＼n杭州市滨江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭滨民初字第90号＼n原告（反诉被告）：马康宁。＼n委托代理人（特别授权）：汤国柱、邹敏。＼n被告（反诉原告）：杭州余杭新大地置业有限公司。＼n法定代表人：赵吉。＼n委托代理人（特别授权）：孟令大。＼n原告（反诉被告）马康宁诉被告（反诉原告）杭州余杭新大地置业有限公司（以下简称新大地公司）商品房销售合同纠纷一案，于2012年1月4日向本院起诉，本院于当日立案受理。新大地公司于2012年1月30日提起反诉，本院决定合并审理，由审判员钟飞燕独任审判，于2012年3月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人汤国柱、被告委托代理人孟令大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n马康宁就本诉诉称：新大地公司原名为余杭市新大地置业有限公司。1999年1月25日，马康宁与新大地公司签订商品房购销合同一份，约定马康宁向新大地公司购买新大地广场C区底层街面7号房，建筑面积为66.96平方米（其中使用面积55.8平方米，分摊公用建筑面积11.16平方米），总价款为455328元，优惠后实际应付房款428008元。合同签订后，马康宁依约分期支付全部购房款及各项规费，共计433880元。2001年7月26日，双方办理入住结算手续，当日新大地公司向马康宁交付上述房屋，马康宁一直占有使用该房屋至今。该房交付后，马康宁多次要求新大地公司配合办理上述房屋过户手续，但新大地公司以种种理由拖延办理，至今未办出房屋权属三证。根据物权法、房屋登记办法等法律法规规定，新大地公司作为房地产开发企业协助马康宁办理所购商品房的权属登记是其应尽法定义务，现拖延履行，应承担相应的违约责任。为维护马康宁的合法权益，诉请法院判令：1、新大地公司立即协助马康宁办理坐落于杭州市余杭区临平街道保健路新大地广场C区底层街面7号营业房的房屋权属转移登记手续，即办理该商品房的房屋所有权证、土地使用权证和契证，并提供办理前述手续所需一切材料，包括但不限于商品房的房屋所有权证、土地使用权证、房屋平面图或测绘报告、商品房销售专用发票等；2、新大地公司立即支付马康宁违约金人民币65603元（433880＊0.021%／天＊720天）；3、本案受理费由新大地公司负担。＼n新大地公司就本诉辩称：同新大地公司的反诉诉称。请求驳回马康宁的诉讼请求。＼n马康宁为支持其本诉的诉讼请求，向本院提交如下证据：＼n证据1、商品房购销合同1份，证明马康宁与新大地公司签订合同，马康宁向新大地公司购买新大地广场C区底层街面7号房，双方对房屋面积、购房总价、优惠后总价、违约责任等进行约定；合同第5条、附件3对面积差异如何处理均未作出约定。＼n证据2、房款及相关税费收款收据6张，证明马康宁依约分期支付全部购房款及各项规费共计433880元。＼n证据3、编号077业主入住结算联系单（复印件）1份、新大地市场物业管理协议1份、开户通知1份，证明：2001年7月26日双方办理入住结算手续，当日新大地公司向马康宁交付上述房屋，马康宁一直占有使用该房屋至今。该房交付后，新大地公司至今未协助马康宁办理房屋权属登记。＼n新大地公司为支持其本诉的辩称事实，向本院提交如下证据：＼n证据1、商品房购销合同1份，证明双方签订购销合同，合同第三页就讼争房产房款、面积、面积差异处理等事项进行约定；第五条中第三项打了叉是排除掉的。＼n证据2、业主入住结算联系单1份，证明新大地公司于2001年7月26日向马康宁交付房产，马康宁再次确认面积差异按房管部门测绘为准。＼n证据3、房屋产权证书1份，证明涉案房屋产权登记机关确认的建筑面积为92.41平方米。＼n证据4、结算通知及邮寄信函，证明新大地公司多次通知马康宁补交房款以办理房屋产权证书，马康宁不予签收，新大地公司尽到通知义务，不存在时效问题。＼n新大地公司就反诉诉称：1999年1月25日，双方签订商品房购销合同一份，约定由马康宁购买新大地公司开发的新大地广场商住楼C座底层7号房产，合同约定房屋建筑面积为66.96平方米，对面积差异的处理双方约定于房地产产权登记机关实际测定的面积为准。2001年7月26日，新大地公司向马康宁交付上述房产，马康宁在业主入住结算联系单中再次确认对面积差异处理按“面积仍按房管部门实测为准，暂不结算”。