福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初4881号
原告：吴祖香，1960年6月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：曾霞，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林志佳，福建联合信实律师事务所律师。
被告：方瑞明，男，1971年4月27日出生，汉族，住福建省漳浦县。
原告吴祖香与被告方瑞明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴祖香及其委托诉讼代理人曾霞、林志佳，被告方瑞明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴祖香向本院提出诉讼请求：方瑞明立即支付拖欠的租金54922元及逾期付款违约金（违约金以拖欠的各期租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自各期拖欠租金之日起计至实际付款之日止）。事实与理由：吴祖香与方瑞明于2013年1月24日签订一份《租赁合同》，吴祖香将位于厦门市湖里区祥店里9号之一402室的房屋租赁给方瑞明居住。租赁合同约定租赁期限自2013年1月25日起至2014年1月24日止，月租金为2600元，付款方式为每三个月交纳一次租金，合同签订之日即付首期7800元，每期交租应提前7天；方瑞明必须按时交纳租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月，吴祖香可提前解除合同收回房屋并有权追回方瑞明所欠的租金及滞纳金。2014年1月24日，吴祖香与方瑞明协商将租赁期限自2014年1月24日延长至2015年1月23日，月租金变更为3000元。后双方又口头协商自2015年1月24日起将月租金变更为3200元，租期顺延。自方瑞明租赁房屋起，方瑞明一直拖欠租金，2015年11月21日，方瑞明签字确认尚欠吴祖香2013年房租23200元、2014年房租26000元、2015年房租9404元，总计58604元，并承诺自2015年12月起每月支付5000元。2015年11月30日，方瑞明搬离讼争房屋。截至吴祖香起诉之日，方瑞明仅于2015年12月23日通过网银转账支付2000元、2016年3月6日通过网银转账支付2000元，其余款项至今未付。
方瑞明辩称，1.请求法院驳回吴祖香的全部诉讼请求，方瑞明仅欠吴祖香2015年11月的租金1000元及最后一期的水电、煤气费、管理费、有线电视使用费；讼争房产是方瑞明以公司名义承租的，原本租期至2016年1月，因提前解约，吴祖香要求赔偿，方瑞明认为按5000元标准补偿即可，并已按此标准支付了4000元。2.吴祖香因本案给方瑞明造成误工及交通损失，应予赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
吴祖香系厦门市湖里区祥店里9号之一402室房产的产权人之一。2013年1月24日，吴祖香（出租方）与方瑞明（承租方）签订租赁合同一份，约定吴祖香将址于厦门市湖里区祥店里9号之一402室房产出租给方瑞明使用，租期自2013年1月25日至2014年1月24日；租金为每月2600元，每三个月支付一次，每期交租应提前7天；方瑞明如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金。租赁合同到期后，吴祖香继续出租讼争房产予方瑞明使用，双方对租金标准进行了调整，分别为2014年1月24日至2015年1月23日期间租金为每月3000元，2015年1月24日至2016年1月23日期间租金为每月3200元。2015年11月23日，方瑞明将讼争房产交还吴祖香，双方经协商同意租金结算至2015年11月30日。
本案审理过程中，吴祖香确认收到方瑞明支付的租金为：2013年7月24日现金3000元、2013年10月18日现金5000元、2014年3月31日转账4000元、2014年10月22日转账3000元、2014年11月19日转账3000元、2015年1月12日转账3000元、2015年2月16日转账3000元、2014年4月13日转账3200元、2015年5月7日转账3200元、2015年5月27日转账3200元、2015年8月9日转账1500元、2015年8月13日转账1700元、2015年10月12日转账966元、2015年11月11日转账2000元、2015年11月19日转账1600元、2015年12月23日转账1682元、2016年3月6日转账2000元，即2013年度支付租金8000元，2014年度支付租金10000元，2015年度支付租金27048元，合计45048元。方瑞明对上述吴祖香自认的收取租金金额及时间没有异议，但认为其已全部付清承租房产期间的租金。
本院认为，吴祖香与方瑞明签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方理应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此方瑞明在继续承租讼争房产期间，除双方对租金另有约定外，其他承租事项还应按租赁合同的约定继续履行。方瑞明对吴祖香自认的收取租金时间及金额无异议，本院予以确认，关于方瑞明提出其已付清全部租金的主张，因其未能提交证据予以证明，本院不予采信，且吴祖香自认的收取租金金额与方瑞明2015年10月30日确认的欠房租明细（2013年欠房租23200元、2014年欠房租26000元、2015年欠房租9404元）相互吻合，因此，方瑞明拖欠的租金为54922元（2600元×12个月+3000元×12个月+3200元×10个月+10天租金770元-已付租金45048元）。
