广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）珠中法审监民再字第19号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：珠海市米兰集团有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：陈文华，董事长。
委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：谢静，广东晨光律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陆素敏，女，汉族，1969年9月23日出生，住广东省珠海市香洲区。
一审被告、二审被上诉人：珠海市利达企业发展有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：胡小明，总经理。
再审申请人珠海市米兰集团有限公司（以下简称“米兰集团”）因与被申请人陆素敏及一审被告、二审被上诉人珠海市利达企业发展有限公司（以下简称“利达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2011）珠中法民三终字第232号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年4月26日作出（2013）粤高法民一申字第327号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人米兰集团的委托代理人文才，被申请人陆素敏到庭参加诉讼。一审被告、二审被上诉人利达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
2010年7月9日，陆素敏起诉至珠海市香洲区人民法院称，1999年8月30日，陆素敏向利达公司购买位于珠海市香洲区翠香东路南侧凌碧园—海逸豪庭（海逸阁）第一幢2单元16E号房屋（以下简称“16E号房”），并支付人民币50万元。利达公司承诺于2005年6月30日前交楼，但却迟迟未能完工。2007年8月13日，珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组协调办公室（以下简称“市整规办”）同意米兰集团盘活利达公司的停工项目，并由米兰集团承担利达公司的相应权利义务。2007年12月29日，利达公司与米兰集团签订了《关于海逸阁工程项目整体转让协议书》，对相应业主的权利进行了确认。但时至今日米兰集团仍未交楼，须支付陆素敏违约金182500元。请求法院判令：一、米兰集团、利达公司交付陆素敏所购买的凌碧园海逸豪苑（海逸阁）第一幢2单元16E房屋；二、米兰集团、利达公司为陆素敏办理所购买的凌碧园海逸豪苑（海逸阁）第一幢2单元16E房屋的产权证；三、米兰集团、利达公司赔偿陆素敏因逾期交付使用房屋的违约金（暂计2005年7月1日至2010年7月1日）共182500元；四、案件受理费由米兰集团、利达公司承担。
利达公司辩称，陆素敏诉称属实，认可陆素敏的诉讼请求。
米兰集团辩称，请求法院依法驳回陆素敏的诉讼请求。理由是：一、米兰集团与陆素敏之间并没有直接的合同关系。二、本质上，米兰集团与陆素敏都是向利达公司购买房产。不同的是，米兰集团与利达公司的买卖合同已经佛山市中级人民法院（2005）佛中法执字第1258-3号民事裁定书认可，具有法律效力，受法律保护。三、陆素敏与利达公司于2004年11月9日签订《珠海市商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）时，涉案房产及土地使用权被佛山市禅城区人民法院查封。《合同》的签订违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）第三十八条的规定。四、陆素敏仅凭《收款收据》，无法证明其已支付了房款。五、市整规办不是珠海市人民政府的职能部门，无权单方面为米兰集团设定任何债权债务，更无权将属于原开发商利达公司的债务设定由米兰集团承继。六、假定《合同》有效的前提下，根据《合同》第六条第二款约定，陆素敏应该在办理预许可证之后支付余款的80%，但陆素敏没有根据《合同》约定支付，已构成根本违约。
珠海市香洲区人民法院一审查明，《合同》约定陆素敏购买利达公司建设的预售商品房16E号房，建筑面积179.67平方米，套内面积147.11平方米，该房单价按套内面积每平方米6473元计算，总金额952243元。合同第六条约定，该房款首期已付50万元，办理出新的预售许可证当日付余款的80%，最后一部分房款在交楼时一次性付清。第九条约定，利达公司如未按本合同规定的期限将房屋交付陆素敏使用，逾期不超过60天，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利达公司按日向陆素敏支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，陆素敏有权解除合同，陆素敏解除合同的，利达公司应当自陆素敏解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按陆素敏累计已付款的2%向陆素敏支付违约金。第十二条约定，利达公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因利达公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由利达公司承担全部责任。第二十四条约定，商品房预售的，在合同生效之日起30天内，由利达公司向珠海市房地产交易中心申请登记备案。合同第七条对房屋交付期限的约定为空白。陆素敏向一审法院提交了三张由利达公司出具的收据，交款人为高桂彩，交款时间及金额分别为1999年8月30日15万元、1999年9月29日20万元、1999年11月30日15万元，合计50万元，陆素敏主张该款是陆素敏向利达公司支付上述房屋的购房款，利达公司予以认可。
