福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3293号
上诉人（原审被告）：黄亚美，女，1948年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：向少勇（系黄亚美之子），住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）：厦门海沧实验中学，住所地福建省厦门市海沧区海达路***号。
法定代表人：ＸＸ章，该中学校长。
委托诉讼代理人：刘春有，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许烨，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人黄亚美因与被上诉人厦门海沧实验中学（以下简称实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄亚美的委托诉讼代理人向少勇、被上诉人实验中学的委托诉讼代理人许烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄亚美上诉请求：撤销一审判决，改判驳回实验中学一审全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉店面是政府出地，厦门市锦家商贸有限公司出钱合作兴建使用期限40年，实验中学没有产权证无权收回案涉店面。实验中学是政府事业单位处置财产应根据《事业单位国有资产管理暂行办法》，经上级主管单位和财政局批准，实验中学未提供批准文件无权收回店面。二、实验中学要终止合同需等到履行义务后。实验中学按合同收取租金后，至今十几年未开具房屋租赁发票，构成违约。黄亚美有权在店面内等实验中学履行完自身义务后视情况解除合同不存在占用费问题。实验中学没有收取占用费的收费许可证，其提出收取高额占用费未经评估及物价部门批准是违纪的。三、双方续签了18年合同，只有租金改变，并未约定合同到期前告知出租或不出租，如果实验中学要终止续租合同应在最后一年的合同上写明到期不再续租。四、租赁合同约定，有争议时先协商解决，协商不成再向法院起诉。实验中学未经协商采用通知断水断电的方式，黄亚美在等待法院判决期间不能正常营业，实验中学违反了合同约定应支付违约金。五、案涉店面占用费可不收或少收，一审判决足额支持是错误的，对同类店面占用费数额不一。
实验中学辩称，一、根据相关批复及《建设用地规划许可证》等证据，可以证明案涉店面为实验中学所有及使用的事实。二、根据双方建立的租赁合同关系，合同期限届满，黄亚美有返还腾退讼争店面的义务，其在租期届满后逾期未返还案涉店面已违反租赁合同的约定。三、黄亚美提出的所谓发票开具问题，在双方租赁合同并未对开具发票进行约定的情况下，实验中学收到租金后开具发票仅能认为是附随义务，并不影响双方对合同主要义务的履行，也未对黄亚美造成任何损失，且实际上营改增之后的相应发票实验中学已向黄亚美开具。故黄亚美并不因此享有任何先履行抗辩权或同时履行抗辩权，其以此为由在租赁期限届满后拒绝返还房屋缺乏合法依据。租期届满后黄亚美继续占用案涉店面，依法应承担占用费，一审判决认定无误。四、即使黄亚美主张租赁合同无效，产生的法律后果也是其应向实验中学返还其因所谓的“无效合同”而取得的案涉店面，且其占用店面期间也应当按租赁合同的租金标准支付相应的占用费，黄亚美提出租赁合同无效的上诉理由无法支持其可以无需返还租赁场地、免交占用费的主张，因此其上诉理由也不影响本案的处理结果。综上，请求驳回上诉，维持原判。
实验中学向一审法院起诉请求：1.判令黄亚美立即腾退厦门市海沧区沧裕路51号店面（以下简称案涉店面）并返还给实验中学；2.判令黄亚美向实验中学支付逾期返还案涉店面期间的占用费（按租赁合同月租金3290元标准，自2017年7月23日起计算至黄亚美实际返还案涉店面之日止，暂计至2018年1月25日为20069元）；3.判令黄亚美向实验中学支付2017年7月23日起至将案涉店面返还之日止的卫生、物业及水电费等费用（暂计至2018年1月25日为393元）；4.由黄亚美承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2016年6月22日，实验中学与黄亚美签订编号为（2016）厦海实中租字第008号《店面租赁合同》，约定由实验中学将案涉店面出租给黄亚美经营，租赁期限为一年，自2016年7月23日起至2017年7月22日止，租金每月3290元，按季度支付。黄亚美应自行办理工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证等相关证件，缴交工商、税务、卫生、物业、水电费等费用。合同还约定，在签订合同前，黄亚美需要向实验中学缴纳履约保证金6000元，同时约定租赁合同到期，黄亚美结清承担的所有费用后，实验中学将无息返还；若租赁合同未到期黄亚美提前撤租、或黄亚美违法经营或出现违反租赁合同约定事项的，实验中学有权全额没收黄亚美的履约保证金。合同到期前，实验中学根据国家政策性法规及实际情况告知店面出租情况，黄亚美可按相关规定通过协商或招标等方式续租，续租的租金依据市场准则合理确定上浮比例。若黄亚美未能续租，则应在合同期满后立即搬离，否则，店面内的所有未搬离之物品归实验中学所有，任由实验中学处置。