山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肥民初字第2700号
原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司。
住所地肥城市。
法定代表人张忠先，职务总经理。
委托代理人滕少艳，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人解天斐，山东齐鲁律师事务所律师。
被告崔桂花，住肥城市。
被告肥城渔公渔婆餐饮有限公司。
住所地肥城市
法定代表人崔桂花，职务总经理。
两被告共同委托代理人亓本叶，山东信望律师事务所律师。
原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司（以下简称新合作公司）与被告崔桂花、肥城渔公渔婆餐饮有限公司（以下简称渔公渔婆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新合作公司的委托代理人滕少艳、解天斐，被告崔桂花、渔公渔婆公司的共同委托代理人亓本叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新合作公司诉称，2008年4月19日，原肥城市百货大楼有限公司与被告崔桂花签订《房屋租赁合同》一份，2008年7月13日双方就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》一份，2010年2月5日，肥城市百货大楼有限公司被原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司合并，更名为肥城市新合作百货大楼有限公司，2011年2月25日，肥城市新合作百货大楼有限公司注销，所有债权债务由原告承继，上述《房屋租赁合同》继续履行。被告崔桂花自2008年6月15日开始使用租赁房屋经营被告肥城渔公渔婆餐饮有限公司至今。自2013年11月10日至2015年6月30日，二被告已拖欠租金1290444.44元。2015年7月27日，原告通过EMS的方式向二被告邮寄了《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，通知二被告于2015年7月27日解除上述《房屋租赁合同》，并要求二被告立即腾退房屋，在15日内将租赁房屋交还原告；要求二被告自收到通知书之日起10日内缴清拖欠的租金及违约金。二被告于2015年7月27日收到上述通知书后，拖欠至今。原告请求判令：1、二被告立即腾退坐落于肥城市上海路096号的租赁房屋，将上述房屋交还原告；2、二被告向原告支付租金1348882.80元；3、二被告向原告支付逾期支付租金的违约金；4、二被告向原告支付逾期腾房的房屋占有使用费；5、本案所有诉讼费用由二被告负担。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、被告肥城渔公渔婆餐饮有限公司工商公示信息一份、租赁房屋照片一张；
证据2、肥城市百货大楼有限公司工商查询材料一宗；
证据3、2008年4月19日肥城市百货大楼有限公司与被告崔桂花签订的《房屋租赁合同》一份，2008年7月13日双方签订的《补充协议》一份；
证据4、2015年7月原、被告对账的对账单一份；
证据5、2015年7月27日原告向二被告邮寄的《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》一份，EMS邮寄单及回执各一份。
两被告质证对上述证据本身无异议。
被告崔桂花、渔公渔婆公司辩称，原告起诉被告拖欠租金，就这一事实无异议，在2008年到2015年期间，被告严格按照合同履行了自己的义务，自2015年以来，市场不景气，导致了严重的亏损，现在拖欠工人工资，每天营业额还不足以缴纳水电费，自原、被告签订房屋租赁合同以来，被告投资五六百万元，维修费自2008年到2012年期间16万元，按照合同约定，这16万元应当由原告承担，现在固定资产是196万元，改良设施支出207万元。原告应将酒店的四楼让被告使用，原告一直没有让被告使用。被告的这些投入按照公平的原则，原告方应当承担被告的损失。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
记账凭证一宗（均为复印件）。
原告质证对真实性及关联性有异议。
经审理查明，2008年4月19日，原肥城市百货大楼有限公司与被告崔桂花签订《房屋租赁合同》一份，2008年7月13日双方就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》一份，2010年2月5日，原肥城市百货大楼有限公司被原告新合作公司合并，更名为肥城市新合作百货大楼有限公司，2011年2月25日，肥城市新合作百货大楼有限公司注销，所有债权债务由原告新合作公司承继，上述《房屋租赁合同》继续履行。
