广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3253号
上诉人（原审原告）关建华，男，1970年10月22日出生，汉族。
委托代理人苏洁锟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人萧薰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州绅雅企业管理咨询有限公司。
法定代表人李三明。
委托代理人刘洪远，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人罗双，公司职员。
上诉人关建华与被上诉人广州绅雅企业管理咨询有限公司（以下简称绅雅公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年8月11日，关建华（乙方，下同）与绅雅公司（甲方，下同）签订了《商铺租赁合约》，约定：2.1甲方已取得广州大剧院·艺术购物谷业主授权，拥有“广州大剧院、艺术购物谷”的商场经营权或使用权，有权将本合同项下商铺转租给他人作为从事经营活动的场地。2.2、3.1甲方将位于广州市天河区珠江西路1号广州大剧院·艺术购物谷地下空间04、05商铺（下称涉案场地）出租给乙方经营使用，经营发廊（橙机构发廊），面积为125平方米。4.1.1甲方向乙方出租商铺的租赁期为6年，合同期限自2011年9月1日至2017年8月31日止。4.2.1甲方于2011年9月1日前将商铺交付给乙方的前提，乙方必须于2011年11月30日前完成装修工程。4.2.3自合同租赁起乙方享受90日免租装修期，及90日免租支持期。装修期及支持期期内甲方不收乙方租金，但乙方需在90天的免租支持期内缴交相应管理费及水电等其它费用。6.1租金按以下规定计算：2011年9月1日至2012年8月31日，月租金为30800元；2012年9月1日至2013年8月31日，月租金32648元。6.2在本合同签订日，乙方须缴纳装修结束后2011年12月1日至2011年12月31日期间的首期租金给甲方。9.1.1乙方在签订本合同签署当日向甲方一次性缴付租赁保证金61600元。15.1甲方有如下情形的，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方双倍退还全部保证金以及尚未到期的预付租金，且乙方有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金；同时，甲方应向乙方承担因此造成乙方的经济损失，前述经济损失包括但不限于乙方支付的装修费用、证照办理手续费用、律师费用、广告费用以及其他直接或间接的损失：15.1.1甲方违反其于合同中所做出的承诺或保证，导致本合同无效、解除、终止或出现其它合同无法履行情形的。另外，关建华与绅雅公司在2011年9月5日签订《关于D区04-05商铺场地的补充协议》。内容：第一条、乙方承诺于D区提供空调安装位置供乙方安装店内所需空调；第二条、乙方于下图标识处提供相应的广告展示、摆放位，所摆放及展示广告牌需提前就内容、材质、安装方式等向甲方申请，经甲方审批后按原合同（编号：2011D04）条款进行制作安装；第三条、甲方负责一次消防的申报审批。二次消防由乙方自行申报，甲方提供相应协助。甲方同意乙方二次消防通过后于该铺内自行建设夹层，但需符合相关政策规第；四条：甲乙双方就消防问题达成关于调整起租日的议定：原合同（编号：2011D04）商铺场地位交付日2011年9月1日即为起租日，现经双方协商调整为：合同起租日以乙方承租商铺位D区04-05号取得消防验收合格证之日即日计算：原合同（编号：2011D04）内乙方所获得的免租装修期及免租支持期等所有条款作相应顺延。第五条：甲乙双方应主动、积极推动D区04-05号商铺位装修工程的顺利开展，对装修期间内的各项证件审批、工程质量等事宜应相互配合及时处理。本补充协议一式两份均为原合同的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力。
