陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕民终100号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西华阳实业有限公司。住所地:陕西省西安市科技路48号。
法定代表人：高民权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛江明，陕西乐友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘琳，陕西乐友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高军会，男，汉族。
委托诉讼代理人：王金明，合阳县职工法律维权中心主任。
上诉人陕西华阳实业有限公司（以下简称华阳公司）因与被上诉人高军会租赁合同纠纷一案，不服渭南市中级人民法院（2016）陕05民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华阳公司委托诉讼代理人薛江明、刘琳，被上诉人高会军及其委托诉讼代理人王金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华阳公司上诉请求：1.依法撤销（2016）陕05民初107号民事判决第一项、第四项；2.依法变更（2016）陕05民初107号民事判决第二项为：原告（反诉被告）高军会支付被告（反诉原告）华阳公司代付原告应付员工工资及供货商款项共计769095.49元；3.依法判令原告（反诉被告）高军会支付租金120.3万元，二层房屋占用费53.3万元，违约金30万元。事实与理由：（一）原审法院认为上诉人出租的酒店消防设施不合格而构成违约没有任何事实依据。原审法院完全忽略了上诉人出租给被上诉人的合阳国贸大酒店，早在2005年就已经取得了《建筑工程消防验收意见书》，被上诉人承租后也于2012年8月16日取得了《公众聚集场所可投入使用、营业前消防安全检验合格证》的客观事实，仅以消防部门消防监督检查时于2013年5月2日下发的一份《临时查封决定书》，就主观断定上诉人出租酒店的主体结构设计不符合消防法等法律法规的规定而违约。（二）被上诉人是否正常营业都应当按照合同约定支付租金，原审法院认定被上诉人已经足额支付了租金没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同》约定免收装修期间4个月的租金，超出免租期后的租金，上诉人并没有明确表示放弃；被上诉人在上诉人催交租金时出具的保证是一个单方行为，内容上根本没有变更租金交付时间的意思表示。原审法院据此得出上诉人同意被上诉人变更租金的起算时间，完全没有法律依据。酒店是否正常营业完全是由经营者自己全权负责，与出租人没有任何关系。从被上诉人向上诉人出具的多份书面保证书内容不难看出，不能正常营业完全是被上诉人自己原因造成。故不论酒店是否营业，被上诉人都应按约定支付租金。（三）酒店被临时查封不是上诉人原因造成，所谓查封期间的损失没有事实依据，也不应当由上诉人承担。消防机构向被上诉人送达《临时查封决定书》后，被上诉人没有采取任何整改措施，而是放任损失产生。特别是拖欠大量员工工资和供货商货款后，不积极筹资，而是“跑路”、失联，成为当地社会不稳定因素。上诉人在当地政府维稳政策的要求下，对被上诉人的装修进行评估，全额支付了被上诉人应付员工工资和水电费，对供应商货款按照80%比例予以支付。对上诉人支付的费用，属于无因管理之债，被上诉人应全额清偿。（四）被上诉人将酒店二层转租他人经营，导致上诉人不能收回房屋，应当支付转租期间的房屋占用费。被上诉人未经上诉人同意擅自将酒店二楼转租（转包）他人经营，从转租（转包）合同内容看，承包人李亚杰自己投入资金装修二层房屋作为KTV场所经营至今，一方面说明上诉人出租的酒店主体上是符合消防设计规范的，另一方面他们之间的承包合同也是有效的。上诉人不是该合同相对方，无法直接要求承包人腾交房屋，而被上诉人又采取放任态度。由于被上诉人不按约定履行租赁合同，逾期支付租金导致合同解除，又因为被上诉人原因导致上诉人至今不能收回二层房屋，故二层房屋的占用费应由被上诉人支付。
