敖汉旗人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0430民初3004号
原告（反诉被告）：赤峰亿都商贸有限公司，注册号150430000018277，住所地内蒙古自治区赤峰市敖汉旗新惠镇物流园区。
法定代表人：周某1，经理。
委托诉讼代理人：齐某，内蒙古峰惠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王某，男，1979年8月12日出生，身份号码×××，汉族，居民，住辽宁省建昌县。
委托诉讼代理人：李某1，内蒙古松瑞律师事务所律师。
原告赤峰亿都商贸有限公司（以下简称”亿都商贸公司”）诉被告王某合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理，被告王某于2017年5月16日提出反诉，本院于2017年6月12日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿都商贸公司的法定代表人周某1及其委托诉讼代理人齐某、被告王某及其委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告亿都商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行房地产合作开发合同规定的义务，承担违约金741975元；2、按照约定承担供暖设计费33万元10%的违约金33000元，两项合计774975元。事实和理由：2014年4月2日，原、被告经过协商，就赤峰亿都商贸有限公司2、3号商贸综合楼开发建设签订了《房地产合作开发合同》。合同约定：原告提供土地及承担开发前的各种费用，被告负责引进有资质、有安全生产条件的施工企业并负责办理房地产开发所需的审批事项及楼房开发所需的全部费用。同时，双方对开、竣工期限做了具体的约定，即自2014年4月2日至2015年5月22日，另约定：如果甲方没有提供土地，按照开发设计资金的10%承担违约金，如果乙方资金不到位影响施工进度，同样按照开发设计资金10%承担违约金。合同签订后，被告引进辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县建筑工程公司具体负责施工，但是由于被告没有按照合同约定及时提供资金，导致该项工程直到2016年5月才交付验收，交工期限超过合同约定的一年时间，其行为已构成违约，根据双方合同约定，被告应承担开发设计资金总数10%即741975元的违约金，另外供暖设计费330000元，被告亦应当按照10%的比例承担违约金。
本诉被告王某辩称：1、合同违约条款中约定的开发设计资金是指开发设计的前期费用，不包括楼房建筑施工费用，原告起诉主张的违约金不符合约定；2、原告主张的供暖设计费并不属于合同的开发设计资金，也不属于原告实际损失范围，被告不予赔偿；3、延期交工是因为原告方擅自修改图纸导致工期延长，根据法律规定及公平原则，应减轻被告的赔偿责任。
反诉原告王某向本院提出诉讼请求：请求判决被反诉人履行合同义务，将总建筑面积53%的产权变更登记到反诉人王某名下。事实和理由：2014年4月2日，反诉人与被反诉人经协商签订《房地产合作开发合同》，约定以4.7：5.3的比例分配所建楼房面积，其中乙方占总建筑面积的53%，楼房竣工验收后乙方按比例取得房屋所有权，乙方有权自行处理，甲方给予配合。但工程竣工验收后，被反诉人经反诉人催告后拒绝履行合同义务，故提起反诉，要求被反诉人继续履行合同，将总建筑面积53%的产权变更登记到反诉人王某名下。
反诉被告亿都商贸公司辩称：1、根据法律规定，本诉被告在诉讼过程中有权利反诉，但本诉原告的诉讼请求是被告没有给付违约赔偿金，本诉被告答辩中只是要求法院视具体情况减轻赔偿责任，本案反诉原告提出的反诉请求是按照合同约定分配53%的产权，产权分配和违约赔偿是两个诉讼请求，所以反诉人的反诉不符合法律规定；2、亿都商贸2、3号综合楼竣工验收后，被反诉人和反诉人的合伙人陈某1已经就施工往来账目和房屋分配进行了结算，反诉人已经按照合同约定分得了53%的楼房产权，并且到敖汉旗房管部门办理了产权证书，同时以个人名义已将分到的楼房、商厅出售了一部分，所以反诉原告再要求返还53%的产权是无理请求，请求法院予以驳回。
