湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商初字第03624号
原告武汉同丰商业运营管理有限公司（反诉被告）。
法定代表人黄林，系该公司执行董事。
委托代理人汪慧（特别授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。
委托代理人晏贤舜（特别授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。
被告乔琪（反诉原告），男，汉族，1965年1月9日出生，武汉市江岸区逍遥五味锅餐厅私营业主。
委托代理人张博（特别授权代理），湖北鼎力众邦律师事务所律师。
原告武汉同丰商业运营管理有限公司与被告乔琪物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员任频、人民陪审员魏欣参加的合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告武汉同丰商业运营管理有限公司的委托代理人汪慧、晏贤舜，被告乔琪的委托代理人张博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉同丰商业运营管理有限公司（以下简称同丰商业运营公司）诉称，同丰商业运营公司根据其与武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司的协议，对吉庆民俗街一期实行统一运营和管理。2011年9月24日，同丰商业运营公司与乔琪签订吉庆民俗街商业用房租赁合同一份。合同约定，乔琪承租同丰商业运营公司经营管理的位于江岸区吉庆民俗街一期3栋401号商业用房，正常计租面积为347.40平方米。另外，优惠计租套内区域面积为101.60平方米。乔琪确认将承租商业用房仅用于经营时尚情调餐厅。租赁期限自2011年9月25日起至2018年3月24日，从2011年11月25日开始计收租赁费用。其中，2011年9月25日至2012年9月24日每季度租金为97,426元；2012年9月25日至2013年9月24日每季度租金为102,012元。2013年9月25日至2014年9月24日每季度租金为106,827元。同丰商业运营公司给予乔琪2个月装修期免租期，即2011年9月25日起至2011年11月24日止。如乔琪按照同丰商业运营公司及物业服务单位要求于2011年11月25日完成商业用房的装修，通过验收，并于2011年11月28日前开门营业，同丰商业运营公司将另给2个月经营期免付租金的优惠（具体时间为2011年11月25日起至2011年11月24日止）。租金按季交纳并实行预付制，即在每季度最后一个月前交纳下季度租金，乔琪需于合同签订时一次性支付3个月租金。乔琪需于合同签订三日内时支付保证金80,000元。如乔琪未按合同规定如期足额支付租金及合同规定的其他费用，同丰商业运营公司有权向乔琪收取违约金，违约金按拖欠金额的每天千分之五比例计算。合同还约定了其他内容。2011年12月19日，同丰商业运营公司与乔琪签订补充协议一份。合同约定，同丰商业运营公司与乔琪原已签订吉庆民俗街商业用房租赁合同，因乔琪承租的商业用房计租面积实际发生变化，现双方经协商达成一致，并签订本补充合同以资双方共同信守。乔琪同意承租位于江岸区吉庆民俗街一期3栋401号商业用房，正常计租面积为347.40平方米。另外，作为优惠计租的中山大道阳台区域面积为40.20平方米。租赁期间各期租金的支付时间、支付金额如下：2011年9月25日至2012年9月24日每季度租金为88,587元（其中，装修期免租2个月，达到经营期免租条件可免租金2个月，另给1个月免租）；2012年9月25日至2013年9月24日每季度租金为93,173元；2013年9月25日至2014年9月24日每季度租金为97,988元。乔琪在中山大道阳台区域摆放桌椅的起始时间，即双方共同确认乔琪应交付该阳台区域租金的开始计租时间，月计租金1,166元。乔琪除在合同签订时支付了3个月租金即97,426元，此后并未按合同约定支付租金。其中，2012年3月25日至2012年6月24日，欠租20,690元；2012年6月25日至2012年9月24日，欠租88,587元；2012年9月25日至2013年9月24日，欠租372,692元（每季度租金93,173元）；2013年9月25日至今租金（每季度租金97,988元）。