苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初3813号
原告：陈磊，女，1975年3月6日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：胡建宇、潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。
被告苏州东方城苏南置地有限公司，住江苏省苏州市吴中区宝带西路111号1405室。
法定代表人：张诚，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：冯荣梅，该公司员工。
原告陈磊诉被告苏州东方城苏南置地有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡建宇、被告委托诉讼代理人冯荣梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈磊诉称，2017年3月5日，其与被告签署《颐和湾花园项目销售认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定其向被告预购颐和湾花园8幢601室房屋，并确定于2017年3月11日签署正式的商品房买卖合同。同日，其向被告交付了定金5万元。2017年3月17日，其又向被告支付了预付款5万元。后，其得知自己属于限购范围，已无法购房，并因此导致未能与被告签署正式的商品房买卖合同。据此，其认为双方未能签署正式的商品房买卖合同系因不可归责于双方的事由所致，故其要求被告返还购房定金5万元及预付款5万元，共计10万元；支付逾期退还款项的利息损失（以10万元为基数，自2017年3月12日起按照同期银行贷款利率4.35%的1.3倍计算至实际付款之日止）。
被告苏州东方城苏南置地有限公司辩称，双方签订的《认购协议书》约定原告应于2017年3月11日补交定金5万元，故原告于2017年3月11日交付的5万元是定金，不是预付款。另，苏州的限购政策系公众所知悉的内容，故原告认为其不了解该政策，其不予认可。且原告在签订《认购协议书》后以自己将要卖掉现有房屋以购买新房为由向其要求延期签订商品房买卖合同。直至2018年1月，原告明确表示不想购买其的房屋。
后，其于2018年1月5日向原告发出了《解除认购协议的通知书》解除了双方签署的《认购协议书》。同时，原告还向其出具退款申请一份，明确系因个人原因无法购房的。综上，其不应退还原告定金10万元，支付相应的利息损失。
经审理查明，2017年3月5日，原、被告签署《认购协议书》一份，记载：认购人为原告，联系地址为苏州工业园区东华林街仁恒双湖湾15座1704室；认购位于苏州市吴中区颐和湾花园8幢601室房屋，房屋总价为5744775元，定金50000元，付款方式为按揭付款；认购人应于协议签订之日起7日内即2017年3月11日前携带本认购协议书、应付房款、认购人有效证件及其他相关资料与出卖人签署《商品房买卖合同》，并按约支付房款；如认购人逾期不与出卖人签署《商品房买卖合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。同时，双方还约定：交8万享一口价最终价格为5580000元整（此价格不含8万元团购费）；客户需于2017年3月11日前再补定金50000元，另外首付款900000元需于2017年5月31日前付清，剩余全部款于2017年9月30日前全部付清。该认购协议落款处有原告的签名、被告的印章、销售顾问欧婷婷及收款审核人员的签名。同日，原告向被告交付定金50000元。
2017年3月11日，原告向被告交付50000元，并由被告向原告开具收据一份，记载收据类型为预收款。
2017年10月9日，被告向原告发出《签署商品房买卖合同的催告函》，记载：按《认购协议书》约定，原告应于2017年9月30日支付首付款、签订《商品房买卖合同》，并办理贷款手续，但至今未前往办理；且其仅收到原告交纳的认购定金50000元及首付款50000元；请原告于2017年10月15日前来办理相关事务，逾期其有权根据双方签署的《认购协议书》相关约定执行。
