江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终1998号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐闯。
委托诉讼代理人：时洪生。
委托诉讼代理人：张琳。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曙光控股集团有限公司。
法定代表人：江夫友。
委托诉讼代理人：石广。
委托诉讼代理人：张秀红。
上诉人徐闯因与被上诉人曙光控股集团有限公司（以下至判决主文前简称曙光集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初8236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐闯提起上诉，请求依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、淮安市曙光房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称淮安曙光公司）在2011年8月2日即被依法注销，已不再具有民事权利能力和民事行为能力，虽然其于2012年6月28日与上诉人订立房屋租赁合同，但其已丧失订立合同和接受租金的权利和能力。依据淮安曙光公司与淮安市城市资产经营有限公司（以下至判决主文前简称城市资产公司）2002年6月29日订立的协议书的约定，即使上诉人需要支付租金也只能支付给城市资产公司而不应支付给被上诉人，被上诉人无权主张租金；2、合同虽然无效，但上诉人的损失是客观存在的，原审关于消防检查不合格对上诉人的经营活动无影响的认定没有事实依据；3、在西公建的房屋被认定为违法建筑后，上诉人一直与被上诉人协商解决损失及交付房屋，但始终无人理会，无奈之下才向被上诉人发出律师函，故未及时返还房屋的责任应由被上诉人负担。
曙光集团辩称，合同是有效的，其余没有异议。
徐闯向一审法院起诉，请求：1、确认原、被告于2012年6月28日签订的房屋租赁合同无效，并判决被告赔偿原告装修损失2324451.68元，返还原告租金595286元，合计2919737.68元；2、被告承担本案诉讼费用。
曙光集团向一审法院提出反诉，请求：1、判令合同至2016年12月5日解除，且在5日内向反诉原告返还房屋；2、反诉被告立即支付拖欠的房屋租金1060074元（暂时计算至2017年5月31日），自2017年6月1日起依照每日2975元的标准给付反诉原告房屋使用费至房屋实际交付时止；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：本案诉争的东公建房屋系位于淮安市××文化广场东北角的房屋。2002年9月，城市资产公司（甲方）与淮安曙光公司（乙方）订立大运河文化广场经营管理协议书一份，约定：大运河广场位于淮海花园南侧，西自交通路，东到承德，南起漕运路，占地面积100亩；甲方负责该广场范围内的单位和市民的房屋拆迁和安置工作，拆迁安置费用由甲方承担；乙方负责广场的建设并承担3000万元的建设费用；广场建成后，甲方将广场地上设施的经营管理权交给乙方使用40年（自2002年9月20日至2042年9月19日）。广场的物业管理由乙方负责，并承担相应的管理费用；甲方拥有大运河文化广场一切资产的所有权；乙方负责广场所有地面设施的物业管理，在法律、法规允许的范围内自主经营，自负盈亏；乙方在经营管理期内，因经营不善导致企业破产、歇业、撤销等行为，甲方无条件收回广场的经营管理权。2010年12月20日，淮安曙光公司召开全体股东会议形成注销公司的一致决议，2011年1月7日，淮安曙光公司在扬子晚报发布公告，对公司债权债务进行清算，但未涉及大运河文化广场的经营管理权的处置，2011年8月2日，淮安曙光公司经淮安工商行政管理局办理了公司注销登记手续。
2012年6月28日，原告徐闯（乙方）与淮安曙光公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将大运河广场东公建出租给乙方从事商业活动，乙方承租房屋作酒店经营之用，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日止，共计5年，乙方保证不改变建筑物的外观，如需对建筑物内部进行改造及装潢，须经甲方同意；第一年租金446698元，于2012年5月31日前交纳，第二年开始每年租金按5%递增，于每年5月31日前交纳。乙方如未按合同规定的时间交付房租，每逾期一日，甲方向乙方收取当期租金5%的滞纳金，逾期超过15日，甲方有权单方终止合同而不承担任何违约责任，不用赔偿乙方任何装修费用及其他一切损失；租赁期满，乙方应完好无损的向甲方返还租赁的房屋，不能破坏经营期间房屋内外的整体状况，如需拆取设备，必须恢复原来面貌。合同签订后，淮安曙光公司将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修并用于经营江南印象大酒店。原告按照合同约定，向淮安曙光公司缴纳房屋租金，2014年6月12日，原告向被告缴纳了2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金。
2014年3月13日，淮安市公安局消防支队清河区大队向江南印象大酒店发出《行政处罚决定书》，称由于该酒店未经消防安全检查擅自营业，故对其作出责令停产停业，并处罚款3万元的处罚。
2016年9月5日，徐闯委托江苏淮宁律师事务所向被告曙光集团发出《律师函》一份，称由于2014年消防大队向酒店下达停业整顿通知书，且酒店也处于关停状态，双方之间的租赁合同已无法履行，故要求协商东公建房屋租赁合同终止以及相关赔偿事宜。
一审法院另查明，在淮安曙光公司注销登记后，城市资产公司并未收回对涉案房屋的管理权。淮安曙光公司原有股东三人，该公司解散后，曙光集团承继了淮安曙光公司的权利义务，大运河文化广场相关事宜亦交曙光集团接管，而曙光集团在其涉及的（2016）苏08民初70号案件审理中承诺其承担大运河文化广场全部责任。至本案辩论结束被告未能提供证据证明建造涉案房屋取得了建设工程规划许可证等合法的建设规划手续或合法产权。现涉案房屋仍由原告徐闯占用。
