＼n黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）齐民一终字第231号＼n上诉人（原审被告）阚××。＼n委托代理人阚×。＼n被上诉人（原审原告）富裕县××房地产开发有限责任公司。＼n法定代表人姜××，该公司董事长。＼n委托代理人贾××，黑龙江金鹤律师事务所律师。＼n原审被告阚×。＼n上诉人阚××为与被上诉人富裕县××房地产开发有限责任公司（以下简称××房地产公司）、原审被告阚×房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服富裕县人民法院（2013）富裕民初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人阚×、被上诉人××房地产公司委托代理人贾××、原审被告阚×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院认定，阚××与阚×系亲兄弟关系。2010年6月3日，阚××、阚×向××房地产公司交付购房款187，650.00元。2010年6月4日，××房地产公司（简称为甲方）与阚××（简称为乙方）签订一份房屋拆迁协议书，协议约定：一、甲方将乙方所有的一幢位于富裕县富裕镇五社区林机厂西侧的房屋拆迁，其中乙方有照房面积为67.50平方米、无照房面积为33.00平方米（折合回迁面积12.50平方米）。二、甲方提供给乙方一幢位于富裕县县城中心路西侧、从南数第3家商服楼，该商服楼建筑面积应为155.06平方米，其中乙方回迁面积为80.00平方米（该楼款已结清），回迁增加面积75.06平方米，回迁增加面积楼款为（5，000.00元／平方米×75.06平方米）375，300.00元，乙方首付款为187，650.00元，欠款为187，650.00元。三、以上内容双方互相遵守，此协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。××房地产公司、阚××在该协议书上的甲方、乙方处分别签字。2011年11月18日，阚××向富裕县人合家园振兴物业有限责任公司交纳富裕县人合家园5号楼102室门市房（建筑面积为168.72平方米）在2011年11月18日至2012年11月18日期间的物业费1，316.00元。2011年11月19日，阚××在交房协议书上签字并领取了××房地产公司＼n提供给阚××的一幢位于富裕县人合家园5号楼102室门市房（该房实际建筑面积为168.72平方米）的钥匙，后阚××对该房屋进行管理使用。阚××回迁后房屋实际建筑面积增加（168.72平方米－155.06平方米）13.66平方米。阚××至今尚欠原告购房款187，650.00元及回迁增加面积部分的购房款（5，000.00元／平方米×13.66平方米）68，300.00元，以上阚××共欠××房地产公司购房款255，950.00元。本案在诉讼过程中，阚××依法申请追加阚×为本案共同被告。另查，阚××拖欠富裕县人合家园振兴物业有限责任公司2012年至2013年期间的物业费1，316.00元。××房地产公司与富裕县人合家园振兴物业有限责任公司是两个独立的法人公司，富裕县人合家园振兴物业有限责任公司并未授权××房地产公司收取物业费，××房地产公司于2013年3月27日诉至原审法院，要求阚××给付购房款255，950.00元，2012年物业费1，316.00元。＼n原审法院经审理认为，××房地产公司与阚××双方自愿签订一份房屋拆迁协议书，该协议的内容系双方当事人的真实意思表示，且协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该份房屋拆迁协议真实、合法、有效。协议的双方均应按协议的约定履行各自的义务，××房地产公司已向阚××履行交付房屋（实际建筑面积168.72平方米）的义务，阚××已在交房协议上签字并领取了房屋钥匙，且阚××已向××房地产公司交付了部分购房款并向富裕县人合家园振兴物业有限责任公司交纳了2011年至2012年期间（建筑面积为168.72平方米）的物业费，说明阚××同意继续履行房屋拆迁协议并已接受房屋实际建筑面积为168.72平方米的事实，故阚××应承担继续向原告履行交付购房款的义务，阚××已向××房地产公司交付了购房款187，650.00元，尚欠购房款187，650.00元，此款阚××应继续向××房地产公司交付。本案被告阚××回迁的房屋在拆迁协议中约定的房屋面积为155.06平方米（回迁面积80.00平方米＋购买面积75.06平方米），但阚××回迁房屋的实际建筑面积为168.72平方米（回迁面积80.00平方米＋购买面积88.72平方米），回迁实际增加购买面积为（88.72平方米－75.06平方米）13.66平方米，面积误差比（（88.72平方米－75.06平方米）÷75.06平方米×100%）为18.2%大于3%，故面积误差比3%范围内的购房款，应由阚××按照约定价格补足，即（5，000.00元／平方米×75.06平方米×3%）11，259.00元，而面积误差比超出3%的部分的购房款，即（68，300.00元－11，259.00元）57，041.00元，此款应由出卖人自行负担。故对××房地产公司要求阚××给付购房款187，650.00元及增加面积部分的购房款11，259.00元，合计198，909.00元的诉讼请求，本院予以支持，对阚××、阚×的关于该项的辩称，本院不予采信。虽阚××、阚×共同向××房地产公司交付了部分购房款，但阚×并未与原告签订房屋拆迁协议，根据合同权利与义务相一致原则，阚×并不能因此负有向××房地产公司交付购房款的义务，故阚×在本案中不应承担民事责任。××房地产公司既不能代表富裕县人合家园振兴物业有限责任公司又未得到富裕县人合家园振兴物业有限责任公司向阚××收取物业费的授权，故对××房地产公司要求阚××给付2012年物业费1，316.00元的诉讼请求，本院不予支持。阚××、阚×关于该项的辩称，本院予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告阚××给付原告富裕县××房地产开发有限责任公司购房款198，909.00元，此款于本判决发生法律效力后十日内履行。二、被告阚×在本案中不承担民事责任。＼n三、驳回原告富裕县××房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，159.00元，富裕县××房地产开发有限责任公司负担1，170.00元，阚××负担3，989.00元。＼n阚××不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审原告不符合起诉条件，恶意诉讼，应裁定不予受理。要求驳回原审原告的诉讼请求。＼n被上诉人针对上诉人的上诉请求及理由答辩称：1、原审判决事实清楚、证据确实充分，应予维持。2、上诉人回迁后没有如实交纳购房款及增加面积部分的房款，有协议和物业费收据可以证实其回迁面积为168.72平方米。＼n本院经二审审理，对原审法院查明认定的事实予以确认。＼n本院认为，本案涉及的主要问题是：上诉人是否欠增加面积款及超面积款如何交纳。＼n在2010年上诉人阚××与××房地产公司签订的《协议书》中，明确约定回迁面积80㎡，楼款已结清，75.06㎡为回迁增加的面积，总楼款为375，300.00元，阚××首付为187，650.00元，欠款为187，650.00元。通过该协议内容表明，阚××已经对房屋回迁面积、下欠房屋增面积款的认可，故阚××应按照该协议确定的欠款交付房款。＼n关于××房地产公司实际提供给阚××的回迁房屋超出协议书中的面积，应如何交纳超面积款问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；…。＼n根据上述司法解释的规定，原审判决由上诉人（买受人）按照双方合同约定的价格，由上诉人向××房地产公司交纳3%的超面积房款，符合司法解释的规定。＼n被上诉人××房地产公司依据与上诉人签订的《协议书》，要求上诉人给付下欠的房款，符合法律规定的起诉条件，原审法院判决支持××房地产公司的部分诉讼请求并无不当。＼n综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费3，989.00元，由阚××负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长董春良＼n代理审判员李立新＼n代理审判员杨志欣＼n二〇一四年五月十九日＼n书记员吴迪