＼n河南省信阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）信中法民终字第1124号＼n上诉人（原审被告）杨文，男，1974年1月7日出生。＼n委托代理人方海平，河南保城律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）中国共产党罗山县委党校。＼n负责人李兰欣，该校常务副校长。＼n委托代理人任太成，河南正晟律师事务所律师。＼n上诉人杨文因与被上诉人中国共产党罗山县委党校房屋租赁合同纠纷一案，不服罗山县人民法院（2014）罗民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨文的委托代理人方海平，被上诉人中国共产党罗山县委党校的委托代理人任太成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审查明，2006年6月1日，原、被告签订《楼房租赁合同书》一份，合同约定：原告将其原单位办公楼五楼三间、四楼六间、二、三楼楼梯道两侧各一间共计十间及其办公桌椅五十套租赁给被告开办杨文艺术学校使用，租赁期限从2006年7月1日起至2016年6月30日止，租用期为10年；租金前4年每年10000元，从第5年开始每年增1000元，即第5年度房租费为11000元，第6年度房租费为12000元，以此类推，涨到15000元止，每年房租在下一年度（前一年的7月1日到第二年的6月30日为一年度）的前两个月交齐。该合同书第四条约定：“在租赁期内，如遇政策性变化，需乙方（被告）提前搬出时，租金按实际使用天数计算，余额退给乙方”。合同签订后，被告实际租赁原告该楼房屋为五楼3间（从大会议室门口往东数3间）、四楼从东往西6间加1个卫生间、二楼最西边1间耳房加1个卫生间及三楼的1个卫生间。被告依约向原告交纳了2012年度（2012年7月1日至2013年6月30日之前）的房屋租赁费。2013年5月13日，被告再向原告依约交纳2013年度的房屋租赁费14000元时，原告拒收，但被告一直占用该租赁房屋至今。＼n原审另查明，为贯彻落实中共河南省委组织部等部门《关于积极推进办学体制改革全面促进县级党校建设和发展的实施意见》（豫组（2009）21号）、信阳市县区委党校办学体制改革领导小组《关于推进县级党校办学体制改革工作实施方案》（信党校体改办（2009）1号）及中国共产党罗山县委员会《关于成立县委党校办学体制改革及迁建工作领导小组的通知》（罗文（2009）88号），罗山县县委党校办学体制改革及迁建工作领导小组通过了《罗山县委党校办学体制改革及迁建工作领导小组会议纪要》（罗党校改革迁建领导小组（2009）1号），确定将中国共产党罗山县委党校搬迁到原县一职高新建，并将原告资产按程序交给罗山县国有资产管理部门依法公开拍卖，拍卖所得全部用于新党校建设。＼n原审认为，原、被告签订的《楼房租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行约定的义务。原告原校址被拍卖、搬迁不是其意思自治，而是根据省、市、县等文件精神办理的，该行为符合《楼房租赁合同书》第四条政策性变化的约定，故原告要求解除双方的房屋租赁合同关系，被告返还实际所租赁房屋，符合约定，原审予以支持。由于原告已经交纳了2012年度（即2012年7月1日至2013年6月30日之前）的房屋租赁费，故原告要求被告支付的房屋租赁费，应从2013年7月1日起开始计算，因双方约定2013年度房屋租赁费为14000元，故被告应向原告支付自2013年7月1日起至被告实际返还原告房屋之日止期间的房屋租赁费，以每天14000元／365天=38.36元计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，经原审审判委员会讨论决定判决：一、解除原告中国共产党罗山县委党校与被告杨文于2006年6月1日签订的《楼房租赁合同书》；二、被告杨文于判决书生效之日起十日内将承租原告中国共产党罗山县委党校原办公楼五楼3间（从大会议室门口往东数3间）、四楼从东往西6间加一个卫生间、二楼最西边一间耳房加一个卫生间及三楼的一个卫生间的房屋返还给原告中国共产党罗山县委党校；三、被告杨文于判决书生效之日起十日内向原告中国共产党罗山县委党校支付自2013年7月1日起至被告实际返还原告房屋之日止的房屋租赁费（以每天14000元／365天=38.36元计算）。