四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终288号
上诉人(原审被告):四川爱众发展集团有限公司，住所地四川省广安市广安区广宁南路2号。
法定代表人：袁晓林，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏翔志，四川信和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚建平，男，汉族，生于1971年9月30日，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师。
上诉人四川爱众发展集团有限公司（以下简称爱众公司）因与被上诉人龚建平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人爱众公司的委托诉讼代理人苏翔志、李明亮，被上诉人龚建平的委托诉讼代理人张冬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
爱众公司上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初4021号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉红旗街5号房屋最初的规划是作为商贸大楼的门厅，并不是龚建平以续建名义修建住宅的公共通道。该房屋在2002年分割产权时就已经丧失了作为商贸大楼门厅的功能。红旗街5号门市产权被注销的原因是龚建平擅自将案涉门市作为4-8楼的公共通道报建；2.龚建平办理4-8楼住宅产权时未将该门市建筑面积分摊到业主，而是将该房屋一分为二，前半部分向广安市房产管理局申报为门市（72.23平方米），后半部分申报为4-8楼的门厅（50.33平方米）。龚建平擅自将案涉红旗街5号门市分开申报的行为侵犯4-8楼住户权益，才导致房管局注销红旗街5号房屋产权；3.龚建平竞买红旗街5号门市的真实目的，是为了将该门市的一部分用作其开发的4-8楼商业住宅的公共通道，以便顺利办理其开发的4-8楼商业住宅的产权证，而并非单纯购买该门市用于经营。龚建平竞买该门市的目的已经实现，原审认定龚建平购买的门市因为产权被注销而导致合同目的不能实现与客观事实不符；4.上诉人在对红旗街5号房屋进行拍卖时，在拍卖公告上已经就竞买人不享有拍卖标的物的瑕疵请求权和应当预留通道等方面的内容进行了明确告知，在拍卖合同关系中上诉人不存在任何过错和违约行为，不应当承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清和适用法律错误，请二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人龚建平辩称：1.房管局注销红旗街5号房屋的理由是申报不实，上诉人将门厅作为商业门市办理产权登记申报不实才导致该房屋产权被注销，上诉人对此应当承担责任；2.龚建平对红旗街5号房屋作为4-8楼住宅公共通道是通过相关部门规划审批的并得到相关管理部门的认可，同时也符合红旗街5号房屋作为门厅的规划用途，其已经履行完毕合法手续，应当受到法律保护；3.案涉红旗街5号房屋的规划设计一直是作为门厅使用，上诉人将本应作为门厅使用的房屋虚假申报为商业门市，并将该房屋出售给龚建平由此导致龚建平遭受巨大经济损失，上诉人交付的标的物存在重大瑕疵，上诉人对此应当承担违约责任；4.龚建平购买红旗街5号房屋的目的，就是将该房屋作为商业门市用于生产经营，原审认定龚建平购买的门市因为产权被注销而导致合同目的不能实现是认定事实清楚，原审解除上诉人与龚建平关于红旗街5号房屋的买卖合同关系，适用法律正确。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
龚建平向一审法院起诉请求：1.请求解除拍卖成交确认书；2.判令爱众公司赔偿龚建平因红旗街5号房屋产权被注销导致的损失270万元；3.案件受理费由爱众公司承担。
