浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1662号
上诉人（原审被告）：颜文玲。
委托代理人：孙莉，浙江京衡律师事务所律师。
委托代理人：王琦，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江保集房地产开发有限公司，住所地：浙江省金华市义乌街1899号保集蓝郡0幢。
法定代表人：裘东方，董事长。
委托代理人：李艳艳，浙江圣约翰律师事务所律师。
委托代理人：史懿，浙江圣约翰律师事务所实习律师。
上诉人颜文玲因与被上诉人浙江保集房地产开发有限公司（以下简称保集公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第2639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告保集公司诉称：2011年初，被告欲购买原告所有的位于金华市八一南街1688号的保集名流俱乐部（即体育馆）、汉方洲（即步行街）、格林豪泰等三处房产。经协商，双方商定保集名流俱乐部、汉方洲两处房产的销售价格合计为5500万元，其中保集名流俱乐部销售价格为3330万元、汉方洲销售价格为2170万元。格林豪泰及其大堂的销售价格为2300万元。为避税，双方商定按照此前双方交易习惯，仍然将房屋交易价格分为合同价格和合同外价格两部分，合同内价格支付至原告公司账户，合同外价格支付至指定个人账户。保集名流俱乐部交易价格商定分为合同内价格2300万元、合同外价格1030万元。2013年1月28日，原、被告签订合同价格为2300万元的《房屋转让合同》，约定：合同签订之日起三天内，乙方（被告）支付房款定金10万元；房屋抵押撤销后10天内支付余款2290万元至甲方（即原告）账户。乙方未按约定时间付款，甲方有权按累计应付向乙方追究违约利息，自合同规定应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利率按2%计算。逾期超过20天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方违约责任，即：乙方向甲方支付违约金共计305333元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。合同签订以后，被告依约在3日内向原告公司支付购房定金10万元；同日及同年2月22日分四次向指定个人账户支付了合同外口头约定购房款1030万元。2013年5月起，被告开始使用本案房屋。同年9月6日，房屋抵押撤销。同年9月22日，原告邮寄《撤销告知书》书面告知被告抵押撤销事实并要求被告依约支付购房余款2290万元。但经原告多次催讨，被告始终拖延不付。2014年1月28日，被告为了达到拒付2290万元购房余款、占有保集名流俱乐部等非法目的，向金华市婺城区人民法院提起诉讼，谎称其与原告之间先后签订保集半岛B3综合楼、汉方洲、保集半岛销售中心、格林豪泰、保集名流俱乐部、保集蓝郡别墅100幢101号六处房产的房屋转让合同，其累计已付购房款12280万元已经超出了实际转让房产的转让总价，原告违约等。案件经金华市婺城区人民法院及金华市中级人民法院审理，现已审理终结，（2014）浙金民终字第600号民事判决书也已依法生效。该判决书确认：“根据双方已完成的房屋买卖交易及颜文玲支付相应购房款的实际情况，结合保集公司在二审中提供的相关证据进行分析，足以认定双方之间就保集半岛B3综合楼、保集半岛售楼中心、保集蓝郡别墅100幢101号、汉方洲、格林豪泰等五处房产的交易价格由合同内价格和合同外价格两部分构成，实际交易价格总额为11240万元”，并“确认保集公司主张的双方之间就保集半岛B3综合楼、保集半岛售楼中心、保集蓝郡别墅100幢101号、汉方洲、格林豪泰五处房屋买卖合同真实的交易价格由合同约定价格和口头约定价格两部分构成，购房款也分为向保集公司账户支付房款和向个人支付房款两部分构成的事实”。生效判决认定保集半岛B3综合楼、保集半岛售楼中心、保集蓝郡别墅100幢101号、汉方洲、格林豪泰五处房屋买卖合同已经履行完毕，该五处房屋实际交易价格总额11240万元也已足额支付。根据被告针对六处房产已付购房款12280万元的事实，判决书认定两者相减，保集名流俱乐部“无论是否存在合同外价格，颜文玲均未足额支付购房款…”。综上，依据《房屋转让合同》第五条约定，被告逾期付款已构成违约，应承担违约责任。