江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第225号
上诉人（原审原告）赣州市气象局。
法定代表人谢银水，系该局局长。
委托代理人张涛，江西凯莱律师事务所律师。
委托代理人李建，江西凯莱律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司。
法定代表人李俏兵，系该公司总经理。
上诉人（原审被告）谢某某。
两上诉人共同委托代理人温辉，江西创兴律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人杨勤德，江西创兴律师事务所律师。
上诉人赣州市气象局与上诉人赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司（以下简称喜洋洋酒店）、谢某某房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第2810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：被告喜洋洋酒店原名为赣州华洲旅业连锁有限公司。2010年4月30日，原告赣州市气象局将位于赣州市章贡区文明大道中段赣州市气象局院内的新大楼1-8层的资产及相关配套场地、设施租赁给被告用于兴办宾馆或酒店，双方签订了《赣州市气象局新大楼资产租赁合同》。该合同约定，新大楼1-8层的房屋总建筑面积共计7425平方米，实际租赁面积7102.2平方米。租期自2010年11月1日起至2022年10月31日止，共计壹拾贰年。前三个租赁年（每年11月1日至第二年10月31日为一租赁年），租金按租赁房屋实际面积每月15.3元／㎡计算，月租金为人民币108663.66元。从第四个租赁年开始，租金每年在前一租赁年租金的基础上递增6%，以此类推，直到租赁期满时止。第一租赁年租金在本合同签订后一个月内一次性付清；第二租赁年开始按季（按实际租赁时间每三个月为一季）一次性支付，每季末月的25日前为下一个租赁季的付款日，但第二个租赁年第一季度的租金应在2011年10月25日前支付。在本合同签订后6日内，乙方（即被告喜洋洋酒店）需向甲方（即原告）缴交人民币捌拾万元整，作为本合同的履约保证金。租赁期满乙方无其他违约行为，一周内甲方如实无息退回乙方。合同签订后，双方均应严格执行，否则违约方应承担违约责任。乙方不按时向甲方交纳本合同规定的款项，逾期按欠款金额的日万分之七支付违约金；逾期满60天，甲方有权单方终止本合同。乙方未经甲方同意，将租赁房屋转租或交第三人承包的，或违法使用租赁房屋的，甲方有权单方终止本合同。本合同由谢某某对乙方在本合同中的义务承担连带保证责任……。被告谢某某在合同中担保人栏签名。合同签订后，原、被告均依约开始履行。自2013年3月起，被告存在不按期交纳租金的情况，原告多次书面催告，要求被告按约定的期限交纳租金，但被告未予理睬。自2014年8月1日起，被告未按照合同约定交纳房屋租金，至2015年4月30日，被告累计拖欠房屋租金1078117.20元，原告经多次向被告催收无果，遂诉至法院，要求处理。
原告的诉讼请求为请求判令：1、要求被告支付租金758423.91元及违约金215581.03元，合计974004.94元（暂计算至2015年1月19日）；2、被告谢某某对被告的上述付款义务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原、被告就赣州市章贡区文明大道中段赣州市气象局院内的新大楼1-8层的资产及相关配套场地、设施所签订的《赣州市气象局新大楼资产租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。原告已将房屋交付被告喜洋洋酒店使用，但被告喜洋洋酒店未按照合同约定支付房屋租金，经原告多次催告，仍未履行，已构成违约，应当承担本案纠纷的违约责任。因此，原告要求被告喜洋洋酒店支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持，租金及违约金的具体数额，按照双方合同的约定计算；因本案租赁合同已明确约定由被告谢某某承担连带保证责任，被告谢某某也在上述合同中担保人名下签字确认，当被告喜洋洋酒店不履行偿还租金义务时，原告有权要求被告谢某某承担连带清偿责任。因此，被告谢某某关于自己不应承担本案连带责任的抗辩理由，不予采信。