重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5821号
上诉人（原审被告）：重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝北区。
法定代表人：蒋业华，董事长。
委托诉讼代理人：王荣，重庆鲁本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡姗，公司员工。
被上诉人（原审原告）：张旭东，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：杨文，重庆文惠律师事务所律师。
上诉人重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人张旭东商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人华宇公司的委托诉讼代理人胡姗，被上诉人张旭东的委托诉讼代理人杨文到庭参加了审理。本案现已审理终结。
华宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张旭东的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张旭东承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.张旭东一审举示的证据不能证明涉案房屋存在漏水的质量问题。第一，2012年1月16日张季芳报修的《整改记录单》只载明了75号门面存在漏水问题，不能以《整改记录单》上“房号”一栏记录了“74、75、76”，以及张季芳当天对三套房均未办理接房手续的事实，直接推定涉案76号门面也存在漏水的质量问题。第二，2015年5月27日重庆市渝北区人民政府天宫殿街道办事处天宫殿社区居民委员会（以下简称天宫殿居委会）《会议纪要》的内容没有证据证实，华宇公司是基于天宫殿居委会提出此前业主方一直向该委反映74、75、76号房漏水一事而与相关人员进行商讨，并非确认74、75、76号房漏水的事实，华宇公司参会人员的签字不构成法律上的自认，一审法院也未确认该《会议纪要》的效力。第三，2015年7月23日加盖天宫殿居委会印章的《证明》，没有天宫殿居委会单位负责人及制作人员的签名或捺印，缺乏《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的形式要件，不具有证据资格，且其上载明的内容语义模糊，也没有相关证据佐证，真实性、关联性以及取得来源的合法性均无法判断，不能作为定案依据，一审法院也未确认该《证明》的效力。第四，2014年10月7日张旭东与王天朋签订的《屋面渗漏整治施工合同》无证据证明是否履行，不能证明74、75、76号房漏水以及产生整改费12000元的事实，且该合同与天宫殿居委会出具的《证明》内容相互矛盾，不具有证据效力，一审法院也未确认该合同的证据效力。第五，渝北区人民法院作出的（2016）渝0112民初5094号生效判决仅确认了75号房漏水，并不能确认74、76号房漏水，且该案正在再审审查中，故该生效判决对相关事实和证据作出的认定，不具有绝对的证据效力。因此，一审法院仅以《整改记录单》认定74、76号房存在漏水质量问题，证据不足，认定事实错误。2.张旭东诉称74、76号房存在漏水质量问题不符合逻辑和常理。第一，张旭东称其2012年1月至2014年10月一直向重庆华宇物业服务有限公司（以下简称华宇物业公司）和天宫殿居委会反映74、75、76号房漏水并要求整改，但未得到华宇公司或华宇物业公司的回应和处理，为什么张旭东不依据《重庆市商品房买卖合同》第八条第二项之约定，向华宇公司反映，或向建设行政主管部门申请协调解决，更或是向人民法院提起诉讼，这明显不符合情理；结合天宫殿居委会并无相关来信来访和传达记录，以及该居委会在2015年5月24日之前从未组织相关各方进行调解的事实，有理由推断张旭东所称房屋漏水以及其向居委会反映漏水的事实虚假。第二，张旭东在反映了近三年未得到解决的情况下，2014年10月7日与王天朋签订《屋面渗漏整治施工合同》自行整改、次月26日到华宇物业公司办理接房手续并结清所欠物业管理费、2015年5月24日天宫殿居委会组织调解并形成《会议纪要》、2015年7月3日天宫殿居委会出具《证明》、2015年12月张旭东提起诉讼，这一系列事件发生突兀，让人有理由推断张旭东是为恶意诉讼做准备。