江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01059号
上诉人（原审被告、反诉原告）张伟。
上诉人（原审被告、反诉原告）李大为。
两上诉人共同委托代理人张华，江苏同科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）连云港市华远饲料有限公司，住所地连云港市赣榆区宋庄镇刘郭村。
法定代表人王泽华，该公司总经理。
委托代理人王建、全先举，江苏四季青律师事务所律师。
上诉人张伟、李大伟因与被上诉人连云港市华远饲料有限公司（以下简称华远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第4725号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华远公司一审诉称:2012年3月18日，华远公司与张伟、李大为签订了赣榆区宋庄镇刘郭村饲料厂加工场地及相关设备租赁合同，双方约定租金为每年12万元。张伟、李大为按期缴纳了两年租金后，至今没有缴纳2014年3月18日至2015年3月18日租金12万元，同时拖欠土地使用税及水费共计22666元。现诉至法院，请求判令张伟、李大为继续履行合同，支付拖欠租金12万元并承担违约责任，支付土地使用税2万元及水费2666元，并承担本案诉讼费用。
张伟、李大为一审答辩并反诉称：第一，双方的合同因不可抗力已无法实现合同目的。从2014年7月1日开始在法律上已不能履行，同时华远公司在2014年4月4日已锁住厂区车间大门致使我方已无法生产，所以从2014年4月4日开始双方的合同在事实上已不能履行。第二，我方的租金已交满二年，并且多交了半个月。目前不欠华远公司的租金或水费反而华远公司应当退还2014年4月4日至18日半月的租金5000元给我方。华远公司主张的土地使用费并未发生也不符合缴纳的条件，我方不是缴纳义务的承担人，华远公司也不是权利的享有人，请求驳回华远公司的诉讼请求。2012年5月2日，农业部颁布了2012年第3号令，重新规定了《饲料和饲料添加剂生产许可管理办法》，该办法自2012年7月1日施行，施行前已取得相关许可证的生产企业应在2014年7月1日前依照该新规定取得生产许可证。2012年10月22日，农业部又依据上述管理办法，颁布了第1849号公告，规定饲料生产企业的设计生产能力不小于10吨每小时，还规定了要采用自动化控制系统及相应的除尘设备等条件。但华远公司出租给我方的上述饲料加工厂的设计生产能力是3-5吨每小时，也没有完整的除尘系统，致使我方租赁的饲料加工厂无法依现行的规章在2014年7月1日前取得生产许可证。2014年春节后，我方多次与华远公司商谈解除租赁合同事宜，但华远公司不予明确答复。2014年4月3日至4日期间，华远公司未经我方同意，擅自将饲料厂的车间门、仓库门和厂区大门先后锁住，致使我方未到2014年7月1日就无法生产。请求法院判决从2014年4月4日开始解除双方于2012年3月18日签订的《饲料加工厂租赁合同》。
华远公司一审针对张伟、李大为的反诉辩称：第一，双方的租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，张伟、李大为要求解除合同无事实及法律依据。第二，国家出台的新规定不是不可抗力，不能作为终止合同履行的法定理由。第三，华远公司的生产许可证及产品批准文号经张伟、李大为申请已经变更为连云港上帮饲料有限公司，他们完全可以依据国家颁发的生产许可证及产品批准文号从事生产经营。请求驳回张伟、李大为的反诉请求。
