金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金婺北民初字第318号
原告（反诉被告）金华市今飞花园业主委员会。
负责人魏建勋。
委托代理人钱磊。
被告（反诉原告）金华市今飞物业管理有限公司。
法定代表人黄庆宪。
委托代理人叶民珍。
原告（反诉被告）金华市今飞花园业主委员会为与被告（反诉原告）金华市今飞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2013年10月12日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员沈松柳适用简易程序独任审理，于同年12月11日和2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告金华市今飞花园业主委员会的负责人魏建勋、委托代理人钱磊、被告金华市今飞物业管理有限公司的委托代理人叶民珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2002年，金华市今飞房地产开发有限公司开发建设“今飞花园小区”，共建筑房屋面积60688.7㎡。房屋陆续销售给业主，前期和之后委托合同物业均聘请被告。被告在物业服务和管理过程中，收取车辆泊位费251720元（从2006年12月20日至2012年4月30日）。由于物业服务和管理合同到期，被告撤离“今飞花园小区”，但因移交资料不全，资金结算不清，房屋移交面积不足，手续不到位等，原告提起了诉讼。要求判令：1、被告立即移交今飞花园小区应有的①自来水管网图，②电力设备、电力布局管网图，③热水管埋设的设计、规划审批、完工验收报告、管网图及原金华市今飞房地产开发有限公司与金华市热电厂所签的热水供应合同，④绿化规划图，⑤房屋施工图，⑥污水管网图；2、被告向原告移交按规定应该有的424.82㎡物管用房及物管用房手续；3、被告向原告移交关于今飞小区房屋保修金使用的情况及应移交的相关资料（包括财务资料）；4、被告移交车辆泊位费应收取的80%，即201376元。
为证明上述主张，原告金华市今飞花园业主委员会向本院提供了下列证据材料：
1、《物业管理委托合同》，证明被告系“今飞花园小区”前期物业管理公司的事实；
2、《物业服务合同》2份，证明2006年10月1日至2012年4月30日“今飞花园小区”物业管理由被告进行的事实；
3、今飞物管处《公告》、2007年-2009年《物业管理服务收支情况公布》3张，证明被告从2006年12月20日开始一直收取小区业主车辆泊位费的事实；
4、金华市友林物业服务有限公司《证明》，证明被告在2012年收取了25个全年车辆泊位费的事实；
5、《今飞花园物业移交清单》，证明被告撤出小区已移交的相关资料；
6、《关于要求协调今飞物业管理公司尽快移交手续的报告》、《关于今飞花园业主委员会要求协调物业管理问题的回复意见》，证明原告向有关部门要求督促被告按规定办理移交手续，有关部门作出的回复；
7、2009年《物业管理服务收支情况公布》，证明被告公示车辆泊位费与被告提供不一致的事实。
被告辩称：1、被告退出今飞花园小区已办理移交手续。原告主张移交①～⑥资料，被告没有；被告除已移交（退出时）外，现有《建设工程规划许可证》复印件5页、《今飞花园排污及热水管道井竣工图》原件和《今飞住宅小区规划给排水平面图》复印件可移交，其他资料不属被告移交范围（原告可以通过其他途径取得），或原告要求移交的资料名称不对应。2、被告物管时所使用的房屋已全部移交，不存在424.82㎡物管用房之说。3、被告已移交住房维修基金缴纳证明，不存在未移交的问题。4、为整顿小区车辆乱停乱放问题，被告划定范围，收取一定的车辆管理费用，并已冲实到物业管理和服务费用中，历年来的物业管理和服务花费已经公示，原告完全知情。另，部分业主欠交物业费、车辆管理费，加物业管理本身亏损严重，于情于理于法原告无权要求返还车辆管理收取的费用。综上要求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
为证明上述主张，被告金华市今飞物业管理有限公司向本院提供了下列证据材料：
