＼n广东省东莞市中级人民法院
＼ n ＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2012）东中法民一终字第1796号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）：戴建雄，男。＼n委托代理人：黄礼广，广东瑞轩律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司。营业场所：东莞市凤岗镇官井头村水库工业一路8号办公楼一楼。＼n负责人：张飞忠。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金磊投资担保有限公司。住所地：深圳市龙岗区南湾街道丹竹头社区盛宝路29号1#厂房3楼306。＼n法定代表人：张飞忠，该公司总经理。＼n以上两被上诉人共同委托代理人：黄德生，东莞市凤岗镇法律服务所法律服务工作者。＼n上诉人戴建雄因与被上诉人深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司（以下简称金磊物业分公司）、深圳市金磊投资担保有限公司（以下简称金磊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第2856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2012年4月27日，戴建雄向原审法院提起诉讼，请求判令：1、金磊公司、金磊物业分公司连带向戴建雄退回人民币234700元（保证金171300元、电梯保养费等59700元、水电押金2000元，电表初装费1700元）；2、金磊公司、金磊物业分公司连带向戴建雄赔偿损失人民币1125294元（装修设备损失957094元、证照变更费用1500元、评估费11000元、搬迁费155700元）；3、金磊公司、金磊物业分公司连带向戴建雄赔偿停产损失人民币234068元（2012年3、4月份工人工资）；4、解除戴建雄与金磊公司签订的《物业管理和代理租赁合同》。＼n金磊公司、金磊物业分公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除戴建雄与金磊公司于2011年11月10日签订的《物业管理和代理租赁合同》和《厂房附属协议》；2、戴建雄支付金磊公司、金磊物业分公司2012年4月至5月份的租金人民币119400元及逾期违约金人民币16119元（以每月人民币119400元为本金，自2012年4月6日起每日按欠款总额的5‰计至清偿之日止，暂计至2012年5月18日）；3、戴建雄支付给金磊公司违约金358200元；4、戴建雄支付自2012年6月1日至交回租赁房屋给金磊公司、金磊物业分公司使用之日的租金（租金每月按人民币59700元计算）；以上合计人民币493719元。＼n原审法院经审理查明：2011年11月10日，金磊公司与戴建雄签订《物业管理和代理租赁合同》及《厂房附属协议》。合同约定：金磊公司受房主委托，代理房主出租位于塘厦田心金磊工业区厂房钢构和办公楼一楼，总面积3620㎡，月租金51700元，宿舍共12间，月租金5400元，垃圾清运费500元/月，物业管理费2100元/月，合计租金59700元/月；合同期限为10年零51天，自2011年11月10日至2021年12月31日止；合同签订时，戴建雄向金磊公司预交三个月房屋租赁保证金171300元，一个月的房租、管理费、垃圾清运费及电梯维修保养费计59700元，水电费押金2000元，电费初装费1700元，合计人民币234700元；宿舍和办公楼的装修期30天，2012年1月4日至2012年2月4日，自2012年2月5日开始计算所有租金；钢构厂房装修期为45天，在2012年2月19日计租；任何一方不得违约，否则，由违约方赔偿对方每个月房租的六倍。合同其中第三条约定，如戴建雄超过当月20日尚未缴清房租费用，金磊公司有权单方终止合同并通知戴建雄迁离且不承担任何责任，租赁保证金作为戴建雄违约金赔偿，不予退回。