江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0116民初314号
原告：南京万鑫机械制造有限公司，住所地南京市六合区经济开发区时代大道58号。
法定代表人：宋洁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁汪云，江苏索创律师事务所律师。
被告：南京虎霸体育用品有限公司，住所地南京市六合区经济开发区时代大道58号。
法定代表人：殷飞。
第三人：南京狼牌国际贸易有限公司，住所地南京市六合区经济开发区时代大道58号。
法定代表人：魏立梅。
委托诉讼代理人：潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。
原告南京万鑫机械制造有限公司（下称万鑫公司）与被告南京虎霸体育用品有限公司（下称虎霸公司）、第三人南京狼牌国际贸易有限公司（下称狼牌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告万鑫公司委托诉讼代理人丁汪云与被告虎霸公司法定代表人殷飞、第三人狼牌公司委托诉讼代理人宋太成、潘必胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令万鑫公司、虎霸公司于2013年12月30日、2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月28日解除；2、判令虎霸公司腾空并返还位于六合经济开发区时代大道58号内所有租赁房屋；3、判令虎霸公司按合同约定向万鑫公司支付租金及占用费3684826元（自2015年5月21日起至实际交付之日止，暂计算至2018年5月31日，具体见租金及占用费明细，2017年8月10日之前按照约定的标准计算，2017年8月10日按100027元/月计算）；4、判令虎霸公司支付违约金779453元（解除时租金标准，6个月租金）；5、判令狼牌公司根据其实际占用期间对第二、三项诉讼请求承担连带责任；6、判令虎霸公司、狼牌公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年12月19日，万鑫公司、虎霸公司签订《房屋租赁合同》，约定虎霸公司承租万鑫公司位于六合经济开发区时代大道58号1、2、3号厂房及办公楼一层及二层及附属用房（合计租赁面积7524平米），租赁期5年，自2013年12月20日起至2018年12月19日止，年租金为1245974元，后于2014年5月，在虎霸公司要求下万鑫公司将位于六合经济开发区时代大道58号锅炉房厂房及循环冷却水池两处附属用房租金给虎霸公司使用。合同签订后，万鑫公司依约将房屋交付给虎霸公司。截至2016年4月28日，虎霸公司尚欠万鑫公司房租2003257元，因虎霸公司长期拖欠房屋租赁费用，万鑫公司于2016年4月28日向虎霸公司发出解除租赁合同的通知，后双方协商无果，现诉至法院请求判如所请。
被告虎霸公司辩称，1、合同是在2013年12月30日签订的，当时并未将房屋交付，2014年4月28日才交付。在签订房屋租赁合同时，法人代表并非现在的法人代表，2014年3月19日变更法人代表，在此期间，未取得房屋。合同上约定，2013年12月30日开始计算租金，当天就打了120万元租金及20万元保证金给万鑫公司，其中120万元是整年的。2014年，万鑫公司向虎霸公司索要2015年的房租，因为宋某（万鑫公司法人代表的父亲）当时打了一个对账单，说是冲账，2015年宋某大概欠1000万左右，冲了145万元，因为锅炉部分是单独踢开给虎霸公司的，万鑫公司以使用开始计算，即2014年9月1日。2016年，宋某失踪，万鑫公司找过，又发了一个催款函。2016年11月份，万鑫公司法人代表宋洁丈夫跟万鑫公司达成协议，约定房租双方各认一部分，没有书面材料。协调后，2017年8、9月份，万鑫公司与狼牌公司做了协商，商定欠万鑫公司68万元房租，委托狼牌公司支付18万元，狼牌公司有无支付就不清楚了。后来虎霸公司承包给狼牌公司，房租是狼牌公司和万鑫公司之间的事情。
第三人狼牌公司称，1、根据合同相对性，第三人与万鑫公司没有合同关系，故万鑫公司要求狼牌公司承担租金、债权费用、违约金没有法律依据。2、狼牌公司作为虎霸公司的承包方，已经代为支付给万鑫公司租金，一部分是与虎霸公司签订合同之前，虎霸公司欠万鑫公司之前的租金18万元，支付时间是2017年7月20日，另一部分每个月按照原合同的租金，已经支付给万鑫公司至2018年6月。3、万鑫公司已经接受狼牌公司支付的租金，应该说万鑫公司认可租赁关系，合同的终止日期应该是2019年6月30日，万鑫公司也是明确知道的。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对事实认定如下：2013年12月30日，出租方甲方万鑫公司、承租方乙方虎霸公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房座落在六合经济技术开发区时代大道58号，租赁厂房建筑（1#2#3#厂房及附属用房）；办公楼一楼、二楼全部，租赁面积合计7524平方米。房屋类型为轻钢砖混结构。厂房租赁自2013年12月30日起至2018年12月19日止，租赁期为5年。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲乙双方约定，该厂房租赁每月每平方面积租金为不含税13.8元，月租金为人民币103831元，年租金为1245974元。第二年起每年在原先的租赁单价13.8元每平方米的基础上增长不低于5%。租赁费采取先付后租的方式，每一年为一个结算期。甲乙双方一旦签订合同，合同即生效。乙方应于2013年12月30日前向甲方支付首期第一年度12个月的租赁房款，应于2014年12月20日前向甲方支付首期第二年度12个月的租赁房款，应于2015年12月20日前向甲方支付首期第三年度12个月的租赁房款，应于2016年12月30日之前向甲方支付首期第四年度12个月的租赁房款，应于2017年12月30日之前向甲方支付首期第五年度12个月的租赁房款，租赁房款由乙方汇至甲方指定的银行账户。