浙江省湖州市南浔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0503执异11号
异议人李强。
申请执行人怡达快速电梯有限公司。
法定代表人沈方根，该公司董事长。
委托代理人沈益明，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被执行人枣庄华宇房地产开发有限公司。
法定代表人徐玉才。
本院在执行申请执行人怡达快速电梯有限公司（以下简称怡达电梯公司）与被执行人枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇房产公司）承揽合同纠纷（2016）浙0503执557号一案过程中，异议人李强对执行标的提出书面异议，本院于2016年7月28日受理后，依法组成合议庭,向当事人送达了听证通知书，并于同年8月4日对本案进行了公开听证，异议人李强、申请执行人怡达电梯公司的委托代理人沈益明到庭参加听证，被执行人华宇房产公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人李强称：2014年1月23日，异议人就购买由被执行人华宇房产公司开发建设的坐落于枣庄市薛城区永福南路华宇御园府邸1号楼1001-1006共6套商铺与被执行人签订了商品房买卖合同，并于2014年1月25日及2015年3月25日分两期付清了购房款项。房款付清后，异议人办理了上房手续，并缴纳了物业费等相关费用，正式占有了所购买的全部商铺。后南浔法院于2015年4月2日对登记在被执行人名下的坐落于枣庄市薛城区永福南路华宇御园府邸1号楼1001-1004共4套商铺采取了预查封措施，异议人遂于2015年7月29日以法院采取的预查封措施不当为由向法院提出了财产保全异议申请书，但未得到答复。2016年7月8日，异议人得知法院委托评估机构对涉案商铺进行评估，认为登记在被执行人名下的涉案商铺在本院查封前已经由异议人买受，且交清了购房款，实际占有房屋，基于上述事实，并根据相关法律规定，异议人向法院申请终止对涉案商铺的执行，并解除对相应涉案商铺采取的执行措施。异议人为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：一、商品房买卖合同及相应收据各1份；二、借款合同及相应收据各1份；三、补充协议及相应收据各1份；四、御园府邸商铺交房通知单及相应收据各4份；五、承兑汇票9张；六、业务凭证2张。
申请执行人怡达电梯公司辩称：一、异议人与被执行人于2014年1月23日签订的商品房买卖合同没有经过枣庄市住建局的备案登记，故该合同的效力不能对抗第三人，且对合同的真实性有异议；二、异议人支付的852万元的款项并没有直接支付给被执行人，而是支付给了叫訾玉华的个人，此人与被执行人之间无法体现任何关联，故不能证明异议人支付了852万的购房款项；三、异议人与被执行人签订的补充协议损害了其他债权人的合法权益，不能对抗第三人，故对于异议人以464万元借款抵偿应支付给被执行人房款的行为是无效行为，且借款合同中464万元款项中的450万元异议人是以存兑汇票形式进行支付，但没有具体的付款指向，不能证明款项进了被执行人公司的账户；四、对于物业公司所出具的4份收据的真实性有异议，其入账时间可以随意更改，不能反映真实的交房日期，且在现场看到物业公司发布公告的日期为2015年6月份，异议人没有在法院查封前实际占有涉案商铺。综上，异议人所提执行异议不能排除法院对涉案财产的执行。申请执行人为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司（以下简称顺心物业公司）编号为0001001-0001012共12份收据。
被执行人华宇房产公司未进行答辩，也未提供证据。
在审查过程中，为便于查明本案事实情况，合议庭调取了以下相关材料：一、财产保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书各1份及送达回证2份；二、民事判决书、强制执行申请书、协助扣划存款通知书、送达回证、人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表各1份及评估等相关材料。
