陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕民终397号
上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司靖边县支行。住所地:陕西省靖边县新东街**号云顶华厅商住楼。
负责人：尹强，该行行长。
委托诉讼代理人：姜向阳，陕西文生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢江，陕西文生律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李亚梅，女，汉族。
委托诉讼代理人：常羽繁，陕西尊尚律师事务所律师。
原审第三人：靖边县凯瑞油井技术服务有限公司。住所地：靖边县张家畔镇新西街。
法定代表人：马占强，公司总经理。
原审第三人：榆林市海通工贸有限公司。住所地：陕西省靖边县张家畔东环路水保局南侧。
法定代表人：钟海升，公司总经理。
原审第三人：钟天山，男，汉族，汉族。
原审第三人：姚婷，女,汉族。
原审第三人：马占强，男，汉族。
原审第三人：张丽，女，汉族。
原审第三人：钟海升，男，汉族。
原审第三人：张纷，女，汉族。
上述八名原审第三人共同委托诉讼代理人：李渊,陕西文生律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司靖边县支行（以下简称建行靖边支行）因与被上诉人李亚梅，原审第三人靖边县凯瑞油井技术服务有限公司（以下简称凯瑞公司）、榆林市海通工贸有限公司（以下简称海通公司）、钟天山、姚婷、马占强、张丽、钟海升、张纷执行异议之诉纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2016）陕08民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李亚梅及其委托诉讼代理人常羽繁，被上诉人建行靖边支行的委托诉讼代理人姜向阳，原审第三人凯瑞公司、海通公司、钟天山、姚婷、马占强、张丽、钟海升、张纷的共同委托诉讼代理人李渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行靖边支行上诉请求：撤销一审判决，改判为许可对(2015)榆中执字第00169-5号执行裁定书查封的位于靖边县体育场北门对面商业楼第一层西第一间门面房屋强制执行，本案一、二审诉讼费由李亚梅承担。事实与理由：1、靖边县公证处出具的执行证书，赋予建行靖边支行请求人民法院强制处置涉案房产并优先受偿的权利，已排除李亚梅对涉案房产所享有的权益。现李亚梅提出异议，其异议实质是针对执行证书这一执行依据，而非人民法院的执行行为，依照法律规定，其应提出第三人撤销之诉，而不适用于执行异议程序，（2016）陕08执异20号裁定适用法律错误。2、建行靖边支行对涉案房产合法享有抵押权，属于物权，而李亚梅与海通公司之间转让房产未经登记，李亚梅仅享有普通债权或物权期待权，并不是所有权，（2016）陕08执异20号裁定认定李亚梅享有涉案房产所有权，并认为异议人主张在前的所有权也足以排斥他人对该房屋在后的普通债权的执行，认定事实、适用法律均属错误。依据《物权法》相关规定，债权不能对抗物权；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条也明确规定申请执行人享有担保物权情况下，案外人提出的排除执行异议不予支持，一审认定李亚梅享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。
李亚梅辩称，涉案房产抵押之前，李亚梅已经通过签订购房合同并支付房款取得了物权，但由于出卖人的原因，房产未登记在李亚梅名下，依据《物权法司法解释》第二条之规定，李亚梅系涉案房产的真实权利主体，对涉案房产享有合法物权，而非债权。依据《物权法》第一百八十四条第四项的规定，抵押人将属于李亚梅的房屋进行抵押，抵押无效。依据《执行异议规定》第二十八条之规定，李亚梅所享有的权利足以排除强制执行。以执行证书作为依据虽可不经诉讼直接进入执行程序，但按照法律规定案外人仍有权提出执行异议，且李亚梅的异议系针对执行行为，而非执行依据，一审法律适用正确。涉案房产所属建筑位于繁华地段，最初拍卖价格为4000余万元，而涉案房产仅是其中一间，抵押担保的债权仅为900余万元，建行靖边支行完全可以通过执行建筑其余部分实现其债权。综上，建行靖边支行的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原审第三人共同述称，同意建行靖边支行上诉请求及事实、理由。
建行靖边支行向一审法院起诉请求：许可对（2015）榆中执字第00169-5号执行裁定书查封的位于靖边县体育场北门对面商业楼第一层西第一间门面房屋强制执行。
一审法院认定事实：2013年9月13日，第三人海通公司与钟海升共同向李亚梅出具收条一支，载明：将钟海升所购买靖边县文化馆门面房（面向南，靠西面第一间，4米宽，20米深）共80平方米，以每平米人民币25000元价格，共计二百万元整，卖给李亚梅。后，李亚梅分别于2013年9月14日、2013年9月17日、2013年9月18日通过银行转账向钟海升支付了2000000元。2014年1月2日，海通公司与建行靖边支行签订《抵押合同》，约定海通公司将位于靖边县体育场对面证书编号为靖房权证河西字第0128**号房屋所有权为凯瑞公司在建行靖边支行的贷款设定抵押，并于2014年1月7日办理抵押登记。2015年1月12日，陕西省靖边县公证处作出（2015）靖证执字第1号执行证书。后，建行靖边支行就其与凯瑞公司、海通公司、钟天山、姚婷、马占强、张丽、钟海升、张纷借款合同一案向陕西省榆林市中级人民法院提出执行申请，该院于2015年6月10日受理了该申请，并作出（2015）榆中执字第00169-5号执行裁定书，对靖房权证河西字第0128**号商业楼予以查封。李亚梅以海通公司在2013年9月13日已将上述商业楼靠西的第一间门面房卖给了李亚梅，其付清了全部款项，房屋亦交给了其并使用至今，未办理过户手续是因海通公司以要对商业楼进行翻修新建为推托导致未能办理为由，提出执行异议，申请撤销（2015）榆中执字第00169-5号执行裁定书，中止对李亚梅所有的一间房屋的执行并解除对该一间房屋的查封。2016年7月15日，陕西省榆林市中级人民法院作出（2016）陕08执异20号执行裁定书，裁定：中止对（2015）榆中执字第00169-5号执行裁定书查封的位于靖边县体育场北门对面商业楼第一层靠西第一间门面房屋的执行。
