＼n湖北省襄阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）鄂襄阳中民三终字第00024号＼n上诉人（原审原告）湖北襄棉集团有限责任公司（以下简称襄棉集团公司）。＼n法定代表人曾庆俭，襄棉集团公司董事长。＼n委托代理人龚升军，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。＼n被上诉人（原审被告）襄阳中孚机械有限公司（以下简称中孚机械有限公司）。＼n法定代表人王明泽，中孚机械有限公司董事长。＼n委托代理人罗红伟，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。＼n上诉人襄棉集团公司因与被上诉人中孚机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2013年11月12日作出的（2013）鄂樊城民四初字第00113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长，审判员王佼莉、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人襄棉集团公司的委托代理人龚升军，被上诉人中孚机械有限公司的委托代理人罗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n襄棉集团公司一审诉称：2006年3月26日，襄棉集团与中孚机械有限公司签订租赁合同一份，约定襄棉集团将占地总面积24450平方米的人民路柿铺仓库（含场地）整体出租给中孚机械有限公司作工业生产加工之用，租赁期限为2006年3月25日至2013年3月24日，共7年；租金为第一、第二年每年30万元，第三年起每年32万元，租金每半年预交一次，须在5月和11月的20日前一次性交清，否则每拖欠一日，甲方有权从乙方所交押金中扣罚滞纳金1000元。2012年9月14日，襄棉集团公司书面函告中孚机械有限公司，要求中孚机械有限公司及时支付欠交的租金，并通知中孚机械有限公司由于其不遵守合同约定，合同到期后不再续签合同。2013年3月24日合同到期，中孚机械有限公司尚欠襄棉集团110万元租金，按合同约定应向襄棉集团支付违约金（滞纳金）2555000元。因中孚机械有限公司既不支付所欠租金，也不按时腾退其所租的人民路柿铺仓库（含场地）。故请求法院：判令中孚机械有限公司立即腾退其所租的人民路柿铺仓库（含场地），并交还襄棉集团公司；判令中孚机械有限公司赔偿襄棉集团租金110万元及违约金（滞纳金）766500元，合计1866500元。诉讼费由中孚机械有限公司承担。＼n中孚机械有限公司一审辩称：襄棉集团公司已将本案的租赁物出卖给他人，襄棉集团公司已不是该租赁物的所有人，其无权向答辩人主张租金；襄棉集团公司出卖该租赁物时未通知答辩人，故意隐瞒将租赁物出卖给他人的事实，侵犯了答辩人的优先购买权，给答辩人造成了损害，答辩人要进行反诉，要求依法判决襄棉集团公司承担赔偿责任；答辩人向襄棉集团公司交付租金，襄棉集团公司应同时提供租金发票，因襄棉集团公司拒绝向答辩人提供租金发票，故答辩人没有足额缴纳租金，另外，因答辩人个别股东的原因，答辩人的公司账目，现在襄阳市公安局，所以具体的租金金额无法核实；襄棉集团公司与中孚机械有限公司签订的房屋租赁合同中并未约定违约金，襄棉集团公司现在向答辩人主张违约金没有依据，且违约金过高。综上，请求人民法院依法裁判。＼n原审判决认定：2006年3月26日，襄棉集团公司与中孚机械有限公司签订房屋租赁合同一份。主要约定：襄棉集团公司将人民路总面积24450平方米的柿铺仓库（含场地）出租给中孚机械有限公司进行工业生产加工，租赁期限为7年，即从2006年3月25日始至2013年3月24日止；租金支付方式：第一、第二年每年30万元，从第三年起每年32万元，每半年预交租金一次，每次须在5月和11月的20日前一次性交清，否则每拖欠一日，甲方（原告）有权从乙方（被告）的押金中扣罚滞纳金1000元，乙方逾期三个月不交租金，甲方有权解除合同；甲方提供现有场地、完整的房屋设施及照明的供电条件，其他方面给予相关协作；乙方如须按自身经营范围对房屋和供电供水设施进行装修改造，必须事先将图纸、方案交甲方审查同意，乙方应承担因施工、装修改造中造成损害的全部责任，并承担租赁期间房屋及设施所致的损害赔偿责任；在租赁期间，乙方负责房屋和水电设施等方面的维修，费用自理；乙方终止租赁时，不得拆毁装修改造的设施；如遇特殊情况，若单方面提前中止合同，应提前三个月以书面形式通知对方，协商解决。合同签订同时，乙方交押金人民币10万元，合同期满退回；合同经双方签字盖章后即生效，违约按合同法执行。