辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民初755号
原告（申请执行人）：三箭建设工程集团有限公司，住所地浙江省温州市杨府山路5弄26号。
法定代表人：董国华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王宇，男，1982年12月25日出生，汉族，该公司法律顾问。
被告（案外人）：ＸＸ昊，男，1978年3月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：田晓东，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕涛，辽宁良友律师事务所律师。
被告（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号。
法定代表人：胡定海。
第三人：沈阳中宸置业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号（109-1号）2层247-9115室。
法定代表人：董艳杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，男，1979年12月19日出生，汉族，该公司经理。
委托诉讼代理人：白红彦，女，1972年9月10日出生，回族，该公司经理。
原告三箭建设工程集团有限公司（以下简称“三箭公司”）诉被告ＸＸ昊、沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰公司”）、第三人沈阳中宸置业有限公司（以下简称“中宸公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月20日对本案进行了公开开庭审理。原告三箭公司的委托代理人王宇，被告ＸＸ昊的委托代理人吕涛，第三人中宸公司的委托代理人ＸＸＸ，到庭参加了诉讼，被告中驰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，按照缺席审理，本案现已审理终结。
原告三箭公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）辽01执异273号执行裁定书；2.准许对位于沈阳市和平区南五马路3号2228号房屋的执行；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：ＸＸ昊不能证明符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定要求。1、商品房买卖合同没有明确日期，无法证明签订日期。2、ＸＸ昊要求解封共七套房屋，房屋用于办公使用而非居住。3、ＸＸ昊应当提供支付房款方式，银行转账记录等，仅提供收据不能证明实际付房款。被执行人为逃避债务，存在与ＸＸ昊串通损害我方权益的可能，应通过财务审计确定是否支付房款。庭审中，三箭公司补充意见为：1、中驰公司于2012年11月29日将在建工程及地上物设立抵押，在没有征得抵押权人同意情况下对外签订《商品房买卖合同》属无效，中驰公司至今没有与ＸＸ昊签订网签版《商品房买卖合同》，中驰公司也没有给ＸＸ昊开具合法购房发票，ＸＸ昊没有取得房屋权属证书，因此，ＸＸ昊享有的是债权，而非物权期待权。2、ＸＸ昊购房系写字间，并非住宅，ＸＸ昊有其他居住地址，不符合规定第二十九条第二款。3、ＸＸ昊提供的物业管理费收据系中驰公司单方出具，只有2015年3月11日至2016年3月10日，水费、电费、供暖费均如此，中驰公司并未与ＸＸ昊签订房屋交接单，无法证明写字间的交付时间以及ＸＸ昊长期使用该写字间，不符合规定第二十八条第二款。4、ＸＸ昊提供的交易清单中2015年2月2日100万元无对方账号，2015年3月11日270万元显示账号无法证明系中驰公司账号，ＸＸ昊的交易清单不能证明给付中驰公司房款，不符合规定第二十八条第三款、第二十九条第三款。5、ＸＸ昊与中驰公司签订无日期《商品房买卖合同》签字和其他材料签字明显不符，请求笔迹鉴定，有理由怀疑合同是后补，不是ＸＸ昊本人签字，合同是无效合同。
被告ＸＸ昊辩称：1、三箭公司适用规定第二十九条理解错误，规定第二十八条为一般普适条款，第二十九条为特殊条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中可选择适用，执行裁定适用法律正确。我方已全额交纳房款，实际占用至今，是房屋所有权人。
第三人中宸公司述称，同意三箭公司的诉讼请求。
被告中驰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月23日，本院于2015年7月23日作出（2014）沈中民二初字第13号民事判决书，判决中驰公司给付三箭公司工程款、违约金等。判决生效后，中驰房产公司未按判决履行给付义务，三箭公司向本院申请执行。
2015年12月2日，本院作出（2015）沈中执字第591号执行裁定书，裁定预查封中驰公司开发的房屋，其中包括位于沈阳市和平区南五马路3号2228号的案涉房屋。
