广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0114民初934号
原告：李燕平，住广州市白云区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：何建梁。
委托代理人：董伟，该公司职员。
原告李燕平诉被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由代理审判员白一帆适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行审理。原告李燕平的委托代理人王美舟、被告东湛公司的委托代理人董伟到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人均申请60天的调解期进行调解，期限届满，双方当事人未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月28日，原告和被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的坐落于花都区颐和盛世花园颐和盛世五街15号（12栋）202房。合同约定被告应于2015年8月30日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告；合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今没有通过质量、规划、消防、电梯、人防、环保、煤气、永水永电等验收合格文件以及没有市政基础设施工程竣工验收备案表。原告就上述问题向被告提出书面异议，要求提供上述文件复印件加盖公章后交付给原告，但被告拒不回复，视为异议事实成立，因此原告至今未能收楼，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现请求法院依法判令：1、被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款901113元为本金，支付从2015年8月31日起至被告具备约定交楼条件、永久供电、供水、供气及房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计为18022元）。2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：第一，因原告存在迟延支付房价款的行为，被告有权顺延交楼时间且无需承担违约责任。第二，原告未在商品房买卖合同中约定收楼日期届满之日起提出收楼异议，视为商品房已视为交付，被告无需承担逾期交房违约责任。第三，购房合同明确约定违约金的计算标准，违约金应当不超过总房价款的2%，诉请中违约金的计算标准没有法律及合同依据。
经审理查明：被告是位于广州市花都区炭步镇颐和盛世花园项目的开发商。
2013年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买花都区炭步镇文二村颐和盛世五街15号（12栋）202房，该商品房用途为住宅，建筑面积共158.09平方米。该商品房总金额901113元。付款方式为分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日）支付540668元。第二期在2014年6月30日前，支付360445元。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十条逾期付款的违约责任：一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。按揭付款的，如果乙方未能按照合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的百分之二。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电分摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本款第（1）执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第二条约定：主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间，且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金。第四条约定：本合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件，在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述全部款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。3、无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书，乙方须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临该商品房现场甲方办事处或委托的物业管理处办理该商品房交楼手续，乙方收楼时，应依约定交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用……第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关下列资料（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第十八条约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商，诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议为其真实意思的反映。合同和补充协议还对其他内容进行了约定。
原告按照合同约定的时间支付了定金20000元，于2014年1月6日支付了房价款520668元，于2014年8月20日支付了房价款360445元。至法庭辩论终结前，被告尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告尚未完全具备合同第十二条约定的交房条件。
庭审中，原、被告双方一致确认被告向原告寄发《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续。原告认为因涉案房屋未取得竣工验收备案表不符合交楼条件，拒绝收楼，未办理收楼手续。原告认为迟延交楼违约金约定的2%的标准过低，属于格式条款应当无效。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第四条将主合同第十二条约定的交房条件变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准”，补充协议第六条将主合同第十五条约定的交房时的有关资料变更为“《商品住宅交楼书》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》”。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋居住的必要条件，故被告交付的房屋除满足法定条件外，仍应满足合同第十二条约定的交房条件。
被告于尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和符合合同第十二条交房条件的情况下向原告发出《收楼通知书》，通知原告收楼，原告有权拒绝收楼。被告未能在约定的期限内将符合交房条件的房屋交付原告使用，理应承担迟延交楼的违约责任。根据合同第十四条及补充协议第十八条的约定，违约金应按每日总房款0.01%的标准计付，违约金总额以总房款的2%为限。原告要求违约金按总房款每日0.05%标准计付依据不足，本院不予采纳。至于违约金数额是否以总购房价的2%为限，本院认为，根据合同补充协议第二十四条、第二十五条约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为真实意思表示。因此，对于合同第十四条以及补充协议第十八条对违约金标准和总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果的，是双方的真实意思表示，且该条约束的是原、被告双方，并未加重原告责任或排除原告主要权利，故原告认为该条为格式无效条款依据不足。
至于逾期交楼的起算日期，被告认为原告逾期付款，被告有权顺延交楼时间。根据原、被告双方签订的合同第十四条约定乙方未能付清任何应付款项，或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，甲方实际交付房屋的时间顺延，补充协议第五条约定，商品房交付期限届满之前，乙方应交清商品房全部楼价款等费用，因此，上述两条说明如原告未能在涉案房屋交付期限届满之前付清全部房价款，被告实际交付房屋的时间顺延。本案原告于合同约定的商品房交付期限届满之前已经付清了全部房价款，因此，被告认为原告逾期付款被告有权顺延交楼时间，依据不足，本院不予采纳。综上，迟延交楼违约金应按每日总房价款0.01%标准，从2015年8月31日起计至涉案房屋具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后被告实际交付房屋给原告之日止，违约金总额应以总房价的2%为限。截至法庭辩论终结前，被告已逾期交楼超过200天，因此，被告应支付的违约金已达到合同约定的上限即总房价的2%（18022元），原告请求被告支付逾期交楼违约金18022元的部分，本院予以支持，原告诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李燕平支付迟延交楼违约金18022元；
二、驳回原告李燕平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 白一帆
二〇一六年××月××日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