山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终3458号
上诉人（原审被告）:马立强，男，1986年出生，汉族，户籍所在地山东省聊城市，现住安徽省。
委托诉讼代理人：刘艳华（系马立强之妻），住山东省聊城市。
被上诉人（原审原告）：朱广帅，男，1988年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海燕，山东齐鲁律师事务所律师。
原审被告：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：王雪，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：石书瑜，女，系该公司员工。
原审第三人：济南世纪君安房地产营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王营，总经理。
委托诉讼代理人：王河进，男，系该公司员工。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司章丘支行，住所地济南市。
负责人：陈金民，行长。
委托诉讼代理人：赵长庚，男，系该单位员工。
上诉人马立强因与被上诉人朱广帅、原审被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）及原审第三人济南世纪君安房地产营销策划有限公司（以下简称世纪君安公司）、中国农业银行股份有限公司章丘支行（以下简称农行章丘支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初3933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马立强之委托诉讼代理人刘艳华、被上诉人朱广帅及其委托诉讼代理人高强、王海燕、原审被告碧桂园公司之委托诉讼代理人王雪、原审第三人农行章丘支行之委托诉讼代理人赵长庚到庭参加诉讼,原审第三人世纪君安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马立强上诉请求：1.依法撤销济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初3933号民事判决书，改判驳回朱广帅的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由朱广帅承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反了法律的公平正义的基本原则。1、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，双方签订的《房屋买卖合同》针对涉案房产的成交价格、付款方式、交易方式等做出约定，但是该合同并没有就办理涉案房产登记证书的时间、期限等做出约定。即便法院认定被告应在合理期限内办理过户手续，但根据一审庭审中朱广帅及世纪君安公司陈述：“看房时马立强并未在场，第三人自章丘市碧桂园房地产开发有限公司处领取钥匙带朱广帅看房”，可见朱广帅明知该房产的权属状态，但是一审法院仅仅以涉案房产自2017年2月立约至起诉之日已由5个月为由，认定足以构成合理期限，明显违反了公平正义的应然效果。因涉案房屋现尚未收房，产权尚未登记至马立强名下，办理过户手续的条件并未成就，朱广帅应在条件成就后另行主张权利。2、朱广帅一审诉讼请求为要求马立强办理涉案房产的不动产登记证书并将该不动产权利转移至朱广帅名下，法院判决朱广帅于判决生效后10日内向农行章丘支行偿还马立强对涉案房屋的贷款余额、偿付马立强的购房余款，超出了诉讼请求范围。3、《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，当合同一方不履行合同义务时，守约方可以主张继续履行。“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（1）法律上或者事实上不能履行（履行不能）；（2）债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未请求履行。”