广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂01民终2226号
上诉人（一审原告）贾雯云。
被上诉人（一审被告）广西龙盛房地产投资开发有限公司。
法定代表人邹红竹，总经理。
委托代理人曹天明，该公司职员。
上诉人贾雯云因与被上诉人广西龙盛房地产投资开发有限公司（以下简称龙盛公司）民间借贷纠纷一案，不服上林县人民法院（2013）上民一初字第795号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年9月5日，贾雯云（买受人）与龙盛公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由贾雯云向龙盛公司购买龙盛公司开发的位于上林县大丰镇林康路寨柳城市花园第15幢1单元20套商品房（房号：1514A、1517A、15111A、15114A、15117A、15118A、1513B、1514B、1517B、15114B、15116B、15117B、15118B、1517C、1518C、15110C、15111C、15116C、15117C、15118C号），建筑面积共2498.77平方米，单价每平方米1200元，总金额2998524元。合同第六条约定，买受人于2012年9月6日前支付总房款100%，计2998524元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同还对其他事项进行了约定。同日，贾雯云（乙方）与龙盛公司（甲方）还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，内容为：龙盛公司同意将其位于上林县大丰镇林康路寨柳城市花园开发区房地产项目“寨柳城市花园商住区第三期工程”住宅套（详见附件“寨柳城市花园商住区第三期工程《商品房买卖合同》房号信息表”）卖给贾雯云，于2012年9月5日签订了《商品房买卖合同》，并于2012年9月5日在上林县房产管理所办理了《房屋预告登记证明》，贾雯云已于2012年9月6日前向龙盛公司付清了全部的购房款，即总价款616万元。由于目前房地产市场不稳定，为了保护龙盛公司利益，经双方协商，贾雯云同意在规定的时间和条件下允许龙盛公司赎回已卖给贾雯云的上述房产：1、龙盛公司与贾雯云签订《商品房买卖合同》后，龙盛公司应在签约一日内到房地产交易所办理《商品房买卖合同登记备案证明》，贾雯云在收到《商品房买卖合同登记备案证明》壹个工作日内一次性向龙盛公司付清全部购房款616万元。……3、双方约定龙盛公司于2013年3月5日前退还贾雯云购房款本金616万元和付清合同解除补偿金554400元，共计6714400元后，龙盛公司可赎回卖给贾雯云的房产，双方签订的《商品房买卖合同》即自行解除，龙盛公司不再承担《商品房买卖合同》约定的违约责任。贾雯云承诺在收齐上述款项后的二个工作日内协助龙盛公司办理合同备案撤销手续。4、龙盛公司分陆次向贾雯云支付合同解除补偿金554400元，支付的时间和金额分别是在：2012年9月6日前支付92400元；2012年10月5日前支付92400元；2012年11月5日前支付92400元；2012年12月5日前支付92400元；2013年1月5日前支付92400元；2013年2月5日前支付92400元。如果龙盛公司未按约定时间支付补偿金，每超期一天按补偿金的10%罚息。贾雯云收款账户及户名：开户行：广西北部湾银行钦州分行，账号：62×××56。5、如龙盛公司于2013年3月5日前不履行本合同约定按时全额退还贾雯云购房款本金并不按约定向贾雯云付清合同解除补偿金的义务，本协议自动终止，双方执行《商品房买卖合同》……。该《商品房买卖合同》补充协议所附的房号清单为本案20套商品房的房号清单以及双方于2012年9月5日签订的另一份《商品房买卖合同》所涉的20套商品房（总价：3117912元）的房号清单。2012年9月10日，上林县房产管理所对贾雯云与龙盛公司签订的《商品房买卖合同》项下的20套商品房作预告登记。同日，龙盛公司向贾雯云开具收到购房款616万元的收款收据。2012年9月11日，贾雯云通过中国农业银行、广西北部湾银行向龙盛公司账号20×××03转账汇入300万元、250万元、66万元，共616万元。龙盛公司按《商品房买卖合同》补充协议的约定，分别于2012年10月10日、2012年11月8日、2012年12月11日、2013年1月11日、2013年2月7日向贾雯云在广西北部湾银行钦州分行开户的账号：62×××56各转账汇入92400元，2013年1月17日，龙盛公司还向贾雯云上述账号转账汇入75275元。龙盛公司共计向贾雯云账号汇入537275元。
因合同的履行产生纠纷，贾雯云于2013年7月19日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、被告龙盛公司交付上林县大丰镇林康路寨柳城市花园第15栋1单元1514A、1517A、15111A、15114A、15117A、15118A、1513B、1514B、1517B、15114B、15116B、15117B、15118B、1517C、1518C、15110C、15111C、15116C、15117C、15118C号共20套房屋；二、被告龙盛公司支付逾期交房违约金15742.25元。
