广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第4782号
原告东莞市恒轿实业有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人李达勇，总经理。
原告李达勇，男，汉族，1969年12月8日出生，住所地为广东省化州市。
两原告共同委托代理人朱元琳，广东海法律师事务所律师。
被告谭显德，男，汉族，1969年6月20日出生，住所地为湖南省新邵县。
委托代理人武华杰，广东恒耐律师事务所律师。
委托代理人黄芝庆，广东恒耐律师所事务所实习律师。
原告东莞市恒轿实业有限公司（以下简称恒轿公司）、李达勇诉被告谭显德房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员温皓适用简易程序，于2013年9月18日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序进行审理，依法由审判员温皓担任审判长，与代理审判员肖志锋、人民陪审员赖丽梅组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告恒轿公司、李达勇的共同委托代理人朱元琳，被告谭显德的委托代理人武华杰、黄芝庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒轿公司、李达勇诉称，2012年3月13日，李达勇与谭显德签订了《厂房租赁合同》，恒轿公司、李达勇一直按照合同约定履行义务，但谭显德却违反合同约定，不按时足额交付房租、卫生费等。自2013年4月至起诉时已经累计拖欠租金154900元和拖欠卫生费、变压器管理费及电费损耗费、治安联防费等，并拖延2012年8月至2013年8月的保安费不支付，恒轿公司、李达勇多次与谭显德协商未果，被迫于2013年7月23日终止合同，并以特快专递通知谭显德，谭显德至今未能与恒轿公司、李达勇办理交接手续，为维护合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.谭显德立即支付2013年6、7月的厂房、宿舍、饭堂租金90800元和2013年4月租金尾数18700元；2.谭显德立即支付2013年8月的占用厂房宿舍饭堂租金45400元；3.谭显德立即支付2013年6、7、8月的卫生费2400元、变压器管理费900元和电费损耗费5000元；4.谭显德立即支付2012年8月至2013年8月的保安费26000元和2012年6、7、8月治安联防费600元；5.本案诉讼费由谭显德承担。第一次庭审中，恒轿公司、李达勇对其诉求补充如下：1.如果法院认定案涉《厂房租赁合同》无效，则相应的租金变更为厂房占用费；2.诉讼请求第一项2013年4月租金尾数18700元谭显德已经支付，请求予以撤回。
被告谭显德答辩称，1.恒轿公司并非《厂房租赁合同》的当事人，涉案《厂房租赁合同》的出租方为李达勇，承租方为谭显德，没有恒轿公司，恒轿公司并非适格原告；2.李达勇并没有提供证据证明涉案出租厂房有合法报建手续，也没有证据证明李达勇为涉案厂房的合法所有人，在双方签订的《厂房租赁合同》第7条第3项明确约定李达勇的相应责任，到本案庭审为止，李达勇并没有向谭显德出示厂房的有关证书；3.双方签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，谭显德基于对该合同的信赖，在接手厂房后做了广告、装修等投入，尤其在招租方面花费了大量的人力、物力，进而使该厂房租给了四个客户，在谭显德的努力下，刚刚取得一点收益，李达勇就违反诚实信用原则，采用拒收租金、不出具收据等方式，故意造成谭显德不交租金的假象，并且以停水停电的方式，迫使次承租人不交租金给谭显德，故意造成谭显德违约的假象，故李达勇主张谭显德违约是不成立的；4.李达勇并没有出具厂房的建筑工程规划许可证，而谭显德已经将厂房转租给林青松、黄勇、邓靖军、周立军、赖界萍等人，上述五人占有使用涉案厂房，如果认定合同无效，李达勇亦是造成合同无效的过错方，应当对合同无效产生的不利后果承担责任，包括退回谭显德所缴交的房屋押金及实际的损失；5.