浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第683号
上诉人（原审被告）：嘉兴海飞特健身服务有限公司。住所地：嘉兴市南湖区三元路818号（富安御园小区主入口楼*层及负*层）。
法定代表人：杨志祥，该公司董事长。
委托代理人：常远良，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
委托代理人：杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：浙江旭辉置业有限公司。住所地：嘉兴市中山东路***号。
法定代表人：林峰，该公司董事长。
委托代理人：朱力勤，浙江圣文律师事务所律师。
委托代理人：何晓蓉，浙江圣文律师事务所实习律师。
上诉人嘉兴海飞特健身服务有限公司（以下简称海飞特公司）为与被上诉人浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理认定，2013年6月5日，嘉兴旭彩百货有限公司（以下简称旭彩百货）与杨志祥签订《嘉兴旭彩百货租赁合同》一份。合同约定由杨志祥租用旭彩百货五层S5F-07-12、26-29号商铺，面积为1302平方米，租期五年，自旭彩百货向海飞特公司一交付场地之日起计算。第一年、第二年月租金71285元，第三年月租金76825元，第四年月租金83165元，第五年月租金89502元。于合同签订后7日内支付首年两个月租金，以后在每个日历月20日前支付下个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之一的利息。双方在合同中还约定了相关的权利义务。合同签订后，旭彩百货按约于2013年7月16日向杨志祥交付了合同约定的商铺。实际面积为1332平米，第一年月租金为72927元。2014年1月7日，旭彩百货、杨志祥及海飞特公司签订《补充协议（二）》，约定自2014年1月1日起由海飞特公司承继杨志祥基于《嘉兴旭彩百货租赁合同》的权利义务。同年2月26日，旭彩百货、旭辉公司、海飞特公司及上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司四方共同签订了《补充协议（三）》。协议约定旭辉公司作为房屋的产权人自2014年2月15日起承继旭彩百货在主合同中作为出租方的权利义务。2014年2月14日起，旭彩百货区域开始大面积装修改造直至2014年5月底装修结束。海飞特公司要求减免租金未果，从2014年2月14日至今未付租金。审理中，原审法院多次通知海飞特公司与旭辉公司协商租金事宜，但海飞特公司多番拖延至今。
2014年5月2日，旭辉公司为本案纠纷委托浙江圣文律师事务所律师代为诉讼，双方签订《委托代理协议书》。后旭辉公司支付律师费15900元。
旭辉公司向原审法院起诉称，截止2014年4月23日，海飞特公司共欠付租金255245元。经多次催讨，分文未付。故诉请判令：一、海飞特公司支付拖欠的2014年2月15日至2014年5月31日的租金255245元及逾期付款的利息10866元（按每日千分之一暂计至2014年4月23日，直至实际付清之日止）；二海飞特公司承担旭辉公司为实现债权支付的律师费15900元。诉讼中旭辉公司增加诉讼请求，要求海飞特公司支付从2014年2月15日起至2014年6月30日的租金328172元。
海飞特公司在原审中答辩称，本案租赁的场地从2014年2月14日起因商场进行装修，严重影响了海飞特公司的经营活动，海飞特公司的客户因装修无法进入或进入困难，大量减少，营业额与装修前明显下降，故海飞特公司要求支付租金时予以抵扣。至于利息诉请，根据合同法及相应的法律规定，海飞特公司行使同时履行抗辩权，所以利息损失是不存在的。且旭辉公司利息主张按照日千分之一来计算，按相关规定不应超过银行同期贷款利率四倍，超过部分不予认可，不超过部分也不应支付，因旭辉公司违约在先，同时海飞特公司履行抗辩权。律师费有无实际发生不清楚，合同中也没有约定，海飞特公司行使的是同时履行抗辩权，所以不存在旭辉公司实现债权的费用由海飞特公司承担的问题。
原审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。旭彩百货与杨志祥签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，后合同的权利义务分别转让给了旭辉公司和海飞特公司，各方均应诚信履行合同。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于本案是否存在海飞特公司行使同时履行抗辩权的情况。同时履行抗辩权是指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中旭辉公司作为出租人的主要义务是提供符合租赁条件的租赁物并保证承租人能合理无妨碍的使用租赁物，海飞特公司作为承租人的主要义务是按照合同约定支付租金，两者没有先后履行顺序。