北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终8271号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孟玲玲，女，1981年7月5日出生，住辽宁省抚顺市新抚区。
委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审被告）：梁建成，男，1985年8月19日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，北京麦田房产经纪有限公司员工。
原审第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，营业场所北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
负责人：林根秀，总经理。
上诉人孟玲玲因与被上诉人梁建成、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、原审第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初56760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人孟玲玲及其委托诉讼代理人苟波，被上诉人梁建成之委托诉讼代理人贺利芳、李永军，原审第三人北京麦田房产经纪有限公司之委托诉讼代理人李春燕到庭参加诉讼，原审第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
孟玲玲上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、六项，改判驳回梁建成一审第二、三、四、五项诉讼请求，支持孟玲玲的一审反诉请求。2.一审、二审诉讼费用由梁建成承担。事实和理由：1.梁建成在一审庭审过程中已经认可了孟玲玲要求其支付117万违约金的反诉请求，而一审判决对此未予认可；2.双方约定梁建成向孟玲玲支付200万元用于解除抵押，而买卖合同约定解除抵押的时间是2016年9月30日，首付款支付时间为2016年10月5日，可见双方约定不明确，根据法律规定，孟玲玲可以要求其随时履行。对于具体支付时间，双方已经进行了口头约定，即7月底、8月初，只有这样，后续过户等手续才有望在约定时间内完成，如果等到8月25日再付款解押，过户无法按约定期限完成。另外，孟玲玲没有办理资金监管手续是因为无法接受另行订立借贷合同，新设立借贷关系的事实，希望以其他方式支付房款；称不用左婷婷负担1200元是因为该协议根本未生效，并非指不用支付房款；对左婷婷称2016年10月31日前完成过户回复“不用了”，是因为麦田公司员工已经明确表示会在11底才能完成过户，对此，孟玲玲无法分辨。在孟玲玲并未拒绝履行合同的情况下，梁建成起诉要求解除合同属于根本违约。梁建成应将200万元首付款支付给金诚丰公司指定的账户，但金诚丰公司未指定账户，梁建成也没有支付该200万元，因此违约方是梁建成及金诚丰公司。在合同附件中孟玲玲留有银行账户，目的是为了在合同外多一条履行方式，但梁建成未履行付款义务也未依法将款项提存。3.梁建成未在2016年8月25日准备好购房款打入金诚丰公司，又于2016年9月12日起诉要求解除房屋买卖合同，该行为可以说明梁建成自身不愿继续履行合同，故孟玲玲认为梁建成既没有继续履行房屋买卖合同的主观意愿，客观上也没有继续履行房屋买卖合同的能力，梁建成属于严重违约，应当承担违约责任；4.一审判决对梁建成支付的200万元是否用于对孟玲玲房屋的解除抵押事实上存在错误；对孟玲玲在《补充协议》未经麦田公司签字生效的情况下拒绝支付所谓的资金监管费用责任上认定错误；在资金监管问题上，金诚丰公司提供的监管方式不符合建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，孟玲玲不知道提前还贷需要另行签订借款合同，故孟玲玲拒绝不合法的资金监管方式不存在过错；梁建成伙同麦田公司进行欺诈，合同内容约定不一致，前后矛盾，合同履行出现问题，应归责于梁建成；违约责任的承担应当以实际损失为基础，梁建成未就此进行举证，一审判决认定违约金850000元没有事实依据，另外违约金中包括高额居间服务费，麦田公司服务不专业是买卖双方矛盾的导火索，故该费用不能收取。
梁建成辩称，同意一审判决，不同意孟玲玲的上诉请求。事实与理由：1.双方签订合同的附件二约定梁建成于2016年10月5日前通过金诚丰公司资金监管的方式支付孟玲玲，并明确约定全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付给孟玲玲，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准，同时对孟玲玲解除抵押时间有明确约定，孟玲玲主张双方口头约定7月底或8月初梁建成支付200万元首付款没有合同依据，也不能视为对原合同约定的变更；2.孟玲玲未按合同约定履行房屋核验义务，未按附件二约定积极配合提供银行贷款所需材料已表示不再履行合同义务，后孟玲玲不配合签订资金监管协议并办理相关手续，未支付1200元资金监管手续费，也直接从行为上表示不再履行合同，再后来孟玲玲明示违约，并告知梁建成将对外出售房屋。孟玲玲的主观意思表示及客观行为均能体现其不再履行本合同义务，已构成根本违约。