江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03576号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）李飞，个体户。
委托代理人殷昭洋，江苏义行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）江苏帝诺特物资贸易有限公司，住所地本市西安北路东侧与夹河街交叉口恒茂国际1222室。
法定代表人单冬梅，该公司总经理。
委托代理人左文辉。
委托代理人李强，江苏汇君律师事务所律师。
上诉人李飞因与被上诉人江苏帝诺特物资贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第02019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李飞及其委托代理人殷昭洋、被上诉人江苏帝诺特物资贸易有限公司的委托代理人李强、左文辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，江苏帝诺特物资贸易有限公司与李飞经协商于2013年10月30日签订《房屋租赁合同》，约定江苏帝诺特物资贸易有限公司将位于泉山区文亭街综合楼A幢一层1-6号、建筑面积158.25平方米的房产出租给李飞，租赁期限自2013年10月30日至2016年10月29日，每月租金47467元；李飞应在签订租赁合同时支付一个月的租金即人民币47467元并支付一年的物业管理费、公共能耗费等1900元，同时支付60000元作为履约保证金，租赁合同期满，在李飞没有违反合同各项条款的前提下，江苏帝诺特物资贸易有限公司全额退还履约保证金（不计息）；如李飞逾期15天不交纳租金，江苏帝诺特物资贸易有限公司有权单方解除租赁合同，由李飞承担违约金且由此产生的所有损失由李飞赔偿；李飞逾期缴纳租金和出现其他违约导致合同解除的，江苏帝诺特物资贸易有限公司有权留置房屋内全部物品并在两个月内有权对留置物品进行折价或变卖以冲抵所拖欠的房租和应支付的损失赔偿金。同时，李飞在江苏帝诺特物资贸易有限公司出具的《进场装修通知单》签署了名字并加按手印，该通知单的主要内容为：进场装修起始日期为2013年10月30日，结束日期为2013年11月18日。铺位号为1-6号，计租面积为158.2平方米。注意事项1、装修免租日期以此单时间为准；2、装修逾期即从超期当日计算租金；3、租赁铺面面积最终以此单为确认。合同签订后，李飞于同日汇付到“左总”的银行账户109367元，徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司为李飞出具了加盖该公司财务专用章的收据三份，载明金额为1900元、47467元、60000元。
因李飞不再继续交纳后续租金，江苏帝诺特物资贸易有限公司于2014年4月6日拟就《租赁合同解除通知》，以李飞没能按合同的约定交付租金给该公司造成巨大损失为由通知李飞解除《房屋租赁合同》，并要求李飞接函后立即停止使用该房屋，并在接函后7日内清空、退出房屋，补足所欠租金并承担违约责任。江苏帝诺特物资贸易有限公司以邮寄方式将该租赁合同解除通知交付李飞。
双方因对合同的履行及租金的缴纳产生争议，江苏帝诺特物资贸易有限公司于2014年5月12日起诉至一审法院要求李飞支付2014年4月28日前的租金20.5688万元及后续租金并支付违约金1万元，李飞辩称江苏帝诺特物资贸易有限公司的诉讼请求与事实不符，房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。但是江苏帝诺特物资贸易有限公司至今没有将房屋交付于自己使用，其存在违约行为。同时以江苏帝诺特物资贸易有限公司未交付房屋为由提起反诉要求江苏帝诺特物资贸易有限公司返还已交纳的房租、物业管理费及物业保证金计109360元并赔偿利息损失4119元。
李飞在原审庭审中主张，合同签订前，其发现承租的房屋内有墙垛影响门面，当时与其洽谈合同事宜的赵经理认为可以打掉，洽谈合同的左总也同意。但签订合同后，左总和赵经理均说墙垛不能打掉，后其给左总发短信称不拆除墙垛即不能使用房屋。
江苏帝诺特物资贸易有限公司不认可李飞的主张，李飞亦未对其该主张提交证据。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，江苏帝诺特物资贸易有限公司与李飞就房屋（门面房）租赁协商一致签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。合同签订后，李飞依合同约定支付了第一个月租金47467元和一年的物业管理费、公共能耗费1900元并支付履约保证金60000元；李飞在庭审中认可在合同签订后去过租赁的房屋，应视为江苏帝诺特物资贸易有限公司已经向李飞交付了租赁房屋，因此双方签订的《房屋租赁合同》已经履行。
