河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终9757号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄创美物业服务有限公司，住所地：石家庄市新华区中山西路81号品汇广场西配楼负一楼至四楼。
法定代表人：杨步云，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁德发，河北首道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵梦涛，河北首道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄跃翔体育用品销售有限公司，住所地：石家庄市桥西区中华南大街18号保艺大厦裙楼4层。
法定代表人：马建军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付晓光，河北尅志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏超，河北正晨律师事务所律师。
上诉人石家庄创美物业服务有限公司（以下简称石家庄创美公司）因与被上诉人石家庄跃翔体育用品销售有限公司（以下简称石家庄跃翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
石家庄创美物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判或发回重审；3、上诉费及一审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决证据严重不足，对证据认定偏听偏信。首先。一审认定：停机故障超过48小时，被上诉人提供的视频根本证明不了该事实，其他所有证据也均不能证明该事实，属于一审脱离证据主观推测的判决!相反视频资料能证明上诉人派人正在积极维修、积极履行合同的行为！一栋大楼，电路偶尔出现点故障完全正常，因此双方在合同里也特别约定“连续停机达到48小时”才算根本违约，而被上诉人以一两次极其正常的线路故障要求解除合同，纯属托词，一审法院不加甄别，脱离证据内容草率认定理应纠正。尤其是：一审判决片面的采纳被上诉人的“公函、复函”等一面之词的内容，认定上诉人违约。同样是“公函”上诉人于2017年8月21日和8月24日的两份公函的内容为何又避而不谈呢？明显袒护。其二，所谓的“上诉人涉及多起债权债务纠纷”影响到被上诉人正常经营!更是荒谬论断，一审在哪里查清了有啥证据有啥事实，是如何影响到被上诉人正常经营的？法院出具“协助执行函”，作为被上诉人配合履行司法文书是基本义务，怎么就影响到正常经营呢？如此论断，法院还敢给谁发“协助执行”文书呢？第三，一审判决认定“……反诉原告主张反诉被告违约没有依据……”见合同第二十条第五款和第二十二条第二款的约定，加之被上诉人在撤离前8天才书面通知我方是不争的事实！足以认定其根本违约！为何又没有依据呢？本案诉争的房产系上诉人承租的业主的房子，也是要交租金的，被上诉人不遵守协议，说走就走导致房屋空置数月，给我方造成的损失也是不争的事实！一审法院根本没考虑这些固有因素。二、一审判决事实不清，一审中没有查清以下事实：被上诉人的起诉理由均不能证明上诉人构成根本违约。被上诉人单方解除合同才是真正的根本违约；被上诉人起诉理由被一审法院采纳的，一是：“……制冷不能正常使用”，该理由根本达不到解除合同的条件，一栋大楼偶尔出现点故障属于理所当然的，但我方完全是按照合同第十五条的约定及时维修，至今被上诉人也拿不出证据证明有“故障持续48小时”的事实，本大楼类似于被上诉人的租户数十家，制冷设备统一供应，其他众多租户都没有的现象，怎么就其一户有该说辞呢，显然是在找理由。二是：“……多次收到法院协助执行通知”。该理由在双方的合同里没有约定为“根本违约”，同时该理由连“一般违约”也够不上，协助法院的通知是企业或公民的基本义务，正确协助是不会影响其正常经营更不会给其造成损失的，一审此认定实属主观推测。三、上诉人在一审中的反诉理由充分，证据确凿。上诉人的反诉完全是在合同明确约定的范围内提出的主张，见合同第二十条第五款和第二十二条第二款约定，加之被上诉人在撤离前8天才书面通知上诉人的事实及证据是不争的事实，但一审法庭避而不谈。综上事实及理由，上诉人依法提起上诉，请依法改判支持上诉人的请求，或发回重审。四、一审判决书第8页第九行第三小点，一审法院在摘取双方的合同书原条款时对合同的内容进行了更改，让本条的意思完全与合同原条款意思大不相同。相同的是合同的第七条第三款内容。
