福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初16613号
原告：杨丽玲，女，1949年10月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陈红梅，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：商博雅，福建旭丰律师事务所实习律师。
被告：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路189号银行中心36楼，统一社会信用代码913502006120111226。
法定代表人：陈永栽，董事长。
委托诉讼代理人：陈长城，福建远大联盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈艳，福建远大联盟律师事务所律师。
原告杨丽玲与被告裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨丽玲的委托诉讼代理人陈红梅、商博雅，被告裕景公司的委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨丽玲向本院提出诉讼请求：1.裕景公司向杨丽玲支付逾期交房违约金559120.6元（合同约定的房屋总价款×260天×0.021%，从2015年9月30日计至2016年6月16日）；2.裕景公司向杨丽玲支付逾期办理产权登记违约金611346.1元（合同约定的房屋总价款×597天×0.01%，从2015年12月29日计至2017年8月17日）。事实和理由：2013年1月18日，杨丽玲与裕景公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨丽玲向裕景公司购买厦禾•裕景（北区）（二期）7#楼28层2801室房屋（以下简称讼争房屋），总价款为10240303.6元；裕景公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给杨丽玲，逾期交付的，应每日按已支付购房款万分之二点一的标准向杨丽玲支付违约金；裕景公司应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由裕景公司提供的资料交付杨丽玲；如因裕景公司原因，杨丽玲不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，裕景公司自逾期之日起每日按已付购房款的万分之一向杨丽玲支付违约金。合同签订后，杨丽玲依约支付了全部购房款，裕景公司却迟至2016年6月16日才将讼争房屋交付给杨丽玲使用，逾期交房达260天，致使杨丽玲对讼争房屋居住使用等合同权益受到严重损害。另外，裕景公司未依约履行办理房屋所有权初始预登记、提交资料等合同义务，致使杨丽玲直至2017年8月17日才取得讼争房屋权属证书，逾期达597天。裕景公司应按合同约定支付逾期交房及逾期办证违约金。
裕景公司辩称：一、关于逾期交房违约金。1.杨丽玲主张的逾期交房违约金过分高于其实际损失，请求法院依法予以减少，应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算较为合理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋造成的损失一般应认定为租金损失。据向中介机构询价及网站查询讼争房屋同地段同类房屋的月租金情况，杨丽玲主张的逾期交房违约金，已超过其实际损失的30%，故裕景公司有权请求法院依法予以适当减少。2.根据《商品房买卖合同》第八条及其附件《合同补充协议》的约定，合同履行过程中，如果遭遇不可抗力，或遇到重大技术问题、停水停电、发生昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，或遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工，则讼争房屋交付使用日期据实顺延，裕景公司无需承担逾期交房违约责任。因此，讼争房屋的交付日期应自合同约定的2015年9月30日起顺延，逾期交房违约金应自顺延后的交付日期次日起计算。3.讼争房屋已于2016年6月16日交付，逾期交房违约金应计算至2016年6月16日。二、关于逾期办证违约金。杨丽玲主张逾期办证违约金的起算日、截止日有误。《商品房买卖合同》第十四条及其附件《合同补充协议》约定，只有因裕景公司原因导致未如期取得权属证书，裕景公司才需承担责任。在裕景公司按产权登记机关要求提交相关资料并取得产权登记机关出具的商品房项目主收件单时，即视为裕景公司已经履行了初始预登记义务。逾期办证违约金的起算日应为商品房交付使用后180日的次日即2016年12月17日，截止日应为2017年7月6日。另，杨丽玲未如期取得房屋权属证书并未因此产生损失，请求依法对逾期办证违约金予以减少。
