南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)崇民初字第00738号
原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会，住所地南通市崇川区曹公祠七组。
负责人查剑，主任。
委托代理人周玉华，江苏通南律师事务所律师。
被告冯为民，南通市崇川区三羊开泰酒店经营者。
委托代理人王建勋，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。
被告马青。
原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会（以下简称曹公祠社区居委会）与被告冯为民、马青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周玉华、被告冯为民及其委托代理人王建勋到庭参加诉讼，被告马青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告曹公祠社区居委会诉称，2009年3月8日，原告与被告冯为民签订租赁合同书一份（合同编号F0030906），将位于曹公祠二组，城山路临街二、三层房屋（含两侧楼道及四楼附房）出租给被告冯为民经营餐饮，合同约定：租用期限暂定六年，自2009年3月8日至2015年5月7日止（含60天装修期），如需续订合同或终止合同，应提前两个月书面通知，经双方协商后可续订或终止。租金第一年16万元，第二年起每年20万元，按照先交房租后使用的原则，每年分两次交清，分别于每半年的第一周内支付半年租金，合同签订之日付清半年租金80000元，合同还约定，租赁房屋后院做餐厅停车专用，原告有权视情况酌情考虑其他租赁户使用。关于违约责任，合同约定：承租人逾期支付租金的，过期按月欠交款的10%加付违约金，同时原告有权视情况随时收回使用权，由此造成的任何经济损失，由被告冯为民负责。合同签订后，原告按约将房屋交付被告冯为民使用，被告冯为民于2009年3月9日支付了第一个租赁年度上半年的租金8万元，此后经常拖欠租金至2015年5月7日，尚欠房租20万元。自2014年10月9日至今，被告冯为民停止经营，并将房屋一直闲置。鉴于被告冯为民的违约行为，原告多次向被告冯为民催要租金并于2014年12月9日、22日分别向被告冯为民寄送了催缴房租通知书、解除合同通知书，但被告拒不支付租金，也未返还房屋。近期，原告还发现被告冯为民将房屋后院场地出租给他人经营洗车场，将房屋北侧底层的楼道房屋转租给被告马青经营拉面生意。被告冯为民与被告马青于2014年8月1日签订租赁协议，转租合同期限自2014年9月1日起至2016年8月31日止，年租金为45500元。被告冯为民与马青签订的租赁协议约定的租赁期限超出了原告与被告冯为民之间合同的租赁期限，超出部分应为无效。现原告诉至本院，请求：一、判令被告冯为民向原告返还其承租的坐落于南通市××××组，城山路临街店面二层、三层楼房（含两侧楼道及四楼附房）；二、判令被告马青向原告返还坐落于南通市崇川区曹公祠二组、城山路临街店面房底层北侧楼道房屋，被告冯为民对此承担连带责任；三、判令被告冯为民向原告支付房屋租金或房屋占有使用费人民币20万元；四、判令被告冯为民自2015年5月8日起至其返还房屋之日为止，按照547.95元/日的标准向原告赔偿损失；五、判令被告马青自2015年5月8日起至其返还房屋之日为止，按照124.66元/日的标准向原告赔偿损失，被告冯为民对此承担连带责任；六、判令被告冯为民向原告支付违约金人民币1万元。
被告冯为民辩称，一、被告一直同意就诉争的房屋返还给原告。二、关于原告诉请的支付房屋租金或者占用费20万元的请求，由于原告方租赁给被告的房屋系违法建筑，以及当时提供的房屋的用电设施不符合要求，从而给被告造成了损失，该损失应当从原告方主张的租金或者房屋使用费中扣除。三、被告从事饭店经营，经原告同意对所承租的房屋进行了装璜，总计装璜设施170万元，在租赁协议履行期间被告曾就饭店转让事宜和他人达成合意，但因原告房屋系违法建筑无法申请证照，多次转让未果，造成被告既得利益损失以及饭店空置至今，作为原告方在明知被告因消防问题导致饭店空置无法经营，也无法申领相关证照，理应及时收回房屋，因空置而造成的损失应属于原告的过错自行扩大的损失，该损失应由原告承担。
综上，由于原告与被告所签订的租赁协议时明知系违章建筑，仍然将该房屋出租给被告，因此给被告造成的损失原告方应承担。同时考虑到被告就该房屋的装璜已花费170多万元，该装璜设施均附属在房屋上，其装璜的行为均得到原告方的同意，因此原告方在收回该房屋时就被告装璜的相关的损失应当由原告方承担，并以此来抵充房屋的租金或者使用费。
被告马青未到庭应诉答辩。
