广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5757号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强，该公司总经理。
委托代理人：程祥煌，麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏某洁，住广东省开平市。
委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称“xx公司）因与被上诉人苏某洁商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市xx区xx大道x号致岭假日花园H2栋1102房。xx公司为致岭假日花园的开发商。
2009年9月29日，苏某洁（乙方）与xx公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定苏某洁向xx公司购买涉案房屋，购房总价款为692543元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。
合同签订后，苏某洁按约定向xx公司支付了全部购房款，xx公司亦于2010年12月30日将涉案房屋交付给苏某洁使用。
2014年2月17日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2014年12月25日，苏某洁向xx公司提交办理房产证所需的契税完税证明等相关资料。2015年2月10日，xx公司向房地产登记机关提交办证申请及办证所需的资料。2015年3月26日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，权属人为苏某洁。2015年6月25日，苏某洁领取该房屋的《房地产权证》。
苏某洁于2015年7月24日向原审法院提起本案诉讼，以xx公司逾期履行办理产权登记手续及交付房产证的行为已构成违约为由，请求法院判令：1、xx公司支付逾期办理及交付房产证的违约金134007元（每日按总房价692543元的0.05%计算，每天为346.2715元。从2013年7月25日至2014年2月16日共206天，金额为71331.929元；从2014年12月25日至2015年6月25日共181天，金额为62675.1415元）；2、xx公司承担本案全部诉讼费用。
xx公司辩称：1.本案是由于苏某洁的原因导致迟延办证，xx公司对此没有任何过错，不需承担违约责任。2.苏某洁的部分诉讼请求已超过诉讼时效的规定。
原审法院认为：苏某洁与xx公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
合同签订后，苏某洁已按约定履行向xx公司支付购房款692543元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定xx公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为苏某洁办妥产权登记，并将以苏某洁为产权人的房地产权证交付苏某洁。涉案房屋已于2010年12月30日交付苏某洁使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2011年11月4日。xx公司未在约定期限内为苏某洁办妥及交付房地产权证，构成违约，故苏某洁要求自2013年7月25日起计算逾期办证违约金没有违反合同约定，原审法院予以允许。
根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在大确权手续办妥之前，苏某洁是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响。在xx公司办妥大确权登记手续后，苏某洁于2014年12月25日才向某公司交齐办证所需的全部资料，应认定为逾期提交资料，苏某洁在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至苏某洁向某公司交齐办证所需的全部资料之日（2014年12月25日）共312天的时间，xx公司无须承担逾期办证违约责任。
根据合同约定，违约金应计算至苏某洁取得房地产权证之日止，但涉案房屋已于2015年3月26日登记至苏某洁名下，苏某洁在当日之后即可领取房地产权证，故对违约金计算的截止时间，原审法院酌情调整为出证后第七天，即2015年4月2日。综上，经计算，xx公司应向苏某洁支付2013年7月25日起至2015年4月2日止，并扣除312天时间的逾期办证违约金105613元（692543元×0.05%×（617天-312天）】。对苏某洁主张未超出该金额部分，原审法院予以支持，对超出部分，原审法院不予支持。
苏某洁于2015年7月24日提起本案诉讼，其要求xx公司支付2013年7月25日以后的逾期办证违约金并未超过二年诉讼时效的规定。针对xx公司的其他抗辩意见，前面论述中已进行了回应，不再赘述。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，原审法院于2015年10月9日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向苏某洁支付迟延办证违约金105613元；二、驳回苏某洁的其他诉讼请求。案件受理费1490元，由苏某洁负担316元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担1174元。
判后，xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决xx公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。苏某洁必须将办证所需全部资料递交xx公司，才能办好房产证。2014年12月9日苏某洁才具备办理房产证前提条件。原审判决不顾苏某洁迟延提交办证资料的事实，判决xx公司在苏某洁不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定和法律规定。三、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，xx公司只需将办证资料提交到房管局，就不再承担违约责任。四、苏某洁应提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。综上，xx公司上诉请求：1、改判驳回苏某洁的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正xx公司不应承担的赔偿数额。
苏某洁答辩称：不同意xx公司的上诉请求和理由，xx公司的请求缺乏理据，请求法院驳回xx公司的上诉请求。涉案合同合法有效，双方应按约定履行，xx公司于房产交付之日起210个工作日内办妥并提供房产证给xx公司，逾期则构成违约，应当承担违约责任向苏某洁支付逾期违约办证的违约金，本案中，由于xx公司自身的原因，主要是没有完成涉案楼盘大确权，没有履行办理房产证应尽的通知及相关义务，导致苏某洁在2015年6月25日才领到房产证，所以原审法院判决xx公司承担违约责任是具备了事实和法律依据的。xx公司违约是事实，xx公司的意见完全是曲解、违背合同约定，没有合法依据。xx公司一直强调210个工作日是要在交齐材料、房款等起算，是擅自变更了合同约定的办证起算点，xx公司的说法不成立。2014年2月17日完成大确权，在此前并不具备办理房产证的办证条件，并且该日期也超过了合同约定的期限，所以在2014年2月17日之前的过错及责任完全在于xx公司。至于在大确权以后，苏某洁在2014年12月25日交齐了办证资料，也不能证实苏某洁是逾期提交材料的，因为提供办证资料之中包括了契税发票、购房发票、分户图以及面积报告，以上都必须要开发商提供给苏某洁才能交税的，但是本案中xx公司都没有提供证据证实何时将以上资料交给苏某洁，原审法院认为我方迟延提交办证资料是错误的，但是我方为了解决问题也没有提起上诉。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：《商品房买卖合同》及附件约定xx公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给苏某洁，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋已于2010年12月30日交付苏某洁使用，应办证截止日期为2011年11月4日。xx公司未依约履行办证义务，已构成违约，应承担违约责任。
关于逾期办证违约金起算日期。xx公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。而在大确权手续办妥之后，苏某洁迟延提交办证所需资料，对迟延办理产权证亦存在过错。原审法院已从逾期办证天数中扣除大确权手续办妥之日至苏某洁提交办证所需资料之日。xx公司上诉主张将逾期办证违约金起算日期顺延为苏某洁提交办证所需资料之日，理据不足，本院不予支持。
关于逾期办证违约金的止算日期。根据合同约定，xx公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为苏某洁办妥产权登记，并将以苏某洁为产权人的房地产权证交付苏某洁。涉案房屋已于2015年3月26日登记至苏某洁名下，原审法院酌情将逾期办证违约金的截止时间调整为出证后第七天，并无不当，本院予以维持。xx公司上诉主张根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定不承担xx公司向房管局提交办证资料之后的违约责任，但该规定适用的前提条件是出卖人对买受人逾期取得产权证不负有过错。本案中，xx公司于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间，故xx公司该项主张本院不予采纳。
综上所述，xx公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2412元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一六年二月十六日
书 记 员 李宪琼