河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3140号
上诉人（原审原告）：王玺，女，1988年7月7日出生，汉族，住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：李松泽，男，1985年8月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。系上诉人王玺之夫。
委托诉讼代理人：李思远，河北拓石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：侯铁柱，男，1986年4月6日出生，汉族，住北京市大兴区。
被上诉人（原审被告）：廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区和平丽景小区丽景路31号门店。统一社会信用代码：91131003308422146N。
法定代表人：柴累，该公司执行董事。
上诉人王玺因与被上诉人侯铁柱、廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司（以下简称如家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2018）冀1091民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玺的委托诉讼代理人李松泽、李思远，被上诉人侯铁柱到庭参加诉讼，被上诉人如家经纪公司经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。
王玺上诉请求：一、撤销（2018）冀1091民初80号民事判决的第二项、第三项，改判被上诉人侯铁柱返还上诉人购房款300000元、被上诉人如家经纪公司返还上诉人中介费服务费49388元；二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定上诉人应当依照《房屋买卖合同》第六条第4项的约定向被上诉人侯铁柱支付违约金90000元有误。一、上诉人解除《房屋买卖合同》的根本原因是该合同无法继续履行、合同目的无法实现。第一，原审法院依据房管局的回复及《关于在廊坊市主城区贯彻执行房管局等部门<关于进一步加强房地产市场调控的意见>事实细则的补充条款》认定上诉人有购房资格错误，虽然上诉人在2017年3月14日向被上诉人侯铁柱支付了定金50000元，但在规定的两个月申请登记期限内，被上诉人如家经纪公司并未通知上诉人办理登记，现已超过该期限，合同目的无法实现。第二，上诉人无法享受调控前的信贷政策。2017年3月23日，上诉人向被上诉人侯铁柱支付购房款250000元，该款与定金合计300000元作为贷款首付款，实际上，上诉人与建行签订贷款合同的日期为2017年3月23日。此次房屋买卖不能按照2017年3月21日前的政策办理过户登记，《房屋买卖合同》已经不能继续履行。第三，如家经纪公司未能在贷款合同有效期内协助买卖双方将房屋所有权进行变更登记，导致银行不能发放贷款，现贷款合同的有效期已过，需要重新申请贷款，上诉人需要额外支付大笔资金来补足首付款差额，大幅增加了上诉人购房成本，影响了上诉人的履约能力，若合同继续履行，对上诉人来说显失公平。二、原审法院判决上诉人承担违约责任错误。第一，《房屋买卖合同》第七条约定，如因洪水、地震、火灾和法律，政府、银行政策变化等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙互不承担违约责任。本案中，因为廊坊市人民政府出台一系列限购及限贷政策导致合同不能履行，根据合同的约定，上诉人不应承担违约责任。第二，原审判决在“一、关于王玺履行合同义务情况”中陈述的内容与本案事实不符。如家经纪公司并未通知上诉人提高首付款比例，也未采取其他防止损失进一步扩大的措施，使得合同在长达九个月的时间内不能履行。上诉人在合同约定的期限内向被上诉人侯铁柱交付了5万元定金及25万元首付款，并不存在“对合同的后续履行中采取消极的方式延迟履行义务”，不存在违约情形。因涉诉房屋无法办理产权变更登记、银行不能发放贷款导致合同无法继续履行，上诉人不得不要求解除合同。第三，原审判决称上诉人“为了居住而购买涉诉房屋，但其在拿到涉诉房屋钥匙后并没有实际使用，显与购买用途不符”，事实上，该房屋内没有任何家居用品，因为限购限贷令的颁布，上诉人并不确定房屋能否顺利过户，原审法院不能以此认定上诉人有过错。第四，限购限货属于可视为“不可归责于双方事由”的解除合同的情形。原审法院认定上诉人属于违约方错误。三、被上诉人如家经纪公司在本合同履行过程中具有严重过错，所有责任应当由其承担，其向上诉人收取的中介费应当全额退还。《房屋买卖合同》第五条第1项约定了由如家经纪公司协助办理过户手续，在限购限贷政策颁布后，如家经纪公司没有对上诉人及被上诉人侯铁柱对合同是否能够履行、如何履行进行过说明与沟通。上诉人与被上诉人侯铁柱在本合同履行过程中均未违约，合同不能履行完全是因为如家经纪公司的不负责行为所导致的。因《房屋买卖合同》已经解除，且不能归责于买卖双方，故如家经纪公司应当全额退还已收取的费用。上诉人及侯铁柱的损失应当由被上诉人如家经纪公司承担。
