山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6719号
上诉人(原审被告，反诉原告)：山东宸雅商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人：谢倩，总经理。
委托诉讼代理人：尹晓霖，男，1968年2月21日出生，汉族，系山东宸雅商贸有限公司经理，住济南市。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：柴亮，男，1980年1月15日出生，汉族，济南红门餐饮管理有限公司总经理，住济南市。
原审第三人：山东山大后勤服务公司，住所地山东大学南校区院内（原山东工业大学院内）。
法定代表人：田放，董事长。
委托诉讼代理人：吴立珂，山东天航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李泽峰，山东天航律师事务所实习律师。
上诉人山东宸雅商贸有限公司（以下简称宸雅商贸公司）因与被上诉人柴亮、原审第三人山东山大后勤服务公司合同纠纷一案。不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宸雅商贸公司上诉请求：依法撤销原审判决第一、二、四项判决事项，改判支持宸雅商贸公司原一审各项反诉请求。一、二审诉讼费用由柴亮承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，法律适用不当。（一）宸雅商贸公司同柴亮之间的《合作协议》没有违反法律的强制性规定，不是无效合同，宸雅商贸公司的一审反诉请求应得到法律的支持。山大后勤服务公司自认涉案房屋无规划手续并不能证明涉案房屋有无规划手续。1.山大后勤服务公司为柴亮申请追加而成为本案的当事人，在山大后勤服务公司参与一审的多次开庭过程中明显偏袒柴亮，法庭上互动共同对抗宸雅商贸公司，山大后勤服务公司的法庭陈述难有客观性。2.涉案房屋的所有人为山东大学，山大后勤服务公司仅为涉案财产的经营管理人，包括涉案房屋在内，山东大学另有多套房屋使用情况同本案的情况相同，山大后勤服务公司均同用房单位或个人签订类似协议。山东大学为副部级单位，其将几千平方米无规划手续的房产交山大后勤服务公司经营，一般公民和公司难以相信。3.山大后勤服务公司的法庭陈述对本案有直接利害关系的宸雅商贸公司和柴亮而言，相当于证人证言。就本案来说，山大后勤服务公司自认涉案房屋无规划手续的陈述是传来证据和间接证据，不能证明涉案房屋是否有官方的行政许可证书。本案一审宸雅商贸公司、柴亮及山大后勤服务公司均没有向法庭提交涉案房屋的产权登记信息、规划许可证明及相关的证明材料。有无规划许可证，相关建设规划行政主管机关有无备案是最有权威的证明。一审法院没有经过调查，也没有向当事人任何一方提出过调取、出具涉案房屋有无规划许可证的相关证据，仅凭山大后勤服务公司的“自认”认定涉案房屋无规划许可证，显然这一结论依据不足。另，对合同纠纷，法院首先应考查合同的性质，是否具有相应的效力，在开庭时向当事人释明，便于当事人在诉讼中少走弯路。本案在一审中，柴亮当时起诉主张双方的《合作协议》为无效协议，经一审法院释明，柴亮变更起诉请求为解除《合作协议》，一审法院在法庭上也没有再向当事人释明合同的效力。（二）宸雅商贸公司要求柴亮支付合作经营费用有法律依据，应得到支持。宸雅商贸公司同柴亮之间的《合作协议》是合法有效的协议，协议没有违反国家法律、行政法规的强制性规定。合同是否有效，只有依据国家的法律、行政法规判定，下位阶的规章、制度等均无权判定合同的效力。退一万步讲，即便是认定《合作协议》无效，宸雅商贸公司所主张的合作经营费用也应得到支持。宸雅商贸公司和柴亮存在利害关系，如果认定双方的合同无效，就存在缔约过失责任问题，依据一审判决所依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。柴亮占用、使用涉案房屋近两年，只向宸雅商贸公司交纳了第一年的费用，近一年的费用没有交纳，《合作协议》无论是有效还是无效，柴亮均应向宸雅商贸公司支付相应的费用。柴亮向山大后勤服务公司交纳款项与本案宸雅商贸公司同柴亮之间的争议无法律上的关联，只能证明柴亮以行动撕毁其与宸雅商贸公司的合同。涉案房屋不属山大后勤服务公司所有，如果涉案房屋没有规划许可证，按一审判决的认定，山大后勤服务公司也不能将房屋出租进行经营活动，柴亮实际占用涉案房屋，山大后勤服务公司也无权向柴亮收取款项。
