内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内05民终1462号
上诉人（原审被告）奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司，住所地奈曼旗。
法定代表人：陈兴，董事长。
委托诉讼代理人：王利峰，男，1977年2月24日出生，汉族，系奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司职工，现住通辽市科尔沁区。
委托诉讼代理人：张春光，内蒙古诚恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李世震，男，1975年1月17日出生，蒙古族，现住通辽市科尔沁区。
委托诉讼代理人：刘凤军，内蒙古蒙通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙伟平，内蒙古蒙通律师事务所律师。
上诉人奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司因与被上诉人李世震房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2017)内0502民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司上诉请求：一、请求依法撤销（2017）内0502民初6658号民事判决书；二、请求依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一切诉讼费用。上诉理由：原审法院判决认定事实错误，采信证据不当。1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。2014年4月25日，上诉人开发建设“某小区商住楼”期间，因建房资金周转拟向被上诉人借款1000万元，借款期限6个月，为确保上诉人能按约还款，双方签订了名为“房屋买卖合同”实为以某小区在建建设楼房抵顶担保还款，当日和2014年7月31日双方又分别签订了补充协议书（一）、（二），双方在补充协议书中对所谓的原购房价款进行变更，但购房位置、平方米多少未做改变，对所谓的房屋已付定金和预付款分别做出了3个月和6个月返还全部购房款，原签订房屋买卖合同就予以解除的特别约定。2014年7月31日双方签订补充协议书（二）时，上诉人给付了被上诉人使用资金本金1000万元，月利率三分三个月利息90万元，并由被上诉人出具了收据。从上述双方资金往来的合同、协议书、收据来看能形成完整的证据链条，足以证明上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系。（2015）科民初字第3865号案件的庭审笔录中，上诉人从未认可双方存在真实的房屋买卖合同的法律关系，上诉人在该案中的答辩、陈述、证据质证阶段均有明确的双方只存在借贷关系的表述，原审法院片面理解上诉人在该案中的只言片语来认定事实错误，该案审理过程中的材料不足以证实原审法院判决所称认可“双方是房屋买卖合同关系”的主张。2、2017年6月23日，上诉人与被上诉人及案外人张某1、张某2、张某3签订的协议书，是对前述上诉人与被上诉人之间借款本金、借款期间截止2017年6月23日计算后的全部本息，是双方对整个借款行为的一个终止性的、确定性的协议。这一事实从协议书约定的内容中有明确的体现：1、还款金额数字确定，与被上诉人诉请主张事实矛盾；2、无继续支持付利息和本金的表述；3、无利息、利率计算标准的约定；4、无上诉人以怎样的本金数字、怎样的利率、如数支付的继续偿还约定内容。但原审法院不顾上述事实，无证据显示双方约定过继续给付本金及利息条款的情况下，在双方已协议解决完毕还款事项的情况下，认定支持被上诉人单方反悔的主张重新计算并判令上诉人继续承担本息还款义务，与事实不符，于法无据。综上所述，原审法院判决认定事实错误，采信证据不当，适用法律不当，特向你院提起上诉，请求你院查明事实后依法改判支持上诉人的全部上诉请求。
李世震答辩称，1、一审认定的事实和证据都是正确的。上诉人与被上诉人是房屋买卖合同关系，这在双方另案诉讼中是双方都认可的事实。2、有关与案外人签订的以房抵顶900万本息的协议不是像上诉人所说的，是结清所有费用的协议。事实上，上诉人在被上诉人手中拿到的现金高达1180万，不可能用价值900万元的房产结清全部费用，结清协议是错误的。
李世震向一审法院起诉请求：1、要求被告返还购房款11540000.00元；2、要求被告按照年息24%从2017年6月25日至房款还清为止的利息；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月25日，原、被告及案外人陈某1签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其开发的坐落在科尔沁区某路西侧，某大街南侧的某小区2号楼5层至15层整体出售给原告（建筑面积约8000平方米，非毛坯房，简单装修），并将与所出卖的合同项下房产的相关土地使用权同时出卖给原告。被告保证1楼至15楼通道由原告无偿使用，分摊面积按照规定计算。上述房地产总价款为32000000.00元（每平方米4000.00元），最后结算按照房产局测绘面积乘以每平方米单价据实结算。原告在合同签订十个工作日内支付房款定金6400000.00元，预付房款13100000.00元（其中包括原告给付被告两辆小型轿车一辆保时捷卡宴、一辆大众辉腾，折款1800000.00元）。车在合同签订后交付被告，过户费用由被告承担，过户时间由被告确定，被告书面通知原告，原告协助过户。