河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民二终字第1493号
上诉人（原审被告）金杰，男，汉族，1979年10月19日出生。
上诉人（原审被告）冯海曼，女，汉族，1990年3月19日出生。
委托代理人金杰，男，汉族，1979年10月19日出生。系冯海曼之夫。
被上诉人（原审原告）赵国军，男，汉族，1973年1月20日出生。
上诉人金杰、冯海曼与被上诉人赵国军租赁合同纠纷一案，赵国军于2014年11月5日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉诉讼，请求：判令解除被告金杰与朱洪海（原房东）签订的房屋租赁协议；判令二被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金及物业费、水电费18063.9元及利息，（具体数额从2014年8月13日至两被告搬出之日止，房租每月两千三百元）；判令二被告按拍卖时描述的房屋原状向原告返还该房屋。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年5月25日作出（2014）开民初字第7808号判决，金杰、冯海曼对该判决不服，向本院提起上诉，本院2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人金杰同时作为上诉人冯海曼的委托代理人、被上诉人赵国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告金杰与朱洪海签订了一份《房屋租赁协议书》，载明：朱洪海同意将郑州市通泰路金色年华小区16号楼1单元三楼西户，面积80平方左右房屋租给金杰，租金每月2300元，每年27600元，押金5000元，房租一年一清，房租随行就市，每年的10月5日前必须交清当年房租，如到期不交或中途退租，等于放弃租赁，房主不再退还押金；租户负责租赁期间物业收取的一切费用；租户在租赁期间损坏一切物品包括房屋设施，到期走前修好；租赁期从2012年10月5日起到2020年10月4日止。随后被告搬入了该房屋。另查明，2014年7月29日原告赵国军以690000元的最高价竞得了郑州高新技术产业开发区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖的被执行人朱洪海所有的位于郑东新区金水东路6号院16号楼西1单元5号房产一套，该房产即本案所涉及房产。赵国军于2014年7月31日将价款缴入了法院指定账户。2014年8月13日，赵国军收到了郑州高新技术产业开发区人民法院的1653—2号执行裁定书，即原告于该日取得了该套房屋的所有权。后原告曾多次通知二被告房屋权利人已转移，被告应向原告支付房租，但二被告均未履行。该院执行局于2014年4月23日对被告金杰所作的询问笔录中载明：该院告知二被告配合法院对房产的拍卖工作，拍卖成交后，要配合房主将房门门锁更换，房租直接交给新的房主。被告金杰未表示异议，并表明想保留租赁权利，法院的工作也会积极配合。朱洪海通过被告金杰还欠别人将近四百万，金杰请求法院将拍卖偿还案件款后的剩余款项暂时不要给朱洪海。郑州金领时代物业管理有限公司于2015年3月25日出具了一份《情况说明》，载明：郑东新区通泰路42号金色年华，原郑东新区金水东路6号院16号楼西1单元3层5号房，截止到2015年3月25日，欠交电费831.92元，物业管理费136.28元。落款处有郑州金领时代物业管理有限公司的签章。庭审中被告金杰表示房租没有随行就市，是因为其与朱洪海是非常要好的朋友，提交的复印件是在高新区法院复印，后来原件丢了。朱洪海欠其钱多，没有偿还能力，以租赁朱洪海房屋的形式来抵被告的债权。
原审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告与朱洪海之间签订的《房屋租赁协议书》真实、合法、有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该院对其效力予以确认，原告经司法拍卖程序买受朱洪海的房屋后，原告对涉案房屋享有合法的所有权。根据买卖不破租赁原则，被告有权继续承租房屋，原告作为权利继受人，原、被告均应继续按照合同约定全面履行合同义务。被告主张其将十年房租一次性支付给朱洪海，与房屋租赁协议约定的承租八年和一年一付的支付方式均不相同，且无其他证据证明其向朱洪海实际付款，故该院对该主张不予采信。