昆明市西山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）西法民特字第93号
申请人：华融国际信托有限责任公司
法定代表人：袁护平系公司董事长
住所地：新疆乌鲁木齐市天山区中山路333号
组织机构代码：74222008-8
委托代理人：卢春阳、杜丽娟，北京德恒律师事务所，一般授权代理。
被告：云南仁泽房地产开发有限公司
法定代表人：陈勇系公司执行董事
住所地：昆明市滇池路西贡码头第11幢A型4号
组织机构代码：67870905-6
委托代理人：周路，云南仁泽房地产开发有限公司员工，特别授权代理。
申请人华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托）与被申请人云南仁泽房地产开发有限公司（以下简称仁泽地产）申请实现担保物权一案，本院于2015年12月23日受理后，依法组成合议庭适用特别程序，于2015年1月12日、2016年2月2日公开进行了听证，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。申请人华融信托的委托代理人杜丽娟及被申请人仁泽地产的委托代理人周路到庭参加了诉讼。本案经依法报请延长审限，现已审理终结。
申请人华融信托称：华融信托为合法持有中国银监核发的金融许可证的信托公司，2014年4月，华融信托与被申请人仁泽地产签订编号为华融信托（2014）集信第【10】号-贷第1号《信托贷款合同》，将信托计划募集的资金人民币600，000，000元向仁泽地产发放信托贷款，并对贷款期限、利率、罚息、复利进行了约定。同时约定，仁泽地产逾期支付任一期贷款本息的，华融信托有权宣布部分或全部贷款本息提前到期，并以届时贷款本金余额计收20%的违约金。同日，华融信托与仁泽地产签订编号分别为华融信托（2014）集信第【10】号-抵第1号、第2号、第3号《抵押合同》，约定仁泽地产将其合法持有的为位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区Q地块、F1地块、K1地块、K2地块及F2地块的土地使用权抵押给华融信托，并办理了抵押登记手续，取得相应他项权证书。其后，华融信托于2014年4月23日向仁泽地产发放贷款28050000元，于2014年5月13日放款319500000元，合计放款600000000元，前述贷款于2016年4月23日全部到期，但云南仁泽未能依约偿还三笔已到期的贷款本金及支付利息，其行为已构成严重违约。另外，华融信托为配合办理预售许可证，根据仁泽地产申请解除了F1地块之上设定的抵押登记，但仁泽地产在该地块上在建工程取得预售许可证后未按承诺向华融信托设立抵押，并擅自对外销售，该等行为亦构成严重违约，且实质上影响到华融信托金融债权的安全。根据前述违约的事实，华融信托根据信托合同约定，先后于2015年11月18日、2015年11月29日宣布贷款合同项下贷款本金全部提前到期，并进行了公证送达。据此，仁泽地产应向华融信托承担支付全部贷款本息的责任，并依约支付相应的罚息、复利、违约金及律师费。故向法院申请：1、请求裁定拍卖、变卖被申请人云南仁泽房地产开发有限公司抵押给申请人的如下四宗国有建设用地使用权：（1）土地使用证号为“西（度假）国用（2013）第00033号”，他项权证号为“西（度假）他项（2014）第00018号”的国有建设用地使用权；（2）土地使用证号为“昆国用（2011）第00889号，他项权证号为“西（度假）他项（2014）第00014号”的国有建设用地使用权；（3）土地使用证号为“昆国用（2011）第00711号，他项权证号为“西（度假）他项（2014）第00013号”的国有建设用地使用权；（4）土地使用证号为“昆国用（2011）第00709号，他项权证号为“西（度假）他项（2014）第00017号”的国有建设用地使用权；2、请求依法确认申请人在编号为华融（2014）集信第【10】号-贷第1号《信托贷款合同》及编号为华融（2014）集信【10】号-贷第1号-补第1号项下未获清偿债权（包括欠付的贷款本金600000000元人民币，欠付的利息107130000元人民币，至付清本息之日止依约可计取的逾期罚息、复利（暂计算至2015年12月4日（含）罚息13410000.00元，复利12677368.77元）、违约金120000000元、律师费100000元，共计人民币853317368.77元的范围内对前述第1项申请所诉四宗国有建设用地使用权的以拍卖、变卖所得价款中优先受偿。3、本案的申请费用由被申请人仁泽地产承担。
