陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终9288号
上诉人（原审原告）刘芳，女，汉族，1985年2月10日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。
上诉人（原审被告）陕西华岭房地产有限责任公司，住所地，西安市碑林区南二环西段69号22层。
法定代表人：高兴明，该公司董事长。
委托代理人方娟，女，1986年1月13日出生，汉族，员工，住。
委托代理人王海峰，男，1990年4月26日出生，汉族，员工，住。
上诉人刘芳因与上诉人陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称“华岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘芳、上诉人华岭公司之委托代理人王海峰、方娟到庭参加了诉讼.本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘芳、华岭公司双方签订合同登记号为Y09005167号的《商品房买卖合同》，合同约定刘芳购买华岭公司开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路“兰乔圣菲国际广场”第9幢2单元18层21804号房一套，房屋建筑面积51.38平方米，总房款为258044元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后刘芳向华岭公司交付购房款258044元，华岭公司至今未将办理权属登记需要由华岭公司提供的资料报产权登记机关备案。刘芳曾于2012年向本院起诉要求华岭公司承担逾期办证违约金，诉讼过程中刘芳与华岭公司私下达成和解，并约定在新的期限未将办理权属登记的资料提交产权登记机关备案的情况下（约定新的备案日期为2013年12月31日），刘芳有权另行向法院起诉。
2012年11月5日，华岭公司向刘芳出具《承诺书》约定：我司承诺于2013年12月31日前将您购买的“兰乔圣菲小区第9幢2单元18层1804号房屋，办理权属登记需由我司提交的资料报产权登记机关备案，如逾期提交，则每逾期一日我司向您支付总房款万分之壹的迟延履行金”。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺书》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
刘芳于2015年12月26日起诉至法院诉称，2009年2月11日，刘芳与华岭公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定华岭公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由华岭公司提供的资料报产权登记机关备案，后因违反合同约定，华岭公司于2012年11月5日向其出具《承诺书》，承诺于2013年12月31日前办理兰乔圣菲小区第9幢2单元18层1804号房屋备案的手续提交登记机关，否则每逾期一日向刘芳支付总房款万分之一的迟延履行金。但时至今日，华岭公司仍未给其办理房屋备案手续，故其现诉至法院请求判令：1、华岭公司向其支付2014年1月1日至2016年4月18日的迟延履行金21649.89元；2、本案诉讼费由华岭公司承担。
华岭公司辩称，刘芳对违约金的主张应以实测面积为计算标准。刘芳主张的违约金过高，已经超出刘芳的实际损失，且逾期办证的责任小于逾期交房的责任，故请求降低违约金为不超过逾期交房的违约金，即总房款的2%。且刘芳主张的违约金已经部分超过诉讼时效，不应支持。
原审法院认为：刘芳、华岭公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。刘芳在签订上述合同后已经按照约定向华岭公司全额缴纳了购房款258044元，办理了收房手续，但华岭公司至今未将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案。庭审中，刘芳向本庭提交华岭公司出具的承诺书一份，承诺书约定华岭公司将于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向刘芳支付迟延履行金。华岭公司对其向刘芳出具的承诺予以认可。故本院对华岭公司向刘芳出具的承诺书予以认定。现刘芳要求华岭公司依据该承诺书支付其自2014年1月1日至2016年4月18日止的逾期办证违约金21649.89元，因刘芳主张的2014年1月1日至2014年2月2日之间的违约金已经超过法律规定的两年诉讼时效，本院依法不予支持。故违约金计算期限应为2014年2月3日至2016年4月18日止，因华岭公司辩称数额过高，请求依法予以降低，且刘芳并未举证证明华岭公司的迟延履行行为给其造成的实际损失情况。根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，本院将刘芳诉请中华岭公司应承担的迟延履行金数额酌情调整为每日万分之0.5，计算应为10386.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘芳违约金10386.27元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘芳的其余诉讼请求。案件受理费341元，由被告承担。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并向原告支付。
