四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合江民初字第1111号
原告王昌必，女，1970年11月15日出生，汉族，四川省合江县人，居民。
委托代理人王仕贵，四川万盛行律师事务所律师。
委托代理人艾云富，男，1968年7月2日出生，汉族，四川省合江县人。
被告刘仁远，男，1964年12月17日出生，汉族，四川省合江县人，居民。
委托代理人蔡华刚，四川万盛行律师事务所律师。
被告合江县新天地房地产开发有限公司。
法定代表人成小华，公司经理。
委托代理人王正秋，公司职工。
第三人邹贵友，男，1959年7月11日出生，汉族，四川省合江县人，居民。
原告王昌必与被告刘仁远、合江县新天地房地产开发有限公司、第三人邹贵友合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法组成合议庭。在审理中原告王昌必，被告刘仁远申请庭外和解3个月。本院依法分别于2013年7月12日追加第三人邹贵友，2013年9月5日追加被告合江县新天地房地产开发有限公司参加诉讼。本案先后于2013年6月26日、7月9日、8月1日、11月7日和12月5日公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼，8月1日和12月5日第三人邹贵友到庭参加诉讼，11月7日和12月5日被告合江县新天地房地产开发有限公司的委托代理人王正秋参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘仁远于2010年自筹资金修建凤鸣万家兴农贸市场综合楼，对原告王昌必所有的位于合江县凤鸣镇金凤街317号雅苑酒楼的采光、间距、通风等造成严重影响，在被告刘仁远施工过程中原告要求解决。为此，被告刘仁远与原告王昌必在凤鸣镇人民政府的参与下，于2010年6月13日签订了《房屋置换协议》。该协议约定被告刘仁远以修建好的凤鸣农贸市场综合楼价值约60万元的二间门市和二套住房，与原告王昌必所有的位于合江县凤鸣镇金凤街317号雅苑酒楼底层约300㎡、二层约539㎡啇业用房进行置换。置换房的具体位置：凤鸣农贸市场A栋负二层6-8轴二间门市和A栋二层二单元上楼梯方向右户型（约139.13㎡）、A栋二层五单元上楼梯方向右户型（约123.23㎡）的两套住房。并约定在2012年12月30日前置换，如违约，由违约方付守约方违约金80万元。现已逾期，被告刘仁远借故推脱不履行双方所签订的《房屋置换协议》。诉请判令确认原告与被告刘仁远双方所签订的《房屋置换协议》合法有效，判令被告刘仁远履行该《房屋置换协议》义务，并承担违约金80万元。
被告刘仁远辩称，原告与被告刘仁远于2010年6月13日签订的《房屋置换协议》，是在原告胁迫下签定的，属无效协议，且所定违约金过高。被告刘仁远不是本案适格主体。
被告合江县新天地房地产开发有限公司辩称，原告王昌必不是置换房屋的产权人，没有资格主张和被告刘仁远置换房屋的权利，我公司并未委托被告刘仁远开发万家兴农贸市场和与他人签订协议。
第三人邹贵友述称，本案原告与被告刘仁远置换房屋是自己所卖，原告房款基本付清，房屋属原告所有，原告行使权利本人无意见。
诉讼中，原告出示了原告与被告刘仁远于2010年6月13日签订的《房屋置换协议》，该农贸市场管理的收款收据5张，被告刘仁远与他人签订借款抵押协议4份，杨伯平（出庭作证）、王世科、高绪珍、陈忠华的证人证言，现场照片2张，调解笔录，与第三人邹贵友房屋买卖协议，用以证明《房屋置换协议》是协议双方在政府协调参与下自愿达成的协议，被告刘仁远自主管理市场、自主处分其它房屋，其修建的综合楼对原告从第三人邹贵友处购买房屋的采光等造成影响，以及纠纷调解过程。被告刘仁远出示了《企业投资项目备案通知书》，《凤鸣镇金龙街农贸市场合作开发管理协议》，（2013）合江民初字第1472号应诉通知书，红线图，冯玉龙、罗自力、冯清云、朱光辉的出庭证言和赵学华的证人证言，凤鸣镇人民政府说明，证明自己不是适格主体，该项目是政府公益项目，施工是在红线图范围内，原告存在胁迫行为，原告用于置换的部分房屋是违章建筑。被告合江县新天地房地产开发有限公司出示了合江县凤鸣镇人民政府的情况说明，证明公司委托代理人刘仁远竞买土地，修建的农贸市场已正常使用。第三人邹贵友未出示证据。法庭展示本院勘验笔录，证明农贸市场与原告用于置换的房屋相邻的现状。
本院认为，原、被告所提供的证据，能形成证据锁链，予以采信。
原、被告和第三人针对各自的主张，通过举证、质证和辩论，结合原、被告和第三人陈述，查明以下事实：
