内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阿民一初字第9号
原告田宇，男，汉族，1962年8月1l日出生，个体，现住内蒙古巴彦淖尔市五原县。
委托代理人郝君，内蒙古君缘律师事务所律师。
被告周中华，男，汉族，1973年11月8日出生，原系内蒙古阿拉善左旗华亿商厦业主，江苏省吴江市人，现住江苏省吴江市梅堰镇。
委托代理人毛萨如拉，内蒙古安民律师事务所律师。
原告田宇与被告周中华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月27日公开开庭审理了本案。原告田宇的委托代理人郝君，被告周中华的委托代理人毛萨如拉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告因经营需要，同被告就华亿商厦整体转让几经协商，最终双方于2010年5月8日签订了《房屋买卖合同》。该合同约定被告将位于阿拉善左旗巴镇新华街华亿商厦整体出售给原告，确定了转让总价款865万元，并要求原告于2010年5月9日支付定金50万元，在合同签订后七日内再向被告支付450万元，余款于商厦交接之日付清335万元。并约定最迟付款期限不能超过2010年7月15日。双方同时还约定，被告应当在合同签订后一个月内清理现商厦内租户将商厦交付乙方；并约定如不按时交付则违约，承担商厦总价款10%的违约金。合同开始履行后，原告积极履行合同约定，支付了定金和后期的450万元合同价款，但被告一直未能按约定将楼房交付，只是协助原告办理了产权登记手续，由于其错误估计形势，导致和租户官司不断，至今诉讼仍然在继续进行。迄今为止被告不能将楼房交付，导致近三年来和原告商量该商厦出租的生意全部泡汤，造成原告近300万元的经济损失。同时由于其管理人员与租户矛盾冲突不断，疏于管理，致使冬季时该商厦几乎全部供暖设施被毁，造成经济损失（预估70万元）。被告的行为，严重侵犯了原告基于合同而取得的财产权利，而且其漠视合同相对方权利，合同违约逾期近三年时间，始终不能面对原告做出合理的解释和拿出方案。故诉至法院，请求：1、人民法院依法判令被告周中华继续履行合同，办理涉案楼房的交接；2、协助办理涉案楼房土地使用权变更登记手续；3、判令被告承担违约金865000元；4、判令被告承担违反合同约定迟延交付楼房所造成的原告的经济损失2000000元；5、本案的全部诉讼费由被告承担。
被告周中华辩称，原告诉求与实际不符，理由不能成立，第一、关于办理交接手续，土地变更手续等我方已于2010年将商厦所有手续已经提交田宇，田宇已将房产证变更其名下，在同年我方与田宇几次协商后，已将商厦交付其使用，现商厦实际还在田宇的控制中，目前田宇在对商厦后院进行改造；第二、事实方面，我们在签订合同之后，当时承诺一月之内清理商户，但是后来我们在二个月内1-3楼已经腾空，最早商量把4楼交给他们，当时在合同中没有约定4楼的情况，但是田宇答应了，实际上4楼是3楼的商户转租别人的。开始田宇就不接收。在2010年8、9月份，当时我们交给田宇，田宇就说接收，当时就把房产证办理到田宇名下，一直到最后田宇自己经营不了，到现在1-3楼都是空的，4楼还没有腾空，主要是3楼不给我们交4楼。后来周中华给田宇说你先经营，田宇和别人都谈了经营的问题，但是价钱没有谈妥。2012年底田宇就把商厦后院都拆了，然后现在地基都打出来了，准备盖楼。2010年房证和土地使用证都交给了田宇。违约金和赔偿经济损失的问题，违约金因为当时房屋已经交给田宇了，双方在后来对违约金已经达成共识，违约金不要了，双方约定付款违约金，如果说违约金，既然我们违约了，那么田宇也违约了，田宇违约比周中华厉害，所以对违约金我方认为双方已经说通了，不存在违约金的说法。赔偿金是因为田宇自己没有办法经营不能让我们给你们赔偿。楼房已经交付给田宇，四楼我们在和他们打官司。
原告为证明自己的主张提供的证据有：
证据一、房屋买卖合同。证明1、原、被告双方于2010年5月8日签订了房屋买卖合同，该合同真实有效；2、应当受到法律的保护，该合同约定交易价款865万元分三次支付；3、双方约定了产权变更登记的具体时间，约定了应当在合同签订后一个月内清理现商厦内所有租户，将商厦交付给原告；4、合同约定被告方不能按时交付商厦的，应当承担商厦总价款10%的违约金。被告对该证据的真实性予以认可，对其证明目的不认可。本院对双方签订的房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。