二、实验中学分别于2017年5月16日、2017年6月21日通知黄亚美，因实验中学初中部将进行改建，需把原出租场地收回用于临时办公，案涉店面合同到期不再续租，并要求黄亚美在2017年7月22日前搬离，并前往实验中学财务科退回押金。《店面租赁合同》到期后，实验中学曾与包括黄亚美在内的其他承租户召开会议，协商要求黄亚美搬离案涉店面，但黄亚美至今仍未搬离案涉店面。三、原厦门市石塘中学8#、9#楼的建设用地于1998年5月15日获得厦门海沧台商投资区建设局的建设用地规划许可，用地单位为厦门市石塘中学；同日该项目获得厦门海沧台商投资区经济发展局的批复，批复载明：8#楼为四层，一层作店面，二层为食堂，三、四学生宿舍；9号#楼为三层，一层作店面，二层为单身教职工宿舍，三层会议室。2001年，经厦门市人民政府办公厅批准，将“厦门市石塘中学”更名为“厦门海沧实验中学”。黄亚美所租赁的案涉店面为实验中学8#楼店面。2016年、2017年实验中学所收取的店面租金已经缴纳至厦门市海沧区财政局。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。实验中学与黄亚美签订《店面租赁合同》，由实验中学将案涉店面出租给黄亚美用于经营，故双方形成房屋租赁合同关系。《店面租赁合同》约定的案涉店面租赁期限于2017年7月22日到期，实验中学作为出租人有权在租赁期满后将案涉店面收回。黄亚美主张实验中学不具备诉讼主体资格，无权收回案涉店面，与事实相悖，不予采信。实验中学已经在2017年5月16日、2017年6月21日提前通知黄亚美在2017年7月22日前搬离案涉店面，不再续租，并未违反合同约定。黄亚美主张实验中学在合同未到期就要求黄亚美提前搬出案涉店面，违反合同约定，不符合客观情况，不予采纳。黄亚美至今仍未将案涉店面腾空并搬离，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，黄亚美至今仍占有使用案涉店面，已经没有任何理由、依据，实验中学要求黄亚美腾退案涉店面并返还的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以确认和支持。《店面租赁合同》约定的租赁期限于2017年7月22日届满后，黄亚美仍继续使用案涉店面，应承担相应的使用费，实验中学主张黄亚美以月租金3290元标准，支付从2017年7月23日起至实际返还案涉店面之日期间的占用费，具有事实和法律依据，应予支持。实验中学要求黄亚美承担占用案涉店面期间的卫生、物业及水电费，但没有提供证据证实，不予支持。黄亚美所主张实验中学退还押金以及向黄亚美开具发票事项，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄亚美于判决生效之日起十日内将厦门市海沧区沧裕路51号店面腾空并返还厦门海沧实验中学；
二、黄亚美于判决生效之日起十日内向厦门海沧实验中学支付占用厦门市海沧区沧裕路51号店面期间的使用费（以每月3290元标准，从2017年7月23日起计算至店面实际返还之日止）；三、驳回厦门海沧实验中学的其他诉讼请求。若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元减半收取156元，由厦门海沧实验中学负担6元，黄亚美负担150元。
本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实，除实验中学提出“原厦门市石塘中学8#、9#楼的建设用地于1998年5月15日获得厦门海沧台商投资区建设局的建设用地规划许可”中获批时间应为1998年5月8日以外，其它事实没有异议。本院对双方无异议的事实予以确认。二审庭审中，黄亚美对该批准时间是1998年5月8日无异议。双方当事人均没有提交新证据。
本院认为，首先，本案实验中学系依据其与黄亚美签订的《店面租赁合同》而提起租赁合同纠纷之诉，本案应当审查的是讼争合同效力及实验中学诉求能否成立问题，黄亚美上诉主张案涉店面系案外人出资与本案系属不同法律关系，不属本案审理范围。其次，实验中学与黄亚美于2016年6月22日签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方当事人均应诚实守信地履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。根据查明事实，案涉店面租赁期限自2017年7月22日届满，实验中学于租赁期满前两次通知黄亚美搬离店面，但黄亚美至今仍未搬离案涉店面。实验中学主张黄亚美腾退案涉店面具有合同依据，本院予以支持并无不当。黄亚美未交还案涉店面，应支付相应的占用费，其关于无需支付占用费的上诉理由缺乏法律依据，不予采纳。再次，案涉《店面租赁合同》未就实验中学出具发票事宜作出约定，黄亚美主张实验中学未出具发票属行政部门管理范畴，不属本案审理范围。黄亚美上诉主张实验中学违约应赔偿其违约金，但黄亚美在一审中未提起反诉，故不属于二审审理范围，依法不予审查。
综上，黄亚美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由黄亚美负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年八月二十日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。