浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第3526号
原告周碎和。
委托代理人（特别授权）朱谓岳、方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。
被告瑞安市塘下镇城南村经济合作社，住所地瑞安市塘下镇城南村广场路2号。
法定代表人杨万良，社长。
被告瑞安市塘下镇城南村村民委员会，住所地瑞安市塘下镇城南村广场路2号。
诉讼代表人郑永江，主任。
委托代理人（特别授权）ＸＸ，浙江玉海律师事务所律师。
原告周碎和为与被告瑞安市塘下镇城南村经济合作社（以下简称城南村合作社）、瑞安市塘下镇城南村村民委员会（以下简称城南村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年10月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，于2015年12月3日公开开庭进行了审理，于2015年12月10日转为普通程序审理，于2015年12月25日追加城南村委会为共同被告参加诉讼，依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告周碎和及其委托代理人朱谓岳，被告城南村合作社法定代表人杨万良、城南村委会诉讼代表人郑永江及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周碎和诉称：原告有祖遗宅基地坐落于瑞安市塘下镇海安城南中路32-1号。因城南村旧村改造需要，原、被告于2010年1月7日签订房屋拆迁补偿产权协议书，约定：原告的宅基地31.6平方米土地使用权及一条墙交给被告拆迁，被告补偿经济损失18960元，于协议签订后二十四个月内交付坐落于城××B地块总建筑面积约150平方米（其中底层20平方，商品房130平方）的安置房给原告，原告按每平方米1100元建设费给被告，口头约定建设费单价为暂定，与其他拆迁户相同。协议签订后，原告将宅基地和一条墙交被告拆迁，根据被告的通知分别于2014年1月16日、6月3日交20000元、129000元。被告于2015年8月12日抽签确定安置房，而被告不让原告抽签，至今没有落实安置原告房屋。请求法院判决：1、被告向原告安置位于城南村B地块的房屋150平方米；2、按每平方830元单价结算，返还原告多交的房款43000元；3、被告支付临时安置费及逾期安置违约金计11600元。
被告城南村合作社、城南村委会辩称：原告与被告城南村合作社没有签订房屋拆迁补偿安置协议，涉案协议是被告城南村委会与原告达成。本案原告在涉案的拆迁范围内没有房产证及土地证，不是适格的××，根据安置补偿实施细则规定，没有土地证及产权证的，按占地面积每平方米200元，建筑面积100元进行经济补偿收购。协议约定补偿的建筑面积是150平方米，而不是原告主张的底层20平方米，商品房130平方米。考虑到原告实际情况，对原告的拆迁安置以建筑成本价格购买一套商品房，签订协议时，成本价没有确定，现确定为2085元每平方米，原告向被告足额支付建设款是先履行义务，按照协议约定原告需缴纳176040元，但原告至今未足额缴纳，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝让原告抽签定位。原告的第三项诉讼请求也不符合拆迁协议的约定，涉案协议中，没有约定被告需向原告支付临时安置费，因为原告在拆迁范围内没有房屋，原告的拆迁补偿不是基于房屋被拆迁获得。请求驳回原告的诉讼请求。
原告周碎和提供了以下证据：1、身份证，拟证明原告主体资格；2、公司登记信息，拟证明被告主体资格；3、拆迁补偿产权协议，拟证明原、被告签订拆迁补偿安置协议；4、拆迁补偿安置实施细则，拟证明拆迁安置的具体办法；5、收据、缴款单，拟证明原告交付建房款；6、拆迁补偿协议，拟证明其他拆迁户约定的建设费是每平方米830元；7、缴款通知书，拟证明二被告通知原告缴款；8、证明，拟证明原告建造了一堵墙体。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2没有异议；证据3，在协议书上盖章的是被告城南村委会，不是被告城南合作社，不能证明原告与被告城南合作社之间存在合同关系，该协议书没有记载原告诉称的一条墙交给被告拆迁，其记载的安置补偿的建筑面积是150平方米，不是原告主张的底层20平方米，商品房130平方；对证据4的真实性没有异议，但该细则规定：没有土地证及产权证的，按占地面积每平方米200元，建筑面积100元进行经济补偿收购；对证据5真实性没有异议，被告城南村合作社是代城南村委会收款；证据6与原告没有关联性，是与其他拆迁户的协议约定，有产权证的综合平均价是每平方米830元；证据7是城南村委会通知原告缴款，不能说明城南村合作社与原告有合同关系，反而可以证明原告没有交清房款；对证据8的真实性有异议，不能确定是否证人本人签名，证人未出庭作证。
