陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终5596号
上诉人（原审原告）西安市世贸大厦业主委员会，住所地西安市碑林区东关正街66号世贸大厦院内。
代表人高增毅，该业委会主任。
委托代理人雷大伟，该业委会工作人员。
委托代理人王俊录，该业委会工作人员。
被上诉人（原审被告）西安弘仁物业管理有限责任公司，住所地西安市东关正街129号世贸大厦A座6层0605室。
法定代表人张俊勇，该公司总经理。
委托代理人朱霞晖，北京金城同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人张文凯，北京金城同达（西安）律师事务所律师。
西安市世贸大厦业主委员会（以下简称世贸大厦业委会）与西安弘仁物业管理有限责任公司（以下简称弘仁物业）物业服务合同纠纷一案，西安市碑林区人民法院曾于2014年11月13日作出（2014）碑民初字第02484号民事判决，宣判后，弘仁物业不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日作出（2015）西中民一终字第00333号民事裁定：撤销西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02484号民事判决；发回西安市碑林区人民法院重审。西安市碑林区人民法院经重审于2016年3月8日作出（2015）碑民初字第05490号民事判决，宣判后，世贸大厦业委会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人世贸大厦业委会委托代理人雷大伟、王俊录，被上诉人弘仁物业委托代理人张文凯、朱霞晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世贸大厦业委会向原审法院起诉称，弘仁物业系建设方设立的世贸大厦前期物业公司，弘仁物业与世贸大厦业主签订的《前期物业管理服务合同》于2011年到期，双方的权利义务关系已经终止。弘仁物业自2007年开始管理世贸大厦小区至2012年底一直未获取国家的物业服务企业资质，也未取得任何收费许可证。弘仁物业在管理服务期间，只有收费，少有服务，放任应负的职责，损害业主的合法权益，影响和干扰业主的正常生活环境及秩序。弘仁物业无视国家法律，无视业主对小区所拥有的物业管理权，于《前期物业管理服务合同》终止后，在未取得全体业主同意，未授予弘仁物业代行小区物业管理、服务权的情况下，拒不接受业主及业委会监督，违法经营，侵权作为，弘仁物业行为损害了业主对小区拥有的物业管理权。关于世贸大厦业委会的成立，从筹备开始到业主大会的召开，直至业主委员会的选举、备案均由西安市碑林区东关南街街道办事处和世贸大厦所在社区工作人员全程指导和协助。西安市住房保障和房屋管理局接受其备案材料并发放备案回执，属于对其合法成立的确认。依照《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主个人非《物业管理服务合同》的法定签约主体。弘仁物业利用其前期物业管理协助开发商交房的优势地位，与业主个人签订的《物业管理服务合同》属于典型的格式合同。该合同是弘仁物业与开发商制定的，非业主与弘仁物业的“意思自治”，合同期限尤其是自动续期五年的规定剥夺了业主大会对物业服务企业的选择权，亦剥夺了业委会签订《物业管理服务合同》的权利。弘仁物业与业主个人签订的《物业管理服务合同》属于对弘仁物业与开发商所签《前期物业管理服务合同》的确认，超出《前期物业管理服务合同》之期限无效。本案《前期物业管理服务合同》已终止是客观存在且不争的事实，其主张应得到支持。请求确认其与弘仁物业之间的《前期物业管理服务合同》于2014年6月30日终止；判令弘仁物业立即向其移交全部物业服务用房、相关设施及相关资料；判令弘仁物业向其公示2007年至2014年公共收益情况；本案诉讼费用由弘仁物业负担。
