福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第1308号
原告（反诉被告）孙冬艳，女，1975年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托代理人卢增禄、王坪，福建融成律师事务所律师。
被告（反诉原告）江正录，男，1972年12月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被告（反诉原告）谢珠珍，女，1975年9月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。
以上两被告共同委托代理人元武、陈虓，上海瀛东律师事务所律师。
第三人福州丹厦房产营销策划有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人刘华山，总经理。
委托代理人高国英，职员。
原告（反诉被告）孙冬艳与被告（反诉原告）江正录、谢珠珍，第三人福州丹厦房产营销策划有限公司（以下简称“丹厦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告孙冬艳及其委托代理人卢增禄、被告江正录、谢珠珍的委托代理人元武、第三人委托代理人高国英到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告孙冬艳诉称，经第三人丹厦公司的推介，在2013年11月21日，原告与两被告签订了一份《房产买卖合同》及一份《补充协议》，约定由原告向两被告购买仓山区建新镇金榕南路803号海润华府某店面，合同约定房产的成交价为2970000元。同时，为使得房产交易更顺利的实现，原、被告双方与交易服务方，即本案的第三人签订了一份《交易服务合同》，由第三人为原、被告双方的交易提供相应的服务。在上述协议性文件签订之后，原告即按照合同将履约保证金150000元支付给第三人，由第三人监管。根据原、被告双方约定的交易流程确认函，双方应当于2014年1月29日之前携带有关证件会同第三人至房地产交易部门办理该房产交易的收件手续。在临近约定的办理交易收件手续期限届满之际，原告得知该店面的所有权证不在被告手里，而且无法提供，在原告的再三追问之下，方得知被告在与原告订立合同之前，即将该房产出售给他人，且已向房地产交易管理部门递交了交易申请。原告认为，被告的行为极其不诚信，而且严重违反了合同的约定，原告依法有权解除双方的房屋买卖合同。根据《房产买卖合同》第十条的约定，被告作为违约方应向原告承担150000元的违约金。同时，由于第三人作为履约保证金的监管方，在原、被告之间的交易因为被告的违约行为而解除的情况之下，该保证金应当返还给原告。第三人系依约定提供监管服务，其收取保证金实质上是代被告收取并监管，因此被告对于第三人的返还保证金的义务负有连带责任。现诉求判令：解除原、被告于2013年11月21日签订的关于仓山区建新镇金榕南路803号海润华府某店面的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《交易服务合同》；两被告立即向原告支付违约金150000元；第三人将履约保证金150000元返还给原告，两被告负连带返还保证金义务；两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告江正录、谢珠珍辩称，在本次房屋买卖交易过程中，被告并不存在违约行为，原告无权向被告主张违约责任；原告提交的证据材料无法证明被告存在“一房二卖”的违约行为；原告作为合同的先履行人，在其存在违约行为的情况下，并不享有合同解除权；原告在本案中主张的违约金明显过高，于法无据，法院应当予以适当调整。
第三人述称，原、被告于2013年11月21日委托第三人签订了讼争房产的《居间合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》后，原告于合同约定办理日期前一周左右告知第三人其房款已经到位，可以办理过户相关手续。第三人随即就与被告联系，但被告却告知第三人，讼争房屋的《房屋所有权证》未在其身上，需与担保公司人员一起至福州市房地产交易中心申请退件手续，将《房屋所有权证》退出后才能办理。当时原告也同意待被告领取退件的《房屋所有权证》后再办理相关过户手续。期间原、被告双方私底下都有微信及电话互相联系，互相告知具体的时间及进度。2014年3月17日，被告才明确告知第三人其《房屋所有权证》确定于2014年3月28日可以领出。后第三人联系原告想要与其约定办理手续的日期，原告表明其会与被告谈好，并约好相关时间。2014年3月20日，原告到第三人处要求第三人帮忙发履约通知函给被告，通知函上明确表明原告只同意履行期限至2014年3月10日止。之后原告告知第三人已经到法院起诉被告。现第三人同意在扣除中介佣金的前提下，退还原告的履约保证金。
