中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1949号
上诉人（原审原告）李美珩（LIMEIHENG），女，1935年7月10日出生，美国籍，现住美国。
委托代理人梁治烈，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人陈嘉洲，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）广州市潮兴物业管理发展有限公司，住所地。
法定代表人刘映瑞。
委托代理人吕传文，广东正觉律师事务所律师。
上诉人李美珩因物权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆2012登记字1014144号《房地产登记簿查册表》记载，座落于本市越秀区海珠南路33号2、3楼及骑楼的房屋，房屋建筑面积92.47平方米，规划用途为住宅，产权人为李美珩，所有权取得方式为继承。
2009年5月27日，李美珩（为甲方，代理人连利）与广州市潮兴物业管理发展有限公司（为乙方，以下简称潮兴公司）及广州市昇辉房地产咨询服务有限公司（为中介方）签订《房屋租赁协议》，约定：“1、甲方把座落于广州市海珠南路33号二、三楼及骑楼，总建筑面积92.47平方米住房壹套，出租给乙方作住宅使用，该物业以现状出租。2、租赁期定为壹佰贰拾个月，由2009年9月1日起至2019年8月31日止，到期双方满意可提早60天另续24个月期之新约，租金、条件另议。3、首廿肆个月租金（扣除头1.5个月免租装修期）定为每月1000元（每年一次上期支付）。由2011年9月1日起至2014年8月31日租金定为每月1333元（每年一次上期支付）。由2014年9月1日起至2019年8月31日租金定为每月1833元（每年一次上期支付）。……7、甲方同意乙方在严格遵守国家的一切政策法规的前提下，租用期内可将房屋的全部或部分出租、出借。如发现有违法行为，甲方有权取消合约收回该物业”等。
2010年9月1日，潮兴公司将海珠南路33号2-4楼出租给案外人刘召南作住宅用途使用，并签订了租期从2010年9月1日至2019年8月30日的《广州市房屋租赁合同》，其中约定：由2010年9月1日至2013年8月30日租金为每月3900元；由2013年9月1日至2016年8月30日租金为每月4200元；2016年9月1日至2019年8月30日租金为每月4800元。
李美珩于2013年11月4日，向原审法院提起诉讼，请求判令：潮兴公司向李美珩返还位于广州市越秀区海珠南路33号4楼的租金收益（从2010年9月1日起至实际将4楼交还给李美珩之日止，每月按被告将上述2至4楼出租给刘召南的租赁合同的租金标准的三分之一计算，暂计至2013年9月26日为17000元）。
原审另查明，根据房产登记号统字92786号《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋所在建筑结构及层数为3层混合结构，其中首层房屋的产权人为广州市房地产管理局，建筑面积42.5平方米。
原审庭审中，李美珩为证明讼争的4楼为其所有，向法院提交了《广州市房地产所有证》复印件一份，并陈述：涉案整栋建筑原为侨房，属于李美珩的母亲黎世杰所有；现涉案建筑的1楼登记在房管局名下，至今原告无办理1楼及4楼的产权登记手续。李美珩主张：2、3楼及骑楼均属原告产权，因此讼争的4楼产权也属于其所有。潮兴公司对上述房产证复印件的关联性不予确认，并认为李美珩没有证据证明其对讼争的第4楼享有物权。
原审诉讼中，李美珩、潮兴公司双方一致确认海珠南路33号4楼原为天台，但双方对李美珩向潮兴公司出租的范围及潮兴公司承租时4楼的状况各执一词，李美珩陈述：根据双方签订的租赁协议，其出租给潮兴公司的只是海珠南路33号2、3楼及骑楼，协议没有约定包括讼争的4楼，因此租赁范围应不包括4楼；潮兴公司承租时4楼是雨棚，没有封闭式建筑。潮兴公司陈述：租赁范围是总建筑面积为92.47平方米住房一套，以现状出租，而该建筑4楼是天台，属于附属物，因此租赁范围包括涉案的4楼；潮兴公司承租时4楼是雨棚，但是半封闭的建筑，潮兴公司对该天台加固后使用。
经原审法院现场勘查，涉案的越秀区海珠南路33号房屋地上层数为4层，其中第4层为用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋，面积约为37.21平方米；第三层通往第四层的楼梯设有一铁门，有上锁；该建筑1至4楼共用上下楼梯，该楼梯为内部楼梯，各层房屋可独立通行互不干扰。
原审法院认为：李美珩要求潮兴公司向其返还海珠南路33号4楼的租金收益，故审查的焦点问题是李美珩对讼争的海珠南路33号4楼是否享有合法的权属。
