上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第3101号
原告（反诉被告）刘翠芹，女，1970年2月17日出生，汉族，住所地本市。
委托代理人王军，男，1970年11月29日出生，汉族，住所地本市。
委托代理人张思渊，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）张志平，男，1978年12月1日出生，汉族，住所地本市。
委托代理人宋文舟，上海明伦律师事务所律师。
原告刘翠芹与被告张志平房屋租赁合某纠纷一案，本院于2015年11月4日受理，诉讼中被告张志平向本院提出反诉诉请，由审判员茅德成独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）刘翠芹的委托代理人王军、张思渊，被告（反诉原告）张志平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘翠芹诉称，原、被告于2014年9月29日就本市福佑路XXX号二层232、233室商铺（以下简称系争商铺）签订《补充协议》，约定租期二年（自2014年10月15日至2016年10月14日止），每年租金人民币（以下币种均为人民币）10万元，保证金5000元，被告应于2014年10月1日、2015年1月30日分别向原告支付租金各10万元。协议成立后，被告仅支付10万元租金，未按约于2015年1月30日前支付剩余租金10万元，且经催讨未果，故原告诉至法院要求判令：1、被告支付租金10万元（2015年10月15日至2016年10月14日）；2、被告支付逾期付款的利息损失（10万元为本金，年利率6%，自2015年1月31日起算至实际支付10万元之日）。
被告张志平辩称，不同意原告诉请，被告已按约支付了第一年的房租，在第二年租金支付日期2015年1月30日之前已经向原告提出不再续租和支付租金，但原告不同意。被告于2015年8月23日已通知原告2015年10月15日不再履行合某，现双方合某已解除，因原告拖延未办理房屋交接。另，补充协议第五条约定协议要支付租金后生效，但实际被告确未支付租金，所以协议中2015年10月15日至2016年10月14日期间，协议还未生效。
反诉原告张志平诉称，因经营原因，反诉原告于2015年8月23日用微信方法通知原告丈夫王军，表示2015年10月15日不再承租原告的商铺，但反诉被告不同意解除合某和与反诉原告办理商铺交接，故反诉原告于2015年10月26日自行搬离系争商铺。故要求确认双方合某于2015年10月26日解除；要求反诉被告返还押金5000元；双方合某中约定违约赔偿标准1万元，同意承担违约金1万元。
反诉被告刘翠芹辩称，不同意反诉诉请。反诉原告没有合某解除的权利，双方依法签订的合某，应该继续履行，不得随意违约解除。如果法院认定解除，反诉被告认为至少2015年1月30日至10月26日的利息应当计算，按照6%计算；反诉原告应该支付反诉被告1万元的解约违约金及房屋空置损失，具体金额庭后书面确定。
经审理查明，系争商铺系原告刘翠芹名下的商铺；诉讼中原告刘翠芹自述，系争商铺中232室商铺系原告向案外人所购得且尚未办理房地产权证的商铺。
诉讼中，原告出示原告刘翠芹（甲方）、被告张志平（乙方）于2006年8月10日签订的《房屋租赁合某》，合某约定甲方出租系争商铺约24平方米给乙方；租期共12个月（2006年10月15日至2007年10月14日）；其中手写部分约定“保证金伍仟元，合某到期，交还房屋，结清费用后退还保证金”；乙方承担使用期间水、电费、物业管理费、税费；乙方未经甲方同意擅自提前解约或因乙方原因导致本合某无法履行的或因乙方原因被提前解除的，乙方无权要求返还保证金和乙方已交的租金，如给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；该合某一式三份，甲、乙双方各执一份，交物业公司一份等。
原告称商场为管理费收取，要求按商场提供合某格式双方另签订即被告持有的《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》。被告出示其从商场调取的原告刘翠芹（甲方）与被告张志平（乙方）于2006年8月10日就系争商铺的租赁签订《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》，合某约定租赁期限为一年（自2006年10月15日至2007年10月14日止）租金55000元（诉诉中原告确认其中5000元为押金）；押金（手写内容）“业主同意物业费1个月一付，如到期不付业主负责”（承租人凭发票退回押金，发票遗失责任自负）；物业管理费按套内面积每月每平方米49元由承租方支付；合某还约定一方违约，另一方即可中止租赁合某，同时由违约一方支付另一方违约金1万元；合某还约定，租赁合某须经商厦招商办（或物业公司）登记备案，否则租赁无效；合某一式三份，甲、乙双方各执一份，物业公司备案一份，签字生效。另合某对其他事项予以约定。被告认为双方合某应该以商场备案合某为准。