一审法院认定事实：1992年，原广安区天然气公司、广安区五金公司、广安区百货公司（后改为广安市群林百货有限公司）、广安区糖酒公司合资在广安城南开发区征地15.433亩，修建了广安区金安大道北段的广安县商业贸易大楼（原名为城南购物中心）。2002年1月22日，该四家公司为明确产权，协商对其修建的城南购物中心房产进行了分割，并签订《协议》约定：“商场建筑面积分摊为总建筑面积为21248㎡，其中一层门市由四家公司分摊，二层以上及地下室建筑面积为18,227㎡，为广安区天然气公司的产权。一层建筑面积分摊：广安区天然气公司714㎡，金安大道北段56号为590㎡，红旗路5号为124㎡；广安区糖酒公司1,031㎡，广宁路254号为278㎡，金安大道北段44-38号、红旗路1、3号为753㎡；广安区百货公司616㎡，金安大道北段52-50号；广安区五金公司660㎡，金安大道北段54号为317㎡，金安大道北段48、46号为343㎡；并委托胡本寿同志办理该工程的相关手续”。
2002年4月11日，广安市房产管理局房屋测绘报告测绘图显示：广安市广安区红旗路5号房屋分幢分层平面图呈长方形，建筑面积为123.56㎡，其中分摊面积为1.88㎡。2002年4月24日，该房屋初始登记在广安区天然气公司名下，建筑面积123.56㎡，设计用途显示为商业。2004年4月，该房屋登记在四川爱众投资控股集团有限公司名下，建筑面积为123.56㎡，其中分摊面积1.88㎡，设计用途为商业。
2002年11月3日，四川省广安电力（集团）有限公司（甲方）与广安“川王奇”美食娱乐城（乙方）签订了《转让合同》一份，合同约定：转让范围为广安商业贸易大楼二、三层（含公摊部分）及其1、2、3楼附属用地，其中转让二、三层（含公摊）面积6,021.5㎡；乙方在合同签订后，广安商业贸易大楼靠广宁市场方向4-8层面积的3,258.80平方米，由乙方负责自行开发修建。
2007年1月11日，龚建平以四川广安嘉豪房地产开发有限责任公司（乙方）名义与冉敬芳（甲方）签订了《联合开发协议》，协议主要约定：项目位于原广安商业贸易大楼靠广宁市场方向4-8层及相邻空地160平方米；项目由乙方独立承建，所有开工建设报批手续全由乙方办理并由乙方承担相应的费用；项目所建房屋销售收入的分配方式为甲方按销售收入的37.5%分配，乙方按62.5%分配，所分得的收入归各自所有。
2007年3月，龚建平向广安市规划建设局报建时提交的《商业贸易大楼续建工程方案设计》显示本案争议的红旗街5号房屋处规划为门厅（含楼梯）。2007年6月19日，广安市建筑勘察规划设计院出具《关于商贸大楼续建工程楼梯修改的说明》一份，该说明中载明“商住楼中住宅的疏散楼梯应独立设置，故下部公共建筑部分17-18轴线H-
L轴间新增设了一部供公共使用的楼梯，以满足公共建筑部分疏散要求”。2007年6月20日，四川广安嘉豪房地产开发有限责任公司向广安市规划建设局递交《关于商贸大楼续建工程楼梯修改的申请》，申请中载明“下部公共建筑部分17-18轴线H-
LK轴间新增设了一部供公共使用的楼梯，以满足公共建筑部分疏散要求”。从设计图纸可知，下部新增设的公共使用楼梯位于案涉5号房屋。2007年7月10日，四川广安嘉豪房地产开发有限责任公司将商贸大楼的续建工程发包给四川广安浩森建设工程有限公司承建。
2007年3月26日，广安市广安区财政局以广区财国资［2007］14号文件批复同意四川爱众投资控股集团有限公司将该公司所属闲置资产交由区城市资产经营中心评估后，对外公开拍卖。该闲置资产中包括本案争议的红旗街5号房屋。2009年1月8日，龚建平通过广安新动力拍卖有限责任公司以371,000元的价格拍得广安市广安区红旗路5号房屋。龚建平与广安新动力拍卖有限责任公司签订了《拍卖成交确认书》一份，该拍卖成交确认书载明：“标的名称广安市红旗路5号门市，建筑面积123.56㎡，成交价款37.1万元，成交价款付清时间2009年1月15日前，买受人龚建平。一、其他约定：1、标的实物交付：由委托人于买受人交清所有款项之日起60个工作日内将标的实物移交约买受人。2.产权办理及税费承担：由买受人自行办理相关产权手续，办理产权手续时所产生的买卖双方的所有税、费（包括土地出让金）均由买受人全部承担。3.租赁情况：2010年6月30日租赁到期，原租赁合同继续有效，买受人不享受剩余租期内的租金。二、特别说明：……3.该标的经委托人在规定时间内移交买受人后，标的所发生的一切问题（包括相邻关系）与拍卖人、委托人无关。4.买受人须按市建设局规划要求自行与开发商共同协商划出该标的所含附楼的公共通道须留置的具体面积。三、违约责任：……。”当日，龚建平向广安新动力拍卖有限责任公司支付了拍卖佣金18,550元。
