四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终582号
上诉人（一审原告）：付德兵，男，汉族，生于1962年10月25日，住四川省华蓥市。
上诉人（一审原告）：丁洪元，男，汉族，生于1963年6月26日，住四川省华蓥市。
二上诉人的委托诉讼代理人：周虎、杨明，四川则昂律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广安市龙川房地产开发有限公司,住所地：四川省广安市广安区。
法定代表人：白茂全，执行董事。
委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李志强，男，汉族，生于1975年8月17日，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：钟杨，四川鑫泰律师事务所律师。
上诉人付德兵、丁洪元因与被上诉人广安市龙川房地产开发有限公司（以下简称“龙川公司”）、李志强建设工程施工合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人付德兵、丁洪元及其委托诉讼代理人杨明、周虎，被上诉人龙川公司的委托诉讼代理人张冬林、被上诉人李志强的委托诉讼代理人钟杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人付德兵、丁洪元向本院提出上诉请求：请求二审法院撤销一审判决并依法改判：1.确认双方于2015年5月7日签订的《协议》有效；2.判令被上诉人支付上诉人欠付的工程款3,098,551元及利息1,743,151元（利息从2015年4月1日起以488.29万元为基数，按信用社贷款月利率的2.5倍计算至2017年3月31日，此后按3,098,551元为基数算至付清为止）；3.判令由上诉人退回未销售的38套住房给被上诉人，并由被上诉人支付38套住房折抵的工程款5,647,263.6元及利息（利息按信用社贷款月利率的2.5倍，从2017年4月1日计算至付清为止）；4.判令被上诉人支付上诉人代其销售的25套住房的尾款272,416元及利息（利息按信用社贷款月利率的2.5倍，从2017年4月1日计算至付清为止）；5.判令被上诉人退还上诉人交纳的履约保证金20万元，并由其承担资金占用利息（利息按人民银行1-3年期贷款利率，从2015年2月1日起计算至付清之日止）；6.判令被上诉人退还上诉人的工程质保金633,872.42元并承担资金占用利息（利息按人民银行1-3年期贷款利率，从2017年2月1日起计算至付清之日止）；7.本案一、二审案件受理费及诉讼保全费由被上诉人负担。事实和理由：一、2015年5月7日双方签订的《协议》是在原结算的《补充合同》基础上对工程款的结算及给付的再次约定，体现了双方真实意思表示，且已经部分履行；二、双方应按2015年5月7日签订的《协议》履行相关义务，包括给付尚欠的工程款及利息，退还给被上诉人38套住房冲抵的工程欠款。被上诉人原给付的部分工程款应按约定利息先息后本冲抵工程欠款；三、上诉人以被上诉人名义销售的25套住房尾款应由被上诉人作为欠付上诉人的工程款向上诉人支付；四、履约保证金及质保金应由被上诉人退还并承担资金占用利息，房屋已于2015年1月完工并交付使用，被上诉人应承担相应资金占用利息；五、本案主合同尽管无效，但合同约定的价款应参照执行。签订的《补充合同》及《协议》是独立于主合同的结算合同，双方应当履行。一审部分认定有效，部分认定无效，相互矛盾，属认定事实错误。即使《协议》无效，由于抵偿工程价款的房屋不合法，也应当判决上诉人将房屋返还给被上诉人。
被上诉人龙川公司辩称，公司不是案涉工程的权利人，也不是资质出借人，龙川公司白市龙城项目部也不是龙川公司设立的，印章在公安部门没有备案，属于李志强私自刻的；发改委只有项目立项，没有其他任何报批及审批手续，因此龙川公司不是该项目的开发主体；上诉人对该项目的非法性是明知的，应自行担责；非法工程不具备交付条件和结算条件，结算也不符合合同的约定。一审对此属认定事实错误。
