南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第2570号
原告（反诉被告）章杰东。
委托代理人何锐
委托代理人刘赟
被告（反诉原告）王华永
被告（反诉原告）任静。
两被告（反诉原告）委托代理人张海伟
第三人南京顺驰不动产网络有限公司，住所地本市秦淮区洪武路23号隆盛大厦605、606室。
法定代表人兰蓉，总经理。
委托代理人李一鸣。
章杰东诉王华永、南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称南京顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理，王华永、任静于2013年5月9日提起反诉，本院依法合并审理，由代理审判员杨丽独任审判，公开开庭进行了审理。章杰东及其诉讼代理人何锐、刘赟，王华永、任静的诉讼代理人张海伟，南京顺驰公司的诉讼代理人李一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告章杰东诉称，为了改善家庭住房条件，卖小房换大房，其于2012年12月28日与王华永、任静签订《房地产买卖中介合同》，将位于本市鼓楼区福建路洪庙巷12号3栋×××室房屋以70万元的价格出售给王华永、任静，双方约定于2012年11月28日办理贷款预批手续。合同签订后，章杰东按照王华永、任静及中介公司的要求积极配合办理了贷款预批手续。2013年1月14日，章杰东从中介公司处得知王华永、任静的贷款因个人征信问题无法获批，遂要求王华永、任静立即采取补救措施，并于2013年1月18日发出催告函，催促王华永、任静继续履行合同，但王华永、任静置之不理，导致合同未能继续履行。由于房屋不能正常卖掉，导致章杰东购买房屋多承担了二套房的契税，并产生了贷款利息损失。特提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间的房屋买卖合同；2、本诉被告王华永、任静向本诉原告支付违约金70000元；3、本诉被告王华永、任静赔偿本诉原告直接损失39362.5元；4、由本诉被告承担本案诉讼费用。
本诉被告王华永、任静辩称，同意解除合同。章杰东及南京顺驰公司提供了伪造的房屋登记簿，构成违约。王华永、任静不存在违约，其愿意继续履行合同，是章杰东及南京顺驰公司拒绝履行合同，其不得已才于2013年3月14日发函要求解除合同。章杰东购买第二套房屋与王华永、任静没有关系，章杰东主张的损失没有依据。请求驳回本诉原告章杰东的诉讼请求。
第三人南京顺驰公司述称，其作为居间人已经向买卖双方提供了居间服务，并促成双方签订了买卖合同。我公司在签订合同前已经要求买卖双方提供个人信息、房屋产权证等资料原件，提示双方查看，并提示双方并通过南京市网上存量房交易监管系统查看了房龄信息，不存在故意隐瞒房龄。合同签订后，王华永、任静并未要求我公司代办贷款，而是以银行有认识的朋友为由自行办理贷款，王华永、任静提交的2012年12月3日的房屋登记簿与我公司无关。我公司仅于2012年12月13日与章杰东一同在南京市房产档案馆打印了一份房屋登记簿，并交给了王华永、任静。后王华永自行办理贷款出现问题，才要求我公司协助办理贷款，我公司将相关材料提交给贷款担保公司，后从贷款担保公司得知，王华永因存在个人信用逾期问题，无法获得贷款审批，并非因房龄问题导致无法贷款。对原告的诉讼请求无意见。
反诉原告王华永、任静诉称，2012年11月26日，章杰东、王华永、任静、南京顺驰公司签订定金协议。2012年11月28日，三方又签订房地产产买卖中介合同，约定王华永、任静购买章杰东所有的位于本市鼓楼区洪庙巷12号3幢×××室房屋一套，总价款为70万元。根据合同约定，章杰东、南京顺驰公司应提供真实有效的办理贷款及过户所需的相关材料，但是南京顺驰公司交给王华永、任静的房产登记簿经银行办理贷款的人员验证是伪造的材料，无法办理贷款。后王华永、任静到南京市房产局档案馆查询得知房屋建造年代为1984年，而非章杰东及南京顺驰公司告知的房屋建筑年代为1988年。章杰东及南京顺驰公司伪造房龄，导致王华永、任静无法办理贷款，其行为已经严重违约，导致王华永、任静损失惨重。特提起反诉，请求判令：1、反诉被告章杰东返还反诉原告定金10000元；2、反诉被告章杰东支付反诉原告违约金70000元及房屋测绘费20元；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告章杰东辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求，理由和依据同本诉部分的诉称意见。
