江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张锦民初字第0556号
原告黄某。
委托代理人王红建，江苏国之泰律师事务所律师。
委托代理人毛凌飞。
被告周某甲。
被告周某乙。
被告周某丙。
被告吴某。
原告黄某诉被告周某甲、周某乙、周某丙分家析产、法定继承纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员包伟凯独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行了审理，原告黄某及其委托代理人毛凌飞、被告周某甲、周某乙、周某丙均到庭参加了诉讼。后根据原告黄某申请，本院依法追加吴某为本案共同被告，于2013年12月16日公开开庭进行了审理，原告黄某及其委托代理人毛凌飞、被告周某甲、周某乙、周某丙、吴某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某诉称，原告系被告周某甲、周某乙、周某丙之母。1988年1月，原告的丈夫周洪石获准以其名义翻建位于合兴兴南村四组的老宅。翻新之后楼房为两上两下结构，并盖有辅房一间。1996年11月，周洪石获得《建筑执照》，允许其在原两上两下楼房边上再建两层楼房一间。1999年，农村房屋落实房产登记制度。被告周某乙以家庭成员的身份，以其名义办理了农村房屋产权证。2005年8月，房屋面临被拆迁，被告周某乙代为签署房屋拆迁过渡协议书。2007年6月13日，被告周某乙以其名义签署房屋拆迁补偿安置协议，并领取位于书院小区的三套安置房。期间，2006年8月30日，原告的丈夫周洪石去世。另外，被告周某乙领取安置房后，并未对该批财产进行份额确认和分割。原告认为，被拆迁房屋虽以被告周某乙名义办理产权证，但系原告和亡夫周洪石共同出资翻新、增建，系原告与亡夫的夫妻共同财产，房屋因拆迁而获得的三套安置房理应视为原告个人财产及原告亡夫的遗产。为此，请求依法确认原告在张家港市合兴书院小区三套安置房（10幢302室、9幢305室、2幢507室）中所占三分之二的份额，并依法予以分割；诉讼费由被告承担。
被告周某甲辩称，请求依法处理。
被告周某乙辩称，被告周某甲在时年20岁离家外出学裁缝，一直居住西安至今。被告周某丙以上门女婿去女方安家落户，父亲病重期至亡故也只是尽女儿之道。家中只有我同原告居住生活在一起，1988年共同翻建了二上二下楼房，由于无法支付建房木瓦匠工资，我用自己做瓦工的技艺整整二年才还清建房时所欠的工资。结婚后，我与妻子除对房屋进行装潢外，又建造了40多平方的房屋，筑起18米长的围墙，浇铸了200余平方米的水泥场地，包括树木绿化等，在2007年拆迁分配安置房中一次性同时得到了补偿。原告一直承诺楼房归我所有。1999年签署房屋拆迁过渡协议后，就原告有关的房屋分割已通过村委、生产队同原、被告及当地德高望重的前辈进行了调解分割，于2006年9月13日签订了《人民调解协议书》。故请求驳回原告诉请。
被告周某丙辩称，请求依法处理。
被告吴某辩称，答辩意见与被告周某乙一致。
经审理查明：黄某与周洪石系夫妻关系，共生育周某甲、周某乙、周某丙三个子女。周某乙、吴某于××××年结婚。周洪石于2006年8月30日去世，周洪石父母均先于其去世。
另查明，1988年，周洪石家庭经批准在张家港市锦丰镇合兴街道常家村四组（原合兴镇兴南村四组）建造了三下二上楼房及辅房一间（房屋朝东），在《农房建设申请审批表》上记载的家庭成员有：周洪石、黄某、周某甲、周某乙、周某丙。××××年，周某乙与吴某结婚后与黄某、周洪石共同生活。1996年，周洪石家庭经批准在原有楼房西北首建造了平房一间（建筑面积17.62平方米，与楼房相连）。2003年，周某乙、吴某出资在原楼房西北角建造了平房两间（建筑面积41.09平方米，与楼房不相连），该两间平房未办理批准建造手续。1999年，周某乙取得张建房字××号村镇房屋所有权证。2005年8月25日，周某乙与张家港市锦丰镇建设管理服务所、张家港市恒新房屋拆迁有限公司就上述房屋签订《房屋拆迁过渡协议书》（记载楼房面积为202.79平方米，评估价为417.94元／平方米；平房面积为82.27平方米，评估价为258.53元／平方米），《房屋动迁情况调查表》上记载的住房家庭人员情况为：户主周某乙、妻子吴某、儿子周俊、父亲周洪石、母亲黄某。