大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民初字第5756号
原告：孙呈玉，男，1963年4月1日出生，汉族，无业，住普兰店市。
委托代理人：王天民，系普兰店市新海法律服务所法律工作者。
被告：苗昌忠，男，1955年10月31日出生，汉族，无业，住普兰店市。
委托代理人：邵淑红，系辽宁诺实律师事务所律师。
被告：大连顺隆建设集团有限公司，住所地：普兰店市皮口镇新海街。
法定代表人：王长山双，系该公司董事长。
委托代理人：陈东，男，1965年7月25日出生，汉族，系该公司副总经理，现住普兰店市皮口镇建设社区。
被告：韩皎岩，女，1972年3月13日出生，汉族，无业，住大连市沙河口区。
被告：大连顺隆房地产开发有限公司，住所地：普兰店市皮口街道办事处新海街。
法定代表人：王长山双，系该公司总经理。
委托代理人：陈东，男，1965年7月25日出生，汉族，系该公司副总经理，现住普兰店市皮口镇建设社区。
原告孙呈玉诉被告苗昌忠、被告大连顺隆建设集团有限公司（简称“顺隆建设公司”）、被告韩皎岩为买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日作出（2014）普民初字第1868号民事判决，孙呈玉、苗昌忠不服该判决提起上诉，大连市中级人民法院于2015年3月24日作出（2015）大民二终字第332号民事裁定书，撤销本院（2014）普民初字第1868号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并依法追加被告大连顺隆房地产开发有限公司（简称“顺隆房地产公司”）参加本案诉讼。原告孙呈玉及其委托代理人王天民、被告苗昌忠及其委托代理人邵淑红、被告韩皎岩、被告顺隆建设公司、顺隆房地产公司共同委托代理人陈东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年初，普兰店市锦园陶瓷有限公司与普兰店市皮口建筑工程公司开发联建普兰店市铁西锦园小区。2006年10月16日，被告韩皎岩与普兰店市锦园陶瓷有限公司签订了《预售房协议书》，并交纳首付款103713.50元，且于2007年1月7日交纳余款50000元。2011年2月18日，被告韩皎岩将该房屋卖与原告，双方签订了房屋买卖合同，约定：自本合同生效之日起，卖方将自己与房屋开发商之间的一切权利转移给买方孙呈玉，卖方协助买方与开发商之间办理房屋产权手续。但迄今为止，由于三被告的不作为，原告所买房屋的产权手续仍未办理。普兰店市皮口建筑工程公司已经升级为被告顺隆公司，普兰店市锦园陶瓷有限公司已于2008年注销，该公司在工商局备案的担保情况说明中记载：若出现债权债务由股东苗昌忠接受。因此，原告要求三被告办理原告的房屋产权手续，同时要求被告顺隆公司与被告苗昌忠连带赔偿原告的逾期办理产权的经济损失116127.95元。
被告苗昌忠辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：1、涉案房屋不是普兰店市锦园陶瓷有限公司，与大连皮口建设工程有限公司开发联建的，事实上本案房屋是由大连皮口房屋开发有限公司开发，由大连皮口建筑有限公司承建的，答辩人只是代房屋开发公司代收房款，购房人和开发单位办理房照时会重新签订一份正式的商品房买卖合同，合同上注明开发单位也是皮口开发有限公司，也由该单位开具正式发票，购房人凭此购买房屋。2、本案的程序错误，本案涉案房屋开发单位系大连皮口房屋开发有限公司，答辩人只是代收房款，因此原告起诉被告主体错误。原告孙呈玉没有诉权，被告只与韩皎岩之间发生法律关系，与原告之间不发生直接的法律关系。3、原告与被告韩房屋买卖合同应是无效合同，理由：因被告韩与房屋开发公司之间的房屋买卖合同没有办理房屋产权登记，其还没有取得房屋的所有权，在没有取得所有权的情况下，其无权买卖涉案房屋，因此二人之间的买卖合同无效。因此他们双方之间约定的条件也是无效的。综上所述请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告韩皎岩辩称：我买房子的时候就没有办产权证，后来我卖给原告的时候我已经说明为什么没有办产权证，并且带原告到卖房子的开发商，一起讲明这种情况，当时卖给原告的时候是425000元，税将近2万元，当时我要办产权，原告不让，说不足五年后会有税，税要超过2万元，后来395000元卖给原告，所有的费用都不用我承担。买卖合同上第二条已经约定395000元卖给原告，其他费用不用我承担。原告起诉我协助他办理产权，我能协助他办理的都已经办理完了。原告与陶瓷厂有关系，互相之间可以协调。这件事情是通过开发商卖给他的，开发商也是同意的，开发商直接把钥匙给了原告，我从来没有钥匙。我当时卖给原告房子的时候，所有的事情都已经跟原告说明白了，这件事情已经与我无关。
