广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）桂09民终1189号
上诉人（原审被告）：广西永顺房地产开发有限公司，住所地广西陆川县温泉镇向阳路1号。
法定代表人：吴诸斌，董事长。
委托诉讼代理人吕春，广西广盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈华东，男，汉族，1974年7月10出生，住广西陆川县。
委托诉讼代理人：李敏娜，女，1975年6月9日出生，汉族，现住广西陆川县。
上诉人广西永顺房地产开发有限公司因与被上诉人陈华东商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区陆川县人民法院（2017)桂0922民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广西永顺房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人在原审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实部分错误。1、原审判决在P5第一段第七行称：“交房期限逾期后，原告多次催促被告交房，但被告一直拖延。”该认定完全不是事实，在本案中也没有任何证据证实。根据上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的约定，交房时间为2013年5月31日前，但如因买房人按揭款未发放到出售方账户、政府有关部门未及时验收等情况的，交房时间相应顺延。本案中，上诉人开发的商品房于2013年6月8日通过验收，次日即可以交房;被上诉人的按揭贷款在2013年7月2日到达上诉人账户，2013年7月3日可以交房。但被上诉人无论在2013年5月31日以来或2013年7月3日以来，均从未向上诉人提出过交房的要求，根本不存在原审判决认定的“交房期限逾期后，原告多次催促被告交房，但被告一直拖延”的所谓“事实”。2、原审判决在P5第一段最后一行认定：“被告于2017年10月中旬将房屋交给原告。”该认定完全与事实不符。自2013年6月8日经验收合格可以交房后，购房人陆续到上诉人的售楼部收房，很多住户甚至在2014年就己装修入住。而被上诉人直到2017年4月21日才到上诉人的售楼部交纳装修保证金和领取钥匙，其拖延三年多才收房显然是其自身原因造成的。实际上，有个别购房者至今还未收房。需要说明的是，上诉人对所有购房人都没有另外办理交房的书面手续，购房人都是在交装修保证金的同时领取钥匙，因此交装修保证金的日期就是购房人收房的日期，至于购房人何时进行装修与上诉人无关，上诉人在购房人装修结束后再与其对装修保证金进行结算。本案中，被上诉人在2017年4月21日交纳装修保证金，说明被上诉人在当日己经收房。原审判决认定“被告于2017年10月中旬将房屋交给原告。”与被上诉人收房的日期明显不是同一天，所谓2017年10月中旬交房完全不知是根据什么来认定的。因此，原审判决所谓被上诉人多次催促交房，而上诉人直到2017年10月才交房的认定没有任何事实依据。二、本案被上诉人在2017年4月21日才收房，是被上诉人自己的原因所导致，其要求赔偿逾期交房违约金的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。1、上诉人开发的永顺商贸城商品房位于陆川县级公路边，售楼部也是面向二级公路，任何人从二级公路途经均可以无遮无挡地看见。被上诉人既然在该商贸城购买商品房，途经该处时必然会关注，必然会看见商品房有没有完工、有没有住户入住。而该商贸城在2014年就己有住户入住和经营，被上诉人显然早就知道可以收房。2、被上诉人的按揭款在2013年7月2日发放时，被上诉人必然会收到银行的短信通知，而且此后每月都要偿还按揭款。此时，被上诉人己经知道上诉人应当交房了，被上诉人按理会要求上诉人交房。但实际上，被上诉人直到2017年4月21日才向上诉人交装修保证金收房，明显是被上诉人故意拖延收房。3、被上诉人在商品房买卖合同中留下的地址只有路名而没有门牌号，上诉人根本无法书面通知被上诉人，只能电话通知被上诉人，但因被上诉人故意不到售楼部收房，由此引起的迟延责任应由被上诉人自行负责。三、即使上诉人对被上诉人拖延收房有过错，被上诉人因没有及时采取措施防止损失的扩大，也应当自行承担损失，无权要求赔偿。《民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，假如上诉人在2013年7月2日收到按揭款后没有及时通知被上诉人收房，但由于：1、根据合同，被上诉人在2013年7月2日已经知道交房时间已届满;2、2014年间己经有众多的住户装修入住；3、被上诉人也可以看见商贸城有众多的住户入住、商户经营；被上诉人依法应当及时要求上诉人交房。但是，被上诉人却故意迟延至2017年4月21日才到上诉人售楼部交装修保证金收房，这无疑是被上诉人自身的原因才造成“违约”时间的延长，由此造成的扩大损失依法应由被上诉人自行承担。综上所述，原审判决认定被上诉人多次催促交房、而上诉人直到2017年10月才交房没有任何事实依据，本案被上诉人在2017年4月21日才收房是被上诉人自己的原因所导致的扩大损失，其要求赔偿逾期交房违约金的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。
陈华东辩称：广西永顺房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
