四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终724号
上诉人（原审被告）：关成芬，女，1966年7月2日出生，汉族，四川省武胜县人。
委托诉讼代理人：何小平，男，汉族，1965年1月23日出生，四川省武胜县人，系上诉人之夫。
委托诉讼代理人：彭海，四川省武胜县万众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：广安天顺物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区小东街39号2幢附8号。
法定代表人：邹刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹云峰，男，1984年2月14日出生，汉族，四川省华蓥市人，系该公司工作人员。
上诉人关成芬因与被上诉人广安天顺物业��理有限公司（以下简称“天顺公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2018）川1622民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人关成芬及其委托诉讼代理人何小平、彭海，被上诉人天顺公司的委托诉讼代理人邹云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
关成芬上诉称，撤销原判，改判减少上诉人向天顺公司支付物业费；一、二审诉讼费用由天顺公司承担。事实与理由：上诉人所在的楼层上层噪音影响生活居住，阳台栏杆锈蚀、楼道昏暗、墙壁张贴小广告及摩托车电瓶被盗，上述问题皆系被上诉人未按合同约定履行物业服务，其提供的物业服务存在重大瑕疵，故应当减少支付物业费。
天顺公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
天顺公司向一审法院提出诉讼请求：判决关成芬支付2015年1月1日至2016年12月31期间物业管理费2844.24元（118.51平方米×1元×24个月）并依照《合同法解释（二）》第二十九条规定向广安天顺物业管理有限公司支付违约金853.27元（2844.24元×30%）；案件受理费由关成芬承担。
一审法院认定事实：2013年9月15日，天顺公司（乙方）与关成芬居住的四川省武胜县某小区的业主委员会（甲方）签订《××物业服务合同》，约定甲方委托乙方对该小区进行物业管理，该合同第二条约定：物业服务期限从签订合同之日起至2016年12月31日止。第三条约定：全体业主委托乙方实施如下物业管理：1.建筑物共用部位的维护和管理；2.共用设施���备的日常运行、维护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需要承担义务的设施设备由专业单位维护、养护的设施设备〔如电梯、变（配）电、二次供水等设施设备及相关管线等〕除外；3.共有部位的绿化养护、环境卫生的维护；4.物业服务区域的公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项,但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；5.物业服务档案和物业档案的管理；6.物业服务区域内的客户服务；7.共用部位、共用设施设备的经营管理；8.适应业主需求，协助开展社区文化活动；9.接受业主和物业使用人房屋专用部位、专有设施及设备的维护、养护委托、并收取费用。第四条约定：物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：本合同生效之日起至2014年12月31日，多层住宅：0.5元/月/平方米，���梯公寓：1.0元/月/平方米，商业物业：0.5元/月/平方米。甲乙双方于2014年9月1日前商定2015年1月1日至2016年7月31日该小区物业服务费收费标准，双方根据市场行情结合本小区实际情况商定，如双方协商未果，则按武胜县物价局审批文件标准收取（物价费价格审核费由甲乙双方共同承担）。如果甲方不同意按武胜县物价局审批文件定价标准收取服务费，乙方有权在2014年12月31日前终止本服务合同。……第五条约定：物业服务费于本生效之日起计收，本合同生效后，建设单位未交付和未出售的空置物业的服务费，由建设单位全额交纳，售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收；物业服务费每半年预缴一次，即上半年一次、下半年一次，缴费时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时交费；逾期未缴纳物业服务费的，乙方从欠费第2个月开始计收违约金；违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。特别约定，本次接管小区服务之日起，逾期未缴纳物业服务费的（包括前期物业管理服务费），违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算。第六条约定：业主自有使用权车位（地下车库车位）依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于使用权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务，小区共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护、补贴本物业维护管理费用。