河南省郑州市中原区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫0102执异40号
案外人：新乡御景置业有限公司，住所地河南省新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间。
法定代表人：贾飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜阳，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：姚向娜，该公司工作人员。
申请执行人：李丹枫，女，回族，1984年12月2日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：郭建军，河南天纲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王一行，河南天纲律师事务所实习律师。
被执行人：马骏才，男，汉族，1981年10月29日出生，住郑州市金水区。
被执行人：张丽丽，女，汉族，1985年7月29日出生，住河南省灵宝市。
在本院执行申请执行人李丹枫与被执行人马骏才、张丽丽民间借贷纠纷一案中，案外人新乡御景置业有限公司向本院提出书面异议，要求撤销本院（2017）豫0102执898号执行裁定书，解除对新乡市平原新区房屋的预查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人新乡御景置业有限公司称，案外人系新乡市平原新区的开发商，法院预查封了位于新乡市平原新区房屋，该房屋的买受人为张丽丽，案外人作为房屋的出卖人，对法院采取的执行措施有异议，理由如下：该房屋已无法正式登记在被执行人张丽丽名下，该房屋归案外人所有。根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权转让，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，截至目前，张丽丽未取得所有权登记，不享有该房屋的所有权，案外人作为该房屋的建造人，根据《物权法》第三十条规定，因合法建造房屋这一事实取得该房屋的所有权。2014年5月11日，被执行人张丽丽与案外人签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为767487元，部分购房款采用按揭贷款的形式支付。因张丽丽未按时偿还贷款银行中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行按揭款，光大银行向案外人发出担保人履行责任通知书，并从案外人的保证金账户中扣划了相应款项用于支付张丽丽的逾期按揭款。根据案外人与被执行人张丽丽签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第（一）款第5项约定，在房地产权证办理完毕之前，买受人未按照银行贷款合同的约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任，出卖人有权解除合同，收回房屋。鉴于买受人张丽丽的违约行为，商品房买卖合同约定的解除条件已成就，案外人于2016年10月依法向原阳县人民法院起诉解除案外人与被执行人张丽丽签订的商品房买卖合同，原阳县人民法院于2017年3月17日作出（2016）豫0725民初1862号民事判决书，确认双方签订的商品房买卖合同于2017年1月23日解除，该民事判决书于2017年6月12日生效。被执行人张丽丽已丧失要求案外人予以办理房地产权证的请求权，即该房屋根本无法再登记在被执行人张丽丽名下。根据《物权法司法解释》第五条“买卖不动产的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”，故该房屋的预告登记已归于消灭，法院的预查封已丧失事实基础。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，案外人原始取得该房屋的所有权，且案外人与被执行人张丽丽签订的商品房买卖合同已被依法解除，法院查封该房屋的行为已损害了案外人的合法权益，鉴于此，案外人提出异议申请，请求法院予以解除。
申请执行人李丹枫称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。郑州市中原区人民法院（2017）豫0102执898号执行裁定书是法院依照执行程序作出的具有法律效力的法律文书。法院的执行处理行为没有违反法律规定，是维护法律尊严的正当行为，应当得到完全履行。二、案外人对被执行房产提出执行异议缺乏事实和法律依据。李丹枫认为本案执行依据的（2016）豫0102民初1420号民事判决书写明了马骏才、张丽丽于判决生效之日起10内返还李丹枫本金15万元及利息，判决书查明的事实马骏才、张丽丽向李丹枫借款时以共同所有的位于新乡市平原新区房产为该借款提供担保，经法院调查查明涉案房产虽然目前没有办理房产证，但马骏才、张丽丽已经支付了首付款237487元并支付了一部分银行按揭贷款，而且（2016）豫0102民初1420号民事判决书生效的时间是2017年1月，2017年3月30日中原区法院已经开始对马骏才、张丽丽强制执行，而案外人的判决书生效时间为2017年6月12日，在时间上远远晚于上述时间。因此，该237487元应按照查封顺序优先偿还给李丹枫。再者，案外人提起执行异议依据的（2016）豫0725民初1862号判决书的判决结果是确认解除张丽丽与案外人之间签订的购房合同，合同解除后，张丽丽所缴纳的购房首付款237487元当然也应该返还给张丽丽。该笔首付款当然应该优先支付李丹枫。因此，该（2016）豫0725民初1862号判决书不能作为案外人提起执行异议的依据，案外人的主张缺乏事实和法律依据并应自行承担相应的法律后果。三、李丹枫认为人民法院应当继续执行（2016）豫0102民初1420号民事判决书、（2017）豫0102执898号执行裁定书。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本案应当继续执行。
本院查明，李丹枫因民间借贷起诉马骏才、张丽丽形成（2016）豫0102民初1420号民事诉讼案件，本院经审理作出判决，判决马骏才、张丽丽向李丹枫返还借款本金150000元及利息。因马骏才、张丽丽未履行判决义务，李丹枫申请执行形成（2017）豫0102执898号执行案件。本院于2017年6月5日作出（2017）豫0102执898号执行裁定书，查封被执行人张丽丽名下位于新乡市平原新区的房屋，2017年6月19日新乡市房地产交易登记中心协助查封。
另查明，2014年5月11日，张丽丽与新乡御景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由张丽丽购买新乡御景置业有限公司开发的位于平原新区的房屋，房款以银行按揭付款方式支付。因张丽丽未按期偿还贷款致使新乡御景置业有限公司履行了保证责任，并起诉至原阳县人民法院要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求协助办理合同撤销备案登记，经审理，原阳县人民法院于2017年3月17日作出（2016）豫0725民初1862号民事判决书，判决确认新乡御景置业有限公司与张丽丽签订的《商品房买卖合同》于2017年1月23日解除，张丽丽配合办理合同撤销备案登记手续。该判决于2017年6月12日生效。
本院认为，张丽丽向新乡御景置业有限公司购买的商品房尚未进行过户登记，本院查封属于预查封。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《物权法》第二十条第二款所称的“债权消灭”。因张丽丽未按时偿还按揭贷款致使新乡御景置业有限公司起诉张丽丽，原阳县人民法院审理后判决双方签订的商品房买卖合同解除，解除后张丽丽对该房屋的相关权利消灭，且该判决的生效时间早于本院的预查封实施时间，故预查封措施应予以解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人张丽丽因支付价款而形成的对新乡御景置业有限公司的债权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
中止对位于新乡市平原新区房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘煜伟
审判员 郑 奇
审判员 黄国华
二〇一八年七月十八日
书记员 郑 淼