湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂28民终1410号
上诉人（原审被告）：恩施州三和汽车贸易有限责任公司，住所地湖北省恩施市舞阳坝办事处核桃坝村爱奔汽车城5号楼501号。
法定代表人：蔡敬，董事长。
委托诉讼代理人：冉启安，湖北震邦华广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨娇，湖北震邦华广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：恩施市爱奔商业管理有限公司，住所地湖北省恩施市舞阳坝街道办事处核桃坝村。
法定代表人：王宗凯，总经理。
委托诉讼代理人：胡正磊，湖北前锋律师事务所律师。
上诉人恩施州三和汽车贸易有限责任公司（以下简称和汽贸公司）因与被上诉人恩施市爱奔商业管理有限公司（以下简称爱奔商业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经本院院长批准，依法延长审理期限三个月，现已审理终结。
三和汽贸公司的上诉请求：1.撤销恩施市人民法院（2017）鄂2801民初569号民事判决第一项；2.改判驳回爱奔商业公司要求三和汽贸公司立即腾退场地，并返还给爱奔商业公司的诉讼请求；3.由爱奔商业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院基本事实认定有误，《共同经营厂场协议》的内容及《恩施市旺和公司委托恩施三和公司维修及外出施救的业务清单》能够证实三和汽贸公司与恩施市旺和工贸有限公司之间是合作经营的关系，双方合作经营“玉柴”发动机和“云内”发动机的售后维修服务工作，并不是三和汽贸公司将厂地转租给该公司；2.爱奔商业公司、三和汽贸公司、恩施市旺和工贸有限公司的办公地点均在爱奔汽车城，因此三公司对基本事实都应该清楚。三和汽贸公司租赁爱奔商业公司的场地后，与恩施市旺和工贸有限公司共同使用该场地，共同承担相应的费用；3.从恩施市公司工商局档案室调取的恩施市旺和工贸有限公司的档案中，该公司的工商执照上面加盖有爱奔商业公司的工程，且有“柳凤仙在我处租赁场地从事汽车销售维修经营活动，情况属实”的批注内容。这可以证明爱奔商业公司是明知且许可恩施市旺和工贸有限公司在爱奔汽车城经营的；4.一审法官对柳凤仙的询问笔录不具有合法性，该证据不属于法院依职权搜集的范围，且柳凤仙参加了庭审的旁听，且在询问笔录上陈述的内容不真实。
爱奔商业公司辩称：1.《共同经营厂场地协议》虽然名义上为共同经营协议，但其的内容反映了三和公司、恩施市旺和工贸有限公司为独立企业，各负盈亏。三和汽贸公司的实际行为也系收取恩施市旺和工贸有限公司的租金，降低其自身运营成本。2.一审法院对恩施市旺和工贸有限公司的法定代表人柳凤仙的询问笔录合法有效，应当被采信。一审法院系为查清案件事实，对柳凤仙作的询问笔录，该笔录并未违反法定程序，且根据证据规则的相关规定，人民法院调取的证据不需要进行质证，仅进行说明即可，一审法院所作的询问笔录不符合证人证言质证的相关规定，因此该询问笔录的形成过程不违法，内容应当被采信。
爱奔商业公司向一审法院起诉请求：1.判令三和汽贸公司立即腾退场地并返还给爱奔商业公司；2.判令三和汽贸公司支付爱奔商业公司截至2016年11月30日租金10000元；3.判令三和汽贸公司承担本案诉讼费。一审庭审中，爱奔商业公司将其诉讼请求第二项明确为：要求三和汽贸公司按每年60000元的标准支付从2016年9月31日至2016年11月31日的租金10000元。
