贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0526民初2827号
原告辛敏芬，女，1971年6月14日生，汉族，住威宁县。
委托诉讼代理人陈俊朝，威宁县中心法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。
住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇滨海路草海商贸城内。
法定代表人李文然，总经理。
委托诉讼代理人赵小正（特别授权），贵州草海律师事务所律师。
委托代理人刘威，贵州草海律师事务所实习律师，一般授权代理。
原告辛敏芬诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈世永独任审理，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告辛敏芬的委托代理人陈俊朝、被告厚源房开公司的委托诉讼代理人赵小正、刘威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辛敏芬诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于草海商贸城16幢1-2-52号商业用房，我已一次性付清房屋总价54974元，合同约定，出卖人承诺于2013年2月28日向买受人交付房屋，逾期90日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交房期限之次日起按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。截至原告起诉之日，被告都未按照约定日期交付商品房及办理商品房转移登记相关文书，被告已构成违约，考虑到合同约定违约金过高，现原告主动将违约金标准降至按同期银行逾期贷款利率4.75%上幅30%进行计算，故请求人民法院依法判决：1、被告支付原告逾期交房违约金54974元×6.175%×1095天÷365天=10150.58元，逾期办证违约金54974元×6.175%×1095天÷365天=10150.58元，合计20301.17元，并由被告承担本案诉讼费。
被告厚源房开公司辩称：原告房屋存在逾期办证是因为消防不过关，被告方自2012年就开始准备并开始申报办证的相关工作，由于政府政策改变导致不能按期办证属于双方不能预见不能克服的不可抗力情形，并非被告自身过错原因所致。原告主张2015年10月1日前的违约金已超诉讼时效，应予驳回。同时，合同约定的违约金计算标准过高，请求予以调整。逾期办证未影响原告对房屋的居住使用，如原告未能举证证明其所造成的损失，即便要承担违约金也按照同期银行存款利率进行计算。
经审理查明，2012年7月10日，原告辛敏芬与被告厚源房开公司签订合同编号为0003484号的《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国?草海商贸城”16幢1-2-52号商业用房，房屋总价款为54974元。《商品房买卖合同》第十一条第一项约定，出卖人承诺于2013年2月28日向买受人交付房屋，第十三条约定，逾期90日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交房期限之次日起按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同第二十二条第三款第一项约定，出卖人应于2014年2月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款54974元，但截至原告起诉之日，被告未向原告交付商品房，也未办理商品房转移登记的有关文书。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷互为印证，这些证据已经庭审举证、质证和本院审查，具有证明力，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中，原告辛敏芬与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定忠实履行各自的义务。合同签订后，原告依约已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房以及办理转移登记相关文书，且至2018年5月23日原告起诉时仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付商品房和办理相关转移登记文书，已构成违约，应承担违约责任。本案中，原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，因原被告双方在《商品房买卖合同》第十三条一款第二项约定：“逾期90日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金”，因该商品房截止原告起诉之日仍未交付，根据合同约定，逾期交房违约金的给付条件尚未成就，故原告主张支付逾期交房违约金的请求本院不予支持，原告可待商品房实际交付后另行主张权利。被告关于未办理商品房转移登记相关文书并交付原告系政府原因所致，属不可抗力情形的抗辩主张，因被告未提供充分证据证明该主张，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故被告应承担举证不力的后果，对其主张本院不予采纳。
关于被告抗辩的原告主张2015年10月1日前的违约金是否超过诉讼时效的问题，因《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则尚未废止。本院认为，适用普通诉讼时效的民商事纠纷案件，若民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，自权利人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起至民法总则实行之日已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，应认定超过诉讼时效；至民法总则施行之日，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，则应适用民法总则的规定，权利人提起诉讼的时效期间为三年。超过诉讼时效的请求，人民法院不予保护。但债务人自愿履行义务的除外。本案中，被告承诺在2014年2月28日前向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，在约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。对原告而言，合同约定按日支付的违约金属继续性债权，自2014年2月28起被告就持续违约，原告的权利每天都在受到损害，原告每天都知道或应当知道自己的权利受到损害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。从查明的案件事实看，因民法总则于2017年10月1日起施行，原告诉讼请求中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩原告请求此阶段违约金已超诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。原告于2018年5月23日向本院提起诉讼，起诉时民法总则已施行，根据新法优于旧法原则，应适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，对原告自2015年10月1日至起诉之日的违约金给付请求，未超过诉讼时效，应依法予以保护。
关于被告抗辩合同约定的违约金是否过高，应否予以调整、如何调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原被告双方在合同中约定的违约金计算标准为“按日向买受人支付已付房款5‰的违约金”，明显超过前述规定，应予调整。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告主动将违约金标准降至按同期银行逾期贷款利率4.75%上幅30%即6.175%进行计算的主张，在前述规定范围内，故本院予以支持。
综上，原告主张的逾期办理商品房产权转移登记的违约金，应以已付房款54974元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率（1-5年期4.75%）上幅30%计算952天（至起诉之日），即54974元×6.175%×952天÷365天=8854元。原告请求超出相关标准部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日向原告辛敏芬支付自2015年10月1日起至2018年5月23日止的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币8854元；
二、驳回原告辛敏芬的其他诉讼请求。
案件受理费154元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担25元，由原告辛敏芬负担129元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 陈世永
二〇一八年八月六日
书记员 孔德超