昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第6177号
原告：周忠莹。
委托代理人：李宗博（曾用名：李宗烈），原告周忠莹所在单位推荐的公民，特别授权代理。
被告：周菀君。
委托代理人：张仁维，特别授权代理。
被告：张贤发。
委托代理人：张桂凤，系张贤发之姐，特别授权代理。
被告：昆明贤俊秀源房地产经纪有限公司
组织机构的代码：78166764-0
地址：云南省昆明市西山区棕树营小区2组团丹平里8幢5单元102号
法定代表人：王秀玲，任公司董事长
委托代理人：张桂凤，女，系该公司员工，特别授权代理。
原告周忠莹诉被告周菀君、被告张贤发、被告昆明贤俊秀房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后依法适用普通程序，并于2015年11月19日公开开庭进行了审理，原告周忠莹的委托代理人李宗博、被告周菀君的委托代理人张仁维、被告张贤发及其委托代理人张桂凤、被告昆明贤俊秀源房地产经纪有限公司（以下简称贤俊经纪公司）法定代表人王秀玲及其委托代理人张桂凤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告周忠莹之前居住在翠羽丹霞B座4楼5号，因租期届满，2014年2月13日，特请被告贤俊经纪公司负责人王秀琳、被告张贤发夫妇帮忙承租翠羽丹霞A座208房，每月租金2100元。被告张贤发拿出九条格式合同，并私下签了出租人周苑君的名，同时要求承租人原告及老李签名后支付6个月的租金12600元、押金2000元、半年物管费879元、中介费2100元，合计17579元，该款原告以现金一次性付清给了被告贤俊经纪公司负责人王秀琳、被告张贤发夫妇。他们当即打了两张收据。原告于2014年2月16日正式入住，入住后一周内，发现厕臭，原告当即向被告贤俊经纪公司负责人王秀琳、被告张贤发夫妇反映。王秀玲称可以用水冲，但原告用大量水冲仍然无效，之后随着气温升高，臭气越来越臭，近一个月臭气已蔓延到客厅（含厨房）及小卧室，严重影响到原告正常生活。原告又多次向被告张贤发反映，要求维修，但被告张贤发把责任推给建筑商。出租人周苑君（九条格式合同上签的假名）拒不接电话，更不见面。无奈之下，原告请管道工进行通管，但也毫无效果，原告又从网上购入马桶管家（马桶自动清洁剂）处理，但臭气仍未解决。原告又买入空气净化器，这时发现是地漏散发出的臭气，原告用膜覆盖并加压石块、砖头，但臭气仍然四散到客厅、饭厅和小卧室，简直无法居住。四月份，原告又向王秀玲提示，此时王秀玲向原告提供了周苑君家的两个电话，一个是假名周苑君的电话仍然打不通，一个叫鲁峰的，这个电话拨通后，原告向其讲明厕臭的事，鲁峰也把责任推给建筑商，执意不维修，根本无视国家法律承担维修的责任和义务。甚至多次以下雨、出差、不在家为由推脱责任，并拒不见面。原告只好请棕树营司法所约被告调解，但周苑君及鲁峰在电话中的态度强硬，坚持不来司法所，还蛮不讲理要求原告入住到八月份租期届满后退押金。原告五月份已告知被告已搬出承租房，按法律规定解除合同一事也置若罔闻。对司法所负责同志的劝说也充耳不闻。根本无视法律的尊严，而行霸王之道。原告在忍无可忍之下，只好求助法院，请求西山区人民法院协调解决，但被告表示不愿调解。原告已经做到仁至义尽了，只好向西山区人民法院起诉，请求法院依法判令被告：1、减少2014年2月至4月居住期三个月的租金每月50%乘以3个月，计3150元；2、支付维修费350元；3、退2014年5月至8月未居住三个月已付房租，每月2100元乘以3个月，计6300元；4、退押金2000元；5、付违约金，约定一个月计2100元，请求按损失三倍计6300元；6、退房后因5月至8月租不到房，只好把自己已租新房缓租自住，造成每月少收3200元的租金收入，三个月合计9600元；7、中介退还不应收取的手续费2100元；8、因承租房严重污染影响承租人健康而致病所产生的医疗检查费及治疗费；9、承担全部诉讼费。
被告周菀君辩称：第一，虽然房屋租赁合同的签字并非答辩人周菀君亲笔所写，但是答辩人事先已经授权被告贤俊经纪公司代为出租房屋，并且也已经收到了贤俊经纪公司支付的房租，双方签订的房屋租赁合同有效，应当受到法律保护，原告主张合同无效于法无据。第二，针对原告提出的承租房屋卫生间有异味，答辩人的代理人已亲自前往租赁房屋核实，根本不存在原告所述散发有毒气体的问题，原告承租的房屋符合居住条件。第三，原告要求提前解除租赁合同的行为证明真正违约方不是答辩人而是原告，答辩人有权不退还押金。答辩人认为，原告的诉讼请求没有法律依据，与事实情况不符，请求人民法院依法予以驳回。
被告张贤发辩称：答辩人是被告贤俊经纪公司的员工，贤俊经纪公司的法定代表人是王秀玲。由于贤俊经纪公司与出租人周苑君有着事实上的委托与受委托关系，公司有权代出租人周苑君签名，而答辩人是贤俊经纪公司的员工，鉴于答辩人代出租人在该房屋租赁合同上签出租人周苑君的名字并无过错，九条格式条款内容也与答辩人无关。
