北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）石民初字第816号
原告陈大卫，男，1952年9月2日出生。
委托代理人何永萍，北京市圣奇律师事务所律师。
被告北京红光金鼎商品市场有限公司，住所地北京市石景山区金顶街西口首钢华禹铸造厂钢锭模车间。
法定代表人杨小兵，董事长。
委托代理人王玉泉，北京市汇源律师事务所律师。
委托代理人安京超，男，1982年5月21日出生。
原告陈大卫与被告北京红光金鼎商品市场有限公司（以下简称红光公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月2日受理后，依法组成由法官梁爽担任审判长，人民陪审员吴宝杰、赵燕茹参加的合议庭，于2012年4月9日及2012年5月23日公开开庭进行了审理。原告陈大卫及其委托代理人何永萍、被告红光公司的委托代理人王玉泉、安京超均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告陈大卫诉称：原告与北京万家世和购物广场有限公司（后更名为被告）签订租赁合同，期限为14年，自2004年6月1日至2019年5月31日，约定原告自主经营。2011年10月10日商场由于拆迁，将全部房屋及场地查封，致使原告无法继续正常经营。被告此行为造成原告巨大的损失，并导致几次诉讼的发生。这些损失均是由被告造成的，按照合同约定，被告理应赔偿原告。原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告返还原告租金20万元；2、请求判令被告赔偿原告装修损失27万元；3、请求判令被告赔偿原告停业损失276.34万元；4、请求判令被告赔偿原告其他经济损失77399元；5、请求判令被告赔偿原告违约金311.0799万元；6、请求判令被告承担本案案件受理费。
被告红光公司辩称：红光公司曾有股权变更，原来的创始股东均退出了公司。后来的股东接手这个公司，接手后有一个关于陈大卫与被告间的租赁合同，事实上存在。陈大卫并未按租房协议的约定支付租金40万元，经过查帐不存在这笔帐。原始40万元的租金被告没有收到。租房协议是2003年12月1日签订的，而被告公司成立于2004年4月21日，成立前根本就没有公章，所以这个协议也是一个倒签的协议。陈大卫租赁房屋后转租，去年夏天，由于陈大卫店内设施发生故障，停电很长时间，陈大卫自行解除了租赁，关闭店铺，与被告没有关系，陈大卫说被告违约，缺乏事实依据。该房屋所有权人为北京首钢华禹铸造厂，该场地被首钢收回，合同已无继续履行的可能。就原告起诉的诉讼请求而言，暂且不谈本案谁违约，违约责任在谁。损害赔偿需要举证证明，原告并未对装修损失提供相应的证据，被告也了解了一下，小楼没有进行装修。关于停产停业损失也没有相关证据支持。没有提供前几年租赁的纳税申报表，其他经济损失也不清楚指向什么，也需要证据证明。关于违约金的问题，应该由双方当事人约定违约金的计算方式，而协议中并没有违约金的计算方式，所以只是有损害后果的赔偿。合同即使存在违约并约定违约金，约定也过高，请求法院予以酌情调整。而且被告没有任何过错，没有违约责任，不该承担责任。综上被告认为原告起诉没有事实依据，不同意诉讼请求。
经审理查明：位于北京首钢华禹铸造厂厂大门内东西主马路北侧的钢锭模车间厂房及场地（包含本案诉争小楼及空地）为北京首钢华禹铸造厂所有。2004年3月2日、8日，北京首钢华禹铸造厂与北京福里洋商贸有限公司签订《厂房、房屋及场地租赁协议》及《补充协议》，约定上述房屋及场地租赁给北京福里洋商贸有限公司，租期自2004年6月1日至2019年5月30日。2004年6月2日，北京首钢华禹铸造厂、北京福里洋商贸有限公司及北京万家世和购物广场有限公司（以下简称万家公司）签订《厂房、房屋及场地租赁补充协议》，约定将上述《厂房、房屋及场地租赁协议》及《补充协议》中北京福里洋商贸有限公司的所有权利、义务转让给万家公司。
万家公司于2004年4月21日成立，法定代表人周福平，股东为张迪勇、周福平、张凤义三人。2005年3月15日，万家公司更名为北京红光金鼎商业中心有限公司。2006年8月10日，北京红光金鼎商业中心有限公司更名为被告红光公司。陈大卫成立了北京金鼎天成商贸有限公司（以下简称天成公司），该公司法定代表人为陈大卫。
