贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔02民终111号
上诉人（原审被告）：六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山��向阳南路14号，统一社会信用代码：9152020069271808XG。
法定代表人：叶远江，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201011743931。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：万睿，男，汉族，1978年7月10日出生，住贵州省六盘水市钟山区。
委托诉讼代理人：李翔，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200610366716。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审第三人）：刘莎莎，女，汉族，1984年9月9日出生，住贵州省六盘水市钟山区。
原审被告：重庆瑞庭物业管理有限公司，住所地：重庆市经开区桃源路89号2单元31-1号，统一社会信用代码：91500108756215802H。
法定代表人：宋祥江，系该公司董事长。
原审被告：重庆瑞庭物业管理有限公司六盘水分公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区凤凰路6号401室，统一社会信用代码：9152020109994246XU。
负责人：刘强，系该分公司总经理。
原审第三人：六盘水德远物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区向阳南路14号，统一社会信用代码：91520200775332932E。
法定代表人：熊钥辉，系该公司经理。
委托诉讼代理人：吕勇，男，汉族，1983年5月24日生，住湖南省有攸县，系该公司项目经理，代理权限：一般授权。
上诉人六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司（以下简称“拓源房开公司”）因与被上诉人万睿、刘莎莎，原审被告重庆瑞庭物业管理有限公司（以下简称“瑞庭物管公司”）、重庆瑞庭物业管理有限公司六盘水分公司（以下简称“瑞庭物管六盘水分公司”）、原审第三人六盘水德远物业服务有限公司（以下简称“德远物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拓源房开公司委托诉讼代理人金卫萍，被上诉人万睿及委托诉讼代理人李翔，原审第三人德远物业公司委托诉讼代理人吕勇到庭参加诉讼，被上诉人刘莎莎，原审被告瑞庭物管公司、瑞庭物管六盘水分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人拓源房开公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人万睿的诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。一审法院认定上诉人与原审第三人签订了《商品房买卖合同》，第三人已经将该合同的权利义务概括性转移给被上诉人，由于万睿自身原因无法办理银行按揭贷款用以支付剩余购房款，致使合同目的无法实现。遂判决解除上诉人与被上诉人房屋买卖合同关系。上诉人认可第三人已经将《商品房买卖合同》权利义务概括性转移给被上诉人，上诉人已经与第三人解���了《商品房买卖合同》，但尚未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，仅给被上诉人出具收款收据，证明第三人已经将首付款抵偿与被上诉人的债务；一审中被上诉人提供2017年2月17日上诉人公司出具的收条一份，被上诉人用以证明银行按揭贷款不成功的原因是被上诉人自身的原因，但收条证明已经告诉被上诉人只有银行流水和工资证明不符合银行要求，要求被上诉人及时提供符合银行要求的资料，尔后被上诉人再未提供符合银行要求的资料，因此，收条内容并不能证明银行按揭贷款不成功，相反却能证明被上诉人未及时将银行要求办理按揭贷款所需的资料向上诉人提供。既然第三人已经将与上诉人签订《商品房买卖合同》的权利义务概括性转移给被上诉人，被上诉人未按时提供银行按揭贷款资料应当按照《商品房买卖合同》第十条承担违约责任，被上诉人无权要���解除房屋买卖合同关系。二、上诉人与被上诉人之间尚未签订《商品房买卖合同》，也未将双方之间房屋买卖合同关系向产权部门备案，第三人与被上诉人之间以物抵债口头协议未生效，上诉人不应承担向被上诉人退还购房款的义务。本案属于以物抵债所产生的债权债务转移，涉及了三个合同关系，具体是：刘莎莎与上诉人的买卖合同关系、刘莎莎与万睿的债权转让合同关系、万睿与上诉人之间的买卖合同关系。刘莎莎和上诉人之间的买卖合同时双务合同，且刘莎莎与万睿的债权转让合同、万睿与上诉人之间的买卖合同属于附生效条件的合同，生效条件就是被上诉人万睿履行合同义务。现因万睿未履行合同义务导致刘莎莎与万睿的债权转让合同、万睿与上诉人之间的买卖合同未生效，故被上诉人万睿未取得房屋首付款的权利，其无权要求上诉人返还该笔款项。