广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0115民初381号
原告：唐亿军。
被告：广州市粤锐恒星房地产有限公司。
法定代表人：高志文，该公司总经理。
委托代理人：李超鹏，该公司职员。
委托代理人：何巧，该公司职员。
原告唐亿军诉被告广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓小春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐亿军，被告委托代理人李超鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐亿军诉称：其与被告于2013年12月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区XXXX湾自编X号XXXX房，被告应于2014年3月30日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，逾期应按照总房款以每日万分之五的标准计付违约金等。后原告依约向被告付清全部购房款，2014年4月18日原告收到被告的收楼通知，在被告售楼部按被告的流程完成前期手续后，原告在现场发现合同约定的配套大堂和电梯间未装修、智能电梯不能正常运行、电梯门口的玻璃未安装、大门油漆脱落等质量问题，原告应被告要求将上述问题填写了《收楼意见书》，拒绝收楼。同时，原告要求被告提供政府部门出具的《建筑工程竣工备案表》《建设工程规划验收合格证》的等文件，但被告一致未提供。此后，原告多次催促被告完成《收楼意见书》反映的相关问题的整改，被告既未书面整改答复，也至今尚未全部整改完成。被告在所建房屋并未完成综合验收的情况下，不符合国家相关商品房交付使用的法律法规就通知原告收楼，严重侵害了原告的合法权益，故诉至本院，请求判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金172184.1元（违约金以总房价款2425128元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年3月31日起计算至2014年8月19日即取得房屋质量备案表之日止）。
被告广州市粤锐恒星房地产有限公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋于2014年3月30日前即已符合合同约定及法律规定的交付条件，被告不存在逾期交楼的情形。根据双方在《商品房预售合同》附件七补充协议第一条第二款的约定，涉案房屋在2013年12月13日即已取得工程竣工验收报告，涉案房屋已具备交付条件；二、被告已按照合同约定通知原告收楼，原告在2014年4月19日办理了收楼手续；三、永久用电并非案涉房屋的交付条件，双方在商品房买卖合同的补充协议中已经变更了交付条件，明确排除了永久用水用电作为房屋的交付条件，目前也没有相关的法律法规将永久用水用电作为房屋法定的交付条件；四、假定涉案房屋存在逾期交楼行为，买卖合同的约定的延期交楼的违约金标准过高，高于原告的实际损失，不能做为计算违约金的标准，应以租金标准做为违约金的计算的标准。
经审理查明：被告是广州市南沙区XXXX湾自编X号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区XXXX湾自编X号XXXX房（建筑面积177.14平方米），总金额为2425128元（乙方于签约时支付1455128元，余款970000元须于2013年12月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，原告付清全部购房款。涉案楼宇于2014年3月20日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年7月16日取得永久用电证明，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，现涉案楼盘已开通永久用水。
被告曾于2014年4月10日向原告发出《入伙通知书》，原告于同年4月19日签署《入伙会签单》，在该会签单上原告签名确认“入伙收楼完毕，已领取钥匙3条。”原告当庭陈述该会签单只能证明其领取了3条钥匙，在领取钥匙后有去看涉案房屋，发现涉案房屋阳台未安装栏杆、大厅玻璃质量有问题等，但未举证证明。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止用电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然被告已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在原告收楼时，涉案楼盘尚不具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求情况下，被告抗辩涉案房屋在2014年3月30日前即已符合合同约定及法律规定的交付条件，与国家相关规定相悖，本院不予采信。被告未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，原告要求被告按合同约定的标准从2014年3月31日起计付延迟交楼违约金合理，本院予以支持。但原告已于2014年4月19日办理了涉案房屋的收楼手续，故逾期交楼违约金应计算至该日止，对原告主张的该日后的违约金部分，本院不予支持。原、被告在合同中对违约金标准“每日按总房价款0.05％”有明确约定，且被告未充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。据此，被告应向原告支付延迟交楼违约金应为2425128元*0.05％*20天即24251.28元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐亿军支付延迟交楼违约金24251.28元；
二、驳回原告唐亿军其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1872元，由原告唐亿军承担1608元，被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担264元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 邓小春
二〇一六年三月三十日
书 记 员 梁凤茵
冯伟东