辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7962号
上诉人（原审被告）：刘金良，男，1968年5月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。
委托诉讼代理人：隋楠，辽宁同文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿秀坤，辽宁同文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鄂秀军，女，1959年12月4日出生，满族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：罗静，沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：辽宁宝郡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区千山西路6-15号（5门）。
法定代表人：吴铁军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘媛媛，辽宁楷格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱林娜，辽宁楷格律师事务所律师。
上诉人刘金良因与被上诉人鄂秀军、辽宁宝郡房地产开发有限公司（以下简称“宝郡公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘金良上诉请求：1.撤销一审判决，改判；2.驳回鄂秀军的诉讼请求；3.认定刘金良《商品房买卖合同》合法有效，对备案房屋享有所有权；4、被上诉人承担一切诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“我方与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》无效，撤销备案手续”事实不清，证据不足，适用法律明显错误。1、我方购房时房屋不具备交付条件，土地抵押，我方购多套房，双方有资格协商价格，并不远低于市场价。我方一直主张权利，宝郡公司以各种理由拖延。2、被上诉人未提供不符合市场价的证据，没有证据证明我方和宝郡公司是借贷担保关系。二、我方和宝郡公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，我方对备案房屋享有所有权。我方提供购房发票，支付了全部房款，签订合同当日办理备案登记，取得对抗第三人的物权保护。补充协议第八条特别规定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。确属出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担相应法律责任”，因此房屋归我方所有。3、我方尽了购房人的注意义务，善意购买并取得房屋。我方办理备案，对房屋进行勘察，确认无人占有且不具备交付条件，查看房屋登记情况，确认无权利瑕疵才购买，我方无从知晓二被上诉人购房。三、一审法院认定二被上诉人签订的协议及认购书有效，对房屋享有所有权，没有事实和法律依据。1、二被上诉人未签订正式商品房买卖合同，认购协议仅是预售合同，宝郡公司未取得销售许可，协议应属无效。2、二被上诉人存在恶意串通，鄂秀军购房时明知宝郡公司出售并备案给我方，仍签订认购书，应认定无效。3、鄂秀军未尽到购房人注意义务，不应取得房屋所有权。四、我方不是适格被告。我方与鄂秀军不存在民事法律关系，不是二被上诉人商品房销售合同纠纷案的适格被告，二被上诉人之间合同效力、解除与否，均不具有法律上的权利。
鄂秀军辩称，维持原判。1、我方与宝郡公司签订的认购书认购协议合法有效，双方均履行，支付价款交付房屋。2、2012年12月2日宝郡公司就将房屋出售给我方，2013年约定单价4900元，可三年后2016年2月22日刘金良签订商品房买卖合同没有按市场价增加房款反减少不合常理。房屋为现房，刘金良购房时未进屋看房不合常理，二者约定单价3500元明显低于市场价，刘金良与宝郡公司并非真实买卖关系，宝郡公司及其法定代表人出具承诺足以证明。房屋备案在刘金良名下仅是为其借款提供担保，刘金良没有办理入住手续。3、我方入住后无人找我方，如果刘金良是真实购房者，不可能不主张权利，不符合交易习惯和常理，刘金良不是真实购房者，与宝郡公司签订商品房买卖有恶意，导致我方无法取得房屋权属证书，损害我方合法利益，故认定合同无效撤销备案符合法律规定。
宝郡公司辩称，同意一审判决。
