广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1085号
上诉人（原审原告）谭志流，男，1949年5月5日出生，汉族。
委托代理人潘作仁、吴雅琴，均系广东德能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州银山建设开发有限公司。
法定代表人胡艳青，总经理。
委托代理人李靖雄、谌磊，均系广东威戈律师事务所律师。
上诉人谭志流因与被上诉人广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭志流一审诉称，我方、银山公司就拆除革新路新东民二街16号二层房屋的事宜签订了《广州市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。其中，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，银山公司拆除我方所有的位于海珠区革新路新民东二街16号二楼，建筑面积为46.2平方米的房屋，银山公司将自有的原拆迁地段回迁楼第四层东向靠南，建筑面积为49.2平方米的房屋作为拆除我方房屋的产权调换；回迁房屋多出3平方米，我方按照每平方米1700元向银山公司购买；银山公司应在2002年12月31日前将房屋交付给我方，违反约定按每超期一天赔偿500元的标准向我方承担违约责任。《广州市房屋拆迁安置协议》第六条约定，银山公司不按照约定的房屋面积安排回迁的，我方有权在银山公司所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利。同日，我方、谭志锐与银山公司就拆除海珠区革新路新民东二街18号首层房屋的事宜签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》。其中，《广州市房屋拆迁补偿协议书》约定，银山公司拆除我方、谭志锐所有的位于海珠区革新路新民东二街18号首层，建筑面积为23.08平方米的房屋，银山公司将自有的原拆迁地段回迁楼第四层，建筑面积为27.08平方米的房屋作为拆迁我方房屋的产权调换，回迁房屋多出4平方米，我方按照每平方米1700元向银山公司购买；银山公司应在2002年12月31日前将房屋交付我方，违反约定按每超期一天赔偿500元的标准向我方承担违约责任。该《房屋拆迁安置协议》第六条约定，银山公司不按照约定的房屋面积安排回迁的，我方有权在银山公司所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；第十条第2款约定，我方、案外人谭志锐同意将回迁总建筑面积27.08平方米平均后分摊到原新民东街16号首层（谭志锐所有）、二层的两个套间内，合并两个独立套间后，我方的回迁套间总建筑面积不少于62.74平方米。
上述协议签订后，我方依约交房拆迁，但银山公司违约迟延长达10年之久未能交付回迁房屋。银山公司欺骗广州市国土资源和房屋管理局单方将回迁安置房屋办理了商品房预售手续，将回迁安置房屋作为商品房对外销售，侵害了几十户回迁户的合法权利。银山公司承诺补偿安置的房屋被银山公司擅自更改使用性质为办公，导致原拆迁补偿安置合同无法履行。我方现要求银山公司以广州市海珠区革新路103号之二801房屋做拆迁补偿。银山公司拆迁补偿的房屋比原址房屋的面积增大，根据《广州市城市房屋拆迁安置细则》第八条及《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定，应当按照建筑成本价结算。银山公司违反合同约定逾期交付房屋，应当按照约定承担违约责任。故起诉要求：1、银山公司立即将广州市海珠区革新路103号之二801房屋产权调换给我方，作为银山公司拆迁我方所有的广州市海珠区革新路新民东二街16二楼、18号首层房屋的产权补偿；2、银山公司立即为我方办理广州市海珠区革新路103号之二801房屋的房地产权证；3、我方在银山公司交付拆迁补偿房屋前按照建筑成本价1700元／平方米向银山公司支付增大面积购房款35904元；4、银山公司向我方支付其违反《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定逾期交付房屋的违约金计至实际交付（拆迁补偿房屋的产权登记到我方名下）之日止（按照每超期一天赔偿500元的标准计算，从起诉之日倒退两年即从2011年5月18日起计至2013年5月17日止的违约金合计为人民币36500元）；5、判令银山公司承担本案的全部诉讼费。