由此可见，继续履行是有条件的，一是法律上或者事实上是能够履行，二是不存在不适于强制履行或者履行费用过高的情形，三是债权人要在合理期限内要求履行。二手房买卖合同履行包含了合同签订、定金支付、首付款支付、办理网签、核税缴税、办理过户手续、办理按揭贷款手续、办理他项权证、银行支付贷款等众多流程，法院应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案《房屋买卖合同》是否具备继续履行的条件，综合本案事实情况可见，马立强至今尚未收房产权仍然登记在碧桂园公司名下，因此尚不具备继续履行的条件并且明显属于不适用强制履行的情形。综上所述，为维护马立强的合法权益，请求二审法院，支持马立强的上诉请求。
朱广帅辩称，一、马立强办理自己的登记证书并协助朱广帅转移登记，是其签订《房屋买卖合同》的附随义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。马立强签订合同的主要目的是获取购房款，主要义务是办理自己的登记证书并协助朱广帅转移登记。一审判决中“涉案房产自2017年2月立约至起诉之日即2017年7月已达5个月，足以构成合理期限，马立强应予及时办理不动产登记证书”的认定合理合法。另，马立强虽尚未收房，但其收房与否，并不影响转移登记的办理。二、一审判决第三判项要求朱广帅代偿马立强在农行章丘支行的房贷余额并未超出诉讼请求。1、涉案房屋存在预抵押，无法办理不动产转移登记。预抵押权人农业章丘支行明确表示同意朱广帅代偿房贷余款后涤除预抵押登记，使得朱广帅与马立强之间的房屋买卖合同能够顺利履行。上述判项正是一审法院将法律效果与社会效果有机统一后，做出的既符合法律公平正义又富有社会责任感的判决。2、贵院王某玲与路某斋等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书中载明，一审中买受人路某斋仅请求过户，没有在“诉讼请求”部分主张代出卖人偿还贷款、涤除抵押权，一、二审法院为维护诚实信用原则，维护社会公平正义，均判令买受人先代出卖人偿还贷款、涤除抵押权后，然后判决转移登记。贵院李波等与甄红娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书也载明了上述裁判思路。三、双方之间的房屋买卖合同完全可以继续履行。继续履行是承担违约责任的首要承担方式。朱广帅不限购，且朱广帅已经提存剩余房款，用于办理涤除预抵押、支付剩余尾款，足以实现马立强出售合同的目的；马立强是否实际收房不是办理不动产登记证书的前提条件，房屋买卖合同完全可以继续履行。签订合同后，受章丘划区、山东大学搬迁等因素的影响，涉案房产价格大幅增长，马立强违反诚实信用原则，拒不收房，竟然以没有收房作为“不能继续履行”的抗辩理由，不可思议。不管是当事人还是代理人，都应该秉持一颗公正公平之心，维护当事人或者委托人的合法权益，而不是给钱就干活。一审法院认定事实清楚、适用法律基本正确。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
碧桂园公司述称，其与朱广帅不存在任何合同关系，无需就马立强与朱广帅之间签订的房屋买卖合同承担任何责任，马立强尚未办理收房手续，只需交纳收房时所需交纳的各项税费即可随时办理收房。同意一审判决。
农行章丘支行述称，我行不同意借款人马立强在未按借款合同约定还清借款本息前，将坐落于济南市章丘区圣井街道办事处黄旗山二号路以西碧桂园凤凰城一区1号楼1403号不动产在取得不动产登记证书后转移登记至朱广帅名下。或者，鉴于朱广帅诉碧桂园公司、马立强房屋买卖合同纠纷案。法院追加我行作为第三人参加诉讼。根据本案事实和相关法律规定，为维护我行合法权益，我行同意在法院确认朱广帅与马立强签订房屋买卖合同有效情况下，可由朱广帅一次性提前代偿涉案的马立强所欠房贷本息。理由为：本案马立强自2014年7月1日，从我行办理个人一手住房按揭贷款，贷款额度42万元，贷款期限30年，等额本息还款方式，借款人贷款用于购买章丘区圣井街道办事处黄旗山二号路以西碧桂园凤凰城一区1号楼某号房产（本案标的物），由章丘市碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，2014年7月17日办妥商品房抵押预告登记（证号：章房预圣字第14002XXX号）手续，截止2017年12月20日，欠我行贷款本金399963.48元。我方同意朱广帅代为提前还款，同意一审判决书第三项判项。