被上诉人李志强辩称，案涉项目是借用龙川公司资质而建设的违章建筑，在无任何开工手续的情况下李志强与上诉人签订的建设工程施工合同，后又绕开龙川公司签订的结算协议。主合同无效，相应约定的利息、价款、利润的协议因非法不受保护，也应无效；违章建筑无法验收，双方为此承担缔约过失责任；抵扣的房屋已经履行部分，无法全部返还，且独立于施工合同，对造成的损失应各自承担。
付德兵、丁洪元向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令龙川公司、李志强立即向付德兵、丁洪元支付所欠的工程款人民币447.29万元及利息（利息从2017年4月1日起算，按信用社贷款利率的2.5倍计算利息至付清为止）；2.请求法院判令龙川公司、李志强立即向付德兵、丁洪元支付硬推的住房反折算为欠工程款5,647,263.6元及利息（利息从2017年4月1日起算，按信用社贷款利率的2.5倍计算利息至付清为止）；3.请求法院判令龙川公司、李志强立即返还扣留付德兵、丁洪元销售房屋的押金272,416元及利息（利息从2017年4月1日起算，按信用社贷款利率的2.5倍计算利息至付清为止）；4.请求法院判令龙川公司、李志强立即退还付德兵、丁洪元的工程质保金人民币633,872.42元及利息（利息从2017年4月1日起算，按信用社贷款利率的2.5倍计算利息至付清为止）；5.请求法院判令龙川公司、李志强承担违约责任并支付违约金500,000元；6.本案的诉讼费、保全费用由龙川公司、李志强承担。一审庭审中，付德兵、丁洪元变更其诉讼请求为：1.请求法院确认双方签订的《建筑工程承包合同》及《补充合同》无效；2.请求法院判令由付德兵、丁洪元退回以房抵工程款而未销售的38套住房给龙川公司、李志强；3.请求法院判令龙川公司、李志强立即向付德兵、丁洪元支付所欠的工程款8,745,814.6元（包括38套住房反折算为工程款5,647,263.6元在内）及利息（利息从2017年4月1日起算，按信用社贷款月利率的2.5倍计算利息直至付清为止）；4.请求法院判令龙川公司、李志强支付付德兵、丁洪元代销售25套房屋的押金（房尾款）272,416元及承担利息（利息从2017年4月1日起算，按信用社贷款月利率的2.5倍计算利息直至付清为止）；5.请求法院判令龙川公司、李志强立即退还付德兵、丁洪元交的履约保证金200,000元（利息从2015年2月1日起算，按人民银行贷款利率计算利息直至付清为止）；6.请求法院判令龙川公司、李志强退还付德兵、丁洪元的工程质保金633,872.42元及利息（利息从2017年2月1日起算，按人民银行贷款利率计算直至付清为止）；7.本案的诉讼费、保全费由龙川公司、李志强承担。
一审法院经审理查明：2011年9月5日，广安市广安区发展和改革局向龙川公司发出了广区发改项【2011】187号文件，该文件载明：你司《关于白市镇老街棚户区改造项目立项的申请》（龙川房[2011]字第11号）收悉。经研究，同意白市镇老街棚户区改造项目立项建设。现将有关事项批复如下：一、项目建设地点：广安区白市镇老街（肉市街、惠龙街、横街、挑水巷）；……三、建设单位：四川省广安市龙川房地产开发有限公司……。
2011年3月14日，龙川公司以其名义发布《通知》，通知内容：根据白市镇场镇总体规划要求，为加快老街旧城改造工程步伐和近期规划建设的需要，现特通知横街、慧龙街、挑水巷、肉市街已签联合建房协议的住户请于即日起开始进行搬迁，其搬迁注意事项如下：一、搬迁时间：2011年3月15日-2011年3月31日，在2011年3月31日前必须搬迁完毕；……广安龙川地产开发有限公司二〇一一年三月十四日。为证明拆迁实施的主体为龙川公司，付德兵、丁洪元举示的证据2014年12月1日白市龙城项目部（作为甲方）与拆迁户邹人信（作为乙方）签订的《房屋拆迁安置补偿合同》等合同及相关的收据，合同及收据上均加盖了名为“广安市龙川房地产开发有限公司白市龙城项目部”的印章。