孟玲玲未能另行出卖房屋的真正原因是梁建成起诉后申请法院查封了房屋，且孟玲玲房产证地址与房管部门登记地址不一致，无法办理房屋核验，并非其愿意与梁建成继续履行合同；3.从梁建成主观上来说，主张解除合同是因为双方诉讼导致梁建成无法再通过贷款支付325万元购房款，无奈之下只能选择解约，而且梁建成作为合同守约方，有权选择继续履行或解除合同；4.双方签订的补充协议明确约定孟玲玲同意通过金诚丰公司支付200万元首付款，手续费1200元由孟玲玲承担，双方已签字确认，该协议中麦田公司仅是居间方，其未盖章不影响双方在真实意思表示的前提下签订合同，且孟玲玲在2016年11月15日庭审中同意解除该补充协议，说明其已认可补充协议合法有效；5.孟玲玲未按照双方与金诚丰公司签订的《房屋交易保障服务合同》约定配合签订资金监管协议并办理相关手续已经违约，也直接导致梁建成无法向资金监管账户支付首付款，孟玲玲以不接收资金监管方式为由不配合办理相关手续，没有合同依据，故孟玲玲未依约履行上述先合同义务；6.一审法院判定的违约金尚不足以弥补梁建成的实际损失，涉案房屋市场价值已7万多一平方米，故梁建成不同意再酌减违约金。
麦田公司述称：麦田公司服从一审判决结果。麦田公司在居间服务过程中已按照合同履行完居间方的义务，在居间过程中不存在瑕疵与过错。
金诚丰公司未到庭，亦未发表陈述意见。
梁建成向一审法院起诉请求：1.要求判令解除梁建成与孟玲玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.要求孟玲玲向梁建成退还定金58万元；3.要求孟玲玲向梁建成赔偿居间服务费128700元；4.要求孟玲玲向梁建成支付违约金117万元；5.要求孟玲玲向梁建成支付保全费5000元。
孟玲玲向一审法院提出反诉请求：要求梁建成支付违约金117万元。
一审法院认定事实：涉诉房屋登记在孟玲玲名下，房屋建筑面积为113.75平方米。
2016年5月29日，梁建成作为买受人、孟玲玲作为出卖人、麦田公司作为居间方签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托居间方就买卖涉诉房屋提供居间服务，买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，买受人向居间方支付居间服务费128700元；出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。
同日，在麦田公司的居间服务下，梁建成作为买受人与孟玲玲作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定孟玲玲将涉诉房屋出售给梁建成，房屋成交价格为585万元，其中包括：1.定金：梁建成以自行交接方式支付定金58万元，具体时间为2016年5月29日支付5万元，剩余53万元于2016年6月1日前支付；2.物业交接保证金：孟玲玲同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；3.商业按揭贷款：双方应于2016年8月15日前办理申请贷款手续，梁建成拟贷款数额为325万元；4.剩余购房款（剩余购房款=成交价格-
定金-解押款-拟贷款数额-物业交接保证金-
户籍迁出保证金）：梁建成于2016年10月5日前向孟玲玲支付购房款200万元，支付方式为金诚丰公司指定账户资金监管，全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付给孟玲玲，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。关于权属转移登记约定，双方应于贷款批复后25个工作日办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后10个工作日办理房屋权属转移登记手续，最后过户时间不晚于2016年10月30日。关于违约责任约定，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同；任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可根据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。此外合同还约定，买卖双方的权利义务以买卖合同（含附件）为准，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更补充或补充。
同日，梁建成与孟玲玲签订《补充协议》，约定：1.在孟玲玲办理房屋解押手续过程中，如因银行或建委原因导致未能于约定时间过户，属于不可抗力因素，孟玲玲不承担任何违约责任；2.双方协商一致同意梁建成通过金诚丰公司支付孟玲玲房款200万元，该手续费由孟玲玲承担，费用为1200元，此外孟玲玲不承担其他费用。
同日，梁建成、孟玲玲与金诚丰公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定买卖双方委托金诚丰公司办理后续交易事宜，金诚丰公司的服务内容包括但不限于协助办理房屋解押手续、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，跟进审批进度、协助办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度、提供房屋交易资金监管服务、协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续、及时督促买卖双方按约定履行合同义务、协助发送履约催告函或告知函件等。
