中华人民共和国
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初2687号
原告NGHANGUAN（HUANGHANYUAN，中文名黄汉源），男，1973年8月26日出生，新加坡共和国公民，住北京市朝阳区。
代理人朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。
被告北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路8号101。
法定代表人张桐源，董事长。
委托代理人刘闯，北京市合川律师事务所律师。
原告NGHANGUAN（HUANGHANYUAN，中文名黄汉源，以下称黄汉源）与被告北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下称正旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄汉源的委托代理人朱小梅，正旭公司的委托代理人刘闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄汉源向本院提出诉讼请求：1、判令正旭公司立即为黄汉源办理北京市朝阳区0802室房屋（以下称涉案房屋）不动产登记证。2、判令正旭公司向黄汉源支付逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记的违约金1407264元，按总房款2139339的日万分之二（每日428元）自2007年11月1日计算至2016年11月1日共3288天。3、判令正旭公司向黄汉源支付逾期办理涉案房屋转移登记（房屋所有权证）的违约金343791元，按总房款2139339元的日万分之零点五（每日107元）自2008年1月15日计算至2016年11月1日共3213天（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2006年6月6日黄汉源与正旭公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买正旭公司开发的北京市朝阳区0802室房屋（以下称涉案房屋）。合同约定房屋预测面积137.64平米，其中套内建筑面积115.32平方米。共用部位与共用部位房屋分摊面积22.32平米。合同签订后，黄汉源按照合同约定向正旭公司支付了全部购房款2139339元。双方所签合同第二十条产权登记（一）初始登记约定，正旭公司应在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，完成初始登记。逾期取得的，出卖人应按日计算向买受人支付全部己付款万分之二的违约金。（二）转移登记约定，如因出卖人的责任，买卖人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，出卖人应按日计算向买受人支付全部己付款万分之零点五的违约金。2007年1月16日，正旭公司隐瞒房屋未依法进行竣工验收备案和面积未依法实测的事实将房屋交付黄汉源。黄汉源按通知向正旭公司交纳了契税，维修基金和产权代办费和面积补差款。但是至今房屋己交付己近十年之久，黄汉源多次要求正旭公司履行合同办理产权证，支付违约金，但正旭公司均恶意拒不履行。最近经向政府部门公开信息确认，涉案房屋尚未通过竣工验收备案，正旭公司未能也无法取得涉案房屋的初始登记，更不能为黄汉源办理涉案房屋的产权转移登记。同时经向政府部门了解，正旭公司也未依法进行房屋面积测绘和测绘报告备案。经向政府了解，涉案房屋无法取得产权证，完全系因正旭公司在开发过程中无视法律恶意持续违法及长期不履行相关法定义务所致。正旭公司先超规划建设一层4071平方米，于2010年以每平米8万元以上的高价推向市场，获利近4亿元。后正旭公司又于2011年非法加建阳光房835平米，以空中花园名义超高价推向市场。为获得非法暴利，正旭公司在被有关部门要求拆除的情况下以种种理由坚持销售，拒不拆除。导致黄汉源购房至今始终无法取得房屋所有权证，正旭公司应承担完全的违约责任。因为该房屋无法取得房屋所有权证，导致黄汉源生活严重受困，换房、租房均不能正常进行，小区贬值巨大，在北京市房地产大幅增值的今天，黄汉源的房屋根本无法进行交易置换，黄汉源早就应有的房屋所有权的收益和处分权利无法实现，经济损失巨大。
