北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终11108号
上诉人（原审被告）：北京亚奥佳特图文制作中心，住所地北京市朝阳区安苑北里*号楼。
经营者：李立群。
委托诉讼代理人：秦浩（经营者李立群之夫），现住北京市朝阳区安苑北里*号楼。
被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处，机构地址北京市朝阳区安苑北里21号楼。
负责人：历广权，单位主任
委托诉讼代理人：张冀巍,北京市岳成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆沈凤,北京市岳成律师事务所实习律师。
上诉人北京亚奥佳特图文制作中心（以下称亚奥佳特中心）因与被上诉人北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处（以下称亚运村街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2075号事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亚奥佳特中心经营者李立群及其委托诉讼代理人秦浩，被上诉人亚运村街道办之委托诉讼代理人张冀巍，陆沈凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚奥佳特中心上诉请求：1.撤销一审法院判决，并依法改判驳回亚运村街道办的全部诉讼请求或发回重审。2.由亚运村街道办承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、亚奥佳特中心与亚运村街道办之间不是单纯的租赁关系，涉案租赁合同也并非亚奥佳特中心真实意思表示。二、一审法院认定亚奥佳特中心在2013年3月25日后未支付租金及亚奥佳特中心共已支付1748000的租金认定错误。三、一审法院认定年租金为亚运村街道办所称的280000元与事实不符，认定错误。
亚运村街道办称不同意亚奥佳特中心的上诉请求，同意一审判决。
亚运村街道办向一审法院起诉请求:1、确认双方签订的租赁合同自2016年12月5日解除；2、判令亚奥佳特中心腾退北京市朝阳区××号房屋，并返回给亚运村街道办；3、请求亚奥佳特中心给付亚运村街道自2013年3月25日至实际腾退返还房屋之日的占有使用费，暂计算至2018年2月28日为1382000元；4、判令亚奥佳特中心支付逾期腾房违约金28000元。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，法院予以确认：
亚运村街道办系北京市朝阳区××号楼的房屋所有权人。
2006年5月25日，亚运村街道办作为甲方与乙方亚奥佳特中心签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区××号楼建筑面积为489平方米的房屋有偿出租给乙方使用，租期为五年，自2006年6月1日至2011年5月31日，使用性质为商业；租赁合同如因期满而终止时，如乙方逾期不搬迁仍占用房屋超过15日，甲方有权向人民法院起诉，要求乙方立即腾房，并按年租金的10%支付违约金，违约金不足补偿时，甲方可要求乙方另行支付赔偿金；全年租金共计280000元，每租期年度分两次缴纳，第一次于当年5月1日之前交纳，第二次于当年11月1日之前交纳；乙方除房费外，每年还应向甲方支付下述费用（每年随房管部门的标准表更而变更）：供暖费19元/年平方米，计9291元；小区设施费3.90元/年平方米，计1907.10元；管理费0.63元/年平方米，计308.07元，以上费用共计11506.07元；乙方如需装修房屋，需提交书面申请及装修方案，并经甲方审核同意后方可施工，费用自理；合同期满后，房屋装修改造后设备、设施、装修物等不可移动部分归甲方所有，甲方不予经济补偿。
双方均认可亚奥佳特中心实际租赁房屋系北京市朝阳区××号房屋。
亚运村街道办提交2017年3月其工作人员玄××与秦浩谈话录像资料一份，其中玄××称：“原来是要求2016年12月31日前腾出来，您一直没有腾，一而再再而三地谈，您这不光是没有腾房子，您还欠着我们的房租，希望您按期按时3月31日前将房屋腾出来，现在您也说一说您房子的情况”，秦浩称：“06年5月31日租的房子，2011年5月31日到期，11年以后就没有签订新合同，为什么没有签订新的协议，一、你们收我费就是不合理的，30年了，由来已久，我跟你办事处不是租房关系，而是你给我解决问题的结果，87年的时候小关有两间房”……“我要说一下，现在你们办事处说我欠了你们一百多万，不对”……“不是交不上了，当时是一开始郝主任谈的时候，提出28万暂定，他说暂时先这么定，实际经营过程中确实不行，我写了一个申请，2007年，在这之间我一直找他，说不行，我写了申请，要求他同意减8万，我写，也没说8万，就说给减点，实际上我交房租11年之前都是按20万交的，郝主任答应我的”……玄××：“2011年以后就没签，因为你不承认这28万的房租是吗？”