呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2015）呼民一初字第00014号
原告（反诉被告）：内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司。
法定代表人：毛三军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：计永胜，北京市中永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张云霞，北京市中永律师事务所律师。
被告（反诉原告）：呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：石枣树，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨永刚，陕西格润律师事务所律师。
第三人：马军，无固定工作，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：赵建东，内蒙古慧灵律师事务所律师。
第三人：薛志刚，呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司第二项目部负责人，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：王绥生，男，1951年8月15日出生，汉族，呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司第二项目部法律顾问，住呼和浩特市。
原告（反诉被告）内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司（以下简称呼蓄公司）与被告（反诉原告）呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司（以下简称达昕泰公司）、第三人马军、第三人薛志刚建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。呼蓄公司的委托诉讼代理人计永胜、张云霞，达昕泰公司的委托诉讼代理人杨永刚，马军的委托诉讼代理人赵建东，薛志刚及其委托诉讼代理人王绥生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
呼蓄公司向本院提出诉讼请求：1、判令达昕泰公司返还呼蓄公司建设用地使用权转让款1380万元；2、判令达昕泰公司赔偿呼蓄公司利息损失7655622元；3、判令达昕泰公司赔偿呼蓄公司为建设宿舍楼进行岩土勘验、强夯实验、土地平整、开挖土方等，为此共计支付工程款3896495元（已经支付1615197元，尚需支付工程款2281298元）；4、判令达昕泰公司赔偿呼蓄公司取得20亩建设用地使用权的土地出让金差价损失3100万元；上述1-4项共计人民币56352117元；5、判令达昕泰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2005年，呼蓄公司、达昕泰公司之间签订了《土地使用权出让合同》，该合同依法成立。合同约定：达昕泰公司将位于新城区成吉思汗大道东段以北、兴安北路以东约100米处的一宗土地（104亩）中的50亩转让给呼蓄公司，土地价格为65万元/亩（含出让土地手续及土地证的费用）。二、基于已经签订的合同，呼蓄公司按照合同约定履行了相应的付款义务，截止本诉状递交之日止，达昕泰公司并未履行转让建设用地使用权的义务。合同签订后，呼蓄公司已于2005年9月至2006年8月，分5次向达昕泰公司支付建设用地使用权转让款1600万元，达昕泰公司于2009年9月退还220万元，因此，呼蓄公司累计向达昕泰公司支付建设用地使用权转让款1380万元。但达昕泰公司在收到上述款项后，并未履行合同约定的转让义务。根据呼和浩特市土地收购储备拍卖中心公开的资料，达昕泰公司于2009年4月27日通过摘牌的方式取得”兴安北路以东、成吉思汗大街以北（009007）地块”的建设用地使用权，建设用地使用权面积为81.82亩。2010年8月14日，呼和浩特市国土资源局作出呼政土征字[2010]93号《关于对呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司出让国有建设用地使用权的批复》，该批复同意将位于成吉思汗大街以北、兴安北路以东的新征国有建设用地54549.619平方米的使用权出让给达昕泰公司，出让年限为住宅七十年、公建（商业）四十年。达昕泰公司在取得前述建设用地使用权后，依然未向呼蓄公司履行合同约定的建设用地使用权转让义务。