江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3726号
原告：中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室，住所地苏州市桐泾北路8号。
负责人：袁宝明，主任。
委托诉讼代理人：俞芳，浙江广诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许见明，浙江广诚律师事务所律师。
被告：苏州金门投资发展有限公司，住所地苏州市金门路1072号。
法定代表人：白植闯，董事长。
委托诉讼代理人：钱途，江苏大名大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡梦娇，江苏大名大律师事务所律师。
原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室（以下简称73011部队房管办）与被告苏州金门投资发展有限公司（以下简称金门投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现因案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告73011部队房管办的委托诉讼代理人许见明、被告金门投资公司的委托诉讼代理人钱途两次到庭参加诉讼，被告金门投资公司的委托诉讼代理人胡梦娇到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告73011部队房管办向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告“小靶场整体改造”项目地块自2012年11月8日至2015年11月7日的租金4010.83万元；2、被告支付欠缴租金违约金1317万元（按银行同期贷款利率的四倍暂计算至2015年3月31日，主张至判决确定的履行之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月，被告经竞价招租，竞得原告苏州金门路1072号“小靶场整体改造”项目地块承租权，双方于2009年11月26日签订租赁协议书，约定上述地块由被告承租并出资开发建设，租期18年，自2011年11月8日至2029年11月7日，首年租金1286万元，租金逐年递增2%，逾期支付租金的，每日按年度租金的5‰支付违约金；房屋建成后产权属部队所有，协议期内项目地块、房屋及设施的使用权归金门投资公司所有。协议签订后，被告起初尚能按约支付租金，然自2012年起以经营不善为由拖欠租金，截止2015年3月31日，被告共计结欠租金4010.83万元，且未支付相应违约金。因催款未果，故原告诉来法院，望判如所请。
被告金门投资公司辩称，对于被告欠付原告2012年11月8日至2015年11月7日期间租金4010.83万元的事实不持异议，但认为原告应当减免租金，且被告无需支付违约金，理由如下：1、涉案的土地租赁合同具有特殊性，一是军民合作，所涉租赁场所为军产；二是土地没有使用权证；三是被告需在涉案土地上进行工程建设投资和商业经营；据此，在被告承租期间开展商业经营活动需要原告的配合及政策支持。2、原告在2010年7月27日书面通知禁止出售租赁使用权，违反了双方租赁协议书第21条第3项中有关可以出售经营权的约定，打乱了被告资金回笼的计划，也影响了之后的商业经营，更是造成被告经营困境的主要原因。3、原告在被告租赁过程中，存在不配合、不支持被告经营活动的情况，如不提供租赁许可证等有关资料、给地方工商行政管理机关发函停止为承租商户办理营业执照等，均严重影响了被告的经营活动，违反了双方租赁协议书中的相关约定。4、被告从维护社会稳定和正常商业经营的角度，已尽力保障租赁场地的建设和正常的商业运营，共计已投入3.43亿元，完成了建筑面积13.9万平方米的工程建设，并在政府部门的支持下，现总体经营正常，承租户情况稳定，经营正形成逐步向上发展的势头。综上，希望与原告协商解决本案纠纷。
经审理查明：
2009年11月26日，73011部队房管办（甲方）与金门投资公司（乙方）签订《金门路1072号“小靶场整体改造”项目地块租赁协议书》，约定经公开招租竞价，乙方以建设地上建筑面积124556平方米、地下建筑面积12195.9平方米，投资额32000万元、标的场地第一合同年度租金1286万元的条件竞得甲方标的地块承租权；房屋建成后产权属部队所有，协议期内项目土地、房屋及其设施等使用权在乙方履行协议约定的前提下归乙方所有；协议约定租期18年，自2011年11月8日至2029年11月7日，甲方另给予乙方工程建设期两年，自2009年11月8日至2011年11月7日，建设期内每年租金1000万元；第一合同年度（2011年11月8日至2012年11月7日）租金为1286万元，租金逐年递增2%，租金先付后用，提前一个月支付下一合同年度租金；乙方逾期支付，每年按年度租金的千分之五支付违约金。协议第21.3条约定，项目建成后，乙方出售10年以上（含10年）经营权的建筑面积不得超过总建筑面积的60%；所有出售5年以上（含5年）经营权的协议必须报甲方批准；协议第21.4条约定，甲方具有充分的知情权和监督权，乙方与承租商签订的所有合同须报甲方备案，且甲方适时可以抽查乙方与承租商所签订的租赁合同。
协议签订后，73011部队房管办按约将金门路1072号小靶场地块场地交付金门投资公司，后由金门投资公司出资建设，建成地下一层、地上五层建筑物，并用于经营苏州金门小商品市场，由金门投资公司向商户分租并经营管理。