2018年1月5日，被告向原告发出《解除认购协议的通知书》，记载：原告已与其签订《认购协议书》，认购房屋并支付定金50000元；现《认购协议书》约定的签约期限已届满，虽经其多次催促，原告仍未办理相关付款及签约事宜，原告的行为已构成违约。现其正式通知原告：其决定解除双方签订的《认购协议书》，原告所交的定金不予退还，同时其有权将房屋另行出售。次日，原告签收了该《解除认购协议的通知书》。
另查明，原告的户籍于2010年1月26日因投靠父母而由福建省福州市鼓楼区屏西路46号白水塘新村16座108单元迁入现地址；原告在2013年10月至2014年2月、2016年8月至2018年1月参保了苏州工业园区的社会保险，其中2013年10月至2013年12月、2016年8月至2016年10月为补缴；且名下已登记有位于苏州工业园区星湖街1211号双湖湾花园15幢1704室的房屋一套，登记时间为2015年6月18日。
以上事实，有原告提供的《认购协议书》及收据、房产证及不动产登记簿、户口簿及参保证明，被告提供《签署商品房买卖合同的催告函》、《解除认购协议的通知书》以及本院制作的庭审笔录、质证笔录等证据在卷证明。
审理中，被告陈述：原告于2017年3月11日交付的50000元，因经办人不了解认购协议的情况而开具成了预付款收据，但实际上应是原告按约交付的定金。对此，原告则表示在付款时与被告商定该50000元作为预付款，不作为定金；且被告发给其的《签署商品房买卖合同的催告函》、《解除认购协议的通知书》均明确定金金额为50000元，另外的50000元为首付款。
另，原告委托诉讼代理人当庭陈述：原告在2013年10月至2014年2月间在苏州做玉器生意，后离开了苏州，但于2016年11月又回到了苏州；原告原在广州有6套房屋，在2015年卖掉了其中2套并到苏州买了位于苏州工业园区星湖街1211号双湖湾花园15幢1704室的房屋，但实际并未在苏州生活；因此，原告对苏州的购房政策了解的不及时到位；但原告于购房时在被告销售欧婷婷的询问下将户籍、在苏州已购有房屋等情况予以如实告知且原告在认购书中填写的联系地址也是原告所购房屋的地址；但销售欧婷婷表示如果看中了案涉房屋就要付定金定下来，不然会买不到；于是，原告就签署了认购协议，交付了50000元定金；后，原告发现自己受限购政策的无法购房（非本市户籍人员禁购二套房）就与被告协商解除认购协议书，并要求退还定金和预付款，但被告不同意；后，原告就想想办法把位于苏州工业园区星湖街1211号双湖湾花园15幢1704室的房屋卖掉以继续履行认购协议书，但一直卖不出去，认购协议书也因此无法履行。
后，原告本人又到庭陈述：其在2012年7月前是住在广州的，后就到苏州开珠宝店并于2009年买了公寓，于2014年9月买了一套房屋，但自2016年1月起就没怎么在苏州住了，直到2018年1月又回到苏州开店；另，其原在广州确有多套房屋，但在这一两年都卖掉了；其至案涉房屋的售楼处看过两次，因案涉楼盘有运河景观，其也比较喜欢，但当时并没有想下定金；但销售一直说只有4楼至8楼是比较漂亮的近景，如喜欢的话可以先定下来；于是，其就在冲动之下签了认购协议；但因当时没有那么多钱，要卖掉广州的别墅才有钱，被告表示可以等但表示因要等的时间比较久，除付5万元定金外还需再付5万元预付款表示诚意；于是，其就又付了5万元预付款；后，其在2017年8、9月份时得知其是外地户口且在苏州已有一套房屋，属于限购对象；但被告表示不买定金是不退的；其因仍想买，就想将之前的那套房屋卖掉以购买案涉房屋，但一直没卖掉；最后，其于2017年11月底、12月初向销售欧婷婷表示不买了，并想要退预付款，但欧婷婷一直让其等通知；后来，欧婷婷就离职了；其没办法就请律师向被告发了一封律师信，被告在收到律师信后就由戴倩联系其了。至于在看房和签《认购协议书》时有无向销售说明在苏州已有房屋等情况，其已不太记得了；销售好像也没问；但其是外地户口，销售知道的，因为签《认购协议书》时有身份证的，其当时还在销售的询问之下告知销售其的社保还没满一年，对方说可以等。