＼n2011年11月9日，戴建雄交纳厂房、办公楼、宿舍房屋保证金、水电押金、电表初装费，共计175000元，由金磊公司收讫，并出具收据；2011年12月22日，戴建雄交纳行车厂房装修工程水电押金5000元，由金磊物业分公司收讫，并出具收据；2012年1月5日，戴建雄预付一个月租金59700元，由金磊物业分公司收讫，并出具收据；2012年2月4日，戴建雄交纳2012年1月份水电费和2月份管理费，共计4006元，由金磊物业分公司收讫，并出具收据；2012年3月5日，戴建雄交纳3月份房租和2月份管理费，共计35048元，由金磊公司收讫，并出具收据。2012年3月5日，金磊公司对戴建雄提交的确认书及平面方案图进行签名并盖章确认。确认书显示：戴建雄在厂房添置起重机、行车轨道以及安装车间内电路、电器开关；确认书上有金磊公司员工签名并加盖该公司印章。平面方案图显示：戴建雄对办公楼一层进行装修，并由东莞市华科装饰有限公司出具该平面图，图上有金磊公司员工签名并加盖该公司印章。＼n2012年4月4日，戴建雄向金磊公司邮寄告知函一份，要求金磊公司在收到告知函的两日内提交其所租赁物业的竣工验收证明，否则终止《物业管理和代理租赁合同》。金磊公司主张其在收到告知函的当天已将函中所要求的资料交给戴建雄。戴建雄主张金磊公司未能提交相关证明材料，其已于2012年4月6日将厂房交还给金磊公司，并要求解除租赁合同，同时赔偿其装修损失，退还已交纳的相应费用。戴建雄为证明其装修损失的具体金额，提供了东莞市华联资产评估事务所出具的评估报告，并要求金磊公司、金磊物业分公司按评估价值赔偿其损失。报告显示其对厂房和办公室进行了装修，厂房价值合计113280元、办公室价值合计73720元。戴建雄在第一次庭审中承认其没有对租赁的宿舍进行装修。金磊公司、金磊物业分公司对评估报告的真实性、关联性不予确认。戴建雄在质证笔录中主张其安装的行车工程已于2012年3月底至4月2日期间拆除。金磊公司、金磊物业分公司质证当时只是看到戴建雄于上述时间运走了一些材料，具体运走的东西不清楚。＼n金磊公司、金磊物业分公司在举证期限内提起反诉，主张涉案厂房在2012年6月16日出租了850平方米，还有1650平方米没有出租；涉案办公楼一楼分租给了两家公司，6月中旬出租一部分，7月14日出租了另外一部分；涉案宿舍在2012年6月中旬出租了5间，还有7间没有出租。戴建雄应当支付相应的租金。且戴建雄单方解除租赁关系，应当按照合同约定支付违约金。＼n原审法院依职权对涉案房屋的权属情况进行调查，并取得一份土地使用权证、六份房屋所有权证。土地使用权证显示：土地使用权人为东莞市塘厦镇田心社区居民委员会；坐落于东莞市塘厦镇田心社区居民委员会；使用权面积为12600平方米（证号为：东府集用（1989）第190021080304号）。六份房屋所有权证显示：所有权人为东莞利龙装修制品厂有限公司。塘厦镇田心社区居民委员会出具证明一份，用于证明塘厦镇田心社区塘龙西路92号的厂房、办公室、宿舍及厂房后面的空地属于东莞市永发置业有限公司所有。东莞利龙装饰制品有限公司出具证明一份，证明其于2011年3月28日将上述12600平方米土地及六份房屋所有权证对应的房屋全部转让给了东莞市永发置业有限公司，正在办理过户手续。2011年7月28日，东莞市永发置业有限公司将上述12600平方米土地及六份房屋所有权证对应的房屋全部出租给了金磊公司，租期由2012年1月1日至2021年12月31日。对此，金磊公司提供了《租赁合同书》为证。《租赁合同书》第六条第二款第（九）项约定，金磊公司对涉案房屋可进行分租。戴建雄、金磊公司、金磊物业分公司对一份土地使用权证及六份房屋所有权证均予以确认。其中粤房字第03848**号房屋所有权证所对应的为涉案办公室；其中粤房字第03848**号房屋所有权证所对应的为涉案宿舍楼。但涉案的厂房没有对应的房屋所有权证。对此，金磊公司提供了《关于田心塘龙西路92号厂内搭建说明》一份。该《说明》显示：东莞市永发置业有限公司向东莞市城市管理综合执法分局提出拆除原来厂房搭建，重新加固搭建厂房，并经东莞市塘厦镇规划管理所同意。戴建雄对该说明质证真实性确认，但主张县规划部门才有权批准临时搭建物，规划所并没有确认的资质，金磊公司将仓库作为厂房出租不具有合法性，且《说明》不能证明塘龙西路92号就是涉案的租赁物，且临时搭建物的时效只有两年，该租赁物已经超期。