四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终1260号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：代宁，男，1955年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：黄静祥，四川忠仁律师事务所律师。执业证号：15115199511301674。
委托诉讼代理人：王云龙，四川忠仁律师事务所实习律师。实习证号：22121805110040。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区华兴街办三河村十组。统一社会信用代码：91510107577381071D。
法定代表人：黄显余。
委托诉讼代理人：陈才，男，公司员工。
委托诉讼代理人：王平，女，公司员工。
上诉人代宁因与被上诉人四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称详鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院（2017）川1529民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
代宁上诉请求：一、请求二审法院依法撤销该判决的全部判决，支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、所有诉讼费令被上诉人全部承担。事实与理由：一、被上诉人至今未交付3号楼2楼铺面并存在多项违约行为，上诉人作为承租方有权单方面解除租赁合同；二、“王府井步行街”从未开业，不具备收取租金的条件，被上诉人也从未主张过租金，被上诉人在诉讼中主张租金是为了抵销对上诉人的赔偿金；三、屏山加盛开超市的租赁合同表明，被上诉人免除了承租人2017年8月起五年内的租金。
详鹰公司答辩称，一审庭审中已查明，2万元保证金票开的是3号楼，3号楼没有交付，但负一楼是交付了的，3号楼的保证金转为了负一楼的保证金，票上未注明。
代宁向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除代宁与详鹰公司于2013年11月26日签订的商铺租赁合同；2.判令详鹰公司赔偿因违约给代宁造成的经济损失139970.20元（其中装修损失100000元、微萨加盟费32800元、为减小详鹰公司违约损失支付的安装用电设施7170.20元）、退还代宁保证金20000元、退还代宁收回消费者持有的由详鹰公司发放的50000元代金券，以上共计209970.20元；3.由详鹰公司承担诉讼费。在诉讼过程中，代宁将退还代宁收回消费者持有的由详鹰公司发放的50000元代金券的诉讼请求变更为请求由详鹰公司支付违约金50000元。
详鹰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令代宁支付从2015年1月1日至2017年12月31日的租金共计100800元；2.反诉费用由代宁承担。在诉讼过程中，详鹰公司增加诉讼请求，要求代宁再行支付2018年1月1日至2018年5月31日的租金25200元。
一审法院认定事实：2013年6月18日，代宁向详鹰公司交纳了商铺租赁保证金20000元，租赁该公司位于屏山王府井3--2--（76--
81）号商铺。2013年11月26日，详鹰公司作为甲方、代宁作为乙方签订《商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将“屏山王府井商业步行街”之2号楼负1楼商铺出租给乙方使用；二、商铺承租面积预计为140㎡，最终以实际测量的为准；三、乙方承诺该商铺经营“淘气堡”品牌，未经甲方同意，不得擅自更改商铺经营用途；四、租赁期限为五年，预计租期自2013年6月1日至2018年5月31日；五、乙方在本合同签订后3个工作日内向甲方缴纳定金20000元，该款项待物业交付后将转作履约保证金，并于租金起算日起用作抵扣部分租金，但部分抵扣后作为履约保证金存于甲方处的余额不得低于当年适用月租金的三倍；六、实际支付租金及交付方式为：2014年1月1日至2014年12月31日免收租金；2015年1月1日至2015年12月31日的租金为15元/㎡/月，半年实际租金为12600