福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终4711号
上诉人（原审原告、反诉被告）：澳奇鑫汽车维修服务（厦门）有限公司，住所地厦门市湖里区湖里大道2号第二座第一层111-113店面。
法定代表人：胡庭珠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王宏滨，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：王大春，男，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：耀声（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区湖里大道2号哈曼尼广场。
法定代表人：侯晞红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈文贤，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟园，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人澳奇鑫汽车维修服务（厦门）有限公司（以下简称澳奇鑫公司）因与被上诉人耀声（厦门）物业管理有限公司（以下简称耀声公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初9034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
澳奇鑫公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持澳奇鑫公司全部诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》第六条第5款约定“甲方应提供乙方的客户车辆可以从门岗免费进入，服务完毕后从乙方场所离开”，明确门岗位置功能为澳奇鑫公司客户车辆的入口。耀声公司未按合同约定履行义务，澳奇鑫公司拒付租金不构成违约，耀声公司发出《律师函》要求解除租赁合同、澳奇鑫公司支付租金及场地占用费缺乏依据。二、即使门岗位置属第三方权利，耀声公司无权干涉第三方改造改变功能，但耀声公司在签订租赁合同时即知晓门岗位置不属于其权利，仍然将其作为合同重要条件之一并单列，且门岗功能灭失后未进行补救，合同对此未约定免责条款，耀声公司主观上有将第三方权利变为自己权利的恶意，存在违约行为。
耀声公司辩称，一、停车场出入口的调整不构成澳奇鑫公司拒绝支付租金的理由，租赁合同因澳奇鑫公司拒绝支付租金而解除。1.停车场管理设施为第三方投入并为第三方所管理，耀声公司现在无权干涉第三方经营管理行为。2.第三方在澳奇鑫公司入驻不久后即设置门岗使用电子收费，澳奇鑫公司依然能够正常经营，从未对此提出异议，不存在因此无法正常经营的情况。3.停车场出入口的调整不能成为澳奇鑫公司拒绝支付租金的理由。澳奇鑫公司未按合同约定支付租金等费用，在多次催缴无果后，耀声公司委托律师于2017年10月17日向澳奇鑫公司公证送达《律师函》，但澳奇鑫公司接到函件后并未向耀声公司支付任何款项，其拒付租金的行为已构成根本违约，租赁合同在澳奇鑫公司收到函件后的第四日即2017年10月21日解除。二、耀声公司已履行出租人的责任。1.租赁合同订立时，停车场为人工收费，耀声公司为了方便澳奇鑫公司及同排多家店面经营，在可预见的范围内约定与第三方协调以方便澳奇鑫公司客户车辆进入，并实际履行。双方并未约定该义务与租金支付义务的履行顺序，且二者毫无对价性可言，澳奇鑫公司行使后履行抗辩权不当。2.入口调整后，双方因后续租赁事宜还签订多份补充协议，澳奇鑫公司从未提出停车场出入口改变及电子收费问题对其经营带来不便，在数次诉讼中亦未提出该问题。同时，耀声公司为澳奇鑫公司维修车辆进出提供便利，在讼争店面临街正门处为澳奇鑫公司开辟了一个可供车辆交汇通行的连接马路的通道，澳奇鑫公司客户车辆即使不从停车场进入，也可以从澳奇鑫公司店面临街正门前的双行道的马路进入澳奇鑫公司处维修。事实上，耀声公司并不只是按合同约定仅留车辆出口通道，而是动用了数个停车位的面积为澳奇鑫公司开通的宽阔、可供车辆交汇通行的通道。因此，耀声公司依约向澳奇鑫公司交付租赁物，并积极为澳奇鑫公司的生产经营提供硬件配套设施，完全履行了出租人的责任。
澳奇鑫公司向一审法院起诉请求：1.确认耀声公司向澳奇鑫公司送达的（2017）闽信实律函字第0744号《律师函》的合同解除行为无效；2.判令耀声公司与停车场管理方协调，门岗由现在的车辆出口处恢复为入口处，方便澳奇鑫公司客户车辆免费从门岗进入，由此所产生的一切费用由耀声公司承担；3.判令耀声公司重新丈量场地租赁面积，重新计算租金。
