广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第707号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地：东莞市新城市中心区簪花路联佳大厦。
法定代表人：李美丽。
委托代理人：李凯，该公司副总经理。
委托代理人：林子忠，该公司项目经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市华南工业经济发展有限公司，住所地：东莞市南城区新城市中心区簪花路18号。
法定代表人：黄培旺。
委托代理人：黄春，广东桥达律师事务所律师。
委托代理人：魏艳，广东桥达律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市尚佳物业管理有限公司（以下简称尚佳公司）与上诉人东莞市华南工业经济发展有限公司（以下简称华南工业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第3956号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月6日，尚佳公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：华南工业公司支付尚佳公司2011年1月至2013年3月共27个月物业管理服务费21860.80元、滞纳金2656元，共计24516.80元；一审庭审中，尚佳公司变更其诉讼请求为华南工业公司支付尚佳公司物业管理服务费18267.20元、滞纳金986.40元。
华南工业公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：尚佳公司赔偿华南工业公司170000元。
原审法院经审理查明：尚佳公司系一家物业管理公司，为东莞市东城区华章大厦提供物业服务。东莞市华南房地产开发有限公司（以下简称华南公司）系华章大厦的开发商。2007年10月22日，华南公司将华章大厦C、D座摩托车位和研究所夹层部分出让给华南工业公司，该部分建筑面积为598.90平方米。2006年7月26日，经东莞市华章大厦业主大会的选聘，东莞市华章大厦业主委员会委托尚佳公司对华章大厦进行物业管理，双方签订一份《物业管理委托合同》，合同期限为两年，自2006年8月1日至2008年7月31日。合同期满后，双方又在2008年7月31日续签了一份《物业管理委托合同》，合同期限为两年，自2008年8月1日至2010年7月31日。其中，合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.90元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2、管理服务费的标准，按政府定价或双方协商调整；3、空置房屋的管理服务费，按建筑面积每月每平方米商铺1.30元、住宅0.90元收取；4、逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二交纳滞纳金。合同第二十三条约定，露天车位、车库无需收取车位使用费。该合同已经在2008年8月20日在东莞市房产管理局办理了备案手续。从2010年8月1日至2012年8月31日，尚佳公司未与华章大厦业主方签订新的物业服务合同，但尚佳公司仍然为华章大厦提供物业服务。2012年9月1日，尚佳公司和华章大厦业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限为两年，即自2012年9月1日起至2014年8月31日止。合同第六条约定物业服务费的标准，其中高层住宅为1.1元／月／平方米，办公楼为1.5元／月／平方米，商业物业为1.5元／月／平方米，物业管理费用按月交纳，业主或承租人应在每月30日前交纳。另，该合同还载明尚佳公司的资质等级为国家一级资质，证书编号为（建）112054。2012年11月26日，华南工业公司向尚佳公司交纳了2012年9月至11月的物业管理费2695.20元。2012年12月20日，华南工业公司向尚佳公司交纳了当月物业管理费898.40元。
