＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第378号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）陆异华。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）张坚红。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）陆晴。＼n三名上诉人共同委托代理人聂华军，上海市君悦律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）王宗敏。＼n委托代理人王玉东。＼n委托代理人江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。＼n上诉人陆异华、张坚红、陆晴因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陆异华及上诉人陆异华、张坚红、陆晴的委托代理人聂华军、被上诉人王宗敏的委托代理人王玉东、江永茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，关于原审本诉：陆异华、张坚红、陆晴为位于上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室系争房屋产权人。2013年3月8日，陆异华等三人作为卖售人（甲方）、王宗敏作为买受人（乙方），通过上海太平洋房屋服务有限公司曹杨店居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，合同约定：转让价为人民币（以下币种均为人民币）136万元；双方于同年5月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款（一）约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于2013年7月30日之前，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算；有关乙方贷款的特别约定：（1）、乙方于2013年4月10日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；（2）、若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；（3）、若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款5万元整；2、乙方于2013年2月28日之前支付甲方房款15万元整；3、乙方于2013年3月29日之前支付甲方房款29万元整；4、乙方于2013年5月31日之前支付甲方房款35万元整；5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款50万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；6、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元整。当日，上述甲、乙双方另签订《补偿协议》，约定如下：1、乙方同意就该房屋固有装修、附属设施设备等另行补偿甲方21万元整，并于2013年3月29日之前支付甲方；2、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定；3、本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。同时，陆异华作为甲方、王宗敏之父王玉东作为乙方，签订《承诺书》，内容为：甲、乙双方于2013年2月20日签订系争房屋买卖合同，现3月8日重新签订第二版。双方于同年3月9日去交易中心审税。现乙方承诺，万一国家政策使得税率变成百分之二十的后果，此百分之二十的税率由乙方王宗敏承担。＼n合同履行过程中，王宗敏于2013年2月20日支付房款5万元，陆异华为此出具收到该房款的收据。同年3月1日，王宗敏通过平安银行转账15万元至对方指定的陆晴在招商银行上海分行田林支行XXXXXXXXXXXXXXXX的账户内，张坚红为此出具收到该房款的收据。