北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00486号
上诉人（原审被告）郭宁宁，女，1984年8月25日出生。
委托代理人毛阿馨，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王显荣，男，1974年8月8日出生。
上诉人郭宁宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第02624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，王显荣起诉至原审法院称：北京金鸿浩科技有限责任公司（下称金鸿浩公司）从北京华威大厦有限公司（涉诉摊位所在华威大厦的管理单位，以下简称华威大厦）租赁摊位，郭宁宁从上述公司租赁摊位后转租给我。2013年9月30日我与郭宁宁签订房屋租赁合同，约定我租赁华威大厦4层C区部分店铺，约10平方米（下称涉案商铺），租期3个月，用于经营，租赁期限从2013年10月1日至2013年12月31日，月租金18000元，每月25日至28日之间缴纳租金。合同签署后，我向郭宁宁支付10、11月两个月的租金，2013年10月1日我开始实际经营。2013年12月2日，我得知因郭宁宁拖欠金鸿浩公司租金，该公司来华威大厦称要收回涉案商铺。2013年12月3日，郭宁宁到我摊位索要租金，我拒绝。2013年12月4日，金鸿浩公司张贴公告，载明郭宁宁拖欠租金该公司收回摊位的情况。2013年12月5日，我承租涉案商铺被金鸿浩公司收回，将摊位张贴封条。签订合同时，我向郭宁宁支付18000元履约保证金、500元纪律保证金。2014年1月，我与金鸿浩公司直接签订租赁合同，继续经营摊位至今。我认为，根据郭宁宁与金鸿浩公司签订的合同约定，郭宁宁必须办理工商营业执照，但是郭宁宁未办理，并将涉诉摊位转租给我谋取租金差价，属于非法经营。郭宁宁租赁行为损害了国家利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无照经营的违法行为，故我与郭宁宁的租赁合同书应为无效合同，我因合同无效有权要求郭宁宁退还保证金。2013年11月28日，郭宁宁违约未向金鸿浩公司交纳12月的租金，已丧失涉案商铺的使用权，无权转租涉案商铺，这种情况下郭宁宁无权再向我收取租金，我享有不安抗辩权。根据惯例和交易习惯，郭宁宁应上门收取租金，但是郭宁宁未来收取，责任在郭宁宁，我没有违约。此外，郭宁宁将与我情况类似的其他承租户的保证金全部退还承租户，我应与其他承租户一样享有平等权。故请求法院判决：1、确认我与郭宁宁20**年9月30日签订的《合同书》无效；2、郭宁宁退还我履约保证金18000元、纪律保证金500元。
郭宁宁辩称：王显荣陈述的2013年9月30日双方签署合同属实，签署合同后王显荣向我支付10、11月两个月租金及18000元保证金、500元纪律保证金。该合同第4条约定上缴租金，即第一个月28日之前缴纳下个月租金。2013年12月2日，我向金鸿浩公司支付下月租金，当日向王显荣索要租金，王显荣拒绝。次日，我向王显荣发放交款通知，王显荣仍未缴纳。2013年12月4日，王显荣找到我理论，双方产生纠纷。王显荣现仍在经营，不存在王显荣陈述的经营损失问题。我未违反合同约定，与金鸿浩公司的法律关系与本案无关，不影响此份合同执行，王显荣以此为由称我违约不属实。双方合同已经履行完毕，王显荣先行违约，不同意退还保证金，不同意王显荣诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。导致合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王显荣与郭宁宁签订了租赁合同。现双方对合同的真实性均无异议，王显荣主张因郭宁宁无照经营导致涉诉合同无效，但是有关营业执照的规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，是否办理营业执照不影响本案涉诉民事合同的效力。王显荣主张郭宁宁转租损害国家利益，但是未提供任何证据予以证明，王显荣也未向法院举证证明存在足以导致涉诉合同无效的其他法定情形，故王显荣关于涉诉合同无效的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。王显荣主张基于对郭宁宁可能丧失继续转租涉诉摊位的情况，才未按约定时间支付郭宁宁12月份的租金，且其提供的金鸿浩公司的通知及证明可以证实上述事实，故王显荣未按约定时间支付租金不属于违约。现涉诉合同期限已经届满，郭宁宁未举证证明王显荣存在涉诉合同约定的需要扣除履约保证金及纪律保证金的事实情况，故王显荣要求郭宁宁退还履约保证金及纪律保证金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此，原审法院于2014年10月16日判决：一、判决生效之日起七日内，郭宁宁退还王显荣履约保证金一万八千元、纪律保证金五百元；二、驳回王显荣的其他诉讼请求。如果郭宁宁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郭宁宁不服，上诉至本院称：王显荣不享有不安抗辩权；王显荣直至2013年12月1日仍拒不交纳租金，其行为属于根本违约；根据租赁合同第八条中约定，王显荣无权要求郭宁宁退还18000元的履约保证金，故要求撤销原判，改判驳回王显荣的全部诉讼请求。王显荣同意原判。