金磊公司、金磊物业分公司在第二次开庭时，补交了一份由塘厦镇规划所出具证明，证明金磊公司、金磊物业分公司出租给戴建雄的土地及厂房属于工业用地，符合政府总体规划。戴建雄质证对真实性确认，但认为规划所出具的证明无法替代工程规划许可证。同时，戴建雄、金磊公司、金磊物业分公司双方确认办公室面积为1120㎡，厂房面积为2500㎡，无需再进行丈量。＼n原审法院依职权对涉案厂房及办公楼的装修及出租情况进行调查，形成两份问话笔录、两份租赁合同及现场照片。问话笔录、两份租赁合同及现场照片显示：刘伟勇、宋云山分别于2012年5月3日、2012年5月13日租赁了涉案办公室；办公室已经进行了装修，并添置办公用品等，其中一间小办公室用来作为生产车间；办公室在其两人租赁前的地板、墙体、天花都是旧的，没有重新装修的痕迹。对此，戴建雄的质证意见如下：对问话笔录、租赁合同、照片的真实性予以确认，但对问话笔录的内容不予确认；被问话人所述内容与戴建雄提交的证据相矛盾，所以被问话人所讲的与事实不符；戴建雄无法确认两份租赁合同中的租赁物系戴建雄、金磊公司签订合同中的租赁物一致，同时证明金磊公司2012年4月6日已经收回租赁物；戴建雄也无法确认照片中具体位置系租赁物所在的位置。金磊公司、金磊物业分公司的质证意见如下：对问话笔录、租赁合同、照片的真实性予以确认，均为真实情况的反映；刘伟勇系2012年6月3日开始计算租金，宋云山系2012年7月14日开始计算租金，在此之前的租金应当由戴建雄支付。＼n另查，金磊物业分公司系金磊公司在东莞设立的分公司。＼n原审法院认定上述事实的依据：物业管理和代理租赁合同、厂房附属协议、收款收据5张、确认书、平面方案图、照片、资产评估报告、评估费发票、邮件详情单、证人证言、告知函、合同书，工人工资表、发票及缴款通知书凭证、营业执照、查询结果、登记资料、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、权属证明、关于田心塘龙西路92号厂房内搭建说明、租赁合同、问话笔录、质证笔录以及本案一审庭审笔录等副卷为证。＼n原审法院认为，本案争议焦点在于第一、涉案租赁合同是否有效；第二、戴建雄应否支付金磊公司、金磊物业分公司2012年4月份至今的租金及滞纳金；第三、金磊公司、金磊物业分公司是否退还戴建雄保证金、电梯保养费、水电押金、电表初装费；第四、戴建雄应否支付金磊公司、金磊物业分公司违约金；第五、金磊公司、金磊物业分公司应否支付戴建雄的装修损失及退还其已经交纳的相应费用；第六、金磊公司、金磊物业分公司应否支付戴建雄停产损失人民币234068元。＼n关于第一个争议焦点。戴建雄与金磊公司于2011年11月10日签订《物业管理和代理租赁合同》及《厂房附属协议》。合同约定的房屋及土地是由东莞利龙装饰制品有限公司转让给东莞市永发置业有限公司。金磊公司与东莞市永发置业有限公司签订的《租赁合同书》约定，金磊公司对涉案房屋可进行分租。合同中涉及的办公楼、宿舍均取得相应的房屋所有权证。合同涉及的厂房虽然未取得房屋所有权证。但金磊公司提供了关于田心塘龙西路92号厂房内搭建说明和塘厦镇规划所出具的证明，可以证明涉案厂房的建设经过塘厦镇规划所的批准，该土地也属于工业用地，与塘厦镇总体规划无矛盾，且戴建雄不能提供证据证明涉案房屋存在质量问题而不能使用，故涉案厂房可用于出租。该合同系双方真实意思的表示，未违法律法规的强制性规定。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原审法院认定《物业管理和代理租赁合同》及《厂房附属协议》有效。＼n关于第二个争议焦点。戴建雄于2012年4月2日邮寄给金磊公司告知函，要求金磊公司在收到告知函的两日内提交其所租赁物业的竣工验收证明，否则终止《物业管理和代理租赁合同》。金磊公司承认其收到该函，但其主张在收到告知函的当天已将函中所要求的资料交给戴建雄。戴建雄主张因其未收到材料，已于2012年4月6日将租赁物归还金磊公司、金磊物业分公司。金磊公司、金磊物业分公司未提供证据证明其已经将材料交给戴建雄。