第三，既然张旭东自称2014年10月三间门面经整改后已经不漏水，天宫殿居委会为何又于2015年5月24日组织华宇物业公司和业主代表王正勇进行调解，张旭东为何本人不参加调解，天宫殿居委会为何又于2015年7月3日出具《证明》，这些陈述和证据前后矛盾、违背常理。第四,依据张旭东的诉称，对74、75、76号房漏水问题进行整改只是一个为期20天的小维修工程，华宇公司有专业的施工队伍和售后维修部门，且案涉房屋屋面防水问题尚处于分包单位的五年质保期内，华宇公司并不需要支付额外整改费用，故对张旭东的整改要求，华宇公司拒绝履行维修义务不符合情理。3.张旭东没有举示证据证实其向华宇公司履行报修的先履行义务。4.华宇公司一审举示了同地段、同时期、同类型商业门面未能出租的证据，74、76号商业门面并非必然会发生租金损失，不属于合同签订后确定的可期待利益，一审法院认定74、76号房存在租金损失并将租金损失认定为间接损失错误；即使存在租金损失，华宇公司未在一个月的合理期限内维修，张旭东也应及时履行减损义务，避免损失扩大，故华宇公司只应对2012年1月16日至2012年2月16日这个合同维修义务期间的租金损失承担责任，且张旭东自称王天朋20天整改完毕，故涉案房屋2014年10月27日后也不存在租金损失。5.一审法院认定74、76号房的租金损失与华宇公司存在因果关系错误。二、一审判决适用法院错误。本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，驳回张旭东的诉讼请求，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定错误。
张旭东辩称，其诉讼理由与一审一致，请求驳回上诉，维持原判。
张旭东向一审法院起诉请求：1.判令华宇公司因商品房质量问题，赔偿张旭东2012年1月至2015年4月期间的租金损失104136.49元、支付物管费（含公摊费）造成的损失6607元，共计110743.49元；2.判令华宇公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年10月14日，华宇公司取得华宇北城商务街1、6楼子单位工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2010年11月21日，华宇公司作为甲方（卖方），张旭东作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定房屋坐落为重庆市渝北区泰山大道东段98号附76号3，总成交价935264元。属预售商品房的，甲方应当在2011年12月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。2011年12月31日张旭东办理了位于重庆市渝北区泰山大道东段98号附76号房屋的产权证，房屋建筑面积为74.13平方米。
华宇公司按合同约定向张旭东发出了《收楼通知书》。2012年1月16日，张秀芳代张旭东到华宇公司办理接房手续。形成了整改记录单，内容为：业主姓名：5#楼，房号：74、75、76，记录人徐梅，记录时间：2012年1月16日11时，内容：1、因75号门面外地砖开启未加垫；2、75号门面进门右手边墙面渗水。要求整改后接房。
对于此份整改记录单，华宇公司认为徐梅是物管公司的人员，对是否存在记录中载明的情况徐梅并不清楚，只是如实记录，现徐梅已离职，其如何处理的整改记录单中的问题华宇公司不清楚。徐梅在记录单中载明74、75、76是因为此三个门面的联系人均为张季芳，张季芳当天对三个门面均进行了查验，对发现问题的75号门面进行了报修。因内容上只表明75号门面有问题，其余两个门面没有问题。
张旭东认为2012年1月12日张季芳代张旭东接房，向物管公司反映74、75、76都漏水，要求整改。因此物管公司的徐梅在房号中填写了74、75、76，在内容栏中张季芳要求将74、76号门市的问题均填写，但徐梅告之张季芳，74、76号门面是两边的，75是中间的，是一个整体。75号漏水表明整个房屋均漏水，为了简便，徐梅填写了75号门面漏水。并称要及时报工程部来整改。来整改的人员会将整个房屋屋面进行核实。
