湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第71号
上诉人（原审原告、反诉被告）高林，男，1979年12月5日出生，苗族，职工。
委托代理人王帅（特别授权），湖南锦江律师事务所律师。执业证号14312199110385132。
被上诉人（原审被告、反诉原告）怀化鑫凯房地产开发有限公司。
法定代表人孙国民，系该公司董事长。
委托代理人崔小龙（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
上诉人高林因与被上诉人怀化鑫凯房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省麻阳县人民法院（2011）麻民一初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭审理了本案，高林的委托代理人王帅、怀化鑫凯房地产开发有限公司的委托代理人崔小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年12月20日，怀化鑫凯房地产开发有限公司经相关部门批准在麻阳苗族自治县高村镇沿河东路动工修建“水岸明珠”商住楼，该商住楼由怀化鑫凯房地产开发有限公司承包给湖南省第二工程有限公司怀化分公司承建。2008年10月8日，“水岸明珠”商住楼项目部取得商品房预售许可证。2009年7月30日高林、怀化鑫凯房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。合同主要内容：第三条，买受人（即高林，下同）购买出卖人（即怀化鑫凯房地产开发有限公司，下同）在麻阳苗族自治县高村镇沿河东路“水岸明珠”商住楼所建的第B栋2703号商品房1套，该房用途为商住，属框剪结构，层高为2.9米，建筑层数为地上32层，地下为1层；第四条，该商品房（合同约定）建筑面积共142.78㎡，按2084.92元／㎡计算，总金额297685元；第六条，付款方式及期限：买受人在签订合同时付定金3000元，合同签订后当日另付56685元，向银行按揭贷款238000元。出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由买受人负责承担相关费用，买受人需在2009年8月30日前申请办理按揭贷款手续并交齐办理按揭手续所需资料。反之，视买受人违约，出卖人可另行向第三人销售该宗房地产。买受人按购房总额的2%向出卖人缴纳维修基金，买受人应交纳专项维修资金总额为5954元，买受人需在2009年8月30日前将共用部分专项维修资金交予甲方（怀化鑫凯房地产开发有限公司）；第七条，买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别时间（不作累加）：（1）逾期付款在60日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于（1）项中比率的违约金）；第八条，交付期限：出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地震等自热灾害，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接单，所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件，并签署房屋接单，所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第壹、贰项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，买受人在合同上签名，出卖人在合同上加盖了公章。该合同附“水岸明珠”商住楼交楼标准的附件其内容为：1、外墙：白、灰、蓝色高级外墙漆；2、室内地面：混合砂浆抹平；3、室内地面：水泥砂浆找平拉毛；4、门窗：入户门为高级防盗门，户内预留门洞；5、厨卫：集中排油烟管道和管道井；6、楼梯间：防滑地面砖，墙面白色乳胶漆，电梯安装到位；7、空调位：客厅、主卧设室外空调机位，预留空调穿墙管洞；8、给水：一户一表，PVC管安装至水管出口，其余部分用户自理；9、供电：一户一表，照明、电器、插座双回路设置，暗敷铜芯绝缘线，客厅设Ф4空调专用线，室内插座、开关线路预埋，插座、开关安装到位；10、电讯系统：电话线、有线电视、宽带入户。合同签订后怀化鑫凯房地产开发有限公司将“水岸明珠”商住楼建成，对所有窗户安装了塑钢窗，并安装了信箱、门禁安全系统。