江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1767号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京森那美汽车销售服务有限公司，组织机构代码58509526－X，住所地南京市雨花台区玉兰路86号。
法定代表人吴闻强，该公司董事长。
委托代理人戎晓霞、席超，江苏泓远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司，组织机构代码78065597－1，住所地南京市雨花台区宁南大道50号。
负责人王世玉，该公司总经理。
委托代理人晏德熙、王齐飞，江苏国成律师事务所律师。
上诉人南京森那美汽车销售服务有限公司（以下简称森那美公司）因与被上诉人南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司（以下简称金飞龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人森那美公司的委托代理人戎晓霞和席超、被上诉人金飞龙公司的委托代理人晏德熙和王齐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森那美公司原审诉称，2011年11月1日森那美公司与金飞龙公司签订了房屋租赁合同，由森那美公司租赁金飞龙公司坐落于南京市雨花台区软件大道玉兰路86号03幢办公楼一楼，约定租赁期间为2011年11月1日至2014年11月30日，租金为年租金840000元，按年支付。合同签订后，森那美公司于2011年11月支付第一年租金，并于2012年3月开始按照劳斯莱斯及兰博基尼2S店的要求对租赁场地进行装修改造。2012年11月，森那美公司刚完成装修改造，就收到宁南汽贸区租地企业搬迁工作指挥部的搬迁通知，告知金飞龙公司没有租赁场地的土地使用权。森那美公司在拆迁办一再催促下，被迫于2013年8月4日搬离租赁场地，使得森那美公司无法再租赁场地正常营运，导致森那美公司无法使用装修改造后的租赁场地，给其造成巨大经济损失。故诉至法院，请求判令：1、确认双方之间的租赁协议无效；2、判决金飞龙公司赔偿森那美公司租赁场地装修改造费用2111430元及开业筹备费用315901.50元的损失；3、搬迁以后的员工工资损失145944.50元；4、由金飞龙公司承担本案诉讼费用。
金飞龙公司原审辩称，1、对于合同无效森那美公司的过错更大，森那美公司在知道房屋没有房产证的情况下仍然与金飞龙公司签订了房屋租赁合同，森那美公司存在过错，按照合同法规定，应当承担相应责任。2、森那美公司应当按照当时合同约定向金飞龙公司支付房屋使用费，而且据了解森那美公司已经在该租赁地点办妥公司注册及营业许可证，从这一角度而言森那美公司当时签订合同的主要目的已经达到，因此森那美公司应当向金飞龙公司支付房屋使用费。3、森那美公司的实际损失无法确定：a、租赁的房屋已经被拆除，无法对其装修价值进行鉴定，所以森那美公司具体装修价值无法确定；b、森那美公司所谓的装修是重复装修，因为兰博基尼的装修是900平方米，劳斯莱斯的装修面积也是900平方米，两者相加近2000平方米，而金飞龙公司租赁给森那美公司的面积是1000平米，装修的地点和范围也相同，装修时间是一前一后，因此金飞龙公司认为森那美公司是重复装修；c、开业筹备花费具体数额无法确定，且该费用属于森那美公司单方自行扩大的损失，按照法律规定不应由金飞龙公司承担。4、搬迁后的员工工资，金飞龙公司认为是用人单位的法律义务，与本案无关，按照法律规定赔偿损失，不应赔偿无法预见的损失。5、导致双方合同无法履行的原因是政府的拆迁，该行政行为属于不可抗力，按照当时双方约定，森那美公司不得以拆迁为由向金飞龙公司提出补偿要求，同时法律规定，因不可抗力导致合同无法履行的，可以免除双方责任。
