辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00392号
上诉人（第三人）：锦州宝地建设集团有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号。
法定代表人：徐国瑞，董事长。
委托代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。
委托代理人：王苏，辽宁华峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范XX，女。
委托代理人：薛仁宽，辽宁兴达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心，住所地宽甸满族自治县中祥小区。
投资人：马逛，经理。
上诉人锦州宝地建设集团有限公司与被上诉人范XX、被上诉人宽甸满族自治县中祥物资贸易中心房屋买卖合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2015年9月10日作出（2015）宽民一初字第01657号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人锦州宝地建设集团有限公司（以下简称锦州宝地公司）的委托代理人米华荣，被上诉人范XX及其委托代理人薛仁宽到庭参加诉讼。被上诉人宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥中心）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告范XX一审诉称，2002年10月6日，原告在中祥中心购买中祥小区1号楼4单元401房，面积76.76平方米，价款64000元整。合同签订后，原告分期交清全部房款并入住至今。2014年11月份，原告去办理产权时，发现房屋在银行已抵押。原告购买此房屋住十三年之久，事实证明买卖行为是双方真实意思表示。故诉至法院，请求判令原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告协助原告办理房屋产权登记手续。
原审被告中祥中心一审辩称，原、被告签订的合同是真实意思表示，不违反法律规定，应支持原告的诉讼请求。
第三人锦州宝地公司一审述称，依法驳回原告的诉讼请求。本案的合同标的物经过房屋产权管理部门登记并确认了物权所有人为本案被告，根据物权法的规定，自2002年8月14日起，被告就是合法的物权所有人。被告在向宽甸满族自治县城市信用社（以下简称信用社）借款过程中将涉案房屋抵押给信用社，并办理了他项权登记。所以原告已经客观上无法实现合同目的，不具备主张合同有效的事实和法律基础。依据担保法及物权法规定，第三人是合法抵押权人。原告主张侵犯了第三人作为债权人依法享有的权利，如原告认为被告违约行为侵犯了其自身利益，应依据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，在合同目的无法实现的情况下要求被告承担违约责任，而不应以合同之债来对抗物权效力。本案为合同之债确认之诉，根据民法通则及相关法律规定，原告的主张已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2002年8月14日，被告取得包括涉案房屋在内的房屋所有权证（宽房权证宽甸镇一类字第2002-08**号）。嗣后，被告用涉案房屋及其他7套房屋（面积721.68平方米）向信用社抵押贷款500000元，并在宽甸县房产管理部门办理了抵押登记，宽甸县房产管理部门颁发了他项权证（他项权证号：宽房房屋他字第2002-0178号）。2002年10月6日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告所有的过街楼中祥小区1幢4单元401号房，面积76.76平方米，价款64000元。合同签订当日，原告支付给被告购房款24000元整，被告给原告出具一枚收据，并注明“收范XX中祥小区X号楼X单元XXX号房款”。嗣后，原告分别于2002年11月30日、2002年12月8日、2003年4月26日陆续支付被告购房款，合计40000元。现涉案房屋已由原告装修入住至今。
2008年11月25日，信用社将其债权债务转让给了宽甸满族自治县城市开发建设投资有限公司，该公司又将该笔债权转给了第三人锦州宝地公司。
2002年4月12日，被告中祥中心投资人变更为马逛。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告范XX与被告中祥中心签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，而且案涉房屋已交付原告，原告占有使用至今，该合同有效。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，而建筑工程承包人的工程价款受偿权又优先于抵押权和其他债权人。因此，原告请求理由充分，予以支持。关于庭审中第三人述称中祥中心的投资人变更是在2007年一节，因被告提供的营业执照证明中祥中心的投资人变更为马逛是在2002年4月12日，表明原、被告签订商品房买卖合同时，中祥中心的投资人即为马逛，故对第三人陈述观点不予采信。关于第三人述称原告诉讼请求已过诉讼时效一节，原告要求确认合同有效，并要求被告协助其办理房屋产权登记，该行为是物权行为，因此不适用诉讼时效规定，对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告范XX与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2002年10月6日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于本判决发生法律效力后十日内协助原告范XX办理涉案房屋所有权变更登记（中祥小区1幢4单元401室）。一审案件受理费1500元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。
