广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第492号
上诉人（原审原告）：珠海中珠物业管理服务有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：游和良。
委托代理人：刘英，广东瑾行律师事务所律师。
委托代理人：张颖聪，广东××律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：孙润枝，男，护照号码：×××2700。
委托代理人：冯伶俐，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：付王颖，广东非凡律师事务所律师。
上诉人珠海中珠物业管理服务有限公司（以下简称中珠物业公司）与被上诉人孙润枝物业服务合同纠纷一案，中珠物业公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第1372号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：中珠物业公司成立于1996年5月30日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为一级的物业服务企业资质证书。中珠物业公司于2006年1月10日与珠海市西海物业管理有限公司（以下简称西海物业公司）（乙方）签订了《协议书》，协议约定：西海物业公司同意将六个管理小区（中珠豪庭、西海名苑、西海大厦、青竹花园、四海花园、德全苑）的物业管理权全部移转给中珠物业公司方管理，乙方与有关小区签订的承包管理协议不变，但今后改为由甲方直接签订；甲方从2006年1月1日起对上述小区正式接收并提供物业管理服务。2006年2月2日，珠海西海投资顾问有限公司（以下简称西海投资顾问公司）与中珠物业公司共同发布公告：自2006年1月1日起，西海物业公司更名为西海投资顾问公司，并不再提供物业服务。同时，中珠物业公司依法受聘为本大厦提供物业服务。2006年2月1日起，西海物业公司对本大厦业主及使用人享有的全部债权（均为历年来业主及使用人的物业管理欠费）已转移给中珠物业公司，中珠物业公司有权向业主及使用人追讨2006年以前的物业管理欠费。
2009年1月1日西海投资顾问公司与中珠物业公司签订《物业管理委托合同》，管理区域为珠海市人民东路221号西海大厦，管理期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
孙润枝系珠海市人民东路243号西海大厦B座3层20-23轴办公房屋的所有人，房屋建筑面积354.77平方米，用途为办公。孙润枝于1997年向珠海市第二城市开发公司购买位于西海大厦三楼，同时，卖方明确房屋按现状出售，出卖人不负责物业维修。孙润枝的物业门牌地址是人民东路243号，西海大厦的门牌地址是人民东路221号。
孙润枝提供的照片显示，孙润枝房屋所处的三楼的同一层楼的另外半层为珠海市长实建筑设计工程有限公司使用，该公司所处位置将该层通往主楼电梯及大堂的通道封死，孙润枝进出涉案物业时无法使用西海大厦主楼出入口、大堂及电梯等设施。同时照片显示，西海物业公司在孙润枝房屋的步行楼梯四楼入口加装了封闭铁门，孙润枝无法通过楼梯上到四楼以上楼层。孙润枝还提供租赁合同及营业执照、情况说明等，提出租赁孙润枝房屋的租户是珠海幸福家庭服务有限公司，该公司出具情况说明：珠海幸福家庭服务有限公司自2008年5月8日起租赁孙润枝的物业，自承租之日起，该物业的安保、清洁、卫生等服务均由本公司自行完成，园林、绿化、停车等均由市政部门负责，物业公司未提供相关服务。
中珠物业公司在一审中的诉讼请求为：1请求法院判令孙润枝向中珠物业公司支付物业管理费92843.75元，滞纳金182177.12元（2003年1月至2014年7月31日止），以上合计275020.87元；2、诉讼费由孙润枝承担。