高军会辩称，（一）原审法院认定华阳公司构成合同违约，事实认定清楚，判决结果正确。1、合同约定华阳公司为其提供的酒店应符合设施设备合格，证照齐全，正常使用。造成合同无法履行和停业的原因完全是华阳公司不履行合同约定，提供的租赁房屋存在重大消防安全隐患。对此，华阳公司存在重大违约和过错，给其造成巨大的装修和经营损失，应当依法予以赔偿。2、虽然华阳公司2005年至2012年8月16日两次得到消防部门的验收许可，却不能说明该酒店疏散通道、安全出口数量符合消防安全验收标准。消防部门勒令停业整顿后，其多次找华阳公司交涉，华阳公司无动于衷。故造成酒店无法经营的原因及违约责任全部在华阳公司一方。（二）酒店查封整改期间给其造成的损失应由华阳公司承担，一审判决合情、合理、合法。华阳公司代其付清员工工资、电费、供货商货款769095.49元情况属实，其予以认可。但该款包括2013年5月2日至同年6月13日消防部门查封期间其所欠员工工资、电费177834.35元，一审判决将177834.35元从代付的款项中扣减并无不妥。（三）华阳公司上诉请求其支付租金120.3万元、二层房屋占用费53.3万元，违约金30万元，无任何事实和法律依据。1、酒店装修是有延期，但延期的原因除其改变装修设计拆除原装饰重新整改外，主要原因是华阳公司迟迟不能取得消防验收营业许可，导致酒店无法经营。2012年8月16日该酒店消防验收合格，却在2013年5月2日又被勒令停业。其在经营期间按每月10万元已向华阳公司交清了租金94万元。华阳公司主张的120.3万元租金是在消防未验收，酒店未开业，华阳公司违约，单方终止合同情况下形成的。租金的计算应以消防验收合格为生效条件计算，华阳公司主张120.3万元租金没有事实和法律依据。2、二楼房屋占用费应由华阳公司自行收取，与其无关。其在承包经营期间将二层房屋转租给李亚杰经营KTV使用属实。但在2013年6月13日其承包合同被华阳公司终止收回房屋，收回的范围包括二楼，二楼房屋权利自此转移给华阳公司管理。其在承包期除收取李亚杰一个季度的租金外，再未管理、使用收取分文租金。合同终止后的租金应由华阳公司自行主张收取，与其无关。3、租赁合同的违约责任完全在华阳公司一方，华阳公司主张违约金毫无根据。华阳公司是导致合同无法继续履行的违约方，对此负有全部过错。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律的当，判决结果正确，应予维持，请求二审法院驳回华阳公司的上诉请求。
高军会向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告订立的租赁合同；2.判令被告支付原告违约金30万元；3.判令被告赔偿原告酒店租赁期间装修及购置餐厅厨房设备等费用362万元及资金占用费60万元；4.判令被告赔偿原告因消防整改查封期间停业损失117.6万元。其中员工工资49.2万元，厨师工资42万元，电费12万元，伙食费14.4万元；5.诉讼费用由被告承担。
华阳公司提出反诉请求：判令高军会清偿租金120.3万元、清偿代付员工工资及供货商货款769095.49元、承担财务人员工资38700元、支付二楼房屋占用费53.3万元、支付违约金30万元。
一审法院认定事实：2011年4月26日，原、被告双方签订《酒店租赁合同书》。约定被告华阳公司将位于合阳县城黄河路41号国贸大酒店二至五楼承租给原告高军会使用经营，被告为原告提供该酒店达到消防设施设备合格、证照齐全，能正常使用。酒店租赁期限为五年，租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。其中2011年5月1日至8月31日为酒店装修期。在装修期间不计承租费用。每月租金10万元。同时在违约条款中约定，任何一方单方取消、中断合同，违约方向对方支付三十万元的违约金，并赔偿因违约造成的损失。承租方未按时向出租方支付所有应付款项，属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向出租方支付所欠款10%违约金，超过十日出租方有权以书面通知的方式立即解除合同。租赁合同签订后，原告高军会即组织资金对承租酒店进行了装修，总计投入资金350余万元。该酒店于2012年7月底装修完工后即开始营业。
