温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初7201号
原告（反诉被告）：温州木材集团有限公司，住所地：温州市鹿城区温金路42号。
法定代表人：徐贤俊，董事长。
委托诉讼代理人：刘毅，浙江越人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方海华，浙江越人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱清楚，男，1977年9月12日出生,户籍地为浙江省永嘉县，现住浙江省永嘉县。
被告（反诉原告）：陈旦微，女，1985年1月5日出生,户籍地为浙江省永嘉县，现住浙江省永嘉县。
二被告共同委托诉讼代理人：胡益蒙，浙江品嘉律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：陈雪好，浙江品嘉律师事务所律师。
原告温州木材集团有限公司与被告朱清楚、陈旦微租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理，被告朱清楚、陈旦微在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用普通程序依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温州木材集团有限公司的委托诉讼代理人刘毅，被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微及其委托诉讼代理人胡益蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州木材集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《上伊仓储店铺租赁合同》；2.判令被告朱清楚、陈旦微向原告支付截止2017年5月23日的租金183684.45元及违约金36736.89元（租金及违约金按照合同约定计算至实际腾空之日）；3.判令被告朱清楚、陈旦微腾空涉案房屋，逾期腾空的自合同解除之日起按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月20日，原告温州木材集团有限公司与被告朱清楚、陈旦微签订《上伊仓储店铺租赁合同》，约定：被告朱清楚、陈旦微承租上伊仓储店铺，租期自2015年6月20日起至2018年6月19日止，月租金为47286元。租赁期限内，被告仅缴纳2015年6月20日至2017年3月5日期间的租金，之后租金均未支付。2017年4月12日，被告曾向原告申请缓交租金，但是期满后被告仍拒不支付，原告为此诉至法院。
被告朱清楚、陈旦微辩称，原告主张拖欠租金及违约金没有事实和法律依据。被告租赁房屋用途是开办汽车修理厂，2017年3月，丰门街道以原告未管理好市场前道路为由在道路旁加设护栏，原告未开设消防通道，导致客户车辆无法进入修理厂，被告无法继续经营，为此多次与原告协商，但原告不履行相关义务。被告也向原告申请缓付租金，但原告在未告知被告的情况下，于2017年5月3日擅自更换门锁并采断电措施，致被告彻底无法经营。原告主张被告继续支付租金及违约金没有法律依据。针对原告的第三项诉请，由于原告将修理厂门锁更换，导致被告无法进行涉案房屋，无法腾空的责任在于原告，要求被告承担相应责任没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉请。
反诉原告朱清楚、陈旦微向本院提出反诉请求：1.解除双方于2015年6月20日签订的《上伊仓储店铺租赁合同》；2.反诉被告温州木材集团有限公司返还履约保证金170400元，并支付违约金300000元；3.免除反诉原告朱清楚、陈旦微自2017年3月起至合同解除之日止的租金；4.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告承租涉案房屋时，店铺前无护栏，车辆可正常驶入原告经营的汽车修理厂。2017年3月，丰门街道以反诉被告未管理好市场前道路为由将反诉原告修理厂前的路段全部加设护栏，导致车辆无法驶入修理厂内，阻碍反诉原告正常经营。反诉被告至今未能与丰门街道协商拆除道路护栏或将北门开启供维修车辆通行，且于2017年5月3日单方采取断电措施导致反诉原告无法继续经营。因相关情况与签订合同时已发生重大变化，反诉被告不积极采取措施保持租赁物符合约定的用途，致使反诉原告合同目的无法实现，为此提起诉讼。
反诉被告温州木材集团有限公司辩称，一、反诉被告同意解除涉案租赁合同，但解除的原因在于被告违约。二、关于返还履约保证金，按照合同约定应当先行扣除反诉原告应支付的水电费、卫生费、租金。三、丰门街道设置护栏系城市管理的普遍行为，与反诉被告无关。反诉被告采断电措施是反诉原告未支付水电费、租金导致，该措施在合同中有明确约定，双方应当遵循合同的约定。四、反诉原告不支付租金系其自身经济情况所致，并非丰门街道加设护栏所致，反诉原告一直有拖欠租金的行为。五、反诉原告要求免除租金于法无据，不应予以支持。
