山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁02行终633号
上诉人（原审原告）王宁宁。
上诉人（原审原告）佟志凯。
委托代理人刘艳丽，山东崇杰律师事务所律师。
委托代理人孙旭璘，山东崇杰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司青岛市南第二支行。
法定代表人张强，行长。
委托代理人崔洪，山东融实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人张希田，局长。
委托代理人任岩磊，青岛市房地产登记中心工作人员。
委托代理人李婷婷，青岛市房地产登记中心工作人员。
原审第三人孙丽。
原审原告王宁宁、佟志凯因诉原审被告青岛市国土资源和房屋管理局，原审第三人中国银行股份有限公司青岛市南第二支行（以下简称中行市南二支行）、孙丽房产行政登记一案，青岛市市北区人民法院于2016年3月18日作出的（2015）北行初字第113号行政判决，原审原告王宁宁、佟志凯及原审第三人中行市南二支行不服该判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月10日在第15审判庭公开开庭审理了本案。上诉人王宁宁、佟志凯及其委托代理人孙旭璘、刘艳丽，上诉人中行市南二支行委托代理人崔洪，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局委托代理人任岩磊、李婷婷到庭参加诉讼。原审第三人孙丽经公告送达未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于青岛市宁化路x号x号楼x单元x户房屋原登记在佟群生名下，房地产权证号为青房地权市字第房改294820号。2010年2月8日，原告王宁宁、佟群生与第三人孙丽持身份证明、青岛市已购可购公有住房出售合同、房产证等材料到被告处申请涉案房屋过户登记。同日，被告向第三人孙丽核发青房地权市字第××号房地产权证，确认位于青岛市宁化路x号x号楼x单元x户房屋为第三人孙丽所有。2010年2月10日，被告作出青房地权市他字第22××24号房地产他项权证，确认位于青岛市宁化路x号x号楼x单元x户房屋他项权利人为第三人中行市南二支行。
2010年7月，佟群生去世。2012年2月14日，青岛市市南区人民法院作出（2011）南商初字第82072号民事判决书，判决第三人孙丽就孙丽设立抵押物座落于青岛市四方区宁化路x号x号楼x单元x户房屋以拍卖、变卖的方式所得价款对上述第二项、第三项、第四项的履行享有优先受偿权。2013年11月5日，青岛市市北区人民法院作出（2011）四民初字545号民事判决书，判决撤销佟群生、原告王宁宁与第三人孙丽签订的青岛市已购可购公有住房出售合同。
原审法院认为：行政诉讼成立的前提条件是原告具有诉讼主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。佟群生现已去世，作为佟群生之子的原告佟志凯属于佟群生的法定继承人，原告佟志凯与被诉具体行政行为存在法律上的利害关系，原告佟志凯在本案具备诉讼主体资格。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”在本案中，根据本院作出的（2011）四民初字545号民事判决书，原告佟志凯于2011年起诉该民事案件时就知道被告作出该行政行为，本院（2011）四民初字545号民事判决书落款日期为2013年11月5日，原告佟志凯于2015年8月4日提起行政诉讼，未超过2年的起诉期限。第三人孙丽，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃所享有的权利，应承担相应的法律责任。该院（2011）四民初字545号民事判决书判决撤销佟群生、原告王宁宁与第三人孙丽签订的青岛市已购可购公有住房出售合同，被告作出的向第三人孙丽颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为主要依据不足。由于青岛市市南区人民法院作出（2011）南商初字第82072号民事判决书判决第三人中行市南二支行对涉案房屋享有优先受偿权，故本院认定被告作出的向第三人孙丽颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为违法。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十九条第三款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决被告作出的向第三人孙丽颁发青房地权市字第××号房地产权证的行政行为违法；案件受理费人民币50元，由被告承担。公告费600元，由被告承担。
