湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0106执异51号
案外人：武汉市振发置业有限公司，住所地：武汉市江岸区三阳小区32栋1-2室。
法定代表人：米世莲，系该公司总经理。
委托代理人：施琼，湖北早行律师事务所律师，特别授权。
申请执行人:钱革新，女，1958年8月5日生，汉族，住武汉市武昌区，
被执行人:殷宪国，男，1960年3月26日生，汉族，住武汉市武昌区，
申请执行人钱革新申请对被执行人殷宪国民间借贷纠纷执行一案，本院于2016年6月27日作出（2016）鄂0106财保91号民事裁定书，裁定：“一、查封、冻结被申请人殷宪国价值60万元的财产；……”于2016年7月5日作出（2016）鄂0106执保250号协助执行通知书，查封登记在被申请人殷宪国名下的位于武汉市武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元7层1室房屋（证号：昌2015011417，建筑面积：114.59平方米，以下简称案涉房屋）。于2017年11月22日作出（2017）鄂0106执字第1916号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。案外人武汉市振发置业有限公司（以下简称振发公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查。
振发公司请求：立即中止执行，解除案外人财产的查封。
事实及理由：2005年5月10日，案外人与余群签订《武汉市存量房买卖合同》，余群将其所有房屋，坐落于武汉市武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元7层1室房屋出售给案外人，购房总款贰拾柒万伍仟壹佰陆拾元整。协议签订后，案外人全额支付房款，余群将房屋交付给案外人，当时既未办理合同备案，也未办理房产证，但案外人一直占有该房屋并使用至今。
2015年5月，案外人向武昌万源昌建筑事业公司提出要求办理该房屋的房产证，但其公司法定代表人殷宪国一直以资料在准备中为借口拖延。直至2017年12月15日，案外人才得知武昌万源昌建筑实业公司的法定代表人殷宪国将案涉房屋占为己有。即：在案外人向武昌万源昌建筑实业公司申请办理房产证后的两个月即2015年7月27日殷宪国办理该房屋的所有权证。案外人认为，该房屋属于案外人的合法财产，法院对此财产的查封行为，严重侵害了案外人的合法财产权利。
案外人振发公司为支持其异议请求向本院提交以下证据（均为复印件）：
证据一、营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、居民身份证复印件，证明案外人主体信息；
证据二、武汉市存量房买卖合同，证明2005年5月10日卖方余群与买方振发公司签订武汉市存量房买卖合同，案外异议人购买被执行房产武汉市武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元701室。
证据三、武汉市存量房买卖合同，证明2005年5月18日卖方余群与买方振发公司签订武汉市存量房买卖合同，案外异议人购买被执行房产武汉市武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元702室。
证据四、振发置业公司银行现金支票支取凭证收条、杜小彩手写收条、余群手写收条，证明1、案外人振发置业公司支付两套房屋房款共计550320元。2、余群、杜小彩收到振发置业公司支付房款。
证据五、房屋登记申请书（所有权转移登记）、武汉市存量房买卖合同（武房字【06】第15532901号）、授权委托书，证明1、案外人于2015年5月向武昌万源昌建筑实业公司及武昌区房产局申请办理武汉市武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元701和702室两套房产的房产证。2、案外人振发置业公司办理武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元702室所有权转移登记。
证据六、武汉市房屋产权登记信息查询单（701）、武汉市房屋产权登记信息查询单（702），证明1、2015.07.27武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元701室被武昌万源昌建筑实业公司法定代表人殷宪国非法占为己有。2、2015.05.22武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元702室所有权变更为振发置业公司。
本院在审查本案过程中，振发公司于2018年6月11日向本院补充提交案涉房屋2014年装修费部分票据、2015和2016年维修费部分票据以及2018年5月的电费发票（均为复印件），证明振发公司对案涉房屋的占有、使用事实。
