浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍钱商初字第32号
原告：绍兴县恒志纺织品服饰有限公司。
法定代表人：万利军。
委托代理人：汪永富。
委托代理人：潘永华。
被告：绍兴益信置业有限公司。
法定代表人：傅玉虎。
委托代理人：虞伟庆。
委托代理人：楼寒霜。
原告绍兴县恒志纺织品服饰有限公司为与被告绍兴益信置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2011年1月24日起诉来院，本院于同日立案受理。本案依法由审判员章泽雄独任审判，于2011年3月3日、4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪永富、潘永华及被告的委托代理人虞伟庆、楼寒霜到庭参加诉讼。因本案案情较为复杂，本院于2011年4月20日由审判员沈海晓担任审判长，与审判员章泽雄、代理审判员张明组成合议庭，于2011年5月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪永富及被告的委托代理人楼寒霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴县恒志纺织品服饰有限公司诉称，2009年12月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于绍兴县滨海商贸区A5地块的L号商业房。合同签订以后，原告依约履行了支付购房款10，548，576元义务，被告却未在合同约定期限内向原告交房。故起诉要求被告向原告支付逾期交房违约金（止于2010年12月6日）1，740，515元，并承担该款自实际交房之日起至判决确定给付之日止的银行同期贷款利息；本案的一切诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求，要求被告支付的违约金为该房屋的租金价格372，602.74元。
被告绍兴益信置业有限公司辩称，2009年12月28日原告在被告处购买商品房，双方经过友好协商达成一致意见，并签订了商品房买卖合同，合同对商品房的交付及逾期违约责任作了明确约定，被告应在2009年12月31日前将经综合验收合格的房屋交由原告使用。2010年5月11日被告电话通知原告交付房屋的日期应当视为被告已经交房的时间。合同第九条约定被告不能按照合同规定的期限交付房屋的，被告支付给原告已付总房款的千分之五作为违约金。原告已付款实际是10，490，750元，与原告陈述的已付款10，548，576元不符合，原告要求调整违约金及要求被告支付利息没有事实和法律依据，不应予以支持。被告认为应该按照合同约定计算违约金。原告不仅变更了诉讼请求，还变更了依据的事实与理由，这属本质性的变更，故应当驳回原告原先的诉讼请求，新的诉讼请求应当另案主张。
经审理查明：2009年12月28日，原、被告签订商品房买卖合同，主要约定：原告购买被告开发的位于绍兴县滨海商贸区A5地块的L号商业房，建筑面积1，802.72平方米，单价5，800元／平方米，房价款计10，490，750元，付款方式和期限为合同签订日一次性付清全部房价款，房屋交付期限在2009年12月31日前经综合验收合格交付，且被告应当书面通知原告办理交付手续，若被告不能按照合同规定的期限交付房屋的，被告支付给原告已付总房款的千分之五作为违约金。合同还约定，原告不能按合同约定期限付清购房款的，在被告给予的10天宽限期内不承担违约责任，逾期付款10天以上，按合同约定付款期限次日起至付清日止的银行同期活期存款利率支付违约金，合同继续履行；逾期30日以上付款，被告有权解除合同，原告则按每日以总房价款的万分之五支付违约金。合同签订当日，原告交付被告的购房款为10，548，576元，后被告返还原告57，826元，原告实际交付的购房款仍为合同约定的10，490，750元。后被告未在合同约定期限内向原告交房。2010年12月2日，被告通过申通快递公司寄给原告快递一份，快递详情单载明内件品名为“接受房屋通知单”。2010年12月6日，绍兴美怡居物业管理有限公司滨海湾公寓服务中心通知原告交付该房屋。原告在实际取得房屋后依法申领了国有土地使用证、房屋所有权证，经国土资源管理机关和房地产管理机关确认该处房屋的房号为滨海工业区滨海湾公寓商1-101室。2011年1月24日，原告起诉来院。另查明，原、被告双方签订的商品房买卖合同备案情况，经绍兴县工商行政管理局于2010年9月1日实地调查，结论为其格式合同未在该局备案。
诉讼过程中，原告为证明自己的诉讼主张，委托了绍兴市博大房地产评估有限公司对其所购买的该处房产的租金价值予以评估，经评估测算，确定其年租金价值为400，000元。
本案的争议焦点：一、被告逾期交房的时间如何确定？二、合同约定的违约金是否过低？是否需要调整？以何种方式调整？原告变更的诉讼请求所依据的事实、理由是否变更？三、原告主张的违约金之利息损失是否应当计算？
