拟稿人拟稿时间核稿意见打印15份领导批发广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第825号
原告（反诉被告）深圳市神保物业管理有限公司。
法定代表人谢仲全，该公司董事长。
委托代理人李有华，广东广深律师事务所律师。
委托代理人龚诚。
被告（反诉原告）乔泰皮件（深圳）有限公司。
法定代表人赵令模，该公司董事长。
委托代理人郑境治，广东弘名律师事务所律师。
原告深圳市神保物业管理有限公司与被告乔泰皮件（深圳）有限公司及反诉原告乔泰皮件（深圳）有限公司与反诉被告深圳市神保物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李有华、龚诚，被告的委托代理人郑境治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月，原、被告签订《物业管理服务合同》，合同期限一年，自2012年12月7日起至2013年12月7日止，合同约定被告需每月支付原告服务费人民币28000元。合同签订后，原告积极履行合同，但被告从2013年5月20日开始拖欠服务费，原告多次催收，但被告始终不予以支付。2013年8月13日，原告向被告特快专递寄交《关于乔泰皮具（深圳）有限公司拖欠5个月的服务费逾期不支付将于2013年8月16日撤点的通知及法律声明》，并口头告知通知相关内容；但被告收到通知后，只于2013年8月15日支付了二个月的服务费，仍未按原告的要求支付足额支付拖欠款，鉴于被告的一贯的拖欠行为，原告于2013年8月16日按通知期限办理撤点工作，但被告拒不安排人员交接（不办理工作交接的相关签收工作），直至2013年8月16日晚11点钟，原告将人员撤离。根据合同第8.4条约定“甲方逾期未支付服务费，乙方有权要求甲方按合同履行支付义务，并要求甲方赔偿损失”。甲方逾期支付物业管理费，须向乙方支付每日千分之一逾期付款违约金，直至清偿为止。据此，被告共拖欠服务费本金人民币70933元，逾期付款违约金人民币6552元（未付部分暂计至2013年9月20日）。另根据合同第8.5条约定：“甲方逾期30日未支付物业管理费的，视为违约。乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同后，甲方除付清所欠服务费外，还须向乙方支付二个月的物业管理费作为违约赔偿金”，据此约定被告应承担违约赔偿金合计人民币56000元。综上所述，原告认为，被告无视合同约定，长期拖欠服务费，已构成了根本违约并符合合同解除的条件，应承担其相应的违约赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付服务费本金人民币70933元；2、被告支付逾期付款违约金人民币6552元，未付部分暂计至2013年9月20日；3、被告支付违约赔偿金人民币56000元；4、由被告承担本案的诉讼费。
被告答辩称，一、被告经过原告同意延期支付服务费，被告不存在违约的行为，无须承担违约责任。二、原告已经构成根本违约，理由如下：1、原告未经被告同意将被告公司的安保工作转给第三人，这是违约行为。2、原告工作人员存在严重失职，根据双方签订的合同的安管员岗位工作职责，安保人员应当登记人员进出及巡逻工作，但被告两次被盗，均因原告工作人员未尽到巡逻义务，被告于2012年5月22日被盗长达2个小时，原告工作人员未发现及阻止，且不能协助公安机关破案，被告认为是原告失职，没有履行合同义务。三、原告单方面解除合同已经违约，应当承担违约责任。
被告反诉称，2012年12月，被告与原告签订了《物业管理服务合同》约定由原告负责被告厂区内的安保及物业管理工作，被告每月支付原告28000元，合同期限一年，自2012年12月7日至2013年12月7日止，在合同有效期内，被告厂区共发生了两次盗窃事件（时间分别是2013年5月22日和2013年7月27日），盗窃事件发生后，被告多次与原告协商，原告称先暂不支付服务费用，待处理完盗窃事故后再支付，但其后一直未与被告联系，直至2013年8月15日被告看到律师函。另原告于2013年8月16日将其人员撤离时，被告才得知其派驻被告处的安保人员为第三人深圳市新光保全物业管理有限公司的员工。被告认为，原告未亲自履行合同义务，且安保人员失职造成被告经济损失，根据双方签订的《物业管理服务合同》相关条款，原告除赔偿被告经济损失33600元，还须支付被告两个月的物业管理服务费56000元作为违约赔偿金。为了维护被告的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、请求原告赔偿被告经济损失33600元；2、请求原告支付违约金56000元；3、诉讼费由原告承担。
