山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0203民初2809号
原告（反诉被告）：赵红，女，1970年3月2日出生，汉族，住青岛市。
原告（反诉被告）：宋锡洲，男，1965年3月1日出生，汉族，住青岛市。
委托诉讼代理人：张晓帆，山东慧勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈士燕，女，1984年6月18日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：黄晟，山东德衡律师事务所律师。
被告：青岛赛得益嘉健康管理有限公司，住所地青岛市洛阳路12-5号1-2层。
法定代表人：梅琛，经理。
原告赵红、宋锡洲与被告陈士燕、青岛赛得益嘉健康管理有限公司（以下简称赛得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵红、宋锡洲的委托诉讼代理人张晓帆、被告陈士燕的委托诉讼代理人黄晟、被告赛得公司的法定代表人梅琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵红、宋锡洲向本院提出诉讼请求：1、陈士燕、赛得公司连带向赵红、宋锡洲支付租金335711.25元及滞纳金（自2016年5月28日至判决生效之日止，以335711.25元为计算基数，按照日千分之三计算）；2、陈士燕、赛得公司向赵红、宋锡洲支付2014年1月至2017年3月的物业费20191元；3、诉讼费由陈士燕、赛得公司承担。
被告陈士燕答辩并反诉称，陈士燕租赁涉案房屋的目的在于开办诊所类医疗机构，根据合同约定，赵红、宋锡洲应提供房屋产权证明，但赵红、宋锡洲一直未能提供，致陈士燕无法办理医疗机构登记手续，不能实现合同目的，赵红、宋锡洲已构成根本违约，因此陈士燕有权解除租赁合同，而且陈士燕在约定的2016年租金交纳日前就通过多种形式通知赵红、宋锡洲解除租赁合同，该两人未提出异议，因此赵红、宋锡洲无权主张2016年的租金、滞纳金和物业费，而且其主张的滞纳金畸高，不应得到支持；赛得公司与赵红、宋锡洲没有合同关系，不是适格被告，赵红、宋锡洲要求其承担连带责任，没有依据。请求判令：1、确认赵红、宋锡洲与陈士燕签订的租赁合同已经解除；2、赵红、宋锡洲向陈士燕返还保证金4万元、支付赔偿金4万元；3、诉讼费由赵红、宋锡洲负担。
被告赛得公司辩称，同意陈士燕的答辩意见。
针对陈玉燕的反诉请求，赵红、宋锡洲答辩称，赵红、宋锡洲与陈士燕签订租赁合同时，已向其提供过房屋产权证包括房屋销售合同和购房发票，否则陈士燕不可能在连涉案房屋权属都不清楚的情况下签订合同，这属于根据日常生活经验能够推定的事实，原告无需举证。双方合同中约定的房屋用途为经营办公使用，并非开办诊所类医疗机构，即使原告没有提供房屋产权证，也不影响陈士燕实现合同目的，自合同签订至今，涉案房屋一直由赛得公司做经营使用，赵红、宋锡洲没有违约行为；陈士燕要求解除合同没有法律依据，而且陈士燕从未向提出过解除合同，也没有交还房屋，涉案房屋一直由赛得公司控制和使用，如果陈士燕坚持解除合同，属于擅自单方解除合同，赵红、宋锡洲无需退还保证金并支付赔偿金。
经审理查明,青岛市洛阳路*号房屋登记在赵红名下。
2013年4月9日赵红、宋锡洲（甲方）与陈士燕（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：甲方将青岛市洛阳路*号房屋（房屋产权证号：暂无）出租给乙方，用于乙方经营办公使用，租期6年，自2013年5月25日至2019年5月25日，第一年的租金290000元，第二年的租金304500元，第三年的租金319725元，第四年的租金335711.25元，第五年的租金352496.81元，第六年的租金370121.65元。租金交付方式为年付，乙方应于每年的5月20日前交纳下一年的租金，在应付款日期后7天内仍未支付的，每逾期一日，乙方应按上述租金总额的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过30天，视为乙方单方解除租赁合同，甲方有权收回租赁房屋，乙方无条件搬出该房屋。