关于物业服务质量问题，华南工业公司提供了华章大厦业主投票权数明细表、华章大厦业主联名书、华章大厦业主向东莞市东城区政府的求助信、报警回执、东莞市水质监测中心检测报告、东莞市残疾人福利基金会的情况反映、独立用水申请报告、安装工程预（结）算书、东莞市公证处公证书、公证发票、网上打印新天地华庭物业管理情况、华章大厦物业服务调查问卷、统计表、照片和东城区办事处樟村社区居委会出具的《情况说明》，拟证实尚佳公司所提供的物业服务存在质量问题。其中：1、华章大厦业主投票权数明细表为载明“业主房号”、“业主姓名”、“投票权”、“面积”等统计信息的表格，该表格没有任何人或单位的签名及印章确认。2、华章大厦业主联名书、华章大厦业主向东莞市东城区政府的求助信为载有人员签名的书面材料。3、报警回执载明报警人为骆志坚，报警时间为2009年11月19日，未载明报警事由；报警人为张苏仔，报警时间为2010年4月8日，未载明报警事由。4、东莞市水质监测中心检测报告系东莞市水质监测中心于2011年4月12日、2011年4月20日分别对“樟村华章大厦”的天台水池、地下水池、804、物管处等地点采集二次供水样品所形成的检测报告。5、东莞市残疾人福利基金会的情况反映由“东莞市残疾人福利基金会”出具，其中载明“从2012年12月至2013年3月这段期间，常出现停水、停电现象，严重影响儿童的健康与安全……”。6、独立用水申请报告是“东莞市残疾人福利基金会”和华南公司向“东莞市东江自来水有限公司”申请报装独立用水的书面材料，安装工程预（结）算书由“东莞市伟新机电安装工程有限公司”于2013年4月15日出具，载明华南公司“移电表线路整改安装”工程的造价为96841元。7、东莞市公证处公证书、公证发票，显示华南公司于2013年7月8日委托东莞市公证处进行证据保全，当天东莞市公证处和华南公司的委托代理人魏艳、黄春来到华章大厦，公证处监督黄春对华章大厦背靠马路的后排车库、靠近马路的地铺及其周边的环境的现状进行了拍照，公证书并附所拍照片，显示华章大厦楼体一通道堆放了黑色胶袋若干、散放杂物若干、一废旧浴缸、一箱状物体，通道口有未清理垃圾，在靠近马路一面地铺有废弃沙发，在保安岗亭旁有废旧桌子等，面向马路一面地铺前面的道路存在破损的情况，车辆停放较杂乱，停放的地面也并未显示有停车位。庭审中，尚佳公司确认上述通道为消防通道，并称破损的路面属于市政范围，而华南公司述称其在建造华章大厦时未规划停车场，但配备了相应的车库。8、网上打印新天地华庭物业管理情况系网页和图片截屏，显示“新天地华庭”部分业主反映“东莞市尚佳物业公司”的物业管理问题。9、华章大厦物业服务调查问卷、统计表，其中问卷载有“朱东来”等人员签名，统计表为对上述问卷填写情况的统计表格。11、照片，显示内容如公证书照片所显示内容。12、东城区办事处樟村社区居委会出具的《情况说明》，该情况说明盖有华南公司印章，出具时间为2013年8月2日，载明自2008年至出具时间，华章大厦存在乱停放车辆的问题，以及在消防通道摆放杂物，在消防通道门口停放车辆，造成严重堵塞和带来消防安全隐患。经华南公司和部分业主向樟村居委会反映，居委会多次进行处理和下发整改通知，并在显眼位置安置“禁止停放车辆”的警示牌和消防通道入口处设置“禁止堵塞”的警示牌。东莞市东城区办事处樟村社区居民委员会在该情况说明盖章确认，并注明“情况属实”。
关于损失问题，华南工业公司述称因尚佳公司没有提供物业服务，还经常断水断电，导致华南工业公司只好独立报装水电，产生的报装费用共计170000元。
原审法院认定上述事实的证据有：物业管理委托合同与物业服务合同、裁定书、民事判决书、华章大厦业主委员会的证明、房产测绘成果报告书、华章大厦业主投票权数明细表、华章大厦业主联名书、报警回执、东莞市水质监测中心检测报告、东莞市残疾人福利基金会的情况反映、独立用水申请报告、安装工程预（结）算书、东莞市公证处公证书、公证发票、华章大厦物业服务调查问卷、统计表、华章大厦乱停乱放、堵塞消防通道的照片和东城区办事处樟村社区居委会出具的《情况说明》以及一审的庭审笔录等附卷为据。
