北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第07134号
原告（反诉被告）刘培根，女，1954年3月4日出生。
委托代理人王欣毓，女，北京清水秀文化有限责任公司职员。
被告（反诉原告）马国良，男，1959年3月15日出生。
委托代理人马国栋（被告马国良之兄）。
原告刘培根诉被告马国良合同纠纷及被告马国良反诉原告刘培根合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）刘培根之委托代理人王欣毓，被告（反诉原告，以下简称被告）马国良及其委托代理人马国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年5月20日签订第一份合同，租期是从2010年5月20日至2011年5月19日。该份合同双方均无争议，已经履行完毕，租金全部缴纳完毕。2011年5月20日，双方又签订第二份合同，租期是从2011年5月20日至2012年5月19日，租金每月4000元，合同约定按季度支付租金，押金为4000元。签署合同当日，就应该缴纳第一季度租金1.2万元及押金4000元，此后的租金应在缴纳当月20日之前支付。第二份合同签署之后，被告没有按照约定缴纳第一季度的租金，押金4000元是上一年度被告交付的，原告没有退还给被告，转为本年度的押金。被告不缴纳租金的理由是他们认为区政府要整改涉诉房屋，原告多次催要未果。2011年8月10日，北京市西城区月坛三里河二区某排环境综合整治办公室正式发文，从2011年8月10日至2011年8月31日，对三里河二区某排进行综合整治。根据区政府下达的公告，三里河二区平房的餐饮一律关闭，恢复成住宅功能，但被告自接到整改通知后，指使其徒弟入住涉诉房屋，向原告索要2万元补偿，被告的徒弟在涉诉房屋居住长达两个月之久，后因2011年10月25日采取断电措施后，其徒弟才于次日离开。后被告采取拒不搬出屋内设备，房门上锁的方式消极抵抗，由于区政府整改工作有时间限制，在办事处劝说无效的情况下，为了配合政府整改进度，原告的家人只得在2011年11月24日强行打开门锁。在政府改造涉诉房屋期间及改造完毕之后，被告仍未将其屋内物品搬出，占用原告的房屋。原告与被告协商，但是被告要求原告给钱或者让原告为其找到一处门脸房才会搬出，双方无法达成一致意见。2012年3月24日，原告找到相对便宜的房子存放被告的物品，将其物品从涉诉房屋搬到原告为其租赁的房屋内，原告为此花费车费450元。此外，被告自2010年5月20日租用原告的房屋至今，未支付任何水费，经自来水公司核实，被告应该交纳2010年5月20日至2011年8月9日的水费，每月按200元计算，近15个月应该支付水费3000元。故请求法院判令被告：1、给付原告2011年5月20日至2011年8月9日的租金10799元（按照合同约定月租金4000元，除以30天算出每天的租金，乘以相应天数）；2、给付原告2011年8月10日至2013年3月23日的房屋占用费2万元（计算标准同第一项诉讼请求）；3、给付原告2011年3月24日至2013年5月31日期间房屋租金22826.60元，计算标准为每月1600元（原告到其他地方租房屋存放被告的物品所花费的费用）；4、给付原告车费1515元（该费用包括搬运第三项请求所述的物品到其他处所往返费用、2013年5月28日搬家费用600元、高速费用15元）；5、给付原告从2010年5月20日到2012年8月9日水费3000元（被告一直没有缴纳水费，我方现在没有实际缴纳，但是我们是以每月200元计算，共一年零三个月时间）；6、承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告所述的关于第一份合同的签订、内容、履行完毕都属实。原告所述的第二份合同签订的时间、内容、租金、租金支付方式均属实。被告在2011年5月20日合同签订之日就给付原告之女赖怡第一季度租金1.2万元。2011年8月10日，月坛办事处在涉诉房屋的门口贴了公告，公告的内容是要整改无照经营及违建房屋。由于原告没有办理涉诉房屋经营的卫生许可证，涉诉房屋所有的证照都是原告的名字，被告办理时被告知超期不予办理。次日，相关部门就将违建房屋贴了封条，要拆了违建房屋，被告就将经营用品搬到正式房屋了，同时相关部门也禁止被告继续营业，在门前搭了施工的围挡，造成被告无法营业。从2011年8月11日至今，被告都无法营业了。被告也无法找到原告，街道办事处找原告开会，原告也不去，所以，最后就贴了封条。在这之后，被告找原告协商，被告告知原告，如果将手续证照完善了，被告可以继续经营，合同可以继续履行；如果不能办齐手续，则希望退钱给被告。原告不愿意与被告协商。被告认为，第一，原告诉讼主体不适格，起诉书为房屋租赁合同纠纷，原告并非争议房屋所有人，也不是经过允许可以转租的承租人，没有资格作为本案原告，与本案无直接利害关系。第二，诉讼请求第三、四、五项诉讼请求应另行起诉，所涉及的事实和诉求属于无因管理，不属于所谓的合同纠纷。针对原告增加、变更的诉讼请求，我方不同意承担。我方未委托其保管上述物品，在本次诉状中第三项诉讼请求已经包括了物品的往返车费，再增加也没有理由。房屋占用费属于无因管理。原告单方处置我方财产，还要求承担相应费用，无法律根据。综上，不同意原告全部诉讼请求。
