湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00244号
上诉人（原审原告暨反诉被告）湖北宏业房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路**号。
法定代表人胡江安，该公司董事长。
委托代理人汪海洪、程世强，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解；提起反诉；代签法律文书；转委托权等。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）邓芳。
委托代理人王超，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为应诉，答辩，签收法律文书。
上诉人湖北宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房产公司）因与被上诉人邓芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人宏业房产公司的委托代理人程世强，被上诉人邓芳的委托代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，宏业房产公司、邓芳于2013年签订了百佳宏业商城《商铺租赁合同》，合同约定：邓芳租赁宏业房产公司百佳宏业商城二楼第2016号商铺（建筑面积为100平方米）用于经营“加加旺火锅”，租赁期限为6年，即从2013年9月30日起至2019年9月30日止（具体起租日期以宏业房产公司下达的开业函中的开业时间为准，合同租赁期限顺延，商铺开业前其租赁期限为免租期），并约定宏业房产公司于2013年6月30日前完成物业交付（以实际交付日期为准），若逾期交付则相应顺延免租装修期及租赁终止日期；租金按季交付，即前3年每月租金为5000元，年租金为60000元，后3年每月租金为5250元，年租金为63000元；合同签订后7个工作日内向宏业房产公司一次性交付履约保证金21000元，若因邓芳违约行为导致，宏业房产公司可直接从该履约保证金21000元中扣除相应的金额予以抵扣（履约保证金不足的部分则由宏业房产公司书面通知邓芳补齐）及其他违约事项等均进行了约定。合同签订后，邓芳向宏业房产公司交纳了租金21000元、履约保证金（押金）21000元。宏业房产公司于2013年7月18日将该商铺交付邓芳进行了装修，并等宏业房产公司下达开业通知函通知具体开业时间经营。2013年11月9日，宏业房产公司以电话、短信等形式通知含邓芳在内的各商户在孝感云都大酒店举行该商城开业动员会，通知邓芳即日起正式开业，邓芳亦于当日开业经营。2014年4月14日，宏业房产公司以邓芳拖欠租金为由将该租赁的商铺强行锁门，并张贴了封条，导致邓芳至今无法正常经营，后经宏业房产公司、邓芳多次协商未果，以致成诉。
另查明，邓芳租赁宏业房产公司商铺共经营了5个月5天，逾期了30天的租金共计5000元未交纳。
又查明，邓芳在经营该租赁的商铺中投资用去装修费用为72711元，二次消防改造费用为4000元，安装排油烟材料费用为10000元，品牌加盟费用为28000元。
原审法院认为，宏业房产公司与邓芳签订的《商铺租赁合同》，具备书面形式，意思表示真实，不违反法律、社会公共利益和他人合法权益，合法有效。邓芳租赁宏业房产公司商铺共经营了5个月5天，逾期30天，共计5000元租金未支付，对其逾期下欠的租金宏业房产公司可按照双方合同中的约定直接从邓芳向其交纳租金履约保证金（押金）21000元中扣除予以抵扣，以此冲抵其下欠的租金，但宏业房产公司在合同履行的过程中强行封锁了邓芳租赁的该商铺，导致邓芳至今无法正常经营，该行为也属违约，对其造成的一定经济损失亦应赔偿，宏业房产公司、邓芳均同意解除其签订的《商铺租赁合同》，一审法院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除宏业房产公司与邓芳于2013年签订的《商铺租赁合同》；二、合同解除后，邓芳于本判决生效后十日内搬出该租赁的商铺并返还给宏业房产公司；三、宏业房产公司于本判决生效后十日内向邓芳退还保证金（押金）16000元（21000-5000），并支付其经营期间经济损失合计114711元（装修费用72711元、二次消防改造费用4000元、安装排油烟材料费用10000元、品牌加盟费用28000元），共计130711元；四、驳回宏业房产公司的其他诉讼请求；五、驳回邓芳的其他反诉请求。