贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终7116号
上诉人(原审原告)：刘思雨，男，1990年6月10日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：陈公卓，贵州威驰律师事务所律师，执业证号：15201201310849323。
委托诉讼代理人：冯大林，贵州威驰律师事务所实习律师，实习证号：2301180411106。
被上诉人（原审被告）：李ＸＸ，女，1980年6月1日出生，汉族，住湖北省秭归县。
委托诉讼代理人：熊华，湖北前锋律师事务所律师，执业证号：14205200910312763。
原审第三人：贵州向日葵房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城O组团商业1幢1层44号。
法定代表人：杨平，该公司行政经理。
委托诉讼代理人：张芨明，男，1993年2月3日出生，汉族，住贵州省习水县。
上诉人刘思雨因与被上诉人李ＸＸ、原审第三人贵州向日葵房地产经纪有限公司（以下简称向日葵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘思雨上诉请求：1.撤销原判第三项，依法改判为被上诉人李ＸＸ向上诉人刘思雨支付违约金150000元；2.一、二审案件受理费由被上诉人李ＸＸ负担。事实和理由：1.导致案涉房屋未办理过户的根本原因是被上诉人李ＸＸ指定的买房人未能成功与银行签订贷款合同，从而导致《房屋买卖合同》被迫中断，在中断期间我方多次通过原审第三人高英及向日葵公司多次沟通，但被上诉人李ＸＸ均未履行义务。2.根据合同的约定，…在办理过户手续当时由乙方经房管局资金监管中心及（以）转账/汇款方式支付甲方首付款290000元，该约定应当是明确了双方同时履行合同义务。3.原判认为房屋未过户，导致李ＸＸ未能将首付款交付至房管局资金监管中心，而事实应当是，被上诉人李ＸＸ所指定的受让人未与贷款银行成功订立贷款合同，造成合同无法继续履行。4.我方是依法行使法定解除权，我方在达成过户条件后，一直催促对方履行义务，但是被上诉人均未履行，其延迟履行义务已经构成根本违约。
李ＸＸ辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.根据合同约定的内容来看，合同约定的履行顺序应当是买方支付定金，卖方解除抵押，办理过户手续，买方支付首付款290000元，买方按揭支付尾款440000元，若不能取得贷款，则过户后45天内一次性付清尾款440000元，买方是否取得银行贷款并不是合同是否得以继续履行的先决条件。我方在原审中提供了微信记录及所购买的往返车票以及中介人员张笈明的当庭陈述，均能反映违约方是上诉人刘思雨。2.根据合同的约定，上诉人刘思雨应当将房屋过户到我方名下，我方再履行合同义务，其拒绝履行过户的义务违背诚实信用原则。
原审第三人向日葵公司述称，1.我方在上诉人刘思雨取得产权证后，通知并预约了双方至相关部门办理交易手续的时间；2.买卖双方按照约定的时间于2017年6月上旬至不动产登记中心办理产权过户手续及办理买方银行贷款申请，后买卖双方均顾虑先办理产权过户手续后买方不能贷款情况出现，为避免交易纠纷，控制双方的交易风险，当日过户登记手续未办理，后买卖双方达成一致意见：先行办理买方银行按揭贷款申请，审批手续，待银行审批并确认可以贷款给买方后再行办理产权过户登记手续，办理完过户手续后买方按银行要求办理抵押登记，抵押后由银行支付尾款给卖方。之后，双方又到银行办理按揭贷款手续。3.在银行贷款的审批过程中，银行鉴于贷款人过于年轻，考虑到其还款能力，要求增加共同还款人，我方及时将该情况通知了双方，买方也在收到通知后订票欲前来办理贷款手续。4.此后，上诉人刘思雨提出要求全款支付才办理产权过户手续，之后，我方将该情况转达给买方，双方协商后未达成一致意见。5.我方已经将房屋的相关证件归还给了上诉人刘思雨。
刘思雨向一审法院起诉请求：1、解除原告刘思雨与被告李ＸＸ于2017年5月14日订立的《房屋买卖合同》；2、第三人贵州向日葵房地产经纪有限公司返还原告位于贵阳市××区××路××号睿力上城A组团1栋3单元17层4号编号为0024696的《不动产权证书》原件一本及《车位转让权合同》原件一本；3、被告向原告支付违约金150,000元。
一审法院认定事实：2017年5月14日刘思雨为（甲方、出卖方）委托其母亲高英与李ＸＸ（乙方、买受方）、向日葵公司为见证方签订《房屋买卖合同》，合同约定刘思雨将其座落于贵阳市××区××路××号睿力·上城A组团1栋3单元17层4号房屋及车位（车位号：A区516号）出售给李ＸＸ。该房《商品房买卖合同》建筑面积118.97平方米。房屋及车位成交价为750,000元整。合同第三条约定付款方式：签订合同当日李ＸＸ支付刘思雨定金2万元整。该房由刘思雨自行申请办理银行提前还贷事宜并承担相关费用（须于2017年5月30日前申请办理银行提前还贷“扣款结算”甲方须按银行要求进行完善及办理），双方约定待银行办理完该房抵押注销且产权达到过户条件后的5个工作日内办理该房产权过户手续；（该房为乙方为其朋友购买，乙方有权将该房过户到其指定人名下“乙方保证指定人必须符合购买条件及贷款条件”）。在办理该房过户手续当时由乙方经房管局资金监管中心及转账/汇款方式支付甲方购房首付款人向币290,000元整，剩余房款440,000元整，由乙方通过银行按揭贷款经房管局监管中心一次性支付给甲方“该房乙方贷款的金额以银行实际批贷为准，总房款以乙方实际支付凭证为准”，若因银行贷款政策调整，甲乙双方须积极按照银行需求进行完善及办理。