内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包青民初字第2128号
原告包头市荣腾物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区。
法定代表人刘飞平，总经理。
委托代理人于纯玮，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
委托代理人张敏，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
被告季雪琴，女，1971年2月4日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市青山区。
原告包头市荣腾物业服务有限公司诉被告季雪琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理。依法由审判员葛丽适用简易程序公开开庭进行了审理。2015年11月18日，经原、被告同意，本院院长审批，延期审理3个月。2016年9月9日，本案恢复审理。原告包头市荣腾物业服务有限公司的委托代理人于纯玮、张敏，被告季雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包头市荣腾物业服务有限公司称，被告所属的位于本市青山区绿苑豪庭小区的物业由原告负责管理。被告作为该小区业主享受了原告提供的物业服务，却没有履行义务按时向原告缴纳物业服务费用。被告自2014年1月1日至2015年12月31日累计欠原告物业服务费4786元。期间，原告多次向被告催要，被告拒不支付。现原告向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告自2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费4786元;2、诉讼费由被告负担。
被告季雪琴辩称，针对原告起诉答辩人物业服务合同纠纷一案作如下答辩：一、原告诉讼主体错误。答辩人认为包头市荣腾物业服务有限公司并不是本案的适格原告。根据合同法律关系的相对性原理，与答辩人签订前期物业管理服务合同的是包头市泓远物业服务有限责任公司，权利主张人应该为包头市泓远物业服务有限责任公司，原告应该出示相关证据证明其对被告所居住的绿苑豪庭小区进行物业管理具有合法性并出示国家行政部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。1、原告无论是受开发商委托或者是经开发商招标方式进入绿苑豪庭小区进行物业服务，在没有同小区业主签订合同或征得小区业主同意前进行的物业活动都属于不合法行为。原告进入绿苑豪庭小区进行物业服务时，已经不符合前期物业服务的范畴了，应属于物业服务合同的性质。第一、开发商在出售房屋前有权选择前期物业管理企业。答辩人购房时与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》的同时与包头市泓远物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，对此，答辩人无异议并于收房时全额缴纳了2013年全年的物业管理费，履行了作为业主应承担的义务。目前，答辩人所在的绿苑豪庭小区未成立业主委员会，要终止《前期物业管理服务合同》，答辩人认为应该是包头市泓远物业服务有限责任公司召集全体业主或者是召开业主大会，经协商，由大多数业主决定是否终止这份协议。第二、开发商更换前期物业管理企业应该征得购房者的同意。根据有关规定，开发商与购房者在签订《商品房预售合同》时，应将《前期物业管理服务合同》作为《商品房预售合同》的附件，这就使得原本只约束开发商和前期物业管理企业的《前期物业管理服务合同》对购房者也具有了法律约束力。开发商、前期物业管理企业和购房者都无权单方面解除《前期物业管理服务合同》，否则构成违约。第三、开发商在售房前完成选择物业公司的使命，2013年绿苑豪庭小区具备成立业主委员会的条件，开发商不积极主动筹建业主委员会，反而再次代业主选择物业公司，开发商的行为，违反了法律规定，开发商选择变更物业管理企业已形成违法事实，应判令物业管理企业进入小区进行物业服务的行为无效。第四、早在2012年10月，业主被通知收房时开发商卖出的房屋已经超过二分之一，小区物业已移交到业主方，而不在于开发商，类似解聘、选聘物业服务企业的权利需要全体业主总人数或总面积二分之一的人通过，方可解聘、选聘物业服务企业。根据物权法规定，在大部分所有权已经被业主通过购买方式所获得的情况下，更换物业需要全体业主来共同决定，因此可以判定物业管理企业进入小区进行物业服务的行为无效。2、原告与答辩人未签署任何合同或者服务协议，在小区物业管理人员基本没有变化的情况下，突然以原告名义张贴物业缴费通知，不符合法律规定，不具有合法性，其收取物业管理费的行为无效。第一、原告成立于2013年5月2日，原告成立后，未与绿苑豪庭小区业主签订物业合同，也未公开服务项目及标准，所以答辩人没有义务给原告交纳物业管理费。第二、2014年物业管理费的收取是以抵扣装修押金的方式进行，因答辩人与原告就地暖装修的罚款上存在争议，被告未以抵扣装修押金的方式缴纳该年度物业管理费，故不知物业管理费由原告收取。直到原告以在各入户门上贴条的方式催缴物业管理费时，答辩人才发现物业公司由包头市泓远物业服务有限责任公司变更为原告。在交涉过程中，原告经理表示，向绿苑豪庭小区提供物业服务的一直是原告现团队的物业服务人员，答辩人所在的绿苑豪庭小区从交房至今，物业服务人员基本没有更换过。原告在没有物业服务资质的情况下，就已经参与到物业管理当中，明显违反了法律规定。二、原告的诉讼请求明显不符合法律规定。根据法律规定，不具备竣工条件，是不应当收物业管理费的。绿苑豪庭小区至今没有在规划部门验收合格，在小区物业没有符合收费条件的情况下，原告没有理由向业主进行收费。三、原告诉讼对象错误。根据法律规定，在绿苑豪庭小区至今没有在规划部门验收合格的情况下，物业服务费应该由建设单位支付。故原告应该起诉建设单位。四、绿苑豪庭小区的业主正在遭受不法侵害，原告纵容酒店侵占公共用地、私建车库、占用业主委员会及业主文化用房等，因此，答辩人拒交物业管理费是对原告违法行为依法行使的合法行为。