舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0902民初3493号
原告（反诉被告）：舟山云厦物业管理有限公司,住浙江省舟山市定海区弘生世纪城北区11幢103室。
法定代表人：章德民，总经理。
委托诉讼代理人：钱冬民，北京大成（舟山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周欣璐，北京大成（舟山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：舟山市港航管理局，浙江省舟山市临城翁山路555号舟山港务大厦大宗B座。
法定代表人：徐全昌，局长。
委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所。
原告舟山云厦物业管理有限公司诉被告舟山市港航管理局物业服务合同纠纷一案，本院于2017年09月11日立案受理。依法由审判员袁龙适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理中，被告舟山市港航管理局提起反诉，本院受理后将本诉与反诉予以合并审理。原告委托诉讼代理人周欣璐、被告委托诉讼代理人邵汉军、陈杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告舟山云厦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告金塘港航管理综合业务用房（以下简称综合楼）第三、四层以及第五层半房屋的2016年1月1日起至2017年1月31日止的物业管理服务费226238元；被告支付原告每日0.3%的逾期付款违约金，其中2016年上半年物业管理费104417.5元自2016年2月1日起算至款项付清之日止，2016年下半年物业管理费104417.50元自2016年7月起算至款项付清之日止，2017年1月的物业管理费17403元自2017年2月1日起算至款项付清日止。事实与理由：综合楼位于沥港，整体建筑面积5060平方米，共六层，每层建筑面积843.33平方米，业主为被告舟山市港航管理局。其中，综合楼一、二、六层为被告自用，三、四、五层系被告于2015年1月1日出租予浙江舟山市群岛新区金塘管理委员会办公室，租赁期限5年，由浙江舟山金港投资有限公司（以下简称“金港公司”）实际使用三、四层及五层半（358.33平方米），由舟山市鼎衡建筑有限公司实际使用五层另一半（465平方米）。2015年2月起，原告进驻综合楼，为综合楼整体提供物业管理服务，并分别与被告签订综合楼一、二、六层的物业服务协议，与金港公司签订三、四层及五层半的服务协议，与舟山市鼎衡建筑签订五层465平方米的服务协议。原告与三家之协议均约定，综合楼物业费支付标准均为8.51元/月.㎡，费用分别于1月、7月一年两付，逾期付款的均需向原告支付每日千分之三的逾期付款违约金。其中，原告与金港公司《物业管理服务合同》约定，自2015年2月1日起至2017年1月31日止原告为金港公司使用的综合楼三、四层及五层半提供物业管理服务事宜，物业管理服务费年总价为208835元（单价8.51元/月.㎡*12个月且不包括相关共用设备设施及共用部位的维修、保养、检测和能耗等费用）。2015年12月10日，金港公司终止使用该综合楼，被告和浙江舟山市群岛新区金塘管理委员会办公室以及金港公司三方签订书面终止协议，与此同时，金港公司与原告结算2015年物业费并付清。金港公司停止使用后，被告未将综合楼第三、四层及第五层半另交他人使用。而原告对综合楼整体进行物业管理，自金港公司停止使用至2017年1月31日原告物业管理服务合同届满期间，原告依照合同约定，对包括第三、四层及五层半在内的综合楼整体提供设备、设施运行、维护和管理、共用部分和相关场地的清洁卫生，公共秩序维护、安全防范等物业服务事项，但综合楼的业主即被告未向原告支付此期间的第三、第四层及第五层半房屋的物业管理服务费。案经协商未果。综上，原告认为，原告为综合楼提供整体物业管理服务事实清楚，2015年底金港公司停止使用综合楼三、四层及五层半后，被告作为综合楼的业主即为该二层半房屋的实际使用人，应当支付上述楼层物业管理费。现被告拒绝支付，其行为侵犯了原告合法权益。故提起诉讼。
被告舟山市港航管理局辩称：一、就案涉物业，原、被告之间并未建立物业管理服务合同关系，被告并不具有支付案涉物业管理费的义务。原告起诉被告属主体不合格。二、就案涉物业管理服务，原告与金港公司于2015年1月18日签订《物业管理服务合同》，约定服务期限为2015年2月1日至2017年1月31日。后因金港公司一直未来办公，该场地实际处于封闭状态，并未投入使用。2017年3月，原告和金港公司达成了解除《物业管理服务合同》的协议，金港公司于2017年3月另行支付了41245元。由此表明，原告与金港公司在2017年3月才确认双方合同正式解除，在此之前，双方之间的合同关系一直延续（并未真正意义上明确解除）。本案即使因为案涉物业发生纠纷，也应当是在原告和金港公司之间发生。现原告和金港公司已经就该纠纷达成合意，而且是在原告明知被告拒绝就案涉物业支付物业管理费的基础上，和金港公司就案涉物业达成的和解，说明其是在已经充分知晓并不能从被告处获得物业服务费的情况下作出的和解，是对自身权益的一种自由处分，该案涉物业合同纠纷已经处置完毕，更不应提起诉讼。