福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初9494号
原告：吴清吉，男，汉族，出生于1955年6月23日，住厦门市思明区。
原告：杨柳婵，女，汉族，出生于1957年8月31日，住厦门市思明区。
上列原告共同的委托诉讼代理人：陈书森、吕晓华，福建懿茂律师事务所律师。
被告：陈宁，女，汉族，出生于1984年2月7日，住厦门市思明区。
被告：张自卫，男，汉族，出生于1975年2月22日，住厦门市集美区。
被告：肖美凤，女，汉族，出生于1969年1月13日，住安溪县。
委托诉讼代理人：蔡明、陈秀红，福建均融律师事务所律师。
原告吴清吉、杨柳婵与被告陈宁、张自卫、肖美凤确认合同效力纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由审判员戴卫真担任审判长，与代理审判员徐文聪、人民陪审员林志川组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨柳婵及原告吴清吉、杨柳婵的共同委托诉讼代理人陈书森、吕晓华，被告陈宁，被告肖美凤的委托诉讼代理人蔡明、陈秀红到庭参加诉讼。被告张自卫经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴清吉、杨柳婵向本院提出诉讼请求：1.被告陈宁以代理人身份与被告肖美凤于2015年3月10日签订的编号为00334074的《存量房买卖合同》无效；2.各被告协助将厦门市思明区侨洪里1号1501室房产过户返还至原告名下，并由各被告承担相关费用。事实和理由：两原告为夫妻关系，坐落于厦门市思明区侨洪里1号1501室房产（以下简称讼争房屋）为原告共有房产。2014年8月4日，案外人刘志坚以可为原告办理房产抵押贷款为由骗取两原告办理公证授权委托书，授权给被告张自卫。2014年8月12日，被告张自卫将委托书的所有权限转授权给被告陈宁。被告陈宁于2015年3月10日与被告肖美凤恶意签订《存量房买卖合同》（合同编号：00334074），将厦门市思明区侨洪里1号1501室房产“转让”给被告肖美凤，并办理过户登记。原告认为，坐落于厦门市思明区侨洪里1号1501室房产自始至今均为原告一家居住使用，被告张自卫、陈宁与被告肖美凤恶意串通，在原告不知情的情况下将厦门市思明区侨洪里1号1501室房产恶意过户，损害两原告的合法权益。根据《合同法》第52条规定，该《存量房买卖合同》依法无效，各被告应将厦门市思明区侨洪里1号1501室房产返还过户至两原告名下。故提出上述诉讼请求。
被告陈宁答辩称，张自卫享有二原告公证授权，陈宁接受张自卫公证转委托授权，和肖美凤签订的合同是真实的意思表示，且价格合理，应为有效。
肖美凤辩称，1.讼争房屋买卖合同合法有效，合同对双方当事人产生拘束力；2.本案房屋买卖合同不存在无效情形；3.即便原告认为被告陈宁无权处分，本案亦符合善意取得构成要件，被告肖美凤业已合法取得讼争房屋所有权；4.被告有权要求原告交付房屋并支付违约金。综上，请求驳回吴清吉、杨柳婵的诉讼请求。
吴清吉、杨柳婵围绕诉讼请求提交了《存量房买卖合同》（编号00334074）、（2014）厦证经字第15759号公证书、（2014）厦证经字第15873号公证书、土地房屋登记卡（厦地房证字第01229997）、居住证明、厦门市地方税务局通用机打发票、人员基本信息，房产抵押信息查询表、《公证复查争议投诉处理结果告知书》，陈宁围绕答辩意见提交了工商银行卡交易明细，肖美凤围绕答辩意见提交了《房产买卖协议》、《房屋买卖定金收据》、（2014）厦证经字第15759号公证书、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第01229997号）、《个人购房借款/担保合同》、工商银行个人借款凭证、《个人借款最高额抵押合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张自卫经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料，视为其自动放弃抗辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
