杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初7504号
原告:李娜，女，1971年5月15日出生，汉族，户籍所在地杭州市拱墅区，现住杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人:周勤,浙江汉鼎律师事务所律师。
被告:卢力军，男，1969年7月18日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市滨江区。
委托诉讼代理人:吴兆峰,浙江扬理律师事务所律师。
被告：於黎萌，女，1973年12月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告李娜诉被告卢力军、於黎萌民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月16日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，于2016年11月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周勤、被告卢力军及其委托诉讼代理人吴兆峰、被告於黎萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月起被告卢力军因资金周转需要向原告借款30万元，因其不能及时归还且仍有借款需要，由原告与两被告于2013年12月24日签订最高额为100万元《个人借款抵押合同》，以两被告座落于西湖区兴财名都苑1幢3单元1201室的房产作为借款的抵押担保。抵押合同签订后，原告又先后以转账、现金、代还车贷等形式向被告交付借款。此后，因被告卢力军不能及时归还借款，2015年10月23日其向原告出具承诺书，明确截止2014年12月尚欠原告借款本息70万元，因其还款困难，2015年不再计算利息，同时约定该70万元的还款期限及逾期归还的利息。故请求判令：1.被告卢力军归还借款700000元，截止2016年7月5日的利息64100元（按月利率1.5%计算，其中50万元从2016年1月1日至2016年8月15日，共238天；20万元从2016年7月1日至2016年8月15日，共46天），2016年8月16日起至上述款项付清前的利息以700000元为基数按每月1.5%计算支付；2.原告就两被告抵押担保的房产变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3.两被告承担本案诉讼费用。
原告就其主张提交了下列证据：
1.承诺书1份,证明被告欠款金额及约定还款期限及利息的事实;
2.个人借款抵押合同1份,证明两被告为欠款提供最高额100万元的抵押，在此期间只要不超过100万元的借款，都是有抵押权的;
3.房屋他项权证1份（复印件）、房屋登记信息查询记录1份，证明双方签订个人借款抵押合同及已办理最高额为100万元的房产抵押登记的事实；
4.借款清单1张，证明双方对往来借款及利息等进行对账核实，证明被告尚欠借款70万元的具体构成及交付方式等。
被告卢力军辩称:原告与卢力军曾是男女朋友关系，2013年8月卢力军向原告借款30万元，其中20万元是借款，后来已归还，之后办理了最高额担保抵押合同和他项权证的手续，但并未实际履行，因此与本案无关。此后，卢力军向原告借了35万元用于处理其他纠纷。原告与卢力军之间确实存在资金往来，但因为是男女朋友关系，所以不能说是借款，后来因为卢力军与原告的男女朋友关系处不好，原告到於黎萌家里吵闹，带人去卢力军单位吵闹，卢力军迫于无奈，写了70万元的借条。现同意归还借款35万元，双方对借款没有利息约定，因此不同意支付利息。对于原告主张的优先权，虽然办理了抵押手续及他项权证，但是跟本案无关，因此本案中不产生优先权的效力，当时办理抵押手续是为了防止别人把这套房子拿了去，而且从抵押合同上面也可以看出约定的期限是十年，利息是十年后一次性还，显然不符合正常的民间借贷约定。本案借款是卢力军与原告之间发生的借款关系，与於黎萌无关。
被告卢力军就其主张提交了下列证据：
1.农业银行交易凭证12页，证明原告提交的承诺书及相应的清单并不符合原告与卢力军之间的实际情况，在清单中罗列的期间内，双方还有另外的很多资金往来；
2.平安人寿公司的人身保险合同1份，原告是平安公司的业务员，原告主动为卢力军买了一份保险，买保险的钱并不是如原告所主张的是借款。
被告於黎萌辩称：卢力军、於黎萌于2012年12月离婚，本案的借款发生在离婚后，不是在婚姻关系存续期间，因此与於黎萌无关。关于房屋办理他项权证的问题，是在离婚后卢力军与於黎萌说为了保全房子，让於黎萌与原告三个人做了他项权证，於黎萌相信卢力军，就跟他去办了手续，於黎萌对原告与卢力军之间的借款并不知情，从2015年4月到2015年7、8月原告多次到於黎萌家里和单位打闹，於黎萌报过两次警。请求驳回原告对於黎萌的所有诉请。
被告於黎萌就其主张提交了离婚证1份，证明两被告已经离婚，卢力军与原告之间的经济往来是其个人行为，与於黎萌无关，不是原告所述的用于家庭开支。
