惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠中法民一终字第89号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡英，女，1976年6月14日出生，汉族，原住江西省赣州市章贡区，现住惠州市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市基斯房产开发有限公司。住所地：惠州市惠城区鹅岭南路**号基斯大厦***房。
法定代表人：叶国雄，董事长。
委托代理人：王国光，总经理。
上诉人胡英因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第2397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。到庭参诉诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
原审判决认为，原告（反诉被告）惠州市基斯房产开发有限公司、被告（反诉原告）胡英经协商自愿于2008年4月26日签订《广东省商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。胡英依约支付购房款给基斯公司，基斯公司应当依约在2008年7月30日前将符合法定和约定交付标准的商品房交付给胡英使用。但是，被告于2009年3月22日才将商品房交付给原告使用，其行为已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任。所以，胡英要求基斯公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，其合理部分，本院予以支持。即基斯公司应依据合同约定支付胡英逾期交房违约金17565.45元（已交付房价款373733元×0.0002×235＝17565.45元）。
胡英已依约向基斯公司支付了相应的购房款，被告应于2010年9月22日前（2009年3月22日交付涉案房屋之后540日内）为原告办理好房地产权证，但是，胡英至今仍未缴纳代收代付费用13830元，并未完全履行其缴纳办理房地产权证相应费用的义务，胡英在上述期限届满之前未能取得房屋权属证书，并非基斯公司的原因所致，胡英相应诉求，缺乏事实依据，本院予以驳回。
另外，关于胡英是否缴纳第二期40000元房款的问题，胡英虽然持有金额为40000元的《销售不动产统一发票》，但是，胡英现金还款后却未索回《欠条》，明显与日常生活经验法则不符，胡英抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。第二期40000元房款系开发商基斯公司垫付，本院予以确认。基斯公司诉求胡英清偿拖欠房款40000元，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。庭审过程中，胡英申请撤销第二项反诉请求，系其自由处分其民事权利的具体体现，并无不妥，本院予以确认。综上，依照《合同法》第六十条、第一百零七条，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、被告（反诉原告）胡英应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告（反诉被告）惠州市基斯房产开发有限公司清偿拖欠房款40000元。二、原告（反诉被告）惠州市基斯房产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向被告（反诉原告）胡英赔付逾期交房违约金17565.45元。上述两项相互抵扣后，被告（反诉原告）胡英仍应向原告（反诉被告）惠州市基斯房产开发有限公司清偿拖欠房款22434.55元。三、驳回被告（反诉原告）胡英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，减半收取为400元，由被告（反诉原告）胡英负担。反诉费720元（已作减半处理），由原告（反诉被告）惠州市基斯房产开发有限公司负担180元，被告（反诉原告）胡英负担540元。
上诉人胡英不服原审判决上诉称，一、一审判决认定被上诉人未在约定期限内取得房屋权属证书，并非被上诉人的原因所致，事实不清，证据不足。《名家花园商品房补充协议书》第十条虽约定上诉人同意在房屋交付时，将有关的代收代付费用13830元付给被上诉人，但被上诉人未能证明这里代收代付的是办理房屋权属证书的费用，未明确费用项目，也未证明其未能取得房屋权属证书与上诉人未
交代收代付费用有因果关系。事实上，上诉人已向被上诉人交纳住房维修资金、预售登记费、合同印花税共计7741.52元。即使上诉人未交纳13830元代收代付费用，与被上诉人未能取得房屋权属证书是双方独立的违约行为，应分别向对方承担违约责任。二、一审判决认定上诉人拖欠被上诉人房款40000元整，事实不清，证据不足。1、一审判决认定“第二期40000元房款系被上诉人垫付”，属概念使用错误。“垫付”指一方代他方向第三方付款，房款本身就是付给被上诉人的，不存在被上诉人向自己垫款的事情，而是上诉人暂欠被上诉人40000元房款。其次，一审判决以上诉人“还款后未索回《欠条》，明显与日常生活经验法则不符”为由，认定上诉人拖欠被上诉人40000元房款，是错误的。对于欠款后己还款的，要证明不欠款，还款方可以拿回欠条以绝后患，也可以要求对方出具收款收据或发票作为日后发生纠纷时的抗辩，两种方法取其一即可。