2012年2月18日，龙川公司白市龙城项目部（作为发包方）与付德兵、丁洪元（作为承包方）签订了《建筑工程承包合同》，主要约定：一、工程概况：1、工程名称：白市龙城（一期）；2、工程地点：广安区白市镇；……三、甲乙双方职责及工程质量：……5、乙方缴纳的税、费（按国家政策）由甲方代扣代缴，在拨付的工程进度款中扣出；四、承包方式及合同价款：1、承包方式：本工程实行单位造价大包干由乙方全额垫资修建的方式；2、合同价款：包干单价按建筑面积750元（人民币）每平方米计价。此单价包括本合同约定所有工作内容的费用、工程竣工前一切检测费、验收（含竣工验收备案）费用、文明施工安全责任费用、保险费、建安营业税、个人所得税、建筑公司管理费、企业所得税在内；且此单价不因材料、物价上涨或下跌而变化。五、工程款支付方式：由乙方全额垫资修建至单栋房屋整体工程全面竣工并由建设部门验收合格后30日内拨总工程款80%，此后三个月内由乙方做好决算书和竣工资料并交由甲方审核后再支付10%，余款按本协议第六条中的第3款执行。六、工程质量信誉保证金及工程结算：1、在甲乙双方签订合同时乙方向甲方交纳工程质量信誉保证金和民工工资保证金，共计50万元（不计息），本工程竣工验收合格后退还保证金；……3、全部工程竣工经有关部门综合验收合格备案完成后在两个月内办理完结算，扣除总工程款的2%作为质量保修金外，并结清工程余款。……
诉讼中，李志强对付德兵、丁洪元提出的工程总建设费为31,693,621元，代扣的门、窗、卷帘门、护栏的安装费用共计1,094,998.3元，扣除的保险费、建安税、质检费共计2,131,628.995元，扣除的保修金（质保金）为633,872.42元，李志强应付款金额为27,833,121元，付德兵、丁洪元与其进行结算的时间为2015年4月9日的事实均予以认可。庭审中，李志强自认谢云系由其派遣的“白市龙城”项目部经理，并对该项目进行实际的管理。
2015年1月23日，龙川公司白市龙城项目部（作为发包方）与付德兵、丁洪元（作为承包方）签订了《补充合同》，合同主要约定：以白市龙城项目73套房（面积7888.17平方米）按1380元每平米的价格冲抵工程款10,885,674.60元，并约定冲抵的房屋，乙方不得以任何理由要求返还。当日，龙川公司白市龙城项目部向付德兵、丁洪元交付了前述合同约定的抵扣工程款10,885,674.60元的房屋73套。该合同尾部发包单位处有名为“广安市龙川房地产开发有限公司白市龙城项目部”的印章及代表人处有谢云、李志强的签名；付德兵、丁洪元在乙方代表人处签名并捺印。
2015年5月7日，李志强和白市龙城项目部与付德兵、丁洪元签订了《协议》，主要内容：1、双方结算截止2015年4月1日，扣除甲方已支付的工程款和房屋抵扣的工程款，甲方还应支付488.29万元给乙方，此款在2016年4月1日前付清；2、上述款项从2015年4月1日起开始计算利息，月利率按照信用社贷款利率的2.5倍计算，直至付清；3、抵扣工程款的房屋乙方自行销售，因手续未完善，乙方只能按95%的价款销售，若2年手续未完善，由甲方垫付给乙方5%的房屋押金；4、若2年产权手续未完善，余下的房屋无条件退换给甲方；5、违约赔偿50万元违约金。该《协议》尾部甲方处有李志强的签名及名为“广安市龙川房地产开发有限公司白市龙城项目部”的印章，乙方处有付德兵、丁洪元的签名。
2013年1月25日至2017年2月24日期间，李志强向付德兵、丁洪元转款支付工程款16,977,500元（具体为2013年1月25日40万、1月28日10万、2月6日100万、4月2日150万、5月28日100万、8月16日100万、9月6日100万、10月15日50万;2014年1月25日100万、3月17日100万、7月9日200万、9月26日70万、10月31日50万、12月1日35万、12月10日35万;2015年1月12日40万、2月16日60万、3月19日45万、5月5日30万、6月2日10万、7月3日50万、7月9日10万、7月30日20万、8月31日13万、10月9日8万、12月3日23万、12月31日20万;2016年2月3日30万、4月12日17万、9月3日3万、10月13日3万、11月1日2万、11月24日2万、12月26日5万;2017年2月24日58.75万）。