耀声公司向一审法院反诉请求：1.判令澳奇鑫公司立即从厦门市湖里区湖里大道2号第二座第一层111-113号店面中搬离，并向耀声公司返还租赁物；2.判令澳奇鑫公司立即支付拖欠的房租89,600元（自2017年8月17日至2017年10月20日止），以及房屋占有使用费（按合同约定的租金标准每月42,000元，自2017年10月21日起计至澳奇鑫公司实际搬离之日止）；3.判令澳奇鑫公司支付逾期交付租金的违约金（126,000元为基数，按照月2%，自应付款日即2017年8月6日起计至实际付款之日止）。
一审法院认定事实：2014年3月17日,澳奇鑫公司与耀声公司签订合同编号为20140317001的《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》，约定耀声公司愿将湖里大道2号第二座第一层111-113店面租给澳奇鑫公司作为汽车维修、服务等相关项目使用，面积840平方米；租赁期自2014年4月17日至2020年4月16日止，租期六年；月租金42,000元，每三个月付一次，每次应提前10天付清租金；从第四年即2017年4月17日起，月租金按当时市场价格随行就市，由双方另行商定；澳奇鑫公司交一个月的租金42,000元作为押金;耀声公司应提供澳奇鑫公司的客户车辆可以从门岗免费进入，服务完毕后从澳奇鑫公司场所离开；澳奇鑫公司应按合同规定期限交纳房租、水电费；澳奇鑫公司拖欠房租水电费为违约行为，澳奇鑫公司违约除补交应交的数额外，在逾期15日内每逾期一日按应交金额的千分之五向耀声公司支付违约金；上述费用其中有一项逾期交纳达15天，即视为澳奇鑫公司自行单方解除合同违约，耀声公司不再提供服务，不退押金，并且澳奇鑫公司承担自身和耀声公司的一切损失；等等。合同签订后，澳奇鑫公司于2014年5月14日从耀声公司处接收了讼争房屋。
耀声公司于2017年10月17日向澳奇鑫公司送达了《律师函》，告知澳奇鑫公司在接函后三日内向耀声公司偿还所欠2017年8、9、10三个月租金合计126,000元，若澳奇鑫公司在接函后三日内未向耀声公司足额缴付上述款项，则租赁合同于澳奇鑫公司接函后的第四日予以解除。
庭审中，澳奇鑫公司与耀声公司双方确认澳奇鑫公司缴交租金至2017年8月16日，2017年8月17日之后的租金澳奇鑫公司还未缴交，根据合同约定澳奇鑫公司应于2017年8月6日之前缴交2017年8、9、10三个月的租金；澳奇鑫公司亦明确其请求耀声公司重新丈量场地租赁面积，重新计算租金的目的是为了今后降低租金。与讼争店面关联的整体店面的《土地房屋登记卡》（厦地房证字第00395011）号载明：建筑面积2762.25平方米、分摊面积1029.45平方米。
一审法院认为，讼争租赁合同虽约定“耀声公司应提供澳奇鑫公司的客户车辆可以从门岗免费进入”，但停车场出入口由人工收费调整为电子收费系统，原入口岗变为出口的行为系由第三方即停车场管理方所为，并非耀声公司主观违约，耀声公司客观上无权干涉第三方对自身物业的经营管理行为，故澳奇鑫公司以耀声公司未履行上述合同约定为由拒不向耀声公司缴交租金，没有合同和法律依据。澳奇鑫公司逾期缴纳2017年8、9、10三个月的租金达15天，即符合合同约定的解除条件，耀声公司于2017年10月17日向澳奇鑫公司送达《律师函》，告知澳奇鑫公司在接函后三日内偿还所欠租金，若澳奇鑫公司在接函后三日内未向足额缴付租金，则租赁合同于澳奇鑫公司接函后的第四日解除，亦符合《合同法》的规定，故讼争租赁合同因澳奇鑫公司未于2017年10月20日前向耀声公司足额缴付租金而于2017年10月21日解除。因此，澳奇鑫公司请求确认耀声公司向澳奇鑫公司送达的（2017）闽信实律函字第0744号《律师函》的合同解除行为无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因停车场系由第三方公司所有、自行管理的物业，第三方公司对停车场的升级改造及重新设置出入口等事项系其自主行为，耀声公司无权干涉，且讼争租赁合同已经解除，故澳奇鑫公司要求耀声公司与停车场管理方协调将门岗由现在的车辆出口处恢复为入口处，方便澳奇鑫公司客户车辆免费从门岗进入，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。因讼争租赁合同已经解除，故澳奇鑫公司为了今后降低租金而要求耀声公司重新丈量场地租赁面积，重新计算租金，已不具有合同依据且无必要，亦无法律依据，一审法院不予支持。另外，根据日常生活经验法则得知，租赁物的租金一般以房屋的现状约定房屋租赁的整体价格，载明的面积通常指产权证的建筑面积或者是个大约数。本案中，与讼争店面关联的整体店面《土地房屋登记卡》（厦地房证字第00395011）号载明：建筑面积2762.25平方米、分摊面积1029.45平方米。合同指向的租赁面积840平方米应当认定系建筑面积，参照整体店面的分摊面积，计算出的讼争店面的实际套内面积为840平方米×（1-1029.45÷2762.25）=526.93平方米，讼争店面的公摊面积应为840平方米×（1029.45÷2762.25）=313.07平方米。而澳奇鑫公司未举证证明讼争店面实际套内面积低于526.93平方米，也没有申请对讼争店面的套内面积进行评估鉴定，其直接起诉要求耀声公司重新丈量场地租赁面积、重新计算租金，依据不足，不予支持。
