北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第12510号
原告李桂林，男，1952年5月26日出生。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
被告马占霞，女，1969年8月16日出生。
委托代理人盛乃龙，北京盛堂律师事务所律师。
被告赵启，男，1969年6月22日出生。
委托代理人赵睿璇（被告赵启之女），1993年11月12日出生。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室，组织机构代码：72637770-4。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人卢艳华，女，1989年6月14日出生。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。
原告李桂林诉被告马占霞、被告赵启、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告李桂林及其委托代理人王国章、被告马占霞及其委托代理人盛乃龙、被告赵启及其委托代理人赵睿璇、第三人链家公司的委托代理人卢艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李桂林诉称：我和马占霞、赵启于2013年1月21日通过链家公司签订了关于301号房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，同日签订《补充协议》，《补充协议》第四条第2项约定：“甲方若出现下列情形之日的，甲方构成根本违约……（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”马占霞和赵启将房屋出卖给我的金额为137万元，签订合同当日我支付了定金1万元。同日，我和马占霞、赵启与链家公司签订了《居间服务合同》，我向链家公司支付了居间代理费27400元，该居间协议约定，一方违约，另一方可向违约方追偿居间代理费。合同签订后，申请人除依约支付定金外，通过10多次与马占霞、赵启的电话沟通，2013年4月8日、2013年4月13日分别向马占霞、赵启发送短信等方式多次要求马占霞、赵启提供银行账户以便申请人向其支付合同约定的首付款，履行合同，马占霞、赵启一直拒绝提供。马占霞、赵启于2013年2月28日向我发出通知书，主动违约明确要求不予履行双方已经签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并于2013年3月3日与秦继兰、金平夫妇签订了关于301号房屋的买卖合同，合同总价款为148.5万元，与我签订的合同差价11.5万元，且马占霞、赵启于2013年3月29日协助秦XX、金X夫妇办理完毕了涉案房屋的所有权转移登记手续。马占霞、赵启一房二卖的根本违约行为严重侵害我的合法权利，给我造成了巨大损失，故依法起诉，要求：1、解除我和马占霞、赵启于2013年1月21日签订的关于301号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、马占霞、赵启退换我定金1万元；3、马占霞、赵启赔偿我违约金274000元；4、本案诉讼费用由马占霞、赵启承担。
被告马占霞辩称：301号房屋是我单独所有，《北京市存量房屋买卖合同》未经我同意，该合同特别是《补充协议》存在重大瑕疵，《补充协议》根本内容房屋首付款条款不确定，是附加了以李桂林房屋买卖为条件，交易时间过长，李桂林自行卖房交易时间过长的风险，显失公平损害了我的合法权益。我和李桂林的房屋买卖李桂林无权附加此条件，我当晚发现了此问题，就找中介和李桂林沟通要求修改合同，中介和李桂林起初同意，最终李桂林和中介拖延未解决问题。《补充协议》右上角写明李桂林和赵启协商的是李桂林全款支付房款，但是实际合同签订的不是全款，而是分期付款。房屋是我单独所有，我没有签字，始终对合同没有追认，赵启无权处分房屋，合同应属无效。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》因为没有成立所以无效，因此不存在解除合同。签订合同当日，赵启收取了李桂林定金1万元，但因我与赵启系夫妻关系，故我同意返还李桂林定金1万元。
被告赵启辩称：我与马占霞的答辩意见一致。同时，因中介公司要求我代马占霞签订授权委托书，我没有同意，把授权委托书拿回去给马占霞，晚上回家马占霞看出合同有问题，就没有签字。链家公司存在不作为的行为，包括签订合同当日未给付协议原件。（2015）通民初字的6662号民事判决书中经审理查明部分法院查明链家公司在案件中自认签订协议当日并未向双方当事人交付《补充协议》原件，并且我认为链家公司之后也没有提交证据证明向我与马占霞交付了协议原件。我同意向李桂林返还定金1万元。
第三人链家公司述称：我公司同意解除合同。李桂林的其他诉讼请求我公司不发表意见。
