云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1381号
上诉人（原审原告）袁燕丽，女，白族，1977年4月4日出生，住云南省安宁市大屯新区。
特别授权诉讼代理人胡鹏、杨浚珑，云南建广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡祖和，男，汉族，1967年2月10日出生，住云南省安宁市。
被上诉人（原审被告）李琼梅，女，汉族，1966年3月23日出生，住云南省安宁市。
两被上诉人共同委托特别授权诉讼代理人张禄，云南云信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘永平，女，汉族，1966年7月17日出生，住云南省昆明市。
原审第三人叶刚，男，汉族，1978年11月26日出生，住云南省昆明市西山区。
上诉人袁燕丽因与被上诉人蔡祖和、李琼梅、刘永平及原审第三人叶刚确认合同无效纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2015）安民重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭于2016年7月8日对本案公开开庭进行了审理，上诉人袁燕丽及其诉讼代理人胡鹏、杨浚珑，被上诉人蔡祖和、李琼梅共同委托的诉讼代理人张禄及被上诉人刘永平到庭参加了诉讼，原审第三人叶刚经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2009年9月7日，袁燕丽与蔡祖和、李琼梅签署《房屋出售协议》，约定：由蔡祖和、李琼梅将位于安宁市大屯新区天华苑小区63幢203号房屋以294600元的价格出售给袁燕丽，2009年9月10日以前由袁燕丽支付15万元，剩余尾款于房产证办理完毕后一次性支付给蔡祖和、李琼梅。合同特别注明：蔡祖和、李琼梅所购房屋因属于银行按揭所购买，签订协议后蔡祖和、李琼梅与银行之间所产生的一切债权、债务由其负责，袁燕丽不承担任何责任。签订协议之后，房屋属袁燕丽所有，蔡祖和、李琼梅在外的一切债权债务与该房屋无关。合同签订后，袁燕丽于签订当日以转账的方式向蔡祖和转账15万元，同时由袁燕丽与涉案房屋所在小区的物业公司签订《服务合同》及《装饰装修管理协议》，并于2009年10月17日办理装修手续，2010年1月17日袁燕丽支付完装修尾款后入住。之后，袁燕丽又于2010年3月17日、2010年7月27日分别支付5万元及1万元给蔡祖和，至此，袁燕丽共计已支付购房款21万元，但在袁燕丽的多次催促下蔡祖和、李琼梅始终未履行合同约定的过户义务。2011年7月18日，蔡祖和、李琼梅向叶刚出具委托书，委托事项包含：代为归还坐落于安宁市××新区××住宅小区××号房屋的银行按揭贷款，注销抵押登记，领取房屋产权证，并出售上述房产。出售的具体委托事项包括：代为签订房屋买卖合同、代办房屋买卖合同公证、代收售房款（包括银行的按揭款）、代为办理产权过户登记手续、办理上述房屋的税收申报及减免缴纳的相关手续、代为查询房产档案、代办及代领房屋土地使用权证及过户变更手续、房屋交接手续，双方并到昆明市国信公证处办理了委托公证。2012年12月17日叶刚持委托公证书与刘永平签订《房屋买卖合同》，当日由叶刚向刘永平出具收到购房款45万元的收条，2012年12月18日被告刘永平向叶刚的账户及叶刚指定的名为冯一山的账户内共转入45万元，2013年1月30日刘永平领取《房屋产权证》。2014年3月袁燕丽在收到刘永平诉袁燕丽的应诉通知书才得知刘永平购买了该房屋，为此，袁燕丽认为蔡祖和、李琼梅在明知该房屋已出售的情况下又将该房屋出售给刘永平，系恶意串通，根据《合同法》规定，恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同系无效合同，故诉至一审法院，请求：一、确认蔡祖和、李琼梅与刘永平所签《房屋买卖合同》无效；二、由蔡祖和、李琼梅、刘永平承担本案诉讼费、公告费。
