湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂京山民二初字第00075号
原告王李丽。
委托代理人彭兰平，湖北京源律师事务所律师。
被告夏孔平。
委托代理人刘尚清，男，1969年12月22日出生，汉族，系被告夏孔平之夫。
委托代理人胡艳波。
原告王李丽诉被告夏孔平租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月12日受理后，依法由审判员邓双跃独任审判，于2012年4月17日、5月11日、9月29日三次公开开庭审理。原告王李丽及其委托代理人彭兰平，被告夏孔平及其委托代理人刘尚清、胡艳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王李丽诉称，2009年5月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于城中路西街菜场以东三间三层临街门面房出租给被告。2010年底，被告擅自将门面转租给他人，原告得知后，极力阻止，才未成。此后，被告未按照合同约定的期间交付2011年度租金，经多次催讨后，原告于2011年6月3日向被告发出《催交通知书》，被告仍然不为所动，原告于2011年6月9日向被告发出了《解某同通知书》，被告至今未提出异议。综上，原告认为，被告违反合同，未经原告同意，擅自转租房屋，且长期拖欠租金，经原告催收后，被告仍未缴纳，已构成根本性违约，原告的解除房屋租赁合同的行为符合合同法规定，应当是合法有效的，为此，请求人民法院：1、依法确认原告于2011年6月9日向被告作出的《解某同通知书》的行为合法有效；2、判令被告搬出租赁房屋；3、判令被告支付未付的租金3万元，违约金9万元。诉讼中，原告将诉讼请求第三项租金3万元变更为租金3万元及2012年4月7日以后至实际交房之日的占用费（按原合同租金标准）。
被告夏孔平辩称，原告在2011年6月9日未下达解某同通知，而是在2011年5月23日下达的解除通知；被告不存在未交付租金3万元的事实，不应承担违约金9万元，请求法院驳回原告诉讼请求。若法院认定我违约，因违约金约定过高，请求予以调整。
综合当事人的诉辩，本院确认本案当事人争议的焦点在于以下几个方面：
1、被告是否存在拖延租金3万元未交的事实；
2、原告是否于2011年6月9日向被告发出解某同通知；
3、原告是否有权解除租赁合同。
针对上述焦点，原告提供的证据材料及被告的质证意见如下：
1、《房屋租赁合同》一份，拟证明原被告双方签订了房屋租赁合同，对租期、租金、违约责任等作出了约定。
被告认为，对此份证据无异议。
2、《催缴通知书》一份及照片一组，拟证明因被告未按期交租金，原告于2011年6月3日下达催缴通知，并于2011年6月5日上午送达被告经营场所。
被告认为，对此份证据持有异议，被告没收到过通知。
3、《解某同通知书》一份及照片一组，拟证明原告于2011年6月9日下达解某同通知书，解除双方之间的租赁合同。
被告认为，对此份证据持有异议，被告没收到过通知。
4、证人罗某、黄某的证言，拟证明催缴通知书及解某同通知书都已送达被告。
被告认为，对此证据有异议，两证人与原告有利害关系；两证人的证言相互矛盾；从送达的形式来看，不是直接送达给被告，而是采用张贴后照相的方式，这种方式不行；罗某、黄某不能作为送达人，应由合同当事人进行送达，而两次送达原告均未到场。
针对上述焦点，被告提供的证据材料及原告的质证意见如下：
2011年5月23日《解某同通知书》一份及民事判决书一份，拟证明原告于2011年5月23日向被告下达了解某同通知，经人民法院确认无效。
原告认为，对此证据无异议。
本院根据原告申请，委托京山腾达资产评估事务所对被告租赁房屋内的装饰装修价值进行鉴定，该所出具了京腾资评字（2012）15号资产评估报告书，原告对该鉴定意见质证后认为，部分评估项目不实：1、大厅入口玻璃内门3樘不应按平方计价，而应按樘数计价；2、二、三楼复合地板的评估价格远高于市场价格；3、一至三楼强电路改造不存在；4、一楼门面招牌钢筋架为可移动部分，不属于评估范围。被告认为，对评估报告没有太大意见，只是折旧率过高。
经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据材料及本院委托鉴定机构作出的鉴定意见书作如下认证：
1、被告对原告提供的证据1无异议，原告对被告提供的证据无异议，本院予以采信。
2、原告提供的证据2、3、4，来源合法，客观真实，能反映本案的事实，本院予以采信。
3、本院委托鉴定机构作出的京腾资评字（2012）15号资产评估报告书，原被告均没有足以反驳的相反证据和理由，对其证明力，本院予以认定。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对有争议的事实确认如下：
2009年5月1日，原告王李丽（甲方）与被告夏孔平（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于新市镇城中路西段西街菜场以东三间三层房屋出租给被告使用，租赁期限为15年，自2009年4月7日至2024年4月7日止，租金为每年人民币3万元。乙方自签订合同之日起交清第一年的租金，在每年4月7日交清该年房租。乙方所租房屋经营宾馆旅店。租赁期间，乙方不得擅自转让房屋，不得擅自改变房屋结构（如中途需转租，必须甲方同意）。租赁期满后，乙方不再承租，甲方不承担乙方的任何装修以及其它费用，无偿收回（可移动设备除外），其租赁房屋内的一切装潢设施归甲方所有。甲、乙双方必须严格遵守上述条款，不得违约，如违约按照租金的三倍予以赔偿。合同签订后，双方开始履行租赁合同，被告夏孔平对租赁房屋进行了装修，用于经营宾馆旅店。