2013年4月1日，王宗敏通过平安银行分别转账29万元、21万元至对方指定的陆晴在招商银行上海分行静安寺支行XXXXXXXXXXXXXXXX的账户内，张坚红于当日出具收到房款50万元的收据。＼n为办理银行贷款申请，王宗敏于2013年3月7日、5月11日两次至上海市普陀区民政局办理《无婚姻登记记录证明》，并于同年5月11日向工商银行申请贷款。因陆异华等人以系争房屋是陆晴的婚前财产为由不愿向上述工商银行提供陆晴丈夫的基本身份信息及其他因素，致办理贷款未成。当月25日，买卖双方约定向交通银行办理贷款申请手续，但陆异华等三人以约定时间由25日上午改为25日下午而无法前往为由，再次致王宗敏办理贷款未成。为此，王宗敏于2013年5月26日、28日分别向对方发出《告知函》，要求其于当月29日、30日之前至交通银行配合办理贷款申请手续。2013年5月31日，王宗敏向对方发出《通知函》，内容为：“乙方依照双方买卖合同（合同编号：XXXXXXX）（附件三）付款协议4之约定，于2013年5月30日备齐房款人民币35万元整，并以书面快递及手机短信形式通知你们于5月31日下午至中介宁夏店当面办理付款，你们没来，也没有回复。现请你们提供划款银行及账号，以便乙方打款。请在十天之内与我联系，协助贷款过户。”2013年6月5日，陆异华向对方发出《催款书》，告知根据合同附件三付款协议和补偿协议，乙方于3月29日之前分别支付甲方21万元、29万元，是4月1日才打入甲方银行账号，乙方于5月31日之前应支付甲方35万元、50万元至今未收到；根据合同乙方逾期付款应当支付赔偿金。本催款书经中介太平洋房屋郑律师转交乙方。王宗敏于2013年6月7日收到该《催款书》后予以回复，并于当月15日向陆异华等三人发出《告知函》，要求其于2013年6月15日19时30分去中介宁夏店办理35万元划款，并协办贷款工作。陆异华于当日向王宗敏发出《解约通知》，告知因乙方至今没有完全履行付款义务，故决定解除合同。与此同时，陆异华书面告知居间方立即办理解除合同手续，以便甲方将余款返还乙方。＼n原审法院另查明，2013年5月30日，居间方上海太平洋房屋服务有限公司向陆异华等三人发出《告知函》，主要内容为：根据合同约定，你们应按王宗敏贷款银行要求配合其办理银行贷款手续，但经我公司多次沟通和催告，你们仍未按照合同约定履行上述义务。本公司再次提醒，若你们未能按照买卖合同约定履行上述义务，则王宗敏有权根据买卖合同之约定，追究你们的违约责任。＼n原审反诉查明事实同原审本诉一致。＼n现王宗敏涉讼，请求判令：解除双方签订的《房地产买卖合同》；陆异华等三人返还房款70万元、支付该70万元房款20%的违约金即14万元和自2013年6月1日起至该70万元房款实际返还之日止延期返还房款赔偿金，按日万分之五的标准计付等。2013年7月30日，陆异华、张坚红、陆晴提起反诉，请求判令：解除双方签订的《房地产买卖合同》；王宗敏支付2013年3月30日、31日两天的逾期付款50万元的赔偿金、自2013年6月1日起算至6月15日止的逾期付款35万元的赔偿金，均按日万分之五的标准计付，以及支付房价136万元20%的违约金计27.2万元等。＼n原审法院审理中，居间方上海太平洋房屋服务有限公司向法院出具《情况说明》，主要内容如下：1、2013年5月11日，我公司预约工商银行工作人员到我公司为购买方王宗敏办理贷款手续，当天，王宗敏提供了银行所需材料、并提交了贷款申请。在贷款审核过程中，工商银行要求出售方提供出售方本人及配偶的身份证、户口本、结婚证件复印件，并要求出售方到场签署接收贷款账户确认文件，但出售方未到场签署并以个人隐私为由拒绝提供所需材料；2、后我公司多次与出售方沟通，要求出售方尽快提供相关材料，配合办理贷款。但随后仍未提供，导致工商银行贷款因缺少出售方材料无法审批；3、为简化程序，尽快办妥贷款，我公司建议购买方更换至交通银行，买卖双方确认更换至交通银行。2013年5月25日，我公司贷款人员预约交通银行工作人员、出售方、购买方三方到我公司办理贷款手续。当天购买方到场，并向交通银行工作人员递交了申请材料，出售方未到场。在之后的审核过程中，交通银行要求出售方提供交通银行卡并签署接收贷款账户确认文件，但出售方仍拒绝签字并提供材料，导致交通银行也无法审批。