四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第5932号
上诉人（原审原告）黄琳。
委托代理人张伟，四川国金律师事务所律师。
委托代理人周倩。
被上诉人（原审被告）成都华成股份有限公司。住所地：四川省成都市红星路二段**号。
法定代表人张荣祥，董事长。
委托代理人王川，四川泰益律师事务所律师。
上诉人黄琳与被上诉人成都华成股份有限公司（以下简称华成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2011）成华民初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年11月21日公开开庭审理了本案。上诉人黄琳的委托代理人张伟、周倩，被上诉人华成公司的委托代理人王川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于成都市成华区建设南路2号的“河畔华苑”系华成公司于2002年开发建设的商住小区。2002年4月25日，成都市规划管理局向华成公司颁发《建设用地规划许可证》，同年9月18日华成公司取得该地块的《国有土地使用证》。华成公司进行了商住及配套设施的开发建设。项目名称为“河畔华苑”，该小区由一至十二幢住宅组成，共计774户。“河畔华苑”小区建成后于2003年交付全体业主，也称为“河畔华苑”一期。
“河畔华苑”十三幢系华成公司于2004年在与“河畔华苑”相邻的建设南路5号地块上开发建设的商住小区，也被称为“河畔华苑”二期。华成公司于2004年5月13日取得成都市规划管理局的《建设项目选址意见书》，2004年5月28日取得《建设用地规划许可证》，2004年8月13日取得《国有土地使用证》，2004年8月30日取得《建筑工程施工许可证》。华成公司随即在建设南路5号地块上进行了商住房开发建设，该建设工程的证照名称载明为“河畔华苑”二期。同时华成公司开始房屋销售。
2005年3月19日，黄琳与华成公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，黄琳购买华成公司位于成都市建设南路5号河畔华苑十三栋2单元5楼2号商品房一套，房屋建筑面积登记为108.29平方米，房款为333853元，交房时间为2005年12月20日。同时，合同还对购买房屋的基本情况、付款方式及期限、交付方式、双方违约责任等事项进行了约定。“河畔华苑”十三幢商住楼工程接近完工之时，华成公司欲拆除“河畔华苑”与“河畔华苑”十三幢之间的围墙，以便打通共用通道，但遭到“河畔华苑”部分业主的反对。2005年10月11日，成都市规划管理局根据华成公司的申请，对“河畔华苑”十三幢作出《道路出口调整图》，对道路出入口进行了调整，增加“河畔华苑”十三幢的出入口一处。2005年10月26日，华成公司与黄琳等业主签订了《关于拆除河畔华苑二期与一期之间围墙与二期购房户协商的意见》（以下简称《协商意见》）。
2006年1月23日，华成公司向原审法院起诉另案，要求法院确认其拆除围墙、恢复共同通道的行为合法有效。原审法院于2006年7月13日作出驳回华成公司诉讼请求的一审判决，华成公司不服一审判决提出上诉，成都市中级人民法院于2006年10月20日判决维持原判。黄琳所购房屋已办理了的所有权登记。2007年7月26日，黄琳诉至原审法院，请求判令华成公司赔偿因其未能实现一期和二期的整合，给其造成的损失108000元，并承担案件诉讼费。原审法院作出（2007）成华民初字第1421号民事判决后，华成公司不服，向本院提起上诉。本院审理后以原审法院认定事实不清为由，将本案发回原审法院重审。
