广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第333号
上诉人（原审原告）：深圳华泰企业公司，住所地：深圳市福田区（裙楼）。
法定代表人：赵西平。
委托代理人：孙晶，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，系该公司法律顾问。
委托代理人：陈一炀，广东华途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司深圳福田支行，住所地：广东省深圳市福田区，组织机构代码：g3477742－0。
法定代表人：赵新春，支行行长。
委托代理人：洪国安，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：刘瑞娜，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马鹏，男，汉族，住所地：深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：冯征，女，汉族，住所地：深圳市福田区。
被上诉人共同委托代理人樵地祥，北京市中伦文德（深圳）律师事务所。
被上诉人共同委托代理人陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所。
上诉人深圳华泰企业公司因与被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳福田支行（下称农行福田支行）、马鹏、冯征确认合同无效纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2313号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1987年4月11日，深圳华泰企业公司（甲方）与中国农业银行深圳市分行上步办事处（乙方，以下简称农行上步办事处）签订《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》，约定甲方给乙方提供家庭宿舍楼四套，总建筑面积为306.76平方米，乙方按每平方米500元付给甲方建设费；甲方提供的宿舍楼建成全归乙方所有，但只能供乙方自己使用，乙方不得向第三者转让、出租、出售，如乙方不需要，可协商转让给甲方。签订协议后，深圳华泰企业公司按约将华泰生活小区s栋的101、102、321、322房交付给了农行上步办事处。农行上步办事处也按约付清了建设费给深圳华泰企业公司，并将四套住房安排给员工居住。
1993年12月20日，深圳华泰企业公司（甲方）与中国农业银行深圳市福田支行（乙方，以下简称农行福田支行）签订《协议书》，约定乙方购买甲方在福田景田华泰生活基地兴建的19#一栋八层住宅楼16套住房，建筑面积1145.28平方米；甲方以工程实际成本价（建筑成本＋分摊自用地价＋分摊自用市政建设配套费及相关费用）出售；甲方提供给乙方的16套住房验收交付时间为1994年10月30日，产权归乙方，由甲方负责为乙方办理分户房产证，乙方如需转让出售时可经协商后首先转让给甲方；考虑到甲方生活基地属政府划拨土地，如遇日后变做商业用地需补缴地价款，乙方按实际使用面积予以分摊，在现有政策下，乙方同意按深圳市政府土地使用的有关规定每年向甲方支付按乙方实际占用土地面积分摊的土地使用费，收费标准按深圳市政府规定。1994年7月6日，深圳华泰企业公司与农行福田支行签订《补充协议》，约定乙方在本协议签订后5日内先将购买上述16套住房的款项每平方米1350元共154.61万元付给甲方作为工程建设资金，待工程竣工决算后按工程实际成本价和多退少补原则，双方结清购房价。1995年9月8日，深圳华泰企业公司将协议约定的华泰生活小区xx栋311、312、341、351、321、331、361、371、381、322、332、342、352、362、372、382房共16套住房交付给了农行福田支行。农行福田支行将房屋分给员工居住。
1997年，中国农业银行深圳市分行同意农行福田支行将上述20套房中除s栋101、102房、xx栋311、312、341、351房以外的其余14套房房改给马鹏等员工。马鹏向农行福田支行付清了购房款并实际居住在上述14套住房中的xx栋381房。深圳华泰企业公司向马鹏、冯征颁发了深圳华泰企业公司自制的《深圳市华泰企业公司房产证》，写明权利人为马鹏、冯征。
2007年10月12日，农行福田支行（甲方）与深圳华泰企业公司（乙方）签订《房屋回购协议》，深圳华泰企业公司以2356925元向农行福田支行回购s栋101、102房、xx栋311、312、341、351房共计6套住房。双方已履行完毕该协议。
另查，华泰生活小区s栋、xx栋均已办理产权登记，权利人为深圳华泰企业公司，未进行分户登记，房屋、土地用途为住宅，房屋性质为自建。s栋所在地块的宗地号为b201
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0xx3，土地来源为行政划拨；xx栋所在地块的宗地号为b201-0015，土地来源为协议。深圳华泰企业公司与深圳市国土局于1993年1月3日就宗地号为b201-0015地块签订的《深圳经济特区土地使用合同书》约定，该土地使用权出让给深圳华泰企业公司自用，土地使用者撤离深圳时，土地连同地面房屋由市政府按规定收购。2010年，包括涉案13套住房在内的华泰小区列入了深圳市城市更新计划。