租赁期间产生的水电费、物业管理费及其他产生的相关费用，由乙方承担。房屋移交时甲方有义务向乙方提供所租赁房屋并提供相关的产权证明，甲方提供能够满足乙方需要的水、电及必要的设施。本合同签订时乙方应向甲方支付房屋租赁定金5万元。合同第五条第三项约定：租赁期间，经甲乙双方协商一致可提前终止本租赁合同，乙方应如期将涉案房屋按双方协议约定清场给甲方，甲方应在乙方清偿后三个工作日内全额无息退还房屋保证金于乙方。合同第六条第2项约定：“违约责任：甲乙双方应严格执行本租赁合同，除不可抗力外，双方均不得提前解除租赁合同。甲方擅自单方解除的，已收未履行期间的租金退还乙方，保证金如数退还，并支付与保证金等额的赔偿金。乙方擅自单方解除的，已交租金甲方不予退还，保证金不退。
合同签订后，陈士燕向赵红、宋锡洲交纳保证金4万元，梅琛、涂国红（赛得公司的投资人浙江赛得健康产业投资管理集团有限公司的法人）足额向原告交纳了2013年至2015年的租金。梅琛、陈士燕一致认可2013年至2015年的租金是陈士燕委托梅琛代为交纳的。2016年5月28日原告向被告发出催交2016年租金的函件，梅琛称其职工收到过原告邮寄的函件，但其本人未见到函件，其知道被告陈士燕收到过该函件。原告于2017年3月31日交纳了2014年1月至2017年3月的物业费20191元。
在诉讼中，原、被告于2017年4月13日办理了房屋交接。原告于2017年4月14日表示同意解除该租赁合同。
双方争议的主要焦点问题在于：１、陈士燕是否有权要求解除租赁合同，双方的合同是否已经解除，房屋是否已由原告掌控。2、被告赛得公司是否为涉案房屋实际使用人，应否承担连带责任。
对上述问题。被告陈士燕提供了下列证据：
1、提前终止房屋租赁合同函、照片。函件的主要内容为：因陈士燕本人业务方向问题以及青岛市政府部门的相关政策问题，所需办理的营业执照一直未能办理下来，其租赁的房屋一直闲置不能利用，现提出承租至2016年5月24日，提前终止双方的租赁合同，并在2016年5月24日前将房屋腾空交还给原告。被告称2016年5月24日向原告邮寄了该函件，并将该函件张贴在涉案房屋上。照片显示涉案房屋门头载有“赛得益嘉”字样，玻璃门上张贴有房屋转让广告以及提前终止房屋租赁合同的函。被告以此证明，原告已经知晓被告提出解除合同并且已经实际掌控房屋并另行招租。
2、2016年4月19日、4月20日宋锡洲与赛得公司法定代表人梅琛的通话录音。该录音内容主要为梅琛向原告表示曾向其邮寄解除合同通知，原告表示没有收到，梅琛表示一定要向原告送达，宋锡洲表示不同意解除租赁合同。被告以此证明其已委托梅琛再次表示要求解除合同。
3、2017年4月7日原告代理人黄晟与赵青（赵红的弟弟）的通话录音。该录音主要内容为，黄晟称涉案房屋上有转让字条，征询是转让还是出租。赵青表示涉案房屋以前租给赛得益嘉，租了六年，四年后租户不租了，现在租、售都可以。
4、青岛市市北区医政类行政审批服务指南。该指南载明医疗机构设置及执业登记中规定，审批须提供房产证明。
5、青岛荣华物业管理有限公司对洛阳路*号网店的费用收缴台账。该证据显示，2014年7月以后涉案房屋没有用电记录。
对上述证据，原告称未收到解除合同通知书，对两份通话录音的真实性没有异议，但认为原告已明确表明不同意解除合同，且双方一直没有办理解除合同及相关手续，该录音证据恰恰证明了赛得公司是涉案房屋的实际使用人，如果被告否认该事实，梅琛即无权提出解除合同，该证据即与本案无关。被告代理人与赵青的谈话录音时间形成于本案第一次庭审后，庭审中被告已表明不再履行该合同，庭后原告意识到被告不可能继续该租赁合同，所以在庭审后，原告对涉案房屋不管是出租还是出售都是合理合法的。陈士燕没有提供证据证明其曾申请办理过医疗机构并且因为缺少产权证明导致无法办理登记手续。被告提供的台帐不能证明其主张的电费缴纳至2014年7月的事实，原告已将房屋交付给被告，被告如何使用与原告无关。
梅琛对陈士燕所提供的上述证据均无异议。
