北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第18097号
原告（反诉被告）姬晓瑛，女，1980年9月16日出生。
委托代理人秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。
委托代理人张萍，北京市瀚翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）康佳，女，1974年10月2日出生。
委托代理人殷红天，北京仁创律师事务所律师。
委托代理人刘颖新，北京市荣博律师事务所律师。
原告（反诉被告）姬晓瑛（以下简称原告）与被告（反诉原告）康佳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人秦宜义、张萍，被告及其委托代理人殷红天、刘颖新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月29日，我与案外人王晖签订《北京市房屋租赁合同》，约定我承租北京市朝阳区幸福村中路杰座大厦8606号房屋，租赁期间从2013年7月1日至2014年6月30日。2014年1月14日，经王晖同意，我与被告签订《房屋转租合同》，我将上述房屋转租给被告，租期从2014年1月20日至2014年6月20日，月租金5000元（全部房屋月租金为9500元，被告系与他人共租，负担其中的5000元）。
2014年2月11日，我与被告协商一致解除《房屋转租合同》，约定我退还被告全部租金25000元，并赔偿被告违约金5000元，被告于2014年3月15日腾退房屋。我按照约定退还了被告租金，但是被告未按照约定履行。直至2014年5月8日，被告短信通知我其已经将房屋钥匙交到派出所。为此，我诉至法院要求被告：1、按照每月9500元计算，支付我2014年3月15日至2014年5月8日期间使用费；2、给付我迟延交房给房东的违约金19000元；3、赔偿因其扰民导致我赔偿房东解除合同的违约金9500元；4、给付我房屋修缮费9000元。
被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。我承租的是全套房屋，当时我知道房屋内还有人在居住，但原告说该人住不了多久。因此我只使用了上述房屋中的小间。在我入住不到一周时，原告就提出解除合同，我不同意。原告于2月6日和2月8日两次换锁，使我无法进入房屋，2月11日才将钥匙交给我。我们双方在派出所达成补充协议，约定我在伊娜搬走后搬走，伊娜直至5月份才搬走。2014年2月26日我从涉案房屋搬走，我曾经多次通知原告和王晖取钥匙，原告都没有来，之后我只好将钥匙放在派出所。按照补充协议约定，我应当在2014年3月15日前搬走，但王晖或者原告都没有在3月15日收房也没有换锁，因此要求我负担房屋租金没有依据。我入住的时候原告已经在那里居住了很久，当时就已经有很多东西，合同中没有约定我对房屋恢复原状。我也不认可原告主张损失的现实性。
我认为，2014年2月11日我与原告的房屋租赁合同已经解除，在此之后关于房屋承租的权利义务应当是我与王晖之间的，即使在我没有履行协议的情况下也不应由原告向我提出主张。因原告换锁行为，导致我无法居住，只能到外面租房，我支出租房费应当由原告承担。我反诉要求原告：1、给付我2014年2月1日至3月15日期间另行承租房屋支出的租金19500元；2、给付我提前解除合同的违约金5000元。
原告对被告反诉辩称：我与被告在2014年2月11日签订协议书时就房租问题，已经处理完毕。我将2014年1月15日至6月20日期间房租等费用已经退还被告，双方在此问题上没有其他纠纷。被告主张的违约金、房租与本案不具有关联性，没有依据。我不同意被告的反诉请求。
经审理查明：原告自案外人王晖处承租北京市朝阳区幸福村中路杰座大厦8606号房屋。
2014年1月14日，原、被告签订《房屋转租合同》。双方约定，原告将上述房屋、建筑面积132平方米出租给被告，租赁期限自2014年1月20日至6月20日，月租金5000元。原告表示，双方合同书写的是全部房屋面积，但实际双方约定的被告承租次卧一间，另外一间房屋内另有他人（原、被告称该人为”伊娜”）使用。被告表示其承租上述全部房屋。被告因要求独自使用房屋等问题与原告产生争议。
2014年2月4日，被告因居住在上述房屋内其他人员”可疑”而报警。原告以”双方已经谈好解除合同”为由，于2月6日将涉案房屋换锁，被告因开锁问题及租赁纠纷等再次报警。被告认可2月11日原告将房屋钥匙再次交付。