经审理查明，2009年3月8日，原告与被告冯为民签订租赁合同书一份（合同编号F0030906），将位于曹公祠二组，城山路临街二、三层房屋（含两侧楼道及四楼附房）出租给被告冯为民经营餐饮，合同约定：租用期限暂定六年，自2009年3月8日至2015年5月7日（含60天装修时间），如需续订合同或终止合同，应提前两个月书面通知，经双方协商后可续订或终止。房屋租金为第一年16万元，第二年起每年20万元，按照先交房租后使用的原则，每年分两次交清，分别于每半年的第一周内支付半年租金，合同签订之日付清半年租金80000元。合同还约定，租赁房屋后院做餐厅停车专用，原告有权视情况酌情考虑其他租赁户使用。关于违约责任，合同约定：承租人逾期支付租金的，过期按月欠交款的10%加付违约金，同时原告有权视情况随时收回使用权，由此造成的任何经济损失，由被告冯为民负责。合同签订后，原告按约将房屋交付被告冯为民使用。但被告未能及时足额支付房租，原告于2014年12月9日向被告冯为民寄送催收房租通知书，要求被告必须在2014年12月20日前向原告支付2014年5月8日至2014年11月7日的租金10万元及2014年11月8日至2015年5月7日的租金10万元。鉴于被告的违约行为，原告决定解除房屋续租合同。2014年12月22日向被告冯为民寄送解除合同通知书，决定解除2009年3月8日双方签订的房屋租赁合同。后被告未能支付，也未返回房屋，至2015年5月7日，被告冯为民尚欠房租20万元。
2014年8月1日，被告冯为民与被告马青签订租赁协议一份，约定被告冯为民坐落于南通市××××组，城山路临街店面房北侧底层的楼道房屋出租给被告马青。合同约定的租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日，租金为45500元/年。
2015年4月13日，原告向被告马青寄送返还房屋通知书一份，该通知书载明原告对两被告签订的租赁协议不予认可，该租赁协议中转租期限超过剩余租赁期限（2015年5月7日）的部分无效，要求被告马青于2015年5月7日前将其承租的房屋返还原告。
诉讼中，原告未能提供案涉房屋的建设工程许可证及产权证明。
上述事实，有房屋租赁合同、催收房租通知书及EMS详单、解除合同通知书及EMS详单、租赁协议、返还房屋通知书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，原告曹公祠社区居委会与被告冯为民2009年签订的租赁合同书是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告作为出租方，并未提供案涉房屋的建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。租赁合同无效，原告有权要求被告返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告所欠的20万元房屋占有使用费亦无异议，对原告要求被告返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。2015年5月8日后，被告冯为民仍应当按照原租赁合同的约定20万元/年支付房屋占有使用费至返还房屋时止。
本案的争议焦点二为，被告冯为民与马青之间租赁协议的效力如何认定。由于被告冯为民与原告所签订的租赁合同无效，两被告之间的合同同样无效，原告有权要求被告马青返还房屋，被告冯为民应当对被告马青返还房屋承担连带责任。对原告要求被告马青按照124.66元/日的标准支付占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。
原告与被告冯为民签订的房屋租赁合同无效，原告要求被告冯为民支付违约金1万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对被告冯为民辩称的因案涉房屋系违法建筑导致其无法转让、装修损失以及因供电问题导致的损失，被告可另行向原告主张赔偿。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告冯为民于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南通市崇川区曹公祠二组，城山路临街二、三层房屋（含两侧楼道及四楼附房）返还给原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会。
二、被告马青于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南通市崇川区曹公祠二组，城山路临街店面房底层北侧楼道房屋返还原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会，被告冯为民对上述房屋的返还负连带责任。
三、被告冯为民于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会房屋占有使用费人民币20万元。
四、被告冯为民于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会房屋占有使用费（自2015年5月8日起至实际返还房屋之日止，按照20万元/年标准支付）。
五、驳回原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4450元，公告费300元，合计4750元，由原告南通市崇川区狼山镇街道曹公祠社区居委会负担230元，被告冯为民负担4520（被告应履行部分原告已预交，被告在履行上述付款义务时与原告一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费4450元(该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。
审 判 长 曹卫华
代理审判员 周继鹏
人民陪审员 马 莉
二〇一五年十一月九日
书 记 员 陈枫茜