云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终1358号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙瑞亮，男，汉族，1961年10月19日出生，住云南省昆明市西山区，
委托代理人：陈永福，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：吴承泽，云南云鼎律师事务所实习律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓阳，男，汉族，1960年10月19日出生，住云南省文山壮族苗族自治州文山县，
委托代理人：杨昆、梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人孙瑞亮与刘晓阳房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省宜良县人民法院（2017）云0125民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经各方当事人申请调解扣除审理期限，现已审理终结。
孙瑞亮上诉请求:1、撤销一审判决第一项，改判支持孙瑞亮的一审全部诉讼请求；2、刘晓阳承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏认定以下事实：1、孙瑞亮向袁凤梅、杨世贵、杨忠福租赁的房屋为毛坯房没有装修。2、宜良县云天宾馆性质为个体工商户，经营者为孙瑞亮，自2014年4月12日将经营权移交给刘晓阳后一直未办理变更登记，孙瑞亮现也未办理注销登记。二、一审判决适用法律不当。1、既然《宾馆经营权转让与租赁合同》为有效合同，根据合同约定，一旦刘晓阳逾期交付租金就构成违约，孙瑞亮有权解除合同。2、孙瑞亮要求刘晓阳承担违约责任应得到支持。综上，请求二审法院依法改判。
刘晓阳辩称，孙瑞亮的上诉请求没有事实和法律依据，请求支持刘晓阳的上诉请求。
刘晓阳上诉请求:1、撤销一审判决第二项，改判支持刘晓阳的反诉请求或查清事实后依法改判或发回重审；2、孙瑞亮承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，本案应追加宜良县云天宾馆为当事人。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决错将孙瑞亮提交的证据认定为刘晓阳提交。2、《宾馆经营权转让租赁合同》由于孙瑞亮的原因致使合同目的不能实现，孙瑞亮应返还刘晓阳支付的宾馆转让费、保证金及两项费用的资金占用费。3、《宾馆经营权转让租赁合同》为无效合同。依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”的规定，孙瑞亮与划拨土地使用权人签订的《房屋场地租赁合同》为无效合同，而作为次承租关系的《宾馆经营权转让与租赁合同》亦当然无效。用于经营宾馆的房屋所有权证上登记的房屋总层数为3层，房屋现加盖为5层，房屋为违法建筑，出租行为无效。综上，请求支持刘晓阳的上诉请求。
孙瑞亮辩称，一、双方签订租赁合同涉及到的云天宾馆字号不是合同当事人。二、云天宾馆已经由刘晓阳经营三年，刘晓阳未提出任何异议，责任不应由孙瑞亮承担。三、刘晓阳已经向宜良县建设主管部门举报，孙瑞亮承租房屋时就是房屋的现状，孙瑞亮并未加盖，《宾馆经营权转让与租赁合同》为无效的观点不能成立。
孙瑞亮向一审法院起诉请求：1、解除孙瑞亮、刘晓阳签订的《宾馆经营权转让与租赁合同》中关于房屋租赁部分的约定；2、刘晓阳承担违约金107500元（43万元×25%）；3、刘晓阳承担自2017年6月20日至实际交付租赁标的之日止的占用费117808元（暂计100天）；4、刘晓阳立即向孙瑞亮交付租赁标的物及孙瑞亮名下所有云天宾馆相关证照、印章、存折账户等物品；5、诉讼费、保全费由刘晓阳承担。
刘晓阳提出反诉请求：1、孙瑞亮向刘晓阳返还经营权转让费1520000元；2、孙瑞亮向刘晓阳返还保证金80000元；3、孙瑞亮按照中国人民银行贷款利率向刘晓阳支付上述两笔款项的资金占用费252811元（2014年6月20日至2017年9月11日，按4.9%计算）；5、反诉诉讼费由孙瑞亮承担。