经审理查明：2013年9月30日，王显荣（乙方）与郭宁宁（甲方）签订《合同书》，约定：乙方在华威大厦和甲方的共同管理下，经营甲方货区；甲方同意将王显荣号厅主／柜台，面积10平方米作为乙方销售场地，只准乙方经营车饰品牌商品；合同期为2013年10月1日（起租日）至2013年12月31日（终止日）；乙方每月25日至28日之间必须向甲方交纳下月租金，每月场地租赁费为一万八千元整；费用一次付清，乙方须向甲方交纳租赁场地的履约保证金一万八千元整；乙方应按甲方规定日期交纳租金，否则甲方将从交费日期起，按乙方逾期交纳的天数，每日对乙方加收拖欠费用总额千分之十的滞纳金，拖欠最多不可超过两天。乙方每月1日后拒不交纳当月租金视同乙方违约。甲方有权终止乙方经营活动并清户；为了严加管理，乙方需交纪律保证金五百元整，如有违纪行为应接受罚款，如不接受罚款，则合同到期时，甲方有权无息暂扣履约保证金、纪律保证金，直至乙方交纳全部罚金。对情节严重者解除合同并扣除履约保证金、纪律保证金；如因乙方违约而导致本合同被终止时，履约保证金作为乙方违约的惩罚金被甲方没收，乙方不但无权请求返还履约保证金，而且还应补交拖欠租金等费用。审理中，王显荣与郭宁宁均认可王显荣向郭宁宁支付了2013年10月、11月的租金、履约保证金18000元、纪律保证金500元。
经查，华威大厦与金鸿浩公司签订有租赁合同，由金鸿浩公司承租涉案商铺，后经华威大厦同意，金鸿浩公司将涉案商铺转租给郭宁宁。
原审审理中，郭宁宁提交其与金鸿浩公司于2013年6月4日签订的《合同书》等证据，用于证明郭宁宁有权转租涉案商铺及郭宁宁向金鸿浩公司交纳租金时间。王显荣认可该合同等证据的真实性，并称郭宁宁违反该合同第十五条、十六条的规定，未办理执照，所以郭宁宁转涉案商铺给王显荣的合同应属无效，郭宁宁应原物返还。
同时，王显荣提交金鸿浩公司2013年12月4日通知及涉案商铺现场照片、2014年3月3日金鸿浩公司出具的证明，用于证明郭宁宁未在2013年11月28日之前交纳2013年12月的涉案商铺租金，导致涉案商铺被金鸿浩公司查封。对此，郭宁宁称2014年3月3日金鸿浩公司出具的证明与交租行为无任何法律关系，双方应履行自己合同。涉案商铺现场照片只能证明韩国城改造，并不能证明是查封涉案商铺造成王显荣无法经营。
原审审理中，原审法院至华威大厦核实本案相关事实情况，该公司称：该公司与金鸿浩公司签订合同后，金鸿浩公司转租涉案商铺经过该公司同意，双方签订合同后，该公司不负责涉案商铺的日常管理，由金鸿浩公司自主管理，不清楚涉案商铺具体查封情况及原因。原审法院至金鸿浩公司核实本案相关事实情况，该公司注册地址房门上锁，无人办公。
在本院审理中，经询，郭宁宁认可其与王显荣租赁合同系到期终止，并非因一方违约导致租赁合同提前终止。
上述事实，有双方当事人陈述、王显荣提交的《合同书》及附件、履约保证金收据、纪律保证金收据、金鸿浩公司通知、金鸿浩公司证明、照片、郭宁宁提交的《合同书》及附件、租赁合同等证据材料在案佐证。
本院认为：王显荣与郭宁宁签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经查，虽王显荣未按照其与郭宁宁租赁合同约定的时间支付12月份租金，但王显荣主张郭宁宁可能丧失继续转租涉案商铺的事实，并就此提交了涉案商铺日常管理者、与郭宁宁签订租赁合同的出租方金鸿浩公司的通知及证明予以证实其陈述，故王显荣在租赁合同履行中享有不安抗辩权，王显荣未按时交纳租金的行为不属于违约行为。现郭宁宁与王显荣之间的租赁合同已经届满，郭宁宁理应将履约保证金及纪律保证金予以退还，虽郭宁宁上诉称因根据双方租赁合同第八条约定“如因王显荣违约而导致本合同被终止时，履约保证金作为王显荣违约的惩罚金被郭宁宁没收”，故郭宁宁现不同意退还履约保证金，但在本院审理中，郭宁宁认可其与王显荣租赁合同系到期终止，并非因一方违约导致租赁合同提前终止，故本案之情形，不适用租赁合同第八条的内容，故郭宁宁拒绝退还履约保证金及纪律保证金的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费262.50元，由王显荣负担131.25元（已交纳），由郭宁宁负担131.25（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费262.50元，由郭宁宁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一五年一月八日
书 记 员 雷 洋