鄂秀军向一审法院起诉请求：1.确认鄂秀军、宝郡公司签订的宝郡盛唐雍景楼宇认购书合法有效，宝郡公司协助鄂秀军办理该处房屋买卖合同备案登记并将该房屋备案至鄂秀军名下；2.宝郡公司与刘金良签订的房屋买卖合同无效；3.宝郡公司与刘金良解除沈阳市于洪区黄河北大街130甲-3-1-13-2房屋买卖合同备案登记；4.宝郡公司返还鄂秀军购房差价款13,377元；5.宝郡公司、刘金良承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:2012年，鄂秀军欲购买宝郡公司开发的宝郡˙盛唐雍景小区房屋，宝郡公司向鄂秀军出具了《宝郡˙盛唐雍景房源确认单》，确认鄂秀军预购房号为16#1-13-2，预购面积131.60㎡。2012年12月6日，鄂秀军交纳购房款488,680元，宝郡公司向鄂秀军出具收据。2013年6月5日，鄂秀军与宝郡公司签订《商品房认购协议书》，约定鄂秀军认购宝郡公司开发的《宝郡˙盛唐雍景》商品房，楼号16#，房间号1-13-2，房屋暂定面积为131.60平方米，预交单价为3800元/平方米，预交面积为128.60平方米，预交488,680元。最终销售单价4900元/平方米，总房款为644,840元。尚欠房款156,160元。商品房最终销售面积以房产局测绘大队出具的测绘面积为准，最终房款实行多退少补。2013年11月10日，鄂秀军补足全部购房款156,160元。2016年10月6日，鄂秀军与宝郡公司重新签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，约定：鄂秀军向宝郡公司认购宝郡˙盛唐雍景16号楼1单元13层2号房屋，建筑面积131.60平方米，单价4900元/㎡，总金额644,840元。2016年10月8日，鄂秀军办理了涉案房屋的入住手续，交纳了水费、电费、煤气费、垃圾清运费、物业费等。
另查明，2016年2月22日，宝郡公司与刘金良签订《商品房买卖合同》，约定：刘金良购买宝郡公司开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-3号1-13-2房屋（即涉案房屋），建筑面积128.87平方米，每平方米3500元，总房款451,045元。该合同第六条约定：“买受人应在本合同签订当日支付总房价款100%的首付款（含定金）即人民币451,045元。”该合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，宝郡公司为刘金良开具金额为451,045元的购房发票，并为刘金良办理了涉案房屋的合同备案手续，但刘金良、宝郡公司至今未办理涉案房屋的交付和入住手续。
经一审法院到房产部门查询，涉案房产所在小区在刘金良名下的备案房产达16套，其中4套的备案时间为2016年2月22日，4套的备案时间为2016年7月12日，8套的备案时间为2016年12月8日。
还查明，2017年12月3日，宝郡公司法定代表人吴铁军为鄂秀军等业主出具承诺书，内容为：“辽宁宝郡房地产开发有限公司与下列表中业主签订的位于黄河北大街130甲宝郡盛唐雍景小区的房屋认购协议，是真实买卖关系，其房屋认购协议书真实有效，以下10套房屋所有权分别归鄂秀军等十户业主所有。具体标的物地址：鄂秀军：黄河北大街130甲16号-1-13-2，现备案人与开发商不是正常买卖关系。”2017年11月4日，宝郡公司向鄂秀军出具承诺书，内容为：辽宁宝郡房地产开发有限公司现对宝郡盛唐雍景130甲-3号16号楼1-13-2书面承诺此房屋为鄂秀军(身份证：210621195912045161)业主所有，现承诺一年内给予解决抵押问题并备案在期名下。
一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，鄂秀军与宝郡公司签订的房屋认购书，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，上述协议应为有效，鄂秀军、宝郡公司双方均应按照合同约定，履行合同义务。现鄂秀军已交纳了全部购房款，宝郡公司应按合同约定与鄂秀军签订正式的《商品房买卖合同》，并为鄂秀军办理合同备案手续。
关于刘金良与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，刘金良与宝郡公司虽签订了《商品房买卖合同》并进行了合同备案，但宝郡公司主张其与刘金良之间“名为买卖，实为借贷担保”关系。现经法院调查，刘金良名下在涉案小区的备案房产达16套。庭审中，刘金良未能向法庭提供其购买涉案房屋的付款凭证。同时，刘金良与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》中约定刘金良购买涉案房屋的单价为3500元，与鄂秀军购房单价4900元差额为1400元，且刘金良在涉案房屋交付后长达一年多的时间内，不主张房屋权利。以上情况均不符合商品房销售合同的交易习惯，无法认定刘金良是真正的购房人。鉴于刘金良购房的意思表示并不真实，其与宝郡公司签订商品房买卖合同的行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，故刘金良与宝郡公司应共同撤销涉案房屋的合同备案手续，撤销备案登记过程中所需费用由刘金良与宝郡公司共同负担。