被告提供了以下证据：9、2009年4月24日城南村村民代表会议记录，拟证明原告应按与池林海相同的方式予以安置；10、二份拆迁安置补偿协议书，11、2014年4月17日会议纪要；证据10、11拟证明与原告相同情况的以综合平均价2085元计算；12、2014年5月20日会议纪要；拟证明涉案拆迁建筑成本价是每平方米2085元。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：证据9说明被告应当要给予原告安置，关于池林海的情况经村民代表大会同意，原告是否与池林海相同无法反映，该会议时间在2009年4月24日，在2010年1月7日与原告签订的合同还是1100元每平方米，应该按照合同的约定进行；证据10不能证明被告主张的待证事实，不能以他人的合同来推翻原、被告之间的合同约定；证据11记载时间是2014年4月17日，是原、被告签订合同之后作出，不能推翻合同约定，涉及村民的重大利益应由村民大会或村民代表大会作出决定，不应该由村两委决定，李肇唐和周碎和的情况不相同的；证据12与原告没有关联性。
本院对上述证据作如下认证：证据1、2系证明当事人主体身份情况，已经核实，本院予以采信；证据3当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；证据4当事人对其真实性没有异议，可证明涉案拆迁安置的相关规定，本院予以采信；证据5可证明原告交付房屋建设款的情况，本院予以采信；证据6系被告与他人签订的协议书，对原、被告之间无约束力，无法确定与本案的关联性，本院不作认定；证据7当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；证据8不能确定其真实性，证人未出庭作证，本院不予采信；证据9仅对池林海房屋安置作出规定，原告是否属于相同情况未作记载，同时也未明确具体价格，此后的合同已就综合平均价作出明确约定，该证据不能证明被告主张的待证事实，本院不作认定；证据10系被告与他人签订的协议书，对原、被告之间的权利义务关系没有约束力，本院不作认定；证据11、12系原、被告协议签订后，被告以村两委会议的方式作出的决定，其内容并未反映出被告主张的原告的情况如何与他人相同的具体事实，且其中有关对涉案原、被告之间的拆迁安置补偿协议约定内容所作的变更仅是被告一方的意思表示，而不是双方协商一致的结果，对原告缺乏约束力，本院不作认定。
根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：2004年6月29日，瑞安市塘下镇城南村村民代表会议通过了《塘下镇城南村旧村改造一期建设工程拆迁补偿安置实施细则》（以下简称实施细则），规定：××：城南村经济合作社，房屋拆迁补偿的认定可以相关权属登记记载的建筑占地面积和建筑面积计算补偿，或者由××自愿与××议定的协议补偿安置为依据，安置房中第3号地块的综合平均定价为1100元，在综合平均价的基础上，先评定房价：坐落位置、朝向、层次等确定单价，待单价确定后，明码标价，进行抽签定位，原有单间房屋建筑占地面积31.5平方米以上，××给予××提供新建安置房底层面积21平方米左右（半间）与楼层水平式住宅套房一套；安置面积与实际安置面积的差异部分，以每平方米200元的差额进行找补。依照上述实施细则的规定，以被告城南村合作社为甲方（××）、原告为乙方（××），于2010年1月7日签订房屋拆迁补偿产权调换协议书一份，约定：乙方的房屋建筑占地面积31.6平方米，计补偿金额18960元，安置房屋坐落于城××B地块总建筑面积约150平方米，安置用房综合平均价1100元，合计金额165000元，差额找补建筑面积150平方米，单价200元，计价30000元，乙方被拆除房屋补偿总金额为18960元，甲方安置房屋总金额为195000元，差额由乙方支付给甲方金额175040元，第一期待房屋基础完成后纳40%即78000元，第二期待建房到二层交纳45%即87750元，第三期待房屋结顶交纳10%即19500元，第四期待房屋竣工验收决算后交纳5%。