＼n上海市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）沪一中民二（民）终字第3255号＼n上诉人（原审原告）孙智明。＼n上诉人（原审原告）薛黎娟。＼n上诉人（原审原告）孙鸿远。＼n三上诉人之共同委托代理人陆岷，上海市锦天城律师事务所律师。＼n三上诉人之共同委托代理人戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）上海新弘大置业有限公司。＼n法定代表人孙琳，董事长。＼n委托代理人姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。＼n上诉人孙智明、薛黎娟、孙鸿远因商品房预售合同纠纷一案，不服（2013）松民三（民）初字第1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人孙智明、薛黎娟、孙鸿远的委托代理人戴佐江、被上诉人上海新弘大置业有限公司（以下简称“新弘大公司”）的委托代理人姚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明：新弘大公司为松江区新桥镇明中路1588弄《沿海丽水馨庭（一期）》小区的开发商。该公司于2007年12月6日取得包含系争房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》，并已于2008年2月向有关部门交付了上述房屋所在的一期建设项目的维修资金人民币（以下币种相同）5，278，476.18元。＼n2008年5月10日，孙智明、薛黎娟、孙鸿远与新弘大公司签订《上海市商品房出售合同》1份，约定孙智明、薛黎娟、孙鸿远（乙方）向新弘大公司（甲方）购买松江区新桥镇明中路1588弄《沿海丽水馨庭（一期）》X号房屋，房屋总价为1，540，371元。合同第十四条约定，自房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由甲、乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同第十五条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同。合同第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0.05倍给予补偿。双方商定对该房屋其他质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同对其他事宜进行了约定。＼n合同签订后，孙智明、薛黎娟、孙鸿远于2008年5月付清了房款。2008年6月5日及同年12月1日，新弘大公司分别向孙智明、薛黎娟、孙鸿远发出交房通知及催告书，要求其办理收房手续。但孙智明、薛黎娟、孙鸿远认为房屋存在倾斜的质量问题，故其未办理收房手续。2010年9月10日，松江区建筑管理所就房屋倾斜问题进行了协调处理，由新弘大公司提供沉降观测报告、纠偏加固方案等。后新弘大公司未能对上述倾斜质量问题予以修复。＼n2011年12月9日，孙智明、薛黎娟、孙鸿远曾因商品房销售合同纠纷向原审法院提起诉讼，要求判令新弘大公司立即对上海市松江区新桥镇明中路1588弄《沿海丽水馨庭（一期）》X号房屋进行纠偏加固修复、支付逾期交房违约金、赔偿房屋价值贬损损失等。在该案立案前，孙智明、薛黎娟、孙鸿远表示同意由有关人民调解委员会先行调解。后双方未达成调解意见，故原审法院于2012年1月4日立案受理此案。该案件审理过程中，原审法院根据孙智明、薛黎娟、孙鸿远的申请于2012年3月16日委托同济大学房屋质量检测站对系争房屋质量进行检测鉴定。同济大学房屋质量检测站接受委托后，于2012年8月10日出具《松江区新桥镇明中路1588弄X号房屋质量检测鉴定报告》，鉴定结论及建议为：1、房屋整体表现为向东、向北倾斜，向东倾斜率在1.04～4.15‰之间、平均倾斜2.60‰，向北倾斜率在7.05～8.08‰之间、平均倾斜7.40‰，向北平均倾斜率超过国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）关于同类建筑结构整体倾斜的限值（4‰）。2、委托方提供的2009.1.12～2011.1.18期间监测结果显示，房屋整体沉降未趋于稳定；比较上海同济建设工程质量检测站与本站的检测结果可知，2009年2月28日至今，房屋向东和向北的倾斜均有进一步发展。