安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖11民终2357号
上诉人（原审被告）：大地影院发展有限公司明光分公司，住址安徽省明光市。
负责人：郭可奇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张梦霞，该公司员工。
委托诉讼代理人：文力男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司，住所地安徽省明光市。
负责人：王成林，该公司经理。
委托诉讼代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。
上诉人大地影院发展有限公司明光分公司(以下简称大地影院公司)因与被上诉人深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司(以下简称新东升安徽分公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2018）皖1182民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人新东升安徽分公司的委托诉讼代理人余云峰，被上诉人大地影院公司的委托诉讼代理人张梦霞、文力男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大地影院公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回新东升安徽分公司的诉讼请求；新东升安徽分公司承担本案的诉讼费用。事实和理由:1.大地影院公司与新东升安徽分公司从未签订过任何协议，新东升安徽分公司与业主润溪公司签订了《前期物业服务协议》，新东升安徽分公司应当依据物业协议起诉润溪公司支付物业费；2.大地影院公司已按照《租赁合同》及《租赁合同之补充协议一》的约定向业主润溪公司支付了包含物业费在内的所有租赁费用，业主收到租赁费后应当按照其与新东升安徽分公司之间的物业协议缴费；3.一审判决引用《物业管理条例》相关条款作出判决，均明确业主为物业服务费第一缴纳人，且本案润溪公司没有向大地影院公司明确告知要缴费给新东升安徽分公司。
新东升安徽分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.润溪公司和大地影院公司签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议一》对新东升安徽分公司没有约束力；2.润溪公司和新东升安徽分公司签订的《前期物业服务合同》依据相关司法解释对大地影院公司具有约束力，因此大地影院公司的主体资格适格，也应当向新东升安徽分公司缴纳案涉物业费。
新东升安徽分公司向一审法院起诉请求：判令大地影院公司支付其物业管理费150517元。
一审法院认定事实：2014年5月31日，安徽润溪商业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称润溪公司）与大地影院发展有限公司（乙方、承租方）签订《明光润溪广场电影院房屋租赁合同》，约定润溪公司作为影院房屋的唯一产权人，将位于明光市池河大道“润溪城市广场”4楼、建筑面积为1678平方米的影院出租给大地影院发展有限公司从事经营活动。其中合同第二条约定：合同期限为自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止。免租期：自双方交接场地之日起满5个月止。计租期：自免租期满次日起计20年。合同第三条约定：租赁费、电影兑换券：含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费。计租期前三年，每年租赁费为65万元，以后每三年递增7%。乙方应将租赁费直接汇入润溪公司的银行账号。同日，双方又签订《明光润溪广场电影院房屋租赁合同》之补充协议一，约定“物业服务费按“租赁合同”的约定支付，合同期内，甲方或其委托提供物业服务的第三方均不得再向乙方收取任何形式的服务费。本协议与“租赁合同”不一致之处，以本协议为准。”后大地影院公司向润溪公司交纳租赁费，润溪公司向其出具发票。
2014年10月14日，润溪公司（甲方、委托方）与深圳市新东升物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《前期物业服务合同》，约定润溪公司将坐落于明光市池河大道与明珠路交汇处东北角的“润溪城市广场”委托深圳市新东升物业管理有限公司进行商业物业服务，该物业建筑面积约5万平方米。其中合同第四章第四条约定：物业服务收费选择包干式，双方约定按建筑面积向业主及使用人收取物业服务费用，标准为商业物业3.9元/月·平方米、公寓(写字楼)物业3.5元/月·平方米(不含能耗公摊费)，最终以明光市物价主管部门备案的收费标准执行，本标准不含公共耗电、耗水等能源分摊费用，公共耗电、耗水等能源分摊费用将由全体使用人按月据实分摊。第五条约定：甲方在与业主及使用人签订《房屋出售合同》、《商铺租赁协议》后，确定的进场日(商铺交付之日)为物业服务交费计费开始时间。甲方空置房的物业费由甲乙双方协商议定乙方不再收取。甲方的自有物业自出租之日由承租人缴纳物业费。合同期限自2014年11月20日起至2016年11月30日止。
2016年2月1日，润溪公司向大地影院发展有限公司出具一份“告知函”，内容如下：“关于贵方向我司咨询新东升安徽分公司向贵公司收取物业管理费事宜的答复如下：我司与新东升安徽分公司签订的《前期物业服务合同》第五条约定“甲方的自有物业无特殊约定外自行出租之日由承租人缴纳物业费。”贵方符合上述条款中的有特殊约定的商户。一方面，贵方所用房屋为我司自有物业；二方面，贵方与我司所签的《明光润溪广场电影院房屋租赁合同》中第3.2条“租赁费、电影兑换券：含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费。”对于物业费已作明确特殊约定。综上所示，结合相关合同条款，贵方无需向新东升安徽分公司缴纳物业费。”