安置房屋在乙方房屋腾空验收合格后二十四个月内交付乙方使用。该协议印制的文本中有“过渡用房由乙方自行解决，在过渡期内，甲方支付乙方临时安置补助费为每间每月100元，按24个月计算”的记载，但合计金额栏手写了上划线，而未填写具体金额，另该协议印制文本中有关拆迁房屋的基本情况、货币补偿金额及住宅搬迁补助费，未具体填写相关信息。该协议书加盖了被告城南村委会印章。协议签订后，原告分别于2014年1月16日、6月3日向被告城南村合作社交付了20000元、129000元。后在被告组织安置房的抽签定位时，原告又向被告交付了57000元，但被告认为原告未足额交付房款，而不同意原告参加抽签定位并退还了该款项。现涉案的旧村改造安置房屋工程已建造完毕，但尚未通过竣工验收。
本院认为：原、被告之间订立的房屋拆迁补偿产权调换协议书，当事人意思表示真实，没有违反法律强制性规定，属有效合同。该协议系以被告城南村合作社作为××的名义订立，但其落款盖章的是被告城南村委会，在协议履行过程中，原告是向被告城南村合作社交付安置房价款，结合本地就有关村集体经济项目等相关事项的实际管理操作方式，以二被告作为涉案合同的当事人共同承担责任并无不当。上述协议明确约定被告应向原告提供约150平方米建筑面积的安置房，安置用房综合平均价为1100元，被告辩称原告没有房产证及土地证而主张不给予其安置及以建筑成本价每平方米2085元计算安置房价款，与合同约定不符，本院不予采纳。按协议约定原告应支付被告安置房价款为175040元（扣除补偿金额后），原告实际向被告支付的价款为206000元（包括被告退还原告的57000元），已超过上述约定支付的金额，因此被告主张行使先履行抗辩权的理由即原告未履行缴付安置房价款义务，不能成立，被告应按约向原告提供安置房，由于现涉案安置房已建成但尚未通过竣工验收，暂时还不能交付使用，在客观上被告尚不能向原告提供安置房，但鉴于被告已明确不按照涉案协议履行义务，为避免诉累，本院确定在安置房具备交付使用条件时，被告应向原告提供安置房屋。关于应提供安置房的面积，合同对安置房建筑面积表述为150平方米左右，可参照商品房买卖合同面积误差比3%规定，确定安置房建筑面积达到145.5平方米（150－4.5），即可视为履行合同约定的提供安置房的义务。关于具体的安置房屋是否包括底层房屋，由于原、被告之间的协议未予明确，如果被告提供的楼层水平式套房已达到上述建筑面积，可不再另行提供底层房屋，如果其提供的套房不足上述面积，可参照实施细则关于原房屋建筑占地面积31.5平方米以上应提供底层面积21平方米安置房的规定，另行提供底层房屋。原告主张以单价830元计算安置房价款，与协议约定不符，缺乏依据，对原告的第二项诉讼请求要求被告返还多交房款43000元，本院不予支持。涉案协议对需要填写的有关临时安置补助费、拆迁房屋的基本情况、货币补偿金额及住宅搬迁补助费等相关内容都未予以填写，足以说明原、被告未约定应由被告向原告支付拆迁后至安置用房提供前的临时安置补助费，被告无需向原告支付临时安置补助费，也不存在基于临时安置补助费计算的逾期安置违约金，原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告瑞安市塘下镇城南村村民委员会、瑞安市塘下镇城南村经济合作社在其建设的城南村B地块安置房具备交付使用条件时向原告周碎和交付该地块安置房屋（建筑面积150平方米左右，不少于145.5平方米，房价款以综合平均价1100元为基础结算）。
二、驳回原告周碎和的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，由被告瑞安市塘下镇城南村村民委员会、瑞安市塘下镇城南村经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4300元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）］。
审 判 长 吴 健
人民陪审员 曹高锋
人民陪审员 蔡永林
二〇一六年四月二十一日
代书 记员 宋一静