上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第691号
原告上海市静安区云海苑业主委员会，住所地上海市。
负责人詹东海、刘海霞，该业委会主任、副主任。
委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。
被告上海齐云物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴君澄，总经理。
委托代理人陈晨，上海市联合律师事务所律师。
原告上海市静安区云海苑业主委员会诉被告上海齐云物业管理有限公司业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，于2014年3月27日，2014年6月17日两次公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告上海市静安区云海苑业主委员会的负责人詹东海、刘海霞及委托代理人袁作东，被告上海齐云物业管理有限公司的委托代理人陈晨到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。后报请上级法院批准，本案再延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系上海市静安区云海苑小区（以下简称“云海苑”）前期物业服务企业，自2003年起，被告未经小区业主同意，擅自将小区机房出租给移动通信运营商以收取租金。2010年，经50%以上小区业主联名决定与被告中止前期物业服务，被告于2010年12月16日退出。2011年6月，云海苑成立业主大会和业主委员会。此后，经原告多次与被告沟通，被告均拒绝配合移交相关档案资料，财务账册和公共收益等。原告认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，要求判令：1、被告向原告移交2003年1月1日至2010年12月15日期间的小区地面停车费、广告费、大堂咖啡吧等公共收益共计人民币（以下币种均为人民币）704，326.75元及其自2010年12月16日起至判决生效之日止的利息；2、被告向原告移交全部云海苑的物业档案资料；3、被告承担本案律师费、咨询费20，000元及全部诉讼费。
被告辩称，原告作为云海苑业主大会的执行机构，必须经过法定表决程序才能行使相关权利，原告提起本案诉讼属于主体不适格。其次，原告的诉请已超过诉讼时效，不应得到法院支持。
在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告移交2003年1月1日至2010年12月15日期间的小区地面停车费、广告费、大堂咖啡吧及设备房租金等公共收益共计782，966.78元及其自2010年12月16日起至判决生效之日止根据中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、被告向原告提供自2003年1月1日至2010年12月15日期间云海苑的财务资料（包括收支账目明细、账册、财务凭证及合同协议）；3、被告向原告提供云海苑全部施工竣工图纸资料（包括小区总平面图，建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图），若被告不能提供则要求其支付原告重新制作上述图纸资料的费用1，600，000元；4、被告向原告提供云海苑小区全部设施设备（包括电梯、给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统）的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，若被告不能提供则要求其支付原告重新获取上述图纸资料所需的费用40，000元；5、被告承担本案的律师费和咨询费20，000元及诉讼费。
针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，1、原告所主张的公共收益金额出自被告提供的收支明细表，但原告只选取了其中的收入部分，未计算支出部分。被告认为应当按照收支结余进行计算，对于结余部分同意按照原告得七成、被告得三成的比例进行分配，但由于原告的主张已超过两年诉讼时效，故请求法院驳回原告第1项诉讼请求。2、被告被原告赶出云海苑小区，所有的财务资料和物业管理资料均留在当时的物业办公室未取走，原告已派人将办公室锁门，被告无法与原告办理交接手续，对此被告不存在过错，故请求法院驳回原告第2、3、4项诉讼请求。3、原告要求被告支付律师费和咨询费的诉请无法律依据，故请求法院驳回原告第5项诉讼请求。
经审理查明，被告系云海苑小区前期物业服务企业，其自2003年起即向该小区提供物业服务，至2010年12月15日退出，在此期间，被告根据其与小区开发商签订的物业服务合同之约定，收取物业服务费的标准为每月每平方米3.80元。2011年6月8日，云海苑成立了业主大会和业主委员会。期间，原、被告因公共部位收益及物业资料等移交产生纠纷，协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。