至2011年4月7日，因被告夏孔平未按期交清当年租金，2011年5月23日，原告王李丽以被告未按期支付当年房租的行为违反合同约定为由，向被告发出书面解某同通知书，解除双方于2009年5月1日签订的房屋租赁合同。夏孔平于2011年8月23日向本院提起诉讼，请求法院确认王李丽向夏孔平作出的解某同通知书无效。本院于2012年1月11日作出判决：王李丽于2011年5月23日对夏孔平作出的解某同通知书无效。2011年6月5日，原告王李丽委托罗某、何翔将一份《催交通知书》送给西街宾馆的业主，罗、何二人当日将《催交通知书》送到被告经营的西街宾馆后，因无人签收，遂将通知书在宾馆门前和柜台前进行了张贴，并由王李丽安排的摄像师黄某对张贴的通知进行了拍照。《催交通知书》的内容为通知夏孔平在收到通知之日起3日内向王李丽支付2011年房租人民币3万元和违约金9万元。2011年6月9日，王李丽再次委托罗某将一份《解某同通知书》送到被告经营的西街宾馆，罗某再次将《解某同通知书》张贴在宾馆门前及柜台前，并由黄某进行拍照。《解某同通知书》的内容为解除双方于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》。后被告一直未提出异议，亦未将房屋返还原告，原告遂向本院提起诉讼。
诉讼中，原告王李丽同意对被告夏孔平进行的房屋装饰装修继续利用，对夏孔平购置的可移动物品、设备，以对方要价太高为由，不同意接收。本院根据原告申请，委托京山腾达资产评估事务所对被告租赁房屋内的装饰装修价值进行鉴定，该所出具鉴定意见：本次委托评估的夏孔平租赁经营西街宾馆房屋内装饰装修价值在评估鉴定基准日2012年5月29日所表现的市场价值为人民币110482.57元。
本院认为，原被告于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应遵守。在租赁合同中，出租方的合同目的是获取租金，而承租方的合同目的是取得并使用承租房屋。依照合同约定，被告夏孔平应于2011年4月7日向原告王李丽交付2011年度房租，原告称其未按期交付，而被告辩称不存在拖延未交的事实。依照民事诉讼的证据规则要求，履行合同义务方对合同是否履行负有举证义务。被告夏孔平在诉讼中未提交其已按期交付2011年度租金的证据，应承担不利后果，故应认定被告未按期交付2011年度房租。该行为属迟延履行合同主要债务，在经原告书面通知催交后，仍未交付，依照合同法的相关规定，原告王李丽有权解除双方之间的租赁合同。2011年6月9日原告王李丽向被告夏孔平发出书面的解某同通知书后，被告未在合同法司法解释规定的三个月异议期限内向人民法院提出确认原告解某同行为效力的诉讼，应当认定原告解某同的行为具有法律效力，双方之间的房屋租赁合同已于2011年6月9日解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将租赁房屋返还原告，并向原告支付合同履行期间的租金以及合同解除后的占有使用费，故对原告要求判令被告搬出租赁房屋的请求及要求被告支付租金、房屋占有使用费的请求，本院予以支持。由于被告未按期向原告交付租金的行为构成违约，应当根据合同约定向对方支付违约金。被告主张违约金过高，请求予以调整，因双方约定的违约金9万元过分高于因违约给原告造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整为2000元。因诉讼中，原告王李丽表示同意在合同解除后对被告对租赁房屋进行的装饰装修继续利用，故原告应在利用价值范围内给予被告补偿。由于被告夏孔平未在本次诉讼中主张剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院在本案中对此不作处理，但双方可参照诉讼中的司法鉴定意见执行补偿标准或另循途径解决。对由被告购置的可移动物品、设备，因原告不同意接收，应由被告自行带离。关于被告在诉讼中抗辩的原告委托他人送达通知的方式不合法的问题。除依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理外，公民、法人可以委托通过代理人实施民事法律行为。合同法并未明确规定合同一方向对方催告债务或发送解某同通知必须由本人实施，故原告王李丽委托他人发送催交通知书和解某同通知书，不违反法律规定。另外，原告的委托代理人在送达中虽未直接将通知送交被告，但其采取在被告经营场所张贴的方式，足以将原告催交租金和解某同的意思告知被告，送达方式并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告王李丽与被告夏孔平2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2011年6月9日解除；
二、被告夏孔平搬出租赁房屋，并将房屋返还原告王李丽；
三、被告夏孔平支付原告王李丽2011年4月8日至2012年4月7日的房屋租金、占有使用费3万元，并按每年3万元的标准支付2012年4月8日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；
四、被告夏孔平支付原告王李丽违约金2000元；
五、驳回原告王李丽的其他诉讼请求。
上列二、三、四项，限本判决生效后七日履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2900元，由被告夏孔平负担（该款已由原告预交，被告应于清还上述款项时一并给付原告，本院不再作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 邓双跃
二〇一二年十月十七日
书记员 彭 勇