上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2315号
原告上海图书公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人朱旗，总经理。
委托代理人周知明，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人高睿静，上海市申达律师事务所律师。
被告上海家隆贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人张钰家，总经理。
委托代理人左顺利。
委托代理人陈洁，上海致格律师事务所律师。
原告上海图书公司与被告上海家隆贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海图书公司的委托代理人周知明律师、被告上海家隆贸易有限公司的委托代理人左顺利、陈洁律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海图书公司诉称：原、被告双方于2010年3月签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于上海市四川北路XXX-XXX号XXX-
XXX楼房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2010年3月3日起至2015年4月2日，租金每2个月为一个支付期，即第二个月的25日前支付下两个月的租金，先付后用；2013年4月3日起，年租金为1，184，500元，双月租金为197，417元，被告应当如期支付租金和相关水电煤费用，每逾期一天按月租金的0.5%交纳滞纳金。合同还约定：被告逾期不支付租金及其他费用累计超过1个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告应当向原告按月租金的2倍支付违约金；原告因向被告催讨租金等需要被告支付的其他费用而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费），均由被告承担，原告有权将上述费用、开支作为追讨。但自2014年3月3日起，被告未按约定支付租金，原告多次催讨无着。另外，合同中明确约定被告的租赁用途仅为“美容美发、化妆品”，但被告却擅自开设餐馆，亦严重违反了合同的约定，构成实质性违约。故原告起诉来院，要求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将系争房屋返还原告；二、被告向原告支付租金（自2014年3月3日起按月租金98，708.05元计算至返还房屋之日止）及滞纳金（自2014年2月26日起每天按照月租金的千分之五计算至支付之日止）；三、被告向原告支付违约金197，417元；四、被告向原告支付律师费37，700元。审理中原告要求合同的解除日应为2014年1月3日。
被告上海家隆贸易有限公司辩称：一、原告要求解除《房屋租赁合同》理由不成立。原告诉称被告擅自将系争房屋转租给上海家隆美容美发有限公司（以下简称家隆美容美发公司）这一法律事实错误。原告其实早就知道被告与家隆美容美发公司的法人为同一人，在2010年3月原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确列明租赁系争房屋仅限作为美容美发、化妆品使用，而当时被告的经营范围中没有美容美发，于是在2011年8月成立了家隆美容美发公司与被告合作经营，该公司的住所地就是系争房屋，从2011年1月家隆美容美发公司的法定代表人进行了变更，但经营地址、经营模式没有发生任何变化，原告称其不知晓此事不符合常理。被告作为承租方也按照约定支付了租金及水、电、煤等费用，原告无理由单方面终止合同。二、原告要求被告支付2014年3月至2014年11月2日的租金的理由也不成立。2014年3月31日，上海市虹口区人民政府下发了《虹口区18街坊房屋征收范围》和征收决定，将被告承租的房屋列入了被征收的范围内，此时作为被告对外不能正常营业了，经营发生重大困难，而此困难是由于政府动迁所致，属于不可抗力，被告一直想与原告协商减免支付租金事宜，但原告一直未予以回复，直至2014年7月8日，系争房屋所属地块正式施工，被告不再对外营业。2014年6月，被告为了处理解除与员工的劳动合同等事宜，迫于无奈在系争房屋开设了小型的快餐店，该快餐店也只经营了一个月，且在动迁公告之后，属于非正常营业。三、被告的行为并不存在任何违约行为，故不同意支付违约金。四、原告要求被告支付律师费，因为没有法律依据，被告不同意支付。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》继续有效，不存在任何解除或终止的事由。
经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1.1甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区四川北路XXX-XXX号XXX-
XXX楼，该房屋建筑面积244平方米。甲方无偿提供虹口区四川北路XXX-
XXX号XXX楼给乙方使用，建筑面积137平方米。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为美容美发、化妆品使用。除非事先得到甲方的书面同意和政府有关部门的批准，乙方不得擅自变更租赁场所的用途。否则视乙方根本违约，甲方有权立即提前终止合同，并有权向乙方追讨甲方因此而蒙受的损失。3.3乙方在对外经营前，必须向政府有关部门取得必需的执照、批准或许可证，确保上述证照在租赁期限完全有效，并在规定范围进行经营。4.1甲乙双方约定，甲方于2010年3月3日前向乙方交付该房屋。租赁期限自2010年3月3日起至2015年4月2日止。5.1该房年租金总计为115万元。双月的租金为19.1667万元。该房屋租金2010年4月3日—2013年4月2日内不变。自2013年4月3日起，在原租金基础上调3%的调整。年租金总计为118.45万元。双月的租金为19.7417万元。5.2该房屋的租金每2个月为一个支付期，即第二个月的25日前支付下两个月的租金，先付后用。乙方未按本合同规定之日期支付租金，且逾期超过15天的，甲方有权停止水、电、煤气以及甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于派收银员到乙方租赁处收取乙方每日营业所得以抵扣乙方所欠款项金额，直至乙方付清相应的费用为止。并且每逾期一天按月租金的0.5%交纳滞纳金。6.1甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为20万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金等外，剩余部分无息归还乙方。