重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝01民终4350号
上诉人（原审被告）：刘明朗，男，汉族，1963年5月9日出生，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：孙蔚，重庆立源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吕祥华，男，1973年7月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：孙蔚，重庆立源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：重庆市仁义物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道中医院巷43号二楼，统一社会信用代码915002277592957136。
法定代表人：滕志勇，总经理。
委托诉讼代理人：张文立，系该公司员工，男，1954年7月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：陈永才，重庆市璧山区璧城法律服务所法律工作者。
上诉人刘明朗、吕祥华因与被上诉人重庆市仁义物业管理有限公司（以下简称仁义物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2018）渝0120民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吕祥华及其与刘明朗的共同委托诉讼代理人孙蔚、被上诉人仁义物管公司的委托诉讼代理人张文立、陈永才到庭参加了审理。本案现已审理终结。
刘明朗、吕祥华上诉请求：1、依法撤销重庆市璧山区人民法院（2018）渝0120民初1238号民事判决，改判驳回仁义物管公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由仁义物管公司承担。事实和理由：1、仁义物管公司明知刘明朗、吕祥华于2014年取得本案争议房屋产权，但从未提出与刘明朗、吕祥华签订物业服务合同，且刘明朗、吕祥华实际接房时间晚于产权证取得的时间，也只应从接房之日开始支付物业服务费；2、刘明朗、吕祥华所有的房屋为商业用房，进出口、水电设施与小区住宅有明确区分，仁义物管公司从未对该商业部分提供任何物业服务，仅以其与所谓业委会签订的合同便要收取物管费是缺乏事实依据的，且小区业委会成员皆为住宅代表，无一商业业主，对于业委会的签约行为能否约束商业业主这一关键问题，一审法院并未进行审查；3、商业用房的第四层漏水，多次向仁义物管公司反映，该公司均不予修复，且消防设施的维护管理、下水管道的疏通、安保等均是刘明朗、吕祥华自行负责。
仁义物管公司辩称，1、刘明朗、吕祥华的物业位于金沙水岸小区，金沙小区业委会与仁义物管公司签订的物业合同对小区业主具有约束力；2、仁义物管公司按照物业服务合同的约定，履行了相应的物业服务义务，刘明朗、吕祥华作为业主应当按照业主支付物业服务费；3、因刘明朗、吕祥华将该商业用房开办了酒店，其提到的安保、清洁、下水道疏通等系该二人为酒店经营提供的，不仁义物管公司的物业服务范围。
仁义物管公司向一审法院起诉请求：1.依法判决刘明朗、吕祥华立即给付仁义物管公司物业服务费244429元及违约金5000元；2、本案诉讼费用由刘明朗、吕祥华承担。
一审法院认定事实:重庆市璧山县仁义物业管理有限公司（合同乙方）与璧城街道金山水岸业主委员会（合同甲方）于2014年6月1日签订了《重庆市物业服务合同》。2014年12月26日，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司更名为重庆市仁义物业管理有限公司。其中第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）:（1）住宅：1元/月.平方米（2）写字楼：1.5元/月.平方米（3）商业物业：2元/月.平方米；其中第八条约定：业主应于每月1号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。其中第二十八约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之100的标准向乙方支付违约金。刘明朗、吕祥华系重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号（面积105.24㎡、办证时间2014年12月22日）及2、3、4楼（面积892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡，办证时间为2014年6月25日）商业用房业主。刘明朗、吕祥华从取得房管证后未按时交纳物业服务费。其欠费时间分别为34个月、40个月。另查明，为证实自己观点，仁义物管公司向法院提供了璧城街道金山水岸业主委员会证明，证实仁义物管公司按照《物业服务合同》的约定对重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号及2、3、4楼商业用房履行了相应的物业服务义务。2018年3月6日，刘明朗、吕祥华向法院提出申请，要求追加重庆市璧山区高雅高酒店有限公司为本案第三人参加诉讼。在2018年3月20日的庭审中，仁义物管公司方称刘明朗、吕祥华出租情况自己不清楚，不同意追加重庆市璧山区高雅高酒店有限公司为本案第三人参加诉讼。后法院裁定驳回了刘明朗、吕祥华的追加申请。对于刘明朗、吕祥华关于空置房应按50%收取物业服务费的说法，刘明朗、吕祥华向法院提供了璧蓝河畔酒店消防改造合同，证明装修前期应该按半价收取物业费的事实。仁义物管公司质证后认为，对消防改造合同的真实性等不予认可，刘明朗、吕祥华未提供证据证明其与仁义物管公司认定其商业用房水、电、气表起止数均未走动的事实，故不认可其物管费应按50%收取。
