安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民二初字第00118号
原告：安徽省长城物业管理有限公司，组织机构代码证号70504880－5。
法定代表人：朱寿明，总经理。
委托代理人：石有清，安徽正茂律师事务所律师。
委托代理人：颜礼新，安徽正茂律师事务所律师。
被告：史亮，男，1966年6月2日出生，汉族。
安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）与史亮物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理，依法由代理审判员陆翠玲适用小额诉讼程序，于2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托代理人颜礼新、被告史亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长城物业诉称：长城物业公司于2007年11月1日与合肥鸿昌置业有限公司签订了《碧水源小区前期物业管理服务合同》，双方在合同中就前期物业的权利、义务进行了约定。小区建成交付业主使用时长城物业公司与每户业主分别签订了《前期物业服务协议》和《业主临时公约》。长城物业公司依据该小区前期物业服务合同和业主临时公约对业主进行管理与服务。史亮作为该物业＊＊＊业主（建筑面积为142.02平方米），自2011年1月1日至2013年12月31日未支付分文，合计欠交物业服务费5453元及公共设施运行费59元，长城物业公司多次催要未果。为此诉至法院，请求判令：1、史亮支付物业费5453元，2011年7月计算至2012年12月31日的公摊电费59元；2、本案诉讼费由史亮承担。
史亮辩称：1、长城物业公司诉请超过诉讼时效，对公摊费出处及计算方式有异议。2、对前期物业合同和业主临时公约有效性有异议。3、长城物业公司不按《业主手册》约定收取停车费。4、长城物业公司利用业主用地对外租赁、树立广告牌未征询业主意见，未公布收支账目。5、长城物业公司未公示收费内容、标准以及收费许可证，未提供2011年6月之前的服务价格登记证，要求物业提供证据证明在岗人员具有服务资格。6、长城物业公司物业服务不到位，单元门禁自交房就报修至今没有修好过；家中门禁控制器和阳台推拉门入住损坏、主卧墙壁渗水、窗户玻璃漏气、卫生间线路短路、客厅主空调线路短路报修，物业公司只是糊弄未予解决；小区绿化没有定期养护；不做防虫灭害，夏天楼道满是蚊虫；安保形同虚设，人员随便出入，传销人员四处串联；小区设计南、西两个通车大门，物业公司坚持执行南门进车西门出车，给业主及幼儿园孩童带来危险和不便。
经审理查明：史亮系合肥碧水源小区＊＊＊业主，房屋建筑面积142.02平方米，房屋类型为小高层住宅。2007年11月1日，长城物业公司与碧水源小区建设单位合肥鸿昌置业有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘长城物业公司对碧水源小区提供前期物业服务。合同期限自签订之日起至业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业管理服务费用每三个月缴纳一次，缴纳时间为三个月的第一个月内。高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取。2009年11月2日，史亮签署承诺书同意遵守《临时管理规约》及开发单位委托的物业服务企业制定的规章制度。长城物业公司为碧水源小区提供物业服务至今，史亮未支付2011年1月1日至2013年12月31日期间物业费，亦未支付2011年7月1日至2012年12月31日公摊电费。长城物业催要未果于2013年12月18日诉至本院，请求判如所请。
另查，合肥市庐阳区物价局以皖价服证第01050005号服务价格登记证核准，碧水源小区小高层住宅综合服务费分别为0.95元／平方米／月，有效期自2011年7月至2012年6月，物业管理中的公用水电（含损耗）应按实分摊计量；合肥市庐阳区物价局以合庐皖价服证第01050005号服务价格登记证核准，碧水源小区有电梯住宅综合服务费1.1元／平方米／月（执行一费制），有效期2012年11月至2015年11月。
上述事实有长城物业公司提供的史亮身份证复印件、《前期物业服务合同》、承诺书、服务价格登记证及当事人陈述予以证明。
另，庭审中史亮提供一段视频和32张照片证明碧水源小区物业公司保安服务意识差，随意打业主；消防检查形同虚设，消防带凌乱；会所入口及地下车库入口污秽不堪，时常出现粪便；地下车库没有通过验收，全部为毛坯，雨天四处漏水常常一片ＸＸ；照明昏暗无应急照明设施，安全隐患重重；广告林立；公共设施损坏严重；外墙脱落不见修理；应急消防道里的防火门常年失修无法关闭；应急照明损坏严重；水景池长期干枯；小区原设计有两个机动车门现在只开一个；休息长凳破损；车辆长期随意停放；消防通道长期被随意侵占；保洁人员在景观池洗涮；车位泥泞不堪；灯具损毁裸露着电线；窨井盖损毁；绿化带被用于停车位；管道井堆满杂物。长城物业公司质证视频反映保安与业主发生争执是保安的个人行为，并不代表物业公司的行为，物业公司雇佣保安职责是维护小区秩序，保安打架超出工作职责之外，与本案没有关联性；照片1并未显示拍摄时间不能证明长城物业公司检修消防器材的时间超过合理期限；照片2-32，是史亮单方提供，没有显示拍摄时间地点，照片不能证明史亮的反驳主张。
本院认为：长城物业公司与碧水源小区建设单位签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定，该协议为合法有效。长城物业公司为碧水源小区提供了物业服务，史亮作为业主应履行缴纳物业费的义务。史亮抗辩长城物业公司诉请超过诉讼时效，因物业公司提供服务行为处于一种长期、不间断的状态，服务时间具有延续性，对于物业费的收取，长城物业公司主观上也没有放弃或怠于主张的理由，故对史亮关于诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信；史亮自2011年拖欠物业费，应当对拒交理由的正当性、合理性承担举证责任，史亮提供的部分照片显示长城物业公司服务过程中存在瑕疵，但物业费的收取正是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性，史亮对长城物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以依法请求其继续履行、采取补救措施等，但不能作为其拒交物业费的理由。长城物业公司虽未提供2011年7月之前的收费许可证，但其与碧水源小区建设单位签订前期物业服务合同约定了收费价格为1.1元／平方米／月，且长城物业公司实际为碧水源小区提供了物业服务，综上本院根据长城物业公司服务情况酌定，史亮应按服务价格登记标准的80%支付物业费4089元，即2011年1月1日至2012年12月31日期间2590元（80%×0.95元／平方米／月×142.02平方米×24个月）、2013年1月1月至2013年12月31日执行一费制物业费1499元（80%×1.1元／平方米／月×142.02平方米×12个月）；公摊费59元，因长城物业公司未提供代缴凭据及计算依据，故本院对此不作处理。依照《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告史亮于判决生效之日起十日内向原告安徽省长城物业管理有限公司交纳物业费4089元（自2010年7月1日计算至2013年12月31日）；
二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由史亮负担20元，安徽省长城物业管理有限公司负担5元。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
代理审判员 陆翠玲
二〇一四年二月十三日
书 记 员 陈丽娟