被告谢某某应依据双方合同约定承担本案纠纷的连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第二款之规定，判决如下：一、限被告喜洋洋酒店于本判决生效之日起十日内付清所欠原告赣州市气象局房屋租金1078117.20元【该款自2014年8月1日起算至2015年4月30日止，共计9个月，即108663.66元／月×（1＋0.06）×3个月＋108663.66×（1＋0.06）×（1＋0.06）×6个月=1078117.20元，此后租金顺延，直至被告付清款为止】。二、限被告喜洋洋酒店于本判决生效之日起十日内付清逾期支付上述租金的违约金【按合同约定的每日万分之七标准计算，从2014年8月1日起分段计算至付清款之日止，即2014年8月1日起至2014年10月31日期间月租金为115183.47元（即108663.66元／月×（1＋0.06）），2014年11月1日起至2015年10月31日期间月租金为122094.47元（即115183.47元／月×（1＋0.06））…以此类推，按照合同的约定，后一年租金在前一年租金基础上递增6%，直至付清款之日止】。三、由被告谢某某对被告喜洋洋酒店应支付的上述一、二项给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14581元，由被告喜洋洋酒店承担。
上诉人江西省赣州市气象局不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判喜洋洋酒店、谢某某支付自2014年8月1日起的转租增值租金129838.5元、2014年8月1日前拖欠的违约金146614.62元、2014年8月1日起因拖欠转租增值租金而产生的违约金13819.03元，共计290272.15元，本案上诉费用由对方负担。主要理由是：1、双方租赁合同约定逾期按欠款金额的万分之七支付违约金，对方自2011年10月26日起多次不按时交纳合同约定款项，交来的款项都直接用于交纳租金，违约金部分一直拖欠至今。因此，应支付自2011年10月26日至2014年8月1日的违约金；2、双方达成的补充协议约定了转租增值租金，2014年8月1日起，对方一直拖欠房屋租金及转租增值租金，一审法院漏判了转租增值租金及因拖欠而产生的违约金；3、上诉人谢某某在租赁合同中签字，自愿承担连带保证责任。
上诉人喜洋洋酒店、谢某某答辩称：1、由于上诉人江西省赣州市气象局没有取得其所出租房屋的所有权，而且出租的房屋并没有经过相关部门验收，因此其对出租的房屋没有处分权，双方签订的租赁合同无效。2、即便认定租赁合同有效，其所主张的违约金过高。根据合同法的相关规定，请求对违约金予以相应的减少。3、请求法庭在二审中依法审查江西省赣州市气象局是否对所承租房屋享有所有权，并且责令其出具相关政府部门验收合格的批文。
上诉人喜洋洋酒店、谢某某亦不服一审判决提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判减少违约金3233.7元并依法核减一审案件受理费1888元，本案上诉费用由上诉人江西省赣州市气象局负担。主要理由是：1、一审法院未依法审查租赁房屋的所有权及是否具备出租条件，赣州市气象局没有处分权，双方所签租赁合同无效；2、双方约定的违约金过高，请求酌情减少，按每日万分之一计算；3、双方合同中对谢某某的担保责任范围、期限均未明确，且对方均未向谢某某发过催收通知，谢某某不应承担责任；4、对方超过举证期限当庭变更诉讼请求，法院不应当支持，一审判决违反法定程序；5、一审法院收取的案件受理费不符合标准，违反了法定程序。
上诉人江西省赣州市气象局答辩称：1、气象局对租赁房屋有完全的所有权，不存在不具备出租条件的情形，且对方在一审过程中并未提出相关证据；2、违约金是双方合同自愿约定的结果，受法律保护；3、谢某某对合同义务承担连带责任，期限是合同履行期限届满后半年，目前仍未过期；4、气象局在一审中请求变更的仅是计算标准变化所导致的租金和违约金金额上的增减，基本的诉讼请求没有变。
二审中，上诉人气象局向本院提交以下证据：证据1、补充协议一份。证明气象局要求喜洋洋酒店、谢某某承担转租增值租金一个月是9150元。证据2、国有土地使用证一份，证明本案所涉房屋是属于赣州市气象局所有。上诉人喜洋洋酒店、谢某某质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性有异议，对证据2的真实性没有异议，对其关联性、合法性有异议。
本院审查认为，证据1与气象局一审提交的《华洲旅业租金缴交情况及违约金清单》中列明的转租增值租金相符，而喜洋洋酒店、谢某某对其租金计算明细及其租金总额没有异议，因此对证据1的合法性、真实性和关联性予以确认；证据2的真实性双方均没有异议，该证据为原件，与本案争议房屋的权利属性存在直接关联，本院对其合法性、真实性和关联性予以确认。
