广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第784号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈禧辉，男，香港居民，。
委托代理人何爱萍，广东鹏正律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，男，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘瑞红，女，汉族。
委托代理人刘瑞光，男，汉族。
上诉人陈禧辉因与被上诉人刘瑞红房屋租赁纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深宝法民三初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘瑞红是位于深圳市南山区××区××路的××小区×座××房（以下简称涉案房屋）的所有权人。
2008年4月10日，陈禧辉（承租方、乙方）、刘瑞红（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：乙方承租甲方所有的坐落于深圳市南山区××区××小区×座××房屋一套，租期自2008年5月1日起至2010年4月30日止；每月租金4500元，乙方应支付相当于二个月租金的押金9000元；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费，均由乙方支付；合同期满，乙方如不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；乙方若于租赁期间内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付有关费用，乙方应在接到甲方付款通知书十天内补足；租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失；及其他条款。《房屋租赁合同》后还附有物业附属清单，该清单表明陈禧辉承租的房屋还包含燃气炉、抽油烟机、烤箱等电器和沙发、床、餐桌等家具。
合同签订后，陈禧辉向刘瑞红交付了押金9000元。在租赁期间，陈禧辉依约支付涉案房屋的租金及相关费用。
租赁合同期满，陈禧辉表示不再续约要求刘瑞红开具放行条，2010年4月30日，刘瑞红到涉案房屋现场查看房屋，刘瑞红认为涉案房屋损坏严重，拒绝退还押金，并与陈禧辉产生纠纷，最后报警解决。之后陈禧辉将自己的物品全部搬出涉案房屋，但未将涉案房屋的钥匙交还刘瑞红。
2010年5月5日，陈禧辉委托广东鹏正律师事务所向刘瑞红发出律师函，催促刘瑞红退还押金9000元及该款项至付清之日的利息（自2010年4月30日计算至2010年5月5日为6.6元）予陈禧辉。
关于陈禧辉何时搬进涉案房屋这一事实。刘瑞红主张陈禧辉是2008年4月12日搬进来的，并双方口头约定一段免租期，约定房租从2008年5月1日开始收取，但没有约定物业费、水电费、燃气费可以免，故2008年4月12日至4月30日期间的物业费、水电费、燃气费等费用1151.94元，应由陈禧辉承担。陈禧辉主张其是按照合同约定于2010年5月1日搬进涉案房屋的，所以其不承担2008年5月1日之前的相关费用1151.94元。因合同约定租赁期从2008年5月1日起算，而刘瑞红没有提交证据证明陈禧辉于2008年4月12日已搬进涉案房屋，陈禧辉亦不予承认，故原审法院对刘瑞红的该事实主张不予认可。
关于房屋钥匙的交接时间。刘瑞红主张是在2010年6月23日陈禧辉通过其朋友交给刘瑞红的。而陈禧辉申请作证的证人则表示是在2010年5月30日晚上7点左右看到陈禧辉将钥匙交给刘瑞红的哥哥，又表示是合同期满最后一天（即2010年4月30日）交还钥匙。刘瑞红的哥哥庭审中表示没见过证人。因该证人证言前后矛盾，而且证人作为陈禧辉的朋友，其证言缺乏中立性、客观性，原审法院不予采信。虽然陈禧辉没有提交其他证据证明其已向刘瑞红交还涉案房屋钥匙及具体的时间，但刘瑞红自认陈禧辉已于2010年6月23日向其交还钥匙，原审法院对此予以采信。
