上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终7602号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海艺顺家具有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：江顺，执行董事。
委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭惠文，上海安硕律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海建义贴面板铝塑制品有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨仕义，总经理。
委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。
上诉人上海艺顺家具有限公司(以下简称“艺顺公司”)因与被上诉人上海建义贴面板铝塑制品有限公司(以下简称“建义公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
艺顺公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持艺顺公司的一审诉讼请求。事实和理由：艺顺公司租赁厂房后，对厂房进行了装修，2017年5月系争房屋拆迁，建义公司获得了170万余元的拆迁补偿，应当给予艺顺公司相应补偿。系争房屋发生火灾后长期没有通电，加之建义公司擅自锁掉厂房大门，扣留艺顺公司生产资料，导致艺顺公司无法生产，建义公司应当对艺顺公司的经营损失作出补偿。且一审法院判处艺顺公司承担搬运费3万余元，但仅给与艺顺公司搬运费3,500元，明显不公。
建义公司辩称，不同意艺顺公司的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
艺顺公司向一审法院起诉请求：1、判令建义公司赔偿艺顺公司断电与锁大门期间造成的经营损失人民币(以下币种同)25万元(按销售收入1.5万元/天*28天*2个月*0.3的毛利率)；2、判令建义公司向艺顺公司支付搭建的建筑物补偿款22万元及搬场费10万元；3、判令建义公司向艺顺公司支付经营性损失补偿款10万元；4、判令建义公司赔偿因扣押和搬离艺顺公司财物造成的损失747,700元。若认定双方租赁合同无效，则将第一项诉讼请求变更为要求建义公司承担缔约过失责任，赔偿艺顺公司经营损失25万元。
建义公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、确认艺顺公司、建义公司间《厂房租赁合同》无效；2、判令艺顺公司按每年25万元标准支付占有使用费，自2017年3月1日计算至2017年5月7日止，共计45,890元；3、判令艺顺公司赔偿因用电不当引发火灾导致涉案房屋的损失144,000元(一个锅炉、一个锅炉房、两个水箱共3万；15平方米房屋10间共9万；两公共卫生间共24,000元)；4、判令艺顺公司向建义公司支付搬运费39,760元。
一审法院认定事实：艺顺公司(乙方)与建义公司(甲方)于2016年8月31日签订《厂房租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁涉案房屋，租赁期限至政府、集体动迁截止；租金支付方式为一月一付；甲方提供乙方配电为15KW/A的供电量；租赁期间，若因乙方使用不当或不合理使用致使该厂房及其附属设施损坏的，乙方应负责维修，甲方代为维修后，费用应由乙方承担；甲方保证该厂房及其附属设施在租赁期间处于正常的可使用和安全的状态，且甲方有权督促并协助乙方做好消防工作；乙方另需装修应事先征得甲方同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；若厂房因不可抗拒的原因和动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，合同自动终止。
2017年2月13日15时21分许，涉案房屋发生火灾，当日消防员切断电源。上海市嘉定区公安消防支队于2017年2月17日出具《轻微火灾处置记录》，载明：起火场所为公司员工宿舍，起火物为泡沫彩钢板，火灾面积20平方米，烧毁主要物品为电瓶车2辆、20平方米的泡沫彩钢板临时用房，直接财产损失2,000元，起火原因认定如下：排除人为纵火、外来火种，排除遗留火种，排除用火不慎，排除极端天气引发火灾的可能性，无法排除电气故障引发火灾的可能性。上海市嘉定区公安消防支队于2017年2月21日向艺顺公司出具沪公(嘉)(消)行罚决字[2017]XXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，查明：“上海艺顺家具有限公司于2017年2月13日在上海市嘉定区嘉定工业区嘉安公路XXX弄XXX号犯有搭建临时建筑物不符合防火安全要求的违法行为”；于同日，出具沪公(嘉)(消)行罚决字[2017]XXXXXXXXXX号，查明：“上海艺顺家具有限公司于2017年2月13日在上海市嘉定区嘉定工业区嘉安公路XXX弄XXX号犯有占用防火间距的违法行为”；并同日，出具沪公(嘉)(消)行罚决字[2017]XXXXXXXXXX号，查明：“上海艺顺家具有限公司于2017年2月13日在上海市嘉定区嘉定工业区嘉安公路XXX弄XXX号犯有堵塞疏散通道的违法行为”。2017年2月25日，建义公司将系争房屋的大门上锁。