合同签订后，被告于2006年5月17日向原告交纳租房押金6万元，同年6月23日交纳押金4万元，合计10万元，原告给被告出具了10万元收款收据；被告在履行合同过程中分别于2006年6月15日向原告交纳房屋租金4万元，同年11月29日交纳了6万元，12月6日交纳3万元，2007年5月28日补交所欠2006年租金15万元，同年7月7日交纳10万元，8月29日交纳5万元，2009年6月9日交纳10万元，10月22日交纳10万元，2011年1月25日交纳30万元，2013年3月13日交纳10万元，4月25日交纳10万元。上述合计被告共向原告交纳租金110万元。其中2013年3月13日所交10万元，4月25日所交10万元，原告未给被告出具发票。原告诉称被告提交的承兑汇票一张，出票日期2012年10月30日，票号30300051、21020730，金额10万元，因背书人书写不规范，被退票，后经原、被告出具说明，该汇票已经付款银行兑付，款项已到原告公司账上。原、被告在履行合同过程中，2006年底，原告将包括被告租赁的市人民路柿铺仓库（含场地）等资产出让给襄樊国益国有资产经营有限责任公司，2007年1月12日，襄樊国益国有资产经营有限责任公司与原告签订资产委托管理协议，将68726.74平方米的土地使用权，主要包括襄棉车队、朱坡仓库、柿铺仓库、菜地等；9282平方米的房屋，主要包括朱坡仓库、柿铺仓库等，委托给原告经营管理，原告享有独立的除资产处置外的权利，包括经营管理权和收益权；原告经营管理受托资产的收益用于企业经营管理和职工安置费用。2012年9月14日，原告向被告发出“关于执行《房屋租赁合同》函”一份，通知被告截止2012年9月14日应交租金204万元，累计已交租金90万元、押金10万元、尚欠租金114万元，要求被告遵守合同约定，最迟在一个月内交清尚欠的租金，否则按违约金条款办理，并告知被告2013年3月24日合同期限届满后不再续签合同，要求被告做好搬迁准备，按时让出场地。被告接到原告函至今，既未返还房屋（含场地），也只向原告交纳20万元租金，导致诉讼。＼n原审法院认为，襄棉集团公司与中孚机械有限公司在平等自愿、协商一致的原则基础上所签订房屋租赁合同，合法有效，受法律保护。被告在履行合同过程中未按合同约定按时足额向原告交纳租金，属违约行为。2012年9月14日，原告提前向被告发出书面通知，通知被告合同到期后不再续签新的房屋租赁合同，要求被告做好准备，按时腾退房屋，2013年3月24日合同期限届满后，被告未将所租赁的房屋腾退给原告，并继续占用该房屋（含场地），期间的房屋占用费，应按原合同约定的租金标准，由被告向原告支付，至返还房屋之日止。故对原告要求被告腾退房屋、支付拖欠租金的诉讼请求，原审法院予以支持。原告要求被告按合同第四条约定支付违约金766500元。被告辩称合同第四条约定的是租金，而不是违约金条款，约定的滞纳金应与逾期三个月不交租金，甲方有权解除合同一起理解，且违约金约定的过高。原审法院认为，原、被告在所签订的房屋租赁合同第四条中约定的“每半年预交一次，须在5月和11月的20日前一次性交清，否则每拖欠一日，甲方有权从乙方所交押金中扣罚滞纳金1000元，逾期三个月不交租金，甲方有权解除合同”，该项约定的滞纳金，其本意应为违约金。因被告在履行合同过程中一直未按合同约定按时向原告足额交纳租金，属违约行为，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金，违约金应按被告逾期三个月每日1000元计算，即9万元，从被告所交押金中扣付。被告辩称，原告出卖其所租赁的房屋时未通知被告，侵犯了其优先购买权。原审法院认为，原告于2006年底将人民路柿铺仓库出让给襄樊国益国有资产经营有限责任公司，近7年来被告并未向法院起诉主张其优先购买权，本案中被告也未提起反诉主张其优先购买权，故对被告该项辩称本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告襄阳中孚机械有限公司于判决生效后十日内将占用的襄阳市人民路柿铺总面积24450平方米的仓库（含场地）返还给原告湖北襄棉集团有限责任公司；二、截止2013年10月24日被告襄阳中孚机械有限公司共欠原告湖北襄棉集团有限责任公司房屋租金及房屋占用费1286666.60元，于判决生效后十日内一次付清；2013年10月25日至返还房屋之日的房屋占用费，按年租金32万元计算；三、被告襄阳中孚机械有限公司于判决生效后十日内向原告湖北襄棉集团有限公司支付违约金90000元，冲减被告襄阳中孚机械有限公司所交押金10万元，原告湖北襄棉集团有限责任公司返还襄阳中孚机械有限公司押金10000元；四、驳回原告湖北襄棉集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21600元，由湖北襄棉集团有限责任公司负担4410元，襄阳中孚机械有限公司负担17190元。＼n上诉人襄棉集团公司不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：原审判决被上诉人支付上诉人违约金仅90000元不当，请求依法改判被上诉人支付上诉人合同违约金766500元。