广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第1092号
上诉人（原审原告）：冯铨东，男，1951年10月26日出生，汉族。
委托代理人：仇铭佳，男，1953年5月30日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区惠福东路***号*楼。
上诉人（原审原告）：冯胜东，男，1945年8月11日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：冯慧珠，女，1943年3月22日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：冯国东，男，1947年6月18日出生，汉族。
上述四上诉人共同委托代理人：蔡真，女，1954年7月1日出生，汉族，身份证地址：广州市荔湾区洞神坊**号***房。
被上诉人（原审被告）：广州华深实业发展有限公司。
法定代表人：陈秀和，职务：董事长。
委托代理人：周宦生、王红寨，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市汇雅房地产开发有限公司。
法定代表人：周太平。
上诉人冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东因与被上诉人广州华深实业发展有限公司（简称华深公司）、广州市汇雅房地产开发有限公司（简称汇雅公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2008）荔法民三初字第2655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原广州市龙津东路紫来东街2号房屋是冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东共有的房产。该屋总建筑面积141.12平方米（其中违章建筑面积8.1平方米）。1994年，深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司及广州第一织带厂以（93）穗南城规北片地字294号文、（94）穗拆字051号公告批准共同征用该屋等地段土地兴建商住楼。1995年12月19日，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东与深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》。协议约定：深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司于1999年12月30日前将自有的龙津东路原地段新建大楼第十八层东向、建筑面积183.25平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共2.35平方米在内）第B、C、D单元用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）；原址房屋与调换的房屋相差了50.14平方米，双方约定原告以10平方米×1300元、40.14平方米×3000元的标准计算支付133420元给深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司；冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东的公用面积分摊如有超出原分摊面积，深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司以成本价售给冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东，回迁楼如有分割不出面积，深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司以成本价售给冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东，以每平方米1300元为准；深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司应补偿冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东的装修费为113940元。协议签订后，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东依约将房屋交深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司拆除。1995年，经穗国土建用函（1999）306号复函、穗规地复字（1999）1087号复函及穗房拆字（1999）185号公告，拆许字（1999）第185号房屋拆迁许可证批准，将该屋等地段原建筑用地单位名称更改为华深公司。2001年，上述地块经穗规地复字（2001）580号文批准，用地单位增加了广州市危房改造建设管理所。2003年5月8日，广州市建设委员会以穗建开函（2003）257号《关于同意成立广州市汇雅房地产开发有限公司的复函》同意广州华深实业发展有限公司、广州市安厦房地产开发有限公司成立项目公司（即被告汇雅公司）。广州市城市规划局以穗规函（2003）4043号、4403号文，同意上述用地和工程的建设单位变更为汇雅公司。1996年7月9日，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东支付了9740元的增大面积购房款。华深公司未能在1999年12月30日前安排冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东回迁。
2008年2月26日，华深公司与冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东签订了一份《回迁房屋确认书》，确认书约定：冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东回迁房屋为龙锦大厦南塔楼第18层02、03号房，建筑面积179.96平方米，套内建筑面积为135.79平方米，楼梯及公共分摊面积为44.18平方米；由于原签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》约定回迁的建筑面积为129.82平方米，回迁超出建筑面积为50.14平方米，其中以成本价1300元／平方米购买10平方米、3000元／平方米购买40.147平方米（冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东拆迁时已向征地单位缴交9740元，另抵扣113940元），实际须交款项为9740元；在华深公司通知冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东回迁时，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东须一次性缴交上述款项；原所签订回迁协议回迁楼层、方位、面积与本协议不相符的，以本协议确认为准。