湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第593号
原告：刘湘萍，女，汉族，1962年10月15日出生，住衡阳市珠晖区。
原告：李爱平，男，汉族，1967年6月15日出生，住衡东县。
两原告共同委托诉讼代理人：李英杰，衡阳市珠晖区求是法律服务所法律工作者。
两原告共同委托诉讼代理人：刘勤，男，汉族，1933年8月23日出生，住衡阳市珠晖区。
被告：衡阳市华盛房地产开发有限公司，住所地：衡阳市珠晖区。
法定代表人：李衡德，总经理。
委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。
原告刘湘萍、李爱平诉被告衡阳市华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案后，依法适用普通程序分别于2015年12月31日、2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告刘湘萍及两原告共同委托诉讼代理人李英杰、刘勤，被告华盛公司的委托诉讼代理人佘珍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告按照合同约定交付衡阳市珠晖区XXX号楼XXX号商业用房给原告；2、依法判令被告按照现行房屋临街门面的市场价格1130101元、门面租金按照评估价格430720.5元赔偿给原告；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2004年2月15日，被告承建的衡阳市珠晖区XXX号楼XXX号商业用房出售，原、被告经协商签订书面购房合同，原告以3360元／平方米的价格购得该门面，原告按照合同约定于2004年2月付清购房款223440元，被告根据合同规定应于2005年3月底向原告交付门面。现被告不但未能按期向原告交房，且擅自改变房屋门面的布局。原告数百次要求被告交房，被告用拖骗的办法对付原告，致使原告遭受重大的经济损失和精神打击。
被告辩称：原告的请求没有任何事实和法律依据，原被告签订的是购房意向书，而不是商品房买卖合同，且不具备商品房买卖合同的主要内容，同时根据2009年8月7日第某次衡阳市人民政府专题会议纪要的规定，原告所购房屋已经不存在，因此被告只能退还全部购房款，并按照银行同期存款利率支付给两原告。退一步讲，即便原被告签订的是商品房买卖合同，而被告签订合同时并未取得房屋预售许可证，因此原、被告签订的合同无效，原、被告均对合同的无效具有过错，因此承担相应的责任。原告的起诉早已超过诉讼时效，同时原告不得就扩大的损失要求被告赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的购房合同书，被告持有异议，本院认为该购房合同书是由购房意向书更改过来的，在更改处被告加盖了公司合同专用章，以上行为符合交易习惯，本院予以确认。对原告提交的房地产评估报告，被告持有异议，本院认为，依原告申请本院依法通过衡阳市中级人民法院委托了湖南的李房地产土地评估有限公司对争议房屋的现行价值及租金进行评估，评估机构也是双方选定的，评估机构现场勘察时双方都到场参加，被告对本次的评估程序没有异议，因此该份房地产评估符合法定程序，对该份证据本院予以确认。对被告提交的会议纪要、公司文件、施工许可证、规划许可证、国有土地使用证、平面图等，本院认为以上证据能够相互印证，证明了诉争房屋的建造过程及规划变更情况，本院予以确认。
根据本院确认的证据及当事人无异议的陈述，本院认定事实如下：2004年2月15日，原告李爱平、刘湘萍（甲方）与被告华盛公司（乙方）签订《购房合同书》（由购房意向书更改过来的）,在《购房合同书》中双方约定：乙方购买甲方位于衡阳市珠晖区某某号商业用房。该房屋面积暂定为66.5平方米，最终以房地局测绘队测量面积为准，办理产权并计价。若因特殊情况使乙方意向所购房屋被取消，则甲方退还全部购房款，并按照银行同期存款利率支付利息给乙方（指市规划调整，其他情况不属此范畴）。该房屋计价为3360元/平方米，乙方同意在签订购房意向书之日起10天之内将购房款计人民币223440元一次性付清给甲方。该房拟定在2005年3月底交付。同时被告向原告出具了该房所在楼栋的一层平面图，并将原告所购房屋在平面图中标识出来。2004年2月17日，两原告两次向被告支付购房款90000元，合计180000元，被告在其中一张收款收据上备注：属一次性付款下欠40000元整于3月底之前交清。2004年4月16日，两原告向被告支付购房款35440元，被告向原告出具了收款收据，在该收据上备注：属一次性付款，下欠捌仟元于4月19日交清。2004年4月18日，两原告向被告支付购房款8000元。原告所购房屋位于光明街改造工程11号楼，该项目由被告公司承建，2003年4月被告公司取得该楼栋的建设用地规划许可证，2004年4月被告公司取得该地块国土使用证。2004年10月，被告公司取得该楼栋的建设工程规划许可证。但由于拆迁未能如期完成，该工程没有按时施工。2006年，衡阳市对城市规划进行了调整，该建设项目的11号楼正好压在新的规划红线上，因此被告公司根据新的城区规划设计相应的对建设规划图进行了调整，原告所购买的商铺所在位置由于相邻公路拓宽而没有再建。2011年4月29日，被告公司取得该楼栋的建筑工程施工许可证。衡阳市珠晖区光明街11号楼于2011年开始动工，2013年6月竣工完成，迄今未能取得预售许可证或者销售许可证。两原告在签订购房合同书时，对该房屋尚未取得预售许可证等情况知情。在该房屋建设过程中，原告多次到被告处咨询工程进度，对规划变更和房屋建设进度知情，且与被告口头协议变更交付房屋的位置,但具体置换的房屋位置双方未能达成一致意见。在本案审理过程中，原告申请对衡阳市珠晖区光明街某号楼一楼门面的市场单价及市场租赁单价进行评估，本院经衡阳市中级人民法院依法委托了湖南德立房地产土地评估有限公司对以上项目进行评估，湖南德立房地产土地评估有限公司于2016年8月17日做出湘德某某号房地产评估报告，认定2016年8月4日起一年内衡阳市珠晖区光明街11栋1号楼一楼门面最可能实现的市场单价为16994元／平方米，市场租赁单价为51元／平方米。
