重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2××6）渝01民初978号
原告（执行案外人）：李林学，男，1965年8月4日生，汉族，住重庆市九龙坡区，
委托诉讼代理人：李然，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李昕欣，男，1985年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区，
委托诉讼代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。
被告（被执行人）：重庆同洲控股（集团）有限公司,住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙祥街4号1幢4。
法定代表人：任和斌，董事长。
被告（被执行人）：重庆同洲龙马汽车销售有限公司,住所地重庆市渝北区龙山街道余松路501号佳居花园2幢2-3，统一社会信用代码915001125868528678。
法定代表人：胡国文，经理。
委托诉讼代理人：陈飞，重庆静昇律师事务所律师。
第三人（被执行人）：任和斌，男，1964年7月29日出生，汉族，住重庆市渝北区龙祥街**号*单元5-2，公民身份号码5102241964********。
第三人（被执行人）：王伟，女，1969年2月18日出生，汉族，住重庆市渝北区，
原告李林学与被告李昕欣、重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）、重庆同洲龙马汽车销售有限公司（以下简称龙马公司）、第三人任和斌、王伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2××6年10月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李林学及其委托诉讼代理人李然，李昕欣的委托诉讼代理人付国政，龙马公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼，同洲公司，任和斌、王伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李林学向本院提起诉讼请求:1、请求判令停止对李林学购买的位于重庆市渝北区××新都花园××号门面房的强制执行程序并解除对该房屋的查封；2、由同洲公司承担本案诉讼费。事实和理由：其于本院查封前购买了同洲公司的位于重庆市渝北区××新都花园××号门面房，按合同约定缴纳了全部房款，并接房使用至今，请求中止查封和拍卖。之后，2××4年同洲公司在未告知李林学的情况下，为了借款，将已出卖给李林学的上述房屋抵押给李昕欣，现李昕欣已向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，重庆市第一中级人民法院对该房屋已查封并准备处置，侵害了李林学的合法权益，李林学提出执行异议，但被重庆市第一中级人民法院裁定驳回。综上，为维护自己的合法权益，特依法提起执行异议之诉，望人民法院及时判决，并支持李林学的诉讼请求。
李昕欣辩称，李林学即使购买房屋行为真实，该房屋不是住房，而是商业门面；且李林学购买房屋已近9年时间，都没有要求同洲公司办理过户登记，存在明显过错；李昕欣就案涉房屋享有合法有效的抵押权，根据最高法院的相关规定，请求驳回李林学的诉讼请求。
龙马公司辩称，同意李昕欣的答辩意见。李林学购买房屋的事实龙马公司并不清楚，且该房屋买卖并未经过预告登记或预售登记，李林学对案涉房屋不享有物权，仅享有合同的债权，请求驳回李林学的诉讼请求。
同洲公司、任和斌、王伟未提交答辩状，也未提交证据。
经审理查明：同洲公司原名重庆同舟实业（集团）有限公司、重庆同舟控股（集团）有限公司，该公司于2009年4月2日更名为重庆同洲控股（集团）有限公司。
2××4年7月14日，李昕欣与同洲公司、龙马公司、任和斌、王伟签订《借款担保合同》：约定李昕欣向同洲公司出借人民币800万元，借款期限为2××4年7月15日至2××4年9月14日……。同洲公司以其自有的权证号为2××房地证2××2字第010538号、2××房地证2××4字第025764号房屋设定抵押，并办理了抵押登记。李昕欣与同洲公司、龙马公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2××5年1月26日作出（2××4）渝仲字第1036号裁决书，裁决：（一）同洲公司向李昕欣偿还借款本金800万元；（二）同洲公司向李昕欣支付迟延履行违约金（以800万元为基数，从2××4年9月15日起至付清之日止，按每日万分之六的标准计算）；（三）同洲公司向李昕欣支付律师费30万元；（四）龙马公司、任和斌、王伟对同洲公司应支付的上述（一）、（二）、（三）项裁决款项向李昕欣承担连带清偿责任；（五）同洲公司、龙马公司、任和斌、王伟不履行上述（一）、（二）、（三）项裁决时，李昕欣可对同洲公司所有的权证号为2××房地证2××2字第010538号、2××房地证2××4字第025764号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在上述（一）、（二）、（三）项裁决范围内优先受偿；（六）驳回李昕欣的其他仲裁请求。
（2××4）渝仲字第1036号裁决书生效后，李昕欣于2××5年4月19日向本院申请强制执行，本院以（2××5）渝一中法仲执字第374号立案执行。本院执行中，查封了同洲公司名下的“新都花园”2幢[房地产权证为2××房地证2××2字第010538号，实地查勘地址为腾芳大道209-255号（单号）]、同舟•佳居1幢1-4号（房地产权证号为2××房地证2××4字第025764号）等房屋。2××5年3月13日，本院在执行被执行人为同洲公司的另案即（2××5）渝一中法公执字第00219号案中，首轮查封了案涉上述房屋。
