广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂0312民初923号
原告桂林某某凤凰城房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂区临桂镇世纪北道。
法定代表人曾某涛，该公司董事长。
委托代理人韦坚、陆馨（实习），广西信宏律师事务所律师。
被告胥某红，女，1969年8月出生，汉族，住江西省抚州市临川区。
委托代理人李建飞，江西利群律师事务所律师。
原告桂林某某凤凰城房地产开发有限公司（以下简称原告桂林某某凤凰城公司）诉被告胥某红商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年7月21日公开开庭审理了本案。书记员黄维明担任记录。原告桂林某某凤凰城公司的委托代理人韦坚和陆馨、被告胥某红的委托代理人李建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林某某凤凰城公司诉称，2014年5月10日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的B9栋26层**号房产，购房总价款为474448元，付款方式为银行按揭，其中首付款为合同约定款项的约30％，买受人（被告）逾期付款的，逾期超过15日的，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二十的违约金。2014年10月14日，原、被告双方签订《变更付款方式的补充协议》，协议约定：因银行不予批准或不能足额批准买受人的贷款金额，双方协商将付款方式变更为分期付款，其中被告应于2014年10月23日付房款94776元，2014年12月20日付房款237224元，逾期付款的，原告有权按《商品房买卖合同》第七条约定追究其逾期付款违约责任。截至2016年4月20日，被告尚欠原告购房款332000元，违约金111454元。原告认为，经原告催收，被告依旧拒绝支付购房款的行为严重损害原告利益，已经构成违约，对此，原告特提出如上诉请，请求：1、判令被告立即向原告支付第二期、第三期购房款合计332000元；2、判令被告立即向原告支付违约金111454元（其中：第二期购房款违约金从2014年10月24日暂计至2016年4月20日为34435.28元，第三期购房款违约金从2014年12月21日暂计至2016年4月20日为77018.72元，以上均应计算至实际清偿之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。
原告桂林某某凤凰城公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、编号FH-4519《商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方成立商品房买卖合同关系，以及双方权利义务的具体约定；2、①《变更付款方式的补充协议》1份、②被告的付款凭证1张，证明①原、被告双方就变更付款方式达成协议，付款方式由银行按揭变更为分期付款，以及每期款项应支付的时间、金额，②被告实际付款的时间及金额；3、①关于催收业主逾期付款函1份、②EMS快递邮寄回执单1份、③EMS邮件妥投电脑打印单1份；①律师函1份、②EMS快递邮寄回执单1份、③EMS邮件妥投电脑打印单1份，证明因被告逾期支付购房房款，原告向被告催要购房款的事实以及被告确已收悉相关催款文件及被告违约的事实。
被告胥某红辩称，被告于2014年5月10日签订《商品房买卖合同》，系基于原告的工作人员承诺可以办理银行按揭贷款。现被告银行按揭贷款手续无法办理，且经济状况无力支付购房余款，继续履行合同已是不现实，为此请求解除合同。同时，原告诉请违约金过高，请求人民法院予以调整。
被告胥某红为其辩解未向法庭提供任何证据。
经过开庭举证及质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但是恳请法院注意该合同的第7条的规定，买受人的违约责任违约金的比例在10％为宜；证据2中对《变更付款方式的补充协议》有异议，该份补充协议没有被告的签字，也没有得到被告的委托；对发票没有异议；证据3中对催收业主逾期付款函的真实性没有异议，但被告没有收到，原因是被告那段时间因传销被骗在广西；律师函被告收到，但是没有办法履行。
本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：原告提交的证据1-3，因被告对证据2中的《变更付款方式的补充协议》提出了异议认为不是其所签名，且经本院审核，该补充协议中的签名确非被告所写，而原告对此亦不能提供代签人已获被告授权的证据材料，故本院对该补充协议不予确认；对于原告提交的其他证据，因被告无异议，本院予以确认，并作为本案定案依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年5月10日，原告桂林某某凤凰城公司（为出卖人）与被告胥某红（为买受人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由原告将该公司开发的位于“某某*凤凰城”B9幢26层**号房出卖给被告，该商品房的用途为住宅，建筑面积108.16平方米，其中套内建筑面积86.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.9平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为5500.21元／平方米，总价款为474448元。该合同第六条付款方式及期限（详见附件五补充协议）：买受人采用银行按揭方式付款，2015年5月10日付首付款为合同约定款项的约30％人民币142448元，其余款项人民币332000元于2014年6月4日之前买受人自行办理完毕银行按揭贷款手续，买受人未能如期办理完毕按揭贷款的，自违约日起付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于2014年6月9日之前将余款全部付清，买受人逾期付款时，出卖人有权按第七条的约定处理。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10％向出卖人支付违约金。出卖人有权处置该房屋，扣除违约金及处置所需的税费后，余款不计息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人办理银行按揭或公积金贷款，应履行以下约定，否则视为逾期付款，按本合同第七条第1款约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人还可按买受人累计逾期天数相应顺延交房和办理产权证。①、买受人应于签订本合同之日起七日内，备齐符合银行按揭贷款要求的全部资料，按出卖人通知（含电话方式）至银行（或公积金管理机构）办理贷款手续，及至房产管理部门办理抵押登记手续。