山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终6230号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛钰鑫车辆工程有限公司，住所地：山东省莱西市姜山镇阳青路西。
法定代表人：姜秀香，系该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：张霖夏，上海段和段（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常文正，上海段和段（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁传坤，男，1983年4月27日出生，汉族，现住山东省青岛市李沧区。
上诉人青岛钰鑫车辆工程有限公司（以下简称青岛钰鑫公司）因与被上诉人丁传坤房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初350号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青岛钰鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，并依法改判驳回被上诉人丁传坤的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、上诉人青岛钰鑫公司已于2017年8月17日将涉案房屋交还给被上诉人丁传坤，并明确通知丁传坤合同到期不再续租，故青岛钰鑫公司不应承担合同期满以后的租金或使用费。一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予改判。二、涉案《租房合同》约定，水电费等应由丁传坤承担，一审判决由青岛钰鑫公司向丁传坤支付水电费94元属于适用法律错误，应予纠正。
丁传坤辩称，上诉人上诉并无道理，一审关于上诉部分判决正确。
丁传坤向一审法院起诉请求：1、被告青岛钰鑫公司腾退房屋；2、支付逾期占有房屋使用费1500元（按原租赁合同约定租金暂计算三个月）；3、支付违约金1500元；4、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，丁传坤增加诉讼请求：要求被告支付自2017年10月16日起至被告腾还房屋之日止的租金；支付2017年5月、6月的水电费94元；返还进出小区的门卡；支付处理该纠纷的误工费4000元；要求被告维修房屋或支付维修费6000元。
青岛钰鑫公司一审辩称，2017年8月17日已将房屋交接给原告，员工也不在租用的房屋内居住，在退房前两个月已经通知了原告；原告的损失，我方不承担，我方也有损失；水电费若发生在租赁期间，我方同意承担；维修费我方不承担。
反诉原告青岛钰鑫公司向一审法院提出反诉请求：要求反诉被告返还押金800元。
反诉被告丁传坤针对反诉请求辩称，双方未实际交接，不同意返还。
一审法院认定事实：2016年9月9日，青岛钰鑫公司（甲方、承租方）与丁传坤（乙方、出租方）签订《租房合同》，约定：一、房屋位置、设施、面积、装修：房屋坐落于青岛莱西市户，房间设施有：热水器、煤气灶、油烟机、冰箱、餐桌、餐椅6把、洗衣机、梳妆柜、双人床（含床垫）、单人床、灯具、电视、机顶盒、茶几、沙发。二、租赁期限：自2016年10月16日至2017年10月16日，共计12个月。三、房屋租金：租金为每年6000元，按年支付，如甲方需要续租，应提前1个月通知乙方，并重新签订房屋租赁合同。甲方在签订租房合同时支付给乙方押金800元，如续租，前期押金可抵下期押金用，正常终止租赁合同时乙方须退还给甲方。四、在房屋租赁期间，乙方不得随意终止租赁合同，如因不可抗力确需终止租赁合同，必须提前1个月通知甲方以便甲方及时安排员工住宿事宜，否则，乙方需支付给甲方3个月的房租作为违约金。如甲方需要终止租赁合同，应提前1个月通知乙方。五、4.水、电、煤气、物业费等由乙方承担。所有费用乙方应按时交清。2016年9月10日，青岛钰鑫公司缴纳了租赁费6000元，双方之前租赁期间青岛钰鑫公司缴纳的押金800元，双方认可自动转为本合同约定的押金。2017年8月17日，青岛钰鑫公司将租赁房屋内的物品取走，但未与丁传坤办理交接手续，房屋钥匙亦未实际交付。2018年3月9日，案件第一次庭审时，青岛钰鑫公司仍未交付钥匙，且庭审中其明确表示已不再租赁，为减少损失，庭审结束后，丁传坤将房屋门锁更换，实际接收房屋。