被告如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告中国共产党罗山县委党校负担125元，被告杨文负担50元。＼n原审被告杨文不服原审判决上诉称：一、原审认定事实错误，错误将合同第四条“政策性变化”认定为合同解除事由。双方于2006年6月1日签订《楼房租赁合同书》，被上诉人按照豫组（2009）21号、信党校体改办（2009）1号、罗文（2009）88号、罗党校改革迁建领导小组（2009）1号实施文件，将其资产（租赁的楼房）交给罗山县国有资产管理部门公开拍卖，这根本不属于政策性变化，仅仅是针对党校自身建设，不是为了国家公共利益，不是以国家名义作出。地址变动不影响租赁合同的效力。党校只是拍卖了办公楼，该办公楼发生所有权转移不属于政策性变化，所以被上诉人不能以此为根据解除合同。二、原审适用法律错误，侵害了上诉人优先购买权，同时违背合同法买卖不破租赁的基本原则。依据合同法第二百三十条及二百二十九条，上诉人有权依法在租赁期限内继续租赁该房屋，原审仅依据合同法第九十三条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决解除合同属于适用法律依据错误，要求二审撤销原判，发回重审或改判被上诉人继续履行租赁合同，诉讼费用由被上诉人承担。＼n被上诉人中国共产党罗山县委党校答辩称：一、上诉人对“政策”和相关法条的理解是片面而错误的，上诉理由不能成立。1、上诉人把“政策”只理解为国家政策是片面的，政策不仅指国家政策，还包括地方政策、专项政策、党的方针政策等，双方的《楼房租赁合同书》第四条有政策性变化的约定。2009年省、市、县下文要求罗山县委党校整体迁建，根据这一要求，罗山县委党校必须按国有资产管理规定，将原有办公楼交给罗山县国有资产管理部门处置，据此解除合同。2、上诉人对合同法第二百二十九条、第二百三十条的理解和适用不正确。双方有提前终止合同的约定，提前终止合同约定的条件已出现，答辩人及时告知上诉人并没有续收租赁费，依约定上诉人应在答辩人告知后终止合同并在合理期限内搬出，从而不存在“买卖不破租赁”的情况。答辩人原办公楼是国有资产，按程序交给了罗山县国有资产管理部门依法公开拍卖，该拍卖面向全社会，上诉人在同等条件下也有竞买的权利，不能说没有告知上诉人，更不能说“侵犯了上诉人的优先购买权”。二、原审认定事实客观，适用法律正确。根据双方合同第四条的约定，判决解除合同公正，合同解除后，返还其现使用答辩人的房屋，支付其实际使用期间的房租费公平。要求二审依法驳回上诉人的上诉请求。＼n二审开庭审理查明的事实与原审一致。＼n本院认为，上诉人杨文与被上诉人中国共产党罗山县委党校签订的《楼房租赁合同书》在履行过程中，因省、市、县党委文件要求租赁物所在的党校整体迁建，将被上诉人资产按程序交给国有资产管理部门依法公开拍卖，致使双方签订的租赁合同履行不能，被上诉人中国共产党罗山县委党校依照租赁合同第四条的约定，向上诉人杨文提出解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》规定的约定解除的情形，被上诉人中国共产党罗山县委党校已向上诉人杨文及时告知出现租赁物遇政策性变化无法继续租赁的情形，且不再续收其交纳的租赁费，上诉人杨文应当依法返还本案其租赁中国共产党罗山县委党校的房屋，并支付超期房屋租赁费。上诉人杨文关于本案出现的政策性变化不属于双方租赁合同约定的政策性变化，以及被上诉人中国共产党罗山县委党校违背了买卖不破租赁、侵害其优先购买权的上诉理由本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人杨文的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费175元由上诉人杨文承担＼n本判决为终审判决。＼n审判长余继田＼n审判员陈钢＼n审判员吴斌＼n二〇一四年九月九日＼n书记员杨帆