世纪君安公司提交书面意见，认为一审判决认定事实清楚，对一审判决的本院认为部分中的焦点四、判项七保留意见，对其他法律适用和判决事项无异议。只要具备交房条件，是否交房并非转移登记必要条件，本案一审判决书第一项判决了交房事宜，说明一审法院非常负责任。判项四表述为“转移登记”更为适宜。
朱广帅向一审法院起诉请求：1.判令马立强立即办理坐落于济南市章丘区圣井街道办事处黄旗山二号路以西碧桂园凤凰城一区1号楼某号不动产登记证书（以登记的地址为准）；2.判令马立强在取得上述不动产登记证书后协助朱广帅，将上述不动产权利转移登记至朱广帅名下；3.判令马立强向朱广帅支付违约金3万元；4.案件受理费、财产保全费、保全保险费、律师代理费、居间服务佣金等由马立强承担。
一审法院认定事实：2014年5月8日，碧桂园公司与马立强签订了编号为2014050800465的《商品房买卖合同》一份，约定碧桂园公司将坐落于济南市章丘区圣井街道办事处广宇置业以南黄旗山二号路以西碧桂园凤凰城一区1号楼某号建筑面积为152.02平方米的不动产以613533元的价格出售给马立强，马立强按照约定支付了全部房款。2014年7月1日，农行章丘支行与碧桂园公司、马立强、马立强之妻刘艳华签订了编号为37020120140125740的《个人购房担保借款合同》，马立强、刘艳华因购买涉案房产，从农行章丘支行贷款42万元，借款期限360个月，自2014年7月1日起，至2044年6月30日止，双方约定由阶段性保证人章丘市碧桂园房地产开发有限公司提供保证担保，并用涉案房产设置抵押担保。涉案房产于2014年7月17日办理了编号为章房预圣字第14002169号预购商品房抵押预告，登记机构为章丘市住房和城乡建设管理委员会，预告登记权利人为农行章丘支行，义务人为马立强。诉讼中，农行章丘支行证实截至2017年9月22日，马立强尚欠涉案房贷款401713.36元，涉案房产的抵押预告登记未解除。
2014年5月8日，碧桂园公司以书面形式向马立强当场发出收楼通知书一份，通知其涉案商品房已达到合同约定的交付条件，可于2014年6月8日交付，交付前需付清全部楼款，自2014年7月1日起计收物业费，马立强在现场进行了签字确认。
2017年2月13日，在第三人世纪君安公司居间下，马立强与朱广帅签订《房屋买卖合同》，约定马立强将涉案不动产以93万元的价格出售给朱广帅。合同约定：朱广帅于签订合同当日将定金3万元付给马立强；剩余首付房款26万元于马立强下证三日之内付给马立强；最后一批房款（银行按揭贷款部分）62万元待过户后由银行直接打给马立强；押金2万元由朱广帅于2017年2月13日前交付给世纪君安公司保管，待房屋交接当日，由世纪君安公司如数转交给马立强，由马立强承担办理其房产证的费用，由朱广帅承担全部的过户费用。合同签订后，朱广帅于2017年2月13日依约通过支付宝将定金3万元付给马立强之妻刘艳华，并将房屋交接押金2万元交付给世纪君安公司。涉案房产碧桂园公司已经办理初始登记，马立强就涉案房产尚未办理不动产登记证书。诉讼中查明，马立强至今尚未到碧桂园公司办理收房手续，尚未交纳住房维修基金等费用。经向其释明，马立强以本人长期在外地工作且资金紧张为由，表示暂时无法办理收楼手续。
2017年7月10日，朱广帅诉至一审法院，要求马立强继续按照合同约定履行合同义务。2017年9月18日、19日马立强分别以短信与邮寄文件的方式，单方通知朱广帅解除涉案房屋买卖合同。本案审理期间，朱广帅向一审法院申请提存剩余房款，并请求代偿马立强就涉案房产所欠的银行贷款，以涤除涉案房产的预抵押，同时表示愿意代马立强支付收楼过程中应交的住房维修基金、物业费等，愿意代马立强支付办理房屋不动产登记时所产生的契税等税费，以期顺利实现合同目的，并主张代偿代付费用从应付马立强购房款中相应扣除。诉讼中，朱广帅已将90万元提存至一审法院。
另查，朱广帅提交其与妻子魏某委、儿子朱某齐名下的济南市不动产登记信息查询结果，证明其家庭成员名下只有一套房产，具有购房资格，不受限购政策限制。
