山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终1755号
上诉人（原审被告）：山东华都置业有限公司，住所地烟台市莱山区埠岚村55号。
法定代表人：张吉亮，董事长。
委托诉讼代理人：张蕾，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张明勇，男，该公司工作人员。
原告：彭元，女，1972年4月21日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：李绍伟，山东百灵律师事务所律师。
上诉人山东华都置业有限公司（以下简称华都公司）与被上诉人彭元房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华都公司上诉请求：1、撤销烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初2002号民事判决，改判驳回彭元的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由彭元承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、被上诉人彭元诉请的债权已经抵消。上诉人华都公司欠付彭元房屋面积差额款和延期办证违约金；彭元欠付华都公司的关联公司烟台祥隆商业管理公司（以下简称祥隆公司）的租金差额。为抵消互欠债务，经协商三方签订《协议书》，约定《协议书》签订后祥隆公司不向彭元主张欠付的租金差额，彭元不向华都公司主张延期办证违约金。该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，且彭元也未向人民法院主张撤销，应为有效。二、《协议书》中“关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”的约定不是格式条款，是债务抵消后的法律后果。一审法院以该约定为格式条款并且该约定免除了华都公司责任为由认定其无效，系适用法律错误。《协议书》订立于2016年10月12日，而涉案房屋的所有权初始登记已于2016年3月18日完成。故《协议书》中“关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”是指彭元不再向华都公司主张延期办证违约金。如上所述，《合同法》第九十一条规定，债务相互抵消后，合同的权利义务终止。因此《协议书》中的上述约定仅仅是对法律规定的提示，并非创设新的权利义务关系，是债务抵消后必然产生的法律后果，一审法院却认定其为格式条款，并进一步认定其无效，显然适用法律错误。三、《协议书》中各条款为统一的整体，一审法院认定“关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”无效，而其他条款仍然有效，割裂了各条款之间的联系，从而损害了华都公司的利益，使彭元获得不当利益。依照一审判决，彭元有权向华都公司主张违约金，而华都公司却不能向彭元主张租金差额，显然损害了华都公司的利益。如果彭元认为《协议书》损害了其利益，其应当请求确认《协议书》无效，或请求撤销。综上，一审判决适用法律错误，请求改判。
彭元辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回华都公司的诉讼请求，维持原判。一、华都公司未向彭元支付逾期办证违约金，彭元也未以其债权与华都公司的租金金额进行抵销，华都公司依法应向彭元支付逾期办证违约金，一审对此事实认定正确；二、《协议书》第二条中“关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”的约定属于格式条款，依法应认定为无效，一审法院适用法律正确；三、华都公司一审并未提出诉讼时效的抗辩，法庭不应支持。
彭元向一审法院起诉请求：1.华都公司赔付彭元延期办理房产证的违约金58038.68元（以房款652120元为基数，按照年利率6%的标准，自2014年10月1日计算至2016年3月18日）；2.华都公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，2013年6月18日，彭元与华都公司签订《商品房买卖合同》及《万象城地下商铺变更补充协议》（以下称《补充协议》），约定：彭元以652120元的价格购买华都公司开发建设的万象城地下广场、商业清泉路23号第-1层228号房屋，该房屋建筑面积为31.63平方米；华都公司应当在2013年9月30日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格的房屋交付彭元使用；华都公司应在房屋交付后一年内将办理产权登记需由华都公司提供的资料报房产管理部门备案并办理产权登记手续，非因华都公司原因不能如期办理的，华都公司不承担责任。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，彭元按合同约定付清全部房款。