银山公司一审辩称，不同意谭志流的诉讼请求，理由：对于谭志流的第一项诉讼请求，谭志流要求作为调换的801房是属于预售的商品房，不符合作为拆迁的产权调换条件，谭志流不可能硬要求我司提供预售房产801房给我司作为产权调换的房屋。并且商品房的价格与拆迁房屋的价格存在明显的差距。因此，谭志流无权要求我司将上述房屋作为产权的调换。对于第二项诉讼请求，801房现在产权不属于谭志流，该项目必须要大确权才可以办理产权证，因此现在还不符合办理产权证的条件。对于第三项诉讼请求，谭志流要求增大面积按成本价1700元／平方米的面积支付增大面积的房款，合同有约定的买大面积部分按1700元／平方米来支付增大面积款，但是对于合同没有约定的增大面积，我司不同意谭志流按照1700元／平方米来支付增大面积款。谭志流所计算的购房款总额是按801房的实际使用面积来计算的，现在801房并非谭志流的回迁房屋，而双方签订的拆迁安置协议和补偿协议都明确说明是按照建筑面积来计价，所以谭志流的第三项诉讼请求根本不符合任何的合同约定，故不同意谭志流的第三项诉讼请求。对于第四项诉讼请求，谭志流一直有领取临迁费和200%的逾期临迁补助费及3%的补偿金，我司已经对逾期回迁的行为承担了违约责任，并且根据当时的拆迁条例，所有逾期的赔偿是不超过临迁费的300%，其中还包含了临迁费本金。对于第五项诉讼请求，由法院认定。
原审法院经审理查明，银山公司原名广州银山建设开发公司，2003年6月26日改制变更为现名。原广州市海珠区革新路新民东二街16号二楼房屋是谭志流所有的房屋，原广州市海珠区革新路新民东二街18号首层房屋是谭志流及谭志锐所有的房屋。
1998年12月16日，谭志流（乙方）与银山公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除革新路新民东二街16号二楼房屋，乙方是该屋的使用人；乙方同意1998年12月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；甲方每月发放给乙方临时搬迁补助费785.4元；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止，按半年支付一次；甲方应于2002年12月31日前，在革新路原地段回迁楼第四层东向，产权属于自有的套间，建筑面积49.2㎡，安置给乙方回迁居住，否则，应按每超期一天赔偿按穗常发（97）第42号文的标准向乙方承担违约责任；交通费按规定办理支付；等。同日，谭志流（乙方）与银山公司（甲方）又签订一份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在海珠区革新路新民东二街16号二楼房屋，建筑面积46.2㎡，甲方将自有的坐落在海珠区革新路新民东二街原地段回迁楼（框架结构）第四层楼，位置东向靠南，建筑面积为49.2平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）的房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方；逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金；等。上述两协议分别经有关部门公证和鉴证。
1998年12月16日，谭志流及谭志锐（乙方）与银山公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除革新路新民东二街18号首层房屋，乙方是该屋的使用人；乙方同意1998年11月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；甲方每月发放给临时搬迁补助费392.36元；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止，按半年支付一次；甲方应于2002年12月31日前，在革新路原地段回迁楼第四层，产权属于自有的套间，产权面积27.08㎡，安置给乙方回迁居住，否则，应按每超期一天赔偿按穗常发（97）第42号文的标准向乙方承担违约责任；等。同日，谭志流及谭志锐（乙方）与银山公司（甲方）又签订一份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在海珠区革新路新民东二街18号首层房屋，建筑面积23.08㎡，甲方将自有的坐落在海珠区革新路新民东二街原地段回迁楼（框架结构）第四层楼的自有房屋，建筑面积为27.08平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）的房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方；逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金；等。上述两协议分别经有关部门公证和鉴证。
上述协议签订后，谭志流依约迁出原址房屋，但谭志流至今尚未回迁。谭志锐于2003年11月13日死亡。