经质证，王宗敏对此无异议，陆异华、张坚红、陆晴则表示系争房屋经办人已离职，对该《情况说明》不予认可。＼n针对陆异华、张坚红、陆晴辩称王宗敏未按合同约定于2013年4月10日备齐贷款资料，直至5月11日才要求陆异华等人提供相关资料的意见，上海太平洋房屋服务有限公司向法院出具《补充情况说明》：“2013年4月10日至2013年5月11日，在此期间买卖双方未办理贷款手续的原因，据中介方向员工了解后得知：1、购买方告知材料已备齐，购买方另有房屋在售，要求过户后再办理贷款；2、与出售方联系要求出售方提供材料并到场签字，出售方拒绝”。经质证，双方当事人对该《补充情况说明》的真实性均无异议。王宗敏表示，该情况说明证明因对方拒绝提供材料并到场签字，致王宗敏办理贷款未成。另外，王宗敏在2013年4月10日前已备齐了贷款资料，包括单身证明、身份证、户口簿、公积金账号，但合同并未约定其应于该日前与银行签订借款合同。王宗敏虽另有位于上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋在出售的情况，但并未向居间方提出在该房过户后再办理贷款申请手续的要求。由于合同并未约定办理贷款申请手续的具体时间，王宗敏有权在2013年4月10日至5月31日间选择任何时间去办理贷款申请，故即便王宗敏在上述铜川路房屋出售之后再申请贷款，或者5月31日前贷款不成或者贷款不足，王宗敏可以现金方式支付或补足贷款不足部分，不会影响双方办理产权过户手续，故王宗敏并未违约。陆异华、张坚红、陆晴表示，既然对方另有房屋同时期出售，就无法在4月10日前具备名某无房的证明，就不可能备齐贷款资料，也不可能递交贷款申请，故拖延到5月11日才与工商银行签订借款合同，因此，该情况说明的证明内容前后矛盾。合同虽未对办理贷款的期限作出书面约定，但王宗敏在其诉状上载明陆异华等人应于4月10日前配合王宗敏办理贷款手续，就说明王宗敏自认其应在该日前办理贷款申请手续。另外，双方也曾口头约定4月10日前办妥贷款。对居间方证明陆异华等人拒绝签字的事实不予认可，因为5月11日并未要求其签字。对此，王宗敏补充，根据相关政策，其名某没有房或有一套房，均具有申请贷款的资格，仅在贷款利率上存在差别，不影响原告申请贷款，况且王宗敏作为产权人之一的上述铜川路房屋产权已于2013年5月13日登记到案外人名某，故办理贷款申请手续成功的关键是陆异华、张坚红、陆晴是否配合提供办理贷款所需的材料及至银行签署相关文件。＼n针对合同约定的赔偿金和违约金的计付标准，陆异华等人称赔偿金和违约金的计付标准畸高，请求法院调整后依法判决。王宗敏则表示，在本人未被法院确认有违约行为的情况下，请求驳回对方要求支付赔偿金、违约金的原审反诉请求。如法院认为本人存在违约情形，则请求法院调整后依法判决，并放弃要求陆异华、张坚红、陆晴支付延期返还房款赔偿金的诉讼请求。＼n原审法院经审理后认为，关于原审本诉，双方当事人就购买系争房屋签订的《房地产买卖合同》和《补偿协议》，意思表示真实，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。王宗敏诉称对方未配合办理银行贷款手续，根据合同有关贷款的特别约定，乙方于2013年4月10日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。根据查明的事实及居间方出具的《补充情况说明》，法院确认王宗敏于2013年4月10日之前已备齐贷款资料，包括身份证、户口簿、《无婚姻登记记录证明》及公积金账号。现双方对王宗敏是否应于2013年4月10日应向银行申请办理贷款产生争议。虽然合同约定“2013年4月10日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续”，但不能由此得出王宗敏应于2013年4月10日之前即应与银行签订借款合同的结论，且陆异华、张坚红、陆晴未提供证据证明双方曾对此作出约定，故即便王宗敏同时期另有房屋在售，要求待该房产权过户后再办理贷款，只要王宗敏在双方约定的5月31日办理产权过户的日期前，其贷款申请全额通过审批，或贷款不足，但亦能以现金补足不足部分，将不会影响双方办理产权过户手续，故王宗敏在过户之前何时申请贷款与陆异华等人无关，陆异华、张坚红、陆晴的义务就是配合王宗敏办理贷款手续。