辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终2332号
上诉人（原审原告、反诉被告)：徐水根，男，1954年3月4日，住杭州市上城区。
委托代理人：代苏宁，系辽宁同泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁李世房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区黄寺路186号。
法定代表人：陈雷，系该公司经理。
委托代理人：杨雪，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人徐水根因与被上诉人辽宁李世房产开发有限公司（以下简称李世公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第3118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
徐水根一审诉称：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“北市商务大厦”，地址位于沈阳市和平区北三经街10号第1座1层10甲1号房屋，建筑面积131.19平方米，2008年3月10日，原告依据合同约定缴纳了房屋全款80万元，被告向原告出具了收款收据。合同条款第三条载明：该商品房的用途为商业网点。合同条款第十五条约定出卖人（被告）负责将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并为买受人（原告）办理产权登记。就本案所涉房屋产权登记的问题，原告多次找到被告要求其办理产权登记手续，被告一拖在拖，至今也未能办理产权登记。在原告得知，原被告签订的《商品房买卖合同》至今未能办理合同备案，且原告所购房屋在设计规划之初功能为公共大厅，故至今根本无法办理产权登记手续。被告将公共的大厅作为商业网点出售给原告，导致该房屋无法办理产权登记，原告购买房屋的合同目的无法实现，上述行为已构成根本违约，依据《合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品分买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，贵司应当承担根本违约责任。诉讼请求：判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；判令被告返还原告缴纳的购房款80万元；判令被告按照银行同期贷款利率支付购房款利息10万元（至判决生效之日止）；判令被告赔偿原告房屋涨价损失（具体数额待鉴定后确认）；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求利息变更为392408元；并增加一项诉讼请求为，请求法院判令被告赔偿原告一倍购房款80万元。
李世公司一审辩称：双方签订的商品房买卖合同应属无效合同。涉案房屋属于公共部分是不允许销售的，而且预售许可也不包括此部分，所以双方签订的商品房买卖合同应属无效合同。二、被答辩人在签订过程中明知涉案房屋不能销售、不能办理产权证，其存在过错，不应要求答辩人赔偿，应当各自承担责任。涉案房屋并非正常销售，是由于被答辩人之前认购的商业网点被辽宁盛大房地产开发公司单方卖出，双方多次协商后，答辩人置换给被答辩人的房屋，此时被答辩人清楚知悉此房不能办理房产证，且价格明显低于同一位置其他商业用房价格。其对于签订此无效合同存在过错，不应要求答辩人赔偿，应当各自承担责任。三、被答辩人在占有涉案房屋期间出租此房取得的收益应属不当得利，应予返还。被答辩人自2012年11月15日前很长一段时间内将涉案房屋租赁给大地财险使用，自2012年11月15日至今涉案房屋被被答辩人租赁给中国旅行社总社（辽宁）有限公司皇寺路门市部使用，其租金收入属于不当得利，应予返还。综上所述，双方签订的商品房买卖合同应确认为无效合同，被答辩人在签订过程中明知涉案房屋不能出售存在过错，应各自承担责任。被答辩人占有涉案房屋期间取得的租金收入属于不当得利，应予返还。
反诉原告李世房地产一审诉称：一、双方签订的商品房买卖合同应属无效合同。涉案房屋属于公共部分是不允许销售的，而且预售许可也不包括此部分，所以双方签订的商品房买卖合同应属无效合同。二、被反诉人在占有涉案房屋期间出租此房取得的收益应属不当得利，应予返还。反诉人自2007年1月1日起将涉案房屋出租给中国大地财产保险股份有限公司辽宁分公司使用，租赁期五年，每年租金10万元。2008年4月开始由被反诉人收取涉案房屋租金，合同期满后被反诉人将涉案房屋租赁给中国旅行社总社（辽宁）有限公司皇寺路门市部使用。因双方签订的商品房买卖合同属于无效合同，其租金收入属于不当得利，应予返还。综上所述，双方签订的商品房买卖合同应确认为无效合同，被反诉人应返还涉案房屋，其占有涉案房屋期间取得的租金收入属于不当得利，应予返还。反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、请求判令被反诉人返还涉案房屋；3、请求判令被反诉人返还自2008年4月至今出租涉案房屋取得的不当得利；4、请求判令被反诉人承担本案诉讼费。庭审中，反诉原告明确诉讼请求3中的数额为51.5万元。
