湖北省枝江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0583民初1678号
原告（反诉被告）中国人民解放军95388部队。住所地：武汉市江夏区山坡机场*****号。
负责人刘启益，部队长。
委托诉讼代理人杜根训、肖胜兰，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）湖北金玛瑙肥业有限公司。住所地：枝江市安福寺镇观城路*号。组织机构代码：66228260-9。
法定代表人张昌华，董事长。
委托诉讼代理人刘道炎、刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。一般授权代理。
原告中国人民解放军95388部队与被告湖北金玛瑙肥业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案，在案件审理过程中，被告湖北金玛瑙肥业有限公司提起反诉，本院依法受理后，于2017年11月27日公开开庭合并进行了审理。原告中国人民解放军95388部队的委托诉讼代理人杜根训、被告湖北金玛瑙肥业有限公司的法定代表人张昌华及其委托诉讼代理人刘迪艳到庭参加诉讼。本案调解期间为30天，现已审理终结。
原告中国人民解放军95388部队诉称，2009年4月，中国人民解放军95028部队与湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司签订了一份《军队房地产租赁合同》，将95028部队管理的位于枝江市××玛瑙河××湖处的土门机场空投场内空投院落约60亩土地出租给军信盛昌鹏公司，租金标准为30000元/年，用途为新建生物有机肥料厂。2011年5月，经工商行政管理核准，湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司将名称变更为湖北金玛瑙肥业有限公司。2013年1月1日，中国人民解放军95028部队与被告湖北金玛瑙肥业有限公司签订一份新的《军队房地产租赁合同》，约定仍将空投场整座院落出租给被告，租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日止，年租金为30000元，每年1月10日前交纳。合同第九条第（二）款约定，承租人逾期交纳租金的每逾期一日加收3%的滞纳金；逾期30日的，出租人有权终止合同并收回属于出租人的全部财产；逾期60日的，出租人可将承租人财产收归出租人所有，以抵扣所欠经费，若抵扣不足，承租人应当补足。合同签订后被告至今未向场地管理部队交纳过租金。2014年4月8日，根据中国人民解放军空军武汉指挥所的命令，土门机场交由钟祥机场（中国人民解放军95091部队）代管。2015年11月11日，95091部队委托宜昌市点军区汇丰法律服务所赵鹏向被告致函，要求被告支付拖欠的租金90000元，被告未予理会。2016年2月26日，中国共产党中央军事委员会发布了军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，命令全面停止军队和武警部队的有偿服务活动，包括空余房地产租赁。95091部队依令通知被告，告知其违约事实和中央军委相关政策，要求其立即搬离承租场地，被告至今未搬离。2017年6月30日，根据部队机制改革的要求，95091部队被撤销建制，原95091部队与被告在2013年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，是对95028部队与军信盛昌鹏公司在2009年4月的合同的变更，被告应当依约履行合同。因上级命令，原告依法继承了95028部队在合同中的当事人的地位和全部权利义务，是本案适格原告。被告湖北金玛瑙肥业有限公司在签订合同后未依约履行交纳租金的义务，属于违约，依照合同约定原告有权解除合同，收回场地，并要求被告补交租金、滞纳金。综上所述，为顺利执行中央军委有关命令，同时维护原告合法权益，原告诉至法院，请求：1、解除中国人民解放军95028部队（空军武汉指挥所）与被告在2013年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告立即搬离其承租的位于枝江市××玛瑙河××湖处的土门机场空投场；3、判令被告向原告支付截止2017年9月30日拖欠的租金142500元、滞纳金2700元，并自2017年10月1日起至被告实际搬离场地之日止，按30000元/年的标准向原告支付土地占用费；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告湖北金玛瑙肥业有限公司辩称：1、原告不适格，不具有诉讼主体资格。