黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第866号
原告张跃，1972年11月1日出生（份证号码×××），住所地哈尔滨市南岗区。
委托代理人王秉政，哈尔滨市道外区大兴法律服务所法律工作者。
被告黑龙江省方元房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区北新街63号一层。
法定代表人高森，职务经理。
委托代理人刘开君。
委托代理人郜吉勇。
原告张跃与被告黑龙江省方元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张跃及其委托代理人王秉正，被告委托代理人刘开君、郜吉勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月30日，原、被告签订合同编号为110XXXXXXXX商品房买卖合同，合同约定原告以房屋价款1，563，521.00元购买被告所售坐落于哈尔滨市道外区东兴街一北十八道街1栋3单元16层房屋，被告按照约定交付房屋及为原告办理房屋权属证书。合同签订后原告已经履行了合同所约定义务交付购房款，但被告交付房屋后，至今没有为原告办理房屋权属证书。原告要求：1、被告支付原告违约金128，248.00元（2012年4月1日至2014年7月1日，每天日万分之一156.40元×820天）；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称，被告无义务为原告办理并向其交付房屋产权证，依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条及商品房销售管理办法第34条2款规定，被告作为房地产开发企业，只负有提供必要的证明文件和协助原告办理房屋所有权证的义务，申请办理房屋产权证是原告作为购买人的法定义务，被告与原告签订的买卖合同第15条双方约定出卖人应当在180日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案，根据该项约定被告的义务是向房屋产权机关提供证明文件，这就是规定的协助的义务，故在商品房买卖合同中，被告没有为原告办理产权证的义务，原告以该条为依据向被告主张办理或交付产权证及支付违约金是错误的，无任何法律依据。综上，应由原告向房改登记机关办理房屋产权证书，被告只是协助提供该登记材料，是协助义务，原告之所以产权证无法办理，是由于政府行为造成的，因为政府或政策行为是不可抗力的，对双方是法定的免责事由，双方订立合同一般政府行为比较负责，涉及领域广，政府行为已经深入到合同当事人订约和履约中，特别是商品房买卖合同，从订立之日起就无时无刻受到政府行为的调控，因此合同各方必须承受政府行为的基础上才能订约和履约。根据规章文件，政府政策是不可预见不可避免的，因此是不可抗力。不能认定开发商在主观上有过错，被告手续均齐备，并没有给原告实际居住和使用造成影响，政府行政行为所产生的原因不能认为是开发商原因。违约责任不应由开发商承担，在双方签订的合同中明确约定由出卖人原因导致的，出卖人才承担责任。如原告所述成立，违约金标准在合同中也有约定，详见合同第15条第2款，是已付房款的百分之零点零一，并非是原告诉请的数额，无事实根据，违背双方约定。且本案已经超过诉讼时效，法院应驳回原告起诉。本案应追加道外区东原办事处为共同被告，由于东原办事处的行为导致业主无法办理产权证。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同一份。证明原告于2011年9月30日与被告签订买卖合同，合同约定原告以1，563，521.00元购买被告所售坐落于哈尔滨市道外区东兴街一北十八道街1栋3单元16层房屋，建筑面积118.18平方米。同时合同第十五条约定如出卖人在商品房交付买受人使用后180天内没有为买受人办理房地产权属证书应当按照第十五条第二款约定承担违约责任。
证据二、哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。证明原告已经于签订合同当日按照合同约定将购房款1，563，520.00元全款交付被告，履行了合同约定的交款义务。
证据三、2011年12月22日收据二份。证明被告于2011年12月22日向原告收取了办理房屋权属证书的契税23，453.00元及代办权属证书费用300元，被告应履行为原告办理房屋权属证书的义务。
被告为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同。证明被告已经按合同约定履行了应尽的协助义务，并不存在违约及故意拖延办理证书的事情，且该份合同十五条也能证明该问题。
证据二、土地使用证、建设工程规划许可证、规划实施合格证、建设用地规划许可证、预销售许可证、施工许可证。证明被告提供协助的义务只有五证，都已经向登记机关进行申报，开发商已经履行了协助义务。
