河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终17980号
上诉人（原审被告）：郑州盛庭快捷酒店有限公司，住所地郑州市管城区。
法定代表人：王贝贝，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈跃霞，女，该公司员工。
上诉人（原审被告）：李文良，男，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：上官绪波，河南正臻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：席林生，男。
委托诉讼代理人：崔云娜，河南正方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭萑苇，河南正方圆律师事务所律师。
上诉人郑州盛庭快捷酒店有限公司（以下简称盛庭酒店）、上诉人李文良因与被上诉人席林生房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初14282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人盛庭酒店的委托诉讼代理人陈跃霞，上诉人李文良及其委托诉讼代理人上官绪波，被上诉人席林生的委托诉讼代理人崔云娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛庭酒店上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初14282号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实不清。1.李文良作为被告的身份不适格。李文良与被上诉人签订房屋租赁合同、房屋租赁合同的补充协议时，李文良作为当时盛庭酒店的法定代表人在上述合同上签字。李文良签字的行为代表的是盛庭酒店，而不是李文良个人。2.原审判决对于涉案房屋实际使用人并未予以查明。涉案房屋的实际承租人与使用人为河南艾尔皮酒店有限公司（以下简称艾尔皮酒店），艾尔皮酒店向被上诉人支付租金。被上诉人从艾尔皮酒店收取租金的行为从事实上默认了合同实际履行的相对方为艾尔皮酒店。在艾尔皮酒店向被上诉人支付租金的银行转账备注中，也明确注明了艾尔皮酒店（或LP酒店）的标识。因此，合同的实际履行主体为被上诉人和艾尔皮酒店，涉案房屋的纠纷应当在李文良和艾尔皮酒店之间解决，与盛庭酒店无关。3.原审判决依据合同相对性，对于上诉人应对共同债务承担责任的认定错误。被上诉人未将涉案房屋租赁给盛庭酒店，而是租赁给艾尔皮酒店，被上诉人并没有履行合同中约定的义务。该房屋租赁合同从成立之后，一直未在盛庭酒店与被上诉人之间实际履行，因此，该合同对盛庭酒店不应当具有合同约束力，盛庭酒店在本案中不应当承担责任。二、原审判决驳回盛庭酒店追加艾尔皮酒店作为被告的请求明显适用法律错误。
李文良上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初14282号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实不清。1.李文良作为被告的身份不适格。李文良与被上诉人签订房屋租赁合同、房屋租赁合同的补充协议时，李文良作为当时盛庭酒店的法定代表人在上述合同上签字。李文良签字的行为代表的是盛庭酒店，而不是李文良个人。2.原审判决对于涉案房屋实际使用人并未予以查明。涉案房屋的实际承租人与使用人为艾尔皮酒店，艾尔皮酒店向被上诉人支付租金。被上诉人从艾尔皮酒店收取租金的行为从事实上默认了合同实际履行的相对方为艾尔皮酒店。在艾尔皮酒店向被上诉人支付租金的银行转账备注中，也明确注明了艾尔皮酒店（或LP酒店）的标识。因此，合同的实际履行主体为被上诉人和艾尔皮酒店，涉案房屋的纠纷应当在被上诉人和艾尔皮酒店之间解决，与盛庭酒店无关。3.原审判决对于李文良提出的未交付租金的原因未予以查明。艾尔皮酒店未交付2016年11月、12月房租的原因是在2016年1月、2月的房屋装修免租期内，涉案房屋因供水设施损坏，停水无法进行装修，导致艾尔皮酒店的装修工作无法进行，合同设立装修免租期的目的无法实现，给李文良及艾尔皮酒店造成了重大经济损失，被上诉人因此已经构成违约。