三、基于达昕泰公司不履行合同约定的义务，呼蓄公司分别于2011年5月24日、2011年11月28日、2013年11月12日向达昕泰公司致函，要求履行合同约定义务。四、因达昕泰公司原因致使双方签订的《土地使用权出让合同》归于无效，达昕泰公司应返还呼蓄公司已经支付的建设用地使用权转让款1380万元，并赔偿呼蓄公司遭受的经济损失。1、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，结合本案事实，达昕泰公司在未取得建设用地土地使用权证的情况下与呼蓄公司签订了《土地使用权出让合同》，在本诉状递交之日，达昕泰公司依然未取得国有土地使用权证，导致双方所签订的合同无效。达昕泰公司在明知没有取得该建设用地土地使用权证的情况下，依然与呼蓄公司签订合同，且其在2009年通过公开交易的方式取得除呼蓄公司办公楼用地外面积为81.82亩建设用地使用权，在经呼蓄公司多次催告的情况下，达昕泰公司依然不履行合同义务，因此，达昕泰公司就该合同的无效存在过错责任；2、达昕泰公司应返还呼蓄公司已经支付的建设用地使用权转让款1380万元，并应赔偿呼蓄公司遭受的经济损失。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。（1）基于合同无效，达昕泰公司应返还呼蓄公司已经向其支付的转让款1380万元；（2）同时，达昕泰公司应基于其在该合同无效中存在的过错，赔偿呼蓄公司因此而遭受的经济损失，具体为：A、1380万元利息损失计7655622元。B、2007年4月份开始，呼蓄公司为建设职工宿舍之需要委托施工单位在本合同约定的呼蓄办公楼的后方土地上进行岩土勘察、强夯实验、土地平整、开挖土方等，共计工程款3896495元（已经支付1615197元，尚需支付工程款2281298元），但该建设用地使用权已被达昕泰公司在2010年以公开交易方式取得后进行房地产开发并实际使用前述工程，从中受益，而呼蓄公司因此遭受经济损失。C、根据呼蓄公司办公楼所在地周边建设用地使用权的出让价格，现在每亩土地出让金平均约为220万元左右，因此，呼蓄公司如取得该20亩建设用地使用权需要支出土地出让金约人民币4400万元，根据双方合同约定，呼蓄公司只需要支出1300万元，因达昕泰公司拒绝履行合同义务致使呼蓄公司为取得该20亩土地的使用权需多支付3100万元，该损失应由达昕泰公司承担。
达昕泰公司辩称，2005年，呼蓄公司和达昕泰公司共签订了两份合同，一份是2005年9月15日签订的《委托建设协议书》，一份是签订日期不详的《土地使用权出让合同》，现在，呼蓄公司以土地合同为依据，将达昕泰公司诉至法院，请求返还土地转让款1380万元、支付利息765万余元、赔偿施工损失228万余元、赔偿土地价差损失3100万元，合计5600万元，该诉讼请求意味着：1、呼蓄公司取得20亩办公楼建设用地的成本为零；2、20亩办公楼用地的土地整理成本为零；3、1380万元完璧归赵；4、1380万元带来的附加值是4093万余元。这样的诉讼请求明显不符合生活常识。一、案由问题。呼蓄公司起诉的案由为土地使用权转让合同纠纷，这一案由明显不能成立。首先，双方签订的不是《土地使用权转让合同》，而是《土地使用权出让合同》，只是呼蓄公司起诉时才将双方签订的合同解释为土地使用权转让性质，结合签约本意，应该为出让合同，但显然，达昕泰公司是不具备土地出让资格的；其次，双方签订的是两份合同而不是一份，除了《土地使用权出让合同》外，还有一份《委托建设协议书》。两份合同的内容在土地问题上有重叠的地方，比如，代建合同约定达昕泰公司为呼蓄公司代建办公楼和住宅楼的同时，代办房屋和土地手续；第三，结合合同履行情况看，达昕泰公司并没有按照土地合同约定向呼蓄公司交付20亩或更多的土地使用权，换言之，土地合同的交地义务不是发生在达昕泰公司和呼蓄公司之间，而是发生在政府和呼蓄公司之间，同时，代建合同约定的代办土地手续的义务，达昕泰公司参与了协调、交款等事项。因此，合同履行事实可以印证，双方实际执行的是代建合同而不是《土地使用权出让合同》，《土地使用权出让合同》本身也是无效的。基于上述原因，本案的案由应为代建合同纠纷，而不是土地使用权转让合同纠纷。二、主体问题。无论以哪一份合同作为请求权的法律基础，均不会影响合同履行主体的特定性。本案中，双方当事人签订了两份合同，但呼蓄公司的付款义务并没有直接向达昕泰公司履行，而是将款项付给了达昕泰公司第二项目部。事实上，领办项目部的薛志刚与达昕泰公司系挂靠关系，与呼蓄公司发生的全部往来，包括经济往来、文件往来、施工往来等，都是由薛志刚执行的，达昕泰公司没有分文投资，也没有收取分文费用。因此，无论按土地合同或是按代建合同处理本案，合同权利义务的最终责任主体能且只能是薛志刚，达昕泰公司愿意在民诉法规定的挂靠框架内承担相应的法律后果。同时，由于两份合同发生在达昕泰公司现股东收购前股东马军股权之前，股权转让协议约定股权转让之前的一切经济责任由出让股东承担。