同丰商业运营公司经多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、解除同丰商业运营公司与乔琪签订的吉庆民俗街商业用房租赁合同；2、乔琪于合同解除之日腾退位于江岸区吉庆民俗街一期3栋401号商业用房，并将该房交付给同丰商业运营公司；3、乔琪向同丰商业运营公司支付从2012年5月25日起至房屋腾退之日止的租金。（其中，2012年3月25日至2012年6月24日，欠租20,690元；2012年6月25日至2012年9月24日，欠租88,587元；2012年9月25日至2013年9月24日，欠租372,692元；2013年9月25日至房屋腾退之日止租金按每季度租金97,988元计算）；3、乔琪向同丰商业运营公司支付支付违约金（以乔琪累积所欠的租金为基数，自2012年5月25日起至房屋腾退之日止，按每日5‰进行计算）；4、本案诉讼费用由乔琪承担。
原告同丰商业运营公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司出具的证明1份，证明同丰商业运营公司与武汉市江岸国有资产管理公司约定，同丰商业运营公司对吉庆民俗街一期商业用房实行统一运营和全面管理；
证据二、吉庆民俗街商业用房租赁合同1份，证明同丰商业运营公司与乔琪签订房屋租赁合同。合同约定，乔琪承租同丰商业运营公司经营管理的吉庆民俗街一期第3栋401号商业用房，合同还就租赁期限、租金、违约责任等进行了约定。
证据三、补充合同1份，证明同丰商业运营公司与乔琪签订补充合同，对计租面积重新进行了约定，同丰商业运营公司还另给予乔琪一个月免租金的优惠（2012年1月25日-2012年2月24日）；
证据四、催收函2份，证明同丰商业运营公司分别于2012年7月13日和2013年7月4日向乔琪发函催收租金的事实；
证据五、电费计量表1份，证明乔琪自2012年10月7日停止营业，电表上没有用电的数字；
证据六、物品搬迁放行通知单1份，证明同丰商业运营公司在乔琪告知的情况下，同意乔琪自行出入经营房屋及搬运物品；
证据七、情况说明及张贴的照片1组，证明同丰商业运营公司为保护乔琪餐馆内的物品安全，在乔琪对经营场所上锁的情况下又加锁的事实，并张贴有相关的情况说明。
被告乔琪辩称，同丰商业运营公司的诉请中租金和违约金没有具体金额，且按该公司提供的租金、违约金的计算方式也不能算出具体金额。我除已交纳租金90,000余元外，还支付了保证金80,000元，但同丰商业运营公司对我支付保证金80,000元并未提及。同丰商业运营公司与我签订的房屋租赁合同对租赁面积计算有误，租赁面积中包含了作为消防通道的公共面积。我原对此情况不清楚，发现问题后又与同丰商业运营公司签订补充合同。2012年10月15日，同丰商业运营公司强行将我承租的房屋大楼的电梯关停（我餐馆在四楼，要靠电梯上下载人），导致客户无法到我经营的餐馆就餐，不能正常营业，故租金的截止日期应到2012年10月15日。此外，因同丰商业运营公司于2013年8月22日对我经营的餐馆门上加锁，使我一直不能进出餐馆，该房屋也不由我占有，故我与同丰商业运营公司签订的房屋租赁合同实际已于2013年8月22日解除，但我餐馆的财产仍在租赁房屋内。因合同实际已解除，违约金应计至2013年8月22日。同丰商业运营公司主张的违约金过高，请求法院进行调整。
被告乔琪就本诉未向本院提交证据。
被告乔琪（反诉原告）向本院提出反诉，诉称，2011年9月24日，我与同丰商业运营公司签订了吉庆民俗街商业用房租赁合同一份，约定我承租江岸区吉庆民俗街一期3栋401号商业用房，用于经营餐饮。合同约定的计租面积为449平米。在缴纳完3个月的租金及物业管理服务费后，我开始按照合同约定开始装修。在正式装修时，我发现计租面积中竟然包含了消防通道以及阳台的面积。据此，我多次向同丰商业运营公司反映。后同丰商业运营公司与我在2011年12月19日达成补充合同一份，约定正常计租面积为347.40平米，优惠计租的阳台面积为40.20平米。优惠计租的费用为1,166元，自我在中山大道边阳台区摆放桌椅起开始计租，支付时间随正常租金时间一并支付。此后，我未在该区域摆放桌椅，但同丰商业运营公司收取租金时，却依然将该阳台面积计租，消防通道以及阳台的面积不应计算到我个人的租金费用。因双方就租赁面积的计租方式发生分歧，合同实际上不能正常履行。2012年10月15日，同丰商业运营公司将我承租的房屋所在大楼的电梯关停，直接导致客户无法到我餐馆就餐，我不能正常营业，发生库存食材损失9,942.59元（鸡鸭鱼肉等主料腐坏及多种调料过期变质），餐馆至今仍在停止经营状态。2013年8月22日，同丰商业运营公司对餐馆加锁封门，封门后因水管爆裂，而我不能进门处理，造成我部分装修损失及水费损失400元。现提出反诉，请求判令：1、同丰商业运营公司赔偿给乔琪经济损失10,342.59元。包括：库存食材损失9,942.59元和水费400元；2、同丰商业运营公司停止妨碍乔琪正常经营；3、同丰商业运营公司负担反诉的诉讼费。