在合同履行过程中，李飞作为承租人未按合同约定继续向江苏帝诺特物资贸易有限公司支付租金，已构成违约，根据双方合同约定，江苏帝诺特物资贸易有限公司有权解除合同，因此江苏帝诺特物资贸易有限公司在李飞拖欠租金四个月后向李飞发出《租赁合同解除通知》符合合同约定，李飞接到该合同解除通知后，未提出反驳意见，应视为双方的租赁合同关系已经解除。
因双方未提交李飞收到该合同解除通知时间的证据，故可确定以江苏帝诺特物资贸易有限公司发出合同解除通知的时间作为双方合同解除的时间。合同解除后，双方的合同权利义务终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方合同约定，合同权利义务终止后，李飞应向江苏帝诺特物资贸易有限公司支付一年的租金作为违约金并承担因无人承租该房屋给江苏帝诺特物资贸易有限公司造成的租金损失。因此江苏帝诺特物资贸易有限公司在该案中要求李飞支付至2014年4月28日租金的主张符合合同约定且具有合理性，依法应予支持；但江苏帝诺特物资贸易有限公司要求李飞支付后续租金虽有合同约定，但却有违公平，且该房屋现已另租他人，租金损失已不再产生，因此，对江苏帝诺特物资贸易有限公司的该部分主张不应支持。
李飞向江苏帝诺特物资贸易有限公司交纳的60000元履约保证金并不是法定的债的担保方式，从双方的约定来看，应当是为了合同的履行提供的一种金钱保证，且在合同到期后予以返还；从履约保证金的性质来讲，履约保证金是合同履行的一种方式，其具有补偿性质而非惩罚性质。因此该履约保证金不能作为约定违约金对待，在李飞没有完全履行合同的情况下，可以用于弥补江苏帝诺特物资贸易有限公司的损失，在本案中，可以抵作李飞应交纳的租金。
李飞已向江苏帝诺特物资贸易有限公司交纳的物业管理费和公共能耗费1600元为一年的费用，但自双方合同签订约定的履行之日（2013年10月30日）起至江苏帝诺特物资贸易有限公司作出合同解除通知之日（2014年4月6日）止，李飞按合同约定仅控制涉案房屋五个月零六天，因此江苏帝诺特物资贸易有限公司应退还其中的907元，因该退还部分与李飞应交纳的房屋租金同为金钱债务，故可以用以折抵李飞应向江苏帝诺特物资贸易有限公司交纳的房屋租金。
至于江苏帝诺特物资贸易有限公司要求李飞支付违约金的请求，因双方并未在合同中约定违约金的数额或违约金的计算方式，因此对江苏帝诺特物资贸易有限公司的该项请求不予支持。
如上所述，双方签订的《房屋租赁合同》已经履行，李飞亦自认合同签订后已去往租赁的房屋，只是因双方未就拆除租赁房屋的墙垛达成合意而没有使用房屋，因此，李飞在庭审中主张江苏帝诺特物资贸易有限公司未向其交付房屋并不能成立；虽然其主张未能实际使用该房屋因与江苏帝诺特物资贸易有限公司就房屋改造未达成一致，但其在签订房屋租赁合同前即已现场考察，而在其后签订合同中并未涉及该方面的内容，且其并未提交证据证明其与江苏帝诺特物资贸易有限公司就此存在交涉，在李飞已经可以控制承租房屋的情况下，应确认李飞未使用承租的房屋系其自身的原因所致。故对其要求江苏帝诺特物资贸易有限公司返还已交纳的租金、物业管理费用及履约保证金的反诉请求不应予以支持。
综上所述，原审法院认为李飞未及时交纳房屋租金构成根本违约，江苏帝诺特物资贸易有限公司要求李飞支付租金的请求应予支持，但李飞已交纳的履约保证金和江苏帝诺特物资贸易有限公司应退还李飞的物业管理费用可以抵作应支付的租金；李飞关于江苏帝诺特物资贸易有限公司未交付租赁房屋的主张无事实依据，其要求江苏帝诺特物资贸易有限公司返还已交纳的房租、物业管理费用的主张不应支持，其要求返还的履约保证金因已抵付租金，对其该主张亦不应支持。遂判决：一、李飞于判决生效后十日内向江苏帝诺特物资贸易有限公司支付房屋租金145081元（已扣除李飞已交付的租金47467元和交纳的履约保证金60000元及江苏帝诺特物资贸易有限公司应退还李飞的物业管理费和公共耗能费607元）；二、驳回江苏帝诺特物资贸易有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李飞的诉讼请求。
上诉人李飞不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在未查明江苏帝诺特物资贸易有限公司是否拥有合法的使用权及是否享有将涉案房屋对外出租的权利的情况下，就认定《房屋租赁合同》合法有效是错误的。二、原审法院依据李飞在庭审中认可协议签订后到过涉案房屋，由此认定房屋已经交付，是错误的。三、即使江苏帝诺特物资贸易有限公司交付房屋的理由成立，原审法院也未将免租装修期限扣除，导致租金数额计算错误，且物业管理费和公共耗能费的计算前后矛盾。