原审法院认为：尚佳公司是具有物业管理资质的企业，尚佳公司与东莞市华章大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，尚佳公司与华章大厦的全体业主或物业使用人均应切实履行。《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。虽然尚佳公司和华章大厦业主方于2008年7月31日所签订《物业管理委托合同》的期限在2010年7月31日即届满，但由于华章大厦尚未召开业主大会对物业管理公司进行重新选聘，故尚佳公司从2010年8月1日至2012年8月31日继续按照原合同的约定为华章大厦提供物业管理服务合法有据。尚佳公司已经为华南工业公司的案涉物业提供了物业管理服务，华南工业公司有义务按时向尚佳公司支付物业管理服务费。虽然华南工业公司在本案中提出了其物业不属于尚佳公司所管理的物业范围，然而华南工业公司未能提供充分有效的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，原审法院对其该点主张不予采信。关于华南工业公司主张物业管理服务存在质量问题的主张，原审法院认为，华南工业公司所提供的公证书和情况说明可以相互印证，证实华章大厦确实自2008年以来，较长期地存在消防通道摆放杂物及消防通道门口停放车辆的情况，再结合公证书所附照片显示的华章大厦地铺两面也至少存在保洁上的问题，上述情况显示尚佳公司的物业服务存在瑕疵。因此，对于华南工业公司要求对物业服务费予以扣减的请求，原审法院予以支持。至于扣减的比例，原审法院根据本案的具体情况，酌定在原有物业服务费的基础上扣减5%。同时，尚佳公司应该积极采取措施，提高服务质量，满足业主提出的合理要求。关于尚佳公司要求华南工业公司支付案涉物业2011年1月至2012年8月以及2013年1月至3月的物业管理费18267.20元以及滞纳金986.40元主张，以2011年1月为例，华南工业公司应交纳该月的物业管理服务费为598.9平方米×1.3元／平方米（非住宅收费标准）=778.57元，该月的滞纳金为：778.57元×825天（从2011年2月1日至2013年5月6日）×0.0002=128.46元。以2012年9月为例，由于尚佳公司和业主方于2012年9月1日所签订的物业服务合同未约定逾期交纳物业服务费的违约责任问题，因此有关违约金利息原审法院酌情按中国人民银行同期同档贷款基准利率予以计算，超出部分原审法院不予支持。华南工业公司应交纳2012年9月的物业管理服务费为598.9平方米×1.5元／平方米（非住宅收费标准）=898.35元，该月的滞纳金为：898.35元×56天（从2011年10月1日至2012年11月26日）÷365天×0.061=8.41元。通过计算，对于尚佳公司要求华南工业公司支付案涉物业2011年1月至2012年8月以及2013年1月至3月的物业管理服务费为18266.45元。另，滞纳金总额为1685元，由于尚佳公司所主张的滞纳金数额986.40元要低于原审法院所计算的数额，因此原审法院在尚佳公司主张的范围内予以支持，超出部分视为尚佳公司自动放弃。按照原审法院前述所确定的扣减比例，华南工业公司仍须支付尚佳公司物业管理服务费18266.45元×95%=17353.13元，相应地滞纳金为986.40元×95%=937.08元。至于华南工业公司主张尚佳公司造成其损失的问题，该主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条的规定，于2013年11月4日作出（2013）东一法民一初字第3956号民事判决：一、限东莞市华南工业经济发展有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市尚佳物业管理有限公司支付2011年1-8月以及2013年1-3月期间的物业管理服务费17353.13元、滞纳金937.08元；二、驳回东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回东莞市华南工业经济发展有限公司的全部反诉请求。案件一审受理费281元，由尚佳公司负担71元，由华南工业公司负担210元；一审反诉受理费1750元，由华南工业公司负担。