在装修免租期涉案房屋供水设备损坏后，李文良及艾尔皮酒店第一时间与物业管理公司，即北京国基伟业物业管理有限公司（以下简称伟业物业）联系沟通，无果后又向被上诉人反映，但停水问题仍然长时间无法得到解决。李文良多次在业主微信群和被上诉人协商赔偿补救处理方法，并通过开发商台昇置业公司（台商协会）的相关负责人员夏金旺反映情况，希望和被上诉人妥善处理争议。被上诉人认可停水的事实，但拒不承担违约责任。李文良及艾尔皮酒店在与被上诉人及伟业物业协商沟通未果后，只得暂时停交2016年11月、12月的租金，以维护合同中应属于承租人的合法权益。此后，艾尔皮酒店仍然继续向被上诉人支付2016年12月之后的房屋租金至今，被上诉人也接受了艾尔皮酒店继续支付租金的行为。原审判决在未查明上述事实的情况下作出解除房屋租赁合同的判决，显然不利于房屋租赁合同双方的利益。原审判决认定合同解除条件成立的事实严重错误。二、原判决认定李文良未支付2016年11月、12月租金应当解除房屋租赁合同以及驳回盛庭酒店追加艾尔皮酒店作为被告的请求适用法律错误。
针对盛庭酒店、李文良的上诉，被上诉人席林生答辩称：一、一审判决认定事实是正确的。1.原审判决中李文良作为被告的身份适格。李文良在2016年11月21日向被上诉人出具欠条载明“本人及本酒店欠房东2016年11月、12月房租，保证2017年4月25日前交纳2016年11月房租，2017年6月25日前交纳2016年12月房租。保证人：李文良日期：2016.11.21”。李文良的上述行为为债务加入的行为，表明其自身愿意承担偿还责任。因此，原审判决中李文良作为被告主体适格。2.被上诉人与上诉人在协商一致、平等自愿的基础上签订的租赁协议及补充协议合法有效。根据合同相对性，上诉人应当按照合同约定全面履行合同义务。上诉人拖欠房租以及未按照合同约定的支付方式及时间支付房租的行为已构成违约，依照合同约定，被上诉人享有合同解除权。合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。签订的房屋租赁合同为实现尽快取得房租这一目的，被上诉人对房屋租金由谁支付这一主体并不持异议，但绝不能据此认定被上诉人同意将合同主体变更为艾尔皮酒店。合同约定租金的支付方式为每三个月支付一次，如果上诉人未按期足额向被上诉人交纳租金及其他费用的，被上诉人有权向上诉人按天加收滞纳金，欠交天数超过30天的，被上诉人有权终止租赁合同。3.上诉人没有证据证明被上诉人存在违约行为，其自身的违约行为是导致合同解除的唯一原因。时任盛庭酒店法定代表人的李文良对欠付租金的事实予以认可，并出具欠条，且欠条上对于欠交租金的原因只字未提。二、原审法院判决解除双方的租赁合同适用法律正确。1.在上诉人出现逾期交付租金的情况下，被上诉人给予了上诉人合理的期限，然合理期限届满后，上诉人仍未支付租金的行为已经严重违约，双方约定及法定解除合同的条件均已成就。2.原审法院不予准许追加艾尔皮酒店并无不当。本案为租赁合同纠纷，依据合同相对性，约束的对象仅为上诉人与被上诉人，而艾尔皮酒店并非必须参加诉讼的当事人。
李文良对盛庭酒店的上诉没有异议。
盛庭酒店对李文良的上诉没有异议。
席林生向一审法院起诉请求：1、解除席林生与盛庭酒店、李文良签订的房屋租赁合同；2、盛庭酒店、李文良连带支付席林生租赁费45461元、滞纳金1109元;3、盛庭酒店、李文良连带支付席林生代垫物业费73767元。
一审法院认定事实：2015年2月8日，席林生与其他业主共同与盛庭酒店、李文良签订房屋租赁合同，约定将其所有的位于郑州市郑东新区xx路xxx号xx大厦x座第6楼至11楼房屋出租给盛庭酒店、李文良作为酒店使用，其中席林生的房屋为x楼之1-9、x楼之15-20，面积为581.72平方米。席林生在移交房屋给盛庭酒店、李文良时，应提供房屋的水、电供应设备及消防设备的竣工验收合格证及相关资料，盛庭酒店、李文良在经营期间水、电、暖按实际使用量由盛庭酒店、李文良向相关部门直接缴纳。席林生给予盛庭酒店、李文良免租装修期四个整月，该免租期自正式交付房屋之日起计算，租赁期12年，承租期自2015年4月1日起至2027年3月31日止。