广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民四提字第2号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈继荣，男，香港特别行政区居民。
委托代理人：李卫新，广东金阳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄伟明，男，香港特别行政区居民。
委托代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
一审第三人：深圳市鸿基房地产有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：罗伟光。
一审第三人：汤泽海，男，汉族，住广东省深圳市福田区。
再审申请人陈继荣因与被申请人黄伟明、一审第三人深圳市鸿基房地产有限公司（以下简称鸿基公司）、汤泽海房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第2720号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月24日作出（2015）粤高法民四申字第36号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陈继荣的委托代理人李卫新、黄伟明的委托代理人阳熙梅、汤泽海到庭参加诉讼，鸿基公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈继荣向深圳市罗湖区人民法院起诉称：2009年12月22日，陈继荣与黄伟明签订《房地产租赁合同》，将位于深圳市罗湖区爱国路1089号二层房间出租给黄伟明使用，月租金7.5万元，租期自2009年12月19日起至2019年12月18日止。双方约定，黄伟明拖欠租金达60天以上或导致损失达15万元以上，陈继荣可以解除合同并请求赔偿损失、不予退还保证金。在合同的附件中，双方约定从黄伟明营业之日开始计算租金。合同签订之后，黄伟明交纳了首期租金、保证金及部分管理费，此外再未交纳租金，只在最近交了一个月租金。黄伟明开办的长城茶府于2010年11月开业，其拖欠租金已达到24个月、累计180万元，构成根本违约，陈继荣要求解除合同。请求：l．解除《房地产租赁合同》；2．判令黄伟明向陈继荣交付出租的房屋；3．判令黄伟明支付拖欠的租金180万元及利息10.8万元；4．陈继荣不予退还黄伟明交纳的租金保证金15万元；5．诉讼费由黄伟明承担。
黄伟明一审答辩称：（一）黄伟明已付租金数额超过应付租金数额，陈继荣主张租金并要求解除合同没有事实和法律依据。黄伟明于2010年5月28日向陈继荣指定的户名杨慧娟的银行账户转账100万元，包括两个月的保证金和首期租金，其余的为预付租金。2010年8月11日，黄伟明向鸿基公司转入50万元，代陈继荣付其拖欠的租金，并与陈继荣约定该款项作为黄伟明的预付租金。陈继荣承诺在黄伟明营业后每月至少在黄伟明处消费5万元，用该消费金额抵扣租金。如未消费，则黄伟明应付的租金在预付租金中扣除。从黄伟明应开始交租之日计至陈继荣起诉之日，应付租金数额约为190万元，黄伟明第一笔预付租金135万元（已扣除保证金），陈继荣在黄伟明处消费金额及黄伟明为陈继荣垫付物业管理费、专项维修资金的款项等方式向陈继荣支付租金142.5万元，合计277.5万元，超过应付的租金190万元。（二）双方在合同中约定的租金数额包含了物业管理费和专项维修资金，该款由黄伟明直接向鸿基公司交纳，并在应交的租金中扣除。（三）如陈继荣不认可汤泽海代收租金的行为，由于陈继荣自合同签订后从未催收过租金，也未指定银行账户，黄伟明无法交纳租金，由此导致的法律后果应由陈继荣自行承担。（四）如陈继荣不认可汤泽海代收租金的行为，则汤泽海的行为涉嫌诈骗。（五）陈继荣从未主张收取租金，根据诉讼时效的规定，陈继荣只能主张起诉前一年的租金，其余部分已经超过诉讼时效，不应得到支持。（六）陈继荣及汤泽海收取资金只开具收据，并无发票，根据《深圳经济特区房屋租赁条例实施细则》第13条的规定，出租人收取租金时必须向承租人开具发票，不开具发票的，承租人可以拒绝支付租金。
鸿基公司一审未陈述意见。
汤泽海一审述称：（一）租金每月7.5万元并不包含物业管理费和专项维修资金。（二）因汤泽海将地下室一层租给黄伟明，汤泽海收取的款项扣除地下室的租金后，才是代陈继荣收取的租金。现黄伟明向陈继荣交纳的租金总额还不足以支付汤泽海个人的租金，不存在诈骗问题。（三）黄伟明提交的会员卡充值记录，汤泽海对有自己签名的予以认可，系代陈继荣充值，会员卡也是由陈继荣使用，使用时由汤泽海签单。
一审法院审理查明：2009年12月3日，鸿基公司与陈继荣签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定陈继荣向鸿基公司承租深圳市罗湖区爱国路1089号鸿业苑鸿怡阁半地库一、二层共计3000平方米，租期从2009年11月1日至2024年10月31日止。鸿基公司于2009年12月6日出具《证明》称，同意陈继荣分租二楼1500平方米给黄伟明经营使用，期限10年。
