北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初37643号
原告（反诉被告）：朱修谦，男，1986年5月31日出生,住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吴安静，北京中伦（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨阳，女，1956年5月22日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：曾云江，北京市大嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李兴荣，男，1951年11月13日出生，北京城建道桥公司退休职工，住北京市大兴区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）朱修谦（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杨阳（以下简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱修谦及其委托诉讼代理人吴安静，杨阳及其委托诉讼代理人曾云江、李兴荣，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱修谦向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行双方于2015年12月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）和补充协议，杨阳协助我办理位于北京市朝阳区惠生园X号楼X层X门X号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续；2、判令杨阳支付违约金624000元；3、判令杨阳赔偿居间代理费68640元；4、判令杨阳赔偿保障服务费9360元。事实和理由：2015年12月27日，我和杨阳在链家公司居间服务下签订房屋买卖合同和补充协议，约定杨阳将涉案房屋出售给我，总价款312万元。合同签订后，我依约向杨阳支付了定金10万元，支付居间代理费及保障服务费共计78000元。2016年5月25日，我接到链家公司通知，要求我和杨阳于2016年5月30日前往链家门店办理网签和贷款等交易事宜，后链家公司告知我，因杨阳拒绝提供户口本等网签必需文件，导致网签手续无法进行，且杨阳电话明确告知链家，要求链家协助解决租户问题，否则不予履行房屋买卖合同，并明确拒绝配合办理房屋评估手续以及后续的贷款申请手续。时至今日，杨阳仍未配合办理网签、贷款、过户等房屋交易事宜，已构成对房屋买卖合同的根本违约，严重侵害了我的合法权益，故提起本次诉讼。
杨阳辩称并反诉称，我欠中信银行520万元贷款，在该笔贷款即将到期的情况下，我拟将涉案房屋出售以偿还贷款本息。2015年12月8日，我与北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订为期一个月的独家代理合同，委托我爱我家公司出售房屋，并收取了该公司1000元的定金。2015年12月27日，我接到链家公司的电话，询问我是否出售涉案房屋，并邀请我至其门店洽谈委托事宜。在链家公司大悦城店，我明确告知链家公司员工：涉案房屋已委托我爱我家公司独家代理，如签订委托合同，合同2016年1月9日后才能生效；我急需用钱还贷款，买房人需具备相应的支付能力；涉案房屋有租户承租。在我与链家公司员工沟通过程中，链家公司当时立即介绍朱修谦与我洽谈。当日晚上8点，链家公司大悦城店经理沈某、店长李秀文等三人邀请我去链家公司亦庄店签订一个合同，并要求我等待朱修谦到来。一直到晚上11点，朱修谦到后，沈某和李秀文拿出厚厚一叠合同文件要求我签字。我当时非常奇怪，涉案房屋链家公司还不能代理出售，为何需要买房人在场签字。我当即有所怀疑，要求与爱人商量，但沈某说只是配合办个手续。因为当天下午我收取了链家公司现金2万元，所以以为跟我爱我家公司一样，需要签订一个委托卖房的合同，我因为病理原因，根本看不清字，但基于对链家公司品牌信誉的信任，还是签了字。2015年12月28日上午，我爱人李兴荣发现所签合同为正式的售房合同后，我立即给沈某打电话，沈某说这个合同没有用，网签的合同才有用，当天，我又收到朱修谦转账的8万元。2016年1月10日，我认为我爱我家公司的独家代理已经到期，可以签订正式售房合同了，便约朱修谦面谈，要求其尽快办理房屋买卖手续，但朱修谦一拖再拖。2016年1月30日，双方见面会谈时，我再次明确告知己方的还贷需求，朱修谦承诺过完春节立即办手续。之后，双方未再联系。2016年5月25日，链家公司致电我要求配合朱修谦办理手续，我因此通知了租户，租户说他们也要买，此时我才知道承租人享有优先购买权。