石家庄跃翔体育用品销售有限公司辩称，一、在上诉人给被上诉人发出的两份《公函》中，上诉人已明确承认空调在2017年5月15日未能正常开启，并在2016年和2017年夏季也多次出现间歇性停机情况。同时，根据视频资料显示，上诉人的物业负责人也明确承认2017年6月28日下午至2017年7月1日下午三点之前空调无法运转，且仍在修复中，因此一审法院认定停机故障超过48小时，根据租赁合同的约定上诉人已构成根本违约完全符合事实和法律规定。二、被上诉人提交了涉及上诉人债权债务纠纷的《协助执行通知书》，证明被上诉人在经营中需要更多的人力物力配合法院执行工作，而且对外而言一定程度上也会对被上诉人的声誉有所影响。另外，实际产权人也向被上诉人发出告知书，告知因上诉人拖欠租金已与上诉人解除租赁合同，要求被上诉人暂停向上诉人支付任何费用。由此可见上诉人如此多的债权债务纠纷已经让被上诉人出现无法正常使用租赁物的情况，一审法院判决认定其影响到被上诉人正常经营并无不当之处。三、上诉人以上行为根据租赁合同约定已经构成根本违约，被上诉人根据合同约定有权单方解除合同，因此被上诉人通知上诉人解除合同的行为依法并不构成违约。相反，上诉人应当对其违约行为承担相应的违约责任。四、一审法院可能存在笔误之处，不影响判决结果。
石家庄跃翔体育用品销售有限公司向一审法院起诉请求：一、被告返还多收取原告的电费190115元；二、被告返还原告剩余租赁费1200000元；三、被告向原告支付营业利润损失700035.6元及装修投入损失2119852元；四、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭对其第一项诉讼请求电费190115元变更为119381.6元。
石家庄创美物业服务有限公司向一审法院反诉请求：一、解除反诉人与被反诉人2015年5月23日签订的《租赁合同》，并判决被反诉人因违约赔偿反诉人六个月的租赁费用2400000元；二、被反诉人支付2017年7、8月份欠付的水电费76528.9元；三、反诉与本诉的诉讼费全部由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2015年5月23日，原告石家庄跃翔公司（乙方）与被告石家庄创美公司（甲方）签订《租赁合同》第一条：甲方将位于石家庄市新华区配楼）房屋出租给乙方用于经营。第二条：甲方保证对租赁标的物拥有合法的占有、使用和出租的权力，并保证租赁物产权方或使用方同意甲方将本合同约定的租赁物出租给乙方使用。同时甲方应保证租赁标的物权属清晰，没有任何权属纠纷、债权债务纠纷，并在租赁期间持续保持此种状态。第五条：本合同项下租赁期限为(10)年自2015年6月1日至2025年5月31日止，租赁期限届满前三个月乙方提出续租的，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同……第六条：甲方同意自租赁起始时间之日起(60)天为免租期，免租期内，乙方无需支付租赁费用，甲方自乙方免租期结束后计收第一个租约年剩余月份租金（详见租金明细表）。第七条：本合同项下租赁费用标准：一层租金240万元/年，二层租金144万元/年，三层租金96万元/年，租赁物标的物一、二、三层年租金合计480万元/年。2.乙方租赁费用按每半年向甲方支付一次，即每年的租赁费用分两次支付，本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付保证金50万元，该费用在甲方将建筑物交付给乙方后冲抵乙方应支付的第一个半年租约期租金，本合同期内剩余租约期的租金支付时间为每半年开始前三十个工作日内支付。3.甲方在收取乙方租赁费用后5日内，开具相应发票，甲方逾期开具发票的，属于甲方根本违约；租赁费用所含费用项目：房屋租金、物业管理费。甲方按收取的租赁费用给乙方开具70%的房屋租金发票，30%物业管理费用发票。4.物业管理费用服务包括项目如下：提供方中央空调制冷、制热，中央空调运行电费、维护费，消防喷淋系统，自动扶梯（电费乙方独立使用计量）,客梯等设备设施的使用费、维护费等其他费用，甲方不得再以任何理由收取其他管理费用……第十条：乙方经营区域的水电费单独计量，甲方收取乙方水电费的计费标准为电费1.3元/度；水费6元/吨，乙方按照实际使用量缴纳费用，甲方在收费后7日内向乙方出具相应金额发票。甲方应保障该租赁房屋的供电、供水、通风，如因甲方或者大厦的供应方原因导致停电，给乙方造成损失的，由甲方按照乙方的实际损失赔偿，实际损失包括但不限于：营业利润损失（乙方营业利润损失计算方法为：前三个日平均营业额×天数×30%)、租金损失、员工工资损失等……第十五条：甲方提供的设施、设备，其运行状况和使用时间应满足乙方经营需要。如该租赁房屋或甲方提供的设施、设备出现故障，甲方应在接到乙方相关通知后，24小时内予以修复，费用甲方自负。甲方逾期修复或拒绝修复的，属于甲方根本违约。