2009年12月22日，陈继荣与黄伟明签订《房地产租赁合同》，约定：黄伟明向陈继荣承租罗湖区爱国路1089号二层共计1500平方米，租期自2009年12月19日至2019年12月18日止，月租金7.5万元，于每月5日前支付，应于2009年12月18日交付首期租金，陈继荣交付租赁房屋时可收取两个月租金数额的租赁保证金15万元。黄伟明负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费因使用租赁房屋所产生的其他费用。如拖欠租金达60天以上或拖欠可能导致损失各项费用达到15万元以上，陈继荣可就因此造成的损失请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，还可依据上述情形解除合同或提出变更合同条款。陈继荣、黄伟明确认，双方实际起租日为2010年11月27日即黄伟明开始营业之日，上述1500平方米租赁房产即系陈继荣向鸿基公司承租的3000平方米中的二层部分。合同签订后，陈继荣认为签订之后就将房产交付黄伟明，黄伟明认为于2010年5月23日交付黄伟明使用。黄伟明确认自己以该房产经营长城茶府。
陈继荣认为黄伟明只交了一个月的租金7.5万元和两个月的保证金15万元。黄伟明认为已及时足额支付租金，具体如下：（一）2010年5月28日，黄伟明向杨慧娟转账100万元。黄伟明认为杨慧娟系陈继荣的妻子，该收款账户系陈继荣指定，上述款项包括首期租金7.5万元及租赁押金15万元。陈继荣确认自己与杨慧娟育有一子，但否认双方系夫妻关系，认为该款项与本案无关，但未提供证据证明该款项系其他性质。另查，杨慧娟于2010年7月转账50万元至鸿基公司账户，账目为支付陈继荣租金。（二）2010年8月11日，黄伟明向鸿基公司转账50万元。黄伟明认为系代陈继荣向鸿基公司支付租金，属于黄伟明向陈继荣支付的预付租金款。陈继荣认可其中包含首月租金7.5万元及租赁保证金15万元，对其余款项称系黄伟明支付的16个月物业管理费。（三）2009年11月至2013年3月间，黄伟明代陈继荣支付包括案涉房产在内的3000平方米物业的管理费、专项维修资金共计567750元。黄伟明认为该款均属于向陈继荣支付的租金。陈继荣则认为均为案涉1500平方米物业的管理费、专项维修资金，应由黄伟明自行承担。鸿基公司鸿业苑管理处出具证明称，长城茶府已交纳2009年11月至2010年5月管理费、2010年12月至2013年5月管理费（每月管理费为15万元），共计555万元，已交纳2012年1月至2013年5月专项维修资金（每月750元），共计12750元。根据鸿基公司鸿业苑管理处提供的收费公示内容显示，案涉房产物业管理费标准为每月每平方米5元、专项维修资金每月每平方米0.25元。（四）黄伟明向陈继荣现金方式支付41.8万元，包括：1．包含在转账100万元中的首期租金7.5万元。2．2011年9月汤泽海收取的现金6万元，汤泽海对此不持异议。3．2012年6至12月汤泽海收取的现金10.3万元，汤泽海确认收到该款，但认为系因鸿业苑鸿怡阁一层（陈继荣向鸿基公司承租物业的一部分）租客深圳市和顺堂医药有限公司（以下简称和顺堂公司）误将应给陈继荣的租金15.2万元汇入深圳市长城茶府有限公司（以下简称长城茶府公司）账户，陈继荣委托汤泽海从黄伟明处收回该笔租金，陈继荣对此予以认可。4．2013年1至3月支付租金18万元，其中每月6万元系交由汤泽海代陈继荣向鸿基公司支付租金，另有每月1.5万元系黄伟明向物业管理公司支付物业管理费，陈继荣认可其情况属实，但认为该款不在陈继荣在本案主张的租金期间，与本案无关。（五）2010年11月至2012年12月间，黄伟明为陈继荣的会员卡充值共计57.4万元，该会员卡充值单均有汤泽海签名，汤泽海称其是代表陈继荣签署，会员卡都是陈继荣使用，且陈继荣使用会员卡均由汤泽海代其签单，陈继荣对此不予确认。
陈继荣明确本案所主张的租金为从2010年11月27日起至2012年11月26日期间共24个月。黄伟明认为，根据双方口头约定和履行情况，书面合同约定的租金为7.5万元，只有6万元是物业租金，另外1.5万元系由黄伟明代陈继荣向物业管理公司支付的3000平方米物业的物业管理费。陈继荣否认上述口头约定，认为租金应为合同约定的每月7.5万元，物业管理费按合同约定由黄伟明另行承担，不包括在合同约定的租金中。
汤泽海认为其向黄伟明收取的租金中，有每月1.8万元系黄伟明向汤泽海承租的地下室的租金，超过部分系代陈继荣收取的租金，扣除汤泽海自己的费用部分，余款代陈继荣向鸿基公司支付租金，但未举证证明自己与黄伟明存在该租赁关系，黄伟明亦否认与汤泽海存在该等租赁关系。陈继荣及汤泽海均确认，鸿业苑一层租客的租金系陈继荣委托汤泽海代为收取。
一审法院认为：陈继荣、黄伟明之间就案涉房产签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。双方明确起租日期为2010年11月27日，黄伟明使用案涉房产至今，应当依约向陈继荣支付租金。对于租金标准，双方签订的书面《房地产租赁合同》第二条约定“月租金总额为人民币75000元”，第十条约定“租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费因使用租赁房屋所产生的其他费用”，从文义上看，物业管理费系另起一条约定，按一般理解应当独立于租金，黄伟明称双方口头约定物业管理费包含在租金中，但未提供证据证明该约定存在，且即便鸿业苑鸿怡阁一层的其他租赁合同有此约定，也不能推定陈继荣、黄伟明之间也有同样的约定，因此黄伟明该项主张，缺乏充分依据，不予采信，陈继荣主张月租金7.5万元不包含物业管理费，予以采信。