山东省济南市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁01民终4429号
上诉人（原审原告）：江萍，女，1954年5月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张琳，北京德和衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵林林，北京德和衡（济南）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）江红，女，1958年2月28日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区经七路***号*号楼*单元***号。
被上诉人（原审被告）王森宝，男，1959年9月15日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区经七路***号*号楼*单元***号。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：武连戈，男，1978年8月2日出生，汉族，济南槐荫北晨法律服务所法律工作者，住济南市。
上诉人江萍因与被上诉人江红、王森宝返还原物纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1213号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
江萍上诉请求：请求依法撤销一审民事裁定，将本案指令重审，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对于上诉人占有该房屋事实的认定错误。上诉人系山东志成投资建设股份有限公司(以下简称山东志成公司)的员工，因其对公司贡献突出，该公司为奖励上诉人，将从汇统房地产有限公司顶账来的涉案房屋以16万元的优惠价格转让给上诉人，上诉人与山东志成公司签订了房屋转让协议，签订协议后该公司向上诉人交付了房屋钥匙。随后上诉人与其丈夫、女儿、女婿一块看了房子，上诉人找人粉刷了房屋并维修了房内管道、置办了衣橱、灯具、厨房厨具等，上诉人的丈夫还雇人安装了暖气等设施，而且当时拿到住房钥匙后的物业费及水电费都是上诉人所交。上诉人自2006年8月拿到钥匙后一直居住在涉案房屋中，直到将房屋借给被上诉人才搬出。被上诉人借住在涉案房屋中，上诉人一直持有涉案房屋的钥匙，2016年上半年，被上诉人找人换了门锁。该事实也可以证明上诉人对于涉案房屋一直拥有管理和占有权。对于上诉人对房屋装修置办家具的情况，被上诉人在一审中也予以认可。山东志成公司为证实上诉人购买房屋，取得了房屋的合法使用权，于2015年12月22日和2016年7月5日出具证明，证明涉案房屋已经交付给上诉人。上述证据已经说明上诉人在房屋转让协议签订拿到钥匙之后已经实际拥有了房屋的占有权、使用权。一审法院称上诉人自认房屋交付后并未实际占有使用该房屋不符合事实情况。在庭审过程中被上诉人承认该房屋系上诉人购买，自称其对房屋的占有属于顶名购房或者是上诉人赠与给她的，但被上诉人并没有向法庭提交关于顶名购房或者涉案房屋系赠与的证据。二、原审法院适用法律错误。1、一审中双方均承认涉案房屋仍登记在汇统房地产有限公司名下，尚未进行分户登记。但上诉人已提交汇统房地产有限公司出具的证明，在该证明中该公司承认将涉案房屋以顶账方式转让给了山东志成公司，山东志成公司与上诉人也签订了《房屋转让协议》，因为汇统房地产有限公司的原因，涉案房屋未能办理分户登记。待涉案房屋具备办理分户登记的条件，汇统房地产有限公司会协助上诉人办理房屋所有权登记。上诉人收到房屋钥匙后对房屋进行了装修使用，并在涉案房屋中进行了居住，缴纳了水电费，上诉人已经在事实上占有了该房屋，为该房屋的占有权人和使用权人，对涉案房屋享有物权权利。尽管之后上诉人将房屋借给被上诉人居住，其也是该房屋的间接占有人。当被上诉人家里情况发生变化，居住条件有所改善后，上诉人不想再借给被上诉人房屋居住时，被上诉人为该房屋的无权占有人，上诉人有权要求被上诉人归还该房屋。2、本案中，上诉人与山东志成公司签订了《房屋转让协议》并支付了相应价款，是涉案房屋的合法使用人和所有权人，与本案有着直接的利害关系；目前非法占有房屋的为上诉人的妹妹，身份信息均清楚；一审起诉书中列明了具体的诉讼请求为要求被上诉人返还位于经七路516号C座东单元402号房屋，事实和理由也已列明；而且本案的被告、房屋所在地均在济南市，属于一审法院管辖，本案的性质也属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审裁定书以《民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定为依据裁定驳回上诉人的起诉，实为适用法律错误。