所以，马军也应该是两份合同项下权利义务的责任主体。三、案件事实。本案能够确定的法律事实有五个：一是双方签订了两份合同；二是呼蓄公司得到了20亩办公楼用地；三是项目部收到了呼蓄公司1380万元；四是政府文件显示20亩办公用地是呼蓄公司向政府申请取得的；五是政府文件显示20亩土地挂牌程序已经于2008年启动。具体到1380万元款项的流向来说，证据显示：1、达昕泰公司第二项目部代呼蓄公司缴纳征地款800万元；2、达昕泰公司第二项目部代付渣土清运、绘图等其他费用159.3018万元；3、该款项中还包括代建合同项下定金350万元。如果认为本案不属于代建合同纠纷，则该笔款项不应包含在土地合同项下。如果把350万元定金除外计算，1380万元付款经支付土地款等开支后的余额为1380万元-800万元-159.3018万元-350万元=70.6982万元；如果把350万元定金纳入一并计算，则1380万元的余额为420.6982万元。综上，如果按土地合同处理，则达昕泰公司及其挂靠人应承担的返还责任为70.6982万元；如果按代建合同处理，则应考虑实际挂靠人的诉讼请求后一并总结返还责任和给付责任。
马军诉称：1、同意达昕泰公司的答辩意见；2、追加马军为本案的第三人缺乏合同依据，公司转让前发生的经济债务和责任由马军负责处理和承担费用，和公司转让前公司对外的债务应由马军承担是不同，达昕泰公司认为马军应该成为合同主体，是对合同的误解。
薛志刚诉称，同意达昕泰公司和马军的答辩意见，不认可达昕泰公司提出应由薛志刚承担责任的主张。
达昕泰公司向本院提出反诉请求：1、判令呼蓄公司支付《委托代建协议书》和《土地使用权出让合同》项下应支付的代办、代建（含土地整理等）费用500.564万元和违约赔偿金150万元，两项合计650.564万元。2、反诉费用由呼蓄公司承担。事实和理由：2005年，达昕泰公司和新城区政府签订了《征地协议书》，约定新城区政府向达昕泰公司出让土地100亩。该合同签订期间，恰逢呼蓄公司为建设办公楼和住宅楼寻找建设用地。经介绍，双方初步议定，达昕泰公司同意将上述拟受让土地100亩中的50亩土地让与呼蓄公司。2005年9月15日，双方签订《委托建设协议书》，约定委托事项有两项：一是委托征地、二是委托代建办公楼和住宅楼，约定定金500万元；同日，双方又签订《土地使用权出让合同》，约定交易土地50亩，附属设施、硬化、道路、绿化另行约定，工程交付使用6个月内，为呼蓄公司办结全部土地和房屋手续。2005年12月15日，达昕泰公司向新城区政府交纳300万征地款后，即进场施工作业，内容包括代征地、土地整理、砌围墙、勘察、委托设计、打井、道路硬化、架设变压器等。2006年秋天，呼蓄办公楼开工前，呼蓄公司正式通知达昕泰公司项目部退场，终止了双方的《委托建设协议书》和《土地使用权出让合同》。达昕泰公司退场后，双方多次交涉两份合同的结算问题，但一直悬而未决，期间，呼蓄公司另外委托施工方将办公楼建成并投入使用至今。一、结合双方签订的两份合同内容，应当认定双方并不是单纯的代建关系，也不是单纯的土地转让关系，而是委托关系。从合同签订时间来看，两份合同同期签订；从合同内容来看，主要涉及代办征地和代为建设两部分且相互交叉；从合同终止来看，并非达昕泰公司解约，而是呼蓄公司解约。二、结合涉案资金流转情况，应当认定代办征地支付的款项和代建施工发生的费用应由呼蓄公司承担。呼蓄公司实际付款1380万元，扣除代建合同项下定金350万元后，两份合同项下余额为1030万元。达昕泰公司第二项目部未完成代办事项，实际支出的费用包括：1、2006年4月21日前，累积向新城区政府代缴土地补偿款800万元；2、2006年5月25日，代付办公楼地质勘察费10万元；3、代付测图费0.5万元；4、2006年4月7日，代付大楼方案评审费1万元；5、2006年3月7日，代付办公大楼规划方案费5万元；6、2006年6月5日，代付变压器费8.264万元；7、40亩土地整理费用150万元×2=300万元；8、打井实际支出9.8万元；9、土方挖运、砌围墙、道路硬化、绿化等项目工程款2052万元，其中达昕泰公司第二项目部已实际付款296万元（尚欠1756万元未付，另案）以上9项合计1430.564万元。收（1030万元）支（1430.564万元）相抵，呼蓄公司仍欠付400.564万元。三、呼蓄公司在接地进场以后，单方终止两份合同，导致委托事项无法继续，负有全部过错，不仅应按合同支付达昕泰公司定金150万元（350万元已扣），还应对土地办证和工程合规承担责任。代建合同约定，呼蓄公司签约后应支付定金500万元，但实际上仅支付了350万元，仍欠150万元；由于呼蓄公司单方终止合同，违反了”工程交付使用六个月内，为呼蓄办结全部土地及房屋手续”的约定，办证义务归于呼蓄公司，与达昕泰公司无关。四、结合土地使用权出让合同约定，达昕泰公司第二项目部代办征地的单价为45万元/亩，项目部已向新城区政府以40万元/亩代为交纳土地补偿费，则呼蓄公司还应支付价差5万元作为代办费用，20亩土地的代办费用为100万元，应予支付。