同时查明，2005年5月4日、2012年8月16日国贸大酒店经合阳县消防部门先后两次分别验收合格。2013年5月2日合阳县公安局消防大队以“疏散通道、安全出口数量不足、不具备安全疏散条件”为由将国贸大酒店查封。2013年6月13日被告华阳公司给原告送达了《解除合同通知书》，内容为：“高军会先生：按照你与我公司于2011年4月26日签订的《酒店租赁合同》的约定，你每季度应当支付酒店租金叁拾万元整，但截至2013年6月12日，你已累计拖欠租金达百万元之多，严重违反合同约定，已构成违约，给我公司造成了巨大的经济损失。依照《酒店租赁合同》第九条第二款的约定，我公司有权解除合同，追究你的违约责任。现我公司为了防止损失扩大，依据你本人的承诺及合同约定，研究决定：1.立即解除你与我公司于2011年4月26日签订的《酒店租赁合同》;2.收回出租给你的合阳国贸大酒店二到五层；3.协商解决违约损失事宜。本通知立即生效”。2013年6月24日，被告华阳公司委托西安建华资产评估有限责任公司对原告承租酒店二至五楼装修及购置设备等进行了评估。2013年7月10日西安建华资产评估有限公司作出西建华评报字（2013）116号评估报告，结论为：合阳县国贸大酒店的装修和设备所表现的价值为2025888元。评估报告作出后，原告不服，认为该评估报告系被告单方委托鉴定评估，其价值低于实际投资，且报告中遗漏了部分厨房设备购置物品和项目，作价过低，不能作为原告酒店装修实际投资依据。一审法院审理期间，原告高军会申请重新评估，2015年3月31日一审法院委托陕西精诚资产评估有限责任公司重新进行评估。2015年7月2日，陕西精诚资产评估有限责任公司作出陕精诚评报字（2015）第023号评估报告，结论为：至2013年6月13日，合阳国贸大酒店装修、设备、购买的相关物品市场价值2812600元。
另查明，2013年8月8日，合阳县政府信访联席会议办公室对合阳国贸大酒店员工信访及欠款问题形成《会议纪要》。根据《会议纪要》精神，被告已代原告支付国贸大酒店人工工资、电费及材料款等769095.49元，其中被告代原告支付国贸大酒店2013年5月2日以后人工工资、电费等177834.35元。
经庭审调查，高军会认为原审判决认定事实部分陕西精诚资产评估有限责任公司的评估报告中基准日应从消防部门临时查封决定书出具之日即2013年5月2日计算，而不应从华阳公司解除合同之日即2013年6月13日计算，鉴定报告多算了41天的折旧费，对原审判决其余认定的事实无异议。华阳公司认为原审判决认定高军会租赁期间投入350余万元，证据不足；认定该酒店装修完毕后就开始营业与高军会给华阳公司的书面保证中的内容不一致；消防部门只是查封了酒店的三、四、五层，二层正常营业，酒店并非全部查封；原审认定事实缺少高军会向华阳公司出具的7份保证书的事实。华阳公司对其余认定事实无异议。关于华阳公司请求清偿代付员工工资及供货商货款769095.49元，因高军会对此无异议，对该事实予以确认。
还查明，本案华阳公司于2013年6月13日向高军会送达了解除合同通知书，鉴定机构根据一审法院委托将鉴定基准日确定为2013年6月13日，且高军会庭审中认可合同自该日解除，本次查明事实与一审法院原判决认定相同。原判决认定高军会租赁期间的投入350余万元系根据鉴定报告中的“重置全价”来认定，本次审理中，华阳公司并未对鉴定报告提出异议，本次查明事实与一审法院原判决认定相同。关于开始营业的时间，根据2012年7月16日高军会给华阳公司的书面保证，可以认定该酒店于2012年7月底装修完工后即开始营业。关于查封的范围：根据消防部门“查封决定书”，应认定对合阳县国贸大酒店第三、四、五层进行了查封。
2011年4月26日，高军会与华阳公司签订《酒店租赁合同书》，其中合同第四条约定，甲方（华阳公司）向乙方（高军会）派出一名财务人员，监督乙方的经营，甲方派出的财务人员享受同乙方同等的劳保待遇，财务人员工资、办公住宿由乙方负担，月薪1800元。高军会在承包期间共计向华阳公司缴纳租金等费用计94万元，其中2012年9月15日、2012年12月5日，缴纳管理费38000元。2013年5月2日合阳县公安局消防大队以“疏散通道、安全出口数量不足、不具备安全疏散条件”为由将国贸大酒店三、四、五层进行了查封。
