四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)自民二终字第215号
上诉人（原审原告）自贡市奇龙房地产开发有限责任公司。住所地自贡市。
法定代表人邓勉明，总经理。
委托代理人陈天强，四川志存律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)高伦强，男，1964年9月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
原审第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行。住所地自贡市大安区。
负责人肖强松，行长。
委托代理人张立，男，１９７２年６月１日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系该行员工。
委托代理人徐瑞，男，１９８６年８月３日出生，汉族，住四川省自贡市大安区，系该行员工。
上诉人自贡市奇龙房地产开发有限责任公司（简称奇龙房产公司）与被上诉人高伦强、原审第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（简称农行盐都支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人奇龙房产公司的委托代理人陈天强,原审第三人农行盐都支行的委托代理人张立、徐瑞到庭参加诉讼，被上诉人高伦强经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奇龙公司诉称，2011年5月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定被告采用按揭方式购买原告开发的“龙城国际”2-2-31-176商品房一套，明确约定被告采用银行贷款方式支付购房款，同时还约定了支付时间、合同解除、违约责任及原告为被告贷款的保证条款等。被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》后于2013年12月取得农业银行的个人住房贷款，该贷款由原告提供担保。但被告多次欠付银行本息，导致农业银行于2015年月25日直接扣划原告保证金38,503.43元。经原告与被告多次沟通，被告拒不履行还款义务。综上，被告的上述违约行为，严重的影响了原告的正常经营及合法权益，根据《补充协议》第一条第3款第（6）项第D目的约定，请求判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，判决被告到房管局办理撤销“龙城国际”2-2-31-176号房屋所有权预告登记及《商品房买卖合同》备案，被告向原告支付代偿款38,503.43元，违约金173,337.60元，被告承担本案的诉讼费、律师费。
第三人农业银行诉称，被告高伦强于2013年12月6日向第三人申请个人住房按揭贷款400,000.00元，用于购买原告奇龙公司开发的“龙城国际”2栋2单元31层176号房屋，原告奇龙公司承担连带保证。《借款合同》签订后，第三人按约定发放了贷款，但被告多次拖欠应还本息。截止2015年5月25日，被告仍拖欠申请人本金375,432.67元，相应利息、复利、罚息4,482.58元及第三人诉高伦强、奇龙公司借款合同纠纷案中高伦强应承担的案件受理费3,739.00元，保全费2,579.00元。现因原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，第三人认为上述合同解除后，第三人对原告返还被告购房款中的391,768.67元具有独立的请求权，故请求判令原告立即偿付被告高伦强欠付第三人的贷款本金375,432.67元及所欠利息、复利、罚息4,482.58元，直至还清贷款本息为止，并承担第三人诉高伦强、奇龙公司借款合同纠纷一案中高伦强应承担的案件受理费3,739.00元，保全费2,579.00元。本案诉讼费由原、被告承担。
原审法院查明，2011年5月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定被告采用按揭方式购买原告开发的“龙城国际”2-2-31-176商品房一套。《补充协议》第一条第3款第六项约定，若被告取得银行的住房贷款，且该贷款由甲方保证的，担保期内因被告拖欠偿还银行的借款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，被告须在接到原告书面通知之日起十日内全额返还原告代付款及该费用30%的违约金。如果被告一年内欠付银行借款累计达三次，且在原告承担了担保责任后十日内未向原告支付全部担保损失及违约金的，原告有权解除合同，并要求被告将房屋退还原告。被告须自筹资金结清银行按揭贷款，贷款期间所支付银行的贷款利息由被告自行承担，且被告在办理完结按手续后的7个工作日内到房管局撤销该房屋备案。同时，被告还应赔偿原告因担保造成的所有损失等。2013年12月6日，原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定由第三人向被告发放个人住房按揭贷款400,000.00元，用以购买上述房屋，同时约定被告以该房屋做抵押担保，原告奇龙公司在被告取得房地产证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为被告的债务承担连带保证责任。