浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金义民初字第2649号
原告（反诉被告）：浙江酷哥玩具有限公司。
法定代表人：陈松雄。
委托代理人：吴光东。
委托代理人：王慧玲。
被告（反诉原告）：浙江义阳贸易有限公司。
法定代表人：郑祐宗。
委托代理人：楼兵军。
第三人：郑祐宗。
台湾身份证号码：N1********。
委托代理人：何惠英。
原告浙江酷哥玩具有限公司（以下简称“酷哥公司”）为与被告浙江义阳贸易有限公司（以下简称“义阳公司”）、第三人郑祐宗房屋租赁合同纠纷一案，于2011年9月6日向本院提起诉讼，本院受理后，被告于本院指定举证期限内提出反诉，本院将本诉、反诉合并审理，依法组成合议庭，分别于2012年7月3日、2013年1月5日、2013年1月10日三次公开开庭进行了审理。原告酷哥公司（反诉被告）的委托代理人吴光东、被告义阳公司（反诉原告）的委托代理人楼兵军、第三人郑祐宗及其委托代理人何惠英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告酷哥公司起诉称，2009年11月25日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定将原告位于经发大道219号的房地产出租给被告使用，共5幢，建筑面积为16304.1平方米，租赁期限7年，自2010年1月1日起至2016年12月31日止，前四年租金为每年80万元，后三年租金为每年100万元。合同签订后，原告即将全部房地产交给被告使用。2009年12月23日，原告与第三人郑祐宗、陈松雄签订补充约定一份，约定将第三人郑祐宗对原告的债权［（2009）义民初字第865号民事判决书］转化为被告房屋出租的租金。后来，第三人违反补充约定，对（2009）义民初字第865号民事判决书申请执行。原告认为，第三人违反补充协议约定，未将债权转化为租金，而向法院申请执行，那么被告理应支付原告使用厂房期间的租金。为维护原告合法权益，请求：一、判令被告支付租金134万元（自2010年1月1日起至2011年8月底止）并赔偿利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；二、诉讼费用由被告承担。
被告义阳公司答辩并反诉称，原告的第一、二项诉讼请求都应予以驳回。2009年11月25日原、被告签订过房屋租赁合同是事实，但因双方在2009年11月26日重新签订了一份房屋租赁合同，约定原告将坐落于义乌市经发大道219号的房地产共计建筑面积为16304.1平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为10年，即从2010年1月1日起至2019年12月31日止，租金为2010年至2013年为100万元／年，2014年至2016年为105万／年，2017年至2019年为110万／年。故2009年11月25日签订的合同被声明作废。合同签订后原告一直没有履行合同的约定，没有将租赁的厂房交付给被告使用，只交付了租赁标的物的13%，而被告却已支付原告租金1424100元。2011年6月，原告的厂房因其欠债被法院强制拍卖，导致原告无法履行租赁合同，被告只能另觅他处租房，给被告造成了重大经济损失。因此，被告不存在欠原告的租金，相反被告支付租金没有使用相应的厂房，原告应返还房屋租金并赔偿经济损失。请求驳回原告的诉讼请求。被告同时反诉请求：一、判令原告返还房屋租金1229384元。二、判令原告因违约给被告造成的经济损失共计人民币9872001.7元。
第三人郑祐宗答辩称，郑祐宗作为第三人主体不适格。本案是房屋租赁合同纠纷，郑祐宗不是租赁合同的任何一方当事人，与租赁合同没有任何利害关系。原告所述的2009年11月25日原、被告签订的租赁合同已作废，同年11月26日签订的合同才是双方真实意思的表示，且也是按该份合同实际履行。原告所述的2009年12月23日的补充约定，双方确实签订过补充约定，但该约定的前提是原告应当履行交付全部租赁物，且在签订该约定之前，被告已支付了租金1014100元，即在签约前已付清了租金，而原告并没有按约定交付全部租赁物，只交付了全部租赁物的11.2%。2010年3月，由于原告没有交付全部房屋，被告向法院提起诉讼［（2010）金义民初字第739号案件］，要求原告履行租赁合同，在该案审理过程中，双方协商，原告同意交付全部的房屋，所以被告申请撤诉，但撤诉后原告并没有全部交付房屋。2010年10月份，双方由于房屋交付问题发生冲突。2011年初，该房屋被拍卖，所以原告并未实际履行合同义务，2009年12月23日签订的补充约定对于第三人来讲已经没有必要履行，且被告支付的租金也应该退回，也不需用第三人的借款来充抵租金。当时写该补充约定是为了续租被告才同意借款抵租金，因而不存在第三人违反补充约定的情形。本案中原告在把厂房出租给被告前就将厂房抵押给银行，抵押贷款到2010年3月就已逾期，被告知道原告已无法履行租赁合同后，于2010年5月向法院申请执行。因此，第三人向法院申请执行并不是违约行为。原告把厂房租赁给被告时并没有书面告知被告该厂房已抵押给银行，原告给被告造成的损失应当承担赔偿责任。
原告酷哥公司针对被告义阳公司的反诉答辩称，被告主张已经支付原告租金1424100元缺乏依据。在原告提交的补充约定二中对租金进行了约定，时间是2009年12月23日，在该补充约定中原、被告及第三人都没有提到前一天或者同一天有支付租金的事情。被告提到原告只交付了租赁物的13%也不对，原告已经向被告交付了所有的租赁物。对被告反诉的第二项诉讼请求，被告没有证据证明有这些经济损失。
