湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初598号
原告刘扬，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XX。
委托代理人彭国光，湖南碧灏律师事务所律师。
委托代理人周可卿，湖南碧颢律师事务所律师。
被告岳阳市蔬菜公司城陵矶公司，住所地XX。
清算组负责人周良栋。
委托代理人许汀，湖南惠丰律师事务所律师。
原告刘扬与被告岳阳市蔬菜公司城陵矶公司租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告刘扬及委托代理人彭国光、周可卿，被告委托代理人许汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月10日，原、被告签订《关于租赁洪家洲市场三楼经营的合同》，合同约定被告将其所有的原“得月楼”大酒店租给原告用于经营超市，租金每月3000元，租赁四年，自2006年8月10日至2010年8月10日。2008年1月，原告租赁的场地因质量问题垮塌，造成原告重大经济损失。2008年1月30日，经岳阳楼区价格认证鉴定中心鉴定，原告直接经济损失为479984元，因房屋重建导致原告停业一年，损失经营净利润200000元，共计损失679984元。被告虽认可上述损失，但一直拒不赔偿。2008年4月20日，原、被告双方签订《关于租赁洪家洲市场三楼经营合同的补充协议》，补充协议约定由原告垫资重建租赁场地，原告灾后损失和重建垫付资金抵减原告应上交的所有门面租金。2008年8月底，被告主管单位岳阳市商务局成立招商重组清算组接管被告。2015年10月1日，清算组在未抵清原告灾后损失，尚欠494984元的情况下将包括原告租赁的经营场地在内的市场整体出租给易胜华。原告为继续经营，不得已自2015年10月1日起向易胜华每月交纳4500元租金。综上，被告严重违反相关法律规定，将不符合安全要求的房屋出租给原告，且违反双方约定，在损失未抵清的情况下将房屋另行出租他人，严重损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，请求法院判令1、被告赔偿原告损失人民币494984元，并自2015年10月1日起按人民银行同期同类贷款利率支付利息至清偿之日止；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：1、本案房屋垮塌直接原因为不可抗力；2、原、被告双方于2013年6月5日对账后，没有证据证明原告向被告主张过权利，截止至2016年1月6日，原告向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权；3、依据《民法通则》第一百零七条及本案查明的事实，房屋垮塌其本身的损失、灾前原告对房屋装修的损失、灾时房屋垮塌造成的房内财产损失属于不可抗力导致，双方都不应要求对方承担。灾后至房屋修缮施工完毕前，原告占有使用费的损失由被告承担；4、灾后房屋修缮建设的损失，根据双方于2008年4月20日签订的《关于租赁洪家洲市场三楼经营合同的补充协议》名为租赁，实为借贷，原告应当按照其他法律关系主张权利；5、原告所称停业一年的间接损失没有事实依据，也没有法律依据，更无任何证据支持，不应得到支持。
经审理查明，2006年8月10日原告与被告签订《关于租赁洪家洲市场三楼经营的合同》，双方约定甲方（即本案被告）将原得月楼大酒店租给乙方（即本案原告）经营使用，租赁期限自2006年8月10日至2010年8月10日止，合同期满后在同等条件下优先安排乙方。每月租金3000元，必须在每月5日前交纳，逾期未交按每天罚滞金5%。乙方必须看好自己的门，管好自己的人，加强安全防范意识，经常检查、维修更换老化电器、电线和设备，以及各种消防器材，经常对员工进行安全教育和消防知识技能的培训，如发生事故，并影响近邻受到损失，其一切后果由乙方承担全部责任。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告即入场经营，亦逐月按约定向被告交纳租金。2008年1月由于天降大雪，导致原告所租赁的房屋发生垮塌事故，造成原告经营的超市室内物品损失严重。原告当即向被告单位有关负责人进行了汇报，并于2008年1月23日邀请岳阳市岳阳楼区公证处进行现场公证，由岳阳楼区价格认证鉴定中心进行现场勘验，对此次垮塌事故所造成的损失进行鉴定。