余款12500000.00在原、被告到房产登记机关办理网签合同时结清。被告承诺保证合同项下房产的产权合法、清楚，无抵押及查封等影响房屋交付的障碍。并保证不出现一房二卖的现象，如出现由被告按已付房款的2倍赔偿原告的损失。原告保证按期支付房款，如逾期每日承担违约金为购房总价款的5%，如逾期达一个月，被告有权单方解除合同。2014年4月25日，原、被告签订《补充协议书》一份，在该协议中约定：前述“房屋买卖合同”签订十个工作日内，原告李世震须向被告交纳房屋定金和预付款19500000.00元（其中包括原告给付被告两辆小型轿车一辆保时捷卡宴、一辆大众辉腾，折款1800000.00元），应被告要求，原告将上述款项汇入奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司法定代表人的个人账户（户名：陈某2，开户行：中国工商银行通辽分行东郊分理处，账号：62220806090000XXXXX）。被告在6个月内将原告所付房屋定金及预付款共计人民币19500000.00元全部返还给原告的情况下，双方签订的房屋买卖合同自动解除。2014年4月25日，原告李世震通过中国工商银行转让汇款的方式，向指定的被告法定代表人陈某262220806090000XXXXX账户内分两笔共计汇款9700000.00元。同日，由被告向原告出具收据两枚，其中一枚金额为6400000.00元的收据写明“收李世震2#楼5-15层购房定金”，另一枚金额为3300000.00元的收据写明“收李世震2#楼5-15层部分房款”。2014年5月4日，原告李世震再次通过中国工商银行转让汇款的方式，向指定的被告法定代表人陈某26222080609000083357账户内汇款3000000.00元。同日，由被告向原告出具金额为3000000.00元的收据一枚，在收据上写明“收李世震2#楼5-15层预付房款”。以上合计12700000.00元。2014年7月31日，原、被告签订《补充协议书（二）》，在该协议中约定，补充协议中约定的前述“房屋买卖合同”签订十个工作日内，原告须向被告交纳房屋定金和预付款19500000.00元（其中包括原告给付被告两辆小型轿车一辆保时捷卡宴、一辆大众辉腾，折款1800000.00元），变更为原告交付定金及预付房款12700000.00元，此款已经支付完毕，两台车折款经双方协商变更为1500000.00元，被告在签订本协议时退还原告定金900000.00元，定金和房款原告实交11800000.00元。原告在2014年7月31日交付协议中约定的车辆。被告在签订协议3个月内将原告所付房款现金全部偿还被告的情况下，被告可以单方解除双方签订的房屋买卖合同。被告解除合同后，在协议签订6个月，被告支付原告车款，逾期给付车款从交付车辆时开始按照月息3%支付利息。同日，原告李世震向被告出具金额为900000.00元的收据一枚，在收据中写明“收到奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司退定金款（2#楼5-15层）”。2015年，李世震就本案中涉案的房屋买卖合同向本院提起民事诉讼，要求奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司返还定金及购房款14200000.00元。该案在审理过程中以案件涉嫌经济犯罪为由于2015年10月10日作出（2015）科民初字第3865号民事裁定，裁定驳回起诉，将案件移送公安机关。2017年6月23日，原、被告口头约定解除双方签订的《房屋买卖合同》，并于同日由原、被告及被告公司的法定代表人陈兴、案外人张某1、张某2、张某3签订《协议书》一份，在协议中约定：2014年4月25日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，被告将自己开发的坐落在科尔沁区某路西侧，某大街南侧的某小区2号楼5层至15层整体出售给了原告（建筑面积约8000平方米，非毛坯，简单装修），每平方米4000.00元。合同签订后，原告支付一期房款11500000.00元。2015年7月，原告发现被告将出售给原告的房屋预告登记在他人名下，原告向法院提起诉讼，法院将此案移交公安机关。经四方协商，在张某1、张某2、张某3对被告负有的债务情况充分了解，原、被告向张某1、张某2、张某3予以明确说明的情况下，由张某1以其所有的位于科尔沁区某办事处某苑10#楼1-2层西3室（面积265.31平方米，产权证号：蒙房权证通辽市字第10802160XX**），张某2、张某3以其所有的位于通辽经济技术开发区某小区7-103#楼-/101（预售许可证：蒙房预通辽市字第4100813153XXXX号，面积202.36平方米）及位于科尔沁区某办事处某小区的住宅（一层面积117.46平方米、二层面积113.05平方米、地下室面积117.46平方米），车库2个，院落一个，产权证号为房权证蒙字第10802090XXXX号和蒙字第108020900XX**号，以上三处住宅代替被告抵顶原告债权本息9000000.00元。2017年6月28日，由原告李世震出具金额为9000000.00元的收据一枚，在收据中写明“以房抵款，三套住宅抵款900万元，具体内容以合同为准”。经核对，原告李世震根据合同约定向被告支付的定金及预付房款为14200000.00元（其中转账支付12700000.00元，以车抵顶1500000.00元），扣除双方约定被告返还原告的定金款900000.00元后，原告实际向被告支付房款13300000.00元。