云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终3819号
上诉人（一审原告）：黄燕玲，女，1974年5月2日出生，汉族，住昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：严健，谕新法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（一审被告）：昆明莲之泰餐饮管理有限公司，住所地昆明市威远街168号金鹰天地购物广场6层606。
法定代表人：梁碧秀。
委托诉讼代理人：鄢锦芳、梅小燕，昆明莲之泰餐饮管理有限公司员工，特别授权代理。
上诉人黄燕玲因与被上诉人昆明莲之泰餐饮管理有限公司（以下简称“莲之泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9340号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄燕玲上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、依法判令原审被告赔偿房屋及房内设施修复费32343.25元；3、判令被告承担原告房屋损坏期间给原告造成的房屋损失（按每月3500元计算，自2017年2月15日计算至房屋修复工程完毕）；4、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：1、一审判决对案件事实认定不清，对上诉人证据审查认定错误。一审判决既然确认上诉人与被上诉人签订的《协议书》合法有效，对双方具有法律约束力，上诉人就有权要求被上诉人赔偿《协议书》约定“修复要求”范围之内的修复费用。上诉人房屋出现损坏后，被上诉人没有依据该协议的约定进行修复，上诉人无奈之下，才与正规的装饰工程公司签订《装修合同》，该公司作出了《装修报价清单》。而且，该报价所载内容与双方的《协议书》约定基本吻合，均为修复项目。一审法院应当确认该报价即为房屋修复的费用。2、关于上诉人主张的房屋损失，一审判决只支持了2017年2月15日至2017年8月24日的部分，并不足以弥补上诉人受到的实际损失。房屋损害后，上诉人多次与被上诉人沟通，希望协商解决，但被上诉人承诺修复却一再拖延，诉讼过程中，一审法院决定现场勘验，为维护房屋现状，配合法院勘验，上诉人不能装修房屋。导致上诉人房屋闲置的过错，完全在于被上诉人。而一审判决只支持了一部分房屋租赁损失，实在不足以弥补上诉人实际损失，恳请二审法院予以改判。
被上诉人黄燕玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
原告黄燕玲向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告座落于昆明市威远街龙跃综合楼7层F座房屋及房内修复费用32343.25元；2、判令被告承担原告房屋损坏期间给原告造成的房租损失（按每月3500元计算，自2017年2月15日计算至房屋修复工程完毕）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：2014年2月14日，黄燕玲与莲之泰公司代表贾露露签订《房屋租赁合同》，约定：1、黄燕玲将威远街龙跃综合楼7层F座房屋出租给莲之泰公司；2、租期自2014年2月15日至2015年2月14止；3、房屋租金为3500元/月；4、莲之泰公司承担租赁期内使用不当所造成的维修费用，由于不可抗力及非莲之泰公司原因造成的损失由黄燕玲承担相关维修费用，若有特殊约定从约定。2015年2月4日，黄燕玲与莲之泰公司签订《房屋租赁续签合同》，将租期延长至2016年2月14日，租金为每月3500元，还约定由于莲之泰公司人为原因造成该房屋及配套设施损坏的，由莲之泰公司承担赔偿责任。2016年2月2日，黄燕玲与莲之泰公司签订《租房续租合同》，将租期延长至2017年2月14日，租金为每月3500元。2017年1月25日，黄燕玲与莲之泰公司时任店长刘娜签订一份《协议书》，约定：1、租户支付8000元押金，最慢两天之内到账；2、解决方案：①租户自行修复，修复完成之后押金全额返还；②或根据修复费用赔偿（以装修报价为准）；3、修复要求：（1）全部墙面刷漆，（2）地板更换（特指损坏地板），（3）洗手盆修复，（4）门、门锁修复，（5）小物件损坏部分修复；4、修复时间：2017年2月11日莲之泰着手修复事宜。庭审中原告认可被告于2017年2月13日将租赁房屋的钥匙交还给原告。
一审法院认为，2017年1月25日《协议书》系黄燕玲与刘娜签订，庭审中被告莲之泰公司认可刘娜系自己公司的店长，对此一审法院认为，刘娜作为莲之泰公司的店长，原告黄燕玲有理由相信其有签订合同的权利，刘娜签订合同的行为有效，该《协议书》对原、被告双方具有法律约束力，双方均应遵守；其次，本案中原告黄燕玲要求被告赔偿租赁房屋修复费用，对此，依据《协议书》的约定内容，原告黄燕玲有权要求被告莲之泰公司赔偿《协议书》约定“修复要求”范围之内的修复费用，但原告黄燕玲在本案中提交的证据云南乐华装饰工程有限公司《装修报价清单》，其中载明的装修项目超过了2017年1月25日《协议书》中“修复要求”的范围，且其报价不能根据“修复要求”的项目作出明确区分，不能依据该《装修报价清单》计算出“修复要求”范围内的修复费用。