上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初18925号
原告(反诉被告)：中青旅众领(上海)投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：吕为澄，职务总裁。
委托诉讼代理人：姚新军，男。
委托诉讼代理人：周建云，上海万浩律师事务所律师。
被告(反诉原告)：严恒飞，男，1984年3月16日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。
原告中青旅众领(上海)投资管理有限公司诉被告严恒飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告严恒飞后提起反诉，本院受理被告的反诉后，与本诉合并审理，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司的委托诉讼代理人周建云，被告(反诉原告，以下简称被告)严恒飞的委托诉讼代理人汤春林、李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中青旅众领(上海)投资管理有限公司本诉向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告于2017年1月15日签订的租赁合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营所需急需办公用房，被告提出手中有业主委托其出租的上海市长宁区淮海中路XXX弄XXX号整栋房屋(以下简称涉讼房屋)。原告查看了被告提供的产证原件、被告身份证等文件，但被告出示的委托书非原件。原告相信了被告所言为业主代理人遂与被告签订了租赁合同，并按约支付了租金和押金。后被告告知原告非业主的代理人，而是承租人，被告向原告隐瞒了上述情况。此后，被告又一直无法出具有效的可转租书面证明。而且，原告因公司管理规定，发票必须由产权人开具，现在被告无法开具上述发票。因此，原告认为由于被告与原告签订租赁合同时有意隐瞒重大事项，对原告是否签订合同造成了误判。但原告对于原告正常使用房屋期间按合同约定支付房租无异议。为维护原告权益，故诉至法院。
被告严恒飞本诉辩称及反诉诉称：双方的房屋租赁合同合法有效，被告在签订合同时明确告知原告被告非产权人以及转租的情况。此后产权人又明确告知原告被告有权转租，故原告要求撤销合同没有依据。根据合同约定，双方合同的租期自2017年2月1日起至2025年1月31日止，其中前三个月为免租期。2017年2月1日起至2019年1月31日期限内月租金为120,000元，租金按每三个月为一期支付，每期租金应提前10日缴纳，先付后用。若原告逾期支付租金且在经被告正式书面通知后仍未支付租金总计超过15日的，则视为原告自动退租，构成违约。违约方应向对方按月租金两倍支付违约金，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。若原告未经被告同意返还房屋的，每逾期一日，原告应按日租金的两倍向被告支付该房屋占用期间的使用费。原告应于2017年7月20日支付第二期租金及剩余租赁保证金共计480,000元，但原告到期未付任何款项。被告向原告发出律师函，要求原告在2017年8月5日之前支付上述钱款，但原告收到律师函后依旧未予理会。后被告于2017年8月5日向原告发送律师函，要求解除合同，并要求原告于2017年8月9日之前返还房屋承担违约金等。但至今，原告仍未将房屋返还，也未支付任何费用。综上，被告提起反诉，要求判令：1、确认双方的租赁合同于2017年8月6日解除；2、原告向被告支付自2017年8月1日起至2017年8月5日止的租金20,000元；3、原告向被告支付自2017年7月20日起至2017年8月5日止迟延支付租金的滞纳金计54,000元(以三个月租金360,000元为本金，按日1%，计算15天)；4、原告支付被告违约金240,000元；5、原告赔偿被告三个月免租期损失360,000元；6、原告支付被告自2017年8月6日起至2017年9月22日止的房屋使用费384,000元(按租金标准的两倍计算48天)；7、原告支付被告涉讼房屋内原有家具的搬迁及存放费用11,500元。
原告中青旅众领(上海)投资管理有限公司反诉辩称：首先对于被告的主体资格不认可。被告应为租赁合同的代理人，并非合同相对方，被告无权提起反诉。关于其诉请，对于双方合同终止无异议，但原告认为系撤销，并非解除。原告同意支付被告上锁之前的房租，即对于被告的第二项反诉诉请无异议。对于滞纳金，原告认为，按照合同约定，被告应在原告付款前三日开具发票，而被告未开具发票，因此，原告认为原告并非延误支付租金。且滞纳金标准过高要求调整。对于违约金，原告没有违约，不同意支付，且违约金标准过高。对于免租期租金，被告没有依据，不同意支付。对于使用费，被告上锁后的房屋使用费原告均不认可。对于物品存放及搬离费，本案合同是否应终止在法院判决前尚无定论，被告擅自将原告物品搬走系侵权，被告无权主张相关费用。如有物品损失，原告保留另行诉讼权利。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于租赁合同、房产证复印件、委托书、短信截屏、双方往来律师函、会议记录、租赁合同(被告与吴某)、解约函及邮寄凭证、房租发票、准予变更登记通知书、回函、移交书、银行账户明细、录音及录音文字材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋产权人为案外人吴某。2017年1月13日，案外人吴某(甲方)与被告严恒飞(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方。租期自2017年2月1日起至2025年2月28日止。其中2017年2月1日起至2017年4月30日止为免租期。双方约定，2017年3月1日起至2019年2月28日止的月租金为80,000元。