被告反诉称，原、被告双方签第二份合同时，涉诉房屋的钥匙和锁都是由被告控制的，2011年10月，被告方无法经营，找原告协商不成，2011年10月23日，原告之女将涉诉房屋房门又加了一把锁。2011年11月，月坛派出所电话通知被告，说原告在派出所报案，其说丢失了营业执照和卫生许可证。之后，被告去涉诉房屋查看，发现被告上的锁已经没有了，只看到原告自己加的锁。第二份合同签订之后，被告依照约定向原告之女交纳了一季度的承包金1.2万元，但是此后由于政府整顿停业，被告方正常使用涉诉房屋仅1个月，其余两个月的承包金应当退还被告。根据合同的约定，原告应该提供基本的经营条件，由于原告不具有相关有效证照，导致被告被停业，所以原告属于违约，应当承担违约责任，向被告支付违约金。原告还扣留了被告的屋内物品，应该返还给被告。本案双方法律关系系承包，非租赁。根据个体工商户条例的规定，经营者实际变更应予以变更，但原告没有办理相关手续，也没有办理卫生许可证。原告将公房承包盈利，应属合同无效，故被告认为双方承包经营合同无效。由于被告在第一份合同快结束时，对涉诉房屋进行了装修，所以，被告方要求原告赔偿装修费。故请求法院判决：1、确认原、被告双方于2011年5月20日签订的《承包经营合同》无效；2、原告退还被告收取的押金和承包金共计8000元；3、原告向被告支付违约金2000元；4、原告向被告返还扣留的经营用物品（详见清单）；5、原告赔偿被告装修损失1万元；6、诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，被告从没有交付过1.2万元的第一季度租金，押金确实是上一年度留下来的。原告不同意支付违约金，合同约定违约金的条件是一方提前解除合同，原告未提前解除合同。原告没有给涉诉房屋加锁，两把锁都是被告自己加的。原告于2011年11月24日将涉诉房屋的锁撬开，是因为办事处一直要求原告整改。原告撬锁时，有办事处陈科长、派出所民警康虎在场，还有另外四个证人。原告进屋之后，清点屋内物品，制作物品清单，四个证人在清单上签字，清点过程中上述人员均在场。之后办事处人员需要施工，原告未加锁。一星期之后，办事处人员告诉原告涉诉房屋已经施工完毕。12月份，原告将涉诉房屋上锁。原告在撬锁之前通知了被告，但是被告不出面，让其将屋内物品搬走，被告拒绝。2012年3月24日，原告让搬家公司将涉诉房屋内所有物品搬到了原告承租房屋内。现原告不同意给付被告装修费用，根据合同第11条约定，被告要装修房屋需经原告同意，但被告未经原告同意，就私自装修而且变更了房屋的主体结构，被告构成违约。综上，不同意被告全部反诉请求。
经审理查明：2011年5月20日，原告与被告签订《承包经营合同》，发包方为原告（甲方），承包方为被告（乙方），双方约定：“……第1条甲方承包给乙方的北京乐喜园主食厨房地址位于：北京市西城区三里河三区某排某号。……第2条承包期限：自2011年5月20日至2012年5月19日止。共壹年。……第3条承包金为每月人民币4000元……第4条承包金支付方式：按季支付，押金为壹个月承包金，（即付叁押壹）；乙方应自本合同签署即日支付甲方叁月承包金（壹万贰仟元人民币）及押金（四仟元人民币）；以后承包金支付应在交纳当月20日之前支付。……第7条甲方不参与乙方正常经营和纠纷。……第8条甲方将乐喜园主食厨房承包给乙方经营。乙方经营甲方承包之主食厨房所产生的各种费用经由乙方自行承担，甲方不承担各种费用（包括各种行政性费用）。第9条乙方应按时交纳承包款。逾期不交甲方有权收回乐喜园主食厨房，合同自动终止。……第11条承包期间，乙方未经甲方同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的损毁，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需要装修墙、安装窗和防盗门等，须事先征得甲方同意，……第13条如相关行政部门对所在区域进行整治，乙方承诺积极配合相关部门及甲方进行整治。……”
另查，2010年5月20日，原、被告双方曾经签订《承包经营合同》，合同期限为2010年5月20日至2011年5月19日，合同的主要内容与2011年5月20日签订的《承包经营合同》相同。庭审中，双方均认可2010年5月20日签订的《承包经营合同》已经履行完毕，双方无纠纷。
