重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5414号
上诉人（原审被告）：重庆坤翔物业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街9号6-1，统一社会信用代码91500105592275162U。
法定代表人：熊倩，总经理。
委托诉讼代理人：兰艳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆渝赢物流有限公司，住所地重庆市江北区海尔路825号1幢第7层，统一社会信用代码91500105MA5U6AY853。
法定代表人：赵健，执行董事。
委托诉讼代理人：吴启均，重庆中世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向世芳，重庆中世律师事务所律师。
原审被告：重庆中钢物流有限公司，住所地重庆市江北区海尔路825号2幢，统一社会信用代码915001057958845150。
法定代表人：赖达清，执行董事。
原审被告：重庆中钢投资（集团）有限公司，住所地重庆市江北区海尔路825号1幢第3层，统一社会信用代码91500105793520021Q。
法定代表人：赖达清，董事长。
上诉人重庆坤翔物业管理有限公司（以下简称坤翔公司）因与被上诉人重庆渝赢物流有限公司（以下简称渝赢公司）、原审被告重庆中钢物流有限公司（以下简称中钢物流公司）、原审被告重庆中钢投资（集团）有限公司（以下简称中钢集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初23804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2018年9月11日进行了询问。上诉人坤翔公司委托诉讼代理人兰艳、李杰、被上诉人渝赢公司委托诉讼代理人吴启均、向世芬到庭参加诉讼。原审被告中钢物流公司、原审被告中钢集团公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坤翔公司上诉请求：请求将判决第三项第一句“自2016年10月20日起计算至租金付清之日止”改判为“自2017年11月17日起至租金付清之日止”。其理由：租金产生在前，违约金在租金产生后未按时缴纳才开始计算，租金是按月产生的，2016年10月20日才产生第一个月应缴纳的租金，后续的租金还未产生，欠付的租金都从2016年10月20日起算不符合本案事实，原判决认定房屋租赁合同于2017年11月16日解除，租金应计算至2017年11月16日，违约金应自2017年11月17日开始计算。坤翔公司二审中又提交上诉状，请求：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判或者将本案发回重审。2、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、租赁合同签订后，因轻轨建设封住了进出市场的要道，导致招商受到极大影响，承租房屋基本处于空置状态，符合情势变更的法律规定，租赁合同约定的租金标准过高应予调整，一审法院对该事实未予审理和调查，也未对租赁房屋的交付问题进行任何调查和询问，遗漏了房屋是否交付、如何交付等重大事实，本案应发回重审。2、上诉人在租赁合同解除后多次通知被上诉人接收房屋，被上诉人无故拖延、拒绝接收房屋，恶意造成损失扩大，上诉人不存在逾期返还租赁物的事实，也不应承担向被上诉人支付房屋占有使用费的义务，一审法院未查清此事实，本案也应发回重审。3、上诉人在租赁合同解除后多次书面函告被上诉人，要求其接收房屋，上诉人积极履行了交还房屋的义务，被上诉人无故拒绝接收房屋，恶意阻止归还房屋的条件成就，应视为该条件已成就，上诉人不应再承担任何房屋占有使用费，即使要承担，也应当参照同等地段同等条件的房屋的市场租金或合同约定的租金标准计算占有使用费，按照租金标准二倍计算占有使用费，则会发生有过错的一方因其过错行为获利的情况，与民法公平原则相悖。4、根据租赁合同的约定，在合同解除前的不同时间节点，上诉人欠付的租金金额是不同的，欠付租金的违约金应当按照实际欠付金额分段计算。
渝赢公司辩称，上诉人在上诉期限内并没有提出其现在的全部上诉请求，应视为已经放弃前述上诉请求，被上诉人只能按照收到的上诉状中的上诉请求进行答辩。一审判决第三项内容确定的违约金计算标准正确，上诉人的上诉请求不成立应予驳回。
原审被告中钢物流公司和中钢集团公司未到庭陈述意见。
