上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初3202号
原告上海外高桥保税区联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号。法定代表人姚忠，董事长。委托代理人程岗，男。委托代理人陈凯，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告上海冠福杰韵仓储有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号A部位。法定代表人袁红花，经理。委托代理人余玮，上海瀛泰律师事务所律师。委托代理人潘金骏，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司诉被告上海冠福杰韵仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司的委托代理人程岗、陈凯，被告上海冠福杰韵仓储有限公司的委托代理人余玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司诉称，2014年11月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号A部位房屋出租给被告使用，期限自2014年10月25日至2017年10月24日止，租赁面积为2429.26平方米，租金标准为每年人民币(以下币种相同)1,161,550.67元，租金先付后用，每3个月支付一次。在合同的补充条款中，约定如被告逾期支付租金，需按所欠缴租金的日千分之五支付滞纳金，如逾期超过一个月，原告有权解除合同，且被告应支付解约违约金，解约违约金为剩余租赁期限15%租金金额及合同约定的押金之和。但被告在使用系争房屋后仅支付了首期租金，自2015年1月10日起一直拖欠，自2015年1月25日至2016年1月24日总计拖欠租金达1,095,467.08元，虽原告多次催讨，被告拒不支付。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告迁出租赁房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币1,095,467.08元；(自2015年1月25日至2016年1月24日)4、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金1,154,599.60元(从应付之日的次日起计算至2015年12月31日止，按日千分之五计算)；5、判令被告向原告支付合同解除违约金595,294.72元；6、诉讼费由被告承担。审理中，原告要求被告将租金及使用费支付至迁出之日止。被告上海冠福杰韵仓储有限公司辩称，签约情况属实。原告所述的欠租金额亦无误，在被告承租系争房屋后将房屋用于仓储经营，但客户拖欠了巨额租金，导致被告无力向原告支付上述租金，故并非被告恶意拖欠，现要求继续履行合同。对于原告诉请的违约金，合同并无约定，原告所述的该合同第八页之后粘贴的补充条款系原告事后添加粘贴，故仅有原告的骑缝章而无被告盖章，被告不予认可。如法院认定需支付，亦属约定过高请求调整。经审理查明：2014年11月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号A部位房屋出租给被告用于仓储和自用办公，期限自2014年10月25日至2017年10月24日止，租赁面积为2429.26平方米，租金标准为每年1,161,550.67元。双方合同第三条租金和物业管理费及支付方式、期限约定：2、租金从本合同第二条所定房屋起租日起计算，支付方式及缴纳期限为每三个月为一个租赁季度，乙方(指被告)应在每个租赁季度末月的10日(10月10日、1月10日、4月10日、7月10日)前支付下一租赁季度的租金。首期租金(2014年10月25日至2015年1月24日)290,387.67元，乙方应于本合同签订后15日内支付。合同第四条押金约定：(详见补充条款)。双方合同第十三条合同的生效、变更、续期和终止约定：6、乙方有下列情形之一的，甲方(指原告)有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失：……d、乙方拖欠租金累计达一个月的。双方合同补充条款第六条违约约定：(1)如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应向甲方支付相当于逾期未付金额千分之五的违约金，如乙方逾期一个月未全额支付上述款项，则甲方有权解除合同、收回租赁房屋，并且乙方应向甲方支付违约金，违约金金额相当于剩余租赁期限15%租金金额及合同约定的全额押金之和。补充条款第七条押金约定：(1)、本合同确定的押金可作为租赁房屋及其设施损坏修复或赔偿及支付各种应付款项之保证。如乙方逾期支付上述款项，则甲方可从押金中扣除乙方未付的所有款项。乙方应在收到甲方押金扣除通知书之日起十天内将押金金额补足至本合同第四条约定的押金金额。乙方上一期合同项下支付的押金177,335.98元将自动转入本期合同，押金不足部分113,051.69元乙方应于本合同签订后15日内支付。