福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终4153号
上诉人（原审被告）：刘顺利，男，1975年12月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
上诉人（原审被告）：袁利平，女，1986年6月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被上诉人（原审原告）：魏建，男，1986年7月15日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：关张泉，福建坤广律师事务所执业律师。
原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。
法定代表人：林根秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。
上诉人刘顺利、袁利平因与被上诉人魏建、原审第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
刘顺利、袁利平上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求判决驳回魏建的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据《房屋买卖合同》及补充协议的约定，出资解除讼争房屋抵押权系魏建的义务，相关担保协议应是魏建与担保公司签订，刘顺利与袁利平仅有积极配合的义务。首先，依据《房屋买卖合同》第五条第一款以及第四款的约定，赎楼解押方式实际出资方为魏建，魏建需向相关担保公司指定银行申请按揭贷款，该贷款用于解除房屋的抵押权，且该款项抵作部分购房款。同时，魏建应向担保公司申请贷款担保。其次，结合合同的目的、合同使用的词句及《房屋买卖合同》第五条第四款约定，刘顺利与袁利平仅有积极配合办理相关手续和配合签订相关担保协议的义务。二、刘顺利与袁利平有权拒绝履行超出合同约定的义务，不存在违约。一审认为“两被告行为违反合同约定，应承担相应的违约责任”为错误的。担保的法律关系发生在魏建、金诚丰担保公司与银行三者之间，与刘顺利、袁利平无关，魏建、金诚丰担保公司要求刘顺利、袁利平与担保公司签订担保协议，甚至要求刘顺利、袁利平提供担保人为魏建提供担保，毫无事实和法律依据。此外，刘顺利、袁利平因资金周转需要，曾催促魏建及担保公司尽快办理银行贷款和解押手续，并如期办理房产转让收取购房款。但魏建与金诚丰担保公司一致向刘顺利与袁利平提出不合理要求，并采用单方发函形式要求刘顺利与袁利平办理公证并提供保证人，制造刘顺利、袁利平违约的假象。三、本案《房屋买卖合同》的解除系双方当事人约定解除，不存在法定解除事由，一审适用法律错误。魏建于2016年12月8日通过福建坤广律师事务所向刘顺利与袁利平致函，主张解除案涉《房屋买卖合同》。刘顺利与袁利平同意解除案涉合同，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，而非适用第九十四条第三项规定。
魏建辩称，一、《房屋买卖合同》第五条第（四）款明确约定：刘顺利与袁利平应在交易服务人作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保公司指定人员并按担保公司要求提供相关材料及积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。刘顺利、袁利平应当履行上述约定义务。但金诚丰担保公司及魏建多次通知其要求履行，其仍拒不履行，刘顺利与袁利平已构成违约。二、根据《房屋买卖合同》第十二条约定，刘顺利、袁利平应承担魏建因本案支付的二审律师代理费6000元。三、刘顺利、袁利平在本案房屋买卖过程中见房价上涨，恶意违约拒不履行约定义务，不仅导致魏建无法购买讼争房屋，且将魏建原名下的小套住房出售筹集资金，因当时房价的突然上涨，刘顺利、袁利平又恶意违约，造成魏建至今无自有房子居住，刘顺利、袁利平的违约行为至少给魏建造成900000元以上的损失，合同约定的违约金150000元根本不足以弥补魏建的损失。魏建了解到，刘顺利与袁利平在本案诉讼过程中，已将讼争房产高价出售，获取恶意违约产生的不当利益。四、本案的房屋差价损失完全可以通过鉴定及房产交易中心的交易数据证明，魏建在规定期限内已提交鉴定申请、调查取证申请，但一审对此未给予任何回复、未进行鉴定或调查。一审不支持魏建请求的房屋差价损失，间接助长了刘顺利、袁利平的违约行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘顺利、袁利平的上诉理由缺乏事实与法律依据，魏建请求二审依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人金诚丰担保公司述称，讼争房屋存在抵押，双方在合同中约定采取赎楼解押的方式，该流程约定，买方先向银行申请贷款，用于卖方房屋的解押。但由于贷款发放时产权证尚未办理至买方名下，银行要求担保公司为该笔贷款提供担保，此时受益人是卖方。因此，买方办理贷款手续前，担保公司需要审查卖方的征信，并签署担保协议办理公证手续，但合同履行过程中，由于卖方拒不配合，赎楼解押流程无法办理。因此金诚丰担保公司认为，一审认定事实清楚。
魏建向一审法院起诉请求：1.判令刘顺利与袁利平向魏建支付违约金人民币150000元；2.判令刘顺利与袁利平承担魏建支出的律师费人民币6000元；3.本案诉讼费用、保全费用由刘顺利与袁利平承担。魏建于2017年6月5日向一审申请增加诉请：判令刘顺利与袁利平赔偿魏建房屋差价损失人民币500000元。