上述事实，有原告提供的业主大会和业主委员会备案证、被告撤离小区的公告，被告提供的《前期物业管理服务合同》，以及，以及当事人的陈述等为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本案的争议焦点在于：
原告提起本案诉讼主体是否适格？
被告对原告提起本案诉讼的主体资格提出异议，认为原告作为业主大会的执行机构，未经法定表决程序不得擅自行使相关权利。
考虑到被告并非小区业主，无权通过行使业主撤销权的方式来审查原告是否有权提起本案诉讼，本院在审理过程中对此进行了审查。
经查，原告于2013年7月5日发出《关于上海市静安区云海苑小区第四次业主大会会议相关事项的公告》，通知全体业主于2013年7月20日举行业主大会，采用书面征求业主意见方式进行表决的议题包括授权原告针对云海苑会所、公共资产、前物业管理公司采取必要行动以维护全体业主权益。此后原告通过电子邮件、传真、信箱投递及向本人送达等方式向小区全体业主送达了表决票。2013年7月20日对表决票进行开箱验票，对该项议题的表决结果为：送达全体业主表决票158张，实际收到表决票75张，其中有效票70张，同意61票、反对6票、弃权3票。另有未反馈意见表决票83张，根据《云海苑业主大会议事规则》，对未反馈意见的表决票视为同意。因此表决结果为同意票占全体业主人数比例为89.87%，占专有部分建筑面积比例为89.75%。
原告对上述表决经过和结果，提供了《云海苑业主大会议事规则》、召开业主大会公告、表决票、开箱验票公告、业主大会决定公告等作为证据，被告虽对该事实持异议，却未提供任何相反的证据来推翻该事实。
本院认为，上述表决经过和结果属实。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可决定有关共有和共同管理权利的重大事项，本案中，云海苑业主大会召开程序合法，表决结果已达到“双过三分之二”的标准，原告有业主大会的合法授权，有权提起本案诉讼。
二、被告收取的云海苑公共部位收益应如何处理？
审理中，被告认可其作为云海苑前期物业服务企业期间收取了各类广告收入、公共部位租赁收入及停车费收入等公共部位收益的事实，并陈述收支具体情况为：一、收入合计950，091.03元，包括（一）各类广告收入130，280.03元，（二）公共部位租赁收入380，725元，（三）停车费收入439，086元。二、支出合计276，733.96元，包括（一）对应广告、租赁部分177，877.85元，其中含税金及附加（含出租房产税）39，176.85元，消防维修14，800元，过道维修19，850元，电梯维修53，108元，建筑维修45，607元，故障维修5，336元；（二）对应停车部分98，856.11元，其中含保安成本55，644.30元，照明用电31，447.47元，税金及附加8，336.34元，其他3，428元。综上，被告认为其收取云海苑公共收益收入与支出两相抵扣，尚余673，357.07元，该结余部分应当在原、被告之间按照7：3的比例进行合理分配。
为此，被告提供了2003年至2010年其担任云海苑物业服务企业期间相关公益收支汇总表作为证据。原告对该收支汇总表的真实性予以认可，但认为：1、支出部分中的两项“税金及附加”不应由原告承担，理由为停车费、广告费等公共收益是业主筹集维修资金的方式，不属于营业性收入，依法不缴纳营业税及附加税。即使被告分成部分应缴纳营业税，亦不应由原告承担。2、消防维修、过道维修、电梯维修、建筑维修的费用也不应该由原告承担，理由为：首先，被告在收取物业管理费时已额外收取维修费，不应重复收费；其次，在业委会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修资金，其费用应由房地产开发企业承担；再次，公共收益属于全体业主共有，维修费支出根据维修部位不同由不同的业主承担，两者的债权债务主体不同，不能直接进行抵销。3、故障维修费用也不应由原告承担，理由在于如果该费用属于维修项目，同前四项维修费所述不应由原告承担，如果该费用属于日常运营维护和养护费用，则应当从物业管理费中列支。4、保安成本不应由原告承担，理由在于保安成本是物业公司的运营成本之一，应从被告的收入，即物业管理费中列支，且原告也同意从停车费收入中扣除25%补充被告的运营成本。5、照明用电不应由原告承担，理由在于云海苑停车区域为公共区域，照明用电费用应从被告已收取的物业管理费中列支。6、其他费用3，428元，由于没有合适的开支名目，故原告不同意承担。
对于公共收益应如何处理，原告认为：（一）对于被告收取的各类广告收入130，280.03元及公共部位租赁收入380，725元，同意扣除被告声明已交纳的税金及附加费39，176.85元，再另行支付给被告手续费11，923.65元（税金及附加费加上手续费占相应收入的10%作为成本），剩余部分459，904.53元应由被告返还给原告。（二）对于被告收取的停车费收入439，086元，同意扣除被告声明已交纳的税金及附加费8，336.34元，其余部分的25%分配给被告，剩余部分323，062.25元应由被告返还给原告。上述两部分构成原告第一项诉请的本金782，966.78元。
