广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第3150号
上诉人（原审被告）：李依，女，1978年10月5日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：胡文娟，女，1987年3月20日出生，汉族。
委托代理人：覃基闯，男，1982年12月29日出生，汉族。
上诉人李依因与被上诉人胡文娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月4日，经广州城建开发兴业房地产中介有限公司（简称“兴业中介公司”）提供居间服务，胡文娟（承租方、乙方）与李依（出租方、甲方）双方签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于广州市天河区天河路373号2901房（简称“涉讼房屋”）出租给乙方使用，房屋建筑面积41.0766平方米；租期1年，自2010年1月8日至2011年1月7日；每月租金2900元，须在每月8日前缴交；房屋交付期限2010年1月8日或之前；租赁保证金5800元，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的租金和其它任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其它设备设施未遭到破坏，甲方将保证金不计息退回乙方；租赁期内，乙方需提前解除合同，须事先征得甲方同意，否则作违约处理；乙方支付房屋租赁税费以外一切杂费如：管理费、电话费、管道煤气费、公共和自用水电费、有线电视维护费，如乙方因未能按时缴交上述杂费而造成设备停止使用的，乙方须承担一切经济责任；租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，且甲方除须退回乙方所交保证金及预收租金外，并须按保证金的金额作为违约金赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后3天内单方解除合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交的保证金不予退还等条款。上述合同签订当日，胡文娟向李依支付租赁保证金5800元及首月租金2900元（2010年1月8日至2010年2月7日），李依开具收据给胡文娟。胡文娟向李依交租至2010年3月7日止。2010年3月31日，胡文娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：李依退还租赁押金5800元并赔偿误工费、差旅费500元，合计6300元。庭审中胡文娟称：胡文娟在2010年2月底向兴业中介公司经办人提出需转租，该司经办人表示如李依同意则可；于是胡文娟打电话给李依，李依在电话里口头表示同意可以转租；后来兴业中介公司经办人为李依介绍了现在的租客李顺志，双方在2010年3月1日签订了租赁合同；如果李依不同意解除合同，不可能马上与李顺志签订合同。李依表示，其从未在电话里表示同意解除合同，胡文娟在租赁期间的水电费、网络费、有线电视费都没有缴纳。胡文娟表示，上述费用可在租赁保证金中扣除，剩余押金李依应退回给胡文娟。本案中胡文娟提供李依与案外人李顺志于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》及2010年3月1日李顺志签名的《房屋交接确认书》各一份，拟证明李依当时同意解除与胡文娟的租赁合同后，旋即在2010年3月1日与案外人李顺志签订租赁合同并将涉讼房屋交付李顺志使用。庭审中李依对上述证据无异议。
原审法院认为：胡文娟、李依双方签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡文娟在合同履行一个多月后提出解约并将涉讼房屋交还李依，此后李依经兴业房产公司提供居间服务，旋即在2010年3月1日与案外人李顺志签订租赁合同，同日将涉讼房屋交付李顺志使用。以上事实表明，胡文娟要求提前解约，并得到了李依的同意，应视为胡文娟、李依双方协商解除了租赁合同。按照双方合同“租赁期内，乙方需提前解除合同，须事先征得甲方同意，否则作违约处理”的约定，此种情况下不视为胡文娟违约，李依无权没收胡文娟租赁保证金5800元。因此，本案中胡文娟在合同解除后要求李依退还上述租赁保证金，理据充分，原审法院予以支持。胡文娟要求李依赔付误工费、差旅费合计500元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。胡文娟确认租赁期间的水电费、网络费、有线电视费未缴纳，但本案中双方未能共同确认上述款项的具体金额，李依未提供相应证据证明，也未提起反诉，因此原审法院对此不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，李依退还胡文娟租赁保证金5800元。二、驳回胡文娟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李依负担。