因此，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告舟山市港航管理局提出诉讼请求：判决反诉被告向反诉原告返还多收的物业管理费116582元，违约金43060元，并以159642元为基数，自2017年2月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率支付利息损失。事实与理由：2015年1月18日，反诉原告与反诉被告签订《物业管理服务合同》，对综合楼的一、二、六层2530平方米委托反诉被告提供物业管理，年总价为258364元（即单价8.51元/月.㎡*2530㎡*12个月，合同第十条）、反诉被告承诺指派3名保安和3名保洁人员（合同第十四条），并对物业服务作出多项承诺。但实际上，反诉被告在提供整个物业管理服务期间，仅指派了2名保安人员和2名保洁人员，严重违反了合同约定，多项物业服务承诺均未完全兑现。根据反诉被告提交确认的《舟山市港航局金塘分局综合用房物业管理方案及决算价》，其8.51元/月.㎡是根据3名保洁员和3名保安人员的标准编制，如其提供各2名保洁员和保安员，即使其余费用不减，实际仅能按照6.59元/月.㎡计算，2年的差价为116582元。根据《物业管理服务合同》第十八条约定，甲方关于支付物业费违约的，支付2个月物业管理综合服务费作为违约赔偿金。因此根据对等原则，反诉被告严重违约，也要求支付合同约定的2个月物业管理综合服务费即43060元。因原、被告之间的《物业管理服务合同》于2017年1月31日终止，上述费用应予合同终止时付清。综上，反诉被告未按照《物业管理服务合同》提供服务，其多收取的物业管理费应予以退还，并依法承担违约责任。因此提出反诉。
反诉被告舟山云厦物业管理有限公司辩称：一、本诉与反诉基于不同的法律事实，更是不同的法律关系，反诉原告如对另一物业服务合同有争议，应另行起诉。二、反诉被告已完成合同义务，不存在根本违约，反诉原告明知保安人员配备二人的事实，但在合同期间从未提出异议，且鉴于反诉被告物业服务质量达标，反诉原告也如数支付了物业费，数次支付物业费前均未就此提出异议。故反诉原告自始明知且认可保安人员配备二人的事实。三、退一步讲，即便存在人员配备问题，反诉原告要求扣减116582元物业费亦不合理。1、整栋楼的管理工作量上承担的用工成本、管理费用、管理支出，与仅管理3层楼物业所需承担的各项成本、费用完全不同，反诉原告诉请计算将整栋6层楼的物业用工成本错误的理解为仅仅对其3楼的用工成本，有悖于客观实际，同时亦违背了政府采购相关法律规范。2、反诉被告实际按《决算价》3名保安工资标准支付2名保安人员漏洞百出，没有违反物业服务采购中保安人员工资支出的约定。3、物业服务合同中，业主要求减免物业费，依据可以是物业服务未提供或者有重大瑕疵，仅以个别服务人员未配备而要求扣减用人成本不仅没有合同依据，更是对不同法律关系的混淆。四、反诉原告主张支付违约金43060元以及159642元的利息损失，无合同约定，依法不应支持。综上，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
案经审理，本院查明的事实与原告诉称、被告辩称的事实一致。上述事实有原、被告陈述、金塘港航管理综合业务用房租赁合同和中止协议、物业管理服务合同、函、快递单、照片、发票、舟山市港航局金塘分局综合用房物业管理方案及决算价、证明等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：1、关于本诉。原告物业公司向被告港航局主张物业费的前提是双方存在物业服务合同关系，且原告向被告提供了物业服务。本案中，就原告主张的综合楼第三、四层和五层半房屋，原告签订物业管理服务合同的相对方系金港公司，并非被告。原告主张其对综合楼整体进行了物业管理，但该管理系综合用房的共用部位、共用设施、场地等无法割裂造成，并非被告另行同意原告对该共用部位、共用设施、场地等额外进行管理并同意支付物业管理服务费，故原告关于本诉的诉讼请求没有依据，本院不予支持。2、关于反诉。法律规定反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。但本案中，原告起诉的法律关系是综合楼第三、四层和五层半房屋的物业管理服务纠纷，被告反诉的法律关系是综合楼第一、二、六层房屋的物业管理服务纠纷，两个纠纷之间不具有相同的法律关系和事实，故反诉不应受理，反诉原告可另行处理。据此，根据《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第二百三十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告舟山云厦物业管理有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告舟山市港航管理局的起诉。
本诉案件受理费4694元，减半收取2347元，由原告舟山云厦物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 袁龙
二〇一八年一月二日
书记员 金力