重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终4036号
上诉人（原审被告）：重庆市阜泰房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江津区白沙镇外滨江路6-5综合楼，统一社会信用代码91500116203586523P。
法定代表人：邹雄宇，经理。
委托诉讼代理人：周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢程娟，重庆索通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市江津区水工工程有限公司，住所地重庆市江津区白沙朝天咀，统一社会信用代码915001162035869291。
法定代表人：李果，总经理。
委托诉讼代理人：黄淑德，重庆峰岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟松林，重庆峰岸律师事务所实习律师。
上诉人重庆市阜泰房地产开发有限责任公司因与被上诉人重庆市江津区水工工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人重庆市阜泰房地产开发有限责任公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回重庆市江津区水工工程有限公司的起诉。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人间《商品房预售(预购)合同》性质为李果与万泽均借款合同的担保,本案应按照民间借贷法律关系进行审理,且因该买卖担保的民间借贷法律关系已经审结,本案应裁定驳回起诉。1、江津区人民法院(2017)渝0116民初9820号民事判决作为生效法律文书查明的事实已经确认涉案车库买卖合同系万泽均与李果借款合同的担保。被上诉人的法定代表人为李果,争议车库建设单位为上诉人,车库的工程承包人为万泽均。以上事实见江津区人民法院（2017）渝0116民初9820号民事判决书。上诉人与被上诉人之间就丽景东城一层和负一层车库签订的预售合同系万泽均与李果间关于450万元借款合同的担保,在2013年10月22日万泽均偿还李果1000万元本息后,双方约定废除了丽景东城一层房屋的借款担保,保留丽景东城负一层车库继续为剩下的借款提供担保。2、本案依法应按照民间借贷法律关系进行审理,因该买卖担保的民间借贷法律关系已经审理结案,故本案应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,本案应按照民间借贷法律关系进行审理,而不是按照商品房买卖合同法律关系进行审理,一审判决对本案法律关系认定错误。同时,在江津区人民法院(2017)渝0116民初9820号民事判决对万泽均与李果间借款合同法律关系进行审理并作出生效法律判决后,万泽均与李果间的民间借贷法律关系已经审结,按照上述司法解释的规定,本案车库买卖合同关系应按照民间借贷法律关系进行审理,且因买卖合同关系担保的民间借贷法律关系已经审结,因此本案不应受理,已经受理的应裁定驳回起诉。二、一审判决在错误判定本案法律关系情况下,对被上诉人已经履行合同约定付款义务的事实认定错误,证据不足。一审以收据上有会计、出纳签名并加盖上诉人公章认定上诉人收到房款,该事实认定简单粗暴,与日常生产生活及法律规定不符。1、在日常生产生活中,先出收条以便财务做账然后付款的情况大量存在,收条并不能反映实际履行情况,对于实际履行金额应根据实际付款的证据予以证明。见最高人民法院2015年9期公报案例：(2014)民一终字第38号案。2、结合本案房款金额217.1452万元之巨，根据法律规定，在上诉人抗辩房款未实际支付的情况下，一审法院应要求被上诉人提供进一步证明付款事实是否发生的证据。因此,一审判决仅仅依据收据认定被上诉人已经履行合同约定217.1452万元巨款的付款义务的事实认定证据不足。三、一审关于合同效力适用法律错误。上诉人与被上诉人在合同第10.1条约定“本合同经双方签章并登记后生效即为约定附生效条件,该生效条件的约定并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定,合法有效。同时,根据《房屋登记办法》，在房屋转让过程中涉及的登记包括：转移登记和预告登记。在重庆办理房屋转让过程中一般采用的是备案登记,以预防一房多卖。因此双方关于登记生效的约定是明确具体的,且不违反法律规定,应合法有效。另外,被上诉人证据不足以证明其履行了付款义务,因此,本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定。一审在合同生效问题上适用法律错误。综上所述,本案所涉买卖合同实际为万泽均与李果民间借贷法律关系的担保,本案应按照民间借贷关系进行审理；同时,一审对被上诉人是否履行付款义务的事实认定证据不足,适用法律错误；在上诉人起诉买卖合同关系担保的同一民间借贷关系已经审结的情况下,一审因认定本案法律关系错误,导致对同一民间借贷关系继续审理,违背了一事不再理原则,故根据民事诉讼法的有关规定,请求依法支持上诉人的全部诉请。
被上诉人重庆市江津区水工工程有限公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。一、本案法律关系是商品房买卖合同关系，而不是李果与万泽均的借款合同担保。二、万泽均和李果的9820号判决书涉及的房产是一层，而本案涉及的是车库负一层，三是江津水工公司已经按照案涉合同支付了购房款项，一审法院认定的证据充分，履行了合同的主要义务，因此合同是合法有效的。
重庆市江津区水工工程有限公司向一审法院起诉请求：要求被告将位于重庆市江津区丽景东城综合楼1栋负一层壹号房屋交付原告，并办理过户登记手续。
一审法院认定事实：被告系房地产开发企业。2010年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售（预购）合同》，约定甲方将其开发的位于重庆市江津区丽景东城综合楼1栋负一层壹号框架房屋预售给乙方，建筑面积1645.04㎡，单价1320元/㎡，成交金额2171452.80元，土地性质出让。合同第4.1条约定“缴付购房款第一次在订合同时交房款2171452.80元。”合同第5.1条约定“上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，费用按规定各自承担。”合同第10.1条约定“本合同经双方签章并登记后生效。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告出具收据，载明“今收到重庆市江津区水工工程有限公司交来人民币2171452.80元。”被告公司会计、出纳均在该收据上签名，并加盖重庆市阜泰房地产开发有限责任公司财务专用章。涉案房屋已竣工验收，现产权登记在被告名下。
