上海市奉贤区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）沪0120行初116号
原告上海惠利空调风口有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人陆巍。
委托代理人杨天荣，上海市棣陆律师事务所律师。
被告上海市奉贤区住房保障和房屋管理局，住所地上海市奉贤区。
法定代表人郑毅。
行政负责人王德庆，副局长。
委托代理人唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。
被告上海市住房和城乡建设管理委员会，住所地上海市黄浦区。
法定代表人黄永平。
委托代理人沈思翀。
第三人上海奉贤正阳置业有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人邵兴华。
委托代理人李涛。
第三人上海显隆通风设备有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人陆巍。
委托代理人徐智辉，上海市百悦律师事务所律师。
原告上海惠利空调风口有限公司(以下简称惠利公司)不服被告上海市奉贤区住房保障和房屋管理局(以下简称奉贤区住房局)作出的拆迁裁决及被告上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称市住建委)作出的行政复议决定，于2016年5月11日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案受理，并依法组成合议庭，于2016年10月8日、9日及2017年9月4日、18日公开开庭进行了审理，因上海奉贤正阳置业有限公司(以下简称正阳公司)、上海显隆通风设备有限公司(以下简称显隆公司)与本案的审理有利害关系，本院依法追加其为第三人参与案件审理。原告惠利公司委托代理人杨天荣、被告奉贤区住房局的委托代理人唐桂华、第三人正阳公司的委托代理人李涛、第三人显隆公司的委托代理人徐智辉到庭参加诉讼，被告奉贤区住房局的行政负责人王德庆及被告市住建委的委托代理人沈思翀参加了2016年10月8日、9日的庭审。经本院依法传票传唤，被告市住建委无正当理由未参加2017年9月4日及18日的庭审，本院依法进行缺席审理。本案经上海市高级人民法院批准延长审理期限至2018年6月9日，现已审理终结。
被告奉贤区住房局于2015年12月29日作出奉房管拆裁字(2015)1号《房屋拆迁裁决书》(以下简称：被诉拆迁裁决)，裁决决定：一、正阳公司对惠利公司实行货币补偿，补偿款合计总额人民币1,734万元(以下币种同)，待惠利公司腾退房屋后一个月内一次性予以支付；房屋装潢、绿化、附属设施、机器设备搬迁费等，待搬迁时另行评估补偿。二、惠利公司自本裁决书生效之日起十五日内，自行腾退上海市奉贤区南桥镇南港路XXX号(原奉贤县江海镇树浜村21/2丘)非居住房屋，交由正阳公司予以拆除。被告市住建委于2016年4月13日作出沪住建复字[2016]33号《行政复议决定书》(以下简称：被诉行政复议决定)，维持了被告奉贤区住房局作出的被诉拆迁裁决。
原告惠利公司诉称，2015年11月15日，第三人正阳公司以其与原告无法达成房屋拆迁补偿协议为由，向被告奉贤区住房局申请裁决。被告奉贤区住房局于2015年12月29日作出被诉拆迁裁决，原告不服裁决，遂向被告市住建委提起行政复议，2016年4月13日被告市住建委作出被诉行政复议决定，维持了奉贤区住房局作出的被诉拆迁裁决。原告惠利公司认为厂房存在承租人，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条第一款的规定，被拆迁人与承租人对解除租赁协议未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。被告奉贤区住房局以货币补偿方式作出裁决，违反前述规定。2015年4月7日拆迁人正阳公司及拆迁实施方上海奉安拆迁置业有限公司(以下简称奉安公司)与被拆迁人惠利公司、承租人显隆公司和上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称八达公司)签订评估委托合同，评估目的系为确定房屋产权调换及补偿提供依据。拆迁各方就安置方式已经达成一致，即以产权调换进行补偿。正阳公司单方解除前述委托评估合同，不具有法律效力。原告对于正阳公司之后擅自提供五家评估公司，并选定上海涌力土地房地产估价有限公司(以下简称涌力公司)进行评估的行为并不认可，且原告并未收到评估报告。被告奉贤区住房局作出的裁决未查明基础事实，有失公允。评估报告以参照评估的方式作出，但是未提供参照的对象和标准。原告的厂房的评估价值为1,734万元，而与原告相邻的两家企业的安置补偿价款均在4～5千万元。被告奉贤区住房局依据该评估报告作出裁决明显显失公正。同时，被告奉贤区住房局的裁决程序违法。被告市住建委在原告提出复议申请并提交的相关证据后，未进行查清核实原告提出的异议，维持了被告奉贤区住房局作出的裁决，严重侵犯了原告及承租人(第三人显隆公司)的合法权益，故请求判令：1、撤销被告奉贤区住房局作出的被诉拆迁裁决；2、撤销被告市住建委作出的被诉行政复议决定；3、确认2015年4月7日拆迁人正阳公司、拆迁实施方奉安公司、被拆迁人惠利公司、承租人显隆公司与八达公司签订的评估委托书合法有效。
