辽宁省沈阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）辽01行终1793号
上诉人（原审被告）：沈阳市规划和国土资源局，住所沈阳市和平区南四经街149号。
法定代表人：严文复，男，系局长。
委托代理人：李声远，男，辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳百格投资有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262甲号2708室。
法定代表人：董主，男，系执行董事。
委托代理人：张宏伟，男，系北京市京朝律师事务所律师。
原审第三人：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称顺意公司），住所地沈阳市沈河区团结路54号904室。
法定代表人：房圣超，男，系总经理。
委托代理人：吴晓晶，女，该公司员工。
原审第三人：周国状，男，朝鲜族，1950年6月1日出生，住所地沈阳市于洪区。
委托代理人：曲国平，男，1962年9月21日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
上诉人沈阳市规划和国土资源局因房屋登记上诉一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2018）辽0192行初26号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年6月8日,第三人顺意公司（甲方）与沈阳奉达房屋拆迁有限公司（被委托征收单位）、第三人周国状（乙方）签订《城市房屋征收补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换）。2007年8月22日，第三人顺意公司向第三人周国状发出沈顺意福莱英开2007字第09032号《准住通知单》，将案涉房屋交付给第三人周国状。2013年7月25日，沈阳市房产局出具《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，载明坐落于沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-2-2房屋，面积为91.19平方米，房屋所有权人为第三人顺意公司。2014年8月22日，沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室向第三人周国状开具了《回迁房屋准住通知》：因征收拆迁，现回迁到于洪区黄河北大街122-1号楼1单元2层2号,建筑面积91.19平方米，并须持本通知办理入住和产权登记。2014年9月23日、2015年9月26日第三人周国状分别缴纳了案涉房屋的契税以及维修基金。2015年9月15日，大连市中级人民法院作出（2015）大执字第175号民事裁定，查封被执行人第三人顺意公司所有的，位于沈阳市于洪区黄河北大街的建筑面积为7832.13平方米的在建工程（共计76套房产，包括案涉房屋），查封期限三年，自轮后生效之日起计算。2015年12月11日，被告作出房屋行政登记行为，将案涉房屋登记到第三人周国状名下，第三人周国状取得了房屋所有权证书（沈房权证于洪字第NO901543**），且该项登记未记载房屋他项权利。2016年8月15日，周长花通过房屋中介机构与周国状签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋。2016年10月12日，周长花取得案涉房屋的所有权证，证号为沈房权证于洪字第NO90172396-1，共有情况为与蒋建华（与周长花系夫妻关系）共同共有，房屋坐落于于洪区黄河北大街122-1号（1-2-2）。经大连市中级人民法院（2017）辽02民初674号民事判决认定，蒋建华、周长花为善意买受人。
原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。2016年10月12日沈阳市机构编制委员会办公室下发《市编委办关于调整市不动产登记相关职责和机构设置的通知》（沈编办发[2016]56号），通知包括：将市、区房屋主管部门的房屋交易职责划给市规划国土局；将沈阳市房屋交易中心并入沈阳市不动产登记中心，不再保留沈阳市房屋交易中心名义；调整后，沈阳市不动产登记中心为市规划国土局所属事业单位，承担市、区土地登记、房屋登记，承担市、区房屋交易工作。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。因此，本案中，沈阳市规划和国土资源局为适格被告。
《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；……”。本案中，大连市中级人民法院（2015）大执字第175号民事裁定查封了被执行人第三人顺意公司所有的，位于沈阳市于洪区黄河北大街的建筑面积为7832.13平方米的在建工程（共计76套房产，包括案涉房屋），查封期限三年。2015年12月11日，将案涉房屋登记至第三人周国状名下时，该房屋处于查封期限内。因此，被告该行为违法。由于2016年10月12日，案涉房屋已转移登记至蒋建华、周长花名下，且蒋建华、周长花为善意购买人,已善意取得案涉房屋，而善意取得制度基于保护社会公共利益，因此，对于本案的房屋登记行为，应判决确认违法，但不撤销行政行为。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项之规定，判决被告沈阳市规划和国土资源局于2015年12月11日作出的沈房权证于洪字第NO901543**号房屋登记行为违法。案件受理费50元，由被告沈阳市规划和国土资源局承担。
上诉人沈阳市规划和国土资源局上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，周国状取得的房屋安置权优于房屋上的抵押权，故请求本院依法撤销原判并驳回原审原告的诉求或发回重审。
