天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初2017号
原告：杨仲敏，女，1951年7月27日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
委托代理人：曹春权（系原告之子），1980年7月31日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
被告：王淑敏，女，1957年11月4日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托代理人：于明（系被告之子），男，1986年10月9日出生，汉族，天津百成油田采油设备制造有限公司工程师，住天津市河西区。
委托代理人：张丽颖，女，1986年12月17日出生，汉族，天津吉利大厦有限公司办公室职员，住天津市河西区。
第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1408-1410。
负责人刘艳辉，职务总经理。
委托代理人张晶晶，天津四方君汇律师事务所律师。
第三人天津市河西区西建房管所，住所地天津市河西区闽侯路恒华公寓。
法定代表人刘开祥，职务：所长。
委托代理人陈晓辰，天津市河西区西建房管所职员。
委托代理人高彬，天津市河西区西建房管所职员。
原告杨仲敏与被告王淑敏、第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司、第三人天津市河西区西建房管所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨仲敏的委托代理人曹春权；被告王淑敏及其委托代理人于明、张丽颖；第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司的委托代理人张晶晶；第三人天津市河西区西建房管所的委托代理人陈晓辰、高彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨仲敏诉称，2016年9月12日，原、被告达成购买被告房屋的协议。2016年9月13日，原告向被告支付定金20000元人民币，同时向中介支付服务费11250元。原告与被告于2016年10月29日在中介组织下，签订了《房产交易合同》，合同约定房屋总价款750000元，约定原、被告双方若不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方向守约方支付本次交易总房价款的0.05%的迟延履行违约金，违约方逾期15日仍不履行合同相关义务，则守约方有权单方解除本合同（但需书面告知其他各方），并要求违约方按照本次交易的总房价款的20%作为违约金支付守约方。同时违约方同意按照本合同第四条约定的标准向丙方、丁方支付佣金和服务费，并支付本次交易已发生的所有费用，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。合同还约定按照企业产过户流程办理相关手续，双方约定于2016年10月31日办理相关手续，过户产生的费用由原告承担。合同约定后，被告以各种理由拖延不配合办理过户，为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告王淑敏继续履行2016年10月29日签订的《房产交易合同》，协助原告杨仲敏向经营管理单位或其委托的置换公司申请办理坐落于天津市公有住房置换手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告就其主张向本院提交如下证据：1、协议书一份，证明原、被告于2016年9月12日签订了《协议书》一份，约定原告购买诉争房屋，总房款750000元；2、收条一份，证明2016年9月13日被告收到原告定金20000元；3、收据一份，证明原告向信息服务方平安好房（上海）电子商务有限公司支付了服务费11250元；4、天津市增值税发票一份，证明2016年10月10日原告交付的公证费、代书费373元；5、公证书复印件一份，证明被告已经履行企业产房屋过户手续，被告2016年10月10日在公证处办理了《同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让协议书》，公证书号为（2016）津河西证字第8475号；6、房产交易合同及附件房价款及税费支付确认书一份，证明购房款总价750000元，约定原、被告双方若不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方向守约方支付本次交易总房价款0.05%的迟延履行违约金，违约方逾期15日仍不履行合同相关义务，则守约方有权单方解除本合同（但需书面告知其他各方），并要求违约方按照本次交易的总房价款的20%作为违约金支付守约方。同时违约方统一按照本合同第四条约定的标准向丙方、丁方支付佣金和服务费，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。合同还约定按照企业产过户流程办理相关手续，双方约定于2016年10月31日办理相关手续，过户产生的费用由原告承担；7、EMS运单一份、网上EMS单号1004269412718号网上查询记录打印件一份、催告函一份，证明原告已给予被告合理时间履行合同，被告没有履行，被告属于违约行为。
