福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5104号
上诉人（原审原告）：朱仙英，男，1948年2月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
上诉人（原审原告）：陈宝玉，女，1955年10月3日出生，汉族，住厦门市思明区。
上诉人（原审原告）：朱慧茹，女，1981年7月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：蔡家芳，福建金方正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟文荷，女，1919年12月22日出生，汉族，住厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）：朱丽英，女，1956年4月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：李伟明，福建知圆律师事务所律师。
上诉人朱仙英、陈宝玉、朱慧茹因与被上诉人钟文荷、朱丽英确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱仙英、陈宝玉、朱慧茹上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱仙英、陈宝玉、朱慧茹一审的诉讼请求。事实和理由：一审认定钟文荷对厦门市思明区夹舨寮30号104室房屋（以下简称案涉房产）享有所有权，有权处分案涉房产是错误的。案涉房产系朱仙英、陈宝玉、朱慧茹及钟文荷共同购买的房改房，从1991年建成朱仙英、陈宝玉、朱慧茹就居住至今，长达26年，享有共有产权。一审忽略了国家房改政策中参考人口数量及钟文荷工龄折算优惠的实际情况。朱仙英实际出资7603元购房款取得41.43%的产权份额，案涉房产系朱仙英、陈宝玉、朱慧茹与钟文荷共有。一审认定朱仙英、陈宝玉、朱慧茹提供的证据不足以证明其长期居住在案涉房产是错误的。（2016）闽0203民初17130号民事判决书并非因认定朱仙英、陈宝玉、朱慧茹不享有案涉房产四分之三份额产权而驳回其诉求，而是因案涉房屋产权已转移登记至朱丽英名下。因涉及不同法律关系，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹才提起确认合同无效之诉。
钟文荷、朱丽英辩称，一、朱仙英、陈宝玉、朱慧茹诉称其从1991年起居住在案涉房产、出资购买案涉房产无事实和法律依据。案涉房产系钟文荷基于厦门市教育局工作人员身份而分配的房改房。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹之前承租古营街××底层的廉租房，不可能长期居住案涉房产。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹并非案涉房产共有权人，也并非同住成年人，案涉合同并未侵犯其权益。二、退一步讲，厦门市国土资源与房产管理局出台政策，确认房改房转移登记不再收取《同住成年人交易声明》，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹无权以未经同住成年人同意为由要求确认案涉合同无效。更何况所谓的《同住成年人交易声明》系厦门市政府的政策规定，并非法律、法规的强制性规定。钟文荷有权处分其房产不需要其他人的同意，案涉合同不违反法律、行政法规的强制性规定。三、朱仙英、陈宝玉、朱慧茹并非案涉房产权属人，案涉合同不侵害第三人的利益，也未有违反法律强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效的情形。四、一审法院在（2016）闽0203民初17130号民事判决中已经驳回朱仙英、陈宝玉、朱慧茹确认对讼争房产享有四分之三份额的诉讼请求，厦门市中级人民法院（2017）闽02民终3429号民事判决也确认了朱仙英、陈宝玉、朱慧茹应将案涉房产腾空返还给朱丽英，两份判决均已生效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
朱仙英、陈宝玉、朱慧茹向一审法院起诉请求：确认钟文荷与朱丽英于2014年6月25日签订的厦门市思明区夹舨寮30号104室的《存量房买卖合同》无效（合同号：00267746）。
一审法院认定事实：钟文荷系朱仙英、朱丽英之母，陈宝玉系朱仙英之妻，朱慧茹系朱仙英之女。
朱仙英、陈宝玉、朱慧茹提供的房优（厦）3号《厦门市公有住宅买卖合同书》证明钟文荷于1993年12月22日与厦门市房地产管理局签订合同以13003.6元（工龄补贴2800元+实际付款额7603元）的价格购买了位于厦门市思明区%的产权，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹提供的户口页证明当时家庭户内有钟文荷、朱仙英、陈宝玉、朱慧茹四人，购得该房后四人的户口页上均加盖了“已购优惠价房”的印章。钟文荷提供的《厦门市国有住房出售收入专用票据》证明2012年6月11日其又出资22112元购买了前述房产58.57%的产权。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹提供的《存量房买卖合同》、《土地房屋登记卡》证明2014年6月25日钟文荷与朱丽英签订合同载明后者以30万元价格向前者购买前述房产。同年7月7日，该房产转移登记至朱丽英名下，现产权人为朱丽英。
