四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民终字第07703号
上诉人（原审被告）四川一品堂品牌运营有限公司。住所地：成都市广福桥北街*号附*号。
法定代表人曹开兰，经理。
委托代理人郑丽坤，北京市中盾（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市坝坝筵餐饮有限责任公司。住所地：成都市槐树街**号。
法定代表人向世平，董事长。
委托代理人孙雨辰，四川亚峰律师事务所律师。
委托代理人田博，男，汉族，1993年10月2日出生，住四川省渠县。
原审第三人成都红满楼餐饮有限公司。住所地：成都市成华区桃蹊路***号*栋-1。
法定代表人杨再勇，总经理。
委托代理人杨俊斌，四川润方律师事务所律师。
原审第三人成都东集运输有限公司。住所地：成都市八里庄**号。
法定代表人曹晖，经理。
原审第三人成都中铁西南国际物流有限公司。住所地：成都市金牛区人民北路二段**号。
法定代表人曾国强。
上诉人四川一品堂品牌运营有限公司（以下简称一品堂公司）因与被上诉人成都市坝坝筵餐饮有限责任公司（以下简称坝坝筵公司），原审第三人成都红满楼餐饮有限公司（以下简称红满楼公司）、成都东集运输有限公司（以下简称东集公司）、成都中铁西南国际物流有限公司（以下简称中铁物流公司）合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一品堂公司的委托代理人郑丽坤、被上诉人坝坝筵公司的法定代表人向世平及其委托代理人孙雨辰、田博、原审第三人红满楼公司的委托代理人杨俊斌到庭参加诉讼，原审第三人东集公司、中铁物流公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年5月30日，坝坝筵公司与第三人红满楼公司签订了《承包经营协议书》，约定第三人将位于成都市八里小区桃蹊路181号1楼面积约1357平方米的火锅楼（含设备及经营用具）发包给坝坝筵公司经营管理。承包期限从2010年6月1日至2014年12月31日止。承包费为每月59000元，承包费按月缴纳。合同同时约定：坝坝筵公司在承包经营期内，如需转让经营权，在不影响红满楼公司利益的前提下需提前1月书面通知红满楼公司，红满楼公司接到书面通知后，1月内须书面告知坝坝筵公司结果，在红满楼公司同意的前提下，转让方有效。2010年5月31日，坝坝筵公司与一品堂公司签订《店铺转让及转租协议》，坝坝筵公司将上述火锅楼转租给一品堂公司经营，双方在协议中约定：转让费50万元，租金每月8.1万元，租期至2014年12月31日止，租金支付方式为月付，并交纳一个月租金为保证金；协议同时约定，一品堂公司有权转让，但须提前一个月通知坝坝筵公司。协议签订后，双方按照协议内容进行了履行。一品堂公司向坝坝筵公司支付了转让费500000元及保证金81000元，并按照协议约定的标准向坝坝筵公司支付租金。2011年5月，一品堂公司将店铺分割装修成四个商铺，后将商铺转租他人进行通讯设备、美容美发等经营，并向其中的租户另行收取了装修费和保证金。第三人红满楼公司得知该情况后于2011年4月13日、5月12日两次向坝坝筵公司发函通知其停止转租行为。2012年7月11日，一品堂公司以坝坝筵公司无转租权为由未向坝坝筵公司支付以后的租金。第三人红满楼公司于2012年10月起因未收到坝坝筵公司的承包经营费用，于2013年2月7日解除了与坝坝筵公司的承包经营合同，并于2013年3月5日陆续收回一品堂公司转租出的店铺。坝坝筵公司于2013年5月27日向原审法院提起诉讼。
另查明，2010年5月31日，坝坝筵公司与一品堂公司还签订了一份合资协议，坝坝筵公司据此向一品堂公司支付100000元投资款。2010年7月10日，双方签订补充协议，坝坝筵公司退出合资，所支付给一品堂公司的100000元转换为借款，约定甲方（一品堂公司）负责于2012年8月10日退还50000元给乙方（坝坝筵公司），余款在项目店铺租约结束且双方完成有效书面交接后由甲方退还乙方。一品堂公司未向坝坝筵公司退还该款。