一审法院经审理认为，本案中，蔡祖和、李琼梅先后二次将其所有的位于安宁市大屯新区天华苑63幢203号房屋分别出售给袁燕丽及刘永平，并签订了两份房屋买卖合同，两份买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，均为有效合同。关于本案争议的蔡祖和、李琼梅与刘永平之间签订的房屋买卖合同是否违反了合同法第五十二条第（二）项之规定。一审法院认为，从庭审查明的案件事实来看，首先，蔡祖和、李琼梅委托叶刚出售房屋，双方签订的委托合同合法有效，并经公证，受托人叶刚在委托代理权限内以委托人蔡祖和、李琼梅的名义实施的民事法律行为，产生的法律后果依法应由委托人蔡祖和、李琼梅承担。其次，袁燕丽认为，刘永平在购买该房屋时存在购房前没有实地看房、房款收条出具在前，支付行为在后及付款是否实际支付以及付款金额不清楚等不合常理的情形，因此蔡祖和、李琼梅、刘永平及叶刚存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益及以合法形式掩盖非法目的行为，一审法院认为，庭审中袁燕丽提交的证据尚不能形成证据锁链证实刘永平的购房行为系恶意串通以及以合法形式掩盖非法目的。而刘永平的证据能够相互印证证实其通过市场合理价格购买该房，且办理了过户手续，取得了物权，因此袁燕丽与蔡祖和、李琼梅签订的购房协议虽在刘永平购房之前，但不能对抗善意第三人刘永平，就此认定后手买卖合同无效，故对袁燕丽的诉讼请求不予支持。第三，对于袁燕丽与蔡祖和、李琼梅之间签订的购房协议亦为合法有效，但因其与蔡祖和、李琼梅之间的付款至今仍未全部完成，并且未能办理房屋过户手续，未能发生物权的变更，以上行为给袁燕丽造成的损失系蔡祖和、李琼梅的违约行为造成，因此形成的袁燕丽对蔡祖和、李琼梅的债权与本案不属同一法律关系，应通过其他诉讼途径向蔡祖和、李琼梅主张。对于蔡祖和、李琼梅认为该委托书及公证书是在其被叶刚灌醉的情形下所签订的抗辩主张，一审法院认为，蔡祖和、李琼梅系完全民事行为能力人，对其行为具有完全的认知能力，能够知悉和预见到其出具委托书及对委托事项进行公证所产生的后果，并且该委托行为经公证机关予以公证后，即具有较高的公信力，在蔡祖和、李琼梅虽提出异议但未向一审法院提交足以反驳的相反证据，也未提供相关线索，在委托书及委托公证书未被有关部门确认无效或撤销的情形下，一审法院对蔡祖和、李琼梅的抗辩主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第五十二条第（二）、（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决：“驳回原告袁燕丽的诉讼请求。”案件受理费100元，公告费500元，由袁燕丽承担。
一审判决宣判后，袁燕丽不服一审判决，向本院提出上诉称：一、上诉人已合法占有诉争房屋多年，而被上诉人刘永平的陈述与案件事实存在巨大矛盾和冲突，例如未支付购房款，购房前后不看房，不入住，不转让等，根据司法实践，足以证实其“购房”行为具有恶意，不属于善意第三人，而一审法院加重上诉人的举证责任，并认定该购房合同的法律效力，明显有误。二、被上诉人蔡祖和、李琼梅已自认与叶刚、案外人管瑞铭之间存在借贷担保关系，并自认“委托卖房公证”就是变相提供涉案房屋进行抵押担保，该担保形式违反法律规定，应认定“委托卖房公证”无效。综上，请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人蔡祖和、李琼梅答辩称：上诉人的上诉请求有事实依据，被上诉人蔡祖和、李琼梅已将诉争房屋出售给上诉人，且由上诉人实际入住，二被上诉人并不认识刘永平，也不清楚诉争房屋如何过户到其名下，应确认二被上诉人与刘永平之间的买卖合同无效。
被上诉人刘永平答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人刘永平向本院提交一份《分户宗地图》，欲证明：涉案房屋的土地使用权已登记在被上诉人刘永平名下。经质证，上诉人及被上诉人蔡祖和、李琼梅对该证据的真实性认可，对其合法性、关联性不予认可。因各方对该证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。
经询问各方对一审判决确认事实的意见，上诉人及被上诉人蔡祖和、李琼梅认为，叶刚未向案外人冯一山出具委托收款的材料，无法证实冯一山的收款行为及于叶刚，被上诉人蔡祖和、李琼梅未收取被上诉人刘永平支付的任何购房款。同时要求补充：被上诉人蔡祖和因管瑞铭向叶刚借款，其用诉争房屋为管瑞铭所负债务提供担保，但并未办理抵押手续，而是以向叶刚出具售房委托书的形式提供了担保。被上诉人刘永平未提出异议。本院认为，关于叶刚的收款问题，从现有证据看，仅有刘永平向户名为冯一山的账户打款35万元的转款凭证，其余款项无支付凭证。对于该35万元，因叶刚未到庭说明情况，无法证实冯一山的收款行为代表叶刚。因此，一审法院确认“2012年12月18日，被告刘永平向第三人叶刚的账户及叶刚指定的名为冯一山的账户内共转入45万元”无事实依据，本院不予确认。关于被上诉人蔡祖和、李琼梅所要求补充的事实，二被上诉人就此提交了一份蔡祖和与案外人管瑞铭所签协议，但因管瑞铭未到庭，无法核实该情况的真实性，故本院对二被上诉人所要求补充确认的事实不予认可。