借款合同签订后，第三人发放了贷款，双方办理了抵押权预告登记，因被告多次拖欠本息，2015年2月25日，第三人以高伦强及奇龙公司为被告，向自贡市大安区人民法院提起诉讼，要求高伦强立即归还借款本金393,900.87元及所欠利息，若不能归还，则处置高伦强的抵押房产，优先偿还贷款本息，奇龙公司承担连带清偿责任。2015年3月25日，农业银行扣划了奇龙公司的保证金38,503.43元，用于支付高伦强所欠的贷款利息。2015年4月20日，双方达成调解协议，根据该案《民事调解书》，高伦强于达成调解协议之日起按照双方所签《个人购房担保借款合同》的约定按期归还农业银行的贷款，如高伦强未按上述协议履行，农业银行经强制执行不能清偿债务，则用高伦强购买的上述房屋提供抵押担保。奇龙公司按照《个人购房担保借款合同》的约定为上述借款提供担保。该案受理费3,739.00元，保全费2,579.00元由高伦强自愿承担。调解书发生法律效力后，被告高伦强未按规定偿还贷款，第三人尚未申请强制执行。
上述事实，有《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《所有权预告登记》、《民事调解书》、《转账凭证》、《庭审记录》等附卷为证。
原审法院认为，原告将位于“龙城国际”2-2-31-176商品房一套出售给被告高伦强后，被告高伦强将该房屋向第三人抵押借款，同时原告为上述借款承担保证责任。在被告高伦强未按约定归还借款时，三方在自贡市大安区人民法院达成调解协议，约定如高伦强不能按协议履行债务时，第三人农业银行有权行使抵押权就拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿，原告依照合同约定对上述借款提供担保。上述调解协议已发生法律效力，在此情况下，原告要求依照其与高伦强签订的商品房买卖合同的约定解除合同，收回房屋的主张与该生效的调解书内容相悖，本院不予支持。第三人农业银行依照该生效法律文书取得了对上述房屋的抵押权，其对本案的诉讼标的即房屋享有独立请求权，原、被告双方关于解除合同，返还房屋的约定对第三人无效，第三人可以处置房屋优先受偿，对其提出要求原告归还借款的诉讼请求与本案的诉讼标的无关，而关于归还借款的事项已由自贡市大安区人民法院处理，第三人应当通过申请执行实现权利，故本院对第三人的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决，一、驳回原告自贡市奇龙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二、驳回第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的诉讼请求。本案受理费2,238.81元，由原告自贡市奇龙房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，上诉人奇龙公司不服，向本院提起上诉，请求撤销自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第1007号民事判决，支持上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。其主要理由为，原审法院以诉讼三方在自贡市大安区人民法院的调解协议判决驳回上诉人的诉求，明显剥夺了上诉人的诉权和对房屋的请求权。按合同的约定，上诉人有权解除合同，要求高伦强返还房屋，支付违约金。
被上诉人高伦强未答辩。
原审第三人农行盐都支行辩称，奇龙公司与高伦强签订的房屋买卖合同已履行完毕，自贡市大安区人民法院已出具民事调解书并生效，请求维持原判。如果奇龙公司撤销了合同，根据相关司法解释和我行与奇龙公司、高伦强签订的贷款协议中的相关条款，应将贷款本息直接返还给我行；本案的诉讼费用由奇龙公司承担。
原判查明的事实与本院二审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为,奇龙公司、高伦强与农行盐都支行签订的《个人购房担保借款合同》，在履行过程中，高伦强未按其约定归还借款，为此，三方在自贡市大安区人民法院达成调解协议，约定如高伦强不能按协议履行债务时，第三人农业银行有权行使抵押权就拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿，原告依照合同约定对上述借款提供担保。且该调解书已发生法律效力。据此，奇龙公司要求撤销自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第1007号民事判决，解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的请求，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4477.00元，由上诉人自贡市奇龙房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 彬
审 判 员 曾伟贤
代理审判员 王敏迪
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 何 珊