广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第567号
上诉人（原审被告）叶妈帆。
委托代理人周新忠，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市公园管理中心。
法定代表人田学根，主任。
委托代理人刘翰聪，广东百朋律师事务所律师。
上诉人叶妈帆与被上诉人深圳市公园管理中心（以下简称公园管理中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2013）深罗法民三初字第392号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2007年10月15日，深圳市XX公园管理处作为甲方与叶妈帆作为乙方，签订《房地产租赁合同》及补充协议，约定，甲方将位于深圳市XX区XX路X号X村房产（以下简称涉案房产）出租给乙方使用，作商业用途；房屋建筑面积800平方米，总共2层；房产有单位证明，没有房产证；月租金人民币15000元，租金从第二年起，逐年递增10%；乙方应于每月30日前向甲方交付租金；租赁期限自2008年2月15日起至2012年2月14日止；合同第二十一条约定，合同终止后，乙方应于30日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。上述合同签订后，深圳市XX公园管理处依约将涉案房产交付叶妈帆使用。叶妈帆承租涉案房产经营“XX酒楼”。二、上述租赁合同履行届满后，深圳市XX公园管理处未再与叶妈帆续签租赁合同。2012年3月28日，公园管理中心向叶妈帆作出《关于合同期满不再续租的通知》称：你承租的XX酒楼物业已于2012年2月4日合同期届满。根据2011年市政府办公会议纪要（251）《关于研究原XX景区改造提升工程有关问题的会议纪要》的决定，原XX景区要进行大规模规划改造和提升工程，打造新的佛教文化景点。现该项目开工在即，为配合该项工作，公园管理中心要求不再对外出租该物业，经公园重大会议研究决定，现通知如下：一、XX酒楼物业将不再对外出租，我园将不再与你续签租赁合同；二、请你尽快搬空物业内物品，将该物业退回公园。2012年4月10日，叶妈帆签收了该《关于合同期满不再续租的通知》。2012年12月3日，公园管理中心向叶妈帆发出《律师函》，要求叶妈帆搬离涉案房产。三、涉案房产无合法规划报建材料，亦未取得《房地产证》。四、2010年12月17日，深圳市机构编制委员会办公室作出深编办函（2010）343号《关于纳入市公园管理中心管理的市属公园名单的复函》，设立深圳市公园管理中心，统一履行深圳市属公园管理职责，包括深圳市XX公园管理处在内的公园管理处予以撤销。五、叶妈帆在原审庭审中称，其之所以在租赁合同到期后未搬离，是因为涉案房产由其投资兴建，深圳市XX公园管理处曾承诺要对其投资兴建房屋进行清盘和结算，由于现在尚未清盘和结算，因此其不愿搬离。公园管理中心在原审庭审中则称不清楚涉案房产是否由叶妈帆兴建。
深圳市公园管理中心在原审中诉请：1、确认公园管理中心、叶妈帆已于2012年5月31日解除房屋租赁关系；2、叶妈帆立即无条件搬离租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状后退还给公园管理中心；3、叶妈帆向公园管理中心支付2013年1月1日至完成搬离之日的房屋使用费，暂计至2013年3月14日为人民币47430元；4、叶妈帆向公园管理中心支付因本案支付的律师费人民币15000元；5、叶妈帆承担本案的全部诉讼费。
原审法院认为，深圳市XX公园管理处被撤销后，公园管理中心统一履行市属公园的管理职责，继受深圳市XX公园管理处的权利义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得《房地产证》，亦无合法规划报建手续，依前述规定，原深圳市XX公园管理处与叶妈帆签订的《房地产租赁合同》及补充协议为无效合同。无效合同自始无效，无需解除，公园管理中心要求确认公园管理中心、叶妈帆已于2012年5月31日解除房屋租赁关系的诉讼请求，原审法院不予支持。我国《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，叶妈帆应将涉案房产恢复原状后退还公园管理中心。而且，即使《房地产租赁合同》及补充协议为有效合同，合同亦已履行届满，公园管理中心、叶妈帆双方未再续签合同，叶妈帆继续使用涉案房产无合同依据和法律依据。涉案房产的投资兴建问题属另一法律关系，叶妈帆可就涉案房产的投资兴建问题另循法律途径解决，但其据此拒不交还涉案房产不符合法律规定。为此，公园管理中心要求叶妈帆在将涉案房产恢复原状后退还公园管理中心的诉讼请求，原审法院予以支持。《房地产租赁合同》及补充协议虽为无效合同，但叶妈帆使用了涉案房产并获得了利益，应参照合同约定标准向公园管理中心支付2013年1月1日至2013年3月14日期间的房屋使用费人民币48946元，计算公式为15000×1.1×1.1×1.1×（2＋14／31）=48946元。公园管理中心仅诉请叶妈帆支付房屋使用费47430元，是对自身权利的放弃，原审法院予以确认。2013年3月15日之后房屋使用费数额不确定，且公园管理中心在本案中亦未为此缴纳诉讼费，本案不作处理，公园管理中心可另循法律途径解决。我国民事诉讼并未实行强制律师代理制度，律师费并非实现债权所必需的费用，公园管理中心诉请律师费，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、叶妈帆应自本判决生效之日起十日内将位于深圳市XX区XX路X号X村房产恢复原状并退还公园管理中心。二、叶妈帆应自本判决生效之日起十日内向公园管理中心支付2013年1月1日至2013年3月14日期间的房屋使用费人民币47430元。三、驳回公园管理中心的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币1360元，由公园管理中心深圳市公园管理中心承担人民币327元，由叶妈帆承担人民币1033元。
