河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终11786号
上诉人（原审被告）：河北九德文化传播有限公司，住所地石家庄市桥西区师范街66号203号（实际经营地：河北省石家庄市桥西区平安南大街77号院内面向休门街方向的9号生活服务中心1-6层北半部）。
法定代表人：冯小枫，该公司执行董事。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所，住所地石家庄市桥西区平安南大街77号。
法定代表人：田春江，该所所长。
委托诉讼代理人：何爽，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。
上诉人河北九德文化传播有限公司（以下简称九德公司）因与被上诉人中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所（以下简称第五干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九德公司的法定代表人冯小枫、被上诉人第五干休所的委托代理人何爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人九德公司的上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，改判上诉人不承担责任。事实和理由：第一、一审法院对房屋使用费金额认定错误对于已经超过诉讼时效的房租，不应得到法律支持。1、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。我国《民法总则》是在2017年10月1日起实行，在民法总则实行之前的《民法通则》中第一百三十六条：延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。具体到本案中，在《民法总则》实行之前，一年的诉讼时效只能保护被上诉人自2016年10月1日之后的房租请求。对于2016年10月1日之前的房租请求已经超过诉讼时效，不应得到法律保护。2、一审法院认定诉讼时效中止、中断的事由不能成立。第二，一审法院既然认定《军队房地产租赁合同》系无效合同，那么上诉人就按照实际使用的房屋交纳占有使用费，对于没有实际使用的房屋不应支付费用。2016年3月份，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，被上诉人单位就派发人多次找上诉人做思想工作，要求上诉人腾退房屋。恰好2016年冬季供暖季，由于暖气管道爆裂，淹没了房屋，电路也不能正常使用，当时上诉人就腾空了2层，3层和5层的大部分（5层只使用了一间房屋，其余腾空）。自从2016年冬季上诉人将以上房屋腾空后，对于已经腾空的房屋不应支付费用。第三，上诉人从2016年取暖开始，就没有使用暖气，因此不用支付暖气费。被上诉人出租的房屋由于没有建设工程规划许可证，房屋面积根本就没有计入干休所供暖费用计算范围，被上诉人缴纳的暖气费不包括上诉人租赁的楼房。也就是说被上诉人对干休所9号生活楼没有缴纳取暖费。在2016年取暖季开始，由于暖气管道爆裂，上诉人就一直没有使用暖气，上诉人没有实际使用，被上诉人也没有实际损失，并且租赁房屋没有列入热损范围，因此上诉人也不应承担热损费。总之，一审判决对诉讼时效认定错误，对实际占有使用的费用也认定错误，对热损费也认定错误，希望二审法院能查清事实，依法纠正一审判决错误。
第五干休所答辩称，1、关于诉讼时效，因上诉人一直实际占用房屋是一种持续状态，不存在诉讼时效的问题。2、其主张部分房屋未占用已经腾空不是事实，这些房屋只能说其未使用，其并未腾清交还被上诉人，其未使用和未占用是两个概念。3、原上诉人曾使用过暖气，也曾缴纳过暖气费，供暖公司是按照实际供暖面积进行收缴，与是否有房产证没有关系。
第五干休所向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠付的租金2750000元、滞纳金3991500元及2016-2017、2017-2018两个年度取暖费（热损）36580元，共计6778080元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年8月21日，第五干休所（甲方）与被告九德公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：京冀〔2011〕032019号），主要约定：“甲方自愿将坐落在平安南大街77号院内面向休门街方向的9号生活服务中心楼1-6层北半部的房屋（坐落号：京冀字第××号），建筑面积2948.835平方米，场地600平方米，出租给乙方使用；租赁用途为：办公（含书画院、装潢部、金融服务、茶社）；租赁期限自2011年9月30日起至2021年11月30日止（含装修期），租赁期限为10年；房地产年租金总额（不含水、电、暖、煤气、设备、物业管理、卫生等费用）为原则上人民币（大写）壹佰壹拾万元（小写：1100000元）。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付甲方。付款方式：银行转账。一次性交付不再分期；租赁期内的水、电、暖、煤气按照市里规定的价格由甲方卖给乙方。取暖费按照本年度市里规定的价格和所租赁房屋的建筑面积，由乙方在供暖前30天交付甲方；乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，甲方按该费用总额的千分之三向乙方加收滞纳金……”。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证。原中国人民解放军河北省军区石家庄离职干部休养所调整组建为中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所，新的番号于2018年2月28日宣布命令后正式启用，原单位番号撤销。