秦浩：“对，我不承认，当时你参与了，当时你不仅说是不减反加，你说加百分之五十都有，在这种情况下我拒绝了”玄××：“您听我说，咱捋一遍，当时2011年到期的时候，办事处也想跟您签合同，因为您说这个28万这个我当时跟您说这个28万中的8万，没有文字的东西，所以现在认定不了，而且当时咱们这房产呢，我还跟您举个例子，我说咱们现在房产都要涨钱了，2006年签的是什么时候，2011年已经涨钱了，我说您还接受得了么，咱们小区已经涨了60%多了，我跟您说涨了50%的都有，是这意思吧？”秦浩：“嗯嗯”。玄××：“所以我说您要是继续签合同的话，咱就得涨钱，您还记得不？”秦浩：“对，得涨钱”……玄××：“2011年起就没签合同？”秦浩：“嗯”，玄××：“2011年起就没签合同？”秦浩：“嗯”，玄××：“也没交房租后边是吧？”秦浩：“交了，一直交着，一点一点”……。
2011年6月30日，亚运村街道办向亚奥佳特中心发出《通知》，称：双方租赁合同已于2011年5月31日到期，但亚奥佳特中心拖欠房费35万元，协议期满之后，按协议租金单价计算至2011年6月30日拖欠房费2.3333万元，考虑到亚奥佳特中心提出亚运村街道办有16万元制作费尚未支付，请亚奥佳特中心尽快将16万元制作费用明细账目找亚运村街道办相关负责人签字认定，认定后的制作费可冲抵房费，请亚奥佳特中心于2011年7月15日前持认定手续及剩余欠费交到亚运村街道办处。亚奥佳特中心认为该通知上没有亚运村街道办的盖章，不认可。
庭审中，亚运村街道办认可亚奥佳特中心在2013年3月25日之前的租金已经交齐。
对双方有争议的证据和事实，法院认定如下：
一、双方之间法律关系的性质。亚奥佳特中心认为双方系产权换租赁权的关系，并提交其从业证明、占地费收据、电费收据、1995年8月22日房屋证明、1998年7月23日拆房通知、因拆迁引发的行政起诉书、2017年11月16日情况说明、解决问题函等。亚运村街道办认为上述证据均与本案无关，均不能证明涉案房屋系置换取得。法院认为，亚奥佳特中心提交的证据虽可显示其经营地点的变迁情况，但均不能显示本案租赁合同系置换而来；双方所签《房屋租赁合同》对于置换情况未置一辞；并且根据合同约定，合同期满亚奥佳特中心应予腾房，该约定的法律后果与置换相去甚远；综上，法院对亚奥佳特中心所持产权换租赁权的陈述不予采信。
二、亚奥佳特中心支付租金的时间和金额。为证明亚奥佳特中心交纳租金的情况，亚运村街道办提交其记账单一张，显示自2006年11月20日至2016年3月29日共计支付1748000元，亚运村街道办并提交相关票据。2016年12月5日，亚运村街道办向亚奥佳特中心发出《通知》，要求亚奥佳特中心在2016年12月底前结清所有欠费（至2016年12月31日共欠费1096563元），于2016年12月底前腾空房屋归还街道。亚奥佳特中心收到该通知，但对此不认可。亚奥佳特中心称其不欠租金，且在2016年支付了一笔10万元的租金。亚运村街道办称该10万元系亚奥佳特中心用后账补前账的方式支付之前的欠租。就涉案房屋租金是否全部支付，亚奥佳特中心未能提供充分证据。法院认为，负有履行义务的当事人应当就履行情况承担举证责任，故亚奥佳特中心应就其支付租金的情况举证，现亚奥佳特中心未能充分证明其已支付涉案房屋的全部租金，故法院对其所持不欠租金的主张不予采纳，并根据亚运村街道办的自认认定在2013年3月25日之后未支付租金。
一审法院认为：双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，双方应依约履行。现涉案合同于2011年5月31日到期，但此后亚奥佳特中心仍继续支付租金，亚运村街道办在收取租金时并未有证据显示其要求亚运村街道办腾退房屋，故应认定双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现亚奥佳特中心拖欠租金至今，构成根本违约，亚运村街道办于2016年12月5日发出通知要求解除双方合同，具有法律依据，法院予以确认。合同解除后，亚奥佳特中心应向亚运村街道办腾退涉案房屋，并向亚运村街道办支付拖欠的租金及合同解除后的占用费，占用费按照租金标准确定。亚运村街道办主张逾期腾房违约金，具有合同依据，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处与北京亚奥佳特图文制作中心就北京市朝阳区××号房屋达成的租赁合同关系于二〇一六年十二月五日解除；二、北京亚奥佳特图文制作中心于判决生效之日起十五日将北京市朝阳区××房屋返还给北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处；三、北京亚奥佳特图文制作中心于判决生效之日起七日内给付北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处自二〇一三年三月二十五日至二〇一六年十二月五日的租金一百零三万七千一百五十一元；四、北京亚奥佳特图文制作中心于判决生效之日起十五日给付北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处自二〇一六年十二月六日至实际腾退返还房屋之日的占有使用费，按照每日七百六十七元一角二分计算；五、北京亚奥佳特图文制作中心于判决生效之日起七日内给付北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处逾期腾房违约金二万八千元；六、驳回北京市朝阳区人民政府亚运村街道办事处的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