再查明，高军会于2011年元月1日与案外人李亚杰签订了一份承包合同，约定高军会将国贸酒店二楼承包给李亚杰经营，期限为2011年元月1日—2016年12月31日，合同有效期内承包费用为每年度15万元。高军会曾于2011年4月26日、2011年11月17日、2012年3月21日、2012年6月2日、2012年7月13日、2012年7月16日，因装修等问题分别向华阳公司出具书面保证，保证开业的时间，其中2012年7月16日出具的书面保证承诺酒店于2012年7月27日前开业。在酒店被消防部门查封后，高军会又于2013年5月30日向华阳兴公司出具书面保证，保证酒店在一个月内正常运转。
一审法院认为，双方当事人签订的《酒店租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同。因2013年6月13日，华阳公司给高军会送达了《解除合同通知书》，高军会在庭审中也明确表示同意自该日解除合同，故自该日起双方之间的合同已经解除，本案应以2013年6月13日作为评估的基准日，高军会主张应以2013年5月2日作为基准日，鉴定报告给其多算41天的折旧费的理由不能成立，其要求解除双方之间合同的请求也不予支持。
关于双方在履约过程中哪一方存在违约的问题。2005年4月，消防部门仅是对装饰改造工程进行了验收，消防部门验收意见认为符合相关规范，同意交付使用。2012年8月16日消防部门出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》只是对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械排烟系统、消火栓、灭火器、安全出口标志、安全疏散标志、消防应急灯进行了检查，颁发了“消防安全检查合格证”，而2013年5月2日消防部门出具的“临时查封决定书”系对疏散通道、安全出口数量进行检查，认为疏散通道、安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件，消防部门采取了查封措施。由此可见，两次检查的范围有所不同，华阳公司虽然在2013年6月13日在解除合同通知书以高军会累计拖欠租金达百万元之多，给其造成损失为由解除合同，但造成酒店不能经营的根本原因从“临时查封决定书”不难看出，系因该酒店本身的主体结构设计不符合消防法等法律法规规定所致，并非高军会对酒店装饰改造行为所产生的后果。高军会虽于2013年5月30日向华阳公司出具书面保证，承诺酒店在一个月内正常运转，但实际上酒店自身主体结构在不符合消防法等法律法规规定的情况下，以高军会自身能力也无法解决，双方签订的租赁合同实际无法履行。根据双方签订合同第一条2项之约定，华阳公司未能提供合格的消防设施已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方签订的合同已经解除，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除的违约责任并不表现为支付违约金形式，故对高军会请求华阳公司支付违约金的请求依法不予支持，但对给高军会造成的损失，华阳公司应予赔偿。依据陕西精诚资产评估有限责任公司陕精诚评报字（2015）第023号评估报告结论，被告应赔偿原告合阳国贸大酒店装修、设备、购买的相关物品剩余价值2812600元。