原告提交的证据经质证，被告卢力军对证据1系其书写无异议，但是对其内容和合法性均有异议，认为该承诺书是在原告多次骚扰两被告的情况下受胁迫书写的；对证据2的真实性无异议，但是该合同的相关抵押手续与本案无关，从合同上可以看出，借款数额是100万元，借款期限是十年，约定的利息为年息1%，约定到期后一次性归还，显然这个约定不符合常理，办理了他项权证后，他项权证原件也一直在卢力军处，进一步证明该抵押合同与本案无关；对证据3的真实性无异议，但他项权证一直在卢力军处，与本案无关；对证据4的签名的真实性无异议，对内容有异议，双方并没有约定利息，其中部分是借款，是在与写承诺书同样的情况下书写的。被告於黎萌认为证据1是卢力军的行为，其并不知情，卢力军也没有与其商量过要写承诺书；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，当时是卢力军说为了保全房子去抵押的；对证据3的真实性无异议，他项权证的原件在於黎萌处；证据4是卢力军的个人行为，於黎萌并不知道原告与卢力军之间有这么多的债务关系，因为债务发生在离婚后，卢力军根本没有与於黎萌讲起过。本院对证据的真实性均予以确认。
被告卢力军提交的证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，正如卢力军所言，其与原告之间有其他经济往来，不能证明这个钱是归还原告借款，在卢力军签字确认的借款清单中，双方对他们之间的借款关系、借款金额、借款期限已经写得很清楚，该银行凭证与本案无关，且卢力军的举证已过举证期限；对证据2的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该份证据恰好能证明在借款清单中所列明的6.9万元借款是实际发生的，购买保险的费用是原告借给卢力军来支付的，与原告提交的证据相印证，从而说明原告举证的清单上一系列数据的真实性，虽然保单上面的业务员是原告，但也不能证明这个保险是原告主动或者免费给卢力军去做的，且该证据已过举证期限。被告於黎萌对证据1-2的真实性无异议，但认为其不知情。本院认为，证据1中原告与卢力军的款项往来发生于卢力军出具借款清单及承诺书之前，与本案的处理无涉，不具有关联性；对证据2的真实性予以确认，但不能证明卢力军所述的待证内容，对卢力军主张的证明作用不予确认。
被告於黎萌提交的证据经质证，原告及被告卢力军对其真实性、合法性、关联性均无异议。本院对其真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
卢力军、於黎萌原系夫妻关系，2012年12月13日双方在婚姻登记机关登记离婚。两被告为杭州市西湖区名都苑1幢3单元1201室房屋的共有权人。
2013年12月24日，两被告作为抵押人（甲方）、原告作为抵押权人（乙方）签订《个人借款抵押合同》一份，与本案所涉的主要内容有：借款人卢力军因资金周转困难向乙方借款，甲方愿意以其有权处分的房产抵押给乙方作为借款的担保，用作抵押的房产为西湖区兴财名都苑1-3-1201，建筑面积146.95，已抵押中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行，已设定的主债权数额为2950000元，本次为余值抵押；本合同项下抵押物的协商价值为肆佰万元，甲乙双方以该协商价设定抵押；甲方抵押担保的主债权数额为壹佰万元，债务履行期限自2013年12月24日至2023年5月24日，借款利率为年利率壹分；抵押担保的范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金及乙方为收回贷款（包括处分抵押物）所产生的公证、评估、拍卖、诉讼、律师代理等全部费用。上述房屋因抵押给中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行的抵押登记时间为2013年5月22日，期限为2013年5月13日至2023年5月12日；因抵押给原告的抵押登记时间为2013年12月30日，期限为2013年12月24日至2023年5月24日。
2015年10月23日，原告罗列了被告卢力军向其借款的清单，被告卢力军作为借款人在该清单上签名，清单的具体内容体现为：2013年8月30万，其中20万经卢要求直接汇款给周炎，柜面取现给卢；2014年1月43.4万，其中1.5万借卢还信用卡，6.9万借卢买平安的保险理财产品，35万卢打架理赔款（汇款）派出所销案；以上本金共73.4万元。利息：30万4500/月×17=76500元；43.4万6510元/月×4=26040元；2014年5月还10万33.4万5010元/月；2014年6月还10万23.4万3510元/月×6=21060元；以上利息共128610元。借卢还6个月的车贷5600元×6=33600（不计息）。至2014年12月底共欠李娜69.621万。对于清单中保险理财产品内容，被告卢力军提交的证据显示其于2014年1月1日向中国平安人寿保险股份有限公司投保人身保险一份，保险费为69195元，该份保险的业务员为原告。
当日，被告卢力军还向原告出具《承诺书》一份，内容为：本人欠李娜共计70万元整，2015年12月底归还李娜50万元整，2016年6月底归还贰拾万元整，逾期按每月1.5计算。