一审法院认定事实：孙瑞亮与案外人袁凤梅、杨世贵、杨忠福于2009年11月9日签订《房屋场地租赁合同》，约定袁凤梅、杨世贵、杨忠福将其位于宜良县人民路79、81号住房租赁给孙瑞亮经营酒店、宾馆等，租赁期为16年，自2010年3月10日起至2026年3月10日止，并约定在正常租赁期内，孙瑞亮在不拖欠出租人的房租、水电的情况下，享有独立自主的经营权和管理权，可联营转租、转让经营权，出租人应予以支持，并协助变更。合同签订后，孙瑞亮将该房屋投资装修用于经营云天宾馆，2014年6月17日，孙瑞亮经得案外人袁凤梅、杨世贵的同意与刘晓阳以甲、乙双方的名义签订《宾馆经营权转让与租赁合同》，约定：甲方将其承租并取得合法经营手续的“宜良县云天宾馆”经营管理权转让给乙方，转让年限为11年（自2014年6月20日至2025年6月19日），转让金1520000元，乙方付清转让金后即取得“宜良县云天宾馆”所有的经营权和管理权、收益权。保证金80000元，乙方延续使用甲方营业执照，待乙方变更法人后甲方再退还保证金。同时约定租金的支付方式为第一年每四个月付一次，第二年起每年提前一个月一次性付清当年租金，若到期不交视为违约，违约金按当年租金总额计算，每天承担5%，同时甲方有权终止合同。合同签订后，刘晓阳将转让金1520000元及保证金80000元支付给孙瑞亮，孙瑞亮也依约将云天宾馆内的财产、设备及相应证照等移交给刘晓阳，同时将云天宾馆的经营管理权转让给刘晓阳。现刘晓阳已经营管理云天宾馆3年，共交付孙瑞亮3年即2014年6月20日至2017年6月19日的房租。另查明，宜良县云天宾馆于2014年在昆明市宜良县工商行政管理局注册登记，经营者为孙瑞亮，自2014年4月12日将其经营权转交给刘晓阳以后，一直未办理过相关变更登记，现经营者仍然是孙瑞亮。
一审法院认为，合同当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人自愿达成合意，由孙瑞亮将其承租并取得合法经营手续的“宜良县云天宾馆”经营管理权转让给刘晓阳经营，并约定事后进行相关变更登记，是其真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方之间形成的经营权转让事实关系成立并生效。针对孙瑞亮提出解除原《宾馆经营权转让与租赁合同》中关于房屋租赁部分的诉讼请求。一审法院认为，虽然双方签订协议的名称为《宾馆经营权转让与租赁合同》，但所涉的租赁房屋系宾馆经营的场所，属于本案转让标的的主要内容而不宜分离，否则将影响合同目的实现。故其部分解除合同的理由不成立，为维护合同的稳定性以保护交易安全，孙瑞亮的该项诉讼请求一审法院不予支持。故一审法院对孙瑞亮要求交付租赁房屋、支付占用费以及相关物品的诉讼请求亦不予支持。针对孙瑞亮提出刘晓阳承担违约金的诉讼请求。一审法院认为，双方虽在《宾馆经营权转让与租赁合同》中对交付租金的履行期限明确约定为每年度提前一个月支付，即先交付租金后使用房屋的原则履行，但在诉前合同履行过程中，双方因合同的效力产生争议，而在此之前刘晓阳尚不应承担逾期交付租金的违约责任。孙瑞亮的该项诉讼请求一审法院不予支持。针对刘晓阳主张双方签订的《宾馆经营权转让与租赁合同》无效而提出判令孙瑞亮返还经营权转让费1520000元的诉讼请求。一审法院认为，诉讼过程中刘晓阳未能提供证据证实孙瑞亮的宾馆经营权以及转让行为存在违反法律、行政法规的强制性规定的事实，刘晓阳主张双方签订的《宾馆经营权转让与租赁合同》无效，无事实和法律依据，故一审法院对刘晓阳要求返还经营权转让费的诉讼请求不予支持。关于刘晓阳要求孙瑞亮返还保证金人民币80000元的诉讼请求。一审法院认为，双方在《宾馆经营权转让租赁合同》中明确约定，该保证金应在刘晓阳完成相关变更登记手续后予以退还，双方约定的相关变更登记手续至今未办理，一审法院对刘晓阳要求返还保证金的诉讼请求不予支持。故一审法院对刘晓阳要求支付上述两笔款项的资金占用费的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回本诉原告孙瑞亮的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告刘晓阳的全部反诉请求。本诉案件受理费4680元，由本诉原告孙瑞亮负担；反诉案件受理费21475元，由反诉原告刘晓阳负担。
二审中，孙瑞亮提交以下新证据：1、《装修合同》、《收据》、《购销合同》，欲证明孙瑞亮对装修和家具的投入已达350余万元，双方约定转让费152万元属合理范围；2、《举报信》及《国有土地使用证》，欲证明刘晓阳已向有关部门举报土地为划拨方式取得，业主方在2011年3月已办理土地出让手续。经质证，刘晓阳对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据2中《举报信》的真实性、合法性、关联性认可，对《国有土地使用证》不予认可。经审查，孙瑞亮提交的证据1系与案外人发生，且与本案审理无直接关联性，本院不予确认；对证据2本院予以确认。