一审法院认定事实：2015年9月11日，爱奔商业公司（甲方）与三和汽贸公司（乙方）签订《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》一份，约定：“甲、乙双方经过友好协商，就乙方承租甲方开发‘爱奔汽车汽配城’项目商铺的有关事宜，达成协议如下：一、商铺的位置、面积、用途：1、场地租赁的位置：爱奔汽车汽配城5号楼商铺背后场地；面积约991平方米，注：另送5号楼一楼临背后办公室一间约15平方米提供给乙方免费使用。后期一楼服务大厅空置后，优先乙方承租，费用另外计算。2、场地的租赁用途：乙方承租的场地只能从事汽车维修售后商业经营。二、商铺租赁期限及场地交付：1、本合同租赁期约为7年。自2015年10月1日起至2022年5月31日止为乙方租赁期限。三、租赁保证金、综合费收费标准与支付方式：1、乙方在签订本合同当日向甲方缴纳人民币10000.00元作为租赁保证金。如乙方提前结束租赁合同，则甲方将没收全部保证金。甲方在双方租赁关系结束，往来账目核对清晰后三十日内，将租赁保证金（不计利息）退还给乙方……五、乙方的权利和义务：1、乙方依法自主经营，独立承担民事责任。经营所需的证照乙方自行办理，经营发生的税、费等一切经营费用由乙方自行承担，甲方概不负责；2、若因乙方装修和改造以及不当使用致使甲方场地结构损坏，甚至发生事故，由乙方承担全部责任。乙方承担租赁期内的相关配套设施的维护保养；3、未经甲方书面同意，乙方擅自将场地转租给第三人，甲方有权解除租赁合同，乙方须无条件退出，装修无偿属甲方所有；4、按时支付租赁综合费、水电费及其他应缴费用，逾期每日按应付金额的5‰交付滞纳金；5、合同终止后，乙方在合同终止前5天内返还所有租赁物业，并拆除乙方添置的动产，但乙方投入的固定装修不得拆除，应无偿留用；6、乙方的用水用电按表计量，按当地供电部门统一标准价格，按月据实计缴电费。注：水表电表按照甲方要求由乙方自行安装。六、迟延履行违约金：1、甲方若不能如期将场地交付给乙方，甲方按迟延交付时间，按乙方已交押金的日千分之五标准计算违约金；2、乙方若迟延向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有限向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额按日千分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日止。七、所租赁的物业的交还、合同终止及解除的规定：1、本合同解除或终止后的5日内，乙方应当在保护场地及关联物业完整性的前提下（正常使用及时间因素损耗外），将所租赁的物业交还甲方；乙方在合同终止后5日内未向甲方交付所租赁物业，甲方有权自行收回，乙方无权干涉。2、本合同到期终止或因乙方违约提前解除，甲方不予补偿乙方任何装修费用，乙方不得破坏，否则乙方无条件恢复并赔偿甲方相应损失，且甲方有权不退还履约保证金或从履约保证金中作相应扣除；3、乙方在撤离前应当结清所有对甲方的应付款项或费用，否则，甲方有权依法阻止乙方撤离其财物；由此引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担；4、若乙方未能在本合同解除或终止后的15日内将符合约定条件的租赁物业交还甲方的，由此造成的出租方与第三方的一切损失，由乙方承担；每延期一天，乙方须向甲方支付合同解除或终止时日综合费水平双倍的违约金；5、乙方有以下情况之一时，甲方有权单方面终止合同，收回场地并要求乙方赔偿其遭受的全部损失：⑴乙方逾期贰个月未支付综合租赁费、水电费及其他应交费用的；⑵严重损坏场地结构的；⑶未按照甲方市场整体规划要求，乙方擅自更改经营使用性质的。⑷违规、违法经营受到职能部门处罚的或对市场形象造成影响的。八、生效及违约等相关约定：本合同甲、乙双方代表人签字/盖章生效。因不可抗力原因引起本合同不能正常履行时，不是为违约。甲、乙双方按实际使用期限结算相关费用。九、转租与其他：甲、乙双方约定：1、在双方签订的租赁合同期内，乙方不得将承租的物业转租给第三方；若因乙方自身原因无法在租赁期内继续经营，可向甲方提出提前解除租赁合同。若乙方私自转租，则构成违约事实。甲方不予承认乙方与第三方承租人所签订的一切协议，甲方有权单方解除租赁合同，无偿收回乙方承租的物业，不予退还乙方所交租赁保证金并保留诉诸法律的权利……”。合同还约定了其他事项，甲方处加盖有爱奔商业公司印章，乙方处加盖有三和汽贸公司印章，并由公司代表谭明军署名。