反诉被告徐水根一审辩称：一、反诉原告主张本案所涉商品房买卖合同无效没有法律依据，《合同法》关于合同无效的认定仅限于《合同法》52条规定的五种情形，结合本案的事实，并不符合该五种情形，故反诉人上述主张并无法律依据。二、反诉人主张本案争议房屋价格过低，并以此推导我方对于争议房屋属于公共部分是明知的，这一推断没有事实依据。第一，本案争议房屋买卖合同签订的重要前提是反诉人在双方此前签订的《商品房认购协议》（证据一）中一房二卖的违约行为，我方有理由认为本案争议房屋的价格是自己据理力争使对方因违约行为而做出适当让步的结果。双方此前双方签订一份关于北市一街20号5号商业网点（建筑面积247.12平方米）的《商品房认购协议》，在该协议中第五条约定：如出现重复销售，出卖人双倍返还买受人已交房款。第六条约定：待房屋的相关手续齐备后，到本公司签订正式的《商品房买卖合同》。后因反诉人一房二卖出现违约行为，导致无法交付该房屋并签订《商品房买卖合同》。但反诉人又不同意返还房款和赔偿，在这种情况下反诉人提出另行选定可以交付的房屋并签订相应的《商品房买卖合同》，以达到不予返还房款和不予赔偿的目的。因此，双方实际是通过和解协议而变更了原《商品房认购协议》的标的物。在这种情况下本案争议房屋价格如有偏低，我方也有理由认为是自己据理力争使对方基于前一违约行为而做出的适当让步。在这样的背景，要求我方应当猜到，反诉人是因为该房屋属于公共部分无法办理任何房产手续，而做出的价格上的让步，绝对是强人所难。第二、本案争议房屋买卖合同签订的另一重要前提是2008年房地产行业的整体的市场低迷，房价较此前有整体下滑，我方有理由认为本案争议房屋价格与当时的房子不好卖产，房价下跌有关。2008年是房地产行业最为低迷的时期，商品房价格整体大幅下滑，并且在下滑的同时也是有价无市，无人购买的情况，这一点是众所周知的，也正是基于这一背景，反诉人在前一个买卖行为根本违约的情况下才不同意返还房款和赔偿。结合这一大背景，针对本案争议房屋的价格，一方面从纵向角度看，与前几年房地产行业最为火热的年度里商品房的价格没有可对比性。另一方面从横向角度看，本案争议房屋作为商业网点，面积较小且格局不好，与其他大面积格局好的商业网点价格亦不具有可对比性。因此，我方也有理由相信双方商定的价格是考虑到当时房子不好卖，卖不上价的因素。第三、反诉人提出我方明知争议房屋属于公共部分，就这一主张反诉人应当承担举证责任。商品房买卖合同及价格是双方当事人自愿协商、合意确定的结果，无论价格如何都是当事人对自己权利的处分，只要没有违反法律的强制性规定，即应当受到尊重和保护。而反诉人即没有证据证明其向我方明确告知过争议房屋属于公共部分，也没有足够证据证明房屋价格明显过低而足以使人应当预见到争议房屋属于公共部分，那么对于其提出的我方明知争议房屋属于公共部分的主张即应当承担举证不能的责任。三、我方在本案争议房屋的购买过程中，已经尽到了审慎的、合理的注意义务，也不可能预见到本案争议房屋属于公共部分及无法办理产权登记的情况。第一、双方在签订合同时，反诉人向我方提供了一份商品房销售面积（变更1）审核分层分户表（证据二），表中载有本案争议房屋，从表中根本看不出其与其他能够办理产权登记正常销售的房屋有任何区别，即反诉人正是以商业网点的形式在正常出售该房屋，故我方有理由相信争议房屋是合法可售的商品房。第二、双方签订的《和解协议书》（证据三）第三条约定：甲方确保办理相关房产手续。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人负责在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由上述两条约定可见，在本案争议房屋的买卖过程中，双方就产权登记的问题确定交涉过，并且结果是反诉人明确向我方保证能够办理产权登记，如当时反诉人告知我方本案争议房屋属于公共部分，依据当时反诉人在前一个买卖行为中存在单方根本违约的情形，我方完全可以主张返还房款并赔偿或另行选定其他可以交付的合法房屋，完全没有必要花80万元买一个不合法的办不了房证的公共部分。第三、双方在确定争议房屋的买卖意向过程中，该房屋已在出租状态中，由一家保险公司作为营业场所使用，在一般人看来争议房屋完全是一个正常的商业网点，反诉人根本无从预见该房屋是公共大厅。第四、《和解协议书》中提到的与本案争议房屋以同种方式和流程购买的另外三处房屋的房产证（证据五），是在2015年4月15日才办下来的，8月份才交给我方，故我方有理由相信争议房屋的房屋属性及房产证办理程序与进度同该三个房屋一致，在这种情况下，要求我方单独预见本争议房屋的房屋属性合法性存在问题显然超出了对购房者的合理要求。四、反诉人主张其向我方交付本案争议房屋后，我方取得的房屋租金为不当得利，应予返还，没有事实和法律依据。第一、本案所涉商品房买卖合同无法继续履行的过错方是反诉人。反诉人故意隐瞒了争议房屋属于公共部分的事实，才导致我方做出购买该房屋的决定，否则，我方不可能花费80万元这么一大笔资金购买一处没有任何合法手续的公共大厅，因此是反诉人的过错导致本案商品房买卖合同无法履行，其应当承担相应的法律责任。第二、我方占有本案争议房屋属于合法占有，房屋租金属于合法收益。依据《合同法》第113条，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。结合本案，房屋租金即是合同履行后我方可以获得的利益，故依法属于我方的合法损失，反诉人主张我方返还没有事实依据和法律依据。综上，请求法院驳回反诉人反诉请求。