上诉人与被上诉人双方租赁合同履行期限长达七年之久，七年间，被上诉人从未按合同约定交纳租金。七年合同期间被上诉人应付租金2200000元，至今只交付租金1100000元，尚欠租金1100000元。按照租赁合同第四条约定，每拖欠一日，被上诉人应付违约金1000元，按此计算，被上诉人应支付违约金2555000元。上诉人考虑到合同约定违约金标准过高，按合同约定标准的30%主张。故请求二审法院撤销原审判决第三、四项，依法改判被上诉人支付上诉人合同违约金766500元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。＼n被上诉人中孚机械有限公司答辩称：双方之间的合同未约定违约金；上诉人的行为侵害了我方的优先购买权。＼n经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。＼n本院认为：上诉人襄棉集团公司与被上诉人中孚机械有限公司经过充分协商，根据平等自愿原则签订的房屋租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对于租赁期限、租赁地点、乙方（中孚机械有限公司）经营项目及租金支付和拖欠租金处理方式等相关事宜作出了明确约定。其中，协议第四条约定租金支付方式为：“第一、第二年每年30万元，从第三年起每年32万元，每半年预交租金一次，每次须在5月和11月的20日前一次性交清，否则每拖欠一日，甲方（襄棉集团公司）有权从乙方（中孚机械有限公司）的押金中扣罚滞纳金1000元，乙方逾期三个月不交租金，甲方有权解除合同。”根据租赁合同的性质，属于平等的民事主体间约定的违约责任承担方式，故条款中约定的滞纳金实质应为违约金。在双方租赁合同履行期间，被上诉人中孚机械有限公司一直未按照合同约定按时足额缴纳租金，已构成违约，上诉人襄棉集团公司可选择解除双方租赁合同，也可选择由被上诉人中孚机械公司支付违约金。现双方合同已到期，襄棉集团公司要求中孚机械公司支付逾期给付租金的违约金符合双方合同约定。违约金数额按照双方约定，被上诉人每拖欠一日，上诉人有权从押金中扣除违约金1000元。实际上，被上诉人在七年租赁期间一直存在拖欠租金情况，所交押金10万元已全部抵扣违约金。但对于押金全部扣除后违约金的支付方式双方并无约定。故对于上诉人主张的违约金超出押金数额的部分，无合同依据，本院不予支持。原审法院判决被上诉人应付违约金9万元系对合同目的解释不当，本院予以撤销。关于被上诉人中孚机械公司辩称上诉人的行为侵害了其优先购买权，因其未在原审中提起反诉，本案不予审理。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、但对于违约金数额判定错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00113号民事判决第一项：即襄阳中孚机械有限公司于判决生效后十日内将占用的襄阳市人民路柿铺总面积24450平方米的仓库（含场地）返还给湖北襄棉集团有限责任公司；＼n二、维持襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00113号民事判决第二项：即截止2013年10月24日襄阳中孚机械有限公司共欠湖北襄棉集团有限责任公司房屋租金及房屋占用费1286666.60元，于判决生效后十日内一次付清；2013年10月25日至返还房屋之日的房屋占用费，按年租金32万元计算；＼n三、撤销襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00113号民事判决第三项：即襄阳中孚机械有限公司于判决生效后十日内向湖北襄棉集团有限公司支付违约金90000元，冲减襄阳中孚机械有限公司所交押金10万元，湖北襄棉集团有限责任公司返还襄阳中孚机械有限公司押金10000元；＼n四、撤销襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00113号民事判决第四项：即驳回湖北襄棉集团有限责任公司的其他诉讼请求；＼n五、被上诉人襄阳中孚机械有限公司于判决生效后十日内向上诉人湖北襄棉集团有限公司支付违约金100000元，冲减被上诉人襄阳中孚机械有限公司所交押金10万元；＼n六、驳回湖北襄棉集团有限责任公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费负担按原审判决执行。二审案件受理费10565元，由上诉人湖北襄棉集团有限责任公司负担9187元，被上诉人襄阳中孚机械有限公司负担1378元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王淑青＼n审判员王佼莉＼n代理审判员刘丹丹＼n二〇一四年三月十二日＼n书记员赵阳