朱仙英、陈宝玉、朱慧茹户籍登记在讼争房屋，现仍居住于该房屋内。另，朱仙英、陈宝玉曾诉请确定其享有讼争房产四分之三份额产权，一审法院于2017年1月9日作出（2016）闽0203民初17130号民事判决书，驳回朱仙英、陈宝玉所提出的诉讼请求；判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。2017年3月28日，一审法院就朱丽英诉朱仙英、陈宝玉、朱慧茹物权保护纠纷一案作出（2016）闽0203民初7701号民事判决，后朱仙英、陈宝玉、朱慧茹不服提起上诉，现在二审审理期间。
一审审理中，钟文荷、朱丽英陈述，钟文荷因朱仙英、陈宝玉对其未尽到赡养义务而表示愿意将讼争房产赠送予朱丽英，为减少应纳契税，钟文荷与朱丽英于2014年6月25日签订了《存量房买卖合同》（合同号00267746），合同约定钟文荷将讼争房产出售给朱丽英，并办理了产权转移登记，在《同住成年人同意交易声明》上签名，无朱仙英、陈宝玉签名。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹则主张其三人近二、三十年来一直居住于讼争房屋，系讼争房屋的共有权人；朱丽英与钟文荷隐瞒真相，提供虚假材料，其所签订的上述《存量房买卖合同》应为无效。为此，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹提供了户口本、房屋所有权证存根、厦门市公有住宅买卖合同书、土地房屋登记卡、《存量房买卖合同》、具结保证书、同住成年人同意交易声明、应诉通知书、录音摘要、银行存折、机顶盒安装凭证、商品购买证、粮籍证、荣誉证书、照片、登机牌、有限电视收款凭证等证据，钟文荷、朱丽英则认为，其对上述证据的真实性无异议，但不能证明朱仙英、陈宝玉、朱慧茹系同住成年人，且厦国土局已出台新政策确认房改房转移登记不再收取《同住成年人交易声明》，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹无权以未经同住成年人同意为由要求确认讼争合同无效。为此，钟文荷、朱丽英提交了厦门市国有住房出售收入专用票据（房改专用）、公有住房出售收入专用缴款书、厦门市政府非税收入专用、缴费凭证、公有住房出售核定表、公有住房买卖合同、厦国土局发布的关于厦门市办理房改房转移及抵押登记业务不再收取《同住成年人交易声明》公告等证据予以佐证。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹对上述证据的真实性无异议，但认为朱丽英与钟文荷背着三原告一手操作，且厦国土局声明公告分别系在2016年12月1日和2017年1月2日颁布，讼争房产于2014年交易明显违反国家相关规定。此外，钟文荷、朱丽英还提交一份《证明》和《通知》，以证明朱仙英不尽孝道，未履行赡养义务，在钟文荷生病住院期间，未关心钟文荷，故钟文荷将其名下的讼争房产赠送给女儿朱丽英；朱仙英于1999年9月份还承租古营街门牌××底层房屋，其根本不可能一直居住在讼争房产，也无权购买其母亲钟文荷单位分配的宿舍（即讼争房产）。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹对前述两份证据的真实性有异议，认为该《证明》内容系朱丽英打字伪造，不是钟文荷的真实意思，不能确认其真实性；《通知》系复印件，且体现的是朱仙英将房屋出租后没有及时归还房屋退管后的业主。
一审法院认为，我国物权法明确规定房产系以登记为生效要件，讼争房产所有权人在过户给朱丽英之前，该房产证均系登记在钟文荷名下，钟文荷对讼争房产享有所有权，有权处分讼争房产，对此予以认定。虽然钟文荷与朱丽英于2014年6月25日签订讼争《存量房产买卖合同》时，国家政策要求《同住成年人同意交易声明》，系为保证国家政策的稳定性，讼争合同应适用当时国家政策。但朱仙英、陈宝玉、朱慧茹所举证据尚不足证明当时其与钟文荷共同并长期居住于讼争房产，也不足以证明其系讼争房产的共有权人，且其主张享有讼争房产四分之三份额产权的诉讼请求也已经生效文书判决驳回。因此，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹认为讼争合同违反国家政策规定，双方所签《存量房买卖合同》应为无效的诉讼主张，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回朱仙英、陈宝玉、朱慧茹的诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，除朱仙英、陈宝玉、朱慧茹认为案涉房产系钟文荷赠送而并非出售给朱丽英、且（2016）闽0203民初17130号判决并非以朱仙英、陈宝玉、朱慧茹不享有房屋产权份额而驳回其诉求，对其余事实双方当事人均无异议。对当事人无异议的事实本院予以确认。
