安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终5018号
上诉人（原审被告）：王硕海，男，1960年6月12日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
委托诉讼代理人：徐新，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武慧娟，安徽大森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐青，女，1965年6月5日出生，回族，住安徽省颍上县。
委托诉讼代理人:查贵升，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
上诉人王硕海与被上诉人徐青因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王硕海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐青的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用、鉴定费及其他费用均由徐青承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清、证据不足。徐青一审提供的其与王利签订的《房屋租赁合同书》显示承租人是王利，但徐青提供的承诺书中显示的承诺人是三个人，而收条中显示的落款人却不是王利，故一审法院认定徐青提供的证据具有高度盖然性错误。2、一审判决适用法律错误。一审法院没有按照法律规定对证据有无证明力和证明力大小进行判断，适用法律错误。
徐青辩称，1、一审法院认定本案存在事实转让费用除了依据案外人签订的转让承诺书和收条，还依据了当事人签订的租赁合同中关于第一年租金支付的情况以及王硕海之子王虎于2015年10月3日向徐青出具的房租欠条，及本案一审庭审查明的事实。2、王硕海在一审开庭时关于本案存在设施转让费的陈述均是前后矛盾，对一审法院询问的具体问题王硕海均以不知情进行回避，作为案件直接当事人刻意隐瞒案件事实。3、一审法院在双方对案件事实有争议的情况下，依据徐青提交的证据，是运用了法律规定的逻辑推理认定徐青所提供的证据具有高度盖然性，是符合法律规定的。4、王硕海上诉仅针对徐青与案外人签订的合同真实性提出质疑，对于徐青一审提供的其他关键性证据只字不提，其上诉理由避重就轻，回避事实。综上，王硕海上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉人上诉。
徐青向一审法院起诉请求：1、判令解除其与王硕海间签订的《房屋租赁合同》；2、王硕海支付2016年10月10日至2017年3月22日期间的租金63000元；3、王硕海支付违约金5万元；4、本案诉讼费用由王硕海承担。庭审中，徐青变更诉讼请求，即将第2项请求变更为王硕海支付2016年9月10日至2017年10月9日期间的租金136000元，（2015年10月10日至2016年10月9日，租金1万元/月，2016年10月9日至2017年10月9日，租金10500元/月）；将第3项请求变更为王硕海支付违约金10万元；增加诉讼请求：王硕海支付2017年1月至2017年8月期间的物业费2510.78元、电费2536.6元。
一审法院认定事实：2015年10月3日，徐青与王硕海签订《房屋租赁合同书》一份，载明：“徐青将其所有的位于合肥市曙光路东侧108号门面房一套（两层，约117平方米）租给王硕海使用，租赁期限自同年10月10日起至2018年10月10日止，租赁费用12万元/年，王硕海需提前两个月缴纳一年房租，徐青有权提前终止合同，所定房价一年不变，超过一年的，按全额房租费5%递增；双方在合同生效时，设年度违约金5万元，双方如有一方违约，应赔偿另一方年度违约金5万元及一切损失费；租赁期间未经徐青同意不得对外转租；物业费、水电费等费税由王硕海承担等”。合同签订后，经双方商议，双方在该合同中书写添加备注：“徐青同意第一年按半年支付房租，分两次支付第一年房租”。王硕海在该备注上摁手印予以确认。后徐青依约交付涉租房屋。2017年3月22日，徐青已王硕海拒付租金为由诉至本院。
一审庭审中，徐青陈述：因王硕海欠付租金、水电费、物业费，故其于2017年8月8日委托物业公司将涉租房屋中的电表拆除予以停电；在案涉合同签订前，王硕海于2015年9月底支付押金1000元，王硕海委托其子王虎于2015年10月3日支付租金1万元、35000元，王硕海委托其女王利于2015年10月3日通过手机银行支付租金5000元、涉租房屋附属设施转让费5000元，王利于同日转存至徐青之子王冰洋帐户款项144000元系用于支付涉租房屋附属设施转让费，2016年5月王硕海付款2万元，王虎于同年7月17日支付租金4万元，以上合计付款26万元；另，涉租房屋于2017年1月至8月间产生的物业费1673.85元、电费2536.6元由徐青代为向物业公司交纳。王硕海对徐青上述陈述的付款金额表示属实，但认为王利于2015年10月3日转存至徐青之子王冰洋帐户的144000元款项系用于支付租金，对徐青代为其垫付的物业费及电费无异议。
一审庭审中，徐青陈述：涉租房屋曾于2014年11月5日前手租赁给案外人王利（注：与王硕海之女王利同名不同人），后王利退租时将店内装饰及设备等以15万元的价格转让给徐青，徐青在将涉租房屋租赁给王硕海时将店内装饰及设备等以149000元的价格转让给王硕海，并提供其与案外人王利签订的《房屋租赁合同书》、转让承诺书、收条予以佐证。
一审诉讼中，应徐青申请，一审法院委托安徽惠民司法鉴定所对徐青提供的署名“王虎”于2015年10月3日出具的7万元房租费欠条内容的字迹是否系王虎本人书写进行司法鉴定，2018年1月15日，该所出具皖惠民【2018】文鉴字第9号司法鉴定意见书，鉴定意见：署名“王虎”于2015年10月3日出具的7万元房租费欠条中手写字迹与指定样本中王虎书写的字迹系同一人所写。徐青花费鉴定费2800元。
一审庭审中，经一审法院释明，徐青不要求王硕海返还涉租房屋。
