北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9732号
上诉人（原审被告、反诉原告）孟×，女，1973年1月28日出生。
委托代理人闫松松，北京市亦非律师事务所律师。
委托代理人魏×，男，1972年10月29日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张×，男，1976年9月7日出生。
委托代理人晏望明，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人李雪涛，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生。
上诉人孟×因与被上诉人张×、第三人我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初13721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、法官张羽参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟×之委托代理人闫松松、魏×；被上诉人张×及其委托代理人晏望明；原审第三人中介公司之委托代理人杜文娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张×在一审中起诉称：2015年10月7日，经中介公司介绍，案外人魏×（当时为孟×的丈夫，现已离婚）与案外人白×（当时为我的妻子，现已离婚）签订了M15064825号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于当天支付第一笔定金10万元，于10月10日又支付定金385000元，之后分别在10月23日和12月31日支付了两笔首付款，金额分别是485000元和188万元。至此我共支付定金及首付款285万元（房屋总价款485万元）。2016年1月3日，魏×与白×签订退单声明，双方均认可将上述款项直接作为日后签订的新合同的首付款，新合同双方变更孟×和我。2016年1月4日孟×和我签订房屋买卖合同，定金和首付款约定和原合同完全相同，合同约定200万房款以贷款方式支付，缴税、银行面签都办理完毕，且约好了2月15日去办理过户手续，但2月14日晚孟×突然通知我不同意继续履行了，我可以一次性支付剩余房款。现诉至法院要求：1.判令孟×继续履行M15064269号北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），将北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）过户至我名下；2.判令孟×赔偿违约金485000元。
孟×在一审中答辩并反诉称：不同意张×的诉讼请求，第一份合同10月7日签订后，我积极履行合同，进行了网签，当时张×爱人无法贷款200万元，合同无法继续履行，后期因为张×身体原因住院，合同也无法继续履行，我丈夫魏×经常出国，为了更方便合同履行，我方将房产做了夫妻更名，后期才有了2016年1月3日双方重新签署的合同，根据双方计算的时间，1月底的时候手续能全部办完，但是签署合同后张×暂住证过期，导致时间拖延无法审核资质，过了十几日暂住证才办好，重新审核资质，导致时间拖延，双方在合同中明确约定了从10月7日起120日内（即2016年2月4日前）完成过户，双方应于该时间前去办理过户，但是张×多次拖延不去办，因为张×的原因导致拖延，合同解除的条件已满足，无法继续履行，不同意继续履行合同。我确实收到了张×支付的285万元房款，解除合同情况下，扣除定金后房款可以退还。依据合同2016年3月1日前我要收到全部购房款，即便贷款不发张×应自筹款项，否则我可以解除合同并追究张×的违约责任，至今为止我未收到剩余房款200万元，根据主合同第九条，我享有合同解除权，如果法院认定我违约，申请违约金酌减。综合上述理由我提出反诉，要求解除我和张×签署的北京市存量房屋买卖合同及网签合同、补充协议及补充协议二。
张×在一审针对孟×的反诉辩称：白×和魏×合同换签是因为魏×名下有三套房产，在其名下过户要缴纳个人所得税，但是其配偶孟×名下无房产，换签是出卖方为了避税，不是白×不能贷款。重新签订合同时间是2016年1月4日，从10月7日起算120日的时间约定，2016年2月4日双方和中介去税务局缴纳的税费（契税），约定2月5日去办理过户预约手续，预约2月15日双方共同去办理，但是2月14日当晚对方明确表示拒绝配合办理过户。预约时间每周五上午9点才可以预约，2月4日正好周四，当日无法预约，中介也知道，所以才说2月5日去预约，中介通知孟×，其当时未提出任何异议，履约过程中我一直积极履约，没有任何拖延，我身体和暂住证的原因，都没有造成任何延误。即使解除，对方没有发出任何解除函，也没有和我说过解除合同，这种情况下应该继续履行合同。3月1日付房款的事项，因为过户的义务在先，放款行为在后，双方签订的协议里面有个流程，孟×2月14日明确表示不履行了，违约在先，我享有合法的抗辩理由，在这种情况下我无法支付剩余房款。涉案房屋现价值涨了100多万元。不同意孟×的全部反诉请求。
