江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏08民终150号
上诉人（原审被告）淮安味道本色餐饮管理服务有限公司，住所地淮安市清河区工农路6号。
法定代表人李启凡，该公司经理。
委托代理人谢永力，淮安市清河区大成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）中建三局集团有限公司，住所地武汉市关山路552号。
法定代表人陈华元，该公司董事长。
委托代理人李雨其、孙杰，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人淮安味道本色餐饮管理服务有限公司（以下简称“本色餐饮”）与被上诉人中建三局集团有限公司（以下简称“中建三局”）租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年12月1日作出(2015)河民初字第0900号民事判决。上诉人本色餐饮不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人本色餐饮的法定代表人李启凡以及委托代理人谢永力、被上诉人中建三局的委托代理人孙杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中建三局一审诉称：2012年8月1日，原告分支机构中建三局第二建设工程有限责任公司华东公司与被告本色餐饮签订房屋租赁合同，合同约定被告将其租赁的清江电机厂废弃厂房转租给原告，年租金为60万元，质保金5万元，期限为2012年8月1日至2015年11月30日止。合同签订后，原告按约支付了租金和质保金5万元。2014年6月24日，原告支付被告2014年8至11月租金20万元，但租金支付后，负责清江电机厂拆迁的主管部门即通知原告立即迁出，原告在没有任何准备的情况下，即迁出该房屋，给原告造成重大损失。此时原告才得知拆迁的主管部门在2014年1月前就通知被告将上述房屋交付拆除。原告支付了2014年11月份前房租，原告于2014年6月底迁出该房屋，被告多收取原告5个月房租，应当返还原告。请求判令被告返还原告租金25万元、退回质保金5万元。
被告本色餐饮一审辩称：原告至今仍然在租赁房屋里正常生活，双方的租赁合同仍然在履行，没有终止，市政府文件也允许原告在本案争议房屋内使用三年，根据这份文件，双方才签订的合同。
原审查明：被告本色餐饮法定代表人李启凡于2009年4月28日与江苏清江电机制造有限公司签订房屋租赁合同，合同中约定乙方（即李启凡方）承租甲方即江苏清江电机制造有限责任公司老厂区车间及仓库，租赁期限为2009年4月28日至2029年4月27日，因国家政策、政府开发、企业发展需要拆除房屋，导致本合同不具备履行条件的，同时因此而使双方造成的损失，互不承担责任，乙方应在接到甲方通知后15日内交还所租赁的房屋。
2012年8月1日，中建三局第二建设有限责任公司华东公司与被告本色餐饮签订房屋租赁合同，约定中建三局第二建设有限责任公司华东公司承租老清江电机厂院内废弃厂房，年租金为60万元，质保金为5万元，质保金待合同期满后如无特殊情况如数退还。2012年12月7日，中建三局第二建设工程有限责任公司安徽分公司支付被告本色餐饮水电押金5万元。2014年6月24日，中建三局第二建设工程有限责任公司安徽分公司支付被告本色餐饮2014年8月至11月份租金20万元。
另查明，2012年12月18日，江苏清江电机制造有限公司与江苏省淮安经济技术开发区土地储备中心（以下简称“开发区土地储备中心”）签订国有土地使用权收购合同，将涉案土地及建筑物、附属物出让给开发区土地储备中心。2013年12月23日，淮安市清河区人民政府发布房屋征收决定公告，公告对涉案的清江电机厂老厂区南地块项目规划红线内的房屋和附属物实施征收，涉案租赁物位于征收范围内。2014年8月，被告本色餐饮从开发区土地储备中心领取拆迁补偿款16万元并迁出所租用的房屋。
2014年7月17日，淮安经济开发区房屋征收管理办公室出具授权委托书给淮安新区物业管理有限公司，委托书中记载清江电机厂老厂区（南、北两厂区）地块，已被政府征收交由淮安经济技术开发区使用，现决定授权你公司负责管理上述地块在拆除和开发期间的所有事务，你公司在管理该地块期间，对该地块期间内所有房屋、附属物他建筑物等拥有全权管理、使用管理权，可以通过短期出租或临时借用等方式，获取一定的经济收入，用以支付人员工资及其他相关费用。2014年8月1日，中建三局淮安雨润中央新天地工程项目部与淮安新区物业管理有限公司签订物业管理服务协议，约定清江电机厂院内物业使用及管理服务相关事宜，管理服务期限自2014年8月1日至2015年7月31日，管理服务费为60万元，保证金为5万元。2014年11月11日，中建三局淮安雨润中央新天地工程项目部向淮安新区物业管理有限公司支付2014年8月1日至2015年1月31日期间管理费30万元。
