浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义廿三里民初字第26号
原告：王健。
委托代理人：虞景勇。
委托代理人：虞华君。
被告：宗泉省。
原告王健与被告宗泉省房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告王健的委托代理人虞景勇、被告宗泉省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王健起诉称：2010年7月18日原、被告达成被告租用原告座落义乌市下王村一区36幢2-3号2间计72㎡的店面房的租赁合同，约定租期为5年，即2010年8月15日至2015年8月14日止。前3年租金为每年44600元，第4、5年租金各比上一年涨10%，租金一年一付，下年度租金应于前一年度租期到期前二个月付清；若被告违约原告有权解除合同及违约方应承担违约金10万元等条款。原告依约交付了房屋，被告支付了计2010年8月15日至2013年8月14日的房租，依约定2013年8月15日至2014年8月14日的租金应于2013年6月14日前交付，但被告虽经原告催讨，均置之不理，被告已构成违约。现诉请：1、依法解除原被告双方于2010年7月18日签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告自2013年8月15日起至起诉之日止的租金损失12265元、房屋恢复原状的费用6000元、水电费126元；3、判令被告支付原告违约金20000元。庭审时，原告撤回要求被告赔偿房屋恢复原状费用6000元、水电费126元的诉请。
被告宗泉省答辩称：被告不需要支付租金，更不需要支付恢复原状费用以及违约金。理由如下：1、租赁合同在2013年4月份已经解除，房屋在2013年7月20日以前已经腾空，原告已经贴过招租信息，充分说明合同2013年4月份已经解除。2、原告要求自2013年8月15日起至起诉日止的租金损失，没有事实和法律依据。首先，租赁合同在2013年4月份已经解除，原告完全可以将房屋再次出租；其次，即使原告不承认4月份已经解除合同，那么在第一次起诉的时候是2013年7月份，原告在开庭时承认他起诉后，被告将钥匙交回原告，只是原告不收而已，这也充分说明合同也已经在7月份已经解除。所以说，原告要求自2013年8月15日起至起诉日止的租金损失，没有事实和法律依据。3、房屋出租合同解除后，原告明知被告不续租房屋的情况下，故意不将房屋再次出租，该租金损失应当由原告自己承担。4、房屋并没有损毁，不要支付恢复原状的费用。5、房屋在2013年7月已经不用，何来的水电费，所以水电费不用支付。6、被告并没有违约，是原告所在的房屋的专业街的性质改变导致被告无法经营，事实上，原告是违约方，给被告造成了巨大的损失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，而且不合情理，应当驳回原告的诉讼请求。
原告王健为证明自己的主张，提供以下证据：
证据一、农村私人建房建设用地审批呈报表复印件一份，证明原告已审批取得宅基地并建房出租给被告。
证据二、租赁合同复印件一份［原件存于（2013）金义廿三里民初字第175号案卷中］，证明原告将自己所有的房屋出租被告，合同约定的租期、租金的交付、违约责任等条款。
证据三、（2013）金义廿三里民初字第175号民事裁定书一份，证明原告曾经就租赁合同纠纷起诉后撤诉的事实。
被告质证认为：1、对农村私人建房建设用地审批呈报表没有异议。2、对租赁合同本身的真实性没有异议，第一年的租金是向村里交的，第二年、第三年的房租是向房东自己交的。3、对（2013）金义廿三里民初字第175号民事裁定书没有异议。
被告宗泉省为证明自己的主张，提供以下证据：
证据一、收款收据三份，证明第一年的房租是向下王村里交纳的，押金也是交到下王村里的。说明一点：这三张收款收据中涉及的款项是36幢1-3号三间店面的。
证据二、租赁合同一份，证明：1、合同的双方当事人主体为本案原、被告；2、合同中关于专业街定位和维护健康发展责任等内容。
证据三、义乌商报新闻报道打印件三份、永康日报新闻报道打印件二份，证明当时下王村定位为门业专业街。
证据四、信访申请书一份，证明下王村将门业专业街突然变更为库存专业街，经营户不服去上访。
证据五、市场招牌广告对比照片五张，证明被告承租本案所涉房屋是用于经营门业，但现在专业街已变更为库存专业街了。
证据六、浙中新报新闻报道打印件一份、中国门都网新闻报道打印件一份、永康日报报道打印件一份、下王门业专业市场招商广告单、下王门业专业街经营户管理手册各一份，证明当时下王村众所周知定位为门业市场。
证据七、2013年6月17日义乌商报（第八版广告）一份，证明原告单方面违反合同关于共同维护门业专业街健康发展的要求和精神，完全变更了原先签订合同确立的门业专业市场定位。
证据八、营业执照副本和税务登记证各一份，证明被告是经营门业的。
证据九、2013年9月2日金华日报、2013年5月21日钱江晚报浙中城事各一份，证明下王门业专业街已变更为下王库存专业街。