侯铁柱辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。房管局已经证明上诉人具有购房资格，只是贷款过期。
如家经纪公司提供书面答辩意见称，2017年3月14日，王玺与侯铁柱签订《房屋买卖合同》。2017年3月21日廊坊市政府出台房屋限购政策，王玺无法再购买该房屋。如家经纪公司一直在努力促成该合同履行完毕。如家经纪公司已经尽到如实告知的义务，提供与订立合同有关的真实情况。在如家经纪公司的联系下，双方约定见面商谈，如家经纪公司进行签约指导，告知双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。签订《房屋买卖合同》后，如家经纪公司协助双方当事人办理过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。如家经纪公司已经尽到了相应义务，只是由于政策原因导致王玺无法取得标的房屋的所有权。如家经纪公司同意退还王玺相应费用41888元。
王玺向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的编号为0000169的房屋买卖合同；2、被告侯铁柱返还原告定金50000元，首付款250000元，共计人民币300000元；3、被告如家经纪公司返还中介费共计人民币49388元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月14日，王玺、侯铁柱及如家经纪公司共同签订《房屋买卖合同》，约定：王玺购买侯铁柱坐落于河北省廊坊开发区及车位），建筑面积41.84平方米，总价为900000元，房屋产权证号为廊坊市房权证廊开字第××号。2、如家经纪公司是居间方，王玺向如家经纪公司交纳居间服务费13000元；侯铁柱向如家经纪公司交付该房屋产权证件（房本）；如家经纪公司协助双方办理该项过户手续；王玺、侯铁柱任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，由违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同日，王玺通过银行转账支付侯铁柱购房定金50000元；王玺通过银行支付如家经纪公司中介费、贷服费、评估费、高评费及过户费共计44388元，其中中介费13000元、过户费2000元。2017年3月21日，王玺与中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订贷款合同，合同中借款期限为从2017年3月21日起至2047年3月21日止，涉诉房屋作为抵押物。2017年3月23日，王玺再通过银行支付侯铁柱购房款250000元，该款与定金合计300000元作为贷款首付款，侯铁柱为其出具了收条。剩余购房款600000元由如家经纪公司负责办理贷款手续。如家经纪公司为此向王玺开具评估费4500元、业务费5000元的收据。目前，贷款合同已完成审批，但因涉诉房屋未过户至王玺名下，贷款没有如期放款。涉诉房屋的产权证书原件在如家经纪公司留存。王玺在涉诉合同交易时，侯铁柱已将涉诉房屋钥匙交付王玺。另查明，廊坊市房屋交易与产权管理中心答复：王玺非当地（廊坊市）户籍居民；如果王玺的购房行为虽发生在限购政策出台之前，但合同尚未完成网签的，其购房行为在时间上属限购政策出台前后的交叉。根据我市现行的准购政策“购房人在3月21日之前已经与银行签订个人住房贷款协议并批准贷款额度，但尚未完成网签的，按照3月21日之前的有关政策处理。”或“购房人在3月21日（含21日）之前向卖方支付部分或全部购房款（不含现金支付），但尚未完成网签的，按照3月21日之前的有关政策处理。”又查明，2017年3月21日廊坊市出台商品房买卖限购政策，具体为外地人在廊坊购买房屋的首付款从30%提高至50%。2017年6月3日廊坊市限购政策升级。再查明，2017年7月份，如家经纪公司通知王玺与侯铁柱可以办理房屋过户手续即侯铁柱将涉诉房屋过户至王玺名下（以备贷款放款至侯铁柱和王玺开始履行贷款合同），但又通知需要等待；2017年12月，如家经纪公司告知王玺与侯铁柱无法办理涉诉房屋的过户手续。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，一审法院依法确认。一、关于王玺履行合同义务情况。1、2017年3月21日廊坊市虽出台限购政策，但至2017年6月3日期间，根据限购政策要求，外地人购房需将购置房屋的首付款由30%提高至50%即可完成房屋过户手续。原告王玺作为本案的房屋购买人在已支付30万元首付款的前提下，对合同的后续履行采取消极的方式迟延履行合同义务，其行为本身存在过错；且，王玺为了居住而购买涉诉房屋，但其在拿到涉诉房屋钥匙后并没有实际使用，显与购买用途不符；王玺作为房屋的购买人在应知晓其将会支出大笔交易金额，且当时全国各地限购政策不断出台，其对房价波动带来的不确定性应当自行承担相应后果。