反诉原告诉称，2013年11月21日，反诉原告与反诉被告孙冬艳在第三人的推荐下，就出售仓山区建新镇金榕南路803号海润华府某店面事宜签订了《房产买卖合同》、《补充协议》及《交易服务合同》。《交易服务合同》附件《一次性付款交易流程确认函（无解押）》中约定，反诉被告应在该房产的交易收件受理手续办理前，将全额购房款及中介佣金等款项一次性存入中介指定的银行账户无息监管。在反诉被告支付购房款后，约定了反诉原、被告双方应当于2014年1月29日前赴房地产交易登记部门办理房产交易收件的受理手续。然而在合同签订后，反诉被告并未根据交易流程在2014年1月29日前向房产中介支付购房款，期间，反诉原告反复催促反诉被告支付全额购房款，反诉被告均以“资金紧张”为由推脱。由于反诉被告的违约行为，导致购房收件受理手续未能在合同约定的期限内完成。根据《房产买卖合同》第七条第三款的约定，反诉被告未能按照交易流程的约定履行义务，应当视为违约。同时，根据《房产买卖合同》第八条、第九条的约定，反诉原告有权要求反诉被告以合同总价款2970000元日万分之五承担违约金，并向反诉原告支付违约金及由此支出的律师代理费20000元。在反诉原、被告双方及第三人丹厦公司签订的《交易服务合同》第三条第4款的规定：如反诉被告存在违约行为，在双方协商一致或法院判决、仲裁机构裁定后，履约保证金将用于支付违约金，如不足赔付，反诉被告孙冬艳应另行支付。据此，反诉原告有权要求反诉被告应当承担的违约金等赔偿款项从其支付至第三人的履约保证金150000元内优先支付。综上所述，为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉，现诉请判令：解除反诉原告与反诉被告孙冬艳于2013年11月21日签订的关于仓山区建新镇金榕南路803号海润华府某店面的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《交易服务合同》；判令反诉被告按照合同总价款日万分之五的约定支付违约金（自2014年1月30日起计算，暂计至起诉之日2014年5月28日为175230元），该款项从反诉被告支付至第三人丹厦公司的履约保证金150000元内优先支付；判令反诉被告承担反诉原告支出的一审律师代理费20000元；由被反诉人承担本案的诉讼费用。
反诉被告辩称，反诉原、被告签订合同时，由于反诉原告隐瞒已将该房产出售给他人，且向房地产交易管理部门递交了交易申请，产权证原件已被房地产交易管理部门收件。故在约定时间，反诉原告无法提供产权证原件，其行为严重违反了合同的约定，构成违约。反诉被告请求法院判如本诉原告所请。
第三人就反诉的陈述意见与本诉一致。
庭审中，原告（反诉被告）提交如下证据材料：A1、《房产买卖合同》，A2、《补充协议》，证明2013年11月21日原告与二被告签订了《房产买卖合同》以及《补充协议》，约定由原告向二被告购买仓山区建新镇金榕南路803号海润华府某店面，合同约定房产的成交价为2970000元；A3、交易服务合同（附件一次性付款交易流程），证明为使得房产交易更顺利的实现，原、被告双方与第三人签订了一份《交易服务合同》，由第三人为原、被告双方的交易提供相应的服务，并约定原、被告双方应当于2014年1月29日之前携带有关证件会同第三人至房地产交易部门办理该房产交易的收件手续；A4、代收收据，证明原告依约支付了履约保证金150000元，并由第三人代收监管；A5、关于解除海润华府某店面买卖合同的函，A6、特快专递邮件详情单，证明在被告违约的情况之下，原告于2014年3月20日发函解除双方的房产买卖合同；A7、微信截图（二份），证明被告谢珠珍在交易过程中，无法提供房屋所有权证，致使交易一推再推；A8、特快专递邮件详情单签收情况，证明被告已收到原告的解除合同关系通知。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据A1、A2、A4、A5、A6、A8的真实性和证明对象无异议；对A3的真实性无异议，认为原告未依据一次性付款交易流程的规定在2014年1月29日之前，将资金转入指定的账户。原告及第三人在签订合同时，已经知晓被告没有持有产权证原件，只需在办理相关手续前提供原件即可；对A7的真实性和证明对象有异议，认为2014年1月26日为星期天，故所谓2014年1月26日到交易中心办理过户是不可能完成，原告没有将全部的购房款支付到位，也没有能力全额支付购房款。第三人对证据A1、A2、A3、A4、A5、A6、A8的真实性和证明对象无异议；对A7，认为是原、被告之间的聊天记录与其无关。
