四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4694号
上诉人（原审原告）成都忠信物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区星狮路***号*栋*层*****号。
法定代表人田永云，董事长兼总经理。
委托代理人洛绒次村，男，藏族，1982年1月4日出生，住四川省得荣县日龙乡如贡村，该公司员工。
被上诉人（原审被告）ＸＸ杰，男，汉族，1965年6月11日出生，住成都市成华区建设北路二段*号。
上诉人成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信公司）因与被上诉人ＸＸ杰物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人忠信公司委托代理人洛绒次村，被上诉人ＸＸ杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，忠信物业（甲方）与ＸＸ杰（乙方）于2004年5月31日签订了《“电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议》（以下简称：《前期协议》），约定由忠信公司为ＸＸ杰所有的位于成都市成华区文德路（街道）电子科大八里小区2区3栋1单元0936号的房屋（小高层电梯公寓，建筑面积130.49平方米）提供物业管理服务。物业管理服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、治安防范、交通秩序与车辆停放等六项。《前期协议》第四条“物业管理服务费用”中约定：收费标准为按建筑面积每月每平方米1元；缴纳费用的时间为每两个月交费一次（每次交费时间为次月15日前）。第六条“代收代缴收费服务”中约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”。并在第十一条“违约责任”第（四）款中约定：“乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，按日向乙方收取拖欠费用3‰的违约金。”《前期协议》签订后，ＸＸ杰办理了验收交房手续，忠信公司至起诉时均依约向ＸＸ杰提供了物业管理服务，ＸＸ杰亦曾依约交纳物业管理费，但自2004年8月起至2013年6月30日，ＸＸ杰再未履行相应的交费义务。
原审法院另查明，电子科技大学于2005年6月1日向ＸＸ杰延长了关于成电花园前期物业管理的委托期限，并明确管理内容及标准等按照原《前期协议》约定执行，委托管理期限截止小区业主委员会证实确定物管公司并与之签订物管委托合同时为止。2012年12月1日，忠信公司（乙方）与ＸＸ杰物业所在小区成电花园第二届业主委员会（甲方）签订《成电花园物业服务合同》（以下简称：《合同》），将物业服务的收费标准自2013年1月起调整为每平方米1.25元。
忠信公司在原审庭审过程中还出示了一份《工作衔接函》，用以证明其分别于2011年10月向ＸＸ杰讼争物业所在小区业主委员会请求协助催收包括ＸＸ杰在内的业主所欠缴的物业管理费，并经业委会签收回复，原审法院对其真实性、合法性及关联性予以认可；所出示的《关于提请协助催收“成电花园”业主拖欠物管费用的报告》、《成电花园致欠费业主的一封公开信》及催费通知单因无法证明张贴或发送的时间、地点及是否有效签收，故无法达到忠信公司所主张的证明目的，原审法院对此不予采信。
原审法院认定上述事实，经庭审质证认证的有：当事人身份证明、“电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议、关于成电花园前期物业管理延长委托期的备忘录、工作衔接函、成电花园物业服务合同、房屋验收表、证人证言等以及双方当事人的陈述等在案佐证。
原审法院认为，忠信公司、ＸＸ杰所签订的《电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议》及忠信公司与成电花园业主委员会所签订的《成电花园物业服务合同》均系平等的民事主体之间公平、自愿通过订约方式约定各方权利和义务的行为，系双方真实意思表示，内容不违背法律法规之规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。忠信公司依约向ＸＸ杰提供了物业管理服务，ＸＸ杰亦应按时向忠信公司交纳相应费用。ＸＸ杰辩称双方所签的《前期协议》到期后至2012年12月1日《合同》签订前、因双方未签订书面协议故不存在合同关系的意见，原审法院认为，首先忠信公司出示的证据能够证明《前期协议》到期后开发商已通过书面的方式延长了对ＸＸ杰的委托期限及事项，其次原审庭审中双方均认可此期间中实际仍由忠信公司为ＸＸ杰所在的小区提供物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，故忠信公司据此要求ＸＸ杰按照《协议》缴纳物业管理服务费的请求于法有据、原审法院予以支持。2012年12月1日忠信公司与ＸＸ杰物业所在的成电花园业委会依法签订《合同》、将物业收费标准进行了调整，对ＸＸ杰应当具有约束力，忠信公司主张自2013年1月起的物业服务费用应当按照调整后的标准执行应予支持。虽《前期物业管理协议》上载明ＸＸ杰物业的建筑面积为130.49平方米，但忠信公司主张按照129.5平方米计算收费标准属自主处分民事权利的范畴、ＸＸ杰对此亦无异议，原审法院予以支持。