对于一审法院认定的案件事实，孙瑞亮认为应补充认定以下事实：1、孙瑞亮与原房东签订租赁合同时房屋是毛坯房；2、“宜良县云天宾馆”于2010年登记注册，性质为个体工商户。刘晓阳认为应补充认定以下事实：1、孙瑞亮有协助办理证照的义务；2、孙瑞亮和原房东签订合同时土地性质为划拨土地，孙瑞亮出租给刘晓阳时房屋为5层，原房屋是3层。
经审查，一审法院认定案件事实无误，本院予以确认。孙瑞亮所提房屋装修情况，一审法院已在事实部分予以认定，本院不再重复认定；孙瑞亮所提案涉宾馆的工商登记时间与证据显示不符，本院不予采信。对于刘晓阳所提事实异议，本院将结合下文争议焦点予以综合评判。本院另查明，案涉宜良县云天宾馆坐落的宜良县地块已于2011年3月14日登记为国有出让土地，宜良县云天宾馆的性质为个体工商户。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、本案一审是否遗漏当事人？一审法院审判程序是否合法？2、双方所签订的《宾馆经营权转让与租赁合同》的效力应如何认定？3、孙瑞亮、刘晓阳的一审本、反诉请求能否得到支持？
本院认为：对于争议焦点1，本案系因《宾馆经营权转让与租赁合同》的合同效力及履行问题发生的争议，该合同的双方当事人为孙瑞亮和刘晓阳，本案审理虽与宜良县云天宾馆的经营及占用场地相关，但宜良县云天宾馆并非合同当事人，且作为宜良县云天宾馆先后经营者的孙瑞亮、刘晓阳已作为当事人参与诉讼，故本案无需再行追加宜良县云天宾馆参加诉讼。一审法院对此程序处理并无不当，审判程序合法。
对于争议焦点2，孙瑞亮、刘晓阳自愿签订《宾馆经营权转让与租赁合同》，所涉宜良县云天宾馆在转让之时已依法办理经营证照，双方对于经营权转让的约定并未违反法律、法规的强制性规定。涉及宾馆的场地因在2011年3月14日已登记为国有出让土地，孙瑞亮、刘晓阳就该地上建筑物的租赁所作约定亦未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，案涉《宾馆经营权转让与租赁合同》并无法律规定无效的情形，本院依法确认合同有效。
对于争议焦点3，孙瑞亮诉请解除《宾馆经营权转让与租赁合同》中关于房屋租赁部分的约定，本院认为，孙瑞亮、刘晓阳在《宾馆经营权转让与租赁合同》中一并约定了宜良县云天宾馆经营权的转让及场地租赁事宜，其中宾馆经营权转让年限为2014年6月20日至2025年6月19日，转让费用1520000元已由刘晓阳全额支付。现孙瑞亮主张仅解除场地租赁部分的约定，不解除经营权转让的约定，但根据双方约定及合同签订的目的，刘晓阳租赁场地是为了经营宾馆，该宾馆特指坐落在案涉场地的宜良县云天宾馆，现刘晓阳已全额支付转让费用且转让年限尚未到期，场地租赁合同的解除势必会导致宜良县云天宾馆因无经营场所而无法经营，即宾馆经营权转让协议的合同目的将无法实现，因此，孙瑞亮请求部分解除《宾馆经营权转让与租赁合同》于法无据，本院不予支持。孙瑞亮基于合同解除后所提其余各项诉讼请求，因缺乏合同解除的前提条件，本院亦不予支持。
对于刘晓阳的反诉请求，刘晓阳虽主张孙瑞亮返还经营权转让费1520000元及保证金80000元，但并未就案涉《宾馆经营权转让与租赁合同》的解除提出独立的诉讼请求。相反，刘晓阳在一、二审中均主张合同无效而要求返还。本院认为，有关合同的效力本院已在上文中予以评述，本案不存在因合同无效应予返还的情形。案涉合同经孙瑞亮、刘晓阳签订后已实际履行，刘晓阳已对宜良县云天宾馆进行了经营，根据双方约定，在刘晓阳完成相关变更登记后孙瑞亮才退还保证金，现变更登记尚未完成，保证金的退还条件未成就，刘晓阳虽主张无法变更但未能举证证实，故刘晓阳在本案合同未予解除的情形下诉请返还宾馆经营权转让费及保证金于法无据，本院不予支持。
因民事案件的审理以当事人提出明确的诉讼请求为前提，在合同有效，孙瑞亮诉请部分解除合同未得到支持的情形下，案涉《宾馆经营权转让与租赁合同》应继续履行，在双方当事人未就合同整体解除提起明确的诉讼请求的前提下，本案不作主动审查。至于案涉场地仍由刘晓阳占有使用但未按期支付租金的问题，孙瑞亮可根据合同的约定另行主张，其租金性质因与本案孙瑞亮诉请主张的占用费性质不同，且欠付租金的期限有待孙瑞亮另行明确，故本案不作处理。
综上，孙瑞亮、刘晓阳的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费4680元，由上诉人孙瑞亮负担；反诉案件受理费21475元，由上诉人刘晓阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 玲
审 判 员 邓林春
审 判 员 王思予
二〇一八年八月二十日
法官助理 殷 肖
书 记 员 李 阳