上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第2289号
原告(反诉被告)：上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：庞金茶，职务董事长。
委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。
被告(反诉原告)：徐浩，男，1968年4月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
被告(反诉原告)：上海帝芙特餐饮有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：徐浩，职务董事长。
被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。
原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司(以下简称帝芙特茶业)诉被告徐浩房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年10月14日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。依帝芙特茶业申请，本院依法追加上海帝芙特餐饮有限公司(以下简称帝芙特餐饮)作为被告参加诉讼。审理中，徐浩、帝芙特餐饮共同提起反诉。本院依法适用普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。帝芙特茶业的委托诉讼代理人覃铁龙，徐浩及其与帝芙特餐饮的共同委托诉讼代理人连娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告帝芙特茶业向本院提出诉讼请求：1.确认帝芙特茶业与徐浩就上海市静安区共和新路XXX号6号楼2层房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》已解除；2.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业2013年5月至2014年4月期间的租金人民币180,000元(以下币种均为人民币)、2015年5月1日至8月22日期间的租金(按每月15,000元的标准计算)；3.徐浩、帝芙特餐饮按每月15,000元的标准共同支付帝芙特茶业2015年8月23日至2016年4月期间的房屋使用费；4.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业2015年6月至8月的水电费5,550元、物业费2,466元；5.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业违约金30,000元。事实和理由：2013年2月23日，帝芙特茶业与徐浩签订《房屋租赁合同》，约定帝芙特茶业向徐浩出租系争房屋，租赁期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止，月租金为15,000元，如徐浩在租赁期间逾期支付租金超过十五日，则帝芙特茶业有权单方解约，徐浩应承担违约责任；帝芙特餐饮系徐浩独资设立的一人有限责任公司，应徐浩要求，租金发票开具对象为帝芙特餐饮；上述合同履行期间，帝芙特餐饮实际使用系争房屋，故其与徐浩均为合同履行的义务主体；现徐浩及帝芙特餐饮屡次拖欠租金，虽经多次口头催讨均未果，其已构成根本性违约；即使合同无效，徐浩及帝芙特餐饮也应支付上述期间的房屋使用费。
被告徐浩及帝芙特餐饮共同辩称，不同意帝芙特茶业的全部诉讼请求；《房屋租赁合同》的相对方系帝芙特餐饮，而非徐浩个人，承租系争房屋系公司行为，双方签约时帝芙特餐饮尚在筹办期，故由徐浩出面签约，《房屋租赁合同》的权利义务应由帝芙特餐饮概括承担；系争房屋未经合法产权登记，故《房屋租赁合同》应当无效；因导致合同无效的责任方系帝芙特茶业，且帝芙特茶业擅自停电，2015年8月23日至2016年4月期间系争房屋亦由帝芙特茶业实际控制，故帝芙特餐饮不应承担该时间段内的房屋使用费，同时也不应承担物业费及违约金，对于帝芙特茶业主张的物业费计算标准无异议；双方曾口头约定帝芙特茶业工作人员至帝芙特餐饮处就餐无需支付餐费，帝芙特餐饮也无需支付第一年即2013年5月至2014年4月期间的租金，双方无需另行结算；2014年4月至5月茶文化节，帝芙特茶业的客户在帝芙特餐饮处用餐，故帝芙特茶业又同意免除2014年5月至6月的租金；帝芙特餐饮已支付2014年7月至2015年6月的租金；水电费用均无单据，不予认可；即使《房屋租赁合同》有效，帝芙特茶业诉请的租金也已超过诉讼时效，且双方为不定期租赁合同，徐浩及帝芙特餐饮不应承担违约金；即使承担违约金，也要求法院予以调整。
反诉原告徐浩及帝芙特餐饮共同向本院提出反诉请求：1.确认帝芙特茶业与徐浩就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效；2.帝芙特茶业返还徐浩及帝芙特餐饮保证金30,000元；3.帝芙特茶业赔偿徐浩及帝芙特餐饮装修损失68,996元；4.帝芙特茶业返还徐浩及帝芙特餐饮空调18台。事实和理由：双方于2013年签署《房屋租赁合同》后，帝芙特餐饮按约向帝芙特茶业支付了30,000元保证金及租金，并将系争房屋用于员工宿舍；2015年8月22日，帝芙特茶业擅自恶意对帝芙特餐饮经营场所进行断电，导致帝芙特餐饮无法正常经营，且员工无法在系争房屋内正常居住；当日，帝芙特茶业又实际占有并控制了系争房屋；经查，系争房屋并未办理合法产权登记，帝芙特茶业所提供的产权证与《房屋租赁合同》中约定的租赁地址不一致，且与产权登记信息以及系争房屋的实际位置不相符，故双方所签的《房屋租赁合同》应属无效；合同无效后，帝芙特茶业应返还帝芙特餐饮已付的保证金及占有的物品，并对帝芙特餐饮的相关损失予以赔偿；徐浩接手系争房屋时曾支某某让费，空调应归其所有。