2012年4月，广安市广安区红旗街5号房屋测绘面积显示为73.23㎡，测绘平面图不再呈长方形。2012年6月8日，四川爱众投资控股集团有限公司与龚建平共同向广安市房屋交易中心出具说明一份，均表示放弃另50.33㎡的所有权，不再要求办证。2012年7月16日，广安市广安区红旗街5号房屋登记所有权人系龚建平，建筑面积为73.23㎡，其中公用分摊面积为1.11㎡，规划用途为商业，房屋所有权证号为广房字第××号。龚建平向广安市房产交易中心交纳了房地产转让手续费3,300元，向广安市地方税务局第一直属分局征收所交纳了印花税、契税等共计25,725.84元。
2013年3月6日，广安市房产管理局以广市房管［2013］9号文件决定注销龚建平持有的广房字第××号房屋所有权证，注销理由为“红旗街5号房屋从原广安市广安区天然气公司等四家公司修建至今，规划设计用途均为门厅，属行人过往使用，将门厅申报作为商业门市使用均属申报不实”。
2013年10月12日，四川新广资产评估事务所以2013年3月为评估基准日，对位于广安市广安区红旗街5号门市（建筑面积123.56㎡）及该门市装修装饰残值进行了评估。四川新广资产评估事务所对该5号门市的市场价值评估为2,718,320元，评估单价为22,000元/㎡；对该5号门市的装修残值评估为16,325元；该5号门市价值与装修残值共计2,734,645元。
同时查明，2002年3月19日，广安市广安区人民政府以广安区府发［2002］47号文件决定将四川省广安电力（集团）有限公司、广安市广安区天然气公司、供排水有限责任公司及城北水厂的资产进行整合。该文件通知将广安市广安区天然气公司的全部国有资产及供排水有限责任公司除花园水厂外的国有资产划转到四川省广安电力（集团）有限公司，由广安电力（集团）有限公司统一持有和经营管理；本文正式发布后，广安市广安区天然气公司、供排水有限责任公司和城北水厂的日常管理工作由广安电力（集团）有限公司接管。2003年8月28日，四川省广安电力（集团）有限公司名称变更为四川爱众投资控股集团有限公司。2012年8月17日，四川爱众投资控股集团有限公司名称变更为四川爱众发展集团有限公司。
一审法院认为，龚建平通过竞买获得爱众公司委托拍卖的案涉房屋，双方据此形成合法有效的房屋买卖合同关系。爱众公司虽然按照约定将出卖房屋交付给了龚建平，也将房屋的权属进行了转移登记，形式上已经履行了合同约定的义务，但因房管部门以爱众公司申报不实为由将房屋的转移登记注销事由的出现，导致爱众公司事实上尚未履行房屋权属转移登记义务，从而造成双方的房屋买卖合同尚未履行完毕。现有案件事实表明，爱众公司已不可能再继续履行房屋权属转移登记的义务，龚建平购买房屋的目的也不能得以实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同法定解除的情形。因此对龚建平请求解除合同的诉讼请求，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，龚建平与爱众公司之间房屋买卖合同解除后，爱众公司应当退还龚建平已支付的购房价款，同时还应当基于其违约行为赔偿龚建平的相应经济损失。
