吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初8062号
原告：延边长城物业管理有限公司，住所为延吉市延河路8689号碧水园林小区。
法定代表人:李辉，该公司总经理。
委托代理人：林琳，该公司工作人员。
被告：周丽娜，女，汉族，户籍地为延吉市小营镇民主村*组，现住碧水园林小区。
原告延边长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）诉被告周丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年11月8日、11月15日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托代理人林琳、被告周丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长城物业公司诉称：2009年碧水园林小区第一批业主入住，至2016年8月，七年间一直执行的是1.0元-1.2元/平方米的物业费标准,但七年来,物业、人工能耗等成本逐年上涨，使原告收支不平衡。2016年5月17日，原告在小区各单元门口发出《物业管理费上调征求意见公告》，告知小区业主物业费调整到1.5元/平方米的方案。在得到广大业主的支持下，2016年8月30日，原告在小区各单元门口张贴上调物业管理费公示，告知业主本次上调物业费的基本情况。为使本次上调物业管理费合法合理，原告将上调价格到延吉市物价局进行备案，但根据国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知（[2014]2755号文件）第六条关于放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的规定，以及根据《吉林省物价局关于下放部分省级定价权限、放开部分定价项目及废止相关文件的通知》、《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）的通知》的规定，在地方法规失效的情况下，延吉市房产物业管理办公室对原告作出相关的要求并在2016年10月17日发文《关于碧水园林小区调整物业费的相关要求》，原告严格按照《物权法》、《物业管理条例》的规定执行本次物业管理费的上调。本次上调物业费总户数为581户，总建筑面积102061.15平方米,在2016年8月30日前已有338户业主同意上调物业费,同意上调物业费的业主房屋建筑面积57561.39平方米,全部过半数。截止到2016年10月30日，同意上调并缴纳物业费用户达到411户，建筑面积为76619.1平方米，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，本次调整方案视为经过业主大会通过。为维护411户缴纳费用业主们的权利，被告应当按照经半数以上业主通过的上调物业费方案缴纳2016年物业费2241元及滞纳金410元。
周丽娜辩称：第一，根据《物业管理条例》第六条规定，到目前为止，小区大部分业主对原告提起诉讼不知情，原告没有进行书面或电话通知；被告在交费时原告说物业费上涨，被告在入住碧水园林小区时，与原告签订的前期物业管理服务协议明确约定了物业费是1.2元/月/㎡，而且业主临时管理公约约定了业主对物业管理的重大事项享有表决权；被告缴纳的物业费用是截止到2016年9月，原告起诉的物业费应当是自2016年9月到2017年9月，与其陈述的拖欠2016年物业费不符。第二，在合同方面。被告与原告签订的前期物业合同是唯一有效的合同，业主履行合同过程中交费，但物业公司单方面不按合同约定的标准收取物业费，导致部分业主交不上费用；原告在起诉状中陈述七年来一直执行的是1.0元-1.2元每平方米的标准，但与事实不符，其中碧水园林小区业主共669户，此次上调的业主是581户，有88户未上调，88户为别墅和联排别墅业主，他们的费用没有上调，88户所占的建筑面积为48738平方米，但581户业主建筑面积共计102061.15平方米，原告在收费方面区别对待，不合理，而且别墅和联排别墅享受的公摊面积与物业服务远远大于小区其他业主。第三，在公示方面，多名业主希望原告按照物业管理条例的规定公示上调费用及费用花费明细，但至今仍未公示；被告向延吉市价格监督管理局提出了异议，其回复称，经向碧水园林小区林姓负责人了解，说目前小区成立业主委员会有一定困难，已通过上门入户调查的方式征求业主意见，超过50%的业主同意上调物业费，但原告并没有通过上门入户调查方式征求业主意见，被告要求原告将其征求意见情况公示但至今未果；延吉市价格监督管理局称，如原告未能提供征求意见情况或认为材料不真实，业主有权拒绝缴纳，并可举报；原告在起诉状中陈述，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条规定，该调整方案视为经过业主大会通过，但根据《物业管理条例》第十二条规定，原告的调整方案并不符合该条规定，故原告应当按1.2元/月/㎡收取物业费，并向业主道歉，其他条件由业主集体商议后再做决定。第五，原告并没有通知被告交费，而直接起诉，严重影响被告的生活；因被告停车时未停在停车场，原告半夜、凌晨敲门让挪车，并且锁上车不让动，其行为粗暴，不与被告协商处理，严重影响了被告的生活。