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同的文本虽未经工商行政管理机关备案，但买卖房屋的民事行为体现了双方当事人意思自治原则，未违背法律的禁止性规定，故属合法有效，应受法律保护。下面针对双方当事人的争议焦点，分别进行评判：
一、本案原告按约支付了购房款，被告理应按合同约定的交房时间2009年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付原告使用。
被告主张在2010年5月11日已电话通知原告交房，但由于被告递交的电话通话记录清单系影印件，无法查证被告有否与原告通过电话及其通话内容，被告在此前亦未依约履行交房的书面通知义务。被告在签订房屋买卖合同时，应当尽到在三天后即要向原告交付房屋的注意义务，但被告正式履行交房的书面通知却在2010年12月2日通过申通快递公司发函给原告，后由该商品房所在的物业公司于2010年12月6日书面通知原告交房；自2010年12月2日被告发出通知让原告来接受房屋，应当有短暂的信函在途期限和接收时间，该信函到达原告处的时间应当在原告发出日期之后；虽然物业公司是一个相对独立主体，但该物业公司的通知交房行为可以视为是被告的委托行为。因此原、被告之间房屋交接时间应当确定为2010年12月6日。
二、合同约定的违约金是否过低？是否需要调整？以何种方式调整？原告变更的诉讼请求所依据的事实、理由是否变更？
原告主张的逾期交房违约金以房屋的租金价格计算。被告认为该房屋至诉讼阶段，原告尚未出租，何来租金损失？本院认为，按照我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，合同约定的原告逾期付款的违约金，分时间段计付，其中逾期30天以上的，即支付总房价款的每日万分之五；而逾期交房的违约金，则不论时间长短，一律以总房款的千分之五作为违约金。这两者之间相去甚远，显得不公平，而且一旦被告交房逾期时间越长，则原告就已交付的购房款而言损失就增加越多。故对此有必要予以调整。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告辩称该房屋至诉讼阶段原告尚未出租，不存在租金损失，该辩称理由符合客观事实，因此原告以房屋的租金价格来向被告主张违约金，无事实依据。原告交付给被告10，490，750元购房款，被告实际占用了340天后才交付房屋，该购房款占用期间的利息损失526，111.11元（以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为标准计算），符合被告因延期交房给原告造成的损失。
原告在诉讼过程中变更的诉讼请求是在原诉讼请求基础上的减少，其依据的是提供新的证据即房屋租金价值的评估报告，对所依据的事实、理由并未作实质性变更，在诉讼过程中被告已享有必要的举证期限，且原告的请求所依据的该事实、理由并未为本院所采信。
三、原告主张的违约金之利息损失不应当计算。合同违约金条款既是对违约方的惩罚性措施，又是对守约方因违约方违约造成损失的赔偿性措施，其已经弥补了守约方因此受到的损失，使两者既已受到影响的权利义务关系得以恢复。故原告主张的违约金之利息损失无法律依据，不应当计算。
综述，原告依据房屋租金价格请求违约金的计算方式是以被告绍兴益信置业有限公司逾期交房时间340天（自2010年1月1日起至2010年12月6日止），年租金价格400，000元为参数而计算所得，即400，000元÷365天×340天＝372，602.74元；而按照以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息为526，111.11元。两者相差153，508.37元，可以视为原告放弃的权利，本院应予准许；被告要求以合同约定的方式计付违约金，本院不予支持，应依法予以调整；原告要求被告支付违约金372，602.74元，符合法律规定，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告绍兴益信置业有限公司应支付原告绍兴县恒志纺织品服饰有限公司逾期交房违约金372，602.74元，款于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，889元，由被告负担。该款原告同意由被告直接向其支付，被告应在本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费6，889元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：090000189100001427，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 沈海晓
审 判 员 章泽雄
代理审判员 张 明
二〇一一年十月二十三日
书 记 员 金 燕
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。