呼蓄公司辩称：一、达昕泰公司对呼蓄公司提起反诉依据的是双方当事人签署的《委托建设协议书》，其诉争的应是委托建设法律关系，与本案依据《土地使用权出让合同》提起的土地使用权出让合同纠纷没有关联性。二、依据双方当事人签订的《土地使用权出让合同》的约定，呼蓄公司和达昕泰公司之间是国有建设用地土地使用权的转让法律关系，达昕泰公司认为双方之间是委托关系没有任何事实和法律依据。《土地使用权出让合同》、《委托建设协议书》分别约束的是双方当事人之间的土地使用权转让合同法律关系和工程承包建设法律关系，并非同一法律关系，达昕泰公司仅以《委托建设协议书》约定的委托建设的内容就推断《土地使用权出让合同》也是委托关系，既没有事实依据也没有法律根据。三、呼蓄公司与达昕泰公司签订的是《土地使用权出让合同》，依据该合同约定，呼蓄公司主要的合同义务就是支付合同约定的土地使用权的对价，即土地转让款。而达昕泰公司罗列的包括向新城区政府代缴土地补偿款800万、40亩土地整理费用300万、20亩土地的代办费用均是呼蓄公司在与政府办理土地出让手续时应缴纳的费用，与达昕泰公司无关。至于达昕泰公司在反诉中罗列的地质勘查费、测图费、大楼方案评审费、规划方案费、变压器费、打井实际支出、土地挖运、项目工程款等费用。首先，其所提供的证据均不能明确指向涉案土地；其次，即便该费用存在，均是依据双方签订的《委托建设协议书》，与本诉案件并不是同一法律关系，不能构成反诉；再次，呼蓄公司作为建设方，对达昕泰公司所罗列的上述费用支出毫不知情，其支出既未取得呼蓄公司的事前书面同意，也未取得呼蓄公司的事后书面认可。四、在呼蓄公司按照《土地使用权出让合同》约定支付部分土地转让款后，由于达昕泰公司迟迟未能按照合同约定取得约定土地的土地使用权出让手续，更不能按照转让合同的约定将合同约定的土地转让给呼蓄公司，达昕泰公司的行为已经构成根本性违约。根据《土地使用权出让合同》第四条约定可以看出，呼蓄公司同意将办公楼及其附属设施承包给达昕泰公司建设的前提是达昕泰公司通过合法的出让手续取得合同约定的土地使用权并合法转让给呼蓄公司，在达昕泰公司自合同签订至今未能取得涉案土地的使用权并转让给呼蓄公司的情况下，其行为已经构成根本性违约。而当时国家重点工程抽水蓄能电站开工在即，自治区政府和呼和浩特市政府因自治区大庆需要，均要求呼蓄公司加快办公楼及其附属设施建设，呼蓄公司不得自行安排建设。五、达昕泰公司提交的《民事反诉状》和第三人薛志刚曾经提交的《民事反诉状》内容，除人称称谓有变化外，其余内容全部相同，而且在庭审过程中，达昕泰公司又以第三人薛志刚提交的证据作为达昕泰公司的证据，该等行为恰恰说明达昕泰公司和第三人薛志刚是恶意串通而为之，其目的就是为了拖延案件审理的时间，扰乱案件的正常审理。六、达昕泰公司在反诉中主张的呼蓄公司支付的土地款350万元为《委托建设协议书》定金并应向达昕泰公司支付100万元的代办费没有任何事实和法律依据。呼蓄公司从未向达昕泰公司支付过达昕泰公司所称的350万元的定金，该350万元为呼蓄公司支付给达昕泰公司的土地款，达昕泰公司在开具给呼蓄公司的收据上明确写明350万元的用途为土地款。根据《土地使用权出让合同》第五条约定：”清除地面以上堆积物，5万/亩，共计人民币大写贰佰伍拾万（小写250万）”，由此可以看出，按照5万/亩的价格清除地面以上堆积物构成土地转让价格65万元/亩的组成部分，清除地面以上堆积物是达昕泰公司的合同义务，达昕泰公司主张的100万元的代办费用无法律依据。
第三人马军、第三人薛志刚均诉称，同意达昕泰公司反诉状的意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年9月15日，呼蓄公司（作为甲方）与达昕泰公司（作为乙方）签订《土地使用权出让合同》，甲方因需要在市区建设办公基地，经与乙方友好协商，将乙方位于成吉思汗大道的一宗土地（104亩）中的50亩土地转让给甲方，并达成如下合约：一、土地位置：新城区成吉思汗大道东段以北，兴安北路以东约100米处。二、土地价格：1、基础价格：45万/亩，共人民币大写贰仟贰佰伍拾万元（小写2250万元）。2、清除地面以上堆积物：5万/亩，共人民币大写贰佰伍拾万元（小写250万元）。3、办理出让手续及土地证等：15万/亩，共人民币大写柒佰伍拾万元（小写750万元）。土地转让价格总计：65万元/亩，人民币大写叁仟贰佰伍拾万元（小写3250万元）。三、由于乙方已经开工建设，故转让给甲方的土地暂时无法确定亩数，待办理土地证时，甲方土地的四至及面积以实际测量为准，土地款按实际测量亩数总价格多退少补。四、由于乙方转让给甲方50亩土地后，减少了乙方总体的开发利润，为补偿乙方的损失，甲方同意将办公楼及其附属设施按概算价格承包给乙方建设。合同另行签定。五、本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律，等等。双方当事人分别在该合同上签字或盖章予以确认。（合同上虽未标注具体的签订日期，但依据呼蓄公司于2009年10月28日出具的《关于内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司使用土地有关费用的函》上标注的内容可以明确，双方订立该合同的日期为2005年9月15日，后文详述函件内容）
