重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00297号
上诉人（原审被告、反诉原告）张培玉，女，1958年4月25日出生，汉族，重庆万州人。
委托代理人周伯秋，重庆益安律师事务所律师。
委托代理人冉韬，重庆益安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王强，女，1970年6月17日出生，汉族，重庆万州人。
委托代理人冯伟，重庆君之合律师事务所律师。
被诉人（原审被告）重庆市万州富华实业有限公司（以下简称富华公司）。
法定代表人付某某（已去世）。
被上诉人（原审被告）重庆市蛟龙建设工程有限公司（以下简称蛟龙公司）。
法定代表人魏安富，执行董事。
被上诉人（原审被告）重庆惠安房地产开发有限公司（以下简称惠安公司）。
法定代表人张治国，经理。
上诉人张培玉因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第03652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1999年12月14日，富华公司与移民二建司签订《工程施工承包合同》，富华公司将沙金路综合楼工程承包给移民二建司垫资修建。因拖欠借款工程款，移民二建司于2000年3月向该院起诉富华公司并申请诉讼保全，该院依申请对沙金路综合楼采取诉讼保全措施。2001年11月12日，该院作出（2001）万民初字第4-36号判决，富华公司支付、偿还移民二建司工程款、借款。2002年1月24日，移民二建司与富华公司达成执行和解协议，沙金路综合楼工程由富华公司负责出售，出售的房款全部由移民二建司收取，然后由移民二建司通知法院解除扣押，再办房产证。
2000年4月28日，王强与惠安公司所属万州分公司签订《商品房购销合同书》，约定：甲方（惠安万州分公司）向乙方（王强）出售沙金路商品房（门面），建筑面积约87.9平方米，最后以竣工图建筑面积结算为准，层数±0.00层，轴线①-③、D-N；房屋售价每平方米建筑面积前面50%2000元／平方米、后面50%1100元／平方米，共计136245元，合同签订后，乙方付定金20000元，余下部分进房前一次性付清（或另约定）；甲方不得将乙方所购房屋出售给其他单位或个人等内容。惠安万州分公司在甲方处加盖了印章，其代表及代理人签名，原告在乙方处签名。富华公司法定代表人付某某在合同上签署“同意”及签名，并加盖了公章，移民二建司在该合同上签署“同意从保全中分割出来销售”并加盖公章。同日，王强与富华公司、惠安公司另外签订了一份商品房买卖合同，约定：甲方向乙方出售商品房建筑面积200平方米，位置在吊一层（轴线1-10，B-P）；房屋售价每平方米960元，共计价款192000元；该合同签订后，乙方预付定金30000元。同月29日，移民二建司出具委托书：今委托重庆市惠安房地产开发有限公司万州分公司代为出售沙金路新建商品房（沙金路综合楼）吊一层轴线①-⑩、B-P面积200平方米，±0.00层1-3、D-N面积87.9平方。”2001年3月9日，富华公司与王强签订《补充协议》，约定门面1-3（D-N）轴价格调整为前面50%每平方米1800元，后面50%每平方米1000元，交房时间定在2000年年底。王强于2000年4月29日、5月17日支付定金28000元、5000元，2001年6月5日、8月28日支付购房款35000元、8000元，2002年1月5日支付购房款10000元，共计86000元。王强于2001年接收门面，于2002年11月20日将门面出租给他人使用至今。
沙金路综合楼工程于2002年4月15日竣工。2004年5月17日，万州区龙宝移民开发区建设委员会下发龙建发（2004）54号《关于解决万州区富华实业有限公司沙金路综合楼有关遗留问题的决定》，要求相关部门对该项目按照清理“三金”的有关政策处理，简办有关建设竣工验收备案手续，并进行产权登记。
