河南省睢县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1422民初2107号
原告（反诉被告）：华煜文轩（北京）广告有限公司（下称华煜公司）。住所地：北京市海淀区厢黄旗*号楼*层X06——***室。
法定代表人：石峰，系该公司经理。
委托代理人柴燕斌，系该公司员工。
委托代理人靳祥钰，河南浩君律师事务所律师。
原告（反诉被告）：木雅（北京）房地产投资咨询有限公司（下称木雅公司）。住所地：北京市东城区新中东街*号院*号楼**层***室。
法定代表人：郭志文，系该公司经理。
委托代理人杨蕊萌，系该公司员工。
委托代理人靳祥钰，河南浩君律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河南润亿置业有限公司（下称润亿公司）。住所地：商丘市睢阳区神火大道东侧府前花园**号楼*单元*楼*户。
法定代表人：贾发华，系该公司经理。
委托代理人寇学军，河南向东律师事务所律师。
委托代理人孙永罡，河南三友律师事务所律师。
原告（反诉被告）华煜公司、木雅公司与被告（反诉原告）润亿公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华煜公司的委托代理人靳祥钰、柴燕斌，木雅公司的委托代理人靳祥钰、杨蕊萌，被告（反诉原告）润亿公司的委托代理人孙永罡、寇学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告华煜公司、木雅公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除该二公司与润亿公司所签订的房地产销售代理协议。2、判令润亿公司支付广告费用4357697元、差额代理佣金1646866元、守盘期工资668365元、违约金1044030元，共计7716958元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月25日，华煜公司、木雅公司与润亿公司签订一份《房地产代理销售协议》（下称《协议》），合同约定润亿公司委托华煜公司、木雅公司代理销售其开发经营或拥有的润亿.凤凰城，约定了委托项目内容、合同期限、费用负担、双方的权利与责任、违约责任等条款。合同签订之后，华煜公司、木雅公司按照合同的约定履行了自己的义务，可润亿公司的行为构成违约，不但不按期支付代理费，并且于2016年8月2日未经与华煜公司、木雅公司协商一致擅自将售楼部的门锁更换，且联系并要求华煜公司、木雅公司方销售人员到现场工作，虽经多次交涉，双方仍无法达成共识，致使本合同无法继续履行。华煜公司、木雅公司在工作期间已按约定支付了广告费用2755150元，下欠河南志明广告有限公司、睢县舒捷城市公共交通有限公司、睢县华宇文化广告有限公司1602547元，共计4357697元，对于这些广告费用，润亿公司应当全部支付。关于代理佣金问题，已到账提成，润亿公司应支付2915446元；未到账提成，润亿公司应支付1292789元，共计4208235元。减去向润亿公司的借款2561369元，润亿公司应付差额1646866元。润亿公司应支付华煜公司、木雅公司2014年7月至2015年7月守盘期工资668365元，由于润亿公司于2015年10月至2016年8月5日存在违约行为，依法应向华煜公司、木雅公司支付违约金1044030元。
本诉被告润亿公司辩称，1、对要求解除《协议》的请求，无异议，但导致解除《协议》的过错属于华煜公司、木雅公司。2、华煜公司、木雅公司要求支付广告费用4357697元、差额代理佣金1646866元、守盘期工资668365元、违约金1044030元既无事实依据，又无合同依据，更没有法律依据，对其请求应依法判决予以驳回。