根据珠海市房地产登记中心出具的房地产限制（查封）登记表记载，翠香路33号1栋1505号房原房号是16E。2003年12月26日，佛山市禅城区人民法院作出（2004）佛禅法民二字第159、160、161、162、163、164、165号《民事裁定书》，查封了1505号（原16E）房等一批房屋。之后，佛山市中级人民法院作出（2004）佛中法立保字第235-1号《民事裁定书》、（2005）佛中法执字第1258-2号《民事裁定书》和（2005）佛中法执字第1258-3号《协助执行通知书》，继续查封这些房屋。
2006年3月16日，广东万联房地产评估有限公司根据佛山市中级人民法院的委托对珠海市香洲区翠香东路33号的房地产（包括本案1605号房）进行评估，并作出广万评南（2006）03007号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在估价时点即2006年3月16日的建议拍卖参考价为人民币49345800元。2006年4月3日，珠海市格能投资有限公司与利达公司及米兰集团签订《变卖资产偿债协议书》，主要内容为：“一、三方一致确认，在（2005）佛中法执字第1258、1632-1636共六案中，利达公司共欠珠海市格能投资有限公司本金7297万元和利息19848541.87元（暂计至2005年9月30日），合计92818541.87元；二、三方一致同意，将广万评南（2006）03007号《房地产估价报告》中列明的利达公司所有的财产，以5100万元的价格变卖给米兰集团，米兰集团将上述款项直接付给珠海市格能投资有限公司；……六、珠海市格能投资有限公司承诺在收取米兰集团的5100万元，并由佛山市中级人民法院将上述财产裁定给米兰集团后，放弃追偿利达公司拖欠珠海市格能投资有限公司的剩余债务。珠海市格能投资有限公司、利达公司双方的债权债务关系终结。”
2006年4月18日，佛山市中级人民法院作出（2005）佛中法执字第1258-3号《民事裁定书》，裁定：一、将利达公司所有的房地产（详见广万评南（2006）03007号评估报告）以5100万元卖给米兰集团，所得价款用于偿还利达公司所欠申请执行人珠海市格能投资有限公司的部分债务；二、解除对利达公司位于珠海市香洲翠香东路33号的海逸阁房产及土地使用权（房产证号：粤房地证字第27644**号，地号：D0501005号）的查封（详见清单）；三、将利达公司的房地产（详见广万评南（2006）03007号评估报告）过户到米兰集团名下。佛山中级人民法院同时作出（2005）佛中法执字第1258、1632-1636号《协助执行通知书》，要求珠海市房地产登记中心根据（2005）佛中法执字第1258-3、1632-1636号《民事裁定书》，协助解除对1505号房等房屋的查封，并将这些房屋过户到米兰集团名下。现1505号房屋登记在米兰集团名下。
2007年8月13日，市整规办向米兰集团发出珠整规办函（2007）36号《关于盘活凌碧园海逸阁烂尾楼项目的复函》（以下简称“《复函》”），主要答复内容为：一、同意经市房地产登记中心核实后，在米兰集团经三分之二以上预购人同意的情况下将凌碧园海逸阁烂尾楼作为在建工程项目整体转让变更到米兰集团名下。由米兰集团向市建设局申请房地产开发资质，开发项目按新建商品房屋享受相关政策；二、同意重新计算该烂尾楼项目用地的土地使用年限。自办理转让变更登记时计算：住宅70年，商业40年；三、新的项目公司必须在珠海特区报上发布公告，在征得相关债权人和其他权利人同意解除查封或抵押手续并提供书面证明后，方可启动该烂尾楼项目；四、在该烂尾楼项目转移变更完成后，在业主同意、自愿的条件下，已办理了预购登记的业主，允许解除合同后向市房地产登记中心申请注销预购登记；未办理预购登记但产权清晰的业主可直接将房屋退回米兰集团处理。未履行委托米兰集团手续的业主的房屋权属始终归该业主；五、米兰集团新成立的项目公司要书面承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的购房合同条款，确保该部分业主的权益不受损失；……；七、凌碧园海逸阁项目复工期间不予核发《商品房预售许可证》，待该楼盘收尾工程完工，各项验收合格后全部按现房对外销售，享受一手楼销售有关政策。2008年7月22日，米兰集团向珠海市房地产登记中心出具《承诺书》，以米兰集团已通过法院裁定、拍卖、收购等形式获得了利达公司开发的翠香路33号凌碧园海逸阁三分之二以上物业为由，向珠海市房地产登记中心申请办理凌碧园海逸阁烂尾楼在建工程项目的整体转让变更手续。米兰集团承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的合法购房合同条款，确保该部分业主的合法权益。
本案审理过程中，一审法院询问陆素敏，如果法院认定陆素敏与利达公司签订的《合同》无效，陆素敏是否变更诉讼请求。陆素敏表示不变更诉讼请求。
