四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第5106号
上诉人（原审原告、反诉被告）龚玲。
委托代理人张红霞，四川盛豪律师事务所律师。
委托代理人高雄，四川盛豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）成都御香亭茶文化有限公司。住所地：成都市青羊区金阳路**号附***号。
法定代表人李燕，总经理。
委托代理人王彬，四川恒成律师事务所律师。
委托代理人唐天为。
上诉人龚玲与被上诉人成都御香亭茶文化有限公司（以下简称御香亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第943号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人龚玲的委托代理人高雄，被上诉人御香亭公司的委托代理人唐天为、王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年3月31日，案外人成房公司（甲方）与御香亭公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的位于青羊区金阳路14号附401号（天韵金沙1幢4楼43号）的营业房租赁给乙方使用，房屋建筑面积978.29平方米；2.租赁期限自2010年4月6日起至2015年7月5日止；3.租金每3个月支付一次，乙方应提前30天向甲方一次性支付下三个月的租金；4.合同签订时，乙方须向甲方交纳保证金60000元。御香亭公司承租房屋后，已向成房公司缴纳保证金60000元，并实际按月支付租金至2011年11月5日。
2011年10月13日，成房公司向御香亭公司发出《告知函》，告知上述房屋已出售给龚玲（2011年12月1日取得该房屋所有权），通知御香亭公司于2011年10月19日前与龚玲重新签订《房屋租赁合同》。
2011年10月17日，在成房公司的参与下，龚玲（甲方）与御香亭公司（乙方）重新签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的位于青羊区金阳路14号附401号（天韵金沙1幢4楼43号）的营业房租赁给乙方使用，房屋建筑面积978.29平方米；2.租赁期限自2011年10月12日起至2015年7月5日止；3.租金标准：2011年10月12日至2012年7月5日的月租金43元／平方米，租金总额370456元，以后逐年递增；4.租金每3个月支付一次，乙方应提前30天向甲方一次性支付下三个月的租金；5.合同签订时，乙方应向甲方支付第一次（3个月）租金，同时乙方须向甲方交纳保证金60000元；6.房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权单方通知乙方即行解除合同，甲方书面通知邮寄后经过三日即视为乙方收悉同时产生合同解除效力，甲方有权立即收回房屋，乙方应在5日内拆除和撤离自有且可移除部分物品和设施设备，逾期视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置，同时，乙方应向甲方支付该年度租金总额的20%的违约金。当日，成房公司将其已收取的保证金60000元以及2011年10月12日至2011年11月5日的租金33925元转付给龚玲，龚玲为此向御香亭公司出具收条一张，载明收到御香亭公司缴纳的该时段租金33925元。
新的租赁合同签订后，因龚玲未向御香亭公司告知收款方式（包括银行账号），御香亭公司无法向其支付租金。期间，自称受龚玲委托的一人曾到御香亭公司催款，要求御香亭公司将租金直接支付到该人账户内，御香亭公司以未有书面委托书为由拒绝转账支付，要求现金或转账支付至龚玲本人。2012年1月10日，龚玲以邮寄方式向御香亭公司发出《解除合同的通知》，以御香亭公司逾期支付房租达两个月为由要求解除租赁合同，并要求御香亭公司在通知送达之日起5日内腾退房屋、补缴房租。2012年1月15日，御香亭公司法定代表人李燕签收该邮件。
2012年1月17日，御香亭公司到四川省成都市蜀都公证处申请办理租金提存公证，该公证处工作人员拨打龚玲在租赁合同留下的电话1898087****，龚玲接听后同意收取房租并提供了其个人银行账户（62270038135404509359），御香亭公司遂撤回了提存申请。同日，御香亭公司向龚玲该账户转账126199元（支付2011年11月6日—2012年2月5日的租金）。2012年1月18日，龚玲提起诉讼。
另查明，本案在审理过程中，2012年2月3日，御香亭公司向龚玲上述账户转账126199元（支付2012年2月6日—2012年5月5日的租金）；2012年3月13日，御香亭公司向龚玲上述账户转账126199元（支付2012年5月6日—2012年8月5日的租金）。