2004年到2012年4月30日被告账目收支情况表共9页，证明被告历年来为车辆管理收取的费用175754.90元，且已纳入物业管理和服务支出费用之中；历年物业管理和服务支出总亏损为384011.58元的事实。
反诉原告诉称：反诉原告在“今飞花园小区”物业服务和管理过程中，出资了343833元，为反诉被告所在的小区安装“监控系统设施装置”、“铁艺门、围栏制作”、“智能进出车辆挡车器”、“无负压供水设备”和“铝合金金刚化玻璃透明岗亭”等。如今物业服务合同终止，该投资资产反诉被告应予返还。现主张判令：1、反诉被告立即返还反诉原告投入的上述设备，或者支付投入的价款343833元，并支付2012年4月30日-2013年11月30日占用设备使用费50000元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
为证明上述主张，反诉原告金华市今飞物业管理有限公司向本院提供了下列证据材料：
1、《企业法人营业执照》，证明反诉原告诉讼主体资格；
2、《物业服务合同》2份，证明反诉原被告之间的权利义务关系；
3、《购销合同》、《信息中心招标项目》、《安全防范工程施工合同》、《发票联》3份，证明反诉原告出资157695元，为“今飞花园小区”购买材料和安装电子视频监控系统的事实；
4、《发票联》，证明反诉原告出资12138元，为“今飞花园小区”制作铁艺门、围栏的事实；
5、《发票联》，证明反诉原告出资62000元，为“今飞花园小区”购买和安装智能车辆道闸挡车器系统的事实；
6、《发票联》，证明反诉原告出资100000元，为“今飞花园小区”安装无负压供水设施的事实；
7、《发票联》，证明反诉原告出资12000元，为“今飞花园小区”透明岗亭安装铝合金钢化玻璃的事实。
反诉被告辩称：反诉原告所主张的内容，系今飞控股集团有限公司为弥补金华市今飞房地产开发有限公司开发“今飞花园小区”建设设施不到位，而出资建造的赞助项目，所有权属于“今飞花园小区”全体业主。从反诉原告提供的证据上看，可以推出今飞控股集团有限公司已陆续出资（有的出资在反诉原告终止物管合同之后，有的是更换设备），部分由反诉原告代办的事实。既然所有权为“今飞花园小区”全体业主，反诉原告就无权收取不为其所有的占有使用费和返还财产。故请驳回反诉原告的诉讼请求。
为证明上述主张，反诉被告金华市今飞花园业主委员会向本院提供了下列证据材料：
1、信访材料和领导的批复意见，证明反诉原告所主张的内容，是由今飞控股集团有限公司出资赞助给反诉被告的事实；
2、《今飞控股集团赞助项目投入清单》，证明今飞控股集团有限公司赞助给反诉被告的投入项目，已由反诉原告盖章证明的事实；
3、《协议书》、《补充协议》，证明金华市今房地产开发有限公司本应按装铁艺栏的事实；
4、《证明》、《保安值班巡查记录》，证明小区原有一套进出车辆挡车器，在2012年9月20由今飞控股集团后勤部工作人员金帅驾驶着这GTM169号车拿走的事实。
庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：
1、对原告提供的证据1、2，被告没有异议，本院确认证据的证明力；
2、对原告提供的证据3、4，被告对证据的真实性没有异议，但认为车辆泊位费的性质，应该是被告为小区车辆停放有序，而收取的车辆管理费。同时证明被告截止2012年4月30日，收取的车辆泊位费为13440元（16个车主，全年的缴费）。被告已公布每年物业服务和管理的收支情况（包含车辆泊位费），而原告始终没有异议，说明原告已认可公布的内容。本院认为，车辆泊位收费在《物业服务合同》没有约定。车辆泊位费收取的性质各持意见。现对证据的真实性予以认定。对车辆泊位费的性质、收取的数额及应由谁享受，应结合其他证据综合认定。
3、对原告提供的证据5，被告对证据的真实性没有异议，进一步证明了被告已移交原告诉讼请求1中①～⑥项（除《建设工程规划许可证》、《今飞花园排污及热水管道井竣工图》和《今飞住宅小区规划给排水平面图》）的内容材料。对证据的真实性本院予以确认。对原告诉讼请求1的内容，是否已移交，是否一定由被告移交，或应由原告通过其他途径取得及原告要求移交的内容名称是否对应，应结合其他证据综合认定。