房屋交付后，房管测绘部门测绘该房屋的建筑面积为92.41平方米。按合同约定，马康宁应向新大地公司补交房屋面积差价款162676元，仍按6%给予优惠。面积测绘结果出来后，新大地公司多次联系马康宁补缴付款以便其办理房产证，马康宁未予理睬，至今该房产登记新大地公司为产权人。为此，为维护新大地公司的合法权益，诉请法院判令：1、马康宁支付房价款162676元、逾期付款利息53683.08元（从2006年7月1日至新大地公司提起反诉日，按银行同期贷款利率计算，实际计算至判决日止），合计216359.08元；2、案件诉讼费由马康宁承担。＼n马康宁就反诉辩称：1、新大地公司的反诉陈述与事实不符。（1）马康宁与新大地公司都确认双方签订了商品房购销合同这一事实，但是在该合同中，双方虽然约定了以房地产产权登记机关实际测定的面积为准，并且在第五条格式条款中也有实际面积与暂测面积差异处理条款的多项选择，但双方未作出明确选择（即双方未对实际面积与暂测面积出现差异后如何结算价款作过约定）。即使在新大地逾期交房之后，双方所签署的业主入住结算联系单中，也仅仅约定“面积仍按房管部门实测为准，暂不结算”，但是对差异面积价款该如何结算，双方仍然没有明确约定。简言之：对于本案中交付使用的房屋建筑面积与双方先前合同约定的面积不符，合同中没有约定如何处理。新大地公司在反诉陈述中将“实际面积与暂测面积差异时建筑面积的确认”的约定理解为对差异面积价款的结算方式的约定，实属偷换概念，完全与事实不符。（2）根据新大地公司在反诉时提交的本案所涉房屋的房屋产权证书，该证书的填发日期为2002年8月27日，说明，新大地公司至迟在2002年8月27日已经明确了解本案所涉房屋的实际面积，但新大地公司在4年之后，即在2006年才向马康宁送达补交房款的通知，嗣后自2006年起至本案反诉立案之时，该期间马康宁一直未收到新大地公司任何关于要求补交房款的通知，故新大地公司所陈述的多次联系马康宁补交房款完全与事实不符。2、新大地公司的反诉请求无事实与法律依据。（1）基于第1条第（1）点事实，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条后半句的规定，即“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”即：当交付面积与约定面积出现差异时，新大地公司最多只享有结算面积误差比绝对值在3％以内的债权请求权，对于面积误差比绝对值超出3％的部分，买受人同意继续履行合同的，面积误差比超出3％部分的房价款由新大地公司承担，所有权归马康宁。（2）基于第1条第（2）点所述事实，新大地公司在2002年8月27日领取了涉案房屋的产权证书，假定其主张应按照权证上登记的建筑面积结算房屋价款的观点成立，自2002年8月27日起直到2006年才向马康宁发补交房款的通知，该期间将近四年时间，已经过了一般债权两年的诉讼时效。即使之后新大地公司再向马康宁发通知（事实上马康宁再没有收到过新大地公司的任何通知），对于已超过了诉讼时效期间的债权请求权，自然不可能发生时效中断的法律事由，而只能产生丧失实体胜诉权的法律后果。更何况在2006年后至本案反诉之日，这期间马康宁再也没有收到过新大地公司任何补交房款的通知。因此，假定到了2006年10月新大地公司对马康宁的债权还享有诉讼时效，而自2006年11月21日起至反诉之时，这期间显然早已超过了法定的两年诉讼时效。因此，马康宁认为：假定涉案房屋的测量结果和权属发证部门在发证时没有任何法律瑕疵，原本新大地公司享有与马康宁结算面积误差在3%以内的债权请求权，但因早就超过了法定诉讼时效，故其反诉中要求补交房款的诉讼请求不应得到支持；利息也无从谈起，利息也超过诉讼时效的规定。本案是买卖合同，不存在支付利息的问题。综上，新大地公司的反诉请求缺乏事实依据与法律依据，请求予以全部驳回。＼n新大地公司为支持其反诉事实，向本院提交如下证据：＼n证据1、商品房购销合同1份，证明双方签订购销合同，合同第三页就讼争房产房款、面积、面积差异处理等事项进行约定；第五条中第三项打了叉是排除掉的。＼n证据2、业主入住结算联系单1份，证明新大地公司于2001年7月26日向马康宁交付房产，马康宁再次确认面积差异按房管部门测绘为准。＼n证据3、房屋产权证书1份，证明涉案房屋产权登记机关确认的建筑面积为92.41平方米。＼n证据4、结算通知及邮寄信函，证明新大地公司多次通知马康宁补交房款以办理房屋产权证书，马康宁不予签收，新大地公司尽到通知义务，不存在时效问题。