综上，二审经审理查明事实，除“2012年12月18日，被告刘永平向第三人叶刚的账户及叶刚指定的名为冯一山的账户内共转入45万元”外，其余与一审确认事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：原审第三人叶刚以被上诉人蔡祖和、李琼梅的名义与被上诉人刘永平所签《房屋买卖合同》是否有效。
本院认为：首先，上诉人袁燕丽于2009年9月7日与被上诉人蔡祖和、李琼梅签订《房屋出售协议》，约定由被上诉人蔡祖和、李琼梅将诉争房屋出售给上诉人，上诉人按约定已支付大部分购房款，并在接收房屋后进行装修，于2010年1月17日入住至今。上诉人与被上诉人蔡祖和、李琼梅所签《房屋出售协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因签订合同时，诉争房屋尚有按揭贷款未予清偿，故诉争房屋的所有权证虽能及时办理到上诉人名下，但基于其已入住多年的事实，上诉人的合法权益应予以保护。
其次，被上诉人蔡祖和、李琼梅于2011年7月18日与原审第三人叶刚签订《委托合同书》，约定由二被上诉人委托原审第三人叶刚代为归还诉争房屋的银行按揭贷款，注销抵押登记，领取房屋产权证，并出售诉争房产。虽无充分证据证实被二上诉人与原审第三人叶刚签订该委托合同系因实质上的担保关系，但二被上诉人在诉争房屋早于2009年9月7日出售给上诉人袁燕丽后又与原审第三人叶刚签订处分诉争房屋的委托合同，其行为违反了基本的诚信原则。
再次，2012年12月17日，原审第三人叶刚与被上诉人刘永平签订《房屋买卖合同》，约定由被上诉人蔡祖和、李琼梅将诉争房屋以45万元出售给被上诉人刘永平，2013年1月30日被上诉人刘永平取得诉争房屋的房屋所有权证，并于2014年3月起诉上诉人腾还诉争房屋。对于该房屋买卖合同的签订，被上诉人刘永平陈述其曾于2011年4、5月份通过中介方看过房，当时并无人员入住该房，之后就未再看过房，即于2012年12月17日签订了上述合同。购房合同签订之后，被上诉人刘永平未就诉争房屋进行实际管理使用，直到2014年2月7日才发现诉争房屋有人居住后报警。对于购房款的支付，被上诉人刘永平仅陈述是基于中介的指示将款项支付到了冯一山的账户。本院认为，被上诉人刘永平在购买诉争房屋之前并未审慎的核实诉争房屋的实际情况，其陈述曾于2011年4、5月份通过中介看房，但该时间上诉人已入住房屋，其不可能不知道诉争房屋已有人实际居住；同时，被上诉人刘永平在看房一年半之后并未再看房即直接签订房屋买卖合同，不符合一个理性经济人的行为；再次，刘永平支付购房款的行为也存疑，现并无充分证据证实其向原审第三人叶刚或被上诉人蔡祖和、李琼梅实际支付了购房款；另外，被上诉人刘永平购买房屋之后未实际管理使用诉争房屋，直至2014年才2月份才以诉争房屋被人入住为由报警，也与生活常理极其不符。综上，本院有合理理由怀疑被上诉人刘永平与被上诉人蔡祖和、李琼梅之间形成的房屋买卖合同存在恶意串通，损害上诉人袁燕丽的利益，故本院确认原审第三人叶刚代被上诉人蔡祖和、李琼梅于2012年12月17日与被上诉人刘永平所签《房屋买卖合同》无效。一审法院对此处理有误，本院予以改判。
综上，上诉人所提上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销云南省安宁市人民法院（2015）安民重字第8号民事判决；
二、被上诉人蔡祖和、李琼梅与被上诉人刘永平于2012年12月17日所签《房屋买卖合同》无效。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，公告费500元，合计700元，由被上诉人蔡祖和、李琼梅、刘永平共同承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 黄金成
代理审判员 邓林春
二〇一六年八月三十日
书 记 员 寸杨杰