重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终4761号
上诉人（原审被告）：国泰君安证券股份有限公司，住所地上海市浦东新区商城路618号，组织机构代码63159284-X。
法定代表人：杨德红，董事长。
委托诉讼代理人：江海波，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈星建，男，汉族，1970年2月17日生，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：李乾静，重庆佰庭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆科华电子技术有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路1号，组织机构代码62190170-9。
法定代表人：谢中华，总经理。
上诉人国泰君安证券股份有限公司（以下简称“科华公司”）因与被上诉人陈星建、被上诉人重庆科华电子技术有限公司（以下简称“科华公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆渝中区人民法院作出的（2016）渝0103民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
国泰君安公司上诉要求，撤销一审判决，驳回被上诉人陈星建的全部诉讼请求。其主要事实及理由：此前生效判决书，已明确诉争房屋属被上诉人陈星建所有，其无法取得房屋产权证系行政机关不作为所致，而非上诉人导致妨碍，与上诉人无关；上诉人与被上诉人科华公司的预售商品房合同无意解除，为维护上诉人向被上诉人科华公司追究民事责任的权利及自身的权益，该预售合同不宜被终止，在此情况下，上诉人客观上无法执行该项协助注销预售登记的判决。一审法院判决存在认定事实及适用法律错误。
被上诉人陈星建、被上诉人科华公司均辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原告陈星建向一审法院提出诉讼请求：1.判令两被告解除重庆市渝中区房屋的预售登记，并协助原告办理上述房屋的产权转移登记手续。2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2003年8月13日与被告科华公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告科华公司开发的位于重庆市渝中区房屋一套，总价款430707元。原告已付清全部购房款，被告科华公司于2003年8月30日将经竣工验收合格的房屋交付原告，原告居住使用至今。但因所涉房屋已预售登记在被告国泰君安公司名下，原告无法取得房屋产权证。2013年5月31日，重庆市渝中区人民法院作出(2013)中区民初字第02326号民事判决书，判决重庆市渝中区房屋归原告所有，但因两被告一直未解除涉案房屋预售登记状态，原告至今未办理房屋过户手续。原告是在取得涉案房屋物权的基础上要求两被告协助办理房屋产权证，要求两被告解除涉案房屋的预售登记是属于原告取得涉案房屋物权后两被告的附属义务。不解除预售登记，则妨碍原告对房屋物权的正常完整的行使，两被告应当及时解除涉案房屋的预售登记备案，协助原告办理涉案房屋的权属登记。
被告科华公司辩称，原告陈述属实，请求法院依法判决。
被告国泰君安公司辩称，原告的诉讼请求应当予以驳回。原告和被告国泰君安公司并无房屋买卖关系，被告国泰君安公司没有义务为原告办理涉案房屋产权证。现预售登记在被告国泰君安公司名下的涉案房屋是国泰君安公司支付全款后办理的，应受法律保护。被告科华公司没有偿还被告国泰君安公司全部欠款，此预售登记不能解除。重庆市渝中区人民法院（2013）中区法民初字第02326号民事判决书虽判决涉案房屋归原告所有，但原告享有物权不代表必须为原告办理房地产权证。原告于2016年6月2日以本案诉讼请求向法院起诉，依据为（2013）中区法民初字第02326号民事判决书，该判决书已经超过诉讼时效，应按照民诉法解释第二百一十九条的规定驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理认定事实如下：2000年6月21日，科华公司与国泰君安公司签订《商品房预售（预购）合同》，国泰君安公司向科华公司预购渝中区每层10套共计30套住宅房屋，其中包含23层C2号房屋，成交金额7352634.24元，交房时间为2001年6月30日前。