反诉原告润亿公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方签订的《协议》。2、判令华煜公司、木雅公司清偿润亿公司借款2561369元。3、判令华煜公司、木雅公司赔偿润亿公司低于平均底价给润亿公司造成的经济损失2030302.45元。4、判令华煜公司、木雅公司赔偿润亿公司因其遗漏收取住房维修基金而给润亿公司造成的损失191268元。5、诉讼费由华煜公司、木雅公司承担。诉讼过程中，润亿公司变更判令华煜公司、木雅公司清偿润亿公司借款2561369元诉讼请求为判令华煜公司、木雅公司返还润亿公司已支取（以借为名支取）的销售佣金2561369元。事实与理由：1、2014年6月25日，双方签订一份《协议》。根据《协议》7-1的约定：“甲方负责审查并确认乙方制定的策划方案、广告创意方案、营销定位、推广方案、价格方案，未经甲方确认不得单独实施”，同时《协议》8-1-2约定：“乙方垫付销售广告及促销推广活动的费用，相关内容需经双方签字认可。”而华煜公司、木雅公司的广告创意及价格等未经润亿公司确认，因而构成违约，润亿公司也不认可。假如按照华煜公司、木雅公司提供的材料显示的华煜公司、木雅公司实际投入的广告费用计算而其也远远低于400万元，华煜公司、木雅公司因而还违反了协议7-1-10的约定,根据该约定，其实际投入不足部分应进行扣除。根据《协议》8-2“乙方责任1.乙方应于2015年3月底之前销售面积达到商定面积的70%，并确保本项目在代理期限的销售面积达到70%，否则，甲方有权单方解除合同，并不支付乙方前期垫资和销售佣金”的约定，华煜公司、木雅公司销售均未达到合同要求，且又构成再次违约，依据该条约定润亿公司有权解除该合同。另外，在合同履行期间，华煜公司、木雅公司还擅自违法开除、清退销售人员和终止销售工作等，已使协议无法继续履行，依法亦应予以解除该协议。2、华煜公司、木雅公司实际销售住宅商业总面积41099.24平方米（其中B区38840.94平方米），销售不足70%，根据《协议》8-2的约定，因华煜公司、木雅公司没有完成70%的销售任务，润亿公司不向华煜公司、木雅公司支付前期垫资和销售佣金，对华煜公司、木雅公司从润亿公司处借款2561369元，华煜公司、木雅公司有义务返还给润亿公司。3、根据《协议》1-1-5的约定：“住宅项目销售底价为每平方米2500元”，根据《协议》8-7的约定“乙方不得按低于双方制定的底价表销售，若有特殊情况，需经甲方书面同意。”但华煜公司、木雅公司违反该约定，为达到提高销售额而不惜以损害润亿公司利益为代价而低于合同保底价进行销售，华煜公司、木雅公司实际代理销售面积41099.24平方米，销售金额仅为100717772元，平均单价为每平方米2450.59元，比协议均价每平方米2500元低每平方米49.4元，由此给润亿公司造成经济损失2030302.45元。对此损失依法应判令华煜公司、木雅公司赔偿润亿公司。4、根据商品房销售的有关规定，华煜公司、木雅公司应当向购房者按购房款3%的比例向售房单位缴纳维修基金，但华煜公司、木雅公司却对所有购房者遗漏收取该费用，由此给润亿公司造成了垫付维修基金利息损失191268元，对该项损失，依法应判令华煜公司、木雅公司予以赔偿。
反诉被告华煜公司、木雅公司对润亿公司的反诉辩称，1、由于润亿公司已经严重违反了合同约定，且我们已经提出解除合同，故同意解除合同。2、润亿公司所请求的返还销售佣金2561369元不能成立，因为华煜公司、木雅公司在提出诉讼请求时已将该部分扣除，根据合同约定，润亿公司应支付销售佣金400多万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司广告费用4353697元的问题。依据《协议》11-1的约定，代理销售总建筑面积的70%，代理佣金为销售额的3%，其中广告垫资占1%；同时《协议》7-1-1约定：“甲方负责审查并确认乙方制定的策划方案、广告创意方案、营销定位、推广方案、价格方案，未经甲方确认不得单独实施”，且《协议》8-1-2约定：“垫付销售广告、媒体、礼仪及促销推广活动的费用，相关内容需经双方签字认可。”而华煜公司、木雅公司的广告创意及部分价格等未经润亿公司确认，润亿公司也不认可。但《协议》12-3约定“如因甲方资金、工程质量、拆迁、地下文物、报规报建或其他原因影响乙方销售期限或使乙方包销工作无法实施，期限相应顺延。但最长不超过四个月，若超过四个月双方协商可解除合同，甲方负责支付乙方用于此项目宣传、策划的所有垫资费用。”对于华煜公司、木雅公司主张的广告费用4353697元，经查，华煜公司、木雅公司的广告费用中，经润亿公司相关负责人员签字确认的数目为：1657422.6元，其余则没有经过润亿公司相关负责人员签字确认。