原告提供其与案外人王晖于2014年2月8日签订的《解除﹤房屋租赁合同﹥协议书》显示，因原告在租赁期间”发生转租”，并因转租引发”利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活”等问题，双方协商解除《房屋租赁合同》，原告须按照月租金标准支付王晖违约金9500元；原告在退房时将房屋墙壁颜色恢复成白色或补偿一个月的房租；原告应于”2014年2月30日”前向王晖交还房屋，逾期按日按照租金200%标准支付违约金等。
2014年2月10日起，原、被告联系解除合同及违约责任承担问题。
2014年2月11日16时45分，原、被告及案外人王晖在北京市公安局朝阳分局三里屯派出所签订《房屋租赁补充协议》。约定：上述房屋内借住人员除被告外于2014年2月23日搬离；被告在”伊娜”搬离后居住20天，于3月15日搬离，向王晖交门卡和门钥匙，被告不再向原告追究房屋租赁违约金；王晖于2014年2月12日为被告提供电卡；原告于2014年2月11日17时向被告一次性退还2014年1月15日至2014年6月20日期间房屋租金25000元等。
当日，原告退还被告上述期间租金25000元。
北京京都宸物业管理有限公司于2014年6月4日出具证明显示，被告于2014年2月21日从上述房屋搬出，”伊娜”于5月10日搬离涉案房屋。
2014年6月5日，北京市公安局朝阳分局三里屯派出所工作记录记载，被告于2014年4月24日将上述房屋钥匙交给该所副所长刘喆，委托其将钥匙转交房主；后该所副所长将房屋钥匙交房主王晖。
原告表示其收到房屋钥匙为2014年5月8日，且从被告提供的证据可见，2014年4月10日时涉案房屋钥匙仍在被告处。原告称，其与王晖于5月29日签订《房屋交割明细》，王晖向其收取违约金等，故其对被告提出上述诉请。
此外，原告表示，因被告使用房屋期间将墙上挂了镜子，其搬离后造成墙面损坏，原告对房屋进行恢复原状造成修缮费损失9000元。被告认可其曾经向墙面安装镜子，另提供照片用以证明其入住该房屋时，房屋墙面即钉有其他物品，并对原告损失的现实性表示异议。
另，被告主张原告存在违约行为，不能将涉案房屋提供给被告使用，导致双方解除合同。且原告换锁，导致被告无法居住，产生另行承租房屋的租金损失。原告对此不予认可。
以上事实，有《房屋转租合同》、《房屋租赁补充协议》、北京市公安局朝阳分局三里屯派出所工作记录、北京京都宸物业管理有限公司证明及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，原、被告签订《房屋转租合同》的事实清楚，双方权利义务明确，双方均应当按照合同约定履行相依义务。从双方所签合同约定可见，原告向被告转租的是北京市朝阳区幸福村中路杰座大厦8606号整套房屋。原告主张其向被告出租上述房屋中的次卧室，被告对此不予认可，原告就其主张并未提供充分证据。双方由此在履约过程中产生争议。
当事人协商一致，可以解除合同。
根据原告主张，2014年2月8日，原告与王晖之间《房屋租赁合同》已经解除，其应当在2014年2月底向王晖交付房屋。而2014年2月11日三方签订《房屋租赁补充协议》，明确了原、被告解除房屋租赁合同关系，被告于2014年3月15日搬离涉案房屋并向王晖交付门卡和门钥匙。由此可见，原、被告间房屋租赁合同已经无法继续履行，且原告亦不再实际控制该房屋，对被告无法继续履行出租人义务。原告以出租人身份要求被告按照每月9500元标准支付其2014年3月15日至2014年5月8日期间使用费并承担”迟延交房”违约金依据不足，本院不予支持。
原告与王晖间房屋租赁合同关系与本案并非同一法律关系，其双方间权利义务在本案中无法查明。原告虽表示被告存在扰民行为，造成其与王晖解除房屋租赁合同，但被告对此不予认可，本案现有证据亦尚不足以支持其主张。故原告要求被告赔偿其向”房东”承担的违约金9500元没有依据，本院不予支持。
原、被告并未就被告使用房屋后的”恢复原状”问题进行明确约定，而原告提供的现有证据不足以证明其主张的房屋修缮费损失9000元的现实性。原告要求被告赔偿该款项没有依据，本院不予支持。
《房屋租赁补充协议》系原、被告就租赁合同解除事宜达成的新的合意，双方亦应当按照该新约定履行义务。双方协商解除合同后，原告已经将2014年1月15日后房屋租金退还被告，被告亦承诺”不再向原告追究房屋租赁违约金”，双方已经就争议处理及合同解除事宜最终达成一致意见。原告再行主张2014年2月1日至2月15日期间另行承租房屋的租金及解除合同的违约金没有依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）姬晓瑛的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）康佳的反诉请求。
案件受理费761元，由原告（反诉被告）姬晓瑛负担（已交纳）。
反诉案件受理费825元，由被告（反诉原告）康佳负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 悦
二〇一四年七月十八日
书记员 郭天天