中介公司在一审述称：涉案合同具备履行条件，我公司愿意配合双方继续履行过户手续。对于双方提出的违约金和诉讼费，听从法院判决。2015年10月7日，原出卖人魏×和白×签订了第一份北京市存量房屋买卖合同，并于当日交了定金10万元，于2015年10月10日支付了385000元，陆续共支付了285万元房款。后因孟×的前夫魏×名下不止一套房屋，出于税费及其要出国，将房屋合同变更至孟×名下，要求换签合同，是卖方提出的要求换签合同，不是买方。第一份合同签订时双方都知道不是满五唯一，税费当时约定依照税法处理。后考虑到税费可能比较多，出卖人和我方协商将房屋过户至孟×名下，三方协商2016年1月4日重新签署了本案合同，合同仍按照原合同签订日期10月7日起算120日内共同向房屋权属登记部门申请办理过户，2016年2月4日交纳税费完成，2月5日预约2月15日办理过户手续，2月15日当日仅有张×和我公司工作人员到场，孟×未到场，后续和孟×协商过户手续，一直不予回应，不予办理。
一审法院经审理查明：2015年10月7日，白×（买受方、乙方）与魏×（出售方、甲方）签订合同编号为M15064825的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定白×以房屋成交价485万元的价格购买建筑面积129.75平方米的涉案房屋，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转，乙方采取商业贷款方式支付房款，拟贷款金额200万元，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于房屋查档后当天支付385000元，于2015年10月27日网签后当日支付485000元，于2015年12月31日之前支付188万元，上述资金均通过自行交接方式划转，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方自行筹集剩余房价款，最迟在申请办理产权转移登记当天支付给甲方，甲方应当在收到全部房款后15日将房屋交付给乙方，交易应缴纳的所有税、费由各自承担法律规定的应缴税费，因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，如甲方依照合同的约定单方解除本合同，应以书面的方式进行。
2015年10月7日，白×（买受方、乙方）与魏×（出售方、甲方）签订《补充协议》，主要约定2016年3月1日前无论是贷款支付还是自筹全款支付，乙方需要把全部房款485万元支付甲方，否则甲方有权单方解除合同，甲乙双方最晚应于合同签订之日起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。甲方只缴纳非满五唯一产生的个人所得税，其他税费由乙方承担。双方确定定金为485000元，乙方于房屋核验当日付清。
2016年1月3日，甲方（出卖方）魏×与乙方（买受方）白×、丙方（见证方）中介公司、丁方北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《退单声明》，主要约定经四方友好协商，同意解除编号为M15064825的《北京市存量房屋买卖合同》，甲乙双方签署此退单声明后，现甲乙双方均变更为新的出售方（孟×）及买受方（张×），按照已经解除的合同条件重新签署房屋买卖的相关法律文件，变更为新的编号为M15064269的房屋买卖合同。新的出售方及买受方签署新的房屋买卖合同及补充协议等文件时，涉案房屋尚未变更至新出售方名下，甲乙双方及新的买受方、见证方、履约方均知晓此事实并承诺不因此而追究新的出售方未取得房屋产权而产生的无权处分的法律责任。
2016年1月4日，甲方（出售方）孟×与乙方（买受方）张×签订合同编号为M15064269号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同主要约定内容同合同编号为M15064825的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，乙方于2015年12月31日已向甲方共计支付购房首付款285万元，2016年3月1日前乙方通过贷款方式由银行支付尾款200万元至甲方账户，如银行贷款无法如期（2016年3月1日前）支付，则乙方需自筹全款支付剩余房款至甲方账户。主合同约定的甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，上述条款所述的起算日期仍以2015年10月7日进行计算，其中的90日变更为120日。甲乙双方履行义务的时间均以中介公司通知的时间为准，如有变更双方协商。甲乙任何一方违反协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