尚佳公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决中“显示尚佳公司的物业服务存在瑕疵……，酌定在原有物业服务费的基础上扣减5%……”，尚佳公司不服，具体事实依据如下：1、法律没有规定在物业管理过程中存在瑕疵就可以按照一定比例给业主打折物业管理费，原审判决仅根据华南工业公司单方提供的图片，就判定尚佳公司在保洁服务方面存在瑕疵而扣减5%没有任何法律依据。2、尚佳公司按照二级标准向华章大厦提供物业管理服务并收取物业管理费，所提供服务并无重大瑕疵，符合合同约定的服务标准。广大业主都足额缴纳物业管理费。3、华章大厦现场是干净整洁的，车辆停放有序，华南工业公司所提供的照片与现场实际情况不相符。4、华章大厦消防通道旁摆放垃圾桶，是经居委会及业主委员会同意的。（二）1、尚佳公司认可华南工业公司所述二层夹层原来是属于摩托车位且面积为539.08平方米，后来华南工业公司将二层夹层C、D栋的摩托车库卖给东莞市华南工业经济发展有限公司改成了写字楼办公室，其建筑面积是598.9平方米。尚佳公司与华章大厦业主委员会签订的《物业服务合同》是代表广大业主之意思表示的行为，根据《民法通则》法律后果应由业主承担，所以华南工业公司必须向尚佳公司缴纳管理费。2、根据（东价（2010）52号）由东莞市物价局、东莞市房产管理局2010年8月1日实施的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第七条、十六条规定，可说明对业主的自有车位应按住宅管理费收费标准收取管理服务费。3、根据2000年1月1日起实施的东价（1999）122号关于公布《东莞市物业管理服务收费政府指导价》中第一点“购车位的，以其车位面积按住宅物业管理收费标准收取”，这说明对业主的自有车位应按住宅管理费收费标准收取管理服务费。（三）由于华南工业公司将二层夹层C、D栋的摩托车库卖给东莞市华南工业经济发展有限公司，已在2007年10月23日起已改变为东莞市华南工业经济发展有限公司的办公室，现在华南工业公司已将该办公室出租给东莞市残疾人福利基金会开办东莞市新华南特殊儿童关爱中心，并收取了10年的租金及物业管理费，二审法院可到现场调查了解。2、《租赁合同》证明东莞市华南物业投资管理有限公司是将二楼夹层的写字楼办公室按照250000元／年出租（含租金及管理费用）给东莞市华南特殊儿童关爱中心，华南工业公司所提供的《华南房地产开发有限公司独立用水申请报告》中证明东莞市华南物业投资管理有限公司与华南工业公司其实是一家公司，也就说明了华南工业公司是向东莞市华南特殊儿童关爱中心收取了物业管理费用的，申请二审法院对此进行调查取证。3、东莞市华南工业经济发展有限公司和华南工业公司法人都是同一人，其只是为了想逃避缴费，故意改名的。二审法院也可到现场来了解调查事实真相和进行现场勘查。同时，尚佳公司申请调查取证。（四）华章业主联名书是假的，是华南工业公司自行伪造的，很多业主的签名都是不存在的，例如戴君华、蔡斌玲、李敏青、庚祝玲都不是小区的业主。同时，申请法院可以向房管局、房管所等相关部门进行调查了解。2、华南工业公司提供的报警回执无关联性，而且报警人张苏仔是华南工业公司的项目经理。（五）1、华南工业公司以华章大厦名义送至东莞市水质监测中心检测的检材来源不明，并声称其所提供的就是华章大厦的水质报告的说法是故意伪造证据。华章大厦二次供水水质检测是东莞市疾病预防控制中心工作人员亲自至现场提取样本水回去检测的，当时业主委员会代表童杰也在现场，申请二审法院向东莞市疾病预防控制中心及业主委员会童杰调查了解。（六）尚佳公司并没有停水、停电的事实。（七）华南工业公司所提供的谢凤兰一个人不能代表华章大厦全体业主，一个谢凤兰拒交管理费不能说明多位业主拒交管理费，更不能说明尚佳公司管理服务行为严重违反合同约定；同时华章大厦每月收费率都达到95%以上（不含开发商拒交的费用在内），这也说明了华章大厦广大业主是认可和支持尚佳公司的服务，华南工业公司完全是用谢凤兰的事情在偷换概念，无理取闹。（八）1、关于华南工业公司所述的“华章大厦周边车辆乱停乱放的问题”属于市政管理问题不属于尚佳公司管理的问题，同时尚佳公司并未收取停车费，更无权干涉。同时，申请二审法院向樟村居委会主任卢锡权调查了解该问题。2、关于华南工业公司所述的“二楼违章建筑铁栅栏的问题”的投诉和向东城消防大队的投诉，相关行政部门处理后认定没有尚佳公司的责任。同时，申请二审法院向东城综合执法队、东城消防大队等相关部门进行调查了解。3、华南工业公司所述的“华章大厦一楼消防通道的问题”是尚佳公司为治安需要设置了消防通道闸门。4、华南工业公司所述的“业主家种植绿化影响大厦外观，环境卫生脏乱的问题”并不属实。