上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二(商)重字第7号
原告(反诉被告)上海上企建筑装璜有限公司，住所地上海市卢湾区。
法定代表人李源和，执行董事。
委托代理人叶志豪，上海原本律师事务所所律师。
委托代理人陈海刚，上海市恒泰律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海慧华箱包有限公司，住所地上海市青浦工业园区。
法定代表人周敏慧，总经理。
被告(反诉原告)周敏慧，女，1962年4月5日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
两被告共同委托代理人朱伟安，男。
两被告共同委托代理人周惠影，上海悦祥律师事务所律师。
原告上海上企建筑装璜有限公司(以下简称上企公司)诉被告上海慧华箱包有限公司(以下简称慧华公司)、周敏慧股权转让纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后〔案号为(2013)青民二(商)初字第804号〕，依法适用普通程序并组成合议庭审理。审理中，本院依法追加慧华公司作为共同被告参加诉讼。因需等待(2013)虹民二(商)初字第821号案件(以下简称821号案件)的审理结果，本案于2013年12月11日裁定中止审理。2014年9月17日，本院依法作出判决。后各方当事人均不服并提出上诉，经上海市第二中级人民法院审理，于2015年4月21日裁定发回重审。本院于2015年5月27日立案受理后依法另行组成合议庭审理。审理过程中，两被告提出反诉。本案于2015年12月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人叶志豪、陈海刚，两被告委托代理人朱伟安、周惠影到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人同意庭外和解但无法达成一致意见。因案情复杂，经分管院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告上企公司诉称：被告慧华公司股东为周敏慧和张莉华，分别持有60%和40%的股份。2006年8月16日，原告法定代表人李源和与两股东代理人朱伟安签订《股权转让协议》(以下简称预约协议)，约定周敏慧和张莉华将两人持有的慧华公司100%股份转让于原告，转让价为人民币1,700万元(以下币种均为人民币)。该协议双方约定为正式的股权转让协议的预约协议。2007年10月，原告与周敏慧、张莉华签订正式的股权转让协议，其中约定周敏慧和张莉华应当将慧华公司的一切证照、公章、文件和其他材料全部移交给原告，并按照原告的要求随时配合原告办理股权转让的工商变更登记手续。合同签订后，原告于2006年8月至2012年9月期间，陆续向周敏慧和张莉华支付了股权转让款计12,109,353.81元，但周敏慧和张莉华却未按约履行，故请求判令：1、两被告协助原告办理股东变更的工商登记手续，将周敏慧持有的慧华公司60%股权变更登记至原告名下；2、两被告向原告移交慧华公司的证照、公章、相关文件(营业执照正副本、组织机构代码证、税务登记证、公司公章、财务章、法定代表人印章，土地受让的文件、公司成立时的原始文件、财务资料和账簿、统计证)；3、被告周敏慧偿付原告违约金60万元；4、被告周敏慧承担律师费30万元。
被告周敏慧辩称：不同意原告诉讼请求，理由为：1、李源和与周敏慧、张莉华所签订协议性质上为预约协议，且双方明确约定今后将签订正式的股权转让协议，但至今未予签订，预约协议中的1,700万元价格不可作为双方正式股权转让对价；2、预约协议签订后，慧华公司在办理房地产权证期间，土地出让金上涨，影响预约协议中约定的股权转让对价。如仍按预约协议履行，对股权出让方显失公平，故要求对股权转让价重新协商，如协商不成，预约协议应予解除，相应的工业厂房附属设施原告应予返还；3、对原告主张已支付的股权转让款金额不予确认，双方在821号案件审理过程中曾经对过账，周敏慧、朱伟安对其中9,911,300元的款项确认为股权转让款，其余款项双方存在争议，故原告已支付款项亦未到达预约合同约定的标准，不同意配合办理股权转让的变更登记手续。