本院认为：原告主张被告卢力军向其借款，就此提交了被告卢力军签名确认的借款清单及其本人出具的承诺书，被告卢力军只认可其中的打架赔款350000元为借款，否认存在其余借款，并抗辩两份书证均系受原告胁迫书写，本院认为，被告卢力军对其受胁迫未提交任何证据予以证明，从被告卢力军庭审中陈述的出具书证的现场经过判断，也缺乏构成胁迫的条件，再从借款清单的内容来看，清单中对每一笔借款发生的时间、金额、用途及利息等均作了详细的表述，其中购买保险的借款亦有相应的书证予以印证，故本院对被告卢力军的相关抗辩意见不予采信，对借款清单、承诺书所载内容的真实性予以确认。根据上述借款清单所载内容，能证明卢力军确认至2014年12月底尚欠原告借款本金567600元以及利息128610元、合计696210元，且从利息金额可推断出计息标准为年利率18%，亦未违反有关规定；根据卢力军出具的承诺书，能证明至2015年10月23日其再次确认尚欠原告共计700000元及逾期还款的计息标准，原告陈述该金额是在2014年底本金及利息的基础上凑成整数，2015年的利息基本未计，原告的陈述具有合理性，本院认定承诺书系原告与被告卢力军对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金的凭证；被告卢力军未在约定期限内还款，原告要求被告卢力军还款700000元并按约定标准支付利息理由正当，本院予以支持。
2013年12月24日被告卢力军、於黎萌与原告签订《个人借款抵押合同》，以两被告共有的房屋抵押给原告，为被告卢力军向原告借款提供担保，2013年12月30日办理了抵押登记手续，故原、被告签订的抵押合同自登记之日生效，两被告辩称由于防止他人取得房屋而与原告办理抵押手续、该抵押不产生效力之意见无事实和法律依据，本院不予采纳。根据原、被告签订的抵押合同的具体内容，应理解为两被告以其共有房屋为原告与被告卢力军在2013年12月24日至2023年5月24日期间发生的、1000000元数额内、按年利率1%计算的债权提供担保，原告主张的债权中虽有300000元最初发生于抵押合同签订之前，但2015年10月23日被告卢力军出具了承诺书，该承诺书是对前期借款本息进行结算后将利息计入后期借款本金并重新出具的债权凭证，根据有关规定该重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金，则承诺书载明的700000元应认定为抵押合同约定期间内发生的借款本金，属于抵押权担保的债权范围，原告对该部分本金享有优先受偿权。原告与两被告三人在抵押合同中约定的借款年利率为1%，被告卢力军还与原告另行商定了借款年利率为18%，此利率标准未经被告於黎萌同意，故原告与被告卢力军的约定只对被告卢力军具有约束力，不能及于被告於黎萌，原告只能就按抵押合同约定的利率标准计算的利息享有优先受偿权。此外，就案涉房屋作为同一标的物，在原、被告办理该房屋抵押登记前已有中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行作为债权人与被告办理了抵押登记，故原告享有优先受偿权的顺序应在中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行之后。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十九条、第二百零三条以及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、卢力军于本判决生效之日起十日内归还李娜借款700000元、按年利率18%计至2016年8月15日的利息60756元（其中500000元计息期间为2016年1月1日至2016年8月15日，200000元的计息期间为2016年7月1日至2016年8月15日）以及自2016年8月16日起至款项还清之日止按年利率18%计算的利息。
二、若卢力军不履行上述债务，李娜有权在中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行就杭州市西湖区名都苑1幢3单元1201室房屋以折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿后的剩余价款优先受偿，优先受偿范围为借款700000元、按年利率1%计至2016年8月15日的利息3375元（其中500000元计息期间为2016年1月1日至2016年8月15日，200000元的计息期间为2016年7月1日至2016年8月15日）及自2016年8月16日起至还款之日止按年利率1%计算的利息。
三、驳回李娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5721元（已减半收取），由李娜负担17元，由卢力军、於黎萌共同负担5704元，
李娜于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
卢力军、於黎萌于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。若卢力军、於黎萌不缴纳该费用，李娜有权在中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行就杭州市西湖区名都苑1幢3单元1201室房屋以折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿后的剩余价款优先受偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 黄倩
二〇一六年十一月二十九日
书记员 陈赛