广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初4218号
原告（反诉被告）：曹棉佳，男，1971年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：叶凤丹，广东国慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄浩辉，广东国慧律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：黄英梅，女，1969年11月29日出生，汉族，住江西省九江市武宁县，
委托诉讼代理人：孙甸荣，男，1968年6月3日出生，汉族，住江西省九江市武宁县，系被告丈夫（代理权限自2018年7月18日起）。
委托诉讼代理人：王云辉，广东穗益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师（代理权限至2018年7月18日止）。
原告曹棉佳诉被告黄英梅租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案，依法适用简易程序审理。2018年5月14日，被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案分别于2018年5月16日、2018年6月4日、2018年7月18日公开开庭进行了审理。三次开庭，原告的委托诉讼代理人叶凤丹、黄浩辉、被告黄英梅及其委托诉讼代理人王云辉均到庭参加诉讼。原告曹棉佳到庭参加了第二次、第三次庭审，被告的委托诉讼代理人孙甸荣到庭参加了第三次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年3月18日签订的《厂房租赁合同》，被告交还场地；2.被告支付拖欠的2016年1月至2018年2月的租金合共442000元；3.被告支付违约金141315.33元（按年利率24%从逾期之日每月6日暂计至2018年5月14日，要求计至实际清偿之日）；4.被告支付上述拖欠租金的利息，按中国人民银行同期贷款利率从逾期之日每月6日计至实际付清之日止；5.被告支付拖欠的水费3248元；6.被告按每月17000元的标准支付从2018年3月1日起至实际交还场地之日止的租金；7.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原、被告于2015年3月18日签订《厂房使用权租赁合同》，原告将佛山市南海区××厂房一间租赁给被告使用，面积约为1180多平方米。双方约定租赁期限由2015年03月18日起至2018年3月17日止，押金为51000元，租金明确约定17000元/月，合同约定被告拖欠租金达30天，原告有权解除合同并没收押金。双方协议过后，原告即向被告交付了场地，被告也承租进厂进行经营。直至起诉之日，被告仍在租用经营。依合同约定，2016年1月至2018年2月的租金合共442000元，但被告不按双方签订的合同向原告支付上述租金。被告拖欠租金的行为明显构成违约，应承担违约责任。被告还应承担起诉之日后产生的租金。鉴于被告不履行双方签订的《厂房使用权租赁合同》，尚欠租金442000元。其行为构成违约，应承担违约责任。经原告催缴，仍不交纳。为维护原告合法权益，故起诉。诉讼中，原告自愿撤回上述第3项诉讼请求。
被告辩称，请求驳回原告全部诉请。理由：1.被告没有发现租赁房产具有合法的报建手续以及房产证，依据最高院关于审理租赁合同的司法解释第2条，涉讼合同为无效合同，则违约金、利息等约定均无效。原告只能基于被告实际使用原告的物业所产生的事实来主张场地使用费。2.由于2018年1月20日租赁场地发生火灾，有公安消防相应的记录，从火灾发生之日起，原告就强制收回场地，强行封锁租赁场所，随后又申请了诉讼保全，导致被告从2018年1月20日起并未实际使用、占有该物业，故原告主张2018年1月后的场地占用费没有事实根据。3.原告在本案中存在重大的虚假陈述，被告在2018年1月前的租金已经全部支付完毕，部分通过转账，绝大部分通过现金，对此有证人证言予以证实。因此被告请求责令原告本人到庭关于款项问题进行对质。被告也愿意接受相关的心理测谎鉴定以证明我方陈述的内容符合事实。4.被告另通过转账的方式向原告支付了51000元的租赁押金，既然双方合同解除，该押金应实际返还给被告。5.原告在庭审中应当提供证据证明原告是出租屋的权益人，原告也自认该物业没有经过合法的报建手续、没有房产证，实际上原告没有证据证明其是涉讼房屋的权益人，主体不适格。6.依据民法通则第136条的规定，迟延支付租金的诉讼时效为一年，原告的诉请不符合诉讼时效的要求，其主张已超期。
被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还押金51000元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至付清日止）；2.本案诉讼费用由原告承担。
事实与理由：2015年3月18日，原、被告签订了《厂房使用权租赁合同》，约定：原告将涉讼厂房出租给被告。租赁期间为2015年3月18日至2018年3月17日止，月租金为17000元，每月交纳一次。同时还约定：签订合同之日由被告先交51000元押金给原告（押金不计利息，租赁期满后退回），被告已按约缴纳租金。原告未按约定返还押金，侵害被告的合法权益，故提起反诉。