租赁合同约定如拖欠租金，每天按租金拖欠部分的2%加收逾期付款违约金，吴祖香自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算并无不当，本院予以准许。逾期付款违约金分段计算，截至2016年12月26日为33173.69元（详见附表1）。
综上所述，吴祖香的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：
方瑞明应于本判决生效之日起七日内支付吴祖香租金54922元及逾期付款违约金（截至2016年12月26日止为33173.69元；2016年12月27日起的违约金以54922元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付款之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1001元，由方瑞明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 王 芳
二〇一七年二月十三日
代书记员 彭媚媚
附表1：违约金计算表（截至2016年6月22日止）
结算日期应付款时间款项变动时间欠款天数银行年利率4倍(%)当季度租金数额（元）还款金额尚欠租金数额违约金（元）备注
2013年1月25日至4月24日2013/1/252013/4/188322.4780007800397.31
2013年4月25日至7月24日2013/4/182013/7/189122.47800015600871.21
2013年7月25日至10月24日2013/7/182013/7/24622.4780002340086.16
2013/7/242013/10/188622.40-3000204001,076.67
2013年10月25日至2014年1月24日2013/10/182014/1/189222.47800-5000232001,309.88该季度付款5000元
2014年1月25日至4月24日2014/1/182014/3/317222.49000
0322001,422.80
2014/3/312014/4/181822.40-400028200311.512014年3月31日支付原告租金4000元
2014年4月25日至7月24日2014/4/182014/7/189122.49000
0372002,077.49
2014年7月25日至10月24日2014/7/182014/10/189222.490000462002,608.46
2014年10月25日至2015年1月24日2014/10/182014/10/22422.49000055200135.50
2014/10/222014/11/192822.40-300052200896.982014年10月22日支付原告租金3000元
2014/11/192015/1/186022.40-3000492001,811.642014年11月19日支付原告租金3000元
2015年1月25日至2015年4月24日2015/1/182015/2/162922.49600-300055800993.092015年1月12日付款3000元
2015/2/162015/3/11322.40-300052800421.242015年2月16日付款4666元（扣除水电费1666元）
2015/3/12015/4/134321.400528001,331.14
2015/4/132015/4/18521.40-320049600145.402015年4月13日支付原告租金3200元
2015年4月25日至2015年7月24日2015/4/182015/5/71921.49600059200659.47
2015/5/72015/5/11421.40-320056000131.332015年5月7日支付原告租金3200元
2015/5/112015/5/271620.40056000500.78
2015/5/272015/6/283220.40-320052800944.322015年5月27日支付原告租金3200元
2015/6/282015/7/182019.40052800561.27
2015年7月25日至2015年10月24日2015/7/182015/8/92219.49600062400729.65
2015/8/92015/8/13419.40-150060900129.482015年8月9日支付原告租金1500元
2015/8/13
2015/8/261319.40-170059200409.052015年8月13日支付原告租金1700元
2015/8/262015/10/124718.400592001,402.63
2015/10/122015/10/18618.40-96658234176.142015年10月12日支付原告1600元(需扣除水电费634元）
2015年10月25日至2015年11月30日2015/10/182015/10/24618.43970062204188.15
2015/10/242015/11/111817.40062204533.76
2015/11/112015/11/19817.40-200060204229.602015年11月11日支付原告租金2000元
2015/11/192015/12/233417.40-160058604949.872015年11月19日支付原告租金1600元
2015/12/232016/3/67417.40-1682569222008.022015年12月23支付原告2000元（应扣除水费等费用317.97元）
2016/3/62016/12/2629517.40-2000549227723.692016年3月6日支付原告租金2000元
合计33173.69
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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