被告顺隆建设公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：1、顺隆公司没有资质和权利卖房屋；2、原告提出的所谓购买的房屋与顺隆公司没有任何关系；3、顺隆公司根本不知道也没有参与原告购买涉案房屋的任何事宜。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告顺隆房地产公司辩称：1、顺隆房地产公司（原大连皮口房屋开发有限公司）至今没有出售过任何房屋给涉案原告及被告韩皎岩。2、顺隆房地产公司至今没有授权或委托苗昌忠及普兰店市锦园陶瓷有限公司代为出售属于顺隆房地产公司所有的任何房屋。3、顺隆房地产公司出售的普兰店市锦园小区（规划许可证号：普建规土建字（2000）18号，施工许可证号：2006040及商品房预售许可证号：2006001）的房屋均与购买者（买受人）签订了由建设部、国家工商行政管理局制定，由大连市工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》，我们出售的房屋是合理合法的。4、涉案原告在起诉状上没有载明具体楼号、楼层、房屋编号、面积等相关信息，顺隆房地产公司无法查清该房屋的权属归谁所有，如确属顺隆房地产公司的房屋，我公司将依法追究相关责任。综上，原告的诉讼请求对顺隆房地产公司而言，于法无据、于实无据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年10月17日，被告韩皎岩与普兰店市锦园陶瓷有限公司（简称锦园公司）签订了《予售房协议书》，约定被告韩皎岩购买锦园公司开发的锦园小区6#楼A3-6-3住宅房屋一套，总房款为153713.50元。当日，被告韩皎岩交纳首付款103713.50元。2007年1月7日，被告韩皎岩交纳剩余房款5万元。锦园公司向被告韩皎岩出具专用收款收据。2011年2月28日，被告韩皎岩与原告签订了房屋买卖合同，约定被告韩皎岩将自己购买的位于普兰店市锦园小区6#楼A3-6-3住宅房屋一套卖给原告，价款为395000元。当日，原告向被告韩皎岩支付房款395000元，原告向普兰店市锦园物业管理有限公司支付外网费、垃圾费、卫生费、物业费等费用。
另查，案涉房屋的售房单位为大连皮口房地产开发有限公司，现更名顺隆房地产公司。顺隆房地产公司没有书面授权或委托锦园公司及苗昌忠代为出售案涉房屋。2008年1月20日，锦园公司清算注销，被告苗昌忠作为股东，承诺若锦园公司清算后出现债权债务由其接受。
本院所确认的上述事实，有原告提供《予售房协议书》、房屋买卖合同、收款收据等，被告顺隆房地产公司提供的商品房预售许可证、合同样本，以及原、被告的陈述笔录等在案为凭，已经本院的开庭审查，可以采信。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中被告韩皎岩与锦园公司签订了《予售房协议书》，韩皎岩交纳了购房款，并占有使用了锦园小区6#楼A-3-6-3房屋。案涉房屋的售房单位为顺隆房地产公司，顺隆房地产公司没有书面授权或委托锦园公司代为出售案涉房屋，虽然房屋已交付，但韩皎岩并没有与顺隆房地产公司签订正式的商品房买卖合同，也没有按照法律规定办理案涉房屋的产权登记，取得房屋所有权证，因此韩皎岩并未取得案涉房屋的所有权。韩皎岩在未取得房屋所有权的情况下，又与原告孙呈玉签订了房屋买卖合同，该合同无效。因此原告要求被告韩皎岩协助办理房屋所有权证等手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告苗昌忠、顺隆建设公司、顺隆房地产公司均与原告没有合同关系，原告要求三被告协助将房产证直接办理到原告名下无法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担逾期办证的损失，同样于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告孙呈玉的全部诉讼请求。
案件受理费2570元，由原告孙呈玉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 李发科
代理审判员 姜蕴修
代理审判员 刘坚壮
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 倪 烁