眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1402民初862号
原告（执行案外人）：苟邦龙，男，1978年6月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。
原告（执行案外人）：李静，女，1980年8月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。
二原告委托诉讼代理人：李晓明，仁寿县陵阳法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：张强，男，1969年2月25日出生，汉族，住眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：伍吉书，四川骄羽律师事务所律师。
被告（被执行人）：郭鹏，男，1974年9月19日出生，汉族，住四川省新津县。
第三人：四川家乐园房地产开发有限公司。住所：仁寿县文林镇富民路清凌公寓。统一社会信用代码：9151142178228203XJ。
法定代表人：董超文，董事长。
委托诉讼代理人：廖勇，四川力恒律师事务所律师。
原告苟邦龙、李静与被告张强、郭鹏及第三人四川家乐园房地产开发有限公司（以下简称：家乐园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苟邦龙、李静及委托诉讼代理人李晓明，被告张强及委托诉讼代理人伍吉书，第三人家乐园公司委托诉讼代理人廖勇到庭参加诉讼，被告郭鹏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告苟邦龙、李静向本院提出诉讼请求：1.依法判令终止执行并解除查封原告位于“蜀冠*欧洲新城”项目X栋X单元X层X号住宅（唯一号：XXXXXX）；2.依法确认原告与家乐园公司于2015年10月7日签订的合同有效。事实和理由：1.原告购买的房屋系第三人家乐园公司的房产，并非是郭鹏的财产，原告于2015年10月7日与第三人签订的《商品房买卖合同》明确载明出卖人是家乐园公司而不是郭鹏。2.合同中具体约定了买卖房屋的楼层单元号，这表明合同所指向的标的物已特定化。3.被告张强与郭鹏的民间借贷关系与被执行查封的房产无关联。人民法院认定郭鹏为争议标的的真实权利人不当。4.裁定书所载明的结论没有事实，没有证据，认定错误。综上，眉山市东坡区人民法院查封原告位于“蜀冠*欧洲新城”项目X栋X单元XX层X号住宅（唯一号：XXXXXX）不当。原告与第三人签订的合同合法有效。为了维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告张强辩称，土地购买人是郭鹏，第三人是郭鹏的挂靠公司，第三人收管理费，房屋权属、土地权属和收益均属郭鹏。诉争房产的权属人是郭鹏，执行的财产也是郭鹏所有。原告没有依照合同向第三人主张交房或者逾期等责任，法院查封的诉争房产标明为“可售”。由此可见，查封之前原告可能实际未支付购房款，此前双方已经协商解除合同。请求驳回原告诉讼请求。
被告郭鹏未答辩，也未提供证据。
第三人家乐园公司述称，本案争议房产登记在第三人名下，法院以裁定形式确认房产为郭鹏所有违反法律规定。原告诉请正确，请求支持原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据有，二原告的身份证复印件、第三人企业信息打印件、第三人营业执照复印件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及《项目开发协议书》复印件、《商品房买卖合同》及房产测绘预测报告、《收据》、本院（2016）川1402执2088号之一执行裁定、眉山市中级人民法院（2016）川14民终1046号民事判决书、本院协助执行通知书、房产信息复印件。本院经审查认定事实如下：被告张强与郭鹏之间民间借贷纠纷一案，经本院主持调解达成协议：“被告郭鹏欠原告张强借款本金120万元及利息20万元，定于2016年9月2日前偿还清。案件受理费8700元，保全费5000元，共计13700元，郭鹏自愿负担。”本院于2016年8月2日作出（2016）川1402民初2550号民事调解书予以确认。后因郭鹏未履行义务，张强于2016年10月24日向本院申请执行。执行过程中，本院向被执行人郭鹏发出执行通知书，责令郭鹏在限期内履行义务，但郭鹏逾期未履行。根据申请执行人张强提供的被执行人可供执行的财产线索，本院于2016年12月30日作出（2016）川1402执2088号之一执行裁定书，对家乐园公司“蜀冠*欧洲新城”项目价值160万元的房地产予以查封。本院为实施该裁定，于2017年1月3日发出协助执行通知书，查封了家乐园公司“蜀冠*欧洲新城”项目中的X栋X单元XX层X号住宅（唯一号：XXXXXX）、X栋X单元X层X号住宅（唯一号：XXXXXX）、X栋X单元X层X号住宅（唯一号：XXXXXX）共3套房产。2017年1月4日下午仁寿县房地产管理局提供的信息显示：案涉房产（唯一号：XXXXXX）取得的商品房预售许可证号为XXXXXXXX，查封时销售状态标注为“可售”。2017年1月15日苟邦龙、李静提交申请书请求解除对案涉房产的查封，同月24日补交了执行异议申请材料。
