四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0121民初815号
原告（反诉被告）:范勇，男1990年4月20日出生，汉族，住四川省中江县。
原告：袁瑞玲，女，1992年10月10日出生，汉族，住四川省中江县。
上述二原告委托诉讼代理人：卢毅，北京德和衡（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵镜淞，男，1990年9月29日出生，汉族，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：卫彬，四川友成律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司金堂县支行，住所地成都市金堂县赵镇十里大道一段661号。
负责人：宋建林。
委托诉讼代理人：张义兵，男，1963年7月3日出生，汉族，住四川省金堂县，系银行员工。
委托诉讼代理人：王涛，男，1960年4月27日出生，汉族，住四川省金堂县，系银行员工。
原告范勇、袁瑞玲与被告赵镜淞、第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行（下称农行金堂支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告赵镜淞对原告范勇、袁瑞玲提出反诉，本院予以受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范勇、袁瑞玲及其委托诉讼代理人卢毅，被告（反诉原告）赵镜淞的委托诉讼代理人卫彬，第三人农业金堂支行的委托诉讼代理人张义兵、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告范勇、袁瑞玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订《房屋买卖合同》和《房屋预约买卖合同》；2.判令被告立即注销标的房屋的抵押登记；3.判令被告配合原告办理凡物产权过户的转移手续；4.判令被告支付原告违约金107000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2017年7月29日，原告经第三方中介机构金堂县佳居房屋信息部介绍与原告签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定被告自愿将其名下位于四川省金堂县房屋一套（金房权证监证自第04188**号，业务件号：权2044851号，面积107.9平方米）出售给原告，售价总金额为535000元。原告在合同签订后支付定金50000元，在拿到办理产权公证后再行支付450000元，待被告成功将房屋过户至原告名下后再支付尾款35000元。合同签订后原告积极履行了该合同项下的约定，并于签订合同当日将50000元定金交付被告，被告向原告出具收据一份。
2017年8月18日，原告和被告再次签订了一份《房屋预约买卖合同》，该合同约定被告应于2017年10月15日前结清上述房屋的按揭贷款，提前按揭的违约金、手续费由被告承担。该合同经双方申请公证，由中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处作出案号为：（2017）川成蜀证内自第42880号的公证书，确认了该合同的法律效力。合同签订后，原告按约履行了合同约定，将450000元购房款一次性支付给了被告。但至今为止，被告仍未结清上述房屋的按揭款项且拒绝将该房屋过户至原告。被告的行为现已严重违约并给原告造成了严重的经济损失。根据《房屋预约买卖合同》第五条约定，被告应按销售房款总额的20%支付原告违约金并继续协助原告办理房屋买卖过户手续。
本诉被告赵镜淞辩称，案涉两份合同签订时房屋处于查封状态，按照城市房地产管理办法第三十八条规定，被查封的房屋不得进行交易，双方交易行为已然违反了法律强制性规定，司法行为不应当对违反法律明文规定的活动予以保护；双方仅仅签订了预约合同，根据法律规定，签订予以合同的目的是为了签订本约，在双方没有签订本约合同的情况下，原告仅依据预约合同就要求办理过户手续，与法律规定不符；案涉房屋目前存在抵押权，但被告目前经济状态较差，无力消除抵押；4、根据成都市人民政府发布的限购政策，案涉房屋取得不动产权证未满三年，无法进行过户交易；因双方签订合同买卖房屋的行为已然违反法律规定，被告不存在违约行为，不应当支付违约金。
第三人农业金堂支行述称，被告赵镜淞在该行办理了按揭贷款，并做了抵押登记，对于原、被告买卖房屋的行为，该行请求保护第三人的权益，接受原告或者被告的提前还款。
