杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1904号
原告封涛。
委托代理人徐碧莲。
被告李水娟。
委托代理人陈华生、万奕庆。
被告李水凤。
委托代理人何淼炎。
原告封涛诉被告李水娟、李水凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月27日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年11月26日公开开庭进行了审理。原告封涛及其委托代理人徐碧莲，被告李水娟及其委托代理人万奕庆，被告李水凤的委托代理人何淼炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告封涛诉称：2009年6月底，原告从朋友处了解到被告李水娟欲出售杭州市下城区珠碧苑4幢5单元103室的房屋。原告到被告李水娟处看房后，经双方多次协商，达成房屋转让意向。同年9月4日，被告李水娟委托其妹李水凤办理房屋转让事项，原告和被告李水凤通过居间方签订了《房屋居间转让意向协议》。并且，双方根据协议第七条的约定，由原告支付被告李水娟购房意向金计人民币2万元，交给居间方保管。被告李水娟也将房屋三证一并交给居间方。此外，双方还在协议中约定了于2009年9月10日前，到居间方签订《杭州市房屋转让合同》及其他相关权利义务。后李水娟并没有按约履行签订房屋转让合同的义务。2009年9月15日，居间方为此发函给被告李水娟，敦促其履行签订房屋转让合同的义务，但被告李水娟不理不睬。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，在当前杭州房价不断上涨的情况下，被告的违约行为，给原告造成了很大的经济损失。故起诉至法院，请求：1.判令被告李水娟赔偿原告购房损失费4万元；2.本案诉讼费由被告李水娟承担；3.判令被告李水凤对被告李水娟上述款项承担连带责任。
被告李水娟辩称：原告所述与实际情况不符，李水娟从未与原告签订过协议，也从来没有委托李水凤签订过协议。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告李水凤辩称：居间协议书里面的2万元，是原告委托居间方保管，2万元是作为原告给居间方的意向金，如果出卖方对上述购买条件认可，就从意向金转为定金。2个工作日内如果出卖方不同意，那么2万元意向金应该由居间方退还给原告。整个过程中，没有居间方的任何表示。整个合同履行过程中，不存在从意向金转为定金。且按合同约定，涉及到个税（20％），合同自动解除。请法院驳回原告的诉讼请求。
原告封涛为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.房屋居间转让意向协议1份，欲证明原被告已经达成房屋转让意向的事实；
2.收条1份，欲证明原告已按约履行义务的事实；
3.房屋所有权证1份，
4.契证1份，
5.国有土地使用证1份，
三证据欲证明被告李水娟已履行交付房产三证义务的事实；
6.关于催办签订《房屋转让合同》的函1份，欲证明催促被告李水娟办理过户的事实；
7.国内特快专递邮件清单及回执各1份，欲证明被告李水娟已收到催办函的事实。
被告李水娟为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.房屋居间转让意向协议1份，欲证明原告提交的房屋居间协议是经过篡改的不真实的协议；
2.残疾证书、低保证各1份，欲证明被告李水娟为一级肢体残疾，只有低保待遇，生活困难的事实。
被告李水凤未向本院提交证据材料。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院认证如下：
（一）原告封涛提交的证据：被告李水娟对证据1三性均有异议，没有公司的公章，第五条空白处是叉号，李水娟提供的是斜杠；原告提供的协议，日期是2009年9月4日，李水娟提供的是没有日期的；李水娟从来没有在上面签字，因为肢体残疾了不能在上面签字，因此该份证据是经过篡改的。对证据2三性均有异议，李水娟从来没有委托过房产公司代收原告的定金；原告没有提供证据来证明该房产公司的资质证明，能够证明其有资质进行房产交易。对证据3-5真实、合法性均无异议，关联性有异议，李水娟从来没有向房产公司交过三证，不知道原告怎么取得的，李水娟也不认可这份协议，谈不上履行协议。对证据6，真实性无异议，被告没有收到过该份函。对证据7真实性有异议，被告肢体残疾不可能签收。