2017年3月29日，建义公司向艺顺公司发送短信，要求艺顺公司赔偿火灾损失，支付房租和水电费，明确租赁合同于2017年3月31日终止，并要求艺顺公司在2017年4月15日前搬离。艺顺公司明确表示因未向其支付搬迁费等补偿故拒绝搬离。2017年4月5日，建义公司与嘉定工业区虬桥村民委员会(以下简称“虬桥村委会”)签订了《嘉定区拆违和环境综合整治工作奖励协议》，约定双方租赁合同终止，建义公司应于2017年3月31日前将设备设施搬离并清退相关人员。一次性奖励建义公司1,718,000元。后，涉案房屋于2017年5月初被拆除。
一审另查，1、涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准而建设，属违章建筑。2016年4月27日，上海嘉定工业区虬桥村民委员会发出《通告》，因涉案房屋列入拆违计划，要求实际生产经营单位搬离。2、2015年10月9日，艺顺公司曾与案外人彤晨公司签订租赁合同，约定承租涉案房屋，租赁期限为2015年11月10日至2021年11月9日。3、艺顺公司向建义公司支付租金至2017年2月。
艺顺公司、建义公司双方对上述事实并无争议，法院予以确认。但对合同效力及火灾原因、占有使用费的支付、火灾以及涉案房屋被拆除导致的损失赔偿等问题，双方意见不一。
艺顺公司为证明其主张，提交了《厂房租赁合同》、光盘及照片资料、被毁损的扣押财产清单、《2016.8-2017.2订单合同》、《月均销售明细及固定支出》、《各产品生产成本》、《上市公司毛利率》、《用电结算单》及《工资明细表》作为证据。建义公司除认可租赁合同、光盘及照片资料的真实性外，对其他证据均不予认可。
建义公司为证明其主张，向法院提交了《轻微火灾处置记录》、《询问笔录》及《行政处罚决定书》、照片、艺顺公司与建义公司的短信截屏、建义公司与案外人彤晨公司联系人的短信截屏、搬运费发票作为证据。艺顺公司就建义公司提交证据发表质证意见如下：对照片和发票真实性不认可，对其他证据真实性无异议。
一审审理中，法院至上海市嘉定工业区虬桥村民委员会调查，村委会向法院提供了涉案房屋所涉评估报告与拆违奖励协议，并表示已经支付建义公司奖励款1,708,000元，因尚有部分物资留存在集体土地上并未搬走，故扣留了1万元；火灾所涉两间房屋约30平方米左右，已经包含在评估测量的建筑面积范围内；评估报告中的补偿款不包含建筑物补偿，仅对建筑面积进行了测量，后村委会根据测量面积对建义公司另外进行了补偿，夹层等不在测量范围内。
一审又查，上海博乐房地产估价有限公司对涉案房屋所在的嘉安公路XXX弄XXX号房产进行评估，估价对象总价值664,690元，其中包含：二次装潢152,605元、附属设施365,025元、机器设备物资搬迁与安装费用3,500元、无法恢复使用设备补偿费用664,690元。
对上述评估报告，艺顺公司表示其主张的建筑物补偿款是指二次装潢，艺顺公司对厂房进行了隔层，隔层底下是钢结构上面是木板，共600平方米，装潢时并未进行布线。建义公司表示，物资搬迁款仅明确了一个铝制锅炉，不涉及艺顺公司其他财产；建义公司认可艺顺公司搭建的隔层，但表示因艺顺公司之前向彤晨公司承租的时候欠付3个月房租，后三方口头协议艺顺公司搭建的钢结构的费用用于冲抵3个月房租；评估报告的二次装潢部分中钢架木平台1**平米是另一间房屋中建义公司自己搭建的钢架木平台。双方均表示，嘉安公路XXX弄XXX号内房屋一半是艺顺公司在使用，另一半是空置的。
一审又查，因涉案房屋被拆除时，艺顺公司尚有部分物资未搬离，建义公司代为搬离至村委会指定场地并支付搬运费39,760元。
一审法院认为，出租人未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因建义公司出租给艺顺公司的房屋未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准而建设，因此艺顺公司、建义公司间《厂房租赁合同》无效。艺顺公司、建义公司双方是在虬桥村委会张贴拆违通告后签订的租赁合同，且约定的租赁期限截止至政府、集体动迁，而艺顺公司自2015年10月已向案外人彤晨公司承租了涉案房屋，故艺顺公司在与建义公司签约时应当知晓涉案房屋属于违章建筑。同时，双方在租赁合同中亦约定，若厂房因不可抗拒的原因和动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，合同自动终止，故对艺顺公司要求建义公司赔偿经营性损失补偿的请求，法院不予支持。