2××6年1月7日，重庆嘉信拍卖有限公司受本院委托刊登公告：拟对重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟•佳居1幢1-4商服用房（房地产权证号为2××房地证2××4字第025764号）及渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园2幢第1层1至24号商服用房［房地产权证号为2××房地证2××2字第××号，腾芳大道209-255号（单号）]进行拍卖。
李林学以法院拟拍卖的房屋中“重庆市243号门市”系其于2009年购买为由，向本院提起执行异议，请求中止对其房屋的查封和拍卖。本院经审查认为，涉案房屋被同洲公司用于借款而在房管部门办理了抵押登记，申请执行人李昕欣对抵押的担保房屋享有优先受偿权，故李林学不享有排除强制执行的权益，其异议理由不能成立。本院于2××6年9月12日作出（2××6）渝01执异1094号执行异议裁定书，裁定驳回案外人李林学的异议。李林学对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查明，2009年8月27日，李林学与同洲公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：李林学购买同洲公司位于重庆市“同舟*新都花园”腾芳大道243号建筑面积为23.04平方米的门面房，房屋总价款为96768元；签订合同时付款95%，办理产权证时付款5%。李林学于2007年11月29日、2009年8月27日分别向同洲公司缴纳了购门面房款77000元、14930元，共计91931元，占合同约定购房款的95%，同洲公司分别出具了收据。同洲公司于2009年12月将该房屋交付给李林学使用至今。
李林学在购房后多次与其他购房者一起要求同洲公司为其购买的房屋办理产权证。2××5年5月7日，同洲公司向李林学等相关业主出具《承诺书》，载明：我司承诺于2××5年6月30日前办理位于重庆市渝北区××号新都花园临街商业门市产权证。
李林学与同洲公司签订合同约定的商品房暂定名为“同舟•新都花园”，该商品房对应的工程竣工验收后定名为“新都花园”。其房地产权证号因同洲公司两次变更公司名称、重庆市渝北区法院强制执行分割土地、重庆同洲公司申办栋证、重庆同洲公司办理新都花园2幢商业用房大证，而由最初的商品房买卖合同约定的“100房地证2007字第155号”几经变更颁证最终为2××房地证2××2字第010538号。李林学所购商品房为该房地产权证号下的腾芳大道243号商服用房。
还查明，陈仁红按照本院执行机构的要求，于2××6年8月5日将案涉房屋购房款的尾款4834元缴纳至本院交付执行。
上述事实，有李林学的陈述意见、《重庆市商品房买卖合同》、《收款收据》、《用水明细》、《执行异议裁定书》、《物业公司证明》、《竣工验收报告》等证据在案佐证，本院经质证后予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：案外人李林学对案涉的重庆市243号门市（产权证号为2××房地证2××2字第010538号）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据各方当事人陈述，再结合本案的证据，本院对争议的焦点问题评判如下：
李林学与同洲公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同之约定履行合同义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李林学在人民法院查封之前已与同洲公司签订合法有效书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，并已按照合同约定支付了购房价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。至于案涉房屋未办理过户登记手续，导致房屋被同洲公司抵押给李昕欣，继而被人民法院查封的问题，本院认为，李林学与同洲公司签订《商品房买卖合同》后，同洲公司作为开发商，具有办理案涉房屋过户登记的主要义务，李林学具有配合义务。本案中，李昕欣未举示证据证明李林学未履行案涉房屋过户登记的配合义务，李林学在购房后多次要求同洲公司办理产权证的行为足以表达其诉求，虽未向人民法院提起诉讼行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但李林学仅系普通的购房人，不可以法律专业人士的要求苛求于他。故，本院认定案涉房屋未过户登记到李林学名下，不可归责于买受人李林学的自身原因。综上，李林学对案涉的重庆市243号门市享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条之规定，李林学要求对案涉房屋停止执行的请求，本院应予支持。
至于李林学请求对案涉房屋解除查封的问题，该请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。
综上所述，李林学的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、停止执行重庆市243号房屋；
二、驳回李林学的其他诉讼请求。
本案案件受理费2219元，由被告李昕欣、重庆同洲控股（集团）有限公司、重庆同洲龙马汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
本院（2××6）渝01执异1094号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 刘 静
代理审判员 张晋鹏
二〇一七年一月九日
书 记 员 夏 茜