被告贤俊经纪公司辩称：第一，答辩人有从事房屋租赁经营活动的权利，并无欺诈行为，有登记机关核准登记的营业执照为凭。第二，答辩人与被告周菀君有着事实上的委托与被委托关系，完全有权以出租人周菀君的名义签订该合同，代写其名字并不违法。第三，从签订合同的过程来看，签订合同主体一方的原告是受过高等教育，有文化，有知识，自称在云南芒市开着四家公司，经纪往来合同应该见过不少，难道连这一简单的合同也不知晓吗？事实上原告对该合同的条款非常熟悉阅读过，并三次要求答辩人派员随其去出租房实地考场后才签订该房屋租赁合同，怎么说是欺诈，不公平呢？再说答辩人收取微薄的劳务费也是明码标价，并无欺诈。按理说，合同签订后，答辩人的任务就完成了，双方就应认真履行合同。而原告并未认真履行合同，经常找答辩人麻烦，一下说没有抽油烟机，以下说灯泡坏了，答辩人为了顾全大局，只好用自己的钱为其购置，并亲自爬高上低为其安装，原告不但没有感激之情，反而更有甚者，后期有了新居，又借故厕臭到答辩人吵闹要求答辩人退房，解除合同，答辩人无权处理，原告就状告答辩人所签订合同欺诈实属无理。由于原告经常到答辩人处吵闹，在一定程度上干扰了答辩人正常经营活动，随之也造成不同程度的经济损失，特别是给答辩人的声誉带来不良影响，肯请法院依法秉公处理。
原告周忠莹为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、房屋租赁合同。证明该房屋租赁合同是假的，因为出租方应当是周菀君，出租方电话也是假的，中介公司没有委托书，甲方处也没有周菀君的签字，中介公司代签也没有盖章。
经质证，被告周婉君对证据一的真实性、合法性及关联性不予认可，认为是原告伪造的；对证明目的亦不予认可，认为租赁的房屋确实是周菀君所有，当时中介公司代为出租也是经过被告周菀君授权。被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据一的真实性、合法性及关联性不予认可，认为是原告伪造的；对证明内容不予认可。
二、证明一份（原告代理人在庭审中陈述该证明系原告方自己所写）。证明租赁物地漏出现问题。
经质证，被告周菀君、被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
三、请物管出示证明的说明一份（原告代理人在庭审中陈述该说明系原告方自己所写）。证明原告提交的第二组证据中没有盖章的原因。
经质证，被告周菀君、被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
四、缓租自住证明（原告代理人在庭审中陈述该证明系原告方自己所写）。证明案外人邵润聪、徐建荣、荣玉帮原告出租房屋，因为原告要去住所以导致房屋缓租，造成租金损失。
经质证，被告周菀君、被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据四的真实性、合法性及关联性及证明目的均不予认可。
五、爱眼日治疗说明（原告代理人在庭审中陈述该说明系原告方自己所写）、检测卡。证明因租赁物的有害气体，导致原告代理人李宗博及其老伴的视力下降为0.5、0.6。
经质证，被告周菀君、被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
六、云南增值税普通发票（复印件）。证明因为租赁物产生的有害气体，原告代理人的老伴看病产生的治疗费98.29元。
经质证，被告周菀君、被告张贤发、被告贤俊经纪公司认为证据六无原件，不予质证。
七、云南省医疗门诊收费票据三份、骨密度检测报告单。证明因租赁物的有害气体影响了原告代理人老伴的骨密度。
经质证，被告周菀君、被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据七的真实性、合法性认可，但是对其关联性不予认可。
八、收据两份。证明原告向被告张贤发支付了2014年2月16日到2014年8月15日的租金12600元、物管费879元、押金2100元、中介费2100元。
经质证，被告周菀君、被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据八的真实性、合法性及关联性及证明目的均予以认可。
被告周菀君为反驳原告主张，向本院提交了如下证据：
一、西山区住房和城乡建设局档案摘抄表。证明座落于昆明市＊＊＊＊＊＊号的房屋所有权人为周苑君，房产证号：200713＊**，证书编号：01088＊＊＊。
经质证，原告对证据一的真实性、合法性及关联性不予认可，认为没有房产证，是非法的。被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据一无异议。
二、房屋租赁合同。证明原告周忠莹与被告周菀君存在房屋租赁关系，出租方为周菀君，承租方为周忠莹。房屋租期为半年，从2014年2月16日起至2014年8月15日止。房屋每月租金为2100元，租金总额为12600元。
经质证，原告对证据二的真实性不予认可，认为是虚假的，周苑君签字不是周菀君本人所签，名字是假的，现在周菀君也没有房产证作证，中介公司的盖章是后来盖的，且合同中排除了甲方维修的义务，是无效的。被告张贤发、被告贤俊经纪公司对证据二无异议。
被告张贤发、被告贤俊经纪公司为反驳原告主张，向本院提交了如下证据：