现根据陆异华等人的辩称内容及居间方出具的《情况说明》、《补充情况说明》，均表明陆异华、张坚红、陆晴确实对工商银行要求其提供陆晴丈夫的基本身份信息情况、到系争房屋内拍照以核实装饰装修照片等要求予以拒绝，故应承担王宗敏向工商银行申请办理贷款不成的责任。陆异华等人辩称对方未按合同约定在2013年4月10日之前备齐贷款资料且未向银行申请办理贷款构成违约的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。之后，双方约定于2013年5月25日共同向交通银行办理贷款申请手续，但届时陆异华等人仍未按约前往，即便其在2013年5月25日当日因故不能前往，但之后陆异华等人在王宗敏及居间方的书面催促下仍不前往协助办理贷款手续，且拒绝签署接收贷款账户确认文件，其行为违反合同约定。综上，陆异华等人应承担王宗敏办理银行贷款申请未成的责任。原审法院庭审中，陆异华等人表示在对方支付35万元房款及27.2万元违约金的情况下，才配合办理贷款手续的意见，显然导致买卖双方缺失履行《房地产买卖合同》的条件，故对王宗敏要求解除《房地产买卖合同》，应予支持。王宗敏于2013年9月10日庭审中当庭变更诉请，要求解除《房地产买卖合同》，陆异华等人对此知晓并请求书面答辩，故当日应为合同解除日期。合同解除后，陆异华、张坚红、陆晴应将已收取的房款70万元返还，故对王宗敏该项诉请，亦予支持。合同约定，因陆异华等三人违约导致合同解除的，其应按照房屋总价的20%支付违约金。现陆异华等人违约，故王宗敏要求对方支付违约金的诉请，符合合同约定，应予支持。至于违约金金额，陆异华等人认为该违约金计付标准过高，请求法院予以调整，故根据查明的事实，结合系争房屋目前的市场价格，以及王宗敏的实际损失等因素综合考虑，法院对违约金金额予以酌定，确定为10万元。王宗敏放弃要求对方支付延期返还房款赔偿金的诉讼请求，未有不妥，应予准许。关于原审反诉，陆异华等人称对方存在迟延支付房款的行为，以此为由要求解除《房地产买卖合同》。根据查明事实，王宗敏根据合同约定应于2013年3月29日支付房款29万元、房屋固有装修、附属设施设备补偿款21万元，共计50万元，上述款项实际于2013年4月1日才支付。虽然陆异华等人于当日出具收据，但因王宗敏并未提供对方同意其迟延两天付款的证据，故对陆异华等人要求对方支付2013年3月30日、31日两天的逾期付款50万元的赔偿金的诉请，应予支持。根据本案的实际情况，合同约定赔偿金的计付标准为日万分之五，该计付标准在法律规定范围内，并非畸高，王宗敏针对该节事实的辩称意见，缺乏依据，不予采信，故其应按该标准计付。由于陆异华等人在2013年5月间未配合对方办理贷款，且之前均以短信告知王宗敏付款至其指定的不同的银行账户，故王宗敏在以短信、电话等方式催促陆异华等人确认付款方式不成的情况下，于2013年5月31日当日携现金35万元至房屋中介公司要求履行付款义务的行为，并无不当。现陆异华等人以陆异华XXX残疾，收取现金不方便为由进行抗辩，因陆异华、张坚红、陆晴均为系争房屋产权人，三人均可收取房款，且之前房款也曾由张坚红、陆晴收取，但其三人在对方及居间方再三催促的情况下，仍不前往收取款项，其行为是怠于履行《房地产买卖合同》的表现，违约故意明显，故陆异华等三人的理由不成立，不予采纳。对陆异华、张坚红、陆晴要求王宗敏支付自2013年6月1日起算至6月15日止的逾期付款35万元的赔偿金的原审反诉请求，不予支持。合同约定，王宗敏逾期未履行付款义务超过15日的，陆异华等人有权单方解除合同。现王宗敏虽有迟延两天付款的事实，但该行为尚未达到合同约定的陆异华等人可以解除合同的条件，故陆异华、张坚红、陆晴要求解除合同的理由不成立。由于解除合同的根本原因系陆异华等三人违约，故其要求对方支付违约金的原审反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。＼n原审法院据此作出判决：一、王宗敏与陆异华、张坚红、陆晴于2013年3月8日就上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年9月10日解除；二、陆异华、张坚红、陆晴应于判决生效之日起十日内退还王宗敏房款70万元；三、陆异华、张坚红、陆晴应于判决生效之日起十日内支付王宗敏违约金10万元；四、王宗敏应于判决生效之日起十日内支付陆异华、张坚红、陆晴逾期付款50万元的赔偿金（自2013年3月30日至2013年3月31日，按日万分之五的标准计付）；五、对陆异华、张坚红、陆晴要求王宗敏支付自2013年6月1日起至2013年6月15日止的逾期付款35万元的赔偿金的诉讼请求不予支持；六、对陆异华、张坚红、陆晴要求王宗敏支付违约金的诉讼请求不予支持。