湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04218号
原告（反诉被告）：江海龙。
委托代理人：杜钘格，湖北立丰律师事务所。
委托代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所。
被告（反诉原告）：何美菊。
委托代理人：ＸＸ、周路，湖北筝辰律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：陈桃梅。
原告（反诉被告）江海龙诉被告（反诉原告）何美菊、第三人（反诉被告）陈桃梅排除妨碍纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法由审判员郑文莉适用简易程序，于2015年12月8日第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江海龙及其委托代理人杜钘格、张鑫，被告（反诉原告）何美菊及其委托代理人ＸＸ，第三人（反诉被告）陈桃梅到庭参加诉讼。后被告（反诉原告）何美菊变更反诉请求，本院于2016年2月24日再次公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）江海龙及其委托代理人杜钘格，被告（反诉原告）何美菊及其委托代理人ＸＸ、周路，第三人（反诉被告）陈桃梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江海龙诉称：2014年3月11日，我与何美菊签订《代理经营协议》，约定由我代理经营何美菊所经营的位于武昌区南湖中央花园苏豪第B幢1层6号商铺以及武昌区南湖中央花园苏豪B幢2单元2层1号商品房（该商铺及房屋均为何美菊从陈桃梅处租赁），我每月向何美菊交纳代理经营费17，000元，并交纳水电、物业押金10，000元，在经营期结束时，何美菊清点物品无损失即予以退还10，000元押金，但该款我多次催讨未果。我于代理经营期届满后直接与房东陈桃梅签订租赁合同，承租了涉案商铺。何美菊未再续租商铺，且未能与陈桃梅就商铺的续租、装修装饰费用的承担问题达成一致意见，进而产生纠纷。为此，何美菊数次到商铺吵闹，甚至实施打砸破坏、用锁链锁门、用汽车堵门等侵权行为，导致我不能正常营业。2015年10月，我被迫停业，至今造成直接经济损失71，323元。我极力劝止，亦通过报警方式制止何美菊的侵权行为均未果。基于何美菊的侵权行为，现诉至法院，要求判令何美菊停止对江海龙所租赁商铺经营活动的侵害，排除后续妨碍，赔偿因其侵害行为给江海龙造成的损失71，323元（2015年10月份的经营损失为61，323元及租金损失10，000元），并向江海龙赔礼道歉；判令陈桃梅协助排除何美菊的前述侵害；判令何美菊向江海龙退还其基于双方签订的《代理经营协议》收取的押金10，000元；判令何美菊承担诉讼费用。
原告（反诉被告）江海龙为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、江海龙与陈桃梅签订的《租赁合同》，拟证明江海龙从陈桃梅处租赁商铺，其对涉案商铺拥有合法承租权；
证据二、何美菊在涉案商铺实施侵权行为的照片16张；
证据三、报警记录（武汉市公安局武昌分局110报警系统数据管理台于2015年9月30日、2015年10月8日、2015年10月9日的记载）；
证据四、报警记录（武汉市公安局武昌分局110报警系统数据管理台于2015年10月2日、2015年10月3日的记载）；
以上证据拟证明，2015年9月底至10月期间，何美菊多次到原告经营的商铺吵闹，实施打砸、用锁链锁门、汽车堵门等侵权行为，严重影响江海龙的正常经营；