对于戴建雄的上述主张原审法院予以采信。结合金磊公司分别于2012年5月3日、2012年5月13日将涉案办公楼租给刘伟君、宋云山的事实。原审法院认为涉案的《物业管理和代理租赁合同》及《厂房附属协议》于2012年4月6日解除，租金应当计至2012年4月6日。根据《物业管理和代理租赁合同》的约定，宿舍及办公楼一楼于2012年2月5日开始计算租金；钢构厂房于2012年2月19日计算租金。经计算，2012年2月5日至2012年4月6日的涉案租赁物租金为105546.2元。根据戴建雄提供的收据显示，其已向金磊公司支付租金98754元，故戴建雄仍须支付金磊公司、金磊物业分公司租金人民币6792.2元。对于金磊公司、金磊物业分公司要求戴建雄支付租金超出部分，原审法院不予支持。至于逾期付款违约金。戴建雄已于2012年4月6日将厂房归还金磊公司、金磊物业分公司，且要求解除租赁关系，金磊公司、金磊物业分公司也未要求戴建雄在合理期限内交租。故金磊公司、金磊物业分公司要求戴建雄支付逾期付款违约金缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。＼n关于第三个争议焦点。依据《物业管理和代理租赁合同》第三条约定，如戴建雄超过当月20日尚未缴清房租费用，金磊公司有权单方终止合同并通知戴建雄迁离且不承担任何责任，租赁保证金作为戴建雄违约金赔偿，不予退回。由于戴建雄未按期支付租金，且其主动要求提前解除租赁关系，违反《物业管理和代理租赁合同》的约定，故戴建雄的上述主张，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。其要求金磊公司退还保证金、电梯保养费、水电押金、电表初装费的诉讼请求，原审法院不予支持。＼n关于第四个争议焦点。戴建雄于2012年4月6日以金磊公司、金磊物业分公司无法提供相关竣工验收证明为由要求终止《物业管理和代理租赁合同》。但戴建雄已经就租赁地点变更了营业执照，金磊公司、金磊物业分公司也履行了《物业管理和代理租赁合同》的相关义务。同时，涉案的厂房已经塘厦镇规划所批准建设，且不违反塘厦镇总体规划。故戴建雄以金磊公司、金磊物业分公司无法提供相关竣工验收证明为由解除租赁关系，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。同时《物业管理和代理租赁合同》第条约定：任何一方不得违约，否则，由违约方赔偿对方每个月房租的六倍。但其约定的违约金明显偏高，且双方在签订合同后戴建雄已向金磊公司交付171300元的保证金。该保证金可作为违约金抵充其实际损失。对于金磊公司、金磊物业分公司要求戴建雄支付其违约金人民币358200元的反诉请求，原审法院不予支持。＼n关于第五个争议焦点。2012年3月5日，金磊公司对戴建雄提交的确认书及平面方案图进行签名并盖章确认，应当视为金磊公司、金磊物业分公司允许戴建雄对租赁物进行装修。关于办公楼一楼装修问题。原审法院依职权对办公室一楼装修问题进行现场调查。现承租办公室一楼的两名承租人的工作人员均表示：其承租前办公室一楼未进行装修；现两承租人已经对办公室一楼进行了装修并安装了相关办公设施。虽戴建雄对其办公楼一楼的装修价值进行评估，并提供鉴定报告。但该鉴定机构系戴建雄单方委托，其也无法证明被评估的装修系涉案办公楼一楼的装修，对此金磊公司、金磊物业分公司亦不予确认。根据戴建雄、金磊公司、金磊物业分公司确认的平面方案图，仅能证明戴建雄委托装修公司对办公楼一楼进行了装修规划，无法证明该公司已经进行了装修。故戴建雄主张其对涉案办公室一楼进行装修，原审法院不予采纳。关于行车工程。根据原审法院现场调查勘察及拍摄的照片可以显示空置的厂房有装修的痕迹，且戴建雄主张其已于2012年3月底至4月2日期间将行车工程拆除。金磊公司、金磊物业分公司质证当时只是看到戴建雄于上述时间运走了一些材料，具体运走的东西不清楚。综上，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，戴建雄要求金磊公司、金磊物业分公司支付装修设备损失957094元的诉讼请求，原审法院不予支持。