广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终613号
上诉人（原审被告）：惠州市鑫宝基投资有限公司，住所地：惠东县华侨城HQ-8区华景花园D7栋12-15号。
法定代表人：黄呈锡。
委托诉讼代理人：郭显康、张镜科，广东汇和律师事务所律师以及律师助理。
被上诉人（原审原告）：吕忠楠。
委托诉讼代理人：王平辉，广东众诚律师事务所律师。
上诉人惠州市鑫宝基投资有限公司因与被上诉人吕忠楠商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市鑫宝基投资有限公司委托诉讼代理人郭显康，被上诉人吕忠楠及其委托诉讼代理人王平辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人吕忠楠辩称：被上诉人与上诉人签订的合同落款时间虽是2016年6月25日，但在2015年9月14日已经签署一个草拟版的买卖合同，而被上诉人支付的购房款均是在2015年12月31日前支付完毕，即双方在合同约定的交房日期前已对商品房买卖的全部事项约定完毕，款项也支付完毕，因此上诉人计算违约金的起算时间应在2016年1月1日开始。
原审原告吕忠楠向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付经验收合格的商品房；2.判令被告支付自2016年1月1日起至实际交付房产之日止的延期交房违约金（暂计至2017年1月16日为143717.95元，按房价款日万分之五计算）；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第2项诉讼请求中的违约金的计算基数为752450元（含购房款743247元和办证费及维修基金9203元）。
一审法院认定事实：被告鑫宝基公司为经营房地产开发、物业管理、园林绿化、室内装饰等业务的有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2007年11月22日。
2016年6月25日（打印字体），原告吕忠楠作为买受人与被告鑫宝基公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：HT0029193）,约定原告向被告鑫宝基公司购买被告开发的位于惠东平山华侨城地段侨城水岸XX号房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：惠东房预许字第2014029号。合同约定：一、该商品房合同约定建筑面积共132.72平方米，其中，套内建筑面积104.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.46平方米；二、该商品房的价款按建筑面积计算，单价为每平方米5600.11元，总金额743247元整，买受人在签订本合同之时已一次性付清全部购房款743247元整；三、合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府相关部门未按规定的时间验收；3、非出卖人原因造成而导致延迟交楼的；4、买受人未按时付清购房款或按揭购房的买受人因个人原因造成不能办妥产权证、他项权证抵押给贷款银行的，出卖人可延迟交楼并不作任何赔偿；四、除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同于2016年7月8日在惠东房产管理局办理了预售登记备案手续。
原、被告所签订的上述《广东省商品房买卖合同》的打印日期系2016年6月25日，而在合同中约定的最迟交房日期为2015年12月31日，对于该矛盾之处，原告诉称双方实际早于2015年签订过一份合同，购房款亦是于2014年至2015年期间支付。对于上述主张，原告在庭审后另向原审法院提交了一份双方签订的《广东省商品房买卖合同》（草拟）予以佐让，该合同载明的签订时间为2015年9月14日（手写字体），并载明“在签订本合同之时已付清全部购房款人民币743247元”，最迟交房日期亦约定为2015年12月31日。除此之外，原告在本案中，另向原审法院提供了银行账户流水清单和相关转账凭证，拟证实原告从2013年至2015期间陆续向原告支付了涉案房产的购房款。经质证，被告对原告所提供的上列证据的真实性、合法性没有异议，但认为应以上述经备案的合同为准。原告在本案中还提交了由被告鑫宝基公司于2014年9月16日出具的代收各项办证费用及维修资金的收款收据，于2016年8月1日开具的购房款发票，该两份证据证实原告已向被告鑫宝基公司全额支付了购房款743247元、各项办证费用及维修资金共9203元，两项合计752450元。
被告主张涉案商品房已具备合同约定的交房条件，并就此提交了涉案商品房所在楼层的《竣工验收报告》、《竣工验收登记表》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《建设项目竣工环境保护审查意见》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《燃气管道竣工验收表》、《防雷装置验收意见书》及《防雷装置设计核准意见书》等证据予以佐证。被告所提交的上述《竣工验收登记表》显示，涉案房屋所在的建设工程尚未在住建部门办理竣工验收备案登记手续。经原审法院询问，被告确认相关验收材料已移送住建部门，但尚未取得竣工验收备案表。
2017年1月16日，原告以上述诉称的事实与理由向原审法院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。
原审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷，被告鑫宝基公司具备房地产开发资质，原告吕忠楠向被告购买的位于惠东平山华侨城地段侨城水岸XX号房已取得商品房预售许可证明，原、被告所签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：HT0029193）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原审法院予以确认。双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有三：一是涉案房屋是否符合合同的交付条件，被告是否存在逾期交房的违约问题？如违约，该违约金的起算时间？二是双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高，人民法院应否予以调整的问题；三是原告诉请被告立即交付房屋应否得到支持的问题。
