中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8884号
上诉人(原审原告、反诉被告）爱康健康科技集团有限公司，住所地中国（上海）自由贸易实验区浦东大道2123号3层3E-2398室。
法定代表人张黎刚，总经理。
委托代理人曹金发，北京市首信律师事务所律师。
委托代理人金冰一，上海润一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）蕰美（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路20号5层502。
法定代表人陈永红，董事长。
委托代理人牛润莘，北京市金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）LIRICHARD（中文名：李春平），男，1950年2月26日出生。
上诉人爱康健康科技集团有限公司（以下简称爱康公司）与被上诉人蕰美（北京）物业管理有限公司（以下简称蕰美公司）、LIRICHARD（中文名：李春平，以下简称李春平）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第52140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人爱康公司之委托代理人曹金发、金冰一，被上诉人蕰美公司之委托代理人牛润莘，被上诉人李春平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
爱康公司在原审法院诉称：我公司（签订协议时名称为上海爱康国宾健康体检管理集团有限公司）与蕰美公司于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》，租赁由蕰美公司代理、产权人为李春平的位于北京市朝阳区×处1、2层房屋（以下简称涉案房屋），做体检医疗或相关目的使用。租赁期限为2014年8月1日至2026年7月31日，年租金标准为8891400元，此后每三年调整一次。双方签订协议后，我公司按约定支付了租金和押金，蕰美公司交付了涉案房屋。我公司接收涉案房屋后于2014年10月22日正式启动涉案房屋的拆除、装修、消防、空调、污水工程招标等相关工作。2014年11月19日，我公司签订消防工程合同和污水处理合同，2014年12月3日我公司签订深化设计合同，2014年12月8日我公司签订原装饰拆除合同2015年1月8日完成竣工验收。2015年1月8日装修工程开始施工，但2015年1月22日停工。2014年12月12日我公司将消防审查资料上报至朝阳消防支队建审科，2014年12月16日消防支队给予批复不合格。2014年12月11日我公司签订装修总承包合同。2014年12月13日我公司进行铅板及铅玻璃下料定制等。根据拆除合同，施工方于2014年12月8日进场施工，2014年12月20日，我公司再次上报至朝阳消防支队，最终批复不合格。原因为蕰美公司所提供的产权及相关资料与实际现场不符，存在800平米加建。停工后，我公司连续寻找两家消防施工方来承揽并推进此事，但两家消防公司均因为现场加建问题，不能承揽该项目消防工程。2015年1月24日，我公司被告知后全面停止施工。至此，涉案房屋已完全不能达成我公司租赁之目的。依我公司与蕰美公司所签《房屋租赁合同》第11条第5、7项之约定：我公司在涉案房屋处设置的医疗机构/项目公司无法获得相关营业执照或许可，或在本合同约定的租赁期限内，若因任何不可归因于我公司的原因，导致我公司无法按约正常使用涉案房屋的，而蕰美公司逾期未能解决的，我公司有权解除合同，由蕰美公司退还已收的而尚未使用的租金/物业管理费及双倍退还租赁保证金，并赔偿我公司装修损失、购置设备等费用，且应按照当时6个月租金标准，向我公司支付违约金。故我公司现诉至法院，要求：1、判令解除我公司和蕰美公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》（依据合同第11条第7项，因蕰美公司的原因导致我公司无法正常使用涉案房屋）；2、蕰美公司返还我公司已支付的2015年1月15日至2015年4月15日期间的租金2222850元（依据合同第11条第7项）；3、蕰美公司双倍返还我公司支付的押金4445700元（依据合同第11条第7项，我公司认为租赁保证金就是押金，押金收取约定在合同第5条）；4、蕰美公司支付我公司违约金4445700元（依据合同第11条第7项，我公司认为蕰美公司的违约行为是涉案房屋无法通过消防验收，导致我公司无法取得营业执照）；5、蕰美公司赔偿我公司装修损失1743000元（依据合同第11条第7项）；6、蕰美公司支付我公司律师费250000元（依据合同第11条第1项）。