旭辉公司因经营方针发生变化，在原旭彩百货区域进行大面积改造，对商场的经营环境造成了一定程度影响，从而影响了在原旭彩百货区域经营的海飞特公司对租赁物的使用，属于“履行债务不符合约定”，海飞特公司要求旭辉公司在租金上予以减少属于合理请求，其拒绝支付全额租金符合行使同时履行抗辩权。因海飞特公司现有证据无法证明旭辉公司装修对海飞特公司经营的影响程度和该期间其具体损失，原审酌情在2014年2月14日至2014年5月31日期间的租金中减免20%的租金即51049元。2014年6月起旭辉公司装修结束，海飞特公司不得再行使同时履行抗辩权，之后的租金海飞特公司理应按照合同全额履行。故2013年2月15日至2014年6月30日海飞特公司共计拖欠旭辉公司房屋租金277123元（328172元-51049元）。旭辉公司要求的逾期付款利息过高，酌情调整为中国人民银行同期同档次贷款利率，由于装修期间海飞特公司行使同时履行抗辩权，故利息应从装修结束即2014年6月1日起算。旭辉公司主张的律师费符合合同约定及浙江省律师收费标准，海飞特公司自2014年2月15日至今未支付任何一期租金，旭辉公司装修已经结束数月，海飞特公司一直消极处理租金事宜，已构成违约，但考虑到旭辉公司装修的事实，原审酌定由海飞特公司承担80%的律师费计12720元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、海飞特公司支付旭辉公司2014年2月15日至2014年6月30日的房屋租金277123元并支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期同档次贷款利率从2014年6月1日起计算至判决确定的履行之日止）；二、海飞特公司支付旭辉公司实现债权的律师费12720元；以上一、二项于判决生效之日起七日内履行；三、驳回旭辉公司的其他诉讼请求。如海飞特公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2786元，由旭辉公司负担286元，由海飞特公司负担2500元，于判决生效之日起七日内缴纳。
判决宣告后，海飞特公司不服，向本院提起上诉称，原判没有按照海飞特公司的实际损失进行判决。理由如下：一、原审认定2014年2月14日起旭彩百货区域开始大面积装修改造直至同年5月底，旭辉公司在庭审中自认该事实存在。在此期间导致客流减少，有多家商店予以佐证。在租赁合同关系存续期间，旭辉公司没有提供符合租赁条件的租赁物且没有保证承租人能合理无妨碍地使用租赁物，直接违约，同时造成海飞特公司平均每月140486元的损失，而应付租金则每月为7万余元。从数额上相比，海飞特公司损失已超过租金数额，不应再支付租金，原审只减免51049元不合理；二、尽管旭辉公司在2014年6月装修结束，但由于大规模装修导致客流量大幅度减少的情况持续存在，间接影响还是很大，营业额与装修前相比明显下降，原审减免程度没有考虑到上述情形。综上，原审法院减免租金是有法律依据的，但减免数额与实际损失差距过大。请求二审撤销原判，改判海飞特公司不支付旭辉公司任何租金及律师费用。
旭辉公司在二审中未进行答辩。
二审中，双方当事人在本院指定的期限内均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的审查重点在于装修期间造成的具体损失认定，以及原审减免的租金数额是否合理。
首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也明确规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原审中，海飞特公司提供的证据仅能证明旭彩百货区域进行了装修以及案件诉讼后要求旭辉公司减少或抵扣租金的事实，虽然其提供了情况说明一份来说明营业额减少的情况，但该情况说明系其自行制作，不符合证据构成要件，无法证明其在此期间的具体损失数额。因此，根据上述法律及司法解释的规定，原审据此作出现有证据无法证明旭辉公司装修对海飞特公司经营的影响程度和该期间其具体损失的认定，并无不当。
其次，基于上述认定，原审考虑到旭辉公司在原旭彩百货区域进行大面积改造对商场的经营环境造成了一定程度影响，从而影响了在原旭彩百货区域经营的海飞特公司对租赁物的使用等现实情况，酌情减免装修期间的部分租金，合乎情理。而海飞特公司此期间一直在租赁经营中，其上诉要求全部免除租金，反与常理不符。由于原审减免租金数额在合理范围，属于自由裁量权的正当行使。二审中海飞特公司也没有提供证据证明其具体损失的存在，故本院对原审酌定的减免数额不再进行调整。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。海飞特公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人嘉兴海飞特健身服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十一月十日
书 记 员 郑 茜