租房水电及其他设施用的保证金为200000元，合同期满，在乙方付清所有房屋租金、水、电等费用，并向甲方完好如初的交付给甲方，甲方将一次性无息返还保证金。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、电话等其他所有乙方产生的费用由乙方承担，逾期6个月不支付上述费用的，甲方有权解除合同并按要求3个月的房租承担违约金，作为赔偿甲方损失。乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，甲方有权解除合同，并要求乙方承担6个月的房租作为违约金赔偿甲方损失。租赁期间，使用该租赁厂房发生的水电费用由乙方自行承担。租赁期间，乙方服从甲方管理。租赁期间，乙方若发生责任事故或违约行为，造成甲方经济损失的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担6个月的房租作为违约金赔偿甲方损失。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收年租金的5%滞纳金。逾期六个月交付房租的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担6个月的房租作为违约金赔偿甲方损失。2014年6月30日，甲方万鑫公司、乙方虎霸公司签订《房屋租赁合同》，约定甲乙双方就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：出租厂房情况，甲方出租给乙方的厂房座落在六合经济技术开发区时代大道58号，租赁锅炉房厂房，循环冷却水池。厂房起付日期和租赁期限，厂房租赁自2014年8月1日至2014年12月19日，租赁期为141天，租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。厂房租赁租金总计为不含税人民币64898元，第二年起每年在原先的整体租赁价格168000元的基础上增长不低于5%。租赁费采取先付后租的方式，每一年为一个结算期，甲乙双方一旦签订合同，合同即生效。乙方应于2014年8月1日前向甲方支付首期的租赁房款即64898元。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、电话等其他所有乙方产生的费用由乙方承担，逾期6个月不支付上述费用的，甲方有权解除合同并按要求3个月的房租承担违约金，作为赔偿甲方损失。乙方在租赁期间，如将该厂房转租转让，甲方有权解除合同，并要求乙方承担6个月的房租作为赔偿金赔偿甲方损失。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收年租金的5%滞纳金，逾期六个月交付房租的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担6个月的房租作为违约金赔偿甲方损失。
合同签订后，万鑫公司将租赁物交付给虎霸公司。2016年4月5日，万鑫公司向虎霸公司邮寄《催告函》，主要内容为自2013年始，每年12月30日支付下年度的租赁房款，贵司所租赁的租赁厂房及附属用房所产生的租金在2014年12月30日就已达到交款条件。请收到本函件后五个工作日2016年4月15日前向我司缴清2014年12月21到2015年12月30日费用1484672元，2015年12月21日到2016年12月20日的费用1555755.6元，欠款共计3043357.6元。滞纳金及赔偿金按合同约定计算。2016年4月28日，万鑫公司向虎霸公司邮寄《解除合同通知函》，内容为万鑫公司于2013年12月30日与贵司签订《房屋租赁合同》。现贵司拖欠我司近二年的租赁费用，故我司依法向贵司提出解除合同，通知如下：2013年12月20日我司与贵司签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁费为先付款后使用房屋的方式支付，截至2016年4月1日贵司已拖欠我司房屋租赁费2003257元，违约金777878元。我司于2016年4月5日就贵司拖欠租赁费的事宜已催告贵司尽快交付所拖欠的租赁费用。但贵司至今既未向我司支付所欠款项，也未与我司协商如何解决拖欠事宜。贵司行为已给我司造成巨大损失，无奈我司只能依法解除与贵司的房屋租赁合同。故我司特此通知，2013年12月30日与贵司签订的房屋租赁合同贵公司违约，于2016年4月28日解除。望贵司接函后尽快支付上述房屋租赁费2003257元，违约金777878元，尽快限一个月内搬迁腾空租赁房屋。自合同解除日至贵司实际搬迁期间所产生的房屋使用费依原租赁费的计算方式向我司支付。2017年8月10日，万鑫公司出具《说明》，内容为本公司于2017年8月10日将位于六合经济开发区时代大道58号内的5号厂房内所有虎霸公司的财产已全部搬清，特此说明。
另认定：2013年12月20日，虎霸公司支付120万元租金、保证金20万元。
还认定：2017年6月30日，甲方虎霸公司、乙方狼牌公司签订《承包经营合同》，约定双方就承包经营关系达成一致意见如下：承包内容甲方将位于六合经济开发区时代大道58号内承租的厂房、自有设备以及经营的业务承包给乙方生产经营。乙方自筹资金进行生产和销售。承包期限暂定2年，自2017年7月1日至2019年6月30日。厂房，承包期间，甲方租赁厂房的租金由乙方承担，乙方也可以直接向出租方支付，合同对其他事项进行了约定。
诉讼中，万鑫公司陈述自2017年2月至2017年6月，虎霸公司累计支付350000元，2017年8月狼牌公司代付2017年7月1日之前租赁费180000元，加上先前支付的1400000元，共计1930000元。2017年10月至2018年4月，狼牌公司累计支付917232元。庭审后，虎霸公司向法庭提供向万鑫法定代表人宋洁丈夫朱某（宋洁、朱某于2016年7月13日离婚）汇款的电子银行回单三份，证明于2015年11月13日给付租金1700000元、1000000元、50000元，计2750000元。万鑫公司意见为：1、虎霸公司提供证据的期限超过举证期限；2、2015年11月13日，殷飞向朱某汇款2750000元的银行电子回单，不予认可，该三份电子回单附言亦未明确款项用途，结合万鑫公司2016年4月向虎霸公司发出的《催告函》、《解除合同通知函》，倘若虎霸公司于2015年11月缴纳了相应数额的租金，则万鑫公司无催款及提出解除两份租赁合同的必要，相信虎霸公司亦会在收到函件后作出回应。故可确定该三张电子回单汇款不是涉案租赁物的租金或者使用费，与本案无关，收款人朱某与付款人殷飞是否存在其他业务、款项往来，也不是本案的审理范围，由虎霸公司另行主张。狼牌公司意见，真实性无异议。
