昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第784号
原告：陈国洪，男，汉族，1966年4月11日出生，无业，住云南省。
委托代理人：龙选章，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：李官平，云南弘瑞律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告：李春啟，男，汉族，1948年3月11日出生，务农，住昆明市五华区。
委托代理人：尹朝辉，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。
原告陈国洪诉被告李春啟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告陈国洪及其委托代理人龙选章、李官平，被告李春啟及其委托代理人尹朝辉到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告陈国洪诉称：原被告双方于2010年1月1日签订“租用厂房协议书”，协议约定“原告租赁被告厂房，租金计算方法为2010年1月1日-2012年1月1日，每年租金为2.2万元，两年一次付清，共计4.4万元，以后每年付一次，每五年增幅8%，以此类推。”后因原告用电量增加，被告要求租金增长至每年28000元。同时双方还约定，如遇政府征收拆迁，由原告新建设房屋面积的赔偿款归原告所有。2014年份遇政府征收拆迁，原告建设的房屋也被列入征收范围内。因该房屋建设在被告承包的土地范围内，被告就与昆明市五华区鼎城房屋拆迁经营有限公司签订了“昆明市五华区桃园生态旅游新城房屋征收货币补偿协议”。该补偿款包含了对原告建设的房屋及辅助设施的货币补偿，原告多次与被告协商返还房屋及辅助设施补偿款及租金事宜，均被被告无理拒绝。原告为维护其合法权益，根据我国民事诉讼法第119条之规定，特请求：1、请求判令被告返还原告房屋及辅助设施拆迁补偿款141155.5元。2、请求判令被告返还原告2个月的租金4668元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告李春啟答辩称：我方认为原告的诉请没有事实依据，三项诉讼请求我方均不承担，房屋已经拆除。
原告陈国洪针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、租用厂房协议书。证明原被告间存在有效的租赁合同关系；协议并约定若遇政府拆迁，原告新建的房屋的赔偿款归原告所有。
2、昆明市五华区桃园生态旅游新城房屋征收货币补偿协议及收条。证明原告所新建的，拆迁补偿标准：房屋500元/㎡，水井水池500元/个，铁大门1200元/道，水泥地坪45元/㎡及过渡费60元/㎡；且被告已将补偿款全部领取。
3、证明。证明原告所新建有房屋、大门、地坪、水井水池。
经质证，被告李春啟对原告陈国洪提交的全部证据的真实性予以认可。
被告李春啟针对其主张向本院提交如下证据材料：
第一组证据：1、身份证复印件。2、租用厂房协议书。证明：1、证明被告系本案适格的权利主体；2、2010年1月1日，原被告签订了房屋租赁协议，约定租赁关系存续期间原告不得擅自转租，转租无效，租金不退，且被告有权向原告要求赔偿。
第二组证据：1、租赁合同。2、收条。证明：1、2012年3月22日原告陈国洪与第三方徐某签订了租赁合同，该合同并未经被告方同意，属于擅自转租。2、2014年10月22日，被告代原告退返未到期的租金20000元。
第三组证据：证人徐某的证言。
经质证，原告陈国洪对被告李春啟提交的第一组证据、第二组证据中的证据1的真实性予以认可，对第二组证据中的证据2的真实性不予认可。关于证人徐某的证言，原告陈国洪对除水池是由证人建盖的证言不予认可外，其他的证言均予以认可；被告李春啟对证人证言真实性予以认可。
本院认为，原告陈国洪提交的所有证据，被告李春啟对其真实性均予以认可，本院依法予以采纳。原告陈国洪对被告李春啟提交的第一组证据、第二组证据中的证据1的真实性予以认可，本院依法予以采纳。被告李春啟提交的第二组证据中的证据2，该证据与庭审中证人陈述相吻合，原告对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以认可并采纳。关于证人徐某证言，庭审中原被告双方对证人陈述的建盖水池的主体有分歧外，对证人的其他证言均予以认可，本院依法予以采纳；关于水池的建盖主体的证言，仅有证人陈述，又无其他证据予以佐证，本院在本案中不予采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2010年1月1日原、被告双方签订了一份《租用厂房协议书》。协议书中约定由被告将位于昆明市五华区沙朗乡桃园办事处桃园村委会桃园村桃普公路号工业园区现有厂房出租给原告使用，租用时间为20年，自2010年1月1日起至2030年12月31日止；2010年1月1日至2012年1月1日每年的租金为2.2万元，两年一次付清，共计4.4万元。以后每年付一次，每五年增幅8%，以此类推。协议还约定合同期内，如遇国家征地等不可抗拒的因素，应服从大局，积极配合地方政府办理相关事宜，按双方实际测量平面图的实际面积交回被告，包括在原有基础上由原告改造的部分，属不动产部分归被告所有，由原告新建造房屋面积赔偿归原告。庭审中被告认可原告交纳租金至2014年12月底，原告所承租的房屋于2014年9月被拆。