蕰美公司在原审法院辩称并反诉称：第一，不同意爱康公司的诉讼请求，根据爱康公司的起诉状，爱康公司起诉的原因是不能够办理相关证照，我公司认为爱康公司没有充分的证据证明是因为我公司的原因不能通过消防验收。第二，合同约定了爱康公司在承租涉案房屋时，对房屋的状况做了充分了解并且满意。我公司认为爱康公司承租涉案房屋时有义务去询问房屋是否符合其租赁要求。第三，在爱康公司承租涉案房屋之前，涉案房屋一直在正常使用，且通过了消防验收。综上，我公司认为爱康公司的主张不能得到支持。双方在合同中已经明确约定，爱康公司已对涉案房屋现有装修及附属设施、设备等情况知晓并满意，自愿承租该房屋，爱康公司在承租涉案房屋之前，有义务向有关部门咨询，确认涉案房屋符合爱康公司经营使用，爱康公司未尽该义务，导致其不良后果爱康公司自行承担。爱康公司违反合同条款未按期足额交纳房屋租金，爱康公司应在接到我公司交费通知后三天内交纳拖欠租金，每延迟一天，爱康公司应向蕰美公司交纳拖欠租金万分之五的滞纳金。如果爱康公司未按期交付房屋租金拖欠时间超过30天，且经过书面催告后10天内仍未支付，我公司有权单方解除合同并收回全部涉案房屋，同时扣除爱康公司交纳的全部押金2222850元。合同签订后，爱康公司仅向我公司交纳了首期房屋租金2222850元、押金2222850元，未按合同约定在2015年4月15日之前、2015年7月15日之前交纳2015年第二、第三季度的租金。对此，我公司于2015年5月10日通过EMS向爱康公司发出《催缴租金通知》，但是爱康公司仍未履行合同约定的付款义务，拖欠至今。现我公司提起反诉，要求：1、判令解除爱康公司与我公司于2014年8月1日签订的房屋租赁合同（依据合同第11条第4项，我公司于2015年5月11日以邮寄的方式书面催告了爱康公司）；2、爱康公司立即腾退涉案房屋，并将涉案房屋恢复原状（依据合同第13条第1项）；3、爱康公司支付我公司2015年4月15日至双方租赁合同解除之日止的租金；4、爱康公司支付我公司延期支付租金的滞纳金（依据合同第11条的第3项，第一笔2015年4月15日至2015年7月14日期间的租金2222850元应在2015年4月8日前交纳，第二笔2015年7月15日至2015年10月14日期间的租金应在2015年7月8日前交纳，因此爱康公司拖欠两笔租金2222850元所产生的滞纳金起算时间应分别为2015年4月9日和2015年7月9日。计算方式是两笔均以2222850元为基数，按照每日万分之五的标准，分别自2015年4月9日和2015年7月9日起算至实际支付之日止）；5、爱康公司支付我公司违约金4445700元（依据合同第11条第1款）；6、爱康公司支付我公司房屋占有使用费（依据合同第4条第1项确定的租金标准，自双方之间房屋租赁合同解除之次日起计算至爱康公司实际腾退房屋之日止）。
爱康公司针对反诉在原审法院辩称：不同意蕰美公司的反诉请求。第一，同意解除合同。第二，涉案房屋已经不在我公司控制之下了，我公司装修没有进行完毕就撤场了，时间是2015年1月23日。第三，涉案房屋从合同签订到2015年1月23日我公司撤场（蕰美公司于1月22日通知我公司停工，理由是消防没有通过），事实上我公司并未实际使用一天房屋。支付租金、违约金、滞纳金我公司都不同意，因为我公司没有达到合同目的，且双方约定装修免租期了，2015年1月23日已经过了免租期。
李春平在原审法院述称：2010年9月30日以及2012年6月1日两次下发的《房屋所有权证》均登记涉案房屋2层面积为3597.02平方米，房屋的拆改确系由我所做，时间大概在1999年，具体时间记不清了，但在房屋进行拆改后，我已将消防设计相关材料在消防审批部门进行了备案。至于涉案房屋二层，我已经对外另行出租，新租户叫任二勇，合同期限是20年，自2016年1月1日至2036年1月1日，任二勇自2016年1月1日开始使用涉案房屋二层，目前他已经在二层开始经营餐饮，项目是火锅，具体店铺名称不清楚。
原审法院经审理查明：2014年8月1日，蕰美公司（出租方、甲方）与爱康公司（承租方、乙方，当时名称为：上海爱康国宾健康体检管理集团有限公司，2014年10月10日变更为现名称）签订《房屋租赁合同》，约定：爱康公司向蕰美公司承租涉案房屋，租赁期限十二年，自2014年8月1日起至2026年7月31日止。免租期为四个月，自2014年9月15日至2015年1月14日。在签订本合同5个工作日内，爱康公司支付免租期物业管理费（1元/天/平方米）511000元，交付房屋的时间为2014年10月15日。租金标准自2014年8月1日至2017年7月31日，为8891400元/年。根据“先交租金后使用”的原则，爱康公司应按季以转账或现金的方式向蕰美公司支付涉案房屋租金，付款方式为押三付三。爱康公司在签订本合同5个工作日内，向蕰美公司支付首期房租租金2222850元，爱康公司应提前5个工作日预缴给蕰美公司下一季租金。爱康公司在本合同签署后的5个工作日内，向蕰美公司交纳相当于首年度标准的三个月房屋租金的金额作为押金，计2222850元，扣除已支付的100000元意向金，共计2122850元作为爱康公司履行本合同各项条款的保障，押金不计利息。租赁合同期满，双方确认以下事项无异议后，蕰美公司在5个工作日内将押金返还爱康公司：爱康公司已将涉案房屋全部交还蕰美公司；双方检查房屋及附属设施、设备完好（自然损耗除外）；爱康公司已向蕰美公司结清全部涉案房屋租金及相关费用；爱康公司已结清所有房屋承租期间自付费用，并向蕰美公司出具有关凭证。