上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第4790号
原告韩银山。原告鲁萍。两原告共同委托代理人余金龙，上海和基律师事务所律师。被告上海市奉贤区奉城镇人民政府。法定代表人程晓峰，镇长。委托代理人徐洁，上海理帅律师事务所律师。原告韩银山、鲁萍诉被告上海市奉贤区奉城镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后，适用简易程序，于2015年11月26日、2016年3月15日公开开庭进行了审理，两原告及其共同委托代理人余金龙、被告委托代理人徐洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩银山、鲁萍诉称：2011年7月11日，两原告与被告签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》，约定被告拆迁两原告的奉贤区奉城镇东门村737号房屋，有证面积177.47平方米，无证面积36.90平方米，各项货币补偿款合计446,607.90元（人民币，下同），各项补助、奖励费合计20,617.36元，过渡费每月平方8元；同时约定，房屋拆迁补偿方式为房屋安置，两原告应于2011年7月18日搬离。之后，两原告依约搬离，被告支付部分货币补偿款及临时安置过渡费。2013年8月15日安置房建造基本完成。被告向动迁村民下发《奉铭佳苑居住房屋安置方案》、《动迁村民告知书》，并于同年10月进入安置房选房阶段，10月末选房结束，直至起诉前两原告仍然未收到被告的选房通知。被告违反协议以及安置方案的规定，未对两原告进行安置，给两原告造成重大损失，故诉讼请求判令：一、被告立即支付两原告房屋拆迁货币补偿款计275,078.50元；二、被告支付两原告安置房差价损失计1,458,803.40元；三、被告支付两原告入住奖励补偿费17,747元；四、被告承担本案律师费20,000元。两原告提交的证据及待证事实如下：1、《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》、（2015）沪一中民二（民）终字第1290号民事判决书各一份，证明原、被告间合法有效的拆迁安置补偿合同关系；民事判决书对拆迁补偿安置合同的效力进行确认；2、《关于曙光中学学校区域房屋拆迁补偿安置实施方案》、《奉铭佳苑居住房屋安置方案》、《动迁村民告知书》、《曙光中学需报房动迁户顺序表（东门村）》各一份，证明原、被告双方对于拆迁房屋各项补偿标准以及具体的安置方式有明确的约定；3、《奉铭佳苑居住房屋安置方案》、《动迁村民告知书》、证人书写证明各一份，证明安置房屋建造完成以及分房结束的时间，两原告没有得到被告有效安置，被告构成严重违约；4、银行流水账单一份，证明两原告尚未得到安置并持续领取临时安置过渡费；5、奉民佳苑小区规划平面图、奉民佳苑现状平面图各一份、房产交易中介公司对奉民佳苑同地段安置小区关于房价的情况说明一份，证明评估参照的房屋位置较偏，价值远低于该小区房屋均价；6、律师代理费发票、《民事委托代理合同》各一份，证明两原告支付本案代理人律师代理费20,000元。被告上海市奉贤区奉城镇人民政府辩称：不同意原告诉请。两原告不是集体经济组织成员身份，双方签订的补偿协议应无效；诉请一，这笔补偿是集体土地的补偿，两原告不是集体成员，无权获得；诉请二，两原告提出的安置房差价损失依据的是方案，但是方案是根据征用集体经济组织成员来规定的，政府安置不能是两原告身份导致的，且被告愿意按照安置居民的造价成本对两原告进行补偿，成本价800,000元;诉请三，意见同上，基于奉铭佳苑居住房屋安置方案对象为集体经济组织成员，两原告不是集体经济组织成员；诉请四，律师费的主张没有法律依据。被告未提交证据。审理中，经两原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对奉铭佳苑房屋的市场均价进行评估。考虑到评估工作的成本和可行性，选择奉贤区奉城镇邮电路421弄（奉铭佳苑）18号201室进行评估，出具《房地产评估报告书》一份，评估结果：总价值816,300元，折合建筑面积单价每平方米8,558元，价值时点2016年1月27日。