2008年1月30日岳阳楼区价格认证鉴定中心出具岳楼价认鉴字[2008]第002号估价鉴定书，认定因垮塌事故造成的损坏部分价值为234016元，可处理回收部分价值为491937元，在将可处理回收部分进行五折计算后，认定得月楼超市的受损价值为479984元。2008年1月31日，被告在上述估价鉴定书上注明“情况属实，具体损失数额由权威鉴定中心部门审查鉴定为准”，同时加盖被告单位公章。2008年4月8日以岳阳市城陵矶蔬菜公司下属机构岳阳市城陵矶蔬菜公司洪家洲市场为甲方，原告刘扬为乙方共同签订《关于租赁洪家洲市场三楼经营合同》，双方约定由于百年难遇的冰冻天气，引起得月楼超市、原麻将房垮塌，经甲、乙双方共同协商，甲方负责重建，乙方垫付资金，在签订协议之日起乙方首付资金12万元整，乙方应按时按期支付资金到位，如资金没有到位造成损失由乙方负责任。房屋建筑面积约600平方米，甲方同意乙方的要求，在三个月内保证房屋的建成，并交付乙方作为超市经营，开张即日计租金。甲方考虑乙方垫付资金，同意租赁期限为6年，从2008年4月8日至2014年4月7日止，合同期后，在同等条件下优先租赁给乙方。由于甲方扩大了三楼营业面积，乙方每月租金由以前每月3000元上调至每月4500元，其中每月上缴2100元，其余2400元抵减乙方垫付的重建资金。合同同时对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告即着手开展房屋重建工作。2008年4月20日，被告岳阳市城陵矶蔬菜公司（即甲方）与原告刘扬（即乙方）再次签订《关于租赁洪家洲市场三楼经营合同的补充协议》（以下简称补充协议），协议约定为了二楼后面东面门面的防漏隔热和乙方更好的经营，甲方将三楼超市后的空地长期租给乙方建房使用。建房的资金都由乙方承担，甲方只负责建房的技术安全指导，甲方保证水源电源和上下楼梯畅通，但乙方水电按表计费不得拖欠。乙方每年租金为1500元整。乙方灾后亏损和重建的垫付资金抵减乙方上缴的所有门面租金。2008年9月18日原告对由其出资16万元重建的房屋进行简单装修后正式恢复营业（在发生垮塌事故至原告恢复营业期间，被告未计算原告的租金，也未对原告的灾后亏损和重建的垫付资金进行抵扣）。原告此后一直使用该房屋三楼从事经营，而被告也一直以应收租金冲抵原告灾后亏损和重建的垫付资金。2013年6月15日双方进行了对账，双方明确2012年3月至2013年6月底为止应交租金75600元，其中超市租金16个月×4500元=72000元，超市后面住房租金1500元×2年半=3600元。抵账情况：结账前已还150900元，余欠9100元及3000元预交租金合计12100元，两者相抵刘扬欠蔬菜公司租金63500元，此应交未交租金是由于2008年雪灾造成刘扬的超市损失所造成的。原告刘扬及被告公司管理人员毕贵鹏、吴清辉在落处签字确认。此外原告刘扬在对账单后注明：2013年6月前账已清（损失未清完）。双方对账后，原告仍未向被告交纳租金，被告也未向原告主张过相应权利。自2015年9月30日起，得月楼所在的洪家洲市场被国资委接管，并将该市场整体出租给案外人易胜华，原告为保证在得月楼继续进行经营，无奈之下自10月1日开始向案外人易胜华交纳租金。原告认为灾后亏损和重建的垫付资金尚未抵扣完毕，经多次向有关部门反映未果后，遂向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
另查明，原告所租赁的得月楼大酒店并未办理房屋报建手续及所有权证，发生垮塌事故后，被告组织对得月楼重建，也未办理报建手续，该楼至今未办理所有权证。
上述案件事实有原告提交的《关于租赁洪家洲市场三楼经营的合同》（2006年8月10日签订）、（2008）岳楼证字第0035号公证书、岳楼价认鉴字[2008]第002号《估价鉴定书》、《关于租赁洪家洲市场三楼经营合同的补充协议》、租金结算单、租金收据，被告提交的《关于租赁洪家洲市场三楼经营的合同》（2008年4月8日签订）及询问笔录、庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，由于被告出租给原告的得月楼在出租前并未办理房屋报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告于2006年8月10日签订签订的《关于租赁洪家洲市场三楼经营的合同》应属无效合同。垮塌事故发生后，被告在重建后仍未办理房屋报建手续，因此双方于2008年4月8日签订的《关于租赁洪家洲市场三楼经营的合同》及2008年4月20日签订的《关于租赁洪家洲市场三楼经营合同的补充协议》中关于房屋租赁部分的约定亦属无效，双方约定的房屋租金应属房屋占用费。