江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1225号
上诉人（原审被告）：邢宏博。
委托诉讼代理人：张步春，江苏鸿国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨保义。
被上诉人（原审原告）：杨竹梅。
被上诉人（原审原告）：张建立。
以上三被上诉人委托诉讼代理人：殷国春，江苏中瀛律师事务所律师。
原审第三人：连云港星海进出口贸易有限公司，住所地江苏省连云港市连云区海棠北路188号大陆桥国际商务大厦A区602室。
法定代表人：董凯，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭华东，山西祝融万权律师事务所律师。
上诉人邢宏博因与被上诉人杨保义、杨竹梅、张建立，原审第三人连云港星海进出口贸易有限公司（以下简称星海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第00589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人邢宏博的委托诉讼代理人张步春，被上诉人杨保义及其与被上诉人杨竹梅、张建立的共同委托诉讼代理人殷国春，原审第三人星海公司的委托诉讼代理人郭华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邢宏博上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。1、上诉人与第三人签订的《补充协议》合法有效，是当事人真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，一审法院否定该补充协议的效力，仅是以所谓的不符合常理为借口，没有法律依据。该补充协议是认定上诉人与被上诉人之间权利义务关系唯一的合法有效的证据。2、一审法院按照江苏大公房地产土地评估有限公司出具的物价报告判定上诉人向被上诉人支付房屋使用费每月31100元，没有法律依据。该物价报告将上诉人自己投入的装修及设备也纳入了评估的范围，即使上诉人应向被上诉人支付房屋使用费，在评估的过程中也应该扣除上诉人自行投入的部分分担部分的使用费。
被上诉人杨保义、杨竹梅、张建立辩称，上诉人与第三人签订的补充协议无论是否真实，对被上诉人没有拘束力，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人星海公司述称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。星海公司与杨保义签订《房屋购买意向协议》一份，约定星海公司意向将包括涉案房产在内的综合楼出售给杨保义，双方在2012年12月底前办理房产交易手续等内容。2012年10月28日，星海公司与杨保义、杨竹梅、张建立签订《房屋地产买卖契约》一份，约定星海公司将包括涉案房产在内的综合楼出售给杨保义、杨竹梅、张建立三人，同时办理了房屋所有权变更登记和土地使用权变更登记手续。在此情况下，星海公司不可能把将要出售的房产出租给上诉人使用，而且租赁时间长达18年，租金18万元/年降至10万元/年，这些都是不符合常理和交易习惯的，上诉人在伪造事实和证据。二、上诉人提交的证据不合理及涉嫌非法。上诉人所举主要证据为2012年7月20日的《补充协议》，该协议将星海公司列为乙方，上诉人为甲方。事实上，双方在此之前多次签订的协议内容均是星海公司为甲方，上诉人为乙方，原因是星海公司的公章均是盖在右下角，这样的盖章方式完全符合空白纸张加盖印章，留备出具委托书或证明使用的习惯，同时也说明上诉人为了配合预留加盖印章的地点而故意将《补充协议》中甲乙双方互相颠倒。