天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终第1522号
上诉人（原审原告）郭晓军。
委托代理人贺春林，山西宁天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人颜语，董事长。
委托代理人李铭扬，该公司职员。
被上诉人（原审被告）天津晋嘉投资咨询有限公司，住所天津双港工业区丽港园12号33-112。
法定代表人刘佳怡，执行董事。
委托代理人张振平，山西祝融万权（天津）律师事务所律师。
委托代理人韩肖飞，山西祝融万权（天津）律师事务所律师
被上诉人（原审被告）王琪。
上诉人郭晓军因与被上诉人天津星耀投资有限公司、天津晋嘉投资咨询有限公司、王琪商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2014）南民二初字第923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭于2016年3月4日公开开庭进行审理。上诉人郭晓军及其委托代理人贺春林，被上诉人天津星耀投资有限公司的委托代理人李铭扬，被上诉人天津晋嘉投资咨询有限公司的委托代理人张振平、韩肖飞到庭参加了诉讼。被上诉人王琪经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，天津星耀投资有限公司（以下简称星耀公司）与天津晋嘉投资咨询有限公司（以下简称晋嘉公司）为包销合作关系，星耀公司为开发商，晋嘉公司为销售商。王琪为晋嘉公司的工作人员。2011年，王琪以晋嘉公司为销售商的名义介绍郭晓军购买星耀公司开发的楼盘。郭晓军决定购买，并按照王琪的指示于2011年11月6日、7日分别向星耀公司汇款3万元、2万元作为定金，后郭晓军于同年11月10日向星耀公司汇款790503元，11月16日向晋嘉公司两次分别汇款100万元及660276元，上述金额合计2500779元。2011年12月20日郭晓军与星耀公司签订了商品房买卖合同（2011-9212396），该合同约定，郭晓军购买澜海庄园200号楼-3门，该房的交付日期为2013年5月30日，价款为190万元。因该房屋未能按期交房，郭晓军找到王琪要求退房，王琪于2013年7月25日为郭晓军出具了承诺书，该承诺书载明：“……合同编号2011-9212396，商品房价款2500779元，若天津星耀投资有限公司无法退还房款，王琪负责全额退还房款。”后经三方协商，郭晓军同意置换房屋，将上述房屋置换为以下三套房屋：枫情阳光城159号楼-412、159号楼-411及澜海庄园4-2-206号房屋。三套房屋的签约时间分别为2013年8月20日、2013年10月28日及2014年1月14日。该三套房屋中前两套房屋为酒店式公寓，交房标准为毛坯交房，签约单价为每平方米5000元。郭晓军在签约时，认可了签约单价不包含精装及家具家电，并签署了“情况说明”。房屋置换后，郭晓军于2014年4月15日签字确认了“房屋置换情况说明”，认可了该说明中载明的房屋置换情况，并认可了“房屋置换后，由天津晋嘉投资咨询有限公司再向本人支付120424.5元。”该款晋嘉公司已经退还郭晓军，郭晓军收到并出具了收据。2014年6月3日，晋嘉公司退还郭晓军置换房屋时郭晓军代缴的维修基金共计27593元。
郭晓军提起诉讼，请求：1、星耀公司、晋嘉公司立即返还其购房款670949.37元；2、星耀公司、晋嘉公司向其支付上述购房款（670949.37元）的同期银行贷款利息（自2014年1月14日起至实际支付之日止）；3、王琪对星耀公司、晋嘉公司的还款及利息承担连带清偿责任；4、诉讼费由星耀公司、晋嘉公司、王琪承担。在原审审理期间，郭晓军变更诉讼请求第1项的金额为672048元并放弃第二项诉讼请求。
原审认为，商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的或尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，包销人对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的行为。因此，包销人对包销的房屋享有销售权，并有权获取包销基价与销售价之间的差价。且包销人以开发商的名义进行销售，开发商进行相关手续的配合，如签订合同盖章、办理产权手续等。因此，包销关系不同于代理关系、亦不是居间服务关系。本案中，星耀公司与晋嘉公司系包销合作关系，晋嘉公司取得了房屋的销售权及定价权，晋嘉公司在销售过程中所获取的溢价为其合理合法的收入，受到法律保护。