被告逾期付款长达10个月，远远超出合同约定的20天，故根据《房屋转让合同》第五条约定，被告应支付违约金305333元，合同终止，被告将房屋退还给原告。由于原告遭受的实际经济损失大于合同约定违约金，对实际经济损失与违约金差额458万元，被告应依约予以赔偿。原告现诉请法院判令：1.原、被告签订的《房屋转让合同》终止；2.被告立即将房屋退还给原告；3.被告支付违约金305333元并赔偿原告经济损失458万元（暂从2013年10月24日起至2014年8月23日止计算10个月，此后至债务清偿之日期间的经济损失应据实计算并由被告赔偿），合计4885330元；4.本案诉讼费用由被告负担。
原审被告颜文玲辩称：被告并未拖欠原告购房款，本案所涉房屋系（2014）金婺民初字第441号及（2014）浙金民终字第600号民事案件中所涉房屋买卖纠纷中一部分，被告所支付的全部购房款已经超出双方所购买的房产总值1560万元。因此，被告并未拖欠原告购房款。对于（2014）浙金民终字第600号案件，浙江省高级人民法院已经受理此案并在审查之中，因本案纠纷系上述再审审查案件组成部分之一，本案的审理和判决需以上述结果为依据，鉴于此，被告申请本案中止审理。
原审法院审理查明：2013年1月28日，原、被告就保集名流俱乐部，即位于金华市八一南街1688号1幢房屋（金房权证婺字第××号，金市国用2004第7-68647号）签订《房屋转让合同》，约定：“房屋转让总价为2300万元；本合同签订之日起三天内，乙方（被告）支付房款定金10万元；乙方须于抵押撤销后10天内支付余款2290万元至甲方（即原告）账户。乙方未按约定时间付款，甲方有权按累计应付向乙方追究违约利息，自合同规定应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利率按2%计算。逾期超过20天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方违约责任，即：乙方向甲方支付违约金共计305333元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿”。2013年5月份起，原告将上述房屋交付被告使用。同年9月6日，房屋抵押撤销。同年9月22日，原告邮寄《抵押撤销告知书》书面告知被告抵押撤销的事实并要求被告依约支付购房余款2290万元。另查明，对于被告是否已足额支付涉案房屋即保集名流俱乐部购房款，金华市中级人民法院作出的（2014）浙金民终字第600号民事判决书确认：“虽然现有证据不足以认定保集名流俱乐部的真实交易价格，但无论是否存在合同外价格，颜文玲均未足额支付购房款”。浙江省高级人民法院作出（2015）浙民提字第51号民事判决书，对（2014）浙金民终字第600号民事判决予以维持。
原审法院审理认为：经法院生效判决确认，原告未按约足额支付涉案保集名流俱乐部，即位于金华市八一南街1688号1幢房屋（金房权证婺字第××号，金市国用2004第7-68647号）购房款，依据双方签订的《房屋转让合同》约定，该《房屋转让合同》终止，被告应支付原告违约金305333元，并将房屋退还给原告。原告要求被告赔偿除上述违约金之外的经济损失，依据不足，不予支持。原告合理合法的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、原告浙江保集房地产开发有限公司与被告颜文玲于2013年1月28日签订的《房屋转让合同》终止。二、被告颜文玲于判决生效之日起15日内支付原告浙江保集房地产开发有限公司违约金305333元。三、被告颜文玲于判决生效之日起15日内将位于金华市八一南街1688号1幢房屋（金房权证婺字第××号，金市国用2004第7-68647号）退还给原告浙江保集房地产开发有限公司。四、驳回原告浙江保集房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45883元，由被告颜文玲负担。
