西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第03744号
原告：豆倩，女，汉族，1984年2月3日出生。
被告：吴瑞，女，汉族，1973年7月7日出生。
被告：西安嘉实房地产经纪有限公司。
法定代表人：荆晨辉，该公司总经理。
委托代理人：王晓琼，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人：郝萍，北京大成（西安）律师事务所律师。
原告豆倩诉被告吴瑞、西安嘉实房地产经纪有限公司（以下简称：嘉实公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告豆倩、被告嘉实公司的法定代表人荆晨辉及委托代理人王晓琼、郝萍均到庭参加了诉讼。被告吴瑞经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告豆倩诉称，2012年12月27日，原、被告三方签订《房屋买卖三方合同》，约定被告吴瑞将位于西安市长安南路华城国际6号楼3单元XXXX号房屋卖给原告，总价款540000元。被告嘉实公司为中介公司。合同签订后，原告向被告吴瑞支付购房款160000元。但此后，被告吴瑞即无法联系，时至今日房屋无法过户。故诉至法院，请求：1、解除原、被告于2012年12月27日签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令两被告返还原告的购房款160000元，3、判令被告吴瑞支付合同违约金54000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告吴瑞经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
被告嘉实公司辩称，原告在被告公司的中间介绍下与被告吴瑞签订房屋买卖合同，三方对买卖房屋的权属、抵押情况均知晓。该合同约定由被告吴瑞于2013年1月25日前办理撤押手续。因此该合同在签署时属效力待定。但被告吴瑞之后消失，未按照约定向银行办理撤押注销手续，就买卖房屋行为亦未征求抵押权人的同意。根据法律的相关规定，该合同应为无效合同，合同中约定的担保条款也同样无效。因此，被告嘉实公司不应当承担返还购房款、支付违约金的责任。原告豆倩在本次交易过程中不听取被告公司的建议将购房款存放至银行资金共管账户，为获得被告吴瑞承诺的4000元利息而执意将购房款直接支付吴瑞，增加了交易的风险。因此，原告自身存在过错，应由其自己承担相应的风险及损失。另外，被告公司作为交易的居间方，积极撮合双方签订合同，并及时向双方提供房屋的信息，落实原告购买资格等情况，协助双方进行房屋的交付，已全面履行了居间人的义务。而且，在被告吴瑞下落不明的情况下，被告嘉实公司已代被告吴瑞向原告返还购房款100000元，承担了诉讼费用。被告嘉实公司在本次交易中无过错，更无违约行为，不能承担全部过失责任。综上，请求法院驳回原告之诉请。
原告豆倩为支持其诉讼请求，当庭提交以下证据：
证据一、房屋买卖三方合同一份，证明合同明确约定了双方的权利义务及违约责任。
证据二、收条两张，证明被告吴瑞收到购房款160000元，该收条载有证明人为被告嘉实公司的法定代表人。
针对原告豆倩提交的上述证据，被告嘉实公司发表如下质证意见：
证据一的真实性无异议，但证明目的不予认可。根据合同约定应当由被告吴瑞承担违约金，与其公司无关。证据二的真实性及证明目的均无异议。
被告嘉实公司为支持其答辩意见，当庭提交以下证据：
证据一、房屋买卖三方合同，证明在买卖时已载明房屋正在抵押，双方就抵押的事项约定由被告吴瑞办理抵押注销手续。合同签订后房屋已经被告嘉实公司居间进行了实际交付。故该买卖合同属于无效合同，合同中约定的担保条款亦属无效条款，其公司不应依据该担保条款承担赔偿责任。
证据二、房屋产权证书，证明其公司就房屋的真实情况已经履行了自己的居间义务。
证据三、家庭购房申报表，证明其公司履行了原告是否有购房条件的申报工作，尽到居间的义务。
证据四、收条两张，证明其公司向原告支付了100000元的房款及3600元的诉讼费。
针对被告嘉实公司提交的上述证据，原告豆倩发表如下质证意见：
证据一的真实性无异议，证明目的不予认可，该买卖合同应为有效。其在购房时仅知道房屋抵押，但不清楚被告吴瑞逾期还款的情况。合同约定由被告吴瑞撤销抵押，被告嘉实公司曾保证由其公司协助，但嘉实公司未及时签订全权委托的手续，才导致无法办理房屋过户手续。另外，合同约定被告嘉实公司应承担连带责任。证据二、证据三、证据四的真实性及证明目的均认可。
经过原、被告双方的举证、质证，因原、被告当庭对房屋买卖的事实均予以承认，故本院对原、被告提交的证据予以确认。通过法庭调查，本院可以确认以下事实：
