山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第998号
上诉人（原审被告）曹安常，农民。
委托代理人徐永虎，宁阳振宁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）宁阳县八仙桥街道办事处任家村村民委员会，住所地宁阳县八仙桥街道办事处任家村。
法定代表人任庆河，职务村主任。
委托代理人吴明锋，山东创纪律师事务所律师。
原审第三人孟现柱，城镇居民。
委托代理人王旭珍，宁阳东疏法律服务所法律工作者。
上诉人曹安常因确认合同无效纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2014）宁民初字第1789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曹安常及其委托代理人徐永虎、被上诉人宁阳县八仙桥街道办事处任家村村民委员会（以下简称任家村村委）的委托代理人吴明锋、原审第三人孟现柱的委托代理人王旭珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年原告委托第三人孟现柱在本村集体土地上建设2#、4#楼房并负责销售，原告为证明建设房屋的土地系村集体所有，向法庭提供了从宁阳县国土资源局复印的“集体土地所有证”，经当庭质证，被告及第三人对该证的真实性没有异议。原告所称的该村新农村建设项目为宁阳县环盛小区，原告没有提供政府有关部门批准其进行楼房建设的相关手续。原告主张与第三人系委托建房关系，双方签订有委托合同，因村委换届，委托合同在原任书记处存放暂时无法提供，第三人当庭承认系受原告委托进行建房行为。被告质证认为，原告与第三人主张系委托建房关系，没有提供委托合同，不应认定他们为委托关系。对第三人承建了宁阳县环盛小区的2#、4#两栋楼房并以宁阳县永盛华钢球厂名义出售给了被告，当事人均没有异议，第三人当庭承认没有建设楼房的任何资质。庭审中，被告提供了2009年11月3日的购房收据一份，收据上加盖了宁阳县永盛华钢球厂的公章，会计处有张吉亮的签名，收据上显示，被告购买的系4#楼101室，购房款为83938元。被告以此主张系购买的“宁阳县永盛华钢球厂”的楼房，没有购买原告的楼房，原告在本案中不具备主体资格。第三人当庭陈述，自己以宁阳县永盛华钢球厂的名义对外出售楼房没有征得原告的同意，宁阳县永盛华钢球厂是第三人个人的企业，原告对此陈述没有异议，被告对钢球厂是孟现柱的个人企业没有异议，但仍认为购买的是钢球厂的房屋，而不是原告的。庭审中被告还提供了魏某某、周某某购买宁阳县环盛小区4#楼房屋的收据，证明其他人持有的收据也是购买的宁阳县永盛华钢球厂的房屋。第三人对出具了该两份收据没有异议，认可同样是受原告任家村委委托出售给上述两人的。原告质证认为，该两人购买的也是村委委托第三人建设并出售的房屋，收据上虽然加盖了宁阳县永盛华钢球厂的章，但是销售的房屋是村委的，第三人在出售房屋时加盖钢球厂公章的行为仍然是其个人行为，村委并不知情，第三人作为受托人，所有的行为均是代表的原告村委。另查明，原、被告主张涉案房屋为4楼5单元102室，被告提供的购房收据上显示为4楼101室，该房屋没有门牌号，××楼5单元一楼西户。
原审法院认为：关于原告的诉讼主体资格问题。原告任家村村委会向法庭提供的从宁阳县国土资源局复制的“集体土地所有证”，经庭审质证被告及第三人均没有异议，原、被告诉争的楼房建设所占用的土地，在该“集体土地所有证”记载的土地范围内；庭审查明的事实可以证明，任家村村委会是在该村集体土地上建设楼房的主体，其在上述土地上建设的2#、4#两栋住宅楼，系委托第三人孟现柱进行的具体施工及销售，对以上事实，原告及第三人当庭均予以承认。被告虽对原告与第三人承认的委托建房关系提出异议，但并没有提供证据证明自己提出的异议成立，在此情况下，应依法确认原告与第三人的委托关系成立；第三人当庭承认，在建设和销售诉争房屋过程中，为了销售房屋方便，使用了属于其个人所有的“宁阳县永盛华钢球厂”的收据，给被告出具了房屋购买发票，第三人使用该私营企业印章的行为原告并不知晓，第三人作为受托人，其上述行为所产生的相关权利及义务，依法应由委托人即原告享有和承担。