阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阿民一终字第197号
上诉人（原审原告）张惠君，女，蒙古族，l959年6月20日出生，系阿拉善左旗公安局退休干部。
上诉人（原审原告）陶乃，男，蒙古族，1981年8月30日出生，系阿拉善左旗公安局干警。
上诉人（原审原告）陶也，男，蒙古族，1987年3月20日出生，系阿拉善左旗公安局干警。
委托代理人胡生茂，内蒙古北杰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陶乌力吉，男，蒙古族，l927年12月26日出生，系阿拉善左旗人大退休干部。
委托代理人柴茂乾，内蒙古安民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）斯琴，女，蒙古族，1947年8月15日出生，系阿拉善左旗清真食品厂退休。
委托代理人刘建功，男，汉族，1970年10月15日出生，个体户。
被上诉人（原审被告）班特尔，男，l954年12月26日出生，蒙古族，系阿右旗地税局退休干部。
委托代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。
上诉人张惠君、陶乃、陶也、陶乌力吉因物权保护纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2013）阿左民一初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张惠君及其委托代理人胡生茂、上诉人陶乌力吉及其委托代理人柴茂乾、被上诉人斯琴的委托代理人韩红铭、被告班特尔及其委托代理人任振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告张惠君、陶乃、陶也系母子关系，原告张惠君系第三人陶乌力吉儿子陶布棋的妻子。2004年12月，第三人陶乌力吉与被告斯琴签订了售房协议，协议内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将巴彦浩特镇西关旧城区私房壹院，出售给乙方。房屋状况系土木结构房l58．65平方米，砖土木结构90．89平米，占地面积为364．23平方（具体以房证和土地证为准）。房价议定为贰万元整，乙方将购房费贰万元全部交清，甲方也将房证和土地使用证全交给乙方，由乙方自行换证。从2004年12月以后该房的居住与出售权全部归乙方所有，甲方任何人无权干涉。特此立协议。协议落款为2004年12月，甲方代表：陶乌力吉，乙方代表：斯琴。斯琴于2005年1月10日与被告班特尔签订售房协议，协议约定斯琴自愿以23000元的价格把位于西关土地证号1521210091**，房产证号150**，占地面积364．23平方米的住房卖于乙方。阿左国用（2004）字第l52121009119号国有土地使用证的土地使用者为陶乌力吉，使用权面积为364．23平方米，土地使用四界范围：东为共墙为界靠巴依尔宅，西为土路、靠厕所墙为界，南为靠南寺旅店墙为界。房权证巴字第l50**号房屋产权证的房屋所有权人为陶乌力吉，房屋坐落为巴彦浩特西关旧城区，占地面积为364．23平方米，产权面积为158．65平方米。后因原告提出异议，2012年5月11日，阿左旗房产管理局在第5028期阿拉善日报上刊登了注销声明，内容为：产权人陶乌力吉房屋所有权证（证号：15028号，建筑面积为158．65平方米）。因产权人办理产权证过程中申报不实，依据《房屋登记办法》的规定，将其房屋所有权证予以注销。原告现持有房证字（1988）第33号房屋产权证，该证载明所有权人为陶布棋，产权共有人为陶布棋、张惠君、陶乃、陶也，房屋的四至范围为东至陶乌力吉房西墙，西至有柒米壹的路，南至南寺的房北墙一米，北至关建任的房墙。原告于2003年搬出该房屋，同年8月将该房屋出租，租期为一年。从2004年至2010年5月，原告未管理该房屋，现原告认为其享有该房屋的所有权，二被告侵犯其对房屋的所有权，故诉至法院请求法院判令二被告停止侵权，维护原告的合法权益。本案审理过程中，经被告斯琴申请要求对第三人陶乌力吉书写的售房协议进行笔迹鉴定，法院依法委托司法鉴定机构进行鉴定，经鉴定该售房协议系本案第三人陶乌力吉所写。以上事实，有原被告及第三人的当庭陈述及原告出示的房屋所有权证、被告斯琴出示的售房协议一份、被告班特尔出示的售房协议一份、房屋所有权证、国有土地使用证、2012年5月11日第5028期阿拉善日报等证据在卷佐证，法院予以确认。
原审法院认为，以本案原告之诉讼请求，双方间系一起物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，第三人陶乌力吉否认其与被告斯琴于2004年12月签订了售房协议，但经法院依法委托的鉴定机构鉴定，2004年12月，第三人与被告斯琴签订的“售房协议”中协议内容字迹及甲方代表处“陶乌力吉”签名字迹是同一人陶乌力吉所书写，故对第三人陶乌力吉提出的其没有与被告斯琴签订过协议的意见不予采纳。依照该《售房协议》的约定，第三人将位于巴彦浩特镇西关旧城区一院房屋出售给斯琴。房屋状况系土木结构房l58．65平方米，砖土木结构90．89平米，占地面积为364．23平方，斯琴将购房款20000元全部交清，陶乌力吉将房产证和土地使用证交付斯琴。虽然第三人否认被告斯琴手中持有的房权证巴字第150**号房产证及阿左国用（2004）字第l521210091**号土地证非其所交付，但由第三人亲笔书写的、第三人与被告斯琴双方均签名的“售房协议”中关于房屋的坐落位置、面积等均与房产证上载明的内容一致。对此第三人却没有作出合理的解释，故法院对“售房协议”中约定的被告斯琴将房款交清、第三人将房产证、土地证交付被告斯琴的事实予以认定。