＼n浙江省玉环县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）台玉民初字第1555号＼n原告（反诉被告）：吴必江，＼n委托代理人：胡根寿、林上志。＼n被告（反诉原告）：王永康，＼n委托代理人：林晓兰。＼n原告吴必江为与被告王永康房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案，被告王永康于同年12月4日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年1月6日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于同年3月5日公开开庭进行了第二次审理。原告吴必江及委托代理人胡根寿与被告王永康及其委托代理人林晓兰到庭参加诉讼。本案现己审理终结。＼n原告吴必江诉称：原告因经营所需，向被告租赁“玉环县玉城街道7号地块玉潭经济合作社办公综合楼”西区的房屋，总面积为324.4㎡。双方经协商，于2013年5月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告自愿将坐落于玉环县玉城街道7号地块玉潭经济合作社办公综合楼西区的房屋出租给原告方使用，面积为324.4㎡；租赁期限为5年，年租金为人民币272300元，每半年支付一次，于每年的5月1日、10月30日前支付，第一年第一期租金于2013年5月1日付136150元；合同签订之日原告向被告交纳履约保证金50000元，如原告未按约履行合同即无权要求退回保证金（该保证金转为租赁合同定金），如原告未发生违约情况，该保证金（即定金）在合同届满时返还（不计息）。签约当日，原告依约向被告支付了第一期租金136150元及保证金50000元，后原告发现被告却将上述房屋又租赁给金某使用，且金某已实际占用了该租赁物，给原告造成极大经济损失，构成根本违约。原告与被告多次协商无果，遂诉至本院，要求：解除原、被告双方于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》；被告返还原告租金136150元，并双倍返还定金100000元，合计人民币236150元。＼n被告王永康辩称并反诉：2013年5月1日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，被告将坐落于玉环县玉城街道7号地块玉潭经济合作社办公综合楼西区的房屋出租给原告方使用，并对租赁期限、租金、租金的给付方式以及违约责任等内容予以约定。合同签订后，被告依约将房屋交付给原告使用。2013年10月30日，原告未依合同约定给付第二期租金，被告多次催讨，原告均以各种理由推托。现原告以先行起诉，要求解除租赁合同，公然明示毁约，造成被告巨大经济损失。被告认为，双方签订的《房屋租赁合同》内容合法，手续完备，具有法律效力，原、被告双方均应依约全面履行义务。原告未按约给付租金并明示毁约，已构成根本违约。为维护被告合法权益，被告反诉：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；原告立即腾空并交付所租赁的房屋；判令原告支付被告房屋租赁人民币25717元（从2013年11月1日至2013年12月5日），2013年12月6日起至房屋实际腾空归还被告期间的房屋租金按实际结算给付；保证金50000元归被告所有，原告支付迟延履行金34000元（2013年11月1日起至2013年12月5日）并继续按每日1000元支付迟延履行金至租金支付完毕止；判令原告支付不履行合同违约金100000元；原告按时结清所用水电费；本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告明确对保证金50000及水电费不予主张。＼n原告吴必江针对被告王永康的反诉辩称：原告不存在违约，被告没有将合同约定的租赁物交付原告，租赁房屋为第三人占用，租赁房屋内的游戏设备非原告所有，原告诉请解除合同符合法律规定，被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院应予驳回。＼n经审理，本院查明：2013年4月28日，被告与玉环县玉城街道玉潭经济合作社签订一份《房屋租赁合同》，承租了玉环县玉城街道7号地块的玉潭经济合作社办公综合楼1-5层（其中第5层从东往西第5间北半间及第6至第9间除外）的房屋.同年5月1日，经玉环县玉城街道玉潭经济合作社同意，被告与原告签订《房屋租赁合同》，将承租的玉潭经济合作社办公综合楼西区第5层面积为324.4㎡的房屋转租给原告，合同约定，租期五年，年租金272300元，第一年租金于2013年5月1日付136150元，于10月30日付136150元，以后租金按协议于每年的5月1日、10月30日前各支付一次，如逾期支付，原告每日偿付被告违约金1000元，合同签订之日原告需支付被告履约保证金50000元，租赁期间任何一方提出解除合同应支付另一方违约金100000元，合同同时约定原告未按约定支付租金、擅自转租房屋、未按约定或租赁物的性质使用租赁物致租赁物受损等情形，被告有权解除合同。