本院经审查查明：异议人曾与被执行人签订了商品房买卖合同一份，由异议人购买由被执行人华宇房产公司开发建设的坐落于枣庄市薛城区永福南路华宇御园府邸1号楼1001-1006共6套商铺，其中包括了涉案的4套商铺，合同中双方就房屋价款、付款方式及期限、预售资金监管情况、交付时间、房屋登记等事项进行了约定，该合同的落款时间为2014年1月13日，合同签订后，双方并没有到相关机关办理合同备案和预告登记手续。2014年1月25日，异议人通过转账的形式将852万元汇入户名为訾玉华的个人账户中，被执行人相应开具了收据一份，收据上载明收款事由为御园府邸商铺款，入账时间为2014年1月23日。同年12月6日，异议人与被执行人签订了借款合同一份，约定由异议人出借共计464万元给被执行人用于偿还银行贷款，被执行人相应开具了借款收据一份，收据上载明收款事由为存兑450万元和现金14万元，入账时间为2014年11月25日。2015年3月25日，异议人又与被执行人签订了补充协议一份，双方约定将原商品房买卖合同中的房屋单价由每平方米12000元变更为每平方米8000元，被执行人所欠异议人的借款464万元用于折抵异议人应支付涉案商铺的房款，且异议人应再支付151760元购房尾款给被执行人，同日，被执行人相应开具了收据一份，收据上载明收款事由为预收商铺尾款原收据464万元和现金151760元，但是待异议人将购房款全部支付给被执行人后，其未向异议人出具正规购房款发票，且异议人作为买受人未按约定将购房款全额存入账户尾号为15×××84的监管账户中。2015年3月25日，顺心物业公司向异议人出具了涉案商铺的交房通知单，并向被执行人开具了收据4份，该4份收据的编号为0001002-0001005，收据上载明收款事由为收取异议人3月25日至9月25日期间所交物业费等相关费用，入账时间均为2015年3月25日，经向同一本收据上编号为0001001-0001012共12份收据进行比对，发现编号在该4份收据之后的部分收据的入账时间在该4份收据的入账时间之前。2015年4月1日，根据申请执行人怡达电梯公司（原告）书面申请，本院于同日依法作出（2015）湖浔商初字第165号民事裁定书，裁定对异议人华宇房产公司（被告）所有的财产采取保全措施，并于同年4月2日在枣庄市薛城区房产交易中心的协助下对涉案财产采取了预查封措施，现异议人李强认为登记在被执行人名下的涉案商铺已由异议人所有，故向本院提出执行异议。
另查明，本院于2015年11月4日作出（2015）湖浔商初字第165号民事判决书，该法律文书生效后，申请执行人怡达电梯公司以此为执行依据向我院提出强制执行申请，本院依法于2016年3月1日立案执行，案号为（2016）浙0503执557号，执行金额为人民币2117219元，执行过程中本院依法对案件诉讼保全的涉案财产予以评估，但尚未进行处置。至今，该执行案件执行到位金额为89838.49元，案件尚未全部执行完毕。
本院认为，本案的审查焦点是：异议人对本院预查封的涉案财产是否依法享有实体权利并排除执行。首先，虽然异议人与被执行人就涉案商铺签订了商品房买卖合同，但由于该合同没有在相关机关进行备案登记，对外没有公示效力，根据合同相对性的原则，该合同只对异议人与被执行人之间有约束力，其效力不得对抗第三人债权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其要同时符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然异议人陈述在人民法院查封之前已经签订了购房合同，实际占有涉案商铺，且交清了购房款，但由于异议人作为买受人未按约定将款项全额存入账户尾号为15×××84的监管账户中，而是将大部分款项汇入了户名为訾玉华的个人账户中，从而导致未能及时办理涉案商铺的预告登记及过户登记手续，明显不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一情形，故异议人不享有对涉案商铺的实体权利。最后，由于异议人对涉案商铺不享有相应的实体权利，故不存在排除本案执行的基础。综上，异议人李强提供的证据不能充分证明其主张的成立，且其提出的执行异议不符合相关法律规定，故本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第二款、第二十四条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人李强提出的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定自送达后立即生效。
审 判 长 江 焘
代理审判员 邵钧伟
人民陪审员 张少杰
二〇一六年八月九日
书 记 员 金林兵