证据五、江海龙营业流水账簿，拟证明江海龙于2015年7月至9月月均营业额为61，323元，加上月租金损失10，000元，合计造成直接损失71，323元；
证据六、江海龙与何美菊签订的《代理经营协议》，拟证明何美菊应当依据其与江海龙签订的该协议退还江海龙10，000元押金。
被告（反诉原告）何美菊辩称并反诉称：我与房东陈桃梅的《租赁合同》合法有效，应转为不定期租赁合同，江海龙要求我排除妨碍于法无据。2013年8月1日，在陈桃梅的见证下，我向前任租户缴纳了100，000元转让费从陈桃梅处租得诉争商铺。我与陈桃梅的《租赁合同》虽然只签订了两年，但我们口头约定租赁期限为五年。我经营棋牌室时，遭居民投诉，我只有找江海龙合租。合租一段时间后我和江海龙达成一致意见，房屋全部转给江海龙，江海龙每月支付我17，000元租金，我每月再交租金给陈桃梅，这样一致持续到2015年5月。陈桃梅说我在非法牟利，要收回房屋自己做，且表示将转让费全部退给我，我也同意了。陈桃梅于2015年7月30日告诉我，只愿意给50，000元转让费，我不同意，且经武昌南湖派出所调解无效。现在诉争房屋陈桃梅没有自己做，却转让给江海龙，不同意赔偿江海龙的经济损失，请求驳回江海龙的全部诉讼请求。
我与陈桃梅于2013年8月1日签订房屋租赁合同，并支付押金10，000元，合同约定租期为两年，两年后可再续租，且享有优先续租权。合同签订后，我依约支付租金并经营。合同到期后，陈桃梅在未通知与我解除合同，且在我完全不知情的情况下与江海龙签订房屋租赁合同，侵害了我的优先承租权。陈桃梅将房屋另行出租给江海龙，视为对房屋进行了验收，应当依约退还押金10，000元。我在租赁期间于2013年8月花费装修费用68，700元；我与江海龙合作期间两人各出资25，000元再次对房屋进行了装修；且我在租房时向前任租户支付了100，000元转让费。陈桃梅仅退还我50，000元。现提出反诉，要求被反诉人陈桃梅退还房屋押金10，000元；要求江海龙和陈桃梅共同赔偿损失78，110元（其中：装修费用68，700元＋25，000元＝93，700元按30%折旧计算为28，110元，转让费为50，000元，合计78，110元）；诉讼费用由江海龙和陈桃梅承担。
被告（反诉原告）何美菊为证明及辩称意见及反诉请求，向本院提交证据如下：
证据一、房屋租赁合同，拟证明何美菊与陈桃梅签订的房屋租赁合同继续有效，何美菊对该房屋享有优先承租权，并证明陈桃梅应退还押金10，000元；
证据二、《代理经营协议》，拟证明江海龙每月应向何美菊支付经营费17，000元；
证据三、2015年10月现场照片，拟证明涉案房屋被陈桃梅、江海龙上锁，导致何美菊无法正常经营，造成经济损失；
证据四、物业缴费通知单，拟证明江海龙未支付2015年1月至12月物业费4，474.60元；
证据五、转让合同及转让费收据，拟证明2013年8月1日何美菊为承租房屋内空调等物品，支付转让费100，000元；
证据六、装修费用票据，拟证明何美菊对承租房屋进行装修花费68，700元；
证据七、经营合作协议，拟证明何美菊与江海龙合作期间各自投入25，000元对房屋进行装修。
原告（反诉被告）江海龙对被告（反诉原告）何美菊反诉辩称：何美菊的第一项反诉请求与我方无关。有关第二项反诉请求转让费的问题，我方没有承担的义务。我现为涉案房屋租赁人，无论是前期与何美菊的合作经营协议还是后期与陈桃梅的租赁合同，均未涉及转让费事项，因此，何美菊要求我承担50，000元转让费无合同及事实依据。我是涉案房屋承租人，装修的直接受益人为房屋所有人，我没有义务承担装修费用。我与陈桃梅在租赁合同中未就装修问题进行约定，装修费用是否属实以及折旧的计算方式缺乏事实和法律依据，故请求驳回何美菊的反诉请求。