因此，任家村村委会作为诉争房屋占用土地的所有者和诉争房屋的实际建设及出卖者，依法应具有原告的诉讼地位，被告仅以购房收据上载明的是“宁阳县永盛华钢球厂”，主张任家村村委会不具有原告主体资格，与案件查明的事实不符，被告的该主张没有事实依据，其主张原审法院不予采信。关于诉争房屋买卖行为的效力问题。通过庭审查明的事实可以认定，原告开发建设该楼房没有任何上级主管部门的审批准建手续，其私自开发建设的行为本身就不合法，第三人孟宪柱不具有建设房屋的任何资质，其以宁阳县永盛华钢球厂的名义对外销售房屋的行为，属虚构事实的行为，其受托建设并销售的行为同样也不合法；根据《物权法》《土地管理法》的规定，农村集体土地上的宅基地使用权，只有本集体经济组织内的成员可以取得，其他非本集体经济组织成员不能取得，即便已经取得也属于非法或无效，被告不是原告所在村村民，其购买该房屋的行为违背了法律的强制性规定。基于上述案件事实及法律规定，应依法认定被告购买诉争房屋的行为应为无效，原告要求确认诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求依法应予支持，原告在明知楼房开发不合法的情况下，同意第三人建设房屋并对外进行销售，造成合同无效应负主要责任。关于案件的实体处理问题。依照法律规定，当事人签订的合同被确认无效后，产生的法律后果必然是返还财产、赔偿损失，原告起诉要求被告返还房屋的诉讼请求依法应予支持；被告没有要求原告及第三人赔偿因购房造成的损失，原审法院依法不主动合并审理，当事人可以另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、依法确认原告与被告签订的楼房买卖合同无效。二、被告于本判决生效后三十日内将所购买的宁阳县环盛小区4号楼5单元一楼西户返还给原告。案件受理费1550元，由原告负担。
上诉人曹安常不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清。上诉人于2009年11月3日购买宁阳县永盛华钢球厂位于宁阳县环盛小区四号楼五单元102室，由宁阳县永盛华钢球厂给上诉人出据收据予以证实，上诉人购买的是永盛华钢球厂的楼房，并非被上诉人所列第三人孟现柱出售的，被上诉人在本案中无主体资格。二、一审判决认定事实证据不足。原审庭审时被上诉人主张与第三人孟现柱签订了委托建房合同，但无法提供，原审法院对被上诉人的这一说法，即无证据、证人证实，仅凭被上诉人及第三人当庭予以承认，依法确认被上诉人及第三人委托关系成立，证据不足。三、一审法院适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。
被上诉人任家村村委辩称，一审法院认定事实清楚，认定证据正确，适用法律正确，判决结果并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人孟现柱辩称，原审法院认定事实清楚，请求二审法院依法处理。
本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，因被上诉人任家村村委与原审第三人孟现柱均认可其双方之间系委托建房关系，本院认定被上诉人任家村村委与原审第三人孟现柱之间的委托关系成立。依据委托关系的法律特征，原审第三人孟现柱本案中销售房屋给上诉人曹安常所产生的权利和义务应由被上诉人任家村村委享有和负担，故被上诉人任家村村委本案中诉讼主体适格。因诉争房屋无准建手续，无销售许可，无合法产权，上诉人曹安常购买诉争房屋时亦未对诉争房屋进行合理审慎的核实，且上诉人曹安常并非被上诉人任家村村委的集体经济组织成员，故原审法院认定上诉人曹安常购买诉争房屋的行为无效并无不当，本院予以维持。综上，上诉人曹安常关于被上诉人任家村村委不具诉讼主体资格及被上诉人任家村村委与原审第三人孟现柱不存在委托关系等相关主张证据不足，本院不予支持；上诉人曹安常的上诉请求证据亦不足，本院亦不予支持。原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元由上诉人曹安常负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈宗光
审判员 吕学东
审判员 李 腾
二〇一五年十一月三十日
书记员 张焕新