同时查明，第三人红满楼公司于2005年1月1日与第三人东集公司、成都中铁国际物流有限公司成都北分公司签订了房屋租赁合同，约定第三人红满楼公司租赁上述二单位涉案铺面，期限从2004年10月20日至2014年12月20止，合同约定承租方如有转租、转让、转借或调换等行为，出租方可终止合同并收回房屋。
原审法院查明上述事实，有当事人信息身份证明、《房屋租赁合同》《承包经营协议书》《店铺转让及转租协议》《联营协议及补充协议》、收款收据、函件、当事人的陈述等证据证明。
原审法院认为，根据第三人之间签订的《房屋租赁合同》以及坝坝筵公司与第三人红满楼公司签订的《承包经营协议书》的约定，坝坝筵公司对房屋进行出租，需通知第三人并取得第三人同意的情况下方可实施。坝坝筵公司无证据显示其在对房屋进行转租时已告知第三人红满楼公司并已取得其同意，坝坝筵公司所出示的证据也不足以证明第三人对坝坝筵公司的转租行为存在明知的情形，通过本案查明的事实显示，第三人红满楼公司在知晓一品堂公司对房屋进行分割装修时，即提出了异议，并向坝坝筵公司书面发函要求坝坝筵公司停止转租和装修的行为，故坝坝筵公司与一品堂公司所签订的《店铺转让及转租协议》应为无效合同。但坝坝筵公司、一品堂公司在签订协议后，一品堂公司接收房屋后占有、使用、收益至2013年3月5日，一品堂公司应当按照协议约定的标准向坝坝筵公司支付房屋占用使用费用，即一品堂公司应向坝坝筵公司支付房屋使用费从2012年7月11日起至2013年3月5日（即8个月租金扣减5天），共计634500元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准向坝坝筵公司支付资金占用利息，一品堂公司已交的保证金81000元可以从中进行扣除。对坝坝筵公司投入到一品堂公司处的100000元，因双方协议转换为借款，一品堂公司应当一并退还坝坝筵公司，为减少当事人诉累，原审法院一并予以处理。坝坝筵公司所主张的损失证据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、一品堂公司应于该判决生效之日起十五日内向坝坝筵公司支付占用使用费634500元，扣除一品堂公司交付的保证金81000元后，一品堂公司还应支付坝坝筵公司553500元，一品堂公司当月所欠占用使用费从次月起按照中国人民银行同期贷款利率承担利息至本判决确定的付款之日止。二、一品堂公司于该判决生效之日起十五日内向坝坝筵公司偿还借款100000元。三、驳回坝坝筵公司的其他诉讼请求。案件受理费6689元，由坝坝筵公司承担1289元，一品堂公司承担5400元。
宣判后，原审被告一品堂公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）成华民初字第882号民事判决，查清事实后依法改判或者发回原审法院重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要的事实和理由为：一、一审判决认定上诉人、被上诉人、第三人之间的法律关系错误。一审法院认定《店铺转让及转租协议》无效的理由系根据红满楼公司与被上诉人签订的《承包经营协议书》第二条第7款的约定，该条款约定了被上诉人在承包经营期内如需要转让经营权需要征得红满楼公司的同意，否则转让无效，一审法院以此认定上诉人与被上诉人之间签订的《店铺转让及转租协议》无效系对经营权承包关系与房屋租赁关系的混淆。二、一审法院判决上诉人支付房屋使用费634500元系认定事实错误，适用法律不当。被上诉人与上诉人签订《店铺转让及转租协议》时其并非房屋承租人，不具有将房屋转租的主体资格，被上诉人明知不具有转租资格仍隐瞒事实，采用欺诈手段将房屋违法转租，导致《店铺转让及转租协议》无效。因此被上诉人收取的高的转让费、承包费与转租租金之间的差价理应被认定为不合法利益，被上诉人的行为实际上系侵权行为，系无权人对使用权的违法支配，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。三、一审法院将上诉人与被上诉人之间的借款关系在本案中一并处理严重违反法定程序。