本院经审理认定事实如下：2013年1月18日，杨丽玲与裕景公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定杨丽玲向裕景公司购买位于厦门市思明区（二期）7#楼28层2801室房屋，该房屋系预售商品房，总金额为10240303.6元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：详见附件六补充协议第四条的约定。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.详见附件六补充协议第五条。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。
上述《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条“对本合同第七条买受人逾期付款违约责任的补充约定”约定：1.买受人逾期付款的违约责任：①买受人逾期付款（包括一次性付款及分期付款）不超过45日的，自本合同规定的付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；②若采用一次性付款方式的买受人逾期付款超过45日的，则出卖人有权解除合同，收回商品房，并要求买受人支付相当于本合同约定的商品房总价款3%的违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金……第五条“对本合同第八条交付条件与期限的补充约定”约定：1.不可抗力及其他导致交付期限顺延之情形：①本合同第八条所述之不可抗力，是指出卖人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。遭遇不可抗力时，本合同第八条约定之商品房交付期限据实予以顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任，但出卖人应于90日内以书面形式通知买受人。②若在本合同履行过程中，遇到重大技术问题、停水停电、遇到昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，以及遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日期据实顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任。但在前述情形下，出卖人应提供相关的证明文件予以证实，众所周知的原因除外。2.双方一致同意将本合同第八条第二款变更如下：若在规定日期内未达到上述条件的，则双方同意按本合同第九条出卖人逾期交房违约责任的约定处理。第九条“对本合同第十四条产权登记约定的补充约定”约定：1.初始预登记义务的履行：①买受人确认，在出卖人按产权登记机关要求提交相关资料并取得产权登记机关出具的商品房项目主件收件单时，即视为出卖人已经履行本合同第十四条约定的初始预登记义务。②双方一致同意，将本合同第十四条约定的出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的期限由“商品房交付使用后60日”变更为“商品房交付使用后120日”。2.《土地房屋权证》的代办及协助办理：①买受人采用一次性付款及分期付款方式支付购房款的，《土地房屋权证》由买受人自行办理。经出卖人同意的，亦可委托出卖人代为办理。②买受人采用按揭付款方式支付购房款的，买受人应在出卖人完成初始预登记后100日内委托出卖人代为办理《土地房屋权证》，并应向出卖人出具委托办理《土地房屋权证》所需的一切文件资料，结清面积差价款，且将相关费用或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人。……5.双方一致同意，将本合同第十四条约定的“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书”中的“90”日变更为“180日”。
上述《商品房买卖合同》及附件签订后，杨丽玲向裕景公司支付了讼争房屋的全部购房款。讼争房屋所在“厦禾*裕景（北区）（二期）6#-10#楼”建设工程于2015年12月31日通过消防验收，于2016年6月12日竣工验收合格。裕景公司于2016年6月16日向杨丽玲交付讼争房屋。
另查明，厦门市不动产登记中心于2017年7月6日向裕景公司出具项目初始登记受理凭证，2017年7月18日出具项目土地房屋权属登记通知书，通知厦禾*裕景（北区）（二期）（6#-10#楼及地下室）项目相关部分可办理分户登记及转移登记手续。2017年7月10日，裕景公司通知杨丽玲于2017年7月11日至2017年7月14日交接办理讼争房屋产权登记手续的相关材料。2017年8月17日，杨丽玲取得讼争房屋的不动产权证书。
本案中，双方当事人有争议的事实为：裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的天数。
