四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3690号
上诉人（原审被告）芮顺文，男，汉族，住四川省新津县。
委托代理人黄强，成都市青白江区大弯法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）叶友福，男，汉族，住四川省金堂县。
委托代理人韩常喜，四川青平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都市金堂白果袁发建材有限公司。住所地：成都市金堂县白果镇场镇。
法定代表人袁芳珍，董事长。
委托代理人付勇，男，汉族，住四川省金堂县。
原审第三人成都市现代农业融资担保有限公司。住所地：成都市武侯区群众路新*号。
法定代表人张庆，执行董事。
上诉人芮顺文与被上诉人叶友福、被上诉人成都市金堂白果袁发建材有限公司（以下简称袁发公司）、原审第三人成都市现代农业融资担保有限公司（以下简称农业担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2013）金堂民初字第1880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年8月14日对本案公开开庭进行了审理。被上诉人袁发公司、原审第三人农业担保公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。该案现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年5月27日，叶友福（乙方）与袁发公司（甲方）签订了一份《商品房订购协议》，叶友福向袁发公司订购商品房，一、房屋位于金堂县赵镇三中园区五横道蜀源公寓A幢底楼4号（金堂县公安局水城派出所编号为金堂县赵镇顺运街1栋1楼131号）；二、付款方式。1、双方在本协议上签字时，乙方即付给甲方房款9000元，此属首付款，未付清首期款的订购协议无效。2、在该商品房修建至三楼时，乙方于2001年10月2日前付房款54000元。3、房屋竣工后，乙方于2002年2月20日前付给甲方购房款35000元。甲方为乙方办理房产证，办理房产证所需费用全部由甲方支付。乙方在领取房产证时，必须付清全部余款22000元。三、房屋交付期限。甲方须于2002年1月30日前将乙方订购的商品房交付使用。但如果在修建期间遭遇不可抗力的自然因素而造成的逾期交付房屋，甲方不负任何经济和法律责任。四、订购建筑面积与实际建筑面积的处理办法。甲方向乙方交付房屋时，若实际建筑面积与本协议中的订购建筑面积有差别，原订每平方米价格不变，房屋总价按实际建筑面积计算，多退少补。五、甲方按照乙方要求修建专用楼梯，修建该专用楼梯所需费用和所占面积不计入乙方购房费用和面积。六、售房单价和总额。乙方向甲方订购的房屋总价为120000元。同日，双方又签订了一份《商品房订购协议》，约定由乙方向甲方订购位于金堂县赵镇三中园区五横道蜀源公寓A幢1单元2楼2号的商品房，建筑面积为140.46平方米，房屋总价款为74000元。以上二份《商品房订购协议》签订后，袁发公司按约向叶友福交付了案涉商业用房及住房，叶友福向袁发公司支付购房款合计为131900元。
2008年6月25日，袁发公司（甲方）又与芮顺文（乙方）签订一份《协议书》，主要内容为：一、袁发公司将其所有的金堂县赵镇顺运街蜀源小区A栋119号、121号、123号、125号、127号、131号总面积为325.89㎡的铺面以70万元总价款转让给芮顺文；二、芮顺文在袁发公司交付房屋所有权证时给付50万元，余款在签订协议后一年内给付；三、袁发公司负责办理房屋所有权证和国土使用权证的费用。协议书签订后，双方当日又签订一份《协议》，约定在转让后四日内将50万元首付款付给甲方。协议签订后，被告芮顺文支付了15万元，余款55万元至今未支付。
2008年6月30日，袁发公司（乙方）与芮顺文（甲方）再次签订了《房屋买卖协议》及《金堂县房屋买卖交换转让合同书》，约定乙方将位于金堂县赵镇十里大道顺运街131号建筑面积为76.84㎡的房屋出售给甲方，售价为76840元人民币，买卖所形成的一切税费由乙方支付。同日袁发公司在金堂县房产管理局将该房屋所有权过户登记于芮顺文名下。袁发公司未将该房屋实际交付给被告芮顺文，芮顺文也一直未主张交付。