上诉人锦州宝地公司二审诉称，原判认定事实不清，适用法律错误。1、原判认定范XX与中祥中心签订的商品房买卖合同有效一节属认定事实错误，忽视了二被上诉人间存在恶意串通规避债务，损害上诉人合法权益的事实，且不排除该合同系仿造的情形；2、一审对时效的认定明显存在法律适用错误；3、原判结果是对作为抵押权人的上诉人合法利益的直接侵害，系法律适用错误；原审程序违法。综上，上诉人作为民营企业，按合同账面金额足值受让了该笔债权，成为善意的受让人及合法持有人，而原审法院的判决严重侵犯了上诉人的合法权益，破坏了交易的安全性和稳定性，一定程度上也影响了正常的交易秩序。试想在这种背景下，作为企业如何能够再次有勇气购买此类的债权或资产。故请求撤销原判；依法驳回范XX原审诉讼请求。
被上诉人范XX二审辩称，被上诉人范XX占有、使用涉案房屋至今已达十三年之久；中祥小区存在一房二卖，一房多押的情况比较严重，所以多年来不给办理房屋过户手续；在出卖人已经将涉案房屋交付给买受人，买受人对涉案房屋实际占有、使用的情况下，买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理所有权登记手续的主张具有物权性质，不适用诉讼时效的规定；一审法院根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的规定优先保护被上诉人的利益，判决予以办理所有权变更登记手续是正确的；（2010）宽民二初字第02486号金融借款纠纷一案的民事判决，未判决债权人对涉案房屋享有优先受偿权。上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。
被上诉人中祥中心二审未到庭，也未提交答辩状。
二审中，上诉人提供证据—辽宁省高级人民法院于2015年10月21日作出的（2015）辽审一民申字第01078号受理通知书［因上诉人对（2015）丹民一终字第00147号房屋买卖合同纠纷一案申请再审］，以此申请丹东市中级人民法院对本案中止诉讼。
被上诉人质证意见，对该证据的真实性没有异议。但对申请本案中止诉讼有异议。该证据只是辽宁省高级人民法院作出的再审案件的受理通知书，并不是再审裁定书，根据该受理通知书不应中止诉讼。
本院认证意见，对该证据的真实性予以采信。
被上诉人提供证据—2003年2月8日办理涉案房屋的电信业务受理确认书，证明被上诉人在涉案房屋内居住。
上诉人质证意见，对该证据的真实性没有异议，但用此证据证明范XX实际占有涉案房屋证据不足，该证据应在一审提供，不应作为二审新证据提供。
本院认证意见，上诉人对被上诉人所提供证据的真实性无异议，但未提供证据证明被上诉人不在涉案房屋内居住的事实，本院对该证据予以采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人范XX与被上诉人中祥中心于2002年10月6日，签订了涉案商品房买卖合同，并在签订合同后的半年左右时间内将房款足额交付完毕，业已实际占有使用至今，该商品房买卖合同为合同双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反行政法规、法律禁止性的规定，该合同依法成立并合法有效，双方应按合同约定适格履行。被上诉人中祥中心在涉案房屋开发建设销售中，向银行借款并将涉案房屋予以抵押，上诉人以债权转让方式间接从银行取得涉案房屋借款债权的抵押权，进而持有涉案房屋的他项权人为银行的他项权证，以此主张涉案房屋的物权归上诉人所有。现上诉人无证据予以否定被上诉人范XX购买并交付涉案房屋全额房款以及实际居住的事实；同时，无证据证明涉案房屋买卖存在串通规避债务的事实；也无证据证明原审存在程序违法之处。
本案被上诉人范XX与被上诉人中祥中心之间所发生的商品房买卖关系，并以此主张办理涉案房屋所有权登记的法律关系应为物权登记纠纷，属于物权范畴，本案纠纷不受诉讼时效法律规定的限制。
上诉人经债权转让而取得涉案房屋借款债权的抵押权，不违反法律的禁止性规定，上诉人取得涉案房屋的抵押权合法，但以此种方式取得的借款债权抵押权具有高度风险性，上诉人取得涉案房屋的抵押权不能对抗真实房屋买卖关系、履行完毕交付房款义务、业已实际占有入住的房屋买受人物权登记的权利。
关于上诉人申请本案中止诉讼一节，上诉人对本院（2015）丹民一终字第00147号房屋买卖合同纠纷一案不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2015年10月21日作出的（2015）辽审一民申字第01078号受理通知书，对本院（2015）丹民一终字第00147号房屋买卖合同纠纷一案立案审查，现辽宁省高级人民法院未对本院（2015）丹民一终字第00147号房屋买卖合同纠纷一案作出提起或指令再审的民事裁定，目前上诉人提出对本案申请中止诉讼，因证据及理由均不充分，本院不予准许。如上诉人对本案判决不服，待持有适格证据时，依法对本案申请再审。
上诉人的上诉请求及理由，因未提供适格证据加以证明，故其上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人锦州宝地建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
代理审判员 房春堂
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王晓宇