辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7146号
上诉人（原审被告）：刘金良，男，1968年5月2日出生，汉族，现住辽宁省辽阳市文圣区。
委托诉讼代理人：隋楠，辽宁同文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿秀坤，辽宁同文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏红，女，1967年4月13日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：罗静，沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：辽宁宝郡房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区千山西路6-15号（5门）。
法定代表人：吴铁军，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘媛媛，辽宁楷格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱林娜，辽宁楷格律师事务所律师。
上诉人刘金良因与被上诉人夏红、辽宁宝郡房地产开发有限公司（以下简称“宝郡公司“）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘金良上诉请求：1.撤销原审判决，予以改判驳回被上诉人诉讼请求；2.认定上诉人《商品房买卖合同》合法有效，对备案房屋享有所有权；3.被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实与理由：一、原审认定“上诉人与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》及合同备案手续无效”事实不清，证据不足，适用法律明显错误。上诉人在购买诉争房屋时，宝郡公司在一直不具备房屋交付条件，且土地已经抵押、以及上诉人购买多套房屋等情况下，综合协商确定的价格，该价格虽然低于夏红购买时的价格，但并不远远低于市场价格。夏红及宝郡公司均未能证明上诉人购买诉争房屋时的价格不符合当时的房屋市场正常价格，更无证据证明上诉人与宝郡公司存在的是借贷担保关系。上诉人不存在违反合同法52条规定的合同无效的任何情形。原审判决认定上诉人与宝郡公司签订的商品房买卖合同行为系虚假的意思表示没有证据支持。二、上诉人与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人对于备案房屋享有所有权。1.上诉人与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，同时也不违反国家法律、行政法规等强制性规定。上诉人已经支付了全部购房款，当日即办理了房屋备案登记，上诉人已经取得了对抗第三人的物权保护。上诉人提交了购房发票，夏红并未提出异议，因此商品房买卖合同有效；上诉人与宝郡公司在《商品房买卖合同》补充协议第八条中，特别规定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。确属出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担相应法律责任”，因此案涉房屋归上诉人所有。2.上诉人尽了购房人应尽的全部注意义务，是善意购买并取得诉争房屋。上诉人在2016年11月购买诉争房屋时，该房屋具备办理登记备案的条件。经现场勘察，房屋无人占有且不具备交付使用条件，且无备案、抵押登记情况，确认无权利瑕疵才决定购买诉争房屋，尽到了购房人应尽的全部注意义务。三、原审法院认定“夏红与宝郡公司于2013年6月8日签订的认购协议书及2017年11月28日签订的《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》有效”没有事实和法律依据。夏红与宝郡公司没有签订正式的商品房买卖合同，2013年签订的认购协议书仅仅是预售合同，且当时宝郡公司尚未取得商品房销售许可证。夏红2017年11月8日明知房屋已经出售并备案给上诉人，仍然与宝郡公司签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，且系故意违法购买，并于当日办理入住手续，存在恶意串通行为，协议应认定为无效，夏红不应取得房屋所有权。后期在宝郡公司取得商品房销售许可证能够办理商品房备案手续的情况下，未与宝郡公司签订正规的《商品房买卖合同》，也未办理商品房备案手续；四、上诉人不是本案适格被告。根据合同相对性原则，上诉人与夏红不存在任何民事法律关系。因此上诉人并不是夏红与宝郡公司商品房销售合同纠纷中的适格被告。夏红对于上诉人与宝郡公司之间的合同效力、解除与否，均不具有法律上的权利。
