广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第1511号
原告（反诉被告）桂林市汇通房地产开发有限公司（以下简称“汇通房产公司”），住所地：广西桂林市中山南路25号汇通广场三楼。
法定代表人寿一甫，董事长。
委托代理人李雪霜，广西同盛吉成律师事务所律师。
被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司桂林象山支行（以下简称“农行象山支行”），住所地：广西桂林市翠竹路11号。
负责人秦夏林，总经理。
委托代理人李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）汇通房产公司与被告（反诉原告）农行象山支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法由审判员熊迁、代理审判员苏小燕、人民陪审员郝总路三人组成合议庭，于2013年11月8日上午公开开庭进行了审理，代书记员覃鑫担任法庭记录。原告（反诉被告）汇通房产公司的诉讼代理人李雪霜、被告（反诉原告）农行象山支行的诉讼代理人李小娅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汇通房产公司本诉称，2008年3月6日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的桂林市中山南路25号“汇通广场”商住楼一楼4号商铺（注：该商铺紧连建筑面积为68.34平方米的一层所有商铺共用的公厕），建筑面积为207.41平方米，套内面积为193.91平方米，单价为套内面积每平方米23600元，购房款共计4576576元。合同签订后，被告向原告先后共计支付了购房款412万元。“汇通广场”商住楼竣工验收合格后，原告于2009年7月25日分别通过电话和登报方式通知所有业主在10天内办理交房手续。但被告未如期办理交房手续，依照双方《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第9条第①点约定：“逾期办理的，视同出卖人已交付房屋给买受人……，并且买受人应按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。”根据以上事实和约定，2009年7月26日至2009年8月4日的10天时间即视为原告已将建筑面积为207.41平方米商铺交付给了买受人。2009年12月27日，被告才与原告办理接收4号商铺手续，此时其逾期接房（指建筑面积为207.41平方米部分）142天。另基于被告希望能更好使用4号商铺的意愿，原告为其向有关部门申请将紧连该商铺的公厕变更为其私用商铺用途，并于2010年2月23日正式获得批准。2010年12月26日，被告确认其使用的商铺实测套内建筑面积为262.25平方米，与合同约定的预测套内建筑面积相差68.34平方米。此后，被告虽经原告多次催促，也一直不按照双方合同第十条的约定与原告正式签订购买该68.34平方米商铺的补充协议，却实际占用着这部分房产，连之前来函答应给占用（租金）费都不愿了。2012年6月，被告向桂林仲裁委员会提起要求原告按实际交房面积办理产权证等义务的仲裁申请。为维护自身的合法权益，原告随即向桂林仲裁委员会提起仲裁反请求。桂林仲裁委员会经开庭审理后，作出（2012）桂仲案字第24号仲裁裁决。原告收到仲裁裁决书后，认为该冲裁裁决程序不当，向桂林市中级人民法院申请撤销。经审理，桂林市中级人民法院于2013年7月30日作出（2013）桂市民四仲字第7号裁定，裁定撤销以上仲裁裁决。现双方以上的买卖纠纷仍无法解决，也不可能达成仲裁协议。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即停止侵占和使用原告所有的套内建筑面积为68.34平方米商铺或者被告按照当前市场价格购买该68.34平方米的商铺；2、被告向原告支付自2009年12月27日起至本案判决生效时止期间的租金（参照同地段商铺每月120元∕平方米的租金计算）；3、被告向原告支付自2009年8月5日至2009年12月27日共计142天的逾期接房违约金129966元（房屋总价4576276元×0.02‰×142天）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）汇通房产公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、（2012）桂仲案字第24号仲裁裁决书；2、（2013）桂市民四仲字第7号民事裁定书；3、2007年6月6日《认购协议》及平面图；4、2008年3月6日《商品房买卖合同》；5、市建规（2008）40号《关于暂停施工的紧急通知》；6、2008年1月28日《工作联系函》；7、2007年1月26日广西建设网刊登的报道《全市工地明日停工整改一天，整改不力的将曝光》；8、2008年6月19日广西电网桂林供电局的《停电预告》；9、2008年5月22日停电预告；10、2008年5月24日桂林晚报；11、《建设工程质量竣工验收意见书》；12、2009年7月25日“汇通广场”综合楼交房通知；13、2009年12月7日《再次催促接房的函》及快递单；14、2009年12月27日商品房交验表；15、汇通广场底层平面图；16、2009年8月7日、2009年12月31日、2010年12月28日、2011年4月11日、2011年5月13日、2011年7月20日、2011年10月26日、2012年2月20日、2012年6月13日汇通房产公司发给农行象山支行的函；17、2010年12月26日汇通广场一层实测商铺面积确认名单表；18、2009年8月13日、2010年2月4日、2011年7月29日、2011年8月4日、2011年9月7日、2011年10月13日、2011年10月18日、2011年10月27日农行象山支行给汇通房产公司的函；19、《房产测绘成果报告》（实测）。
