黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终6506号
上诉人(一审被告)：王小娟，女，1980年4月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：高广志，黑龙江拓行律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王永珍，女，1956年6月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：夏晓薇，黑龙江仁则律师事务所律师。
上诉人王小娟因与被上诉人王永珍承包合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小娟的委托诉讼代理人高广志、被上诉人王永珍的委托诉讼代理人夏晓薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王小娟上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判；2.本案相应的诉讼费用均由王永珍承担。事实和理由：本案合同的解除王小娟不具有任何过错，导致合同无法继续履行，以及造成房屋现状的原因均是由于王永珍的违约行为导致，故一审判决王小娟承担50%的责任是错误的。具体理由：导致合同无法继续履行的原因是王永珍。王永珍见王小娟承包后的生意红火，不想再将房屋出租给王小娟，想自己经营，但合同没有到期，故王永珍采用各种手段，千方百计想解除《承包经营合同》，并实施了多次干预行为。王永珍的目的不纯，所造成的损失都是由于其自己的行为所致。
王永珍辩称，王永珍与王小娟签订《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，并已实际履行，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、导致合同解除的根本原因是王小娟违反了承包经营合同的约定，拒不向王永珍支付承包金18万元，在王永珍向王小娟发送律师函催告其应该在接到律师函三日起支付承包金，律师函到达视为合同解除。二、王永珍女儿张楠不让王小娟继续经营时没有事实和法律依据的。其一，张楠装修房子的原因系王小娟在案涉房屋旁边又承租一处房屋作为经营砂锅生意，案涉房屋被其作为招揽客源的地方，张楠觉得闲置案涉房屋浪费，于是欲对房屋进行装修；其二，承包合同的主体系王永珍和王小娟，张楠系案涉房屋所有权人，张楠如果有侵权行为给王小娟造成损失，应该由王小娟向张楠主张赔偿，与王永珍无关；其三，王永珍想解除合同系王小娟违反承包经营合同交纳承包金的规定，并非是王小娟所述不想让其继续经营。请求二审驳回上诉，维持原判。
王永珍向一审法院起诉请求：1．判令解除王永珍、王小娟《承包经营合同》，将哈尔滨市南岗区贵新街166-22号房屋和卫生许可证、美食地图1份返还王永珍；2．判令王小娟支付从2017年3月5日到2018年3月5日一年承包金18万元，承包金计算至王小娟返还房屋之日止；3．判令王小娟支付违约金36000元；4．诉讼费由王小娟承担。
一审法院认定事实：王永珍系哈尔滨市南岗区老砂锅坛肉馆经营者，该老砂锅坛肉馆位于哈尔滨××××号，于2010年4月28日注册，为个体工商户。2015年1月10日，王永珍、王小娟签订《承包经营合同》，约定：王永珍将哈尔滨市南岗区贵新街166-22号老砂锅坛肉馆发包给王小娟承包经营，承包经营期限为5年，自2015年3月5日至2020年3月5日止；承包金为每年18万元，承包金一年一支付，应于每一承包年到期（3月5日）前15日内，一次性付清下一承包年承包金18万；王永珍向王小娟提供店铺场地及设施使用，王小娟应妥善保管使用；王小娟未按期全额付清合同约定的承包金，王永珍有权解除合同。《承包经营合同》签订后，王永珍将老砂锅坛肉馆经营场地哈尔滨市南岗区贵新街166-22号房屋及卫生许可证、美食地图1份交付王小娟，王小娟交纳了2015、2016年度承包金。案外人张楠系王永珍之女，张楠系哈尔滨市南岗区贵新街166-22号房屋承租人，该房屋产权人为哈尔滨工业大学高新技术园区。2016年10月12日，张楠对哈尔滨市南岗区贵新街166-22号老砂锅坛肉馆室内的墙砖、地砖等设施进行拆除，原哈尔滨市公安局南岗分局曲线派出所出警，王永珍、王小娟双方均将哈尔滨市南岗区贵新街166-22号房屋落锁。哈尔滨市南岗区贵新街166-22号房屋自2016年10月12日始未经营使用。2017年9月25日，王小娟通过快递收到《律师函》，其内容为：催告王小娟在接到律师函之日起三日内向王永珍支付承包金18万元；本律师函到达之日起视为承包经营合同解除。一审法院认为，王永珍、王小娟签订的《承包经营合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，且已实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，王小娟于2017年9月25日收到含有解除承包经营合同内容的《律师函》，其未在三个月内就解除承包经营合同提出异议，王永珍、王小娟双方签订的《承包经营合同》应自2017年9月25日已解除，本院对王永珍解除《承包经营合同》的诉讼请求，无需判决。王小娟应将坐落于哈尔滨市南岗区贵新街166-22号房屋及卫生许可证、美食地图1份返还王永珍。关于王永珍要求王小娟支付2017年3月5日至2018年3月5日承包金18万元及至返还房屋之日止承包金，本院认为，因张楠对老砂锅坛肉馆室内墙砖、地砖拆除，双方发生纠纷，公安机关出警后王永珍、王小娟双方均对涉案房屋落锁，自2016年10月12日始至今涉案房屋处于闲置状态、未经营使用，双方均未采取有效措施以防止损失扩大，双方均存在过错。