广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第577号
上诉人（原审原告）渤海期货有限公司广州营业部。
负责人陈妙燕，该营业部总经理。
委托代理人邵松华，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何峤，女，1957年10月30日出生，汉族。
委托代理人胥科、郑文锦，广东金轮律师事务所律师。
上诉人渤海期货有限公司广州营业部因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月22日，何峤（为甲方）与渤海期货有限公司广州营业部（为乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市越秀区东风东路745号紫园国际商务大厦416、417室出租给乙方作为办公用途使用，面积210平方米，出租方保证对该物业拥有合法出租的权利。甲方双方议定该物业的租赁期限为2010年8月1日至2013年8月31日止，共3年（其中2010年8月1日至2010年8月31日为免租期）。租赁租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付本期租赁租金给甲方。租金表如下：2011年9月1日至2012年8月31日期间的月租金为16800元，2012年9月1日至2013年8月31日期间的月租金为17808元。签订本合同之日乙方向甲方交纳保证金50400元及首期租金16800元，合共67200元，甲方应在租赁期满或解除合同时将保证金退回乙方：甲方于2010年8月1日前将该物业交给乙方，并付清之前关于该物业的一切物业之所有费用（包括水费、电费、电话费、管理费等），双方签署该物业交接清单。七、在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳租金，保证不改变该物业房屋结构和闲置该物业。8、租赁期内，乙方须提前解除本合同的，应提前两个月征得甲方同意。9、乙方在租赁期届满或者解除合同之日应交还该物业给甲方，如须继续租赁，应提前一个月与甲方协商，双方另签订合同。九、租赁期届满或者解除合同之日，双方应共同检查交接该物业，如发现有损坏，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方赔偿。十二、甲乙双方违约责任：1、乙方逾期交付该物业租金，交付租金期限订为每月5日前，每逾期一日，甲方按月租总额的百分之二收取违约金，乙方如超出10日没交付租金，或连续三个月不准时交付租金，甲方有权收回该物业并没收保证金，乙方同意甲方将该物业停水、停电，锁门，处理该物业内的一切物件，甲方有权另行出租出售。2、租赁期内甲乙双方未征得另一方同意而单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，如属乙方违约，甲方则有权没收乙方保证金及追收租金；如属甲方违约，乙方则有权要求甲方双倍返还保证金。5、租赁双方自签订本合同后共同到房屋所在地的街道出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。注：此合同七日之内签署及交付订金后有效。
2010年7月23日，何峤收到渤海期货有限公司广州营业部交纳的保证金50400元。
渤海期货有限公司广州营业部、何峤于2010年7月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定渤海期货有限公司广州营业部向何峤承租紫园商务大厦417房，2010年8月1日至2012年8月31日的月租金为4576元，2012年9月1日至2013年8月31日的月租金为4851元。同年8月1日，双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定渤海期货有限公司广州营业部向何峤承租紫园商务大厦416房，2010年8月1日至2012年8月31日的月租金为12224元，2012年9月1日至2013年8月31日的月租金为12957元。该两份《广州市房屋租赁合同》均经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局租赁登记备案。2010年8月1日，双方签订《补充协议》，约定：现甲乙双方一致同意，现房管局签订的合同只作为税收及工商管理登记的依据，双方权益仍然按照原7月23日签订的合同为法律依据执行。
渤海期货有限公司广州营业部向何峤交租至2012年12月31日。
渤海期货有限公司广州营业部于2013年5月15日向原审法院起诉称：2012年12月25日，渤海期货有限公司广州营业部、何峤双方向广州市国土资源和房屋管理局越秀分局申请解除双方签订的租赁合同，并提交了解除、终止房屋租赁合同申请表，房管部门在审查后同意注销登记备案。在双方同意解除租赁合同并共同向房管部门申请注销登记备案后，何峤理应向渤海期货有限公司广州营业部退回租赁保证金，但在渤海期货有限公司广州营业部多次催讨下，何峤至今未向渤海期货有限公司广州营业部退回租赁保证金，故请求法院判令：何峤立即向渤海期货有限公司广州营业部退还租赁保证金50400元及利息（从2013年1月1日起算至何峤实际退还租赁保证金之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