当事人围绕本诉诉讼请求及答辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据暨建设工程竣工验收备案表、建筑施工款发票复印件、敖汉旗发展和改革局敖发改字〔2014〕121号文件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）本诉原告提交《房地产开发合作合同》原件1份，证明合同的签订时间和履行期限，合同中第五条第二项约定：因乙方资金不到位或其他原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按照开发设计资金10%赔偿甲方。本诉被告对证据本身没有异议，但称合同尾部标注的”注：三个山墙挂理石”不是其本人书写，在本院释明后亦未申请鉴定，故对此证据本院予以采信；（二）本诉原告提交（2015）敖民初字第5155号民事调解书复印件一份，证明在开发建筑过程中，由于被告资金不能按期到位，施工单位喀左建筑公司于2015年8月25日向敖汉人民法院起诉，要求给付施工款项330万元，调解过程中应诉人是王某的合伙人陈某1，诉讼中经人民法院主持达成调解协议，由被告王某给付喀左建筑公司款项215万元，同时证明被告王某是出资方，且承担给付义务。被告王某对调解书本身没有异议，但称陈某1出庭应诉，是经其授权，并非是陈某1本人应诉。被告王某认可出庭参与调解并达成工程款给付的调解协议是其授权陈某1，且该证据与本案具有关联性，故本院予以采信；（三）本诉原告提交其于2015年9月12日与敖汉中远供暖公司签订的施工供暖协议书复印件一份，证明其与中远供暖公司签订的施工时间早已经超过合同规定的交工期限，同时证明供暖公司收取施工款33万元的事实，被告应按照10%计算违约金给付33000元。被告对此不予认可，但建筑工程中的供暖设备安装费用应属于房地产开发项目资金的范围，且该证据与本案具有关联性，故对此证据本院不予采信；（四）本诉被告王某提交施工方李某2书面证言一份，证明涉案工程因原告擅自变更图纸所增加的项外工程导致工程延期交工。本诉原告对此证言真实性不予认可，且证人李某2本人未能出庭接受质询，故对此证言本院不予采信。
当事人围绕反诉诉讼请求及答辩依法提交了证据，本院亦组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据暨《房地产合作开发合同》、（2015）敖民初字第5155号民事调解书、喀左建筑公司与案外人陈某1签订的《以房顶工程款协议》一份及退还质保金的协议书两份、反诉被告与反诉原告于2016年9月8日就楼后空地补充协议书一份、（2017）内0430民初768号民事判决书、2017年3月24日李某2出具的30万元收条一枚，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）反诉被告申请证人周某2出庭作证，证实王某、陈某1、李某3三人合伙投资，是与亿都商贸公司签订合同的一方当事人，平时王某来的次数相对较少，陈某1长期在敖汉解决和处理建筑施工过程中及后来房屋分配、出售办证等相关事实。反诉原告对此证言不予认可，且证人周某2亦不能准确表述案外人王某、陈某1、李某3在涉案工程中的关系，故本院对此证言不予采信；（二）反诉被告提交双方结算账目及房产分配记录表，证明工程竣工后原、被告进行了结算并按照合同约定将53%的房屋产权分配给了反诉原告，反诉原告对此证据的真实性有异议，称陈某1是王某的员工，并不是合同的相对人，在王某没有授权的情况下不能行使合同的权利义务。涉案合同履行过程中，案外人陈某1一直代表反诉原告王某办理相关事宜暨出庭参与调解、与喀左建筑公司签订《以房顶工程款协议》及退还质保金的协议书两份，对此反诉原告称都是其口头授权的情况下实施的，案外人陈某1在涉案工程中符合表见代理的构成要件，该代理行为应属有效，代理人陈某1的民事行为效力及于被代理人王某，故对反诉被告提交的此组证据本院予以采信；（三）反诉被告提交反诉原告在取得分配的房屋产权后，到房产部门办理了22份房产记录，证明反诉原告已经分得了房产并领取了房产证。反诉原告对此证据的真实性没有异议，但称对此事不知情，且没有授权陈某1。本院的认证情况同反诉被告提交的第二组证据，对反诉原告与案外人陈某1之间如何约定的本案不作处理，反诉原告可另案主张权利；（四）反诉被告提交通话录音三段、录像一份，证明反诉原告王某知道陈某1分房子和卖房子的情况，也知道陈某1用房产证抵押借款，同时也承认他与陈某1（二秋）、李某3（大宝）是合伙关系，并承诺尽快与大宝、二秋商量张罗钱，办理房子手续。反诉原告对录音、录像的真实性有异议，称录音存在截取的情况，且录音内容不是其本人所说，在本院释明后反诉原告明确表示不申请鉴定，该录音录像内容能够反映出反诉原告对案外人陈某2其分配和买卖房产的事实知情，且该组证据与本案具有关联性，故本院予以采信；（五）反诉被告提交案外人陈某1与卢瑞明等6人签订的商品房买卖补充协议书两份，证明陈某1将房子卖给卢瑞明等6人后，每人欠10万元购房款，但是陈某1没有给办理房产证，为此双方经过协商作了补充协议，协议约定陈某1于2017年5月1日前将房产证、土地证办到买方名下,并将房产证交由亿都商贸公司代管，同时也证明按照53%比例分得的房子全部由陈某1出售。