昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第2739号
原告（反诉被告）：昆明某某物业管理有限公司。
法定代表人：束某某。
住所：昆明市关上宝海路。
委托代理人：赵某，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区金江路，系昆明某某物业管理有限公司员工，特别授权代理。
被告（反诉原告）：王某，男，汉族，住昆明市盘龙区金江路。
委托代理人：赵某某，女，汉族，住昆明市盘龙区金江路。与被告王某系母子关系。特别授权代理。
原告（反诉被告）昆明某某物业管理有限公司与被告（反诉原告）王某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告昆明某某物业管理有限公司的委托代理人赵某，被告王某的委托代理人赵某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：自金星西区建成至今，原告履行与金星西区业主委员会签订的《物业服务合同》为住户提供物业管理服务。被告系某某园713栋2单元202号业主，一直享受原告提供的物业服务，但自2008年1月至今被告一直拒付物业管理费及停车费，原告多次催收无果，现诉至法院请求判令：1、被告支付2009年1月至2015年12月的物业管理费3674.8元，2009年至2012年垃圾处置费480元，2012年至2015年违约金916.9元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）答辩并反诉称：原告对被告住宅小卧室外（朝花园）及阳台外两个下水洞公共区域长期不尽清理职责，淤泥垃圾使得下水洞阻塞，造成地板发霉渗水等问题及损失，多次反映均未妥善解决，被告只得自己盖上雨篷，并请人把下水洞处理，并另接管子，雨篷外墙角另做了防水。雨篷盖了不到三天就漏水，后来又被砸烂，后发现烟头和各种脏物都在雨棚顶，多次找物管反映不理。无奈之下，被告只好找到云南电视台都市条形码栏目反映。近两年小区统一换装水表，物业不让被告家安装，在被告自己想办法装好水表后，物管又故意停水，并把太阳能蓄水池水放走，当时还通过报警进行过处理。为维护反诉原告的合法权益，故提出反诉，请求判令：1、原告赔偿其未尽物业管理义务导致原告直接经济损失6500元及自2009年1月至2015年12月按年利息3.75%计算的利息1706元；2、原告尽其物业管理义务，维修本住宅小卧室外（朝花园）及阳台外下水洞，并做好防水及时清理垃圾，同时对小卧室已损坏地板全部更换并维修墙面；3、原告承担前两次起诉后又撤诉，被告因此而产生的律师费用1500元；4、原告承担本案诉讼费及反诉费。
原告（反诉被告）辩称：1、原告已经尽到相应的物业管理义务，被告小卧室外下水道堵塞后，原告在旁边新开了一条下水道，解决的下水道堵塞的问题，阳台外的下水道是因为被告自己在阳台外栽种花草，雨水导致下水道堵塞；2、小卧室不是物业服务约定区域，不属于原告管理范围；3、我国不是强制聘请律师的国家，因此被告支出的律师费应该由其自行承担。
庭审中，原告为证明其主张并针对被告的反诉请求，向法庭提交如下证据：
1、中华人民共和国物业服务企业资质证书，欲证明原告具备提供物业服务的资质；
2、档案摘抄表，欲证明被告为昆明市金星小区二期某某园713幢二单元202号房屋的所有权人；
3、金星西区物业服务合同2009年、2010-2011年、2012-2016年三份，欲证明：1、原告与昆明市金星西区业主委员会签订的物业服务合同中，双方约定原告提供的物业服务范围为：金星西区金禧园、金福园、金寿园、金利园；2、合同签订后，原告严格按照合同约定履行义务，提供了合格的物业服务；
4、物业服务收费备案申请、《昆明市盘龙区发展和改革局文件》盘法改价备（2014）12号，欲证明：1、2014年8月15日，原告向昆明市盘龙区发展和改革局申请物业服务费备案，申请备案的收费标准从2014年1月1日起按0.6元每平方米收取；2、2014年11月26日，昆明市盘龙区发展和改革局批准同意昆明某某物业管理有限公司的备案申请；
5、记账联，欲证明被告作为业主，已向原告缴纳了2008年1月1日至2008年12月31日的物业服务费，但自2009年开始至今，一直未缴纳物业服务费；