再查，北京市西城区三里河二区某排某号平房1间（总使用面积18平方米）系公有住宅，承租人为赖印和，赖印和与原告系夫妻关系。原、被告双方均认可上述《承包经营合同》载明的“北京市西城区三里河三区某排某号”房屋地址有误，涉诉房屋地址应为北京市西城区三里河二区某排某号。
庭审中，原告向本院提交八元菜馆现场照片等证据，用于证明被告用涉诉房屋进行经营，但是被告私自更改了经营的名称和范围，被告实际经营超出了主食制作的范围，属于非法经营。被告认可其承包一个月后即用八元菜馆的名义开餐馆。
另外，被告向本院提交落款人为北京市西城区月坛三里河二区某排环境综合整治办公室，落款日期为2011年8月10日的公告一张，主要内容为：凡在该地区违法建设中无照生产经营的，请于2011年8月17日前自行腾退。原、被告均认可，由于相关部门张贴上述公告要求整治涉诉房屋所在区域，被告于2011年8月10日开始停止营业。被告认可停业后，其两个徒弟居住在涉诉房屋内直到2011年10月底才离开。原、被告双方均认可第一份承包经营合同到期后，被告交纳的4000元押金，由原告保存，并未退还给被告。
原告陈述其为配合有关部门整治工作，于2011年11月24日，撬锁进入涉诉房屋，清点屋内物品并制作了物品清单，同时对上述过程进行了同步视频录像。被告称原告撬锁进入房屋前未通知被告，原告进屋时被告不知情也不在场。此外，原告陈述由于被告拒不领走自己存放在涉诉房屋内的物品，原告于2012年3月24日将涉诉房屋内保存的被告物品搬至原告承租的另处房屋内。庭审中原告提交其向案外人尤瑞波交纳租金的收条若干，月租金为1600元。2013年5月28日，原告将上述屋内物品运至被告处，双方进行物品交接并制作清单。被告主张其存放在涉诉房屋内的物品除了交接的物品外，尚缺电视机一台、烧热水的大锅一台、放置单据的小包一个、卫生许可证副证。
本院就涉诉房屋停业整治原因等事实向西城区三里河二区居委会及西城区月坛街道办事处进行了核查，两单位称整治范围为涉诉房屋所在片区，但是均未告知涉诉房屋停业整治的具体原因，也未提供要求涉诉房屋停业而出具的具体书面材料。
上述事实，有原告及被告当庭陈述、承包经营合同、公有住宅租赁合同、结婚证、公告、搬运费收据、车辆通行费专用发票、搬家费收据、物品清单、照片、个体工商户营业执照、居委会证明、实物交割单、尤瑞波房租收条等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方主要争议点为：原告的诉讼主体资格、双方合同的性质及效力、被告是否给付了原告第一季度承包金的事实、被告停业原因、原告撬锁进屋行为的评价、原告搬动及保存被告物品行为的性质等。
关于原告的诉讼主体资格。原、被告双方自愿签订合同，原告作为合同一方有权依照合同要求被告履行合同义务。原告与公房承租人赖印和系夫妻关系，被告未举证证明原告无权使用涉诉房屋，故被告关于原告不具备诉讼主体资格的主张，于法无据，本院不予采纳。
关于双方合同的性质及效力。双方签订合同的名称为承包经营合同，而合同的主要内容为原告将其已经办理了个体工商户证照的主食厨房承包给被告经营，被告自负盈亏，原告收取固定数额的承包金，故从名称和内容上看，双方合同性质应系承包经营合同，故原告称合同为房屋租赁合同的主张，于法无据，本院不予采纳；被告主张根据个体工商户条例的规定，实际经营者变更应予以变更登记，但原告没有办理相关手续，也没有办理卫生许可证，且原告将公房承包盈利，故主张合同无效，本院认为被告所称的相关规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，未办理变更登记等并不必然导致合同无效。涉诉房屋系原告之夫承租的公房，被告并未向本院举证证明原告的发包行为损害了国家、社会、集体或者第三人的利益，故被告主张合同因此无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于被告是否给付了原告第一季度承包金的事实。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依约支付承包金系被告方的主要合同义务，被告称其已经支付原告第一季度承包金1.2万元，但是未向本院提供充分证据予以证明，且原告对此予以否认，故本院对被告已经支付1.2万元承包金的事实主张不予采纳，被告关于返还承包金的诉讼请求本院不予支持。原告承认其未退还被告押金4000元，故被告关于返还押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于被告停业原因。