广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1971民初11169号
原告陈海飞，男，汉族，1982年6月3日出生，住湖南省武冈市，。
委托代理人罗正兵、郑小伟，系广东华文律师事务所律师及辅助人员。
被告林明范，男，汉族，1984年5月8日出生，住广东省东莞市南城区，。
委托代理人严智奎、邓云龙，系广东沃金律师事务所律师。
第三人东莞市天筑房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市南城区宏远港口大道8号精英世家3栋商铺027号，注册号：441900001657093。
法定代表人李元星。
委托代理人黄宗永，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
原告陈海飞诉被告林明范、第三人东莞市天筑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，分别于2016年7月5日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；于2016年9月13日，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理；于2016年12月20日，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告陈海飞的委托代理人罗正兵、陈玉龙，被告林明范的委托代理人严智奎，第三人东莞市天筑房地产经纪有限公司的委托代理人黄宗永到庭参加了诉讼；第二次开庭原告陈海飞及其委托代理人罗正兵，被告林明范的委托代理人严智奎到庭参加了诉讼，第三人东莞市天筑房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭；第三次开庭原告陈海飞的委托代理人罗正兵、郑小伟，被告林明范的委托代理人严智奎到庭参加了诉讼，第三人东莞市天筑房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈海飞诉称，原被告及第三人于2016年1月2日签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于东莞市万江区港口大道南3号鹏基欧景林苑8幢1404、1405号物业以总价1200000元转让给原告，并约定了定金、首期款及房屋尾款的支付方式、支付期限和相应的违约责任。合同签订后，原告依约支付了定金50000元并提前支付首期款310000元给被告，但被告迟迟不履行合同义务，并于2016年3月30日以种种不存在的理由向原告老家发出《解除合同通知书》。原告于2016年4月5日收到被告解约通知后，为了尽可能促使被告继续履行合同，多次与被告及第三人沟通协商，并于2016年5月3日委托律师给被告送达律师函催告被告继续履行合同，并告知拒绝履行合同的法律责任，但被告仍拒绝履行合同。2016年5月15日，原告最后与被告电话联系沟通合同履行事宜，被告再次明确表示拒绝履行，声称其已经在外面以1500000元价格挂牌交易，并说如果原告愿意继续购买该房产，愿意以1450000元转让给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原被告及第三人签订的《房地产买卖合同》于2016年4月5日已被违法解除。2.被告返还原告定金50000元。3.被告返还原告首期款310000元及支付利息（以310000元为本金，按银行同期贷款利率，从2016年2月24日起计至付清之日止）。4.被告向原告支付因被告违约而导致原告所产生的损失300000元及中介费10000元，如法院认定原告损失不足180000元，原告要求被告支付违约金180000元。5.本案诉讼费由被告承担。法庭辩论终结后，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，请求判令：1.原被告及第三人签订的《房地产买卖合同》于2016年4月5日已被违法解除。2.被告返还原告定金50000元。3.被告返还原告首期款310000元。4.被告支付原告因违约而导致的利息损失（以50000元为本金，按银行同期贷款利率6.5%，从2016年1月4日起计至付清之日止；以310000元为本金，按银行同期贷款利率6.5%，从2016年2月24日起计至付清之日止）、评估费损失13100元、已付中介费损失10000元、购房损失606845元。5.本案诉讼费由被告承担。
被告林明范答辩称，确认三方签署的《房地产买卖合同》已经解除，由于原告违约导致合同不能履行，被告无需向原告支付任何违约金及赔偿金，中介费、诉讼费由原告自行承担。因原告违约，应向被告支付违约金180000元，其余款项同意退还给原告。
第三人东莞市天筑房地产经纪有限公司述称，本案系原被告因合同履行发生纠纷，与第三人无关。
经审理查明，被告林明范确认其于2015年12月10日到东莞公证处进行委托公证，就案涉房产委托其同事即案外人符永亮办理相关出售出租事宜，其中第五条约定委托符永亮全权办理转让案涉房产的过户、转移登记等相关手续，代为签署《房地产买卖合同》等相关文件。