本院经审查认定事实如下：2014年8月4日，吴清吉、杨柳婵公证授权委托张自卫、林宏端代为行使对讼争房屋的相关权利，主要包括：办理和领取产权证书、他项权证等；代为办理抵押借（贷）款手续；有权出售该房屋，包括代为与买方确定房产交易价格，签订相关买卖合同及协议，协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署相关法律文件等，开立银行账户，收取售房款（包括银行发放的贷款等），代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费，办理交房及水、电、煤气、有线电视、电话等过户手续，其他与售房相关的一切事项；其他可代理的与上述房产相关的一切事项；××在行使抵押、出售的权利时应与房屋所有权证同时使用方为有效；××在办理委托事项时所谓的一切行为，签署的相关文件，及支付的相应税费，委托人均予以承认；××有转委托权，且任一人均可单独办理上述委托事项；本委托书自本委托人签字之日起即生效等等。
2014年8月12日，张自卫（转委托人）将吴清吉、杨柳婵公证授权委托的所有权利转委托给陈宁（××），并约定××无转委托权，××在行使抵押、出售权利时应与房屋所有权证明同时使用方为有效。
2015年3月8日，在厦门市传市房地产代理有限公司（丙方，以下简称传世公司）的居间下，陈宁作为吴清吉（出售方/甲方）的代理人与肖美凤（购买方/乙方）签订了一份《房产买卖协议》，约定：甲方同意将讼争房屋出售给乙方，建筑面积130.57平方米，乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；上述房屋的成交价格为240万元，本协议签订之日，乙方支付甲方购房款定金1万元，该定金先交由丙方保管，待甲乙双方到厦门市国土资源与房产管理局（以下简称土房局）办理交易过户当日再由丙方转交给甲方；乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，乙方于房产交付使用后向甲方支付30万元，乙方向银行申请商业贷款209万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲乙双方在2015年3月15日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；甲方应于2015年10月1日前将房产交付给乙方使用；本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定内容为准等等。上述协议签订当日，陈宁以吴清吉的名义向肖美凤出具一份《房屋买卖定金收据》，载明收到肖美凤现金1万元作为讼争房屋的定金。
2015年3月10日，陈宁作为吴清吉（出售人/卖方）的代理人与肖美凤（买受人/买方）签订了一份《存量房买卖合同》（编号为00334074），约定：卖方将讼争房屋以104万元的价格出售与买方，买方向卖方支付交易定金10万元；买方以向银行按揭贷款的方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款，须于2015年3月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将讼争房屋正式交付给买方；买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续等等。
2015年3月17日，讼争房屋权属登记人变更为肖美凤，2015年3月20日，肖美凤与中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工商银行）签订《个人借款最高额抵押合同》（编号2642015最高额0012）及《个人购房借款/担保合同》（编号2642015最高额0012-1）各一份，约定肖美凤以讼争房屋作为抵押物，向工商银行申请209万元的个人购置住房贷款，用于购买讼争房屋，贷款期限为276个月，贷款一次性划入陈宁账号为62×××54的工行账户。2015年3月26日，工商银行与肖美凤签订一份《个人借款凭证》，载明：工商银行根据编号2642015最高额0012-1的借款合同向借款人肖美凤指定的收款人陈宁发放个人二手住房购置贷款209万元，贷款期限为276个月，自2015年3月26日起至2038年3月26日止。2015年3月30日，肖美凤将讼争房屋办理抵押登记，抵押权人为工商银行，担保金额为299.85万元，担保期间至2021年3月19日。
