安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太民一初字第01827号
原告（反诉被告）：何德法，男，汉族，1977年11月24日生。
委托代理人：徐立前，安徽炎黄律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽四环置业开发有限公司。
法定代表人：李超，该公司董事长。
委托代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。
原告何德法诉被告安徽四环置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告何德法的委托代理人徐立前、被告安徽四环置业开发有限公司的委托代理人刘问清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告何德法诉称：2012年6月11日，原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发销售的四环世纪大夏第1幢17层1702号房，总金额200000元，合同约定被告在2012年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部房款，但被告至今未交付房屋，经多次催要未果，后经核查被告又将该1702号房屋卖给了其他人，致使原告签订商品房买卖合同的目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，合同应予解除。为此，依法起诉，请求依法判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同，由被告退还收取原告的购房款200000元，并承担违约责任，支付违约金36000元（至2013年6月30日，以后违约金另计），判令被告赔偿原告经济损失200000元。本案诉讼费由被告承担。
被告安徽四环置业开发有限公司在庭审中辩称：本案房屋买卖合同关系不真实，本案实际上是借款合同纠纷，是案外人梁中杰向原告何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，实际借出的金额为185万元。根据其二人要求由我公司提供担保，但办理借款手续时，为了逃避“民间借款利息不得超过银行利息的4倍，超过部分不受法律保护”这一规定，三方约定由原告和我公司订立了10套房屋的买卖合同，每套房屋价值均为20万元，该价格低于当时市场价，并将200万元汇到我公司帐上，我公司再将款转给梁中杰，梁中杰是真实的债务人，应追加梁中杰作为第三人参加诉讼。因此请求法院依本案的客观事实为依据作出公正判决。
被告安徽四环置业开发有限公司（反诉原告）反诉称：原、被告之间名为房屋买卖合同，实为借款合同，案外人梁中杰向被反诉人何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，双方是为了规避法律对高息的限制，为了规避法律而由我公司和何德法签订的房屋买卖合同，依据《合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的的；”本案显属此类情形，属无效合同。故请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效，由被反诉人承担本案的一切诉讼费用。
原告何德法（反诉被告）辩称：我根本不认识案外人梁中杰，也没有向梁中杰出借过200万元借款，更没有要求过反诉人提供担保。反诉人称的“案外人梁中杰向被反诉人何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，根据其二人要求由我公司提供担保，但办理借款手续时，为了逃避‘民间借款利息不得超过银行利息的4倍，超过部分不受法律保护’这一规定，三方约定由被反诉人和我公司订立房屋买卖合同，并将借款汇到我公司帐上，我公司再将款转给梁中杰。”的说法，没有任何事实依据，完全是被告自己的说法，被告也没有提供相应证据证明。我与被告安徽四环置业开发有限公司签订的房屋买卖合同，双方主体适格，内容合法，且被告给我出具了购房款收据，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，符合合同生效条件，因此原被告双方签订的房屋买卖合同为有效合同，根本不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，依法不能成立，请求依法驳回反诉人的无理反诉请求，本案的反诉费用由反诉人承担。
经审理查明：2012年6月11日，原告何德法与被告安徽四环置业开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为1-1702，合同约定原告何德法购买被告开发的“四环世纪大夏第1幢17层1702号房”，建筑面积116.21平方米，每平方米1721.03元，总金额200000元。付款方式为2012年6月11日一次性付款200000元，房屋交付期限为2012年12月31日前，合同约定出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2012年6月12日，被告给原告出具了购房款收据。后被告又与案外人李某就该1702号房屋签订房屋销售合同，于2012年6月26日给李某出具购房发票，2012年7月10日开具契税完税证明，并于2012年7月12日将该在建工程抵押登记在李某、王素云名下。后被告未能在合同约定期限内向原告交付该房屋，原被告双方协商未果，为此原告何德法起诉来院，请求依法判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同，由被告退还收取原告的购房款200000元，并承担违约责任，支付违约金36000元（至2013年6月30日，以后违约金另计），判令被告赔偿原告经济损失200000元。本案诉讼费由被告承担。