4、对原告提供的证据6，被告对证据的真实性没有异议，认为原告虽向相关部门反映过情况，但不代表原告反映的问题全都合理合法。本院对证据的真实性予以认定。对是否合理合法，应结合其他证据综合认定。
5、对原告提供的证据7，被告有异议，认为证据没有被告的公章，且与原告举证证据4自相矛盾，应以起诉时向法庭举证的为准。本院采信被告意见，对该证据不予认定。
6、对被告提供的证据，原告有异议，认为被告没有提交详细的记账凭证，无法核对客观和真实性。被告的亏损与原告无关。应移交的车辆泊位费被告不交，应属违约。清单不能证明收费的真实和客观性，也不符合相关的法律规定。本院认为，谁主张谁举证，原告不提供相反的证据证明，应承担举证不能的不利后果。本院对证据的真实性予以确认。对收费、亏损的数量是否客观真实，应结合其他证据综合认定。
7、对反诉原告提供的证据1、2，反诉被告没有异议。本院确认证据的证明力。
8、对反诉原告提供的证据3～7，反诉被告对真实性没有异议，但认为《安全防范工程施工合同》、《购销合同》造价与发票价不一致，即无法证明发票花费就是合同的支出。4～7没有施工合同，没有付款凭证，无法证明实际付款人是谁。同时，这些设施都是赞助项目。本院认为，合同在前，最终结算在后，发票金额大于约定价，应属正常。发票就是最终结算，就是付款人。故确认证据的证明力。但对这些设施赞助给谁，应结合其他证据综合认定。
9、对反诉被告提供的证据1、2，反诉原告对证据的真实性没有异议，但认为《今飞控股集团赞助项目投入清单》的内容，是今飞控股集团赞助给反诉原告所有的财产。清单是反诉原告开具给反诉被告的情况说明，不是反诉被告陈述的赞助给反诉被告，反诉原告签章认可的事实。本院对证据的真实性予以确认。对清单内容赞助给谁，应结合其他证据综合认定。
10、对反诉被告提供的证据3、4，反诉原告有异议，认为证据不是原件，铁艺栏该不该装、进出车辆挡车器被谁取走与反诉原告无关。证人应该出庭作证。本院采信反诉原告的意见，对证据的证明力不予认定。
根据上述确认真实性和证明力的证据及双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
位于金华市婺城区劳动路138号“今飞花园小区”的房屋，是金华市今飞房地产开发有限公司在2001年开始申请立项审批建造，建筑占地面积39033㎡，建筑面积60688.70㎡。当房屋建好后陆续交付给了业主。2003年4月1日金华市今飞房地产开发有限公司将前期小区物业管理和服务委托给被告执行。2006年8月15日小区业主委员会成立。10月1日原被告签订了《物业服务合同》，2011年9月30日合同期满，双方续签合同到2012年4月30日止。期限届满，被告撤离小区的物业管理和服务。被告在撤离前（4月1日）移交了“住房维修基金缴纳证明”3份，“建设工程竣工验收单”、“建设工程竣工验报告”和“今飞花园住宅小区规划总平面图”各1份，“物业基本情况信息表”2份，“今飞花园10～26幢竣工报告”17份。而后原告认为被告移交资料不全，物管用房未按建筑面积7‰规定移交及车位使用费应按车位数，计算应收款的80%，移交给原告等内容提起诉讼。反诉原告以物业管理和服务过程中，投入设备，该设备不为反诉被告所有，反诉被告应予返还及占用期间应交纳使用费，提起了反诉。
另查明，金华市今飞房地产开发有限公司在2007年7月5日注销。被告探按前期物业合同接物管物业用房330㎡，原被告签订的物业合同未涉及物管用房问题，但原告撤离时已实际移交了物管用房；物管服务的三份合同均未涉及到车辆停放收费问题。2006年12月为解决外来车辆及秩序乱的问题，经业主委员会审批通过，对车辆实行统一收费管理，今飞物管处发布公告，从12月20日起收泊车位费（年租金700元），计车位62个，2011年调整到68个。被告物业收入项目有：物业服务和车位泊位两项收入。其中收取车辆泊位费175754.90元（公示单统计数，从2006年12月20日到2012年4月30日）。上述两项收入用于管理人员工资、年终奖励、五大保险、福利费、水费、电费、电话费、垃圾清理、税收、绿化、维修、折旧等，从2004年4月1日到2012年4月30日，冲抵后亏损384011.58元。无负压供水设施安装《发票联》，时间为2012年9月20日。2012年4月30日止被告收取16个全年车位费，单个840元，合计13440元。被告现有资料为：《建设工程规划许可证》复印件5页、《今飞花园排污及热水管道井竣工图》原件和《今飞住宅小区规划给排水平面图》。