上述事实，有原、被告当庭陈述、发票、房屋租赁合同、国有土地使用权收购合同、房屋征收决定公告、委托书、物业管理服务协议等证据载卷证明。
原审认为:本案涉及几份合同的效力及性质问题。
一、关于被告本色餐饮公司法定代表人李启凡于2009年4月28日与江苏清江电机制造有限公司签订房屋租赁合同，该合同系房屋所有权人江苏清江电机制造有限公司将本案争议房屋出租给被告本色餐饮，是行使其所有权的具体表现，不违反法律规定，属有效合同。
二、2012年8月1日，中建三局第二建设有限责任公司华东公司与被告本色餐饮签订的房屋租赁合同，该合同属转租合同，被告本色餐饮虽不是本案争议房屋的所有权人，但其征得所有权人的同意后进行转租，符合法律规定，且该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，亦不损害社会公共利益，故应属有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
三、2012年12月18日，江苏清江电机制造有限公司与开发区土地储备中心签订国有土地使用权收购合同，将涉案土地及建筑物、附属物出让给开发区土地储备中心。该合同实属买卖合同，不违反法律规定，亦属有效合同。此时，本案争议房屋所涉土地及房屋所有权虽转移至开发区土地储备中心，但由于被告本色餐饮与清江电机公司的租赁合同仍在履行期间，所有权的转移，对租赁关系不产生任何影响，故被告本色餐饮仍为该房屋的合法使用权人。被告本色餐饮作为房屋租赁人仍具有占有、使用、收益等权能。中建三局第二建设有限责任公司华东公司与被告本色餐饮签订的房屋租赁合同，也应当继续履行。但在2014年8月，被告本色餐饮从开发区土地储备中心领取了补偿款16万元并迁出本案争议的房屋后，已丧失了对本案争议房屋及地块的相应权利，其以实际行动解除了与产权人的房屋租赁合同，此时其已无权占有原告中建三局所交纳的房屋租赁费，故其收取的原告中建三局从2014年8月至11月期间的房租费20万元应当予以返还。被告本色餐饮主张其所领取的16万元只是部分补偿款，不包括本案争议房屋的补偿款。对此，由于本案争议的房屋与被告本色餐饮所租用的房屋地块是不可分的整体，如被告本色餐饮认为补偿款不包括本案争议房屋，其如有证据可另案向开发区土地储备中心主张权利。
原告中建三局要求被告本色餐饮退回质保金5万元。由于原、被告租赁合同已无法继续履行，且原告中建三局无违约行为，故该诉讼请求应予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安味道本色餐饮管理服务有限公司返还原告中建三局集团有限公司房租费20万元及质保金5万元，上述费用合计25万元，于本判决生效后三十日内一次性付清；二、驳回原告中建三局集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，公告费300元，合计6100元，由原告中建三局负担1100元，被告本色餐饮负担5000元。
上诉人本色餐饮不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人领取的16万元补偿款并不包括本案租赁房屋的拆迁安置补偿款。2009年4月，上诉人与原产权人江苏清江电机制造有限公司签订了三份租赁合同，上诉人所领取的16万元补偿款只是其中的两幢房屋及中间空地的安置补偿款，与本案租赁房屋无关；2、上诉人领取了16万补偿款后，已将相应的两幢房屋交付给征收办。但出租给被上诉人的房屋及土地仍然一直由被上诉人实际占有使用，且双方一直未解除租赁关系。被上诉人称其在2014年6月底就迁出房屋与事实不符。故被上诉人实际使用期间当然要向上诉人缴纳租赁费；3、2014年8月1日，被上诉人所属的淮安雨润中央新天地工程项目部与淮安新区物业管理有限公司签订物业管理服务合同时，并未将此事告知上诉人，被上诉人所缴纳的30万元是物业管理费，不是租金，不能对抗上诉人。被上诉人可依法向该物业公司主张返还，而无权向上诉人主张返还；4、在双方租赁合同存续期间，上诉人从未通知过被上诉人要求解除租赁合同，也未通知其搬迁。双方之间的租赁关系一直存在，被上诉人无权拒交租金；5、被上诉人交付的租赁质保金是其履行合同的保证，在不符合合同约定的条件下无权要求返还。本案中双方的租赁合同一直未解除，合同期限也未满，根本不符合约定的退还条件。且被上诉人在租赁期间添附部分的不动产产权应属于上诉人，被上诉人无权处分。故被上诉人在租赁过程中的上述行为已经构成违约，无权要求上诉人返还质保金。