2016年1月1日，恩施市三和汽车维修服务有限责任公司以爱奔商业公司的名义与恩施市旺和工贸有限公司签订《共同经营厂地协议》，载明：“甲方：恩施市爱奔商业管理有限公司（以下简称甲方）乙方：恩施市旺和工贸有限公司（以下简称乙方）甲、乙双方就共同经营爱奔汽车城5号楼后面修理厂达成以下协议。1、乙方经营的玉柴服务站、云内服务站及其它所有相关的项目由甲方承担全部维修业务，维修费用由甲乙双方协商后按月支付给甲方，维修社会车辆按市场价格乙方支付给甲方。乙方不得把维修业务交给其他修理人员经营（除甲方无法维修的业务外），乙方有权要求甲方在维修车辆时达到乙方交车的要求，甲方因维修中造成安全事故由甲方自行承担，维修责任由甲方承担相应损失。2、甲方需提供乙方办公室一间、广告位一个及修理车间2间。甲方在修理车辆时产生的配件及其它相关费用由乙方承担；3、共同承担厂地租金及水电费，租金及水电费支付要求：①乙方每年的1月把租金支付给甲方，租金的金额按照爱奔车城出具的场地租金收据的50%支付甲方，不提供场地租金发票。②水电费按月支付，支付金额按爱奔汽车城出具的水电费收据的50%支付给甲方。乙方在经营活动中产生的税费等其他费用以及其他经济债务由乙方承担。4、经营时间：从2016年1月1日至2021年12月31日止，甲、乙双方不得无故终止此协议；（若厂方要求乙方必需扩大规模或不可抗力的原因，甲、乙双方需提前3个月告知对方，经双方协商后可以终止该协议，当年租金按实际使用时间计算，不足一个月按一个月计算）5、双方不得违反以上约定协议，若一方违反本协议将付给对方伍万元违约金。此协议一式两份，签字生效。”甲方处有谭明军的签字并加盖了恩施市三和汽车维修服务有限责任公司印章。乙方处有柳凤仙的签字并加盖了恩施市旺和工贸有限公司印章。同月，恩施市旺和工贸公司进驻上述协议载明的场地。
2016年1月6日，恩施市三和汽车维修服务有限责任公司出具收条一份，载明：“今收到恩施市旺和工贸公司房租（2016年1月1日-2016年12月31日）租金：叁万元整（30000.00）”。
2016年11月22日，爱奔商业公司向三和汽贸公司作出《返还场地通知书》一份，表示因三和汽贸公司违反双方租赁合同的约定，将租赁场地转租给第三人，要求与三和汽贸公司解除涉案《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》并返还租赁场地。谭明军在该通知书的回执的被通知方签字。
一审审理中，双方均认可三和汽贸公司与恩施市三和汽车维修服务有限责任公司的股东人员组成相同，只是分别注册的两个公司名称。谭明军系三和汽贸公司的股东，负责三和汽贸公司的日常管理工作。三和汽贸公司按年支付租金至2016年9月31日，涉案场地至今由三和汽贸公司及恩施市旺和工贸有限公司使用。三和汽贸公司表示恩施市三和汽车维修服务有限责任公司成立的目的就是为了与恩施市旺和工贸有限公司合作做生意。
一审另查明，涉案场地的土地使用权人为恩施春江汽车销售服务有限公司，该公司委托爱奔商业公司对爱奔汽车汽配城市场进行商业管理。
一审法院认为，爱奔商业公司与三和汽贸公司签订《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。
关于三和汽贸公司是否违反合同约定将涉案场地转租的问题。恩施市三和汽车维修服务有限责任公司以爱奔商业公司名义与恩施市旺和工贸有限公司签订《共同经营厂地协议》，约定将涉案场地部分交由恩施市旺和工贸有限公司使用，恩施市旺和工贸有限公司“按照爱奔车城出具的场地租金收据的50%支付”租金，并由恩施市三和汽车维修服务有限公司出具收条一份，载明收取恩施市旺和工贸有限公司从2016年1月1日至2016年12月31日的租金30000元。因恩施市三和汽车维修服务有限责任公司与三和汽贸公司股东组成相同，谭明军系三和汽贸公司股东，主要在三和汽贸公司处负责。且三和汽贸公司认可恩施市三和汽车维修服务有限责任公司的成立目的就是为了与恩施旺和工贸有限公司进行业务合作。故恩施市三和汽车维修服务有限责任公司与三和汽贸公司属于关联公司，其与恩施市旺和工贸有限公司签订协议并收取租金，亦可视为三和汽贸公司与恩施市旺和工贸有限公司的行为。