此外，星海公司在工商局备案的公章早于2009年停止使用并销毁，在此之后使用至今的公章经鉴定和备案公章也是不一致的，但上诉人却屡次出示书写日期为2009年以后法律文书，其盖章仍然是工商局备案公章，上诉人显然是利用了其作为星海公司员工的职务之便，留存了不知数量的预留公章空白纸，在其认为需要时可以随意向法院提交盖有星海公司印章的法律文书。三、上诉人提到《补充协议》是本案唯一关键证据，仅是加盖了公司公章。上诉人提到李卫清一个人与上诉人签订了《补充协议》，代理人庭前向李卫清做了了解，李卫清和上诉人从未签订《补充协议》，也从未见过《补充协议》的内容。事实上李卫清也无权签订该协议。综上，上诉人无法证明其主要证据来源的合法性和合理性，而通过上诉人在数次庭审中提交书面证据的连续性可以看出其提交证据的恶意和非法性，对此星海公司建议二审法院将上诉人移交公安机关处理。
杨保义、杨竹梅、张建立向一审法院起诉请求：判令邢宏博返还财产、搬离杨保义、杨竹梅、张建立所有的中华西路11号南侧房产（格林兰歌舞厅处）；判令邢宏博赔付房屋租金损失65753元，并请法院判决依照每日1096元计算损失至邢宏博搬离出房产之日；判令邢宏博赔付杨保义、杨竹梅、张建立违约赔偿损失60000元，并请法院判决依照每日2000元计算损失至邢宏博搬出房产之日；判令邢宏博承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案位于中华西路南侧房屋（连云区中华西路11号综合楼房屋所有权证）原系连云港星海煤炭化学工贸公司（以下简称星海工贸公司）名下房屋，共三层。1995年3月9日，星海工贸公司注册成立了连云港星海煤炭化学工贸公司格林兰歌舞厅，经营场所在上述房屋内。1999年2月1日，邢宏博的妻子黄莺代邢宏博与星海工贸公司签订了《格林兰舞厅承包经营合同》1份，约定了“为充分调动职工的积极性，确保上交集团投资收益…经星海工贸公司研究决定，将公司下属格林兰舞厅承包给邢宏博、黄莺两同志全权经营。一、承包期限为三年，自1999年2月1日起至2002年元月三十日止…”等内容，合同签订后，双方按合同约定履行至2001年1月1日又签订了《格林兰舞厅承包合同》1份，约定了“…一、承包期限：三年自2001年1月1日至2003年12月31日。二、承包形式：自主经营、自负盈亏，独立核算，除上交承包金以外的其他收入全部归承包人支配。…”等内容。双方按约履行至2003年2月10日，又签订了《房屋租赁合同》1份，约定了“经甲（星海工贸公司）乙（邢宏博）双方共同协商，本着互惠互利的原则，就甲方位于连云区中华西路11号综合楼二楼、三楼租赁给乙方有偿使用达成如下协议：一、租赁房屋为星海工贸公司所属位于连云区中华西路11号综合楼二楼、三楼，建筑面积约为660平方米，甲方以现状房屋交给乙方使用，甲方允许乙方在不影响房屋结构的情况下自行装修，装修费用由乙方自行承担。二、租期为八年，从2003年1月1日起至2010年12月31日止，年租金为180000元、在保证租赁房屋仅作为营业用房使用租赁期满同等条件下甲方应优先租给乙方，若乙方不再承租，原乙方的室内外装修部分全部无偿留给甲方，乙方不得拆除。…”等内容。2005年8月11日星海工贸公司资产合并至星海公司名下。2010年12月20日，邢宏博和星海公司签订了《房地产租赁契约》1份，约定了“星海公司将涉案房屋的二、三层房屋租赁给邢宏博使用，租赁期限为自2011年1月1日至2013年12月31日止；星海公司如需出卖或抵押上述房产应提前三个月通知邢宏博；邢宏博将在租赁期届满时把房地产交还给星海公司，如需继续承租上述房地产，应提前一个月与星海公司协商，双方另签订契约”等内容。之后邢宏博一直以格林兰歌舞厅的名义对外经营，只是在工商部门将负责人变更为邢宏博。