一审另查，谭志流曾因银山公司欠付临迁费用而多次向原审法院提起诉讼。原审法院依法作出（2013）穗海法民三初字第901号民事判决书，判决：一、银山公司在判决生效之日起15日内，向谭志流支付从2011年12月24日起至2012年12月23日止的延期补助费（每月按785.4元×200％的标准计算）；二、银山公司在判决生效之日起15日内，向谭志流支付逾期支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的延期补助费的补偿金（计算方法：从2012年1月1日起计至2012年12月31日止，每日按785.4元×3%的标准计算，每月补偿金总额以785.4元为限）；三、银山公司在判决生效之日起15日内，向谭志流支付从2011年12月21日起至2012年12月20日止的交通费（按每月45元的标准计算）。以及（2013）穗海法民三初字第900号民事判决书，判决：一、银山公司在判决生效之日起15日内，向谭志流支付从2011年12月24日起至2012年12月23日止的延期补助费（每月按392.36元×200％的标准计算）；二、银山公司在本判决生效之日起15日内，向谭志流支付逾期支付2011年7月1日至2012年12月31日期间的延期补助费的补偿金（计算方法：从2012年1月1日起计至2012年12月31日止，每日按392.36元×3%的标准计算，每月补偿金总额以392.36元为限）。上述判决书均已生效。
一审诉讼中，银山公司表示涉案房屋所在的楼宇尚未取得竣工验收备案表。银山公司就其回迁楼的验收情况，提交了穗规验证（2013）609号《广州市建设工程规划验收合格证》和穗公消验（2013）第1695号《广州市公安消防局建设工程消防验收意见书》。谭志流表示对该证据没有异议。
对于回迁的房屋，银山公司表示其打算安排谭志流回迁到革新路回迁楼的513房，建筑面积约68.62平方米；由于回迁楼一至四楼不是住宅性质，故按拆迁补偿协议约定在四楼安排谭志流回迁无法实现。谭志流表示其要求银山公司安排801房作为回迁房，但银山公司则表示801房已经出售给案外人，且801房也不符合合同约定的谭志流回迁的面积。
一审诉讼中，谭志流表示其在（2013）穗海法民三初字第900、901号两件案中主张的是银山公司逾期回迁、逾期安置的违约责任，在本案中第四项诉讼请求主张的是银山公司逾期交房和逾期办理产权证的违约责任。
谭志流于2013年5月22日提起本案诉讼。
原审法院认为，违约金的问题。谭志流和银山公司以及谭志流、谭志锐和银山公司签订的两份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效。该房屋拆迁补偿协议书既约定银山公司不能按时安排谭志流回迁应按每超期一天赔偿500元的标准向谭志流承担违约责任，其它事项又约定逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，银山公司按原临迁时安置补助费的300%付给，由银山公司提供临迁房的，银山公司按规定的临时安置补助费的200%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金，属约定不明。谭志流曾依据该房屋拆迁补偿协议书提起诉讼向银山公司主张延期补助费和补偿金，生效的裁判文书已支持了谭志流的诉讼请求。故现谭志流又依据该房屋拆迁补偿协议书要求银山公司按每日500元的标准支付违约金，原审法院不予采纳。
回迁、办证、购买公摊面积的问题。协议约定的银山公司安排谭志流回迁的期限已届满，故谭志流要求银山公司交付协议约定的房屋，合法合理。但由于回迁楼尚未具备法定的交楼标准，何时具备法定交楼标准的时间尚无法确定，故谭志流要求银山公司按约定交付符合标准的回迁房未具备条件，因此，对谭志流主张银山公司交付回迁房的诉讼请求，原审法院暂不作处理，待条件成就后谭志流可另循法律途径解决。鉴于谭志流尚未接收回迁房，具体回迁的房屋及其面积均未能确定，故谭志流要求办证、购买公摊面积，并不具备条件。对其该请求，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，原审法院作出判决：驳回原告谭志流的全部诉讼请求。本案受理费6876元及诉讼保全费2220元，由原告负担。
判后，上诉人谭志流不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决遗漏查明上诉人谭志流诉讼请求所依据的重要事实部分。1、一审判决遗漏查明逾期交付房屋违约责任的事实；上诉人起诉要求被上诉人银山公司承担逾期交付房屋的违约责任，所依据的是上诉人与被上诉人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议第五条约定被上诉人应于2002年12月31日将回迁房交付给上诉人使用；第六条约定被上诉人逾期将回迁房屋交付给上诉人的，应按每超期一天赔偿500元的标准向上诉人承担违约责任。但一审法院在判决中未对该部分事实进行审查，属于遗漏查明本案的重要事实。2、一审法院遗漏查明上诉人在诉讼请求中要求产权调换广州市海珠区革新路103号之二801房的权利情况。因被上诉人擅自更改使用性质而无法履行原拆迁协议，故上诉人根据拆迁协议约定选择广州市海珠区革新路103号之二801房作为产权补偿有合法的依据。被上诉人在一审中提出上述房屋已经出售给案外人无法补偿给上诉人。经上诉人查询，上述房屋并未办理预售登记备案，根据物权法规定不发生产权变动的效力。但一审法院在判决中没有对上述房屋是否符合作为产权调换房屋问题进行审查，也未查明上述房屋是否已经出售的事实。二、一审判决混淆逾期回迁与逾期交付房屋的概念，上诉人起诉要求被上诉人承担逾期交房违约责任有法律及事实依据。