关于高军会是否拖欠租金及是否应承担财务人员工资的问题。双方签订的酒店租赁合同虽约定租赁期限为五年，自2011年9月1日至2016年8月31日，但从华阳公司提供的高军会于2012年7月16日给其出具的书面保证中承诺酒店于2012年7月27日前开业，无证据证明华阳公司当时对此提出异议，故应认定双方就租赁费的起算时间进行了变更，租金应从2012年8月1日起算，至酒店于2013年5月2日被消防部门查封，高军会实际经营9个月零2天，华阳公司认可高军会已向其缴纳94万余元（其中管理费38000元），根据双方租赁合同的约定，高军会已足额缴纳了酒店经营期间的租金，不存在拖欠租金的事实，故对华阳公司要求高军会清偿租金120.3万元及支付违约金的请求不予支持。高军会主张其中缴纳给华阳公司的管理费即为支付的财务人员工资，结合华阳公司给高军会出具的缴费票据（其中两份票据显示为缴纳的管理费38000元，其余票据均为缴纳的承包金），应认定所缴纳的管理费即为支付的财务人员工资，对华阳公司关于高军会应承担财务人员工资的请求也不予支持。
关于华阳公司请求高军会支付清偿代付员工工资及供货商货款769095.49元，高军会对此不持异议，高军会应向华阳公司支付。但该部分款项中包含了查封之日即自2013年5月2日至合同解除之日人工工资、电费等177834.35元，该费用因系消防设施不符合要求给高军会造成的损失，应由华阳公司负担。两项折抵后，高军会实际应清偿华阳公司代付员工工资及供货商货款计591261.14元（769095.49元-177834.35元）。
关于华阳公司请求高军会支付二楼房屋资金占用费的问题。虽然高军会于2011年元月将酒店二楼转包给案外人李亚杰经营，但2013年6月13日，华阳公司已将包含该二楼在内的所有租赁楼层的租赁合同予以解除，且华阳公司也不能提供证据证明自合同解除后高军会存在仍收取二楼租金的事实；另外，双方之间该纠纷也与本案不属同一法律关系。故对华阳公司的该项请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百五十一条之规定，遂判决：一、由被告（反诉原告）华阳公司赔偿原告（反诉被告）高军会损失2812600元；二、由原告（反诉被告）高军会支付被告（反诉原告）华阳公司清偿华阳公司代付员工工资及供货商货款591261.14元；三、驳回原告（反诉被告）高军会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）华阳公司的其他反诉请求。以上给付义务限本判决生效后15日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费51480元，高军会负担26057元，华阳公司负担25423元。反诉费15181元，高军会负担3400元，华阳公司负担11781元。鉴定费19200元，高军会负担9200元，华阳公司负担10000元。
本院二审中，当事人均未提交新证据。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院二审另查明，陕西省韩城市人民法院于2011年4月18日对华阳公司诉高军会承包合同纠纷一案作出（2010）韩民初字第1029号民事判决书，该判决为生效判决。判决书认定以下事实：2005年12月16日，华阳公司与高军会签订《酒店承包合同》，将案涉酒店承包给高军会经营，承包期限自2006年2月1日起至2012年1月31日止。2010年下半年，高军会称因酒店的消防设施不健全、（装修）陈旧等原因，在未依照合同约定征得华阳公司书面同意的情况下即对酒店进行停业装修。装修过程中因高军会资金紧张，装修工作被迫中断，酒店不能正常营业。自2010年8月以来不能按照合同约定向华阳公司缴纳酒店承包费用，经华阳公司多次催要，截至2010年11月高军会共拖欠承包费38.8万元，华阳公司诉至法院，2010年12月3日华阳公司以邮政特快专递的形式向高军会送达了《解除合同通知书》，要求解除合同并交回酒店及相关手续。2010年12月7日高军会收到该通知。后在案件审理中，高军会补交承包费20万元，下欠承包费18.8万元再未支付。庭审中高军会对自己的违约事实予以认可。该院审理后遂判决：高军会向华阳公司交还所承包的位于合阳县黄河路41号的国贸酒店，支付华阳公司拖欠的承包费38.8万元（含诉讼中高军会补交的承包费20万元）及违约金20万元。
