湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大冶民初字第02537号
原告黄琼。
委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告华细申。
原告陈欢。
原告陈晨。
原告陈乐。
原告陈子煊。
被告大冶市起华房地产开发有限公司。住所地：大冶市保康路北门***号楼*单元*楼。
法定代表人夏自高，该公司董事长。
委托代理人袁东升，湖北华全律师事务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告黄琼、华细申、陈子煊、陈欢、陈晨、陈乐诉被告大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄琼及其委托代理人王敏，被告起华公司的委托代理人袁东升到庭参加了诉讼，原告华细申、陈子煊、陈欢、陈乐、陈晨经本庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄琼诉称：2008年6月28日，被告为了在原告夫妻共有的房屋所在地进行房地产开发，与原告丈夫陈加良签订了《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份。其中主要约定：由被告在原告房屋拆迁原址还建给原告商品房一套，还建面积77.9平方米，超出面积按照每平方米1800元补款；还建交房期限为1年；并约定逾期交房由被告承担每月300元的租房费用；如违约则由违约方承担100000元的违约金，并赔偿守约方全部损失。
2010年12月14日，陈加良因病死亡。陈加良的母亲和女儿都自愿放弃继承权，同意由原告一人继承此还建房屋等财产。但时至今日，被告虽已确定将其开发的粮食工贸商住大楼二单元第十一层21101号104.39平方米的还建房屋分配给原告；但被告却公然违反法律规定和合同约定，不仅未按约定交付房屋，还采取欺骗等不正当手段，胁迫原告在违背真实意愿的情况下，于2015年5月25日签订了有重大误解和显失公平的补充《协议书》，企图要原告按照房屋市场价4920元计算缴纳房屋价款。还要求原告承担其数万元的房屋装修材料费及水电费等不合理费用。显然，被告逾期五年多拒不交房等严重违反法律规定和合同约定的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。故诉来法院，请求判令：1、撤销2015年5月25日被告与原告黄琼签订的《协议书》；2、被告将位于大冶市北门路3号粮食工贸商住大楼二单元第十一层21101号104.39平方米的还建房屋交付给原告，并将该房屋的土地使用权和房屋所有权登记转让给原告；3、被告承担逾期交房租金19500元、违约金100000元等违约赔偿责任，在抵扣原告应补缴房款后，将逾期交房违约金余额71818元给付原告。4、依法判决被告承担本案所有诉讼费用。
原告黄琼为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告身份证、户口本、失业证、低保证、结婚证、陈加良死亡证明及户口注销证明。拟证明原告的主体适格。
2、被告工商注册信息。拟证明被告主体资格及其基本信息情况。
3、房屋拆迁还建协议书、补充协议。拟证明2008年6月28日，原被告分别签订了《房屋拆迁还建协议书》、《补充协议》，主要约定：被告拆迁还建一套房屋给原告，超出面积部分按照每平方米1800元补款；交房期限为1年；被告每月支付拆迁期间的房屋租金300元；如违约应付违约金10万元等事实。
4、收条。拟证明被告收取原告合法所有的房屋所有权证、国有土地使用权证的事实。
5、房屋所有权证。拟证明原告对被告拆迁还建的55.75平方米的房屋及土地享有合法所有权和使用权。
6、证明两份、放弃遗产继承权声明书两份。拟证明华细申及其他继承人放弃继承的情况。
7、《今日大冶》题为“协议一年交房却推迟6年”的报道。拟证明被告违约推迟6年仍拒不交付还建房的事实。
8、关于起华公司抓阄分配拆迁还建房屋的说明。拟证明被告2015年5月25日按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住大楼二单元第十一层21101号104.39平方米的房屋分配给原告。
9、抓阄现场及抓阄条照片、房款计算单、协议书。拟证明被告2015年5月25日现场组织按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住大楼二单元第十一层21101号104.39平方米的房屋分配给原告，被告企图胁迫原告签订按照市场补款的协议等事实。
10、协议书。拟证明被告胁迫原告签订协议，该协议显失公平。
11、黄丽芳、张友君的证言。拟证明被告2015年5月25日按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住大楼二单元第十一层21101号104.39平方米的房屋分配给原告，但被告企图胁迫原告签订按照4900多元补款的协议。
12、《商品房预售许可证》、《粮食工贸商住楼楼层分布图》。拟证明起华公司开发的粮食局工贸商住楼于2014年1月29日取得商品房预售许可证，并在大冶市房地产信息发布平台公示了楼层分布信息，分布图中明确显示各拆迁安置房屋的楼层分布信息，其中二单元第十一层21101号还建给黄琼的104.39平方米的房屋等事实。
