重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第00579号
原告重庆市渝诚物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路76号，组织机构代码：62200590-6。
法定代表人张书兵，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）余静，女，1975年7月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告杨中联，女，1958年8月12日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人张杨平，系被告杨中联之子，1983年5月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。
原告重庆市渝诚物业管理有限公司（以下简称渝诚物业公司）诉被告杨中联物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员田玉康担任审判长，与代理审判员谢建平、人民陪审员刘承重组成合议庭，公开开庭进行了审理。因工作原因，合议庭组成人员代理审判员谢建平变更为代理审判员张琛琛，再次公开开庭进行了审理。原告渝诚物业公司的委托代理人余静、被告杨中联的委托代理人张杨平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝诚物业公司诉称：我公司系服务于长寿区光宇维多利亚小区的物业服务企业，被告杨中联系该小区业主。被告未交纳2013年7月至2014年9月共计15个月的物管费、公摊费。经多次催收，被告仍未履行清偿义务。我公司现要求被告支付2013年7月至2014年9月期间的物业管理费1312.6元、公摊费195元，并按每日千分之三的标准计算的违约金966.93元，共计2474.53元。
被告杨中联辩称：我在2013年7月至2014年9月未缴费属实，但我不认可原告诉求的收费标准。原告按1.35元收费，但物价局规定的是0.95元，《物业管理条例》中规定物业服务费应该按规定收取，故原告收费不合法，我可以按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定拒交物业服务费。且物价局文件规定的0.95元中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.4元，我不清楚这个是不是公摊费，如果是，也就不该交公摊费了。接房的时候，我们发现很多问题，客厅到阳台的滑门拉不开，生活阳台的门是斜的，院馆合叶脱落，主卧的门窗松动，烟道断裂，向原告反映了，他们也没处理，我们就自己修了一些，现在还有客厅到阳台的滑门还拉不开、主卧的门窗依然松动。目前我家窗玻璃夹层进水，原告也没有处理。装修时，我交了3000元装修保证金，这违反了《重庆市物业服务收费管理办法》第十一条规定，不能超过2000元。我不认可原告主张的违约金，且违约金计算标准过高，要求调整。
经审理查明：被告杨中联系长寿区光宇维多利亚小区业主，房屋建筑面积为64.85平方米，系高层住宅。
2010年12月28日，原告渝诚物业公司与重庆光宇建设开发有限公司签订了《维多利亚前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务；物业服务费按季度收取，住宅（带电梯）物业服务费按照1.35元／月·平方米计费，小区水、电公摊：（渝价（2004）778号第六条明确规定）小区楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等使用费未纳入物业成本，由业主据实分摊，先按13元／月／户的标准预收；装修保证金按3000元／户交纳；业主未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；合同有效期限为签协议之日起至后期业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务管理委托协议》生效时止等内容。
2011年12月9日，原告渝诚物业公司与被告杨中联签订《维多利亚物业管理服务协议》，约定原告为被告小区服务，高层住宅物业服务费按照建筑面积1.35元／月·平方米（含电梯费）收取，小区公摊费为固定费用收取，结合维多利亚项目公共区域用电情况实际测算为每月每户13元计费；业主房屋装修需交纳设施设备保证2000元，违规违章保证金1000元；业主应于每季度第一个月5日前交纳本季度物业服务费；业主未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；合同有效期限为签协议之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止等内容。
合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今，被告杨中联未交纳2013年7月至2014年9月期间的物业服务费、公摊费。原告多次书面催收未果。
另查明，2009年11月23日，重庆市长寿区物价局出台《关于光宇·维多利亚住宅小区（一期）物业服务收费试行标准的复函》，载明：“……一、物业服务费……2、高层住宅：每月每平方米0.95元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.40元……二、电梯费：实行月票或次票。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。月票票价：1、按层计算：每张月票票价=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数。2、按人计算：按常住人口每人每月10元计收……”。被告接房时，曾向原告反映过客厅阳角不正、主卧墙面空鼓、客厅与主卧共用墙面不平、烟道开裂等问题。2013年7月4日，被告向原告交纳了3000元装修保证金。
上述事实，有当事人陈述、《维多利亚前期物业服务协议》、《维多利亚物业管理服务协议》、业主手册、保修单、房屋问题统计表、装修申请材料、收款收据、被告提供的照片、催款函及缴费通知书等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告渝诚物业公司与重庆光宇建设开发有限公司签订的《维多利亚前期物业服务协议》及原告渝诚物业公司与被告杨中联签订的《维多利亚物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告一直为该小区提供物业服务，并履行了协议约定的义务，被告作为该小区业主应按时交纳物业服务费。被告辩解称原告没有按照长寿区物价局文件规定的0.95元收取物业服务费，属于违规收费。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务协议》合法有效，对业主具有约束力，该协议关于收费标准也约定明确，且该收费标准还包括了电梯费，并无不妥，故对被告的辩解意见不予采纳。被告辩解称接房时向原告报修的滑门拉不开、主卧门窗松动等问题没有解决。本院认为，上述问题并非原告提供的物业服务所致，与之也无直接关联，故对该辩解意见不予采纳。至于被告认为原告多收装修保证金的问题则属于另一法律关系，与本案无关，被告可另行主张权利。被告杨中联自2013年7月起未交纳物业服务费，应继续履行交费义务并承担相应违约责任。经核算，被告从2013年7月至2014年9月欠交物业服务费1313.21元（64.85㎡×1.35元／月·平方米×15个月），原告要求的物业服务费1312.6元，未超出合同约定，本院应予支持。关于原告主张的公摊费，该费用并非物价局文件规定的物业服务费中所含公共设备设施日常维护费，而是公共照明、公共用水、绿化、保洁等产生的水电费。经核算，被告从2013年7月至2014年9月欠交公摊费195元（13元／月×15个月）。关于原告主张的违约金，因被告认为该计算标准过高并要求调整，原告也未提供证据证明被告违约给其造成的损失金额，故本院将违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，从每季度第一个月第6日起计算至2014年9月30日。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨中联在本判决生效后七日内给付原告重庆市渝诚物业管理有限公司2013年7月至2014年9月期间物业服务费1312.6元、公摊费195元及违约金（以每季度所欠费用为基数，从每季度第一月第6日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至2014年9月30日）；
二、驳回原告重庆市渝诚物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告杨中联未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，由被告杨中联负担（被告杨中联在本判决生效后起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 田玉康
代理审判员 张琛琛
人民陪审员 刘承重
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 罗 琳