上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1449号
上诉人（甲。
上诉人（原审被告）王泽宣。
法定某某。
上列两上诉人之共同委托代理人刘红力。
上列两上诉人之共同委托代理人余凌志。
被上诉人（原审原告）倪卓敏。
委托代理人吕炳，上海方旭律师事务所律师。
委托代理人陆智潜，上海方旭律师事务所律师。
原审第三人上海佳明房地产经纪事务所。
法定代表人欧阳丽芬。
委托代理人胡家鸣。
原审第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行。
负责人鲁影萍。
委托代理人孙佳玮。
上诉人王金根、王泽宣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人王金根（暨上诉人王泽宣的法定代理人）及其与上诉人王泽宣共同委托的代理人刘红力、余凌志，被上诉人倪卓敏及其委托代理人吕炳，原审第三人上海佳明房地产经纪事务所（以下简称佳明房产）的委托代理人胡家鸣，原审第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行（以下简称中行杨浦支行）的委托代理人孙佳玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月13日，倪卓敏作为买方，王金根、王泽宣（合同签名为王梓萱）作为出售方，佳明房产作为居间方就上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产居间合同》，约定买卖双方委托佳明房产买卖系争房屋；房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）172万元（王金根方净得）；倪卓敏于2013年5月13日支付1万元作为购房定金，于2013年5月17日前支付49万元，于2013年6月17日前支付80万元，王金根、王泽宣同时交房，余款42万元中的40万元为向银行贷款，另2万元于办完交易、物业过户完毕后支付；买卖双方进市场费用由倪卓敏承担，贷款费用倪卓敏自理。居间合同签订当日，倪卓敏支付了购房定金1万元。同年5月16日，倪卓敏与王金根、王泽宣（合同签名为王梓萱）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由倪卓敏向王金根、王泽宣购买系争房屋，房价款共计172万元；倪卓敏于2013年5月17日前支付49万元，于同年6月17日前支付80万元，于同年7月31日前支付40万元及2万元；倪卓敏于2013年5月13日支付的1万元定金待支付尾款时抵作房价款；王金根、王泽宣于2013年6月17日前腾出系争房屋并通知倪卓敏进行验收交接，倪卓敏应在收到通知之日起1日内对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后王金根、王泽宣将系争房屋钥匙交付倪卓敏为房屋转移占有的标志；双方于2013年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；倪卓敏未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，倪卓敏应向王金根方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；王金根、王泽宣未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，王金根方应向倪卓敏支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。买卖合同签订后，倪卓敏按约向王金根支付首期购房款49万元，又因王金根的要求于2013年6月6日向王金根支付了购房款2万元，包括1万元定金在内，倪卓敏共计支付王金根房款52万元。
2013年6月3日，王金根向中行杨浦支行申请于2013年6月17日前后提前归还贷款，后又申请于2013年7月2日、7月5日提前还贷，均未果。
原审法院另查明，2012年10月30日，王金根以系争房屋为抵押，向中行杨浦支行贷款80万元。2013年9月，中行杨浦支行因王金根怠于履行还款义务构成违约，以（2013）杨民五（商）初字第992号案向王金根、王泽宣及案外人杨怡提起诉讼，要求王金根归还借款本金80万元及相关利息等。该案审理过程中，双方达成调解协议，王金根应于2013年10月30日前归还中行杨浦支行截至2013年8月10日止的借款利息、罚息共计12，999.92元及自2013年8月11日起至实际清偿之日止的利息等内容。但王金根至今未履行该调解协议。