至于被告金杰与朱洪海的债权债务纠纷，其可依法另行主张。原告赵国军于2014年8月13日取得房屋所有权后，被告应依约向原告交付房租，但经原告多次催促并通知履行期限，被告均不予回应。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（二）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。故对原告请求判令解除被告金杰与朱洪海签订的房屋租赁协议，该院予以支持。合同解除后被告应将涉案房屋返还给原告，故对原告有关返还房屋的请求，该院予以支持。因被告实际占用原告房屋，应支付原告相应的租金，故对原告请求的被告按合同约定向原告支付租金，租金按合同约定为每月2300元，自2014年8月13日计算至二被告实际搬出之日，该院予以支持。对于原告请求的物业费、水电费，有物业公司出具的情况说明为证，被告欠交电费831.92元，物业管理费136.28元，共计968.2元，该院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除被告金杰与朱洪海签订的《房屋租赁协议书》。二、被告金杰、冯海曼于本判决生效后十日内向原告赵国军返还位于郑东新区金水东路6号院16号楼西1单元3层5号房屋（郑房权证字：1401215384）。三、被告金杰、冯海曼按每月二千三百元向原告支付自二零一四年八月十三日至其实际搬出之日止的房租，于本判决生效后十日内付清。四、被告金杰、冯海曼向原告支付拖欠的水电费八百三十一元九角二分、物业管理费一百三十六元二角八分，共计九百六十八元二角，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费五十元，由被告金杰、冯海曼共同负担。
原审判决宣判后，金杰、冯海曼不服该判决向本院提起上诉称，一、郑州高新区法院在淘宝网司法拍卖平台上拍卖朱洪海房屋时，未通知房屋所有人，故房屋所有权人朱洪海事前并不知道情况，致使其未及时通知承租人金杰、冯海曼。二、被上诉人提供证据与上诉人短信三次及通话记录一份，因被上诉人从未与上诉人联系过，且现阶段诈骗短信、电话盛行，故上诉人以为是诈骗电话而未予理睬，上诉人并未接到《通知书》和送达地址确认书，综上，上诉人不存在拒绝沟通的情况。另外，此记录证据是在上诉人不知情的情况下偷偷骗取的，属于非法取证，法律应不予认可。三、上诉人提供与原房主朱洪海《房屋租赁协议》约定租赁期限为20年，承租人一次性将10年房租支付给朱洪海，而法院采信被上诉人提供的拍卖网页及拍卖情况的调查情况表，根据买卖不破租赁原则，上诉人承租房屋在先，所以上诉人有权继续承租该房屋。综上，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人赵国军答辩称，1、被上诉人通过淘宝竞拍取得房屋所有权，淘宝网上发布有公告。且进行过现场公告通知及两次邮寄通知，上诉人称法院未通知其房屋拍卖的事实不存在。2、上诉人不存在支付10年房租的事实。3、被上诉人多次通知上诉人履行租赁合同，上诉人以各种理由推脱。期间高新法院也向上诉人告知过房屋所有权变动的情况。4、租赁合同明确约定一年一付，随行就市，且，上诉人于高新法院所作笔录中也根本未提及一次性支付了10年房租的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实同原审法院相一致。
本院认为，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院在涉案房屋拍卖前，已经书面告知金杰、冯海曼涉案房屋将要拍卖的事实，金杰、冯海曼并未行使优先购买权购买涉案房屋。赵国军依法取得涉案房屋所有权后，多次通知金杰、冯海曼支付房租，但金杰、冯海曼均未履行，金杰、冯海曼虽可租赁涉案房屋，但其拒交租金的行为，已经构成根本违约，赵国军要求解除金杰与朱洪海签订的《房屋租赁协议书》，并要求金杰、冯海曼支付房屋租金、水电费、物业管理费等，依法应予支持。金杰称其一次性将10年房租支付给朱洪海，若金杰有相关证据，可依法另行主张权利。综上，金杰、冯海曼的上诉理由因缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由金杰、冯海曼负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 陈朋涛
审判员 曹逢春
二〇一五年十一月十九日
书记员 张晓雨