2017年3月5日至2018年3月5日承包金18万元及至王小娟返还房屋之日止承包金的损失，王永珍、王小娟应各自承担50％的责任，王小娟应给付王永珍承包金9万元及自2018年3月6日至王小娟返还房屋之日止发生承包金数额的50％。《承包经营合同》约定王永珍向王小娟提供店铺场地和设施使用，王永珍之女张楠于2016年10月12日拆除涉案房屋墙砖、地砖，致使老砂锅坛肉馆无法经营，故王永珍要求王小娟支付违约金36000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。判决：一、王小娟于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于哈尔滨市南岗区贵新街166-22号房屋及卫生许可证、美食地图1份返还王永珍；二、王小娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付王永珍承包金9万元及自2018年3月6日至王小娟返还房屋之日止发生承包金数额的50％；三、驳回王永珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，王小娟负担2050元、王永珍负担2490元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王小娟举示证据如下：证据1.录像一份（当庭播放）。拟证明：2016年10月11日，王永珍女儿张楠采取暴力手段将王小娟饭店内顾客撵走，打伤王小娟父亲，造成双方落锁的原因是王永珍造成的，王小娟无过错。王永珍目的是为解除合同，阻止饭店继续经营；证据2.王小娟父亲王世玉住院病历及鉴定通知书一份。拟证明：2016年10月11日，王小娟父亲被张楠带领的人打伤，目的就是阻止饭店继续经营；证据3.判决两份。拟证明：王永珍为了解除合同，曾起诉王小娟要求解除合同，未获支持，王永珍恶意制造王小娟违约达到重新起诉要求解除合同的目的。经质证，王永珍对证据1真实性、证明问题均有异议，认为该证据取得时间在一审开庭之前，不属于新证据，此外，本案与张楠无关，应另案处理；对证据2真实性、证明问题均有异议，认为系复印件且与本案无关；对证据3真实性无异议，对证明问题有异议，认为不意味王永珍再行起诉不能判决解除合同，不能证明待证事实。本院认证意见为：对证据，因该证据系原始载体，对真实性予以确认，对证明问题结合其他证据予以认定；对证据2、证据3，与本案无必然联系，对证明问题不予采信。王永珍未举示新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。
本院认为，本案系合同纠纷，焦点集中体现在合同效力和王小娟是否应当承担50%租金的问题上。
关于合同效力问题。王永珍虽然不是案涉房屋的权利人，但其与该房屋的权利人张楠系母女关系，且在王小娟承租该房屋前，王永珍一直占有使用该房屋经营老砂锅坛肉馆，故王小娟有理由相信王永珍有权将案涉房屋向其出租。二审中，王永珍明确表示对于出租案涉房屋一事“张楠当时不知道，事后张楠认可出租行为”。在公安机关的询问笔录中，张楠亦称王永珍与王小娟于2015年3月份签订协议时，没有其授权，但其于2015年9月份即已知道其母亲出租案涉房屋事宜，张楠并未提出异议，张楠称其于2016年7月份回国处理该事情，不想把房子租给王小娟了，理由是“王小娟未经允许变更经营地点，转移客源”。据此可以认定，张楠对其母亲王永珍出租案涉房屋已进行了追认认可，其主张解除合同的理由也并非因王永珍无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故王永珍、王小娟签订的《承包经营合同》合法有效。
关于王小娟是否应当承担50%租金的问题。本案中，《承包经营合同》的签订人是王永珍与王小娟，案外人张楠并非合同相对人。双方纠纷的发生系因张楠找人对王小娟承租的房屋进行拆除墙砖和地砖，导致王小娟自2016年10月12日开始至今无法继续经营使用案涉房屋，合同目的不能实现，在此之前，王小娟亦不存在拖欠房租的违约行为，王永珍关于王小娟变更经营地点系违约行为的主张，也已经另案生效判决认定不能成立，故王小娟对合同无法履行不存在过错。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”具体到本案中，因为张楠以装修为由主张权利的行为，致使王小娟承租使用的房屋的地面、墙面毁损，无法继续经营收益，该情形完全符合上述法律条款规定的“因第三人主张权利”和“因不可归责于承租人的事由”的法定情形，且鉴于王永珍、张楠特殊的身份关系，王永珍对合同无法继续履行直至通知解除，不能免除过错责任。基于此，王小娟要求不支付租金依法有据，合情合理，对该上诉请求，本院予以支持。王永珍的租金损失问题应当由其与张楠另行解决，一审判决认定王小娟对损失扩大存在过错，不符合实际情况，本院予以纠正。
综上所述，王小娟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十八条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初787号民事判决第一项、第三项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初787号民事判决第二项；
一审案件受理费4540元，由王永珍负担4490元；由王小娟负担50元。二审案件受理费2050元，由王永珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵晓波
审 判 员 张 宇
审 判 员 毛保森
二〇一八年九月二十八日
法官助理 李 萌
书 记 员 张春天