在本案二审中，亚奥佳特中心为证明其以前存在自建房屋被拆迁的事实，提交了加盖有“朝阳区小关街道办事处市场管理委员会”公章的证明一份，该证明载称：“小关精艺修锁门市部商户秦浩经营用房，位于原小关市场西南端一侧，在90年亚运会举办前，市场改扩建成商业用房出租商户过程中被扩进市场，期间为落实市场租赁人员收费情况，我们对该商户房屋建筑权属进行了甄别。经查，该商户房屋建筑面积约40平方米，系1987年报相关主管部门审批后自行建造，其各项占地审批手续完备有效。后经市场办研究确定，该房屋使用权属归该商户所有。特此证明，小关街道市场办，1995年8月22日。”
同时，亚奥佳特中心还提交了上面签有“情况属实、马锁岭”字样的情况说明一份：“1998年8月亚运村街道办事处在拆了我小关市场内自有经营用房后，知情相关主要领导及办事处主管市场副主任袁××说话算话兑现了承诺，责成时任市场科的科长马锁岭给我解决。时至1999年2月春节过后是马科长给置换到了位于吉林大厦旁属于办事处的2间经营用房。但在我们实际经营半年左右又被拆了。2017年11月16日。”
在本案二审中，亚奥佳特中心还提交了证明一份，内容为：“2006年5月，为解决北京亚奥佳特图文制作中心经营场地问题，亚运村街道将××号楼部分面积租给该单位，2007年亚奥佳特提出因经营亏损，投资大，无单位等原因，申请减免原签合同期间内房屋年租金8万元，该减免申请由亚奥佳特图文制作中心交与本人，由本人转交行政办公室主任郝××。证明人：张××”。2018年3月26日。该证明上面还签有郝××的意见，意见内容为：“经回忆，以上张××说明的情况属实。考虑到办事处是解决与亚奥佳特因拆迁遗留问题作为补偿将房屋租给对方的特殊关系，并且经营亏损，投资大、无车位等具体原因，经请示同意减免合同期内年租金约五万元，只因当时双方均未及时办理合同变更手续。郝××2018年4月3日。”在二审中，亚奥佳特中心申请张××、郝××出庭作证，但亚奥佳特中心委托诉讼代理人秦浩表示，经联系表示张××、郝××二人均在外地不能到庭。亚运村街道认可上述二人确实为街道办事处原工作人员，鉴于目前办事处人员变化较大，不能确定上述证明内容是否属实。
本院二审还对本案租金涉及的金额与北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2073号民事判决的交叉部分进行了核实。经核，在本案中亚奥佳特中心提交的共计186.8万元的租金票据中，其中有12万元被核算记入（2018）京0105民初2073号民事判决亚奥佳特中心公司已经缴纳的租金数额，该判决现已生效。经核实，一审法院按照本案证据核算的租金数额是正确的。本案二审查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，本案二审争议的焦点在于涉案协议的性质和亚奥佳特中心应否腾退涉案房屋。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，双方之间签订的协议在性质上属于房屋租赁合同，在该租赁合同中并未记载亚奥佳特中心所主张的产权置换租赁权的情况。但是根据亚奥佳特提交的一系列证明材料可以看出，亚奥佳特取得涉案房屋的承租权与秦浩所主张的拆迁遗留问题可能存在一定关系；但是，这并不能改变本案租赁合同的性质，在涉案租赁合同已经到期，亚奥佳特中心未交付后续租金的情况下，出租人亚运村街道办有权请求解除合同。同时，还要看到涉案租赁房屋面积为489平方米，秦浩所称的原被拆房屋面积为40平方米，两者面积相差极大，即便二者之间可能存在一定关系，但是在无其直接证据证明的情况下，目前尚无法直接得出亚奥佳特中心所提出的本案是以其产权换租赁权这一结论。此种情况下，一审法院根据双方租赁合同约定，认定亚奥佳特中心违反租赁合同约定，未依约支付租金，达到合同解除条件，判令解除合同，腾退房屋，具有相应的事实和法律依据，一审法院根据现有证据核算的租金数额亦正确无误。亚奥佳特中心所提出的亚运村街道办所欠16万元的制作费和减免租金数额等问题，根据目前证据在本案中亦无法认定，双方可另案处理。对于亚奥佳特中心及其秦浩所提出的以前自建房屋被拆，所应获得的相应利益等遗留问题，在本案中无法处理，秦浩可与亚运村街道办等有关部门另行解决。
综上，亚奥佳特中心的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费17490元，由北京亚奥佳特图文制作中心负担（于本判决生效之日起七日交纳）。二审案件受理费17494元，由北京亚奥佳特图文制作中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年九月四日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明