另查明，2012年3月22日原告将位于昆明市五华区沙朗乡桃园办事处桃园村委会桃园村桃普公路工业园区现有厂房出租给证人徐某使用，租期为三年，自2012年3月22日至2015年3月21日；租金为56000元/年。庭审中被告认可证人于2012年4月认识被告，被告也知道诉争房屋由证人使用。2014年10月22日被告代原告向证人退还租金20000元，证人出具了收条。
还查明，案外人昆明市五华区鼎诚房屋拆迁经营有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《昆明市五华区桃园生态旅游新城房屋征收货币补偿协议》。约定乙方坐落于桃园四组的房屋位于征收范围，属于被征收对象，乙方房屋性质属于租地建房。乙方本次征收涉及的房屋建筑面积为6905.37平方米，其中砖木526.29平方米，按500元/平方米补偿。按照《昆明市五华区桃园生态旅游新城房屋征收和征地拆迁补偿实施方案（一期）》规定，一次性发放给乙方三个月搬迁补助费，计6905.37平方米×60元/平方米=414322.2元，以及一次性发放乙方搬家费1000元。附属物补偿：其中铁大门4道，1200元/道；水泥地坪741.64平方米，45元/平方米；水井水池3个，500元/个。庭审中被告认可已领取补偿协议中约定的全部补偿款。
另外，2014年11月19日，有被告签字的清单中载有“有赔：房子500/平米陈国洪盖、大门1200/对陈国洪买、搬家3个月60/平米；没赔：靠近阴沟的围墙陈国洪盖、地面45/平米陈国洪盖、水池（有赔）陈国洪盖、固定搬家费一家1000元”的文字，并有被告的签字。庭审中被告认可清楚该清单内容，并且无异议，且认可房子有四间（67平方米）但不是原告建盖；原告安装了一道大门；另外空地地坪有110-120平方米，但也不是原告打的，水池三个是否系原告建盖不清楚。
本院认为，庭审中被告主张因原告将诉争房屋转租，故《租用厂房协议书》无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”涉案协议系原被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且被告在知晓原告转租后并未提出异议，故《租用厂房协议书》是合法有效的。根据双方签订的协议，由原告新建造房屋面积赔偿归原告，以及被告签字的确认的清单，被告应将原告在承租期间建盖的房屋、投资的附属物（大门、水泥地坪、水井水池）所获得的补偿款、过渡费以及固定搬家费返还原告。至于补偿款的具体金额。原告主张建盖的房屋面积为110.89平方米（住房四间、厨房一间以及厨房外面的房屋）、水泥地坪598.9平方米，但并未提交证据证明。庭审中被告仅认可清单中原告建盖的房子为67平方米，本院采纳被告的陈述，确认按照被告所获得的房屋补偿标准500元/平方米，由被告向原告返还补偿款33500元；被告主张110-120平方米水泥地坪并非由原告完成，但又不能明确其他主体，故本院确定被告向原告返还水泥地坪获得的补偿款，按照120平方米、45元/平方米的标准。关于大门的补偿费，被告认可原告购买并安装大门一道，被告应按照1200元/道补偿标准向原告返还；关于水井水池，被告陈述获得3个水井的补偿款，但主张水池并非由原告建盖，但清单中表明建盖主体为原告，故被告应按500元/个的标准向原告返还三个水池的补偿款。关于搬家费，本案中被告是按照被征收房屋的建筑面积获得搬家费，原告主张按照901平方米的面积获得补偿款，但并未提交证据予以证明，故本院确定原告按照其所建盖的房屋面积67平方米按照60元/平方米获得过渡费4020元。关于搬家费，清单中注明为1000元，本院依法予以确认。庭审中原被告均认可房屋于2014年9月被拆除，原告交纳租金至2014年12月底，被告应向原告退还房屋被拆除后未使用的期间的租金。本案中原告要求退还2014年11月至2014年12月的租金，本院依法予以支持，被告应按协议约定的年租金22000元/年的标准向原告退还租金3666.7元。据此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，判决如下：
一、被告李春啟在本判决生效后五日内向原告陈国洪返还房屋、附属物（大门、水泥地坪、水井水池）、过渡费以及搬家费共计人民币46620元。
二、被告李春啟在本判决生效后五日内向原告陈国洪退还原告2014年11月至2014年12月的租金人民币3666.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3123元，由原告陈国洪承担人民币2066元，由被告李春啟承担人民币1057元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理审判员 徐 嘉
人民陪审员 丁 茜
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 贾艳琳