张培玉系移民二建司职工，多次受该公司委托到工商行政管理局办理公司相关工商登记手续。2004年9月15日，张培玉与富华公司签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方（富华公司）在金龙路257号-271号建设住房、门面，属砖混结构、建八层；乙方（张培玉）向甲方房屋1套，建筑面积119.12平方米，面积按实际竣工面积为准结算；门面10，门号261；按每平方米建筑面积119.12平方米×800元=95296元总金额，余款未交25296元，乙方于2004年9月10日交房屋款70000元，其余房、门面竣工后，甲方通知乙方三天内付清，办进户手续；甲方须于2004年9月前把住房、门面交付乙方等内容。张培玉与富华公司分别在该协议书上乙方、甲方处签名、盖章。同月23日，富华公司向张培玉出具房款95296元的收据一份。富华公司给张培玉填发的新建房屋移交通知书（无移交时间）。2004年9月23日，张培玉向重庆市万州区房地产管理局申请办理房屋所有权登记，该局于2004年10月10日给张培玉颁发了房权证301字第0564**号房屋所有权证（由冯天平领取），房屋所有权人张培玉，房屋坐落金龙路267号，房号1-1，所在层数一，建筑面积119.12平方米。同月11日，万州区龙宝移民开发区国土资源局给张培玉颁发了万龙国用（2004）字第39089号国有土地使用证，使用权类型为出让，使用权面积11.67平方米。2004年12月31日，张培玉用该房屋作抵押向原万州商业银行王牌路支行（2008年变更名称为重庆三峡银行股份有限公司王牌路支行，以下简称王牌路支行）借款11万元，借款期限至2005年12月31日，并办理了抵押登记。因张培玉未偿还借款本息，2010年10月19日，王牌路支行向该院起诉（（2010）万民初字第5422号），要求张培玉及其丈夫归还借款11万元及利息，对抵押房产享有优先受偿权。该案判决生效后，王牌路支行申请强制执行，该院于2011年2月28日作出（2011）万民执字第193号附2号民事裁定，拟对争议房屋进行拍卖、变卖偿债。执行中，重庆市万州区房地产管理局向该院出具《关于张培玉房屋门牌号说明》，该房经公安部门审定门牌号为金龙路261号。王强得知该院拟对争议房屋进行拍卖、变卖偿债后，于2011年10月18日向该院申请对争议房屋暂缓拍卖、中止执行。后该院中止拍卖争议房屋。2011年11月18日，该院作出（2011）万法民执字第00193号民事裁定，此次执行程序终结。
2011年10月13日，该院受理王强与被告重庆市万州区房地产管理局、第三人张培玉房屋行政登记一案（（2011）万法行初字第00268号），并于2012年12月12日判决驳回了王强的诉讼请求。2012年2月6日，王强以张培玉、富华公司为被告提起房屋买卖合同纠纷，请求确认张培玉、富华公司于2004年9月15日签订的《房屋买卖协议书》无效，后王强撤回起诉。
另查明，1999年11月16日，重庆市工商行政管理局作出《行政处罚决定书》，吊销了惠安公司营业执照。2005年1月14日，移民二建司变更名称为重庆市蛟龙建设工程有限公司。2009年12月7日，重庆市工商行政管理局作出《行政处罚决定书》，吊销了富华公司营业执照。2013年4月19日，张培玉偿还借款11万元及利息8.08万元，王牌路支行向重庆市万州区房地产管理局出具了《房屋注销抵押监证通知书》，请注销房权证301字第0564**号的抵押监证。
王强在一审中诉称：1、2000年4月28日，我与富华公司及惠安公司签订《商品房购销合同》，购买了位于金龙路267号1-1号房的门面一间。我分五次向富华公司和惠安公司交购房定金和购房款86000元。房屋交付后，我一直控制、使用、收益，并将门面出租给他人使用至今，已经实际取得了门面的所有权。2004年9月15日，张培玉与富华公司私自签订《房屋买卖协议书》，由富华公司将我购买的房屋卖给张培玉，张培玉遂以该房作为抵押向银行申请贷款，却一直不予偿还。现银行要处置该房屋，我方知权利受侵害。2、《商品房购销合同》与《房屋买卖协议书》中的门面系同一门面。3、张培玉与富华公司签订的《房屋买卖协议书》有极大的瑕疵。富华公司没有房地产的经营范围、开发资质，没有房屋销售权，其要出售房屋，只能在办理完产权证后再按二手房进行出售。而张培玉的产权办证资料中，没有富华公司的原始房屋产权证书。富华公司明知已将门面出售给原告，却还出售给张培玉，不同于一般的一房二卖，完全是恶意串通，目的是非法占有我或银行的财产。