13、《建筑工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案证明书》。拟证明起华公司实际建造的13层粮食局工贸中心商居楼，早在2014年11月17日就已竣工验收合格，并于2014年12月12日办理全部验收备案手续，完全具备交房条件等事实。
14、粮食局工贸中心商居楼照片三组。拟证明起华公司实际建造的粮食工贸商居楼为十三层房屋，其中二单元第十一层21101号104.39平方米的房屋是分配给黄琼的还建房屋，十三层为起华公司办公室，起华公司做广告，企图对外另行出售已分配给拆迁户的还建房屋等事实。
15、《信访事项不予受理通知书》、拆迁户上访材料二份。拟证明拆迁户屡次向大冶市委、大冶市政府等部门反映起华公司拒绝交付还建房屋的情况，因一审法院违法判决起华公司不还拆迁还建房屋，拆迁户向黄石市信访局反映情况，信访局答复属于人民法院职权范围，要求通过法院诉讼解决等事实。
16、（2015）鄂大冶民初字第02374号《民事判决书》、（2016）鄂02民终238号《民事判决书》。拟证明二审法院终审认定《房屋拆迁还建协议》为有效合同，起华公司采取抓阄方式确定了各被拆迁人的具体楼层和门牌号，起华公司应按《房屋拆迁还建协议》以及用抓阄方式确定的房屋号交付房屋，拆迁户只需按约定的每平方米1800元的价格向起华公司支付购房款即可，双方无需另行签订房屋买卖合同，二审法院判决起华公司交付还建房屋、给付租金、支付违约金的责任，超过面积部分按每平方米1800元的价格结算等事实。
被告大冶市起华房地产开发有限公司辩称：1、原告诉讼请求当中所涉及的诉权，不应由原告黄琼一人行使。因本案是基于2008年6月28日，权利人陈加良与被告起华公司签订《房屋拆迁还建协议书》而产生，而权利人陈加良现已去逝，该案所涉及的财产则转化为遗产，依照相关法律规定，权利人应当还有子女、父母等。故此本案的权利人不应是原告黄琼，应先解决遗产分割后，明确了原告人的份额，原告人才能单独行驶诉权。2、原告要求判决被告将位于大冶市北门路3号粮食工贸大楼二单元第十一层21101号104.39平方米屋交付给原告，无事实根据和法律依据。因为本案原、被告双方并无任何关于21101号房屋的约定，属无理要求，依法予以驳回。3、原告要求判决被告承担逾期交房租金19500元，与事实不符。本案事实是在拆迁合同签订时已支付第一年的房屋租金，该项诉求应该从第二年算起至起诉时止，应为5年加1个月，合计租金18300元。4、原告要求承担违约金10万元既无事实根据也无法律依据。本案事实是双方已在合同条款对“逾期交房行为”作出了单独条款的专门约定，按月租金300元承担逾期交房的费用。故此约定10万元的违约条款只对合同中逾期交房以外条款具有合同约束力。故被告不应承担违约金10万元，依法应予以驳回。
被告起华公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、房屋拆迁还建协议书、补充协议、协议书各一份。拟证明逾期交房只承担租房费用，不应另行认定为违约而承担10万元违约金，还建房屋应交付给陈加良，原告构成单项违约，若15日内不支付超面积部分的房款，被告可以出卖该房屋，并按市场价支付原告房价。
2、收条。拟证明被告已经支付原告租金安置补偿款3000元。
3、建设工程施工合同一份。拟证明从动工到竣工的时间是一年。
4、备案证明书一份。拟证明2014年12月12日房屋验收合格。
5、湖北商品房销售价格一览表。拟证明房屋销售价格为每平方米4780元。
6、（2016）鄂02民终241号判决书。拟证明抓阄的行为不作为分房的依据。
经庭审质证，被告起华公司对原告黄琼提交的证据1、2、4、5不持异议；对原告黄琼提交的证据3、8、9、10的真实性不有异议，认为该证据，不能证明原告证明目的；对证据6真实性、合法性有异议，认为权利人应当出庭陈述放弃权利；对原告黄琼提交的证据7有异议，认为该证据与本案无关；对原告黄琼提交的证据11有异议异议，认为是自我证明，不具有效力；对原告黄琼提交的证据12、13、14、15的三性均持异议；对原告黄琼提交的证据16真实性无异议，但认为其已申请再审，该裁决不具有终结性。
原告黄琼对被告起华公司提交的证据2无异议，对证据1、3、4、5、6均持有异议，认为证据1与原告提交的协议不一致；证据1、3、4、5、6不能证明原告想要证明的目的。
对上述双方不持争议的证据本院予以确认，对双方有争议的证据本院将结合案件的具体情况予以综合评判。
经审理查明,2008年6月28日，被告起华公司与陈加良签订了《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份。约定由起华公司对原告黄琼之夫陈加良拥有的55.75平方米所有权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建造“粮食局工贸商居楼”，被告起华公司按1：1.2的比例返还陈加良66.9平方米的商品房。被告起华公司对陈加良未取得所有权的22平方米自建房屋同意按1：0.5的比例返还11平方米商品房，合计返还商品房77.9平方米。如被告起华公司返还的房屋超出上述面积，超出部分由陈加良按每平方米1800元购买，不足部分由被告起华公司按每平方米1800元对陈加良进行补偿。