执行过程中，案外人ＸＸ昊向本院提出执行异议，要求解除对案涉房产的查封。本院于2018年4月23日作出（2018）辽01执异273号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。三箭公司不服，提起本案诉讼。
另查明，庭审中，ＸＸ昊向法庭提交其与中驰公司签订的《商品房买卖合同》一份，合同约定ＸＸ昊购买中驰公司开发建设的案涉房屋，合同第八条“交付期限”部分没有约定。
2015年2月2日，ＸＸ昊通过银行付款100万元。2015年3月11日，ＸＸ昊通过银行付款270万元；同日，中驰公司为ＸＸ昊开具收款收据一张，载明：“房款3#22层1-3号、3#22层27-30号”。3#22层29号即为案涉房屋。
ＸＸ昊与沈阳中驰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2015年3月9日，ＸＸ昊向沈阳中驰物业管理有限公司交纳垃圾清运费、砸墙费及装修保证金费，3月11日ＸＸ昊向沈阳中驰物业管理有限公司交纳取暖费、物业费、电费，沈阳中驰物业管理有限公司向ＸＸ昊出具收款收据。
2015年4月28日，ＸＸ昊与中驰公司签订《协议书》，约定中驰公司为ＸＸ昊提供免费停车位，当日，ＸＸ昊向沈阳中驰物业管理有限公司交纳了办理停车证工本费，沈阳中驰物业管理有限公司向ＸＸ昊出具收款收据。
ＸＸ昊提交照片，证明其对案涉房屋实际占有作为办公场所使用。
再查明，本院在执行过程中，中宸公司依据（2014）沈中民二初字第13号民事判决及（2015）沈中执字第591号执行裁定向本院提出变更其为申请执行人的执行异议申请。2018年5月8日，本院作出（2018）辽01执异309号执行裁定，裁定变更申请人中宸公司为以本院（2014）沈中民二初字第13号民事判决书为执行依据的执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。
本案审理过程中，中宸公司于2018年6月28日提交变更或追加申请诉讼第三人申请书，要求其代替三箭公司作为原告出庭诉讼或者以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，本院依法将中宸公司列为本案第三人参加诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案系申请执行人执行异议之诉，故审查的焦点应为案外人ＸＸ昊对执行标的即位于沈阳市和平区南五马路3号2228号案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。
首先，通过庭审中ＸＸ昊提供的《商品房买卖合同》、收款收据、银行历史交易明细清单、物业服务合同、车位协议、入住缴费收据等证据可以证明，ＸＸ昊与中驰公司签订《商品房买卖合同》，支付包括案涉房屋在内的购房款370万元。双方之间存在真实的商品房买卖行为。三箭公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定ＸＸ昊的主张。
其次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，其一、从签订《商品房买卖合同》合同及支付购房款情况来看，如前所述，可以认定ＸＸ昊与中驰公司之间存在真实的房屋买卖关系并支付了全额购房款；其二、从案涉房屋实际占有情况来看，通过ＸＸ昊提供的物业服务合同，以及入住交纳费用收据，车位协议、房屋现场照片等证据，能够证明ＸＸ昊实际入住案涉房屋并占有使用的事实；其三，案涉房屋未能办理房屋更名过户手续，ＸＸ昊陈述购房后一直要求中驰公司协助办证，中驰公司未予办理，现有证据不能认定ＸＸ昊对于未办理过户登记存在过错。
再次，从争议各方各自行为发生时间来看，ＸＸ昊与中驰公司签订商品房买卖合同系在三箭公司申请法院执行查封之前。根据ＸＸ昊提供的付款凭据，其通过银行分二次转款时间分别为2015年2月2日（转款100万元）和2015年3月11日（270万元）。中驰公司为其出具收款收据的时间为2015年3月11日。ＸＸ昊办理入住交纳各项费用时间发生在2015年3月9日或2015年3月11日。而三箭公司于2015年9月21日申请法院执行，于2015年12月查封案涉房产。因此，无论是ＸＸ昊支付房款时间，还是其办理入住所交纳各项费用时间均早于法院对案涉房屋的查封时间。
综上，ＸＸ昊的购房行为应当受到法律保护，属于法律规定能够排除执行的适用情形。ＸＸ昊作为案外人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于三箭公司要求准许对案涉房屋执行的诉讼请求，本院无法予以支持。
另，关于三箭公司要求撤销执行裁定的诉讼请求，并非是申请执行人执行异议之诉纠纷案件的审查范围，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告三箭建设工程集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费7678元，由原告三箭建设工程集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年十月二十二日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。