2007年6月13日，周某乙与张家港市锦丰镇建设管理服务所签订《房屋拆迁补偿安置协议书》（记载楼房面积202.79平方米，平房面积82.27平方米），明确安置房为书院二村10幢302室、9幢305室、书院新村2幢507室，楼房按577.5元每平方米结算，车库按400元每平方米结算，超10%面积按910元每平方米结算（超面积15.76平方米），安置房款合计194782.53元。上述三套安置房均已领取房屋所有权证，分别是张房权证锦字第××号、00××85号、00××80号、登记的所有权人均为周某乙，共有人均是吴某，房屋坐落分别是：锦丰镇合兴书院二村30幢302室和08号车库、锦丰镇合兴书院二村31幢305室和23号车库、锦丰镇书院新村2幢507室和19号车库，建筑面积（平方米）分别是：125.58和10.03、87.62和11.98、87.62和31.37。现书院二村31幢305室由黄某居住，未装修；书院新村2幢507室由周某乙居住，已装修；书院二村30幢302室空置，未装修。
以上事实，有户籍资料、户口注销证明、锦丰镇常家村民委员会的《证明》、第0××9号准建证、《农房建设申请审批表》、第0××8号建筑执照、农村房屋权属登记信息查询结果证明、《房屋拆迁过渡协议书》、《房屋动迁情况调查表》、《房屋拆迁补偿安置协议书》、房屋权属登记信息查询结果证明及本院庭审笔录予以证实。
审理中，黄某明确主张在三套拆迁房屋中应占三分之二的产权份额，并请求确认书院二村30幢302室房屋归其所有，其所享有的剩余产权份额由法院在另外两套安置房中予以明确所占的比例。
关于1988年建造三下二上楼房及辅房一间的出资情况。黄某作了如下陈述：是我同丈夫一起出资建造的，三个儿子还小，没有出资；瓦工是由被告周某乙及他组织的其他人做的，瓦工工资没有出，是由被告周某乙后来去还人家人工的，但是我们也提供了一日三餐和烟酒等开支；在造房子之前，被告周某乙出去赚的钱没有给我和丈夫，依据当时的情况，被告周某乙一年的收入不可能有七八千。周某甲作了如下陈述：是由我的父母造的，我没有出资，当时我已经在西安打工了一两年了，周某乙是瓦工，也干活的，至于其他瓦工及工资我就不清楚了。周某乙作了如下陈述：造房子的钱是由父母出的，但是当时我已经是瓦工了，我16岁就开始做瓦工了，所以当时自己家造房子是我组织了其他人建造的，瓦工的钱都是不用出的，我后来还人家人工的。周某丙作了如下陈述：我没有出资，钱应该是父母出的，周某乙是瓦工，他叫人来造房子的，但是后来人工工资我不清楚。吴某作了如下陈述：我同意周某乙陈述的内容，而且我还听周某乙讲他在建房前做瓦工赚的钱大概七八千，都是给父母的。
关于1996年建造一间平房的出资情况。黄某作了如下陈述：钱是原告夫妇出的，瓦工是周某乙和原告妹婿还有其他人，具体也忘记了，瓦工工资我不清楚，是由周洪石经手的。周某甲作了如下陈述：1996年确实是造了一间平房，面积是17.62平方米，但具体是谁造的我不清楚，我没有出资。周某乙作了如下陈述：1996年确实是造了一间平房，面积是17.62平方米，瓦工是我和姨夫，都是没有工资的，反正都是自己家里，姨夫那里不用还人工，造房子的时候钱我没有出。周某丙作了如下陈述：造房子的时候钱我没有出资，是父母出钱造的，周某乙当时确实是瓦工，我当时已经不在家里了。吴某同意周某乙陈述的内容。
本院认为，农村私有房屋的真实产权归属应当结合建造时家庭成员状况、出资及之后处分的情况来确定。关于1988年建造的三下二上楼房及辅房一间，根据拆迁时实际认定的补偿面积，楼房应为202.79平方米，一间辅房为23.56平方米，从当时的成年家庭成员看，周某甲、周某丙自认未出资，黄某和周某乙均确认周某乙是建房的瓦工，未支付瓦工工资，周某乙归还了他人人工，本院认定黄某、周洪石、周某乙对1988年建造的房屋是共同共有人，综合考虑原材料及建造人工等因素，本院酌定黄某、周洪石各享八分之三产权，周某乙婚前个人享有四分之一产权。关于1996年建造的一间平房，双方确认建筑面积为17.62平方米，周某甲、周某丙未出资，周某乙提供了人工但未出资，因周某乙与吴某已结婚，且与黄某、周洪石共同生活，本院认定为该平房为黄某、周洪石、周某乙、吴某为共同共有人，并酌定黄某、周洪石各享八分之三产权，周某乙、吴某共享四分之一产权。