江西省广昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民初字第563号
原告谢庆。
委托代理人陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司）。
法定代表人范瑞传，系该公司经理。
委托代理人范崇良，系该公司副总经理，特别授权代理。
原告谢庆诉被告亚凌公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈祖林，被告委托代理人范崇良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢庆诉称，2012年9月17日，原告向被告购买其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰·城市中央”第1幢3单元205号商品房及1幢11号储藏间，双方于当日签订《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：原告所购商品房及储藏间总价款为人民币295215元；该商品房交付期限为被告于2014年5月17日前将分期综合验收合格的商品房交付于原告使用。合同对被告逾期交房的违约责任约定为逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依照合同约定如期付清全部购房款，但被告至今未按照合同约定交付房屋于原告使用。经原告多次催促，被告仍未将符合该《商品房买卖合同》第八条约定将经分期综合验收合格的房屋交付与原告使用，被告应当按照合同约定支付原告逾期交房违约金。故原告诉至法院，要求依法判令被告支付其自2014年5月18日起至2015年9月14日的逾期交房违约金42865.2元（484天×295215元×0.0003），且本案诉讼费用均由被告承担。
被告亚凌公司辩称，1、被告不存在逾期交房的违约事实，被告按照合同约定通过邮寄EMS的方式向原告送达了交房通知书，是原告一直未办理交房手续且未提出不收房的理由，同一时间段小区内的其他购房户在被告通知收房后基本上都办理了交房手续，并且没有出现任何影响购房户正常使用的问题；2、因原告一直未按照约定付清购房款，被告可以行使先履行抗辩权，拒绝向原告交房，合同约定房款未付清，延期交房，而原告至今尚有房款14000元未付清，被告可以行使先履行抗辩权，拒绝向原告交房，并不需要支付违约金；3、原告的起诉超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。
经审理查明，2012年9月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定被告将其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰·城市中央”第壹幢叁单元贰层205号商品房及壹幢11号储藏间以总房款295215元出售给原告，同时合同对付款方式约定为首付房款281215元，余款14000元交房时付清。合同签订后，原告依约于2012年9月18日履行了交款义务，支付了购房款281215元，余款14000元至今未付清。涉诉商品房经勘查、设计、施工、监理、建设验收合格（以下简称五方验收）和消防验收合格，但未经人防、环保、规划验收，且未取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续。
还查明如下事实：
（1）合同第八条约定：出卖人应在2014年5月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3、该商品房经分期综合验收；5、房款未付清，延期交房。
（2）合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、本公司及补充协议中，有特别约定的按特别约定的执行，如遇本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担制约责任。
（3）合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间10日未来办理商品房交付手续的，视为出卖人已经按期交付。自商品房交付之日起，该商品房的风险责任转移给买受人，因买受人原因出卖人延期交付的，自合同约定的商品房交付之日起房屋的物业管理费用由买受人承担。
（4）2013年12月26日被告向原告发出交房通知书，原告收到该通知后，以房屋未验收合格为由拒绝领取钥匙及办理房屋交付手续。
以上事实，有原告谢庆提供的原告身份证、《商品房买卖合同》及合同补充协议、江西省销售不动产预收款专用收据；被告提供的公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、EMS回执单及原、被告的部分当庭陈述予以证明。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为？二、违约期限、违约金应如何确定？
一、被告是否存在违约行为。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行支付房款义务及房屋交付义务。被告辩称其不存在逾期交房的违约事实，并提供了房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、EMS回执单以证明涉诉商品房已达到合同约定的交付条件，且小区内其他购房户在收房并办理交房手续后，没有出现任何影响购房户正常使用的问题，被告亦按照合同约定通过邮寄EMS的方式向原告送达了交房通知书，是原告一直未办理交房手续且未提出不收房的理由。原告对以上证据提出异议，其认为被告提供的证据仅能证明涉诉商品房经五方验收合格，但未经行政部门备案确认，且涉诉商品房不符合合同约定的交房条件，原告可以拒绝收房。本院认为，虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”建设工程竣工验收应当具备五大条件，其中一个就是有勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”对于群体房地产开发项目，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条还规定应当依照本条例第十七条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行“综合验收”。根据一般法和特别法规定不一致的，优先适用特别法，因此在解决房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能；而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案，故建设单位自己组织的勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件，不应认定为商品房经验收合格。况且，涉诉的商品房至今仍未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件。结合以上情况本院综合认定，被告亚凌公司至今没有取得建设工程竣工规划核实合格意见单，其向原告发出书面交房通知时，双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，原告作为买受人有权以此抗辩办理商品房交接，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。
被告同时提出了原告至今尚有房款14000元未付清，根据双方“房款未付清、延期交房”的合同约定，被告可行使先履行抗辩权，拒绝向原告交房，且不需要支付违约金的抗辩意见。本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中既约定了余款14000元在交房时付清，又约定房款未付清、延期交房，应理解为在原告付清余款14000元后被告即履行交房义务，现因双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告可以拒绝支付余款，被告不能以原告未付清余款作为抗辩意见拒绝向原告交房，但原告尚未付清的14000元不能作为已付房款计算逾期交房违约金，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。
本案中，原告依照合同约定于2012年9月18日支付了被告购房款281215元，但被告未按照合同约定于2014年5月17日前将经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，且至今仍未将符合合同约定的商品房交付原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
二、违约期限及违约金如何确定。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第八条规定的最后交付期限是2014年5月17日。因被告房屋至今未经人防、规划、环保等部分验收，并取得相应验收合格证或许可文件，不符合交付条件，违约尚在继续当中，故原告要求被告支付自2014年5月18日至2015年9月14日共计484天的违约金不违反法律的规定，本院予以部分支持。此后的违约责任，原告可以另行主张。
对于违约金的确定，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定可知，双方约定为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因原告无法证明被告逾期交房行为对其造成损失的具体金额，且总房价款万分之五的违约金比例明显过高，故本院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合本案的实际情况，结合违约金弥补损失与惩罚性相结合的特点，根据公正原则与诚实信用原则，对原、被告约定的违约金酌情调整为万分之一。
同时，原告从2014年5月17日被告未按照合同约定将符合交付条件的商品房交付其使用时起至起诉之日，未超过两年的诉讼时效，对被告提出的原告的起诉超过了诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，被告应支付原告自2014年5月18日至2015年9月14日共计484天的违约金共计人民币13610.8元（484天×281215元×0.0001）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司自本判决生效之日起十五日内支付原告谢庆逾期交付房屋违约金人民币13610.8元（484天×281215元×0.0001）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费872元，由原告谢庆承担580元，被告江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担292元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审判长 李夏莲
审判员 李 莉
审判员 谢艳萍
二〇一六年一月二十六日
书记员 余敏章