正旭公司辩称：黄汉源没有权利要求正旭公司立即办理所在房屋的产权转移登记手续。是否可以办理竣工验收，产权转移登记等，并非由开发商自己能够决定，还要取决于政府部门配合和批准。黄汉源要求判决支付涉案房屋所在楼房迟延办理初始登记的违约金的诉讼请求，不符合双方的合同约定，尚未具备合同约定的起诉条件。双方《北京市商品房预售合同》第二十条第（一）项“初始登记”第“1”小项规定：出卖人支付逾期办证的违约金的时间是“出卖人实际取得权属登记证明之日起30日内”。现在出卖人没有实际取得权属登记，其应付违约金的付款的时间条件并未成立。在这之前黄汉源不具备诉权。黄汉源诉请正旭公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉权也没有，理由同上。买卖合同第二十条第（二）项“转移登记”第2小项第(1)项中，最后一句也约定了买受人主张逾期办理房屋产权登记的违约金的付款时间为：“买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内”。黄汉源并未委托正旭公司办理房屋所有权证，委托的是北京嘉业兴安房地产经纪公司（以下称嘉业公司），追究正旭公司不能办理房屋产权转移登记手续的责任，是不成立的。双方合同约定，只有开发商存在过错的情况下，才负违约责任。即使规划不能完成算作开发商的过错，开发商的过错也只存在于2010年之前，之后开发商没有过错。所谓的增加一层建筑的问题，在2010年已经通过罚款合法化。2010年以后，是因为阳光房的问题。开发商2010年将尚未卖出的阳光房已经全部拆除。剩下的阳光房被定为违建，归城管部门负责拆除。城管部门没有拆除，造成规划不能批准，责任不在开发商。阳光房不是标准意义上的房子，是赠送的玻璃房，没有当做商品房出卖。不能因此认为自始至终开发商均有过错。即使黄汉源主张逾期办理房屋初始登记及房屋产权转移登记违约金的条件已经成就，按照法律规定，以及北京市高院的指导意见，只能主张两年的逾期违约金。超过两年的过了诉讼时效，法律不予保护。《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷的会议纪要》第二十三条明确规定：“约定的违约金为按日（月）给付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金的保护范围为当事人起诉之日前两年。”黄汉源主张的违约金数额过高，请求法院酌情降低。黄汉源的房屋总价款为214万余元，按照黄汉源的诉求，逾期办理房屋初始登记的违约金140万余元，高达房款的65%;再加上办理房屋转移登记的违约金34万元左右，则违约金数额高达总房款的81%。过高的违约金会使开发商拖欠建筑商的工程款不能给付，建筑商不配合竣工验收，会造成房产证不能办理。如果法院判决开发商承担违约责任，请求在总房款的日万分之0.5范围内判决，这已经是开发商所能承受的极限。按照合同法规定，违约金的数额最高不得超过损失的30％。黄汉源没有实际损失。房屋租赁有购房合同就可以完成，本小区对外出租房屋的有很多。自2007年至今，本小区房屋价值增长了五六倍。只有持有房屋才能实现房屋的最大价值，而不是卖出。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
2006年6月6日，黄汉源与正旭公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定：黄汉源购买正旭公司开发的涉案房屋，预测面积137.64平米，其中套内建筑面积115.32平方米，共用部位与共用部位房屋分摊面积22.32平米，总价款2139339元。合同第二十条“产权登记”约定：（一）初始登记。出卖人应在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，完成初始登记。逾期取得的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买卖人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部己付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。签约后，黄汉源向正旭公司支付了全部购房款。2007年1月，正旭公司将房屋交付黄汉源。黄汉源收房时向正旭公司交纳了契税、公共维修基金、产权代办费和面积补差款。
北京市规划委员会朝阳分局2016年7月22日给业主的信访答复意见书记载：该项目建设工程中，建设单位自行加建一层，我局已依法给予处罚。目前，该项目尚有其它违法建设还未拆除完毕，不具备规划验收合格条件。正旭公司也未向规划部门申报规划验收。
北京市住房和城乡建设委员会（以下称北京建委）2010年1月发布《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，其中规定：……三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。
2017年1月25日，北京市规划委员会给正旭公司出具《建设工程规划核验（验收）意见》，内容为：根据你单位提交的申请，规划行政主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，于2017年1月对你单位在在朝阳区朝阳公园西路建设的正旭晶典花园住宅楼进行了进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》：(2004规地字0020号)；《建设工程规划许可证》：(2017规(朝)建字0004号，2004规（朝）建字0108号)。因涉及违法建设等问题，请不动产登记部门协助暂停办理项目A9、B8、B9、D10、E9、F10、G10、F11等房屋及首层公建配套房屋的初始登记、转移登记和抵押登记等手续。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。
