上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终7226号
上诉人(原审被告、反诉原告)：李鸣波，男，汉族，1964年6月28日出生，住上海市。
委托诉讼代理人：倪建国，上海力勤律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海新东门物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：王玉强，总经理。
委托诉讼代理人：赵根生。
委托诉讼代理人：刘民胜。
原审被告(反诉原告)：上海鸣波浴室，住所地上海市。
投资人：李鸣波，总经理。
上诉人李鸣波因与被上诉人上海新东门物业管理有限公司(以下简称“新东门公司”)及原审被告上海鸣波浴室(以下简称“鸣波浴室”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初5458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李鸣波上诉请求：撤销一审判决第二、三和五项，依法改判支持上诉人支付被上诉人租金人民币(以下币种均为人民币)4,750元、房屋使用费(自2017年11月30日至实际返还之日止，每月按14,250元计算)，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失905,600元。事实和理由：为了配合政府的拆违改建工作，上诉人自2016年1月1日至2017年5月1日搬离上海市黄浦区聚奎街XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，并未实际使用，该段时期不应支付租金；租赁期应自2017年5月1日延后212天，至2017年11月29日止，故上诉人只应再支付租金4,750元。系争房屋的违章部分是被上诉人在交付系争房屋前搭建的；上诉人对五楼进行过装修；被上诉人在合同未到期之前要求上诉人搬离，系提前解除合同，故被上诉人应赔偿上诉人的装修损失。
新东门公司辩称，不同意李鸣波的上诉请求，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。施工日期认定正确。系争房屋五楼的附属搭建不在系争房屋的建筑面积中，合同约定了系争房屋租赁期满后装修等费用的处理。
新东门公司向一审法院起诉请求：李鸣波、鸣波浴室将系争房屋予以腾空并迁出，且将房屋返还予新东门公司；李鸣波、鸣波浴室支付2016年7月1日至2016年7月31日止之租金15,833元；李鸣波、鸣波浴室按每月15,833元支付自2016年8月1日起至实际返还房屋日止之房屋使用费。
李鸣波、鸣波浴室向一审法院反诉请求：如确认李鸣波、鸣波浴室确需将系争房屋返还予新东门公司，则判令新东门公司赔偿李鸣波、鸣波浴室装修损失905,600元。
一审法院认定事实：2014年7月25日，新东门公司与李鸣波签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)新东门公司将系争房屋出租予李鸣波，房屋实测建筑面积532平方米，部位1至4层附临时搭建；(2)李鸣波租赁房屋作为经营使用，租期自2014年8月1日起至2016年7月31日止；(3)租赁期满，新东门公司有权收回房屋，李鸣波应当如期返还，李鸣波所搭建之临时建筑及附属设备归新东门公司所有；(4)年租金总计为190,000元，租金按先付后用、按季收缴原则，李鸣波于本合同签订时支付首期租金即2014年8月1日至2014年10月31日期间租金47,500元，之后于2014年11月5日前支付下一期租金，逾期支付，每逾期1日，则须按日租金0.3%支付滞纳金；(5)新东门公司收取保证金后向李鸣波开具收款凭证，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由李鸣波承担费用外，剩余部分于李鸣波返还房屋、结清所有费用后10个工作日内无息归还；(6)如中途解除合同或合同到期终止，李鸣波应在之前将己方财物搬迁，向新东门公司返还房屋，同时办理退租手续，未经新东门公司同意逾期返还房屋，每逾期1日，李鸣波按每日每平方米7元向新东门公司支付房屋占用期间之使用费；(7)中途解除合同或合同到期终止，如李鸣波以该房屋作为营业场所进行工商注册、税务登记的，待李鸣波办妥工商、税务登记注销或变更注册地手续后10个工作日内无息归还保证金。签约后，新东门公司及李鸣波履行各自合同义务，李鸣波将系争房屋部分面积用于经营注册登记予系争房屋处之浴室即鸣波浴室，并实际支付保证金20,000元及合同约定截至2016年6月30日止之租金。
为配合政府改建工程，经新东门公司要求及沟通，施工单位人员于2016年5月1日至2017年2月27日期间入住使用李鸣波所承租部分房屋，所涉建筑面积为85平方米。之后，施工单位人员将其中101室房屋作为工具仓库留用至今，其他房屋均予返还李鸣波。
鸣波浴室于2006年11月27日依法注册成立。
一审法院审理中，新东门公司称施工单位人员入住使用房屋时段为2016年8月12日至2017年1月10日共计5个月时间，按建筑面积85平方米计，新东门公司就此对诉请之房屋使用费明确表示扣除上述面积5个月之房屋使用费12,700元。对此，李鸣波、鸣波浴室称李鸣波承租面积虽为532平方米，但该面积中包含空地等公用部位面积，故可供实际承租使用之房屋面积实际远不足532平方米，而施工单位入住使用之85平方米系可供实际使用之房屋面积，故对新东门公司按上述面积比例进行房屋费用折算之计费方式不予认可。针对以上分歧意见，新东门公司于2018年4月3日向法院提交书面《情况说明》，表示针对施工单位人员实际使用之85平方米面积同意按租赁总面积35%予以折算，针对至今留用之101室房屋同意按租赁总面积10%予以折算。
综上，现新东门公司称即使按照李鸣波、鸣波浴室所述施工单位人员入住时间予以顺延租期，则经顺延后之租期亦已届满，李鸣波、鸣波浴室应予腾空迁离并将系争房屋返还予新东门公司。新东门公司遂以此为由起诉来院。