如因乙方的原因，本合同被提前终止，甲方有权解除本合同，并没收乙方支付的保证金。6.2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、环卫、治安等费用由乙方承担。8.3.1因本合同的租期届满或提前终止，乙方应在终止后柒日内撤空并返还房屋，包括将该房屋所有的钥匙交还，自行拆除增添的装修、装潢、附加物，并清除废弃物及将甲方原有的内部结构、内部设施予以恢复到原状况，否则乙方须承担相应的费用。乙方向甲方返还该房屋时，该房屋应处于可正常使用的状态。乙方须经甲方对该房屋验收认可后，方可办理退租手续。8.3.2乙方应办妥以该房屋为注册地的工商注销或变更手续，在返还该房屋后的7日内仍没有办妥以上事项的，影响到甲方正常租赁的，甲方有权按当年日租金的2倍的标准向乙方收取房屋占用费，并追究乙方法律责任。8.4.1在约定的期间之后，如乙方未获得甲方同意而继续占用（包括人员占用或以物品占用），则：8.4.2每逾期一日，乙方应按当年日租金2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。8.4.3甲方有权向乙方收取电费及使用该房屋的所产生的一切费用。8.5本合同的租期届满或因乙方违约而提前终止本合同的履行，乙方应于合同终止之日起柒日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、管理费、滞纳金、违约金）并办理归还房屋的手续。第九条除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。10.1甲、乙双方同意在租赁期内，由下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……。10.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途和经营范围的；（四）乙方无证非法经营的；（五）乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；（六）乙方擅自转租或变相转租、转让、转借他人使用或调换使用该房屋的；（七）乙方逾期不支付租金及其他费用累计超过1月的；……。（八）租赁期间，乙方中途擅自退租的；（九）乙方非法经营假冒伪劣商品，或进口化妆品没有合法渠道、手续、授权，被工商等有关部门查封、处罚；（十）乙方连续停业超过30天或将歇业或破产。12.2.1若乙方出现10.2中（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）的情况，本合同被提前终止，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方已付租金照实结算，保证金没收，乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年月租金的2倍。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。12.3按本合同规定，凡甲方有权提前终止的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该房屋，本合同即自行终止。乙方收到该通知后应立即将该房屋交还给甲方；甲方在甲方发出上述通知后，有权进入该房屋并将乙方逐出该房屋。12.4甲方因向乙方催讨租金等需乙方支付的其他费用而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费），均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨。12.5乙方对任何款项的延迟付款，均应以未付款总额的0.5%按日计算滞纳金。”合同签约后，原告将系争房屋交付给被告。被告支付了原告租赁保证金20万元，并支付租金至2013年12月。
2011年4月，被告未经原告同意与家隆美容美发公司签订合同，由被告将系争房屋转租给家隆美容美发公司使用。2011年8月23日，家隆美容美发公司成立，注册地址为四川北路XXX号XXX-
XXX楼。2013年底，原、被告及家隆美容美发公司曾就系争房屋的租赁事宜进行协商，但未达成一致意见。被告与家隆美容美发公司再次签订《承包经营合同》，由家隆美容美发公司继续使用系争房屋。2014年4月18日，家隆美容美发公司在门口张贴《告示》，言明：“今年初我公司法定代理人变更，内部人员及相关管理制度在调整中，致使公司一直处于停业状态。……我公司决定于2014年5月16日前恢复营业。”
2014年3月12日，原告向被告发出《催款函》，要求拿回在2014年3月15日前支付欠缴的2014年1-2月、3-4月的租金。嗣后，被告支付了1-2月的租金。
2014年3月31日，被告知晓了系争房屋被列入动迁。4月起，被告未经原告同意即对系争房屋的一楼进行装修后进行餐饮服务。
2014年4月30日，原告向被告发出《关于四川北路租赁房屋征收动迁有关信息通报的函》，称：“上海市虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部近日向我公司送达《虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征收范围的批复》（虹府发（2014）3号）、《上海市虹口区人民政府房屋征收决定》（虹府房征（2014）2号）等有关房屋征收动迁的文件。同时，虹口区旧改征收工作指挥部要求被征收房屋停止一切新建、扩建、装修、改建房屋及其附属物的行为。我公司现将有关文件转发给归公司。由于政府征收工作进程及相关问题我方无法准确把握，请贵公司在经营中考虑到动迁的因素，以避免风险和损失。”嗣后，原告认为被告的行为构成违约，遂于2014年11月5日与上海市申达律师事务所签订《聘请律师合同》，由原告委托上海市申达律师事务所作为本案一审阶段的代理人，律师费37，700元，原告于2015年4月13日支付律师费18，850元。原告并于2014年11月18日起诉来院。
2014年11月10日，被告支付了2014年3月的租金。
另查明：1999年1月12日，沪房地虹字（1999）第000489号《上海市房地产权证》上载明：权利人为上海中虹（集团）有限公司，房地座落为上海市四川北路1275、1281、1291、1293号，用途为商业，建筑面积为2，497.95平方米，幢数为1，幢号为1，室号或部位为全幢，层数6。2010年5月，上海虹房（集团）有限公司、上海兴城物业有限公司出具的《租赁公有非居住房屋转租证明》上载明：房屋座落为虹口区四川北路XXX-