经审理查明：原告（反诉被告）温州木材集团有限公司系温州市鹿城区鞋都三期（B地块）的土地使用权人，2010年1月5日，温州市规划局向其颁发《临时建设工程规划许可证》，批准其在上述地块新建临时仓库、办公楼24164平方米，建筑物使用期限为2年，自2010年1月5日起至2012年1月4日止。2015年6月20日，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司（作为出租方、甲方）与被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微（作为承租方、乙方）签订《上伊仓储店铺租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区鞋都三期（B地块），地号：1-2-10207-10,1幢5-9号，面积为852平方米，出租给乙方作为汽车维修美容经营用途；租赁期限为三年，自2015年6月20日至2018年6月19日止；租赁单价55.5元/平方米，月租金为47286元（其中25%是管理费）；租金一季一付，在每个季度第一个月份的1-10日内交纳至甲方指定账户；乙方须向甲方交纳履约保证金，数额按租赁面积确定，共计170400元，该费用用于乙方履约担保，乙方有本合同的约定违约行为及法律法规的其他违约行为的，可以直接扣除履约保证金，用于租金、水电费、违约金等有关事项，履约保证金实行多退少补的原则，如没有违约等行为的，在租赁关系终止后十日内，甲方收取的履约保证金应当无息退还乙方；若乙方没有在通知的时间内及时缴纳水电费，甲方可以按照日千分之二要求乙方支付滞纳金，一个月内仍然没有支付的，甲方可以采取停水、停电措施，由此造成的损失由乙方承担；租赁期满合同终止或中途提前解除合同后，乙方应按时搬出全部物件，按规定程序办理店面腾空验收手续，将店面交还给甲方，如乙方未按时腾空，甲方可以向乙方以租金的2倍收取店面占用费对乙方进行强制搬迁，同时对乙方的货物进行留置，由乙方承担甲方所受的一切损失；乙方逾期交付租金及其他费用，每日加收拖欠租金千分之二的滞纳金，逾期达15天以上的，乙方即构成根本违约，甲方有权无需提前并可书面通知终止合同，收回店面，乙方所交纳履约保证金和租金等费用抵作违约金，违约金计算方式为：违约金=未履行合同期限所应支付的租金×20%，如造成其他损失的，还应予以赔偿。被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微另按每季度1280元的标准支付涉案租赁物的卫生费。租赁期间，因被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微未按约缴纳租赁费用，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司曾分别于2016年2月24日、2016年11月3日、2016年12月5日进行书面催讨，被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微于2017年1月陆续向原告（反诉被告）温州木材集团有限公司支付租赁费用100000元，于2017年3月9日支付20000元。2017年3月中旬，鹿城区人民政府丰门街道在涉案租赁物东面的人行通道上设置防护栏。2017年4月12日，被告（反诉原告）陈旦微向原告（反诉被告）温州木材集团有限公司发出申请书，以经济环境不好、门口人行过道设置护栏等为由，申请将房租缴纳时间延迟至2017年4月21日。2017年5月3日，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司对涉案租赁物采停电措施，被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微称之后便停止经营。2017年7月，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司将涉案租赁物换锁，并自行持有钥匙。被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微称因无法进入涉案租赁物，故至今无法腾空。
因案件审理需要，本院于2017年11月3日组织双方当事人至坐落温州市鹿城区鞋都三期（B地块）上伊仓储店铺进行现场勘查，情况如下：涉案租赁物东面道路两侧均设置“┏┓”型防护栏，该护栏阻碍车辆通过涉案租赁物门前人行道路直接驶入；木材集团上伊仓储设有东门、南门、西门为出入口，其中东门部分地块出租给五金店用于存放大型水塔设备，不作为通行出入口，距离东门大约300米处设有南门，可通行至涉案租赁物后门；涉案租赁物东面人行道路有出入口处未设石墩，无外物阻碍时，车辆可通行至正门；涉案租赁物内尚有被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微的办公用品、个人用品等，电箱上贴有封条。
以上事实有原告（反诉被告）温州木材集团有限公司及告（反诉原告）朱清楚、陈旦微提供的全部证据及双方当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案租赁物系经温州市规划局批准建设的临时建筑，其使用期限至2012年1月4日止，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司在上述使用期限届满后，与被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微签订房屋租赁合同，出租涉案租赁物，租赁合同应认定为无效。经本院释明，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司、被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微均已撤回要求解除房屋租赁合同的诉请。