黄汉源提交北京建委2017年5月2日给市规划国土委出具的复函，内容为：我委经与市工程建设质量管理协会沟通，查询相关资料，有关情况逐复如下：一、正旭晶典花园项目获2004年度北京市建筑（结构）长城杯金质奖。二、根据相关管理办法和评审标准，获得建筑（结构）长城杯的工程主体结构均符合设计要求，在施工过程中均已经过专家评审确认。
本院认为，原被告签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定和交易习惯，正旭公司负有协助业主办理产权转移登记的合同义务。结合北京建委《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》、北京市规划委员会《建设工程规划核验（验收）意见》、北京建委给市规划国土委的复函等在案证据，说明涉案房屋现已具备办理产权转移登记的条件。黄汉源要求正旭公司办理涉诉房屋产权转移登记手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
依据查明的事实，涉案房屋此前未能办理产权初始登记及转移登记的原因在于正旭公司存在超规划建设行为导致不能按期办理规划批准及竣工备案。正旭公司作为专业房地产开发企业，明知超规划建设可能导致产权手续办理困难，但为追求利益仍超规划建设，致不能依据双方合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明以及在合同约定期限内为黄汉源办理产权证，已构成违约，且其对此存在过错，应依据合同约定承担违约责任。正旭公司所提2010年之后其超规划建设的部分阳光房未被拆除系城管部门责任，其不存在过错等抗辩事由，均缺乏法律依据，本院不予采纳。双方合同约定，商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。正旭公司所提黄汉源已委托嘉业公司办理产权证，未委托其办理产权证的抗辩意见没有事实和法律依据，不能成为正旭公司的免责理由。
正旭公司主张违约金的支付条件尚未成就，但因正旭公司原因导致涉案房屋长达十年时间未能办理权属登记，《中华人民共和国合同法》规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。如坚持要求黄汉源在房产初始登记及转移登记办理后再主张权利，对黄汉源显失公平。正旭公司的该抗辩意见，本院不予采纳。黄汉源要求正旭公司立即支付迟延办理初始登记和产权转移登记违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
双方约定的违约金为按日给付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，正旭公司所提诉讼时效抗辩具有法律依据。黄汉源系在《中华人民共和国民法总则》生效前起诉，其主张的违约金的保护范围为其起诉之日前二年，即2015年1月9日至2017年1月9日。考虑到房屋产权初始登记与转移登记存在因果关系，正旭公司的二项违约行为给黄汉源造成的损失存在一定的重复，正旭公司所提合同约定违约金过高的抗辩意见本院予以采信，本院将二项违约金予以合并计算，并择一高标准，即按照每日万分之二的标准一并计算。黄汉源在本案中的违约金均主张至2016年11月1日，其中2015年1月9日至2016年11月1日共计662天在诉讼时效期间内，违约金数额为283248.48元（2139339元×每日万分之二×662天）。依据公平原则，本院酌减黄汉源诉讼请求部分的诉讼费仍由正旭公司负担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告NGHANGUAN（HUANGHANYUAN，中文名黄汉源）办理北京市朝阳区0802号房屋的权属转移登记手续。
二、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告NGHANGUAN（HUANGHANYUAN，中文名黄汉源）支付逾期办理房屋产权初始登记与逾期办理房屋产权转移登记的违约金共计二十八万三千二百四十八元四角八分。
三、驳回原告NGHANGUAN（HUANGHANYUAN，中文名黄汉源）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费负担如下：案件受理费11242元，均由正旭公司负担（黄汉源已预交，正旭公司于本判决生效之日起15日内支付给黄汉源）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋培海
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 史文军
二〇一八年六月四日
书 记 员 姜 真