湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8542号
上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司武汉分行，营业场所湖北省武汉市汉口建设大道518号。
负责人：文行赤，行长。
委托诉讼代理人：徐隐，男，该分行工作人员。
委托诉讼代理人：田新红，女，该分行工作人员。
被上诉人（原审原告）：武汉新邦诚物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区永丰乡磨山村城中村改造开发用A地块一期（王家湾中央生活区）10幢7层1号。
法定代表人：陈娴华，董事长。
委托诉讼代理人：余阳，湖北道博律师事务所律师。
原审被告：武汉华中岩土工程有限责任公司，住所地湖北省武汉市东西湖区将军三路18号。
法定代表人：操志国，董事长。
上诉人招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招商银行武汉分行）与被上诉人武汉新邦诚物业管理有限公司（以下简称新邦诚物业公司）、原审被告武汉华中岩土工程有限责任公司（以下简称华中岩土公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人招商银行武汉分行上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判驳回新邦诚物业公司的诉讼请求；3、由新邦诚物业公司承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未根据招商银行武汉分行申请将汉飞青年城业主委员会及武汉利人物业管理有限公司追加为本案第三人，致使本案案件事实认定不清，一审法院适用程序错误。首先，本案新邦诚物业公司收取物业费的依据，为其与业委会签署的物业合同，招商银行武汉分行及华中岩土公司均非该物业合同签约主体，难以认定其真实性；该合同是否得到业主双过半同意并经业委会合法程序表决通过，对于该合同的合法性认定十分关键。其次，招商银行武汉分行在武汉利人物业管理有限公司退出汉飞青年城之前，已向其预先缴纳2016年10月至12月的物业费，新邦诚物业公司理应就该部分款项与武汉利人物业管理有限公司办理交接手续时获得。该笔款项武汉利人物业管理有限公司是否已经退给新邦诚物业公司，本案现有的当事人根本无从查证。在该问题上，必须由法院追加武汉利人物业管理有限公司为本案共同被告或第三人的方式，才能查清新邦诚物业公司与武汉利人物业管理有限公司是否已经办理完毕该款项的交接手续。二、招商银行武汉分行向武汉利人物业管理有限公司支付物业费前，未收到任何可能更换物业公司的通知，招商银行武汉分行向武汉利人物业管理有限公司支付的物业费的时间也在新邦诚物业公司主张的交接之前。招商银行武汉分行已经履行该部分款项的缴费义务，不应重复支付。三、招商银行武汉分行2016年至2017年期间的物业费未缴原因，系新邦诚物业公司未向招商银行武汉分行提供物业费涨价的合理依据，且拒绝按原物业费标准收取所致。招商银行武汉分行无任何过错，不应承担违约责任及诉讼费用。
被上诉人新邦诚物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告华中岩土公司未向本院提交答辩意见。
被上诉人新邦诚物业公司向一审法院起诉请求：1、华中岩土公司、招商银行武汉分行支付物业服务费157,283.10元（自2016年11月至2018年4月，按每月每平方米5元计算）、违约金134,477.05元，共计291,760.15元；2、本案诉讼费由华中岩土公司、招商银行武汉分行承担。
一审法院认定事实：2016年12月8日，新邦诚物业公司与汉飞青年城小区业主委员会签订《武汉市物业服务合同》，约定新邦诚物业公司为汉飞青年城小区提供物业服务，合同期限为三年，自2016年11月2日至2019年11月1日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.80元/平方米·月，商业物业5元/平方米·月，住改非3.80元/平方米·月，并约定了违约责任。合同签订后，新邦诚物业公司按照合同约定提供了物业服务。
一审法院还查明，2012年11月开始，招商银行武汉分行租赁华中岩土公司所有的位于武汉市江岸区解放大道1388号（汉飞青年城）1层7室商铺、1层8室商铺、2层10室商铺使用，总建筑面积为1,367.41平方米。双方的租赁合同约定租赁期间，物业费用由招商银行武汉分行承担。2016年11月之前，武汉利人物业管理有限公司为汉飞青年城小区提供物业服务，招商银行武汉分行按4.30元/平方米·月的标准每季向武汉利人物业管理有限公司交纳物业服务费，2016年10月24日，招商银行武汉分行向武汉利人物业管理有限公司交纳了2016年10月至2016年12月的物业服务费17,628元。2016年11月1日武汉利人物业管理有限公司退出汉飞青年城。
