上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终6502号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海先农装潢有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：宋百祥，总经理。
委托诉讼代理人：洪治纲，上海浦瑞律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海利俭贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张俭，总经理。
原审被告：上海利扬金属制品有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张俭，总经理。
上诉人上海先农装潢有限公司(以下简称“先农公司”)因与被上诉人上海利俭贸易有限公司(以下简称“利俭公司”)、原审被告上海利扬金属制品有限公司(以下简称“利扬公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
先农公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判驳回利俭公司一审全部反诉请求。事实和理由：一、利俭公司与先农公司之间就嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)没有直接的租赁合同关系，利俭公司无权对先农公司提出反诉请求。二、关于合同终止时间的认定有误。由于利扬公司、利俭公司拖欠租金，先农公司于2016年7月31日发送律师函催讨租金，故合同终止时间应为2016年7月31日。三、一审法院认定先农公司对相应损失承担赔偿责任没有事实依据。首先，双方合同明确约定“若土地使用权依法收回的，双方不承担责任，甲方不承担乙方政府补偿外的任何损失”；其次，利扬公司与嘉定区菊园新区青冈村委员会(以下简称“青冈村委会”)签订的违法建筑拆除协议书中也写明奖励条件为利扬公司按期交房，交房的范围包括了本案系争房屋，故利扬公司得到的拆违补偿款应包括系争房屋，在已获补偿的情况下，先农公司无需再行赔偿；最后，合同还约定“合同到期或终止后，十天内物品必须搬离，若未搬离则该物品视为废弃物”。四、评估意见不应采信。利俭公司无证据证明租赁厂房内的机器设备是属于不可搬迁的设备。评估单位已明确“利俭公司告知评估单位因无物和不存在，无法提供评估物的财务账目记录资料，只能提供部分发票复印件，评估人员无法进行现场勘查和拍照取证，也无法对会计资料进行核查……”，因此，该评估报告结论缺乏事实依据。另，利扬公司、利俭公司明知系争房屋系违法建筑而承租，一审法院认定先农公司承担60%责任，明显不公。综上，先农公司请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人利俭公司书面辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告利扬公司书面述称，其不同意先农公司的上诉请求。
先农公司向一审法院起诉请求：1、判令利扬公司、利俭公司支付租赁费人民币(以下币种均为人民币)1,501,923元(自2014年4月15日至2017年3月14日)；2、判令利扬公司、利俭公司支付先农公司上述欠款利息158,952元(按照年利率4.35%自2015年10月14日计算至2018年3月22日共888天)；3、判令利扬公司支付2017年2月至4月电费35,640元，利俭公司承担连带责任。
利俭公司于一审中提起反诉，请求判令先农公司赔偿损失3,044,700元。
一审法院认定事实：先农公司于2005年向青冈村委会租赁位于该村23组土地，租赁期限至2025年9月，后先农公司未办理相关建造手续即在该地块上建造了房屋。2014年7月18日，先农公司(甲方)与利扬公司(乙方)签订租房合同，约定：甲方将系争房屋(使用面积3,380平方米)出租给乙方，租赁期限于2014年4月15日至厂房拆迁终止；年租金60万元，每年4月15日和10月15日前各给付各半年的租赁费，卫生费、网费、税费、电费按乙方实际使用支付；办公室2间，年租金每间6,000元(2014年4月15日起算)；合同约定了其他内容。
上述合同签订后，先农公司将系争房屋交付给利扬公司，至2014年12月利扬公司向先农公司支付了房屋使用费318,077元。利俭公司于2014年12月设立后在系争房屋中进行生产经营。2015年6月9日，利俭公司向先农公司出具字据，内容为：今利俭公司拖欠房租到2015年10月14日共617,923元，经双方协商，同意支付10万元房租利息，于2015年10月14日支付房租及利息，同时支付一年半门卫费用。同年10月15日，利俭公司向先农公司支付了10万元。租赁期间，利扬公司、利俭公司先后向先农公司支付系争房屋所用电费。
2016年7月，先农公司向利扬公司、利俭公司发送律师函，认为到目前为止利扬公司、利俭公司拖欠租赁费1,214,923元，同时利息没有付，要求对方解决。同年12月，青冈村委会发出告知书，针对菊园新区青冈村沪宜公路5068弄和5070弄及周边区域内违法建筑等“五违”乱象等问题，通知于同年12月开展专项整治。
2017年3月2日，先农公司与青冈村委会签订违法建筑拆除协议书，约定先农公司将位于沪宜公路5068弄的违法建筑腾空交给青冈村委会统一拆除，青冈村委会支付先农公司以奖代补款项等。同年4月初，先农公司将包括系争房屋在内的违法建筑移交给青冈村委会，后系争房屋所在的违法建筑被拆除。
一审另查明，2017年3月1日，利扬公司与青冈村委会签订了违法建筑拆除协议书，约定利扬公司将位于嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号的违法建筑腾空交给青冈村委会统一拆除，青冈村委会支付利扬公司以奖代补款项等。先农公司认为该协议书包含了利俭公司的补偿款，利俭公司则认为该协议书是利扬公司所租赁沪宜公路XXX弄XXX号房屋中搭建部分的补偿款，不含本案主张的赔偿。