l、一审判决未将逾期回迁违约责任与逾期交付房屋违约责任作区分，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的是不同性质违约责任。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第六条约定被上诉人逾期交付房屋的，按照每超期一天赔偿500元的标准承担逾期交房的违约责任；该协议第十一条约定逾期回迁的，从逾期回迁之日起，对自行解决临迁的，被上诉人按原临时安置补助费的300％付给，逾期支付临时安置补助费的，从逾期之日起按每日增加补助费的3％支付给补偿金。上述逾期交房违约金与逾期回迁违约金针对的是不同违约情形的违约责任。上诉人没有按照协议约定入住回迁房屋，被上诉人应承担的是逾期回迁的违约责任。被上诉人未按照协议约定的时间及时将回迁房屋交付上诉人，导致上诉人无法及时取得回迁房屋的所有权，被上诉人应承担的是逾期交房的违约责任。一审判决未区分上述两个违约责任的性质，而将两种违约责任混淆一起，属于事实认定错误。2、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》同时约定逾期回迁违约责任与逾期交付房屋违约责任不属约定不明情形，而是约定不同性质的违约责任。而且退一万步来说，即使属于约定不明的，按照相关法律规定，对于违约责任约定不明的，应按照守约方损失大小承担违约责任，而不是简单粗暴的直接驳回原告的诉讼请求。3、上诉人要求被上诉人同时承担逾期回迁及逾期交付房屋违约责任有明确的合同依据及法律依据。首先，关于逾期回迁违约责任与逾期交付房屋的违约责任在双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均有明确的约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，被上诉人应严格按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定安排上诉人回迁并办理回迁房屋产权调换手续，现因被上诉人原因造成上诉人无法回迁、无法取得回迁房屋产权，被上诉人应承担不同的违约责任。三、一审法院剥夺上诉人的救济途径，直接认定回迁楼不具备交付条件而驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。1、上诉人依法享有回迁的权利因被上诉人违反《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定，致使上诉人无法按照约定回迁，故根据协议约定上诉人有权选择一套同等面积的房屋回迂的权利。一审法院应保护原告回迁的权利。2、上诉人的诉讼请求中并未要求被上诉人交付房屋，而是要求原审法院将广州市海珠区革新路103号之二801房产权调换给原告，与房屋是否具备交付条件没有关联性。上诉人在诉讼请求中要求确认广州市海珠区革新路103号之二801房为拆除原拆迁房屋的产权补偿。实际上是上诉人要求法院确认上述房屋作为将来具备回迁条件时交付的产权调换的房屋，上诉人并未起诉要求被上诉人立即交付房屋，原审法院判决内容不是上诉人的诉讼请求。上诉人请求二审法院依法改判，按照拆迁协议约定的条件将上述房屋判令给上诉人作为产权调换房屋。3、倘若按照原审法院的理解，待条件成就后上诉人再行起诉要求确定回迁房，届时被上诉人早已将房屋出给第三方，上诉人只能被动的接受不符合原拆迁协议约定的产权调换房屋，或者选择作价补偿，而不是按照协议约定有权选择产权调换房屋。至此，守约方的回迁权利不仅得不到保障，反而原审法院纵容违约方继续违约，岂有如此之理四、一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，认定上诉人与被上诉人关于违约责任的认定是约定不明，属于适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第八十八条是规定双方当事人对于合同履行的方式约定不明确的处理办法，而本案中，双方当事人是对拆迁协议中违约责任条款的适用发生争议，不适用上述法律规定，一审法院属适用法律错误。恳请贵院依法撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。故此，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人银山公司答辩称，对于产权调换、办理产权证、支付增大面积费用的问题，因为现在涉案标的没有办理合格的产权证明，也没有通过法律认可的工程规划验收许可证，我方不具备合法交付予上诉人涉案标的的权利义务。关于逾期违约金，由于上诉人在之前已经向相关法院要求支付补偿金，因此根据双方签订的安置协议及补偿协议的约定，上诉人是重复要求，我方认为不应向上诉人支付相关的费用。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，谭志流与银山公司于1998年12月16日就原革新路新民东二街16、18号签订的两份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第六条约定，银山公司逾期交付回迁房，应按每超期一天赔偿500元的标准向谭志流承担违约责任。谭志流因逾期安置回迁的违约金提起（2013）穗海法民三初字第900、901号案的诉讼，按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》两份协议，请求银山公司每月按临迁补助费200%支付延期补助费（截止至2012年12月23日）以及每日按临迁补助费3%支付补偿金（截止至2012年12月31日），原审法院对上述两份协议进行审查，根据谭志流的诉讼请求作出（2013）穗海法民三初字第900、901号两案民事判决。