一审法院认定事实：2016年8月27日，魏建（乙方）与刘顺利、袁利平（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：甲方的房屋位于福州市仓山区五组团4#楼601复式单元，单元面积159.95㎡，具体详见榕房权证CS字第15002953-1、15002953-××号《房屋所有权证》；该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为：人民币1470000元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；甲方告知乙方存在抵押，甲方应在2016年8月31日前向抵押权人申请还款；甲方解除抵押权所需的资金来源为乙方向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请贷款担保（即赎楼解押）；同时，双方约定乙方向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请贷款担保，且该贷款用于解除该房屋的抵押权，甲方应在交易服务人员作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保公司指定的人员并按担保公司要求提供相关材料及积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。在取得该公证书原件后，甲方应将公证书原件提交相关担保公司。担保费、公证费由甲方承担，甲乙双方另有约定的除外。经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，在赎楼解押业务获得批准且银行可还款后五个工作日内将解除抵押权所需的款项转入银行还贷账户，该款项抵作部分购房款，甲方应在收到前述款项后当日内向抵押权人还款，不足部分由甲方自行出资；房屋所有权过户登记前的违约责任：1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金150000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担等。补充协议：……；5.鉴于甲方无法自行出资解除该房屋现存的银行抵押权，经权衡利弊甲乙双方决定采用较低成本的贷款方式筹款解押，具体操作步骤详见《房屋买卖合同》第五条第（四）款约定，甲方应在本合同签订后伍个工作日内向交易服务人提供本人及其配偶的征信报告，用于担保公司办理赎楼解押业务的初审。合同签订后，若因甲方原因导致无法实现前述贷款方式筹款解押的，甲乙双方同意甲方解除抵押权所需的资金来源变更为更高成本的现金方式：即甲方向第三人借款并向相关担保公司申请提供借款担保，甲乙双方同意依据《房屋买卖合同》第五条第（三）款办理相关手续，借款产生的担保费、利息费等费用由甲方承担；若因乙方原因导致无法实现前述贷款方式筹款解押的，甲乙双方同意甲方解除抵押权所需的资金来源变更为更高成本的现金方式：即甲方向第三人借款并向相关担保公司申请提供借款担保，甲乙双方同意依据《房屋买卖合同》第五条第（三）款办理相关手续，借款产生的担保费、利息费等费用由甲方承担；双方确认：甲方通讯地址福州市台江区鳌峰小区11座303，乙方通讯地址：福州市仓山区汇景苑3#301。2016年8月27日，魏建、刘顺利与袁利平与第三人签订《交易服务合同》。
2016年9月18日，金诚丰担保公司向刘顺利与袁利平发出《告知函》一份，内容：“……。为此，我司特发此函，望您在收到本函件后即行携带身份证、户口本、离婚证、离婚协议书、担保人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、产权证前往担保公司办理相关手续、签订相关担保协议”。2016年9月29日，金诚丰担保公司向刘顺利与袁利平发出《履约通知函》一份，内容：“……。现应买方魏建先生，我司特发此函，望您在收到本函件后即行携带身份证、户口本、离婚证、离婚协议书、担保人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、产权证前往担保公司办理相关手续、签订相关担保协议。否则，买方魏建先生将依约追究您相应的法律责任”。2016年11月10日，金诚丰担保公司向刘顺利与袁利平发出《告知函》，内容：“……。为此，我司特发此函，望你们收到本函件后三个工作日内与该第三人、相关担保公司分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保公司指定人员，借款产生的担保费、利息费等费用由你们承担”。2016年11月23日，魏建委托福建坤广律师事务所关张泉律师向刘顺利与袁利平发出《律师函》一份，内容：“……。基于对委托人上述事实的确认，本律师谨发表如下法律意见：委托人与你方之间所签《房屋买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，属合法有效，双方应依约全面履行。你方至今未按交易服务人福建金诚丰担保有限公司的书面通知履行约定义务，已超过约定期限，构成违约，委托人有权要求你方依约履行义务，逾期委托人有权解除合同，要求你方支付违约金人民币15万元，你方并应赔偿因此给委托人造成的一切损失。鉴此，本律师受委托人的委托，正式催促你方按约履行义务：请你方务必于收到本律师函后，立即按《房屋买卖合同》第五条第（三）款之约定履行义务，即与金诚丰担保公司、相关担保公司分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证委托形式委托给该担保公司。逾期，委托人将通过法律途径维护自身合法权益，届时委托人除有权依法解除《房屋买卖合同》及其补充协议，并有权要求你方支付违约金人民币15万元。