原审法院经审理查明:2012年3月18日，华远公司作为甲方与作为乙方的张伟、李大为签订了饲料加工厂租赁合同，双方在合同中约定，甲方即华远公司将其所有的位于赣榆区宋庄镇的饲料加工厂出租给乙方即张伟、李大为使用。租赁期限为5年，从2012年3月18日起至2017年3月18日止，年租金12万元，2012年的租金自合同签订之日30日起一次性支付，后续租金在第一年交付日之前逐年一次性缴付。甲方保证设施、设备达到国家规定的安全标准，并通过国家相关部门的验收。租赁期内，乙方自筹资金所形成的资产所有权归乙方，期满后新增不可移动类固定资产无偿转让给甲方。乙方负责承建在大车间与西仓库之间的仓库建设，租赁期满后无偿转让甲方所有。若因甲方原因造成合同提前终止，甲方应赔偿乙方承建仓库所造成的所有损失。乙方有权根据经营需要对现有厂区进行改造或扩建，需与甲方提前沟通。甲方保证饲料厂的相关设施通过畜牧、劳动、消防、环保等主管部门的验收（若由于相关部门影响到正常生产经营，由甲方负责协调，出现费用各家一半）。双方任何一方违反合同约定提前中止合同的，应向对方承担违约金20万元。乙方逾期交纳租赁费的，应承担违约金，违约金按逾期租金数额的1%计算。双方还约定，合同生效后，甲方现有的生产许可证由乙方变更使用，合同结束或终止由乙方负责变更还原给甲方。如果乙方不变更过来赔偿甲方5万元。合同签订后，双方进行了资产移交。张伟、李大为按合同约定交清了2012年度和2013年度的租金24万元，华远公司也按约定将饲料厂的生产许可证变更由张伟、李大为使用。2012年4月27日，法定代表人为张伟的连云港上邦饲料有限公司取得了江苏省农业委员会颁发的编号为苏饲审（2009）07028的饲料生产企业审查合格证。但张伟、李大为未修建合同中约定的仓库，也未对厂区进行改造或扩建。后双方当事人因租金发生纠纷，2014年4月3日至4月4日期间，一个叫“刘二”的人将张伟、李大为经营的饲料厂大门锁上，后涉案饲料厂仍由张伟、李大为雇佣的周某看管。2014年5月14日，张伟、李大为曾以原告身份诉至原审法院，要求解除双方之间于2012年3月18日所签订的饲料加工厂租赁合同，后因该案起诉的被告主体为连云港华远饲料有限公司，与合同签订的相对人不符，原审法院以其起诉的主体不符为由，裁定驳回张伟、李大为的起诉。现华远公司诉至原审法院，要求判令张伟、李大为继续履行合同，支付拖欠租金12万元及违约金并承担违约责任20万元，支付土地使用税2万元及水费2666元。一审庭审中，华远公司对主张要求张伟、李大为支付土地使用税2万元及水费2666元的诉讼请求，未提供充分的证据证明。
原审法院另查明，华远公司申请生产并获得批准的产品类别为配合饲料，张伟、李大为设立的连云港上邦饲料有限公司获得批准的产品类别为配合饲料、浓缩饲料,生产能力合计3-5吨每小时。2012年5月2日，农业部颁布了2012年第3号令，规定了新的《饲料和饲料添加剂生产许可管理办法》，该办法规定，施行前已取得相关许可证的生产企业应在2014年7月1日前依照该新规定取得生产许可证，该办法自2012年7月1日施行。后农业部又依据上述管理办法，明确了相关饲料生产企业许可的条件，要求生产浓缩饲料、配合饲料的饲料生产企业的设计生产能力不小于10吨每小时，并要采用自动化控制系统及相应的除尘设备等。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。华远公司与张伟、李大为签订的饲料厂租赁合同是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，属有效合同。双方均应按照约定全面履行各自的义务。张伟、李大为按约定付清2012年度及2013年度的租金后，还应按约定自2014年3月18日起继续支付2014年度的租金。但上述租金中应扣除华远公司让他人锁涉案饲料厂2天的租金。故对华远公司要求张伟、李大为支付租金12万元的诉讼请求中的合理部分，原审法院依法予以支持。华远公司要求张伟、李大为支付土地使用税2万元及水费2666元，未提供充分有效证据证明，故原审法院对华远公司该诉讼请求，依法不予支持。双方当事人在合同中约定了改造或扩建的条款，也约定了相关设施通过相关部门验收的权利和义务。在合同签订后，张伟、李大为即将华远公司的生产许可证变更至自己的连云港上邦饲料有限公司名下并组织正常生产，双方签订合同后仅月余，国家相关部门就颁布了新的饲料生产许可管理办法，张伟、李大为自设公司并作为饲料行业的生产者，应当知道该法律规定，并应按照该规定在组织生产的同时积极依照合同约定和华远公司协调改造或扩建生产设施和设备，以使连云港上邦饲料有限公司的生产经营在2014年7月1日前达到法律规定的条件，取得新的生产许可证。