合同签订后，原告依约向被告交纳保证金50000元及第一期金136150元。之后，原告为在租赁场地经营游戏厅向玉环县公安消防大队申报投入使用、营业前消防安全检查，玉环县公安消防大队以“1、防火分区设置不符合要求；2、配置的灭火器经现场判定不合格”于2013年7月4日作出玉公消安检决字（2013）第0001号《不同意投入使用、营业决定书》。2013年8月1日，原告再次申报消防安全检查，县公安消防大队经检查，发给《公众集聚场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2013年10月30日，原告未依约给付第二期租金。同年11月15日，原告诉至本院，要求解除与被告的租赁合同，并由被告承担相应的违约责任。＼n以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收条2张、被告提供的《房屋租赁合同》、房屋转租证明及被告申请本院调取的消防安全检查申报表、玉公消安检决字（2013）第0001号《不同意投入使用、营业决定书》、《公众集聚场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据以及原、被告庭审陈述为证。＼n本案争议的焦点在于被告是否依合同约定交付租赁物给原告使用及房屋租赁合同违约一方的违约责任，结合原、被告双方的举证能力和庭审陈述，本院评判如下：＼n一，被告王永康是否已将合同约定的租赁房屋交付原告吴必江使用。＼n查明这一事实，要明确两点：一、租赁物是否有交付；二、交付的租赁物是否符合合同的约定。从本案已审理查明的事实来看，本院认为被告已将租赁房屋交付给原告，关键在于交付的租赁房屋是否符合合同的约定。＼n原、被告签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋描述的并未详尽，只明确了房屋的位置及面积，对房屋的其他特征并未明确约定。从双方的诉请及举证情况可以确定，原、被告双方对合同约定的房屋内应为空的并无异议，再结合原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定“合同约定的租赁期限届满，乙方（即本案原告）未将房屋腾空交还甲方（本案被告）…….”，本院认定原、被告订立的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋的一项特征系房屋内是空的，这与本案被告依据合同交付租赁房屋的义务以及原告返还租赁房屋的义务密切相关。原告主张被告未依据合同约定交付租赁房屋，房屋内有他人的游戏设备；被告主张其已依合同约定交付租赁房屋，且房屋是空的。＼n原告为证明其主张提供了租赁房屋的现场照片、证人金某的证言以及金某与玉环县宝岛游艺公司的《游戏厅转让协议》。租赁房屋现场照片证明现房屋内存在游戏设备；证人金某证言原告提供的照片所示的游戏设备系证人向宝岛公司转让而来，从2013年4月29日签订转让协议后，设备一直存放在租赁房屋由金某管理至今，只稍微搬动了一下；《游戏厅转让协议》可以证明证人金某于2013年4月29日同宝岛公司签订协议受让了宝岛公司的游戏设备。原告提供的上述证据形成证据链来证明原告的主张，但被告提出了相反主张，并提供了下列证据予以佐证：＼n1、玉环锦盛百货有限公司广陵路锦盛购物中心出具的《证明》，证明颜晓琪将承租的玉潭经济合作社的综合办公楼转租给锦盛购物中心，锦盛购物中心又将大楼的第5层转租给宝岛公司，因宝岛公司未支付租金，2013年2月锦盛购物中心依合同约定与宝岛公司解除合同，于2月20日将租赁场地腾空，并于2月26日与颜晓琪协议解除了租赁合同；2、证人沈某的证言，证明2013年3、4月份，玉环县玉城街道玉潭经济合作社与颜晓琪解除租赁合同，颜晓琪已腾空归还了租赁房屋；3、玉环县玉城街道玉潭经济合作社与颜晓琪的《关于解除租赁合约的协议》，证明2013年2月26日玉潭经济合作社与颜晓琪解除租赁关系；4、玉环县玉城街道玉潭经济合作社的《证明》，证明2013年4月28日玉潭合作社的办公大楼1-5层出租给被告使用房屋内是空的；5、证人戴某的证言，证人戴某证言2013年4、5月份某天下午，证人依被告要求将租赁房屋的钥匙交付原告，当时租赁房屋内仅有6个篮球架占地两、三个平方。从双方举证证明的事实来看，关键的事实在于宝岛公司的游戏设备是一直存放在租赁房屋内还是在被告交付租赁房屋时已被腾迁。这一事实，原告提供了证人金某的证言及《游戏厅转让协议》予以证实，被告提供了玉环锦盛百货有限公司广陵路锦盛购物中心出具的《证明》、证人沈某的证言、玉环县玉城街道玉潭经济合作社的《证明》、玉环县玉城街道玉潭经济合作社与颜晓琪的《关于解除租赁合约的协议》予以证明。＼n原、被告针对这一关键事实提供的上述相反的证据，本院结合原、被告提供的其他证据以及案件的事实情况，作如下分析认证：1、原告提供的租赁房屋现场照片可与证人金某的证言及《游戏厅转让协议》相链接，但此证据具有局限性，其只能证明一种即时事实状态，不能客观的印证“宝岛公司的游戏设备一直存放在租赁房屋内”这一持续性事实。