5、广东省建设厅关于贯彻《物业管理条例》有关问题的通知粤建房字（2003）117号第四条中规定：“业主对物业管理企业服务质量及其他工作有意见的，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会，依照法律法规的规定或者合同约定解聘物业管理企业，终止物业服务合同。但在合同解除之前，不得以此为理由拒交物业服务费。”所以华南工业公司不能以上理由不缴纳管理费。6、尚佳公司多次积极配合华南工业公司出租商铺和车位，因华南工业公司所定的价格高于市场公允价，并且又要求租客出钱购买保险，但保险的购买人及收益人必须填写华南工业公司，这一系列不合理的要求严重与市场规律不相符，从而导致很多租客望而却步，无法成交，并非因为尚佳公司的原因导致其经济损失。（九）华南工业公司所提供的证据（八）中称：“东莞市尚佳物业管理有限公司的管理水平一贯较差”，但华南工业公司所提供的证据（八）与本案无关，不能作为本案判案的依据。（十）“华章大厦物业服务调查问卷”是华南工业公司为了证明尚佳公司对华章大厦疏于管理，则以尚佳公司名义伪造的问卷，同时他们要求业主根据他们的意思进行填写后，每填写一份则给予100元作为报酬，这纯属华南工业公司虚假证据。同时，申请法院向郑茂华、陈东海及郑荣等人进行调查了解。（十一）对于华南工业公司不肯交管理费事宜，尚佳公司已多次向法院进行起诉，法院已经判决尚佳公司胜诉，这证明了华南工业公司拒交管理费是其一贯无理取闹行为。（十二）针对华南工业公司所提供的证据1至8在其之前诉讼的上诉状都已经主张，尚佳公司在向广东省高级人民法院提交的《答辩状》中也一一回应，同时法院也进行了调查并判决尚佳公司胜诉。据此，尚佳公司请求本院：1、华南工业公司要全额支付2011年1-8月以及2013年1-3月期间的物业管理服务费18267.20元、违约金986.40元，总计19253.60元。2、撤销原审判决中“显示尚佳公司的物业服务存在瑕疵……，酌定在原有物业服务费的基础上扣减5%……”改判华南工业公司要全额支付尚佳公司物业管理费。3、案件一、二审诉讼费用由华南工业公司承担。
针对尚佳公司的上诉，华南工业公司没有提交书面答辩状。
华南工业公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）尚佳公司是依据《物业服务合同》要求华南工业公司交费，但华南工业公司物业并不在《物业服务合同》的标的范围之内。尚佳公司所提交的物业合同约定的服务对象是住宅和64间商铺，但华南工业公司的物业不在这64间商铺范围之内，尚佳公司主张按商铺标准收费没有合同依据。华南工业公司物业是独立于尚佳公司的物业服务之外，在结构上是相对封闭独立的，与其他物业并不相通，有独立出入口，独立报装水电，自行管理，不接受尚佳公司的物业服务，尚佳公司也没有证据证明其有对华南工业公司物业提供物业服务。（二）一审法院对举证责任的分配错误。尚佳公司所提交的物业合同约定的服务对象是住宅和64间商铺，华南工业公司主张华南工业公司的的物业不在这64间商铺范围之内，作为服务方的尚佳公司，应该举证证明其服务对象是华南工业公司，一审法院将该举证责任强加给华南工业公司，属于举证责任分配错误。（三）尚佳公司要求华南工业公司支付物业管理费的诉讼请求不应该得到支持，尚佳公司并没有尽到管理义务，不应该收取管理费。《物业管理条例》第三十六条规定及华南工业公司提交的证据显示，尚佳公司并没有按照合同约定提供相应的物业服务，造成华章大厦消防通道堵塞、垃圾随意堆放、车辆随意停放、小区经常发生财务被盗等现象，没有尽到管理义务，不应收取物业服务费。（四）尚佳公司提供的物业服务严重低于合同约定标准和其资质标准，华南工业公司是有权利不交物业管理费的。尚佳公司是具有二级管理资质的物业服务企业。其与华章大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六条约定的物业服务费的标准，其中高层住宅为1.1元／月／平方米，办公楼为1.5元／月／平方米，商业物业为1.5元／月／平方米。根据东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）规中二级资质物业服务企业的服务内容与标准，尚佳公司给华章大厦业主提供的服务并没有达到该标准，依照东莞市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法第十一条之规定，华南工业公司是有权不交物业管理费的。