重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5106号
上诉人（原审原告）：程柳，女，1982年6月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：向贵均，重庆鹏腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆洋丰逸居房地产有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道11号，统一社会信用代码915000005634994748。
法定代表人：杨才斌，董事长。
委托诉讼代理人：阎凯，重庆承业律师事务所律师。
上诉人程柳因与被上诉人重庆洋丰逸居房地产有限公司（以下简称洋丰逸居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人程柳的委托诉讼代理人向贵均，被上诉人洋丰逸居公司的委托诉讼代理人阎凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
程柳上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初1186号民事判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审法院事实认定错误，因为涉案房屋负一层及负一层夹层无出入口，致上诉人无法使用居住，不能实现合同目的。一审法院根据合同附图中未附有第一层图纸即认定第一层无实体房屋错误。同时，一审法院认为涉案小区已经竣工验收并取得备案登记即符合交付条件，一审法院这一认为是错误的；2、一审法院将行政审批作为上诉人整改主张得到法院支持的前提条件错误；3、涉案房屋存在设计缺陷，导致涉案房屋存在重大安全隐患；4、一审法院未对涉案房屋是否能够居住使用进行审理评判，属于漏审、漏判。
洋丰逸居公司辩称：房屋为现房现状销售，上诉人明知出入口情形。同时，涉案小区是验收合格并取得竣工验收备案登记，涉案房屋也为成套住宅。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
程柳向一审法院起诉请求：1、请求判决被告按照《重庆市商品房买卖合同》约定将重庆市北部新区金州大道66号7幢1-2-1号第1层房屋交付给原告；2、判决被告对重庆市北部新区金州大道66号7幢1-2-1号负1、负1夹层房屋存在的缺陷在本判决之日起3个月作出整改，具体包括：（1）对负1、负1夹层房屋各修建出入门；（2）对负1、负1夹层房屋按照住宅的功能配备相应设施；（3）整改电梯、安全楼梯到负1、负1夹层房屋，使负1、负1夹层房屋能从电梯间、安全楼梯自由出入；（4）整改负1、负1夹层房屋安装防火设施（即室内喷淋设施等）至符合防火安全规范；（5）整改负1、负1夹层房屋防潮防水至符合负1、负1夹层房屋达到防潮防水要求（即1、已开口房屋部分加装玻璃；2、单独设置排水管）；（6）、拆除第2层房屋客厅处衔接负1、负1夹层房屋之间的实心楼板；（7）、安装、修建负1、负1夹层房屋之间的楼梯。3、判决被告因逾期交房和房屋缺陷承担违约责任，由被告支付原告违约金8008元（自2017年4月25日起至被告对房屋实际整改之日止按照总房屋价款的每日万分之一计算违约金）；4、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，程柳明确其第一项诉讼请求为要求洋丰逸居公司将其第二层房屋投影面积下对应的房屋交付给程柳。
一审法院认定事实：洋丰逸居公司的建设用地规划许可证附图中，洋丰圣乔维斯建筑面积明细表中车库及其他，负一层平面中商业192.09平方米。负一层和负二层总建筑面积40384.21平方米。负一层住宅地下贮藏室13913.75平方米。总面积152771.35平方米。其余的面积为设备用房及交通面积、社区组织用房、物管用房、社区保健站、配套用房等。2014年12月30日，洋丰圣乔维斯取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，工程规模122899.71平方米。程柳认为《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》中工程规模中的122899.71平方米不包含负一夹层的面积。因建设用地规划许可证附图中只记载了负一层的面积、没有负一夹层。虽有负二层，但负二层并没有面积。明细表中所有项目相加的，与工程规模总数相符，故负一夹层不在竣工验收范围内。
2017年1月24日，程柳作为乙方（买方），洋丰逸居公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品项目为：洋丰·圣乔维斯一批次。房屋座落为重庆市北部新区金州大道66号7幢1-2-1。本商品房所在幢的楼层共计9层。本商品房所在楼层物理层为第3层。本商品房所在楼层名义层为第负1、负1夹、1、2层。本商品房建筑面积327.45平方米，其中，套内建筑面积283.56平方米。本商品房户型为三室二厅。用途为住宅，属于成套住宅。本商品房为清水房，成交金额为1686000元。第七条交房期及交付条件。属现售商品房的，甲方应在2017年4月24日前，将商品房交付乙方使用。商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列第（1）种方式处理：逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附图中为第2层、负1夹层、负1层的平面图。
合同签订后，程柳按约向洋丰逸居公司支付了购房款。
2017年7月4日，房屋取得了不动产登记证明，载明的房屋套内面积283.56平方米，建筑面积327.45平方米。房屋所在层（名义层）：负1，负1夹、1、2层。附图页中为第2层、第负1夹层、第负1层平面图。