以上应付款项，如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费640元，反诉费1920元，共计2560元，由宏业房产公司负担2000元，由邓芳负担560元。
宏业房产公司不服原判上诉称：2013年5月28日，宏业房产公司与邓芳之间签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，邓芳向宏业房产公司租赁百佳宏业商城二楼的2016号商铺用于经营“加加旺火锅”，租赁期限六年，并对租金及违约事项进行了约定。截止到2014年8月9日，邓芳尚欠宏业房产公司租金及违约金共计33318元，宏业房产公司多次催收未果，以致成诉。一审诉讼期间，邓芳提出反诉，要求解除合同并要求宏业房产公司承担其经济损失。宏业房产公司认为，根据2013年5月28日宏业房产公司与邓芳之间签订的《商铺租赁合同》第三章“租金和履约保证金支付方式”中明确规定，邓芳拖欠租赁费用的，宏业房产公司有权解除合同；对于邓芳拖欠租赁费用以外的其他费用，宏业房产公司有权在履约保证金中予以抵扣。根据合同约定，邓芳应于2014年1月10日前缴纳第二期（季）租金，邓芳应于2014年4月10日前缴纳第三期（季）租金，邓芳应于2014年7月10日前缴纳第四期（季）租金。以此类推。2013年11月9日，百佳宏业商城开业，邓芳经营的“加加旺火锅”亦开业，邓芳的店铺由于其经营不善，在经营期间，邓芳自行封铺；在此期间，邓芳并未就其经营期间不善之事与宏业房产公司协商退铺事宜（解除之前的租赁合同）。鉴于邓芳拖欠租金、经宏业房产公司多次催收，邓芳逾期不交，且邓芳经营不善自行封铺的情形，宏业房产公司遂采取私力救济措施。一审法院在判决中认定，邓芳拖欠的租金在其缴纳的履约保证金中扣除，实属越权；因为根据2013年5月28日宏业房产公司与邓芳之间签订的《商铺租赁合同》第三章“租金和履约保证金支付方式”中明确规定，邓芳拖欠租赁费用的，宏业房产公司有权解除合同。请求：1.二审法院依法撤销一审判决，支持宏业房产公司在一审期间的诉讼请求，驳回邓芳的反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由邓芳承担。
邓芳辩称，一、邓芳并不拖欠宏业房产公司的租金，邓芳并无违约行为，宏业房产公司在租赁合同履行过程中单方强行锁门，违约中止租赁合同的履行，宏业房产公司无权向邓芳主张中止履行后的租金及滞纳金。1.按照租赁合同之约定，起租时间无法确定。按照租赁合同第二章第一条的约定，起租时间以宏业房产公司下达的开业通知函中的开业时间为准，但宏业房产公司至今也未向邓芳下达开业通知函，宏业房产公司在一审提供的证据均不能证明其已按合同之约定向邓芳下达了开业通知函。故起租时间按合同之约定至今未发生。2.邓芳向宏业房产公司交付的租金已远远超出了其实际经营期间应支付的租金。邓芳于2013年4月25日向宏业房产公司指定的孝感市佳业物业管理有限公司交付租金21000元并另交付租金押金21000元。按照租赁合同之约定，邓芳的月租金为5000元，邓芳所交付的租金及押金对应的租赁期间为8.4个月。另外租赁合同第五章约定，宏业房产公司给予邓芳90天的装修免租期，该装修免租期包含在租赁期限内，即使按照百佳宏业商城实际开业时间2013年11月9日来算，租赁合同计付租金的时间应从2014年2月7日开始，而不是从2013年11月9日开始。从计付租金开始仅仅两个月时间，宏业房产公司就于2014年4月14日以邓芳拖欠租金为由强行锁门，单方中止租赁合同的履行，显然是宏业房产公司违约。故宏业房产公司无权向邓芳主张锁门后的租金及滞纳金，并应退还邓芳多交的租金及押金。二、宏业房产公司主张邓芳因经营不善自行封铺是没有事实依据的，首先，宏业房产公司在一审时已承认其以邓芳拖欠租金为由封锁了邓芳租赁的商铺。其次，从宏业房产公司一审提交的证据三《租金催缴通知单》中可以看出，宏业房产公司已有明确的强行清退邓芳商铺的意思表示。另外，邓芳一审提供的证人出庭证实了宏业房产公司封锁邓芳租赁商铺的行为。综上，邓芳并不拖欠宏业房产公司租金，宏业房产公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回宏业房产公司的上诉请求。