关于涉案房屋是否符合合同的交付条件，被告是否存在逾期交房的违约问题。原审法院认为，合同约定被告应当在2015年12月31日前将经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格的涉案商品房交付原告使用。涉案房屋所在的建设工程是否经验收合格，应以住建部门的备案登记为准。从被告所提交的上述《竣工验收登记表》显示，涉案房屋所在的建设工程尚未在住建部门办理竣工验收备案登记手续，被告在庭审中亦已自认其目前尚未取得竣工验收备案表。据此，足以认定涉案商品房目前尚不符合合同约定的交付使用条件。被告辩称逾期交付的原因是由于住建部门消极组织验收造成，但并未就此提交相关证据予以佐证，原审法院不予采信。根据原告所提供的购房款发票，原告已按合同约定向被告支付了全额购房款743247元，完全履行了合同约定的支付购房款义为，而被告至今未将符合合同约定的商品房交付原告使用，已构成违约，依法应承担违约责任。虽双方签订的在房管部门备案的《广东省商品房买卖合同》所打印的合同签订时间为2016年6月25日，然而，从原告所提供的双方于2015年9月14日所签订的草拟版《广东省商品房买卖合同》及相关银行流水、转账凭证可知，原告与被告的合同关系早于在双方签订草拟合同时已成立，购房款亦在签订该草拟合同之时已支付完毕，据此，上述草拟版和备案版的《广东省商品房买卖合同》所约定的最迟交房时间2015年12月31日属双方当事人的真实意思表示，被告向原告计付违约金的起算时间应从2016年1月1日计起。
关于双方当事人所约定的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整的问题。原审法院评析如下：
一方面，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定可知，适用该规定的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额。由于涉案商品房买卖合同已对违约金数额作了约定，故上述规定并不适用于本案。据此，原审法院对被告辩称逾期交付使用房屋应按照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额的辩解意见不予采纳。依照合同约定，被告需从最后交付期限（2015年12月31日）的第二天即2016年1月1日起至被告实际交付原告经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格的涉案商品房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。由于原告已在合同约定的商品房交付期限之前向被告支付了涉案商品房的全额购房款743247元，故从被告逾期交房之日即2016年1月1日起至被告实际交付符合合同约定的涉案商品房之日止的违约金应以购房款743247元为基数进行计算。对于原告诉请将办证费用和维修基金计入上述违约金基数的主张，原审法院认为，上述商品房买卖合同明确约定计付逾期交房违约金的基数是原告已交付的房价款，而上述办证费用和维修基金并不属于房价款范围，据此，原告的上述主张依法无据，原审法院不予采纳。
另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告逾期交付涉案的房屋时间较长，违约程度较大，具有明显的过错。该违约行为给原告造成的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。然而，即便如此，原告的损失最高额仅为投入购买涉案房屋的资金，结合本案的实际情况，由于涉案房屋至今未符合约定的交付条件，如按照合同约定的违约金计算方法，有可能会超过原告所支付的购房款。在此情形下，开发企业因负担过重而不愿完善涉案房屋所在的楼盘，最终受到更大损失的仍是购房者。因此，为适当控制违约金的上限，原审法院认为上述违约金的总额应以不超过涉案商品房总价743247元的30%即222974.1元为宜。
关于原告诉请被告立即交付房屋应否得到支持的问题，原审法院认为，涉案房屋所在的建设工程尚未在住建部门办理竣工验收备案登记手续，交付使用的条件尚未成就，据此，原告的上述诉请依法无据，原审法院予以驳回。原告可待涉案房屋的交付条件成就后另行主张。
综上，原告吕忠楠的诉请及被告鑫宝基公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州市鑫宝基投资有限公司于本判决生效之日起7日内向原告吕忠楠支付逾期交房违约金：以购房款743247元为基数，从2016年1月1日起至被告实际交付原告经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格的涉案商品房之日止按日万分之5的标准计付，该逾期交房违约金以不超过222974.1元为限。
二、驳回原告吕忠楠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3174元（原告已预交），由被告惠州市鑫宝基投资有限公司负担3139元，由原告吕忠楠负担35元。
本院二审期间双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。针对上诉人的上诉，本院经审理认为，一、关于涉案房屋是否具备合同约定的交付条件的问题？本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2015年12月31日前将经工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格的涉案商品房交付被上诉人使用。对于如何界定验收合格的交付条件？参照《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，因此，验收合格的交付条件不仅包含“工程、设计、监理、消防、水电部门验收合格”，还应在住建部门办理工程竣工验收备案。涉案房屋尚未在住建部门办理竣工验收备案登记，涉案房屋不具备交付使用条件，其即使有交付行为，被上诉人也可拒绝接受。因此原审判决上诉人违约，支付逾期交房违约金事实清楚，本院予以维持。二、关于本案违约金计算标准是否过高的问题？原审按照双方合同的约定计付违约金依据充分，且对违约金的上限做了明确的界定，原审判决正确，本院予以维持，上诉人要求按照同地段同类房屋租金损失为标准计算违约金没有事实依据和法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人惠州市鑫宝基投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3174元，由上诉人惠州市鑫宝基投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
审 判 员 卫书平
二〇一八年六月四日
法官助理 黄湘燕
书 记 员 彭 敏
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。