被告刘仁远于2009年9月与合江县凤鸣镇人民政府签定《凤鸣镇金龙街农贸市场合作开发管理协议》，约定农贸市场建成后，由被告刘仁远自主经营、管理。2010年，被告刘仁远自筹资金开发修建被告合江县新天地房地产开发有限公司已申请备案的凤鸣万家兴农贸市场综合楼项目。被告刘仁远在施工过程中，原告以该综合楼对其所有的位于合江县凤鸣镇金凤街317号雅苑酒楼的釆光、间距、通风等造成影响，阻拦被告刘仁远施工，致双方发生纠纷。为此，被告刘仁远与原告王昌必在凤鸣镇人民政府协调参与下，双方于2010年6月13日协商签订了《房屋置换协议》。该协议约定被告刘仁远以修建好的凤鸣农贸市场综合楼价值约60万元的A栋负二层6-8轴二间门市和A栋二层二单元上楼梯方向右户型（约139.13㎡）、A栋二层五单元上楼梯方向右户型（约123.23㎡）的二套住房，与原告王昌必所有的位于合江县凤鸣镇金凤街317号雅苑酒楼底层约300㎡、二层约539㎡商业用房进行置换，并约定在2012年12月30日前置换，如违约，由违约方付守约方违约金80万元。现已逾期，被告刘仁远以双方签订的《房屋置换协议》为无效协议为由，拒绝进行房屋置换。另查明，合江县发展和改革局于2010年1月25日向被告合江县新天地房地产开发有限公司发出《企业投资项目备案通知书》，准予凤鸣万家兴农贸市场综合楼项目备案。原告王昌必用于置换的房屋，系与第三人邹贵友购买，现房款基本付清，第三人邹贵友对原告王昌必行使该房权利不持异议。
本院认为，原告王昌必与被告刘仁远双方2010年6月13日所签定的《房屋置换协议》，具有合同的性质。该协议是在政府的协调参与下，双方经充分协商后自愿达成的一致协议。本院认为，该协议系双方真实意思表示，且不存在合同法规定的无效合同的情形，属有效合同，双方均应按协议约定履行相应义务。在协议签定前，原告虽以其合法权益受到损害为由，有阻挠被告刘仁远施工的不当行为，但该行为不能认定为胁迫行为。故对原告请求被告刘仁远按协议约定履行义务的主张，本院依法予以支持。被告刘仁远辩解该《房屋置换协议》无效，虽提供了相关证据用以证明其主张，但其证据不充分，且该协议未损害社会公共利益，也未妨碍农贸市场的正常运营，故其辩解理由不能成立。对其主张，本院依法不予采纳。被告刘仁远另辩解协议双方约定的违约金过高，确属事实，按法律规定应予以调整。诉讼中，原告虽未提供逾期置换房屋造成的损失依据，但被告刘仁远确实存在未按协议约定时间进行房屋置换的违约行为，依法应承担违约责任，其违约金数额，以置换房屋价值总额60万元为准，按中国人民银行同期贷款利率予以计算。被告刘仁远又辩解不是本案适格被告，本院认为，被告刘仁远自筹资金开发修建合江县新天地房地产开发有限公司申请备案的凤鸣万家兴农贸市场综合楼，并自主经营管理农贸市场，自主处置综合楼其他房屋，实系该综合楼的项目开发商，故其辩解理由不成立，本院依法不予采纳。被告合江县新天地房地产开发有限公司辩解原告王昌必不是置换房屋的产权人，没有资格主张和被告刘仁远置换房屋协议的权利，未提供证据证明，且与本院查明的事实不符，故其辩解理由不成立，本院依法不予采纳。又辩解公司并未委托被告刘仁远开发万家兴农贸市场和与他人签订协议，与自己提供的证据相互矛盾，故其辩解理由不成立，本院依法不予采纳。凤鸣万家兴农贸市场综合楼企业投资项目在合江县发展和改革局申请备案单位为被告合江县新天地房地产开发有限公司，故被告合江县新天地房地产开发有限公司应承担连带责任。据此，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护）、第四十四条第一款（依法成立的合同，自成立时生效）、第五十二条［有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定］、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务）、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条（2人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任）、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条（当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持）、第二十九条（当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）之规定，判决如下：
一、原告王昌必与被告刘仁远之间于2010年6月13日签定的《房屋置换协议》除违约金条款外合法有效。
二、被告刘仁远与原告王昌必在本判决生效后30日内按2010年6月13日签定的《房屋置换协议》约定履行义务，违约金调整为以置换房屋价值总额60万元为准，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年1月1日起至履行房屋置换义务时止的利息。
三、被告合江县新天地房地产开发有限公司承担连带责任。
被告刘仁远如未按法律文书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元11，900.00无，由原告王昌必和被告刘仁远各负担5950.00元。（此款原告已预交，被告刘仁远在履行本判决义务时一并给付原告）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 赵廷清
审 判 员 韩志清
人民陪审员 罗远明
二〇一三年十二月五日
书 记 员 田永杰