一审法院认为，新东门公司与李鸣波所签《房屋租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，新东门公司及李鸣波作为签约方均应恪守合同约定之义务。至于鸣波浴室虽在系争房屋处进行经营，但在上述租赁合同签订时，该浴室实际已予注册成立，却始终未以承租人身份向新东门公司签约承租系争房屋，而租赁合同中亦不存在实际经营主体系实际承租人之约定内容，故《房屋租赁合同》之合同主体仅系新东门公司及李鸣波，鸣波浴室仅为系争房屋之实际使用人。对于新东门公司述称租期已经届满且要求李鸣波、鸣波浴室返还系争房屋之诉请，鉴于租赁合同约定租期为2014年8月1日至2016年7月31日，施工单位于2016年5月1日至2017年2月27日期间入住且导致李鸣波、鸣波浴室无法正常使用系争房屋，对于2016年5月1日至2016年7月31日期间共计92日李鸣波无法正常承租之合同约定租赁期间，应当在施工单位返还房屋后予以补足，鉴此，租赁合同约定之租期应当自2017年2月28日起顺延92日即至2017年5月30日予以届满。在顺延租期届满之后，李鸣波、鸣波浴室作为系争房屋实际使用人应予腾空迁离并将系争房屋返还予新东门公司。至于尚有101室房屋留用至今一节，李鸣波在一审法院庭审中所作陈述应可依法认定101室房屋未予返还并不对李鸣波、鸣波浴室使用系争房屋造成根本影响，故该情形下仍应视为李鸣波可正常承租系争房屋期间，由此应予补足之租期亦应自2017年2月28日起予以顺延，但所涉租金或房屋使用费应当予以相应酌减。对于新东门公司诉请之租金，因租赁合同项下承租人系李鸣波，故租金支付人应为李鸣波，而鸣波浴室对于租赁合同项下租金并无支付义务。李鸣波实际支付2014年8月1日至2016年6月30日期间按年租金190,000元计算之合同租金，鉴于施工单位自2016年5月1日起入住使用系争房屋，故自该日起李鸣波应付租金数额须予调整。2016年5月1日至2017年2月27日期间，施工单位使用房屋面积为85平方米，结合承租面积中所含公用部位、租赁合同中所明确租赁面积等因素，新东门公司将施工单位使用总面积及留用101室房屋面积核定为租赁总面积之35%及10%亦属合理，法院对此依法予以采纳。鉴此，对于2016年5月1日至2017年2月27日期间，李鸣波应按月租金10,291元支付租金，则该时段应付租金为102,542元。对于2017年2月28日至2017年5月30日期间，李鸣波应按月租金14,250元支付租金，则该时段应付租金为42,750元。综上，李鸣波就2016年5月1日至2017年5月30日租赁期间应付租金数额为145,292元，现李鸣波就该时段实际支付租金数额为人民币31,666元(即实际按合同约定租金标准支付2016年5月1日至2016年6月30日期间租金人民币31,666元)，就此，李鸣波尚须支付新东门公司租金113,626元。对于新东门公司要求李鸣波、鸣波浴室支付房屋使用费之诉请，同之前所阐述之理由，租赁合同项下仅有李鸣波对于该项费用负有支付义务。现新东门公司诉请之费用标准与合同约定不相一致，但并未增加合同相对方应予承担之合同义务，故法院对新东门公司就合同约定租赁面积按合同约定租金数额予以计算房屋使用费之意见依法予以采纳，但鉴于其中101室房屋仍被留用至今，故新东门公司诉请之房屋使用费中应予扣除该101室留用房屋所涉费用。对于李鸣波、鸣波浴室要求新东门公司赔偿装修损失之反诉请求，鉴于租赁合同经顺延后之租期实际已于2017年5月30日届满，新东门公司在租期届满后对承租人之装修残值并无赔偿义务，故法院对李鸣波、鸣波浴室该项反诉请求依法予以驳回。至于新东门公司要求将保证金20,000元用以冲抵李鸣波欠费一节，新东门公司该项处理意见系新东门公司对己方合同权利之处分，该项处分亦未增加合同相对方应予承担之合同义务，故法院对此应予准许。据此判决：一、李鸣波、上海鸣波浴室于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区聚奎街XXX号房屋(部位为1至4层附临时搭建、除101室房屋)予以腾空并返还予上海新东门物业管理有限公司；二、李鸣波于判决生效之日起十日内支付上海新东门物业管理有限公司租金93,626元(李鸣波原尚欠租金数额为113,626元，经李鸣波所付保证金20,000元予以冲抵后，现欠租数额为93,626元)；三、李鸣波于判决生效之日起十日内支付上海新东门物业管理有限公司房屋使用费(自2017年6月1日起至实际返还房屋之日止、每月按14,250元计算)；四、驳回上海新东门物业管理有限公司的其他本诉请求；五、驳回李鸣波、上海鸣波浴室的所有反诉请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院依据上诉人提供的证据认定施工单位人员实际入住系争房屋的期间为2016年5月1日至2017年2月27日，考虑该段期间上诉人无法正常使用系争房屋，将该段期间的租金标准予以折扣计算并将相应租期予以补足，上述认定符合事实和法律，本院予以认可。上诉人主张因系争房屋周边的政府改建工程(自2016年1月1日至2017年5月1日)导致上诉人无法使用且实际搬出系争房屋，但并未提供证据予以证明，故上诉人认为该段期间不应支付租金并应以此为准予以顺延租期的意见，本院不予采纳。现系争房屋的租期已经届满，被上诉人无义务赔偿上诉人装修残值损失，故一审法院不予支持上诉人装修费的诉讼请求，并无不当，本院予以认可。
综上所述，李鸣波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,175元，由上诉人李鸣波负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审判长 倪知良
审判员 成 皿
审判员 卢薇薇
二〇一八年八月二十八日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……