＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第924号＼n上诉人（原审被告）吴凌。＼n委托代理人张巍竞，浙江天册律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）上海金玉兰物业管理有限公司。＼n法定代表人朱颖。＼n委托代理人罗文嫈，上海市理诚律师事务所律师。＼n委托代理人王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。＼n上诉人吴凌因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人吴凌的委托代理人张巍竞、被上诉人上海金玉兰物业管理有限公司（以下简称金玉兰物业公司）的委托代理人王磊鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2011年12月19日，上海市卢湾区大同花园三期业主大会和上海市卢湾区大同花园三期业主委员会（以下简称大同业委会）就大同花园三期选聘金玉兰物业公司表决结果发布《公告》，表决同意选聘金玉兰物业公司作为大同花园三期的物业服务公司。＼n2011年12月30日，大同业委会与金玉兰物业公司签订《物业服务合同》，约定由金玉兰物业公司为大同花园提供物业服务，委托管理期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；金玉兰物业公司负责向业主和物业使用人收取物业服务费，高层住宅为每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.98元，商业用房的物业服务费合同另行约定；物业服务费按季收取，交付期限为每季第二个月的15日之前；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，金玉兰物业公司可按欠费总额每日加收0.3%的滞纳金；本合同经业主大会表决通过后生效。同日，上海汇彩不动产经营管理有限公司（以下简称汇彩公司）、大同业委会与金玉兰物业公司签订《四保协议》，汇彩公司、大同业委会同意由金玉兰物业公司为汇彩公司统一经营管理的“静安寺珠宝古玩大同古玩殿”商场（属于大同花园三期小区）提供“四保”服务业等事宜，委托服务期限同金玉兰物业公司与大同业委会签署的《物业服务合同》期限，物业名称为大同花园三期商场，物业楼层为地面二层，建筑面积7592.66平方米；商场整体“四保”服务费总额为每月72，000元，其中自营部分商家的服务费按原约定的每月每平方米25元的标准由自营商家各自支付给金玉兰物业公司，其余部分服务费由汇彩公司支付给金玉兰物业公司；（注：自营部分商家的经营管理服务费标准在房屋买卖合同中作了约定，为每月每平方米40元，金玉兰物业公司将该标准拆分为物业服务费每月每平方米25元，经营管理费每月每平方米15元，自营部分商铺因和汇彩公司的经营范围和内容不一致，不涉及广告等经营服务费用，故自营部分商铺不支付经营管理费每月每平方米15元，仅按每月每平方米25元的标准支付物业服务费，金玉兰物业公司延续接管前任物业管理公司按每月每平方米25元的收费标准）；四保服务费用每月支付一次，于当月10日前由汇彩公司付入大同业委会账户，自营部分商家的服务费由金玉兰物业公司直接收取。＼n原审法院又查明：吴凌于2012年4月取得上海市鲁班路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室（建筑面积共计381.57平方米）的产权，其中本案系争的234室建筑面积192.34平方米，每月应付物业服务费4，808.50元，自2012年5月至2013年1月未支付物业服务费。金玉兰物业公司曾向系争房屋的承租方送达《付费通知》，未果。＼n原审法院再查明：2012年2月10日，上海市鲁班路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室原产权人按照每月每平方米25元的标准支付了2012年1月的物业服务费9，539.40元。＼n2013年8月，金玉兰物业公司向原审法院提起诉讼，称吴凌自2012年5月开始未缴纳物业服务费，故请求判令：吴凌支付自2012年5月起至2013年1月止的物业服务费43，276.50元及上述欠费逾期付款的利息损失。＼n原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。大同业委会作为全体业主的代表，有权根据业主大会的授权与金玉兰物业公司签订《物业服务合同》。