湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终2042号
上诉人（原审被告）：王某美，女，1963年8月6日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。
被上诉人（原审原告）：邵阳市百货公司，住所地湖南省邵阳市大祥区邵水西路37号。注册号：430500000019945。
法定代表人：宋某波，邵阳市。
委托诉讼代理人：邓雄，湖南富强律师事务所律师。
上诉人王某美因与被上诉人邵阳市百货公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
王某美上诉请求：1.撤销邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503民初1175号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人并没有依租赁合同第十条约定即“因甲方企业改制或房屋出售，甲方提前两个月书面通知乙方并终止合同”尽告知义务及在上诉人承租期间未尽到管理义务，被上诉人违约行为对上诉人造成了重大损失，被上诉人在出卖门面时，没有依约定通知，侵害了上诉人的优先购买权，上诉人保留向被上诉人主张赔偿的权利。
邵阳市百货公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
邵阳市百货公司向一审法院起诉请求：1.终止邵阳市百货公司与王某美的房屋租赁关系；2.责令王某美立即腾空所承租门面，返还给邵阳市百货公司；3、判令王某美立即支付拖欠的租赁费21000元（从2014年11月1日起至2017年8月1日止，顺延照计），并承担案件诉讼费用。邵阳市百货公司在一审提交了营业执照、邵阳市企改办（2014）26号批复文件、被告王某美的信息资料、房屋租赁协议、告知通知、调查笔录、拍卖成交确认书、公证书等证据。
被告王某美当庭口头答辩称，原告的工作人员以原告的名义打白条收取租金，其房租已交至2017年4月。不同意解除合同和搬出承租的门面。被告方没有提交相关证据材料。
一审判决认定事实：2012年10月31日，原告邵阳市百货公司（甲方）与王某美（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，约定：甲方将邵水西路综合楼北面东起4号门面租给乙方经营洗衣使用；租期一年，即从2012年12月1日起至2013年11月30日止。乙方在合同签订后，需交押金1200元，合同终止时还本不计息；租金每月600元（甲方开具收款收据收取租金），乙方必须在每月的前5号将租金交甲方，乙方每推迟一天交纳租金，甲方按3%收取乙方滞纳金，乙方超过一个月未交租金，甲方有权随时关门，甲方关门后，乙方租赁范围内所有的一切设备、电器、经营设施和用具均归甲方用于抵扣乙方所欠甲方的房租和损失费；因甲方企业改制或房屋出售，甲方提前2个月书面通知乙方并终止合同，甲方不给予任何经济赔偿给乙方，乙方应无条件服从。2013年11月11日经双方口头协商，合同延期至2014年11月30日止。2014年6月，因邵阳市百货公司企业改制成立了邵阳市百货公司解散关闭清算组（以下简称清算组）。2014年10月29日，清算组向王某美送达通知，告知其所租赁的门面因企业改制将拍卖，王某美可参加竞拍，要求王某美在租赁期满前按租赁合同要求如期腾空租赁场地。合同到期后，王某美仍继续使用该门面，但双方未再签订书面租赁合同。王某美的门面租金交至2014年10月，此后租金一直未予交纳。2017年6月5日，清算组向王某美送达通知（王某美拒签名），告知王某美参加2017年6月13日上午9时30分在邵阳市鹏飞拍卖公司对该栋综合楼（含涉案门面）的拍卖会，并告知王某美结清拖欠的租金，在接到通知后30日内腾空租赁场地，移交给清算组。2017年6月13日，邵阳市百货公司位于邵水西路综合楼及仓库房地产整体拍卖成功，但该综合楼尚未移交买受人及办理产权变更登记。
一审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。双方签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按协议履行。在协议约定的租赁期间届满后，双方未再签订书面合同，王某美继续使用该门面，邵阳市百货公司未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。2014年6月，因邵阳市百货公司企业改制，邵阳市企业改革办公室成立清算组，涉及门面租赁的问题，清算组于2017年6月5日书面向王某美告知涉案门面的拍卖处置事项并要求结清拖欠租金，腾空退房。