审理中，被告安徽四环置业开发有限公司提起反诉称“本案房屋买卖合同是为了规避法律对借款高利息的限制，以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，实际是案外人梁中杰向原告何德法借款，”并申请追加梁中杰为第三人。请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效，由被反诉人承担本案的一切诉讼费用。本院经审查，被告安徽四环置业开发有限公司未能提供梁中杰与本案有利害关系的相关证据，依法驳回了被告追加梁中杰为第三人参加诉讼的申请。
上述事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、被告的商品房销售许可证、收款收据、太和县房地产市场监理处出具的情况说明、被告给李标出具的购房款发票、被告的营业执照、机构代码证、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告何德法与被告安徽四环置业开发有限公司签订的商品房买卖合同，主体适格、内容合法，系双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方均应严格遵守和履行。原告何德法已按照合同约定向被告支付了全部购房款200000元，不存在违约行为。但被告安徽四环置业开发有限公司与原告何德法签订商品房买卖合同后，又将上述1702号房屋出卖给第三人李某，并办理了抵押登记，致使原告何德法不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故原告何德法要求解除合同、返还购房款200000元诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告赔偿经济损失200000元的诉讼请求，根据《合同法》和《民法通则》的有关规定，解除合同和赔偿损失并存，不能取得标的物的买受人有权依据有效合同的违约责任追究出卖人的违约责任，在约定违约金不足以弥补损失时还可以要求出卖人承担其他损失，本案中原被告签订房屋买卖合同后，被告又以高出原合同价款204845元的金额将该房屋出售给第三人，第一个合同签订后房价上涨的部分204845元，应当是第一个合同买受人在合同实际履行情形下的可得利益，但由于二次买卖而无法获得，这一可得利益损失应当是不能取得该标的物所有权的买受人的损失数额，原告要求被告赔偿经济损失200000元的诉讼请求没有超出实际损失，依法应予支持。原告在请求赔偿损失的同时又要求被告支付违约金36000元无法律依据，本院不予支持。
被告辩称“本案房屋买卖合同关系不真实，本案实际上是借款合同纠纷，是案外人梁中杰向原告何德法借款200万元，月利率6%，根据其二人要求由被告提供担保，但办理借款手续时，为了逃避民间借款利息不得超过银行利息的4倍，超过部分不受法律保护这一规定，三方约定由原被告订立了10套房屋的买卖合同”，但被告对此辩称仅有被告法定代表人李超的陈述，被告提供的其他证据及证人证言不能证明梁中杰与原告之间存在借贷关系，因此被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。
被告反诉称原、被告之间名为房屋买卖合同，实为借款合同，案外人梁中杰向被反诉人何德法借款，借款数额为200万元，月利率6%，双方是为了规避法律对高息的限制，为了规避法律而由原被告签订的房屋买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的，本案房屋买卖合同属无效合同，因此请求法院依法判决确认反诉人与被反诉人于2012年6月11日订立的商品房买卖合同无效，但被告对此反诉亦未提供相应证据证明，因此被告的该反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十五条的规定，判决如下：
一、解除原告何德法与被告安徽四环置业开发有限公司于2012年6月11日签订的关于购买“四环世纪大夏第1幢17层1702号房屋”，的商品房买卖合同；
二、被告安徽四环置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何德法返还已付购房款200000元，并赔偿原告经济损失200000元；
三、驳回原告何德法的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7840元，保全费1520元，合计9360元，由被告安徽四环置业开发有限公司负担8760元，原告何德法负担600元。反诉费50元，由被告安徽四环置业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 刘松梅
审 判 员 徐功法
人民陪审员 张燕舞
二〇一四年一月十日
书 记 员 高曼莉
附与本案引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。