浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1466号
上诉人（原审原告）马俊。
委托代理人（特别授权代理）倪伟明。
被上诉人（原审被告）屠云超。
被上诉人（原审被告）梁华月。
被上诉人（原审被告）李裕华。
委托代理人（特别授权代理）汪方青。
上诉人马俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2012）绍嵊民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1995年8月4日，嵊县计划经济委员会向嵊县针织��（后改名为浙江嵊州市针织服装总厂）下发《关于同意综合楼工程转为正式项目的批复》的嵊计经建（1995）213号文件，同意该厂的针织车间及职工集资住宅综合楼工程转为正式项目，核定建筑面积4200平方米、框混结构七层，底层840平方米为商业用房，二至三层为针织车间，四至七层为职工集资住宅。该综合楼系由被告屠云超挂靠嵊州市东浦建筑工程公司以公司名义承建，于1996年建成。为支付工程款，嵊州市针织厂与嵊州市东浦建筑工程公司于1997年7月10日签订协议书，将该综合楼靠北二间三层作价35万元、底层（嵊州大道与官河横路交叉口）营业房六间（建筑面积120.8平方米）作价60万元、底层靠官河横路南营业房二间（建筑面积188.3平方米）作价30万元抵给嵊州市东浦建筑工程公司；2003年5月，嵊州市东浦建筑工程公司又将上述房产以相同的作价抵给了被告屠云超��2007年4月1日，屠云超与过春霄签订房屋租赁合同，将其坐落在嵊州大道171号的营业房三间计60平方米出租给过春霄使用。原告马俊与被告屠云超原系朋友并有债权债务关系。2009年9月，被告屠云超涉嫌故意伤害、损坏财物罪被刑事拘留，关押在阜阳市看守所，委托了陈临浙律师为其提供法律帮助并担任辩护人。为处理债务问题，经陈临浙联系沟通，被告屠云超与原告马俊达成以房抵债、多退少补的一致意思表示，于2010年1月13日签署《房屋买卖合同书》，合同约定：屠云超自愿将坐落在嵊州市剡湖街道陶瓷一条街128号（现由佳乐居整体厨柜承租）的三间店面房及相关土地使用权出让给马俊，价格以嵊州市房管委或双方认可的评估所作出的评估价为准，房款与欠款冲抵后，多还少补；经双方协商一致，屠云超可以原价回赎。合同一式二份，分别由马俊和梁华月（系屠云���之妻）保管。2010年4月1日，马俊与嵊州市佳乐居厨柜店业主过春霄就该店租赁使用的嵊州市嵊州大道171号房屋续租问题达成协议，约定自2010年4月1日起，房租费交于马俊，过春霄已欠原房东屠云超的房租费2.5万元，由马俊清偿。2011年3月30日，马俊与嵊州市兴南装饰建材商店业主裘兴南签订房屋租赁合同，将嵊州市剡湖街道陶瓷一条街128号营业房约90平方米出租给裘兴南使用。2010年1月15日，被告梁华月、屠云超（甲方）共同与被告李裕华（乙方）签订房屋买卖协议，约定：甲方将嵊州大道171号（原名嵊州大道与官河横路交叉口）东南面三间营业用房（面积约88平方米）的产权作价88万元转让给乙方，于2010年4月6日前交付房屋；乙方在协议签订之日起5日内支付购房款50万元，于房屋交付之日付清余款38万元；涉及办理产权登记所需的税费、规费由甲方承担。协议签订后，被告李裕华通过浙江嵊州农村合作银行鹿山支行以转账的方式分别于2010年3月30日、4月13日向被告梁华月付款50万元、38万元，并分别以嵊州市东浦建筑工程公司、屠云超、李裕华的名义就嵊州大道171-6、171-7、171-8号房屋的前后三次转让于2011年9月30日向嵊州市地方税务局直属分局缴纳了契税和滞纳金19395.90元、9697.95元、33290.40元，合计缴纳62384.25元。2011年7月27日，被告李裕华以特快专递的方式向原告马俊、被告梁华月、承租人裘兴南邮寄了《关于剡湖街道陶瓷一条街128号房屋产权应归属于我》的函。2011年10月9日，嵊州市嵊州大道171-6、171-7、171-8号房屋被登记为被告李裕华与其妻张菊苹共同共有（浙嵊房权证嵊字第××号），核定的建筑面积为合计74.23平方米；2011年11月3日，被告李裕华又获得该房产相应的土地使用权登记［分摊面积9.59平方米，地号001-007-437，证号为嵊州国用（2011）第05193号］。