被告李水凤对证据1真实性有异议，与李水娟提供的证据有出入，居间方没有任何表示，第十五条约定，如有个税，协议自动解除，与原告提供的不同。对证据2真实性有异议，是中介公司个人的表示，与协议书约定的的意向金表示不一致。对证据3-5三性均无异议，但与本案无关，因李水娟没有授权李水凤。对证据6，函的内容与本案没有关联性。证据7与本案无关。本院认为，证据1原告能提供证据原件，且虽与李水娟提供的协议在细节上存在差异，但其主要内容完全一致，李水凤亦认可系原告与其及中介方在场一起签订的事实，故予以确认。证据2，原告能提供证据原件，且能与证据1印证，故予以确认。证据3－5李水凤无异议，并认可系其交付给居间方；李水娟对其真实性、合法性亦无异议，且该证据能证明李水凤向居间方提交房屋三证的事实，故予以确认。证据6、7，邮寄函件上有李水娟签收，故予以确认。
（二）被告李水娟提交的证据：原告封涛对证据1真实性无异议，叉和斜杠是一样的，封淘的签字是真实的。对证据2，不能证明李水娟智力上面有问题，只是肢体上有问题，也不能说明因为是低保户就没有民事行为能力了，与本案无关联性。被告李水凤对证据1、2均无异议。本院认为，证据1原告亦提交，且主要内容与原告提交的一致，故予以确认。证据2李水娟能提供证据原件，能证明李水娟的身体情况与生活情况，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：杭州市下城区珠碧苑4幢5单元103室房屋系被告李水娟所有。被告李水凤系李水娟之妹。2009年9月4日，原告封涛作为买方与李水娟作为卖方签订《房屋居间转让意向协议》一份，李水凤作为李水娟的代理人在协议上签字。协议约定，李水娟将上述房屋转让给原告，转让总价80万元。原告为表示购买诚意，向居间方支付2万元意向金，如果李水娟同意原告提交的购买条件，则由居间方将该意向金作为定金支付给李水娟。房款支付方式为2009年9月20日前支付首付款，余款按银行按揭贷款办理。买卖双方同意于2009年9月10日前到居间方签订《杭州市房屋转让合同》。在卖方签订本协议后，卖方未能依约签订《房屋转让合同》，则卖方应向买方赔偿等同于双倍定金数额的损失。安楠作为居间方杭州市佳杭房产代理有限公司的代表在其中一份协议上签字。李水凤并将李水娟的房屋权属证书交付居间方。同日，安楠出具收条，称代李水娟收到封涛购房定金2万元。后因李水娟未按照约定前往居间方签订《房屋转让合同》，安楠于2009年9月15日向李水娟发函，要求李水娟于9月19日前至居间方签订《房屋转让合同》。后李水娟仍未前往签订《房屋转让合同》。
本院认为：封涛与李水娟之间的《房屋居间转让意向协议》，虽仅有李水凤作为代理人签字，而无李水娟的亲笔签字。但是，李水凤系李水娟的妹妹，李水娟的残疾人证和低保证均将李水凤列为监护人，李水凤在与封涛磋商时又能提交案涉房屋的权属证书，基于上述理由，封涛有充足的理由相信李水凤有代理权，故李水凤的该代理行为有效，上述协议对李水娟有约束力。李水娟称其根本未委托李水凤卖房，房屋三证亦系李水凤从其住处偷出的，但未能提供有效证据证明。且即便其所述属实，在封涛基于上述理由相信李水凤有代理权的情况下，该协议仍对李水娟有约束力。如李水娟认为李水凤的行为损害其权益，可另行主张。李水凤称即便协议有效，协议约定如有个税，意向金退回，协议自动解除。房屋买卖肯定要产生个税，故协议也已自动解除。封涛称因系第一套房屋，故勿需个税。本院认为，封涛已提交证据证明协议成立，李水凤主张协议已符合条件解除，应提交证据证明，现其未能提交有效证据证明，应承担举证不能的不利后果，故对该辩驳意见不予采信。协议签订后，李水娟未按照约定与封涛签订《杭州市房屋转让合同》，在居间方发函催告后，亦未履行该义务，故应认定系李水娟违约。合同约定，李水娟未签订《杭州市房屋转让合同》的，应按定金的双倍支付违约金，故封涛要求李水娟按照约定赔偿其损失的请求应予支持。李水凤系代理李水娟与封涛签订合同，而非合同当事人，封涛要求李水凤承担连带责任缺乏依据，故对封涛该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李水娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告封涛损失4万元；
二、驳回原告封涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，因适用简易程序审理，减半收取400元，由被告李水娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇〇九年十二月十四日
书 记 员 汪国庆