本院认为：被告为受权企业，应有的物管用房，资料等均来源于委托授权的金华市今飞房地产开发有限公司。金华市今飞房地产开发有限公司交接给被告的物管用房及资料，除《建设工程规划许可证》、《今飞花园排污及热水管道井竣工图》和《今飞住宅小区规划给排水平面图》外，均已移交原告。原告主张被告没有移交资料原因是，原告本身不清楚有无该资料，如物管用房，依据中华人民共和国建设部令《房屋登记办法》规定“不颁发房屋权属证书”即无产权证等资料；小区住户以外的自来水管，为供水单位自管无图交接。入户的自来水管，电力布局、污水排放等本无单独制图，均在建设施工和竣工图中体现，被告没有该图纸或已移交；绿化也无单独制图，系在规划总图中体现等。其次，原告主张资料名称不对应，如原告称“自来水管网图”，实际名称为“给排水平面图”。事实原告主张的资料，被告接收的都是复印件，原件有的在政府档案馆，有的在政府分管的各机关单位，原告可以自行取得。综上，再要被告移交①～⑥（除《建设工程规划许可证》、《今飞花园排污及热水管道井竣工图》和《今飞住宅小区规划给排水平面图》）项资料，显然不合情理。对于原告要求物管用房按建筑总面积7‰移交，金华要求执行该规定在2002年7月3日，而“今飞花园小区”规划审批在执行该规定之前，所以不适用该规定；同时被告是管理者不是开发商，原告主张被告按建筑总面积7‰交房，被告主体不适格，因此对原告的主张不予采信。同理，原告主张“今飞花园小区”房屋保修金，因政策出台置后，也不适用新规定，对原告主张也不予采信。对原告诉请4，依照2006年12月10日《公告》内容，是解决外来车辆多秩序乱而统一收费管理。说明收取的是管理费。该管理费事实被告回用到物业管理和服务当中，而且每年公示。结合被告收取的费用，已全部回用于物业管理和服务，且所有的收费不及花费，业已亏损的情况，即确认标的物已不存在，再要被告承担，不合情理，也不公平。即便收取的是车位使用费也是如此，因原告当时没有要求利益分配，且标的物已不存在。对于收取的数量不能以原告估算为准，应以双方确认或审计为准。但被告自认2012年收取16个全年的管理费，多收部分应予返还。被告认为原告没有召开业主大会，不能代表业主提起诉讼，这是原告内部事务，与被告无关。对于反诉原告的主张，因赞助的资产均安装在“今飞花园小区”内，目的方便业主生活也便于物业管理，属小区业主所有。如赞助资产所有权为反诉原告，反诉原告撤离后还将赞助无负压供水设备安装在小区内，一方面不可理解，另一方面也不合情理。故对反诉原告的主张不予采信。依照国务院《中华人民共和国物权法》第二条、第七十四条，《物业管理条例》第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十九条、第五十五条，参照适用《浙江省物业管理条例》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告金华市今飞物业管理有限公司于本判决生效后5日移交原告金华市今飞花园业主委员会《建设工程规划许可证》复印件5页、《今飞花园排污及热水管道井竣工图》原件和《今飞住宅小区规划给排水平面图》复印件。
二、被告金华市今飞物业管理有限公司于本判决生效后5日返还原告金华市今飞花园业主委员会车辆管理费8960元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告金华市今飞花园业主委员会其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告金华市今飞物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费2160元（已减半收取），由原告负担2070元，被告负担90元；反诉费3229元（已减半收取），由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 沈松柳
二〇一四年一月九日
书记员 季钰喆