福建省泉州市泉港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0505民初1960号
原告：泉州市松柏物业管理有限公司，统一社会信用代码91350505MA345B1T7T，住所地福建省泉州市泉港中心工业区振华大厦216#。
法定代表人：詹梅花，总经理。
委托诉讼代理人：詹波，男，1969年4月22日出生，汉族，住福建省惠安县，该公司工作人员。
被告：林梅清，女，1977年9月9日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。
委托诉讼代理人：刘志坚（系被告林梅清丈夫），男，1973年12月21日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。
原告泉州市松柏物业管理有限公司（以下简称“松柏公司”）与被告林梅清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告松柏公司的委托诉讼代理人詹波及被告林梅清的委托诉讼代理人刘志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告松柏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告林梅清支付拖欠的物业服务费940元、公摊费220元、水费437元，共计1597元；2、被告林梅清支付原告逾期支付物业服务费的违约金（自2016年1月1日起至付清款项之日止，按年利率24%计算）。诉讼过程中，原告将诉讼请求减少为：判令被告林梅清支付拖欠的物业服务费940元及违约金（自2017年4月1日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：被告系泉州市泉港区东盛帝豪小区18#403室的业主，该房产产权面积为113.89平方米。原告自2010年1月1日起至2017年3月31日止为该小区提供物业服务。2015年12月23日，该小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》约定，自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理由原告提供服务，根据合同约定，物业管理费按产权面积计费，住宅的物业管理费按0.55元/平方米/月计算。被告自2016年1月1日起至2017年3月31日止，累计拖欠原告物业服务费940元未支付。
被告林梅清辩称，其系东盛帝豪小区18#403室业主、建筑面积113.89平方米没有错，但是前业主委员会成立不规范，前业主委员会与原告签订的物业服务合同无效，对其不具有约束力；被告拒交物业服务费是因为原告未能按照物业服务合同约定配备职业资格的管理人员，提供的物业服务质量未达到约定的质量标准及85%以上业主满意率；原告要求被告交纳公摊费、水电费没有事实依据；涉案物业服务合同约定的违约金计算标准过高。
原告松柏公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、资质证书、荣誉证书、泉州市泉港区住房城城乡规划建设局出具的《证明》、《物业管理服务合同》、催缴照片等证据。被告林梅清提交了泉港区住房和城乡规划建设局出具的编号YWH2017002《业主委员会备案证明》复印件、水费催缴通知书复印件、水费收款收据、国网泉州供电公司泉港客服分中心出具的《用电欠费停电安全隐患告知函》复印件等证据。本院组织双方当事人进行了证据质证。
根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林梅清系该小区18#403室住宅的业主，建筑面积为113.89平方米。2015年12月23日，原告松柏公司与泉州市泉港东盛商城（帝豪）业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定自2016年1月1日起至2018年12月31日止，原告松柏公司为泉州市泉港区“东盛帝豪”小区提供物业服务，主要约定：住宅0.55元/平方米.月；小区公摊水、电费按面积每月据实公摊向业主收取并公布；物业服务费按每半年提前收取，每年1月1日-10日收取当年1-6月份物业服务费，每年7月1日-10日收取当年7-12月份物业服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额日3%的标准向原告支付违约金。被告尚欠原告2016年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费至今未支付。2018年5月23日，原告诉诸本院。
本院认为，原告系依法成立从事物业管理服务的企业，其与泉州市泉港东盛商城（帝豪）业主委员会签订《物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告林梅清作为该小区的业主，上述合同对其具有约束力。原告向小区提供了相应的物业服务，被告作为业主，应当按约定标准支付物业服务费。自2016年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费为：0.55元/平方米/月×113.89平方米×15个月=940元。关于被告提出的业主委员会与原告签订的物业服务合同对其不具有约束力的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本院不予支持。关于被告提出的原告提供的物业服务质量未达约定标准的辩解意见，其未能进一步提供充分证据证明，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条相关规定，业主亦不能以此为由拒交或少交物业服务费，故对其辩解意见，本院不予采纳。本案中，经原告书面催交后，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任。被告林梅清主张违约金过高，本院认为，双方在《物业管理服务合同》中约定了违约金计算标准即按日利率3%计算，诉讼过程中原告自动将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，没有超过法律有关规定，合法合理。综上，原告要求被告支付拖欠物业服务费及违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条、国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条(?javascript:SLC(96816,7)?)、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告林梅清应于本判决生效之日起十日内偿付原告泉州市松柏物业管理有限公司物业服务费940元及违约金（自2017年4月1日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告林梅清负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 庄毅芬
二〇一八年七月三十一日
书记员 庄雅婷
速录员 林直莲
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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