上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第38176号
原告（反诉被告）蔡国方。
委托代理人吴丹萍，上海恒衍达律师事务所律师。
委托代理人张毅霞，上海恒杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海金桥建材市场经营管理有限公司。
法定代表人陈文水。
委托代理人杨骏，北京市中银律师事务所上海分所律师。
原告（反诉被告）蔡国方诉被告（反诉原告）上海金桥建材市场经营管理有限公司（以下简称金桥公司）房屋租某合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）蔡国方及其委托代理人吴丹萍、张毅霞，被告（反诉原告）金桥公司委托代理人杨骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡国方诉称，原、被告订有《上海市商品交易市场进场经营合同》，该合同约定原告承租被告坐落于浦东新区金海路XXX号市场内的商铺，租某期限为2009年12月1日起至2010年11月30日止，租金总额人民币（以下币种相同）52，000元。合同签订后，原告支付了租金及保证金。被告曾口头承诺该商铺至少可经营五年，但2010年6月，金桥公司市场部即通知原告商铺遇拆迁，要求租户于9月底准备搬迁。同时市场内无人管理，环境脏乱不堪，严重影响了租户的正常经营。原告为拆迁事宜与被告多次交涉无果，期间被告采取断水断电等措施逼迫原告等租户结清租费，双方经过商谈，被告同意免除原告2010年12月1日至2011年11月30日的租金。2012年底被告强制拆除了市场及原告的商铺，造成原告损失。原告查明双方租某合同上被告所盖的“上海金桥胶合板建材批发市场”不存在，实际与原告订约的是本案被告，因此该租某合同应为无效合同，应由被告承担返还租金、赔偿原告损失的责任。诉请判令：1、确认原、被告签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；2、被告返还原告已交纳的房屋使用费56，300元及保证金5，000元；3、被告赔偿原告拆迁引起的损失34，637元（其中货品损失27，037元，装修损失7，600元）。
被告金桥公司辩称，合同效力由法院判定，确认保证金数额为3，000元并同意返还，原告要求返还使用费没有依据，双方合同到期后未续签，原告持续经营至2013年1月（春节前），此前金桥公司已多次通知租户搬离，2013年春节后金海路XXX号的市场已全部关闭，目前市场已全部拆除。原告自合同到期后继续使用承租商铺，仅支付过一个月租金，截止2012年12月底，累计拖欠使用费104，000元，反诉请求判令支付房屋使用费104，000元。
针对反诉，蔡国方辩称，涉案商铺所在的市场由于环境脏乱而无法正常经营，承租人不应当支付使用费，2011年12月，金桥公司曾承诺免租一年，金桥公司的主张已超过诉讼时效期间，应予驳回。
经审理查明，上海市浦东新区金海路XXX号房屋系金桥公司向案外人租某，该房屋无房地产权证，也无建设工程规划许可证。
2009年11月5日，原、被告签订《上海市商品交易市场进场经营合同》1份，约定乙方（本诉原告）承租甲方（本诉被告）金海路XXX号市场内D区11号场地，租某期自2009年12月1日至2010年11月30日，租金总额为52，000元，先付后用，合同签订时一次付清。原1，000元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保。合同尾部甲方代表为陈文水，并盖有“上海金桥胶合板建材批发市场”的印章。
合同签订后，原告向被告交付了租金52，000元，并在房屋内经营。上述合同到期后，原告未返还租某物，继续在租某物内经营至2013年春节前夕，春节后金海路XXX号内商品市场整体关闭，目前市场已拆除。
审理中，原、被告确认“上海金桥胶合板建材批发市场”的法人主体不存在，涉案租某关系实为本案原、被告间建立。
审理中，原告向本院提供了落款为市场部的收条（2011年12月）一份，其中写明收到蔡国方2011年12月1日至31日的租金4，300元，从2010年12月1日至2011年11月30日止的一年租金免收，凭此条更换发票。原告称该收条系金桥公司法定代表人陈文水书写；原告另提供了通知二份，以证明金桥公司在2010年6月、2011年1月通知各租户市场将拆迁，要求做好搬迁准备及就他处场地重新签订租某合同；装修费收据及送货单等证据，证明原告曾花费商铺装修费7，600元以及商铺内有27，037元的货品；保证金收据二份，证明支付保证金3，000元。经庭审质证，金桥公司称收条是否陈文水出具已记不清，当时陈文水并非金桥公司法定代表人，也未受金桥公司授权，确认在合同到期以后曾收取过原告一个月的租金，但不确定对应的具体月份，并表示对收条是否陈文水出具的真伪不申请笔迹鉴定；通知未加盖印章，非金桥公司出具；对装修凭据以及收发货单的真实性均持有异议，系单方凭据，且并非原告的损失，金桥公司已通知租户搬迁，大部分租户均已陆续搬离，倘若有遗留物品，也应视为租户自动放弃；保证金金额3，000元无异议。
金桥公司为证明其主张，向本院提供了2013年5月5日张贴于金海路XXX号的公告，通知承租户7日内自行搬离遗留物品并将场地交还，逾期将收回经营场地。经庭审质证，原告认为2013年春节后涉案商铺所在的市场即整体关闭，原告未接到金桥公司的搬离通知，原告曾至租某场所搬运物品而遭拒。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《上海市商品交易市场进场经营合同》、企业名称变更信息、收条、通知、照片、民事判决书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告间的《上海市商品交易市场进场经营合同》主要内容为被告将房屋交付原告经营使用，原告向被告支付租金，符合租某合同的特征。因租某房屋无合法建造手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。
房屋租某合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而不论合同无效还是租某届满，承租人均有返还房屋的义务。本案原告在合同租期届满后并未返还房屋，继续使用租某物至2013年1月，原告并无有效证据反映在此日期前其不能实现使用租某物的租某目的，其主张要求金桥公司返还已交纳租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于双方合同内的租期已自然履行完毕，双方均明确2013年春节后涉案商铺所在的市场已整体关闭，市场将另迁他处，原告未及时履行返还租某物的义务，其诉请要求金桥公司赔偿装修损失以及货品损失的诉讼请求，本院不予支持。金桥公司确认已收取原告的租某保证金3，000元，应予返还。原告诉请返还保证金5，000元，超额部分未提供证据，本院不予采纳。关于原告提供的收条，金桥公司否认该收条的证明内容，原告同时对被告的反诉请求进行时效抗辩。鉴于金桥公司主张的系房屋占有使用费，应适用二年诉讼时效期间，金桥公司也未提供证据证明其在本次诉讼前曾向原告主张过使用费，因此，按照双方原就使用费的支付约定，金桥公司主张的2010年12月1日至2011年11月30日的使用费已过诉讼时效期间，上述收条的真伪在本案中认定与否已无实际意义。金桥公司自认收到原告一个月使用费但不确定对应的具体时间，其对原告主张的此节事实也未否定，因此，本院采纳原告主张，确认原告已支付2011年12月的使用费，原告尚应支付金桥公司2012年1月起至12月的使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租某合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、蔡国方与上海金桥建材市场经营管理有限公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；
二、上海金桥建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还蔡国方租某保证金3，000元；
三、蔡国方于本判决生效之日起十日内支付上海金桥建材市场经营管理有限公司房屋使用费52，000元；
四、驳回蔡国方的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，372元，减半收取计1，186元，由蔡国方负担1，161元，上海金桥建材市场经营管理有限公司负担25元，反诉案件受理费减半收取计1，233元，由上海金桥建材市场经营管理有限公司负担641元，蔡国方负担592元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一三年十二月二十三日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
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（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……