关于鄂秀军主张的面积差价问题，鄂秀军交纳的房款为644,840元，计算标准为：面积131.60平方米，单价4900元/㎡。经房产局测绘，房屋备案面积为128.87平方米，与预交面积不符，依照认购协议书约定应当多退少补，故宝郡公司应退还多少面积款13,377元。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、宝郡公司于判决发生法律效力之后10日内与鄂秀军签订沈阳市于洪区黄河北大街130甲-3号1-13-2房屋的《商品房买卖合同》；二、刘金良与宝郡公司于判决发生法律效力之后10日内共同撤销沈阳市于洪区黄河北大街130甲-3号1-13-2房屋的《商品房买卖合同》备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由刘金良与宝郡公司共同负担；三、宝郡公司于上述第二项义务履行完毕后10日内协助鄂秀军办理沈阳市于洪区黄河北大街130甲-3号1-13-2房屋的《商品房买卖合同》备案登记，办理备案登记过程中所需费用由宝郡公司负担；四、宝郡公司于判决发生法律效力之后10日内返还鄂秀军购房款13,377元；五、驳回鄂秀军其他诉讼请求。案件受理费10,248.40元，由宝郡公司负担5124.20元，由刘金良负担5124.20元。
二审期间，上诉人刘金良提交证据：建设银行银行卡客户交易明细清单，证明2016年12月13日刘金良向宝郡公司支付房款110万元，2016年2月23日刘金良向宝郡公司支付房款92万元，应宝郡公司要求支付到宝郡公司法定代表人的名下，刘金良向宝郡公司足额缴纳了房款。鄂秀军发表质证意见称：对证据的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，房屋备案时间是2016年2月22日，刘金良提交付款时间是2016年2月23日，不符合交易习惯，应先交款后备案，也应付至宝郡公司账户，不是个人账户。另，付款数额与备案合同约定房款数额不符。宝郡公司发表质证意见称：对证据的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，两笔款项均不是购房款，我公司和刘金良是借贷关系，款项数额我公司不知情，不是打入我公司账户，另外与备案发票数额和时间不符，流水晚于大发票时间，无法证明是购房款。被上诉人鄂秀军提交证据一：2017年11月6日照片、诉求申请书、申请人名单，证明：226名业主集体申诉要求将备案至借款人名下的房屋归还。证据二：工商登记网上查询信息，证明：宝郡公司和军驰经纬公司工商登记住所地相同，在一段时间内投资人相同，两家公司共同销售房屋。证据三：银行交易记录，证明：2012年12月6日鄂秀军向宝郡公司转账支付488,680元。刘金良发表质证意见称：对证据一的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，仅能证明宝郡公司存在一房二卖，不能证明我方签订的备案合同无效，恰恰证明我方也是受害人。对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明两家公司存在关联关系，从材料中可以看出两家公司是独立的法人。对证据三的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，不能看出款项打入何处，不能证明鄂秀军的证明内容。宝郡公司发表质证意见称：对证据一我公司不清楚，对证据二、三没有异议。被上诉人宝郡公司提交证据：认购协议，证明重新签订协议时原认购协议公司收回。刘金良对证据的真实性、合法性和有效性均有异议，协议是与军驰经纬公司签订，个人签字笔体与一审起诉状签字不一致，根据宝郡公司答辩，该时尚未取得商品房预售许可证，该认购协议应为无效。宋永楷对证据没有异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：鄂秀军与宝郡公司签订《宝郡盛唐雍景房源确认单》、《商品房认购协议书》和《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，鄂秀军按照合同约定支付了房款，虽然部分款项系向沈阳军驰经纬房地产开发有限公司支付，但宝郡公司在收款收据上加盖公章，对收到上述房款予以确认。另，宝郡公司于2016年10月8日为鄂秀军办理了入住手续，鄂秀军交纳入住所需的各项费用。据此，一审法院认定上述合同合法有效正确。虽然刘金良持有与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，但是从双方签订及履行合同的整个事实经过来看，更符合借款关系下以订立《商品房买卖合同》并办理合同备案的形式提供担保的特征，一审法院对此节认定及判决撤销合同备案登记并无不当，本院予以认同不再赘述，刘金良的上诉主张不能成立。
另，一审法院判决鄂秀军和宝郡公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》，宝郡公司协助鄂秀军办理合同备案登记，宝郡公司并未提出上诉。由于双方当事人对此并未产生纠纷，故可由当事人自行按照判项内容履行，如果在履行过程中出现新的纠纷，亦可另行通过诉讼等方式解决。
综上所述，刘金良的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,248.40元，由上诉人刘金良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年九月二十八日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；