一审法院认为，一、关于中珠物业公司诉请要求孙润枝交纳2006年1月以前的物业管理费的问题。对于案外人西海物业公司与西海大厦业主而言，双方属于物业服务关系，虽然双方没有签订书面合同，但也构成事实合同关系。而2006年2月2日，西海投资顾问公司与中珠物业公司共同发布公告，公告说明“2006年2月1日起，西海物业公司对本大厦业主及使用人享有的全部债权（均为历年来业主及使用人的物业管理欠费）已转移给中珠物业公司，中珠物业公司有权向业主及使用人追讨2006年以前的物业管理欠费”，该公告属于中珠物业公司与西海物业公司双方的内部合同约定，属于西海物业公司将与西海大厦业主事实合同的权利及义务转让给中珠物业公司。在没有征得西海大厦业主的同意情况下，该合同的权利及义务的转让对于西海大厦业主不具有法律效力，中珠物业公司无权以合同相对方的名义主张权利。因此，中珠物业公司诉请要求孙润枝交纳2006年1月以前的物业管理费，主体不适格，没有法律依据，一审法院不予支持。
二，关于中珠物业公司诉请要求孙润枝交纳2006年1月至2014年7月31日的物业管理费的问题。首先，双方没有签订直接的书面物业服务合同。中珠物业公司是基于与西海物业公司签订的《协议书》，以及2009年1月1日中珠物业公司与西海投资顾问公司签订的《物业管理委托合同》，为西海大厦提供物业服务。其次，孙润枝的物业门牌地址是人民东路243号，西海大厦的门牌地址是人民东路221号，虽然孙润枝的房屋也属于西海大厦，但从一审庭审查明的事实可以认定，孙润枝房屋所处的三楼的同一层楼的另外半层为珠海市长实建筑设计工程有限公司使用，该公司所处位置将孙润枝通过该层通往主楼电梯及大堂的通道封死，孙润枝进出涉案物业时无法使用西海大厦主楼出入口、大堂及电梯等设施，同时西海物业公司在孙润枝房屋的步行楼梯四楼入口加装了封闭铁门，孙润枝无法通过楼梯上到四楼以上楼层。虽然中珠物业公司为西海大厦的物业服务企业，但孙润枝的房屋却属于西海大厦的一个单独的部分，有自己的单独出入通道，也没有办法使用西海大厦的公共设施，也没有办法享用中珠物业公司提供的安保、清洁、垃圾处理卫生、信箱、电梯等服务，而中珠物业公司提供的证据也不能证明孙润枝已经享用或者可以享用物业服务。因此，双方之间也不构成事实上的物业服务合同关系。因此，中珠物业公司诉请要求孙润枝交纳2006年1月至2014年7月31日的物业管理费，没有事实依据，证据不足，一审法院不予支持。
至于中珠物业公司提出代收代缴孙润枝水电费的问题，一审法院认为，水电费的收缴问题属于孙润枝与水电部门的关系，与中珠物业公司无关。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条、第七条之规定，一审法院判决如下：驳回中珠物业公司的诉讼请求。本案受理费5426（中珠物业公司已预付）元，由中珠物业公司负担。
上诉人中珠物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判决，依法改判，支持中珠物业公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、关于事实部分：（一）原审法院认定正确的事实有：1、2003年1月1日——2006年2月1日期间西海物业公司为西海大厦提供了物业服务，享有收取物业服务费的债权，而该债权已由西海物业公司转让给了中珠物业公司。2、其后，中珠物业公司与西海大厦业主之间形成了事实服务合同关系。3、孙润枝的物业属于西海大厦的一部分，与其他门牌号各异的物业一样，性质属于异产毗连。（二）原审法院认定错误的事实有：1、原审法院将孙润枝的违法装修、自我封闭的故意行为，错误认定为完全被迫的客观不能，原判决（第11页）多处出现“无法”、“没有办法”。首先，西海物业公司和中珠物业公司并未故意阻碍孙润枝行使物权。原审法院已认定涉诉房屋封闭的原因在于孙润枝与珠海市长实建筑设计工程有限公司之间的装修规划的问题，故与开发商、西海物业公司或中珠物业公司均无关联。其次，涉诉房屋处于自我封闭状态，是孙润枝为逃避业主分摊费用之法定义务而故意为之。