在庭审时，原告称其与万家公司签订了租房协议，原、被告间建立租赁合同关系。但2011年6月17日被告擅自停电，2011年10月10日被告强行停止营业，导致原告无法继续履行合同。被告对此不予认可，但认可2011年6月17日诉争房屋及场地停电，2011年10月10日诉争房屋及场地停止营业。
在庭审时，原告提供了以下证据：
1、万家公司与陈大卫签订的《租房协议》及平面图纸，其中《租房协议》载明：“甲方：万家公司，乙方：陈大卫。未明确出租房屋双方的权力（利）和义务，经双方协商签订本合同。一、甲方将首钢华禹铸造厂东使用面积为350平米的二层小楼及周边大约为300平米的空地（如平面图所示），有偿出租给乙方。乙方根据需要自主经营，甲方不得干涉。二、租期为15年，即2004年6月1日至2019年5月31日止，租金共计400000元（乙方已一次性向甲方付清）。租期内甲方不得再向乙方收取其他任何费用。三、甲方应从乙方付款之日其保证乙方水、电、汽的正常使用，并提供相应的线路和管路图纸，甲方应按国家固定的正常价格收取乙方水、电、汽的费用，不得无故提价。乙方按表实耗数向甲方交纳费用并负责所租房内的用电安全、防火安全。租期内甲方不得无故停水、停电、停汽，否则由此造成的一切损失由甲方承担。四、乙方如需办理工商营业执照等事项时，甲方必须配合乙方，并向乙方提供产地证明等相关事宜。五、违约责任，如乙方违约，损失由其自行承担。如甲方违约，甲方将加倍赔偿乙方的损失。此协议一式四份，双方各执二份；平面图一式二份，双方各执一份。甲方：周福平，加盖万家公司公章；乙方：陈大卫。2003年12月1日。”被告对此不予认可，称首先合同签订时还没有公章，且陈大卫并未实际给付40万元租金。
2、张迪勇、张凤义出具的证明，其中载明：“2003年12月份北京万家世和购物广场有限公司正处于筹备阶段，当时周福平、张迪勇、张凤义作为筹备组负责人，协商一致后于2003年12月1日与陈大卫签订的《租房协议》。由于公司公章当时还未刻出，故由周福平代表公司签了字。我们都是认可的。后在公司印章刻出后又加盖了公章。特此证明。证明人：张迪勇，2012年1月16日。确有此事，特此证明。证明人：张凤义，2012年1月16日。”被告对此不予认可。
3、周福平出具的说明，其中载明：“由于万家世和购物广场有限公司正在办理注册手续中，与陈大卫所签的华禹铸造厂钢锭模车间附属球管二层小楼350平米及300平米空地（如平面图所示）租房协议，待万家世和购物广场有限公司注册完毕后，再补盖公章。此证，周福平，2003年12月1日。”被告对此不予认可。
4、2011年10月12日《京华时报》，其中第A20版刊登了“二房东与市场存矛盾，五家商铺突被市场保安锁门”的报道，其中载明：“前天下午6点左右，商户张女士等人关闭店门下班时，四五十名保安突然强行将其店门锁住，在其隔壁经营的4家店铺也被强行锁店。”被告对此不予认可。
5、天成公司向本区金顶街街道办事处所致停电报告，其中有商户张道敏、廖薇、程银霞、刘洪敏签字。被告对此不予认可。
原告为证实被告造成其损失，提供以下证据：
1、2011年3月22日天成公司与李淑玲（二十七号店）签订的《商铺租赁合同》，其中载明：租赁地点为一层西侧商铺第一间，租期自2011年4月1日起至拆迁公布之日止，最迟不超过2012年3月31日。预付租金六个月17500元整。
2、2007年1月30日天成公司与张道敏签订的《书报亭租赁合同》，其中载明：租赁地点：门口报刊亭，租期自2007年1月16日至2013年1月16日，租金每年18000元。
3、2011年10月12日天成公司与张道敏签订的《协议书》，其中载明：从即日起张道敏从租用的报亭中自行搬出，天成公司退还压金1000元、租金4000元。
4、2010年8月1日天成公司与王巧萍签订的《房屋出租协议》，其中载明：租赁地点：红光公司后院停车场内东北角，租期自2010年8月1日至2011年7月31日，租金每月260元。
5、（2011）石民初字第4525号民事判决书，其中载明：“2007年4月9日，北京市康华自然美美容有限公司分公司与天成公司签订了《商铺租赁合同》，执行至2011年4月16日，双方重新签订《商铺租赁合同》，并按照新合同履行，该合同约定：北京市康华自然美美容有限公司分公司自愿承租一层西侧商铺第五间。租期自2011年4月17日起至拆迁公告公布之日止，最迟不超过2012年4月16日。预付租金6个月40000元整。自2011年6月17日起，诉争房屋停电至今，2011年10月10日又被业主北京红光金鼎商品市场有限公司封门导致原告自此不能经营。”最终判决天成公司支付北京市康华自然美美容有限公司分公司27606.79元。该判决书现已生效。