二审经审理查明：2010年11月29日，赣州市气象局与喜洋洋酒店签订《赣州市气象局新大楼资产租赁补充协议》一份，约定转租收益不少于每平米3元，收益增长率不低于每三年10%。截止2015年1月19日，喜洋洋酒店拖欠租金共计758423.91元，其中包括转租增值租金共计60390元；拖欠违约金共计215581.03元。其他事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，关于双方合同是否有效的问题。双方签订的《赣州市气象局新大楼资产租赁合同》及《赣州市气象局新大楼资产租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。赣州市气象局虽然未及时取得房屋产权证，但根据其提供的国有土地使用证，可以明确该租赁房屋产权清晰，权属归于赣州市气象局并无争议，因此不影响租赁合同及其补充协议的效力，喜洋洋酒店、谢某某认为合同无效的主张不能成立。
关于转租增值租金及违约金的处理问题。根据《赣州市气象局新大楼资产租赁补充协议》的约定，双方当事人明确约定了转租收益的分配方式。在一审过程中，喜洋洋酒店、谢某某对赣州市气象局提交的租金缴交情况及违约金清单内租金计算明细及其租金总额没有异议，根据清单内容，气象局主张的租金中包含了转租增值租金项目，与双方在《赣州市气象局新大楼资产租赁补充协议》中约定的内容相互印证，因此赣州市气象局据此主张转租增值租金符合双方约定，本院予以支持。关于逾期利息计算的起止时间。双方合同约定：“乙方（承租方）不按时向甲方（出租方）交纳本合同规定的款项，逾期按欠款金额的日万分之七支付违约金”。上述约定是逾期付款违约金的计算标准。当事人对逾期付款的责任有明确约定，故喜洋洋酒店、谢某某仍应支付合同期时间内全部的违约金，一审法院对2014年8月1日之前的违约金未予以支持处理不当。关于违约金的数额，喜洋洋酒店、谢某某未对赣州市气象局主张的违约金时间提出异议，仅对违约金的计算方式提出异议，认为违约金按日万分之七计算标准过高。综合合同履行情况、违约方过错程度、民间借贷利率等因素，双方违约金的计算标准并未过高，本院不予调整。
关于谢某某是否应当承担责任的问题。谢某某在双方合同中以担保人的身份签名，并在合同中明确约定对合同中的义务承担连带保证责任，即已经明确了范围和期限，赣州市气象局是否向其发出催收通知不影响其作为连带责任保证人的性质。关于一审判程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百五十六条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。气象局在一审开庭审理时法庭辩论终结前提出变更诉讼请求的数额，未违反上述规定，一审法院对其新增加的数额予以支持，审理程序未违反法定程序。另外，上诉人喜洋洋酒店、谢某某认为一审法院收取案件受理费不符合标准，由于一审法院对案件受理费的收取标准问题不属于本案审理范围，本院对此不予以处理。气象局一审的诉讼请求为请求给付2015年1月19日之前尚欠的租金及违约金，一审判决对2015年1月19日以后的租金予以了处理，一审判决后喜洋洋酒店、谢某某对此亦未提起上诉，本院对此予以维持。由于双方当事人对2015年1月19日之前所欠转租增值租金及违约金数额进行了核对并认可，本院对2015年1月19日之前所欠的转租增值租金及违约金予以处理，对后续所欠转租增值租金及违约金，囿于不告不理原则，本案不予以处理，气象局可以另行主张。
综上所述，双方上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实部分清楚，适用法律正确，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第2810号民事判决第一、三项；
二、变更赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第2810号民事判决第二项为：限上诉人赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内付清截止2015年1月19日所拖欠的违约金215581.03元。
三、限上诉人赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内付清截止2015年1月19日所欠上诉人赣州市气象局房屋转租增值租金60390元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14581元，二审案件受理费5704元，共计20285元，由上诉人赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 王阿婷
二〇一五年十一月三十日
代理书记员 郭燕华