“嵊州大道171-6、171-7、171-8号”与“嵊州市剡湖街道陶瓷一条街128号”、“嵊州大道与官河横路交叉口东南面三间营业用房”指称的系同一处营业用房，实际建筑面积为74.23平方米，属原嵊县针织厂建设综合楼抵付屠云超工程款的房产的一部分。2010年7月26日，该院受理原告马俊诉被告屠云超、梁华月民间借贷纠纷一案，于2011年3月7日作出（2010）绍嵊商初字第792号民事判决书，判令屠云超归还马俊借款200万元，并支付该款从借款之日起至判决确定支付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算的利息，梁华月对其中80万元借款本息承担共同偿还责任，两被告至今未履行判决确定的义务。2012年2月16日，原告马俊以嵊州市住房和城乡建设局为被告，就被告的房屋登记行政行为向本院提起行政诉讼，请求撤销浙嵊房权证嵊字第××号房屋所有���证。经上级法院指定，案件移送新昌县人民法院管辖，该院在审理过程中追加屠云超、梁华月、李裕华、张菊苹为第三人参加诉讼，并以原告无诉讼主体资格为由，于2012年6月20日作出（2012）绍新行初字第9号行政裁定书驳回原告马俊的起诉，该裁定经二审裁定维持。2010年1月13日，被告屠云超在阜阳市看守所会见了律师陈临浙，2010年1月15日，被告屠云超无会见记录。《嵊州市区营业用房计税基准价》载明的2009年和2011年官河路-
嵊州大道地段营业用房的计税基准价为每平方米14000-11000元。交易发生于2012年5月31日的嵊州市官河横路178号营业用房（产权面积44.92平方米）的《房地产买卖契约》及《契证》载明的成交价为359300元。原告为评估涉讼房产的市场价值，分二次向绍兴市博大房地产评估有限公司支付评估费合计6000元。
原审法院认为：被告屠云超在承建原嵊县针织���综合楼后，以抵付工程款的方式取得包括现址为嵊州大道171-6、171-7、171-8号营业房在内的该综合楼部分房产的所有权，系合法取得。该所有权的取得系发生在被告屠云超、梁华月夫妻关系存续期间，依婚姻法规定，该财产属该两被告的夫妻共同财产。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利平等。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告马俊与被告屠云超之间存在债权债务关系的事实清楚，双方以房抵债、多退少补的意思表示真实。双方于2010年1月13日签署的《房屋买卖合同书》，在被告梁华月持有该合同且未对合同效力提出异议的情形下，原告���理由相信以房抵债为屠云超、梁华月夫妻双方共同意思表示，对该房屋买卖合同应认定为有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告马俊与被告屠云超虽就嵊州大道171-6、171-7、171-8号三间营业房订立了买卖合同，但未经产权变更登记，不能发生物权变更，在被告屠云超、梁华月夫妻仍是该房产的共有人的情形下，被告李裕华受让该房产处于善意第三人地位。虽无屠云超于2010年1月15日在看守所进行会见的记录，即不能认定被告梁华月、屠云超与被告李裕华系于该日就上述房产签订买卖协议，但屠云超对其在授权梁华月处理房产的委托书上的签名、房屋买卖协议上的签名及将该房产出让给被告李裕华的意思表示的真实性均予以了肯定，对该协议的真实性应予认定。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的���同无效。被告屠云超、梁华月在与原告签订以房抵债的房屋买卖合同之后，为套取现金，又将房产转让他人，且不对原告的债务予以清偿，致使原告债权不能实现，两被告显为恶意。恶意串通以合同双方当事人均为恶意为成立要件，判断被告李裕华是否恶意受让房产，应看其在主观上是否有损害原告利益的故意，客观上是否明知原告与被告屠云超、梁华月间存在债权债务关系及他们之间存在以房抵债的房产买卖关系。原告未能提供被告李裕华系恶意受让房产的充分证据，仅以被告李裕华在签约前是否查看了房产，签约后是否联系了房产的承租人等理由认定被告李裕华系恶意，理由不足，该院不予支持。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。转让价格达不到交易时交易地��指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。被告李裕华受让被告屠云超、梁华月建筑面积为74.23平方米的无产权证的房产，支付了88万元的对价，折单价为每平方米11855.05元。嵊州市地方税务局为规范本市房屋、土地交易市场的交易行为，促进房屋土地二级市场交易税收足额入库，依据相关法律法规的规定，制定《嵊州市区营业用房计税基准价》，该基准价可视为嵊州市区营业用房交易最低指导价。根据该基准价，2009年和2011年上述房产所在的官河路-