陈华东向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期1643日交房的违约金人民币66800元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：被告广西永顺房地产开发有限公司系经工商管理部门依法登记，领取了工商营业执照和房地产开发资质证书的房地产开发企业。2013年4月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-60030号），约定：原告购买被告在陆川县马坡村建设的永顺商贸城商品房第2栋2单元601号房，建筑面积共107.01平方米；其中，套内建筑面积95.01平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.00平方米，每平方米单价1900.81元，总金额203406元。原告在签署《商品房买卖合同》当天交纳首期款61406元，剩余房款142000元由原告向银行申请按揭贷款。原告在签订《商品房买卖合同》后5天内按银行要求提供办理按揭所需的全部资料和交纳所需的费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的5个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，视原告为逾期付款，并按合同第七条“买受人逾期付款违约责任”追究原告的违约责任。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；2、政府的重大行为及庆典，要求停工的；3、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；4、因政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可以据实相应延期交房；5、非因出卖人原因一周内停水停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；6、买受人房款未能按时交清，或采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭款尚未发放至被告银行账户的；7、供水供电燃气等重要部门由于不能及时安装水电、燃气设施的；8、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接受资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同附件三“联系及通知”同时约定：“一、双方同意本合同项下的任何通知、付款要求按以下任一种方式告知均视为书面送达。1、以书面形式按本合同第1项买受人所提供的联系人、联系地址送达买受人。2、以报纸（指《玉林晚报》或《玉林日报》）公告形式告知。二、买受人确定上述写明地址为真实有效地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄达上述地址，时间计算以邮寄凭证为依据，如买受人的上述通讯地址或联系方法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址等不详、虚假或错误而使出卖人无法送达书面通知、要求等的，其买受人未收到之后果由买受人自行承担。三、任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址或约定形式发送，或告知的应视作在下列日期被送达：1、如果是信函，则为挂号发出后5个工作日；2、如果是传真，则为发出之日；3、报纸公告，则为公告上报之日。四、出卖人发布交房公告或电话通知的10天内来领取《交房通知书》，过期视为已领取，并以《交房通知书》内容为准，买受人应按照《交房通知书》所指定的期限及地点与出卖人或出卖人委托的物业管理公司办理相关交房手续。如因买受人自身原因未能在《交房通知书》指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人《交房通知书》指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此产生的所有费用（包括但不限于消费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担，买受人不得因此追究出卖人的任何责任。”同日，原告依约支付了购房首付款61406元后，双方到陆川县房地产管理所办理了商品房合同登记备案手续。交房期限逾期后，原告多次催促被告交房，但被告一直拖延。至2017年4月21日，原告在交纳了5000元装修保证金后，被告于2017年10月中旬将将房屋交给原告。2013年5月27日，原告与中国农业银行股份有限公司陆川县支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，被告为原告按揭贷款提供担保。2013年7月2日，中国农业银行股份有限公司陆川县支行将贷款发放至被告账户。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约严格履行。合同第八条第一款虽约定，被告应在2013年5月31日前将符合房屋交付条件的房屋交付给原告使用，但合同第八条第二款还约定，采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭款尚未发放至被告银行账户的，出卖人可据实予以延期。所以被告向原告交房的时间依约应延至2013年7月3日，但被告直至2017年10月中旬才将房屋交付给原告，已实际延期交房1567天。