本院认为，赵红、宋锡洲与陈士燕就青岛市洛阳路*号房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效。
1、合同有效成立以后，任何一方都不得随意解除合同，我国合同法对合同的解除作了明确规定，即约定解除和法定解除，当事人要求解除合同必须符合法律规定的条件。赵红、宋锡洲与陈士燕的合同中并没有约定陈士燕享有合同解除权，另外根据陈士燕提供的录音证据，可以证明即使梅琛受陈士燕的委托向原告提出要求解除租赁合同，原告已明确表示不同意解除该租赁合同，即双方没有就合同解除事宜达成合意，因此亦没有协议解除合同；现陈士燕以原告未向其提供房屋产权证明，导致其不能办理诊所类医疗机构登记手续，无法实现合同目的为由，要求确认双方的合同已经解除，该理由不能成立，因为陈士燕自称租赁房屋目的是为了开办诊所类医疗机构，双方合同中对此并无约定，而且陈士燕没有提供证据证明其曾申请办理过医疗机构并且因为缺少产权证明导致无法办理登记手续，自陈士燕租赁涉案房屋至其提出要求解除合同已达三年之久，这期间陈士燕一直交纳租金，在该情况下，陈士燕称房屋一直闲置不能实现合同目的，明显与常理不符，而且从陈士燕提供的解除合同函也可以看出，其自称是由于个人经营业务方向问题以及相关政策问题导致营业执照一直未能办理。故综合上述分析，被告陈士燕不具有合同解除权，其反诉要求确认双方解除租赁合同已经解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告自认双方的合同已经解除，而且其没有向原告履行返还房屋，虽然其提供了与赵青的通话录音，但该录音形成第一次庭审后的时间，原告已知晓被告不再履行双方的租赁合同，在该情况下，原告另行出租或出售并无不当，该行为也不代表涉案房屋已由原告掌控。在诉讼中，双方于2017年4月14日交接了房屋，至此涉案房屋由原告实际掌控。
2、由于陈士燕擅自单方解除租赁合同，根据双方合同的约定，陈士燕无权要求退还保证金4万元并要求原告支付赔偿金4万元，陈士燕的该项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
3、原告于2017年4月14日表示同意解除租赁合同，至此双方的租赁合同解除，合同解除前，虽然被告提出要求解除合同，但未得到原告的同意，被告也未向原告退还房屋，因此自2016年5月28日至房屋交付前的租金288803.7元（335711.25÷365×314＝288803.7）应由被告陈士燕承担，原告主张335711.25元，高出部分不予支持。原告要求被告按照日千分之三支付滞纳金，被告辩称该主张过高，根据双方的合同履行情况，滞纳金以银行同期贷款基准利率计算为宜，自房屋交付后至判决生效之日止的租金不应由被告陈士燕承担。
4、根据双方合同约定，租赁期间的物业费等费用由陈士燕自行承担，因此原告要求陈士燕支付2013年1月至2017年3月期间的物业费，本院予以支持。
5、原告以梅琛交纳租金、涉案房屋门头上标记有“赛得益嘉”字样，证明赛得公司实际使用涉案房屋，证据不足，该公司与原告没有合同关系，原告要求该公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告陈士燕向原告赵红、宋锡洲支付2016年5月28日至2017年4月14日期间的租金288803.7元及利息（自2016年5月28日至判决生效之日起，以288803.7元为计算基数，按照银行同期贷款基准利率计算）；
二、被告陈士燕向原告赵红、宋锡洲支付2014年1月至2017年3月的物业费20191元；
三、驳回被告陈士燕要求原告赵红、宋锡洲向其退还保证金4万元的请求；
四、驳回被告陈士燕要求原告赵红、宋锡洲向其支付赔偿金4万元的请求；
上述一、二项，由被告陈士燕于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6569元（原告已预交），由被告陈士燕负担。反诉费900元，由被告陈士燕负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田文静
人民陪审员 曹积泉
人民陪审员 张惠琴
二〇一七年五月十一日
书 记 员 林 洁