第三人南京顺驰公司述称，王华永、任静的诉讼请求与我公司无关，无任何意见。
经审理查明，2012年12月26日，章杰东（甲方）、王华永、任静（乙方）及南京顺驰公司（丙方）签订《定金协议》一份，约定由乙方购买甲方位于本市鼓楼区洪庙巷12号3幢×××室房屋一套，乙方向甲方交付定金10000元，协议另对标的物情况、出售价格、付款方式等作出了约定，同时约定该定金协议自双方签订《房地产买卖中介合同》后即自动终止。2012年11月28日，甲乙丙三方就上述房屋签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：由乙方购买甲方上述房屋，房屋建筑面积52.66平方米，总价款70万元；乙方于2012年11月26日支付甲方定金1万元，定金待履行合同时冲抵房款；双方定于2012年11月28日办理贷款预批手续，乙方贷款49万元，该款由银行直接下至房产局监管账户；待贷款审批通过三日内，乙方将首付款19万元打入房产局监管账户，并于付款当天丙方协助双方办理过户手续；尾款1万元于房屋交付当天由乙方支付甲方；按照南京市政策及本合同相关约定，甲乙双方应积极配合办理贷款及过户等相关手续，提供交易所需要的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费，未按规定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金。
同日，甲乙方三方另签订《南京市存量房买卖合同》一份，该合同对房屋价款及支付方式作出了更为具体的约定：乙方于2013年1月10日前将首付款19万元解交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币49万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2012年11月28日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司的存量房交易结算资金监管账户；若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；甲方同意乙方自留尾款10000元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。
2012年11月26日，王华永、任静支付定金13000元。2012年11月28日，王华永、任静支出房屋测绘费20元。2013年12月13日，章杰东至南京市房屋产权监理处打印了一份房产登记簿，由南京顺驰公司转交给了王华永、任静，用于办理贷款，该房产登记簿上载明的房屋建筑年代为1984年。2012年12月18日，经南京顺驰公司介绍，王华永、任静向南京恒泰投资担保有限公司提交相关贷款材料，经由南京恒泰投资担保有限公司，于2012年12月20日向中国邮政储蓄银行南京市分行申请办理购房贷款。该行经审核，发现王华永、任静银行个人信用逾期严重，未批准其贷款申请。2013年1月18日，章杰东向王华永、任静、南京顺驰公司寄送催告函一份，主张王华永、任静因个人银行不良信用记录导致贷款无法预批，已经构成违约，限王华永、任静收函7日内采取补救措施，准备好购房全款并办理过户手续。2013年1月21日，王华永、任静向章杰东及南京顺驰公司寄送催告函一份，主张章杰东及南京顺驰公司隐瞒房龄、提供虚假的房屋登记簿，导致其不能正常办理贷款，构成违约，要求章杰东、南京顺驰公司在收函后7日内与其联系，商谈违约及后续合同履行事宜。2013年3月14日，王华永、任静又向章杰东、南京顺驰公司寄送合同解除函一份，要求解除三方签订的《房地产买卖中介合同》。2013年4月23日，章杰东持诉称理由诉至本院，王华永、任静于2013年5月9日提起反诉。
另查明，2012年11月25日，章杰东、张惠（章杰东的
妻子）与案外人张凯签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：章杰东、张惠购买张凯所有的位于本市鼓楼区华富园8号×××室房屋一套，建筑面积108.31平方米，价款186万元；房屋交易中所产生的税费全部由买方承担；买方于2012年11月22日前支付定金15800元；双方定于2013年1月30日前办理贷款预批手续，买方贷款人民币71万元；待贷款审批通过三天内，买方将首付款112万元打入房产局监管账户，并于付款当天办理过户手续；尾款14200元于房屋交付当天支付。2013年3月2日，章杰东、张惠交纳该房房屋买卖契税55800元。
诉讼中，王华永、任静提交一份查询时间为2012年12月3日的房产登记簿，主张是由南京顺驰公司提供的虚假的房产登记簿，该房产登记簿载明的房屋建筑年代为1988年。
