黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0126民初2882号
原告：孙祥婷，女，1977年5月1日出生，汉族，住巴彦县。
委托代理人：王阔，黑龙江至公律师事务所律师。
被告：李卫星，男，1958年4月8日出生，汉族，住巴彦县。
委托代理人：张忠礼，巴彦县兴隆镇繁荣法律服务所法律顾问。
被告：哈尔滨谦基房地产开发有限公司，地址巴彦县兴隆镇。
法定代表人：赵福东，职务经理。
被告：张岩，男，1962年5月25日出生，汉族，住巴彦县。
被告张岩和被告哈尔滨谦基房地产开发有限公司的共同委托代理人：裴桂娟，女，系哈尔滨谦基房房地产开发有限公司副经理。
原告孙祥婷与被告李卫星、张岩、哈尔滨谦基房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案。原告孙祥婷于2017年11月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月12日公开开庭进行了审理。原告孙祥婷的委托代理人王阔、被告李卫星的委托代理人张忠礼、被告张岩及被告哈尔滨谦基房地产开发有限公司（以下简称谦基公司）的共同委托代理人裴桂娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙祥婷向本院提出诉讼请求：1、要求判决准许执行兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层101室、102室房屋;2，诉讼费由被告负担。事实和理由：原告孙祥婷因与被告谦基公司、张岩民间借贷纠纷一案中，申请财产保全，查封了被告谦基公司名下的位于兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层101室、102室房屋。被告李卫星提出执行异议，巴彦法院于2017年11月8日作出（2017）黑0126执异65号民事裁定书，裁定中止执行。原告认为被告李卫星与谦基公司的动迁安置缺乏真实性，谦基公司兴建繁荣小区住宅楼的土地原系工商局的土地，不存在动迁问题，没有动迁安置的事实。被告李卫星的私有房屋并没有拆迁，现仍然居住使用。根据《国有土地征收和补偿条例》第四条“市、县人民政府负责本行政区域房屋征收与补偿工作，禁止建设单位参与搬迁活动”。因此，被告谦基公司没有签订房屋动迁安置补偿协议的主体资格;其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，繁荣小区不存在开发改造的事实，被告李卫星的房屋没有被拆迁的事实，两套住房本身也超出了居住的功用性，且其名下仍然有用于居住的房屋，不存在支付合同价款的事实。综上,被告李卫星不享有足以排除强制执行的民事权益。故诉至法院。
被告李卫星辩称，2014年初，根据县政府决定，对兴隆镇繁荣小区进行改造，巴彦县住建局就该地段建设发布拆迁公告，并告知被动迁户“由谦基公司自行投资建设”。谦基公司多次找被告李卫星协商，一是产权调换，二是经济补偿，三是动迁安置。谦基公司开发的地段分两期进行，一期是原工商分局集贸市场地段建两栋，二期拆迁的范围是包括被告李卫星在内的平房地段，并征求被告李卫星意见是否同意用谦基公司一期建设的住宅同其被动迁的房屋进行置换，被告李卫星根据谦基公司提供的一期建设图，选择了2号楼101、102室，并签订了房屋置换协议。李卫星把自己的房产证、土地证交给谦基公司。2016年9月，谦基公司将101、102室钥匙交给李卫星，并进行了装修和实际入住。双方签订的房屋置换协议是物与物的交易，是双方真实的意思表示。2016年双方交换了房屋，被告李卫星就取得了置换房屋的所有权，该物权大于原告孙祥婷所享有的债权。我们认为国有土地征收应由政府出面统一实施，但本案被告谦基公司兴建住宅楼属于招商引资，开发企业投资建设与政府征收补偿是两码事，故双方签订的协议是与开发企业的安置置换，不是政府征收与拆迁补偿。综上，李卫星获得了置换房屋的所有权，且交付、实际入住都在法院查封之前。故巴彦法院作出（2017）黑0126执异65号民事裁定书符合法律规定，依法应予维持，原告的诉请依法予以驳回。
被告张岩、被告哈尔滨谦基房地产开发有限公司共同辩称，同意被告李卫星的答辩意见，谦基公司为了获得李卫星的房屋，与李卫星签订了房屋置换协议。我方确实跟原告借过一笔钱，所以为了作为借款的一种抵押担保，给原告出过商品房认购合同及收据，并且这笔借款我已经全部归还给了原告，现在我已经不欠原告钱了。因此，这个认购合同和收据应由我公司收回并销毁。我也屡次向原告要过，但是原告都没有给我。我们对（2017）黑0126民初14号民事判决书有意见，并且将会继续对该判决提出申诉等法律程序。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院审核后予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1，关于原告孙祥婷认为其在被告李卫星与谦基公司签订购房合同之前即与谦基公司签订了商品房认购书，因此不应中止执行的意见。本院认为，原告孙祥婷与被告谦基公司签订商品房认购书当日，签订商服抵押说明书“繁荣盛世八套商服用于借款抵押，购房合同及收据显示的购房款项未有现金交易，以裴桂娟出具的借款金额为准”。