黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）牡民终字第363号
上诉人（原审被告）黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司。
被上诉人（原审原告）杨运甲。
上诉人黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司（以下简称亨通公司）因与被上诉人杨运甲房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院作出的（2013）牡西民初字第81号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）杨运甲在一审中诉称：2009年11月4日，原、被告双方在被告房屋销售办公室签订编号为2206225号的商品房买卖合同，被告向原告出具了购房款发票，双方到牡丹江市房产局办证大厅办理了房屋产权证，原告取得牡西安区字第2087281号房屋所有权证。因被告职工郭平在销售房屋过程中涉嫌犯罪，牡丹江市中级人民法院于2012年1月20日作出（2012）牡刑二终字第2号刑事终审判决，认定原、被告签订的房屋买卖合同中的公章是郭平伪造。被告便以此为由，要求撤销原告的房屋产权登记。原告认为，原告购买房屋过程中，从签订房屋买卖合同到被告向原告出具购房款发票，再到双方共同到房屋产权管理部门办理房屋产权登记等一系列相关手续，均由被告的专业销售人员接待，如被告认为房屋出售有问题，完全可以在任何流程中中止履行，原告有理由相信被告出售给原告房屋的意思是自愿和真实的，为此，原告提起诉讼，要求：1.确认原、被告于2009年12月10日签订的房屋买卖合同合法有效；2.要求被告履行合同义务，协助原告办理房屋产权证照。诉讼费由被告负担。
上诉人（原审被告）亨通公司在一审中辩称：被告没有与原告签订过房屋买卖合同，原告持有的商品房销售合同是郭平私刻公章伪造的假合同，不具备法律效力，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定事实：2000年6月22日，牡丹江市计划委员会批准被告在西六条路新安街1218片开发建设75160平方米商品房屋，原、被告争议的买卖房屋是1218片新长安小区2号楼011号门市房屋，2009年10月，原告妻子到被告位于新长安小区2号楼东侧的售楼处看房并选中买卖房屋，2009年11月4日，原告到被告位于2号楼的售楼处签订合同，被告的售楼员郭平在售楼处接待了原告，双方于当日签订商品房买卖合同，原告在合同买受人处签字，被告售楼员郭平在出卖人处加盖其私刻的单位公章和孙长申名章，合同约定买卖房屋面积103.3平方米，每平方米单价3300元，购房款340890元。2009年12月22日，原告向被告交纳购房款340890元，郭平到牡丹江市东安区地区税务局为原告开具出完税后销售不动产统一发票，2009年12月23日，原告办理完毕买卖房屋牡房权证西安区字第20872**号房屋产权证，2011年1月6日，原告交纳了买卖房屋2010年10月15日至2011年4月15日取暖费3822元，买卖房屋于2010年10月15日起由原告占有使用至今。又查，郭平是被告亨通公司房屋销售员，负责亨通公司开发的1218片新长安小区的房屋销售工作，2007年至2010年1月间，郭平利用职务之便，私刻亨通公司印章和法定代表人孙长申的印章，与李淑波、李巍、长春种子公司、杨运甲、高建国签订商品房买卖合同，将其负责销售的新长安小区1号楼011号（面积123.37平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000101）、1号楼0113号（面积91.16平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000113）、1号楼0116号（面积214.77平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000116，产权证号牡西安区字第2073679）、2号楼011号（面积103.3平方米，房屋编号370-470-1-1-2-000101）、2号楼014号（面积99.9平方米，房屋编号370-470-1-1-2-000104）房屋分别销售给上述单位和个人，收取房款2142163元，郭平到税务机关完税后，隐瞒事实通过金艳萍向购房单位和个人开具销售不动产统一发票，上述购房单位和个人持商品房买卖合同、销售不动产统一发票办理了房屋产权登记手续，郭平将售房得款用于归还个人债务及供给张凤。