金飞龙公司原审反诉称，2011年11月1日，金飞龙公司与森那美公司签订了《房屋租赁合同》，约定金飞龙公司将其所有的位于南京市雨花台区软件大道玉兰路86号03幢办公楼一楼出租给森那美公司用于商业销售、培训办公、仓库、汽车展销、停放等，具体租赁范围是建筑面积为1000平方米的第一层。租金标准为全年84万元，各期租金应于每年的12月1日前的5个工作日内支付。合同签订后，金飞龙公司按约定将租赁房屋交给森那美公司，森那美公司亦对租赁房屋进行了装修并使用。但森那美公司在租用期间只向金飞龙公司支付了第一次租金84万元，其余租金及水电费、物业费均未支付。金飞龙公司多次指定工作人员到森那美公司处催要租金，但森那美公司均以各种理由推脱。故为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、支付房屋使用房费665000元，从2012年11月1日至2013年8月15日，共计9.5月，每月70000元；2、森那美公司向金飞龙公司支付物业管理费41000元，支付水电费20270.50元；3、本案诉讼费由森那美公司承担。
森那美公司原审答辩称，关于场地使用费，因为金飞龙公司没有场地的使用权，也没有权利所有人的认可，所以场地占有使用费不应由金飞龙公司收取，应该是土地所有者收取。拖欠的水电费、物业费森那美公司认可，具体数额需要核实。
原审法院经审理查明，2011年11月1日森那美公司与金飞龙公司签订了协议书一份，由森那美公司租赁金飞龙公司坐落于南京市雨花台区软件大道玉兰路86号03幢办公楼一楼，约定租赁期间为2011年11月1日至2014年11月30日，年租金840000元，按年支付。合同签署后，森那美公司支付了自2011年11月1日至2012年10月31日的租金，后未再支付租金。2012年3月12日，金飞龙公司向森那美公司出具了无房屋产权情况说明，该说明言明森那美公司承租的房屋无产权证。2012年3月20日森那美公司对租赁场地进行装修改造。2012年11月，森那美公司收到宁南汽贸区租地企业搬迁工作指挥部的搬迁通知，但仍于2012年12月份举行了开业仪式，其使用承租房屋至2013年8月15日搬离租赁场地。
另查明，金飞龙公司出租的房屋未办理房屋建设许可证等相关手续。
原审法院认为，森那美公司与金飞龙公司之间的租赁合同，因涉案房屋未办理相关的建设许可手续，属无效合同。无效合同产生损失的应根据双方之间的过错责任大小予以分担。一、关于本诉部分。本案中，根据森那美公司提供的审计报告、现场照片及庭审记录来看，森那美公司在承租房屋后确实进行了装修，在装修后不久房屋便被拆除，具有装修损失。金飞龙公司出租未办理相关建设手续的建筑物，造成森那美公司的装修损失，主观上具有过错。但在装修之前，金飞龙公司就已告知其房屋无产权证，而承租房屋被拆除的原因就是该建筑物未办理相关的建设手续，故森那美公司对租赁合同的无效应承担一定的过错，应当承担部分房屋装修的损失。对于森那美公司提供的装修损失证明，首先，只是房屋装修工程的审计报告，并不是装修残值的认定，森那美公司在装修后也使用了一段时间，装修价值应有贬损；其次，该审计报告也是森那美公司单方制作，金飞龙公司对此未予认可；再次，该报告也存在房屋装修面积与实际承租面积不符，装修面积是承租面积的近两倍，森那美公司对此解释系两个不同品牌的装修，因该装修房屋已拆除，对此无法查实。原审法院酌情认定森那美公司的装修损失为726270.50元。对于森那美公司主张的开业筹备费用315901.50元损失，原审法院认为因该费用系发生于拆迁通知下达后。森那美公司在明知要拆迁的情况下仍进行开业，系其扩大的损失，不予支持。关于森那美公司主张的搬迁后员工工资损失145944.50元，在森那美公司收到拆迁通知到森那美公司实际搬离承租房屋有9个多月的时间，其间森那美公司有足够的时间另寻房屋，其主张的搬迁后员工工资损失系其自行扩大的损失，原审法院不予支持。二、关于反诉部分。租赁合同无效，但因森那美公司实际使用了该房屋，故对金飞龙公司主张的从2012年11月1日至2013年8月15日的房屋使用费665000元、物业管理费41000元及水电费20270.50元，合计726270.50元，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、南京森那美汽车销售服务有限公司与南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司于2011年11月1日签订的协议书无效。二、南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司于判决生效后十日内支付南京森那美汽车销售服务有限公司装修损失726270.50元。三、南京森那美汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内支付南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司房屋使用费、物业费，水电费合计726270.50元。四、驳回南京森那美汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费26219元，由森那美公司负担；反诉受理费5400元，由金飞龙公司负担。