宏业房产公司、邓芳二审均未提交新的证据。
经审理查明，一审判决查明的事实中，除“商铺开业前其租赁期限为免租期”合同没有约定外，其他基本事实属实。
根据双方当事人讼争，本院归纳本案争议的焦点：一、涉案商铺面积如何认定，月租金如何确定；二、涉案商铺租期起算时间如何认定；三、谁先构成违约。
关于焦点一、宏业房产公司认为涉案租赁房屋面积应为105平方米，理由是邓芳在装饰装修合同中约定面积为105平方米；邓芳认为涉案租赁房屋面积应为100平方米，理由是双方租赁合同约定的。本院认为，《商铺租赁合同》的第一章第二条约定双方暂定该商铺使用面积约为100平方米，如果实际丈量的出租使用面积与上述面积有误差，则按实际丈量面积为准。且在商铺租赁合同第三章第一条约定以100平方米计算租金。庭审中，双方当事人明确表示没有进行过实际测量，邓芳对宏业房产公司主张商铺面积105平方米也不予认可，另外，邓芳在装饰装修合同中约定商铺装修面积为105平方米系属另一个法律关系，对本案当事人不具有约束力。所以，本案租赁商铺面积应按照双方当事人所签订商铺租赁合同的约定面积100平方米计算。宏业房产公司主张涉案租赁商铺面积按105平方米计算的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。故月租金亦应按照双方当事人所签订的商铺租赁合同约定计算，即前三年月租金5000元，年租金60000元，后三年月租金5250元，年租金63000元。
关于焦点二、本院认为，《商铺租赁合同》第二章第一条约定，合同租赁期限为6年，租期自2013年9月30日起至2019年9月30日止（具体起租日期以甲方下达的开业通知函中的开业时间为准，合同期限顺延）。2013年11月9日宏业房产公司以电话、短信等形式通知邓芳等商户在孝感云都大酒店举行百佳宏业商城的开业动员会。邓芳辩称至今没有收到过宏业房产公司下达开业通知函，但百佳宏业商城开业通知、云都大酒店的动员会均向外公示了开业的时间，邓芳不可能不知道。故经本院审查，本院对2013年11月9日邓芳经营的加加旺火锅店开业的事实予以认定。所以，涉案商铺租期应从2013年11月9日起开始计算。
关于焦点三、本院认为，双方当事人在庭审过程中对2014年4月14日宏业房产公司将涉案商铺锁门致邓芳无法经营均予以认可，故邓芳从2013年11月9日开业到2014年4月14日锁门共经营了5个月5天。按照合同约定，具体起租日期以开业时间为准，则从2013年11月9日起按季交付租金时间为2014年2月9日、2014年5月9日。另外约定合同签订后7个工作日内向宏业房产公司一次性交付履约保证金（租金押金）21000元，若因邓芳违约行为导致，宏业房产公司可直接从履约保证金（租金押金）21000元中扣除相应的金额予以抵扣。现邓芳于2013年4月25日向宏业房产公司指定的孝感市佳业物业管理有限公司交付租金21000元并另交付租金押金21000元，共计42000元，若每季度交纳租金15000元，两个季度6个月即共计30000元，邓芳共经营了5个月5天即不足两个季度，因此邓芳没有违约，宏业房产公司的锁门行为存在违约，故宏业房产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2560元，由湖北宏业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 潘玉安
审判员 孙 伟
二〇一五年十一月十八日
书记员 余艳君
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。