山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第87号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市。
代表人张凤环，行长。
委托代理人柏承峰，男，1973年1月26日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司山东省分行营业部职工，住济南市。
委托代理人尚艳，山东泉舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）范宁，女，1969年2月21日出生，汉族，济南市槐荫区建设管理委员会职工，住济南市。
被上诉人（原审被告）路源（系被上诉人范宁之夫），男，1968年3月19日出生，汉族，济南市中医院职工，住址同范宁。
二被上诉人共同委托代理人魏青，山东乾慧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东鸿苑房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人温学林，总经理。
上诉人中国农业银行股份有限公司济南市中支行（简称市中农行）因与被上诉人范宁、路源、被上诉人山东鸿苑房地产开发有限公司（简称鸿苑公司）金融借款合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市商初字第640号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2004年6月28日，贷款人（甲方、抵押权人）市中农行与借款人（乙方、抵押人）范宁、保证人（丙方）鸿苑公司签订编号为（济市中）农银房借字（2004）第019－011号《购房担保借款合同》，合同约定：乙方向丙方购买住宅、营业用房、办公用房或其他用房等，并以该房产及其权益作为抵押物或以其他甲方认可的担保方式向甲方申请贷款。在本合同项下乙方所欠甲方的一切款项，包括借款本金、利息、逾期利息、复利、保险费及其他实现债权的费用。乙方所购房屋坐落位置为世纪开元12层A座。借款金额为人民币壹佰万元，借款期限自2004年6月28日起至2024年6月28日止，共20年。贷款利率按月利率4.2‰执行。贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日起按相应的期限利率档次执行新的利率规定。贷款利息按月计付，结息日为每月的20日。借款期限一年以上的，按月归还贷款本息，每月的20日为乙方的每期还款日。丙方承诺，自本合同签订之日起至借款人取得房地产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、罚息及其他相关费用承担保证责任。2004年6月21日，路源向市中农行出具共同还款责任承诺书，承诺作为范宁之夫当借款人不按期偿还上述贷款本息时对贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2004年6月28日，市中农行向范宁发放贷款100万元，后范宁陆续向市中农行还款，现尚欠市中农行借款本金772241.85元未还。本案所涉房产至今未办理房屋所有权证书。
另查明，就本案所涉《商品房买卖合同》及《购房担保借款合同》，范宁以鸿苑公司违反法律强制性规定开发、销售商品房，并虚构事实、欺诈，导致范宁与市中农行签订的《购房担保借款合同》合同目的无法实现为由向济南市历下区人民法院提起诉讼，请求解除其与鸿苑公司的《商品房买卖合同》及其与市中农行签订的《购房担保借款合同》，鸿苑公司退回其购房款1065000元及利息并支付违约金471806元等。2010年10月10日，济南市历下区人民法院作出（2008）历民初字第2426号民事判决书，判决：“一、解除原告范宁与被告山东鸿苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告范宁与被告中国农业银行济南市市中支行签订的《购房担保借款合同》；三、被告山东鸿苑房地产开发公司给付原告范宁违约金21300元，于判决生效之日起十日内履行；四、被告山东鸿苑房地产开发公司返还原告范宁购房款人民币1065000元，于判决生效之日起十日内履行；五、被告山东瀚正实业有限公司对被告山东鸿苑房地产开发公司的上述三、四条款的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由被告山东鸿苑房地产开发有限公司承担。”该判决生效后，范宁不服申请再审，2012年11月30日，济南市中级人民法院作出（2012）济民提字第26号民事判决书，该判决书中认定：“申请再审人范宁与被申请人鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》以及与被申请人农业银行、鸿苑公司签订的《购房担保借款合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。本案中，农业银行可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本案其作为被告，未提出反诉请求。由于被申请人鸿苑公司不能给申请再审人范宁办理房屋权属登记手续，合同现已无法继续履行，申请再审人范宁要求解除其与鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》以及与农业银行、鸿苑公司签订的《购房担保借款合同》理由正当，符合法律规定，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”申请再审人范宁向被申请人鸿苑公司交购房款65000元，被申请人鸿苑公司应当返还，申请再审人范宁主张被申请人鸿苑公司返还申请再审人购房款65000元理由成立，应予支持。申请再审人范宁主张被申请人农业银行返还其已支付的借款本金及利息566586.34元和被申请人鸿苑公司返还被申请人农业银行贷款100万元，超出原审范围，不属于再审审理范围，本院再审不予处理，可另案解决。其它事项，原审判决认定正确，应予维持。判决：一、维持济南市历下区人民法院（2008）历商初字第2426号民事判决第一、二、三、五、六项判决及诉讼费负担。二、变更济南市历下区人民法院（2008）历商初字第2426号民事判决第四项为被申请人山东鸿苑房地产开发有限公司返还申请再审人范宁购房款人民币65000元，于判决生效之日起十日内履行。