与本案同时审理的另案原告张柒申请对自己所购房屋“贬值”额度进行评估，四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司接受原审法院的委托后，以到现场查看日（2009年10月19日）为估价时点，于2010年1月21日作出《房地产估价报告》（以下简称估价报告）：张柒所购房屋因不能与“河畔华苑”小区一至十二幢业主共同使用“河畔华苑”小区一至十二幢公共配套设施而只能使用该房屋所在“河畔华苑”十三幢现行的公共配套设施对房屋造成了价值减损，价值减损额为411元／㎡；2012年7月10日，该评估机构以张柒与华成公司的《商品房买卖合同》签订日（2004年12月5日）为估价时点，作出《房地产损害估价补充意见》（以下简称补充意见）：张柒所购买的位于成都市建设南路5号十三幢2单元10楼5号房屋因不能共用“河畔华苑”小区公共道路、大门和其他功能公共设施而造成的价值贬值额为16900元，折合建筑面积单价201元／㎡。在庭审过程中，黄琳同意参照评估机构《房地产估价报告》作出的411元／平米“贬值”额度计算“贬值”损失，不同意《房地产损害估价补充意见》作出的201元／平米“贬值”额度计算“贬值”损失，亦不申请重新鉴定。
原审法院认定上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据及当事人陈述予以证实：1、《商品房买卖合同》；2、《房屋所有权证》；3、（2006）成华民初字第409号民事判决书、（2006）成民终字第2401号民事判决书；4、《关于拆除河畔华苑二期与一期之间围墙与二期购房户协商的意见》；5、成都市规划管理局《关于“河畔华苑”项目有关问题的回复》、四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所出具的《房地产估价报告》；6、川恒通司法函字第（019）号函房地产损害估价补充意见。
原审法院认为，原审的争议焦点：一、华成公司是否违约。二、黄琳所购房屋贬值损失应如何确定。
关于第一个争议焦点：“河畔华苑”与“河畔华苑”十三幢并非同期规划的同一个建设项目，属两个不同时期开发的建设项目。“河畔华苑”于2003年建成后并交付给“河畔华苑”的购房者，此时，“河畔华苑”的购房者取得了对“河畔华苑”房屋及配套设施的直接支配权。“河畔华苑”业主办理所购房屋的产权登记后，取得了“河畔华苑”房屋及配套设施的物权。华成公司此时对“河畔华苑”小区已不具有任何权利。2004年成都市规划局作出“河畔华苑”与“河畔华苑”十三幢整合开发的规划意见，此时华成公司知道或应当知道，整合小区、拆除围墙应当取得“河畔华苑”小区业主的许可，但华成公司在未经“河畔华苑”业主许可的情况下，在销售“河畔华苑”十三幢的房屋时即宣称“河畔华苑”小区与“河畔华苑”十三幢为同一小区，日后将实现小区整合，华成公司的行为，足以导致黄琳等购房人在购买房屋时产生其购房后能够与“河畔华苑”小区业主共用全部小区配套设施的误解。因此，华成公司的行为存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，华成公司在不能确定其是否能够实现小区整合的情况下即向购房人作出整合小区的承诺，且此后又在《协商意见》中再次对黄琳作出整合小区的承诺，该《协商意见》因华成公司属无权处分且未经权利人追认故而无效，华成公司对此存在过错，应当赔偿购房人因此而造成的损失。基于该无效的《协商意见》，黄琳在华成公司所交付的房屋与华成公司承诺不符的情况下接受了房屋，并最终导致黄琳实际取得的房屋与华成公司承诺交付的房屋存在价值上的差异，此差异应属黄琳直接经济损失，该损失系华成公司的违约行为所造成，华成公司对此应予赔偿。
关于第二个争议焦点：因“河畔华苑”小区围墙不能拆除所导致的房屋贬值损失，自黄琳与华成公司签订合同时就已确定。原估价报告是以进行评估作业的时间即2009年10月19日为评估时点，不能客观反映房屋贬值的真实情况。补充意见是以合同签订时间即2004年12月5日为估价时点所作评估鉴定，合同签订时间点更能客观反映房屋的贬值损失。故黄琳所购房屋贬值损失应以双方签订《商品房买卖合同》时间点确定。原审庭审中，黄琳明确表示同意参照张柒的《房地产估价报告》结论，表示不认可补充意见的结论，也不同意参照补充意见确定房屋贬值损失，亦未提出鉴定申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，黄琳既不参照已有估价意见亦不申请重新鉴定，原审法院因此不能计算其房屋“贬值”额度，故黄琳所举证据不足以证明其主张，对其诉讼请求原审法院依法不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定判决：驳回黄琳的诉讼请求。案件受理费877元，由黄琳承担。