（五）尚佳公司应该赔偿因为违约给华南工业公司造成的损失。因为尚佳公司经常无故停水停电，致使新华南特殊儿童关爱中心无法正常运营，为了缓解这一状况，华南工业公司为新华南特殊儿童关爱中心独立报装了水电，耗资170000元，该部分费用有预算单和发票证明，由于该费用是因为尚佳公司的违约行为才发生的，理应由尚佳公司承担。（六）尚佳公司部分诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。尚佳公司要求华南工业公司支付管理费的期间为2011年1月-8月，2013年1-3月的物业管理服务费，尚佳公司于2013年5月6日向法院起诉，主张其权利，因此2011年1月-5月6日之前的物业管理服务费已过诉讼时效，依法不应得到支持。据此，华南工业公司请求本院：1、撤销一审判决的第一、三项，改判华南工业公司无需支付尚佳公司物业管理服务费17353.13元，滞纳金937.08元，改判尚佳公司支付华南工业公司损失170000元。2、判令尚佳公司承担本案一审、二审、反诉的诉讼费用。
针对华南工业公司的上诉，尚佳公司答辩称：（一）案涉物业确实存在华章大厦的物业管理区域内，并且《物业服务合同》第三章第六条中也注明了办公楼的物业管理服务费收费标准，若没有案涉物业，合同上不会出现这种类型物业的收费标准。再说华南工业公司所主张其二楼夹层物业原来是属于摩托车位，但在2007年10月23日起就改变为华南工业公司的办公室，现在出租给东莞市残疾人福利基金会开办东莞市新华南特殊儿童关爱中心，并收取了10年的租金及物业管理费，二审法院可到现场调查了解，并查阅《租赁合同》第三项有关租金及租金缴纳方式。（二）尚佳公司从2006年接管华章大厦至今已有八年的时间，在这八年过程中，多次续签合同，每次续签合同都是经过召开业主大会，并经过占总建筑面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主投票同意尚佳公司继续为华章大厦提供物业管理服务，多次续签合同已经足以证明尚佳公司的服务是得到了华章大厦大多数业主满意的，也说明尚佳公司是按照《物业服务合同》的约定提供物业服务的，并且是得到大多数业主认可的。所以，华南工业公司主张尚佳公司提供的服务达不到的服务标准，是其个人主观、违背及歪曲事实的说法。另，本小区各项事务应由业主大会决定的，根据《物业管理条例》及《物权法》的相关规定，物业管理活动应遵守少数服从多数的原则，业主大会的决定对全体业主都有约束力，因此，华南工业公司必须执行业主大会决议，足额向尚佳公司缴纳物业管理费。至于华南工业公司主张华章大厦消防通道堵塞、垃圾随意堆放、车辆随意停放、小区经常发生财务被盗等现场，是没有事实依据，也是其为了不交物业服务费而制造事端、歪曲事实的。（三）华南工业公司于2012年把夹层办公楼及铺面30号至33号和前面花园一并租给东莞市残联开办特殊儿童关爱中心，作为华章大厦物业管辖范围的物业使用人，应该依法缴纳物业管理服务费及所产生水费，当尚佳公司现场经理林子中向特殊儿童关爱中心园长收费时，园长告诉表示物业管理费及租金一次性已全额缴纳给华南工业公司。当时林经理就跟特殊儿童关爱中心园长沟通，园长答应跟上级领导反映并向华南工业公司法人代表黄培旺（业主）要求退还管理费再缴纳给尚佳公司，但至今仍没有结果。至于华南工业公司另外安装水、电表，是其自己的行为与尚佳公司无关，尚佳公司从未强行停过水电，华南工业公司不能以此作为拒交管理费理由及借口，更不能要求尚佳公司给予其任何赔偿。（四）从2008年开始，华南工业公司一直以各种理由不缴纳物业管理费，尚佳公司分别于2009年、2010年、2011年、2012年及2013年一直都在向法院追索物业管理费，同时法院也判决华南工业公司要依法缴纳物业管理费，但华南工业公司却一直不肯缴纳，另尚佳公司也向法院递交过强制执行申请，但华南工业公司又向法院递交《反诉状》等，因此，尚佳公司所有的诉讼请求并不存在超过两年的诉讼时效，超过两年的都是法院判决华南工业公司要缴纳，但其一直以各种方式各种理由不肯缴纳。综上所述，请求法院依法判决华南工业公司足额支付尚佳公司2011年1月-2012年8月以及2013年1-3月期间的物业管理服务费18267.20元、违约金986.40元，总计19253.60元。