2017年1月13日，案外人吴某出具房屋租赁委托书称，委托被告办理涉讼房屋出租相关事宜：1、代为签订租赁合同；2、代为收取租金；3、代为收取租赁保证金；4、代为办理租客入住手续；5、代为办理租客退租手续；6、代为处理租赁期间的公用事业费用，物业管理费用的结算；7、代为处理租赁期间所发生的一切法律事宜；8、代为处理一切售后服务。委托期限自2017年1月1日起至2025年2月28日。
2017年1月15日，原告上海众领投资管理有限公司(乙方)与被告严恒飞(甲方)就涉讼房屋签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用。租期自2017年2月1日起至2025年1月31日止。其中2017年2月1日起至2017年4月30日止为免租期。物业交付日为2017年1月17日。双方约定，2017年2月1日起至2019年1月31日止的月租金为120,000元。甲方应在乙方每次交付租金日到来前的3日开具相应科目的正式租赁发票给乙方，以便乙方安排付款。租金按每三个月为一期支付。第一期租金应于签订合同当日支付。以后每期租金将提前10日缴纳，先付后用。如乙方逾期支付租金，则须支付每天相当于月租百分之一的滞纳金；若逾期且在经甲方正式书面通知后仍未支付租金总计超过15日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并没收两个月押金。租赁押金为二个月(由于乙方企业报账问题，乙方采取第一期付款付三押一，第二期付款付三押一，分两期的形式将押金交付甲方)。乙方应在合同签订后当日自行支付120,000元。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后三个工作日内将保证金无息退还乙方，逾期按银行同期贷款利率的四倍计算违约金。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。若为甲方违约，还须立即退还乙方所交押金，且租金据实结算，多退少补。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过15日的。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲乙任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得双方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为240,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。
合同签订后原告向被告支付了首期三个月租金及相当于一个月租金的押金共480,000元。被告开具了相应发票。
2017年7月20日，上海众领投资管理有限公司工商登记变更为原告。后原告与被告沟通表示，原告公司在变更登记，暂时无法支付第二期房租。
2017年7月26日，被告向原告发送律师函，要求原告在2017年8月5日之前支付第二期租金及保证金共计480,000元。
2017年8月1日，原告短信回复被告表示，正在准备款项，愿意承担延误付款的责任，但需被告提供房屋业主的银行账户及业主的公证委托书。被告回复表示其为二房东，要求原告付款。
原告后回函称，原告不存在违约。被告是二房东，并非之前所称的代理人，双方的合同应属无效。
2017年8月5日，被告向原告发送律师函，要求确认双方的租赁合同于2017年8月6日解除。原告需立即腾空搬离涉讼房屋，并向原告支付拖欠的租金及相关违约金。原告于2017年8月6日收到上述函件。
2017年8月17日，房屋产权人吴某、被告、原告公司员工姚新军，原告代理人周律师(即原告本案代理人)进行三方会谈。会谈中，吴某确认其将涉讼房屋租给了被告，并认可被告的转租权。
同日，被告对涉讼房屋上锁。被告另称为存放涉讼房屋内原有家具，2017年9月22日被告与案外人代某签订房屋租赁合同。为此，被告向案外人支付租金10,500元(2017年9月22日至2017年12月21日)及运费1,000元，将原告留存物品搬离涉讼房屋。
审理中，原、被告均确认，可以原告交付的押金12万元抵扣原告欠付费用。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。原告签约时误认为被告是产权人代理人，但实际被告只是二房东；并且，被告一直无法提供有效可转租书面证明，故要求撤销合同。本院认为，首先，原告自认签订合同时查验过涉讼房屋产证，即原告对被告非房屋产权人是明知的。原告称根据房东出具的委托书，被告应为代理人身份。双方的租赁合同明确载明被告是出租人，合同的甲方。原告在签约过程中理应注意此重要条款。结合本案查明的事实及原、被告双方的履约过程，原告实对被告转租人的身份并无异议。现原告以签订合同时误认被告系产权人代理人，缺乏事实依据。其次，关于转租的权利。虽被告未提供书面的转租凭证，但此后三方会谈中，房屋产权人亦认可被告的转租权。原告以被告无转租权为由撤销合同同样没有依据。至于原告称其公司要求发票必须以房屋产权人开具，该情况与被告无关，系原告公司内部问题。综上，原告诉请要求撤销双方的租赁合同缺乏事实依据，本院不予支持。