被告慧华公司辩称：慧华公司现股东为周敏慧和俞某，股权转让事宜由两股东决定，慧华公司听从两股东的意见。
据此，两被告提出反诉，诉请判令：1、反诉原告与反诉被告之间签署的《对账确认单》预约协议关系予以解除；2、反诉被告向反诉原告返还上海市青浦区漕盈路XXX-
XXX号工业厂房、办公楼、食堂、职工宿舍、门卫室及附属设施等，并向反诉原告支付房屋占用费(自2014年6月1日起计算至实际搬离之日止，参照每月租金12.5万元计算，暂计至起诉日为162.5万元)。
原告上企公司对两被告的反诉请求辩称：不同意两被告的所有反诉请求。双方在预约合同签署之后已经签署了本约合同，且已经通过事实行为将厂房交付给了原告使用，两被告也在2007年之后不断接受原告支付的股权转让款。在政府要求慧华公司另行支付土地出让金的情况下，原告受朱伟安的委托，代为支付了土地出让金及滞纳金，即双方已经实际形成了事实上的股权转让合同关系，两被告仍应按事实合同关系继续履行，并协助办理变更登记手续。据此，不同意解除合同并返还房屋等诉请。
当事人围绕上述诉、辩称意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下法律事实：
一、双方协议签订情况
慧华公司于2003年4月设立，注册资金为500万元。股东为周敏慧和张莉华，分别持有60%和40%股份。2006年8月16日，原告法定代表人李源和(乙方)与周敏慧、张莉华(甲方，由二人委托代理人朱伟安代签)签订《股权转让协议》，约定：慧华公司拥有位于本区赵屯镇香大路XXX号工业厂房，甲、乙双方同意通过股权转让的方式由乙方收购该工业厂房，股权利益仅为该工业厂房，股权转让价为1,700万元；乙方有意以本人名义或者以其投资控股的公司名义收购甲方所持有的全部股权，甲方表示同意并承诺配合办理相关手续；乙方应于本协议签署之日向甲方支付定金100万元，协议签署之日起三个月内支付定金100万元，余款在协议签订之日起8个月至18个月期间，乙方以自有资金或该工业厂房抵押贷款的方式支付；余款由上海市君悦律师事务所进行监管，在双方按照本协议或正式的股权转让协议的约定办理完毕股权变更登记手续和交割手续之后由上海市君悦律师事务所向甲方转交；甲方承诺在本协议签订之日起8个月内取得该公司名下工业厂房的房地产权证，同时甲乙双方同意乙方在已经具备支付除定金之外的股权转让价款的能力前提下(无论该款项系乙方自有资金或者用该工业厂房抵押贷款取得的款项)，有权在本协议签订之日起8个月至18个月之间向甲方要求签署正式的股权转让协议，甲方应当予以配合；甲方应于正式股权转让协议签订的当日向乙方转交与慧华公司设立、存续相关的一切证照、资料、文件等，包括但不限于慧华公司的公章、营业执照正本、财务会计账册等；双方约定本协议作为正式股权转让协议的预约协议。当日，慧华公司作出董事会决议，决议将周敏慧、张莉华二人持有的全部股权转让给李源和，并决议授权朱伟安签署慧华公司股权转让等一切相关协议。
2008年2月20日，原告与慧华公司办理了厂房钥匙交接手续，厂房由原告实际使用至今。2009年12月30日，慧华公司作出临时股东会决议，决议将周敏慧、张莉华名下持有的合计100%的股权转让给原告，并配合办理相关的股权转让变更登记手续。
2010年5月21日，原告与周敏慧、朱伟安签订了《对账确认单》，内容为：2006年8月16日预约协议签订后，原告按照协议约定支付了定金，且在该预约协议之后至本确认书签署之日，原告共向周敏慧、张莉华支付了股权转让款共计1,000万元(包含定金)，各方愿意继续按照该预约协议的约定签署正式的股权转让协议，并办理股权转让的相关工商变更登记手续等。朱伟安在该协议右下方写明：本对账确认单要经过双方财务签字确认后再认可，此对账确认单不作真实付款凭证。该对账单落款处有“张莉华”签名字样。
二、涉案土地使用权情况
