河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫14民终2571号
上诉人（原审原告）：商丘市梁园区双八镇殷庄村村民委员会。住所地:河南省商丘市梁园区。
法定代表人:王申义，村委会主任。
委托诉讼代理人：乔传福、孟庆国，河南京港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ松，男，1988年2月2日出生，汉族，住河南省商丘市。
委托诉讼代理人：寇学军，河南向东律师事务所律师。
原审被告：商丘凤祥置业有限公司。
委托诉讼代理人：王付生，公司职员。
上诉人商丘市梁园区双八镇殷庄村村民委员会（以下简称殷庄村委会）因与被上诉人ＸＸ松、原审被告商丘凤祥置业有限公司（以下简称凤祥置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2018）豫1403民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，并于2018年7月11日公开开庭进行了审理。上述当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
殷庄村委会上诉请求：1.改判上诉人对案涉房屋享有优先受偿权，案涉房屋归上诉人所有；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与凤祥置业公司之间的协议书，是双方亲自签字且盖章确认；凤祥置业公司与村民签订的补偿协议书，内容包括现金补偿和房屋安置补偿，均系真实协议，只是在房屋拆迁时，凤祥置业公司未取得规划许可证，在补偿协议中未能列明被安置房屋的具体位置、面积，但并不影响拆迁安置协议的真实性。凤祥置业公司在房地产开发经营过程中出现重大问题，导致案涉房屋无法完成交付，凤祥置业公司面临资不抵债和破产风险，在此情况下，为维护被拆迁村民利益，在当地政府协调下，双方于2016年11月16日再次签订新的协议，该协议是对早期拆迁安置补偿协议的完善，对两份协议应综合认定，一审对协议真实性不予认定错误。凤祥置业公司已将案涉房屋交付上诉人，未完成部分由上诉人进行完善，虽未进行产权登记，但不影响上诉人的所有权。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。
ＸＸ松辩称，根据最高人民法院关于执行异议案件的司法解释规定，只有同时符合该解释第二十八条的四个条件时，其物权期待权才值得法律保护。但是殷庄村委会并不符合该法律规定，其对涉案房屋不享有民事权益，应当驳回其诉讼请求。1.村委会提交的协议书可以证实拆迁补偿给个人的是货币补偿，并无房屋补偿；2.ＸＸ松申请执行的房屋属于凤祥置业公司所有，一审已经提交执行阶段的相关手续，上诉人提交的证据不能推翻生效执行文书的法律效力；3.双八镇已经属于城镇户口，土地属于国家所有，凤祥置业公司合法开发，土地使用权已经转移，属于凤祥置业公司的合法财产；4.ＸＸ松与凤祥置业公司之间因钢材款在2015年发生纠纷，凤祥置业公司遂以房屋抵债给ＸＸ松，上诉人主张其2013年获得安置补偿缺乏事实依据；上诉人在一审中陈述补偿房屋给村委会了，二审中又改口称补偿给个人了，其陈述前后矛盾，不应采信；5.根据商丘仲裁委生效裁决书认定的事实，涉案房屋已经抵偿给ＸＸ松了，上诉人不能提交足以推翻裁决书的有效证据，其诉请不应得到支持；6.上诉人的上诉请求不属于执行异议之诉的审理范围，其请求确认对涉案房产享有优先权，该诉请与ＸＸ松无关，且不属于执行异议审理范围。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告凤祥置业公司认为，ＸＸ松当时同意以凤祥置业公司开发的一套房屋抵偿其249ＸＸ材款，现在其主张查封三套房屋没有事实依据。
殷庄村委会向一审法院起诉请求：1.判令商丘市睢阳区人民法院不得对位于商丘市××区××北路西侧堤亚纳小区67号楼东户、中户、西户房产进行执行；2.确认该争议房产属于殷庄村委会所有。
