福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终7513号
上诉人（原审被告）：董行朗，男，1980年4月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：郑莉，女，1983年6月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：董行朗(与郑莉系夫妻关系)，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人(原审原告)：福州融成物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路82号八方大厦709室。
法定代表人：郑栩，执行董事。
委托诉讼代理人：姚治旺，福建元一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈雅英，女，该公司员工。
上诉人董行朗、郑莉因与被上诉人福州融成物业管理有限公司（以下简称融成物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
董行朗、郑莉上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一审判决事实认定及法律适用不当。1.一审法院虽认定融成物业存在违约行为，但对违约行为对董行朗、郑莉造成的精神及财产损失后果没有认定。2.董行朗、郑莉拒付物业费是因融成物业长期违约而依合同法第九十四条第四款行使合同解除权，非一审法院认定的合同履行中的抗辩权。3.董行朗、郑莉不只一次口头告知融成物业解除合同，并于2011年4月1日起正式拒交物业费，该行为属于事实告知。一审法院认定董行朗、郑莉主张其单方提出解除合同，但未能提供证据证明，合同未因此解除，是错误的，与事实不符。4.一审判决适用合同法第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条有误。在董行朗、郑莉行使合同解除权后，双方合同终止，不应再适用上述条款。5.一审判决依据的《物业管理条例》及最高院的司法解释如与合同法相悖则应依据合同法。
融成物业辩称，1.一审法院在未核对证据原件的情况下直接采纳董行朗、郑莉的证据，属于举证责任分配错误。一审据此认定融成物业未尽到管理义务，缺乏证据支持，也违反举证责任分配的相关规定。2.融成物业与董行朗、郑莉的物业服务合同关系合法有效，董行朗、郑莉未按约定支付物业服务费、电梯电费，属于违反合同约定的行为，而不是单方解除合同的行为。董行朗、郑莉以未交物业服务费，证明已向融成物业提出解除合同，属于认识错误，融成物业从未收到董行朗、郑莉解除合同的通知。融成物业已经为小区提供了物业服务，不存在任何违约行为。董行朗、郑莉作为小区业主，应当履行合同义务和法定义务，及时向融成物业足额支付物业服务费和电梯电费。3.董行朗、郑莉在一审答辩状中明确承认，其住所客厅下方车库当时业主从开发商手中购买时已经装有卷帘门，该业主有权使用车库，购买后也未改变外观和结构，不存在虚假证明。退一步说，即使融成物业在服务过程中存在瑕疵，也是因为部分业主存在一些不文明不规范的行为，不构成严重违约，不能否定融成物业已经履行合同义务的客观事实，更不能成为董行朗、郑莉长期拖欠物业服务费和电梯电费的正当理由。一审认为董行朗、郑莉拒交物业服务费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，并扣减10%物业服务费，不仅缺乏事实根据和法律依据，而且直接损害了融成物业的合法权益，间接侵害了其他按期缴费业主的合法权益。
融成物业向一审法院起诉请求：判令董行朗、郑莉向融成物业支付自2011年4月12日至2015年11月19日的物业费7391.37元、自2011年11月12日至2015年11月19日的电梯电费399.2元，并以上述欠款总额7790.57元(7391.37元+399.2元)为基数按日万分之一标准计算自2015年12月1日起计至实际还清上述全部欠款之日止的违约金。
一审法院认定事实：董行朗、郑莉系晋安区鼓山镇远洋路508号汇诚东方水都小区4号楼103单元（建筑面积123.83㎡）的业主，该房屋为多层带电梯住宅。2005年11月12日，融成物业与董行朗、郑莉订立前期物业管理服务协议，双方就晋安区鼓山镇远洋路508号汇诚东方水都小区的前期物业服务约定：由融成物业为东方小区提供物业服务，物业服务的内容包括：对小区公共场地、公用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理；公共环境的清洁；小区内公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；小区内交通秩序的维护与车辆停放秩序的管理；小区内安全防范和维护公共生活秩序等；物业服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层带电梯住宅收费标准为1.08元／㎡／月，业主须在费用到期前10日内交纳，逾期交纳物业服务费及其他相关费用的，从逾期之日起每日按应交额的万分之一交纳滞纳金；电梯电费由相应梯位的用户按住宅房屋建筑面积分摊。