一审法院另查明，因被告龙盛公司主张涉案的20套商品房已经销售给他人，不能履行交付义务，一审法院向上林县房产管理所核实，本案所涉及的20套商品房从2011年4月至2012年9月间，已先后数次预告登记在不同购买人的名下，登记的商品房金额每套从十几万到三、四十万不等，其中原告购买的商品房预告登记的金额从十四万到十五万左右。原告遂于2013年1月14日变更诉讼请求为：1、判令被告返还原告所支付的购房款2998524元；2、判令被告支付逾期交房违约金，从2013年4月1日至2014年1月14日；3、判令被告支付占用购房款期间的利息，从2014年1月14日到返还之日按银行同期贷款利率计算。经本院向原告释明，原、被告之间的法律关系可能为借贷担保合同关系后，原告于2014年12月17日变更诉讼请求为：1、被告返还借款300万元，并支付借款期间的利息（按照银行贷款利率的四倍，从借款之日2012年9月11日计算到约定回购之日2013年2月17日）；2、被告支付逾期还款的利息（按照银行贷款利率的四倍，从应还款之日2013年2月18日计算到实际还款之日止）。被告则请求从原告变更诉讼请求之日起支付利息。
一审法院再查明，原告因与被告于2012年9月5日签订的另一份《商品房买卖合同》发生纠纷诉至本院，本院已立案受理，案号为（2013）上民一初字第796号，该案的标的额为3117912元。庭审中，原、被告双方均认可原告2012年9月11日转账汇给被告的616万元，是本案合同标的额与（2013）上民一初字第796号案合同标的额的总付款，即实际借款金额，在本案中请求被告返还借款300万元，余下的316万元在（2013）上民一初字第796号案中请求返还。2015年3月2日，原告向本院申请撤回2014年12月17日所作的诉讼请求的变更，请求按照起诉状载明的诉讼请求，即按照商品房买卖合同关系继续审理本案。
一审法院认为，原、被告双方于2012年9月5日签订的《商品房买卖合同》，从形式上看虽然符合商品房买卖合同的构成要件，但合同约定以一口价3164760元的方式交易了2637.3平方米的20套商品房，与一般的房地产交易习惯不符，在一审法院向原告询问商品房的价格是如何协商约定得出时，原告的委托代理人明确表示不清楚。从该房屋先后多次预告登记的情况看，原告预告登记的购买时间在其他购买人之后，预告登记的购买金额亦远低于部分购买人登记的三、四十万每套的金额，且在原告向被告支付全部的购房款后，被告一直未向原告开具销售不动产统一发票。同时，原、被告在签订《商品房买卖合同》的当日，还签订了《商品房买卖合同》补充协议，该协议约定被告于2013年3月5日前，即交付房屋前向原告退还购房款以赎回所卖房屋，被告亦按该《商品房买卖合同》补充协议的约定陆续向原告的账号汇入“合同解除补偿金”共计537275元，这一赎回房屋的约定以及被告向原告账号汇入款项的行为可推知，原告没有真正购房的意图，被告亦无真正售房的意愿。综上分析，被告从原告处取得300万元的真实意思是借款而非出售商品房，原、被告签订《商品房买卖合同》、办理预告登记的行为，是以所有权转移为手段实现债权担保之目的，即在被告于债务清偿后，担保标的物返还给被告，债务不能履行时，原告取得该标的物的所有权。原、被告之间法律关系的性质应为名为商品房买卖，实为借贷法律关系，在本院向原告释明后，原告也按借款合同关系变更诉讼请求，并在诉讼中对原、被告之间的借款关系予以认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，一审法院告知后，原告变更诉讼请求后又于2015年3月2日撤回变更诉讼请求的申请，请求按照起诉状载明的诉讼请求，即按照商品房买卖合同关系继续审理本案，应视为原告在一审法院向其释明可变更诉讼请求后，拒绝予以变更。由于原告主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致，一审法院不应作出实体判决，如果迳行对原告未予主张的法律关系予以裁判，系替代行使原告的起诉权利，违反了人民法院审理民事案件的法定程序。故对原告的诉请，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第（三）项，第一百五十四条第一款第（三）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定驳回原告贾雯云的起诉。
上诉人贾雯云上诉称：一审判决存在严重的认定事实错误和适用法律错误，依法应予撤销并指令一审法院对上诉人一审诉讼请求进行实体审理。一审裁定完全无视上诉人与被上诉人已就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》，并办理了商品房买卖合同备案登记手续和《房屋预告登记证明》，且上诉人已付清购房款等实际履行商品房买卖合同的客观事实。推定上诉人与被上诉人之间法律关系的性质应名为商品房买卖实为借贷法律关系，严重违反了客观事实和法律规定。一、一审裁定认定“双方以一口价的方式交易了20余套商品房，与一般的房地产交易习惯不符”，并进而认定双方为借贷关系属于认定事实和适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条之规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行当通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。团购或零售都应属于销售行业的通常交易方式，法律法规并不禁止买受人以团购的方式购买房屋。《合同法》也针对“交易习惯”问题做出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。一审裁定以“与交易习惯不符”否定双方签订的合法有效的商品房买卖合同严重违反了合同法的立法宗旨。二、一审裁定认定“双方交易价格远低于部分购买人登记的金额，且被告一直未向原告开具销售不动产统一发票”，并进而认定双方名为买卖实为借贷性质没有法律依据。