陆素敏向一审法院提供了一份1997年8月28日的《买卖楼宇临时合约》，合同所载供方为“金河置业有限公司”和“利达企业发展公司”，需方是高桂彩，约定需方向供方购买位于珠海市凌碧园凌碧大厦17楼E座房屋一套，建筑面积192.8平方米，总房价为1021840元。
珠海市香洲区人民法院一审认为，根据《城市房地产管理法》（1994年7月5日通过）第三十七条：“下列房地产，不得转让：……㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定。一审法院认为，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的规定，应当理解为效力性强制性规定，涉案房屋因已被司法机关依法查封，依法不能转让。陆素敏和利达公司签订的《合同》违反该效力性强制性规定，应认定为无效。2008年7月22日，米兰集团向珠海市房地产登记中心出具《承诺书》，承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的合法购房合同条款。根据该承诺，米兰集团应当履行利达公司与业主已经签订的合法购房合同条款。涉案《合同》因违法而无效，不是合法的购房合同，利达公司和米兰集团都没有履行的义务。而且，对于无效的合同，陆素敏根据市整规办单方面向米兰集团发出的《复函》，要求米兰集团承担履行义务也没有法律依据。陆素敏要求利达公司、米兰集团履行《合同》，向陆素敏交付房屋、办理房产证，并支付逾期交房的违约金，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十六条、《城市房地产管理法》（1994年7月5日通过）第三十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释㈡》第十四条之规定，珠海市香洲区人民法院作出（2010）香民一初字第2940号民事判决：驳回陆素敏的诉讼请求。案件受理费4150元，由陆素敏负担。
陆素敏不服一审判决，提起上诉称，请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持陆素敏的一审诉讼请求。2、本案所涉诉讼费用由利达公司、米兰集团承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误，并超越审判权否定了行政机关具体行政行为的法律效力。二、一审判决适用法律错误。一审判决以案涉1605（16E）房在陆素敏与利达公司签订《合同》前已被佛山法院查封为由，依据《城市房地产管理法》第三十七条之规定，并认定该法条规定为效力性强制性规定，由此认定该《合同》为无效合同实属错误。
被上诉人米兰集团答辩称，陆素敏的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回，维护米兰集团的合法权益。事实和理由如下：一、一审判决在综合考虑本案的基本事实和证据后，认定陆素敏与利达公司签订的《合同》因违反了法律的强制性规定而无效，有充足的事实依据和法律依据。二、根据本案客观事实，一审法院判决驳回陆素敏的全部诉讼请求，有充足的事实依据和法律依据。三、市整规办不是珠海市人民政府下属的常设行政机构，其不具备行政机关的主体资格，其无权作出具体行政行为，它作出的行为不是法律意义的行政行为。因此，一审法院没有超越民事审判权，更没有在民事审判中审查所谓的行政机关的具体行政行为的合法性。四、人民法院关于房屋查封的司法裁定，具有强制性和绝对执行效力，其直接后果就是禁止被查封的房产在查封期间被转让或以其他方式转移所有权。五、《合同》签订后，陆素敏并没有根据法律和法规的规定办理商品房预售合同登记备案手续，更没有办理房屋产权权证。
本院二审经审理查明，2010年7月29日，米兰集团取得珠海市香洲区香洲翠香路33号1栋《商品房地产权权属证明书》，写明住宅预售房号原为A、B、C、D、E、F、G、H房，确权对应为01、02、03、04、05、06、07、08房。
另查明，根据陆素敏二审提交录音、录像资料显示，陆素敏在2010年1月曾经去米兰集团交付剩余房款以及2011年9月14日陆素敏能用钥匙打开珠海市香洲区香洲翠香路33号1栋1605号房门。二审庭审调查中，陆素敏明确如果米兰集团同意为其办理1605号房屋房地产权证，其即向其支付剩余购房款452243元。
又查明，2011年11月23日，陆素敏向本院提存涉案房屋剩余房款452243元。
本院二审经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院二审对此予以确认。
本院二审认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥》若干问题的解释㈡》第五十二条第㈤项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条所陈述的查封行为属于管理性强制性规定，其目的是为担保债权实现和保证法院顺利执行，只是涉及转让合同能否切实履行的问题，不影响私法行为的效力。根据物权法规定的债权行为和物权变动的区分原则，物权能否发生变动与债权行为是否有效应作区分，因此，虽然陆素敏与利达公司在2004年11月9日签订《合同》时涉案房屋已经被佛山市中级法院予以查封，但并不能以此而认定《合同》无效，一审法院认定错误，本院二审予以纠正。涉案1605号房屋虽然曾经被查封，但根据佛山市中级人民法院（2005）佛中法执字第1258、1632-1636号《协助执行通知书》显示其已经被解封，因此并不影响办理房地产权证。
