重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终493号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。
法定代表人：夏修英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号。
法定代表人：余俊平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：阎小平，男，汉族，1975年1月30日出生，重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阎吕强，男，汉族，1979年5月23日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、阎小平、阎吕强申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第01416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉，阎小平，阎小平与阎吕强的共同委托诉讼代理人曹正顺，到庭参与诉讼。沙磁房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判许可对位于重庆市合川区南办处牌坊路525号房屋的继续执行；2.本案一、二审诉讼费用由沙磁房地产公司、阎小平、阎吕强承担。事实和理由：1.根据重庆市合川区人民法院（以下简称合川区法院）（2011）合法执快字第1364－7号《执行裁定书》、（2013）合法民执字第00036-3号《协助执行通知书》，案涉房屋于2012年12月11日即被查封。后经泽华房地产公司申请，案涉房屋于2013年1月21日再次被查封。一审法院忽视了阎小平、阎吕强与沙磁房地产公司签订书面买卖合同时案涉房屋已因他案被查封的事实，仅以阎小平、阎吕强与沙磁房地产公司在泽华房地产公司申请查封前签订了书面买卖合同并占有该房屋为由，认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，明显系对该条规定的机械理解，不符合立法精神。2.阎小平、阎吕强系向案外第三人李徐健缴付房款，缴付房款时间在泽华房地产公司申请查封之后，沙磁房地产公司单方出具的李徐健系公司员工的说明不具有真实性，阎小平、阎吕强支付房款的行为未完成。3.涉案合同的签订时间是虚假的。
沙磁房地产公司未作答辩。
阎小平、阎吕强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.泽华房地产公司与沙磁房地产公司系合资、合作开发房地产合同关系，泽华房地产公司对沙磁房地产公司享有的对内债权不能对抗共同的对外债权。2.在泽华房地产公司申请对案涉房屋进行查封之前，案涉房屋虽存在查封，但该查封与本案无关。3.因沙磁房地产公司与泽华房地产公司早已产生矛盾，因此沙磁房地产公司让阎小平、阎吕强将款项转给公司的财务人员。4.已有生效判决确认了阎小平、阎吕强与沙磁房地产公司之间签订的房屋买卖合同的效力。
泽华房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法执异字第483号《执行裁定书》，请求继续执行查封的位于重庆市合川区南办处牌坊路525号门市房屋。2.本案诉讼费由沙磁房地产公司、阎小平、阎吕强承担。
一审认定事实：2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（以下简称洪燕物业公司，后更名为沙磁房地产公司）作为甲方与乙方原大连鑫利房地产开发有限公司（以下简称鑫利房地产公司，后更名为泽华房地产公司）签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》，2005年5月24日，双方签订《协议书》，2005年12月25日双方签署了《合川紫荆翰林苑项目补充协议》。2006年5月13日，洪燕物业公司与鑫利房地产公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，鑫利房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后泽华房地产公司就上述房屋委托对外销售，鑫利房地产公司与洪燕物业公司于2006年6月25日签订了《商品房买卖合同》。2012年，泽华房地产公司在调查中发现其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经其债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封。泽华房地产公司认为自己的权益受到侵害，遂向本案一审法院起诉。一审法院根据泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司的位于重庆市合川区南办处牌坊路525号房屋。在审理过程中，经一审法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。根据该调解书，沙磁房地产公司于2014年9月21日前向泽华房地产公司支付1169万元等内容。2014年11月4日，泽华房地产公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721-1号和（2014）渝一中法民执字第00721-2号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了续行查封措施。执行中，因案外人阎小平、阎吕强提出执行异议，2015年10月25日，一审法院作出（2015）渝一中法执异字第483号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南办处牌坊路525号房屋的执行。