宣判后，黄琳不服向本院提起上诉，黄琳的主要上诉理由为：1、原审法院单方启动张柒案件的重新鉴定程序，降低价值贬损额无事实和法律依据。首先，华成公司的违约行为持续存在，张柒有权选择侵权过程中任意时间点进行索赔，原审法院不应剥夺张柒的这一索赔选择权；其次，《房地产评估报告》确定的估价时间点是双方当事人共同选择、并经原审法院确认的，原审法院没有权利在重审中强行变更；第三、估价时间点的确定应在损害行为发生后才能确定，双方当事人签订《商品房买卖合同》时，华成公司的损害行为尚未确立，因此原审法院将评估基准点确定为签约之时错误。2、张柒案件中评估机构的《补充意见》系依据2009年房屋状况及销售价格指数作出的结论，该结论没有依据，并且与其鉴定理由和方法自相矛盾，该补充意见的结论明显错误。3、在河畔华苑小区业主诉请判决华成公司承担赔偿责任的批案审理中，所有业主均同意启动张柒案件的鉴定程序，并且在第一次审理中已经明确表示了小区业主均参照张柒案件的鉴定结果，因此，若原审法院认为应当采信鉴定补充意见的结论，也应当在此批案件中统一适用该鉴定结论，不应当要求黄琳申请重新鉴定，更不应当驳回黄琳的诉讼请求。综上，请求撤销原判，改判华成公司按《房地产评估报告》评估结果，即价值减损额为411元／㎡赔偿其损失；本案一、二审诉讼费由华成公司承担。
华成公司的主要答辩意见为：原审法院适用法律正确，上诉人没有提供任何证据证明其主张，只是消极地希望法院依照别人的判决结果比照适用，其消极诉讼，法院不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。
本院另查明，河畔华苑二期另一业主张柒就同一事实起诉华成公司的案件，经原审法院审理判决后，张柒与华成公司均不服向本院提起上诉，本院审理后，作出（2012）成民终字第5895号判决，该判决确认张柒所主张的因小区未能整合而给其造成的损失为201元／㎡。该判决现已经发生法律效力。
本院认为，一、关于如何确定黄琳损失的问题。本院认为，双方签订《商品房买卖合同》时确定房屋价格的依据为房屋及其所处地段、环境、小区内外配套设施等综合因素，因此，本案中，华成公司向业主作出将会对“河畔华苑”一、二期进行整合的承诺，是《商品房买卖合同》订立及房屋价格确定的影响因素之一。以双方签订《商品房买卖合同》的时点为基准确定房屋的减损金额，体现了因一、二期未能整合，导致业主在购买房屋时多支付的价款金额即为华成公司因违约行为给黄琳造成的损失。（2012）成民终字第5895号生效判决亦对此予以了确认。
二、因黄琳在二审诉讼中主张，本案应当与（2012）成民终字第5895号一案适用统一的赔偿标准，黄琳的此项主张，应当视为其同意本案采用张柒案件的赔偿标准进行判决，本院对其主张予以支持。依照张柒一案损失标准，黄琳的损失金额为21766.29元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因黄琳在二审中主张本案应当与张柒一案采用统一赔偿标准，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市成华区人民法院（2011）成华民初字第313号民事判决；
二、成都华成股份有限公司于本判决生效之日起十日内向黄琳赔偿房屋价值减值损失21766.29元；
三、驳回黄琳的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费877元，由成都华成股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琦
代理审判员 罗 毅
代理审判员 何晓梅
二〇一二年十二月五日
书 记 员 宋 扬