柴亮辩称，同意一审判决。其与宸雅商贸公司是一种租赁关系，因宸雅商贸公司和山大后勤服务公司的协议无法履行，柴亮与宸雅商贸公司也无法继续履行。
山大后勤服务公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。宸雅商贸公司在履行与山大后勤服务公司的合同中拒绝支付租金，存在多种违约行为，在这种情况下，山大后勤服务公司才通知宸雅商贸公司解除合同，宸雅商贸公司上诉没有任何事实和法律依据，关于支付租金问题，宸雅商贸公司交给山大后勤服务公司的支票被退票，然后一直让其支付，但宸雅商贸公司一直未回复。
柴亮向一审法院起诉请求:1.解除双方所签订的《合作协议》并赔偿柴亮经济损失20万元，退还保证金5万元；2.本案诉讼费用由宸雅商贸公司承担。
宸雅商贸公司向一审法院反诉请求：1.解除宸雅商贸公司与柴亮签订的《合作协议》；2.柴亮向宸雅商贸公司支付合作费用，从2016年7月31日起至柴亮搬出涉案房屋之日为止，按照合作经营费年40万元计算，并赔偿经济损失7万元；3.本案诉讼费用由柴亮承担。
一审法院认定事实：2014年4月1日宸雅商贸公司与山大后勤服务公司签订《合作经营合同》，约定了门面房位置、合同期限、费用及付款方式、房屋用途及经营范围、山大后勤服务公司权利义务、宸雅商贸公司权利义务、合同解除及终止、违约情况及违约责任等条款，附件有消防安全承诺书、治安安全承诺书。合同中规定：门面房位置为中心校区教学区房屋，使用面积400平方米。合同期限为三年，装修三个月，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；合作经营费30万元/年、履约保证金3万元。宸雅商贸公司不得将合作经营权转租（或转包、分包、部分分租）给第三方，不得在合作经营房上设定担保物权，不得以山东大学、山东山大后勤服务公司的名义进行经营和广告宣传活动等宸雅商贸公司权利和义务。违约责任中规定宸雅商贸公司将经营权转租（或转包、分包、部分分租）给除双方之外的第三方的，山大后勤服务公司有权立即终止合同，收回房屋，并不再退还宸雅商贸公司的合作经营费和履约保证金等。落款处盖有山大后勤服务公司以及宸雅商贸公司公章、法定代表人谢辉私章。
2015年6月10日，柴亮与宸雅商贸公司签订《合作协议》，合同中约定：门面房位置位于：山东大学中心校区教学区房屋体育场下沉广场北餐饮区，面积360平方米。协议期限：本协议期限为壹年，有效期限为贰年，自2015年7月30日起至2017年7月29日止，贰年有效期内合作经营费不予浮动，每年协议到期前提前两个月签署此年度合作协议，续交合作经营费。在合作期满后柴亮具有优先合作权可续签合作协议。如提前解除协议，需提前两个月提出上报，如柴亮单方面提前解除协议，宸雅商贸公司有权扣除一个月合作经营费并要求柴亮赔偿宸雅商贸公司双倍履约保证金，店内装修不可拆除，需保留在本店。合作经营费40万元/年，履约保证金5万元。房屋用途及经营范围：房屋用于校园咖啡、简餐、甜品；主要经营范围为西餐咖啡简餐、烘焙糕点、牛排披萨、酒水饮品、现场加工饮品（限柴亮经营资质许可范围）。合作期间任何一方不得单方解除、终止协议，合作期内遇不可抗力、学校规划调整、上级单位决定需要终止协议的，双方经协商一致后可提前终止协议等。合作协议签订后，柴亮已向宸雅商贸公司履行缴纳了的一年合作经营费40万元（自2015年7月30日起至2016年7月29日止）和履约保证金5万元。
柴亮与宸雅商贸公司已经履行第一年协议，因发生纠纷未续签下一年度的协议。柴亮现为济南红门餐饮管理有限公司的法定代表人，实际占用涉案房产至今。2016年12月29日，柴亮向山大后勤服务公司缴纳15万元资产占用费，山大后勤服务公司出具收据载明：交款单位为红门餐饮管理有限公司、收款事由为2016年7-12月资产占用费；2017年4月17日，柴亮山大后勤服务公司缴纳7.5万元资产占用费，山大后勤服务公司出具收据载明：交款单位为红门咖啡、收款事由为2017年1-3月资产占用费。