被告乔琪（反诉原告）为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、报警记录1份，证明乔琪准备于2012年10月15日开业，因同丰商业运营公司承租的房屋所在大楼的电梯关停，客户不能到四楼餐馆就餐，导致乔琪不能营业；2013年8月22日，同丰商业运营公司在乔琪餐馆门上加锁；
证据二、照片打印件6张，证明乔琪餐馆库存的货物因停业发生损失。
原告同丰商业运营公司（反诉被告）辩称，乔琪所述的情况与事实不符。关于计租面积，同丰商业运营公司与乔琪签订的补充合同仅对阳台面积进行了约定和给予了租金优惠，但并不涉及消防通道的公共面积，合同约定租金也是清楚的。乔琪在2012年10月1日之后就自行停止营业，餐馆也关门上锁。乔琪停业后，因房屋结构是开放式的，同丰商业运营公司出于安全考虑，电梯限行到四楼，并于2013年8月22日在乔琪锁门的前提下又加了锁，并在餐馆的门上贴有催收通知。双方签订的租赁合同中明确约定乔琪不得随意关门。在我们加锁前，乔琪可以自由进出，即使我公司加锁后乔琪也可以进出经营场所。2013年9月，乔琪到餐馆时，我们也配合开门，乔琪也未向我公司提过要求开门和电梯的要求。乔琪所主张的损失与我公司无关。乔琪提出要求我公司停止阻碍其经营，我公司从未阻碍乔琪经营。乔琪的诉请没有事实及法律依据，应依法予以驳回。
原告同丰商业运营公司（反诉被告）就反诉向本院提交证据如下：
证据一、吉庆民俗街商业用房租赁合同1份，证明租赁合同中第四条的第4.4项约定，乔琪不得以任何理由不按时开门营业或营业时间内擅自停止营业，乔琪在没有办理任何手续下于2012年10月7日开始停止营业；
证据二、补充合同1份，证明同丰商业运营公司针对阳台的计租面积给予乔琪租金优惠；
证据三、电费计量表1份，证明乔琪在2012年10月7日的用电量与2012年8月10日至2012年9月10日的电量下降近一倍，乔琪于2012年10月7日已经停业了；
证据四、物品搬迁放行通知单1份，证明乔琪于2013年9月11日拿走经营的门店相关物品，但乔琪拒绝在放行通知单签字；乔琪在其经营的门店是可以自由进出的。
经庭审质证，对同丰商业运营公司就本诉提交的证据，乔琪除对证据一无异议外，对其他证据均有异议。其中，对证据二、证据三，乔琪认为，租赁合同约定的计租面积有问题，如果没有问题就不会签订补充合同了；对证据四，乔琪表示其没有收到催告函；对证据五，乔琪认为，餐馆在2012年10月1日给员工放假，后准备营业时发现餐馆门上加锁，电梯也停了，故该证据并不能证明乔琪自2012年10月7日停止营业的事实；对证据六，乔琪认为，因通知单上没有乔琪的签字，故对该证据的真实性有异议；对证据七，乔琪认为，因情况说明其没有看到过，故对该证据的真实性有异议；因两份不同时间发出的催收函在拍照时，拍照时间为同一时间，故照片是同丰商业运营公司伪造的。对乔琪就反诉提交的证据，同丰商业运营公司均有异议。其中，对证据一，同丰商业运营公司认为，因报警记录上仅表述发生了纠纷，但并没有说明发生了何种纠纷，故出警记录不能证明乔琪所主张的事实；对证据二，同丰商业运营公司认为，因照片不能反映拍摄的地点，也不能证明乔琪发生了货物损失；我公司随时配合乔琪清点货物，但乔琪一直没有清点和转走货物，即使乔琪造成损失也应该由其自行承担。对同丰商业运营公司就反诉提交的证据，乔琪均有异议。其中，对证据一，乔琪认为，餐馆是2012年10月1日开始放假的，该证据和本案没有关联性；对证据二，乔琪认为，补充合同形成的原因主要是消防通道的公共面积计租到我的实际面积；对证据三，乔琪认为，电费的下降并不能证明我停业的事实；对证据三，乔琪认为，对物品搬迁放行通知单的真实性有异议。
