江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1763号
上诉人（原审被告）胡成霞。
委托代理人王小龙，江苏田湾律师事务所律师。
委托代理人陈友根（系上诉人的丈夫）。
被上诉人（原审原告）杨国湘。
委托代理人田浩轩，江苏苍佑律师事务所律师。
上诉人胡成霞因与被上诉人杨国湘房屋租赁合同纠纷一案，不服的连云港市新浦区人民法院（2014）新民初字第0842号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人胡成霞的委托代理人王小龙、陈友根、被上诉人杨国湘的委托代理人田浩轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨国湘一审诉称：杨国湘、胡成霞于2010年4月8日签订了《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》，约定由杨国湘将其自有的位于新浦汽车总站西侧（人民东路9-23号）两层楼房、小院及附属设施出租给胡成霞使用，双方约定了租赁房屋及房租逐年递增方式，同时还约定在合同期满后，胡成霞所搭建及装修设施无偿归杨国湘所有。2012年6月份，针对胡成霞拖欠租金事宜，双方经协商达成调解协议，《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》继续履行，截止至2012年9月30日之前的租金协商为32000元（胡成霞已经履行），2012年9月30日之后的租金每年减少8000元。在杨国湘做出上述重大让步并达成调解协议后，胡成霞仍然不履行支付租金的义务，截止2013年9月30日，胡成霞又拖欠两期租金共23870元。2013年10月1日，杨国湘以书面方式向胡成霞寄发《催款告知》函，要求胡成霞支付房屋租金，否则将解除租赁合同，胡成霞回函将与杨国湘商谈此事，但经杨国湘多次催告，胡成霞既不退还房屋也不支付租金，构成根本违约。故诉至法院，请求依法判令解除杨国湘、胡成霞双方签订的《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》，立即搬离腾空租赁房屋，并将房屋及相关附属设施（包括胡成霞后搭建房屋及装修设施）完好无损交还杨国湘，判令胡成霞支付拖欠房屋租金暂至2014年7月31日，胡成霞承担本案诉讼费用。
胡成霞一审辩称：杨国湘所陈述的事实和理由完全是虚假的，杨国湘是采取欺骗的手段将房屋租赁给胡成霞，胡成霞多次找杨国湘交付租金，杨国湘推脱不收，是为了想解除合同创造条件，杨国湘没有提交该出租房屋的产权证及土地使用证，并不能证明杨国湘对该房屋具有所有权或使用权，杨国湘是否有权出租存在异议，杨国湘提供的催款告知函无杨国湘签名，提交的胡成霞的回函没有胡成霞的签名，不具有真实性。
原审法院经审理查明：2010年4月8日，杨国湘、胡成霞签订了《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》，约定杨国湘将位于新浦汽车总站西侧的人民东路9-32号的两层楼房共八间、小院100平米及现有设施出租给胡成霞，双方还就房租、付款方式等事项进行了约定。其中，《房租费逐年递增明细》约定：“2012年4月1日至2013年3月31日3.087万元，3月底前付1.5万元，9月底前付1.587万元。2013年4月1日至2014年3月31日3.24万元，3月底前付1.6万元，9月底前付1.64万元。2014年4月1日至2015年3月31日3.403万元，3月底前付1.7万元，9月底前付1.7万元。”2012年5月15日，杨国湘、胡成霞达成调解协议：“2012年9月份以后的租金，杨国湘同意每年减少8000元（每期减少4000元）。”胡成霞从2012年9月30日起就未支付租金给杨国湘，经杨国湘催交，胡成霞也未支付，现诉至法院，请求判令解除合同及支付拖欠房屋租金，胡成霞承担诉讼费用。
原审法院另查明，2008年3月6日，杨国湘与徐州上铁工程段电务工程部签订《房屋大修协议》约定，徐州上铁工程段电务工程部将其所有的位于连云港市人民东路汽车总站西、名典公寓北侧的铁路电务餐厅（即本案出租房屋）交付杨国湘修缮，修缮资金由杨国湘支付，房屋修缮竣工后，杨国湘有权无偿使用至2018年12月31日止（该房屋产权始终归徐州上铁工程段电务工程部所有），该出租房屋无建设工程规划许可证及房屋所有权证。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，杨国湘出租的该房屋无建设工程规划许可证及房屋所有权证，杨国湘、胡成霞签订的《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》应为无效，杨国湘主张胡成霞支付拖欠租金至2014年7月31日，原审法院予以支持。胡成霞从2012年9月30日起未支付租金给杨国湘，故按照杨国湘、胡成霞租金标准及每年减少8000元的约定计算：2012年9月30日至2013年3月31日租金为11870元（15870-4000）；2013年4月1日至2014年3月31日租金为24400元（32400-8000）；2014年4月1日至2014年7月31日租金为8667元（17000÷6×4-4000÷6×4），共计44937元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故胡成霞应将租赁房屋返还杨国湘。据此，原审法院遂依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨国湘与胡成霞签订的《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》无效；二、胡成霞于判决生效后十日内给付杨国湘20**年9月30日至2014年7月31日的房屋占有使用费44937元；三、胡成霞将位于原新浦汽车总站西侧的人民东路9-32号的两层楼房共八间、小院100平米及相关设施返还杨国湘。四、驳回杨国湘其他诉讼请求。案件受理费920元（杨国湘已预交），由胡成霞负担，胡成霞负担部分于判决生效后十日内给付杨国湘。