深圳华泰企业公司一审诉讼请求为：1、深圳华泰企业公司与农行福田支行于1987年4月11日、1993年12月20日签订的两份购房协议书无效。2、双方返还财产，深圳华泰企业公司返还农行福田支行1987年购房款153380元，返还1993年购房款1546100元；扣除深圳华泰企业公司已回购的6套房价款389828.5元，合计应返还购房本金1309651.5元。返还本金利息：两款项从实际支付之日（按人民银行同期贷款利率计算）至2013年12月16日反诉之日共计利息1643146.64元。农行福田支行、马鹏、冯征应按指导租金价格支付房屋占有使用费。农行福田支行应先深圳华泰企业公司返还xx栋381号房产，马鹏、冯征承担连带责任。若在判决生效后十日内，深圳华泰企业公司不能如数支付返还款项，按人民银行同期贷款利率双倍支付利息，被告不能交还上述房屋，按指导租金标准双倍支付房屋占有使用费。3、诉讼费由双方各承担50%。
原审法院认为，虽然华泰生活小区s栋的土地来源为划拨，华泰生活小区xx栋的土地来源为协议，土地出让合同约定土地自用，但深圳华泰企业公司是华泰生活小区s栋、xx栋土地的使用权人，通过合法自建成为了两栋房屋的权利人，所建成的房屋属于住宅，未违反土地使用用途。我国《物权法》第一百三十七条第三款规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条也规定，划拨土地通过签订出让合同，也可以转让。深圳华泰企业公司将涉案14套房屋作为住宅转让给被告农行福田支行，该14套房屋所对应的土地使用权一并转让，深圳华泰企业公司的转让行为没有改变土地、房屋用途，没有违反《物权法》、《土地管理法》的强制性规定。该14套房屋所在的土地是划拨用地或使用条件受到一定限制的出让土地，只是深圳华泰企业公司作为权利人的权利受到了一定的限制，影响到深圳华泰企业公司是否需要补交地价、能否如期办理房地产证给被告农行福田支行等，并不当然导致合同无效。确认合同是否有效，应以该合同是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定作为判断标准。深圳华泰企业公司是案涉房地产登记的权利人，其与被告农行福田支行签订《华泰企业公司与中国农业银行深圳分行关于提供宿舍楼协议书》、《协议书》，对案涉房地产作出了处分，将占有权、使用权、收益权让渡给了被告农行福田支行，没有违反法律、行政法规的强制性规定，深圳华泰企业公司请求确认上述合同无效并请求相互返还财产，没有法律依据，原审法院予以驳回。农行福田支行、马鹏、冯征的答辩理由充分，合法有据，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第三款、第一百四十二条、第一百四十七条、第二百四十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回深圳华泰企业公司的诉讼请求。案件受理费1406.2元，由深圳华泰企业公司负担。
上诉人深圳华泰企业公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求二审法院依法改判。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误，判决明显不当。涉案房产——现华泰宿舍楼s栋321、322两套住房系依据1987年4月11日签订的《提供宿舍楼协议书》；而涉案房产——现华泰生活基地宿舍楼xx栋311、321、322、332、342、352、361、362、371、372、381、382十二套住房系依据l993年12月20日签订的购房《协议书》。第一份《提供宿舍楼协议书》所涉房产在深圳市房地产权登记中心登记显示：宗地号为b201—0xx3；土地所有权来源为行政划拨；权利人为深圳华泰企业公司；所有权性质为国有。第二份购房《协议书》在深圳市房地产权登记中心登记显示：宗地号为b201—0015；土地所有权来源为协议用地，其随附30××80号房产证载明：权利人为深圳华泰企业公司；所有权性质为国有。另据第二份协议书所涉上诉人与深圳市国土局于1993年1月3日签订的深地合字（92）110号《深圳经济特区土地使用合同书》第七条特别约定：“本块土地为白用，土地使用者撤离深圳时，土地连同地面房屋由市政府按规定收购”。
上述两份合同是否合法有效是本案公正处理所涉房产是否发生所有权转移的确权依据。依据前述事实，按照涉案房屋国有土地使用权的取得方式和规定用途是完全不能进入市场买卖交易的，以上两份《协议书》纯系双方当事人违反法律规定的私下受让行为，客观上扰乱了国家土地管理和房地产交易的经济秩序，损害了国家利益。依照《合同法》第五十二条、《土地管理法》第五十六条、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条以及国有资产转让的规定，两份《协议书》均应归属无效。另据《物权法》第九条、第十条、第十六条、第十七条的有关规定，涉案房产所有权无可争辩的属于上诉人。一审判决断章取义援引《合同法》第八条、第四十四条，《物权法》第二百四十一条确认两份涉案《协议书》有效，是明显的适用法律不当和错判。综上，一审判决认定事实、适用法律错误。为此特提起上诉，呈请二审法院纠正一审判决，依法改判。