对上述有争议的证据，本院认为，关于同丰商业运营公司就本诉提交的证据。对同丰商业运营公司提交的证据二、证据三，因乔琪对上述两份证据的真实性并无异议，仅认为租赁合同约定的计租面积有问题，但补充合同已就计租面积进行重新约定，故本院对证据二、证据三予以采信；对同丰商业运营公司提交的证据四，催收函2份虽无收件人签收，但结合同丰商业运营公司提交的证据七即情况说明及张贴的照片1组能够佐证证明同丰商业运营公司向乔琪催收租金的事实；对同丰商业运营公司提交的证据五，因乔琪对餐馆自2012年10月7日停止营业的事实并无异议，仅认为停止营业系同丰商业运营公司将其所承租房屋所在大楼的电梯关停，客户不能到四楼餐馆就餐等原因所致，故本院对乔琪自2012年10月7日停止营业的事实予以认定；对同丰商业运营公司提交的证据六，因物品搬迁放行通知单无乔琪签字，仅凭该物品搬迁放行通知单不足以证明同丰商业运营公司主张的的事实；对同丰商业运营公司提交的证据七，因乔琪经营餐馆已自2012年10月停止营业，而同丰商业运营公司自认此后在乔琪经营餐馆营业后加锁的事实，故本院对同丰商业运营公司在乔琪经营餐馆营业后加锁的事实予以认定。关于乔琪就反诉提交的证据。对乔琪提交的证据一，因报警记录虽注明有“报警人乔琪，派发时间为16：05：04，接警摘要为发生纠纷”的内容，但上述内容不能证明“因同丰商业运营公司承租的房屋所在大楼的电梯关停，客户不能到四楼餐馆就餐，导致乔琪不能营业以及同丰商业运营公司于2013年8月22日在乔琪餐馆门上加锁”的事实；因同丰商业运营公司自认该公司于2013年8月22日在乔琪餐馆门上加锁事实，故本院对该事实予以认定；对乔琪提交的证据二，照片打印件6张反映的是部分调料及食材的情况，从照片上看无法判断货物存放地点、货物发生损失情况等，更无法判断货物损失与同丰商业运营公司有关，故本院对该证据不予以采信。关于同丰商业运营公司就反诉提交的证据。对同丰商业运营公司提交的证据一、证据二、证据三，本院予以采信；对同丰商业运营公司提交的证据四，因物品搬迁放行通知单无乔琪的签字；同丰商业运营公司未提交其他证据进行佐证证明，故本院对该证据不予以采信。
经审理查明，同丰商业运营公司根据其与武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司的协议，对吉庆民俗街一期实行统一运营和管理。2011年9月24日，同丰商业运营公司与乔琪签订吉庆民俗街商业用房租赁合同一份。合同约定，乔琪承租同丰商业运营公司经营管理的位于江岸区吉庆民俗街一期3栋401号商业用房，正常计租面积为347.40平方米。另外，优惠计租套内区域面积为101.60平方米。乔琪确认将承租商业用房仅用于经营时尚情调餐厅。租赁期限自2011年9月25日起至2018年3月24日，从2011年11月25日开始计收租赁费用。其中，2011年9月25日至2012年9月24日每季度租金为97,426元；2012年9月25日至2013年9月24日每季度租金为102,012元。2013年9月25日至2014年9月24日每季度租金为106,827元。同丰商业运营公司给予乔琪2个月装修期免租期，即2011年9月25日起至2011年11月24日止。如乔琪按照同丰商业运营公司及物业服务单位要求于2011年11月25日完成商业用房的装修，通过验收，并于2011年11月28日前开门营业，同丰商业运营公司将另给2个月经营期免付租金的优惠（具体时间为2011年11月25日起至2011年11月24日止）。租金按季交纳并实行预付制，即在每季度最后一个月前交纳下季度租金，乔琪需于合同签订时一次性支付3个月租金。乔琪需于合同签订三日内时支付保证金80,000元。如乔琪未按合同规定如期足额支付租金及合同规定的其他费用，同丰商业运营公司有权向乔琪收取违约金，违约金按拖欠金额的每天千分之五比例计算。合同还约定了其他内容。2011年12月19日，同丰商业运营公司与乔琪签订补充协议一份。合同约定，同丰商业运营公司与乔琪原已签订吉庆民俗街商业用房租赁合同，因乔琪承租的商业用房计租面积实际发生变化，现双方经协商达成一致，并签订本补充合同以资双方共同信守。乔琪同意承租位于江岸区吉庆民俗街一期3栋401号商业用房，正常计租面积为347.40平方米。另外，作为优惠计租的中山大道阳台区域面积为40.20平方米。租赁期间各期租金的支付时间、支付金额如下：2011年9月25日至2012年9月24日每季度租金为88,587元（其中，装修期免租2个月，达到经营期免租条件可免租金2个月，另给1个月免租）；2012年9月25日至2013年9月24日每季度租金为93,173元；2013年9月25日至2014年9月24日每季度租金为97,988元。乔琪在中山大道阳台区域摆放桌椅的起始时间，即双方共同确认乔琪应交付该阳台区域租金的开始计租时间，月计租金1,166元。乔琪除在合同签订时支付了3个月租金即97,426元，此后并未按合同约定支付租金。同丰商业运营公司经多次催要未果，故诉至法院。