本院认为，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主对其依法享有所有权及基于所有权而产生的权益。本案所涉及公共部位收益包括广告收入、公共部位租赁收入及停车费收入，该收益不仅基于所有权而产生，还有赖于被告作为物业服务企业对共有物进行管理而产生，在此过程中被告必然付出相应的管理成本。因此，该收益应当主要归属于全体业主享有，被告付出了管理成本，也应享有合理的回报。鉴于双方没有明确约定（包括前期物业服务合同）公共部位收益应当如何分配，本院考虑到公共部位收益的内容为广告、公共部位租赁及停车费，任何一项都离不开被告作为物业管理企业投入人力、财力等成本进行运营，而该种成本显然与《前期物业管理服务合同》包含的小区日常物业服务的成本有所不同，不应理解为已包括在日常物业服务的成本中。鉴于被告在收支汇总中支出部分所列项目无相关证据证明其实际发生，故本院根据公平原则，酌定该收益应在原、被告之间进行公平合理的分配的比例应为7：3。被告在收支汇总表所列支出部分在性质上属于管理成本，故公共部位收入不应再扣除被告所列的支出部分再进行分配，而是应以收入金额950，091.03元按照上述比例进行分配，故本院认定被告应返还给原告的公共部位收益为665，063.72元。
至于被告提出原告要求返还公共部位收益的诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为公共部位收益属于全体业主共有，原告经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权，故其主张不受诉讼时效所限制，本院对被告该抗辩意见不予采纳。被告在2010年12月15日退出云海苑时，应及时将上述收益移交给全体业主，而被告至今未移交上述款项，造成全体业主相应的利息损失，故被告应按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向全体业主支付自2010年12月16日起至本判决生效之日止的利息。
需要特别指出的是，虽然原告获业主大会授权主张被告返还公共部位收益及相应利息，但上述款项的所有权应归全体业主所有，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定：“业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存放维修基金帐户，归全体业主管理区域公共设施的维修、更新。”因此，被告在履行上述付款义务时，应将相应款项直接支付至云海苑维修基金账户。
三、被告是否应向原告移交相关物业管理资料？
原告认为，被告退出小区物业管理时，未将财务资料，施工竣工图纸资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件（详见原告诉讼请求）等物业管理资料移交给原告，但由于被告原因至今未移交，故在本案中提出相关诉请。
为证明其主张，原告提供了以下证据：
1、2010年12月15日《云海苑业主代表与齐云物业负责人会议备忘录》及附件，证明被告曾向原告确认同意移交的物业管理资料清单；
2、2012年1月13日原告要求被告移交资料清单，证明原告一直要求被告办理相关资料移交手续；
3、2012年1月13日《关于移交工作会议纪要》，证明街道房管办、社区居委会组织原、被告召开协调会，但被告未出席；
4、《云海苑项目尚未移交资料列表》，证明被告之后的物业公司上海置梁行物业管理有限公司出具该份资料，记载被告未移交的资料清单；
5、《物业管理条例》和《上海市物业管理规定》，证明根据相关规定，被告有义务移交物业档案资料、财务收支账册等物业资料；
6、2011年2月21日《协商会议纪要》，该会议纪要有原、被告双方负责人签字，证明原告一直在控告被告的违法行为；
7、上海建筑设计研究院出具的报价说明，证明如果被告无法提供施工竣工图纸资料，原告进行重作需要花费的费用，原告在该报价基础上打了八折，认为重作费用为1，600，000元。
被告对于原告提供的上述证据，除证据1、5、6真实性无异议外，其余证据真实性均不予认可。被告认为，其于2010年12月16日遭原告强行赶出云海苑小区，之后原告就不让被告进入小区，被告并未带走相关物业管理资料，因此无需移交上述材料。对于原告要求被告支付相应费用供原告重新制作或获取相关资料费用的要求，原告认为即使上述资料缺失，被告对此并无过错，故不同意支付。如果法院认定被告负有移交责任，对原告所主张的金额也无法认可，因为大部分资料可以向相关部门进行复制取得，被告愿意承担复制材料产生的行政收费。
本院认为，虽然被告坚称未带走任何物业资料，但从2010年12月15日的《云海苑业主代表与齐云物业负责人会议备忘录》及附件可以看出，双方约定自2010年12月15日启动物业移交工作，故可认定在此时被告尚未向原告移交相关物业管理资料。此后，被告退出云海苑物业管理，没有证据证明其已将物业管理资料移交给原告或者接任物业公司。根据《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，被告负有法定义务将相关物业管理资料移交给原告。而原告主张被告移交的财务资料，施工竣工图纸资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件（详见原告诉讼请求）等物业管理资料，并未超出《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》相关规定的范围，其主张合乎法律法规的规定，应予支持。但对于原告提出如果被告无法移交相关物业管理资料则支付重新制作施工竣工图纸资料费用1，600，000元及重新获取设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件费用40，000元的主张，本院认为，原告主张费用的金额并无相关计算标准，且该费用并不必然实际发生，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。