另戴建雄要求金磊公司、金磊物业分公司支付证照变更费、评估费、搬迁费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。＼n关于第六个争议焦点。由于戴建雄违约导致合同解除，由此造成的损失应当由戴建雄承担。故其要求金磊公司、金磊物业分公司赔偿停产损失人民币234068元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。＼n综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年版）第六十四条的规定判决：一、确认戴建雄与深圳市金磊投资担保有限公司于2011年11月10日签订的《物业管理和代理租赁合同》及《厂房附属协议》已于2012年4月6日解除。二、戴建雄于判决发生法律效力之日起五日内支付深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司租金差额6792.2元。三、驳回戴建雄要求深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司连带向其退回人民币234700元（保证金171300元、电梯保养费等59700元、水电押金2000元，电表初装费1700元）的诉讼请求。四、驳回戴建雄要求深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司连带向其赔偿损失人民币1125294元的诉讼请求。五、驳回戴建雄要求深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司连带向其赔偿停产损失人民币234068元的诉讼请求。六、驳回深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司要求戴建雄支付违约金358200元的诉讼请求。七、驳回深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司要求戴建雄支付自2012年6月1日至交回租赁房屋给深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司使用之日的租金的诉讼请求。八、驳回戴建雄的其他诉讼请求。九、驳回深圳市金磊投资担保有限公司东莞物业管理分公司、深圳市金磊投资担保有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19146元，由戴建雄负担；反诉受理费4353元，由金磊公司、金磊物业分公司负担。＼n上诉人戴建雄不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉租赁合同无效，原审法院对此认定有误。1、金磊公司、金磊物业分公司至一审庭审结束后仍未提交案涉厂房的竣工验收证明、建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同应属无效。2、《关于田心塘龙西路92号厂房搭建说明》上只有东莞市塘厦镇规划管理所的印章，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，临时建筑建设的审批权限最低为县级规划部门，因此塘厦镇规划管理所无权批准临时建筑。3、搭建说明中提到“附原状图”，但金磊公司、金磊物业分公司提交的该说明并没有原状图，且塘厦镇规划管理所也应当出具正式的许可证，而非说明。4、搭建说明是关于场内原有搭建的临时仓库重新加固搭建，即搭建的仍为临时建筑，使用年限为2年，但案涉厂房为钢构，租赁期限长达10年零5天，可证明厂房并非临时建筑。5、案涉厂房存在积水、漏水等情况，属于有质量问题。6、案涉厂房靠近高压的输电变压器，违反相关法律的规定。（二）因案涉厂房不具备出租条件、存在漏水和牛腿不能承重10吨行车等质量问题，导致戴建雄搬离案涉租赁物，故金磊公司、金磊物业分公司应连带向戴建雄退回保证金、电梯保养费等、水电押金、电表初装费以及押金。（三）金磊公司、金磊物业分公司应向戴建雄赔偿装修费和评估费。