广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2735号
上诉人（原审被告、反诉原告）卢志权，住广东省广州市番禺区。
委托代理人杨杨，广东明和理律师事务所律师。
委托代理人冯进挺，广东明和理律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市顺德区铂金牛模具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人冯兆添，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）冯兆添，住广东省佛山市顺德区。
两被上诉人的共同委托代理人姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。
上诉人卢志权因与被上诉人佛山市顺德区铂金牛模具有限公司（以下简称铂金牛公司）、冯兆添租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法滘民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、冯兆添与卢志权于2011年3月10日所签订的《租赁合同》无效；二、卢志权应于判决发生法律效力之日起十日内向冯兆添、铂金牛公司返还押金50000元；三、冯兆添、铂金牛公司应于判决发生法律效力之日起十日内向卢志权支付厂房占有使用费7355.40元；四、驳回冯兆添、铂金牛公司的其他本诉请求；五、驳回卢志权的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为703.2元，由冯兆添、铂金牛公司负担156.2元，卢志权负担547元。反诉受理费减半收取为985元，由冯兆添、铂金牛公司负担85元，卢志权负担900元。
上诉人卢志权不服上述判决，向本院提起上诉称：一、涉案的《租赁合同》合法有效。涉案的《租赁合同》开始于2008年4月1日，2011年3月10日续签，至2014年3月31日到期。卢志权将厂房出租给冯兆添时，该厂房已经通过了佛山市公安局顺德分局北滘派出所消防中队、佛山市公安局顺德分局北滘派出所治安中队的消防检查，并获得佛山市顺德区北滘镇人民政府的办公室的审查，同意厂房办理工商登记、水电报装业务。虽然厂房未能获得建设工程规划许可证，但是，厂房的出租没有违反国家法律或者行政法规的强制性效力规定，应当认定该租赁合同是合法有效的，一审法院认定租赁合同无效是错误的。
二、卢志权有权解除与冯兆添、铂金牛公司的《租赁合同》，并且无需向冯兆添、铂金牛公司返还租赁押金50000元。冯兆添、铂金牛公司自2013年12月1日至2014年1月15日，没有向卢志权支付厂房租金，其行为已经构成违约。根据《租赁合同》第11条约定，如冯兆添、铂金牛公司超期十五天不支付租金和水电费用，卢志权将视冯兆添、铂金牛公司违约，卢志权有权单方面终止合同，押金不作退还。另外，冯兆添、铂金牛公司擅自将厂房的电线、电缆、办公室夹层拆除，也违反了《租赁合同》第6条的规定，卢志权有权没收租赁押金50000元。
三、冯兆添、铂金牛公司应当向卢志权支付拖欠的租金36777元。2011年3月l0日签署的《租赁合同》中约定2013年4月1日至2014年3月31日，每月租金为24518元。虽然冯兆添、铂金牛公司在2013年12月8日向卢志权发出《解除租赁合同通知书》，卢志权也在2013年12月15日向冯兆添、铂金牛公司发出《有关〈解除租赁合同通知书〉的复函》，但是，冯兆添、铂金牛公司收到该复函后一直没有向卢志权表态，也没有将厂房交还卢志权，况且厂房的大门被冯兆添、铂金牛公司用铁锁锁住。为了避免损失的进一步扩大，卢志权将该租赁厂房的大门铁锁打开，并在2014年1月16日将该厂房出租给他人。冯兆添、铂金牛公司在一审的庭审过程中也承认没有办理租赁厂房交还手续。因此，冯兆添、铂金牛公司应当向卢志权支付自2013年12月1日至2014年1月l5日期间的租金，即36777元。一审法院只判令冯兆添、铂金牛公司向卢志权支付2013年12月1日至12月9日期间租金7355.4元的处理结果显然是错误的，请二审法院依法改判。