被上诉人坝坝筵公司答辩称，一品堂公司与坝坝筵公司所签订的《店铺转让及转租协议》系有效合同，一品堂公司的上诉理由无事实依据。
原审第三人红满楼公司陈述，红满楼公司与坝坝筵公司系承包关系，坝坝筵公司不是次承租人，红满楼公司解除承包合同是基于坝坝筵公司违约；坝坝筵公司将涉案房屋以转租的形式租给一品堂公司，红满楼公司并不知情。
原审第三人东集公司、中铁物流公司未提交书面答辩意见。
二审中，坝坝筵公司申请证人傅某、冯某出庭作证，拟证明红满楼公司知道坝坝筵公司将涉案店铺转租的事实。一品堂公司认为两个证人自述与坝坝筵法人有交情，有利害关系，且其陈述也是听说，系传来证据，其证词不能采纳。红满楼公司认为无证据证明两个证人系坝坝筵公司员工，对证人证言真实性持异议，但认为证人证实的一品堂公司使用的红满楼的发票，可证明红满楼与坝坝筵系承包关系。本院认为，傅某、冯某系坝坝筵公司原职工，与坝坝筵公司存在利害关系，且其在法庭上所陈述的事实并无其他证据予以佐证，本院对该证人证言不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点有二：一、《店铺转让及转租协议》是否有效，一品堂公司是否应该向坝坝筵公司支付房屋占用使用费634500元。二、原审一并审理一品堂公司与坝坝筵公司之间的借款法律关系是否违反法律程序。针对第一个争议焦点，一品堂公司上诉认为《店铺转让及转租协议》是基于坝坝筵公司无转租权，而并非基于红满楼公司与坝坝筵公司签订的《承包经营协议书》第二条第7款对转让经营权的限制性规定。对此本院认为，租赁合同的实质即承租人交付租金，取得对租赁物占有、使用并获取收益的权利，根据红满楼公司与坝坝筵公司签订的《承包经营协议书》的约定，红满楼公司主要义务包括交付火锅楼经营场所，即坝坝筵公司有权占有、使用案涉场地并取得收益，坝坝筵公司据此与一品堂公司签订《店铺转让及转租协议》，将案涉房屋占有、使用并获取收益的权利转让给一品堂公司，系坝坝筵公司与一品堂公司的真实意思表示，且原审第三人成都东集运输有限公司、成都中铁西南国际物流有限公司作为出租人在发回重审和二审审理期间均未对此提出异议，故《店铺转让及转租协议》有效。因红满楼公司已经解除与坝坝筵公司的《承包经营协议书》并于2013年3月5日收回了房屋，一品堂公司于2012年8月9日诉请解除《店铺转让及转租协议》的理由成立，但涉案店铺红满楼公司已全部收回，该《店铺转让及转租协议》已因无法继续履行而实际解除，故本院不再对一品堂公司要求解除合同的诉讼请求做出判项处理。《店铺转让及转租协议》解除后，一品堂公司实际占有使用案涉房屋至2013年3月5日，应支付从2012年7月11日起至2013年3月5日的租金634500元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准向坝坝筵公司支付资金占用利息。原审对合同效力及租金的性质认定有误，本院予以纠正。
针对第二个争议焦点，一品堂公司与坝坝筵公司在签订《店铺转让及转租协议》同日签订了《三锅演义桃蹊路店合资协议》，约定坝坝筵公司投资10万元，后双方在2010年7日签订《补充协议》将10万元转换为借款，该10万元系在案涉店铺的转让和转租过程中发生的，原审法院为减少讼累，将10万元在本案中一并处理，并未影响一品堂公司的诉讼权利和实体权利，本院予以维持。
综上，上诉人一品堂公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审对《店铺转让及转租协议》效力认定有误，但裁判结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费10335元，由四川一品堂品牌运营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 刘冠男
代理审判员 姚 兰
二〇一六年四月二十日
书 记 员 罗 刚