1、戴建雄提交的确认书、方案图以及评估报告可证实戴建雄对案涉厂房、办公室进行了添加和装修。若金磊公司、金磊物业分公司对装修评估报告有异议，应当向法院申请重新鉴定，并保存好租赁物的原状，但是金磊公司、金磊物业分公司并没有这样做，其反而将案涉租赁物重新出租给他人，由此可以证实金磊公司、金磊物业分公司对装修价值是没有异议的。2、原审法院于租赁物返还三个半月后向与金磊公司、金磊物业分公司存在利益关系的人员进行的调查和拍取的照片，无法反映租赁物的真实情况，原审法院据此认定办公楼一楼没有装修是错误的。（四）由于案涉厂房不具备法定的出租条件和存在质量问题，金磊公司、金磊物业分公司应当赔偿戴建雄证照变更费用、搬迁费以及停产损失。戴建雄为办理公司证照花费1500元；双方确认书中明确注明有十台行车，且合同书证实戴建雄将行车拆走，金磊公司、金磊物业分公司应赔偿搬迁费；因案涉厂房不具备出租条件及存在质量问题，导致戴建雄停厂两个月，若加上房屋租金、利润，损失远大于员工工资损失，现戴建雄只主张两个月的工资。（五）假设案涉租赁合同有效，则案涉厂房存在漏水、靠近高压线、未取得工程规划许可证、牛腿不能承重10吨行车等违约情形，导致无法达到合同目的，戴建雄也有权解除合同，金磊公司、金磊物业分公司需承担违约责任，向戴建雄退回已收取的239700元和赔偿损失1359362元。据此，戴建雄请求本院：1、撤销原审判决第一、二、三、四、五、八项；2、改判支持戴建雄的一审诉讼请求，即判决金磊公司、金磊物业分公司连带向戴建雄退回239700元（保证金171300元、电梯保养费等59700元、水电押金2000元、电表初装费1700元、押金5000元）、赔偿损失1125294元（装修设备损失957094元、证照变更费用1500元、评估费11000元、搬迁费155700元）以及赔偿停厂损失234068元（2012年3、4月份工人工资）。＼n被上诉人金磊公司、金磊物业分公司口头答辩称：戴建雄的上诉事实和理由缺乏依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回戴建雄的上诉请求。＼n本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，戴建雄对于原审认定的租金起算时间和截止时间没有异议，但认为原审认定的租金数额有误。＼n本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对戴建雄上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕戴建雄的上诉，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力问题；二、戴建雄未付租金如何确定；三、金磊公司、金磊物业分公司是否应向戴建雄退还保证金、电梯保养费等费用、水电押金、电表初装费以及押金。四、金磊公司、金磊物业分公司是否应向戴建雄赔偿装修损失、评估费、证照变更费、搬迁费以及停产损失。＼n关于焦点一。案涉办公楼和宿舍已经取得房屋所有权证，案涉厂房虽未取得房屋所有权证，但金磊公司提供的由东莞市塘厦镇规划管理所于2011年9月26日出具的关于田心塘龙西路92号厂房内搭建说明，上述说明中足以证明涉案厂房在重新加固搭建之前已经过主管部门的批准建设。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉《物业管理和代理租赁合同》和《厂房附属协议》是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，原审法院认定为有效并无不当，本院予以维持。＼n关于焦点二。由于戴建雄对于原审法院认定的租金起算时间和截止时间没有异议，本院对此予以确认。宿舍及办公楼一楼的租金应从2012年2月5日计算至2012年4月6日，厂房租金应从2012年2月19日计算至2012年4月6日。根据《物业管理和代理租赁合同》第一条的约定，案涉租赁物的月租金59700元的组成包括厂房及办公楼一楼51700元、宿舍5400元、垃圾清理费500元以及月租金2100元。