原告请求被告支付逾期交房的违约金有理，该院予以支持。依照《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日，合同继续履行的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。被告延期交房期间，原告已实际支付购房款203406元，逾期交房时间依合同约定应自2013年7月3日起计至2017年10月15日止，共计1567日，则被告应向原告支付逾期交房的违约金共计为63747.44元。原告诉讼请求超过本院核准的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：被告广西永顺房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金63747.44元给原告陈华东；案件受理费1470元，减半收取735元（原告陈华东已预交），由被告广西永顺房地产开发有限公司负担701元，原告陈华东负担34元。
二审中，当事人没有提交新证据。另查明，2013年6月8日由参加陆川县永顺商贸城（2#楼）验收的施工单位：福州玉晖建筑工程有限公司、勘察单位：广西园元勘察工程有限公司、设计单位：嘉博（福建）联合设计有限公司、监理单位：玉林市刚正建设工程监理有限公司、建设单位：广西永顺房地产开发有限公司共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书综合验收结论为：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。一、关于本案交付期限如何确定的问题。涉案合同第八条约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》”。2013年6月8日竣工验收组出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书综合验收结论为：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家对有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，上诉人对被上诉人陈华东买受的永顺商贸城商品房第2栋2单元601号,此时已经具备交房条件。涉案合同第八条第二款约定：“交付期限…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。…6、买受人房款未能按时交清，或采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭款尚未发放至出卖人银行账户的”。被上诉人陈华东的按揭款在2013年7月2日已经发放到上诉人的账户，因此，涉案商品房交付期限确定为2013年6月8日。二、关于上诉人是否存在逾期交房违约行为的问题。涉案合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”及合同附件三第四条“出卖人发布交房公告或电话通知的10天之内来领取《交房通知书》…”，本案中，涉案商品房已达交付使用条件，但上诉人并未采取书面或通过报纸公告方式向陈华东发出交房通知，在此情况下，被上诉人陈华东于2017年4月21日向上诉人交付装修保证金，双方形成了房屋实际交付事实。上诉人以被上诉人在2013年7月2日已经知道交房时间已届满，被上诉人也可以看见商贸城有众多的住户入住、商户经营为由，主张被上诉人故意迟延至2017年4月21日交装修保证金收房，由此造成的扩大损失依法应由被上诉人自行承担，但未能提供证据证明，本院不予采纳。据此，被上诉人交装修保证金的日期即2017年4月21日应视为上诉人已将商品房交付给被上诉人的日期,上诉人已构成逾期交房违约。陈华东要求上诉人支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。一审认定上诉人直至2017年10月中旬才将房屋交付给被上诉人，已实际延期交房1567天欠妥，应认定上诉人自2013年7月3日起延期至2017年4月21日将涉案商品房交付给被上诉人，实际延期交房1387天。按涉案合同约定上诉人向被上诉人支付已交付房价款的万分之二的违约金，上诉人应向被上诉人支付逾期交房的违约金计为203406元×1387天2/10000=56424.82元。
综上所述，广西永顺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
变更广西壮族自治区陆川县人民法院（2017)桂0922民初2669号民事判决主文“被告广西永顺房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金63747.44元给原告陈华东”为“上诉人广西永顺房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金56424.82元给被上诉人陈华东”。
一审案件减半收取案件受理费735元(陈华东已预交),由广西永顺房地产开发有限公司负担701元负担并支付给陈华东，陈华东负担34元。二审案件受理费1470元，由上诉人广西永顺房地产开发有限公司负担1300元，被上诉人陈华东负担170元。
本判决为终审判决。
审判长 雪丽峰
审判员 杨祖石
审判员 卢有南
二〇一八年七月二十四日
书记员 谢树秋
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更