江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）萍民三终字第80号
上诉人（原审被告）杨红丽，女，1977年11月15日出生，汉族。
上诉人（原审被告）杨红云，女，1971年10月25日出生，汉族。
两被上诉人的共同委托代理人张翔、彭勇，萍乡市安源区后埠街法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）陈自辉，男，1969年2月17日出生，汉族。
委托代理人陈浩，江西博韬律师事务所律师。
上诉人杨红丽、杨红云、陈自辉房屋租赁合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2013年9月4日作出（2013）安民初字第1510号民事判决。上诉人杨红丽、杨红云、陈自辉均不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本院，上诉人杨红丽、杨红云的委托代理人张翔、彭勇，陈自辉及其委托代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
萍乡市安源区人民法院对该案审理查明，2012年6月1日，陈自辉将位于萍乡市跃进路北路208号三楼华申宾馆整体出租给杨红丽、杨红云经营，并签订了租赁合同，约定：一楼大厅在租赁期间，陈自辉同意杨红丽、杨红云在不影响整体美观及二楼正常营业的前提下可以免费使用；租期三年（自2012年6月1日起至2015年5月30日止），每月租费7000元（其中租金6000元、设施折旧费1000元），逐年按房租递增3%；租金当月1日前交清，否则每逾期1日应交纳违约金100元，如逾期超过30天，陈自辉有权单方解除合同；杨红丽、杨红云在承租陈自辉宾馆时，借用陈自辉华申宾馆的各种证照必须在有效期内，租赁期换证、年检等发生的费用由杨红丽、杨红云负担；租赁期间凡是因宾馆经营发生的费用均由杨红丽、杨红云承担（包括水电、物业管理费、卫生费、设施维修费用及政府收取的各项费用等）；陈自辉交给杨红丽、杨红云的宾馆及其设施（附明细表），杨红丽、杨红云应合理使用，不得损坏，期满完整无损交还陈自辉，如人为损坏及不合理使用造成的损坏照价赔偿；若因不可抗力政府行为造成的租赁协议无法履行，陈自辉不负任何经济、法律责任，在杨红丽、杨红云不违反上述协议的情况下可退回保证金；本协议签订当天，杨红丽、杨红云向陈自辉交纳2万元保证金，该保证金在杨红丽、杨红云租赁期满后的7天内退还；双方应严格履行此约定，否则违约方应承担相应的违约责任。如果杨红丽、杨红云想提前终止合同，应取得陈自辉的书面同意，在陈自辉未租出宾馆期间的租金杨红丽、杨红云仍需按本协议的租赁费付给陈自辉。合同签订后，杨红丽、杨红云租赁华申宾馆经营，租赁费按月交纳至2013年6月30日。2013年7月15日晚，杨红丽、杨红云采取锁门方式停止营业并提出解除合同，陈自辉遂诉至法院，要求杨红丽、杨红云支付租金7000元（暂计至2013年7月31日，实际从2013年7月1日起至杨红丽、杨红云履行之日止）、支付逾期支付租金的违约金3000元及租赁宾馆期间产生的水、电费用计8000元。
萍乡市安源区人民法院认为，陈自辉与杨红丽、杨红云签订的租赁合同，双方主体适格，是当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定执行。杨红丽、杨红云在宾馆不存在不能营业而无法实现经营目的的情况下，单方采取锁门停止营业方式要求解除合同，属于违约，应承担违约责任。陈自辉作为出租人在宾馆部分装修经消防部门检查存在瑕疵的情况下，没有积极履行出租方的义务，亦有一定的责任。因杨红丽、杨红云已就解除租赁合同并退还押金起诉至法院，故综合考虑两案件的实际情况，合同解除日定于杨红丽、杨红云民事起诉状副本送达陈自辉之日即2013年7月24日较为妥当。因杨红丽、杨红云未按合同约定于每月1日前交纳当月租费，根据合同约定应付租费5600元（24天÷30天／月×7000元＝5600元）及违约金2400元。因杨红丽、杨红云的行为属于提前终止合同，根据合同的约定杨红丽、杨红云应承担陈自辉未租出宾馆期间的租金，而合同并未明确时间期限。综合考虑双方的过错程度以及本案的实际情况，一审法院认为未租出宾馆期间的租金损失计算三个月（从2013年7月25日开始计算）18000元（6000元／月×3个月＝18000元）较为合理。杨红丽、杨红云租赁经营期间产生的水、电费按实际发生的费用结算给陈自辉。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、杨红丽、杨红云支付陈自辉租费5600元及违约金2400元，合计8000元；二、杨红丽、杨红云支付陈自辉房租损失18000元；三、杨红丽、杨红云租赁经营期间产生的水、电费按实际发生费用结算给陈自辉。本案诉讼费250元，由陈自辉承担50元，杨红丽、杨红云共同承担200元。
