温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第54号
原告：瑞安市海洋与渔业局，住所地瑞安市滨江大道368号气象防汛大楼10楼。
法定代表人：蔡树勇，局长。
委托代理人：高亮，该局职员。
委托代理人：杨建崇，浙江瑞大律师事务所律师。
被告：杨立丰。
委托代理人：瞿志涛，浙江越人律师事务所律师。
第三人：瑞安水产城股份有限公司，住所地瑞安市经济开发区滨江大道858号。
法定代表人：郑安静，董事长。
委托代理人：包建国，该公司职员。
原告瑞安市海洋与渔业局（以下简称：渔业局）与被告杨立丰、第三人瑞安水产城股份有限公司（以下简称：瑞安水产城）执行异议之诉纠纷一案，于2015年9月10日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年11月26日、2016年3月15日两次公开开庭进行了审理。原告瑞安市海洋与渔业局的委托代理人高亮、杨建崇，被告杨立丰的委托代理人瞿志涛，第三人瑞安水产城的委托代理人包建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渔业局诉称：原告因解决渔业培训中心用房需要，于2002年4月11日与第三人瑞安水产城签订了《房地产买卖契约》，约定：第三人瑞安水产城（作为甲方）自愿将坐落在瑞安水产城美食街1-5号房产（建筑面积1024.73平方米）出售给原告渔业局（作为乙方），房地产成交价格2522670元，付款方式协议签订之日起10日一次性付清全款，甲方于2002年4月21日将该房产交付给乙方，含土地使用权一并转移给乙方等。合同签订后，原告与第三人瑞安水产城于2002年4月21日前结清了全部的房款，第三人瑞安水产城也依约将房屋交付给原告使用。购房后，原告将诉争房屋提供给瑞安市渔业培训中心、瑞安市海洋与渔业执法大队、瑞安北麂渔港码头建设工程指挥部等单位作为办公用房，并一直占有、使用至今。由于历史原因，诉争房产仍然登记在第三人名下，而未办理过户手续。2008年12月23日，第三人瑞安水产城的原股东通过公开拍卖，进行股权转让。股权拍卖转让时，在股权转让合同中也已经明确了包括瑞安水产城美食街1-5号在内的11052.74平方米（仅保留3424.98平方米），已经出售的事实。股权转让后，第三人瑞安水产城的企业名称变更。另，温州市鹿城区人民法院受理的（2014）温鹿商初字第4937号第三人与被告杨立丰的民间借贷纠纷一案中，法院于2015年5月28日作出了（2015）温鹿执民字第1954号《执行裁定书》，查封了第三人瑞安水产城包括诉争房屋在内的第三人名下所有房屋。原告得知后即提出执行异议，要求停止对诉争房屋的执行。法院作出（2015）温鹿执异字第114号《执行裁定书》，驳回了原告渔业局的执行异议申请。综上所述，原告与第三人自愿签订的房屋买卖契约（即合同）依法有效；第三人有义务协助原告办理诉争房屋所有权证和国有土地使用权证的变更过户手续房屋；且非因买受人自身原因未办理过户登记。需要说明的是，2008年之前的第三人瑞安水产城的前身是国有性质的企业，全称是瑞安水产城有限公司，其由瑞安市商贸国有资产投资经营有限公司、瑞安市水产供销公司、瑞安市东山渔业公司、瑞安市上望渔业公司、瑞安市农垦农工商联公司等五个国有性质的或集体性质的企业股东组成。因此，第三人在2008年前属于国有性质企业，故未办理产权证书。2008年12月23日，经瑞安市国资办批准，第三人的原五个股东将瑞安水产城的整体股权经法定程序依法转让给他人所有，也就是所谓的第三人瑞安水产城公司改制。但是，2007年11月16日，瑞安市人民政府办公室颁布了瑞政办（2007）207号文件《瑞安市人民政府办公室关于印发加强和改进全市市级行政事业单位办公用房管理实施意见的通知》，该文件第三页中间部分明确记载“行政事业单位办公用房权属统一申办和划转……”，即对未办理产权登记的，应于2007年12月31日前报市级机关事业单位办公用房管理工作领导小组办公室，即由机关事务管理局统一办理。因此，瑞安水产城改制后的产权证办理职能归瑞安市机关事务管理局。但，因多种历史原因及其他原因，瑞安市机关事务管理局亦而未能办成。因此，诉争房屋未办理到原告名下，是因客观的政策、历史原因造成，而非原告自身过错原因造成。法院将诉争房屋作为被第三人的被执行财产进行执行，明显不当，应当停止执行。故请求：1、不得执行原告所购坐落于瑞安水产城美食街1-5号房产（建筑面积1024.73平方米，房产还登记在第三人名下），并解除对诉争房屋的查封；2、确认原告与第三人于2002年4月11日所签订的《房地产买卖契约》合法、有效；3、第三人协助应原告办理涉案房产以及土地过户手续；4、本案诉讼费由被告方负担。