2015年5月25日，张旭东与华宇公司办理了位于重庆市渝北区泰山大道东段98号附76号房屋的接房手续。
2015年5月20日，张旭东、张奉杰、张秀芳作为出租方，何广、重庆北济医院有限公司作为承租方签订位于重庆市渝北区泰山大道东段98号附75、76号房屋《房屋租赁合同》，租期为2015年6月1日至2023年8月31日止。
张旭东按每月10元的标准向物管公司支付了2012年1月至2015年5月的公摊费410元。并于2015年5月25日支付了2012年1月-2015年5月75、76号两个门市的物管费15643.32元。
2015年5月27日的会议纪要载明：参会人：华宇物业工程部张扬、物业审计牛犁、北城客户中心郭光荣、全正莉、张学周、业主代表王正勇、天宫殿社区王书记、天宫殿陈书记。会谈事由：北城中央商务街74#、75#、76#门面屋面渗水事宜。会谈主要内容：1、就北城中央商务街74#、75#、76#门面从2012年1月屋面渗水至今事宜进行沟通协调；2、与业主方初步达成一致意见：由原施工单位重庆厦日防水有限公司于2015年6月15日前（如遇连续下雨天气时间自动顺延）将75、76#门面漏水部位处理完毕，以达到门面业主正常使用及进场装修条件。已经使用的74#门面也要求在6月15日以前将出现的渗水情况进行处理。如该单位无法完成，可以外委其他单位尽快整改。
张奉杰作为位于重庆市渝北区泰山大道东段98号附75号房屋的所有权人，以华宇公司作为华宇公司向该院提起了（2016）渝0112号民初5094号民事诉讼，该案的审理过程中，该院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司就该房2012年2月16日至2015年2月15日房地产市场租金价格进行评估，该公司作出谛威评报字（2017）第69号房地产租赁估价报告，估价报告为：1、2012年，建筑面积112.10平方米，平均月租赁单价36.57元/平方米；2、2013年，建筑面积112.10平方米，平均月租赁单价56.05元/平方米；3、2014年，建筑面积112.10平方米，平均月租赁单价60.46元/平方米；4、2015年，建筑面积112.10平方米，平均月租赁单价43.79元/平方米。后该院以该鉴定结论的60%的标准对张奉杰的租金损失进行了支持，并支持了物业费损失9416元。重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终6968号民事判决书维持了该判决结果。
本案中，张旭东与华宇公司均认可如华宇公司应当承担赔偿租金损失的责任，则按重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司的谛威评报字（2017）第69号房地产租赁估价报告的租金标准计算。
2016年10月21日，张旭东向华宇公司发出《关于74号、76号商服用房屋面渗漏损失再次索赔的律师函》，并于当天邮寄，华宇公司于2016年10月24日签收。
出庭证人周剑的证言内容为：周剑从2014年1月到华宇物业公司担任物业主管。在对物业费进行梳理过程中，发现74、75、76号三个门面欠物业服务费。张旭东和张奉杰是业主。于是向其发送了催收函。2014年6月张季芳持委托书、购房合同和催收函到物管公司办理接房手续和物业费的相关手续。后张季芳未接房，但完善了物业费。并委托物管公司为其出租门市。后物管公司为其联系了承租人，双方签订了租赁合同，张季芳也办理了接房手续。证人到物业公司工作期间没有接到张旭东房屋漏水的投诉。如房屋存在问题投诉的渠道应当是向前台投诉，前台会进行记录或到办公室找物管管理人员反映。张季芳来缴费时没有到房屋现场查看。证人查某之前物管公司的记录，张季芳只在开发商通知其接房时看过一次现场，之后没有借钥匙查看。
出庭证人张扬的证言为：证人是工程部经理，2003年入职，2015年5月24日会议纪要是其本人签字。开会前不清楚74、75、76房屋存在漏水问题。开会当天去看了现场，好像是74号门市存在漏水，是一个装饰公司在使用。会议也没有谈到开始漏水的时间。在会议纪要签字是对开会和协商过程进行确认。
