新疆维吾尔自治区阜康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民初字第00814号
原告（反诉被告）：徐连科，男，汉族，1933年7月10日出生，住阜康市。
委托代理人：徐霞，女，汉族，1957年11月17日出生，住阜康市（原告徐连科女儿）。
委托代理人：罗进，阜康市司法局法律援助中心法律工作者。
被告（反诉原告）：阜康市万华房地产开发有限公司。
企业住所地：阜康市阜荣小区**号楼。
法定代表人：李雯，该公司总经理。
委托代理人：边洁，新疆博达律师事务所律师。
被告：李长海，男，汉族，1962年10月15日出生，住阜康市。
原告徐连科与被告阜康市万华房地产开发有限公司（以下简称万华房产）、李长海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月15日公开开庭进行了审理，原告徐连科及其委托代理人徐霞，被告万华房产的委托代理人边洁到庭参加了诉讼，被告李长海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。审理中，被告万华房产反诉原告徐连科房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院并案并转换为普通程序，于同年11月5日公开开庭进行了审理，原告徐连科及其委托代理人徐霞、罗进，被告万华房产的委托代理人边洁到庭参加了诉讼，被告李长海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）徐连科诉称：1990年7月，原告在阜康市博峰街西门巷（原河南大院21号）享有土地使用面积317.75平方米，修建房屋229.74平方米。2010年11月10日由被告征购。被告万华房产经理李雯安排公司人员李长海与原告对拆迁房屋进行实际丈量测算核实，原告书写记录，李长海签名换房协议。协议约定：给原告补偿的楼房为：多层（六层）楼房，有地下室，坐北向南，95平方米2套，85平方米1套。之后根据换房协议确定的事项，原被告签订房屋置换合同。合同约定：被告给原告置换273.74平方米的住宅楼，其中95平方米两套，85平方米一套，有护栏，均含有地下室。合同生效后，被告给原告支付搬迁租赁费至2013年10月止，2014年10月，被告给原告交付了4号楼5单元102室（92.6平方米）住宅楼一套，地下室及其余两套楼房至今未交付。2013年10月至2014年10月的搬迁租赁费至今未付，原告多次找被告协商，至今无果，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的切身利益，现原告诉至法院，要求依法判令：一、被告向原告交付位于阜康市明珠花园小区1号楼2单元1402室85.98平方米、3号楼1单元801室121.62平方米住宅两套及三间地下室；二、被告支付原告搬迁租赁费4800元（每月400元，自2013年10月至2014年10月）；三、被告支付原告违约金100000元。
被告万华房产答辩称：被告公司已按照合同约定向原告交付了房屋，两套房屋原告已经办理了入住，第三套房屋因超出了约定的面积，需要原告补交差价方可入住，原告未补交，至今未入住。原告的实际面积与测量面积不符，被告公司在房管部门进行了调查核实，被告李长海不是被告公司的工作人员，所签订的文书被告公司不认可。原告未抓阄分房，是自动放弃权利，被告公司已经按照合同履行了义务，不存在违约，原告主张与事实不符，请依法驳回其诉讼请求。同时，2010年11月10日，原被告签订合同时，由于原告未提供土地使用证、房产证，合同中填报的面积为暂定面积，合同特别约定，具体以阜康市土管局提供的准确面积或测量报告为准，因此该合同就依据原告提供的口述面积填报。合同签订后，被告获得了原告所置换房屋及土地面积的土地使用证和私房产权证，登记日期分别为1991年6月10日和1994年9月21日，土地面积登记为285平方米，房屋建筑面积登记为116平方米，均与原告口头填报的面积不符，为此被告调取了土地管理部门实际测量登记的宗地图档案，结合测量单位的测量报告，确定了原告的实际置换面积。依据置换合同的约定，原告需参加安置人员的房屋分配抓阄程序方能获得安置房，但原告拒绝抓阄，要求被告按其要求指定分房。考虑到原告年龄较大，被告按其要求分配了一套房屋。2014年10月16日，原告办理了三套房屋中的两套3号楼1单元801室及4号楼5单元102室的入住手续，第三套房1号楼2单元1402室，由于原告所要求的面积超出了安置面积，需要其按每平方米3000元补缴差额款，为此原告迟迟不予办理入住，已办理的两套住房尚欠入住费25464元。现被告反诉要求：一、由反诉被告徐连科支付入住费25464元；二、由反诉被告徐连科支付置换房屋阜康市明珠花园小区1号楼2单元1402室的差价款208710元；三、由反诉被告徐连科支付阜康市明珠花园小区1号楼2单元1402室的入住费11139元。