原告渔业局为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1、房地产买契约一份，证明第三人将诉争房屋出卖给原告的事实。2、收款收据、进账单、瑞海渔（2002）13号文件若干份，证明原告已向第三人全额支付购房款的事实，其中有80万元是原告拨付给第三人的原股东“瑞安市东山渔业公司”抵充购房款（其中1992年11月23日付15万元、1992年12月23日付40万、1993年4月22日付10万、1993年7月30日付5万、1993年9月17日付2万元、1993年11月9日付3万元、1994年7月19日付5万元）。另有拨付给瑞安市上望渔业公司90万元（其中1992年12月29日付15万、1993年10月19日付50万、1993年9月17日付10万、1994年7月19日付5万、1994年9月8日付5万、另有5万元因时间间隔长达二十三年之余，无法辨认账册）。原告于2002年5月8日、2003年4月15日分别支付第三人房款722670元以及剩余购房款10万元。3、股权转让合同、资产评估报告书（摘页）各一份，证明诉争房屋不属于第三人，已有原告实际占有的事实。4、财政拨款凭证一份，证明原告提供证据5中的瑞安市人民政府文件抄告单［瑞政办抄（2002）57号］及瑞安市海洋与渔业局文件［瑞海渔（2002）13号］、票据，证明原国家投入码头建设的170万元直接转为原告购房诉争房屋的购房款。5、房屋所有权证及产权登记证明书，证明诉争房产登记的事实。6、执行裁定书一份，证明法院驳回原告执行异议申请的事实。7、公司基本情况一份，证明第三人工商企业情况的事实。8、瑞安水产城有限公司房地产评估技术报告、资产评估业务约定书、资产评估委托方的承诺、申请进行资产评估的报告各一份，证明2008年瑞安水产城为整体转让股权而由瑞安国资办委托资产评估公司评估整体资产时，资产已不包括诉争房产在内，说明诉争房产已不属第三人所有的事实。9、国资办文件、关于瑞安水产城有限公司股权整体转让的请示、拍卖委托合同、拍卖成交确认书各一份，证明瑞安水产城于2008年进行整体转让股权，资产已不包括诉争房产在内，说明诉争房产已不属第三人所有的事实。10、房屋使用现状照片若干份，证明原告占有使用涉案房屋的事实。11、2006年房屋租赁合同（诉争房屋的一层）以及租金支付凭证、发票若干份，证明原告于2006年将涉案房屋一楼出租给瑞安市海丁食品有限公司使用时签订的《房屋租赁合同》的事实，且该合同第三行即注明租用甲方坐落于市水产城美食楼1-5号，牧海培训中心大楼五间一层，即涉案房屋）；12、2009年原告与浙江东厦装饰工程有限公司签订的《装饰工程施工合同协议》以及该工程支付款项凭证、装修发票，证明该协议注明的工程名称系瑞安市海洋渔业执法大队办公室装修工程，工程地点系东山水产城牧海技协培训中心，即涉案房屋一层、二层）；13、2009年9月原告与浙江龙邦装潢工程有限公司签订的《建设工程设计合同》以及工程款支付凭证、装修发票，证明该合同工程名称注明瑞安市水生动物疫病防治站建设项目，工程地点系水产城一区1-5号楼三、四楼即涉案房屋的三、四楼）。14、2010年原告与杭州装潢工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》以及该工程支付款项凭证、发票（该合同注明工程名称系瑞安市水生动物疫病防治改造工程，工程地点系瑞安市水产城一区1-5号楼三至四楼瑞安市海洋与渔业局实验室办公楼）。15、2010年原告与瑞安市安泰地矿建筑工程有限公司签订的《附属工程协议书》以及该工程支付款项凭证、发票等，证明该协议书工程地点注明水产城（处）办公室，工程内容为一层大门口装修、配电柜安装；16、2012年改造诉争房屋时增加污水池和消防楼梯施工项目的发票、款项支付凭证；2013年改造诉争房屋时的预算表、验收意见、发票及部分办公设备发票；原告于2005年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年等共计9年期间因诉争房屋未过户而将实际使用诉争房屋时产生的水电费支付给第三人，由第三人“代收水电费”后代付水电费的发票、付款凭证等证据，证明原告于2005年、2007年至2014年第因未过户诉争房屋而将实际使用房屋时产生的水电费支付给第三人，由第三人“代收水电费”后代付水电费的发票及凭证，国资办证明函等证据，证明诉争房屋一直由原告使用支配等事实。