在二审庭审中，谭志流、银山公司双方均确认延期补助费和补偿金支付至2012年12月23日。谭志流表示，（2013）穗海法民三初字第900、901号案是根据两份协议主张延期补助费和补偿金，提起本案诉讼只根据补偿协议主张每天500元标准的违约金。
对于回迁问题，谭志流称在一审过程中银山公司提出过把回迁房屋调整到513房的方案，其要求银山公司安置回迁801房；银山公司称对谭志流要求安置回迁至801房，该司不同意。
本院认为，谭志流与银山公司双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，故为合法有效，双方均应切实履行。
由于银山公司没有按照上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》约定的期限2002年12月23日前安置谭志流回迁，已构成违约，应按照上述两份协议的约定分别承担逾期交付回迁房、逾期回迁的违约责任。关于银山公司应承担的逾期交付回迁房、逾期安置回迁的违约责任，谭志流已多次提起诉讼，至谭志流提起（2013）穗海法民三初字第900、901号案诉讼，谭志流依据上述两份协议提出了诉讼请求：请求银山公司每月按临迁补助费200%支付延期补助费（截止至2012年12月23日）以及每日按临迁补助费3%支付补偿金（截止至2012年12月31日），其中并无谭志流请求银山公司按照每日500元的标准承担逾期交付回迁房的违约金。谭志流在（2013）穗海法民三初字第900、901号案提出的诉讼请求应视为其主张银山公司承担逾期交付回迁房和逾期安置回迁的全部违约责任，其中谭志流并无提出的请求银山公司按照每日500元的标准承担逾期交付回迁房的违约金，可视为谭志流对银山公司放弃主张。原审法院也根据谭志流的上述请求并对两份协议进行审查后作出了该案的判决。因此，法院已对银山公司至2012年12月止的逾期交付回迁房和逾期安置回迁的全部违约责任处理完毕。在本案二审中，谭志流、银山公司双方均确认延期补助费和补偿金支付至2012年12月23日。谭志流在本案中又提出只根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》主张银山公司按每日500元的标准支付违约金（从2011年5月18日至2013年5月17日止）。对此，本院认为，银山公司对截止至2012年12月的承担的逾期交付回迁房和逾期安置回迁的违约责任，已由（2013）穗海法民三初字第900、901号案处理，谭志流在本案中又提出主张，属于重复诉讼，对谭志流主张中的至2012年12月的违约金，本院不予支持。从2013年1月起银山公司应承担的逾期交付回迁房和逾期安置回迁的违约责任，尽管谭志流可以自主行使其诉讼权利，但对银山公司逾期交付回迁房、逾期安置回迁的违约责任，谭志流适宜同时依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》提出主张，以便人民法院一并进行审查而进行统筹处理，而不宜把两份协议分开、单独主张。故此，谭志流在本案中只根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》主张银山公司的违约责任，本案先不予调处，谭志流可就上述两份协议与银山公司进行协商或另案一并主张。因此，谭志流该上诉请求，本院不予调处。原审不予支持谭志流该诉讼请求，立论不当，处理欠妥，本院予以纠正。
关于回迁、办证、购买公摊面积的问题。上诉两份协议约定的银山公司安排谭志流回迁的期限已届满，故谭志流要求银山公司交付协议约定的房屋，合法合理。但由于回迁楼尚未具备法定的交楼标准，何时具备法定交楼标准的时间尚无法确定，而且，谭志流和银山公司对安置回迁至哪套房屋也无法协商一致。综合考虑以上情况，谭志流要求银山公司按约定交付符合标准的回迁房未具备条件，因此，对谭志流主张银山公司交付回迁房的诉讼请求，原审法院暂不作处理，待条件成就后谭志流可另循法律途径解决，鉴于谭志流尚未接收回迁房，具体回迁的房屋及其面积均未能确定，故谭志流要求办证、购买公摊面积，并不具备条件。对其该请求，原审法院不予采纳。原审法院上述处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人谭志流负担。本案二审多预收的6776元，退回给上诉人谭志流。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