贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终1622号
上诉人（原审被告）：张佳云，女，1992年6月10日生，回族，兴仁县城南办事处职工，住兴仁县城南街道办事处市荷路**号，现住贵州省兴仁县。
上诉人（原审被告）：童富豪，男，1992年6月10日生，汉族，兴仁县公安局职工，住贵州省兴仁县。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：文超，贵州旺明律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：凌礼萍，女，1949年10月27日生，汉族，退休职工，住贵州省凯里市。
委托诉讼代理人：黄俊杰，贵州高浩律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：凌礼祥，男，1956年2月9日生，汉族，红果镇卫生院医生，住贵州省盘县。
被上诉人（原审被告）：林礼芬，女，1943年5月12日生，汉族，无业，住贵州省兴仁县。
被上诉人（原审被告）：李仕美，女，1965年7月20日生，汉族，无业，住贵州省兴仁县。
被上诉人（原审被告）：林礼英，女，1959年12月30日生，汉族，兴仁县国营农场职工，住贵州省兴仁县。
被上诉人（原审被告）：林礼荣，男，1964年7月26日生，汉族，无业，住贵州省兴仁县。
上诉人张佳云、童富豪因与被上诉人凌礼萍、凌礼祥、林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣确认合同效力纠纷一案，不服贵州省兴仁县人民法院（2017）黔2322民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张佳云、童富豪上诉请求：撤销原判，改判驳回凌礼萍一审诉讼请求；一、二审案件受理费由六被上诉人承担。事实和理由：1.未办理房屋产权过户登记不影响合同效力，一审认定涉案合同无效，适用法律错误。《房屋及宅基地转让协议书》已经三分之二以上按份共有权人签字认可，应为合法有效。2016年1月12日上诉人与凌礼祥、林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣五人签订《房屋及宅基地转让协议书》后，上诉人已按约支付购房款，林礼荣等五人将房屋产权证原件及房屋实际交付上诉人。在办理过户登记时发现，该房屋所在区域列入兴仁县棚户区改造征用范围，全县冻结办理过户登记手续，以致于2017年5月兴仁县政府征收该房屋时未办理得过户手续。现房屋已被征收，六被上诉人见到款项后，相互串通协商提起本案诉讼，以达到非法获取征收补偿款的非法目的。2.一审错误认定凌礼萍、凌礼祥对卖房一事不知情，且事后未追认。上诉人不知被上诉人家有几姊妹，本案诉讼后才知。签订《房屋及宅基地转让协议书》时，林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣称“房屋是分给林礼荣、李仕美所有，该房屋及有关手续原件已实际归林礼荣、李仕美管理使用及持有”，并当场打电话给凌礼祥确认房屋转让一事，凌礼祥签名及捺印亦是被上诉人代替。上诉人有理由相信林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣具有处分权。至于凌礼萍未签字，是因上诉人不知唐光珍子女中有凌礼萍。3.涉案房屋被征收后，获得补偿款20万余元，但其中5万元系上诉人提前签订合同、提前搬家的奖励，一审错误认定协议无效后又错误的将涉案20万余元全部判归被上诉人所有，严重损害了上诉人的合法权益。
被上诉人凌礼萍、凌礼祥、林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣未答辩。
凌礼萍向一审法院起诉请求：1.确认凌礼祥、林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣与张佳云、童富豪签订的《房屋及宅基地转让协议书》无效。责令张佳云、童富豪将房屋归还凌礼萍管理使用。