证据三、社会评审文件12份。证明被告已经完全具备了社会评审应提交的文件，符合相关规定，仅仅是由于道外区东原办事处拒绝在评审上盖章导致现在业主产权无法办理，根据哈尔滨市居住区公益性服务设施建标准的规定，居住组团被告应提供510平米的公益性用房，且根据哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法的规定公益性服务设施用房和土地是由政府划拨，或在土地估价时给予折价补偿，而现在是道外区东原办事处想无偿得到公益用房，违背了上述文件，公益用房可以通过购买、租赁方式解决及新建或扩建，新建或扩建是由市区两级的人民政府按比例承担。依据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》的规定可知被告无论在事实和法律上均已经履行了相应的协助义务，导致社会评审无法进行是由道外东原办事处的政府行为所导致的，因此应追加东原办事处为第三人。
证据四、国有土地使用权出让合同。证明被告开发的小区所使用的土地是通过出让所得，结合《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》的规定，公益性土地用房应当是划拨的，如不划拨应适当给予补偿。
庭审中，原、被告对对方提交的证据进行了当庭质证，并发表如下质证意见：对原告提供的证据一，被告对真实性无异议，证明问题有异议，合同十五条明确约定被告只是提供资料的协助义务，买受人没有在规定时间内取得房屋所有权证书，并不是原告的责任。该条中明确写明买受人取得房屋所有权证并不是从被告处取得，应从房屋产权登记机关取得，是由政府发放的，根据相关规定，政府机关的房屋权属登记管理制度，左右着原告取得房屋产权证书的取得时间，是政府行为导致办理时间过长，不是被告责任。双方已经约定了违约金标准，应按约定处理；对证据二真实性无异议，仅能证明原告向被告交纳了房款，同时恰恰证明被告的销售房屋的手续是齐全的；对证据三真实性无异议，证明问题有异议，事实上被告积极为原告办理产权，主观没有拖延，2011年12月22日代办费收据是代办公司收取的，不是被告收取的。对被告提供的证据，原告对证据一真实性无异议，证明问题有异议，该份合同不能证明被告已经按照约定履行了义务，也不能证明被告在履行合同中没有责任；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，证明问题有异议，该份证据证明不了被告按照合同履行义务，同时证明不了被告在履行过程中没有责任，根据合同相对性被告应对其在履行合同中是否有责任承担举证责任；对证据四，真实性无异议，证明问题有异议，被告要证明的问题与本案无法律意义上的关系。
通过对上述证据的质证与分析，合议庭认证如下：原告提供的证据一与被告提供的证据一相同，能够证明2011年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于道外区东兴街-
北十八道街1栋3单元16层1602号房屋。证据二、证据三能够证明原告已经向被告全额交付了购房款、办理房屋权属证书的契税及代办权属证书费用。被告提供的证据二、证据三、证据四能够证明被告建设的房产具备部分办证条件。上述证据因来源合法，内容可观真实且与本案有关联，故予以采信。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，认定事实如下：2011年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于道外区东兴街-
北十八道街1栋3单元16层1602号房屋。协议第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产地产权属证书的，双方同意按下列第1，2，3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、在办理房屋产权登记时所发生的一切税费由买受人承担。”原告于当日交付了全部购房款1，563，521.00元。2011年12月22日，原告向被告交纳了契税23，533.00元、产权代办费300元。
查明，截至庭审时，哈尔滨市道外区东原街道办事处尚未在社会评审上盖章。
基于上述事实，本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方应当按照约定履行各自的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第九条规定：“新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。”本案中，原告与被告于2011年9月30日签订《商品房买卖合同》，其中第八条约定交付期限为2011年12月31日，原告购买房产时，被告尚未交付房屋，依据上述规定，当房产具备交付条件后，由于出卖人的原因，买受人在期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原告虽已实际入住争议房屋，但经本院查明，涉案房屋尚没有经过社会评审，也就是尚不符合法律规定的“交付条件”，房屋产权证暂时无法办理，原告要求被告承担逾期办证的违约金，无事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张跃的诉讼请求。
案件受理费2，864.00元（原告已预交），由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 吴 旭
代理审判员 张梦瑜
人民陪审员 冯丽霞
二〇一四年十二月一日
书 记 员 张紫祎