关于米兰集团是否应该履行为陆素敏办理涉案房屋房地产权证问题及涉案房屋剩余房款支付问题。市整规办是代表市政府就涉及市场等因素问题进行协调的管理机构，其出具《复函》应该具有法律效力，况且根据市整规办《复函》要求米兰集团作出书面承诺。米兰集团虽然通过支付相应款项通过司法程序取得涉案1605号房屋产权，但根据《复函》显示，米兰集团享受了凌碧园海逸阁烂尾楼作为在建工程项目整体转让变更到其名下；可以向市建设局申请房地产开发资质，开发项目按照新建商品房屋享有相关政策；烂尾楼项目用地使用年限也自办理转让变更登记时重新计算等优惠政策，此时米兰集团并不等同于一般购房者地位，而是通过享受系列优惠政策，变为涉案房屋所处楼盘开发商。同时，根据2008年7月22日米兰集团向珠海市房地产登记中心出具《承诺书》显示，米兰集团承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的购房合同条款义务，确保部分业主权益不受损失。陆素敏与利达公司签订的《合同》合法、有效，虽然陆素敏尚未支付全部房款，但其曾经要求向米兰集团支付剩余购房款，米兰集团予以拒绝，故未支付完毕全部购房款责任并不在陆素敏。另外，陆素敏在法庭调查中明确如果米兰集团同意为其办理房地产权证，其立即向米兰集团支付剩余购房款，其后陆素敏向本院二审提存了涉案房屋剩余房款人民币452243元，故在陆素敏向米兰集团支付珠海市香洲区香洲翠香路33号1栋1605号房屋余款人民币452243元后，米兰集团应履行对小业主承诺，承担原开发商利达公司的义务，为购房业主办理涉案房屋房地产权证。一审法院认为上述《合同》违法而无效，米兰集团无需履行办理房地产权证义务的认定错误，本院二审予以纠正。
米兰集团是否承担逾期交付房屋违约责任问题。首先，胡小明作为原开发商利达公司法定代表人，其有权对利达公司与陆素敏签订《合同》作出说明，同时利达公司在一审庭审调查中亦确认应在2005年6月30日之前交房，本院二审确认利达公司交付珠海市香洲区香洲翠香路33号1栋1605号房时间为2005年6月30日前。其次，涉案房屋1605房无法按照约定时间交付，主要原因在于利达公司无力继续开发涉案房产项目，导致房屋被法院查封，最终由米兰集团承接涉案房产项目。因此涉案房屋1605房未按照约定时间交付并非米兰集团过错。最后，陆素敏并未实际交付完全部购房款，因此其无权主张米兰集团承担逾期交房违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈢项之规定，本院作出（2011）珠中法民三终字第232号民事判决：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2010）香民一初字第2940号民事判决；二、陆素敏在本判决发生法律效力之日起七日内向珠海市米兰集团有限公司支付购房余款人民币452243元（该款项已经提存于珠海市中级人民法院）；三、珠海市米兰集团有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内为陆素敏办理珠海市香洲区香洲翠香路33号1栋1605号房屋的房地产权证；四、驳回陆素敏的其他诉讼请求。一审案件受理费人民4150元、二审案件受理费人民币4150元，共计8300元，由珠海市米兰集团有限公司负担。
本院再审过程中，再审申请人米兰集团称，二审判决认定的主要事实所依据的证据是虚假的，且适用法律错误，请求：一、依法撤销本院（2011）珠中法民三终字第232号民事判决；二、改判驳回陆素敏的全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费均由陆素敏承担。事实和理由如下：
一、米兰集团有新的证据足以推翻二审判决，本案应当再审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第㈠项之规定，本案应当再审。首先，广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法民一申字第425号《民事裁定书》足以推翻二审判决。本院二审审理并判决的余晓梅诉米兰集团案号为（2011）珠中法民三终字第175号商品房预售合同纠纷一案（以下简称“余晓梅案件”），同本案相比较，除当事人余晓梅与陆素敏不同外，其他案情基本相同。经广东省高级人民法院对余晓梅案件进行再审审查，认定二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，遂早于本案判决5个月作出（2012）粤高法民一申字第425号民事裁定，指定本院再审。本案也属于认定的基本事实缺乏证据证明，应当裁定再审。其次，如下新事实和新证据足以推翻二审判决。在二审法院判决之前，涉案的珠海市香洲区翠香路33号1栋2单元1605房已经于2012年6月20日合法转让给了善意的第三人朱晖祥（公民身份号码：440402199806249014），并办理了《房地产权证书》。《合同》约定的标的已经不存在，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同应当终止履行。二审判决已经无法执行。
