辽宁省抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民一初字第1156号
原告张凤云，女，1955年12月17日出生，汉族，抚顺市轻工局退休工人，住抚顺市顺城区。
委托代理人张凤萍，女，1962年10月26日出生，汉族，抚顺矿务局第一公司退休工人，住抚顺市新抚区。（系原告妹妹）
委托代理人娄桂芳，女，1958年9月26日出生，汉族，抚顺市森达防腐设备制造厂职工，住抚顺市新抚区。
被告钟素玲，女，1973年10月31日出生，汉族，抚顺煤矿安全仪器厂退休工人，住抚顺市顺城区。
被告邵帅，男，1988年11月5日出生，汉族，绍帅汽车修理厂经营者，住抚顺市顺城区。
被告孟德宏，男，1953年8月5日出生，汉族，抚顺杰特盟房地产开发有限公司经理，住抚顺市新抚区。
委托代理人范鹤霖，男，1948年9月12日出生，汉族，抚顺杰特盟房地产开发有限公司法律顾问，住抚顺市新抚区。
被告抚顺市天通房地产开发有限公司，住所地顺城区。
法定代表人赵军，该公司经理。
委托代理人马士峰，辽宁文博律师事务所律师。
第三人阮有臣，男，1959年10月1日出生，汉族，无职业，住顺城区。
委托代理人伍健森，辽宁程众律师事务所律师。
原告张凤云诉被告钟素玲、邵帅、抚顺市天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）占有物返还纠纷一案，本院于2012年12月28日受理，于2013年5月30日作出一审判决后被告抚顺市天通房地产开发有限公司不服提出上诉，抚顺市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张凤云委托代理人张凤萍、娄桂芳，被告钟素玲、孟德宏委托代理人范鹤霖、抚顺市天通房地产开发有限公司委托代理人马士峰、第三人阮有臣委托代理人伍健森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，因第三人阮有臣拖欠我弟弟张海工程款，被告孟德宏欠阮有臣工程款，孟德宏遂以将军佳苑四号楼西数2号、3号门市房抵偿阮有臣拖欠张海的欠款。2008年10月30日我与被告天通公司及孟德宏签订了房屋认购书。2012年10月被告钟素玲在3#门市房内施工，砸坏门锁，抢占房屋并出租收益至今。我认为被告天通公司及钟素玲还有租赁人邵帅已侵犯我的权益，故诉讼法院判令被告钟素玲、邵帅退出抢占房屋，拆除建筑物，恢复原状，判令三被告赔偿我损失费65000元，诉讼费用由三被告承担。
被告钟素玲辩称，2012年10月12日我与被告天通公司签订将军佳苑认购书，以1070838.00元的价格购买了将军佳苑四号楼西数第三号门市，已支付了全部价款。我正常交款购房并进户，正常装修房屋。现我已将房屋租给被告邵帅用于汽修。
被告邵帅经本院合法传唤未到庭。
被告孟德宏辩称，我与阮有臣和张海之间无债务关系，因为他们都是我的朋友，我同意附条件的替阮有臣承担债务，以将军佳苑四号楼西数2号、3号门市房抵偿并签订了认购书，所附条件是阮有臣为我完成一项工程，但阮未能完成该工程，因此我不再为其承担债务。天通公司曾登报声明没有缴纳房款的，认购书作废，因此我与原告签订的认购书应作废。
被告抚顺市天通房地产开发有限公司辩称，孟德宏是挂靠在我公司的承包人，我公司与阮、张海之间没有任何债权债务关系。我公司按照被告孟德宏的要求与原告签订了认购书，此认购书是附条件的，要求阮有臣为我公司在建工程施工，但其没有完成工程，因此我公司出具的认购书也就不能履行。我公司登报声明没有缴纳房款的认购书作废，因此我公司将争议房屋卖给了被告钟素玲。
第三人阮有臣述称，我共欠张海160-170万元，孟德宏同意帮我偿还债务，用将军佳苑四号楼西数2号、3号门市房抵偿，以我为其工程施工为条件。但是我没有给孟德宏和天通公司完成工程，所以顶账没有实现。两个门市房当时价值206万元，现在我认可欠张海206万元，同意偿还。
经审理查明，第三人阮有臣曾向原告张凤云弟弟张海借款但无力偿还，后与被告孟德宏协商，经被告天通公司同意，以其开发建设的将军佳苑4号楼西数2#、3#门市房折抵欠款抵顶给张海，并于2008年10月30日由张海的姐姐即原告张凤云作为认购方与被告天通公司签订将军佳苑认购书一份，认购书确定房屋位于顺城区将军佳苑4号楼西数2#、3#门市房，认购单价为8200元每平方米，认定原告一次性交付现金人民币2064022.00元。孟德宏作为收款人在此认购书上签字，被告天通公司在开发商处盖章。2010年3月24日被告天通公司于抚顺日报刊登通知，要求签订认购协议的认购者5日之内办理交款手续，否则认购协议作废。