足以认定原告孙祥婷与被告谦基公司签订商品房认购书是作为其与谦基公司债权的一种担保方式，且该担保因未有经过抵押登记应依法确认为无效。同时该债权债务关系已被（2017）黑0126民初14号民事判决书所确认。因此原告孙祥婷与被告谦基公司之间签订商品房认购书是作为债权债务关系的担保，不能认定双方存在房屋买卖关系。故对原告认为其对涉案房屋享有物权的意见依法不予采纳；2、关于原告孙祥婷认为被告李卫星与谦基公司的动迁安置缺乏真实性，被告李伟星的私有房屋并没有拆迁，现仍然居住使用的意见。本院认为，庭审时被告李卫星向法庭举示房屋置换协议书、繁荣盛世小区物业费用预收单、涉案房产现状照片，用以证明其与被告谦基公司于2014年10月22日签订了房屋置换协议书，并实际占有使用了涉案房产。本院认为，被告李卫星的原被动迁房屋包含在被告谦基公司开发繁荣小区的二期规划范围内，对于该事实各方当事人均不持异议。被告谦基公司通过与原告协商用繁荣小区一期房屋作为对二期被动迁人（被告李卫星）的被动迁房屋的补偿，并签订了房屋置换协议书。且通过原告庭审时举示的物业费票据等证据可以证明该安置房屋以实际交付给原告占有、使用。因此，对原告孙祥婷认为被告李卫星与谦基公司的动迁安置缺乏真实性的意见依法不予支持；关于原告孙祥婷认为被告李伟星的私有房屋并没有拆迁，现仍然居住使用的意见。本院认为，被告李卫星的原被动迁房屋包含在被告谦基公司开发繁荣小区的二期规划范围内，现二期工程因客观原因尚未开始动工，因此，被告李卫星交付给被告谦基公司的被动迁房屋仍处于未被拆迁的状态亦符合客观实际。原告认为被告李卫星对被动迁房屋仍然占有、使用，仅就该主张，根据举证责任分配原则，原告未能向法庭提供相关证据予以证实。故对原告的该项意见不予采纳；3、关于原告孙祥婷认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，被告李卫星两套住房本身也超出了居住的功用性的意见。本院认为，该《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规范的是对“房屋买受人”这一主体的限定条件，被告李卫星是通过动迁取得的动迁安置房屋，非法律意义上的房屋买受人。因此，不应适用该条法律规定，对原告的该项意见本院不予采纳；4、关于原告孙祥婷认为根据《国有土地征收和补偿条例》第四条“市、县人民政府负责本行政区域房屋征收与补偿工作，禁止建设单位参与搬迁活动。”因此，被告谦基公司没有签订房屋动迁安置补偿协议的主体资格，其与原告李卫星签订的拆迁补偿协议应属无效的意见。本院认为，被告李卫星原被动迁房屋系在政府依法批准由被告谦基公司承建兴隆镇繁荣小区二期工程的规划范围内，属于政府规划被动迁区域的房屋。双方在平等自愿的基础上签订了房屋安置补偿协议，属于以物换物、等价交换的性质。考虑到我县近几年来一直存在多数小区的动迁安置协议均是由开发企业与被动迁户直接签订的现状。现该置换协议已经实际履行。因此，被告李卫星作为被动迁户对置换房屋享有的准物权应优于原告孙祥婷的债权予以保护。
本院经审理认定事实如下：通过审查巴彦县人民法院（2017）黑0126民初14号民事判决书查明的事实，可以认定被告张岩使用被告谦基公司手续，以该公司的名义开发兴隆镇繁荣小区商品楼的事实清楚。被告谦基公司、张岩共同委托的代理人裴桂娟系谦基公司员工。该（2017）黑0126民初14号民事判决书判决被告谦基公司、张岩共同偿还本案原告孙祥婷欠款人民币2,612.500元。三方在原告孙祥婷与被告谦基公司签订商品房认购书当日，签订商服抵押说明书，即原告孙祥婷与被告谦基公司存在着用签订商品房买卖合同的方式，意在以包括涉案房屋在内的该八套房屋作为抵押的借贷关系。依债权人原告孙祥婷的申请，我院查封了债务人被告谦基公司名下的位于兴隆镇繁荣小区住宅楼第二栋一层101室、102室房屋。被告李卫星认为在法院查封之前自己已经与被告谦基公司签订了房屋安置补偿协议，谦基公司房屋建成后也向被告李卫星交付了钥匙，并已实际入住使用，故提出执行异议。巴彦县人民法院遂于2017年作出（2017）黑0126执异65号民事裁定书，裁定中止执行。原告不服诉讼来院。
本院认为，拆迁补偿安置协议作为一种特殊的合同，是拆迁人以其所有的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行互易的协议。被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋是其即将建造的房屋。对于大多数被拆迁人而言，房屋是其最基本的生活资料。因此，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定了拆迁人位置、用途特定的房屋作为对被拆迁人予以安置补偿，对被拆迁人享有的取得补偿安置房屋的权利应该赋予物权性质，予以优先保护。综上，被告李卫星对涉案房屋存在接近于物权等足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告孙祥婷的诉讼请求。
案件受理费人民币4,300.00元，由原告孙祥婷负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 钟学文
审判员 何玉凤
审判员 杨广新
二〇一八年一月十八日
书记员 鞠鸿哲