江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）江蓬法民一初字第147号
原告洪爱琼，女，汉族，1956年3月1日出生，住江门市蓬江区，身份证号码：,44070119560301062X。
委托代理人冯秀萍，女，汉族，1959年7月17日出生，住江门市蓬江区，
被告江门市蓬江区深南房地产开发有限公司，住所地：江门市迎宾大道西3号。
法定代表人：林建，该公司董事长。
委托代理人阙嘉仁，该公司法律顾问。
委托代理人陈启龙，该公司法务人员。
原告洪爱琼诉被告江门市蓬江区深南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月9日公开开庭进行了审理。原告洪爱琼及其委托代理人冯秀萍、被告江门市蓬江区深南房地产开发有限公司的委托代理人阙嘉仁和陈启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪爱琼诉称：2010年11月11日，原告向被告交付购买位于江门市××区迎宾大道西××702房屋定金20000元。之后，原、被告于2010年11月19日与被告签订了一份《商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告开发建设的位于江门市××区迎宾大道西××室房屋，该商品房的用途为非住宅，建设面积45.28平方米，套内建筑面积24.3平方米，总房款为410000元；付款方式为签订本合同之日支付本房地产总价款的25%，即人民币210000元；其余价款200000元于4个月内付清。房屋期限为2011年3月31日。合同签订当日，原告已向被告支付购房价款190000元，连同2010年11月11日支付的定金20000元，合共210000元，之后，原告依合同约定于2011年3月28日向被告支付购房价200000元。至此，原告已全部履行合同约定的义务。但被告未履行购房合同第二十四条约定的商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向江门市房产管理局申请登记备案的义务，被告至今未办理该房屋的登记备案，至今该房产未经验收交付使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10.00%向买受人支付违约金；至今该房产未经验收交付使用，双方于2010年11月19日签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应返还已付房款410000及支付违约金41000元给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、解除原、被告于2010年11月19日签订的《商品房买卖合同》；依法判令被告退回购房款410000元；依法判令被告支付违约金41000元；2、由被告负担本案全部诉讼费用。
原告对其起诉事实提供的证据有：1、原告身份证复印件一份；2、《广东省商品房买卖合同》一份；3、收据六份；4、江门市《东方广场》认购书一份。
被告答辩称：一、答辩人无违反与原告签订之《商品房买卖合同》中关于交付房产之约定，故不应承担违约责任。二、因非答辩人本身过错引起的另一案诉讼使涉诉房产无法办房产证，但涉诉房产仍能正常使用（居住或出租），仅暂时不能作为商品流通，故不应解除双方签订的《商品房买卖合同》。三、根据双方《商品房买卖合同》第八条约定：如遇政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房产。本案涉诉房产属于江门“东方广场”（原名“深南广场”）项目的物业，暂时无法办理房产证之原因为第三人江门市深南实业投资公司与增城荔华股份有限公司在8年前存在有合资、合作开发房地产合同纠纷，导致增城荔华股份公司于2011年1月起诉江门市深南实业投资公司，且一并追加李卫强、江门市蓬江区怡创发展有限公司、答辩人及江门市北郊新城开发公司、深圳市建筑工程股份有限公司等为该案被告或第三人，要求6个被告及第三人共同承担连带赔偿责任（案号为：【2011】江中法民一初字第1号）。该案原告增城荔华公司申请江门市中级法院采取诉讼保全措施，查封了“东方广场”260套房产（包括本案的涉诉房产）及整个项目的所有国有土地使用权。但该查封行为为错误执法，原因为：1、被查封的个别购房业主已交首期购房款（包括本案原告），并在国土部门办理了商品房预售登记备案，这部分房产依法不应采取保全措施；2、该查封行为属超诉讼标的和范围的查封，仅260套房产就已远远超过5000万元保全数额，更不逞整个项目的所有国有土地使用权。答辩人（包括该案其他被告）均已向江门中院及江门市政法委、市政府、人大等相关部门多次申诉，要求江门中院尽快将不具备查封条件的房产予以解封。目前该案已审理逾12个月而尚未判决，故延迟交付房产之原因为其他政府行为而非答辩人的本身过失造成。且答辩人为保护买受人买方保值或升值之利益，不想因解除合同给买受人带来损失，故并未协商同意解除合同，根据合同第八条之约定，可据实予以延期交付房产。四、从本案实际出发，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在在商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而根据上述答辩理由，构成买受人无法取得房产证的原因并非答辩人本身原因，自然答辩人不构成违约，也不应承担违约赔偿责任。五、因【2011】江中法民一初字第1号案件尚未审理结案，故，答辩人是否在本案中对涉诉房产被另一案法院查封导致无法登记确权，作为出卖方存在过错和违约无法确定。故应待【2011】江中法民一初字第1号案件审结认定答辩人是否存在过错和违约之后再进行本案之审理。六、如法院支持本案原告诉请，势必引起更多的小业主连锁上诉，将使本地的经济和社会产生不稳定、不安定因素，不利于本地经济的持续良性发展。综上所述，原告单方面要求解除《商品房买卖合同》，并要求答辩人（房屋出卖人）承担41000元违约金之诉求是缺乏事实和法律依据的，也是不符合双方房屋买卖合同之目的及约定内容。另原告无法举证答辩人在履行合同中存在本身意愿之故意与过错。据此，答辩人请求法院判决合同双方继续履行房屋买卖合同，并依法驳回原告的诉请，以维护法律的正确实施，维护本地房地产买卖之交易环境，促进本地区社会及经济秩序的良性发展。
被告对其答辩提供证据有：1、江门中级法院通知书一份；2、民事起诉状一份；3、答辩状一份；4、江门中级法院民事裁定书一份；5、督促江门中院解除查封函一份。
