北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第44261号
原告吴春显，女，1975年6月22日出生。
委托代理人范培涛（吴春显之夫），男，1974年9月30日出生。
委托代理人李晶，北京建卓律师事务所律师。
被告谢小华，男，1981年3月10日出生。
委托代理人龙小娟（谢小华之妻），女，1983年12月8日出生。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人田玮玮，女，1983年8月18日出生。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。
原告吴春显（以下称原告）与被告谢小华（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，并于诉讼中依职权追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范培涛、李晶，被告及其委托代理人龙小娟，链家公司委托代理人田玮玮、唐广娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月7日，我和被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将北京市朝阳区北花园街某号院某号楼某层某号房屋（以下简称涉案房屋）转让给被告，总价款2955000元，签订合同当日，被告支付了定金5万元。合同约定，双方自合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门办理过户手续。至2014年9月6日，我多次催促被告按照合同约定履行义务办理相关手续，但被告一直推脱，以行为拒绝继续履行合同。我认为被告的行为已经构成违约，故我诉至法院，请求判令：1、解除我与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告支付违约金541000元。
被告辩称：2014年3月，我通过链家在线找到链家公司业务员任二利告知我的买房需求，任二利遂向我推荐了涉案房屋，并约原告谈价格。三方商谈时链家公司店长告诉我这个房子现在还不是满五年唯一，原告卖了之后就是唯一住房，当天双方并未谈妥。后来任二利又多次向我推销涉案房屋，并促成我与原告在2014年4月7日上午签订了买卖合同，我交纳了定金5万元。因为我是外地户籍，名下已经有一套房屋，所以签约之前我明确告知原告及链家公司我需要先卖掉名下的住房才能购买，链家公司和原告也表示同意。合同签订后，我积极出售名下房屋，并与原告沟通售房进度，但原告很少主动联系我，并且否认之前达成的口头约定，坚持按照合同走，双方在税费负担问题上亦出现分歧，原告坚持要我支付至少15万元，我认为十分不公平。同时，在签约之前原告及链家公司提供的房源信息显示涉案房屋为集中供暖，我才同意购买，但签约之后我发现涉案房屋其实是自供暖，违背了我的真实意思表示，我的购房目的难以实现。2014年6月17日，我再次找原告面谈无果，鉴于原告之前的多次不诚信行为，我不敢再卖掉我名下的唯一生活住房，无奈之下于当天提出解除合同。我同意解除合同，但我没有实际违约，不同意支付违约金，原告隐瞒涉案房屋真实状况违约在先，并且原告现在没有任何损失。如果法院认定我违约，合同约定的违约金也过高，请求法院予以减少。
链家公司述称：被告委托我公司购买房屋，我公司提供了涉案房屋，被告看房后很满意，因为价格没有谈拢曾经找过我爱我家公司，但最终仍通过我公司协商成功并于2014年4月7日签署买卖合同和补充协议。签约当日被告承诺具有购房资质，说他名下的房屋正在签订卖房合同，还跟原告说给时间让他卖房，所以双方约定了较长的过户时间。签订合同后，被告又说自己的房子没卖出去，不具有购房资质，要求原告给卖房时间，双方谈了4次都没有达成一致。被告名下尚有一套房屋，确实不具备购房资格，现因被告原因导致合同无法履行，我公司同意解除合同，请求法院支持原告之诉讼请求。
经审理查明：原告为涉案房屋业主。
2014年4月7日，原告与被告在链家公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定被告向原告购买涉案房屋，房屋成交价格为180万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1155000元。双方同意自本合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，三方又签署《补充协议》，约定被告于2014年4月7日向原告支付定金五万元整，第四条约定：原告若出现下列情形之一的，构成根本违约，被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致被告无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致被告无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给被告或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。原告出现上述根本违约情形之一的，原告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金。被告若出现下列情形之一的，构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。被告出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，链家公司收取被告的费用不予退还。第五条第3款约定：涉案房屋有租约，租赁期限至2014年9月7日止，双方一致同意自2014年4月7日至2014年9月7日的租金共计一万元归原告所有。上述买卖合同及补充协议对首付款数额均未约定。合同签订后，被告向原告支付了定金5万元，此后合同未再继续履行。
另查，被告为非北京户籍，名下尚有北京市顺义区义宾南区某号楼某层某单元某号房屋一套，目前不具备在京购买第二套房屋之资格。
庭审中，被告陈述签署买卖合同之前已明确告知原告及链家公司名下还有一套房屋正在出售，且签订合同前链家公司宣传涉案房屋为集中供暖，签订合同后其才发现房屋系自供暖，原告及链家公司存在欺诈行为，加之双方就税费等问题未能达成一致，故于2014年6月17日提出解除合同，并提供录音资料及网页宣传页予以证明。原告否认被告曾于签署合同前告知名下还有一套房屋之情况，并称从未承诺涉案房屋为集中供暖。链家公司则称被告签署合同时说过名下还有一套房屋，但称已经在出售的过程中，且通过签署承诺书的方式承诺其具备购房资格。
关于违约金部分，原告认为被告拒绝履行合同已经构成根本违约，且因被告之违约导致其遭受了房屋空置、房价回落之损失，但就损失部分未提供证据证明。被告则认为其并无实际违约行为，且原告并无实际损失，双方约定的违约金数额过高，签字时对违约金约定并不知情，要求法院予以减少。
以上事实有当事人当庭陈述、房屋产权证、结婚证、宣传单、网页打印件、通话清单、收条、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：原告与被告及链家公司签署的买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。现原告要求解除合同，被告及链家公司表示同意，且被告名下尚有一套房屋，确实不具备购买二套房屋的条件，合同目的已经无法实现，本院准予三方解除合同。
根据庭审查明的事实及现有证据，买卖合同及补充协议无法继续履行的根本原因在被告，因被告不具备购房资质导致合同目的无法实现，且被告自述于2014年6月17日向原告提出解除合同不再购买涉案房屋之要求，该行为构成合同约定的根本违约，应当向原告支付违约金。被告提供的证据不足以证明原告或者链家公司曾经承诺涉案房屋为集中供暖，且买卖合同及补充协议中均无此约定，被告以此为由主张原告存在欺诈行为依据不足，本院不予采信。但是，原告作为出卖人一方在签订相关买卖合同时亦应尽到谨慎之注意义务，以保障合同的顺畅履行。根据各方当事人陈述及合同中有关首付款、过户时间等的约定，可以认定原告在与被告签署合同时对被告名下尚有一套房屋一节应当知情，原告在此情况下仍与被告签订合同，其在签署合同环节亦存在一定疏漏，应当自行承担部分合同无法履行之责任。综合考虑本案合同履行情况、涉案房屋出租情况、被告履行合同的主观恶意等各方面因素，合同约定的违约金数额过高，本院依法予以调整，并扣除被告已经交纳的定金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告吴春显与被告谢小华、第三人北京链家房地产经纪有限公司二〇一四年四月七日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于本判决生效之日解除；
二、被告谢小华于本判决生效后七日内支付原告吴春显违约金二十万元；
三、驳回原告吴春显的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4605元，由原告吴春显负担2302元（已交纳），由被告谢小华负担2303元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈洁
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 梁远