二审中，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹提交了以下证据：证据1.思明区营平社区居委会出具的《证明》，用于证明朱仙英、陈宝玉、朱慧茹三人于1991年住进案涉房产至今。证据2.录音摘要，用于证明古营路××底层房屋由钟文荷、朱丽英出租并收益。证据3.一审法院（2016）闽0203民初17130号民事判决书，用于证明该判决没有认定朱仙英、陈宝玉、朱慧茹不享有案涉房产的四分之三份额产权。钟文荷、朱丽英质证认为，对上述证据的表面真实性予以认可，但对证明对象有异议，居委会盖章的经办人应出庭予以证明，居委会工作人员流动频繁，不能证明朱仙英、陈宝玉、朱慧茹长达二十几年都居住在案涉房产。证据2中朱仙英、陈宝玉、朱慧茹是断章取义，钟文荷耳背，很多时候是没有听清楚问话，实际意思与文字记载不符，钟文荷没有承认购房款是朱仙英出的。钟文荷、朱丽英提交一份证据：厦门市中级人民法院(2017)闽02民终3429号民事判决书，用于证明生效判决确认朱仙英、陈宝玉、朱慧茹不是案涉房产的共有权人。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹质证认为，对上述证据的真实性无异议，对证明对象有异议，该判决书的案由是物权保护纠纷，不是确认房产权属。
朱仙英、陈宝玉、朱慧茹申请证人刘某、张某、陈某出庭作证，用于证明朱仙英、陈宝玉、朱慧茹从1991年开始居住在案涉房产。钟文荷、朱丽英质证认为，案涉房产所在的宿舍楼是教育局分配的，钟文荷是教育局员工，但证人都某不认识钟文荷。证人刘某年纪太大，表达和理解能力都有问题，且证人都与朱仙英、陈宝玉、朱慧茹有利害关系，可信度低，不应采信。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹没有长期居住在案涉房产，即使有居住也不必然享有房屋所有权。
另查明，本院于2017年9月27日作出（2017）闽02民终3429号民事判决，认定“朱仙英、陈宝玉、朱慧茹主张其出资且实际使用案涉房产应认定为共有权人，但因案涉房产系钟文荷单位分配住房，房改期间由钟文荷依房改政策购买，故朱仙英、陈宝玉、朱慧茹作为同住人员并不当然享有案涉房产的所有权，其提供的证据不足以证明其主张。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹对朱丽英取得案涉房产所有权持有异议，但未能提供证据推翻该权属登记。故朱丽英作为物权人，有权请求无权占有人返还讼争房屋并赔偿损失”，并据此维持一审判决“一、朱仙英、陈宝玉、朱慧茹于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区夹舨寮30号104室房屋腾空并归还朱丽英；二、朱仙英、陈宝玉、朱慧茹于判决生效之日起十日内向朱丽英支付房屋占用费（按照每月800元自2014年8月21日起计算至实际搬离之日止）；三、驳回朱丽英的其他诉讼请求”，该判决业已发生法律效力。
本院认为，首先，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹在二审中提交的《证明》及证人证言可以证实其长期居住在案涉房产，但是，案涉房产系钟文荷单位分配住房，房改期间由钟文荷依房改政策购买，故朱仙英、陈宝玉、朱慧茹作为同住人员并不当然享有案涉房产的所有权。案涉房产权属已转移登记至朱丽英名下，行政机关办理房产权属转移登记手续过程中是否对共同居住人予以审查属于行政管理范畴，对案涉《存量房买卖合同》效力不产生影响。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。就本案而言，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹主张钟文荷与朱丽英签订的《存量房买卖合同》无效，故朱仙英、陈宝玉、朱慧茹应提供证据证明存在合同无效的法定情形。朱仙英、陈宝玉、朱慧茹主张钟文荷与朱丽英违反了《厦门市公有住房出售办法》及补充规定导致案涉合同无效，但《厦门市公有住房出售办法》及补充规定不属于法律及行政法规的强制性规定，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹据此主张《存量房买卖合同》无效的上诉理由缺乏法律依据，不予采纳。
综上所述，朱仙英、陈宝玉、朱慧茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实不当，应予改正，但处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由朱仙英、陈宝玉、朱慧茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一七年十一月二十八日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。