弘仁物业辩称，世贸大厦业委会尚未依法成立。本案中，虽然有房管局出具的证明称世贸大厦业委会履行了相关程序，但备案是向行政主管机关进行告知的行为，非业主大会及业主委员会有效成立的实质条件。业主委员会是否合法成立，并非取决于行政主管部门备案与否，而是取决于成立过程是否按照相关法律规定履行了民主程序。世贸大厦业委会应当承担对其合法有效成立的举证责任。本案中，房地产行政主管部门称世贸大厦业委会备案相关资料因搬迁而遗失，但并不能免除世贸大厦业委会证明自身合法成立的举证义务，且前文所述资料不可能仅有一份交由备案，世贸大厦业委会应当仍有备份可向法院提交，否则仅以一纸备案文件难以证明自己合法成立。庭审中，世贸大厦业委会始终坚持以备案登记表及备案回执证明自己已合法成立，却无法提供业主委员会依法成立过程中应当具备的其他资料，只能说明世贸大厦业委会的成立过程未履行法律规定的民主程序，未能依法成立。世贸大厦业委会不是合同主体，无权基于合同关系要求终止其与业主之间的《物业管理合同》。解聘物业服务企业属于与每位业主切身利益密切相关的重大事宜，应当按照法律规定征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则仅以“代表”二字便轻易触动广大业主的切身利益，不合法亦不合理。业主委员会作为业主大会的执行机构，在未取得前述授权时，置广大业主的切身利益于不顾，单方面提出解除物业服务合同关系，系越俎代庖,实为追求不可告人目的之举。新的物业服务企业应当由业主大会选聘，而非业主委员会选聘。本案庭审中，世贸大厦业委会称已履行了选聘新的物业服务企业西安丽源物业管理有限公司（以下简称丽源物业）的程序，却无书面记载，对于此种关乎每位业主的重大事宜，世贸大厦业委会行事如此草率，实为可疑。事实上，世贸大厦业委会未经授权以所谓的世贸大厦业主委员会与丽源物业签订物业服务合同，遭到了世贸大厦广大业主的共同抵制。世贸大厦开发商陕西和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平房地产公司）在业主未入住前，委托其进行物业管理和服务，与其签订《前期物业管理服务合同》，合同约定期限为2004年7月至2014年6月止。但业主入住后，从2008年开始已分别与其签订《物业管理服务合同》，其中约定“合同期限自合同签订之日起计算五年，合同约定期限届满，双方无异议，合同有效期自动顺延五年。”其与业主签订的《物业管理服务合同》是对原《前期物业管理服务合同》期限的变更，结合现行有效的《物业管理服务合同》，履行期限尚未届满，其仍应按照合同约定提供物业管理服务。其与世贸大厦业主之间存在合法有效的物业服务合同关系，应当受到法律保护，世贸大厦业委会作为非法成立的第三方，未经依法授权，无权对当事人双方之间的合同关系提出质疑。世贸大厦业委会的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回世贸大厦业委会的诉讼请求，维护其合法权益。
原审法院经审理查明，2004年4月5日，和平房地产公司与弘仁物业签订《前期物业管理服务合同》，约定，和平房地产公司选聘弘仁物业对其开发的西安市东关正街66号大东门商住城小区提供前期物业管理服务，合同期限为2004年7月至2014年6月止。合同签订后，弘仁物业进入小区进行物业管理服务。2007年起，和平房地产公司向小区业主陆续交房，弘仁物业在小区业主收房时分别与业主签订《物业管理服务合同》，约定，合同期限为五年（从与业主签订合同之日起计算）；合同期满，双方没有异议，合同有效期自动顺延五年。2010年10月31日，大东门商住城召开业主大会，通过了业主大会议事规则、管理规约并选举成立了业主委员会，业主大会名称为世贸大厦业主大会，业主委员会名称为世贸大厦业主委员会。2010年11月16日，世贸大厦业主委员会向西安市住房保障和房屋管理局进行了备案，2010年12月7日，该局向世贸大厦业主委员会出具市房物业第（2010）021号备案回执。2013年7月10日，西安市住房保障和房屋管理局向弘仁物业发放《物业服务企业资质证书》，载明弘仁物业准予从事物业管理工作的起始时间为2010年1月20日。
原审法院另查明，2011年7月14日，世贸大厦业委会与丽源物业签订《西安市世贸大厦小区物业服务合同》，期限五年，自2011年7月15日至2016年7月15日止。因弘仁物业不同意退出物业服务区域，该合同未实际履行。庭审中，世贸大厦业委会未提交世贸大厦业主大会选聘丽源物业为新的物业服务企业的决定及相关会议记录。根据世贸大厦业主大会议事规则的约定，业委会任期五年。2015年11月9日，世贸大厦业主委员会换届工作已经启动。