原告为证明其诉讼请求，向法庭提供以下证据：
1、被告奉贤区住房局作出的被诉拆迁裁决，证明被告奉贤区住房局就原告的厂房作出拆迁裁决的事实；2、第三人正阳公司的《房屋拆迁裁决申请书》，证明正阳公司向被告奉贤区住房局递交的裁决申请不符合法律法规规定的事实；3、原告向被告奉贤区住房局递交的《房屋拆迁裁决申请书》及《补充答辩书》各一份，证明原告向被告奉贤区住房局递交材料，反映正阳公司拆迁不合法的事实；4、被告奉贤区住房局于2015年12月8日作出的《裁决中止通知》一份，证明被告奉贤区住房局中止裁决的理由不成立，裁决程序违法；5、被告奉贤区住房局于2015年12月14日作出的《鉴定告知单》一份，证明在第三人正阳公司未提出申请的情况下，被告进行评估鉴定程序不合法；6、2015年11月30日“调查、调解会”的录音光盘一张和文字整理资料复印件十八页，证明被告奉贤区住房局在裁决时程序违法，认定事实错误；7、原告向正阳公司提供的可供房屋产权调换的奉贤区扶港路XXX号《房屋产权》资料复印件五页，证明在裁决期间，原告向被告提供可供产权调换的房源信息；8、原告向被告奉贤区住房局递交的《关于上海市奉贤区住房保障和房屋管理局违法裁决(2015)奉房拆字001号案的备忘录》一份，证明原告就裁决向被告提出异议的事实；9、《房屋拆迁公告》一份，证明公告中对于拆迁范围、拆迁方案、评估机构的选定方式及安置补偿方式均未予明确；10、南桥镇动迁办的“会议纪要”一份，证明2007年拆迁公告之后，直至2013年5月8日才在南桥镇政府的主持下与正阳公司就拆迁事宜进行座谈协商的事实；11、2013年6月25日张贴的《房屋拆迁期限延长公告》一份，证明拆迁期限延长至2014年6月25日的事实；12、推荐五家评估公司具体名单、奉贤区土地房屋征收指挥部关于奉贤区土地房屋征收工作估价公司数据库录用的通知、显隆公司于2014年11月24日及11月26日出具的《关于选聘评估公司的复函》、奉贤区南桥镇征收指挥办公室出具的《关于选聘评估公司的意见函》、2014年12月3日商讨惠利公司(显隆公司)动迁评估相关事宜会议签到、奉贤区南桥镇征收管理办公室出具的《关于惠利公司(显隆公司)动迁评估有关事宜的回复》、奉安公司出具的《关于选聘评估公司的通知》、原告出具的《关于选聘评估公司的确认书》、2015年3月5日惠利公司和显隆公司向奉安公司出具的函、正阳公司、奉安公司、八达公司加盖公章的评估委托合同、快递邮寄单、由原告惠利公司和第三人显隆公司加盖公章后生效的评估委托合同、原告向八达公司递交的《企业评估资料》各一份及评估进场说明等评估进展情况资料十一页，证明经协商拆迁各方当事人共同选定评估公司的事实；13、正阳公司向惠利公司出具的《告知书》、《评估公司选定通知》《评估公司选定表》、正阳公司向八达公司出具的《解除<评估委托合同>的通知》、惠利公司和显隆公司向正阳公司出具的就正阳公司单方解除评估委托合同的复函、2015年9月16日正阳公司向惠利公司出具的“公告”(选定评估公司)和“通知”、2015年10月12日、10月16日拆迁协商通知及原告和显隆公司的复函及信访告知书各一份，证明正阳公司单方解除评估委托合同，另行指定评估公司进行评估并要求原告进行协商，原告及显隆公司提出异议的事实；14、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，证明拆迁人为南桥镇动迁办公室，被告奉贤区住房局受理正阳公司的拆迁裁决不合法；15、行政复议申请书及被告市住建委出具的被诉行政复议决定，证明原告提出行政复议申请后，被告市住建委作出复议决定的事实；16、《关于调整本区城市房屋拆迁补偿安置区域类别和最低补偿单价标准的请示》一份，证明根据规定拆迁人应当提供安置房源；17、上海市奉贤区江海镇“土地招拍挂”信息一组，证明拆迁地块未进行招拍挂的事实；18、沪奉府土用[2007]字第001号《关于收回奉贤区南桥镇上海平凡工贸实业有限公司、上海拖拉机厂南桥分厂地块土地使用权的批复》，证明批复中未涉及收回惠利公司土地使用权的事实；19、沪奉府土用[2007]字第004号《关于调整沪奉府土用[07]字第001号文中收回用地单位的批复》、《关于调整奉贤区南桥镇上海平凡工贸实业有限公司等地块土地使用权的公告》各一份，证明2007年5月23日作出调整收回上海惠利空调风口有限公司位于南桥镇南港路XXX号土地使用权的事实；20、沪奉府土[2007]字第129号《关于同意上海市奉贤区土地储备中心为南桥镇“华亭小区”二期地块商品房征购储备土地的通知》，证明奉贤区土地储备中心应凭本通知向奉贤房土局申领《建设用地批准书》后方可开展土地储备，待完成该储备地块的前期基础性开发并具备供地条件之后，另行办理建设项目供地手续；21、2014年12月3日奉贤区南桥镇征收管理办公室《会议签到记录》，证明拆迁人是南桥镇政府、冯凌超代表奉贤第一房屋征收事务所(奉贤区住房局所属单位)；22、2015年1月20日奉贤区南桥镇征收管理办公室所作《关于上海惠利空调风口有限公司(上海显隆通风设备有限公司)动迁评估有关事宜的回复》复印件一份，证明共同选聘八达公司作为评估机构得到政府部门(或称实际拆迁人)同意的事实；23、2015年1月23日奉贤区南桥镇征