夏红辩称：同意维持原判。1、夏红与宝郡公司签订的楼宇认购书及商品房认购协议属合法有效的合同，双方均应按合同履行，支付价款交付房屋。2、2012年12月11日，宝郡公司就已经将涉案房屋出售给夏红，2013年即约定为每平方米为4700元。可在2016年12月11日时隔了3年之后，上诉人与宝郡公司签订商品房买卖合同时，没有按照市场价格不断增加，房屋价款反而减少，显然不合常理。涉案房屋已为现房，上诉人在购房时并未进入屋内看房，明显不符常理。另外宝郡公司与刘金良之间并非真实买卖关系，宝郡公司法定代表人吴铁军及被上诉人宝郡公司出具承诺均足以证明，将房屋备案至上诉人名下仅是为其借款提供担保，且上诉人没有办理该房屋的入住手续。3、夏红入住后并没有任何人找到我方，如果上诉人是真正的购房者，不可能不要求进住房屋居住主张权利，不符合商品房销售合同的交易习惯，故上诉人不是真正的购房者。上诉人和被上诉人宝郡公司签订商品房屋买卖合同时均有恶意，二者的行为导致夏红无法取得涉案房屋的权属证书，损害了夏红的合法利益，故二者之间签订的商品房买卖合同应认定为无效，该合同的备案登记应予撤销。
宝郡公司辩称：同意一审判决。
夏红向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的宝郡盛唐雍景楼宇认购书合法有效，宝郡公司协助夏红将该处房屋的买卖合同备案登记至夏红名下；2.宝郡公司与刘金良签订的房屋买卖合同无效；3.宝郡公司与刘金良解除沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9-1-25-2房屋买卖合同备案登记；4.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:2012年，夏红欲购买宝郡公司开发的宝郡·盛唐雍景小区房屋，宝郡公司向夏红出具了《宝郡·盛唐雍景房源确认单》，确认夏红预购房号为9#1-25-2，预购面积98㎡。2012年11月16日，夏红交纳诚意金50,000元。2012年12月11日，夏红交纳购房款290,860元，宝郡公司向夏红出具收据。2013年11月15日，夏红与宝郡公司签订《商品房认购协议书》，约定夏红认购宝郡公司开发的《宝郡·盛唐雍景》商品房，楼号9#，房间号1-25-2，总房款460,600元。2013年11月15日，夏红补足全部购房款119,740元。
2017年11月8日，夏红与宝郡公司重新签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，约定：夏红向宝郡公司认购宝郡·盛唐雍景9号楼1单元25层2号房屋，建筑面积100.47平方米，单价4700元/㎡，总金额472,209元。宝郡公司重新向夏红出具房款收据一张，金额472,209元，并向夏红交付了《商品房准住通知》、《住宅使用说明书》、《质量保证书》。当日，夏红办理了涉案房屋的入住手续，交纳了水费、电费、煤气费、垃圾清运费、物业费等。
另查明，2016年12月11日，宝郡公司与刘金良签订《商品房买卖合同》，约定：刘金良购买宝郡公司开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号1-25-2房屋（即本案涉案房屋），建筑面积100.47平方米，单价每平方米3500元，总房款351,645元。该合同第六条约定：“买受人应在本合同签订当日支付总房价款100%的首付款（含定金）即人民币351,645元。”该合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，宝郡公司为刘金良开具金额为351,645元的购房发票，并为刘金良办理了涉案房屋的合同备案手续，但二被告至今未办理涉案房屋的交付和入住手续。
经原审法院到房产部门查询，涉案房产所在小区在刘金良名下的备案房产达16套，其中4套的备案时间为2016年2月22日，4套的备案时间为2016年7月12日，8套的备案时间为2016年12月8日。
还查明，2017年12月3日，宝郡公司法定代表人吴铁军为夏红等业主出具承诺书，内容为：“辽宁宝郡房地产开发有限公司与下列表中业主签订的位于黄河北大街130甲宝郡盛唐雍景小区的房屋认购协议，是真实买卖关系，其房屋认购协议书真实有效，以下10套房屋所有权分别归夏红等十户业主所有。具体标的物地址：夏红：黄河北大街130甲9号-1-25-2，现备案人与开发商不是正常买卖关系。”2017年11月4日，宝郡公司向夏红出具承诺书，内容为：辽宁宝郡房地产开发有限公司现对宝郡盛唐雍景130甲-9号9号楼1-25-2书面承诺此房屋为夏红(身份证：210802196704131029)业主所有，现承诺一年内给予解决抵押问题并备案在期名下。
原审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，夏红与宝郡公司签订的房屋认购书系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，上述协议应为有效，原、被告双方均应按照合同约定，履行合同义务。现夏红已交纳了全部购房款，宝郡公司应按合同约定与夏红签订正式的《商品房买卖合同》，并为夏红办理合同备案手续。