同日，彭元与祥隆商管公司（华都公司的全资子公司）签订《祥隆·万象城地下广场商铺租赁合同》（以下称《租赁合同》），合同约定：彭元将上述涉案商铺出租给祥隆商管公司，建筑面积约为31.63平方米；租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日；2013年10月1日至2017年9月30日期间租金66037元，2017年10月1日至2018年9月30日期间租金66037元，祥隆商管公司支付租金的时间分别为2016年10月30日、2017年10月30日。2013年9月30日，华都公司向彭元交付涉案房屋。2016年3月18日，华都公司在不动产登记部门办理了包含涉案房屋在内的房屋产权初始登记手续。2016年10月12日，彭元（丙方）、华都公司（甲方）及祥隆商管公司（乙方）签订《协议书》，载明：“鉴于：甲丙双方签订了《商品房买卖合同》（以下称‘买卖合同’），丙方购买甲方228号商铺（以下称‘该商铺’）。乙丙双方签订了《祥隆·万象城地下广场商铺租赁合同》（以下称‘租赁合同’），丙方将该商铺出租给乙方。因涉案商铺测绘建筑面积比买卖合同约定建筑面积减少1.59平方米，甲、乙、丙三方经友好协商，达成以下协议：一、按照买卖合同约定，甲方应向乙方退面积差额房款32781元，同时丙方租金应减少6639元。现甲方及乙方给予丙方以下优惠：1、丙方租金不减少，乙方仍按照租赁合同约定租金数额向丙方支付租金。2、甲方于本协议签订后/日内向丙方退上述面积差额房款。3、甲方于本协议签订之日为丙方开具全额购房款发票，丙方自行办理产权证书。二、鉴于丙方按本协议内容已经享受了甲方及丙方给予的上述优惠，丙方承诺：1、关于该商铺面积问题不再向甲方和乙方主张任何权利。2、关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任。3、不向任何第三方泄露本协议的内容及协商过程的相关细节。三、若丙方违反第二条承诺，则丙方不享受第一条约定的优惠，即：丙方租金减少6639元，乙方可在向丙方支付租金时予以扣除。同时，甲方及乙方均有权要求丙方支付违约金6639元，丙方并应承担相关法律责任。……五、本协议约定内容与买卖合同或租赁合同不一致的，以本协议约定为准……。”
一审庭审中，彭元认为该《协议书》是华都公司事先拟定、重复使用的格式文本，该协议第二条的相关内容是格式条款，排除了彭元的权利，免除了华都公司的义务，该格式条款无效，且华都公司也未对彭元进行明确的提示和说明。《协议书》中减少租金是因为该租赁房屋面积减少，根据《租赁合同》中房屋面积的租金单价每平米4175.59元（132074÷31.63），可计算出减少面积1.59平方米应减少的租金数额为6639元（4175.59×1.59）。为证实其主张，彭元提交案外人王树华、彭元分别与华都公司及祥隆商管公司签订的《协议书》。经查，该两份协议书与彭元的《协议书》第二条内容完全一致。华都公司对王树华、彭元与其签订的《协议书》的真实性予以认可，但认为上述协议均系协议双方在自愿平等的前提下达成的，格式条款是在签订合同时双方不必协商也不能改变的条款，明显该《协议书》不是格式合同，协议第二条也不构成格式条款，且并非所有补交房屋差价款的业主都要签订该份协议，其未强行要求业主签订。
一审法院认为，彭元与华都公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华都公司未按《补充协议》的约定于2014年9月30日前将办理所有权登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理所有权登记手续，直至2016年3月18日才完成涉案房屋所有权初始登记，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。本案的争执焦点为：彭元与华都公司及祥隆商管公司签订《协议书》中第二条第2款是否为格式条款及效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，根据彭元提供的其及案外人王树华、彭元的三份《协议书》的内容可以看出该《协议书》第二条明显系华都公司打印提供，为重复使用而事先拟定，无需与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，《协议书》系彭元、华都公司、祥隆商管公司因彭元购买商铺的测绘建筑面积较《商品房买卖合同》有所减少而对退还差价款、减少租金进行约定的协议，即使祥隆商管公司未实际扣减应支付给彭元的租金数额，也仅是祥隆商管公司与彭元对双方履行《租赁合同》进行的补充约定，不应以此排除彭元在《商品房买卖合同》中的主要权利。华都公司作为专业从事房地产开发与销售的公司，利用其自身优势地位，在明知其已逾期办理房屋产权初始登记的情况下，与彭元约定“丙方承诺关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”，该条款明显系免除自身责任，排除对方主要权利的约定，且华都公司未提供证据证实其已采取合理的方式提请对方注意，故《协议书》中关于免除华都公司逾期办证违约责任的条款应属无效条款。对华都公司提出彭元已放弃向其主张逾期办证违约金的主张不予采纳。因《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未约定逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相关规定。