收管理办公室寄给原告的《复函》复印件一份，证明奉贤区南桥镇征收管理办公室认为其作为实际拆迁人不妥的复函；24、2015年3月5日奉贤区南桥镇征收管理办公室向原告出示的《上海市房屋征收工作证》、2015年11月25日上海市住房和城乡建设管理委员会网站上《房屋拆迁人员》和《房屋征收人员》名单截屏各一份，证明拆迁实施人工作人员没有取得拆迁上岗证的事实；25、2015年11月18日被告奉贤区住房局召开的调查、调解会会议签到表，证明调查、调解时，拆迁人正阳公司的特别授权代理人冯凌超系奉贤第一房屋征收事务所工作人员的事实；26、沪奉府土[2007]字第134号文件《关于批准奉贤区南桥镇“华亭小区”二期区域地块实施国有土地使用权公开招标出让的通知》，证明正阳公司获得拆迁地块使用权的违法事实。
经庭审质证，被告奉贤区住房局、市住建委、第三人正阳公司对于原告惠利公司提供的证据14、17的真实性不予认可，对于其余证据的真实性没有异议，但是对原告的证明目的不予认可。第三人显隆公司对原告的证据均没有异议。
被告奉贤区住房局辩称，被告奉贤区住房局作出裁决认定事实清楚，裁决内容合法、裁决程序正确。裁决期间，拆迁人对评估报告有异议，被告向专家委员会申请估价鉴定，2015年12月18日专家前往进行实地查勘，由于惠利公司未派员到场配合，致使专家无法进入现场，鉴定终止。惠利公司对于补偿方式及评估持有异议，被告认为根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条第二款的规定，非居住房屋的拆迁补偿争议，可以裁决以货币补偿。另，基地的拆迁方案确定的补偿方式为货币补偿，拆迁人采取货币补偿并无不当。惠利公司对解除评估委托合同的合法性、参照评估的合法性提出异议，但是，其在估价委员会的专家实地查勘，进行估价鉴定时，拒绝配合，致使鉴定终止。鉴于惠利公司否定评估结论的理由缺乏充分确凿的事实及法律依据，被告不予支持。显隆公司认为未依法保护其承租人的合法权益。但是，被告在裁决时充分考虑本案的相关情况，且根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十五条及《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第十四条，已经裁决拆迁人补偿停产停业损失223万元，并未侵犯显隆公司的合法权益。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告奉贤区住房局向本院提交了以下证据、依据：
一、职权依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条，证明被告具有作出被诉拆迁裁决的职权；
二、事实依据(均为复印件)：
1、沪房地奉拆许字[2007]第17号《房屋拆迁许可证》、房屋拆迁公告及奉贤区南桥镇树浜村村民委员会出具的张贴证明各一份，证明原告所在地块被列入拆迁范围，正阳公司取得拆迁许可，并予以公示的事实；2、正阳公司的营业执照、组织机构代码证、奉安公司的营业执照、组织机构代码证、房屋拆迁资格证书、惠利公司工商档案机读材料各一份，证明拆迁人、拆迁实施人及被拆迁人的主体身份；3、拆迁计划和拆迁方案、委托动拆迁协议、企业资金存款证明、基地拆迁比例、奉贤区南桥镇政府出具的证明各一份，证明正阳公司委托奉安公司实施拆迁、拆迁范围内的拆迁比例及原告门牌号码变更的事实；4、沪房地奉字(1999)第003894号《上海市房地产权证》、照片、上海市奉贤区规划和土地管理局出具的《复函》各一份，证明原告房屋的用地面积为20,640平方米，建筑面积为5,573.12平方米，另有3,227.55平方米的建筑物为违法建筑；5、房屋拆迁期限延长许可通知一份、延长房屋拆迁期限的批复八份、2015年6月25日房屋拆迁期限延长公告照片一张，证明经批准延长房屋拆迁期限至2016年6月25日的事实；6、《评估委托合同》、解除《评估委托合同》的通知、解除《评估委托合同》的协议、告知书各一份，证明拆迁人正阳公司与被拆迁人惠利公司等达成委托评估后因故解除，并由正阳公司通知惠利公司的事实；7、评估公司选定通知、评估公司选定表、快递单、公证书、关于对估价机构确定过程进行公证的函、选定评估机构的公告照片、通知及留置送达记录各一份，证明由于原告的不配合，经公证选定评估机构的事实；8、房地产估价报告书、告知书及邮寄单、邮政快递查询单各一份，证明评估机构对原告的厂房、土地及停产停业损失作出参照评估，并邮寄给原告，原告拒收的事实；9、房屋拆迁谈话笔录、会议通知及邮寄凭证各三份、房屋拆迁裁决申请书、房屋具体补偿方案、受理通知书、会议通知、再次会议通知、2015年11月20日、11月30日房屋拆迁调查、调解会记录各一份，证明正阳公司与原告就拆迁未能达成一致，正阳公司向被告奉贤区住房局申请裁决，被告奉贤区住房局予以受理并两次组织调查调解的事实;10、裁决中止通知及送达回证，估价申请书、房地产评估鉴定委托表、委托书、鉴定申请受理告知单、现场专家鉴定见证单、评估鉴定查勘表、鉴定告知单、沪房地估鉴(2015)112号终止鉴定通知及恢复裁决通知各一份，证明由于原告对评估机构的选定及评估结论有异议，正阳公司对鉴定结论有异议，被告奉贤区住房局对原告的评估报告向专家委员会提出鉴定申请，但由于原告不配合，导致专家无法正常开展查勘工作而终止了鉴定的事实；11、裁决审批表、“三重一大”集体决策事项备案表、被诉拆迁裁决及送达回证各一份，证明被告奉贤区住房局依据程序作出被诉拆迁裁决的事实。
