北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初63717号
原告邱志建，男，汉族，1955年12月13日生，住址北京市东城区。
委托代理人冯彬，北京市郦阳律师事务所律师。
委托代理人张亚峰，北京市郦阳律师事务所律师。
被告柯志伟，男，汉族，1958年8月15日生，住址北京市东城区。
委托代理人马小骥，北京市华泰律师事务所律师。
原告邱志建与被告柯志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。邱志建及其委托代理人冯彬、张亚峰、柯志伟的委托代理人马小骥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邱志建诉称：我和柯志伟原系朋友关系。1996年12月，我家在北京市东城区北池子大街13号的平房被政府征用，我放弃了政府提供的住房，获得了75万元货币补偿。同时，我同柯志伟达成口头协议，柯志伟将位于北京市西城区裕中东里29号楼X门XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我。我就通知北京市王府井房地产综合开发公司把我的补偿款中25万元直接作为购房款，按照柯志伟的要求打给他家经营的一家公司。因我和柯志伟是多年朋友，和他们家人也非常熟悉，因此没有签订书面买卖合同。我交款后柯志伟就交付了涉案房屋给我，我自1997年居住至今。期间我曾多次要求柯志伟协助办理过户，但他以各种理由推托。现柯志伟在另案中要求我腾退房屋，我的合同目的不能实现。我出于对他的信赖这些年一直没有购入其他住宅，现在也无力再买新房，由于柯志伟违反诚实信用原则，导致我处境艰难，损失巨大。故我诉至法院，诉讼请求为1、解除我与柯志伟之间的房屋买卖合同；2、柯志伟返还我已支付的购房款25万元；3、柯志伟赔偿我的损失50万元（估算）。
柯志伟辩称：不同意邱志建的诉讼请求。邱志建拆迁这个事情我认可，确实他们家的房子当时拆迁，他就去申请两限房，所以没有房子住，我和邱志建当时一起做生意，我们家房子挺多的，正好这个争议房屋空着，邱志建跟我说借住一段时间，等两限房下来就搬走，然后我就同意了。我们没有约定使用费，只是我让邱志建交了25万元作为押金，我确实收了这笔钱，当时拆迁单位正好把拆迁款发下来了，但是这个款是以支票形式，没有办法入个人的帐，邱志建为了给我押金就让拆迁单位把钱给了我当时经营的一家公司。然后他就一直跟涉案房屋住，后来邱志建把他的两限房退了，就不想搬走了。本案是解除合同，前提是合同成立并生效，邱志建的证据不能证明我们之间成立了房屋买卖合同。25万元是借用的押金，因为邱志建不腾房，所以我不同意退这笔钱。即使邱志建有损失也不是我造成的，双方对房屋性质都知情，我没有隐瞒，没有过错。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1965年5月2日，柯愈穆与崔毓灵登记结婚，婚后育有柯晓萍、柯志伟、柯晓莉子女三人。1988年11月10日，柯愈穆因病去世。涉案房屋原系柯愈穆生前承租的单位公房。1993年，崔毓灵以柯愈穆的名义与北京市农业局签订《职工购房协议书》，购买了涉案房屋，后涉案房屋的所有权于1998年9月7日登记于柯愈穆名下。上世纪90年代末至今，涉案房屋由邱志建居住使用。
1996年12月18日，邱志建代其母亲隋金茹（乙方）与北京市王府井房地产综合开发公司（甲方）签订《换房协议书》，约定乙方同意将目前使用的北池子大街XX号院东侧临街3间营业用房转让甲方使用，甲方同意将所管朝阳区大屯乡小营小区1号楼X单元XXX、XXXX两套二居室交给乙方使用。1996年12月28日，双方又签订《换房补充协议书》，约定乙方主动放弃对甲方所属朝阳区大屯乡小营小区1号楼X单元XXX号、XXXX号住宅的使用权，甲方同意补偿乙方75万元作为损失补偿。2007年，北京市王府井房地产综合开发公司与另一家公司合并成立北京王府井置业投资有限公司。