以上事实，有《军队房地产租赁合同》、国有土地使用证、河北省军区后勤部对省军区石家庄干休所合作建房的批复、中国人民解放军北京军区联勤部通知、北京军区工程建设质量监督注册登记表、经费明细账、记账凭证、石家庄华电裕华供热公司收款收据及增值税补充发票、中国工商银行转账存根、河北省石家庄警备区政治工作处证明及庭审笔录等证据予以证实。
一审认为，关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告第五干休所作为出租人，未取得涉案房屋建设工程规划许可证，与承租人被告九德公司之间的房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告九德公司应向原告第五干休所支付房屋占有使用费，占有使用费参照《军队房地产租赁合同》关于租金的约定。原告主张被告九德公司房屋占有使用费交到2016年1月31日，2016年2月1日后未交纳。被告称，在《民法总则》实行之前，一年的诉讼时效只能保护原告自2016年10月1日之后的房租请求，对于2016年10月1日之前的房租请求已经超过诉讼时效，不应得到保护。本院认为被告一直占有使用案涉房屋，且未按合同约定向原告支付占有使用费，故被告应向原告支付自2016年2月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费2750000元。
关于滞纳金问题，因双方签订的《军队房地产租赁合同》无效，故原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于2016-2018两年度取暖费问题，被告认可该两年度的取暖费未交纳，也认可原告对该费用的计算标准。因此，被告应向原告支付2016-2018两年度取暖费共计36580元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告河北九德文化传播有限公司向原告中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所支付2016年2月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费2750000元；二、被告河北九德文化传播有限公司向原告中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所支付2016-2018两个年度的取暖费热损共计36580元；三、驳回原告中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所其他诉讼请求。上述第一、二项限本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59247元，由被告河北九德文化传播有限公司负担24357、原告中国人民解放军河北省军区石家庄第五离职干部休养所负担34890元。
本院二审期间，上诉人提交一份中国人民解放军河北省军区石家庄离职干部休养所9号生活服务中心工程办公室于二0一一年十二月三日给上诉人出具的“在租赁总费用中减去壹拾伍万元补偿费用书”的证明；被上诉人质证意见为，对该证明的真实性不予认可，上诉人在一审也未提及减免租赁费事宜，属于放弃该主张。
二审查明的其他事实同一审。
本院认为，关于诉讼时效问题，根据上诉人与被上诉人均认可的上诉人缴纳租赁费记录证实，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人并未按合同约定一次性缴纳半年租赁费，而是分期多次缴纳，最后一次缴纳租赁费的时间为2017年6月10日，直到2017年10月1日并未超过一年的诉讼时效，被上诉人2018年7月9日起诉，也未超过3年的诉讼时效，而且上诉人一直占有、使用租赁的房屋，原判对上诉人主张超过诉讼时效的理由不予采信，适用法律正确。上诉人称2016年冬季，由于暖气问题，腾空了部分房屋，不应缴纳租赁费的主张，本院认为，上诉人租赁房屋后，如何使用是上诉人自行安排的问题，上诉人腾空房屋后，并未将腾空的房屋及时交于被上诉人，上诉人对腾空的房屋仍有管理、使用的权利，上诉人以此为由拒缴租赁费的主张，本院不予支持。关于暖气费问题，被上诉人主张的是热损费，并非全部暖气费，2016年上诉人虽然没有使用暖气，但根据供热企业的相关规定，用热单位应当缴纳热损费。关于减免租赁费用的问题，中国人民解放军河北省军区石家庄离职干部休养所9号生活服务中心工程办公室不具有法人资格，无权对外出具证明，被上诉人对该证明的真实性也不予认可，上诉人在一审时，也未提及该费用，因此，上诉人要求减免该费用的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人河北九德文化传播有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59,247.0元，由上诉人河北九德文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李秀云
审判员 高瑞江
审判员 寻 亚
二〇一八年九月二十八日
书记员 张 林