庭审中，法庭向万鑫公司释明，如果合同未解除，万鑫公司是否变更诉讼请求，万鑫公司同意变更诉讼请求，将确认解除《房屋租赁合同》，变更为解除《房屋租赁合同》。
以上事实有当事人陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、催告函及快递单、解除合同通知函及快递单、说明、照片、电费明细及机打发票、承包经营合同等证据证实。
本院认为，万鑫公司、虎霸公司双方签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人间真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。合同签定后，双方应严格恪守各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。截至2017年6月30日，万鑫公司、虎霸公司租金共计5378750元，双方认可的已付款为1930000元，本院予以确认。对于庭审后虎霸公司提供的向朱某汇款2750000元，基于宋洁、朱某的夫妻关系，万鑫公司仅口头否认不知情，证据不足，应提供证据证明该款项系殷飞、朱某间的其他往来账款，但未提供，本院不予采信。本案中，万鑫公司依据合同中约定的租金支付时间在2016年4月28日行使合同解除权，与实际情况不符，本院不予采信。截至2017年6月30日，虎霸公司尚欠租金，万鑫公司享有合同解除权，现要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。同时，对于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》，由于万鑫公司未提供证据证明在起诉之前行使合同解除权，现要求解除该份合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，虎霸公司的实际占用期间为截至2017年6月30日，2017年7月1日至今由狼牌公司占用。因狼牌公司实际占用案涉房屋，在合同已然解除的情形下，万鑫公司要求虎霸公司、狼牌公司腾房交还的诉讼请求，本院予以支持。2013年12月30日至2017年6月30日，根据合同约定的租金计算方式，该期间的租金为5378750元，虎霸公司已经支付4680000元，虎霸公司仍欠付698750元，根据合同约定的付款时间，现万鑫公司要求支付剩余款项698750元的诉讼请求，本院予以支持。双方对违约金的约定过高，本院酌情予以调整，调整后的计算方式为以未付款698750元为基数，计算期间为2017年1月1日至实际付款日，计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率四倍，但计算总额不应超过其诉讼主张的违约金金额。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，万鑫公司将租赁物租赁与虎霸公司，虎霸公司与狼牌公司签订《承包经营合同》，将案涉租赁物以承包形式给狼牌公司使用，狼牌公司实际也向万鑫公司支付过租金，狼牌公司应对逾期腾房占有使用费承担给付责任。使用费具体为：狼牌公司在2017年7月1日至2018年6月30日期间的占用费用为1253617元，狼牌公司实际支付1000000元，欠付款项为253617元。2018年7月1日至实际交付日期间按照月100027元计算费用。虎霸公司、狼牌公司辩称给付其他款项，但未提供证据，证据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告南京万鑫机械制造有限公司、被告南京虎霸体育用品有限公司于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》、于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告南京虎霸体育用品有限公司、第三人南京狼牌国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内腾空并返还位于六合经济开发区时代大道58号内所有租赁房屋（1#2#3#厂房及附属用房，办公楼一楼、二楼，锅炉房厂房，循环冷却水池。不包括已退出厂房：丘权号07070500-1-3）；
三、被告南京虎霸体育用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京万鑫机械制造有限公司房屋租赁费698750元，支付以698750元为基数自2017年1月1日至实际付款日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金（总额不超过779453元），第三人南京狼牌国际贸易有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京万鑫机械制造有限公司房屋占用费用253617元，并支付自2018年7月1日至实际返还日期间按照月100027元计算的费用；
四、驳回原告南京万鑫机械制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29050元，由原告南京万鑫机械制造有限公司负担13159元，被告南京虎霸体育有限公司负担10787元、第三人南京狼牌国际贸易有限公司负担5104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费29050元。
审 判 长 薛俊卫
人民陪审员 徐林安
人民陪审员 刘永顺
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 林丹萍