2003年1月，慧华公司与上海青浦赵屯工业园区经济发展有限公司签订土地批租协议书，约定批租给慧华公司约20亩(13,333平方米左右)的土地(即涉案厂房土地)，批租费为每亩9万元，于协议签订后支付10万元，收到青浦区房地局面积测绘单后支付170万元左右。2003年8月20日，青浦区发展计划委员会出具“关于上海慧华箱包有限公司新建厂房、综合楼及办公楼的批复”，内容为：你公司报来关于要求新建厂房、综合楼及办公楼的申请报告收悉。经研究，现同意你公司在青浦工业园区内新建厂房、综合楼及办公楼。建筑面积7418平方米，总投资800万元，其中建安费550万元，设备费250万元，资金自筹。2003年9月2日，青浦区规划管理局出具“关于核发上海慧华箱包有限公司建设用地规划许可证(含建设项目选址意见书)的通知，核定建设用地面积约14,837平方米，其中带征公共用地约2,292平方米、建设基地面积约12,545平方米(以实测为准)。
2004年2月，双方协商后土地批租费调整为每亩11万元。慧华公司支付了定金50万元，余款在土地指标下达后一次性支付。之后，慧华公司获得相关批准文件后开始建造厂房，于2006年8月18日获得竣工规划验收合格证。
2008年10月29日，青浦区政府出具沪青府土[2008]259号“关于同意上海慧华箱包有限公司建造厂房工程征收及受让土地的批复”，其中载明，经查，该项目经区发展计划委员会以青计投[2003]1234号文批复，批准建筑面积7,418平方米，项目总投资800万元。现经审核，批准该项目总供地面积14,724.40平方米，其中12,446.40平方米由慧华公司作为建造厂房用地。根据《上海市土地使用权出让办法》的规定，为出让该地块的国有土地使用权，现依法收回该地块14,724.40平方米的土地使用权(其中出让面积12,446.40平方米)，并由区房地局实行有偿出让，建设单位应按规定向区房地局申领《建设用地批准书》后，方可用地。当年度，涉案土地经评估后价格为每亩23万元。为此，慧华公司多次向青浦工业园区、青浦区政府书面要求按11万元每亩计算土地批租费，但未果。2009年10月，上海青浦工业园区发展(集团)有限公司出具关于慧华箱包有限公司土地情况说明的复函，同意支付土地出让金每亩23万元，今后在所交税收中返回每亩3万元。2011年8月5日，上海张江高新技术产业开发区青浦园区(集团)有限公司出具答复，称根据上海青浦工业园发展(集团)有限公司提供书面情况说明显示，贵公司并未与工业园区签订书面协议，2008年贵公司项目作为违法用地项目由区里统一供应了土地，2008年土地价格评估为23万元/亩……由于青浦区工业土地价格最低线已经上调至35万元/亩，无法继续执行23万元/亩价格，因此我公司建议，按照35万元/亩价格办理土地手续，差额部分从贵公司对地方的经济贡献园区实得中予以补贴。
2012年6月5日，慧华公司与区规划和土地管理局签订了国有建设用地使用权出让合同，出让面积为12,446.40平方米，每平方米单价为345元，合计4,294,000元。因慧华公司未按该合同约定支付土地出让金，经与原告协商后，2013年1月25日，被告出具授权委托书，委托李源和先生办理漕盈路XXX号工业厂房之建设用地使用权出让土地一事。
2013年2月6日，原告将5,202,000元汇至慧华公司账户，该公司于当日支付了全部的土地出让金4,294,000元，并承担延期付款的滞纳金902,598.80元，合计5,196,598.80元。
三、涉案40%股权的审理情况
2012年11月30日，慧华公司另一股东张莉华与案外人俞某签订股权转让协议，将其持有的慧华公司40%股份转让于俞某，并已办理股权变更登记手续。原告向上海市虹口区人民法院提起诉讼，要求确认张莉华与俞某之间签订的股权转让协议无效。上海市虹口区人民法院于2014年5月23日作出821号民事判决，认为：慧华公司设立时登记的股东虽为张莉华和周敏慧，但根据张莉华、朱伟安、周敏慧的陈述，可以认定慧华公司的实际股东为周敏慧和朱伟安，登记在张莉华名下的慧华公司股权由其实际权利人朱伟安进行合法的处分是有效的。张莉华与俞某按照朱伟安的授意签订了股权转让协议，朱伟安与俞某的真实意思并非俞某有偿受让朱伟安实际持有的慧华公司股权，而是通过股权转让的形式将登记在张莉华名下的慧华公司股权变更登记为俞某,其实质是将朱伟安在慧华公司的挂名股东由张莉华变更为俞某。由此可见，朱伟安与俞某之间只存在朱伟安要求俞某成为其在慧华公司的挂名股东，而俞某表示同意的合意，并没有如前述股权转让协议所记载的股权转让的合意。因此，无论是张莉华亦或朱伟安均没有与俞某成立过以该《股权转让协议》记载的内容为要件的合同，《股权转让协议》仅具有合同的外在形式，对张莉华、朱伟安及俞某均不具有法律上的拘束力。