另查明，原成都市现代农业担保有限公司（甲方，抵押权人，现名称变更为成都市现代农业融资担保有限公司）、金堂县现代农业投资有限公司（乙方，借款人）、芮顺文（丙方，抵押人）三方于2008年8月29日签订了一份《成都市现代农业担保有限公司抵押反担保合同》（以下简称抵押反担保合同），约定的主要内容为：一、丙方以下述财产向甲方提供抵押反担保（附抵押物清单）：1、丙方合法拥有的位于金堂县赵镇顺运街119-127号1幢的249.05平方米房屋所有权（金房权证监证字第00488**号，金房权丘（地）号：权7026743）；2、丙方合法拥有的位于金堂县赵镇顺运街131号1幢76.84平方米房屋所有权（金房权证监证字第00488**号，丘（地）号：权7026744）；3、甲、丙双方一致同意上述抵押物价值按人民币136万元设定全额抵押，抵押率为100％。2008年7月1日，成都兴源房地产评估有限责任公司对被告芮顺文所有的位于金堂县赵镇顺运街119-131号门面市场价值进行评估，其结论是在估价时点2008年6月30日的价格为人民币单价4200元／㎡，总价136.87万元。2008年10月7日，芮顺文将涉案门面用作抵押反担保，并办理了门面抵押权登记手续，约定抵押面积为76.84㎡，权利价值为22万元，抵押期限为2008年7月17日至2011年7月16日。
再查明，袁发公司于2002年12月5日将位于金堂县三中园区五横道1栋1楼房屋（建筑面积为506.13㎡）过户至袁发公司法定代表人袁芳珍个人名下，袁芳珍及付火财（系袁芳珍之夫）于2003年1月6日向中国农业银行股份有限公司金堂县支行借款20万元，袁芳珍将位于金堂县三中园区五横道1栋1楼房屋（建筑面积为506.13㎡）作为其借款抵押担保，并办理抵押权登记。2005年9月21日，袁芳珍因非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑四年，并处罚金人民币5万元；刑期自2005年9月21日起至2009年9月20日。
原审法院认定上述事实，有下列证据予以证实：商品房订购协议、购房款收据、四川省成都市中级人民法院（2012）成民终字第2883号民事判决书、房屋买卖协议及金堂县房屋买卖交换转让合同书、房屋信息摘要、抵押反担保合同、成都兴源房地产评估有限责任公司评估报告、金房他权他字第16107号他项权证、金堂县房地产管理办公室房产档案摘要、（2004）金堂民初字第1241号民事判决书、（2006）金堂刑初字第26号刑事判决书、准予变更登记通知书以及当事人当庭一致的陈述等。
原审法院认为，叶友福与袁发公司2001年5月27日签订的《商品房订购协议》合法有效。袁发公司于2008年6月25日将包括涉案门面在内的6个门面以70万元的价款出卖给被告芮顺文并办理房屋过户手续，属一房二卖。本案争议焦点为芮顺文与袁发公司的行为是否构成恶意串通损害了叶友福的合法权益。
袁发公司明知涉案门面已于2001年5月27日出卖给叶友福，并由叶友福实际占有使用，而又于2008年6月25日将同一标的物出卖给芮顺文并办理房屋过户手续，其主观上构成恶意。而芮顺文在购买门面前不查看房屋现状、位置、大小等实情，与交易惯例及常理不符；芮顺文与袁发公司于2008年6月30日签订的《房屋买卖协议》及《金堂县房屋买卖交换转让合同书》是为办理房屋产权证而存于档案中的备案合同，而实际双方履行的是2008年6月25日签订的《协议书》，依据该协议书芮顺文应当支付购房款70万元，其单价为2147.96元／㎡（70万元÷建筑面积325.89㎡），该单价与成都兴源房地产评估有限责任公司对位于金堂县赵镇顺运街119-131号门面市场价值进行评估时点2008年6月30日的价格为人民币单价4200元／㎡相差一倍，这与我国房地产业价格发展趋势也不相符；芮顺文于2008年6月30日取得涉案门面的房屋所有权证后，立即与第三人农业担保公司及金堂县现代农业投资有限公司办理了房屋抵押反担保手续，该行为表明芮顺文购买门面的目的不是用于自己经营或出租，而是为了获得贷款金额用于经营活动，加之芮顺文多年不主张交付涉案门面，这与情理也不符，故其行为并非善意。综上，从芮顺文与袁发公司之间签订的房屋买卖协议的时间、合同履行情况以及查明的事实，综合认定芮顺文与袁发公司之间进行涉案门面买卖的行为构成恶意串通，其行为损害了在先买受人叶友福的合法权益，叶友福提出的2008年6月30日签订的《房屋买卖协议》无效的主张，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，本院予以支持。并同时对芮顺文与袁发公司2008年6月25日签订的《协议书》以及2008年6月30日签订的《房屋买卖协议》、《金堂县房屋买卖交换转让合同书》一并确认无效。关于确认芮顺文与农业担保公司于2008年8月29日签订的《抵押反担保合同》的抵押权对叶友福不具有对抗效力的问题，该主张是另一法律关系中解决的问题，本案中不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、确认原告叶友福与被告成都市金堂白果袁发建材有限公司于2001年5月27日签订的《商品房订购协议》（订购位于金堂县赵镇三中园区五横道蜀源公寓A幢底楼4号门面，现为金堂县赵镇顺运街1栋1楼131号，约定建筑面积为66.35平方米）合法有效；二、确认被告成都市金堂白果袁发建材有限公司与被告芮顺文于2008年6月25日签订的《协议书》中涉及位于金堂县赵镇顺运街1栋1楼131号门面（建筑面积为76.84㎡）的买卖行为以及于2008年6月30日签订的《房屋买卖协议》、《金堂县房屋买卖交换转让合同书》无效；三、驳回原告叶友福的其他诉讼请求。