2016年1月25日，甲方（现出售人）孟×、乙方(现买受人)张×、丙方（原出售人）魏×、丁方（原买受人）白×签订《补充协议二》，主要约定甲乙双方签署的买卖合同及补充协议中涉及合同签订日期均以2015年10月7日为准，并非2016年1月4日。甲乙双方签署的房屋买卖合同及补充协议中签订日期2016年1月4日为居间方添加，甲乙双方实际于2016年1月3日已经签署房屋买卖合同及补充协议。居间方于2016年1月12日通知甲乙双方，乙方因暂住证过期，居间方将尽快为乙方提交购房资质审核，预计将于15日后得出结果。
关于交易流程：2015年10月10日，涉案房屋查档无抵押无查封，可以交易；2016年1月4日合同主体更名；2016年1月12日，张×提交暂住证，同日申请购房资格核实；2016年1月25日，资审通过获得购房资格；2016年1月26日，网签合同完成；2016年1月27日办理银行贷款面签；2016年2月4日，双方至北京市朝阳区地方税务局缴纳涉案房屋契税。2016年2月5日，中介经办人龙×向孟×手机发送图片及短信，图片内容显示为2016年2月15日上午办理过户的不动产登记预约单，短信内容为：嫂子，过户约上了，2月15号上午。孟×短信回复：好。2016年2月25日，张×向孟×邮寄履约催告函，函件内容主要为要求继续履行合同，在2016年3月2日前办理过户手续，否则追究相应的违约责任。2016年3月1日，孟×向张×手机发送信息，主要内容为：致张×先生，您与我签署的房屋买卖合同及补充协议的约定，您应于2016年3月1日前支付剩余房款，完成剩余房款的支付后，我将于今天下午携带过户所需全部证件与您办理房屋过户手续，请您完成合同约定的义务。张×回复称：致孟×女士，由于您在2月15日没有配合过户，属于严重违约，由于您所造成的时间拖延，按照补充协议所规定，由于甲方造成的延误，乙方不再承担任何违约责任，所有由于甲方所造成的延误时间顺延。
另查，孟×与魏×于2000年9月13日登记结婚，2016年1月20日，双方在民政局协议离婚，协议约定涉案房屋归孟×所有，其他财产归魏×所有。张×亦称与白×已离婚。
庭审中，经张×申请，中介公司工作人员龙×出庭作证，证人称证人是本案涉案房屋买卖合同实际经办人，第一份买卖合同是白×与魏×签订，合同价款485万元，房屋当时没有抵押，不是满五唯一。魏×为了省税要求撤销网签，办满五唯一，之后变更了合同，所有起算时间仍按照第一份合同日期10月7日起算，这是因为魏×提出的时间要求，他说着急用钱，也不同意资金监管。张×没有不去履行或者履行迟延的行为，网签、面签、缴税都完成了，当时没有人提出到期了不再继续履行了。2月5日我预约到2月15日去办理过户，短信告知孟×，孟×回复说好（当庭出示手机）。涉案房屋现涨价了，大概涨了100万元左右。2016年2月14日晚上孟×告知不继续履行了，并说张×存在违约，说120日超过了，让张×按照合同赔偿违约金，再继续履行合同，我和张×说过，张×不同意。后双方就未再协商，直到本案诉讼。2015年10月7日往后计算120天是2016年2月4日，缴税时候没有超期，之前的流程都是按照最快的流程走的，没有任何拖延。张×认为证人证言反映了2月5日孟×同意继续过户，孟×对证人身份无异议，但认为证人与张×告之间存在利害关系，有明显偏向，孟×提出过合同到期，要求解除合同，钱如何返还，张×提出说合同到期了可以给1万元补偿继续履行合同，孟×不同意。孟×于2016年3月1日明确如果3月1日张×不付尾款，就解除合同。
孟×认可已收到张×支付的购房款285万元，张×愿意为涉案房屋的继续履行一次性支付剩余款项200万元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《退单声明》及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院判决认定：张×与孟×就涉案房屋签订的买卖合同，系当事人真实意思表示、内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。在买卖双方变更合同主体后，合同约定双方最晚应于原合同签订日期2015年10月7日起120日内（即2016年2月3日），共同向权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，在双方按照交易流程已履行完首付款285万元的实际支付（非资金监管）、网签、面签、缴税后，中介公司经办人于2016年2月5日通过手机短信通知孟×于2月5日预约了2月15日的过户，孟×通过手机短信回复好。可以认定双方对于2月15日办理过户手续重新达成一致意见。孟×没有于2月15日配合张×办理过户手续，消极懈怠合同继续履行的后续环节，使合同陷入履行障碍，孟×构成违约。在孟×已构成违约的情形下，张×拒绝于3月1日前付清剩余房款系履行不安抗辩权之行为。
