陕西省西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0103民初3039号
原告（反诉被告）：陕西中贸商业管理有限公司。
法定代表人：张某，该公司董事长。
委托诉讼代理人:许薇,北京大成（西安）律师事务所律师。
被告：彭某某（反诉原告），男。
委托诉讼代理人：郭徽，陕西力德律师事务所律师。
原告（反诉被告）陕西中贸商业管理有限公司（以下简称中贸公司）与被告（反诉原告）彭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中贸公司的委托诉讼代理人许薇，被告彭某某的委托诉讼代理人郭徽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中贸公司诉称，2014年10月20日，其与被告签订编号为中（商）合0XX-租-0XX号《租赁合同》，约定由被告承租其合法享有出租权的位于中贸商业广场步行街B区3层B-
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X号商铺，租赁面积195.72平方米，租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算。2014年12月25日至2016年12月24日期间的租金按照29358元每月计算。《租赁合同》第4.1条约定，租金的支付方式为，以3个月为一个交租期，除第一期租金外，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金。同时，《租赁合同》第21.4条约定：“被告延期交付租金、物业服务等费用，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，原告可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告或第三方承担任何责任；经原告书面催告后30日内被告仍未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同；被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。”；《租赁合同》第21.7条约定：“本合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下之履约保证金，被告自行承担合同提前终止产生的全部损失；且被告应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等。双方特别明确，被告妥善履行本合同是原告给予被告免租装修期的前提。如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。”同日，其与被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费按照每平方米每月30元计算，同时该合同第3.3条约定，物业管理费的支付方式为按季度结算，被告需在每季最后一个月的20日前（含20日）缴纳下一个季度的物业服务费用。如被告逾期交付的，除应补足外，每逾期一日，应按未付金额的3‰向原告支付违约金，逾期达15日的，原告有权中止或停止提供物业服务费。上述《租赁合同》及《物业管理服务协议》签订后，其按照《租赁合同》约定给予被告90天的免租期，实际于2015年3月1日计租。但自2015年6月1日起被告一直未予缴纳租金、物业管理费及水费。且于2016年4月13日擅自闭店、不再经营。针对被告擅自停业、拖欠租金、物业管理费及水费等违约行为，原告曾多次向被告发出《法务告知函》《通知函》《恢复营业通知函》等函件要求被告支付欠缴费用，但被告收函之后仍置之不理，无奈之下，原告向被告邮寄《合同解除通知函》，通知解除双方签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》，并于2016年5月15日到达被告处。根据《合同法》第96条的规定，通知解除合同后，原、被告之间签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》自通知达到对方时解除。原、被告签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，符合法律规定，自合同成立时发生法律效力，原、被告均应遵照合同约定严格履行。被告拒拖欠支付租金及物业管理费的行为已构成违约，原告有权解除合同，并且根据双方签订的《租赁合同》第21.4条、21.7条之约定及《物业管理服务协议》第六条第三项之约定，有权要求被告支付其拖欠的租金、物业管理费、水费等、并要求其承担逾期付款违约金、补交90日的免租装修期租金等。现诉至法院请求：1.确认原、被告于2014年10月20日签订的《租赁合同》《物业管理服务协议》解除；2.判令被告支付拖欠的租金337617元（自2015年6月1日计算至2016年5月15日）；3.判令被告支付拖欠的物业管理费67523.4元（自2015年6月1日计算至2016年5月15日）；4.判令被告支付房屋占用费至实际办理之日（自2016年5月16日暂计算至2016年8月8日为83181元，参照150元/月/平方米的租金标准计算）；5.判令被告支付原告垫付的水费379.5元（2016年3月）；6.判令被告按照欠费金额的1‰每日向原告支付自欠费之日至实际支付之日止的迟延履行租金违约金，暂计算至2016年8月8日为108947.54元；7.判令被告按欠费金额的3‰每日向原告支付自欠费之日至实际支付之日止的迟延履行物业费违约金，暂计算至2016年8月8日为65368.52元；8.判令被告补交90日的免租装修期租金88047元（租金按照150元/月/平方米的标准计算）；9.判令被告将承租房恢复至交付时的状态；10.诉讼费由被告承担。
被告彭某某辩称，原告并非涉案商铺所有权人，故不是本案适格原告；双方在合同中明确约定承租商铺用于经营餐饮，但是原告交付的房屋没有排烟设施，且消防也不达标，不符合合同约定。合同签订日期为2014年10月20日，免租期为3个月，但是因为商场是整体开业，在免租期到期后两个月即2015年5月份才正式开业。因为消防没达标，被告从未实际营业。对于原告要求将承租房恢复至交付时的状态的诉讼请求，因为合同约定未经原告同意，我们不得搬离任何物品，故未腾房的责任不在被告，相应的经济损失也不应由被告承担。
