北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第19472号
原告北京源新龙装饰设计有限公司，住所地北京市海淀区东北旺村南马连洼一队，注册号：1101082086859（1-1）。
法定代表人姜倩，总经理。
委托代理人陆献宁，北京市华海律师事务所律师。
委托代理人窦万龙，男。
被告赵培龙，男，1964年8月8日出生，单位及职务不详。
原告北京源新龙装饰设计有限公司（以下简称源新龙公司）与被告赵培龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告源新龙公司的委托代理人陆献宁到庭参加了诉讼。被告赵培龙经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告源新龙公司诉称，2002年5月1日，我公司从北京市东北旺乡马连洼村农工商合作社第一生产队处承租相应土地，期限为2002年5月1日至2015年12月31日，且我公司可以在该土地上建设了房屋，并用于出租。事后，我公司承租上述土地后，在上述土地上建设了房屋，并于2008年10月9日，就赵培龙承租我公司所租土地及地上建筑物（位于东北旺中路西侧南1号）与其签署了《租赁合同》，约定：赵培龙每年向我公司支付租金280000元，承租我公司出租的院落，2008年10月10日至2009年2月28日为赵培龙装修期，租赁期限从2009年3月1日至2014年2月28日。合同签署后，我公司向赵培龙支付了出租标的物，赵培龙在我公司出租房屋内进行了装修改造并使用至今。但是，赵培龙自2012年3月便开始拖欠租金，截止2013年4月10日，赵培龙累计已拖欠租金一年多，拖欠租金已达440000元，影响了我公司合同目的的实现，构成了严重违约。为此，我公司多次向赵培龙夫妇催要租金，但赵培龙关停了手机，无法取得联系。我公司到出租院落找寻赵培龙时发现，赵培龙已擅自将我公司出租院落转租他人。根据《补充合同》约定，赵培龙如提前退租，土地上的建筑物归我公司所有。据此，我公司认为赵培龙的行为已构成严重违约，我公司有权解除合同，并要求赵培龙腾退房屋，为维护我公司合法权益，特诉至法院，请求法院判决依法解除我公司与赵培龙签订的《租赁合同》，赵培龙立即腾退位于北京市海淀区东北旺村南马连洼一队东北旺中路西侧南1号房屋；赵培龙向我公司支付拖欠租金440000元（截止2013年5月5日）及其相应利息18000元（计算至2013年5月5日），合计458000元。本案诉讼费由赵培龙承担。
被告赵培龙未提交答辩意见。
经审理查明，2002年4月23日，源新龙公司（原名北京天宝装饰设计有限公司）与北京市东北旺农场马连洼村农工商合作社签订土地使用协议，约定北京市东北旺农场马连洼村农工商合作社提供所属马连洼一队位于东北旺中路西的土地2970.5平方米为源新龙公司使用；土地使用期5年，自2002年5月1日至2007年4月31日。2007年11月16日及2008年10月14日，双方两次鉴定补充协议，约定租期延长至2018年12月31日。源新龙公司在承租土地上新建西房及南房若干间，形成院落即北京市海淀区东北旺村南马连洼一队东北旺中路西侧南1号院。
2008年10月9日，源新龙公司（甲方）委托窦万龙（身份证号：×××）与赵培龙（乙方）签订租赁合同，约定源新龙公司将东北旺中路西侧南1号院及院内房屋出租给赵培龙使用，租期5年，自2009年3月1日至2014年2月28日，租金5年内每年280000元，5年后续签时递增10%，2年后再递增10%，以后不再增加；付款方式为预付款，每半年付款一次。双方约定，乙方租用甲方院落A区拆除后改扩建为砖混结构2层，B区原主体结构不变，室内进行装修改造。C、D、E为空地，乙方进行新建房屋；甲方同意自2008年10月10日至2009年2月28日除B区南侧外，共计140天乙方进行装修改造；2009年3月1日，正式起租，同时约定A区甲方原有房屋面积275平米始终归甲方所有，其余面积归乙方所有；B区甲方原有房屋面积始终归甲方所有；C、D、E空地乙方新建面积归乙方所有；乙方如拖欠租金15天以上，甲方有权终止合同，收回出租房屋；乙方使用性质为出租公寓，没有征得甲方书面同意情况下不得转租他人；合同期内，如遇政府拆迁，原甲方A区B区房屋面积的拆迁费归甲方，新增面积拆迁费归乙方。租赁合同后附东北旺院落平面布置示意图。2008年10月14日，源新龙公司与赵培龙签订补充合同，约定合同期内，赵培龙如提前退租，其土地上的建筑物归源新龙公司所有。