四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第4308号
原告：赵红，男，汉族，生于1981年10月17日，住四川省剑阁县。
委托代理人：钟宇，四川道融民舟律师事务所律师。
委托代理人：王梅，女，生于1986年4月14日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
被告：陈晓碧，女，汉族，生于1957年7月5日，住游仙区。
委托代理人：李晓可，男，汉族，生于1956年1月23日，住游仙区。
原告赵红诉被告陈晓碧租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法由审判员周宏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵红及其委托代理人钟宇、王梅，被告陈晓碧及其委托代理人李晓可均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵红诉称：我在报纸上看见廖明科发布的洗车场转让公告，便和廖明科、被告陈晓碧协商，转由我承租被告陈晓碧位于绵阳市涪城区阳光水岸的门面继续经营老车手洗车场。2014年2月26日，我和被告陈晓碧签订了《房屋租赁合同》，并向被告陈晓碧支付了一年的租金19200元、押金2000元。我接收房屋后，才知道我所承租的房屋面前将要进行圣水涪江大桥及滨河西路下穿通道项目的建设，需要断道施工，届时车辆无法通行，完工后由于新建大桥的影响，车辆也无法再进入洗车场。被告方故意隐瞒了出租房屋前将要断道施工的事实，我承租房屋经营洗车场的合同目的也根本不能实现。2014年3月20日，我向被告方发出了解除合同的通知，要求被告方退还收取的房屋租金、押金，但至今被告方没有向我退还。现我要求：1、解除双方于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告陈晓碧向我返还租金19200元、押金2000元；3、本案诉讼费用由被告陈晓碧承担。
被告陈晓碧辩称：原告赵红所述不实。原告赵红和我签订《房屋租赁合同》时，我们两人的私家车就停放在施工工地封闭档栏外，故原告赵红对所承租房屋的面前已经开始断道施工的事实是知晓的。原告赵红不仅租赁了我的房屋，还租赁了和我相邻的分别属唐华、刘建蓉所有的房屋，我们是同一天签订的合同。我们出租给原告赵红的是营业用房，不是洗车场，原告赵红承租营业用房后，用途极广，其所称的不能实现作为洗车场的合同目的，和我出租营业用房给他没有逻辑关系。我们之间的《房屋租赁合同》是在平等互利的基础上充分协商一致后签订的，合法有效，我不同意解除该《房屋租赁合同》，请驳回原告赵红的诉讼请求。
经审理查明：位于绵阳市涪城区阳光水岸营业用房一间属被告陈晓碧所有。案外人廖明科承租该房屋用于经营老车手洗车场，承租期限于2014年2月25日届满。廖明科在租赁期限将满时对外发布转让该洗车场的公告，原告赵红看见后有意受让，遂和廖明科及老车手洗车场经营所用的营业用房的业主陈晓碧、唐华、刘建蓉协商，在和廖明科达成口头转让协议后，于2014年2月26日分别和陈晓碧、唐华、刘建蓉签订了《房屋租赁合同》。其中原告赵红（乙方）和被告陈晓碧（甲方）所签订的《房屋租赁合同》约定：1、甲方将位于绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间，出租给用户作营业用房使用；2、租赁期限从2014年2月26日起至2019年2月25日止；3、营业用房为清水营业用房，不继续使用时，须恢复原状；4、租金每月1600元，一年19200元；5、违约责任：（1）、房屋因城市建设需要被列入拆迁范围或其它用途，因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其它损失致使乙方无法正常使用的，甲乙双方均不承担违约责任；（2）、由于乙方原因不能继续履约时，甲方按未满租金的一半退还乙方，但抵押金不退还；（3）、由于甲方原因要求提前解除合同的，需提前30日通知乙方，退还乙方已交的未满租金，并按未满租金的一半向乙方支付违约金，退还减去应由乙方承担费用的抵押金；6、合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告赵红即向被告陈晓碧支付了一年的租金19200元及抵押金2000元，并开始继续经营老车手洗车场。
2014年3月19日，老车手洗车场面前的道路被挖断，原告赵红停止营业，并于2014年3月20日告知原告陈晓碧及其它营业用房的业主唐华、刘建蓉，要求解除房屋租赁合同，并要求廖明科退还转让费，无果，遂起诉来院，以原告陈晓碧及唐华、刘建蓉欺诈为由，要求撤销房屋租赁合同，后变更为以不能实现合同目的为由，要求解除房屋租赁合同，并要求被告方退还租金及抵押金。本院于2014年4月23日向被告陈晓碧送达传票、应诉通知书等法律文书。
另查明，从原告赵红提交的老车手洗车场现场照片可以看出，圣水涪江大桥的桥引部分高出老车手洗车场地面约50公分。
庭审中，原告赵红主张，告知被告陈晓碧等人解除房屋租赁合同系短信通知，但短信内容没有提交。被告陈晓碧辩称，从未收到原告赵红要求解除房屋租赁合同的要求，接到法院传票后，才知道原告赵红停止营业的事情。