《房屋买卖协议书》没有富华公司法定代表人付某某签字，只盖了公章，不排除是在付某某死亡后，公章在他人控制下的行为，我有足够的理由怀疑张培玉的签字非本人亲笔。富华公司向张培玉填发的新建房屋移交通知书没有移交时间。张培玉与富华公司均未提供交易正式收据、发票等，不能证明有真实的交易关系存在。富华公司法定代表人付某某去世后，其房源和印鉴被重庆市万州区三峡移民第二建筑有限公司（蛟龙公司前身，以下称移民二建司）实际控制，张培玉系移民二建司职工，多次代表移民二建司到工商行政管理部门办理工商登记手续，知晓或应当知晓门面已经出售给我的事实。张培玉与移民二建司完全有条件、有能力恶意串通，将本属于我所有的房屋，以富华公司的名义、不合理的低价出售给张培玉。4、张培玉和他人恶意串通签订买卖协议。我2000年购买房屋时均价为1550元／平方米，而张培玉2004年9月以95296元的价款购买119.12平方米的门面，单价为800元／平方米，明显低于市场价格。张培玉2004年9月购房，2004年10月就办理了房屋产权证，办证时间快得不正常。证明了是尽快骗取银行贷款和侵占原告房屋。张培玉在购买门面前不可能不实地考察；购买后长达8年，从未去看过门面，对他人占有使用未提出异议，也未对门面进行经营，不符合正常逻辑。房屋出卖人是富华公司，与移民二建司及职工无关，张培玉的办证、领证，均是移民二建司的其他职工代为办理，完全可以得出张培玉和移民二建司恶意串通、骗取借款的结论。张培玉贷款后从未偿还贷款本息。银行起诉后，张培玉并没有积极应诉、抗辩、上诉，让银行执行抵押物。富华公司有同他人恶意串通的先例。2005年，富华公司以离谱的600元／平方米的低价将我另一处房屋出售给他人，并办理了产权证，后被法院行政判决撤销了产权证。我提起民事诉讼，要求撤销《房屋买卖协议书》，在主审法官主持下，张培玉同意将门面归还我，但由我代为偿还银行借款，另外支付其2、3万元的费用，我为了息事宁人，同意并撤回起诉。
王强对张培玉的反诉辩称：案争房屋是我合法购买，并依法占有、控制、收益，张培玉虽然办理了产权证，但其基础行为是无效行为，无权要求我搬出房屋，更无权要求原告赔偿其经济损失，其反诉请求不能得到支持。
综上所述，我与富华公司签订的房屋买卖合同是各方真实意思表示，我交付了相应款项，实际占有、控制、收益至今，属于有效合同。移民二建司实际控制富华公司所建房屋，其职工张培玉和富华公司恶意串通订立虚假的《房屋买卖协议书》，有着严重的道德风险，虚构事实骗取房产登记，并以此为抵押向银行贷款却怠于偿还，企图侵吞我的门面，严重侵害了我的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定《房屋买卖协议书》无效。2012年法院要拍卖该房屋，我才知道权利受到侵害，及时提出了民事诉讼和行政诉讼，并未超过诉讼时效。请求判令依法确认我在2000年4月28日同惠安公司签订的《商品房购销合同》有效、张培玉与富华公司于2004年9月15日签订的《房屋买卖协议书》无效，驳回张培玉的反诉诉讼请求。
张培玉在一审中答辩并反诉称：2004年9月15日我与富华公司签订《房屋买卖协议书》，同年10月先后办理房产证和土地证，实际取得房屋所有权。协议书是双方真实意思表示，不存在无效的情形，应受法律保护。我对原告2000年4月28日签订的《商品房购销合同》不知情。该房屋作为银行抵押，现贷款已经还清。我是合法购买的房屋，价格合理，权属清楚，且取得了房屋的所有权，并未损害原告任何权利。原告无证据证明我与富华公司恶意串通订买卖协议。我购买的房屋面积是119.12平方米，原告的收据无法确定是诉争房屋的房款。我购买房屋时，富华公司告知房屋已出租，租期到了就把房屋交给我。后发现房屋被原告占用，觉得房屋有风险才拒绝偿还银行的贷款。2004年房屋依法进行了确权，原告起诉已经超过了诉讼时效。原告一直占用该房屋出租（出租事后才知），经我多次催促，原告置之不理。请求驳回原告全部诉讼请求、原告立即搬出金龙路267号1-1房屋并返还给我、原告赔偿3万元房屋租金损失费。
富华公司、惠安公司、蛟龙公司在一审中经依法传票传唤，均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