2016年1月2日，原被告在第三人的居间作用下，由符永亮代表被告，三方签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下的位于东莞市万江区港口大道南3号鹏基欧景丽苑8幢1404、1405号房产，价格为1200000元。合同第3条约定原告在合同签订之日起壹日内向被告支付定金20000元，合同签订后15天内向被告支付定金30000元，定金可交由经纪方转交…买方将定金交给经纪方后，视为卖方本人已收讫该定金，卖方应向买方出具相应的定金收据。
2016年1月2日、2016年1月9日，符永亮向原告出具《收款收据》，分别确认收到原告定金20000元、30000元。被告提交银行流水，主张其于2016年1月5日收到第三人的法定代表人李元星转账支付的定金20000元，原告存在迟延交付定金的情况。第三人确认原告2016年1月2日在POS机刷卡支付定金20000元，但由于当天系周末，要到2016年1月4日才能到账，另被告于2016年1月5日才把账号发给第三人，故第三人于2016年1月5日将定金转给被告，第三人主张当时系由符永亮向原告出具《收款收据》，因此被告对相关情况系知情的。
2016年1月10日，第三人向原告出具《收款收据》，确认收到原告中介费10000元。
关于首期款的支付时间，《房地产买卖合同》第4条B（2）约定首期楼款（不含定金）310000元，原告应在买卖双方房管所递件过户当天支付给被告，其中“买卖双方房管所递件过户当天”部分内容系手写。第5条约定该物业处于抵押状态，被告同意于本合同签订之日起120日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将《房地产权证》原件交存于经纪方或经纪方指定之担保公司确保办理相关过户手续，被告应于还清银行贷款并注销抵押登记手续后五个工作日内将《房地产权证》原件交存予上述经纪方或经纪方指定之担保公司。被告主张双方的真实约定系原告应在2016年1月底支付首期款，合同的细节都是由原告和第三人进行沟通，符永亮并不清楚，签订合同时也没有仔细看条款；从原告支付首期款的时间可以看出双方约定的首期款支付时间系在年初；被告提交与第三人员工黄柳的聊天记录，其中部分内容如下：黄：客户说年初十转钱给你。年初十即2016年2月17日。被告认为与第三人的员工黄柳的微信聊天记录也可以看出原告同意年初支付首期款。原告则主张合同约定被告需自行筹款赎楼，因被告在交易过程中多次向第三人表示赎楼资金不足，无法进行交易，原告不得已才提前将首期款支付给被告用于赎楼，并不代表原告与被告及第三人就首期款的付款时间作出变更。第三人确认合同约定被告自行筹资赎楼，因被告个人问题导致赎楼资金不足，遂找原告协商，原告同意帮被告赎楼。原告为证明被告收到首期款后，未按约定及时赎楼，提交原被告于2016年5月15日的通话录音为证，其中提及首期款的内容有：原告：“首期款那个是有个期限的，哪怕我晚个一两天也不构成违约的。”…原告：“你那个赎楼是不是都还没办完的啊？”被告：“赎楼不用我去办啊，现在已经存在合同纠纷的话就不用去赎楼啊。”原告：“我打首期款是给你拿去赎楼…”。被告确认合同约定赎楼款由被告承担，但主张事实上系约定由原告承担。
原告分别于2016年2月23日、2016年2月24日转账支付被告200000元、110000元，共计310000元。2016年2月25日，符永亮向原告出具《收款收据》，确认收到原告首期款310000元。
关于原告办理银行贷款的时间，《房地产买卖合同》第4条B（1）约定被告应在收到定金后三十日内提供银行办理贷款所需要的资料，并协助原告申请银行按揭贷款手续。买卖双方应在签署本合同同时委托经纪方办理交易过户及按揭手续，并向银行申请840000元的银行按揭贷款。第4条B（3）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，两者相差金额买方须在银行出具同意贷款通知书三个工作日内以现金方式直接支付。第4条B（4）楼价余款840000元，交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。
为证明原告存在拖延办理银行贷款的情形，被告提交与第三人员工黄柳的聊天记录，其中部分内容如下：2016.3.20林：黄生，那客户怎么还没申请银行贷款啊，已经拖了快2个月了，我已经多交2个月的利息了，之前是拖首期款，现在又拖着申请银行贷款，不能这样搞吧？黄：客户已经去申请贷款了，就差你朋友没有去签字啊！你朋友符先生又没有时间去做银行提前还款，我又做不了，黄：客户早就去做贷款申请了。2016.3.24林：我同事问业主其他银行的手续办完了没？她那边的资料能不能报上去啦？业主在其他银行还有什么手续吗？黄：你朋友没有签字。黄：流水要重新打下，过期了。林：他之前都有空啊，你们为什么拖了那么久啊？林：他就最近这几天才出差的，我怎么听说业主那边在其他银行还有什么手续没办完？黄：经常有给付（符）先生电话啊。…黄：他很少时间有空的。林：他就最近才出差啊，我银行同事说业主在其他银行还有房贷是吧？黄：是的，没有影响啊！可以提前还款啊。…林：我早就叫符先生去申请提前还款了，不过还没到一个月。黄：没有啊！公证书的都在我这里，他怎么去申请。林：我回去过。黄：房产证都在我这里，你怎么去申请的，我经常约符先生去还款他都没有空。2016.3.27林：符先生回来了，你们明天去找他签名吧。
根据被告提交的与兴业银行东莞分行营业部客户经理王东升的通话记录，其中提及原告申请贷款的时间：林：我就不爽嘛！因为当时签协议的时候，是我朋友代签的，我做了公证委托的，当时就没有期限，贷款什么时候批下来。