被告王淑敏辩称，不同意原告所有诉讼请求，因为根据双方的合同中第三条约定，2016年10月31日原告没有按照合同约定去西建房管所办理过户手续。违约金不同意支付的理由是原告违约在先；签协议是四方签订的，居间方并没有在签协议的现场，章是盖好拿来的；我们于2016年11月2日打电话给平安好房的员工问什么时间去过户，2016年11月8日平安好房员工陈磊给我打电话去做登记，我说可以，但是得等到被告本人出院了才能去，平安好房员工说可以；2016年11月13日被告本人已经出院，我们想将公证书要回来尽快去登记于是我给陈磊打电话，但无人接听也未回复；2016年11月15日我给陈磊发短信，均未回复；2016年11月19日我再次给他发短信，未回复；2016年11月22日，我与陈磊电话沟通询问过户的时间，他问我是否卖房，我说卖，如果房子卖不了了也是你们逼的，陈磊说他们的法律服务很强大。
被告王淑敏就其主张向本院提交如下证据：1、房屋买卖居间合同二份，证明合同均约定双方于2016年10月31日办理过户手续，原告没去，原告违约在先；2、被告及孙福珍诊断证明书两份、病历，证明2016年11月8日中介联系我们去过户，被告及居住在诉争房屋的孙福珍生病了没法去；3、短信截屏，证明我们与中介联系，中介说没时间，原告也一直没有联系我们商量过户事宜，原告违约在先；4、移动通话记录，证明被告多次与平安好房电话联系询问办理过户时间，平安好房一直说没时间。
第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司称，原告所述属实。关于过户时约定2016年10月31日前办理过户手续，在此之前中介多次与被告沟通，被告均已生病为由不去办理，2016年11月7日，中介和原告一起去了西建房管所，但被告没有去。
第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司就其主张向本院提交其员工陈磊的证言：证明原、被告双方于2016年9月份签订合同，平安好房的合同不是正式版的，当时只是草签，通知双方后期会再签订正式的合同；2016年10月中旬平安好房和原告去卖方家里签订正式的合同，因为被告身体不好，没签下来，2016年10月29日去我们公司签订了合同，腾房时间定为4月份。
第三人天津市西建房管所称，原、被告的纠纷不发表意见，服从法院判决。
第三人天津市西建房管所就其主张未向本院提交证据。
对原告提交的证据被告的质证意见为：证据1中合同签订的时间不对，是2016年9月13日签订的；对证据2、3、4无异议；对证据5的证明目的不认可，我们没有履行企业产房屋过户手续；对证据6中的房屋总价款无异议，违约金的约定是原告断章取义；对证据7的真实性无异议，我们确实收到过催告函，证明目的不认可。
对原告提交的证据第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司质证意见为：对上述证据均无异议。
对原告提交的证据天津市西建房管所的质证意见为：不发表质证意见。
对被告提交的证据原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，不认可证明目的；对证据2无异议；对证据3不认可，被告只给我打过一次电话，只是向我索要公证书，没有提过任何关于过户的事情；对证据4的真实性无异议，但不能证明待证事实。
对被告提交的证据第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司质证意见为对证据1、2的真实性无异议，不认可证明目的；对证据3、4不认可，打印件不符合证据形式，也不能证明发信人和收信人的身份，也不能证明中介拒绝配合其办理过户手续。
对被告提交的证据天津市西建房管所的质证意见为：不发表质证意见。
对第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司提交的证人证言原告的质证意见为无异议；被告的质证意见为不认可，证人的证人证言有悖事实，可信度有所怀疑，原告的儿媳妇与中介有利害关系。
对原告提交的证据本院的认证意见为：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7具有真实性、合法性，能够证明待证事实，本院予以认定。
对被告提交的证据本院的认证意见为：被告提交的证据1具有真实性，但不能证明待证事实，本院不予认定；证据2、3、4与本案没有利害关系，且与本案不具有关联性，本院不予认定。