反诉原告对协议的真实性有异议，称该房产与陈某1没有任何关系，应该是亿都商贸公司或者王某与买房者签订房屋买卖合同，王某本人对此事毫不知情，从未接到亿都商贸公司的任何通知。本院的认证情况同反诉被告提交的第二、三组证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年4月2日，原告亿都商贸公司（甲方）与被告王某（乙方）签订《房地产合作开发合同》，约定双方以亿都商贸公司名义在赤峰市××区进行房地产项目开发，建设赤峰亿都商贸有限公司门市楼，由甲方提供开发所需的土地，由乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金，该项目自本合同签订之日起启动，至2015年5月22日竣工，楼房竣工验收后，甲、乙双方按照建筑面积的47%和53%分配产权。同时约定，如因甲方提供土地造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按照本房地产开发设计资金的10%赔偿乙方；如因乙方资金不到位或其他原因造成甲方损失或本合同未能履行，由乙方按照本房地产开发设计资金的10%赔偿甲方。敖汉旗发展和改革局于2014年5月16日核准涉案工程项目总投资金额为1327万元。施工方喀喇沁左翼蒙古族自治县建筑工程公司于2014年7月12日就涉案工程开始施工，于2016年5月6日竣工验收合格，建筑面积为5357.72㎡，工程总价款为7419750元。2015年8月25日施
工方喀左建筑公司起诉本案原告亿都商贸公司拖欠工程款330万元，后被告王某授权陈某1出庭参与调解，达成给付喀左建筑公司工程款215万元的调解协议。本诉原告提交其持有的《房地产开发合作合同》原件中尾部标注的”注：三个山墙挂理石”，被告王某称不是其本人书写，在本院释明后未申请鉴定，亦未向本院提交其他证据证明原告存在擅自更改图纸导致工期延长的情形。本诉被告王某称当时口头约定涉案工程开发设计资金为80万元，不包括建筑和施工的费用，原告不予认可，被告亦未向本院提交证据证明。涉案合同履行过程中，案外人陈某1一直代表反诉原告王某办理相关事宜暨出庭参与工程款案件的调解、与喀左建筑公司签订《以房顶工程款协议》及退还质保金的协议书，对此反诉原告王某称都是其口头授权的情况下实施的，对分配房产没有得到其授权。
本院认为，原告（反诉被告）亿都商贸公司与被告（反诉原告）王某签订的房地产合作开发合同，系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。现原告亿都商贸公司作为甲方已依约完成提供合作开发房地产所需土地的义务，而被告王某作为乙方非因法定或约定事由未在约定的期限内竣工的行为属于违约，应承担相应的违约责任。结合本案实际及双方签订合同中关于违约条款所使用的词句、合同的目的及公平原则，同时结合建筑行业的交易习惯，双方所签订合同的违约条款中关于”开发设计资金”的约定应理解为涉案工程的设计总投入资金，本案中涉案工程的设计总投入金额为1327万元，现本诉原告主张被告按照涉案工程总造价7419750元及供暖设计费33万元的10%给付违约金774975元的诉讼请求低于涉案工程设计时的总投资金额1327万元的10%即1327000元，系其对自己权利的处分，亦符合相关法律规定，故本院应予支持；对被告称工程延期交工是因为原告擅自变更施工图纸，增加干挂理石造成的辩解理由，本诉原告提交其持有的《房地产开发合作合同》原件中尾部标注的”注：三个山墙挂理石”，被告王某称不是其本人书写，在本院释明后明确表示不申请鉴定，亦未向本院提交其他证据证明原告存在擅自更改图纸导致工期延长的情形，故此辩解理由不能成立；反诉原告称案外人陈某1没有得到其本人授权而分配房产，要求反诉被告依据合同约定将总建筑面积53%的产权变更到反诉人王某名下，综合本案情况，案外人陈某1在涉案工程中符合表见代理的构成要件，该代理行为应属有效，故案外人陈某2表反诉原告王某结算账务和分配22套房产的行为效力及于反诉原告，故对反诉原告此项诉讼请求本院不予支持，反诉原告与案外人陈某1之间是如何约定的本案不作处理，反诉原告可另案主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王某于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）赤峰亿都商贸有限公司违约金774975元；
二、驳回被告王某（反诉原告）的诉讼请求。
本诉案件受理费11550元，由被告王某负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告王某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长张士文
审判员刘剑钊
人民陪审员陈宏伟
二0一七年六月十二日
书记员姚瑶