合同签订后，重庆市房地产交易所对该合同进行了预售登记备案，登记号为（2000）预售（购）第1360号。当日，科华公司与国泰君安公司又签订另一份《商品房预售（预购）合同》约定，国泰君安公司向科华公司预购渝中区房屋，成交金额647709.12元，交房时间为2001年6月30日前。合同签订后，重庆市房地产交易所对该合同进行了预售登记备案，登记号为（2000）预售（购）第1361号。合同签订后，科华公司并未按约将上述房屋交付国泰君安公司使用。
2002年3月28日，国泰君安投资管理股份有限公司（合同中称“甲方”，以下简称“国泰君安投资公司”）与科华公司（合同中称“乙方”）签订《商品房预售合同权益转让书》，约定：转让的商品房预售合同权益是指甲乙双方签订的商品房预售合同，预售合同登记号为：（2000）预售（购）第1360号、（2000）预售（购）第1361号；具体指位于渝中区，原由乙方开发的项目中，甲方购买的32套住房，楼层分别位于16层2套、17层10套、18层10套、23层10套；该预售合同项目的房价按均价2200元/平方米计算；乙方须在本协议签订后三个月内，向甲方支付总房价款的20%，协议签订6个月内向甲方支付总房款的50%，协议签订后9个月内向甲方支付剩余30%房款；乙方向甲方支付的款项来源于上述房屋的再销售款；乙方应在9个月内销售完毕，若未能售完，乙方同意按上述约定向甲方支付房款；乙方在第三购房者就上述房屋签订正式房屋买卖合同后7天内，甲方与乙方共同到房屋登记机关办理乙方与第三购房者签订的正式房屋买卖合同项下房屋的再转让登记；乙方在与第三购房者签订正式售房合同后15天内，乙方须将该售房合同价款全额划入甲方指定账户，不得挪用；乙方同意，如未能将房款依约划入甲方指定账户，甲方将解除本合同；乙方与第三购房者签订买卖合同时，该第三人的身份应得到甲方指派人员的确认，如乙方未得到甲方所指派人员的确认，甲方将不予办理乙方与第三购房者所签房屋合同项下的转让登记。
2002年7月，科华公司与国泰君安公司共同以“双方协商解除买卖关系”为由向重庆市房地产交易所申请办理注销上述第16层C1和第17层整层共11套房屋的预售登记备案。2002年8月20日，科华公司向国泰君安投资公司出具《承诺书》承诺：科华公司在同年10月20日前全额付清已由其销售的11套房屋的房款，未付清之前，余下委托销售的21套房屋暂缓销售，如科华公司逾期未付，则将已售的11套住宅预售合同权益返还国泰国泰君安投资公司，双方订立的《预售合同权益转让书》作废，并承担由此引起的法律责任。
2002年10月21日，国泰君安公司出具授权委托书，委托国泰君安投资公司代位处理与科华公司之间的房产纠纷。因科华公司未按约履行付款义务，2002年11月10日，国泰君安投资公司以科华公司为被告向重庆市第一中级人民法院起诉，请求：解除与科华公司签订的《商品房预售合同权益转让书》，支付已实现销售的17层C2、D、E1、E2共4套房屋后未支付的价款、返还尚未销售17层C1、C3、C4、D1、E3、E4和16层C1共7套房屋，支付违约金及占用资金利息。2002年11月12日，国泰君安公司通知科华公司原预购的中华广场32套房屋划拨给具有独立法人资格的国泰君安投资公司，国泰君安投资公司对以上房屋享有所有人的一切权利。2003年5月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2002）渝一中民初字第578号《民事判决书》，判决：一、解除国泰君安投资公司与科华公司于2002年3月28日签订的《商品房预售合同权益转让书》；二、科华公司在判决生效后10日内向国泰君安投资公司支付拖欠的转让价款722670元；三、科华公司在判决生效后10日内将17层C1、C3、C4、D1、E3、E4和16层C1共7套房屋返还给国泰君安投资公司；四、科华公司向国泰君安投资公司支付违约金603023.16元；五、驳回国泰君安投资公司的其他诉讼请求。科华公司不服，提起上诉。重庆市高级人民法院于2003年9月22日作出（2003）渝高法民终字第100号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。