李达勇的多项诉讼请求没有相应证据支持，如卫生费、电费损耗、保安费、治安联防费等，李达勇都没有提供约定的服务，且与合同约定不符。如卫生费约定是500元／月，李达勇诉求的是2400元／月。综上，请求法院驳回李达勇的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月13日，李达勇与谭显德签订了一份《厂房租赁合同》，约定：1.李达勇将位于东莞市凤岗镇黄洞东升工业区恒轿厂内新建厂房（单层面积947平方米，四层共计3788平方米）以及配套宿舍一层（面积530平方米）、一楼饭堂（260平方米）租赁给谭显德使用；2.租赁期限为15年，从2012年5月1日至2027年5月1日，厂房租金为37500元／月；3.谭显德支付李达勇三个月押金100000元及两个月租金75000元，今后租金支付时间为每月5日前，如逾期支付应当事先征得李达勇谅解及书面同意，如超出一个月不付房租，李达勇有权终止该合同，押金不予退还；4.李达勇每月收取卫生费500元、变压器管理费300元以及电费损耗3%的费用，谭显德租赁厂房的同时必须配备一名保安，如无合适人选，由李达勇招聘，工资由谭显德发放。双方未在合同中约定宿舍、饭堂的租金，但双方在庭审中确认，配套宿舍饭堂的租金为每月7900元。合同签订后，谭显德支付了押金100000元给李达勇，李达勇于2012年5月1日将约定租赁物交由谭显德使用。
2012年5月至9月，谭显德将涉案厂房分别转租给第三方，转租情况如下：1.一楼面积计1100平方米转租给林青松，月租金14850元；2.二楼面积计1000平方米转租给邓靖军，月租金9800元；3.三楼（面积不详）转租给黄勇，月租金11680元；4.四楼面积计1200平方米、宿舍一间转租给周立军、赖界萍，月租金10800元。
2013年7月23日，李达勇向谭显德发放《解除合同通知书》，告知谭显德因拖欠两个月的租金、水电费，违反合同约定，决定单方解除合同，并要求在收到该《解除合同通知书》之日起三日内缴清剩余租金、水电费。同年8月起，恒轿公司、李达勇收回涉案租赁厂房、宿舍、饭堂等自行管理。
2013年8月16日，恒轿公司、李达勇以谭显德自2013年4月份起拖欠其租金等费用为由向本院提起诉讼，要求判如所请。同时主张，涉案厂房的土地使用权为李达勇，厂房是恒轿公司建造，同时李达勇为恒轿公司的法定代表人，因此共同作为原告提起诉讼。
庭审中，以下事实存在争议：1.2013年6月、7月的租金缴交情况。对于6月租金，谭显德主张已经交付了30000元，证据为其提交的2013年6月20日李达勇出具的10000元收据以及恒轿公司、李达勇提交的2013年6月20日李达勇出具的20000元收据。10000元收据写明“新楼厂房现金”，20000元收据写明“新厂房3楼交来现金（天歌厂）”。恒轿公司、李达勇则认为，上述两份收据是缴交2013年5月份的部分电费、房租等其他费用，并非2013年6月的租金。对于2013年7月份的租金，恒轿公司、李达勇确认部分次承租人直接向其交付，其中收取了一楼次承租人林青松2013年7月至9月租金、二楼次承租人邓靖军2013年7月至10月租金、三楼黄勇2013年7月10000元租金，一楼、二楼收取的具体金额不清楚。本院限令恒轿公司、李达勇在第二次庭审后三日内向本院书面回复2013年7月收取次承租人租金的具体情况，恒轿公司、李达勇至今未作说明。
2.宿舍饭堂卫生费、联防费、电费损耗费、保安费。恒轿公司、李达勇主张，宿舍饭堂卫生费每月300元、联防费每月200元均为租赁合同签订后实际履行及口头约定，上述两项费用谭显德2013年6、7、8月没有缴交；电费损耗费按照每月电费计算，用电量是每月原、被告派人共同抄电表计算得出，该费用谭显德2013年6、7、8月没有缴交；保安费是恒轿公司、李达勇为谭显德聘请保安的费用，每月2000元，谭显德从2012年8月至2013年8月期间，只缴交了2013年4月的保安费。对上述主张，恒轿公司、李达勇提交了收据7份、水电费明细表、恒轿公司入职申请表、恒轿公司工资发放表等证据拟证明其上述主张。收据内容均简单为收到几月房租金额，并无具体项目，恒轿公司、李达勇主张里面包括了宿舍饭堂卫生费、联防费、电费损耗费。水电费明细表为恒轿公司、李达勇自行统计制作。恒轿公司入职申请表、恒轿公司工资发放表等为保安员李葵声的入职情况及工资发放情况，李葵声于2012年5月1日入职恒轿公司，月工资2500元／月，恒轿公司、李达勇主张李葵声为涉案厂房的保安，工资由恒轿公司、李达勇发放。