四、本案律师费、咨询费是否应由被告承担？
原告认为，因被告拒绝移交小区公共部位收益及相关物业管理资料，故原告为主张合法权益，向上海业伟业主咨询服务有限公司（以下简称“业伟公司”）办理前期咨询，向其支付咨询费20，000元，再由业伟公司委托上海明伦律师事务所进行诉讼，由伟业伟公司支付律师费10，000元，产生了咨询费和律师费共计20，000元，该费用应由被告承担。
被告对于原告支付相关款项的事实无异议，但认为咨询费并非律师费，原告主张被告承担该费用无法律依据，故不同意承担。
本院认为，原告支付给业伟公司的咨询费20，000元，从性质上并不属于律师费。即使该费用中包含了业伟公司支付给上海明伦律师事务所的律师费10，000元，原告要求被告承担律师费也无法律依据，因为本案系原告基于业主共有权而提起的诉讼，不属于法律明确规定可要求败诉方承担律师费的案件范围。因此，原告要求被告承担咨询费和律师费共计20，000元无事实和法律依据，本院不予以支持。
综上所述，本院认为，被告作为云海苑物业服务企业向该小区提供物业服务期间，收取了小区公共部位收益，在其退出后，应将公共部位收益扣除合理成本后返还给全体业主，并承担因未及时返还上述款项而造成全体业主的利息损失。被告在物业服务合同终止后，应依法将相关物业管理资料移交给原告，故本院对原告要求被告返还公共部位收益及利息、移交小区物业管理资料之诉请中的合理部分予以支持。但对于原告提出如果被告无法移交相关物业管理资料则支付重新制作施工竣工图纸资料费用1，600，000元及重新获取设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件费用40，000元，以及要求被告承担咨询费和律师费20，000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条，《物业管理条例》第二十九条第一款、第三十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海齐云物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市静安区云海苑业主委员会上海市静安区云海苑小区的公共部位收益665，063.72元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付上述款项自2010年12月16日起至本判决生效之日止的利息（上述款项由被告上海齐云物业管理有限公司支付至上海市静安区云海苑业主大会维修基金账户）；
二、被告上海齐云物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区云海苑业主委员会提供自2003年1月1日至2010年12月15日期间上海市静安区云海苑小区的物业管理财务资料（包括收支账目明细、账册、财务凭证及合同协议）；
三、被告上海齐云物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区云海苑业主委员会提供上海市静安区云海苑小区的施工竣工图纸资料（包括小区总平面图，建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图）；
四、被告上海齐云物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区云海苑业主委员会提供上海市静安区云海苑小区的设施设备（包括电梯、给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统）的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；
五、原告上海市静安区云海苑业主委员会的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，043.20元，由原告上海市静安区云海苑业主委员会承担592.56元，被告上海齐云物业管理有限公司承担10，450.64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
代理审判员 巫建强
人民陪审员 虞 力
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 王 梓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、《物业管理条例》
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
……
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
……