从爱奔商业公司与三和汽贸公司在合同中约定的内容看，涉案租赁场地位于爱奔汽车汽配城5号楼商铺背后场地，面积约991平方米，租赁期限从2015年10月1日至2022年5月31日，第一、二年度租金分为50000元、60000元。合同签订后，三和汽贸公司按约定向爱奔商业公司支付租金至2016年9月31日。三和汽贸公司应为涉案场地承租人，其在与爱奔商业公司签订租赁合同后，又以爱奔商业公司名义与恩施市旺和工贸有限公司签订《共同经营厂地协议》并实际收取租金，而该协议中并未加盖爱奔商业公司印章，且三和汽贸公司未提交证据证明爱奔商业公司对签订上述协议并收取租金的行为予以授权或追认。故三和汽贸公司的转租行为成立。根据双方在《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》中的约定，租赁期内，三和汽贸公司不得将承租的物业转租给第三方，爱奔商业公司有权单方解除租赁合同，收回三和汽贸公司承租的物业。因三和汽贸公司将其承租的部分场地转租给恩施市旺和工贸有限公司，违反了合同约定。
因三和汽贸公司违约转租，爱奔商业公司亦向其送达了返还场地通知书，明确提出了解除涉案合同的要求，且其解除合同的理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案合同于该通知到达三和汽贸公司之日即2016年11月22日解除，即涉案合同现已解除。因此，对爱奔商业公司要求三和汽贸公司立即腾退场地并返还的主张予以支持。
关于租金的支付问题。双方在《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》约定租赁期限从2015年10月1日至2022年5月31日，第一、二年度租金分为50000元、60000元。合同签订后，三和汽贸公司按约定向爱奔商业公司支付租金至2016年9月31日，且截止庭审时三和汽贸公司仍在使用涉案场地，故爱奔商业公司要求三和汽贸公司按60000元的标准支付从2016年9月31日至2016年11月31日两个月的租金10000元予以支持。
三和汽贸公司辩称，恩施市旺和工贸有限公司与三和汽贸公司之间不是转租而是合作经营，且经过爱奔商业公司书面允许的，三和汽贸公司未支付租金的原因是爱奔商业公司解除涉案租赁合同，拒绝收取。爱奔商业公司于2015年9月11日与三和汽贸公司签订《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》，将爱奔汽车汽配城5号商铺背后场地（面积约991平方米）租赁给三和汽贸公司经营使用的同一天，又将该场地与案外人恩施市旺和工贸有限公司签订了同样内容的《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》，存在明显的严重违约行为。从三和汽贸公司提交的爱奔商业公司营业执照复印件及打印件看，虽然加盖有爱奔商业公司印章，但不足以说明印章处的手写内容亦为爱奔商业公司意思表示。另，虽然三和汽贸公司提交了落款日期为2015年9月11日，出租方为爱奔商业公司、承租方为恩施市旺和工贸有限公司法定代表人柳凤仙的《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》一份，该租赁合同亦约定租赁期限为2015年10月1日至2022年5月31日。但是三和汽贸公司认可恩施市旺和工贸有限公司于2016年1月才入驻场地，且恩施市旺和工贸有限公司是向三和汽贸公司交纳租金。故三和汽贸公司的上述辩称理由不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十四条、第二百二十六条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、恩施州三和汽车贸易有限责任公司于判决生效后十日内腾退并向恩施市爱奔商业管理有限公司返还位于恩施市××坝街道办事处核桃坝村爱奔汽车汽配城5号楼商铺背后场地（面积约991平方米）、免费使用的办公室一间（面积约15平方米）；如恩施州三和汽车贸易有限责任公司未于期限内腾空返还房屋，按每年60000元标准继续支付占用费。二、恩施州三和汽车贸易有限责任公司于判决生效后十日内向恩施市爱奔商业管理有限公司按每年60000元的标准支付从2016年9月31日至2016年11月31日两个月的租金10000元。案件受理费250元，减半交纳125元，由恩施州三和汽车贸易有限责任公司负担。