虽然金玉兰物业公司未能举证证明《物业服务合同》经过了业主大会表决通过，但大同业委会选聘金玉兰物业的表决结果公告证明金玉兰物业公司已被选聘为大同花园三期小区的物业服务单位，金玉兰物业公司从签订合同至今一直为大同花园提供物业服务，故双方以实际行动证明该合同实际已经发生效力并履行，吴凌关于《物业服务合同》未生效的辩称缺乏证据证明，法院不予采信。《物业服务合同》约定商业用房的物业服务费标准另行约定，汇彩公司、大同业委会与金玉兰物业公司在签订《物业服务合同》当日，签订《四保协议》，就商场的物业服务费作出约定，《四保协议》约定商场自营业主物业服务费为每月每平方米25元，并注明大同花园三期的自营业主仍按照每月每平方米25元的标准支付物业服务费，金玉兰物业公司只是延续接管前任物业公司每月每平方米25元的收费标准，因此，该《四保协议》应认定为《物业服务合同》的补充，与《物业服务合同》具有同等法律效力。吴凌虽然是通过买卖从前任业主处取得系争房屋的产权，但系争房屋的前任业主已按照该标准支付物业服务费，吴凌购买房屋时应知晓或了解物业服务费的标准，现吴凌以物业服务费标准过高侵犯其利益以及吴凌不知道物业服务费标准等理由拒绝支付物业服务费缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。金玉兰物业公司要求吴凌支付自2012年5月起至2013年1月止的物业服务费的诉请，于法有据，应予支持。鉴于吴凌存在拖欠物业服务费的事实，金玉兰物业公司要求吴凌支付上述欠费利息损失的诉讼请求理由亦成立，应予支持。＼n原审法院据此作出判决：一、吴凌应于判决生效之日起十日内支付上海金玉兰物业管理有限公司自2012年5月起至2013年1月止的物业服务费43，276.50元；二、吴凌应于判决生效之日起十日内支付上海金玉兰物业管理有限公司上述欠费的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，当月欠费从欠费次月1日开始起算，计算至实际支付日止，如2012年5月欠费4，808.50元从2012年6月起算，计算至实际支付日止，以此类推，以43，276.50元为限）。＼n原审判决后，上诉人吴凌不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，并无证据证明《物业服务合同》经法定和约定表决程序，该合同存在程序违法的情形，原审法院认定该合同因履行而生效属于适用法律错误。吴凌在购买系争房屋后，并不知晓物业费用标准，也未收到催缴通知，原审法院认定每月每平方米25元的标准系接管前任物业公司的收费标准，以及吴凌应当知晓该标准，缺乏依据。而根据《四保协议》，包括吴凌在内的自营业主所经营的面积仅占整个商场建筑面积的36.24%，却需支付95.6%的物业费用，显然不公。故请求撤销原审判决，改判吴凌按照每月每平方米10元的标准支付物业服务费。＼n被上诉人金玉兰物业公司辩称：《物业服务合同》程序合法，原审中金玉兰物业公司已提供业委会证据的证明，根据协议的表述，该标准系延续前任物业公司的标准，至于汇彩公司所涉商铺由其自行管理，故其仅支付自营业主所付物业服务费的余额部分。吴凌如对现行收费标准有异议，应当通过其他方式主张权利，不能以此为由拒付物业费。故请求驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，根据查明的事实，金玉兰物业公司系大同花园物业服务单位，为该小区提供物业服务。就吴凌关于《物业服务合同》未经合法程序表决的主张，原审中金玉兰物业公司提供了业主大会和业委会盖章确认的相关证据，吴凌对此仍持异议，并就此另行提起业主知情权诉讼。二审期间，吴凌仍未提供足以证明《物业服务合同》违反程序的依据，故原审法院根据查明的事实及证据，认定每月每平方米25元的物业服务费标准，并无不妥，本院予以认同。此外，由于《物业服务合同》中的收费标准针对的对象是该物业范围内的众多业主，故吴凌所称的物业服务费标准导致自营业主与汇彩公司所承担的物业服务费显失公平，请求法院予以调整的主张，缺乏法律依据，本院难以支持。综上所述，原审法院基于查明的事实，判决吴凌应当按照每月每平方米25元的标准支付物业服务费及相应利息，并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币449.14元，由上诉人吴凌负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长丁康威＼n代理审判员徐江＼n代理审判员姚跃＼n二〇一四年六月二十三日＼n书记员何倩＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……