由于原签订协议约定回迁的建筑面积为183.25平方米，而安置给冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东回迁的1802、1803房只有建筑面积179.96平方米，相差了3.29平方米，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东、华深公司于同日签订了另一份《回迁房屋确认书》，确认书约定：冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东回迁房屋为龙锦大厦南塔楼第19层11号房，建筑面积为31.58平方米，套内建筑面积为23.83平方米，楼梯及公共分摊面积为7.75平方米，由于原签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》约定的回迁建筑面积为3.29平方米，超出建筑面积为28.29平方米，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东以市场价6800元／平方米×5平方米、9000元／平方米×23.29平方米共243610元向被告购买，在华深公司通知冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东回迁时，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东须一次性缴交上述款项。原所签订回迁协议回迁楼层、方位、面积与本协议不相符的，以本协议确认为准。
2008年4月10日，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东接收了《回迁房屋确认书》约定的回迁房屋1802、1803房，并向华深公司支付了9740元。2009年7月9日，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东接收了《回迁房屋确认书》约定的回迁房屋1911房，并向华深公司支付了243610元。由于冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东接收了1911房，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东在庭审中撤销了第三项诉讼请求。
庭审中，华深公司提供了广州市城市规划局的穗规验证（2008）2215号、（2009）10号《广州市建设工程规划验收合格证》、广州市公安消防局穗公消（建验）字（2008）第0040号《建筑工程消防验收的意见书》、广州市建设工程质量监督站的穗监质验（2008）第023号《建设工程施工质量验收监督意见书》、《广州荔湾供电局工程验收通知单》、《电梯安装分部工程质量验收登记表》，以证明讼争房屋已通过规划验收、消防验收、供电验收、电梯验收。
另查，广州市房地产测绘所对讼争的1802、1803、1911房进行了测绘，其中1802房的套内面积为28.1519平方米，分摊面积为9.3349平方米，总面积为37.4868平方米，实用率75.0982%。1803房的套内面积为107.9622平方米，分摊面积为35.7980平方米，总面积为143.7602平方米，实用率75.0988%。1911房的套内面积为23.1160平方米，分摊面积为7.6650平方米，总面积为30.7810平方米，实用率75.0983%。
2008年11月，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、现华深公司、汇雅公司安置的回迁房分摊面积大于原协议约定的分摊面积，华深公司、汇雅公司应对增大的39.54平方米赔偿128348.70元；2、由于华深公司、汇雅公司一直没有提交楼宇的所有验收合格证，故要求华深公司、汇雅公司提交建设工程审核书、建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证、消防验收合格证；3、冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东向华深公司、汇雅公司接收回迁房时华深公司、汇雅公司没有出示相关的回迁房屋验收合格证，所以冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东现在要求撤销签订的回迁1911房的《回迁确认书》。
原审法院认为，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东与华深公司签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》及二份《回迁房屋确认书》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应按双方的约定履行。在《回迁房屋确认书》中，双方对原所签订回迁协议约定的回迁房屋分摊的面积及房款的支付进行了重新约定，并明确原所签订回迁协议回迁楼层、方位、面积与本协议不相符的，以本协议确认为准。在签订《回迁房屋确认书》后，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东已经按约定接收了1802、1803、1911的回迁房，并向华深公司支付了购房款，现冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东提出要求华深公司赔偿增大的分摊面积与《回迁房屋确认书》约定不符，对此不予支持。冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东要求华深公司提交楼宇验收的合格证，即建设工程审核书、建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证、消防验收合格证，现被告在庭审中已提供了相关的验收合格证明文件，故冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东的该诉讼请求已在审理中得到了解决，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东继续要求对该请求进行处理不予支持。汇雅公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东的诉讼请求。本案受理费3220元由冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东共同负担。
判后，冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东不服，向本院提起上诉称：原审法院以“原告提出要求被告赔偿增大的分摊面积与《回迁房屋确认书》约定不符”从而驳回上诉人的诉讼请求是完全错误的，理由如下：一、从双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》来看，被上诉人安置上诉人回迁的套内建筑面积为183.25平方米-2.35平方米=180.9平方米，对于超过上诉人原房屋拆迁面积，上诉人根据政策的规定享受10平方米×1300元，其余的均按每平方米3000元的价格向被上诉人购买，根据上述的约定，上诉人向被上诉人购买的是套内面积，而非分摊面积。根据双方于2008年2月26日签订的《回迁房屋确认书》约定，上诉人向被上诉人购买的基本上是公摊面积，与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定购买套内面积是不相符的，并且《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第二点约定上诉人购买公摊面积每平方米1300元，而在《回迁房屋确认书》中上诉人是以3000元／平方米向被上诉人购买公摊面积，两者明显不同。