湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)湘07民终1880号
上诉人（原审被告）：汪平,男,汉族,1963年9月22日
出生,居民，住石门县。
委托诉讼代理人：伍帅，湖南楚江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余和元,男,汉族,1964年2月12日出生,居民，住石门县。
原审被告：欧阳明,男,汉族,1966年11月1日出生,居民，住湖南省石门县。
原审被告：李彬,男,汉族,1967年11月29日出生,居民，住石门县。
原审被告：易恒安,男,汉族,1946年8月26日出生,居民，住常德市武陵区。
原审被告：任正源,男,土家族,1947年6月12日出生,居民，住石门县。
原审被告：王立玲,女,汉族,1963年7月23日出生,居民，住石门县。
原审被告：卓尚淼，男，土家族，1960年12月21日出生，居民，住石门县。
原审被告：严钦娥，女，汉族，1955年9月13日出生，居民，住石门县。
原审被告：汤钦兰，女，汉族，1954年7月22日，居民，住石门县。
原审被告：颜志辉，女，土家族，1964年4月19日出生，居民，住石门县。
原审被告：肖卫华，女，汉族，1977年12月25日出生，居民，住石门县。
原审被告：钟吉春，男，土家族，1953年1月25日出生，居民，住石门县。
原审被告：詹云华，男，汉族，1963年11月01日出生，居民，住石门县。
原审被告：易平安，男，汉族，1963年2月8日出生，居民，住常德市武陵区。
原审被告：向淼兰，女，土家族，1957年3月25日出生，居民，住石门县。
被上诉人及以上原审被告的委托诉讼代理人：黄先治，石门县法律援助中心律师。
原审被告：覃石清,女,土家族,1958年8月4日出生,居民，住石门县。
原审被告：唐熙荣,女,土家族,1962年9月23日出生,居民，住石门县。
原审被告：卢水英,女,汉族,1964年1月27日出生,居民，住石门县。
原审被告：唐巧玲，女，汉族，1960年12月29日出生，居民，住石门县。
原审被告：向黎晖，女，土家族，1978年3月8日出生，居民，住石门县。
原审被告：占万清,女,汉族,1968年10月25日,居民，住石门县。
原审被告：邢小春，女，土家族，1964年12月2日出生，居民，住石门县。
原审被告：何登辉，男，汉族，1971年6月8日出生，居民，住石门县。
原审被告：单绪平,女,汉族,1961年8月18日出生,居民，住石门县。系原审被告覃石清、唐熙荣、卢水英、唐巧玲、向黎晖、占万清、邢小春、何登辉共同推选的诉讼代表人。
上诉人汪平因与被上诉人余和元、原审被告单绪平等二十四人确认合同有效纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汪平及委托诉讼代理人伍帅，被上诉人余和元、原审被告欧阳明及余和元、原审被告欧阳明等的委托诉讼代理人黄先治，原审被告覃石清等的诉讼代表人单绪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪平上诉请求：请求撤销湖南省石门县人民法院（2016）湘0726民初1132号民事判决，依法判决驳回余和元的起诉。事实与理由如下：1、原审法院认定事实不清，余和元与部分共有人签订的《房屋租赁合同》属恶意串通，损害上诉人利益，该合同应为无效合同。石门县人民法院（2016）湘0726民初1132号民事判决已经认定汪平在2016年3月20日共有人会议中，通过竞价方式取得本案诉争房屋下一轮的租赁权。余和元、欧阳明在明知汪平已经先行签订房屋租赁协议，并已支付20万元押金、不同意退租的情况下，仍私底下给部分共有人做工作，签订了2016年4月17日的《房屋租赁合同》，该份合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效的情形。2、余和元与部分共有人签订的《房屋租赁合同》虽有2/3所有权份额共有人的签字，但其行为属于以合法形式掩盖非法目的，仍然构成合同无效。余和元、欧阳明不惜损害上诉人利益的目的，是为了满足其自身利益，这显然不具有正当性。3、原审法院适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，明显属于适用法律错误，余和元对租赁房屋的占有不属于合法占有。
余和元及欧阳明等辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
原审被告单绪平等陈述意见：最初是同意汪平以165万元续租的，因为欧阳明暗中操作，最后余和元加到175万元续租，但汪平又不同意。因此双方产生纠纷。
余和元一审起诉请求为：1、请求确认余和元与欧阳明等2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、请求确认2017年2月18日开始优先履行该合同，履行期限至2022年2月17日。
原审法院查明事实：余和元与汪平等共25人，按份共有坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号商业门面（其中占万清系已故薛卜良的配偶，薛所有的该案涉及门面由公证机关公证，由其一人继承），套内建筑面积958.72平方米，其中欧阳明占有4/29的份额、覃石清占有2/29的份额、其余23人各占有1/29的份额。2011年12月24日，以全体共有人为出租方，余和元为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将上述商业门面出租给余和元，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日；门面租金为每年125万元，2012年2月18日前付清第一年租金，次年提前30日交清下一年租金；押金20万元，于合同签订时一次性付清，合同期满，如承租方未违约，出租方予以退还（不支付利息），否则不予退还；合同期满，承租方应于2017年2月17日前将房屋交给甲方使用；合同期满，如出租方继续出租，在同等条件下，现承租方有优先承租权。合同还对其他事项进行了约定，余和元在承租方签名捺印，其余24名共有人在出租方签名捺印。后余和元一直租赁经营至今，同时查明，欧阳明以其女名义参与门面租赁。2016年3月30日，欧阳明通知全体共有人召开会议，商量下一轮（自2017年2月18至2022年2月17日）门面租赁事项以确定承租人、租金等，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、占万清，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议。会议采取竞价方式门面对共有人内部出租，现承租人余和元出价135万元，唐巧玲出价160万元，汪平出价165万元，后无人再出高价，欧阳明还对租赁税的负担对汪平进行了说明，称“租赁税在租金中负担2万元，其余由汪平负担”，汪平同意。