另一方面，庭审中经询问，原、被告双方均不申请对修复费用进行司法鉴定。综上，一审法院对于原告要求被告赔偿修复费用的诉讼请求，不予支持；第三，依据2017年1月25日《协议书》的约定，被告莲之泰公司应当在2017年2月11日起着手修复事宜，但其一直未能履行该义务，导致原告房屋空置不能出租，造成原告损失，故对于原告要求被告赔偿房租损失的诉讼请求，予以支持。关于损失的期间，综合考量《协议书》的履行情况、对租赁房屋现场勘查的情况及本案实际，酌定本案被告的损失期间为2017年2月15日至原告起诉之日（2017年8月24日）止。关于损失的计算标准，参照原、被告双方之间约定的租金标准，确定按3500元/月的标准计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明莲之泰餐饮管理有限公司应在本判决书生效后十日内向原告黄燕玲赔偿自2017年2月15日至2017年8月24日止的租金损失（按3500元/月计算）；二、驳回原告黄燕玲的其他诉讼请求。”案件受理费1160元，由被告昆明莲之泰餐饮管理有限公司负担。
二审中，上诉人黄燕玲提交了昆明安适物业管理有限公司出具的《证明》、《装修项目及价格清单》、《云南省增值税普通发票》以证明房屋的损坏是因为被上诉人的原因所致，最终修复费用为28877元，该费用应由被上诉人承担。被上诉人提交了房屋2017年11月及一审法院现场勘验的照片，欲证实房屋损毁系2017年2月13日交房后形成的，且部分部件的损毁属自然损毁，其不应承担房屋及室内装修的修复费用。对上诉人与被上诉人提交的证据，本院对其真实性予以认可，至于证明内容是否成立，本院将在说理部分中阐述。
二审审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院依法予以确认。另外，二审中，上诉人将其一审主张的修复费根据最终产生的支出调整降低为28877元，上诉人减少其诉讼主张的请求，系对其诉讼权利的处分，本院予以准许。
归纳双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点是：1、上诉人主张的28877元修复费是否应以支持？2、本案房屋出租损失是否应计算到2018年8月1日止？
本院认为：一、关于上诉人主张的修复费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，承租人应当在承租期间依照合同约定，根据房屋的性质、用途合理使用，现因承租人的原因造成涉案的房屋及部分装修装饰损毁，承租人应当履行修复或赔偿义务。本案中，双方当事人就承租人使用租赁房屋期间产生的损坏范围、项目，于2017年2月签订《协议书》，确认在被上诉人承租期间造成墙面、地板、洗手盆、门、门锁、小物件等损毁，并约定由租户自行修理或者按照修复费用赔偿，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务，但协议签订后被上诉人没有按照约定在合理期限内履行修复义务，最终由上诉人进行了修复，因此，上诉人要求被上诉人承担房屋及室内修复费用的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。至于被上诉人应当承担的金额，本院认为上诉人提交的《装修项目及价格清单》及费用支出发票不能完整地反映出双方在协议书中载明的修复项目及对应的修复价格，上诉要求按照全部装修费用进行赔偿，没有事实依据，本院不予支持。结合房屋及室内装修的损毁程度及室内部分设施系自然损毁的实际情况，本院酌情判令被上诉人按照装修价格的30%，即8663.1元向上诉人进行赔付。
二、关于上诉人要求将房租损失计算到2018年8月1日的问题。本院认为，被上诉人作为承租人，本应合理使用租赁房屋及屋内设施，房屋及室内设施损毁后应当积极履行修复义务，但被上诉人直至上诉人起诉前未履行此义务，导致涉案房屋不能及时出租，造成上诉人的经济损失，被上诉人对此应当承担赔偿责任。同时，上诉人作为房屋的所有者，在房屋及室内装修损毁后被上诉人不履行修复义务的情况下，上诉人负有及时对涉案房屋进行修复以避免损失继续扩大的义务，但直至起诉时上诉人并未履行防止损失扩大的义务，故对房租损失具有一定的过错，其要求被上诉人承担房租损失直至2018年8月1日，即装修完成时止，超出了合理的必要的修复时间，没有事实依据，本院不予支持，一审法院对此判决并无不当，应以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9340号民事判决第一项，即“一、被告昆明莲之泰餐饮管理有限公司应在本判决书生效后十日内向原告黄燕玲赔偿自2017年2月15日至2017年8月24日止的租金损失（按3500元/月计算）；”
二、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9340号民事判决第二项，即“二、驳回原告黄燕玲的其他诉讼请求；”
三、由昆明莲之泰餐饮管理有限公司在本判决生效十日内向黄燕玲支付房屋修复费8663.1元。
一审案件受理费1160元、二审案件受理费1160元，共2320元。由上诉人黄燕玲负担30%，即696元；被上诉人昆明莲之泰餐饮管理有限公司负担70%，即1624元。
本判决为终审判决。
审判长 陆有林
审判员 潘 玲
审判员 褚玉春
二〇一八年八月二十七日
书记员 周星妤