福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0104民初461号
原告：中国银行股份有限公司福州浦上支行，住所地福州市仓山区。
负责人：马玲，行长。
委托诉讼代理人：曹卫、张月红，福建闽天律师事务所律师。
被告：程祥栋，男，1968年6月14日出生，汉族，住福州市台江区。
被告：福建天泽房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人：陈玉强。
委托诉讼代理人：陆享民，叶文彬，公司员工。
原告中国银行股份有限公司福州浦上支行（下称“中行浦上支行”）与被告程祥栋、福建天泽房地产开发有限公司（下称“天泽地产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张月红、被告天泽地产委托诉讼代理人陆享民到庭参加诉讼；被告程祥栋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2016年4月19日作出（2016）闽0104民初461号民事裁定书。本案现已审理终结。
原告中行浦上支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告程祥栋偿还原告中行浦上支行贷款本金1515921.07元、利息33947.36元、罚息988.37元（利息、罚息暂计至2016年1月4日，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按贷款合同约定继续计付）；2.判决被告程祥栋赔偿原告中行浦上支行支付的律师费27010元；3.判决以拍卖、变卖或折价等方式处置被告程祥栋的抵押物（位于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元），所得款项优先用于偿还原告中行浦上支行的上述债务；4.判决被告天泽地产对被告程祥栋的债务承担连带清偿责任；5.判决两被告共同承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2013年6月13日，被告程祥栋与原告中行浦上支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为2013-01-PSZF001号），约定被告程祥栋向原告中行浦上支行借款1610000元，用于购买坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元;贷款期限为240个月，自贷款人实际放款之日起算；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息，每月的1日为结息日和付息日，逾期还款的，应按罚息利率（贷款合同约定利率上浮50%）向原告支付罚息；被告程祥栋提供所购房屋向原告提供抵押担保，并于2013年8月19日办理了担保物权登记；被告天泽地产为被告程祥栋贷款合同项下全部债务的偿还提供连带责任保证担保。2013年7月23日，原告向被告天泽地产划账1610000元,履行贷款合同约定义务，取得相应的债权。按照贷款合同的约定，被告程祥栋每月应当足额偿还贷款本息，但自2015年9月1日起逾期偿还贷款本息，构成违约。按照贷款合同附件一第三条的约定，被告程祥栋逾期还款构成违约的，原告有权宣告贷款提前全部到期。2015年11月26日，原告委托律师向被告程祥栋、天泽地产发送《律师函》，催告两被告应于2015年12月10日前归还到期贷款本息，否则贷款合同项下全部债务本息将于2015年12月10日全部提前到期。但律师函发出至今，两被告均未履行还款义务。截至2016年1月4日，被告程祥栋拖欠原告中行浦上支行贷款本金1515921.07元、利息33947.36元、罚息988.37元；利息、罚息暂计至2016年1月4日，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按贷款合同约定继续计付。按照贷款合同附件一第三条第2款第（6）项约定，因被告程祥栋违约，原告中行浦上支行为实现债权而产生律师费等相关费用损失，被告程祥栋应当赔偿。被告天泽地产作为保证人，应按照贷款合同的约定对被告程祥栋的上述债务承担连带偿还责任。
被告程祥栋未作答辩。
被告天泽地产辩称，律师费属于单方计费明显偏高，对原告其他诉请和事实没有异议。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告天泽地产进行了质证。被告天泽地产对原告提交的编号为2013-01-PSZF001《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其附件、榕房QR字第1313435号《抵押权预告登记证》、《个人消费贷款借款借据》、《贷款已还明细单》、《逾期未还查询》、截止到2016年8月14日的已还本息明细及未还本息明细清单没有异议，被告程祥栋对上述证据未予质证。对被告天泽地产无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对被告天泽地产有异议的证据，本院经审查确认如下：原告主张已向被告寄送《律师函》及快递详情单，被天泽地产辩称其未收到，由于原告仅提供快递面单寄件人存联，没有证据证明被告已经签收，本院对此证据不予认可。原告提供《委托代理合同》及发票原件，被告天泽地产主张该证据与本案无关，本院经审查认为，该证据能够印证原告为本案诉讼委托律师并支付律师费的事实，因此予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月13日，原告与被告程祥栋、天泽地产签订《个人一手住房贷款合同》（编号为2013-01-PSZF001号），约定被告程祥栋因购买坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元房产向原告借款1610000元，贷款期限为20年，自2013年7月23日至2033年7月22日止；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息方式还款，每月归还的借款本息金额为12051.16元；担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，被告程祥栋提供其所购的坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元（预购商品房预告登记号：榕房预QR字第1315435号）提供抵押担保，并于2013年8月19日办理了预购商品房抵押权预告登记，在被告程祥栋取得该房产的产权证书并办妥产权抵押登记之前，由被告天泽地产提供阶段性连带责任保证，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息（含复利）、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权（含担保权利）费用（包括但不限诉讼费、财产保全费、律师费执行费等）；如被告程祥栋未按合同约定归还借款本金或利息，原告有权视为所有已发放的借款提前到期，要求被告程祥栋立即偿还本合同项下所有借款本金和利息，就其到期应付而未付借款本金自逾期之日起按合同借款利率上浮50%计收逾期罚息，按逾期罚息利率以按月结息的方式计收复利；如被告程祥栋未履行本合同，应承担由此引起的原告为实现债权（含担保权利）费用（包括但不限诉讼费、财产保全费、律师费执行费等）。合同签订后，原告依约于2013年7月23日发放了贷款1610000元，但2015年9月1日起，被告程祥栋未按合同约定还款，截止至2016年1月4日已拖欠原告借款本金1515921.07元、利息33947.36元、罚息988.37元（含罚息、复利）。