二、二审法院在审理本案时，严重超过审判时限10个月，违反法定程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第二款之规定，本案应当再审。
三、二审判决认定陆素敏交纳购房款事实的主要证据没有经过米兰集团质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第㈣项之规定，本案应当再审。陆素敏提交的录音、录象资料并没有播放给双方当事人进行质证。
四、二审判决超出诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（十二）项之规定，本案应当再审。首先，二审判决第二项判令“陆素敏在本判决发生法律效力之日起7日内向珠海市米兰集团有限公司支付购房款人民币452243元”。该判项既不是陆素敏的诉讼请求，也不是米兰集团的反诉请求。其次，本案属于合同之债，二审判决第三项判令米兰集团为陆素敏办理珠海市香洲区翠香路33号1栋1605房的房地产权证。该判项明显是将1605房的产权确权给了陆素敏。由此，二审判决的内容实质上是物权纠纷。
五、二审判决第三判项不仅违背基本的常识和众所周知的房地产交易习惯，而且完全违背国内现行办理房地产权证的规定和流程，缺乏可操作性；还与《合同》约定的先后交易次序相违背。首先，在房地产交易实践中，买房人先交清购房款，卖房人再将标的房屋交付给买房人。在交易过程中，买房人交清购房款是先义务，卖房人交房是后义务。这是房地产交易实践中的基本常识和众所周知的交易习惯。其次，国内现行办理房地产权证的规定和流程是买卖双方先签订买卖合同，然后买卖双方缴纳各自应缴的契税，再后买卖双方各自备齐并填写相应办证资料，最后向房地产登记主管部门递交办证资料。可见，要完成办理房地产权证之事，需要买卖双方的互相协助，缺乏任何一方的配合，是无法完成。二审判决第三判项很显然完全违背国内现行办理房地产权证的规定和流程，缺乏可操作性。最后，《合同》约定的先后交易次序也是买房人先交清购房款，卖房人再将标的房屋交付给买房人。
六、陆素敏提交的《买卖楼宇临时合约》、《合同》及《收款收据》均不是真实的。陆素敏根本没有实际支付过购房款。二审判决认定的主要事实所依据的证据是虚假的。
㈠《合同》第六条“分期付款”一栏的填写内容笔迹明显与其他条款的笔迹不同，该条款的内容很显然系伪造。
㈡陆素敏提交的《买卖楼宇临时合约》、《合同》及《收款收据》互相矛盾，不能相互印证，均是虚假的。陆素敏根本没有实际支付过购房款。据此，一审法院对此不予采信，是有法律依据的。1、二审判决认定1997年8月28日陆素敏签订《买卖楼宇临时合约》购买的17E号房与陆素敏2004年11月9日签订《合同》购买的16E是同一套房屋，缺乏证据证明。二审法院仅以佛山中级人民法院（2004）佛中法立保字第235-2号《协助执行通知书》中显示查封涉案房屋有14E编号，进而想当然地推断《买卖楼宇临时合约》中的17E号房即是《合同》中的16E号房是完全错误的。根据房地产登记中心打印的《房地产限制（查封）登记表》显示16E为1505号房。据此，17E为1605号房。可见，16E与17E不是同一套房。二审判决认定的基本事实都不清。2、《买卖楼宇临时合同》与《合同》中所提及的购买方是高桂彩，不是陆素敏。3、《买卖楼宇临时合同》与《合同》约定的房号、房屋面积、总价款均与二审判决认定的不相符。《买卖楼宇临时合约》中明确显示17E号房的面积为192.8平方米，而《合同》显示16E的面积为179.67平方米。17E号房的单价为每平方米5300元人民币，总房款为1021840元人民币，而16E号房的单价为每平方米6473元人民币，总房款为952243.03元人民币。因此，《买卖楼宇临时合约》和《合同》中所购买的房屋均不能对应。4、《收据》上所记载的交款人是高桂彩，不是陆素敏，且房号与二审判决认定的不相符。5、高桂彩与陆素敏是母女关系，二人都主张购买了同一发展商的同一楼盘的房产，且都在诉讼之中并由同一法官审理。因此，陆素敏与高桂彩存在重大利害关系，陆素敏主张高桂彩为陆素敏签订《买卖楼宇临时合同》及给付部分购房款不成立。6、陆素敏在诉状和庭审中多次诉称涉案房屋是1999年购买，但《买卖楼宇临时合约》的签订时间是1997年8月28日。陆素敏提交的证据互相矛盾且与其说法前后矛盾。这足以说明陆素敏提交的两份合同是不真实的。7、陆素敏声称其按照与利达公司的约定支付了应付的购房款。但是陆素敏提交的三张《收款收据》上载明的时间分别为1999年8月30日、1999年9月29日、1999年11月30日，然而《买卖楼宇临时合约》中对于购房款的付款时间的约定则是“合同条款签订之后，需方先预付定金150000元人民币，余下款项在楼房交付使用前分四期付清。在1997年9月30日付第一期预付楼款200000元人民币，在1997年11月30日付第二期预付楼款150000人民币，在1998年3月30日付完其余余款200000人民币。上述《收款收据》注明的付款时间与《买卖楼宇临时合约》约定的付款时间完全不同。这也说明陆素敏提交的《收款收据》是不真实的。
