大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民初字第2221号
原告：孙玉英，男，1974年3月16日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人:韦涛，辽宁方槊律师事务所律师。
委托代理人:刘荣昌，辽宁新正源律师事务所律师。
被告：大连民兴房地产发展有限公司。
法定代表人：蔡宏伟，该公司董事长。
委托代理人：高嵩，男，1981年12月21日出生，汉族，该公司职员。
原告孙玉英诉被告大连民兴房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理。依法由审判员李思若适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦涛、刘荣昌，被告大连民兴房地产发展有限公司的委托代理人高嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT200911205），购买位于旅顺口区水师营街北一巷33-5号1层房屋，约定办理房屋权属登记时间为交房后（交房时间为：2012年9月24日）180日内，原告已按合同约定支付了全部购房价款并接收房屋，但被告至今未办理房屋权属登记，已构成违约。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告支付自2014年3月23日起至2015年8月31日止的违约金20415元，并要求其支付实际办理房地产权证之日止的违约金；诉讼费由被告承担。
被告辩称：我公司不同意原告的诉讼请求，第一、迟延办证不是被告的原因是因为政策的调整，2011年1月1日之前适用的大连市竣工验收的是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，根据该办法的规定，案涉房屋在买卖合同约定的办证期限内已具备办理竣工验收的相关文件，因为该办法第五条规定的是办理竣工验收所需要的文件，被告已经具备，即包括竣工验收备案表、消防环保、房屋住宅说明书、住宅使用说明书，被告已经具备办理竣工备案的文件，但是在2011年11月23日大连市政府颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，该办法规定，自2011年1月1日起在大连市实施新的办法，所以被告需要在原有的基础上提供十余个部门的验收或者接收文件，这是作为办理竣工验收的前提条件，被告在实际办理的过程中，每一个验收环节均对应了不同的验收部门，并且实际办理过程中，多个验收部门均告知被告需要根据政府新政重新理顺工作关系，延长了被告办理竣工验收的时间，本案被告与原告签订的房屋买卖合同是在2009年11月16日，即大连市政府颁布新的验收备案规定之前，被告无法预见会出台新政增加十余项验收内容，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及原、被告双方买卖合同第十五条的约定，被告承担逾期办证违约金的前提是由于出卖人的原因导致买受人无法在规定的期限内办理产权登记，本案延迟办证的时间实际是用在了大连市新规增加的十余项验收项目上，是被告无法预见的，因此不可归责于被告。第二、被告认为双方约定的违约金数额过高，即使法院认为被告应该按照合同约定承担部分违约责任，被告认为违约金明显高于造成的实际损失，本案原告购房系按揭贷款，房产证的迟延取得对原告在金钱利益上的损失几乎没有，《合同法》第一百一十四条规定当事人双方可以约定一方在另一方违约时支付一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求法院予以增加，反之可以申请减少，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成实际损失的30%为准，《合同法解释二》第二十九条第一款规定，违约金的计算应该以实际损失为基础，兼顾过错程度、预期利益等因素予以衡量，本案原告已经实际取得了购买的房屋，并完全可以对该房屋占有、使用和收益，对于原告的损失，被告认为可能是心理上的不满足和不安全感，根据现有的法律规定，该损失法院不应该予以支持，如果原告认为因迟延取得房产证确实给其造成了实际损失，根据民诉法谁主张谁举证的原则，原告应该提交因其没有取得房产证导致案涉房屋不能顺利出售或者房屋销售报价偏低的相关证据，即被告认为只有原告证明了其确因房产证的延迟取得而导致错失交易机会，减少了可得利益，被告才认可原告有实际损失。综上，被告认为原告的诉讼请求不应该得到法院的支持。
经审理查明：2009年11月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于旅顺口区水师营街北一巷33-5号1层房屋，房屋总价款为388118元，付款方式为2009年11月5日交首付款194118元，余款194000元通过按揭贷款支付，原告应在本合同登记备案之日起二十个工作日内办理完毕贷款手续并付清其余房款。该合同第八条约定，出卖人应当在2010年5月31日前交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，由出卖人继续办理，出卖人不承担责任，逾期超过一年的出卖人按已付房款的日万分之一支付违约金，合同继续履行。合同签订后，二原告按约定付清了房款，被告于2012年9月24日将房屋交付给原告，但原告至今未取得房屋所有权证书，故原告诉至本院。
上述事实，有《商品房买卖合同》、预收款专用发票、个人住房（商业用房）借款合同及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。原告已按约定交付了购房款，被告应按约定期间办理房屋所有权登记，向原告交付房屋所有权证书。被告至今未能办理房屋所有权登记，导致原告不能取得房屋所有权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量，本案被告为使原告能尽快办理权属登记确实积极地与政府有关部门协调，没有证据证明其存在恶意拖延办证的行为。而且在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高。结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点一向原告支付违约金为宜。违约金的起算时间应自房屋交付后一年加180日后起算，即自2014年3月24日起计算至被告实际办理房地产权属证书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
被告大连民兴房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内以已付房款总额388118元为计算基数，以日万分之零点一为计算标准给付原告孙玉英逾期办证违约金（自2014年3月24日起计算至被告实际办理房地产权属证书之日止）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费314元，减半收取后为157元，其他诉讼费用50元，合计207元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 李思若
二〇一五年十一月二十五日
书记员 王玉笛
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。