本院经审理查明：二审时，尚佳公司提交满意度调查表一批及现场照片，以证明其提供的物业服务达到合同约定的标准，华南工业公司不能以此为借口降低物业服务费。华南工业公司质证认为上述证据超过举证期限，且调查表也反映业主对物业服务不满意，其提供的照片不能推翻公证拍摄的照片。
另查明，华南工业公司一审庭审中提出尚佳公司诉求部分超过两年诉讼时效，不应支持。尚佳公司陈述其在2012年8月有到法院起诉，但因为管辖权的问题原审法院的两个法庭之间相互推托，其一直有追讨物业管理费，并没有超过诉讼时效，但尚佳公司未能举证证明其陈述。
又查明，尚佳公司二审法庭调查后提交物业服务企业资质证书，显示尚佳公司资质等级为一级，证书编号为（建）112054，有效期2013年2月7日至2015年2月6日。华南工业公司认可该证书的真实性、合法性及关联性。
原审查明除认定尚佳公司是具有二级管理资质的物业服务企业外的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方当事人的上诉，本案争议焦点是华南工业公司应否向尚佳公司缴纳2011年1月至2012年8月以及2013年1月至2013年3月期间的物业管理费及缴费标准，本院分析如下：
一、根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条及第七十八条的规定，选聘物业服务企业属于业主委员会的职责范围，业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，华章大厦业主委员会与尚佳公司于2012年9月1日签订的《物业服务合同》主体适格，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，对华章大厦的业主具有约束力。案涉物业由华章大厦C、D座摩托车位和研究所夹层部分改建而成，属于华章大厦的一部分，华南工业公司作为物业所有人是华章大厦的业主之一，应根据《物业服务合同》享有权利承担义务。《物业服务合同》约定物业范围是华章大厦，有具体的管理区域四至，案涉物业在管理区域之内。尚佳公司提供的《物业服务合同》、调查问卷、统计表等证据材料，可以证明尚佳公司从2006年8月1日开始为华章大厦提供物业服务，华南工业公司作为华章大厦的业主，应按合同约定缴纳物业管理费。虽然华南工业公司提供了票据证明其自行安装了水电，但不能因此得出华南工业公司没有接受尚佳公司的物业服务，华南工业公司主张其不属于尚佳公司所管理物业范围主张不缴纳物业管理费不成立，华南工业公司应根据《物业服务合同》约定缴纳物业管理费。本案中，尚佳公司请求华南工业公司支付2011年1月至2012年8月以及2013年1月至2013年3月期间的物业管理费，尚佳公司于2013年5月6日提起本案诉讼，虽然2011年1月至2012年8月期间尚佳公司没有与华章大厦业主委员会签订物业服务合同，但根据之前的合同约定管理费应在每月30日前缴纳，该约定也符合管理费缴纳的惯例，可以得出2011年4月之前的物业管理费应最迟在2011月4月30日缴纳，尚佳公司在2013年5月6日提起本案诉讼要求2011年1月至2011年4月期间的物业管理费超过了两年诉讼时效。华南工业公司一审答辩时已经明确提出诉讼时效抗辩，但原审法院完全没有审查该问题明显不当。至于尚佳公司所称其于2012年8月有到法院起诉，但没有提交证据予以证明，也没有提供其他证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形，故对尚佳公司的说法本院不予采纳，也就是说尚佳公司诉讼请求中2011年1月至2011年4月的物业管理费已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。综上分析，尚佳公司请求华南工业公司缴纳2011年5月至2012年8月以及2013年1月至2013年3月期间物业管理费予以支持，超出部分本院不予支持。2011年5月至2012年8月期间，华南工业公司每月应缴纳物业管理费778.57元（598.9平方米×1.3元／平方米），共应缴纳物业管理费12457.12元（778.57元×16个月）；2013年1月至2013年3月每月应缴纳物业管理费898.35元（598.9平方米×1.5元／平方米），共应缴纳物业管理费2695.05元（898.35元×3个月）；2011年5月至2012年8月以及2013年1月至2013年3月期间物业管理费本金共计为15152.17元（12457.12元＋2695.05元）。至于滞纳金金额，由于尚佳公司所主张的滞纳金数额986.40元要低于应付数额，因此以尚佳公司请求的数额为准即华南工业公司应支付滞纳金986.40元。
