沈阳市和平区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0102民初7730号
原告高峰，男，1979年2月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。
被告沈阳国泰置业有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。
法定代表人朱月萍，系该公司董事长。
委托代理人张楠，女，1981年11月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
原告高峰与被告沈阳国泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告高峰诉称，2012年6月26日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定交付期限为2012年12月31日前，被告于2015年9月26日交房，但实际消防验收日期为2016年4月6日，被告在不具备交付条件下交房，原告不予以承认，应按实际消防验收日期为交房日期。另，2015年9月27日被告为原告出具承诺书，迟延交房违约金按年利率7%计算利息，计算利息从通知收房日起至实际付款日为止。诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2012年12月31日至2016年4月6日的逾期交房违约金253565元；2、判令被告给付逾期交房违约金从2016年4月6日至2018年5月17日的利息37492.88元；3、承担本案的全部诉讼费用。
被告沈阳国泰置业有限公司辩称，支付利息期限应从交付之日起计算，消防竣工验收乃我方项目办理手续其中之一要件，与入住时间无关。2015年9月26日已具备交房条件，水电均已接通，以该入住时间为准。
经审理查明，2012年6月26日原、被告就位于沈阳市和平区房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定建筑面积17.32平方米，总房款2075024元。合同第八条约定”出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。......”;第九条约定”除本合同第八条规定的特殊情形外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：按补充协议执行”；补充协议第5条约定”双方同意对合同第八条补充约定如下：商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延叁年”。补充协议第6.1条约定”自本合同第八条规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之壹的违约金，合同继续履行”。2012年7月30日被告向原告出具购房款额为2075024元的销售不动产统一发票联。2015年9月25日被告向原告下发《房屋交付通知书》。涉案房屋于2015年9月26日交付，物业费计费日期自2015年9月26日起”。
2015年9月27日被告向原告出具《承诺书》，其中载明”1、延迟交房违约金以合同约定的计算方式为准，截止通知您来收房日违约金额为207087元。2、我公司承诺迟延交房违约金于2015年12月31日之前付清，迟延交房违约金的金额按年利率7%计算支付利息，计算利息的期限从通知收房日起至实际付款日止，按实际天数计算”，对此原告高峰签写”同意”。
另查明，涉案房屋交付前，商品房已获得由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位加盖公章的房屋建筑工程竣工验收报告一份。2016年4月6日沈阳市消防局针对位于沈阳市和平区三好街96号地块的同方广场土建及装修工程下发《建设工程消防验收意见书》。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票联、房屋交付通知书、房屋准住通知单、承诺书、房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。
本院认为：双方签订的附件四《补充协议》是对《商品房买卖合同》有关条款的解释和说明，并无导致格式条款无效的情形，并未违反法律的禁止性规定。故，对原告以格式条款来主张《补充协议》有关条款无效不予支持。本案属商品房销售合同纠纷，双方自愿签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。
关于何时具备交房条件的问题。双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》第5条约定：交付条件指出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：”合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定”，故只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定”房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合验收合格条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案国泰置业已经会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，证明涉案工程已经竣工验收，符合交付的法定条件之一。虽国泰置业于交付后取得消防验收备案等文件，有违《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律规定，但行政违法并不必然导致违反合同义务。本案中，原告于2015年9月26日接收房屋，在办理交接手续过程中未提出任何异议，且双方就逾期交房违约事宜达成一致意见，原告入住后房屋亦满足日常生活使用条件。从后期取得的建设工程消防验收意见书可知，国泰置业所交付的房屋在质量、规划等方面均未发现违约问题，客观上也未导致原告不能收房、无法使用的后果。故对于原告主张的2016年4月6日为交房日的意见，本院不予采纳。
2015年9月27日原、被告之间签订的承诺书，是在双方平等自愿、协商一致基础上签订，是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现被告未按承诺书的约定履行给付款项义务，故被告应给付延迟交房违约金207087元及以207087元为基数从2015年9月25日起至起诉日2018年5月17日止的年利率7%的利息即38325.3元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付原告高峰延迟交房违约金207087元及利息38325.3元，合计245412.3元；
二、驳回原告高峰其他的诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2833元（已减半收取），由原告高峰承担444元，由被告沈阳国泰置业有限公司承担2389元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内，未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。
审判员冯菲
二〇一八年八月一日
书记员王琳
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。