广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终3892号
上诉人（原审原告）：深圳市人人乐百货有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区龙华街道景龙社区龙环一路220号东华明珠园1栋101，统一社会信用代码：914403007675751922。
法定代表人：余世昌。
委托诉讼代理人：吴卓才，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴晓冰，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路百货广场东座904房，组织机构代码：567080101。
法定代表人：陈特霖。
上诉人深圳市人人乐百货有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司（以下简称陈家立业公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
人人乐公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判陈家立业公司支付租金382347元、水电费152914.5元；2、改判陈家立业公司支付违约金254898元；3、改判不予退还陈家立业公司保证金240000元；4、由陈家立业公司承担本案件全部诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误，陈家立业公司依法应当向人人乐公司支付租金、水电费、违约金费用。原审以未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定为依据，判决人人乐公司与陈家立业公司签订的《崇尚百货专柜租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，存在错误。人人乐公司向原审法院提交了深圳市宝安区房屋租赁管理办公室出具的《房屋租赁凭证》，且在人人乐公司在办理本案房产租赁合同备案手续时，已向龙华房屋租赁管理所提交过该处房产的合法报建手续，同时根据租赁房屋备案的相关规定，若属于违反建筑物也无法进行登记备案，故人人乐公司与陈家立业公司签订的租赁合同符合法律规定，为有效合同。根据《崇尚百货专柜租赁合同》第十章第七条约定“拖欠租金及其它费用一周以上，甲方有权单方面全部或部分解除合同，保证金自动转为违约金支付甲方，同时有权要求乙方赔偿损失”。本案中，陈家立业公司构成根本违约，陈家立业公司应当按照合同的约定向人人乐公司承担违约责任并赔偿损失。
陈家立业公司未应诉答辩。
人人乐公司向原审法院起诉请求：1、陈家立业公司立即支付人人乐公司拖欠的租金及水电费共计535261.50元；2、陈家立业公司支付拖欠上述费用的滞纳金16746.7986元及利息3239.32元；3、陈家立业公司向人人乐公司支付违约金254898元；4、不予退还陈家立业公司保证金240000元；5、由陈家立业公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2011年5月30日，人人乐公司与陈家立业公司签订《崇尚百货专柜租赁合同》，合同约定人人乐公司将位于深圳市崇尚百货龙华分店四楼2023平方米出租给陈家立业公司，租期为2011年7月1日至2021年6月30日，月租金采用扣点或保底租金方式（二者取其高），每月25号前支付，2013年7月1日起开始递增5%租金，水电费按每月实际使用支付，租赁保证金为240000元。原审庭审中，人人乐公司陈述称陈家立业公司租金已实际支付至2014年1月，陈家立业公司实际使用房屋至2014年4月。陈家立业公司尚未向人人乐公司支付2014年2月份至4月份三个月租金合计382347元及2013年12月至2014年4月五个月水电费合计152914.5元。
另查明，2013年3月12日，深圳市崇尚百货有限公司更名为深圳市人人乐百货有限公司。
原审法院认为：陈家立业公司经依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自动放弃举证和质证的权利。双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案人人乐公司与陈家立业公司于2011年5月30日签订的《崇尚百货专柜租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。租赁合同虽无效，但涉案房屋实际上由陈家立业公司占有使用至2014年4月，故陈家立业公司应当向人人乐公司支付2014年2月至2014年4月期间占有使用费，经核算金额为382347元。关于2013年12月至2014年4月期间水电费152914.5元，陈家立业公司实际使用了相应的水电，应向人人乐公司支付相关费用，故对人人乐公司该诉讼请求予以支持。关于违约金，因双方之间的房屋租赁合同无效，其所约定的违约金条款亦无效，故人人乐公司该请求于法无据，不予支持。关于滞纳金及利息，因双方之间的房屋租赁合同无效，人人乐公司该诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。关于保证金，鉴于本案陈家立业公司未提起反诉，也未就保证金提出相关主张，故对人人乐公司该诉讼请求不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认人人乐公司与陈家立业公司2011年5月30日签订的《崇尚百货专柜租赁合同》为无效合同；二、陈家立业公司于判决生效之日起三日内向人人乐公司支付2014年2月至2014年4月期间占有使用费382347元；三、陈家立业公司于判决生效之日起三日内向人人乐公司支付2013年12月至2014年4月期间水电费152914.5元；四、驳回人人乐公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14251元，由人人乐公司负担6987.23元，陈家立业公司负担7263.77元；公告费390元，由陈家立业公司负担。
