福建省厦门市思明区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0203执异61号
案外人：刘金招，男，1965年1月6日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：刘鹭华、谢燕珍，福建天翼律师事务所律师。
申请执行人：周位华，男，1960年11月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：徐礼彬、陆扬捷，福建永时律师事务所律师。
被执行人：天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。组织机构代码61203758-4。
法定代表人：李永隆，董事长。
本院在执行申请执行人周位华与被执行人天耀（厦门）置业发展有限公司（下称天耀公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人刘金招对本院查封位于厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元房产（下称案涉房产）不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
刘金招称，厦门市思明区人民法院在执行（2015）思执字第5434号案件中先后轮候查封了案涉房产。在轮候查封前，另案首封的情况为，因当锐有限公司（下称当锐公司）与天耀公司申请认可和执行香港法院判决一案，厦门市中级人民法院以（2014）厦民认字第11号民事裁定书，查封了案涉房产。后，案外人向厦门市中级人民法院提起案外人执行异议，要求解除案涉房产查封措施，被裁定驳回，案外人即提起案外人执行异议之诉，厦门市中级人民法院作出（2015）厦民初字第62号民事判决书，确认案外人与庄文暖签订的《房产买卖预约合同》合法有效，案外人已依约支付全部房款，庄文暖将其与天耀公司签订的《商品房买卖合同》项下权利义务概括转让给案外人，案外人与天耀公司形成商品房房买卖合同关系，双方也签订了《商品房买卖合同》。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》等规定，厦门市中级人民法院对案外人要求停止对案涉房产的强制执行并解除查封的诉讼请求予以支持，并判令停止对案涉房产的强制执行并解除查封。当锐公司不服判决向福建省高级人民法院提起上诉，后又申请撤回上诉。福建省高级人民法院以（2016）闽民终829号民事裁定书，裁定准许当锐公司撤回上诉，现（2015）厦民初字第62号民事判决书业已生效。案外人据此向厦门市中级人民法院申请执行，厦门市中级人民法院将案涉房产予以解除。之后，案外人经查询发现，案涉房产除存在另案被当锐公司申请查封之外，因天耀公司在本院涉及的申请执行人等共计三十一起因逾期交房案件执行被多次轮候查封。现该系列轮候查封因之前当锐公司申请的首封已经解除，已自动转为首封并发生查封效力。案外人认为（2015）厦民初字第62号民事判决书中，除申请查封的当事人不同外，涉及的事实和法律事由完全相同，该生效判决可以直接作为本案依法解封的依据。综上，根据已生效的厦门市中级人民法院作出（2015）厦民初字第62号民事判决书认定事实，案外人请求解除对案涉房产的查封。案外人提供厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第62号民事判决书、（2016）闽民终829号民事裁定书及生效证明书等证明其主张。
本院查明，周位华与天耀公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月13日作出（2014）思民初字第14581号民事判决书，判令：“一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周位华支付逾期交房违约金63516元；二、驳回原告周位华的其他诉讼请求。”天耀公司提起上诉，厦门市中级人民法院于2015年4月13日作出（2015）厦民终字第1296号民事调解书，当事人双方自愿达成协议：“一、上诉人天耀（厦门）置业发展有限公司同意于2015年11月9日前一次性支付被上诉人周位华人民币31758元。以上款项汇入被上诉人周位华在建设银行龙岩分行开立的账户（卡号：62×××99）；二、若上诉人天耀（厦门）置业发展有限公司未按约定时间支付上述款项，被上诉人周位华有权按一审判决向法院申请强制执行；三、以上款项支付完毕后，双方就本案权利义务终结，再无其他任何争议；四、本案一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费人民币594元，减半收取297元，由上诉人天耀（厦门）置业发展有限公司负担；五、本调解协议一经双方当事人或代理人签字或盖章即发生法律效力。”因天耀公司未履行生效法律文书确认的法律义务，周位华遂向本院申请强制执行。本院于2015年11月26日依照（2015）思执字第5434号执行裁定书轮候查封天耀公司名下厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元房产。
另查明，2014年3月19日，厦门市中级人民法院依据（2014）厦民认字第11号民事裁定书查封了天耀公司名下位于厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元房产。刘金招不服，提出执行异议。厦门市中级人民法院于2014年11月14日作出（2014）厦民认字第11号-2执行裁定书，裁定驳回刘金招的异议。刘金招不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。厦门市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）厦民初字第62号民事判决书，查实2009年3月12日，庄文暖与天耀公司签订了《商品房买卖合同》，购买了厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元房产，并于2009年1月22日办理了商品房买卖合同备案登记。2010年1月27日，庄文暖与刘金招签订了《房产买卖预约合同》，约定刘金招向庄文暖购买址于厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元房产。2013年9月18日，刘金招与天耀公司签订《国际广场收房确认书》，办理了讼争房产的交付手续，并于2014年2月20日与天耀公司签订《商品房买卖合同》。2014年4月4日，天耀公司向刘金招出具销售不动产统一发票。厦门市中级人民法院认为，案外人庄文暖与刘金招所签订《房产买卖预约合同》虽与《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定相悖，但该规定系属管理性规范而非效力性规范，该《房产买卖预约合同》系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。刘金招支付了全部房款，庄文暖将其与天耀公司所签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务概括转让给刘金招，天耀公司对此亦予以认可，故刘金招与天耀公司形成商品房买卖合同关系。厦门市中级人民法院认为，在查封讼争房产之前，刘金招已向天耀公司支付完毕全部价款并实际占有讼争房产，亦在房产交易、履行过程中未存在过错，故判决：停止当锐有限公司对厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元的执行，并解除当锐有限公司申请对厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元房产的查封。当锐公司不服该判决，遂向福建省高级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。福建省高级人民法院于2016年6月30日作出（2016）闽民终829号民事裁定书裁定“准许当锐有限公司撤回上诉。各方均按原审判决执行。”该民事裁定书于2016年8月25日发生法律效力。
本院认为，根据已生效的厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第62号民事判决书认定，刘金招可以排除法院对上述案涉房产在本案执行行为之前采取的执行措施，本案申请执行人权利相对在先案件的申请执行人权利并无优先性。因此，本院不应对上述案涉房产进行强制执行，案外人刘金招在本案提出的异议请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，裁定如下：
中止对厦门市思明区湖滨北路国际广场28层E单元房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵国军
审 判 员 吕娜彬
审 判 员 俞伟强
二〇一八年五月二十四日
代书记员 陈艺芸
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。