以上事实，有双方当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、照片、绵阳市人民政府绵府通告（2013）7号通告等证据经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原告赵红和被告陈晓碧于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》，约定的内容系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，应当受法律保护。
原告赵红系在看见廖明科转让老车手洗车场公告后有意接手，才和廖明科、唐华、刘建蓉及原告陈晓碧协商承租房屋的，对原告赵红关于“承租房屋的目的系继续经营洗车场”的主张，本院予以采信。
原告赵红和被告陈晓碧于2014年2月26日签订《房屋租赁合同》时，该地段圣水涪江大桥及滨河西路下穿通道项目已经开始封闭施工，原告赵红对此是明知的。但当时车辆尚能进入洗车场完成洗车，即原告赵红尚能正常经营。其后，随着圣水涪江大桥及滨河西路下穿通道项目建设的逐步推进，老车手洗车场面前的通道于2014年3月19日被挖断，致原告赵红不能再正常经营老车手洗车场。
老车手洗车场面前道路被挖断致使原告赵红不能正常使用承租的房屋，系政府修建圣水涪江大桥及滨河西路下穿通道项目的原因，原告赵红对此并无过错。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，本院对原告赵红要求解除《房屋租赁合同》的诉求，本院予以支持。
被告陈晓碧声称从未收到原告赵红解除合同的通知，但在原告赵红起诉后本院于2014年4月23日向被告陈晓碧送达传票、应诉通知书等法律文书时，应当视为原告赵红解除合同的通知已经送达被告陈晓碧。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自解除通知送达对方时解除”的规定，原告赵红和被告陈晓碧于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》应当于2014年4月23日解除，即原告赵红向被告陈晓碧支付房屋租金的期间为2014年2月26日至2014年4月23日。
按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告赵红和被告陈晓碧签订的《房屋租赁合同》解除后，原告赵红应当将承租的房屋退还给原告陈晓碧。原告赵红声称曾短信通知被告陈晓碧解除合同，但未提交证据证明短信内容，即无证据证明原告赵红在提出解除合同的要求后，提出过退还被告陈晓碧承租房屋的要求，故2014年4月23日至今，绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间仍系原告赵红实际掌控、占用。原告赵红应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向被告陈晓碧赔偿2014年4月24日起至实际向被告陈晓碧退还房屋之日止的租金损失。被告陈晓碧已经收取原告赵红一年的租金19200元，在扣减原告赵红应当承担的房屋租金及租金损失后，应当将剩余款项退还给原告赵红。对原告赵红要求被告陈晓碧全额退还租金19200元的诉求，本院予以部分支持。
如前所述，老车手洗车场面前道路被挖断致使该洗车场不能正常经营，系不可归责于原告赵红或被告陈晓碧的事由。故被告陈晓碧对所收取的抵押金2000元需退还原告赵红。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（一）项、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告赵红和被告陈晓碧2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月23日起终止履行；
二、原告赵红在本判决生效之日起十日内向被告陈晓碧退还所承租的绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间；
三、原告赵红向被告陈晓碧赔偿从2014年4月24日起至实际退还绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间之日止，按照1600元／月的标准向被告陈晓碧赔偿租金损失；
四、被告陈晓碧在原告赵红将绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间退还后的三日内，向原告赵红退还剩余的租金（剩余租金的具体数额计算至原告赵红实际退还绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间之日）；
五、被告陈晓碧在本判决生效之日起十日内向原告赵红退还抵押金2000元。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告赵红的其他诉讼请求。
本案减半收取诉讼费165元，由原告赵红承担65元，被告陈晓碧承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 周宏
二〇一四年十一月二日
书记员 王瑜