重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01424号
上诉人（原审原告）重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，组织机构代码74533171-X。
法定代表人徐厚斌，系该公司总经理。
委托代理人袁亮，重庆志平律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人朱平贵，男，汉族，系该公司工作人员，一般代理。
上诉人（原审被告）余道金，男，汉族。
委托代理人郑平（余道金之妻），女，汉族，特别授权代理。
上诉人重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称“锦绣山庄物业公司”）与被上诉人余道金物业服务合同纠纷一案，双方不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第12387号民事判决，同时向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：锦绣山庄物业公司系物业管理资质等级为二级的物业管理企业。2002年10月14日，金果园房地产开发有限公司作为甲方，重庆华新锦绣山庄物业经营管理公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，甲方委托乙方对金果园小区实施物业管理，物业类型为别墅商务区、多层、高层商住楼、写字楼，委托管理期限为3年，自2002年8月1日至2005年7月31日。后重庆华新锦绣山庄物业经营管理公司更名为重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司。2005年8月19日，金果园房地产开发有限公司作为甲方，锦绣山庄物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对金果园小区实施前期物业管理服务。该合同第一条约定：物业名称金果园别墅商务住宅小区，物业类型综合（住宅、别墅、写字楼），座落位置重庆市高新区石桥铺科园三街139号，占地面积51948平方米，建筑面积110977.24平方米。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费按物价局审批标准执行（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元／月.平方米；（2）写字楼：2.6元／月.平方米；（3）商业物业：2.6元／月.平方米；（4）别墅、连排别墅物业：1.3元／月.平方米；（5）改变物业使用用途的按物价局审批规定执行。该合同第二十二条约定：本合同期限为三年，自2005年7月28日起至2008年7月27日止。该合同第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。此后，对金果园小区进行了物业管理服务。后余道金因未向锦绣山庄物业公司交纳物业管理费，锦绣山庄物业公司遂提起本案诉讼。
锦绣山庄物业公司在一审庭审中明确其诉讼请求的具体计算方式为：1、从2011年12月起至2013年9月，按住宅建筑面积183.18平方米以1元／月.平方米计算，每月物业管理费为183.18元，共22个月为4030.4元；2、代缴纳2011年12月9日至2013年9月8日的水费643.5元；3、代缴纳2011年12月9日至2013年9月8日的电费2294.、代缴纳2010年2月9日至2011年10月8日的天然气费1556.7元；5、从2011年12月1日至2013年9月30日止，每月车位管理费30元，共22个月为660元；6、应支付水公摊费64.2元、电公摊费129.1元；7、依据前期物业管理合同的约定，按每日3‰的标准主张物业管理费滞纳金3863.27元。
余道金是高新区科园三街139号-57号金果园小区业主。庭审中，余道金陈述金果园房地产开发有限公司与锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月27日到期后，金果园小区业主委员会与重庆森都物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，重庆森都物业管理有限公司为金果园小区提供了物业服务，由于锦绣山庄物业公司一直赖在小区不走，导致重庆森都物业管理有限公司只为小区服务一个月就撤走了，但是重庆森都物业管理有限公司与业委会签订的合同仍有效。余道金与锦绣山庄物业公司无物业服务合同关系，余道金才未向锦绣山庄物业公司缴纳2011年12月至2013年9月期间的物业服务费。车位是余道金自己购买的，双方之间对车位管理费无约定，余道金不同意向锦绣山庄物业公司交纳该费用。余道金认可自己未缴纳2011年12月至2013年9月期间的水电费及公摊水电费用，但对锦绣山庄物业公司主张的金额提出异议。