因讼争租赁合同已经解除，澳奇鑫公司应向耀声公司返还讼争房屋，故耀声公司反诉请求澳奇鑫公司从厦门市湖里区湖里大道2号第二座第一层111-113号店面中搬离，并向耀声公司返还租赁物，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因澳奇鑫公司仅向耀声公司缴交租金至2017年8月16日，故耀声公司反诉请求澳奇鑫公司支付2017年8月17日至2017年10月20日的租金89,600元，有合同和法律依据，一审法院予以支持；耀声公司反诉请求澳奇鑫公司参照合同约定的租金标准每月42,000元，支付自2017年10月21日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。耀声公司反诉请求澳奇鑫公司支付逾期支付租金的违约金有合同依据，但因讼争租赁合同已于2017年10月21日解除，耀声公司要求逾期支付该日之后的房屋占有使用费的违约金则没有合同依据；合同约定的违约金标准为日0.5%，即月15%，耀声公司自愿将违约金计算标准调整为按月2%计算，于法不悖，一审法院予以准许；因澳奇鑫公司应于2017年8月6日前缴交2017年8、9、10三个月的租金，故违约金应自2017年8月7日起开始计算；因此，澳奇鑫公司应向耀声公司支付的逾期支付租金的违约金为：以89,600元为基数，按月2%，自2017年8月7日起计至实际付款之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、澳奇鑫公司于判决生效之日起三十日内，搬离厦门市湖里区湖里大道2号第二座第一层111-113号店面，并向耀声（厦门）物业管理有限公司返还该店面；二、澳奇鑫公司于判决生效之日起十日内向耀声公司支付2017年8月17日至2017年10月20日的租金89,600元；三、澳奇鑫公司于判决生效之日起十日内向耀声公司支付房屋占有使用费（按每月42,000元，自2017年10月21日起计至实际搬离之日止）；四、澳奇鑫公司于判决生效之日起十日内向耀声公司支付逾期支付租金的违约金（以89,600元为基数，按月2%，自2017年8月7日起计至实际付款之日止）；五、驳回澳奇鑫公司的诉讼请求；六、驳回耀声公司的其他反诉请求。如果澳奇鑫公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由澳奇鑫公司负担；反诉案件受理费1756元，由澳奇鑫公司负担。
双方当事人均陈述对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《哈曼尼广场第二座第一层部分店面租赁合同》及补充协议的约定，讼争店面的月租金每三个月付一次，澳奇鑫公司未依约支付租金的，逾期15日内应支付违约金，逾期达15日，视为澳奇鑫公司单方解除合同，构成违约。澳奇鑫公司未向耀声公司支付2017年8月至10月租金已逾期15日以上，且在耀声公司催告付款的期限内仍未支付，一审判决认定租赁合同于2017年10月21日解除并无不当，澳奇鑫公司应当搬离、返还讼争店面并支付拖欠的租金及占有使用费。租赁合同并未约定澳奇鑫公司支付租金以耀声公司提供客户车辆从门岗免费进入、从澳奇鑫公司场所离开为前提条件，澳奇鑫公司以耀声公司未履行上述义务为由拒付租金缺乏依据。租赁合同因澳奇鑫公司存在违约行为已解除，澳奇鑫公司请求耀声公司与停车场管理方协调门岗功能，并为日后降低租金请求耀声公司重新丈量租赁面积、重新计算租金，上述请求均属于继续履行合同的范畴，一审判决未予支持并无不当。
综上所述，澳奇鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1806元，由澳奇鑫汽车维修服务（厦门）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 陈 璟
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年九月二十八日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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