但合同中关于以房屋占用费抵减灾后亏损和重建的垫付资金部分的约定，属双方自主处分自身合法权益，该约定没有违反法律强制性规定，故该部分约定仍然有效，对原、被告双方仍具有约束力，双方应按约定履行各自的义务，并享受相应的权利。在灾后亏损和重建的垫付资金没有全部抵减完毕的情况下，被告将本案所涉房屋另行出租给他人，且此后无法采取前期约定的方式继续抵减相应亏损和费用，该行为违反了合同有效部分的约定，被告应对原告未抵减的损失予以赔偿。现原告主张被告赔偿损失494984元（包括未抵减完毕的294984元及停业经营损失200000元），并自2015年10月1日起按人民银行同期同类贷款利率支付利息至清偿之日止。本院审查认为，根据本案查明的事实，原告垫付重建资金为160000元，经鉴定机构认定并经被告认可的财产损失为479984元，另原告前期预交租金3000元，各项合计642984元。自原告2008年9月18日正式开始营业至2013年6月底，双方确认前期已抵减163000元（含原告前期预交的3000元房屋占用费及被告在原告处购买物品的款项），原告尚欠被告房屋占用费63500元。自2013年7月1日至2015年10月1日原告应向被告交纳的得月楼房屋占用费应为27个月×4500元=121000元，超市后面住房占用费应为1500元×2年另3个月=3375元，两项合计124375元，灾后亏损、重建垫付资金与应付房屋占用费各项相抵后，原告仍有292109元（642984元-163000元+63500元+124375元）的灾后亏损未抵减完毕，故对原告请求被告赔偿损失494984元的诉讼请求，本院予以部分支持。至于重建期间的停业经营损失200000元，因原告经营的超市盈亏情况随市场环境变化而变化，原告在重建期间进行正常营业能否盈利存在诸多不确定因素，原告参照前期经营盈利水平来确定重建期间的经营损失的方式没有事实和法律依据，且原、被告在合同中并未对停业期间的损失由何方承担进行约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。此外关于利息问题。因原、被告对此没有进行约定，原告要求被告支付利息的该项诉请于法无据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，房屋垮塌直接原因为不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》对不可抗力的解释是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中，被告将未办理报建手续的房屋交付原告，对房屋是否符合质量要求、能否安全使用持无视或放任的态度，进而导致在强降雪天气房屋垮塌事故的发生，该情形并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告另辩称，原、被告双方于2013年6月5日对账后，没有证据证明原告向被告主张过权利，截止至2016年1月6日，原告向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。由于被告在2008年9月18日至2015年9月30日期间一直未向原告收取过房屋占用费，原告一直认为被告在按照合同约定履行抵减的义务，并不知道自己的权益受到侵犯，直至2015年10月1日原告被迫向案外人易胜华交纳房屋占用费时才知道自己的权益受到了侵犯，至2016年1月25日向法院提起诉讼，期间并未超过2年的法定诉讼时效。被告关于双方于2008年4月20日签订的《关于租赁洪家洲市场三楼经营合同的补充协议》名为租赁，实为借贷，原告应当按照其他法律关系主张权利的抗辩意见，与客观事实不符，本院不予采纳。综上，被告的各项抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告岳阳市蔬菜公司城陵矶公司在本判决生效后十日内一次性赔偿原告刘扬损失款292109元；
逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告刘扬的其他诉讼请求。
案件受理费8725元，由原告刘扬负担2600元，由被告岳阳市蔬菜公司城陵矶公司负担6125元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 钟 宁
人民陪审员 李舟望
人民陪审员 袁建中
二〇一六年七月十八日
书 记 员 高文祥
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。