《房屋租赁合同》第一条约定，“租赁房屋坐落在肥城市上海路096号，间数一至三楼包括四楼办公室，建筑面积约一楼2119.25㎡、二楼2011.45㎡、三楼2119.25㎡”；第二条约定，“租赁期限从2008年6月15日起至2018年6月15日”；第三条约定，“租金每年78万元，自第六年开始租金为79万元”；第四条约定，“租金的支付期限与方式：开业交半年租金，每年初即元月1日，七月初即7月1日交百货大楼财务科，租金支付方式为现金”；……，第十五条约定，“合同解除的条件：有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1、承租方逾期不交付租金壹拾天以上。2、承租方所欠各项费用达（大写）壹万元以上。3、未经出租方同意及有关部门批准，承租方擅自改变出租房屋用途的或擅自改变双方约定经营范围的。4、承租方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的，5、未经出租方书面同意，承租方将出租房屋进行装修的。”……，第十八条约定，“违约责任1、承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按未交部分的日千分之五交纳违约金”。第二十条四楼歌厅，原租赁户到期后即2011年4月18日之后，提出不再经营，由承租方使用，租金另协商。签订时间为2008年4月19日。该房屋租赁合同未约定对装修部分的处理。
上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告崔桂花使用，被告崔桂花于2008年9月17日在租赁房屋开办了被告渔公渔婆公司并用于餐饮经营，被告崔桂花是被告渔公渔婆公司的唯一股东。
2015年7月，原告新合作公司与被告崔桂花、渔公渔婆公司对账确认，截至2015年6月30日，被告拖欠原告租金1290444.44元。2015年7月27日，原告新合作公司通过EMS的方式向被告崔桂花、渔公渔婆公司邮寄了《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，通知被告于2015年7月27日解除上述《房屋租赁合同》，并要求两被告立即腾退房屋，在15日内将租赁房屋交还原告，同时，要求其自收到通知书之日起10日内缴清拖欠的租金1290444.44及按未交部分的日千分之五交纳违约金。被告崔桂花、渔公渔婆公司自认收到上述通知。被告崔桂花、渔公渔婆公司未缴清拖欠的租金和违约金，亦未腾退房屋。2015年8月14日原告诉来本院。诉讼中，经原告申请，本院委托泰安信诚价格事务所对涉案房屋自2015年7月28日至2016年7月27日的房屋租金进行鉴定，价格评估结论为肥城市上海路96号2015年7月28日至2016年7月27日的房屋租金价格863060元。原告支付鉴定费为10000元。案经开庭审理，因数额差距较大致调解未果。
本院认为，原告新合作公司承继的原肥城市百货大楼与被告崔桂花签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。原告新合作公司已按合同约定向被告崔桂花履行了交付出租房屋的义务，被告崔桂花应当履行按期支付租金的义务，被告渔公渔婆公司作为实际营业人及租赁房屋的使用人，在与原告新合作公司对账以及诉讼中均认可拖欠租金，应当与被告崔桂花共同承担支付租金的义务。被告崔桂花、渔公渔婆公司应当按照合同约定支付房租，自2013年11月20日未支付房租。原告根据合同约定于2015年7月27日通知被告解除合同，两被告于同日收到解除通知但至今未提出异议，诉讼中，两被告明确表示对解除通知无异议，视为原、被告自行于2015年7月27日解除了该房屋租赁合同。现被告仍未腾退租赁房屋，原告要求被告腾退房屋的理由成立，本院予以支持。合同解除前，被告应当按照合同约定支付租金计算至2015年7月27日为1348882.80元（截至2015年6月30日租金1290444.44元＋2015年7月1日至同年7月27日租金58438.36元（790000÷365天×27天）。被告未及时全额支付房租已违反了合同约定，原告要求其按照合同约定支付违约金的理由成立，但违约金约定按日千分之五计算过分高于对原告所造成的损失，本院予以调整为拖欠租金的30%即违约金为404664.84元（1348882.80元×30%）。被告未按期腾退房屋，原告可以主张房屋占有使用费，原告要求被告按照泰安诚信价格评估事务所对租赁房屋租金价格的价值评估报告结论支付逾期腾房占有使用费，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告崔桂花、肥城渔公渔婆餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司腾退肥城市上海路096号租赁房屋；
二、被告崔桂花、肥城渔公渔婆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司支付租金1348882.80元（计算至2015年7月27日）；
三、被告崔桂花、肥城渔公渔婆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司支付违约金404664.84元（1348882.80元×30%）；
四、被告崔桂花、肥城渔公渔婆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2015年7月28日开始，按照年租金863060元计算至腾房之日止）；
五、被告崔桂花、肥城渔公渔婆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司支付鉴定费10000元；
六、驳回原告山东泰山新合作商贸连锁有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24490元、财产保全费5000元，由被告崔桂花、肥城渔公渔婆餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 孙国梁
人民陪审员 刘光民
人民陪审员 张承山
二〇一六年三月一日
书 记 员 刁诗贞