陈继荣确认租赁押金15万元及首月租金7.5万元已支付，并确认在本案主张的是案涉房产2010年11月27日至2012年11月26日共24个月租金共计180万元，除首月租金双方确认已支付外，对其余23个月租金是否已依约按时、足额付清，双方存在争议；黄伟明认为通过转账、代付物业管理费及专项维修资金、汤泽海代收现金及代充值会员卡的方式已足额付清。一审的争议焦点为：（一）黄伟明向杨慧娟转账的100万元及向鸿基公司转账的50万元是否属于案涉房产租金；（二）黄伟明所主张的代缴物业管理费、专项维修资金是否属于案涉房产租金；（三）汤泽海以现金及会员卡充值方式所收取款项是否属于案涉房产租金；（四）陈继荣主张解除案涉租赁合同理由是否成立。
对于第一个争议焦点：黄伟明转账给杨慧娟的100万元，黄伟明认为系受陈继荣指示汇款给杨慧娟，该款为预付案涉房产的租金及租赁押金。陈继荣确认自己与杨慧娟育有一子陈海杰，同时认为该款与本案无关，但未提供证据证明该款系其他性质。一审法院认为，杨慧娟与陈继荣育有一子，虽现无证据证明双方系夫妻关系，但足以认定双方具有相当亲密的关系，黄伟明未能举证证明该款系其他性质的款项，而且杨慧娟收到该款后，将其中50万元转账至鸿基公司账户，代陈继荣支付了鸿业苑物业的租金，因此，黄伟明认为该款属于向陈继荣预付的案涉房产租金，依据充分，予以采信。对于黄伟明于2010年8月11日向鸿基公司转账的50万元，陈继荣认为其中的22.5万元系租赁押金及首月租金，其余系黄伟明向鸿基公司支付的16个月物业管理费，与陈继荣无关。一审法院认为，该款存款回单注明“还陈继荣欠款”，陈继荣亦认可其中22.5万元系黄伟明向陈继荣支付的押金及租金，且余款与陈继荣主张的16个月物业管理费金额不符。汇款时，案涉房产尚未起租，黄伟明无需向鸿基公司支付物业管理费，陈继荣亦未举证证明该款系其他性质的款项。黄伟明认为该款50万元系向陈继荣预付的房产租金，予以采信。综上，上述两笔转账款项共计150万元，扣除租赁押金15万元及首月租金7.5万元外，可用以偿付2010年12月27日至2012年11月26日期间租金的款项为127.5万元。
对于第二个争议焦点：就物业管理费，根据物业管理处证明，黄伟明所交纳的系3000平方米（15000元／月÷5元／平方米／月＝3000平方米，即陈继荣向鸿基公司所承租面积），陈继荣亦未举证证明除黄伟明承租的案涉面积1500平方米外，鸿业苑一层的其余1500平方米物业管理费已由陈继荣另行交纳，故陈继荣主张黄伟明所交纳的物业管理费仅系黄伟明承租面积的费用，缺乏事实依据，不予采信。黄伟明所交纳的3000平方米物业管理费中，案涉1500平方米在黄伟明承租期间（从2010年11月27日起）物业管理费依约应由黄伟明自行承担，其余物业管理费28.5万元（其中3000平方米从2009年11月至2010年5月计15000元／月×7个月＝10.5万元、1500平方米从2010年12月至2012年11月计7500元／月×24个月＝18万元；另，2012年12月及2013年1至3月不在陈继荣本案主张租金期间，故该期间物业管理费不应计入）系代陈继荣交纳，陈继荣未举证证明黄伟明代陈继荣交纳上述费用系基于本案租赁合同之外的其他原因，黄伟明主张上述代缴物业管理费28.5万元系向陈继荣支付2012年11月26日前租金，予以采信。黄伟明主张前述向管理处交纳的其余款项亦用以支付上述期间租金，依据不足，不予采信。同理，黄伟明支付的2012年1月至2012年11月专项维修资金750元／月×11个月＝8250元，亦系就3000平方米物业面积（750元／月÷0.25元／平方米／月＝3000平方米）支付，而其中1500平方米系黄伟明依约应承担的费用，余款8250元÷2＝4125元，系代陈继荣交纳其余物业面积的专项维修资金，黄伟明主张该4125元系交纳2012年11月26日前的租金，予以采信。黄伟明对向管理处交纳的前述其余专项维修资金亦用以支付上述期间租金，依据不足，不予采信。综上，黄伟明以代陈继荣交纳物业管理费、专项维修资金形式支付的陈继荣主张期间租金为285000元＋4125元＝289125元。
对于第三个争议焦点：应当查明两个事实，一是汤泽海有无代收款项及其具体金额，二是汤泽海所收取的款项是否应认定为案涉房产租金。对于汤泽海向黄伟明收取款项的情况，就黄伟明主张的各项金额（现金41.8万元、充值57.4万元），一审法院认为：1．黄伟明主张现金方式支付的款项中，首期租金7.5万元系转账方式支付，包含在前述转账支付的150万元中，系重复计算，黄伟明认为系“以现金方式支付的租金”，缺乏事实依据，不予采信。2．汤泽海确认2011年9月代陈继荣收取现金6万元，对其收取的事实予以确认。3．汤泽海确认2012年6至12月间收取10.3万元属实，但汤泽海及陈继荣均认为系陈继荣授权汤泽海收回另一承租人和顺堂公司汇至长城茶府公司账户的款项，对此黄伟明予以否认，从证据显示，和顺堂公司确于2010年11月16日支付15.2万元至长城茶府公司，付款摘要为租金，除上述转账记录外，陈继荣未提供其他证据予以证明，且即便和顺堂公司误将款项汇进长城茶府公司账户及长城茶府公司构成不当得利属实，也应由长城茶府公司向和顺堂公司返还，而不是由陈继荣直接向黄伟明主张。陈继荣该项主张缺乏充分的事实和法律依据，不予采信。