6、北京市康华自然美美容有限公司分公司起诉天成公司的民事起诉书及开庭传票。
7、（2011）石民初字第4522号民事判决书，其中载明：“2010年6月18日，张宏霞与天成公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：张宏霞自愿承租东侧一层商铺第二、三间。租期自2010年6月13日起至2013年6月13日。预付租金半年30000元整。2011年6月17日，诉争房屋停电至今，2011年10月10日，诉争房屋业主红光金鼎商品市场将诉争房屋封门导致原告自此不能经营。”最终判决天成公司支付张宏霞37793.33元。该判决书现已生效。
8、（2011）石民初字第4606号民事判决书，其中载明：“柔婷化妆品（北京）有限公司于2003年开始在北京市石景山区红光金鼎商品市场1GC006号房屋经营。2007年7月2日，柔婷化妆品（北京）有限公司与天成公司达成《补充协议》。2008年7月17日签订租赁合同，双方均认可约定租赁地点为涉诉房屋，房屋间数10间，面积198平方米，租赁期限自2008年8月16日至2009年8月15日止。后双方再次签订租赁合同，约定承租期限为一年，自2010年8月16日起至2011年8月15日止。年租金为174000元。”
9、（2012）石民初字第727号民事调解书，其中载明：天成给付原告杨立顺营业损失、装修损失、退还房租等各项损失共计八千元。最终天成公司支付杨立顺8000元。
被告对以上证据均不予认可。
原告称其对诉争租赁房屋进行了装修，并提供了装修改造项目方案及预算、装修合同、装修费收据及发票、红光公司承诺书、申请报告、北京首钢设计院建筑分院改造意见、平面示意图、天成公司申请、移交书等证据。其中红光公司承诺书中载明如下字样：“今借用球管楼一层九间房作为临时办公用。……同意协助配合天成公司将小楼西侧进行局部改造成商业用房（窗改门）。”2012年4月18日，本院工作人员到现场进行勘验：诉争房屋于2011年10月被锁住，由被告方工作人员开锁后，本院工作人员进行了勘验，被告认可二层小楼的一层窗改门、台阶、门、一层房檐、一层地砖、下水道自楼西南角向北约5米、楼西南角电缆、楼靠北的两个隔断、二楼暖气罩、二楼铁皮门、地砖、一个大门、楼顶二个探照灯为陈大卫装修。在庭审时，原、被告双方对于装修损失费用数额达成一致意见，被告认可支付原告一万元装修损失费。
另查，本案在审理过程中，原告申请财产保全，申请本院冻结被告华夏银行的存款350万元，并提供了担保。本院于2012年4月23日出具（2012）石民初字第815号民事裁定书，裁定冻结了被告在华夏银行的存款350万元，并冻结了原告提供担保房屋的所有权过户手续。
上述事实，有当事人陈述、营业执照、现场勘验笔录及照片、《厂房、房屋及场地租赁协议》、《补充协议》、《厂房、房屋及场地租赁补充协议》、名称变更核准通知书、《租房协议》、证明、说明、《京华时报》、报告、《商铺租赁合同》、《书报亭租赁合同》、《协议书》、《房屋出租协议》、（2011）石民初字第4525号民事判决书、民事起诉书、开庭传票、（2011）石民初字第4522号民事判决书、（2011）石民初字第4606号民事判决书、（2012）石民初字第727号民事调解书、装修改造项目方案及预算、装修合同、装修费收据及发票、红光公司承诺书、申请报告、北京首钢设计院建筑分院改造意见、平面示意图、天成公司申请、移交书及（2012）石民初字第815号民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《租房协议》均系当事人真实意思表示而签订，租赁标的物并不违法，双方签订的合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体利益。合同签订时虽无被告单位加盖的公章，但被告公司成立后，在该合同上补盖了公章，应当视为合同签订形式及效力的补完。故双方当事人均应按照《租房协议》履行权利及义务。《租房协议》中明确了陈大卫已经将租金40万元一次性向万家公司付清，故应确认陈大卫已经履行了相应的租金给付义务。
本案争议的焦点在于双方《租房协议》无法继续履行的违约认定问题。