2、本案审理过程中，一审法院依职权向廊坊市房屋交易与产权管理中心询问王玺是否具有购买涉案房屋的资格。根据廊坊市房屋交易与产权管理中心的答复及《关于在廊坊市主城区贯彻执行市房管局等部门<关于进一步加强房地产市场调控的意见>实施细则的补充条款》的规定，结合本案的事实，王玺已于2017年3月21日之前通过银行转账的方式（非现金交付）向侯铁柱支付购房定金5万元，定金为履行合同的保障，且在侯铁柱为其出具的收条中也明显记载该5万元为房款的一部分，其符合“于2017年3月21日之前支付部分房款”的条件，故根据相关部门的政策要求，王玺具有购买涉案房屋的资格。二、关于如家经纪公司履行合同义务情况。如家经纪公司作为专业房屋交易的居间方，在本市第一次调控政策出台后，其有义务及时向买卖双方进行传达并要求购买方王玺提高首付款比例或在王玺不同意支付相应首付款时积极采取其他相应措施以防止各方损失的进一步扩大，但其未妥善解决且在第二次限购政策出台后，其错误地告知王玺的购房资格被限制。故，如家经纪公司在履行合同义务过程中没有积极进行相应的沟通、应对并为双方积极解决问题，而将此合同引发的争议拖延至2017年12月而未解决，恰逢当时的廊坊二手房屋交易价格明显回落，如家经纪公司本身亦存在过错。综上，在本院组织各方质证的过程中，王玺仍明确表示坚持解除《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，结合本案实际情况，对王玺诉请解除《房屋买卖合同》，一审法院准予。侯铁柱作为涉案房屋的出卖人，其因合同解除造成的损失显而易见。为减少当事人诉累，根据《房屋买卖合同》的约定，王玺应赔偿侯铁柱违约损失9万元（90万元×10%）。如侯铁柱认为其损失高于合同约定，可在法定期限内向责任方另案主张。因王玺在本诉中未向如家经纪公司主张经济损失，本院对此不予处理。《房屋买卖合同》解除后，侯铁柱应返还王玺购房款21万元。如家经纪公司收取房屋中介费的对价，不仅包括为买卖双方提供居间信息，也应当包括其他义务。鉴于如家经纪公司在本案中履行合同义务的情况，结合如家经纪公司的服务内容和服务阶段，本院酌定如家经纪公司应收取中介费3000元。评估费4500元，因评估已实际发生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。如家经纪公司收取王玺的其他费用，因未实际发生或未能说明具体收费项目，故应如数退还。故，如家经纪公司应退还王玺相应费用共计41888元（49388-3000-4500）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告王玺与被告侯铁柱、廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司于2017年3月14日签订的《房屋买卖合同》。二、被告侯铁柱返还原告王玺购房款210000元（原告王玺赔偿被告侯铁柱违约损失90000元已扣除）上述款项于本判决生效之日起五日内给付。三、被告廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司返还原告王玺部分中介服务费41888元，此款于本判决生效之日起五日内给付。四、被告廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司、原告王玺分别于本判决生效之日起五日内返还被告侯铁柱河北省廊坊开发区东方大学城东方之珠小区98幢1单元1204室房屋的产权证原件、房屋钥匙。五、驳回原告王玺的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人王玺提出其不存在违约行为，不应支付违约金90000元的上诉请求，上诉人王玺与中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订的个人住房贷款合同已完成审批，但因案涉房屋未过户至王玺名下，贷款没有如期放款。上诉人王玺支付首付款后，被上诉人侯铁柱已将案涉房屋钥匙交付王玺，该房屋的产权证书亦交给如家经纪公司留存。王玺已于2017年3月21日之前通过银行转账的方式向侯铁柱支付购房定金5万元，符合“于2017年3月21日之前支付部分房款”的条件，王玺未在政策规定的期限内积极履行合同，与现不能继续履行《房屋买卖合同》存在直接关系，故解除合同应承担违约损失，本院对其上诉主张不予支持。上诉人王玺提出被上诉人如家经纪公司应返还其中介服务费49388元的主张，一审法院结合如家经纪公司的服务内容和服务阶段，酌定如家经纪公司应收取中介费3000元、评估费4500元，其他费用退回上诉人并无不当，本院对上诉人的该主张不予支持。对于上诉人王玺称被上诉人如家经纪公司存在严重过错，应承担违约的上诉主张，其在一审中未向如家经纪公司提出，可另行主张。
综上所述，王玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2238元，由王玺负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
书记员 周 雪