被上诉人农行福田支行及马鹏、冯征二审答辩称，一、涉案两份购房《协议书》并不违反任何有关效力性强制性的法律法规规定，被答辩人转让涉案的华泰小区13套房产，未改变土地权属、未变更土地用途，未造成任何国有资产的流失，涉案两份购房《协议书》合法有效。一审作出驳回被答辩人反诉请求的判决，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当裁定驳回上诉、维持原判。
涉案两份购房《协议书》包括：1、1987年4月11日，被答辩人与中国农业银行深圳分行上步办事处就4套宿舍楼签订的《关于提供宿舍楼协汉书》；2、1993年12月20日，被答辩人与答辩人一就xx栋16套住宅签订的《协议书》，以及1994年7月9日双方签订的《补充协议书》。两份购房《协议书》涉及到20套房产，包括涉案13套房产。该l3套房产中有2套位于华泰小区s栋，所在土地（宗地号：b201-0xx3）为被答辩人通过行政划拨方式取得，另11套房产位于xx栋，所在土地（宗地号：b201-0015）为被答辩人通过协议出让方式取得。无论是上述哪一种情形，涉案两份购房《协议书》均合法有效。
（一）根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》，只有违反“法律、行政法规的效力性强制性规定”才会导致合同无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十二条规定：“有下列情形之二的，合同无效：……（五﹥违反法律、行政法规的强制性规定；”最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条规定：“《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。强制性规定包括效力性强制性规定和管理性强制性规定。合同内容只有在违反了“法律、行政法规的效力性强制性规定”才会导致无效，但仅违反法律、行政法规关于管理性强制性规定的，并不会必然导致合同无效。
（二）本案并不存在违反法律、行政法规的效力性强行规定的情形。
l、就涉案的华泰小区xx栋12套房地产，所在土地为协议取得，并无法律、行政法规的效力性强制性规定该类房产禁止转让。被答辩人于1993年1月3日与原深圳市国土局签订《深圳经济特区土地使用合同书》［深地合字（92）110号］，以协议出让的方式获得涉案华泰小区xx栋12套房屋所在土地使用权。不管是《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》还是《深圳经济特区房地产转让条例》，都未禁止协议用地上的房产转让，因此转让涉案的华泰小区xx栋12套房屋不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。
2、就涉案的华泰小区s栋2套房地产，所在土地为行政划拨取得，《城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》没有禁止通过行政划拨取得的土地上的房地产转让，反而规定经主管机关批准，并补足地价款后即可转让。
由此可见，就涉案的华泰小区s栋2套房地产，所在土地为行政划拨取得，《城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》都未禁止通过行政划拨取得的土地上的房地产转让，反而规定经主管机关批准，并补足地价款后即可转让。
而且，涉案14套房产所在土地均已纳入深圳市城市更新范围，依据《深圳市城市更新办法》第三十五条的规定：“权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。”以及第三十九条第二款的规定：“非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。”由此进一步证明了通过相关政府批准后，补缴土地价款，即可实现土地性质或用途变更并进行房产转让。
3、被答辩人与原深圳市国土局签订的《深圳经济特区土地使用合同书》的规定，涉案房产的土地是企业自用地，土地使用者撤离深圳时，土地连同地面房产由市政府按规定收购。但是根据合同的相对性原则，被答辩人与深圳市国土局签订的《深圳经济特区土地使用合同书》仅能约束被答辩人，被答辩人违反《深圳经济特区土地使用合同书》应依法承担违约责任和行政处罚，但并不能使被答辩人与答辩人一签订的协议书归于无效。
被答辩人与原深圳市国土局于1993年1月3h签订深地合字（92）110号《深圳经济特区土地使用合同书》，其中第七条约定：“本块土地为自用，土地使用者撤离深圳时，土地连同地面房产由市政府按规定收购。”但是根据合同的相对性原则，该条约定仅限制被答辩人，被答辩人违反《深圳经济特区土地使用合同书》应依法承担违约责任和行政处罚，但并不能使被答辩人与答辩人一签订的协议书归于无效。
此外，《深圳经济特区土地使用合同书》所涉及的b201-0015号土地，现经深圳市人民政府批准，列入深圳市城市更新单元规划中，也早已突破《深圳经济特区土地使用合同书》第七条的限制，如果说仅依据《深圳经济特区土地使用合同书》第七条就认定被答辩人与答辩人一签订的协议书无效的话，那被答辩人与新世界公司签订的城市更新合作协议也应该无效。