贷款额度、利率、期限以银行（或公积金管理机构）审批为准；按合同附件五约定时间内将贷款款项一次性付给出卖人。②、上述期限内，买受人未获得或不能足额获得贷款的，买受人应在接到出卖人通知之日起5个日历日内按《商品房买卖合同》约定的总房款将差额房款一次性全部付清给出卖人。买受人未能付清的，出卖人有权解除合同，按本合同第七条第1款第⑵项处理。③、买受人未按本合同附件五的约定支付其他费用的，按本条约定承担逾期付款违约责任。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年3日27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房竣工验收合格。该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任、交接、房屋登记等作了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告于当日按合同约定向原告支付了购房款142448元，原告亦于2014年6月19日到房管部门为被告办理了所购商品房的购销合同备案登记。之后，虽经原告向被告催收，被告却未按合同约定的付款方式及期限将剩余房价款332000元支付给原告。2016年5月24日，原告诉至本院，请求：1、判令被告立即向原告支付第二期、第三期购房款合计332000元；2、判令被告立即向原告支付违约金111454元（其中：第二期购房款违约金从2014年10月24日暂计至2016年4月20日为34435.28元，第三期购房款违约金从2014年12月21日暂计至2016年4月20日为77018.72元，以上均应计算至实际清偿之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。本案诉讼中，原告向法庭提交一份日期为2014年10月14日的《变更付款方式的补充协议》，用以证明原、被告双方就变更付款方式达成协议，付款方式由银行按揭变更为分期付款，以及每期款项应支付的时间、金额，被告实际付款的时间及金额。该《变更付款方式的补充协议》载明的内容为因银行不予批准或不能足额批准买受人的贷款金额原因，经双方协商，将付款方式变更为分期付款，其中2014年10月13日付房款94776元，2014年12月20日付房款237224元；买受人逾期付款，出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条约定追究买受人逾期付款违约责任；原《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中附件五补充协议其余条款不变，按原协议执行。但被告对该《变更付款方式的补充协议》未予认可，认为该份补充协议没有被告的签字，也没有得到被告的委托。另，被告就解除本案所涉《商品房买卖合同》事宜未提起反诉。同时查明，对于《商品房买卖合同》中约定的剩余房价款332000元，被告直至本案庭审辩论终结时，尚未支付给原告。
本院认为，原告桂林某某凤凰城公司与被告胥某红于2014年5月10日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。至于原告在本案诉讼中向法庭提交的日期为2014年10月14日的《变更付款方式的补充协议》，因被告对该补充协议提出了异议认为不是其所签名，且经本院审核，该补充协议中的签名确非被告所写，而原告对此不能提供代签人已获被告授权签订该补充协议的证据材料，故该补充协议不符合证据规则，对被告不产生法律效力，本院不予确认。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行本案所涉《商品房买卖合同》过程中，被告未按《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限履行其义务，且在经原告向其书面催收后仍未支付，被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。因此，原告诉请要求被告支付拖欠的购房款332000元，符合本案事实及合同约定和法律规定，本院予以支持。关于逾期付款违约金如何计算的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10％向出卖人支付违约金。出卖人有权处置该房屋，扣除违约金及处置所需的税费后，余款不计息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金”，这是原、被就逾期付款后违约金的计算方法所作的约定。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，并结合本案查明的事实，原告因被告不履行合同义务所造成的损失即逾期付款违约金，应当为逾期付款的利息损失。因此，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，本案所涉的逾期付款违约金的计算，应以不超过年利率24％为限。被告抗辩称原告依合同约定诉请的违约金过高，请求人民法院予以调整，其请求符合法律规定，理由成立，本院予以采纳。经本院审核，被告按合同约定应于2014年6月9日前将购房款332000元全部付清给原告，但被告未予以支付并构成违约，被告则应当从2014年6月10日起按年利率24％计算逾期付款违约金并支付给原告。至于原告诉请要求被告按《变更付款方式的补充协议》约定的分期付款日期即从2014年10月24日起和从2014年12月21日起按《商品房买卖合同》约定即按日支付逾期应付款万分之二十的违约金分别予以计算逾期付款违约金，则与本案查明的事实不符，与法律规定亦相悖，其诉请逾期付款违约金超出本院审核的部分，本院不予支持。而被告提出其于2014年5月10日签订《商品房买卖合同》，系基于原告的工作人员承诺可以办理银行按揭贷款，现其银行按揭贷款手续无法办理，且经济状况无力支付购房余款，继续履行合同已是不现实，为此请求解除合同的抗辩理由，则缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告胥某红支付购房款332000元给原告桂林某某凤凰城房地产开发有限公司；
二、被告胥某红支付逾期付款违约金（逾期付款违约金从2014年6月10日起按年利率24％计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告桂林某某凤凰城房地产开发有限公司；
三、驳回原告桂林某某凤凰城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费7951元，由被告胥某红负担。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7951元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 粟开坤
人民陪审员 周道奕
人民陪审员 赵生付
二〇一六年九月七日
书 记 员 黄维明
appoint