三、法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第十七条，《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条、第四十五条、第五十三条、第五十六条，《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十四条、《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第十四条、第十五条，证明被告奉贤区住房局适用法律正确。
四、程序依据：《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第三条、第八条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条、第十一条，程序证据在事实证据中已一并举证。
经庭审质证，原告惠利公司、被告市住建委及第三人正阳公司、显隆公司对被告奉贤区住房局的职权依据没有异议。对于奉贤区住房局提供的事实证据，原告惠利公司及第三人显隆公司对证据1中的《房屋拆迁许可证》的真实性没有异议，但是认为第三人正阳公司取得《房屋拆迁许可证》不合法，对证据1中的拆迁公告及张贴证明不予认可，认为没有张贴公示，且公告中的拆迁工作人员的上岗证编号与实际工作人员的号码不一致。对于证据2中的惠利公司的工商档案机读材料的真实性没有异议，对于奉安公司的资格证书有异议，认为资格证书核发于2012年6月30日，不能证明在许可证颁发时，奉安公司即已经取得拆迁资格。对于证据3中的证据的真实性均有异议，认为拆迁计划和方案的内容不符合法律规定，没有明确被拆迁户数和具体被拆迁人名称，故而拆迁比例也无从谈起。企业资金存款证明中的账户不是补偿安置资金的专用账户。委托拆迁协议的日期有涂改，同时，第三条中规定拆迁依据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋安置若干规定》，而原告的土地属于国有划拨土地，故不具有关联性。对于原告门牌号码的证明，没有异议。对于证据4中的房地产权证的真实性没有异议，照片的来源及证明目的不明确，对于《复函》不予认可，认为没有相关的证据加以佐证。对于证据5，原告及第三人显隆公司认为延长拆迁期限公告缺失，被告仅提供2015年6月25日的张贴照片缺乏真实性。对于证据6的真实性没有异议，但是认为是正阳公司违约在先且单方解除委托合同，《评估委托合同》仍然有效。对于证据7，原告及第三人显隆公司认为违反同一拆迁基地只能委托一家评估机构，正阳公司另行委托涌力公司的行为显属无效，且公证摇号的选定方式并非规定的评估机构确定方式。对于证据8，原告及第三人显隆公司认为没有收到评估报告，评估目的是货币补偿与《委托评估合同》确定的房屋产权调换不相符，且评估时点确定为拆迁许可证颁发日期明显侵犯被拆迁人的利益。对于证据9的真实性没有异议，但是，认为没有通知显隆公司参加调解及裁决，侵犯了显隆公司的权利，且调查调解会记录的内容不全面。对于证据10，惠利公司及显隆公司认为中止裁决申请鉴定的理由不成立，惠利公司对于另行选定评估机构有异议，由于未收到评估报告，无法对评估结果提出异议，正阳公司对评估结果有异议的应当撤回裁决申请。对于证据11中的裁决审批表、“三重一大”集体决策事项备案表，惠利公司及显隆公司认为缺少讨论的记录，对于被诉拆迁裁决及送达回证的真实性没有异议，但是对被诉拆迁裁决的合法性有异议。对于被告奉贤区住房局的法律依据，原告惠利公司及显隆公司对法律规定没有异议，但是认为被告奉贤区住房局所作裁决未查明评估报告未送达惠利公司的事实，确定评估时点不正确，遗漏承租人，剥夺被拆迁人对安置方式的选择权。对于被告的执法程序，认为未对正阳公司申请材料进行全面审查，中止裁决的理由不成立，未通知显隆公司参加裁决，集体讨论的证据不充分，被告的执法程序违法。被告市住建委及第三人正阳公司对被告奉贤区住房局的证据均没有异议。
被告市住建委辩称：原告惠利公司于2016年2月20日向被告提出行政复议申请，被告于2016年2月22日立案受理，并于当日向奉贤区住房局发出行政复议答复通知书，被告奉贤区住房局向被告提交了行政复议答复书及作出裁决的相关证据材料。被告经审查后，于2016年4月13日作出复议决定，并送达惠利公司及奉贤区住房局。被告作出的复议决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告市住建委就其辩称向本院递交如下证据：
一、职权依据：
《中华人民共和国行政复议法》(以下简称《行政复议法》第三条、第十二条第二款，证明被告市住建委具有作出被诉行政复议决定的职权。
二、执法程序：
1、《行政复议法》第十七条第二款、第二十三条、第三十一条、第二十八条第一款第一项，证明行政复议程序符合法律规定；2、行政复议申请书及信封各一份，证明原告向市住建委提起行政复议的事实；3、行政复议答复通知书一份，证明市住建委通知奉贤区住房局就裁决进行答辩的事实；4、行政复议答复书一份，证明奉贤区住房局提交答辩意见的事实；5、被诉行政复议决定及送达回证，证明市住建委在期限内作出行政复议决定并送达当事人的事实。