被告彭某某提出反诉诉称，由于被反诉人首先违约导致整体场所不能在2014年12月25日对外开放，随后在2015年反诉人投入资金准备开始经营时，因为被反诉人提供的商铺不能正常排烟通风，导致反诉人不能经营的客观局面，后双方就经营事宜未能协商一致，遂反诉人拒绝支付租金。2016年4月初被反诉人单方封闭锁门商铺，造成反诉人因租赁该商铺投入的资金及耗费损失，现反诉请求判令被反诉人赔偿损失583087元；诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告针对被告提出的反诉辩称，反诉人的反诉诉讼请求没有任何法律及事实依据；根据法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人主张装修残值的损失，不予支持；本案合同因为反诉人的原因被解除，反诉人无权主张装修残值损失，故请求法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。
经审理查明，原告中贸公司受涉案商铺开发商（所有权人）陕西中茂房地产开发有限公司的委托经营管理出租、收费、提供物业服务事宜。2014年10月20日原、被告签订编号为中（商）合0XX-租-0XX号《租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于中贸商业广场步行街B区3层B-
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X号商铺，租赁面积195.72平方米，共计5个租约年，自计租日开始计算。2014年12月25日至2016年12月24日期间，租金标准为每月每平方米150元，租金每月29358元。2016年12月25日至2017年12月24日期间，租金标准为每月每平方米157.5元，租金每月30825.9元。以此类推规定了5年每月租金。《租赁合同》第4.1条约定，租金的支付方式为，以3个月为一个交租期，除第一期租金外，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金。《租赁合同》第9条约定被告应当在免租期装修期届满次日（就本合同而言，即2014年12月25日开业）开业经营。
第21.4条约定：被告延迟交付租金、物业服务等费用，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，原告可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告或第三方承担任何责任；经原告书面催告后30日内被告仍未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同；被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。《租赁合同》约定免租期为进场日起90日，第21.7条约定：本合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下之履约保证金，被告自行承担合同提前终止产生的全部损失；且被告应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等。双方特别明确，被告妥善履行本合同是原告给予被告免租装修期的前提。如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。第23.1条约定：交还期内，被告应当向原告归还所有原告向被告提供的物业管理和工程资料的全部原件和复印件，并使该房屋符合交付时状况，经原告验收确认符合约定后交还给原告。该合同对交还期的约定为：租赁期届满或任何原因提前终止后20日，该期间内被告应当将该房屋按约定状态交还给原告。第23.5条约定：被告实际搬离该房屋，被告在该房屋内遗留的任何装修装饰、设施设备、物品等均视为被告放弃所有权及一切权利，原告有权自行处置，相应损失由被告自行承担。合同第25条对原、被告的送达地址、收悉日等进行明确约定。附件2房屋交接确认书中被告签字，并签署日期为2014年10月20日交接房屋。2014年10月15日原，被告签署房屋交付确认书，确认涉案房屋于2014年10月15日经验收具备进场装修条件，陕西中贸地产公司亦派代表签字确认。
2014年10月20日，原、被告签订编号为中（商）合0XX-租-0XX号《物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，该协议第三条约定：物业费按建筑面积收取，每平方米每月30元；物业管理费的支付方式为按季度结算，被告需在每季最后一个月的20日前（含20日）缴纳下一个季度的物业服务费用。如被告逾期交付的，除应补足外，每逾期一日，应按未付金额的3‰向原告支付违约金，逾期达15日的，原告有权中止或停止提供物业服务费。同时约定被告应当按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水电、气等费用，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担耗损费用。该协议第四条代收代缴费用约定：受有关部门或单位及被告的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务，具体执行方式及收费标准按当地政府规定执行。
另查，被告向原告交纳2015年3月1日至2015年5月31日期间租金88074元，一个月的履约保证金29358元、物业管理金5871.6元及装修保证金10000元。原告称被告缴款情况属实，并主张履约保证金及物业管理金已冲抵2015年2月1日至2月28日的租金和物业费，同意装修保证金100000元在租金中扣减。被告自2015年6月1日起被告一直未交纳租金、物业管理费，并欠付原告2016年3月水费379.5元。
原告分别于2016年3月21日、3月30日、4月16日按照《租赁合同》中被告确认的送达地址向被告发出《法务告知函》《法务催告函》及《通知函》，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费并限期经营；被告本人或单位签收上述函件。被告于2016年4月13日闭店不再经营涉案商铺。原告于2016年5月13日按照《租赁合同》中被告确认的送达地址向被告邮寄《合同解除通知函》，通知解除双方签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》，同年5月15日，因被告拒收邮件被退回。庭审中被告称无法确定是否收到上述函件。被告称2016年4月原告单方对商铺上锁，造成其因租赁该商铺投入的资金及耗费损失，被告就其反诉的损失向本院提交收款收据、协议、报销清单等证据以证明其为营业购买的设备、人工工资及装修等花费583087.3元。诉讼中，被告申请撤回对原告的反诉诉讼请求。