森那美公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人恶意隐瞒重要事实和提供虚假信息，是导致合同无效的主要原因，原审判决未充分考虑其主观恶意和违约性质，过错分担不合理，酌情判决赔偿数额偏低。没有房产证并不是导致上诉人被迫在租赁期搬迁的主要原因，而是由于被上诉人租赁的土地使用权届满，被南京市土地储备中心收回。2、租赁场地的装饰装修损失为2111430元，上诉人已提供了充分证据予以证明。上诉人没有享受任何装饰装修利益，均应予以赔偿。原审法院对于装修损失的酌定没有事实依据，违反客观事实，损害了上诉人的合法权益。3、开业仪式虽在2012年12月举办，但筹备费用是在收到搬迁通知以前发生的，该费用属于上诉人的损失。请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人赔偿装修改造费用2111430元、开业筹备费用315901.5元，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人金飞龙公司答辩称，1、金飞龙公司没有刻意隐瞒与订立合同相关的事实，相反金飞龙公司主动向上诉人提供了2份证明，陈述了涉案房屋没有产权证，但是可以协助办理相关的营业执照。2、上诉人离开承租房屋时，合同已经履行了60%，其已经享受相关利益。3、开业费用属于合同无效导致的损失。上诉人开业是在2013年1月中下旬，而上诉人在2012年11月份就已得知涉案房屋将要搬迁，该部分损失是其自行扩大的损失，不应由金飞龙公司承担。4、被上诉人出租给上诉人的房屋面积约1000平方米，而上诉人两次装修的面积均为900平方米左右，可以看出上诉人属于重复装修。5、在上诉人租赁房屋的过程中过错明显，其明知被上诉人的房屋没有任何建设手续，也没有房屋两证，仍向金飞龙公司承租房屋。上诉人承租房屋仅仅是为了办理工商注册，取得兰博基尼汽车的经销权，其签订合同的目的已经达到，应自行承担部分装修的损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明，2005年12月29日，金飞龙公司与南京市土地储备中心就涉案房屋的土地签订一份《国有土地使用权租赁协议》，约定金飞龙公司租赁涉案土地5年，期限自2005年9月1日至2010年9月1日止。2011年2月1日，南京市土地储备中心向原审法院起诉，请求判令双方租赁合同自2010年9月2日起终止、金飞龙公司返还土地等。原审法院于2011年11月15日作出判决，判令双方租赁合同终止、金飞龙公司向南京市土地储备中心交付土地等。金飞龙公司不服上诉，二审维持原判。
金飞龙公司在与森那美公司签订合同时，向森那美公司提供了2份证明：1、2009年9月14日《证明》，内容为：兹证明南京市雨花台区玉兰路86号（原宁南大道50号），南京金飞龙旧机动车交易市场内所有建筑及所有附属设施是金飞龙自建。房屋产权属南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司所有。2、2012年3月12日金飞龙公司出具的《无房产证情况说明》，内容：“业主方南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司在此声明和确认，因为南京市雨花区玉兰路86号这块土地是向南京市雨花台区人民政府租赁的，属于国有储备土地，故无法提供前述这块土地的产权证和土地证，只能提供由南京市雨花台区人民政府宁南办事处加盖其公章的原始证明复印件（，证明）这块土地租赁和地面建筑所有权的事实。本公司并许诺可以配合南京森那美汽车销售服务有限公司成功办妥在该租赁地点的公司注册等一系列手续。在此也可以保证，我公司对外租赁的其它商铺经营至今没有发生过影响其正常经营的事件。”