经庭审质证，被告奉贤区住房局及第三人正阳公司对被告市住建委的证据均没有异议。原告惠利公司及第三人显隆公司对市住建委的职权依据没有异议，对执法程序依据及证据的真实性没有异议，但是认为市住建委没有查明事实，作出的被诉行政复议决定应当撤销。
第三人正阳公司述称：两被告作出的裁决和复议认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人正阳公司就其述称向本院递交如下证据(均为复印件)：
1、《关于批准奉贤区南桥镇“华亭小区”二期区域地块实施国有土地使用权公开招标出让的通知》(沪奉府土[2007]字第134号文)、上海市国有土地使用权出让合同各一份，证明正阳公司取得系争地块使用权的事实；2、“拆迁计划和拆迁方案”及公示证明，证明正阳公司就拆迁方案在被拆迁区域进行公示的事实；3、企业资金存款证明、基地拆迁比例、委托动拆迁协议、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、2016年6月25日张贴的房屋拆迁期限延长公告照片各一份及延长拆迁期限的批复九份，证明被拆迁基地拆迁情况及延长拆迁期限至2017年6月25日的事实；4、市住建委房屋拆迁人员信息网页截图二份及冯凌超上岗证一份，证明拆迁人员的资质；5、评估委托合同、评估工作进场说明、关于切实履行《评估委托合同》的函、评估工作进展情况汇报、评估工作进场说明、关于《评估工作进场情况汇报》的反馈意见、解除《评估委托合同》的通知、协议、告知书及邮寄单各一份，证明正阳公司、奉安公司与原告及显隆公司曾共同委托八达公司进行评估，由于惠利公司拒绝八达公司进场踏勘，导致评估无法进行，正阳公司解除委托并通知惠利公司和显隆公司的事实；6、评估公司选定表、评估公司选定通知及邮寄单、公证书、通知(确定评估公司)各一份及张贴照片四张，证明由于原告拒绝重新选定评估公司，正阳公司通过公证选定涌力公司参加评估，并通知原告的事实；7、房屋具体补偿方案一份，证明正阳公司对原告拆迁补偿的具体方案。
经庭审质证，原告惠利公司及第三人显隆公司对证据1认为正阳公司取得土地使用权不合法。对于证据2、3的真实性均有异议，认为拆迁计划和方案的内容不符合法律规定，没有明确被拆迁户数和具体被拆迁人名称，故而拆迁比例也无从谈起。企业资金存款证明中的账户不是补偿安置资金的专用账户。委托拆迁协议的日期有涂改，同时，第三条中规定拆迁依据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋安置若干规定》，而原告的土地属于国有划拨土地，故不具有关联性。对于证据4，认为公告中的拆迁人员与实际参与拆迁的工作人员不一致。对于证据5、6，认为应当按照《委托评估合同》确定的评估方式和评估机构进行评估，由于正阳公司违约在先，其无权单方解除合同，更不应重新选聘评估公司。对于证据7，认为侵犯了原告对于补偿方式的选择权，侵犯原告及显隆公司的利益。被告奉贤区住房局及市住建委对第三人正阳公司的证据均没有异议。
第三人显隆公司述称：显隆公司成立于2005年10月31日，营业期限为20年，属于合资企业。2005年10月8日其向惠利公司承租奉贤区南桥镇南港路XXX号的厂房用于生产经营，租赁期限为20年，生产经营至今。2013年5月8日，在奉贤区南桥镇人民政府的主持下，正阳公司、惠利公司及显隆公司才第一次就拆迁事宜进行协商。2014年11月10日至28日，正阳公司、奉安公司、惠利公司及显隆公司经过多次协商，最终选定八达公司作为本次拆迁的评估单位，并于2015年4月7日签订评估委托合同。第三人积极配合，将全部资料交给八达公司，根据合同约定，应当由正阳公司提供可供产权调换的房产资料。但是，正阳公司至今未提供该材料，违约在先。2015年8月28日，正阳公司书面告知惠利公司，已经单方向八达公司提出解除评估委托合同。第三人及惠利公司均对此提出书面异议。之后，正阳公司向被告奉贤区住房局申请裁决，被告奉贤区住房局于2015年12月29日作出奉房管拆裁字(2015)1号《房屋拆迁裁决书》，惠利公司不服向被告市住建委提起行政复议，2016年4月13日被告市住建委作出沪住建复字(2016)33号行政复议决定书，维持了奉贤区住房局的拆迁裁决。显隆公司认为被告奉贤区住房局作出的裁决将显隆公司排除在安置对象之外，侵犯了显隆公司的合法权益，剥夺了显隆公司及惠利公司对补偿方式的选择权。裁决采用涌力公司的评估报告违反了《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》，同时将评估时点确定为2007年9月29日有失公允，同意原告的诉讼请求。
第三人显隆公司就其述称向本院递交如下证据：
1、显隆公司《营业执照》、《台港澳投资企业批准证书》、《章程》各一份，证明显隆公司的主体资格以及注册在被拆迁厂房内的事实；2、租用房屋(场地)协议书、三方协议书、《上海市厂房租赁合同》、上海市公安局奉贤分局江海派出所的证明各一份，证明显隆公司自2005年10月8日起，租用原告的厂房至今的事实；3、显隆公司2014年、2015年、2016年度资产负债表、利润表，证明显隆公司在原告处生产经营的事实；4、被诉拆迁裁决、被诉行政复议决定、房屋拆迁调查调解笔录，证明惠利公司在裁决调查和复议时，向两被告均陈述存在承租人显隆公司，而裁决机构未通知显隆公司参加，在裁决时未查明该节事实，复议机关也未予查明，遗漏裁决当事人；其余的证据与原告提供的一致。