4．2013年1至3月黄伟明将18万元交由汤泽海代陈继荣交至鸿基公司作为陈继荣承租物业的租金，陈继荣及汤泽海对此予以认可，但陈继荣、黄伟明均明确该款系支付2013年1至3月间租金，该期间并不在陈继荣本案主张租金的范围，不应认定为系交纳2012年11月26日前的租金。5．对于汤泽海主张其向黄伟明收取的款项，系黄伟明向汤泽海承租地下室的每月3万元的租金，并称超过汤泽海应收部分才是代陈继荣收取的租金，收取租金并扣除汤泽海应收费用后，均代陈继荣向鸿基公司支付了租金，但未提供证据证明汤泽海与黄伟明之间租赁关系的存在及汤泽海所收取款项确系该租赁租金，且汤泽海收取金额与所声称的租金金额不符，其称每月向黄伟明开具7.5万元的收据是为配合黄伟明做账，但黄伟明予以否认。汤泽海该项主张缺乏充分的合同和事实依据，不予采信。6．黄伟明主张为陈继荣的会员卡充值57.4万元，经核实，陈继荣主张的12笔充值记录中，2010年11月27日金额为5万元充值记录单无法辨认内容且无汤泽海签名，其余11笔共计52.4万元充值记录单均由汤泽海签名确认，汤泽海对有自己签名的充值记录单真实性予以认可，并表示系代陈继荣办理充值，该会员卡亦系由陈继荣消费并由汤泽海代为签单。2010年11月27日充值记录单已无法辨认且未经陈继荣及汤泽海认可，黄伟明亦未提供充分证据证明该笔充值属实，故对该笔充值金额5万元不予采信，对于其余汤泽海办理充值会员卡金额52.4万元，予以采信。7．汤泽海与黄伟明均确认，汤泽海签署的收款收据（每月7.5万元）均包含在上述充值金额及前述现金收取的款项内，而非另行收取的款项。综上，截至2012年11月26日，汤泽海从黄伟明处收取的现金为16.3万元、办理会员卡充值52.4万元。
对于汤泽海收取上述现金及代办会员卡充值是否属于代陈继荣收取案涉房产2012年11月26日前租金，一审法院认为：1．在2010年12月24日出具的首月租金《收款收据》上由陈继荣签章确认，并由汤泽海在经手人栏签名。2．汤泽海确认现金方式向黄伟明收取部分租金后，代陈继荣向鸿基公司支付租金，陈继荣对此亦不持异议。3．陈继荣认可曾授权汤泽海办理和顺堂公司款项与黄伟明交涉处理事宜。4．鸿业苑一层的租金亦由汤泽海代表陈继荣收取，且收取后代陈继荣向鸿基公司支付租金，陈继荣对此不持异议。5．自2010年11月27日起租以来，如黄伟明确仅缴纳首月租金后便至今拖欠租金，而陈继荣在长达两年半的时间内一直未向黄伟明主张租金，与常理不符。6．汤泽海确认其系代陈继荣收取租金，且没有证据证明黄伟明向汤泽海支付前述款项系由于其他原因。即便陈继荣未书面授权汤泽海收取案涉房产租金，但从实际履行情况看，黄伟明有充分理由相信汤泽海系代陈继荣收取租金，且在以此方式履行长达两年多以来，陈继荣一直未提出异议。即便陈继荣确未明确授权汤泽海向黄伟明收取案涉房产租金，亦应认定汤泽海代陈继荣收取该租金的行为构成表见代理，汤泽海向黄伟明收取前述现金16.3万元及会员卡充值52.4万元，应认定系代陈继荣收取案涉房产租金，且行为发生时间于2012年11月26日之前，黄伟明认为系支付案涉房产2012年11月26日之前的租金，依据充分，予以采信。
对于第四个争议焦点，黄伟明已就案涉房产依约向陈继荣支付租赁押金15万元，截至2012年11月26日，黄伟明已付（含预付）案涉房产租金2326125元（首月75000元＋转账预付1275000元＋代缴物业管理费、专项维修资金289125元＋现金163000元＋会员卡充值524000元），超过陈继荣主张期间的黄伟明依约应付的24个月（2010年11月27日至2012年11月26日）租金7.5万元／月×24个月＝180万元。陈继荣认为黄伟明逾期支付租金，缺乏事实依据，陈继荣据此要求黄伟明解除合同和支付拖欠的租金及利息，缺乏充分的事实和合同依据，不予支持。陈继荣要求黄伟明交还案涉租赁房屋及没收租赁保证金亦缺乏依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于2013年8月5日作出（2013）深罗法民三初字第313号民事判决：（一）驳回陈继荣关于解除《房地产租赁合同》的诉讼请求；（二）驳回陈继荣要求黄伟明交还租赁房屋的诉讼请求；（三）驳回陈继荣要求黄伟明支付2010年11月27日至2011年11月26日期间租金人民币180万元及利息的诉讼请求。（四）驳回陈继荣要求不予退还黄伟明缴纳的租赁保证金人民币15万元的诉讼请求。一审案件受理费人民币23264元，由陈继荣负担。
陈继荣不服一审判决，向广东省深圳市中级人民法院提起上诉称：（一）黄伟明在答辩中已表明欠缴租金的情况和抵触情绪。黄伟明在答辩中在2010年5月28日向杨慧娟转账100万元，包括两个月的保证金和首期租金，其余为预付租金，但该时间段据合同约定的交租期还有近6个月，提前预付不合理且无证据证明。黄伟明又出示了汤泽海开具的127.5万元的收据，证明已按月缴纳租金，但两笔款项重复计算，混淆了基本事实。黄伟明确认租金交给了汤泽海，与前面所述预付给了杨慧娟的租金自相矛盾。黄伟明有欠租的故意，一审期间其通过法官索要陈继荣账号，补交部分租金，证明黄伟明知道自己存在欠缴租金的事实。（二）一审法院错误认定案涉100万元汇款属于预付款。黄伟明汇给杨慧娟的100万元不在合同规定的交租期限内，付款凭证上未注明用途，杨慧娟不是本案当事人，黄伟明与杨慧娟还有其他经济往来，该款与本案无关。