北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第02679号
原告冯艳平，女，1957年12月31日出生。
委托代理人张俊庭，北京隗有宝律师事务所律师。
原告潘继春，女，1984年2月2日出生。
委托代理人张俊庭，北京隗有宝律师事务所律师。
被告孙永珍，男，1952年2月15日出生。
委托代理人孙建英（被告之女），女，1978年11月27日出生。
原告冯艳平、潘继春诉被告孙永珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吕少罕独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘继春与原告冯艳平、潘继春的委托代理人张俊庭，被告孙永珍及其委托代理人孙建英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯艳平、潘继春诉称：1984年4月，原告冯艳平经申请并报X村村民委员会、城关街道办事处批准，在X村建房7间，即现在的房山区X村X号，其中包括北房4间、西房1间、东房2间。1998年3月25日，原告冯艳平的丈夫潘X与被告签订房屋买卖协议，约定将上述房屋卖给被告，房屋总价款为53000元。2012年潘X因病去世，原告冯艳平系潘X的妻子，潘继春系潘X的女儿。我们认为潘X与孙永珍签订的《售房协议书》无效。具体理由为：一、原告冯艳平是X村村民，符合申请宅基地的主体条件；潘X生前系房山煤矿机械厂的工人，不是X村村民，不是争议房屋的所有人及宅基地使用权人，其无权处分争议宅院；孙永珍是长沟峪煤矿工人，系非农业户籍，不是X村村民，不具有在X村申请宅基地或者通过购买方式取得宅基地使用权的主体资格。二、房屋转让登记不具有合法性，从合同主体的相对性来讲与本案不具有必然的关联性，退一步讲，假设房屋转让登记合法与本案存在关联的话，《售房协议书》也仅仅部分有效，因为登记的只有北房4间，价款15000元，有部分房产（西房1间、东房2间）并未涉及。三、《售房协议书》违法。根据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》等规定，该协议应属无效。为此，诉至法院要求：依法确认1998年3月25日潘X与孙永珍签订的房屋买卖协议无效。诉讼费由被告承担。
被告孙永珍辩称，我们不同意原告诉讼请求，原告起诉无事实依据，原告说我们家和潘X签订的合同无效与事实不符。我们有正式的过户契约是与冯艳平签订的，经村政府有关机构审查批准了不存在违法，然后与潘X签订的购房协议，当时是根据村委会要求和惯例，是对政策及契约的完善。1998年3月23日我们在村委会签订了契约，当时的房产间数与钱数不一样，当时我说不成，潘X说回去之后再签订一个协议，契约可以少写，回去写协议再具体些。之后我们定好了1998年3月25日晚上签订协议，签订协议之后我把五万三千元钱给了证明人，证明人给了潘X，潘X给了冯艳平。签订协议的所有过程中冯艳平都在场，签定协议的时候潘X和冯艳平是夫妻，房屋是夫妻共同财产，夫妻之间有权利处分共同财产。冯艳平说不知情，说搬家的时候才知道房卖了不符合常理，我认为原告说的都是编造的。我们不是与潘X个人，而是与其夫妇二人进行的买卖，因此没有侵犯冯艳平的权益。当时原告一家着急买矿机的房子，所有手续都是他们负责办理的，现原告冯艳平不出庭有很多事说不清楚，关键的人李X、潘X不在了，何X是原告的亲戚也不能出庭作证，这事就说不清楚了。
关于买卖合同无效的问题，原告说我们的登记是历史特定的产物，这我们认可；原告依据的1999年之后的国务院通知规定等法律，是在我们房产交易之后的事情，在当时不存在，原告用现在的法律去说1998年的事不合适，在本案中不适用。我们提交的房产交易所房产卖契和房山区土地权属部门盖章的集体土地建设用地使用证等证据可以证明买卖合法，如果不合法土地局不可能给盖章，而且这些都是在1998年的时候是找村委会、镇政府层层审批办理的。另外我不是城市居民，我是农转非的，城市居民使用的土地是国有，农转非享有的土地不是国有的，我有权利使用本案争议的土地，如果我使用土地不合法有关部门不可能批准。因此我们的买卖合同是合法有效的。