五、原告没有尽到物业管理义务，假使原告得到了全体业主的谅解，参与到绿苑豪庭小区的物业服务当中，但物业管理工作混乱，小区的安全设施与保养、环境卫生、便民措施并没有因为原告的管理而得到改善。原告不能适当地履行物业服务义务，给答辩人生活带来了诸多不便，在原告纠正错误之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。答辩人不缴纳物业服务费的主要原因是答辩人家窗户漏雨，将答辩人家装修的木头泡烂，答辩人曾书面要求原告赔偿，原告答复不属于物业服务的范围。答辩人认为漏雨造成的赔偿问题属于物业服务的范围。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月8日，被告季雪琴与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》，被告向内蒙古泓德房地产开发有限责任公司购买坐落于本市青山区迎宾道东侧、莫尼路北侧泓德绿苑豪庭,建筑面积为111.02平方米普通住宅一套。
2010年9月10日，内蒙古泓德房地产开发有限责任公司与包头市泓远物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，双方约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅物业服务费为每月每平方米2元，商业用房物业服务费为每月每平方米2.5元；物业服务费主要用于以下开支：物业服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用、物业管理企业固定资产折旧等等。
2012年8月25日，内蒙古泓德房地产开发有限责任公司与内蒙古隆升建筑安装工程有限公司签订《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》，协议内容如下：内蒙古泓德房地产开发有限责任公司将其下属的物业企业绿苑豪庭项目的物业服务全部权益出让给内蒙古隆升建筑安装工程有限公司进行管理。同时，协议标注由于该工程施工总包是内蒙古隆升建筑安装工程有限公司的归属企业，故此泓德绿苑豪庭项目建筑工程的质量及日后的修缮维护方面均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司全盘接手负责，主要考虑后期房屋维护及管理的连贯性及保障住户的合法权益订立本合同。协议还约定如下内容：1、自签订此协议起，该项目物业管理服务均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司进行经营管理。该项目由此产生的物业服务纠纷任何事宜，均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司全权负责，均与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司无关。2、自签订本协议起，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在物业管理部门接受新注册物业公司业务起3个月内，可以借用包头泓远物业管理公司办理日常事务，但对外产生的不良影响均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司负责，内蒙古泓德房地产开发有限责任公司不承担任何责任。3、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在两家物业公司交接变更完毕前，必须按照相关物业法律、法规进行合法经营，如产生违法违规等现象，由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司承担，内蒙古泓德房地产开发有限责任公司不承担任何责任并有权追究由此造成的经济损失。4、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在两家物业公司交接完毕前，出现物业公司不能设立、解散等，内蒙古泓德房地产开发有限责任公司有权要求内蒙古隆升建筑安装工程有限公司退还所有收取的物业管理费用及经营管理权，并赔偿相应的损失。5、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司先期以其名义与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司签署物业经营出让协议书，自协议书签署后物业管理接受新注册物业公司业务起3个月内，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司出资注册新的物业公司履行相关的物业服务变更程序。内蒙古泓德房地产开发有限责任公司、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司在以上协议书上加盖公章。内蒙古隆升建筑安装工程有限公司对内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司的签约行为予以认可。
2012年10月29日，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司以包头市泓远物业服务有限责任公司名义向被告季雪琴收取1年的物业管理费2393元，与此同时交给被告《前期物业管理服务协议》一份，该协议只有包头市泓远物业服务有限责任公司加盖公章，未有被告本人签字。内蒙古隆升建筑安装工程有限公司接管以上物业服务后，以包头市泓远物业服务有限责任公司的名义向被告所在的绿苑豪庭小区提供物业服务。
2013年5月2日，包头市荣腾物业服务有限公司注册成立并领取营业执照。但其准予从事物业管理活动的时间为2014年12月10日，资质等级暂定为三级。
2015年7月8日，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司出具证明1份，载明：“包头市荣腾物业服务有限公司系内蒙古隆升建筑安装工程有限公司下属企业，负责绿苑豪庭项目物业服务管理及该小区其他相关物业服务项目，入住日期为2012年8月”。
