沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初1360号
原告：佟丹。
委托代理人：黄敏，辽宁平安律师事务所律师。
委托代理人：李鹤，辽宁平安律师事务所律师。
被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。
法定代表人：丁福国，该公司董事长。
委托代理人：丁长洪，辽宁成功金盟律师事务所律师。
第三人：张国庆。
委托代理人：姜春颖，辽宁和鑫律师事务所律师。
原告佟丹与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇公司）、第三人张国庆商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭，由本院审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员王畅、人民陪审员张玉华参加评议，公开开庭进行了审理。原告佟丹的委托代理人李鹤，被告昊宇公司的委托代理人丁长洪，第三人张国庆的委托代理人姜春颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佟丹诉称，2006年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市沈河区市府大路290号第2幢1-17-9、1-17-10号房屋，该商品房建筑面积分别为57.93平方米、57.02平方米，房屋总价款分别为297181元、292513元，《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后十五日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按后续补充协议（二）执行”；《关于写字间买卖合同后续补充协议》（二）第三条第二款约定，“上列回执每迟延一天取得，甲方向乙方支付罚款的金额为总房款的万分之2.739”。合同签订后，原告已按合同约定期限向被告一次性付清全部房款，被告于2008年1月24日给原告开具了销售不动产统一发票。被告于2007年8月6日向原告发出“摩根*凯利”入住通知书，为原告办理入住手续。经原告多次催要，被告迟迟不为原告办理《商品房买卖合同》备案登记，也未在合同约定的期限内为原告办理产权登记，截至原告起诉之日，被告应向原告支付两套房屋逾期办证违约金共计117907元。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，请法院依法判令被告为原告办理沈阳市沈河区市府大路290号第2幢1-17-9、1-17-10号两套房屋的商品房买卖合同的备案及所有权登记；判令被告支付原告逾期办证违约金共计117907元；判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告昊宇公司辩称，涉诉房屋并不是昊宇公司出售给原告的，应当是东森公司与原告达成的协议，昊宇公司也没有收到原告的购房款，对该购房的行为原告不知情。另外，关于违约金，没有依据。
第三人张国庆述称，该房产已经登记在第三人名下，符合相关法律规定，应属于第三人合法取得了该房产。
经审理查明，2006年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《摩根*凯利<商品房买卖合同>补充协议》、《<关于写字间买卖合同后续补充协议>（二）》各两份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市沈河区市府大路290号第2幢1-17-9、1-17-10号房屋，该商品房建筑面积分别为57.93平方米、57.02平方米，房屋总价款分别为297181元、292513元。两份《商品房买卖合同》的第八条均约定，“出卖人应当在2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后十五日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按后续补充协议（二）执行”；《<关于写字间买卖合同后续补充协议>（二）》第三条约定，“甲方在交付后15日内，在乙方人员在场的情况下，向政府发证部门的受理窗口一次递交办理《房屋所有权证》所需全部手续及文件，并被受理和取得受理回执。该受理回执，当面交给乙方人员。乙方在此过程中派专人全天陪同并带有买方应当提供的文件。上列回执每迟延一天取得，甲方向乙方支付罚款的金额为总房款的万分之2.739”。
同日，原告以转让汇票方式给付被告1170000元，以现金方式给付被告9388元，给付包括本案涉案两套房屋在内共四套房屋的全部购房款1179388元。被告为原告开具收款收据。
2008年1月24日，被告为原告开具了销售不动产统一发票。
被告于2007年8月6日向原告发出“摩根*凯利”入住通知书。后原告入住本案涉案两套房屋，并占有使用至今。
现因被告迟迟不为原告办理《商品房买卖合同》备案，也未在合同约定的期限内未原告办理产权登记，原告起诉来院。
另查明，2016年1月18日，被告以分别本案涉案两套房屋为标的物，与第三人张国庆签订《商品房买卖合同》两份，并将合同备案。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同（佟丹）、《摩根*凯利<商品房买卖合同>补充协议》、《<关于写字间买卖合同后续补充协议>（二）》、不动产销售发票、收款收据、入住通知书、商品房买卖合同（张国庆）等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。
综合双方当庭陈述及提供的证据，本院认为，原告佟丹属于上述权利人中的交付全部款项的消费者，理由如下：购房、付款时间在前；房屋已实际向原告交付；昊宇公司已为原告开具了不动产销售发票。而对第三人张国庆，其虽然与被告昊宇公司签订了商品房买卖合同并办理了合同备案手续，但双方签订合同时该合同标的物已经由原告实际占有使用，第三人与被告订立合同的过程明显与日常生活常理不符。本院认为其与昊宇公司之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，其属于对昊宇公司享有的其他债权。
综合以上分析可见，原告佟丹与第三人张国庆对诉争房屋均主张权利，但原告佟丹作为交付全部款项的消费者，其权利优于第三人张国庆享有的其他债权，原告佟丹应当取得诉争房屋，现诉争房屋备案至第三人张国庆名下，被告昊宇公司与张国庆应当协助原告佟丹办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至原告佟丹名下。但因涉案房屋未取得初始登记批复等相关手续，现不具备办理房屋产权证条件，故对原告主张办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告佟丹主张被告昊宇公司赔偿逾期办理房屋产权证违约金117907元，依据原告佟丹与被告昊宇公司签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，违约金为已付购房款的日万分之2.739，未超过诉讼时效的两年（730天）可以得到支持，即589694元（本案涉案两套房屋总房款）×日万分之2.739×730天=117907元，故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、第三人张国庆于本判决生效后7日内，协助原告佟丹办理位于沈阳市沈河区市府大路290号第2幢1-17-9、1-17-10房屋的合同备案手续，将该两套房屋备案至原告佟丹名下；
二、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于本判决生效后7日内，向原告佟丹一次性支付逾期办证违约金人民币117907元；
三、驳回原告佟丹的其他诉讼请求。
如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4545元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 王 畅
人民陪审员 张玉华
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 李 南
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。