我方认为链家公司作为专业的房地产经纪机构，在明知涉案房屋有租户的情况下，非但不告知我售房应获取承租户同意，反而故意误导，将当时不具备购房资格、不具备付款能力的购房人推荐给我，利用我不熟悉二手房交易、年老体弱的特点，故意错误填写合同内容，即未留时间给我阅读合同，又阻止我与家人商讨，采取隐瞒真相的手段，强迫我晚上11点签署售房合同，其主观恶意明显。朱修谦及其未婚妻均为法律工作者，知晓涉案房屋中有承租户的情况下，既不要求我获取承租户的同意，又隐瞒其当时无购房资格，无法及时支付房款的实际情况，与链家公司一同以欺诈方式诱使我作出错误的意思表示，同时朱修谦消极履行合同义务，造成我外借高利贷还贷款的结果，给我造成损失，故我提出反诉:1、判令撤销双方于2015年12月27日签订的《买卖定金协议书》、房屋买卖合同和补充协议；2、判令朱修谦赔偿损失564840元；3、判令朱修谦支付律师费42000元。
朱修谦对杨阳的反诉辩称，双方作为房屋买卖合同的签署主体均具有完全民事行为能力，双方在链家公司的居间服务下对合同内容充分沟通并最终达成一致，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨阳称其视力存在问题，看不清字，但是未提供充分证据佐证，不应被采纳。从合同谈判到签署过程前后持续了几个小时之久，单合同就签署了房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同5个之多，杨阳称其以为签署的是委托售房合同不合常理。2015年12月27日，为实现我换房的目的，链家公司通知我，已协调好我名下位于北京市朝阳区甘露园中里6号楼13层1301号房屋（以下简称1301号房屋）的潜在买家以及涉案房屋的业主，可以一并约到链家公司青年汇门店先谈谈看。当日下午15时至19时之间，我和朋友，杨阳及其配偶李兴荣，以及我名下1301号房屋的买家赵宇夫妇，沈某经理等链家工作人员均在店内进行了相关合同的沟通谈判。双方在链家公司的协助下，对房产状况、换房时间、房产价格、履行期限、租户八月份到期由杨阳自行解决等事宜进行了沟通。鉴于杨阳未携带房产证原件，于是双方签署了定金合同并交付2万元定金后，让杨阳先行回家取房本，后续合同在杨阳住处附近的链家门店签署。在链家公司大兴门店，沈某经理给双方提供了合同，并逐条进行了解释，签完合同大约快九点，我才回家。在签署合同整个过程中，杨阳未提及其卖房的款项用途。如上所述，我方不构成欺诈，杨阳无撤销权，我方无需对其承担任何赔偿责任。
链家公司述称，同意继续履行合同，双方在我公司居间下签订的房屋买卖合同合法有效，不存在法律规定可撤销的情形。2016年5月起，卖方不配合核验房屋以及其他后续交易流程，至今双方未能继续履行，也未达成一致意见。买方已经按照合同约定交纳了居间代理费和保障服务费，根据合同约定上述费用应当由违约方承担。
经审理查明：李兴荣与杨阳系夫妻关系，涉案房屋原所有权人登记为李兴荣，2015年6月4日，所有权人变更为杨阳。
2015年12月8日，杨阳（委托方）与我爱我家公司（受托方）签订《房屋出售委托协议》，约定杨阳委托我爱我家公司出售涉案房屋，委托期限自2015年12月8日至2016年1月8日，出售价格不低于315万元，受托方于签署合同的同时，向委托方支付保证金1000元，委托方收取受托方交付的保证金后确保受托方拥有独家代理出售权。
2015年12月27日，杨阳（甲方、出售人）、朱修谦（乙方、购买人）与链家公司（丙方、居间人）签订买卖定金协议书，约定乙方经现场勘验甲方涉案房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币312万元整的总价款购买该房屋，房屋买卖涉及的税费由乙方承担，房款支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于150万元整，乙方应于本协议签署时向甲方支付定金10万元整。甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署房屋买卖合同等相关法律文件。
同日，杨阳（出卖人）与朱修谦（买受人）签订房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，建筑面积86.97平方米，该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。