江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6725号
上诉人（原审原告）：徐蔼玲，女，1969年5月28日生，汉族，住徐州市新城区。
委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绿地地产集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州维维大道1号潘塘办事处512室。
法定代表人：卜凡童，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈晓云，江苏彭城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区绿地商务城B5-3地块B05号楼1-167。
主要负责人：陈俊文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李文平，该公司员工。
委托诉讼代理人：房磊，该公司员工。
上诉人徐蔼玲因与被上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地置业公司）、重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐蔼玲及其委托诉讼代理人王进，被上诉人绿地置业公司的委托诉讼代理人陈晓云，被上诉人泓山物业公司的委托诉讼代理人李文平、房磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
徐蔼玲上诉请求：一审判决认定房屋交付时间为2013年4月17日严重与事实不符，逾期上房违约金计算错误。一审判决存在漏判被上诉人办理上房手续，故请求二审改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；2、该商品房已竣工验收备案……买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续”。但实际情况是上诉人及时交清购房款，并于2017年2月交清房屋面积差价1.57平方米价款8798元。直至今日，房屋钥匙仍未交付上诉人。同时，合同第11条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，上诉人一审按照合同约定计算逾期上房违约金至立案时具有事实和法律依据。一审判决未能查清事实，未能按照合同约定认定上房时间显然错误。因上诉人至今未收到被上诉人的上房通知书，同时涉案房屋存在严重质量问题，一审判决也认定“绿地置业公司认可维修房屋地面的事实，但称只是地面的整修找补而非房屋存在主体结构质量问题”。在此需要的明确的是，被上诉人维修的时间为2016年11月9日。目前涉案房屋地面结构性破损严重，水电未入户（合同约定入户），墙体空鼓。该房不具备上房条件。被上诉人应该在上诉人交清房款后及时整修验收，使该房具备上房条件并通知上诉人方可。被上诉人应当认可涉案房屋至今未能上房，房屋一直处于延期交付状态。为此，一审法院将房屋验收登记表的日期2013年4月17日认定为交付房屋的时间严重错误，同时也与一审判决认定“此外，绿地置业公司虽主张其取得竣工验收备案登记后，已向徐蔼玲发出书面上房通知，但并未提供相应的证据予以证实”相互矛盾。
绿地置业公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。理由如下：一是，涉案房屋于2013年1月16日已取得房屋竣工验收备案表，上诉人于2013年4月17日进行了房屋验收并签署了房屋验收表，被上诉人已按合同约定办理了上房手续，不存在至今未上房的事实；二是，上诉人称房屋存在质量问题，并无证据证明，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第十二条、十三条的解释，该房屋质量无法作为其拒绝上房的理由。综上，上诉人的请求无事实和法律依据，请法院依法驳回上诉，维持原审判决。
泓山物业公司辩称：一审判决认定事实及结果均正确，本案纠纷与我公司无关。
徐蔼玲向一审法院起诉请求：1.绿地置业公司支付逾期上房违约金112935元（以购房款为基数，按日万分之一点五的利率，自2012年12月31日计算至实际支付之日止）；2.绿地置业公司配合徐蔼玲办理上房手续；3.本案诉讼费用由绿地置业公司承担。
一审法院认定事实：2011年1月31日，徐蔼玲（买受人）与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定徐蔼玲购买绿地置业公司开发的B01幢1单元1808号的房屋一套，该商品房的用途为办公，建筑面积122.78平方米，总金额为705985元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，将具备商品房已竣工验收备案条件的房屋交付买受人使用；第九条约定：出卖人未按合同约定期限将房屋交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。
上述合同签订后，徐蔼玲共支付购房款714783元（含房屋面积差价8798元）。2013年1月16日，绿地置业公司取得房屋竣工验收备案表，依其提供的房屋验收登记表显示，2013年4月17日已进行了房屋验收交付，该表业主签章处有“徐蔼玲”字样。徐蔼玲称该字迹像是其所写，但无法记清，经法院释明后，其明确表示不申请笔迹鉴定，其另陈述涉案房屋存在严重质量问题，根本不具备上房条件，直至2016年11月9日仍在维修中，至今未办理上房手续。绿地置业公司认可维修房屋地面的事实，但称只是地面的整修找补而非房屋存在主体结构质量问题。此外，徐蔼玲在庭审中明确表示，只是为了查明案件事实才将泓山物业公司列为被告，并不要求其承担责任。
另查明，2017年5月16日，绿地置业公司向徐蔼玲支付逾期上房违约金1059元。再查明，2012年9月4日，上海绿地集团徐州新诚置业有限公司将名称依法变更为绿地地产集团徐州新诚置业有限公司。