被告陈述：其在售楼处就公示有苏州的购房政策，销售欧婷婷也向原告阐明过销售政策，但其认为原告并未如实回答（承办人就此询问被告，原告如何未如实回答，被告沉默不语）；另，原告给其的退款申请中也明确是个人原因无法购房的；况且如原告所言，原告可能存在倒卖房屋的行为，故其无法相信不了解相关的购房政策。
另，被告为证明系原告的个人原因无法购房提供了如下证据：1、落款时间为2018年4月17日的退款申请照片（签名处无手印版），显示：原告认购的案涉房屋因个人原因无法购买，申请退还首付款50000元。2、欧婷婷的证人证言视频及文某。录音中，欧婷婷陈述：其在原告认购房屋时就在售楼处明确告知了购房政策尤其限购政策；原告对此也是很了解的；且其售楼处的公告栏也有限购政策的内容；原告因要卖掉双湖湾的房屋才能付案涉房屋的首付，故当时就只签了个定金协议，支付了定金；其也在协议中明确给予原告一个时间和周期，让其卖掉之前的房屋；后，原告好像听朋友说房屋有点质量问题，进而导致其有了想买别的房屋的想法，并最终拒绝买案涉房屋了。
经质证，原告表示证据1中申请实际上并未给被告；当时其与被告协商退预付款的事情，被告表示预付款可以退，但要写退款申请并由其工作人员通过微信向其发了退款申请格式的电子版，让其签署后送到被告公司；于是，其就在签署后拍照发给了被告的工作人员并询问如此签字有无问题；但其在仔细看了退款申请发现记载的是因个人原因无法购房而申请的退款，便认为该表述与事实不符，进而要求修改内容，并把修改后的申请重新签字发给了被告；但被告表示必须要按其要求的格式才能退款，故其就没有把退款申请交给被告，也没有去被告处申请退款。至于证据2，欧婷婷确是接待其买房的人，但欧婷婷作为证人并未出庭作证且系被告的销售即与被告存在利害关系，故欧婷婷视频中对被告有利部分不能作为本案的定案依据；且欧婷婷也并未向其告知限购政策，在售楼处也未看到任何限购政策的公示；其也未向欧婷婷表示要卖掉双湖湾的房屋来买案涉房屋；另，从欧婷婷的陈述也可以看出，欧婷婷在当时是明知其已有一套双湖湾的房屋的，但仍骗其签署了认购协议，故其认为被告对认购协议最终无法继续履行存在重大过错。
为此，原告还提供了与被告员工戴倩的微信聊天记录及落款时间为2018年4月17日的退款申请照片（签名处有手印版）。微信聊天记录显示，戴倩表示其发了个电子版的退款申请给原告，由原告打印、签字后再与订单原件、定金收据一并寄给其；原告则提出其的律师说申请不能写是因其的原因不能购房；戴倩回复称，与公司法务沟通了，不能删掉前述内容；原告则表示定金退不退，双方存在争议，但预付款是要退；定金与预付款是没有关系的；戴倩表示原告不愿意购房和申请退预付款是前因后果关系，所以要在申请书中明确不能履约的原因。经质证，被告称，从微信聊天记录来看双方实际上原已就定金等事宜达成一致意见即原告自己不想买案涉房屋，其没收定金；但因原告的律师向原告提出意见认为定金可以退而提出异议，并提起了本案诉讼；至于退款申请，签名处无手印版的退款申请是原告称不知道怎么写而要求其提供的样本；而签名处有手印版则仅是原告自己的意愿，不符合事实，其也不认可。
本院认为，根据《认购协议书》的约定及双方关于签订《认购协议书》前后沟通情况的陈述，可认定原、被告所签订的《认购协议书》系预约合同。合法成立的预约合同亦当属合法有效。预约合同签订后，双方应当就相关合同内容进行诚信协商并在约定的期限内签订本约合同。但原、被告双方至今未就案涉房屋买卖签订本约即《商品房买卖合同》，且原告属于不能购房的限购对象即房屋买卖的合同目的实际无法实现，故在原告确认已于2018年1月6日收到被告发出的《解除认购协议的通知书》且对解除认购协议书亦无异议的情况下，案涉《认购协议书》即已于2018年1月6日解除。