关于房屋的状况，刘瑞红提交了80张照片来体现房屋在退房时的状况，并主张该批照片是其请物业公司拍摄的。陈禧辉陈述，照片没有显示拍摄时间及物业公司或陈禧辉在场时拍的，无法体现交接时的真实情况，其对上述证据的真实性不予确认。经查看核对，刘瑞红提供的照片显示物业的保安有参与照片拍摄，原审法院对照片的真实性予以确认。该批照片显示，涉案房屋的布艺沙发、床垫、窗帘等家私都有较为严重的污损。
刘瑞红提交了其购买涉案房屋家私的收据作为证据，上述收据表明，刘瑞红购买涉案房屋家私的时间约是在2007年6月至8月。
关于刘瑞红为修复房屋所受到的经济损失，刘瑞红提出了收款收据来证明其为维修房屋所产生的费用为13262元。对此陈禧辉主张收款收据不是正式的发票，而且维修项目也没有经过陈禧辉确认，不予认可。根据庭审核对，刘瑞红提供的收款收据有原件且加盖了售货企业的公章，其支出项目和时间均与刘瑞红所主张的相印证，其记载的费用数额亦符合市场价格，具有合理性，故原审法院对上述收款收据的真实性予以确认。
陈禧辉在原审诉讼时请求判令：1、刘瑞红退还陈禧辉租房押金9000元及至付清之日止的利息（自2010年4月30日起计算至2010年6月11日止为55.76元，此后利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、退还陈禧辉被扣除的费用合计1151.94元及至付清之日止的利息（暂计至2010年6月11日为122.34元）；3、支付律师费4000元；4、本案的诉讼费用由刘瑞红承担。
刘瑞红在原审反诉时请求判令：1、陈禧辉支付房租10600元［自2010年5月1日至2010年6月23日的房租为：6000元×（1＋23∕30）=10600元］；2、陈禧辉支付10天（租赁物业修复时间）房租2000元；3、陈禧辉支付故意和过失损毁房屋的经济损失13262元；以上三项合计：10600元＋2000元＋13262元=25862元，实际须支付：25862元-9000元=16862元；4、陈禧辉支付诉讼费。
原审法院认为，陈禧辉、刘瑞红于2008年4月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，陈禧辉、刘瑞红双方应严格履行。
刘瑞红依约将涉案房屋交付陈禧辉使用，陈禧辉亦已支付合同约定的租赁期内的租金及费用。合同于2010年4月30日期满，陈禧辉当日搬离涉案房屋但没有办理退房手续，双方的争议焦点在于：1、陈禧辉是否对涉案房屋内的家私设备造成损坏；2、陈禧辉何时将涉案房屋返还刘瑞红。
根据庭审查明的事实，刘瑞红于2007年6月至8月陆续购买了涉案房屋的家私，陈禧辉于2008年5月1日搬进涉案房屋。综合分析照片所反映的情况，原审法院认为，上述家私和设备的污损程度明显超过其自然正常损耗程度，陈禧辉应对其使用涉案房屋期间没有尽到合理的注意保管义务负责，承担房屋超过自然正常损耗部分的损失。合同约定，陈禧辉在租赁期间对涉案房屋及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。基于涉案房屋的上述家私设备的购置时间（2007年6月至8月）距离陈禧辉搬进涉案房屋的时间（2008年5月1日）有接近一年的时间，家私设备也经过一定程度的折旧，综合考虑上述情况，原审法院认为，陈禧辉应承担刘瑞红为修复涉案房屋所产生的经济损失的80%，即13262元×80%=10610元。
依约，合同期满，陈禧辉如不再续租，刘瑞红应将押金退还陈禧辉，但陈禧辉若于租赁期间内违反合同约定，致使刘瑞红未能如期收取租金或因而发生费用，刘瑞红可以扣除部分或全部押金抵付有关费用，故陈禧辉可以以其押金9000元抵扣应承担的修复涉案房屋的部分费用，抵扣后陈禧辉还应向刘瑞红支付1610元（10610元-9000元=1610元）。关于陈禧辉主张的押金9000元的利息和律师费4000元，因陈禧辉造成涉案房屋家私及设备污损的违约行为，在其未承担修复或赔偿责任前，刘瑞红在陈禧辉退房时不予返还并无不妥，故陈禧辉的上述诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。