2010年3月5日，怀化鑫凯房地产开发有限公司向麻阳苗族自治县建设工程质量监督站提出申请对“水岸明珠”商住楼进行验收，2010年5月19日经麻阳苗族自治县建设工程质量监督站验收合格。高林于2010年6月10日向怀化鑫凯房地产开发有限公司交纳维修基金2977元、房产管理局预抵押费270元、IC卡门禁费160元、公积金担保费及手续费2170元、水电材料开户费3000元、止逆阀费300元、塑钢窗材料费4683元。高林于2009年7月5日向怀化鑫凯房地产开发有限公司交纳购房定金3000元，于2009年7月30日向怀化鑫凯房地产开发有限公司交纳首期购房款56685元。高林于2010年6月11日欠怀化鑫凯房地产开发有限公司8611元、于2009年7月30日欠怀化鑫凯房地产开发有限公司35000元，高林于2009年9月11日归还欠款32000元，于2010年6月11日归还欠款3000元，高林尚欠怀化鑫凯房地产开发有限公司8611元未归还，该8611元包括水电材料开户费、塑钢窗材料及安装费等费用。2010年6月28日高林在“水岸明珠”商住楼客户领取物品签字单上的门禁系统、IC卡、密码、钥匙、止逆阀、电卡项下签名，高林入住该房。现高林以怀化鑫凯房地产开发有限公司违约为由诉至法院，怀化鑫凯房地产开发有限公司以高林违约为由提出反诉。
另查明，怀化鑫凯房地产开发有限公司未向高林交付房地产权属证书。
同时查明，麻阳苗族自治县2008年1-12月份天气实况为：元月13日至元月31日连续冰冻；2月1日至4日冰冻，7日冰冻；12月22日、23日冰冻。2009年1-12月份天气实况为：1月7日冰冻，其他时间为阴天、晴天、小雨、中雨等天气。
原审法院认为：怀化鑫凯房地产开发有限公司在取得商品房预售许可证后，高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司在平等、自愿原则下签订的商品房买卖合同，因内容不违反法律、法规的强制性规定，因此高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司之间的合同系合法有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司争议的焦点为：一、高林是否应交纳“水岸明珠”商住楼的塑钢窗材料及安装费用、水电开户费、止逆阀费；二、关于高林是否已按合同履行了全部义务；三、怀化鑫凯房地产开发有限公司是否应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。对上述三个争议焦点，法院分别论述如下：一、高林是否应交纳“水岸明珠”商住楼的塑钢窗材料及安装费用、水电开户费、止逆阀费。高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司所签订合同的交房标准附件中对交房标准已作了明示，即怀化鑫凯房地产开发有限公司交给高林的商品房中没有约定由怀化鑫凯房地产开发有限公司安装塑钢窗或铝合金窗，从该附件中可以认定塑钢窗或铝合金窗的安装应由高林自行负责，怀化鑫凯房地产开发有限公司为了商住楼外观的整体统一性，在已经通知高林并安装了塑钢窗的情况下，且安装塑钢窗的价格符合同类产品市场价格，所花安装塑钢窗的费用应由高林承担，对于高林要求怀化鑫凯房地产开发有限公司拆除塑钢窗并退还塑钢窗材料费的诉讼请求法院不予支持。对于水电开户费、止逆阀费，双方未约定由何方承担，依据湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的通知第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”虽然该通知于2009年7月1日实施，但实施之日在高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司双方约定的交房日之前，故在双方约定不明的情况下，应以上述规定为依据，由怀化鑫凯房地产开发有限公司承担水电开户费、止逆阀费。本案中虽然怀化鑫凯房地产开发有限公司给高林出具了高林交纳水电材料开户费、止逆阀费、塑钢窗材料及安装费的收据，但高林给怀化鑫凯房地产开发有限公司出具了一张8611元的欠条，但欠款包括水电材料开户费、止逆阀费、塑钢窗材料及安装费等费用，至今该款高林尚未归还给怀化鑫凯房地产开发有限公司，对于欠款中的水电材料开户费3000元、止逆阀费300元，因法院认定由怀化鑫凯房地产开发有限公司承担，故高林不必向怀化鑫凯房地产开发有限公司支付，对于欠款中的塑钢窗材料及安装费等费用5311元，因法院认定塑钢窗材料及安装费用由高林承担，加之高林向怀化鑫凯房地产开发有限公司出具了欠条，故对于怀化鑫凯房地产开发有限公司要求高林支付塑钢窗材料及安装费、部分房产管理局预抵押费的诉讼请求，法院予以支持。