一审法院认定事实：对于当事人双方涉案房屋的来源、产权登记情况等事实没有争议,予以确认。针对本案争议的事实：林礼荣、李仕美对涉诉房屋是否取得所有权问题,根据张佳云、童富豪提供的仁房字第××号《房屋所有权证》,该证上载明仁房字第××号房屋所有权人为唐光珍,凌礼萍、凌礼祥、林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣陈述在唐光珍死亡后未对涉案房屋进行分割,应认定为林礼荣、李仕美对涉诉房屋是未取得所有权；2.《房屋及宅基地转让协议书》上凌礼祥的签名及捺印，是否真实的问题，凌礼祥本人对签名及捺印不予认可，林礼荣陈述该名字是林礼荣所签，童富豪陈述写协议时凌礼祥并未在场，应认定为凌礼祥未在协议上签字及捺印。另查明，涉案的仁房字第××号房产已列为拆迁范围，拆迁补偿款已登记在童富豪、张佳云名下。一审已对拆迁赔偿款采取保全措施。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。针对林礼芬、李仕美、林礼英、林礼荣与张佳云、童富豪签订的《房屋及宅基地转让协议书》是否合法的问题，根据被告提供的仁房0000976号房屋所有权证，该证据载明涉案房屋的所有权人是唐光珍，而唐光珍在仁房字第××号转让给童富豪、张佳云前已经死亡，其继承人未对其所留遗产进行分割，且订立转让协议当天只有林礼荣、李仕美在场，林礼芬、林礼英二人是林礼荣的儿子林志松分别找其捺印，凌礼祥和凌礼萍对卖房之事并不知情，且事后未追认，根据《中华人民共和国继承法》第九条“继承权男女平等”的规定，林礼荣、李仕美、林礼芬、林礼英与被告张佳云、童富豪签订的《房屋及宅基地转让协议书》侵犯了凌礼祥、凌礼萍的合法继承权；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《转让协议书》符合本条的规定，恶意串通损害第三人的利益的情形；根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，转让协议签订后并未对转让的财产进行变更登记，故该协议书并未发生效力；综上，原告主张的《房屋及宅基地转让协议书》无效，于法有据，应予以支持。对于童富豪、张佳云取得涉案房屋是否属于善意取得的问题，不动产善意取得构成应具备下列要件：1.受让的不动产进行了合法有效的登记；2.出卖人是在合法占有不动产情况下进行无权处分；3.买受人取得不动产善意；4.买受人以合理的市场价格取得。本案中，童富豪、张佳云并未对受让所取得的财产进行合法有效的登记，故被告童富豪、张佳云主张善意取得涉案房产不符合善意取得不动产的构成要件，不予支持。针对协议无效的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案林礼荣、李仕美与童富豪、张家云均有过错，应当各承担相应的责任。由于被告童富豪、张佳云未举证证明其损失情况，结合其支付房款情况，被告林礼荣、李仕美在返还房款的同时，可比照民间借贷的利率酌情赔偿童富豪、张佳云的损失。针对凌礼萍请求张佳云、童富豪将房屋归还其管理使用的问题，因本案涉案房屋已列入拆迁范围，且房屋拆迁赔偿款已采取保全措施。该房屋已无返还的可能，又因凌礼萍并未与其他共有人对涉案房屋的补偿款分割达成一致意见，对房屋的补偿款原告可与其他共有人协商解决或另行主张权利，其要求独自管理共有财产无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国继承法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决:一、被告童富豪、张佳云与被告林礼芬、林礼荣、李仕美、林礼英于2016年1月12日签订的《房屋及宅基地转让协议书》无效；二、被告林礼荣、李仕美在本判决生效后十日内返还被告童富豪、张佳云转让款37800元，并酌情以37800元为基数，按月息2%赔偿张佳云、童富豪的损失。（计算时间从2016年1月12日起至本院确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告凌礼萍的其他诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，保全费1520元，由被告林礼荣、李仕美承担。
本院二审期间，张佳云、童富豪围绕上诉请求向本院提交了证据。
（1）兴仁县2017年金家坝片区城市棚户区改造项目指挥部出具的《证明》，证明内容为涉案房屋系按城市房屋及国有土地进行征收。（2）2017年5月17日兴仁县人民政府城北街道办事处与童富豪签订的《兴仁县2017年金家坝片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》（以下简称为《征收补偿安置协议》）。证明内容为：涉案房屋实际建筑面积为33.53㎡，对于有产权证的31㎡，按房屋面积乘1400元/㎡乘1.2补偿，为52080元，无证的2.53㎡按565元/㎡补偿，为1429.45元。房屋所占土地（仅补偿有房产证的房屋所占土地面积）按宅基地3298元/亩补偿，为102238元。搬家费为900元，过渡费为2700元，按期签约奖励费2万元，按期搬家奖励费2万元，装修及附属设施补偿费2530元。以上合计201877.45元。六被上诉人对《证明》内容及真实性、合法性、关联性无异议。对《征收补偿安置协议》真实性、关联性无异议，但认为童富豪不是签订该协议的合法主体，理由是童富豪未取得该房屋处分权。