如爱康公司因违反本合同的条款约定和条件，给蕰美公司造成损失的，蕰美公司除有权按本合同的约定终止本合同外，从押金中扣除等同于蕰美公司所受损失的赔偿金额，不足部分仍由爱康公司继续补偿。蕰美公司将涉案房屋交付爱康公司使用前，爱康公司已对涉案房屋现有装修及附属设施、设备等情况知晓并满意，自愿承租涉案房屋。爱康公司在承租涉案房屋之前，应向有关部门咨询，确认涉案房屋符合爱康公司经营使用。爱康公司未尽该义务，导致收到有关部门处罚或提前解除/终止合同的，爱康公司须自行承担全部损失，但在此情况下，爱康公司有权无条件解除本合同，而不承担对蕰美公司的违约责任。双方不得无故解除合同，如需提前解除合同，应提前三个月以书面形式通知对方，并且向对方支付6个月租金（以合同解除时的租金标准计算）作为赔偿。任何一方有违反本合同行为，应就违约行为给对方造成的损失（包括诉讼费用和律师费用）进行赔偿。爱康公司未按时足额交付蕰美公司或有关部门费用，每延迟一天，爱康公司应向蕰美公司交纳拖欠费用金额万分之五的违约金，直至交清全部拖欠费用为止。爱康公司未按时交付涉案房屋租金，拖欠时间超过30天，且经书面催告后10天内，仍未交付的，蕰美公司有权单方解除本合同并收回涉案房屋，并有权扣除爱康公司全部押金。如非因爱康公司的原因，导致爱康公司和/或其关联公司在涉案房屋处设置的医疗机构/项目公司无法获得相关营业执照或许可；或在本合同约定的租赁期限内，若因任何不可归因于爱康公司的原因，导致爱康公司无法按约正常使用涉案房屋的，蕰美公司应在接到爱康公司通知之日起十日内解决，相应期间的租金及物业管理费应予免收。蕰美公司如逾期超过三十日未能解决的，爱康公司有权解除本合同，由蕰美公司退还已收的而尚未使用的租金/物业管理费及双倍退还租赁保证金，并赔偿爱康公司装修损失、购置设备等费用，且还应按照当时6个月租金的标准，向爱康公司支付违约金。违约金不足以弥补爱康公司损失的，蕰美公司还应当赔偿差额部分的损失。租赁合同期满或因爱康公司原因造成合同终止/解除的，除双方另有约定外，爱康公司应按照蕰美公司要求将房屋恢复租赁前原状（自然损耗除外），并且所发生的费用由爱康公司承担。
合同签订后，蕰美公司向爱康公司交付房屋，2014年11月13日，爱康公司向蕰美公司支付免租期物业管理费511000元、首期房租租金2222850元以及押金2122850元（不含已支付的意向金100000元），共计4856700元。之后，爱康公司未再交纳过租金。2015年5月10日，蕰美公司曾向爱康公司发出《催缴租金通知》，载明：“……现限贵公司于本月15日前缴清所欠租金并保证以后按合同约定准时足额缴交。否则，除以押金抵扣外（不足部分将继续追究），我公司将依法追究贵司的违约责任。”爱康公司认可证据的真实性，称已于2015年5月12日签收。
2014年12月16日，北京市朝阳区公安消防支队向爱康公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“……本次报审内容为：地上第二层（6）-（15）轴与（B）-（L）轴相交处内装修工程消防设计，建筑面积2830平方米，使用性质：体检中心。经审核，提出如下意见：一、该工程的消防设计应严格执行消防法律法规及有关国家或地方工程建设消防技术标准。二、建设、设计、施工、工程监理等单位应依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。三、现设计中：该工程未提供原始竣工平面图，不符合《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）第十五条第一款第（五）项之规定。四、现设计中：该工程防火分区面积超过2000平方米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第5.1.1条的有关规定，应修改设计。以上意见请你单位会同设计部门研究解决，并将修改后的消防设计重新向我支队申报消防设计审核。建设工程消防设计审核结论：不合格。”
之后，2014年12月25日和2015年9月30日，北京国泰瑞安消防工程有限公司和北京阜达宏安系统工程有限公司分别出具《证明》，均载明由于爱康公司提供的涉案房屋装修图纸与原始竣工图纸不符（原始竣工图纸二层所租赁的区域部分为中庭），导致朝阳区消防支队对于涉案房屋装修图纸及深化设计消防图纸的审核不合格。爱康公司称，以上两家公司是在其收到消防支队出具的消防设计审核意见书之后找到的第三方机构，想让有报消防审批经验的公司看看爱康公司的资料有何不符，两家公司依据爱康公司提供的装修图纸（即爱康公司专门找设计公司做的效果图）和原始竣工图纸向消防支队进行了报验，但两次消防支队均未通过。蕰美公司认可以上两份《证明》的真实性，但不认可证明目的，称两家公司是民事主体，他们不能对于政府机构的行政行为结果作出评判，且爱康公司没有通过验收的原因是其布局不合理，导致防火分区过大，“原始竣工图纸”蕰美公司应该已经交给爱康公司了。