乙方同意继续履行合同的，可自行修复，费用由甲方负担，给乙方造成的损失，甲方予以赔偿；因甲方交付房屋及相关设施（包括但不限于空调、电梯等）的质量原因或甲方未按合同约定履行维修义务造成乙方或第三方人身、财产损失的，甲方应承担全部责任……第二十条：有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同。1.甲方根本违约或由于甲方的原因，严重影响乙方正常经营的（导致乙方连续48小时或累计72小时不能正常营业的，属于严重影响乙方正常经营的情形）。2.因甲方提供的租赁标的物质量问题或因甲方交付房屋的产权、出租权、产权变更、消防验收证照、房屋用途、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方正常经营的。3.乙方违约，甲方解除合同的，乙方应赔偿甲方六个月的租赁费用；甲方违约，乙方解除合同的，甲方应返还乙方剩余租赁费并赔偿乙方六个月的租赁费用或营业利润损失（乙方月营业利润损失计算方法为：前三个月总营业额的30%)及乙方的装修等投入损失。第二十一条：甲方单方提前终止合同（甲方单方终止合同应提前三个月书面通知乙方）或因甲方违约导致乙方主张终止合同的，甲方应返还乙方剩余租赁费并赔偿乙方六个月的租赁费用或营业利润损失（乙方月营业利润损失计算方法为：前三个月总营业额的30%)及乙方的装修等投入损失。第二十二条：……乙方单方提前终止合同（乙方单方终止合同应提前三个月书面通知甲方）或因乙方违约导致甲方主张终止合同的，乙方赔偿甲方六个月的租赁费用。附件五补充内容第1条：甲方提供中央空调系统，并承担运行产生的各项费用，包括但不限于电费、热力费用、维修维护费用等。
原告已按约定给付自2015年6月1日缴纳至2017年11月30日房屋租金10516000元(1600000元+2180000元+2180000元+2180000元+2376000元）,并交纳部分电费，因被告提供的夏季空调不能达到原告的要求导致双方产生纠纷，原告于2017年8月22日向被告发出《公函》，要求解除双方的租赁关系，双方已办理交接手续，被告于2017年8月31日向原告出具房屋交接确认书，原告已于2017年8月31日搬离租赁场所。被告对原告已支付租金情况无异议，并认可2017年6月30日之前水、电费已收取，但认为房屋交接确认书仅是证明解除合同后返还给被告的财物清单，没有其他证明作用，原告拖欠2017年7月至8月31日水电费，其中7月（水费204元+电费42508.7元）、8月（水费203.4元+电费33612.8元）。原告认可拖欠2017年7、8月水电费的事实，但对欠费数额有异议，原告认为双方约定空调运行电费应由被告承担，三层动力电只包含空调动力，故7、8月的电费应扣除空调电费，经核实电费9849元应当扣除。
原告认为：1.租赁合同第十五条约定租赁房屋设施设备出现故障应在24小时予以修复，逾期修复属根本违约；租赁合同第二十条第一款规定导致乙方连续48小时或累计72小时不能正常经营的属于严重影响乙方经营的情形；因2016年、2017年夏季空调使用期间多次出现间歇性停机，经原告多地点测量，租赁场所内温度均显示34度左右，该事实造成卖场内的顾客无法选购试衣，商场工作人员无法工作，且修复时间无法确定；因空调不能正常运转连续超过48小时，累计超过72小时，按照约定被告已构成根本违约；2.租赁合同第二十条第二款规定，因甲方债权债务纠纷影响乙方经营的，乙方有权书面通知解除合同；按约定被告应保证原告租赁标的物系合法出租且没有权属纠纷，租赁房屋的产权人石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司书面告知原告，因被告严重违约，产权人已与被告解除租赁合同，该事实造成被告根本违约；3.因被告以上违约事实造成无法继续履行合同，被告应承担违约责任，被告返还多收取电费119381.6元、返还剩余租赁费1200000元，支付营业利润损失700035.6元及装修投入损失2119852元。被告认为：1.合同对根本违约有明确约定，即使电费有差错也不构成根本违约。原告租赁房屋内有独立的电表，被告没有多收原告电费；河北国美电器有限公司中山路店房屋交接清单可证明我方交给原告的是50倍互感器，是原告在使用期间私自将50倍互感器拆换成现在的20倍互感器，因此导致电费的误差与原告有直接责任。2.被告应承担公共部分的电费，本案争议电费不属于公共部分，原告要求被告承担空调运行电费没有依据。3.我方开具发票完全符合该合同第七条第三款的规定，因原告单方解除合同导致没有开具最后一次租金发票系一般性违约，故逾期开具发票不符合根本违约。4.原告的证据不能证明被告违约达到连续停止运转达到24小时以上，被告不存在根本违约。5.关于装修、利润损失必须证明根本违约能够达到原告有权单方解除合同的条件，否则计算装修利润损失没有任何意义。
