北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初3903号
原告莱恩堡投资控股（北京）有限公司，住所地北京市房山区长阳镇稻田第一村长周路西侧80米。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人王明飞，总经理。
委托代理人米来福，北京市博维律师事务所律师。
委托代理人翟晓阳，北京市博维律师事务所实习律师。
被告北京优麦客娱乐有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B301。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人李嘉棋，经理。
委托代理人刁海涛，男，1980年2月27日出生，该公司总经理。
原告莱恩堡投资控股（北京）有限公司（以下简称莱恩堡公司）与被告北京优麦客娱乐有限责任公司（以下简称优麦客娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告莱恩堡公司的委托代理人米来福、翟晓阳，被告优麦客娱乐公司的法定代表人李嘉棋及其委托代理人刁海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告莱恩堡公司诉称，2015年1月27日原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告将位于北京市房山区昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B301房屋租赁给被告用于经营量贩式KTV，合同约定租赁房屋建筑面积为1801.97平方米，租赁期间为10年，自2013年11月25日至2023年11月24日止，租金标准为每天每建筑平米租金为1元，租金每三年递增10%，租金支付方式为每三个月支付一次租金。租赁合同还约定被告按照每天每建筑平方米0.7元的标准向原告交纳商业管理费即物业费，支付方式为每三个月支付一次。同时房屋租赁合同还约定未按照合同约定支付租金和商业管理费而逾期付款的还应按照逾期缴纳款项总额的千分之三支付违约金。
截止至2016年2月29日，被告一直未向原告交付2016年2月1日至2016年4月30日的租金164430元以及2015年8月1日至2016年4月30日商业管理费345303元。被告的行为已经违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，其行为构成违约。原告曾多次向被告发出缴费通知，但被告拒绝给付。
原告认为被告的行为是民事违法行为，严重侵犯了原告的合法权益，故原告依据合同法的相关规定，特诉至法院，要求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同并返还其承租的房屋；2、判令被告向原告支付房屋租金及违约金194027.4元；3、判令被告向原告支付商业管理费及违约金502761.17元；4、判令被告按照房屋租赁合同的约定向原告支付从2016年3月1日起到实际返还房屋之日止的房屋租金及商业管理费；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告优麦客娱乐公司辩称，希望和原告协商解决此事，我方拖欠租金不是恶意的，希望原告能理解一下，如果腾退，我公司损失太大了，所以我希望协商解决，看看房东有什么要求。签订免租期是因为当时房东和物业找到我，希望我公司的经营能给加州水郡东区带来人气，并没有说解除合同要补交这三个月免租期的房租。
经审理查明，2015年1月26日莱恩堡公司与案外人北京日兴房地产发展有限公司（以下简称日兴房地产公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由莱恩堡公司购买日兴房地产公司位于房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心3层B301的房屋，房产证号为X京房权证房港澳台字第0028**号。
2015年1月27日莱恩堡公司（出租方、甲方）与优麦客娱乐公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B301。租赁房屋建筑面积为1801.97平方米。乙方承租租赁房屋用于经营量贩式KTV。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁房屋的用途。租赁期限10年，自2013年11月25日起至2023年11月24日止。自2013年11月25日至2014年2月24日为免租期，免租期内乙方无须向甲方支付租金（本合同约定的其他费用除外），但仍须向甲方支付物业管理费、商业管理费、装修管理费、装修保证金、装修垃圾运输费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费或其他费用（如水、电、燃气、电话费等使用租赁房屋所发生的费用），并遵守本合同其他条款的约定。免租期不因任何原因而延长。甲方提供的免租期是基于乙方整个租赁期限给与乙方的优惠。非因甲方原因，本合同在租赁期限届满前提前终止或解除，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向甲方补交该期间的全部租金。租金起算日为装修免租期届满之次日，无论乙方是否提前或延迟开业，甲方自2014年2月25日开始计取租金。租金标准：按租赁房屋的实测建筑面积计算，每天每建筑平方米的租金为1元，租金每3年递增10%，具体租金标准见本合同附件四。乙方每3个月（以下简称付款期）支付一次租金，租金在每个付款期的最后30天前一次性支付下一个付款期的租金。如果乙方逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付未付款项千分之三的违约金，逾期超过10天的，甲方有权解除本合同。押金不是乙方预付租金、物业管理费、商业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。甲方有权但无义务以押金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同不予返还。乙方在本合同签署之日向甲方支付押金陆万元整。本合同提前终止或到期终止之日起贰个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还全部押金。如果在租赁期间及合同终止之日起贰个月内乙方有违反本合同约定的行为之一的，甲方可扣除部分或全部押金。在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致本合同解除的，则甲方有权扣除全部押金作为违约金不予退还，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。