嵊州大道地段营业用房每平方米价格为14000-11000元，即使按最高的每平方米14000元计，被告李裕华的受让价亦达该指导价的85%，综合考虑该房产在交易时尚未取得产权证及相近时期、相近地段有以每平方米7998.66元价格成交的交易档案实例，应认定被告李裕华支付的交易对价属合理价格范围。综���，被告屠云超、梁华月就嵊州大道171-6、171-7、171-8号三间营业房与被告李裕华签订的房屋买卖协议，不存在无效和可撤销的情形，依法有效。现该房产已登记为被告李裕华与其妻张菊苹共有，物权因此发生变更，被告屠云超、梁华月已非该房产所有人，原告的合同权利仅为债权请求权，而无物权请求权。原告要求确认三被告间的房屋买卖协议无效，并要求被告屠云超、梁华月继续履行与原告签订的房屋买卖合同，配合办理相应过户手续，依法无据，该诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条第一款、第三十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告马俊的诉讼请求。案件受理费12600元，由原告负担。
上诉人马俊不服原审判决，提出上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，且程序不当，是错误的判决。一、上诉人是以恶意串通、损害第三人利益来主张三被上诉人签订的房屋买卖协议书无效的。被上诉人屠云超、梁月华在将涉案房屋转让给上诉人后，又再次转让给被上诉人李裕华，其恶意显而易见，一审判决对被上诉人屠云超、梁月华的恶意也予以确定，由此，本案的关键是被上诉人李裕华是否有恶意串通、损害第三人利益的情形。二、关于三被上诉人之间恶意串通、损害第三人利益情形的分析。被上诉人李裕华称，早在2010年3月25日已签订房屋买卖协议书，但被上诉人李裕华客观表现出来的行为是，在此之前、之后长达一年半之多的时间里，均毫不知晓涉案房屋的权属及使用状况，也不去主动关心涉案房屋的权属及使用情况，显然是非常不合常理的，这只能说明，房屋买卖协议书虽然是三被上诉人签订的，但该协议书是事后补签的。三、关于三被上诉人之间恶意串通、损害第三人利益情形的具体分析。1、被上诉人李裕华买房不看房的过程与常理不符。2、被上诉人李裕华放弃合法权益且不合理履行购房款支付义务的情况非常不合理。3、被上诉人李裕华在法庭调查时称，2010年初，梁华月先是要求借款，因李裕华不同意，梁华月便要求李裕华代为中介卖房筹款，直到最后李裕华才最终决定由自己买下涉案房屋，并在2010年3月25日签订房屋买卖协议书。4、屠云超、李裕华对于债务关系相互矛盾及自我前后矛盾的陈述，也反映出三被上诉人间恶意串通、损害第三人利益的事实。5、三被上诉人对涉案授权委托书的陈述，更加能说明被告间恶意串通、损害第三人利益的情形。四、对于李裕华与屠云超、梁华月夫妇恶意串通、损害第三人利益的故意，通过三被上诉人就涉案房屋转让的交易价格明显过低的情况，也能客观的加以体现。1、一审判决书在没有任何事实和法律依据的情况下，对上诉人提供的证据2房地产评估报告认定为鉴定依据明显不足，无证据效力，直接否认具有法定效力的鉴定结论的证据效力，是错误的。2、一审判决书认为三被上诉人之间的交易对价属合理价格范围的认定错误。五、被上诉人李裕华称房屋买卖协议书的签订时间为2010年3月25日，该协议书落款时间为2010年3月25日，但一审判决书第15页倒数第一行，错误的将该协议书的签订时间认定为2010年1月15日。综上，请求：1、强烈要求法院委托有资质的鉴定机构对涉案房屋（坐落于嵊州市嵊州大道171-6、171-7、171-8的营业用房）在2010年3月25日的市场价格进行评估；2、请求撤销嵊州市人民法院（2012）绍嵊民初字第2006号民事判决，发回重审或依法改判为：确认原审被告梁华月与原审被告李裕华2010年3月25日签订的《房屋买卖协议书》无效；原审被告屠云超、梁华月继续履行与上诉人签订的《房屋买卖合同书》，配合办理过户手续；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担；4、撤销该房屋买卖行为。