后双方又续租合某，其中2014年9月29日，双方签订《补充协议》，约定租赁期限延长二年（自2014年10月15日至2016年10月14日止）；租金标准为（1）2014年10月15日至2015年10月14日的年租金为10万元，于协议签订后2日内付清；（2）2015年10月15日至2016年10月14日的年租金为10万元，于2015年1月30日前付清；押金5000元转入本协议期内，主合某的其他条款不变；本协议自出租方收到租金后生效。
该补充协议成立后，被告支付2014年10月15日至2015年10月14日的年租金10万元。
另查，被告提供其与原告丈夫王军手机微信截屏，摘要如下：（2015年6月18日）（王军）“签了合某就要履行完，你想转租我不反对，但中途终止合某我不同意！”、（张志平）“我也想转出去啊，可真的转不出去，我也不想不守信用，……”、（王军）“转不转是你应该关心的，你付我租金与转不转没有必然联系。难道转不出去你租金就可以不付？你最终考虑的还是你自己﹗”。2015年8月23日，被告张志平再次与王军微信联系，称“店铺10月15日就到期了，我决定不做了，你就准备早点租给别人吧”，王军回复“如果你不遵守协议约定，就别怪我不讲情意了，我已经给足你机会了，你等法院的传票吧！”
原告遂向本院提出诉讼。
被告诉讼中称原告未与其办理商铺交接，故于2015年10月26日自行关门、撤离。案外人上海福佑门物业管理有限公司于2015年11月12日向被告出具《证明》“福佑门商厦二楼232、233号商铺原承租人张志平已於2015年10月26日清铺停业”。2015年11月27日庭审中，被告将商铺钥匙交付原告代理人。
诉讼中，原告变更诉请为，1、要求确认双方合某于2015年11月27日合某解除；2、要求被告赔偿10月15日至11月27日的42天租金损失11667元；3、要求被告赔偿商铺空关损失，2015年12月1日暂计2016年2月28日为90天，共25020元；4、要求被告赔偿租金跌价损失2016年3月1日至合某约定到期日10月14日，每月5000元计，共35000元；5、要求被告赔偿物业费损失7887.36元（2015年10月15日至2016年2月28日，每月1497.60元）；6、没收被告已经支付的保证金。被告对原告第1、2、5条诉请予以确认，但不同意其他诉请，同意承担商场备案合某中的违约金。
为证明空置及租金下降损失，原告提供了招租广告，网上房地产出租信息，证明现在系争商铺相同地段之商铺租金约为年租金4万元左右。
庭审后，原告向本院提供《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》，证明系争商铺已于2015年12月24日与案外人签某某的租赁合某，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金为4万元。该合某内容与被告提供的合某相比较，原告与案外人合某中剔除“双方约定一方违约，另一方即可中止租赁合某，同时由违约一方支付另一方违约金1万元”条款，其他均相同。
以上事实，由原告提供房地产权证、上海市房地产买卖合某、《房屋租赁合某》、《补充协议》、招租广告，网上房地产出租信息、《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》；被告提供《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》、《证明》、手机截屏、照片。以上证据及原、被告的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案处理的主要争议是落款为同一日期（2006年8月10日）的租赁合某共有二份不同文本，即原告持有的《房屋租赁合某》和被告持有的《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》，哪一份合某有效。