一审法院另查，涉案房屋2层于2010年10月12日登记在李春平名下，2012年6月1日李春平以“换证”为由重新领取《房屋所有权证》，其中2层建筑面积登记为3597.02平方米，套内建筑面积登记为2621.11平方米。2014年5月20日，李春平向蕰美公司出具《授权委托书》，载明涉案房屋2层建筑面积为3597.02平方米，为李春平个人所有，房屋用途为综合商业用房，现李春平将该房屋委托给蕰美公司进行管理，并授权其以自身名义对外出租经营及办照使用，委托期限自2014年5月16日至2030年12月31日。蕰美公司已将《授权委托书》、2012年6月1日的《房屋所有权证》以及所附房地平面图复印件交予爱康公司，爱康公司称其向消防支队报审，被消防支队指出“与原始竣工图纸不符”的即该图纸。
本案审理过程中，李春平对于涉案房屋拆改一节进行说明称，2010年9月30日以及2012年6月1日两次下发的《房屋所有权证》均登记涉案房屋2层面积为3597.02平方米，房屋的拆改确系由其所做，时间大概在1999年，具体时间记不清了，但在房屋进行拆改后，其已将消防设计相关材料在消防审批部门进行了备案。至于2014年12月16日消防支队向爱康公司出具《建设工程消防设计审核意见书》中所列的问题，李春平称其“现在无法解释，之后会向消防部门核实，核实之后答复法院。”直至本案法庭辩论终结时，李春平未向法院进行答复，就其所称的消防设计材料备案也未举证。但北京市公安局消防局曾于2007年2月7日向北京恒富广场开发有限公司出具《关于北京恒富广场1#楼及裙房消防验收的意见》，载明北京恒富广场1#楼及裙房（即涉案房屋所在地）在2007年1月26日消防抽查验收结论为合格。2012年7月31日和2013年1月8日，北京市朝阳区公安消防支队曾向北京市荣誉海鲜酒楼有限公司分别出具《建设工程消防设计审核意见书》和《建设工程消防验收意见书》，载明：“你单位送审的北京百富大厦春平广场荣誉酒楼内装修工程消防设计（地点：朝阳区工体东路20号百富大厦，原名：北京恒富广场1号楼及裙房，使用性质：商业）内，此次报送范围：首层（B）-（L）轴与（5）-（12）轴相交处至地上2层（B）-（L）轴与（7）-（16）轴相交处（使用性质：餐厅，总装修建筑面积：4548平方米），建设工程消防设计审核结论：合格。综合评定消防验收结论为：合格。”爱康公司认可以上证据的真实性，但称与本案无关。
就2014年12月16日消防支队向爱康公司出具《建设工程消防设计审核意见书》中所列的问题三和问题四，法院向北京市朝阳区公安消防支队出具《协助调查函》，调查提纲如下：“1、你单位于2014年12月16日做出的《建设工程消防设计审核意见书》中所称‘建设工程消防设计审核结论：不合格’的具体原因是什么？是否仅因为申请单位的室内装修工程消防设计方案不合标准？2、申请单位提交的房屋规划图纸与涉案房屋在你单位备案的规划图纸是否一致？如不一致，以上第1项是否与此有关？”北京市朝阳区公安消防支队出具《复函》载明：“……1、根据公安部《建筑工程消防设计文件申报要求》，装修工程应提供装修专业设计图纸，包括原设计建筑平面图（即原始竣工图）和变更后的建筑平面图，该工程未提供原始竣工图，不符合《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）第十五条第一款第（五）项之规定。2、根据该楼的建筑高度计使用性质，属于一类高层民用建筑，依据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第5.1.1条的规定，一类建筑每个防火分区的允许最大建筑面积为1000平方米，设有自动灭火系统的防火分区，其允许最大建筑面积可增加1.00倍，即2000平方米。该工程申报的建筑面积为2830平方米，在一个防火分区内，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第5.1.1条的规定。”法院之后又向北京市朝阳区公安消防支队出具《协助调查函》，调查提纲如下：“1、在本案庭审中，双方当事人均认可涉案房屋产权人曾对房屋主体结构进行变更，现法院从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的房屋平面图及产权人提交的房屋所有权证所附房屋平面图一致，均为房屋主体结构变更后的图纸，建筑面积均为3597.02平方米。你单位是否了解涉案房屋主体结构变更情况？在《复函》问题1的答复中，提及的‘原设计建筑平面图（即原始竣工图）’是指涉案房屋主体结构变更之前的图纸还是变更之后的图纸？2、根据涉案房屋现于房屋登记管理部门登记的建筑面积，以及该楼的建筑高度和房屋使用性质，其消防审批中有关‘防火分区允许的最大建筑面积’一项能否合格？”北京市朝阳区公安消防支队又向法院出具《复函》载明：“一、我单位不了解涉案房屋主体结构变更情况，在《复函》问题1中提及的原设计建筑平面图（即原始竣工图）指的是该房屋最初建设时的竣工平面图。二、该房屋在进行主体结构变更时应依法报我支队进行消防设计审核及验收，待验收合格后，进行分租。在消防审批中，符合消防法律法规及有关国家或地方工程建设消防技术标准的规定，我单位可出具合格审批意见。”