渤海期货有限公司广州营业部为证明双方同意解除租赁合同并共同申请了注销登记备案，在原审中提交了穗租备2010170402900664、穗租备2010170402900665的两份《解除、终止房屋租赁合同申请表》，其中紫园国际商务大厦416室申请解除、终止租赁合同的原因为双方同意于2010年12月31日起提前解除本合同，因办公地址迁移原因，承租人单方申请提前解除合同。紫园国际商务大厦417室申请解除、终止租赁合同的原因为本合同自2012年12月31日到期终止，因办公地址迁移原因，承租人单方申请提前解除合同。上述两申请表中审查意见一栏注明：经审查，该合同予以注销登记备案，并盖有广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局租赁登记备案专用章。上述两申请表中出租人签章一栏签有“何峤”名字，出租人签章一栏盖有渤海期货有限公司广州营业部公章，日期均签署为2012年12月25日。渤海期货有限公司广州营业部称上述申请表中“何峤”的签名是何峤的财务代何峤签署的，具体名字不清楚。何峤不确认上述申请表中“何峤”的签名是何峤本人签名，并表示何峤从未同意过渤海期货有限公司广州营业部单方解除合同，也没有亲自或委托他人与渤海期货有限公司广州营业部共同到租赁备案中心办理解除、终止租赁合同的手续。
渤海期货有限公司广州营业部为证明何峤在渤海期货有限公司广州营业部的介绍下与新承租人签订了租赁合同，租期与渤海期货有限公司广州营业部、何峤解除租赁合同的时间衔接，在原审中提交了复印自广州市越秀区黄花岗流动人员和出租屋管理服务中心的《市房屋租赁合同》，该合同签订方为何峤和广州广诚杰医学科技有限公司，内容约定广州广诚杰医学科技有限公司向何峤承租东风东路745号416房使用，租期从2013年2月1日至2014年12月31日。何峤质证称该合同并非其签订的，但确认现416房是出租给广州广诚杰医学科技有限公司，且并非通过渤海期货有限公司广州营业部介绍签订租赁合同的，而是何峤通过中介促成签订的。
渤海期货有限公司广州营业部为证明其已退出涉案房屋并交清了水电费，在原审中提交了《交接清单》，其中416房的清单载明交接日期为2012年12月27日，“紫园物管处经办人”一栏盖有广州市德昇物业管理有限公司的公章，“渤海期货经办人”和“出租方经办人”一栏均显示有手写签名；417房的清单没有载明交接日期，“紫园物管处经办人”一栏盖有广州市德昇物业管理有限公司的公章，“渤海期货经办人”和“出租方经办人”一栏均没有显示签名。渤海期货有限公司广州营业部称该清单上出租方经办人一栏签名的人员是何峤的财务人员，是有权代表何峤负责租赁事宜的，但具体名字不清楚。何峤称其没有在上述清单上签名，也没有委托他人办理交接事宜，不确认该证据真实性。
原审庭审中，渤海期货有限公司广州营业部、何峤确认双方实际是按2010年7月22日签订的《租赁合同》履行。另，渤海期货有限公司广州营业部表示：由于需另寻新的办公场所，故与何峤协商能否解除合同，何峤当时表示只要有新租户接手就同意解除合同；我承租使用涉案房屋至2012年12月31日止。何峤不确认曾表示只要有新租户接手就同意解除合同，当时我是向渤海期货有限公司广州营业部表示不同意提前解除合同，若要单方解除合同就按合同约定的条款履行；确认渤海期货有限公司广州营业部承租房屋至2012年12月，但由于渤海期货有限公司广州营业部是自行离场，故具体离场时间我不清楚。
原审法院认为，虽渤海期货有限公司广州营业部与何峤就涉案的416、417房分别签订了两份租赁合同，但渤海期货有限公司广州营业部、何峤在原审庭审中均确认双方实际按2010年7月22日签订的《租赁合同》履行，故2010年7月22日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按此合同履行。据渤海期货有限公司广州营业部陈述，渤海期货有限公司广州营业部是由于需另寻租赁场地而要求提前解除租赁合同的，而按合同约定，“乙方须提前解除本合同的，应提前两个月征得甲方同意”，并约定“租赁期内甲乙双方未征得另一方同意而单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，如属乙方违约，甲方则有权没收乙方保证金及追收租金”，据此，在渤海期货有限公司广州营业部要求提前解约的情况下保证金予以退还的前提是何峤同意提前解除合同。渤海期货有限公司广州营业部在本案中提交了两份《解除、终止房屋租赁合同申请表》及交接清单用以证明何峤同意提前解除合同，对该两份证据原审法院分析如下：首先，该两份《解除、终止房屋租赁合同申请表》针对的是2010年7月28日签订的《广州市房屋租赁合同》和2010年8月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，而双方已通过书面确认上述两份租赁合同只作为税收及工商管理登记的依据，原审庭审中双方也确认实际是按2010年7月22日签订的《租赁合同》履行，因此，上述两份《广州市房屋租赁合同》经租赁备案中心注销备案登记的事实并不能证明何峤同意解除双方实际履行的租赁合同。