经庭审质证，被告奉贤区住房局、市住建委及第三人正阳公司对证据1、4的真实性没有异议，对证据2中的租用房屋(场地)协议书真实性没有异议，但是证据2中的其余证据及证据3的真实性不予确认，认为不能证明显隆公司承租惠利公司厂房的事实，也不能证明显隆公司的经营状况。对于其余证据的质证意见与对原告的证据的质证意见一致。原告惠利公司对显隆公司的证据均没有异议。
本院对上述证据认证如下：原告提供的证据14、17与本案不具有关联性，本院不予采纳，原告提供的其余证据具有真实性、客观性和关联性，本院予以采纳。被告奉贤区住房局当庭未提供证据原件，庭后经法庭组织奉贤区住房局与原告及第三人显隆公司进行核对时，被告就其提供的事实依据部分的证据2、证据4中的《复函》、证据7中的选定评估机构的通知公告及留置送达记录、证据9中的房屋拆迁谈话会议通知及邮寄凭证、证据10中的估价申请表、房地产评估鉴定委托表、委托评估鉴定查勘表、鉴定告知单、证据11中的裁决审批表，仍未提供原件，结合原告及第三人显隆公司递交的证据及被告递交的其余证据与前述证据能相互印证，本院予以采纳。被告市住建委提供的证据具有真实性、客观性和关联性，本院予以采纳。对于第三人正阳公司提交的证据1与本案没有关联性，本院不予采纳。其余证据与奉贤区住房局、原告及第三人显隆公司的证据相印证，本院予以采纳。对于第三人显隆公司提供的证据3，由于其在他处也有生产基地，资产负债及利润难以区分，故本院难以采纳。对于其余证据具有真实性、客观性、关联性，本院予以采纳。
根据上述有效证据，结合原、被告、第三人在法庭上的陈述，本院确认以下法律事实：
原告惠利公司坐落于奉贤区南桥镇南港路XXX号，持有沪房地奉字[1999]第003894号《上海市房地产权证》，土地性质是国有工业划拨，占地面积20,640平方米，建筑面积5,573.12平方米。2005年10月8日，显隆公司向惠利公司承租奉贤区南桥镇南港路XXX号的厂房用于生产经营，租赁期限为20年。
2007年9月29日，因“正阳世纪星城”住宅小区二期南块工程的建设项目，原上海市奉贤区房屋土地管理局向正阳公司颁发了沪房地奉拆许字(2007)第17号房屋拆迁许可证。拆迁范围：东至四号线、西至新横泾、南至环城南路、北至育秀路，拆迁建筑面积为14,000平方米。原告的厂房在拆迁范围内。该拆迁许可证的拆迁期限延长至2017年6月25日。拆迁人正阳公司委托奉安公司实施拆迁。经上海市奉贤区规划和土地管理局调查对比，确认原告惠利公司在该房产证范围内另有3,227.55平方米未见证面积。
2015年4月7日拆迁人正阳公司及拆迁实施方奉安公司与被拆迁人惠利公司、承租人显隆公司和八达公司签订评估委托合同，评估目的为确定房屋产权调换及补偿提供依据，评估时点为2007年9月29日。2015年7月15日正阳公司以双方在安置方式、评估条件是否成就等方面发生分歧，惠利公司、显隆公司拒绝八达公司进场踏勘为由，解除了前述评估委托合同。之后，正阳公司、奉安公司与八达公司正式达成了解除协议，并通知惠利公司。2015年8月28日正阳公司向惠利公司发出评估公司选定通知，提供五家评估公司让惠利公司选择，惠利公司予以拒绝。经公证选定涌力公司为拆迁评估机构。拆迁人多次通知惠利公司进场评估，均遭到拒绝。2015年9月30日，涌力公司作出房地产估价报告书(参照评估、采用成本法进行估价，不包含房屋装潢、绿化、附属设施、设备搬迁等事宜、估价基准日为2007年9月29日、建筑物5,573.12平方米、评估价值685万元、土地使用权20,640平方米、评估价值826万元、停产停业损失223万元，合计1,734万元)。2015年10月7日，正阳公司向惠利公司邮寄评估报告，惠利公司予以拒收。
正阳公司于2015年11月5日向奉贤区住房局申请裁决。2015年11月18日，奉贤区住房局予以受理，并于2015年11月20日、30日两次举行调查调解会，因被拆迁人惠利公司对于评估公司选定、安置方式等存在争议，双方未能达成一致，惠利公司提出未收到评估报告，厂房由显隆公司租赁使用。2015年12月8日奉贤区住房局以惠利公司对评估有异议为由，中止裁决程序。2015年12月14日因正阳公司对评估结论有异议，奉贤区住房局向上海市房地产估价专家委员会申请鉴定，因未能入户踏勘，鉴定终止。2015年12月24日，奉贤区住房局恢复裁决程序。2015年12月29日，奉贤区住房局作出被诉拆迁裁决。惠利公司不服，向市住建委提起行政复议，2016年4月13日市住建委作出沪住建复字[2016]33号行政复议决定书，维持了奉贤区住房局作出的房屋拆迁裁决。原告不服，遂诉讼来院。
2017年4月21日，本院依职权对涌力公司出具的评估报告启动鉴定程序，4月27日、28日本院在征询正阳公司、惠利公司、显隆公司的意见后，经上海市高级人民法院摇号筛选，确定了上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)、上海申元工程投资咨询有限公司(以下简称申元公司)、上海集联资产评估有限公司(以下简称集联公司)分别就上海市奉贤区南桥镇南港路XXX号的厂房土地、房屋装潢、绿化、附属设施、设备(包括库存)搬迁、停产停业损失等进行重新评估，评估时点为2015年6月15日(被告奉贤区房地局作出被诉拆迁裁决前拆迁许可延期的日期)，2017年6月22日，正阳公司、惠利公司、显隆公司、奉贤区住房局及前述三家评估公司在本院主持下派员到上海市奉贤区南桥镇南港路XXX号进行现场踏勘。