2012年2月20日，付德兵、丁洪元向白市龙城项目部缴纳了工程保证金20万元。
一审法院认为，本案诉讼所涉及的建设工程在整个实施过程中直至法庭辩论终结前没有取得《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《商品房销售（预售）许可证》等合法证件，该工程属于违法建设工程，同时付德兵、丁洪元属于自然人，没有承建建设工程的资格，双方所签订的《建设工程承包合同》、《协议》属于无效合同。双方争议的焦点问题为：
一、关于诉讼主体问题和责任承担的问题。
首先，被告的主体问题。根据相关证据显示，该工程是由龙川公司申请立项并得到广安市广安区发改局的批准，且该工程整个工程中所有的出资均为李志强，与付德兵、丁洪元签订《建设工程承包合同》也是以龙川公司“白市龙城”项目部的名义，实质上应是李志强借用龙川公司的开发资质，李志强与龙川公司均为本案所涉工程的开发人，故李志强和龙川公司的主体适格，李志强以龙川公司“白市龙城”项目部名义与付德兵、丁洪元所签的有关合同的法律责任应由李志强和龙川公司共同承担。
二、关于应支付的工程款问题。
本案双方之间签订的《建设工程承包合同》系无效合同，工程也系违法工程，且双方对此均有过错，但付德兵、丁洪元已经实施相关工程，支付了人工费、材料费等，这些款项应当由龙川公司和李志强支付。同时，还应当考虑其实施该工程应得的合理利润，故一审法院决定按照双方在合同中确定的单价及双方确认的工程量来计算工程价款。通过双方的证据表明，案涉工程整个价款为31,693,621元，代扣的门、窗、卷帘门、护栏的安装费用共计1,094,998.3元，扣除的保险费、建安税、质检费共计2,131,628.995元，扣除的保修金（质保金）为633,872.42元，龙川公司和李志强还应向付德兵、丁洪元支付的工程款为603,819.11元【（总金额31,693,621元-1,094,998.3元-2,131,628.995元）-已支付27,863,174.6元】。
三，关于利息问题。
由于双方签订的合同无效，双方关于利息的约定实质是一个违约责任。由于合同无效，不存在违约的问题，所以双方对这个约定也是无效的。根据本案实际情况，对未付工程款项，龙川公司和李志强应当从付德兵、丁洪元起诉之日起按年利率6%计付资金占用利息。
四、关于双方协议的“以房抵款”的效力问题。
该协议系独立于双方之前所签订的《建设工程承包合同》之外的关于未付工程价款支付方式的协议，应属合法有效协议，不因前述合同无效而无效，双方应当按照该协议履行，故对于付德兵、丁洪元提出的返还未销售房屋的主张，不予支持。
五、关于质保金和保证金的问题。
保证金20万元属于履约保证金，该工程实施完后，龙川公司和李志强应当向付德兵、丁洪元进行返还，故对该项诉讼请求，予以支持。对于质保金633，872.42元，虽然付德兵、丁洪元没有实际支付该款项，但双方已在应支付的工程款中预先进行了扣除，也应当予以返还。
六、关于购房户未交部分款项的问题。
付德兵、丁洪元已出售房屋未收取的尾款即5%的押金部分，由于抵偿合法有效且原告已在对外进行售卖，该尾款龙川公司和李志强并未收取，付德兵、丁洪元的请求没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、由龙川公司、李志强共同向付德兵、丁洪元支付工程款603,819.11元及利息（利息从2017年4月13日按年利率6%计算至付清为止）；二、由龙川公司、李志强共同向付德兵、丁洪元支付质保金633,872.42元；三、由龙川公司、李志强共同退还付德兵、丁洪元工程保证金200,000元；以上款项在本判决生效后十五日内支付；四、驳回付德兵、丁洪元的其他诉讼请求。一审案件受理费80,765元，由付德兵、丁洪元负担68,979元，由龙川公司、李志强共同负担11,786元。
