安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初1912号
原告：中国建设银行股份有限公司淮南市分行，住所地安徽省淮南市洞山中路。
主要负责人：计金保，该分行行长。
委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄瑞，安徽竞合律师事务所律师。
被告：孔菊，女，1967年8月生，汉族，五金公司下岗职工，住安徽省淮南市田家庵区。
被告：朱钧，男，1967年8月生，汉族，石油公司淮南分公司职工，住安徽省淮南市田家庵区，系孔菊丈夫。
被告：淮南市广弘地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区。
法定代表人：李新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王忠道，安徽衡威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玲，安徽衡威律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行（以下简称建行淮南分行）与被告孔菊、朱钧、淮南市广弘地产开发有限公司（以下简称广弘开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行淮南分行委托诉讼代理人胡艳丽、黄瑞，被告孔菊，被告朱钧，被告广弘开发公司委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行淮南分行向本院提出诉讼请求：1.被告孔菊、朱钧立即偿还所欠借款本金10813313.77元、利息154545.47元（利息计算至2016年3月15日），并承担所欠借款本金清偿前后续利息；2.被告孔菊以其所有的位于淮南市田家庵区山南新区淮河大道西侧广弘城45栋201号房屋产权对其所欠贷款本息承担抵押担保责任；3.被告广弘开发公司对被告孔菊、朱钧所欠借款本息及后续利息承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月20日，广弘开发公司与建行淮南分行签订《最高额保证合同》，约定由广弘开发公司为购买“广弘城”三、四期商品房而与建行淮南分行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证；最高额保证所担保的债权为2013年5月20日至2016年5月20日期间因建行淮南分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行淮南分行支付的其他款项（包括但不限于建行淮南分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行淮南分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币三亿三千万元整（本金）。如广弘开发公司根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。保证方式为连带责任保证。保证期间按建行淮南分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行淮南分行与债务人签订单笔借款合同之日至抵押人将抵押证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。广弘开发公司同意，建行淮南分行与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权本金金额），均无需通知广弘开发公司，广弘开发公司仍应在本合同约定的最高额以及担保范围内承担担保责任。如果主合同项下债务到期或者建行淮南分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，广弘开发公司应在保证范围内立即承担保证责任。
2013年8月8日，孔菊与广弘开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了广弘开发公司开发的广弘城三期45-201室商住房。
2013年10月15日，孔菊、朱钧与建行淮南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：孔菊、朱钧向建行淮南分行按揭借款1290万元用于购买广弘城三期45-201室商住房，贷款期限为10年，自2013年10月15日至2023年10月15日止，借款利率为基准利率上浮10%，还款方式为每月15日等额本息还款151149元，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并有权解除与借款人的借贷关系。合同同时约定：孔菊、朱钧以其购买的商品房为借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的诉讼费用、财产保全费、律师费、执行费等。2013年11月12日，建行淮南分行与孔菊办理了所购商品房的抵押权预告登记。2013年10月15日，建行淮南分行向孔菊足额发放了贷款1290万元。因孔菊、朱钧在合同履行期间未能按期履行还款义务，建行淮南分行于2015年11月至12月从广弘开发公司保证金账户中扣划保证金44.79万元用于归还孔菊、朱钧所欠借款本息。期间虽经建行淮南分行多次电话和书面催收，孔菊、朱钧均拒绝偿还。建行淮南分行于2016年3月4日书面通知孔菊、朱钧提前解除双方签订的《按揭借款合同》。
截止2016年3月15日，孔菊、朱钧共积欠建行淮南分行借款本金10813313.77元、利息154545.47元，合计10967859.24元。
孔菊、朱钧承认建行淮南分行主张的事实，辩称对于利息的计算不清楚，希望法庭裁决。
广弘开发公司承认建行淮南分行主张的借款、担保事实，辩称：1.孔菊购买的广弘城45栋201号房屋仅做了抵押权预登记，至今未办理房屋产权抵押登记手续，建行淮南分行未取得该房屋的抵押权。2.由于建行淮南分行与孔菊、朱钧已经解除借款合同，故广弘开发公司只承担返还财产即返还剩余借款本金的连带保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据和事实，本院认定如下：1.建行淮南分行提交的解除合同通知及邮寄回执是向孔菊邮寄的，广弘开发公司表示不知情，符合常情。孔菊、朱钧表示无异议，该证据本院予以确认。2.建行淮南分行提交的对账单是银行系统自动生成，欠款本金及利息的具体数额是根据借款合同约定的借款本金及利率，按照固定的计算方式得出的准确数额，对该证据本院予以确认。3.《个人住房（商业用房）借款合同》第二十六条特别约定：借款人、抵押人应当自能够办理上述贷款合同项下房屋所有权证等权属证书之日起一个月内办理相应的抵押登记手续；如有逾期、延期等情况发生，借款人、抵押人愿承担由此产生的一切后果。现孔菊、朱钧所购商品房尚未办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。