一审判决宣判后，上诉人杨红丽、杨红云不服上述判决，向本院提出上诉称，2013年5月29日安源区消防大队向上诉人租赁的华申宾馆下达“责令限期改正通知书”，陈自辉作为出租人拒不属行整改义务，导致上诉人无法继续经营该宾馆，上诉人于2013年6月2日向陈自辉提出解除租赁合同并停交了2013年7月份的租金，于2013年7月16日停止了租赁经营活动，合同解除日应以2013年7月16日为准。按合同解除日即2013年7月16日计算，上诉人仅应支付陈自辉租费3500元及违约金1500元，合计5000元。因陈自辉未能按要求对宾馆的消防设施进行整改导致上诉人无法继续经营宾馆，是引起本案租赁合同解除的主要原因，因此上诉人不应承担未租出宾馆期间的租金。综上，一审认定事实有误，处理错误，请求依法撤销安源区人民法院（2013）安民初字第1510号民事判决第一项和第二项，依法解除上诉人杨红丽、杨红云与陈自辉签订的租赁合同，判令陈自辉退还上诉人押金20000元，品除2013年7月份半个月的房租和违约金共计5000元，实际退还15000元。
上诉人陈自辉不服上述判决，向本院提出上诉称，其与杨红丽、杨红云签订的租赁合同合法有效，应受到法律的保护，杨红丽、杨红云应依约按时承担支付租金的义务。杨红丽、杨红云不具备法定解除权，一审以判决的形式解除双方签订的租赁合同没有法律依据。综上请求依法撤销安源区人民法院（2013）安民初字第1510号民事判决，依法改判杨红丽、杨红云继续履行合同并向上诉人支付租金和逾期支付租金的违约金（自2013年7月1日起计算至杨红丽、杨红云履行之日止）。
二审中双方均未向法庭提交新的证据，二审经公开开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本院（2013）萍民三终字第79号民事判决已判决解除上诉人杨红丽、杨红云与上诉人陈自辉于2012年6月1日签订的租赁合同，上诉人陈自辉上诉要求上诉人杨红丽、杨红云继续履行合同，本院不予支持。上诉人杨红丽、杨红云关于租赁合同解除日应当以2013年7月16日宾馆停止营业为准，并仅需支付2013年7月1日至2013年7月16日止的租金的上诉理由亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。
因上诉人陈自辉未能向上诉人杨红丽、杨红云提供符合消防安全要求的租赁物是导致宾馆停止营业的主要原因，上诉人杨红丽、杨红云亦因此而拒交租金，故上诉人杨红丽、杨红云不应承担迟延交付租金的违约金。对于宾馆停止营业后即2013年7月17日至2013年12月10日合同被判决解除前的租金损失28600元（租金6000元／月），由双方根据各自的过错程度共同分担，因上诉人陈自辉对合同解除负主要责任，上诉人杨红丽、杨红云负次要责任，故由上诉人陈自辉承担60%，上诉人杨红丽、杨红云承担40%即11440元。因上诉人杨红丽、杨红云承租的华申宾馆2013年7月16日才停止营业，故对于宾馆营业期间（2013年7月1日至7月16日）的租金3733元（租金6000元／月、设施折旧费1000元／月），上诉人杨红丽、杨红云应当全额支付给上诉人陈自辉。综上，上诉人杨红丽、杨红云应当支付给上诉人陈自辉的租金为15173元，因上诉人杨红丽、杨红云交纳给上诉人陈自辉的2万元押金，在本院（2013）萍民三终字第79号民事判决中上诉人杨红丽、杨红云仅诉请返还15000元，其余的5000元自愿用于支付2013年7月1日至合同解除前的租金，故该5000元应当在本案中予以冲减，杨红丽、杨红云实际应支付给上诉人陈自辉租金为10173元。
综上，一审认定上诉人杨红丽、杨红云与上诉人陈自辉签订的租赁合同于2013年7月24日解除与事实不符，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安源区人民法院（2013）安民初字第1510号民事判决；
二、杨红丽、杨红云自本判决生效之日起三日内支付陈自辉租金10173元；
三、杨红丽、杨红云租赁经营期间产生的水、电费按实际发生费用结算给陈自辉；
四、驳回陈自辉的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审诉讼费750元，由上诉人陈自辉承担375元，上诉人杨红丽、杨红云承担375元承担。
审 判 长 陶 勇
审 判 员 张 艳
代理审判员 周丽娜
二〇一四年一月六日
代书 记员 蔡美来