3、房屋目前存在的质量问题主要为：地下室南侧入口处局部外墙面出现开裂及渗水，二～三层部分墙面面层开裂、粉刷层开裂剥落，局部墙顶渗水等。4、较大的沉降和整体倾斜会导致房屋结构内部产生附加应力，对地基基础及上部结构安全性产生不利的影响。目前房屋结构暂未见有明显的结构开裂现象，如沉降进一步发展，将有可能带来后续的安全隐患。5、房屋局部墙面开裂、渗水及楼面面层开裂等本身不影响整体结构安全，但对其正常使用性及耐久性会产生一定的影响。6、建议采取可靠措施对地基基础进行全面加固，同时应加强加固施工期间及后续的变形监测，确保沉降稳定并控制其倾斜率在规范允许范围以内。对目前出现的损伤，建议待沉降稳定后再进行全面修复处理。原审法院就该案于2013年1月18日出具（2012）松民三（民）初字第154号民事判决书，作出判决如下：1、被告上海新弘大置业有限公司于判决生效之日起六个月内按照同济大学房屋质量检测站《松江区新桥镇明中路1588弄X号房屋质量检测鉴定报告》所确定的维修方案对上海市松江区新桥镇明中路1588弄X号房屋予以纠偏加固修复；2、被告上海新弘大置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告孙智明、薛黎娟、孙鸿远房屋贬值损失42，000元；3、驳回原告孙智明、薛黎娟、孙鸿远的其余诉讼请求。＼n孙智明、薛黎娟、孙鸿远诉称：孙智明、薛黎娟、孙鸿远与新弘大公司于2008年5月10日签订《上海市商品房出售合同》，由孙智明、薛黎娟、孙鸿远购买新弘大公司开发销售的位于松江区新桥镇明中路1588弄《沿海丽水馨庭（一期）》X号房屋。合同对建筑面积、房价款、房屋交付等均作了约定。2008年5月10日，孙智明、薛黎娟、孙鸿远付清了全部房款。2008年6月，新弘大公司通知孙智明、薛黎娟、孙鸿远办理交房手续，但孙智明、薛黎娟、孙鸿远在验房时发现该房屋存在诸多质量瑕疵，要求新弘大公司整改。随即，孙智明、薛黎娟、孙鸿远又发现该房屋主体存在有倾斜质量问题，经检测，系争房屋平均倾斜7.40‰，大大超出国家标准关于同类建筑结构整体倾斜的限值4‰，且房屋整体沉降仍未趋于稳定，该质量问题对房屋的地基基础及上部结构安全性、正常使用性、耐久性均产生不利的影响。时至今日，新弘大公司仍未采取任何有效措施对该房屋进行修复，致使孙智明、薛黎娟、孙鸿远至今无法对房屋有效使用，房屋一直处于空置状态。故孙智明、薛黎娟、孙鸿远起诉请求：判令新弘大公司赔偿孙智明、薛黎娟、孙鸿远自2008年6月6日起至房屋修复完成之日止的房屋空置损失，暂算至起诉之日为80，000元（暂定，以评估结论为准）。原审审理中，孙智明、薛黎娟、孙鸿远对诉请进行了变更并明确如下：判令新弘大公司赔偿孙智明、薛黎娟、孙鸿远自2008年6月6日起至房屋修复完成之日止的房屋空置损失［自2008年6月6日至2013年7月18日的房屋空置损失为171，900元；自2013年7月19日至房屋修复完成之日止的房屋空置损失的计算公式为：171，900元除以1，867天（即92.07元／天）再乘以自2013年7月19日至房屋修复完成之日止的天数］。＼n新弘大公司辩称：不同意孙智明、薛黎娟、孙鸿远的诉请。具体意见如下：1、涉案房屋非危房，经相关机构鉴定后也确认不属于不能居住的房屋，即房屋具有居住功能。2、孙智明、薛黎娟、孙鸿远的诉请没有依据，法律没有关于房屋空置费用的规定，双方签订的合同也没有相关约定。3、关于孙智明、薛黎娟、孙鸿远依租金损失金额来主张房屋空置费，新弘大公司认为证据不足。买受人购房的目的一般分为两种：自住或投资，若孙智明、薛黎娟、孙鸿远为自住型购房者，则其应举证证明另行租房的租金损失，但其未提供；若孙智明、薛黎娟、孙鸿远为投资型购房者，其却未在签署购房合同时告知新弘大公司该购房目的，因此新弘大公司无法预见到孙智明、薛黎娟、孙鸿远房屋出租的损失。4、房屋是否能够出租出去存在不确定因素，孙智明、薛黎娟、孙鸿远也未对房屋投入过出租的成本。5、法律规定的诉讼时效为2年，如果法庭判决新弘大公司承担房屋空置损失，则应该自孙智明、薛黎娟、孙鸿远起诉之日起倒推两年来计算该笔费用。6、涉案房屋是经国家有权机构检测后才竣工验收的，因此房屋质量在2008年6月5日之时是符合国家相关规定的，如果新弘大公司应承担房屋空置损失，则应从房屋实际倾斜超过国家规定标准之日起算，具体日期应由孙智明、薛黎娟、孙鸿远加以证明。