南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1255号
原告赵伟，女，汉族。
委托代理人苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人邹奇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告姚志荣，男，汉族。
委托代理人卞弘毅，江苏杰仁律师事务所律师。
委托代理人顾慧，江苏杰仁律师事务所实习律师。
原告赵伟与被告姚志荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟及其委托代理人苏聪聪，被告姚志荣的委托代理人卞弘毅、顾慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵伟诉称：2015年11月26日，原、被告及案外人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（以下简称存量房合同），约定被告将其名下位于南京市鼓楼区世纪花园139号902室房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同订立后，原告依约支付了定金15万元及中介费6万元，但被告随后表示不愿再出售涉案房屋。根据合同约定及法律规定，原告有权要求被告继续履行合同。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理该房屋的过户登记手续；2、被告自2016年2月1日起至实际交房之日止，按照总房价款的每日万分之三向原告支付违约金；3.被告承担本案诉讼费用。
被告姚志荣辩称：1、涉案房屋系被告姚志荣与其配偶的夫妻共同财产，被告未经其配偶同意擅自处分共有财产的行为无效，无效的协议不应当继续履行；2、原告接受被告出具的15万元定金收条，意味着双方均已接受定金作为履行合同的担保，根据法律规定，原告的正当诉求应当是双倍返还定金，而非要求继续履行合同；3、原、被告之间为了规避税费，合同约定的房屋价款低于实际交易价格，故双方的合同系恶意串通，损害国家利益的行为，不具有法律效力；4、根据权利义务相对等的原则，假如原告违约，被告也不能要求原告继续履行合同。同样，在被告自愿承担双倍返还定金的违约责任的情况下，也不应当强制要求被告继续履行合同；5、被告的岳父母现住在涉案房屋内，且被告的岳父母知道被告出售涉案房屋后，表示强烈反对，如果强制履行该合同，必然严重影响两位老人安度晚年，很可能造成意想不到的后果；6、本案的履行费用过高，不符合经济和效率的原则。如果继续履行，被告及其妻子拒不配合办理银行按揭贷款266万元，那么原告需要全额支付购房款406万元，这也会影响原告的正常工作和生活，对原告而言也不经济。且房屋的交付等后续执行问题难度很大，既增加法院的工作量，也容易激化当事人之间的矛盾，不利于社会的和谐稳定，亦不符合经济和效率的原则；7、根据合同约定，原、被告双方同意，在合同生效后70日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未申请的，当事人一方均可主张解除交易合同网上备案。因双方未共同申请办理权属转移登记，原、被告均有权主张解除合同，原告主张继续履行合同不符合约定；8、原、被告自签订合同至被告明确告知原告不再履行合同也就2个月的时间，原告也仅仅支付定金15万元，在被告愿意双倍返还定金的情况下，原告获得15万元的违约金，被告认为此举对原告也是有利的；9、合同约定的过户时间是2018年1月15日，被告不存在逾期交房的问题，原告无权要求被告从2016年2月1日起支付逾期交房违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，被告愿意向原告双倍返还定金，以达到案结事了、定纷止争的目的。
经审理查明：2015年11月26日，原告赵伟（乙方、买方）与被告姚志荣（甲方、卖方）以及我爱我家公司（丙方、经纪机构）签订存量房合同，约定甲方自愿将涉案房屋（建筑面积128.39平方米，房屋所有权证号为鼓转字第459607号，丘权号为056285-X-83）出售给乙方；转让价款为人民币261万元，其中含定金15万元，尾款5万元；乙方于2016年2月1日前将首付款61万元解交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为180万元；甲方同意乙方自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。交房当日，乙方支付甲方尾款2万元整，户口清空当日，乙方支付甲方尾款3万元整；甲乙双方定于2018年1月15日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付前腾空该房屋；双方定于交房当日向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在房款下至甲方账户后一个月内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由甲方结清；甲方逾期交付该房屋的，每逾期一天，按照总房价款的万分之三支付违约金；甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方；甲乙双方同意，在本合同生效后70日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张解除交易合同网上备案；乙方领取房屋所有权证后，甲乙双方应按照有关规定向土地管理部门申请办理该房屋国有土地使用权证变更手续；房屋交易过程中产生的个税、契税、双方相关交易手续费由乙方承担；甲方保证所提供的房屋权属证明和身份资格证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房屋的权利瑕疵和影响交易的重大情况；甲方保证在该房屋所有权转移给乙方前，除本合同已经披露的权利瑕疵外，对该房屋享有完整的处置权。甲、乙、丙三方在合同第十五条补充约定如下：1、甲方承诺于拿到房款后一个月内将该房屋内所有户口清空，如有延误，将按100元/天向乙方支付滞纳金，直至清空日止；如超出合同约定60日仍未能清空，乙方有权要求退房，视甲方违约，甲方退还已收的全部房款，期间产生的所有税费均由甲方承担。2、乙方办理商业贷款，承诺本人（含配偶）在全国范围内的房贷已结清，信用良好，如有不实，相关责任自负。3、甲方承诺截至签约当日，此房为金陵汇文小学和金陵汇文中学的学区房，现本人小孩上金陵汇文中学初二，小学学籍无人占用，如有不实，乙方有权要求解除合同，视为甲方违约，甲方需向乙方支付赔偿金人民币肆拾万元。4、甲方承诺将本小区内的使用权车位另以人民币贰拾伍万元的价格转让给乙方使用，此款于送件当日直接支付给甲方。