2013年7月，倪卓敏向原审法院提起诉讼，称根据相关合同条款的约定，王金根、王泽宣应在2013年6月17日前向倪卓敏收取房款80万元，同时将系争房屋交付倪卓敏占有。倪卓敏已提前备齐上述购房款，并通过各种方式要求王金根、王泽宣收取上述房款或提供收款的银行账户，并要求王金根、王泽宣同时交付系争房屋，但均遭到无故拒绝。故请求判令王金根、王泽宣继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合倪卓敏办理系争房屋的产权过户手续；王金根、王泽宣按已收房款的日0.1%支付自2013年6月18日至实际交付系争房屋之日止的违约金。原审审理中，王金根、王泽宣提起反诉，称倪卓敏未按约于6月17日支付购房款80万元，也拒绝接受交房，构成违约。故请求判令解除双方就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；要求倪卓敏按未付款120万元的日0.1%支付自2013年6月17日至实际付款之日止的违约金。
原审庭审中，倪卓敏与王金根、王泽宣双方均确认倪卓敏支付的第二笔房款80万元系用于王金根归还中行杨浦支行的贷款。倪卓敏提供银行存款凭证，证明在2013年6月17日前其已备齐购房款80万元，同年7月1日其银行账户内有结余款项80万元可用于支付购房款。王金根、王泽宣则表示，虽然上述节点倪卓敏账户内有存款80万元，但其三次向银行预约还款倪卓敏均未到场付款。佳明房产表示，因王金根2013年6月16日提出款清交房，又于7月2日要求上涨房价，倪卓敏均不予接受，在此情况下，倪卓敏未付款80万元。
王金根申请的证人朱某某到庭作证，陈述当初倪卓敏系委托其所在的中介公司购买系争房屋，经协商，王金根、王泽宣同意其出售系争房屋的净到手价为172万元。倪卓敏按约向王金根方支付了1万元定金及49万元首付款后，应于2013年6月17日前支付购房款80万元。2013年6月16日，王金根方已基本将系争房屋腾空，因当日是周末，银行不接待业务，故当天双方未付款和交房，约定次日再行商量。之后双方产生纠葛，王金根方让其帮忙协商，其提出双方共同至银行柜面，由倪卓敏将80万元购房款汇入王金根还款账户，再由银行扣款还贷。但王金根提出双方已由律师函往来，产生了1，000元律师函费用，另有贷款利息的违约金4，000余元，其所在的中介公司表示愿意承担该5，000元。倪卓敏也曾提出协商方案，即再给付王金根方2-3万元，将系争房屋的交易日期延至2013年12月以减免部分税收，但王金根要求5万元，双方未协商一致。2013年7月18日，双方已谈妥5，000元由其中介公司承担，然王金根又提出要求倪卓敏承担系争房屋的物业管理费6，000元，倪卓敏不予接受，双方最终协商不成。
原审审理中，倪卓敏为表示其购买系争房屋的诚意，将购房余款120万元汇入原审法院账户，并表示如倪卓敏的诉请得到支持，愿在购房款120万元中扣除与贷款有关的费用，包括贷款本金80万元及利息、罚息等。
原审法院经审理后认为，倪卓敏与王金根、王泽宣双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方约定的房屋过户期限已届满，倪卓敏也将剩余购房款120万元交由法院代管，故对倪卓敏要求继续履行合同，要求王金根、王泽宣协助办理房屋过户手续的请求，依法应予支持。鉴于系争房屋尚有中行杨浦支行的抵押权，在双方办理过户手续前，王金根应负责清偿所欠中行杨浦支行的债务，中行杨浦支行在王金根清偿债务后及时涤除抵押权。
倪卓敏已按约支付王金根购房款52万元，之后，根据双方买卖合同约定，王金根、王泽宣应于2013年6月17日前腾出系争房屋并通知倪卓敏进行验收交接，倪卓敏应在收到通知之日起1日内对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后王金根、王泽宣将系争房屋钥匙交付倪卓敏为房屋转移占有的标志，并于2013年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋过户手续。因王金根未按约交房，且因王金根在系争房屋上另行设定抵押权，未在合同约定的过户期限届满前注销系争房屋上的抵押权，在此情况下，倪卓敏从资金安全考虑拒绝支付后续购房款，属事出有因。
综上所述，王金根、王泽宣反诉要求解除双方就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；要求倪卓敏按未付款120万元的日0.1%支付自2013年6月17日至实际付款之日止的违约金的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、王金根、王泽宣继续履行与倪卓敏就上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》；二、王金根、王泽宣于判决生效之日起15日内清偿上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室中国银行股份有限公司上海市杨浦支行他项权利（抵押）登记所担保的债务，中国银行股份有限公司上海市杨浦支行于上述债务清偿后5日内注销上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