（三）涉案的华泰小区13套房产转让，未改变土地权属、未变更土地用途，不适用于《土地管理法》第五十六条。被答辩人以违反《土地管理法》第五十六条为由，认为涉案房产买卖《协议书》无效的主张不能成立。
《土地管理法》第五十六条规定了变更土地权属和用途应当经政府或主管机关批准，被答辩人以违反前述规定为由主张涉案房产买卖《协议书》无效。答辩人认为被答辩人与答辩人一签订的两份购房《协议书》，将被答辩人自建的华泰小区涉案13套房产转让给答辩人一，并不涉及该等房产所在土地权属和用途的变更。
关于土地的权属问题。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。……”可见，土地的权属可以分为国家所有和集体所有。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。”涉案13套房产所在土地属于城市市区的土地，在转让前土地性质为国家所有，转让后仍然为国家所有，转让行为并未改变涉案13套房产所在土地权属。
关于土地用途问题。《土地管理法》第四条规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。”根据该条规定，土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。现涉案13套房产所在土地在转让前为建设用地中“住宅用地”，转让后仍然为建设用地中“住宅用地”，转让行为并未改变涉案13套房产所在土地用途。而且，《土地管理法》调整的是关于在开发、利用、管理和保护土地管理过程中的权利与义务关系，而被答辩人与答辩人一签订的两份购房《协议书》是关于房屋的买卖，不属于《土地管理法》调整的范围。被答辩人以违反《土地管理法》第五十六条为由，主张涉案房产买卖《协议书》无效的主张不能成立。
（四）被答辩人将涉案13套房产转让给答辩人一并未造成任何国有资产的流失，被答辩人以违反国有资产转让的有关规定认为两份购房的《协议书》无效，毫无事实依据和法律依据。
被答辩人认为其于1987年和1993年与答辩人一签订两份关于购房的《协议书》，并未按照国有资产转让的有关规定将涉案13套房产进行转让，违反了国有资产转让的有关规定。但被答辩人并未明确其法律依据。
被答辩人在上诉状中认为当年将20套房屋卖给答辩人构成国有资产流失。被答辩人是否清楚？国有公司、企业国有资产流失，其直接负责的主管人员是要承担刑事责任的。《中华人民共和国刑法》第一百六十九条规定：国有公司、企业或者其上级主管部门直接负责的主管人员，徇私舞弊，将国有资产低价折股或者低价出售，致使国家利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役：致使国家利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。请问：被答辩人华泰公司哪一届哪一位直接负责的主管人员承担了国有资产流失的刑事责任，构成了触犯《中华人民共和国刑法》第一百六十九条规定的徇私舞弊低价折股出售国有资产罪？因此，被答辩人将涉案13套房产转让给答辩人一并未造成任何国有资产的流失，被答辩人以违反国有资产转让的有关规定认为两份购房的《协议书》无效，毫无事实依据和法律依据。二审法院依法应当裁定驳回上诉、维持原判。
综上，涉案两份购房《协议书》未违反任何有关效力性强制性的法律法规规定，被答辩人转让涉案的华泰小区13套房产，未改变土地权属、未变更土地用途，未造成任何国有资产的流失，涉案两份购房《协议书》合法有效，一审作出驳回被答辩人反诉请求的判决，认定事实清楚，适用法律正确。二审法院依法应当裁定驳回上诉、维持原判。
二、根据《物权法》第二百四十一条的规定，答辩人二依法取得涉案相应房产所有权中“占有、使用、收益”三项权能，一审法院作出支持答辩人诉讼请求的判决，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当裁定驳回上诉、维持原判。
（一）房屋买卖中，出卖人虽然没有办理产权过户登记，但是买受人有权依据有效的房屋买卖合同以及基于出卖人的交付行为而实际控制了房屋，取得对所购房屋的合法有权占有。不动产登记簿上出卖人仅仅是名义上的所有权人，而不是真正的所有权人，出卖人对于该房屋已经不再享有包括返还请求权在内的任何权利，相反还负有向买受人移转所有权的义务。
《物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约宝；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”
占有是指民事主体对物进行实际管领、控制，其在性质上是一种事实。占有可能因多种原因发生，既可以因合同关系产生，也可以因其他原因产生。按照是否有法律根据或原因，占有可以分为有权占有和无权占有。
（二）虽然涉案13套房产登记在被答辩人名下，但被答辩人仅仅只是名义上的所有权人，而不是真正的所有权人。答辩人二基于答辩人一和被答辩人签订的两份购房《协议书》以及答辩人一的房改政策，长期合法有权占有、使用涉案相应的房产，且事实上，被答辩人也实际认可答辩人二已取得了对涉案相应房产占有、使用、收益的权能。根据《物权法》第二百四十一条的规定，答辩人二已取得了对相应涉案房产占有、使用、收益的权能。一审法院作出支持答辩人诉讼请求的判决，认定事实清楚，适用法律正确。虽然涉案13套房产登记在被答辩人名下，但是被答辩人与中国农业银行深圳分行上步办事处于1987年4月11日就4套宿舍楼签订的《关于提供宿舍楼协议书》约定，答辩人一向被答辩人购买4套华泰小区宿舍楼，所购的4套宿舍楼（华泰生活小区s栋101、102、321、322四套房）产权归属答辩人一。