2010年5月26日，郭平因涉嫌犯挪用资金罪被刑事拘留，同年6月30日被逮捕。牡丹江市西安区人民检察院指控郭平犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪、挪用资金罪，于2011年3月10日以牡西检刑诉（2011）17号起诉书向牡丹江市西安区人民法院提起公诉，牡丹江市西安区人民法院于2011年11月14日作出（2011）牡西刑初字第36号刑事一审判决书。郭平不服提起上诉，牡丹江市中级人民法院于2012年3月20日作出（2012）牡刑二终字第2号刑事判决书，对涉及本案部分的判决认定李淑波、李巍、长春种子公司、杨运甲、高建国持有最终由亨通公司出具的盖有公司现金收讫章的销售不动产统一发票，使合同归于履行，并办理相关产权证照，购房者未因此遭受损失，郭平利用职务之便所实施的上述行为，最终的侵犯对象是亨通公司的财产，且所得款被郭平非法占有，其行为应构成职务侵占罪，据此判决郭平犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年六个月。
原审法院认为：职务侵占罪是指公司、企业或其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为已有，数额较大的行为。主体为特殊主体，包括公司、企业或其他单位的人员，具体是指三种不同身份的自然人，主观方面是直接故意，且具有非法占有公司、企业或其他单位财物的目的。即行为人妄图在经济上取得对本单位财物的占有、收益、处分的权利。犯罪客体是公司、企业或者其他单位的财产所有权。根据罪行法定原则，职务侵占罪与合同诈骗罪量刑标准不相同，已生效的刑事判决书认定郭平占用原告购买被告房屋的购房款构成职务侵占罪，刑事、民事判决对郭平所犯罪行认定意见应相同。原告购买房屋的地点在被告的售楼处，接待原告的郭平是被告的售楼员，郭平可以代表被告对外销售房屋，郭平使用私刻单位公章和孙长申名章与原告签订商品房买卖合同，产生此瑕疵的原因是被告管理问题造成的，被告向原告出具的销售不动产统一发票是真实的，郭平收到原告交纳的购房款就是被告收到了购房款，故应认定郭平与原告签订的房屋买卖合同就是被告与原告签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应认定合法有效。在上述条件和环境下，原告或任何人都会合理的认为被告出售商品房屋的行为是真实的，是值得信任，原告在与被告签订房屋买卖合同过程中无任何过错，故原告要求被告履行合同义务，协助原告办理买卖房屋产权证照的理由成立，本院应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款四项的规定，判决如下：一、原告杨运甲与被告黑龙江亨通基业房地产开发有限公司于2009年12月10日签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告黑龙江亨通基业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告杨运甲办理牡丹江市西新安街西六条路1218片新长安小区2号楼011号面积103.3平方米门市房屋产权证照。案件受理费6413元，由被告黑龙江亨通基业房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，原审被告亨通公司不服，向本院提出上诉。其上诉理由为：第一，被上诉人起诉时主张2009年11月4日签订的商品房买卖合同，但原审判决却认定被上诉人是于2009年12月10日签订的商品房买卖合同；第二，被上诉人购房的整个过程均是与郭平一人进行的交易，购房款是在取得房产证后分四次在商店、饭店、银行等不同场合交给郭平个人，由郭平为其出具收条，而不是交给公司财务，其中被上诉人擅自扣除了10000元购房款作为维修费用也不合常理，违背交易习惯，被上诉人没有理由相信售楼员郭平自己有权决定房屋的价格、有权决定先办房照后交钱、有权决定现房可以分期付款、有权自己直接收取房屋价款，被上诉人是有丰富经验的经商人员，应知晓房屋交易的一般常识和交易习惯，被上诉人在购买房屋时没有尽到一般注意义务，存在明显的过错和诸多不合常理之处，并非出于善意；第三，被上诉人取得房屋的价格明显不合理，低于其购买的房屋当时市场价的70%；第四，被上诉人持有的房屋买卖合同是由于郭平的犯罪行为取得的，适用《中华人民共和国合同法》第四十九条是适用法律错误；综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人持有的编号为2206225的商品房买卖合同无效。