6、催费通知2008年1月1日至2015年12月31日六分，欲证明自2010年9月10日开始，原告多次以下发催费通知的书面形式向被告催收物业服务费等费用；
7、照片七张，欲证明被告在自己居住的房屋上私自搭建违章建筑，该部分建筑因违反规定搭建，不属于原告提供物业服务的范围
8、《关于调整金星西区物管费的公告》、《金星西区物业服务合同》补充合同，欲证明原告及昆明金星西区业主委员会已就本次调整物业服务费的价格事宜向昆明市盘龙区发展和改革局进行备案，并将调价的通知对全体业主进行了公示。
经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、8均不予认可，被告未见到，不清楚；对证据6认可，确实进行了催收；对证据7予以认可，但建雨棚是原告许可的。
被告为证实其答辩意见及反诉主张，向本院提交以下证据：
1、照片一组，欲证明下水道堵塞之后不能排水造成垃圾堆积；
2、发票、收据，欲证明原告盖雨篷所花费的费用；
3、收据，欲证明雨篷坏掉后，原告又进行了维修所产生的费用；
经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，不能证明堵塞原因；对证据2的发票真实性认可，合法性、关联性、证明目的不予认可，不能证明搭盖雨篷是原告许可的，并且搭盖雨篷要经过相关部门的许可，原告也无权准许被告进行搭盖雨篷；对证据3不予认可，这些单据是被告单方制作，原告并不知晓。
在举证期内，被告申请本院调取：1、2005年都市条形码频道关于原、被告之间纠纷新闻报道，欲证明原告未尽到物业服务职责导致下水道堵塞；2、2013年被告报警记录，欲证明原告将被告太阳能水放完。
经被告申请，本院调取了2013年被告报警记录；对新闻报道，由于被告不能明确是否播出及具体时间，且由于时间过长，电视台无法提供。
经质证，原告对本院调取的报警记录三性认可，证明目的不予认可，报警记录看不出是原告放了被告太阳能水。
经质证，被告对本院调取证据予以认可，认为可以反应是原告将被告太阳能水放空。
本院对原告提交的证据真实性予以确认。对被告提交的证据1因原告认可，本院对其真实性予以确认；对证据2真实性认可，但不能证明雨棚搭建是经原告同意；对证据3因系个人出具，但该人未到庭进行陈述，不符合证据形式，本院对其真实性不予确认。对本院调取证据真实性予以确认，但被告报警原因是反应太阳能漏水、停水、有水鬼，民警亦未得出太阳能产生问题原因结论，不能证明原告欲证明目的。对于原、被告提交证据欲证明目的，本院待后综合评判。
在审理过程中，本院对金星小区金禧园713幢2单元202号房屋及小区情况进行了现场勘查，形成的现场照片由双方签字确认。
综上所述，本院确认以下案件事实：被告王某系昆明市金星小区二期金禧园713幢2单元202号房屋业主，房屋建筑面积为90.76平方米。2009年1月15日，昆明市金星西区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《金星西区物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方对金星西区金禧园、金福园、金寿园、金利园提供物业管理服务；合同期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止；物业服务费按自然年度收取；住宅为0.385元／月每平方米、垃圾处置费8元／月每户；业主应于每年1月1日起交纳当年的物业服务费；乙方的服务内容包括十三项内容，其中包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。2009年12月3日，昆明市金星西区业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签合同，约定合同期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止；物业费标准调整为：住宅为0.45元／月每平方米、垃圾处置费10元／月每户。2011年12月28日，昆明市金星西区业主委员会（甲方）与原告（乙方）再次续签合同，约定合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止；住宅物业服务费及垃圾处置费未变更，另约定对于恶意欠费一年以上的业主可按业主欠费金额的40%收取违约金。