2009年4月1日，湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司与中国人民解放军95028部队签订了《军队房地产租赁合同》，该合同的出租人是中国人民解放军95028部队，承租人系湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司，该公司于2011年3月15日变更为湖北金玛瑙肥业有限公司，故该《军队房地产租赁合同》的权利义务由湖北金玛瑙肥业有限公司继受取得。自合同签订至今，中国人民解放军95028部队和原告中国人民解放军95388部队均未以任何形式向被告告知出租土地已经更换管理人事宜，因此，对本案原告的诉讼主体资格不予认可。2、《军队房地产租赁合同》的出租人没有履行适租义务，违反了该合同第五条的规定，应承担违约责任。2009年4月1日，湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司与中国人民解放军95028部队签订的《军队房地产租赁合同》第五条约定，中国人民解放军95028部队保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理。但在双方签订合同后，第三人王作胜主张其与中国人民解放军95028部队就同一块土地也签订了《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2008年1月1日至2010年12月31日。致使承租人无法使用租赁土地，但95028部队一直未出面协调解决此事，致使被告最终被王作胜诉诸法院，双方因土地租赁事宜争议至今，仍未解决，被告也因此无法使用租赁物，出租人一方承担相应的违约责任。3、被告不存在违约事由，因出租人违约在先，因此被告不应承担违约责任。根据被告与95028部队签订的合同约定，被告的根本目的是在于使用承租土地，但是出租人自合同签订至今一直未能保证承租人的合同目的得以实现，因此双方间签订的合同虽然成立，但承租人应当支付租金的前提条件未能成就，根据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。在租赁合同中，应当首先由出租人保证租赁物适合出租，符合约定的租赁用途，在本案中，租赁土地存在争议，属于已经出租的土地，不适于再次出租。因此本案中视出租人违约在先，其无权要求承租人承担违约责任。4、95028部队出具的2013年签订的《军队房地产租赁合同》不是真实的合同，对其真实性不予认可。该合同上没有任何代表的签字认可，使用的公章并非金玛瑙公司的印章，该合同的租赁期限明显不符合常理，金玛瑙公司前期投入近2000万元，5年经营无法收回投资本金，更谈不上盈利，因此2013年的合同是无效合同。5、被告为“世纪田王”生物有机肥项目前期投资了近2000万元，因95028部队没有处理好其与王作胜的租赁合同纠纷，致使被告无法使用租赁物，没有履行合同约定的适租义务，使得被告未能在预定时间内建厂，损失惨重，应当依法承担赔偿责任。
同时，被告湖北金玛瑙肥业有限公司（反诉原告）反诉称：2009年4月1日，湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司与中国人民解放军95028部队签订《军队房地产租赁合同》，将座落在枝江市××玛瑙河××湖处，原宜昌机场空投场内空投院落60亩地出租给湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司，租赁期限自2009年4月1日至2029年3月31日，合同第五条约定，中国人民解放军95028部队保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理。在湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司与中国人民解放军95028部队签订合同后，王作胜提出其与95028部队就同一块土地也签订了《军队房地产租赁合同》，期限自2008年1月1日至2010年12月31日，但中国人民解放军95028部队一直未出面协调解决，致使湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司无法使用租赁的土地。95028部队违反合同第五条的约定，应按照该合同第八条的约定承担违约责任，经多次协商未果，反诉原告诉至法院，请求：1、判令反诉被告承担（2015）鄂枝江民初字第00174号《民事判决书》确定的给付义务，支付王作胜赔偿款410000元，赔偿损失50000元，支付违约金100000元，合计560000元；从2011年1月1日起至2014年12月31日止，以460000元为基数按中国人民银行同期同类人民贷款利率上浮30%向王作胜支付逾期付款违约金；2、返还反诉原告已经支付给王作胜的赔偿款120000元；3、判令反诉被告承担违反《军队房地产租赁合同》的违约责任；4、判令反诉被告继续履行2009年4月1日湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司与中国人民解放军95028部队签订的《军队房地产租赁合同》，并承担适租义务；5、判令反诉被告承担本案的诉讼费用及反诉费用。