出庭证人牛犁证言为：会议当天接到郭光荣的电话，告知业主反映房屋有问题，到会议现场后，具体的漏水情况不清楚。会议结束后要求签字。证人遂在会议纪要签字。现场情况不清楚。会议协商现场没有提到漏水的时间和位置，现场也没有提供投诉的照片和纸质资料，都是口头陈述。
张旭东另向该院举示了如下证据：1、2015年7月23日重庆市渝北区人民政府天宫殿街道办事处天宫殿社区居民委员会证明：兹证明华宇北城中央商务街74号、75号、76号门面业主从2012年1月起就房屋渗漏问题向开发商和居委会进行投诉，要求解决，至今屋面仍在渗漏，业主没有得到开发商的解决，情况属实。
2、2014年10月7日张旭东与王天朋签订《屋面渗漏整治施工合同》，拟证明因华宇公司未进行整改，张旭东与王天朋签订了整改合同，造成损失8000元。
华宇公司对张旭东的证据质证后认为：对证据1居委会作为单位，其出具的证明应当要单位负责人或经办人签字，且需要出庭作证或出具映证材料，故该证明的形式要件不合法。且该证据与房屋由王天朋整改后已出租的事实不符。对证据2因施工合同未在物管公司报备。且合同是否履行不清楚，签订合同时张旭东并未接房，不可能进行整改。
华宇公司另向该院举示了如下证据：
1、2017年3月16日华宇物业公司向重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司出具的情况说明，拟证明该地段房屋自2012年一直空置未出租，张旭东的房屋是否出租与房屋质量无关。
2、重庆市高级人民法院民事申请再审案件受理通知书，拟证明华宇公司对（2016）渝0112号民初5094号和（2017）渝01民终6968号民事判决书已向重庆市高级人民法院申请再审，该案的判决不能作为本案的定案依据。
张旭东对华宇公司的证据质证意见为：对证据1因华宇物业公司与华宇公司是关联公司，有利害关系，不是中立的第三方，对证据真实不予认可。对证据2一、二审判决已生效，按二审终审原则，对生效判决确认的事实也应当予以采信。
该院对双方另举示的证据质证如下：对张旭东的证据1系居委会出具的真实性予以采信，但对内容因只有会议纪要可以证明双方进行了一次协调。一直漏水的事实不能予以证明，故该院对此不予采信。对证据2因张旭东不能证明该份施工协议已履行，该院不予采信。对华宇公司的证据1系华宇物业公司向重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司出具，与本案无关，该院不予采信。对证据2的真实性该院予以采信。
一审法院认为，张旭东与华宇公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性的规定，应当为合法有效的合同。
华宇公司向张旭东发出了接房通知书，张旭东委托了张季芳接房。但张季芳实际查某三套房屋。从徐梅填写的整改记录单看，房号载明了74、75、76三套房屋，结合张季芳当天对三套房屋均未办理接房手续的事实，应当认定当时是对三套房屋均提出了整改要求。华宇公司在接到张旭东的整改要求后，应当对房屋进行整改，应在整改结束后通知张旭东。但其至2015年5月25日张旭东实际接收房屋之时，均未向张旭东发出再次接房的通知，对房屋是否进行整改也没有举示证据。故应当承担此期间给张旭东造成的损失。双方均同意按谛威评报字（2017）第69号房地产租赁估价报告的结论计算租金，该院予以支持。张旭东自愿对此期间按60%的标准予以主张，符合法律规定，也充分考虑房屋可能不能出租的问题，该院亦予以支持。由于张季芳是在2012年1月12日向华宇公司提出的整改申请，故损失应当从该日的次日计算至其实际接房之日，即2015年5月25日止。租金损失为：74.13平方米×36.57元/平方米×（11个月+18/30月）+74.13平方米×56.05元/平方米×12个月+74.13平方米×60.46元/平方米×12月+74.13平方米×43.79元/平方米（4个月+25/30月）=150779.22元（保留小数后两位）。华宇公司按60%的标准予以赔偿金额为90467.53元，超出部分该院不予支持。