同日，呼蓄公司（作为甲方）与达昕泰公司（作为乙方）另行签订了《委托建设协议书》，甲方在市区建设办公场所与生活基地，因国家政策所限，特委托乙方为甲方建设市区的办公场所与生活基地（包括征地等相关项目），甲乙双方本着诚实信用的原则，协商一致，达成如下协议：第一条、工程地点为新城区成吉思汗大道以南，康复以北，兴安北路以东约300米处。第二条、工程规模：1、占地面积约50亩；2、工程建筑面积以批准的概算面积为准；3、附属设施、硬化及道路、绿化面积双方协商后另定。第三条、剩余土地按甲方要求建设职工住宅并由乙方直接以成本价向职工出售。第四条、工程造价以概算额下浮包干，下浮系数另定。第五条、付款方式为双方签订本协议后，甲方须向乙方支付定金人民币500万元，乙方正式开工前，甲方需付乙方工程总价的30%，工程主体封顶后，需付总价的80%。剩余款项除5%质保金外，须在乙方正式交房时全部付清，质保金在交房一年以后付清。第六条、乙方责任包括：1、按照国家《建筑法》与《建筑施工标准》进行施工；2、乙方按时完成定向开发任务，并保证施工质量；3、工程交付甲方使用六个月内，乙方为甲方办理好全部的房屋及土地的合法手续。第七条、违约责任包括：1、乙方未按照开工日期开工，造成工期延误的，承担5%的违约金；2、工程交付六个月内未办理房屋与土地的合法手续的，乙方向甲方承担工程总价5%的违约金；3、甲方未按约定的要求履行的，向乙方承担工程总价5%的质保金。等等。双方当事人分别在该协议书上签字、盖章予以确认。
《委托建设协议书》签订后，按照该协议书的约定，达昕泰公司出具《法人授权委托书》一份，委托人为达昕泰公司（作为甲方）、受托人为呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司第二项目部（作为乙方、以下简称达昕泰公司第二项目部），委托事项：甲方授权乙方全权负责世居精典小区工程全部开发建设以及其经营销售。权限范围：甲方全权委托乙方处理世居精典小区所有一切法定权利（例如经营权、财务权等）。乙方有权处理所有一切法定权利，甲方不得干涉。委托内容：授权委托乙方对内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司办公大楼、生活基地的开发与建设（包含财务往来、经营权等一切法定权利）以及世居精典小区的全部工程。委托期限：该项目工程全部结束后，手续办完全部合法后，该委托书自动失效。其他事项：由第二项目部引发的一切法律责任均由乙方承担，与甲方无关，该法人授权书只授权于世居精典小区工程，用其他处无效。未尽事宜，双方协商解决。依据该《法人授权委托书》的内容，达昕泰公司另行制作第二项目部印章并开设单独账户，达昕泰公司第二项目部的负责人为薛志刚。
上述合同、协议书签订后，呼蓄公司向达昕泰公司第二项目部支付购地款共计1600万元，分别为：2005年9月28日支付50万、2005年10月20日支付350万（在呼蓄公司财务账册的票据粘贴单上标有”与呼市达昕泰房地产开发有限公司签订委托建设协议书”字样）、2006年1月5日支付500万、2006年3月21日支付600万、2006年8月4日支付100万。达昕泰公司第二项目部分别开具《收据》予以确认。其后，达昕泰公司第二项目部于2009年9月25日向呼蓄公司返还220万元，尚余1380万元。
另查明，2005年12月15日、2006年1月23日、2006年4月21日，达昕泰公司分三次向呼和浩特市新城区人民政府交纳征地款（土地款）共计800万元。就该笔款项的性质问题，达昕泰公司于2007年11月20日向呼和浩特市新城区人民政府出具《证明》，内容为”我公司所交的1600万元征地补偿款，其中为内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司代交征地补偿款800万元。特此证明。”2008年3月18日，呼和浩特市新城区人民政府向呼和浩特市土地收购储备拍卖中心作出《关于2005年度第一批次城镇建设用地批次地块九部分土地挂牌费用说明的函》，内容为：”位于成吉思汗大街与兴安北路交汇处东北角宗地拟建的大青山抽水蓄能电站办公楼，是成吉思汗大街特色景观区的重点建设项目。项目占地20亩，所涉及集体土地已由《新城区人民政府2005年度第一批次城镇建设用地》批次（地块九）完成报批。宗地所涉及的费用明细如下：一、征地补偿费总计：20亩×40万元/亩=800万元；二、其他费用总计：159.3018万元，其中：1、测图绘图费：1.9288万元，2、可行性研究费：7.2万元，3、材料打印费：0.173万元，4、废土清运费：150万元。以上两项费用总计：959.3018万元，均由内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司支付。”该函件中，呼和浩特市新城区人民政府依据达昕泰公司的《证明》内容，明确了达昕泰公司代呼蓄公司交纳征地补偿费800万元的事实。