具��理由为：第一、刘莎莎和上诉人之间的买卖合同是双务合同，刘莎莎对上诉人享有房屋首付款、取得房屋的权利，同时对上诉人也负有履行支付购房款项等的合同义务，故被上诉人刘莎莎抵债给被上诉人万睿的“物”包括了权利和义务，即包括了被上诉人刘莎莎支付给上诉人的房款的权利、被上诉人刘莎莎对上诉人负有的履行合同的义务，那么，万睿取得刘莎莎对上诉人的权利的同时也取得了刘莎莎对上诉人负有的合同义务。第二、根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”的规定，在本案中，万睿已经取得了刘莎莎对上诉人的权利和刘莎莎对上诉人负有的合同义务，但既未履行与上诉人签订书面的《商品房买卖合同》的义务，也未履行支付剩余的购房款项的义务，被上诉人的行为导致生效条件不成就，所以，刘莎莎与万睿的债权转让合同关系、万睿与上诉人之间的买卖合同关系未生效。第三、因刘莎莎与万睿的债权转让合同关系、万睿与上诉人之间的买卖合同关系未生效，所以刘莎莎与万睿之间的以物抵债不成立，上诉人与被上诉人刘莎莎之间的债权债务未转移到被上诉人万睿身上，也即是被上诉人万睿未取得房屋首付款的权利，万睿无权要求上诉人返还其任何款项。综上，一审判决以定事实不清，证据不足，上诉人与被上诉人之间尚未签订《商品房买卖合同》，也未将双方之间房屋买卖合同关系向产权部门备案，第三人与被上诉人之间以物抵债口头协议未生效，上诉人不应承担向被上诉人退还购房款的义务。为维护上诉人的合法权益，特依提起上诉，请求支持上诉人的上诉请求。另上���人在庭审中补充：一、万睿主张的购房款等621257元中包括购房契税109451元，而该笔契税上诉人已缴纳至税务部门，上诉人无法将已缴纳的税金退还；二、上诉人与刘莎莎签订的《商品房买卖合同》约定，发生争议通过仲裁解决，故如果适用该合同的话，上诉人与万睿之间的纠纷应由仲裁委员会受理，而不适用于诉讼程序。
被上诉人万睿辩称：一、第三人刘莎莎与万睿之间以物抵债的行为成立且生效，并得到上诉人的认可，2017年2月9日的多张收据可体现是得到上诉人的同意和认可；二、刘莎莎与上诉人的合同权利义务一并转移给了万睿，上诉人同意后，万睿与上诉人形成了新的房屋买卖合同关系而不是附生效条件的合同，上诉人与万睿之间的房屋买卖合同成立且生效，不能因为上诉人与万睿未签订新的买卖合同而否认两者之间不��在上述合同关系，上诉人在上诉状中也认可商品房买卖合同的权利和义务已概括性的转移给了万睿；三、根据合同相对性的原则，万睿取得了买受人的权利，取得了房屋首付款的权利，自然万睿也有处理首付款的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定因为不能实现合同的目的，可以依法行使合同的解除权。另，根据刘莎莎与上诉人所签订的房屋买卖合同第八条第三项规定，万睿不存在该合同的第十条的违约责任，故万睿有权解除本案的《房屋买卖合同》，综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人德远物业公司称对本案无意见。
被上诉人刘莎莎未发表答辩意见。
原审被告瑞庭物管公司、瑞庭物管六盘水分公司未发表陈述意见。
万睿向一审法院提出诉讼请求：一、请求解除万睿与拓源房开公司之间2017年2月9日的购房的合同关系；二、请求判令拓源房开公司、瑞庭物管公司及瑞庭物管六盘水分公司返还购房款621257元；三、拓源房开公司、瑞庭物管公司及瑞庭物管六盘水分公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：刘莎莎向拓源房开公司购买位于钟山区凤凰路与水西南路交汇处东南侧德远*未来之城F1栋1501室房屋，于2014年1月23日向拓源房开公司交纳486106元购房款，向德远物业公司交纳契税、办证、开户、公共维修基金等共计135151元，2014年2月10日，德远物业公司收取135151元款已入拓源房开公司账目。2014年4月14日，第刘莎莎（买受人）与拓源房开公司（出���人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定买受人刘莎莎以总价1596106元购买位于钟山区凤凰路与水西南路交汇处东南侧德远*未来之城F1栋1501室房屋，首期房款486106元，余款1110000元以银行按揭支付，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖或者贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。2017年1月24日刘莎莎向拓源房开公司提交客户变更申请表，申请将其购买的未来之城F1栋1501室房屋购房人更换为万睿，并承诺积极配合公司将购房合同注销，承诺原购F1栋1501室房屋原有资料作废。2017年2月9日，拓源房开公司将收到刘莎莎交纳购房款、契税、开户费共计595557元票据变更为万睿，并重新向万睿出具收到486106元购房款收据，由瑞庭物管六盘水分公司向万睿出具收到契税、开户���等109451元收据，由于刘莎莎未变更资金管理处25700公共维修基金票据，瑞庭物管六盘水分公司向万睿出具交款人为刘莎莎公共维修基金票据，并注明待资金管理处票据变更后，此收据再更名。现万睿因其提交的材料不符合银行办理房屋按揭贷款，故诉至法院要求解除合同，返还已收的购房款。