对于华煜公司提交的证据对河南志明广告有限公司的欠款确认书（欠1197740元）、对睢县华宇文化传播有限公司的欠款确认书（欠156507元），均是华煜思家（北京）房地产经纪有限公司的欠款，不是本案中的华煜公司的欠款，华煜公司提交的证据对睢县舒捷城市公共交通有限公司的合同书（主张248600元），是华煜思家（北京）房地产经纪有限公司与睢县舒捷城市公共交通有限公司签订的合同，不是本案中的华煜公司的欠款，因此华煜公司、木雅公司无权向润亿公司主张该部分权利，故本院对华煜公司、木雅公司主张润亿公司支付其所欠河南志明广告有限公司款1197740元、欠睢县华宇文化传播有限公司款156507元、欠睢县舒捷城市公共交通有限公司款248600元不予支持。综上，对华煜公司、木雅公司的该部分请求，本院支持为1657422.6元，其余部分不予支持。
二、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司差额代理佣金1646866元的问题。经查，华煜公司、木雅公司于2015年7月10日至2016年7月31日共为润亿公司代理销售润亿.凤凰城住宅项目312套（详见润亿公司提供的B区销售人员业绩表）共计面积38562.76平方米，合同价款95484406元；代理销售商业项目6套共计面积1180.44平方米，合同价款7642199元（含润亿公司优惠客户的20000元）；对于华煜公司、木雅公司为润亿公司代理销售润亿.凤凰城住宅项目中的客户施正那一套，虽然施正签订了买卖合同，但由于施正没有实际履行该合同，因此对华煜公司、木雅公司代理销售给客户施正的一套住宅，不应为华煜公司、木雅公司计算佣金；客户李行松那一套虽然签订了合同，但由于相关纠纷正在诉讼中，本案不宜确认，待相关诉讼结案后，当事人可另行主张；对于华煜公司、木雅公司所称的为润亿公司代理销售润亿.凤凰城商业项目中的客户鲁攀登那一套，由于鲁攀登已退房，润亿公司已将款退还鲁攀登，因此不应为华煜公司、木雅公司计算佣金；对于华煜公司、木雅公司所称的为润亿公司代理销售润亿.凤凰城商业项目中的客户李政那一套，由于华煜公司、木雅公司没有向法庭提供有关代理销售成功的证据，润亿公司不认可，因此不应为华煜公司、木雅公司计算代理销售佣金；对于润亿公司所称的11套非正常销售属于润亿公司内部职工以债权冲抵的情形而不应计算销售佣金的问题，由于在代理销售期间内，华煜公司、木雅公司与有关11套的客户签订了买卖合同，且润亿公司未提出合同未履行的证据，因此也应当计算佣金。由于华煜公司、木雅公司已与购房户签过合同，润亿公司没有提供证据证明客户不履行合同，现华煜公司、木雅公司与润亿公司双方均要求、同意解除合同，对于未足额到润亿公司账户的款物，宜计算代理销售佣金。根据《协议》11-1的约定，代理销售总建筑面积的70%，代理佣金为销售额的3%，其中广告垫资占1%。在合同履行过程中影响销售额的因素出现时，双方并未重新协商代理佣金的提成比例，而是继续履行合同，应视为在约定期限内销售额可能变动的情况下，双方仍认可合同约定的3%的提成比例，由于广告垫资已另行主张，因此，应按销售额的2%计算代理销售佣金。同时，《协议》11-3约定：“商业项目平均底价为：复兴路沿街商业均价为每平方米5500元，实际销售平均单价超出每平方米500元及以上，双方五五分成。”据此，华煜公司、木雅公司应得代理销售佣金为2604426.02元。【1909688.12+694737.9=2604426.02（元）。其中，住宅部分应得佣金为：95484406×2%=1909688.12元；商业部分应得佣金为：1180.44×5500×2%=129848.4（元），再加上商铺溢价部分提成：（7622199元-6492420元）×50%=564889.5（元），商铺合同价款为7642199元，润亿公司优惠客户20000元，因此按7622199元计算提成或佣金。即129848.4+564889.5=694737.9（元）。】润亿公司应将代理销售佣金2604426.02元支付给华煜公司、木雅公司（减去华煜公司、木雅公司的借支2561369元，再支付43057.02元），其余部分不予支持。