原告虽然声称张莉华或朱伟安与俞某之间存在恶意串通的行为，但无论是原告提供的证据材料或朱伟安及俞某的相关陈述，均不能证明俞某在同意成为朱伟安在慧华公司的挂名股东时，已知道或应当知道如原告诉称的原告已受让了慧华公司股权的事实。可见即使朱伟安主观上具有如原告所称的恶意，也无证据材料证明俞某在主观上也有此恶意。所以，张莉华、朱伟安、俞某三方之间的民事行为不具备恶意串通的构成要件。综上，要确认合同无效，应以合同成立为前提，且需存在原告所称的恶意串通，损害其利益的行为，否则，原告要求确认《股权转让协议》无效的诉讼请求，不应得到法院支持，故判决驳回了原告的诉讼请求。
原告于2014年6月30日以朱伟安、俞某、周敏慧、慧华公司为被告提起诉讼，要求将登记在俞某名下的慧华公司40%股权变更登记至原告名下。现该案仍在审理过程中。
四、涉案款项支付及争议情况
在2013年7月26日的庭审中，原告将已支付给慧华公司的费用分为A、B、C、D四部分，A为股权转让款10,516,300元，B为朱公馆家庭装修费用1,369,389.81元，C为朱公馆家具明细，D为其他家具报价。周敏慧的代理人意见如下：A部分，(1)2008年7月9日40,000元与股权转让款无关，系新厂房的改造装修费用；(2)2008年11月25日的10万元银行转账与股权转让款无关，系电力增容费用；(3)2009年2月25日的1万元、4月30日的5,000元，均用于违章建筑的招待费；(4)2009年6月1日的现金5万元，无收条，用于慧华公司购买消费卡；(5)2010年11月4日的2万元，无受领人签名；(6)2011年10月21日的10万元，付款凭单上无人签名，相应的银行转账虽然转入慧华公司账上，但原告掌握该账号；(7)2012年3月2日的3万元，付款凭单上无人签名，原告明细上写明银行转账，希望原告进一步提供凭证。对于B部分，是装修费用明细，无异议；对于C部分，价值85,000元；对于D部分，无异议。
2013年9月25日法院组织双方谈话，原告确认2011年10月21日的10万元与股权转让款无关，并确认按两被告主张的85,000元结算C部分款项。两被告确认2012年3月2日的3万元。
在821号案件审理过程中，原告委托代理人与朱伟安及周敏慧的代理人进行对账，双方共同签署对账清单一份，内容为：(一)朱伟安认可收到款项为：2006年200万元、2007年270万元、2008年343万元、2009年1,048,300元、2010年45万元，其他汇款283,000元，以上共计9,911,300元；(二)双方有争议的收款部分为：(1)2007年6月8日支票号为XXXXXXXX金额为300,000元，朱伟安认为存根没有签名；(2)2008年7月9日40,000元现金支付，朱伟安认为是材料款；(3)2008年11月25日，支票号为XXXXXXXX，金额为100,000元，朱伟安认为支付材料款，用于电力增容，但事实上没有增；(4)2009年2月25日、4月30日载明由周东炜签收的款项共计15,000元，朱伟安认为用于违章建筑的招待；(5)2010年5月6日，支票号为XXXXXXXX，金额为200,000元，朱伟安认为这张支票作废，上企公司将庭后核实；(三)装修及家具：上企公司认为装修费为1,369,389.81元，家具费为223,664元，朱伟安不认可该金额，也认为该款项不能抵作股权转让款；(四)土地出让金：上企公司代慧华箱包公司支付土地出让金5,196,598.80元，朱伟安认为没有要求上企公司代付。
以上查明的事实，由原告提供的《股权转让协议》、《对账确认单》、付款凭证、821号案件民事判决书、对账清单、委托书、土地出让合同、付款凭证、庭审笔录等证据，两被告提供的土地批租协议、处理土地出让金的情况报告、复函、建设用地出让合同、厂房钥匙清单等证据及当事人陈述为证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于2007年10月的股权转让协议