反诉被告帝芙特茶业辩称，不同意徐浩及帝芙特餐饮的全部反诉请求；《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同条款均由双方协商一致确定，合法有效；系争房屋所在区域的楼号系帝芙特茶业自行编制，租赁部位有产证相对应；对方已付的30,000元保证金同意返还，但要求先行抵扣对方的欠费；本案中违约方系徐浩及帝芙特餐饮，按约定装修等设施、物品应归帝芙特茶业所有，帝芙特茶业无需赔偿装修损失；系争房屋内空调原系帝芙特茶业所有，不需支某某让费。
本院经审理认定事实如下：帝芙特茶业向案外人上海晟隆(集团)有限公司承租上海市静安区共和新路XXX号XXX幢房屋，上址房屋的第二层即为系争房屋。
2013年2月23日，帝芙特茶业(出租方，甲方)与徐浩(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，实际建筑面积257平方米，租赁期限自2013年5月1日起至2014年4月30日；2013年2月25日起至2013年4月30日为免租期，在此免租期内，乙方仍需交付电费及相关物业费用；租赁期满，乙方应如期交还该房屋和有关设施设备，若乙方逾期未搬离，则每逾期一日应按原租金的两倍向甲方交付房屋占用费；同时，甲方有权终止该房屋的供电、供水、供气及其它服务义务，有权自主处理乙方租赁区域内的任何滞留物品，由此产生的一切责任及费用由乙方承担；该房屋租金年付，第一年需付租金共计180,000元；租金支付采用押二个月支付三个月租金的方式，本着先付后用原则，本合同签订时乙方一次性支付甲方二个月的押金计30,000元，三个月租金计45,000元；以后每三个月期满前一个月支付后一期的租金，按此类推；租赁期间，如发生到期乙方不能按约定付款的情况，经甲方书面催款，乙方在超过期限5天后，仍不支付租金，甲方有权单方面终止本合同执行，除有权继续追索所欠租金外，另不承担乙方可能造成的一切经济损失；租赁期间，乙方除支付房屋租金外，另需支付使用该房屋所发生的水电费、宽带费、有线电视收视费、电话费、物业管理费、空调机使用费等费用；其中，物业管理费按3.20元/平方米/月计算，其它各种费用按实结算；甲方允许乙方在不破坏主体结构的前提下对租赁房屋进行装饰和装修，因装饰、装修而产生的费用和安全责任由乙方自行承担；租赁期满或合同终止后，乙方实施的上述装修增设的固定设施均归甲方所有；在租赁前，乙方已对该房屋进行了踏勘和查实，对该食堂所在房屋的质量、现状已经了解和知情；为确保乙方严格履行合同，乙方应在签约时向甲方交纳两个月租金的保证金；乙方欠缴的租金或其他费用达二个月以上的，守约方有权以书面方式通知违约方提前解除本合同，并要求违约方结清所有欠款和赔偿由此所造成的守约方的损失；若有违约，违约方应向另一方支付二个月租金的违约金。嗣后，帝芙特茶业向徐浩交付系争房屋。徐浩另向帝芙特茶业承租食堂，用于经营鑫味轩大酒店。徐浩将系争房屋装修后作为其所雇员工的宿舍使用。
2013年10月8日，帝芙特餐饮成立，其系徐浩设立的一人有限责任公司，后系争房屋由帝芙特餐饮实际使用。上述合同期满后，帝芙特餐饮继续使用系争房屋，双方未订立新的书面合同。期间，徐浩及帝芙特餐饮共向帝芙特茶业支付了12个月的租金和保证金30,000元。帝芙特茶业出具发票，载明收取帝芙特餐饮2014年5月至2015年4月的租金。
2015年8月22日，帝芙特茶业以徐浩及帝芙特餐饮欠付租金为由对鑫味轩大酒店停止供电。嗣后，帝芙特茶业亦切断系争房屋供电并实际控制房屋。
2015年9月14日，帝芙特茶业向徐浩发出解除合同通知书，要求解除与徐浩签订的全部租赁合同，并保留主张租金权益及违约责任的权利。徐浩收到了上述通知书。嗣后，帝芙特茶业将系争房屋另行出租。
审理中，本院经帝芙特餐饮申请，由上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋卫生间的装修进行工程造价司法鉴定。上海中世建设咨询有限公司先后出具沪中世鉴字[2016]第008号司法鉴定意见书、折旧费及现值计算说明、补充鉴定意见书、折旧费及现值计算说明(补充说明)，载明：系争房屋卫生间的工程造价为68,996元，折旧截止期2015年8月的现值为41,053元，折旧截止期2016年1月的现值为35,878元。对此，帝芙特茶业发表意见称造价金额过高，物品有损坏，折旧率过低。徐浩及帝芙特餐饮则表示，虽然金额偏低，但认可工程造价，同时不应计入折旧。
审理中，双方均确认系争房屋月租金15,000元，物业费每月822元；徐浩及帝芙特餐饮已支付了截至2015年5月的水电费，同意法院酌情确定2015年6月至8月徐浩及帝芙特餐饮应承担的水电费用和2015年8月23日起的房屋使用费。徐浩及帝芙特餐饮表示双方原本约定帝芙特茶业只能在租期第一年消费抵充租金，过期作废，无需再行结算，但后来放宽条件，允许帝芙特茶业继续消费，餐费累计共有50余万元；系争房屋2015年8月23日就停电了，员工基本上都搬走了。帝芙特茶业则称其在酒店消费了263,322元，已抵扣对方食堂欠租；酒店停电后两三天宿舍停电，对方员工过了一星期才全部搬走；为避免扩大损失，2015年11月起将系争房屋对外出租。