谭显德主张，确认厂房卫生费500元／月、变压器管理费300元／月，宿舍饭堂卫生费、联防费在合同中并无约定，且也没有实际缴纳。在第一次庭审中，谭显德称保安费在2013年4月之前双方都没有聘请保安，从2013年4月开始，恒轿公司、李达勇实际聘请保安后谭显德才以2000元／月标准缴纳。第二次庭审谭显德又称2013年6月、7月的保安为谭显德自行聘请。谭显德对恒轿公司、李达勇提交的上述证据除收据确认外，其他证据均不予确认。
诉讼过程中，谭显德向本院申请追加林青松、黄勇、邓靖军、周立军、赖界萍等五人作为本案第三人参加诉讼，认为上述五人为涉案厂房的次承租人，故与本案的处理结果有利害关系，应当作为第三人参加本案诉讼。
另查明，涉案租赁建筑物的土地使用权由李达勇于2006年受让，涉案租赁厂房建造于2011年8月，2012年5月竣工验收，建设单位为恒轿公司。未办理过房地产权证，亦未办理建筑工程规划许可证。
以上事实，有《厂房租赁合同》、解除合同通知书、回复合同通知书、东莞市建设工程监督登记表、土地使用权转让协议书、东莞市公安局凤岗分局建筑工程消防验收意见书、建筑工程竣工验收报告、水电费明细表、入职申请表、工资表、收据、录音材料、证明材料、厂房租赁合同（次承租人）及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，首先，关于原告恒轿公司是否适格原告的问题，原告以恒轿公司、李达勇两个主体共同提起诉讼，表明认可两个主体共同出租涉案厂房。而涉案厂房的建设单位为恒轿公司，土地使用权为李达勇，恒轿公司、李达勇对涉案建筑物均享有使用权利，李达勇作为恒轿公司的法定代表人与谭显德签订《厂房租赁合同》，现恒轿公司又与李达勇共同提起诉讼主张涉案厂房租金权利，可以认定涉案厂房的出租方为恒轿公司、李达勇。因此本院对谭显德认为恒轿公司并非适格原告的主张不予采纳。
其次，关于原、被告双方签订的《厂房租赁合同》效力的问题，在合同纠纷中，不管当事人是否提出确认合同无效的请求，人民法院都必须要审查合同的效力，然后按照合同有效或者无效的情况依法作出裁判。涉案厂房并没有房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》应认定无效。恒轿公司、李达勇在诉讼过程中表示，如果厂房租赁合同被认定无效，其请求的租金变更为占用费，本院予以准许。
再次，关于谭显德申请追加林青松、黄勇、邓靖军、周立军、赖界萍为第三人的问题，本院认为，追加上述人员目的为查明案件事实、确定返还厂房主体，而本案纠纷产生于原、被告之间，即使部分厂房基于谭显德与上述五人的约定而由上述五人予以占有，但庭审已经查明涉案厂房于2013年8月起由恒轿公司、李达勇自行管理，不存在返还厂房的问题，因此，本院认为追加上述五人作为第三人并无必要，对谭显德的该申请予以驳回。
最后，关于恒轿公司、李达勇诉求的各项损失如何计算的问题，本院作如下认定：
1．厂房、宿舍、饭堂占用费（2013年6月、7月、8月）。对于2013年6月的占用费，谭显德主张2013年6月20日的两份收据可以证明其已经支付了30000元，恒轿公司、李达勇予以否认并主张该款为2013年6月前拖欠的费用。本院认为，两份收据上并没有写明为何种费用，而按照以往谭显德支付占用费等费用的情况看，大部分收据均是谭显德当月支付上个月的相关费用，仅凭收据上的收款日期不足以证明该款项是用于支付2013年6月的占用费。结合2013年6月7日、19日李达勇出具的收据写明“5月房租（部分）、5月份部分电费”来看，在2013年6月19日涉案建筑物的房租、电费亦只是收取了部分，恒轿公司、李达勇主张2013年6月20日的收款为2013年5月的部分费用更为可信。因此，本院认定谭显德并未支付2013年6月的厂房、宿舍、饭堂占用费。