本案审理过程中，原告出具由周敏慧、张莉华签名，原告盖章的股权转让协议书一份，该协议书并无明确时间，原告认为系2007年10月签订，证明双方之间正式签订了股权转让协议。协议约定了股权转让价款为1,700万元，对应慧华公司100%的股份，协议另约定了移交证照、公章、文件等其他权利义务。内容中涉及到的房地产权证号、已支付的股权转让款数额、剩余股权转让款的数额为空白。协议另写明本协议一式四份，由周敏慧、张莉华与原告各执两份。两被告质证后认为，落款处的签名为真实，但该协议未装订成册，无骑缝章，周敏慧仅在最后一页签名，不能确认之前页面的协议内容真实性，且周敏慧处无此协议。2010年5月21日的对账确认单中约定“各方愿意继续按照该预约协议的约定签署正式的股权转让协议”，表明双方在此之前并未签订正式的股权转让协议，故对原告提供的此份证据真实性不予认可。另，该份协议系原告为办税所签，非双方正式股权转让协议。张莉华则否认在该协议中的签名真实性。对此，本院认为，该份协议房地产权证号、股权转让款项、签订日期等多处为空白，形式上存在瑕疵，因双方在之后的《对账确认单》中双方表示“愿意继续按照该预约协议的约定签署正式的股权转让协议”，故即使该份协议真实，也已由双方否认，不能认定为正式的股权转让协议，故本院对该份协议真实性、证明内容不予确认。
二、关于有争议的已付款项
1、本案审理过程中，原告出具银行对账明细、活期存款明细账、明细查询记录一组、收据一份，证明双方于虹口法院对账清单中有异议的两笔款项，即2007年6月8日支票号为XXXXXXXX，金额为300,000元，以及2010年5月6日支票号为XXXXXXXX，金额为200,000元，后续转账时间为2010年5月19日，共计50万元均已经支付给被告。两被告质证后认为，对真实性无法确认，即便签署了收条，但将支票解入银行时发现支票作废了，账户中无钱，故两笔款项未收到。据此提供支票一组，证明上述支票已经作废的事实。经本院向中国建设银行水城路支行及上海青浦支行核实，金额为300,000元的支票以委托收款的方式提取，金额为200,000元的款项未以支票方式支取，但2010年5月19日原告通过网银转账支付给慧华公司20万元属实。据此，本院对于原告及两被告提供证据的真实性均予以确认，其中尾号为1709、1742的支票均未支取，但原告于2010年5月19日以“货款”名义转账支付给慧华公司20万元，因双方无其他贸易往来，从付款时间来看，应认定该款项实际用途系股权转让款。尾号为5019的支票，银行以委托收款的方式付款，故该款项亦应认定为股权转让款；
2、2008年7月9日现金支付的40,000元，两被告认为是材料款，因付款凭单上明确款项用途系新办公室材料款项，故本院对该款项真实性予以确认，但不应认定为股权转让款；
3、2008年11月25日的10万元支票，原告认为系用于办理电力增容，且被告未办理，原告自行办理，但未提供相应证据予以佐证，且双方未明确为股权转让款，故不应认定为股权转让款；
4、2009年2月25日、4月30日合计15,000元的招待费用，两被告认为其与股权转让款无关，原告未提供其他证据证明该款项与股权转让有关，故不应认定为股权转让款；
5、装修费1,369,389.81元，被告在2013年7月26日的庭审过程中表示无异议，应指对真实性、合法性、关联性均无异议。但更换代理人后在虹口法院及后续开庭中均予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款、第四款的规定，当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。现两被告未举证证明系由于在受胁迫或者重大误解情况下作出自认，有违禁反言原则，故本院对装修费1,369,389.81元真实性、关联性均予以确认。同理，家具费202,930元，原告同意抵作85,000元，本院对其真实性、关联性均予以确认，其他家具报价20,734元，两被告无异议，本院予以确认；
6、其他争议款项，除土地出让金、滞纳金外，因未体现在2014年4月21日的对账单中，本院不再作评述。
上述可认定的款项金额合计1,975,123.81元，与9,911,300元合计11,886,423.81元。
根据庭审查明的事实及当事人的诉、辩称意见，本案的主要争议焦点为：一、原告与周敏慧之间关于慧华公司60%股权所形成的法律关系；二、土地政策的变化是否致使双方继续履行合同有违公平原则或不能实现合同目的；三、两被告是否应在原告已支付部分款项的前提下协助办理60%的股权变更登记手续。本院分别认定如下：