上述协议签订后，原告向被告支付定金15万元整。2016年2月1日，原告通知我爱我家公司的工作人员，其已经准备好首付款，请我爱我家公司通知被告按照合同约定履行合同，配合乙方交付首付款等事项。当日下午，被告告知原告由于其妻子和岳父岳母不同意卖房子，所以涉案房屋不再出售，并愿意承担15万元违约金和6万元中介费。因原告坚持要求继续履行合同，双方协商未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，双方一致认可涉案房屋的总价为381万元，之所以约定为261万元，是为了少交税费。为了保证合同继续履行，原告愿意全额支付购房款。
诉讼过程中，被告称原告两次现场看房时，被告配偶洪蕉霞在场，但洪蕉霞是在被告的强烈要求下，出于家庭和睦考虑，才开门让原告看房，洪蕉霞本人始终不想出售涉案房屋。被告未经配偶同意，擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分行为，故房屋买卖合同无效。
因双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、存量房合同、定金收条、收据、通知、短信截图、结婚证等证据予以证实。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告赵伟与被告姚志荣签订的存量房合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在存量房合同签订后，拒绝履行合同义务的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于被告在答辩中提出的九点意见，本院分别评析如下：
1、被告出售夫妻共同财产的行为无效。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告该抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。2、原告的正当诉求应当是双倍返还定金，而非要求继续履行合同。本院认为，根据法律规定，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故继续履行应当是违约方承担违约责任的首选方式，因为继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金等，更有利于实现合同目的。原告作为守约方，依法有权要求被告继续履行合同。被告该抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。3、原、被告为了规避税费，约定的房屋价款低于实际价格，故双方的合同系恶意串通，损害国家利益的行为，不具有法律效力。本院认为，虽然双方合同约定的成交价低于实际价格，客观上会损害国家利益，但其法律后果是损害国家利益的条款无效，并不导致合同整体无效。故被告该抗辩意见，本院不予采纳。4、根据权利义务相对等的原则，假如原告违约，被告不能要求原告继续履行合同。同样，在被告自愿承担双倍返还定金的违约责任的情况下，也不应当强制要求被告继续履行合同。本院认为，假如原告违约，被告可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，至于选择何种权利救济途径由其自主决定。被告自愿承担双倍返还定金的违约责任，并不妨碍原告要求被告继续履行合同的权利。故被告该抗辩意见，本院不予采纳。5、被告的岳父岳母现住在涉案房屋内，如果强制履行该合同，必然严重影响两位老人安度晚年，很可能造成意想不到的后果。本院认为，被告作为出卖方，负有向原告交付房屋的义务，如因第三人的原因导致房屋不能交付，相应的违约责任应当由被告承担。被告该抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。6、本案的履行费用过高，不符合经济和效率的原则。本院认为，对于原告来说，要求存量房合同继续履行，可能会增加额外的履行费用和履行风险，但无论是增加履行费用还是履行风险，均不是客观原因导致，而是被告违约造成，只要被告恪守诚实信用的原则，积极履行合同义务，相关的履行费用和风险完全可以避免。故被告该抗辩意见，本院不予采纳。7、原、被告同意在合同生效后70日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未申请的，当事人一方均可主张解除交易合同网上备案。因双方未共同申请办理权属转移登记，原、被告均有权主张解除合同，原告主张继续履行合同不符合约定。本院认为，上述约定是指解除交易合同网上备案，并非解除合同，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。8、原告自签订合同至被告明确拒绝履行也就2个月的时间，原告也仅仅支付定金15万元，在被告愿意双倍返还定金的情况下，原告获得15万元违约金，被告认为此举对原告也是有利的。本院认为，选择何种权利救济途径，应由守约方决定，而非违约方决定，被告该抗辩意见有悖于法律赋予守约方选择救济途径的权利，本院不予采纳。9、合同约定的交房时间是2018年1月15日，被告不存在逾期交房的问题，原告无权要求被告从2016年2月1日起支付逾期交房违约金。本院认为，原告主张的违约金计算方式是针对被告逾期交房作出的约定，因合同约定的交房时间未至，原告以此要求被告承担违约责任与约定不符。故被告该项抗辩意见，本院予以采纳。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，原告赵伟要求被告姚志荣继续履行双方签订的存量房合同，符合法律规定，本院予以支持。原告自愿支付全部购房款以保证合同继续履行，不违反法律规定，本院予以准许。根据双方约定，合同总价款为406万元，其中房款381万元，已支付15万元，在扣除交付房屋时应支付的5万元尾款后，原告应在办理涉案房屋权属变更前向被告支付房款合计361万元；此外，使用权车位款25万元，双方根据合同约定履行。原告在向被告支付361万元房款后，被告应当协助原告办理涉案房屋的权属变更登记。如被告不同意接受上述款项，原告可直接提存至本院。
据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告赵伟与被告姚志荣继续履行就南京市鼓楼区世纪花园139号902室房屋签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（原告于本判决生效之日起五日内向被告支付房款361万元；被告在原告付款后五日内协助原告办理涉案房屋的过户登记手续）。
二、驳回原告赵伟其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27680元，减半收取13840元，保全费5000元，合计18840元，由被告姚志荣负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 武加庆
二〇一六年四月六日
见习书记员 徐 钰