针对被告万华房产提起的反诉，原告徐连科答辩称：反诉原告仅向反诉被告交付一套房屋，即阜康市明珠花园小区4号楼5单元102室92.6平方米，不带地下室，其他房屋至今未交付，双方也没有办理入住手续，反诉原告所诉的事实与本案事实不符，请依法公正判决。
被告李长海未到庭，但在本院核实时称，其对原告的本诉与被告万华房产的反诉不清楚。其不是被告万华房产的工作人员，于2010年年前在阜康市原河南大院准备摸底，挂靠金鑫公司开发该区域。当时认识原告的女婿，原告的女婿带其到原告家，经商谈原告的置换条件太高，原告当时还列了一份清单。至2010年10月中旬，原告给其打电话说李雯要开发这块土地，让其去看看，并让其给李雯说说，其也给李雯说了，原告是其朋友的岳父，能照顾就照顾，李雯让其给原告说，把房产证和土地使用证交到被告万华房产，其也给原告带了话，原告说自己岁数大了，来回不方便，其就收取了原告的房产证、土地使用证，并在收据上签字，并由被告万华房产加盖公章，之后的事就不清楚了。
庭审中，为支持其诉讼主张，原告徐连科向本院提供证据如下：
一、收据两份。拟证实2010年11月10日，被告万华房产的工作人员李长海收到原告徐连科土地使用证、房产证两本，并支付原告徐连科2011年3月至2011年11月的拆迁租赁费2400元。经质证，被告万华房产对真实性不认可，认为与本案无关，被告李长海在本院向其核实证据时称，是其在收据上签字。因该收据的签字人认可该收据，且加盖了被告万华房产的公章，本院对该证据予以确认。
二、换房协议、房屋置换合同各一份。拟证实被告应向原告置换房屋275平方米，其中95平方米多层两套，85平方米多层一套，坐北向南带地下室。经质证，被告万华房产认为房屋置换合同中的手写添加部分是原告添加的，不予认可。换房协议与被告万华房产无关。被告李长海在本院向其核实证据时称，换房协议是原告自己填写，并非协议，当时仅有测量面积，是摸底单，其仅按原告的要求在在换房协议中签字并留电话号码，对房屋置换合同称未见过。本院对上述证据综合认定。
三、国有土地使用证一份。拟证实原告徐连科于1986年在阜康市人民政府办理了本案诉争的房屋土地使用证，面积为301.6平方米。经质证，被告万华房产对证据来源无异议，被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。因该证据来源于相关职能部门，本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，为支持其抗辩及反诉主张，被告万华房产向本院提供证据如下：
一、房屋置换合同一份。拟证实原告徐连科与被告万华房产在合同中填写的面积为暂定面积，准确面积以测量为准，如选择面积大于安置房面积，应补足差额，该合同中无原告提供的合同中的手写添加部分。经质证，原告徐连科对其署名无异议，对被告万华房产称没有补充条款有异议，该合同中的手写部分是被告李长海添加的。被告李长海在本院向其核实证据时称，该合同中的手写添加部分不是其填写。本院对该证据综合认定。
二、房产证、土地使用证各一份。拟证实原告徐连科登记的房屋面积和土地使用证上的面积均不是其在房屋置换合同中填报的面积。经质证，原告徐连科认为该土地使用证与其提交的不一致，房产证真实性无异议，但1995年的建筑面积是116平方米，不是2010年的房屋状态。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据综合认定。
三、房产面积测量报告、宗地图各一份。拟证实原告徐连科的住宅经测量，实际应置换的面积为176.3平方米。经质证，原告徐连科对房产面积测量报告的关联性、合法性、真实性均不认可，称其不知此事，未委托测量并签字，对宗地图因是复印件不予认可。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据综合认定。
四、分房流程方案公告一份。拟证实阜康市明珠花园小区的房屋应通过抓阄方式获得，抓阄时间为2014年6月6日。搬迁租赁费的截止时间为2014年6月6日，如分配房屋超出置换面积，应以每平方米3000元补差额。经质证，原告徐连科对关联性、合法性、真实性均不认可，称其未见此公告。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据综合认定。