＼n马康宁为支持其反诉的辩称事实，向本院提交如下证据：＼n证据1、结算通知1份，证明2006年10月8日新大地公司向马康宁要求计算房屋价款，马康宁收到这份材料，对此有异议。＼n证据2、查档证明书1份，证明新大地公司在2002年8月27日取得产权证，当时已经知道房屋面积，其在2006年主张房款早已超过2年诉讼时效。＼n对马康宁、新大地公司就本诉与反诉提供的证据，双方质证及本院一并认证如下：＼n1、对马康宁提供的本诉证据。＼n证据1，新大地公司对真实性、合法性和关联性均有异议，认为复印件与原件不符，复印件上有涂改。本院将结合新大地公司提供的证据1一并认证。＼n证据2，新大地公司对真实性、合法性和关联性均无异议，认可收到款项，其证明效力本院予以认定。＼n证据3，新大地公司对业主入住结算联系单的真实性无异议，对关联性有异议，认为第2条约定面积按房管部门实测为准；对物业管理协议、开户通知的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能达到马康宁的证明目的。本院经审核认为，对上述证据的真实性予以认定。＼n2、对新大地公司提供的本诉证据。＼n证据1，马康宁对第五条内容的真实性有异议，对其它内容无异议，对证明对象有异议，认为双方对面积差异没有约定。本院结合马康宁提供的本诉证据1一并认证。通过庭审调查，双方对该两份商品房购销合同第五条之外的其它条款均无异议，对第五条双方各执一词；从合同形式来看，该条款的文字内容是一样的，第3项处均打了叉，区别在于马康宁提供的合同上第五条第一行空格处没有选定项，新大地公司提供的合同第五条第一行空格处选定了1、2项，综合整个合同来看，无论第一行是否选定了具体的项，两份合同都对第3项打了叉，表明双方是按照第1、2项来进行约定的，本院认定双方对合同第五条的真实意思表示为按第1、2项约定处理。＼n证据2，马康宁对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为双方未就面积差异进行约定。本院经审核认为，业主入住结算联系单在备注栏注明“1、合同已执行。2、面积仍按房管部门实测为准，暂不结算。3、补交房款38589元，代收费4205元，维修基金1674元。4、优惠已付款289412元的2%，计5788元”，且马康宁在备注栏边上签字，结合商品房购销合同，表明马康宁对涉案房屋的面积按房管部门实测为准是认可的，能达到新大地公司的证明目的，其证明效力本院予以认定。＼n证据3，马康宁对真实性无异议，对关联性有异议。本院经审核对真实性予以认定。＼n证据4，马康宁对结算通知和邮寄信函的真实性、合法性和关联性均有异议，认为马康宁没有收到过，新大地公司无法证明这些信函已送达给被告，也无法确认信函的内容。本院经审核认为，该证据不能达到新大地公司的证明目的，其证明效力本院不予认定。＼n3、对新大地公司提供的反诉证据，与其提供的本诉证据一致，马康宁的质证意见也一致，本院的质证意见一致。＼n4、对马康宁提供的反诉证据。＼n证据1，新大地公司对结算通知的真实性无异议，认为马康宁的陈述前后矛盾。本院经审核，对真实性予以认定。＼n证据2，新大地公司对真实性无异议，对关联性有异议，认为马康宁的陈述前后矛盾。本院经审核认为，对真实性予以认定。＼n根据上述有效证据和当事人的陈述、答辩以及庭审调查，本院就本诉、反诉一并认定事实如下：＼n1999年1月25日，马康宁与新大地公司签订商品房购销合同，约定马康宁购买新大地公司开发的新大地广场C幢底层街面7号房，建筑面积为66.96平方米（分摊的公用建筑面积为11.16平方米，其中使用面积为55.8平方米），单价为每平方米6800元，房款于1999年1月25日前支付90%，该日支付的给予付款金额6%的优惠；双方对实际面积与暂测面积差异的处理作了约定：1、该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±0.3%（不包括±0.3%）时，上述房价款保持不变。2、实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±0.3%（包括±0.3%）时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；交付期限为1999年12月31日前。