2013年7月的占用费，庭审中恒轿公司、李达勇确认该月的厂房占用费已经直接向部分实际占用人收取，但占用费金额不清楚，本院责令其作出说明亦未予答复。鉴于此举证责任在于恒轿公司、李达勇，在其未能提交证据佐证及未能作出合理说明的情况下，本院推定其已经按照谭显德与实际占用人的合同约定收取了部分费用。一楼、二楼约定租金分别为14850元、9800元，该部分费用视为恒轿公司、李达勇已经收取，三楼占用人支付了10000元，上述合计34650元，在谭显德应当承担的占用费中扣除。宿舍、饭堂的占用费谭显德应当承担。
2013年8月的占用费，恒轿公司、李达勇从此月起已经收回涉案租赁建筑物，该诉求本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，参照原、被告约定厂房租金37500元／月，宿舍饭堂租金7900元／月，合计45400元，2013年6月、7月两个月共计90800元，扣除恒轿公司、李达勇已经收取的34650元，谭显德还应支付56150元占用费。
2.卫生费、变压器管理费、电费损耗费（2013年6月、7月、8月）。厂房卫生费500元／月、变压器管理费300元／月在厂房租赁合同中有约定，谭显德亦予以确认，本院参照该标准计算。宿舍卫生费没有证据佐证本院不予支持。电费损耗费需根据用电量计算，而恒轿公司、李达勇提交的电费清单为自行制作，亦无得到谭显德的确认，因此该项诉求证据不足，本院不予支持。2013年8月恒轿公司、李达勇已经收回涉案租赁建筑物，该月的卫生费、变压器管理费谭显德无须支付。2013年6月、7月的卫生费1000元、变压器管理费600元，谭显德应当承担。
3.保安费（2012年8月至2013年8月）、治安联防费（2013年6月、7月、8月）。对于2013年4月前的保安费，恒轿公司、李达勇提交的证据均不能证明其为谭显德聘请了保安，因此本院不予支持。双方确认谭显德缴交了2013年4月的保安费2000元，谭显德同时也确认从该月起恒轿公司、李达勇为其聘请了保安，尔后谭显德又称2013年6月、7月的保安由其自行聘请，但没有提交任何证据到庭佐证，因此，本院认为谭显德应当承担2013年5月至7月三个月的保安费用，合计6000元。治安联防费，并没有证据显示应当由谭显德承担，本院不予支持。
对于恒轿公司、李达勇诉求超出上述计算部分，本院不予支持。对于谭显德要求恒轿公司、李达勇退还10万元押金即支付损失的主张，因其没有提出反诉，本院在此不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李达勇与被告谭显德于2012年3月13日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、限被告谭显德于本判决生效之日起七日内向原告东莞市恒轿实业有限公司、李达勇支付2013年6月、7月的厂房、宿舍、饭堂占用费56150元；
三、限被告谭显德于本判决生效之日起七日内向原告东莞市恒轿实业有限公司、李达勇支付2013年6月、7月的厂房卫生费1000元、变压器管理费600元；
四、限被告谭显德于本判决生效之日起七日内向原告东莞市恒轿实业有限公司、李达勇支付2013年5月至7月的保安费6000元；
五、驳回原告东莞市恒轿实业有限公司、李达勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。
本案诉讼费4096元，由东莞市恒轿实业有限公司、李达勇负担2720元，被告李达勇负担1376元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 温 皓
代理审判员 肖志锋
人民陪审员 赖丽梅
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 郑丽娟
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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