被上诉人于2008年8月18日开具40000元《销售不动产统一发票》给上诉人，足以证明被上诉人收到上诉人所欠的第二期房款40000元。2、《欠条》与40000元《销售不动产统一发票》要证明的是两个不同的事实，《欠条》证明上诉人2008年8月18日曾经欠被上诉人7-8栋605号房款40000元；40000元《销售不动产统一发票》并非否认上诉人曾经欠被上诉人40000元这一事实，而是证明事后已向被上诉人还款40000元。3、上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》当天2008年4月26日交款113733元，2008年8月18日交款40000元，2008年9月1日通过银行按揭交款220000元，实际共付给被上诉人373733元，7-8栋605号房款373733元已全部付清。被上诉人反诉答辩时对此亦表示认可。被上诉人2008年8月18日开具的40000元《销售不动产统一发票》与另两笔付款一起，足以驳倒被上诉人认为上诉人尚欠40000元房款的主张。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判；2、请求判令被上诉人承担本案的第一、二审诉讼费用。
被上诉人惠州市基斯房产开发有限公司答辩称，一、上诉人上诉称“一审判决认定被上诉人未在约定期限内取得房屋权属证书，并非被上诉人的原因所致，事实不清，证据不足”，其实，一审法院判决是依法依据，事实清楚，证据确凿。上反诉人于2008年4月26
日与被上诉人签订的《名家花园商品房补充协议书》第十条约定“买受人同意在房屋交付时，将有关的代收代付费用付给出卖人…．该房代收代付费用共计人民币13830元整”，上诉人至今未支付清该项费用，导致无法办证。这是上诉人违约。二、上诉人称“40000元《销售不动产统一发票》并非否认上诉人曾经欠被上诉人40000元这一事实，而是证明事后已向被上诉人还款40000元”。这与事实不符。上诉人于2008年8月18日与被上诉人签订了《补充协议》，约定银行按揭贷款减少四万元，首期款增加四万元，但由于上诉人资金未到位，被上诉人同意上诉人写出四万元《欠条》，约定2008年10月30日前还款。上诉人写出《欠条》后又提出为方便通过按揭贷款审批，要求先开出四万元发票的事，被上诉人应上诉人要求于当天开出了四万元《销售不动产统一发票》给上诉人。《欠条》约定还款时间到期后，被上诉人曾多次善意催交，但上诉人一直不予理睬，恶意拖欠。迫于2010年8月18日《欠条》诉讼期将过，被上诉人才于2010年8月16日才向惠城区人民法院提起诉讼，请求法院保护合法利益。三、上诉人上诉称，称“一审判决认定第二期40000元房款系被上诉人垫付，属概念使用错误”。被上诉人认为，一审法院定性准确，并非是“概念使用错误”。因为被上诉人开出了四万元《销售不动产统一发票》给上诉人，而实际未收到款，被上诉人不但要将四万元作为营业收入出帐，且当月还要向税局垫交15％的税金。这就是垫付。名家花园在销售房屋时，类似开具发票未交款，写欠条的业主有不少，如3-4栋408号房业主叶朋辉，5-6栋302号房业主叶石优等，都是先开具发票未交款写欠条的情况。其他业主都能实事求是承认欠款，维独上诉人胡闹。综上，请求二审法院驳回上诉的上诉请求。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人对原审判决认定被上诉人应支付上诉人逾期交房违约金17565.45元，均不持异议，本院予以确定。本案二审争议的焦点是：1、涉案房屋未能办证的责任认定；2、上诉人是否拖欠被上诉人40000元购房垫付款。
关于涉案房屋未能办证的责任认定，依照双方签订的《名家花园商品房补充协议书》第十条约定，上诉人同意在房屋交付时，将有关的代收代付费用付给被上诉人。而本案的事实是，被上诉人在2009年3月22日将涉案房屋交付上诉人使用后至今，上诉人一直未将办理房产证等的费用13830元交付给被上诉人。据此，原审判决认定上诉人在2010年9月22日前未能领取房屋产权证书，并非被上诉人的原因所致正确，本院予以支持。上诉人认为未能在约定期限内取得房屋产权证书并非其造成，理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人是否拖欠被上诉人40000元购房垫付款，从被上诉人提交的由上诉人出具的《欠条》看，上诉人是在购买涉案房屋缺少资金时向被上诉人借款4万元的，上诉人虽持有缴交涉案房屋购房款4万元的《销售不动产统一发票》，但该发票并不能证明发票中的金额4万元就是上诉人用自有存款所支付，而更为关键的是，如上诉人已还清上述欠条中的借款，那么，该欠条则理应不再由被上诉人持有。上诉人认为其交款后忘记向被上诉人索回《欠条》，明显与日常生活经验法则不符。且在上述欠条中，上诉人承诺在2008年10月30日前还清该笔借款，上诉人在同一天（2008年8月18日）出具欠条借款4万元缴交房款，又在同一天用自有的款项缴交房款而取得（2008年8月18日）《销售不动产统一发票》，也显然与日常生活经验法则不相符。据此，原审判决认定上诉人仍欠被上诉人垫付的4万元购房款正确，本院依法支持。上诉人认为其已还清2008年8月18日《欠条》中的借款4万元，理由不成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1520元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈向科
审判员 刘伟新
审判员 邓耀辉
二〇一一年三月二十一日
书记员 肖 湘