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告（反诉被告）温州木材集团有限公司于2017年5月3日对涉案租赁物采停电措施，被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微在2017年1月至2017年5月3日期间对涉案租赁物进行占有使用，本院酌情判令被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微应支付的占有使用费为189144元（47286元/月×4个月），卫生费为1707元（1280元/3个月×4个月），被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微辩称因丰门街道于2017年3月中旬在涉案租赁物东面道路设置防护栏阻碍店铺正常经营活动，且防护栏的设置归因于原告（反诉被告）温州木材集团有限公司未尽管理义务等，经本院组织双方当事人进行现场勘查，涉案租赁物前门道路及后门仍留有出入口供通行，防护栏的设置并不导致店铺无法正常经营，且被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微关于防护栏的设置归因于原告（反诉被告）温州木材集团有限公司的陈述亦无充足证据证明，本院不予采信。虽被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微在租赁期限存在未按时缴纳租赁费用的违约行为，但原告（反诉被告）温州木材集团有限公司于2017年5月3日对涉案租赁物采停电措施，于2017年7月对涉案租赁物进行换锁，此后涉案租赁物实际由原告（反诉被告）温州木材集团有限公司控制，以上均直接导致被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微无法对涉案租赁物继续使用，亦无法将涉案租赁物内的物品进行腾空。本院基于上述情况，对于原告（反诉被告）温州木材集团有限公司主张的2017年7月之后的占有使用费不予支持，并由被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微承担2017年5月至2017年6月期间的占有使用费的50%，即47286元（47286元/月×2个月×50%），以及卫生费853元（1280元/3个月×2个月）。原告（反诉被告）温州木材集团有限公司另主张被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微支付涉案租赁物2016年第4季度的水电费6461.95元、2017年第1季度的水电费7879.85元、2017年第2季度的水电费3068.65元，但未能提供任何证据证明相关水电费的产生情况，本院对此不予支持。虽本院未对2017年7月后的占有使用费予以支持，但涉案租赁合同已被认定为无效，被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微应在判决确定的履行期限内腾空涉案租赁物，逾期未腾空仍应按47286元/月的标准向原告（反诉被告）温州木材集团有限公司支付占有使用费，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司亦应配合腾空，否则无权向被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微主张逾期腾空的占有使用费。综上，被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微应缴纳2017年1月后的占有使用费、卫生费共计238990元，扣除其已缴纳的租赁费用120000元，尚欠118990元。该118990元从被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微已缴纳的170400元履约保证金中予以扣除，剩余履约保证金51410元。因涉案租赁物尚未腾空，占有使用期间的水电费用尚未结清，本院对被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微主张退回履约保证金的诉请暂不予支持，可待租赁物腾空后，租赁双方再行结算、主张。因被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微在占有使用期间存在未按约支付费用等违约行为，其主张由原告（反诉被告）温州木材集团有限公司违约金300000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条、第五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈旦微于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州市鹿城区鞋都三期B地块1幢5-9号租赁物，原告（反诉被告）温州木材集团有限公司应予以配合；
二、被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微逾期腾空的，应向原告（反诉被告）温州木材集团有限公司支付占有使用费（自逾期之日起至实际腾空之日止，按47286元/月的标准计算）；
三、驳回原告（反诉被告）温州木材集团有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈旦微的其他反诉请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4606元，减半收取2303元，由原告（反诉被告）温州木材集团有限公司负担，被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微负担7970.5元。反诉受理费4582元，由被告（反诉原告）朱清楚、陈旦微负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 林鸯鸯
人民陪审员 蔡 红
人民陪审员 吴瑶瑶
二〇一八年一月二日
书 记 员 杨 沁