海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0271民初6674号
原告：白云飞，男。
原告委托诉讼代理人：于新民、冯晋苏，山西卓阳律师事务所律师。
被告:三亚华夏恒通房地产开发有限公司。
法定代表人：徐雷，该公司总经理。
被告：北京华夏恒通投资担保有限公司。
法定代表人：鲁光宇，该公司总经理。
以上两被告共同委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所律师。
原告白云飞诉被告三亚华夏恒通房地产开发有限公司（以下简称：三亚恒通公司）、被告华夏恒通投资担保有限公司（以下简称：北京担保公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，对被告进行公告送达，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告白云飞的委托代理人于新民、被告三亚恒通公司、北京担保公司的共同委托诉讼代理人范照亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告白云飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告北京担保公司依法将“夏日海岸度假公寓”三层302房过户至原告名下；2、判令被告北京担保公司赔偿原告违约金665715.02元；3、判令被告三亚恒通公司承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2009年8月25日，经海南省三亚市中级人民法院（2008）三亚执字第11-8号执行裁定书裁定，被告北京担保公司取得了三亚市三亚湾“夏日海岸”小区公寓楼9558.82平方米房产及相应土地使用权【产权证号为三土房（2000）字第****号，地籍号为02-12-1-1号，除“夏日海岸”东座4B、西座4C、5A、5F、6A、6E、6F、7B、7E、7F房外】。之后，被告北京担保公司便委托被告三亚恒通公司售房。2010年11月25日，原告与被告三亚恒通公司签订了《房屋买卖协议书》，协议书约定：1、原告购买被告开发建设的位于三亚市三亚湾中段“夏日海岸度假公寓”三层302房（建筑面积49.18平方米），房价款为845994元；2、被告于2011年1月20日前将该房屋交付原告使用；3、被告保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，由被告承担全部责任；4、被告应于该房屋交付使用后365个工作日内为原告办理房地产权属证书，如若因被告的原因不能办理房地产权属证书，则被告按原告已付房款的0.05%每日向原告支付违约金。该协议还就房屋维修、保修、用途等方面做了约定。协议签订后，原告依约全额支付了房款并交付了前期物业服务及税费。但被告北京担保公司及被告三亚恒通公司未在指定期限内为原告办理房地产权属证书，经原告等其他业主催促，2013年3月26日，鲁光宇向原告及其他业主承诺房地产权属证书正在办理当中，然一直仍未办理房地产权证书。原告认为被告北京担保公司委托被告三亚恒通公司售房，两被告应履行办证义务及承担逾期办证违约责任，故要求判如所请。
被告北京担保公司、三亚恒通公司共同答辩称：一、关于原告诉求办理过户手续的问题，本案房产过户手续不是我方故意拖延不给办理，是目前的客观条件无法办理过户，涉案公寓楼的整体大产权证2012年已经办理下来，但不能办理分户小产权证，涉案公寓楼是北京担保公司从法院竞买到，当时裁定书写明房屋性质是商品房，可以过户，但大产权证办下来后才发现涉案公寓楼是酒店性质，政府办证机关答复无法办理分户小产权证。二、关于逾期办证违约金问题，该项诉求是债权请求权，应当适用二年诉讼时效的规定，从合同约定看，原告诉求已经超过诉讼时效，应当不予支持。三、原告诉求三亚恒通公司承担责任没有事实和法律依据，涉案房产产权人是北京担保公司，出卖人也是北京担保公司，当时为了出售方便，北京担保公司委托三亚恒通公司进行出售，三亚恒通公司不应当承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据认定如下：
一、两被告对原告提交的夏日海岸房屋买卖协议书及缴纳房款税款凭证真实性均无异议，本院对证据真实性予以确认，两被告对原告所要证明被告承担办证义务及逾期办证责任有异议，本院对其证明力再综合认定。
二、原告对两被告提交的三亚市中级人民法院做出的《执行裁定书》及土地房屋权证的真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，对两被告所要证明的涉案房产系酒店性质客观原因无法办证，不是被告过错所致，及三亚恒通公司系受托北京担保公司出售涉案房产，不予承担连带责任的证明目的，原告不予认可，本院对其证明力再综合认定。
