淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初2234号
原告：中国人民武装警察部队淮安市支队，住所地淮安市翔宇大道35号。
负责人：王青海，职务支队长。
委托代理人：陈天平，江苏淮宁律师事务所律师。
委托代理人：雷华，男，1983年6月16日出生，汉族，武警淮安支队后勤处处长，住淮安市开发区。
被告：淮安市新红绿蓝大酒店有限公司，住所地淮安市健康西路150号，机构代码：74559103-6。
法定代表人：王洪志，职务总经理。
委托代理人：张文理，江苏益淮律师事务所律师。
委托代理人：柏基鹏，江苏益淮律师事务所律师。
原告中国人民武装警察部队淮安市支队（以下简称：“淮安武警支队”）与被告淮安市新红绿蓝大酒店有限公司（以下简称：“新红绿蓝酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武警淮安支队的委托代理人陈天平，被告新红绿蓝酒店法定代表人王洪志的委托代理人柏基鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安武警支队向本院提出诉讼请求：1、被告将承租的房屋和场地交还给原告；2、被告支付原告租金2755000元，并按照年利率24%的标准支付违约金954837.6元（暂计算至2015年10月26日），2015年10月27日以后的违约金另行主张；3、被告按照年租金100万元标准向原告支付从2017年2月10日始到实际腾房之日止的房屋使用费；4、被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2012年2月10日，原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》一份，约定原告将位于淮安市健康西路150号面积为3455.1平方米的房屋和688.75平方米的场地出租给被告用作餐饮经营，租赁期限为2012年2月10日至2017年2月9日，年租金为100万元，合同约定了违约条款，并约定呢装修期抵扣租金20万元。合同期内被告共支付租金2045000元，拖欠租金2755000元，原告多次要求被告按期支付租金，但被告一直不予履行。被告的行为已经构成违约，故提起诉讼，请求判如所请。
被告新红绿蓝酒店辩称：第一，原、被告存在事实租赁合同关系，原告并未将合同文本交给被告，双方签订合同仅是为了办理工商登记，被告一直未见过合同文本原件，双方口头约定租赁期限为10年；第二，原告主张租金明显过高且计算错误。其一，原告在提交给法庭的租金高于同等地段的租金；其二，并未扣除装饰免租期20万元；其三，原告延期交房3个月，导致被告装修期也顺延，给被告造成严重损失，原告应承担相应的违约责任，违约金应折抵租金；其四，原告在被告经营期限内拖欠餐费共计12万元，应当予以抵扣；第三，在租赁期间内，因为国家政策的影响对淮安餐饮市场造成严重损害，也给被告造成极大损失。被告多次向原告领导协商解除租赁合同并给予补偿事宜，但和被告协商的原告领导转业了，故一直未能有书面答复。因为亏损严重，无力支撑，被告不得已于2016年3月31日向原告寄送《关于租赁合同解除和补偿请求报告》，在该报告中已表明被告的态度，根据情势变更原则，该解除报告在送达原告时已经生效，故从2016年3月31日后的租金应参照同等地段租金标准计算，而不应按照100万元每年的标准计算；第四，原告主张的违约金错误且偏高。首先，原告违约在先，被告行使抗辩权，有权拒绝支付租金；其次，每日3000元的违约金明显不合理，折算成年利率为109.5%，迟延支付租金，其损失仅限月利息损失，原告并非是盈利性的公司或者其他组织，主张如此之高的违约金显然与法律精神不符，原告违约在先，应按照此标准向被告赔偿后再行主张。第五，对于原告主张返还承租的房屋和场地，被告没有异议，但应给予被告补偿。虽然原告提供的租赁合同中约定承租期满后，改建、添建部分建筑物、构建物及其固定附着物按照改造后现状完好、无偿交付，但是该约定为无效，违反合同对等义务。固定附着物是被告的资产，被告同意返还，但改建、添建建筑物并不是被告资产，被告无权处置，原告需另行诉讼解决；从该条款本身看，即使权利人同意，无偿移交部分的添建仅是部分，而不是全部，故原告主张返还房产应仅限于原交付部分，而非现状下的全部。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年2月10日，原告淮安武警支队与被告新红绿蓝酒店签订《武警部队房地产租赁合同》一份，双方约定：甲方（原告）将位于江苏省淮安市清河区健康西路150号（坐落号：武总苏字第0905号）的房屋建筑面积3455.1平方米，场地面积688.75平方米，出租给乙方（被告）用于餐饮、住宿经营，租赁期限自2012年2月10日至2017年2月9日；租金总额为500万元，年租金为100万元，租金按季结算，乙方于每季度前十日内交付甲方。合同第九条第（一）、（三）、（四）项约定：租赁期内，甲方保证出租的房地产符合武警部队房地产租赁条件，权属清楚；保证出租给乙方使用的房地产按照规定报经武警部队审批部门批准；负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续。合同第十条第（三）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修、或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同第十三条约定：甲方有违反本合同第九条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币（大写）￥元作为违约金。合同第十四条第（二）项约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同的第十五条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队房地产营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同的第十七条约定：本合同一式陆份，武警部队营房管理部门执贰份，甲方执三份，乙方执壹份，具有同等的法律效力。合同的第十八条约定：双方承认的附加条款如下：（一）装饰免租期以房租抵扣形式实现，双方约定抵扣房租金额为20万元人民币；（二）房屋交付：签订合同之日起，交付支队原招待所房屋使用权；2012年6月1日18:00前交付支队原卫生队房屋使用权；（三）房租交付：交付支队原卫生队房屋使用权前，原招待所区（红绿蓝）租金按人民币65万元/年按月计算，2012年6月1日交付卫生队房屋使用权后房租按人民币100万元/年计付；（违约赔偿金数额的确定）：按照总营盘房租100万元/年的千分之三逐日计算；……（六）承租期满后，改建、添建部分建筑物、构筑物及其固定附着物（如墙面装饰、地面装饰等）按改造后现状完好、无偿交付支队。上述合同下方的武警部队房地产管理部门意见处为加盖有中国人民武装警察部队房地产租赁合同审核专用章。