上诉人叶妈帆不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1撤销原审判决；2、公园管理中心将涉案物业交还叶妈帆；3、涉案物业属于叶妈帆，公园管理中心无权向叶妈帆收取任何利益，公园管理中心退还叶妈帆已交的费用。
事实和理由：叶妈帆与公园管理中心的房屋租赁合同纠纷，一审法院判决书中认定双方签订的《房地产租赁合同》及补充协议为无效合同，理由是该物业主上诉方100%出资自建的房产，是根据叶妈帆按当时环境合理规划建设的，对此公园管理中心没有异议。既然公园管理中心连租赁房屋时都是因自己不是房产所有权人才致使房屋租赁合同无效，一审法院认定事实不清，运用法律不当，错判要叶妈帆退还该物业给公园管理中心。因为法律并没有给公园管理中心特别特权和规定，公园管理中心可以没有任何合法凭证而可以非法占有涉案房屋。事实上，本案租赁房屋是叶妈帆出资建设，租赁房屋所有权登记在叶妈帆承包经营的公司深圳东方神曲娱乐有限公司名下，所以本案公园管理中心不可能持有租赁房屋合法的所有权或者使用凭证，只存在公园管理中心将涉案房屋租赁返还给叶妈帆，只因为公园管理中心曾书面移交协议就涉案房屋同意给叶妈帆清算作价补偿，但叶妈帆和公园管理中心签订房屋租赁合同后，公园管理中心至今没有给叶妈帆清算补偿，也没有分厘的支付。只是以租赁的形式给叶妈帆使用。可是以租赁到期为由，直接以租赁诉讼意欲巧取豪夺将自己并没有花一分钱而由叶妈帆全资兴建的涉案房屋据为已有，要求二审法院根据历史事实的依据，依照有关法律规定将该物业判决返还叶妈帆所有，或按现市场评估补偿给叶妈帆。
上诉人叶妈帆在二审审理中对上诉状做补充变更：叶妈帆是作为反诉人，公园管理中心是被反诉人，上诉请求变更为上诉及反诉请求，其中第二项请求二审法院依法确认涉案房屋由叶妈帆投资兴建，应归叶妈帆所有。
被上诉人公园管理中心答辩称：一、涉案土地和房产已由公园管理中心代表国家取得了相关权利，涉案土地是国有土地的协议出让性质，出让期间是15年，至2006年12月24日止，2006年6月13日深圳市国土资源和房产管理局复函公园管理中心，涉案的土地因使用期间届满，由国家依法收回。根据《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》土地使用期限届满的，土地使用权及其地方建筑物、及其他附着物所有权归国家无偿取得。2006年12月21日叶妈帆与公园管理中心签订的移交协议将涉案土地和房产物业移交还给了公园管理中心。二、公园管理中心与叶妈帆签订的租赁合同是双方的真实意思表示，并且无论合同是否有效，公园管理中心均有权收回出租的涉案房产，因为根据租赁合同和补充协议，租赁期限早已届满，双方没有续签合同，则叶妈帆继续占有使用涉案房产就没有合同和法律依据。即便合同无效，根据《合同法》的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。三、关于公园管理中心称涉案房产是由其投资兴建，且公园管理中心在一审中没有异议，这点与事实不符。叶妈帆在二审中提起反诉，公园管理中心对该法律关系，应另行起诉。综上，请求法院驳回叶妈帆的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房产未取得《建设工程规划许可证》，故叶妈帆与深圳市XX公园管理处之间于2007年10月15日签订的《房地产租赁合同》应认定为无效，因公园管理中心继受了被撤销的深圳市XX公园管理处的权利，叶妈帆应向公园管理中心返还涉案房产。双方租赁合同虽然无效，但叶妈帆使用了涉案房产，应当支付占用房产期间的房屋使用费。
叶妈帆上诉主张涉案房产由其兴建，故无需向公园管理中心支付房屋使用费。本院认为，叶妈帆与深圳市XX公园管理处签订《房地产租赁合同》，该合同虽因涉案房产未取得建设工程规划许可证而无效，但合同系双方真实意思表示，即叶妈帆愿意向深圳市XX公园管理处承租涉案房产，事实上，叶妈帆亦曾每月向公园管理中心支付租金，故叶妈帆使用涉案房产的权利来源于公园管理中心，其应仍应向公园管理中心支付占用房屋期间欠付的房屋使用费。至于其投资兴建涉案房产的行为，属于另一法律关系，本院对此不予处理。
关于叶妈帆在二审审理中提出请求判令将涉案房产交还叶妈帆以及要求公园管理中心返还已支付的费用，因其在一审未提出反诉，本院对此不予处理。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人叶妈帆的上诉，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1360元，由上诉人叶妈帆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陈晓莹
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。