再查明，2006年1月5日，达昕泰公司第二项目部与内蒙古众泰建筑安装有限责任公司签订《施工合同》，施工内容为”土方工程的挖掘与运输、售楼部、传达室、大门处墙垛、围墙、地面硬化工程、绿化工程等”，工程造价依据施工图、现场签证单和现行定额进行结算，工程进度为”自签订本协议之日起30天内完成土方外运工程，其它工程于2006年7月15日前全部竣工”，工程期限自2006年1月8日开工至2006年7月15日完工。该合同的后期履行过程中，根据多份转账支票存根和《欠条》的记载金额统计，达昕泰公司第二项目部共向内蒙古众泰建筑安装有限责任公司支付工程款296万元；
2006年3月7日，达昕泰公司向内蒙古庆隆房地产咨询策划有限责任公司支付”世居精典规划方案费”5万元；
2006年4月3日，达昕泰公司向内蒙古航空遥感测绘研究院支付定界图测绘费5500元；
2006年4月7日，达昕泰公司第二项目部向呼和浩特市新城区人民政府城区改造建设指挥部交纳”评审费”1万元；
2006年5月25日，达昕泰公司第二项目部向内蒙古地矿地质工程勘察有限责任公司支付工程勘察费100000元；
2006年6月2日，达昕泰公司第二项目部向呼和浩特市燕依清波钻井有限责任公司支付打井费用98000元；
2006年6月5日，达昕泰公司第二项目部向呼和浩特市供电局交纳安装费82640元；
2006年10月20日，达昕泰公司第二项目部向呼蓄公司发出《关于解决委托建设协议遗留问题的申请》，内容为：”我项目部与贵公司于2005年签订了贵公司委托我项目部征地、建设办公楼及住宅楼的协议和将我项目部一宗建设用地转让贵公司的协议后，共收到贵公司付款壹仟陆佰万元，从2006年元月开始，我项目部向新城区政府交纳征地补偿款800万元，同时委托内蒙古众泰建筑公司对贵公司办公楼、住宅楼的建设场地进行了场地土方清运、围墙砌筑、工地办公室建设及施工水、电、路的建设共完成工作量2000万元。另外还组织了设计院、地勘公司对办公楼、住宅楼的设计和地勘工作费用30万元。2006年贵公司因自身的资金原因，擅自违约另外选择施工队伍建设办公楼，致使原来签订的二个协议无法继续履行，造成我项目部无法偿还内蒙古众泰建筑公司的工程款，同时导致我项目部巨额亏损。现我项目部正式向贵公司提出申请，要求贵公司尽快解决上述二个协议未能履行的遗留问题，并赔偿我项目部的全部损失。”2006年10月25日，时任呼蓄公司总经理张谦在该申请上批注：”情况属实。待办公楼工程交使用后，双方研究解决办法。”
2015年9月2日，张谦再次出具《情况说明》，内容为：”2005年，呼蓄与达昕泰房地产公司（由其第二项目部薛志刚负责）签订了呼蓄办公楼及宿舍的承建合同。但由于资金迟迟不能下达，而办公楼还必须按期交工使用，迫使我当时不得不另行寻找解决途径，于是以能垫资施工为主要条件重新选择了施工单位，中止了与达昕泰房地产公司的协议。在办公楼工程完成后，我已退休，后面的工作我未能参与处理。”
又查明，2007年3月8日，时任呼蓄公司总经理张谦主持召开总经理办公会议，并形成《内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司总经理办公会议纪要》（[2007]1号），其中第八条内容为”为了确保征地移民工作的顺利进行，由对外协调办秦江牵头，工程口的相关部门配合，加快征地移民的工作，在3月底前将工程涉及的土地征用手续办理完备（包括市内办公基地征用手续），使工程建设用地和市内办公楼用地合法化。”
2007年3月8日，张谦再次主持召开总经理办公会议，并形成《内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司总经理办公会议纪要》（[2007]2号），其中第二、三、五条的内容为：”二、原开发商呼市达昕泰房地产开发公司向新城区政府退出40亩土地的使用权，由新城区政府、呼蓄发电公司、达昕泰房地产公司三方重新签订40亩土地转让给呼蓄发电公司的协议，对外协调办公室负责与新城区政府办理土地划拨手续；三、由于原达昕泰房地产开发公司开展的前期工作所发生的费用由工程部负责核定工作量，利用原始地貌、地面资料与测量资料，科学准确地核定工作量，结果由新城区城建局给予认定，最后由工程部办理招标手续，我公司给予适当补偿；五、由对外协调办公室牵头，负责继续办理40亩土地的划拨手续和国有土地使用证。”