宣判后，原审被告颜文玲不服，向本院提起上诉称：一、上诉人已经按约付清《房屋转让合同》约定的诉争房产转让款2300万元，被上诉人也依约交付了讼争房产。二、上诉人并无逾期支付购房款的违约行为，本案所涉房产买卖合同不符合终止条件。1、被上诉人未能提供有效的证据证明其向上诉人发出了抵押登记撤销通知，金华市中级人民法院作出的（2014）浙金民终字第600号判决也对此未予认定，一审判决对这一事实的认定有误。2、本案所涉房产购房款金额存在争议，被上诉人提交的证明讼争房产实际交易价格为3330万元的证据在生效判决中不予认定。三、一审认定上诉人并未实际付清讼争房产的购房款，导致这一法律事实的原因系双方在合同履行过程中发生了争议，终止合同将导致上诉人承担因此发生的全部责任，显失公平。补充上诉意见：一、上诉人未付清涉案房屋余款的原因主要是双方对交易标的和价款存在重大误解（上诉人认为涉案房屋的房款已付清），并非上诉人故意违约。二、即便根据前案生效判决文书的认定，上诉人虽未付清全款，但其付款比例达54%，在上诉人同意支付余款1060万元的情况下，一审判决终止合同缺乏依据。三、一审法院无视涉案房屋用途和功能的特殊性，无视上诉人已长期实际占有和使用涉案房屋的事实，径行判决合同终止和返还房屋，不仅缺乏事实及法律依据，且违背了判决结果与社会效果相统一的原则。综上，恳请二审法院依法查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人保集公司辩称：一、颜文玲未足额支付本案《房屋转让合同》约定的购房款是两级法院生效民事判决已经确认的事实。原审法院根据生效判决确认的该事实认定本案事实并适用法律作出判决，是完全正确的。颜文玲上诉称其“已经按约付清”诉争房产转让款、“并无逾期支付购房款的违约行为”等上诉理由与生效判决确认事实相悖，其上诉请求应依法予以驳回。二、根据生效判决确认事实，颜文玲未依约足额支付购房款，逾期付款时间已超过了20天，本案《房屋转让合同》第6条约定的合同终止条件已经成就。原判据此适用法律作出判决，显然正确。颜文玲上诉认为“并无逾期支付购房款的违约行为，本案所涉房产买卖合同不符合终止的条件”的上诉理由与生效判决确认事实不符。综上所述，上诉请求和理由均不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，保集公司未提供证据，颜文玲提供以下证据：
股权转让协议2份（原件核对后退回），证明在涉案房屋转让时，保集公司的关联方（上海保集物业管理有限公司、黄永良）也将保集名流俱乐部（即金华保集名流健身服务有限公司）的全部股权转让给了颜文玲，由颜文玲继续经营保集名流俱乐部（即涉案房屋的主要用途）的事实。
被上诉人保集公司质证认为：该证据不属于民事诉讼证据规则所规定的新证据。对证据的真实性无异议，但是对关联性、证明对象有异议。本案是房屋转让的商品房买卖合同纠纷，股权转让的协议书是房屋签订转让合同以后签署的，与本案的房屋买卖之间没有必然的联系，股权转让协议书与本案无关。当时我们签合同时，保集房屋是出租给金华保集名流俱乐部健身服务有限公司使用的，不能达到上诉人的证明目的，颜文玲继续经营保集名流俱乐部这个事实与房屋退还没有关联性。
上述证据，本院认为，股权转让协议书与本案缺乏直接关联性，在本案中不予认定。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：首先，本院作出的（2014）浙金民终字第600号民事判决确认保集名流俱乐部的真实交易价格无论是否存在合同外价格，颜文玲均未足额支付购房款。浙江省高级人民法院作出的（2015）浙民提字第51号民事判决中亦认定双方确实存在为避税而就案涉房产采用合同内价格和合同外价格进行交易的情况。所以，本案涉案房产保集名流俱乐部的真实交易价格是否为3330万元与案件的处理已无根本的影响。即使按合同价格2300万元，颜文玲也未足额付清购房款的事实清楚。其次，2013年9月6日，涉案房屋抵押撤销，颜文玲应依合同约定支付剩余购房款2290万元。保集公司邮寄《抵押撤销告知书》给颜文玲，由保集名流俱乐部的工作人员签收，在（2014）浙金民终字第600号案件中颜文玲对于由工作人员签收没有异议，只是认为是被对方欺骗写下“本人已签收到快件，放到前台”这句话。因此，一审认定2013年9月22日保集公司邮寄《抵押撤销告知书》书面告知抵押撤销的事实并要求颜文玲依约支付购房余款2290万元的事实，并无不当。按照双方合同的约定，颜文玲未在约定期限内支付购房款，应支付违约金305333元，并将房屋退还给保集公司。颜文玲主张已支付54%购房款不应终止双方房屋转让合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45883元，由上诉人颜文玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一六年四月十二日
代书 记员 吕 倩 茜