裕景公司主张认为，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》之约定，讼争房屋所在厦禾*裕景（北区）（二期）项目可据实延期交房天数为237天。裕景公司提交以下证据：1.地图截图、竣工图、工程开工报审表、市政工程竣工验收报告、监理日志、工地例会会议纪要、说明，证明讼争房屋所在项目唯一通道于2014年6月3日开工建设，直至2015年5月28日竣工，该不可抗力因素影响施工车辆的进出，严重影响工程进度，进而导致讼争房屋所在项目工期顺延120天，但未明确具体日期。2.建设工程消防验收意见书两份、建设工程消防设计审核意见书两份、情况说明，证明消防主管机构进行消防验收时在原有消防设计之外另要求在阳台增设防烟前室，同时项目唯一通道未全线贯通致使需要增设消防回车场，因此导致讼争房屋所在项目增加施工时间30天，但未明确具体日期。3.公证书，证明在合同履行过程中发生马拉松赛事交通管制、九八贸洽会交通管制、高考和中考期间环境噪声污染控制、停水、停电情形。4.厦门市气象资料，证明在合同履行过程中发生降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气情形。5.厦门市第十九届职工技术比赛开幕新闻资讯、照片及关于2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会的通知、通报，证明厦门市第十九届职工技术比赛开幕、2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会在讼争项目场地举行。6.监理合同、监理日志，证明前述情形导致讼争房屋所在项目实际停工。
杨丽玲抗辩认为，裕景公司主张可以据实顺延交房日期的事由，缺乏事实与合同依据。对裕景公司提交的前述证据质证认为：1.地图截图、竣工图、工程开工报审表、市政工程竣工验收报告、监理日志、工地例会会议纪要、说明，并无证据证明通道封闭造成无法正常施工，不属于顺延交房的理由。2.建设工程消防验收意见书2份、建设工程消防设计审核意见书2份、情况说明，消防变更是裕景公司自身过错导致，不能作为顺延交房的理由。3.公证书，马拉松赛事、九八贸洽会、高考中考为厦门常规，每年均如期发生，并非不能预见，亦无证据证明会造成无法正常施工，不属于延期交房的理由。4.厦门市气象资料，裕景公司从未就不可抗力事件通知杨丽玲，双方合同约定的因不可抗力因素而据实顺延交房日期的条件并未成就。5.厦门市第十九届职工技术比赛开幕新闻资讯、照片及关于2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会的通知、通报，并无证据证明职工技术比赛等因素造成无法正常施工，不属于合同约定的延期交房事由。6.监理合同及监理日志，不能证明裕景公司主张的延期交房事由。
本院分析认为，《商品房买卖合同》第八条和附件六《合同补充协议》第五条对裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的事由进行了明确约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。依据该约定，本院对裕景公司的上述主张具体分析认定如下：1.裕景公司提交的第1组地图截图等证据，仅能证明厦门市厦禾路北侧支路道路工程于2014年6月1日申请开工建设，后于2015年5月28日工程竣工，未能证明该道路建设规划系发生于讼争合同签订后，属裕景公司不可预见之情形；另，在案证据也尚不足以证明该道路工程的施工对讼争房屋所在项目造成实际停工等影响，且裕景公司也未能明确主张抵扣120天的具体日期，故对裕景公司主张因此情形可顺延120天交付房屋，本院不予采纳。2.裕景公司提交的第2组建设工程消防验收意见书等证据，其中2015年11月12日厦门市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，明确评定讼争房屋所在项目工程消防验收不合格，并要求对消防车道、防烟楼梯间前室等二十余项问题进行整改，与裕景公司主张系因消防主管部门要求其在原设计之外增设工程及因前述通道施工问题导致整改的事实，并不相符；裕景公司也未就前述整改原因并非其过错所致，而属其不可预见、不能避免、不能克服的客观情况进行举证证明，且裕景公司也未能明确主张抵扣30天的具体日期，以及举证证明因整改导致的具体施工情况，故对其主张因消防工程施工要求顺延30天交付房屋，本院亦不予采纳。3.裕景公司提交的第3、4、5、6组证据，均出示原件，本院对其真实性均予以确认。公证书所涉内容为对互联网上的有关交通管制、环境噪声污染控制、停水停电等众所周知的信息进行证据保全。杨丽玲主张马拉松赛事交通管制、九八贸洽会交通管制、高考和中考期间环境噪声污染控制属于可预见的情形，不应作为裕景公司可据实顺延交付房屋的事由，但附件六《合同补充协议》第五条明确约定“遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日期据实顺延”，故对杨丽玲该项主张，本院不予采纳。裕景公司主张因厦门市第十九届职工技术比赛、2013年度全省建筑施工安全文明标准化示范工地现场观摩会在讼争项目场地举行，因此可顺延交房日期，但前述比赛、观摩会并不属于讼争合同约定的可据实顺延的情形，故对裕景公司该项主张，本院不予采纳。因此，本院认定厦门国际马拉松赛、九八国际投资贸易洽谈会、高考和中考期间严格控制环境噪声污染、停水、停电、天气原因均属于裕景公司可据实顺延交付房屋的事由。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，发生在合同签订后至合同约定交房期限2015年9月30日前的上述可顺延情形，依约可予以抵扣顺延，发生在经顺延后交房日期内的可顺延情形亦可再予以抵扣顺延，其余发生在合同签订前及已逾期交房后的情形，不可抵扣顺延。
如前分析，结合裕景公司提交的第3、4、6组证据，本院认定裕景公司可据实顺延交付房屋的天数为74天，裕景公司应于2015年12月13日前向杨丽玲交付讼争房屋。
