湖北省武汉市洪山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）鄂洪山法执裁字第00032号
异议人（案外人）：吴家哲，男，1973年10月1日出生，黎族，海南省万宁市人。
申请执行人：湖北健良集团监利四湖米业有限公司。
法定代表人：王宣义，该公司总经理。
被执行人：万宁万家乐粮油贸易有限公司。
法定代表人：吴毓礼，该公司总经理。
被执行人：吴毓礼，男，1968年9月29日出生，汉族，海南省万宁市人，万宁万家乐粮油贸易有限公司总经理，现在湖南省东安监狱服刑。
本院在执行湖北健良集团监利四湖米业有限公司与被执行人万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼买卖合同纠纷一案中，案外人吴家哲于2013年11月1日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人（案外人）吴家哲称，2007年10月16日，异议人经与被执行人吴毓礼协商，双方签订了《房地产转让合同》，吴毓礼同意将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段，面积6709.4平方米国有土地使用权【证号：万国用（2005）第101239号】及地上一幢四层楼房（面积438.04平方米，证号：万宁市房权证万城自第076**号）转让给异议人。合同约定转让价款为150万元，同时约定房地产转让过程中所发生的各种税费由吴毓礼负责，合同签订的同时，吴毓礼向异议人交付了房屋及土地，异议人也向吴毓礼支付了全部款项。该房屋及土地从2007年开始交付给异议人以后，一直由异议人使用及经营。因吴毓礼迟迟没有办理过户手续，异议人已将其起诉至万宁市法院，要求吴毓礼协助办理过户手续等。执行法院查封上述土地及房产是在2012年、2013年，即在异议人购买吴毓礼房产及土地之后，且作出（2010）洪法执字第285-6号、285-9号、285-11号民事裁定书时，没有通知相关权益方，程序违法。故此提出执行异议，要求执行法院撤销（2010）洪法执字第285-6号、285-9号、285-11号民事裁定书，解除对位于万宁市万城镇文明北路的房产（面积438.04平方米，证号：万宁市房权证万城字第××号）及土地使用权【使用权面积6709.4平方米，土地使用权证号：万国用（2005）第101239号】的查封，同时停止和解除对上述房产和土地的执行和拍卖。
异议人吴家哲为证明以上所称事实，向本院提交了以下材料：
1、万宁市人民法院2013年10月30日下达的关于吴家哲诉吴毓礼买卖合同纠纷案的（2013）万民初字第1641号《受理案件通知书》；
2、2007年10月16日署名吴毓礼、吴家哲的《房地产转让合同》，合同载明：吴毓礼同意将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段，面积6709.4平方米国有土地使用权【证号：万国用（2005）第101239号】及地上一幢四层楼房（面积438.04平方米，证号：万宁市房权证万城字第××号）转让给吴家哲，转让价款为150万元，经国土、房产部门办理过户至吴家哲名下后，吴家哲一次性付完转让款150万元，房地产转让过程中所发生的各种税费由吴毓礼负责；
3、2006年6月15日吴毓礼与于钦文、张春文签订的《土地租赁协议书》，双方约定吴毓礼将上述土地及房屋租赁给于钦文、张春文使用，租赁期限为2006年6月15日至2011年10月15日，租金每年6万元；
4、《委托书》，2007年10月30日，吴毓礼书面委托吴家哲向于钦文、张春文收取2008年10月15日至2011年10月15日的租金。
异议审查期间，异议人吴家哲又补充提交了《房地产抵押借款协议书》、借条、银行取款凭证、电子缴税付款凭证、相关人员身份证明等。以上异议人所提交材料均为复印件。
经审查查明，因湖北健良集团监利四湖米业有限公司与万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼买卖合同纠纷，本院于2009年6月3日作出（2009）洪张民商初字第82号民事调解书，确认万宁万家乐粮油贸易有限公司应于2009年7月15日前偿付湖北健良集团监利四湖米业有限公司货款及借款311，200元，吴毓礼对此承担连带偿付责任。后双方又发生一次买卖合同纠纷并再次诉至本院，本院由此于2010年2月1日作出（2010）洪张民商初字第38号民事调解书，确认万宁万家乐粮油贸易有限公司应于2010年2月4日前偿付湖北健良集团监利四湖米业有限公司货款3，508，108元，吴毓礼对此承担连带偿付责任。第二次诉讼前，湖北健良集团监利四湖米业有限公司向本院申请了诉前财产保全，本院由此于2010年1月28日下达（2010）洪张民保字第7-1号民事裁定书及协助执行通知书，轮候查封了吴毓礼名下的位于万宁市万城镇文明北路的房地产【房产证号：万宁市房权证万城字第××号，建筑面积438.04平方米；土地使用权证号：万国用（2005）第101239号，使用权面积6709.40平方米】。前轮为海南省万宁市人民法院查封。
本院（2009）洪张民商初字第82号、（2010）洪张民商初字第38号民事调解书发生法律效力后，万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼并未履行相应的偿付责任，湖北健良集团监利四湖米业有限公司遂于2010年2月5日至本院申请执行，本院分别予以立案，决定合并执行。
执行期间，被执行人万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼无财产可供执行。2011年11月2日，吴毓礼因涉嫌合同诈骗被羁押。2012年12月10日，湖南省临湘市人民法院以合同诈骗罪判处吴毓礼有期徒刑十一年。
由于海南省万宁市人民法院于2012年1月10日查封期限届满后未予续查封，本院由轮候查封转为查封。2012年1月10日、2013年1月15日，本院分别以（2010）洪法执字第285-6号、285-9号、285-11号民事裁定书及协助执行通知书，续行查封了被执行人吴毓礼名下的位于万宁市万城镇文明北路的房地产【房产证号：万宁市房权证万城字第××号，建筑面积438.04平方米；土地使用权证号：万国用（2005）第101239号，使用权面积6709.40平方米】。