第三人郑祐宗针对被告义阳公司的反诉答辩称，被告的反诉请求既有道理，也有证据证明。原、被告没有任何其他的来往和合同存在，被告通过银行支付给原告的款项均系支付租金。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、2009年11月25日签订的房屋租赁合同一份，用以证明被告自2010年1月1日至2016年12月31日向原告租赁位于稠江经发大道219号的房屋，约定租金前四年为每年80万元，后三年为每年100万元。
2、补充约定二、本院（2009）义民初字第865号民事判决书各一份，用以证明原、被告约定将被告对原告第865号民事判决书中的债权转化为租金。
3、本院（2010）金义执民字第3834号案件网上查询记录、（2010）金义执民字第3834-1号执行裁定书复印件各一份，用以证明被告违反补充协议约定向法院申请执行（2009）义民初字第865号民事判决。
4、代保管条一份，用以证明从2009年12月23日开始原告就已经没有公司的印章。
5、本院（2010）金义民初字第739号案卷中的撤诉申请书复印件一份，用以证明被告自认到2010年9月6日前房屋已交付给被告。
6、义乌市房地产管理处房产档案证明一份，用以证明原告5幢房屋的具体面积。
原告提供的证据1，被告和第三人对其真实性均没有异议，但认为该份合同已经作废；证据2，被告和第三人对其真实性没有异议，被告表示补充约定二的前提是在原告交付整个厂房后第三人愿意将865号民事判决中的这笔款项做为租金，由于原告没有交付租赁的房屋，也就无需履行补充约定二的内容；第三人表示在签订该约定前被告已支付了100多万租金，该约定是对第二、三年租金支付的约定，由于原告方的违约，该约定也没必要履行；证据3，被告和第三人对其真实性均没有异议，但不能证明第三人违反补充约定二的约定；证据4、6；被告和第三人均无异议；对证据5，被告表示不清楚，第三人认为当时是原告同意把全部租赁房屋交付给被告，就由当时的委托代理人也即本案的委托代理人出具了该份撤诉申请书，至于到底有无交付，我们提供的证据是证实没有交付。
被告为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、2009年11月25日、26日订立的房屋租赁合同各一份，用以证明2009年11月25日的协议已经作废，应该以11月26日的合同为准。
2、中国银行本票申请书三份、中国银行存款回单复印件一份，用以证明被告已支付租金1424100元。
3、2009年12月28日通知书一份，用以证明原告没有交付租赁房屋的事实。
4、工联置业商城创业园电子商务区房屋有偿使用协议书一份，用以证明被告在原告违约后另外租赁房屋，房租涨价，造成被告损失。
被告提供的证据1，原告对该证据中11月25日的合同作废没有异议，对11月26日签订的合同没有异议；证据2，原告对2010年1月15日的本票申请书没有异议，但表示不能证明已将款项交付给原告；证据3，原告对其真实性表示有异议，该通知落款时间为12月29日，而原告将公章交第三人保管的时间是12月23日，该公章不是原告所盖；证据4，原告表示无法确认其真实性，也与本案没有关联性；第三人对被告提供的证据均表示无异议。
第三人向本院提供了下列证据：
1、本院（2010）金义民初字第739号开庭笔录一份、民事裁定书复印件一份（当庭提供），用以证明原告在2010年3月份起诉的时候原告方是承认收到过租金，而且也承认房屋只交付了一部分。
2、2010年10月8日台办发给稠江街道的函复印件一份及2010年10月11日义乌市稠江街道人民调解委员会向街道党工委、办事处的报告一份，用以证明2010年10月份因原告没有交付房屋而发生纠纷，易阳公司和郑祐宗请求台办出面予以调解，酷哥公司的部分房屋是台商谢在源在使用。
3、租赁房屋的平面图一份，用以证明厂房的具体位置、面积及所交付的房屋的面积。
第三人提供的证据1，原告表示不知有该诉讼案件，原告也没委托上海浦瑞律师事务所律师来代理参加该案件诉讼；证据2，原告对其真实性表示没有异议，但对证明目的有异议，该函只是一个调解协调的意思表示，没有实质内容；证据3，原告表示没有异议。被告对第三人提供的证据均没有异议。
原告提供的证据材料1、2、3、4、6，被告及第三人对其真实性均没有异议，本院对其真实性均予以确认；其提供的证据5，被告虽出具过该撤诉报告，但结合第三人提供的证据，应当认定当时原告并没有交付全部房屋。被告提供的证据1，原告和第三人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；其提供的证据2中2010年1月15日的本票申请书，本院认为该笔21万元款项在本院（2010）金义民初字第739号案件中并没有涉及，且该款项在第739号案件起诉之前就支付，并结合双方约定的租金是每年100万元，若是租金则已超过应付的租金，不符合常理，因而对于该笔款项以不认定为租金为妥；对于该证据中的另外两份本票申请书，因原告在本院（2010）金义民初字第739号案件的庭审笔录中对该事实予以认可，因而本院对其真实性予以确认；对于该证据中的中国银行存款回单复印件，因系复印件，原告又对其提出异议，本院对其真实性无法确认；其提供的证据3，系被告单方制作，且因按代保管条约定，酷哥公司公章已于2009年12月23日就交于被告保管，而2009年12月29日的通知书上又有酷哥公司印章，因而对该证据的真实性本院无法确认；其提供的证据4，系被告与他人之间的合同关系，本院无法确认其真实性。第三人提供的证据1系本院已生效案件，本院对其真实性予以确认；证据2、3，原、被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
