＼n广州市海珠区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗海法民三初字第3301号＼n原告广州宜家创生物业管理有限公司（原名称广州市宜家创生物业管理有限公司），住所地广州市越秀区。＼n法定代表人车强谋，经理。＼n委托代理人黄岸辉、尹成宗，均为原告的职员，联系地址。＼n被告李志伟，男，1972年2月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区。＼n委托代理人覃兆江、麦丽妍，广东同益律师事务所律师。＼n原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告李志伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄岸辉、尹成宗，被告的委托代理人覃兆江、麦丽妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2002年7月10日，原告与发展商广州恒越房地产发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为海珠区怡安路214号怡安花园提供物业管理服务。其后，双方签订补充合同，将委托管理期限延长至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止。后原告与广州恒越房地产发展有限公司、广州恒烨地产有限公司签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》再次确认怡安花园（含朗晴居一期、二期）整体由原告进行物业管理。被告为该小区朗晴新街5号2604号房的业主。原告与被告签订《前期物业服务协议》。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠管理费。故要求判令：1.被告清偿拖欠原告的管理费，按建筑面积178.9197平方米、收费标准1.8元／平方米／月计算，自2012年4月1日起至2013年12月31日止管理费合计6763.16元，滞纳金自逾期之日起按照欠费金额的日千分之一计算。2.本案诉讼费由被告承担。＼n被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求被告支付管理费的前提是原告要尽其管理义务，但是原告并没有尽其管理义务。被告是2604房的业主也是2701房的共有权人。与2701房客厅相连接的是27楼的天台花园，在被告购买2701房时与开发商达成了协议，开发商委托被告对天台花园进行管理，被告购买了数码锁对天台进行了封闭，并且开发商将这个情况发函告知了原告，要求原告配合管理，但是由于原告管理不善，导致被告天台的数码锁被破坏，被告购置于天台的花草树木被损坏，天台可以随意进入。由于原告管理不善，导致被告家里失窃，造成10多万元的损失。原告没有尽管理义务，所以没有权利要求被告向其支付管理费。原告要求的滞纳金没有依据。法院应该审查原告方物业管理主体的资格，被告认为原告是非法获得物业管理的资格的。原告不是涉案楼宇的前期物业管理公司，实际上原告是以与开发商签订物业管理委托合同的方式来取得物业管理的权限，这个获得是不符合物业管理相关的法律法规的。物业管理有两种，开发商委托前期物业管理公司进行前期的管理，当业主入住一定的程度，应由成立后的业主委员会来选定物业管理公司，但是原告不是通过这两种方式获得物业管理权的，原告的产生不是通过业委会或大部分业主的同意而选定的，而是由开发商把物业管理卖给了原告。原告物业管理权限的获得是有瑕疵的，原告是不具备物业管理资格的。原告的物业管理是通过委托合同，不属于法律意义上的前期物业管理公司。＼n经审理查明，原告是具有物业管理服务资格的企业。＼n2002年7月10日，原告（乙方）与广州恒越房地产发展有限公司（甲方，以下简称为“恒越公司”）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将怡安花园委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅，名称为怡安花园（含朗晴居），位置为广州市海珠区怡安路214号；委托管理期限自2002年7月10日起至2005年7月9日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；管理服务事项为：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、加压供水设备、配电系统、楼层消防设备设施、保安系统、共用照明等（第六条）；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、楼宇外墙清洗、砂井水池、化粪池的清理、清洗、除“四害”等（第十条）；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、并配合和协助当地公安机关进行治安工作（第十二条）；为尊重甲方在售楼时向业主及使用人做出的承诺，乙方同意按如下标准向业主、使用人收取有关费用：多层0.8元／平方米；A区高层1.5元／平方米；B区住宅1.2元／平方米；等。之后，原告对怡安花园小区进行管理。＼n2003年7月9日，原告（乙方）与恒越公司（甲方）就双方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》（以下简称“原合同”）中期限问题签订了《物业管理委托合同之补充合同二》，订明：原合同第三条修改为委托管理期限为自2002年7月10日起至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止；等。＼n2003年7月10日，原告（丙方）与恒越公司（甲方）和广州恒烨房地产有限公司（乙方，以下简称为“恒烨公司”）签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，内容为：鉴于怡安花园（含朗晴居）属分期开发的楼盘，其中怡安花园（含朗晴居一期）由甲方开发，朗晴居二期由乙方开发；怡安花园（含朗晴居一期）已委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；现就怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理事宜，甲乙丙三方确认如下：朗晴居二期由乙方委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；乙丙双方同意，乙丙双方就委托物业管理方面的具体执行事宜参见甲方与丙方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》；等。