原告辩称，按照双方签订的涉讼合同第3条第4点的约定，在被告缴清所欠租金、水电费及所有税费后，原告退还押金给被告，因被告拖欠原告长达26个月的租金，因此原告无需返还押金及利息给被告。原告是于2014年10月27日从佛山市南海区××合作经济联合社承租涉讼房屋用以出租，原告可提交厂房使用权租赁合同作为证据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的与案外人签订的《厂房使用权租赁合同》，不影响本案认定，本案不作审查；2.被告出示的收据，原告确认被告已付清2016年1月前的租金，本院对2015年11月、2015年12月的租金收据予以采信，至于2016年1月租金收据，被告未提供原件，且通常收款后交付收据，交顾客联交付给付款方，存根联由收款人持有，现被告出示的照片打印件显示同一编号收据的存根联、交顾客联并未分离，故不足以证实被告已支付2016年1月的租金，本院对该证据的证明效力不予确认；3.被告出示的两份《证明》、《证人证言》（李某、谢某）及孙甸荣、李某、谢某出庭作证的证言，本院综合全案予以认定；4.被告出示的情况说明，是被告的单方陈述，本院综合全案予以认定；5.被告出示的有锁的照片外的4张照片，不影响本案认定，本院不作审查。
本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：
2015年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区××的厂房出租予乙方使用，租期自2015年3月18日起至2018年3月17日止，由2015年4月1日起计租，租金为17000元/月，甲方只凭收据收租金，如乙方要求开具发票则税金等由乙方负责；当月5号前收当月租金；签订合同之日由乙方先交51000元为押金（押金不计利息，租赁期满后退回）；电费由乙方直接交付供电部门，水费由乙方交给甲方，每立方收3.5元；若乙方逾期没付租金，甲方有权按原租金每日加收10%的违约金；在乙方交清所欠租金、水电费及所有税费后，甲方退还押金给乙方；乙方拖欠租金（包括部分拖欠）达30天的，甲方有权解除合同并无偿收回出租的项目；等等。
原告于2015年3月18日将涉讼租赁物交付予被告使用。原告已收取被告押金51000元。孙甸荣于2016年7月14日、7月15日各向原告转账17000元，于2016年10月12日向原告转账12000元。
涉讼租赁物于2018年1月20日中午发生火灾，后涉讼租赁物的后门被上锁。2018年1月24日，原告、被告及孙甸荣在佛山市南海区大沥镇太平居委会工作人员的主持下进行协商，孙甸荣陈述“我老婆是签字人，他们俩对数，该多少就多少，把数对了才是解决的终点，你说我欠你钱欠多少，那你差我的钱，两个人一对就完了，对好了大家就达成协议”，等等。原告陈述“这段时间没有收到租金，他之前说转了多少钱给我，要他提供转了什么账号、转了多少钱，要他说给我听”“如果说我差他多少钱我不给他，他去法院告我，我现在收不了房租，我要封厂”，等等。
另查明，被告黄英梅与孙甸荣于1989年7月30日自愿登记结婚。
诉讼中，原告陈述涉讼租赁物没有办理规划报建或竣工验收手续，亦未取得产权证书；其于火灾发生后更换了电动卷闸正门的卷帘机，未将新的遥控器交给被告；被告以现金支付租金则原告会出具收据予被告。被告陈述其已支付2017年12月31日前的租金，原告自2016年2月起没有出具收据，被告曾于2016年6月、7月要求原告出具收据；被告同意向原告支付水费3248元。原、被告确认孙甸荣帮原告加工，由原告支付加工费，双方关于加工费尚未结算，承租期间原告没有采取停水停电的措施。
本院认为，原、被告没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，原、被告于2015年3月18日签订的《厂房使用权租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始不具有法律拘束力，原告请求解除上述合同，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得财产应予返还。原告已收取被告押金51000元，被告反诉请求原告返还并以该款项为本金自反诉之日即2018年5月14日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，本院予以支持。
虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。第一，被告主张原告于2018年1月20日封锁涉讼租赁物，已强行收回。经审查，涉讼厂房于2018年1月20日发生火灾，涉讼租赁物后门被上锁，结合原告于火灾后更换正门的卷帘机但未将新的遥控器给被告以及原告陈述“如果说我差他多少钱我不给他，他去法院告我，我现在收不了房租，我要封厂”的情况，本院采信涉讼租赁物后门于2018年1月20日由原告上锁。因此，原告于2018年1月20日后实际控制租赁物，被告主张其已收回，本院予以采纳。原告请求被告交还涉讼租赁物，本院不再予以支持。第二，原告主张被告未支付自2016年1月起的使用费，被告辩称其以转账和现金方式支付完毕2017年12月31日前的使用费。经审查，被告作为付款义务的履行方，应举证证明其已履行支付义务。被告提供的银行交易明细仅能证明其于2016年7月14日、7月15日各支付17000元使用费，于2016年10月12日支付12000元使用费。被告主张2016年10月14日转账支出的1460元也为支付给原告的使用费，但未有证据证明收款人为原告，且原告不予确认，本院不予采信。被告称原告自2016年2月起没有出具租金收据，被告曾于2016年6月、7月要求原告出具收据，但被告未提供相关证据证实其曾要求原告出具收据。现被告未举证证明其已支付2016年1月起的其余使用费，应承担举证不能的法律后果，且考虑到原告委托被告丈夫孙甸荣进行加工，由原告支付加工费，双方尚未对加工费进行结算及孙甸荣陈述“我老婆是签字人，他们俩对数，该多少就多少，把数对了才是解决的终点，你说我欠你钱欠多少，那你差我的钱，两个人一对就完了，对好了大家就达成协议”的情况，本院对被告的辩解意见不予采信。经核算，被告应支付原告2016年1月至2018年1月20日的使用费差额372967.74元（17000元×24个月+170000元÷31天×20天-17000元-17000元-12000元）。原告请求的使用费超出上述核定的部分，本院不予支持。在同一租赁合同下，虽然各期租金（使用费）的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金（使用费）债务的整体性。若从每一期租金（使用费）债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效期间的话，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效期间而频繁主张权利，动摇双方之间的信任基础，不利于保护债权，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，应从被告拖欠的最后一期使用费时起算拖欠使用费的诉讼时效期间。被告主张原告的请求不符合诉讼时效要求，本院不予采纳。