2003年8月13日，陈星建与科华公司签订《商品房买卖合同》，约定陈星建向科华公司购买渝中区住宅一套，建筑面积165.18㎡，成交金额430707元；陈星建应于签合同时付房款410707元，剩余20000元于办理房产证时一并付清；科华公司应于2003年8月30日前将经竣工验收合格的房屋交付给陈星建；科华公司应在合同签订之日起30日内向商品房所在地的区县房地产交易管理部门申请登记备案，并在房屋移交使用后60日内将办理权属登记需由科华公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，陈星建向科华公司支付了部分购房款，剩余尾款20000元未支付。上述合同签订后，2003年8月30日科华公司将上述房屋移交陈星建使用，但该合同未经房地产交易管理部门登记备案，科华公司亦未给陈星建办理上述房屋的房地产权证。
2008年，陈星建向本院起诉，请求：判令科华公司立即为其办理重庆市渝中区房屋的房地产权证。本院审理后认为，2000年6月21日上述房屋已预售登记在国泰君安公司名下，且国泰君安投资公司与科华公司签订的《商品房预售合同权益转让书》已于2003年9月22日经生效判决确认解除，故陈星建与科华公司签订的《商品房买卖合同》未经登记不能对抗预售登记的合同，遂于2010年5月28日以（2008）中区民初字第4155号《民事判决书》判决驳回了陈星建的诉讼请求。陈星建不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。重庆市第五中级人民法院经审理认为，陈星建与科华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，陈星建已向科华公司支付了房款，科华公司也向陈星建交付了房屋，但由于科华公司在与陈星建签订合同前，已将陈星建所购房屋预售给了国泰君安公司并进行了预售登记，该预售登记至今未被注销，致科华公司按照合同约定为陈星建办理存在障碍，科华公司有义务依法消除办证障碍，并及时为陈星建办理房地产权证。遂于2010年10月14日作出（2010）渝五中法民终字第3896号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。
2013年3月1日，陈星建再次向本院起诉，请求：判令确认重庆市渝中区房屋归原告陈星建所有。本院审理后认为，陈星建与科华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行其义务。国泰君安公司与科华公司签订《商品房预售合同》，预购包括本案讼争房屋在内的“科华大厦”32套房屋，并进行了合同预售登记，后国泰君安公司将上述房屋划拨给具有独立法人资格的国泰君安投资公司，国泰君安投资公司与科华公司签订《商品房预售合同权益转让书》，又委托科华公司出售上述房屋，其实质是由科华公司代国泰君安投资公司销售上述房屋，双方之间形成委托代理关系，因此，科华公司的销售行为所产生的法律后果应由委托人国泰君安投资公司承担。虽然《商品房预售合同权益转让书》于2003年5月22日被重庆市第一中级人民法院一审判决解除，但重庆市高级人民法院于2003年9月22日才作出终审判决，而陈星建与科华公司的《商品房买卖合同》系重庆市高级人民法院终审判决之前即2003年8月13日签订的，同时，虽然科华公司于2002年8月20日向国泰君安投资公司出具了暂缓销售的《承诺书》，但并无证据证明陈星建知晓该承诺书或与科华公司恶意串通，即使科华公司违反承诺，其法律责任亦应由科华公司承担，而不能让买受人陈星建承担不利后果。陈星建在签订《商品房买卖合同》后，按约支付了购房款，并实际使用讼争房屋多年，故陈星建应当享有该房屋所有权，因此，作出（2013）中区法民初字第02326号《民事判决书》判决：重庆市渝中区房屋归陈星建所有。判决后，被告国泰君安公司未提起上诉，国泰君安投资公司不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2013年11月18日作出《民事裁定书》，认为上诉人国泰君安投资公司一审诉讼中是以第三人的身份参加诉讼，同时未在一审审理中提出独立的诉讼请求，且一审法院也未判决其承担民事责任，国泰君安投资公司不享有当事人的权利义务即不能就本案提起上诉，裁定本案不作上诉处理。