一审审理中，利俭公司认为其损失主要因设备生产线无法搬离只能在系争房屋处自行拆毁而造成，具体为全自动粉体线设备2套、智能全自动搪瓷烧结炉2套、搪瓷面包炉1套，并于2017年3月23日自行委托上海博沃房地产估价有限公司对所属不可搬迁机器设备价值进行评估，评估报告结论为349.72万元，在此次评估时先农公司法定代表人也在现场。先农公司对该评估结论不予认可,评估时法定代表人在场但未发表意见。利俭公司遂申请进行司法评估，法院依法委托上海大宏资产评估有限公司对系争房屋内机器设备价值进行评估，评估报告为：利俭公司告知评估单位因无物和不存在，无法提供评估物的财务账目记录资料，只能提供部分发票复印件，评估人员无法进行现场勘查和拍照取证，也无法对会计资料进行核查，而先农公司在评估单位通知后未能提供任何意见和资料，评估结论为坐落于系争房屋内不可搬迁机器设备市场价值的评估值为270.45万元，且无法对设备拆除、装卸、运输等费用评估。经质证，先农公司认为因现状不存在，故对评估报告不予认可；利俭公司对评估报告无异议。对于门卫费，利扬公司、利俭公司同意以每年1,200元计算。
一审法院认为，先农公司与利扬公司签订租房合同，利俭公司设立后即实际使用系争房屋，利俭公司也直接向先农公司支付了房屋使用费和电费，且利俭公司向先农公司出具字据确认了所欠房屋使用费等，故利扬公司、利俭公司应共同履行租赁合同关系中承租人的权利义务。因先农公司建造系争房屋未取得建设工程规划许可证，故双方之间房屋租赁合同关系应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋已被拆除，而利俭公司使用了系争房屋，故应向先农公司支付使用期间的房屋使用费，先农公司考虑系争房屋因拆违故主张使用费计算至2016年底，尚属合理，法院予以支持，经计算租赁期间共计32.5个月，房屋使用费为1,660,750元，扣除利扬公司、利俭公司已付318,077元，还应支付1,342,673元。对于先农公司诉请的利息损失，利俭公司2015年10月15日所支付的10万元应是其承诺的利息，至于其余利息损失，法院按照所欠费用自本案立案之日起算至2018年3月22日为69，600.81元。利扬公司、利俭公司对支付电费没有异议，法院予以照准。对于利俭公司反诉赔偿损失，其所主张的均为生产线设备，其自行委托评估时确有现场照片，且先农公司法定代表人也到场，故法院采信因系争房屋拆违确实导致利俭公司机器设备无法搬迁而造成损失。根据法院委托评估报告结论为机器设备市场价值计270.45万元，但评估单位也明确进行评估时因无法进行现场勘查和拍照取证，也无法对会计资料进行核查等，故评估报告受客观条件所限制，结合系争房屋实际使用期限及利俭公司日常经营电费支出等情况，法院酌定损失为评估价值的80%计2,163,600元。先农公司作为出租人，其明知系争房屋未取得建设工程规划许可证而出租给利扬公司、利俭公司，对造成的损失先农公司应承担主要责任；而承租人称其事先并不知晓系争房屋没有产权证，但其承租系争房屋时应当查明是否系合法建筑，故由此造成的损失亦应承担部分责任；根据双方的过错程度，法院认为先农公司应承担60%责任，利俭公司承担40%责任。先农公司认为利扬公司已与青冈村委会签订了协议书取得了补偿款，但该协议书的房屋坐落并非系争房屋，先农公司所述依据不足。故先农公司应赔偿利俭公司损失1,298,160元，其余损失由利俭公司自行承担。
一审法院作出判决：一、上海利扬金属制品有限公司、上海利俭贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先农装潢有限公司房屋使用费1,342,673元；二、上海利扬金属制品有限公司、上海利俭贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先农装潢有限公司利息损失69,600.81元；三、上海利扬金属制品有限公司、上海利俭贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海先农装潢有限公司电费35,640元；四、上海先农装潢有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海利俭贸易有限公司损失1,298,160元。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，先农公司提供上海市房屋土地资源管理局第XXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》《代收罚没款收据》《政府信息公开申请告知书》《关于同意的复函》等证据材料，已证明利俭公司对系争房屋、土地的性质是明知的。利俭公司、利扬公司对此均不予认可。
本院认为，利俭公司实际占有系争房屋，并向先农公司支付房屋使用费。故在先农公司起诉要求利俭公司支付房屋使用费的本案中，利俭公司有权就其所受损失提起反诉。由于系争房屋没有建设工程规划许可证，故双方之间房屋租赁合同关系应属无效。在无效情形下，合同不存在违约解除之概念，双方纠纷之处理亦应依照法律规定而非按照“若土地使用权依法收回的，双方不承担责任，甲方不承担乙方政府补偿外的任何损失”等合同约定进行处理。先农公司对于损失的认定存有异议，但未提供相应证据加以证明，本院对其上诉主张难以采纳。经审查，一审法院对于损失额的确定以及双方过错责任比例的认定，均无明显不当之处，本院予以认同。最后，青冈村委会与利扬公司的协议书补偿范围已明确是沪宜公路XXX弄XXX号，与本案所涉房屋非同一处，故先农公司有关系争房屋的损失补偿已纳入上述协议书补偿范围的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，先农公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,483.44元，由上诉人上海先农装潢有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审判长 徐江
审判员 成皿
审判员 俞璐
二〇一八年九月二十八日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
……