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。该合同还对双方的权利与义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、物业承接、违约责任等事项进行了约定。另查明，关成芬现居住四川省武胜县某小区，该房屋属于电梯房，其住房面积为118.51平方米。关成芬于2015年1月1日至2016年12月31日未向天顺公司交纳物业管理服务费，天顺公司向关成芬催收未果。还查明，广安市人民政府办公室于2014年3月1日印发《广安市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务费管理指导标准：服务等级为二级，多层及七楼以上没有电梯的住宅按0.55-0.77元，电梯住宅按0.90-1.00元收费。再查明，天顺公司提供的《资质证书》载明，其资质等级为二级。
一审法院认为，四川省武胜县某小区业主委员会经业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该小区业主委员会有权代表该小区业主选聘物业服务企业。因此，天顺公司与关成芬所在小区业主委员会签订的《××物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。关成芬作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。天顺公司从2013年9月15日起至2016年12月31日期间为关成芬所居住的小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，关成芬应按照《××物业服务合同》约定的物业服务费标准按时足额向天顺公司交纳物业服务费。
关于天顺公司主张的物业服务费标准。根据武胜县某小区业主委员会与关成芬签订的《××物业服务合同》第四条约定2015年1月1日至2016年7月31日的物业服务费由双方商议确定，如协商未果，则按武胜县物价局审批文件确定的收费标准收取，现天顺公司未举证证明双方商定的物业服务费收费标准，也未提供武胜县物价局关于物业服务费的审批文件，其仅提供《广安市物业服务收费管理实施细则》，该细则对武胜县物业服务行业收费具有指导作用，根据该细则，电梯住宅每月每平方米按0.9-1.00元收取，故天顺公司主张的2015年1月1日至2016年12月31日关成芬应交纳的物业服务费按0.9元每月每平方米计算，依法认定为2559.81元（0.9元/月/平方米×118.51平方米×24个月）。关于天顺公司主张的违约金问题。天顺公司与武胜县某小区业主委员会签订的《××物业服务合同》第五条约定，逾期未缴纳物业服务费的，违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算，故天顺公司主张的违约金应为7.67元（2559.81元×3‰）。关成芬辩称其楼上楼板存在质量问题造成噪音大，影响其睡眠及生活，如果存在该质量问题，关成芬也应当要求房屋买卖合同的出售人解决，该问题不是物业服务同中约定的天顺公司应承担的义务，对关成芬该辩称意见不予支持。关成芬辩称的其阳台栏杆锈蚀、楼道昏暗、墙壁张贴小广告及摩托车电瓶被盗等问题，未提供充分的证据证实，且天顺公司现已退出该小区的物业管理，对此不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、关成芬于本判决生效之日起十日内向天顺公司支付物业服务���2,559.81元及违约金7.67元。二、驳回天顺公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由关成芬负担。
二审中，关成芬围绕其上诉请求向本院提交了一组照片，拟证明其所居住的房屋栏杆生锈、楼道昏暗且张贴有大量小广告。
天顺公司质证称，照片拍摄于何时何地不清楚，不能证明是案涉小区。栏杆属于建筑物私有部分，其维修不属于物业服务合同范围。
对关成芬提交的上述证据，本院认为，该组照片不能反映系其居住的小区，且照片时间拍摄时间不能确定，故本院不予采信。
二审审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，武胜县某小区业主委员会与被上诉人���订的的物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。上诉人作为小区业主之一，该合同对其具有法律拘束力。被上诉人为上诉人提供了物业管理服务，上诉人应当依约交纳物业管理服务费。上诉人称被上诉人的物业服务存在重大瑕疵，但其提交的证据不能充分证明其上诉主张。上诉人所主张的关于其所居住楼层隔音处理以及栏杆锈蚀的维修责任不属于物业服务合同范围，且上诉人在二审中亦未提供证据证明就栏杆锈蚀的维修问题向被上诉人请求协调动用大修基金予以处理。故上诉人主张减少物业服务费的请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人关成芬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事��讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人关成芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑绍刚
审 判 员 陈 萱
审 判 员 张 波
二〇一八年六月二十一日
法官助理 杨应清
书 记 员 田 玲