山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁01民终2827号
上诉人（原审被告）王其飞，男，1987年9月17日出生，汉族，济南骏特网络技术有限公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人孙承利，总经理。
委托代理人娄焕历，山东德康律师事务所律师。
上诉人王其飞因与被上诉人淄博恒生物业管理有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第3391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2013年12月3日，王其飞与恒生物业济南分公司双方签定了前期物业管理服务协议，协议约定：由恒生物业济南分公司进行前期物业管理，提供物业服务，物业服务的内容为：1、物业共用部位的维护、养护和管理（纳入业主房屋面积公摊的部位）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、小区水费、电费、采暖费的代收代缴服务；10、公共维修基金的申请、办理。住宅类物业服务费标准为1.8元/月/平方米，王其飞需于每年1月15日前缴纳当年1至6月的物业管理服务费用，于每年7月15日前缴纳当年7至12月物业管理费用。不按时缴纳物业费的需按每天3‰的比例缴纳滞纳金。物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等人员费用；2、物业共有部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用、管理费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业服务企业的利润；10、物业共有部位、公共设施设备的维修、保养，不包括更新、改造、增项、大中修等费用；11、其他物业管理服务工作所必要的开支。王其飞系小区业主，其房屋面积68.52平方米。协议后的附件三中载明了物业服务标准，包括每年开展3次以上一定规模的社区文化活动、节假日有专题环境布置；每年的沟通面不低于小区住户的85%，每年2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上；垃圾桶布局合理、垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味等。协议签订后，恒生物业济南分公司为王其飞提供了物业服务。王其飞以恒生物业济南分公司提供的物业服务达不到合同约定的服务标准为由未付自2014年3月3日至2014年12月31日的物业费1221.1元。恒生物业济南分公司在2014年1月1日至12月31日期间存在小区活动组织次数较少、未进行民主测评、卫生清理不及时的问题。
原审法院认为：王其飞与恒生物业济南分公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。因恒生物业济南分公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成恒生物业济南分公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故虽恒生物业济南分公司为涉案小区提供的前期物业服务存在小区活动组织次数较少、未进行民主测评、卫生清理不及时的问题，需要进一步改进，但尚不足以据此认定恒生物业济南分公司在合同履行过程中存在重大瑕疵。因此，对恒生物业济南分公司提供服务中存在的一般瑕疵，王其飞有权要求恒生物业济南分公司进行改正，达到物业服务合同和法律规定的水平，但不能依此拒付或少付物业服务费。对恒生物业济南分公司要求王其飞支付物业服务费1221.10元的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于恒生物业济南分公司在涉案小区内提供的物业服务存在一定的瑕疵，亦有违约行为，应承担相应的责任，王其飞并非无故拒交物业费，故对恒生物业济南分公司主张王其飞支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:一、限被告王其飞于本判决生效之日起10日内支付原告淄博恒生物业管理有限公司济南分公司物业服务费1221.10元。二、驳回原告淄博恒生物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告淄博恒生物业管理有限公司济南分公司、被告王其飞各负担25元。
上诉人王其飞不服原审判决上诉称：1、恒生物业济南分公司称服务标准为四星级标准，上诉人与被上诉人之间虽然签订了物业服务合同，根据《济南市普通住宅四星级物业服务标准》的基本要求，被上诉人连最基本的要求都无法达到，合同最根本的条款不具备，合同内容根本就不具备应有的法律效力。事实上，被上诉人自始至终没有对业主提供星级物业服务。2、《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。恒生物业济南分公司进驻小区，必须向所在地济南市，而事实上，被上诉人根本就没有在物业办以及济南市物价局备案。3、被上诉人在原审法院起诉80%以上的业主，都是先前拒交物业费的业主。由此可见被上诉人根本无法达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》及双方签署的物业服务协议规定。4、被上诉人所收取之物业费用未依法公示，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。5、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护等物业服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案被上诉人没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人恒生物业济南分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为:王其飞与恒生物业济南分公司签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。该合同对包括王其飞在内的小区全体业主均具有约束力。王其飞认为恒生物业济南分公司未履行合同义务，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。诉讼中，王其飞提供小区业主QQ群聊天记录等证据欲证实恒生物业济南分公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，证据显示恒生物业济南分公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但不足以构成重大瑕疵，王其飞以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。王其飞主张恒生物业济南分公司未书面催交物业费，对此本院认为，首先，法律并未规定书面催缴系提起诉讼的前置程序；其次，双方签订的物业服务合同对何时缴纳物业服务费有具体约定，王其飞应按时足额支付物业服务费。对于王其飞称恒生物业济南分公司进驻涉案小区未经行政主管部门批准、备案问题，根据《物业管理条例》的规定，该问题应由行政管理部门予以处理，不能成为王其飞拒交物业费的理由。王其飞主张恒生物业济南分公司进驻涉案小区未经招投标程序，因招投标程序并非法律、行政法规效力性的强制性规定，即使未经招投标程序，亦不影响本案前期物业管理服务协议的效力。王其飞要求公示涉案小区公共区域的经营性收入、物业服务资金收支情况，但王其飞并未就本案本诉提起反诉，故本院不予处理。综上，上诉人王其飞之上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王其飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 程军玲
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 李 环