2010年5月27日阮有臣书写欠条一份，表明其拖欠张海欠款2064000.00元转给孟德宏，同日孟德宏（甲方）及张海和张凤云（乙方）拟顶账协议一份，协议中说明孟德宏因将上述门市房顶给被告天通公司导致其与张凤云之间的认购书无法履行，因此将以其他方式偿还债务，被告孟德宏签字确认，原告姐弟不予认可，未在此顶账协议上签字。2010年7月8日，本案案外人肖丹作为原告诉本案原告张凤云（为被告）财产权属纠纷，以其与被告天通公司签订了将军佳苑认购书，购买了本案争议房屋，而张凤云强行抢占了该房屋为由，要求确认房屋权属并要求张凤云腾迁及赔偿损失。2012年11月26日本院作出（2010）顺民一初字第001124号民事判决书，认为肖丹的诉求所依据的房屋认购书只享有房屋产权的期待权，据此驳回了肖丹的诉求，该判决已生效。2012年10月12日被告天通公司与被告钟素玲签订将军佳苑认购书，将顺城区将军佳苑4号楼8号门市西数第三户（同原告认购书的3#一致）以8200元每平方米的价格卖于被告钟素玲，天通公司出具收款收据。被告钟素玲在此认购书认购方处签字，被告天通公司在开发商处盖章。现争议房仍由钟素玲使用，并已出租给被告邵帅用于汽修。
本院确认的上述事实有原告提供的将军佳苑的认购书，孟德宏与原告的顶账协议、阮有臣书写的欠条、被告钟素玲提供的将军佳苑认购书，收款收据及将房租给邵帅的租房协议，被告抚顺市天通房地产开发公司提供的2010年8月19日阮有臣签字的说明、（2010）顺民一初字第001124号民事判决书及双方当事人开庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，第三人阮有臣欠原告张凤云弟弟张海工程款而无力偿还，经债权人张海同意，阮有臣将此债务转移给被告孟德宏，孟德宏经天通公司同意，与原告签订将军佳苑房屋认购书一份，该认购书已明确载明房屋位置、房屋面积及认购单价，被告天通公司及孟德宏均在认购书上签字盖章，具备合同要件，原告张凤云代表债权人张海表示同意，可认定该认购书是双方真实意思表示，债务转移成立。原告张凤云与被告孟德宏、天通公司签订认购书后，张凤云已实际占有该争议房屋，表明债务转移已履行完毕。被告孟德宏、天通公司及第三人阮有臣均认可以该门市房顶账一节，但提出系附条件的转移，原告张凤云不认可，并且诸被告及第三人亦未提供切实的证据，因此对于附条件一节本院不予认可，该笔债务仍应由被告孟德宏承担。原告张凤云与天通公司签订的认购协议系基于原有的债务关系，为债务转移所得，应视为已交纳房款，因此被告天通公司刊登的通知对原告不适用。根据《最高人民法院》第5条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原告张凤云、被告钟素玲与天通公司签订的认购协议不具备商品房买卖合同的要件，因此不属于商品房买卖合同，并且被告天通公司未取得房屋预售许可，在本案诉讼期间也未取得，因此其与原告张凤云和被告钟素玲签订的认购书即使属于商品房买卖合同也应属无效。肖丹诉张凤云财产权属纠纷一案中已认定，张凤云已实际占有该房屋，而被告天通公司与肖丹签订认购书后又于肖丹诉张凤云财产权属纠纷一案的诉讼期间再次以同一房屋与本案被告钟素玲签订认购书，不符合常理，亦有悖于诚实信用原则。被告钟素玲在原告张凤云基于债权债务关系占有房屋后进入房屋装修并出租给被告邵帅，侵犯了原告对房屋占有的事实状态。本院认为，占有保护基于的是事实而非确定的权利，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。现原告张凤云与被告钟素玲均不享有物权，因此应对原告张凤云的原占有状态予以保护。对于原告要求赔偿损失一节，其主张的65000元损失没有证据予以佐证，因此该主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第245条，《中华人民共和国合同法》第32条、第84条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，《中华人民共和国民事诉讼法》第132条、第144条之规定，判决如下：
一、被告钟素玲、邵帅于本判决生效后30日内从将军佳苑4号楼3#门市房迁出，将房屋交还原告张凤云，并将房屋恢复原状。
二、驳回原告张凤云要求被告钟素玲、邵帅、天通房地产开发有限公司赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费500元，由被告天通房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决之日起十五内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 闫 壮
人民陪审员 商树波
人民陪审员 黄艳馨
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 唐佳良