17、瑞安市人民政府瑞政办（2007）207号文件一份，证明因政策等原因，致使未办理产权过户手续。18、瑞安市人民政府文件、瑞安市地方税务局责令限期改正通知书、第三人企业登记情况，证明瑞安水产城有限公司企业名称变更为瑞安水产城股份有限公司和纳入企业改制范围，以及欠税而导致原告不能办理房产转移过户手续的事实；19、瑞安市住房和城乡规划建设局情况说明一份，证明原告与第三人于2002年4月11日签订的《房地产买契约》是原建设部的格式版本，该格式版本的第九条“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”是历史遗留的格式问题，在九十年代后期开始，房地产买卖交易已不需要房地产管理部门的审查批准，故涉案合同也就不需要房地管理部门审查批准的事实。
被告杨立丰辩称：原告提供的证据不足以证明其已付清购房款以及占有涉案房产的事实，且原告在十几年的时间未办理房屋过户手续，过错在于原告。至于原告要求确认合同有效，以及第三人协助办理过户手续，不宜一并解决，故应驳回原告的诉讼请求。
被告杨立丰未在举证期限内向本院提供证据。
第三人瑞安水产城辩称：原告诉称属实。第三人瑞安水产城对涉案房屋的买卖无异议，第三人瑞安水产城在2009年改制前就已将涉案房屋转让给原告，所以第三人改制评估报告中也没提起涉案房产。
第三人瑞安水产城亦未在举证期限内向本院提供证据。
审理中，本院依法对原告提供的上述证据，经三方当事人当庭质证，本院审查后作如下认证：
1、被告杨立丰对原告提供的证据1合同的形式上真实性无异议，但无法确认合同真实的签订时间，即便该合同是真实的，但该合同第九条约定经审查批准合同才生效，原告没有提交审查批准生效的证据，合同仍应视为未生效。对证据2、3关联性有异议，无法证明原告已经全部支付全部购房款，第一次170万元是码头受让款抵充购房款，第二次交付款项是862670元，但原告提供的证据中仍缺乏码头及附属设施的受让证据，或者码头受让款冲抵购房款的证据，其称直接支付862670元中有722670元是缺乏银行证据。对证据4-9无异议，但认为评估报告不包括涉案房产，也不能证明涉案房产当时的不属于第三人，不排除第三人原股东对涉案房产另有安排的可能。证据10合同形式上真实性没有异议，但照片也无法看出涉案房产的情况，也无法证实法院查封以前涉案房产的情况。证据11关联性有异议，是行政部门内部的管控文件，不能证明原告对此没有过错。对证据12-18与本案无关联，不予认定。对证据19三性均有异议，认为涉案合同属于附生效条件的合同，不论是房地产买卖管理部门职能变化原因导致该生效条件未成就，还是其他原因导致生效条件未成就，只要生效条件未能成就，该合同就未生效。
庭审中，原告分别申请证人出庭作证，证人王某称：其是瑞安水产城的经营户，涉案房屋是在2003年已作为渔民培训中心，当时“执法大队（指原告）”也入驻，一直使用现在。证人林某甲称：其是瑞安水产城经营户，涉案房屋由“执法大队”、渔民培训中心入住使用已有十几年了，且该房外墙有块很大的广告牌，所以大家公认是原告渔业局。证人林某乙称：其是“渔船老大”，涉案的房产就“执法大队”驻地，“渔船老大”开船时要到“执法大队”办证手续，已有10几年了，所以渔船的船长、机长等都此培训。
被告杨立丰对证人王某、林某甲、林某乙的证言质证意见，王某、林某甲是瑞安水产城的经营户，与第三人关系密切，不予采信；证人林某乙自称是“渔船老大”，但没能提供相关证据，其“渔船老大”的身份，且他与原告有密切联系，亦应不予采信。原告对证人王某、林某甲、林某乙证言均无异议。第三人对原告提供的上述证据及证人王某、林某甲、林某乙证言均无异议。原告对证人王某、林某甲、林某乙证言认为均能客观地证实了近十来年以来，原告实际使用诉争房屋的事实，与原告提供的证据相互印证。
本院认为，原告提供的上述证据以及证人王某、林某甲、林某乙证言与本案均有关联，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确定。虽被告杨立丰对原告提供的部分证据以及三位证人证言持有异议，但其未能在本院指定的举证期限内提交证据予以反驳，本院不予采纳。