反诉原告认为：1.按照合同第二十条第五款、第二十二条第二款约定，反诉被告应按照6个月租金标准给付反诉原告违约金是2400000元；原告在起诉书中认可2017年8月22日书面通知反诉原告解除合同，8天以后就闭店，系反诉被告违约终止合同关系，反诉被告应给付反诉原告违约金2400000元。2.因反诉被告拖欠2017年7、8月份欠付的水电费，故要求反诉被告支付水电费76528.9元。反诉被告认为：1.反诉被告不存在违约行为，反诉原告要求违约金没有依据；2.反诉被告认为7、8月水电费通知单是反诉原告单方提交的，没有经过反诉被告核实，对证据真实性不予认可。核对反诉原告提交的收缴电费通知单显示：1.2017年6月30日至2017年7月31日，抄表时间2017年7月31日，三层动力（上次抄表1766本次抄表1873，电量倍数50)，单价1.3元，电费金额6955元；2.2017年7月31日至2017年8月31日，抄表时间2017年8月31日，三层动力（上次抄表1873，本次抄表1913，电量倍数20),单价1.3元，电费金额1040元。
上述事实有《租赁合同》、《房屋交接单》、《公函》、照片、视频、《房屋交接确认书》、《收缴电费通知单》、庭审笔录予以证实
一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人之间真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定各自履行权利义务。原告提交公函、复函、视听资料等证据可以证明被告未按时开启夏季空调，且空调在夏季使用期间多次出现停机故障连续超过48小时，同时被告涉及的多起债权债务纠纷及权属纠纷亦影响到原告的正常生产经营，结合房屋租赁合同约定被告已经构成根本违约，且被告已于2017年8月31日出具房屋交接确认书，故租赁合同已无实际履行可能，即租赁合同已经解除。因系被告的原因导致合同解除，对于原告未实际使用期间的租金被告应予退还。双方于2017年8月31日交接房屋及屋内设施，原告要求返还2017年9月至2017年11月的租金1200000元(40万元/月×3个月）应支持。
关于原告主张多收取电费问题，原告主张被告多收取一、二层电费，但现有证据不能证明一、二层空调运行的电量，对原告主张多收取一、二层电费的观点不能支持。三层空调运行用电量1766度，被告按50倍电量收取，原告要求被告退还多收取的电费应支持。双方认可三层安装20倍互感器，故原告主张数额有误，多收取电费应为68874元【1766度×30倍(50倍-20倍）×1.3元/度】,被告应将多收取的电费退还给原告。
关于原告主张的营业损失及装修损失问题，被告对原告提供营业利润及装修费用的证据提出异议，因原告现有证据不足以证明其营业损失及装修损失具体数额，故对原告主张的营业损失及装修损失不能支持。
关于反诉原告主张的违约金问题，反诉原告认为反诉被告终止合同未提前3个月书面通知系严重违约，但造成本案租赁合同不能按约履行的原因系夏季空调不能正常制冷、反诉原告涉及多起经济纠纷，同时石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司与反诉原告因诉争房屋的承租权存有纠纷等原因导致，故反诉原告主张反诉被告违约没有依据，对反诉原告主张的违约金不能支持。
关于反诉原告主张的水电费问题，反诉被告对未交纳2017年7月、8月的水电费的事实无异议，仅对通知单上记载数额未经其确认提出异议，但未提交反证否认证据的客观性。通过反诉原告提交的收缴电费通知单可以看到三层动力电7月抄表时电量倍数50倍，三层动力电8月抄表时电量倍数20倍，即7月三层动力电存在多收取电费的情况，多收取电费数额4173元【(1873度-1766度）×30倍(50倍-20倍）×1.3元/度】,故反诉原告主张的水电费数额应为72355.9元(76528.9元-4173元）。因该费用系反诉被告使用租赁物期间产生的费用，反诉原告要求反诉被告承担水电费应支持。一审判决：一、被告石家庄创美物业服务有限公司于本判决生效十日内退还原告石家庄跃翔体育用品销售有限公司房屋租金1200000元。二、被告石家庄创美物业服务有限公司于本判决生效十日内返还原告石家庄跃翔体育用品销售有限公司电费68874元。三、反诉被告石家庄跃翔体育用品销售有限公司于本判决生效十日内给付反诉原告石家庄创美物业服务有限公司水电费72355.9元。四、驳回原告石家庄跃翔体育用品销售有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告石家庄创美物业服务有限公司的其他反诉请求。案件受理费40480元，原告石家庄跃翔体育用品销售有限公司负担28000元，被告石家庄创美物业服务有限公司负担12480元。反诉案件受理费13306元，反诉原告石家庄创美物业服务有限公司负担12906元，反诉被告石家庄跃翔体育用品销售有限公司负担400元。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