＼n本案在原审进行诉前调解的过程中，原审法院根据孙智明、薛黎娟、孙鸿远申请委托了上海国衡房地产估价有限公司对涉案房屋自2008年6月6日至评估报告出具之日的租金损失进行评估，该公司于2013年7月18日出具《房地产估价报告书》，估价结果为：上海市明中路1588弄X号房屋市场租金（租金期限自2008年6月6日到2013年7月18日）为：171，900元。后该公司于2013年8月27日提供《房地产估价补充报告》，就上述估价对象各期租金价格估价结果为：1、租赁期自2008年6月6日至2010年6月5日的房屋租金为2，600元／月；2、租赁期自2010年6月6日至2011年6月5日的房屋租金为2，770元／月；3、租赁期自2011年6月6日至2012年6月5日的房屋租金为2，950元／月；4、租赁期自2012年6月6日至2013年7月18日的房屋租金为3，140元／月。＼n原审法院认为：孙智明、薛黎娟、孙鸿远与新弘大公司签订的《上海市商品房出售合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，故均应按约履行各自的义务。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现合同约定的房屋存有倾斜的质量问题，新弘大公司应予纠偏加固修复而未予修复，孙智明、薛黎娟、孙鸿远有权以房屋空置的租金费用来主张损失。对于房屋空置损失的计算标准，因鉴定机构对房屋租金已经作出了评估结论，在没有证据否定该评估结论的前提下，原审法院对该结论予以采信。对于房屋空置损失计算的起算期限，原审中新弘大公司认为如果判决其承担房屋空置损失，则应该自孙智明、薛黎娟、孙鸿远起诉之日起前两年起计算该笔费用。对此，原审法院认为，孙智明、薛黎娟、孙鸿远对于因房屋存在的质量问题导致其房屋空置损失这一事实早已知晓，其应当及时主张其权利，同时根据孙智明、薛黎娟、孙鸿远在前一案中已经主张过因房屋质量问题所产生的违约金来看，虽然该请求未得到法院支持，但可以认为孙智明、薛黎娟、孙鸿远在前案向人民调解组织提出调解之时已在积极主张损失，故原审法院认定孙智明、薛黎娟、孙鸿远在该案中向人民调解组织提出调解之前两年起（即2009年12月9日起）的损失，未过诉讼时效，而诉讼请求中的2008年6月6日至2009年12月8日的损失已过诉讼时效，不应支持。对于房屋空置损失计算的截止时间，原审法院认为，系争房屋既存在倾斜的质量问题，同时又存在其他一般质量问题，对于后者，并不构成孙智明、薛黎娟、孙鸿远拒绝接收房屋的合法理由，现孙智明、薛黎娟、孙鸿远主张房屋空置损失计算至房屋质量修复之日，结合此主张，原审法院确定本案房屋空置损失计算截止时间为房屋纠偏加固修复之日。＼n原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2013年10月18日判决如下：上海新弘大置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿孙智明、薛黎娟、孙鸿远自2009年12月9日起至上海市松江区新桥镇明中路1588弄X号房屋纠偏加固修复完成之日止的房屋空置损失（2009年12月9日至2010年6月5日的房屋空置损失，按照每月2，600元标准计算；2010年6月6日至2011年6月5日的房屋空置损失，按照每月2，770元标准计算；2011年6月6日至2012年6月5日的房屋空置损失，按照每月2，950元标准计算；2012年6月6日至2013年7月18日的房屋空置损失，按照每月3，140元标准计算；2013年7月19日至房屋纠偏加固修复完成之日止的房屋空置损失，按92.07元／天计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，738元，减半收取1，869元，司法鉴定费2，000元，合计3，869元，由孙智明、薛黎娟、孙鸿远负担1，061元（已付），上海新弘大置业有限公司负担2，808元（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。＼n判决后，孙智明、薛黎娟、孙鸿远不服，向本院提起上诉称：上诉人主张的“2008年6月6日至2009年12月8日的房屋空置损失”未超过诉讼时效。上诉人于2010年9月10日之后取得由被上诉人提供的沉降观测报告后才明确知晓系争房屋的倾斜率已超过国家标准。根据《民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，故本案诉讼时效应自2010年9月17日起算，上诉人的上诉请求未过诉讼时效。