孙润枝一审时辩称是长实公司将通道封死，但根据现场环境来看，却是孙润枝违法装修和占用西海大厦东西向通道，切断了其他业主通往B座的消防通道。故，涉诉房屋的封闭现状是孙润枝个人造成的，责任应由其自行承担，决不能作为其逃避交费义务的抗辩理由，二审法院应予纠正。2、原审法院未分辨两重法律关系，认为《公告》仅代表合同权利义务的转移，而未认识到《公告》也体现出债权转让，错误否定了中珠物业公司受让的债权。2006年2月2日的《公告》包含了两个内容：一是西海投资顾问公司对孙润枝在内的业主们的在先债权的转让（本案涉及的是2003年1月1日至2005年12月31日的物业费本金和滞纳金）；二是西海投资顾问公司对2006年1月1日之后的物业服务合同的权利义务概括转移。西海投资顾问公司公告时已经退出了物业服务合同关系，对孙润枝只剩追回物业欠费的债权，且该债权的具体数额已确定，故，对2005年12月31日以前物业欠费和滞纳金的转让，应适用债权转让的规定。根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人向债务人发出通知之后，债权转让就对债务人生效，无须征得债务人同意。但原审法院混淆了债权转让与合同权利义务的概括转移，为西海投资顾问公司的单纯的债权转让却增加了“征得合同相对方同意”的障碍。请求二审法院予以区分，保护中珠物业公司受让而得的债权。二、关于法律适用部分：原审法院对建筑物区分所有权的基本法理认知错误，以涉诉房屋与大厦主体存在人为隔断为由，来否定业主作为区分所有权人的分摊公共部位维护费用（也即交纳物业服务费）义务，属于方向性的错误。首先，业主交纳物业服务费的义务来源是建筑物区分所有权（也即业主身份），义务依据是《房地产权登记表》，而非出于治安管理目的设置的同一门牌号。只要是建筑物区分所有权人（即拥有的房屋在结构上毗连的各业主），不论是否有独立门牌号和门户，都应当承担起分摊物业保值增值所需开支（主要为物业管理费和维修基金等）的法定义务。其次，孙润枝与其他业主一样，已共同享受了物业服务。涉诉房屋虽然与大堂隔断，但与其他房屋结构上连成一体，共同构成一个物业管理区域，共同使用着西海大厦的设施设备及市政公用设施等（如楼房本体及供水、供电、排污、停车场等）。孙润枝一审时辩称的“自行管理”通道其实是西海大厦B座的消防楼梯，所谓的“独立门户”其实是消防楼梯临街出口的安全门。这些设施均属于全体业主分摊费用的范围，也即是中珠物业公司的服务管理范围。退一万步说，即使孙润枝自行管理，自愿放弃享受物业服务的权利，亦应当交纳物业服务费。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定了“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”业主可以放弃权利，但不能免除义务。即使涉诉房屋是独立门户，自行管理，孙润枝付费义务也不能免除。可见，原审法院片面地以孙润枝“无法使用”为由，驳回中珠物业公司的诉讼请求，属于对建筑物区分所有权基础法理的认知偏差。三、针对孙润枝几个抗辩理由的简单回应：（一）关于物业服务费的收费标准。首先，西海大厦是写字楼，属于商业用房，适用市场调节价。其次，即使根据相关规定适用政府指导价，收费标准亦不高。鉴于中珠物业公司与孙润枝的事实物业服务关系，根据省高院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5点和《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条的规定，西海大厦属于商业用房，可参照政府指导价1.2元／㎡的三倍进行定价（即1.2元／㎡×3倍=3.6元），而中珠物业公司收费标准是2.3元／㎡，远低于政府指导的标准。（二）滞纳金的收取，二审法院应予支持。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第十七条的规定，即使滞纳金在没有合同约定的情况下，物业公司也可以对欠费业主加收滞纳金，标准为应付物业费的每日千分之一。