广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4492号
上诉人（原审原告）：何文姬，女，1975年6月13日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：刘世龙，广东品信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司。住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
上诉人何文姬因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人何文姬上诉请求：撤销一审判决，改判永怡公司向何文姬支付逾期办证违约金，以390656元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2013年12月4日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计人民币50000元，具体以法院认定为准。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。商品房买卖合同与普通的买卖合同不一样，逾期所带来的损失往往并不能进行量化的计算。一审以何文姬未向法院提供相应证据予以证明，判令何文姬承担举证不能的不利后果，不符合庭审的相关情况。二、案涉商品房买卖合同第十四条，属于格式条款。在商品房买卖合同中，出卖人一方处于绝对的优势地位。在本次代理的36件商品房预售合同纠纷中，除了买房人的身份信息及房屋相关信息（单价、面积、位置、付款方式等）外，其他合同条款（包括双方违约责任）完全一致，可见此商品房买卖合同，是永怡公司为了重复使用而预先拟定的，何文姬无法参与相关合同的拟定或修改。因此相关条款属于合同法约定的格式条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、永怡公司逾期办证的时间，已远远超出正常的合理范畴。永怡公司销售的楼盘，若从最早业主签订的购房合同约定的最后办证期限起算，永怡公司逾期办证已超过5年时间，且从2011年到今，永怡公司依然在不停销售至今无法办理产权证的楼盘。四、法律并没有规定何文姬需对其损失承担实际数额的举证责任。永怡公司的逾期办证是持续行为，对何文姬造成的损失，同样是持续性的。何文姬在一审庭审中，一共列举了下列损失：1.会影响子女上学、择校及办理户口；2.无法确定所购买房屋是否合法及是否存在安全隐患；3.不能上市再交易；4.引起承租人的疑虑；5.没有房产证也无法将房产抵押以便获得投资贷款；6.无法保证所购房屋的产权是否不存在瑕疵；7.房屋的土地使用年限会因延迟发证而相应缩短，致使房屋变相贬值。上述后果给何文姬造成的损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
被上诉人永怡公司辩称，1.逾期办理房产证书的主要原因不在永怡公司，永怡公司已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而影响永怡公司无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，并非完全在于永怡公司，何文姬要求永怡公司支付逾期办证违约金事实依据不足；2.何文姬主张违约金的数额没有事实和法律依据，双方已约定了一次性的违约责任，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方约定的是一次性的违约责任而非持续性的违约责任，何文姬变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据；3.何文姬没有举证证明其存在实际损失，永怡公司最主要的义务是将商品房交付使用，所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务，逾期办证不影响何文姬的居住使用目的，也不影响其出租、出售；4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，永怡公司认为只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定两者均不存在的前提下，才可以选择适用该条款，因案涉商品房买卖合同对违约金已有明确约定，在合同约定有违约金的前提下，不可以适用上述条款；5.合同约定的违约金为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，何文姬主张违约金已经超过法定2年的诉讼时效。6.双方签订的合同不属于格式合同，是由国土部门提供的合同文本，且格式合同也不是必然无效，双方约定逾期办证赔偿1%是合理的，因为开发商除了办证义务还有其他义务，办证义务只是附随义务。7.违约金应以实际损失为基础，实际损失必须是可量化的，而不是概括性的。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
何文姬于2016年6月6日向一审法院起诉请求：1.永怡公司向何文姬支付逾期办证违约金，以390656元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2013年12月4日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2016年6月3日为55595.7元；2.从2016年6月3日起至房屋产权登记手续办妥之日止的违约金款项，永怡公司每隔三个月向何文姬支付。
一审法院认定事实：涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致何文姬不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，何文姬不退房，永怡公司按已付房价款的1%向何文姬支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给何文姬。因此，永怡公司应于2011年1月1日起算730个工作日内，即2013年12月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向一审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证据表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。何文姬诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违约金的约定为按已付房价款的1%计算。何文姬主张合同约定的逾期办证违约金过低，应提供相应证据予以证明。何文姬未向一审法院提供相关证据佐证其上述主张，应承担举证不能的责任，对其主张，一审法院不予采信。因此，永怡公司应按合同约定向何文姬支付3906.56元（390656×1%）逾期办证违约金。
对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。案涉合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向何文姬支付逾期办证的违约金3906.56元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1190元，减半收取为595元（何文姬已预付），由何文姬负担553元，永怡公司负担42元（永怡公司负担部分于一审判决生效之日起七日内径付何文姬）。
二审期间，何文姬提供如下证据：证据一，最高人民法院案例《违约金与损失赔偿金如何同时适用》，拟证明违约金的范围也包括间接利益的损失；证据二，中华人民共和国住房城乡建设部、国家工商行政管理总局出具的商品房买卖合同（预售）示范文本一份，第18页第8章第20条关于房屋登记的第二款；证据三，广州市国土局和广州市工商行政管理局出具的广州市商品房买卖合同（预售）一份，第16页第22条第1、2款，证据二、三拟证明市场上关于商品房买卖合同延期办证违约金的指导价格都是以每天计算的，本案的违约金是可以预见的：1.逾期办理房产证给业主造成损失，2.每天的损失都会递增。以上证据也有说明可以每天增加来计算，对逾期办证违约金有相对明确的计算标准，永怡公司不可能不清楚法律和市场规定，可知其是刻意规避相关法律，刻意编造超低违约金。而合同中关于违约金的约定是永怡公司自行写上去的，与相关法律无关，且每一份合同都一样，可见是毫无意义的格式文本。何文姬认为一审判决违背客观事实，请求二审法院予以纠正。永怡公司的质证意见为：1.对以上三份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2.该证据的两个示范文本无法核实真实性，违约金与间接利益损失可以同时适用，即使是真实的，但也不能免除何文姬对于间接损失的举证责任。3.对于国家出具示范文本是2014年，并不排除有更新的文本，且文本中有提及可以根据实际情况调整内容，说明并非是绝对的文本。4.对于广州出具的示范文本，与本案无关。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与何文姬签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的之一系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于违约金数额，何文姬主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于何文姬并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。何文姬应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向何文姬支付逾期办证违约金符合双方合同约定，本院予以维持。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，上诉人何文姬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1190元，由上诉人何文姬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 罗海欣
梁秀玲