浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1521号
原告张文德。
原告杨萍。
被告杭州堡业建设有限公司。
法定代表人曹春法。
被告广业控股有限公司。
法定代表人金先根。
委托代理人应宏伟、吴兆峰。
原告张文德、杨萍为与被告杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）、广业控股有限公司（以下简称广业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年9月25日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告张文德、杨萍，被告广业公司的委托代理人吴兆峰到庭参加诉讼，被告堡业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张文德、杨萍诉称，2011年4月19日，两原告与被告堡业公司签署《房屋转让合同》，购买其开发的位于杭州市江干区杭海路西北侧的某某大厦1206、1208室两套房。房屋建筑面积129.6平方米，总价款人民币1892419元。被告堡业公司的实际经营者即另一被告广业公司在合同中盖章确认，对原告与被告堡业公司的履行承担连带责任。合同签署后，原告按约定支付60%的首付款1142419元，并办理好了余款的银行按揭手续，等待交房。合同第八条约定堡业公司应在2011年9月30日之前交付房屋给原告，但逾期将近两年，至今还未交付。依据合同第九条、被告堡业公司应在90日内按日赔偿已付房款的万分之一，超过90日按日赔偿万分之二，现在赔偿金额已达25万元。原告曾试图与堡业公司联系，但是堡业公司负责人一直避而不见，原告联系被告广业公司，广业公司一直推脱，故原告起诉，请求：1、判令被告堡业公司按照合同约定向两原告交付某某大厦A座1206、1208室房屋；2、判令被告堡业公司支付逾期交房违约金25万元（从2011年10月1日起计算，前90日按照日万分之一计算，90日后按照日万分之二计算，截止2013年9月28日赔偿金为25万元，实际计算到判决履行之日）；3、判令广业公司对堡业公司向两原告逾期交房承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告堡业公司在庭审前提交书面答辩状辩称，一、被告认为原告主张的违约金过高并且已经超过了原告实际损失，请法院予以调整。二、目前案涉房屋已被杭州市中级人民法院整体查封，导致法律上无法向原告交付；三、被告认为案涉房屋转让合同是双方真实意思表示，系合法有效，虽然双方在签订合同时案涉房屋尚未建成，未领取权属证书，不符合杭州市留用地政策要求，但被告认为仅此不必然导致双方签订的合同无效。
被告广业公司辩称，一、两原告与堡业公司所签订的房屋转让合同违反法律相关规定，是无效合同。1、虽然合同是两原告与堡业公司之间真实意思表示，但案涉房屋并非商品房，不适用商品房的相关法律规定，应当按照合同中所述的相关规定即杭州市城市房地产管理法及杭州市人民政府办公厅杭政办函（2008）183号及（2009）209号政策进行买卖和销售。根据相关规定，未经登记和领取权属证书的房屋是无法转让的，但案涉房屋至今未竣工验收，更谈不上经登记和办理权属证书。2、根据前述政策规定，留用地的房屋建设并经竣工验收后要经析产，析产后开发方所有的房产才能转让，堡业公司作为合作开发的项目公司，不具有转让的主体资格。因此若两原告与堡业公司的合同如果按照有效来处理，那最终所产生的后果也会使判决无法得到履行，因为相关权证是无法办到原告名下的。二、本案是一起房屋买卖合同纠纷，两原告是与堡业公司签订的合同，而根据合同的相对性原则，两原告作为受让方，堡业公司作为出让方，所产生的纠纷也是原告与堡业公司的纠纷，而本案中被告广业公司在合同中系以见证人的身份出现的，仅表示对两原告与堡业公司之间进行房屋买卖的事情是知悉的，并不产生两原告所诉称的对堡业公司的履行承担连带责任的法律后果。三、广业公司是堡业公司的股东，其与三堡经济合作社联合开发了本案的房屋在内的项目，因此广业公司并非原告所称的为堡业公司的实际经营者。四、撇开合同效力问题，被告认为合同约定的违约金确实过高，请求法院查明事实，驳回原告对广业公司的请求。
原告张文德、杨萍为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、房屋转让合同1份，拟证明两原告购买房屋，双方约定了权利义务，广业公司在该合同中盖章确认，应承担连带责任；
2、收据1份、现金缴款单3份，拟证明两原告已按约支付了首付款1142419元；
3、保证借款合同1份，拟证明原告向银行办理按揭贷款75万元支付房款；
4、存折1份，拟证明原告还贷的事实。
以上证据经质证，被告广业公司对证据1的真实性无异议、对合法性有异议，且认为广业公司虽然在该合同上盖章，但是以见证人的身份盖章，不需要承担连带责任，对证据2-4无异议。本院认为，证据1的真实性可予确认，能证明两原告与被告堡业公司签订房屋转让合同的事实；证据2-4能证明两原告欲证明的事实，予以确认。
被告堡业公司、广业公司未提交证据。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2011年4月19日，堡业公司（出让人）与张文德、杨萍（受让人）签订《房屋转让合同》一份，将某某大厦A幢12层1206、1208室房屋出让给张文德、杨萍。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共129.6平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为14602元，总价款为1892419元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价的10%，计人民币189241元作为受让物业的履约定金，履约定金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的60%，金额为1142419元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的杭州联合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年9月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价万分之二的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函［2008］183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。广业公司为上述合同的见证人。
合同签订后，张文德、杨萍向堡业公司支付了房款共计1892419元。房屋建成后，因存在纠纷，杭州市中级人民法院查封了某某大厦A幢楼。2013年9月25日，因堡业公司并未按约交付房屋，张文德、杨萍向本院起诉。
本院认为，张文德、杨萍与堡业公司签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。根据合同约定，堡业公司应于2011年9月30日前向两原告交付房屋，但堡业公司至今未能交付，应当承担违约责任。因逾期已超过90日，根据约定，堡业公司应按日向两原告支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。本院认为，现堡业公司延期交房已逾两年，若按合同约定计算违约金，则堡业公司应承担的违约金明显高于两原告的实际损失，故堡业公司请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支持。同时，双方是在堡业公司尚未建成房屋并取得房屋权属证书的情况下进行的预售，该买卖行为亦不符合杭州市的有关政策，双方均应承担由此造成的风险。因此，对于堡业公司应支付的延期交房违约金，本院综合考虑同地段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计算。经计算，从2011年10月1日起至2013年11月11日堡业公司应支付的延期交房违约金为1892419÷10000×772≈146095元。因案涉房屋处于司法查封状态，堡业公司的交房义务法律上不能履行，故本院对两原告提出的请求堡业公司交房的诉讼请求不予支持。又因堡业公司将来能否交付房屋尚不能确定，故两原告提出的关于2013年11月12日后的延期交房违约金应由两原告待堡业公司能否交房明确后另行主张。又因广业公司仅在案涉房屋转让合同上以见证人的身份盖章，其并非合同当事人，故两原告主张广业公司承担连带责任无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：
一、被告杭州堡业建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告张文德、杨萍从2011年10月1日起至2013年11月1日止的延期交房违约金人民币146095元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告张文德、杨萍的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币2525元，由原告张文德、杨萍负担人民币914元（已交纳），由被告杭州堡业建设有限公司负担人民币1611元。被告杭州堡业建设有限公司应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5050元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钱 姣
二〇一三年十一月十一日
代书 记员 李石燕