至于艺顺公司主张断电与锁大门期间(两个月)的经营损失，因艺顺公司对经营损失并未提交充分的证据予以证明，且断电系火灾导致，相关部门已对艺顺公司违法规定的行为作出处罚，艺顺公司并无证据证明已经作出整改，可进行正常经营，此外，建义公司已于2017年3月底通知艺顺公司因拆违双方租赁合同终止，故对艺顺公司主张的该项损失，法院难以支持。关于艺顺公司主张的搭建物补偿款，系艺顺公司对厂房内部进行的隔层，系钢架木平台，建义公司认可艺顺公司该部分搭建，评估报告显示二次装潢部分钢架木平台的评估价值为31,500元，建义公司辩称该项目系另一间房内建义公司自行搭建的部分，且认为艺顺公司搭建钢结构的费用已经冲抵了此前的租金，但均未提供证据予以证明，故法院认定该部分评估补偿款应归艺顺公司所有。关于艺顺公司主张的搬场费，评估报告中显示机器设备、物资等搬迁与安装费用3,500元，因评估范围内仅艺顺公司使用系争房屋，故法院认定该部分补偿费用归艺顺公司所有。至于评估之外搬离的费用，因艺顺公司在与建义公司签约时应当知晓涉案房屋属于违章建筑，双方租赁关系亦因拆违而终止，故对其主张的其他搬迁费，法院不予支持。对于艺顺公司主张的财物损失，因并未提交充分的证据予以证明，且建义公司已经通知艺顺公司搬离，艺顺公司应当及时将涉案房屋内财物搬离，此外，因部分财物已经另行存放，双方尚未交接，故对艺顺公司该项主张，法院不予支持。至于建义公司反诉主张的2017年3月1日至2017年5月7日的占有使用费，因建义公司于2017年2月底已将涉案房屋大门上锁，建义公司亦认可因对火灾赔偿问题发生争议其对艺顺公司设备等进行了扣押，艺顺公司实际无法正常使用涉案房屋，并且，建义公司与虬桥村委会已经约定租赁关系于2017年4月5日终止，此后，建义公司亦无权向艺顺公司收取使用费。故对建义公司反诉主张的占有使用费，法院不予支持。对火灾导致的损失，消防部门出具的《轻微火灾处置记录》中载明火灾面积约为20平方米，建义公司主张房屋毁损150平方米并无依据，且该部分房屋已于2017年5月份予以拆除，建义公司亦拿到了相应拆违奖励补偿款，建义公司主张火灾导致的设备毁损亦未提交充分证据予以证明，故对建义公司反诉主张的火灾损失，法院亦不予支持。至于建义公司反诉主张的代为搬迁的费用，因艺顺公司经建义公司通知后未及时搬离，且确系建义公司代为搬离了艺顺公司部分物资并产生了费用，故对该反诉请求，法院予以支持。
一审法院判决如下：一、确认上海艺顺家具有限公司与上海建义贴面板铝塑制品有限公司于2016年8月31日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海建义贴面板铝塑制品有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海艺顺家具有限公司二次装潢补偿款币31,500元及搬场费3,500元，合计人民币35,000元;三、驳回上海艺顺家具有限公司的其他诉讼请求；四、上海艺顺家具有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海建义贴面板铝塑制品有限公司搬运费人民币39,760元；五、驳回上海建义贴面板铝塑制品有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，建义公司出租给艺顺公司的房屋未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准而建设，一审法院认定艺顺公司、建义公司间《厂房租赁合同》无效，并无不当。对于无效合同的签订，艺顺公司作为承租人签订合同时本身负有审慎的义务，因此双方均有过错，应按各自的过错责任承担损失。艺顺公司要求建义公司赔偿经营性损失补偿的请求，一审法院不予支持，并无不当。艺顺公司对经营损失并未提交充分的证据予以证明，且系争厂房发生火灾后断电，相关部门已对艺顺公司违法规定的行为作出处罚，另外，建义公司已于2017年3月底通知艺顺公司因拆违双方租赁合同终止，故一审法院对于艺顺公司主张断电与锁大门期间(两个月)的经营损失不予支持，尚属合理，可以维持。关于艺顺公司主张的搭建物补偿款、搬场费，一审法院根据评估报告的评估价值以及机器设备、物资等搬迁与安装费用判归艺顺公司所有，并无不当。艺顺公司主张评估之外搬离的费用，因租赁合同无效，双方租赁关系亦因拆违而终止，一审法院对此不予支持，尚属合理。至于搬运费用，建义公司已经通知艺顺公司搬离，艺顺公司未及时搬离，一审法院认为建义公司代为搬离了艺顺公司部分物资并产生了费用，故对该费用予以支持，亦属合理。
综上所述，艺顺公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,560元，由上海艺顺家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 皿
审判员 徐 江
审判员 高 胤
二〇一八年八月二十八日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……