合同第十四条约定：甲方应于本合同生效后30天内，将合同正本送上海综合保税区管理委员会登记备案。合同第十五条约定：本合同连同附件(正本)一式五份，均具有同等效力。2015年4月30日，原告向被告发函，要求被告支付拖欠的租金、管理费等费用。2015年5月11日，被告向原告出具情况说明一份，因资金困难，法院事宜尚未解决，自贸区形势不是很好，将尽快支付欠款，2015年5-7月之前支付25万元，后续资金到位后再协商剩余款项的支付。2015年7月10日，被告向原告出具还款计划书一份，请求在2015年8月5日之前支付18万元租金，9月5日之前支付12万元租金，10月10日前支付20万元租金，10月28日之前支付43万元租金，并承诺，若未能按规定做到如上要求，将愿意承担原告采取的一切措施。审理中，双方确认，被告在2015年1月25日至2016年1月24日拖欠租金为1,095,467.08元，被告支付的押金为290,387.67元。原告提供了其与被告于2011年8月25日签订的关于系争房屋的厂房、仓库租赁合同，合同期限自2011年9月25日至2014年10月24日止，该合同原件系经上海综合保税区盖章确认备案。原告认为，该合同格式与本案租赁合同相仿，且本案租赁合同系该合同到期后续约所签，同样，在该合同第八页之后系粘贴的补充条款，上有原告的骑缝章，证明原告在本案中提供的租赁合同中的补充条款系双方约定，并非原告事后添加，被告则认为其法定代表人已记不清签该合同时有无该补充条款，且该补充条款亦仅有原告的骑缝章，不予确认。庭审中，本院要求被告在庭后提供被告方持有的本案租赁合同原件，被告事后表示合同已找不到。以上事实由原、被告提供的房地产权证、厂房、仓库租赁合同、函、情况说明、还款计划书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间的厂房、仓库租赁合同，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告已使用系争房屋，但未能按约支付租金，已违反双方合同约定，构成违约，原告据此要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。被告认为原告提供的系争厂房、仓库租赁合同中的补充条款系原告事后添加而粘贴，对于系争房屋前期经备案登记的租赁合同，亦不予认可补充条款的真实性，本院认为，原、被告均系该租赁合同的持有人，被告虽否认补充条款的实际存在，但未能提供其持有的合同予以佐证，且租赁合同明确约定押金的约定见补充条款、被告所缴纳的押金数额亦与补充条款的约定相符，且原告提供的前期经备案登记的租赁合同的补充条款亦仅有原告的骑缝章，综上，本院确认原告提供的租赁合同中补充条款的真实性，对于被告该抗辩本院不予采信。合同解除后，被告已无继续使用系争房屋的合同及法律依据，理应迁出，并支付欠租及使用费。原告要求被告支付拖欠租金的违约金及解约违约金，符合双方合同约定，但滞纳金及解约违约金的约定数额过高，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告上海外高桥保税区联合发展有限公司与被告上海冠福杰韵仓储有限公司之间关于中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号A部位房屋的厂房、仓库租赁合同；二、被告上海冠福杰韵仓储有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号A部位房屋，将房屋返还给原告上海外高桥保税区联合发展有限公司；三、被告上海冠福杰韵仓储有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司自2015年1月25日至2016年1月24日的欠租1,095,467.08元；四、被告上海冠福杰韵仓储有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司自2016年1月25日至迁出之日止的房屋租金及使用费，标准为每年1,161,550.67元；五、被告上海冠福杰韵仓储有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司拖欠租金的违约金115,460元；六、被告上海冠福杰韵仓储有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司解除合同违约金290,387.67元；七、原告上海外高桥保税区联合发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告上海冠福杰韵仓储有限公司押金290,387.67元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,562.88元，减半收取14,781.44元，由被告上海冠福杰韵仓储有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一六年三月二十九日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。