同时，你方还应赔偿因此给委托人造成的损失（包括但不限于委托人所支付的诉讼费、律师费、差旅费等），敬请三思！”。2016年12月8日，魏建委托福建坤广律师事务所关张泉律师向俩刘顺利与袁利平发出《律师函》一份，内容：“……。鉴此，本律师根据委托人的委托，正式通知你方：立即解除与你方所签的《房屋买卖合同》及其补充协议，请你方务必于接到本律师函后，立即与委托人联系，向委托人支付违约金人民币15万元。否则，委托人将向人民法院提起诉讼，你方不仅需支付违约金人民币15万元，还应赔偿因此给委托人造成的损失（包括但不限于委托人所支付的诉讼费、律师费、差旅费等），敬请三思！”。2017年1月11日，魏建与福建坤广律师事务所签订《民事委托代理协议》，双方约定，福建坤广律师事务所接受魏建的委托，委派律师在魏建与刘顺利与袁利平房屋买卖合同纠纷一案一审程序中担任魏建的委托代理人，魏建支付律师代理费6000元。2017年1月13日，福建坤广律师事务所向魏建收取律师代理费6000元，并出具《福建增值税普通发票》一份。
一审法院认为,刘顺利与袁利平将讼争房出卖给魏建，魏建、刘顺利与袁利平签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同的约定“乙方向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请贷款担保，且该贷款用于解除该房屋的抵押权，甲方应在交易服务人员作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保公司指定的人员并按担保公司要求提供相关材料及解决配合办理相关手续、签订相关担保协议”，金诚丰担保公司及魏建委托福建坤广律师事务所关张泉律师发函给俩刘顺利与袁利平要求其所携带相材料前往担保公司办理相关手续、签订相关担保协议等，刘顺利与袁利平仍未依据合同的约定办理相关手续，故刘顺利与袁利平行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，魏建于2016年12月8日向刘顺利与袁利平发函表示解除与刘顺利、袁利平所签的《房屋买卖合同》及其补充协议，刘顺利于2016年12月9日收到该函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，庭审中刘顺利与袁利平对双方解除合同亦无异议，故魏建与刘顺利、袁利平所签订的《房屋买卖合同》及其补充协议已于2016年12月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法。根据双方合同的约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金150000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费，现魏建要求俩刘顺利与袁利平支付违约金人民币150000元，并承担魏建支出的律师费人民币6000元，该请求符合法律规定，一审法院予以支持。魏建要求判令刘顺利与袁利平赔偿魏建房屋差价损失人民币500000元，无法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决：一、刘顺利、袁利平于本判决生效之日起十日内支付魏建违约金人民币150000元；二、刘顺利、袁利平于一审判决生效之日起十日内支付魏建律师费人民币6000元。三、驳回魏建的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10360元，由魏建负担3420元，由刘顺利、袁利平负担6940元。刘顺利、袁利平应负担的诉讼费用于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于刘顺利、袁利平是否违约的问题，根据《房屋买卖合同》第五条第（四）款约定，刘顺利、袁利平应在交易服务人员作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保公司指定的人员并按担保公司要求提供相关材料及积极配合办理相关手续、签订相关担保协议，本案在金诚丰担保公司及福建坤广律师事务所发函要求履约的前提下，刘顺利、袁利平仍未办理相关手续，已构成违约。现刘顺利、袁利平以其仅具有配合义务、其与担保法律关系无关为由主张无需承担责任，本院认为，双方系因刘顺利、袁利平无法自行出资解除讼争房屋的银行抵押权，自愿协商选择采用赎楼解押方式，鉴于赎楼程序尚未完成时，产权证仍处于卖方刘顺利、袁利平名下，受益人为卖方，其与因赎楼产生的担保法律关系存在利害关系，因此，刘顺利、袁利平应严格按照合同第五条第（四）款及补充协议第5条的约定提供材料并配合担保公司审查征信及办理相关手续，但合同履行过程中，因刘顺利、袁利平未能及时配合，导致赎楼解押流程无法继续进行，刘顺利、袁利平依法依约应承担相应的违约责任。
关于合同解除的问题，因刘顺利、袁利平迟延履行义务，经催告后在合理期限内仍未履行，一审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项及第九十六条规定，认定《房屋买卖合同》及补充协议已于2016年12月9日解除有事实与法律依据，本院予以维持。
综上所述，刘顺利、袁利平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10360元，由刘顺利、袁利平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年六月十五日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