原告质证认为：1、对收款收据本身的真实性没有异议，但这属于村委会的代收行为。2、对租赁合同没有异议。3、义乌商报新闻报道和永康日报新闻报道是复印件和打印件，对真实性无法确认，而且与本案的房屋租赁没有关联性。4、信访申请书是打印件，上面没有原告的名字，信访申请人没有签名，真实性无法确认，和本案原告的租赁关系没有关联性，信访内容是要求政府处理问题。5、对市场招牌广告对比照片的真实性没有异议。库存专业街与门业专业街现在是并存的，并不是相矛盾的。实际上专业专业街有部分经营户经营不善，退出门业经营，由原房东租给库存经营户，广告不是原告去做的。6、对证据五本身的真实性均不予确认，但是当时曾经有过下王门业专业街是事实的，而且现在也还是存在的，但与本案原、被告之间的房屋租赁关系没有关联性。对下王门业专业市场招商广告原告方不清楚，下王门业专业街经营户管理手册是被告方门业协会制作的，原告方不清楚。7、对2013年6月17日义乌商报的真实性没有异议，但是原告没有违反合同，报纸登的内容与原、被告之间没有关联性。8、对营业执照、税务登记证本身的真实性没有异议，可以证明被告还在合法经营。9、对证据九报纸的真实性没有异议，但是跟本案没有关联性。
结合上述质证意见，本院认证如下：
一、关于原告王健提供的证据。1、对农村私人建房建设用地审批呈报表本身形式上的真实性予以确认。2、对租赁合同的真实性予以确认。3、对（2013）金义廿三里民初字第175号民事裁定书的证明效力予以确认。
二、关于被告宗泉省提供的证据。1、对三份收款收据的真实性予以确认。2、对租赁合同的真实性予以确认。3、对义乌商报新闻报道打印件、永康日报新闻报道打印件本身形式上的真实性予以确认。4、对信访申请书、市场招牌广告对比照片的真实性予以确认。5、对浙中新报新闻报道打印件、中国门都网新闻报道打印件、永康日报报道打印件本身形式上的真实性予以确认。对下王门业专业市场招商广告单、下王门业专业街经营户管理手册的真实性予以确认。6、对2013年6月17日义乌商报（第八版广告）、营业执照副本和税务登记证、2013年9月2日金华日报、2013年5月21日钱江晚报浙中城事的真实性予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
2010年7月18日，原告王健（甲方）与被告宗泉省（乙方）签订《租赁合同》一份，其中载明：“甲方将位于义乌市下王村一区36栋2－3号2间72平方米的店铺、楼梯1条，出租给乙方作商业用房使用；店铺租期自2010年8月15日至2015年8月14日止；租赁期限5年一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10％；该店铺年租金为44600元，首年租金于签订本合同时付清；租金一年一付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清；签订本合同时，乙方向甲方支付店铺租赁保证金2000元（1000元／间）；乙方应按本合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺；为了专业街的健康发展，一方必须遵守专业街管理办关于规范管理专业街的各项规章制度，如乙方违反管理制度的，甲方可视具体情况作出相应处罚，直至单方面终止本合同，并不退还已收的租金、保证金等费用；双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整。”之后，被告按照《租赁合同》约定交纳了上述保证金2000元及2010年8月15日至2013年8月14日的租金。2013年8月12日，原告以被告未交纳第四年度租金为由诉至本院。后于2013年11月6日撤回起诉。2013年12月24日再次诉至本院。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告未按合同约定及时交纳租金的，原告有权解除合同。被告至今未有交纳下一年度租金的意思表示，应认定被告已构成违约，解除合同的条件已经成就，原告要求解除合同理由正当，本院予以支持。原、被告关于“双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整”的约定属于双方约定的违约条款，是合同当事人为确定损失赔偿数额而事先约定的条款，其作用在于当违约事实发生后对各方当事人的损失进行清理和结算，因此，违约条款属于结算和清理条款，合同解除不影响该条款的效力，原告王健仍可据此要求被告宗泉省承担相应的违约责任，现原告主张的违约金虽低于双方约定的违约金，但仍过分高于原告的实际损失，故本院根据本案房屋大小、租金的实际损失、过错程度等综合因素依法予以调整，酌定被告宗泉省支付原告王健违约金为16000元。因本院酌定的违约金已考虑了原告租金的实际损失这一因素，本院对原告要求被告另行支付租金损失的诉请不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。被告辩称原告是违约方、租赁合同早已解除、自己不需支付违约金，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告王健与被告宗泉省于2010年7月18日签订的《租赁合同》。
二、被告宗泉省支付原告王健违约金16000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告王健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费303元，由原告王健负担203元，被告宗泉省负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费606元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
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审 判 员 楼宇栋
二〇一四年一月十六日
代书记员 颜虹英