福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6690号
上诉人（原审原告）：福清中联置业有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西西环北路22号。
法定代表人：王灵善，总经理。
委托诉讼代理人：李明通，男，公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈雪松，男，1972年1月24日出生，汉族，住福建省福清市。
被上诉人（原审被告）：杜华钦（香港特别行政区居民），女，1976年1月26日出生，汉族，现居香港特别行政区。
上诉人福清中联置业有限公司（以下简称“中联置业”）因与被上诉人陈雪松、杜华钦商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初6514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中联置业上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项；2.对合同解除后中联置业应退还的款项予以另案处理，或改判陈雪松、杜华钦已付购房款2,567,401元在扣除一审判决第三项应付中联置业违约金128370元及（2017）闽0181民初4519号《民事判决书》项下陈雪松、杜华钦应偿还银行本、息后的余额，由中联置业予以退还；3.本案一、二审案件受理费由陈雪松、杜华钦承担。事实和理由：一、与合同无效后双方应当相互返还的法律规定不同，根据《合同法》第九十七条规定，合同解除的法律后果不由法院依职权处理，而应依据当事人的请求进行审理和判决。本案中，陈雪松、杜华钦并未对合同解除后的处理提出请求，一审法院径行判决中联置业返还陈雪松、杜华钦购房款及利息，于法无据，违反民事诉讼“不告不理”的原则。同时，讼争合同解除后，购房款结算还涉及到按揭贷款合同的履行、解除，也不宜在本案中径行处理，而应另案处理。二、一审判决中联置业退还陈雪松、杜华钦全部购房款，未考虑另一生效判决中已判决中联置业向贷款银行承担连带还款责任，这将造成中联置业可能要承担双份购房款的责任，明显不公。另外，根据讼争合同附件六第七条第5款约定，购房款应在扣除代偿款项、违约金的费用后返还，故中联置业退还购房款问题应另案处理，或扣除抵扣后予以退还。三、一审判决中联置业返还购房款利息并自陈雪松、杜华钦付款之日起计算利息属于适用法律不当。1.本案中，陈雪松、杜华钦是违约方，从保护非违约一方当事人出发，不应当要求中联置业支付利息，且陈雪松、杜华钦并未主张支付利息。2.讼争房屋在2013年即已交房，在法律上陈雪松、杜华钦已对房屋使用收益。即使本案存在收益返还问题，双方的相互收益对抵后，中联置业也无需再支付利息收益。3.陈雪松、杜华钦应支付的违约金仅有128,000元，而购房款利息按银行同期贷款年利率4.75%计算达9,130,000元，解除合同反而有利于失信违约一方，显失公平。4.按照讼争合同附件六合同补充协议第七条第5款约定，合同解除后退还的购房款也是无息的，不应当计算利息。
陈雪松、杜华钦未作答辩。
中联置业向一审法院起诉请求：1.解除中联置业与陈雪松、杜华钦于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.陈雪松、杜华钦于《商品房买卖合同》解除后十日内将位于福清市的“中联江滨御景”5号楼1703单元房屋腾空交给中联置业；3.陈雪松、杜华钦向中联置业支付违约金128,370元（以总购房款2,567,401元的5%标准计算）；4.陈雪松、杜华钦配合中联置业办理“中联江滨御景”5号楼1703单元房产的注销预告登记、注销合同备案登记等手续，并承担由此产生的费用；5.陈雪松、杜华钦清偿中联置业履行保证责任向贷款银行代偿的全部款项；6.陈雪松、杜华钦承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年10月19日，中联置业与陈雪松、杜华钦签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及其附件六。合同约定，陈雪松、杜华钦向中联置业购买位于福清市的“中联•江滨御景”5号楼1703单元房屋（以下简称1703房屋）；总房价款2,567,401元，其中首付款1,287,401元，剩余1,280,000元以商业贷款方式支付。合同补充协议还约定违约责任。2011年1月26日，陈雪松、杜华钦与案外人兴业银行股份有限公司福清支行（以下简称兴业银行）签署《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《借款合同》），并收到了兴业银行发放的上述贷款。中联置业对上述贷款承担阶段性保证责任。2012年8月30日之前中联置业已将约定房屋交付陈雪松、杜华钦使用，该房屋未装修。中联置业多次通知陈雪松、杜华钦办理房屋产权登记证书，但陈雪松、杜华钦拒办不办理。自2016年12月起，陈雪松、杜华钦开始拖欠银行借款本息。
另查明，2010年10月19日陈雪松、杜华钦向中联置业交付首付款1,287,401元。2011年2月12日兴业银行向陈雪松发放借款1,280,000元。兴业银行起诉陈雪松、杜华钦及中联置业金融借款合同纠纷一案的一审民事判决主文：1.陈雪松、杜华钦于判决生效之日起十日内偿还兴业银行借款本金1,144,683.36元，并支付按借款合同约定的利息、罚息和复息；2.杜华钦、中联置业对上述第一项确认的债务承担连带清偿责任；3.陈雪松、杜华钦于判决生效之日起三十日内协助兴业银行办理不动产（1703房屋）抵押登记手续，中联置业应督促陈雪松、杜华钦并配合其办理抵押登记手续；抵押登记手续办妥之日，兴业银行的保证责任终止；4.1703房屋抵押登记办妥后，或陈雪松、杜华钦逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行有权以1703房屋拍卖、变卖所得价款，对该判决第一项确定的债务范围优先受偿；5.兴业银行对1703房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿中联置业因承担保证责任所垫付的款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还陈雪松、杜华钦；6.中联置业就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向陈雪松、杜华钦追偿；7.杜华钦有权就其清偿部分向陈雪松追偿。