但张伟、李大为未积极对自设公司为达到国家规定的条件进行改造或扩建饲料厂，直至法律法规规定的期限即将到来时，才以无法继续生产为由，要求解除合同，实为不当。本案中，张伟、李大为应对其自设的连云港上邦饲料有限公司进行产能改造，以达到法律规定的条件，取得新的生产许可证，而不能要求华远公司达到法律规定的条件，取得新的生产许可证。因此，张伟、李大为反诉主张国家法律法规发生变化，不能继续生产属于不可抗力，要求解除合同的辩解理由不能成立。但考虑到张伟、李大为已明确要求解除合同，且双方之间继续履行租赁合同已无可能，双方所签订合同的目的无法实现，故对张伟、李大为要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。对华远公司要求继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。张伟、李大为在合同解除前仍继续使用涉案饲料厂的期间，应继续交纳租金。因张伟、李大为违反合同约定要求提前解除合同，故应按合同约定向华远公司支付违约金，对华远公司要求张伟、李大为支付违约金的诉讼请求中的合理合法部分，原审法院依法予以支持。双方约定的违约金20万元过高，且华远公司也存在让他人锁饲料厂的行为，原审法院依法酌定对违约金予以调整，结合本案具体情况，逾期支付租金及提前解除合同两项违约金共计以6万元为宜。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除华远公司与张伟、李大为于2012年3月18日签订的饲料加工厂租赁合同；二、张伟、李大为于判决生效之日起十日内给付华远公司2014年度的租金（自2014年3月18日起至合同解除之日止，扣除两日的租金后，按每年12万元计算）；三、张伟、李大为于判决生效之日起十日内支付华远公司违约金6万元；四、驳回华远公司其他诉讼请求。案件受理费3900元，由张伟、李大为承担。反诉费3155元，由华远公司承担。该费用双方均已预交，相互折抵后，张伟、李大为于判决生效之日起十日内直接给付华远公司745元。
上诉人张伟、李大为不服原审判决，上诉称：第一，原审法院认定张伟、李大为应按约定自2014年3月18日起继续支付2014年度租金是错误的。张伟、李大为接收华远公司资产和交付第一年租金的日期均是2012年4月18日，根据合同的约定，租金的起算日期应该是接收资产之日，后续租金的交付截止之日是每一年度的4月18日。华远公司已经认可按期收到了张伟、李大为租赁期间前两年度的24万元租金，所以2014年4月18日之前的租金，张伟、李大为已经全部交清。第二，原审法院认定双方发生纠纷和“让他人锁涉案饲料厂2天”的原因和期间是错误的。张伟、李大为就涉案饲料厂机器设备在2014年7月后达不到国家验收标准事宜多次联系华远公司负责人王泽华，华远公司为了防止机器设备流失就指派刘二进驻饲料厂看管，并于2014年4月3日、4日先后锁住三个车间、仓库、厂区大门。此时，2014年度租金缴纳日期尚未届满，华远公司的上述行为表明其在2014年4月3日、4日就已接管了饲料厂，双方的租赁合同于此时已实际解除。第三，原审法院认定张伟、李大为应承担生产线改造义务，取得新生产许可证的观点是错误的。张伟、李大为直到2013年10月才知道饲料生产企业许可条件的新标准，改建义务应由华远公司承担，合同中明确约定华远公司出租的生产设备、建筑物等应满足生产经营需要，并保证饲料厂的相关设施应通过畜牧、劳动、消防、环保等主管部门的验收。第四，原审判决没有明确解除合同的时间，使得涉案租赁合同的解除时间处于不确定状态。第五，原审法院判决张伟、李大为支付6万元违约金显属不妥，张伟、李大为已经按约支付了前两年度的租金，并无违约行为，原审法院判决张伟、李大为承担违约金没有事实依据。第六，原审程序违法。周某在简易程序中到庭作证，在适用简易程序改为普通程序审理案件时，承办法官拒绝周某在此作证。华远公司对主张的违约金诉求没有缴纳诉讼费，对于未缴纳诉讼费部分的诉讼请求，原审法院应不予审理。本案为非财产案件，诉讼费应为100元，原审法院收取9800元案件受理费，显属不妥。综上，原审法院认定事实错误，程序违法，请求二审法院改判双方合同已于2014年4月4日解除，撤销原审判决第二、三项内容，驳回华远公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由华远公司承担。