一审法院认为，徐青与王硕海间签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。本案争议的焦点系王硕海委托其女王利于2015年10月3日转存至徐青之子王冰洋帐户的144000元款项的用途。该院认为，徐青、王硕海间签订的《房屋租赁合同书》中约定首年租金12万元，支付方式原约定为预付1年租金，后因双方商议将首年房租的支付方式通过在该合同添加备注的方式更改为：“徐青同意第一年按半年支付房租，分两次支付第一年房租”，从双方无异议的对合同签订当日王硕海委托其子王虎支付租金1万元、35000元，王硕海委托其女王利于2015年10月3日通过手机银行支付租金5000元、涉租房屋附属设施转让费5000元的陈述内容分析，可以看出王硕海当日实付首期半年租金为5万元，这亦与王虎于当日出具的7万元房租费欠条予以吻合；此外，王硕海辩称其于当日委托其女王利转存至徐青之子王冰洋帐户的144000元款项系用于支付租金的意见与涉租合同中双方对首年房租支付方式的添加修改意思表示不符，由于王硕海支付的该笔144000元款项明显高于首年全额房租，如王硕海能按原合同约定的预付一年房租予以支付，根本无须在合同上添加备注对原支付方式予以更改，故此笔144000元款项用途显然非系用于支付租金。王硕海在庭审中又辩称该笔144000元中有部分款项系用于支付押金，因徐青不予认可，且合同中亦无约定，王硕海对此又未能提供证据证明，故该院不予采信。对于该笔144000元款项的支付用途，该院认为，结合双方无异议的王硕海委托其女王利于2015年10月3日通过手机银行支付涉租房屋附属设施转让费5000元的陈述及徐青提供的其与案外人王利签订的《房屋租赁合同书》、转让承诺书、收条反映的徐青曾向前手承租人支付涉租房屋附属设施转让费15万元的内容来分析，可以看出徐青、王硕海在租赁案涉房屋时存在将房内附属设施予以对价转让的事实，徐青提供的上述证据具有高度盖然性，故该院认定徐青陈述的其在将涉租房屋租赁给王硕海时将店内附属设施以149000元的价格转让给王硕海的事实成立，王硕海辩称上述144000元款项用于支付租金的意见，与事实不符，该院不予采纳。因王硕海委托其子王虎于2016年7月17日支付租金4万元后未再支付租金，其行为业已构成违约，徐青依约行使合同解除权及请求支付欠付租金，符合事实及法律规定，该院予以支持，但其收取王硕海押金1000元应从欠付租金中予以抵扣。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。因徐青陈述由于王硕海欠付费用，其于2017年8月8日委托物业公司将涉租房屋中的电表拆除予以停电，而王硕海陈述因停电无法正常使用致其于同年8月25日搬离涉租房屋，徐青亦未提供证据证明王硕海在此时间后至今占用房屋，考虑到徐青至今未采取措施防止损失扩大及经一审法院释明其仍不要求王硕海返还涉租房屋，故对徐青主张王硕海承担涉租房屋自2017年8月26日起产生的租金请求，于法无据，该院不予支持。徐青主张的违约金标准过高，有违法律规定，该院按银行同期贷款利率标准予以支持。徐青诉请王硕海支付其垫付的物业费、电费，王硕海对此无异议，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐青与被告王硕海于2015年10月3日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、王硕海向徐青支付租金119600元（自2016年9月10日起至同年10月9日止，按1万元/月计，自同年10月10日起至2017年8月25日止，按10500元/月计，并扣除押金1000元），承担违约金（以欠付租金119600元为基数，自2017年8月26日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计），于判决生效之日起十日内一次付清；三、王硕海向徐青支付物业费1673.85元、电费2536.6元，于判决生效之日起十日内一次付清；四、驳回徐青的其他诉讼请求。案件受理费4916元，徐青负担2000元，王硕海负担2916元；鉴定费2800元，由王硕海负担。
二审期间，当事人各方未提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，徐青与王硕海于2015年10月3日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。徐青基于王硕海拖欠租金为由提起本案诉讼，就本案无争议的款项支付情况看，双方签订合同之前王硕海支付1000元押金，并于合同签订当日支付199000元（王硕海委托其子王虎支付租金1万元、35000元，王硕海委托其女王利通过手机银行支付租金5000元、涉租房屋附属设施转让费5000元，王利于同日转存至徐青之子王冰洋帐户款项144000元），后期再支付了6万元，且王硕海之子王虎于合同签订当日向徐青出具7万元房租费的欠条。根据双方所签合同约定的租金支付方式可知，在合同签订时，王硕海仅需支付徐青半年房租6万元，对于当日多付的139000元及由王虎出具的7万元租金欠条，王硕海不能作出合理解释。徐青主张在合同约定的租金支付之外，双方还口头约定王硕海需支付149000元涉租房屋附属设施转让费，当日王硕海支付的199000元款项包括149000元转让费及5万元租金，并由王虎出具7万元租金欠条，合计为第一年租金12万元。徐青提供了其与前一承租人之间的租赁合同、转让承诺书、收条等证据加以证实，结合王硕海之女王利支付给徐青的款项中有一笔5000元的款项用途为涉租房屋附属设施转让费的事实，基本能够反映出双方之间存在149000元转让费约定的真实性，一审法院该项事实认定并无不当，本院予以确认。王硕海的上诉意见，依据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人王硕海的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4916元，由王硕海负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年八月二十三日
书记员 杜 锐
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。