江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终2684号
上诉人(原审被告):刘驰明,男,1997年10月18日出生，汉族,住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：张青松，江苏泰耀律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):姚文功,男,1974年11月12日出生,汉族,住涟水县。
委托诉讼代理人：黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):陈潇洋,男,1991年2月28日出生,汉族,住淮安市淮阴区。
被上诉人(原审被告):满晨露,女,1992年1月18日出生,汉族,住淮安市淮阴区。
被上诉人(原审被告):张娟,女,1977年1月2日出生,汉族,住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：房登峰，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。
原审被告:刘凤霞,女,1981年3月9日出生，汉族,住淮安市清江浦区。
上诉人刘驰明因与被上诉人姚文功、张娟、陈潇洋、满晨露、原审被告刘凤霞所有权确认纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭于2018年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘驰明的委托诉讼代理人张青松、被上诉人姚文功及其委托诉讼代理人黄克权、胡聪智、被上诉人陈潇洋、原审被告刘凤霞到庭参加诉讼。被上诉人张娟、满晨露经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
刘驰明上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人姚文功的诉讼请求;2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决认定涉案房屋买卖合同签订后，刘凤霞接受房屋时发现有人居住并报警，属于认定事实错误。2018年2月9日，陈潇洋将钥匙交给中介人员，中介人员将钥匙交给刘凤霞，刘凤霞拿着钥匙开门时，发现门打不开，遂电话联系中介人员，中介人员称可能是陈潇洋将钥匙拿错了，让刘凤霞打电话给开锁公司来看看怎么回事。刘凤霞打完电话后有事离开，同时通知中介人员到现场。至于后来发生的事实，刘凤霞不知情。另外，上诉人长期在外地生活，刘凤霞系上诉人姑姑，受上诉人委托购买涉案房屋，并支付购房款。一审判决认定刘凤霞与陈潇洋、满晨露签订房屋买卖合同后，将涉案房屋出售给上诉人，属于认定事实错误；2、一审判决适用法律错误。姚文功请求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求无法律依据。姚文功与张娟之间存在房屋买卖合同关系，姚文功享有的请求权应限于该房屋买卖合同所约定义务的履行。涉案房屋现登记在上诉人名下，上诉人与姚文功素不相识，亦非姚文功的房屋买卖合同相对人，双方争议无事实基础，双方之间并不存在物权的权属争议。一审判决将合同行为与物权行为相混淆，将姚文功基于房屋买卖合同享有的请求张娟履行合同义务的权利等同于其对涉案房屋享有确认权属的权利，系适用法律错误。即使涉案房屋仍登记在张娟名下，姚文功仅依据合同享有请求办理转移登记的权利，而非直接请求法院确认房屋归其所有；3、一审判决认定陈潇洋、满晨露不能取得涉案房屋物权无法律依据。张娟为担保债务履行，将其名下房屋所有权转移至陈潇洋、满晨露名下，系让与担保行为，并不为法律所禁止，双方约定合法有效，因张娟违约，陈潇洋、满晨露依约取得房屋所有权，一审判决以抵押担保合同禁止流质条款为由，认定陈潇洋、满晨露不能取得房屋权属，系适用法律错误。相反，姚文功陈述其占有居住涉案房屋十余年，张娟办理了产权登记，又将产权转移给陈潇洋、满晨露，陈潇洋、满晨露再将房屋出售给上诉人，姚文功在长达十余年的时间内不要求过户，也不向张娟主张权利，直至上诉人办理了产权过户手续，才诉至法院请求确权的行为，不符合情理。况且，姚文功与陈潇洋、满晨露之间并存在物权纠纷，一审法院径行在本案中对陈潇洋、满晨露与张娟之间的物权纠纷作出裁判，亦有违不告不理原则；4、上诉人取得诉争房屋的物权，符合法律规定。上诉人委托刘凤霞与陈潇洋、满晨露签订房屋买卖合同，依据物权公示原则，上诉人及其委托代理人刘凤霞均有理由相信涉案房屋属于陈潇洋、满晨露所有，其有权处置涉案房屋；上诉人通过委托代理人刘凤霞支付了购房对价，办理了房屋权属转移登记，合法有效的取得了物权。即使被上诉人陈潇洋、满晨露与张娟之间存在争议，亦非上诉人所能知悉与处理。一审判决认定上诉人与陈潇洋、满晨露之间的房屋买卖合同无效，无任何法律依据；5、姚文功能否取得物权，与上诉人跟陈潇洋、满晨露签订的房屋买卖合同的效力无关。姚文功是否能够依据其与张娟之间签订的房屋买卖合同及物权法的有关规定，张娟与陈潇洋、满晨露之间的合同效力及上诉人与陈潇洋、满晨露之间的合同效力，均与姚文功是否能够取得物权无关。