答辩人一与被答辩人于1993年12月20日签订的《协议书》第三条约定：“甲方（指被答辩人）提供给乙方（指答辩人一）的16套住宅楼竣工验收后交给乙方使用，验收交付时间为一九九四年十月三十日，产权归乙方所有，并由甲方负责为乙方办理分户房产证……”一第四条约定：“……如遇日后变作商业用地需补缴地价款，乙方则按实际使用面积予以分摊……”可见，《协议书》约定了“产权归属于答辩人一”，“被答辩人有办证的义务”，“答辩人一如何补缴地价”等等。
《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”显然，被答辩人在两份受法律保护的购房《协议书》中对涉案房产作出了处分，将涉案房产所有权中的占有权、使用权、收益权通过协议的形式让渡给了答辩人一，被答辩人仅仅只是名义上的所有权人，而不是真正的所有权人。
2007年10月12日，被答辩人与答辩人一签订《房屋回购协议》，约定由于因政策原因，被答辩人至今未能将房产产权办理到答辩人一的名下，被答辩人对《关于提供宿舍楼协议书》中的2套房屋以及《协议书》中涉及的4套住宅楼单元。剩余14套房屋的产权仍归属于答辩人一。该14套房屋已经于1997年由答辩人一根据房改政策转让给其l4名员工。
答辩人二作为答辩人一的员工，根据房改政策受让了相应的涉案房产，并向答辩人一支付了购房款，答辩人一向答辩人二出具《收款收据》。至此，相应的涉案房产占有权、使用权、收益权归属答辩人二所有；从被答辩人向答辩人二出具《深圳华泰公司房产证》以及被答辩人一直向答辩人二收取水费、电费和管理费的事实可以看出，被答辩人认可涉案13套房产的“占有、使用、收益”权能经答辩人一的合法房改程序后归属答辩人二享有。且时至今日，答辩人二也一直实际占有、使用、居住于涉案13套房产，时间长达二十多年。答辩人二对于涉案相应房产的占有是因答辩人一和被答辩人的两份购房《协议书》以及答辩人一的房改政策而取得的，属于有权占有，亦即合法的占有。
从签订《协议书》的目的以及内容来看，上述两份购房《协议书》均属于转让房屋所有权中的占有权、使用权、收益权的合同。根据被答辩人当时负责其财务工作的前财务处负责人曾某所称，被答辩人将涉案14套房产转让给答辩人一后，已按规定将14套房产的全部固定资产原值从财务处固定资产账户上冲减剥离。可见，包括涉案房产早已不属于被答辩人的资产，已经转让给了答辩人一。
因此，根据《物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”以及第二百四十一条的规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”由于答辩人一将相应房产转让给答辩人二、被答辩人对答辩人二受让答辩人一房产的确认、答辩人二在《物权法》实施以前就已经支付全部房款并对相应房产的合法有权占有，且其对未能办理产权过户没有过错，因此答辩人二已经取得了对涉案房产所有权中“占有、使用、收益”三项权能。涉案房产的处分权益因被答辩人未办理房产转移登记而处于让渡当中。一审法院作出支持答辩人诉讼请求的判决，认定事实清楚，适用法律正确。
综上所述：一、涉案两份购房《协议书》并不违反任何有关效力性强制性规定，涉案的华泰小区13套房产转让，未改变土地权属、未变更土地用途，未造成任何国有资产的流失，涉案两份购房《协议书》合法有效，一审作出驳回被答辩人反诉请求的判决，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当裁定驳回上诉、维持原判。
二、根据《物权法》第二百四十一条的规定，答辩人二依法取得相应涉案房产所有权中“占有、使用、收益”三项权能，一审法院作出支持答辩人诉讼请求的判决，认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当裁定驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另查，涉案华泰生活小区xx栋381的建筑面积为67.78平方米。
本院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案的争议焦点是涉案1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》的效力问题。对此，本院评析如下：
涉案1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》第四条约定，华泰企业公司提供的宿舍楼产权归中国农业银行深圳分行使用。1993年12月20日《协议书》第三条约定，华泰企业公司提供给农业银行深圳分行的16套住宅楼竣工验收后交给农业银行深圳分行使用……产权归农业银行深圳分行所有，并由华泰企业公司负责为农业银行深圳分行办理分户房产证。根据上述约定，两份协议书目的为转让涉案房产。而由于1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》所涉土地来源为行政划拨，华泰企业公司转让该协议所涉房产未经有关行政主管部门批准，也未办理土地出让权手续及缴纳土地使用权出让金，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条、《城市房地产转让管理规定》第六条、第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的相关规定。