渝赢公司向一审法院起诉请求：1、判令解除渝赢公司与坤翔公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令坤翔公司向渝赢公司腾空并返还租赁房屋及附属设施设备；3、判令坤翔公司向渝赢公司支付租金（自2016年9月20日起至《房屋租赁合同》解除之日止，按95万元/月的标准计算。截至2017年9月19日租金为1140万元）及因欠付租金应承担的违约金（以欠付租金为基数，自2016年10月20日起至租金付清之日止，按每日千分之一的标准计算。截至2017年9月19日违约金为228.95万元）；4、判令坤翔公司向渝赢公司承担房屋占有使用费（自《房屋租赁合同》解除次日起至实际腾空并返还房屋及附属设施设备之日止，按照190万元/月的标准计算）；5、判令坤翔公司向渝赢公司承担因逾期支付租金导致解除合同的违约金95万元；6、判令坤翔公司支付渝赢公司因实现债权而实际发生的律师服务费10万元；7、判令中钢物流公司及中钢集团公司对坤翔公司应向渝赢公司支付的上述债务款项承担连带清偿责任；8、本案诉讼费由坤翔公司、中钢物流公司、中钢集团公司共同承担。
一审法院审理查明，2016年9月18日，渝赢公司与坤翔公司签订《房屋租赁合同》，载明：渝赢公司将案涉房屋出租给坤翔公司，建筑面积约为53796.76平方米；租赁期限3年，自2016年9月20日起至2019年9月19日止；租赁房屋的月租金为95万元；支付方式为租赁期限的前6个月内，坤翔公司应按月支付租金，先用房后付租金。坤翔公司应于2016年10月20日前向渝赢公司支付第一个月租金95万元，以后坤翔公司应于当月20日前向渝赢公司支付上月20日至当月19日期间的租金。自2017年3月20日起，坤翔公司改为按季度向渝赢公司预付租金，先付租金后使用房屋。坤翔公司应于2017年3月20日前向渝赢公司支付2017年2月20日至3月19日的月租金95万元及向渝赢公司预付2017年3月20日至6月19日的租金285万元，以后坤翔公司应提前10日向渝赢公司支付下季度租金，以此类推。本合同履约保证金为95万元，坤翔公司应于2017年3月20日前向渝赢公司付清。坤翔公司确认在本合同签订前，渝赢公司已将租赁房屋及其附属设施设备（附属设施设备清单详见附件）交付给坤翔公司占有、使用和收益。坤翔公司应在本合同租赁期间届满或解除后5日内无条件将租赁房屋及其附属设施设备返还渝赢公司，双方依据《附属设施设备清单》进行验收，经双方现场验收交接并签字、盖章后视为返还完成。坤翔公司逾期返还租赁房屋或附属设施设备，坤翔公司应按租赁期间届满或本合同解除时月租金标准的两倍向渝赢公司支付逾期腾房占有使用费至实际返还时止。如坤翔公司逾期支付租金30日(含)以上的，渝赢公司可提前10天单方书面通知坤翔公司解除本合同并要求坤翔公司承担违约责任，本合同自渝赢公司书面通知送达坤翔公司时解除。如坤翔公司逾期支付租金30日(含)以上的，渝赢公司有权单方解除本合同并要求坤翔公司按照合同解除时月租金标准承担违约金，若违约金不足以弥补给渝赢公司造成的经济损失，坤翔公司还应赔偿渝赢公司的经济损失。坤翔公司逾期交纳租金或其他费用的，每逾期一天，则应按欠付租金或其他费用金额的千分之一向渝赢公司承担违约金，坤翔公司所欠租金或其它费用仍应继续缴纳。因坤翔公司违约致使渝赢公司通过诉讼途径实现债权的费用【包括但不限于案件受理费、申请费、保全费、财产保全担保费、律师费（按实际发生时重庆市律师行业服务收费指导标准上限计算）等】全部由坤翔公司承担。坤翔公司通讯地址及联系方式为重庆市江北区港城南路22号（1号楼）二楼，收件人孙永祥，联系电话139×××××××9。同日，渝赢公司与坤翔公司、中钢物流公司、中钢集团公司签订《保证合同》，载明：中钢物流公司、中钢集团公司就渝赢公司与坤翔公司签订的《房屋租赁合同》项下载明的坤翔公司各项合同义务，自愿向渝赢公司提供连带责任保证担保，并承担本合同约定的连带保证责任，保证担保的范围包括主合同项下的债权及利息、坤翔公司应支付的违约金（包括罚息）、损害赔偿金以及实现债权的费用【包括但不限于案件受理费、申请费、保全费、财产保全担保费、律师费（按实际发生时重庆市律师行业服务收费指导标准上限计算）等】。保证担保的主债权种类为租金及相关费用，合同各方对保证担保的范围仍约定不明确的，中钢物流公司、中钢集团公司均应当对坤翔公司的全部债务承担连带清偿责任。保证担保的方式为连带责任保证，中钢物流公司、中钢集团公司对主合同中坤翔公司各项合同义务承担连带责任。中钢物流公司、中钢集团公司的保证期间自本合同生效之日起至主合同终止后两年时止。