XXX号，承租户名为原告，部位底层、二层，接受转租人为被告，转租部位为底层、二层。2010年9月2日，上海中虹（集团）有限公司出具《房屋使用及转租证明》，载明：“四川北路XXX-
XXX号1-3楼的房屋（以下简称该房屋），系1988年4月四川北路XXX-
XXX号危房改造项目时，上海图书公司置换、购买所得。现该房屋的产权一并包含在沪房地虹字（1999）第000489号上海市房地产权证内，产证上载明的权利人为上海中虹（集团）有限公司。因历史原因，该房屋无法办理小产证。上海中虹（集团）有限公司认可并同意上海图书公司享有该房屋的使用权和转租权。”
再查明：2013年12月23日，上海市旧区改造工作领导小组办公室向虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部发出《关于确认虹口区18街坊地块旧城区改建房屋征收范围的复函》，确认了18街坊地块的范围。2014年1月2日，上海市虹口区人民政府作出虹府发（2014）3号《虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征收范围的批复》，同意18街坊列入虹口区旧城区改建范围。3月31日，上海市虹口区人民政府作出虹府房征（2014）2号《房屋征收决定》，言明系争房屋被列入征收范围，该范围内国有土地使用权亦被收回。
2014年4月12日，上海市虹口区人民政府发出《关于虹口区18街坊预签约等有关事项的公告》，明确了该地块预签约时间及正式签约期限等相关事项。4月28日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《关于虹口区18街坊签约率达到规定比例的证明》，载明18街坊达到规定签约生效比例。7月25日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《关于虹口区18街坊签约期内总体签约率的公告》，明确了截止2014年7月24日24时，总体签约率94.63%。
审理中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出裁定：冻结被告名下银行存款1，295，243.29元，或查封、扣押其相等价值的财产。
上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述、原告与被告签订的《房屋租赁合同》、上海虹房（集团）有限公司、上海兴城物业有限公司出具的《租赁公有非居住房屋转租证明》、上海中虹（集团）有限公司出具的《房屋使用及转租证明》、《上海市房地产权证》、原告与上海市申达律师事务所签订《聘请律师合同》及发票、照片、工商调取资料、原告发给被告的《催款函》及《关于四川北路租赁房屋征收动迁有关信息通报的函》、《关于确认虹口区18街坊地块旧城区改建房屋征收范围的复函》、《虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征收范围的批复》、《房屋征收决定》及《征收范围》、发票、《关于虹口区18街坊预签约等有关事项的公告》、《关于虹口区18街坊签约期内总体签约率的公告》、《关于虹口区18街坊签约率达到规定比例的证明》、施工铭牌、租赁费发票及保证金发票、被告与家隆美容美发公司签订的《承包经营合同》、家隆美容美发公司出具的《情况说明》等证据佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定了合同终止的条件，即系争房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的，故在2014年3月31日上海市虹口区人民政府发出《房屋征收决定》的当日，双方之间签订的《房屋租赁合同》终止。合同终止后，被告理应迁出系争房屋。考虑到目前被告仍实际使用系争房屋，故被告理应自2014年4月1日起支付系争房屋的使用费，房屋使用费的标准参照租金。对于原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金一节，由于被告2014年3月份的租金是在2014年11月10日支付的，故此期间被告理应向原告支付滞纳金，现原告要求被告自2014年3月3日起算滞纳金，与法不悖，可以照准，滞纳金以2014年3月3日至3月31日应支付的租金为本金，每日按月租金的0.5%计算至2014年11月9日。而至于原告要求被告支付违约金、律师费及2014年4月1日起未付租金的滞纳金、一节，由于合同已经于2014年3月31日终止，双方系争房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的互不承担责任做出了约定，且对于合同终止后，双方欠付房屋使用费、违约条款及赔偿损失等争议事项并未作出约定。另，原告作为房屋权利人，应当对系争房屋尽自己管理职责，家隆美容美发公司已实际经营多年，原告均未提出异议，故原告的上述诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海图书公司与被告上海家隆贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日终止；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海家隆贸易有限公司迁出上海市四川北路XXX-XXX号；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海家隆贸易有限公司支付原告上海图书公司滞纳金102，959.33元；（93，853.98元＊252天＊0.5%）
四、自本判决生效之日起10日内，被告上海家隆贸易有限公司支付原告上海图书公司房屋使用费（以每月98，708.50元，自2014年4月3日计算至实际迁出之日止）
五、原告上海图书公司其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16，457.21元，由原告负担3，457.21元，被告负担13，000元，诉讼保全费5，000元，由原告负担1，000元，被告负担4，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
人民陪审员 周兴元
人民陪审员 张庭建
二〇一五年六月十二日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条??当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十一条??……
有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
……
第九十三条??……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……