北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10353号
上诉人（原审原告）：北京天民房地产开发有限公司，住所北京市怀柔区庙城镇庙城村。
法定代表人：马凤英，董事长。
委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：范书凤，女，1971年10月26日出生。
上诉人北京天民房地产开发有限公司（以下简称天民公司）因与被上诉人范书凤排除妨害纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天民公司之诉讼代理人肖丽建、被上诉人范书凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天民公司上诉请求：1.撤销（2016）京0116民初3994号判决，依法改判范书凤腾退位于北京市怀柔区庙城镇庙城镇幼儿园西侧教师平房×排第×户房屋（以下简称涉诉房屋），并支付自2009年9月10日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；2.一审、二审诉讼费由范书凤承担。主要事实和理由：1.一审法院认定涉诉房屋的现所有权人为庙城镇政府是错误的，实际上，天民公司一审中提交了2000年10月1日签订的《房屋转让协议》，足以证明怀柔区庙城镇人民政府（以下简称庙城镇政府）自2000年10月1日起将涉诉房屋所有权转让给了天民公司；2.一审法院以范书凤与庙城镇政府签订的《住房协议书》是否终止存有异议为由驳回天民公司要求腾退的诉讼请求是错误的。依据《关于解决庙城镇教师周转房相关问题的通知》，范书凤与庙城镇政府签订的《住房协议书》终止，范书凤与天民公司之间系不定期租赁关系，天民公司有权随时要求终止合同。根据北京市怀柔区庙城学校出具的证明，范书凤已经购置住房，不符合租住条件，应交回房屋。范书凤拒付租金，天民公司有权要求腾退。3.一审法院确认的租金标准有误。天民公司并非教育系统或政府机关，在获得所有权、使用权、收益权后，不应当再按照保障性住房的租金标准计算使用费。4.本案涉及的租金系基于同一事实对同一债权人产生的分期履行的债务，诉讼时效的起算点应以最后一笔债务到期日为准。且天民公司自2010年开始每年向范书凤发出租金催缴通知，诉讼时效已中断，未超过诉讼时效。
范书凤辩称，同意一审判决，不同意天民公司的上诉请求。理由为：1.天民公司不具备诉讼主体资格，庙城镇政府转让的是收益权和使用权，根据之前生效案件已经确定了房屋的所有权归庙城镇政府所有，天民公司无权要求腾退。另根据天民公司与庙城镇政府的协议，以及范书凤与庙城镇政府的协议，天民公司应与庙城镇政府协商解决关于教师住房的纠纷，无单独诉权。2.天民公司起诉要求范书凤腾退房屋无事实及法律依据，范书凤与庙城镇政府签订的协议依然有效，天民公司无权单方终止。3.天民公司起诉要求的2009年至2015年房租已过诉讼时效，2015年之后的房租，因天民公司未尽到管理及修缮义务，其无权收取。关于占用费金额亦是天民公司单方提出，没有与镇政府及教师协商，范书凤不予认可。4.天民公司及庙城镇政府发出的通知范书凤不清楚，不认可真实性，从未通知过范书凤，学校出具的证明真实性不认可，没有盖章签字，庙城学校并不清楚教师实际住房情况；5.天民公司提供的公证书只能证明公证网页真实性，范书凤没有收到过被公证材料，签单上也没有签字。8.范书凤交纳了3000元建房基金，庙城镇政府无权单方面转让顶账给天民公司。
天民公司于2016年6月向一审法院起诉请求：1.腾退位于北京市怀柔区庙城镇庙城镇幼儿园西侧教师平房×排第×户房屋；2.支付天民公司自2009年9月10日至范书凤实际腾退房屋之日的房屋占用费(自2009年9月10日至起诉之日止的房屋占用费为32400元)。
一审法院认定事实：怀柔区庙城镇人民政府（原庙城乡政府）、怀柔区教育委员会（原县教育局）于1989年为解决庙城镇教师住房问题，由天民公司承建教师周转房，符合申请条件的庙城乡教师可申请租用。