关于刘瑞红主张陈禧辉须支付其修复物业期间10天的房租2000元。因涉案房屋的家私设备污损，刘瑞红修复需要一定的时间，在此期间涉案房屋难以正常使用或出租，故陈禧辉应向其支付该期间的使用费以赔偿刘瑞红的损失。原审法院认为该期间应以5天为宜，即陈禧辉应向刘瑞红赔偿的费用为750元（4500元×5／30=750元）。
关于陈禧辉将涉案房屋返还刘瑞红的时间。虽然陈禧辉已于2010年4月30日将行李物品搬离涉案房屋，但未将钥匙交还刘瑞红，涉案房屋仍处于陈禧辉的控制之下，陈禧辉返还涉案房屋的时间应以其向刘瑞红交还钥匙的时间为准。根据庭审查明的事实，陈禧辉于2010年6月23日交还钥匙予刘瑞红。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故陈禧辉应按租赁合同约定的租金标准支付其占用涉案房屋的期间（2010年5月1日至2010年6月23日）的使用费7950元（4500元×（1＋23∕30）=7950元］。刘瑞红主张陈禧辉应按每月6000元的标准支付该使用费，于法无据，原审法院不予支持。
陈禧辉于2008年5月1日搬入涉案房屋，其代为支付的2008年5月1日前的各项费用1151.94元，刘瑞红应返还陈禧辉。但陈禧辉关于该款项利息的主张，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈禧辉应于本判决生效之日起十日内向刘瑞红支付1610元（陈禧辉应向刘瑞红赔偿经济损失10610元，与刘瑞红应向陈禧辉返还的押金9000元抵扣后，陈禧辉应向刘瑞红支付1610元）；二、陈禧辉应于本判决生效之日起十日内向刘瑞红支付2010年5月1日至2010年6月23日期间的房屋使用费7950元；三、陈禧辉应于本判决生效之日起十日内向刘瑞红支付其修复涉案房屋期间的房屋使用费750元；四、刘瑞红应于本判决生效之日起十日内向陈禧辉退还其被扣除的费用合计1151.94元；五、驳回陈禧辉的其他诉讼请求；六、驳回刘瑞红的其他反诉请求。本诉的案件受理费158元，由陈禧辉负担46元，由刘瑞红负担112元；该款项陈禧辉已预交，刘瑞红应于本判决生效之日起十日内迳付陈禧辉。反诉的案件受理费224元，由陈禧辉负担167元，由刘瑞红负担57元；该款项刘瑞红已预交，陈禧辉应于本判决生效之日起十日内迳付刘瑞红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人陈禧辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判：1、刘瑞红退还陈禧辉押金9000元及至付清之日止的利息；2、刘瑞红退还陈禧辉被扣除的费用1151.94元及至付清之日止的利息；3、刘瑞红向陈禧辉支付律师费4000元；4、驳回刘瑞红的反诉请求；5、一、二审诉讼费用由刘瑞红承担。其上诉依据的事实和理由为：
一、原审判决认定2010年4月30日，陈禧辉未将涉案房屋钥匙交还刘瑞红，涉案房屋仍处于陈禧辉的控制之下，属认定事实错误。一审诉讼过程中，陈禧辉已依法申请证人崔常灿出庭作证，崔常灿已明确陈述合同期满当天，即2010年4月30日，他随陈禧辉到涉案房屋处搬家，亲眼看见陈禧辉将钥匙交给刘瑞红的哥哥，并当庭指认即一审时刘瑞红的代理人刘瑞光。房屋交接当天，促成陈禧辉与刘瑞红订立租赁合同的中介公司员工黄明富亦到场见证，黄明富同样能证实2010年4月30日当天，陈禧辉将涉案房屋钥匙交还刘瑞红的哥哥，同年5月5日，刘瑞红到涉案房屋处搞卫生时，黄明富亦被邀请到涉案房屋查看。上述证据已足以证实2010年4月30日合同期满当天，陈禧辉已将涉案房屋钥匙交还刘瑞红，刘瑞红已实际接收并控制了涉案房屋。二、原审判决认定陈禧辉对涉案房屋内的家私设备造成损坏，并要求陈禧辉承担赔偿责任，没有依据。刘瑞红提供的照片没有显示具体的拍摄时间，不能真实客观地反应陈禧辉与刘瑞红交接时的真实情况。若上述照片不是4月30日交接时拍摄，该照片就不能反应房屋交接时的真实状况，不能排除刘瑞红接收房屋后有其他人进入涉案房屋对家私设备进行使用、破坏。