关于2003年周某乙、吴某出资建造的平房两间，建筑面积41.09平方米，该两间平房的建造虽未经过相关部门批准，但在拆迁时与其他经批准建造的房屋一样的标准计入了补偿范围，故本院对该两间平房的产权予以认定，归周某乙、吴某所有。综上，根据上述共有人的房屋产权份额及房屋被拆迁时的评估单价，经计算（以下计算均按四舍五入计，同时考虑总和一致，本院对数值微作调整），被拆迁房屋的评估价106023.31元中（仅含楼房及平房本身的评估价），黄某、周洪石各享有35775.12元，周某乙婚前个人享有22711.25元，周某乙、吴某共同共有11761.82元。周洪石于2006年死亡，其第一顺序继承人黄某、周某甲、周某乙、周某丙对周洪石享有的上述35775.12元中享有法定继承权，继承份额均等，继承份额加上原有份额，黄某享有44718.9元，占42.18%；周某乙婚前个人享有22711.25元，占21.42%；周某乙、吴某共同共有20705.6元，占19.52%，周某甲、周某丙各享有8943.78元，各占8.44%。共有人所占的上述份额比例及于因拆迁而取得的三套安置房中，三套安置房的结算价款共计为194782.53元，共有人依据上述份额比例在三套安置房结算价款中，黄某享有82159.27元，周某乙婚前个人享有41722.41元，周某乙、吴某共同共有38021.55元，周某甲、周某丙各享16439.65元。三套安置房结算价款中，扣除车库价款21352元（车库单价400元／平方米，车库总建筑面积为53.3平方米），房屋结算价款为173430.53元，其中含房屋超面积15.76平方米按910元／平方米计算的价款，而楼房总建筑面积为300.82平方米，超面积部分价款分摊到三套房屋中，则楼房单价为576.53元／平方米，故锦丰镇书院新村2幢507室和19号车库为63063.56元、锦丰镇合兴书院二村30幢302室和08号车库为76412.64元、锦丰镇合兴书院二村31幢305室和23号车库为55307.56元。根据房屋目前居住和使用情况，本院酌定书院二村30幢302室和08号车库归黄某所有，书院新村2幢507室和19号车库归周某乙、吴某所有【其中两人共有的38021.55元占该房屋产权比例为60.29%，周某乙婚前个人享有25042.01元（63063.56-38021.55），占该房屋产权比例为39.71%】，书院二村31幢305室和23号车库为黄某、周某甲、周某乙、周某丙按份共有【其中，黄某所享有的5746.63元（82159.27-76412.64）占该房屋的产权比例为10.4%，周某乙婚前个人享有的16680.4（41722.41-25042.01）占该房屋的产权比例为30.16%，周某甲、周某丙各享有的16439.65元各占该房屋的产权比例为29.72%】。
关于被告周某乙抗辩的双方曾于2006年9月13日签订了关于涉案房屋分割的《人民调解协议书》，因该协议书未有黄某的签名及事后追认，故该协议书不生效，对黄某不具有约束力。在房屋拆迁及安置中涉及的装修评估值、附着物残余价值、搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁奖励、补差款、税金等，共有人之间形成债权债务关系，可凭证据另行主张权利，不影响物权即涉案房屋产权份额。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、第二十六条及其他有关法律的规定，判决如下：
一、座落于张家港市锦丰镇合兴街道书院二村30幢302室和08号车库归原告黄某所有。
二、原告黄某对座落于张家港市锦丰镇合兴街道书院二村的31幢305室和23号车库享有10.4%的产权份额。
二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告黄某负担1800元，由被告周某乙、吴某负担3100元，被告周某乙、吴某负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告周某乙、吴某在本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审判员 包伟凯
二〇一四年一月三十日
书记员 施 琪