三、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司守盘期工资668365元的问题。《协议》6约定，销售人员工资由乙方承担，华煜公司、木雅公司向本院提交了2014年7月至2015年7月已支付守盘期工人的工资费用总计为668365元，对该部分费用，由于润亿公司对该部分费用不认可，华煜公司、木雅公司也没有合同依据与法律依据。据此，华煜公司、木雅公司守盘期工资668365元的请求，由于没有合同依据和法律依据，因而不予支持。
四、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司违约金1044030元的问题。经查，2016年7月31日前润亿公司取得预售许可证面积为123061.05平方米，扣减A区安置面积26500平方米，可预售面积为96561.05平方米，而华煜公司、木雅公司完成代理销售面积为42001.5平方米（其中B区312套38562.76平方米；A区18套2258.3平方米，该部分华煜公司、木雅公司虽然没有主张，但为了体现公平、公正原则，润亿公司同意，将该部分计算在内；商业房6套1180.44平方米），占润亿公司预售许可证面积的43.50%，没有完成代理销售面积70%的任务，华煜公司、木雅公司违反了《协议》8-1-1：“确保本项目在代理期限内销售面积达到70%”的约定，因此构成违约；润亿公司于2015年6月29日才取得施工许可证、2015年7月10日才取得商品房预售许可证，而《协议》8-1-1约定：“对于甲方按照商定的面积书面指示乙方销售的物业，乙方应在2015年3月底之前销售面积达到商定面积的70%。”润亿公司于2015年6月29日才取得施工许可证、2015年7月10日才取得商品房预售许可证，即要求应在2015年3月底之前销售面积达到商定面积的70%，润亿公司的行为系没有为华煜公司、木雅公司提供代理销售的充分条件，也构成违约。据此，由于华煜公司、木雅公司与润亿公司均构成违约，故华煜公司、木雅公司要求润亿公司支付违约金1044030元的请求不能成立。
五、关于华煜公司、木雅公司是否应返还润亿公司已支取（以借为名支取）的销售佣金2561369元的问题。虽然华煜公司、木雅公司没有完成代理销售面积70%的任务，但润亿公司于2015年6月29日才取得施工许可证、2015年7月10日才取得商品房预售许可证，而《协议》8-1-1约定：“对于甲方按照商定的面积书面指示乙方销售的物业，乙方应在2015年3月底之前销售面积达到商定面积的70%，并确保本项目在代理期限内销售面积达到70%，否则，甲方有权单方解除合同，并不支付乙方前期垫资和销售佣金。”润亿公司没有按照《协议》约定提供可供华煜公司、木雅公司代理销售的条件。由于该部分款物系华煜公司、木雅公司维持日常开销的借支费用，且已从华煜公司、木雅公司的代理销售佣金中扣除。故润亿公司要求华煜公司、木雅公司返还已支取（以借为名支取）的销售佣金2561369元的请求不能成立。
六、关于华煜公司、木雅公司赔偿润亿公司低于平均底价给润亿公司造成的经济损失2030302.45元的问题。经查，《协议》11-4约定，住宅平均底价为每平方米2500元，而华煜公司、木雅公司共为润亿公司代理销售润亿.凤凰城B区住宅项目312套，润亿公司签字优惠达85套，优惠部分占代理销售部分的27%。造成低于平均底价的因素，既有华煜公司、木雅公司的责任，也有润亿公司的责任。因此，润亿公司要求华煜公司、木雅公司赔偿因低于平均底价给润亿公司造成的经济损失2030302.45元的请求证据不足，因而不予支持。
七、关于华煜公司、木雅公司是否应赔偿润亿公司因其遗漏收取住房维修基金而给润亿公司造成的损失191268元的问题。因该部分基金《协议》没有约定，故润亿公司要求华煜公司、木雅公司赔偿因其遗漏收取住房维修基金而给润亿公司造成的损失191268元的请求无合同依据，不予支持。