《商铺租赁合约》签订后，关建华称绅雅公司于2011年9月1日将涉案场地交付关建华使用，绅雅公司称其于2011年9月8日将涉案场地交付关建华使用。
关建华于2011年9月7日向绅雅公司支付了2011年12月的租金18480元、保证金61600元，绅雅公司开具了收到上述款项的收款收据给关建华。
关建华于2011年9月开始装修涉案场地。2011年11月22日，绅雅公司向关建华发出《通知》，内容为：因消防问题敬请你暂停相关建设、装修等工作。开工时间，有待进一步通知。
因无法继续建设装修，2012年4月18日，关建华向原审法院提起本案诉讼，请求：1、绅雅公司赔偿关建华经济损失合计330380元；2、绅雅公司返还关建华租金18480元；3、绅雅公司向关建华双倍退还全部保证金123200元；4、绅雅公司支付关建华违约金257807.77元［未履行租赁期2011年9月1日至2012年8月31日的租金总额×10%=2578077.77元，其中租金总额为：30800元×12＋32648元×12＋34606.88×12＋36683.29×12＋38884.29×12＋41217.35×12=2578077.72元］；5、绅雅公司支付关建华因本案所支出的履行费用40000元；上述费用合计：769867.77元；6、绅雅公司承担本案全部诉讼费用。
2007年3月6日广州市公安局消防局向广州市建筑集团有限公司作出穗公消（建）字（2007）第0086号建筑工程消防设计的审核意见书，内容：经审核，现就你单位在珠江新城广州歌剧院工程地下室方案调整消防设计提出审核意见如下：三、经会审，同意歌剧院与地下空间连接的架空疏散门厅（自编B16区，建筑面积1402平方米）设为1个防火分区，设1座通向地面的敞开疏散楼梯。（一）架空疏散门厅内不应设置功能用房。（二）架空疏散门厅与通向地下公共空间的前室之间设防火墙分隔，防火墙上的门为能自行关闭的甲级防火门。
绅雅公司提供了其于2011年3月3日与广州大剧院管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方（广州大剧院管理有限公司）同意将座落在广州市天河区珠江西路1号负一栋（广州大剧院）地下空间房号的房地产出租给乙方（广州绅雅企业管理咨询有限公司）商业（包括但不限于餐饮）用途使用，建筑面积763平方米。租期自2011年3月3日至2014年6月2日。
在原审庭审中，绅雅公司表示因涉案场地无法出租给关建华，绅雅公司同意按评估结果赔偿关建华实际投入涉案场地的装修损失，同意将已收租金和保证金退回给关建华。
关建华对涉案场地尚未装修完成，也未使用过该场地，关建华、绅雅公司就涉案场地的装修费用损失无法达成一致意见，绅雅公司申请对涉案场地的全部装修造价进行评估。原审法院委托广州筑正工程建设管理有限公司对涉案场地的装修进行评估，2012年10月26日广州筑正工程建设管理有限公司作出广州大剧院艺术购物谷地下空间04、05号商铺装修工程装修现值计价估算报告，该房屋装修现值为81689.92元。上述计价估算报告经关建华、绅雅公司质证，关建华、绅雅公司对计价估算报告均没有异议。
对于涉案场地是否为商业用途问题，关建华、绅雅公司对原审法院向广州市规划局调取了涉案场地所在-4.95M层平面布置图及广州市公安消防局提供的-4.95M层防火分区图（下简称两份图纸）的真实性无异议。关建华认为上述两份图纸无法证明涉案场地为消防通道，无商业用途的内容，认为涉案场地在D区与绅雅公司提供的图片显示位置为B16区，两个区域不一致，但没有提供相关证据予以证明。绅雅公司认为：涉案场地上述两份附图中都有显示，消防局提供的-4.95M层防火分区中可以看到B16区（即阴影部分）属于单独的防火区域，其坐标为C-
E到C-P。规划局提供给法院的-4.95M层平面布置图中轴号为C-E到C-
P的位置与B16区是一致的，说明其即是涉案场地。规划局的附图中其他区域的功能都有具体标明功能，而涉案场地没有具体功能，这与广州市公安消防局《穗公消（建）字第（2007）第86号建筑工程消防设计的审核意见书》中第三条第一项架空疏散门厅内（即B16区）不应设置功能用房是一致的，故涉案场地是不能作为商业用途的。
