湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4206号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周丕中，居民。
委托代理人：罗兴安，湖南纬地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈燕辉，农民。
委托代理人：胡政权，农民。
原审被告（反诉原告）：彭玉宗，教师。
上诉人周丕中因与被上诉人陈燕辉、原审被告（反诉原告）彭玉宗房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2015）浏民初字第05770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月28日，案外人高某某以购房款抵工程款的方式取得浏阳市金裕房地产开发有限公司（以下简称金裕公司）开发的浏阳市香槟现代城小区B栋4××号房屋1套。高某某将该商品房转让给陈燕辉，但该房屋一直未办理产权登记手续。陈燕辉将该房屋通过网络发布出售信息。周丕中得知后，委托其岳母彭玉宗办理过户买卖及签字手续。2012年7月26日，陈燕辉与周丕中签订《房屋买卖合同》，约定：“乙方（周丕中）以234000元的价格向甲方（陈燕辉）购买坐落于浏阳市香槟现代城小区B栋4××号房屋一套；第二条付款方式为：2012年7月26日前支付定金20000元、2012年7月28日前支付房款164000元，2012年12月30日前过户时付余款50000元整；第三条甲方于2012年7月28日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用；第六条乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产、不能按期将户口迁出，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款千分之壹的违约金；第七条上述房地产过户手续所需缴纳的契税由乙方承担，营业税（包括带征税收）由乙方承担，印花税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，向房产交易部门交纳的手续费由乙方承担，共计壹万壹仟叁佰贰拾捌元由乙方承担。第十一条其他约定事项，手写载明：‘甲方负责合同更名到乙方名下方可取得余款伍万元，乙方必须承担办证费、其它费用共计11328元，如果超出此金额由甲方承担。’（双方称该条中的“合同”系指开发商与买受人之间的《商品房买卖合同》）”。2012年7月28日，陈燕辉将上述房屋交付周丕中使用，周丕中亦按约支付了第一、二期房款。2012年9月4日，浏阳市香槟现代城小区建设方浏阳市华宇建设工程有限责任公司（以下简称华宇公司）与开发商金裕公司之间就工程款及未返还履行约保证金等产生纠纷诉至法院，该案经一、二审审理，于2014年9月23日结案，因该案涉及到对高某某以购房款抵工程款是否认定的问题，从而影响了浏阳市香槟现代城小区B栋4××号房屋产权证的办理。2013年6月21日，彭玉宗代周丕中通过房产中介，以高某某名义将房屋转让并交付给张某某，双方签订《浏阳市房地产买卖合同》，约定办理房屋产权证期限为2014年6月30日前。彭玉宗与陈燕辉商量，要求将房屋产权直接登记到买受人张某某之夫易某某名下，陈燕辉表示同意，并与高某某联系办理产权证事宜。2015年5月6日，高某某与金裕公司达成调解协议，约定将本案涉案房屋登记到高某某指定的易某某名下。2015年6月18日，陈燕辉与周丕中达成《协议》，约定：陈燕辉应周丕中要求将此套房屋产权证直接办理在易某某名下。但未果,故周丕中亦未向陈燕辉支付剩余房款及办证费用。之后，周丕中向陈燕辉提出将合同买受人变更为彭玉宗，陈燕辉表示同意并与金裕公司联系，最终于2015年10月21日促成金裕公司与彭玉宗签订《商品房买卖合同》，约定：“由彭玉宗向金裕公司购买浏阳市香槟现代城小区B栋4××号房屋一套，出卖人应当在商品房交付使用后于2016年10月20日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1、……”。2015年11月12日，陈燕辉因彭玉宗、周丕中未支付剩余房款、办证费用，遂诉至原审法院。
另查明，1、2015年12月3日，经陈燕辉通知，彭玉宗已到房屋产权管理部门办理了浏阳市香槟现代城小区B栋4××号房屋的面签手续；彭玉宗向房屋产权管理部门出具了《委托书》，委托胡政权代领房屋产权证。陈燕辉认为其已按周丕中要求将《商品房买卖合同》更名至彭玉宗名下，彭玉宗、周丕中应支付剩余房款及办证费用；彭玉宗、周丕中则认为陈燕辉未为其领取房屋产权证，合同义务尚未完全履行，故拒绝支付；2、上述房屋买卖的所有手续，均由陈燕辉委托其夫胡政权、周丕中委托其岳母彭玉宗办理。诉讼过程中，双方对剩余房款50000元和陈燕辉垫付契税、物业维修基金等办证费用等11328元无异议。陈燕辉自愿减免房款5000元，并放弃要求支付违约金的诉讼请求。