七、二审判决适用法律错误。首先，无论16E号房是1505号房还是1605号房，都在《合同》签订之前被佛山市禅城区人民法院查封，该《合同》因违反《城市房地产管理法》第三十八条第㈡项之禁止性规定，应认定无效。但二审判决认定该合同合法有效，属适用法律错误。一审、二审法院均查明16E号房早于2003年12月26日被佛山市禅城区人民法院查封。之后，佛山市中级人民法院继续查封了该房屋。而《合同》签订于2004年11月9日。也就是说，佛山法院查封16E号房在前，《合同》签订在后。2003年12月24日，佛山市禅城区人民法院出具的查封财产清单上明确说明：“任何单位或个人不得擅自提取、转移、过户、转让、变卖、抵押、赠与…违者，按照有关规定追究其法律责任。”广东省佛山市中级人民法院（2004）佛中法立保字第235号《公告》也明确声明：“未经本院同意，任何人不得对其转移、变卖、抵押、赠与或作其他处分，否则，将依法对行为人追究相应的法律责任。”并且，《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”因此，一审判决认定《合同》因违反了法律的强制性规定而无效，具有法律依据。2006年4月18日，佛山市中级人民法院解除对包括16E号房在内的海逸阁项目的大部分房产的查封，这是由于米兰集团通过法院拍卖程序购买了被查封的房屋才导致这些房屋被解除查封，房屋的解封与陆素敏没有任何关系，并非是因为要为陆素敏办理房产证而解封的。二审判决认定该《合同》合法有效，并认定16E号房虽曾经被查封，但根据佛山市中级人民法院（2005）佛中法执字第1258、1632-1636号《协助执行通知书》显示其已经被解封，并不影响办理房产证，属适用法律错误。《合同》是因违反法律的强制性规定而自始无效，就算之后16E号房被解封，也不能影响《合同》自始无效的性质。
其次，假定《合同》有效，陆素敏与利达公司形成的只是债权关系，但由于该合同约定的标的物即16E号房的产权已经通过佛山中级人民法院的民事裁定合法地转移给了米兰集团，该16E号房已经登记在米兰集团名下，因此米兰集团已经拥有了该16E号房的物权。陆素敏对16E号房享有的只是债权请求权。按照物权优先于债权的基本原则，《合同》因标的物的合法转移而不能继续履行，该合同应当解除。二审判决判令米兰集团为陆素敏办理16E号房的房地产权证，违反了《中华人民共和国物权法》关于物权优先于债权的基本原则，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。在本案中，合同的标的物即16E号房已经归米兰集团所有，《合同》实际履行已不可能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。《合同》应当解除。二审法院判决米兰集团继续履行该合同，适用法律错误。
第三，米兰集团与陆素敏之间没有直接的合同关系。根据合同的相对性原则，米兰集团不是权利义务的相对人，陆素敏无权直接向米兰集团主张权利。另外，米兰集团购买的是利达公司所有的房产及土地使用权，而不是收购利达公司或该公司的债权债务，米兰集团没有承继利达公司的债权债务关系。二审判决判令米兰集团为陆素敏办理16E号房的房地产权证，违反了《中华人民共和国合同法》的相对性原则，属适用法律错误。本案与陆素敏签订《合同》的另一方当事人是利达公司，因该合同产生债权债务关系的债务人也是利达公司，而非米兰集团，陆素敏无权直接向米兰集团主张权利。米兰集团通过人民法院的法定拍卖程序购得利达公司包括16E号房在内的海逸阁项目的大部分房产及土地使用权并支付了全部价款，佛山市中级人民法院以裁定的形式予以确认，且该裁定并没有要求米兰集团承担拍卖款5100万元人民币以外的其他义务。由此可见，米兰集团只是购买利达公司的房产，并没有收购利达公司或利达公司的债权债务，米兰集团没有承继利达公司的债权债务关系。
第四，市整规办并非珠海市人民政府下属的常设行政机构，其不具备行政机关的主体资格，其无权就房地产管理事宜作出具体行政行为，其作出的行为不是法律意义的行政行为，其无权违反《中华人民共和国合同法》关于权利义务转让的规定，单方面为米兰集团设定任何义务。二审判决将市整规办《复函》作为法律依据，属适用法律错误。一审法院没有超越民事审判权，更没有在民事审判中审查所谓的行政机关的具体行政行为的合法性。二审法院认定市整规办是珠海市人民政府的管理机构，它出具的《复函》具有法律效力，没有法律依据。
退一步而言，假定市整规办有权作出具有约束力的行政行为，但基于下述事实和理由，也不能认定米兰集团应当继续履行《合同》：陆素敏不属于《复函》第五条所列的小业主。2006年4月18日，佛山市中级人民法院作出（2005）佛中法执字第1258-3号《民事裁定书》，裁定将利达公司的房地产过户到米兰集团名下。米兰集团因此取得了包括16E号房在内的海逸阁项目的大部分房产的所有权。而《复函》是于2007年8月13日出具的，即是在米兰集团已经取得包括16E号房在内的房屋所有权一年多后。既然房屋已经拍卖了，之前没有办理预售登记的就不是合法的小业主，不属于保护的范围，《复函》第五条是以第四条为基础的，因此陆素敏不属于小业主的范畴。
第五，人民法院关于房屋查封的司法裁定，具有强制性和绝对执行效力，其直接后果就是禁止被查封的房产在查封期间被转让或以其他方式转移所有权。因此，在人民法院查封期间，有关转让16E号房《合同》的效力因违反司法裁定的强制性规定，是无效的。《城市房地产管理法》第三十八条第㈡项的规定是效力性规定，与此是相一致的。二审判决认定人民法院关于房屋查封的司法裁定不能导致房屋买卖合同无效，实质上是认为人民法院的查封裁定可以不执行。果真如此，人民法院关于房屋查封的司法裁定还有何权威性、强制性和执行效力！很显然，二审判决是适用法律错误。
