广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0312民初1032号
原告：桂林某某物业服务有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区。
法定代表人：李某某，总经理。
委托诉讼代理人：马某，该公司职员。
被告：蒋某，男，1979年12月30日生，汉族，住广西全州县全州镇，现住桂林市临桂区。
原告桂林某某物业服务有限责任公司与被告蒋某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林某某物业服务有限责任公司（以下简称某某物业公司）的委托诉讼代理人马某、被告蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付给原告物业服务费人民币2,025.50元，并自2013年7月1日起按万分之三每天的标准向原告支付逾期违约金至实际支付物业费时止（计到2017年12月31日止违约金为593.50元）;2.依法判令被告立即支付给原告代缴的公共水电费372元，生活垃圾费378元；以上1、2项费用共计3,369元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是金水湾*翠园雅筑*竹景苑A8栋X单元XX住房业主，该套房屋建筑面积为94.07平方米。原告于2007年2月1日与被告所住小区的金水湾*翠园雅筑的开发商桂林正通房地产开发有限责任公司签订了金水湾*翠园雅筑《物业管理委托合同》，一直为金水湾*翠园雅筑提供物业服务。2015年12月15日，原告与被告所住小区的金水湾*翠园雅筑业主委员会签订了《金水湾*翠园雅筑物业服务合同》，服务期限为2015年12月15日至2018年12月14日。根据《物业管理委托合同》及《金水湾*翠园雅筑物业服务合同》的约定，原告提供物业服务的收费标准为住宅按建筑面积计0.4元每平方米每月，小区业主应在每年元月三十日之前向原告交纳当年的物业费。同时，小区业主应当分摊公共水电费、自行交付生活垃圾费等。合同签订后，原告依法对被告居住的金水湾*翠园雅筑小区提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2013年7月1日
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2017年12月31日期间，共拖欠应缴纳的物业服务费2,025.5元，拖欠应缴纳的公共水电费372元、生活垃圾费372元。根据《物业服务合同》第四条约定及《金水湾*翠园雅筑物业服务合同》第二十条约定，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以向法院起诉，从逾期之日起，每日按照应缴纳费用的万分之三加收违约金。据此计算，截止到2017年12月31日，被告应交违约金593.5元，合计3,369元。对此，原告曾多次以多种形式向被告催收物业服务费，但其未予理睬，至今未予交纳。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。
被告蒋某辩称，被告请求法院依法驳回桂林某某物业服务有限责任公司不合理且不合法的请求。事实与理由：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行物业服务合同的义务。2015年12月15日颁布的《金水湾翠园雅筑物业服务合同》。桂林某某物业服务有限责任公司与原告于2015年12月签订的《金水湾翠园雅筑物业服务合同》第二章第1.2.3.4.5.10款约定：“房屋建筑本体公用部位的维修，养护和管理。公共环境清运。交通车辆行驶及停泊。被告所居住的竹景苑A8栋2单元6B。根据法律规定以及合同的约定，原告应当履行自己的义务。但是，在被告多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。自2013年07月至今。2、不履行物业管理的义务。桂林某某物业服务有限责任公司与原告于2007年02月签订的《物业管理委托合同》第二条、第1.5.6条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。房屋外面渗水，原告不维修。造成原告房间墙体发霉。被告所在竹景苑A8栋2单元6B，原告没有维修过，给整个大楼的安全造成了威胁。车辆停车不规范，造成早上上班车辆无法出行。公共环境随便乱堆杂物没有进行清运及制止，给小区环境带来恶劣的影响。3、原告并未按照合同约定每年向全体业主公布一次管理费用收支账目。小区的监控设备没有公开公证的招标，私自询价找公司安装，而且安装不规范，对安全用电造成恶劣影响。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告虽对原告提交的证据提出异议，但不能提供相应的证据予以佐证，且原告提交的证据与本案存在一定的关联性，故本院对原告在本案中提交的证据的真实性予以认定，作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告某某物业公司成立于1999年5月21日，其营业期限从1999年5月21日至2029年5月21日，经营范围为：物业服务，房屋装饰装修，商务信息咨询服务，家政服务，停车场管理服务，建筑工程、安防工程施工，水电安装（依法须批准的项目，将相关部门批准后方可开展经营活动）。