2014年4月，昆明金星西业主委员会与原告发布公告，载明根据业主大会决议，2014年起住宅物业管理费按每月每平方米0.6元收取。2014年8月15日，昆明市金星西区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《金星西区物业服务合同》补充合同，约定住宅物业管理费上调为0.6元每平方米每月，自2014年1月1日起执行，补充合同与《金星西区物业服务合同》具有同等效力。后原告向昆明市盘龙区发展和改革局申请备案自2014年1月1日起物业收费标准按0.6元／月每平方米收取。另查明，被告居住房屋前后的公共阳台部分属于原告物业服务管理范围，上述区域存在垃圾堆积情况；原告已在被告小卧室外公共阳台上开辟新排水口进行排水。原告认为其已向被告提供了物业服务，但被告未交纳物业费，构成违约故诉至法院主张其诉请。被告在举证期限内提起反诉，认为原告未尽到物业管理职责，造成被告损失，故提起反诉主张其诉请。
本院认为，原告管理被告所住小区是基于原告与被告小区业主委员会签订的《金星西区物业服务合同》及《补充合同》，依据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，其所签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告有权按合同约定向被告主张物管费。被告房屋建筑面积为90.76平方米，根据合同约定的自2009年至2015年收费标准计算，被告应交纳2009年至2015年物管费3686.67元，垃圾处置费456元，但现双方对于原告是否履行物业服务义务发生争议，本院认为，原告认可被告房屋前后的公共阳台部分属于其物业服务范围，根据合同，对于公共部位的清洁卫生，垃圾的收集是原告的义务，但根据本院的现场勘查，上述区域确存在垃圾堆积的情况，原告并未按合同约定履行该项义务，但因该部分仅为原告部分物业服务内容，故本院支持被告应向原告交纳合同约定金额的70%，即（3686.67＋456）＊70%=2899.87元。对于原告主张的违约金的诉请，本院认为，因原告存在未履行合同义务的违约行为，被告有权以此抗辩，故原告主张被告支付违约金的诉请本院不予支持。对被告提出原告未尽排水管疏通义务的意见，本院认为，根据现场勘查，原告已在公共阳台上开辟新排水口进行排水，被告无证据证明原告未履行疏通排水口义务，故对被告该答辩意见本院不予支持。
对被告主张原告支付其未尽物管义务导致的损失及利息的诉请，本院认为，被告提出该损失系其搭建雨棚的费用，首先，该雨棚搭建区域非业主专有部分，而属全体业主共有区域，被告无权在该处搭建雨棚，原告亦无权同意被告搭建，被告未提交相关行政部门批准搭建的合法手续，其搭建雨棚行为违反相关法律法规，其因此造成的费用应由其自行承担，故对被告该部分诉请本院不予支持。对被告主张原告履行垃圾清理及阳台外下水洞维修清理义务的诉请，本院认为，该内容属于合同约定的原告物业服务范围，故对被告该诉请本院予以支持。对被告主张原告对其房屋卧室损坏地板更换及维修墙面的诉请，本院认为，被告未提交证据证明上述损坏内容与原告行为存在因果关系，故对被告该项诉请本院不予支持。对被告提出原告之前案件起诉又撤诉，导致被告因此支付的律师费1500元的诉请，本院认为，被告未提交证据证明该费用实际发生，故对被告该项诉请本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明某某物业管理有限公司支付物业管理费、垃圾处置费共计2899.87元；
二、原告（反诉被告）昆明某某物业管理有限公司履行对金星小区二期金禧园内部公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通义务；
三、驳回原告（反诉被告）昆明某某物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由被告王某承担，反诉案件受理费50元，由被告王某承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 蒋 煜
人民陪审员 杨继炜
人民陪审员 张 菊
二〇一六年四月六日
书 记 员 单衍勇