综上所述，卢志权上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项内容，将第一项改判为：准许卢志权解除与冯兆添、铂金牛公司于2011年3月10日签署的《租赁合同》；第二项改判为：卢志权无需向冯兆添、铂金牛公司返还租赁押金50000元；第三项改判为：冯兆添、铂金牛公司向卢志权支付自2013年12月1日至2014年1月15日止的租金36777元；2.一审、二审诉讼费用由冯兆添、铂金牛公司承担。
被上诉人冯兆添、铂金牛公司答辩称：一、卢志权与冯兆添、铂金牛公司之间签定的《租赁合同》是无效合同，根据法律规定，出租人将未取得的建设工程规划许可证的房屋出租，租赁合同无效，因此冯兆添、铂金牛公司仅有义务按照双方约定的占有出租房屋的费用向卢志权缴纳占用费，不存在支付出租房屋的费用。
二、既然租赁合同无效，卢志权无权按照租赁合同第六条的约定，没收冯兆添、铂金牛公司押金50000元，应当向冯兆添、铂金牛公司返还该押金。
三、卢志权要求冯兆添、铂金牛公司支付拖欠租金没有事实和法律依据。根据一审开庭双方出具的证据可以证明在2013年11月30日以前我方已经搬离租赁房屋，没有继续使用。一审法院认定冯兆添、铂金牛公司搬离租赁房屋的时间为2013年12月9日，冯兆添、铂金牛公司对此认定虽有异议，但因两者时间相差较小，所以没有上诉。一审开庭时，卢志权已经承认12月6日当天冯兆添、铂金牛公司已经搬离，而且在该时间冯兆添、铂金牛公司向卢志权发出解除租赁合同通知，在同一时间卢志权也向冯兆添、铂金牛公司发出复函，双方对终止合同的意思表示是一致的。租赁合同为无效合同，卢志权只能收取租赁房屋被实际占用的占用费，而不能按租赁合同约定的时间收取费用，所以冯兆添、铂金牛公司占用多长时间就应当缴纳多少占用费，冯兆添、铂金牛公司没有义务按照租赁合同缴纳没有实际占用租赁物时间段的占用费。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，综合双方的诉辩，本院对本案分析如下：
关于涉案《租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，卢志权作为出租人，应向承租人交付经竣工验收合格的厂房，卢志权未能提供涉案厂房的权属证书或有关报建、规划、施工、竣工验收等相关资料，将厂房出租予冯兆添、铂金牛公司，涉案合同符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条租赁合同无效的情形。卢志权所提交的政府部门出具的《用地场所证明》、公安部门出具的《安全落实意见书》均是用于办理工商登记、水电报装的材料，不能证实涉案的厂房已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此，涉案合同依法无效。
关于押金的退还和占用费的支付问题。因无效的合同自始没有法律约束力，故卢志权关于按合同约定没收冯兆添、铂金牛公司交纳的押金50000元的上诉请求不成立，本院不予支持。鉴于冯兆添、铂金牛公司已实际使用涉案厂房，即使涉案的合同无效，冯兆添、铂金牛公司仍应向卢志权支付相应的占有使用费。卢志权确认2013年12月6日发现冯兆添、铂金牛公司已在搬机器设备、拆除设施，2013年12月9日收到《解除租赁合同通知书》，即表明卢志权最迟于2013年12月9日当天已知道冯兆添、铂金牛公司搬离涉案厂房。2013年12月15日，卢志权向冯兆添、铂金牛公司发函回复解除合同事宜时，仅表示冯兆添、铂金牛公司违约，其同意解除合同但不退还押金，并未要求冯兆添、铂金牛公司交还厂房钥匙，而且，卢志权确认涉案厂房已于2014年1月16日出租给案外人，可见卢志权在冯兆添、铂金牛公司搬走后已能控制并处分涉案厂房，因此，冯兆添、铂金牛公司占有使用厂房的时间应计算至2013年12月9日止。卢志权主张冯兆添、铂金牛公司应支付涉案厂房的占有使用费至2014年1月15日的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上，卢志权的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1785.54元（上诉人卢志权已预交1970元），由上诉人卢志权负担。上诉人卢志权多预交的案件受理费184.46元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十二月三日
书 记 员 车 驰