五、分房流程方案公告签收单一份。拟证实向分房户送达分房流程方案公告。经质证，原告徐连科认为与本案无关。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据综合认定。
六、欠条一份、入住清单两份。拟证实2014年10月16日，原告徐连科办理了两套房屋的入住手续，向被告万华房产出具了入住费用欠条一份。经质证，原告徐连科对真实性无异议，但称至今为止，被告万华房产仅向其交付了4-5-101号房屋，3-1-801号房屋未交付。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据综合认定。
七、分房抓阄名单一份。拟证实2014年8月11日，原告徐连科通过抓阄方式获得了3-1-801号房屋和1-2-1402号房屋，经质证，原告徐连科称3-1-801号房屋和1-2-1402号房屋虽然捺印，但至今未履行，没有办理入住手续。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据综合认定。
八、费用清单一份。拟证实原告徐连科应当支付的差价和入住费用。经质证，原告对该证据的关联性、合法性、真实性均不认可，但认可三套房屋的入住费均未支付。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据综合认定。
九、测绘报告一份。拟证实被告万华房产向原告徐连科安置的三套房屋面积。经质证，原告徐连科无异议。被告李长海在本院向其核实证据时称，不清楚该证据。本院对该证据予以认定。
被告李长海未向本院提供证据。
根据原被告陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以确认以下法律事实：原告徐连科于2010年11月10日将其土地使用证、房产证交给被告万华房产，同日，原告徐连科与被告万华房产经协商签订房屋置换合同。合同约定：原告将其位于阜康市西门巷201号法定住宅土地使用面积为317.75平方米，其中房屋面积229.74平方米；空地面积88平方米，与被告修建中住宅楼房进行置换，置换原则为房屋面积1：1，空地面积2：1，两项相加为原告换得楼房的面积，原告应换的楼房面积为273.74平方米，置换的楼房以同一户型的置换户，在公开、公正的前提下，使用抓阄的方式分配住房，户型由被告万华房产提供、原告选择，原告在选择楼房面积时如大于双方约定的面积，超过部分应按市场价格给被告补齐房款，反之，不足部分被告应按市场价格给原告补现金。在合同签订后，被告万华房产取得原告置换房屋的所有权和土地使用权，原告必须在2011年3月20日以前搬离现住宅，否则视为违约。搬出后临时安置问题，由被告每月补偿原告搬迁租赁费300元，至抓阄分得第一套住房为止。搬迁租赁费合同签订之日暂付8个月2400元。本合同之条款，均为双方合意之约定，如有一方违约，应向守约方支付违约金100000元，并承担因违约给对方造成的损失。备注，被告万华房产给原告徐连科提供的楼房户型面积约85平方米至120平方米左右三套。合同签订当日，原告徐连科在被告万华房产领取了2011年3月至2011年11月的搬迁租赁费2400元。合同签订后，原告搬离其原住宅，房屋被拆迁。2014年8月11日，原告徐连科通过抓阄方式获得了阜康市明珠花园小区3-1-801号房屋，面积为121.62平方米，1-2-1402号房屋，面积为85.98平方米，均未入住。2014年10月16日，被告万华房产向原告徐连科直接交付了阜康市明珠花园小区4-5-102号房屋，面积为92.62平方米，原告徐连科办理了入住手续并实际入住。以上三套房屋的入住费36603元（其中4-5-102号房屋11487元，3-1-801号房屋13977元，1-2-1402号房屋11139元），原告徐连科均未向被告万华房产支付。庭审中，原告徐连科认可被告万华房产现向其置换的三套房屋，要求被告向其交付阜康市明珠花园小区3-1-801号房屋，面积为121.62平方米，1-2-1402号房屋，面积为85.98平方米，对面积不足或超出，每平方米按3000元全额补齐房屋价款，双方一致认可所置换房屋应先支付入住费方能入住。自2013年10月起至2014年8月，原告徐连科尚有10个月的搬迁租赁费3000元未在被告万华房产领取。
本院认为：
一、关于本案的民事责任承担。原告对其主张的诉讼请求要求被告万华房产与被告李长海承担连带责任，因阜康市明珠花园小区由被告万华房产开发，原告亦是与被告万华房产签订房屋置换合同，签订合同后的领取搬迁租赁费、抓阄等行为均是与被告万华房产发生，故本案承担民事责任的主体为被告万华房产，被告李长海虽然在原告徐连科的换房协议中签字，但该换房协议在原告徐连科与被告万华房产签订的房屋置换合同之前，就该换房协议的形式和内容而言，并不符合协议的规范要件，故被告李长海依法不承担本案的民事责任。