一审法院没有直接向杨慧娟本人调查汇款用途，仅凭杨慧娟与陈继荣的私人关系认定汇款是预交租金，违反诉讼程序和举证规则。（三）黄伟明提供汤泽海开具的收据应当承担法律责任。截止到陈继荣起诉之日，黄伟明自证欠租9个月。黄伟明既然出示了交租127.5万元的收据，自然就否定了汇给杨慧娟100万元预付租金的事实。（四）黄伟明利用汤泽海虚构会员卡消费。黄伟明在一审质证时提供的会员卡申请书中没有陈继荣的签名，每笔会员卡充值单据上也没有陈继荣的签名。黄伟明没有提供消费清单，不能证明陈继荣有消费的事实。陈继荣未委托汤泽海申请办卡或在会员卡充值单上签名，一审认定为表见代理缺乏事实和法律依据。黄伟明承认会员卡的充值金额是租金的预付款，如未消费不能抵扣租金，一审没有查明陈继荣的消费情况，没有减去没有消费的金额。会员卡消费金额与租金是不同的法律关系，应另寻法律途径解决。（五）一审法院错查交纳管理费的事实且适用法律不当。按照合同约定，管理费由黄伟明交纳，没有交给陈继荣。黄伟明主动交纳陈继荣承租管理费是自愿，没有约定代缴，也不存在不当得利。黄伟明如果反悔应当要求返还，而不能在房租中扣减。黄伟明未就此提出反诉，一审法院从黄伟明应交租金中扣减属于适用法律不当。黄伟明漏缴2010年6月至2010年11月的管理费9万元，应当补缴，一审法院处理该笔款，显失公平。（六）一审法院错查错认黄伟明向陈继荣支付现金41.8万元的事实。一审判决未查清首期款7.5万元何时支付。汤泽海承认于2011年9月收取黄伟明6万元，系因黄伟明经营的茶府员工居住在汤泽海管理的地下室，属于其应收租金。汤泽海收取10.3万元是和顺堂医药错汇的款项，不是黄伟明交纳的租金。既然黄伟明提供了收据证明已经交租金17个月，尚欠9个月房租，就应否定黄伟明汇给杨慧娟100万元款项与本案的关系，并追究黄伟明欠缴租金的违约责任。（七）黄伟明所谓的交租都是用会员卡充值数额、物业管理费以及汤泽海的零星提款。陈继荣已缴纳2009年11月至2010年5月的管理费和2010年12月之后的管理费，欠缴2010年6月至2010年11月的管理费。每月11520元，合计拖欠69120元，一审错误地多计了20880元。陈继荣提供的2010年8月12日付给鸿基公司50万元《提回对公通存回单》记载，该款是“换陈继荣欠款、陈创凯”，该款还陈创凯有关系，陈创凯是在黄伟明之前的长城茶府注册负责人，应向陈创凯调查相关情况。会员卡是汤泽海申请，陈继荣没有签名，虽然有充值记录，但没有消费记录。请求：发回重审或径直改判，支持陈继荣的诉讼请求。
黄伟明二审答辩称：（一）黄伟明向杨慧娟转账100万元系黄伟明向陈继荣预付的租金。虽然转账时尚未到缴租期，但款项是双方签订租赁合同后支付的，符合常理的。提前预付的原因是陈继荣转租给黄伟明之前已拖欠鸿基公司巨额租金，如不先偿还，租赁的房屋将被收回，黄伟明再继续承租，故先预付100万元，包含了两个月的保证金和首期租金。杨慧娟将其中50万元转给了鸿基公司，证明陈继荣通过杨慧娟向鸿基公司缴纳租金。（二）陈继荣交付房屋的时间是2010年5月23日，黄伟明转账100万元给杨慧娟的时间是2010年5月28日，与陈继荣在起诉状中所述的交付租赁房屋时收取保证金相吻合。（三）协商应付租金时，双方讲好每个月要消费5万元，如果消费不足在预付租金中抵扣。两者并未重复计算。（四）黄伟明汇给鸿基公司的50万元属于预付租金。陈继荣提出之前预付100万元只转了50万元给鸿基公司，尚欠50万元需要黄伟明预付，否则鸿基公司会收回房子，因黄伟明收到房屋后已进行了装修，如果房子被业主收回，损失巨大，这种情况下，只能继续预付租金。收取物业管理费的单位是深圳市鸿基物业管理有限公司，不是鸿基公司，黄伟明没有理由向鸿基公司缴纳物业管理费。汤泽海认可会员卡上所有签字都是其本人签字，不存在串通和虚构的问题。陈继荣认可2010年10月24日的收款收据中核准一栏有陈继荣的名章，认可该收据由陈继荣出具的，收据的经手人一栏有汤泽海的签字。陈继荣授权汤泽海来收租没有任何争议。陈继荣转租给其他的次承租人，这些商户全部由汤泽海进行收租。鸿基公司1、2、3月开具给陈继荣的发票，都是由汤泽海收取黄伟明的现金支付给鸿基房地产公司的，证明汤泽海和陈继荣存在委托收租的关系。汤泽海出具的收据，大部分金额是以陈继荣充值消费的方式支付。
陈继荣向二审法院提交了如下证据：1．杨慧娟出具的情况说明，称长城茶府的投资人为陈创凯，但杨慧娟是实际负责人，陈继荣将长城茶府的物业转租给黄伟明后，黄伟明要继续经营茶府，与杨慧娟达成口头协议，茶府的转让费是100万元，其中包括补偿装修、设备、以及员工安置等费用，2010年5月28日黄伟明汇来此笔转让费，杨慧娟将茶府交给黄伟明经营。2010年6月8日，黄伟明称资金紧张，向杨慧娟借钱37.5万元，杨慧娟汇给他后至今没有归还。2．长城茶府工商登记资料，显示成立日期为2003年11月12日，投资人为陈创凯。3．杨慧娟使用的长城茶府的名片。4．银行进账单，证明2010年6月8日，杨慧娟向黄伟明转账37.5万元。5．深圳市鸿基物业管理有限公司的证明，证明杨慧娟在2003年至2009年期间，在租赁场地任长城茶府的业务经理，管理该茶府的经营活动。6．陈创凯出具的书面证明，证明长城茶府一直交由杨慧娟经营。
