北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初3206号
原告：席迎帅，男，1989年6月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。
被告：刘君阳，男，1980年8月9日出生，汉族。
被告：张小倩，女，1984年4月21日出生，汉族。
第三人：北京怡然居客科技发展有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲48号4号楼D座3018。
法定代表人代建功，执行董事。
原告席迎帅与被告刘君阳、张小倩，第三人北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称怡然居客公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告席迎帅及其委托诉讼代理人郭广平、被告张小倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告席迎帅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房款40万元；2、判令被告依据主合同第十条第五款的约定，按照房屋价款的10%支付逾期解抵押、逾期过户的违约金；3、判令被告承担诉讼费。
2015年4月21日，原告席迎帅、被告刘君阳、第三人北京怡然居客科技发展有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）及其《补充协议》、《居间服务合同》，约定原告购买被告二人所有的北京市丰台区新发地锦程园7号楼13层10单元1301号房屋，房屋成交价格225万元整，第三人北京怡然居客科技发展有限公司作为居间人。合同签订后，原告按约支付被告定金7万元整，并支付首付款123万元。在随后的买卖合同履行过程中，需要原告、被告双方均配合办理相关手续，被告却以各种理由拒绝办理。在第三人调解下，原告、被告经多次协商，未能达成一致意见。原告认为被告的拒绝履行行为缺乏基本诚信，不仅严重违反了合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》等法律法规，故提起诉讼，望贵院判如所请。现房屋产权已经过户至我的名下。张小倩与刘君阳为夫妻关系，张小倩在附件中签字确认同意出售。被告拖延办理解抵押手续，将约定用作解抵押的首付款挪作他用。我于2015年4月21日付定金7万，于2015年6月29日前给付被告刘君阳首付款123万元。2015年12月29日双方签订补充协议，刘君阳承诺在2016年1月23日前完成房屋还贷事宜，如未完成，同意退还席迎帅房款40万元，并在两个工作日内委托席迎帅完成解押面签，过户收款。协议中约定退还房款40万，我认为是减免房款40万元。2016年1月23日前，刘君阳仍未办理房屋的解押面签手续。2016年2月2日，我方向法院起诉，第一次谈话，刘君阳到庭，表示可以继续履行。2016年4-5月期间，刘君阳完成了解抵押手续，2016年6月28日双方完成过户手续。解抵押之前就已经交了房，大约是在2015年10月。
被告张小倩辩称：不同意原告的诉讼请求。签订卖房协议是刘君阳签订，我不知情。后签订补充协议时我与刘君阳已经离婚。我于2015年11月与刘君阳离婚，离婚时刘君阳说房屋已经处理清楚，与我无关。房屋是我们结婚后买的，房屋出售我不知情。配偶同意出售证明的签字是我的笔迹。我不同意刘君阳出售房屋。当时说的是如果未过户，退还40万元，如果过户，就不应退还四十万元。
被告刘君阳未到庭应诉。
第三人怡然居客公司未到庭应诉，庭后提交代理意见述称：我公司提供的原告与被告的居间服务没有过错，故对已经支付的中介费不予退还，我方服从法院判决。
本院经审理认定事实如下：2015年4月21日，原告席迎帅（乙方）与被告刘君阳（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由席迎帅向刘君阳购买位于丰台区新发地锦程园7号楼13层10单元1301号房屋。该房屋已经设定抵押，抵押权人为刘君阳，抵押金额为人民币1300000元，该房屋的抵押权方应于2015年6月15日办理抵押注销手续。该房屋总成交价格人民币2250000元。签订当日乙方向甲方支付定金人民币70000元，定金通过自行交接方式划转。双方约定于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付人民币1230000元，资金通过自行交接的方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币950000元。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。
同日，刘君阳（甲方）与席迎帅（乙方）签订《补充协议》约定：乙方于2015年4月21日向甲方支付定金人民币七万元整，甲方应给乙方出具相应金额的定金收到证明，该定金为首付款的一部分。甲方应在签署本协议后50日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2015年6月15日前）将其原贷款一次性还清。
同日，张小倩出具配偶同意出售证明，并由刘君阳以房屋产权人的身份在该证明中予以确认。
同日，刘君阳出具定金收条一张，载明：今收到席迎帅交来北京市丰台区新发地锦程园7号楼13层10单元1301号房购房定金人民币70000元整。
2015年6月29日，刘君阳出具首付款收条，载明：今刘君阳收到席迎帅交来北京市丰台区新发地锦程园7号楼13层10单元1301房屋交易首付款1230000元。
2015年12月29日，刘君阳与席迎帅签订协议一份，载明：今经双方友好协商，刘君阳承诺于2016年1月23日前完成北京市丰台区新发地锦程园7号楼10单元1301号房产在北京银行新源支行的提前还清贷款事宜，逾期未完成，刘君阳同意退还席迎帅房款人民币400000元整，并于二个工作日内完成委托席迎帅或席迎帅同意的人选来完成此房解押、面签、过户、收款等一切房产过户事宜的相关委托手续，并视为席迎帅已交付完成全部房款2250000元。
上述协议签订后，刘君阳未能按照约定于2016年1月23日前完成还清贷款义务。
2016年5月5日，刘君阳将全部剩余贷款予以偿还，随后将涉案房屋抵押登记予以撤销。
2016年6月28日，席迎帅取得了该房屋的权属登记证书。2016年7月22日，席迎帅在中国建设银行取得的购房贷款950000元支付至刘君阳账户中。
以上事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：原告席迎帅与被告刘君阳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。2015年12月29日，刘君阳与席迎帅再次签订协议，对相关权利义务重新进行约定，系对原合同相关条款的变更，此变更协议亦为有效，对双方具有约束力。故对原告要求被告刘君阳退还房款400000元的诉讼请求，本院应予支持。因双方在变更协议中对刘君阳偿还贷款的时间及其法律责任、后果进行了重新约定，原合同中相关的违约条款不再有效，故对原告以原合同的相关违约条款为依据要求被告支付逾期解抵押违约金的诉请，因已无合同依据，本院不予支持。涉案房屋为刘君阳与张小倩婚姻关系存续期间购买的房屋，故该房屋应为夫妻双方共同财产，张小倩在配偶同意出售证明中签字，可以证明张小倩同意刘君阳出售该房屋，故对张小倩关于刘君阳出售涉案房屋未经其同意的辩称，本院不予采信。因本案系房屋买卖合同关系，合同当事人为席迎帅、刘君阳，张小倩并非合同当事人，故对席迎帅以房屋买卖合同为由，要求被告张小倩承担责任的请求，本案不予支持。原告如以其他法律关系要求张小倩承担相关责任，应另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘君阳于本判决书生效之日起十日内向原告席迎帅退还房款四十万元；
二、驳回原告席迎帅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10050元，由原告席迎帅负担3618元（已缴纳）；由被告刘君阳负担6432元（于本判决书生效之日起七日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 岩
人民陪审员 王连弟
人民陪审员 许 艳
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 阿亚琨