原审法院已告知关建华合同无效，关建华可以变更诉讼请求，关建华称其坚持原诉讼请求。
原审法院认为：原审法院向广州市规划局调取的-4.95M层平面布置图及广州市公安消防局提供的-4.95M层防火分区图，经质证，关建华、绅雅公司对上述两份图纸的真实性均无异议，予以确认。消防局提供的-4.95M层防火分区图中可以看到B16区（即阴影部分）属于单独的防火区域，其坐标为C-
E到C-P，与规划局提供给法院的-4.95M层平面布置图中轴号为C-E到C-P的位置是一致的，可见涉案场地在上述两份图纸坐标（或轴号）C-E到C-
P区内。规划局图纸中其它区域的功能都有具体标明，而涉案场地没有标明具体功能，消防局的图纸则明确标明为B16区（即阴影部分）属于单独的防火区域。这与广州市公安消防局《穗公消（建）字第（2007）第86号建筑工程消防设计的审核意见书》中第三条架空疏散门厅内不应设置功能用房是一致的，由此可见，涉案场地是不能作为商业用途使用。关建华认为两份图纸无法证明涉案场地为消防通道，无商业用途的内容的辩称，没有提供相关证据予以证明，不予采纳。根据规划局和消防局的图纸，涉案场地均不能作为商业用途，故关建华、绅雅公司签订的《商铺租赁合约》无效，合同无效自始没有法律约束力。绅雅公司将不能用作商业用途的场地出租给关建华作商业使用，违反了相关法律的规定，存在明显的过错，应承担造成合同无效的全部责任。
根据《商铺租赁合约》15.1的约定，甲方违反其于合同中所做出的承诺或保证，导致本合同无效、解除、终止或出现其它合同无法履行情形的。乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方双倍退还全部保证金以及尚未到期的预付租金，故关建华要求绅雅公司双倍退还保证金123200元及退还已付租金18480元，有合同和法律依据，予以支持；关建华虽然对场地进行了装修，但尚未装修完毕，关建华没有实际使用过场地，且关建华已要求退还租金，因此关建华要求绅雅公司支付未履行租赁期租金总额的10%违约金，有失公平，依法不予支持；由于关建华、绅雅公司就涉案场地的装修费用损失无法达成一致意见，绅雅公司申请对涉案场地的全部装修造价进行评估。经评估，装修现值为81689.92元。关建华、绅雅公司对计价估算报告均没有异议，予以确认。关建华要求绅雅公司赔偿关建华装修经济损失81689.92元，予以支持，关建华超出部分经济损失的诉请，不予支持。是否请律师打官司，是关建华自己的事情，因此，关建华要求绅雅公司赔偿律师费40000元的损失，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年8月10日作出如下判决：一、绅雅公司于判决发生法律效力之日起十日内双倍退还保证金123200元给关建华；二、绅雅公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金18480元给关建华；三、绅雅公司于判决发生法律效力之日起十日内支付装修经济损失81689.92元给关建华；四、驳回关建华的其他诉讼请求。本案受理费11500元、财产保全费4370元、评估费3965元，由关建华负担受理费6850元，绅雅公司负担受理费4650元、财产保全费4370元、评估费3965元。
判后，关建华、绅雅公司均不服原审判决，向本院提起上诉。关建华上诉称：一、一审法院依据与本案无关联的资料推定涉案场地属消防区域，不具备商业用途，从而认定关建华与绅雅公司签订的《商铺租赁合同》无效错误。根据关建华与绅雅公司签订的《商铺租赁合约》约定，涉案场地位于广州大剧院艺术购物谷地下空间D区，并非B16区（亦非C．E到C．P区）。规划局出具的图纸只能证明C-
E到C-P区与消防局出具的防火区域B16区是一致，却无法证明涉案场地所位于的D区04、05商铺就在B16区（或称C-E到C-