合同订立后，双方依约履行合同，董行朗、郑莉亦依约按133.7元／月(123.83㎡×1.08元／㎡／月)支付物业服务费至2011年4月11日止。2011年6月，董行朗、郑莉房屋下方的车位被车位所有人安装卷帘改造成仓库使用，存在安全隐患。董行朗、郑莉因此向有关部门反映，在有关部门调查过程中融成物业未如实反馈情况引起董行朗、郑莉不满，董行朗、郑莉遂不再交纳物业服务费。2011年8月5日，上述仓库被拆除恢复原状。2015年11月19日融成物业撤出该小区，不再提供物业服务。截至2015年11月19日止，董行朗、郑莉尚有物业服务费7388.26元(133.7元／月×55.26月)、电梯电费399.2元未交纳。后融成物业曾多次催交，董行朗、郑莉至今未交纳。另查，根据董行朗、郑莉提供的监控视频资料，融成物业在提供物业服务的过程中对小区交通秩序的维护、车辆停放秩序的管理等未尽到管理义务，小区存在车辆乱停放等问题。
一审法院认为，前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，依法成立的前期物业服务合同效力及于买受物业的业主，因此建设单位在交付物业时均要求业主在前期物业管理服务协议上签名，接受前期物业服务合同的约束，享有权利，承担义务。董行朗、郑莉接受房屋时在前期物业服务协议上签名虽然是根据开发商要求所签，但并不因此导致合同无效，且合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制规范，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。
董行朗、郑莉主张其曾单方提出解除合同，但未提供证据证明,合同亦未因此解除，董行朗、郑莉作为小区的业主、物业使用人，在接受融成物业提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。融成物业在提供物业服务的过程中，未依前期物业服务合同的约定，切实履行小区内车辆停放秩序的管理及小区内安全隐患的排除、公共生活秩序的维护等管理职责，构成违约，董行朗、郑莉以此为由拒交物业服务费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应，一审法院根据融成物业的违约程度酌情扣减10%的物业服务费，董行朗、郑莉仍应支付融成物业物业服务费6649.4元(7388.26元×90%)。电梯电费399.2元属于实际支出的应由各业主分摊的费用，董行朗、郑莉应当支付。鉴于融成物业的违约行为，董行朗、郑莉有权行使抗辩权，故融成物业请求董行朗、郑莉支付逾期付款违约金，一审法院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条、第四十二条第一款、第四十七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定,判决：一、董行朗、郑莉应于本判决生效之日起十日内支付福州融成物业管理有限公司物业服务费6649.4元、电梯电费399.2元，合计7048.6元；二、驳回福州融成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福州融成物业管理有限公司负担5元，由董行朗、郑莉负担20元。
本院二审期间，董行朗、郑莉围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：董行朗、郑莉二审提交的证据真实性无法确认，且不属于二审新证据，不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，董行朗、郑莉和融成物业之间存在物业服务合同关系，物业公司提供了物业服务，业主应该按照合同的约定缴纳物业费。董行朗、郑莉主张其拒付物业费系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项行使合同的法定解除权，该主张没有依据。董行朗、郑莉虽系以个人名义与融成物业签订《前期物业管理服务协议》，但物业合同的服务对象系小区全体业主，董行朗、郑莉称拒交物业费属于事实告知要求解除合同的说法缺乏法律依据。根据在案证据，融成物业的服务虽有瑕疵，但尚不构成根本违约，亦不符合行使合同法定解除权的条件。一审法院根据融成物业存在服务瑕疵而酌情扣减10%的物业服务费，已臻合理，董行朗、郑莉应当缴纳拖欠的物业服务费。
此外，业主若认为物业管理服务过程中存在瑕疵，可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。
综上，董行朗、郑莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由董行朗、郑莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 符海燕
二〇一八年九月十八日
法官助理 张力群
书 记 员 林 婷