本院经过审理，认定本案存在以下几个争议焦点：
一、原、被告签订的合同属于商品房预售合同还是认购合同。认购合同属于预约合同，它是为将来当事人建立本约合同而签订的，它的目的是双方当事人将来能建立本约合同，它指向的是能否签订本约合同而形成的权利义务关系，因此它并不发生房屋买卖合同的实体性权利义务。商品房预售合同属于本约合同，是约定双方实质性权利义务的合同。在本案中，原被告签订的《购房意向书》中对于原告所购房屋的位置、面积、价款、交房时间等均作出了明确约定，以上约定已涉及到原被告关于房屋买卖的实体性权利，虽然在合同中使用了“暂定”、“拟定”等文字，但其目的并不是为了日后当事人进行砌商建立新的合同，而是预防房屋在建设过程中可能出现误差。同时原告也按照该合同全部履行了支付房款的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原、被告签订的认购协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应该认定为房屋预售合同。
二、原、被告签订房屋预售合同是否合法有效。在本案中，签订房屋预售合同是原被告双方的真实意思表示，原被告对此不持异议。根据《商品房销售管理办法》第七条之规定，商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。到原告起诉前，被告公司已经具备了商品房销售的上述条件，因此原、被告签订的房屋预售合同应认定为有效合同。
三、原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人在法定的期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人不再进行保护的制度。诉讼时效因为权利人提起诉讼、主张权利或者债务人同意履行义务而中断。在本案中，被告认可在该房屋建设过程中，原告多次到被告处咨询工程进度，对规划变更和房屋建设进度知情，在规划变更后原告还与被告口头协议变更交付房屋的位置,由此可以看出，被告公司无论在规划变更前还是变更后都同意交付房屋给两原告，因此本案的诉讼时效因原告向被告公司主张权利以及被告公司同意履行义务而中断，原告的诉讼请求。
综上，原、被告签订的房屋预售合同合法有效，原告主张权利没有超过诉讼时效，原告所购房屋由于规划调整没有再建，原告请求被告交付房屋造成事实上的履行不能，本院不予支持。经多次协商，原被告对变更交付的房屋均未能达成一致意见，因此原告请求解除双方签订的商品房预售合同，按照现行价格赔偿其所购房屋损失及租金损失，本院予以支持。关于原告的房屋的现行价值和房屋的租金损失，本院依法委托了湖南德立房地产土地评估有限公司对上述项目进行了评估，该公司于2016年8月17日做出湘德某某号房地产评估报告，认定2016年8月4日起一年内衡阳市珠晖区光明街某号楼一楼门面最可能实现的市场单价为16994元／平方米，市场租赁单价为51元／平方米。虽然该份评估报告已经届满一年，但原告同意按照该份评估报告进行价格认定，被告虽不同意该份评估报告，但其不愿意申请重新评估或提交新的评估报告以判断房屋现行价值，故原告所购房屋的的现行价格为1130101元（66.5平方米×16994元／平方米），由于被告未能向原告交付房屋，因此被告应按照评估价格支付原告的购房款1130101元。关于房屋租金损失，原告所购房屋于2013年6月竣工，原告对这一情况知情并接受，因此该房屋的租金损失应从房屋竣工交付时起算，另考虑到湘德某某号房地产评估报告针对的是2016年的房屋租赁价格及市场价格变化情况，且被告无法交付房屋系城市规划变更造成，并非恶意欺诈，原告在签订房屋预售合同时明知被告没有取得预售许可证的事实仍与被告签订房屋预售合同，未尽到合理注意义务等因素，本院酌定被告公司赔偿原告租金损失120000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市华盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内按房屋现行价格赔偿原告刘湘萍、李爱平购房损失1130101元，租金损失120000元。
二、驳回原告刘湘萍、李爱平其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18847元、财产评估费13550元，合计32397元，由被告衡阳市华盛房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 王小卉
人民陪审员 聂红春
人民陪审员 邓忠生
二〇一八年一月十九日
代理书记员 钟 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。