广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初21663号
原告：罗远群，女，1988年8月7日出生，汉族，住广东省英德市，
委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。
被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。
法定代表人：徐立军。
委托诉讼代理人：戴柳军，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所律师。
原告罗远群诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖初帆，被告委托诉讼代理人戴柳军、徐梅桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司向原告罗远群支付逾期办理房产证违约金（违约金以已购房总款635831元为基数，按年利率6%从2017年5月22日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，暂计算至2017年11月15日为18757元）。诉讼期间，原告变更诉讼请求，将违约金计算截至时间改为2017年10月17日，并要求被告将案涉不动产权属证书交付给原告。本院认为该请求符合法律规定，予以准许。事实与理由：原告与被告于2013年7月2日签订商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付使用（2014年8月7日）后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理原告购买商品房的权属证书，至今未办好原告的权属证书。
被告辩称：1.被告已将涉案商品房办理权属登记所需材料交至中山市房地产交易登记管理所备案，并取得涉案商品房的商品房产权权属证明书，故被告现已履行合同约定的产权登记机关办理登记备案手续的义务（即涉案商品房所有权初始登记）。第一，被告已于2014年8月7日将符合合同约定涉案商品房交付给原告；第二，买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”据此，被告的合同义务为将涉案房产办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，即在具备办理房产证的条件下，提交办理产权登记所需要的包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，提交到产权登记机关备案，办理涉案商品房所有权的初始登记；第三，2017年2月16日，涉案商品房已取得商品房产权权属证明书，被告已履行合同约定到产权登记机关办理权属登记备案的义务，即已完成了涉案商品房所有权初始登记。此外，涉案商品房已于2017年10月17日办理了不动产权证书。2.原告要求支付违约金计算的期限明显与事实和约定不符。第一，原告计算违约金起算时间有误。根据买卖合同第十四条的约定，被告应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。被告于2014年8月7日将涉案商品房交付原告，按买卖合同约定的时间起算的720个工作日，即2017年7月3日届满次日履行合同义务，被告已于2017年2月15日办妥涉案商品房初始登记。因此，被告不存在违约行为。第二，原告计算违约金的截止时间有误。依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，不一致的，除有证据证明不动产权登记薄却有错误外，以不动产登记薄为准。”因此，自不动产登记机关在不动产登记簿登记备案之日，即取得涉案商品房产权（2017年2月16日）。不动产权属证书，系不动产登记簿记载内容的反映。实际收到该权属证书的时间，对其取得涉案商品房产权没有实质影响。3.即使法院认为被告不违约，但买卖合同对逾期办理权属登记备案的违约责任已有明确约定，被告诉请按照年利率6%的标准主张违约金没有事实及法律依据，且该金额明显过高。买卖合同约定按已付购房款千分之一计算违约金系双方真实的意思表示，公平合理，应依法支持而不应对违约金随意调整。4.被告已于2017年2月16日履行完毕买卖合同约定义务，取得涉案商品房的商品房产权权属证书。此外，被告亦积极准备取得涉案商品房不动产权证书各项事宜，积极维护原告合法权益，并于2017年10月17日取得涉案商品房不动产权证书，不存在任何怠于办理产权的消极行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
1.2013年7月2日，罗远群作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房，总价为643502元；出卖人应当在2014年9月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，因房屋面积存在差异，故对差异部分原被告签订协议，最终确定购房款为635831，遂原告向被告支付了635831元的购房款。
2.2017年2月16日，案涉房产所在的中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园15幢的商品房产权权属证明书办出。2017年10月17日，原告的不动产权证书办出[粤（2017）中山市不动产权第0247288号]。
3.2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用《不动产登记申请表》替代原使用的《商品房抵押登记申请表》。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。被告逾期办证的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
对于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，按照该标准计算的违约金为635.831元（635831元×1‰）。而涉案合同系被告制作的格式合同，该条款极大地免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故本院认定该条款无效。
关于逾期办证支付违约金的期间。案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。根据商品房买卖合同约定被告应于2014年9月1日向原告交付案涉房产，计算720个工作日，则原告应于2017年7月18日前取得房地产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为原告应取得房地产权属证书的次日，即2017年7月19日。至于逾期办证期间的截止日起，被告主张按照取得涉案商品房产权权属证明书之日，即2017年2月16日。被告取得案涉房产所在的裕龙花园15幢的商品房产权权属证明书之日作为原告取得房地产权属证书之日，显然与合同约定不符。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，原告自不动产权证书办出之日起取得房产产权。原告的不动产权证书于2017年10月17日办出，故逾期办证期间的截止时间应计算至2017年10月17日。故被告应向原告支付逾期办证违约金（计算方式：以635831元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年7月19日起计至2017年10月17日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗远群支付逾期办理不动产权证书违约金（计算方式：以635831元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年7月19日起计至2017年10月17日止）；
三、驳回原告罗远群的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费268元，减半收取为134元，由原告负担54元，被告负担80元（该款被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付原告罗远群）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 陆招胜
二〇一八年一月四日
书记员 张梦如
姚志姬