广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终6388号
上诉人（原审被告）：冯兰香，女，1958年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：潘永居，广东广荥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘庆鸿，广东广荥律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：李长清，男，1987年11月2日出生，汉族，住山东省巨野县。
委托诉讼代理人：龚家晴，广东佐智律师事务所律师。
上诉人冯兰香因与被上诉人李长清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯兰香上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.驳回李长清的起诉请求；3.改判李长清继续履行双方于2016年3月26日签订的租赁合同；4.冯兰香对本案无需承担任何责任；5.本案一、二审诉讼费用全部由李长清承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.本案是因涉案楼房二至七层房屋的公共粪便排水管爆裂造成李长清租赁的商铺内物品被损坏的侵权纠纷，一审法院认定本案是房屋租赁合同纠纷错误。2.涉案楼房二至七层房屋的所有人是粪便排水管的使用权人，污水和粪便也是从该楼层的粪便排水管内排出，冯兰香没有使用该粪便排水管，物业管理公司是涉案楼房的管理人和收益人，因此，本案的侵权行为人是涉案楼房二至七层房屋的所有人和物业管理公司。李长清不应以冯兰香为被告提起本案诉讼。
李长清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。冯兰香的上诉理由与事实不符，没有法律依据。冯兰香与李长清签订租赁合同，双方是租赁合同关系。冯兰香作为出租方应尽到谨慎管理义务，但李长清在租赁涉案店铺期间遭到粪便排水管爆裂，造成店铺内物品损坏，冯兰香应予赔偿。若冯兰香认为是二至七层楼的业主造成的损坏，其应另案主张。
李长清向一审法院起诉请求：1.提前解除双方在2016年3月26日签订的租赁合同，并退回押金10800元；2.判令冯兰香退回2017年2月至2017年8月的已缴纳的租金39150元；3.判令冯兰香赔偿李长清2017年2月至2017年4月的经营利润损失89873元；4.判令冯兰香赔偿李长清装修、家具等物品经济损失132812元，鉴定费5000元；5.本案诉讼费由冯兰香承担。
一审法院认定事实：2016年3月26日，冯兰香和李长清签订《租赁合同》，约定冯兰香将其所有的位于佛山市顺德区德某楼首层23、24号铺位（以下简称涉案商铺）出租给李长清作为商业用途，租期自2016年4月1日至2018年3月30日，第一年租金为每月5400元，第二年租金为每月5670元，李长清于签订合同时向冯兰香支付押金10800元，如在租赁期间，李长清无违约行为，则该押金于租赁期结束时无息退回给李长清，李长清每月5日前付清该月租金；如李长清在合约未满退租，冯兰香没收李长清的押金作为违约金。
2017年2月1日，位于涉案商铺内部天花部位的粪便排水管破裂，污水流到涉案商铺内，造成商铺内装修等物品损坏。冯兰香接到李长清的通知后，几天后将排水管维修好。李长清委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案商铺的损失价值进行鉴定，该鉴定机构于2017年11月9日作出评估结论书，评估结论为：商铺展示产品和装修损失价值为132812元，商铺停业损失价值为89873元，总损失为222685元。
2017年9月2日，李长清向冯兰香提出提前退租，但一直没有向冯兰香退还商铺，直到2017年11月23日，冯兰香才取回锁匙，收回商铺。李长清支付租金至2017年8月。
一审法院认为，李长清、冯兰香之间的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力。李长清、冯兰香均同意解除合同，现冯兰香已收回涉案商铺，故《租赁合同》予以解除。
关于合同解除的原因。2017年2月1日，涉案商铺发生粪便排水管爆裂，李长清位于商铺内的物品受到了损坏，但冯兰香知悉情况后，积极协助李长清修复水管，相关损坏修复后，李长清是可以继续经营的，并不构成法律规定的合同解除的情形。而李长清于2017年9月提出解除合同，但并没有交回商铺，而一直与冯兰香协商转租事宜，即仍一直占用商铺，却没有支付2017年9月之后的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，故李长清要求冯兰香退回已支付的2017年2月至8月的租金无理，一审法院不予支持。