被上诉人李裕华答辩称：上诉人的上诉状指责被上诉人李裕华恶意串通，但上诉人的这些指责不是建立在举证基础上，而是在想当然的猜测基础上推定，完全站不住脚。被上诉人李裕华没有恶意串通的主、客观基础。一审法院认定案件事实基本清楚，被上诉人屠云超���梁华月就嵊州大道171-6、171-7、171-8号三间营业用房与被上诉人李裕华签订的房屋买卖协议，不存在无效和可撤销的情形，依法有效。一审法院依法作出的判决正确，应予维持。
被上诉人屠云超、梁华月未发表答辩意见。
上诉人马俊在二审中提交证据如下：李裕华、张菊平起诉马俊、裘兴南的民事诉状及证据材料1组，以证明马俊收到这份材料的时间是2011年12月14日，马俊作为本案原告起诉时间是2012年11月，间隔时间未超过1年。被上诉人李裕华质证认为：真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。被上诉人屠云超、梁华月未发表质证意见。
被上诉人李裕华在二审中提交证据如下：函1份、国内特快专递邮件直查查单3份，以证明马俊收到了李裕华在2011年7月26日提出的有关涉案房屋产权属李裕华的函。上诉人马俊质证认为：该材料中没有马俊本人签字，我们没有���到函件。退一步讲，即使我们收到了，也不能证明上诉人当时已经知道房屋产权属于李裕华了。被上诉人屠云超、梁华月未发表质证意见。
本院经审查后认为，双方当事人提交的上述证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故不予认定。
经审理查明，2010年3月25日，被上诉人梁华月经屠云超授权，与被上诉人李裕华签订了房屋买卖协议书。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人马俊主张被上诉人���裕华与被上诉人屠云超、梁华月恶意串通，损害第三人利益。恶意串通行为的构成要件是：当事人双方在实施民事行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意；行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为；该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。本案中，上诉人主张被上诉人李裕华系恶意受让涉案房产，应举证证明三被上诉人的民事行为符合恶意串通行为的构成要件，但根据本案现有证据，上诉人提供的证据尚不足以证明被上诉人李裕华交易当时对上诉人与屠云超之间存在以房抵债的房屋买卖合同关系确系知情，其与被上诉人屠云超、梁华月串通一气、互相勾结，且其主观上为恶意的事实，因此，上诉人以此为由主张三被上诉人之间订立的房屋买卖协议无效，理据不足，故本院对该上诉意见不予采纳。上诉人主张原审法院��采纳上诉人提交的房地产评估报告作为定案依据不当，对此，本院认为，原审法院依照法定程序，对该房地产评估报告书进行了全面、客观地审核，认为评估机构未能提供证明其作出评估结论所依据的三个实例A、B、C具有真实性的证据，亦未能就此作出合理解释，该房地产评估报告属鉴定依据明显不足，不予采信，符合法律规定。嵊州市地方税务局制定的《嵊州市区营业用房计税基准价》，系国家行政机关为规范辖区房屋、土地交易市场的交易行为而制定的规范性文件。原审法院据此认定被上诉人李裕华支付的交易对价属合理价格范围，并无不当。上诉人在二审中申请法院委托有资质的鉴定机构对涉案房屋在2010年3月25日的市场价格进行评估，因本案已有嵊州市地方税务局确定的基础价，故本院对上诉人的该项申请不予准许。上诉人在二审中主张撤销三被上诉人之间的房屋买卖合同，该请求超出了当事人在一审中的诉讼请求范围，本院依法不予支持。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12600元，由上诉人马俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年二月十四日
书 记 员 陆琪瑜