柴亮于2016年8月12日诉至一审法院，要求确认与宸雅商贸公司签订的《合作协议》无效并退还部分合作经营费20万元、保证金5万元，审理中经一审法院向柴亮释明若涉案合同为有效合同，柴亮是否变更诉讼请求，柴亮当庭表示若涉案合同为有效合同，变更诉讼请求为解除与宸雅商贸公司签订的《合作协议》并赔偿损失20万元，退还保证金5万元，要求宸雅商贸公司承担诉讼费用。
一审法院认为，柴亮与宸雅商贸公司签订的《合作协议》名为合作协议，实系房屋租赁协议，因涉案房产经营管理人即山大后勤服务公司自认该房产无规划手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，双方签订的《合作协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。柴亮与宸雅商贸公司签订的《合作协议》为无效合同，合作协议无效应当返还因该协议取得的财产，双方对于合同无效均有过错，均应当承担相应的责任。柴亮及宸雅商贸公司均要求解除双方之间的合作协议，因协议无效，对解除合同的请求不予支持。柴亮诉请宸雅商贸公司赔偿损失20万元，因柴亮继续占用涉案房产进行经营至今，无证据证实具体损失，对于本案诉争的《合作协议》无效有过错，对该请求不予支持。本案诉争的《合作协议》无效应自始无效，宸雅商贸公司继续占有履约保证金无依据，对柴亮要求宸雅商贸公司返还履约保证金5万元的请求予以支持。
宸雅商贸公司诉请柴亮支付从2016年7月31日起至柴亮搬出涉案房屋之日为止的合作费用，按照合作经营费年40万元计算，并要求赔偿损失7万元，因柴亮实际占用涉案房产并已向山大后勤服务公司缴纳了资产占用费，宸雅商贸公司对于《合作协议》无效有过错，宸雅商贸公司要求继续支付合作费用并赔偿损失的请求于法无据，一审判决不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认柴亮与宸雅商贸公司于2015年6月10日签订的《合作协议》无效。二、限宸雅商贸公司于判决生效之日起十日内返还柴亮缴纳的履约保证金50000元。三、驳回柴亮的其他诉讼请求。四、驳回宸雅商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由柴亮负担4000元，宸雅商贸公司负担1050元，反诉费5850元，由宸雅商贸公司负担4800元，柴亮负担1050元。
经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审期间，宸雅商贸公司提交2014年、2015年给山大后勤服务公司支付租金、保证金的凭证，经质证，柴亮、山大后勤服务公司对宸雅商贸公司交过租金的事实没有异议。
本院认为，柴亮与宸雅商贸公司签订的《合作协议》名为合作协议，实系房屋租赁协议，一审法院对此认定无误。关于该协议的效力问题，根据最高人民法院相关司法解释的规定，无规划手续的房屋所涉租赁合同无效。本案中，出租人山大后勤服务公司主张涉案房屋无规划手续，宸雅商贸公司虽上诉主张有无规划许手续应以行政主管机关有无备案为准，但其并未对此进行举证，故应承担举证不能的责任。一审判决认定合同无效并无不当。关于宸雅商贸公司上诉主张柴亮支付合作经营费用问题，根据本案查证的事实，宸雅商贸公司系从山大后勤服务公司承租涉案房屋又转租给柴亮，山大后勤服务公司因宸雅商贸公司转租行为违反合同约定已与宸雅商贸公司解除合作合同，在此情况下，宸雅商贸公司既无涉案房屋的使用权，又无证据证实其存在经营费损失，故其要求柴亮继续支付合作经营费用并赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上，宸雅商贸公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5850元，由上诉人山东宸雅商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏希贵
审判员 宋海东
审判员 栾钧霞
二〇一七年十月三十日
书记员 丁青苗