双方协商一致，该房屋成交价格为215万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价97万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为150万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，三方签订补充协议，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计312万元，乙方于2015年12月27日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于甲方核实房本无误后当日一次性将第二笔定金8万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于缴税当日将第一笔首付款150万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后5个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在接到丙方通知后，以房地局系统预约时间为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在权属转移登记手续办理完毕后3个工作日之内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第四条违约责任约定，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。后朱修谦分两次向杨阳支付定金10万元。
同日，杨阳、朱修谦与链家公司签订居间服务合同，并与北京中融信担保有限公司签订房屋交易保障服务合同，其中居间代理费68640元，保障服务费9360元，均由朱修谦承担。2015年12月28日，朱修谦支付上述费用。
另查一，2014年4月1日，李兴荣（出租方、甲方）与王丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，李兴荣将涉案房屋出租给王丽，租赁期共5年，自2014年4月1日至2019年3月31日，每月租金5300元。2015年6月20日，李兴荣在该合同第5页空白处书写声明：因该房屋所有权证转移，此房屋租赁合同从2015年6月4日由新房屋所有权人杨阳继续履行。杨阳亦注明：同意继续履行合同。王丽于2016年6月2日向杨阳出具书面声明，要求优先购买涉案房屋，并于2016年10月9日将杨阳及朱修谦诉至本院，要求确认其对涉案房屋享有优先购买权，在与朱修谦同等条件下优先与杨阳成立房屋买卖合同关系，杨阳协助王丽办理涉案房屋的产权转移登记手续，本院于2017年1月24日作出（2016）京0105民初61656号民事判决书，判决驳回了王丽的全部诉讼请求。
另查二，2015年12月27日，朱修谦（出卖人）、案外人赵宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同二），并与链家公司签订补充协议（以下简称补充协议二），朱修谦将1301号房屋出售给赵宇，房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计167万元，赵宇于缴税前三个工作日内（不晚于2016年4月15日）将第一笔首付款86万元以理房通托管的方式支付朱修谦，在批贷后十个工作日（以丙方预约过户日期为准），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。2016年5月4日，朱修谦收到赵宇支付的首付款86万元。2016年5月20日，赵宇取得1301号房屋房产证。
另查三，本院于庭前依朱修谦的申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限自2016年8月9日至2019年8月8日，朱修谦交纳保全费5000元。
现朱修谦诉至本院，主张继续履行房屋买卖合同，交易过程中杨阳存在拒绝出售房屋、擅自提高房屋交易价格以及未保证他人对涉案房屋享有优先购买权，应按照房屋成交总价款的20%支付违约金并赔偿居间代理费及保障服务费，并就此提交律师函、链家公司发送的催告函、房屋租赁合同及收据等予以佐证。杨阳则主张朱修谦和链家公司以欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下订立合同，应当撤销，其在签订合同时以为签订的是委托售房合同，直到第二天才发现是房屋买卖合同，且链家公司和朱修谦在签约时明知房屋内有租户，却在合同中约定房屋未出租，并隐瞒朱修谦签约时不具备购房资质的事实，此外链家公司在居间服务过程中还存在诸多瑕疵，如未让委托人观看签约提示视频、未让双方在告知书上签字、合同超过一页应签骑缝等。杨阳还称其出售房屋是为了偿还贷款，因买方迟迟未付款被迫借高利贷还贷款造成损失，应由朱修谦赔偿，并就此提交其爱人李兴荣与儿子李楠为借款人的借条、借款合同等予以佐证。朱修谦对此表示房屋买卖合同是双方充分协商的结果，系双方真实意思表示，签约时杨阳并未告知其购房款的用途，否则不可能约定210天的履行期，因此不同意杨阳的全部反诉请求。经询，朱修谦表示对于剩余购房款，现其有能力一次性给付杨阳。