一审法院认为，本案争议的焦点是，（2016）陕08执异20号执行裁定书是否正确，建行靖边支行诉请许可对本案所涉房产予以强制执行的请求是否成立的问题。
从本案查明的事实看，在建行靖边支行申请该院对靖房权证河西字第0128**号商业楼强制执行的过程中，李亚梅对上述商业楼靠西的第一间门面房提出异议，属于案外人对执行标的提出书面异议的情形，根据李亚梅提交的由第三人海通公司及钟海升出具的收条以及李亚梅给钟海升的打款凭证等证据可以认定，李亚梅与海通公司之间于2013年9月13日产生房产买卖的事实，且该事实形成于海通公司与建行靖边支行对本案所涉房产设定抵押之前。而且，海通公司签订抵押合同时故意隐瞒了其将本案争议房产协议卖给李亚梅以及收到李亚梅房款的事实。据此，双方对本案所涉房产存在权益冲突，在未经当事人对其权利的合法性、有效性进行确认的情况下，法院继续对涉案争议房产强制执行，可能损害权利人的权益，故该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条作出（2016）陕08执异20号执行裁定书，裁定中止执行本案所涉房产符合法律规定，并无不当。李亚梅称其在2013年12月份已经实际占有本案所涉房产，且一直管理至今，第三人海通公司作为房产登记人对本案所涉房产的管理情况不能说清，亦未否定李亚梅的上述称述。而作为执行依据的执行证书亦不能否定李亚梅对本案所涉房产享有权益的事实。故李亚梅对本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，建行靖边支行所持诉讼请求不符合法律规定，不能成立。
综上，李亚梅对本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，建行靖边支行的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条第二项之规定，遂判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司靖边县支行的诉讼请求。一审案件受理费22800元，由中国建设银行股份有限公司靖边县支行负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明事实与原审基本相同。另查明，二审庭审中建行靖边支行、李亚梅均表明对一审查明事实无异议，原审第三人共同对一审查明事实提出异议，认为卖给李亚梅的房屋不是现在李亚梅所占有房屋，而是将现存建筑拆除开发重建后给李亚梅一间门面房，因此不存在将房屋交付给李亚梅和为其办理过户手续的问题。原审第三人未就其上述主张提供证据予以证明。
本院认为，关于李亚梅是否应当提起第三人撤销之诉的问题。建行靖边支行称执行证书已排除了李亚梅对涉案房产所享有的民事权益，李亚梅系对执行证书赋予的强制执行力有异议，而非对人民法院的执行行为有异议，应以第三人撤销之诉行使其权利。首先，执行证书并未涉及李亚梅，建行靖边支行称该证书排除了李亚梅的民事权益，没有事实与法律依据。其次，依据法律规定，提起第三人撤销之诉的前提是存有发生法律效力的判决、裁定、调解书，本案执行依据是（2015）靖证执字第1号执行证书，而非人民法院所作出的判决、裁定、调解书，建行靖边支行称李亚梅应提起第三人撤销之诉，没有事实和法律依据，不能成立。
关于建行靖边支行继续执行标的物的诉讼请求是否应予支持的问题。建行靖边支行称其合法享有的抵押权属于物权，优先于李亚梅享有的债权或物权期待权，依据《执行异议规定》第二十七条之规定，李亚梅的执行异议应不予支持。首先，物权优先于债权是法律的一般规定，《执行异议规定》第二十七条的内容为“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，即该规定明确存有例外情形，属法律的特别规定。其次，《执行异议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条规定即为《执行异议规定》第二十七条所明确的例外情形。（2016）陕08执异20号裁定书认定李亚梅符合《执行异议规定》第二十八条所规定情形，本案一审判决亦支持了该裁定，靖边建行支行虽不服，但未提供足够证据支持其主张。（2016）陕08执异20号裁定书载明“…异议人主张的在前的所有权也足以排除他人对该房屋的普通债权的执行…”，靖边建行支行称其享有的为担保物权而非普通债权，李亚梅未经登记并未取得所有权，该裁定书认定事实有误。即使该裁定书对争议双方对涉案房产所享有的权利属性表述不当，但该裁定书依据《执行异议规定》第二十八条之规定，支持了李亚梅的执行异议，适用法律、裁判结果均无不当，故本案一审判决驳回靖边建行支行的诉讼请求，亦无不当。
综上，靖边建行支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由中国建设银行股份有限公司靖边县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓锋
审 判 员 王小凤
代理审判员 李勇杰
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 朱 梅