二、关于本案本诉部分。原告主张由被告向其交付位于阜康市明珠花园小区3-1-801号房屋，面积为121.62平方米，1-2-1402号房屋，面积为85.98平方米及三间地下室，被告万华房产在原告徐连科未支付入住费的情况下亦保留该房屋至今，并同意向原告交付，因该房屋不存在交付不能，本院对原告该项诉讼请求中要求被告万华房产交付阜康市明珠花园小区3-1-801号房屋、1-2-1402号房屋的诉讼请求请求予以支持，关于原告在本项诉讼请求中主张的三间地下室，因双方在房屋置换合同中未约定，被告万华房产亦不同意交付，本院对原告此部分诉讼请求不予支持。对于原告主张的安置费4800元（每月400元，自2013年10月至2014年10月），因双方在合同中约定每月搬迁租赁费为300元，并支付至抓阄时，原告徐连科于2014年8月抓阄，故搬迁租赁费应自2013年10月起至2014年8月，为10个月3000元，本院对原告主张的该项诉讼请求中3000元搬迁租赁费予以支持，其余部分不予支持，被告万华房产称应向原告支付至2014年6月，但其未向原告送达分房流程方案公告，原告于2014年8月抓阄，故搬迁租赁费应计至2014年8月。对于原告主张的违约金100000元。虽然原告与被告万华房产在合同中对违约责任及违约金进行了约定，但根据本案事实，双方对置换房屋进行了约定，但造成原告未全部获得安置房屋的原因在于原告未支付入住费而未入住，并非被告万华房产不履行合同义务并构成违约，本院对原告主张的该项诉讼请求不予支持。
三、关于本案反诉部分。反诉原告万华房产要求由反诉被告徐连科支付阜康市明珠花园小区3-1-801号房屋，面积为121.62平方米，1-2-1402号房屋，面积为85.98平方米，4-5-102号房屋，面积为92.62平方米，共三套的差价款208710元，因双方在合同中约定应置换的楼房面积为273.74平方米，被告万华房产向原告交付的三套置换房屋面积为300.22平方米，对原告获取的置换房屋超出的26.48平方米，原告应当按其认可的超出部分每平方米3000元向被告补齐房款，3000元×26.48平方米，应为79440元，本院对反诉原告万华房产主张的该项反诉请求中79440元予以支持，其余部分不予支持。对于反诉原告万华房产要求由反诉被告徐连科支付入住费36603元，该费用属于入住户办理入住手续并实际入住前应当交付的费用，反诉被告予以认可，本院对反诉原告该项诉讼请求予以支持。
被告李长海经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐连科交付阜康市明珠花园小区3-1-801号房屋，面积为121.62平方米，1-2-1402号房屋，面积为85.98平方米；
二、被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）徐连科给付安置费3000元；
三、原告（反诉被告）徐连科于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付安置房屋差价款79440元；
四、原告（反诉被告）徐连科于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付房屋入住费36603元；
五、被告李长海不承担本案的民事责任；
六、驳回原告（反诉被告）徐连科的其他本诉请求；
七、驳回被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司的其他反诉请求。
以上涉及金钱给付的第二、三、四判项相互折抵后，由原告（反诉被告）徐连科向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付113043元，由原告（反诉被告）徐连科付清113043元后，被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）徐连科交付阜康市明珠花园小区3-1-801号房屋，面积为121.62平方米，1-2-1402号房屋，面积为85.98平方米。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4517元，其他诉讼费用160元，由被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费2490元，由原告（反诉被告）徐连科承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 王淑红
代理审判员 袁蕾蕾
人民陪审员 杨金标
二〇一五年十一月十日
书 记 员 尹 诗