北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第43728号
原告：裴立雪，女，1975年11月11日出生，住北京市东城区。
原告：姚晓园，男，1973年2月17日出生，住北京市东城区。
被告：吴文明，男，1968年10月2日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李梦洁，北京邦远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨煜泽，北京邦远律师事务所实习律师。
第三人：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。
法定代表人：陈一松。
委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李君，北京闻道律师事务所律师。
原告裴立雪、姚晓园（以下简称姓名，并称二原告）与被告吴文明（以下简称姓名）、第三人中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告，吴文明的委托诉讼代理人李梦洁、杨煜泽，中信公司的委托诉讼代理人朱天成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2015年4月28日，二原告与吴文明在中介居间介绍下签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买吴文明所有的北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋），房价款263万元，签约当日二原告付给吴文明定金5万元。按照合同约定6月30日二原告应支付吴文明首付款，但因其出差致使首付款138万元于7月9日付给吴文明，其于当天配合二原告办理公积金贷款120万元的资格审核。按照合同约定双方最晚应于合同签订之日起90日即2015年7月27日内办理房屋权属转移登记手续并交付房屋，但在此期间吴文明多次以出差、工作忙等理由拖延办理交税、过户等手续，致使房屋权属转移登记手续无法继续。二原告两次预约缴税吴文明均未到场。二原告认为吴文明未能按照合同履行约定义务，应承担违约责任。故诉至法院，要求吴文明继续履行合同，将涉案房屋过户到二原告名下并交付房屋；给付违约金263000元。
吴文明辩称：在合同履行过程中，二原告没有依据约定支付房屋价款，我没有及时获得款项购买所欲购买的商铺，致使我的合同目的无法实现。双方网签合同无效，并非我本人签订。二原告未按照约定时间办理批贷函，批贷函应该由银行出具而不仅是住房公积金管理中心出具。二原告恶意做网签、履行合同，使我在履行合同过程中陷入危险。我根据合同约定在2015年8月26日通知二原告解除合同，故双方的房屋买卖合同已解除。二原告主张的违约金金额过高。我不同意二原告的诉讼请求。
中信公司述称：如果抵押款能够全部清偿，且不损害我方权益的情况下，我方愿意配合办理房屋解抵押手续。
经审理查明：2015年4月28日，吴文明（出售方，甲方）与二原告（买受方，乙方）经中介公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：乙方购买甲方名下的涉案房屋，建筑面积115.9平方米，总价款263万元；乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元；乙方拟贷款金额145万元，乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；乙方于2015年6月30日前通过资金存管方式向甲方支付1130000元；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺需承担违约责任；甲方应当在过户当日将该房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。
合同签订后，二原告于签约当日给付吴文明定金5万元；购房网签手续于2015年5月19日办理。吴文明主张其未在网签合同内签字，双方网签合同无效。
2015年7月9日，二原告与吴文明签订个人二手房屋交易资金托管服务申请书，其中载明托管资金为138万元。二原告于当日通过资金托管方式向吴文明的银行账户内转入138万元。2015年7月14日，二原告取得北京住房公积金管理中心作出的住房公积金贷款审核确认书，其中载明贷款额度120万元，贷款期限23年。
另查，2016年6月2日，吴文明与中信公司签订《个人房产抵押合同》，吴文明向中信公司借款220万元并将涉案房屋抵押给中信公司。2016年8月4日，吴文明为中信公司办理了抵押物登记。中信公司称截至2016年12月20日吴文明尚欠贷款本息2183103.16元。二原告表示同意代吴文明清偿该债务。
审理中，吴文明主张二原告应于2015年7月27日前支付全部购房款，但二原告未足额支付，故其未为二原告办理涉案房屋过户手续，并于2015年8月26日向二原告发出解除合同通知书。二原告主张其于2015年7月14日取得住房公积金批贷手续，剩余购房款应在办理房屋过户手续后以公积金贷款方式向吴文明支付，但吴文明未配合办理缴税及房屋过户手续。
审理中，经二原告申请，本院作出（2015）朝民初字第43728号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：二原告与吴文明之间的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。吴文明以网签合同无效作为抗辩理由，因网签合同是备案合同，并非双方实际履行合同，不能反映当事人的真实意思表示，其目的系为保障双方所签订的房屋买卖合同的正常履行，实际履行中均应以原合同的约定为准。故对吴文明的抗辩意见，本院不予采纳。根据查明的事实，二原告在2015年7月9日前支付了除贷款外的其他款项，其贷款亦于2015年7月14日获得审批，故二原告在支付购房款问题上不存在违约之处。因二原告不存在违约行为，故被告于2015年8月26日向二原告发出的解除合同通知书不发生法律效力。现二原告表示同意代吴文明清偿债务，消灭在涉案房屋上设立的抵押权，本院不持异议。在二原告代吴文明清偿债务，解除涉案房屋的抵押登记后，吴文明应为二原告办理涉案房屋的过户手续并交付房屋。因吴文明未按约定履行为二原告办理房屋过户的合同义务，故应当承担违约责任。二原告要求吴文明支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告裴立雪、姚晓园于本判决生效后三十日内代被告吴文明向第三人中信信托有限责任公司清偿被告吴文明与第三人中信信托有限责任公司所签订的《个人房产抵押合同》项下借款本息，以消灭第三人中信信托有限责任公司对北京市朝阳区xx房屋的抵押权。
二、被告吴文明在依上述第一项消灭第三人中信信托有限责任公司对北京市朝阳区xx房屋享有的抵押权后七日内协助原告裴立雪、姚晓园办理将该房屋过户至原告裴立雪、姚晓园名下的产权过户手续。
三、如原告裴立雪、姚晓园依上述第一项代被告吴文明清偿的债务少于一百二十万元，原告裴立雪、姚晓园需于依上述第二项办理产权过户手续当日，将剩余购房款一百二十万元与其代被告吴文明向第三人中信信托有限责任公司清偿上述债务的差额部分给付被告吴文明。
四、被告吴文明在依上述第二项协助原告裴立雪、姚晓园办理北京市朝阳区xx房屋产权过户手续当日，向原告裴立雪、姚晓园交付该房屋。
五、被告吴文明于本判决生效后七日内给付原告裴立雪、姚晓园违约金二十六万三千元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29944元，由被告吴文明负担（于本判决生效后7日内交纳）。
保全费5000元，由被告吴文明负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 李秀敏
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 邓嘉男