中华人民共和国
江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第00446号
原告张永明（英文名ZHANGYONGMING），加拿大国籍。
委托代理人李海兵，江苏法凯律师事务所律师。
委托代理人徐元宏，江苏法凯律师事务所律师。
被告俞杏珍。
委托代理人霍国平，江苏和忠律师事务所律师。
原告张永明与被告俞杏珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告张永明及其委托代理人李海兵、徐元宏、被告俞杏珍的委托代理人霍国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张永明诉称：2013年5月11日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买被告所有的苏州市姑苏区某某街7号房屋，总价150万元。因原告系外籍人士，需提供在华居住满一年的书面材料方能办理房屋过户手续，故双方在协议中约定在2014年3月31日前交付房屋并办理过户登记手续。然截止2014年6月，原告多次催促被告履行合同义务，被告均怠于履行，故原告诉来法院，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，将苏州市某某街7号房屋交付原告并协助办理房屋过户登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告俞杏珍辩称：原、被告签订的房屋买卖协议系草签协议，不具有可履行性。该协议第七条明确约定因签订时的条件限制故草签协议，待具备条件后方才签订正式买卖合同，因本案所涉房屋于2014年3月27日被苏州市房屋征收办公室予以冻结，导致正式房屋买卖合同无法签订，被告认为从该房屋被冻结起该草签协议实际上已变为履行不能，且属于非因双方原因导致交易无法履行，故双方均免责。现因双方未能就房屋买卖另行签订正式合同，故被告同意返还原告的定金10万元，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：本市某某街7号房屋（建筑面积158.87平方米）产权登记在俞杏珍名下。
2013年5月11日，俞杏珍（甲方）、张永明（乙方）及苏州敦本堂古建筑投资顾问有限公司（丙方，以下简称敦本堂公司）签订房屋买卖草签协议，约定俞杏珍委托俞琦代为向买受人张永明出售苏州市某某街7号房屋，房屋价款150万元，过户中产生的税、费、土地出让金等由乙方承担；因乙方购买条件等原因使得房屋无法及时过户，预计在2014年3月份后可办理过户手续，签订协议当天乙方支付甲方定金10万元。协议第五条约定：“甲方收到定金后开具收条，不再将房屋出售他人，甲、乙双方如有一方违约，按合同法定金规定承担违约责任”，并手写条款“若甲方违约，双倍定金退还乙方，若乙方违约，甲方不退还定金，时间至2014年3月31日。”协议第六条约定：若在协议履行中因国家政策变化等原因使该房屋无法正常交易或税费增加，甲、乙双方应采取先友好协商处理好房产交易手续，若协商不成甲方退还乙方定金，双方不承担违约责任。
上述协议签订同日，张永明向俞杏珍的委托代理人俞琦支付定金10万元，俞琦出具了收条。
2014年3月4日，俞杏珍在南京市钟山公证处办理了未婚声明书及委托俞琦办理苏州市某某街7号房屋出售事宜的公证手续。
另查明：2013年5月8日，苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）向苏州市、区各相关部门发出《关于房屋征收暂停办理相关手续的通知》，其中载明因平江历史文化街区
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某某街5号保护修缮改造项目建设，对本市某某街5号（以规划红线图确定的范围为准）地段房屋拟实施征收，即日起暂停办理房屋买卖等相关手续，自2013年5月9日至2014年5月8日止。
2014年3月17日，苏州市姑苏区房屋征收与补偿服务中心、苏州城投资产开发有限公司出具证明，载明：经现场踏勘，某某街7号部分房屋在平江历史街区--
某某街5号保护修缮改造项目征收红线范围内，但根据需要，本项目将分两期进行，一期先行征收，某某街7号的房屋不在一期征收范围内，暂不征收。
2014年3月26日，苏州市姑苏区住房建设和市容市政局对平江历史街区--
某某街5号保护修缮改造项目被征收户门牌号事宜作出书面回应，认定上述项目被征收户门牌号为某某街5号、7号。
2014年3月27日，市住建局发出书面通知，载明因前述保护修缮改造项目，对某某街5号、7号房屋暂停办理房屋买卖等相关手续，自2014年3月28日至2015年3月27日止。