元；2016年1月1日至2016年12月31日的租金为20元/㎡/月，半年实际租金为16800元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金为25元/㎡/月，半年实际租金为21000元；2018年1月1日至2018年5月31日的租金为30元/㎡/月，半年租金为25200元；七、租金支付期限为按半年交付，首次租金于2014年12月31日支付，以后时间每6个月租金须按合同租赁年度的下半年开始前15日支付（即提前半月交付下半年租金），首月与最后一个月租金根据乙方在该月实际租赁的天数计算；八、待物业具备各项交铺条件后，甲方与乙方协商约定交付时间。甲方交付前应至少提前10日以电话或短信等方式告知乙方具体接房时间。乙方应按时接收，交付验收具体标准为：商铺为毛坯交房，甲方应完成水、电、气、电话等管线的建设，并符合乙方实际业态经营需求，甲方负责预留管线及线路接口到租户租赁区域，分户计量；九、若因甲方原因导致超过预计交付日180日仍未能交付该商铺的，则乙方有权解除合同，甲方退还乙方定金；十、乙方应按甲方安排的统一开业时间开业，该开业时间预计为2014年1月1日，若有变更，甲乙双方重新协商统一开业时间；十一、合同变更、解除及终止：（一）、除本合同约定外，在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：1.甲方未按时交付物业超过180天（特殊原因顺延）；2.由于甲方原因，致使乙方不能正常经营，经乙方书面通知，自通知到达之日起30天内，甲方未能解决并且乙方仍不能继续经营的；3.其他违约行为；（二）、出现以下事由后，本合同终止：1.合同到期后，合同效力自然终止；2.其他合同终止的情形。
代宁与详鹰公司签订合同后，入驻租赁商铺进行装修，经营“淘气堡”童玩业务，取店名为“亲亲鹿亲子乐园”，期间加盟“微萨”快餐业务。2014年3月26日，详鹰公司所属管理部收取代宁面值20元的代金券2500张，协助代宁促销。2014年3月31日，代宁因所经营的商铺尚未通电，以及下水管排水不畅，书面请求详鹰公司解决。因详鹰公司未主动为代宁安装电力设施，2014年4月12日，代宁自行雇请他人安装，支付电力安装费用5208元。代宁在经营期间，因詹永海所经营的字号为“屏山县王府井购物中心”也经营有“淘气堡”童玩业务，与代宁产生竞争关系，双方于2014年5月1日发生纠纷，致使代宁受伤。双方于2014年9月24日达成赔偿协议，并约定“屏山县王府井购物中心”的“淘气堡”五年内不对外开放，详鹰公司时任法定代表人陈勇在该协议上以见证人名义签字。其后，代宁继续在租赁的商铺内经营。2017年3月6日、2017年4月7日，因详鹰公司及屏山县星苑物业服务有限公司欠交电费，四川能投屏山电力有限公司城关供电所两次发出停电通知。因包括代宁在内的商铺原使用的是同一电表，为避免因部分商户因不交纳电费而停电造成损失，代宁等各商户自行申报安装分表，单独与供电公司结算电费。供电公司于2017年5月3日向代宁出具了《业扩安装预算表》，核定电力安装费用为1962.20元。
2016年8月4日，详鹰公司召开股东会会议，免去陈勇的执行董事职务，选举黄显余为执行董事。期间，“屏山县王府井购物中心”因经营不善，退出在详鹰公司所属“屏山王府井”的经营。2017年7月10日，详鹰公司将原“屏山县王府井购物中心”另行租赁给了屏山县加盛商贸有限公司经营。其后，代宁以详鹰公司违反约定，又同意其他商户在原“屏山县王府井购物中心”场地经营“淘气堡”，损害其合法权益为由，向详鹰公司交涉无果，遂向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案代宁与详鹰公司签订《商铺租赁合同》，由代宁向详鹰公司租赁商铺，双方就租赁期限、租金支付方式、违约责任等进行了约定，系双方的真实意思表示，应当按照合同约定享受权利和履行义务。在履行过程中，双方未能正常履行租赁协议，均认为对方违约，要求对方承担违约责任。对此，一审法院评定如下：
一、关于代宁的诉讼主张认定问题