合同关于产权登记的约定为：该商品房由马康宁在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，如因新大地公司的过失造成马康宁不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，马康宁有权提出退房，新大地公司须在马康宁提出退房要求之日起30天内将已付款退还给马康宁，并按已付款的2%赔偿损失。合同签订后，截止2001年7月26日，马康宁付清所有合同约定的房款，同日，马康宁签收业主入住结算联系单，对房屋面积仍按房管部门实测为准进行了确认，新大地公司将房屋交付马康宁；同日，马康宁与余杭新大地物业管理有限公司签订物业管理协议。2002年8月27日，涉案房屋取得房屋产权证书，产权证上登记的建筑面积为92.41平方米，产权人为新大地公司。2006年10月8日，新大地公司向马康宁发送结算通知，告知马康宁涉案房屋房产证建筑面积为92.41平方米，需补缴房款162676元。现马康宁与新大地公司均要求继续履行商品房购销合同。马康宁于2012年1月4日提起本案本诉，新大地公司于2012年1月30日提起反诉。＼n本院认为：马康宁与新大地公司签订的商品房购销合同合法、有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定建筑面积为66.96平方米，房管部门实测建筑面积为92.41平方米，面积差异为25.45平方米，超过0.3%，应按合同第五条约定处理，每平方米价格6800元保持不变，房价款总金额按实际面积调整，故马康宁还应支付房屋价款（仍给予6%的优惠）162676元。因双方对房款的结算一直处于争议阶段，马康宁辩称新大地公司主张房款差价已超过两年诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；对新大地公司的该项诉讼请求，本院予以支持。同理，新大地公司要求马康宁支付逾期付款利息的诉讼请求，也缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同未对双方产权登记义务作出明确约定，但马康宁已付清了66.96平方米的房款，新大地公司也于2001年7月26日实际交付了涉案房屋并于2002年8月27日取得了房屋产权证书，新大地公司辩称马康宁未支付房屋差价故不协助办理相关产权登记手续无事实和法律依据，新大地公司作为开发商应协助马康宁办理房屋产权登记的相关手续。对马康宁的该项诉讼请求，本院予以支持。新大地公司于2001年7月26日交付了涉案房屋，按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》第十八条的规定，新大地公司应自房屋交付之日起90日内即向马康宁承担违约责任。合同未对违约金作出约定，马康宁要求按照已付购房款433880元、参照每日万分之二点一的标准计算720天，计65603元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、杭州余杭新大地置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助马康宁将坐落于杭州市余杭区临平街道新大地广场C区（一层）7号房屋的房产权属登记到马康宁名下。＼n二、杭州余杭新大地置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付马康宁违约金65603元。＼n三、马康宁于本判决生效之日起30日内支付杭州余杭新大地置业有限公司房款162676元。＼n四、驳回杭州余杭新大地置业有限公司的其它诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费1440元，减半收取720元，由杭州余杭新大地置业有限公司负担；反诉案件受理费4545.38元，减半收取2272.69元，由杭州余杭新大地置业有限公司负担563.90元，马康宁负担1708.79元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉本诉案件受理费1440元、反诉案件受理费4545.38元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，帐号为12×××68】。＼n审判员钟飞燕＼n二〇一二年四月一日＼n书记员沈一伟＼n（本页无正文）