房屋租金前三年租金为1.6元/平方米/天，第4-6年房屋租金为1.9元/平方米/天，第7-9年房屋租金为2.1元/平方米/天，第10-12年房屋租金为2.4元/平方米/天。租金支付方式为前三年按每三个月支付一次，第一次房租支付时间为席林生房屋移交盛庭酒店、李文良之日，以后每次支付在最近租期开始前的15天，从第四年起每半年支付一次房租，第一次支付时间为2018年3月20日，支付日期为下一租期开始前10天付租金。水电费、暖气费、物业费、车位管理费用由盛庭酒店、李文良按期直接与物业公司结算。自正式移交之日起的四个月时间为免租装修期，席林生同意盛庭酒店、李文良提前进场装修，并提供满足装修的基础水、电条件，水电费用,物业管理费用、车位费以及其他相关费用等由盛庭酒店、李文良自理。席林生和盛庭酒店、李文良中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响合同继续履行，变更、合并后的一方即成为合同当然执行人，并承担合同规定的权利和义务。盛庭酒店、李文良未按期足额向席林生交纳租金及其他费用的，席林生有权向盛庭酒店、李文良按天加收滞纳金，每天滞纳金的数额为欠缴额的千分之三，欠缴天数超过30天的，席林生有权终止合同，由此造成的损失全部由盛庭酒店、李文良承担。如盛庭酒店、李文良逾期未交纳约定应由盛庭酒店、李文良交纳的租金和各种费用一个月以上的，席林生有权解除合同，收回出租房屋。2015年12月18日，席林生及其他业主与盛庭酒店、李文良签订补充协议，约定将原合同第4条第1款关于房屋的租金额的规定修改为经双方同意租金最终价格为第1-3年租金为1.4元/平方米/天，第4-6年房屋租金为1.6元/平方米/天，第7-9年房屋租金为1.8元/平方米/天，第10-12年房屋租金为2元/平方米/天。租赁期限自2016年1月1日至2028年1月1日。将原合同关于租金支付方式及时间修改为第1-12年的租金均按每三个月支付一次。第一次房租支付时间为自席林生将上报房管局的该房合同交盛庭酒店、李文良之日起3日内支付1个月房租，剩余2个月房租在2016年5月30日以前支付完毕，以后每次租金的时间为在最近租期开始前的20天。将原合同关于装修免租期的规定修改为席林生同意盛庭酒店、李文良因房屋性质办理证照额外产生费用一次性补贴，将房屋免租期延长到2016年7月31日截止，2016年8月1日开始算起租日。
2016年11月21日，李文良出具欠条显示李文良及其酒店欠房东2016年11月、12月房租，保证2017年4月25日前交纳2016年11月房租，2017年6月25日前交纳2016年12月房租。
（2018）豫0191民初1903号判决书显示伟业物业要求盛庭酒店、艾尔皮酒店支付物业费433473.39元、物业费滞纳金17248.78元（暂计至2017年9月30日），判决驳回伟业物业的诉讼请求，伟业物业不服一审判决，上诉于郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2018年9月12日开庭审理。
2017年12月15日，李文良与第三人陈跃霞签订宾馆转让协议书，约定李文良将宾馆整体转让给陈跃霞经营。双方约定该转让费共计70万元，2017年12月15日前所有债权债务由李文良承担，陈跃霞接管宾馆后，所产生的债权债务由陈跃霞负责，李文良不承担任何责任，宾馆2017年12月15日之前的债权及国家补助（陈跃霞接手后）到账当日无条件转给李文良。2018年9月12日，李文良出具声明显示2017年12月15日李文良与陈跃霞签订宾馆转让协议书，李文良将位于郑州市××区航海东路××号xxxx城31、32号楼三层的郑州盛庭快捷酒店有限公司转让给陈跃霞，并于2018年1月23日进行了工商登记变更，2017年12月15日之前郑州盛庭酒店快捷酒店有限公司产生的所有债务（包括但不限于物业费、房屋租赁费、日常经营费用）由艾尔皮酒店及其法定代表人李文良承担。另声明，艾尔皮酒店自2016年1月7日成立至今，一直以其租赁的郑州市郑东新区心××路与××交叉口西南角xx大厦××座作为其注册地，艾尔皮酒店是涉案xx大厦X座5-12层的实际占有和使用人，与现在的盛庭酒店无关，盛庭酒店从未使用过该房屋和相关物业，如产生相关责任，由艾尔皮酒店及其法定代表人、股东李文良承担。