原审法院认为，双方当事人于2012年7月26日签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规规定，予以确认。陈燕辉虽陈述与高某某之间系房屋买卖关系，但在此之前该房屋一直未办理产权登记。从双方对合同中买受人名称不断变更情况来看，周丕中知晓陈燕辉尚未办理房屋产权登记，故合同中约定的“过户”实际不存在。同时，结合该合同中双方特别约定的“甲方负责合同（《商品房买卖合同》）更名到乙方名下方可取得余款”的约定，《房屋买卖合同》真实意思应为:本案涉案房屋的权利、义务均转让给周丕中；陈燕辉负责《商品房买卖合同》中买受人更名到周丕中指定的买受人名下即可取得余款。转让过程中，双方对合同中买受人的名称意思表示不断变更，直到2015年10月21日才最终达成一致，确定由彭玉宗作为买受人与房产开发商签订了《商品房买卖合同》，现陈燕辉已按约促成彭玉宗与开发商签订了《商品房买卖合同》，其义务已全部履行完毕，故对陈燕辉要求周丕中依约支付剩余房款及办证费用等61328元的诉讼请求，应予支持；彭玉宗系受周丕中委托代理其办理购房事宜，其民事责任应由被代理人周丕中承担，故彭玉宗在本案中不应承担民事责任。陈燕辉自愿放弃要求周丕中支付违约金的诉讼请求，同时减免房款5000元，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定，应予准许。周丕中、彭玉宗反诉要求陈燕辉支付逾期办证违约金80000元，因彭玉宗已与房产开发商签订了《商品房买卖合同》，有关房屋产权证办理和交付应依该合同的约定履行，是否逾期办证和交付房产证，与陈燕辉无关。故对周丕中、彭玉宗的反诉请求不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定判决：（一）限周丕中于本判决生效之日起五日内支付陈燕辉购房款45000元及办证费用等11328元；二、驳回陈燕辉要求彭玉宗支付购房款及办证费用的诉讼请求；三、驳回彭玉宗、周丕中要求陈燕辉支付违约金80000元的诉讼请求。本诉受理费1334元，减半收取667元，反诉费900元，合计1567元，由周丕中负担。
周丕中不服，上诉称：1、涉案房屋权属不明，陈燕辉无权处分涉案房屋，故陈燕辉与周丕中签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，属于无效协议；2、周丕中委托彭玉宗办理过户及签字手续，并未委托办理决定和处分的事务，故彭玉宗与陈燕辉产生的一系列民事行为均为无效行为；3、假设房屋买卖合同合法有效，但陈燕辉一直未将商品房更名至周丕中名下，存在根本违约，应按合同约定承担违约责任；4、原审法院超审限结案、未将增加诉讼请求送达给上诉人等多项程序违法，剥夺了上诉人的诉讼权利。
陈燕辉辩称：双方签订的房屋买卖合同以及协议系双方真实意思表示，并未违反任何法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认有效。陈燕辉已经按约定将涉案房屋更名至彭玉宗名下，周丕中应按照合同约定支付剩余房款以及办证费用，上诉人称一审法院程序违法理由并不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
彭玉宗述称：房屋买卖合同不是我与陈燕辉签订，与我无关。
本院二审查明的事实与一审认定的事实无异。
本院认为:陈燕辉和周丕中于2012年7月26日签订的《房屋买卖合同》中明确约定陈燕辉负责合同更名到周丕中名下方可取得房屋余款并由周丕中承担税费11328元。而周丕中又委托了彭玉宗办理房屋买卖相关事宜。最终高某某、彭玉宗、胡政权于2015年10月21日签订调解协议确定由彭玉宗作为买受人与浏阳市金裕房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。当日，浏阳市金裕房地产开发有限公司即与彭玉宗签订了商品房买卖合同。因此，陈燕辉已按约定将涉案房屋更名，周丕中亦应当按照约定支付陈燕辉剩余购房款45000元以及办证费用11328元。上诉人周丕中主张陈燕辉并非房屋产权人，其与陈燕辉签订的《房屋买卖合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案原审审限在扣除申请和解的期间后并未超出法律规定。虽然陈燕辉在原审过程中申请增加要求周丕中、彭玉宗赔偿违约金的诉讼请求，但其后又放弃了该项增加的诉讼请求，并未影响到本案的公正判决，故上诉人主张的原审程序违法的上诉理由也不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费2234元，由上诉人周丕中承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年八月五日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。