孙润枝拖欠物业费长达12年，已对中珠物业公司的经营和管理造成了重大损失，中珠物业公司有权根据事实物业服务合同关系向其主张赔偿损失的。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8点“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，按照一年期为准，欠费期间的年利在5.4%-7.56%之间浮动。经折算，每日的滞纳金标准为0.15‰-0.21‰。故，二审法院至少应当在此标准内调整滞纳金标准，支持中珠物业公司的滞纳金请求。（三）关于诉讼时效发生中断的认定应宽松，根据生活经验，保障物业服务企业的时效利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，诉讼时效应从最后一期物业费交纳期限届满之日起计算。鉴于双方物业服务的事实合同关系尚未终结，本案诉讼时效应从中珠物业公司退出西海大厦物业服务之次日开始计算，即诉讼时效并未开始计算。其次，根据生活常识亦可认定本案仍在诉讼时效内。催收物业费是物业服务企业的重要工作之一。针对孙润枝所欠的高额物业费，中珠物业公司不可能置之不理。中珠物业公司通过电话、公告、留置催费通知、邮寄催收函等催费手段仍无法收回孙润枝所欠的物业费，方提起诉讼主张权利。故，诉讼时效每月均因中珠物业公司的催收而发生中断，不存在超过诉讼时效的问题。（3）退一万步说，即使不从最后一期起算，本案也存在时效中断。中珠物业公司向孙润枝发出了多次的催收函件，表明中珠物业公司已在积极地主张和行使自己权利。在中珠物业公司能提供特快专递邮件存根及内容的情况下，法院应认定诉讼时效中断。恳请二审法院查明事实，辨明法律关系，依法予以改判，维护中珠物业公司公司中珠物业公司的合法权益，支持物业服务行业的稳定发展！
被上诉人孙润枝答辩称：一、原审判决查明和认定的孙润枝房屋属于西海大厦的一个单独部分，有独立的门牌号、有独立的出入通道、没有使用西海大厦的设施，没有享用物业公司提供的安保、清洁、垃圾处理卫生、信箱、电梯等服务，中珠物业公司也不能证明孙润枝已经享有或可以享用相关物业服务，中珠物业公司和孙润枝之间不构成事实上的物业服务合同关系等正确。应予维持。1、孙润枝的物业与西海大厦其他区域相独立自成一体，中珠物业公司从未提供过物业服务。首先，原审判决认定孙润枝的物业门牌号为人民东路243号，西海大厦的门牌地址是人民东路221号，中珠物业公司与珠海西海投资顾问有限公司（下称西海投资顾问公司）签订的《物业管理委托合同》中明确管理区域为人民东路221号西海大厦，不包括孙润枝物业在内正确。其次，孙润枝物业所处的三楼的同一层楼的另外半层为珠海市长实建筑设计工程有限公司，在孙润枝购买该物业时，长实公司早已经将该层通往主楼电梯大堂的通道封死，至今仍是如此。珠海市西海物业公司管理有限公司（下称“西海物业公司”）或中珠物业公司从未对该封闭现状采取过任何措施，或是主动要求为孙润枝物业提供任何管理。孙润枝进出涉案物业时至今仍不使用西海大厦主楼出入口、大堂及电梯等设施，有另外的独立通道和出入口。第三，2003年1月起，西海物业公司对西海大厦的物业管理也未将孙润枝的物业所在区域包括在内。西海物业公司为西海大厦进行整体装修时并未对孙润枝物业的出入口、楼梯等公用部位进行装修，同时为区分孙润枝的物业所在区域与西海大厦其他区域，西海物业公司还特意在该区域四楼入口加装了封闭铁门，孙润枝无法通过楼梯上到四楼及以上楼层，西海物业公司也从未提供保安、清洁、维修等服务给该区域，信箱、电子显示屏中也没有孙润枝物业。第四，西海大厦是临街写字楼，园林、绿化、停车等均由市政部门负责，不由物业公司提供服务。第五，孙润枝购买该物业时卖方明确告知孙润枝使用的楼梯要孙润枝自行装修，自主管理，不签订管理合同，不缴纳物业管理费。