二审中，本院查明，被上诉人龙川公司于2016年就白市龙城房地产开发项目向广安市广安区地方税务局缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加等共计299,996.89元（含滞纳金）。根据上诉人与被上诉人李志强于2015年5月7日签订的《协议》，截止2015年4月1日，扣除以房抵扣的工程款外，尚欠上诉人工程款为488.29万元，并约定从该日起按信用社贷款月利率的2.5倍计息，直至付清为止。被上诉人李志强从2015年4月至2017年3月20日分20次共计向上诉人支付3,527,500元，扣除应付利息1,743,151元（从2015年4月1日至5月10日按广安区信用社贷款月利率0.87083%的2.5倍，此后按月利率0.83125%的2.5倍计算至2017年3月31日止），实际支付工程款本金1,784,349元，尚欠工程款3,098,551元。上诉人认为，已付的款项，按照交易习惯应先息后本。被上诉人李志强认为，利息约定不明且无效，所付款项应全部抵扣工程欠款。关于以73套房抵扣工程款10，885，674.6元的事实，在履行中，被上诉人自行出售10套房冲抵工程欠款1，462，137.6元（因一套房面积误差抵扣价款时多抵上诉人的工程款24，301.8元），上诉人出售25套房实得价款3，876,370元（不含扣除5%的房价尾款272，233元），比协议抵扣价溢价78,127元。另上诉人出售一门市得价款208，000元，该门市价款应抵扣被上诉人李志强支付的工程款。因此，上诉人未出售的38套房价款应为5，363，468.8元（该款不含双方争议的1-3-202号房，出售价款为182，424元，扣除5%尾款12，424元，实际价款170，000元，如在执行中被上诉人有证据证明该款为上诉人所得，应相应扣减上诉人应得工程款）。二审中，上诉人书面放弃对25套房的5%尾款272，233元及利息的诉讼请求。
另查明，龙川公司白市龙城项目部经理谢云，提供龙川公司龙川房﹝2011﹞字第03号文件《关于成立广安区白市镇老街改造工程（白市龙城）项目部的通知》扫描件，该通知明确成立龙城项目部，并任命谢云为该项目部经理。谢云在2015年2月30日出具证明，证实上诉人修建的7幢楼于2015年1月3日全部竣工，具备全面验收及交付使用。上诉人持有的由谢云于2016年8月30日出具的收条显示，收到施工员程超所交的3、4、5、8、9、10、11号楼的所有竣工资料。2015年4月9日双方的结算表显示，被上诉人李志强从上诉人应得工程款中扣除了质检费108,872.725元、保修金633,872.42元、建安税1,892,109元、保险费130,647.27元。
龙川公司在法定期限内，向本院提起上诉，但在规定期限内未缴纳案件上诉费。
二审查明的其他案件事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点一是上诉人与被上诉人李志强在建设工程完工后签订的《补充合同》和《协议》是否有效，是否应该按约定履行，包括被上诉人用于抵扣工程款的38套住房是否应当返还，返还后对应的工程欠款是否应计算利息；二是被上诉人应返还的保证金及质保金是否应计算利息。
一、关于龙川公司是否应该承担责任问题。白市龙城房地产项目（又称白市老街棚户区改造项目）虽经广安区发展和改革局批准立项，但房地产开发商龙川公司并未取得土地使用权及建设规划等开发建设（包括国土、建设等主管单位）的审批手续，因此该项目为违法建设项目，现项目虽然完工并交付使用，但广安区、白市镇人民政府应督促房地产开发企业龙川公司及投资人李志强完善相关手续，以保护广大购房户及拆迁户的合法权益。实际投资人李志强借用龙川公司房地产开发资质开发建设白市龙城房地产项目，龙川公司因违反城市房地产管理法律法规出借资质应对李志强承担的责任依法承担连带责任。龙川公司辩称没有开发建设该项目、系李志强盗用公司名义并私刻龙川公司白市龙城项目部印章既没有举证证明也与客观事实不符，对其辩解意见本院不予采纳。