关于ＸＸ杰所称忠信公司诉讼请求中2011年11月之前欠费部分已超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，根据忠信公司所举示的证据、ＸＸ杰自认的事实及在案的其他证据，能够认定忠信公司于2011年6月至诉时向ＸＸ杰进行有效催收，属诉讼时效中断的法定情形，结合本案的其他证据，应当认定忠信公司所主张的自2009年5月起的物业管理费尚在诉讼时效范围内，故ＸＸ杰的该抗辩意见不予支持。而忠信公司出示的证据不足以证明此前的请求属于时效保护的范围，故对该部分不予支持。结合上述物业管理费的收费标准，ＸＸ杰应当向忠信公司支付自2009年5月1日起至2013年6月30日的物业管理费共计6669.28元（自2009年5月1日起至2012年12月31日共计44个月，每月129.5元，共计5698元；2013年1月1日起至2013年6月30日共计6个月，每月161.88元，共计971.28元）。ＸＸ杰欠费的行为已违反《协议》及《合同》，忠信公司据此要求ＸＸ杰承担违约责任于法有据，但ＸＸ杰辩称违约金的约定过高、请求法院予以调整的意见于法有据，原审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情将违约金额比照忠信公司欠费期间的银行同期贷款利率予以调减。关于ＸＸ杰所称因房屋质量存在问题而给自身造成损失与本案不属同一法律关系，可通过另诉解决。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决，一、ＸＸ杰于判决生效之日起十五日内支付忠信公司自2009年5月至2013年6月的物业服务费6669.28元及违约金（自2009年6月15日起，按照银行同期贷款利率算至ＸＸ杰实际支付之日止）；二、驳回忠信公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费827元，由忠信公司承担627元，ＸＸ杰承担200元。
宣判后，原审原告忠信公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其全部诉讼请求即由被上诉人ＸＸ杰向其支付2004年8月至2013年6月30日的物业服务费14050.75元及滞纳金69690元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要的上诉事实和理由为：原审法院适用法律错误，既然依据上诉人提交的《工作衔接函》和被上诉人在庭审中的认同，认可了上诉人通过业委会进行的有效催收，那么上诉人当时的催收行为并不仅仅是对当期物管费的单笔催收，而是对被上诉人前期所有欠费的一个整体催收行为，未超过诉讼时效，应得到法院支持。综上，请求依法改判。
被上诉人ＸＸ杰答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人忠信公司的理由均不成立，请予维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，亦无新证据提交，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人忠信公司关于2004年至2009年期间的物业服务费是否已过诉讼时效。被上诉人ＸＸ杰在本案中否认忠信公司在上述期间向其催收过物业服务费故此期间的物管费已过诉讼时效，对此本院认为，虽然双方在《前期协议》中约定缴纳物管费的时间为每两个月交费一次，使得各期物管费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且忠信公司还一直在为ＸＸ杰提供物业服务。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算，忠信公司要求ＸＸ杰支付2004年8月起至2013年6月30日的物业服务费及违约金并未超过诉讼时效。此外，对于忠信公司按照约定标准向ＸＸ杰收取滞纳金69690元的上诉请求，因原审法院根据ＸＸ杰的请求对其标准适当予以调减并无不当，本院对忠信公司的该上诉请求不予支持。综上所述，忠信公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第151号民事判决；
二、ＸＸ杰于本判决生效之日起十日内支付成都忠信物业管理有限公司自2004年8月至2013年6月30日的物业服务费14050.75元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率从2013年11月11日起以本金14050.75元计算至本判决确定的给付之日止）；
三、驳回成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费827元，二审案件受理费1893元，共计2720元，由忠信公司负担1904元，ＸＸ杰负担813元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年十月八日
书 记 员 谈光丽