审理中，帝芙特茶业另申请陈玲霞出庭作证，证人陈述其系帝芙特茶业的工作人员，其与帝芙特茶业其他工作人员自2014年4、5月起以电话或上门方式向徐浩催讨租金。帝芙特茶业表示认可证人证言。徐浩及帝芙特餐饮则表示，证人系帝芙特茶业的工作人员，与对方存在利害关系，不认可证人证言。徐浩及帝芙特餐饮则提供收条一张，证明其曾向案外人支某某让费。帝芙特茶业表示真实性不予认可，与本案也没有关联性。
以上事实，由帝芙特茶业提供的《房屋租赁合同》、统计表、开票明细、确认书、催收房租公告、通知书、邮寄凭证、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《土地使用协议书》、公证书、对账单，徐浩、帝芙特餐饮提供的、发票、承诺书、档案机读材料、上海市房地产登记簿、地籍图、照片、收据、报警记录、经营信息、进货凭证、档案材料、收条、评估报告、补充报告以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为《房屋租赁合同》的主体及合同效力。
关于合同主体问题。《房屋租赁合同》系徐浩与帝芙特茶业签订，双方未约定徐浩成立帝芙特餐饮后变更合同主体，故徐浩应为上述合同的当事人。同时，帝芙特餐饮成立后实际使用系争房屋，且帝芙特茶业出具发票的抬头亦为帝芙特餐饮，因此本院认定帝芙特餐饮与徐浩共同履行上述合同，承担权利义务。
关于合同效力问题。帝芙特茶业已提供租赁合同及产证证明其有权出租系争房屋，故徐浩及帝芙特餐饮主张《房屋租赁合同》无效，缺乏依据，本院难以支持。
徐浩及帝芙特餐饮主张双方约定第一年租金用餐费抵扣，不需另行结算，且对方同意免除2014年5月、6月的租金，但未提供证据予以佐证，本院难以采信其说法。然而，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。徐浩及帝芙特餐饮主张对方诉请超过诉讼时效，帝芙特茶业未提供证据证明其曾催讨，故其要求对方支付2013年5月至2014年4月期间租金的诉讼请求，本院不予支持。
双方签订的租赁合同期限届满后，徐浩及帝芙特餐饮继续使用系争房屋并支付租金，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。鉴于徐浩及帝芙特餐饮承租系争房屋用作酒店员工的宿舍，而帝芙特茶业对酒店、电梯、系争房屋先后采取停电措施，后又发出书面通知，故本院认为帝芙特茶业已向对方主张解除合同。《房屋租赁合同》解除后，徐浩及帝芙特餐饮仍应支付欠付的租金及物业管理费。同时，帝芙特茶业对酒店、电梯停电后，徐浩及帝芙特餐饮对系争房屋亦有实际使用，且其未支付2015年6月起的水电费，故本院根据使用情况酌情确定其应承担使用费2,000元、水电费5,000元。双方虽系不定期租赁，但徐浩及帝芙特餐饮延迟支付租金仍应承担相应的违约金，本院根据案情确定违约金金额为15,000元。合同解除后，帝芙特茶业应返还对方保证金。因双方已有约定，合同期满后装修归帝芙特茶业所有，故其无须赔偿对方装修损失。徐浩及帝芙特餐饮未提供证据证明空调系其所有，对其要求返还空调的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司与被告(反诉原告)徐浩签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司租金55,645.16元；
三、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司房屋使用费2,000元；
四、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司水电费5,000元、物业费2,227.35元；
五、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司违约金15,000元；
六、反诉被告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司保证金30,000元；
七、驳回原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司其余诉讼请求；
八、驳回反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7,370.20元(原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司已预缴)、反诉案件受理费1,177.50元、司法鉴定费7,800元(反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司已预缴)，由原告(反诉被告)上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司负担3,269.50元，被告(反诉原告)徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司负担13,078.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 严毅超
人民陪审员 高 倩
二〇一六年十二月八日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。