一、关于原告与周敏慧之间就慧华公司60%股权所形成的法律关系。
原告认为，2007年10月签订的股权转让协议系双方正式股权转让协议，即便不认可该协议效力，但2006年签署的预约协议在主要合同条款上已经具备本约的性质，且双方已于事实上履行该份协议，故应认定双方已形成正式的股权转让合同关系。
两被告认为，2006年的预约协议从主体、内容等方面仅具有预约协议的性质，因原告未按约付款，政府政策变化等因素，双方一直未签署正式股权转让协议，现已超过预约合同中约定的签订正式协议的时间，原告无依据要求两被告继续办理股权变更登记手续。
本院认为，预约是约定将来订立一定契约之契约，即当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。区别预约和本约的重要标准在于当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确当事人之间合同关系的具体内容，即便预约已经接近或包含了本约的全部内容，但当事人之间已经明确具有上述意思表示的情况下，不应将预约认定为本约。本案中，预约协议明确约定了股权转让的份额、股权转让对价、付款方式、股权变更登记手续的办理等，但对于股权受让方约定为李源和本人或者李源和投资控股的公司，即股权受让方尚不明确。另，房地产权证的取得及原告的付款能力等条件在2006年协议签订之时仍属于不完全确定之状态，故该协议明确约定为正式股权转让协议的预约协议。2010年5月21日的对账单中也约定双方将签署正式的股权转让协议。因此，李源和与周敏慧(朱伟安)于2006年8月16日签订的协议性质应认定为预约合同。
预约合同的效力应为诚信磋商并尽可能地促成本约缔结，即预约订立后，预约双方须依诚信原则进行磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约，否则将承担违约责任。本案中，双方之后虽未正式订立书面股权转让协议，但随着时间的推移，当事人在双方对于股权转让合同的标的、价款、对象等主要合同内容的指向逐渐明确，并以实际行为达成并履行了正式的股权转让合同。表现在：1、合同主体上，由李源和代表的原告与慧华公司进行交易；2、标的物上，原告代为支付土地出让金使慧华公司合法获取土地使用权，且原告迄今占有、使用涉案厂房长达八年之久；3、价款上，原告陆续支付的款项已超出预约协议约定的定金200万元，两被告也一直在接受原告支付的所有款项。故双方已各自履行了主要合同义务，以实际行为达成事实上的股权转让之本约关系。2010年5月21日对账单形成之前，政府土地政策的变化因素已经存在，但双方在对账单中并未就价款金额重新进行协商，而是进一步履行，故即便履行障碍的存在，但也未严重影响到合同的履行，被告理应及时办理土地出让手续。2013年2月之后，双方履行障碍即行消除，如原告支付价款金额高于60%股权转让款且能确保双方利益平衡，其要求两被告按事实合同关系协助履行股权变更登记手续的诉请，应予支持。
二、土地政策的变化是否致使双方继续履行合同有违公平原则或不能实现合同目的。
原告认为，1,700万元股权转让款指在每亩11万元价格的基础上议定，包括房产价值并预留公司溢价空间，故即便按之后每亩23万元的出让价格，也未明显过高并显失公平。
两被告认为，1,700万元为每亩9万元的批租价格，合计不到200万元，加上房屋建造费用1,300万元左右，仅预留200万元的溢价空间，在目前的土地市场价格背景下，如继续要求双方以原约定的1,700万元价款履行合同，显失公平。据此，两被告提出解除双方之间的预约合同关系。
本院认为，合同成立生效之后，双方当事人均应遵循诚实信用原则严格恪守合同义务。非因合同双方的合意或法定解除原因，任何一方不得随意解除合同。两被告以继续履行预约合同显失公平为由要求解除与原告签订的预约合同，其实质是能否适用情势变更原则，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，情势变更原则的适用应当具备如下条件：第一，合同成立以后、履行完毕之前合同赖以存在的客观情况发生了重大变化；第二，该重大变化是当事人订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，且不属于商业风险；第三，该重大变化发生后继续维持合同效力有违公平原则或者不能实现合同目的。同时，需要说明的是，情势变更原则的适用并非一定产生解除合同的效力。按照合同严守的契约精神，即使是发生情势变更的情形，优先考虑的法律效果亦是在最大限度内维持原有的合同关系。