另查明，企业信用信息公示报告显示艾尔皮酒店法定代表人李文良，成立日期为2016年1月7日，住所地为郑州市郑东新区心××路与××交叉口西南角xx大厦××座。盛庭酒店住所地郑州市管城区航海东路2号xxxx城31、32号楼3层，法定代表人于2018年1月26日由李文良变更为陈跃霞。
一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，席林生与盛庭酒店、李文良签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。本案中，席林生将涉案房屋出租给盛庭酒店、李文良，盛庭酒店、李文良应根据合同约定及时支付席林生房租。盛庭酒店、李文良未及时支付房租的行为已构成违约,根据合同约定如盛庭酒店、李文良逾期未交纳约定应由盛庭酒店、李文良交纳的租金和各种费用一个月以上的，席林生有权解除合同，收回出租房屋,故席林生诉请解除与盛庭酒店、李文良于2015年2月11日签订的房屋租赁合同,该院予以支持。对欠付房租问题，涉案房屋面积为581.72平方米，租金为1.4元/平方米/天，故2016年11月、12月房租共计581.72×1.4×30×2=48864.48元，另李文良出具欠条显示尚欠房东2016年11月、12月份房租，并注有支付房租的日期，故席林生诉请盛庭酒店、李文良支付租金45461元并无不当,该院予以支持。对席林生诉请滞纳金1109元，经审查并无不当，该院予以支持。对物业费,因伟业物业与盛庭酒店及艾尔皮酒店关于物业费问题正在另案审理中，该院对该物业费的计取区间及应扣除的具体金额无法确定，故该院在本案中不予处理。对盛庭酒店责任承担问题，盛庭酒店在房屋租赁合同及补充协议中加盖公章，且李文良与盛庭酒店共同作为承租方与席林生签订合同，根据合同相对性，应共同对债务承担责任。盛庭酒店、李文良辩称涉案房屋实际使用人为艾尔皮酒店，并申请追加艾尔皮酒店为被告，该院认为，合同签订人为盛庭酒店，盛庭酒店提交的证据系其与李文良、陈跃霞、艾尔皮酒店内部约定，效力不及于席林生，故对追加被告申请书该院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、解除席林生与郑州盛庭快捷酒店有限公司、李文良于2015年2月8日签订的房屋租赁合同及2015年12月18日签订的补充协议；二、李文良、郑州盛庭快捷酒店有限公司于判决生效后十日内支付席林生房租45461元及滞纳金1109元。三、驳回席林生的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2707元，减半收取1354元，由席林生负担872元，李文良、郑州盛庭快捷酒店有限公司负担482元。
本院二审期间，李文良围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
第一组证据：证据1.涉案房屋LP酒店投资清单及合同复印件1份；证据2.涉案房屋LP酒店当前现场照片复印件1份。证明目的：房屋租赁合同签订后，李文良对在涉案房屋处经营的LP酒店投资金额巨大，装修成本巨大。投入包括但不限于5-12楼及大厅基础装修、客房家具、乐视电视、智能客控系统、地毯、纺织品布草、窗帘、卷帘、床旗及抱枕、卫浴洁具、中瑞家具、中沃消防科技—消防门、史密斯热水器、壁纸、电脑电缆网线交换机等、床垫、电动窗帘、会议室餐厅门、门控五金、酒店网络使用费、格高油画、羽绒被芯、余乐通PMS系统、门头、酒店用品设计费、中央空调系统、第一批工装、壁挂广告机55寸、商标注册等，投入资金超过1500万元。
第二组证据：证据3.李文良与LP酒店业主群的微信聊天记录复印件1份；证据4.李文良与xx大厦租赁事务管理小组成员万寿菊的微信聊天记录复印件1份。证明目的：1.李文良就停水损失与欠租两个月的事实多次与业主代表积极协商，希望通过协商解决问题，但是业主并未予以积极协商并实际解决问题。2.就物业管理费部分，李文良态度明确的告知业主，物业管理费根据合同约定，由李文良与物业管理服务公司即北京国基伟业物业管理有限公司直接对接，由李文良向北京国基伟业物业管理有限公司支付物业管理费。且李文良与北京国基伟业物业管理有限公司关于物业管理费收取标准、金额等纠纷正在诉讼中，且业主对此知情。李文良从未授权任何业主代其交纳金额明显不合理的物业管理费，部分业主未经李文良同意自行交纳物业管理费超出合理部分所遭受的损失应自行负担。