二、《建设工程承包合同》的效力及责任如何承担问题。李志强以龙川公司白市龙城项目部名义将白市龙城项目发包给上诉人承建，双方签订的《建设工程承包合同》因违反建筑法律的强制性规定应属无效。根据合同法关于无效合同的处理原则，合同当事人应根据过错大小承担返还财产、折价补偿和赔偿损失的责任。本案中上诉人基于无效建设工程合同所投入的资金、人力、建筑材料现已全部物化为案涉改建工程的房屋，且大部分房屋已被被上诉人予以销售，故不适合返还。上诉人全垫资修建约定房屋，合同于2012年2月签订后，上诉人组织人员进场施工，直至2015年1月23日工程全部完工并交付给被上诉人，被上诉人将未经验收的房屋交给拆迁户和购房户入住使用，同时也将部分房屋交给上诉人出售以冲抵工程欠款。结合被上诉人将竣工未验收的房屋投入使用的事实，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，鉴于双方已办理结算并支付部分工程款的事实，因此上诉人主张参照承包合同约定的单价结算工程价款应予支持，而无需对工程造价再进行鉴定或折价补偿。考虑到二被上诉人作为项目的开发商，在未办理任何开发建设等合法审批手续的情况下，将工程擅自发包给个人建设，导致合同无效过错明显，应承担赔偿上诉人资金占用利息损失的责任。上诉人资金占用的利息损失既包括工程欠款的利息损失，也包括被上诉人应当按期退还的保证金及质保金的利息损失。上诉人的利息损失应按照与被上诉人的约定处理，没约定的从其起诉之日开始计息。考虑到合同无效的过错责任，工程交付后至起诉之日期间的工程欠款利息应由上诉人自行承担。对上诉人主张的从2015年1月房屋交付之日按信用社贷款利率的2.5倍计息的诉讼请求本院不予支持。
三、《补充合同》和《协议》是否应该履行问题。上诉人与被上诉人李志强先后于2015年1月23日、5月7日签订《补充合同》和《协议》，并于同年4月9日再次对工程欠款进行结算，上述协议和结算实质是对工程欠款的给付和欠付工程款利息损失的约定。2015年1月23日的《补充合同》约定以73套房屋抵扣上诉人部分工程欠款，该《补充合同》是否有效，因涉案建设工程未取得相关合法审批手续，所建房屋未获得政府职能部门的认可，因此以房抵扣工程款应属无效。鉴于履行过程中，上诉人与被上诉人李志强已处分35套房屋及一个门市给第三人，已出售部分房屋的价款上诉人已收取并折抵工程欠款，按法律规定该部分不适用返还，但超出约定价格的溢价部分（包括5%的售房尾款）应抵扣被上诉人李志强的工程欠款，上诉人自愿放弃对5%的售房尾款及利息的诉讼请求本院予以支持。剩余的38套房屋上诉人应返还给被上诉人，并由被上诉人给付上诉人相对应的价款及承担相应的利息。5月7日的《协议》对工程欠款的尾款的给付及利息的约定并不违反法律及关于建设工程司法解释的规定，也体现了当事人真实意思表示，双方应按《协议》约定履行各自的义务。对截止2015年4月1日的工程欠款488.29万元，双方明确约定了给付期限及利息，应按约定履行各自的义务。按照先息后本的商业惯例，结合从2015年5月5日至2017年3月，被上诉人分多次多笔向上诉人支付工程欠款的事实，经计算截止2017年3月31日，被上诉人尚欠上诉人该部分工程款本金3,098,551元。上诉人主张该部分欠款仍然根据约定按信用社贷款利率的2.5倍计息，因信用社贷款利率是在中国人民银行规定基准利率基础上上浮一定比例，且各信用社贷款利率执行不一，对已经履行的部分按先息后本的原则予以相应的扣减，对未履行的部分本院按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的2.5倍计算该部分工程欠款利息。被上诉人李志强主张的由上诉人销售的房屋5%尾款应由上诉人自行收取并抵扣工程欠款问题，因房屋销售均是以被上诉人的龙城项目部名义对外销售，该尾款理应由被上诉人收取，对其主张本院不予支持。