㈠《城市房地产管理法》第三十八条第㈡项规定将人民法院的查封列为禁止房地产转让的情形之一，是因为人民法院的查封的目的之一就是禁止当事人以各种方式转让被人民法院查封的房产，具有绝对强制性和执行力。当事人违反人民法院禁令的后果，除导致其转让的民事行为无效外，还导致当事人将遭到人民法院的司法制裁。从这个角度而言，该条款是效力性规定。
㈡从《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定来看，都强调了查封的绝对效力，对人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。可见，人民法院的查封所引起的法律后果具有排他性和禁止性，是一种效力性的强制性规范。另一方面，从《城市房地产管理法》第三十八条第㈣项、第㈤项、第㈥项的规定来看，则不一定具有第㈡项的效力性强制性性质。二审判决混淆了该法第三十八第㈡项与其他各项的区别，导致适用法律的根本性错误。
㈢作为房地产管理部门而言，有义务协助执行人民法院关于查封房产的裁定。在当事人企图转让被查封的房产时，房地产管理部门有权拒绝为当事人办理转让手续，从而阻止当事人转让房产的行为。从这个角度而言，《城市房地产管理法》第三十八条是管理性规定。
综上，《城市房地产管理法》第三十八条既是效力性规定，也是管理性规定。二审法院将《城市房地产管理法》第三十八条单方面理解成管理性规定，并据此认定《合同》合法有效，属适用法律错误。
八、《合同》签订后，陆素敏并没有根据法律、法规的规定办理商品房预售合同登记备案手续，更没有办理房屋产权权证。在此之前，16E号房已经被人民法院查封，陆素敏无法取得物权。该房在诉讼之前经人民法院同意解除查封后已办理了所有权更名过户手续，登记在米兰集团名下。可见，陆素敏诉争的标的已不复存在，陆素敏的诉求无法实现，本案只能按合同之债审理，不能按物权之债审理。因此，一审法院按照合同之债进行审理是正确的。二审法院按照物权确权之诉审理并判决是错误的。
米兰集团补充称，陆素敏的主要依据是市整规办的《复函》和米兰集团的《承诺书》。但是根据已生效的珠海市中级人民法院（2012）珠中法审监民再字第7号民事判决认定的事实，可以得出结论是：米兰集团因为处理利达公司的遗留问题需要完成的善后问题是有选择和有鉴别的履行责任，并非米兰集团收购利达公司。更不能将米兰集团等同为利达公司对外的权利义务完全承接者。在此情况下，二审判决不加区分的认为米兰集团应当承担利达公司的义务、办理产权证是错误的。佛山市中级人民法院对16E号房的查封具有法律效力。且解封房产的原因不是为了恢复利达公司物权的行使，而是作为利达公司的财产被依法处置以方便变更到新的权益人名下为目的。因此，这种解封是以合法查封为前提。且解封后，已经过户到米兰集团名下，此时利达公司对16E号房已经无处分权。二审判决认为，陆素敏的《合同》因为解封而具备履行条件是错误的。
被申请人陆素敏辩称，二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求法院驳回米兰集团的请求，维护陆素敏的合法权益及正当诉求。事实和理由如下：
一、本案与（2012）粤高法民一申字第425号案件的基本事实不同，该案的裁决不能适用于本案审理。首先，（2012）粤高法民一申字第425号案件中，基本事实的争议点是余晓梅购买房屋的付款方式，由于余晓梅在一审与二审中就付款方式说明不一致及证明不充分，导致了该案再审。本案陆素敏购买房屋的款项是真金白银支付的，不但被利达公司认可，而且陆素敏提交的多项《收款收据》数额也与支付款项相互印证。此外，陆素敏还持有米兰集团的售楼部交付的1605房的钥匙。其次，米兰集团以在本案二审审理中将1605号房转让给第三人朱晖详的严重违约方式作为不履行义务的抗辩理由，依法不能成立。
二、《合同》合法有效。首先，陆素敏与利达公司签订的《合同》以及依约支付购房款的过程是客观真实的。陆素敏就购买1605号房于1997年8月28日与利达公司签订《买卖楼宇临时合约》后，已分三次向利达公司支付了50万元购房款。后陆素敏与利达公司因面积、楼层编号重新编排等原因于2004年11月9日换签新的《合同》，重新对购房款的支付时间作了约定。因利达公司的原因导致工程一直烂尾，以致陆素敏未能支付第二期购房款。虽然《买卖楼宇临时合约》以及1999年8月30日、1999年9月29日、1999年11月30日三份《收据》显示缔约人以及付款人均为高桂彩，但高桂彩及利达公司在庭审中均确认高桂彩代替女儿陆素敏签订《买卖楼宇临时合约》及给付部分购房款，因此该合约及收据缔约主体为高桂彩与2004年11月9日《合同》签约主体为陆素敏并不矛盾。2005年7月19日，利达公司提供了一个以陆素敏的名义开立的交通银行的个人银行结算账户，要求陆素敏将第二期购房款存入该账户，以便利达公司扣款。陆素敏于同日即将第二期购房款合计34万元存入该账户，但后来利达公司因未能办理新的预售许可证而未进行扣款。因此，陆素敏已尽了履行合同约定的付款义务，由于利达公司未能取得新的预售许可证而不能收取第二期款项的责任不在陆素敏一方。陆素敏在获知凌碧园海逸阁工程项目已整体转让至米兰集团名下后，曾多次向其支付第二期购房款，但米兰集团一直拒收该款，以致陆素敏无法按照合同约定履行付款义务。由此可见，米兰集团辩称陆素敏没有按照合同约定支付购房款明显与事实不符的，陆素敏已按合同约定履行了应负的义务。
其次，米兰集团已向陆素敏交付了1605房（即16E）。如上所述，米兰集团的售楼部还是依约将属于陆素敏所购1605房（即16E）的钥匙及门禁卡交付给陆素敏，并同意陆素敏对1605房自行安排装修及入住事宜。