2017年9月23日，洋丰逸居公司向程柳发出《接房通知书》，程柳在业主签收文件（物品）记录上签字接房。
地下室出入口改造方案公示内容为：因“洋丰·圣乔维斯”住宅小区2#、10#、11#、12#、13#楼二层花园及地下室出入口的原建筑设计存在缺陷，为解决业主实际困难，经报两江新区违法整治指挥办、金山街道、规划分局、国土房管分局、建管局研究同意，我司拟对2#、10#、11#、12#、13#楼二层花园楼梯及地下室入口进行改造，现将改造方案公示发如下：一、对以上楼栋二层至花园的楼梯进行改造，并采用与小区建筑风格基本一致的轻质钢、玻璃等材料搭建阳光房，以解决二层通往地下室出入口楼梯的遮风挡雨问题。程柳与洋丰逸居公司均认可公示中的幢号房屋均按公示进行了改造，但程柳的房屋政府没有同意按此方案改造。
程柳与洋丰逸居公司均明确房屋现状为：房屋约定的面积与产权面积一致。第2层房屋为三室二厅，从第2层房屋有楼梯到第1层，第1层无实体房屋，为一个草坪。程柳第2层房屋投影下的实体房屋为案外人所有，与其房屋不是一个整体。案外人的第1层实体房屋的窗外为地下室的出入口，无楼梯。
程柳认可其是购买的现房，但购房时不能看成到现房，且房屋的负一层及负一夹层无通道，也无法实地查看。程柳认为《重庆市商品房买卖合同》及不动产登记证明中均有房屋名义层中含第一层的表述，现第二层房屋投影面积下的第一层房屋虽与程柳的房屋不是一个整体，但在设计图纸上是一个整体。即第二层平面图门厅上空部分。故洋丰逸居公司应当将第一层房屋交付给程柳。第二层与草坪之间的楼梯有重大安全隐患，楼梯上有空调外机、外墙砖等。二楼投影面积下的一楼窗户正对楼梯间，以该空间作为采光口。房屋负一夹层与负一层无出入口。
洋丰逸居公司称合同中虽有第一层的表述，但房屋造型独特，要进入房屋，必须从第一层进入，但第一层并未计入销售面积，第一层的草坪是程柳独家使用，第一层的表述即为草坪。房屋的三室二厅的功能是第二层，二楼从楼梯下到第一层，一楼的实体房屋是其他业主所有。从草坪旁边的楼梯口可以下到负一夹层和负一层。
程柳明确其要求的逾期交房违约金为洋丰逸居公司未向其交付第1层房屋的逾期交房违约金。其第2项诉讼请求是要求在负一层和负一夹层每层均修建一个出入门，由于该二层是按住宅出售。故应当按住宅配备相应的功能间，但此项诉讼请求没有得到相关行政部门的审批同意。
一审法院认为，程柳与洋丰逸居公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。
对于程柳的第一项诉讼请求。虽然《重庆市商品房买卖合同》及不动产登记证明中均在房屋所在名义层中包含了第一层，但其附图中均未附有第一层房屋的图纸，说明第一层并无实体房屋。加之双方均认可第一层实体房屋为案外人所有的房屋，洋丰逸居公司事实上也无法履行交付义务。故程柳的此项诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。同理，对程柳的第三项诉讼请求一审法院不予支持。
对于程柳的第二项诉讼请求，由于洋丰圣乔维斯小区已经竣工验收备案登记，符合双方合同约定的交付条件。现行政机关并未对程柳的诉讼请求作出审批同意的决定，对于其诉请“（5）整改负1、负1夹层房屋防潮防水至符合负1、负1夹层房屋达到防潮防水要求（即1、已开口房屋部分加装玻璃；2、单独设置排水管）”，程柳并未举证证明房屋现有漏水渗水情况，故其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告程柳的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告程柳负担。
二审中双方均未举示新证据。
二审中，本院组织双方当事人对现场进行了勘验，勘验过程中上诉人方提出如下解决方案：从一楼花园到负一楼和夹层修建水泥楼梯;同时一楼楼梯上安装宽度足以覆盖楼梯的雨棚，费用由被上诉人负责。被上诉人书面答复：一、案涉房屋系现房现状销售，且房屋已经通过竣工验收备案，被上诉人交付房屋符合合同约定及法律规定，故不应承担改建义务，不同意修建楼梯和雨棚的方案；二、建议由上诉人向主管机关提出改建方案，被上诉人积极配合提供资料及办理手续，如方案获批由上诉人自行负责修建，故调解协商整改方案未果。
本院二审查明事实与一审判决一致。
本院认为，关于交付第1层房屋。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第三条第（五）项约定“本商品房户型为三室二厅”，被上诉人交付的房屋部分第2层户型结构即为三室二厅，与合同约定一致；且买卖合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图经上诉人签字捺印确认，户型图仅包含2层、负1层及负1夹层，故被上诉人关于1层系花园的主张与合同约定相符，而上诉人关于被上诉人未交付1层的主张缺乏事实依据，上诉人亦未举证证实其支付了1层所对应建筑实体的对价，故对其该项上诉理由本院不予支持。关于整改。现有证据不能证实被上诉人交付的房屋不符合合同约定及法律规定，合同中亦未约定被上诉人应当交付下至负1层及负1夹层的楼梯，现行政机关未对上诉人的搭建方案进行审批，如上诉人认为被上诉人交付房屋不能实现其使用目的，可以另案起诉赔偿，但被上诉人交付的房屋既已经过竣工验收备案登记，则被上诉人无需承担上诉人主张的整改要求，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，程柳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人程柳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 赖生友
审 判 员 刘润荔
二〇一八年九月五日
法官助理 王睿杰
书 记 员 程译莹