＼n江苏省苏州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）苏中民终字第1351号＼n上诉人（原审原告）李妍。＼n委托代理人蔡峰，江苏广浩律师事务所律师。＼n委托代理人马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）太仓市浏河镇建设管理所，住所地太仓市浏河镇东港路1号。＼n法定代表人沈雁斌，所长。＼n委托代理人陶正浩。＼n委托代理人秦杏英。＼n被上诉人（原审第三人）沈妹郎，××族。＼n委托代理人王兆仁。＼n上诉人李妍因与被上诉人太仓市浏河镇建设管理所（下称建管所）、沈妹郎房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太浏民初字第0554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，孙关泉和沈妹郎系夫妻关系，生有儿子沈永球和女儿沈秀英。李妍是沈秀英与李伟国的女儿。1992年1月，孙关泉与太仓县浏河房地产管理所（下称房管所）签订租赁房屋合约1份，由孙关泉承租位于太仓市浏河镇河西街119-2号公房1间，租赁期限自1992年1月5日至1992年12月31日。孙关泉承租房屋后，委托其朋友到房管所缴纳相应的房租，公房缴租凭证也交给了孙关泉的朋友。合同到期后仍一直由孙关泉承租该间房屋。孙关泉与沈妹郎基本上居住到儿子沈永球处。2010年2月27日，孙关泉因病去世。孙关泉的女婿李伟国到孙关泉朋友处拿了公房缴租凭证，之后的房租均由李伟国缴纳。房管所的收费员在公房缴租凭证的封面姓名一栏中在孙关泉名字后添加了李妍的名字，在收房租的清册中也写了李妍的名字。2010年4月14日，房管所为李妍向供电部门出具证明1份，内容为：李妍租赁了我所直管公房1间，坐落于浏河镇河西街119号-2。因本案涉诉房屋需拆迁，房管所与建管所于2013年4月3日出具确认书1份，确认书内容为：因浏河古镇开发保护需要，现租赁户李妍租赁的公房急需动迁等。沈妹郎知道该情况后找到建管所，建管所称由于不了解情况写了李妍为承租人，因此，建管所在李妍名字旁加上了沈妹郎的名字。之后，沈妹郎与太仓市浏河镇拆迁安置办公室签订了拆迁补偿协议，并确认将房屋交出。该房屋在2013年9月底拆除。为此，李妍向原审法院提起诉讼。＼n原审法院另查明，2005年9月8日，经太仓市机构编制委员会批准，同意撤销太仓市（原太仓县）浏河房地产管理所。而太仓市浏河房地产管理所属于建管所的下属机构。＼n上述事实，有庭审笔录、李妍提供的证明、公房缴租凭证、公房租金清册、用电卡、证明及建管所提供的确认书、被拆迁房屋交接书、拆迁补偿安置协议、租赁房屋合约、租赁登记表和沈妹郎提供的租赁房屋合约、户口注销证明、户籍资料、村委会证明等证据佐证。＼n原审原告李妍的诉讼请求为：太仓市浏河镇河西街119-2号房屋（该房屋为公房）原由孙关泉承租，在孙关泉死亡后因无人承租，其于2009年开始承租该房屋至今，房租也由其支付，故李妍与建管所存在事实租赁关系，故请求法院判令：确认李妍对太仓市浏河镇河西街119-2号公房与建管所之间存在租赁关系。＼n原审第三人沈妹郎的诉讼请求为：沈妹郎丈夫孙关泉生前于1992年1月5日与房管所签订了租赁房屋合约，承租了涉案房屋，因沈妹郎与孙关泉是夫妻关系，故该合约应视为两人共同租赁了涉案房屋。房屋租期为1年，期限届满后虽未再书面续签合约，应视为不定期租赁，期间房管所及建管所从未通知过沈妹郎夫妇要解除或终止双方的租赁合同。孙关泉过世后，沈妹郎作为共同承租人的遗孀，继续履行这份租赁房屋合约。因孙关泉行动不便，房租一直由其朋友到房管所代缴，在孙关泉过世后仍由其朋友代缴，后该朋友对沈妹郎讲房卡被沈妹郎女婿拿走，并讲应沈妹郎的要求，为此沈妹郎觉得很意外，经到建管所处了解，建管所向李妍出具了2013年4月3日的确认书，上面的租户竟变成李妍，为此沈妹郎提出异议，建管所接待人员即在确认书中将租赁户一栏中将沈妹郎的名字加上。综上，请求法院驳回李妍的诉讼请求，确认沈妹郎对坐落于太仓市浏河镇河西街119-2号公房与建管所之间存在租赁关系。＼n原审法院认为：自1992年1月起，孙关泉承租了本案涉诉的公房，期限届满后双方虽未再续签合同，但孙关泉委托他人按期缴纳房租，房管所也收取了相应的租金，因此，双方的租赁关系一直持续。根据我国合同法的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。沈妹郎作为孙关泉的妻子，应当认定为与孙关泉生前共同居住的人，可以按原租赁合同继续承租本案涉诉房屋。1993年1月1日始，房管所与承租人之间未订立新的租赁合同，依照我国合同法的相关规定，双方的租赁关系转变为不定期租赁关系，按照不定期租赁合同的法律特征和合同法的相关规定，不定期租赁合同的出租人和承租人均可以随时解除合同。本案在诉讼过程中，建管所以自己的行为和态度确认其与沈妹郎存在租赁关系，是其作为房屋所有权人所作出的意思表示，应当予以确认。