浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1102民初3193号
原告（反诉被告）：杜某
委托代理人（特别授权）：陈晓健，浙江多顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王某，
委托代理人（特别授权）：叶碧成，浙江法和律师事务所律师。
原告（反诉被告）杜某与被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员周玲担任审判长，审判员朱海峰、人民陪审员诸葛诚参加评议的合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜某及其委托代理人陈晓健、被告（反诉原告）王某及其委托代理人叶碧成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜某诉称：原、被告于2012年2月10日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于中山街471号二楼租给被告使用，期限为2012年2月至2017年3月，租金为每年230000元，每半年一付，计115000元，第四年起递增5％租金。合同生效后，原告已全面的、实际地履行了合同全部义务，而被告几年来从来没有按时按额支付租金，在忍无可忍的情况下，于2016年4月17日向被告发出要求搬离书面通知，同年5月5日又发了催促搬空短信。又于同年5月10日向其递交《律师函》，要求其支付租金及腾空房屋。被告置之不理，甚至发展到肢体冲突，经派出所多次协调，均无果。被告构成根本违约，严重侵害原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、解除2012年2月10日签订《房屋租赁合同》；二、被告支付房屋租金94750元；三、被告支付违约金自2016年2月起根据人民银行贷款基准利率至付清房租为止（2016年2月至5月应付违约金1500元）；四、诉讼费用由被告承担。
被告王某辩称：一、案涉房屋年租金前三年为每年115000元，第四年递增5％，即第四年（2015年3月10日至2016年3月10日）的租金为120750元。这是明确的：第一、双方于2012年2月10日签订的租赁合同第二条在租金书写上虽有瑕疵，但从合同的形式、出租房屋所处的位置及面积在所处同区块房屋的市场行情也可以确定，年租金数额不可能高达230000元；第二、从被告五年期间的付款凭证，可以看出，2011年至2014年被告支付的年租金均为115000元，2015年至2016年被告已支付168538元，年租金额从未按照230000元付过；第三、从派出所笔录看也证实，合同期内前三年的租金为115000元，2015年递增5％后租金为120750元；第四、原告2016年5月10日与第三人签订的《房屋租赁合同》第三条约定的每年租金为136000元，也能看出原被告双方之间的年租金额不可能为230000元。故原告违约，应按合同约定退回未期满租金。二、原告违约在先。首先，根据租赁合同，目前租赁期限并未届满，也没有出现任何法定或约定的终止合同的情形。原告即擅自终止合同，并使用暴力手段进行驱赶，明显构成违约。其次，即使不按照双方租赁合同约定的租期，根据被告实际支付的租金看，租金至少也应延续至2016年7月份。按照租赁合同第11条第四年起租金递增5％的约定，那么2015年3月10日至2016年3月10日，被告只需支付租金120750元即可，而被告2015年3月17到19日连续三天共已支付168538元，合同期限至少应延续至2016年7月，而原告2016年4月17日单方终止合同，并于5月10日与第三人签订租赁合同。