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人中建三局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审中，上诉人本色餐饮向本院提供清江电机厂老厂区项目房屋征收指挥部出具的情况说明一份，载明：在清江电机厂公房清退过程中，2014年7月10日与李启凡签订的协议及旧房交割单涉及的房屋包含科技楼（味道本色、中建一局、乐园接待处）及办公楼。特此说明。清江电机厂老厂区项目房屋征收指挥部（公章）经办人：付必双、刘加荣（本人签名）2016年元月27日。上诉人主张该份情况说明能够证明上诉人交付给征收办的房屋中不包含涉案被上诉人中建三局承租的房屋，上诉人所取得的16万元补偿款也不包括涉案被上诉人中建三局承租的房屋应得的补偿款。被上诉人中建三局对该份情况说明质证称：该份情况说明应属于证人证言，出具证明人付必双、刘加荣应到庭接受质询。而情况说明所载明的内容恰恰证明上诉人所承租的房屋已全部交给征收办并已领取了补偿款，上诉人就涉案房屋已丧失使用权，其无权占有被上诉人所交纳的房屋使用费。
本院就上诉人本色餐饮向本院所提供的清江电机厂老厂区项目房屋征收指挥部出具的情况说明，依职权向该书证的出具人付必双、刘加荣进行了调查，付必双、刘加荣陈述：本色餐饮提供的清江电机厂老厂区项目房屋征收指挥部出具的情况说明一份是真实的。清江电机厂老厂区南地块在征收范围内，征收手续已与清江电机厂办理，所有征收费用已全部支付。征收后该厂全部房屋已收回，由开发区征收管理办公室委托淮安新区物业管理有限公司进行管理，与新使用人签订租赁协议，收取相关租赁费用，因为中建三局没有搬走，就直接与中建三局签订了租赁协议。当时拆迁指挥部规定房屋被征收后只对占用人进行补偿，中建三局也是实际占用人，所以对李启凡所补偿的费用只包括其实际占用的房屋，不包括中建三局占用部分的房屋。上诉人本色餐饮对上述调查笔录质证称：对该笔录的真实性、合法性不持异议。被调查人付必双、刘加荣是拆迁工作人员，对拆迁以外的事宜无权发表意见，而租赁合同是李启凡与中建三局签订的，电机厂在将租赁房屋转给新区物业管理有限公司管理时，不影响原租赁合同的效力，原租赁合同应继续有效。对电机厂的全部房屋纳入征收范围无异议，中建三局占有使用房屋期间，房屋所有权并未转移，仍归电机厂，就中建三局租赁的房屋并未办理交接手续，租赁协议也未解除，对此上诉人无书面证据提供。被上诉人中建三局对上述调查笔录无异议。
本案争议的焦点是：1、上诉人本色餐饮是否有权收取被上诉人中建三局2014年2月至11月期间涉案房屋租赁费20万元，是否应当返还；2、上诉人本色餐饮是否应退还被上诉人中建三局质保金5万元。
本院认为，本案中，2012年8月1日上诉人本色餐饮将其从清江电机厂租赁的涉案租赁物转租给被上诉人中建三局使用。2013年12月23日淮安市清河区人民政府发布房屋征收决定公告，公告对涉案的清江电机厂老厂区南地块项目规划红线内的房屋和附属物实施征收。根据上诉人与清江电机厂租赁合同的约定，因国家政策、政府开发、企业发展需要拆除房屋，导致本合同不具备履行条件的，同时因此而使双方造成的损失，互不承担责任，上诉人应交还所租赁的房屋。2014年7月11日，李启凡代表上诉人与清江电机厂老厂区项目房屋征收指挥部就其所承租房屋的清退事宜达成了协议，并于2014年8月从开发区土地储备中心领取了拆迁补偿款16万元并迁出所租用的房屋，至此从2014年8月份起，上诉人与清江电机厂就涉案房屋及地块的租赁合同已解除，其无权再就从清江电机厂所租赁房屋向被上诉人中建三局收取转租费用。上诉人主张其于2014年8月领取的16万元拆迁补偿款中不包括中建三局承租的房屋的补偿费用，其与中建三局的租赁合同仍然有效，并未解除，其有权按照原合同的约定收取中建三局的租赁费用。经调查，清江电机厂的房屋及土地被征收后，就房屋清退中涉及的补偿问题，是实行对实际占用人进行补偿的政策，上诉人已与征收指挥部就承租清江电机厂的房屋签订了清退协议，对应补偿的范围和补偿费用双方已作了约定，上诉人如认为补偿费用不足，可另行向有关征收部门主张，本案不予理涉。由于上诉人本色餐饮已不具备转租的资格，其与被上诉人中建三局的租赁合同已无法继续履行，合同已解除，故上诉人据此合同收取被上诉人的20万元租金和5万元的质保金亦应当予以返还。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人本色餐饮的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5050元，由上诉人淮安味道本色餐饮管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 王百川
审判员 孙 艳
二〇一六年六月三十日
书记员 崔 立