原告反诉答辩称，被告陈述的事实完全是虚构的。被告未提交足够证据证明被盗的实际情况。根据合同第7.3条约定，被告应于每月20日前以银行转账的方式支付服务费，但被告长期拖欠服务费，被告主张的所谓两起盗窃案件均发生在拖欠服务费的期间，根据合同第5.9条约定，原告无须承担任何的赔偿责任。被告提供的报警回执没有对报警及警情的真实性进行确认，也没有确认该报警与原告有任何关系，所以原告主张的被盗完全是为了拒付服务费。原告从来没有同意或协商过，或授权别人同意过被告迟延支付服务费。2013年8月13日，原告发函再次催收服务费，并告知如在2013年8月16日前不足额支付服务费的话，原告将按合同履行合同解除的权利，被告接到此函后只是支付了2个月的服务费，仍然拖欠服务费。被告所谓的声明完全也是虚构的。请求法庭驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2012年12月，原被告签订了一份《物业管理服务合同》，约定被告委托原告对深圳市宝安区观澜镇松元工业区实行专业化、一体化的综合物业管理，合同期自2012年12月7日起至2013年12月7日止；委托管理事项为：依照双方确认的《物业管理服务方案》中的《设备维护管理方案》、《绿化方案》、《安全防范方案》等相关内容进行管理，物业范围内双方确认的门岗执勤、安全巡查、防盗、交通、车辆行驶及停泊的管理工作，配合和协助当地公安机关做好物业范围内安全管理工作，物业范围内本体共用设施设备维护，物业范围内的绿化管理等；原告根据双方确认的《物业管理方案》选派11人提供相应的物业管理服务，原告派驻的工作人员对发生在执勤区域内的刑事、治安案件和灾害事故，配合被告和当地公安机关，采取措施处置并保护案发现场，依法妥善处理责任范围内的其他突出事件；如有证据证明因原告工作人员玩忽职守、严重失职或擅离职守造成的盗窃等导致被告产生直接经济损失的，被告有权依法追究原告责任并要求原告赔偿（赔偿总额不超过月总服务费的60%），被告的珠宝、现金、有价证券、商业资料、古董文物、信函邮件以及其他难以确定价值的物品不在理赔范围之内，同时被告员工私人物品也不在理赔范围之内，如原告未能按合同约定的时间收到被告服务费，原告对被告在未缴纳服务费期间遭受的任何损失不负赔偿责任；被告每月应支付物业管理费人民币28000元，被告应在每月20日前向原告支付上月的物业管理费；双方在合同有效期内单方提出终止合同或因其中一方的原因导致合同被解除的，视为违约，违约方须向对方支付二个月的物业管理费作为违约赔偿金；被告逾期未付物业管理费，原告有权要求被告按合同履行支付义务，并要求被告赔偿损失，被告逾期支付物业管理费，须向原告支付每日千分之一的逾期付款违约金，直至清偿为止；被告逾期30天未支付物业管理费，视为违约，原告有权单方面解除合同，原告解除合同后，被告除付清所欠服务费外，还须向原告支付二个月的物业管理费作为违约赔偿金。
合同签订后，原告对被告的物业提供了物业管理服务，被告向原告支付了2013年3月份之前的物业管理费。
2013年5月22日，深圳市公安局松元派出所向谢才英出具一份报警回执，称谢才英于2013年5月22日8时11分到该所报案，所报情况该所已如实登记受理。
2013年7月27日，深圳市公安局松元派出所向孙宝金出具一份报警回执，称孙宝金于2013年7月27日10时54分到该所报案，所报情况该所已如实登记受理。
2013年8月14日，原告向被告邮寄了《关于乔泰皮具（深圳）有限公司拖欠5个月的服务费逾期不支付将于2013年8月16日撤点的通知及法律声明》，称被告自2013年4月至今已经拖欠原告物业服务费近5个月，原告多次催收，但被告以各种理由不予支付，根据合同约定，被告已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担逾期付款违约金及二个月的物业管理费的违约赔偿金。另根据合同约定，自原告未能在合同约定的时间内收到被告的服务费，原告对被告未缴服务费期间遭受的任何损失不负赔偿责任。原告敦请被告收到本通知日起三日内支付上述款项，否则原告将于2013年8月16日撤点，并通过法律途径予以解决。
2013年8月15日，被告向原告支付了2013年4、5月份的物业管理费人民币56000元。
2013年8月16日晚，原告撤出了被告的物业范围。