本案中合同约定的房屋价格是上诉人与被上诉人在平等协商、资源共享、互惠互利的基础上达成的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形。该价格是双方当事人在综合考虑当时房地产市场、上诉人大批量购买房屋的数量以及被上诉人资金运转需要的各方面因素慎重决定的。对于价格过低、显失公平的合同，《合同法》第54条明确赋予了当事人撤销合同的救济权，法院无视双方的交易背景，仅以“价格较低”否定双方签订的《商品房买卖合同》的法律性质和效力显然违反了合同法规定的充分尊重当事人意思自治的原则。三、一审裁定认定“双方关于被上诉人在满足一定条件时有权赎回所卖房屋的约定表明原告没有真正购房的意图”，进而认定双方名为买卖实为借贷是对双方所签订合同条款的断章取义，存在严重的认定事实错误。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》补偿协议第5条约定了如被上诉人未能按合同约定按时全部退还购房款并付清解除合同补偿金的，双方按照《商品房买卖合同》执行。在本案合同履行过程中，部分合同条款具有的融资功能可能引发不同认知和判断，但在经济实践中，大多数合同往往都具有较大的融资功能，法院仅仅以双方约定赎回房屋条款否定了双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的法律性质的效力，没有任何事实和法律依据。四、一审裁定认定上诉人与被上诉人之间为借贷法律关系不符合“谁主张，谁举证”的证据规则，且缺乏事实依据。首先，上诉人已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同且已经办理了买卖合同备案登记，上诉人付清了购房款，并办理了《房屋预告登记证明》，上诉人已经充分完成了其主张的商品房买卖合同关系的举证责任。其次，被上诉人未举出任何证据证明其主张的与上诉人之间的民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之规定，被上诉人对其主张的民间借贷关系应承担相应的举证责任，且其举证应当在证明力上足以使法院确信双方借贷关系具有高度可能性，而被上诉人至今未举出任何双方在民间借贷法律关系的证据，双方之间的民间借贷法律关系依法不能成立。综上所述，上诉人与被上诉人之间签订了真实、合法、有效的《商品房买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规的强行性规定，双方履行了办理商品房买卖合同备案登记手续、支付购房款以及办理取得《房屋预告登记证明》等商品房买卖合同义务，根据《物权法》第二十条之规定，房屋预告登记是当事人为保障将来实现物权而申请的物权登记。而一审裁定竟然以“一口价交易”、“房屋价款较低”及“双方约定了赎回条款”为理由否定了上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》的效力，并在没有任何证据证明双方存在借贷合同关系的情况下，认定上诉人与被上诉人之间的法律关系性质为借贷合同关系，严重缺乏事实和法律依据，依法应予以撤销。请求撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。
本院经审查认为，上诉人贾雯云与被上诉人龙盛公司于2012年9月5日签订《商品房买卖合同》，并于同日签订《商品房买卖合同》补充协议，补充协议约定被上诉人龙盛公司于2013年3月5日前，即交付房屋前向上诉人贾雯云退还购房款以赎回所卖房屋。结合《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同》补充协议的内容及履行情况看，上诉人贾雯云虽然以一次性付款的方式团购了龙盛公司的20套商品房，但其目的不是为了购买商品房。作为《商品房买卖合同》中的购房者，贾雯云购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果其购房目的是自用，则不会在缔结购房合同当日签订回购房屋协议；如果其购房目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价，但允许龙盛公司在交房前赎回房屋，则实现不了赚取差价的目的。再从房屋先后多次预告登记的情况看，贾雯云预告登记的购买时间在其他购买人之后，预告登记的购买金额亦远低于部分购买人登记的三、四十万每套的金额，且涉案的20套房屋经龙盛公司证实均已经销售给他人，龙盛公司与贾雯云签订《商品房买卖合同》的目的并不是单纯的出售房屋，而是为了获得资金。因而，上诉人贾雯云与被上诉人龙盛公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，并非以取得涉案房屋所有权为目的，双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现，本案名为商品房买卖实为借贷关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，一审法院在查明事实后认定本案实为民间借贷纠纷后向上诉人（一审原告）贾雯云释明其可变更诉讼请求，但贾雯云未变更诉讼请求，故一审法院裁定驳回上诉人贾雯云的起诉并无不当，本院予以维持。上诉人贾雯云的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 涛
审 判 员 韦卓胜
代理审判员 孟 英
二〇一六年九月一日
书 记 员 黄艳红