重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合法民初字第8103号
原告刘家兵，男，汉族，住重庆市合川区。
被告重庆民熹房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处井湾街145#，组织机构代码73655608-7。
法定代表人朱抿西，董事长。
委托代理人李小松，重庆宸沛律师事务所律师。
原告刘家兵与被告重庆民熹房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭丹丹适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。原告刘家兵，被告重庆民熹房地产开发有限公司的诉讼代理人李小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘家兵诉称，原告于2014年1月25日与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处江城大道（江城尚苑）38号1栋18-3，购房金额为278446元，并已经按照合同约定履行按揭付款义务。按照补充协议第2条规定，被告应于2015年1月1日至2015年9月29日之间通知原告接房，从原《重庆市商品房买卖合同》约定的交房日期起到被告通知原告接房日止，被告同意按总房款万分之0.5每日向原告支付逾期交房违约金，该违约金于2015年9月30日以现金或转账方式支付。同时补充协议第3条规定，被告2015年9月29日仍未书面通知原告接房，被告从2015年9月30日起按总房款万分之三每日向原告支付逾期交房违约金至通知原告接房之日止，该违约金每月月底以现金或转账方式支付。补充协议第6条规定原《商品房买卖合同》中有关交房时间及延期交房违约金比例的约定自本协议签订之日无效，交房时间及延期交房违约金比例的约定自本协议签订之日无效，交房时间及延期交房违约金按本协议约定执行。截至起诉日，原告仍未收到被告的接房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现起诉来院，请求根据双方签订协议第2条、第3条之约定，判令被告立即履行协议规定的交房义务。具体诉请如下：1、判令被告继续履行补充协议交房义务；2、判令被告按协议第2条向原告支付违约金3800.79元（2015年1月1日至2015年9月30日）；3、判令被告按协议第3条规定每月月底向原告支付违约金。具体诉请要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年10月1日至12日的违约金总计1002.4元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告重庆民熹房地产开发有限公司辩称涉案项目现在正在办理竣工验收，尚未取得竣工验收备案登记证。对原告刘家兵要求支付2015年6月30日至2015年9月29日期间违约金诉求，根据商品房买卖合同约定，应在交房之日起一个月内支付。即使该期间的违约金人民法院经审理认为应当支付，但由于尚未达到支付的时间，也应当驳回原告的诉讼请求。对原告要求支付9月30日之后的违约金，万分之三每日过高，请求法院予以降低。
经审理查明，被告重庆民熹房地产开发有限公司系具有资质的房地产开发企业，并取得了开发建设合川“江城尚苑”的商品房预售许可证。原告刘家兵与被告重庆民熹房地产开发有限公司于2014年1月25日签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同第二条规定，涉案房屋为预售商品房。合同第三、四、五条约定，原告刘家兵购买被告重庆民熹房地产开发有限公司开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处江城大道38号1幢18-3房屋一套，房屋建筑面积为71.58平方米，其中套内建筑面积为55.92平方米。购房总价款为278446元，签合同时支付首付款为121446元，余下房款157000元由银行提供按揭贷款方式支付。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；
合同生效后，原告刘家兵依照合同履行了缴纳房款的义务。2015年6月30日，被告重庆民熹房地产开发有限公司并未如约将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告刘家兵使用。2015年7月17日，被告重庆民熹房地产开发有限公司张贴“承诺书”一份，该承诺书载明：“江城尚苑”小区交房时间顺延至2015年9月30日，我司将提前以合同上的地址向各位业主发出《接房通知书》，请各位业主按《接房通知书》的时间到我司办理接房相关手续。如超过2015年9月30日仍未按期交房，我司将按《重庆市商品房买卖合同》对应条款，将合同上约定的延期交房违约金增加至万分之三每日，该违约金日期从2015年10月1日起计算，至通知交房之日止。后原告与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订补充协议，协议中约定：1、乙方购买的“江城尚苑”小区18-3号商品房交房时间顺延至2015年9月29日……；2、如甲方于2015年1月1日至2015年9月29日之间通知乙方接房，从原《重庆市商品房买卖合同》约定的交房日期起到甲方通知乙方接房日止，甲方同意按总房款万分之0.5每日向乙方支付逾期交房违约金，办理接房手续时违约金当场以现金或转账的方式支付给乙方。3、如甲方至2015年9月29日仍未通知乙方接房，甲方从2015年9月30日起按总房款万分之3每日向乙方支付逾期交房违约金至通知乙方接房之日止，该违约金每月月底以现金或转账方式支付。……6、原《商品房买卖合同》中有关交房时间及延期交房违约金比例的约定自本协议签订之日无效，交房时间及延期交房违约金按本协议约定执行。截止2015年10月12日，被告重庆民熹房地产开发有限公司尚未通知原告刘家兵接房，涉案房屋也尚未取得竣工验收备案登记证，故原告刘家兵起诉来院，诉请如前。案经审理中，调解未果。