2009年10月28日，呼蓄公司向达昕泰公司出具《关于内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司使用土地有关费用的函》，内容为：”2005年9月15日，我公司与贵公司签订了办公楼及生活设施委托建设协议和土地使用权转让协议，时至今日，实际上双方均未完全履行两协议的相关内容，现你公司已对协议内我公司建设施工宿舍楼20亩土地挂牌，鉴于目前实际情况，我公司建议双方互相让步互不追究相关责任，我公司下一步只办理办公楼20亩土地的挂牌出让手续，职工宿舍楼20亩土地不再使用，请贵公司尽快对办公楼20亩土地的相关费用派人来协商处理，以便终止已签订两协议的相关内容。”
还查明，达昕泰公司成立于2005年3月28日，原股东为马军（占股80%）、薛志刚（占股20%）；2008年6月27日，股东变更为马军（占股100%）；2010年3月25日，股东由马军（占股100%）变更为石枣树（占股40%）、赵宝（占股35%）、杨文兵（占股25%）。
诉讼中，呼蓄公司向本院提交《印章及签字鉴定申请书》，请求对相关证据材料中的印章、签字的形成时间委托鉴定机构鉴定，经本院与内蒙、北京多家鉴定机构联系咨询，给予答复均是形成时间的鉴定不予受理，故鉴定无法进行，被退回。呼蓄公司另向本院提交《评估申请书》，请求对其办公楼所在地，即位于新城区成吉思汗大道东段以北、兴安北路以东约100米处的20亩土地使用权价值委托评估机构进行评估。经本院依法委托，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司于2016年7月22日作出《土地估价报告》，估价结果为”经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估办公用途用地在估价设定估价期日剩余40年及'七通一平'开发程度条件下于估价期日2016年3月7日的土地使用权价格为评估单价2312.06元/㎡、占地面积13333.334㎡，土地评估值30827468元。”
本院认为，呼蓄公司、达昕泰公司基于《土地使用权出让合同》和《委托建设协议书》的订立，分别形成土地使用权转让法律关系和委托代建法律关系，并分别约定了相应的权利、义务，虽然上述两份合同所涉的法律关系不同，但根据《土地使用权出让合同》中约定的”由于乙方转让给甲方50亩土地后，减少了乙方总体的开发利润，为补偿乙方的损失，甲方同意将办公楼及其附属设施按概算价格承包给乙方建设。合同另行签订。”以及《委托建设协议书》中的约定的”甲方在市区建设办公场所与生活基地，因国家政策所限，特委托乙方为甲方建设市区的办公场所与生活基地（包括征地等相关项目）”等内容，能够认定两份合同互为关联，且权利、义务相互交叉，故本院对两份合同所涉法律关系合并审理，并综合考虑合同约定的相关内容以及各方当事人的实际履行情况，对呼蓄公司、达昕泰公司的诉讼请求予以评判。呼蓄公司认为两份合同不应合并审理的答辩理由不能成立，本院不予支持。达昕泰公司认为《土地使用权出让合同》应认定为土地使用权出让法律关系的抗辩理由与合同实际约定的内容不符，本院不予支持。
《土地使用权出让合同》和《委托建设协议书》虽均系当事人的真实意思表示，但因涉及的法律关系不同，其法律效力亦有所不同。《土地使用权出让合同》约定了达昕泰公司向呼蓄公司转让土地使用权的合同内容，但直至本案起诉，达昕泰公司仍未取得涉案土地的使用权，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定的：”转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立出让合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的内容，《土地使用权出让合同》应认定为无效合同，诉讼中，双方当事人对此效力认定亦无异议。而《委托建设协议书》约定了呼蓄公司委托达昕泰公司代为建设办公场所和生活基地的内容，并不违反法律法规的禁止性规定，达昕泰公司亦具备相应的房地产开发建设资质，故本院对该合同的效力予以确认。
结合两份合同的效力认定、当事人履行合同的情况和本院查明的相关事实，本院对双方当事人的诉讼请求评判如下：
