重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江法民初字第04790号
原告：重庆某某商业管理有限公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人：江某某，董事长。
委托代理人：张某某，律师。
被告：刘某，女。
委托代理人：傅某，律师。
原告重庆某某商业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人张某某，被告刘某及其委托代理人傅某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：被告于2011年与原告续订了重庆江北区建新北路某号某广场F楼23号商铺租赁合同。该合同约定原告将位于上述地点建筑面积为119.88平方米的商铺租赁给被告使用，租期从2011年6月24日起至2014年1月24日止，租金按季度支付，每季度租金为10789元。应交租金当月的5日前缴纳当季度租金。同时还约定了违约的处理和责任。合同签订后，原告按约定将租赁的商铺交付给被告，被告开始经营此商铺，从2012年2月至2012年9月止，被告擅自不向原告履行支付租金的义务，经原告多次催收，被告均不予理睬，按租赁合同约定，被告的行为已经严重违约。根据法律规定，特起诉请求：1、解除原告与被告签订的重庆江北区建新北路某号某广场F楼23号商铺租赁合同；2、请求被告支付位于重庆江北区建新北路某号某广场F楼23号商铺2012年3月至9月的房屋租金25172元；3、请求被告支付逾期支付租金的违约金45150元（违约金每天按当年租金43156元的5%计算，从2012年10月1日起至2013年5月30日起诉止）；4、诉讼费由被告承担。
被告刘某辩称：被告对原告是否是租赁合同的适格主体有异议。对原告提出的租赁期限有异议。被告作为承租人，不存在违约行为，要求驳回原告支付违约金和解除合同的诉讼请求，要求继续履行合同。原告主张的部分违约金超过诉讼时效，对剩余部分租金，被告也不应支付，未交2012年3月至9月的租金是因为原告与香港建时公司和某公司在此期间存在租赁纠纷导致商铺租赁户无法正常经营，使被告的租赁目的无法达到，原告也发公告要求租赁户不予交纳租金。另如果法院认定被告有违约行为，请求法院根据法律法规调整。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2011年签订《某城市家居广场租赁合同》，约定：原告将位于重庆市江北区建新北路N号某广场F楼23商铺租赁给被告。原告对所出租的商铺具有合法处分权。原告租赁给被告的商铺建筑面积为119.88平方米，品牌为纤度。租赁期自2011年6月24日起至2014年1月24日止。租金标准（按建筑面积计算）租金人民币30元／月／平方米（不含物业管理费及水电费和水电公摊）；租金按季度交付，签约当天交付本季度租金，金额为10789元，其后应交租金当月的5号前缴纳当季度租金，原告向被告开具收款收据。被告未按约定期限交付租金、物管费、水电费超过15天以上，原告有权解除合同，同时不予退还被告所缴纳的保证金。被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付当年租金百分之五的违约金。超过15日原告有权采取措施，收回商铺，同时，被告所缴纳保证金原告有权不予退还。本合同自原被告双方签字或盖章之日起成立。庭审中，被告不认可该合同后的签名。本院为此要求被告在限期内提出司法鉴定，但被告到期未向本院申请司法鉴定。
2012年6月12日的重庆市江北区维护稳定工作领导小组办公室江北稳办（2012）46号文件《关于观音桥某广场租赁合同纠纷问题会议纪要》，载明：会议针对某公司、建时公司、某某公司、B物管因租赁合同纠纷导致商场经营户无法正常经营和租金缴纳的问题；经营户租金缴纳问题，鉴于某公司、建时公司和某某公司之间存在租赁权纠纷，经营户无法明确应缴纳单位。鉴于此，目前暂时将公共帐户设在重庆B物业酒店管理有限公司，有利于商户缴纳租金及物管费，也有利于商场的正常经营和稳定。另查明，2012年3月至9月期间的租金被告至今未缴纳。从2012年10月至本案第一次开庭时，被告缴纳了租金。
审理中，原告举示了2012年2月6日、同年3月26日、同年9月29日某某司（2012）007号通知各一份以及张贴、送达同年9月29日通知的照片、该商场租赁户余某某收到某某司（2012）007号通知的收条。其中2012年9月29日的通知系建时企业（香港）有限公司、重庆市B物业酒店管理有限公司与原告共同发出的通知，载明：凡在某广场F楼经营的租赁户，按双方所签订的（某新城市家居广场租赁合同）约定的支付租金时间，立即到重庆市B物业酒店管理有限公司财务部缴纳2012年2月至9月租金；目前建时公司、某某公司、B物业公司一致同意：按江北稳办（2012）46号会议纪要要求，租金支付到重庆市B物业酒店管理有限公司公共帐户上，既有利于租赁户缴纳租金；又保障了商场正常运转。原告举示上述证据，拟证实原告催促过F楼的租赁户交纳2012年2月至9月租金，通知且予以了张贴。被告质证称，对通知及照片的真实性不予认可，被告从未看到过通知，也没有人告知过被告。