针对反诉，反诉被告中国人民解放军95388部队辩称，结合反诉原告提供的证据看，湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司与王作胜签订协议是在2009年3月17日，而与95028部队签订租赁合同是在2009年4月1日，不存在一地二租的问题，95028部队不是协议的当事人，该协议是湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司自愿签订的，与部队没有任何关系，更不存在追偿权一说；现在根据中央军委的政策规定，租赁合同已无法继续履行；请求法院依法判决。
经审理查明，2006年1月17日，中国人民解放军广州军区空军下发通知，通知自2006年2月10日起，宜昌土门机场由武汉指挥所管理，2006年2月9日，中国人民解放军空军武汉指挥所司令部向宜昌市人民政府发函，函称自2006年2月10日起，成立宜昌机场管理办公室，办公室主任为姚忠明，具体负责宜昌机场与宜昌市人民政府有关部门的协调和宜昌机场的日常管理工作，宜昌机场管理办公室隶属中国人民解放军95028部队（下称“95028部队”）。2008年1月23日，王作胜之子王斌代表其父与95028部队宜昌机场签订《军队房地产租赁合同》，约定：95028部队将坐落在枝江市金狮湖空投场内约25亩土地和原空投场院子出租给王作胜进行农林种植和发展养殖业，租赁期限三年。2009年3月17日，军信公司与王作胜签订协议约定：1、王作胜提前终止上述租赁合同，由军信公司与宜昌机场签订该场地的租赁合同；2、军信公司一次性补偿王作胜房屋维修装修费、果木的经济补偿费、住房安置费、水电设施费、后期生活补贴费及提前终止租赁合同全家迁出空投场的一切总费用380000元；3、王作胜得到上述补偿后三个月左右迁出空投场等等。上述协议签订后，军信公司向王作胜支付首期补偿费120000元，王作胜将院外场地交给军信公司。2009年4月1日，95028部队宜昌机场管理办公室与湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司（下称“军信公司”）签订另一份《军队房地产租赁合同》，合同约定95028部队将坐落在枝江市××玛瑙河××湖处，原宜昌机场空投场内空投院落约60亩地出租给军信公司，租赁期限自2009年4月1日至2029年3月31日，年租金为30000元，租金按年结算，自合同签订后10日内，军信公司向95028部队支付全年租金30000元，以后每年4月1日前交纳当年租金，根据物价变化因素，租金每五年调整一次，调幅10%。该合同第五条约定：95028部队应当履行保证出租房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理等；第六条约定：军信公司应当履行负责所租场地的环境卫生、安全等工作，因办厂需要在承租场地新建永久性建筑，建设方案除地方建设部门纳入规划外，还必须报请出租方备案，征得出租方同意，不得擅自将所承租的场地分租、转租、转借他人使用，承担租赁期内与出租方出租场地权属无关的各种纠纷处理，自觉遵守国家和军队有关规定，服从出租方的管理；第八条约定95028部队有违反第五条约定行为的，军信公司有权解除合同，同时95028部队向军信公司支付人民币50000元作为违约金；第九条约定军信公司的违约责任：军信公司有违反合同第六条约定的，95028部队有权解除合同，同时军信公司向95028部队支付50000元违约金，若军信公司逾期交纳租金的每逾期一日按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期30日的，95028部队有权终止合同并收回全部财产；逾期60日的，出租人可将承租人财产收归出租人所有，以抵扣所欠经费，若抵扣不足，承租人应当补足等等。军信公司依据与95028部队机场管理处签订的合同在王作胜院场外的土地上建设了厂房，后因对王作胜的补偿款未按协议履行到位，王作胜部分未搬迁，军信公司与王作胜争议至2015年1月6日。在此期间，2011年8月25日，军信公司在工商行政管理部门将企业名称变更为湖北金玛瑙肥业有限公司（下称“金玛瑙公司”）。2015年1月6日，王作胜将金玛瑙公司诉诸法院，本院以（2015）鄂枝江民初字第00174号民事判决书判决金玛瑙公司向王作胜支付补偿款等费用560000元，并自2011年1月1日起至2014年12月31日止以460000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%支付逾期付款违约金。