第三人（反诉被告）陈桃梅述称并对被告（反诉原告）何美菊的反诉辩称：我作为诉争房屋房东，何美菊和江海龙之间的合作和代理经营协议和我无关。我和何美菊签订的租赁合同明确约定房屋不准转让、分租、转租，且我只对何美菊，不对江海龙。江海龙和何美菊合作经营时我不知情，有一次我偶然到诉争商铺查看，才知道商铺不是何美菊在承租经营。我和何美菊签订租赁合同后的三个月，何美菊就和江海龙签订了代理经营协议。我找到何美菊，何美菊跟我说了她的难处，我也同意让其继续承租。我和何美菊的租赁合同于两年后到期，由于何美菊违约在先，我要求收回诉争商铺，并将商铺租给了江海龙，对此何美菊也知情，我没有干扰江海龙和何美菊的经营，我不存在侵权行为，相反江海龙已拖欠房租多月，是他们侵犯了我的权利。由于何美菊违反租赁合同的约定，私自转租房屋并改变房屋结构，故不同意退还何美菊10，000元押金。何美菊向前任租户支付的物品转让费是90，000元，何美菊用我的房子转手坐收20余万元，所以才将90，000元转让费谈到了50，000元，后来我做通江海龙的工作，江海龙以我的名义向何美菊支付了50，000元。现在何美菊让我承担另外的50，000元转让费和装修损失，于法无据，请求驳回何美菊的反诉请求。
第三人（反诉被告）陈桃梅为证明自己的述称意见，向本院提交证据如下：
证据一、2015年10月8日派出所笔录一份，拟证明何美菊堵门、锁门、闹事的来龙去脉；
证据二、武汉市商品房买卖合同两份，拟证明位于武汉市武昌区南湖中央花园苏豪第B幢1层6号商铺（建筑面积为107.62平方米）以及武汉市武昌区南湖中央花园苏豪B幢2单元2层1号商品房（建筑面积为110.80平方米）为陈桃梅所有；
证据三、何美菊与江海龙签订的《经营合作协议》照片一张，拟证明该协议中没有手写的何美菊与江海龙各追加投资25，000元的条款。
本院依职权于2015年12月10日到武汉市公安局武昌区分局南湖派出所调取本案当事人发生纠纷时的调解笔录和询问笔录。
经质证，被告（反诉原告）何美菊对原告（反诉被告）江海龙提交的证据一的真实性和证明目的有异议，合同签订于2015年8月28日的日期有更改；我与陈桃梅的房屋租赁合同到期后，还继续在该诉争商铺中经营、占有租赁物，并没有放弃继续承租权，且我和陈桃梅签订的合同中载明有优先承租权，陈桃梅在没有和我协商的情况下与江海龙签订了合同；证据二照片属实；对证据三、四的真实性无异议，但与本案无关；对证据五的真实性有异议，系江海龙自己记账，没有有效公章。陈桃梅是否向江海龙收取10，000元租金，没有看到凭据，该损失不应由我方承担；对证据六的真实性无异议，根据我与江海龙签订的代理经营协议第六条的约定，相关物品和物业费用清点结算后退还押金。
第三人（反诉被告）陈桃梅对原告（反诉被告）江海龙提交的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性无异议；对证据五认为江海龙是在营业，具体营业额多少不清楚；对证据六的真实性有异议，2015年9月份我才知道何美菊和江海龙签订了该协议，其名为代理实际为转租，其目的是制约何美菊和我签的租赁合同；我收取何美菊的租金是7，200元，何美菊却向江海龙收取17，000元租金，明显是转租行为。在代理经营期间，何美菊和江海龙另行做了淋浴房和洗手间，整个房屋结构发生变化，但我和何美菊签订的租赁合同中载明不得改变房屋结构。