最后，《合同》并未违反法律效力性强制性规定，属合法、有效的合同。一审判决查明，《买卖楼宇临时合约》的签订时间先于16E房被法院查封的时间，《商品房买卖合同》是《买卖楼宇临时合约》的延续，故查封不应影响在先合同的效力。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释㈡》的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条所陈述的查封行为属于管理性强制性规定，不影响私法行为的效力，并不能以此认定《合同》无效。且佛山法院于2006年4月19日已解除了对16E的查封，此后不存在米兰集团向陆素敏履行合同义务的任何障碍。
三、米兰集团应承担利达公司对陆素敏所承担的义务，继续履行合同。首先，《合同》已经得到利达公司与米兰集团的共同确认，依法依理应由米兰集团继续履行合同。2005年12月31日，利达公司已向米兰集团的关联公司珠海市格能投资有限公司移交了公司公章及已售房屋的销售合同（其中就包括本案1605房的销售合同），珠海市格能投资有限公司代表、米兰集团的副总经理晁国强在交接文件中签名确认。另外在利达公司与米兰集团签订《关于海逸阁工程项目整体转让协议书》时，双方又再次对已售房屋的情况进行了确认，并制作附表作为该协议书的附件。足以证明对1605房已由陆素敏购得的事实米兰集团早在项目转让前已是确认的。因此，根据米兰集团与利达公司的协议约定，米兰集团依法依理均应继续履行利达公司与陆素敏签订的《合同》。
其次，米兰集团收购的是利达公司的商品房建设项目，而非单个的房产，依法应承担利达公司陆素敏所承担的义务。
根据陆素敏从珠海市房地产登记中心档案馆调取回来的证据显示，在米兰集团于2008年6月30日向珠海市房地产登记中心提交的《申请报告》中载明，米兰集团“通过各种方式”已将原利达公司开发的翠香路33号“凌碧园海逸阁工程项目”（即案涉工程项目）全部收购至其名下。该份证据是米兰集团对其购买的是已预售的商品房项目的确认。结合陆素敏从珠海市房地产登记中心及市整规办获取的其他证据，及《关于海逸阁工程项目整体转让协议书》可知，米兰集团名义是上购买利达公司开发的涉案房产，实质上却是通过拆分已预售商品房的方式并以超过三分之二的业主身份向政府申请转变为开发商来取得利达公司开发并已预售的商品房项目的。这一事实有项目转让协议、米兰集团向各政府部门作出的项目转让申请或报告、米兰集团自认及各政府部门的批复或审批表等相互印证。而且米兰集团最终获得的也是涉案房产项目凌碧园海逸阁开发商的资格，享受珠海市人民政府给予的开发商的一系列优惠政策。根据《广东省商品房预售管理条例》第十二条：“转让预售的商品房项目的，受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务”的规定，米兰集团作为涉案项目的受让方，依法应承担原预售人对预购人所承担的义务，即向作为预购人的陆素敏交付房产并办理过户手续。
第三，米兰集团向利达公司购买的是经营性资产，而陆素敏向利达公司购买的则是家庭住房。两者的不同性质在司法实践中应得到区别对待。米兰集团获得了16E号房所在楼盘的开发经营权，从法律上讲，其承接的都是原开发商利达公司在海逸阁项目的全部权利义务，应承担利达公司对外应尽的所有责任，包括履行《合同》。对于陆素敏而言，16E号房体现为家庭财产权、公民的居住权，属于人权的保护范畴。在两方买受人均无过错、且无证据证明陆素敏与利达公司恶意串通损害米兰集团利益的情况下，应综合考虑本案陆素敏作为小业主的身份以及房产对于陆素敏生活的重要意义及影响将16E号房判归陆素敏所有。米兰集团一方面通过在项目转让协议书中确认利达公司与陆素敏已订商品房买卖合同从而获得项目，另一方面在取得项目开放商资格并在向陆素敏交付房产时拒不履行商品房预售人的义务，米兰集团此举显然是极不诚信的行为。
第四，市整规办是珠海市政府设立的综合机构，其作出的《复函》可作为陆素敏要求米兰集团承担预售人义务的依据。市整规办是代表市政府就涉及市场等各因素问题进行协调的管理机构，其出具的《复函》对米兰集团具有法律约束力，况且根据《复函》的要求米兰集团已作出书面承诺。米兰集团虽然取得涉案1605房的房屋产权，但根据《复函》显示，米兰集团并不等同于一般购房者地位，而是通过享受系列优惠政策，变为涉案房屋所处楼盘开发商。同时，《承诺书》显示，米兰集团承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的购房合同条款义务，确保该部分业主权益不受损失。
从本质上讲，米兰集团是通过承接整个烂尾工程项目从而获得《复函》中所述的一系列优惠政策，其已经不再是作为楼宇买受人取得物权并要求确权的范畴了。如今，米兰集团以种种理由攻击《复函》中关于要求其履行义务的规定，甚至否定市整规办的作出具体行政行为的主体资格，这充分显示了米兰集团典型的“为我所用”及“过河拆桥”不守诚信的行为。
一审被告、二审被上诉人利达公司未发表陈述意见。
米兰集团在再审期间向法院提交了如下证据：证据一、珠海市中级人民法院（2012）珠中法审监民再7号《民事判决书》。证明目的：㈠涉案房产已经被佛山中级法院查封，合法有效。㈡佛山中级人民法院解除查封，原因非利达公司物权的行使，而是作为债务人利达公司的财产被','2018-09-26
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