另查明，被告程祥栋用于抵押担保物即坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元已于2013年11月6日由被告天泽地产办理房屋所有权初始预登记；原告委托福建闽天律师事务所代理本案诉讼，为此支出律师代理费27010元。
本院认为，原告与被告程祥栋、天泽地产签订《个人一手住房贷款合同》系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行。原告根据合同约定已经履行了向被告程祥栋发放贷款的义务，然被告程祥栋在原告提供借款后未能按照合同约定如期归还借款本息，其行为已经违反了合同约定，构成违约，故原告关于被告程祥栋偿还尚欠借款本金1515921.07元及相应利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告因本案诉讼产生的律师代理费损失，属于因实现债权产生的合理费用，故原告要求被告程祥栋承担上述律师代理费损失27010元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张其对被告程祥栋提供的抵押物享有优先受偿权，根据本案现有证据，该房产所有权未转移至被告程祥栋名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人程祥栋怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人程祥栋负有协助办理抵押登记的义务，被告天泽地产应督促其办理。本院确定程祥栋应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。程祥栋若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中行浦上支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，程祥栋虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于程祥栋财产，客观上应作为程祥栋责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中行浦上支行有权处分购房人程祥栋于商品房买卖合同项下的合同权利，而程祥栋取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中行浦上支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中行浦上支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因中行浦上支行与保证人天泽地产约定的阶段性连带责任保证期间为“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任……”，在抵押权未能依登记而设立情况下，天泽地产的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人天泽地产在承担保证责任后，有权向债务人程祥栋追偿。在追偿过程中，若债权人中行浦上支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还天泽地产垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还程祥栋。被告程祥栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：
一、被告程祥栋应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司福州浦上支行偿还借款本金1515921.07元并支付利息（利息含罚息、复利：1、计至2016年1月4日止的利息34935.73元；2、2016年1月5日起的利息按《个人一手住房贷款合同》约定计付至款项还清之日止）；
二、被告程祥栋应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司福州浦上支行支出的律师代理费27010元；
三、被告程祥栋应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福州浦上支行办理不动产（坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元房产）抵押登记手续，被告福建天泽房地产开发有限公司应督促被告程祥栋并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福建天泽房地产开发有限公司的保证责任终止；
四、坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元房产抵押登记办妥后，或被告程祥栋逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州浦上支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿；
五、原告中国银行股份有限公司福州浦上支行对坐落于福州市仓山区地中天金海岸47#楼2406单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建天泽房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告程祥栋；
六、被告福建天泽房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告程祥栋追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19001元，财产保全费5000元，由被告程祥栋、福建天泽房地产开发有限公司共同负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。本案公告费由被告程祥栋负担，原告凭公告费发票结算。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴清云
人民陪审员 杨铿臣
人民陪审员 蒋晓琳
二〇一七年二月十六日
书 记 员 刘海燕
附一：本民事判决书引用的主要法律条款
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。