上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0114民初2640号
原告：秦昭华，男，汉族，住河北省辛集市。
原告：侯立娅，女，汉族，住河北省辛集市。
上述两原告共同委托诉讼代理人：朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。
被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：范光培，总经理。
委托诉讼代理人：刘领凌。
原告秦昭华、侯立娅与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人朱博卓、被告上海新明环球置业有限公司的委托诉讼代理人刘领凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以已付款人民币835,200元为基数(以下币种同)，按照日万分之2.5的标准，自2016年8月31日起计算至房屋实际交付之日止；二、判令被告向原告赔偿因虚假宣传20号线轨交而造成的损失165,520元(按照总房价的10%计算)。事实与理由：2016年6月7日，就原告购买被告预售的嘉定区丰翔路XXX号XXX层XXX室房屋，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定总房价款1,655,200元；被告应于2016年8月30日前将房屋交付给原告，被告如未依照约定期限交付房屋，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。签订合同后，原告按约支付了第一期房款835,200元，剩余82万元贷款因被告在建工程抵押没有注销，导致无法审批通过，且在明知被告无法交房的情况下，原告有权中止支付剩余房款。被告至今未交房，根据合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。预售合同第12条逾期交房违约金条款系被告单方拟定，违约金计算标准明显偏低，原告的损失远远高于约定的违约金，故原告要求按照日万分之2.5的标准计算违约金。另，被告在售房时的宣传页、网站等宣传20号线与新明六一广场项目无缝对接，被告所宣传的在建20号线轨交是被告在推介销售该项目时的核心卖点。但被告极力宣传的20号线并未在建或者被官方确认存在，被告涉嫌虚假宣传，已对原告的购房利益造成重大损害，故原告诉至法院，要求判如所请。
被告辩称，关于诉请一，原告未尽到付款义务在先，其贷款审批通过后主动要求银行停止放贷，后又重新贷款，至今贷款仍在审批阶段。因原告未付清房款，故被告未交房给原告。若原告在判决前付清房款，被告同意支付违约金，计算基数为首付款835,200元，标准同意按照日万分之一计算，期限为2016年8月31日至2017年9月28日。关于诉请二，被告对20号线不存在虚假宣传，控制性详细规划图中对于轨道交通20号线有明确标识，故不同意原告的该项诉请。若原告在判决前付清房款，被告同意按照会议纪要，给予原告三年物业费的补偿，金额为12,305.52元。
本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，被告(甲方、卖方)和原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区丰翔路新明六一广场2800号14层1417室房屋(以下简称系争房屋)，政府批准的规划用途为办公；暂测房屋建筑面积为75.96平方米；总房款为1,655,200元；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年8月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；合同附件一“付款方式和付款期限”约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款835,200元，剩余房款82万元买受人于本合同签订当日向出卖人推荐银行申请按揭贷款；买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如因买受人的原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起第30日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之二向出卖人支付违约金，如本合同签订之日起90日内按揭贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款1%的比例金额作为买受人应当支付的违约金，剩余房款无息退还给买受人；合同还对其他内容进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了835,200元。
2017年8月，被告取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。被告至今无法提供系争房屋实测面积的有关资料。
2018年4月10日，原告通过贷款支付被告房款82万元，据此原告主张按照全部房款作为逾期交房违约金的计算基数。
另查明，被告已付原告逾期交房违约金3,759元。
对上述事实，当事人双方均没有争议，本院予以确认。双方的主要争议在于：一、在原告未付清全部房款之前，是否有权要求被告承担逾期交房的违约责任？若被告需要承担逾期交房违约责任的，则逾期交房违约金的计算标准、计算截止时间；二、原告是否有权要求被告赔偿虚假宣传轨道交通20号线而遭受的房价损失？
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
一、《上海市商品房预售合同》，证明合同对交房时间、交房条件及逾期交房的违约责任进行了约定；