2016年5月29日、2016年5月31日梁建成分别向孟玲玲支付购房定金5万元和53万元。2016年5月31日，梁建成向麦田公司支付居间服务费128700元。
2016年6月1日、2016年7月4日、2016年8月3日梁建成分别申请购房资格核验，核验结果分别于2016年6月15日、2016年7月15日和2016年8月16日通过。
庭审中，梁建成提交梁建成的配偶左婷婷与孟玲玲的短信聊天记录，用以证明梁建成为了尽快履行付款义务，愿意替孟玲玲向金诚丰公司支付1200元房屋交易保障费，但孟玲玲却提出房屋涨价事宜，且明确表示要将涉诉房屋另行出售，孟玲玲的行为已经构成根本违约。短信聊天内容显示：1.2016年7月18日，孟玲玲发送“昨天孙继敏给我发信息了……之前麦田中介某些人干的那些事……我已经对他们不再信任了，所以中介找的担保公司我也就不信任了，你们还让我掏1200元拿回自己的首付款解押？我不可能出这个钱！也不可能跟这个中介和担保公司打交道了！咱们还是按之前说的去法院解决吧！”，左婷婷回复“我不太懂您的意思，您是说与我的交易没法继续下去吗？”，孟玲玲回复“你说的去法庭，你的短信我给你留着呢，你就出那么一点钱，你还想赢？不可能！”，左婷婷回复“您先在微信里提出的要上法院。之后我说的是，如果有需要，可以走法律程序证明我从未在微信里提出解约”，孟玲玲回复“我忙着呢，别给我发信息了，法庭见！”；2.2016年8月25日，左婷婷发送“姐，是这样的，您现在只要去办理金成丰开户，这个1200的手续费我愿意替您承担，您看这样诚意还不够吗？你随时开好户，两天之内我就可以付好200万。或者您还有其他什么意愿或者诉求，您跟我们说一下，我们都尽力满足”，孟玲玲回复“不用了”，左婷婷回复“还望您再考虑一下，目前朝阳区过户大厅已经增加了人力和营业时间，之前过户要预约到一个半月的时间，现在周末也开放办理，目前过户排队只要不到一个月，麦田的人告诉我，他们有一位昨天交税的客户，预约过户时间是9月3号，只约了一个星期的时间而已，咱们10月31号是非常有希望过户的”，孟玲玲回复“不用了”；3.2016年8月25日，孟玲玲发送“你现在也有钱，你再找个便宜的房子买，还来得及！”，左婷婷回复“我签了合同，就会遵守契约，法院不判决合同解决，或者您不提出合同解除，外面不管有没有更好的房子，我都不会考虑，我会尽力履行我们的合同”，孟玲玲回复“电视上说了房价还在继续上涨！而且现实也是如此！我27层的邻居，房子卖的比我晚，新业主都装修好久了，现在走廊地上铺的全是保护地面的东西，人家价钱卖的也挺好！价也不低！是链家卖的！全款！”，左婷婷回复“那您觉得多少钱您可以接受呢？”，孟玲玲回复“我不知道”，左婷婷回复“10万，这是我能负担的上限了。我真的尽力了”；4.2016年9月10日，孟玲玲发送“婷婷：我在等你的法院传票，你为什么没有发来？地址就寄北京市朝阳区南湖南路9号圣馨大地D座2708就这套房子的地址就行。我最近一直在等……你上次不是说了吗？”……“你也说去法院了，十一我们就开始继续卖了”；5.2016年9月11日，孟玲玲发送“左婷婷：昨天给你发短信你一条都没回！你说去法院也没有信儿！我今天就去中介报房子了，我不管你了！我们家亲友们大清早就给我打电话都催我了，不让我等你了……”。孟玲玲对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示该组证据系梁建成将不同时段不同软件的聊天记录中的只言片语拼凑起来的，内容不具有连续性，孟玲玲表达的意思都是有特定语言背景的，不能仅从字面内容进行片面理解。其中，关于2016年7月18日的短信，孟玲玲称不信任麦田公司是有特定背景的，在签订合同时，麦田公司向孟玲玲保证在五个月内拿到购房款，但2016年7月8日麦田公司的孙继敏向孟玲玲告知房屋过户时间要逾期到2016年11月底，孟玲玲认为受到了麦田公司的欺骗，不再信任麦田公司及麦田公司指定的金诚丰公司，认为交纳1200元手续费也是对孟玲玲的欺骗。关于2016年8月25日的短信，左婷婷表示其可以于两天之内付齐200万元，但没有证据证实其已经筹齐200万元，孟玲玲所称的两个“不用了”是针对“或者您还有其他什么意愿或者诉求，您跟我们说一下，我们都尽力满足”，而不是不同意梁建成提议的由其支付1200元手续费，梁建成隐瞒了该日的部分聊天内容，孟玲玲之所以提及让梁建成找别的便宜房屋购买及房价上涨，是因为在中间的那段聊天中，孟玲玲抱怨梁建成迟迟不付200万元解押款，卖房流程停滞，致使孟玲玲承受房价上涨和银行利息等损失，左婷婷回复涉诉房屋不值585万元，孟玲玲很生气才说了涨价的事儿，但没有说房子不卖了或者加价。关于2016年9月10日和2016年9月11日的短信，因左婷婷在2016年8月25日提出要起诉孟玲玲，孟玲玲对于梁建成的明示违约行为十分气愤，说了一些反讽的话，但并非孟玲玲的真实意思表示。麦田公司和金诚丰公司对该组证据的真实性不持异议，称买卖双方约定付款方式为金诚丰公司指定账户资金监管，资金监管前需要办理相关手续，否则无法支付购房款。
梁建成提交涉诉房屋所在小区同户型房屋价格情况打印件，用以证明合同签订后，房屋价格上涨，涉诉房屋所在小区同户型房屋在2016年10月8日的签约价格为718万元，梁建成无法以原购房价格购买同类房屋。孟玲玲对该证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，表示该证据不能证明房屋的实际成交价，而且房价一直处于变动过程中。麦田公司和金诚丰公司对该证据的真实性不持异议。