一审法院认为，丁传坤与青岛钰鑫公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对该合同的效力，法院予以认定，原、被告应按合同约定履行义务。合同到期后，青岛钰鑫公司并未续租房屋，该合同已依法解除。合同解除后，青岛钰鑫公司应退还房屋，丁传坤应退还租房押金800元。在诉讼前，青岛钰鑫公司未交付房屋钥匙，即未将房屋实际交付丁传坤，丁传坤在诉讼过程中已通过换锁的方式实际占有了房屋，其要求腾退房屋的基础已不存在，故对该请求，法院不予支持。青岛钰鑫公司虽在合同期限内即将房屋物品取走，且未再居住，但其并未将房屋钥匙实际交付丁传坤，即房屋未实际交付，其应承担丁传坤实际占有房屋前的费用（自2017年10月17日至2018年3月9日），该费用可参照租赁合同约定的租赁费500元/月计算。《租房合同》中仅约定了青岛钰鑫公司提前终止合同需通知丁传坤，但并未约定青岛钰鑫公司逾期交房需承担违约责任，故对丁传坤要求青岛钰鑫公司支付违约金1500元的请求，法院不予支持。按照《租房合同》第五条第4项的规定，租赁期间的水电费应由丁传坤承担，故2017年5月、6月的水电费94元应由丁传坤支付，但因青岛钰鑫公司同意由其支付，法院予以照准。丁传坤要求青岛钰鑫公司支付水电费94元，法院予以支持。双方签订的《租赁合同》中，未载明租赁的物品中包含进出小区的门卡，丁传坤亦未提交证据证实其交付了门卡，且青岛钰鑫公司对该事实予以否认，故对丁传坤要求青岛钰鑫公司返还门卡的请求，法院不予支持。因处理案件产生的误工费，并非直接损失，且未提交证据证明存在损失及损失数额，故法院不予支持。房屋内虽存在损坏的情况，但因丁传坤未提交证据证实出租房屋前房屋的屋内状况，因而不能证实房屋的损坏系由青岛钰鑫公司租赁期间造成，故对其要求青岛钰鑫公司维修房屋或支付维修费的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、被告青岛钰鑫车辆工程有限公司支付原告丁传坤占用房屋期间的使用费2316.67元（4个月×500元/月+500元÷30天×19天）；二、被告青岛钰鑫车辆工程有限公司支付原告丁传坤2017年5月和6月的水电费94元；三、原告丁传坤返还被告青岛钰鑫车辆工程有限公司租房押金800元；四、上述一、二、三项折抵后，被告青岛钰鑫车辆工程有限公司应支付原告丁传坤1610.67元（2316.67元+94元-800元）；五、驳回原告丁传坤的其他诉讼请求。上述一、二、三、四项于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由被告青岛钰鑫车辆工程有限公司负担18元，由原告丁传坤负担139元；反诉费25元，由原告丁传坤负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是：原审判决上诉人青岛钰鑫公司支付租房合同期满后直至2018年3月9日丁传坤换锁期间的房屋使用费及承担2017年5月、6月的水电费是否正确。上诉人青岛钰鑫公司虽然在合同期限内将屋内物品取走，员工也不在涉案房屋内居住，但是上诉人合同期满后并未交还房屋钥匙，未将涉案房屋实际交还被上诉人丁传坤。直至2018年3月9日一审法院庭审结束后，为减少损失，被上诉人丁传坤将房屋门锁更换，涉案房屋才实际交付。一审法院认定的房屋交付时间无误，对于上诉人青岛钰鑫公司称已于2017年8月17日将涉案房屋交还被上诉人的主张本院不予采纳。原审法院参照租赁合同约定按照500元/月标准计算上诉人占用房屋期间（自2017年10月17日至2018年3月9日）的费用合法合理，上诉人关于其不应承担合同期满以后的房屋使用费的理由不成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的《租房合同》中虽然约定“水、电、煤气、物业费用等由乙方（指丁传坤）承担。”但是在一审法院庭审过程中，上诉人明确同意支付2017年5月、6月水电费用，是其放弃自身合法权益的做法，在二审审理期间上诉人也同意支付水电费。因此，上诉人要求撤销原审判决其支付2017年5月、6月水电费的诉讼请求不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人青岛钰鑫车辆工程有限公司的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人青岛钰鑫车辆工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓琼
审判员 于 梦
审判员 王颖颖
二〇一八年九月二十八日
书记员 赵 帅