广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1197号
上诉人（原审原告、反诉被告）陆秀，女，汉族，1988年7月15日出生。
委托代理人李久久，男，壮族，1984年10月26日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市万仕诚置业投资有限公司。
法定代表人曹利民，总经理。
委托代理人陈焕昭，广东金美律师事务所律师。
上诉人陆秀、深圳市万仕诚置业投资有限公司（以下简称万仕诚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法沙民初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月26日，案外人周XX与万仕诚公司签订了一份《银钻广场经营管理合同》，约定由周XX租用银钻广场第二层B0XX、B05X（共计46平方米）用于经营女装，每月经营管理费人民币（以下相同）2990元，物业管理费按15元／平方米的标准计算，均需于每月5日前支付。签订当天，周XX向万仕诚公司交纳了涉案铺位的基建费13000元（收据中注明不退）、押金5980元。2012年3月18日，案外人周XX将上述商铺转让给陆秀经营，为此向万仕诚公司交纳了2000元的合同改签费，陆秀也与万仕诚公司签订了一份《银钻广场经营管理合同》，内容与上述合同基本一致，并约定经营期限为2011年7月3日至2013年7月2日。2012年9月27日，陆秀与同商场的女王专柜因销售同款服装发生争议，万仕诚公司按照商场规定要求双方提供进货单，由于陆秀并未及时提供，因此万仕诚公司根据商场的相关规定（同年谁先进货谁获得该款商品的“销售版权”即商场专卖权）要求陆秀下架该款服装。后因陆秀没有下架该款服装，万仕诚公司于2012年10月24日对陆秀作出罚款200元的决定。2012年10月27日，万仕诚公司因陆秀在当天私自向顾客收银，对其作出通报批评，并处于十倍销售额的罚款。陆秀不服，双方因此发生争议，万仕诚公司当天晚上对陆秀铺位进行停电处罚。陆秀主张万仕诚公司一直停电至2012年10月28日上午营业时间，陆秀无法经营，所以自此开始没有正常营业了。万仕诚公司则主张2012年10月28日已经没有停电，是陆秀经营不善不想继续经营。
另查，万仕诚公司确认涉案商铺没有房产证，也没有向原审法院提交建设工程规划许可证。
陆秀于2012年10月31日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、终止陆秀与万仕诚公司签订的《银钻广场经营管理合同》；2、万仕诚公司退还履行保证金5980元、改签合同费2000元、2012年10月的租金594元及电费200元；3、万仕诚公司退还已销售的货款1300元和基建费13000元；4、万仕诚公司赔偿损失48000元（按每日200元计算至合同期）；5、由万仕诚公司承担诉讼费。
万仕诚公司提起反诉，请求：1、陆秀交纳2012年11月-12月的经营管理费5980元和2012年10月-12月的物业管理费2070元，并继续履行合同；2、陆秀赔偿损失10000元；3、陆秀赔偿万仕诚公司因处理本案支付的律师费10000元；4、由陆秀承担诉讼费。
原审法院认为，万仕诚公司将涉案商铺出租给陆秀用于经营女装，陆秀向万仕诚公司交纳租金（经营管理费），双方已经形成了房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案商铺既无相关产权证书，也没有涉案出租建筑物的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故涉案《厂房租赁合同》无效。无效的合同自始无效，陆秀要求解除其与万仕诚公司签订的《银钻广场经营管理合同》以及万仕诚公司要求继续履行上述合同，于法无据，原审法院均不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于案外人周XX已经将涉案商铺整体转让给陆秀经营，故相应的权利义务应由陆秀进行承担。万仕诚公司应当将涉案商铺的押金5980元返还给陆秀。由于改签合同费是因万仕诚公司需对涉案商铺的接手人（陆秀）进行调查、审核、改签合同所发生的费用，并非基于《银钻广场经营管理合同》而取得，故陆秀要求返还改签合同费用2000元，原审法院不予支持。至于基建费13000元，由于该款是案外人在签订《银钻广场经营管理合同》时一次性交纳，并且在收据中明确注明该款不退，在《银钻广场经营管理合同》中也没有对该款进行约定，因此根据公平原则，应当按照陆秀实际经营时间占约定经营期限的相关比例进行返还，经计算返还的金额为3250元（13000元×6个月÷24个月），陆秀诉请超出的部分，原审法院不予支持。