2017年1月1日，润溪公司（甲方、委托方）与新东升安徽分公司（乙方、受托方）又续签一份《前期物业服务合同》，约定润溪公司将坐落于明光市池河大道与明珠路交汇处东北角的“润溪城市广场”委托新东升安徽分公司进行商业物业服务，该物业建筑面积约5万平方米。其中合同第四章第四条约定：物业服务收费选择包干式，双方约定按建筑面积向业主及使用人收取物业服务费用，标准为商业物业3.9元/月·平方米、公寓(写字楼)物业3.5元/月·平方米(不含能耗公摊费)，最终以明光市物价主管部门备案的收费标准执行，本标准不含公共耗电、耗水等能源分摊费用，公共耗电、耗水等能源分摊费用将由全体使用人按月据实分摊。第五条约定：甲方在与业主及使用人签订《房屋出售合同》、《商铺租赁协议》后，确定的进场日(商铺交付之日)为物业服务交费计费开始时间。甲方空置房的物业费由甲乙双方协商议定乙方不再收取。甲方的自有物业无特殊约定外自出租之日由承租人缴纳物业费。合同期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。2014年10月14日，润溪公司与深圳市新东升物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》以及在2017年1月1日，润溪公司与新东升安徽分公司签订的《前期物业服务合同》，均系双方当事人真实意愿的表示，合法有效。后新东升安徽分公司按约为“润溪城市广场”提供前期物业管理，业主及使用人应当按照合同的约定支付前期物业服务费用。
本案中，润溪公司和大地影院发展有限公司于2014年5月31日签订了《明光润溪广场电影院房屋租赁合同》，故润溪公司和大地影院发展有限公司之间存在房屋租赁关系。大地影院发展有限公司虽然不是业主，但其作为房屋承租人，在实际使用房屋过程中，接受了新东升安徽分公司的物业服务，系物业使用人，已经与新东升安徽分公司形成事实上的物业服务关系。虽然润溪公司与大地影院发展有限公司签订的“租赁合同”中约定“租赁费、电影兑换券：含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费”、补充协议一约定“合同期内，甲方或其委托提供物业服务的第三方均不得再向乙方收取任何形式的服务费”，因该约定系大地影院发展有限公司与润溪公司之间的约定，对本案新东升安徽分公司无法律约束力，故对大地影院公司以该约定为由主张不缴纳物业费的抗辩意见，该院不予采纳。另润溪公司（甲方）和深圳市新东升物业管理有限公司（乙方）于2014年10月14日签订的《前期物业服务合同》中载明：甲方的自有物业自出租之日由承租人缴纳物业费；于2017年1月1日签订的《前期物业服务合同》中载明：甲方的自有物业无特殊约定外自出租之日由承租人缴纳物业费。据此，可以认定大地影院公司是物业缴纳的义务人。大地影院公司当庭提供的一份“告知函”，因系润溪公司单方出具，且大地影院公司未能提供证据证实新东升安徽分公司认可大地影院公司属于“有特殊约定的商户”，故该院对该“告知函”的证明效力不予认可。《物业管理条例》中明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”综上，大地影院公司在本案中主体适格。故对大地影院公司提出的主张无事实、法律依据，该院不予采纳。
鉴于《前期物业服务合同》中已确认“物业服务收费选择包干式，双方约定按建筑面积向业主及使用人收取物业服务费用，标准为商业物业3.9元/月·平方米”，双方均认可诉争房屋建筑面积为1678平方米、大地影院公司在2016年2月2日进场，故大地影院公司自2016年2月2日起系该租赁房屋的实际物业使用人，应当支付该房屋自2016年2月2日起至2018年1月2日的物业管理费150517元（1678平方米×3.9元/月/平方米×23个月=150517元）。故该院对新东升安徽分公司的诉讼请求，依法予以支持。当庭大地影院公司对其辩解未提供充分证据予以证实，应当承担对自己不利的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告大地影院发展有限公司明光分公司于本判决生效后十日内支付原告深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司物业服务费150517元。案件受理费3199.50元，减半收取计1599.75元，由被告大地影院发展有限公司明光分公司负担。
当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。
本院认证意见：大地影院公司提供的《告知函》，该《告知函》出具的时间为2016年2月1日，但该函主文描述的内容涉及到2017年1月1日润溪公司与新东升安徽分公司签订的《前期物业服务合同》，时间是相互矛盾，故本院对其证明效力不予确认。本院其他认证意见与一审一致。
二审另查明：大地影院公司依照《租赁合同》及《租赁合同之补充协议一》已向润溪公司缴纳了案涉时间段的租赁费（含物业服务费），润溪公司向大地影院公司出具了租赁费及物业管理费发票。
二审查明的其他事实除了《告知函》的内容外与一审一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点为：大地影院公司是否应当向新东升安徽分公司缴纳物业管理费。
本院认为，本案中，新东升物业安徽分公司主张向大地影院公司收取物业管理费依据系润溪公司与深圳市新东升物业管理有限公司、新东升安徽分公司签订的《前期物业服务合同》中关于物业管理费由承租人缴纳的约定。但该约定并没有得到合同以外第三人大地影院公司的同意，润溪公司与深圳市新东升物业管理有限公司、新东升安徽分公司签订的《前期物业服务合同》对大地影院公司没有约束力。且大地影院公司依照《租赁合同》及《租赁合同之补充协议一》已向润溪公司了缴纳了案涉时间段的租赁费，该费用中包含物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。新东升安徽分公司要求大地影院公司支付案涉物业管理费用缺乏事实和法律依据。故大地影院公司主张其不承担案涉物业管理费的上诉理由，本院予以采纳。
综上，原审判决认定部分事实不清，判决不当，应予纠正。对于大地影院公司的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省明光市人民法院（2018）皖1182民初1663号民事判决；
二、驳回被上诉人深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司的诉讼请求。
一审案件受理费3310元，减半收取计1655元；二审案件受理费3310元，均由被上诉人深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶继航
审 判 员 王 铖
审 判 员 邓见阁
二〇一八年十一月二十三日
代理书记员 周颖竹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。