浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第2763号
原告：徐明玉。
委托代理人：李涛、刘祥龙，浙江开发律师事务所律师。
被告：嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司。住所地：嘉兴市少年路道前街口。
法定代表人：朱照明，董事长。
被告：嘉兴市开盛物业服务有限公司。住所地：嘉兴市秀州新马路口开盛小商品批发市场*号楼*层*******室。
法定代表人：张蕾，总经理。
上述二被告诉讼代表人：浙江中兴会计师事务所有限公司，浙江圣文律师事务所，浙江中铭会计师事务所有限公司（破产联合管理人）。
委托代理人：周欣，浙江圣文律师事务所律师。
被告：徐拥军。
原告徐明玉因与被告嘉兴市开盛小商品批发市场有限公司（以下简称开盛批发市场）、嘉兴市开盛物业服务有限公司（以下简称开盛物业）及徐拥军房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年12月29日受理后，依法由审判员白燕适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李涛、被告开盛批发市场及开盛物业管理人的委托代理人周欣、被告徐拥军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐明玉起诉称，2005年10月5日，原告与嘉兴市东盛房地产开发有限责任公司（以下简称东盛房地产公司）签订商铺委托经营管理合同，约定原告将坐落于秀州路开盛商城内3号楼113号商铺（建筑面积38.19平方米）委托东盛房地产公司经营管理，期限自2005年10月1日至2015年9月30日，东盛房地产公司每年支付原告商铺租金收益36089元。合同签订后，东盛房地产按期向原告支付了2014年9月30日前商铺租金，但2014年10月1日至2015年9月30日租金未付。2009年5月20日，东盛房地产公司更名为被告开盛批发市场。2014年11月5日，因被告开盛批发市场未按期支付2014年10月1日至2015年9月30日租金，原告向嘉兴仲裁委员会提起仲裁，该委于2015年4月9日裁决被告开盛批发市场支付原告租金36089元，并支付违约金1560元，承担仲裁案件受理费、处理费计1913元。2015年9月30日，委托经管期限届满，经原告调查发现，被告开盛物业与徐拥军于2014年3月9日签订了商铺租赁合同，约定被告开盛物业将开盛批发市场东区商铺一层647、648号共两间营业用房（建筑面积5.35平方米）租赁给被告徐拥军使用，租赁时间从2015年9月28日至2018年9月27日，租金支付时间为三年一交，三年租金共计37701元。而该租赁合同项下的商铺为原告委托被告开盛批发市场经营管理的部分商铺。2015年6月23日，南湖法院裁定包括被告开盛批发市场、开盛物业在内的八家“开盛系”公司联合破产，并指定了破产管理人。原告认为，原告与被告开盛批发市场签订的委托经营管理合同合法有效，被告开盛物业与徐拥军超出上述委托经营管理合同约定的管理期限签订租赁合同，且以明显过低的价格缔约，上述租赁合同应属无效。原告有权要求被告徐拥军立即腾退，并按照同地段租金收益支付原告租金损失。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1.确认被告开盛物业与被告徐拥军签订的房屋租赁合同无效；2.被告徐拥军从开盛小商品批发市场东区商铺一层647、648号营业房腾退；3.被告徐拥军赔偿原告自2015年10月1日起至实际腾退之日止占有上述商铺的租金损失；4.本案诉讼费由被告承担。
被告开盛批发市场及开盛物业答辩称，原告所主张的情况属实，据管理人了解，目前没有发现2015年9月30日之后被告开盛批发市场与原告之间继续签订委托经营合同。
被告徐拥军答辩称，被告租赁使用开盛小商品市场的店铺经营已有12年之久，从来未被告知租赁店铺被出售事宜。被告已经支付租赁房屋租金至2018年9月27日，在租赁期限届满之前被告不同意腾退房屋。
针对自己的主张，原告徐明玉提供了下列证据：
1.委托经营管理合同1份，证明原告与原东盛房地产公司签订商铺委托经营管理合同，原告将购买的商品委托被告开盛批发市场经营管理，双方约定了管理期限，原告收取租金权益等；
2.仲裁裁决书1份，证明被告开盛批发市场未按照合同约定向原告支付租金收益，原告提请仲裁，仲裁委对上述证据1中合同效力予以认定，同时认定了原东盛房地产公司即为被告开盛批发市场；
3．租赁合同1份，证明2014年3月9日，上述委托经营合同到期后，被告开盛物业与徐拥军订立商铺租赁合同，将原告名下的部分商铺出租给被告徐拥军使用，双方约定的租金明显低于市场价格，损害了原告的合法权益，该合同应属无效；
4.商铺平面图、委托经营管理商铺的管理情况1租，证明上述证据3中出租的商铺属于原告委托被告开盛批发市场经营管理的商铺的一部分；
5.民事裁定书1份，证明被告开盛物业及开盛批发市场被法院裁定破产的事实；
6.商铺租赁合同1份，证明涉案商铺同一地段的商铺租金收益情况。
上述证据，三被告质证后均认为，对证据1至5的真实性均无异议，证据6的真实性、合法性及关联性均有异议。
