安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0103民初5520号
原告：曾敏，女，1960年10月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：朱能干，安徽徽商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师.
被告：合肥甲骨文商业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区绿都商城十三层1302。
法定代表人：陈燕，执行董事。
原告曾敏与被告合肥甲骨文商业管理有限公司(以下简称甲骨文公司)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年7月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾敏的委托诉讼代理人朱能干到庭参加诉讼。被告甲骨文公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除曾敏与甲骨文公司签订的《房屋租赁合同》、《合同权利义务概括转让协议书》；2、判令甲骨文公司支付所欠租金共计32500元以及违约金9750元（租金自2017年6月1日暂计至2018年7月31日，之后租金计算至租赁合同解除之日止）；3、判令甲骨文公司恢复房屋原状并将房屋交还给曾敏；4、本案诉讼费用由甲骨文公司承担。
事实与理由：2013年11月15日，曾敏与安徽国商置业投资发展有限公司（以下简称国商公司）签订《房产租赁合同》，双方约定曾敏将位于绿都商城负一层B区29号房屋出租给国商公司，租赁期限自2014年3月1日至2033年2月28日（2014年9月1日起计租，2014年3月1日至2014年8月31日为免租期），建筑面积为50m2，月租金为50元/m2，租赁期间每满5个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元/m2，租金支付方式为每一计租年度分为四次、等额支付租金。合同签订后，曾敏与国商公司均严格按照合同约定履行相应义务。
2016年10月25日，曾敏、甲骨文公司与国商公司共同签订了《合同权利义务概括转让协议书》，三方约定国商公司将其与曾敏签订的合同项下的权利义务概括转让给甲骨文公司，曾敏与甲骨文公司按照该合同的全部条款继续履行。协议签订后，曾敏将房屋交付给甲骨文公司继续承租，甲骨文公司却未按合同约定按时足额支付租金，截止至2018年7月31日甲骨文公司共欠付曾敏租金32500元，曾敏多次与甲骨文公司协商，至今未得到明确答复。甲骨文公司拖欠租金行为违反了双方约定和法律规定，同时合同第八条第4款约定，违约方应向守约方支付30%的违约金，违约金金额9750元。故诉至法院，请求判如所请。
甲骨文公司未答辩。
本院经审理查明的事实如下：2013年12月20日，曾敏作为出租方（甲方）与作为承租方的国商公司（乙方）就国商公司承租曾敏位于合肥绿都商城B区-29号负一层房屋签订《房产租赁合同》，合同约定房屋建筑面积50m2，租赁期限自2014年3月1日至2033年2月28日，2014年9月1日开始计租，2014年3月1日至2014年8月31日为免租期；租金月单价50元/m2，每一计租年度分为四次、等额支付租金，2014年9月1日前支付第一期租金，2014年12月1日前支付第二期租金，2015年3月1日前支付第三期租金，2015年6月1日前支付第四期租金，此后每一计租年度按上述时间支付租金；租赁期间满五个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元/m2，2014年3月1日至2019年2月28日租金月单价为50元/m2，2019年3月1日至2024年2月28日租金月单价为55元/m2，乙方逾期六十天交付租金的，乙方承担违约责任；本合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。合同签订后，国商公司如约使用合同约定的房屋。
2016年10月25日，曾敏与甲骨文公司及国商公司共同签订了《合同权利义务概括转让协议书》，协议约定曾敏同意国商公司将其与国商公司2014年3月1日签订房屋租赁合同项下的权利义务概括转让给甲骨文公司，并同意与甲骨文公司按照房屋租赁合同的全部条款继续履行。协议签订后，甲骨文公司如约使用案涉房屋。甲骨文公司支付曾敏房屋租金至2017年5月31日，此后未再支付租金。2017年8月10日，甲骨文公司经营场地闭店改造，案涉房屋未返还。曾敏多次向甲骨文公司催要租金未果，遂诉至法院，要求判如所请。
上述事实由当事人陈述以及曾敏提供的合肥绿都商城B区-29号负一层房产权证、房产租赁合同、合同权利义务概括转让协议书等证据予以佐证。
本院认为，曾敏与国商公司之间签订的关于合肥绿都商城B区-29号负一层房屋的《房产租赁合同》及曾敏与甲骨文公司、国商公司共同签订的《合同权利义务概括转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。曾敏与甲骨文公司及国商公司共同签订《合同权利义务概括转让协议书》，不影响涉案《房产租赁合同》的效力，故曾敏与甲骨文公司应严格按《房产租赁合同》约定履行各自的义务。甲骨文公司提出《房产租赁合同》系曾敏与国商公司签订，与甲骨文公司无关，甲骨文公司并非该合同相对人的抗辩意见，本院不予采信。
关于曾敏解除《房屋租赁合同》、《合同权利义务概括转让协议书》和返还房屋的诉请，涉案租赁合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任。甲骨文公司自2017年6月1日未再向曾敏支付房屋租金，构成违约。由于甲骨文公司的违约行为，致使合同目的无法实现，曾敏要求解除租赁合同、《合同权利义务概括转让协议书》，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故甲骨文公司应当将案涉房屋返还给曾敏。曾敏主张恢复原状，但未能提供证据证明案涉房屋交付时的原状如何，故对该项主张，本院不予支持。
关于曾敏要求甲骨文公司支付所欠租金32500元、自2018年8月1日之后租金计算至租赁合同解除之日止的诉请，甲骨文公司自2017年6月1日未再支付曾敏房屋租金，该房屋建筑面积为50㎡，根据曾敏与国商公司就合肥绿都商城B区-29号负一层房屋签订《房产租赁合同》约定，甲骨文公司应自2017年6月1日起按月租金50元/平方米支付曾敏至租赁合同解除之日止的租金。曾敏要求甲骨文公司支付其至2018年7月31日租金32500元及自2018年8月1日起顺延计算至租赁合同解除之日止的租金请求，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。
关于曾敏诉请的违约金9750元，合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任；合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。该约定过高，故本院对于曾敏要求甲骨文公司以此标准计付违约金的诉讼请求不予支持。因甲骨文公司逾期支付租金的行为客观存在，而曾敏因甲骨文公司逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由甲骨文公司按照年利率24%的标准，向曾敏支付尚欠租金32500元的违约金7800元（32500元×24%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告曾敏与被告合肥甲骨文商业管理有限公司之间的《房产租赁合同》及《合同权利义务概括转让协议书》；
二、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市庐阳区绿都商城B区-29号负一层的房屋（建筑面积50平方米）返还原告曾敏；
三、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾敏租金32500元(租金计算至2018年7月31日，之后按建筑面积50平方米及50元/平方米/月顺延计算至合同解除之日止)；
四、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾敏违约金7800元；
五、驳回原告曾敏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为508元，由被告合肥甲骨文商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴 艳
二〇一八年八月十一日
书记员 单劭萌
附本判决所依据的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。