经审理查明：原告长城物业公司于2008年7月22日依法成立，公司营业范围为物业管理、供热。长城物业公司于2009年开始对延吉市碧水园林小区进行物业管理。碧水园林小区共有业主669户，总建筑面积127399.8㎡，其中别墅、联排别墅、双拼别墅共67户业主，建筑面积为21203.22㎡；多层、高层及其他户型业主共582户，建筑面积为106195.58㎡；未出售房屋20套，在延边嘉和房地产开发有限公司名下,建筑面积为4077.86㎡。2016年5月，长城物业公司提出上调物业费的方案，方案内容为将多层、高层的物业费调整到1.5元/月/㎡，不包括别墅、联排别墅、双拼别墅共67户业主。2016年8月，长城物业公司在小区张贴了上调物业管理费的公示，公示内容为，上调物业费的业主总户数为581户，总建筑面积101993.26㎡,同意上调物业费的业主户数为338户,同意上调物业费的业主专有部分建筑面积合计57561.39㎡,均过半数,决定自2016年9月1日起,碧水园水小区(不包括联排、独栋、双拼别墅)物业费上调至1.5元/月/㎡。2016年9月至2016年12月，碧水园林小区多层、高层及其他户型先后有293户业主重新与长城物业公司签订了物业服务合同，约定了物业费按建筑面积1.5元/月/㎡收取，并按照上调后的物业费标准1.5元/月/㎡支付了物业费，该部分业主专有部分建筑物面积49547.54㎡；另有183户业主按照1.5元/月/㎡缴纳了物业费,但未与原告重新签定物业合同,该部分业主专有部分建筑物面积为33300.88㎡;另有48户业主重新与长城物业公司签订了物业服务合同,均约定了物业费按建筑面积1.5元/月/㎡收取，但尚未缴纳物业费,该部分业主专有部分建筑物面积为8919.23㎡。另外，延边嘉和房地产开发有限公司尚有19至20套房屋未出售，作为房屋所有权人，延边嘉和房地产开发有限公司于2016年9月5日出具书面同意意见，同意物业费上调至1.5元/月/㎡。被告周丽娜为碧水园林小区2号楼3单元102室的业主，其房屋建筑面积为124.5平方米。周丽娜未交纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费2241元（124.5㎡×1.5元/月/㎡×12个月）。
另查，因碧水园林小区业主咨询长城物业公司提高物业服务费用的问题，2016年10月17日，延吉市物业管理办公室提出关于碧水园林小区调整物业费的相关要求，要求长城物业公司按照《物权法》第七十六条的规定进行。2016年11月2日，延吉市价格监督检查局提出关于碧水园林小区住宅物业费标准调整的意见，内容为，同意延吉市物业管理办公室提出关于碧水园林小区调整物业费的相关要求；长城物业公司应当按照《物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等规定处理，碧水园林小区应尽早成立业主大会，选举业主委员会；物业企业应当严格履行合同约定，提供质价相符的物业服务，应及时公开、发布有关信息，确保业主知情权。
另查，碧水园林小区业主因在百姓热线网上投诉碧水园水小区物业费上涨问题，延吉市房产局、延吉市价格监督检查局进行了回复。
另查，2014年12月17日，国家发展改革委发出关于放开部分服务价格意见的通知，要求物业费实行市场调节价，不需要行政许可。
另查，周丽娜与长城物业公司于2014年7月14日签订了前期物业管理服务协议，同日，周丽娜在碧水园林小区业主临时管理公约上签字。2014年、2015年，周丽娜均按照1.2元/月/㎡支付了物业费。