对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十五条规定：“妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。”第三十九条：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，被告科华公司与被告国泰君安公司签订了《商品房预售合同》，被告科华公司将诉争房屋预售给被告国泰君安公司，并办理了预售登记，后被告国泰君安公司将诉争房屋划拨给国泰君安投资公司，国泰君安投资公司与被告科华公司签订了《商品房预售合同权益转让书》，国泰君安投资公司委托被告科华公司出售诉争房屋，虽然《商品房预售合同权益转让书》后被解除，被告科华公司也向国泰君安投资公司出具了暂缓销售的《承诺书》，但被告国泰君安公司并无证据证明原告知晓该承诺书或与科华公司恶意串通，原告按照合同约定支付的购房款，并实际使用诉争房屋至今，并无过错，被告科华公司及被告国泰君安公司均有义务为原告注销妨碍办理诉争房屋产权证的预售登记。同时，法院作出的（2013）中区法民初字第02326号《民事判决书》，已经确认重庆市渝中区长江一路5号“中华广场”名义层第23层C2房屋归原告所有，该判决书已经发生法律效力，即诉争房屋的物权已经由生效法律文书予以确认，原告对诉争房屋享有所有权。被告国泰君安公司在诉争房屋上的预售登记，客观上妨碍了原告对讼争房屋所有权的行使，根据上述法律规定，原告可以请求排除该妨碍。现原告要求两被告解除重庆市长江一路5号“中华广场”名义层23层C2号房屋的预售登记，法院予以支持。
关于原告要求两被告协助其办理诉争房屋权属转移登记手续的诉讼请求。本案中，诉争房屋的产权已经由（2013）中区法民初字第02326号《民事判决书》予以了明确，即原告对诉争房屋已经具有所有权，被告科华公司及国泰君安公司已经没有为其办理诉争房屋权属转移登记手续的义务，故原告以（2013）中区法民初字第02326号《民事判决书》为依据，请求两被告协助其办理涉诉房屋的权属转移登记手续，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告重庆科华电子技术有限公司、国泰君安证券股份有限公司在本判决生效后立即为原告陈星建申请办理重庆市渝中区长江一路5号“中华广场”名义层23层C2号房屋预售登记的注销手续；二、驳回原告陈星建的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告陈星建负担。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案讼争的房屋，上诉人国泰君安公司与被上诉人陈星建分别作为购买人与被上诉人科华公司签订了房屋买卖合同。其中，上诉人国泰君安公司与被上诉人科华公司所签订的房屋买卖合同进行了房屋预售登记。但涉诉房屋的产权已经由（2013）中区法民初字第02326号生效《民事判决书》予以明确，即被上诉人陈星建对诉争房屋已经具有所有权。生效判决书的内容对当事人、法院和社会均有拘束力，非经法定程序不得随意变更、或撤销。本案中由于上诉人国泰君安公司与被上诉人科华公司所签订的房屋买卖合同进行了房屋预售登记，属于民事法律行为，该行为已对上述判决书确认的权利即被上诉人陈星建办理涉诉房屋所有权的物权凭证造成了妨碍，故一审法院判决由上诉人国泰君安公司与被上诉人科华公司将涉诉房屋的预售登记办理注销手续，并无不当。上诉人认为，被上诉人陈星建无法取得房屋产权证，而非上诉人导致妨碍，与上诉人无关的理由，与事实不相符，本院不予采信。至于，上诉人提出，为维护其公司向被上诉人科华公司追究责任及自身的权益，该预售合同不宜被终止，上诉人客观上无法执行协助注销预售登记的问题，可以通过其他救济渠道予以解决，不属本案审理范围。因此，上诉人的上诉理由均不能成立，对其请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人国泰君安证券股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖 琴
审判员 蒋 科
审判员 肖 飞
二〇一八年十月十六日
书记员 李彦莹