现张×主张继续履行一节，张×表示可以一次性支付剩余房款，法院对张×主张的继续履行请求予以支持。关于张×要求孟×支付违约金一节，综合本案案情，孟×的违约行为虽然造成了涉案房屋买卖合同履行的延迟，但考虑到涉案房屋已大幅升值，孟×的违约情形及对张×形成的实际损失并不严重，孟×亦提及违约金过高主张酌减，法院综合案情酌定违约金数额5万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、张×于判决生效之日起十日内支付孟×购房款二百万元；二、孟×于判决生效并收到判决第一项购房款二百万元后十日内协助张×办理北京市朝阳区×号房屋产权过户手续；三、孟×于判决生效及过户完成后三日内将北京市朝阳区×号房屋交付给张×；四、孟×于判决生效后十五日内支付张×违约金五万元；五、驳回张×之其他诉讼请求；六、驳回孟×之全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孟×不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回对方的诉讼请求，支持其一审反诉请求。上诉理由是：1、一审认定事实不清，银行批贷是房屋买卖的关键环节，批贷时间是认定谁违约的关键证据，对案件结果有重大影响，一审法院没有查明银行是否批贷以及什么时间批贷就做出判决，认定事实不清。2、一审法院程序错误，一审法院回避批贷时间以及张×是否具有履约能力这一情况。3、一审法院对违约责任认定错误，适用法律错误。本案是张×拖延时间导致不能在合同规定的时间内给付我方购房款，以至于不能过户，张×构成违约达到了合同中约定的解除条件。双方在合同中明确约定了给付购房款的时间，然后才能履行办理过户手续。不存在不安抗辩权的问题。
张×同意一审法院判决，不同意孟×的上诉请求。张×针对孟×的上诉二审答辩称：银行批贷是2016年2月3日，2月4日交的税，中介给对方提供的银行批贷时间，是银行工作人员填写表格的时间，而且当时我们说好可以去速通宝垫资，孟×方后来又不同意了，我方并没有构成违约。综上：请求维持一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。本院另补充查明：二审期间，中国光大银行股份有限公司北京朝内支行出具情况说明，显示涉诉房屋的批贷日期为2016年2月3日。孟×和张×签订的北京市存量房屋买卖合同内容显示，房屋坐落在朝阳区×号，一审判决主文确定的房屋即上述房屋。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：依法成立之合同对双方具有约束力，各方均应诚信履约。本案中，张×与孟×就位于朝阳区×房屋签订了合法有效买卖合同，双方均认可应当于原合同签订之日起120日内向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续，且双方的补充协议中明确甲乙双方履行义务的时间均以丙方（即中介公司）通知时间为准，后因2016年2月4日当天无法向房屋权属部门申请办理登记手续，故中介公司于2016年2月5日预约了过户时间并通知了孟×，孟×亦通过手机回复好的信息，由此可见双方对预约成功后共同办理过户的时间并无表示异议。然随后孟×未按时配合张×办理过户手续进而导致合同无法进一步履行，其行为有违诚信和双方约定，理应承担相应的责任。
关于孟×上诉所主张的张×银行批贷和2016年的3月1日的付款期限一节，本院认为，其一，银行已对此作出说明，且双方于2016年1月4日的《补充协议》中已明确如银行贷款无法如期（2016年3月1日之前）支付，则乙方需自筹全款支付剩余房款至甲方账户；其二，孟×拒绝配合张×过户的行为在先，足以使张×产生拒绝支付剩余款项的抗辩权利。故对孟×的上诉请求，本院不予支持。
综上，本院认为，孟×的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费24372.5元，由张×负担1572.5元（已交纳），孟×负担22800元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费22800元，由孟×负担（已交纳）。
二审案件受理费24372.5元，由孟×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 陈 振