另，就爱康公司的装修损失，爱康提交拆除工程协议书、消防工程协议书、设计合同、购销合同、环保技术服务合同（附发票一张金额为15000元）、专线介入合同、射线防护工程合同书、空调工程施工合同、工程施工合同各一份、装修施工押金条一张（已经支付金额为15万元）以及备忘录复印件一张（其上显示拆除工程金额为40万元）。蕰美公司称，除备忘录复印件外，真实性均认可，但与本案无关，均属于爱康公司的合理成本；备忘录复印件不认可，无法证明爱康公司实际发生的费用。
就违约金标准，爱康公司与蕰美公司均表示同意按照合同中约定的标准，不要求法院进行调整。
就涉案房屋现在情况，爱康公司和蕰美公司均认可李春平所述，涉案房屋二层已由李春平对外另行出租，新租户叫任二勇，合同期限是20年，自2016年1月1日至2036年1月1日，任二勇自2016年1月1日开始使用涉案房屋二层，目前已经在二层开始经营餐饮，项目是火锅，具体店铺名称不清楚。
原审法院认定上述事实有：双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、汇款凭证、《催缴租金通知》、《建设工程消防设计审核意见书》、《证明》、《房屋所有权证》、《授权委托书》、《关于北京恒富广场1#楼及裙房消防验收的意见》、《建设工程消防设计审核意见书》和《建设工程消防验收意见书》、《协助调查函》、《复函》以及各项装修工程合同等在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
当事人协商一致，可以解除合同，也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现爱康公司和蕰美公司均以对方违约为由，要求解除合同。爱康公司主张因蕰美公司的原因造成其无法正常使用涉案房屋；蕰美公司主张爱康公司未按时交纳房屋租金，拖欠时间超过30天，且经书面催告后10天内仍未支付。通过本案查明的事实可知，其一涉案房屋2层确实经过主体结构改造，实施人系李春平，按照其认可的时间，发生在李春平授权蕰美公司对外出租涉案房屋之前，蕰美公司对此并不知情。且从李春平交予蕰美公司，蕰美公司再交予爱康公司的房屋所有权证及所附房地平面图复印件看，房管部门在本案《房屋租赁合同》订立之前已就涉案房屋2层（建筑面积3597.02平方米）下发了《房屋所有权证》。故蕰美公司在向爱康公司提供涉案房屋相关证明及图纸资料过程中并无过错。其二，李春平虽称其已就主体结构变更后的涉案房屋相关消防资料向消防部门备案，但未举证，且明显与消防部门在《复函》中所述不符，故如因此导致作为承租人的爱康公司申报建设工程消防验收不合格，该责任也并不在蕰美公司。其三，爱康公司将涉案房屋使用性质定为“体检中心”，其申报建筑面积2830平方米不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第5.1.1条的规定（一类建筑每个防火分区的允许最大建筑面积为1000平方米，设有自动灭火系统的防火分区，其允许最大建筑面积可增加1.00倍，即2000平方米）；但《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第5.1.2条规定，高层建筑内的商业营业厅、展览厅等，当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修时，地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000平方米；地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000平方米。换言之，涉案房屋尚未因主体结构的改造，达到不可能用于任何商业经营或其他用途的地步。而双方在合同中已约定，蕰美公司将涉案房屋交付爱康公司使用前，爱康公司已对涉案房屋现有装修及附属设施、设备等情况知晓并满意，自愿承租涉案房屋。爱康公司在承租涉案房屋之前，应向有关部门咨询，确认涉案房屋符合爱康公司经营使用。爱康公司未尽该义务，导致受到有关部门处罚或提前解除/终止合同的，爱康公司须自行承担全部损失。其四，关于“原始竣工图纸”，消防部门已明确，为涉案房屋主体结构改造之前的竣工图纸。在蕰美公司未向爱康公司提供，爱康公司也无证据证明蕰美公司实际持有而未提供的情况下，爱康公司未举证证明其在接到《建设工程消防设计审核意见书》后曾向蕰美公司或产权人李春平主张，要求提供该“原始竣工图纸”。其五，合同中关于租金支付方式，明确约定了“先交租金后使用”的原则。爱康公司未尽自己的合同义务，导致其无法正常使用涉案房屋，并不能作为其拒付租金的依据。故综合以上，蕰美公司并不存在爱康公司所主张的违约行为；而爱康公司却未按照合同约定支付房屋租金，拖欠时间超过30天，且经蕰美公司书面催告后10天内仍未支付。现爱康公司主张其消防工程审批不合格的后果应由蕰美公司承担，本案难以支持；而爱康公司拒付租金的行为已经达到合同约定的蕰美公司有权行使单方解除权、收回房屋、扣除押金之程度。故蕰美公司要求解除合同，法院予以支持。