根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《房地产登记簿查册表》记载，李美珩的产权范围仅是越秀区海珠南路33号2、3楼及骑楼，房屋建筑面积92.47平方米；而并无涉及讼争的海珠南路33号4楼。同时，李美珩亦没有提供证据证明其对讼争的4楼天台享有合法产权。故李美珩认为潮兴公司擅自使用归李美珩所有的4楼房屋，致使其重大财产损失的主张，不予采纳。因此，李美珩要求潮兴公司向其返还4楼租金收益的请求，缺乏合法依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条、第十六条、第十七条的规定，于2014年1月17日作出判决：驳回李美珩的诉讼请求。案件受理费63元由李美珩负担。
判后，上诉人李美珩不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院以不动产权属证书记载作为依据判定李美珩无不当得利返还请求权属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条、第三条可知，出租人就未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，尽管如此，该解释第五条也未否认行为人出租未经合法报建的房屋仍有权参照租赁合同约定的租金标准请求房屋占有费的情形。故一审法院认为涉案房屋第4楼并未在不动产权属证书上记载为依据判定李美珩无权请求返还租金收益属于适用法律错误。二、李美珩依据添附原理取得涉案房屋第四楼的所有权。李美珩认为，相比于此前辅助性效用的天台而言，现该第四楼已无可非议的形成了可用于出租、产生收益并具备房屋属性的独立的空间，已为事实建造，形成了不动产与不动产的附合，在房屋未被有关机关部门认定违法之前，应对其产生的收益问题进行明确。李美珩作为涉案房屋土地的使用权人及房屋的所有权人，尽管房产证未记载李美珩对涉案房屋第4楼拥有产权，且无论涉案房屋第四楼是否为李美珩建造，根据添附理论，不动产与不动产的附合，若协商不成，理应由李美珩取得第四楼所有权并享有收益的权利。根据已经生效的（2013）穗越法民三初字第727号民事判决和（2013）穗中法民五终字第2428号民事判决已查证4楼非潮兴公司所建，但却由潮兴公司出租给刘召南而非法获益。三、潮兴公司将涉案房屋第四楼擅自出租给刘召南毫无法律及事实依据，且取得了不当利益，应予以返还。根据李美珩与潮兴公司签订的《房屋租赁协议》，潮兴公司承租的房屋范围仅限于海珠南路33号二楼、三楼及骑楼、并不涉及第四楼。潮兴公司在一审辩称李美珩是将房屋成体出租并无事实依据，也不符合常理。首先，协议并未明确记载，潮兴公司也无证据予以佐证；其次，天台作为房屋辅助功能的部分，各房屋租赁人均可使用，即使李美珩在出租时同意将天台给潮兴公司使用，也仅仅是作为休息、晾晒衣服使用，而非让其改变天台的使用性质及效用。罔顾一楼住户的权益，将第四楼围闭起来用于转租并取得不当利益。没有合法依据。请求法院判令：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2828号民事判决，改判潮兴公司向李美珩返还位于广州市越秀区海珠南路33号4楼的租金收益；2、一审、二审案件受理费由潮兴公司负担。
被上诉人潮兴公司答辩称：不同意李美珩的上诉请求及事实与理由，请求维持原判，驳回李美珩的上诉。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审另查明，李美珩就本院作出的（2013）穗中法民五终字第2428号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2014）穗高法民四申字第4号民事裁定，指令广东省广州市中级人民法院再审本案。
二审庭审中，经询问李美珩、潮兴公司，现是否清楚涉案的越秀区海珠南路33号房屋地上层数为第4层的用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋由谁围闭建造，双方均表示现尚无证据证明由谁建造。双方均无法提供上述围闭建筑物的相关报批报建手续。
本院认为，李美珩与潮兴公司均无证据表明广州市越秀区海珠南路33号房屋第4层用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋由谁围闭建造，亦无证据表明上述建筑物具备报批报建手续。同时《房地产登记簿查册表》记载李美珩的产权范围仅是越秀区海珠南路33号2、3楼及骑楼，故李美珩认为上述建筑物的所有权归其享有，并无相应依据。同时根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，李美珩认为上述建筑物依据添附原则应归其所有的主张，显然理据不足，本院不予采纳。
因李美珩与潮兴公司签订的《房屋租赁协议》约定将座落于广州市海珠南路33号二、三楼及骑楼出租，并不包含涉案第4层用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋，且李美珩也并非上述建筑物的所有权人，也没有证据表明李美珩合法取得上述建筑物的相应权益，故李美珩要求潮兴公司返还所谓上述建筑物租金的上诉请求，无法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费126元，由。
本判决为终审判决。