认定上述事实的主要证据有：长城物业公司的营业执照、组织机构代码证，碧水园林小区业主与原告重新签订物业服务合同、按上调后的物业费标准1.5元/月/㎡缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间物业费的统计表22页及业主的交费收据476份，延吉市物业管理办公室关于碧水园林小区调整物业费的相关要求，延吉市价格监督检查局关于碧水园林小区住宅物业服务费标准调整的意见，长城物业公司关于上调物业费的征求意见及其公告、公示照片、录像光盘，国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知，吉林省物价局关于下放部分省级定价权限、放开部分定价项目及废止相关文件的通知，长城物业公司关于碧水园林小区物业费上调向小区开发商延边嘉和房地产开发有限公司的通知，延边嘉和房地产开发有限公司对长城物业公司的回复，延边嘉和房地产开发有限公司出具的证明两份，延吉市房产局出具的房屋权属证书证明，前期物业管理服务协议，业主临时管理公约，2016年11月17日物业费收据，碧水园林小区业主在百姓热线网关于碧水园林小区物业费上涨的咨询及延边价格监督检查局，延吉市房产局的回复意见。
原告还提交了碧水园林小区业主群微信记录及原告在小区将物业费收支情况进行的公示，以证明碧水园林小区业主知道物业费上调的事实。经审查，该份证据不能证明原告的证明内容，本院未予采信。被告还提交了金洪石交纳物业费的收据6张，以证明被告每年均交纳物业费的事实。经审查，该证据仅能证明金洪石交费情况，不能证明被告交费情况，故本院未予采信。
关于原告提交的碧水园林小区业主与原告重新签订物业服务合同、按上调后的物业费标准1.5元/月/㎡缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间物业费的统计表22页及业主的交费收据476份，被告质证认为，统计表是原告自行制作，并不是针对业主进行的征求意见，没有业主的签字，确定不了收据是否是小区业主交费的收据。本院于2016年12月10日到碧水园林小区物业办公室核对了原告提交的缴费收据及统计本记载的交费、签订物业服务合同情况，均属实，故本院采信了该份证据。关于原告提交的上调物业费的征求意见及其公告、公示照片、录像光盘，被告质证认为，其并没有看到公告、公示内容，原告应当将物业费明细进行公示，采取召开业主大会会议集体讨论或者书面征求意见形式征求意见，公告不属于该范筹之内，不具有法律效力。经审查，原告的公告、公示内容符合法律规定，故本院采信了该份证据。
本案争议的焦点为：原告长城物业公司采取以与业主签订新的物业合同（物业合同约定了上调后的物业费标准）方式，业主按上调后的物业费标准交纳物业费，是否属于书面征求意见，是否视为小区业主同意上调物业费？
本院认为，提高物业费的收取标准应当属于业主共同管理权利上的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分业主占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”在长城物业公司本次上调物业费过程中，针对的是多层、高层及其他户型共582户业主，该部分业主建筑物总面积为106195.58㎡，在582户业主中，共有341户业主重新与长城物业公司签订了物业服务合同，约定了物业费标准为上调后的价格1.5元/月/㎡。合同应当是在合同双方平等、自愿的基础上签订的，341户业主在物业服务合同上签字，是其自愿、真实的意思表示，是其对合同内容的认可、同意和接受，故原告采取以与业主签订新的物业合同方式属于书面征求意见的一种方式，并应当视为该部分业主同意上调物业费。对部分业主按上调后的物业费标准交纳物业费但未签订合同的情况，因其未与原告签定书面的物业服务合同，不能确认其对本次调整物业费的意见，故不应当属于书面征求意见的方式，不应当视为其同意上调物业费。上述重新与原告签定物业服务合同的341户业主，其专有部分建筑面积为58466.77㎡,无论业主人数,还是专有部分面积占总建筑物面积的比例,均超过了半数。故本院认定原告本次上调物业费符合法律规定的条件,应当予以认定。被告周丽娜作为小区业主，应当按照上调后的物业费标准支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费2241元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告未履行交费义务，是因为双方之间在上调解物业费方面存在不同意见，被告并非故意拖欠，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条规定，判决如下：
被告周丽娜于本判决生效后立即支付原告延边长城物业管理有限公司2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费2241元。
如被告周丽娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告周丽娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 王 静
二〇一六年十二月二十一日
书记员 朴今姬