以上事实，有《定金协议》、《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》、定金收条、2012年12月3日房产登记簿、2012年12月13日房屋登记簿、催告函两份、合同解除函一份、章杰东提供的录音资料、王华永与任静提供的录音资料、章杰东、张惠与张凯签订的《房地产买卖中介合同》、现金完税证、贷款利率表、本院自南京恒泰投资担保有限公司调取的王华永购房贷款文本首页及对该公司业务员陈丽春的调查笔录及三方当事人当庭陈述为证，足以认定。
本院认为，2012年11月28日，章杰东、王华永、任静及南京顺驰公司就本市鼓楼区洪庙巷12号3幢×××室房屋签订的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》，内容合法，意思表示真实，对三方当事人均具有法律约束力。章杰东与王华永、任静在履行合同的过程中产生纠纷，章杰东要求解除双方之间的房屋买卖合同，王华永、任静表示同意，本院双方当事人的一致意见予以确认。本案争议的焦点在于谁违约。章杰东认为王华永、任静存在个人银行信用记录不良导致无法贷款，构成违约。王华永、任静则认为导致无法办理贷款的原因在于章杰东伪造房屋登记簿、隐瞒房屋建造年代，章杰东存在违约。关于王华永、任静的银行个人征信问题，其当庭承认其存在银行个人信用逾期问题，但认为这并不是导致贷款无法获批的原因，但根据本院调查取证反映，王华永、任静贷款未获批准的原因就在于其银行个人信用逾期严重。故章杰东主张王华永、任静违约理由成立，本院予以确认。对于王华永、任静主张章杰东提供虚假的房产登记簿、隐瞒房屋建筑年代，导致其无法办理贷款，章杰东予以否认，王华永、任静又未能提供充分证据以证实其主张，根据王华永提交的其与章杰东之间的录音资料载明的内容“王：……他（中介）当时说那个房东跟他讲房龄可能有点问题，说是84年的……我觉得一个房子不错，然后我又觉得确实看中，大家人都不错，也不想追究责任”，不能排除王华永在签订合同时就已知晓涉案房屋建造年代是1984年的可能性，且王华永、任静对于涉案房屋建筑年代无法办理贷款未提供任何证据加以证明，故本院对王华永、任静的意见不予采纳。王华永、任静主张章杰东违约理由不成立，本院不予确认。
根据法律规定，当事人未按约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。对于王华永、任静以章杰东违约为由要求其支付违约金7万元并承担房屋测绘费20元的诉讼请求，本院不予支持。因违约金和定金罚则不应同时适用，章杰东选择要求王华永、任静支付其违约金，故其已经收取的定金10000元应返还王华永、任静。对于章杰东要求王华永、任静支付违约金70000元并赔偿其直接损失39362.5元的诉讼请求，章杰东主张由于涉案房屋未能顺利卖出，导致其购买其他房屋多支出了契税，产生损失27900元（1860000元×1.5%），且每年产生一定的贷款利息损失，第一年的利息损失为11462.5元，贷款期限为20年，其损失远远超过了合同约定的违约金。经审核，章杰东与张凯签订的房屋买卖合同日期为2012年11月25日，先于其与王华永、任静签订的房屋买卖合同，章杰东在签订本案房屋买卖合同时，对于合同若不能顺利履行可能产生的后果应当有所预见，若产生相应的损失其亦应承担一定的责任。故对于章杰东要求王华永、任静除违约金外另赔偿其损失39362.5元的诉讼请求，本院不予支持。对于章杰东要求王华永、任静按照合同约定标准支付违约金70000元（700000元×10%）的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条的规定，判决如下：
一、解除章杰东与王华永、任静于2012年12月28日签订的关于本市鼓楼区洪庙巷12号3幢×××室房屋的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》；
二、章杰东于本判决生效之日起十日内返还王华永、任静购房定金10000元；
三、王华永、任静于本判决生效之日起十日内支付章杰东违约金70000元；
四、驳回章杰东的其他诉讼请求；
五、驳回王华永、任静的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10800元，减半收取5400元，反诉案件受理费900元，合计6300元，由王华永、任静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 杨丽
二〇一三年七月二十三日
书 记 员 竺青