甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第734号
上诉人（原审被告）郑惠文，女，汉族，1972年5月5日出生，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓克庆，男，汉族，1969年2月18日出生，西北永新集团有限公司职工，住兰州市城关区。
委托代理人张妙雷，甘肃五环律师事务所律师。
上诉人郑惠文与被上诉人邓克庆房屋买卖合同纠纷一案，兰州市城关区人民法院曾于2014年10月8日作出（2014）城民一初字第764号民事判决，上诉人邓克庆不服上诉于本院，本院于2014年12月19日作出（2014）兰民三终字第811号民事裁定，裁定将本案发回城关区人民法院重新审理。兰州市城关区人民法院重审后，于2015年8月4日作出（2015）城民一初字第146号民事判决，上诉人郑惠文不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑惠文及其委托代理人魏晋双，被上诉人邓克庆及其委托代理人张妙雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告郑惠文系案外人野洪戬前妻，双方于2006年离婚。原告邓克庆系野洪戬朋友。自2006年起，野洪戬就在新疆哈密跑氧化铜矿石项目，并着手注册哈密岱宏选矿有限责任公司（以下简称岱宏公司）事宜。在跑氧化铜矿石项目时，因资金紧张，野洪戬找到原告借款，原告以其位于兰州市城关区西北永新集团家属院的东岗东路1463号502室房屋产权为野洪戬银行贷款作抵押，后产生逾期还款，造成原告信用度下降。在注册岱宏公司时，又需要资金，野洪戬又找原告借款，因原告信用度下降，无法申请贷款。双方商定将原告的上述房屋所有权过户到被告名下以被告的名义申请贷款。2008年11月10日，原、被告签订房地产买卖契约，原告将上述房屋以35000元的价格出售给被告并办理了过户手续，被告于同年11月17日取得了房屋所有权证，证号为兰房（城私）产字第149191号。被告取得上述房屋所有权后，先后在2009年6月、2012年2月、2012年4月将房屋抵押取得贷款，该房屋至今在兰州市城关区农村信用合作联社拱星墩信用社抵押未予解押。2009年8月31日，岱宏公司成立，被告系该公司注册的股东。被告于2008年11月购买诉争房屋后，原告并未实际向被告交付使用诉争房屋，被告也未向原告收取房屋使用费用。2013年诉争房屋面临拆迁，原告于2013年8月21日给被告发信息内容如下“嫂子你好，我们单位在这两天要拆迁分房，这对我来说也就是最后一次机会，我也只剩下这么一点财产，还要和昊男（原告之子）过下去，我想把房子转至昊男名下，希望嫂子帮助我和昊男。”被告回复内容如下“你找野洪戬，我这也一屁股债，房子全押了，你不是不知道”。2013年9月10日，西部永新置业有限公司物业部代章以西北永新集团有限公司的名义与原告签订了《拆迁安置协议书》。2014年7月1日，被告将原告诉至本院要求确认原告与西北永新集团有限公司签订的《拆迁安置协议书》无效，双方发生纠纷，原告诉讼来院。
原审认为，《民法通则》及《合同法》规定，合同生效应当具备以下几个条件：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。房屋买卖合同属于民事合同，其生效也应满足上述三个条件，三者缺一不可。本案中原、被告均能独立进行民事活动，具有完全的民事行为能力，双方签订房地产买卖契约满足合同生效的第一个要件，但双方签订房地产买卖契约是否为其真实意思表示，为本案的关键问题。所谓意思表示真实，即行为人的内心真实想法与外在行为相一致，行为人通过自己的行为希望达到内心期望的目标或结果。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。本案中，原、被告签订房屋买卖契约显然不是双方的真实意思表示，理由如下：从原、被告签订房屋买卖契约的目的进行分析，被告郑惠文前夫野洪戬因为缺少做生意资金，但因自己以及原告均不符合银行贷款的条件，而被告郑惠文符合贷款条件，野洪戬在征得原告同意后，原、被告才签订了房地产买卖契约，所以从该房屋买卖契约签订的目的来看，原告并没有要将自己的房屋出售给被告的意思表示，真正的目的就是利用被告符合贷款条件的身份帮野洪戬取得银行贷款，该事实与野洪戬提供的证言、房屋过户到被告郑惠文名下后实际发生的贷款情况以及岱宏公司注册成立后，被告郑惠文系该公司注册股东的事实相互印证。从房屋买卖契约履行情况进行分析，原告将房屋出售给被告后并办理了过户手续，但被告无证据证明其实际已向原告支付房款11万元的事实，该房屋过户后，被告并未对该房屋进行占有及处分，而是仍由原告及其家人占有使用，表示该房屋买卖合同并未充分履行。另，2013年房屋被拆迁时，原告要求被告将房屋产权过户到其子名下，此时，被告就已知道房屋被拆迁的事实，仍未主动向拆迁人主张权利，致原告与拆迁人西北永新集团有限公司签订了《拆迁安置协议书》。根据全案综合分析，被告在签订房地产买卖契约之初，对原告假卖房屋的动机及行为是知晓的，且也以自己的实际行动为野洪戬贷款提供了便利，也足以表明被告在签订房地产买卖契约的时候不具有真实的意思表示。综上，原、被告均系为帮助野洪戬取得银行贷款而签订了虚假房地产买卖契约，因双方都不具有签订真实买卖房屋契约的意思表示，故该虚假的房地产买卖契约应属无效。关于原告要求判令诉争房屋产权归其所有的诉讼请求，因诉争房产已被拆迁，物权已经灭失，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条之规定，判决，一、确认原告邓克庆与被告郑惠文于2008年11月10日签订的《房地产买卖契约》无效。二、驳回原告邓克庆的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告郑惠文承担。