爱康公司以对方违约为由，要求解除合同，以及要求蕰美公司退还租金、支付违约金、赔偿装修损失以及支付律师费等，法院均不予支持。至于爱康公司主张双倍返还押金，并无法定或约定依据，法院不予支持。但合同中约定了蕰美公司在因爱康公司违约造成损失的情况下，有权扣除押金以弥补损失，现蕰美公司已向爱康公司主张其各项合同权利，而未主张以押金进行赔偿，故爱康公司主张蕰美公司返还押金，法院予以支持，但爱康公司应先履行其对蕰美公司所负全部违约及赔偿责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。爱康公司称其已于2015年1月23日撤出涉案房屋，但未举证，不予采信。现双方均认可涉案房屋二层已由李春平对外另行出租，合同期限自2016年1月1日至2036年1月1日，且新租户已于2016年1月1日开始实际使用涉案房屋二层，法院亦不持异议。蕰美公司要求爱康公司腾退房屋，将房屋恢复原状，故对于腾退涉案房屋一层的请求，法院予以支持；对于腾退涉案房屋二层的请求，无事实依据，法院不予支持。蕰美公司要求爱康公司支付到实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，法院亦予以支持，但占有使用费的起算时间，考虑到爱康公司实际腾房所需的合理准备时间，应自判令腾房期限届满之次日起算。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。爱康公司未支付2015年4月15日之后的租金，蕰美公司现要求爱康公司支付，于法有据，法院予以支持，租金标准以合同约定各期间金额为准。尽管蕰美公司认可爱康公司在合同解除前已从涉案房屋二层撤离，但爱康公司并未与蕰美公司办理任何交接手续，双方之间的合同也尚在履行期内，且并未达成一致意见同意合同中止履行，故蕰美公司现要求爱康公司支付涉案房屋全部面积的租金，法院予以支持。爱康公司延迟支付租金，蕰美公司要求爱康公司按照合同约定支付延迟履行违约金，法院予以支持。但双方合同因爱康公司违约，蕰美公司行使单方解除权而解除，并非合同中约定的爱康公司“无故解除合同”、“提前解除合同”等情形，故对于蕰美公司据此要求爱康公司支付违约金的反诉请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、爱康健康科技集团有限公司与蕰美（北京）物业管理有限公司于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除。二、爱康健康科技集团有限公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区×处1层的房屋腾空，并恢复原状，交予蕰美（北京）物业管理有限公司。三、爱康健康科技集团有限公司于判决生效之日起七日内支付蕰美（北京）物业管理有限公司2015年4月15日至合同解除之日止的租金（其中2015年4月15日至2017年7月31日租金标准为每年八百八十九万一千四百元；2017年8月1日至2020年7月31日租金标准为每年九百四十二万七千九百五十元；2020年8月1日至2023年7月31日租金标准为每年九百九十九万五千一百六十元；2023年8月1日之后租金标准为每年一千零五十九万三千零三十元）。四、爱康健康科技集团有限公司于判决生效之日起七日内支付蕰美（北京）物业管理有限公司延迟支付租金的违约金（分两笔，每笔均以二百二十二万二千八百五十元为基数，均按照每日万分之五的标准，均计算至实际支付之日止；其中第一笔自2015年4月9日起算，第二笔自2015年7月9日起算）。五、若爱康健康科技集团有限公司未按以上第二项确定的时间履行，则还需于实际履行第二项之日起七日内支付蕰美（北京）物业管理有限公司房屋占有使用费（其中2017年7月31日之前金额标准为每年八百八十九万一千四百元；2017年8月1日至2020年7月31日金额标准为每年九百四十二万七千九百五十元；2020年8月1日至2023年7月31日金额标准为每年九百九十九万五千一百六十元；2023年8月1日之后金额标准为每年一千零五十九万三千零三十元；时间自判决生效之日起第三十一日计算至实际腾退之日止）。六、蕰美（北京）物业管理有限公司于以上第二、三、四、五项均履行完毕后七日内退还爱康健康科技集团有限公司押金二百二十二万二千八百五十元。七、驳回爱康健康科技集团有限公司其他诉讼请求。八、驳回蕰美（北京）物业管理有限公司其他反诉请求。
爱康公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销原审法院判决第一、二、三、四、五、七项；二、改判支持爱康公司的全部诉讼请求；三、改判驳回蕰美公司的全部诉讼请求。上诉理由是：一、原审法院对于本案租赁合同主体法律关系认定错误。蕰美公司与李春平之间是委托代理关系，蕰美公司作为李春平的代理人，代理李春平与爱康公司签订租赁合同，实际的租赁合同是李春平将房屋出租给爱康公司，而非李春平将房屋出租给蕰美公司再由蕰美公司出租给爱康公司。二、李春平曾将该房屋进行过改造，爱康公司承租后，在报消防审查时，因李春平不能提供“原始竣工图”，造成消防审查不能通过，不能投入使用，该责任完全在李春平及蕰美公司。三、李春平已经将租赁房屋收回，租赁合同已经解除，而原审法院仍判决爱康公司将房屋腾空返还给蕰美公司并给付租金及使用费，属于认定事实错误。