本案中，考量1,700万元股权转让价格是否导致双方利益显著失衡不应以当下的土地市场价格为背景，而应以履行过程中土地收回并重新出让后，土地价格增加部分所占股权转让价格的比重，以及政策变化影响到双方合同履行的程度等因素进行综合考虑。具体分析如下：
首先，土地价格增加部分所占股权整体转让价格的比重并非过高。从2004年土地批租费每亩11万元到2008年10月确定的每亩23万元出让价，在不考虑返税的情况下，土地成本增加220万元左右，土地价格占股权转让价格的比重从原约12%增加到约25%，涨幅为13%，参照《最高人民法院<关于适用合同法若干问题的解释(二)>》第十九条的规定，并不属于明显不合理的涨幅并足以动摇双方之间进一步履行合同基础的情况；
其次，政策变化并未明显影响到双方合同履行。诚然，从2006年8月预约协议的签订到2008年10月青浦区政府出具批复，工业用地出让方式，由与工业园区协商约定价格并解决土地指标，调整为以公开招、挂、拍的出让方式，涉案土地使用权也以收回后改为有偿出让方式进行，该政策变化客观上导致土地价格提升，也导致慧华公司在约定期限内无法取得该公司名下工业厂房的房地产权证。如周敏慧、朱伟安认为双方之间合同继续履行显失公平，则应在此时或之后的合理期限内及时提出，但2008年10月之后，周敏慧、朱伟安不仅并未明确提出解除双方之间的合作关系，而以其实际行为接受原告陆续付款，双方于2010年5月21日签署的对账确认单，进一步佐证双方仍愿意按原有的合同框架继续履行合同。上述事实表明，即便政策变化、地价上涨，并不足以影响到双方合同继续履行、有违公平原则或者不能实现合同目的。周敏慧、朱伟安理应及时办理土地出让手续并缴纳费用，其延期办理的行为有违诚信磋商原则，并不得以当前土地价格上涨、双方并未签订正式股权转让合同为由，对抗原告要求继续履行的诉请。
三、两被告是否应在原告已支付部分款项的前提下办理60%的股权变更登记手续。
首先，按预约协议的约定，余款的支付在协议签订之日起8个月至18个月期间，乙方以自有资金或者工业厂房抵押贷款的方式支付除定金之外的股权转让价款，除定金之外的股权转让价款由上海市君悦律师事务所进行监管，甲乙双方同意该款项在甲乙双方按照本协议或者正式的股权转让协议的约定办理完毕股权变更登记手续和交割手续之后由上海市君悦律师事务所向甲方转交。即便双方之后的事实履行行为变更了上述价款的履行方式，但根据上述协议约定，乙方并非要将全部款项付清之后再进行变更登记，可在具备履行能力之时由第三方进行转交。故本院可按已支付的款项比例先行判决，不必待全额付清。
其次，预约协议中约定应由甲方办理涉案厂房房地产权证，但系基于当时的政策环境和土地价格，因涉案房地产手续延期办理导致须另行支付土地出让金、滞纳金，超出了预约协议拟定时双方可预见范围，故该部分费用不应全部由周敏慧或慧华公司负担，本院结合合同履行背景、双方利益平衡因素综合考虑，作如下分担：1、对于429.40万元的土地出让金，在预约协议签订之时，双方可预见的土地费用约220万元，该部分仍应由周敏慧承担，增加的土地费用约为209.4万元，因原告通过股权转让受让房地产权后将获得一定的土地预期收益，从权利义务对等原则及平衡当事人利益角度而言，增加的土地费用由原告负担更为合理，故本院认定原告已支付的429.40万元土地出让金中，周敏慧应负担220万元，原告应负担209.40万元；2、对于滞纳金902,598.80元，即便双方对于土地出让金及付款存在内部争议，但对外应由慧华公司缴纳，如其及时付款则可完全避免该笔滞纳金产生，故其延期付款的行为存在一定过错，本院认定周敏慧应承担70%即631,819.16元，原告承担30%即270,779.64元。据此，原告应负担的费用为209.4万元+270,779.64元=2,364,779.64元，周敏慧应负担的费用为220万+631,819.16元=2,831,819.16元，原告为周敏慧垫付土地出让金及滞纳金合计2,831,819.16元。