＼n被上诉人新弘大公司辩称：被上诉人2008年6月交房时，该处房屋已经验收并取得了交付使用许可证和大产证，证明被上诉人当时交付的房屋符合国家规范。上诉人负有举证证明房屋何时开始倾斜的义务，以便计算诉讼时效，但其未举证。原审法院的判决已经明确了诉讼时效的起算点，故请求驳回上诉，维持原判，但被上诉人仅愿意支付房屋空置损失至判决生效之日止。＼n本院经审理查明，原审法院已认定的事实无误，本院依法予以确认。＼n本院认为，本案的争议焦点在于上诉人主张的2008年6月6日至2009年12月8日的房屋空置损失是否超过诉讼时效。上诉人在上诉理由中称其于2010年9月取得由被上诉人提供的沉降观测报告后才明确知晓系争房屋的倾斜率已超过国家标准，故诉讼时效期间应从该时间节点起算，2011年12月上诉人向法院起诉未过两年的诉讼时效。对此，本院认为，本案中上诉人权利被侵害的实质为房屋空置，而非房屋倾斜率不符国家标准，上诉人早在2008年6月5日与被上诉人沟通交房事宜未成后即已知晓系争房屋空置的情况，诉讼时效期间理应自该日的次日起计算，此后每一日产生的房屋空置损失的诉讼时效期间应自损失产生次日起计算，故对于上诉人的上诉理由，本院不予采纳。但本院注意到，本案上诉人在拒绝收房后、提起前案诉讼前，曾多次就房屋质量问题与被上诉人进行交涉，依上诉人提交的证据，交涉记录最早可追溯至2010年9月10日上诉人与被上诉人经由松江区建筑管理所进行协商之时。虽然上诉人向本院提交的与交涉相关的书面材料均仅涉及房屋修复问题，并未提及赔偿损失之问题，但本院认为，依一般人之法律素养来判断，上诉人在交涉时对于其要求被上诉人赔偿损失的内容与形式难以形成足够的认知，自然难以明确而具体地提出关于房屋空置损失的诉求。上诉人就房屋修复问题展开的交涉已充分说明其并未怠于主张合法权利，故本院认定2010年9月10日上诉人经由松江区建筑管理所与被上诉人协商处理之行为，发生诉讼时效中断之效力，2008年9月10日至2009年12月8日的房屋空置损失未超过诉讼时效，本院应予支持。至于2008年6月6日至2008年9月9日的损失，因上诉人未提出充分证据证明其于2010年9月9日之前向被上诉人主张房屋修复及赔偿损失的事实，故此期间的房屋空置损失，已过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1962号民事判决；＼n二、被上诉人上海新弘大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人孙智明、薛黎娟、孙鸿远自2008年9月10日起至上海市松江区新桥镇明中路1588弄X号房屋纠偏加固修复完成之日止的房屋空置损失（2008年9月10日至2010年6月5日的房屋空置损失，按照每月2，600元标准计算；2010年6月6日至2011年6月5日的房屋空置损失，按照每月2，770元标准计算；2011年6月6日至2012年6月5日的房屋空置损失，按照每月2，950元标准计算；2012年6月6日至2013年7月18日的房屋空置损失，按照每月3，140元标准计算；2013年7月19日至房屋纠偏加固修复完成之日止的房屋空置损失，按92.07元／天计算）。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费人民币3，738元，减半收取人民币1，869元，司法鉴定费人民币2，000元，合计人民币3，869元，由孙智明、薛黎娟、孙鸿远负担人民币92元，上海新弘大置业有限公司负担人民币3，777元。＼n二审案件受理费人民币970元，由孙智明、薛黎娟、孙鸿远负担人民币162元，上海新弘大置业有限公司负担人民币808元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长侯卫清＼n代理审判员暨秉恒＼n代理审判员娄永＼n二〇一四年二月十二日＼n书记员许晶＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条＼n诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。＼n二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n……＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n……