P区）内。这一点在《广州市规划局关于协助查询广州歌剧院规划报建情况的复函》第二条第（二）项“地下空间04、05商铺，我局不能明确其所在位置，无法进行核实”的回答予以确认。即便是消防问题，一审法院也未完整审查。（一）、广州市消防局是在2007年3月6日出具《审核意见书》（穗公消（建）字（2007）第0086号）中规定，B16区的架空疏散厅内不应设置功能用房。但在2010年4月2日出具的《关于对广州歌剧院建设工程消防验收合格的意见》（穗公消（建验）字（2010）第0169号）中并没提及涉案场地不能作为功能用途。且2013年5月13日，广州市规划局出具的《广州市规划局关于协助查询广州歌剧院规划报建情况的复函》（穗规（2013）1217号）第二条第（一）项中认定，上述地下室工程办理了规划验收。上述文件表明，涉案场地已通过了消防、规划验收。（二）、绅雅公司与广州大剧院管理有限公司于2011年3月3日签订的《广州市房屋租赁合同》及关建华与绅雅公司于2011年8月11日签订的《商铺租赁合同》均约定涉案场地作商业用途使用。（三）、知名国际连锁餐饮“赛百味（Subway）”大剧院店餐厅位于关建华承租商铺隔壁，与涉案场地同一区域，同样是与绅雅公司签订的租赁合同。餐厅相比发廊，消防要求更为严格。该“赛百味（Subway）”店通过消防验收，正常经营至今，绅雅公司也从未对其发出“因消防问题”的停工通知。由此可见，涉案场地所在区域不存在消防问题。二、关建华与绅雅公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，且系绅雅公司单方提供的格式合同，绅雅公司违反合同约定，应按照约定赔偿关建华全部损失。关建华的损失并非只有装修材料费用81689.92元，一审法院认定事实错误。关建华为了能在合同约定的11月30日前完成装修，且在2012年春节前正常营业，故在9月至11月期间进行了大量紧密的装修工作。包括设计店铺、装修、广告、办理证照、购买营业用具及各类电器等。具体如下：1、委托广东省集美设计工程公司提供店铺装修设计服务，花费35000元；2、委托广州恒芙广告有限公司设计“橙机构”商标等广告宣传资料，花费81200元；3、支付装修工人工程款11000元；4、购买中央热水机费52800元；玻璃幕墙、楼梯扶手费30000元；美发椅、美发床16520元；美容床、工具车8860元；5、因本案支付的律师服务费40000元。上述实际损失合计￥275380元。根据双方签订的《商铺租赁合同》15.1条约定：“甲方有如下情形的，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方双倍退还全部保证金以及尚未到期的预付租金，且乙方有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的10％收取违约金；同时，甲方应向乙方承担因此造成乙方的经济损失，前述经济损失包括但不限于乙方支付的装修费用、证照办理手续费用、律师费用、广告费用以及其他直接或间接的经济损失”；一审法院只认定绅雅公司赔偿关建华现场装修的材料费用81689.92元及双倍退还全部保证金以及尚未到期的预付租金，损害了关建华的合法权益。据此上诉请求：1、确认关建华与绅雅公司签订的编号为2011D04《商铺租赁合同》合法有效，维持原判决第一、二、三项，依法撤销原判决第四项；2、依法改判绅雅公司赔偿关建华的其他实际损失：①广告设计费81200元；②店面设计费35000元；③中央热水机费52800元；④玻璃幕墙、楼梯扶手费30000元；⑤装修工程款11000元；⑥美发椅、美发床16520元；⑦美容床、工具车8860元；⑧律师费40000元；合计275380元。3、绅雅公司支付关建华违约金257807.77元。4、判令绅雅公司承担本案一审、二审全部诉讼费用、财产保全费、评估费。
针对关建华的上诉请求，绅雅公司答辩认为：一、一审法院认定事实清楚，证据充足。1、涉案场地处于防火分区不能用作功能房。根据广州市规划局所提供的-4.95M层平面布置图对照D区04-05商铺所在位置可以认定D区04-05商铺就在轴号为C-
