新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第52号
上诉人（原审被告）：新疆海里行房地产开发有限公司
法定代表人:范泽凯，该公司董事长。
委托代理人：郭建勇，该公司法律顾问。
委托代理人：王金凤，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：赵鸿霜。
委托代理人：李勇，新疆世源律师事务所律师。
上诉人新疆海里行房地产开发有限公司（以下简称海里行公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，于2014年1月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海里行公司的委托代理人郭建勇，被上诉人赵鸿霜的委托代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年2月4日，赵鸿霜（买受人）与海里行公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于本市天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋1层15号商铺，总金额3147480元；双方签订合同当日，买受人需向出卖人交付50.02%房款1574480元，余款49.98%房款1573000元，以商业贷款方式支付10年，买受人按揭资料需在七个工作日内办理完毕，并自行报送相关审贷部；出卖人应当在2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，交付买受人使用；允许出卖人有两个月逾期交房的期限；出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收竣工验收后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的万分之四赔偿买受人损失。合同签订后，赵鸿霜按约向海里行公司交付了首付款，剩余房款于2012年11月办理了房屋按揭手续。2012年11月29日，海里行向赵鸿霜交付商铺，海里行公司至今未向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心报送备案资料，涉案综合楼未办理初始登记。赵鸿霜遂诉至法院，提出上述请求。
原审法院认为，赵鸿霜与海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方均应按约履行。海里行公司未按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心报送备案资料，涉案综合楼未办理初始登记,致使涉案房屋不具备办理房屋所有权证书的条件,故对赵鸿霜要求海里行公司协助办理涉案商铺房屋产权证的诉讼请求，原审法院不予支持。赵鸿霜已按约向海里行公司履行了交付房款的义务，根据合同约定，海里行公司应在2010年8月30日后两个月即2010年10月30日向赵鸿霜履行交付房屋的义务，但海里行公司逾期至2012年11月29日向赵鸿霜交付商铺，其行为已构成违约。双方合同第九条第（二）项虽然约定：出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”如根据合同第九条第（二）项约定的违约金标准计算，违约金数额明显过低，原审法院酌情按中国人民银行一年贷款利率月息6‰予以计算，即497301.84元（自2010年10月30日至2012年11月29日，3147480元×0.006÷30天×790天），赵鸿霜主张超出部分，原审法院不予支持。海里行公司未提供证据证明其逾期向赵鸿霜交付房屋存在合理理由，对其辩称理由，原审法院不予采信。据此，原审法院判决：一、海里行公司赔偿赵鸿霜延期交房违约金497301.84元。二、驳回赵鸿霜的其他诉讼请求。
上诉人海里行公司不服原审判决上诉称，一、我公司和被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方已就违约责任达成一致意见并已履行完毕，被上诉人赵鸿霜请求我公司支付违约金已超过合理异议期，有违诚实信用原则及当事人意思自治原则。二、原审法院认定的违约期间和违约金计算金额也是错误的。依我公司与被上诉人的协议约定，我公司违约期间不足240日的，不应当支付违约金，超过240日的应当从241日起算违约期间，本案实际违约期间为2010年10月30日至2012年11月29日，共计550天；合同法第114条关于违约金调整的规定适用于双方未达成一致意见时，本案中双方已达成一致意见，并已支付完毕；合同对违约金有约定的应当按约定，即使被上诉人以约定过低为由申请调高，原审法院按银行贷款利率计算违约金也过高。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并判令被上诉人赵鸿霜承担本案诉讼费。
被上诉人赵鸿霜答辩称，上诉人海里行公司和我签订的《商品房预售合同》是格式合同，我在一审中也提出对商铺进行评估，原审法院却按照银行贷款利率计算违约金。我比较了一下，另案一楼商铺的评估价值也高于原审确认的6‰计算标准，故我认为是合理的。请求二审法院维持原审判决。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
认定上述事实，有商品房预售合同，发票、收条、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。
本院认为，被上诉人赵鸿霜与上诉人海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应严格履行。鉴于双方当事人在合同中明确约定了交房期限，并且约定上诉人在逾期2个月交房的期限内不承担违约责任，现上诉人仍未按照约定的期限交房，理应承担相应的违约责任。对于上诉人海里行公司提出计算违约金的时间应按照合同约定减去240天的上诉主张本院认为，双方当事人在合同中虽约定“出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付”，但被上诉人针对该约定向法院提出了予以增加的请求，加之判断违约金是否过低应当以双方当事人约定违约金的总额是否明显低于实际损失为标准，而不仅仅局限于按照双方当事人在协议中约定的已交房款的赔付比例来判定，本案中如依双方当事人在协议中约定的扣除60天的基础上，再扣除180天计算违约金，买受人的实际损失将无法得到合理补偿，故原审判决未依据合同中的约定作出实体处理符合法律规定。作为对于上诉人海里行公司关于原审法院依照6‰计算违约金有误的上诉主张本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，因双方当事人买卖合同所涉的标的物是商铺，而商铺作为经营性用房，主要收入为租金收入，出卖人迟延交付标的物给买受人客观上造成了收益损失，故原审判决按银行同期贷款利率判令海里行公司承担相应数额的违约金并未违反相关法律规定的精神。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定，因出卖人的原因造成买受人逾期办证，出卖人亦应承担银行贷款利率的损失。鉴于逾期交房的违约程度明显重于逾期办证，本院认为原审判决按照银行贷款利率计算违约金亦属合理有据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4166.32元（上诉人新疆海里行房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆海里行房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘沛红
审 判 员 李 健
代理审判员 柳 燕
二〇一四年三月五日
书 记 员 姜中晟