上述事实，有《购房担保借款合同》、借款凭证、共同还款责任承诺书、济南市历下区人民法院（2008）历民初字第2426号民事判决书、济南市中级人民法院（2012）济民提字第26号民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。
原审法院认为，2010年10月10日，济南市历下区人民法院作出（2008）历民初字第2426号民事判决书，判决：一、解除原告范宁与被告山东鸿苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告范宁与被告中国农业银行济南市市中支行签订的《购房担保借款合同》；2012年11月30日，济南市中级人民法院作出（2012）济民提字第26号民事判决书，维持了（2008）历民初字第2426号民事判决书的第一、二项判决内容，即范宁与鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》、范宁与市中农行签订的《购房担保借款合同》均已解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，济南市中级人民法院认定申请再审人范宁向被申请人鸿苑公司交购房款65000元，被申请人鸿苑公司应当返还，申请再审人范宁主张被申请人农业银行返还其已支付的借款本金及利息566586.34元和被申请人鸿苑公司返还被申请人农业银行贷款100万元，超出原审范围，不属于再审审理范围，可另案解决。故根据该认定，市中农行应向鸿苑公司主张返还贷款及利息的责任。现市中农行仍按《购房担保借款合同》的约定向范宁、路源主张返还借款本金、利息（含罚息、复利），并要求鸿苑公司承担连带保证责任，理由不当。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回中国农业银行股份有限公司济南市中支行的诉讼请求。案件受理费12430元，由中国农业银行股份有限公司济南市中支行负担。
上诉人市中农行不服原审判决上诉称，原审判决曲解法律，导致法律适用错误。原审依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，《商品房买卖合同》与《购房担保借款合同》并案处理，一并解除的，应由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。此规定是为了审判的经济性、效率性，同时也为了保障银行资金安全而设定的，是为了避免《商品房买卖合同》解除后出卖人（即开发商）向买受人（按揭人）退款后，买受人不归还银行贷款，将款项挪作他用，导致银行资金流失的保障性设计，是对银行（贷款人）的保护。而原审法院却无视法律规定的初衷，置基本的合同相对性原则和我行的诉讼请求于不顾，断章取义的采用了第二十五条，判决驳回我行在原审的所有诉讼请求，使我行（贷款人）丧失所有救济途径。银行按照《借款担保合同》约定，已经履行了贷款发放义务，并未违反合同约定，按揭人已获得贷款利益，应按合同约定按期支付按揭贷款本金和利息，根据《合同法》、《商品房买卖合同法司法解释》等相关法律规定，《购房借款担保合同解除》，是源于《商品房买卖合同》解除后本合同目的无法实现，而非我行不履行合同义务所导致的。我行认为法院应充分尊重当事人的诉讼请求，依据合同的相对性原则，按揭人应负担其占用款项期间的贷款利息，并返回贷款本金。出卖人承担担保责任。出卖人与买受人的权利义务关系应依据《商品房买卖合同》解除的相关规定予以处理。请求1、撤销原审判决，改判支持我行在原审的诉讼请求，即“范宁、路源返还我行借款本金772241.85元及相应利息；我行对世纪开元12层A座的房屋的折价款或拍卖、变卖该房产的款项优先受偿；鸿苑公司对范宁、路源的上述债务承担连带保证责任”或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人范宁、路源答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且关于市中农行的救济途径法律规定明确，原审判决中也确认了市中农行应向鸿苑公司主张权利。因此，市中农行的上诉理由不能成立，请求维持原判。
被上诉人鸿苑公司未进行答辩。
经审理认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是，原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定审理本案是否有误。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，范宁为购卖鸿苑公司出售的商品房与市中农行签订了《购房担保借款合同》，后由范宁授权将购房贷款转至鸿苑公司，前述贷款鸿苑公司也已收到，但因鸿苑公司的原因三方当事人发生纠纷，依据已经发生法律效力的本院（2012）济民提字第26号民事判决，业已解除了范宁与鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》以及范宁与市中农行签订的《购房担保借款合同》，故本案系因商品房买卖合同而发生的纠纷，理应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理本案，市中农行认为原审法院适用法律有误的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决在认定事实和适用法律方面均无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12430元，由上诉人中国农业银行股份有限公司济南市中支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王明华
审 判 员 刘 霞
代理审判员 魏希贵
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张春环