渝赢公司根据主合同约定，提前解除主合同的，渝赢公司有权要求中钢物流公司、中钢集团公司提前承担保证责任，中钢物流公司、中钢集团公司同意提前承担保证责任。渝赢公司与坤翔公司确认中钢物流公司的通讯地址及联系方式为重庆市江北区海尔路825号2幢，收件人为袁胜祥，联系电话为023-6186****；中钢集团公司的通讯地址及联系方式为重庆市江北区观音桥步行街9号6-1，收件人为袁胜祥，联系电话为023-6186****。渝赢公司或坤翔公司按照上述地址送达相关文件即视为对方已签收，受送达人拒收的，不影响送达的效力。合同签订后，渝赢公司向坤翔公司移交了案涉房屋，但坤翔公司未向渝赢公司支付房屋租金。重庆中世律师事务所接受渝赢公司的委托于2017年3月8日向坤翔公司邮寄了《关于拖欠房屋租金的律师函》，函告坤翔公司向渝赢公司支付拖欠的房屋租金、违约金、履约保证金，坤翔公司于2017年3月10日予以签收；于2017年3月8日向中钢物流公司邮寄了《关于重庆坤翔物业管理有限公司拖欠房屋租金的律师函》，函告中钢物流公司向渝赢公司支付坤翔公司拖欠的房屋租金、违约金、履约保证金，中钢物流公司于2017年3月13日予以签收；于2017年3月8日向中钢集团公司邮寄了《关于重庆坤翔物业管理有限公司拖欠房屋租金的律师函》，函告中钢集团公司向渝赢公司支付坤翔公司拖欠的房屋租金、违约金、履约保证金，坤翔公司于2017年3月9日予以签收。坤翔公司、中钢物流公司、中钢集团公司仍未向渝赢公司支付案涉房屋租金。渝赢公司于2017年10月10日向一审法院提起诉讼，要求解除其与坤翔公司签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋及附属设施设备，支付租金及违约金等。一审法院受理后，于2017年11月16日向坤翔公司送达了起诉状副本。诉讼中，渝赢公司向一审法院申请对坤翔公司、中钢物流公司、中钢集团公司价值1473.95万元的财产采取保全措施，并缴纳了保全申请费5000元。另查明，渝赢公司为实现本案债权委托重庆中世律师事务所提供法律服务，并支付律师服务费10万元。
一审法院认为，渝赢公司与坤翔公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《房屋租赁合同》签订后，渝赢公司按约将案涉房屋交付给坤翔公司，坤翔公司应按《房屋租赁合同》约定的期限向渝赢公司缴纳租金，但坤翔公司一直未缴纳租金，且预期已超过30日，经渝赢公司催告后，坤翔公司仍未支付租金，渝赢公司起诉后，一审法院已于2017年11月16日向坤翔公司送达了起诉状副本，《房屋租赁合同》约定的合同解除条件已成就，渝赢公司与坤翔公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月16日解除，故对渝赢公司要求解除其与坤翔公司签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋及附属设施设备的诉讼请求，一审法院予以支持。对渝赢公司要求坤翔公司支付租金（自2016年9月20日起至《房屋租赁合同》解除之日止，按95万元/月的标准计算）的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》中对坤翔公司应向渝赢公司支付的租金等进行了约定，坤翔公司应按《房屋租赁合同》的约定向原告履行支付租金的义务，庭审中，坤翔公司、中钢物流公司、中钢集团公司对坤翔公司拖欠渝赢公司自2016年9月20日起的租金，租金为95万元/月等事实均无异议，因《房屋租赁合同》已于2017年11月16日予以解除，故坤翔公司应向渝赢公司支付自2016年9月20日至2017年10月19日的租金为95万元×13个月=1235万元；2017年10月20日至2017年11月16日的租金为95万元÷30天×27天=85.5万元，合计1320.5万元，故对渝赢公司的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对渝赢公司要求坤翔公司支付因欠付租金应承担的违约金（以欠付租金为基数，自2016年10月20日起至租金付清之日止，按每日千分之一的标准计算）的诉讼请求，因坤翔公司、中钢物流公司、中钢集团公司认为《房屋租赁合同》对逾期支付租金的违约金约定过高，应予调整，结合本案实际,酌情调整为以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月20日起计算至租金付清之日止，超过部分一审法院不予支持。