审理中，原、被告双方均认可产权证上登记的江津区鼎山街道江州大道605号丽景东城1幢＼-负1-车库就是涉案争议房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订《商品房预售（预购）合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为合法、有效的合同，双方应当严格按合同约定履行义务。
一、关于《商品房预售（预购）合同》的效力问题
《商品房预售（预购）合同》中，当事人的名称、房屋位置、面积、单价、房款金额等约定的主要条款明确、具体，且买受人重庆市江津区水工工程有限公司已经按合同约定履行了全部付款义务，出卖人被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司已经收取买受人的全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原告与被告之间签订的《商品房预售（预购）合同》，应认定为商品房买卖合同。
二、关于收取购房款问题
合同第4.1条约定“缴付购房款第一次在订合同时交房款2171452.80元”，而涉案合同签订时间为2010年9月3日，当日，被告向原告出具收据，载明“今收到重庆市江津区水工工程有限公司交来人民币2171452.80元”，被告公司会计、出纳均在该收据上签名，并加盖重庆市阜泰房地产开发有限责任公司财务专用章，说明原告已按合同约定向被告交纳了全部购房款，且被告已收取。被告关于“合同签订后，原告承诺立即向被告支付购房款，被告向原告出具收据后，但原告至今未支付该购房款”的辩解，因其未向一审法院提交原告承诺的依据，原告也不认可承诺事实，收据上也未注明转款之类的约定，且被告公司财务人员在收据上签名、加盖了财务印章，说明原告已履行了合同约定的付款义务，被告已收取了购房款。故被告辩解理由不成立，一审法院不予采纳。
三、关于合同登记生效问题
合同第10.1条约定“本合同经双方签章并登记后生效”，原告认为合同没有约定怎么登记，属约定不明；被告认为登记是指应到房地产管理部门进行登记，才发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”规定，虽然合同约定登记后生效，但双方并未约定登记方式、登记部门，且原告已按合同约定履行了全部付款义务，被告也收取了全部购房款，应视为被告已接受。故该合同已发生法律效力。被告辩解理由不成立，一审法院不予采纳。
综上，涉案房屋已竣工验收并登记在被告名下，原告已按合同约定履行完相应的付款义务后，被告也应按合同约定履行交付房屋并应协助原告办理过户登记义务。故原告要求被告交付涉案房屋并协助原告办理过户登记手续的主张，符合法律、行政法规规定，一审法院予以支持。被告关于“涉案合同已解除”的辩解，因其在审理中未向一审法院提交相关解除依据，且原告也未认可，故其辩解理由不成立，一审法院不予采纳。为了保护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，判决：一、被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内将位于重庆市江津区鼎山街道江州大道605号丽景东城1幢＼-负1-车库交付原告重庆市江津区水工工程有限公司。二、被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司将上述房屋协助过户登记给原告重庆市江津区水工工程有限公司。案件受理费28200元，减半收取14100元，由被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司负担。
二审中，重庆市阜泰房地产开发有限责任公司提交了两组证据。第一组证据：1.1重庆市江津区人民法院（2017）渝0116民初9820号民事判决书、生效证明书、中国农业银行转账业务客户回执。1.2重庆市商品房预售合同6份、丽景东城交回原商品房预售合同明细表、移交清单。1.3商品房预售（预购）合同、收据。1.4、收条、浦发银行进账单、借款协议。第二组证据：对公客户对账单。重庆市江津区水工工程有限公司认为两组证据均不属于新证据，对1.1组证据的真实性无异议，但认为无关联性且不属于新证据。对1.2组证据合同的真实性无法确认，即便该合同系真实的，与本案不具有关联性。对移交清单和预售合同明细表真实性有异议，与本案不具有关联性。对1.3组证据真实性无法确认，与本案无关联性。对1.4组证据的真实性无异议，与本案无关联性。对第二组证据的真实性无异议，该证据并不能够否认上诉人已经收到水工公司对案涉房屋的购房款。经合议庭评议认为，两组证据均不属于新证据，不能证明重庆市阜泰房地产开发有限责任公司主张涉案合同是以房抵债的基本事实，本院不予采信。
二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。
本院认为，首先，关于涉案合同性质的问题，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房预售（预购）合同》，加盖有双方公司的印章，系两个公司之间的商品房买卖，上诉人认为该合同性质为李果与万泽均借款合同的担保，但并未举示充分证据予以证明。故上诉人主张本案按民间借贷法律关系进行审理的该项上诉理由不能成立，一审法院并未对同一民间借贷关系继续审理，并未违反一事不再理原则。其次，关于被上诉人是否已经履行合同约定付款义务的问题，上诉人抗辩其先向被上诉人出具了购房款《收据》，但实际并未收到房款，本院认为，一审中上诉人对其出具给被上诉人的《收据》真实性无异议，且该《收据》的内容也载明上诉人收到被上诉人支付的款项，因此上诉人主张房款未实际支付的该项上诉理由亦不能成立。最后，关于涉案合同是否生效的问题，合同第10.1条约定“本合同经双方签章并登记后生效”，上诉人认为登记是到房地产管理部门进行登记，因被上诉人已按合同约定履行了全部付款义务，上诉人也收取了全部购房款，因此符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，该合同已发生法律效力，故上诉人主张一审法院在合同生效问题上适用法律错误的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费28200元，由上诉人重庆市阜泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商雪梅
审 判 员 张小明
审 判 员 吴 杰
二〇一八年十月十六日
法官助理 刘琳妍
书 记 员 刘 柳