证据二、关于买卖合同的履行情况：1、2010年5月9日50万元的银行卡取款业务回单；2、2010年5月14日450万元的银行卡取款业务回单；3、2010年5月14日500万元的收条；4、国有土地使用证（阿左国用（2006）第152921013334号）；5、房屋所有权证（蒙房权证阿拉善左旗字第1180310022**号）；证明1、原告依照合同约定履行了相应的支付义务，原告的绝大部分合同义务已经履行完毕；2、被告虽然在办理房屋过户手续上有所延迟，但是在原告方的一再要求下，还是为原告方办理了房屋产权变更登记手续，但土地使用权变更登记的义务尚未履行。被告对银行回单和代理人收的500万元的证据不予认可，房产证、土地证真实性无异议，对证明目的有异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。
证据三、关于被告方违约的基本事实：1、周中华和陈银贵案件的民事诉状；2、周中华与王升平案件的民事调解书、庭审笔录；3、2012年、2013年5月24日陈银贵案件民事裁定书、阿左旗法院传票；证明1、依照约定被告方应当在合同签订后一个月内将商厦完整交付原告；2、被告方由于不能解决同租户之间的合同纠纷，截至目前仍然纠缠于司法程序中，三年多的时间仍然不能交付合同交易的标的物；3、被告方的行为构成严重违约，到目前未能履行合同。被告对证据三关于违约的证据，对证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。
关于合同违约责任及损害赔偿：1、关于违约金计算，证明合同总价款865万元的10%即865000元；2、关于本案被告违约造成的经济损失（被告方租赁合同）（1）、2010年5月24日华亿商厦起诉王升平的民事诉状（2）、2009年9月28日王升平与华亿商厦房屋租赁合同；（3）、2009年6月29日陈银贵与华亿商厦房屋租赁合同；证明参照本案发生时被告将华亿商厦各层分组给租户的实际价格，每年的租金价格为72万多元，如此三年来由于房屋迟迟不能交付，给原告造成的经济损失应当比照被告方在2009年度至2010年度收益状况予以确定。被告对该证据的证明目的、证据效力均有异议。本院关于违约金的计算按双方合同约定且符合法律规定，予以采信。关于经济损失的问题因证据不足不予认定。
被告为证明自己的主张提供的证据有：
证据一、房屋买卖合同。原告对该证据的真实性无异议，被告证据的证明目的不予认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对被告方证明目的不予采信。
经过原、被告举证、质证，本院认证，本案查明的基本事实如下：田宇因经营需要，同周中华就华亿商厦整体转让经过协商后，于2010年5月8日双方签订了《房屋买卖合同》。该合同约定周中华将位于巴镇新华街华亿商厦整体出售给田宇，确定了转让总价款865万元，并要求田宇于2010年5月9日支付定金50万元，在合同签订后七日内再向周中华支付450万元，其余款项于商厦交接之日付清335万元。并约定剩余房款30万元，在田宇办理完商厦产权过户手续后一周内付清，最迟付款期限不能超过2010年7月15日。同时合同还约定，周中华应当在合同签订后一个月内清理现商厦内租户将商厦交付田宇；并约定如不按时交付则违约，承担商厦总价款10%的违约金。合同签订后，田宇按合同约定，于2010年5月9日支付了购房定金50万元，并按合同约定于2010年5月14日支付450万元的购房款，同日华亿商厦向田宇出具500万元的收条，周中华一直未能按合同约定将楼房交付，只是于2010年10月14日协助田宇办理了该楼房产权登记手续，至今未协助田宇办理该楼房土地使用权变更登记手续。由于周中华和部分租户产生纠纷，迄今为止周中华不能将楼房整体交付，故田宇诉至法院，请求：1、人民法院依法判令周中华继续履行合同，办理涉案楼房的交接；2、协助办理涉案楼房土地使用权变更登记手续；3、判令周中华承担违约金865000元；4、判令周中华承担违反合同约定迟延交付楼房所造成田宇的经济损失2000000元；5、本案的全部诉讼费由周中华负担。