2011年4月26日，高军会与华阳公司签订了本案所涉《酒店租赁合同》。同日，高军会、刘朝辉向华阳公司出具书面保证，载明：1、2005年12月16日签订的合同作废，按新签合同执行。2、高军会截止2011年4月底欠原承租费捌万捌仟元必须按2011年11月底之前交清。3、壹拾万元保证金必须在2011年12月底前一次性交清。4、按季交款从2012年9月1号执行（即按合同执行），但每月壹拾万元承租费必须按时交清。5、装修必须一次完成，中途如有变故、停业，本人自愿放弃合阳酒店承租权。并不提任何补偿条件，所装部分全部归甲方。6、以上各条完全同意，否则，视为乙方违约，同意按新合同执行。
2011年11月17日，高军会出具书面保证载明：合阳国贸大酒店在2012年元月一日前开业，如中途有变故，以前所有装修无偿归甲方所有，同时乙方自动放弃酒店承包权，且不提任何条件，
2012年3月21日高军会出具书面保证载明：合阳国贸大酒店2012年4月10以前装修全面开工，5月份开业，如中途再有变故，以前所有装修无偿归甲方，同时乙方自动放弃酒店承包权，且不提任何条件。
2012年6月2日高军会出具书面保证载明：国贸大酒店在6月20日前开业，否则我自愿放弃承包权，不提任何条件，装修无偿归甲方所有。
2012年7月13日高军会出具书面保证载明：高军会保证合阳国贸大酒店在2012年7月27日前正式开业，否则我自愿放弃承包权，由甲方任其处理。
2012年7月16日高军会出具书面保证载明：高军会、刘朝辉合阳国贸大酒店2012年7月27日前必须开业，如不能按时开业，愿接受华阳公司任意处罚。另外，所欠承包费每月多交叁万元整。
2013年5月30日，高军会又出具书面保证载明：经过协商再给我一个月时间（5.30-6.30）保证正常运转，包括餐厅，否则停止承包，一切按合同执行（由甲方任意处理）。
本院认为，本案的焦点问题：一、2013年5月2日酒店被临时查封的原因由谁造成，原审判决认定酒店不能经营的根本原因在华阳公司是否正确；二、华阳公司主张高军会支付拖欠租金120.3万元能否成立；三、原审判决华阳公司承担高军会酒店查封期间的损失是否正确；四、华阳公司主张高军会支付转租期间房屋占用费及违约金能否成立。
关于2013年5月2日酒店被临时查封的原因由谁造成，酒店不能经营的根本原因是否在华阳公司的问题。经查，2013年5月2日消防部门出具的“临时查封决定书”系对酒店疏散通道、安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件，而采取的查封措施。虽然华阳公司称2005年4月和2012年8月16日消防部门对酒店消防验收均是合格，但是之前消防检查的范围及具体对象与本次检查不同，并不能以此证明2013年酒店消防设施符合规定。且酒店疏散通道、安全出口不足系因该酒店本身的主体结构设计不符合消防法等法律、法规规定所致，以高军会自身能力无法解决，导致双方签订的租赁合同实际无法履行。故华阳公司提供的酒店设施不合符消防法律法规要求，也违反了双方租赁合同约定的其提供的酒店应当消防设施设备合格，证照齐全，正常使用的义务，其对于酒店被查封负有责任。
《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此，交纳租金是承租人的主要合同义务。2013年6月13日华阳公司向高军会送达了《解除合同通知书》，以其已累计拖欠租金达百万元之多，严重违反合同约定，已构成违约为由，按照《酒店租赁合同》第九条第二款的约定，行使解除权，解除双方的《酒店租赁合同》。高军会对其拖欠租金的事实不持异议，一审法院也认定双方之间的租赁合同于2013年6月13日华阳公司向高军会发出《解除合同通知书》当日解除，故合同不能继续履行高军会也负有责任。一审判决认定合同不能继续履行的根本原因在华阳公司提供的消防设施不合格，并判令华阳公司赔偿高军会合阳国贸大酒店装修、设备、购买的相关物品剩余价值2812600元，有失偏颇，本院予以纠正。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，华阳公司及高军会对于酒店租赁合同的解除，不能继续履行均有违约行为，均应承担相应的责任。对于合阳国贸大酒店装修、设备、购买的相关物品剩余价值2812600元，考虑双方当事人的过错，结合装修、设备、相关物品华阳公司仍可利用等因素，应由高军会承担损失2812600元的30%即843780元，由华阳公司承担70%即1968820元为妥。