综上，原告与被告周敏慧之间的股权转让合同关系合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则严格恪守合同义务。非因合同双方的合意或法定解除原因，任何一方不得随意解除合同。双方在签署预约合同后，涉案工业用地出让方式，由与工业园区协商约定价格并解决土地指标，调整为以公开招、挂、拍的出让方式，涉案土地使用权也以收回后改为有偿出让方式进行，该政策变化客观上导致土地价格提升，也导致两被告在约定期限内无法取得该公司名下工业厂房的房地产权证。但上述事实不足以构成显失公平或不能实现合同目的而解除合同的情形。故本院对被告提出解除双方预约合同关系并处理合同解除之后法律后果的相关反诉请求，不予支持。事实上，双方在上述事由出现后仍在继续按照原有预约协议框架履行合同，并可在履行障碍消除之后及时办理股权变更手续。两被告在确定土地价格后长达四年多的时间里仍未办理土地出让手续，有违诚信磋商原则，故不得以当前土地价格上涨、双方并未签订正式股权转让合同为由，对抗原告要求继续履行合同的诉请。在本院认定的周敏慧应负担的土地价格不变，厂房等投资成本随时间推移价值贬损的情况下，原定1,700万元股权转让款的利润空间可维持在当时协商的价格基础上。原告已支付的费用中，有11,886,423.81元可认定为股权转让款，2,831,819.16元可认定为垫付的土地出让金、滞纳金，该款项总金额已超过1,700万元的60%比例，故本院对原告要求两被告协助办理60%的股权变更工商登记手续的诉讼请求予以支持。因原告尚未取得慧华公司全部股份，股权变更登记手续尚未完成，故原告提出第二项诉请条件尚未成立，本院不予支持。关于原告主张的第三、四项诉请，系基于2007年10月的股权转让协议的约定提出，本院对该份协议不予确认，故原告诉请基础不成立，本院对原告的第三、四项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十九条第一款、第二款，第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第七十一条第一款、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款、第四款之规定，判决如下：
一、被告上海慧华箱包有限公司、周敏慧应于本判决生效之日起十日内协助原告上海上企建筑装璜有限公司办理股东变更的工商登记手续，将被告周敏慧持有的被告上海慧华箱包有限公司60%股权变更登记至原告上海上企建筑装璜有限公司名下；
二、驳回原告上海上企建筑装璜有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告上海慧华箱包有限公司、周敏慧的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费88,400元，由原告上海上企建筑装璜有限公司负担5,400元，被告上海慧华箱包有限公司、周敏慧共同负担83,000元；本案反诉受理费9,712.50元，由反诉原告上海慧华箱包有限公司、周敏慧共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 刘 琳
人民陪审员 朱莉娃
人民陪审员 沈礼梁
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 陈小芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
……
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国公司法》
第七十一条有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。
……
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第八条……
当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。
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