被上诉人杨运甲答辩称：一、上诉人所称的合同签订日期错误是原审判决的笔误，已经被原审法院以裁定的方式予以补证；二、上诉人称被上诉人在购房过程中没有尽到一般注意义务、存在明显的过错和诸多不合常理之处、并非出于善意是没有依据的。首先，争议楼房所在小区是2001年竣工的，被上诉人购买楼房的时间是2009年，购买时该楼盘销售处于收尾阶段，当时上诉人所设的售楼处里只有郭平一人在负责售楼，正因楼房销售处于收尾阶段，被上诉人才提出了先开具发票、办理产权后再交付购房款，这恰恰证明被上诉人尽到了谨慎注意义务；其次，被上诉人虽然在购房商谈过程中是与郭平一人商谈的，但是开具不动产发票并办理产权登记却不是郭平一人能够完成的，被上诉人与郭平签订合同书时，郭平加盖公司公章（被上诉人当时无法分辨公章的真伪）并开具了不动产发票，在这种情况下，任何人都有理由相信郭平有代理权；再者，被上诉人在购买争议楼房时支付了对价。争议房屋在被上诉人购买时处于多年无人看管状态，室内没有暖气、上下水、没有窗户、屋面漏水，正是因为房屋破烂不堪，被上诉人与郭平达成的协议价格在当时是合理的市场价格，不存在价格过低的情形。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法予以维持，驳回上诉。
本案争议的焦点：被上诉人所持有的商品房买卖合同是否有效。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
根据当事人陈述，结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，本院确认本案事实与一审查明事实一致。
本院经审判委员会讨论认为：关于本案案由问题。原审判决确定本案案由为确认合同有效纠纷，但被上诉人在原审的诉讼请求中要求上诉人履行合同义务，协助办理房屋产权证照，因此其诉讼请求中有给付内容，本案并非单纯的确认之诉，故本案的案由为房屋买卖合同纠纷。
关于被上诉人所持有的房屋买卖合同签订日期问题。被上诉人所持房屋买卖合同签订日期应为2009年11月4日，原审判决第二页正数第十行、第九页正数第一行将合同签订日期写为2009年12月10日为笔误，原审法院已依法作出（2013）牡西民初字第81号民事裁定书对此笔误予以补正，故该日期书写错误并非原审判决认定事实不清，对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
关于被上诉人购买争议房屋是否为善意。上诉人主张被上诉人购房时没有尽到注意义务，购房过程存在诸多不合理之处，但被上诉人购房时是到上诉人的售楼处与上诉人的售楼人员郭平进行商谈、在上诉人的售楼处签订了商品房买卖合同，在被上诉人看来郭平的行为就是履行工作职责，并且上诉人为被上诉人开具了真实的购房发票，被上诉人作为购房者没有能力审查郭平在房屋买卖合同上所盖公章的真假，对于郭平是通过何种手段取得的购房发票被上诉人也无从得知，被上诉人作为购房者也无从知晓上诉人公司的销售人员具有何种权限，且免除10000元购房款不是明显不合理的折扣，并不违背交易习惯，被上诉人对此没有特殊注意义务；被上诉人要求先开发票后交钱正是为了规避交易风险，尽到了谨慎注意义务，这种交易行为不违背交易习惯；上诉人主张被上诉人取得房屋的价格明显不合理，低于其购买房屋时市场价的百分之七十，但在本院当庭释明后，上诉人没有提交诉争房屋市场价的评估报告，因此上诉人应对其主张承担举证不能的责任，其关于房屋价格不合理的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人虽然主张原审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条是适用法律错误，但被上诉人在交易过程中尽到了注意义务，支付了合理对价，被上诉人交易时是出于善意，上诉人为被上诉人开具了真实的购房发票，上诉人不应将其公司内部管理混乱造成的后果转嫁给被上诉人，因此上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6413元，由上诉人黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑春梅
审 判 员 周晓光
代理审判员 李慧宇
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 李维嘉