一审另查明，李徐健系沙磁房地产公司员工。2013年1月9日，阎小平、阎吕强与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定沙磁房地产公司将其开发的位于重庆市合川区南津街道办事处牌坊路525号房屋出售给阎小平、阎吕强，房屋建筑面积70.46平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为634140元等条款。2013年1月7日，阎小平、阎吕强、彭良珍作为乙方与沙磁房地产公司作为甲方签订了《认购协议》，包括乙方向甲方购买525号、503号门市，签订协议时乙方向甲方缴纳5万元作为定金等内容。2013年1月9日，沙磁房地产公司出具接房证明，该证明载明，“兹有阎吕强、阎小平购买的合川区南办处牌坊路525号的门市，已具备交房条件，房款已付清，特准许接房”。同日，洪燕物业公司向阎小平出具收据，载明收到阎小平装修房屋出渣费和物业费共计708.40元。2013年3月29日，阎小平、阎吕强分三笔将房款转账给沙磁房地产公司员工李徐健，分别为35000元、315000元及284140元，共计634140元。2013年11月6日，沙磁房地产公司向阎小平、阎吕强开出《销售不动产统一发票（自开）》两张，分别为134140元和50万元，载明付款方为阎吕强、阎小平，收款方为沙磁房地产公司，销售不动产楼牌号为牌坊路525号，总房款为634140元。
一审还查明，2015年9月17日，合川区法院作出（2015）合法民初字第05765号民事判决书，该判决书确认阎小平、阎吕强要求沙磁房地产公司协助办理涉案房屋的房地产权证，法律上履行不能，故驳回其诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泽华房地产公司是依据（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向一审法院申请的金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南办处牌坊路525号门市房屋登记在沙磁房地产公司名下，而阎小平、阎吕强在一审法院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2013年1月9日已与沙磁房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月9日即一审法院查封前已将房屋交付阎小平、阎吕强使用，且阎小平、阎吕强已支付全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。合川区法院（2015）合法民初字第05675号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据上述司法解释规定，案外人对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。而泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与阎小平、阎吕强是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能达到案外人不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。故大连泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。
综上，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回泽华房地产公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由泽华房地产公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：阎小平、阎吕强对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下：
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，泽华房地产公司申请人民法院于2013年1月21日对案涉房屋采取了查封措施，而阎小平、阎吕强已在此前的2013年1月9日即与沙磁房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，同日沙磁房地产公司将案涉房屋交付阎小平、阎吕强使用。阎小平、阎吕强亦向沙磁房地产公司支付了全部购房款634140元。案涉房屋尚未办理过户登记手续，系由于被人民法院查封所致，并非基于阎小平、阎吕强自身的原因。综合上述事实，可以认定阎小平、阎吕强对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院于2015年10月25日作出（2015）渝一中法执异字第483号《执行裁定书》，裁定中止对重庆市合川区南办处牌坊路525号房屋的执行并无不当。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法基础在于无过错买受人对不动产所享有的物权期待权应当优先于一般金钱债权受到保护。该条进而规定买受人须在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，系对无过错买受人所享有的物权期待权进行时间限制，即无过错买受人所享有的物权期待权应当成立于其所对抗的金钱债权采取强制执行措施之前。因此，该条所谓“人民法院查封”应当是指金钱债权的申请执行人对执行标的所采取的查封，而不应扩大解释为包括他案的查封。在本案中，阎小平、阎吕强与沙磁房地产公司签订书面买卖合同时案涉房屋虽已被查封，但该查封系他案查封，并非系泽华房地产公司作为申请执行人申请人民法院采取的查封措施，不能因此而认定阎小平、阎吕强与沙磁房地产公司签订书面买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定而认定阎小平、阎吕强对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
最后，阎小平、阎吕强已举示了相应的银行转账凭证证明将购房款634140元转账给案外人李徐健，沙磁房地产公司已对李徐健身份系该公司员工进行了说明并出具了相应的收据证明收到该笔房款，泽华房地产公司认为阎小平、阎吕强付款行为未完成的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由大连泽华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦 鹏
审 判 员 黄 勇
代理审判员 陈青青
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 张永川