结合诉辩意见及当事人的陈述，本案的争议焦点为：1.建行淮南分行能否向孔菊、朱钧收取借款合同解除后的借款利息、罚息和复利；2.建行淮南分行是否对预告抵押商品房享有抵押权；3.广弘开发公司应否承担合同解除后的连带责任。
关于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。本案中，孔菊在接受建行淮南分行贷款后，未能按照合同的约定及时归还借款本息，建行淮南分行依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定有权宣布借款合同提前到期，孔菊在收到建行淮南分行发出的解除通知后，双方之间的权利义务终止。但是双方之间关于结算的条款仍然有效，孔菊仍然应当按照合同的约定向建行淮南分行支付借款利息和罚息、复利。
关于争议焦点2。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，建行淮南分行与孔菊、朱钧签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，其中关于抵押条款的约定自《个人住房（商业用房）借款合同》成立时生效。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，办理房屋所有权证及抵押登记手续是借款人和抵押人孔菊的合同义务，现孔菊在符合办理房屋所有权证和抵押登记手续的情况下，怠于履行合同义务，已构成违约。同时涉案抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但是经过预告登记后，建行淮南分行即具有了对抗其他人的法律效力，未经建行淮南分行的同意，不动产的所有权人及其他任何第三人，处分该不动产，均不发生物权效力。综上，建行淮南分行不存在《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定的情形，对未办理抵押权登记无过错。赋予建行淮南分行享有抵押权，既符合原被告双方设立预告抵押登记时的共同意思表示，也不违反预告登记制度设立的目的和作用，有利于维护合法的金融债权及正常的金融秩序。
关于争议焦点3。广弘开发公司与建行淮南分行签订的《最高额保证合同》约定：广弘开发公司同意，建行淮南分行与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更（包括但不限于延长债务履行期限或增加债权本金金额），均无需通知广弘开发公司，广弘开发公司仍应在合同约定的最高额以及担保范围内承担担保责任。如果主合同项下债务到期或者建行淮南分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，广弘开发公司应在保证范围内立即承担保证责任。本案中，广弘开发公司自愿为孔菊、朱钧的借款履行提供阶段性保证，保证期间自建行淮南分行与孔菊签订的借款合同之日起至孔菊已经办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行淮南分行核对无误、收执之日止。现保证期限未满，广弘开发公司应当按照合同的约定在最高额保证范围书内承担连带保证责任。由于孔菊、朱钧作为抵押人以其自有房屋为自己的借款提供抵押担保，根据法律规定，广弘开发公司应当在孔菊、朱钧不能清偿债务时，对于扣除孔菊、朱钧抵押担保之外的债务承担连带责任。
综上所述，建行淮南分行的各项诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告孔菊、朱钧于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行借款本金10813313.77元、利息154545.47元，合计10967859.24元（利息计算至2016年3月15日，2016年3月16日至本判决确定履行期限内实际付款日止的利息以实际欠款数额为基数按照借款合同的约定计算）。
二、被告孔菊、朱钧以其所有的位于本区广弘城三期45-201室商住房对本判决第一项向原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行承担抵押担保责任。
三、被告孔菊、朱钧未能履行本判决第一项债务，被告淮南市广弘地产开发有限公司对于被告孔菊、朱钧承担抵押担保责任之外的剩余债务承担连带保证责任；被告淮南市广弘地产开发有限公司在承担责任后，就已承担数额有权向孔菊、朱钧进行追偿。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费87607元，由被告孔菊、朱钧、淮南市广弘地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 刘 芳
人民陪审员 高雷明
人民陪审员 陈思杰
二〇一六年九月八日
书 记 员 陈予希
附一、相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
(一)债务已经按照约定履行;
(二)合同解除;
(三)债务相互抵销;
(四)债务人依法将标的物提存;
(五)债权人免除债务;
(六)债权债务同归于一人;
(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
42、人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
附二：证据目录
（一）、建行淮南分行的证据：
1、建行淮南分行的营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，证明原告主体资格适格。
2、孔菊、朱钧身份证复印件，广弘开发公司营业执照、组织机构代码证复印件，证明三被告诉讼主体资格适格。
3、孔菊、朱钧户口本复印件，结婚证复印件，证明孔菊、朱钧系合法夫妻关系。
4、《商品房买卖合同》复印件、商品房网上备案确认单复印件，证明孔菊、朱钧与广弘开发公司之间存在房屋买卖合同关系，孔菊、朱钧所购买的房屋已经进行网上备案。
5、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件、预抵押登记凭证复印件，证明（1）孔菊、朱钧因购买广弘开发公司的商品房而向建行淮南分行借款的事实并签订合同；（2）原被告之间约定以淮南市田家庵区山南新区淮河大道西侧广弘城45栋201号商品房作为抵押担保向原告承担保证责任；（3）按合同约定孔菊、朱钧长期拖欠借款的行为已构成违约。
6、贷款发放凭证复印件，证明建行淮南分行已履行合同约定义务，向孔菊、朱钧发放了合同约定的贷款。
7、催款通知书复印件，证明建行淮南分行因孔菊、朱钧长期拖欠借款数次向其通知按期偿还，并已送达孔菊签字。
8、解除合同通知及邮寄回执，证明因孔菊、朱钧长期拖欠借款，建行淮南分行已通知孔菊、朱钧解除借款合同。
9、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明广弘开发公司与建行淮南分行签订保证合同，广弘开发公司对孔菊、朱钧的借款本息承担连带保证责任。
10、对账单，证明截止至2016年3月15日，孔菊、朱钧所欠借款本息金额。
（二）、被告孔菊、朱钧、广弘开发公司未提交证据。