沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民二初字第00994号
原告：马可欣，女，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：时学丹、王宇平，系辽宁正直律师事务所律师。
被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）。
法定代表人：张乐，系该单位董事长。
委托代理人：王涌，系辽宁北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原告马可欣诉被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月10日作出（2012）于民二初字第02365号民事判决，宣判后被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院。2013年9月2日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第01357号民事裁定，裁定撤销沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第02365号民事判决，发回沈阳市于洪区人民法院重审。本院受理后，依法由审判员王忠泽担任审判长，与代理审判员詹力彦、人民陪审员靖晓骥另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告马可欣委托代理人时学丹、王宇平、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司的委托代理人王涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为98.44平方米，总房款为305164元。原告已经向被告交付房款，但被告一直没有为原告办理房屋产权登记手续，应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行判决，按照总房款的1%进行判决没有法律依据，请求法院依法判令：1、被告协助原告为其办理房屋产权证手续；2、被告赔偿原告逾期办证违约金98000元及诉讼费用。
被告辩称：一、我公司不应支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》（下称“《合同》”）系双方真实意思表示，《合同》第十五条已明确约定了如逾期办理房屋产权证，我公司应承担继续办理房地产权属证书的责任，但无需向原告支付违约金；二、原告部分诉请已超过诉讼时效，不应得到法律保护。根据《合同》第十五条约定，我公司承担逾期办理产权证违约金的起算时间为房屋交付之日起一年届满之次日，原告于2012年7月11日向贵院提起诉讼，从贵院收案之前超过两年的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法律保护；三、因第三方原因导致我公司无法为原告办理产权证的责任不应由我公司承担。因该地块相邻单位沈阳鑫达汽车贸易服务有限公司（下称“鑫达汽贸”）于2010年7月以沈阳市政府为被告，我公司作为第三人，向辽宁省政府法制办申请行政复议，请求撤销沈阳市政府为我公司依法颁发的土地使用证，导致我公司为购房者办理产权证的工作被迫停止，且目前此案尚在审理之中，至今尚未做出明确结论。在鑫达汽贸与沈阳市政府行政复议案中，我公司仅作为第三人，并非此案的当事人，完全是受害者，由于该行政复议案件导致我司办理房屋产权证书工作被迫停止，该期间的违约责任不应由我公司承担，恳请法院暂时中止审理本案，待该行政复议一案有明确结论后，在划清责任的前提下，再继续审理；四、原告所购房屋已增值，原告并无损失，原告诉请违约金过高，恳请法院参考合同约定的逾期交房违约金比例予以调整。
经审理查明，原告马可欣与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为98.44平方米，总房款为305164元。合同第八条约定，出卖人应当在2007年6月30日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、商品房可以入住，待交付全部款项后方可办理入住。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。
2007年10月11日，原告办理了入住手续。被告尚未将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。
2010年6月18日，辽宁鑫达汽车销售服务有限公司以沈阳市人民政府为被申请人提起行政复议，请求撤销沈阳国用（2005）第047号土地使用权证。该土地于2005年11月出让给被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，并取得了土地使用权证。2010年6月24日，辽宁省人民政府向被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司下发了第三人参加行政复议通知书，通知被告参加作为第三人参加行政复议。
2012年7月11日，原告诉至法院。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、验房单、第三人参加行政复议通知书、行政复议申请书等相关证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告平等、自愿地签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告按照合同的约定向被告交纳了房款。被告应当于2008年10月11日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告尚未办理，系违约行为，应当承担违约责任。
关于被告主张的诉讼时效问题，根据合同约定，被告应当于2008年10月11日前履行办理初始备案登记手续的义务，原告提供的证据不足以证明其自上述时间至起诉前向被告主张权利，但被告一直没有履行合同义务，对于原告的请求，本院保护起诉之日至起诉之日前两年期间的权利（即2010年7月11日至2012年7月11日）。
关于被告主张的因第三方原因导致违约，不承担违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故被告的该项主张，本院不予支持。
关于被告申请中止审理的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条一款五项规定，本案的诉讼请求与被告所涉及的土地使用证纠纷不存在利害关系，不是必须以其审理结果为依据，故对该项申请，本院不予准许。
关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，原、被告双方对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了约定，即商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书，关于违约金数额，属约定不明；其次，被告没有按约定完成新建商品房初始登记备案，原告提供的证据不足以证明其有实际损失发生；第三，被告主张违约金按照逾期交房的比例（按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金）进行调整，本院不予支持；第四，经本院调解的业主诉被告逾期办证违约金案件结案标的额均为总房款的百分之一。所以，原告请求的逾期办证违约金的数额定为已付总房款的百分之一即3051.64元（305164元×1%）为宜。
关于原告主张的要求被告办理房屋产权证，因办理房屋产权证不属于《商品房买卖合同》所约定的义务，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条一款五项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告马可欣逾期办理房屋所有权证违约金3051.64元；
二、驳回原、被告其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2250元，由被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司承担50元，原告马可欣承担2200元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王忠泽
代理审判员 詹力彦
人民陪审员 靖晓骥
二〇一四年四月十四日
书 记 员 魏立涛