上述事实，有原、被告双方的陈述，原告刘家兵提交的商品房买卖合同、房款收据、承诺书、补充协议，以及被告重庆民熹房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及建筑工程施工许可证等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，被告重庆民熹房地产开发有限公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告刘家兵，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方之间真实意思表达，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。
被告重庆民熹房地产开发有限公司于2015年7月17日张贴了承诺书的行为，应视为被告重庆民熹房地产开发有限公司对原商品房买卖合同进行变更的单方意思行为。后原告刘家兵与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订协议的行为应视为双方对原商品房买卖合同进行变更的行为。但值得注意两点：一是双方达成的“商品房交房时间顺延至2015年9月29日”的约定并非是将原合同中约定的交房时间由2015年6月30日变更为2015年9月29日，而应认为是被告重庆民熹房地产开发有限公司增加违约金档次的一个时间划分点。二是协议中并未对原合同第七条中规定的涉案房屋交房标准进行变更。即涉案房屋必须是进行了建设工程竣工验收备案登记的商品房。
关于被告重庆民熹房地产开发有限公司是否应当立即将涉案房屋交付给原告的问题。
尽管根据合同约定被告重庆民熹房地产开发有限公司有义务如期将房屋交付给原告刘家兵，但基于涉案房屋没有经过法定竣工验收，本院不予支持原告刘家兵要求被告重庆民熹房地产开发有限公司立即将涉案房屋交付的诉讼请求。理由如下：第一、客观履行不能。双方虽签订了补充协议，但补充协议仅仅针对“交房时间”及延期交房违约金比例进行了变更，对涉案房屋交房标准并未变更，本院对双方当事人约定的交房标准予以尊重，故仍应按照合同约定，被告交付的房屋必须是“进行了建设工程竣工验收备案登记的商品房”。现涉案房屋尚未经过竣工验收，客观无法交付，这也正是双方当事人约定逾期交房违约金存在的价值。第二、不符合法律强制性交房规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，涉案房屋也达不到法定交付条件，被告重庆民熹房地产开发有限公司不得将未经过竣工验收的涉案房屋交付给原告刘家兵使用。
关于被告重庆民熹房地产开发有限公司是否应向原告刘家兵支付逾期交房违约金问题。
由于被告重庆民熹房地产开发有限公司至今尚未将符合法定条件的房屋交付给原告刘家兵，已经产生了实际违约金。原告刘家兵诉请求要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付从2015年1月1日至2015年10月12日的逾期交房违约金。
（一）2015年1月1日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金。根据合同第七条约定可知，双方之间约定交房日期为2015年6月30日。因此，被告重庆民熹房地产开发有限公司于2015年1月1日至2015年6月30日期间不存在违约行为，被告重庆民熹房地产开发有限公司逾期交房的违约期间为2015年7月1日至2015年10月12日。因此，对原告刘家兵要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年1月1日至2015年6月30日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
（二）2015年7月1日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金。根据补充协议第二条规定可知，虽然2015年7月1日至2015年9月29日产生了万分之0.5每日的违约金，但此条也明确约定，该违约金在办理接房手续时当场以现金或转账的方式支付给原告刘家兵，现双方之间并未办理接房手续，故尚未达到违约金的支付时间。因此，对原告刘家兵要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年7月1日至2015年9月29日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
（三）2015年9月30日当日的逾期交房违约金。双方之间约定2015年9月30日当天的违约金适用于协议中第3条的规定，但原告刘家兵起诉要求根据协议中第2条约定支付，没有合同依据。因此，对原告刘家兵要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年9月30日当日逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
（四）2015年10月1日至2015年10月12日期间的逾期交房违约金。根据补充协议中第三条可知，就2015年9月30日之后的违约金是按月支付的，故原告要求被告支付2015年10月1日至2015年10月12日期间的逾期交房违约金尚不足一个月，因此，对原告刘家兵诉请求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年10月1日至2015年10月12日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：
一、驳回原告刘家兵要求被告重庆民熹房地产开发有限公司立即交付房屋的诉讼请求。
二、驳回原告刘家兵要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年1月1日至2015年9月30日期间逾期交房违约金3800.79元的诉讼请求。
三、驳回原告刘家兵要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年10月1日至2015年10月12日期间逾期交房违约金1002.4元的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘家兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 郭丹丹
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 刘依晗