被上诉人华远公司答辩称：第一，一审法院认定张伟、李大为应按约自2014年3月18日起继续支付2014年度的租金并无不当。根据双方签订的租赁合同，合同的履行期限是5年，自2012年3月18日至2017年3月18日止，合同签订后上诉人入驻涉案房屋。上诉人提供资产交接表认为交接表的日期就是租金起算日期是不正确的，资产交接表的时间不是双方合同履行的开始时间，只是说明双方资产交接情况，不能说明上诉人进驻的时间，故每年缴纳租金的时间就是3月18日。第二，被上诉人从未组织任何人对上诉人租赁的厂房锁门，更未阻止上诉人生产。上诉人在一审期间提供了证人周某的证言，据上诉人称周某是自己雇佣看大门的，但未提供劳动合同证明其雇佣关系，无法查实周某的身份，且周某也无法说明“刘二”的真实身份。上诉状还称王泽华常年居住在深圳，也是不实之说。王泽华常年在本市生活，期间虽然与上诉人有电话联系，但内容均是如何改扩建饲料厂，从未说过终止合同的事情。上诉人在涉案房屋出租后从未接管过饲料厂，也未授权或指使他人接管，至今饲料厂还在上诉人的控制下。第三，双方当事人签订的租赁合同真实、合法、有效，上诉人以国家出台新规定来拒绝履行合同，缺乏事实和法律依据。双方于2012年3月18日签订合同后，上诉人就可以使用涉案租赁物，上诉人作为使用人有义务依据国家颁布的法规成就其使用条件，履行该义务的是承租人而不是出租人。且租赁协议约定是上诉人进行扩建，是上诉人为了当时的生产需要而约定，并非是为了满足尚未颁布的新规定的条件。第四，一审法院判决解除合同的时间明确，判决上诉人支付6万元违约金也并无不当。第五，一审程序并无违法之处，证人周某已经出庭作证。至于诉讼费的问题，上诉人已经全额缴纳，不存在未缴纳的问题，一审法院收取多少诉讼费与本案无关，如上诉人认为不妥，可以另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，华远公司与张伟、李大为签订的饲料加工厂租赁合同约定：……2.3租金起租日自乙方人员进驻之日起计算（合同签订三十日以内）。2.4本项目2012年的租金自合同签订之日30日起一次性支付。后续租金在第一年交付日之前逐年一次性缴付。2012年4月18日，华远公司与张伟、李大为进行了资产交接，华远公司法定代表人和张伟在资产交接表上签字确认；同日，张伟、李大为缴纳了该年度的租金12万元。
二审审理期间，承办人组织双方查看现场，张伟和华远公司员工张雪莲到场，现场可见涉案租赁物大门被锁，双方均称系对方派人锁住，无法进入。同时，本院与张雪莲进行谈话，张雪莲确认138××××9781的手机号码是王泽华曾经使用过的号码。但一审审理过程中张伟提供与138××××9781号码的短信往来记录作为证据，证明该号码是王泽华使用，刘二锁门是王泽华指派，华远公司代理人对该证据的质证意见为：对该证据的真实性有异议，且不能证明所谓的内容与本案有关，不能说明张伟、李大为的证明目的，对该证据不予认可。二审期间，本院要求华远公司就该证据以及张雪莲的谈话笔录再次进行质证，华远公司代理人的质证意见为对张雪莲谈话笔录的真实性无异议，对短信往来记录的质证意见同一审质证意见。本院对前述两份证据的认证意见为：双方对张雪莲谈话笔录的真实性均无异议，本院依法予以采信。从该谈话笔录中可以看出138××××9781号码系王泽华曾使用的号码，与短信往来记录中显示的王泽华号码一致，故对短信往来记录的真实性也予以认可。王泽华在张伟未提及锁门的人叫“刘二”的情况下，称“你让周老爷子报案完了让刘二滚出去”，说明王泽华与“刘二”、周老爷子相互认识，上诉人上诉称周某、“刘二”身份不明、未让“刘二”锁门，明显与事实不符，本院依法确认涉案房屋系王泽华派人锁门。