经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为补偿协议本身对象是集体经济组织成员，不适用两原告的身份，判决书没有对补偿协议的有效性进行定性，无法证明认定补偿协议有效；证据2真实性无异议，这些是公示性条款，对象是针对集体土地成员的规定，未与两原告协商一致；证据3的证人证言没有证人出庭，无效力，所以被告无法给予房屋安置，现正在协商并支付过渡费；证据4无异议；证据5证据的来源、真实性均无法确认，房产中介的说明不具证明力，评估是两原告提出的，两原告要求对市场价评估，选择评估价格，不能因为房屋价格波动就更改评估内容；证据6真实性无异议，但律师费不可以成为经济纠纷损失范围。对《房地产评估报告书》，两原告认为：对评估结果无异议，但是评估时点是2016年1月27日，最近房价上涨很快，普遍上涨10%-15%，安置小区奉铭佳苑的交易均价在9,000元-12,000元，所以请求按照每平方米10,000元均价计算。被告对评估结论无异议，不同意两原告要求按照每平方米10,000元均价计算。上述证据经庭审质证，本院认定：两原告提供的证据1、2、证据3中的《奉铭佳苑居住房屋安置方案》、《动迁村民告知书》、证据4、证据6具有真实性，证明相关事实。证据3中证人证明，证据5不具有证据效力。《房地产评估报告书》采纳作为定案证据。经审理查明：2009年10月20日，被告动迁安置办公室发布《关于曙光中学学校区域房屋拆迁补偿安置实施方案》，规定对奉城镇东门村的村民住宅房及相关建筑物和非居住房屋79户进行拆迁，安置方式为货币补偿与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换两种方式；动迁安置房源在新城地块A2地块；动迁安置房价格，按拆迁有效面积每平方米均价为2,500元，超过10%以内优惠价在均价基础上增加每平方米300元，超过10%以上为市场价等。2011年7月11日，被告动迁安置办公室与两原告韩银山、鲁萍签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》，约定拆迁两原告所有的奉贤区奉城镇东门村737号房屋，认定有证有效面积177.47平方米，无证面积36.90平方米；土地使用权基价每平方米800元，价格补贴每平方米750元；土地使用权基价、价格补贴为275,078.50元（177.47平方米×1,550元）；签订协议后7日内，韩银山、鲁萍应搬离原址；协议还约定其他补偿费。嗣后，上述房屋被拆，两原告开始领取临时安置补助费。另查明，上述被拆迁房屋于2002年1月由案外人陆桂芹转让给姜筱根，2002年5月姜筱根又转让给韩银山。2013年8月15日，被告发布《奉铭佳苑居住房屋安置方案》，规定，安置对象为奉城镇曙光中学动迁基地、奉干公路动迁基地、万佛阁区域和A2安置点区域签订动迁补偿安置协议并已办理旧房交接手续的动迁户；动迁安置房的均价为2,500元，动迁户在购房过程中允许超出原动迁安置补偿协议上登记面积的10%，但需在安置价格的基础上增加每平方米300元；入住奖励费每平方米100元等。2013年8月15日，被告发布《动迁村民告知书》告知，安置房建设已基本完成，安置房地址为奉城镇邮电路421弄奉铭佳苑；分房时间初定10月；安置房的均价为2,500元，动迁户在购房过程中允许超出原动迁安置补偿协议上登记面积的10%，但需在安置价格的基础上增加每平方米300元；入住奖励费每平方米100元等。根据《曙光中学需报房动迁户顺序表（东门村）》，两原告的动迁房屋有效面积为177.47平方米，交钥匙时间是2011年7月1日。嗣后，被告以两原告系市区户籍，应当货币安置，而两原告拒绝安置为由，自2013年12月起不再给付临时安置补助费。两原告为临时安置补助费诉至法院，本院判决：一、上海市奉贤区奉城镇人民政府于判决生效之日起十日内支付韩银山、鲁萍2013年12月至2015年3月的临时安置补助费人民币22,716.16元；二、上海市奉贤区奉城镇人民政府自2015年4月起按每月人民币1,419.76元支付韩银山、鲁萍临时安置补助费至韩银山、鲁萍收到交房通知书之日止（支付方式：每季度首月首日支付）。二审法院于2015年7月6日终审维持原判。庭审中，原、被告双方确认系争房屋拆迁补偿协议无法用房屋安置方式履行，只能用货币方式履行。根据相关证据，两原告安置地点应在奉贤区奉城镇邮电路421弄，即奉铭佳苑内。