森那美公司要求金飞龙公司赔偿其损失2427331.5元，具体为：1、装修设计费127500元。森那美公司提供了劳斯莱斯以及兰博基尼维修车间设计书、付款申请单、付款凭证、发票。金飞龙公司对上诉人提供的证据均不认可，认为上述证据不排除是上诉人为了达到其上诉目的，事后补签或伪造的。2、装饰费14500元。上诉人提供了其与南京天籁商务广告文化有限公司签订的协议书、付款申请单、发票。被上诉人称对上述证据的真实性无法确认，即使是真实的，其签订合同也是在上诉人接到搬迁通知之后，属扩大的损失。3、兰博基尼2S店装修工程款1072389元。上诉人提供了建筑装饰工程施工合同、审价报告、付款申请单、付款凭证以及工程款发票。被上诉人质证称对上述证据的真实性无法确认，认可确实进行了装修，但存在重复装修。4、劳斯莱斯维修车间装修工程款897041元。上诉人提供了建筑装饰工程施工合同、审价报告、付款申请单、付款凭证以及发票。被上诉人的质证意见同上。5、开业筹备费用315901.5元。上诉人提供了付款申请单、付款凭证以及发票。被上诉人认为对上述证据的真实性无法确认，且不属于本案的赔偿范围，属于上诉人扩大的损失。
森那美公司提供的劳斯莱斯以及兰博基尼维修车间装修合同的施工范围为墙、地、天花改建等。
原审查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人订立合同时，应当遵循诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。
被上诉人金飞龙公司于2011年11月1日将涉案房屋出租给上诉人森那美公司时，南京市土地储备中心已就涉案房屋的土地向法院提起诉讼要求确认终止合同并交还土地。被上诉人金飞龙公司无证据证明在与上诉人签订合同时告知了这一情况，相反其承认向上诉人提供的2份证明中，均有其对涉案房屋享有权利的明确表示，因此，被上诉人对于涉案合同不能完全履行具有明显过错，上诉人的过错不明显，被上诉人对于上诉人的损失应当予以赔偿。上诉人对于其损失提供了装饰和装修合同书、发票、审价报告等证据予以证明，其中装饰和装修费用合计2111430元，开业筹备费用315901.5元，被上诉人对上述证据虽不认可，但未能提供相反证据。
因涉案装修已被拆除，对于上诉人的损失，应当参照造成损失发生的当事人的过错情况、上诉人为使用涉案房屋支出的费用、上诉人使用房屋的时间等因素综合予以酌定。双方约定的租期为3年，但1年后上诉人即收到搬迁通知，此后，上诉人虽仍使用一段时间，但与正常租赁相比会经营会受到一定影响。此外，经营的收益一般主要在于后期，上诉人在投入大量资金后，未能正常使用租赁房屋，不仅无法收益，还产生较大的损失，其主张的损失应根据投入和使用情况予以赔偿。上诉人曾认可其于2012年11月26日收到搬迁通知，其之后虽又否认，但未能提供证据否定其自认，上诉人提供的开业筹备费用中，有部分费用发生时间在2012年11月26日之后，因上诉人开业使用涉案房屋，其装饰和装修部分损失应相应减少，故对该部分费用可酌情予以适当补偿。综合上述因素，原审法院酌定的数额偏低，应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1302号民事判决的第一、三项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1302号民事判决第二项为：南京金飞龙旧机动车交易市场有限公司于判决生效后10日内赔偿南京森那美汽车销售服务有限公司损失1200000元。
三、驳回南京森那美汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费26219元，由森那美公司承担13110元，由金飞龙公司承担13109元；反诉受理费5400元，由森那美公司负担。二审案件受理费26219元，由上诉人森那美公司承担13110元，由被上诉人金飞龙公司承担13109元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 逮婷婷
二〇一四年五月三十日
书记员 朱亚芳