江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2581号
上诉人（原审被告）：张伟清，男，1971年3月20日生，汉族，住无锡市新吴区。
委托诉讼代理人：吕征宇，江苏法舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡海利企业后勤服务有限公司，住所地无锡市新吴区梅村梅北邹家桥13号。
法定代表人：赵孟恒，该公司经理。
委托诉讼代理人：张瑞，江苏锡惠律师事务所律师。
上诉人张伟清因与被上诉人无锡海利企业后勤服务有限公司（以下简称海利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初3300号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张伟清上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海利公司的一审诉请。事实与理由：其于2016年5月31日发给海利公司的电子邮件是协商解除租赁合同文本，并非单方解除合同的通知，其根本没有单方面解除合同的意思表示，即使法院认为合同解除，也是双方协商一致解除，其不存在违约的行为及故意，不应承担责任。
被上诉人海利公司辩称：张伟清在发出解除租赁合同通知后并未取得其口头或者书面确认，就于2016年6月30日单方退出了租赁关系，属于违约。一审判决正确，请求维持原判。
海利公司向一审法院起诉请求：1.判令张伟清立即支付2011年7月1日至2016年6月30日的租金568063.13元及利息（租金根据每一期的租金分段按年息24%计算至实际给付之日）；2.判令张伟清支付违约金500000元。
一审法院认定事实：
无锡中通纺织品有限公司（以下简称中通公司）与海利公司签订房屋租赁合同，约定中通公司将其所有的位于锡山经济开发区团结路10号内的一号楼、二号楼、三号楼出租给海利公司，租赁期限自2011年5月15日起至2019年5月14日。此后海利公司将其中一号楼1楼商铺四间转租给张伟清，2013年7月16日，海利公司与张伟清签订租赁合同约定，海利公司向张伟清出租的房屋位于：团结路10号，幸福嘉苑2号楼1楼商铺共4间，租赁期限7年11个月，自2011年7月1日起至2018年5月31日，租赁期届满，在同等条件下张伟清享有优先续租权，张伟清应在租赁期满前两个月内向海利公司提出续租书面申请，经海利公司确认后一周内与海利公司协商签订新的租赁协议，否则视为海利公司不续约。海利公司所承租房屋层高4米，总面积576平方米。年租赁管理费总计110250元。经双方合作和协商的原则，前期给予免租至2013年6月30日，房租每年上涨5%，如海利公司对该区域转让情况下本合同于2016年6月30日终止，如张伟清终止合同则前期不予免租，涉及费用全额支付给海利公司。张伟清应按合同约定按期支付租赁管理费。如延期支付，海利公司每日按当年当月租金标准的千分之三向张伟清收取滞纳金。本合同签署生效后，任何一方不得擅自变更或解除本合同，否则视为严重违约，违约方应按本合同尚未履行期间总租赁管理费的两倍向对方支付违约赔偿金，因此造成对方其他经济损失的，还应另行全额赔偿。2016年5月31日，张伟清向海利公司发送电子邮件载明，双方签订了位于东亭××路××号，幸福嘉苑2号楼1楼商铺4间，由于市场经济萧条，海利公司宿舍楼住宿人员大幅减少，导致张伟清无法再经营商铺，经双方协商同意合约于2016年6月30日终止。此后海利公司与客易购超市就其中一间房屋签订租赁合同，另外三间房屋闲置。
双方对于付款有争议：2010年12月17日，海利公司向张伟清出具金额为30000元的收据，2010年12月20日，海利公司向张伟清出具金额为20000元的收据，2011年1月17日，海利公司向张伟清出具金额为15000元的收据，2011年1月24日海利公司向张伟清出具金额为28000元的收据，2011年1月26日，海利公司向张伟清出具金额为50000元的收据，2011年1月28日，海利公司向张伟清出具金额为50000元的收据；海利公司向张伟清又出具金额为380000元的收据，收款事由为东亭幸福嘉苑2号楼商铺。张伟清主张380000元中包含之前的收据金额，其支付的租金总额为380000元，海利公司对张伟清出具的收据真实性无异议，但对关联性有异议，收据是其租赁给其他承租人，其他承租人将租金交付给张伟清，由张伟清再将租金转交给财务的，并非张伟清支付的本案争议房屋的租金。
