呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内01民终1460号
上诉人（原审被告）：南昌市第一建筑工程公司。
法定代表人：刘扬国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚俊，北京市大成（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张静，北京市大成（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成爱林，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。
原审被告：南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司。
负责人：黄志平，该公司总经理。
上诉人南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建公司）与被上诉人成爱林、原审被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（以下简称南昌呼市分公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南昌一建的委托诉讼代理人张静，被上诉人成爱林的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼，原审被告南昌呼市分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南昌一建公司上诉请求，一、撤销一审判决，改判驳回成爱林的诉讼请求；二、本案诉讼费用由成爱林负担。事实和理由：一、成爱林未向南昌一建公司或者南昌呼市分公司支付购房款，南昌一建公司不应负返还购房款的义务。1、成爱林提交的证据不足以证明其已经实际支付了购房款；2、成爱林关于支付购房款的陈述前后矛盾，没有作出合理的解释；证人王公元与南昌一建公司存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的证据；二、成爱林向法院提交的认购协议及收据不具有真实性，重审一审以”樊某对外签订合同及收款行为构成表见代理”为由，不支持对认购协议及收据中的印文的真实性进行鉴定，导致认定事实错误；三、成爱林向法院提交的认购协议属于无效合同，重审一审判决认定合同有效适用法律错误，且南昌一建公司不应支付利息；四、一审中，成爱林没有改变诉讼请求，但一审法院将成爱林没有主张的解除内部认购协议明确作为判决内容属于超出诉请判决。综上所述，重审一审未查清双方当事人是否真实签订了认购协议，且成爱林未向南昌一建公司及南昌呼市分公司支付任何款项，一审法院认定事实不清，适用法律不当。
成爱林辩称，一、现有证据足以证明成爱林向南昌呼市分公司交纳购房款的事实。1、加盖南昌呼市分公司印章的收据即为收款凭证，成爱林无须出示其他证据。而南昌一建公司未提供任何证据证明印章虚假，能够认定南昌呼市分公司收到成爱林所交30万元购房款；2、涉案认购协议中记载的是一次性支付现金，实际上是分笔交纳。每次交款后南昌呼市分公司工作人员均出具收条，最终由南昌呼市分公司出具认购协议及收据；3、证人王公元参与了成爱林买卖房屋的全过程,通过王公元销售出的房屋不止成爱林一人；二、成爱林与南昌呼市分公司签订的认购协议上加盖的是黄志平的印章，收据中收款人为樊某；三、涉案认购协议是预订协议而非商品房买卖合同；四、一审中已对成爱林示明是否变更诉请为解除合同，成爱林也作出了变更诉请的表示。
成爱林向一审法院起诉请求：一、依法确认其与南昌呼市分公司签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效；二、依法判令南昌一建公司与南昌呼市分公司返还成爱林购房款30万元；三、依法判令南昌一建公司与南昌呼市分公司向成爱林支付违约利息39000元（计算方式为：30万元×6%×26个月（2013年9月13日至2015年11月13日）÷12），应当继续计算至本息付清之日止。以上总计339000元；四、南昌一建公司与南昌呼市分公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年9月13日，成爱林与南昌呼市分公司签订了《爱巢8090项目团购内部认购协议（原银杏嘉苑住宅）》，协议上加盖南昌呼市分公司公章及负责人黄志平个人章，协议约定由成爱林购买金桥开发区化肥厂生活区东侧”爱巢8090”项目3号楼3单元1层西户，房屋面积暂测为94.7平方米，单价4500元，房屋总价未填写。房屋定于2014年12月30日交付，如逾期未交付，则返回全部款项银行同期利率的双倍的补偿。双方约定：”买受人在接到出卖人电话通知（或书面通知）七日内到爱巢8090售楼处与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准”。同日南昌呼市分公司出具了收据，确认收到成爱林购房款30万元，收据加盖南昌呼市分公司财务章及樊某签名。
一审法院认为，该案的争议焦点包括：1、双方基础法律关系问题；2、双方签订的《内部认购协议》性质、效力问题；3、在认定合同效力的基础上，解除合同的事实和法律依据。针对争议焦点，认定如下：1、南昌呼市分公司作为分支机构，企业工商登记信息显示其负责人为黄志平，登记时间为2013年8月22日。与成爱林于2013年9月13日签订的《内部认购协议》上加盖了南昌呼市分公司公章及负责人个人章，符合公司对外行使权利的要件。所以，南昌呼市分公司签订《内部认购协议》应为有效行为。根据证人王公元的证言，成爱林经过证人的介绍购买的涉案房屋，并分多次以现金形式交纳了购房款，在签订合同时，由南昌呼市分公司对其交纳的购房款进行确认，共计30万元，并出具了收据。南昌一建公司主张成爱林交纳的购房款不真实，但南昌一建公司就其主张并未进行举证，不能直接证明由南昌呼市分公司出具的收据虚假。