法庭审理中，被告徐拥军向法庭提供下列证据：
1.商铺租赁合同及收款收据各1份，证明被告开盛物业与被告徐拥军于2014年3月9日签订合同，徐拥军租赁开盛小商品批发市场东区商铺一层647、648号营业用房，租赁期限自2015年9月28日至2018年9月27日，双方对房屋租金等进行了约定，被告徐拥军已经支付租金至2018年9月27日。
原告及被告开盛批发市场、开盛物业对上述证据真实性均无异议，原告认为上述租赁合同属于被告开盛物业超出管理期限签订，且损害了原告合法权益，应属无效。
被告开盛批发市场及开盛物业未提供证据。
经审核，对原告提供的证据1至5及被告徐拥军提供证据的真实性均予以认定，对原告提供的证据6，真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
开盛批发市场原名为东盛房地产公司，于2009年从东盛房地产公司更名为开盛批发市场。原告从东盛房地产公司处购得位于嘉兴市秀州路新马路口开盛商城3幢113室商铺，并依法于2007年1月取得上述商品房的权属登记手续。2005年10月5日，原告与东盛房地产公司签订商铺委托经营管理合同，原告委托东盛房地产公司经营上述商铺，期限自2005年10月1日至2015年9月30日，原告同意在上述期限内由东盛房地产公司以自己的名义对商铺从事经营管理等一切活动，东盛房地产公司于每年10月30日前支付原告当年商铺收益36089元，逾期支付的需按银行存款利率的双倍补偿，双方还约定发生争议由嘉兴市仲裁委员会仲裁等。后由于开盛批发市场（即原东盛房地产公司）未能按照上述约定支付商铺收益，原告向嘉兴市仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2015年4月9日依法裁决开盛批发市场支付原告自2014年10月1日至2015年9月30日期间的商铺租金36089元，并支付违约金1560元。
2014年3月9日，被告开盛物业与被告徐拥军签订商铺租赁合同，约定由原告租赁开盛小商品批发市场东区商铺一层647、648号两间营业用房，面积5.35平方米，租赁期限自2015年9月28日至2018年9月27日，三年租金共37701元（租三免一）。被告徐拥军于签订上述合同当日即支付被告开盛物业租金37701元，并实际占有使用上述房屋至今。上述租赁营业用房系原告名下的秀州路新马路口开盛商城3幢113室商铺的一部分。
另查明，2015年6月23日，本院作出（2015）嘉南破字第1-1号民事裁定书，裁定对包括被告开盛批发市场、开盛物业在内的八家“开盛系”关联企业进行合并破产，并依法指定浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江圣文律师事务所、浙江中铭会计师事务所有限公司为破产管理人。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之，若无处分权人处分他人财产后未获得权利人追认或者事后亦未能取得处分权，则法律对该处分行为应作否定性评价。本案中，被告开盛物业在未合法取得原告所有商铺的委托经营管理权的情况下，擅自将原告名下的部分商铺出租给被告徐拥军，并提前收取了商铺租金，现原告对被告开盛物业的上述处分行为未进行追认，故对于原告作为权利人要求被告徐拥军从上述租赁房屋腾退的诉讼主张，本院予以支持。至于被告徐拥军，其在缔约时应尽到谨慎注意义务，审查合同相对人是否有缔约权限，被告徐拥军怠于履行上述审查义务，并实际占有使用原告商铺，故对于原告要求被告支付自2015年10月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费的主张，本院予以支持。房屋占有使用费可参照二被告之间租赁合同约定，按照租金优惠之前的租赁价格，即每年18850.5元计算。至于原告要求确认上述合同为无效的主张，本院认为被告开盛物业虽在签署上述合同时不具备处分权，但上述合同能真实反映二被告之间缔约的意思表示，且合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，不符合合同无效的法定情形，故对于原告的该诉讼主张，本院不予支持。鉴于被告开盛物业现已进入破产程序，徐拥军可基于其与被告开盛物业之间的合同纠纷，选择向破产管理人及时申报债权或者进行确权诉讼进行救济。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐拥军于本判决生效后十五日内从占有使用的位于嘉兴市秀州路开盛小商品批发市场东区一层647、648号商铺腾退（面积5.35平方米），并将上述房屋归还原告徐明玉；
二、被告徐拥军支付原告徐明玉房屋占有使用费（按照每年18850.5元计算，从2015年10月1日计算至实际腾退之日止）；
上述两项均于本判决生效后十五日内履行完毕；
三、驳回原告徐明玉的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取25元，由被告徐拥军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 白 燕
二〇一六年三月十日
书记员 姚李燕