河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终6075号
上诉人（原审被告）：陈勇祥，男，1976年6月25日出生，汉族，无业，住湖南省宜章县
被上诉人（原审原告）：左连城，男，1954年7月5日出生，汉族，开滦集团唐山矿退休工人，住唐山市。
被上诉人（原审原告）：张印霞，女，1955年10月27日出生，汉族，唐山市民政局退休工人，住唐山市。
委托诉讼代理人：左连城，男，1954年7月5日出生，汉族，与张印霞系夫妻关系。
上诉人陈勇祥因与被上诉人左连城、张印霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈勇祥、被上诉人左连城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈勇祥上诉请求：请求二审法院依法撤销河北省唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初1007号民事判决，依法改判被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实确有错误。2017年9月1日，被上诉人隐瞒了租赁房屋已经被征收的事实与被上诉人签订房屋租赁合同。该行为属于欺诈。此种欺诈行为也损害了国家利益。房屋被拆迁以后，上诉人签订租赁合同的目的无法实现，房屋被征收以后到被拆迁以前一般来说是不会有人购买家具的。二、原审判决适用法律确有错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。根据此条文该房屋租赁合同应是无效合同。
左连城、张印霞辩称，被上诉人左连城、张印霞至今未收到政府对本房屋关于征收拆迁通知书、也未看过有关房屋征收拆迁布告。我们双方签订的《房屋租赁合同》对租金和违约金有明确的约定，陈勇祥违反了相关约定，应当承担相应的赔偿责任。综上陈勇祥的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
左连城、张印霞向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除2017年9月1日原告左连城、张印霞与被告陈勇祥签订的《房屋租赁合同》；2.被告陈勇祥给付原告左连城、张印霞拖欠的2017年11月、12月的房租6000元及2018年2月8日开始至《房屋租赁合同》解除之日的房租，每月按25000元计算；3.被告陈勇祥给付原告左连城、张印霞违约金25000元；4.诉讼费用由被告陈勇祥负担。事实和理由：2017年9月1日原告左连城、张印霞与被告陈勇祥签订的《房屋租赁合同》，被告陈勇祥承租了原告左连城、张印霞所有的南新东道184-2号商业楼。《房屋租赁合同》约定：“1.租赁期：自2017年9月8日至2025年9月7日，计租金期从2017年9月8日开始，前期作为乙方的装饰整理免租期；2.租金标准：现因房产原因有可能导致本租赁房产不能正常办理经营相关手续，月租金为22000元（大写：贰万贰仟整），当可以正常办理经营相关登记手续时，年租金开始按300000元（叁拾万元整）执行。3.租金支付方式：临时租金按月支付，改正时租赁时第一年按年支付，以后按半年支付。每月10日前乙方付甲方租金。4.违约责任：双方任何一方违约需另付对方一个月租金”。2017年11月3日被告陈勇祥在该房产注册成了唐山市路南区绚华家具店。按照合同约定，从2017年11月8日起被告应按照每月25000元标准支付全年租金30万元，但被告陈勇祥按支付租金22000元支付了2017年11月、12月，拖欠两月租金6000元。从2018年2月8日起被告陈勇祥拒绝向二原告支付租金，二原告诉至法院，维护其合法权益。
一审法院经审理查明：原告左连城与原告张印霞系夫妻关系，二原告将坐落于唐山市路南区永红桥西南侧的房屋出租给被告陈勇祥。原告左连城、张印霞（甲方）与被告陈勇祥（乙方）于2017年9月1日签订房屋租赁合同，约定主要内容如下：甲方将坐落于路南区永红桥西（南新东道184-2号）楼房的第一、二层，面积为800平方米左右，同时包括属于本房产附属设施、外墙面及广告牌位置与本租赁房产不可分割；该房产用途为：经营；甲方协助乙方办理相关经营证照；租赁期为自2017年9月8日至2025年9月7日，计租金期从2017年9月8日开始，前期作为乙方的装饰整理免租期；租金标准为现因房产原因有可能导致本租赁房产不能正常办理经营相关手续，月租金为22000元，当可以正常办理经营相关登记手续时，年租金开始按300000元执行；租金支付方式为临时租金按月支付，每月10日前乙方付甲方租金，改正式租赁时第一年按年支付，以后按半年支付；房屋的交付为甲方应于2017年9月1日前将房屋按约定条件交付乙方；合同的解除及违约责任中约定租赁期内乙方需提前退租的，必须提前一个月通知甲方，甲方同意可以解除合同；其他约定事项中约定临时租赁期最低三个月不足三个月，按三个月收租金，如能办营业执照可提前解除临时租赁期改为合同内正式租赁期；约定违约责任：甲、乙双方任何一方违约需另付对方一个月租金。