根据原告的主张，自付款之日至2017年6月25日产生的利息为9068000.00元（其中8800000.00元自2014年4月25日计算至2017年6月25日为：8800000.00元×2%÷30天×1155天=6776000.00元；3000000.00元自2014年5月4日计算至2017年6月25日为：3000000.00元×2%÷30天×1146天=2292000.00元）。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》、《补充协议书（二）》系合同双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，本院予以确认。合同签订后，因被告奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司将合同约定的房屋另行出售他人，原、被告双方于2017年6月23日协商解除双方签订的买卖合同，并就原告所支付的购房款返还事宜所达成的《协议书》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。被告奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司辩称双方之间的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖合同关系，而是借款担保关系，但在本院就同一事实审理的（2015）科民初字第3865号案件中，被告在答辩时认可双方是房屋买卖合同关系，被告在两起案件中的陈述相矛盾，被告未提供相反证据足以推翻，且其提供的证据也不足以证明其主张的原、被告之间不存在房屋买卖合同，所签订的买卖协议属于借款担保这一事实，因此对其辩解主张，证据不足，本院不予采信。因原、被告双方已于2017年6月23日协商解除了双方之间的房屋买卖合同，所以被告应将原告支付的房款返还原告，并应支付占用期间的利息。对于利息，双方虽然在签订《房屋买卖合同》时没有对解除合同情况下的利息如何支付进行明确约定，但在双方签订的《房屋买卖合同》第七条中约定：“如因甲方原因导致本合同无效，甲方应按照房屋总价款的20%承担违约责任并按照银行贷款利率四倍支付利息”。原告参照合同约定按年利率24%请求支付利息并不违反法律规定，本院予以支持。对于原告所支付的房款现金金额，根据双方所签订的协议及原告提供汇款凭证能够确认为11800000.00元。依照原告在庭审中陈述的计算方法计算自付款之日起至2017年6月25日期间的利息为9068000.00元，原告在庭审中认可被告给付的9000000.00元中有本金260000.00元，其余为利息，这是原告对自己财产权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：被告奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司给付原告李世震购房款11540000.00元并支付相应利息（利息按年利率24%计算，自2017年6月26日起计算至欠款偿还完毕之日），于本判决发生法律效力后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91040.00元，财产保全费5000.00元，由被告奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，关于本案的法律关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据。故，原始证据、直接证据应作为确定当事人法律关系性质的基本依据。根据双方签订的房屋买卖合同及两份补充协议,双方均是围绕房屋买卖进行协商约定,且存在真实的转款记录,双方存在的外化法律关系即为房屋买卖关系，被上诉人就该事实已经履行了证明义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的应当认定该事实不存在。法律对待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中上诉人虽诉称双方之间不存在房屋买卖合同关系，而是名为“房屋买卖合同”实为以某小区在建建设楼房抵押担保还款，但上诉人在答辩、陈述及质证意见中进行的表述以及所提举的证据，并不能有效反驳并进一步证明双方实为借贷关系。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的情况下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。在此情况下认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。
关于上诉人是否应在2017年6月23日四方协议书后继续给付本金及利息的问题，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，该协议书应视为对房屋买卖合同及两份补充协议的再次补充，主要内容为以三处住宅抵顶甲方债权本息900万元的相关规定。因该协议并未明确载明原合同其他内容终结，故该合同系对原合同及补充协议内容的部分变更，即仅对债权本息900万元范围内由住宅抵顶，对于未明确约定变更的原合同其他内容应推定为未变更。故原审法院判令上诉人继续承担本息还款义务并无不当，本院予以支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91040元,由上诉人奈曼旗炬兴房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王孟良
审判员 郑旭然
审判员 王琳琳
二〇一八年九月四日
书记员 金 玲