宣判后，原审被告郑惠文不服提出上诉，理由为，1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖意思表示真实，订有书面合同，并依法办理了产权登记。被上诉人在另案中也自认买卖意思表示真实。一审认定房屋买卖意思表示不真实没有依据。2、一审以所谓的为案外人野洪戬办理贷款便利而进行过户交易为由，否认合法有效的合同及过户登记，是枉法裁判。3、法院审理案件应当遵守法律专业规则、专业判断和操守。一审以房屋的占有和使用判断房屋的归属。物权设立后，如购房款未付，也是债权关系，不能否认物权。一审在证据认定上，全部采纳了有利害关系的被上诉人的朋友野洪戬的证人证言，否认了国家登记证书、物证、档案及被上诉人自认等证据。4、被上诉人的起诉已经超过诉讼时效期间。本案房屋买卖契约签订于2008年11月10日，2008年11月17日办理过户登记。被上诉人现在起诉确认合同无效，超过诉讼时效期间。5、一审判决适用法律不当。民事行为无效和合同无效的认定应当根据民法通则第五十八条和合同法第五十二条认定。6、本案纠纷真实的原因是房屋因拆迁价值增长，被上诉人反悔。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人邓克庆答辩称，1、民事法律行为应当具备三个条件，包括意思表示真实。被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议，其意思表示是不真实的，一审判决已阐述了理由。而上诉人没有充分的理由和证据否定这一认定。上诉人以房屋已过户来反证买卖协议是真实意思表示，这一理由是不能成立的。登记的权利仅在对外关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明登记的权利人就是真正的权利人。对不动产物权的归属认定，只能依赖基础民事法律关系效力的审查判断结果。在本案中，房屋登记证书、登记档案等不能证明买卖协议是真实意思表示。因此，本案中不存在一审判决证据认定违反规则问题。2、上诉人称一审判决适用民法通则第五十三、五十四条不当。一审判决并未适用民法通则第五十三条。3、2013年8月，被上诉人向上诉人要求将房屋转到其子名下，上诉人拒绝，被上诉人才知其权利被侵害。所以本案诉讼未超过诉讼时效期间。一审认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。
本院经审理查明，2008年11月10日，上诉人与被上诉人签订房地产买卖契约，被上诉人将位于兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1463号第44幢第五层502室房屋以35000元的价格出售给上诉人，上诉人于同年11月17日取得了房屋所有权证，证号为兰房（城私）产字第149191号。上诉人取得该房屋所有权后，先后在2009年6月、2012年2月、2012年4月将房屋抵押取得贷款，该房屋至今在兰州市城关区农村信用合作联社拱星墩信用社抵押。上诉人在2008年购买诉争房屋后，被上诉人一直使用未将涉案房屋交付给上诉人。
另查明，在（2014）城民一初字第414号案件开庭审理中被上诉人邓克庆答辩时称，“2007年，被告儿子在天庆实验中学上学，被告当时没有钱，一贫如洗，就将房子以35000元卖给了原告郑惠文，并过户给她，但是原告并未将35000元给被告”。
庭审中，上诉人与被上诉人双方均认可涉案房屋现已拆迁。二审中，上诉人郑惠文提交的证据有：1、民事判决书一份。证明被上诉人对买卖契约的真实性表示自认。2、证券交易委托协议、证券交易明细。证明上诉人账面资金充足。被上诉人邓克庆的质证意见为：1、真实性无异议，证明目的有异议。该案已中止审理，不属于生效判决所认定的事实。该案的案由是拆迁补偿，涉及的事实与本案无关。2、真实性无异议，该证据与本案无关。
本院认为，公民的合法权利受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人邓克庆主张其与上诉人郑惠文签订涉案房屋买卖协议，并非其真实意思表示。被上诉人邓克庆作为成年人，具有完全民事行为能力，应当知道其签署涉案房屋买卖协议所导致的法律后果。在庭审中，被上诉人邓克庆为了证明其主张成立，提供了哈密岱宏选矿有限责任公司证明、企业法人营业执照及公司情况登记表、手机短信记录、报案材料、照片、证人证言、拆迁安置协议书、收据等证据材料，但这些证据不足以证明签订涉案房屋买卖协议并非被上诉人邓克庆的真实意思表示；同时，邓克庆就涉案房屋买卖协议的起因在另案中所作的辩称也与本案陈述不相一致。因此，被上诉人邓克庆称签订涉案房屋买卖协议并非其真实意思表示的主张，本院难以采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人邓克庆认为双方签订的《房地产买卖契约》无效，但被上诉人邓克庆不能提供证据证明涉案房地产买卖契约存在合同无效的情形，应当承担举证不能的不利法律后果。故被上诉人邓克庆要求判令涉案房地产买卖契约无效的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。根据上述法律规定，上诉人郑惠文关于房屋买卖协议合法有效的上诉理由，本院予以采信。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第146号民事判决；
二、驳回被上诉人邓克庆的诉讼请求。
一审案件受理费200元，由被上诉人邓克庆承担；二审案件受理费200元，由被上诉人邓克庆承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理审判员 靳文丽
代理审判员 赵辉君
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 张邴雯