孟玲玲提交2016年6月1日孟玲玲与孙继敏的通话录音、2016年6月2日孟玲玲与孙继敏的对话录音，用以证明：1.在孟玲玲的催促下，孟玲玲和麦田公司于2016年6月2日前往北京市住建委核验房屋所有权证；2.住建委工作人员告知房屋所有权证上的地址和登记地址不一致，需要更改地址，因尚未解除抵押，故无法进行更改地址及后续核验房屋所有权证、网签、办理贷款等手续；3.麦田公司在签订合同之前，未提及需要先核验房屋所有权证事宜，存在重大过错。其中，1.2016年6月1日的通话录音显示：孟玲玲称“哎，小孙，你好，就是明天咱俩几点啊，你是几点到，然后你弄完了之后给我打电话，是吗？”，孙继敏称“对，你大概8点半，大概9点到那就行，我那个早点去排队，到时候我排到，我到时候看我排到大概能排到几点能到，我到时候提前给你打电话，我8点左右给你打电话，告诉你几点出门”……孙继敏称“哦，对，它就只是个地址核验，咱们就看它地址需不需要改，就上面查一下就行了”；2.2016年6月2日的对话录音显示：孟玲玲称“差个D座，她刚才说的，朝阳区南湖南路她说得加D座，还得先解押才能改地址，这D座不写能咋地，不行啊？要写2708吗，不用写？”，孙继敏称“中间加个朝阳区南湖南路9号D座，然后2708就对了”。梁建成对该组证据的真实性无法核实，对于第二项证明目的予以认可。麦田公司对该组证据的真实性不持异议，但表示在签订合同时，尚无房源核验的规定，故麦田公司不存在过错。金诚丰公司对该组证据不发表质证意见。
孟玲玲提交孟玲玲与左婷婷的微信、短信聊天记录及通话录音、孟玲玲与孙继敏的微信聊天记录，用以证明：1.左婷婷在与孟玲玲沟通时明确表示孟玲玲在流程上没有责任；2.梁建成和麦田公司明确承认200万元解押款应由梁建成实际提供；3.梁建成一直同意支付200万元用于解押，但又一直以各种理由拖延，没有实际付款能力，并最终以起诉的方式表明拒绝履行该义务；4.麦田公司明确表示在没有解除抵押的情况下，无法进行后续买卖流程；5.孙继敏多次确认房屋过户时间将推迟到2016年11月底，意味着即使梁建成支付200万元，最终也必然会违约。
其中，孟玲玲和左婷婷的微信聊天记录显示：
1．2016年6月2日，左婷婷发送“我还是那句话，就是说，这个整个签合同的过程，就是我中间有一半时间不在场么，我是因为我在场的这段时间，没有听到他们这个提起过户之后多少时间你才能拿到钱，然后呢，所以，我那天才问了你一下，你确认一下，你这个有没有问题，就是别让你吃这个亏，但其实合同上签的，我确实是没有责任，合同上签的就是过户。在这个过程中，我确实没有对你构成任何的欺诈……现在只能是说，我也尽力去督促中介，催着中介，让他们靠谱一点儿，尽快一点儿，当然这中间最大的流程还是等我这边的钱嘛”、“然后呢，刚才我又去给我那个朋友打了个电话，我比较信任他是因为什么，因为他，这事中间他又没利益关系，卖这房他又不挣钱，就是他也不是拿到您房源的人，他也不是负责销售的人，他就是领着我到处去看房什么的而已，而且他比较专业，他说这中间大概耽误三、四个工作日，三、四个工作日我觉得还是在之前我们这个富裕量，之前不是富裕一个月么，还是在这个范围内还是可控的。当然这个事儿确实是，他说了，确实是底下的小朋友对于流程的不熟悉，他也特别讨厌，他也跟那个姓赖的那位打电话了，就是督促他、嘱咐他这个事情一定要办好，尤其是不能耽误您，他也知道说，您急用钱的话，如果因为他们工作上的一些疏忽，把您给耽误了，何必呢，就是这事也不能让他们中介再多拿钱，他耽误您，他犯不上，所以他又嘱咐了一下”、“所以呢，事情分两头看，第一，就是说今天没能成功的把房本核验掉，这个确确实实是中介的责任，确确实实是他们工作的不专业，然后也就是确实耽误了您时间，我理解这个大早上不吃不喝，被折腾的跑来跑去，最后事儿没办成，这确实是挺恶心的，但这个事儿在本质上，它耽误了一些时间，但并不太多，大概三四个工作日，还在我们预计的这个范畴内”；
2．2016年6月3日，左婷婷发送“首付款200万您需要拿去解押房屋，如果有剩下的才是您手里的现金”、“您看这样是否耽误您的事情”；
3．2016年6月7日，左婷婷发送“都在按照流程走，现在是需要等我售房的钱到了才能继续”，孟玲玲回复“她那天说想办法解决现在你们的钱到不了账，给我解不了押的事，我说不能干等着”、“她这几天就没动静了”，左婷婷回复“这部分我们没有讨论新的方案，您放心按照合同来，我不会违约”，孟玲玲回复“今天给她发微信了，她没回”、“没有网签，合同没有用！”，左婷婷回复“您放心最后按照合同的约定，我不会违约就是了，不用担心”。孟玲玲发送“我不违约，我也不怕”、“你问问她吧”，左婷婷回复“我没必要问，她没有能力帮我解决200万的首付，没有人有这个能力”，孟玲玲回复“我跟她沟通了发的微信”，左婷婷回复“真是没办法，必须按照之前说过的一般流程，来等待我的房子卖出的房款”。孟玲玲发送“我再问问她！她怎么回事！”，左婷婷回复“您需要跟我商量哪个部分？”、“流程吗？流程在按部就班走，我这边目前没变数，就是下星期可以预约还款解押，月底应该就可以解押完毕”、“都是按照之前计划内的时间来走的”，孟玲玲回复“你的首付不到，这个房本就解不了押，建委核不了，后面的事情都会顺延，那最后超过时间了，是算你违约，还是我违约呢？”，左婷婷回复“就是您现在需要跟我确认什么事呢？流程上，我这边目前一切正常，也是按照咱们之前预计的时间开走的”；