一审法院认为，朱广帅与马立强在第三人世纪君安公司居间下签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的合意，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
案件审理过程中，当事人争议的主要焦点问题：一、朱广帅与马立强之间房屋买卖合同是否已经解除；二、马立强履行涉案合同过程中是否构成违约，涉案房产是否具备不动产登记条件；三、朱广帅诉请的涉案房产过户到朱广帅的名下能否予以支持；四、朱广帅诉请的违约金、保全保险费、律师代理费、居间服务佣金能否予以支持。上述争议焦点问题作如下评析：
关于焦点一，双方合同未约定合同解除权，朱广帅已于2017年7月向一审法院提起诉讼要求继续履行合同，而马立强系在本案诉讼中向朱广帅邮寄送达解除合同文件以及短信通知的方式，单方要求解除合同，与朱广帅并未达成一致，朱广帅在本案诉讼中亦不同意解除合同，故马立强抗辩的合同已经解除依法不能成立，一审法院不予认定。合同应继续履行。
关于焦点二，朱广帅已按约支付了3万元定金，并按约向第三人世纪君安公司交付房屋交接押金，马立强未能办理不动产登记证书并协助办理过户手续，致使合同未能按约履行，构成违约。其一，双方于2017年2月签订房屋买卖合同，约定了其办证义务、付款时间、过户事宜等，签订合同的目的是将涉案房产出售给朱广帅并办理过户手续，出售房屋的前提是拥有涉案房产的物权，而不动产物权的取得是以登记为前提。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可随时履行，债权人可以随时要求履行。本案中，双方虽未约定办理不动产登记的具体时间，但依据立约目的，马立强于立约之日合理期限内即应将涉案房产的不动产登记证书办理完毕，朱广帅未举证证明其曾向马立强提出办理不动产登记证书的要求，但涉案房产自2017年2月立约至起诉之日即2017年7月已有5个月，一审法院认定至起诉之日，足以构成合理期限，马立强应予及时办理不动产登记证书。其二，马立强已将涉案房屋全部房款付清，碧桂园公司已向马立强书面通知收房，诉讼中亦明确，只要马立强交清相关款项，可随时办理收房。结合当前商品房市场的收房规定，购房人只要交清住房维修基金等费用即可完成收房。其三，经查，涉案房屋初始登记在碧桂园公司名下，依法已具备办理不动产登记证书的条件。综上，一审法院依法认定马立强对涉案房产已具备不动产登记条件。房屋买卖合同中，为买受人办理过户手续是出卖人的基本合同义务，马立强将涉案房屋登记在自己名下是向朱广帅履行房屋过户义务的前提，依据诚实信用原则，马立强应及时收房并将涉案房屋登记在自己名下，办理不动产登记手续。朱广帅愿意将马立强收房时的应交款项代为付清，故马立强以经济困难为由拒绝收房依法不能成立，朱广帅代马立强交纳的收房款项（住房维修基金等费用，具体以碧桂园公司确认为准）可从房款中相应扣除。
关于焦点三，《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。涉案房产设有预抵押，解除之前依法不能办理过户登记，但朱广帅已将农行章丘支行确认的涉案房产剩余房贷如数提存一审法院，并主张行使涤除权，农行章丘支行亦已书面确认其同意朱广帅代马立强将涉案房产的剩余房贷款提前一次性偿还。朱广帅提存款项足以清偿银行的抵押债权，银行应自涉案房产抵押债权实际清偿之日停止计息，并出具解除预抵押所需的已偿清涉案房产贷款的证明。朱广帅家庭成员名下只有一套房，符合购房条件。综上，涉案房产具备过户的条件，朱广帅要求变更涉案房产登记到其名下的诉请合法有据，应予支持。朱广帅代为清偿的房贷款应从房款中相应扣除（具体数额以农行章丘支行确认的为准）。
关于焦点四，1、违约金。朱广帅主张违约金3万元，经释明，朱广帅未选择合同约定的违约方式，亦未主张3万元违约金的计算依据，只是表示暂时主张3万元。一审法院认为，朱广帅未举证证明违约金的计算依据，亦未举证证明给其造成损失，对该项请求依法不予支持。2、保全保险费。一审法院认为，该项支出系为向人民法院申请保全而支出，双方合同虽对该费用的负担作了约定，但该款项并非朱广帅必然支出的费用，向人民法院申请保全依法提供担保并不必然以投保保全保险形式，故对该项费用不予支持。3、律师代理费。朱广帅依据与律师事务所的委托代理合同交纳代理费1万元，但因涉及与律师事务所的委托代理合同，故本案不予处理。4、佣金。双方合同虽对佣金负担作了约定，但对佣金的标准、履行及负担，系朱广帅、马立强与第三人世纪君安公司居间合同中的约定，本案诉讼中各方当事人均未涉及该居间合同的权利义务，故对该项费用不宜在本案中一并处理。