本院认为，田宇与周中华于2010年5月8日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应按合同约定全面履行合同约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。
（一）关于周中华是否应继续履行合同并向田宇办理楼房的交接手续、协助办理涉案楼房土地使用权变更登记手续的问题。田宇与周中华签订《房屋买卖合同》后，田宇依约履行了部分支付义务，周中华协助办理了房屋产权变更登记，买卖合同关系依法成立并合法有效，双方当事人应当依法履行自己的合同义务。周中华未履行约定的签订合同后一个月时间内将涉案房屋移交给田宇的义务，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。周中华辩称已经将房屋实际交付田宇，不构成违约，不应当承担违约责任，但周中华当庭未提交证据，不能印证周中华向田宇移交买卖的房屋和田宇接受并实际控制争议房屋的事实，因此周中华提出买卖房屋已经交付，是田宇自己不经营、产生的损失与周中华无关的抗辩理由不能成立。周中华辩称田宇未按期支付交易价款，已经先行违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条付款方式的约定，田宇已经实际支付500万元价款，其余335万元及尾款30万元，应在商厦交接之日和办理产权变更登记手续后一周内分别支付。田宇所举证据证实合同签订后周中华收到田宇支付的50万元和450万元（合计500万元），印证田宇已经按照合同约定履行了对应义务，周中华并未按照约定办理完成商厦移交和办理产权变更登记的全部手续，且产权变更登记手续田宇单方不能完成，其未支付剩余价款是因周中华履行合同不符合双方约定，支付条件未依约成就，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故田宇诉请主张要求周中华继续履行合同，办理涉案楼房交接和协助办理涉案楼房土地使用权变更登记的请求成立，本院依法予以支持。同时，田宇亦负有向周中华支付剩余365万元房屋价款的义务。
（二）关于周中华是否构成违约，应否承担违约金的问题。因双方所签的《房屋买卖合同》第七条一项明确约定：“周中华应在一个月内将商厦交付田宇，如不按时交付则违约，如周中华违约承担商厦总价款10%的违约金”。经查周中华因与经营户之间合同纠纷导致房屋被长期占用，无法交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，故按照双方交易价款8650000元计算违约金865000元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。周中华辨称违约金双方已商定不要了，由于缺乏证据证明，本院对其抗辩不予采信。
（三）关于周中华是否应当承担没有按时交付楼房给田宇造成的经济损失及损失如何计算的问题。田宇主张因周中华迟延交付房屋造成其经济损失200万元。虽然双方在合同中没有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”周中华在合同签订后已将一至三楼腾空，只是与部分租户产生纠纷，周中华未按期限将商厦内租户清理出应承担相应的违约金，违约金本身具有惩罚和补偿二种性质，田宇既主张违约金又主张赔偿经济损失，根据上述法律规定田宇应当采取适当措施防止损失的扩大，但其因四楼部分租户未被清退便不接受，未采取有效措施防止损失扩大，对其诉请的经济损失本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十九条、一百二十一条之规定，判决如下：
一、双方继续履行合同；
二、由周中华协助田宇办理涉案楼房土地使用权变更登记手续；
三、由周中华于本判决送达生效之日起十日内赔偿田宇违约金865000元；
四、驳回原告田宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35320元，由原告田宇负担22870元。由被告周中华负担12450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 杨双玫
审判员 包勇坤
审判员 范海锋
二〇一三年十月二十四日
书记员 鲍 扬