温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初13511号
原告：温州万商汇泉电子数码有限公司，住所地温州市鹿城区瓯江路海港大厦1幢8楼810室。
法定代表人：潘爱国，董事长。
诉讼代表人：浙江中坚律师事务所，系原告破产管理人。
委托诉讼代理人：陈义胜、金剑，浙江中坚律师事务所律师。
被代：赵林荣，男，汉族，1963年10月25日出生，住浙江省瑞安市，公民身份号码3303251963********。
委托诉讼代理人：侯安乐、林华，浙江蓝汇律师事务所律师。
原告温州万商汇泉电子数码有限公司（以下简称万商汇泉公司）与被告赵林荣房屋租赁纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万商汇泉公司的委托诉讼代理人陈义胜，被告赵林荣的委托诉讼代理人侯安乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万商汇泉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠租金491400元；2.判令被告立即向原告支付拖欠物业管理费74100元（暂计至2017年10月21日）；3.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告因到期债务不能清偿到期债务，由温州市鹿城区人民法院裁定受理债权人对原告的破产申请，并指定了破产管理人。管理人在接受上述破产案件后发现，原告与被告于2015年8月22日签订房屋租赁合同，约定由被告承租万商汇泉公司位于温州市鹿城区莲花大厦万商淘品城B区二楼7号的房屋，租期自2015年8月22日起至2018年3月21日止，年租金280800元，半年支付；物业费每平方米10元，每年计46800元，按月支付。经管理人核对，被告尚拖欠2016年3月22日至2017年3月21日期间的租金210600元及物业费46800元。另根据双方约定，被告应于2017年3月22日前支付2017年3月22日至2018年3月21日租期的上半年租金，于2017年9月22日前支付2017年3月22日至2018年3月21日租期的下半年租金。现经原告催讨未果，故诉至法院。
被告赵林荣答辩称：1.本案原告主体不适格，根据《房屋租赁合同》，出租方为两个企业主体即原告和温州万商淘宝商业管理有限公司；2.租赁合同无效，原告长期处于无人管理状态，导致被告无法经营故合同无效；3.原告于2015年9月29日被裁定破产，之后无管理人履行租赁合同约定的权利义务，原告违约在先，本案原告、被告已在2017年5月25日正式解除合同关系并腾空涉案房屋，即使原告主张租金也应计算至2017年5月25日止。另，若原告认为被告是擅自提前解除合同的，根据合同约定，最多只能按月租金的20%计算违约金，更何况本案属于原告违约在先；4.对原告主张的尚欠租金有异议，2016年3月22日至2017年5月25日共计租金327600元减去已经支付的70200元，尚欠257400元；5.对管理费有异议，经物业公司确认，管理费为1.1元每月每平方，原告主张的每月每平方10元属于欺诈或不当得利，还应退还多收的14820元，且该管理费应由被告直接交付给物业公司，因为合同约定该部分费用系由原告代收代缴，原告并非收费主体；6.鉴于原告已破产并违约在先，双方已在2017年5月25日事实上解除了合同，因此原告应退还被告保证金5万元并直接抵扣租金。综上请求法院驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：2015年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方位于温州市鹿城区莲花大厦万商淘品城B区二楼7号面积为390平方米的铺位，租赁期限自2015年8月22日起至2018年3月21日止；租金为280800元/年，每半年支付一次；物业费为每月每平方米10元，计46800元/年，由甲方统一按约代缴或由乙方直接交付物业管理处；乙方向甲方缴纳保证金50000元作为履约担保，待合同租期届满半年后经结算由甲方无息返还；合同履行期间，除双方另有约定外，任何一方擅自提前解约，或者因违约导致本合同提前解除，致使守约方无法实现合同目的，应视为根本违约，违约方应按月租金的20%乘以违约方未履行的实际月数（不满一个月的按一个月计算）；若甲方违约，应当将保证金结算后无息返还乙方，若乙方违约则保证金不予退还。合同签订后，被告向原告缴纳保证金50000元及2015年9月21日至2016年3月20日的租金及物业管理费合计163800元，于2016年3月22日至2017年3月21日期间支付租金70200元。
