淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初8376号
原告（反诉被告）：杨木森，男，汉族，1976年12月13日出生，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：蒋磊，江苏施源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王益新，女，汉族，1973年4月15日出生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨木森与被告（反诉原告）王益新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨木森的委托诉讼代理人蒋磊、被告王益新的委托诉讼代理人林太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨木森向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与王益新签订的《商铺租赁合同》；2、判令王益新立即向我返还租金及保证金101717元；3、王益新承担违约金50000元；4、王益新承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月8日，我与王益新签订《商铺租赁合同》，约定王益新将位于淮安市商铺租赁给我使用，租金第一年为330000元，以后每年增长6%，租期为5年，自2016年9月18日起至2021年9月18日止，租金每半年支付一次，先租后用，任何一方违约应赔偿对方50000元。合同签订后我支付王益新保证金30000元，第一年租金330000元已付清，第二年上半年租金174900元，下半年租金我已支付160700元。因王益新属于转租，王益新在收到租金后并没有交给原房东谷永健和王乃本，为此，原房东要求我搬出商铺并交还房屋，无奈之下，我于2018年7月3日搬出涉案房屋并交还了钥匙。因王益新原因导致我无法租赁房屋，王益新构成根本违约，应按照合同约定退还租金、保证金，并承担违约金。反诉部分，我下半年只支付160700元，是因为当时王益新着急用钱，要求我提前支付租金，承诺下半年不增长6%，所以我当时提前了大约十几天支付了50000元租金，另外的钱我提出要求贷款才能支付，王益新同意且愿意承担一部分贷款利息约3000元。如果我拖欠租金，王益新应当进行催告，且保证金30000元也足以冲抵租金，但是至今王益新没有提出任何异议。合同无法履行的原因在于王益新未向原房东支付租金，请求驳回王益新反诉请求。
王益新辩称（反诉称），我与杨木森所签商铺租赁合同，由于杨木森违反合同约定，拖欠租金一个月及以上，我有权终止合同并收回租赁物，且杨木森也已经搬离涉案房屋，不存在解除合同。根据合同约定，杨木森应付租金349800元，但其只支付335600元，尚欠14200元未付，杨木森先行违约导致合同终止，无权索要租金。杨木森违约，我收取的保证金不予退还。根据合同约定，任何一方违约需向对方赔偿违约金50000元，故反诉要求杨木森支付租金14200元，并承担违约金50000元。
本院经审理认定事实如下：位于本市淮海第一城南屏苑商铺33室房屋为谷勇健、徐晓春共同共有。位于本市淮海第一城南屏苑商铺32室房屋为王乃本、皇甫立娟共同共有。杨木森与吴静为夫妻关系。
2015年6月11日，谷勇健、王乃本分别与王益新签订商铺租赁合同，约定谷勇健将淮海第一城南屏苑商铺33室，王乃本将淮海第一城南屏苑商铺32室租给王益新使用，租赁期限均为六年，自2015年7月16日起至2021年7月15日止。约定淮海第一城南屏苑商铺33室的第一年租金为220000元，第二年租金为220000元，第三年租金为233200元，第四年租金为247192元，第五年租金为262023元，第六年租金为277745元。淮海第一城南屏苑商铺32室第一、二年度租金为80000元，第三年及以后两年租金，每年度比前一年度增长6%。租金每半年支付一次，先租后用，并在租金到期前一个月交清。如拖欠租金，谷勇健有权向王益新每天按实欠租金1%加收滞纳金。如拖欠租金达一个月及以上，谷勇健有权单方终止合同和收回该租赁物，王益新在其租赁内的设施及商品，谷勇健有权处置充抵租金，保证金不再退还。淮海第一城南屏苑商铺33室保证金20000元整，淮海第一城南屏苑商铺32室保证金为10000元整，租赁期满后，如王益新无违约行为，保证金可无息退还。如任何一方违约，须向对方赔偿违约金50000元整。
2016年9月8日，王益新（合同中甲方）与杨木森（合同中乙方）签订商铺租赁合同一份，载明：“1、甲方将淮海第一城32#、33#建筑面积370平方米，含消防设施及供配电等房屋租予乙方使用。2、租赁期限为5年，自2016年9月18日起至2021年9月18日止。第一年租金为330000元，第二年及以后四年租金，每年度比前一年度增长6%（以上租金不含税金，如有关部门检查需要办理出租手续等应交一切费税由乙方缴纳），由甲方负责。3、租金按每半年支付一次，先租后用，并在使用前40天交清。如拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。如拖欠租金达一个月及以上，则甲方有权单方终止合同和收回该租赁物，乙方在其租赁内的设施及商品，甲方有权处置充抵租金，保证金不再退还。4、合同签订时，乙方应向甲方支付人民币30000元整的保证金，租赁期满后乙方如不再续租，且乙方无违约行为时，甲方将该保证金全部无息还给乙方。5、租赁期间乙方使用该房屋而产生的物管、水电、燃气、垃圾等使用费由乙方支付……。6、甲方将房屋交给乙方后，经甲方同意乙方的装修及修缮，但不得改变该租赁物的主体结构。如合同到期后乙方不再续约，乙方不得破坏已装修的固定部分，并保证该租赁物包括水电气及排水排污系统等基础设施的通畅。……10、合同终止后（含租赁期满或被解除等）十日内，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方，此延迟使用费用由乙方折算日费缴纳……。11、本合约在双方签字、乙方交付定金及第一期租金后生效，任何一方违约（不可抗拒因素除外），须向对方赔偿违约金人民币50000元整。……”