反诉原告赵镜淞向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋预约买卖合同》；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方签订《房屋买卖合同》和《房屋预约买卖合同》时，案涉房屋的土地处于司法查封状态，按照法律规定，案涉房屋不得进行交易，双方的交易行为属于法律明文禁止的行为。此外，因案涉房屋现存在抵押权，反诉原告无力偿还按揭款，若强制过户将损害抵押权人的利益，因而案涉房屋进行交易过户不具备现实履行条件。再者，反诉原告出售案涉房屋的初衷是为了在成都购买房屋，但与反诉被告签订合同后，反诉原告没有资格在成都购买房屋，导致反诉原告目前没有房屋居住，若继续出售案涉房屋，将导致反诉原告及家人无处居住的情况出现。为达到解除双方签订的合同，反诉原告愿意向反诉被告支付部分违约金。双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋预约买卖合同》不具备履行条件，无法继续交易，无法实现合同目的，因而双方签订的合同应当予以解除。
反诉被告范勇、袁瑞玲辩称，反诉原告认为双方签订买卖合同和预约合同时土地处于查封状态，涉案房屋不得进行交易，该主张无法律和事实依据。现该房屋并无司法查封，根据物权法第十五条的规定，土地的查封只影响无权的变动，不影响合同的成立。当事人对自己的主张需提交证据予以证明，反诉原告未提供证据证明房屋处于查封状态。反诉原告称出售房屋的初衷是在成都购买房屋，该说法不认同，本合同是在2017年7月8日签订，限购政策是在这之前，也不包括案涉房屋所在地，反诉原告明知限购政策仍与反诉被告签订合同，现以此为由主张解除合同，其行为违反诚实信用原则。反诉原告说目前没有房屋居住，继续出售该房屋将导致其无房居住的情况，反诉原告作为完全行为能力人，应当承担相应的法律后果，既然签订了合同，就该按照合同继续履行义务。反诉原告称为解除合同愿意支付部分违约金，反诉原告已经明确其无力支付第三人的贷款，既然其没有支付能力，又何谈向反诉被告支付违约金。反诉原告称2018年5月15日发布限购政策，案涉房屋未办理产权，本案的事实行为发生在2017年7月8日，按照立法法规定，应当适用2017年限购政策，2018年限购政策不具有追诉效力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本案事实认定如下：2017年7月29日，范勇、袁瑞玲（合同中乙方）与赵镜淞（合同中甲方）签订《房屋买卖合同》，约定赵镜淞将其名下的位于金堂县房屋出售给范勇、袁瑞玲，房屋总价款535000元，付款方式为：2017年7月29日支付购房定金50000元，2017年8月1日办理产权公证给付450000元，余款35000元待办完过户手续后，范勇、袁瑞玲拿到房屋和新产权证的同时付清。合同第五条约定“甲、乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任，甲方违约则双倍返还乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还，中介费由定金中支付及50%元。”合同签订当天，范勇、袁瑞玲支付了定金50000元，赵镜淞出具收条。
2017年8月18日，范勇、袁瑞玲（乙方）与赵镜淞（甲方）签订《房屋预约买卖合同》，并在中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处公证，公证书号（2017）川成蜀证内民自第42880号，该合同就出售房屋、价款、付款方式、时间、房屋交付、过户等进行了约定与本案权利义务相关条款有：第二条房屋的基本情况甲方房屋坐落于四川省金堂县，结构为钢混，房屋用途为住宅，装修状况：精装。甲方保证该房屋无权属争议并自行结清上述房屋的按揭贷款。第四条交付期限甲方已经将上述房屋交付乙方使用，乙方可以装修并使用。第六条甲方取得不动产权证书并注销抵押登记之日起十五日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理该房屋买卖产权过户登记、领取不动产权证书等手续：甲、乙双方到不动产管理部门办理上述凡物买卖过户手续并将上述房屋过户到乙方名下当日，乙方以现金或转账方式一次性付清甲方余款人民币35000元（大写：叁万伍仟元整）。如甲方取得不动产权证书并注销抵押登记之日起二十日内仍不配合乙方办理房屋所有权过户手续，（或有关单位通知甲方办理不动产权证书之日起三十日内不申办不动产权证书的，或者甲方委托乙方办理不动产权证书而不配合乙方提供办理不动产权证书的证明材料的），甲方按收房款总额的20%支付乙方违约金；同时，乙方有权解除本合同。如乙方解除本合同，选择不购买上述房屋的，甲方应退还乙方已支付的购房款和其他已付费用；如乙方要求继续履行合同，还愿意购买上述房屋的，甲方除承担违约金外还应继续履行本合同约定的协助乙方办理房屋过户手续的义务。如甲方取得不动产权证书之日起届满三十日仍不配合乙方办理房屋所有权过户手续的，视为甲方不出售该房屋给乙方，乙方有权向甲方主张赔偿房屋总价一倍以内的违约金，并退还已付房款等。当日，范勇、袁瑞玲以转账方式支付赵镜淞购房款450000元。