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原租赁合同约定：因邵阳市百货公司企业改制或房屋出售，邵阳市百货公司提前2个月书面通知王某美并终止合同，邵阳市百货公司不给予任何经济赔偿给王某美，王某美应无条件服从。因此，邵阳市百货公司于2017年6月5日向王某美提出终止租赁合同并给足2个月时间要求王某美腾空门面交付房屋的行为，完成了告知义务。王某美提出其并未接到邵阳市百货公司2017年6月5日的通知，与本案查明的事实不符。退一步讲，即便王某美未接到邵阳市百货公司通知，邵阳市百货公司向本院起诉后，本院于2017年8月18日将邵阳市百货公司的起诉状副本等法律文书送达王某美，此时邵阳市百货公司终止房屋租赁的意思表示到达王某美。由于王某美未按约定履行支付拖欠租金及腾空并交付房屋，系违约行为，应承担本案全部责任。故对邵阳市百货公司请求解除与王某美的租赁关系，本院予以支持，但应对王某美腾退房屋给予合理的期限。王某美未按照协议的约定如期支付租金，拖欠邵阳市百货公司自2014年11月1日起至今的租金属于违约，应承担违约责任。故邵阳市百货公司要求王某美支付拖欠的租金有理本院予以支持。王某美提出其租金已交至2017年4月，租金收据被洪水冲失，对此邵阳市百货公司未予认可，而依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案王某美未能提供相关证据证明其主张，故对王某美该抗辩主张，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：（一）终止邵阳市百货公司与王某美就邵阳市大祥区货公司综合楼北面东起4号门面的房屋租赁合同；（二）王某美在判决生效后10日内将位于邵阳市大祥区货公司综合楼北面东起4号门面腾空交还给邵阳市百货公司；（三）王某美在判决生效后10日内支付邵阳市百货公司租赁费人民币21000元（自2014年11月1日起按600元／月计算至2017年10月1日止，顺延照计）。
二审期间，上诉人王某美没有提交新的证据。被上诉人邵阳市百货公司补充提交了2017年4月7日该公司委托湖南鹏飞拍卖有限公司和邵阳市阳光拍卖有限公司在当天的邵阳日报上刊登的“原邵阳市百货公司房地资产拍卖转让公告”、2017年6月5日邵阳市百货公司向该公司邵水西路综合楼尹立明、陈华等6户租赁户送达的已经签收的通知书及邵阳市百货公司改制清算组工作人员于2017年6月5日分别向王某美与另一租赁户王某美送达通知书的手机拍照照片等证据，拟证明邵阳市百货公司将邵水西路综合楼整体拍卖前，已对租赁户尽到了告知义务。上诉人王某美对该证据不予认可。
本院二审审查查明的事实和一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争执的焦点是被上诉人邵阳市百货公司将其所有的邵水西路综合楼整体拍卖，是否对原租赁户王某美尽了告知义务，即是否侵犯了王某美的优先购买权；王某美租赁期间，邵阳市百货公司是否尽了管理义务，王某美是否应该向邵阳市百货公司交纳房租，以及王某美是否应该及时将所租赁的邵水西路百货公司综合楼房屋腾空交给邵阳市百货公司。经审理查明，上诉人王某美与被上诉人邵阳市百货公司于2014年2月24日签订的租赁协议，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。自2015年2月28日后，该租赁合同期满，由于双方未续签书面合同，邵阳市百货公司也同意王某美一直使用该承租门面，自此，双方的租赁关系应为不定期租赁。依法可随时解除租赁合同。2014年6月，由于邵阳市百货公司企业改制，邵阳市企业改革办公室成立邵阳市百货公司解散关闭清算组。该清算组于2017年4月7日委托湖南鹏飞拍卖有限公司和邵阳市阳光拍卖有限公司在当天的邵阳日报上刊登公告，对原邵阳市百货公司邵水西路综合大楼整体拍卖、公开竞拍。上诉人王某美未在规定的时间内报名申请竞拍，已丧失了在同等价格条件下的优先购买权。涉及门面租赁的问题，清算组于2017年6月5日书面向王某美告知涉案门面的拍卖处置事项并要求结清拖欠租金，腾空退房，符合法律规定，应予支持。由于王某美未按约定履行支付拖欠租金及腾空搬迁并交付房屋，系王某美违约，应承担本案的全部民事责任。王某美上诉称其房租已付及邵阳市百货公司在租赁期间未尽管理义务，没有提交证据证明，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王某美的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，由王某美负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李习生
审 判 员 李 霞
审 判 员 李少杰
二〇一八年一月九日
法官助理 刘子腾
书 记 员 刘 怡
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、判决方式驳回上诉，维持原判决、判决；
……