被告（反诉原告）农行象山支行针对本诉辩称以及反诉称，2008年3月6日，农行象山支行与汇通房产公司签订《商品房买卖合同》，合同第三、四条约定：农行以单价套内建筑面积每平方米23600元价格购买汇通公司位于中山南路25号汇通广场1层4号建筑面积207.41平方米的商铺，购买总价款为人民币4576278元；合同第五条约定：商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，商品房套内建筑面积单价不变，按产权面积据实结算，多退少补，互不计息；合同第六条约定：签订合同后三日内农行向汇通公司支付购房款260万元、2008年7月30日前支付152万元，余款456276元于取得房屋所有权证时支付；合同第八条约定：汇通公司应当在2008年10月31日前将符合合同约定的商品房交付农行使用；合同第九条约定：汇通公司逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，汇通公司按日向农行支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后，至实际交付之日止，汇通公司按日向农行支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条约定：汇通公司应当在商品房交付使用后并经综合验收合格300个工作日内取得房地产权属证书，否则汇通公司按已付房价款的0.5%向农行支付违约金。合同签订后，农行按约定共向汇通公司支付购房款412万元，2008年3月13日支付公共维修基金款项91525.5元，共向汇通公司支付购房费用4211525.5元，余款456276元未付。2009年7月28日，汇通公司通知农行交房，在办理交接房手续时，农行发现购买的商铺顶部楼板渗水严重不符合交房条件而未接房，经过汇通公司的维修后，双方于2009年12月27日正式办理交接房手续，汇通公司逾期交房421天。2010年3月14日，汇通公司向农行发函，称农行所购商品房经实测套内建筑面积超合同约定面积68.34平方米，并以此向农行索要不符合合同约定的高额价款，农行认为汇通公司的要求不符合法律规定及合同约定，仅同意按合同的约定按购买时单价23600元∕平方米支付超出的68.34平方米面积的购房价款，并于2011年12月28日农行向汇通公司支付购房款116万元，但是汇通公司拒绝接受，并因此不履行为农行办理房屋所有权证的义务，汇通公司的行为已严重违反合同第五条、第十五条的约定。综上所述，农行按照合同约定平面图接收汇通公司交付的商铺，所接受的商铺系农行购买的不构成侵占，汇通公司要求支付租金没有法律依据和合同依据。本案事实是汇通公司逾期交房而不是逾期接房，汇通公司应按照合同约定承担相应的违约责任和履行办证义务。为此，农行象山支行向法院提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金322184元（从2008年11月1日至2008年12月30日60天按已付房款万分之一计算，从2008年12月31日至2009年12月27日共361天按已付房款万分之二计算）；2、被反诉人向反诉人支付逾期办理房屋产权证违约金20600元（按已付房款的0.5%计算），并按交房实际面积履行办理房屋产权证义务；3、本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
被告（反诉原告）农行象山支行对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2007年6月6日《认购协议》及平面图；2、2008年3月6日《商品房买卖合同》；3、五张销售不动产统一发票以及一张非经营性收入专用收据；4、2011年12月28日中国农业银行落地处理凭证；5、2012年1月9日退款证明；6、2009年12月27日商品房交验表；7、2009年7月13日、2010年2月4日、2011年9月21日农行象山支行给汇通房产公司的函；8、2009年7月22日、2009年12月31日汇通房产公司给农行象山支行的函；9、4号商铺顶部现场照片三张以及相关视频。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2007年6月6日，汇通房产公司（甲方）与农行象山支行（乙方）签订一份《认购协议》并附平面图，该协议约定：乙方向甲方认购桂林市中山南路25号汇通广场商住楼一层12-19轴门面壹间（见附图红线部分），套内建筑面积约为250平方米，按套内建筑面积每平方米暂定售价为22400元（最终单价以甲方销售定价为准），房款为人民币伍佰陆拾万元整；上述面积为暂定面积，最后面积以房产局核实并载入房产证的面积为准，房款多退少补等等。该《认购协议》附后的平面红线图中，注明了红线内有男厕和女厕。