原审法院经审理认为，世贸大厦业主大会从筹备到召开，直至业主委员会的选举，均是在西安市碑林区东关南街街道办事处指派工作人员依法组织、指导和协助下进行。世贸大厦业主委员会成立后，依法定程序向西安市住房保障和房屋管理局进行了备案。备案行为虽非行政批准行为，但从相关行政机关取得的业主委员会备案表、业主委员会备案回执具有较强的证明效力，结合原审中法院到相关行政机关调查的情况，以及世贸大厦业委会提交的2010年8月23日东关南街街道办事处公示、业主大会议事规则、业主管理规约等证据，应认定世贸大厦业委会的成立符合法定程序。弘仁物业认为世贸大厦业委会未依法成立，但未提交相应的证据支持其主张，对其主张不予采纳。弘仁物业主张，业主入住后，其与业主签订的《物业管理服务合同》合法有效，上述合同对履行期限的约定属于对《前期物业管理服务合同》的延期，根据上述合同约定，履行期限尚未届满。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，业主的建筑物区分所有权有三项权利内容即业主对建筑物专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有的权利和共同管理的权利。业主对建筑物共有部分享有共同管理的权利即成员权，选聘和解聘物业服务企业属业主成员权的权利事项，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《陕西省物业管理条例》第十五条的规定，该项权利由业主大会行使。对本案而言，业主个人无权独自选定物业服务企业，无权对《前期物业管理服务合同》的履行期限进行延期，弘仁物业与业主个人签订的《物业管理服务合同》超出《前期物业管理服务合同》履行期限的约定无效。同理，世贸大厦业委会选定的丽源物业，未经业主大会选聘、决定，丽源物业不属依法定程序选聘的物业服务企业。《前期物业管理服务合同》于2014年6月30日终止是客观事实，世贸大厦业委会要求予以确认，依法应予支持。对于弘仁物业退出物业服务区域问题，虽然弘仁物业与业主签订的《物业管理服务合同》对履行期限的约定部分无效，但上述合同应当反映了部分业主的意愿，同时考虑到业主委员会选定的丽源物业未经业主大会选聘、决定，而且业主委员会的换届工作已经启动，为避免产生新的冲突和矛盾，保障世贸大厦广大业主生活秩序的安定，在世贸大厦业主大会依法定程序选聘新的物业服务企业之前，宜暂由弘仁物业继续向世贸大厦业主提供物业服务。如世贸大厦业主大会未对弘仁物业进行续聘，而选聘新的物业服务企业，弘仁物业应及时移交全部物业服务用房、相关设施及相关资料，退出世贸大厦物业服务区域，不得与依法定程序选聘的新的物业服务企业进行对抗。《物权法》第七十二条、第七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。依照上述规定，世贸大厦业委会请求公示该小区2007年到2014年小区公共收益情况，属于代表业主行使其对共有部分权利的一种方式，依法应予支持。世贸大厦业主大会议事规则约定，前一届业主委员会自产生新业主委员会后停止工作并移交相关资料。根据该约定，第一届业委会自任期届满至产生新一届业委会之前，依然可以履行业委会职责。上述约定与《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）关于换届期间可由当地居民委员会代行业委会职责的相关规定存在冲突，但《指导规则》属一般性规范性文件，上述约定不因与《指导规则》相冲突而失效。故第一届业委会在新一届业委会产生之前依然有当事人的主体资格。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、第七十五条、第七十六条第一款第（一）至（四）项、第二款、《物业管理条例》第十条、第十一条第一款第（一）至（四）项、第十六条第一款、《陕西省物业管理条例》第十条第二款、第十五条第一款第（一）、（二）、（四）项、第十八条第三款、第十九条、《西安市物业管理条例》第三十五条第一款、第二款、第四十六条第四款的规定，判决：一、大东门商住城（世贸大厦）《前期物业管理服务合同》于2014年6月30日终止；二、被告西安弘仁物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向西安市世贸大厦全体业主公示2007年到2014年小区公共收益情况；三、驳回原告西安市世贸大厦业主委员会请求判令被告西安弘仁物业管理有限责任公司立即向原告移交全部物业服务用房、相关设施及相关资料的诉讼请求。案件受理费1200元，由西安弘仁物业管理有限责任公司负担（此款西安市世贸大厦业主委员会已预交，西安弘仁物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内直接给付西安市世贸大厦业主委员会1200元）。
宣判后，世贸大厦业委会不服，向本院提起上诉称，原审认定其未经业主大会选聘其他物业公司，无有效证据证明。法律法规将业委会换届权利赋予业委会，其已对街道办、居委会越职越权对其进行换届行为起诉至西安铁路运输法院，目前，该案正在审理中。原审认定弘仁物业退出物业服务区域小区将无人管理，侵害其及业主的自主管理权。原判决认定部分事实错误，适用法律有误，判决结果不当。请求撤销原判决第三项，改判为弘仁物业立即向其移交全部物业服务用房、相关设施及相关资料，弘仁物业立即退出世贸大厦全部物业服务区域。