被上诉人沈阳百格投资有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人的上诉理由之一为依据《最高人民法院关于商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款及《工程款优先受偿批复的规定》推断出房屋上设定的抵押权不能对抗被拆迁人补偿安置房屋的权利，被上诉人不同意此意见，理由如下：商品房买卖合同司法解释第七条第一款适用于拆迁补偿安置补偿协议，与其他商品房买卖合同发生冲突的情形，不适用本案被拆迁人享有的债权，与抵押权享有抵押权相冲突的情形，更不适用于在房屋已设定抵押权和被法院查封的情形下两次过户的情形。工程款优先受偿的批复与本案无任何关系。2、本案系上诉人将设定有抵押权且处于法院查封的状态下的房屋在未取得抵押权人同意也未在法院解封的情况下直接两次变更所有权抵押登记，应适用于物权法第191条第2款、房屋登记办法第22条第6款的法律规定，上诉人两次过户的行为系违法行政行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人顺意公司答辩称，1、周国状对案涉房屋的取得是在抵押和查封之前，以房屋拆迁置换形式购得案涉房屋，已足额支付了房屋的差价款，并合法占有使用案涉房屋至今，且用于居住，其对房屋的取得合理合法。上诉人也是基于实际情况对周国状发放了房屋登记许可证。2、无论上诉人的对案涉房屋登记行为是否违法，均不应撤销周国状对案涉房屋的登记。
原审第三人周国状答辩称，因为案涉房屋是回迁房，已经足额缴纳了差价款，因是顺意公司和沈阳百格投资有限公司存在债权债务关系，造成了周国状的房屋被误押，周国状的房屋购买房屋在先，双方均未到现场实际考察。故我方同意上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳百格投资有限公司向原审法院提供的证据材料有：1.在建工程抵押登记证明及在建工程抵押物清单，证明第三人顺意公司将包括案涉房屋在内的76套房屋抵押给华信公司，并进行抵押权登记；原告受让华信公司抵押权，系案涉房屋登记在案的抵押权人。2.土地他项权登记证书，证明第三人顺意公司将案涉房屋所在土地整体抵押给华信公司，并进行抵押权登记。原告受让华信信托抵押权，系案涉房屋所在土地登记在案的抵押权人。3.大连市中院（2014）大民四初字第77号民事判决书，证明原告合法受让华信公司对第三人顺意公司享有的抵押权，系案涉房屋及其所在土地合法的抵押权人。4.大连市中院（2015）大执字第175号民事裁定书，证明案涉房屋已处于查封状态。5.房屋所有权转移登记申请书及房屋所有权证书，证明在案涉房屋负有抵押权且处于查封状态的情况下，被告未通知抵押权人即对案涉房屋进行所有权转移登记，违反审慎合理审查义务。另，被告为第三人周国状颁发的所有权证书上未对案涉房屋真实的权利状态进行描述。6.房屋所有权转移登记申请书、存量（二手房）转移登记询问笔录、房地产交易纳税申报表、税收缴款书，证明被告在第一次违法行政行为后，仍旧不履行行政机关审慎合理审查之义务，在案涉房屋仍处于查封状态且负有抵押权的情况下，未通知抵押权人而直接为案涉房屋办理所有权转移登记，严重损害了原告合法权益并危害了公共交易安全。7.大连市中院（2017）辽02民初674号民事判决书，证明因为被告的违法登记行为，致使原告债权及抵押权难以实现，给原告造成损失。
上诉人沈阳市规划和国土资源局向原审法院提供的证据材料有：1.房屋所有权登记申请书。2.周国状身份证。3.营业执照。4.授权委托书及马英杰身份证。5.初始登记证明。6.房屋产权调换协议书。7.回迁准住通知。8.询问笔录。9.完税证明。10.判决书（2017）辽0114民初5541号。上述证据证明被告办理房屋登记要件齐全，程序合法。
原审第三人周国状向原审法院提供的证据材料有：1.2004年6月8日的合同书。2.2007年6月8日的城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）。3.2007年7月26日的业主入户指南。4.2007年8月22日的增加面积收款收据。5.2007年8月28日的通知。6.2007年的准住通知单7.缴费收据。8.水费、电费、燃气费物业费收据。9.2014年8月22日的回迁房屋准住通知以及2014年8月22日的资金住来结算票据。10.2014年9月23日的税收缴款书以及2015年9月26日的辽宁省住宅专项维修资金专用收据。11.2015年12月11日的产权证书。12.1997年6月11日的私有房屋产权登记申请。13.2016年8月15日的房屋买卖合同。14.2016年8月15日的收条。15.2016年9月26日的存在量房买卖合同、沈阳存量房交易资金监管补充全人数、资金监管存款凭证。16.2016年10月8日的房屋所有权转移登记申请书、存量房（二手房）转移登记询问笔录、房地产交易纳税申请表、税收缴款书2份。17.2016年10月12日的房屋所有权证。18.收条2份。19.2017年3月13日的（2016）辽01执异976号执行裁定书。20.2017年9月20日的(2017)辽02执异419号执行裁定书。21.2017年12月13日的（2017）辽02民初674号民事判决书。上述证据证明第三人占有、取得以及出售房屋均合法。
上述证据均已随案移送本院。
原审法院经庭审质证，对各方当事人提交证据的真实性予以确认。
经审查本院认定，原审法院认证正确。
本院根据本案有效证据认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，依照《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，沈阳市房产局作为原房屋产权登记机构，有作出房屋转移登记的职权。
《房屋登记办法》第二十二条第六项规定：房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。案涉房屋已被大连市中级人民法院予以查封，沈阳市房产局在查封期内为周国状办理了房屋转移登记，违反法律规定。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款规定：“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。”由于案涉房屋在被诉房屋登记行为发生之后已经转移至案外人名下，故原审法院确认被诉房屋登记行为违法并无不当。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宇声
审 判 员 杨晓鹏
审 判 员 赵春玲
二〇一八年十月二十二日
法官助理 巴根那
书 记 员 卢智慧
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。