经审理查明，原、被告于2010年11月11日签订一份《江门市东方广场认购书》，约定原告认购被告开发建设的《东方广场》C区720室，建筑面积为45.28平方米，套内面积为24.30平方米，总房款为410000元；原告在签订认购书时向被告支付20000元定金，签订正式《商品房买卖合同》时，已付定金将自动转为房款，原告应在认购书签订之日起7日内前往被告指定的售楼部签订《商品房买卖合同》；原告应于2010年11月18日支付房款190000元，2011年3月27日付清楼款等。签订认购书当日，原告支付了定金20000元给被告。2010年11月19日，原告按认购书约定支付了190000元给被告，当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于江门市××区迎宾大道西××室，该商品房的用途为非住宅，建筑面积45.28平方米，套内建筑面积24.30平方米，总房款为410000元；付款方式为签订本合同之日支付本房地产总价款的25%作为首期款，即人民币210000元，其余价款人民币200000元于4个月内付清；房屋交付期限为2011年3月31日等内容。《商品房买卖合同》其中第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10.00%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十一条约定房屋交接手续：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：1、买受人退房；出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.50%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.50%向买受人支付违约金；第二十四条约定商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向江门市房产管理局申请登记备案。上述合同签订后，原告于2011年3月28日再向被告支付房价款200000元，至此，原告履行合同约定付款义务。被告收取原告房款后，未能在30天内按约定向江门市房产管理局申请办理上述房屋买卖登记备案，也未能按约定于2011年3月31日前交付房屋，且因其他涉案纠纷，于2011年1月24日被江门市中级人民法院查封了其开发的江门市蓬江区迎宾大道西1号部分房屋，包括本案涉案房屋，故被告至今未有交付房屋给原告。
本院认为，原告向被告购买商品房并按合同支付价款，被告却未能在约定期限向房产主管部门办理房屋买卖登记备案以及交付房屋而引起纠纷，符合商品房预售的法律特征，故本案应定为商品房屋预售合同纠纷，本案争议焦点在于原、被告双方签订《商品房买卖合同》的效力认定；被告是否存在违约行为；原告的诉讼请求应否支持。
首先，关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题。庭审查明的事实表明，被告是具有江门“东方广场”（原名“深南广场”，含本案涉案的房屋）开发建设以及房屋销售的企业，原告为购买房屋与被告先签订了《江门市东方广场认购书》，该认购书是为双方签订《商品房买卖合同》作准备，后双方正式签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效合同，合同订立后即对双方当事人具有约束力。
其次，关于被告是否存在违约行为的问题。原、被告在签订《江门市东方广场认购书》的当日已向被告支付定金20000元，签订《商品房买卖合同》后，原告又先后向被告支付房价款190000元、200000元，原告已向被告支付房价款410000元，履行合同约定义务，而被告却未能在合同生效后30天的期限内亦即2010年12月19日前向房产主管部门办理房屋买卖登记备案，同时被告也未能保证销售的房屋没有产权纠纷和房屋产权安全稳定性，至2011年1月24日因被告涉及其他案件纠纷被有关法院查封了本案原告涉案房屋，造成合同约定的房屋交付期限2011年3月31日前未能履行交付房屋的义务，违反合同约定，被告至庭审结束时，尚未有交付房屋，构成根本性违约。被告答辩认为其没有违约，产权不能过户，非出卖人被告所致，但其无充分证据证明，被告在本案中所举的证据，恰恰证实其涉及其他案件并作为被告，被相关法院查封其开发建设的的房屋，包括原告所购买的房屋。故被告答辩理由不成立，本院不予采信。
最后，关于原告的诉讼请求应否支持的问题。如上所论，原、被双方签订的合同合法有效，原告守约，被告违约。被告应承担相应的违约责任。本案中，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》该请求应否支持，按照《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任中清楚列明，逾期90日后，买受人有权解除合同。合同中约定交房时间是2011年3月31日，原告起诉时间是2011年12月162日，已超出90日的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，由于被告已违反合同的约定，且已成就解除合同的条件，原告有权请求解除合同，故原告要求与被告解除《商品房买卖合同》的请求合法合理，应予支持。对于原告要求被告返还已付房款410000元及支付违约金41000元的请求。对于返还购房款的问题，由于上述原告要求与被告解除《商品房买卖合同》的请求已经得到支持，原告再无取得房屋的利益，被告理应向原告返还购房款，因此原告请求被告返还房款410000元理所当然，应予支持。至于违约金计算方法的请求是否支持，按照《商品房买卖合同》其中第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10.00%向买受人支付违约金；……。”，原告已支付房款410000元，违约金应按照已付购房款的10.00%计算为41000元。该违约金计算依据充分，故原告请求违约金计算方法应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下：
一、原告洪爱琼与被告江门市蓬江区深南房地产开发有限公司于2010年11月19日签订的《商品房买卖合同》于本判决发生法律效力后即予以解除。
二、被告江门市蓬江区深南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告洪爱琼返还购房款人民币410000元并支付违约金人民币41000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8375元，财产保全费3030元，合计11395元，由被告江门市蓬江区深南房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李小红
审 判 员 罗虹毅
人民陪审员 梁 江
二〇一二年三月六日
书 记 员 王 静