关于合同解除后龚建平经济损失的认定问题。基于龚建平所主张的请求范围，其可得利益损失应当包含其在同时期、同地段购买相同房屋面积、户型等要素在内的房屋增值部分损失。同时，因房屋装修的开支也可作为龚建平的一项实际损失予以认定。在房屋增值部分的可得利益损失认定中，由于本案中龚建平向房管部门出具说明放弃将买卖合同涉及的50.33㎡房屋进行所有权转移登记，是对自己民事权利进行的实体处分，且龚建平放弃登记的部分也与龚建平将该部分作为整栋楼的楼梯使用的用途一致，该部分房屋应为龚建平实现了自己的合同目的。因此，爱众公司只能以73.23㎡房屋的合同义务向龚建平承担违约责任。按照买卖房屋价款、评估的结论和龚建平坚持以此评估报告为追究爱众公司违约责任依据的诉称意见，73.23㎡部分的房屋价值应为1,611,060元（2,718,320元÷123.56㎡×73.23㎡），扣除73.23㎡购房价款219,880元（371,000元÷123.56㎡×73.23㎡）后，该73.23㎡房屋增值部分价值应为1,391,180元（1,611,060元-219,880元）。同时，龚建平因房屋装修的损失经司法评估为装修残值16,325元。诉讼中，龚建平自愿放弃主张其已缴纳的税金、佣金等损失，故对该两项费用本案中不予处理。据此，龚建平的经济损失包括了73.23㎡面积部分的房屋增值损失和房屋装修损失，两项共计1,407,505元（1,391,180元+16,325元）。
关于是否适当减轻爱众公司对龚建平损失的赔偿责任问题。因爱众公司违约而导致了合同解除的法律后果发生，虽然违约责任的认定应当适用严格责任原则，但违约之后的具体损害赔偿情况，仍然应当根据案情进行综合考量是否可以减轻违约方的赔偿责任。在本案中，本院认为不宜让爱众公司方承担龚建平的全部损失，应予以适当减轻其责任。理由如下：其一，本案违约原因不能完全归责于爱众公司，换言之，爱众公司主观上的违约恶意并不明显。涉案房屋始建于上世纪九十年代，且房屋初始登记于原广安区天然气公司名下。爱众公司既非房屋建设方又非房屋产权初始登记的申请方，而是基于国家政策对国有资产管理的重新调整才在2004年转至其名下。因此，当2013年广安市房管局以原建设规划设计等问题突然注销了涉案房屋的产权证书之时，导致被注销的直接原因实际上与爱众公司无关，爱众公司虽然发生违约行为但并不可归责于爱众公司自身，使爱众公司承担龚建平的全部损失则有失公平。其二，本案中，爱众公司签订合同时对自身将来违约事实的发生以及龚建平将来经济损失的提前预判已经超出了其合理的可预见范围。爱众公司在2004年从原广安区天然气公司手中接管涉案房屋等财产时，房屋早已取得产权登记，在正常情况下爱众公司难以在当时提前预判房屋会在近十年后又因历史遗留原因而被突然注销。依照《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，依照合同法有关违约损失的可预见规则，也应当一定程度减轻违约方的赔偿责任。其三，龚建平的可得利益损失主要是依据购买同地段同类房屋的增值来参考认定的，换言之，之所以认定该项损失存在是建立在“如果龚建平当初不买该套涉案房屋而是选择改买同地段其他同类型房屋的话，龚建平就不会造成相应增值损失”这一前提基础之上的。但本案中龚建平购买该涉案房屋有其特定目的，且合同解除后该购房目的并未完全丧失。因此，其增值损失在认定时不宜忽略龚建平有着专为购买涉案房屋的特定目的这一事实要素，从而也应当考虑缩减龚建平的损失范围或减轻爱众公司的赔偿责任。而具体就龚建平购房的特定目的来说，在本案中，龚建平开发案涉楼幢的4-8楼，并自行将案涉房屋报建为门厅（包含楼梯），报建时案涉房屋所有权人系四川爱众投资控股集团有限公司。龚建平开发4-8楼必须要取得案涉房屋的所有权，并将其作为门厅或楼梯。同时，从2012年6月8日龚建平申请办理产权过户时自愿放弃50.33㎡产权面积的行为也能认定龚建平购房的特定目的。目前，涉案房屋由于原来的规划设计一直属于门厅而被注销了房屋产权，从使用价值来看涉案房屋如今已彻底转为门厅用途，龚建平的购房目的至今并未完全丧失。综上所述，爱众公司对龚建平经济损失的赔偿责任应当适当予以减轻。结合本案实际情况，本院酌情确定由爱众公司承担80%的赔偿责任，即1,126,004元（1,407,505元×80%），由龚建平自行承担20%的损失。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，遂判决：一、解除龚建平与爱众公司建立的关于广安市广安区红旗街5号房屋的买卖合同关系；二、爱众公司自本判决生效之日起二十日内向龚建平返还购房价款371,000元，赔偿违约损失1，126,004元；三、驳回龚建平的其他诉讼请求。案件受理费29,484元，减半收取14,742元，由龚建平负担6,960元，由爱众公司负担7,782元。