2012年12月27日，原告豆倩与被告吴瑞、嘉实公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定，被告吴瑞将坐落于西安市雁塔区长安南路82号华城国际6号楼3单元XXXX室商品房出售给原告豆倩。房屋面积为69.63平方米，成交价为540000元。付款方式为：签订合同当日，由原告向被告吴瑞支付首期房款100000元，2012年12月30日原告向被告支付房款60000元，剩余房款由原告以按揭方式支付。因该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，被告吴瑞应于2013年1月25日前办理抵押注销手续。被告吴瑞应当在2012年12月31日前将该房屋交付给原告。合同第九条约定：原、被告签订合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，逾期超过十日的守约方有权解除合同。解除合同后，被告吴瑞应当自解除合同通知送达之日起，五日内退还原告已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的10%向守约方支付违约金。合同第十三条约定：被告嘉实公司为担保人，负连带责任。上述合同签订当日，原告向被告吴瑞支付购房款100000元，被告吴瑞将房屋交付原告。2012年12月31日，原告再次向被告吴瑞支付购房款60000元。之后，被告吴瑞未按照合同约定的时间期限办理买卖房屋的抵押注销手续。该房屋现仍处于抵押中。
本案在审理过程中，被告嘉实公司向原告返还购房款100000元，支付诉讼费3600元。原告撤回其要求二被告承担合同违约金54000元之诉请。
本院认为，通过原被告双方陈述、举证、质证以及法庭调查，本案的争议焦点是原、被告三方签订的房屋买卖合同是否合法有效？本案中，原、被告在《房屋买卖三方合同》中约定，因本案所涉房屋已经设定抵押，应由被告吴瑞于2013年1月25日前办理房屋的抵押注销手续，表明在签订合同时，双方已明确知晓该房屋正在抵押的情况。签订合同的三方已通过约定将先行解除本案所涉房屋的抵押权负担的义务赋予了被告吴瑞，被告吴瑞即有义务使讼争房屋在2013年1月25日前处于能够办理过户登记状态。该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨碍被告吴瑞和原告的利益，并不违反法律规定。此外，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，因此转让方对转让标的物负有权利瑕疵担保责任。被告吴瑞主动告知原告转让房屋上的权利负担，并由其先行解除抵押，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人的利益不受侵害，与《担保法》、《物权法》的相关规定不相抵触。因此，该买卖合同合法有效。被告嘉实公司认为该买卖合同无效的辩称，本院不予采信。
民事活动应当遵循诚实信用原则。三方签订的房屋买卖合同系各方的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，对合同各方均具有法律约束力。原、被告均应依照合同的约定诚信履行相关义务。但被告吴瑞时至今日未积极履行清偿银行债务，也未解除该转让房屋的抵押权负担，其行为已构成违约，且逾期超过十日，合同约定的解除合同的条件已成就，故原告豆倩作为守约方主张解除房屋买卖合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告吴瑞返还购房款之诉请，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。此外，根据房屋买卖合同中的其他约定条款，可以认定被告嘉实公司为被告吴瑞向原告提供连带责任担保。因此，若被告吴瑞未能及时向原告返还购房款，被告嘉实公司应向原告承担连带保证责任。因被告嘉实公司诉讼期间已代被告吴瑞向原告返还了100000元，原告的该部分诉请已得到实现，故对原告该部分诉请，本院不予处理。被告嘉实公司有权向被告吴瑞追偿该笔款项。至于原告剩余的60000元购房款依法仍应由被告吴瑞返还，被告嘉实公司承担连带保证责任。同时，考虑到被告吴瑞已将房屋向原告交付使用，故原告应在合同解除后立即将房屋返还被告吴瑞。至于原告自愿撤回要求二被告承担违约金54000元之诉请一节，因自愿撤诉是对自己权利的合理处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百三十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告豆倩与被告吴瑞、被告西安嘉实房地产经纪有限公司于2012年12月27日签订《房屋买卖三方合同》予以解除。
二、被告吴瑞应当于本判决生效之日起十日内向原告豆倩返还购房款60000元。
三、被告西安嘉实房地产经纪有限公司对被告吴瑞的付款义务承担连带保证义务。被告西安嘉实房地产经纪有限公司承担保证责任后，有权向被告吴瑞追偿。
四、原告豆倩应当于本判决生效之日起十日内向被告吴瑞返还座落于西安市雁塔区长安南路82号华城国际6号楼3单元XXXX室房屋。
五、驳回原告的其他诉请请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4750元，由被告吴瑞与被告西安嘉实房地产经纪有限公司连带承担。因被告西安嘉实房地产经纪有限公司已支付原告豆倩3600元，下余1150元，由被告吴瑞及被告西安嘉实房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告豆倩。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
代理审判员 蒲婷婷
人民陪审员 王 华
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 耿 辉