蕰美公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
李春平坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，爱康公司提供以下证据：证据一，2015年1月27日的《工作联系函》复印件，用来证明蕰美公司一直未能给爱康公司提供消防备案材料；蕰美公司对该函的真实性不予认可，并称蕰美公司未收到过该函；爱康公司也不能提供蕰美公司收到该函的证据；李春平不认可该函的真实性。证据二《公证书》、证据三《北京为众天下服饰有限公司工商备案材料》、证据四《北京双鱼网咖上网服务有限公司工商备案材料》、证据五《北京鼎合未来餐饮管理有限公司工商备案材料》、证据六《北京康美餐饮管理有限公司工商备案材料》，用来证明李春平、蕰美公司将诉争房屋已经出租给其他公司；蕰美公司认为，北京为众天下服饰有限公司租赁的房屋在一层，不属于本案争议的房屋范围内，是由蕰美公司直接出租给北京为众天下服饰有限公司，与本案无关，二层的房屋是由李春平出租，非蕰美公司出租给康美公司等；李春平认为，蕰美公司没有按时给付租金，其就将二层另行出租。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案在二审诉讼中争议的主要问题为以下几方面：
一、本案中爱康公司、蕰美公司、李春平之间的法律关系。爱康公司主张，涉诉房屋为李春平所有，李春平委托蕰美公司出租房屋，蕰美公司是李春平的委托代理人，故爱康公司认为原审法院认定爱康公司与蕰美公司之间为租赁合同关系错误，应当是李春平与爱康公司之间存在租赁关系。对于本案租赁合同关系的认定，应从以下几方面来确定：1.合同签订主体。委托代理是代理人以被代理人的名义处理委托事务，而本案诉争的《房屋租赁合同》签订主体是蕰美公司和爱康公司，蕰美公司没有以李春平的名义签订合同，李春平非诉争租赁合同的当事人，从双方签订租赁合同的主体来看，不能认定蕰美公司为李春平的代理人。2.合同的内容。委托代理关系中，代理人应当按照被代理人的指示处理委托事务。如果蕰美公司与李春平之间为代理关系，则蕰美公司签订租赁合同时，在租金标准、租赁期限、租赁用途等合同主要内容方面应当是按照李春平的指示来确定；但本案中，没有相应证据证明蕰美公司与爱康公司签订租赁时，合同的租金标准、租赁期限、租赁用途是按照李春平的指示确定；故从合同内容的确定方面，不足以认定蕰美公司代理李春平签订诉争租赁合同。3.合同的履行。在合同的履行过程中，租赁物的交付是由蕰美公司交付给爱康公司，而非李春平交付给爱康公司；租金的给付是爱康公司直接给付蕰美公司，而非爱康公司给付李春平；且在合同的履行中其他事项的处理，也是爱康公司与蕰美公司直接协商，并未涉及到李春平；故从合同的履行方面来看，也不能认定蕰美公司与李春平之间为委托代理关系。4.关于2014年5月20日《授权委托书》的问题。该《授权委托书》中涉及的房屋有一层、二层、五层，共计8200多平方米的面积，不只爱康公司租赁的4200多平方米的面积；蕰美公司主张该《授权委托书》的目的是为了承租人办理工商手续登记手续的需要，由所有权人李春平出具，并非为明确双方的法律关系；另外，该《授权委托书》涉及的面积中，曾出现过纠纷，法院也未认定为委托代理关系；故该《授权委托书》不能证明蕰美公司与李春平之间为委托代理关系。综合以上几方面的情形，现有证据不足以推翻爱康公司与蕰美公司签订的《房屋租赁合同》，也不足以认定蕰美公司与李春平之间为委托代理关系，原审法院认定爱康公司与蕰美公司之间为租赁关系，并无不妥。
二、关于合同不能继续履行的责任问题。爱康公司主张合同不能继续履行的原因为蕰美公司不能提供“原始竣工图”，消防审查未能通过，导致合同不能继续履行。对于爱康公司的该主张，本院认为应从以下几方面来认定：1.消防是否不能通过。诉争房屋由爱康公司使用，消防的设计、报审都由爱康公司办理，爱康公司应当提供消防不能通过的相应证据。诉讼中爱康公司只提供了消防部门于2014年12月16日出具的《建设工程消防设计审核意见书》，在该意见书中明确了不能通过的原因主要为“三、现设计中：该工程未提供原始竣工平面图，不符合《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）第十五条第一款第（五）项之规定。四、现设计中：该工程防火分区面积超过2000平方米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第5.1.1条的有关规定，应修改设计。以上意见请你单位会同设计部门研究解决，并将修改后的消防设计重新向我支队申报消防设计审核”。意见中明确需要提供“原始竣工图”、设计面积不符合规范“应修改设计”、“并将修改后的消防设计重新报我支队消防设计审核”，该审核意见既指出了不能通过的原因，也明确要求爱康公司修改后重新报审。