广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终5264号
上诉人（原审原告）：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：李川，董事长。
委托诉讼代理人：秦豫，广东天地正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼燕芬，广东天地正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：梁志滨，男，1987年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人佛山农村商业银行股份有限公司（以下简称佛山农商银行）因与被上诉人梁志滨金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4185号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
佛山农商银行向一审法院起诉请求：1.判令梁志滨向佛山农商银行归还借款本金475386.4元及自2017年10月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（贷款利率按同期同档次基准利率上浮5%及15%执行，如遇基准利率调整，则自次年1月1日调整。罚息年利率为合同利率的150%。暂计至2018年2月7日的利息为8146.6元、本金的罚息55.03元、利息的罚息80.1元、复利0.59元）；2.梁志滨承担本案前期律师费5000元；3.佛山农商银行对梁志滨所有的位于佛山市南海区xxxx房享有优先受偿权；4.梁志滨负担诉讼费。
一审法院判决：一、梁志滨于判决生效之日起三日内向佛山农商银行归还借款本金328577.51元及利息（暂计至2018年2月14日的利息为5850.81元。之后的利息，按同期五年以上贷款基准利率上浮5%后再上浮50%计算至实际清偿日止。利率每年1月1日调整）；二、梁志滨于判决生效之日起三日内向佛山农商银行归还借款本金146808.89元及利息（暂计至2018年2月14日的利息为2865元。之后的利息，按同期五年以上贷款基准利率上浮15%后再上浮50%计算至实际清偿日止。利率每年1月1日调整）；三、梁志滨于判决生效之日起三日内向佛山农商银行赔偿律师费损失5000元；四、驳回佛山农商银行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4315元，财产保全费2963元，合计7278元，由梁志滨负担。
佛山农商银行上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判佛山农商银行对梁志滨所有的位于佛山市南海区西樵镇xxxx房享有优先受偿权；2.判令梁志滨承担本案二审诉讼费。事实与理由如下：
一、一审判决不确认优先权不当。2014年9月28日，佛山农商银行与梁志滨签订两份《个人住房担保借款合同》（房借字2014年第70089、70090号）约定：佛山农商银行同意分别向梁志滨发放贷款36万元及16万元用于购买位于佛山市南海区xxxx房。2014年10月8日、15日，佛山农商银行办理预购商品房抵押权预告登记，取得两份《预购商品房抵押权预告登记证明书》（编号：粤房地预登佛预字第020023xxxx号、粤房地预登佛预字第020023xxxx号）后，梁志滨未依约偿还贷款本金，构成严重违约。一审法院判令梁志滨还本付息，但对于涉案房产的抵押权未予确认。佛山农商银行已就涉案房产办理抵押登记手续，一审判决不予确认优先权不当。
二、抵押权预告登记应获得等同于抵押权登记的物权效力。第一，预告登记应属不动产登记的一种。《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”根据以上法律法规规定，抵押权自登记时设立。而《物权法》第一百八十七条所指的“登记”，并未排除抵押权预告登记。预告登记也属于登记的一种,依法应产生物权效力。第二，预告登记具有物权效力。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”佛山农商银行就涉案房产办理预告抵押登记后，取得《预购商品房抵押权预告登记证明书》，该证明书详细记载了抵押物的地址、担保的债权数额、权利起始时间，并明确佛山农商银行为权利人。同时，根据佛山农商银行前往佛山市南海区房地产登记部门调取的涉案房屋的《不动产登记信息查询结果》显示：涉案房屋“抵押情况”一栏中，明确记载了佛山农商银行为抵押权人。综上，佛山农商银行就涉案房屋办理预告抵押登记后，实际上产生了物权效力，抵押权已设立。首先，预告抵押登记具有排他性。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记办理后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。也就是说，预告登记实际上赋予了权利人排除他人行使不动产的权利。佛山农商银行办理涉案房产的预告抵押登记后，作为房屋的所有权人，梁志滨未经佛山农商银行同意处分涉案房屋不发生物权效力，此实际上明确了佛山农商银行就涉案房产享有的优先性及排他性，与抵押权的物权属性一致。其次，预告抵押登记具有公示公信效力。办理抵押权预告登记，同样需到登记机关办理相关手续，且登记机关将登记情况记载在不动产登记簿上，对外公示且可查询，可以向社会公开，使第三人能知道此权利的设定和变动情况，以此可以产生对抗第三人的效力，具有物权属性。涉案房产虽然办理的是抵押预告登记，但其具有物权的效力，应获得等同抵押权的物权效力。
三、本案为按揭贷款，梁志滨向佛山农商银行申请贷款的目的正是用于购买涉案房屋。发放贷款之初，由于涉案房屋未能办理权属登记手续，导致佛山农商银行无法取得他项权证，仅能依法办理预告抵押登记手续。涉案房产办理权属登记后，佛山农商银行多次要求梁志滨配合办理他项权证的相关手续，但梁志滨予以拒绝。对涉案房屋目前抵押登记状况,佛山农商银行不存在过错。
四、不确认预告抵押登记的效力，有违预告登记制度的立法目的，且不利于金融安全和房地产市场的健康发展。《物权法》之所以设立预告登记制度，在于赋予权利人请求权及期待权，在债权债务关系已成立，但担保物权，即抵押权设立的条件尚未成就时，给予权利人排他性保障。但是，抵押权的设立需要债务人的配合，如果仅仅因为没有办理正式抵押登记手续，就完全否认债权人对抵押房产的优先受偿权，无疑给债务人逃避债务以可乘之机：债务人申请贷款时办理预告抵押登记手续，获得贷款且房屋进行权属登记后，拒不办理抵押登记，债权人债权的实现毫无保障措施，其期待权和请求权落空，预告登记形同虚设，债权人的合法权益无法得到保障。此严重违背预告登记制度设立的目的和初衷。本案系商品房按揭贷款。预购商品房按揭贷款制度极大促进了房地产市场的发展，购房者的购房款大多数是通过银行按揭贷款的方式发放的。如果法院在金融借款合同纠纷案件中认定抵押权预告登记的权利人不享有优先受偿权，则会导致购房人肆意违约，各金融机构失去贷款回收的最基本保障，此不利于维护交易的稳定，不利于金融秩序的稳定，也不利于房地产市场健康有序地发展。
五、佛山农商银行已就涉案房产办理预告抵押登记手续，依法对涉案房产享有排他性权利，未办理抵押登记并非佛山农商银行过错所致，依法，佛山农商银行应当对涉案房产享有优先受偿权，一审判决不予确认不妥。
梁志滨未作答辩。
二审中，当事人均未提交新证据。
经审理，一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院确定本案二审期间的争议焦点为：佛山农商银行就案涉房产是否享有优先受偿权的问题。双方当事人在案涉《个人住房担保借款合同》中约定以位于佛山市南海区xxxx房的房产为本案借款债务提供抵押担保。前述合同签订后，双方当事人就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为佛山农商银行。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。由此可见，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。预告登记权利人应在确定的财产权登记条件具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，积极申请不动产物权登记，实现请求权指向的物权变动效果。是故，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此亦反映预告登记与不动产物权登记的性质、效力有别。涉讼房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续，故佛山农商银行要求确认其对该房产的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，佛山农商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8630元，由上诉人佛山农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢伟斌
审 判 员 贾小平
审 判 员 李秀红
二〇一八年五月三十一日
法官助理 甘嘉亮
书 记 员 关丽莹