合同签订后，源新龙公司向赵培龙交付了院落及房屋。赵培龙在院落西侧房屋之上加盖二层，对南侧房屋进行了装修改造，同时在院落内空地上新建二层房屋，赵培龙将院内房屋部分作为公寓对外出租，部分作为经营用房。源新龙公司称，自2009年3月1日至2012年3月1日，赵培龙按合同约定共向窦万龙支付房屋租金560000元；2012年3月1日至2013年5月5日的租金共计326666元，赵培龙只支付了50000元，尚欠276666元未支付。源新龙公司主张其与赵培龙曾于2007年1月1日针对本案所涉院落签订一份租期一年的租赁合同，并据此主张赵培龙拖欠其2008年10月14日前的房屋租金97000元。庭审中，源新龙公司明确表示放弃要求赵培龙赔偿拖欠房屋租金的相应利息的诉讼请求。
就要求解除合同的理由，源新龙公司称赵培龙拖欠其房租一年多时间，依据租赁合同第八条第二款“乙方如拖欠租金15天以上，甲方有权终止合同收回出租房屋”，故要求解除合同。经法庭询问，源新龙公司称其未向赵培龙通知过其要求单方解除租赁合同的意思表示。源新龙公司主张赵培龙在未取得其同意的情况下擅自将本案所涉院落内房屋转租给他人经营使用，但无法提供转租合同及次承租人情况，亦无法提供现在实际经营使用该院落房屋的人员情况。经询问，源新龙公司对本案所涉院落内现有房屋的具体间数及面积均不清楚。另查，本案所涉院落内房屋现仍被作为公寓对外出租或作为经营用房使用。
上述事实，有当事人陈述，源新龙公司提供的土地使用协议、租赁合同及补充合同等证据在案佐证。
本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，赵培龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。源新龙公司与赵培龙签订的租赁合同及其补充合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行。源新龙公司已经依约将本案所涉院落交付赵培龙使用，赵培龙理应依约支付相应的租金，现源新龙公司主张自2012年3月1日至2013年5月5日，赵培龙共拖欠其租金276666元，因赵培龙是支付租金的义务履行方，其应当就已经支付租金义务承担举证责任，现赵培龙就其已经支付租金未提供证据予以证明，故本院依据证据规则对源新龙公司该项主张予以采信，对源新龙公司要求赵培龙支付276666元租金的诉讼请求依法予以支持。就源新龙公司要求赵培龙支付2008年10月14日前的房屋租金97000元的诉讼请求，因该项诉请是基于源新龙公司与赵培龙于2007年1月1日所签租赁合同，而该合同与本案审理的双方于2008年10月9日所签租赁合同不是同一合同法律关系，故本院在本案中对该项诉请不予处理，源新龙公司对该项诉请可另案主张。庭审中，源新龙公司明确表示自愿放弃要求赵培龙赔偿拖欠房屋租金的相应利息的诉讼请求，本院对此不持异议。
就源新龙公司主张解除其与赵培龙租赁合同一节，虽然双方约定赵培龙如拖欠租金15天以上，源新龙公司有权终止合同收回出租房屋，但源新龙公司未向赵培龙通知过其要求单方解除租赁合同的意思表示。同时，源新龙公司虽主张赵培龙在未取得其同意的情况下擅自将本案所涉院落内房屋转租给他人经营使用，但其无法提供转租合同及次承租人情况，亦无法提供现在实际经营使用该院落房屋的人员情况，并且对本案所涉院落内现有房屋的具体间数及面积均不清楚。考虑到赵培龙在承租本案所涉院落后有装修改造及翻建新建房屋情况，在赵培龙未到庭应诉的情况下亦应注意平等保护合同双方当事人的合法权益。同时，双方租赁合同约定的五年租期即将于2014年2月28日届满。综上，源新龙公司要求解除其与赵培龙的租赁合同并要求赵培龙立即腾退本案所涉房屋的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、赵培龙于本判决生效后十日内给付北京源新龙装饰设计有限公司二〇一三年五月五日前房屋租金人民币二十七万六千六百六十六元。
二、驳回北京源新龙装饰设计有限公司的其他诉讼请求。
如果赵培龙未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千一百七十元，由北京源新龙装饰设计有限公司负担三千二百三十五元（已交纳），由赵培龙负担四千九百三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费八千一百七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 李甜甜