2015年10月20日，包头市泓远物业服务有限责任公司出具证明1份，载明“包头市泓远物业服务有限责任公司系内蒙古泓德房地产开发有限责任公司下属单位，负责内蒙古泓德房地产开发有限责任公司开发的绿苑豪庭小区前期物业，后该小区的物业服务管理整体移交给包头市荣腾物业服务有限公司”。
2016年1月15日，内蒙古泓德房地产开发有限公司出具证明一份，载明：“绿苑豪庭小区系内蒙古泓德房地产开发有限公司开发建设，于2012年9月交付业主入住，当时，该小区前期物业通过我公司的关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司交由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司管理，直到内蒙古隆升建筑安装工程有限公司的关联企业包头市荣腾物业服务有限公司成立后，该小区的物业服务正式交由包头市荣腾物业服务有限公司管理。《前期物业服务合同》虽由我公司与包头市泓远物业服务有限责任公司签订，但我公司及包头市泓远物业服务有限责任公司从未参与过绿苑豪庭小区的物业服务管理，由此产生的法律后果均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其关联企业包头市荣腾物业服务有限公司承担，概与我单位及包头市泓远物业服务有限责任公司无关”。
上述事实有原、被告的陈述及各自提交的证据、本院依法调取的证据在案佐证，足以认定。
本院认为，内蒙古泓德房地产开发有限公司将其开发的位于本市青山区绿苑豪庭小区的物业服务交由其关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司负责管理并与之签订《前期物业服务合同》，但包头市泓远物业服务有限责任公司并未实际履行以上《前期物业服务合同》，内蒙古泓德房地产开发有限公司通过签订《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》将以上物业服务转让给内蒙古隆升建筑安装工程有限公司并允许内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在注册成立物业公司前以其关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司的名义从事物业管理。之后，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司以包头市泓远物业服务有限责任公司的名义在绿苑豪庭小区从事物业服务并收取第1年的物业物业管理费。包头市荣腾物业服务有限公司注册成立后，绿苑豪庭小区的物业服务即转至包头市荣腾物业服务有限公司名下，对此，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司均不持异议并同意以包头市荣腾物业服务有限公司的名义向绿苑豪庭小区的业主收取物业管理费。原、被告均认可入住时约定的物业管理费为每平方米每月1.8元。
现双方争议的焦点是:1、原告是否有资格向被告收取物业管理费？2、被告所居住的房屋窗户漏雨造成装修损失，能否能够作为被告拒缴物业管理费用的理由？
本院认为，内蒙古泓德房地产开发有限公司将绿苑豪庭的物业管理转给内蒙古隆升建筑安装工程有限公司，虽然当时内蒙古隆升建筑安装工程有限公司不具备从事物业管理的资质，但其以有资质的包头市泓远物业服务有限责任公司的名义从事物业管理，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司确实向被告所在的绿苑豪庭小区提供了物业服务，本案审查的是被告享受了内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及关联企业即原告的物业服务后是否应该缴纳物业管理费。内蒙古隆升建筑安装工程有限公司从事绿苑豪庭小区物业管理是基于与内蒙古泓德房地产开发有限公司的合同，在2014年12月10日之前，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及原告确实向被告所在的小区提供了物业服务，原告成立并取得物业资质后，原告有权向被告收取物业管理费，现原告要求被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费4786元，理由充分，本院予以支持。
另外，被告称其居住的房屋窗户漏雨导致装修的损失，该损失应该由原告承担；原告提出被告房屋窗户漏雨可能涉及房屋质量，不属于物业服务范畴。本院认为，房屋窗户漏雨引起的赔偿问题系另外的法律关系，被告可就此问题另案起诉。被告以此为由拒缴物业费，理由不足，本院不予支持。故被告拒缴物业管理费的所有抗辩理由，依据不足，本院不予支持。本案涉及的借用资质的性质问题，本院不做认定，因借用物业资质产生的其他法律问题，亦可另案起诉。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
被告季雪琴支付原告包头市荣腾物业服务有限公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费4786元，于本判决书生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因一审适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告季雪琴负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市荣腾物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 葛 丽
二〇一六年九月十六日
书记员 祖国庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》：
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。