苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初8025号
原告:苏州悦华置合物业服务有限公司，住所地苏州工业园区机场路南星湖街西侧名湖花园18幢101、102室。
法定代表人：彭轶，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所律师。
被告:苏州雨村文化创意有限公司，住所地苏州工业园区松涛街1088号28幢301室。
法定代表人：李宜姬。
原告苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称悦华公司）诉被告苏州雨村文化创意有限公司（以下简称雨村公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法由审判员王贤成适用简易程序，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告悦华公司的委托诉讼代理人刘翼到庭参加诉讼，被告雨村公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
原告悦华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费915789.24元；2、请求判令被告承担违约金共计41805.78元（暂计算至12月31日止，以实际支付为准）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为：请求判令被告支付违约金（分期进行计算，第一笔以228947.31元为基数，自2017年1月1日起至2017年9月30日止，每月按30天计算，逾期天数为270天，违约金为12363.15元；第二笔以228947.31元为基数，自2017年4月1日起至2017年9月30日止，每月按30天计算，逾期天数为180天，违约金为8242.1元；第三笔以228947.31元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日止，每月按30天计算，逾期天数为90天，违约金为4121.05元；以上的违约金的计算方法为：每季度应该支付的物业费乘上违约天数乘上万分之二；以上的违约金是计算至2017年9月30日。自2017年10月1日起的违约金以915789.24元为基数，自2017年10月1日起计算至实际付款之日止，按照每日万分之二计算）。事实及理由：原告于2014年与苏州工业园区商业旅游发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告对其开发的位于苏州工业园区松涛街斜塘老街商业街提供物业管理服务。签订合同后原告又与被告签订《苏州市前期物业管理服务协议》，合同中对原告、被告所享受的权利和应承担的义务以及物业服务费单价、违约条款进行了明确约定。原告在签订合同后认真、尽责地对该住宅提供物业管理服务，被告在享受服务的同时却拒绝支付物业管理费，被告自2017年1月1日至2017年12月31日所拖欠物业费已达915789.24元。此后原告多次要求被告支付所拖欠物业费，但被告均拒绝支付，遂诉至本院。
被告雨村公司未作答辩。
经审理查明，原告悦华公司（物业管理企业、乙方）与案外人苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称旅游公司，房地产开发企业、甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，甲方通过招投标方式将斜塘老街委托乙方实行前期物业管理服务，双方约定：本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：斜塘老街；物业类型：商业；坐落位置：苏州工业园区松涛街1088号；四至范围：斜塘河以北、松涛街以东、星塘街以西；总建筑面积：69672.47平方米；物业交付预期：第1期2014年5月；第2期2014年7月；第3期2014年9月；第4期2014年11月。委托管理服务期限：前期物业管理服务期限为2年6月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2014年5月1日0时起至2016年11月30日24时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止。在前期物业管理阶段，实行物业管理公共服务费用包干制，公共服务费按月计收，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），商业：8.56元/月·平方米。另行收取代收代交预付费，商业：1.45元/平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。协议还对其他内容进行了约定。协议附件包括物业构成、物业管理服务质量、前期物业管理委托合同报送表。
后原告悦华公司（物业管理企业、乙方）与案外人苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称旅游公司，房地产开发企业、甲方）又签订《苏州市前期物业管理委托合同》，甲方通过招投标方式将斜塘老街委托乙方实行前期物业管理服务，委托管理服务期限：前期物业管理服务期限为2年6个月，自2016年12月1日0时起至2019年5月31日24时止。合同约定的其余内容同上述《苏州市前期物业管理委托合同》。