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、驳回李妍要求确认其对太仓市浏河镇河西街119-2号公房与太仓市浏河镇建设管理所之间存在租赁关系的诉讼请求。二、确认沈妹郎对太仓市浏河镇河西街119-2号公房与太仓市浏河镇建设管理所之间存在租赁关系。本诉案件受理费80元，原审第三人沈妹郎诉讼案件受理费减半收取40元，合计120元，由李妍负担80元，建管所负担40元。＼n上诉人李妍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审认定沈妹郎作为孙关泉的妻子就是孙关泉的共同居住人，无事实和法律依据。在孙关泉承租案涉房屋后，沈妹郎并未一直居住在太仓市浏河镇119-2号。因沈妹郎在太仓市陆渡镇三港村10组1号有居住房屋，故其一直居住在太仓市陆渡镇。2、原审以建管所在诉讼过程中以自己的行为和态度确认其与沈妹郎之间存在租赁关系缺乏依据。书证的效力应优于言辞证据。建管所出具的租赁关系证明以及确认书等相关证据足以证明上诉人确系案涉房屋的承租人。且建管所出具的确认书上“沈妹郎”系建管所的工作人员私自添加，至于为何添加，原审法院未予查明。故请求本院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。＼n被上诉人建管所辩称：1、我们与李妍之间从未签订过租房合同，双方之间也无房屋租赁关系。1992年1月5日，我们与沈妹郎丈夫孙关泉签订了租房协议书，孙关泉租用了涉诉房屋，租期至1992年12月31日，租期届满后孙关泉夫妇仍租用房屋和缴纳租金，双方仍按原协议履行，虽没有另行签订合同，但双方租赁关系没有解除。2、孙关泉并没由本人来缴纳房租，其一直委托他人到建管所缴纳房租。孙关泉去世后，其女婿来说，2010年4月14日以后都由他来缴纳房租。我们认为李妍作为沈妹郎的外甥女，系替沈妹郎缴纳房租，但并不意味着我们与李妍之间有新的房屋租赁关系，故请求本院维持原判。＼n被上诉人沈妹郎辩称：1、沈妹郎与孙关泉是夫妻关系，李妍是沈妹郎与孙关泉的嫡亲外甥女。孙关泉生前与沈妹郎在案涉房屋居住了几十年，沈妹郎就是孙关泉的共同居住人，当承租人孙关泉在租赁期间死亡后，沈妹郎按照合同法的有关规定对案涉房屋有当然的租赁权。2、孙关泉与房管所签订的《太仓县租赁房屋合约》合法有效，一年租赁期满后，孙关泉继续使用案涉租赁房屋，出租人未提出异议，亦未有解除或终止租赁合同的意思表示，因此原租赁合同继续有效，按照合同法的规定，租赁期限转为不定期。房管部门在2010年4月14日出具的证明及2013年4月3日出具的确认书系未了解情况且受李妍父女欺骗下作出，其效力不能对抗原租赁合同的效力，应归于无效。3、退一步讲，即使假定两份合同均为有效合同，则孙关泉、沈妹郎与房管所签订的《太仓县租赁房屋合约》成立在先，且一直合法占有案涉租赁房屋，李妍未在案涉租赁房屋居住过一天，沈妹郎应是涉诉房屋合法承租人。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。＼n本院二审中，上诉人向本院提供了沈妹郎《陆渡公社社员建房用地申请表》一份作为新证据，以证明沈妹郎在太仓市陆渡镇有房居住。被上诉人建管所发表质证意见为，该份证据与本案无关联性。被上诉人沈妹郎发表质证意见为，该份证据与本案无关联性，且只是土地申请，并不能证明沈妹郎在太仓市陆渡镇的房屋产权情况。＼n二审经审理查明的其他事实与原审事实相一致。＼n本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。本案中，孙关泉与房管所于1992年1月签订的《太仓县租赁房屋合约》合法有效，合同约定房管所向孙关泉出租位于太仓市浏河镇河西街119-2号的公房，租赁期限为一年。租赁期限届满后，孙关泉与妻子沈妹郎继续使用案涉租赁房屋，并按照上述合约约定继续缴纳房租，出租人房管所收取租金，未提出异议，应视为双方存在不定期租赁合同关系。孙关泉于2010年2月27日死亡前与沈妹郎仍在婚姻存续期间，因此在孙关泉死亡后，沈妹郎作为与其生前共同居住的人取得案涉租赁房屋的租赁权符合法律关于房屋租赁权的法定让与情形。且合同本系当事人合意的产物，现建管所作为案涉房屋的出租人亦认可沈妹郎的承租人身份，因此沈妹郎应是案涉房屋的承租人。因孙关泉生前行动不便，房租一直委托其朋友缴纳，故孙关泉死亡之后，建管所认为李妍系沈妹郎嫡亲外孙女，代沈妹郎缴纳房租符合情理。房管所于2010年4月14日向浏河用电站出具的证明、2013年4月3日出具的《确认书》及2013年6月18日开具的证明系基于上述误解开出，究其内容，亦无将承租人由沈妹郎变为李妍的意思表示，并不能证明涉案房屋出租人已将承租人变更为李妍。上诉人提供的沈妹郎《陆渡公社社员建房用地申请表》与本案的确认之诉并无关联性。综上，上诉人称李妍涉案房屋承租人的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费120元由上诉人李妍负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长曾雪蓉＼n审判员周红＼n代理审判员黄学辉＼n二〇一四年六月三日＼n书记员黄婷