根据本院确认的有效证据，结合各方当事人陈述，认定事实如下：
2009年11月25日，原告酷哥公司与被告义阳公司签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于经发大道219号的房产出租给被告使用，共5幢，建筑面积16304.1平方米，租赁期限7年，自2010年1月1日起至2016年12月31日止，前四年租金为每年80万元，后三年租金为每年100万元。该租赁合同签订后，原、被告的法定代表人陈松雄、郑祐宗又同时在该合同上注明：此协议作废。次日，原、被告又重新签订了一份《房屋租赁合同》，除租赁期限、租金有所变化外，其余与前述合同一致，即租赁期限为十年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止，租金：2010年至2013年每年为100万元，2014年至2016年每年为105万元，2017年至2019年每年为110万元。2009年12月23日，第三人郑祐宗（甲方）、陈松雄（乙方）及原告酷哥公司（丙方）又签订补充约定二：乙方及丙方同意，甲方有权将甲方对乙丙方的债权（注：2009义民初字第865号民事判决书，该判决判令陈松雄归还郑祐宗借款人民币200万元及利息，酷哥公司及浙江宝ＸＸ物科技有限公司对上述债务承担连带保证责任。）转化为“浙江义阳贸易有限公司（下称义阳公司）按租赁合同的约定应付酷哥公司的租金”。
同日，郑祐宗、陈松雄又签订代保管条一份，载明：今收到浙江酷哥玩具有限公司公章、财务章、法人章，代为保管。但未经托管方同意前，不得对外擅自使用。托管方需使用时，必须留下用途记录说明。补充说明：如委托方存在公司合同章，同时应交由代保管方保管。委托方：陈松雄（签名捺印）代保管方：郑祐宗（签名捺印）。
2009年12月22日、12月23日被告分别汇款给原告人民币714100元、30万元，共计人民币1014100元，其中租金为100万元，14100元为腾退清理房屋的费用。
2010年3月9日，被告义阳公司向本院提起民事诉讼［（2010）金义民初字第739号］，请求依法确认其与浙江酷哥玩具有限公司于2009年11月26日签订的《房屋租赁合同》有效，判令浙江酷哥玩具有限公司继续履行房屋租赁合同，立即交付租给浙江义阳贸易有限公司的五幢房屋。同年4月20日开庭审理过程中，原、被告均认可原告只交付了综合楼的第二层及第三层的五间，十间五层的宿舍楼中的四、五楼，其余没有交付，原告并认可其收到义阳公司2010年的租金100万元及14100元腾退清理房屋的费用。同年9月7日，义阳公司向本院申请撤诉，本院于同日裁定准许义阳公司撤诉。
2010年5月12日，郑祐宗向本院申请执行（2009）义民初字第865号民事判决，本院于2010年11月4日裁定拍卖酷哥公司所有的坐落于义乌市稠江经发大道219号的土地使用权及其附属建筑物。2011年6月被本院委托拍卖。
另查明，酷哥公司厂房总面积16304.1平方米，被告使用面积为1837平方米，占总面积的11.27%。
本院认为，原、被告于2009年11月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约定履行相应的义务。本案被告在房屋租赁合同签订后已按约定期限支付租金100万元，因而原告起诉其支付租金依据不足，依法应予驳回。关于反诉部分，由于合同签订后，反诉被告至2010年3月9日，只交付了1837平方米的租赁房屋给反诉原告，占租赁房屋总面积的11.27%，而反诉被告于2011年6月被拍卖，至2011年6月，反诉原告应付的租金为169050元。因而反诉被告对于租金中多付的部分应予返还反诉原告，即应返还租金830950元。反诉原告要求反诉被告赔偿因违约而造成的经济损失9872001.7元，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告浙江酷哥玩具有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告浙江酷哥玩具有限公司于本判决生效后十五日内返还反诉原告浙江义阳贸易有限公司租金人民币830950元。
三、驳回反诉原告浙江义阳贸易有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币16860元，由原告浙江酷哥玩具有限公司负担；反诉费人民币88408元，由反诉原告浙江义阳贸易有限公司负担76298元，反诉被告浙江酷哥玩具有限公司负担12110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费，原告预交人民币16860元，反诉原告预交人民币88408元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
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审 判 长 季东勤
审 判 员 朱琳琳
人民陪审员 金程程
二〇一三年六月十七日
代书 记员 傅俊霞