水电开户、房产证、土地证由被告起华公司负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由陈加良承担。被告起华公司在还建楼动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担陈加良房租。任何一方违约，应向对方赔偿一切经济损失承担10万元的违约罚款。协议签订后，陈加良分别于2009年6月15日和8月7日向被告起华公司交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证，被告起华公司于2009年6月15日向陈加良支付2010年6月15日前的安置和租房费3000元。2015年5月25日，被告起华公司组织原告黄琼等拆迁户以抓阄形式确定还建房并签订协议。原告黄琼通过抓阄确定的还建房是21101号房屋，该房面积为104.39平方米。原告黄琼抓阄后，被告起华公司要求原告黄琼在其事先已拟好的《协议书》上签字。原告黄琼误以为是对其所抽签的房屋进行确认，在没有阅读该协议的情况下而予以签名。该协议载明：原告黄琼通过抓阄所得还建房屋超出面积的部分按市场价支付给被告起华公司，否则起华公司有权不交付房屋给原告。后因双方未能对还建房屋超出面积的部分价格达成一致意见，被告起华公司未实际向原告交付房屋。故原告向本院起诉，提出上述上述诉讼请求。
另查明，陈加良系华细申之子。陈加良与前妻育有子女三人，分别为陈欢、陈乐、陈晨。原告黄琼与陈加良于1996年12月10日结婚，婚后育有一女陈子煊。2010年12月14日，陈加良因病去逝。诉讼中，本院依法追加华细申、陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊为共同原告参加诉讼。
本院认为，关于本案原告主体资格问题。公民死亡后，其配偶、子女、父母为第一顺序法定继承人。故公民陈加良死亡后，其权利继承人为妻子黄琼；子女陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊；母亲华细申。继承开始后，继承人放弃继承的，应在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接收继承。本案权利继承人陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊没有明示放弃继承，原告黄琼虽然提供了权利继承人华细申放弃继承的书面声明，但权利继承人华细申未到庭接受询问，不足以证明华细申已自愿作出放弃继承权表示，故本案权利继承人陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊、华细申可作为本案原告参加诉讼。
被告起华公司同公民陈加良签订的《房屋拆迁还建协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应当全面自觉履行。被告起华公司未能按约定的时间交付还建房属违约行为，应承担违约责任。公民陈加良死亡后，其权利继承人为妻子黄琼、子女陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊、母亲华细申。故原告黄琼、陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊、华细申要求被告起华公司交付21101号还建房并承担被告逾期交房租金及违约金的请求，符合法律规定，本院应予以支持。但鉴于双方约定的10万元违约金数额偏高，本院根据实际情况并权衡各方利益，酌情调整为5万元。至于2015年5月25日原告黄琼与被告起华公司所签订的协议，因原告黄琼在签订该协议时存在重大误解，故应予以撤销。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销2015年5月25日原告黄琼与被告起华公司所签订的《协议书》。
二、被告起华公司定于本判决生效之日起三十日内向原告黄琼、华细申、陈欢、陈乐、陈晨陈子煊交付大冶市粮食工贸商居楼二单元第十一层21101号房屋。对该房超出还建面积104.39平方米部分，按每平方米1800元的价款，由原告支付给被告。
三、被告起华公司应在向原告黄琼、华细申、陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊交付大冶市粮食工贸商居楼21101号房屋后三个月内为原告黄琼、华细申、陈欢、陈乐、陈晨、陈子煊办理产权登记手续，相关费用依照被告起华公司同公民陈加良签订协议承担。
四、被告起华公司定于本判决生效之日起十日内支付原告黄琼、华细申、陈子煊、陈欢、陈乐、陈晨违约金人民币5万元。
五、被告起华公司从2010年6月15日起至还建房实际交付之日止，每月支付原告黄琼租房费用人民币300元。定于交付房屋后十日内付清。
六、驳回原告黄琼的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6988元，财产保全费1000元，合计7988元，由被告起华公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费6988元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柯旭华
人民陪审员 董秋英
人民陪审员 马 攀
二〇一六年八月三十日
书 记 员 于 婷