四、关于工程履约保证金和工程质保金是否应该计息问题。履约保证金是上诉人为保证合同履行而向被上诉人交纳的诚意金。现上诉人合同义务已履行完毕，被上诉人理应自建设工程完工之日退还，但至起诉之日，被上诉人仍未退还，应承担相应的资金占用利息。工程质保金是在为了保证工程质量需要，当工程出现质量争议，能够及时解决质量问题，因此扣取施工方一定的质保金。从2015年1月工程完工至上诉人起诉前，该工程交付已超过两年，未出现工程质量的争议，被上诉人从上诉人应得的工程款中扣取的质保金应当退还，并从上诉人起诉之日承担相应的资金占用利息。上述资金利息均应按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计息。
综上所述，上诉人的上诉主张部分成立，本院予以支持；被上诉人李志强主张双方签订的《补充合同》、《协议》因《建设工程承包合同》主合同无效而从合同无效。因《补充合同》约定的内容违反法律规定而致该合同无效；《协议》是对工程尾款及给付单独约定，是独立于主合同之外双方真实意思表示，且已履行部分，因此被上诉人的主张部分成立的，本院予以支持；部分不成立的本院予以驳回；被上诉人龙川公司虽提起上诉，但未缴纳上诉费，本院对其上诉按自动撤回上诉处理；一审对工程的合法与否及承包合同的效力认定正确，本院予以维持；但对《补充合同》和《协议》分别认定为有效和无效属认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：
一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初2350号民事判决；
二、被上诉人李志强给付上诉人付德兵、丁洪元工程欠款3,098,551元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的2.5倍计算，从2017年4月1日计算至付清之日止）；
三、上诉人付德兵、丁洪元于本判决生效之日返还被上诉人李志强、广安市龙川房地产开发有限公司房屋38套。被上诉人李志强给付上诉人付德兵、丁洪元38套房屋对应的价款5，363，468.8元元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2017年4月12日计算至付清之日止）；
四、被上诉人李志强退还上诉人付德兵、丁洪元的履约保证金200,000元及资金占用利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2017年4月12日计算至付清之日止）；
五、被上诉人李志强退还上诉人付德兵、丁洪元的工程质保金633,872.42元及资金占用利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2017年4月12日计算至付清之日止）；
六、上列二到五判项被上诉人李志强的给付义务均由被上诉人广安市龙川房地产开发有限公司承担连带责任；
七、驳回上诉人付德兵、丁洪元的其它诉讼请求。
上述债务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80,765元，诉讼保全费5000元，共计85,765元，由上诉人付德兵、丁洪元负担8076.5元，被上诉人李志强、广安市龙川房地产开发有限公司负担77,688.5元；二审案件受理费80,765元，由上诉人付德兵、丁洪元负担8076.5元，被上诉人李志强、广安市龙川房地产开发有限公司负担72,688.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 强
审 判 员 蒋 濒
审 判 员 成 琪
二〇一八年七月二十四日
法官助理 寇正伟
书 记 员 陈 雪