关于占有使用费及物业管理费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然陆秀主张万仕诚公司一直对涉案商铺停电，导致其自2012年10月28日起就没有再正常经营，但没有提供证据予以证实，且万仕诚公司也主张2012年10月28日起已经没有对涉案商铺断电，故对陆秀的上述主张原审法院不予采纳。因涉案商铺2012年11月、12月一直由陆秀在占用，陆秀应当支付涉案商铺的占有使用费（所谓的经营管理费）5980元及物业管理费2070元（46平方米×15元／平方米×3个月）。由于涉案商铺一直由陆秀在占有使用，其要求返还2012年10月份的租金594元，没有事实依据，原审法院不予支持。另陆秀要求万仕诚公司返还销售货款1300元及预支的电费200元，由于万仕诚公司对销售货款1300元予以确认，以及陆秀对预支电费200元提供了收款收据予以证实，故原审法院对陆秀的上述请求予以支持。
至于陆秀要求万仕诚公司赔偿损失48000元的问题，由于陆秀对此并未提供任何证据予以证实，且双方签订的《银钻广场经营管理合同》无效，陆秀主张的预期损失并不成立，原审法院依法不予支持。
至于万仕诚公司要求陆秀赔偿损失10000元及承担律师费10000元的问题，由于万仕诚公司并没有提供证据证实损失的发生及双方签订的《银钻广场经营管理合同》无效，万仕诚公司的上述主张没有事实和法律依据。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、万仕诚公司应于本判决生效之日起五日内向陆秀退还销售货款1300元；二、万仕诚公司应于本判决生效之日起五日内向陆秀退还预支电费200元；三、万仕诚公司应于本判决生效之日起五日内向陆秀返还押金5980元；四、万仕诚公司应于本判决生效之日起五日内向陆秀返还基建费3250元；五、陆秀应于本判决生效之日起五日内向万仕诚公司支付涉案商铺2012年11月、12月的占有使用费5980元；六、陆秀应于本判决生效之日起五日内向万仕诚公司支付涉案商铺2012年10月至2012年12月的物业管理费2070元。上述六项抵扣后，万仕诚公司应于本判决生效之日起五日内向陆秀支付款项2680元。七、驳回陆秀的其他诉讼请求；八、驳回万仕诚公司的其他反诉请求。本诉受理费1577元、反诉受理费251元，由陆秀承担1412元，由万仕诚公司承担416元。
上诉人陆秀不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、支持陆秀原审诉讼请求；2、改判陆秀无需支付2012年11月-12月的经营管理费5980元和2012年10月-12月物业管理费2070元；3、由万仕诚公司承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审法院没有采信陆秀提交的录音光盘，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（三）项的规定。陆秀提交的录音光盘证明了万仕诚公司在没有通知陆秀的情况下，将涉案商铺的电源切断，导致陆秀无法经营而终止合同。二、原审法院判令万仕诚公司返还6个月的基建费是错误的。既然涉案《银钻广场经营管理合同》无效，万仕诚公司收取的基建费应全部退还。
针对陆秀的上诉，万仕诚公司称其答辩意见与上诉意见一致。
上诉人万仕诚公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回陆秀的诉讼请求，并判令陆秀支付2012年11月-2013年3月的经营管理费14950元、2012年10月-2013年3月的物业管理费4140元，并继续履行合同；2、陆秀赔偿损失10000元及万仕诚公司因处理本案支付的律师费10000元；3、由陆秀承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、银钻广场系万仕诚公司投资开办的百货商场，有企业法人营业执照、税务登记证等经营证照。为转变经营方式，万仕诚公司将银钻广场二楼部分百货柜组对外招商进行合作经营，经营者在银钻广场经营范围内以万仕诚公司的名义统一对外经营，银钻广场统一收银。陆秀是合作经营者之一，万仕诚公司依约向陆秀提供适于经营女装的柜组及对外合法经营的相关证照。陆秀在银钻广场经营女装，按合同约定向万仕诚公司交纳经营管理费和物业管理费，不交纳租金。因此，涉案《银钻广场经营管理合同》是合作经营管理合同，而不是房屋租赁合同，合法有效。
二、银钻百货商场对外是一个整体，任何一个柜组不营业，对整个商场及其他柜组都有影响。所以，涉案《银钻广场经营管理合同》约定任何一个柜组不得擅自终止营业。陆秀从2012年10月28日起终止营业，还以万仕诚公司违约为由无理向人民法院起诉，给万仕诚公司带来负面影响，造成损失。由于陆秀的无理起诉，万仕诚公司还委托律师应诉，万仕诚公司为此而支付律师费10000元。
三、陆秀终止营业后，待售商品、办公用品等一直在专柜摆放，直至2013年3月10日下午才将专柜内的物品拿走。陆秀至今已拖欠5个月的经营管理费14950元和6个月的物业管理费4140元，已构成违约。陆秀应支付所欠费用并继续履行合同义务。
