河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终1064号
上诉人（原审原告）陈花子。
委托代理人王志国。
被上诉人（原审被告）高作义。
委托代理人刘英豪，河北昂然律师事务所律师。
委托代理人曹晓红，河北昂然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张丛伟。
上诉人陈花子因确认合同效力纠纷一案，不服河北省曲阳县人民法院（2015）曲民初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，原告陈花子与被告张丛伟系母子关系。原告陈花子的丈夫张现民（已故）于1997年元月14日向本村委会购买瓦房四间带后坡，价格8000元，后对该瓦房进行了翻修，但未办理土地和房产有关登记手续。原告陈花子称其夫妇将该瓦房翻修为北房五间、东房三间，翻修重建时张丛伟已成人未结婚。对此主张提交了土岭村委会收据、高某、刘某的调查笔录。该收据证实张现民从村委会购买瓦房四间带后坡，高某、刘某的证词印证了张现民购买瓦房的事实，并称原告陈花子夫妇出资将该瓦房四间进行了翻修。被告高作义对村委会的收据无异议，对证言有异议，称并不能证实该房产为夫妻共同财产，因翻修房屋时子女已长大成人。
2013年7月14日，被告张丛伟以150000元的价格将该房屋出售给高作义，并签订文书一份，内容为：“文书张丛伟甲方，高作义乙方。甲方北房五间，东房三间，房后以旧围墙为界，东至公路边，西以墙为界，南以围墙为界。甲方与乙方协议，以价格十五万元由甲方售给乙方，即日生效。空口无凭，立字为证。××甲方：张丛伟。××乙方：高作义代笔人：高兴光证明人：高兴儒。一式二份。公元2013.7.14”。高作义称，协议签订后，当日给付了张丛伟现金150000元，张丛伟将房屋钥匙交给高作义。对此主张高作义申请文书中的“代笔人高兴光、证明人高兴儒”及高兴杰出庭作证。三位证人出庭证实，在签订房屋买卖协议前，曾要求张丛伟找家中的长辈参加，但张丛伟说他的房子自己做主，该房屋自张丛伟结婚后一直由其居住，协议书上是张丛伟亲笔签名并按的手印，协议签订后被告高作义当即给付张丛伟现金150000元，张丛伟将房屋钥匙交付给高作义。被告高作义主张该房屋的所有权人是张丛伟，并提交了张丛伟妻子与张丛伟离婚时的民事诉状，该诉状的诉讼请求将该房屋作为夫妻共同财产要求分割。原告陈花子对此不予认可，称是被告张丛伟妻子单方意思表示，并未经法院确认。原告陈花子认可张丛伟在该房屋内结婚，并称由自己居住，但在诉状中称自2004年就到女儿和妹妹家轮换居住。张丛伟将房屋交付给高作义后，高作义对该房屋进行了整修，原告陈花子对此认可，但称所用的材料是自己的，被告高作义称自己另外还拉了材料。现原告陈花子以被告张丛伟无权处分该房屋为由，要求依法确认该房屋买卖协议无效。
一审法院认为，原告陈花子的丈夫从村委会处将瓦房四间带后坡买下后，进行翻修时张丛伟已成人，因该房屋未办理土地和房产有关登记手续，故应认定该房屋为家庭共同财产。被告高作义与张丛伟签订协议时，要求张丛伟找家中的长辈参加，张丛伟称自己的房屋自己做主。张丛伟自结婚后一直在该房屋居住，且原告陈花子诉状中称自2004年后便不在该房屋居住。协议签订后，张丛伟便将房屋钥匙交付给高作义。按照农村的风俗习惯，被告高作义支付了价款，并对该房屋进行了整修。原告陈花子无据证实二被告间具有欺诈行为，高作义是善意有偿取得财产，主观上没有过错。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，高作义与张丛伟均是完全民事行为能力人，双方签订的房屋买卖协议是双方在平等、自愿的基础上订立的，系双方真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故原告陈花子要求确认被告张丛伟与高作义的房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。因买卖该房屋的损失，原告陈花子可向被告张丛伟主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：
驳回原告陈花子的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告陈花子负担。
上诉人陈花子不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。
1、在翻修争议房屋时，张丛伟虽已成年，但是其既没有投资又没有出力，都是我们夫妻出钱、出力重建。这一事实由高某和刘某的证词予以证实。所以一审认定张丛伟是该房产的共有人错误。
2、退一步讲，就算张丛伟是该房产的共有人，根据物权法第一百零三条的规定，该房产应为共同共有。
3、高作义提供的三个证人都是他的亲叔叔，他们的证言不能做到客观真实（这一主要质证意见在一审判决书中根本没有显示），并且张丛伟又未到庭参加诉讼，对证人的证言不能印证。所以，这样的证言不能作为证据采纳。因此，一审法院认定证人证明的事实（如当即给付现金15万元等）是错误的。
二、高作义不构成善意取得。