2008年3月6日，汇通房产公司（出卖人）与农行象山支行（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买汇通广场商住楼1层4号商铺；该商铺建筑面积207.41平方米，其中套内建筑面积193.91平方米，单价为23600元每平方米，总金额为4576276元；付款方式为买受人分期付款，即签订合同后三日内支付房款人民币260万元，于2008年7月30日前支付房款152万元，余额456276元于取得房屋所有权证时付清；出卖人应当在2008年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因气候异常造成停工，凭监理施工单位的施工日记记录为准；3、因政府行为造成停工，以报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话通知或在当地报纸刊登通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后并经综合验收合格300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交桂林仲裁委员会仲裁等等。2008年3月13日，农行象山支行向汇通房产公司支付购房款260万元及4号商铺的公共维修基金91525.5元。2008年7月28日，农行象山支行向汇通房产公司支付购房款152万元。
另查明，2007年1月27日，因城乡清洁工程桂林市建规委要求全市工地停工一天；2008年1月29日，因气温低建规委要求全市工地停工，桂林盛丰建设有限公司出具工作联系单要求工期顺延18天；2008年5月27日和6月27日，桂林供电局对汇通房产各停电一天；2008年6月1-9日和18-26日中高考期间，本市居民楼和文教单位附近的建筑工地停止机械作业。
2009年7月24日，汇通广场工程通过了建设工程质量综合竣工验收。2009年7月25日，汇通房产公司以登报方式通知业主办理交房手续。2009年12月27日和28日，汇通房产公司与农行象山支行签订商品房交验表，该表注明房顶存在渗水，汇通房产公司至此将262.25平方米商铺交付农行象山支行。2010年2月23日，经相关部门对4号商铺作出相应设计变更，大楼公厕由原公用性质变更为商铺自用。根据桂林市房地产测绘中心于2010年12月8日出具的房产测绘成果报告（实测）中房屋分户建筑面积明细表显示，汇通广场4号商铺实测建筑面积为269.80平方米，增加的68.34平方米为原公厕面积变更商铺面积。2010年12月26日，在汇通房产公司提供的《汇通广场一层实测商铺面积确认名单表》中，农行象山支行的工作人员签字确认了4号商铺的实测建筑面积为269.80平方米。2010年至2012年，汇通房产公司与农行象山支行通过往来函件协商支付原公厕变更商铺增加的68.34平方米面积的价款、占用租金以及4号商铺屋顶渗水问题，均未果。其间，农行象山支行曾于2011年12月28日汇款116万元给汇通房产公司，用于购买多出的68.34平方米的商铺面积，但汇通房产公司以双方未达成一致为由于2012年1月9日将该款退回了农行象山支行。
2012年7月6日，农行象山支行向桂林仲裁委员会提出仲裁申请，请求：1、裁决汇通房产公司向农行象山支行支付逾期交房违约金322184元（从2008年11月1日至2008年12月30日60天按已付房款万分之一计算，从2008年12月31日至2009年12月27日共361天按已付房款万分之二计算）；2、裁决汇通房产公司向农行象山支行支付逾期办理房屋产权证违约金20600元（按已付房款的0.5%计算），并按交房实际面积履行办理房屋产权证义务；3、仲裁费用由汇通房产公司承担。汇通房产公司向桂林仲裁委员会提出了仲裁反请求，请求：1、裁决农行象山支行立即停止侵占和使用汇通房产公司所有的建筑面积为68.34平方米商铺；2、裁决农行象山支行向汇通房产公司支付自2009年12月27日起暂计至2012年8月26日止，共计32个月的时间内占用该68.34平方米商铺费用262426.6元（参照同地段商铺每月120元∕平方米的租金计算）；3、裁决农行象山支行向汇通房产公司支付自2009年8月5日至2009年12月27日共计142天的逾期接房违约金129966元（房屋总价4576276元×0.2‰×142天）；4、本案全部仲裁费用由被告承担。2013年2月6日，桂林仲裁委员会作出（2012）桂仲案字第24号仲裁裁决书，裁决：1、汇通房产公司向农行象山支行支付逾期交房违约金290048元（按已付房款412万元从2008年11月1日至2008年12月30日共60天的每天万分之一比例，加从2008年12月31日至2009年12月27日共361天减可免责39天的每天万分之二比例计算，412万元×0.0001×60＋412万元×0.0002×（361-39）=290048）；2、汇通房产公司向农行象山支行支付逾期办理房屋产权证违约金20600元（按已付房款412万元的0.5%计算），并按实际交付房屋的面积办理房屋产权证；3、驳回汇通房产公司的仲裁反请求；4、本案仲裁费8345元，由农行象山支行承担782元，汇通房产公司承担7563元；反请求仲裁费16248元，全部由汇通房产公司承担。之后，汇通房产公司对该仲裁裁决不服，认为仲裁双方当事人并没有对68.34平方米的物业约定仲裁，而桂林仲裁委员会却对该纠纷也进行了处置，不符合仲裁法第五十八条的规定，于2013年4月1日向桂林市中级人民法院提出了撤销仲裁裁决申请。桂林市中级人民法审理后认为当事人双方对其设计变更的增加部分依约应签订补充协议，由于双方在合同中对上述增加部分并未约定仲裁条款，故桂林仲裁委员会对协议外新增68.34平方米作出裁决，属于没有仲裁条款而予以处置的情形。2013年7月30日，桂林市中级人民法院作出（2013）桂市民四仲字第7号民事裁定书，裁定撤销桂林仲裁委员会作出（2012）桂仲案字第24号仲裁裁决书。原告故诉至法院，提出前项诉请。