同时查明，军信公司变更为金玛瑙公司之后，2013年1月1日，95028部队与金玛瑙公司签订一份《军队房地产租赁合同》,该合同与95028部队与军信公司在2009年4月1日所签合同内容基本一致，仅租赁期限变更为2013年1月1日至2018年12月31日。金玛瑙公司认为该份租赁合同不真实，表示金玛瑙公司从未与部队方签订任何合同，对该合同未予认可。
另查明，由于中国人民解放军内部管理调整，2014年4月份，宜昌土门机场由中国人民解放军95091部队代管一段时间，在此期间，因金玛瑙公司未交纳场地租金，95091部队委托法律服务所致函追索租金未果。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发军发（2016）58号通知，通知主要内容为军队和武警部队全面停止有偿服务活动，包括停止原政策允许的空余房地产租赁。2017年4月份，中国人民解放军内部调整后，本案诉争的宜昌土门机场和枝江空投场由中国人民解放军95388部队（下称“95388部队”）管理。
95388部队以金玛瑙公司违反了2013年1月1日与95028部队签订的《军队房地产租赁合同》约定未交纳租金，以及中央军委发布的通知为由，要求解除部队与金玛瑙公司之间的租赁合同，并要求金玛瑙公司支付拖欠的租金和土地占用费；金玛瑙公司认为部队方未履行土地适租义务，未有效处理与王作胜之间的争议导致租赁场地不能达到使用目的，还导致金玛瑙公司向王作胜支付补偿费用为由，要求将金玛瑙公司对王作胜的支付义务转移至部队方，形成本案的本诉及反诉。
上述事实，有原被告的基本信息、中国人民解放军广州军区空军（通知）、中国人民解放军空军武汉指挥所司令部（函）、中国人民解放军空军武汉武汉指挥所（通知）、中国人民解放军95028部队保障部出具的证明、企业名称变更核准通知书、（2008）房租合字第09号《军队房地产租赁合同》、（2009）房租合字第011号《军队房地产租赁合同》、（2013）房租合字第02号《军队房地产租赁合同》、枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第00174号民事判决书等证据及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：一、本案原告的主体问题。本案争议的宜昌土门机场空投场所有权人为中国人民解放军广州军区空军，由于军队内部管理调整，由中国人民解放军95388部队接手管理相关权益，原95028部队也出具证明证实，95388部队作为本案原告适格。二、《物权法》规定，国防资产属于国家所有，国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院有关规定处分的权利，本案诉争租赁场地属中国人民解放军管理支配，现根据中央军委的政策，要求停止有偿服务（含空余房地产租赁），95388部队作为管理人要求解除合同，理由成立，金玛瑙公司要求继续履行合同难以实现。三、《合同法》规定，承租人应当支付租金。无论是按照2009年租赁合同还是按照2013年的租赁合同，金玛瑙公司均应当支付每年30000元的租金。金玛瑙公司称出租方未履行适租义务，但双方的租赁事实自2009年即开始发生，军信公司也在租赁场地上建设了厂房，金玛瑙公司以部队未履行适租义务为由拒绝支付租金，理由不能成立。四、金玛瑙公司对王作胜的补偿能否转移给部队方的问题。在与部队签订租赁合同之前，军信公司与王作胜签订了补偿协议，目的是要求王作胜提前终止与部队方的租赁合同，达到军信公司与部队方签订租赁合同的目的，由此可见，军信公司对王作胜在场地内的事实是事先明知的，对王作胜的补偿也是自愿为之的行为，金玛瑙公司现要求出租方支付该费用，无法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十二条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除中国人民解放军95028部队宜昌土门机场管理处与被告湖北金玛瑙肥业有限公司（含原湖北军信盛昌鹏生物科技开发有限公司）签订的《军队房地产租赁合同》，被告湖北金玛瑙肥业有限公司于本判决生效后三十日内搬离位于枝江市安福寺镇玛瑙河金狮湖处的土门机场空投场；
二、被告湖北金玛瑙肥业有限公司于本判决生效后30日内支付拖欠的租金142500元及滞纳金2700元，并自2017年10月1日起至实际搬离场地之日止，按30000元/年标准向原告支付土地占用费；
三、驳回反诉原告湖北金玛瑙肥业有限公司的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1602元，反诉费5300元，由被告湖北金玛瑙肥业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 柴兰
二〇一八年一月二十四日
书记员 梅巧