诉讼中，原告认为原、被告合某成立后，物业公司为保证物业费的收取，要求双方重新签订合某，故本案的处理应当按照双方签订的《房屋租赁合某》办理；被告认为经物业办案的《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》在后，且该合某约定，合某经备案有效，而其与原告《房屋租赁合某》未经备案，应为作废。经查，从两份合某形成时间分析，原告持有的合某在先，被告持有的合某在后；从合某约定分析，原告持有的合某约定合某一式三份、甲、乙双方各执一份，物业公司备案一份；而被告持有的合某约定合某一式三份，甲、乙双方各执一份，物业公司备案一份，签字生效。鉴于，被告持有的经物业公司备案的合某成立于原告持有的合某之后，且当事人对合某生效条件予以约定，该合某实际替代了原告持有的合某内容，至于两份合某对违约后果的处理确有不同，诉讼中原告未提供证据，证明双方对合某违约按前一份合某处理的特别约定或补充约定。另，原告提供的其与案外人合某，除违约金约定外，其他条款内容、形式与被告提供的合某相一致。据此，本院采纳被告的意见，纠纷的处理以物业公司备案合某为准。
从当事人间微信聊天记录可知，被告因经营不善，难以维系，从2015年6月蒙生转租之意，原告体谅被告经营状况，同意转租；2015年8月23日，被告明确表示店铺在同年10月15日到期不再使用，并于10月26日自行撤离系争商铺，其行为表示不再履行合某。由于双方合某及补充协议对合某解除条件并未作约定，据此，被告无权提出解除合某。鉴于，被告已实际撤离系争商铺，原告要求被告继续履行合某义务，均不能实现双方合某目的，2015年11月27日庭审中，被告将商铺钥匙交付原告代理人，原告变更诉请也要求确认该日为双方合某解除日，故本院予以照准。法律规定合某解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合某性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告承担2015年10月15日至2015年11月27日（合某解除日）的租金及期间的物业管理费（按每月1497.60元计），被告对此无异议，故本院予以照准。司法实践中，对租赁期限尚未满，承租方单方解除合某，违约金的处理，有约定的从其约定，无约定的剩余租期超过三个月以三个月租金计。而本案中违约责任约定，“一方违约，另一方即可中止租赁合某，同时由违约一方支付另一方违约金1万元”，故本院确认双方对承租人违约导致合某提前解除的后果已有约定，据此，对原告提出空置期间及合某正常履行中租金下降的损失主张，本院不予采纳，但被告应按约承担违约金。合某中双方除约定“承租人凭发票退回押金”外，无其他约定，故被告在承担应付租金及管理费后，由原告无息全额退还被告。故本院对反诉原告要求反诉被告返回押金之诉请，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合某法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十五条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘翠芹与被告（反诉原告）张志平于2006年8月10日、2014年9月29日签订的《%26lt；福佑门市场%26gt；商铺租赁合某》、《补充协议》于2015年11月27日解除；
二、被告（反诉原告）张志平应于本判决生效之日起十五日内按年租金人民币10万元标准给付原告（反诉被告）刘翠芹自2015年10月15日至2015年11月27日止的租金；
三、被告（反诉原告）张志平应于本判决生效之日起十五日内按每月人民币1497.60元标准给付原告（反诉被告）刘翠芹自2015年10月15日至2015年11月27日止的物业管理费；
四、被告（反诉原告）张志平应于本判决生效之日起十五日内赔付原告（反诉被告）违约金人民币1万元；
五、反诉被告（原告）刘翠芹应退还反诉原告（被告）张志平租金押金人民币5000元（该款可在本判决主文第二、第三、四条中予以抵扣）；
六、原告（反诉被告）刘翠芹的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币2380元，减半收取计人民币1190元，反诉案件受理费人民币40元，均由被告（反诉原告）张志平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 茅德成
二〇一六年二月十九日
书记员 周 玲
附：相关法律条文
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。