据此，可以计算出案涉租赁物自2012年2月5日至2012年4月6日期间的租金共计为105868.84元。双方对于原审法院认定的戴建雄已交纳租金98754元均没有异议，因此，戴建雄仍需向金磊公司、金磊物业分公司支付租金7114.85元。由于金磊公司、金磊物业分公司对于原审法院认定的未付租金数额为6792.2元没有提起上诉，应视为其服从原审判决，故戴建雄只需向金磊公司、金磊物业分公司支付租金6792.2元。＼n关于焦点三。1、保证金的问题。根据《物业管理和代理租赁合同》第三条第1项的约定，如戴建雄超过当月20日尚未缴清房租费用，金磊公司有权将租赁保证金作为违约金赔偿不予退还。由于戴建雄未按期支付租金，故金磊公司有权没收保证金。戴建雄要求退回保证金的主张缺乏依据，本院不予支持。2、关于电梯保养费等费用59700元的问题。该费用实际上是《物业管理和代理租赁合同》第三条第2项约定的“一个月的房租（含宿舍）、管理费、垃圾清理费及电梯维修保养费计59700元”，与戴建雄于2012年1月5日预付一个月租金59700元是同一笔款项。由于该笔费用已经计算在焦点二问题中认定的戴建雄已交纳租金98754元之内，故戴建雄要求退回该费用缺乏依据，本院亦不予支持。3、水电押金、电表初装费以及押金的问题。戴建雄主张金磊公司、金磊物业分公司未能提供案涉厂房的竣工验收证明、建设工程规划许可证，案涉厂房不能达到作为生产使用的目的，且案涉厂房存在漏水和牛腿承重不能达到10吨的质量问题。导致其提出解除合同并搬离了案涉租赁物，故金磊公司、金磊物业分公司应向其退还相关费用。首先，由于案涉租赁合同没有约定金磊公司、金磊物业分公司需向戴建雄提供竣工验收证明和建设工程规划许可证，而金磊公司、金磊物业分公司据此认为案涉厂房不能达到作为生产使用的目的亦缺乏合同依据。其次，戴建雄主张案涉厂房存在漏水的问题，并提供了照片予以证明。由于该照片不能反映案涉厂房存在漏水的情形，戴建雄亦未能提供相关证据证明其曾向金磊公司、金磊物业分公司反映过厂房漏水的问题，因此，本院对于戴建雄该主张不予支持。再次，戴建雄二审提出案涉厂房存在牛腿承重不能达到10吨，但其提供的照片以及评估报告中的照片并不足以证明牛腿承重不能达到10吨的事实，因此，本院对其该主张亦不予支持。综上，戴建雄提出解除合同的理由不成立。戴建雄单方提出解除合同并擅自搬离案涉租赁物的行为已经构成违约，故对于其要求退回水电押金、电表初装费以及押金主张，本院不予支持。＼n关于焦点四。关于行车工程部分的损失，戴建雄于一审期间确认其已将行车工程拆除，故本院对其该主张不予支持。关于厂房和办公楼一楼的装修损失，由于戴建雄的存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，戴建雄的该主张没有依据，本院不予支持。戴建雄主张的评估费亦缺乏依据，本院亦不予支持。戴建雄单方提出解除合同并擅自搬离案涉租赁物的行为已经构成违约，故其主张因搬离案涉租赁物产生的证照变更费、搬迁费以及停产损失均缺乏依据，本院不予支持。＼n另外，戴建雄一审主张案涉租赁合同于2012年4月6日解除，原审法院予以确认，由于金磊公司、金磊物业分公司对此没有提起上诉，应视为其服从原审判决，因此，本院对原审的该认定亦予以确认。＼n综上所述，原审法院认定事实基本清楚，关于租金的计算稍有不当，但不影响本案的最终处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费19146元，由上诉人戴建雄负担（已预交）。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n审判长高斌＼n审判员伍小冰＼n代理审判员李慧仪＼n＼n＼n二〇一三年十二月十六日＼n＼n书记员钟雯＼n＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百六十八条??第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。＼n第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n第20页共20页＼n＼n＼n＼n