反诉原告王某反诉称：2015年3月17日反诉原告向反诉被告杜某支付了租金102538元、同年3月18日支付了4万元、2016年3月19日支付了26000元，共已支付租金168538元。即使按照先付后用的约定，合同期限至少应延续到2016年7月份。但2016年4月份反诉被告单方面提出终止合同，在合同期限内未征求反诉原告的意见也未通知情况下，将房屋租给第三人，并且打砸反诉原告的餐厅并驱赶客户。另，反诉原告在经营期间为反诉被告交纳了1460元的房屋租赁税和重装水表费800元。按照房屋租赁合同第8条的约定，“如甲方违约，应加倍退还乙方保证金，并退回未期满的租金”。因此，反诉被告应退还反诉原告未期满的租金47788元（已付的168538元-上年度的120750元=47788元）外还应双倍退还保证金16000元。故反诉原告请求：一、判令反诉被告退还反诉原告未期满的租金47788元及反诉原告代反诉被告垫付的其他费用共计2260元；二、判令反诉被告双倍返还保证金共计16000元；三、反诉费用由反诉被告承担。
针对反诉，反诉被告杜某辩称：反诉原告提出的反诉请求事实不清，证据不足，具体如下：第一、房租交付不符，该房租是2015年及2014年的部分房租，并未含2016年2月起的租金120750元，反诉原告认为应归还其47788元，依据不足；第二、反诉原告要求返还保证金16000元依据不足，根据合同第六、七条约定，双方约定了乙方如有违约行为，甲方将收回房屋不退租金和保证金，本案是反诉原告违约。
原告（反诉被告）杜某为证明其主张及辩解，提供的证据有：原被告双方身份信息、户籍证明，待证双方身份情况；2012年2月10日原、被告双方签订的房屋租赁合同，待证双方租赁合同过程中发生的权利和义务，租金为半年115000元；律师函，待证2016年5月10日前被告已出现根本性违约；原告与第三人签订的房屋租赁协议，待证目前房屋租金仍然能达到16万元/年；租赁合作协议，待证一楼楼梯间租金有5万元，加上二楼的16万元，目前总体价格仍达到21万元。
被告（反诉原告）王某为证明其主张及辩解，提供的证据有：6张付款凭证、2016年5月17日万象街道派驻派出所治安调解室调解笔录，待证被告承租原告房屋的年租金为115000元的事实，其中调解笔录还证明被告于2015年已支付14万余元租金的事实；其中2015年3月17日中国农业银行存款业务回单与2016年3月19日中国农业银行客户回单，待证2015年3月17日支付租金102538元，2016年3月19日支付租金26000元；2015年6月19日缴税通知单，待证被告代原告垫付房屋租赁税1460元；用户供用水合同，待证被告代原告垫付水表重装费用800元；2016年5月10日《房屋租赁合同》和2016年5月6日收条的照片，待证原告于2016年5月10日与第三人签订房屋租赁合同并收取预付款3万元，构成对被告违约的事实；损失清单，待证原告违约给被告造成的经济损失；店内样貌照片，待证原告于2016年4月初雇佣社会人员对被告进行驱赶，严重违约的事实；视频，待证原告自2015年5月5日起雇佣社会人员对被告经营的餐厅打砸，驱赶客户，构成违约，严重影响原告日常经营，造成经济损失的事实。
上述证据，本院审查认为：一、对身份信息、户籍证明，原、被告双方无异议，本院予以采信。二、对2012年双方签订的房屋租赁合同，对租赁协议的真实性，双方无异议，本院予以采信，对待证事实，争议焦点为租金应为每半年115000元还是每年115000元，结合被告提供的汇款凭证，及原告庭审陈述“2011年租金115000元”、原告在万象街道派驻派出所治安调解室调解中表示租金半年6万余元，可知，租金应为每年115000元。原告认为其在调解笔录上的签字是没看清楚的情况下签的并欲以其事后录音音频来推翻调解笔录记载，但该音频所录制的内容证明力明显不足。故租赁合同应证明双方房屋租赁的事实且租金为每年115000元（前三年）。三、对原告出具的律师函，系原告委托律所出具的函，只能证明2016年5月10日原告向被告提出相关要求。四、对原告出具的两份与第三人签订的房屋租赁协议及租房合同补充，本院审查认为，上述协议，落款时间矛盾，结合原、被告双方陈述及被告与第三人的转让协议书，能够证明案涉房屋已由原告租赁给第三人王军平的事实，且租期起始时间为2016年6月1日。五、对被告王某提供的证据：对六张银行汇款凭证、2016年5月10日《房屋租赁合同》和2016年5月6日收条的照片，双方均无异议，本院予以采信。六、对2016年5月17日调解笔录，系治安调解室依法制作，具有双方签名捺印，该调解笔录具有真实性、合法性，但被告主张2015年支付的租金为14万余元，笔录中显示未得到原告的认可，也无证据，故不能证明被告2015年支付的租金为14万余元的事实；七、2015年6月19日缴税通知单，仅为通知，非实际付款凭证，且通知对象为“小雨点餐厅”，不能证明该费用为反诉原告替反诉被告所实际垫付费用。八、对供用水合同，无票据佐证，不能待证反诉原告垫付水表重装费用800元的事实，本院不予采信。九、对损失清单，反诉原告以其待证反诉被告违约给其造成的经济损失的事实，本院认为，反诉原告的经济损失，与本案房屋租赁合同非同一法律关系，故对损失清单，不予采信。十、店内样貌照片及视频，只能证明侵权行为，不能证明反诉被告先违约的事实，且合同未约定违约金事项，故对该照片及视频，本院不予采信。