2016年3月25日，被告向原告发出《律师函》，指出在合同履行的过程中，原告延期支付定金，多次延期支付首期款，现又故意拖延办理申请银行贷款的手续，导致被告多支付2个月的利息，原告的行为明显违反合同的约定，应承担违约责任，现请原告在收到本函之日起三个工作日内积极履行办理申请银行贷款的手续，否则每延期一天，被告将要求原告支付合同总价0.1%的违约金，并要求解除合同。根据被告提交的快递查询显示，该《律师函》于2016年3月30日由单位收发章签收。2016年3月30日，被告向原告发出《解除合同通知书》，指出原告在履行合同过程中存在以下违约行为：1.合同约定2016年1月2日支付定金20000元，原告于2016年1月5日才支付；2.签订合同之前，原告已经清楚被告需要首期款310000元用于还贷，原告同意于2016年1月31日前支付首期款，但直到2016年2月23、24日才支付完毕；3.原告于2016年2月可以办理完毕申请银行贷款的手续，但至今未将符合申请条件的资料交到贷款银行；故自本通知送达合同约定的地址之日起，被告解除双方的《房地产买卖合同》，并要求原告支付相当于合同总价15%的违约金。根据被告提交的快递查询显示，该《解除合同通知书》于2016年4月6日由单位收发章签收。2016年5月3日，原告向被告发出《律师函》，对被告向其发出的《解除合同通知书》进行回应，并要求被告于2016年5月15日前配合原告前往银行办理按揭贷款手续和前往房管部门办理过户登记手续，否则将视被告发出的《解除合同通知书》为正式解约声明。被告认为原告违约的根本原因在于要将案涉房产作为第一套房产办理银行贷款手续。原告则主张银行贷款手续早已递交给中介和银行，由于被告委托代理人符永亮一直未去银行签字的原因导致银行无法出具同贷书。
《房地产买卖合同》第11条约定买卖双方任何一方违反本合同约定之条款，或不履行其他约定的，守约方或经纪方有权书面通知违约方履行合同义务，如给予合理宽限期十五日后违约方仍怠于履行合同义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额总楼价15%的违约金。
《房地产买卖合同》第14条，在合同履行过程中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付居间代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，该居间代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。
原告提交中国工商银行股份有限公司东莞分行出具的《结清证明》，内容为：原告于2011年10月28日因购买东莞市东城区东城西路123号雍华庭雍锦苑3201号向我行申请的个人住房按揭贷款200000元，已于2016年4月12日全部还清贷款本息。
本院根据原告的申请，依法委托广东恒之信土地房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。本院综合案情，指定原告起诉之日即2016年5月18日为评估基准日，原告则坚持以法庭辩论终结之日即2016年9月13日为评估基准日。该公司出具的两份《房地产估价报告》显示案涉房屋在2016年5月18日的评估价格总额是1433015元、2016年9月13日的评估价格总额是1806845元。原告认为被告因为违约获取了高达600000元的不当得利，被告则认为评估时间点应以原告签收《解除合同通知书》之日即2016年4月6日为准，但同意以2016年5月18日为评估基准日。
以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、《收款收据》、电话录音、公证书、转账凭证、《结清证明》，被告提交的《律师函》、《解除合同通知书》、微信聊天记录以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。原告诉请确认合同解除，被告亦确认合同已解除，可见双方对解除合同不持异议。本案的争议焦点是合同解除时间、原因及法律后果。
首先，合同解除时间。被告认为原告存在违约行为，分别于2016年3月25日、2016年3月30日向原告发出《律师函》、《解除合同通知书》，根据《房地产买卖合同》第11条，买卖双方任何一方违反本合同约定之条款，或不履行其他约定的，守约方或经纪方有权书面通知违约方履行合同义务，如给予合理宽限期十五日后违约方仍怠于履行合同义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额总楼价15%的违约金；可见被告在发出《解除合同通知书》时并不享有合同解除权。但原告于2016年5月3日向被告发出《律师函》，限期被告配合原告前往银行办理按揭贷款手续和前往房管部门办理过户登记手续，否则视被告发出的《解除合同通知书》为正式解约声明；双方一致确认未办理按揭贷款手续及过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被告要求解除合同的通知到达原告时合同解除，故本院认定案涉合同于2016年4月6日解除。