合同解除后，尚未履行的，停止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。本案中，原告共向被告交付10万元，其中5万元明确为定金。另外的5万元，被告依据《认购协议书》的约定认为亦属定金，但原告对此不予认可且被告在原告交款后所开具的收据记载为预付款，被告所发出的《签署商品房买卖合同的催告函》、《解除认购协议的通知书》亦记载定金为5万元，另有5万元为首付款。由上，可认定双方在签订《认购协议书》后已将原属增加的定金5万元变更为预付款或首付款。据此，原告要求被告返还预付款5万元，合法有据，应予支持。
关于定金5万元应否返还的问题。原告主张其系因不清楚限购政策且在被告销售人员的一再宣传下一时冲动签署的《认购协议书》交付的定金，并据此要求被告予以返还。被告则主张原告对限购政策是了解的，实际上是原告自己不想买了，故定金不应返还。首先，根据原告有关其在苏州买过房，也居住生活过多年；且在广州有过多套房屋且在近一两年予以了出售，故在近几年各地房地产政策均多有变动的社会背景下，其所主张的在认购案涉房屋时对苏州的限购政策并不清楚与其的生活经历尤其是在苏州、广州均有多套房屋买卖的经历与认知所不符。况且，在原告认购案涉房屋时，苏州的限购政策早已出台多时。也即，如其确对政策不甚了解，也应有及时了解的注意义务。此外，其还在审理中陈述在被告销售人员的询问之下告知对方其在当时尚未缴满苏州限购政策所要求的一年社保。由上，原告有关其在签订《认购协议书》时对苏州的限购政策并不清楚的主张，缺乏事实依据，不予采信。同时，被告虽主张是原告在其宣告限购政策时未予如实陈述，但既未提供证据予以证明，也未给出合理解释；且《认购协议书》本身就记载了原告的身份证号码及当时的联系地址即原告在苏州已有房屋的地址。因此，被告的前述主张亦难以采信。
其次，虽原告对被告有关原告在签署《认购协议书》时表示要卖掉位于苏州工业园区星湖街1211号双湖湾花园15幢1704室的房屋以购买案涉房屋的陈述不予认可，但其在知道或应当知道包括非本市户籍居民家庭禁购二套房等政策在内的苏州房地产政策的情况下理应认识到签署、履行《认购协议书》是要先卖掉前述已有房屋的。且双方也就此进行过协商，被告也给予了原告签订《商品房买卖合同》的宽限期，但原告直至被告在2017年10月发出《签署商品房买卖合同的催告函》后的2018年1月5日发出《解除认购协议的通知书》前仍未卖掉上述已有房屋以履行《认购协议书》。由此，可认定原告的行为构成违约。据此，原告要求退还定金5万元，无事实及法律依据，不予采信。
至于逾期退款利息。根据原、被告提供的退款申请及关于退款事项的沟通过程的陈述，可确认被告在原告起诉之前未向原告退还预付款是双方就定金应否退还存在争议并因此就退款申请如何书写意见不一，且原告也因此未前往办理退款手续所致，故原告要求被告支付自2017年3月12日起至起诉之前的逾期退款利息，缺乏依据，不予支持。但被告在原告起诉后以5万元预付款也系定金为由主张不予退还，故被告在返还原告预付款5万元的同时还应支付原告自起诉之日即2018年5月8日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算至实际付款之日止的逾期退款利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州东方城苏南置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈磊预付款人民币5万元并支付该款自2018年5月8日起按银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付款之日止的逾期利息。
二、驳回原告陈磊其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1219元，由原告陈磊、被告苏州东方城苏南置地有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 江 伟
二〇一八年七月十六日
书记员 张凤娟