上述事实有《租赁合同》、《房屋交付确认书》、《物业管理服务协议》、《解除合同通知函》及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订《租赁合同》及《物业管理服务协议》依法成立、合法有效。原告将房屋交付给被告使用，已经履行了合同义务，被告理应支付房屋租赁费、物业管理费及相关费用，被告逾期支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除《租赁合同》及《物业管理服务协议》，被告表示同意；合同第25条对原、被告的送达地址、收悉日等进行明确约定，原告依照约定地址向被告邮寄《法务告知函》等文件时被告本人签收，后向被告邮寄《合同解除通知函》时被告拒收，故此，本院依法认定上述合同于2016年5月15日解除。经核算，被告拖欠原告2015年6月1日至2016年5月15日期间的房屋租赁费337617元，扣减装修保证金10000元后应为327617元、物业管理费67523.4元，以及2016年3月份的水费379.5元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。现因被告迟延支付房屋租赁费及物业管理费，给原告造成损失，被告理应支付自2015年6月1日起（提前20日支付）的违约金。因双方对违约金约定过高，被告也要求予以调整，故本院予以适当调整。违约金计算以欠付房屋租赁费和物业管理费为基数，以年息12%的标准计算按照合同约定的期间至实际付清之日。租金违约金具体如下：以欠付租金78074元（88074元-10000元）为基数，自2015年5月12日起算；以欠付租金88074元为基数，分别自2015年8月12日、2015年11月11日起算；以欠付租金73395元为基数，自2016年2月10日起算。物业费违约金具体如下：以欠付物业费17614.8元为基数，分别自2015年5月12日、2015年8月12日、2015年11月11日起算；以欠付物业费14679元为基数，自2016年2月10日起算。对于超过部分，本院不予支持。
按照双方《租赁合同》第21.7条约定，原告诉请被告补交90日的免租装修期租金88047元（租金按照150元/月/平方米的标准计算）的请求于法有据，本院予以支持。
《租赁合同》第23.1条约定：交还期内，被告应当向原告归还所有原告向被告提供的物业管理和工程资料的全部原件和复印件，并使该房屋符合交付时状况，经原告验收确认符合约定后交还给原告。该合同对交还期的约定为：租赁期届满或任何原因提前终止后20日，该期间内被告应当将该房屋按约定状态交还给原告。《租赁合同》于2016年5月15日解除，被告应当将涉案房屋于2016年6月5日之前将承租房屋恢复至交付时的状况，逾期原告有权私自处置，相应的损失由被告自行承担。
被告装修后实际占用该房屋，庭审中，双方均表示愿意办理腾交房屋事宜，但在本院指定的期间内未实际腾房。被告主张以其未从事相关行业，装修材料无法使用，也会产生相应的承租费用，且系原告封门，故导致房屋现状的责任不在被告；原告称发函时被告尚在实际经营，于2016年4月13日私自闭店。租金损失以150元/月/平方米标准，以租赁面积195.72平方米为准，自2016年6月5日计算至被告实际搬离或腾交房屋之日止。由于双方对于上述陈述均未提交充分有效的证据予以证实，综合考虑商铺租赁市场行情、市场交易机会等因素，本院依法酌定由被告承担该损失的50%为宜。被告撤回其反诉的诉讼请求，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告陕西中贸商业管理有限公司与被告彭某某于2014年10月20日签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》予以解除。
二、被告彭某某于本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司房屋租赁费327617元。
三、被告彭某某于本判决生效之日起十日内按照年息12%标准支付原告陕西中贸商业管理有限公司截止实际付清之日止的迟延支付房屋租赁费的违约金：以78074元为基数，自2015年5月12日起算；以88074元为基数，自2015年8月12日起算；以88074元为基数，自2015年11月11日起算；以73395元为基数，自2016年2月10日起算。
四、被告彭某某于本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司物业管理费67523.4元。
五、被告彭某某于本判决生效之日起十日内按照年息12%标准支付原告陕西中贸商业管理有限公司截止实际付清之日止的迟延支付物业管理费的违约金：以17614.8元为基数，自2015年5月12日起算；以17614.8元为基数，自2015年8月12日起算；以17614.8元为基数，自2015年11月11日起算；以14679元为基数，自2016年2月10日起算。
六、被告彭某某于本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司水费379.5元。
七、被告彭某某于本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司免租装修期租金88047元。
八、被告彭某某于本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司房屋占用期间的租金损失的50%：租金损失以150元/月/平方米标准，以租赁面积195.72平方米为准，自2016年6月5日计算至被告实际搬离或腾交房屋之日止。
九、被告彭某某于本判决生效之日起十日内将承租房屋恢复至交付时的状况；逾期原告陕西中贸商业管理有限公司有权私自处置该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备及物品等，由此导致的损失由被告彭某某自行承担。
十、驳回原告陕西中贸商业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11311元，由原告陕西中贸商业管理有限公司负担1616元，由被告彭某某负担9695元（此款原告已交纳，被告在支付上述款项一并给付原告）。反诉案件受理费4815元由被告彭友兵自行负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审 判 长 贾曼莉
审 判 员 周 伟
人民陪审员 李 秦
二〇一八年八月二十日
书 记 员 邢尖尖