原审法院认定以上事实有龚玲、御香亭公司主体身份材料，成房公司与御香亭公司所签《房屋租赁合同》及缴纳租金发票、《告知函》、证人李辛的证言，《房屋所有权证》、龚玲与御香亭公司所签《房屋租赁合同》、《收条》一份、《解除合同的通知》及邮件凭证，租金提存公证材料一套、御香亭公司财务王玉1368900****与龚玲1898087****电话通话、短信记录，转账凭证三份，以及当事人陈述等证据在案为证。
原审认为，御香亭公司原向案外人成房公司租赁房屋并支付租金，租赁期间房屋所有权发生变动，龚玲作为新的房屋所有权人与御香亭公司签订新的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务并享有权利。
新的租赁合同签订时或其后，龚玲作为出租人未向御香亭公司告知收款方式（包括银行账号），导致御香亭公司无法向其支付租金，2012年1月17日，御香亭公司为此欲办理租金提存公证时从龚玲处得知其收款账号后，即连续三次支付租金已付至2012年8月5日。龚玲主张签订《房屋租赁合同》时已告知御香亭公司具体收款账户，但未提供相关证据予以证明，原审法院不予采纳；御香亭公司抗辩未按合同约定支付租金并非违约拖欠，而系客观上不能支付，与庭审查明事实相符，原审法院予以采信。综上，龚玲以御香亭公司拖欠房屋租金为由，于2012年1月15日向御香亭公司送达《解除合同的通知》要求解除房屋租赁合同，因不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除条件、或第九十四条规定的法定解除条件，御香亭公司于2012年2月23日在反诉中要求确认该《解除合同的通知》无效，符合法律规定，原审法院予以支持；龚玲以《解除合同的通知》已生效在本诉中要求确认双方的租赁合同已解除，并要求御香亭公司腾退房屋，没有法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、龚玲于2012年1月15日向成都御香亭茶文化有限公司发出的《解除合同的通知》无效。二、驳回龚玲的本诉请求。案件受理费100元减半收取50元、反诉案件受理费50元，由龚玲负担。
宣判后，龚玲不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第943号民事判决书；2、被上诉人将位于青羊区金阳路14号401号房屋腾退给上诉人；3、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。理由为：一审法院认定的事实不清。被上诉人应当在2011年11月5日时支付下三个月的租金但被上诉人没有履行支付义务。原房东成房公司向龚玲支付60000元保证金及转交的租金33925元是通过银行转账方式支付给龚玲的，龚玲也给被上诉人出具了“收条”并告知被上诉人银行账号，被上诉人也可以通过成房公司取得上诉人的账号。被上诉人至公证处进行公证提存的时间也超过了合同约定的期限。按照双方合同的约定拖欠房租达到一个月以上上诉人有权单方解除合同。现被上诉人在2012年1月17日支付租金已经逾期79天，上诉人有权单方解除合同。被上诉人财务的通话记录及短信不能作为证据予以采信。转账凭证恰恰能说明被上诉人知道上诉人的银行账号。综上，一审法院事实认定错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人御香亭公司答辩称，并非被上诉人不履行合同义务，而是上诉人不配合造成被上诉人违约状态。请求维持原判，驳回上诉。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，龚玲与御香亭公司签订《房屋租赁合同》后，龚玲作为出租人应当向御香亭公司提供收款方式（包括银行账号）。在签订《房屋租赁合同》时，保证金及租金33925元系案外人成房公司转账给龚玲，并非由御香亭公司进行转账，不能证明御香亭公司必然知道龚玲银行账户。其后龚玲出具给御香亭公司的收条中也未载明房租的收款方式。上诉人龚玲提出已经将收款银行账户告知御香亭公司即使被上诉人不知道也可以通过成房公司取得的上诉理由不能成立，本院不予支持。2012年1月15日龚玲向御香亭公司送达《解除合同的通知》后，御香亭公司至四川省成都市蜀都公证处预办理提存公正。根据蜀都公证处工作笔录记载，龚玲“表示同意收取房租，并要求承租方将房租转账至其提供的个人账户内”遂蜀都公证处作出《终止公证决定书》。虽然御香亭公司向蜀都公证处进行公证提存的时间超过了合同约定的期限，但超过合同约定期限的提存是基于龚玲未提供收款方式，且在公证过程中，龚玲表明愿意收取房租是对继续履行《房屋租赁合同》的追认。上诉人龚玲提出被上诉人至公证处公证提存的时间超过合同约定的期限的上诉理由不能成立，本院不予支持。后御香亭公司连续支付租金的行为已对《房屋租赁合同》实际履行。原审认定《解除合同的通知》无效正确，本院予以支持。
综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费100元，由龚玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 傅 敏
代理审判员 陶田源
二〇一二年十一月二日
书 记 员 管茂成