关于高林是否已按合同履行了全部义务。从高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司所签合同可以认定，高林应交纳的费用为：（1）购房款；怀化鑫凯房地产开发有限公司与高林2009年7月30日签订的《商品房买卖合同》第六条第一款第2项第②小项规定：“买受人在签订合同时付定金3000元整。合同签订后当日另付房款56685元整。向银行按揭贷款238000元整。”高林在2009年7月15日向怀化鑫凯房地产开发有限公司支付了3000元购房定金，2009年7月30日支付了首期购房款56685元，尚欠购房款由怀化鑫凯房地产开发有限公司按合同的约定从高林按揭贷款中予以扣除。高林按合同约定交纳了全部购房款，高林没有违约，对于怀化鑫凯房地产开发有限公司要求高林承担逾期付款违约责任的诉讼请求法院不予支持。关于高林欠怀化鑫凯房地产开发有限公司的35000元，高林按欠条上的约定已于交钥匙前还清。（2）房屋维修基金；高林和怀化鑫凯房地产开发有限公司所签合同中明确约定了高林应按购房款的2%即5954元交纳房屋维修基金及交纳维修基金的时间，高林于2010年6月10日交纳了2977元维修基金，尚欠2977元，现怀化鑫凯房地产开发有限公司向法院提出反诉要求高林交纳房屋维修基金2977元，对怀化鑫凯房地产开发有限公司的该反诉请求法院予以支持；关于高林辩称全体业主都是按购房款的1%交纳维修基金，因该辩称与高林和怀化鑫凯房地产开发有限公司的合同约定不相符，故法院对该辩称理由不予采纳。
怀化鑫凯房地产开发有限公司是否应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。从高林和怀化鑫凯房地产开发有限公司签订的合同可知，双方签订合同的时间为2009年7月30日，约定的交房日期为2009年9月30日，怀化鑫凯房地产开发有限公司在施工期间的2008年1月13日到2009年1月7日，麻阳苗族自治县有27天处于冰冻期，虽然该期间系高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司合同中所约定的延期交房理由之一，但该冰冻期发生在高林与怀化鑫凯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之前，故该冰冻期不得作为怀化鑫凯房地产开发有限公司延迟交房的抗辩理由。对于怀化鑫凯房地产开发有限公司所提出的其他影响交房的因素因怀化鑫凯房地产开发有限公司未能提供充分证据证实，故对怀化鑫凯房地产开发有限公司的该辩称理由法院不予采纳。怀化鑫凯房地产开发有限公司在庭审中辩称其延期交付房屋的原因已告知高林，且高林已同意接受房屋，对怀化鑫凯房地产开发有限公司的该辩称理由因怀化鑫凯房地产开发有限公司未能提供证据证实法院对怀化鑫凯房地产开发有限公司的该辩称不予采信。高林于2010年6月28日在怀化鑫凯房地产开发有限公司处领取了钥匙完全占有了房屋，接受钥匙时高林并未提出异议，此时应视为房屋已交付使用。因此怀化鑫凯房地产开发有限公司逾期交房的期间为2009年9月30日到2010年6月28日共271天。按合同条款第九条第一款第1项第（2）小项的约定，因高林并未要求解除合同，怀化鑫凯房地产开发有限公司应当承担的违约责任为297685元×0.2‰×271天＝16135元，故对于高林要求怀化鑫凯房地产开发有限公司支付违约金16135元的诉讼请求法院予以支持，对于高林诉请超出部分法院不予支持。对于逾期办证的违约责任，因高林未按购房合同向怀化鑫凯房地产开发有限公司足额交纳房屋维修基金，致使怀化鑫凯房地产开发有限公司无法向麻阳苗族自治县房产管理局交纳维修基金，麻阳苗族自治县房产管理局以此为由不予发放房产证，该责任在于高林，故高林要求怀化鑫凯房地产开发有限公司承担逾期办证的违约责任，法院不予支持。对于高林要求怀化鑫凯房地产开发有限公司交付2703号商品房的房地产权属证书的诉讼请求，因高林未交清房屋维修基金，致使房产证未予发放，在高林交清房屋维修基金后怀化鑫凯房地产开发有限公司应及时办理并交付房地产权属证书。