本院认为，对于原、被告的争议焦点：1、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司广告费用4353697元的问题。润亿公司应当支付给华煜公司、木雅公司广告垫资费用1657422.6元。2、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司差额代理佣金1646866元的问题。润亿公司应将代理销售佣金2604426.02元支付给华煜公司、木雅公司（减去华煜公司、木雅公司的借支2561369元，再支付43057.02元）。3、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司守盘期工资668365元的问题。华煜公司、木雅公司守盘期工资668365元的请求，因没有法律依据，本院不予支持。4、关于润亿公司是否应支付华煜公司、木雅公司违约金1044030元的问题。由于华煜公司、木雅公司与润亿公司均构成违约，故对华煜公司、木雅公司要求润亿公司支付违约金1044030元的请求不予支持。5、关于华煜公司、木雅公司是否应返还润亿公司已支取（以借为名支取）的销售佣金2561369元的问题。由于该部分款物系华煜公司、木雅公司维持日常开销的借支费用，且已从华煜公司、木雅公司的代理销售佣金中扣除。故本院对润亿公司要求华煜公司、木雅公司返还已支取（以借为名支取）的销售佣金2561369元的请求不予支持。6、关于华煜公司、木雅公司赔偿润亿公司低于平均底价给润亿公司造成的经济损失2030302.45元的问题。造成低于平均底价的因素，既有华煜公司、木雅公司的责任，也有润亿公司的责任。因此，润亿公司要求华煜公司、木雅公司赔偿因低于平均底价给润亿公司造成的经济损失2030302.45元的请求证据不足，本院不予支持。7、关于华煜公司、木雅公司是否应赔偿润亿公司因其遗漏收取住房维修基金而给润亿公司造成的损失191268元的问题。因该部分基金《协议》没有约定，故本院对润亿公司要求华煜公司、木雅公司赔偿因其遗漏收取住房维修基金而给润亿公司造成的损失191268元的请求，本院不予支持。
综上所述，对本诉原告请求上述合理的部分，本院予以支持，但对于本诉原告要求本诉被告的其他请求，因没有合同依据和法律依据，本院不予支持；对于反诉原告的解除合同的反诉请求予以支持，其他反诉请求因没有合同依据和法律依据，本院不予支持。现本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）双方均同意解除合同，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）华煜文轩（北京）广告有限公司、木雅（北京）房地产投资咨询有限公司与被告（反诉原告）河南润亿置业有限公司签订的房地产代理销售协议。
二、被告（反诉原告）河南润亿置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）华煜文轩（北京）广告有限公司、木雅（北京）房地产投资咨询有限公司代理销售佣金2604426.02元（减去华煜公司、木雅公司的借支2561369元，再支付43057.02元）。
三、被告（反诉原告）河南润亿置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）华煜文轩（北京）广告有限公司、木雅（北京）房地产投资咨询有限公司广告费1657422.6元。
四、驳回原告（反诉被告）华煜文轩（北京）广告有限公司、木雅（北京）房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告（本诉被告）河南润亿置业有限公司要求华煜公司、木雅公司返还已支取（以借为名支取）的销售佣金2561369元；要求华煜公司、木雅公司赔偿因低于平均底价给润亿公司造成的经济损失2030302.45元；要求华煜公司、木雅公司赔偿因其遗漏收取住房维修基金而给润亿公司造成的损失191268元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费65818元、诉讼保全费5000元，由华煜文轩（北京）广告有限公司、木雅（北京）房地产投资咨询有限公司负担32873元，由河南润亿置业有限公司负担37945元；反诉费22530元由河南润亿置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 冯传庚
审判员 乔家习
审判员 陈熙杰
二〇一六年十二月二十六日
书记员 赵 琳