庭审中，被告（反诉原告）提交如下证据材料：B1、《房产买卖合同》，证明合同约定未能根据合同交易流程及其他相关文件约定履行义务的一方视为违约。由于反诉被告违约，应当根据合同的约定按合同总价款2970000元的日万分之五向反诉原告支付违约金；根据合同的约定，反诉原告有权要求反诉被告承担由此产生的律师代理费；B2、补充协议，证明《房产买卖合同》签订时，反诉被告已知晓反诉原告未能将《房屋所有权证》放至第三人处保管，反诉原告承诺办理手续过程携带材料办理手续，反诉原告不存在任何违约行为；B3、交易服务合同、一次性付款交易流程确认函（无解押），证明根据合同的约定，反诉被告应于2014年1月29日前将全额购房款一次性存入第三人，但反诉被告并未履行合同约定义务，存在违约行为，应当向反诉原告承担违约责任；B4、微信照片，证明反诉原告曾于2014年1月26日督促反诉被告及时按照合同约定支付购房款；B5、律师代理费发票，证明反诉原告因本案支出律师代理费20000元，根据《房产买卖合同》第九条的约定，反诉原告有权要求反诉被告承担由此产生的律师代理费；B6，证人孙某陈述：我与被告曾有借贷关系，当时被告向我借款，为了维护自身利益，我要求被告拿讼争房产去做抵押担保，虽然当时是以房产买卖的形式向房地产交易中心收件，但实际上是做担保用途，我并没有想买被告的讼争房产。后来被告将钱归还给我方，我们就去房地产交易中心做退件；B7，福州市房屋登记申请表，证明反诉原告就本案讼争房产于2014年3月13日申请买卖合同撤销、更正的转让方为证人孙某；B8，收件收据，证明双方在房屋买卖合同签订时，反诉原告已将讼争房产所对应的税收通用缴款书、完税证、不动产发票、维修基金发票、质量保证书、使用说明书原件交至第三人处，足以证明双方之间的交易属于真实的交易，反诉原告是愿意履行与反诉被告的房产交易；B9，江正录银行卡历史流水记录，证明反诉原告江正录于2013年4月9日向证人孙某借款200万元，孙某委托其子孙朝宇转入江正录账户。后江正录陆续支付的还款及利息均系转入孙某指定的周林账户中，亦证明反诉原告将房产向交易中心递件，是作为与孙某借款的保证。
经庭审质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据B1、B2、B3、B4、B5的真实性无异议，证明对象有异议，对于B1，认为对合同条款的约定内容无异议，但反诉被告不存在违约的行为，故不承担违约金及律师费；对于B2，认为签订合同时，补充协议第5条只是陈述事实，至于什么原因，反诉被告不清楚。在签订合同后，反诉被告方知该房屋已另售他人。反诉原告在办理房产交易过程中，没有提供产权证，导致交易没有完成，反诉原告存在违约；对于B3，认为在2014年1月29日前反诉被告已一次性备款，和反诉原告与第三人去交易中心办理过户手续，可以同一天进行；在反诉被告办理手续过程中，反诉原告才告知其无法提供产权证，第三人也没有要求将资金汇入其指定的账户。由于在交易过程中，反诉原告无法提供产权证原件，故反诉被告有权拒绝将资金汇入指定的账户；对于B4，认为反诉原告提供的交谈记录是不全面的，后面还有内容，具体的内容我方已提交了微信、照片。导致2014年1月29日之前没有办理房屋过户，是由于反诉原告的违约；对于B5，认为反诉被告没有违约，故不承担责任。对于B6，认为其超过举证期限。对于B7，对该份证据的真实性和证明对象均无异议。反诉原告申请退件的时间是在2014年3月13日，取得产权证是在2014年3月25日或27日。对于B8，认为证据的真实性以第三人意见为准，证明对象无异议；对于B9，认为证据的真实性无异议，证明对象有异议，江正录与孙某的借款事实与本案无关，对于孙朝宇与江正录的关系反诉被告无法确定。
第三人对B1、B2、B3的真实性无异议，证明对象有异议，认为在2014年1月29日，反诉原告告知第三人，该房屋处于过户的过程中，故在2014年3月28日之前，反诉原告没有产权证原件。没有产权证原件，银行就没有办法办理资金监管手续，也无法办理资金过户；对于B4，是原、被告之间的往来，与其无关。对于B5证据的真实性无异议；对于B6，对证人与反诉原告以买卖形式向房管部门申请诉争店面的备案无异议；对于B7、B8，证据的真实性和证明对象均无异议；对于B9，证据的真实性无异议，对于江正录与孙某是否存在借款关系无法确定。
对原、被告提交的证据，本院分析认证如下：被告、第三人对原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A5、A6、A8的真实性没有异议，本院予以采纳，对于A7属于视听资料，原告未提交原始载体、说明来源和制作经过，不能作为认定案件事实的依据；原告、第三人对被告提交的B1、B2、B3、B5、B7、B8、B9的真实性无异议，本院予以采纳；原告对B4的真实性无异议，本院予以采纳。B6可与其他的相关证据相印证，符合实际情况，本院予以采纳。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