综上所述，朱广帅要求马立强办理涉案房产的不动产登记证书、过户并要求支付违约金、律师代理费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第九十五条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告马立强于本判决生效之日起10日内到被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司办理座落于济南市章丘区圣井街道办事处黄旗山二号路西碧桂园凤凰城一区1号楼1403号房产的收房手续,原告朱广帅可代付涉案房屋住房维修基金等收房所需费用，被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司应予配合。二、被告马立强于本判决生效之日起10日内办理涉案房产的不动产登记证书，原告朱广帅可代被告马立强交付办理不动产登记证书所需税费。三、原告朱广帅于本判决生效后10日内向第三人中国农业银行股份有限公司章丘支行偿还被告马立强对涉案房屋的贷款余额（以中国农业银行股份有限公司章丘支行确认数额为准，款项已提存，需向本院提出书面代偿申请）。四、被告马立强于涉案房产不动产登记证书办理后5日内协助原告朱广帅办理涉案房产权属变更登记手续，相应税费由原告朱广帅负担。五、原告朱广帅于本判决生效后10日内偿付被告马立强的购房余款[总房款93万元-
已付3万元定金-已付第三人济南世纪君安房地产营销策划有限公司2万元-
代偿马立强房贷、收房及不动产登记证书办理等产生的费用（以银行、碧桂园公司、不动产登记中心等相关凭证为准）]。六、第三人济南世纪君安房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内给付被告马立强涉案房产押金2万元。七、驳回原告朱广帅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，保全费5000元，由被告马立强负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同，案件的争议焦点：一、涉案合同能否继续履行；二、一审判决是否超出朱广帅的诉讼请求。
关于焦点问题一，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。本案中，涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。马立强主张，因涉案合同并未就办理涉案房产产权登记证书的时间、期限等做出约定，涉案房屋尚未收房，办理产权过户手续的条件并未成就，且涉案房产系夫妻共同财产，马立强出卖房屋时未取得其妻的同意，故涉案房屋买卖合同无效且不具备继续履行的条件。依据前述规定，虽涉案合同并未就办理不动产登记的具体时间做出约定，但涉案房屋的《商品房买卖合同》系马立强与碧桂园公司签订，碧桂园公司于2014年5月8日以书面形式向马立强发出收楼通知书一份，碧桂园公司于本案一审庭审中亦表示涉案房屋只要交清相关款项，随时可以收房，且已具备办理不动产登记证书的条件，朱广帅通过支付宝向马立强之妻刘艳华支付定金3万元，涉案房屋买卖合同不存在无效之情形，马立强的上述主张无法阻却涉案合同的继续履行，故对其上述主张，本院不予采信。
关于焦点问题二，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。在朱广帅请求代偿马立强拖欠银行房贷且农行章丘支行同意朱广帅代偿请求的前提下，一审法院判令朱广帅向农行章丘支行偿还马立强对涉案房屋的贷款余额，以便消除抵押后完成产权变更登记，符合朱广帅的诉讼请求。
综上所述，马立强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由上诉人马立强负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年六月二十日
书记员 孙 娜