山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一重初字第3号
原告颜强，居民。
委托代理人娄焕历，山东德康律师事务所律师。
被告山东临沂古城有限责任公司（以下简称古城公司）。住所地：临沂市兰山区解放路西段红埠寺村西。
法定代表人主父海洋，董事长。
委托代理人刘海亮，山东今海瑞律师事务所律师。
委托代理人王啸云，山东今海瑞律师事务所律师。
原告颜强与被告古城公司房屋买卖协议纠纷一案，本院于2013年3月1日作出（2012）临民一初字第75号民事判决。宣判后，原告颜强不服，向山东省高级人民法院提出上诉。山东省高级人民法院于2013年11月20日作出（2013）鲁民一终字第203号民事裁定，撤销本院（2012）临民一初字第75号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜强及其委托代理人娄焕历，被告古城公司委托代理人刘海亮、王啸云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜强诉称，2009年11月至12月份期间，原告购买被告公开对外出售的沿街门面房五间（北园路307号第124、133、134、135、136号），全额向被告支付了购房款1，014，145元后，实际接收使用该房屋。2012年5月14日，被告以该房产出售时已被法院查封，其买卖关系无效为由收回涉案房产。双方就解除合同后的赔偿价款问题至今无法达成一致意见。被告的全部过错导致协议无效，被告应予返还购房款并赔偿损失260万元。原告颜强后在原审法庭辩论前变更诉讼请求为：1、依法确认原被告签订的《门面房购买协议》有效；2、判决解除《门面房购买协议》；3、判决被告赔偿损失4，113，095.50元；4、诉讼、保全、评估费等由被告负担。重审中，原告颜强再次变更诉讼请求，请求增加判决被告赔偿损失256，282元。
被告古城公司答辩称，双方签订《门面房购买协议书》系在法院查封期间，依法应为无效协议；被答辩人明知涉案房产正在查封期间，仍然签订买卖协议，其本身存在过错，且其一直使用该房屋经营获利，被答辩人无权要求答辩人按照市场价值支付房款并承担违约责任。
为证实各自主张，原、被告双方分别提供证据，并经对方质证。
（一）原告颜强提供证据，并经被告古城公司质证如下：
1、原告与被告签订的门面房购买协议五份，证明双方买卖协议成立，房屋坐落于兰山区北园路307号，被告负有提供法院裁定书办理产权过户的义务，费用由原告承担。
被告古城公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，但对合法性和关联性均有异议，签订协议当时原告已经知道涉案房产存在法院查封。
2、涉案房产收据五份。证明原告依约足额交付了房款。
被告古城公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，质证意见同证据1的质证意见。
3、四份银行汇款单据共计750万元，兰山区人民法院（2012）临兰执字第64号执行裁定中有记载。
被告古城公司质证认为，汇款性质并不改变本案法律性质，也不表明法院同意买卖行为，事实上，法院已经对该买卖行为进行了处罚。
4、争议房屋现场照片一宗。证明2012年10月期间，被告擅自强行拆除涉案房屋所在楼房顶层，现在房屋已经不具备居住或者使用价值，致使原告合同目的不能实现。
被告古城公司质证认为，对照片的真实性有异议，无法证实是现场照片，对与本案的关联性有异议。
5、原告自行委托的评估报告一份，评估了涉案房屋中的一间，证明房屋损失。
被告古城公司质证认为，对评估报告的真实性、合法性、关联性均有异议，评估报告程序不当，未确认房产所有权人，未涉及房屋被查封等重要影响因素。
6、重审中本院委托山东同泰土地房地产评估有限责任公司作出的鲁同泰房评报字（2014）第801号房地产评估报告书一份，证明涉案房产的市场价值情况。
被告古城公司质证认为，该评估报告未对涉案房屋的产权登记情况进行调查即出具报告不当；且该报告未考虑涉案房屋存在查封及规划变化的因素，未能做到客观公正确定实际价值，我方申请对涉案房产重新评估。
（二）被告古城公司提供证据，并经原告颜强质证如下：
1、房产证一组。证实被告享有涉案房屋所有权，至今物权未发生变动。
原告颜强质证认为，对真实性无异议，房屋所有权应过户给原告。
2、涉案土地他项权利证明及与中国银行临沂分行签订的最高额抵押合同复印件一份，证实2004年6月30日被告将争议房屋抵押给银行，抵押至债务还清，债务至今未还清，被告处分抵押物应征得抵押权人的书面同意，其行为违反了担保法的相关规定。
原告颜强质证认为，为复印件，对证据的真实性无法确认，无法质证，且没有证据目录中的他项权利证书。中国银行没有进行抵押登记，不具有抵押效力，抵押合同中也没有抵押财产的情况，对被告的主张不应认定。
3、房地产限制查询，证明争议房屋自2007年7月27日至原审审理期间一直处于被查封状态。除了与中国银行案件外，还有其他法院、其他案件对争议房产的轮后查封。
原告颜强质证认为，对证据的真实性无异议，其他案件的查封存在违法情形。无论是否存在抵押，均不影响买卖合同的效力，只是限制物权变动。
4、涉案房产被查封的民事裁定书及协助执行通知书，证明协议签订时房屋已经被其他案件对涉案房产进行了查封，该房产至今仍处于被查封状态。
原告颜强质证认为，对证据的真实性无异议，对（2008）临兰保字第4384-694-3号民事裁定书有异议，该裁定是第三次查封，应当经最高人民法院批准。
5、临沂市兰山区人民法院公告、罚款决定书，证明临沂市兰山区人民法院认定原告与被告签订的房屋买卖协议为无效行为。
原告颜强质证认为，对证据的真实性无异议，但对公告的合法性有异议，且与本案无关联性。