经审理查明：1992年马占霞与赵启结婚，婚后购买301号房屋，并于2012年8月7日取得房屋所有权证书，301号房屋登记在马占霞名下。2013年1月21日，赵启代马占霞与链家公司签订《房屋出售委托登记表》，登记出售301号房屋，该登记表记载产权人名称为马占霞，共有人情况为无，房屋委托出售价格为净价不低于壹佰叁拾柒万元整。李桂林经链家公司居间服务，与赵启至301号房屋看房后，2013年1月21日晚，李桂林作为买受人，马占霞作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同日，马占霞作为甲方（出卖方），李桂林作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》；马占霞作为甲方（出售人），李桂林作为乙方（购买人），链家公司作为丙方（居间人）签订《居间服务合同》；马占霞作为甲方（出售人），李桂林作为乙方（购买人），链家公司作为丙方（代理人）签订《过户、按揭代理合同》。赵启代马占霞在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》上签字。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：“（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为￥1370000.00元，人民币（大写）壹佰叁拾柒万元整。……”。《补充协议》首页右上角写有：“4.有房本，房屋无抵押、乙方全款”字样。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定：“1、定金：乙方于2013年1月21日前向甲方支付定金人民币（大写）壹万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第2方式履行：（1）一次性支付：在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方。（2）分两次支付：乙方于以乙方卖房首付款为准（请约定支付时间或条件）将首付款人民币（大写）肆拾万元【含前期支付全部定金人民币（大写）壹万元整】以□自行支付□银行托管的方式支付甲方；剩余房款人民币（大写）玖拾柒万元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。3、权属转移登记：甲乙双方同意，应于2013年5月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。……”第四条违约责任第二项约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（5）将该房屋出售给第三方的。甲方如出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”在案件审理过程中马占霞向我院提供的《补充协议》复印件上无链家公司公章，且第一条成交价格金额处未填写内容，李桂林向我院提供的《补充协议》原件上盖有链家公司公章，且第一条成交价格的金额处填写为壹佰叁拾柒万元。双方协商过程中，赵启携带并出示了301号房屋的房屋所有权证书原件，李桂林、马占霞、赵启均认可赵启对出售301号房屋报价138万元。李桂林还价后，赵启通过电话与马占霞进行协商，同意降价1万元，故最终在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定房屋价款137万元。但马占霞、赵启表示，马占霞称需要李桂林一次性全款支付购房款，赵启即可以代表其签订合同，且同意降价1万元。《居间服务合同》第二条居间代费及支付约定：“因本次交易涉及等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币（大写）贰万柒仟肆佰元整，其中，由甲方承担人民币（大写）元整，乙方承担人民币（大写）贰万柒仟肆佰元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。”合同第四条违约责任第三款约定：“丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”《过户、按揭代理合同》第二条服务费第二款约定：“甲乙双方同意，本合同委托事项的服务费共计人民币（大写）柒佰元整，其中由甲方承担人民币（大写）元整，乙方承担人民币（大写）柒佰元整，应于本合同签署当日向丙方支付。”第五条违约责任第一款约定：“甲乙双方如为按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。”合同签订当日，赵启代马占霞向李桂林收取定金1万元，并签署《定金收款证明》。李桂林向链家公司支付了居间代理费27400元，过户、按揭服务费700元。链家公司将授权委托书的原件让赵启带回交予马占霞签订。但马占霞阅读《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》原件及《补充协议》复印件后提出异议，故未签署授权委托书，并联系链家公司的工作人员及李桂林。双方沟通未果后，2013年2月28日，马占霞向李桂林及链家公司发送《通知书》，认为就买卖301号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》均无效。2013年3月3日，马占霞作为出售人与秦继兰作为买受人经北京博爱房地产经纪有限公司居间服务，就买卖301号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，约定301号房屋的交易价格为1485000元，2013年3月29日马占霞将301号房屋过户至秦XX的配偶金X名下。在本案审理过程中，马占霞称其与秦XX的实际成交价为147.5万元，但未向本院提供证据。