＼n2003年7月18日，原告（乙方）与恒烨公司（甲方）签订《物业管理补充合同》，订明甲乙双方经友好协商，在前期由恒越公司与乙方签署怡安花园《物业管理委托合同》的基础上，订立本补充合同：朗晴居二期（以下简称“小区”）是继怡安花园、朗晴居一期，第三个分期开发的生活小区，是怡安花园生活区整体的一部分；小区已在2003年春季公开销售，为保证小区的物业能得到有效管理，根据《广州市物业管理法》规定，同一区域的应由同一物业管理公司管理的原则；自2003年8月1日起，甲方委托乙方对朗晴居二期进行物业管理，同期开始对小区进行物业管理的前期介入工作；在甲方委托乙方管理小区期间，甲方有权对乙方的管理工作进行监督；已经售出的物业由乙方按物价部门指导价向业主相应收取管理费，定价为1.8元／平方米；本合同期间：2003年8月1日至业委会成立，重订物业管理委托合同止；等。＼n被告于2004年9月8日在《前期物业服务协议》中手写如下内容：“已领取原件，待阅后再确认、签字。”该《前期物业服务协议》相关内容：物业管理服务费的计费面积按房屋买卖合同中注明的建筑面积，取得房产证后，以房产证核准的建筑面积（含共用面积分摊）为准，按物价部门批准的收费标准收取，住宅为1.8元／月／平方米（住宅如经有关部门核准作办公用途的，管理服务费按有关文件加收50%）；甲方和物业使用人逾期交纳物业管理费的，逾期之日起每日按应交面积未交费用的千分之一收取滞纳金；等。＼n据2013年10月18日的《房地产登记簿查册表》记载，被告是海珠区朗晴新街5号2604房的产权人，房屋建筑面积178.9197平方米，套内建筑面积140.7242平方米。＼n原告曾因物业服务合同与被告发生纠纷于2012年5月3日向本院提起诉讼。本院依法立案审理，案号为（2012）穗海法民三初字第1064号。该案中，原、被告均确认涉案房屋所在小区属于朗晴居二期；原告表示：1、原告曾经按按建筑面积每月1.8元／平方米的标准收取被告的管理费；2、涉案房屋属于朗晴居二期（即C区）。因为整个小区分三期开发，第一期是怡安花园（A区）、第二期是朗晴居一期（B区）、第三期朗晴居二期（C区），A、B、C区是开发商自编的。＼n2013年11月25日，原告向本院提起本案诉讼。＼n本院认为，原告是具有物业管理服务资格的企业，其与恒越公司签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同之补充合同二》，与恒越公司、恒烨公司签订的《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，与恒烨公司签订的《物业管理补充合同》，均是怡安花园（含朗晴居）小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。原告根据上述合同为怡安花园（含朗晴居）小区提供物业管理服务，不无不当。被告关于原告是非法获得物业管理的资格的抗辩无理，本院不予采纳。＼n涉案房屋属于原告物业管理服务的范围，被告享受了原告的服务，根据权利义务对等的原则，理应向原告支付物业服务费。被告关于2701房的抗辩与本案涉案房屋无关，本院不予采纳。原告要求被告支付2012年4月至2013年12月的管理费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。＼n关于被告支付物业管理费的计算标准。因原告和被告曾确认涉案房屋属于朗晴居二期，据原告与恒烨公司签订的《物业管理补充合同》记载“朗晴居二期是怡安花园、朗晴居一期，第三个分期开发的生活小区，是怡安花园生活区整体的一部分……。已经售出的物业由乙方按物价部门指导价向业主相应收取管理费，定价为1.8／平方米……”由此可见，该前期物业服务协议约定的物业管理费标准为1.8元／平方米。前期物业服务协议虽然没有约定是按房屋建筑面积还是按套内建筑面积计算管理费，但据广州市交纳物业管理费的情况，被告应按房产证记载的建筑面积交纳管理费，涉案房屋建筑面积为178.9197平方米，故每月应支付的管理费为1.8元／平方米×178.9197平方米=322.06元。＼n关于迟延支付物业管理费的滞纳金标准问题。被告领取的《前期物业服务协议》虽然注明“甲方和物业使用人逾期交纳物业管理费的，逾期之日起每日按应交面积未交费用的千分之一收取滞纳金”，但被告并未在该协议中最终签字确认合同的内容。故上述协议中违约责任的条款不能认定为原、被告之间的合意。除上述协议外，原告并也未举证证明其与被告对逾期支付物业管理费的违约责任有约定。故原告要求被告按每日千分之一的标准计付滞纳金缺乏依据，本院不予采纳。鉴于被告未及时支付物业管理费，已给原告造成损失，应承担相应责任，故被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从应支付物业管理费的次月1日起计付滞纳金给原告。因该滞纳金具有违约金性质，故滞纳金应以所欠的管理费总额为限，并计至本判决确定还款期限届满之日止为宜。＼n综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n被告李志伟在本判决生效之日起10日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付2012年4月至2013年12月的管理费6763.16元，并从2012年5月1日起至本判决确定还款期限届满之日止以每月应付款322.06元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付欠款的滞纳金，滞纳金总额以所欠物业管理费金额6763.16元为限。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费25元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员韩建文＼n二〇一四年二月××日＼n书记员徐石＼n张洁