综上，本院认为，杨丽玲与裕景公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。
一、关于逾期交房违约金。
如前分析认定，裕景公司应于2015年12月13日前向杨丽玲交付讼争房屋，但裕景公司迟至2016年6月16日才向杨丽玲交付讼争房屋，已构成逾期交房，应依约支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应自2015年12月14日起计至2016年6月16日止。
裕景公司抗辩认为逾期交房违约金应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算，故杨丽玲主张的逾期交房违约金标准过高，应予以调降；其该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据；讼争合同已明确约定逾期交房违约金的计算方法，裕景公司援引此规定，认为应以同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，与该规定明显不符；其次，杨丽玲因裕景公司逾期交房所造成的损失，应当充分考虑其对讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，裕景公司将杨丽玲的损失等同于租金损失，缺乏依据；再次，杨丽玲与裕景公司经自愿协商订立讼争合同，违约金条款的约定对双方当事人均具有约束力，讼争合同约定的杨丽玲逾期付款违约金和裕景公司逾期交房违约金的计算方法亦相同，双方当事人的违约责任对等。另，裕景公司作为开发商，因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期交房的情形已经依约免责，逾期交房违约金的计算方法是裕景公司在充分考虑工程进度、合同履行能力、逾期交房可能造成的损害后果等基础上确定的。
因此，根据讼争合同约定，逾期交房违约金应以杨丽玲已付购房款10240303.6元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2015年12月14日起计至2016年6月16日止，共计186天，即为10240303.6元×0.021%×186天=399986元。
二、关于逾期办证违约金。
根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，裕景公司负有协助杨丽玲办理权属登记的义务。《合同补充协议》第九条对《商品房买卖合同》第十四条产权登记约定的补充约定，系对主合同条款的补充，并未排除裕景公司办理权属初始登记及协助取得权属证书的主要义务，合法有效。
关于逾期办证违约金的起算时间。讼争房屋于2016年6月16日交付杨丽玲使用，裕景公司应于商品房交付使用后180日内即2016年12月13日前履行办证义务。裕景公司未于该日期前取得产权登记机关出具的商品房项目主件收件单，未依约履行协助办证义务，构成违约，依约应自2016年12月14日起每日按已付款的0.01%向杨丽玲支付违约金。杨丽玲主张裕景公司履行协助办证义务应自约定交房日期即2015年9月30日起算，在约定交房期限届满后至实际交房期间，买受人实际受到逾期交房和逾期办证双重损失，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金的截止时间。不动产登记机关已于2017年7月6日出具初始登记收件收据，裕景公司亦在合理时间内通知杨丽玲办理权属登记，应视为依约履行了协助办证义务，故逾期办证违约金宜计算至2017年7月6日。杨丽玲主张《合同补充协议》关于产权登记的补充约定是减轻出卖人责任、排除买受人主要权利的无效格式条款，应以《商品房买卖合同》的约定确定裕景公司履行协助办证义务的截止日期，本院不予采纳。
裕景公司抗辩违约金过分高于杨丽玲的实际损失，如上分析，裕景公司作为开发商，逾期办证违约金的计算方法是其在充分考虑合同履行能力的基础上确定的，且杨丽玲未能如期取得房屋权属证书的损失亦包含其对讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，裕景公司关于违约金过高的抗辩缺乏依据。
因此，裕景公司应向杨丽玲支付逾期协助办理权属证书违约金209926元（10240303.6元×0.01%×205天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告裕景兴业（厦门）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽玲逾期交房违约金399986元；
二、被告裕景兴业（厦门）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽玲逾期协助办理权属证书违约金209926元；
三、驳回原告杨丽玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为7667元，由原告杨丽玲负担3672元，被告裕景兴业（厦门）有限公司负担3995元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 朱 晨
二〇一八年一月三十日
代书记员 楼欣杰
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。