故彭元要求华都公司以房款652120元为基数，按照年利率6%，支付2014年10月1日至2016年3月18日期间逾期办证违约金，符合法律规定，对于合理部分57244元，予以支持，超出部分，不予支持。对于华都公司提出违约金计算标准过高申请调低的主张，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，一审法院判决：一、山东华都置业有限公司支付彭元2014年10月1日至2016年3月18日期间逾期办证违约金57244元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回彭元的其他诉讼请求。如果山东华都置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计626元，由彭元负担10元，由山东华都置业有限公司负担616元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实同一审。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、上诉人与被上诉人及祥隆商业管理有限公司（以下简称祥隆公司）三方签订的《协议书》第二条第二款是否有效。二、被上诉人诉讼时效的抗辩应否得到支持。三、被上诉人主张的逾期办证违约金应否支持。
焦点一、关于三方签订《协议书》第二条第二款效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”该《协议书》系由上诉人华都公司与其全资子公司祥隆公司预先打印拟定，旨在向某一类可能成为承诺对象的人发出的包含合同成立所需要全部条款的不可协商的合同，因此该《协议书》属于格式合同（即格式条款）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条第二款“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”之规定，上诉人华都公司在拟定格式条款内容时应当本着公平原则合理确定双方当事人之间的权利义务，以使格式合同预先确定的利益关系均衡、风险分担合理，同时要以合理、适当的方式提示对方当事人注意合同中免除或者限制其责任的条款，并对已经尽到合理提示义务承担举证责任。商品房买卖中开发商负有协助买房人办证的义务，买房人拥有要求开发商协助办证以及在逾期办证情况下要求开发商承担违约责任的权利，而作为开发商的华都公司通过涉案《协议书》第二条第二款免除了自身责任、排除了对方主要权利，并且上诉人华都公司庭审中也没有提交证据证明其已经尽到了合理的提示说明义务。综上，上诉人与被上诉人及祥隆商业管理有限公司三方签订的《协议书》第二条第二款属于无效的格式条款，并不能以此认定为被上诉人彭元已经放弃向上诉人华都公司主张逾期办证违约金的权利，一审对此认定正确。
焦点二、关于上诉人提出的诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，该抗辩系在二审中提出的，本院依法不予支持。
焦点三：关于被上诉人主张逾期办证违约金应否支持。本案中的三方《协议书》系因涉案商铺测绘面积小于《商品房买卖合同》中约定的建筑面积而签订的以解决购房款差额与租金差额为目的三方协议，且在该《协议书》中并没有以租金方式抵销逾期办证违约金的相关表述。因此对于上诉人关于双方约定以租金代偿逾期办证违约金，双方间的权利义务终止，被上诉人债权已经抵销的主张，本院不予支持。根据上诉人华都公司与被上诉人彭元签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，上诉人应于房屋交付后一年内（即2014年9月30日前）将办理产权登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理产权登记手续，但是直至2016年3月18日上诉人才完成涉案房屋所有权初始登记。上诉人迟延办证的行为已经构成违约，应承担逾期办证的违约责任，在双方对逾期办证违约金未明确约定的情况下，一审法院判令按照已付购房款总额，参照民间借贷中关于逾期利息的相关规定，按照年利率6%计算违约金，一审对此认定并无不当。但是，考虑到逾期办证违约金主要是开发商因逾期办证给购房者造成损失的一种补偿，按照三方签订协议书约定，彭元在客观上也取得了6639元的多付租金，该6639元租金应在逾期办证违约金中先行扣除。华都置业关于债务抵销的抗辩，具有一定合理性，本院依法予以采信。
综上所述，上诉人上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持烟台市莱山区人民法院民事判决书（2017）鲁0613民初2002号民事判决第二项；
二、变更烟台市莱山区人民法院民事判决书（2017）鲁0613民初2002号民事判决第一项为：山东华都置业有限公司支付彭元2014年10月1日至2016年3月18日期间逾期办证违约金50605元，于本判决生效之日起十日内履行。
一审案件受理费减半收取626元，由彭元负担68元，山东华都置业有限公司负担558元；二审案件受理费1547元，由彭元负担180元，山东华都置业有限公司负担1367元。
本判决为终审判决。
审判长 曲振涛
审判员 鲁晓辉
审判员 李 安
二〇一八年八月十五日
书记员 于佳昕