2015年9月29日，温州市鹿城区人民法院作出（2015）温鹿破（预）字第44号民事裁定书，裁定受理债权人对原告的破产申请。嗣后，被告多次要求原告协助其办理经营所需的证照手续未果，遂于2017年5月25日与原告出纳陈晓珍结算当月电费后搬离涉案房屋。
另查明，涉案房屋即坐落于温州市鹿城区莲花路莲花大厦1-4幢二、三层房屋，产权人登记为万商汇泉公司。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、（2015）温鹿破（预）字第44号民事裁定书、房屋权属登记证明，被告提供的收款收据、报告说明、收缴电费通知单以及当事人的当庭陈述予以证实。被告提供的补充协议、证明、物业管理费说明，原告上述证据予以否认，真实性无法确认，本院不予采用；被告提供的其与案外人的房屋租赁合同及其他案外人与原告的房屋租赁合同，与本案不具有关联性，本院亦不予采用。
本案的争议焦点为：一、万商汇泉公司是否为本案适合原告；二、本案租赁合同关系是否已经实际解除，若已实际解除则哪方在履行过程中存在违约；三、若被告需承担支付租金及物业管理费的责任，则应支付的金额为多少。
关于第一项争议焦点，被告认为涉案房屋租赁合同存在两个出租方，故万商汇泉公司并非本案适格诉讼主体。本院认为，虽然涉案房屋租赁合同中“出租方”一栏除记载万商汇泉公司还记载了温州万商淘宝商业管理有限公司，但纵观该合同，温州万商淘宝商业管理有限公司并未在合同出租方处签名盖章，对涉案的房屋租赁合同既不享受权利，也不承担义务。况且，涉案房屋登记于万商汇泉公司名下，故万商汇泉公司系本案适格原告，被告的上述答辩意见本院不予采纳。
关于第二项争议焦点，原告主张被告未经协商于2017年5月25日擅自搬离腾空房屋，属于单方违约，并要求继续履行房屋租赁合同；被告则认为，原告于2015年9月29日进入破产程序，长期处于无人管理状态，客观上造成被告签订合同的目的不能实现，属于原告违约在先，故于2017年5月25日搬离房屋，实际上房屋租赁已经解除。本院认为，涉案的房屋租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，且没有违反强制性法律规定，应确认为合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于涉案房屋租赁合同是否已实际解除的问题。考虑到双方在签订涉案房屋租赁合同一个月后，原告即经温州市鹿城区人民法院裁定进入破产程序，致使被告以原告无法协助其办理相关营业证照为由从涉案房屋中搬离，以实际行动表明其不愿继续租赁涉案房屋。考虑到租赁行为客观上无法强制，涉案房屋租赁合同实际已无法继续履行，如要求双方继续履行合同，将导致当事人之间利益的失衡，据此本院认定原告与被告之间的房屋租赁合同已于2017年5月25日解除。
关于原、被告是否违约的问题。本院认为，虽然根据房屋租赁合同第5.6条约定，被告应在开业前办好工商、税务登记及有关手续，原告仅承担协助义务，但实际上被告办理相应的工商、消防等审批手续均应以承租房屋为前提。现原告在签订房屋租赁合同后进入破产程序，客观上使被告无法办理经营需要的审批手续，导致其签订合同的目的无法实现，但造成原告进入破产程序的事由并不能归责于本案的原、被告双方，故原、被告双方在本案中均不承担违约责任。
关于第三项争议焦点。因本院已认定原、被告双方的房屋租赁合同已于2017年5月25日实际解除，故租金及物业管理费均应计算至2017年5月25日止。被告辩称物业管理费实际为每月每平方米1.1元，与双方的约定不符，且被告已按每月每平方米10元的标准向原告缴纳，故本院不予采信。经本院核算，2016年3月22日至2017年5月25日（计14个月3天）的租金应为23400元/月×14个月+780元/天×3天=329940元，物业管理费为3900元/月×14月+130元/天×3天=54990元，合计为384930元，扣除被告已经支付的70200元租金及原告应返还被告的50000元保证金，被告实际还应支付原告房屋租金及物业管理费合计264730元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告赵林荣于判决生效之日起十日内支付原告温州万商汇泉电子数码有限公司租金及物业费合计264730元；
二、驳回原告温州万商汇泉电子数码有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9455元，减半收取4727.5元，由原告温州万商汇泉电子数码有限公司负担2092元，由被告赵林荣负担2635.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 夏晓峰
二〇一八年一月二日
法官助理 陈 霄
书 记 员 陈伊闻