一审法院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中海利公司承租中通公司涉案房屋后，在租赁期间内，取得其同意，将涉案房屋出租给张伟清，并与张伟清签订租赁合同，海利公司与张伟清之间的租赁合同合法有效，租赁开始日期，根据双方约定租赁期限及租赁终止日期及双方当事人陈述，应为2011年7月1日。2016年5月31日，张伟清以邮件的形式通知海利公司双方的租赁关系于2016年6月30日解除，系明确表示不履行双方之间签订的租赁合同，现海利公司同意双方的租赁关系于2016年6月30日解除，故双方的租赁关系于2016年6月30日解除。张伟清辩称系双方协商解除租赁关系，但其提供的证据不足以证明双方之间存在协商解除租赁合同合意的事实，故张伟清应承担相应的违约责任。根据双方的约定，如张伟清终止合同则前期不予免租，涉及费用全额支付给海利公司。故张伟清应全额支付自2011年7月1日至2016年6月30日止的租赁管理费。根据双方租赁协议约定，经核算，截止2016年6月30日，张伟清应支付租赁管理费的金额为609200.84元。关于付款，张伟清提供的证据可以证明其已付款380000元，海利公司主张该费用系张伟清代缴的其他租户的租金，但未提供证据，故该意见，法院不予采纳。本案中张伟清仍应向海利公司支付229200.84元。根据双方租赁合同约定，张伟清另应承担每日千分之三的利息，该约定过高，现海利公司主张按照年息24%计算，符合法律规定和双方约定，法院予以支持。海利公司主张根据合同约定，要求张伟清承担两年的租金管理费作为违约金，因违约金金额与实际损失相比过高，法院予以调整，考虑其出租房屋中其中1间已出租给案外人，故按照剩余未出租房屋的面积即432平方米根据双方2015年7月1日至2016年6月30日年度总面积576平方米租金管理费每年134009.56元计算6个月，认定为50253.59元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张伟清于判决发生法律效力之日起十日内向海利公司支付租金管理费229200.84元及以229200.84元为基数自2016年7月1日起至实际支付之日止按照年息24%计算的利息；二、张伟清于判决发生法律效力之日起十日内向海利公司赔偿损失50253.59元。三、驳回海利公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14412元，保全费5000元，合计19412元，由海利公司负担14293元，张伟清负担5119元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，张伟清构成违约，理由如下：一、张伟清存在未足额交纳租金的行为。海利公司与张伟清之间的房屋租赁关系自2011年7月1日起实际发生，至张伟清向海利公司发送电子邮件，要求2016年6月30日终止合同，期间租金扣除免租期后应为347563元（110250元+110250×1.05+110250×1.05×1.05取整）。张伟清主张其支付了380000元租金，其中包括了2010年12月至2011年1月份之间的6张收据中的金额193000元（30000元+20000元+15000元+28000元+50000元+50000元），因2011年1月距双方发生房屋租赁关系尚有半年左右时间，且双方在2013年7月16日签订租赁合同时，并未写明张伟清已经预交租金的情况，故张伟清在当时分多次交付的193000元不能认定即系张伟清预付的本案租赁合同租金，至于剩余187000元（380000-193000元），即使可以认定为张伟清支付的租金，也远远少于其应当交纳的租金347563元。故张伟清存在拖欠租金的情况。二、张伟清于2016年5月31日向海利公司发送邮件提出终止租赁合同，虽然邮件上写了经双方协商同意终止，但张伟清并未提供其与海利公司协商的依据，海利公司对此也不认可，故终止租赁合同系张伟清单方意思表示。三、张伟清在发送终止租赁合同邮件后，即未再支付租金，租赁的四间商铺也有三间处于空置状态，张伟清以自己的行为表明了其已不愿再履行租赁合同义务。综上，张伟清既以邮件的方式明确告知其不愿继续履行租赁合同，又以自己的行动表明其不再履行合同主要义务，应当认定已经构成违约。
关于张伟清已付租金金额，一审判决所作认定对张伟清有利，因海利公司未提起上诉，故本院不予调整。
综上所述，张伟清的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14412元，由上诉人张伟清负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 杜伟建
审判员 孙 宏
二〇一七年九月十三日
书记员 杨 志