原告（反诉被告）江海龙对原告（反诉被告）何美菊提交的证据一认为签订合同时其并不在场，真实性保留意见。对关联性有异议，其和何美菊签合同时并没有看到该合同原件。何美菊与陈桃梅签订的合同履行完毕，与我和陈桃梅签订的协议没有冲突。何美菊所说的优先承租权不存在。何美菊违约在先，与我签订虚假代理协议，想用其表面的合法性规避法律；对证据二的真实性无异议，合法性有异议，何美菊为了拿这份证据欺骗陈桃梅，达到违法违规转租的目的；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，由于何美菊锁门在先，我方没办法才报警，即使何美菊与陈桃梅之间有任何纠纷，但我方与陈桃梅的合同是合法有效的；对证据四认为需要和何美菊对账后确认应承担的金额，我方得到承租权后相应的物业费由我方出，与何美菊无关；对证据五、六、七的真实性、合法性无异议，何美菊的反诉请求是要求我方承担转让费，我方认为不具备其证明目的，因为何美菊与江海龙签订的协议以及江海龙和陈桃梅签订的合同中均没有对转让费进行约定，让我方承担无法律依据。
第三人（反诉被告）陈桃梅对被告（反诉原告）何美菊提交的证据一的真实性无异议，何美菊本身违约在先，合同期已满，不存在优先承租权，且合同中明确约定改变房屋结构和分租不退还押金且丧失优先承租权；证据二与江海龙的质证意见一致。代理经营协议的内容感觉商铺是她的，侵犯了我的所有权；对证据三认为商铺一直是江海龙在经营，因为何美菊吵闹无法正常经营，为了江海龙的财产安全，所以江海龙将商铺门锁了，报警后的第二天在派出所警官的建议下我也将商铺锁了；证据四与我无关；对证据五认为何雪是何美菊的亲妹妹，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据六认为租给第一家品味堂时装修了，第二家何雪是没有装修的，第三家是何美菊，其是否装修我不清楚，直到2014年的夏天我偶然到房屋那里看到何美菊和江海龙都在，我要求看合同，双方都不给。二楼的厨房变更为卫生间，二楼从后门进来的地方隔成了几间房。被告装修了也是谁使用谁受益，与我没有关系，装修费没有办法计算，单据也无公章，真实性无法核实；对证据七认为，2014年夏天我和何美菊说如果不拿出合同要收房子，之后我才看到何美菊和江海龙签订的协议，上面没有手写的各追加25，000元投资的条款。
原告（反诉被告）江海龙对第三人（反诉被告）陈桃梅提交的证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三认为陈桃梅提交的经营合作协议打印件上没有手写条款属实，但2014年上半年我和何美菊各投资了25，000元对商铺进行装修是事实，该协议上的补充条款是何美菊手写的，我知情。
被告（反诉原告）何美菊对第三人（反诉被告）陈桃梅提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，江海龙和何美菊的代理经营协议并未解除；对证据二无异议；对证据三认为当时陈桃梅看到经营合作协议时，我正在装修商铺，当时的确没有写补充条款，追加投资50，000元的补充条款是装修后写上去的，我和江海龙各投资25，000元。
原告（反诉被告）江海龙、被告（反诉原告）何美菊以及第三人（反诉被告）陈桃梅对本院调查武汉市公安局武昌区分局南湖派出所的笔录无异议。
本院对当事人无异议证据，确认其证明效力；对当事人有异议的证据，结合案情查明情况综合认定。
经审理查明：2006年1月和5月，陈桃梅分别购买了坐落于武汉市武昌区南湖中央花园苏豪第B幢1层6号商铺（建筑面积为107.62平方米），以及武汉市武昌区南湖中央花园苏豪B幢2单元2层1号商品房（建筑面积为110.80平方米），商品房和商铺上下相连，两套房屋均未办理房屋所有权证和土地使用权证。