2012年6月20日，杨保义和星海公司签订了《房屋购买意向协议》，该协议书载明了“星海公司意向将涉案房屋出售给杨保义，考虑到涉案房屋正在出租，出租期限截止日期为2013年12月31日，星海公司在出租期满后将房屋交付给杨保义，双方在2012年12月底前办理房产交易手续”等内容。2012年10月28日，星海公司和杨保义、杨竹梅、张建立签订了《房地产买卖契约》1份，将包括租赁经营的歌舞厅在内的整个连云区中华西路11号综合楼以8842748元的价格出售给杨保义、杨竹梅、张建立，双方还办理了房屋所有权变更登记和土地使用权变更登记手续，将房屋所有权和土地使用权变更登记至杨保义、杨竹梅、张建立名下。
邢宏博认为星海公司在未告知其情况下将其租赁房屋出售给杨保义、杨竹梅、张建立，损害其优先购买权，曾于2013年诉至一审法院，要求星海公司赔偿其损失3600000元。邢宏博在该案审理期间向一审法院提供了盖有“连云港星海进出口贸易有限公司”字样印章的《结算及相关情况通知书》1份（内容为：邢宏博，我公司财务部应你的要求，并根据你方已交给我方财务部门的缴款凭证，对你个人承租我公司位于墟沟镇北城路南侧的房屋的租金进行了结算，现将结算及相关情况通知如下：一、你方自2003年元月1日租用我方至今的租金已全部缴清（其中含你委托他人代缴部分），未有拖欠。二、你夫人黄莺要求我方开具正式发票，我方暂时不能开具（本结算书即可作为你方付款凭证）；如确实需要，你方必须承担我方因开具发票须向税务部门缴纳的相关税款约20万元（多退少补）。三、鉴于你个人与我公司只是租赁关系，现有的装修投入也与我方无关，对此你我双方已明确约定，所以我方并无长期向你方借用营业执照的义务。四、我公司当时是曾答应你方无偿借用我方格林兰歌舞厅营业执照的问题，但因领导早已变更，我方将在今年底进行注销，希你方尽快重新办理，否则造成的损失与我方无关，原文化、消防等你方需要的手续我方将及时配合变更你方。四、你方租用我方的房屋，现已被我方出售并已转户，如收回将对相关人员造成极大的麻烦，希望你方能予以谅解。五、鉴于我方当时因工作疏忽没能通知你方，确实将给你方造成很大的损失，对于你方已经交来的装修凭证我方已经确认过的185万元我方将从卖房所得的款项中尽快拨付给你方。对你方提出的我方卖价与市场差价部分，如有法院判决我方可予以赔付。特此通知）以及盖有“连云港星海进出口贸易有限公司”字样印章的《补充协议》1份（内容为：甲方：邢宏博身份证号码××乙方：连云港星海进出口贸易有限公司甲乙双方本着互谅互让之原则自愿达成一致协议如下：一、鉴于乙方因工作疏忽将甲方承租使用的房屋，未经甲方同意卖给了星海公司，乙方同意一次性赔偿甲方损失计人民币叁佰陆拾万元正（￥3600000元）。二、甲方对乙方相关工作人员的工作失误予谅解，保证不向乙方上级部门反映此事，并在接收乙方的赔偿款后，不再追究乙方的其他责任。三、本协议经双方签字盖章即生效，任何一方均不得违反。本协议如与双方先前的结算及相关情况通知书及协议或行为相冲突或不一致的，均以本补充协议为准）。
星海公司对该《结算及相关情况通知书》和《补充协议》的真实性均不予认可，申请一审法院对上面加盖“连云港星海进出口贸易有限公司”字样印章进行鉴定，鉴定意见该印章与星海公司成立时在工商部门预留的印鉴章以及2009年之前年审的印章均为系同一枚印章所盖；星海公司提供比对样本的印章与其2010年后工商部门年审时使用的印章一致。星海公司在该案一审庭审时主张，其在2010年启用新的印章，但没有公告声明原印章作废，也没有办理正式的变更公章备案手续。一审法院对该案作出了（2013）港民初字第1199号民事判决，判决星海公司按照《结算及相关情况通知书》和《补充协议》约定赔偿邢宏博损失3600000元。因邢宏博至今仍在涉案房屋的二、三层经营格林兰歌舞厅，杨保义、杨竹梅、张建立因而诉至一审法院。