二、公证书，证明被告在公开平台对项目地铁的宣传和承诺；
三、楼盘项目调查问卷，证明被告在公开媒体上宣传项目有20号线和11号线双地铁，公建指标是20号线浏翔公路站无缝对接项目负一层；
四、17号线专项规划的公示，证明2012年将原20号线改为17号线，被告在2015年后卖房时理应知道上述规划更改，却仍然宣传20号线；且设置的13座地铁车站中并无浏翔公路站；
五、告知书，证明2016-2040城市规划中没有20号线的规划。
六、评估机构的文章《交通因素对于房价的影响》，证明地铁对于房价的影响：离地铁站500米内的近郊物业价值提升20%—25%；
七、《9.16会议纪要补充条款》，证明被告与业主代表约定的对于20号线选择现金赔偿的为三年物业费，但该赔偿远不足以覆盖原告实际损失。
经质证，被告对证据一的真实性无异议，对合同约定的交房时间及违约金的计算标准均无异议，但认为原告付款义务在先，因原告未付清房款，故未交房；被告对证据二、三、四的真实性无异议，并提交了上海市嘉定区南翔东部社区控制性详细规划图，证明被告是2013年9月份拿下项目地块，当时的控制性详细规划图中明确了20号线的存在；被告对证据五不予认可，并提交了上海地铁全网规划图照片，证明在上海市地铁博物馆展示的全网规划图中有20号线的存在，也有浏翔公路站，被告不存在虚假宣传；被告对证据六的真实性无异议，但认为系争房屋周边有11号线，还有规划中的嘉闵线，不存在所谓虚假宣传对房屋价值的影响；对证据七的真实性无异议，但认为对于20号线的补偿并非是针对虚假宣传的补偿，而是对于交房时20号线没有通车的补偿，被告同意补偿原告三年的物业管理费。
对于被告提交的上述两份证据，经质证，原告对两份证据的真实性均不予认可，认为控制性规划图中没有显示出具单位，亦没有盖章；即便是真实的，地铁规划2012年更改后，被告于2015年预售时仍然公开以地铁20号线为卖点宣传买房，隐瞒了地铁规划更改的真实情况，提供了与宣传不符的房产，构成虚假宣传；关于上海地铁全网规划图，原告认为地铁博物馆属于文广局下属单位，馆内的地铁示意图仅是对上海轨交的设想图而非官方规划。
本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。关于迟延交房违约金，按照合同约定，原告应于签约后30日内付清房款，被告应于2016年8月30日前交房，然原告并未按照约定的期限履行付款义务，构成先期违约。虽被告自约定交房之日起至今客观上不完全符合合同约定的交房条件，原告有权行使不安抗辩权，暂缓支付房款，且不承担该期间的逾期付款违约责任，但因其先行违约，故在其付清房款前要求被告支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告自愿偿付原告2016年8月31日至2017年9月28日止的逾期交房补偿款32,907元，本院予以照准，但应扣除被告已支付的3,759元。原告付清房款后，被告至今未交房，显属违约，按照合同约定应承担自2018年4月11日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；至于违约金的计算标准，原告认为合同约定的标准不足以弥补被告逾期交房给其造成的损失，结合本案的案情，本院酌情确定被告按照原告已付款1,655,200元的日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。
关于原告主张因被告虚假宣传20号线轨交而要求被告赔偿总房价10%损失的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定“……出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”然，首先，轨道交通属于市政设施设备，不属于被告可承诺范围，被告宣传的规划中的20号线属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述；其次，被告宣传20号线系在规划中，该说明和允诺并非具体确定；再次，原告亦无充分证据证明被告的说明和允诺对系争房屋的价格确定产生重大影响。故被告对20号线的宣传不符合上述司法解释的规定，不能视为要约。且被告也未被相关行政部门认定为虚假宣传而受到处罚。此外，轨道交通规划及变更属于公开信息，原告亦可通过相关渠道获取该信息。故原告以被告虚假宣传轨道交通20号线而要求其赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告自愿补偿原告三年的物业管理费12,305.52元，于法无悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告秦昭华、侯立娅逾期交房补偿款人民币29,148元；
二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内按165.52元/日的标准偿付原告秦昭华、侯立娅自2018年4月11日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；
三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告秦昭华、侯立娅补偿款人民币12,305.52元；
四、驳回原告秦昭华、侯立娅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,610.40元，减半收取1,805.20元，由原告秦昭华、侯立娅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邓 珍
二〇一八年七月十七日
书记员 李佳怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。