代宁主张，其租赁详鹰公司商铺后，向详鹰公司交纳了保证金20000元、装修商铺支付100000元、加盟微萨支付加盟费32800元、支付安装用电设施7170.20元，共计159970.20元。因详鹰公司违约，导致合同无法履行，应当解除，详鹰公司除应返还或赔偿前述费用159970.20元外，还应支付50000元的违约金，共计209970.20元。对此，详鹰公司认为，详鹰公司没有违约，不同意解除合同，除认可将代宁交纳的20000元保证金用于抵扣租金，以及支付由代宁自行安装电力设施支付的费用外，对代宁的其他请求均不予认可。一审法院认为，详鹰公司向代宁出租商铺，根据合同约定，应负责预留管线及线路接口到租户租赁区域，分户计量，因其未履行，构成违约，由此造成代宁自行采取补救措施，于2014年自行雇请他人安装电力设施，所支付的费用5208元，以及于2017年因电表分户支付的费用，属于详鹰公司违约所致损失，应当由详鹰公司承担，因代宁仅提供了5208元的票据，故一审法院认定代宁的该项损失为5208元。详鹰公司收取代宁的20000元保证金，应当根据合同约定返还或抵扣租金。详鹰公司虽存在一定的违约行为，但因代宁采取了补救措施后，未造成根本性违约，合同可以继续履行。现代宁请求解除合同，而在行为上又继续占用租赁的商铺不予返还，且双方约定的租赁期限至2018年5月31日即终止，故一审法院对代宁解除租赁合同的诉讼主张，依法不予支持。代宁为自身经营需要支付的装修费、加盟费，不属于本案损失。屏山县加盛商贸有限公司租赁详鹰公司商铺经营“淘气堡”，也非详鹰公司的违约行为所致。代宁另主张的详鹰公司的其他违约行为及损失，没有事实或法律依据，一审法院依法不予采纳。
二、关于详鹰公司的诉讼主张认定问题
详鹰公司主张，代宁没有按照合同约定支付租金，构成违约，应当根据租赁合同约定支付租金126000元。对此，代宁不予认可。一审法院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，除2014年1月1日至2014年12月31日免收租金外，以后产生的租金代宁应当按照毎次6个月的标准支付，其中2014年12月31日支付首次租金，其余租金提前15日支付。代宁向详鹰公司租赁商铺后，没有按照合同约定给付租金，构成违约，应当承担继续给付的责任。代宁主张，2015年至2016年11月的租金已经超过诉讼时效，其后因详鹰公司违约，代宁没有实际使用租赁物，因此不应承担给付租金的责任。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，本案未超过诉讼时效；再根据前述分析，详鹰公司虽存在一定的违约行为，但因代宁自行采取补救措施后，未造成根本性违约，不妨碍双方合同的继续履行，故代宁有依照合同约定继续履行给付租金的义务。根据合同约定，代宁应支付详鹰公司的租金共为126000元。
综上，一审法院对代宁请求解除租赁合同的诉讼主张，依法不予支持，双方应继续履行合同至2018年5月31日止。详鹰公司因其违约行为给代宁造成的损失5208元，应当予以赔偿。详鹰公司收取代宁的20000元保证金，应当抵扣租金。抵扣后，代宁实际应当支付详鹰公司租金106000元。对代宁、详鹰公司的其他诉讼请求，一审法院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、四川详鹰房地产开发有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告代宁损失5208元；二、驳回代宁的其他诉讼请求；三、代宁在本判决生效后五日内给付四川详鹰房地产开发有限公司租金106000元；四、驳回四川详鹰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元（代宁已预交），反诉案件受理费1410元（详鹰公司已预交），共计5860元，由代宁负担5526元，四川详鹰房地产开发有限公司负担334元。
二审中，代宁围绕上诉请求提交了：1.加盛超市照片，紧挨着上诉人的铺面，也在开淘气堡，用以证明被上诉人违反合同约定，上诉人有权解除合同；2.王府井3--
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78）铺面现状，用以证明被上诉人没有交付3号楼铺面；3.被上诉人办公处的照片，用以证明被上诉人办公地点被业主打砸，上诉人无法联系被上诉人。本院组织了证据交换和质证，详鹰公司认为，证据1加盛超市的照片是真实的，但加盛超市与承诺书无关，承诺书是王府井购物中心的；证据2中的铺面是先租的，但后来实际签订的合同约定租赁负一楼，该铺面照片与本案无关联；证据3并不是详鹰公司办公地点，该证据三性均不认可。本院审查认为上述证据均与本案基本事实无关联，不予采信。