本案审理中，仁泽地产就华融信托的申请向本院提出异议，认为本案双方当事人对实现担保物权有实质性争议，且在特别程序中不应对实体内容进行确认，请求法院驳回华融信托的申请。理由：1、《申请书》申请事项第2项中，华融信托请求法院确认的是主合同约定的主债权事项，包括贷款本金、欠付利息、逾期罚息、复利、违约金、律师费的具体金额及优先受偿权，该争议事项是确认之诉，不属于特别程序审理范围；2、异议人对实现担保物权有实质性争议，应裁定驳回申请：（1）涉诉贷款期限届满日为2016年4月23日，目前尚未到期；（2）双方对《信托贷款合同》约定的主债权实现尚未结算，仁泽地产欠付华融信托的贷款金额处于不确定状态；（3）华融信托主张的违约金（包括罚息、复利、违约金等）过高，不应得到支持；3、涉及抵押土地（F2、K1、K2地块）上的部分房屋已销售，且被昆明市中级人民法院予以查封；4、涉及抵押土地（Q地块）为净用土土地，被昆明市中级人民法院予以查封。
本院审查查明：2014年，申请人华融信托与被申请人仁泽地产签订编号为华融信托（2014）集信第【10】号-贷第1号《信托贷款合同》，据此约定，华融信托发起设立“华融•融鑫16号仁泽地产信托贷款集合资金信托计划”，并将信托计划募集的资金人民币600，000，000元向仁泽地产发放信托贷款，贷款期限为2年，利率为12%／年（每年按360天计）。贷款合同同时约定逾期偿还贷款本金的，每逾期1日就逾期款项按贷款日利率150%的标准计算罚息，逾期支付利息的，按贷款日利率150%按日计收复利。期间，仁泽地产应于华融信托向其发放首笔贷款之日起满6个月之日（即2014年12月23日）向华融信托偿还5%的贷款本金即30，000，000元，同时支付一次利息；满12个月之日（即2015年4月23日）向华融信托偿还5%的贷款本金30，000，000元，同时支付一次性利息；满18个月之日（即2015年10月23日）向华融信托偿还10%的贷款本金60，000，000元，同时支付一次利息；于贷款到期日（即2016年4月23日）付清全部贷款本息。仁泽地产逾期支付任一期贷款本息的，华融信托有权宣布部分或全部贷款本息提前到期，并以届时贷款本金余额计收20%的违约金。
同日，华融信托与仁泽地产签订编号为华融信托（2014）集信第【10】号-抵第1号《抵押合同》，约定仁泽地产将其合法持有的为位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区Q地块，土地使用证号为“西（度假）国用（2013）第00033号”，面积为44350.25平方米的土地使用权抵押给华融信托，并办理了抵押登记手续，取得编号为“西（度假）他项（2014）第00018号”的他项权证书（抵押金额为60000万元）。
同日，华融信托与仁泽地产签订编号为（2014）集信第【10】号-抵第2号《抵押合同》，约定仁泽地产将其合法持有的位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区F1地块、K1地块、K2地块，土地使用证号分别为“昆国用（2011）第00891号（对应面积为38521.88平方米）”、“昆国用（2011）00889号（对应面积为47255.13平方米）”、“昆国用（2011）第00711号（对应面积为3781.76平方米）的三宗国有建设用地使用权向华融信托设定抵押担保，并办理了抵押登记手续，分别取得编号为“西（度假）他项（2014）第00015号”、“西（度假）他项（2014）第00014号”（抵押金额为29000万元）、“西（度假）他项（2014）第00013号”（抵押金额为2300万元）的他项权证书。后为配合仁泽地产办理地上在建工程预售许可证，解除前述编号为他项（2014）第00015号的“他项权证”（对应的土地使用证号为“昆国用（2011）第00891号”）项下的国有建设用地使用权抵押登记。
同日，华融信托与仁泽地产签订编号为华融信托（2014）集信第【10】号-抵第3号《抵押合同》，约定仁泽地产将其合法持有的为位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区F2地块，土地使用证号为“昆国用（2011）第00709号”，面积为6208.1平方米的土地使用权抵押给华融信托，并办理了的抵押登记手续，取得编号为“西（度假）他项（2014）第00017号”（抵押金额为5000万元）的他项权证书。
华融信托于2014年4月23日向仁泽地产发放贷款28050000元，于2014年5月13日向仁泽地产放款319500000元，合计放款600000000元。