针对万仕诚公司的上诉，陆秀称其答辩意见与上诉意见一致。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，原审时，陆秀诉请万仕诚公司返还的电费200元系其于2012年10月24日向万仕诚公司支付。
原审庭审中，万仕诚公司确认其代陆秀收取的销售货款为1300元。
本院认为，万仕诚公司将涉案商铺出租给陆秀使用，收取固定金额的费用，而不直接参与陆秀的经营，故原审判决关于涉案《银钻广场经营管理合同》是房屋租赁合同的认定正确，本院予以确认。涉案商铺没有建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，原审判决关于涉案《银钻广场经营管理合同》无效的认定正确，本院予以确认。
据此，万仕诚公司应返还陆秀支付的履约保证金5980元、基建费13000元。其中，关于基建费13000元，原审法院判令万仕诚公司按陆秀实际经营时间占约定经营期限的比例返还部分款项，为3250元。本院认为，涉案《银钻广场经营管理合同》无效，且无证据证明所谓基建费的对价系不同于经营管理费的对价且该款项已实际用于合同履行，故应予全部返还。
陆秀确认从2012年10月28日开始没有在涉案商铺经营，但没有提交证据证明何时交还涉案商铺及未交还的责任归属于万仕诚公司，原审法院根据万仕诚公司的反诉请求，参照双方约定的标准判令陆秀支付涉案商铺2012年11月-12月的占有使用费（经营管理费）5980元（2990元／月×2个月）及2012年10月-12月的物业管理费2070元（46平方米×15元／平方米×3个月），处理正确，本院予以确认。万仕诚公司上诉还主张2013年1月-3月的经营管理费14950元及物业管理费4140元，已超出其原审时的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，本案不予处理。陆秀主张万仕诚公司返还2012年10月的部分经营管理费594元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
改签合同费2000元系万仕诚公司、周XX、陆秀三方约定万仕诚公司同意周XX将其在涉案《银钻广场经营管理合同》中的权利义务概括转让给陆秀则万仕诚公司有权收取的款项。陆秀支付该款项后，已实际成为涉案《银钻广场经营管理合同》的承租人，与万仕诚公司形成房屋租赁合同关系，即已取得该款项的相应对价，原审法院不予支持陆秀要求返还该款项的诉讼请求，处理正确，本院予以确认。
陆秀主张万仕诚公司返还于2012年10月24日收取的电费200元。本院认为，虽然陆秀应负担占有使用涉案商铺期间的电费，但供用电合同关系的主体系陆秀与供电部门，万仕诚公司未提交证据证明其实际已代陆秀向供电部门支付了该期间的电费，原审法院判令万仕诚公司向陆秀返还该200元，处理正确，本院予以确认。
万仕诚公司收取陆秀的销售货款1300元没有依据，原审法院判令万仕诚公司向陆秀返还该1300元，处理正确，本院予以确认。
陆秀主张的损失48000元系预期利益损失，涉案《银钻广场经营管理合同》无效，原审法院不予支持该损失，处理正确，本院予以确认。同理，万仕诚公司要求陆秀赔偿所谓商场形象损失10000元，亦不予支持。万仕诚公司还主张律师费10000元。本院认为，涉案《银钻广场经营管理合同》无效，双方应根据各自过错分别承担相应的责任，原审法院不予支持该损失，处理正确，本院予以确认。
综上所述，陆秀的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。万仕诚公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法沙民初字第671号民事判决第一、二、三、五、六、八项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法沙民初字第671号民事判决第七项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法沙民初字第671号民事判决第四项为：深圳市万仕诚置业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内向陆秀返还基建费13000元；
四、驳回陆秀其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费应为1577元，由深圳市万仕诚置业投资有限公司承担454元，陆秀承担1123元；反诉案件受理费251元，由深圳市万仕诚置业投资有限公司承担179元，陆秀承担72元。陆秀上诉产生的二审案件受理费应为1510元，由深圳市万仕诚置业投资有限公司承担215元，陆秀承担1295元。深圳市万仕诚置业投资有限公司上诉产生的二审案件受理费应为568元，自行承担。深圳市万仕诚置业投资有限公司迳付陆秀案件受理费192元，并向一、二审法院分别补交案件受理费597元、66元。本院退回陆秀案件受理费67元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 李开宇（兼）