宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初7433号
原告:张立升,男,1985年3月25日出生,汉族，宁夏银川市人，企业职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：谢卓言、杨博睿,宁夏大远律师事务所律师。
被告:宁夏红宝房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区中卫市中宁县。
法定代表人：张元,系该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁金昌，男，系该公司副总经理。
被告:宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
负责人：张映桓,系该公司经理。
二被告共同委托诉讼代理人：耿少军，宁夏中宝律师事务所律师。
原告张立升与被告宁夏红宝房地产开发有限公司、宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告张立升的委托诉讼代理人谢卓言、杨博睿，被告宁夏红宝房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁金昌，被告宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司和宁夏红宝房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人耿少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张立升向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金,共计24787元(按房款的日万分之二计算,从2017年4月1起至2017年11月6日止,暂算279天,后续违约金计算至实际办证之日);2.判令被告向房屋权产部门提交相关资料,并协助原告办理房屋产权证;3.判令被告向原告返还公摊面积超标部分的房款4315.5元;4.本案诉讼费用由被告承担(以上合计:29099.5元)。事实与理由:原告于2016年2月29日与被告签订《商品房买卖合同》一份,约定:原告以444222元的价格通过按揭贷款方式购买由被告开发建设的位于金凤区某房屋。合同第十一条中约定:房屋交付日期为2016年12月31日。合同第二十条约定:在房屋交付之日起90日内出卖人要为买受人办理房屋所有权证书,即被告最迟应于2017年4月1日前完成商品房初始登记并为原告办理房屋产权证。合同签订后原告按约定向被告支付了全部房屋价款,然而截止原告起诉前,涉案锦秀河畔小区业主仍然因被告没有向房屋产权登记部门完成商品房初始登记,导致无法办理房屋所有权证书。另查,被告向包括原告在内的业主提供商品房公摊面积严重超标,公摊系数均远超过25%,严重损害了原告的合法权益,被告依法应向原告退还相应的房款。故原告诉至法院,望判如所请。
二被告辩称：一、原告所述与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的红宝锦绣河畔小区住宅属实。二、被告在签订合同后未能按照约定期限为其办理房屋所有权证是由于银川市规划局在向被告核发建设工程规划许可证后变更规划许可所造成的，非被告过错造成故被告不应当承担责任。双方签订的商品房买卖合同附件11补充协议第19条及第20条规定，其中约定了商品房交付期限顺延的条件及免责事由的范围，本案符合上述约定；同时根据最高人民法院相关司法解释，出卖人逾期办证适用过错责任原则，本案逾期是因政府变更规划许可，本公司不存在过错，不应承担违约责任。关于公摊面积的问题，双方签订的合同中明确约定了测量机构（银川市商品房面积测量中心），公摊面积按照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》且双方在合同中约定了所购房产的建筑面积、套内建筑面积、分摊共有面积且在合同附件2房屋平面图中详细标注了相关面积，另现行法律法规均未对单套房源的公摊面积作出规范。原告所谓的公摊系数25%，没有依据。在银川市规划局变更规划许可证后，被告及时完成施工，并向有关机关报送相关材料，于2017年12月11日取得不动产初始登记证，可以为原告办理房屋权属证。被告按照合同约定期限向原告交付了所购房屋。对于逾期办理房产证希望原告予以谅解，被告在近期及时办理。
双方当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月4日原告张立升与被告宁夏红宝房地产开发有限公司经协商自愿签订了一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的某房屋，建筑面积96.57平方米，总价款444222元。合同约定付款方式为公积金贷款，原告于2016年2月29日前支付30%首付房款即134222元，余款310000元向银川市住房公积金管理中心申请贷款支付；被告应于2016年12月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条约定，由于被告的原因，原告未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不退房，合同继续履行。自本条款约定期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同还约定了其他权利与义务。合同签订后，原告按约支付了房款。被告按照约定时间将所购房屋交付给原告。此后原告要求被告办理房屋所有权证书未果，遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，2014年3月31日，被告宁夏红宝房地产开发有限公司取得了红宝·锦秀河畔住宅小区1#综合楼、2#商住楼、3#社区工作站、4#-9#住宅楼及D1#地下车库建设工程的《建设工程规划许可证》。同年10月29日取得了《商品房预售许可证》。2016年3月被告施工过程中，银川市气象局以被告2#、4#、5#、6#楼的主体建设高度超出气象探测环境保护标准，违反《气象设施和气象探测环境保护条例》为由，向被告宁夏红宝房地产开发有限公司下达了《气象行政执法行政处罚决定书》，限期30日内拆除超高部分并罚款45000元。2016年4月5日银川市规划管理局向被告下达了《关于立即停止建设锦绣河畔1#综合楼的函》，经过层级请示及批复，银川市规划管理局于2017年2月7日向被告宁夏红宝房地产开发有限公司下达了《关于变更红宝·锦秀河畔住宅小区建设工程规划许可证的复函》，同意将4#-9#住宅楼地下一层由自行车库调整为贮藏室。2017年12月17日，被告宁夏红宝房地产开发有限公司才取得了锦绣河畔5#住宅楼的不动产初始登记证书。
本院认为，原告与被告宁夏红宝房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力，双方均应自觉全面履行合同约定的义务。原告按约向被告宁夏红宝房地产开发有限公司履行了支付购房款的义务，被告也按约履行了交房义务。本案争议的焦点是被告宁夏红宝房地产开发有限公司未按约为原告办理产权证是否构成违约。按照约定被告宁夏红宝房地产开发有限公司应于2017年4月1日前取得不动产初始登记证书，原告即可办理房屋产权证书。被告宁夏红宝房地产开发有限公司在开发涉案房屋前取得了相应的规划许可证书，但在施工过程中因工程主体建设高度超出气象探测环境保护标准被气象局予以处罚，并被银川市规划管理局责令停建、限期整改，经规划管理部门变更工程规划许可，致使被告宁夏红宝房地产开发有限公司于2017年12月17日才取得《不动产初始登记证书》。从而影响了被告宁夏红宝房地产开发有限公司办理初始登记工作，也影响了原告的房屋产权登记。主观上被告不存在拖延办理权属登记的过错，客观上亦无法在合同约定的期限内办理初始登记和后续的产权登记。虽然被告宁夏红宝房地产开发有限公司因规划调整变更的原因未能在合同约定的时间内办理初始登记和原告的房产证。但被告按约向原告交付了所购房屋，并未给原告的实际居住和正常使用造成影响和损失，现原告主张被告宁夏红宝房地产开发有限公司承担迟延办证违约金，有失公平，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告宁夏红宝房地产开发有限公司现已具备办证条件，原告办证被告应按约协助办理，原告此项请求，本院予以支持。原告主张被告宁夏红宝房地产开发有限公司返还公摊面积超标部分的房款4315.5元，于法无据，本院不予支持。合同系原告与被告宁夏红宝房地产开发有限公司所签，且被告宁夏红宝房地产开发有限公司系工商部门登记注册的企业法人，能够独立承担民事责任，故原告主张被告宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司承担责任的诉请请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第六十条之规定，判决如下：
一、被告宁夏红宝房地产开发有限公司按约协助原告张立升办理房屋产权证；
二、驳回原告张立升其他诉讼请求。
案件受理费264元，由原告张立升负担239元，被告宁夏红宝房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员李建东
二○一八年二月六日
书记员冯丽池
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民法总则》
第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。