一审法院认为，仁义物管公司与璧城街道金山水岸业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，其合同内容不违反法律强制性规定，对双方均有约束力。合同签订后，仁义物管公司仁义物管公司履行了合同约定的义务，刘明朗、吕祥华作为该小区的业主，应按该合同的约定按时缴纳物业服务费及相关费用，刘明朗、吕祥华不按约定及时给付物管费及相关费用，应当承担民事责任。对于刘明朗、吕祥华关于“仁义物管公司未对酒店进行管理，物业费应由酒店承担”的辩称意见，因仁义物管公司有证据证实其履行了物业服务合同确定的义务，加之与仁义物管公司形成物业服务合同关系的为刘明朗、吕祥华，刘明朗、吕祥华未将其与所称酒店的租赁合同等内容书面告知仁义物管公司，故法院对其辩称意见不予采纳；对于刘明朗、吕祥华“空置房物管费应按50%收取”的辩称意见，因举示的证据不能证实刘明朗、吕祥华符合涉案合同第六条约定物管费按50%收取的条件，故法院对其辩称意见不予采纳。因从办证之日起至2017年10月止刘明朗、吕祥华拖欠物管费为34个月、40个月，故物管费为：105.24㎡×2.00元／月.㎡×34月+（892.67㎡+1036.62㎡+1036.62㎡）×2.00元／月.㎡×40月=244429.12元。对于违约金，仁义物管公司现只主张5000元，因其低于合同约定，法院认为较为合理，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、刘明朗、吕祥华在一审判决生效之日起五日内，支付重庆市仁义物业管理有限公司(璧山区沿河东路北段158号附15号及2、3、4楼商业用房)物业服务费244429.12元（2014年7月、2015年1月至2017年10月）；二、刘明朗、吕祥华在一审判决生效之日起五日内，支付重庆市仁义物业管理有限公司违约金5000元。
本院二审期间，刘明朗、吕祥华提交以下证据：《保安服务合同》、《清洁卫生服务协议》、《璧蓝河畔酒店下水道管网清掏合同》，拟证明刘明朗、吕祥华分别与重庆市璧山区龙腾保安服务有限公司、王远方、罗世刚等签订了以上合同，仁义物管公司未履行合同约定的物业服务，存在重大服务瑕疵，为了维持商铺租赁方的正常经营，对保安、清洁、下水道管网清掏等应该由仁义物管公司提供的服务，刘明朗、吕祥华不得已委托第三方提供付费服务。仁义物管公司质证后认为，对《清洁卫生服务协议》的真实性不认可，因为是与个人签订的；对《保安服务合同》的真实性不认可，该份合同中受托人处未加盖印章；对下水道管网清掏合同的三性均不认可。本院认为，该三份合同只能证明刘明朗、吕祥华与第三方存在合同关系，并不能证明仁义物管公司存在重大服务瑕疵，不能达到刘明朗、吕祥华的证明目的，本院不予采信。
另，本院于2018年7月31日组织双方当事人到案涉物业璧蓝河畔酒店进行了现场查勘，双方均认可从璧蓝河畔酒店的消防控制室和餐厅可以进入金山水岸小区，从酒店内部电梯可以下到小区负一楼车库，消防系统是酒店和全体小区业主共用，但关于消防控制设备为何由酒店购买后与全体小区业主共用的原因双方各执一词，用电方面酒店单独安装了变压器，用水方面是酒店按分表数额自己交纳；关于酒店内部使用的两个消防通道，吕祥华认可属于酒店的产权范围；关于消防控制室，酒店同时将该消防控制室作为其监控室使用，有酒店保安值守；酒店第四层部分房间有漏水痕迹，双方均认可第五层楼既有业主住宅也有属于公共部分的平台。
本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为仁义物管公司所诉称的物业服务费是否应得到主张的问题。本院综合评析如下：
刘明朗、吕祥华上诉认为案涉房屋为商业用房，仁义物管公司未对商业用房提供任何物业服务，刘明朗、吕祥华不应支付相应物业服务费，且刘明朗、吕祥华接房时间晚于产权证办理时间，故即使要支付也应从其实际接房之日起算。
首先，仁义物管公司与璧城街道金山水岸业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同内容不违反法律强制性规定，对小区全体业主具有约束力，刘明朗、吕祥华从取得产权之日即为该小区业主，故应从取得产权之日支付物业服务费。对于刘明朗、吕祥华实际接房之前的物业服务费，该二人可以在向仁义物管公司支付以后再向实际使用人追偿。
其次，该《重庆市物业服务合同》明确约定了仁义物管公司提供物业服务的物业名称为金山水岸，物业类型为商混，座落位置为洋河步行街101号，并对四至界限进行了约定，合同中还将住宅、写字楼、商业物业的物业费收取标准进行了约定，且在璧城街道金山水岸业主委员会出具的证明中也写明了重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号附18号、附19号以及158号二层、三层、四层商用物业位于璧城街道金山水岸小区，该小区由仁义物管公司从事物业管理服务，故刘明朗、吕祥华作为该小区商业用房的业主，理应按照该合同约定支付物业服务费。
再次，本院组织双方当事人到案涉房屋即璧蓝河畔酒店进行了现场查勘，查明从该酒店的消防控制室和餐厅可以进入金山水岸小区，从酒店内部电梯也可以下到小区负一楼车库，酒店的监控设备安装在属于公共部分的消防控制室内，酒店与小区使用同一个消防管网等事实，故可以确认案涉房屋与小区住宅业主使用的公共区域是一致的，均属于仁义物管公司提供物业服务的物业范围内。
最后，关于刘明朗、吕祥华上诉认为其曾要求仁义物管公司履行相应物业服务但该公司拒绝履行的问题，对此刘明朗、吕祥华未举示证据予以证明。至于该二人举示的与第三方签订的服务合同，因案涉房屋系用于经营酒店，上述合同也是以酒店的名义签订，故不能排除系酒店因自身经营需要而签订该合同的可能性，不能据此认定仁义物管公司未提供相应物业服务。对漏水问题，由于不能确认漏水部位所对应的楼上位置是否属于仁义物管公司管理的公共区域，且漏水原因也不明确，因此也不能认定仁义物管公司有不作为的情形。
故，刘明朗、吕祥华作为该小区的业主，应受案涉物业服务合同约束，应按约按时缴纳物业服务费及相关费用，否则应承担相应违约责任。
综上所述，刘明朗、吕祥华的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4966.44元，由刘明朗、吕祥华承担。
本判决为终审判决。
审判长 师玉婷
审判员 郑 泽
审判员 闫信良
二〇一八年九月五日
法官助理江满意
书记员冉梦云