广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第403号
上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：黄泽强，该公司员工。
委托代理人：陈文杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄义活，男，1969年10月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：莫洁梅，女，1973年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上述两上诉人共同的委托代理人：余飞，广东赢信律师事务所律师。
上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人黄义活、莫洁梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2014年9月15日作出的（2014）阳城法民二初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认为：本案是同心房地产公司作为出卖人将正在建设中的商品房预先出售给黄义活、莫洁梅，黄义活、莫洁梅支付房屋价款，同心房地产公司向黄义活、莫洁梅交付房屋过程中产生的纠纷，属商品房预售合同纠纷。黄义活、莫洁梅与同心房地产公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，主体适格，内容合法；本案涉案预售的商品房亦已领取商品房预售许可证，该合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实；二、若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金。
对于焦点一，同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实问题。黄义活、莫洁梅与同心房地产公司在合同明确约定：出卖人定于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，黄义活、莫洁梅主张同心房地产公司至起诉之日尚未履行交付商品房的义务，同心房地产公司已构成违约；同心房地产公司则主张已于2014年2月26日履行了交付义务，并辩称其迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批涉案房地产项目的通水工程的申请，导致无法按时办理竣工验收程序，属于黄义活、莫洁梅与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项的约定因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋，无须承担违约责任的情形，交付时间应当顺延。对此，原审法院认为，同心房地产公司在本案没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请，相关的行政部门不予审批，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程，同心房地产公司应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即使同心房地产公司能举证证明其于2013年5月7日向市政府部门提出过涉案房地产项目的给水工程申请，按其上述提出申请的日期与合同约定交付房屋日期相隔很短，很明显是同心房地产公司没有控制好涉案房地产项目施工期限，完全是同心房地产公司一方的原因所致，不属于双方在合同约定的交易时间应当顺延的情形，原审法院据此认定同心房地产公司存在迟延交房的事实。
对于焦点二，若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金的问题。涉诉房屋已于2014年1月13日办理了竣工验收备案，属于经验收合格的房屋，符合黄义活、莫洁梅与同心房地产公司对于涉诉房屋质量标准的要求。黄义活、莫洁梅在原审庭审中确认其于2014年2月23日收到同心房地产公司邮寄的收楼通知书（通知黄义活、莫洁梅于2014年2月26日前收楼），根据黄义活、莫洁梅与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第三款“买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起，该商品房已实际交付买受人。”的约定，应认定2014年2月26日为同心房地产公司履行交付经验收合格房屋的日期，按双方在合同约定的交房日期2013年6月30日的第二天开始计算，同心房地产公司迟延241天交房。依照合同的约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因此，同心房地产公司在本案中应支付给黄义活、莫洁梅的违约金应为40083.12元（554400元×0.0003／日×241日）。
对于黄义活、莫洁梅主张同心房地产公司只是邮寄一个收楼通知书，而没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉诉房屋未达到交付的条件，违约金应从2013年7月1日计算至起诉时止。原审法院认为，根据同心房地产公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《阳江市供用水合同》足以证明该涉诉房屋属于经验收合格的房屋，且房屋内的自来水和生活用电达到使用条件。且根据《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，黄义活、莫洁梅收到收楼通知前去办理收楼手续时，同心房地产公司才向黄义活、莫洁梅出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关的证明文件，而同心房地产公司已于2014年2月23日通知黄义活、莫洁梅于2014年2月26日前进行收楼。对于黄义活、莫洁梅称其拒绝收楼的原因是前往收楼时同心房地产公司没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因黄义活、莫洁梅没有提供证据证明其该主张的事实，应不予采纳。因此，对黄义活、莫洁梅请求超出本院核定的违约金数额的部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金40083.12元给黄义活、莫洁梅；二、驳回黄义活、莫洁梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费939元，由黄义活、莫洁梅负担136.93元，阳江同心房地产开发有限公司负担802.07元。