经审理查明：潘X与冯艳平系夫妻关系，潘继春系二人之女，潘X于2012年4月13日去世，潘X的父母均先于潘X去世。另查，潘X与孙永珍有一定的亲属关系。争议的房屋位于北京市房山区X村X号。1998年3月25日，潘X与孙永珍签订一份《售房协议书》，约定：“潘X私人住房北屋四间、西房壹间、东房贰间，于一九九八年三月二十五日，经双方同意出价伍万叁仟元整。潘X把房卖给孙永真（珍）。“卖房人为潘X、买房人孙永珍、证明人何X。协议签订当天，孙永珍将购房款交付。对于房屋及集体土地建设用地使用证的交付时间，孙永珍称潘X于1998年的6月份左右将房屋交付，于1998年10月份左右交付集体土地建设用地使用证，原告冯艳平主张，房屋及集体土地建设用地使用证均是在1998年3月份左右交付。孙永珍购得房屋后，并无翻建，但进行了维修装修。庭审中孙永珍称新建了2小间南房，但经我院现场勘验，孙永珍称对南房靠西一间应为改建，对东边一间属于新建，对此原告认可南房靠西一间为改建，对东边一间主张因南墙属于原来的院墙及东墙属于影壁，且原来也有棚子，故不认可是新建。
庭审中，被告提交一份编号为房交字第073号（城关）的房产卖契，内容为：“立卖契人冯艳平今将所有下列房产卖与孙永珍，北房肆间。议定卖价壹万伍仟元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市房山区房地产市场管理所订立卖契为凭。“房产卖契列明了房产座（坐）落（房山区房山街道X村）、房产位置及间数（北房肆间）、随带契证（房集建（93）字第01181260号），卖产人处签有冯艳平的名字及一个手印，买产人处有孙永珍的签名及手印。时间显示为1998年5月28日。对该房产卖契，被告主张是在1998年3月23日在X村村民委员会签订的，对并没有写上当时的日期的情况解释为当时并不能确定该卖契能够获得批准，故“1998年5月28日“系在审查通过的日期。为此被告还提交一份1998年3月23日收款单位为北京市房山区X村农工商公司的收款收据（该收据显示孙永珍交来水电设施费三千元）来佐证。原告不认可房产卖契，称没有签署过这份房产卖契，对收款收据真实性认可，但不认可其关联性。
争议宅院系冯艳平于1984年8月9日向X村村民委员会提交建房占用土地申请书申请而来，申请时家庭人口为四口，包括冯艳平的婆母、潘X、潘继春，当年在该宅院内盖了北房4间，之后建了西房1间，东房2间。1993年4月11日，冯艳平向房山区城关街道办事处申报宅基地；1993年12月31日，北京市房山区人民政府向冯艳平颁发了集体土地建设用地使用证，编号为房集建（93）字第01181260号。该集体土地建设用地使用证于1998年移交给孙永珍。经查，在该证变更记事一栏标注有：“冯艳平将房集建（93）字第01181260号集体土地建设用地使用证转移给孙永珍，房产卖契号：房交字第073号。“日期为1998年9月24日，并加盖有北京市房山区人民政府土地权属证专用章字样的公章。
另查，孙永珍系长沟峪煤矿退休工人，原系房山区X乡X村人，孙永珍的妻子邓X户籍性质系农转非。1998年12月17日，孙永珍的妻子邓X、女儿孙建英、孙X三人的户籍全部迁入到北京市房山区X村X号争议院落内。
审理中，因双方均未申请证明人何X作为证人出×，我院于2014年3月17日向何X进行了调查询问。何X明确表示，双方当事人提交的1998年3月25日签订的《售房协议书》系其代书，名字均是各自签的，协议系复印，一式两份，一人一份。何X还表示，当时只是做一个见证人，具体买卖房屋的细节并不知情。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的潘X身份证复印件、死亡证明、火化证明、派出所证明、结婚证、售房协议、民事裁定书、宅基地申报表、批示、建房占用地申请、X村村委会证明及其户口本、潘惠检证明，被告孙永珍提交的集体土地建设用地使用证、房产卖契、户口本、X村村委会证明，以及本院对何X的谈话笔录等证据在案证实，经质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：根据查明的事实及冯艳平的自述，冯艳平对位于北京市房山区X村X号争议宅院及房屋的转让情况应知情，本院对1998年3月25日的售房协议书及1998年5月28日的房产卖契的真实性予以确认，争议宅院及房屋的出卖人实际应为冯艳平与潘X，买受人为孙永珍。争议宅院及房屋在1991年1月1日之前经过北京市房山区房屋市场交易管理所签订的房产卖契及双方私下签订的售房协议书均系当事人的真实意思表示，并已经履行完毕，且北京市房山区人民政府土地权属部门对集体土地建设用地使用证进行了变更登记，孙永珍家人户口也均于1998年迁入争议宅院，故该买卖行为未违国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告冯艳平、潘继春的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告冯艳平、潘继春负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吕少罕
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 安 雪