2013年8月1日，陈桃梅与何美菊签订了一份《租赁合同》，双方主要约定：陈桃梅将坐落于武汉市武昌区南湖中央花园苏豪第B幢1层6号商铺以及武汉市武昌区南湖中央花园苏豪B幢2单元2层1号商品房出租给何美菊经营（禁棋牌及扰民项目）；租赁期为两年，从2013年8月1日至2015年7月30日止；两年后如何美菊想续租，可再续租（续租以何美菊优先），合同一年一签，但租金需双方协商；在合同有效期内，何美菊不得随意改变商铺结构设施，如确因经营需要改装门面，必须经陈桃梅同意后方可施工；为保证何美菊合理使用该房屋及配套设施，何美菊应该在签订协议时，交纳租房押金10，000元，待租期届满，经过陈桃梅验收无损坏房屋结构后原价退还；租赁费用为每月7，200元；陈桃梅如发现何美菊私自分租、转租、转让、转借商铺非法牟利时，未经陈桃梅同意，陈桃梅有权终止与何美菊的租赁关系并收回商铺，押金不退。
何美菊在租赁上述房屋期间内，于2013年12月11日与江海龙签订了一份《经营合作协议》，双方约定：坐落于武汉市武昌区南湖中央花园苏豪第B幢1层6号商铺，以及武汉市武昌区南湖中央花园苏豪B幢2单元2层1号商品房的使用权属何美菊，何美菊和江海龙在合作经营期内经营权属双方；房屋租金每月10，000元，；租期自2013年12月11日至2015年7月30日止；商铺追加投资费用由何美菊和江海龙各承担50%；经营期内水、电、物业等其它费用各自承担50%。何美菊与江海龙在《经营合作协议》上手写备注载明：店铺后期追加投资费用50，000元，何美菊和江海龙各自承担25，000元。
何美菊与江海龙合作经营一段时间后，2014年3月11日，何美菊与江海龙再次签订了一份《代理经营协议》，双方约定，何美菊因家中有事没时间经营管理店铺，特授权江海龙代理经营；江海龙每月向何美菊交纳店铺经营费17，000元；在经营期间，除店铺的租金由何美菊向业主交纳外，店铺在经营期间的水电、物业、天燃气等其它费用由江海龙承担；江海龙在经营前须向何美菊交纳水电、物业押金10，000元，在解除经营时，江海龙交清所有费用，何美菊在清点店内物品无丢失、损坏的情况下，何美菊退还押金。该协议签订后，江海龙独自经营诉争店铺，并向何美菊每月交纳经营费17，000元。
何美菊与陈桃梅签订的《租赁合同》两年期限到期后，陈桃梅认为何美菊在租赁期限内将租赁房屋转租给江海龙牟利，且改变了房屋结构，故不同意将房屋续租给何美菊。何美菊则认为：一、其经营棋牌室时，被居民投诉，只有找江海龙合租，改变经营范围，合租一段时间后才将房屋全部转给江海龙经营；二、至于说改变房屋结构，是为了经营的需要，在房间内另做了淋浴房和卫生间。由此，在陈桃梅准备和江海龙签订房屋租赁合同时，何美菊向陈桃梅提出：其与陈桃梅签订的《租赁合同》中约定何美菊有优先续租权，何美菊原本认为陈桃梅会和其签订续租合同，故何美菊从长计议，对承租房屋进行了装修，现在陈桃梅不愿意续租给何美菊，要另租他人，何美菊向陈桃梅提出补偿房屋装修费以及赔偿其向前任租客支付的100，000元转让费。为此，庭审中，何美菊提交了2013年8月份三张送货单，证实花费装修费68，700元；以及何美菊与江海龙签订的《经营合作协议》，证实2014年上半年，何美菊与江海龙合作期间各自投入25，000元装修费，上述两项相加按30%装修折旧计算为28，110元。另外，何美菊还提交了其与前任租户何雪（系何美菊之妹）签订的《商铺转让协议》和何雪收取何美菊100，000元转让费的收据，用于证明何美菊在承租陈桃梅房屋之前，曾向何雪支付了100，000元转让费，用以购买承租房屋内装修、装饰及设备。为此，陈桃梅做通江海龙的工作，江海龙同意代陈桃梅向何美菊支付50，000元。此后，江海龙与陈桃梅签订了《租赁合同》，承租了诉争房屋并开始营业。何美菊认为陈桃梅和江海龙未将其补偿款支付到位，遂于2015年9、10月间，多次到江海龙经营的店铺闹事，并将店铺上锁，自2015年10月开始，江海龙中断经营。双方纠纷经武昌区南湖派出所多次调解无效，江海龙遂持前述诉讼请求，诉至本院。