姚文功、张娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
陈潇洋、满晨露、刘凤霞同意上诉人的上诉意见。
姚文功向一审法院起诉请求：1.请求确认淮安市清江浦区房屋归姚文功所有；2.本案诉讼费及保全费用由原审被告承担。
一审法院认定事实：2006年5月16日，姚文功（乙方）与张娟（甲方）签订《协议书》一份，内容为：“张娟愿将城南二大队西侧105平方米回迁房及17平方米车库转让给姚文功。1、房屋及车库总价为18万元；2、乙方预交房屋定金2000元整（此定金在预交房款时从预交金额中扣除）。3、房屋建成后一月内乙方交齐剩余款后搬进新房，过期甲方有权处理此房。4、乙方在办理过户手续前留下2000元，待过户手续办好后归还甲方。5、办理过户手续等费用由乙方负责。6、一切现金支付均以票据为准。7、甲乙双方共同努力争取好的楼层。8、在办理过户手续期间，甲方有责任协助乙方。9、此协议甲乙双方如有违约，均按房屋总价30%赔偿对方。10、此协议甲乙双方互不反悔，口说无凭，立此为证。11、此协议一式三份，甲乙双方及见证人各执一份。12、此协议自签订之日起生效，至过户手续办好后失效。”
2008年8月，房屋建成后交付。因房屋实际面积多于《协议书》中的面积，同年9月11日，姚文功（乙方）与张娟（甲方）又签订《补充协议》一份，内容为：“甲乙双方于2006年5月16日签定房屋转让协议书一份，此协议继续生效，原主房面积为105平方，车库面积为17平方，合计人民币18万元。现此房已建好，位于运河城小区逸翠园19幢501室（即涉案房屋），主房实际面积为108.8平方，车库面积为21.47平方，合计人民币192900元（其中包括煤气初装费计人民币2200元，物业服务费计人民币195.84元）。现于2008年9月11日乙方付给甲方人民币180900元整，剩余房款人民币12000元整分期付清，（其中人民币1万元整乙方于甲方房屋产权证办好之后一月内付清，另人民币2000元整于甲乙双方办理过户手续时付清）。如乙方不能按规定时间付清剩余房款，甲方有权处理此房。”协议签订后，张娟将涉案房屋交付给姚文功，姚文功将房屋装潢后入住。
2015年，张娟为涉案房屋办理了房屋产权证，登记权利人为张娟。取得产权证后，张娟未告知姚文功。2017年4月26日，张娟向陈潇洋借款，为保证借款按期偿还，张娟出具《声明》一份，内容为：“本人张娟把名下个人所属房产华德力·运河城逸翠园小区19幢501室过户给陈潇洋名下，作为银行贷款抵押用途，本人于每个月1日按时还银行款项人民币2450元，若在此期间本人一个月没有按时还款，则自愿放弃房产，由陈潇洋一次性补偿张娟人民币5万元整，若每个月本人按时还款，在此期间任何人不得转让和挪动该处房产。在协议还款期间，若本人一次性结清剩余款项，则陈潇洋必须在款项还清后十日内必须把华德力·运河城逸翠园小区19幢501室过户回给张娟名下，则过户所产生的所有费用由张娟承担。”张娟在“声明人”处签字，陈潇洋在“见证人”处签字。同时，陈潇洋还出具《房产转让协议》一份，内容为：“张娟把个人名下个人所属房产淮安市清浦区华德力运河城逸翠园小区19幢501室，过户给陈潇洋、满晨露名下。从陈潇洋处借的银行贷款40万元人民币整。在此期间我们在共同一起协商决定每个月1号以转账到陈潇洋江苏银行卡：62×××93为准，每个月等额本息还款2450元人民币。还款期限25年300期。张娟和陈潇洋共同认定房屋价值为45万元人民币整。在此期间如果有一个月没有在一号前按时还款，则自动放弃房产，由陈潇洋一次性补偿剩余人民币5万元房屋尾款给张娟。房屋归属陈潇洋、满晨露所有。”陈潇洋在该转让协议上签字，张娟未签字。当天，为履行上述声明及转让协议，张娟与陈潇洋通过签订《不动产转让合同》的形式，将涉案房屋过户至陈潇洋、满晨露名下。该转让合同中约定房屋成交价格为40万元。房屋过户后，陈潇洋与江苏银行股份有限公司淮安分行签订个人借款合同，贷款40万元。作为担保，陈潇洋将涉案房屋抵押给江苏银行股份有限公司淮安分行。