本院经二审审理，查明的其他事实与原判一致，本院依法予以确认。
本院认为，针对上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、详鹰公司未交付3号楼2楼商铺、未提供供电设施、截留水电费用、屏山王府井商业步行街未按时开业等是否构成根本违约；二、详鹰公司允许加盛超市经营淘气堡业务是否违反双方约定。
一、详鹰公司未交付3号楼2楼商铺、未提供供电设施、截留水电费用、屏山王府井商业步行街未按时开业等是否构成根本违约。2013年6月18日，代宁向详鹰公司交付2万元，详鹰公司出具收款收据，载明“屏山王府井3
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81）商铺租赁保证金”，因未签订租赁合同，2013年11月26日双方签订《商铺租赁合同》时，约定代宁向详鹰公司租赁屏山王府井商业步行街3号楼负1楼商铺，该合同中约定代宁应当缴纳2万元定金，并约定待物业交付后该款转作履约保证金，并于租金起算日起用作抵扣部分租金，双方当事人并未就3号楼2楼的商铺签订租赁合同，故详鹰公司未交付该商铺不属于违约行为，代宁在履行本案合同过程中并未实际缴纳约定的2万元定金，应视为双方认可将代宁缴纳的3号楼2楼商铺保证金转为本案合同约定的定金，故该2万元定金应按合同约定抵扣为租金。当事人在本案合同中对商铺交付的约定为：待物业具备各项交铺条件后，甲方与乙方协商约定交付时间。甲方交付前应至少提前10日以电话或短信等方式告知乙方具体接房时间。乙方应按时接收，交付验收具体标准为：商铺为毛坯交房，甲方应完成水、电、气、电话等管线的建设，并符合乙方实际业态经营需求，甲方负责预留管线及线路接口到租户租赁区域，分户计量。现查明本案当事人虽无商铺的交接凭证，但《商铺租赁合同》签订后案涉商铺已实际交付，代宁接收商铺后于2013年12月11日与屏山县精典装饰有限公司签订了装饰装修工程合同，经代宁书面通知，详鹰公司未解决供电设施问题，代宁并未行使抗辩权或要求解除合同，而是自行出资安装了供电设施，租赁过程中，详鹰公司一度违反约定截留了业主缴纳的水电费导致停电，代宁也自行补缴电费并继续经营，对此本院认为，详鹰公司虽有违约，但代宁以自己的行为表示愿意继续履行合同义务并在该商铺经营淘气堡达数年之久，应视为代宁主动放弃了解除权，原判对该诉讼请求不予支持并无不妥，代宁关于上述违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于屏山王府井商业步行街的问题，本院认为，双方当事人的《商铺租赁合同》中并未就屏山王府井商业步行街的开业时间做过约定，代宁也未提供证据证实详鹰公司就屏山王府井商业步行街的开业时间向自己做出过承诺，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、详鹰公司允许加盛超市经营淘气堡业务是否违反双方约定。合同相对性原则指合同仅在签订合同的当事人之间发生效力，对合同外的第三人不发生效力。本案中，详鹰公司与代宁之间签订的商铺租赁合同并未约定详鹰公司对外租赁的商铺中仅允许代宁一户经营淘气堡。代宁主张详鹰公司违约的理由主要是，2014年9月24日代宁与案外人詹永海、刘振远、赵云（屏山县王府井购物中心的经营者）签订《协议书》，其中第五条载明“王府井购物中心淘气堡5年内不对外开放”，该协议为打印件，有双方当事人签字捺印，在该条约定旁手写增加“王府井购物中心10年内不能开淘气堡和儿童游乐场，无论谁是购物中心老板”，但未标明是否为双方的补充约定，也未标明是否为协议签订时所写，详鹰公司时任法定代表人陈勇在该协议见证人一栏签字。本院认为，陈勇作为协议的见证人签字，并未表明自己与代宁或其他人达成了协议，未加盖有详鹰公司的印章，也无证据表明陈勇的签字系履行职务行为，根据合同相对性原则，该协议对详鹰公司并不发生效力，代宁该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
综上，代宁的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6791元，由代宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 珍
审判员 彭晓烽
审判员 罗 润
二〇一八年八月二十日
书记员 黄相中