案外人旅游公司（甲方、房地产开发经营企业）与原告悦华公司（甲方选聘的物业管理公司）、被告雨村公司（乙方、购房人）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，载明：乙方所购房屋基本情况：物业名称：斜塘老街商业街；地址：苏州工业园区松涛街1088号；乙方所购房屋为：商业用房，建筑总面积合计8479.53平方米。双方约定，本物业区域业主委员会成立后、与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：物业服务费在项目一期交付日起的两年内，按照9.00元/平方米/月收取；考虑到人力成本、物价等上涨以及其他合理原因，一期交付日计满两年日后，物业管理机构如需上调物业管理费收费标准的，业主应当遵照执行，直至甲方与选聘的物业服务企业签订的《前期物业管理委托合同》终止日为止。物业服务费按月计算，每三个月收取一次，每年的一月、四月、七月、十月为收费日，分别收取当年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月的物业服务费。房屋首次交付使用时，物业服务费按T＋3个月收取，即收取交付当日至收费周期最后一天＋该日后三个月的费用。乙方未按时交清物业费，每逾期一天，向甲方委托的物业管理企业支付欠款本金万分之二的违约金。前期物业管理费交付起计时间，经甲方、乙方及甲方聘请的物业公司三方协商一致，自2015年1月1日起计算，由乙方按上述建筑总面积和收费标准全额缴纳；如乙方未使用房屋或转租、转让部分房屋期间的物业管理费由乙方全额承担。甲方和甲方所选聘物业管理企业的权利义务：（六）为乙方提供入驻服务和提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等特约有偿服务，建立健全本物业的物业管理档案资料。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意依法向人民法院起诉方式解决。协议还对其他内容进行了约定。协议附件包括物业管理企业提供的物业管理服务事项，其中第（一）项：包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、室外场地、停车场（库、位）等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）。协议附件还包括物业管理企业提供的物业管理服务质量。
协议签订后，被告雨村公司向原告悦华公司支付了2015年1月1日至3月31日、4月1日至6月30日、7月1日至9月30日三笔物业管理费，金额均为228947.3元，总计支付物业管理费686841.9元。
经询问，原告悦华公司称，依据合同约定，按照9元/月/平方米乘以面积8479.53平方米乘以3个月等于每季度的物业费228947.3元，原告主张4个季度的物业费，期限为自2017年1月1日至2017年12月31日止，所以总的物业费为915789.24元。在原告起诉后，被告没有支付过物业费。双方往来过程中，物业费是先交费后使用，上一个季度末支付下一个季度物业费，本案中2017年1月1日的物业费应在2016年12月31日前支付，按季度支付。苏州市前期物业管理服务协议中涉及的被告所购斜塘老街商业街苏州工业园区松涛街1088号商业用房的产权人还是被告。原告一直在为斜塘老街商业街苏州工业园区松涛街1088号商业用房以及被告购买的斜塘老街商业街苏州工业园区松涛街1088号中的商业用房提供物业管理服务，没有中断过。
以上事实有原告提交的物业管理委托合同、物业管理服务协议、电子回单、收据、发票以及当事人在庭审中陈述等证据予以证实。
本院认为，根据案外人旅游公司与原告、被告签订的前期物业管理服务协议，在本物业区域业主委员会成立后、与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效前，由原告负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费在项目一期交付日起两年内按照9元/平方米/月收取，经各方协商一致，前期物业管理费交付起计时间为2015年1月1日，由被告按照建筑总面积和收费标准全额缴纳，如未使用房屋或转租、转让部分房屋期间的物业管理费由被告全额承担。此外，根据原告与案外人旅游公司签订的两份前期物业管理委托合同以及当事人陈述，可以确认原告对案涉斜塘老街商业街苏州工业园区松涛街1088号商业用房提供物业管理的服务期限自2014年5月起至2019年5月止，原告也一直在为该区域提供物业管理服务。因此，虽然原告在本案中向被告所主张的自2017年1月1日至2017年12月31日止的物业管理费超出前期物业管理服务协议中约定的物业管理期限，但原告与案外人旅游公司通过再次签订前期物业管理委托合同，将物业管理服务期限延长至2019年5月，且原告实际上一直在为被告提供物业管理服务，被告未到庭就原告是否在为被告提供的物业管理服务、所提供的物业管理服务是否符合合同约定及是否存在其他抗辩事由提出异议并举证证实，故原告诉请被告支付自2017年1月1日至2017年12月31日止的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费的计算标准，参照前期物业管理服务协议中的约定计算，即建筑总面积为8479.53平方米，按9元/平方米/月收取，总计12个月，并无不合理之处，故原告诉请被告支付物业费915789.24元，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张的违约金，其所依据的是原告与被告在物业管理服务协议中的约定，即被告未按时交清物业费，每逾期一天，向原告支付欠款本金万分之二的违约金。该违约金条款系当事人的真实意思表示，应为合法有效的约定，对双方均有法律约束力。被告未能按照合同约定履行支付物业费的义务，理应承担相应的违约责任。原告据此主张被告支付违约金，符合合同约定，且于法不悖，本院予以支持。
被告雨村公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃相应诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告苏州雨村文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州悦华置合物业服务有限公司支付物业费915789.24元，并偿付原告截至2017年9月30日止的违约金24726.3元及以915789.24元为基数，从2017年10月1日起至实际付款之日止，按照每日万分之二计算的违约金。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13376元，减半收取为6688元，由被告苏州雨村文化创意有限公司负担，此款已由原告预交，法院不再退还，被告于履行判决确定的给付义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 王贤成
二〇一八年一月十二日
书记员 曹梦杰
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条
事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。