其次，渤海期货有限公司广州营业部提交的417房交接清单中“渤海期货经办人”和“出租方经办人”一栏均没有显示签名，416房的交接清单中“出租方经办人”一栏也并非何峤签名，无法证实该交接清单是何峤的真实意思表示，退一步讲，即使双方办理了交接，交接的行为也仅能证明何峤已收回场地，不能直接证明何峤同意渤海期货有限公司广州营业部提前解除合同。综合上述分析可见，渤海期货有限公司广州营业部称何峤同意其提前解除租赁合同依据不足，不予支持。关于渤海期货有限公司广州营业部称何峤曾表示只要有新租户接手就同意解除合同的意见，因何峤不确认曾作此承诺，且渤海期货有限公司广州营业部未能提供证据证实其主张，故渤海期货有限公司广州营业部应承担举证不能的责任，对渤海期货有限公司广州营业部该主张不予采纳。综上，在没有证据证明何峤同意渤海期货有限公司广州营业部提前解除合同的情况下，渤海期货有限公司广州营业部要求何峤退回保证金缺乏依据，不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告渤海期货有限公司广州营业部的全部诉讼请求。本案受理费1060元，由原告负担。
判决后，渤海期货有限公司广州营业部不服，向本院提起上诉称：1、双方共同去申请办理解除租赁合同备案登记的行为已表明双方同意解除租赁合同，《解除、终止房屋租赁合同申请表》上也明确注明双方同意于2012年12月31日起提前解除租赁合同，房管部门不可能在不核实出租方身份及权限的情况下，盖章确认并同意双方解除租赁合同的申请，所以该申请表是双方解除租赁合同的真实意思表示。2、物业管理公司作为见证人在双方的房屋交接清单上盖章确认，已表明其对双方身份的确认，双方共同办理房屋交接的行为，是对双方同意解除租赁合同的进一步确认，房屋交接清单的签订也说明双方申请解除租赁合同后，上诉人依照租赁合同的约定完成了房屋的交还。3、本案租赁合同的解除经过了被上诉人何峤的同意，上诉人未拖欠被上诉人的任何租金，结清了使用所租房屋的所有费用，在承租过程中没有任何违约行为，上诉人主张广州广诚杰医学科技有限公司是上诉人介绍并承接房屋是客观事实。被上诉人所称未同意解除租赁合同，没有任何证据支持，在双方办理完申请解除备案合同及交接房屋的手续后，被上诉人不退还上诉人的保证金没有任何的依据，也有违租赁活动诚实信用的基本原则。综上，请求依法撤销原判，改判支持上诉人所有诉讼请求。
被上诉人何峤答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
上诉人渤海期货有限公司广州营业部及被上诉人何峤在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人渤海期货有限公司广州营业部与被上诉人何峤于2010年7月22日签订的《租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。
本案争议的焦点在于被上诉人何峤有否同意上诉人渤海期货有限公司广州营业部提前解除合同。上诉人渤海期货有限公司广州营业部为此在本案中提交了两份《解除、终止房屋租赁合同申请表》及交接清单以证明被上诉人何峤同意提前解除合同，经审查，首先，该两份《解除、终止房屋租赁合同申请表》针对的是双方分别于2010年7月28日、8月1日签订的两份《广州市房屋租赁合同》，而双方已通过书面确认该两份租赁合同只作为税收及工商管理登记的依据，双方在本案中亦均确认实际是按2010年7月22日签订的《租赁合同》履行，因此，原判认定该两份《广州市房屋租赁合同》经租赁备案中心注销备案登记的事实并不能证明被上诉人何峤同意解除双方实际履行的租赁合同正确。何况，上诉人渤海期货有限公司广州营业部称上述申请表中“何峤”的签名是被上诉人何峤的财务代被上诉人何峤签署的，具体名字不清楚，但上诉人渤海期货有限公司广州营业部对此未能举证证明，而被上诉人何峤亦不确认上述申请表中“何峤”的签名是其本人签名，并表示其从未同意过上诉人渤海期货有限公司广州营业部单方解除合同，也没有亲自或委托他人与上诉人渤海期货有限公司广州营业部共同到租赁备案中心办理解除、终止租赁合同的手续。其次，原判已就上诉人渤海期货有限公司广州营业部提交的416房、417房交接清单无法证实是被上诉人何峤的真实意思表示、亦不能直接证明被上诉人何峤同意上诉人渤海期货有限公司广州营业部提前解除合同的理据作了充分的论述，并无不当，本院予以维持。关于上诉人渤海期货有限公司广州营业部称被上诉人何峤曾表示只要有新租户接手就同意解除合同、且新租户是其介绍并承接租赁房屋的意见，上诉人渤海期货有限公司广州营业部未能提供确实、充分的证据证明，被上诉人何峤对此亦予以否认，故原判认定上诉人渤海期货有限公司广州营业部应承担举证不能的责任，对其该主张不予采纳正确。综上，原判认为在没有证据证明被上诉人何峤同意上诉人渤海期货有限公司广州营业部提前解除合同的情况下，上诉人渤海期货有限公司广州营业部要求被上诉人何峤退回保证金缺乏依据而不予支持正确。现上诉人渤海期货有限公司广州营业部在没有提交新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1060元，由上诉人渤海期货有限公司广州营业部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