实际上孙润枝购入该物业后自行对楼梯、铝合金窗、防护栏、楼梯灯、一楼门禁、大门等进行了装修，且几年的时间里均自行在涉案物业所在的独立区域出入口配备保安、为出入通道等公共区域配备清洁人员，缴纳此部分区域（含通道等公共区域）的水电费。由此可见，孙润枝物业自购买时开始即属于西海大厦的一个单独的部分，该物业的独立于西海大厦的状态一直持续，并不是中珠物业公司上诉状中所述的由孙润枝个人造成。中珠物业公司或西海物业公司不仅从未主动改变该独立状态，更是以自身的装修行为将孙润枝物业与西海大厦割裂开，可见中珠物业公司认可孙润枝物业的独立状态，也足以证明中珠物业公司从未提供物业服务给孙润枝。孙润枝自管物业及其相连区域，孙润枝和中珠物业公司之间无物业管理服务关系，中珠物业公司无权向孙润枝收取物业管理费用。原审判决对此认定正确，应予维持。2、原审判决认定水电费的收缴问题属于孙润枝与水电部门的关系，与中珠物业公司无关，是正确的，应予维持。物业管理公司所代收的水电费仅能证明物业服务公司接受了水电供应部门的委托，而与水电供应部门之间建立了委托关系，不能证明业主和物业公司之间建立了物业服务合同关系。综上所述，涉案物业一直由孙润枝自管，原审判决认定中珠物业公司与孙润枝之间不构成事实上的物业服务合同关系正确，应予维持。孙润枝物业区域独立于西海大厦的其他部分，且西海物业公司及中珠物业公司一直放任并主动造成该独立的状态一直存续至今，而且从未对该区域提供物业管理服务，孙润枝当然不需要向其交纳物业服务费。二、原审判决回避查明及认定相关物业服务合同的效力性问题，而直接认定案外人西海物业公司公司与西海大厦业主构成事实合同关系不正确。1、中珠物业公司与西海物业公司均没有合法的物业管理权来源，相关物业服务合同应认定为无效。根据《物业管理条例》第十一条（四）项、十二条、二十一条、《物权法》第七十六条一款（四）、第二款之规定，以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》（以下称最高法物业服务纠纷司法解释）第一条明确规定；“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。依法成立生效的物业服务合同才对业主具有法律上的约束力。物业管理公司要么是建设单位依法选聘的前期物业服务企业，要么是业主大会、业主委员会或全体业主通过合法程序选聘的。但西海物业公司与中珠物业公司对西海大厦的物业管理权来源均不属于上述任一情况。西海物业公司既非建设单位选聘，西海大厦从未召开过业主大会，未成立业主委员会，该种情形下，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。即使由业主大会决定也应经业主专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主书面表决同意才能共同选聘物业服务企业。《物业管理条例》自2003年9月1日起施行，但被西海物业公司及中珠物业公司根本没有履行条例规定，完全忽视广大业主意愿和利益，任意行为。中珠物业公司提供了一份2003年1月10日物业管理委托合同（无原件），且该合同内容不能证明甲方（具体名字看不清）是西海大厦唯一业主，具有签约主体资格，且合同期限仅为一年，期限届满后双方并未续签合同。原审判决在查明及认定部分均没有认定该合同的真实性、合法性、关联性，是完全正确的，因此西海物业公司没有合法主体委托，其没有合法的物业管理权来源。既然如此，其后西海物业公司与中珠物业公司所签署的相关协议均成了无源之水，中珠物业公司自然也没有合法的物业管理权来源，没有合法的合同依据管理西海大厦。因此中珠物业公司管理西海大厦没有合法依据。且孙润枝也没有享受任何西海物业公司和中珠物业公司服务。当然不应向中珠物业公司交纳物业管理费。2、2006年1月10日《协议书》无原件，真实性不应认定。即使退一步，该协议也应认定无效。首先，中珠物业公司没有提供该协议的原件，孙润枝对其真实性不认可，原审判决认定其真实性无证据支持，二审应予纠正。其次，即使退一步，假设该协议真实。