二审经审理认定事实如下：2016年1月12日，林礼荣、李仕美、林礼芬、林礼英、凌礼祥作为甲方与乙方张佳云、童富豪签订《房屋及宅基地转让协议书》，主要约定：甲方将其继承父母唐光珍的位于兴仁县城北街道办事处民主路一栋瓦房及所占宅基地（房产证号仁房00009**号）有偿转让给乙方所有，转让价款为37800元，由乙方在签订合同时一次性付清。若因国家建设规划征用拆迁，乙方享有该栋房屋及所占宅基地相关补偿款或国家有关安置补偿政策，甲方无权享有。该栋房屋转让及所占宅基地属永久性转让。协议签订后，张佳云、童富豪已按约支付了全部转让价款。双方一致认可，《房屋及宅基地转让协议书》中林礼荣、李仕美签名及捺印系本人所为，林礼芬、林礼英名字系他人代签，手印系本人所捺，凌礼祥签名及捺印均系他人代替。
另查明：《房屋及宅基地转让协议书》所涉房屋仅有房屋产权证，未办理土地使用证。《房屋所有权证》（证号仁房字第××号）系1989年由兴仁县人民政府颁证，登记所有权人为唐光珍，所有权性质为私有，房屋坐落城关镇民主路103-2号，房屋为砖木结构共两间，建筑面积31㎡。唐光珍在2016年1月前已去世。林礼荣、李仕美、林礼芬、林礼英、凌礼祥、凌礼萍系唐光珍子女。涉案房屋在转让前是林礼荣在居住管理。
再查明：兴仁县原城关镇，一直属于城镇规划区，现已分为四个街道办事处，即包括现城南街道办事处、城北街道办事处、东湖街道办事处、真武山街道办事处。涉案房屋位于现在的城北街道办事处民主路103号。唐光珍及夫生前无承包地，林礼荣、李仕美、林礼芬、林礼英、凌礼祥、凌礼萍、张佳云、童富豪均为居民。双方当事人一致陈述，涉案房屋所占土地属于国有土地，也是按国有土地上的房屋进行的征收。
本院认为：根据查明的案件事实，涉案房屋所有权人原为唐光珍,唐光珍去世后，该房屋由其继承人凌礼萍、凌礼祥、林礼芬、林礼英、林礼荣（或林礼荣、李仕美）继承，本案尚无证据证实各继承人对房屋进行过分割，故应予认定涉案房屋在转让前由唐光珍各继承人共同所有。凌礼萍以林礼芬、林礼英、林礼荣、李仕美擅自处分为由主张《房屋及宅基地转让协议书》无效，此涉及林礼芬、林礼英、林礼荣、李仕美是否无权处分及《房屋及宅基地转让协议书》效力认定的问题。
首先，关于部分共有人擅自处分共有物行为性质的界定。出卖他人之物，是无权处分之常见类型。此外，对于未征得其他共有人同意而出卖共有物的情形中，共有人虽为财产所有人，但财产属于“共有”而非“区分所有”。对于共有财产的处分，其权利必须由全体共有人共同行使，而任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利。因此，部分共有人擅自处分共有物，仍属于无权处分。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同效力，买卖合同不因无权处分而无效。凌礼萍以林礼芬、林礼英、林礼荣、李仕美擅自处分为由主张《房屋及宅基地转让协议书》无效的理由不能成立，本院不予支持。
最后，虽《房屋及宅基地转让协议书》不因林礼芬、林礼英、林礼荣、李仕美无权处分而无效，但对合同效力的审查还应结合《中华人民共和国合同法》五十二条进行认定。从本案看，涉案房屋买卖双方均为居民，林礼芬、林礼英、林礼荣、李仕美出卖的房屋亦属于城市规划区，房屋项下土地虽无土地使用证，但房屋在性质上应属国有房屋，本次征收政府亦是按国有房屋的标准进行补偿，房屋项下土地因未办理土地使用证按照宅基地标准进行补偿的事实并不影响房屋性质的认定。据此，根据查明的事实及前述分析，涉案《房屋及宅基地转让协议书》不存在无效之情形，一审认定《房屋及宅基地转让协议书》无效无法律依据，本院对此予以纠正。
综上，一审审判程序合法，但认定基本事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。上诉人童富豪、张佳云的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省兴仁县人民法院（2017）黔2322民初1942号民事判决；
二、驳回被上诉人凌礼萍的一审诉讼请求。
一审案件受理费30元，保全费1520元，由被上诉人凌礼萍承担；二审案件受理费60元，由被上诉人凌礼萍承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 付 君
审判员 简 坤
二〇一八年一月十一日
书记员 孙茂腾