另查：2013年4月8日李桂林作为原告，将马占霞、赵启作为被告向北京市顺义区人民法院起诉房屋买卖合同纠纷一案，要求马占霞、赵启继续履行2013年1月21日关于301号房屋签订的买卖合同。因在诉讼过程中了解到301号房屋过户的情况，故李桂林于2013年5月24日变更诉讼请求，要求依法确认马占霞、赵启的行为构成根本违约，解除就买卖301号房屋签订的买卖合同，并要求马占霞、赵启向其赔偿中介费损失27400元、服务费700元，违约金274000元。2014年6月26日，因顺义法院查明马占霞系该院的人民陪审员，报请北京市第三中级人民法院指定管辖后将本案移送我院审理。李桂林向我院申请追加链家公司作为第三人参加诉讼。在案件审理过程中，因马占霞向顺义法院起诉李桂林、赵启、链家公司确认合同无效纠纷一案，故本院于2014年9月22日作出（2014）通民初字第12510-1号民事裁定书，裁定中止了本案审理。2015年3月，北京市顺义区人民法院报请北京市第三中级人民法院指定管辖后将确认合同无效纠纷一案移送本院审理。2015年7月14日，我院作（2015）通民初字第6662号民事判决书，判决驳回马占霞的全部诉讼请求。该判决作出后，马占霞不服，上诉于北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）三中民终字第10937号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，本院于2015年10月19日作出（2015）通民初字第12510-2号民事裁定书，裁定恢复本案诉讼。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》原件及复印件、《房屋出售委托登记表》、《居间服务合同》、《定金收款证明》、《房屋买卖合同》、通话记录、短信照片、录音、顺义法院开庭笔录、（2015）通民初字第6662号民事判决书及开庭笔录、（2015）三中民终字第10937号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告李桂林与被告赵启代被告马占霞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告李桂林、被告赵启代被告马占霞与第三人链家公司签订的《补充协议》经（2015）三中民终字第10937号民事判决书确认已经成立，并且合法有效。各方当事人均应按照合同的约定进行履行。现马占霞已将301号房屋出售给案外人秦继兰，李桂林与马占霞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》客观上已无履行可能，故李桂林要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；合同及补充协议解除后，马占霞、赵启应向李桂林返还收取的定金1万元。在履行合同的过程中，马占霞虽提出了异议，但在双方并未协商解除合同的情况下，马占霞就另行与案外人签订了合同出售301号房屋，并进行了过户，马占霞的行为已经构成违约，应当向李桂林承担违约责任。《补充协议》第四条虽约定了一方违约后另一方需赔付房屋总价款20%的违约责任，但李桂林签订合同后仅向马占霞支付了1万元定金，且马占霞在2013年2月28日即向李桂林及链家公司发出了《通知书》，此种及时通知的行为有助于李桂林及时作出决定，避免损失的扩大。综合考虑李桂林向马占霞支付房款的情况及其损失情况、马占霞的违约情况及其另行出售房屋的获益情况，本院酌情确定马占霞、赵启向李桂林支付违约金8万元，对李桂林该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起，解除原告李桂林作为买受人，被告马占霞作为出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告李桂林作为乙方（买受方）、被告马占霞作为甲方（出卖方）、第三人北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订的《补充协议》；
二、被告马占霞、赵启返还原告李桂林定金人民币一万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告马占霞、赵启给付原告李桂林违约金人民币八万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告李桂林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百六十七元，由原告李桂林负担三千八百一十七元（已交纳），由被告马占霞、赵启负担二千零五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘丹丹
代理审判员 郭明伟
人民陪审员 陈铁生
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 董盛楠