广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终13300号
上诉人（原审原告）:古惠崧,女,1963年6月15日出生,汉族,住广东省广州市番禺区,
委托诉讼代理人：吴志华，广东金联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王立翔，广东金联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:苏锦祥,男,1975年6月30日出生,汉族,住广东省广州市天河区，
委托诉讼代理人：钟晓雍，广东环球经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫柳俭，广东环球经纬律师事务所律师。
原审第三人:郭泽权,男,1968年11月30日出生,汉族,住广东省广州市南沙区。
上诉人古惠崧因与被上诉人苏锦祥及原审第三人郭泽权案外人执行异议之诉一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
古惠崧上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.确认广州市南沙区东涌镇市鱼路195号房产权归古惠崧所有；3.终止（2015）穗南法执字第3079号案对郭泽权名下的广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号房产的拍卖，解除对广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号的查封；4.本案全部诉讼费用由苏锦祥承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。根据南沙区房地产交易中心出具的《房地产权情况说明》显示，广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号房产权属人为郭泽权，且建筑面积为76.37平米，明显是只有一层的建筑。但事实上该土地上的房屋是三层建筑，且建筑面积是300多平米。由此即可印证古惠崧在一审中主张的现在土地上的房屋是由古惠崧出资新建的事实，但一审法院未查明房屋的建筑现状。（二）一审判决在未查明房屋建筑现状的基础上，无视古惠崧已将房屋拆除重建后房屋价值剧增的事实，简单的认定案涉《房屋及无边地（宅基地）转让合同》因违反法律法规的禁止性规定而无效，未对古惠崧的损失进行救济，未保护古惠崧的合法权益。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判。
苏锦祥二审辩称，不同意古惠崧的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回古惠崧的上诉请求。
郭泽权未到庭发表意见。
古惠崧向一审法院起诉请求：1.确认广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号房产权归古惠崧所有；2.终止（2015）穗南法执字第3079号案对被执行人郭泽权名下的广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号房产的拍卖，解除对广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号房产的查封。
一审法院认定事实：根据广州市南沙区房地产交易中心于2018年1月11日出具的《房地产权情况证明》显示，广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号房产权属人为郭泽权，发证日期为2011年7月7日，占有份额为全部，建基面积69.75平方米，建筑面积76.37平方米，土地批准和实际用途为住宅，土地权属性质为集体。
一审法院于2015年7月20日作出（2015）穗南法东民初字第95号民事判决书，判决郭泽权偿还苏锦祥借款本金1200000元及相应利息。该判决于2015年8月6日发生法律效力后，苏锦祥向一审法院申请强制执行，一审法院以（2015）穗南法执字第3079号案立案执行。在执行过程中，一审法院作出（2015）穗南法执字第3079号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人郭泽权价值1222286元的财产。”并据此查封郭泽权名下位于广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号房产。2016年5月23日，一审法院作出（2015）穗南法执字第3079-2号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人郭泽权名下的广州市南沙区东涌镇市鱼路xxx号（登记字号20110600xxx），以清偿债务。”古惠崧向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2017）粤0115执异50号执行裁定书，裁定“驳回案外人古惠崧的异议请求。”
古惠崧为证明郭泽权将案涉房产及土地使用权永久性转让给古惠崧，在庭审中向一审法院提交了《房屋及五边地（宅基地）转让合同》，合同内容为：“甲方及其家人一致同意将位于广州市番禺区东涌镇市鱼路xxx号的房屋建筑面积76.37平方和309.94平方米的土地使用权永久性转让给乙方，转让总额为333000元。付款方式和规定：签合同先付50%，办齐用地报批手续再付50%用转帐方式。办齐用地报批手续签收后30天不付款视为违约。一、土地来源概括：上述地块是甲方村集体按国家政策分配给甲方的五边地（宅基地），以下简称“该地块”。二、转让理由：1、甲方及家人有足够的宅基地使用，甲方及家庭全体成员协商一致同意，自愿将该地块转让给乙方。2、甲方及其家庭全体成员签名确认，同意家人及其子孙后代对该地块转让不反悔，愿意把该地块的使用权和转让权、收益权等永久性转让给乙方的子孙后代。直至政府收回土地为止，即为终止合同。3、甲方保证该地块来源合法、正规，未涉及暴力欺诈等非法侵占获得，甲方及家人同意将家庭户口簿及各成员身份证复印件交给乙方，作为全体家庭成员同意转让该土地给乙方的依据。三、甲乙双方责任：1、甲方保证该地块土地权及四至清楚无争议，保证该土地在转让给乙方前没有将该土地进行任何抵押，也不存在产权、经济纠纷，保证该土地符合报建房屋的条件（至少可建占地120方，建三层）。