当即汪平当着与会人员面向欧阳明交纳了20万元“押金”，欧阳明给汪平出具了收条一份，内容为“今收到汪平交来石门原百货大楼租赁保证金贰拾万元整（2017.2.17－2022.2.17），并约定于2016年4月30日前交清2017年2月17日－2018年2月17日房租壹佰陆拾伍万元整，如不能交清视为违约，该押金（保证金20万元）由全体股东受偿。欧阳明，2016.3.30”。同年4月17日，欧阳明组织共有人再次召开会议，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、李彬，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议，欧阳明向与会人员说明余和元想继续承租，汪平称租赁合同已成立，不同意退出租赁，会议未达成一致意见。第二天起三日内，余和元与欧阳明便分别找到部分共有人以余和元为承租方，共有人为出租方签订《房屋租赁合同》，合同中租期为2017年2月18日至2022年2月17日，租金为每年175万元，2017年1月18日前交清第一年房租，合同其余条款与原2011年12月24日合同内容基本一致。有欧阳明、李彬、易恒安、易平安、钟吉春、任正源、向淼兰、汤钦兰、詹云华、严钦娥、卓尚淼、王立玲、邢小春、颜志辉、向黎晖、肖卫华共16人在合同上签名，同时上述16人及余和元按自己所占房屋共有份额领取了余和元第一年租金（每份额租金5.9475万元）。汪平得知后，与欧阳明等协商未果，遂于2016年5月9日向法院提起诉讼，法院于2016年7月14日判决：确认汪平与欧阳明签订的房屋（坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号）租赁协议有效。
同时查明，共有人召开会议或有其他事项均由欧阳明通知或组织。2016年5月2日，余和元与案外人汪兴祥签订了《经营合作协议》，约定双方自2016年6月15日起至2022年2月17日在上述门面合作经营服装、鞋帽、饰品等，现已开始进行装修，2016年6月18日上午，汪平因阻止余和元对门面装修，双方发生肢体冲突，经石门县公安局楚江派出所调解达成和解协议。该门面已经装修完毕并投入经营。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，本案中余和元与按份共有人中的另16人签订了《房屋租赁合同》，其达到了占份额三分之二以上的按份共有人同意，而且经庭审查明无证据证明按份共有人之间有另外的约定，因此，余和元与16名共有人签订房屋租赁合同的行为有效。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因而，该合同系有效合同，故对余和元主张确认与16名共有人签订的《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，予以支持。对汪平、单绪平、覃石清、唐熙荣、卢水英、唐巧玲、向黎晖、占万清、邢小春、何登辉及其委托诉讼代理人伍帅提出的余和元存在利诱、欺诈行为，属无效合同的辩驳意见，不予采纳。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋签订数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登机备案手续的；（三）合同成立在先的。”的规定，本案中，余和元于2011年12月24日与全体共有人签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日，余和元现在属于合法占有租赁物，而且余和元与另16名共有人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》系有效合同，因此，余和元主张自2017年2月18日开始优先履行该合同，履行期限至2022年2月17日的请求，有事实和法律依据，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认余和元与欧阳明等16人于2016年4月17日签订的房屋（坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号）租赁合同有效；二、余和元自2017年2月18日开始优先履行该《房屋租赁合同》。本案案件受理费5080元，由余和元负担。
汪平在二审期间，向本院提交了余和元、余倩、王炜、汪兴祥的个体工商户登记资料、余和元与汪兴祥签订的《经营合作协议》，拟证明余和元未实际承租涉案标的物全部，而是王兴祥与余和元假借合作经营之名，由余和元、欧阳明合谋损害上诉人及全体共有人利益，从中赚取转租差价。余和元对汪平提交的证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的。
余和元向本院提交证据1、2016年8月11日汪平诉状，拟证明汪平认可2016年4月17日的《房屋租赁合同》是共有人对房屋作出的新的处分；2、余和元与陈金香的结婚证，拟证明涉案租赁物一直由其夫妻共同经营。汪平质证意见为其已经撤回起诉，诉状已经不能作为证据提交，对结婚证的真实性予以认可，但与本案不具有关联性。
本院认证意见为，双方当事人向本院提交的证据的真实性予以确认，但上述证据与本案确定合同的效力不具有关联性。
本院二审查明的事实与原审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是2016年4月17日的《房屋租赁合同》是否合法有效。汪平认为，该合同是双方当事人恶意串通订立的合同，是以合法形式掩盖非法目的，合同应认定为无效合同。本案中，涉案合同是双方当事人真实意思表示，双方并未共同串通实施某种行为,损害国家、集体或第三者的利益。且该合同已经实际履行，承租人余和元已经占有租赁物，租赁合同已经2/3以上按份共有人同意，出租人领取并分配了租赁款。该合同不仅形式合法，且内容也不违反法律规定，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。以合法形式掩盖非法目的，是指当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或行政法规所禁止的，合同的当事人具有规避法律的故意，并以合法形式对其非法目的进行掩盖，而本案合同双方签订的合同不符合以合法形式掩盖非法目的的法律特征。上诉人所称的余和元转租牟利的行为，并不是以合法形式掩盖非法目的的行为，仅是是否违背双方租赁合同约定的行为。故余和元与另16名共有人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》系有效合同。
综上所述，汪平的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费5080元，由汪平承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海澜
审判员 于 琇
审判员 朱晨辉
二〇一七年三月六日
书记员 徐晓敏