1999年10月29日，庙城镇政府与范书凤签订《住房协议书》，协议约定：一、教师宿办室属政府所有，住房者只有租用权而无继承权。此次分配租房系依据镇政府的有关规定及申请住房者的条件而给予租用的。故申请住房人调离本镇普教系统则政府收回住房。二、每一住户均一次性向镇政府交纳建房基金3000元，建房基金的本金归承租人所有。有关建房基金的使用、管理按怀柔县（1990）23号文件执行。三、每一住户现每月以每平方米0.33元，使用面积40平方米交纳房租。以后如有房租政策变动，即按新的有关政策执行。房租交教委会，由教委会管理。……该协议下方加盖了怀柔县庙城乡教育委员会的公章。同日，范书凤交纳了3000元，收据中注明为住房押金。范书凤租住的房屋为教师平房第×排第×户。
2008年10月31日，怀柔区庙城镇人民政府、怀柔区教育委员会、天民公司共同下发《关于解决庙城镇教师周转房相关问题的通知》，通知载明：怀柔区庙城学校教师“周转房”于1989年由庙城镇政府投资兴建，区教委（原区教育局）支持了部分补贴资金，1990年正式投入使用。该周转房房屋所有权归属庙城镇政府所有。2000年，为抵消建设周转房所欠工程款，庙城镇政府将房屋所有权转让给天民公司，并与其签订了转让协议，镇政府不再承担管理、维修等相关责任，镇教委与各位住房户签订的房屋租赁协议自行终止。通知中表明天民公司自2000年10月1日起享有教师周转房的所有权、管理权、收益权，但仍然保证现已租住户中符合租住条件的教师继续承租，房屋租金收取标准按照《关于北京公租金计算方法等问题的通知》（2000）京房改办字第132号要求核定执行。现住房户所拖欠的房租截止到2008年10月不再追缴。
2008年11月10日，甲方怀柔区庙城镇人民政府，乙方天民房地产开发有限公司，双方签订《庙城镇教师平房的使用权、收益权转让给乙方》，以抵顶所欠乙方的工程款。自2000年10月1日起，由乙方对房屋进行使用、收益，房屋共4排，42间，21户。
2009年9月21日，天民公司诉至法院，要求范书凤交付租金916元并承担诉讼费，后法院作出一审民事判决书，判令范书凤于判决生效之日起十日内将其所承租的庙城镇教师平房2008年11月10日至2009年9月9日的租金916元交付给天民公司，后当事人提起上诉，北京市第二中级人民法院予以维持，经法院对上述租金执行完毕后，范书凤未再缴纳涉诉房屋租金。
一审庭审中，天民公司主张其曾于2010年9月5日起至2016年5月5日每年向范书凤发布催缴欠付租金、签订合同等内容的通知，范书凤不认可曾收到上述通知。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《住房协议书》、《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》、《关于解决庙城镇教师周转房相关问题的通知》、判决书等证据在案佐证。
一审法院认为：生效民事判决书已确认本案诉争房屋系庙城镇人民政府所有，庙城镇人民政府与天民公司签订的《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》合法有效，但根据天民公司的陈述及其提供的证据和范书凤的答辩意见，双方对庙城镇政府与范书凤签订的《住房协议书》是否终止，存在异议。在此情形下，天民公司以诉争房屋所有权、使用权归其所有，以排除妨害为由，要求范书凤腾退房屋的诉求，于法无据，法院不予支持。关于天民公司要求范书凤给付房屋占用费（房屋租金）一节，因范书凤认为未与庙城镇人民政府终止《住房协议书》，诉争房屋由范书凤使用，故天民公司依据取得的涉案房屋的收益权，向范书凤主张房屋租金的诉求，法院予以支持。具体数额，因范书凤向法院提出天民公司所欠的房屋占用费(房屋租金)，一部分已过诉讼时效，法院根据天民公司提供的证据及范书凤使用房屋的现状，结合本案实际情况，参照二中院判决确定的租金标准，酌情确定范书凤给付天民公司2014年9月10日至2015年9月9日的租金1440元。