对渝赢公司要求坤翔公司承担房屋占有使用费（自《房屋租赁合同》解除次日起至实际腾空并返还房屋及附属设施设备之日止，按照190万元/月的标准计算）的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定坤翔公司逾期返还租赁房屋或附属设施设备，坤翔公司应按租赁期间届满或本合同解除时月租金标准的两倍向渝赢公司支付逾期腾房占有使用费至实际返还时止，因《房屋租赁合同》已于2017年11月16日予以解除，则坤翔公司应自2017年11月17日起至实际腾空并返还房屋及附属设施设备之日止，按照190万元/月的标准向渝赢公司支付房屋占有使用费，故对渝赢公司的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对渝赢公司要求坤翔公司承担因逾期支付租金导致解除合同的违约金95万元的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定如坤翔公司逾期支付租金30日(含)以上的，渝赢公司有权单方解除本合同并要求坤翔公司按照合同解除时月租金标准承担违约金，故对渝赢公司的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对渝赢公司要求坤翔公司支付渝赢公司因实现债权而实际发生的律师服务费10万元的诉讼请求，渝赢公司为实现本案债权而支付律师费10万元，按合同约定该费用应由坤翔公司承担，对渝赢公司的该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对渝赢公司要求中钢物流公司及中钢集团公司对坤翔公司应向渝赢公司支付的上述债务款项承担连带清偿责任的诉讼请求，渝赢公司与坤翔公司、中钢物流公司、中钢集团公司就《房屋租赁合同》签订的《保证合同》，系各方真实意思表示，合法有效。中钢物流公司、中钢集团公司自愿为坤翔公司的债务提供连带责任保证，依法应当对坤翔公司的本案债务承担连带清偿责任。渝赢公司该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆渝赢物流有限公司与被告重庆坤翔物业管理有限公司于2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月16日解除；二、被告重庆坤翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告重庆渝赢物流有限公司位于重庆市江北区全部房屋腾空，并将该房屋及附属设施设备返还原告重庆渝赢物流有限公司；三、被告重庆坤翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告重庆渝赢物流有限公司支付自2016年9月20日起至2017年11月16日的租金1320.5万元及因欠付租金应承担的违约金（以欠付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月20日起计算至租金付清之日止）；四、被告重庆坤翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告重庆渝赢物流有限公司支付房屋占用使用费（按照190万元/月的标准，自2017年11月17日起计算至实际腾空并返还房屋及附属设施设备之日止）；五、被告重庆坤翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告重庆渝赢物流有限公司支付因逾期支付租金导致解除合同的违约金95万元；六、被告重庆坤翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告重庆渝赢物流有限公司支付因实现债权而实际支付的律师服务费10万元；七、被告重庆中钢物流有限公司、重庆中钢投资（集团）有限公司对被告重庆坤翔物业管理有限公司上述第三至第六项付款义务承担连带清偿责任；八、驳回原告重庆渝赢物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取55118.5元，财产保全申请费5000元，合计60118.5元，由被告重庆坤翔物业管理有限公司、重庆中钢物流有限公司、重庆中钢投资（集团）有限公司负担。