上诉人王宁宁、佟志凯不服一审判决，上诉称：一、原判适用法律错误。1、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二款之规定，行政行为适用法律、法规错误的，应当判决撤销或者部分撤销行政行为。本案上诉人与原审第三人所签订的房屋买卖合同已经被（2011）四民初字民事判决撤销，依照合同法第56条之规定，被撤销的合同至始无效，被上诉人应当撤销原审第三人的房地产权证，恢复上诉人的原房屋所有权登记。2、依照《房屋登记办法》第八十条之规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。被上诉人要求上诉人再次提起撤销原审第三人中行市南二支行的抵押权的诉讼，属于行政不作为。3、原判与上诉人的诉请不一致，上诉人诉请为撤销涉案房地产权证，但原判却判决被上诉人行政行为违法。二、房屋行政登记的抵押权具有对抗性，涉案抵押权不能成为上诉人取得房屋所有权登记的障碍。三、原判错误，导致本案房屋权属不明确。原审认为，目前房屋权属仍然属于原审第三人孙丽，上诉人向被上诉人请求变更回复上诉人登记遭到拒绝，导致上诉人提起诉讼没有任何实质性结果。综上，请求撤销涉案房地产权证。
被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局针对上诉人王宁宁、佟志凯的上诉请求，答辩称：被上诉人作出的具体行政行为，材料齐备，程序合法。当事人之间的民事纠纷导致房屋买卖合同被撤销，是否导致房屋登记被撤销，请求法院依法判决。被上诉人在本案中没有过错，不应承担诉讼费及公告费。
上诉人中行市南二支行针对王宁宁、佟志凯上诉请求，答辩称：上诉人王宁宁、佟志凯的上诉请求，不应得到支持。本案应当先行解决民事争议，然后处理行政纠纷。
上诉人中行市南二支行上诉称：一、上诉人对于原审查明的事实基本无异议，但是一审的部分认定混乱。上诉人王宁宁、佟志凯与原审第三人孙丽的房屋买卖，系民事行为，意思是否真实，其他人无法探知，房产登记部门根据规定进行的登记合法有效。原判认为因为上诉人中行市南二支行享有合法抵押权及优先受偿权，房产局的房产登记行为违法，缺乏逻辑支持。二、原判适用法律错误，应当中止审理而不应该判决。原审法院应该告知上诉人王宁宁、佟志凯先行解决涉及房屋抵押权的民事争议，而不是对本案继续审理并作出判决。三、原判适用法律不完整，容易引起混乱或者后续行为影响上诉人的权利，依法应当改判。综上，请求撤销原判或发回重审。
被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局针对中行市南二支行的上诉请求，答辩称没有意见。
上诉人王宁宁、佟志凯针对中行市南二支行的上诉请求，答辩称：房屋买卖合同已经被确认无效，作为从合同的抵押合同自然无效，应当撤销该抵押合同及其所设立的抵押权。
各方当事人一审提交的证据已经一审法院庭审质证、认证，并已随案卷移送本院。两诉人对于原审查明的事实不持异议，经审查，本院确认原审查明的其余事实成立。
本院认为:第一，《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。原青岛市四方区人民法院（2011）四民初字545号民事判决书已撤销上诉人佟群生、王宁宁与原审第三人孙丽签订的青岛市已购公有住房出售合同，依照上述规定，被上诉人作出的向原审第三人孙丽颁发青房地权市字第××号房地产权证行政行为之颁证依据已被撤销，不符合法律规定转移条件。
第二，被上诉人已经为上诉人中行市南二支行针对涉案房产办理了青房地权市他字第22××24号房地产他项权证，确认其为涉案房产他项权利人。青岛市市南区人民法院（2011）南商初字第82072号民事判决书已经确认上诉人中行市南二支行与原审第三人孙丽签订的相关抵押合同合法有效，抵押权依法成立，上诉人中行市南二支行对涉案房屋享有优先受偿权。另外，上诉人佟群生、王宁宁也未提交证据否认上诉人中行市南二支行善意取得涉案房屋的抵押权。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案鉴于上述情形，应判决确认被上诉人为原审第三人孙丽的房产登记行为违法，不予撤销。
综上，原审法院判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由两上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国宁
审 判 员 赵文静
代理审判员 林 桦
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 王 崧
书 记 员 刘 佳