乙方声明其在签署本合同前已经对租赁房屋、租赁房屋的设施设备进行了现场查验，且对租赁房屋、租赁房屋的设施设备状况充分认可，房屋设施设备的规格、数量以房屋交付确认书为准。在乙方足额支付本合同约定的押金、装修保证金及本合同约定的其他费用的前提下，甲方于2013年11月25日前向乙方交付租赁房屋。除本合同另有约定外，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除。乙方应按本合同的约定承担违约责任，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿甲方遭受的上述违约金不足以支付的全部损失及费用：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁房屋转租、转让、转借、调换使用或者擅自与他人合作经营的；（2）擅自改变本合同规定的租赁用途或者经营项目的；（3）乙方在租赁期内发生违法行为，非法经营被有关部门取缔的；（4）逾期向甲方支付租金、押金、装修保证金、及逾期向北京永隆国际酒店物业管理有限公司缴纳商业管理费和水费、电费、通讯费、网络费等任何一项费用超过10日的；（5）乙方未经甲方书面同意擅自对租赁房屋进行装修或者改造的；（6）违反甲方及北京永隆国际酒店物业管理有限公司制订的规章制度或有不服从甲方及北京永隆国际酒店物业管理有限公司管理的行为之一的；（7）违反本合同第十四条约定的乙方的权利和义务中任一规定的；（8）乙方造成租赁房屋的损坏，经甲方要求修复、赔偿而拒不修复、赔偿的。乙方未能按照本合同规定的期限支付租金、押金、装修保证金，除应向甲方支付欠付款项外，每逾期一日，应按逾期缴纳款项总额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。双方还就装修保证金、房屋交付、房屋装修、限制及禁止、商业管理服务及其他费用、维修与损坏赔偿、出入该租赁房屋、甲方的其它权利和义务、乙方的其它权利和义务、转租与转让、合同变更、终止、不可抗力、法律适用和纠纷解决、通知及送达等内容进行了约定。2016年2月3日莱恩堡公司向优麦客娱乐公司发出《费用拖欠告知函》，内容为“致：北京优麦客娱乐有限公司贵司与我司于2015年1月27日签订【房屋租赁合同】。根据合同之约定租金为：1元/平米/天，物业费为：0.7元/平米/天。自2015年7月1日起至2016年2月1日拖欠明细及滞纳金明细如下：租金：2016.2.1-2016.4.30（缴纳日期2016.1.1前），总计164430元。滞纳金：164430*3‰*31天，总计15292元。物业费：2015.8.1-2015.10.31（缴纳日期2015.7.1前），总计115101元。滞纳金：74240*3‰*215天，总计74240元。物业费：2015.11.1-2015.12.31（缴纳日期2015.10.1前），总计76734元。2016.1.1.-2016.1.31（缴纳日期2015.10.1前），总计38367元。（76734+38367）*3‰*123天，总计：42472元。总计526636元。现通知你于接到本通知之日起三日内将上述款项打入以下账户。以上拖欠费用行为根据【房屋租赁合同】第四条第四款、第四条第五款我司有权解除合同，并追究贵公司违约责任，同时停止供应水、电……”。
本案审理中，莱恩堡公司变更诉讼请求，要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋。2、要求被告向原告支付2016年2月1日至2016年4月30日租金164430元，违约金29597.4元。3、要求被告向原告支付商业管理费：230202元，违约金139502.41元。4、要求被告给付从2016年5月1日至实际返还房屋之日止的房屋租金及商业管理费（按照租赁合同约定标准计算）；5、要求被告向原告支付三个月免租期的租金总额133056.76元；6、诉讼费由被告承担。优麦客娱乐公司分别于2016年4月19日和2016年4月25日给付莱恩堡公司563731.81元和279531元。后莱恩堡公司撤回上述第二项、第三项诉讼请求。
就优麦客娱乐公司于2016年4月19日和2016年4月25日支付的款项，优麦客娱乐公司称563731.81元系用于支付之前欠付的款项，279531元系用于预付2016年5月至2016年7月的租金和房屋管理费；莱恩堡公司认可563731.81元系用于支付之前欠付的款项，但认为279531元系用于支付优麦客娱乐公司实际占有使用涉案房屋期间的租金和房屋管理费，期间为三个月。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《北京市商品房现房买卖合同》《房屋租赁合同》《费用拖欠告知函》，被告提交的银行电子回单等证据在案佐证。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。莱恩堡公司与优麦客娱乐公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现优麦客娱乐公司未按照合同约定履行给付租金义务，已构成违约，现莱恩堡公司依据双方之间的合同约定，要求解除合同并返还涉案房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。鉴于优麦客娱乐公司已支付租金及商业管理费至2016年7月31日，故对于莱恩堡公司要求给付从2016年5月1日至实际返还房屋之日止的房屋租金及商业管理费的诉讼请求，本院不予支持，双方可待房屋返还后根据房屋实际返还的情况再另行解决。对于莱恩堡公司要求优麦客娱乐公司支付免租期租金的诉讼请求，鉴于优麦客娱乐公司存在违约行为，根据双方的合同约定，莱恩堡的诉讼请求理由正当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告莱恩堡投资控股（北京）有限公司与被告北京优麦客娱乐有限责任公司于二○一五年一月二十七日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告北京优麦客娱乐有限责任公司于本判决生效后三十日内将其承租的位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B301房屋（建筑面积为1801.97平方米）返还给原告莱恩堡投资控股（北京）有限公司。
三、被告北京优麦客娱乐有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告莱恩堡投资控股（北京）有限公司免租期租金十三万三千零五十六元七角六分。
四、驳回原告莱恩堡投资控股（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千四百八十一元，由被告北京优麦客娱乐有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯 淼
二〇一六年七月二十五日
书记员 孙震颐