另查明，2015年10月7日，苟邦龙、李静与家乐园公司签订《商品房买卖合同》（李静代苟邦龙签名），合同主要约定：苟邦龙、李静购买第三人开发的“蜀冠*欧洲新城”项目中的X栋X单元X层X号住宅一套，测绘建筑面积共97.72平方米，其中套内建筑面积79.96平方米，该商品房单价每平方米人民币2976元，总价款290815元；贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向相关银行或住房公积金管理机构借款支付；贷款年限15年。商品房预售许可证号为：XXXXXXXX；具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五：付款方式及期限的约定为空白。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。2015年10月7日，家乐园公司出具《收据》收到李静购房款90800元。双方未办理该房的按揭或者网签。苟邦龙、李静未支付剩余购房款，该商品房也未实际交付案外人。案外人在工作单位清水中学旁有住房。眉山市中级人民法院（2016）川14民终1046号民事判决书载明：2014年6月6日，郭鹏就开发“蜀冠*欧洲新城”项目与家乐园公司签订《项目开发协议书》，约定家乐园公司收取管理费40万元，项目开发由郭鹏自负盈亏等内容。开发该房地产项目的土地坐落于清水镇，权利证书号为仁国用〔2013〕第XXXXX号，权利人至2015年12月10日仍为郭鹏。庭审中，第三人认可《商品房买卖合同》及收据是真实的。本庭询问第三人《项目开发协议书》的盖章是否是第三人的，其代理人回答：是的；家乐园公司与郭鹏之间进行结算没有，其回答：可视为结算，没有书面结算依据。本院于2018年3月12日在四川法制报上刊登公告，传唤被告郭鹏到庭参加诉讼。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。本案争议焦点：苟邦龙、李静对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。眉山市中级人民法院生效判决书载明：“蜀冠*欧洲新城”项目系被告郭鹏挂靠家乐园公司，借用家乐园公司资质开发，由郭鹏个人提供土地且投资，由其自负盈亏。因此，郭鹏系“蜀冠*欧洲新城”项目不动产物权的真实权利人。苟邦龙、李静与家乐园公司于2015年10月7日签订《商品房买卖合同》并支付首付款，但双方未在2017年1月3日前向登记机构申请预告登记或网签。因此，苟邦龙、李静对案涉房屋的请求权就不具有物权效力，即不具有排他效力，不能对抗第三人。苟邦龙、李静对案涉房产主张排除执行，提供的证据材料仅为《商品房买卖合同》及已支付首付款90800元。而本院查封案涉房产时，其销售状态标注为“可售”。由于苟邦龙、李静名下有用于居住的房屋，其履行《商品房买卖合同》也未支付超过总价款50%的购房款。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，苟邦龙、李静没有证据证明其符合上述条件。苟邦龙、李静主张对案涉房屋的请求权不具有物权效力，不具有排他效力。故苟邦龙、李静提出执行异议之诉请求终止执行并解除查封案涉房产，本院不予支持。对苟邦龙、李静请求确认其与家乐园公司于2015年10月7日签订的合同有效的主张，因第三人认可，且原告对案涉房屋不具有真实权属，本案不予确认，苟邦龙、李静可以另行主张权利。对被告张强辩称诉争房产的权属人是郭鹏，执行的财产也是郭鹏所有，与本案查明事实相符，予以采信。第三人家乐园公司主张案涉房产登记在第三人名下，法院以裁定形式确认房产为郭鹏所有违反法律规定，并请求支持原告诉请，因第三人不是案涉商品房的真实权利人，案外人对房屋的请求权又不具有物权效力，不具有排他效力。对第三人家主张，不予采信。被告郭鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告苟邦龙、李静的诉讼请求。
案件受理费5662元，公告费600元，由原告苟邦龙、李静负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 彭世春
人民陪审员 曾福田
人民陪审员 夏文安
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 吴青青