庭审中，江海龙提交了其于2015年7、8月间手书日流水账簿，并根据2015年7月至9月期间的月均营业额，估算2015年10月份的经营损失为61，323元，加上10月份租金损失10，000元，共计71，323元，江海龙要求何美菊予以赔偿。
2015年12月11日，本院到诉争房屋进行了现场查勘。当日，江海龙、何美菊和陈桃梅当众将店铺的锁打开。此后，江海龙认为本案尚在审理中，并担心何美菊再次上门闹事影响经营，造成更大的损失，故一直停业至今。
诉讼中，本院曾询问陈桃梅，是否在本案中提出诉讼主张，但陈桃梅表示不在本案中提出诉讼主张。
经本院主持调解，何美菊表示同意不干扰江海龙的正常经营，但本案三方当事人未就何美菊的经济损失补偿问题达成一致意见，故调解未果。
本院认为，江海龙与陈桃梅就坐落于武汉市武昌区南湖中央花园苏豪第B幢1层6号商铺以及武汉市武昌区南湖中央花园苏豪B幢2单元2层1号商品房签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。何美菊作为诉争房屋的前任租户，在与陈桃梅之间因为装修补偿、转让费赔偿以及房屋结构改变等纠纷悬而未决的情况下，经陈桃梅与江海龙做工作，江海龙同意代陈桃梅向何美菊支付50，000元，但纠纷仍未平息，何美菊实施了干扰江海龙经营的行为，导致江海龙自2015年10月开始中断经营。
江海龙为了证明其经营损失，庭审中提交了手书日流水账簿，并根据前几个月的营业额，估算2015年10月份的经营损失为61，323元，但该证据无论从形式要件还是实质要件均不足以证明其主张。鉴于陈桃梅未在本案中向江海龙主张租金，江海龙要求何美菊赔偿租金损失，事实依据不足，故本院对江海龙要求何美菊赔偿61，323元经营损失和10，000元租金损失的诉讼请求，不予支持。
本案在审理过程中，何美菊将诉争商铺的锁打开，并表示不干扰江海龙的正常经营，故本院对江海龙要求何美菊赔礼道歉的诉讼请求，不予支持。
何美菊是基于和陈桃梅签订的《租赁合同》，才与江海龙签订的《代理经营协议》，鉴于陈桃梅未在本案中提出诉讼主张，故本院无从认定和和审查其与何美菊签订的《租赁合同》的效力及履行情况，也无从认定何美菊与江海龙签订的《代理经营协议》的效力，故江海龙要求何美菊退还其基于双方签订的《代理经营协议》收取的押金10，000元的诉讼主张，应另行处理。
本案系基于江海龙与陈桃梅签订的《租赁合同》在履行过程中引起的排除妨碍纠纷。何美菊的反诉主张均系基于其与陈桃梅签订的《租赁合同》，系另一法律关系，应另行处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）何美菊停止对原告（反诉被告）江海龙所承租的位于武汉市武昌区南湖中央花园苏豪第B幢1层6号商铺以及武汉市武昌区南湖中央花园苏豪B幢2单元2层1号商品房经营活动的侵害，排除后续妨碍；
二、第三人（反诉被告）陈桃梅协助排除被告（反诉原告）何美菊的上述侵害；
三、驳回原告（反诉被告）江海龙的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）何美菊的反诉请求。
本案案件受理费1，604元，减半收取802元，由原告（反诉被告）江海龙负担；反诉费2，002元，减半收取1，001元，由被告（反诉原告）何美菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑文莉
二〇一六年三月三十一日
书记员 郭 嫚