弘仁物业辩称，新的物业服务企业应由业主大会选聘，不应由业委会选聘；在未依法定程序选聘新的物业服务企业之前，其应继续在世贸大厦提供物业服务。《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。世贸大厦业委会未提供证据证明已按照法定程序由业主大会选聘了新的物业服务企业。一审法院为了保障世贸大厦业主生活秩序的安定，要求其继续提供物业服务并无不当。在业主大会未选聘新的物业服务企业的情况下，世贸大厦业委会作为业主大会的执行机构，请求其立即移交全部物业服务用房、相关设施及相关资料，没有依据。世贸大厦业委会与东关南街街道办行政诉讼案件与本案无因果关系。按照《物业管理条例》等法律规定，选聘和解聘物业服务企业的权利属于业主大会或业主，业委会作为执行机构无此项权利。业委会如何选举换届，对于由业主大会选聘物业服务企业这一事项不产生任何影响。原审认定事实基本正确，适用法律正确，应驳回世贸大厦业委会的上诉请求，维持原判决。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，和平房地产公司在其开发的西安市东关正街66号大东门商住城小区的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与其选聘的物业服务企业弘仁物业签订《前期物业管理服务合同》与法不悖，该合同应为有效。由于《前期物业管理服务合同》约定的履行期限为2004年7月至2014年6月，故原审确认《前期物业管理服务合同》于2014年6月30日终止正确。《物业管理条例》第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业”；第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”；第三十九条规定，“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”。因本案弘仁物业提供的《物业管理服务合同》系业主个人分别与弘仁物业签订；世贸大厦业委会无充分证据证明其选定的丽源物业系经业主大会选聘、决定；故原审认为《物业管理服务合同》超出《前期物业管理服务合同》履行期限的约定无效，丽源物业不属依法定程序选聘的物业服务企业，于法有据，并无不妥。由于世贸大厦小区业主人数众多，且业主委员会换届工作已经启动，故原审综合考虑本案客观事实，以及为了避免产生新的冲突和矛盾，并保障世贸大厦广大业主生活秩序安定，认为在世贸大厦业主大会依法定程序选聘新的物业服务企业之前，宜暂由弘仁物业继续向世贸大厦业主提供物业服务，如世贸大厦业主大会选聘了新的物业服务企业，弘仁物业应及时移交全部物业服务用房、相关设施及相关资料，退出世贸大厦物业服务区域等，并无不当。鉴于世贸大厦业委会成立后，已向西安市住房保障和房屋管理局进行了备案，同时结合本案相关证据以及原审法院前往相关行政机关调查情况，故可认定世贸大厦业委会的成立符合法定程序。关于世贸大厦业委会在本案中是否具有主体资格问题，虽然世贸大厦业主大会议事规则约定的前一届业主委员会自产生新业主委员会后停止工作并移交相关资料之内容，与《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）关于换届期间可由当地居民委员会代行业委会职责的相关规定存在冲突，但由于《指导规则》属一般性规范性文件，上述约定不因与《指导规则》存在冲突而必然失效，故世贸大厦业委会在新一届业主委员会产生之前可具有当事人的主体资格。至此，世贸大厦业委会主张弘仁物业公示2007年到2014年小区公共收益情况，属于代表业主行使对共有部分权利的一种方式，依法予以支持。综上，世贸大厦业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持；原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，西安市世贸大厦业主委员会已预交，由西安市世贸大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 秦燕燕
代理审判员 卫婉莹
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张欢欢