4．2016年6月12日，孟玲玲发送“婷婷，这个合同你们写的贷款日期是8月15日前，但是你们给我的这个用于解押的首付款200万得10月5日前给金诚丰担保公司，他们还得等2个工作日才能给我，这样我的房本解不了押，核不了地址……做不了网签，你们怎么能贷款呀？日期不是矛盾的吗？你们贷款不是需要先有网签，后有银行面签吗？我又咨询的……”，左婷婷回复“啊这个，还是去问小孙吧，我也不太懂了”，孟玲玲回复“我问她了，她没回”，左婷婷回复“可能在忙呢，我今天会催她回复你”，孟玲玲回复“如果不网签就跟银行面签，这个不合法，我不会跟你们去的”、“合同上写的我是9月30日前申请还贷”；
5．2016年7月8日，孟玲玲发送“你们想违约的话得书面提出来，不用找中介又发这些，这两天孙继敏闲事没少发微信找我”、“过户变成11月底了？还不如现在就说违约的事呢？你说呢？这样节省大家时间！”。
孟玲玲与左婷婷的短信聊天记录显示：
2016年8月21日，左婷婷发送“嗯，我老公觉得，毕竟跟您签合同的是他，他应该跟您当面聊聊。您看您下星期什么时候有空吗”，孟玲玲回复“我的账号合同上也有，你们就是没钱，有钱早汇来了”，……左婷婷回复“我保证赖建华不出现，我们单独谈，您看可以吗”，孟玲玲回复“我还是那句话，我账号就在那，你们还是没钱，谈什么都没有用，要拿钱早就汇来了，这都快三个月了吧”、“所以没啥好谈的！”，左婷婷回复“姐，我下礼拜钱就真的到了，但按照合同也是打给金诚丰担保，您可以咨询一下其他中介，任何二手房交易都是担保机构来接收首付的，真的没有私下付款的，这是个正常流程。然后金成丰再把这个钱拿给您解押”。
孟玲玲与左婷婷的通话录音显示：
1．2016年6月2日，孟玲玲称“就是今天我们去办那个东西，没办下来”，左婷婷称“啊，为什么啊？”，孟玲玲称“必须得把这个贷款还清了之后，有解押了，他们才能核房本。然后她们都没跟你说，这都过去两个小时了”，……左婷婷称“再去建委不要紧，问题是您现在解押是要等我的钱解押”，孟玲玲称“对，解完押这个本才能更改地址，他这个地址不知道是怎么弄的，是吧”，左婷婷称“我的意思是说现在不解押的话能网签吗，这些流程可以吗”，孟玲玲称“什么都不可以，我比你还那个谨慎呢，跟她们问问问，问的人都烦我了……”；
2．2016年6月2日，左婷婷称“然后我找她（指孙继敏）么，她是负责流程的，一直我是跟她联系，我跟那姓赖的没什么往来。然后我就说，我说姐给我打个电话，这怎么回事，然后她就说，哎，这个确实是…，反正就基本上她相当于承认这就是她们的错。但她的意思就是说，姐，我们回头又算了，我们的合同不是签了一个月富裕的量么，然后这个最后基本上还是没问题，我说什么是基本没问题啊，咱们签一个月的富裕的量就是为了什么啊，不就是怕出一点儿意外么，你这第一个流程开始就给我出意外…”，……孟玲玲称“不是不说明白，当时咱们是一起谈的嘛，我要是时间太长了，我这么便宜、低的房价我不可能给你的，亲爱的，真是那样。你要是我你不也明白嘛，你又这样又那样，我还着急用钱，那么便宜，世界上没有那么多百分之百那么好的事儿，全是为谁准备的……”
3．2016年6月2日，左婷婷称“就是现在还是那句话，既然事已至此，我就努力去催中介，200多万我现在是我要是有啊，真是我宁肯付点利息也行，我现在都给您把这窟窿补上，我没有，我现在那个办法也想不出来，流程就是还是得办，还是得正常办……”，孟玲玲称“那你看吧”，左婷婷称“然后呢，对，这个事情您说您跟中介这个沟通不下去了，没有问题，剩下的事情我去催……”，孟玲玲称“今天是6月2号了，这个事还没办成，结果后面耽误这些流程，这都是死的规定的全是，全国人民都知道，不是谁说的，也不是说怎么着的，后边的事，咱俩现在声明一下啊，我可负不了这责，我可一直都是赶着往前办的，最后拖到最后了……”，左婷婷称“我明白您尽力了，我明白，我明白这东西，就是流程上您现在没有责任。我也理解您大早上就口干舌燥的，是吧，起个大早，跟人去办这事儿，我也很讨厌这种事，我都能理解您。但是我在我的能力范围内我就尽量吧”，……孟玲玲称“是，你那头，那个，你那头正经的话那200万什么时候有啊？”，左婷婷称“我，按照流程，我那张纸没在手边，我想想啊，说的好像是8月”……孟玲玲称“然后那个，你的意思是说你那个钱撑到最后的话，然后咱们再改房本，然后咱们再做网签，还赶趟，是这意思吧？”，左婷婷称“我不知道啊，我也得核实一下”，孟玲玲称“那中间那个流程大概也得需要一个多月时间，一个多月的时间，这个时间可就超过10月30号了，差不多吧，除非你把握的准一点儿，往前一点，但是后面的流程还是会耽误的”。
孟玲玲与孙继敏的微信聊天记录显示：
1．2016年6月7日，孟玲玲发送“你什么时候网签呀？”，孙继敏回复“网签得您解押之后，变更地址，做房屋核验，才能做网签”；
2．2016年6月12日，孙继敏发送“孟姐，签约的时候是打算在您解押之前把网签、面签、交税等事宜都做完，等客户的首付款到位了，您的房子解压完了之后出批贷函过户的。但咱们6月2号那天去建委查询，建委不是告诉咱们，您的房本地址和目前的建委系统的网签地址不一致嘛，得先改了地址之后才能做网签，但咱们房子又有抵押，所以所有的手续需要在解压之后再办”，孟玲玲回复“咱们不是说好，她的钱200万给我解押么，通过你们什么金诚丰担保公司，她的钱还不拿来怎么解押，后面怎么进行啊？你们8月15号就跟银行面签了，我这个房子还不能网签呢，你们能跟银行面签上么，那个买房人”、“咱们谈的不是用她的首付款200万给我解押么，现在咱们都去建委也解不了押，跟你们当时签的合同流程都不一样，你说现在怎么弄啊，后边不得影响人家贷款了，我是好心今天”、“这儿不是网签不了么，我这儿不是，她的钱不到位，我这边就解不了押，解不了押不就后面的事儿办不了么，不是说这事儿么，不能干等着啊，最后8月15号你们去贷款的时候怎么贷啊”、“没有网签可以面签么跟银行，我不知道，你们中介是最熟悉流程的，像我们这卖房子的什么都不懂，你看看，你这日期都算的对不对啊？”、“俺俩写的不是一回事么，所有的手续都要在解押之后办理，关键她现在不拿钱不解押你们也不想办法，都往后延着，这事儿怎么进行啊”，孙继承回复“嗯，对的，姐，咱们的解压款确实是需要左姐的钱来解压。但左姐的钱现在还没有到位，所以还不能给您解压。左姐那边的卖房流程也在办理中，今天左姐去方庄的公积金问了，她15号把钱存入银行账号，24号左姐的房子就可以解压了，然后会继续走接下来的流程”，孟玲玲回复“亲：是她们的首付款给我解押，不是解压！我是让你们给她们想想办法，别拖着了！”、“后面流程需要很长时间，非得干等着？”，孙继敏回复“对不起呀，姐，我打错字了，是解押。姐，现在只能是催促着左姐那边的流程快点办，别耽误”。