1993年12月20日《协议书》所涉土地来源为协议，土地出让合同约定土地自用。华泰企业公司转让《协议书》所涉房产违反了土地出让合同关于土地用途的约定，违反《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《城市房地产转让管理规定》第六条、第十条、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条的相关规定。
并且，由于涉案小区已列入深圳市城市更新计划，涉案两份合同的效力客观上已不能再通过补办手续、补交土地出让金等方式予以补正。因此，本院认定涉案1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》均为无效合同。原审判决对两份合同的效力认定错误，本院予以纠正。
因1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》均为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，农业银行与马鹏等人应将涉案房产返还深圳华泰企业公司，深圳华泰企业公司应将所收取的购房款返还给农业银行。1993年12月20日《协议书》的《补充协议》约定的购房款为每平方米1350元，涉案华泰生活小区xx栋381的建筑面积为67.78平方米，计购房款为人民币91503元。
由于涉案合同无效，双方当事人均有过错，故本院对深圳华泰企业公司关于房屋占有使用费的请求不予支持，农业银行与马鹏等人的购房款利息损失亦由其自己承担。
综上，本院认为，深圳华泰企业公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条、《城市房地产转让管理规定》第六条、第十条、第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区（2013）深福法民三初字第2313号民事判决；
二、确认涉案1987年4月11日《提供宿舍楼协议书》、1993年12月20日《协议书》无效；
三、中国农业银行股份有限公司深圳福田支行与马鹏、冯征应在本判决生效之日起三十日内将涉案华泰生活小区xx栋381房返还给深圳华泰企业公司；
四、深圳华泰企业公司应在本判决生效之日起三十日内返还中国农业银行股份有限公司深圳福田支行涉案华泰生活小区xx栋381房的购房款合计人民币91503元；
五、驳回深圳华泰企业公司的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共2812.4元，由中国农业银行股份有限公司深圳福田支行负担1812.4元、深圳华泰企业公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年三月十九日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
一、《中华人民共和国土地管理法》第十二条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十六条，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条：下列房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：（一）通过行政划拨取得土地使用权的；（二）取得土地使用权时减免地价款的；（三）法律、法规规定的其他情形。
三、《城市房地产转让管理规定》第十一条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
四、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
五、《城市房地产转让管理规定》第六条：下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；……。第十条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……。
六、《深圳经济特区房地产转让条例》第七条：下列房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：（一）通过行政划拨取得土地使用权的；（二）取得土地使用权时减免地价款的；（三）法律、法规规定的其他情形。
七、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条：国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。第8条：以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条','2018-10-06
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