因张娟未能按时还款，且陈潇洋发现姚文功一家居住在涉案房屋中，陈潇洋无法取得房屋，为转移风险，陈潇洋将涉案房屋上网出售。2018年1月29日，陈潇洋（卖方）与从事房产中介工作的刘凤霞（买方）签订《房地产买卖合同》1份，约定：“陈潇洋将华德力运河城逸翠园小区19幢501室房屋出售给刘凤霞，包括电动车车库转让价格为638000元，首付定金38000元，剩余房款60万元在本合同签订之日起15日内全部付清，在刘凤霞付清所有购房款后，陈潇洋将涉案房屋交付给刘凤霞，陈潇洋承诺此房屋产权清晰无纠纷，确保可正常公证过户，此房屋将办理公证，刘凤霞不要求再过户，如过户，过户费用陈潇洋不予承担，公证时长一年半。买卖双方必须积极配合中介方办理一切手续，否则视为违约，签订本合同起卖方若要求过户，买方不承担过户费用，过户所产生的一切费用由卖方自行承担，此价格包含一间电动车车库。”
上述合同签订后，刘凤霞接收房屋时发现姚文功一家居住在涉案房屋中，刘凤霞与姚文功及其家人发生纠纷，双方报警处理未果。
因刘凤霞无法取得涉案房屋，2018年2月9日，陈潇洋、满晨露向刘凤霞出具委托书一份，内容为：“位于淮安市，建筑面积为108.8平方米的房屋，权利人登记为陈潇洋、满晨露，现我决定将上述房屋出售。因我事务繁忙，不能亲自办理房屋出售相关事宜，特委托刘凤霞为代理人，以我的名义代为办理下列事宜：一、与买房人签订不动产转让合同，办理网签手续备案，及撤销网签手续备案。二、办理存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件。三、办理房屋的不动产权证书(房屋所有权证、土地使用证)、水、电、气、有线电视等相关证件的过户变更手续……。”委托书出具后，双方至淮安市淮安公证书办理了委托书的公证手续。
2018年2月11日，刘凤霞代陈潇洋、满晨露与刘驰明（系刘凤霞侄儿）签订房屋买卖合同，约定陈潇洋、满晨露将涉案房屋出售给刘驰明，房屋价款为47万元，刘凤霞作为陈潇洋、满晨露的委托代理人在合同上签字。合同签订后，涉案房屋过户至刘驰明名下。
一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。但不动产权属证书及不动产登记簿并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否一致。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。通过张娟出具的《声明》及陈潇洋签字的《房地产转让协议》，可以认定双方名为房屋买卖关系，实为通过房屋过户的形式为借款进行抵押，双方不存在真实有效的房屋买卖合意。因违反法律规定，陈潇洋、满晨露不能根据双方的约定取得涉案房屋的所有权。刘凤霞作为房产机构的工作人员，比一般人更了解房地产交易的政策，也对房地产交易的程序比一般人具备更多的认识，在涉案房屋2018年1月29日订立房地产买卖合同时已经具备过户条件的情况下，在合同中未约定房地产过户，反而在合同的备注条款中，特别约定办理过户公证，卖方不要求再过户等内容，由此可以认定刘凤霞不具有购买房屋的交易目的，同时该行为明显存在通过过户公证等方式规避税收，侵害国家利益，构成以合法形式掩盖非法目的的合同无效的法定情形，故该合同应属无效。刘凤霞亦不能根据买卖合同取得涉案房屋的所有权。因陈潇洋、满晨露并未依法取得涉案房屋的所有权，故刘驰明亦不能因房屋买卖合同取得房屋所有权。刘凤霞、刘驰明因无法取得房屋导致的损失可另案主张。姚文功与张娟所签《协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，应依法确认有效。合同签订后，姚文功依约支付了相应的房屋价款，张娟将房屋交付给姚文功，姚文功对房屋进行装潢后搬入居住，至今已近十年，张娟亦认可姚文功为该房的实际所有人，故姚文功主张确认涉案房屋归其所有，有事实和法律依据，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第二条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决：位于淮安市清江浦区房屋归姚文功所有。一审案件受理费4158元，保全费1520元，合计5678元，由张娟负担1893元，陈潇洋、满晨露负担1893元，刘凤霞、刘驰明负担1892元。