宣判后，芮顺文不服原审判决，向本院提出上诉称，一审法院认定事实有误，芮顺文与袁发公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，交易符合当时市场价格，不属于恶意串通，其行为是合法有效的，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。
被上诉人叶友福答辩称，芮顺文与袁发公司签订的购房协议价格极低，且芮顺文购买案涉房屋，不查看，之后也不主张交付，与情理不符，显属双方恶意串通。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被诉人成都市金堂白果袁发建材有限公司未发表答辩意见。
原审第三人成都市现代农业融资担保有限公司未发表答辩意见。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，张建美于2009年向金堂县人民法院起诉，请求确认其对从袁发公司购买的位于金堂县赵镇五横道蜀源小区一楼第1号（现为蜀源小区5单元顺运街119号）的铺面享有所有权。本院于2012年7月30日作出（2012）成民终字第2883号民事判决，认为芮顺文与袁发建材公司签订协议买受诉争房屋并实际办理了权属登记，故芮顺文应系诉争房屋的合法所有人。张建美虽早于芮顺文购买诉争房屋并实际占有、使用，但并未办理到权属登记，故其不享有诉争房屋的所有权。
张建美于2013年向金堂县人民法院起诉，请求判令袁发公司返还购房款并赔偿损失，该院作出（2013）金堂民初字第135号民事判决，确认双方解除合同，并判决袁发公司返还张建美购房款及赔偿损失共22万余元。
本院认为，本案争议的焦点在于上诉人芮顺文与袁发公司签订合同是否构成恶意串通进而合同无效。
恶意串通是指合同当事人在明知或应当明知道某种行为将会损害国家、集体或者第三人利益的情况下而故意共同实施该行为。因恶意串通属于主观范畴，故需要以客观事实为基础，根据经验法则、社会常识形成内心确信，达到盖然性占优势的证明标准方能认定。就本案而言，袁发公司一房再卖，其主观恶意无庸置疑，关键是审查芮顺文的行为。首先，关于芮顺文是否尽到合理审查义务的问题。从一般社会生活经验判断，对于合同价款数额较高且事关己身的房屋买卖而言，作为买受人一般都要对交易房屋进行实地考察、反复研究。若买受人未去交易房屋进行审查、考量而进行签订房屋买卖合同，有悖常理。本案中，芮顺文作为经商者，对商铺交易本应有更谨慎的审查能力，但其仅凭袁发公司人员的介绍，在统一购买各自独立的铺面时，没有逐一核实房屋的现有使用状况，特别是无视叶友福已使用多年的客观情况，而作出购买决定，有违应有的交易惯例和常理。二审中其陈述购买商铺的目的是用于贷款，更能反映出其没有尽到合理谨慎的审查义务。其次，关于合同价款的问题。审查合同价款是否符合市场合理价，是认定恶意串通的一个重要标准。就本案而言，袁发公司与芮顺文签订的用于备案和实际交易的合同约定的价格不一致，已能反映出双方在交易中有不正常之举。合同签订后数日内，成都兴源房地产评估有限责任公司对该铺面的市场价值进行评估其价格高出实际交易价格一倍左右。虽然芮顺文辩称评估价是用于贷款高估，但这本身就有违相关规定，更反映出袁发公司与芮顺文进行房屋交易的异常。其三、关于合同的履行情况。本案中，芮顺文在支付了少量房款后，袁发公司即为其办理了房屋产权证书，且芮顺文也从未主张房屋交付，这也不符合社会生活经验。因此，无论从交易动机、交易价格、交易前的准备、交易后的履行情况来看，可以认定袁发公司明知、芮顺文应当明知双方的房屋买卖行为有损案涉房屋使用人叶友福利益，在此情况下仍然进行交易，已构成恶意串通行为，双方为此签订的合同无效。
对于芮顺文所称与本院（2012）成民终字第2883号民事判决书相冲突的意见，本院认为，上述第2883号判决针对的是张建美提出的确认物权之诉，法院以不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明为法律依据，以诉讼时房屋产权证登记的权利人是芮顺文为事实依据，基于张建美在起诉时仅享有房屋买卖所形成的是债权而非物权，判决驳回了张建美的诉请。本案叶友福起诉主张的法律关系是确认债权关系而非物权关系，且叶友福购买的房屋与张建美购买的房屋各自独立，故本案与（2012）成民终字第2883号判决并不冲突。另在已生效的（2013）金堂民初字第135号判决中，法院已解除了张建美与袁发公司的房屋买卖合同关系，故张建美不再享有如本案债权关系的权利。
综上，本院认为一审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决确定的方式执行，二审案件受理费50元，由芮顺文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾耀林
审 判 员 杨 海
代理审判员 曹 洁
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 曾 蜜