一、房屋租赁合同（复印件）。证明2014年2月13日，原告与被告周菀君签订房屋租赁合同，原告诉被告张贤发主体不适格，原告诉错了对象。
经质证，原告认为合同签订是假的，第一被告就没有来签订合同。被告周忠莹对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
二、营业执照（复印件）。证明被告贤俊经纪公司是正常经营的企业法人，被告张贤发作为其工作人员，与原、被告之间的租赁纠纷无任何关系，原告诉被告张贤发无法律依据。
经质证，原告认为证据二的真实性无法核实，不能代表中介公司有营业执照就不搞诈骗。被告周忠莹对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
三、房屋租赁合同及收据、汇款单各两份（复印件）。证明争议租赁物翠羽丹霞208房（A座）出租给原告之前两年内一直有他人连续租用，是符合正常使用的房屋。
经质证，原告认为证据三与本案无关。被告周忠莹对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
四、房屋租赁合同（复印件）。证明争讼租赁物翠羽丹霞208房（A座）出租给原告期满后，没有间断地紧接着就出租给了他人使用，是符合正常使用的房屋。
经质证，原告对证据四不予认可，认为与本案没有关系。被告周忠莹对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
五、销售专用票据一份。证明中介全心全意为原告服务，用自己的钱为原告购买了抽油烟机和烟柜。
经质证，原告认为实际上中介只买了一个玻璃罩，没有抽油烟机和烟柜。被告周忠莹对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
通过以上当事人举证、质证，本院认为：原告提交的证据一，原告与三被告均认为是假的，不真实的，故本院对该组证据不予确认。原告提交的证据二、证据三、证据四、证据五中的爱眼日治疗说明，原告方在庭审中陈述上述证据系原告方自己所写，故上述证据系原告方单方出具的证据，在三被告均不认可的情况下，不能单独作为定案依据，故本院对上述证据均不予确认。原告提交的证据五中的检测卡、证据六、证据七均与本案诉争事实无关联，本院不予确认。原告提交的证据八，来源合法、形式完备，且与本案待证事实相关，且三被告对证据八均予以认可，本院对该组证据依法予以确认。被告周苑君出示的证据一系西山区住房和城乡建设局出具的档案摘抄表，其中明确记载座落于昆明市翠羽路与丹霞路交叉口翠羽丹霞的房屋所有权人为周菀君即本案被告，该组证据来源合法、形式完备，本院依法予以确认。被告周菀君提交的证据二即房屋租赁合同，原告认为房屋租赁合同中甲方处“周苑君”的签字是虚假的不是周菀君本人所签，“周苑君”名字也是虚假的，故对于该组证据的真实性不予认可。庭审中，经本院询问三被告，三被告一致陈述房屋租赁合同中甲方处“周苑君”的签字系被告贤俊经纪公司员工ＸＸ代被告周菀君所签，经过了被告周菀君的授权，在书写时因笔误写成了“周苑君”。被告张贤发、被告贤俊经纪公司提交的证据一系复印件，不符合证据的合法有效形式，本院不予确认。被告张贤发、被告贤俊经纪公司提交的证据二虽系复印件，但本案当事人的身份在开庭前已经核实，故本院依法予以确认。被告张贤发、被告贤俊经纪公司提交的证据三系复印件且与本案待证事实无关，本院不予确认。被告张贤发、被告贤俊经纪公司提交的证据四，只能证明被告贤俊经纪公司购买了抽油烟机和烟柜，不能证明其是为原告购买，故本院对该组证据的关联性不予确认。
综上，结合庭审调查，本院确认以下法律事实：座落于昆明市翠羽路与丹霞路交叉口翠羽丹霞208号商品房所有权人登记为被告周菀君，该房屋系被告周菀君于2007年向昆明宏达土地房屋开发经营公司购买。2014年2月13日，原告周忠莹与被告昆明贤俊经纪公司及其工作人员签订了房屋租赁合同，约定出租方“周苑君”（甲方）将位于翠羽丹霞A栋208号房屋出租给承租方周忠莹使用（乙方），每月租金为2100元，乙方一次付给甲方半年租金，租金总额为12600元。租期为半年自2014年2月16日起至2014年8月15日。租赁期内所发生的卫生、煤气、水电、综合管理、电话、有线电视费用等由乙方负责，乙方预付押金2100元。租期届满后乙方付清上述费用，则押金退还乙方。在租赁期内，如乙方违约，租金和押金不退，如甲方违约，乙方有权向甲方索取一个月的房屋租金作为违约赔偿，特殊情况下，甲、乙双方可自愿协商解决。合同签订当日，被告贤俊经纪公司向原告收取了2014年2月16日至2014年8月15日租翠羽丹霞A栋208号房租12600元，及半年的物管费879元，押金2100元，合计15579元，并收取了租翠羽丹霞A栋208号的中介费2100元，并向原告出具了上述款项的收据两份。
另，原告与三被告当庭一致认可，原告于2014年2月16日正式入住了涉案租赁物。
另，三被告当庭一致认可，房屋、物管费、押金均由被告贤俊经纪公司移交给了被告周菀君。