同时为了此纠纷问题，市房管局明知双方已签了前后两份拆迁及回迁协议，专程召集华深公司以及危房改造建设管理所相关人员召开两次协调会，也一致认为差值的平方数要按1300元／m2购买，但“华深”“汇雅”两公司一直不履行，我只能通过法律途径取回公道。二、从上述的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《回迁房屋确认书》比较来看，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定安置回迁的建筑面积为183.25平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共2.35平方米在内），安置上诉人回迁的套内建筑面积为183.25平方米-2.35平方米=180.9平方米，上诉人的共用面积分摊如超出原分摊面积，被上诉人以成本价售给上诉人，回迁楼如有分割不出面积，被上诉人以成本价售给上诉人，以每平方米1300元为准。而《回迁房屋确认书》上诉人回迁房屋为龙锦大厦南塔楼第18层02、03号房，建筑面积为179.96平方米，套内面积为135.79平方米，楼梯及公共分摊面积为44.18平方米（后根据房管部门的测绘公共分摊面积位45.1329平方米），比原来的公摊面积多出44.18平方米一2.35平方米=41．83平方米。而根据双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的第十一条第二点的约定，也就是说对于公摊面积超出原来2.35平方米的，上诉人只是以成本价即1300元／平方米向被上诉人购买，但是在《回迁房屋确认书》，回迁房屋的建筑面积为179.96平方米，套内面积为135.79平方米，楼梯及公共分摊面积为44.18平方米。在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》上诉人是以3000元／平方米的向被上诉人购买40.14平方米，上诉人所购买的是套内面积，而不是公摊面积，而在《回迁房屋确认书》没有明确上诉人向被上诉人以3000元／平方米购买40.14平方米的是公摊面积还是套内面积，但是从《回迁房屋确认书》本身来判断，上诉人向被上诉人购买的是公摊面积，而根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的第十一条第二点的约定，上诉人向被上诉人购买的公摊面积的价格已定在1300元／平方米，而被上诉人却以3000元／平方米的价格卖给上诉人，很明显多收取了上诉人3000元／平方米-1300元／平方米=1700元×40.14平方米=68238元。《回迁房屋确认书》约定的补偿标准分别为1300元／平方米和3000元／平方米，由此可见，《回迁房屋确认书》明显显失公平。《回迁房屋确认书》不但在将回迁的分摊面积当作套内面积安置上诉人回迁，而且将公摊面积的计价每平米1300元的价格按照套内面积每平方米3000元计价。一切房款的支付约定都是双方十几年前的约定，没有作出重新约定，尤其是对于房款没有作出重新约定。由于楼房面积还有分割不开的面积，1803房只有179.9平方米，还有3.29平方米未补偿给我方，所以对方安排了31.58平方米的房屋面积给我方，所以应以31.58平方米减去另外两个房屋的未补偿面积，所以剩下的28.29平方米是开发商按照市价出售给我方的。《回迁房屋确认书》是回迁购买增大面积按当时开发商的市价，即分别按6800元及9000元的价格给我方的，由于十几年前双方均不知道实际公摊面积是多少，所以当年已约定公摊面积是以1300元／平方米的标准购买的。在签订回迁确认书时，我方已告知开发商如果有多收的款项就应退还，但开发商表示不可能退钱，如果不收楼就算了。为了要求开发商返还房款给我方，我方还提供了房管局给我方的复函，要求开发商履行该约定，但双方始终没有达成共识。由于开发商实施强势手段，还专门吩咐物管处要求我方交齐剩余的9700多元，还要按照相关流程办理房屋入住手续。《回迁房屋确认书》违反《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项的规定：“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。为此，恳请二审法院查明以上事实，撤销原审判决并依法变更《回迁房屋确认书》中，以成本价3000元／平方米向甲方购买40.14m2，变更为按1300元／平方米购买。判令被上诉人返还多收上诉人补交的房款68238元。由于我们业主是从1995年搬出原拆迁房屋，事隔已经是13年多，是“华深”公司一手造成的烂尾地块，在此我恳请法官按每年的物价上涨指数5.6795%来计算：68238元（返还款）×5.6795%（每年递增）=3875.50元×13年（1995年至2008年）=50382元，我们业主当初是这样计算得出118620元要被上诉人赔偿的。故上诉请求：1、请求撤销广州市荔湾区人民法院（2008）荔法民三初字第2655号民事判决，并依法支持上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人广州华深实业发展有限公司答辩同意原审法院判决。
当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东与华深公司签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》及二份《回迁房屋确认书》均合法有效。双方当事人虽然在1995年12月签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》中约定“冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东的公用面积分摊如有超出原分摊面积，深圳华深实业进出口贸易公司广州房地产分公司以成本价售给冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东，以每平方米1300元为准”，但此后双方当事人于2008年2月签订的《回迁房屋确认书》中重新约定冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东需就1802、1803房补交款项9740元，需就1911房的面积差异补交243610元。由于《回迁房屋确认书》的签订日期在后，双方在《回迁房屋确认书》中明确约定“原所签订回迁协议回迁楼层、方位、面积与本协议不相符的，以本协议确认为准”。冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东签订《回迁房屋确认书》后接收了房屋，并已实际按照《回迁房屋确认书》的约定支付了面积差异款。原审法院认定冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东要求华深公司赔偿分摊面积增大的损失128348.7元的诉讼请求与双方当事人在《回迁房屋确认书》中的约定不符并无不当。冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东二审期间将赔偿金额调整为118620元。冯铨东、冯胜东、冯慧珠、冯国东上诉要求华深公司赔偿118620元，理据不足，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3220元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 高 锐
二〇一一年××月××日
书 记 员 茹艳飞