2014年4月8日，苏州市姑苏区房屋征收与补偿服务中心、苏州城投资产开发有限公司向苏州市人民政府房屋征收办公室出具情况说明，载明：经现场踏勘，某某街7号房屋不列入钮家巷某某街5号保护、修缮、更新项目征收红线范围内。但为便于该古建老宅保护修缮的施工及周边环境整治，本着居民自愿搬迁的原则，根据实际需要，不排除协议搬迁工作计划。
2014年4月14日，市住建局再次发出书面通知，载明因前述保护修缮改造项目，对某某街5号暂停办理房屋买卖等相关手续，自2014年4月15日至2015年4月14日止。
再查明：因某某街7号房屋是否涉及征收、能否办理房屋买卖手续在2014年3月至4月期间出现反复，俞杏珍与张永明未能在2014年4月前签订正式房屋买卖合同。2014年4月17日，俞杏珍委托亲属向中介机构经理发手机短信，表示因征收无法过户，愿将张永明已付定金10万元退还，但无张永明联系方式，望中介机构转告。同年4月19日，中介机构经理短信回复称上述房屋已被撤销拆迁冻结，可以交易过户。同年5月5日，中介机构经理再次短信敦促俞杏珍尽快履约。同年5月23日，俞杏珍委托律师回函表示双方2013年5月签订的是意向性协议，现因房屋价格浮动较大，如依草签协议确定的价格则对卖房显失公平，双方可就房屋价格及支付方式、期限重新协商，协商不成导致正式合同无法签订的，我方不承担责任，草签协议解除。
以上事实，由原告张永明提供的房屋买卖草签协议、公证委托书、房屋产权证、国有土地使用权证、定金收据、律师函、被告俞杏珍提供的公证书、短信往来记录、本院调取的房屋征收暂停办理相关手续通知及证明一组及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，俞杏珍与张永明签订《房屋买卖草签协议》对拟交易房屋的面积、总价、税费承担及签订正式购房合同时间等进行约定，并约定由张永明支付定金10万元，俞杏珍在2014年3月31日前不得再将房屋出售他人，从上述合同约定来看，系俞杏珍与张永明经过磋商，就张永明的外籍身份购房限制解除时（即2014年3月）进行房屋买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排。该份协议在法律性质上符合当事人为将来订立确定性本合同而达成合意的特征，系一份预约合同，其中载明的定金为立约定金，系双方当事人按上述约定订立主合同的担保。
本案中，因在俞杏珍与张永明约定的签订正式购房合同、办理产权过户手续的时间（即2014年3月），交易标的物某某街7号房屋在是否涉及征收、是否能够办理买卖手续环节存在反复，给正常办理交易手续带来障碍，且在2014年3月31日前仍处于不可办理买卖手续状态，故俞杏珍与张永明未能在合同约定的时间内签订正式购房合同、办理产权过户手续，该责任均不可归咎于双方当事人。
2014年4月后，虽涉案房屋经市住建局通知，不再列入征收范围、处于可交易状态，然因上述时间已超出双方当事人约定的正式签约时间，草签协议中约定的房屋出让价格不再对俞杏珍具有拘束力。此外，在2014年4月8日相关单位向苏州市人民政府房屋征收办公室出具情况说明亦明确涉案房屋“本着居民自愿搬迁的原则，根据实际需要，不排除协议搬迁工作计划”，若实施协议搬迁可能导致俞杏珍因涉案房屋协议搬迁而获得高于张永明出价的安置补偿的情况下，从公平角度出发，在2014年3月31日后，俞杏珍有权要求与张永明重新商定购房价款，并在协商不成的情况下不再按草签协议约定，与张永明签订购房合同。故对张永明要求俞杏珍按草签协议与其签订正式购房协议的诉讼请求，本院不予支持。
现因双方并未就买卖涉案房屋签订正式购房协议，且草签协议中亦未对房屋的交付时间、购房款的支付条件等涉及房屋买卖权利义务的主要条款进行明确约定，在张永明仅支付10万元定金而非全部或绝大部分购房款的情况下，其要求以预约合同替代正式购房合同履行，主张俞杏珍交付房屋、协助办理过户手续的诉讼请求，本院碍难支持。
审理中，俞杏珍已表示同意退还张永明支付的定金10万元，然张永明坚持要求俞杏珍按150万元价格出售涉案房屋，故本院对定金退还事宜不予理涉，双方当事人协商不成可另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十六条、第六十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告张永明的全部诉讼请求。
案件受理费18300元，由原告张永明负担。
如不服本判决，原告张永明可在判决书送达之日起三十日内，被告俞杏珍可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99（代码207401021）。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 李 尧
人民陪审员 郁 明
二〇一五年一月十二日
书 记 员 陈 辰