原审判决在无陈禧辉或其他任何第三方确认涉案房屋家私设备损失时，仅根据刘瑞红提供的照片认定涉案房屋的家私和设备均有污损，依据不足。原审判决既认定有家私设备有污损，又不能说明各家私设备的具体污损程度，更没有认定陈禧辉有合同约定的对物业及其设施故意或过失损毁行为，简单认为陈禧辉应承担80％的经济责任，于法于理无据。陈禧辉与刘瑞红在租赁合同中约定了补救措施：修缮和恢复原状。刘瑞红如认为家私设备确有损毁，应当先通知陈禧辉采取修缮和恢复原状等补救措施。刘瑞红在未通知陈禧辉采取补救措施时，擅自将全屋家私设备全部更换，故意扩大损失。刘瑞红的这种行为与原审判决的定案依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定的诚实信用原则明显相悖，也与《中华人民共和国合同法》第一百零七规定的继续履行、采取补救措施等规定不符。综上所述，原审判决认定事实错误，导致错误适用法律，严重损害了陈禧辉的合法权益。为此，特依法提起上诉，请求二审法院依法改判。
被上诉人刘瑞红口头答辩称，一、陈禧辉的证人崔常灿在一审已经出庭过，该陈述的已经陈述过了，没有新的陈述，而且这个人刘瑞红的代理人确实不认识。二、陈禧辉4月12日搬进了租赁物业，通过银行的流水账可以反映，4月18日陈禧辉已经往刘瑞红的帐户存钱，陈禧辉说5月1日搬进去不是事实，所以这期间的物业费、水电费应该由陈禧辉承担。三、陈禧辉要求刘瑞红承担律师费，没有法律依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，原审时证人黄明富向法院出具《证明》一份，内容主要为：”我原来是东方创富地产的员工，陈禧辉与刘瑞红之间的房屋租赁合同是经我介绍成功的。合同约定的租期至2010年4月30日止，合同期满当天，刘瑞红邀请我一起到现场办理交接……当时陈禧辉将房屋全部钥匙交给刘瑞红的哥哥，她哥哥还将所有钥匙都试了一遍，没有问题后才接收过去……2010年5月5日，刘瑞红过来搞房子的卫生，还叫我去现场看。”
二审法庭调查时，证人黄明富出庭作证，称其在2010年4月30日下午五、六点离开涉案租赁房屋，其记不清楚离开前陈禧辉有没有将房屋钥匙交给刘瑞红的哥哥。
本院认为，陈禧辉和刘瑞红签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据当事人的上诉和答辩，本案二审争议的焦点问题为：1、陈禧辉何时向刘瑞红交还租赁房产的钥匙。2、刘瑞红要求陈禧辉赔偿家私、设备污损损失应否支持。
关于第一个问题，本院认为，陈禧辉主张其于2010年4月30日租赁合同期满当日向刘瑞红交还了房屋钥匙，对此其应承担举证责任。陈禧辉申请两证人出庭作证，但证人崔常灿系陈禧辉的朋友，缺乏中立性，且其证言又无其他证据予以印证，故不能作为定案证据；证人黄明富出具的书面证明中称其见到陈禧辉将钥匙交给刘瑞红的哥哥，但在出庭作证时又称其记不清楚有无交接钥匙，其证言缺乏可信度，本院不予采信。陈禧辉未能提供其他证据证明其已交还钥匙，应承担举证不能的后果，故原审根据刘瑞红的自认确认陈禧辉于2010年6月23日交还钥匙并无不妥，本院予以维持。
关于第二个问题，本院认为，涉案租赁合同约定，租赁期间，陈禧辉如对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。合同到期之日，双方就屋内装修及家具、设备损坏问题发生争议。诉讼中刘瑞红提交了照片和收款收据、维修凭证等证据证明屋内家私等发生不合理污损的情况及修复费用，上述事实和证据之间能够相互印证，形成证据链，且修复费用也在合理范围之内，故原审法院酌情认定陈禧辉应承担刘瑞红支出的修复费用的80%，具有合同和法律依据，本院予以维持。
综上所述，陈禧辉上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费383元，由陈禧辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
代理审判员 张 睿
代理审判员 唐 毅
二〇一一年五月十三日
书 记 员 叶金花