二审期间，经人人乐公司申请，本院向深圳市不动产登记中心调取的编号为深规建许字20XXXX49号的《建设工程规划许可证》载明XXXX园固定建筑面积为17076.4平方米，层数4层，用地单位为深圳市鹏宝东物业发展有限公司；《不动产权资料电脑查询结果表》载明宝安区XX街道XX路东南侧的XXXX商场房屋性质为商品房，房屋用途为商业金融业，不动产证号为50XXXX27，权利人为深圳市鹏宝东物业发展有限公司。
另查明，二审期间人人乐公司撤回对原审判决第三项的上诉。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陈家立业公司经合法传唤，一审、二审期间无正当理由均未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩权利。本案的争议焦点问题是：一、案涉《崇尚百货专柜租赁合同》的效力；二、陈家立业公司尚欠的租金、水电费数额；三、陈家立业公司是否应当支付人人乐公司违约金；四、人人乐公司是否可以依约不予退还陈家立业公司保证金240000元。
关于焦点问题一，二审期间本院调取了案涉房屋的《建设工程规划许可证》《不动产权资料电脑查询结果表》，两份查询结果表明案涉房屋具备建设工程规划许可证的合法报建手续及合法产权证明，案涉租赁合同符合法律规定，合法有效。原审法院对案涉租赁合同效力认定有误，本院予以纠正。
关于焦点问题二，案涉租赁合同合法有效，陈家立业公司对于原审判决的2012年12月至2014年4月期间的使用费382347元、2013年12月至2014年4月期间水电费152914.5元未提出上诉，视为接受原审判决认定的事实与结果，由于案涉租赁合同合法有效，原审认定的使用费的法律性质应当是租金，本院予以纠正，对上述费用的具体金额予以维持。
关于焦点问题三，人人乐公司主张依据案涉租赁合同第九章第五条“甲方按照抽成比例和乙方保底销售指标或计划指标之标准计算的两个月的经营抽成额”的约定，以两个月固定租金作为违约金金额要求陈家立业公司支付违约金254898元，由于陈家立业公司放弃自己的抗辩权利，而且以两个月租金计算解除合同的损失数额是房屋租赁市场的惯例，人人乐公司该主张有合同约定为据，本院予以支持。
关于焦点问题四，人人乐公司主张依据合同第七章第17条的约定“保证金自动转为违约金支付甲方”，要求不予返还该保证金，陈家立业公司未按照合同约定支付租金及水电费，构成违约，人人乐公司有权不予退还陈家立业公司保证金240000元，并将该保证金240000元抵扣陈家立业公司未支付的违约金254898元，故陈家立业公司尚欠人人乐公司违约金14898元。
综上所述，人人乐公司的上诉请求成立，本院予以支持；对原审判决认定事实有误的部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第865号民事判决第三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第865号民事判决第一项、第四项；
三、改判深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第865号民事判决第二项为：被上诉人深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人深圳市人人乐百货有限公司支付2014年2月至2014年4月期间租金382347元；
四、上诉人深圳市人人乐百货有限公司不予退还被上诉人深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司保证金240000元；该保证金对违约金进行抵扣后，被上诉人深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人深圳市人人乐百货有限公司支付违约金14898元；
五、驳回上诉人深圳市人人乐百货有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费14251元，由上诉人深圳市人人乐百货有限公司负担500元，被上诉人深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司负担13751元；公告费390元，由被上诉人深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司负担。二审案件受理费8724元，由被上诉人深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 陈 朝 毅
审判员 谢 文 清
二〇一八年八月二十八日
书记员 罗娜（兼）