关于邢宏博所举落款时间为2012年7月20日的盖有“连云港星海进出口贸易有限公司”字样印章的《补充协议》，该协议约定邢宏博和星海公司就2010年12月20日双方签订的《房地产租赁契约》部分条款进行变更，租赁期限自2013年12月31日到期后顺延至2028年12月31日，即租赁期限调整为：2011年1月1日至2028年12月31日；租金调整为2013年度10万元人民币、2014年度10万元人民币，自2015年度起在上一年度租金的基础上每年递增1.5万元，递增至20万元封顶；非经星海公司同意，邢宏博不得向任何第三方出示或透露本补充协议的内容等内容），证明邢宏博和星海公司对涉案房屋签订了租赁期限为2011年1月1日-2028年12月31日的租赁合同。邢宏博主张其在2012年7月份找星海公司要求修改双方2010年12月20日签订的《房地产租赁契约》条款，之后星海公司当时的法定代表人李卫清在2012年年底之前（具体时间不记得）将盖好章的该份《补充协议》交给邢宏博，当时旁边无其他人，邢宏博在该《补充协议》甲方处签上自己的名字并依李卫清的要求落款时间写2012年7月20日。杨保义、杨竹梅、张建立认为该证据上只是加盖了第三人的印章，没有承办人员的签名，对于该份补充协议的真实性无法确认。第三人对邢宏博提供的《补充协议》真实性不予认可，否认李卫清向邢宏博提供了该《补充协议》，第三人还申请对该协议上加盖的“连云港星海进出口贸易有限公司”印章形成时间、邢宏博签字时间、补充协议打印时间及印鉴真伪进行鉴定，一审法院因此委托了南京东南司法鉴定中心对此进行鉴定，鉴定机构在工商局调取了第三人工商档案中2011年3月10日的《指定代表或者共同委托代理人的证明》和《连云港星海进出口贸易有限公司章程修正案》以及2013年7月12日《指定代表或者共同委托代理人的证明》上加盖的印章作为样本印文进行鉴定，鉴定意见为：1、根据现有鉴定材料，送检《补充协议》处印文与样本印文不是同一印章形成；根据现有鉴定材料，倾向认定该补充协议上手写“邢宏博2012.7.20”在2012年7月（不包括本数）之后形成；但由于送检材料自身条件所限，不能鉴定该补充协议上打印字迹的具体形成时间。第三人支付了鉴定费5000元。杨保义、杨竹梅、张建立和第三人对该鉴定意见无异议，邢宏博认为该鉴定所参照的比对样本并非第三人在工商部门备案的印鉴，因而要求重新鉴定。一审法院委托了南京东南司法鉴定中心以第三人成立时在工商部门“印章式样”一页预留的公章作为比对样本进行补充鉴定，鉴定意见为：送检的《补充协议》上检材印文与比对样本印文系同一印章盖印形成。杨保义、杨竹梅、张建立、邢宏博对该鉴定意见均无异议。第三人认为该公司2009年以后工商局、税务局等国家机关文件所加盖印章均以变更，所取对比印章，应该以年份相近的印章为准。
一审法院还依杨保义、杨竹梅、张建立的申请对涉案房屋的二层、三层邢宏博实际使用部分的2014年度月租金委托江苏大公房地产土地评估有限公司进行估价，估价意见为：不含装潢和设备的市场月租金为29100元；含装潢及设备的市场月租金为31100元。杨保义、杨竹梅、张建立为此支付了估价费22000元。杨保义、杨竹梅、张建立和星海公司对该鉴定意见没有异议；邢宏博该估价报告的真实性和合法性均有异议，认为该份估价报告估价的租金明显高于当时当地的价格。
