江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终303号
上诉人（原审原告）潘家俊，男，1988年6月2日生，汉族，个体工商户。
委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人王力卓，北京大成（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人潘家俊因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人潘家俊的委托代理人王世杜、王力卓，被上诉人康利公司的委托代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘家俊原审诉称，2013年2月28日，潘家俊、康利公司签订了《康利华府商品房预售合同》，约定康利公司将位于南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府1幢3单元407室商品房出售给潘家俊，总价款为780000元。合同签订后，潘家俊按照合同约定履行了支付房款义务。另约定康利公司应于2013年8月31日前交付房屋，并在第二项约定，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。康利公司通知潘家俊在2013年9月27日收房，但潘家俊后得知康利公司于2014年4月26日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已经构成违约，应当根据合同补充协议第三条第六项的约定，按房价款万分之一／日向潘家俊赔偿延迟交房的违约金。现潘家俊诉至原审法院，请求判决康利公司支付延期交房违约金16380元，并承担自起诉之日起至实际支付之日按照银行同期贷款利率计算的逾期利息，并由康利公司承担本案诉讼费用。
康利公司原审辩称：1、合同以及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定。2、涉案房屋已经通过竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用。3、房屋已经交付，潘家俊诉求康利公司承担违约责任，没有依据。4、违约金标准远远高于潘家俊实际损失，依法应予调整。
原审法院经审理查明，2012年12月15日，作为预售人的康利公司（甲方）与作为预购人的潘家俊（乙方）签订《康利华府商品房预售合同》一份，其中约定：由甲方将位于南京市溧水区致远路68号康利华府1幢3单元407室预售给乙方；房价款合计为780000元；房屋交付时间为2013年8月31日之前，具体时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间）；在甲方具备本合同约定的交房时间（即甲方取得房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任；如因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致康利公司逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形，康利公司可据实顺延交房日期，无需向潘家俊承担违约责任；甲方延迟交付该商品房的，乙方给付甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；该商品房交付应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，潘家俊向康利公司支付购房款780000元。
2013年8月20日，康利华府一期1#楼工程竣工验收；2014年4月26日，房屋建筑工程备案机关同意工程竣工验收备案。2013年9月24日，潘家俊与康利公司办理了房屋交接手续，领取了钥匙。
原审法院另查明，在2013年9月交房时，案涉房屋的水电气均已开通。
原审法院认为，潘家俊、康利公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。潘家俊按约履行付款义务后，康利公司亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给潘家俊。本案中，康利公司虽于2013年9月24日将房屋交付给潘家俊，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；潘家俊虽接收了房屋，但并不影响康利公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。故对康利公司辩称的不承担违约责任的理由，原审法院不予采信。
关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由康利公司按已交房款的日万分之一支付违约金”，但我国合同法中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，康利公司于2013年9月24日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而潘家俊接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表（该日应视为有效的交付日期），故原审法院以潘家俊的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。潘家俊主张康利公司承担自起诉之日起至实际支付之日按照银行同期贷款利率计算的逾期利息，缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付潘家俊迟延履行违约金1500元。二、驳回潘家俊的其他诉讼请求。如康利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取105元，由康利公司负担。
潘家俊不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，所约定违约金标准既未高于司法实践通常标准，也未高于上诉人潘家俊的实际损失，原审法院调整违约金标准系滥用自由裁量权。二、被上诉人康利公司隐瞒房屋竣工验收及备案真实情况向潘家俊交付房屋，主观过错明显，违约金依法应不予调整。三、商品房竣工验收备案制度关系无数购房业主基本权益，对恶意违反该制度责任者不予惩罚，则将使该强制规范落为一纸空文。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人康利公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案小区相同类型民事判决书对相关事实已作出认定并已生效。二、本案诉争房屋交付时间为2013年9月，法定交付时间为2014年4月26日。根据双方合同约定交钥匙即为交付，而根据法律规定转移占有即为交付，康利公司自2013年9月后不应再承担逾期交房的违约责任，现原审法院从公平角度判决其承担1500元违约金责任，已保护潘家俊的权益。请求二审法院依法维持原审判决。
针对原审法院查明的部分事实，上诉人持有异议并认为：一、原审法院未认定被上诉人隐瞒未取得竣工验收备案表即向上诉人交房。二、原审法院认定被上诉人承担水电费没有经过法庭质证。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，被上诉人在本案原审中，向法庭提供同地段同类型房屋网上租金信息（3份打印件），以证明涉案房屋市场租金价格约为1000元／月。上诉人质证认为，该材料系打印件，对真实性不认可。
再查明，2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向原审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。原审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案原审法院针对违约金标准问题，酌情确定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。
本案二审庭审中，关于被上诉人有无承担水电费问题。被上诉人陈述，涉案小区水电表在2014年1月20日前并未分户到位，所有费用都是其承担，且其在向每户发放水电卡时，水卡、电卡各充了200元。上诉人对于被上诉人承担2014年1月20日前的水电费事实不持异议，但认为具体数额不明，另对被上诉人有无向水电卡充值不清楚。
上述事实，由（2014）溧民初字第1661号民事判决书、网上租金信息、本案原审开庭笔录、当事人陈述、本院二审开庭笔录等予以证实。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二审双方主要争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否适当。
本院认为，双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年9月24日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件虽构成违约，但其于2013年9月24日向上诉人交付房屋时已开通水电气，上诉人也实际占有和使用，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失，且被上诉人也承担自房屋交付之日至2014年1月20日期间水电气费用，故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人认为双方订立的违约金条款具有惩罚性，原审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人潘家俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 芮旭丽