上诉人李依不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项改判驳回被上诉人胡文捐的全部诉讼请求。2、判令被上诉人胡文娟承担一审二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人胡文娟事实上2010年1月4日前已经入住上诉人李依的物业，即广州市天河区隆德大夏B2901房借住，但物业顾问麦培琼说胡文娟已经住在该物业里了，当日签合同时，物业顾问麦培琼说租期一年租客要求送几天，所以合同上起租期2010年1月8号，但事实上被上诉人胡文娟只租住了2个月，而不是一年，所以没有理由要求送4天房租，故胡文娟事实上的租赁期限应该是2010年1月4日至2011年1月3日。二、被上诉人胡文娟2010年1月入住的第1个月拖欠上诉人李依的水费、电费、网络费、有线电视费达300多元，上诉人李依在2月5日左右多次电话催交未果，此项欠费足以抵消3天以上的房租，故扣除300多元欠费后被上诉人胡文娟向上诉人李依交租至2010年2月28日止而不是2010年3月7日止，上诉人李依与案外人李顺志签订的租赁合同租赁期限是2010年3月2日至2011年3月1日，所以上诉人李依与案外人李顺志签订的租赁合同是合理合法的，不应视作上诉人李依违约。三、被上诉人胡文娟入住首月，次月共欠水费85元，电费162.5元，有线电视费53元，网络费200元，共计500.50元（伍佰元零伍角整）是上诉人李依代为支付，才未曾停水、电。四、被上诉人胡文娟在2010年3月1日之前从未告知上诉人李依她住不够一年的，因为上诉人住在从化，是不可能租给一个不住满一年的租客，而且上诉人李依是要支付1450.00元中介介绍费的，如果是短租，则只需要几百元的中介费，故要求被上诉人胡文娟赔偿超额中介费1000.00元（壹仟元整）。五、如果被上诉人胡文娟不是租一年的话，上诉人李依是不可能以2900元这么低的价格租给被上诉人胡文娟，因当时是1月份快要过年，租赁淡季，租期一年以上正常市场价在3300-3600元整，短租租金3800-4000元每月，以3800元每月计算，故要求被上诉人胡文娟赔偿两个月差额租金，1800.00元（壹仟捌佰整）。六、在房屋租赁期间，上诉人房屋地板因使用保养不当有损坏，上诉人李依花费了1000元整进行地板维修，此项要求被上诉人胡文娟分担房屋维修费200元整，另物业内电视机故障，衣柜配件损坏，抽油烟机零部件丢失，无线路由器1个丢失，此四项要求被上诉人胡文娟赔偿300元，其中无线路由器购买价格190元，其余三项赔偿110元维修费，以上各种共合计赔偿500元（伍佰元整）。七、上诉人要求被上诉人胡文娟在一审中提供的证据4水电、煤气表记录及房屋交接书和5房屋合同出示其原件，上诉人李依因事未能出庭，代理人对该两项证据未发表意见，法庭视为代理人默认，现要求被上诉人出示该两项证据的原件。八、要求被上诉人胡文娟赔偿上诉人李依的差旅费、误工费共计1000元（壹仟元整），因为被上诉人胡文娟在签订一年的租赁合同之初就已经存在欺骗上诉人李依的动机与行为，以及后来拖欠各项杂费事实上早已违反租赁合约，造成被上诉人胡文娟的毁约事实。综上所述，一审判决事实认定错误，请贵院予以查明，依法改判。
被上诉人胡文娟答辩称：不同意上诉人的上诉请求。1、被上诉人是2010年2月8日入住涉案房屋，在《房屋租赁合同》第三条规定，房屋交付日期是为2010年1月8日，所以根据合同的协议，上诉人有义务在20月10年1月8日之前交付房屋给我方使用。2、水电费与房租没有任何关系，因为我方已缴纳了房租，第一个月租金我是以转帐的方式支付的，由于上诉人没有开具收据给我方，所以我方没有缴纳水电费。第二个月与中介公司联系我方要让转租，中介称只要业主同意就可以转租了，经电话联系上诉人协商转租的事情，经上诉人同意后，上诉人才签订了转租合同。3、关于房租家电的损坏问题，我方住入涉案房屋时家电已经损坏了，中介公司也是知道的，家电清单上也没有记载有路由器的存在。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原审法院依据现有证据，认为双方当事人已合意解除合同，被上诉人不存在合同约定应负担租赁保证金的违约行为，该认定并无不当。上诉人李依关于双方交付房屋时间提前、其实际少收了4天租金及被上诉人行为造成其实际损失等陈述并无充分证据证实，本院不予采信。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李依负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年五月九日
书 记 员 阮志雄