合同签订后，原告淮安武警支队先行向被告交付了原招待区的租赁物，并于2012年8月29日与淮安市交警一大队就其承租的卫生队房屋水电进行交接。在合同履行期间，被告新红绿蓝酒店于2012年11月5日起至2015年11月27日期间陆续支付租金2045000元（2012年11月5日支付租金10万元、12月21日支付租金65000元；2013年4月28日支付租金131000元、10月29日支付租金15万元、12月19日支付租金8万元；2014年1月6日支付租金5万元、2月11日支付租金15万元、4月24日支付租金10万元、6月11日支付租金10万元、10月14日支付租金10万元、12月9日支付租金10万元；2015年1月15日支付租金10万元、2月28日支付租金15万元、4月11日支付租金10万元、5月8日支付租金169000元、6月3日支付租金10万元、8月14日支付租金10万元、9月30日支付租金10万元、11月27日支付租金10万元），后被告未能继续支付房租至今。
2017年2月6日，原告淮安武警支队向被告新红绿蓝酒店发出清房告知书，载明：“兹有我单位健康西路150号房屋建筑面积3455.1平方米，场地面积688.75平方米门面，交由你公司承租，合同于2017年2月9日到期。按照军队全面停止对外有偿服务相关规定要求，该门面房不再进行对外招租。现合同租期即将到期，在前期多次协商的基础上，请遵守合同相关条款和国家、部队有关政策规定，于2017年2月9日前将拖欠房租缴清，并于合同到期日清退房屋交于我单位”。被告新红绿蓝酒店收到该告知书后，至今没有搬迁并交付承租的房地产。
庭审中，被告对原告主张的违约金标准过高，要求予以调整，经本院释明，原告同意按照将违约金计算标准调整至年息6%。
本院认为：原告淮安武警支队与被告新红绿蓝酒店于2012年2月10日签订的《武警部队房地产租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，亦不违反法律禁止性规定，应认定该合同合法有效，双方应按合同履行。现案涉合同因租赁期限届满已终止，被告新红绿蓝酒店应负有返还承租物的义务，但被告经原告催促后至今仍未迁出承租物，已构成违约，故原告淮安武警支队要求被告新红绿蓝酒店返还租赁物，并参照原合同约定的年租金100万元标准支付从2017年2月10日始到实际腾房之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。
关于原告淮安武警支队主张的租金2755000元。双方合同约定被告新红绿蓝酒店于2012年6月1日18:00前取得卫生队房屋使用权前，房屋租金按人民币65万元/年按月计算，鉴于原告淮安武警支队并未能举证证明已于2012年6月1日将卫生队房屋交付被告新红绿蓝酒店使用，结合原告淮安武警支队于2012年8月29日与淮安市交警一大队就卫生队房屋进行水电交接的事实，故被告新红绿蓝酒店关于在2012年8月29日才取得卫生队房屋的陈述，更具有证据优势，本院予以采信。故2012年2月10日至8月29日期间的租金应按照65万元/年标准计算，为361111元，扣除装饰免租期的折抵租金20万元，尚余租金161111元。2012年8月30日至2017年2月9日期间的租金应按照100万元/年标准计算，为4444444.48元，综上，在被告新红绿蓝酒店承租期内应缴纳租金合计为4605555.48元，扣减被告新红绿蓝酒店已经缴纳的2045000元，被告新红绿蓝酒店仍应支付原告淮安武警支队租金2560555.48元。
关于原告淮安武警支队主张的违约金954837.6元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在合同中约定被告新红绿蓝酒店逾期缴纳租金的违约责任，但被告新红绿蓝酒店提出违约金计算标准过高，提出予以调整，原告淮安武警支队同意将违约金标准调整为年息6%，按照此标准结合合同约定的付款时间以及被告新红绿蓝酒店的实际付款时间，2012年2月10日起至2015年10月26日期间被告新红绿蓝酒店应付违约金228217.7元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安市新红绿蓝大酒店有限公司于判决生效后三十日之内将位于江苏省淮安市清江浦区健康西路150号（坐落号：武总苏字第0905号）的房屋（建筑面积3455.1平方米）以及场地（面积688.75平方米）返还给原告中国人民武装警察部队淮安市支队；
二、被告淮安市新红绿蓝大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告中国人民武装警察部队淮安市支队租金2560555.48元、违约金228217.7元，合计2788773.18元，并从2017年2月10日起按100万元/年的标准支付房产占用使用费至房产实际交付之日止；
三、驳回原告中国人民武装警察部队淮安市支队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
案件受理费36479元，减半收取18239元，由原告中国人民武装警察部队淮安市支队承担2239元，被告淮安市新红绿蓝大酒店有限公司承担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审判员 王 强
二〇一七年五月十六日
书记员 朱惠娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。