关于押金，因为李长清违约在先，根据合同的约定，押金归冯兰香所有，故李长清要求冯兰香退还押金10800元无理，一审法院不予支持。
关于损失的金额。李长清委托有鉴定资质的鉴定机构对商铺的损失进行鉴定，一审法院予以采信。鉴定费是李长清确定损失的必要支出，一审法院予以支持。因此，李长清的损失共227685元。
关于商铺的损失应由谁承担。出租人应当履行租赁物的维修义务。虽然爆裂的排水管属于整栋楼的公共排水管，但爆裂的部位位于涉案商铺内，他人无法进入商铺进行管理，故冯兰香作为出租人应对位于商铺内部的部分管道履行维修义务，由于冯兰香疏于管理造成水管爆裂，李长清损失冯兰香应予赔偿。但是，李长清是商铺的实际使用人，应对商铺内固定设施有一定的注意义务，及时发现设施老化并通知出租人维修，而李长清没有尽到这一注意义务，应对水管爆裂造成的损失承担一定的责任。综合案情，一审法院认定冯兰香应对李长清的损失承担60%的赔偿责任即136611元。
关于冯兰香称李长清尚欠租金，冯兰香在本案中没有提出反诉，一审法院不作处理，冯兰香应另循合法途径解决。
综上所述，对于李长清的诉讼请求，一审法院仅支持上述合法有理的部分，其余部分一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十一条规定，判决：一、解除李长清与冯兰香签订的《租赁合同》；二、李长清已向冯兰香支付的押金10800元归冯兰香所有；三、冯兰香应于判决发生法律效力之日起十日内向李长清赔偿136611元；四、驳回李长清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2732.26元，由李长清负担1388.26元，冯兰香负担1344元。
二审中，冯兰香提交如下证据：
证据1.房地产权证，拟证明涉案商铺是由冯兰香合法拥有；
证据2.广东顺德鹏诚物业管理公司机读档案资料，拟证明本案是由于物业管理公司的不作为，造成涉案商铺排水管爆裂，与冯兰香无关；
证据3.爆裂排污管道2-7层楼公共设施图，拟证明涉案爆裂的排污管是2-7层，与冯兰香无关；
证据4.李长清欠交租金《证明》，拟证明李长清欠交铺租。
李长清没有提交证据。本院组织了当事人进行证据交换及质证，经审查，本院对冯兰香提交的证据1、证据3的真实性予以确认。冯兰香提交的证据2、证据4与本案处理结果无关，本院对上述证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第二项提起上诉，本院对一审判决第二项予以维持。根据冯兰香的上诉意见及李长清的答辩意见，本案二审的争议焦点是冯兰香应否向李长清赔偿损失。
本案中，冯兰香上诉主张本案是因楼房粪便排水管爆裂造成李长清商铺内物品被损坏的侵权纠纷，而非因房屋租赁合同产生的纠纷，冯兰香无需向李长清赔偿损失。经审查，李长清在本案中明确其基于双方之间存在租赁合同关系而诉请冯兰香赔偿租赁期间涉案商铺所受的损失，因此本案为房屋租赁合同纠纷。一审法院确定的案由正确，本院予以维持。冯兰香作为出租方，其应确保所出租的商铺可正常使用，并且对涉案商铺有维修的合同义务。冯兰香未完全履行上述合同义务，以致涉案商铺内装修等物品因该商铺内部天花部位的粪便排水管破裂而损坏，因此其应承担赔偿责任。经鉴定，李长清因此造成的损失包括：商铺展示产品和装修损失132812元、商铺停业损失89873元。考虑到冯兰香作为出租人对涉案商铺设施有管理及维修义务、李长清作为承租人对涉案商铺设施老化有及时通知出租人维修的义务，综合本案案情，一审法院根据过错责任比例酌定冯兰香对李长清的损失承担60%的赔偿责任合理，本院予以维持。冯兰香的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。至于冯兰香上诉请求继续履行涉案《租赁合同》。经审查，李长清已搬离涉案商铺，以致该合同事实上无法继续履行，故本院对冯兰香的该项上诉主张不予支持。
综上所述，冯兰香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3032.22元，由上诉人冯兰香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年九月十七日
法官助理 邱雪碧
书 记 员 许佩珊