一审法院认为，王强与惠安公司所属万州分公司于2000年4月28日签订的《商品房购销合同书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且富华公司法定代表人付某某在合同上签署“同意”及签名并加盖公章，移民二建司在该合同上签署“同意从保全中分割出来销售”并加盖公章，移民二建司也出具委托书委托惠安公司所属万州分公司代为出售合同约定的房屋，故该合同合法有效。张培玉与富华公司于2004年9月15日签订的《房屋买卖协议书》无效。富华公司明知涉案房屋已经出售给王强并已交付，还将涉案房屋以明显低价出售给张培玉，主观上存在恶意。房屋属于大宗商品，是公民个人或家庭的重大财产，对公民个人或家庭有着重大的影响，且涉案房屋属于经营性房屋。张培玉系移民建司职工，其购买涉案房屋，不可能不向移民建司了解房屋情况和到实地进行核实，并从2004年签订协议到2011年10月13日长达七年之久不对房屋进行任何管理、利用。张培玉在法院执行金融借款合同中，对法院拍卖、变卖房屋也未积极偿还借款，对涉案房屋漠不关心，其行为有悖常理。张培玉辩称发现房屋被王强占用而拒绝偿还银行借款，其行为亦不符合常理。张培玉如发现房屋被王强占用，应是向富华公司及王强主张房屋权利，其拒绝偿还银行借款并不能保护其对房屋的权利。张培玉与富华公司之间有存在恶意串通的道德风险，应推定张培玉与富华公司之间的买卖行为均存在恶意，损害了王强的权益，所签订的《房屋买卖协议书》无效。《商品房购销合同书》与《房屋买卖协议书》中的标的是同一房屋。王强购买涉案房屋时，房屋所在工程尚未竣工，在合同中按图纸上的轴线确定房屋。张培玉签订《房屋买卖协议书》时，房屋所在工程已经竣工，房屋门牌号也确定。两份合同均约定面积按实际竣工面积为准结算。张培玉在反诉中也明确要求王强搬出该房屋。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……。”第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”王强得知该院对争议房屋进行拍卖、变卖偿债后，于2011年10月18日向该院申请对争议房屋暂缓拍卖、中止执行，于2011年10月13日向该院提起房屋行政登记诉讼，于2012年2月提起房屋买卖合同纠纷诉讼，故王强于2013年5月10日向提起诉讼并未超过诉讼时效。王强与惠安公司所属万州分公司签订《商品房购销合同书》后，富华公司将涉案房屋交付给王强占用、使用，王强系合法占用、使用、利用房屋，且张培玉与富华公司签订的《房屋买卖协议书》无效，故张培玉要求王强搬出房屋并返还、赔偿损失的反诉诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王强与重庆惠安房地产开发有限公司所属万州分公司于2000年4月28日签订的《商品房购销合同书》有效。二、张培玉与重庆市万州富华实业有限公司于2004年9月15日签订的《房屋买卖协议书》无效。三、驳回张培玉的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1800元，财产保全费元1520，反诉案件受理费275元，公告费800元，由被告张培玉负担。
张培玉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判其与重庆市万州富华实业有限公司于2004年9月15日签订的《房屋买卖协议书》有效；2、依法改判王强停止侵害、交还房屋并赔偿损失。主要事实和理由：1、我购房时价格合理，并无一审法院认定的明显低价出售问题，在2004年时万州区的房价普遍几百元一平方米，且案涉房屋位置在当时比较偏僻；2、一审推定富华公司主观上存在恶意，但毫无证据证明我主观上存在恶意，我也不知此前还有一份买卖合同存在的事实，我是善意购买；3、我在购房时对房屋进行了了解，但是遭到富华公司的欺骗，并且我用房屋作为抵押向银行贷款也是对房屋进行管理和行使物权的方式；4、我发现房屋被他人侵占找富华公司解决未果的情况下，为避免财产受到更大的损失，作为不懂法的普通市民才会拒绝偿还银行贷款；5、我已履行完了合同义务，缴清了全部房款，也依法申办了权属登记，而王强并未缴清房款，多年来也未申办权属登记；6、1999年11月16日，惠安公司被吊销营业执照，丧失了主体资格，故其与王强于2000年4月28日签订的合同显然无效，且富华公司不具有房屋销售资格，其在合同上的签章不能使合同主体合法；7、王强在合同签订后长达9年多的时间里没有履行合同义务，也未申办过权属登记，至今仍欠二十余万的房款，同样不合常理，王强与其合同相对方之间只存在债权债务关系，而我已经取得了物权，物权优于债权，应优先得到保护。