上诉人同心房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，同心房地产公司于2013年5月7日向市政部门提交涉案楼盘的给水管道工程的施工许可申请，但因该期间阳江市正在申报“国家园林城市”称号，市政部门对阳江市内所有道路开挖审批予以延迟通过，导致同心房地产公司于2013年12月13日才取得施工许可证（按照正常情况一般7天内获得许可，即2013年5月14日），期间延迟了213天，由此可知同心房地产公司的交楼时间应当延迟到2014年1月29日。其次，原审判决已认定同心房地产公司已于2014年2月26日向黄义活、莫洁梅交付了房屋，故根据上文所述，同心房地产公司不存在迟延交付房屋的违约行为，原审判决认定延迟交付时间为241日没有任何事实及法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决。
被上诉人黄义活、莫洁梅答辩称：一、同心房地产公司的上诉理由并不充分，给水管道工程施工问题与同心房地产公司延迟交楼并不具有因果关系。（一）房屋建设工程验收所需要提交的资料并不包括外围建设的相关资料。同心房地产公司所称的给水管道施工工程是位于某某大路边，不属于小区里面的范围，根据《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》的规定，房屋建设工程验收所需要提交的资料不包括外围建设的相关资料。（二）某某花苑楼盘的用户用水在2013年9月就通过检验达到交楼条件。开发商只有将商品楼房的用户末梢水送检合格后才可交楼，在2013年9月，同心房地产公司就将某某花苑的用户末梢水送到阳江市疾控检验中心检验，证实某某花苑小区的房屋内自来水在2013年9月已经满足卫生要求达到交楼条件。从2013年10月份开始，就有业主陆续提前收楼进行装修，装修完后入伙居住，用水一直没有问题。二、上诉人延迟交楼另有原因。（一）电梯未经检验合格，是同心房地产公司无法如期交楼的其中一个重要原因。开发商交楼的条件，除了要求自来水检验合格，还需电梯检验合格，按照合同约定，同心房地产公司应于2013年6月30日前交楼，同心房地产公司理应在此日期之前就安装好电梯并报经阳江市特种设备检验所检验合格。但是某某小区内楼房的电梯一直到2013年8月9日才经复检合格，由此可见在此之前，某某花苑还不具备交楼条件。（二）无法如期取得验收合格证及提供《质量保证书》《住宅使用说明书》是同心房地产公司延期交楼的主要原因。由于同心房地产公司无法如期完成某某的工程建设，致使其无法如期通过验收，在2014年2月26日，不少业主按照同心房地产公司的要求去收楼的时候，同心房地产公司还无法提供《质量保证书》《住宅使用说明书》。三、退一步讲，即使同心房地产公司的上诉理由成立，但是同心房地产公司通过补充协议提出免除自己责任的条款属于格式条款，依据《合同法》及相关解释的规定，同心房地产公司没有提供证据证实其已经对免责条款做出明确的说明，其格式条款应属无效。另合同法规定的承担违约责任的归责原则是严格责任原则，违约方只要其有违约行为，对于其主观上存在过错与否在所不问。同心房地产公司客观上延迟交楼已经是不争的事实，根据法律规定其应该从违约之日起承担违约责任，请二审法院查明同心房地产公司延迟交楼的真实原因，并驳回同心房地产公司的上诉请求。
本院经审理查明：2012年10月11日，黄义活、莫洁梅（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区某某路8××号某某花苑第×幢第××3号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20××××5号，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为每平方米5700.77元，房屋总价款为554400元，定于2013年6月30日前交付符合合同约定的、经验收合格的商品房给买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。黄义活、莫洁梅与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十一条第6项约定，买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任。合同和补充协议签订后，黄义活、莫洁梅按合同约定支付了全部购房款给同心房地产公司。2014年4月2日，黄义活、莫洁梅以同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由，向原审法院提起诉讼，请求判令同心房地产公司支付违约金45571.68元给黄义活、莫洁梅，本案诉讼费用由同心房地产公司负担。
另查明，本案讼争房屋所在的某某花苑工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。本案双方当事人确认，黄义活、莫洁梅已于2014年2月23日收到同心房地产公司邮寄发出的收楼通知书，要求黄义活、莫洁梅最迟于2014年2月26日前进行收楼，但黄义活、莫洁梅没有按照通知书约定的时间进行收楼。
又查明，在本院已审结生效的（2014）阳中法民一终字第319号案（与本案属同一系列案件）中，同心房地产公司向本院提出调查申请，申请到阳江市城市综合管理局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请。本院根据同心房地产公司的申请，去函阳江市城市综合管理局进行调查，该局于2014年11月10日复函本院，主要内容是：一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为某某路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖必检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日。因上述复函未明确阳江市城市综合管理局何时恢复道路挖掘施工许可审批，本院要求阳江市城市综合管理局作出说明，后该局对原来的复函作了补充说明，主要内容是：我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务。对上述回复，同心房地产公司认为复函的内容属实，因给水主管道工程的竣工是同心房地产公司办理竣工验收备案，交付合格房屋的必经程序，复函内容证明了同心房地产公司迟延交付房屋是因为出现同心房地产公司无可避免、无法控制、无法预料的情况，导致给水主管道工程施工的延期审批，符合《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定的同心房地产公司免责情形，同心房地产公司不存在迟延交付房屋的违约行为。黄义活、莫洁梅认为：一、阳江市城市综合管理局在没有任何法律依据的情况，停止对同心房地产公司的施工许可审批，是违法行政，不属于法律规定可免责的范畴，也不属于双方约定可免责的事项。