2013年10月16日，本院依法委托海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司对吴毓礼所属上述房地产进行了评估，评估时点2013年10月11日，评估房地产市场价值为：1658.13万元，其中6709.40平方米商住用地市场价值为1588.79万元，地上438.04平方米建筑物的市场价值69.34万元。
2013年10月18日，本案执行人员将评估报告送达给服刑中的被执行人吴毓礼，并告知法院将行拍卖事宜。吴毓礼明确表示对评估、拍卖事宜均无异议，拍卖所得价款由执行法院依法处置。
2013年10月22日，本院依法委托海南南方拍卖有限公司拍卖被执行人吴毓礼名下的位于万宁市万城镇文明北路的房地产【房产证号：万宁市房权证万城字第××号，建筑面积438.04平方米；土地使用权证号：万国用（2005）第101239号，使用权面积6709.40平方米】。
2013年11月1日，案外人吴家哲提出上述异议。
2013年11月3日，吴毓礼向本院来信反映（原文）称：我所有的万宁市万镇文明北街仁里桥地段土地证号万国用（2005）第1012**号土地和土地上面的一栋别墅房产证万城字第××号，2007年10月29日因向吴家哲借钱，同日吴家哲在万宁市房产局、国土局办理了抵押手续。关于这个转让协议（合同）是怎么来的，我现在说明：这个转让协议是吴家哲跟我说，兄弟，为了保留你的资产以防落在湖南、湖北人手里，所以我和吴家哲暂时签了这份假的转让买卖协议（这份假协议是吴家哲要我签的）。签完这份协议以后，我没拿吴家哲一分钱，所以我对法官说明，这份假的转让协议是无效的。
另查明，2007年10月29日，吴毓礼以其名下万宁市万镇文明北街仁里桥地段房地产【土地证号：万国用（2005）第1012**号、房产证号：万城字第××号】即本案争议的执行财产向吴家哲抵押借款，吴家哲由此办理了他项权证，取得万他项（2007）字第47号土地他项权利证明书、万宁市房万城他字第3929号房屋他项权证。土地他项权利证明书标注设定日期为2007年11月12日，存续期限三个月（至2008-1-29），他项权利种类及范围为：吴毓礼以万国用（2005）第101239号国有土地使用权证作担保抵押物，向吴家哲抵押贷款。土地他项权利证明书无权利价值标注。房屋他项权证标注设定期限三个月，即2007年10月29日至2008年1月19日，权利价值150万元。
又查明，2013年10月30日，本案执行期间，异议人（案外人）吴家哲就与被执行人吴毓礼《房地产转让合同》即本案所涉执行标的物的争议，向海南省万宁市人民法院提出了买卖合同纠纷诉讼，海南省万宁市人民法院以（2013）万民初字第1641号予以立案。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第十七条规定明确了不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，如果该证明与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条规定“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条亦规定，对于“登记在被执行人名下的不动产”，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此，人民法院在执行不动产时，应当以不动产登记的内容来判断其权属。
依据生效法律文书确定的内容，被执行人万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼具有向申请执行人清偿相应债务的法律责任。本案在执行期间，被执行人万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼无其他财产可供执行，本院查封、处置登记在被执行人吴毓礼名下的不动产并供被执行人吴毓礼清偿执行债务，符合法律规定，执行程序合法，执行行为并无不当。案外人吴家哲对本案执行的不动产所持的是他项权证，其对本院执行不动产主张权利的理由，并不足以对抗本院对该财产的执行，异议人吴家哲主张的相应实体权利，应通过其它途径予以解决。案外人吴家哲要求本院撤销（2010）洪法执字第285-6号、285-9号、285-11号民事裁定书，解除对位于万宁市万城镇文明北路的房产（面积438.04平方米，证号：万宁市房权证万城字第××号）及土地使用权【使用权面积6709.4平方米，土地使用权证号：万国用（2005）第101239号】的查封，同时停止和解除对上述房产和土地的执行和拍卖的异议请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，应当先由执行法院进行审查并作出相应的裁定；案外人、当事人对执行法院审查后作出的裁定不服的，再区分不同情况分别通过提起诉讼或审判监督程序进行救济。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条明确规定，案外人对异议裁定不服提起诉讼的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条规定：“严格执行关于案外人异议之诉的规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（修改后第二百二十七条）和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉”。故案外人吴家哲对本院查封财产的争议，应当依照上述管辖的法律规定办理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人吴家哲的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 李 杰
人民陪审员 李志明
人民陪审员 安 娜
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 郑亚军