金果园小区成立业主委员会，于2008年6月2日进行备案登记。金果园房地产开发有限公司与锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月28日到期后，金果园小区业主委员会与锦绣山庄物业公司未再签订物业服务合同。2008年9月8日，重庆市高新区金果园小区业主委员会与重庆森都物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》。余道金向本院提供了2008年9月23日《重庆时报》刊登的“新老物管同守小区两保安敬礼两窗口收费”报道一篇，拟证明锦绣山庄物业公司及重庆森都物业管理有限公司均在小区进行物业服务。锦绣山庄物业公司称自己从1999年以来一直在金果园小区进行物业服务，并向本院出示了重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局于2013年9月9日出具的情况说明一份，内容为“石桥铺金果园高级别墅、商务住宅区于1999年开始由重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司进行物业服务管理至今，该情况属实”。锦绣山庄物业公司还提供了重庆市九龙坡区渝州路街道办事处于2013年9月9日出具的情况说明一份，相关内容如下：“重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司所管理的金果园别墅商务住宅小区项目从1999年起至今无重大投诉或纠纷，因2008年首届业主委员会成立后未与金果园项目签订物业服务委托合同，且届满后未进行换届选举，故继续按2005年签订的《前期物业服务合同》的服务内容执行”。重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司大坪管理站于2013年9月16日出具的证明一份，内容为“科园三街139号57栋5-1（2038641349），在2008年9月至2012年8月为团缴关系，且无气费欠费”。
一审法院认为，民事活动中应当遵循公平、等价有偿的原则。本案中，重庆市高新区金果园小区业主委员会于2008年9月8日与重庆森都物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，余道金虽提供了2008年9月23日《重庆时报》报道一篇，该报道只能说明在2008年9月23日重庆森都物业管理有限公司及锦绣山庄物业公司均在金果园小区进行了物业服务，余道金未能举示充分证据证明之后重庆森都物业管理有限公司一直继续对金果园小区实施了物业服务，致使一审法院无法确认重庆市高新区金果园小区业主委员会与重庆森都物业管理有限公司签订的《重庆市物业服务合同》是否实际一直履行。金果园房地产开发有限公司与锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月27日到期后，金果园小区业主委员会虽与锦绣山庄物业公司未再签订物业服务合同，但重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局、重庆市九龙坡区渝州路街道办事处均证明从1999年至今锦绣山庄物业公司均在金果园小区进行物业管理服务。结合余道金庭审陈述“重庆森都物业管理有限公司在小区服务了1个月就看见他们走了，锦绣山庄物业公司没有合同，赖在那里不走，2011年12月至2013年9月期间没有向锦绣山庄物业公司交纳过物业管理费和车位管理费，车位是我自己买的”，且余道金亦未举示证据否认锦绣山庄物业公司在金果园小区提供物业服务的事实，故对锦绣山庄物业公司为余道金居住的金果园小区提供了物业管理服务的事实予以确认。因此，余道金关于与锦绣山庄物业公司无约定、锦绣山庄物业公司无主体资格的抗辩意见，与已查明的事实不符，对此不予采纳。余道金系金果园小区业主，理应向锦绣山庄物业公司缴纳物业服务费和车位管理费，锦绣山庄物业公司明确其物业管理费按余道金住宅建筑面积183.18平方米以1元／月·平方米计算，每月物业管理费183.18元，每月车位管理费30元，从2011年12月至2013年9月共22个月，锦绣山庄物业公司主张的计算方式符合客观实际，本院予以支持，故余道金应向锦绣山庄物业公司缴纳物业管理费4029.96元、车位管理费660元。锦绣山庄物业公司主张4030.4元物业管理费于法无据，不予支持。
由于锦绣山庄物业公司未能向一审法院提供代余道金缴纳2011年12月9日至2013年9月8日期间水电费的明确依据，使一审法院无法核实代缴的准确金额，故对锦绣山庄物业公司的该项主张不予支持。锦绣山庄物业公司亦未提供有关余道金应当交纳公摊水、电费的计算依据，故对于锦绣山庄物业公司要求余道金交纳公摊水电费的诉讼请求，亦因证据不足，不予支持。对锦绣山庄物业公司是否代余道金缴纳了天然气费的问题，余道金对锦绣山庄物业公司代缴天然气费的事实予以了否认，陈述天然气费是自己缴纳的。为此，锦绣山庄物业公司举证了重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司大坪管理站于2013年9月16日出具的的证明，但该证明不能充分证实锦绣山庄物业公司已代余道金缴纳1556.7元天然气费的事实，锦绣山庄物业公司未能提供2010年2月9日至2011年10月8日代缴的相关完整票据，故对锦绣山庄物业公司的该项主张亦不予支持。锦绣山庄物业公司依据《前期物业服务合同》的约定，按每日3‰的标准向余道金主张滞纳金3863.27元，由于《前期物业服务合同》已于2008年7月27日到期，到期后锦绣山庄物业公司与金果园小区业主委员会及余道金之间就滞纳金问题均未作约定，故锦绣山庄物业公司向余道金主张欠缴物业管理费的滞纳金于法无据，对此不予支持。