2013年11月21日，原告与被告江正录、谢珠珍签订《房产买卖合同》及《补充协议》，约定由原告向两被告购买仓山区建新镇金榕南路803号海润华府某店面房产，房产的成交价为2970000元，房款的支付方式为一次性付款。该合同第七条：“违约认定：1、甲方（江正录、谢珠珍）保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与甲方（江正录、谢珠珍）有关的产权纠纷或者债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约……3、未按合同、交易流程及合同其他相关文件的约定履行义务的，视为违约……”，第九条：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用……”，第十条：“依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签定后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币（大写）：／佰壹拾伍万／仟／佰／拾元整（￥：150000）”。《补充协议》第5点约定：“签订合同时，甲方未将上述房产《房屋所有权证》放至丙方处保管，甲方承诺办理上述任何一道手续时，甲方须自行携带上述材料办理相关手续，若甲方未携带上述材料导致手续无法办理，则属甲方违约。”《一次性付款交易流程确认函》约定：“二、交易收件受理时间：经甲、乙双方协商约定于2014年1月29日之前，携带有关证件会同丙方至房地产交易登记部门，办理该房屋交易收件受理手续”。同日，第三人收取原告履约保证金150000元。原告于合同约定办理日期之前通知第三人其已备好购房款。
另，原告与被告江正录、谢珠珍签订《房产买卖合同》及《补充协议》之前，被告与证人孙某发生借贷关系，将诉争店面以卖与证人孙某的形式向房地产交易中心申请交易收件。2014年3月13日申请退件，同年3月25日，被告才取回讼争房屋的产权证原件。2014年3月20日，原告向被告邮寄《解除关于海润华府1#、20#楼连体1层16、17店面买卖合同的函》，被告确认已收该函件。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》、《补充协议》，及原、被告、第三人签订的《交易服务合同》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵照执行。现原、被告均同意解除《房产买卖合同》、《补充协议》，原、被告、第三人均同意解除《交易服务合同》，故对于原告、反诉原告的该诉请，本院予以支持。在该合同履行过程中，原告依约支付履约保证金并按时备好购房款，但被告却在《房产买卖合同》签订之前将讼争店面以卖与证人孙某的形式向房地产交易中心申请交易收件。被告抗辩称，该行为实为向证人孙某借款所提供担保，并非真实的房产交易。但被告直至2014年3月25日才取回诉争店面的产权证原件，使双方的交易无法完成，该行为已属怠于履行合同义务，存在过错，故原告诉求被告支付违约金150000元，本院予以支持。关于原告诉求第三人返还履约保证金，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉求被告承担对第三人返还履约保证金连带返还的义务，于法无据，本院不予支持。第三人要求从履约保证金中扣除中介佣金，但在本案中并未提起相关诉请，第三人可另行主张权利。因反诉被告在合同履行过程中不存在过错，故反诉原告诉求反诉被告支付违约金、律师费，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告孙冬艳与被告江正录、谢珠珍于2013年11月21日签订的仓山区建新镇金榕南路803号海润华府某店面的《房产买卖合同》及《补充协议》；
二、解除原告孙冬艳、被告江正录、谢珠珍，第三人福州丹厦房产营销策划有限公司于2013年11月21日签订的《交易服务合同》；
三、被告江正录、谢珠珍应于本判决生效之日起十日支付原告孙冬艳违约金150000元；
四、第三人福州丹厦房产营销策划有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告孙冬艳履约保证金150000元；
五、驳回原告孙冬艳的其它诉讼请求；
六、驳回反诉原告江正录、谢珠珍的其它诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30560元，原告孙冬艳负担560元，被告江正录、谢珠珍负担30000元；案件反诉受理费16061元，由反诉原告江正录、谢珠珍承担。被告江正录、谢珠珍应缴纳的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 郭 谋
代理审判员 王 龙
代理审判员 许友霖
二〇一四年十月十八日
书 记 员 何必林