黄伟明向二审法院提交了如下证据：1．香港破产管理署的报告，证明陈继荣被裁定为破产债务人，裁定破产后，其财产必须交由受托人，才会由其指示杨慧娟、汤泽海来收取租金，包括有关的消费单据上进行签字等行为。2．裕明运输有限公司（以下简称裕明公司）注册证书和广东省公安厅批准的驾驶人为陈继荣的粤港澳机动车辆往来及驾驶人驾车批准通知书，证明黄伟明系裕明公司的股东，由于裕明公司有权申请粤港两地牌照，而陈继荣自身并不具备条件，因此陈继荣与黄伟明商量由裕明公司购买汽车并申请粤港两地牌照后组给陈继荣使用，故陈继荣每年应向裕明公司支付租金35万元，黄慧娟向黄伟明支付的37.5万元即为一年的租金及其他杂费。
二审法院审理查明，一审已查明事实无误，二审法院予以确认。
另查，二审审理过程中，陈继荣认可陈创凯系陈继荣的亲戚。
二审法院认为：陈继荣与黄伟明之间签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，应认定为有效。一审判决按7.5万元计算黄伟明每月应支付的租金，黄伟明对此未提出异议，二审法院予以确认。
从黄伟明的主张的租金支付方式来看，包括银行转账、会员卡充值、管理费的抵扣现金交付等支付租金的方式，陈继荣对以上方式均不认可，认为黄伟明除首月租金和两个月的保证金外，未支付过其他租金。从黄伟明提交的租金的收款收据来看，收款收据大部分有陈继荣和汤泽海的签名，陈继荣虽否认其签名但未申请鉴定，故对收款收据予以采信。陈继荣上述主张不予采信。收款收据虽然有逐月确认租金的支付，但是从现有证据来看，黄伟明并未按照每月租金的数额固定每月支付租金，故仅从收款收据来判断黄伟明支付租金的数额不妥，一审判决对黄伟明主张的付款情况一一进行分析，以确定其实际支付租金数额的方式妥当，二审法院予以认可。
关于黄伟明于2010年5月28日向杨慧娟转账的100万元的问题。杨慧娟二审确认其是长城茶府原来的实际经营人，且黄伟明租赁案涉房产亦为经营茶府，故黄伟明向杨慧娟转账100万元应与房产有关。杨慧娟称其与黄伟明口头协议约定茶府的转让费为100万元，黄伟明对此予以否认，杨慧娟无证据证明其该项主张，二审法院对杨慧娟的该项主张不予采信。案涉场地系黄伟明从陈继荣处租赁而来，黄伟明负有交付租金之义务，而杨慧娟与陈继荣育有一子，又曾在陈继荣租赁的场地实际经营长城茶府，故一审判决认定黄伟明向杨慧娟转账100万元是为支付案涉《房地产租赁合同》的租金并无不当。杨慧娟主张其通过上述账户于2010年6月8日向黄伟明转账37.5万元，并称该款项为黄伟明的借款，但未提交借条等证据予以证明，对此不予采信。黄伟明称37.5万元为陈继荣租赁其公司车辆往返深港两地每年的租车费用，但亦未提交租赁合同予以证明，对此不予采信。双方均不能证明37.5万元的性质，该款项应从黄伟明转账的100万元租金中予以扣除为宜。
关于黄伟明于2010年8月11日向鸿基公司转账的50万元。陈继荣认为，上述款项包括首期款7.5万元及租赁保证金15万元，但认为余款与租金无关。该款存款回单上注明“还陈继荣欠款”，故该款项已明确了用途，即为黄伟明代替陈继荣支付陈继荣欠鸿基公司的欠款，故虽然案涉房产尚未到黄伟明的起租期，但黄伟明称其通过向鸿基公司转账的方式预付案涉房产租金的主张予以采信。
关于物业管理费和维修资金。根据鸿基物业管理处的证明，黄伟明所交纳的为包括案涉房产在内的陈继荣租赁的3000平方米物业从2009年11月至2010年5月、2010年12月至2013年5月的物业管理费，故陈继荣除交纳了自己租赁场地的2010年12月至2013年5日的物业管理费之外，还替陈继荣交纳了3000平方米租赁场地从2009年11月至2010年5月以及除陈继荣租赁场地1500平方米场地从2010年12月至2013年5月的物业管理费。陈继荣未提交证据证明双方约定应当由黄伟明支付上述物业管理费，也未提交证据证明其另行向鸿基物业管理处支付上述时间段的物业管理费，鸿基物业管理处认可陈继荣已支付了上述时间段的物业管理费，陈继荣由此已获利，故陈继荣就上述物业管理费金额的款项对黄伟明构成了不当得利。黄伟明一审答辩称其替陈继荣交纳物业管理费系支付租金的方式，二审法院认为，陈继荣自身长期未交纳物业管理费，其应当知道物业管理费的支付情况，其行为已实际认可了黄伟明代其支付物业管理费的方式，因黄伟明存在向陈继荣给付租金的合同义务，故黄伟明代替陈继荣支付的物业管理费应当抵扣其应支付的租金。黄伟明主张，上述多交纳的物业管理费用于支付陈继荣所主张的2010年12月至2012年11月的租金，二审法院认为，2012年12月至2013年5月期间的物业管理费的支付发生在陈继荣主张的欠付租金时间之后，该段时间的多付的物业管理费不应计入，而在2012年11月之前黄伟明代替陈继荣支付的物业管理费28.5万元（其中3000平方米从2009年11月至2010年5月计1.5万元／月×7个月＝10.5万元、1500平方米从2010年12月至2012年11月计7500元／月×24个月＝18万元）应当计算为黄伟明在2010年12月至2012年11月应支付的租金数额之内。同理，黄伟明于2012年1月至2012年1月多支付的专项维修资金4125元（1500平方米×0.25元／平方米×11个月）亦应用于支付2010年12月至2012年11月的租金。一审判决的相关认定无误，二审法院予以确认。