爱康公司应当按照该审核意见的要求，协调蕰美公司解决原始竣工图问题，重新设计、重新报消防审核；但爱康公司未提供其重新报消防审核的证据及审核结果，故仅以消防部门于2014年12月16日出具的《建设工程消防设计审核意见书》，不足以认定是因“原始竣工图”的原因不能通过消防审核。2.关于“原始竣工图”的提供。竣工图是施工单位在竣工时编制的施工图纸材料，竣工图一般由建设单位和相关档案部门保管。本案中，蕰美公司非竣工图的保管人，双方签订的租赁合同中也未明确约定蕰美公司具有提供“原始竣工图”的义务，现消防审核需要“原始竣工图”，属于合同约定不明的内容，应当在履行过程中根据实际情况协商解决，爱康公司应当协调蕰美公司解决“原始竣工图”的问题，蕰美公司在诉讼中主张其已经向爱康公司提供了“原始竣工图”；爱康公司在诉讼中虽主张蕰美公司不能提供“原始竣工图”，但从爱康公司提供的证据来看，爱康公司未曾要求蕰美公司提供“原始竣工图”，也没有证据证明蕰美公司不能提供“原始竣工图”，故爱康公司主张蕰美公司不能提供“原始竣工图”的意见，证据不足。3.从诉讼中各方认可的情况来看，李春平对房屋结构的改造是在2000年前，2012年取得了房屋所有权证，且消防部门曾于2007年、2012年、2013年都进行过消防验收，验收结论都为“合格”，现李春平将房屋出租他人后也在经营使用，未出现消防审核不能通过的情形，故爱康公司以“原始竣工图”为由主张消防审核不能通过，证据不足。基于以上理由，爱康公司以蕰美公司不能提供“原始竣工图”导致合同不能履行的意见，不能成立，故原审法院认定爱康公司违约，并无不妥。
三、合同解除时间的认定。对于合同的解除，法律规定了三种方式，即协商解除、约定解除、法定解除；无论以何种方式解除合同，都需要提出解除的一方的解除意思表示到达对方。
爱康公司起诉要求解除合同，其在原审法院诉讼中所持解除理由，认为蕰美公司不能提供“原始竣工图”，导致消防审查不能通过，不能实现合同目的，从而要求解除合同；对于爱康公司以消防不能通过为由，前述已经明确，不能成立。
在二审诉讼中，爱康公司又以李春平将房屋收回，主张合同已经实际解除。对于爱康公司该解除理由，首先，租赁合同关系是建立在爱康公司与蕰美公司之间，诉争房屋也是由蕰美公司交付给爱康公司，合同解除，也应由爱康公司将房屋返还给蕰美公司，而爱康公司未提供任何证据证明其与蕰美公司协商或办理过房屋的返还手续；其次，蕰美公司于2015年5月10日给爱康公司发了《催缴租金通知》，爱康公司也认可收到该通知；如果爱康公司认为合同已经解除，在其收到蕰美公司的催缴函后，应当向蕰美公司表示合同已经解除，但爱康公司未提供其向蕰美公司表示合同已经解除的证据，故现有证据不能证明爱康公司在诉前已经向蕰美公司明确提出过解除合同的意思表示，故爱康公司认为合同在本案诉前已经解除的意见，没有相应依据，本院不予采纳。
爱康公司提起诉讼要求解除合同，蕰美公司反诉也要求解除合同，因爱康公司属于违约一方，原审法院采纳蕰美公司解除合同的理由，从而确定合同的解除时间，并无不妥。另外，本租赁合同关系双方当事人是蕰美公司与爱康公司，李春平不属于本租赁合同关系的当事人，爱康公司与李春平之间的纠纷，可另行解决。
四、关于爱康公司在二审诉讼中提供的新证据及调查取证申请的处理。2015年1月27日的《工作联系函》复印件，蕰美公司未收到，爱康公司也没有证据证明该函送达给了蕰美公司，不足以证明爱康公司要证事实；且该证据属于原审法院诉讼中就已经存在并由爱康公司控制的证据，其未提供，不属于二审诉讼中的新证据，本院不予采纳。证据二《公证书》、证据四《北京双鱼网咖上网服务有限公司工商备案材料》、证据五《北京鼎合未来餐饮管理有限公司工商备案材料》、证据六《北京康美餐饮管理有限公司工商备案材料》，在诉讼中李春平明确认可其将二层房屋另行出租，故爱康公司要证明的事实与本案不属于同一法律关系，不属于本案的处理范围。证据三《北京为众天下服饰有限公司工商备案材料》，属于一层另外的房屋，与本案争议的房屋无关。对于爱康公司申请本院调查取证的申请，其调取证据要证明的事实与本案不属同一法律关系，且不属于法院调取证据的范围，故本院对其调取证据的申请，不予准许。
综上所述，爱康公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费100444元，由爱康健康科技集团有限公司负担75861元（已交纳），由蕰美（北京）物业管理有限公司负担24583元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费38090元，由蕰美（北京）物业管理有限公司负担15684元（已交纳），由爱康健康科技集团有限公司负担22406元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费138534元，由爱康健康科技集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
审 判 员 尚晓茜
代理审判员 付 哲
二〇一六年九月十九日
书 记 员 王 璨
书 记 员 贾云航