原告与被告就涉讼房屋订立的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。原告拖欠租金及押金已属事实，本案双方的合同不存在可撤销的情形，原告拖欠租金没有合理合法依据，显属违约，理应承担合同约定的违约责任。被告以此发函催讨租金并要求解约并无不当。根据原告收到解约函的时间，被告要求双方的租赁合同于2017年8月6日解除于法有据，本院依法予以确认。同时原告应按合同约定标准支付解约日前(2017年8月1日至8月5日)的房屋租金20,000元。
关于租金滞纳金。原告辩称被告未先行开具租金发票，故原告未付租金，不存在延误。本院认为，根据查明的事实，原告先表态无法及时付款，被告在此情形下未开具发票尚属合理。而开具发票应仅为被告的附随义务，付房租则为原告的主要义务，原告以发票问题对抗付款依据不足，本院不予采信。合同约定的滞纳金标准为每天按月租金的百分之一计算，被告计算有误。本院另考虑到原告的履约过程及违约情形，对滞纳金标准予以调整，酌定由原告向被告支付滞纳金9,000元。
关于违约金。被告主张按合同标准计两个月租金。本案中双方签订合同期限为8年，而实际原告承租近7个月即造成合同解除，期间被告还给予了原告三个月免租期。被告现要求原告支付两个月租金的违约金实属合理，本院予以支持。
关于免租期租金。被告的该反诉请求缺乏合同及法律依据，且本院已支持被告反诉违约金的全部诉请，故本项反诉诉请本院无法支持。
关于房屋占用费。原告同意支付其使用房屋期间(2017年8月17日前)的租金及使用费。被告要求按两倍租金计算，本院认为合同约定日租金两倍的标准有违约惩罚的性质，本院已支持了原告关于违约金的诉请，原告另以日租金两倍标准主张房屋使用费有重复之嫌。故对于2017年8月6日至8月17日的房屋使用费，以合同约定的日租金的一般标准执行为宜。对于2017年8月18日至9月22日的房屋使用费，由于该期间被告已对涉讼房屋上锁，原告实际无法正常使用，如以租金标准计算不甚合理。考虑到原告未搬离，其家具物品依旧占用房屋，本院酌定以租金标准的75%计算。综上，原告需向被告支付2017年8月6日至9月22日的房屋使用费156,000元。
关于被告反诉主张的搬离及存放物品费。因该损失费用被告缺乏充足的证据佐证，且缺乏相应的合同依据，本院难以支持。
关于押金12万。鉴于双方均同意以押金抵扣原告实际欠付费用，未避免讼累，本院一并处理予以抵扣。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一项、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司的本诉诉讼请求；
二、原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司与被告(反诉原告)严恒飞就上海市长宁区淮海中路XXX弄XXX号整栋房屋订立的《租赁合同》于2017年8月6日解除；
三、原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)严恒飞支付拖欠的租金20,000元；
四、原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)严恒飞支付逾期支付租金的滞纳金9,000元；
五、原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)严恒飞支付违约金240,000元；
六、原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)严恒飞支付房屋使用费156,000元；
上述租金、滞纳金、房屋占用费、违约金，以原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司已经支付的租赁押金120,000元先行抵充，不足部分由原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司继续支付给被告(反诉原告)严恒飞；
七、驳回被告(反诉原告)严恒飞的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，因本案适用简易程序减半收取计40元，由原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司负担。
反诉案件受理费7,212.75元，由原告(反诉被告)中青旅众领(上海)投资管理有限公司负担2,885.10元，被告(反诉原告)严恒飞负担4,327.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱佳伟
二〇一八年二月五日
书记员 温 欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
因重大误解订立的；
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……