否则，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。2、由于受目前政策法规的限制，该土地暂不能过户给乙方名下，乙方需要在该土地上建房屋时，只能以甲方和家人的名义进行报建和施工建设（所需建设资金全部是乙方投入，甲方必须认可乙方的投入），甲方必须协助乙方办理好相关的报装水电，报建等手续（所需费用由乙方支付，相关手续交乙方保留）以及协助解决乙方在建房屋过程中遇到的问题。3、若如后政策法规允许办理过户手续及相关规划证、土地证、报建证、房产证时，甲方及家人要无条件配合乙方办理有关手续（费用由乙方支付），甲方及其家人不得以任何借口和理由拒绝或想向乙方索要费用。4、转让期间（收取乙方定金后），甲方保证该土地不被第三方占用，否则按本合同第五条执行，并在日期2013年6月30号前办理好相关房屋建设手续给乙方。否则视为违约。5、房屋建好后，甲方有义务维护乙方在当地的居住权利，并在出面协调邻里和村里的关系。6、乙方必须按照报批许可的面积施工建筑，超出范围建造成的一切损失或后果有乙方负责。7、乙方在建设、使用过程中发生的消防、安全等责任一切有乙方负责。8、乙方除支付报建手续费外，应尊重当地村规比约，按村民应交的其它费用（如卫生费、治安费等）。9、乙方有权自主使用该地块，包括将该地块转让给第三方，甲方须无条件协助乙方办妥相关转让手续（费用由乙方出），转让后双方仍按本合同各项款执行。四、关于政府拆迁赔偿等协定：该地块今后若遇到政府拆迁时，甲方同意放弃因该土块政府拆迁征收获取赔偿的权利和权益，所涉及土地上建筑物赔偿费、拆迁补偿款项、币值、土地等全部归乙方所有，甲方不能以任何借口和道理索要和占有拆迁赔偿款物，并无条件出具相关证明和证件协助乙方办理领取拆迁赔偿的各种手续（产生的费用由乙方负责），如政府20年内收回该地块，甲方应按该地块交易的款项半额赔偿给乙方。如政府20年后收回该地块，乙方没权利向甲方收取该地块的赔偿。但乙方在该土地上的建筑物和附着物依然归乙方所有。甲方不得侵占。五、违约责任：如若甲方违反悔或收回该地块或占有拆迁赔偿，甲方必须赔偿该地块及附着物市值（按甲方违约时国有土地和商业房地产的市场价值计算）的两倍违约金给乙方，甲方占有拆迁赔偿的按拆迁赔偿总额的两倍支付违约金给乙方；甲方其它违约行为造成乙方损失的按损失额的两倍赔偿给乙方。同时，乙方如有违约行为造成甲方的损失，乙方按损失额的两倍赔偿给甲方。甲乙双方签署借据，如若甲方违反或反悔或收回该地块或占有拆迁赔偿或不履行上述合同规定的义务，借据则生效。甲方要按当时的银行的贷款利率支付乙方的损失。”合同尾部甲方及家属签名处有“郭泽权”签名字样，乙方及家属签名处有“古惠崧”签名字样。签约日期注明为2012年11月15日。经质证，苏锦祥对上述证据的真实性不予确认，认为上述合同无效，其并非合同相对方，无法核实合同真实性。
古惠崧为证明其向郭泽权支付房产转让款，在庭审中一审法院提交广州农村商业银行于2012年11月15日出具的《业务回单》以及账户历史交易明细清单，显示古惠崧于2012年11月15日向郭泽权支付166500元，于2013年1月23日向郭泽权支付100000元，于2013年9月27日向郭泽权支付61200元。经质证，苏锦祥对上述证据的真实性予以确认，关联性不予确认，无法确认所支付款项是否为购房款，与本案无关。
古惠崧为证明郭泽权立遗嘱明确案涉房产由古惠崧继承，在庭审中向一审法院提交了《遗嘱》，内容为：“我自愿将本人所有的位于广州市番禺区东涌镇市鱼路xxx号的房屋（房产证号：粵房地权证穗字第××号）由古惠崧（身份证号码：）继承，并委托何晓睛（身份证号码：）作为遗嘱执行人。以上所立遗嘱为我的真实意愿。”立遗嘱人处有“郭泽权”签名字样。经质证，苏锦祥对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。古惠崧在庭审中自认其与郭泽权没有亲属关系，不具备郭泽权的继承人身份，并主张其与郭泽权就案涉房产之间建立房屋买卖合同关系。
古惠崧在庭审中主张其购买案涉房产后进行拆除，并由其出资以郭泽权名义重新报建，但未提供充分证据证实。
双方在庭审中确认案涉房产所占土地为宅基地，郭泽权系广州市南沙区东涌镇天益村民委员会集体经济组织成员，古惠崧并非该村民委员会集体经济组织成员。
一审法院认为，涉案房屋土地使用权属性质为集体，用途为住宅。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村宅基地不得向本集体经济组织成员以外的主体进行转让，古惠崧并非郭泽权所属村民委员会集体经济组织成员，不具备受让主体资格，《房屋及五边地（宅基地）转让合同》因违反法律法规的禁止性规定而无效，故古惠崧主张案涉房产产权归其所有的诉请，依据不足，一审法院不予支持。同理，对于古惠崧主张终止对案涉房产的拍卖及解除对案涉房产的查封的诉请，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，于2018年3月13日作出如下判决：驳回古惠崧的全部诉讼请求。一审案件受理费6295元，由古惠崧负担。
古惠崧与苏锦祥对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
二审中,双方当事人共同确认以下事实:古惠菘不是案涉宅基地房屋所在村集体经济组织成员。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：古惠菘对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，可知我国的法律对于宅基地使用权的流转进行了禁止性的规定，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员。因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建以及转让的，合同均属于无效。古惠菘依据无效合同主张其对于案涉房屋享有实体权利，应不予支持。一审法院认定案涉合同无效并据此驳回古惠菘的全部诉求正确，本院予以维持。古惠菘上诉主张案涉合同合法有效，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，古惠崧的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6295元，由古惠崧负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年九月二十一日
书记员 杨希
胡秀红