浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑榭民初字第12号
原告：宁波大榭开发区龙江塑料化工有限公司（企业注册号：3302061900290），住所地大榭信谊大厦1406号。
法定代表人：王国君，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：陈文勇，浙江文勇律师事务所律师；李崇杰，浙江文勇律师事务所实习律师。
被告：胡其康（身份证号码：），男，1953年5月25日出生，汉族，宁波大榭开发区信榭物业公司部门经理，住宁波市大榭开发区。
原告宁波大榭开发区龙江塑料化工有限公司（以下简称龙江公司）与被告胡其康物权纠纷一案，本院于2010年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈建根独任审判，于2010年6月2日、2010年6月24日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙江公司诉称：我公司拥有大榭开发区南岗小区25幢106-2、206-2店面房一套。1999年以来公司工作人员相继回到东北，上述房屋一直空关着。2010年春节发现该店面房，被被告胡其康长期占用。经查，自2003年起，案外人宁波大榭开发区宏祥化工有限公司与被告胡其康签订房屋租赁协议，擅自将原告店面房连同其南岗小区25幢106-1、206-1一起出租给被告进行经营活动。租赁期到期后，被告仍一直占用上述房屋。现要求被告返还原告位于宁波大榭开发区南岗小区25幢106-2、206-2室店面房，恢复原状，并按实际占用期支付使用费48000元。
原告为此向本院提交下列证据：
1、《营业执照》1份，《行政处罚决定书》1份，证明原告主体状况。
2、《国有土地使用证》1份，证明原告是大榭开发区南岗小区25幢106-2、206-2室店面房所有权人之事实；
3、《租赁协议》1份、《终止租赁协议》1份，照片3份，证明被告擅自占用原告房产之事实。
被告胡其康辩称：我事先并不知情租用的房屋中一部分属于原告房屋，原告房屋与案外人宁波大榭开发区宏祥化工有限公司（以下简称宏祥公司）的房屋直接相通，连成一体，结构混同，上下楼也同一楼梯，外表难以区别。同时，在我租用之前，已有他人租用，我只是新租户。在租赁使用房屋过程中，并不知情出租人和原告之间的关系，事后得知原告与案外人间有经济往来关系。为此，我还先后支付租赁费、物业费、房屋维修费、房屋装修费共计10万余元，从2005年开始该房屋一直空闲着，现我愿意退出房屋，但应对方赔偿我方经济损失。
被告为此向本院提交下列证据：
1、（2003）甬仑人民一初字《民事调解书》一份，证实宏祥公司对本案的诉争房屋有占有、使用、处理的权利，从而证明被告不是无权占用；
2、证人胡某等8人证言一份，证明从2005年1月份以来，该诉争房屋即关闭停止营业，从而证实原告无权主张赔偿的事实；
3、《收条》4份，证明被告向宏祥公司缴纳押金及房屋的事实；
4、《房屋租赁协议》一份，证明被告向宁波大榭开发区宏祥化工有限公司租房事实；
5、《房屋租赁协议》二份，证明宁波大榭开发区宏祥化工有限公司早在1999年和2001年与宁波大榭开发区兴达水电安装有限公司租赁房屋事实；
6、宁波大榭开发区信榭物业有限公司海韵园管理处《证明》一份，证明自2002年来被告交纳物业费7372元的事实；
7、宁波大榭开发区信榭物业有限公司《合同会签单》、《建筑工程结算书》、《建筑安装专用发票》等，证明被告维修房屋费用的事实。
经开庭审理，原被告举证、质证，本院认证如下：
一、下列证据双方无异议，本院予以认定。
原告提交的证据1（《营业执照》1份，《行政处罚决定书》1份），证明原告主体状况；证据2（《国有土地使用证》1份）证明原告是大榭开发区南岗小区25幢106-2、206-2室店面房所有权人之事实；证据3（《租赁协议》1份、《终止租赁协议》1份，照片3份），证明被告占用原告房产之事实。被告提交的证据3（《收条》4份），证明被告向宏祥公司缴纳押金及房屋的事实；证据4（《房屋租赁协议》一份），证明被告向宁波大榭开发区宏祥化工有限公司租房事实；证据5（《房屋租赁协议》二份），证明宁波大榭开发区宏祥化工有限公司早在1999年和2001年与宁波大榭开发区兴达水电安装有限公司租赁事实。