2007年2月1日，桂林正通房地产开发有限责任公司与原告某某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托原告对金水湾*翠园雅筑小区进行物业管理,原告一直为金水湾*翠园雅筑小区提供了相关的物业服务。2015年12月15日原告与临桂金水湾*翠园雅筑业主委员会签订了《金水湾*翠园雅筑物业服务合同》，临桂金水湾*翠园雅筑业主委员会续聘原告为金水湾.翠园雅筑提供物业服务，委托管理期限为三年，自2015年12月15日起至2018年12月14日止。合同第三条约定，物业服务内容：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋公共设施设备的日常维护、运行与管理；（三）公共绿化、建筑小品等的日常养护与管理；（四）公共环境卫生，包括房屋公共楼道及公共路面的卫生保洁；（五）维护物业区域内的公共秩序；（六）配合、协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；（七）代为管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与业主档案；（八）业主室内装饰装修的管理；（九）业主房屋自用部位、自用设施、设备的有偿维护服务；（十）维护物业服务区域内的交通秩序及车辆停放的管理。合同第五条约定了物业服务费用实行市场调节价。（一）物业服务费按业主物业的建筑面积0.4元/平方米/月的标准由乙方向业主收取。……物业服务费不包括：房屋自用部位的维修费用、房屋公共部位、公共设施设备的大、中修、更新、改造；公共水电费的分摊（根据实际发生额按户分摊）、公众责任保险费、生活垃圾清运费等费用；（三）公共水电费先按一定的金额预收，每年按实际发生额结算，预收所剩余额顺延到下一年度，预收不足部分在业主缴纳下一年度费用时补足，每年将收支情况对外公示；（四）生活垃圾请运费按当地环卫站的收费标准代理环卫站预收，收取时间从业主完成装修入住之日起计算，当月15日前入住，从当月起收取；当月15日后入住从下月起收取。同时合同第二十条约定业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。
另查明，被告蒋某是临桂区临桂镇金水湾*翠园雅筑小区竹景苑A8栋X单元XX号房业主，其房屋建筑面积为94.07平方米，套内建筑面积84.32平方米。从2013年7月1日日起，被告蒋某未向原告某某物业公司交纳过物业管理费用及代缴的公共水电费、生活垃圾费。原告经催告无果后，于2018年5月8日诉至本院，请求判令被告支付物业管理费及违约金、公共水电费、生活垃圾费等费用。
本院认为，金水湾*翠园雅筑小区业主委员会与原告签订的《金水湾*翠园雅筑物业服务合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定。金水湾*翠园雅筑小区业主委员会与原告某某物业公司签订的《金水湾*翠园雅筑物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是金水湾*翠园雅筑小区的业主之一，亦受上述《金水湾*翠园雅筑物业服务合同》的约束。原告进驻金水湾*翠园雅筑小区实施物业管理，为金水湾*翠园雅筑小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。从2013年7月1日起被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳从2013年7月1日至2017年12月31日的物业管理费，本院予以支持。经本院审核，被告蒋某所欠的物业费为2031.91元（按被告住宅建筑面积94.07m2，物业费0.4元/月/m2，交纳期间从2013年7月1日至2017年12月31日共计54个月计算）。由于被告有证据证明原告在小区公共卫生以及消防安全管理方面存在瑕疵，违反了《物业服务合同》的有关约定。根据原告履行合同义务的情况，酌情减免10%的物业管理费，即被告承担应交纳物业管理费的90%即1,828.72元。对于原告诉请被告支付2013年7月1日至2017年12月31日期间的违约金的问题，由于原告未妥善尽到合同义务，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告主张要求被告交纳从2013年7月1日至2017年12月31日拖欠的公共水电费372元、生活垃圾费372元，由于此项费用原告已实际支出，故对于原告的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告蒋某支付物业管理费1,828.72元给原告桂林某某物业服务有限责任公司;
二、被告蒋某支付公共水电费372元、生活垃圾费372元给原告桂林某某物业服务有限责任公司;
三、驳回原告桂林某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林某某物业服务有限责任公司负担6元，被告蒋某负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 李冬文
二〇一八年七月二十四日
法官助理 邓欣荣
书 记 员 李师榕