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项属格式条款，因包含免除、减轻责任的内容而无效，同心房地产公司仍应承担逾期交房的违约责任。二、同心房地产公司在2013年6月检查工作完成后未及时采取补救措施，即未能在7月至12月2日期间重新提出施工申请，对逾期交房应当承担违约责任。三、复函内容显示，不批准开挖路段仅限于创园必检路段，而市区范围内其他路段仍可以批准施工，因此涉案的给水主管道工程完全可以通过其他路段完成，不属不可避免的情形，同心房地产公司应当积极采取补救措施。四、阳江市城市综合管理局称对同心房地产公司在2013年5月期间的施工申请不予以受理，该局应提交书面不予受理的凭证作为依据，否则复函内容的真实性无法确认，不得作为本案的定案依据。五、复函所反映的施工许可仅限于新江北路边绿化带的道路上，非房地产项目的建设范围，无证据证明与工程项目竣工验收有直接关系。即使有关系，也是同心房地产公司与阳江市城市综合管理局之间的行政法律关系，同心房地产公司应通过其他法律途径维护其权益，不应在业主不知情的情况下，将责任转嫁给业主。六、同心房地产公司早在2013年1月已具备申请施工的条件，却拖至2013年5月才申请，责任在于其自身。
另黄义活、莫洁梅在二审期间提供以下证据：证据一、广东省阳江市质量技术监督局于2014年6月19日出具的《关于对某某花苑电梯质量安全隐患投诉的复函》，证明某某花苑的电梯在2013年8月9日才经检验合格投入使用，证实同心房地产公司延迟交楼的原因包括电梯检验不及格，存在安全隐患；证据二、阳江市疾病预防控制中心自来水末梢水检验报告（某某花苑a幢4aa房、a幢5aa房），证据三、部分业主钥匙签收单，证据二、三证明：1、同心房地产公司在2013年9月11日已经将某某花苑的自来水末梢水送检，并经检验合格。2、在2014年2月26日同心房地产公司交楼前，某某小区房内用水已经可以满足业主装修及生活需要。3、证实同心房地产公司延迟至2月26日才交楼的原因与自来水供水无关。同心房地产公司质证认为证据一和二黄义活、莫洁梅未提供原件，对其真实性不予认可，且该三份证据不属于新证据，黄义活、莫洁梅在一审时也没有提供，不应作为本案事实认定的依据。对证据一，复函内容已反映电梯安装告知日期为2012年9月5日和2013年的3月29日，是在合同约定的2013年6月30日交房时间前，由此证明同心房地产公司不存在延迟交楼的行为，复检时间与电梯的使用没有必然关系；对证据二，假如检验报告是真实的，仅证明水质符合国家标准，无法反映自来水供给量可以满足楼盘的所有用户的需求，竣工验收备案的条件除了通水水质要符合国家标准，其供给量也应当满足所有用户的正常使用需求。对证据三的真实性和合法性没有异议，但对证明的内容不予认可。
本院认为：本案争议焦点是，同心房地产公司在履行合同中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。某某花苑工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，黄义活、莫洁梅已于2014年2月23日收到同心房地产公司邮寄的收楼通知书，通知黄义活、莫洁梅于2014年2月26日前收楼，由于黄义活、莫洁梅没有按照通知书约定的时间进行收楼，原审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，认定2014年2月26日为同心房地产公司履行交付经验收合格房屋的日期并无不妥，本院予以确认。对于同心房地产公司于上述时间交房给买受人是否违反合同的约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人具有约束力。本院在另一已生效的同一系列案件中根据同心房地产公司的申请进行调查，阳江市城市综合管理局明确答复本院，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在某某路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束后即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府的创园活动不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属于双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期间应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至2014年2月26日时止，同心房地产公司迟延241天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房55天。黄义活、莫洁梅二审抗辩主张某某花苑的电梯及自来水检验已于2013年8、9月份已检验合格，同心房地产公司所讲的给水管道工程项目与工程竣工验收无关，同心房地产公司迟延交房是另有原因所致，不应顺延交房时间。因黄义活、莫洁梅二审提供的证据不足以反映在2013年9月份涉诉楼房已具备竣工验收合格的条件，同心房地产公司在原审已提供证据证明其向市政部门申请给水主管道工程项目是主要用于某某花苑楼盘的自来水供应，故黄义活、莫洁梅上述抗辩主张理据不足，本院不予采纳。另对黄义活、莫洁梅申请调查的问题，本院认为不足以影响本案的事实认定，本院不予准许。同心房地产公司迟延55天交付商品房给黄义活、莫洁梅，其行为已构成违约，应支付违约金给黄义活、莫洁梅，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为：554400元×0.0003×55天＝9147.60元。综上所述，原审判决认定事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第253号民事判决第二项。
二、变更阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第253号民事判决第一项为：上诉人阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金9147.60元给被上诉人黄义活、莫洁梅。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费939元，由上诉人阳江同心房地产开发有限公司负担470元，被上诉人黄义活、莫洁梅负担469元；二审案件受理费802元，由上诉人阳江同心房地产开发有限公司负担401元，被上诉人黄义活、莫洁梅负担401元。（上诉人阳江同心房地产开发有限公司超额预交的137元二审案件受理费，由本院予以退还。）
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 姜玉华
代理审判员 施震宇
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 冯梅瑰