＼n原审判决后，上诉人陆异华、张坚红、陆晴不服，向本院提起上诉称：双方当事人原约定2013年5月25日上午前往有关银行办理贷款申请手续，但在前一天的24日晚，被上诉人未予上诉人协商的情况下，即以短信方式通知上诉人改在25日下午前去办理手续，导致上诉人无法调整时间前往，故不存在违约行为，无须支付对方违约金。上诉人的银行账号仅变更过一次，且明确不再变更，即使上诉人拒收35万元房款，被上诉人也应依法经有关公证部门进行提存公证，表明其完成付款义务，但是被上诉人却将上述钱款送至中介公司处，理应支付上诉人延期赔偿金。被上诉人在2013年5月11日才通过中介公司要求上诉人配合提供银行贷款的相关材料，违反双方关于被上诉人应于2013年4月10前备齐贷款资料的约定，且上诉人至今未收到上述35万元房款，已超过15天的期限，故上诉人有权向对方主张解除合同，并要求其支付违约金。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律不当，请求本院依法维持原审判决第一、二项，撤销第三、四、五、六项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的原审本诉诉请，以及支持上诉人在原审中要求向对方主张违约金的原审反诉诉请。＼n被上诉人王宗敏辩称：由于上诉人不配合，导致被上诉人无法办理银行贷款，上诉人构成违约，应承担违约责任。即使办理贷款的日期有所变更，但嗣后经被上诉人。中介公司多次发函、沟通，上诉人均未配合，构成根本违约。在35万元房款支付前，被上诉人曾要求对方确认付款方式，但均未收到答复，被上诉人只得到有关中介公司支付现金，并拍照留存。因上诉人一方有三人，任何一人均可收取房款，但其以陆异华残疾为由，提出无法前来接收房款，显缺乏足够理由。公证提存的方式可能产生费用，而且也并非每个普通人均熟悉的支付方式，被上诉人将35万元房款交至中介公司，并无不妥。在双方约定的日期前，被上诉人已经备齐了申请贷款的相关材料，即便贷款申请未获通过，被上诉人也可以按照合同的约定现金补足房款，故被上诉人并未违约。鉴于房价上涨的因素，上诉人想解除双方的合同，目的明显，据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。＼n本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。虽然双方曾约定2013年5月25日上午共同办理有关银行贷款手续后，非上诉人的原因又改期至当日下午，且双方未能协商一致，故当日未能完成银行贷款的申请手续的责任不能归之于任何一方当事人。但是嗣后经被上诉人及其有关中介公司多次书面等方式协商、要求，上诉人一方就合同的进一步正常履行，仍缺乏足够的积极协助履行的意思表示。故原审法院认为上诉人不协助办理贷款手续，且拒绝签署接收贷款账户确认文件等行为，违反了合同的约定，应承担被上诉人办理银行贷款申请未成的责任，并酌情判决上诉人应承担相应的违约责任，并无不妥。至于上诉人诉请的其他反诉诉请和上诉请求，因原审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以认同，故不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费5，015元，由上诉人陆异华、张坚红、陆晴负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张志煜＼n审判员吴俊＼n代理审判员陈俊＼n二〇一四年四月二十四日＼n书记员朱伟静＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n一、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……＼n二、《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。