本院二审期间，三和汽贸公司向本院提交了三份证据：1.《恩施旺和汽修委托维修（云内维修及保养）对账单》、2.谢少莉出具的情况说明、3.杨文英出具的情况说明，并申请谢少莉、杨文英出庭作证。爱奔商业公司质证认为上述证据均不属于新证据，对账单不具有真实性和关联性，不能证据双方是共同经营；谢少莉、杨文英出庭作证的证言可以证明并没有如谭明军所述的恩施市旺和工贸有限责任公司与三和汽贸公司要在同一地方合作或以承租的方式进驻爱奔汽车城。本院认为三和汽贸公司提交的上述证据均不能证实三和汽贸公司与恩施市旺和工贸有限公司系共同经营关系，也不能证明爱奔商业公司知晓并同意恩施市旺和工贸有限公司使用场地，对上述证据均不予采纳。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，三和汽贸公司与爱奔商业公司签订《爱奔汽车汽配城场地租赁合同》，由三和汽贸公司租赁爱奔商业公司的场地从事汽车维修售后，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该合同履行。综合双方二审的诉辩意见，本案争议焦点在于三和汽贸公司是否违反租赁合同的约定将部分场地转租给恩施市旺和工贸有限公司，本院分析评判如下：
1.关于三和汽贸公司是否将案涉部分场地转租给恩施市旺和工贸有限公司的问题，从恩施市三和汽车维修服务有限责任公司与恩施市旺和工贸有限公司签订的协议虽然名为《共同经营厂地协议》，但从协议的内容看，除双方约定由恩施市旺和工贸有限公司承担一半的租金和水电费用外，其他费用及债务均是双方各自承担，该内容不符合共同经营的特征；从合同履行情况看，根据《恩施旺和公司委托恩施三和公司维修及外出施救的业务清单》，系恩施市旺和工贸有限公司委托恩施市三和汽车维修服务有限责任公司维修及外出施救，不能证明系双方合作经营“玉柴”发动机和“云内”发动机的售后维修服务工作。恩施市三和汽车维修服务有限责任公司在签订协议后，收取恩施市旺和工贸有限公司租金并将部分场地交付给恩施市旺和工贸有限公司使用的行为属于转租场地的行为。该公司与三和汽贸公司的股东人员组成相同，双方均认可该公司的行为系代表三和汽贸公司的行为，因此可以认定三和汽贸公司将案涉场地部分转租给了恩施市旺和工贸有限公司。
2.关于爱奔商业公司是否知晓并认可三和汽贸公司的转租行为的问题，三和汽贸公司主张从爱奔商业公司的营业执照复印件上备注“柳凤仙在我处租赁场地从事汽车销售维修经营活动，情况属实！”及爱奔商业公司在该备注上加盖公章的行为可以证明爱奔商业公司是知晓并认可恩施市旺和工贸有限公司使用场地。本院认为，该备注并没有经办人签字，爱奔商业公司也不予认可，该内容不能证明爱奔商业公司知晓并认可恩施市旺和工贸有限公司使用场地。且根据爱奔商业公司与三和汽贸公司的场地租赁合同的约定，若三和汽贸公司需要增加投资人、合作伙伴等均需与爱奔商业公司另行签订补充协议。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”三和汽贸公司未提交充足的证据证明爱奔商业公司知晓并认可恩施市旺和工贸有限公司使用场地。因三和汽贸公司与爱奔商业公司在场地租赁合同中明确约定案涉场地不得转租，若三和汽贸公司转租，则爱奔商业公司有权单方解除租赁合同。因此爱奔商业公司解除租赁合同，要求三和汽贸公司返还租赁场地具有事实和法律依据。
综上所述，三和汽贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人恩施州三和汽车贸易有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 南庆敏
审 判 员 李 丽
审 判 员 杨 芳
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 何奕娥
书 记 员 欧顺恩