第五条约定：该房中介信息服务费为人民币20,000元整。第七条约定：除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，若甲方违约，甲方支付该房成交价的20%作为违约金；若乙方违约，则乙方支付甲方该房成交价的20%作为违约金；若甲乙双方任何一方违约，违约方须支付见证方中介服务费用。合同签订当日，李ＸＸ向高英交付20,000元定金，刘思雨将编号为1451的《商品房买卖合同》及《车位转让权合同》原件交付向日葵公司，刘思雨积极办理待售房屋不动产权证，办理完毕后将编号为0024696的《不动产权证书》交付向日葵公司。2017年6月7日刘思雨到银行结清按揭贷款，在符合过户条件后刘思雨未按合同约定将房屋过户至李ＸＸ指定人赵越名下，赵越关于交易房屋的银行按揭贷款手续未通过审核，李ＸＸ与刘思雨双方购买与出售房屋的合同目的未能实现，引起诉讼。
一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定诚信履行各自义务。第三人向日葵公司在合同签订时落款为“见证方”，但其提供了居间服务，并收取了居间服务费，其实为居间人。李ＸＸ与刘思雨、第三人向日葵公司共同签订的《房屋买卖合同》系三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对三方均具有法律约束力。合同签订后，李ＸＸ依约向刘思雨交付定金，刘思雨虽未在合同约定的时间内办理完毕银行结清证明，但其时间并未过分迟延，在具备过户条件后却未依约办理过户手续，违反了合同第三条约定，房屋未过户,李ＸＸ未能将首付款交付至房管局资金监管中心。庭审中，李ＸＸ对解除合同宜无异议，刘思雨无意继续履行合同，李ＸＸ请求返还定金20,000元的请求，予以支持，李ＸＸ请求刘思雨支付750,000×20%=150,000的违约金符合合同第七条的约定,予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘思雨于本判决生效后十日内向原告李ＸＸ退还定金20,000元，并支付违约金150,000元；二、驳回李ＸＸ的其余诉讼请求。案件受理费1,850元，保全费1,520元，合计3,370元由被告刘思雨负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人刘思雨向本院申请调取被上诉人李ＸＸ所指定的贷款人赵越的贷款资料，以此证明违约方为被上诉人李ＸＸ。根据双方在《房屋买卖合同》中约定：“…乙方必须保证自己的征信记录良好，符合银行的贷款条件，办理贷款提供的材料虚假及征信不良导致不能贷款，则乙方必须在过户后的45个工作日内一次性付清甲方房屋尾款…”，由此可知，若贷款不能取得，则应当在过户后一次性支付房屋尾款，因此，被上诉人李ＸＸ指定的贷款人赵越能否取得贷款，并不会影响合同的继续履行。本院认为，上诉人刘思雨申请调取的证据与本案缺乏关联性，本院对其申请不予准许。经二审审理查明：李ＸＸ亦未向刘思雨支付房屋首付款290000元，其余的事实与原判决基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：本案的违约方是谁，违约责任应该有谁来承担。当事人履行合同，应当恪守承诺，遵循诚实信用原则。本案中，上诉人刘思雨与被上诉人李ＸＸ订立了《房屋买卖合同》，双方应本着诚实信用的原则行使权利，履行义务。上诉人刘思雨诉称本案的违约方为被上诉人李ＸＸ，原因是在实际履行合同的过程中，双方已经将合同内容口头变更为由被上诉人李ＸＸ先履行贷款审批的义务，被上诉人李ＸＸ对该事实并不认可，故对上诉人刘思雨的该项主张，因无充分的证据证明，本院不予采信。在无证据证明双方就案涉合同内容达成了补充协议的情况下，应当按照合同条款确定，根据双方在《房屋买卖合同》中的约定：“在办理该房过户手续当时由乙方经房管局资金监管中心及转账/汇款方式支付甲方购房首付款人向币290000元整，剩余房款440000元整，由乙方通过银行按揭贷款经房管局监管中心一次性支付给甲方。”，据此可知，上诉人刘思雨应履行过户的义务，与此同时，被上诉人李ＸＸ也应当支付首付款290000元，因此，双方的义务应当是同时履行的，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”之规定，被上诉人李ＸＸ在未支付首付款的情况下，上诉人刘思雨有权拒绝履行过户的义务。同时，上诉人刘思雨在未办理房屋过户登记的情况下，被上诉人李ＸＸ亦有权拒绝履行支付首付款的义务。故导致《房屋买卖合同》不能继续履行的原因在于双方对交易安全均有所顾虑的情况下，均未履行合同中的义务。在双方都存在违约的情况下，任何一方均无权依照合同约定的违约责任条款向对方主张违约责任，因此，上诉人刘思雨作为违约一方，其无权要求被上诉人李ＸＸ承担违约责任，而原判以刘思雨违约在先，驳回其诉请李ＸＸ支付违约金150000元，系认定事实错误，本院予以纠正。
综上，上诉人刘思雨的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实错误，本院予以纠正，但裁判结果正确，本院对裁判结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人刘思雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 罗晓珊
代理审判员 程 奕
二〇一八年九月二十九日
书 记 员 方雅兴