另查明，赵镜淞于2015年12月15日因商品房购买取得案涉房屋所有权，2017年11月28日因所有权补证取得案涉房屋不动产权属证，权证号为川（2017）金堂县不动产权第0034001号，该房屋在第三人农业银行金堂支行办理按揭贷款，并办理了抵押登记，现尚有部分按揭款未归还。范勇、袁瑞玲表示，若赵镜淞拒不提前归还银行按揭贷款，其愿意代为归还。案涉房屋已经交付范勇、袁瑞玲。
2018年5月15日，成都市人民政府颁发成办发[2018]17号《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，案涉房屋所在地金堂县纳入房屋限购调控范围。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋买卖合同》及《房屋预约买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律效力性禁止性规定，合同各方应当严格按照合同约定履行各自的义务。关于《房屋预约买卖合同》的性质。虽然双方签订的该份合同名为预约合同，当从合同的内容上，合同的当事人、标的房屋、总价、付款时间、交付条件等合同权利义务均已明确，实质上具备商品房买卖合同的主要内容，且范勇、袁瑞玲已经给付了大部分购房款，赵镜淞已经交付了房屋，房屋买卖合同的主要权利义务已经履行。故，该协议应当认定为具备了商品房买卖合同本约的条件，双方应当按照该合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，赵镜淞于2017年11月28日取得房屋不动产权证。根据合同约定及法律规定，赵镜淞应当积极向第三人申请提前归还贷款，撤销抵押登记，协助范勇、袁瑞玲办理房屋过户。但赵镜淞未履行上述合同义务，也未提交证据证明客观上履行不能，赵镜淞的不作为行为，构成违约，应当承担违约责任。范勇、袁瑞玲主张赵镜淞归还银行按揭贷款，注销抵押登记，协助办理过户，本院予以支持。因赵镜淞抗辩无经济能力归还按揭款，范勇、袁瑞玲表示愿意代为归还按揭款，第三人对赵镜淞还是范勇、袁瑞玲归还银行按揭款，均表示接收，故，若赵镜淞未履行归还按揭款义务，则由范勇、袁瑞玲代为归还按揭款，具体金额以第三人核准金额为准，范勇、袁瑞玲归还按揭款后，在购房款中予以抵扣。赵镜淞抗辩合同签订时，案涉房屋处于司法查封状态，双方交易违法，但未提交证据予以证明，且即使合同签订当时案涉房屋处于司法查封状态，现该阻碍已经消除，合同具备继续履行的条件，故，对赵镜淞的该项抗辩，本院不予采纳。赵镜淞抗辩根据新的限购政策，案涉房屋不能进行交易。本院认为，本案房屋买卖合同签订时间在案涉地区限购政策出台之前，不受该限购政策约束。赵镜淞的该项抗辩，无法律依据，本院不予采纳。范勇、袁瑞玲关于违约金107000元的主张。被告抗辩合同约定条件未成就，不应当给付违约金。本院认为，双方《房屋预约买卖合同》第六条的约定，赵镜淞未在取得不动产权证书并注销抵押登记之日起20日内配合办理过户手续，应按照收房款总额的20%支付违约金。《房屋预约买卖合同》于2017年8月18日签订，赵镜淞于2017年11月28日取得不动产权证，至本案受理时，赵镜淞并无向第三人申请提前还款等履行合同的行为，如前述，赵镜淞在取得不动产权证书后，未办理注销抵押登记，配合原告办理房屋过户，并非因客观不能，而是因为赵镜淞消极不作为，属于赵镜淞为其利益不正当阻碍条件成就，应当视为过户条件已经成就，赵镜淞违反合同约定，应当承担违约责任。但双方关于违约金的约定，与赵镜淞违约造成范勇、袁瑞玲的损失相比较，明显过高，结合本案双方履行合同的具体情况，违约损害后果，酌定支持违约金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）赵镜淞向第三人中国工商银行股份有限公司金堂支行？偿还按揭贷款，或者由原告（反诉被告）范勇、袁瑞玲代被告（反诉原告）赵镜淞向第三人中国工商银行股份有限公司金堂支行？偿还按揭贷款（具体金额以第三人系统电脑数据为准，范勇、袁瑞玲代还贷款的，还款金额计入范勇、袁瑞玲已付购房款）；
二、在案涉位于金堂县房屋具备不动产权过户登记条件之日起十日内，被告（反诉原告）赵镜淞协助原告（反诉被告）范勇、袁瑞玲办理不动产权过户登记；
三、被告（反诉原告）赵镜淞于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）范勇、袁瑞玲违约金20000元；
四、驳回本诉原告范勇、袁瑞玲的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告赵镜淞的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费5110元，保全费1520元，反诉案件受理费4575元，由被告（反诉原告）赵镜淞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 欧莉
二〇一八年七月十六日
书记员 唐伟