另查明，吴清吉、杨柳婵自2011年1月起至2015年10月28日居住在讼争房屋内。
还查明，杨柳婵因不服厦门市公证处作出的《关于（2014）厦证经字第15759、15760号公证书答复申请的答复意见》，于2016年4月20日向厦门市公证员协会进行投诉，该协会经核实，作出相应处理，对杨柳婵申请撤销上述两份公证书的请求不予支持，对承办公证员陈大烽进行经济处罚并在行业内通报批评等等。
本案的争议焦点是：陈宁与肖美凤签订讼争房屋买卖合同是否存在恶意串通损害吴清吉、杨柳婵的利益的情形。
吴清吉、杨柳婵主张认为，刘志坚以可为吴清吉、杨柳婵办理房产抵押贷款为由骗取公证授权委托书，授权给张自卫，张自卫转委托给陈宁，陈宁和肖美凤根据林妍姝的安排，在明知原告不知情且讼争房屋无法交付的情况下，以不符合一般交易习惯和日常生活经验法则的方式，恶意将讼争房屋进行交易过户，损害了吴清吉、杨柳婵的合法权益，因此，应当认定陈宁以吴清吉、杨柳婵的名义与肖美凤订立的《存量房买卖合同》无效。吴清吉、杨柳婵提交下列证据证明其主张：1.《存量房买卖合同》及公证书，证明各被告恶意串通签订《存量房买卖合同》；2.土地房屋登记卡，证明讼争房屋现登记在肖美凤名下，而房产证系林妍姝代肖美凤领取，合理推断讼争房屋现在林妍姝控制下，房产交易各方恶意串通；3.居住证明、水电费物业费发票，证明吴清吉、杨柳婵一家自2011年1月至2015年10月28日居住在讼争房屋内；4.房产抵押信息，证明各被告订立的合同交易价格远低于市场价、
陈宁抗辩认为，对吴清吉、杨柳婵提交的上述四组证据的真实性均无异议，但认为上述证据不能证明其与肖美凤存在恶意串通签订合同的行为。吴清吉、杨柳婵基于借贷关系公证授权委托张自卫，张自卫转委托给陈宁，陈宁系基于公证授权委托处理讼争房屋，且交易价格符合市场行情，不存在与肖美凤恶意串通，损害吴清吉、杨柳婵的任何利益。
肖美凤抗辩认为，对吴清吉、杨柳婵提交的上述四组证据的真实性均无异议，但认为:1.陈宁持有讼争房屋的产权证、公证转委托书，代理权限明确，代理行为合法，肖美凤已尽到形式审查陈宁的委托代理权限，与陈宁签订的讼争房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效；2.肖美凤通过与××陈宁对购房款、交房、付款方式等因素的商谈，最终确定240万元的成交价，该价格系双方结合当时市场行情、卖方延期交房等具体情况商定的最终结果，不属于合同法司法解释规定的“明显不合理低价”；3.肖美凤已根据合同支付了相应对价，合理合法取得讼争房屋的权属登记，讼争合同有效并实际履行完毕，不存在法律认定无效的情形；4.吴清吉、杨柳婵本应依约交付房屋，然后至今拒接交付，已构成无权占有，在此期间的物业水电费等理应由其缴纳；5.肖美凤向银行取得的贷款为209万元，为何抵押登记为299万元其不清楚，且该事实与本案无关。肖美凤提交下列证据证明其上述主张：1.《房产买卖协议》（编号0002331）；《房屋买卖定金收据》；2.（2014）厦证经字第15759号公证书；3.厦门市土地房屋权证；4.《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》。
对肖美凤提交的上述证据，吴清吉、杨柳婵经质证认为：1.《房产买卖协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可，交易价格240元远低于市场价格；2.（2014）厦证经字第15759号公证书的真实性无异议，但该公证书系刘志坚欺骗吴清吉、杨柳婵签字的，并且公证书不能作为各被告恶意串通之后将讼争房屋过户到肖美凤名下的合法证明；3.厦门市土地房屋权证的真实性无异议，在他项权利一栏显示抵押金额为299.85万元，与土房局登记的不一致，说明当时讼争房屋的价格远高于299.85万元；4.《个人购房借款/担保合同》及《个人借款凭证》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该两组证据与土房局抵押登记信息矛盾，其合同专用章也无法确认，但明确表示不需要申请鉴定。