关于汤泽海收取的现金和签字的会员卡充值。二审法院认为，从黄伟明提交的收款收据来看，多张租金的收款收据有陈继荣和汤泽海的签名，且陈继荣认可曾授权汤泽海收取其他租赁场所的租金，故汤泽海向黄伟明收取现金经过了陈继荣的授权。对于黄伟明所主张的现金的支付情况，一审判决仅认可了汤泽海于2011年9月代陈继荣收取的现金6万元和汤泽海于2012年6月至12月收取的10.3万元。对于黄伟明主张的其他现金支付情况，未予认可，因黄伟明未提出上诉，二审法院对此不予处理。汤泽海主张向黄伟明收取的6万元系其出租给黄伟明的地下室的每月租金，因汤泽海未提交相关租赁合同等证据予以证明，二审法院对此不予采信。汤泽海与陈继荣主张上述汤泽海向黄伟明收取的10.3万元系因和顺堂公司于2010年11月16日误转给黄伟明的租金。从陈继荣提交的证据来看，和顺堂公司确实于2010年11月16日误转给黄伟明15.2万元，黄伟明由此已对和顺堂公司构成不当得利，陈继荣认为应当从黄伟明支付的10.3万元中扣除，但不当得利应当返还受损失的人，即黄伟明应当向和顺堂公司返还多收的15.2万元，而不是由陈继荣直接向黄伟明进行主张，一审判决认定正确，予以确认。关于汤泽海为陈继荣签字的会员卡充值。从黄伟明提交的证据来看，陈继荣在黄伟明处办理了会员卡，该会员卡经汤泽海确认签字的为52.4万元，故无论陈继荣是否消费上述金额，黄伟明确实存在向陈继荣会员卡充值52.4万元的行为。汤泽海确认，其签署的收款收据均包含了上述充值金额，而非另行收取的款项，故汤泽海是认可黄伟明通过向陈继荣办理会员卡充值的方式支付租金的，故上述会员卡充值52.4万元应当抵扣黄伟明应支付的租金。
因陈继荣于二审提交了新证据，截止2012年11月26日，黄伟明已支付的款项应为2101125元（1000000元－375000元＋500000元＋285000元＋4125元＋60000元＋103000元＋524000元），扣除黄伟明应当支付的租赁保证金15万元，黄伟明已支付的租金数额为1951125元，陈继荣起诉称黄伟明欠付两年的租金180万元没有依据，不予支持，陈继荣请求解除租赁合同、返还房屋、支付拖欠的租金和没收租赁保证金的诉请均不予支持。一审判决处理结果并无不当，二审法院予以维持。
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2014年12月15日作出（2013）深中法房终字第2720号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23264元，由陈继荣负担。
本院再审过程中，陈继荣称：陈继荣开办的长城茶府由杨慧娟负责经营，黄伟明请求将该茶府转由其经营。黄伟明提交了往来账款凭据及其汇给杨慧娟100万元转让费的凭据，主张租金被冲抵。但杨慧娟称：“长城茶府于2003年11月成立，登记的投资人是陈创凯，但我是实际负责人，我一直经营到2009年12月底停业。陈继荣将长城茶府使用的物业转租给黄伟明后，黄伟明要继续经营长城茶府，与我口头达成协议，长城茶府的转让费是100万元，其中包括营业执照、装修、设备、以及员工安置等费用。2010年5月28日黄伟明汇给我该笔转让费，我将长城茶府交给他经营”“另外，我和黄伟明还有其他经济往来，2010年6月8日黄伟明称资金紧张，向我借钱37.5万元，我汇给他后至今没有归还。黄伟明在一审法庭中称与我没有其他经济往来完全是谎话”。黄伟明付给杨慧娟的转让费与本案租赁合同纠纷无关。杨慧娟系案外人，在诉讼程序未将其列为第三人之前，法院擅自处理其财产于法无据。杨慧娟作为实际经营人，接受转让费合情合理合法，况且要支付员工安置费，承担设备损耗费等。杨慧娟接受转让费的时间早于黄伟明的起租时间，按合同约定黄伟明根本不需要交租金，认定预交租金没有法律和事实依据。请求：1．解除《房地产租赁合同》；2．判令黄伟明向陈继荣交付出租的房屋；3．判令黄伟明支付拖欠的租金77.7万元；4．陈继荣不予退还黄伟明交纳的租金保证金15万元；5．诉讼费由黄伟明承担。
黄伟明辩称：不同意陈继荣的诉讼请求。（一）杨慧娟代表陈继荣收取了黄伟明转账的100万元。1．杨慧娟与陈继荣的对外关系为夫妻，育有一子陈海杰，基于双方的特殊关系，黄伟明才同意以向杨慧娟转账的方式预付房屋租金。2．杨慧娟随后将100万元中的50万元转给鸿基公司，证明陈继荣通过杨慧娟向鸿基公司缴纳租金，进一步证实杨慧娟作为陈继荣的代理人处理租金事宜。3．陈继荣已被香港破产管理署裁定破产，其不能用自己名义支配其的个人财产，故由杨慧娟收取黄租金并向鸿基公司支付房租。杨慧娟代表陈继荣收取预付租金合情合理。（二）黄伟明转账的100万元为预付的租金。1．虽然2010年5月28日向杨慧娟转账时尚未到交租期，但系在2009年12月22日《房地产租赁合同》签订之后，符合常理。提前预付的原因为：陈继荣称其已拖欠鸿基公司巨额租金，如不先偿还，房子可能会被收回，要求黄伟明先预付100万租金（包含2个月的保证金和首期租金），口头承诺黄伟明营业后陈继荣每月至少消费5万元，用消费金额低租金，如没有消费则在预付租金中扣除。黄伟明同意了陈继荣的要求，向陈继荣指定的杨慧娟银行账户转账100万元。2．陈继荣交付房屋的时间为2010年5月23日，黄伟明转账100万元时间为2010年5月28日，与陈继荣在民事起诉状中有关“陈继荣交付租赁房屋时收取保证金两个月”所述的时间相符，足以相互印证。（三）陈继荣所称“转给杨慧娟的100万元为转手费”既无合同予以支持，也无交接清单等辅助证据，仅凭其利害关系人的言辞证据不能证明该主张。1．陈继荣未提交任何合同、交接清单等证据证明杨慧娟将长城茶府转让给黄伟明。长城茶府是陈继荣的侄子陈创凯设立的，实际权利人也是陈继荣，杨慧娟作为业务经理无权处理长城茶府转让事宜。