虽然涉讼合同无效，但被告应参照合同约定的日期向原告支付涉讼租赁物的使用费，逾期支付造成原告利息损失，被告应按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息予原告。被告于2016年7月14日、7月15日各转账的17000元，于2016年10月12日转账支付的12000元，原告主张分别属于2016年6月、2016年7月、2016年10月的使用费，被告主张分别为2016年7月、2016年8月、2016年10月的使用费，因双方没有其他证据证明上述款项对应哪个月的使用费，本院采信付款方即被告的主张。涉讼合同约定被告应于每月5日前支付当月使用费，故被告应以每月应付使用费为本金自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告（详见附表）。
附表：
时间
应付使用费
|
逾期之日
|
利息计算截止之日
2016.1
|
17000元
|
2016.1.6
|
实际清偿之日
2016.2
|
17000元
|
2016.2.6
|
实际清偿之日
2016.3
|
17000元
|
2016.3.6
|
实际清偿之日
2016.4
|
17000元
|
2016.4.6
|
实际清偿之日
2016.5
|
17000元
|
2016.5.6
|
实际清偿之日
2016.6
|
17000元
|
2016.6.6
|
实际清偿之日
2016.7
|
17000元
|
2016.7.6
|
2016.7.14
2016.8
|
17000元
|
无逾期
|
2016.9
|
17000元
|
2016.9.6
|
实际清偿之日
2016.10
|
17000元
|
2016.10.6
|
2016.10.11
5000元
|
2016.10.12
|
实际清偿之日
2016.11
|
17000元
|
2016.11.6
|
实际清偿之日
2016.12
|
17000元
|
2016.12.6
|
实际清偿之日
2017.1
|
17000元
|
2017.1.6
|
实际清偿之日
2017.2
|
17000元
|
2017.2.6
|
实际清偿之日
2017.3
|
17000元
|
2017.3.6
|
实际清偿之日
2017.4
|
17000元
|
2017.4.6
|
实际清偿之日
2017.5
|
17000元
|
2017.5.6
|
实际清偿之日
2017.6
|
17000元
|
2017.6.6
|
实际清偿之日
2017.7
|
17000元
|
2017.7.6
|
实际清偿之日
2017.8
|
17000元
|
2017.8.6
|
实际清偿之日
2017.9
|
17000元
|
2017.9.6
|
实际清偿之日
2017.10
|
17000元
|
2017.10.6
|
实际清偿之日
2017.11
|
17000元
|
2017.11.6
|
实际清偿之日
2017.12
|
17000元
|
2017.12.6
|
实际清偿之日
2018.1
|
10967.74元
|
2018.1.6
|
实际清偿之日
被告同意支付原告水费3248元，本院予以确认。原告申请对原、被告进行心理测试鉴定（测谎鉴定），没有必要，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄英梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至2018年1月20日的使用费差额372967.74元予原告（反诉被告）曹棉佳；
二、被告（反诉原告）黄英梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以每月应付使用费为本金自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（详见附表）予原告（反诉被告）曹棉佳；
三、被告（反诉原告）黄英梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费3248元予原告（反诉被告）曹棉佳；
四、原告（反诉被告）曹棉佳应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金51000元及利息（以51000元为本金自2018年5月14日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）予被告（反诉原告）黄英梅；
五、驳回原告（反诉被告）曹棉佳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费8338.23元,减半收取4169.12元（原告已预交4501.08元），由原告负担697.5元，由被告负担3471.62元。反诉费537.5元（被告已预交），由原告负担。相抵后，原告多预交的诉讼费3266.08元（4501.08元-697.5元-537.5元），在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的2934.12元（3471.62元-537.5元），应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡方平
二〇一八年八月一日
书记员 罗静雯
书记员 云凯欣