室中国银行股份有限公司上海市杨浦支行他项权利（抵押）登记；三、上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室他项权利（抵押）登记注销后5日内，王金根、王泽宣协助倪卓敏倪卓敏办理上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，办理该房屋产权过户手续产生的相关税、费全部由倪卓敏负担；四、倪卓敏支付王金根、王泽宣购房款120万元；五、王金根、王泽宣将上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付倪卓敏；六、王金根、王泽宣按已收房款52万元的日0.1%支付倪卓敏自2013年6月18日至实际交付上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的违约金。上述第四、五、六项，均于倪卓敏与王金根、王泽宣办理上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日履行完毕；七、对王金根、王泽宣的反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人王金根、王泽宣不服，向本院提起上诉称：原审法院对王金根未能偿还银行贷款的原因未予查明，原审中倪卓敏也确认该款项用于王金根偿还银行贷款，事实是倪卓敏未按约支付80万元房款，构成违约。故请求撤销原审判决，改判支持王金根、王泽宣原审反诉请求。二审审理期间，王金根、王泽宣表示愿意继续履行买卖合同，但仍要求倪卓敏承担逾期付款的违约责任。
被上诉人倪卓敏辩称：倪卓敏在约定时间已经将80万元房款备好，但王金根提出将剩余房款全部付清，并要求倪卓敏承担其他额外费用，也未按约交付房屋。此外，该80万元约定王金根用于偿还银行贷款，应当直接汇入其还款帐户，王金根未提供相应帐户，所以倪卓敏未支付80万元房款。故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人佳明房产述称：倪卓敏陈述属实，系因王金根的原因导致双方未按约履行，其应当承担违约责任。故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中行杨浦支行述称：同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，王金根方述称：由于双方合同约定的是王金根方的到手价，履行过程中倪卓敏方想要拖延时间至2013年12月以使系争房屋达到满五年的期限，其可少承担相应税费，原审证人朱某某的证言可以证明上述情节。倪卓敏表示仅在2013年6月17日之后为继续履行合同的协商过程中涉及过相关方案，倪卓敏并无故意拖延以减少税费的意思，否则也不会在2013年7月即提起本案诉讼。本案二审期间，倪卓敏申请将其原审诉请违约金计算标准由日0.1%变更为0.3‰。
本院认为，鉴于王金根、王泽宣方在二审期间表示同意继续履行系争房屋的买卖合同，故本案争议焦点为王金根、王泽宣与倪卓敏哪一方应当对合同未能实际履行承担相应责任。现王金根、王泽宣上诉主张倪卓敏未按约定支付房款构成违约，倪卓敏则以王金根要求提前付清全部剩余房款变更原约定事项进行抗辩。审理中，作为中介方的佳明房产对倪卓敏的陈述予以确认。此外，根据查明的事实及各方当事人的陈述，王金根、王泽宣与倪卓敏在2013年6月17日之后，就继续履行合同也进行了协商，但最终未能达成一致。在此情况下，结合各方所提供的证据及王金根、王泽宣方的证人证言，可以认定双方未能履行房屋买卖合同的责任在于王金根、王泽宣一方。综上所述，原审法院依据已查明的事实，所作判决并无不当。现倪卓敏自愿调低违约金标准，于法不悖，本院予以准许，相应判决事项予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1490号民事判决主文第一、二、三、四、五、七项；
二、撤销上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1490号民事判决主文第六项；
三、王金根、王泽宣按已收房款52万元的日0.3‰支付倪卓敏自2013年6月18日至实际交付上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的违约金。
本判决主文第三项及原审判决主文第四、五项，均于倪卓敏与王金根、王泽宣办理上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币651.10元，由上诉人王金根、王泽宣共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年九月十五日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。