本院认为，对于汇通房产公司本诉的第一项诉请，即要求本诉被告立即停止侵占和使用本诉原告所有的68.34平方米商铺或者被告按照当前市场价格购买该68.34平方米的商铺，根据房产测绘成果报告（实测）中的房屋分户建筑面积明细表显示，经规划设计变更后原公厕面积68.34平方米已经融入了4号商铺的面积中成为一个整体，不可拆分，本诉被告在与本诉原告往来的函件中也一直表示其愿意购买增加的68.34平方米商铺，且本诉被告已实际整体装修和使用了包括该68.34平方米在内的4号商铺，因此，对于本诉原告现要求本诉被告立即停止侵占和使用该68.34平方米商铺的诉请本院不予支持。但本诉原、被告在《商品房买卖合同》中约定购买的4号商铺的建筑面积并未包含该设计变更后增加的68.34平方米，双方应该就该68.34平方米另行签订补充协议，2010年至2012年期间，本诉原、被告一直通过往来函件协商支付增加的68.34平方米面积的价款，但均未能达成一致意见，现本诉原告诉请本诉被告按照当前市场价格购买该68.34平方米的商铺，本院予以支持。
对于本诉的第二项诉请，即要求本诉被告向原告支付自2009年12月27日起至本案判决生效时止期间的租金（参照同地段商铺每月120元∕平方米的租金计算），本院认为，本诉被告签订《商品房买卖合同》时购买的面积并未包含增加的68.34平方米，但本诉被告从收房后就一直使用该68.34平方米至今，理应支付使用期间的房屋租金，本诉原告按每月120元∕平方米计算房屋租金是符合桂林市同地段商铺的租金标准的，因此，对于本诉原告的该项诉请本院予以支持。
对于本诉的第三项诉请，即要求本诉被告向本诉原告支付自2009年8月5日至2009年12月27日共计142天的逾期接房违约金129966元，本院认为，从本诉原、被告双方来往的函件可以看出4号商铺的房顶渗水是事实，房顶渗水是严重的房屋质量问题，本诉被告要求本诉原告补漏处理完毕后再交接房的理由充分，对于本诉原告的该项诉请本院不予支持。
对于反诉的第一项诉请，即要求被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金322184元（从2008年11月1日至2008年12月30日60天按已付房款万分之一计算，从2008年12月31日至2009年12月27日共361天按已付房款万分之二计算），本院认为，反诉被告确实存在延期交房情形，理应支付反诉原告逾期交房违约金。但反诉被告提交的相关网页、报刊、通知及工作联系单的证据证实确有停工，反诉被告主张存在免责顺延交房期情形的抗辩成立，可扣除免责的39天，则反诉被告应支付反诉原告逾期交房违约金为412万元×0.0001×60天＋412万元×0.0002×（361-39）=290048元。
对于反诉的第二项诉请，即要求被反诉人向反诉人支付逾期办理房屋产权证违约金20600元并按交房实际面积履行办理房屋产权证义务，本院认为，经规划设计变更后原公厕面积68.34平方米已经融入了4号商铺的面积中成为一个整体，不可拆分，在反诉原、被告双方尚未就增加的68.34平方米面积的商铺达成一致购买意向前，反诉被告无法为反诉原告办理房屋产权证，对于反诉原告的该项诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、本诉被告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行应向本诉原告桂林市汇通房地产开发有限公司支付增加的68.34平方米商铺的购房款（价格以双方交易时的市场评估价为准）。
二、本诉被告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行应向本诉原告桂林市汇通房地产开发有限公司支付自2009年12月27日至2013年11月27日使用68.34平方米商铺的租金385437.6元，此后租金计至本诉被告实际付清68.34平方米商铺的购房款时止。
三、反诉被告桂林市汇通房地产开发有限公司应向反诉原告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行支付逾期交房违约金290048元。
四、驳回本诉原告桂林市汇通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告中国农业银行股份有限公司桂林象山支行的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费8885元（本诉原告已预交），由本诉原告承担1885元，本诉被告承担7000元；本案反诉案件受理费3271元（反诉原告已预交），由反诉原告承担771元，反诉被告承担2500元。
以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12156元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 熊 迁
代理审判员 苏小燕
人民陪审员 郝总路
二〇一三年十二月十六日
代书 记员 覃 鑫