本院二审期间，坤翔公司提交如下证据：1、向渝赢公司发出的《接收房屋催告函》（复印件），载明，关于贵公司与我公司之间的《房屋租赁合同》事宜，2017年3月，贵公司要求我公司支付租金等，我公司当时就向贵公司提出租金过高偏离市场行情而无法继续租赁合作，希望贵司能早点收回物业，贵公司领导也现场口头同意解除合同，我公司当初就立即进行腾房准备并拟将房屋退还贵公司，但后来贵公司一直未来办理接房手续。2017年10月，我公司收到江北区人民法院应诉通知，得知贵公司在江北法院起诉要求解除合同和收回房屋等，现判决书已经下达我公司，我公司早已根据判决书着手将重庆市江北区腾空，并通知贵公司立即前来接房以履行法院判决，但贵公司仍迟迟不来接收物业。现我公司特再次通知贵公司，请贵公司务必立即前来接收物业，对于贵公司迟延接收造成的责任一概由贵公司承担。2、渝赢公司给坤翔公司的《回复函》（复印件），载明：我司于2017年5月2日收到贵司邮寄送达的《接收房屋催告函》（贵司落款日期为2018年4月11日），现针对该催告函回复如下，贵司来函中存在多处不实。1、贵司从未曾向我司提出过因租金过高而要求提前交回租赁房屋的事实，我司领导也从未口头答应过贵司同意提前解除合同并收回房屋的事实。2、贵司租赁我司位于重庆市江北区房屋，因贵司一直拖欠我司租金而诉至江北区人民法院。2018年3月22日，江北区人民法院依法作出（2017）渝0105民初23804号民事判决书，判决贵司应于判决生效之日起15日内，将我司位于重庆市江北区房屋全部腾空，并将该房屋及附属设施设备返还我司。2018年3月27日贵司向江北区人民法院递交民事上诉状，2018年4月20日，我司派员前往贵司实地查看并与贵司孙永祥总监进行了沟通，贵司至今仍未按江北区人民法院民事判决书履行腾空房屋的义务，三楼仍由贵司占用，九楼（整层）、十楼（部分）已对外租赁并被租赁户占用。因此，贵司来函称已按民事判决书将重庆市江北区房屋腾空与客观事实不符。3、贵司来函称已通知我司前往接房与客观事实不符。2018年5月2日前我司从未接收过贵司接收物业的任何通知。综上，贵司来函中所述多处与客观事实不符，贵司若真有诚意交房，请贵司严格按照江北区人民法院民事判决书确定的内容履行将重庆市江北区房屋全部腾空，并将该房屋及附属设施设备返还我司，请贵司在接到本函件后，立即腾空全部房屋，及时完善房屋交付手续，否则，我司有权要求贵司承担相应的法律责任。渝赢公司对坤翔公司提交的函件的真实性不认可，认为即使是真实的，但显示渝赢公司是2018年5月2日才收到函件，房屋至今仍由坤翔公司对外出租，不能视为已交还渝赢公司。
本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，渝赢公司与坤翔公司于2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。坤翔公司在本案诉讼中没有提交证据证明租赁合同履行中发生了情势变更需要下调租金标准的法定情形，一审判决按照双方签订的租赁合同约定的租金标准计算其应支付的租金正确。双方签订的《房屋租赁合同》明确确认，在本合同签订前，甲方已将租赁房屋及其附属设施设备（附属设施设备清单详见附件）交付给乙方占有、使用和收益，坤翔公司在本案诉讼中没有提交相反证据证明渝赢公司交付的房屋及附属设施设备不符合合同的约定，其在二审中认为一审判决遗漏案件重要事实应发回重审的上诉请求本院不予支持。坤翔公司在二审中提交《接收房屋催告函》和《回复函》系复印件，不能确认其真实性，且发生于一审判决之后，而坤翔公司不服一审判决已提出了上诉，租赁合同是否解除等处于不确定状态，不能据此认定渝赢公司怠于接收房屋，故一审法院判决坤翔公司支付房屋占有使用费并无不当。同时，一审判决按照约定租金标准的二倍计算房屋占有使用费符合租赁合同的约定，坤翔公司要求不支付占有使用费或按照租金标准支付占有使用的费的上诉请求本院不予支持。渝赢公司与坤翔公司于2016年9月18日签订的《房屋租赁合同》第四条已对租金的支付方式进行了明确约定，故欠付租金所需承担的违约金应当按照约定的租金支付时间和金额至租金付清之日止分段按中国人民银行同期贷款利率计算，一审判决第三项“以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月20日起计算至租金付清之日止”与此同义。
综上所述，坤翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110237元，由上诉人重庆坤翔物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 泽
审判员 闫信良
审判员 师玉婷
二〇一八年九月十七日
书记员 程 容