《信托贷款合同》履行中，华融信托认为仁泽地产未能依约偿还三笔已到期的贷款本金及支付利息，其行为已构成严重违约。另外，根据仁泽地产向华融信托承诺，在前述编号为（2014）集信第【10】号-抵第2号《抵押合同》及编号（2014）集信第【10】号-抵第3号《抵押合同》约定华融信托设立抵押的四宗土地中任一宗土地上的在建工程在取得预售许可证并向华融信托办理完毕分套形式的在建工程抵押登记前，不得对外销售，在土地使用证号为“昆国用（2011）第00891地块（即F1地块）上在建工程具备办理预售许可证条件后，华融信托为配合办理预售许可证，依仁泽地产申请解除了该地块之上设定的抵押登记，但仁泽地产在该地块上在建工程取得预售许可证后未按承诺向华融信托设立抵押，并擅自对外销售，该行为亦构成严重违约，且实质上影响到华融信托金融债权的安全。故华融信托根据信托合同约定，先后于2015年11月18日、2015年11月29日宣布贷款合同项下贷款本金全部提前到期（即6亿元本金其中3亿元于2015年11月21日到期，剩余的3亿元于2015年11月26日到期），并进行了公证送达。
2015年12月23日，华融信托向本院申请实现上述担保物权。
本案审理中，仁泽地产提出异议，同时提出，因仁泽地产法定代表人涉及其他案件，云南省纪委、省人民检察院、昆明市盘龙区人民检察院已将本案所涉证据材料带走进行调查，申请延期提交本案证据材料。庭审中，仁泽地产再次明确，因上述原因，仁泽地产无法取得本案所涉证据，故不再坚持延期举证，但坚持所提异议，同时认为，如法院认为有必要，请法院向上述单位调取证据。
经审理，双方当事人对下列事实无异议：本案所涉抵押土地中F2、K1、K2地块已建盖房屋并已对外出售，Q地块为净地，但因仁泽地产涉及另案，Q地块已被四川省成都市中级人民法院查封并进入执行程序。
庭审后，双方当事人向本院提交书面申请，明确对本案达成一致意见：1、本次实现担保物权的抵押物范围限定为Q地块；2、双方同意本次申请实现主债权范围限定为本金六亿元；3、仁泽地产对华融信托加速债权到期不持异议；4、双方其他争议通过其他法律程序解决。
本院认为：申请实现担保物权案件程序属于非讼程序，并不体现权利义务的争议性，其程序的目的不在于争议解决，而是经核实权利存在即权利实现条件成就等事项，法院即可作出准予拍卖变卖的裁定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十一条及第三百七十二条第（二）项之规定，人民法院受理实现担保物权的申请后，应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查，经审查，申请人与被申请人对实现担保物权有部分实质性争议的，人民法院可就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产。本案中，1、申请人华融信托与被申请人仁泽地产签订的《信托贷款合同》及《抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被申请人仁泽地产以不动产抵押作为履行债务的担保，并在相关行政管理部门进行了登记，取得他项权证，抵押权设立合法有效；2、双方当事人对本次实现担保物权的抵押物范围限定为Q地块、实现主债权范围限定为本金六亿元以及加速债权到期均不持异议，故对华融信托申请实现上述无争议部分担保物权，本院予以支持；3、对华融信托申请中所涉F2、K1、K2地块，因双方均确认上述地块已建盖房屋并已对外出售，就上述地块实现担保物权将会涉及他人合法权益，仁泽地产对此也坚持异议，故本院对华融信托的该部分申请不予支持；4、对华融信托申请所涉债权中罚息、复利、违约金及律师费部分，因仁泽地产对此坚持异议，该事项属于实质性争议，故本院对华融信托的该部分申请亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》第二百零四条、第三百六十九条、第三百七十一条、第三百七十二条第（二）项之规定，裁定如下：
一、对被申请人云南仁泽房地产开发有限公司名下位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区Q地块土地使用权，即土地使用证号为“西（度假）国用（2013）第00033号”、编号为“西（度假）他项（2014）第00018号”的他项权证书项下的担保财产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人华融国际信托有限责任公司对变价后所得款项在华融信托（2014）集信第【10】号-贷第1号《信托贷款合同》项下的本金人民币600000000元范围内享有优先受偿权。
二、驳回申请人华融国际信托有限责任公司的其他请求。
案件申请费人民币1436129元，由华融国际信托有限责任公司承担430839元，由云南仁泽房地产开发有限公司承担1005290元。
本裁定为终审裁定。
当事人对本裁定有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内向本院提出。
审判长 肖 非
审判员 马 惠
审判员 蔡 磊
二〇一六年二月十四日
书记员 李耀贤