一审法院认为：讼争《买卖合同》及其附件六是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。中联置业为陈雪松、杜华钦按揭贷款阶段性保证责任，因讼争房屋尚未办理贷款抵押登记，保证期间尚未届满，其仍负有承担保证责任义务。由于陈雪松、杜华钦多期拖欠兴业银行的借款本息，合同附件六第七条第5款约定解除合同条件已经成就，且兴业银行已提起金融借款合同纠纷，要求中联置业承担连带保证责任，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，《买卖合同》约定解除合同条件已经成就，中联置业诉请解除讼争《买卖合同》及其附件成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，中联置业应将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人兴业银行和买受人陈雪松、杜华钦，因兴业银行在提起金融借款合同纠纷一案要求陈雪松、杜华钦、中联置业承担还款责任，故中联置业应所收受的全部购房款返还陈雪松、杜华钦。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，中联置业要求陈雪松、杜华钦腾空讼争房屋并返还，以及协助办理合同备案登记的注销登记手续，予以支持。讼争合同因陈雪松、杜华钦的原因被解除，根据附件六第七条第5款约定，中联置业诉请陈雪松、杜华钦支付总房款5%的违约金128,370元成立，予以支持。一审法院（2017）闽0180民初4519号《民事判决书》已经确认中联置业承担责任后享有追偿权，中联置业诉请陈雪松、杜华钦清偿代偿款系重复诉讼，不予支持。杜华钦经传票传唤，无正当理由拒不到应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除陈雪松、杜华钦与福清中联置业有限公司于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、陈雪松、杜华钦于判决生效之日起十日内将位于福清市的“中联江滨御景”5号楼1703单元房屋腾空移交给福清中联置业有限公司；三、陈雪松、杜华钦于判决生效之日起十日内向福清中联置业有限公司支付违约金128,370元；四、陈雪松、杜华钦于判决生效之日起十日内协助福清中联置业有限公司办理“中联江滨御景”5号楼1703单元房产的预告登记、合同备案登记等注销手续，并承担相关费用；五、驳回福清中联置业有限公司的其他诉讼请求；六、福清中联置业有限公司于判决生效之日起十日内返还陈雪松、杜华钦购房款2,567,401元及利息（利息按中国人民银行同类同期贷款利率，其中1,287,401元从2010年10月19日起，1,280,000元从2011年2月12日起，分别计至款项还清之日止）。案件受理费人民币28,366元，由陈雪松、杜华钦负担，款限判决生效后七日内一审法院交纳。
二审期间，当事人没有提供新证据。根据在案证据，本院依法对一审查明的事实予以确认。
另查明，讼争合同附件六第七条第5款约定，因买受人逾期归还贷款本息出卖人解除合同的，出卖人有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭借款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用，且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。
本院认为，本案的第一个争议焦点在于中联置业是否应当向陈雪松、杜华钦返还购房款本息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”讼争合同确认解除，双方当事人权利义务终止，中联置业既已诉请陈雪松、杜华钦返还讼争房屋、协助注销登记并得到支持，返还购房款属于自然产生的法律后果，一审判决中联置业向陈雪松、杜华钦返还购房款2,567,401元，并无不当，本院予以维持。中联置业即使为陈雪松、杜华钦对银行的欠款承担连带责任，亦享有追偿权，故中联置业主张在本案中向陈雪松、杜华钦返还全额购房款属于重复担责，本院不予采纳。根据讼争合同附件六第七条第5款约定，因买受人逾期归还贷款本息导致合同解除，出卖人于办妥注销登记手续后无息退还购房款，故一审法院判决的购房款返还时间节点错误、判决中联置业返还购房款利息错误，本院予以纠正。
本案的第二个争议焦点在于中联置业返还的购房款是否应当直接扣减陈雪松、杜华钦应支付给中联置业的违约金和陈雪松、杜华钦应偿还银行的本息。现中联置业尚未为陈雪松、杜华钦代偿款项，即使其已实际代偿，代偿款、违约金均为普通债权，不具有优先其他债权受偿的地位，中联置业请求在应返还的购房款中直接扣减违约金以及陈雪松、杜华钦应偿还银行的本息，本院不予支持。
综上，中联置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初6514号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初6514号民事判决第五、六项；
三、驳回福清中联置业有限公司的其他诉讼请求；
四、福清中联置业有限公司于福清市“中联•江滨御景”5号楼1703单元房屋预告登记、合同备案登记注销手续完成之日起十日内向陈雪松、杜华钦返还购房款2,567,401元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28,366元，由陈雪松、杜华钦负担；二审案件受理费28,366元，由福清中联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 金光玉
审 判 员 张 敏
二〇一八年九月十八日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 王 惠