对于张旭东的公摊费及物管费，也属于其损失的范围，张旭东要求的公摊费期间为2012年1月至2015年5月的公摊费410元及2012年2月-2015年5月物管费15643.32元-75号物管费9416元=6227.32元，此期间均属于华宇公司承担损失责任的期间，华宇公司也应当支付。但张旭东只要求主张6179元，属于对其权利的处分，该院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆华宇集团有限公司在本判决生效后立即赔偿原告张旭东2012年1月13日至2015年5月25日期间的租金损失90467.53元；二、被告重庆华宇集团有限公司在本判决生效后立即赔偿原告张旭东2012年1月至2015年5月的公摊费损失410元及2012年1月-2014年5月物管费损失6179元；三、驳回原告张旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2510元，因适用简易程序审理减半收取1255元，由原告张旭东负担55元，重庆华宇集团有限公司负担1200元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：张奉杰就重庆市渝北区泰山大道东段98号附75号房屋诉华宇公司（2016）渝0112民初5094号民事案件中，一审法院与双方当事人到现场对案涉房屋进行勘察，发现房屋顶楼有修补痕迹，张奉杰陈述该修补是王天朋整改的，华宇物业公司陈述该修补是2015年5月27日会议纪要载明的施工单位重庆厦日防水有限公司对相邻的74号门面整改时一并进行的处理，当时75号门面不漏水，不是王天朋整改的。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点主要在于：第一，案涉房屋是否存在漏水的质量问题，若存在，华宇公司是否存在维修义务；第二，案涉房屋是否存在租金损失，若存在，该损失大小以及与华宇公司有无因果关系。
关于第一个争议焦点，首先，2015年5月27日形成的《会议纪要》有华宇物业公司工作人员和业主代表的参与和签名，该会议纪要载明了案涉房屋从2012年1月起开始漏水的事实，并确认由原施工单位重庆厦日防水有限公司进行整改，华宇物业公司的参会人员并未否认案涉房屋漏水的事实；其次，张奉杰就相邻75号房屋诉华宇公司一案中，一审法院勘察现场时发现房屋顶楼有修补痕迹，华宇物业公司陈述是2015年5月27日会议纪要载明的施工单位重庆厦日防水有限公司对相邻的74号门面整改时一并进行的处理，这也印证了前述《会议纪要》的相关内容；再次，天宫殿居委会出具的《证明》也载明了案涉房屋业主从2012年1月起就房屋渗漏问题向开发商及居委会进行投诉的事实，这与前述《会议纪要》的内容也能相互印证；此外，华宇物业公司工作人员2012年1月16日填写的《整改记录单》虽未列明涉案房屋的具体问题，但载明了74、75、76号三套房屋，且张季芳当天对三套房屋均未办理接房手续，华宇公司直至2015年5月25日张旭东实际接房时也未再次通知张旭东接房。因此，结合前述证据和事实，可以证明案涉房屋从2012年1月起存在漏水的质量问题，且张旭东向华宇公司提出了整改要求，华宇公司应当按照合同约定履行保修义务，对涉案房屋的漏水质量问题进行维修。华宇公司认为涉案房屋不存在漏水质量问题以及其不负有维修义务的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，因涉案房屋存在漏水质量问题，张旭东直至2015年5月25日才办理涉案房屋的接房手续，涉案房屋此前一直空置未出租，故张旭东的租金损失客观存在且与华宇公司存在因果联系，一审法院根据张旭东的请求按照双方确认的租金标准，即谛威评报字（2017）第69号房地产租赁估价报告的结论计算主张租金损失的60%，已充分考虑了涉案房屋因其他原因无法出租的空置率问题，本院予以维持。华宇公司认为张旭东不存在租金损失，以及该租金损失被扩大，且与华宇公司不存在因果关系的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于本案涉及的其他问题，同一审判决，本院不再赘述。
综上所述，华宇公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2510元，由上诉人重庆华宇集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘润荔
审判员 陈孟琼
审判员 赖生友
二〇一八年十月十七日
书记员 刘力玮