浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0624民初2513号
原告：新昌县乐佳物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240967711322），住新昌县七星街道安家兴花园C幢12B1号。
法定代表人：石利军，董事长。
委托诉讼代理人：蔡烂漫，新昌县石城法律服务所法律服务工作者。
被告：黄梅红，女，1981年8月21日出生汉族，居民，户籍地新昌县，现住新昌县。
原告新昌县乐佳物业管理有限公司与被告黄梅红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁海英独任审判，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告新昌县乐佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡烂漫、被告黄梅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新昌县乐佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告向原告支付所拖欠的三年物业管理费合计3939元；2、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告自愿将第1项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付所拖欠的三年物业管理费合计3849元（自2015年4月8日起至2018年4月7日止）。
事实与理由：2014年4月8日起，原告与新昌县安家兴花园业主委员会订立物业管理服务合同，约定：物业管理服务费高层每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.65元，车库每年130元，车棚每年70元。被告在安家兴花园购买的C幢1105室住房，面积为84.29平方米（属于高层），同时购买了车棚一间，被告每年应缴纳的物业管理费共为1283元。被告已实际享受原告提供的物业服务共达四年（自2014年4月8日
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2018年4月7日），至今被告仍拖欠原告三年的物业管理费合计金额3849元。对于每一年度结欠的物业管理费物业管理人员均上门进行催讨，如果业主家中无人，没有直接送达的，则通过张贴催讨函的形式向业主催讨物业管理费。2018年4月5日原告通过特快专递邮寄的方式向被告进行了书面催讨，但被告至今仍未支付。为此，向法院提起诉讼。
被告黄梅红在庭审中答辩称：安家兴花园C幢1105室系被告所购买，结欠原告三年的物业费3849元的情况属实。第一年被告缴纳物业费后，物业公司在没有经过被告同意的情况下，以清理通道的名义，将被告家所有的停放在车棚对面的三轮车擅自出卖。2016年1月，由于冰冻造成被告家阳台的水管爆裂，水一直倒灌进被告家里，导致被告家的木地板、瓷砖等浸泡在水里，物业公司在明知被告家水管爆裂的情况下，不闻不问，最后被告自己找人进行了维修。2016年2月，由于被告没有缴纳物业费，物业公司又私自将被告家的用水给切断。原告还将被告的信息出卖给宁波的讨债公司，讨债公司经常以电话和短信的方式来骚扰被告。2015年时原告并没有向被告催讨过物业费，也没有张贴过催讨函，直至近两年才向被告进行催讨。另外，原告公司在管理服务中还存在以下问题：安保人员年纪过大，对进入小区的陌生人员和车辆不加管理；消防栓破损没有及时维修；通道堵塞，没有及时清理；业主私自占用绿化私建，物业公司未妥善加以管理。现原告在没有正式向被告催讨物业费的情况下就直接起诉至法院。综上，要求法院依法判决。
在本院确定的举证期限内，原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、物业服务合同复印件二份，证明原、被告之间存在物业管理服务关系，原告已按照物业服务合同的约定为被告提供了相应的物业管理服务的事实。
被告经质证认为对服务合同的内容不清楚。
2、催收物业费书面通知一份、EMS特快专递投递单一份、EMS特快专递邮寄送达信息一份，证明原告通过特快专递向被告催讨物业费的事实。
被告经质证认为邮寄地址是正确的，但有无收到记不清楚了。
在本院确定的举证期限内，被告为证明其抗辩主张提供了以下证据：
3、行政处罚决定书复印件一份，证明原告公司的安保人员不符合规定的条件。
原告经质证认为，该决定书与本案无直接的关联性，且系复印件，应以新昌县公安局原件为准，从内容来看，只是原告自己招聘的安保人员没有向公安局进行备案，并不是说不符合条件。
4、照片复印件一组（通过手机拍摄取得），证明小区的通道未及时清理，消防栓破损未及时修理。
原告经质证认为，对于通道堆放杂物的问题，确实有一些业主胡乱堆放，但堆放和清理有一个时间段，发现这个问题后，物业公司就及时进行了处理，不存在长期乱停乱放的情形。另外有些业主对于物业公司善意的提醒和阻止也是极不配合，每天有保洁人员在清理，但不一定角角落落都能清理打扫到位。
对于原、被告提供的上述证据，本院经综合审查后作如下认证：证据1，来源合法，经被告质证无异议，本院对其证明力予以认定。证据2，被告未提出实质性异议，并且相应的邮寄地址准确，结合投递信息，本院对邮寄送达的证明力予认定。证据3，系复印件，并且依据相关内容分析，仅涉及自招保安员备案的问题，与本案缺乏关联性，故本院对其证明力不予认定。证据4，结合本院实地勘察的情况，对于涉及公共区域部分的照片，与现场环境相符，确系讼争小区内所拍摄，本院对其真实性予以认定。
综上，本院认定以下事实：2014年4月8日起，原告与新昌县安家兴花园业主委员会订立物业管理服务合同，约定：新昌县安家兴花园业主委员会将安家兴花园物业委托原告管理；物业管理服务费高层每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.65元，车库每年130元，车棚每年70元。被告在安家兴花园购买的C幢1105室住房，面积为84.29平方米（属于高层），同时购买车棚一间，被告每年应缴纳物业服务费共计1283元。在原告提供物业服务管理期间，被告已拖欠原告自2015年4月8日起至2018年4月7日止三年的物业服务费合计金额3849元。2018年4月5日原告通过特快专递邮寄的方式向被告进行了书面催讨，但被告至今未予缴纳，致本案纠纷发生。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。在本案中，原告公司与安家兴花园业主委员会签订的物业服务合同，双方意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应严格遵照履行。原告作为物业服务企业应当依约、依法提供相应的维修、养护、管理和维护等服务，被告作为小区业主应当按照合同约定或相关行业规范确定的收费标准向物业服务企业缴纳物业服务费。逾期交纳构成违约，应按约承担相应的违约责任。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付。
物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司相互配合、共同努力。个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。但与此同时，物业公司的基本职能也在于服务小区业主，保持小区环境整洁有序，协助维护小区安全，做好公共设施和绿化的保养、修缮等。本案被告对于结欠三年物业费的事实没有异议，其拒绝支付物业费的理由中涉及垃圾、过道清理等事务，确系物业公司的职责范围之内，通过审查被告提供的现场拍摄的照片结合本院实地踏勘的相关情况看，原告公司对于小区内公共区域部分的垃圾清理、秩序维护、管理修缮等方面确实不同程度存在被告反映的服务和管理瑕疵，比如被告居住的单元楼道普遍存在杂物胡乱堆放、影响通行和整洁的情况等。因此对于原告诉请要求支付的物业服务费，被告可以相应的部分予以拒绝支付。综合考虑原告服务管理的瑕疵程度，本院酌情认定被告可以拒绝支付10%的物业服务费。综上，原告诉请要求被告支付拖欠的物业服务费共计3849元，被告应当支付3464元，对于超出本院认定部分，本院依法不予支持。至于被告主张的其它方面理由，鉴于被告未提供证据证明系物业公司服务管理不规范所造成，故被告以此为由拒绝支付物业服务费，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告黄梅红支付原告新昌县乐佳物业管理有限公司物业服务费3464元，限于判决生效后十五日内付清；
二、驳回原告新昌县乐佳物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如被告黄梅红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告黄梅红负担，限于判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 丁海英
二〇一八年七月二十日
书记员 石嘉悦