原审法院经审理查明：2004年8月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房认购协议书》，约定被告将位于和平区北市一街20号5号商业网点出卖给原告，原告向被告给付了购房款160万元，被告因该商铺被卖予第三人而不能交付给原告，双方于2008年4月2日达成和解并签订《和解协议书》，内容如下：“一、甲方将坐落于沈阳市和平区北三街10甲1号、601、602、603商品房置换给乙方，一次结清。并于2008年4月2日签订以上房屋的购房合同；二、双方签订新购房合同后，原双方于2004年8月4日签订的《商品房认购协议书》废止，乙方不再向甲方索要任何违约金，乙方不再向甲方索要任何损失费；三、甲方确保负责给乙方办理相关房产手续，税费各自承担”。同日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于沈阳市和平区北三经街10号第1幢1层10甲1号房屋出售给原告，该商品房的用途为商业网点，建筑面积为131.19平方米，总价款为80万元，交付期限为2008年1月1日。该房屋的购房款80万元包含在上述160万元购房款中，被告于2008年3月10日向原告出具80万元的专用收款收据一份，被告于2008年4月10日向原告下发《入住通知单》。
2008年8月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，第一条内容约定如下：甲方租赁给中国大地财产保险股份有限公司的沈阳市和平区北三经街10号1号1层已售给乙方，乙方自2008年4月份开始计收租金。全年租金10万元人民币，乙方应收取7.5万元租金。甲方收取1-3月份的租金2.5万元。甲方同意乙方向中国大地财产保险股份有限公司收取年租金10万元。
原审法院另查明，2006年10月17日，被告李世房地产（出租房、甲方）与案外人中国大地财产保险股份有限公司辽宁分公司（承租方、乙方）、签订《房屋租赁合同》，约定内容如下：甲方将位于沈阳市和平区北三经街10号1号楼1层的房屋出租给乙方，租赁期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止，每年租金为10万元整。
原审法院又查，2012年1月10日，原告与案外人吕建华签订《房屋租赁合同》，约定将本案诉争房屋租赁给吕建华，租赁期限自2012年1月10日起至2017年1月10日止，租赁用途为作为旅行社办公使用，每年租金为8万元。现诉争房屋由案外人吕建华占有使用。
原审法院再查明，2015年11月24日，本案承办人与原、被告双方到诉争房屋所在地现场勘查，该诉争房屋属于北市商务大厦一楼大厅内右侧用玻璃隔板隔断出的一部分空间，并没有独立的进出大门，只有该大厦的旋转门是唯一出入口，且该一楼中有电梯一部，是通往该大厦楼上的公用电梯，而与诉争房屋相邻的商铺均为独立的房间。上述勘验事实，经原、被告庭审质证，双方均无异议。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，原告已按合同约定向被告支付购房款，但被告向原告交付的诉争房屋系公共部位，庭审中，原、被告对该事实均予认可，现原告以诉争房屋系公共部位而不符合办理房屋所有权证为由，提出要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告该诉讼请求，符合法律规定，予以支持；合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告依据该合同取得的财产，应当予以返还，故原告主张被告返还购房款80万元及利息的诉讼请求，予以支持；关于利息的具体数额问题。庭审中，原告主张以其支付购房款的时间起算，即：2008年3月10日，但鉴于被告向其交付诉争房屋后，原告实际占有使用诉争房屋并用于租赁经营，原审法院酌定以原告提起本案诉讼之日（2015年10月12日）为利息的起算时间，符合公平原则，由此，被告应支付原告的利息，以其支付的购房款80万元为本金，自2015年10月12日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。同上所述，关于反诉原告要求反诉被告返还诉争房屋的诉讼请求，予以支持。但鉴于诉争房屋现由案外人吕建华实际占有使用，庭审中，经原审法院释明，反诉原告同意案外人以租赁方式继续占有使用房屋，故反诉被告向反诉原告交接诉争房屋时，不影响案外人吕建华以租赁的方式继续占有使用诉争房屋。
关于原告主张被告返还一倍购房款的诉讼请求，庭审中，原告主张该诉请依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，结合本案案情，并不应适用上述法律规定，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的公有部分，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共部分，消防、公共照明灯附属设施，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。本案中的诉争房屋并不是具有商品房属性的独立房屋，再结合现场勘查的情况可知，诉争房屋属于大厦公共部分，故并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的关于“商品房”的法律规定，对于原告的诉讼请求本院不予支持。