2015年12月21日，本院组织双方对租赁物进行交接，张伟、李大为表示同意，但华远公司代理人表示暂时无法找到华远公司人员，需要三到五天的时间进行联系，本院告知其在2015年12月26日前以书面形式通知是否同意交接，逾期视为不同意交接，此后产生的损失由华远公司承担，此后华远公司代理人通过电话向本院表示无法联系华远公司法定代表人王泽华，截止判决作出之日，华远公司及其代理人再未向本院表示是否同意交接。
二审判决前，张伟、李大为撤回了对于诉讼费的相关上诉请求和上诉理由。
本院认为，华远公司与张伟、李大为签订的饲料加工厂租赁合系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行合同。华远华远公司应将租赁物交付给张伟、李大为生产经营，张伟、李大伟应按时足额支付租金。根据合同约定租赁期限为5年，从2012年3月18日起至2017年3月18日止，结合合同2.3条和2.4条以及双方在2012年4月18日进行资产交接并缴纳该年租金的事实，可以看出合同约定的租赁期间虽然从2012年3月18日起算，但是每年的租金缴纳时间却是4月18日之前，也即每一年度的租期从当年的3月18日起算至次年的3月18日，而租金缴纳的截止时间是在当年的4月18日之前。本案中，张伟、李大为已经缴纳了2012年度和2013年度的租金，则2014年度的租期应从2014年3月18日算至2015年3月18日，而租金则应在2014年4月18日之前缴纳。2014年4月3日、4日，在租金缴纳最后期限尚未届至前，双方因生产线改造及租金缴纳问题发生纠纷，华远公司即派人将饲料厂的大门等地方锁住，导致张伟、李大为无法进入工厂、不能正常生产经营，签订租赁合同的目的不能实现，故本院对张伟、李大为主张双方签订的饲料加工厂租赁合同从2014年4月4日予以解除予以支持。由于华远公司违约在先，张伟、李大为有权拒绝后续缴纳租金，故张伟、李大为不存在拖欠租金及违约的情况，华远公司主张违约金无事实和法律依据。至于2014年3月18日至2014年4月4日期间的租金，因2014年度租期已经开始，且张伟、李大为实际使用了涉案厂房，故该段时间的租金5589元（120000/365*17=5589）依法应予支持。2014年4月4日以后饲料厂被华远公司锁住无法生产，后续租金不应缴纳，原审法院认定租金缴纳时间和租期起算时间均为3月18日显属不当，本院依法予以纠正。合同虽然约定张伟、李大为要进行仓库建设，另外可以根据生产需要进行改造或扩建，但并未约定仓库建设的时间，也未明确改造、扩建是张伟、李大为的义务，且租赁物被锁时距离国家规定的新生产标准适用尚有三个月时间，在双方合同对因国家法律或政策变更导致合同可能无法继续履行应如何处理并无明确约定的情况下，双方可以协商解决，原审法院直接认定张伟、李大为在2014年7月之前负有为自设企业改造或扩建义务，其在国家规定的期限即将到来前未履行该义务导致合同无法继续履行无事实依据。至于原审法院决定收取的诉讼费是否恰当的问题，因张伟、李大为在二审判决前撤回了对该部分的上诉理由和上诉请求，本院对此不作审查。综上，原审法院查明事实清楚，但判决存有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第4725号民事判决；
二、连云港市华远饲料有限公司与张伟、李大为于2012年3月18日签订的《饲料加工厂租赁合同》于2014年4月4日解除；
三、张伟、李大为于本判决送达之日起十日内支付连云港市华远饲料有限公司租金5589元；
四、驳回连云港市华远饲料有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费3900元（华远公司已缴纳），反诉案件受理费9800元（张伟、李大为已缴纳），由连云港市华远饲料有限公司负担8736元，张伟、李大为共同负担4964元；二审案件受理费3155元（张伟、李大为已预交），由连云港市华远饲料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。