由于相关部门对涉诉房屋所在区域进行环境综合整治，贴出公告要求区域内经营房屋进行整改，要求“凡在该地区违法建设中无照生产经营的，自行腾退”，但是并未指明涉诉房屋需要停业整顿的具体原因，故就停业的原因，应当由双方各自负责举证。原、被告双方均认可停业系因相关部门进行整治工作造成，被告主张停业整治的原因系原告没有按时办理卫生许可证，但是未向本院提供充分证据予以证明；原告主张停业整治的原因系被告擅自改变名称及超出主食厨房范围经营，并向本院提供八元菜馆照片予以证明，被告也承认其更改了经营名称，故本院对于被告关于停业原因的事实主张不予认可。被告停业后，其徒弟仍然居住在涉诉房屋内，且其物品仍然存放在涉诉房屋内，故原告主张房屋使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但是因为被告已经实际停业，故使用费数额应低于承包金数额，具体数额本院酌定为每月2000元。
关于原告撬锁进入房屋的行为评价。2011年11月24日原告撬锁进入涉诉房屋时，被告并不在场，原告也未举证证明其征得被告同意，故原告撬锁进屋存在一定过错，故对原告主张的其撬锁进屋之后期间内涉诉房屋使用费，本院不予支持。原告对撬锁进屋过程进行了录像并有多人在场作证，被告称原告将其屋内若干物品取走，但是未向本院提供充分证据予以证明，故对其关于返还经营用物品的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告搬动及保存被告物品行为的性质。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在被告未取走其物品且原告需要配合相关部门对涉诉房屋进行整治的情况下，原告将涉诉房屋内被告的物品搬至另一处房屋，且租金明显低于涉诉房屋承包金标准的行为，符合情理，但是原告未向本院提供充分证据证明其事先通知过被告或征得被告同意，具有一定过错。由于原告与被告有承包经营合同关系，原告为被告保存相关物品有法律上的依据，被告关于原告保存其物品的行为系无因管理的主张，于法无据，本院不予采纳。原告要求被告支付保存物品的房屋租金及物品运输费用的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，由于原告存在一定过错，故具体数额由本院酌定。
被告主张其对房屋进行了装修，要求原告给付补偿金，但是被告未向本院举证证明其装修房屋经过原告同意，而双方合同约定，被告装修房屋应当经原告同意，故被告关于装修损失补偿金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告称原告存在违约行为，但是未向本院提供充分证据予以证明，故被告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同明确约定了承包金的支付方式及时间、逾期支付的违约责任，现被告未按照合同约定向原告支付承包金，故原告要求被告支付承包金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方约定，被告经营产生的各种费用，由被告承担，故原告关于被告应支付其经营期间发生的水费的主张，有法律依据，但是原告未向本院提供证据证明实际发生的水费数额，也未向本院证明存在其代缴水费的情况，故对其关于水费的诉讼请求，本案现不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，被告马国良支付原告刘培根二〇一一年五月二十日至二〇一一年八月九日期间的承包金一万零六百六十七元。
二、本判决生效之日起七日内，被告马国良支付原告刘培根二〇一一年八月十日至二〇一一年十一月二十三日期间的房屋使用费六千九百三十三元。
三、本判决生效之日起七日内，被告马国良支付原告刘培根二〇一二年三月二十四日至二〇一三年五月二十八日期间的存放被告马国良物品的房屋租金及运输费共计一万三千四百六十五元。
四、本判决生效之日起七日内，原告刘培根退还被告马国良押金四千元。
五、驳回原告刘培根之其他诉讼请求。
六、驳回被告马国良之其他反诉请求。
如果原告刘培根、被告马国良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费六百二十七元，由原告刘培根负担二百九十五元（已交纳），被告马国良负担三百三十二元（于本判决生效后七日内交纳）；案件反诉受理费一百五十元，由原告刘培根负担三十元（于本判决生效后七日内交纳），被告马国良负担一百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马维洪
人民陪审员 李智华
人民陪审员 赵秀敏
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 杨丽萍
郭子沫