浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江笕民初字第141号
原告杭州众恒物业管理有限公司。
法定代表人周荣进。
委托代理人沈肖容、徐飞。
被告何伟进。
被告陶继红。
被告何蕾。
原告杭州众恒物业管理有限公司为与被告何伟进、陶继红、何蕾物业服务合同纠纷一案，于2013年4月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2013年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈肖容、徐飞、被告何伟进到庭参加诉讼。被告陶继红、何蕾经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杭州众恒物业管理有限公司诉称：被告系江干区长睦邻里人家东苑小区11-1-901房屋业主。原告与杭州华元房地产集团有限公司于2007年10月18日签订了前期物业服务合同。根据《物业管理条例》等相关法律规定，该合同对小区所有业主具有法律约束力。合同约定，委托管理期限自2007年10月18日起至小区首届业主委员会成立之日。原告与被告于2008年8月13日签订了前期物业服务协议，合同约定，物业管理服务收费高层住宅按每月每平方米建筑面积0.9元计算，能耗费按房屋建筑面积以实际能耗向业主分摊收取。被告的房屋建筑面积为89.02平方米，其截至2012年3月16日应付物业管理费1698.5元，经原告多次催讨，被告拒不支付。诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理费1698.5元，违约金1317.04元（自2011年6月1日起暂计算至2012年10月31日，按每日千分之二计算，以实际支付日为准）合计3015.54元；诉讼费由被告承担。
被告何伟进辩称：物权法和业主与原告签订的前期物业合同都明确规定，小区内各项收入支出账目清单半年公布一次，经业主多次要求，原告至今未公布。原告在向小区内其他业主收取物业费时都有打折，打折的依据是什么。小区内的营业用房、停车等四块利益的账目也未公开。小区的监控、照明、消防、绿化等都存在严重的问题，监控、消防设施形同虚设。《物业管理条例》明确指出物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务单位共同制定收费办法并在合同中约定，而原告收取的物业费标准系单方制定。被告居住的单元楼下原来是五个停车位，原告未征求业主意见私自改建成建筑垃圾和生活垃圾堆放场所，事后也未有效管理，堆放垃圾造成的蚊虫、粉尘污染严重影响业主的生活，经被告多次要求，原告始终未予以解决。原告在撤离小区物业时未办理移交手续，也未通知业主委员会，违约在先。
被告陶继红、何蕾未到庭，也未作答辩。
原告杭州众恒物业管理有限公司向本院提交的证据有：
1、前期物业服务协议及临时管理规约一份，拟证明原被告双方的权利义务，服务期限、收费标准等事实；
2、房产信息一份，拟证明房产归属被告所有的事实；
3、律师函、快递详情单各一份，拟证明2011年12月底原告向被告书面催讨物业费的事实；
4、前期物业服务合同一份，拟证明原被告存在物业服务合同关系以及相应的权利义务；
5、物业经营收支情况公布表及照片各一组，拟证明原告的收支情况已按照合同约定和法律规定履行了义务；
6、能耗费发票、能耗费分摊公示及清单，拟证明实际产生能耗费的金额。
被告何伟进向本院递交的证据的有：
7、照片一组，拟证明原告物业服务不到位，造成小区环境脏乱差。
被告陶继红、何蕾没有向本院递交证据，亦未对原告提交的证据进行质证，视为放弃质证权利。
上述证据经庭审质证，被告何伟进对证据1、2真实性无异议，本院予以确认；对证据3表示未收到律师函，本院认为该证据能够证明原告按照被告的物业地址邮寄送达律师函以催缴物业费，本院予以确认；证据4、5、6系原告根据被告的答辩意见补充提交的证据，经本院组织质证，被告未出庭质证视为放弃质证权利，本院经审查认为证据4形式合法，能够证明待证事实，本院予以确认，证据5、6能够说明原告已履行了公示物业经营收支情况及能耗费分摊依据的义务，对其形式真实性予以确认；证据7原告认为该照片的拍摄时间、拍摄地点不明确，照片显示的建筑垃圾比较多即便是在物业小区内也应由环卫部门处理，本院对该组证据的审核认定在本院认为部分予以说明。
根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2007年10月18日，原告与杭州华元房地产集团有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告为长睦邻里人家东苑提供物业服务，委托管理期限自2007年10月18日起至小区首届业主委员会成立之日止；物业管理服务费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.9元的标准缴纳，逾期缴纳则从逾期之日起每日按应缴物业费的千分之二缴纳滞纳金；电梯、水泵等共用设施设备运行能耗费按房屋建筑面积以实际能耗分摊向业主收取；机动车辆室外停车费按每辆每月100元收取，已售车位物业管理费按每车位每月40元收取；原告每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设备设施和场地的经营性收入并应将物业管理服务费项目、收费标准在物业管理区域内公示等。该前期物业服务合同还对物业管理服务质量等内容作了约定。
2008年8月，原告与业主签署前期物业服务协议及业主临时管理规约，对上述前期物业服务合同的相关权利义务内容予以告知，并明确业主按照高层住宅每月每平方米0.9元的标准第一次预交12个月的物业费，以后暂定为每半年预交一次。业主临时管理规约中业主的共同利益部分第三十条规定，利用物业共同部位、共用设施进行经营的，应当征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金等。
2012年3月16日原告撤出长睦邻里人家东苑小区物业。
被告系长睦邻里人家东苑小区业主，房屋位于11幢1单元901室，建筑面积89.02平方米，尚欠原告2010年6月1日至2012年3月16日的物业费1698.5元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。本案中原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费和分摊共同能耗费。业主临时管理规约系房地产开发商根据前期物业服务合同而制定，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项以业主临时管理规约的形式向业主告知和说明。根据国务院《物业管理条例》第二十三条的规定，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。被告抗辩前期物业服务协议和临时管理规约，系单方制定，无事实依据，本院不予采纳。
关于利用物业共用部位、共用设施进行经营的收支情况，作为小区业主享有知情权和监督权，并受法律保护。本案中原告已提交初步证据证明其已在小区范围内进行公示，若被告认为原告未按约公示，其有权及时向有关部门反映或向法院起诉主张自己的权利，现原告诉请被告支付物业费，被告以原告未进行公示为由抗辩，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，本院对被告的该项抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。
关于业主反映小区内的监控、照明、消防、绿化、卫生等方面存在不同程度的问题，本院认为原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉长睦邻里人家东苑小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，关于原告主张的物业费，本院结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平、物业服务成本等因素酌情予以调整，对原告诉请支付违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何伟进、陶继红、何蕾于本判决生效后十日内向原告杭州众恒物业管理有限公司支付物业费1189元；
二、驳回原告杭州众恒物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告杭州众恒物业管理有限公司负担15元、被告何伟进、陶继红、何蕾负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 敏
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 程佳佳