关于刘金良与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，刘金良与宝郡公司虽签订了《商品房买卖合同》并进行了合同备案，但宝郡公司主张其与刘金良之间“名为买卖，实为借贷担保”关系。现经法院调查，刘金良名下在涉案小区的备案房产达16套之多。庭审中，刘金良未能向法庭提供其购买涉案房屋的付款凭证。同时，刘金良与宝郡公司签订的《商品房买卖合同》中约定刘金良购买涉案房屋的单价仅为3500元，与夏红购房单价4700元差额为1200元，且刘金良在涉案房屋交付后长达一年多的时间内，不主张房屋权利。以上情况均不符合商品房销售合同的交易习惯，无法认定刘金良是真正的购房人。鉴于刘金良购房的意思表示并不真实，其与宝郡公司签订商品房买卖合同的行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，故刘金良与宝郡公司应共同撤销涉案房屋的合同备案手续，撤销备案登记过程中所需费用由刘金良与宝郡公司共同负担。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之后十日内与夏红签订沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号1-25-2房屋的《商品房买卖合同》；二、刘金良与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之后十日内共同撤销沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号1-25-2房屋的《商品房买卖合同》备案登记，撤销备案登记过程中所需费用由刘金良与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司共同负担；三、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕后十日内协助夏红办理沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号1-25-2房屋的《商品房买卖合同》备案登记，办理备案登记过程中所需费用由被告辽宁宝郡房地产开发有限公司负担；四、驳回夏红其他诉讼请求。案件受理费8383.1元，由被告辽宁宝郡房地产开发有限公司负担4191.55元，由刘金良负担4191.55元。
二审期间，上诉人刘金良提供建设银行银行卡客户交易明细清单，用以证明2016年12月13日上诉人已经向宝郡公司支付110万元，足额支付了房款。夏红对该证据真实性、合法性无异议，但认为该份证据系从刘金良账户打款至吴铁军账户，而非宝郡公司，不符合房产交易习惯及相关规定，且打款数额为110万元整，与其购房款数额不符，并且打款时间在合同及备案之后，以上均证明刘金良与吴铁军之间为借款关系，与宝郡公司并无房屋买卖关系。宝郡公司对该证据的关联性提出异议，表示此笔款项需回去核实，后表示该110万元非购房款，实为借贷。
二审期间被上诉人夏红提供商品房买卖合同部分内容复印件，用以证明2014年11月17日其他业主购买该园区房屋时的单价为7075.6元，而上诉人在2016年12月购买房屋时单价为3500元，存在虚假，其二者之间为借款关系而非房屋买卖关系。刘金良对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为其不是原件，也不是商品房买卖合同的全部，合同中地址不明确，与刘金良的购房合同没有可比性，且上诉人购房时存在不能交付房屋、土地抵押以及上诉人购买多套房屋等情况，上诉人的购房款是合理的。宝郡公司对此证据无异议。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，夏红与宝郡公司于2013年11月15日签订的《商品房认购协议书》，2017年11月8日签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，并且夏红按照协议约定支付了房款，虽然部分款项系向沈阳军驰经纬房地产开发有限公司支付，但宝郡公司已在收款收据上加盖公章，对收到上述房款予以确认，且宝郡公司于2017年11月28日为夏红办理了入住手续，同时夏红交纳入住所需的各种费用等。本院认为，上述两份协议系双方真实意思表示，协议内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。宝郡公司虽与刘金良签订商品房买卖合同并办理了备案登记，但从双方签订及履行合同的整个过程来看，更符合借款关系下以订立《商品房买卖合同》并办理合同备案的形式提供担保的特征，故原审对此节的认定及判决撤销案涉房屋合同备案登记并无不当，但原审以此理由认定刘金良与宝郡公司签订的商品房买卖合同无效欠妥。因刘金良与本案诉争房屋存在利害关系，且主张案涉房屋权益，故其为本案适格被告。
另外，原审法院判决夏红和宝郡公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》，宝郡公司协助夏红办理合同备案登记，宝郡公司并未提起上诉。由于双方当事人对此并未产生纠纷，故可由当事人自行按照判项内容履行，如在履行过程中出现新的纠纷，亦可通过诉讼等方式另行解决。
综上所述，刘金良上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8383.1元，由刘金良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年九月二十八日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。