胡成霞不服一审判决，向本院提出上诉称：一审认定事实错误，适用法律错误。1、租赁房屋系被上诉人违法侵占强建所得，被上诉人无房屋所有权和使用权。上诉人对被上诉人与徐州上铁工程段电务工程部签订《房屋大修协议》不认可，该协议系被上诉人伪造，一审法院没有向徐州上铁工程段电务工程部核实该协议的真实性，就认定该协议是真实的，认为被上诉人具有该房屋的使用权，是严重错误的。2、根据最高人民法院司法解释，涉及无产权证、无土地使用权证的房屋的诉讼，应驳回起诉。因此，被上诉人要求支付租金的诉求不应得到法律的保护，一审判决适用法律错误。综上，请求依法撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人杨国湘辩称：1、上诉人所称《房屋大修协议》是伪造的证据，没有证据予以证实，其所称被上诉人违法侵占土地，强建房屋也没有任何事实予以证实。2、双方房屋租赁关系起始于2010年，上诉人已经将2012年9月之前的所有房租支付完毕。且双方履行房屋租赁合同已经有4年多，租赁期间正常履行合同，上诉人从未提起上诉状中所称的理由。因此，上诉事实和理由没有任何依据。3、被上诉人提交的《房屋大修协议》是否真实，房屋是否有相应的建房手续，均与租赁合同没有任何关系。上诉人的目的是要不支付房屋租金，并强行占有房屋。4、上诉人所说的最高人民法院有关司法解释根本不存在，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，如果租赁房屋未取得规划许可证，人民法院认定租赁合同无效，而非上诉人所说的驳回起诉，不予受理。同时因上述原因认定租赁合同无效的，出租人也可以请求参照原房屋租赁合同的租金标准支付房屋占有使用费。另外，根据合同法的规定，在认定合同无效后，双方应各自返还其占有的财产。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人胡成霞为支持其上诉请求，二审期间提供以下证据：1、《房屋租赁合同》，证明被上诉人在一审中提供《房屋大修协议》是虚假的。2、检举材料，王德相检举杨国湘非法侵占房屋。3、照片，证明涉案房屋被其他房屋遮挡，无法经营。被上诉人质证认为，1、对《房屋租赁合同》的真实性无异议，与《房屋大修协议》并无任何矛盾，该份房屋租赁合同是由出租方徐州上铁工程段电务工程部出租给杨国湘的，其中的租赁范围及租赁期限均与涉案房屋租赁合同相符，也证明了被上诉人对涉案房屋拥有出租的权利。2、对检举材料的真实性、关联性不予认可，检举人王德相未出庭作证，且该材料也不能证明被上诉人强占房屋。3、照片与本案无关联性，双方的租赁合同已经履行四年，2012年9月双方已经结算了租金，根本不存在上诉人提及的无法履行合同的事宜。
本院另查明，在原审法院提起（2012）新民初字第412号案件中，杨国湘起诉要求胡成霞给付房屋租金及逾期付款违约金，该案经原审法院调解，杨国湘与胡成霞达成调解协议，约定涉案的《房屋租赁合同》及《房租费逐年递增明细》继续履行，杨国湘不再负责胡成霞租赁期间的水、电、下水道等相关事项，并对胡成霞继续支付房屋租金的数额进行了约定。
本院认为，杨国湘与徐州上铁工程段电务工程部签订的《房屋大修协议》以及《房屋租赁合同》中对于房屋使用期限等约定并无矛盾之处，均可证明杨国湘对于涉案房屋使用权的权利来源，该《房屋租赁合同》不能证明《房屋大修协议》是虚假的。上诉人胡成霞提交的证据不足以证明《房屋大修协议》系杨国湘伪造，以及杨国湘非法侵占房屋的上诉主张，本院对此不予采信。胡成霞提供的照片不足以证实涉案的房屋无法经营，且杨国湘向原审法院提起（2012）新民初字第412号案件诉讼，在该案审理中胡成霞亦自愿与杨国湘达成调解协议继续履行涉案合同，故对胡成霞提出涉案房屋无法经营的上诉主张，本院依法不予支持。另，一审判决依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，认定涉案《房屋租赁合同》无效，对杨国湘请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张予以支持，并无不当，本院对此予以确认。
综上，上诉人胡成霞的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由上诉人胡成霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一四年十二月一日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；