本院依据原、被告及第三人的当庭陈述及采信的证据认定如下事实：坐落于天津市室房屋系第三人天津市西建房管所之企业产。2016年9月13日，原、被告及第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司的线上公司平安好房（上海）电子商务有限公司签订《房产交易合同》，约定，被告将其承租的坐落于天津市室房屋以750000元的价格卖给原告，该房屋计租面积为27.06平方米，原、被告双方同意在2016年10月31日之前前往产权单位办理过户手续。2016年9月13日，原告向被告支付定金20000元，向第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司的线上公司平安好房（上海）电子商务有限公司支付了中介费用11250元。2016年10月10日，被告王淑敏与其丈夫于洪林签署《同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让协议书》，内容为，根据《天津市共有住房变更承租人办法》等相关规定，全体协议人经协商一致达成协议如下：一、全体人员同意由承租人王淑敏向经营管理单位或其委托的置换公司申请办理置换、代理转让或者回购坐落于天津市公有住房手续。二、全体人员保证本协议中无遗漏承租人配偶、同户籍近亲属的情况，如有遗漏愿承担法律责任。2016年10月17日被告王淑敏及其丈夫于洪林在天津市公证处就上述协议书进行公证，被告王淑敏2016年10月10日向天津市公证处缴纳公证费、代书费、副本费、复印费共计373元。2016年10月29日，原、被告双方及第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司及第三人的线上公司平安好房（上海）有限公司签订《房产交易合同》及《附件一：房价款及税费支付确认书》，约定，签订本合同后当日内，原告应向被告支付定金20000元。原、被告约定，双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、资金监管、房屋交付等手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方应向守约方支付本次交易总房价款0.05%的迟延履行违约金，违约方逾期十五日仍不履行合同相关义务，则守约方有权单方解除本合同（但需书面告知其他各方），并要求违约方按照本次交易的总房价款的20%作为违约金支付给守约方。同时违约方同意按照本合同第四条约定的标准向中介方支付佣金和服务费，收款账户信息同第四条中的收款账户，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。上述定金将在原、被告双方办理该房屋相关交易手续时自动转为部分房价款，并于原告按约定交付房款之时，原、被告双方将该笔定金共同交付天津市房屋管理部门指定的资金监管机构，履行资金监管程序。双方约定于2016年10月31日前办理相关手续，后双方再次约定办理过户手续，2016年11月7日，原告与第三人平安普惠房产服务有限公司天津鞍山西道分公司前往天津市西建房管所处办理过户手续，被告因家人生病未前往办理。2017年1月3日，案外人李艳玲向被告王淑敏寄付催告函，内容为：王淑敏你好，你与杨仲敏于2016年9月13日在平安好房签订关于桂江里82门503（508-510）房屋买卖协议并在2016年10月10日在河西公证处办理房屋置换公证手续，已经启动过户流程，在2016年10月29日签订房产交易合同后一直未履行房屋过户手续，望在收到本函后三日内与我联系办理过户事宜，否则视为你方违约。被告王淑敏于2017年1月4日收到该催告函。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告及第三人签订的《房产交易合同》，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效。依该约定，原告向被告支付定金20000元，并支付了中介费等费用，被告亦在天津市公证处就《同意办理公有住房使用权置换、回购或者代理转让协议书》进行了公证，但其未在约定的期限内与原告办理房屋置换手续，其行为已构成违约，故原告要求被告王淑敏继续履行2016年10月29日签订的《房产交易合同》，协助原告杨仲敏向经营管理单位或其委托的置换公司申请办理坐落于天津市公有住房置换手续的诉讼请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
本判决生效之日起五日内，被告王淑敏协助原告杨仲敏办理坐落于天津市河西区××里××室房屋的承租权变更手续；办理承租权变更手续所产生的过户费由原告杨仲敏承担；
案件受理费50元，由被告50负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
（此页无正文）
审 判 长 刘 红
人民陪审员 张 放
人民陪审员 黄艳清
二〇一七年七月十日
书 记 员 田明明
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。