二审期间，上诉人举示了以下证据：四川省广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第3879号民事判决书、四川省广安市中级人民法院（2016）川16民终817号民事判决书，拟证明案涉红旗街5号房屋已丧失最初规划为门厅的功能。被上诉人质证称，该两份判决书仅具有个案效力，并不能直接以该两份判决书认定案涉红旗街5号房屋丧失门厅的功能。
本院认为，关于案涉红旗街5号房屋是否已丧失门厅功能的问题。认定红旗街5号房屋规划性质，应当以行政主管部门相关文件为准，广市房管［2013］9号文件明确案涉红旗街5号房屋的规划功能为门厅，属行人过往使用，故本院认定案涉红旗街5号房屋的规划功能为门厅，其并未丧失门厅功能。
关于红旗街5号门市产权被注销的原因。查广安市房产管理局广市房管［2013］9号文件，红旗街5号房屋被注销的原因系广安市广安区天然气公司申报不实所致，而非龚建平擅自将案涉门市作为4-8楼的公共通道报建所致。作为案涉房屋原权利承受人，爱众公司理应对红旗街5号房屋产权被注销承担相应责任。
关于龚建平竞买案涉红旗街5号门市的目是否已经实现的问题。案涉房屋面积为123.56平方米，2012年6月8日龚建平申请办理产权过户时自愿放弃50.33㎡产权面积的行为可以认定龚建平购房的目的之一是用于4-8楼住宅公共通道，但其同时预留73.23平方米并办理相应产权，亦可认定其购买案涉房屋另一主要目的系用于生产经营，现该房屋产权被注销，导致龚建平生产经营目的不能实现。故对爱众公司上诉称龚建平竞买案涉红旗街5号门市目的已经实现，其不应当承担赔偿责任的主张不予支持。
关于龚建平具体损失及如何分担的问题。一审认定龚建平的面积为73.23平方米的门市房屋增值损失和房屋装修损失共计1,407,505元并无不当，本院予以确认。一审在决定损失如何分担时已考虑到爱众公司的主观无过错且签订合同时不能预见因合同违约导致的损失及龚建平购买门市的特定目的等因素，适当减轻了爱众公司赔偿责任，酌定由其承担80%的赔偿责任。本院审查后认为，一审综合考虑上述因素划分双方对损失的分担比例并无不当，但一审未考虑龚建平自购买案涉房屋后，可以出租或者自营产生相应收益这一客观实际，导致本案划分赔偿责任时爱众公司承担责任比例偏高，应予调整。综合本案客观实际，本院酌定由爱众公司承担70%的赔偿责任，龚建平自行承担30%的损失。
综上所述，上诉人爱众公司的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初4021号民事判决第一项；
二、变更四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初4021号民事判决第二项为四川爱众发展集团有限公司自本判决生效之日起二十日内向龚建平返还购房价款371,000元，赔偿违约损失985,253.5元；
三、龚建平自本判决生效之日起二十日内将案涉广安市广安区红旗街5号房屋返还给四川爱众发展集团有限公司；
四、驳回龚建平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和共民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费14,228元，由四川爱众发展集团有限公司负担13,000元，龚建平负担1,228元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李政伟
审 判 员 陈 萱
审 判 员 张 波
二〇一八年七月三十日
法官助理 李 刚
书 记 员 田 玲