庭审中，朱修谦申请证人沈某和薛飞出庭作证，沈某陈述：“签订合同前刘娜和李秀文带着客户看过涉案房屋。2015年12月27日下午14时左右，客户及其女友、业主夫妇在链家公司青年汇店商量的房屋成交价格为312万元，双方签订了定金合同，客户交了2万元定金，因为业主没有带房本原件，剩余定金8万元客户在签订合同后第二天给的业主。当天下午协商的时候，知道涉案房屋有租户，业主说房屋是满五唯一且租户问题能自行解决，所以就没有在房屋买卖合同中约定房屋处于出租状态，我也就没有跟业主说承租人优先购买权的问题。房屋买卖合同是在链家公司亦庄店签订的，我将合同条款向双方念了一遍，双方都清楚签订的是房屋买卖合同。合同中约定了房屋过户日期，半年才能走完涉案房屋所有的流程。双方也都知道客户需要把自己名下的房屋出售才能购买涉案房屋，业主没有说过购房款的具体用途。合同签订后，杨阳跟我说过涨价3万元，后来又说涨7万元或者9万元，我还和朱修谦协商过退一半居间代理费的事，之后都是买卖双方协商的。”薛飞则到庭陈述签约前带着客户去涉案房屋看过，房屋内有租户，其在链家公司亦庄店内听到沈某将合同条款念给业主听。朱修谦认可证人证言，杨阳则表示沈某仅在看到房产证复印件的情况下就让双方签订定金协议，领取定金，不符合正常的商业操作流程，且风险较高，签订房屋买卖合同是在链家公司工作人员的指使下迅速签订的，并非像沈某陈述的逐条念的，签订合同之前，买房人没有看到房产证原件。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。签订房屋买卖合同时，作为出售方的杨阳系完全民事行为能力人，其应当对所签文件的名称、内容及法律后果进行合理判断，综合双方在签订房屋买卖合同当日签订买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同，杨阳收取定金等一系列行为来看，杨阳主张签约时不知晓所签合同性质及内容的说法明显不符合常理，本院对该答辩意见不予采信。关于杨阳主张撤销合同的诉讼请求，朱修谦与链家公司均表示在签约时已明确向杨阳告知买受人需先出售个人名下房屋才能购买涉案房屋，结合杨阳接受签约后210天办理过户的条件来看，杨阳在签约时对此事实应当知晓，链家公司虽在履行居间服务过程中存在部分瑕疵，但该问题并不直接影响合同的效力，本院难以就此认定朱修谦和链家公司存在欺诈，故本院对此不予支持。朱修谦在合同约定的履行期间内取得购房资格，亦同意一次性向杨阳支付剩余购房款，房屋买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，故本院对朱修谦要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，杨阳应当配合朱修谦办理涉案房屋的权属转移登记手续。
根据庭审查明的事实及现有证据来看，买卖双方及链家公司在签订房屋买卖合同时均知晓房屋内存在租户，但仍然在合同中约定“出卖人未将该房屋出租”，该约定应视为各方协商一致的结果，考虑到合同中并未约定杨阳有自行处理租户的义务，链家公司职员沈某亦认可签约时未向杨阳告知承租人有优先购买权的法律风险，此后合同履行因为租户问题而受阻，该结果的发生不应仅归责于出售方杨阳。朱修谦未提交充分证据证明杨阳在合同履行过程中存在拒绝出售房屋或提交房价的根本违约行为，亦未出现涉案房屋因他人主张优先购买权而导致无法办理产权转移登记的情形，故朱修谦主张杨阳赔偿违约金、居间代理费及保障服务费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于杨阳要求朱修谦赔偿损失的诉讼请求，杨阳提交的证据不足以证明其在签约时明确向朱修谦及链家公司告知了急需用购房款偿还贷款的事实，且与双方约定签约后210天办理过户以及买方于缴税当日支付首付款的意思表示明显不符，故本院对此不予支持。杨阳主张的律师费，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱修谦于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨阳支付购房款三百零二万元；
二、被告（反诉原告）杨阳于收到本判决第一项购房款当日协助原告（反诉被告）朱修谦办理位于北京市朝阳区惠生园X号楼X层X门X号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）朱修谦名下；
三、驳回原告（反诉被告）朱修谦的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨阳的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31760元，由原告（反诉被告）朱修谦负担15880元（已交纳），由被告（反诉原告）杨阳负担15880元（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉费15880元，由被告（反诉原告）杨阳负担（于本判决生效后七日内交纳）；
保全费5000元，由原告（反诉被告）朱修谦负担2500元（已交纳），由被告（反诉原告）杨阳负担2500元（朱修谦已垫付，杨阳于本判决生效后七日内给付朱修谦）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 梁 远
审判员 李 静
审判员 吴 娜
二〇一七年九月二十五日
书记员 辛丽颖