杨保义、杨竹梅、张建立与邢宏博均认可双方就涉案房屋未签订过书面的租赁合同，邢宏博主张其收到杨保义、杨竹梅、张建立要求其2013年12月31日合同期满后收回涉案房产的《函》后，其告知杨保义其和星海公司的租赁期限未满，杨保义、杨竹梅、张建立表示不再租赁给邢宏博，后来双方经过协商，杨保义、杨竹梅、张建立同意按照其和星海公司签订的租赁合同和2012年7月20日《补充协议》执行，并且实际收取了其40000元的租金。杨保义、杨竹梅、张建立对邢宏博的主张不予认可。邢宏博对自己提出的杨保义、杨竹梅、张建立口头同意按照其和星海公司签订的租赁合同和2012年7月20日《补充协议》执行的主张除上述证据2汇款凭证外，未能向一审法院提供其他证据。
一审法院还查明：邢宏博在（2013）港民初字第1199号案件审理过程中，其主张和星海公司之间存在租赁合同关系，向一审法院提供了除该份《补充协议》外其他所有关于其使用涉案房屋的合同，在一审开庭时法庭问其为何在该案件庭审时不提供，其主张系因为该《补充协议》约定了“非经星海公司同意，邢宏博不得向任何第三方出示或透露本补充协议的内容”，当时一审庭审时有人旁听，所以其未提供。
一审法院认为，邢宏博向一审法院提供的《补充协议》上盖有星海公司名称字样的印章虽然经过鉴定与星海公司成立时预留在工商部门“预留印鉴章一栏”的系同一枚印章所盖，但是鉴定报告对邢宏博签名的时间只是认为“倾向认定在2012年7月（不包括本数）之后形成；不能鉴定打印字迹的具体形成时间”，故也不能证明邢宏博提出的该《补充协议》形成在2012年7月至12月底之间的主张。邢宏博主张该份《补充协议》系对2010年12月20日双方签订的《房地产租赁契约》部分条款的变更，而该《房地产租赁契约》约定了“如需继续承租上述房地产，应提前一个月与星海公司协商，双方另签订契约”，邢宏博在合同期限届满前约一年半的时间即对星海公司提出要求继续承租、延长租赁期限显然与常理不符；另外，根据邢宏博之前和星海公司签订的租赁合同租金一直都是在增加，而该《补充协议》却将原本年租金180000元降为100000元和双方之前的交易习惯相悖；邢宏博和星海公司之前签订的合同上均不仅加盖单位印章，还有经手人签字，而该《补充协议》却只有单位印章、无经手人签字，这亦不符双方之前的交易习惯；同时，邢宏博在其向星海公司主张优先购买权损失的案件中为证明其和星海公司之间存在租赁关系向一审法院提供了所有租赁合同，却唯独不提供该份《补充协议》，其在一审庭审时辩解系因为“当时协议约定未经星海公司同意不得向任何第三方出示或透露本补充协议的内容，而当时庭审时有其他人旁听”，这与其在一审庭审时主张杨保义口头同意按《补充协议》履行相矛盾；星海公司在2012年6月20日才刚和杨保义签订了关于涉案房屋的《房屋购买意向协议》，该协议上也载明了租赁期限截止至2013年12月31日，其不久却再和邢宏博签订长达16年的补充协议亦不符合常理。上述不符合常理情形足以使人对该《补充协议》的合法来源产生怀疑，故邢宏博应当对此进行举证，但邢宏博对此却未能举证，其应当承担举证不能的法律后果。故一审法院对邢宏博辩解的其和星海公司之间的租赁期限尚未届满的主张不予采信。
邢宏博向一审法院提供的其2013年12月30日向杨保义账户汇款40000元的凭证汇款用途“房租”系邢宏博汇款时自己填写，不能证明系和杨保义的合意；邢宏博没有证据证明自己提出的杨保义向其账户汇款40000元是杨保义发给其瑞泰酒店的分红、而不是杨保义退还其交纳的40000元租金。故邢宏博没有证据证明自己提出的杨保义同意按照《房地产租赁契约》和《补充协议》的约定履行的辩解主张。