二、下列证据有异议，本院认证如下。
1、被告提交的证据1（（2003）甬仑人民一初字《民事调解书》一份），证实宏祥公司对本案的诉争房屋有占有、使用、处理的权利，从而证明被告不是无权占用；原告质证认为，该调解书并没确认房屋属于宏祥公司。本院认为，对调解书中确认的租赁情况，双方无异议，本院予以认定，至于房屋权属，现原告已提交证据证明，足以认定。
2、被告提交的证据2（证人胡某等8人证言一份），证明从2005年1月份以来，该诉争房屋即关闭停止营业，从而证实原告无权主张赔偿的事实；原告质证认为，该证明不具有证明力。本院认为，证人应当到庭作证，现原告不予认同，应综合其他证据认定，从房屋使用现场情况看，房屋已停用较长时间，但从被告交纳的房租费从2005年起未交纳，现原告为有其他证据证实其使用情况，应于认定。
3、被告提交的证据6（宁波大榭开发区信榭物业有限公司海韵园管理处《证明》一份），证明自2002年来被告交纳物业费7372元的事实；原告对《证明》形式有异议。本院认为，物业费交纳应根据房屋使用情况来计算，故应综合其他证据予以认定。
4、被告提交的证据7（宁波大榭开发区信榭物业有限公司《合同会签单》、《建筑工程结算书》、《建筑安装专用发票》等），证明被告维修房屋费用的事实。原告质证认为，该证据是25幢屋顶维修，与本案无关。本院认为，屋顶维修属实，但该费用的使用情况还需结合其他证据综合认定。
综上，本院认定事实如下：
1999年，原告龙江公司在宁波大榭开发区购得南岗小区25幢106-2、206-2店面房一套（楼上楼下各一间），用于公司经营活动。该店面房与案外人宏祥公司的店面房（25幢106-1、206-1，楼上楼下各一间）房屋相通，门牌号××幢106号（无分号）。但购房后，该店面房原告并未实际使用，1999年3月8日，案外人宏祥公司出面将25幢106号两间房屋（含原告一间店面房）出租给他人使用。自2003年起，案外人宏祥公司又与被告胡其康签订房屋租赁协议，将上述两间店面房出租给被告进行经营活动。2005年租赁到期后，被告虽停止经营，但仍由被告管理上述房屋。在原告租赁、管理期间交纳了一定的物业费及适当的维修费用。另查明，原告龙江公司于1995年在宁波大榭开发区注册成立的有限责任公司，2002年因未参加企业年检，被工商局吊销营业执照。现原告诉至本院要求被告返还位于宁波大榭开发区南岗小区25幢106-2、206-2室店面房，恢复原状，并按实际占用期支付使用费48000元。
本院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。对于宁波大榭开发区南岗小区25幢106-2、206-2室店面房，现原告提交的房屋产权证，足以证实该房屋属于原告所有，被告虽从案外人宏祥公司租赁使用，但对原告部分的房屋使用，不能提供合法依据，则属于无权占有，被告辩称理由难以成立，现原告主张返还，理由正当应予支持。但被告在租赁使用过程中，并不知晓所租赁房屋中有一部分属于原告所有，则属于善意占有，同时，对于房屋使用被告已经将租赁费支付给案外人，被告也未从中得到该房屋的孳息，故原告要求被告支付租赁费的请求依据不足。对于被告在使用、管理期间支付的一定费用，被告未提出反诉，不予一并处理。对于原、被告由此产生的损失可以向案外人进行索赔。对于原告要求被告恢复原状，因原告不能提供原状情况，被告退房后，对于室内装修可以拆除，但不得损坏墙体等结构。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第条、第一百四十三条之规定，判决如下：
一、被告胡其康应返还原告宁波大榭开发区龙江塑料化工有限公司位于宁波大榭开发区南岗小区25幢106-2、206-2室店面房一套（楼上楼下各一间），被告退房后，对于室内装修可以拆除，但不得损坏墙体等结构。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费1080元，减半收取540元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 陈建根
二〇一〇年七月十九日
代书记员 刘 微