2010年7月27日，73011部队房管办向金门投资公司发函，通知其接函之日起，对其投资建成的房产分割对外转租的，禁止一次性收取全部合同年限（同部队租赁期）的转租租金，禁止整体或分割出售房产租赁使用权，对于拟出售房产租赁使用权的，自接通知之日起立即停止出售；对于已出售房产租赁使用权的，所得资金必须接受部队监管。对已长期出租的商铺，应加强管理，妥善处理与商户的关系，周密考虑可能发生的各种情况，提前制订处置预案，坚决杜绝引发社会群体性事件和法律纠纷等问题。
另查明：2015年5月5日，73011部队房管办与金门投资公司就涉案租赁合同项下结欠租金进行对账，金门投资公司确认欠付2013年度（2012年11月至2013年11月）租金1308.17万元、2014年度租金1337.95万元、2015年度租金1364.71万元，合计4010.83万元。金门投资公司在对账单上附注欠付理由为:1、根据合同约定，金门投资公司有权出售60%的租赁使用权，然73011部队房管办通知禁止出售；2、整体经济形势不佳，小商品市场经营困难；3、73011部队房管办不提供租赁许可证、向工商部门发函停办商户营业执照，导致金门投资公司无法出租商铺。
审理中，金门投资公司提交《关于暂停办理73011部队未经审批的租赁项目工商登记注册的函》复印件一份及金门投资公司向73011部队就此事交涉函件一份，以证明73011部队曾向工商行政管理机关发函停办商户营业执照；73011部队对函件真实性不予确认，且认为根据函件内容，强调的是针对未经部队审批的租赁项目请求工商管理行政机关暂停办理，对于经审批的项目，由部队派员协助办理。
以上事实，由原告73011部队房管办提供的租赁协议、租金对账记录、金门投资公司提供的2010年7月27日通知、2015年3月11日函件及双方当事人庭审陈述等予以证实。
本院认为，73011部队房管办与金门投资公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，73011部队主张金门投资公司欠付2013年度租金1308.17万元、2014年度租金1337.95万元、2015年度租金1364.71万元，合计4010.83万元；金门投资公司对此不持异议，本院对此予以确认，并支持73011部队房管办向金门投资公司主张前述租金的诉讼请求。至于金门投资公司提出73011部队房管办禁止其出售租赁使用权构成违约、打乱其资金回笼计划的意见，根据涉案租赁合同约定，金门投资公司出售所有5年以上经营权须报部队批准，且73011部队房管办禁止的是金门投资公司一次性收取全部租赁年限的转租租金及整体或分割出售房产租赁使用权之行为，保障的是金门投资公司在每个租赁年度均有租金收入以履行涉案合同及保持市场的正常经营秩序，防范出现一次性收取全部租金或出售租赁使用权后金门投资公司在租期内再无租金收入或无力维持市场正常经营秩序，故金门投资公司以此抗辩73011部队房管办构成违约缺乏事实依据；至于金门投资公司抗辩73011部队房管办要求工商部门暂停核发其商户营业执照的意见，根据合同约定，金门投资公司出租的项目均须向73011部队房管办报备，且根据金门投资公司举证的函件，73011部队房管办旨在要求停止未经其审批擅自申领营业执照的租赁项目，73011部队房管办此系履行正常的管理职能，且金门投资公司并无充足的证据证明73011部队房管办对其经营活动进行妨害，故对金门投资公司以前述理由抗辩73011部队房管办构成违约而应予减免租金的意见，本院碍难采纳。
关于73011部队房管办主张的逾期付款违约金。73011部队房管办主张因金门投资公司拖欠租金，按约应承担逾期付款违约金，因合同约定每日千分之五过高，自行下调按银行同期同类贷款利率四倍计算；金门投资公司则抗辩违约金过高。本院认为，金门投资公司未按约支付租金确已构成违约，73011部队房管办主张金门投资公司支付违约金的诉讼请求应予支持；虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功用，在73011部队房管办未能举证证明除利息损失以外尚有其他损失的情况下，本院酌情调整违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，分别以欠付租金1308.17万元、1337.95万元、1364.71万元为基数，自2012年10月8日、2013年10月8日、2014年10月8日起计算至判决确定的履行之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告苏州金门投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室租金4010.83万元。
二、被告苏州金门投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室逾期付款违约金（分别以欠付租金1308.17万元、1337.95万元、1364.71万元为基数，自2012年10月8日、2013年10月8日、2014年10月8日起计算至判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费381245元，由原告中国人民解放军73011部队苏州空余房地产管理办公室负担105027元、被告苏州金门投资发展有限公司负担276218元。被告负担部分于本判决生效之日起十五日内直接向原告履行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李 尧
代理审判员 张 鹏
人民陪审员 孙毓平
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 陈 辰