审理中对奉贤区奉城镇邮电路421弄18号201室进行评估，评估公司出具《房地产评估报告书》一份，评估结果：该房总价值816,300元，折合建筑面积单价每平方米8,558元，价值时点2016年1月27日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的补偿协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。本案被告应当按双方签订的房屋拆迁补偿协议为两原告安置动迁房，但实际未履行该合同义务，按照合同法第一百零七条的规定，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。房屋拆迁补偿协议中约定的土地使用权基价、价格补贴即房屋拆迁货币补偿款275,078.50元，被告应当履行，现未履行，故应当支付两原告该笔补偿款。因为被告确认无法用房屋安置方式履行，故应当赔偿两原告的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，所以两原告请求赔偿同地段房屋市场价和安置价的价格差，应予支持。关于市场价，被告认可市场价参照对奉贤区奉城镇邮电路421弄（奉铭佳苑）18号201室房屋评估结论的市场价即每平方米8,558元，两原告请求予以调整。本院认为，本案对奉铭佳苑市场均价的认定也只是对评估获得的价格进行参考来酌定，市场价本就有一定的波动，酌定的也无法做到精确，但也尽量有依据，本院酌定以奉铭佳苑即奉贤区奉城镇邮电路421弄18号201室房屋的市场价即每平方米8,558元，作为本案两原告应得房屋的市场价格单价。另外，根据被告发布的《关于曙光中学学校区域房屋拆迁补偿安置实施方案》、《奉铭佳苑居住房屋安置方案》、《动迁村民告知书》，两原告所在动迁地块动迁户被安置在奉铭佳苑，两原告可以在有效面积的基础上多认购10%，即17.747平方米，所以两原告可以选购195.217平方米的安置房，195.217平方米的安置房现在的市场价应该是1670,667.09元（8,558×195.217）。上述文件又规定动迁安置房价格，按有效面积每平方米均价为2,500元，超过10%以内优惠价在均价基础上增加每平方米300元，所以两原告有效面积内安置房价格为443,675元（2,500×177.47），超过的有效面积可认购10%面积的安置房价格为49,691.60元（2,800×17.747），所以本院认定市场价和安置价的差额为1,177,300.49元（1,670,667.09－443,675－49,691.60）。两原告主张按照每平方米10,000元计算价格差，本院不予认定，所以对超过本院认定的价格差部分，本院不予支持。关于入住奖励补偿款，两原告与被告的房屋拆迁补偿协议中并未约定，相关文件中规定有每平方米100元，但是是否确实在动迁户入住后发放，两原告并没有提供相关证据，所以两原告主张的入住奖励补偿款17,747元，本院不予支持。关于两原告支付的律师费20,000元，并不是两原告所必须支出的损失，作为损失范围也没有法律依据，故两原告请求由被告承担，本院不予支持。综上，本院对两原告部分诉请予以支持，当事人双方应及时处置纠纷，依法化解矛盾。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海市奉贤区奉城镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告韩银山、原告鲁萍房屋拆迁货币补偿款计275,078.50元；二、被告上海市奉贤区奉城镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告韩银山、原告鲁萍差价损失共计1,177,300.49元；三、对原告韩银山、原告鲁萍的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,745元，减半收取计10,372.50元，评估费3,673元，由两原告负担1,436.79元，由被告负担12,608.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一六年三月三十一日
书记员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。