余道金辩称锦绣山庄物业公司对小区业主乱收水电公摊费，收费不合理。为此，余道金举示了金果园小区2008年至2012年水电公摊明细、金果园用水、用电据实分摊明细表、缴费通知单汇总予以证明。一审法院认为，余道金提供的以上证据尚不足以证明锦绣山庄物业公司对小区业主乱收水电公摊费的情况，仅凭上述证据一审法院无法认定余道金辩解事实的真实性，故对该辩解一审法院不予采纳。由此判决：一、余道金于判决生效后十日内给付重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司物业管理费4029.96元、车位管理费660元，共计人民币4689.96元；二、驳回重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其它诉讼请求。
锦绣山庄物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2013）九法民初字第12387号民事判决中的第二项判决，并改判被上诉人余道金向锦绣山庄物业公司支付水费643.5元、电费2294.9元、天然气费1556.7元、水公摊费64.2元、电公摊费129.1元及物业管理费滞纳金3863.27元。其主要事实和理由为：一、虽然《前期物业服务合同》到期后双方没有签订新的合同，但上诉人仍按《前期物业服务合同》的约定继续对被上诉人所住小区提供物业服务，为此，被上诉人拖欠了物管费就应当按照《前期物业服务合同》约定的滞纳金计算方式向上诉人支付滞纳金；二、上诉人已经陈述了为被上诉人代交水电气费、水公摊费、电公摊费的具体金额及具体时间段，被上诉人并没有提供相反证据予以推翻，因此，应该认定上诉人代被上诉人交纳上述费用的事实。
余道金答辩称：一、余道金与锦绣山庄物业公司没有合同关系，锦绣山庄物业公司的上诉请求于法无据；二、余道金不欠锦绣山庄物业公司的天然气费。
余道金不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2013）九法民初字第12387号民事判决并依法改判驳回锦绣山庄物业公司的诉讼请求。其主要事实和理由为：一、一审程序不合法，一审中余道金委托了代理人，但一审法院不准代理人出庭参加诉讼；二、锦绣山庄物业公司与重庆金果园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》早已到期，锦绣山庄物业公司强占小区不予搬出，但双方之间已无合同关系，一审判决适用法律不当。
锦绣山庄物业公司答辩称：锦绣山庄物业公司与金果园小区已形成事实合同关系，余道金应该支付物业服务费；该小区的水电费由锦绣山庄物业公司代交，余道金作为受益人应偿还该笔费用。故请求驳回余道金的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的相同。
本院认为，《前期物业服务合同》到期后，锦绣山庄物业公司虽没有和金果园小区业委会签订新的物业服务合同，但依据重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局和重庆市九龙坡区渝州路街道办事处的证明，锦绣山庄物业公司一直在金果园小区进行物业服务，余道金应向其交纳物业服务费；虽双方没就现在的物业服务费收费标准进行约定，但锦绣山庄物业公司主张对余道金所住房屋按2000年制定的收费标准收取物业费用并不高于目前同类房屋的一般物业费标准，故本院对锦绣山庄物业公司向余道金主张4029.96元物业服务费的诉求予以支持。锦绣山庄物业公司虽与金果园小区业委会没有就车位管理费的收费标准作出约定，但锦绣山庄公司按30元／月收取车位管理费也不高于目前小区车位物业费的一般标准，故本院对锦绣山庄要求余道金支付660元车位管理费的诉求予以支持。锦绣山庄物业公司主张收取的迟延交纳物业服务费滞纳金，其实质是违约金，或者说是锦绣山庄物业公司所遭受损失的计算方法；依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金条款或者损失计算方法必须是在合同中明确约定。但因《前期物业服务合同》到期后，锦绣山庄物业公司只是事实上为金果园小区提供物业服务，并没有与金果园小区业委会签订新的物业服务合同，因此，锦绣山庄物业公司依据已终止的《前期物业服务合同》中的规定主张滞纳金于法无据，本院不予支持。对于锦绣山庄物业公司要求余道金交纳拖欠的水电气以及公摊费用的诉求，本院认为，锦绣山庄物业公司主张各项费用的依据都是单方在抄表卡上填写的数据，水电气每月的用量并没有经过余道金确认，本院对这些数据的真实性无法确认，加之余道金本人对锦绣山庄物业公司主张的各项金额不予认可，故锦绣山庄物业公司的该项诉求缺乏证据证明，本院不予支持。关于余道金提出的一审程序不合法，不允许其委托人出庭应诉的上诉理由，本院认为，余道金在一审中欲委托公民个人曹谆谆作为其委托代理人，但余道金并证明曹谆谆系其近亲属，也未证明曹谆谆系余道金所在社区、单位或有关社会团体推荐的公民，故一审法院不准曹谆谆出庭应诉并无不当。综上，锦绣山庄物业公司和余道金的上诉理由不成立，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63元，由重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司负担32元，余道金负担31元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 刘 毅
代理审判员 芦明玉
二〇一四年五月十五日
书 记 员 谭 锐