2006年1月10日，中珠物业公司与西海物业公司签订包括西海大厦在内的六个管理小区的全部物业管理权转移协议，该协议明显违反了《物业管理条例》第四十条物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的规定，也没有由业主共同选聘物业服务企业。因此该协议内容应认定无效。3、原审对2006年2月2日“公告”的真实性予以认定并无证据支持，二审应予纠正。即使退一步，该公告的内容对业主及孙润枝均不具有约束力。首先，2006年2月2日“公告”无原件。孙润枝从未收到过该公告，也没有在公共区域看见过该公告。中珠物业公司没有任何证据证明其曾将该公告通知西海大厦业主。孙润枝对其真实性不认可，原审判决认定其真实性无证据支持，二审应予纠正。退一步，仅就该公告的内容，既然西海物业公司没有物业管理权的合法来源，自然也无权向他人转让相关合同权利义务，更无权委托他人管理西海大厦。西海大厦业主和西海物业公司之间并无形成物业服务合同关系，也无债权债务，何来转让？更何况，根据《合同法》第八十条规定债权转让须通知债务人，未经通知对债务人不发生效力。没有任何证据证明中珠物业公司或西海物业公司曾经将该公告送达、以及以何种形式送达给过西海大厦业主。因此，该公告对西海大厦业主没有任何约束力。4、2009年1月1日的物业管理委托合同应认定为无效。2009年1月1日西海投资顾问公司与中珠物业公司签订物业管理委托合同，约定西海投资顾问公司选聘中珠物业公司为西海大厦提供物业管理服务，期限为两年，自2009年1月1日至2011年12月31日。西海投资顾问公司又有何资格代表西海大厦的全部业主，自行为西海大厦全体业主选聘物业服务企业？因未依法履行合法程序，未取得业主同意，该协议应为无效协议。况且，2006年1月10日，中珠物业公司与西海物业公司签订的协议书第三条约定，自2006年1月1日起一切管理问题与西海物业公司无关，西海物业公司移交后更名为西海投资顾问公司，从此不再干预中珠物业公司工作。前后两份协议内容矛盾，中珠物业公司主张不应被支持。此外，2011年12月31日后，中珠物业公司没有与业主签订任何物业服务协议，也没有证据证明其为西海大厦提供了物业服务。三、中珠物业公司主张自2003年1月起的物业管理费用，但却并未提供相关企业的物业管理资质，原审判决对此予以回避，二审应予纠正。物业管理服务实行资质审批准入制度，中珠物业公司2008年4月15日才取得物业管理资质证书。西海物业公司、西海投资顾问公司并无物业管理资质，故对其管理期间，即使是签订了物业服务合同，也会因其资质瑕疵而导致合同无效，更况且本案西海大厦业主和各物业公司间并无签订物业服务合同。四、再退一步说，假设中珠物业公司是西海大厦的合法物业服务公司，并提供了物业管理服务给孙润枝，其诉讼请求亦不应予以支持。1、西海物业公司在2003年9月1日前没有取得管理部门的收费许可证，且中珠物业公司没有证据证明物业公司的相关物业服务费收费标准合法、且与业主在合同中约定。目前我国的物业管理收费实行政府指导价与市场调节价相结合的原则，西海大厦实行政府指导价。本案相关物业服务企业在2003年1月1日至2003年9月1日期间，没有按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第十三条规定取得相关收费许可。而且西海大厦的物业收费标准也没有按《物业管理条例》的规定在物业服务合同中与业主进行约定。因此，中珠物业公司要求业主支付的物业收费标准不合法，不应支持。2、中珠物业公司于2012年上调物业管理费收费标准不符合法定程序，属于违规收费，不应支持。西海大厦物业服务费用执行政府指导价。中珠物业公司并未按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第十四条的规定履行相应程序，其调价非法。中珠物业公司《关于物业管理费服务标准调整投票结果的公示》孙润枝也从未看到过，相关公示内容与中珠物业公司提交的其他证据之间内容前后矛盾，不能自圆其说。