宣判后，刘芳不服，向本院提起上诉称：一、2008年，其购买陕西华岭房地产有限责任公司开发的兰乔圣菲小区商品房，并约定房屋交付使用后365日内，由华岭公司将办理权属登记的材料报登记机关备案。因华岭公司逾期报备材料，遂向其出具《承诺书》，承诺于2013年12月31日前将办理房屋备案的手续提交登记机关，否则每逾期一日向其支付总房款万分之一的迟延履行金。2013年12月31日，华岭公司违反承诺，其于2015年12月9日将公司诉至法院。二、其起诉时未过诉讼时效，一审判决认定事实错误，违反法律规定，实属错判。三、一审判决调整违约金标准为每日万分之0.5，违背双方约定，于法无据。上诉请求：1、撤销（2016）陕0113民初3658号判决书第一、二项，改判华岭公司向其支付2014年1月1日至2016年9月9日的迟延履行金25339.92元及迟延履行金付清之日的迟延履行金；2、本案诉讼费用由华岭公司承担。
华岭公司辩称：刘芳认为“一审法院认定其起诉时部分主张已过诉讼时效的事实认定错误，违反法律规定，实属错判”，刘芳该项主张无事实、法律依据，一审法院根据案件事实认定刘芳2014年1月1日至2014年2月2日期间的违约金超过两年诉讼时效，符合事实和法律规定。二、刘芳认为“一审法院判决调整违约金标准违背双方约定，于法无据”刘芳该项主张严重显失公平，违背相关法律精神。1、其公司向刘芳出具“承诺书”的出发点是为了避免群体性事件；2、“承诺书”约定的违约金明显高于其实际损失，应依法予以减少；3、其公司支付违约金数额，应以刘芳实际损失进行判定为宜。
华岭公司上诉称：一、本案诉讼时效应当自刘芳权利被侵害之日起计算。其公司逾期向产权登记机关提供资料备案的违约行为，虽然能够造成持续的状态，但不是持续的行为，从合同角度讲，是否违约是一种客观事实，违约行为应有起始点。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据双方约定，其公司应于2013年12月31日前为刘芳办理备案，未在期限内办理，刘芳应当知道自己的权利已经被侵害，诉讼时效应当自权利被侵害之日起计算。二、请求支付违约金的权利，在性质上属于请求权，并且属于债权性质的请求权，应当受到消灭时效的限制。三、刘芳未在法定的诉讼时效期内提出主张，已丧失胜诉权。上诉请求撤销西安市雁塔区人民法院（2016）民初字第3658号判决第一项，并由刘芳承担一、二审诉讼费。
刘芳的答辩意见同上诉意见。
本院经审理查明：刘芳曾于2015年12月25日起诉至西安市碑林区人民法院，要求华岭公司依据2011年5日向其出具的承诺书，赔偿其2014年1月1日至2015年12月31日的违约金18837.21元。西安市碑林区人民法院将此案移送至西安市雁塔区人民法院。原审判决认定其他事实属实。
本院认为，刘芳、华岭公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自义务。刘芳已经按照约定向华岭公司全额缴纳了购房款，并办理了收房手续，但华岭公司至今未将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，已构成违约。在双方处理此事时，华岭公司向刘芳出具的承诺书一份，承诺书约定华岭公司将于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向刘芳支付迟延履行金。华岭公司对其向刘芳出具的承诺予以认可。故华岭公司应向刘芳支付违约金。刘芳本次起诉要求华岭公司支付其自2014年1月1日至2016年4月18日止的逾期办证违约金理由成立，原审判决认为刘芳主张的2014年1月1日至2014年2月2日之间的违约金已经超过法律规定的两年诉讼时效，但刘芳于刘芳曾于2015年12月25日起诉至西安市碑林区人民法院，要求华岭公司赔偿其2014年1月1日至2015年12月31日的违约金，刘芳要求2014年1月1日至2014年2月2日的违约金并无过诉讼时效，本院依法予以支持。故违约金计算期限应从2014年1月1日至2016年4月18日止；刘芳上诉要求违约金计算至2016年9月9日，超出了其在原审的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金的赔偿数额，华岭公司认为违约金数额过高，请求依法予以降低，本案中刘芳并未举证证明华岭公司的迟延履行行为给其造成的实际损失。原审根据本案的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，将中华岭公司应承担违约金金数额酌情调整为每日万分之0.5，并无不妥，刘芳要求违约天数为839天，违约金应为10823.1元。据此，原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初3658号民事判决二项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初3658号民事判决第一项为：陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付刘芳违约金10823.1元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费341元，由陕西华岭房地产有限责任公司承担。
二审案件受理费494元，由陕西华岭房地产有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 侯新省
二〇一七年二月六日
书 记 员 王晓平