一审审理过程中，原告徐闯为证明其装潢损失，申请对涉案房屋的装修工程进行司法评估，江苏兴盛工程咨询监理有限公司作出工程造价司法鉴定报告书，该报告书表明涉案房屋的工程总造价为2324451.68元，其中三楼及室外装修工程造价分别为244538.72元、349447元。原告徐闯认为该报告书的结论明显过低，酒店门、灯等未按照市场价进行评估。被告曙光集团对报告书的三性均不予认可，认为不应当对造价进行评估，且评估的结论明显过高，并提交了以下证据证明其主张：1、东公建平面图，认为涉案房屋的室外装潢、三层均为原告私自改建扩建的违章建筑，应当予以扣除；2、江苏省建设厅苏建定（2004）30号文、淮安市建设局淮建发（2003）124号、淮建办（2007）33号文，证明报告中计取工程利润等不符合相关规定，应予以扣除；3、《淮安工程造价管理》2012年第8期，证明报告中部分材料价格严重虚高，应予调整。原告徐闯对被告提供的上述证据均不予认可，认为与本案没有关联性，且认为原告在承租时房屋已经系三层建筑，故应当由被告赔偿其全部损失。
一审庭审中，原告徐闯陈述由于涉案房屋未经消防验收，导致其在2014年3月13日起即停止经营，故应当从2014年3月13日计算其装潢损失；被告曙光集团对原告陈述不予认可，认为在行政处罚决定书下发后，酒店仍一直在经营，且至庭审时，原告徐闯仍在占用房屋。被告曙光集团要求原告徐闯返还房屋，徐闯称房屋的实际所有人城市资产公司要求其不可将房屋返还给被告，但就未举证证明其陈述的相关内容。
一审法院认为：涉案房屋在建设时未取得相关规划建设许可，其建设违反法律强制性规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，徐闯与淮安曙光公司之间所签订的房屋租赁合同无效。对于合同无效的法律后果，由于淮安曙光公司已注销，故相关的合同权利义务现由曙光集团继承。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将未取得合法建设手续的房屋出租给原告，导致合同无效，应当承担主要责任；原告徐闯作为承租人，应当尽到应尽的审查义务，故其对合同无效应承担次要责任。对于本案中原告所主张的装潢损失，一审法院认为，虽然涉案合同无效，但对于原告实际占有使用房屋并未产生过大的影响，原告实际占用房屋至今，根据双方的合同约定，已超过了履行期限，合同约定履行期满后，被告并无需要对装潢残值进行补偿的约定；对于原告主张其在2014年3月13日起已停止营业，一审法院认为，其虽然主张由于房屋未经消防验收导致其未能正常经营，但其在2014年6月12日仍向被告缴纳后一年度租金，至2016年9月才向被告邮寄律师函要求协商相关事宜，且至今仍占用房屋，其停业之后亦未及时将房屋返还被告，故其现要求被告赔偿其装潢损失并返还租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
对于曙光集团的反诉请求，一审法院认为，虽徐闯称由于房屋所有权人城市资产公司要求其不得向曙光集团返还房屋，但签订合同的主体系原告徐闯与淮安曙光公司，现淮安曙光公司已注销，其权利义务由曙光集团继承，故现合同无效，原告徐闯应及时将房屋清空并返还曙光集团，并自2015年6月1日起向曙光集团支付占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原、被告于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告徐闯的其他诉讼请求；三、反诉被告徐闯于本判决生效之日起十日内将淮安市大运河文化广场东公建房屋清空并将房屋返还给反诉原告曙光控股集团有限公司，并本判决生效之日起十日内向反诉原告曙光控股集团有限公司支付2015年6月1日起至2017年5月31日期间的房屋占有使用费1060076元（2017年6月1日起按1487元/天支付至实际交房之日止）；四、驳回反诉原告曙光控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30158元，反诉费7170元，合计37328元，由原告徐闯负担30000元，被告曙光控股集团有限公司负担7328元。
二审中，上诉人提交新证据：1、从税务部门调取的徐闯经营酒店纳税情况表，证明因消防不合格导致酒店从2014年10月1日开始没有从事经营活动；2、消防受理窗口办事指南一份，证明申请办理消防手续，必须提交房屋产权证，因为房屋产权证没有提交，所以导致无法完成消防整改。
被上诉人发表质证意见：1、对证据1的真实性、合法性没有异议，但是否实际用于经营，不仅仅从税务凭证反映，水电费使用情况更能反映。并不能得出在2014年12月31日后，是否由其他税务积累，即使没有也不能反映出经营状况，在此之后该酒店仍在经营并且有人消费；2、消防手续办理是行政管理的范畴，不能因此界定房屋是否有使用价值，并且事实上，上诉人对该房屋一直占有使用，不能证明上诉人的上诉目的。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得相关建设许可，故上诉人与淮安曙光公司之间所签订的房屋租赁合同无效。虽然涉案合同无效，但双方一直在按照合同约定实际履行租赁物的转移占有，上诉人作为承租方应该依约履行相应义务支付租金。至于租金的支付对象，本院认为，在淮安曙光公司注销登记后，城市资产公司并未收回对涉案房屋的管理权，也未直接与上诉人建立新的租赁合同关系，曙光集团承继了淮安曙光公司的权利义务，其也在另案中承诺承担大运河文化广场全部责任，所以上诉人应该向被上诉人支付租金。
至于上诉人主张涉案房屋因未通过消防验收导致其未能正常经营，被上诉人应赔偿其装潢损失并返还租金的问题，本院认为，合同期限早已履行届满，装潢费用已经折旧并在合同期限内摊销完毕，且上诉人至今仍在占用房屋，其停业后也未及时将房屋返还给被上诉人，故上诉人的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人应及时将涉案房屋清空返还被上诉人，并自2015年6月1日起向被上诉人支付占有使用费。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37328元，由上诉人徐闯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 张桂林
审 判 员 孙 艳
二〇一八年八月二十三日
法官助理 李 萍
书 记 员 徐 丹