二原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告于2017年10月11日支付原告张印霞租金22000元，于2017年11月8日支付原告张印霞租金22000元，于2017年12月10日支付原告张印霞租金22000元，于2018年1月8日分两笔支付原告张印霞租金合计25000元，以上四笔租金均通过银行转账及电子汇入的方式支付。被告于2017年11月3日办理了营业执照，名称为唐山市路南绚华家具店，经营者为陈勇祥，经营场所为河北省唐山市路南区永红桥西南侧（南新东道184-2号）。被告向唐山市路南区市场监督管理局永红桥分局申请将唐山市路南绚华家具店注销登记，该局于2018年1月30日准予注销登记。
一审法院认为，本案的争议焦点为1.原被告之间签订的房屋租赁合同是否合法有效；2.原告诉请有无事实及法律依据。被告抗辩原告隐瞒拆迁的事实欺骗被告签订的租赁合同且行政法规明确规定拆迁范围内房屋不得租赁属强制性规定，该合同应属无效。关于原被告之间签订的房屋租赁合同是否合法有效的问题，双方签订的房屋租赁合同中对于合同的解除及违约责任条款中明确约定，该房屋被列入拆迁范围的，原告必须协助或者代被告获取归被告的权益，原、被告双方对遇到拆迁的情形时如何保障被告权益已有约定，不存在隐瞒、欺诈之情形，被告能够办理营业执照及支付租金的行为亦能证实不存在合同目的无法实现的情形。被告抗辩中引用《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因该条例已于原、被告双方签订合同之前被废止，故被告的抗辩理由缺乏事实及法律依据，故该院不予采信。二原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务，本案二原告将租赁房屋交付被告使用，被告应按照合同约定按时向二原告支付租金，被告未能按时向二原告支付租金的行为已属违约，二原告有权利解除房屋租赁合同并要求被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”,原告有权解除租赁合同。关于房屋租赁合同解除时间的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。二原告于2018年3月9日向该院提起诉讼，民事起诉状等相关法律文书于2018年3月15日邮寄至被告确认的地址，故该院认定原、被告双方签订的房屋租赁合同于2018年3月15日解除；关于被告拖欠原告房屋租金的问题，被告已于2017年11月3日办理了营业执照，故被告应自2017年11月10日按照年租金300000元折合成月租金为25000元的标准支付，原告提交的银行转账凭证能够证实被告在支付2017年11月、12月租金时依然按照月租金22000月标准支付，故对原告要求被告给付拖欠的2017年11月、12月租金6000元的主张，该院予以支持。二原告主张自2018年2月8日开始至解除之日止每月按25000元计算，该院认定自2018年2月8日开始至解除之日（2018年3月15日）即一个月零六天按月租金25000元计算应为31667元；关于违约金，合同中约定租赁期内，乙方提前退租的，必须提前一个月通知甲方，甲方同意可以解除合同，且约定了一方违约时应向另一方付一个月租金，被告应在退租前一个月通知二原告，被告未能提交充分有效的证据来证实其已经提前一个月履行了通知的义务，故对原告的该项诉请，该院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求合理的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、原告左连城、张印霞与被告陈勇祥签订的房屋租赁合同于2018年3月15日解除；二、被告陈勇祥于本判决生效之日起十五日内给付原告左连城、张印霞租金合计37667元；三、被告陈勇祥于本判决生效之日起十五日内给付原告左连城、张印霞违约金25000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取计287.5元，由被告陈勇祥负担（因原告左连城、张印霞已预交案件受理费，故由被告陈勇祥于本判决生效之日起十五日内给付原告左连城、张印霞287.5元）。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方签订合同的日期是2017年9月1日，该房产用途为：经营；租赁期为自2017年9月8日至2025年9月7日。签订合同时上诉人并不知道涉案房屋属于要拆迁区域。其是在签订合同第二天办营业执照时被告知涉案房屋位于征收范围内，按照2016年11月3日路南征办呈【2016】11号《唐山市路南区房屋征收办公室关于延长暂停办理老交大棚户区相关手续的请示》的规定，其在2017年10月31日前不能办理工商营业执照。