本院查明事实：2010年11月25日，原告与被告三亚恒通公司签订一份《夏日海岸房屋买卖协议书》，约定：原告购买被告三亚恒通公司以拍卖方式取得的位于三亚市三亚湾路夏日海岸度假公寓房屋产权夏日海岸三层302房房，建筑面积为49.18平方米，套内面积为35.75平方米，公摊面积13.43平方米，以建筑面积计算，房价总额为845994元；原告签订协议时，一次性付清总房款845994元；被告三亚恒通公司应在2011年1月20日前交付房屋。协议第十四条约定被告三亚恒通公司应在房屋交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由被告三亚恒通公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，由被告三亚恒通公司按已付房款的0.05％每日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款，并于2011年1月10日缴纳了相关税费和维修基金。2011年1月20日被告向原告交付涉案房屋，被告至今未将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案。庭审中，原、被告双方均确认依据合同第十四条的约定被告提供的资料报产权登记机关备案的时间为2012年7月12日前。北京担保公司在庭审中承认其委托三亚恒通公司销售涉案房产，且对被告三亚恒通公司就涉诉房产与原告签订的《夏日海岸房屋买卖协议书》的合同内容予以追认。另查，三亚市中级人民法院（2008）三亚执字第11-8号执行裁定书裁定：北京担保公司竞买取得海南中侨房地产开发有限公司位于三亚市三亚湾“夏日海岸”小区公寓楼9558.82平方米的房产及相应土地使用权【产权证为三土房（2000）字第****号，地籍号为02-12-1-1号，除“夏日海岸”东座4B、西座4C、5A、5F、6A、6E、6F、7B、7E、7F房外】。2012年3月28日，北京担保公司取得上述“夏日海岸”小区公寓楼土地房屋权证【证号：三土房（2012）字第002***号】。2016年11月9日黑龙江省鸡西市中级人民法院作出（2016）黑03执保第21号，对上述“夏日海岸”小区公寓楼查封保全，查封期限自2016年11月15日至2019年11月14日。
本院认为：一、本案涉诉房产产权系被告北京担保公司通过从法院拍卖取得。被告三亚恒通公司就涉诉房产与原告签订的《夏日海岸房屋买卖协议书》，虽然原告、三亚恒通公司、北京担保公司均未提交北京担保公司授权三亚恒通公司销售房的书面委托书，但北京担保公司在庭审中承认其委托三亚恒通公司销售涉案房产，且对被告三亚恒通公司就涉诉房产与原告签订的《夏日海岸房屋买卖协议书》的合同内容予以追认，故应认定北京担保公司委托三亚恒通公司销售涉案房产。《中华人民共和国合同法》第四百零二条中规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。三亚恒通公司并非涉案房屋的产权人，三亚恒通公司受委托后以自己的名义与原告签订涉案房屋的买卖合同的权利义务应当由北京担保公司承担。原告主张三亚恒通公司承担涉案连带责任，本院不予支持。涉案合同系原告与北京担保公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同直接约束原告与被告北京担保公司，双方应按合同的约定履行各自的义务。原告诉求被告北京担保公司将涉案交易房产过户至原告名下，有事实和法律依据，本院予以支持。二、依据合同的约定，被告北京担保公司应在房屋交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案涉诉房屋交付时间双方均认可为2011年1月20日，故依据该合同约定被告北京担保公司最迟应在2012年7月12日前将需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告北京担保公司在诉讼中未能提交证据证实其已完成备案行为，已构成违约。应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。依据双方在涉案合同第十四条的约定，北京担保公司最迟应在2012年7月12日前将需由其提供的资料报产权登记机关备案。北京担保公司未在该时间前进行备案，原告应当自2012年7月12日起知道自己权益受到侵害，诉讼时效应从2012年7月12日开始起算。原告未举证证明2012年7月12日后其已向被告主张权利，也未举证证实存在其他中止、中断的情形，故原告于2016年7月25日向本院起诉主张逾期办证违约金，已超过二年诉讼时效。原告诉求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。被告北京担保公司辩称原告该项诉求已超过二年诉讼时效，本院予以采纳。被告抗辩逾期办证是因本案房产系酒店性质，政府办证部门无法办理分户产权证，而不是被告的原因所致，不应承担违约责任，但未提交政府办证部门无法办证的相关证据予以证实，该抗辩理由本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京恒通投资担保有限公司应于本判决生效之日起30日内将三亚市三亚湾“夏日海岸度假公寓”三层302房房过户到原告白云飞名下；
二、驳回原告白云飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18405元，由被告北京恒通投资担保有限公司承担10300元，原告白云飞承担8105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
人民陪审员 黄景清
人民陪审员 赵明敬
二〇一七年四月七日
法官 助理 邢增婵
书 记 员 高清倩
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
中华人民共和国民法通则
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。