一审法院认定事实：2014年7月，凤祥置业公司开发建设位于商丘市××区××北路西侧“堤亚纳”小区，该工程由案外人孙毓何承建，工程所用钢材由ＸＸ松供应。因凤祥置业公司拖欠孙毓何工程款，孙毓何无力支付ＸＸ松钢材款，经三方协商，凤祥置业公司同意用其开发的位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××房产抵偿给ＸＸ松，以偿还孙毓何所欠ＸＸ松钢材款。2015年5月20日，ＸＸ松与凤祥置业公司针对该房屋签订了“堤亚纳”小区认购房源协议书，双方还约定该房屋于2015年底交付使用，并确保手续齐全。签订协议当日，凤祥置业公司为ＸＸ松出具了249万元的收据。因凤祥置业公司未办齐售房手续，也未按期交付房屋，与ＸＸ松形成纠纷。2016年11月16日，殷庄村委会与凤祥置业公司签订《协议书》一份，殷庄村委会为乙方，凤祥置业公司为甲方，协议内容为：“为了贯彻执行国务院及河南省人民政府对社会主义新农村建设的部署，推进城镇化的进程，带动乙方经济发展，自2012年8月份甲方开始实施拆迁建设新农村工程，后来甲方资金链断缺，出现了诸多问题，按照上级指示精神，自2016年10月16日以来，双八镇政府成立了解决“堤亚纳”问题的工作组，首先解决崔庄东西队、汤堂队及李阁队部分（户）一期拆迁户回迁问题，经工作组对凤祥置业“堤亚纳”已建好的八幢回迁安置楼审查，还欠崔庄、汤堂、李阁回迁安置房96套，经甲乙双方协商，又经村民代表同意，开发商将已建好的位于小区西南方向共两排独栋楼房，西成一字型排列的小区别墅共两排，从南数第一排从东到西72＃东中西户、71＃东中西户、70＃东中西户，第二排从东到西69＃东中西户、67＃东西户、66＃东中西户共6幢13户给殷庄村委会”。2016年12月21日，商丘市梁园区人民法院根据ＸＸ松的申请，于2016年12月21日作出（2016）豫1402财保651号民事裁定书，查封了凤祥置业公司开发建设的位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××、××、西户房产(该三处房屋位于凯旋路与包河桥交叉处西北角，“堤亚纳”小区的进口位于凯旋路西侧，进入小区后，沿小区内道路一直向西行，至小区最西侧，向南至包河北岸，共两排独栋房屋，东西成一字型方向排列，房屋南北朝向，一排共七户，从南向北数，查封房屋位置即为第二排自东向西紧挨三户，东临空地，西有四户房屋，南有第一排七户房屋，北紧挨五层住宅楼一栋）。2017年1月6日，ＸＸ松因与凤祥置业公司房屋买卖合同纠纷向商丘仲裁委员会申请仲裁。商丘仲裁委员会认为：“堤亚纳”认购房源协议虽是双方当事人在自愿协商一致的基础上签订，申请人ＸＸ松亦以“工程款互转”的方式向被申请人凤祥置业公司支付了全部购房款，但本案施工项目未取得相应的建设手续，所售房屋也未取得商品房预售许可证，双方协议违反了法律强制性规定，双方签订的认购房源协议书应确认无效。申请人249万元购房款是被申请人向施工方提供钢材累计的钢材货款转化而来，施工方对此予以认可。被申请人虽然不承认该款与其有直接关联，但其认可与申请人签订协议书的款项就是施工方的工程款，三方所述的内容、证人证言、收款收据相互印证，能够证明申请人以钢材款折抵购房款的事实。本案中，造成合同无效的原因是建设手续不全，过错在于被申请人，故申请人请求返还购房款249万元及该款占用期间利息的仲裁请求于法有据，应予支持。商丘仲裁委员会依照《中华人民共和国仲裁法》第五十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定于2017年4月7日作出商裁（2017）第4号裁决书裁决：一、确认申请人ＸＸ松与被申请人凤祥置业公司2015年5月20日签订的“堤亚纳”认购房源协议书无效；二、被申请人凤祥置业公司于裁决书生效后十日内返还申请人ＸＸ松购房款249万元及利息（利息按照年利率6％计算，自2015年5月20日起计算至购房款全部返还之日止）。ＸＸ松依据商丘仲裁委员会裁决书向本院申请执行，本院指定一审法院执行。在执行期间，殷庄村委会提出执行异议，该院经审查认为，凤祥置业公司开发建设的位于商丘市××区××北路西侧“堤××”小区××楼××、××、西户房产，虽然凤祥置业公司将法院查封的房产通过签订《协议书》的形式给了殷庄村委会，因该房产没有建设完成，尚未办理房产登记，殷庄村委会对该房屋也没有实际占有居住，所有权仍归凤祥置业公司，遂于2018年1月26日作出（2018）豫1403执异10号执行裁定书，驳回了殷庄村委会的异议申请。另查明，商丘市梁园区人民法院在执行申请执行人刘欣与被执行人凤祥置业公司民间借贷纠纷一案中，已对凤祥置业公司开发建设的位于商丘市××区××北路西侧“堤亚纳”小区66号楼东、西两户，67号楼东、西两户，69号楼东、西两户共六套房产在商丘市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上于2017年4月11日依法委托进行公开拍卖，第一次起拍价为706.64元，因无人竞价而流拍。申请执行人刘欣自愿以第一次流拍价接收，抵偿被执行人凤祥置业公司在本案中所欠申请执行人的全部借款。商丘市梁园区人民法院于2017年4月12日作出（2016）豫1402执1841-1号执行裁定书，裁定：一、将被申请人凤祥置业公司所有的位于商丘市××区××北路西侧“堤亚纳”小区别墅六套，分别为：66号楼东户、西户，67号楼东户、西户，69号楼东户、西以流拍价706.64元，交付申请执行人刘欣抵偿全部欠款本金、利息和费用；二、申请执行人刘欣可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续，并按照有关规定依法交纳相关费用。另查明：商丘市梁园区人民法院本次委托拍卖的“堤亚纳”小区六套别墅均位置在该小区从南数第一排。