2．杨慧娟是陈继荣的代表，不是长城茶府的创始人或实际权利人，黄伟明不可能向其支付转手费。3．黄伟明并未使用长城茶府的营业执照，黄伟明接手后使用香港栢度实业有限公司投资设立的长城茶府公司的营业执照，二者毫无关系。转让营业执照最基本的常识是进行工商登记变更，双方并未做此项工作。黄伟明接手后，并未使用原来的装修，而是从2010年5月至2010年11月花六个月的时间重新装修，从黄伟明于2010年5月接手到2010年11月才正式营业可以证明。租赁房屋的设备全部被陈继荣搬走，黄伟明对其员工也大部分作了留用，并未产生设备和员工安置问题，同时杨慧娟及陈继荣也未举证证明哪些装修、设备进行了交接。陈创凯和杨慧娟均是陈继荣的利害关系人，其证言不能证明陈继荣的主张。（四）陈继荣为达到恶意解除合同目的否认委托汤泽海收租的事实，也不愿提供收租账户，其行为属于以不正当手段促成解除合同条件的成就，应视为解除条件不成就。陈继荣在再审申请中仅对杨慧娟转账的100万元提出异议，并未对汤泽海系代表其收取租金提出异议，表明汤泽海确实代其收取租金。而陈继荣在其诉状及庭审过程中曾否认汤泽海代表其收租的行为，企图以黄伟明没有交租以此为由解除合同。一审过程中，黄伟明看到陈继荣缺乏诚信，两次向陈继荣发函要求其指定收租联系人或收租账户，陈继荣至今拒不提供。（五）陈继荣拖欠黄伟明巨额债务，黄伟明有权向陈继荣主张抵销其应向陈继荣支付的租金，陈继荣继续主张租金或解除合同没有依据。陈继荣拖欠黄伟明1200万元债务的二审判决于2013年12月20日作出，黄伟明有权抵销其应付陈继荣的租金，陈继荣即使没有收到租金，也无权再向黄伟明继续主张，更无理由以拖欠租金为由解除合同。陈继荣于2010年10月27日被香港破产管理署裁定为破产，根据香港破产法例的规定，破产人必须在法院颁布破产令后，立即把他所有的资产（包括海外和本地的资产）交予受托人。正式因为这一特殊情况，陈继荣不敢以自己名义收取租金，而通过杨慧娟或汤泽海进行。
鸿基公司未陈述意见。
汤泽海述称：黄伟明向杨慧娟汇付的100万元系黄伟明支付的长城茶府的顶手费。
本院再审认为：
陈继荣以《房地产租赁合同》等为据提起诉讼，主张黄伟明依约支付租金等，因其双方均系香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。各方当事人对原审法院适用我国内地的法律作为解决本案争议的准据法均无异议，本院对此予以确认。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。黄伟明提交的证据显示其曾向杨慧娟汇款100万元。黄伟明主张该款系用于支付租金，而陈继荣与杨慧娟对此均不认可，黄伟明未能提交证据证明其系受陈继荣的指示而向杨慧娟汇付款项。杨慧娟称该款系黄伟明向其支付的茶府转让费，陈继荣亦主张该款项并非租金，但黄伟明对此亦不予认可。就黄伟明向杨慧娟汇付的款项100万元，陈继荣、黄伟明分别提出了不同的主张。经查，案涉《房地产租赁合同》约定了出租物业等事宜，但并未涵盖转让该物业地址上经营的茶府。杨慧娟主张其收取转让费后将茶府交给黄伟明经营，黄伟明亦在诉讼中确认承租物业后继续使用该房产经营茶府。现实生活中，承租人租赁物业后，承继租赁物原址开设的铺位继续经营并不罕见。在此情形下，由原经营人与承租人协商收取一定的铺位转手费、装修补偿费、员工遣散费和设备款等，亦符合商业惯例。杨慧娟关于其所收取的款项系转让费的陈述并无明显违反常理之处。虽然杨慧娟与陈继荣育有一子，且曾在陈继荣租赁的场地实际经营长城茶府，但仅据当事人之间具有的身份关联或案外交易，尚不足以认定杨慧娟收取的款项性质系代陈继荣收取的租金。
对黄伟明向杨慧娟转账100万元款项的性质作出认定，不仅涉及房屋租赁合同双方的权利义务关系，亦有可能影响茶府原经营方的实体权益。陈创凯系长城茶府登记的投资人，杨慧娟于二审期间称其系长城茶府的实际经营者，陈创凯亦确认将茶府交给杨慧娟经营管理。虽然杨慧娟、陈创凯对陈继荣、黄伟明双方的诉讼标的房屋租金没有独立的请求权，但案件的处理结果同其具有法律上的利害关系。为查清案件事实，切实保护其合法权益，人民法院应当通知其参加诉讼。因杨慧娟未作为本案当事人参加诉讼，原审法院亦未通知其参加本案诉讼，遗漏了当事人，违反法定程序，未能查清黄伟明向杨慧娟转账100万元款项的性质等案件事实。
综上所述，一、二审判决认定事实不清，遗漏应当参加诉讼的当事人，违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第四项的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第313号民事判决及广东省深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第2720号民事判决；
二、本案发回深圳市罗湖区人民法院重审。
审 判 长 王建平
代理审判员 吴思颖
代理审判员 贺 伟
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 李俊松
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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