6、执行异议书、临沂市兰山区人民法院执行裁定书，证明原告与被告签订的房屋买卖协议为无效协议，原告在签订购买协议时已经知道房屋被查封的事实。
原告颜强质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，执行异议书是针对涉案房产有异议，并非本案合同、债权效力。
经原告颜强申请，本院调取了兰陵县（原苍山县）人民法院（2009）苍执字第842号案件就涉案房产执行情况的相关材料。原告颜强质证认为，对证据的真实性无异议，从上述材料可以确认兰陵县（原苍山县）人民法院准许了被告的变卖涉案房产的申请，并收到变卖款500万元，这一行为符合法院执行的规定，所以买卖合同是有效的。提供商用房出售通知复印件一份，证明被告对公司职工出售涉案房屋，是被告当时出具的，从中看变卖行为是在兰陵县（原苍山县）人民法院主持下进行的。被告古城公司质证认为，法院调取的材料仅是被告变卖申请和兰陵县（原苍山县）人民法院的情况汇报，不能证明法院准许被告变卖涉案房屋，且在汇报的最后部分说明对于是否准许变卖执行人和被执行人未达成一致意见。
综合原、被告举证、质证及庭审情况，本院认定如下事实：
被告古城公司因向中国银行股份有限公司临沂分行（以下简称中行临沂分行）借款，将涉案房产在内的其公司所有的部分房产及土地进行抵押，后因到期借款1，065万元及利息、违约金未还，中行临沂分行向临沂市河东区人民法院提起诉讼，案经临沂市河东区人民法院调解，双方达成分期付款调解协议，该院作出（2007）河民初字第3706号民事调解书并发生法律效力，在该案审理过程中，法院依法查封了涉案房产及土地使用权。后因古城公司未履行还款义务，中行临沂分行申请强制执行，该案由本院指定兰陵县（原苍山县）人民法院立案执行，该院于2009年7月22日作出（2009）苍执字第842号裁定书继续查封涉案房产及土地使用权至2011年7月21日。
在兰陵县（原苍山县）人民法院查封、执行期间，被告古城公司于2009年10月21日申请变卖涉案房产偿还中行临沂分行的借款，并于2009年11月30日张贴出售通知对外转让涉案房产。被告古城公司分别于2009年11月30日、12月3日、12月10日、12月14日与原告颜强签订门面房购买协议五份，由原告颜强购买涉案房屋五间（房产证号为：12××90，坐落位置在临沂市兰山区北园路307号6号沿街门面房，五间房屋的具体位置为自西向东第124、133、134、135、136号），价格按5，500元／平方米，面积共计184.39平方米，并分别于2009年11月30日交付房款150，755元、2009年12月3日交付房款261，250元、108，735元，2009年12月10日交付房款227，975元，2009年12月14日交付房款265，430元，总计支付购房款1，014，145元。协议签订后，原告颜强占有、使用涉案房产至今。
本院认为，原告颜强与被告古城公司签订的《门面房购买协议》系当事人双方的真实意思表示；涉案门面房虽被兰陵县人民法院查封，但根据兰陵县人民法院向本院出具的《情况汇报》可以证实，涉案门面房的出售（变卖）系由被告古城公司申请，并经兰陵县人民法院和申请执行人中行临沂分行同意后进行的；涉案门面房在出售（变卖）前已经评估，兰陵县人民法院虽未出具变卖裁定，但兰陵县人民法院在《情况汇报》中明确表示已收到变卖款500万元，上述事实足以认定原告颜强与被告古城公司签订的《门面房购买协议》并不存在违反法律强制性规定的情形，合法有效，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”。本案中，被告古城公司在将涉案房屋实际交付原告颜强后，以涉案房屋已由法院查封，双方签订的协议无效为由，拒绝履行办理房屋变更登记等义务，导致双方订立的《门面房购买协议》无法继续履行，依照上述规定，原告颜强要求解除《门面房购买协议》的请求成立，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”。本案中，涉案房屋经本院依法委托，由山东同泰土地房地产评估有限责任公司作出鲁同泰房评报字（2014）第801号房地产评估报告，被告古城公司虽对该报告提出异议，并申请重新评估，但未在本院指定期限内交纳相关评估费用，且被告古城公司不能举证证明该报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款所规定可以重新鉴定的情形，该评估报告可以作为本案的判决依据。因原告颜强在本案中并不存在任何过失，相应的返还及赔偿责任均应由被告古城公司承担。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、原告颜强与被告山东临沂古城有限责任公司签订的《门面房购买协议书》为有效协议；
二、解除原告颜强与被告山东临沂古城有限责任公司签订的《门面房购买协议书》；
三、原告颜强于本判决生效后十日内，将位于临沂市兰山区北园路307号6号楼沿街门面房五间（房产证号为：12××90，自西向东第124、133、134、135、136号）返还给被告山东临沂古城有限责任公司；
四、被告山东临沂古城有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告颜强购房款及相关损失，二项共计4，369，377.00元。
如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41，755元，保全费5，000元，评估费13，400元，均由被告山东临沂古城有限责任公司负担。
如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 王周华
审判员 邹海波
审判员 林传鹏
二〇一四年九月十七日
书记员 谢春萍
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。存在