一审法院判决：范书凤于判决生效后十日内给付天民公司二〇一四年九月十日至二〇一五年九月九日的租金一千四百四十元。二、驳回天民公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由天民公司负担280元（已缴纳），由范书凤负担25元（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，天民公司没有提交新证据。范书凤提交一份题为《15户教师宿舍老化无人管》的报道复印件，称该报道刊载于2008年10月18日《北京日报》，证明天民公司没有对房屋进行过维修、管理。天民公司不认可该证据真实性，表示因范书凤未缴纳租金，故天民公司不负担维修、管理义务。范书凤另提交一份署名焦志江出具的证明，内容是“在2004年下半年镇政府领导同志我不要再收住户房租了，并让我转告房主，以后房屋维修自己解决”，欲证明其无需缴纳房租。天民公司不认可该证据真实性及关联性，表示未收取2009年之前的房租。
二审诉讼中，经询问，天民公司表示之前每年发出的租金催缴通知系粘贴于院子里，未向范书凤进行过邮寄送达。范书凤表示没有收到过租金催缴通知。
对于一审法院查明的事实，双方无争议，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人二审陈述在案佐证。
本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点有二，一是天民公司是否有权以排除妨害为由要求范书凤腾退涉诉房屋，二是天民公司要求范书凤支付2009年9月10日至2014年9月9日的租金是否超过诉讼时效，以及一审法院所确定的租金标准是否妥当。
关于焦点一，根据《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害排除。排除妨害的构成要件有二：一是存在妨碍他人民事权益的状态，二是妨碍状态具有不正当性。本案中，根据天民公司提交的证据显示，涉诉房屋系庙城镇人民政府于1989年为解决教师住房问题所投资兴建，现有生效判决亦已确认涉诉房屋系庙城镇人民政府所有。庙城镇政府与范书凤于1999年10月29日签订的《住房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属合法有效。依据该《住房协议书》约定，范书凤有权租用涉诉房屋。现天民公司要求范书凤腾退房屋，一方面天民公司并非签订《住房协议书》之合同相对方，另一方面现有证据亦无法证明《住房协议书》已被解除。在此情况下，天民公司无权以排除妨害为由要求范书凤腾退房屋，原审法院判决驳回天民公司该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，《民法通则》第一百三十六条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。从该条规定可以看出，现行法律在租赁合同的权利保护方面，体现出一种督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。本案中，天民公司曾于2009年向法院起诉索要2008年至2009年一年的租金，法院亦予以支持。而后七年内，天民公司虽主张其每年均发出租金催缴通知，但是并未提交其向范书凤进行过送达的相关证据，故关于天民公司上诉主张存在诉讼时效中断的事由，本院不予采纳。一审法院认为天民公司要求范书凤支付2009年9月10日至2014年9月9日的租金已超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于天民公司上诉主张本案涉及的租金系基于同一事实对同一债权人产生的分期履行的债务，诉讼时效的起算点应以最后一笔债务到期日为准。本院认为，天民公司能够向范书凤主张租金，是基于庙城镇政府与范书凤于1999年10月29日签订的《住房协议书》，而该协议书并未确定租赁终止日期，则以最后一笔债务到期日作为诉讼时效起算点无从谈起，如按天民公司的主张解释，其无论何时起诉都将不受诉讼时效的限制，该主张明显缺乏依据，亦与诉讼时效制度的立法本意不符，故本院对此项上诉请求不予支持。关于一审法院所确定的租金标准是否妥当问题，本院认为，一审法院结合房屋使用现状等案件实际情况，参照生效判决酌情确定租金标准并无不当，数额合理，本院予以维持。
综上所述，天民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由北京天民房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 薛 妍
审判员 张清波
审判员 杨 夏
二〇一六年九月二十六日
书记员 李 越