科东公司于2017年7月14日作出估价报告，涉案厂房及土地的估价为3,111万元，另有辅助用房(房产证未记载)估价为44万元；申元公司于2017年8月15日作出司法鉴定意见书，对涉案厂房的基础工程、绿化、水电、清淤回填、道口、消防工程的鉴定总价为16,449,820元；2017年8月16日，集联公司出具评估报告，对涉案厂房内的设备及库存物品的搬迁费的评估价值为18,090,498.5元，未对停产停业损失作出评估。2017年9月6日，申元公司出具补充鉴定意见，对原鉴定意见与科东公司评估报告重叠部分予以扣减(扣减内容为：厂房内场地平整及混凝土地坪结构、房屋门窗以及各房屋内基本配套水电及消防部分)计752,913元，原项目的鉴定价格调整为15,696,907元。
经庭审质证，被告奉贤区住房局及第三人正阳公司对于评估时点有异议，认为应当按照拆迁许可证颁发日期为评估时点。被告奉贤区住房局认为科东公司的估价报告未将房屋和土地的价值区分列明，惠利公司的土地属于划拨性质，本区划拨土地的参考价格在每亩38.5万元，科东公司的估价偏高，且科东公司的估价与申元公司的工程审价在房屋内的门窗、室内地坪、水电、消防工程及防雷设施项目存在重叠部分，虽然，申元公司补充鉴定予以扣除，但是，剔除部分不充分。集联公司的设备搬迁费的取费标准过高，且未区分搬迁设备的难易程度。停产停业损失应当按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，按建筑面积计算。第三人正阳公司认为申元公司的鉴定意见中的绿化工程的价格过高，对于科东公司及集联公司的评估报告没有异议。原告惠利公司及第三人显隆公司对于科东公司的估价报告、申元公司的司法鉴定意见书及集联公司的评估报告的真实性没有异议，但是，认为惠利公司厂房有两个房顶，科东公司的估价报告对此未予以考量评估，科东公司及申元公司未对厂房外墙装饰进行评估，申元公司补充鉴定剔除部分没有依据。但是，认为三家公司的评估报告总体上客观体现原告及第三人显隆公司的拆迁利益，原告及显隆公司予以接受。停产停业损失应当根据原告及第三人显隆公司实际经营状况予以计算。
本院认为，根据原《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和原《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，被告奉贤区住房局具有作出房屋拆迁裁决的行政职权。根据《行政复议法》第三条、第十二条第二款的规定，被告市住建委具有作出行政复议的行政职权。
第三人正阳公司的“正阳世纪星城”住宅小区二期南块工程项目经行政主管部门依照法定程序审批，并取得对原告惠利公司房产的拆迁许可，正阳公司在与被拆迁人无法达成拆迁协议的情况下，向奉贤区住房局申请裁决，符合原《城市房屋拆迁管理条例》的规定。但是，本案当事人对于奉贤区住房局所作的被诉拆迁裁决的合法性存在争议。
本案的争议焦点一：承租人是否作为拆迁当事人参与裁决程序，被告作出裁决是否遗漏当事人？
原告惠利公司及第三人显隆公司主张：显隆公司作为厂房承租人应当属于房屋拆迁裁决的当事人，裁决机关在裁决时未通知承租人参加，属于遗漏当事人。两被告认为裁决时惠利公司未提供证据证明存在合法有效的租赁关系，显隆公司提供的租赁合同没有备案，无法确认真实性。同时租赁合同解除条款约定：厂房若因城市建设被列入拆迁范围的，合同自动解除，故显隆公司不是拆迁裁决当事人。本院认为：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款及第十六条规定：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定：被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租凭合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第四条、第五条规定，拆迁人在申请拆迁裁决时，应当提供的材料中包括被拆迁房屋权属及租赁关系的调查材料。显隆公司提供的租用房屋(场地)协议书、三方协议书、《上海市厂房租赁合同》，能够证实在核发拆迁许可证之前，惠利公司与显隆公司的租赁关系即已经存在。正阳公司在申请裁决时，提供的《评估委托合同》反映出显隆公司曾作为承租人参与评估公司委托事项，但是，正阳公司未提供被拆迁房屋租赁关系的调查材料，惠利公司在裁决时向奉贤区住房局提出存在租赁情形时，奉贤区住房局未就该节事实予以查明。故本院对原告及第三人显隆公司的主张予以支持。
本案争议焦点二：评估机构的选定及评估报告送达、评估时点的确定和补偿安置方式是否正确？