由于招商银行武汉分行已向前期物业武汉利人物业管理有限公司预交了2016年11月至12月物业服务费，招商银行武汉分行与新邦诚物业公司为2016年11月至12月的物业服务费、物业服务费的收取标准等问题发生争议，招商银行武汉分行一直未向新邦诚物业公司交纳物业服务费。2017年8月30日，新邦诚物业公司向招商银行武汉分行发出《物业费催缴单》，要求招商银行武汉分行在七日内交纳2017年6月30日之前的物业服务费，但招商银行武汉分行仍未交纳。
经一审法院审查，汉飞青年城的其他商铺按4.6元/平方米·月标准向新邦诚物业公司交纳了物业服务费。一审审理中，新邦诚物业公司表示同意招商银行武汉分行按照4.6元/平方米·月标准向其交纳物业服务费。
一审法院认为：新邦诚物业公司与汉飞青年城小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》合法有效，新邦诚物业公司从2016年11月开始，按照合同约定为汉飞青年城小区提供了物业服务。招商银行武汉分行作为房屋的使用人，按照招商银行武汉分行与华中岩土公司之间的《房屋租赁合同》约定，物业服务费由招商银行武汉分行交纳。招商银行武汉分行虽然已向前期物业武汉利人物业管理有限公司预交了2016年11月至12月物业服务费，但招商银行武汉分行不能以此抗辩不向新邦诚物业公司交纳2016年11月至12月物业服务费。武汉利人物业管理有限公司与汉飞青年城小区业主委员会之间的合同终止后，武汉利人物业管理有限公司预收的物业服务费应当返还给招商银行武汉分行，招商银行武汉分行有权向武汉利人物业管理有限公司主张其预交的物业服务费。现新邦诚物业公司同意招商银行武汉分行按照4.6元/平方米·月向其交纳物业服务费，一审法院予以照准。招商银行武汉分行应当向新邦诚物业公司支付2016年11月至2018年4月的物业服务费113,221.55元（1,367.41㎡×4.6元×18个月），其中，2016年11月至2017年6月物业服务费50,320.69元，2017年7月至2018年4月物业服务费62,900.86元。新邦诚物业公司主张的违约金134,477.05元明显过高，一审法院不予支持。招商银行武汉分行应当向新邦诚物业公司支付违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准分段计算。据此，一审法院判决：一、招商银行武汉分行于判决生效之日起七日内向新邦诚物业公司支付物业服务费113,221.55元；二、招商银行武汉分行于判决生效之日起七日内向新邦诚物业公司支付违约金（以50,320.69元为本金，从2017年9月7日起至清偿之日止；以62,900.86元为本金，从2018年4月11日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回新邦诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,456元由新邦诚物业公司负担1,037元，招商银行武汉分行负担2,419元。因此款新邦诚物业公司已全部预交，故招商银行武汉分行于判决生效之日起七日内支付给新邦诚物业公司。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明的相关事实属实，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，新邦诚物业公司与汉飞青年城小区业主委员会签订《武汉市物业服务合同》，该物业服务合同对作为业主的华中岩土公司具有约束力；新邦诚物业公司按照合同约定提供了物业服务，华中岩土公司应当按约定履行交纳物业服务费的义务。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。具体联系到本案中，华中岩土公司与招商银行武汉分行签订房屋租赁合同，约定物业服务费由招商银行武汉分行交纳；新邦诚物业公司提起诉讼，向华中岩土公司及招商银行武汉分行主张物业服务费及违约金，符合法律规定。一审法院虽未认定华中岩土公司承担物业服务费及违约金有所不当，但新邦诚物业公司对此未提出异议，二审中，本院不予处理。一审法院根据本案实际情况，酌情认定违约金，未超出合理的自由裁量范围，并无不当。招商银行武汉分行与武汉利人物业管理有限公司之间的纠纷，可另行主张权利。故，招商银行武汉分行上诉主张应按原物业服务合同标准交纳物业服务费以及扣除其已向武汉利人物业管理有限公司预缴的物业服务费，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人招商银行武汉分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,456元，由上诉人招商银行股份有限公司武汉分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
审 判 员 晏 明
审 判 员 王丹红
二〇一八年十一月二十八日
法官助理 蔡 丹
书 记 员 张 璇