相较于此，被告提供的证人戴某的证言可以客观的印证用于证明“宝岛公司的游戏设备在被告交付租赁房屋时已被腾迁”这一事实的上述四项证据，虽证人戴某与被告是同事，但这不足于促使本院怀疑证人证言的真实性；2、原告在签订合同之前应对租赁房屋进行了详细的了解，这符合一般人的认知水平，也是一名承租人应有的谨慎行为，因此，原告对于本案租赁房屋内是不是空的应是清楚的，《房屋租赁合同》第十二条明确约定合同租赁期限届满原告应将房屋腾空交还被告。原告在签订合同后立即给付第一期的租金及保证金，并先后两次向县公安消防大队申报消防安全检查，可见原告对被告交付使用的租赁房屋并无异议；3、人都是自身利益的最佳维护者，就被告提供的证据来看，如锦盛购物中心未腾空归还租赁房屋，颜晓琪为维护自己的利益不可能会与其协议解除租赁合同，同样玉潭经济合作社也不会与颜晓琪协议解除租赁合同，相应的本案被告也不会承租玉潭经济合作社的房屋，这符合日常的生活常识，反之，则有悖于我们的生活常识。据此，被告提供的这四项证据真实性较高。综上，本院确认被告提供的上述证据，认定宝岛公司的游戏设备在被告交付租赁房屋时已被腾迁，被告交付的租赁房屋是空的，被告王永康已将合同约定的租赁房屋交付原告吴必江使用。原告主张被告未依合同约定交付租赁房屋，租赁房屋为第三人占用的观点本院不予采信，其相应的诉讼请求本院不予支持。另被告还提供了证人刘某的证言，因证人的证言缺乏客观性，故对其证言本院不予采信。＼n二、原告吴必江的违约责任。＼n被告王永康基于原告未按合同约定给付第二期租金要求解除合同由原告腾空归还租赁房屋，根据我国合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案合同约定解除权的条件已经成就，被告请求解除与原告之间的房屋租赁合同关系，并由原告腾空交还租赁物的诉讼请求，本院予以支持，租赁房屋内的游戏设备是否原告所有，在被告已经依合同约定将屋内为空的房屋交付原告使用又无相应的证据证明游戏设备占用租赁房屋系被告原因所致的前提下，不构成原告要不要履行腾空返还义务的条件。被告要求原告支付自2013年11月1日至实际腾空归还租赁房屋期间的租金，综合原告未依约支付租金的事实及合同解除会给被告方造成的损失，本院酌情支持被告的租金计算至判决确定的租赁物返还之日止。被告主张从2013年11月1日起按每日1000元支付迟延履行违约金至租金支付完毕止，因合同约定的违约金日1000元，根据租金与违约金的换算，违约金的比例大大超过货币法定孳息的损失，本院根据我国合同法第一百一十四条第二款的规定酌情调整违约金的比例为月利率1.8%，原告以此利率计付迟延履行违约金至判决确定租金给付之日止，结合本案实际情况，租金暂算至2014年3月30日，计人民币113458元（取整数），原告交纳的保证金50000元可先抵付租金，原告还应支付63458元。被告主张原告支付不履行合同违约金100000元，因合同解除是被告基于原告未依约定支付租金行使合同解除权，非《房屋租赁合同》第十条约定的情形，故本院对被告该诉求不予支持。＼n综上，本院认为：原告吴必江与被告王永康签订的《房屋租赁合同》，形式具备、内容合法，系签约双方真实意思表示，依法成立且有效。被告已依合同约定履行了义务，原告诉求没有事实依据，本院依法不予支持。原告未依合同约定支付租金构成违约，应当承担违约责任。被告反诉要求与原告解除租赁关系，由原告腾空返还租赁物，符合合同约定，于法有据，本院予以支持，要求原告给付租金及迟延履行的违约金的合理部分，本院亦予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《中国华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、驳回原告吴必江的诉讼请求；＼n二、解除原告吴必江与被告王永康之间的房屋租赁关系，原告吴必江于判决生效后十日内将承租的玉环县玉城街道7号地块的玉潭经济合作社办公综合楼西区五楼面积为324.4㎡的房屋腾空返还给被告王永康；＼n三、原告吴必江于判决生效后十日内支付被告王永康房屋租金63458元（计算至2014年3月30日止，原告吴必江的保证金50000元已抵付租金），并给付违约金为：以63458元从2013年11月1日开始按月利率1.8%计算至判决确定的给付日止；原告吴必江从2014年4月1日起继续支付租金至判决确定的租赁物返还之日止；＼n四、驳回被告王永康其他反诉请求。＼n如果原告吴必江未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币4842元（原告预交），由原告吴必江承担，反诉案件受理费3494元（被告预交4446元），由被告王永康承担2300元，由原告吴必江承担1194元（此款限判决生效后五日内交纳本院）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状时，应交纳上诉案件受理费8336元，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行，账号：19900001040000225089001）。＼n审判长王胜权＼n人民陪审员胡存尧＼n人民陪审员陈伟华＼n二〇一四年三月二十六日＼n代理书记员叶晨燕