3．2016年7月8日，孙继敏发送“孟姐，左姐那边得到的情况是7.15号客户申请公积金贷款，快的话7月底，慢的话8月中旬就可以过户了。那咱们7月20号左右开始办理金诚担保业务，等客户这边过完户，给了咱们首付（快的话大概8月底，慢的话大概9月中旬）就可以申请办理解押及后续的手续了。咱们这边过户的时间大概在11月底了”、“孟姐，这个月，也就是7月20号左右您有时间吗，我们提前把金诚担保手续做了，这样客户钱到位以后，咱们最快的时间拿去还款，可以节省一些时间”，孟玲玲回复“你们有闲事，别给我发微信”，孙继敏回复“好的，以后给您发的信息都会是正事”、“那您这个月，也就是7月20号左右您有时间吗，我们提前把金诚担保手续做了，这样客户钱到位以后，咱们最快的时间拿去还款，可以节省一些时间”，孟玲玲回复“过户时间是11月底，那就法院见呗？你们还想私改合同呀”、“哈哈”、“我忙着呢，到时候再说，今天才几号呀？”，孙继敏回复“怕您档期忙呀，所以提前问问您”，孟玲玲回复“用不着扯这些……”、“你们现在想违约直说呗？”，孙继敏回复“姐，我们和客户从来没想过违约的事。一直在积极的催促那边中介办理他的卖房手续，但确实是需要赶在11月底才能过户了”……，孙继敏发送“姐，按照目前的时间推算是得在11月底。但这不是我们故意拖延的，客户的所有卖房流程都是催着办的，但咱们的房子不是还得改了房本地址才能解押嘛，所以咱们这边办手续的时间会长一点，所以才会推后一些的”，孟玲玲回复“有法律呢”。
梁建成对于左婷婷与孟玲玲之间的微信、短信聊天记录及通话录音的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示孟玲玲明知梁建成在出售房屋后才能凑齐200万元首付款，而本案是由于涉诉房屋核验未通过从而导致解押时间提前，孟玲玲要求梁建成提前支付200万元首付款缺乏依据，双方是否构成违约应以合同约定或法律规定为准；关于录音，表示未经过左婷婷允许，证据取得方式不合法，且录音内容不完整，通过录音可以看出，在涉诉房屋核验未通过的情况下，梁建成为了尽快履行合同，甚至愿意为孟玲玲提前支付首付款，于2016年8月25日就筹集到相应款项，梁建成一直在积极履行合同义务。梁建成对于孟玲玲与孙继敏的微信聊天记录的真实性无法核实。麦田公司对于左婷婷与孟玲玲之间的微信、短信聊天记录及通话录音的真实性无法核实，对于孟玲玲与孙继敏之间的微信聊天记录的真实性不持异议，但不认可证明目的。金诚丰公司对该组证据不发表质证意见。
孟玲玲提交2016年5月30日孟玲玲与麦田公司的赖建华的通话录音、2016年10月11日孟玲玲和麦田公司的客服人员的通话录音及孟玲玲与孙继敏的短信聊天记录，用以证明：1.麦田公司的赖建华利用孟玲玲对法律及房产交易程序的无知在合同签订及条款解释等方面蒙骗孟玲玲；2.梁建成屡次表示和麦田公司的高管人员遆乔峰存在密切的朋友关系，遆乔峰的身份亦得到麦田公司工作人员的确认；3.麦田公司作为专门进行房产交易的公司，在明知涉诉房屋未解押无法办理后续手续的情况下，仍故意通知孟玲玲去申请银行面签，故意制造孟玲玲不配合流程的假象。其中，孟玲玲与孙继敏的短信聊天记录显示：1.孙继敏于2016年8月2日发送“孟姐您好，我是麦田房产孙继敏，小孙。咱们合同约定8月15号前客户申请银行面签。8月15号前这几天您哪天方便，咱们约好银行去办理。需要带的材料：产权人到场，带二代身份证、户口本、产权证、收款卡，地址：朝阳区朝阳北路237号复星国际中心23层，时间：2016年8月15日前”；2.2016年9月25日孙继敏发送“孟姐您好，我是麦田房产孙继敏，小孙。这么晚给您发信息，抱歉打扰您休息了。买您房子的客户左姐前期的200万首付已经准备好了，您还愿意继续咱们的交易吗？如果您愿意，咱们先预约金诚担保公司做担保手续，客户左姐把200万首付打入金诚丰监管账户，金诚丰再把钱打入您的还款账户，申请解押，解押之后咱们约时间去建委更改房屋坐落地址，更改完成后咱们做房屋核验，房屋核验审核通过后咱们就可以做网签，和银行申请面签，然后评估公司到咱们房子里拍照做评估，评估报告出来以后咱们就交税，交完税以后可以预约过户号，约好之后咱们按照约好的过户号当天去过户。……今天这个信息是我自己主张发给您的，当然也征得了客户左姐的同意，如果您愿意和左姐继续完成交易，她也是非常愿意的……”；3.2016年9月26日，孟玲玲发送“我之前找过卖房人……她们都不搭理我，电话不接，短信不回的。你这又是来的哪一出啊……”。梁建成对该组证据的关联性不予认可。麦田公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。金诚丰公司对该组证据不发表质证意见。