原告惠利公司及第三人显隆公司主张应当按照拆迁各方与八达公司签订的《评估委托合同》，由八达公司按照房屋产权调换为评估目的进行评估。对于正阳公司另行选定涌力公司进行评估不予认可，认为根据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房〔2003〕234号)第十一条“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点”。评估时点应当为2015年委托评估公司为准。评估时点确定为拆迁许可证颁发之日的评估价格不能体现原告现在的拆迁利益，且认为进行货币安置剥夺了被拆迁人对安置方式的选择权。同时，正阳公司未向惠利公司送达评估报告，剥夺了惠利公司的复估鉴定的权利。两被告及第三人正阳公司认为由于惠利公司及显隆公司的不配合，导致《评估委托合同》无法达到合同目的，根据合同法的规定，正阳公司有权单方解除。对于涌力公司的选定、涌力公司的评估报告的评估时点的确定，符合拆迁条例等相关规定。本案所涉的拆迁项目不存在分期分段实施的情形，故评估时点应当以拆迁许可证颁发之日。同时，拆迁范围内的其他被拆迁户均以货币方式补偿，裁决时以货币方式补偿，不侵犯被拆迁人的利益。原告拒收评估报告应当视为送达。第三人正阳公司认为对于评估时点有异议，对于被拆迁人的补偿的具体数额由法院确定。
本院认为，按照《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第五条、第六条的规定：在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内，拆迁人只能委托一家由被拆迁人或者拆迁当事人确定的估价机构进行估价，估价机构由被拆迁人采取投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。本案所涉房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内涉及三家企业和三家宅基地房屋，根据前述规定，评估机构的选定，应当由拆迁范围内的被拆迁人或拆迁当事人共同确定。而本案中，无论是《评估委托合同》的签订还是选定涌力公司作为评估机构，没有证据证明评估公司的选定是由拆迁范围内的全体被拆迁人与拆迁人协商一致或进行表决产生。《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十七条规定，评估机构在作出估价报告前应当将初步结果向拆迁当事人公示，公示期满后，由拆迁人将估价报告送交被拆迁人。本案中，被告奉贤区住房局及第三人正阳公司提交的证据中，无公示过程。估价报告遭惠利公司拒收后，未有效送达。对于安置方及式评估时点，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。按照正阳公司提供的拆迁安置方案，提供的安置方式为货币补偿，且该拆迁基地内相同情形的被拆迁人均采取货币补偿。被告裁决以货币补偿并无不当。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。根据该规定，对于货币补偿的，应当按照同等价值补偿。被告奉贤区住房局及第三人正阳公司提供的证据表明，在2007年9月取得拆迁许可证后，拆迁当事人及有关部门直至2013年才就拆迁事宜进行磋商，并无证据证明存在由于惠利公司的过错导致拆迁拖延至今的情形。本案中拆迁许可证颁发于2007年9月29日，奉贤区住房局采纳的涌力公司的评估报告于2015年9月作出，且评估的时点确定为2007年9月29日，即在2015年以2007年的价格对原告实行货币补偿，违反前述规定，侵犯了被拆迁人的利益。被告在裁决时，未予以查明前述事实及情节，采纳涌力公司的评估报告，裁决的主要证据不足。
为解决拆迁当事人的争议，推进拆迁基地的拆迁进程，本院在征询拆迁当事人的基础上，对惠利公司及显隆公司的拆迁利益重新进行评估。《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十三条规定，房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁分期实施的，以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。本案中，虽然拆迁没有分期实施，但是，拆迁许可证自2008年起每年进行延期，对于拆迁许可证的延期属于新的行政许可行为，参照前述规定，本院确定拆迁裁决前最近一期的拆迁许可证延期批准日期(即2015年6月15日)作为房屋拆迁估价时点。在启动重新评估时，本院征询拆迁当事人时，各方均没有异议。对于科东公司的估价报告、申元公司的鉴定意见及补充鉴定意见、集联公司的评估报告，三家公司均有评估、鉴定资格，且出具报告和鉴定意见的人员均取得相应的专业资质，同时，评估鉴定人员也进行了现场踏勘。对于各方提出的异议，评估、鉴定人员出庭进行了解答和说明。对于重复评估部分予以了扣除，虽然原告及第三人显隆公司提出评估部分对两层房顶未加以考虑，但是，在评估和现场踏勘时，原告及第三人显隆公司未加以特别提示，也未提供证据予以佐证。被告奉贤区住房局对补充鉴定扣除部分仍有异议，对估价报告中的划拨土地的估价及搬迁费率取费标准提出质疑，评估和鉴定人员当庭予以解释和说明，奉贤区住房局对此异议也未提供证据加以证明。
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