合同签订后，案外人屈耿标分别于2017年2月1日、2017年8月14日、2018年2月1日、2018年2月2日、2018年2月8日代杨木森向王益新转账165000元、174900元、50000元、15000元、95700元，杨木森分别于2016年9月8日、2016年9月18日向王益新转账100000元、115000元，合计转账给王益新7156**元，其中保证金30000元、杨木森购买空调的费用20000元。王益新对上述费用均予以认可。
2018年7月30日，谷勇健出具情况说明，载明：“我是淮安市淮海第一城南屏苑商铺33室所有权人，王益新女士（身份证号：）于2015年7月16日起租赁上述商铺，从事简餐经营。合同租期六年，租金每半年预付一次。期间变更经营品种为火锅。截止2018年6月15日，王益新未能依照合同约定提前一个月预付下一期房租，构成违约。为此我收回了商铺。当时占有商铺的吴静女士（身份证号：）在我要求下，于2018年7月3日搬出了上述商铺，并交还了钥匙。”经本院与谷勇健核实，上述情况说明为谷勇健书写。
2018年7月3日，杨木森搬出涉案房屋。
庭审中，杨木森主张王益新未能向原房东谷勇健支付下半年度的房租，导致原房东收回房屋，王益新构成违约；其未支付剩余租金14200元的原因，系王益新着急用钱，经与王益新协商一致，王益新同意承担部分贷款利息，并承诺在放弃每年递增部分租金的情况下，其于2018年2月份贷款暂支付了下半年的房租160700万元。王益新则认为杨木森未能支付剩余租金14200元，构成违约，其并未放弃房租递增部分租金。双方对其各自主张部分未举证。
以上事实，有房屋所有权证、商铺租赁合同、银行账户交易明细、照片、证明及当事人陈述为证，经庭审质证，予以采信。
本案在审理过程中，杨木森向本院申请诉讼保全，要求对杨木森价值为156000元的财产进行保全，并提供了担保，本院已实施保全。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨木森与王益新签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于违约责任。根据杨木森与王益新商铺租赁合同约定，第二年度（2017年9月18日至2018年9月18日）房屋租金在增加6%之后应为349800元，2017年8月14日，杨木森已付王益新房租174900元，2018年2月8日已付王益新房租160700元，尚欠王益新房租14200元。根据王益新与谷勇健、王乃本签订的租赁合同，王益新最迟应在2018年6月15日前向谷勇健、王乃本支付下一年度房租，但王益新向谷勇健明确表示其不再继续履行商铺租赁合同，致使谷勇健终止租赁合同，从杨木森处收回租赁物。2018年7月3日，杨木森、吴静夫妇将涉案房屋清空并交付给谷勇健。综上，杨木森虽未能给付剩余房租，但已经给付了大部分房租，王益新主张杨木森构成根本违约，证据不足，不予采信。杨木森不能继续租赁涉案房屋系王益新不再履行与原房东之间的租赁合同所致，故杨木森主张王益新违约，证据充分，应予认定。
基于王益新不再履行与原房东的租赁合同，杨木森行使合同解除权，要求解除涉案商铺租赁合同的诉讼请求，证据充分，应予支持。杨木森已于2018年7月3日将涉案房屋清空并交付给原房东，该日应视为双方合同实际解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。至杨木森搬出涉案房屋时止，杨木森多付的未能履行期间的房租，王益新应退还杨木森，应退还的租金为74752元[349800元÷365天×（365天－287天）]，杨木森主张要求王益新退还租金71717元不违反法律规定，本院予以支持，同时王益新退还杨木森保证金30000元。杨木森称王益新放弃了第二年度递增部分的租金，证据不足，不予采纳。
根据商铺租赁合同约定，任何一方违约，应赔偿对方违约金50000元。杨木森主张王益新承担违约金50000元的诉讼请求，证据充分，应予支持。
关于反诉部分，对王益新要求杨木森支付剩余租金14200元及承担违约金50000元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、本诉原告杨木森与本诉被告王益新签订的商铺租赁租赁合同于2018年7月3日解除；
二、本诉被告王益新于本判决生效之日起十日内向本诉原告杨木森返还房屋租金71717元、保证金30000元，合计101717元；
三、本诉被告王益新与本判决生效之日起十日内向本诉原告杨木森支付违约金50000元；
四、驳回反诉原告王益新的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3334元，减半收取1667元，诉讼保全费1300元，合计2967元，由本诉被告王益新承担。
反诉案件受理费1405元，减半收取703元，由反诉原告王益新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 员 陈苗青
二〇一八年十二月四日
法官助理 邰冬梅
书 记 员 邵诗媛
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理内期限仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。