一审法院认为，刘莎莎与拓源房开公司签订了《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。刘莎莎向拓源房开公司、德远物业公司分别交纳购房首付款486106元，契税、办证、开户、维修基金、采暖、按揭共计135151元后，向拓源房开公司申请变更购房人为万睿。此后拓源房开公司、瑞庭物管六盘水分公司依据刘莎莎申请及交纳的购房款及房屋契税、办证、维修基金等金额重新向万睿出具收据，此行为已同意变更购房人为万睿，因此根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，刘莎莎已将与拓源房开公司签订《商品房买卖合同》的权利义务概括转移万睿，现由于万睿自身原因无法办理银行按揭贷款用以支付剩余购房款，致使以按揭贷款方式购买房屋的目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条规定，对万睿主张解除与拓源房开公司房屋买卖合同关系并返还购房款486106元请求予以支持。虽瑞庭物管六盘水分公司于2017年2月9日向万睿出具了收取契税、办证、开户、维修基金、采暖、按揭共计135151元收据，但审理查明该款已于2014年2月10日入拓源房开公司账目，因此拓源房开公司作为该款实际取得人理应承担返还责任，而瑞庭物管六盘水分公司不应负返还责任。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除万睿与拓源房开公司房屋买卖合同关系；二、拓源房开公司于判决生效之日起十日内返还万睿购房款、契税、办证费、按揭费、开户费、公维金、采暖共计621257元。三、驳回万睿对瑞庭物管公司、瑞庭物管六盘水分公司诉讼请求。案件受理费10012元，减半收取5006元，由拓源房开公司负担。
二审中，各方当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、万睿与刘莎莎之间的以物抵债行为是否成立并生效？二、万睿与拓源房开公司之间是否形成商品房买卖关系？三、万睿是否有权要求解除与拓源房开公司之间的《商品房买卖合同》并要求返还购房款等621257元？
对于万睿与刘莎莎之间的以物抵债行为是否成立并生效的问题，经审查，一审中刘莎莎向拓源房开公司出具了客户变更申请表，要求将购房人刘莎莎更换为万睿。同时，上诉人将刘莎莎的收款收据全部收回，重新出具了与刘莎莎收款收据金额相同数额的收据给万睿，且在2017年2月17日上诉人收到了万睿的按揭贷款资料，刘莎莎将与上诉人的商品房买卖合同原件交给万睿。这说明刘莎莎与万睿之间的以物抵债成立并生效。而且在一审中，刘莎莎收到万睿的起诉状和收到一审判决书后对于一审判决认定的以物抵债，也未提出异议。对上诉人称：“刘莎莎���万睿的债权转让合同、万睿与上诉人之间的买卖合同属于附生效条件的合同，生效条件就是被上诉人万睿履行合同义务。”的上诉理由，因并无证据体现在万睿与刘莎莎的以物抵债中附有生效条件的约定，且万睿是否履行合同义务是关于合同履行的争议，并不影响合同的效力，故上诉人主张以物抵债的行为未生效的理由不能成立。
对于万睿与拓源房开公司之间是否形成商品房买卖关系的问题，从上诉人出具给万睿的收款收据及收到万睿的按揭贷款资料及上诉人与刘莎莎解除备案登记的事实来看，上诉人是认可刘莎莎将与上诉人之间的商品房买卖合同概括转让给万睿。且上诉人在诉讼中承认，刘莎莎已经将《商品房买卖合同》权利义务概括性转移给万睿，故上诉人拓源房开与刘莎莎之间的商品房买卖合同关系的合同主体已经变更为上诉人拓源房开公司与被上诉人万睿，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，万睿承继了刘莎莎在该商品房买卖合同关系中的权利和义务。对上诉人二审庭审中提出本案应当仲裁不应由法院受理的理由，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，在法院首次开庭前，未对法院受理案件提出异议的，视为放弃仲裁协议。而上诉人在一审中未提出本案应进行仲裁，故法院审理本案并无不当，上诉人的该项理由不能成立。
对于万睿是否有权要求解除与拓源房开公司之间的《商品房买卖合同》并要求返还购房款等621257元的问题，因万睿已承继了刘莎莎与拓源房开公司的商品房买卖合同关系中的权利和义务，故其以不能按揭贷款故不能实现合同购买的目的提出解除合同关系，并不违反法律、法规的禁止性���定，一审法院予以支持并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，应对万睿解除合同的请求予以支持，且上诉人拓源房开公司对一审查明其作为上述该款实际取得人的事实未持异议，故对合同已履行的部分应根据履行情况进行恢复。关于本案因购房而产生的契税是否可以退回问题，根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。因无证据体现涉案房屋权属登记已经变更，故本案已缴纳的契税可办理退税手续。据此，上诉人承担合同解除后的有关义务，���支付购房款、契税、办证费、按揭费、开户费、公维金、采暖共计621257元并无不当。如拓源房开公司认为万睿的行为构成违约，可根据合同约定，另循合法途径主张违约损失。
综上所述，上诉人拓源房开公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10013元，由上诉人六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周元军
审 判 员 杨 梅
审 判 员 张 丽
二〇一八年三月七日
法官助理 杨 龙
书 记 员 杨玉成