而且，中珠物业公司也不能证明其调价取得了业主专有建筑面积占总建筑面积过半数且占总人数半数以上的业主同意，故其调价不合法，对业主没有约束力。3、中珠物业公司未经催交而直接起诉，且中珠物业公司追索自起诉之日起两年前的物业管理费已超过诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交是物业公司向法院起诉业主支付管理费的前提，孙润枝并未收到中珠物业公司的相关催交函，中珠物业公司诉讼请求应予驳回。中珠物业公司诉请孙润枝自2003年1月起向其支付物业管理费，但中珠物业公司从未向孙润枝追讨过。而且，物业管理费系一月一交，并非《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的“当事人约定同一债务分期履行情况”，因此本案诉讼时效期间应从每月应交费为起点计算。中珠物业公司向孙润枝追索起诉之日起两年前的物业管理费已超过诉讼时效，不应予以支持。4、假设中珠物业公司对孙润枝提供了服务，在物业合同没有约定业主欠费滞纳金且中珠物业公司没有催交情形下，中珠物业公司要求按每日千分之一计收滞纳金，远远高于中国人民银行公布的同期贷款利息，是极不合理的，其请求不应支持。
综上所述，原审判决依法驳回中珠物业公司的全部诉讼请求的结果正确，二审应予维持，以维护孙润枝之合法权益。
经审理，本院查明，1998年5月4日，珠海市第二城市开发公司即取得珠海市香洲人民西路十八号北园综合大楼《商品房屋产权权属证明书》。1997年1月16日，孙润枝与珠海市第二城市开发公司签订《房屋销售临时合同》。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人中珠物业公司主张其为西海大厦业主提供了物业服务，被上诉人孙润枝应交纳相应物业服务费用；被上诉人孙润枝主张其与上诉人中珠物业公司之间没有形成物业服务合同关系，因此，本案的焦点为2003年1月16日西海物业公司与“新X**物业管理有限公司”签订的《“香山大厦”物业委托管理合同书》、2006年1月10日中珠物业公司与西海物业公司签订的《协议书》以及西海投资顾问公司与中珠物业公司2009年1月1日签订的《物业管理委托合同》对孙润枝有无约束力。为此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，孙润枝是从珠海市第二城市开发公司处购买所得涉案房产，而如本院查明事实所示，1998年5月4日，珠海市第二城市开发公司即取得包括涉案房产在内的《商品房屋产权权属证明书》。中珠物业公司不仅未提交证据证明其是建设单位依法选聘的物业服务企业，也没有提交证据证明与之签订物业服务合同的为西海大厦的建设单位，反而自认西海投资顾问公司为西海大厦的一个业主，因此，无论是2003年1月16日西海物业公司与“新X**物业管理有限公司”签订的《“香山大厦”物业委托管理合同书》还是西海投资顾问公司与中珠物业公司2009年1月1日签订的《物业管理委托合同》，均不是与西海大厦建设单位签订的前期物业服务合同。同时，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项之规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。而本案中，中珠物业公司并未提交证据证明其主张的物业服务合同是业主共同决定或业主大会决定的，因此，西海投资顾问公司作为西海大厦的一个业主，与中珠物业公司签订的物业服务合同对孙润枝没有约束力，则上诉人中珠物业公司主张其为西海大厦业主提供了物业服务，被上诉人孙润枝应交纳相应物业服务费用的主张亦就没有事实及法律依据。综上，一审法院查明事实清楚，处理结果得当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5426元，由珠海中珠物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 陈妙斯