一审法院认为：徐蔼玲与绿地置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。依合同约定，绿地置业公司应于2012年12月31日前将涉案房屋交付徐蔼玲使用，但其于2013年1月16日才取得房屋竣工验收备案登记，故其行为已构成逾期交房的违约情形。依绿地置业公司提供的房屋验收登记表显示，2013年4月17日徐蔼玲已进行了房屋验收，虽然徐蔼玲称对于该表中的签字无法记清，但在释明的情况下，其明确不申请笔迹鉴定，故其应当承担对其不利的相应法律后果。徐蔼玲另陈述，该表中显示房屋存在多处质量问题，根本不具备上房条件。对此法院认为，虽房屋验收登记表中显示房屋多处存在问题，但并不足以认定不具备上房条件，且徐蔼玲已对绿地置业公司交付的房屋予以了签字确认，应当视为已办理了相应的上房手续。对于徐蔼玲主张的房屋质量问题无法对抗其已上房的事实，徐蔼玲若认为房屋确实存在质量问题，可另行向绿地置业公司主张相应的权利。此外，绿地置业公司虽主张其取得竣工验收备案登记后，已向徐蔼玲发出书面上房通知，但并未提供相应的证据予以证实，故认定绿地置业公司向徐蔼玲交付房屋的时间为2013年4月17日。
因绿地置业公司未按约交付房屋，故其违约时间应自2013年1月1日起算，绿地置业公司实际交房时间为2013年4月17日，已逾期超过90日，故其应当依照合同约定按已交付房款的日万分之一点五向徐蔼玲支付违约金。徐蔼玲已支付购房款714783元，故绿地置业公司应以714783元为基数，按日万分一点五的利率，自2013年1月1日至2013年4月16日支付违约金，即11365.05元。因绿地置业公司已向徐蔼玲支付违约金1059元，作相应扣除后，绿地置业公司还应向徐蔼玲支付10306.05元。依照认定的事实，绿地置业公司已于2013年4月17日完成房屋交付义务，为徐蔼玲办理了上房手续，故徐蔼玲要求绿地置业公司办理上房手续与事实不符，与法无据，依法不予支持。
因徐蔼玲明确表示不要求泓山物业公司承担责任，且泓山物业公司并非涉案合同当事人，其对于绿地置业公司的逾期交房亦不存在过错，故其依法亦不应承担相应的责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：本判决生效后十日内，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司向徐蔼玲支付逾期上房违约金10306.05元；驳回徐蔼玲的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提交的商品房结算凭证1份，因该份证据上并无被上诉人绿地置业公司的印章，故本院对该份证据不予采信。对上诉人提交的短信记录打印件1份，因该份证据所载明的内容，仅显示被上诉人泓山物业公司曾于2016年10月12日提醒涉案小区业主应尽快上房，无法证明上诉人关于被上诉人绿地置业公司违约交付房屋的时间，故本院对该份证据不予采信。对上诉人提交的非住宅商品房质量保证书1份、非住宅商品房使用说明书1份，虽然该两份证据上载明涉案小区竣工验收时间为2017年2月23日，但根据上诉人与被上诉人签订的购房合同约定，商品房交付时间以竣工验收备案为交付条件，故该两份证据不能有效证明上诉人关于涉案房屋交付时间的主张，本院对该两份证据不予采信。对上诉人提交的上房二次通知书1份，该份证据载明绿地置业公司曾两次通知上诉人上房，不能证明因被上诉人原因导致涉案房屋未能按约定进行交付，故本院对该份证据不予采信。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据上诉人徐蔼玲与被上诉人绿地置业公司双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，涉案商品房应当于2012年12月31日前交付，交付条件系该商品房已竣工验收备案。根据查明的事实，被上诉人绿地置业公司未按合同约定日期完成交付，构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任。关于上诉人徐蔼玲主张涉案商品房质量存在问题至今未交付的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”除房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用外，买受人应依约受领房屋。上诉人徐蔼玲与被上诉人绿地置业公司签订的商品房买卖合同中约定，涉案商品房交付的条件约定为完成竣工验收备案，2013年1月16日涉案商品房竣工验收备案，此时涉案商品房已达约定交付条件，被上诉人绿地置业公司可依约履行交付涉案商品房义务。以房屋验收登记表所示，2013年4月17日上诉人徐蔼玲与被上诉人绿地置业公司就涉案房屋进行交付验收，在交房过程中双方虽对涉案房屋的门窗、给水、弱电等附属设施的质量产生争议，但上诉人徐蔼玲在一、二审期间提交的证据均不足以证明涉案房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，其拒绝受领房屋导致的后果应自行承担。上诉人徐蔼玲关于涉案房屋质量问题亦可另行主张权利，故一审认定涉案商品房于2013年4月17日已完成交付，被上诉人绿地置业公司承担逾期交房违约责任的时间截止到2013年4月17日，并无明显不当。同时，关于上诉人徐蔼玲主张一审漏判要求被上诉人为其办理上房手续的问题，一审判决第二项：“驳回原告的其他诉讼请求”已经对上诉人徐蔼玲包括“请求判决被告给予原告办理上房手续”等诉请作出裁决，不存在漏判问题。
综上，徐蔼玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2559元，由徐蔼玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 祝 杰
代理审判员 张 璟
二〇一八年一月二日
法官 助理 葛文伟
书 记 员 魏天玥