租赁合同中的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。且原、被告签订的《租房协议》中明确约定，被告应当保证乙方水、电、汽的正常使用。在庭审时，原、被告均认可原告承租的诉争房屋及场地已于2011年6月17日停电，于2011年10月10日被强行锁门停止营业。对于原告主张的停止营业的事实，亦有原告提交的京华时报作为辅证。以上事实的发生导致原告承租的诉争房屋及场地无法继续经营，直接导致原告作为承租人的合同目的无法实现。
而双方的合同中明确约定应由被告保证供电正常使用，且出租人有保持租赁物符合约定用途的义务。因此原告承租房屋停电，应视为被告履行合同时存在违约行为。对于被告答辩称系产权人停电的答辩意见，因其并未提供有效证据证实其主张，且合同具有相对性性质，故对被告上述答辩意见，本院不予采纳。
2012年4月18日，本院工作人员现场勘验2011年10月被锁住的诉争房屋，门由被告方工作人员开锁，由此可以认定2011年10月诉争房屋被锁门系被告所为。此外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明。（2011）石民初字第4522、4525号民事判决书中亦明确载明：2011年10月10日，红光公司将诉争房屋封门导致自此不能经营。
综合以上分析，可以认定导致合同无法继续履行的违约方均为被告。退一步讲，即使如被告辩称，并非被告锁门、停电，但依照合同相对性原理，被告未能保证诉争房屋及场地自2011年10月10日后仍适租，故仍应认定被告存在违约行为。被告应当按照合同约定承担违约责任，并赔偿原告因被告违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当然，被告赔偿原告上述损失后，可以向其与他人间合同的义务承担方主张追偿。
合同既已无法继续履行，被告理应退还原告2011年10月10日至2019年5月31日的租金，数额以原告主张为限。原告主张被告赔偿其装修损失，原、被告对此达成一致意见，被告同意给付原告装修损失一万元，对此双方均予认可，本院对此不持异议。
对于原告主张的停业损失问题，原告与被告签订租房协议，并取得诉争房屋及场地，转租获利为其合同目的之一。现合同自2011年10月10日无法继续履行，自2011年10月10日至2019年5月31日期间的租金损失，应属原告可以期待的合理损失，被告应当予以赔偿。而参照一般社会经验及商业交易行情，原告势必能够继续出租诉争房屋及场地。故该期间的租金损失亦应属于原告合理损失，具体数额本院参照原告成立的天成公司与其他商户签订的合同的租金金额、租期、诉争房屋及场地的地理位置等予以确认。
原告主张被告赔偿原告以天成公司名义支付其他承租商户的赔偿费用、退还租金等损失的诉讼请求，因上述费用系天成公司赔付各商户的损失费用，与原告无关，且上述费用与原告主张的停业损失费用有重复计算部分，故对于原告此项诉求，本院不予支持。
被告存在违约行为，故被告应当按照《租房协议》的约定，按照原告损失的一倍支付原告违约金。但双方约定的违约金金额相比较原告的实际损失确实过高，被告请求法院对此予以酌减，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于违约金数额予以依法酌减。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、北京红光金鼎商品市场有限公司于本判决生效后七日内退还陈大卫2011年10月10日至2019年5月31日的租金二十万元；
二、北京红光金鼎商品市场有限公司于本判决生效后七日内给付陈大卫装修、停业等损失费用及违约金共计二百五十六万元；
三、驳回陈大卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万六千七百五十一元，由陈大卫负担二万七千八百七十一元（已交纳），由北京红光金鼎商品市场有限公司负担二万八千八百八十元（于本判决生效后七日内纳）。
案件保全费五千元，由陈大卫负担二千八百五十一元（已交纳），由北京红光金鼎商品市场有限公司负担二千一百四十九元（于本判决生效后七日内纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 吴宝杰
人民陪审员 赵燕茹
二〇一二年六月十九日
书 记 员 王春英