被上诉人江苏帝诺特物资贸易有限公司答辩称，1、被上诉人对出租房屋的权属并不应影响上诉人与被上诉人签订合同的效力，被上诉人有权将涉案房屋出租给上诉人使用，上诉人也已经使用了该房屋，且涉案房屋在被上诉人与上诉人解除租赁合同后，由其他人租赁后也进行了正常经营，因此被上诉人有权出租涉案房屋并保证上诉人正常使用。因为整栋房屋都是由被上诉人从中国人民解放军南京军区第五房地产管理局承租取得，被上诉人有权将涉案房屋出租给上诉人。2、被上诉人在一审中已经充分举证证明将该房屋交付上诉人使用，有《进场装修通知单》予以证实，同时上诉人一审中也承认拿到了涉案房屋的钥匙，因此上诉人已经实际使用了该房屋。3、关于租金，被上诉人认为租金数额计算正确，同时也扣除了装修免租期的租金，计算至解除合同之日，因此租金数额计算是正确的。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、租赁合同是否有效。2、被上诉人是否交付租赁房屋。3、租金计算是否扣除装修免租期、物业管理费及公共能耗费的确认是否正确。
二审期间，被上诉人提供了江苏帝诺特物资贸易有限公司与中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局签订的《军队房地产租赁合同》，证实被上诉人有权出租该涉案房屋给上诉人使用。上诉人质证认为首先该租赁合同是复印件，对其真实性不予认可。其次，即使该租赁合同是真实存在的，也应当提供南京军区第五房地产管理分局对该房屋享有所有权的相关证据，被上诉人在未提交该证据的情况下，无法认定该合同的效力。第三，根据本合同的第8条第4款规定，承租方即本案的被上诉人不得擅自将所承租的房屋转租。所以李飞与被上诉人签订的合同在未取得南京军区第五房地产管理分局同意的情况下，应当为效力待定的合同。针对上诉人的质证意见，被上诉人提供了南京军区第五房地产管理分局出具的《证明》一份，证明该局同意被上诉人转租。上诉人质证无异议。
本院认为，关于租赁合同是否有效的问题。上诉人主张被上诉人未证明其对出租房屋拥有合法使用权及对外转租权，租赁合同不应认定为有效。对此，由于被上诉人提供了其与中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局签订的《军队房地产租赁合同》及中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局出具的《证明》，能够证实被上诉人对讼争房屋享有合法使用权及对外转租的权利，上诉人以此主张合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋是否交付的问题，上诉人主张被上诉人未向其交付涉案房屋，但是，2013年10月30日的《进场装修通知单》已明确载明进场装修起始日期为2013年10月30日，李飞主张被上诉人没有交付房屋，但其既没有在签字时提出异议，也没有在签字后及时主张，故对其主张，本院不予采信。
对于租金计算是否扣除装修免租期租金、物业管理费及公共能耗费的确认是否正确的问题，一审法院判决2013年10月30日至2014年4月28日的租金为253155元，已经扣除2013年10月30日至11月18日的租金，上诉人主张装修免租期租金没有扣除不能成立，本院不予支持；上诉人实际缴纳物业管理费和公共能耗费1900元，原审法院认定1600元确实错误，上诉人的上诉理由成立，本院予以纠正。从2013年10月30日至2014年4月6日，共计159天，上诉人应当缴纳的费用为828元，被上诉人应当退还1072元。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2019号民事判决第一项，即：一、李飞于判决生效后十日内向江苏帝诺特物资贸易有限公司支付房屋租金145081元（已扣除李飞已交付的租金47467元和交纳的履约保证金60000元及江苏帝诺特物资贸易有限公司应退还李飞的物业管理费和公共耗能费607元）；
二、李飞于判决生效后十日内向江苏帝诺特物资贸易有限公司支付房屋租金144616元（已扣除李飞已交付的租金47467元和交纳的履约保证金60000元及江苏帝诺特物资贸易有限公司应退还李飞的物业管理费和公共耗能费1072元）
三、维持徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2019号民事判决第二项，即：驳回江苏帝诺特物资贸易有限公司的其他诉讼请求；
四、维持徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2019号民事判决第三项，即：驳回李飞的诉讼请求。
一审本诉案件受理费4540元、减半收取2270元，保全费1600元，合计3870元，由江苏帝诺特物资贸易有限公司负担870元，李飞负担3000元；反诉案件受理费2570元，减半收取1285元，由李飞负担；二审案件受理费5178元，由李飞负担5000元，江苏帝诺特物资贸易有限公司负担178元。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 李 琳
代理审判员 袁 菊
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王晓刚