二、根据华南工业公司提供的公证书及情况说明可以证明尚佳公司提供的物业服务确实存在不足或瑕疵，尚佳公司未能完全履行合同义务，根据广东省司法实践，对华南工业公司请求降低物业管理费的，法院可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业标准予以适当调整。原审法院根据华南工业公司提供的证据反映的情况扣减5%的物业管理费基本合理，也符合东莞市政府制定的物业服务指导价。尚佳公司认为其已经完全履行了合同义务，并对华南工业公司提供照片的真实性及时效性提出异议，华南工业公司所提供的照片经过公证处现场监督拍摄，在尚佳公司未能提供有效证据证明上述证据不真实的情况下，本院对尚佳公司提出的异议不予采纳。尚佳公司在上诉状中提出的本院可以到现场调查、到相关部门调取了解等申请，不属于法院调查取证范围，对该些申请，本院不予准许。至于华南工业公司认为上述证据可以证明尚佳公司提供的物业服务严重低于合同约定标准其有权利不交物业管理费的说法与证据反映的情况不相符，本院依法不采纳华南工业公司的主张。
三、华南工业公司主张尚佳公司赔偿损失170000元的问题。首先，如上述华南工业公司并未能证明尚佳公司提供的物业服务严重低于合同约定标准。其次，华南工业公司没有提供有效证据证明尚佳公司经常无故停水停电，也未能举证尚佳公司的物业管理行为与其独立报装水电设施存在直接因果关系。再次，华南工业公司主张独立报装水电的费用属于损失也缺乏依据。综上，华南工业公司要求尚佳公司赔偿损失170000元缺乏事实及法律依据，原审法院依法驳回华南工业公司该项请求正确，本院予以维持。
另外，根据尚佳公司二审时提供的资质证书，其是一级资质等级的物业服务企业，原审法院查明其是二级资质等级的物业服务企业不当，本院予以纠正。
综上所述，尚佳公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。华南工业公司有关诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持，按照扣减比例，华南工业公司仍需向尚佳公司支付2011年5月至2012年8月以及2013年1月至2013年3月期间物业管理费共计14394.56元（15152.17元×95%），滞纳金937.08元（986.40元×95%）。原审判决认定事实基本清楚，但遗漏审查诉讼时效问题，导致处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第3956号民事判决第三项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第3956号民事判决第二项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第3956号民事判决第一项为“限东莞市华南工业经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市尚佳物业管理有限公司支付2011年5月至2012年8月以及2013年1月至2013年3月期间物业管理费14394.56元、滞纳金937.08元”。
四、驳回东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费281元，由尚佳公司负担91元，由华南工业公司负担190元；一审反诉受理费1750元，由华南工业公司负担。尚佳公司提起上诉部分的二审案件受理费为50元，由尚佳公司负担（已预交）；华南工业公司提起上诉部分的二审案件受理费为4066元，由华南工业公司负担3386元，尚佳公司负担680元，华南工业公司已预交4066元，由尚佳公司向华南工业公司迳付680元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 徐华毅
代理审判员 何玉煦
二〇一四年十一月六日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。