本院认为，同丰商业运营公司与乔琪签订的吉庆民俗街物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。乔琪未按合同约定交纳物业管理服务费，截至2012年9月24日止，尚欠物业管理费11,460元，其行为已构成违约。由于乔琪迟延履行主要合同债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”之规定，同丰商业运营公司有权主张解除其与乔琪签订的物业服务合同。此外，根据合同的约定，同丰商业运营公司还有权主张乔琪支付尚欠物业管理费。关于同丰商业运营公司提出的乔琪以其所欠物业管理费，按每日5‰，支付自2012年1月18日起至2012年8月17日止的违约金的诉请，因合同约定的违约金明显超过同丰商业运营公司的实际损失即因乔琪拖欠物业管理费而发生的利息损失，且乔琪提出“违约金过高”的意见，该违约金应予以调整，故本院确定以同丰商业运营公司利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算）为基础，再增加30％计算乔琪应支付的违约金。审理中，乔琪提出同丰商业运营公司的关联公司武汉同丰商业运营管理有限公司不履行承诺，以欺骗的方式使其承租了诉争房屋及擅自占用其店面前的位置用于堆货的抗辩意见，因武汉同丰商业运营管理有限公司与同丰商业运营公司系分别经过工商登记不同企业，对外独立承担法律责任，乔琪主张武汉同丰商业运营管理有限公司因房屋租赁合同违约的问题不应在本案中进行审理，故本院对乔琪提出的该抗辩理由不予采纳。乔琪还提出同丰商业运营公司的物业人员还存在失职，其没有享受到业主应有的物业服务的抗辩意见，因乔琪在审理中未向本院提交证据证明其主张的事实，故本院对乔琪主张的该事实不予认定。即使同丰商业运营公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，乔琪也可以主张该公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而不应以此作为其拒付物业服务费的抗辩理由。因乔琪以同丰商业运营公司未尽物业管理义务为由拒付物业服务费的抗辩理由不能成立，且其并未就此提出反诉，故本院对乔琪提出因同丰商业运营公司的物业人员存在失职，其没有享受到业主应享有的物业服务而拒付物业费、违约金的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告武汉同丰商业运营管理有限公司与被告乔琪签订的吉庆民俗街物业服务合同；
二、被告乔琪于本判决生效之日起十日内向原告武汉同丰商业运营管理有限公司支付自2012年1月18日起至2012年9月24日止的物业管理服务费11,460元；
三、被告乔琪于本判决生效之日起十日内向原告武汉同丰商业运营管理有限公司支付违约金（以乔琪应支付的自2012年1月18日至2012年4月17日的物业管理服务费4,176元为本金，自2012年1月18日起，至2012年8月17日止；以乔琪应支付的自2012年4月18日至2012年7月17日的物业管理服务费4,176元为本金，自2012年4月18日起，至2012年8月17日止；以乔琪应支付的自2012年7月17日至2012年8月17日的物业管理服务费1,392为本金，自2012年7月18日起至2012年8月17日止，上述三个部分均按中国人民银行同期贷款利率标准的130％计算违约金）；
四、驳回原告武汉同丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
被告乔琪如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费87元，由被告乔琪负担。因案件受理费已由原告武汉同丰商业运营管理有限公司预交，故被告乔琪在支付上述款项时，将受理费87元一并支付给原告武汉同丰商业运营管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王雪涛
人民陪审员 任 频
人民陪审员 别潇潇
二〇一二年十二月六日
书 记 员 宋琼韬