王强答辩称：结合一审法院查明的事实，张培玉与富华公司之间的恶意串通行为是明显的，我没有缴清房款并不影响合同的效力，房屋早已交付我占有、使用和管理至今，此前我提起房屋登记行政诉讼要求撤销房管局对张培玉的颁证行为，虽未获支持，但是根据法律规定，只有先撤销颁证的基础法律行为后才能撤销房屋行政登记，故而提起民事诉讼。张培玉虽然已经申办了权属证书，但其基础民事行为无效，同样不应取得物权。
富华公司、惠安公司、蛟龙公司均未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。
本案在二审审理过程中，双方当事人均无新证据提交，对于一审查明的事实部分并未提出实质异议，上诉人系不服一审法院的评判意见，故本院对一审查明的事实部分予以确认。
本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，当事人可以委托代理人订立合同。依法成立的合同，自成立时生效。存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。王强在2000年4月28日与惠安公司所属万州分公司签订的《商品房购销合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。张培玉与富华公司在2004年9月15日签订的《房屋买卖协议》虽然表面形式合法，但综合本案事实，可以认定该份协议存在恶意串通损害第三人利益的情形，应属无效。首先，《房屋买卖协议》涉及的标的物属于移民二建司与富华公司达成的执行和解协议中处分的沙金路综合楼工程房屋的一部分，根据执行和解协议的约定，移民二建司在房屋的出售、房款的收取、权属证书的办理过程中起着至关重要的作用，张培玉作为移民二建司的职工，对上述情况应当知晓；其次，张培玉作为完全民事行为能力人，在实施购买房屋这一大宗商品的民事行为时应持一定的审慎态度，理应对房屋的权属状况、物理状态进行必要的了解，对于王强购买同一处房屋亦应知晓；第三、张培玉在签订购房协议并申办房产证后长达七年的时间里对房屋未进行占有使用，也未通过诉讼向房屋的实际占有人或富华公司主张权利，并且张培玉以房屋作抵押从银行借款后未按约定偿还过借款本息，在银行申请强制执行时主动要求拍卖房屋抵债。综上，虽然张培玉否认在与富华公司签订购房协议时存在主观恶意，但根据一系列客观事实，结合日常生活经验法则，一审认定其存在恶意并无不当。此外，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、一百八十四条、二百零六条之规定，公司在被吊销营业执照后的清算阶段所实施的与清算无关的经营性行为在民商法上的效力并不受到影响，只是应承担相应的法律责任。本案系对合同效力的审查和评判，房屋买卖合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定，而合同是否有效，从签订之日起就已确定，不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。至于争议房屋权属问题，当事人需通过另案解决，王强签订的《商品房购销合同》有效，亦不代表其当然取得房屋所有权。
综上，上诉人的上诉请求及其事实理由不能成立，一审事实认定清楚，法律适用正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人张培玉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜抗洪
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 胡相龙