孟玲玲提交定金收据，用以证明麦田公司的赖建华在定金收据下方写明了孟玲玲的抵押贷款还款账号，如梁建成确已筹集到200万元，确有购房诚意，完全可以将款项支付至该账户内以解除抵押。梁建成对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示根据合同约定，200万元的支付方式为金诚丰公司指定账户资金监管，而非直接支付给孟玲玲。麦田公司和金诚丰公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示关于抵押款如何偿还合同已有明确约定，收据并未改变合同的约定。
经询，各方均认可因涉诉房屋地址有误导致未能通过房源核验，而更正地址必须先解除抵押，涉诉房屋的抵押并未解除，亦未进行网签、贷款、缴税、过户等后续流程。
关于首付款200万元的支付时间，梁建成表示根据合同约定梁建成应于2016年10月5日前将200万元支付至金诚丰公司指定的资金监管账户，孟玲玲称虽合同约定的付款时间为2016年10月5日前，但因为房源核验需要先行解除抵押，孟玲玲、梁建成及麦田公司通过口头形式将首付款支付时间变更为2016年7月底8月初。
关于资金监管流程，金诚丰公司表示由金诚丰公司与买卖双方签订资金监管协议，约定买受人将相应款项支付至金诚丰公司指定的资金监管账户内，待房屋过户后，金诚丰公司将款项支付给出卖人。同时，金诚丰公司与出卖人签订一系列借款及担保文件，由金诚丰公司指定一个出借人，由该出借人向出卖人出借款项用于偿还抵押贷款，金诚丰公司作为借款担保人，买受人将监管资金支付至监管账户内后，出借人将款项实际出借给出卖人用于解押，待房屋过户后，金诚丰公司将监管账户内的资金直接偿还给出借人。金诚丰公司表示因孟玲玲未支付资金监管手续费1200元，故导致无法办理资金监管手续，梁建成也无法付款。
经询，梁建成主张孟玲玲存在如下违约行为：1.涉诉房屋未通过房源核验，无法办理后续的网签及贷款手续；2.孟玲玲未按合同约定解除涉诉房屋抵押；3.孟玲玲未按约定向金诚丰公司交纳保障服务费，导致金诚丰公司的资金监管账户无法开通，梁建成无法向孟玲玲支付首付款；4.孟玲玲提出房屋涨价的要求。孟玲玲主张梁建成存在如下违约行为：1.梁建成未按照合同约定和口头约定在约定期限内支付首付款；2.梁建成用言语和行动表示不再履约。
经释明，梁建成与孟玲玲均主张对方要求的违约金过高，请求法院予以酌减。
2016年11月15日第一次庭审中，孟玲玲同意梁建成关于解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求。
在本案审理过程中，梁建成提出财产保全申请，要求查封、冻结孟玲玲名下价值1910075元的财产，并就此提供了担保。2016年9月14日，法院作出（2016）京0105民初56760号民事裁定书，依法裁定查封、冻结孟玲玲名下价值1910075元的财产。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，梁建成与孟玲玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。现梁建成要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，孟玲玲表示同意，双方达成解除合意的时间即2016年11月15日即为合同解除时间。本案争议焦点在于梁建成、孟玲玲是否存在违约行为及违约责任的承担。
根据合同约定，梁建成应于2016年10月5日前以资金监管方式向孟玲玲支付200万元购房款，孟玲玲主张因房源核验需要先行解除抵押，故孟玲玲与梁建成以口头方式将首付款支付时间变更为2016年7月底8月初，梁建成对此不予认可，孟玲玲亦未能就此进行举证，故法院对于孟玲玲关于双方已变更付款时间的意见难以采信。根据查明的事实可知，麦田公司的孙继敏于2016年7月8日与孟玲玲预约办理资金监管手续的时间，但孟玲玲未予以配合，后梁建成的配偶左婷婷于2016年8月25日向孟玲玲发送短信，告知愿意替孟玲玲支付1200元资金监管手续费以便孟玲玲办理资金监管账户开户，同时告知两天之内即可付款，但孟玲玲明确表示“不用了”，同时左婷婷亦向孟玲玲告知因朝阳区过户大厅增加人力和营业时间过户排队时间已经缩短，故双方有望于2016年10月31日前完成过户，但孟玲玲亦明确表示“不用了”，至2016年9月10日、9月11日孟玲玲仍未有继续履行合同的意思表示，而是询问为何未收到法院的传票，并告知其将继续对外出售涉诉房屋了，孟玲玲已经以自己的行为表示不履行本案合同，故孟玲玲的行为构成根本违约。虽然梁建成未支付200万元首付款，但未支付原因在于孟玲玲未配合办理资金监管手续，未开通资金监管账户，梁建成无法向资金监管账户内付款，故梁建成未付款的行为不构成违约。合同明确约定200万元的支付方式为金诚丰公司指定账户资金监管，孟玲玲关于梁建成可以将200万元直接支付至孟玲玲的账户内的主张缺乏依据，法院不予采信。关于孟玲玲主张的梁建成于2016年9月12日将孟玲玲诉至法院的行为表明梁建成不再履约的抗辩意见，因孟玲玲已于此前以自己的行为表示不履行合同，梁建成有权在履行期限届满前向法院提起诉讼要求解除合同，该行为并不构成违约，而是行使合同解除权的表现，故对孟玲玲的该项抗辩意见法院亦不予采信。
关于梁建成主张的定金，因合同已经解除，且孟玲玲同意退还，法院不持异议。
关于梁建成主张的违约金，根据合同约定，任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。现因孟玲玲违约导致合同解除，孟玲玲应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，孟玲玲主张违约金过高并请求法院予以酌减，法院将以梁建成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、孟玲玲的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。