物权法第一百零六条规定了构成善意取得的条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，第一，高作义买房时存在恶意。高作义只是听张丛伟说这房是他的，而没有要求张丛伟出示相关所有权的证明，也没有向我核实，因此高作义存在重大过错，即购房时存在恶意。第二，高作义没有支付合理价款。购房协议约定价款为15万元，但是不能证明高作义已经履行了这项义务。高作义称其已经向张丛伟付款（现金）15万元，但他不仅不能证明现金的来源，而且也没有张丛伟向其书写的收到现金15万元的收到条。按正常的交易习惯，15万元在农村并非小数应该通过金融机构办理，并且收款方应向付款方书写收到条。这一违反常理的现象证实了高作义说的是假话，也就是说高作义没有向张丛伟付款15万元。第三，物权法规定转让不动产应当登记，而高作义对该房产没有办理登记手续。综上三点，高作义取得房屋所有权不符合我国物权法的规定，所以高作义不构成善意取得。
三、二被上诉人所签订的购房协议无效。
最高法院关于民法通则若干问题的意见（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益：。”本案中张丛伟擅自做主处分共有财产，第三人高作义也并非善意取得该财产，根据本条规定购房协议无效。
物权法第九十七条对处分共有物作了明确规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据本条规定处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意。本案中张丛伟没有经过我的同意，擅自做主处分共同共有的房产，已经违反了该条的强制性规范，根据合同法第五十二条第五项规定，该买卖房屋的协议应属无效。
综上所述，我认为二被上诉人所签订的购房协议已严重违反了我国民法通则、合同法和物权法的相关规定，应当被确认无效。一审法院无视上述事实和法律规定而判决驳回我的诉讼请求是错误的。请求：依法撤销一审错误判决，发回重审或依法改判确认二被上诉人于2013年7月14日签订的房屋买卖协议无效，本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。
被上诉人高作义答辩称，一、一审判决认定本案所涉房产为家庭共同财产没有任何错误。本案所涉房产进行建造时张丛伟已经成年，被答辩人一审提供的证人高某、刘某没有正当理由未出庭作证，且他们所谓的证言不能证明本案所涉房产的所有权人是谁，故不能作为认定案件的事实依据。
其次被答辩入对张丛伟在本案所涉房产内结婚、生子及一直居住的事实当庭认可，证明此处房产并非被答辩人夫妻二人的财产。
二、答辩人高作义取得本案所涉房产属于善意取得。
1、被答辩人有两个儿子，张丛伟系次子，张丛伟兄弟二人已经分开居住十多年，按照农村习俗答辩人有足够理由认为张丛伟所称已经分家是事实，本案涉案房屋归张丛伟所有。
2、高作义与张丛伟签订房屋买卖契约的当天就付清房款和交付房屋钥匙，双方已经将协议履行完毕，高作义取得了房屋所有权。被答辩人称答辩人高作义没有支付合理价款，但提供不出任何证据，根据民诉法谁主张谁举证的原则，被答辩人因无法提供其主张的证据应承担不利的法律后果。
三、答辩人与张丛伟签订的房屋买卖协议是在平等、自愿的基础上签订的，且没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，同时被答辩人以未办理登记作为合同无效的理由也不符合《中华人民共和国物权法》第十五条规定。被答辩人陈花子的上诉事实与理由均不能成立，望二审法院依法驳回被答辩人陈花子的上诉请求，维持一审判决。
二审查明，高作义与张丛伟签订房屋买卖合同的事实与一审相同。一审查明的其他事实不属于本案（确认合同效力纠纷案件）审查的事实，在本案二审中不予审查、确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年7月1日起施行。该解释第一部分为“一、买卖合同的成立及效力”，其中第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述司法解释规定，出卖人在处分财产时，即使没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，故陈花子主张本案所涉房屋买卖合同无效，不能支持。合同效力与房屋所有权的取得是分属合同法与物权法调整的范畴，两者不能等同、混淆，合同是否有效，与买受人能否取得房屋所有权不属同一概念。因本案案由属于确认合同效力纠纷，不属于物权确认纠纷，故本院对本案所涉房屋的所有权归属问题不进行审查、评价及处理。一审认为房屋买卖合同有效，并无不当，应予维持。但一审判决在本案中对高作义是否支付了购房款，是否构成善意取得房屋所有权等问题进行了审理、认定，超出了原审原告陈花子的诉讼请求和本案的审理范围，二审应予纠正。
本案争议的房屋原所有权人是谁，张丛伟是否构成擅自转让共同共有财产，高作义是否支付了购房款，是否构成善意取得等问题，均不属于本案审查、评价的范围，本院在本案中不予处理。
综上，一审判决认定部分事实错误，超越当事人请求范围，应予纠正。但一审判决结果并无不当，应予维持。各方当事人应当互谅互让，充分协商，妥善解决各方纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项及上述司法解释的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈花子负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯占新
代理审判员 王洪月
代理审判员 陈 宁
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 佟锡尧