从上述土地证的附图和房产证的房屋平面图中可以证明第三人出售给被告斯琴的房屋包括原告现持有的房屋产权证上登记的房屋。虽然阿左旗房产管理局于2012年5月10日经原告申请对房权证巴字第l50**号房产证予以注销，但根据阿左旗房管局的证明，该房产证注销的原因系产权人办理产权过程中申报不实所造成，而本案中第三人与被告斯琴，被告斯琴与被告班特尔之间的房屋买卖行为分别发生在2004年与2005年，二被告基于当时第三人提供的真实合法的房产证、土地证，在协商一致的基础分别达成的房屋买卖合同合法有效，且买受人均支付了相应的房款，出卖人交付了房屋，该房屋也由被告班特尔实际居住至今。综上，被告斯琴通过合法行为从第三人处购得房屋，并将所购房屋又出售给被告班特尔，被告班特尔通过合法有效的买卖合同占有使用双方诉争的房屋，故对原告以侵权之诉要求二被告停止侵权、搬出房屋、恢复原告房屋原状、承担使用房屋费用的主张不予支持。对于第三人擅自处分原告的房屋，原告可与第三人另案处理。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费178元，由原告张惠君、陶乃、陶也负担。
上诉人张惠君、陶乃、陶也不服一审判决，上诉称：上诉人认为自己所拥有的房产物权与第三人陶乌力吉所拥有的房产物权是两个独立的并且是互不相干的所有物权，第三人陶乌力吉在上诉人未授权的情况下而买卖上诉人的房产，这样的买卖行为是无效的，一审法院认为第三人与被上诉人斯琴之间的买卖协议是真实的并且斯琴手中所持有并登记在第三人名下的房证，也是第三人所登记的，而这个房证中已经包括有上诉人的房产在内属于共有房产，根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款（四）项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”可见第三人在上诉人没有同意的情况下转让依法是无效的。上诉人合法拥有的房屋已经被他人非法占有并使用，构成了侵权的行为事实，一审判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人立即停止侵权行为，并责令被上诉人立即搬出上诉人的房屋，同时不仅要恢复上诉人房屋的原貌，并且还要承担并支付房屋被使用的费用22200元。上诉人陶乌力吉亦不服一审判决，上诉称：上诉人及上诉人的爱人从来没有向阿拉善左旗房管局申请办理过所谓的“房权证巴字第150**号”房屋产权证，也从来没有向被上诉人斯琴交过该房证，且该房证通过阿拉善左旗人民法院的审理，阿拉善左旗房管局登报已经依法注销。上诉人只是将自己的五间平房出售给了被上诉人斯琴，上诉人从来没有和斯琴达成过任何协议，未将陶布其的房屋出售给被上诉人斯琴，上诉人也无权出售陶布其拥有产权的房屋，一审法院认定上诉人将陶布其的房屋也一并出售没有事实依据，请求二审法院查明事实后依法撤销原判或改判或发回重审。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，2004年12月陶乌力吉与斯琴签订的《售房协议》，陶乌力吉将位于巴彦浩特镇西关旧城区土木结构房屋l58.65平米，砖土木结构90．89平米，占地面积为364．23平米的房屋，以2万元的价格出售给斯琴，斯琴将购房款2万元全部交清，陶乌力吉将房产证和土地使用证交付斯琴，该房屋买卖合同实际已经履行。2005年1月10日斯琴与班特尔签订了《售房协议》，斯琴以2.3万元的价格将该房屋出售给班特尔，斯琴交付了房屋，班特尔全额交付了房款，该房屋买卖合同亦实际履行。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上述两份《售房协议》合法有效，上诉人张惠君、陶乃、陶也要求确认无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人陶乌力吉主张其只是将自己的五间平房出售给了被上诉人斯琴，上诉人从来没有和斯琴达成过任何协议，未将陶布其的房屋出售给被上诉人斯琴，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人张惠君、陶乃、陶也主张要求二被上诉人停止侵权、搬出房屋、恢复原告房屋原状、承担使用房屋费用，因从诉争房屋土地证的附图和房产证的房屋平面图中可以证实陶乌力吉出售给斯琴的房屋包括上诉人张惠君、陶乃、陶也现持有的房屋产权证上登记的房屋。虽然阿左旗房产管理局于2012年5月10日经上诉人张惠君、陶乃、陶也申请对房权证巴字第l50**号房产证予以注销，但根据阿左旗房管局的证明，该房产证注销的原因系产权人办理产权过程中申报不实所造成，而本案中陶乌力吉与斯琴，斯琴与班特尔之间的房屋买卖行为分别发生在2004年与2005年，因二被上诉人基于当时陶乌力吉提供的真实合法的房产证、土地证，在协商一致的基础分别达成的房屋买卖合同合法有效，且买受人均支付了相应的房款，出卖人交付了房屋，该房屋也由班特尔实际居住至今。综上，斯琴通过合法行为从陶乌力吉处购得房屋，并将所购房屋又出售给班特尔，班特尔通过合法有效的买卖合同占有使用双方诉争的房屋，班特尔是陶乌力吉房屋所有权证（证号：15028号）项下房屋的实际所有权人，二被上诉人取得诉争房屋属善意取得，故对上诉人张惠君、陶乃、陶也上述主张本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费355元，预收710元，由上诉人张惠君、陶乃、陶也负担177.5。由上诉人陶乌力吉负担177.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 双 玫
代理审判员 哈斯塔娜
代理审判员 张 磊
二〇一四年一月六日
书 记 员 鲍 扬