04单元4-502号商品房不动产权证。四、驳回原告韩照宪的其他诉讼请求及反诉原告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由原告韩照宪负担50元，被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担150元；反诉案件受理费75元，由反诉原告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、应否解除双方当事人之间的商品房买卖合同；二、韩照宪是否应向邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司支付房屋看管费；三、邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司是否应为韩照宪开具房款发票、协助其办理房屋产权登记。关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条司法解释以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定为前提，即并非所有迟延交付房屋或者迟延支付购房款的情形，相对人均可行使合同解除权。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据前述法律及司法解释规定，只有在房屋买受人迟延履行主要债务，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，出卖人请求解除合同的，才应予以支持。本案中，首先，韩照宪已经按照约定履行了支付绝大部分购房款的义务，尚未支付的只是房屋实测面积与合同约定面积之间的差额。因此，本案不存在房屋买受人迟延履行主要债务的情形。其次，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）”，但是双方没有对“相关费用”予以明确。因此，邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司以韩照宪未缴纳天然气开口费、暖气开口费为由主张韩照宪构成违约，没有事实根据。综上，本案并不存在韩照宪迟延履行主要债务的情形，在双方未对天然气开口费、暖气开口费等费用作出明确约定的情况下，邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定以及双方《商品房买卖合同补充协议》第八条第3款、第6款约定主张解除合同，本院不予支持。关于第二个焦点问题，双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，且出卖人有权自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日向买受人收取总房款日万分之一的看管费”。但是，本院生效裁判文书已经认定邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司虽然电话通知韩照宪交付房屋，但其改变了交付房屋的条件，增加了由韩照宪先交付房屋差价及相关配套费用后再交付涉案房屋的内容，该内容未与韩照宪协商一致，即使韩照宪拒绝依此条件接收，亦不能认定邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司交付了涉案房屋。因此，邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司依据该条约定主张房屋看管费，一审判决不予支持，并无不当。关于第三个焦点问题，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，为房屋买受人办理不动产权属证书系房地产开发企业即出卖人的法定义务。双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因此，无论是从行政法规、司法解释规定方面，还是从双方约定方面，邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司均负有协助韩照宪办理不动产权属证书的义务。如前所述，由于双方未对天然气开口费、暖气开口费等费用作出明确约定，邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司以韩照宪未缴纳天然气开口费、暖气开口费等费用为由，拒绝协助韩照宪办理不动产权属证书，没有事实根据和法律依据。一审判决在判令韩照宪缴纳房屋面积差价款的同时，判令邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司为韩照宪开具房款发票并协助韩照宪办理不动产权属证书，符合前述行政法规、司法解释规定以及双方约定。邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司上诉称已于2015年将办理权属登记需由出卖人提供的案涉工程竣工验收备案文件报产权登记机关备案，已履行完合同义务，没有提供证据证明。退一步讲，即便其已经按照合同约定履行完备案登记义务，最终的结果也就是一审判决第三项确定的义务不必再履行，但是这并未加重邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司的负担。
综上所述，邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 扈 琳
审判员 马 斌
二〇一八年九月十日
书记员 姜佑华