福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初2578号
原告:中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑A区2号楼137号，统一社会信用代码91350100854390364G。
负责人：林坚英，职务行长。
委托诉讼代理人：徐陈明，福建至理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。
被告：蔡智洪，男，1986年2月7日出生，汉族，住福建省仙游县。
被告福建海富房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路159号世界金龙大厦20层A区，组织机构代码61100007-7。
法定代表人：陈亚平。
原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“工行台江支行”）与被告蔡智洪、被告福建海富房地产有限公司（以下简称“海富公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐陈明到庭参加诉讼，被告蔡智洪、被告海富公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行台江支行向本院提出诉讼请求：1.判令蔡智洪偿还贷款本金490493.96元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日止，暂计至2016年5月10日利息24551.33元、罚息376.25元、复利735.50元）；2.原告有权以本案抵押物（即蔡智洪名下位于福州市鼓楼区华大街道五四路X单位房产及其占用范围内的土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿被告蔡智洪在本案中的所有债务；3.判令海富公司对蔡智洪在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4.蔡智洪、海富公司承担本案诉讼费用(含案件受理费、公告费等)。事实和理由：2009年12月8日，原告（贷款人）与被告蔡智洪（借款人）、被告海富公司（保证人）签订了编号为A闽字营业部台江支行2009一手房贷HF0073号《个人购房借款/担保合同》，约定：被告蔡智洪向原告借款540000元，用于购置位于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦1507单元房产，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，被告蔡智洪采用等额本息还款法按月归还贷款；被告蔡智洪未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同执行利率基础上加收30%确定；被告蔡智洪连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告蔡智洪提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告蔡智洪以上述所购房产为抵押物担保还款；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；被告海富公司对被告蔡智洪的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；当本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。2009年12月10日，工商银行台江支行向蔡智洪发放贷款540000元，借款期限自2009年12月10日起至2039年12月10日。2009年12月11日福州市房地产交易登记中心对抵押房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预QR字第X号），但至今未取得他项权利证书。蔡智洪未依约还款，截至2016年5月10日，蔡智洪尚欠借款本金490493.96元、利息24551.33元、罚息376.25元、复利735.50元。
蔡智洪、海富公司未作答辩。
工行台江支行围绕诉讼请求依法提交了蔡智洪的身份证和户口簿、海富公司的企业公示信息，编号为A闽字营业部台江支行2009一手房贷HF0073号《个人购房借款/担保合同》，商品房抵押权预告登记证明（榕房预QR字第0935160号），中国工商银行个人贷款正常发放凭证、借款凭证，自营历史明细表等证据。上述证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述基本属实。
另查明，海富公司开发的位于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦未办理初始登记（总登记），该项目未完工，海富公司无法办理总登记。
本院认为，原告工行台江支行与被告蔡智洪、被告海富公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。原告工行台江支行已履行合同项下的出借义务，被告蔡智洪却未按期归还借款本息，已构成违约。故原告工行台江支行请求被告蔡智洪偿还尚欠的借款本金490493.96元及相应的利息、罚息、复利有事实和法律依据，本院予以支持。
被告蔡智洪以其坐落于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦X单元的房产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。本院认为，预告登记属于债权保全措施，其权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权。工行台江支行据此享有抵押权登记条件成就或者约定期限届满时对案涉抵押房产办理抵押权登记的请求权。因此在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记。本案中，海富公司开发的位于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦未办理初始登记，案涉抵押房产尚不具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人蔡智洪应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务。本院确定被告蔡智洪应在案涉房产完成初始登记之日起30日内协助办理完成案涉房产抵押登记。若蔡智洪逾期未协助办理完成抵押登记，其行为本质上属于购房人为自己的利益不正当地阻止条件成就，应参照附条件的民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。故蔡智洪若在案涉房产完成初始登记之日起30日内未协助办理完成案涉房产抵押登记的，本院亦依法确认原告工商银行台江支行对案涉不动产及其占用范围内的土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。
被告海富公司自愿为被告蔡智洪的讼争债务提供阶段性连带责任保证，在本案抵押物尚未办妥房产证及正式抵押登记的情况下，海富公司对讼争债务的保证责任未得以免除。海富公司应当在其保证范围内承担连带清偿责任，海富公司承担保证责任后，有权向蔡智洪追偿。
被告蔡智洪、被告海富公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告蔡智洪应于本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还尚欠的借款本金人民币490493.96元及利息、罚息、复利（暂计至2016年5月10日的利息24551.33元、罚息376.25元、复利735.50元，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定的标准计至款项还清之日止）；
被告福建海富房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
被告蔡智洪应于福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦X单元房产完成初始登记之日起30日内，协助原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行办理完成上述房产抵押登记手续；
福州市鼓楼区华大街道五四路269号海富大厦X单元房产抵押登记办理完成后，或被告蔡智洪逾期仍未协助办理完成抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行有权以上述房产及其占用范围内的土地使用权折价、拍卖或者变卖所得的价款，就本判决第一项债权优先受偿；被告福建海富房地产有限公司的连带清偿责任终止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8961元，由被告蔡智洪、被告福建海富房地产有限公司共同负担。公告费560元，由被告蔡智洪、被告福建海富房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈娟梅
人民陪审员 陈细珠
人民陪审员 潘 平
二〇一七年一月六日
书 记 员 林进怡
附注：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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