郭晓军在购买200-3号房屋时，所汇金额2500779元，该款的用途在晋嘉公司出具的4张往来收据上已经载明了系LH2Y-200-3的房款、契税、维修基金及登记费的费用。王琪为郭晓军出具的承诺书中亦载明了房款为2500779元。因此，应当认定该金额为晋嘉公司对外销售此套房屋时的销售价格。后郭晓军要求退房，经协商后，置换房屋，将200-3号房屋置换为另外的三套房屋时，郭晓军签署的“房屋置换情况说明”已经能够证明郭晓军在置换房屋后，晋嘉公司应当退还郭晓军房款的金额。该金额郭晓军已经收到，故晋嘉公司不再承担返还房款的义务。郭晓军主张星耀公司与晋嘉公司之间的包销协议仅约束星耀公司与晋嘉公司，与郭晓军无关。原审法院认为，包销协议虽然是星耀公司与晋嘉公司之间的合同，对星耀公司与晋嘉公司产生约束力，但该协议能够反映出星耀公司与晋嘉公司之间的法律关系，即晋嘉公司作为销售商即出卖人，对外有权决定商品房的价格并出售，星耀公司对外不能作为出卖人，仅能配合晋嘉公司与买受人签订合同。因此该案中商品房买卖合同的出卖人为晋嘉公司，买受人为郭晓军，故星耀公司不是合同的相对人，不承担出卖人返还房款的义务。郭晓军主张王琪应当承担连带清偿义务，因王琪出具的承诺书时间在置换房屋之前，房屋现已置换并已经结算完毕，不存在返还义务。故郭晓军的上述诉讼请求，原审法院不予支持事实上。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告郭晓军的全部诉讼请求。案件受理费10510元，公告费840元，合计11350元由原告承担。”。
一审宣判后郭晓军不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其在原审提出的全部诉讼请求。主要理由是：1、上诉人向被上诉人星耀公司、晋嘉公司支付房款共计2500779元，与星耀公司第一次签订购房的房屋价格为1900000元，由于被上诉人的原因不能向上诉人交付合同约定的房屋，经协商，被上诉人为上诉人又重新提供房源，签订了三份购房合同，上诉人重新购置房屋的价格总计1604633.5元，故被上诉人应将多收取的房款退还上诉人总计为2500779－1604633.5－76080（星耀公司退款）－120424.5（晋嘉公司退款）－27593（晋嘉公司退款）＝672048元；2、被上诉人王琪对上述款项写有承诺书，应与星耀公司、晋嘉公司承担返还义务。
被上诉人晋嘉公司辩称：1、晋嘉公司作为星耀公司的代销商，在上诉人购置房屋时已经向其说明，房子存在合同和实际付款的差价，上诉人是明知的；2、房屋置换成三套房屋是以2500779元为基数，双方有明确的计算方式，购房余款已经退还给上诉人。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人星耀公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王琪未答辩。
经本院审理查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2011年，上诉人向星耀公司、晋嘉公司支付购房款共计2500779元后与被上诉人星耀公司签订了编号为2011－9212396号的《商品房买卖合同》，虽然合同约定的房屋价款为1900000元，但2013年王琪出具的承诺书中明确写明，上诉人与星耀公司签订的编号为2011－9212396《商品房买卖合同》的房屋价格为2500779元，在签订合同后的一年多时间内，上诉人对王琪承诺书中书写的房屋价格仍未提出异议，也未就多付的房款向星耀公司、晋嘉公司主张返还，上述事实可以证实，上诉人与晋嘉公司代理人王琪商定涉及2011－9212396号《商品房买卖合同》的房屋价格应为2500779元。2013年，在晋嘉公司协调下，上诉人将其2011年购置的房屋另行置换成三套房屋，上诉人为晋嘉公司签署了《房屋置换情况说明》，晋嘉公司退还上诉人的120424.5元，从晋嘉公司提交的《房屋置换计算办法》来看，晋嘉公司退还上诉人120424.5元是以2500779元为计算基数的，现上诉人以其与星耀公司签订购房合同约定的价格为依据主张星耀公司、晋嘉公司返还多收取的购房款，但上诉人提供的证据不足以证实其主张，本院对此不予认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10521元，公告费500元，均由上诉人郭晓军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 李宝罡
代理审判员 武 伟
二〇一六年四月十八日
书 记 员 付彦彦
速 录 员 李晓旭