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，刘凤霞提供与其哥哥刘立彩之间转账的淮安市农村商业银行取款流水明细，证明其受刘立彩的委托购买涉案房屋，相关购房资金也是刘立彩的提供的。1、刘立彩于2017年5月5日转账6万元到刘凤霞中国邮政储蓄银行账户，证明该款委托刘凤霞买房子的用于交另外一套房子的定金，之后没有用钱就放在刘凤霞手上；2、刘立彩于2017年5月24日汇给刘凤霞中国农业银行233665元，证明用于购买另外一套房屋的首付款，因房屋没有购买成功，该款也在刘凤霞手中;3、刘立彩于2018年5月28日汇给刘凤霞中国工商银行账户4万元，证明用于购买涉案房屋的垫付款；4、刘立彩于2018年6月21日先后两次分别转给刘凤霞中国工商银行账户1万元和4万元；5、刘立彩从淮安市农村商业银行取款流水明细，其中2018年5月30日分四次每次取出5000元，共计2万元；于2018年5月31日分两次分别取出1万元、5000元，共计15000元，证明刘立彩汇给刘凤霞的款项是其从银行取出的，部分是父母给的，证明其购买涉案房屋是真实意思表示。
被上诉人姚文功对刘凤霞提供的上述证据质证认为,对证据的真实性无异议，但上述证据与本案之间没有关联性。1、刘凤霞提供的证据无法反应刘立彩与刘凤霞以及刘驰明三者之间的身份关系；2、从转款记录反应的情况可以看出该转账记录与本案无关联性，转款记录的总额是383665元，共计5笔，而涉案房屋价款为63万元左右，再加上房屋过户契税等两者相差太大，即使按照刘凤霞提供证据所述的383665元款项，也是前一次购房，而非购买涉案房屋；3、刘凤霞是在本案房屋买卖合同发生纠纷且经报警处理之后，恶意强行过户，假设涉案房屋是刘驰明委托其购房，则刘凤霞作为刘驰明的委托代理人，对于刘凤霞的违法和侵权行为产生的法律后果，也应当由刘驰明承担；4、根据刘凤霞在庭审中所述刘立彩是其哥哥，其兄妹之间的银行往来并不必然就是用于购房。
本院认为：姚文功根据其与张娟签订的《协议书》及《补充协议》，依约支付了相应的房屋价款，张娟也将房屋交付给姚文功，姚文功对涉案房屋进行装潢后搬入居住已近十年，张娟在庭审时亦认可该房的实际所有权人为姚文功。被上诉人张娟明知涉案房屋已出售给姚文功并已实际履行交付，在涉案房屋的产权证办理在其名下后，未按其与姚文功签订的《补充协议》约定，将涉案房屋过户到姚文功名下，却将涉案房屋抵押给被上诉人陈潇洋进行融资，并过户给陈潇洋、满晨露名下。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条也规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。从张娟出具的《声明》及陈潇洋签字的《房地产转让协议》可以看出，双方签订的房屋买卖协议，不是双方的真实意思表示，双方是名为房屋买卖关系，实为通过房屋过户的形式为借款进行的抵押担保，上述行为因违反法律的强制性规定，故双方签订的房屋买卖协议无效，陈潇洋、满晨露不能根据该房屋买卖协议取得涉案房屋的所有权。
刘凤霞作为上诉人刘驰明的姑姑，代上诉人购买房屋，上诉人刘驰明是在外地上大学的学生，未参与购房过程可以理解，但上诉人的父亲没有工作，且居住在本市，对于为其子购房的家庭大事，未亲自参与购房过程有悖常情。刘凤霞与上诉人父亲作为兄妹虽然有资金上的往来，但在时间及数额上与涉案房屋价款相差较大，且大部分资金不能认定是为本次购房准备，被上诉人姚文功对刘凤霞主张其哥哥出资委托其购房的事实也不予认可。刘凤霞作为从事过房屋中介机构的工作人员，比一般人更了解房地产行业交易的相关知识及交易程序。刘凤霞在看房过程中，已与涉案房屋的居住人产生纠纷，在报警处理的情况下，仍坚持在数天内将房屋过户到上诉人刘驰明名下，明显存在恶意。刘凤霞与陈潇洋、满晨露在2018年1月29日订立涉案房屋买卖合同时，在已经具备过户条件的情况下，双方在合同中未约定房地产过户，反而在合同的备注条款中，特别约定办理过户公证，卖方不要求再过户等内容违反常规，因此有理由认定刘凤霞缺乏购买房屋的交易目的，同时上述行为存在规避税收，侵害国家利益，通过合法形式掩盖非法目的，构成合同无效的法定情形，一审判决刘凤霞与陈潇洋、满晨露签订的房屋买卖合同无效正确，本院予以支持。因陈潇洋、满晨露并未依法取得涉案房屋的所有权，刘凤霞也不能取得涉案房屋的所有权，故上诉人刘驰明亦不能因房屋买卖合同取得房屋所有权。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4158元，由上诉人刘驰明负担。
本判决为终审判决。
审判长 江 东 新
审判员 张 兆 宇
审判员 邹 艳 萍
二〇一八年十一月十四日
书记员 呼延嫄嫄