E到C-P的区域内。而B16区在广州市公安消防局提供的-4.95M层防火分区图中显示为阴影部分，被明确标注为单独的防火区域，其坐标是C-
E到C-P。此坐标区域与一审法院向广州市规划局调取的-4.95M层平面布置图中轴号为C-E到C-
P的区域位置一致。故涉案场地位于B16区内，也由此可以认定涉案场地处于防火分区。且在广州市规划局提供的-4.95M层平面布置图中除C-E到C-
P的区域外都标明了具体功能，这也印证了广州市公安消防局《穗公消（建）字第（2007）第86号建筑工程消防设计的审核意见书》中的第三条“架空疏散门厅内不应设置功能用房”。2、关于涉案空间消防问题，关建华出具的《关于对广州歌剧院建设工程消防验收合格的意见》（穗公消（建验）字（2010）第0169号）第四条写明“大石头前厅严禁设置展览厅、酒吧、咖啡厅等任何功能用房”与《穗公消（建）字第（2007）第86号建筑工程消防设计的审核意见书》意见一致。3、绅雅公司与关建华签订的《商铺租赁合同》无效。《广州市房屋安全管理规定》第十三条规定，房屋使用过程中，未报经城市规划部门批准，不得擅自改变使用性质。《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定，不符合消防安全标准的房屋，不得出租。又根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。绅雅公司将不能用作功能房的房屋出租用作商业用途，违反了行政法规的强制性规定，故合同无效。二、关建华要求绅雅公司承担其他损失的请求证据不足。1、关于装修部分的损失，一审法院委托广州筑正工程建设管理有限公司对涉案场地的全部装修进行了评估，对评估结果各方均无异议。关于购买设备和工具的损失，因设备和工具的使用价值并不因为房屋不能使用而减少，故不存在损失。2、关建华要求绅雅公司承担其他损失的请求已过证据提交期限，按法律规定不应。请求驳回关建华的上诉请求。
绅雅公司上诉称：一审法院适用法律错误。租赁合同属无效合同，故《商铺租赁合同》中第15.1“甲方违反其于合同中所作出的承诺或保证，导致合同无效、解除、终止或出现其他合同无法履行情形的，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方双倍退还全部保证金以及尚未到期的预付租金”这一条款当然无效。原审法院据此要求绅雅公司双倍返还保证金的判决，实际上是要求绅雅公司承担违约责任，与其作出的合同无效的认定冲突，故绅雅公司只应返还所收保证金61600元而不是双倍返还。据此上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判绅雅公司退还关建华保证金61600元；2、二审案件受理费由关建华负担。
针对绅雅公司的上诉请求，关建华答辩称不同意绅雅公司的上诉请求，请求支持关建华的上诉请求。
经二审审理查明，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审另查明，因双方对于广州筑正工程建设管理有限公司出具的涉案场地装修评估报告中的总造价81689.92元是否包含人工费14807.77元有分歧，故本院要求广州筑正工程建设管理有限公司对此予以明确，广州筑正工程建设管理有限公司于2013年12月13日发函告知本院，涉案装修工程总造价81689.92元已包含人工费14807.77元。各方对该函质证后均无异议。
二审中双方均确认如下事实：涉案租赁合同签订时，涉案商铺只是一块空地，没有任何间隔和设施，需要承租人自行搭建商铺。
