宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0122民初3382号
原告：马ＸＸ，男，汉族，1938年12月2日出生，吉林省双阳县人，中专文化，宁夏有色地质勘查院退休职工，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：马丽（系原告马ＸＸ的女儿），女，汉族，1962年12月25日出生，身份证号码×××，吉林省双阳县人，高中文化，银川照明电器厂退休职工，住宁夏回族自治区银川市星光华小区********室。
委托诉讼代理人：李婕，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：宁夏众鑫诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区大武口区裕民南路118号。
法定代表人：刘长山，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：林义，宁夏颐升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘美玲，女，汉族，1968年10月15日出生，身份证号码×××，江苏省南通市人，本科文化，系宁夏众鑫诚房地产开发有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街景墨家园48-1-401室。
原告马ＸＸ与被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告马ＸＸ的委托诉讼代理人马丽、李捷，被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林义、刘美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金17182元，装修费用5000元，合计：22182元；2.本案诉讼费全部由被告承担
事实与理由：宁夏回族自治区有色金属地质勘查院与被告于2009年1月15日签订《有勘院地质小区拆迁改造开发合作协议》并对其进行了公证，该协议第一条约定由被告对地质小区进行拆迁改造开发；第四条第五款约定被告赔付给业主的新房要达到墙面粉刷等基本简装修条件。后原告与被告于2009年7月22日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议第一条约定由被告拆迁原告位于××县号房屋，置换为佳和鑫居3号楼2单元201号房屋，置换房屋确权面积最终以贺兰县房屋测量结果为依据房价款多退少补；第四条第二款约定被告定于3号楼在2010年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付给原告使用；第六条第四款约定被告如未按期将该商品房交付原告使用，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。后置换房屋据实结算，原告按约定付清了全部购房款210571元，并于2011年8月9日换取了正式的购房发票。原告居住于佳和鑫居3号楼。被告于2011年9月29日才取得贺兰县佳和鑫居3号楼《新建住宅交付使用证》，按照《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》规定，该房于2011年9月29日才符合交付使用条件。根据相关法律规定和合同约定,被告逾期交房272天,理应承担逾期交房的违约责任。同时，被告交付原告的新房只是一无所有的毛坯房，达不到当初约定的装修条件，致使原告多支付了本应由被告承担的装修费用5000元。原告曾通过多种方式不断地向被告主张权益，至今无果。
综上，原告认为，被告交付的房屋不仅达不到基本的简装修条件，而且还构成逾期，其行为已构成严重违约，为维护合法权益，原告无奈诉至贵院，望判如所请。
被告辩称：1.原被告双方签订的拆迁安置补偿协议，已经被双方于2011年6月23日签订的正式的商品房买卖合同所取代，双方的权利义务应依据再后的商品房买卖合同处理；2.拆迁补偿协议中约定的房屋交付条件是竣工验收，涉案房屋在2010年11月20日完成竣工验收，在2011年3月9日取得竣工验收备案表，原告主张以取得住宅交付使用证作为违约金的时间节点，显然是错误的；3.原告主张装修费用没有事实及法律依据。
本院经审理查明：原告与被告石嘴山市众鑫诚房地产开发有限公司银川分公司（后更名为宁夏众鑫诚房地产开发有限公司）于2009年7月22日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议第一条第1、2款约定由被告拆迁原告位于××县号房屋，置换为佳和鑫居3号楼2单元201号房屋，置换房屋确权面积最终以贺兰县房屋测量结果为依据房价款多退少补；第一条补充约定安置费乙方将拆迁房屋全部搬出并将钥匙交回甲方之日起算，新房交工日期待定（待拆迁情况而定）。第四条第二款约定被告暂定于3号楼在2010年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付给原告使用。2011年6月23日，原、被告双方基于拆迁协议签订了《银川市商品房买卖合同》，原告向被告购买贺兰县佳和鑫居3幢2单元201号商品房，合同约定：”第七条、4.该房屋为拆迁房屋，协议拆迁补偿房款为163200元，超出面积房款为41245元，地下室房款为9126元，优惠3000元，总房款为210571元。”；”第八条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2.自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》之日起，30日内办理完按揭贷款或公积金贷款，否则按《商品房买卖合同》第八条处理。由于乙方原因未按期贷款的，乙方将以现金方式30日内交清房款。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；”第九条、出卖人应当在2010年元月20日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（一）住宅交付使用条件：1.取得《工程竣工验收备案表》；2.该商品房取得房产测绘报告书。”；”第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到过之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。”
另查明，2011年8月9日，原告付清全部购房款210571元后取得购房发票。现原告对涉诉房屋进行了装修入住并办理了产权登记。2011年1月10日，被告取得房屋取得房产测绘报告书。2011年3月9日，被告取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。
以上事实由原告提交的有勘院地质小区拆迁改造开发合作协议书（公证书）、《房屋拆迁补偿安置协议》、宁夏回族自治区销售不动产专用发票以及被告提交的《银川市商品房买卖合同》予以佐证，本院予以采信。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按照双方约定的具体时间如期交付房屋，已构成违约，应按照约定向原告支付相应的违约金。原被告双方于2009年7月22日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，于2011年6月23日基于《房屋拆迁补偿安置协议书》又签订了合同编号为2009－419的《银川市商品房买卖合同》，因双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》对具体交房时间没有明确约定，《银川市商品房买卖合同》对交房时间约定为出卖人应当在2011年元月20日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并约定了逾期交房的违约金支付方式。《银川市商品房买卖合同》第九条约定：”出卖人应当在2011年元月20日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（一）住宅交付使用条件：......2.该商品房取得房产测绘报告书。”；”第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到过之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。”故本院对于双方约定的交房时间以双方明确约定的2011年元月20日计算。对于违约金的计算标准，因《银川市商品房买卖合同》对《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的逾期交房违约金进行了变更，本院认为双方对逾期交房违约金重新达成了新的合意，即违约金为日万分之一。因此，逾期违约金以双方约定的具体交房时间2010年1月20日起计算至2011年3月9日通过竣工验收并取得竣工验收备案，被告逾期交房共48天，被告按照双方约定向原告支付违约金1011元（210571元×日万分之一×48天），故原告要求被告支付逾期交房违约金17182元的诉请，本院依法在1011元范围内予以支持；对于原告主张的装修费用5000元，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本案事实，原告未向法庭提交相应的证据予以证明其该项主张，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司支付原告马ＸＸ逾期交房违约金1011元；
二、驳回原告马ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费178元（已减半收取），由原告马ＸＸ负担153元，被告宁夏众鑫诚房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员李小强
二〇一八年八月二十日
书记员郭娟
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。