二审庭审中，上诉人提供石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司长安房产管理分公司2018年6月12日出具的《关于2017.6.7我公司发给石家庄跃翔体育用品销售有限公司<告知书>的说明》一份，内容为：“1、该告知书不做他用，不能提交法庭作证据使用，至今我公司与石家庄创美物业服务有限公司之间的租赁关系存续有判决为证；2、该告知书是善意提醒：暂停向石家庄创美物业服务有限公司缴费而不是始终不交纳，是否交纳依据你们公司之间的合同而定或相关的法律文书而定。本告知书无法律约束力。”上诉人据此证明一审判决认为“石家庄市保障性安居工程开发有限责任公司与石家庄创美物业服务有限公司因诉争房屋的承租权存有纠纷”的认定错误。
被上诉人的质证意见为：该证据是否可以作为证据不是单方可以决定的，应由法院认定。关于该证据，我方开庭才看到，也恰恰证明上诉人与证据出具人之间确实存在债权债务纠纷。一审中，被上诉人之所以提供本份证据是因为出具人曾向被上诉人出具了告知书，就是为了证明上诉人与其存在的债权债务纠纷影响到了被上诉人的正常经营。从今天这份证据看，出具人又承认和上诉人存在租赁合同关系，如果还存在租赁关系的话，本案被上诉人需要重新调整租赁方案和经营方案。所以说，一审判决没有错误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2015年5月23日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，就房屋的坐落、面积、租金、租赁期限、违约责任等内容进行了约定。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《租赁合同》第十五条约定：“甲方（上诉人）提供的设施、设备，其运行状况和使用时间应满足乙方（被上诉人）经营需要。如该租赁房屋或甲方提供的设施、设备出现故障，甲方应在接到乙方相关通知后，24小时内予以修复，费用甲方自负。甲方逾期修复或拒绝修复的，属于甲方根本违约。……”第二十条约定：“有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。1、甲方根本违约或由于甲方原因，严重影响乙方正常经营的（导致乙方连续48小时或累计72小时不能正常营业的，属于严重影响乙方正常经营的情形）。2、因甲方提供的租赁标的物质量问题或因甲方交付房屋的产权、出租权、产权变更、消防验收证照、房屋用途、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方正常经营的。……5、乙方违约，甲方解除合同的，乙方应赔偿甲方六个月的租赁费用；甲方违约，乙方解除合同的，甲方应返还乙方剩余租赁费并赔偿乙方六个月的租赁费或营业利润损失……”合同签订后，被上诉人按合同约定向上诉人支付了2015年6月1日至2017年11月30日的租金10516000元。后双方发生纠纷，被上诉人于2017年8月22日向上诉人出具《公函》，要求解除租赁合同，现双方已办理交接手续，被上诉人于2017年8月31日搬离租赁场所，该合同已解除。关于合同解除原因，被上诉人提供了《公函》、视频资料等证据，可证实因上诉人原因导致未按时开启夏季空调，且空调在夏季使用期间出现停机故障连续超过48小时，严重影响了被上诉人正常经营。另因上诉人涉及多起债权债务纠纷及权属纠纷，而被上诉人需配合人民法院的审判执行工作，客观上对其经营产生一定影响，依据合同约定上诉人已构成根本违约。上诉人的行为系导致合同解除的原因，故原审判决上诉人返还被上诉人租金1200000元并无不当。上诉人称其未构成根本违约，提供了其单方出具的《公函》及石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司长安房产管理分公司出具的《说明》，但被上诉人对《公函》内容不予认可，且《说明》也证实了2017年6月石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司长安房产管理分公司欲解除与上诉人的租赁合同，导致租赁关系处于不确定状态，故上诉人的主张缺乏证据支持，本院不予采信。本案系上诉人行为导致合同解除，故上诉人要求被上诉人赔偿损失的主张，本院不予支持。综上所述，石家庄创美物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53786元，由上诉人石家庄创美物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 靖
审判员 李 曼
审判员 李 祥
二〇一八年九月二十八日
书记员 许晓琳