审理中，被告举示了2010年1月25日原、被告签订的《某城市广场租赁合同》，该合同租赁内容7楼7号商铺处被改为F楼23号；商铺建筑面积132.95平方米处被改为119.88平方米；租赁期5年，自2010年1月25日起至2015年1月24日止；租金标准第1-3年租金27元／月／平方米被改为32元／月／平方米，在此处有“黄某，2010.11.16”的签名；季度租金金额为10770元被改为11508.48元。还举示了公司变更登记申请书、准予变更登记通知书。上述证据被告拟证实原、被告就该广场的7楼签订了租赁合同，后原告要求其搬到F楼，双方未单独签订租赁合同，而是在原有的7楼的租赁合同上进行的改动，原告公司股东黄某在合同上签字予以了确认。原告举示的双方签订的F楼租赁合同上不是被告的签名，其内容与实际情况不符，如载明的被告缴纳的押金金额与实际不符，原告还擅自变更了租赁期限，该合同不是真实的。原告质证称，该合同是关于7楼租赁户的，原告起诉的是F楼租赁户的，该合同与本案无关联；另黄某在合同上的改动不能代表公司的行为，是其个人行为，改动处无原告公章确认。
审理中，被告还举示了声明、证明信各两份、通知及收据，拟证实未缴纳租金是原告与其他公司之间发生纠纷，导致租赁户无法正常经营，且原告也发公告要求租赁户不缴纳租金；另原告对租金有优惠政策，被告也不应缴纳2012年3月至9月期间的全部租金。原告质证称，对声明及证明信的真实性不予认可，不能证实被告的观点；对通知、收据的真实性无异议，但认为原告的租金优惠仅针对七楼的商户，而被告为六楼商户，该通知与本案无关。
审理中，被告申请了证人郭和章、余某某出庭作证。证人均证实系该商场的租赁户，原告承诺承租率未达到70%则租金交一作二；2012年3月至9月期间，因原告内部原因，原告要求我们不交租金；后来原告就找不到人了，商场无人管理，造成了停电等，给我们的经营带来了损失。之后，原告的一个王总召集开会，说之前的租金问题暂时不谈，之后的租金开始缴纳。证人系从7楼搬到F楼的，重新与原告签订了合同的。未看到原告要求我们缴纳租金的通知。原告认为证人证言证明被告在诉请的期间未缴纳租金，且原告对租金没有放弃和变更。被告认为证人证言证实被告未缴纳租金系原告的原因。
庭审中，原、被告均认为双方的租赁合同有效。
以上事实，有《某·新城市广场租赁合同》、江北稳办（2012）46号文件、收据、通知、照片、声明、证明信、证人证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告双方于2011年签订《某·新城市家居广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。被告不认可该合同，但未举示证据予以反驳。另被告称其从七楼搬至六楼未重新签订合同，仅在2010年1月25日原、被告签订的《某·新城市广场租赁合同》上进行了修改，原告的股东黄某签字予以了确认，并举示了该份合同。原告不予认可。本院认为，被告举示的该份合同内容进行了修改，并无原告盖章予以确认；合同上黄某的签名真伪无法确认，且即使为黄某的签名，黄某并非法定代表人，其是否有权作出修改，亦不能确定。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。
双方合同约定被告未按约定期限交付租金、物管费、水电费超过15天以上，原告有权解除合同。本案中，原告举示了2012年9月29日某某司（2012）007号通知各一份以及张贴、送达同年9月29日通知的照片、该商场租赁户余某某收到某某司（2012）007号通知的收条，上述证据相互印证，能够证实原告在2012年9月29日通知了被告缴纳2012年3月至9月的租金。被告提出的诉讼时效抗辩事由不成立。被告称租金应按“交一作二”的方式，但从其提供的证据来看，原告按此方式收取租金针对的是七楼的商户，现被告租赁的是六楼的商铺，原告亦不认可该层商户也按此方式收取租金，被告的该辩解意见不能成立。现被告未缴纳2012年3月至9月期间的租金已超过15日以上，原告以此解除合同符合双方的合同约定，本院予以支持。被告还应支付原告此期间的租金25172元。
关于违约金的问题。根据合同约定，被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付当年租金百分之五的违约金。庭审中，被告提出如果法院认定其有违约行为，请求法院根据法律法规调整。根据《合同法》司法解释的规定，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告未按期收到租金，仅为该部分租金的利息损失，参照中国人民银行同期银行贷款利率，本院认为双方约定的违约金标准明显过高，被告亦请求调整，本院对违约金酌情予以调整，被告向原告支付以25172元为基数，从2012年10月1日起至2013年5月30日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，对原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除重庆某某商业管理有限公司与刘某2011年签订的《某·新城市家居广场租赁合同》。
二、刘某于本判决生效之日起五日内支付重庆某某商业管理有限公司2012年3月至同年9月的租金25172元。
三、刘某于本判决生效之日起五日内支付重庆某某商业管理有限公司从2012年10月1日起至2013年5月30日止，以25172元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期支付租金的违约金。
四、驳回重庆某某商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取779元，由刘某负担（此款已由重庆某某商业管理有限公司向本院预缴，刘某于本判决生效之日起五日内支付给重庆某某商业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一三年十月十八日
书记员 肖明明