陈宁对肖美凤提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院分析认为，对恶意串通损害第三人利益的行为，应分析当事人是否具有主观恶意，并结合订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况综合判定。1.肖美凤称其在签订讼争房屋买卖合同之前去看了讼争房屋楼上及楼下相同户型的房屋，但从始至终未进入讼争房屋现场查看。对于购买房屋这种大额消费，肖美凤的上述行为明显与日常生活经验不符。即使楼上楼下房屋与讼争房屋的面积、户型、朝向相同，但是不同房屋的楼层、装修档次及新旧程度各不相同，这些因素均会对房屋的交易价格产生重大影响。根据查明的事实，吴清吉、杨柳婵长期居住在讼争房屋内，肖美凤却在既未查看现场又未与所有权人联系确认的情况下，与陈宁签订房屋买卖合同，其主观恶意可见一斑。2.陈宁与肖美凤就讼争房屋签订了两份房屋买卖合同，即双方于2015年3月8日签订的编号为0002331的《房产买卖协议》，以及于2015年3月10日签订的编号为00334074的《存留房买卖合同》。从合同签订之后的履行情况看，双方实际履行的应为第一份合同，故应以该份合同的订立、约定内容及履行情况判断双方是否存在恶意串通行为。首先，从合同的订立来看，陈宁称系在“鼎原房产中介公司”的居间下与肖美凤进行磋商并签订《房产买卖协议》，但肖美凤提交的《房产买卖协议》体现居间人为厦门市传世房地产代理有限公司，与陈宁的陈述不符；其次，从合同约定的内容来看，双方约定吴清吉将讼争房屋以240万元的价格出售给肖美凤，肖美凤在合同签订当日即2015年3月8日支付定金1万元，双方应于2015年3月15日前前往土房局办理讼争房屋权属转移登记手续，即肖美凤仅需支付1万元即可取得讼争房屋的所有权，且不论交易价格是否属于“明显不合理低价”，其支付购房款及权属转移登记的方式均严重违背一般交易习惯。最后，从合同的履行来看，肖美凤与陈宁、吴清吉、杨柳婵均不认识，也不存在除本案之外的其他往来，但在讼争房屋权属已转移登记至肖美凤名下，且《房产买卖协议》约定的交房期限即2015年10月1日到期后，肖美凤从未向陈宁或者吴清吉、杨柳婵主张交付讼争房屋，亦未要求上述三人承担任何违约责任，肖美凤上述怠于行使权利的行为均有悖于日常生活经验及一般交易习惯。综合以上几点可以推断，在肖美凤与陈宁签订《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》时，双方对讼争房屋存在交易障碍是明知的，即讼争房屋的所有权人吴清吉、杨柳婵并不知情、同意出售讼争房屋。因此，本院依法认定，陈宁与肖美凤签订讼争房屋买卖合同存在恶意串通损害吴清吉、杨柳婵的利益的情形。陈宁肖美凤的相关辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上，本院认为，陈宁与肖美凤就讼争房屋签订的房屋买卖合同，存在恶意串通，损害第三人利益的情形，依法应认定为无效。故吴清吉、杨柳婵的第1项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但鉴于目前讼争房屋上设立有抵押权，且吴清吉、杨柳婵明确表示不同意协助剔除该抵押权，恢复登记存在法律上履行不能的问题。经本院释明后，吴清吉、杨柳婵仍坚持要求将讼争房屋恢复登记至其名下，故该项诉求本院不予支持。张自卫经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告陈宁以原告吴清吉、杨柳婵代理人的身份与被告肖美凤于2015年3月10日签订的编号为00334074的《存量房买卖合同》无效；
驳回原告吴清吉、杨柳婵的其他诉讼请求。
本案案件受理费7080元，由原告吴清吉、杨柳婵负担100元，被告陈宁与被告肖美凤各负担3490元。款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 戴卫真
代理审判员 徐文聪
人民陪审员 林志川
二〇一六年十二月二十三日
代书 记员 蔡奇特
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》、
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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