被告提供了一份董永兴于2013年8月16日出具的撤点声明，称因被告于5月22日发生办公大楼财务室内保险柜现金被盗事件，事件发生后经多次协调有关赔偿处理，始终无法达成共识，造成被告暂不付费，且又发生7月27日发生机房电缆线被盗事件，此事件发生又再度凸显服务费从4月份起未付之问题，致使原告发函于8月16日终止服务。在事件发生协调期间，被告提及费用暂不付的问题，董永兴也同意并加快处理速度，但董永兴也在此后提醒未依合同约定如未付服务费期间，会有权益受损问题，即未付服务费期间，发生被盗事件不予理赔。原告承认董永兴为原告的员工，但原告认为原告没有授权董永兴和被告协商服务费的问题，与被告接触洽谈的都是由原告的经理黄从军负责。原告称被告曾向黄从军表达过要扣除物业管理费的意向，但原告没有同意。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《物业管理服务合同》、通知及法律声明、EMS邮件详情单、深圳市社会保险参保证明；被告提交的《物业管理服务合同》、安管员岗位工作职责、报警回执、失窃财物清单、入职保安人员名单及身份证复印件、照片、撤点声明、平安银行转账凭证、光盘等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告对被告的工业区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费，但被告直至2013年8月15日才向原告支付2013年4、5月份的物业管理费人民币56000元，至今尚拖欠原告2013年6月至2013年8月16日的物业管理费人民币70933元，被告的行为已经构成违约，根据合同“被告逾期30天未支付物业管理费，视为违约，原告有权单方面解除合同”的约定，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的物业管理费人民币70933元，故原告的第一项诉讼请求本院予以支持，被告的第二项反诉诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
被告辩称经过原告同意延期支付物业管理费，并提供了董永兴出具的撤点声明，原告虽然承认董永兴为原告的员工，但原告认为原告没有授权董永兴和被告协商服务费的问题，被告也不能提供证据证明董永兴得到原告的授权同意被告暂不支付物业管理费，该声明也明显和原告之前向被告发出的函件中的意思不符，故董永兴以个人名义出具的撤点声明不能认定为原告的意思表示，被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。
根据合同约定，被告逾期支付物业管理费，须向原告支付每日千分之一的逾期付款违约金，同时由于被告逾期30天未支付物业管理费导致原告单方面解除合同时，被告须向原告支付二个月的物业管理费作为违约赔偿金。现根据原告上述合同约定主张被告支付2013年9月20日前的逾期付款违约金人民币6552元和违约赔偿金人民币56000元，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的逾期付款违约金及违约赔偿金数额过高，已经过分高于被告迟延付款给原告造成的损失，故本院酌情调低上述逾期付款违约金及违约赔偿金数额，被告共应向原告支付违约金人民币20000元。
被告反诉请求原告赔偿经济损失33600元。本院认为，首先，合同约定“被告每月应支付物业管理费人民币28000元，被告应在每月20日前向原告支付上月的物业管理费”，即被告应当于2013年5月20日前向原告支付2013年4月份的物业管理费，但被告没有按时支付，根据合同“如原告未能按合同约定的时间收到被告服务费，原告对被告在未缴纳服务费期间遭受的任何损失不负赔偿责任”的约定，被告于2013年5月22日发生的盗窃案件所造成的损失无须赔偿；其次，虽然被告的办公室被盗，但这是第三人的原因对被告的财产权益造成了侵害，该盗窃案公安机关正在侦查之中，不能认定原告是侵权行为的加害方，没有证据证明原告对此存在过错，也没有证据证明因原告工作人员玩忽职守、严重失职或擅离职守造成的盗窃。故被告请求原告赔偿损失的证据不足，被告的该项反诉诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告乔泰皮件（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市神保物业管理有限公司支付物业管理费人民币70933元；
二、被告乔泰皮件（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市神保物业管理有限公司支付违约金人民币20000元；
三、驳回原告深圳市神保物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告乔泰皮件（深圳）有限公司的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1485元，由原告负担人民币473元，由被告负担人民币1012元，受理费原告已预交；反诉受理费人民币510元、由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一三年十月十二日
书记员 张 敏
书记员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。