2015年，崔毓灵、柯晓萍、柯晓莉以柯志伟将涉案房屋借用给邱志建，构成无权处分，且柯志伟和邱志建恶意串通，损害第三人合法利益为由诉至北京市西城区人民法院，请求：1.判决确认柯志伟与邱志建之间关于借用北京市西城区裕中东里29号楼X层X门XXX号房屋的合同关系无效；2.判决邱志建立即搬出北京市西城区裕中东里29号楼X层X门XXX号房屋。后该院作出（2015）西民初字第24284号判决书，以崔毓灵、柯晓萍、柯晓莉提供的证据不足以证明柯志伟和邱志建之间存在借用房屋合同关系为由驳回了崔毓灵、柯晓萍、柯晓莉的全部诉讼请求。崔毓灵、柯晓萍、柯晓莉和柯志伟提出上诉。2016年2月23日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终1016号判决书，驳回上诉，维持原判。2016年8月2日，崔毓灵、柯晓萍、柯晓莉、柯志伟通过法定继承将涉案房屋所有权转移登记至四人名下，其中崔毓灵占八分之五的份额，柯志伟、柯晓萍、柯晓莉各占八分之一的份额。后崔毓灵、柯晓萍、柯晓莉、柯志伟又将邱志建诉至北京市西城区人民法院，要求判令邱志建立即搬出涉案房屋。2016年12月28日，北京市西城区人民法院依法作出（2016）京0102民初22703号民事判决书，认为涉案房屋的所有权登记在崔毓灵、柯志伟、柯晓莉、柯晓萍名下，因此四人享有涉案房屋的所有权。现四人不同意邱志建继续占用涉案房屋，有权要求邱志建排除妨害，搬离涉案房屋。邱志建提供的证据不足以证明其与崔毓灵、柯志伟、柯晓莉、柯晓萍达成过涉案房屋买卖的约定，故判决邱志建于判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋。邱志建不服，提起上诉至北京市第二中级人民法院，要求撤销（2016）京0102民初22703号民事判决，发回重审或依法改判。北京市第二中级人民法院受理后，于2017年3月13日依法作出（2017）京02民终2493号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有换房协议书、2016京01**民初22073号民事判决书、2017京02民终2493号民事判决书、2016京02民终1016号民事判决书、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：关于邱志建同柯志伟之间法律关系性质的问题，柯志伟主张自己同邱志建之间是借用合同关系，但从已生效判决的认定来看，这种说法缺乏充分证据支撑，也不符合一般借用行为的实践。结合本案的在案证据，以及双方交纳钱款，交付房屋的一系列行为，可以认定房屋买卖合同是邱志建同柯志伟之间法律关系唯一的合理解释。只是因为买卖的标的物，即争议房屋在当时系崔毓灵、柯晓萍、柯晓莉、柯志伟的共有物，而买卖双方一直没有得到其他共有人的同意，所以柯志伟售房给邱志建实际上属于无权处分行为，但买卖合同的效力不受无权处分的影响，该合同仍然是合法有效的。现邱志建以生效判决确认其腾退，买卖合同目的无法实现为由要求解除双方的买卖合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邱志建交纳的25万元，柯志伟理应予以返还。关于赔偿损失问题，柯志伟没有其他共有人的许可，私自出售整个争议房屋固然存在过错，但邱志建作为与柯志伟一家熟悉的朋友，明知房屋属于柯志伟之父，且老人已去世，仍然购买该房屋，事后又不签订书面合同，不争取其他共有人的同意，也存在一定过错。本院酌情确定柯志伟赔偿邱志建损失15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告邱志建与被告柯志伟之间的房屋买卖合同。
二、被告柯志伟于本判决生效之日起七日内退还原告邱志建二十五万元。
三、被告柯志伟于本判决生效之日起七日内赔偿原告邱志建十五万元。
四、驳回原告邱志建其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千六百五十元，原告邱志建负担二千八百二十五元（已交纳），被告柯志伟负担二千八百二十五元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 文怡昊
二〇一八年八月十日
书记员 姚澍峥