二审中，关建华述称：1、广告设计费81200元有对应的发票，是2011年10月13日广州恒美广告有限公司开具给我方的，广告设计费是指对于宣传的设计，没有相应的合同，也没有保留对应的设计成果；2、店面设计费35000元有收据，有合同，还有设计方案图纸；3、中央热水机费52800元，只有保修票据，没有发票，该机尚未安装到涉案商铺；4、玻璃幕墙、楼梯扶手费30000元，有收据证明，该30000元并非全部工程款项，只是定金，由于对方已经开始进行一部分制作，故对方不愿意退还定金。玻璃幕墙、楼梯扶手不能在别处使用，具有特定性；5、装修工程款11000元，有收据证实，是进行钢结构安装发生的人工费用；6、美发椅、美发床16520元；美容床、工具车8860元。两项费用有收据证实，上述物品可以重复使用；7、律师费40000元，有合同和发票。绅雅公司对此回应称：1、广告设计费和店面设计费是开张后才投放的，且是两个主体完成，不合理，对方在一审中没有提供广告设计费的合同，也没有提供店面设计的图纸，现在举证无效；2、玻璃幕墙、楼梯扶手和装修工程款在评估报告中已经有所体现；3、中央热水机、美发椅、美发床、工具车等是经营设备，对方是开连锁店的经营主体，设备可以重复使用。
本院认为：本案二审争议的焦点问题有二：一是涉案租赁合同的效力问题；二是涉案租赁合同解除后的处理问题。
关于涉案租赁合同的效力问题。双方当事人在二审中均确认，尽管双方签订的《商铺租赁合同》约定关建华承租的是广州大剧院艺术购物谷地下空间04、05号商铺，但实际上该商铺并不存在，只是一块空地，需关建华自行搭建商铺。双方将涉案场地约定用于商铺经营，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，该租赁合同应为有效合同，原审法院认定案涉合同无效错误，本院予以纠正。因在履行租赁合同的过程中，绅雅公司向关建华发出《通知》，表示涉案商铺因消防问题需暂停相关建设、装修等工作，开工时间，有待进一步通知，导致合同无法继续履行。绅雅公司在原审答辩意见中亦表示涉案场地在规划上禁止作为商业性用途使用。综合上述情况，涉案场地因不能用于商业经营，导致双方签订的《商铺租赁合同》的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”的规定，案涉合同应予解除。
关于涉案租赁合同解除后的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”综观本案，绅雅公司作为出租人，能够充分掌握涉案租赁场地的情况并进行处分，其在涉案场地是空地的情况下，将其出租给关建华且约定作发廊使用，同时承诺任何情况导致合同无法履行的责任由其承担，故绅雅公司应对涉案合同履行不能承担主要责任；关建华在涉案场地是空地的情况下，未尽审慎义务核实涉案场地的性质，亦应对涉案合同履行不能承担部分责任。基于双方对于合同履行不能均有责任，且绅雅公司应承担合同不能履行的主要责任，故原审判令在涉案合同解除后，绅雅公司应双倍返还关建华保证金，退还租金以及支付关建华装修经济损失81689.92元，并无不当，本院予以维持。绅雅公司主张其不应双倍返还保证金，理据不足，本院不予支持。
关于关建华主张其对涉案房屋的投入损失除了装修损失外，还有其他损失的问题。本院认为，关建华主张的广告设计费81200元，只有发票，并无相应的合同和对应的设计成果，且关建华亦未提供支付凭证；其主张的店面设计费35000元虽有合同及收据，但同样不能提供支付凭证；而关建华支付的玻璃幕墙、楼梯扶手费30000元，只是定金，并非实际发生的费用，且关建华不能提供证据证实玻璃幕墙、楼梯扶手已经在建。故关建华主张上述三笔费用理据不足，本院不予支持。至于中央热水机费52800元，美发椅、美发床16520元，美容床、工具车8860元，因关建华经营的是连锁发廊，上述物品都可以重复使用，故不属于损失。至于装修人工款11000元，已包含在装修工程评估确定的装修工程款中，律师费40000元，并非必然发生的费用，故本院对上述发生的费用不予确认。综上，本院对关建华所持存在其他损失的主张不予支持。
原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人关建华和绅雅公司的上诉请求均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11895元，由关建华负担9131元，广州绅雅企业管理咨询有限公司负担2764元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年六月××日
书 记 员 李 焕