另，原告当庭陈述，因涉案租赁物臭气太严重，原告于2014年5月16日搬走，在2014年5月20几号的时候将涉案租赁物的钥匙交还给了被告方。而三被告对原告的上述陈述不予认可，被告周菀君当庭陈述，原告是涉案到期时提前几天搬走，相关的水电费还没有结清。被告张贤发、被告贤俊经纪公司当庭陈述，2014年6月25日，原告自己拿给被告贤俊经纪公司的，但我们是不接受的，房东是不同意退租的。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。原告与被告贤俊经纪公司及其工作人员于2014年2月13日签订的房屋租赁协议中，关于该房屋租赁协议甲方处“周苑君”系被告贤俊经纪公司工作人员笔误将周菀君写成“周苑君”一事，已经由出租人即涉案房屋所有权人被告周菀君的追认，且该房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告周忠莹与被告周菀君成立合法有效的房屋租赁合同法律关系。
关于原告的第一项诉讼请求。被告周菀君作为出租人已按约向原告交付涉案租赁物，原告作为承租人亦将半年租金12600元交付给被告贤俊经纪公司，被告贤俊经纪公司已将上述租金交付给了被告周菀君，原告已按约支付了全部租金，在无法律规定或当事人特别约定的情况下，承租人无权要求出租人减租，故对于原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告第二项诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，从现有证据来看，原告并无有效证据足以证明其为涉案租赁物花费350元维修费，故应当承担举证不利的后果，故本院对于原告的第二项诉讼请求，不予支持。
关于原告的第三项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定：“租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同是明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”，原告当庭陈述其在2014年5月搬出了涉案租赁物，现要求被告方退还2014年5月至8月未居住三个月已付房租，应对涉案房屋租赁合同已于2014年5月实际解除的法律事实承担举证责任，虽然庭审中，原告陈述因涉案租赁物臭气太重，原告于2014年5月16日搬走，在2014年5月20几号的时候将涉案租赁物的钥匙交还给了被告方，但在被告方不予认可的情况下，亦未向本院提交反驳的证据予以证实涉案租赁合同已实际解除的法律事实，亦未提交有效证据足以证实涉案租赁物危及承租人安全或者健康而达到《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定的合同法定解除条件，故原告应当承担举证不能的后果。在涉案合同未解除的前提之下，原告作为承租人使用或不使用租赁物是其自身的权利，在无法律规定或当事人特别约定的情况下，承租人无权要求退租。故对于原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第四项诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，根据涉案租赁合同约定，租赁期内所发生的卫生、煤气、水电、综合管理、电话、有线电视费用等由乙方负责，乙方预付押金2100元。租期届满后乙方付清上述费用，则押金退还乙方。被告贤俊公司收取了原告押金2100元，又将该押金移交给了被告周菀君，被告周菀君作为出租人对此不持异议。现有证据无法证明原告已付清了租期内发生的卫生、煤气、水电、综合管理、电话、有限电视费用，且被告周菀君当庭陈述，相关的水电费原告还没有结清，故原告应当承担举证不利的后果。既然退还押金的条件未达到，原告无权要求退还押金，对于原告第四项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第五、六项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，现有证据无法证实被告周菀君有任何违约行为，并且给原告造成了缓租自住的损失，故对于原告的第五、六项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第七项诉讼请求，系居间合同纠纷，不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，故本院对于原告的第七项诉讼请求在本案中不作处理，原告可另案主张权利。
关于原告的第八项诉讼请求，系侵权纠纷，不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，故本院对于原告的第八项诉讼请求在本案中不作处理，原告可另案主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告周忠莹的全部诉讼请求。
本案案件受理费人民币545元（原告已预交），由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。
审 判 长 张 杨
人民陪审员 陈顺庭
人民陪审员 徐敏依
二〇一五年十二月一日
书 记 员 杨 莎