关于原告主张被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求。庭审中，原告主张该项诉讼请求的依据是其购买该诉争房屋时为善意，对该诉争房屋属于公共部分并不知情，但经本院现场勘验可知，诉争房屋属于北市商务大厦公共部分特征明显，而原告作为诉争房屋买受人，其应尽到合理注意的审慎义务，且原告已于2008年4月10日占有使用了诉争房屋，现原告才主张其并不知晓诉争房屋属公共部份，明显不符合常理，故原告主张要求被告赔偿差价损失，不符合公平原则，故原告该诉讼请求，不予支持。
关于反诉原告主张与反诉被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，反诉原告所主张的情形并不符合上述法律规定，故对原告的诉讼请求不予支持。
关于反诉原告主张反诉被告应返还自2008年4月其至今出租涉案房屋取得的不当得利的诉讼请求，因合同解除前该合同系有效合同，反诉被告系合法占有涉诉房屋，其享有使用、收益的权利，故反诉被告在合同解除前有权享有包括租金在内的收益，故对反诉原告的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审法院判决如下：
一、解除原告徐水根与被告于2008年4月2日签订的就位于沈阳市和平区北三经街10号第1座1层10甲1号房屋的《商品房买卖合同》；
二、被告李世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还原告徐水根已付购房款800000元；三、被告李世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐水根购房款利息，以购房款800000元为本金，自2015年10月12日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、反诉被告徐水根于本判决生效之日后十日内，将位于沈阳市和平区北三经街10号第1座1层10甲1号房屋交予给反诉原告李世房地产开发有限公司；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费23540元（原告已预交），由原告徐水根承担14088元，由被告李世房地产开发有限公司承担9452元；反诉案件受理费8950元（反诉原告已预交），由反诉原告李世房地产开发有限公司承担。
宣判后，徐水根不服，上诉至本院。徐水根上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、五项；二、判令被上诉人按照银行同期贷款利率支付购房利息392,408元；三、判决被上诉人赔偿上诉人一倍购房款80万元；四、判决被上诉人赔偿房屋涨价损失；五、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。理由如下：原审法院基于公平原则，以上诉人已经取得租金收益，判决利息起算点为起诉之日，却未审查争议房屋因无房证无备案而房屋租金远低于同类房屋这一情况，而这一情况是判断是否公平的必要前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条适用的条件是双方订立商品房买卖合同，原审法院排除上述法条适用，属于适用法律错误。只要出卖人存在故意隐瞒行为，即应承担法律责任。原审法院认为争议房屋属于大厦公共部分特征明显，上诉人并未尽到合理注意义务，属于认定事实错误。商品房销售面积审核分层分户表由被上诉人持有且所载内容不利于被上诉人，原审法院忽视对这一重要证据的调查导致认定事实不清。原审法院认为上诉人于2008年已经使用争议房屋，现在才主张自己不知道该房屋属于公共部分明显不符合常理，是脱离了本案的实际情况。
李世公司辩称：同意一审判决。我公司将房屋卖给上诉人时他就已经知道，这个房屋无法办理权属证书，我们卖给上诉人的房屋价格低于其他商铺。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
庭审中上诉人自认诉争房屋的租金自2008年起即低于同地段其余商铺租金。2012年1月10日其与案外人吕建华签订房屋租赁协议时登记的房屋地址为自己购买的同楼其余房屋的权属证书。
另查明，2008年至2015年，上诉人自认对诉争房屋的租金收益为58万元。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、和解协议书、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充条款、协议书及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：关于被上诉人是否应赔偿一倍购房款及房屋涨价损失的问题。本案诉争房屋的外部特征与其余商铺的特征存在区别，位于公共大厅的一侧，其中一面系采用玻璃隔断与公共空间分隔，且其自认2008年购买时诉争房屋的租赁金额就低于其余商铺，因此原审法院认定上诉人购房时未尽到审慎注意义务，判决驳回上诉人要求给付房屋涨价损失及一倍购房款的请求并无不当。
关于利息的计算问题。上诉人徐水根购买诉争房屋至今，其对诉争房屋享有租金收益，且2012年前其购买同楼的其他房屋既已办理权属证书，但上诉人却并未及时提起解除诉争房屋买卖合同的主张，因此原审法院判决利息的起算时间从起诉之日起计算正确，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23540元，由上诉人徐水根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年三月四日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。