一审法院认为，ＸＸ松申请商丘市梁园区人民法院保全的“堤亚纳”小区67号楼东户、中户、西户房产的具体位置在该小区西南方向别墅小区从南往北数第二排从东往西紧挨三户房屋，该事实从ＸＸ松提交的商丘市梁园区人民法院于2017年11月16日的《情况说明》足以证明。商丘市梁园区人民法院在执行申请执行人刘欣与被执行人凤祥置业公司民间借贷纠纷一案中委托拍卖的67号楼东户、西户房屋位置在该别墅小区从南数第一排，该事实从商丘市梁园区人民法院2017年11月7日作出的（2016）豫1402执1841-2号执行裁定书可以证明。本案中商丘市梁园区人民法院保全的房屋与其委托拍卖的房屋中所约定的67号楼楼号相同，但具体位置不同，应认定该院委托拍卖的房屋与本案中该院保全的房屋属于不同的标的物。本案争议的焦点是涉案房屋所有权归谁，该房屋是否属于拆迁安置房，人民法院对该房屋能否执行。本案中，殷庄村委会提交了与凤祥置业公司签订的《协议书》，以此证明涉案房屋属于拆迁安置房，产权应归殷庄村委会所有，法院不应查封。涉案房屋系由凤祥置业公司开发建设，在殷庄村委会没有取得商品房网上备案合同、产权登记证之前，房屋所有权仍归凤祥置业公司所有。且该房屋尚未建设完成，殷庄村委会也没有实际使用，殷庄村委会与凤祥置业公司尽管针对涉案房屋签订了《协议书》，但该协议不发生物权效力，不能对抗法院对涉案房产的查封。关于涉案房屋是否属于拆迁安置房问题，拆迁安置合同应当是开发单位与被拆迁户在房屋拆迁之前就拆迁安置问题达成的协议。本案中项目开始建设的时间为2014年7月份，而殷庄村委会提交的《协议书》是2016年11月16日签订，该协议无凤祥置业公司法定代表人签字，且协议中涉及的部分房产已被商丘市梁园区人民法院依法拍卖成交，殷庄村委会均未提出异议，因此，无法确认《协议书》内容的真实性。殷庄村委会提交的《补偿协议书》不具有拆迁安置的内容，与本案争议的房屋缺乏关联性，不予采信。综上，殷庄村委会证据不能证明涉案房屋归其所有，其要求对涉案房屋停止执行的诉请依法不予支持。一审依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回殷庄村委会的诉讼请求。一审案件受理费26720元，由殷庄村委会负担。
本院二审期间，上诉人殷庄村委会为支持其上诉主张，提交证据四组：1.双八镇新农村拆迁补偿协议书四份，证明拆迁安置的平方、价格、补助费、优惠计算、回迁房屋的计算等，同时证明主体及涉及合同的地点均与2016年11月16日的协议书约定一致；2.双八镇人民政府出具的证明一份，结合原补偿协议共同证明回迁房屋已经确认并交付；3.村民宅基地使用证一份，证明凤祥置业公司建筑的涉案小区使用的是上诉人的集体土地，土地补偿款尚未支付，土地性质仍为集体所有；4.村民证言三份，证明被占宅基地尚未支付全部补偿款，使用权没有转移。
本院组织当事人对上述证据进行了质证。二审经审理查明的事实除与一审认定的基本事实一致外，另查明：原审被告凤祥置业公司在开发案涉房屋时，于2012年、2013年分别与崔运涛等村民个人签订了《双八镇殷庄村新农村建设拆迁安置补偿协议书》。
本院认为，本案争议的焦点是凤祥置业公司开发建设的案涉房屋是否属于拆迁安置房屋，上诉人殷庄村委会对该房屋是否享有足以强制执行的民事权益。上诉人殷庄村委会二审提交的2012年、2013年签订的四份《双八镇殷庄村新农村建设拆迁安置补偿协议书》，分别显示被拆迁人为村民崔运涛等个人（户），被安置补偿人亦为崔运涛等村民个人（户），村民个人为涉案拆迁安置补偿协议的被拆迁人，也是凤祥置业公司开发涉案房屋所占宅基地的实际使用权人，因此，涉案的被拆迁人才是提起执行异议之诉的适格当事人。即便上诉人殷庄村委会对涉案开发房屋的土地享有所有权，但该土地已经分配给村民个人使用，且该土地上已经附着有村民的构筑物等个人财产，拆迁安置补偿协议亦为村民与凤祥置业公司签订，故上诉人殷庄村委会在本案中主张权利，缺乏事实依据，本院依法不予支持。
综上所述，殷庄村委会的上诉请求不能成立，一审判决驳回上诉人诉请并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26720元，由商丘市梁园区双八镇殷庄村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 王保中
审判员 刘玉杰
审判员 张月梅
二〇一八年八月二十日
书记员 张 帅