首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，达昕泰公司取得了呼蓄公司1600万元的款项，除去已经返还的220万元，尚余1380万元。对此部分剩余款项，达昕泰公司主张其代呼蓄公司向呼和浩特市新城区人民政府缴纳了800万元的土地款，还有350万元是呼蓄公司基于《委托建设协议书》的约定向达昕泰公司交纳的定金，呼蓄公司均不予认可。本院认为，关于800万元是否应认定为代交土地款的问题，依据呼和浩特市新城区人民政府于2008年3月18日向呼和浩特市土地收购储备拍卖中心作出的《关于2005年度第一批次城镇建设用地批次地块九部分土地挂牌费用说明的函》的内容可知，该笔款项已由呼和浩特市新城区人民政府确认，且呼蓄公司时任法定代表人在《关于解决委托建设协议遗留问题的申请》上的批注亦对此内容予以认可，故本院对该事实予以确认。关于350万元是否为定金的问题，根据《委托建设协议书》的约定，呼蓄公司应在合同签订后向达昕泰公司支付定金500万人民币，在2005年10月20日的付款凭证上，虽载明为”购地款”，但呼蓄公司在其《原始凭证粘贴单》上标注了”与呼市达昕泰房地产开发有限公司签订委托建设协议书”的内容，结合两份合同约定的义务和时间上的关联性，该内容能够认定呼蓄公司认可该350万是其依据《委托建设协议书》的约定向达昕泰公司支付的定金，故呼蓄公司要求认定为土地款的主张，本院不予支持。综合上述认定，达昕泰公司应向呼蓄公司返还的土地款应为230万元（1380万元-800万元-350万元）。因呼蓄公司自身对于合同无效存在过错，且合同履行过程中，呼蓄公司出具的《关于内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司使用土地有关费用的函》和相关《会议纪要》的内容亦载明呼蓄公司单方面终止了《土地使用权出让合同》、《委托建设协议书》并同意自行办理涉案土地的土地使用权出让手续和建设办公场所、生活基地，故本院对呼蓄公司要求达昕泰公司赔偿利息损失7655622元、支付建设宿舍楼工程款3896495元和赔偿土地出让金差价损失3100万元的诉讼请求不予支持。
其次，根据呼蓄公司于2007年3月8日作出的《内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司总经理办公会议纪要》、时任呼蓄公司法定代表人在《关于解决委托建设协议遗留问题的申请》上标注的内容和其出具的《情况说明》等内容，能够证明呼蓄公司在《委托建设协议书》的履行过程中存在单方面终止合同的违约行为，故对于因此给达昕泰公司造成的损失，呼蓄公司应承担相应的赔偿责任。综合考虑合同的履行情况，本院以达昕泰公司的实际支出作为认定损失金额的依据，具体包括达昕泰公司为履行合同义务分别向第三方支付的工程款296万元、规划方案费5万元、定界图测绘费5500元、评审费1万元、工程勘察费10万元、打井费用98000元、安装费82640元，共计3306140元。上述支付款项有相应的合同、发票、收据、打款凭证等证据在案佐证，且能够证明系发生于涉案合同履行过程中，故本院对此予以支持。对于上文认定的呼蓄公司向达昕泰公司支付的定金350万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：”给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因呼蓄公司单方面终止了合同的履行，故无权要求达昕泰公司返还上述350万元定金。关于达昕泰公司要求呼蓄公司支付剩余定金150万元和支付剩余代办费用100万元的主张，因两份合同或归于无效、或已经终止履行，其该项诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。关于达昕泰公司要求呼蓄公司支付40亩土地整理费用300万元的诉讼请求，其并未提交证据予以支持，本院对此亦不予支持。
综上，呼蓄公司的本诉请求和达昕泰公司的反诉请求，本院对其合理、合法部分予以支持，即达昕泰公司应向呼蓄公司返还土地款230万元，呼蓄公司应向达昕泰公司支付赔偿款3306140元，合并核减后，呼蓄公司应向达昕泰公司支付赔偿款1006140元。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零八条、第二百三十三条第一、二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司支付赔偿款1006140元；
二、驳回原告（反诉被告）内蒙古呼和浩特抽水蓄能发电有限责任公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费323560.59元，由呼蓄公司负担298360.59元，由达昕泰公司负担25200元；反诉案件受理费57339.48元，由呼蓄公司负担33249.12元，由达昕泰公司负担24090.36元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长吴铁刚
审判员杨蔚堃
代理审判员韩东妹
二〇一八年七月二十五日
书记员唐谣