申请执行人钱革新的辩论和质证意见为：一、异议人提交的六组证据中，除证据一是原件外，其他证据均是复印件，无法核实其真实性。故对证据一拟证明其主体信息的证据的真实性予以认可，对证据二至证据六的真实性均不予认可。对证据二的真实性、合法性和关联性均持有异议。通过武昌区房管局出具的《武汉市房屋产权登记信息查询单》得知，坐落于武汉市武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元7层1室房屋的房屋出让人是“武汉市星城房地产开发公司”，受让人是“殷宪国”，合同日期是“1998年11月11日”，核准登记日期是“2015年7月27日”。由此可知殷宪国在办理完成过户登记之前，余群对该房屋并不享有权利，其于2005年与异议人签订的相关合同存在效力瑕疵。对证据三的关联性持有异议。该证据与本案没有关联。对证据四，1、现金支票支取凭证收条：首先没有盖出票银行的印章；其次，该收条不能证明该款项便是支付给杜小彩和余群此二人的；第三，将支付给不同对象的两笔付款项目以一张现金支票予以兑付不符合操作常理；其四，对支付给卖方的如此大额的款项，应有向对方账户汇款的凭证或者卖方在银行的领款记录予以佐证。2、杜小彩手写收条、余群手写收条：该两份收条上均有多人签名，不能证明是杜小彩或者余群收到款项；而且收条上落款时间是8月17日，与现金支票支取凭证上显示的付款时间不相符。因此对证据四的真实性合法性和关联性均持有异议。对证据五，正好证明异议人因为自身原因导致未办理完成过户登记。证据五中的《武汉市存量房买卖合同（武房字（06）第155329**号）》中《使用须知》明确说明：“本合同适用于合法取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》后买、卖双方自行交易的房地产转让业务。”而当事人签订该份存量房买卖合同之时出让方并未取得涉案房屋所有权证及土地证，而仍旧使用该合同进行房屋产权登记。也就是说异议人在办理房屋所有权转移登记时存在不遵照房管部门操作指引的行为。对该证据中的另两份证据与本案没有关联性。证据六不能达到其证明目的。
综上所述，坐落于武汉市武昌区中山路231号万源昌花园2栋丙单元7层1室房屋的房屋是“武汉市星城房地产开发公司”于“1998年11月11日”出售给受让人“殷宪国”，至于余群对该房屋是否享有权利，其于2005年与异议人签订的相关合同是否有效，上述证据不能证明这一点。而且异议人提交的证据也不能证明其向余群支付了购房款。
对振发公司向本院提交的补充证据，申请执行人钱革新口述认为该证据的真实性不能确认，不能达到证实振发公司占有、使用案涉房屋的事实。
审查查明，2005年5月10日，振发公司（买方下称乙方）与余群（卖方下称甲方）签订《武汉市存量房买卖合同》，合同第一条约定：“甲方所有房屋，座落于武汉市武昌区万源昌花园小区二号楼丙单元七层一号，为砖混结构，建筑面积114.65平方米……”；第二条约定：“经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币（大写）贰拾柒万伍仟壹佰陆拾元整”；第三条约定：“具体付款方式如下：一次性付款”……
2005年5月18日，振发公司（买方下称乙方）与杜小彩（卖方下称甲方）签订《武汉市存量房买卖合同》，合同第一条约定：“甲方所有房屋，座落于武汉市武昌区万源昌花园小区二号楼丙单元七层二号，为砖混结构，建筑面积114.65平方米……”；第二条约定：“经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币（大写）贰拾柒万伍仟壹佰陆拾元整”；第三条约定：“具体付款方式如下：一次性付款”……
2005年6月21日，由“严婷”署名的尾号为***343的会计存根载明：“出票日期05年6月21日；收款人武汉市振发置业有限公司；金额￥550310；用途购房款”。
杜小彩于2005年出具收条一份，载明：“今收振发公司购房款贰拾柒万伍仟壹佰陆拾元整同意米17/8”，杜小彩、熊琪在该收条上签名。
余群出具的收条一份，载明：“今收振发公司购房款贰拾柒万伍仟壹佰陆拾元整朱17/8”，余群、熊琪在该收条上签名。
武汉市房屋产权登记信息查询单显示：截止2017年12月15日，案涉房屋产权人为殷宪国，合同日期1998年11月11日，核准登记日期2015年7月27日，发证日期2015年7月27日。出让方为武汉市星城房地产开发公司。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人振发公司须提交与该房屋原所有权人订立的合法有效的房屋买卖合同，振发公司虽提交了与余群的房屋买卖合同，但未提交余群为该房屋原所有权人的证据，故其异议主张不满足上述规定的第一项条件。其次，振发公司主张其已向案外人余群支付了案涉房屋的全部房屋价款，对此，振发公司仅提供了一张会计凭证存根作为证据证实，但该证据的记载内容与证明目的均无法证实振发公司购买案涉房屋的基本事实，不符合前述法律规定第三款的规定。此外，振发公司主张其与案外人余群签订案涉房屋买卖合同的时间为2005年5月10日，而本院查封案涉房屋的时间为2016年7月5日，在长达11年之久的时间内，振发公司未能完成案涉房屋的过户手续，有违日常交易习惯。对此，据振发公司解释称该公司买了案涉房屋后一直未办证，直到2015年5月才开始着手案涉房屋的办证事宜，但发现殷宪国已经用自己的名义办理了案涉房屋的房产证，导致振发公司不能办理过户登记。该解释显然不符合前述法律规定中第四款的规定。综上，因振发公司的主张及提交的证据材料不符合前述法律规定，故对振发公司要求解除对案涉房屋查封，停止拍卖程序的请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人武汉市振发置业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 万文沙
审 判 员 徐桂萍
人民陪审员 孙艳萍
二〇一八年八月三日
法官 助理 刘良志
书 记 员 谢 莎