所以一直到2017年11月3日，上诉人才办理了营业执照，名称为“唐山市路南绚华家具店”。但在该营业执照左下角有“不以此营业执照作为征收搬迁补偿条件”字样，上诉人就产生了解除合同的想法。上诉人最后交房租的日期为2018年的1月8日，所交的租金25000元为2018年1月8日到2月8日的租金。上诉人于2018年1月30日注销营业执照，并于当日搬离涉案房产。上诉人提交的通话记录证明其曾在1月31日16点20分37秒和被上诉人有过通话，说的是搬走和水电费的问题，通话时间为2分24秒，上诉人是主叫。被上诉人在庭审中表示：“是我给上诉人打的电话，要水电费，我说怎么找不到你人，他说我不干了，我搬走了，我说需要解除一下合同啊，至今钥匙也没有返还我”。由此可知，双方都认可在1月31日通过电话，且提到了上诉人搬离后水电费如何缴纳的问题。二审庭审时，上诉人认为合同解除时间应该在2018年1月30日其搬走的日期或者是2018年2月8日其租金到期的日期。上诉人在庭审时亦表示租了房子以后，已经办理了营业执照，且并未影响销售，租赁房屋未影响其正常使用。
本院认为，关于左连城、张印霞（甲方）与陈勇祥（乙方）于2017年9月1日签订的房屋租赁合同是否合法有效的问题，本案的上诉人在庭审时表示已经办理了营业执照，且租赁房屋未影响其正常使用，而且上诉人还支付了相应的租金，所以不存在上诉状上提及的合同目的无法实现的情形。故上诉人的上诉理由于法无据，本院不予支持。一审法院认为双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务，本院予以确认。
关于合同解除的问题。原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定认为原告有权解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定原审认为原、被告双方合同解除的时间是2018年3月15日。即原告向法院提起诉讼，起诉状等相关法律文书邮寄至被告确认的地址的时间。本院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》属于合法有效的合同，该合同并没有约定合同解除的条件。虽然陈勇祥于2018年1月30日已经搬离涉案房产，而且能够认定陈勇祥在2018年1月30日以后并未继续使用涉案房产。但是陈勇祥在租赁合同期限届满之前，没有出现法定解除的条件下，且租赁合同不存在任何履行不能的前提下，陈勇祥作为违约方是无权单方提出解除租赁合同的。依据合同法的基本原则，守约方也就是本案的左连城、张印霞才享有合同解除权。本案中左连城在开庭时提及其在2018年1月31日和陈勇祥通话时知道陈勇祥搬离，这证明左连城在通话时就已经认可了陈勇祥搬走的事实。其在电话里面说“应该解除一下合同”亦证明其有解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因为是通话，所以这种意思表示到达陈勇祥时合同解除。因此，本案合同解除的时间是2018年的1月31日。陈勇祥租金已交至2018年的2月8日。因此，陈勇祥不承担2018年2月8日之后的租金。
关于如何确定陈勇祥应当承担的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，合同中约定租赁期内，乙方提前退租的，必须提前一个月通知甲方，甲方同意可以解除合同，且约定了一方违约时应向另一方支付一个月租金。按照合同的约定，陈勇祥应在退租前一个月通知对方，但从陈勇祥提交的证据来看，并没有充分有效的证据来证实其已经提前一个月履行了通知的义务，故陈勇祥应当承担违约责任。即向左连城、张印霞支付一个月租金。
综上，原审认定事实和适用法律部分有误，本院予以纠正。上诉人陈勇祥的上诉部分有理，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销河北省唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初1007号民事判决。
二、左连城、张印霞与陈勇祥签订的房屋租赁合同于2018年1月31日解除；
三、陈勇祥于本判决生效之日起十五日内给付原告左连城、张印霞租金合计人民币6000元；
四、陈勇祥于本判决生效之日起十五日内给付原告左连城、张印霞违约金人民币25000元；
五、驳回左连城、张印霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币575元，减半收取计人民币287.5元，由陈勇祥负担。二审案件受理费人民币2117元，由陈勇祥负担人民币1000元，由左连城、张印霞负担人民币1117元。
本判决为终审判决。
审判长 夏春青
审判员 杜 娟
审判员 贾慧贤
二〇一八年九月四日
书记员 高 菲