杨保义、杨竹梅、张建立已经取得涉案房屋的所有权、邢宏博与原房主即星海公司之间的租赁期限亦届满，故杨保义、杨竹梅、张建立有权要求邢宏博返还其占有的涉案房屋。关于杨保义、杨竹梅、张建立主张的要求一审法院判令邢宏博赔付其违约赔偿损失60000元以及依照每日2000元计算至邢宏博实际搬离之日损失的诉求，一审法院认为即使杨保义、杨竹梅、张建立主张的其将涉案房屋租赁给案外人李乃军并且因为房屋不能交付而每天赔偿其损失2000元的事实存在，但是因为杨保义、杨竹梅、张建立是明知邢宏博一直在使用涉案房屋，其在邢宏博没有搬离的情况下即与他人另行签订合同而造成的损失属于其自行扩大的损失，该部分费用应当由其自行承担。关于杨保义、杨竹梅、张建立主张的要求一审法院判令邢宏博赔付其房屋租金损失65753元以及依照每日1096元标准计算实际搬离之日租金的诉求，因为杨保义、杨竹梅、张建立已经取得了涉案房屋的所有权，其和星海公司约定了星海公司在2013年12月31日租赁期满后向其交付房屋，故杨保义、杨竹梅、张建立取得了自2014年1月1日起其对涉案房屋收益的权利，现邢宏博一直在使用涉案房屋，故其应当自2014年1月1日起至其实际搬离涉案范围之日止向杨保义、杨竹梅、张建立支付使用费用，因为邢宏博使用了涉案房屋的装潢、设备进行经营，故使用费用的数额应当参照一审法院委托鉴定的意见即每月含装潢及设备的市场月租金为31100元予以认定。邢宏博对自己提出的估价意见价格太高没有证据加以证明，一审法院对此不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、邢宏博于判决发生法律效力之日起十日内搬离其使用的涉案位于连云区中华西路11号综合楼二层、三层房屋；二、邢宏博于判决发生法律效力之日起十日内按照每月31100元的标准向杨保义、杨竹梅、张建立支付自2014年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；三、驳回杨保义、杨竹梅、张建立要求邢宏博赔偿其因赔付案外人李乃军损失60000元以及依照每日2000元计算至邢宏博实际搬离之日损失的诉求。一审案件受理费2815元，由杨保义、杨竹梅、张建立承担1400元，邢宏博承担1415元；星海公司预交的鉴定费5000元，由邢宏博和星海公司各承担2500元；杨保义、杨竹梅、张建立预交的估价费22000元，由邢宏博和杨保义、杨竹梅、张建立各承担11000元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：1、2012年7月20日的补充协议能否作为本案认定事实的依据；2、一审认定的逾期使用费是否恰当。
关于第一个争议焦点。邢宏博主张2012年7月20日的补充协议可以证明其与星海公司就涉案房屋达成租赁协议，星海公司对此补充协议不予认可。本院认为，邢宏博与星海公司在2012年之前就涉案房屋达成多份租赁合同，该补充协议和之前的租赁合同在租金金额、租赁期限、书写习惯等方面均不一致，且邢宏博在向星海公司主张优先购买权损失的案件中亦未提交该补充协议。一审法院结合本案案情以及补充协议的不合理之处，对该补充协议的真实性未予采信并无不当，本院对该补充协议亦不予采信，故该补充协议不能作为认定本案事实的依据。
关于第二个争议焦点。上诉人邢宏博认为逾期使用费应扣除邢宏博自行投入的部分分担的使用费。本院认为，涉案房屋已出卖给杨保义、杨竹梅、张建立，且邢宏博已就优先购买权损失提起诉讼，故一审法院以含装潢及设备的市场月租金31100元作为邢宏博支付逾期使用费的标准并无不当。
综上所述，上诉人邢宏博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2815元，由上诉人邢宏博负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年十二月二日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。