江红、王森宝辩称，一审裁定认定事实明确，本案诉讼房屋系江红以上诉人江萍的名义购买，被上诉人江红是该房屋的实际所有权人，要求维持一审裁定。
江萍向一审法院起诉请求：要求判令江红、王森宝向其腾还位于济南市槐荫区经七路516号C座东单元402号的房屋；诉讼费由江红、王森宝承担。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。江萍、江红、王森宝均承认涉案的济南市槐荫区经七路516号C座东单元402号房屋现仍登记在汇统房地产有限公司名下，并称因规划问题该房屋尚未进行分户登记。虽然江萍在本案中提交了汇统房地产有限公司出具的证明，在该证明中该公司承认其将涉案房屋以顶账的方式转让给了山东志成公司，山东志成公司与江萍也签订了《房屋转让协议》，约定该公司将涉案房屋以16万元的价格转让给江萍，但江萍自认其自该房屋交付后并未实际占有使用该房屋。即江萍提交的上述证据不能证明其对涉案房屋享有物权权利，其起诉不符合法定的受理条件，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定裁定：驳回江萍的起诉。
本院二审查明，2002年8月26日，济南市房产管理局颁发济房权证槐字第0502**号房产证，房屋所有权人为济南汇统房地产开发有限公司（现汇统房地产有限公司），房屋坐落为槐荫区经七路516号C座，房屋总层数7层，建筑面积5357.31平方米，设计用途为住宅。2007年2月18日，山东志成公司（甲方）与江萍（乙方）签订房屋转让协议，主要内容：坐落于济南市经七路516号C号楼东单元402号房屋，系甲方购买汇统房地产有限公司的房产，该房屋目前尚未办理房屋所有权登记手续。甲方同意将上述房屋转让给乙方，乙方对该房屋的权属状况及建筑现状已作了详尽了解并自愿受让。房屋建筑面积为72平方米，转让价款为16万元，自协议签订之日起3日内一次性付清。该房屋转让后，乙方自行与汇统房地产有限公司办理房屋所有权登记手续，甲方提供必要的协助。同日，山东志成公司出具收据1份，客户名称为江萍，项目为购房款，金额为16万元。涉案房屋钥匙已于2006年8月21日由山东志成公司交付给江萍。
2015年12月22日，山东志成公司出具证明1份，内容为：江萍同志原属我公司员工（现已退休），该同志在工作期间积极努力，任劳任怨，为公司的发展做出了较大的贡献，为此，公司于2007年2月将汇统公司顶账转让给我公司的住房一套(72平米)以16万元优惠价格转让给江萍同志。
2016年4月11日，汇统房地产有限公司出具证明1份，内容为：原济南志成规划建设总公司于1994年承建济南汇统房地产开发有限公司坐落在经七路516号院内的C号楼，工程完工后因济南汇统房地产开发有限公司欠对方部分工程款将C号楼东单元301、302、401、402顶账给济南志成规划建设总公司，双方协议因保管不善丢失。2016年7月13日，汇统房地产有限公司出具《情况说明》1份，内容为：汇统房地产有限公司以顶账的方式将位于济南市槐荫区经七路516号C座东单元402号房屋转让给山东志成公司，后山东志成公司将该房屋转让给其员工江萍。本公司知晓上述事实，认可江萍已取得上述房屋的占有使用权，山东志成公司也曾告知本公司给江萍办理房屋所有权证。现因我公司原因房屋仍然登记在我公司名下，尚未进行分户登记。待上述房屋具备办理分户登记条件，我公司会协助江萍办理房屋所有权登记。
济南志成规划建设总公司于2003年5月变更名称为山东志成投资建设股份有限公司。
江萍称，2006年8月，山东志成公司向其交付房屋后对房屋进行了装修，后出于好意将该房屋借给江红居住。江红称，系以江萍的名义购买涉案房屋，总共给付江萍不到7万元，2006年10月，江萍向其交付了房屋钥匙。
上述事实有相关证明、庭审笔录、二审调查笔录为证。
本院认为，涉案房屋登记的所有权人虽为汇统房地产有限公司，江萍尚未取得涉案房屋的所有权，但汇统房地产有限公司已将该房屋顶账给了山东志成公司，后山东志成公司与江萍签订房屋转让协议，将该房屋以16万元的价格转让给江萍，并向江萍交付了涉案房屋。现江萍以与江红之间为房屋借住关系，要求返还涉案房屋，江萍与本案有直接利害关系，其提起的本案诉讼符合法定的起诉条件。一审驳回江萍的起诉不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1213号民事裁定；
二、本案指令济南市槐荫区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年九月十四日
书 记 员 李 昊