因此说明在开具收据时，南昌呼市分公司对成爱林交付的购房款总额进行了核实确认，在认定金额的基础上加盖了南昌呼市分公司财务专用章，并由该公司樊某签字确认；2、双方签订的《内部认购协议》约定了：买受人向出卖人预定商品房事宜；在接到出卖人通知七日内正式签订《商品房买卖合同》，双方的权利义务最终以《商品房买卖合同》为准。同时，成爱林是为取得购房优惠政策才交纳的认购房款。故该协议应属于双方交易房屋有关事宜的初步确认，是认购人在购房前作为签订正式《商品房买卖合同》的保证，双方签订的《内部认购协议》应属于认购合同，不具备商品房买卖合同性质。签订《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方签订的《内部认购协议》应为有效合同。因诉讼过程中，人民法院根据案件事实对合同效力的认定与当事人主张的效力不一致，告知当事人可以变更诉讼请求，成爱林于庭审过程中变更诉讼请求为解除《内部认购协议》；3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。据查明，涉案工程目前处于停工状态，无法开工，购房目的无法实现，符合合同法定解除条件，成爱林有权要求解除合同，并要求退还房款。另，南昌一建公司申请对《内部认购协议》、收据上加盖的南昌呼市分公司公章、财务专用章进行鉴定。综合成爱林向法庭提供案外人樊某与南昌一建公司签订的《劳动合同书》，约定无固定期限劳动合同自2013年1月4日至法定终止条件时至，并约定工作地点为呼和浩特市，身份为分公司经理。同时，也没有证据表明成爱林与案外人樊某存在恶意串通行为，因此，樊某对外签订合同及收款行为构成表见代理，其行为足以使合同相对人有理由相信其有权代表南昌呼市分公司。所以，对南昌一建印章鉴定申请，不予支持。综上所述，南昌呼市分公司与成爱林签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》有效成立，由于工程停工，致使无法实现合同目的，合同依法解除，其收取成爱林的购房款应全部退还，并支付相应的利息。南昌呼市分公司系南昌一建公司依法设立的分支机构，其对外签订合同的行为对南昌一建公司产生法律效力，由此产生的法律责任也应由南昌一建公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除成爱林与南昌呼市分公司于2013年9月13日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》；二、南昌一建公司在本判决生效后十五日内向成爱林返还购房款30万元；三、南昌一建公司自本判决生效后十五日内向成爱林支付利息39000元，并支付自2015年11月13日至实际返还购房款之日，以未返还购房款为基数，年利率6%计算的利息；四、驳回成爱林对南昌呼市分公司的诉讼请求。案件受理费3193元（成爱林已预交），由南昌一建公司负担。
二审中，当事人没有新证据出示。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案内部认购协议是否有效；二、一审判决解除涉案内部认购协议，并判令南昌一建公司向成爱林返还购房款及利息是否有事实及法律依据。
针对第一个争议焦点，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”就本案中双方当事人签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》所约定的内容来看，该认购协议包含了所出售房屋的具体位置、面积、房屋价款及房屋交付时间等商品房买卖合同中所应具备的主要内容，且南昌呼市分公司亦向成爱林开具了房款收据。故该认购协议应认定为商品房买卖合同。由于南昌呼市分公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此，涉案认购协议应为无效协议。一审法院对该协议效力认定有误，本院予以纠正；
针对第二个争议焦点，第一、关于返还购房款的问题。本院认为，从成爱林提供的证据来看，南昌呼市分公司向成爱林出具购房款收据的行为，应视为其已认可成爱林履行了相关付款义务。涉案认购协议因违反法律规定无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，南昌呼市分公司应返还成爱林购房款；第二、关于是否应付利息的问题。本院认为，由于涉案认购协议无效，其中约定的双倍利息补偿条款也随之无效。成爱林所主张的利息补偿并未提供相应证据予以证明，且其在签订涉案购房协议时对于南昌呼市分公司是否取得商品房预售许可证明未尽审查义务，故其对于该协议无效也应负有相应责任，因此对其诉请的利息部分本院不予支持。一审法院对于利息的认定有误，本院予以纠正。
综上所述，南昌一建的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院(2017)内0105民初4406号民事判决第二项、第四项，即”被告南昌市第一建筑工程公司在本判决生效后十五日内向原告成爱林返还购房款300000元；驳回原告成爱林对被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司的诉讼请求；
二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2017)内0105民初4406号民事判决第一项、第三项；
三、确认被上诉人成爱林与原审被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2013年9月13日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议（住宅）》无效；
四、驳回被上诉人成爱林的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3629元，由上诉人南昌市第一建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审判长孙昊
审判员张蒙江
代理审判员刘伟
二〇一八年八月十七日
书记员乌日汗