经审理本院认定：2009年9月11日，原告杜某与中国建设银行丽水市分行（该行经“丽水地区财务开发公司”丽地财董1999第2号文件取得泗州楼弄8号2层的房屋）签订房屋买卖合同，原告买受坐落于泗州楼弄8号2层的房屋（即案涉房屋）。2012年2月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（原告杜某）将坐落于中山街471号二楼租给乙方（被告王某）使用，期限为2012年2月10日起至2017年3月10日止；“租金每月拾壹万伍千元，每半年交一次，合计拾壹万伍千元，半年一付”；租金三年不变，第四年递增5％；乙方一次性付给甲方保证金8000元，期满后甲方退还给乙方；乙方如有违约行为，甲方将收回房屋，不退租金和保证金。被告支付原告租金情况为2011年3月1日115000元、2012年3月15日57500元、同年5月16日57500元、2014年3月5日115000元、2015年3月17日102538元、2016年3月19日26000元。2016年5月17日，原、被告双方在万象街道派驻派出所治安调解室进行调解，原告在调解笔录中承认“半年租金应该是6万多元”。2016年6月1日起，原告将案涉房屋出租给第三人王军平使用。
本院认为：原告杜某与被告王某之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。从现有证据看，原告杜某系合法占有案涉房屋，被告认为原告主体不适格，未提供证据证明，故对该辩解本院不予采信。现双方对年租金的约定有争议，本院通过对证据的审查，认为年租金为115000元系合同签订时双方的真实合意。原告认为年租金应为230000元，依据不足，故对原告的该主张本院不予支持。根据合同约定第四年房租递增5％，故2015年的租金应为120750元，被告已支付原告102538元，尚欠18212元。2016年2月10日至同年5月31日三个月又22天的租金应为37231.25元（120750元÷12×3.7月），被告2016年仅支付原告26000元，尚欠租金11231.25元。被告从原告处租房后，2015年及2016年转租前未按照约定足额支付房屋租金，属违约，原告杜某诉请解除双方的租赁协议、支付租金，符合法律规定，本院予以支持，但租金以实欠租金为准。原告要求被告支付违约金，鉴于双方合同未设置违约金事项，故对该诉请本院不予支持。反诉原告王某要求反诉被告杜某返还其所垫付的房产税、水表费共计2260元，举证不足，对该诉请，本院不予支持。反诉原告王某要求反诉被告杜某返还未期满的租金，未举证证明其存在多付租金的情形，故不予支持。对反诉原告要求反诉被告双倍返还保证金的请求，因反诉原告违约，根据租赁合同约定，乙方违约，甲方不退保证金。故对该反诉请求，本院不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告杜某与被告王某签订的关于丽水市中山街471号二楼的房屋租赁合同。
二、被告王某于本判决生效后十五日内支付原告杜某房屋租金29443.25元。
三、驳回原告杜某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告王某的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2206元，由原告杜某负担1206元，由被告王某负担1000元；反诉案件受理费1452元，由反诉原告王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 周 玲
审 判 员 朱海峰
人民陪审员 诸葛诚
二〇一六年九月十三日
代书 记员 江煜剑