其次，合同解除原因。针对被告指出的原告违约的三个情况，首先，关于定金20000元的支付时间，合同约定定金20000元于签订合同之日起一日内支付，即最迟应在2016年1月3日前支付，且合同约定定金可以支付给经纪方，经纪方收款视为被告本人收款，第三人确认原告已于2016年1月2日支付定金20000元，被告公证委托全权负责案涉房产的出售交易的同事符永亮亦于2016年1月2日向原告出具《收款收据》确认收到定金20000元，故被告以第三人实际于2016年1月5日向其转账该20000元，原告存在迟延交付定金的行为，本院不予采纳。其次，合同约定首期楼款（不含定金）310000元，原告应在买卖双方房管所递件过户当天支付给被告；案涉房产的按揭贷款由被告自行筹资还清，并于还清银行贷款并注销抵押登记手续后五个工作日内将《房地产权证》原件交存予第三人以确保办理相关过户手续。根据合同，应该被告赎楼在先，原告支付首期款在后，根据庭审情况，可以确定因被告要以原告的首期款赎楼，原告应被告要求提前支付首期款，故被告主张原告迟延支付首期款，本院不予采纳。第三，根据被告提交的与中介的微信聊天记录，可见被告的委托代理人符永亮一直未协助原告办理申请银行按揭贷款手续，另根据合同第4条B（3）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，两者相差金额买方须在银行出具同意贷款通知书三个工作日内以现金方式直接支付。若被告认为迟延办理申请贷款手续，可限期原告申请贷款或变更付款方式，被告未能举证证明原告存在迟延申请申请贷款的情况，对被告的主张，本院不予采信。
最后，合同解除的后果。合同解除后，被告应将定金50000元及首期款310000元返还原告。原告诉请被告支付首期款利息，应以310000元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从原告起诉之日即2016年5月18日起计至付清之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。
根据《房地产买卖合同》第14条的约定，原告诉请被告支付中介费10000元，本院予以支持。
关于违约金及房价差额损失。原告于2016年5月18日提起本案诉讼，要求解除案涉《房地产买卖合同》，因此原告因被告的违约行为而造成的损失在原告起诉时即确定了，故根据估价报告，评估基准日为2016年5月18日的案涉房产价值为1433015元。原告主张以法庭辩论终结之日即2016年9月13日为评估基准日，被告主张以原告签收《解除合同通知书》之日即2016年4月6日为评估基准日，本院不予采纳。由于当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价，该差价是守约方的期待利益损失，也是合同双方在合同订立及履行过程中应当能够预见到的。虽然案涉合同约定违约方须赔偿合约楼价的百分之十五作为守约方的损失，但我国法律也规定损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，及约定违约金低于造成的损失时可以请求予以增加。本案合同约定卖方违约时须赔偿合约楼价15%作为买方的损失，合同约定的违约金计算为1200000元×15%=180000元，根据以2016年5月18日为评估基准日的《房地产估价报告》可知房价差额为1433015元-1200000元=233015元，合同约定的违约金低于原告实际损失，原告要求被告支付因违约导致原告产生的实际损失于法有据，本院予以支持，故被告应向原告支付损失233015元。原告主张被告支付房产差价300000元，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈海飞和被告林明范、第三人东莞市天筑房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》解除；
二、被告林明范应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告陈海飞定金50000元；
三、被告林明范应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告陈海飞首期款310000元及支付利息（以310000元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2016年5月18日起计至付清之日止）；
四、被告林明范应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告陈海飞损失233015元；
五、被告林明范应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告陈海飞中介费10000元；
六、驳回原告的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10550元，保全费3270元，鉴定费13100元，已由原告预交，由原告承担6550元，被告承担20370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 柯 颖
审 判 员 黄晓静
人民陪审员 张雅芝
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 张沛君
李泽茹（代）
王亦恒（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。