关于梁建成主张的居间服务费，法院在确定违约金数额时已考虑该部分损失，且违约金数额足以弥补梁建成的实际损失，故对于该部分损失法院不再另行支持。
关于梁建成主张的保全费，梁建成在诉讼中采取保全措施系为保障判决内容得以执行而采取的合理措施，故法院对梁建成主张的保全费予以支持。
关于孟玲玲主张的违约金，因梁建成并不存在违约行为，孟玲玲要求梁建成支付违约金的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
一审法院判决：一、梁建成与孟玲玲就北京市朝阳区南湖南路×号×座×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一六年十一月十五日解除；二、孟玲玲于判决生效后七日内向梁建成退还定金580000元；三、孟玲玲于判决生效后七日内向梁建成支付违约金850000元；四、孟玲玲于判决生效后七日内向梁建成支付保全费5000元；五、驳回梁建成的其他诉讼请求；六、驳回孟玲玲的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费52750元，由孟玲玲负担（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费7665元，由孟玲玲负担（已交纳）。
二审中，孟玲玲提交如下证据材料：1.各银行二手房买卖贷款所需材料及条件，证明梁建成及麦田公司所称在网签之前、首付款支付之前可以向银行申请贷款是错误的，未能办理贷款原因在于前置条件未能达成，孟玲玲有权行使先履行抗辩权；2.与左婷婷短信聊天记录，证明孟玲玲认为梁建成将以诉讼行使解决纠纷，合同是否履行应听从法院判决，梁建成并未要求继续履行合同，并非孟玲玲违约；3.建设部、人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，证明金诚丰公司的资金监管是非法的，孟玲玲有权拒绝；4.与左婷婷微信聊天记录、孙继敏的通话录音，证明因要交利息，要换房，孟玲玲希望早日拿到首付款和其余房款；5.录音及与左婷婷微信聊天记录、孟玲玲计划购买的房屋价格照片，证明孟玲玲卖房的目的是换房，房价上涨，遭受房屋差价损失；6.2017年7月8日与左婷婷微信记录，证明梁建成对何时能履行付款义务没有明确时间，麦田公司员工称2016年11月底才能完成过户，孟玲玲有权行使先履行抗辩权和不安抗辩权，左婷婷称8月中旬可以给房款200万元，但实际未支付；7.微信、短信记录，证明无法在2016年10月30日前完成房屋过户手续，改房产证地址并非三、四个工作日；8.另案判决书，证明中介公司未协助完成过户、贷款、交付义务的，不能全额收取居间服务费；9.孟玲玲向梁建成发送的短信，证明梁建成拒不回短信，拒绝协商合同履行事宜；10.与孙继敏的通话录音，证明2016年6月1日前交首付款；11.与孙继敏的短信、现场照片、录像，证明孙继敏所提供的地址无法办理贷款。梁建成发表如下质证意见：不认可证据1的真实性、关联性、合法性；无法确认证据2的真实性，不认可证明目的；证据3真实性认可，不认可证明目的；证据4、5、6、7的真实性无法核实，不认可证明目的；证据8，认可真实性，但与本案无关联性；证据9、10、11的真实性、关联性、合法性均不认可。麦田公司发表如下质证意见：证据1真实性、关联性、合法性不予认可；证据2真实性、证明目的不予认可；证据3真实性认可，不认可证明目的；证据4与其无关，不发表意见；证据5、6真实性无法核实，不认可证明目的；证据7与其无关，不发表意见；证据8与本案无关；证据9、10、11的真实性、关联性、合法性无法核实，不发表意见。
另查，在2016年5月30日孟玲玲与麦田公司的赖建华的通话录音中，孟玲玲对补充协议中没有麦田公司盖章问题向赖建华进行询问，赖建华表示合同下方已机打了公司名称，没有公章没有事。孟玲玲又对附件二中约定解押款项由出卖人自行清偿提出质疑，赖建华称这个钱还是打到孟玲玲账户中，是金诚丰担保公司以出借的形式借给孟玲玲，从性质上属于孟玲玲自己还款。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护；当事人行使权利、履行义务应遵守诚实信用原则。本案中，通过审查孟玲玲与梁建成签订的房屋买卖合同及孟玲玲和麦田公司职员赖建华的通话等证据可以认定，双方为完成房屋交易原来设计的方案具有先后履行次序，尤其是在首付款的支付问题上，双方约定的履行顺序为孟玲玲向银行提出申请解除涉案房屋上的抵押权利限制，而后由梁建成支付首付款200万元至金诚丰公司账户，再以金诚丰公司向孟玲玲出借款项方式发放款项至孟玲玲账户解除涉案房屋上的抵押权，最后完成过户、房屋交接等交易流程。上述流程时间上环环相扣，彼此衔接，并不存在相互矛盾不能履行的情况，故孟玲玲就此项所提上诉意见，本院不能予以采纳。
合同签订后，双方即开始履行。2016年6月2日，麦田公司经纪人在陪同孟玲玲至房屋管理部门办理房屋核验时发现孟玲玲手中持有的房屋所有权证书载明地址与登记情况不符，由于涉案房屋上抵押权未解除，房屋地址不能变更，导致房屋核验工作无法','2019-01-05
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