第三组证据：证据5.李文良和涉案房屋物业管理负责人夏金旺的电话通话录音复制件2份。证明目的：涉案房屋在装修免租期间内，即2016年1月、2月存在长期停水，导致LP酒店无法正常装修，且该问题并未进行妥善解决。
被上诉人席林生质证认为，上诉人提交的第一组证据与本案不具有关联性，不予质证。第二组、第三组证据质证意见同一审的质证意见。该两组证据不能证明上诉人在租赁期间存在停水的情况以及停水的期间、停水的损失。该电话通话录音并不完整，存在剪辑的情况，并且有李文良诱导谈话人的情况，不能证明上诉人的证明目的。
盛庭酒店对李文良的证据没有意见。
本院经审理查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明：1.根据房屋租赁合同规定，出租人共同授权季臻、詹丽珠、万受菊3人成立“xx大厦租赁事务管理小组”，代表出租人就各项租赁事务同承租人进行洽谈、协商的处理，包括代表出租人实施本《房屋租赁合同》的各项内容及出租人就该出租事宜共同签订的其它协议。2.李文良与万受菊之间的微信聊天记录显示：“当时你（李文良）给我（万受菊）打电话时已是2月下旬了，我即刻与夏经理了解情况，并督促他找自来水公司处理。2月26日修好的。当时夏经理说并未完全停水，施工方如须用水可给物业打电话，水泵仍可分时段调节用水。这是我了解的情况”、“……3.停水的问题你（李文良）也可以直接和物业对接。”关于微信聊天记录，被上诉人虽认为双方就停水时间及停水原因等均未达成一致，不能证明被上诉人所提供的房屋存在停水问题导致无法施工，但被上诉人并未对聊天记录的真实性提出异议。3.被上诉人认可李文良、盛庭酒店自2016年8月1日起只有2016年11月、12月份房租未交纳，其他均已交付，目前房租仍按时支付。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同以及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律拘束力。盛庭酒店一审提交的证据系与李文良、陈跃霞、艾尔皮酒店的内部约定，效力不及于被上诉人。作为合同相对方，盛庭酒店称其不应当承担合同责任并要求追加艾尔皮酒店为本案被告的上诉主张，本院不予支持。债务应当清偿。上诉人就2016年11月、12月房租向被上诉人出具了欠条，据此在双方之间形成了债权债务关系，上诉人理应向被上诉人清偿并支付逾期违约金。上诉人与被上诉人于2015年2月11日签订房屋租赁合同、2015年12月18日签订补充协议，承租被上诉人的房屋以作酒店之用，租赁期限为12年。上诉人为此投入了大量的资金。合同履行至今，上诉人只有2016年11月、12月房租未交纳并与被上诉人达成谅解出具了欠条，其他均已交付，目前房租仍按时支付，被上诉人也全部受领。由此可见，无论从主观抑或客观角度，合同双方仍有履约的意愿和基础，且就维护市场交易安全、节约社会资源、促进经济发展的合同立法目的而言，本案合同也不宜解除；反之，无疑是增加了交易成本、浪费了社会资源。一审判决解除双方之间的合同，有欠妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初14282号民事判决第二项、第三项；
二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初14282号民事判决第一项。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2707元，减半收取1354元，由席林生负担872元，李文良、郑州盛庭快捷酒店有限公司负担482元；郑州盛庭快捷酒店有限公司预缴的二审案件受理费964元，李文良预缴的二审案件受理费964元，由各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵培伟
审判员 杨玉梅
审判员 谢颂琳
二〇一八年十一月二十七日
书记员 焦 航