关于华阳公司主张高军会支付拖欠租金120.3万元的问题。据前所述，交纳租金是高军会的主要义务，双方《酒店租赁合同》第二条约定：2011年5月1日至2011年8月31日为装修期，装修期间不计承租费用。超出免租期后的租金，华阳公司并没有明确表示放弃，高军会应予支付。一审判决以高军会出具的书面保证中承诺酒店于2012年7月27日前开业，华阳公司当时对此未提出异议为由，进而认定双方就租赁费的起算时间进行了变更，对华阳公司主张的租金不予支持，没有事实及法律依据。从合同约定的装修期满后的2011年9月1日至一审认定的酒店营业时间2012年8月1日，共11个月，每月租金10万元，共计110万元。又考虑到高军会称其未能在合同约定的期限内正常开业系华阳公司一直未取得消防验收许可，消防设施装修未完成造成。对此，华阳公司虽予以否认，但酒店在2012年8月16日取得《公众聚集场所可投入使用、营业前消防安全检验合格证》是客观事实。故对于高军会租金的支付酌情减少四个月计40万元，高军会应支付华阳公司租金70万元。一审判决对华阳公司主张的租金全部未予支持有误，本院予以纠正，华阳公司该项上诉请求部分成立。
关于华阳公司应否承担高军会酒店查封期间损失的问题。华阳公司代高军会清偿员工工资及供货商货款769095.49元，高军会对此无异议，高军会应向华阳公司支付。但该部分款项中包含了查封之日即自2013年5月2日至合同解除之日人工工资、电费等177834.35元，该费用因系消防设施不符合要求给高军会造成的损失，一审判决由华阳公司负担该177834.35元。两项折抵后，判令高军会支付华阳公司代付员工工资及供货商货款591261.14元，并无不当。华阳公司该项上诉理由不能成立。
关于华阳公司主张高军会支付转租期间房屋占用费及违约金的问题。高军会于2011年元月将酒店二楼转包给案外人李亚杰经营，但2013年6月13日，华阳公司已将包含该二楼在内的所有租赁楼层的租赁合同予以解除，且因华阳公司也不能提供证据证明自合同解除后高军会仍在收取二楼租金。一审判决对华阳公司主张的高军会支付其转租期间房屋占用费，亦无不当。华阳公司可另行解决。另外，《酒店租赁合同》第九条第1项约定：“甲、乙任何一方单方面取消、中断合同，违约方应向对方支付叁拾万元的违约金。”因高军会并未有上述合同约定的行为，且本案双方当事人均存在违约行为，故对华阳公司该项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，华阳公司部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持渭南市中级人民法院（2016）陕05民初107号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更渭南市中级人民法院（2016）陕05民初107号民事判决第一项为：被告（反诉原告）陕西华阳实业有限公司在本判决生效后15日内赔偿原告（反诉被告）高军会损失1968820元；
三、原告（反诉被告）高军会在本判决生效后15日内支付被告（反诉原告）陕西华阳实业有限公司租金70万元；
四、上述判决款项折抵后，被告（反诉原告）陕西华阳实业有限公司在本判决生效后15日内赔偿原告（反诉被告）高军会损失677558.86元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费51480元，由高军会负担26057元，由陕西华阳实业有限公司负担25423元；反诉费15181元，由高军会负担4554.3元，由陕西华阳实业有限公司负担10626.7元。鉴定费19200元，由高军会负担9200元，由陕西华阳实业有限公司负担10000元。二审案件受理费46985元，由高军会负担14095.5元，由陕西华阳实业有限公司负担32889.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱玉红
代理审判员 刘育伟
代理审判员 滕欣燕
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 刘 敏