辽宁省康平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0123民初1171号
原告：沈阳鑫盛物业有限公司，住所地康平县康平镇向阳街539栋。
法定代表人：于静，该公司经理。
委托诉讼代理人：齐新，男，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：赵亚昌，男，该公司副经理。
被告：郑国宇，男，1987年7月14日出生，住辽宁省康平县，现住康平县。
原告沈阳鑫盛物业有限公司（以下简称鑫盛物业）与被告郑国宇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫盛物业的委托诉讼代理人齐新、赵亚昌，被告郑国宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫盛物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2016年4月29日至2018年4月28日的物业费2054元及违约金1124元，合计3178元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告鑫盛物业于2015年11月5日与沈阳瑞邦置业有限公司签订康平湖畔宜城前期物业服务合同，约定物业费小高层1.2元/月/平方米，多层1元/月/平方米，商业网点0.8元/月/平方米，车库0.8元/月/平方米，并进入小区进行物业服务。被告郑国宇为×××小区多层×号楼×单元×室业主，房屋住宅面积为85.61平方米。服务期间原告认真履行合同义务，但是被告拖欠原告物业费2054元，根据物业服务合同第六章第三条欠付违约金1124元（1027元×3‰×365天）。原告多次催要但是被告至今仍未交纳，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告郑国宇辩称，对于原告陈述的我拖欠物业费的事实、时间和金额均无异议，我确实没有交物业费，但是我不同意交物业费及违约金，原因如下。我从2014年入住以后，我所居住的5号楼1单元后面挨着两个饭店，就是小区的门市楼，这两个饭店产生的噪音和空气污染影响了我家的正常生活；我家南卧室的窗户的左下方下雨的时候向屋里渗水，为此事之前我多次找过物业，物业一直未给修；我家客厅窗户及厨房的窗户关不严，之前我也多次找过物业，去人量了五遍，但一直也没给换；小区南边的万家福超市占用小区的土地建了墙，影响我的心情，对小区的安全性也有影响；去年和前年的时候，有半夜回来的业主进不了小区按喇叭，影响我家休息，物业也没进行劝阻；这些原因中，对我生活造成最严重影响的是饭店的排烟和噪音污染。基于这些原因，所以我拒交物业费，也不同意支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告郑国宇系康平县×××小区多层×号楼×单元×室的业主，被告家房屋建筑面积为85.61平方米。2014年4月29日，郑国宇作为甲方与沈阳市广益汇物业有限公司作为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》，约定多层住宅物业管理服务费按建筑面积1元/平方米/月收取，业主产权人（或使用人）按与开发商约定的房屋交付之日起，按建筑面积向乙方交纳物业管理服务费，物业管理服务费实行按年度收取，业主或物业使用人应于物业服务期满后向物业公司一次性交清下一年度的物业管理服务费。协议签订当日，郑国宇交纳了2014年4月29日至2016年4月28日两年的物业费，之后未再交纳物业费。
2015年11月5日，被告郑国宇居住的湖畔宜城小区建设单位沈阳瑞邦置业有限责任公司（甲方）与沈阳市广益汇物业有限公司（乙方）及原告鑫盛物业（丙方）三方签订一份《康平“湖畔宜城”项目物业服务合同》，约定沈阳市广益汇物业有限公司将湖畔宜城小区经营的物业管理服务转让给原告鑫盛物业，沈阳瑞邦置业有限责任公司作为开发建设者与沈阳市广益汇物业有限公司共同选聘原告鑫盛物业对“康平县湖畔宜城”项目提供物业管理服务，日常物业管理合作期限为四年，自首批业主入住之日（该时间以《商品房买卖合同》中的入住时间为准，首批业主入住时间为2014年3月20日）起计算，由于2014年3月20日开始的前期物业是乙方进行管理服务，且预收二年物业费，故该合同签订的合作期限应顺延二年；业主首次办理入住，按开发公司房屋交付的“入住通知单”的时间按年交纳，再次交费时间即乙方收取的二年物业费到期后，丙方应通知业主交纳下年度的物业管理服务费用，物业管理服务费收费标准为多层住宅物业管理服务费按建筑面积1元/平方米/月收取。2018年3月12日，原告在被告门上张贴收费通知，向被告催收欠交的物业费2054元，但被告至今未交纳。
本院认为，原告鑫盛物业与被告郑国宇虽未签订书面的物业服务合同，但存在事实上的物业服务关系，原告鑫盛物业为被告所在小区提供物业服务，被告实际接受了原告提供的物业服务，双方之间形成物业服务关系，根据权利义务一致原则，被告应当向原告鑫盛物业交纳相应的物业服务费，原告也应按照约定全面履行自己的物业服务义务。原告鑫盛物业作为小区物业服务的实际提供者，有义务与业主积极协商，与业主签订书面的物业服务合同，而非仅基于事实上的物业服务关系向业主收取物业费，且其作为物业服务企业应当积极履行相应职责，对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的业主居住环境和相关秩序。庭审中，被告主张楼下饭店的排烟和噪音污染以及业主半夜按喇叭未被制止等问题影响被告正常生活，原告对此不予否认，原告未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对原告要求支付的物业服务费予以酌减，具体标准按应交物业服务费的80%收取为宜。根据原告提供的业主资料及被告陈述，被告已经交纳了2014年4月29日至2016年4月28日两年的物业费，故被告应交纳欠交的2016年4月29日至2018年4月28日两年期间的物业服务费1643.71元（85.61平方米×1元/月/平方米×24个月×80%）。因原告的物业服务存在瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告以楼下饭店排烟和噪音污染影响其正常生活而原告未能解决为主要原因拒绝支付物业服务费的辩解，原告作为物业服务企业，对于被告楼下饭店危害相邻业主生活的排烟行为，只有进行劝阻制止及向有关部门报告的职责，但无强制职能，被告如认为自身权利受到侵害，可以向侵权人主张权利，也可以通过向有关行政部门反映、投诉、举报等途径予以解决。在原告履行了主要物业服务义务的情形下，被告以原告在处理楼下饭店排烟和噪音污染一事中有不积极作为的服务瑕疵，作为拒绝交纳物业服务费的主要理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据。故对被告的辩解本院不予支持。
总之，建设一个祥和、文明的小区，不仅需要物业服务企业按照法律规定和约定履行其职责，也需要业主的理解和支持。物业服务企业要多倾听业主的意见，努力提高服务质量。业主也要积极通过合法途径主张自己的权利，履行业主的职责。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告郑国宇于本判决生效后10日内支付原告沈阳鑫盛物业有限公司2016年4月29日至2018年4月28日的物业服务费1643.71元；
二、驳回原告沈阳鑫盛物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告郑国宇负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 蒋娇艳
审 判 员 郭霁阳
人民陪审员 李冬梅
二〇一八年八月一日
法官 助理 秦 雯
书 记 员 沈雨童