经本院审理认定：坐落瑞安市安阳镇水产城美食街1-5号房屋（瑞安市房权证安阳镇字第××号房屋所有权证；建筑面积1024.73平方米；瑞国用（2003）字第××号国有土地使用权证，地号××，使用权面积：168.3平方米）登记在第三人瑞安水产城名下。2002年4月11日，原告渔业局（作为乙方）与第三人瑞安水产城（作为甲方）签订了一份《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落瑞安市安阳镇美食街1-5号房屋（建筑面积1024.73平方米）以房价2522670元出售乙方，付款方式为签订之日起10天内一次性付清全额。甲方于2002年4月21日将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移乙方，营业税由甲方缴纳，契税、交易费由乙方缴纳，甲方协助乙方办理土地过户手续，有关税费由乙方自行承担。尔后，原告陆续支付房款，第三人亦已将涉案房屋交付给原告使用。截止2003年4月15日，原告与第三人瑞安水产城结清了房款2522670元。之后，原告将诉争房屋提供给瑞安市渔业培训中心、瑞安市海洋与渔业执法大队、瑞安北麂渔港码头建设工程指挥部等单位，作为办公用房，并一直占有、使用至今。
另认定：本院审理的杨立丰与郑安静、郑仁爱、郑岳云、瑞安水产城民间借贷纠纷一案，于2015年2月26日作出（2014）温鹿商初字第4937号民事判决书，判决：郑安静偿付杨立丰借款994万元及利息；郑仁爱、郑岳云、瑞安水产城对上述债务承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，杨立丰向本院申请执行。由于郑安静、郑仁爱、郑岳云、瑞安水产城未能履行法律文书确定付款义务，杨立丰向本院申请强制执行。本院分别于2015年5月28日、2015年6月9日作出了（2015）温鹿执民字第1954号执行裁定书、协助执行通知书，并于2015年6月12日向瑞安市住房和城乡规划建设局送达了执行裁定书（载明裁定自送达之日起生效）、协助执行通知书，查封了登记在被执行人瑞安水产城名下的坐落瑞安市经济开发区水产城美食街1-5号房产。原告知晓后，即向本院提出案外人执行异议申请，本院于2015年8月24日作出（2015）温鹿执异字第114号执行裁定书，驳回案外人原告渔业局的执行异议，原告渔业局不服该裁定，于2015年9月10日向本院提起案外人执行异议之诉。
再认定：瑞安水产城有限公司于1999年9月1日成立，2013年11月6日经温州市工商行政管理局批准企业名称变更为瑞安水产城股份有限公司。因欠税，瑞安市地方税务局于2013年10月28日向第三人瑞安水产城发出瑞地税限改（2013）020号责令限期改正通知书，责令其于2013年11月5日前缴纳尚欠的企业所得税5959435.60元。2014年7月21日，该局再次向第三人瑞安水产城发出瑞地税源责改（2014）250号责令限期改正通知书，责令第三人瑞安水产城于2014年7月28日前缴纳申报欠税款619641.76元。瑞安市人民政府办公室于2014年1月16日公布瑞政办（2014）2号《关于公布上2013年度股份制改造企业名单的通知》，第三人瑞安水产城纳入企业改制范围。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、原告渔业局于2002年4月10日与第三人瑞安水产城签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。同时，该合同签订的时间早于房产被查封的时间。二、原告渔业局于2003年4月15日与第三人瑞安水产城结清了房款2522670元。三、原告将涉案房产提供给瑞安市渔业培训中心、瑞安市海洋与渔业执法大队、瑞安北麂渔港码头建设工程指挥部等单位，作为办公用房，并一直占有、使用至今。可见，原告占有涉案房产。同时，占有的时间早于查封的时间。四、另，现有证据不足以证明原告渔业局对未办理过户登记存在过错。综上，原告渔业局对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。另，解除查封系针对执行行为提出的异议，并非执行异议之诉的审理范围，办理过户手续亦非执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、确认原告瑞安市海洋与渔业局与第三人瑞安水产城股份有限公司于2002年4月11日签订的《房地产买契约》有效。
二、不得执行诉争坐落于瑞安市水产城美食街1-5号房屋（瑞安市房权证安阳镇字第××号房屋所有权证；建筑面积1024.73平方米；瑞国用（2003）字第××号国有土地使用权证，地号××，使用权面积：168.3平方米）］。
三、驳回原告原告瑞安市海洋与渔业局的其他诉讼请求。
案件受理费47117元，由被告杨立丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 夏晓峰
人民陪审员 朱汉阳
人民陪审员 郑黎萍
二〇一六年四月二十日
书 记 员 陈 婵