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定经湖南省麻阳苗族自治县人民法院审判委员会研究决定，判决如下：一、怀化市鑫凯房地产开发有限公司向高林支付违约金16135元，限本判决生效之日起十日内付清；二、高林向怀化鑫凯房地产开发有限公司支付房屋维修基金2977元、塑钢窗材料及安装费4683元、部分房产管理局预抵押费628元限本判决生效之日起十日内付清；三、怀化鑫凯房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向高林交付2703号商品房的房地产权属证书；四、驳回高林的其他诉讼请求；五、驳回怀化鑫凯房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉受理费492元由高林负担205元，由怀化鑫凯房地产开发有限公司负担287元；反诉受理费90元由高林负担64元，由怀化鑫凯房地产开发有限公司负担26元。
宣判后，上诉人高林不服，向本院提起上诉称：一、一审法院在审核高林交纳的塑钢窗材料及安装费及房产管理局预抵押费时有重大瑕疵。首先一审法院查明2010年6月10日高林向怀化鑫凯房地产开发有限公司缴纳房产管理局预抵押费270元，塑钢窗材料费4683元。可见高林塑钢窗材料费及安装费4683元已经缴纳，再判决支付明显错误；其次高林提交的房产管理局的预抵押费票据金额为2700元，法院审核票据时将2700元认定为270元并据此判决高林承担628元预抵押费也属错误；再次法院判决高林承担628元预抵押费的依据判决书没有体现。二、关于高林欠款8611元的相关情况。高林向怀化鑫凯房地产开发有限公司书写了8611元的欠条的原因是高林在与怀化鑫凯房地产开发有限公司签订购房合同时怀化鑫凯房地产开发有限公司预估的房屋面积为142.78㎡，应缴纳房款为297685元。但房产部门测量的房屋实际面积为138.65㎡，面积误差为4.13㎡，价值为8610.7元，因此高林扣下了8611元未付。怀化鑫凯房地产开发有限公司认为房地产测量事务所出具的测量数据不是业主房屋面积的正式文本要求房产证出来后以房产证的面积为准，要求高林书写了8611元的欠条。高林书写得8611元的欠条与怀化鑫凯房地产开发有限公司诉求高林支付塑钢窗材料及安装费和房产管理局预抵押费等费用性质不同应属于另一法律关系，一审法院无视事实依据怀化鑫凯房地产开发有限公司的诉请判决背离了法律的公正。故高林请求二审法院支持高林的以下上诉请求：一、撤销一审判决第二项要求高林承担塑钢窗材料费及安装费4683元以及部分房产管理局预抵押费628元的判决；二、要求怀化鑫凯房地产开发有限公司返还多收取的房产管理局的预抵押费。
被上诉人怀化鑫凯房地产开发有限公司答辩称：高林书写的8611元欠款包括水电材料费、开户费、安装费等费用并不是房屋差价，故要求二审法院维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
经本院查明：怀化鑫凯房地产开发有限公司向高林出具的收款收据显示其向高林代收房产局预抵押费2700元。
双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
上述事实，经一、二审公开开庭审理，当事人到庭举证、质证和辩论，有一审所列证据，一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案涉及以下争议焦点：高林是否应当向怀化鑫凯房地产开发有限公司支付房屋维修基金2977元、塑钢窗材料及安装费4683元、部分房产管理局预抵押费628元。本院依法评判如下：在缴纳房屋维修基金、塑钢窗材料及安装费和房产管理局预抵押费时高林因房产部门测量的房屋实际面积与怀化鑫凯房地产开发有限公司预估面积相差4.13㎡而向怀化鑫凯房地产开发有限公司书写了8611元的欠条。现在高林主张用相差的面积款抵消房屋维修基金2977元、塑钢窗材料及安装费4683元、部分房产管理局预抵押费628元。因高林未与怀化鑫凯房地产开发有限公司就房屋面积款进行最后结算，因此高林主张用以抵消的债权是不确定的。故对于高林要求用相差的面积款抵消房屋维修基金2977元、塑钢窗材料及安装费4683元、部分房产管理局预抵押费628元的上诉请求本院不予支持。关于2700元预抵押费系一审法院书写错误，但一审法院在费用计算时以2700元为准无误。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉不成立，本院不予以采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费492元由高林负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 欧晓林
代理审判员 唐会平
二〇一四年五月十六日
代理书记员 王彦星