杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1357号
原告：王水松。
原告：孙辉。
两原告委托代理人：谢春林、周蓓蓓。
被告：吴珍平。
委托代理人：洪华芬、周书玲。
原告王水松、孙辉为与被告吴珍平房屋买卖合同纠纷一案，于2012年8月13日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判，于2012年9月20日公开开庭进行了审理。原告王水松及其与孙辉的委托代理人周蓓蓓、被告吴珍平的委托代理人洪华芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王水松、孙辉起诉称：2011年9月16日，原被告签订《杭州市房屋转让合同》、《协议》、《补充协议》及《代理合同》各一份，商定原告将位于杭州市下城区御跸苑1幢1001室房屋转让给被告，房屋转让价整体为人民币516万元。被告须在2011年10月10日前付清装修费106万元，在2011年10月12日前支付房款410万元。其中，《代理合同》第五条第1款约定，如违约，违约方须按房屋成交价的10%支付违约金。《杭州市房屋转让合同》第五条约定，如逾期付款超过10天，合同终止，被告承担支付违约金的责任。《杭州市房屋转让合同》签订后，原告已履行出卖方的义务，但被告迄今未支付房款，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求：一、判令解除原被告之间签订的《杭州市房屋转让合同》；二、被告向原告支付51.6万元违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴珍平答辩称：一、原告诉求要求解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》无事实和法律依据，请求驳回。转让合同第五条规定了乙方（即被告）逾期付款的违约责任，乙方未按本合同第三条付款时间付款，甲方（即原告）有权追究违约利息。即使被告逾期支付房款，也只是应支付利息，而不是解除合同。二、原告主张51.6万元违约金，有违事实及法律依据，应当驳回。被告从事借贷业务，2011年9月底前本来有借款可以归还给被告，因此被告有能力履行合同的付款义务。但由于当时恰逢国内外经济形势不好，被告的债务受累，还不出钱，导致被告无法支付房款。国内外经济情势不好不能归责于被告。三、原告起诉的违约金数额有误，被告与原告于2011年9月16日签订的杭州市房屋转让合同，房屋价格是410万元，转让价格不包括装修。乙方逾期支付房款，乙方向甲方支付违约金46万元。双方又签订补充协议，再次确认房屋转让价格为410万元，细化违约金，41万元为违约金，5万元为代理费。另签订协议约定装修费为106万元，未设定违约金。即使被告逾期支付房款，违约金也只是41万元，而不是51.6万元，且该违约金金额明显过高。四、原告诉讼存在事实和法律上的错误，双方签订的合同违背法律，因此被告有权要求原告返还10万元定金。原告认为该房屋转让价是516万元，与事实不符，原告与被告签订的合同中都明确房屋转让价为410万元，因此原告认为房屋价格516万元是错误的。双方约定的房屋转让价款是410万元，但被告要支付原告516万元，106万元是为了避税，损害了国家的利益，双方签订的合同应当无效。综上，双方签订的合同是无效的，原告诉讼请求没有依据，应当驳回。原告应当返还被告10万元定金。
原告王水松、孙辉为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．杭州市房屋转让合同1份；
2．代理合同1份；
3．补充协议1份；
4．协议1份；
证据1－4欲证明原告与被告之间房屋转让的事实及房屋转让费用的约定。
上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1-4，真实性无异议，证明对象有异议。四份合同只能证明双方签订合同的事实，但不能证明已经转让的事实。同时证据4也证明被告已经履行了部分支付义务，支付了原告10万元。
本院审核后认定如下：被告认可证据1－4的真实性，故确认双方签订上述合同转让房屋的事实。
被告吴珍平未向本院提交证据。
根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2011年9月16日，王水松、孙辉与吴珍平签订《杭州市房屋转让合同》，约定王水松、孙辉将坐落杭州市下城区御跸苑1幢1001室、建筑面积151.79平方米的房屋转让给吴珍平，转让总价410万元。付款方式为分期付款，吴珍平于合同签订之日起25天内先支付160万元，余款250万元于2011年10月12日前支付，均交至委托代理机构指定的银行保证金账户内。吴珍平逾期付款超过10天的，吴珍平向王水松、孙辉支付违约金460000元，合同终止，吴珍平将房屋退还王水松、孙辉。同日，双方签订《协议》一份，约定涉案房屋转让价格为410万元，装修（含附属设施）的转让价格另计106万元，此价含：空调5台、热水器2台、固定厨卫设施、固定装修。在签订该协议当日内，吴珍平已将部分装修费10万元自行支付给王水松、孙辉，在2011年10月10日前，吴珍平将剩余装修费96万元自行支付给王水松、孙辉。同日，双方及杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司签订《代理合同》一份，约定买卖双方委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司办理转让手续，双方向该公司支付代理费44376元。王水松、孙辉在《房屋所有权证》、《契证》制出后二个工作日内完成物业交割手续，合同签订时王水松、孙辉将房屋产权三证原件交由代理方。王水松、孙辉或吴珍平违约，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金，由此影响过户进程的，原承诺的办证日期相应顺延。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定了个人所得税以农税征收核定价格的1%征收，由吴珍平负担。若因政策原因导致税费发生变动，则变动部分由吴珍平承担。如果该交易房屋的成交价低于税务部门核定的基准价，则按基准价征收税费，由吴珍平承担，并于接到委托代理机构通知后三个工作日内交纳，如因吴珍平逾期缴纳导致王水松、孙辉房屋不能过户给吴珍平，则视为吴珍平违约，违约方需支付守约方违约金41万元，支付代理费44376元。庭审中，双方均认可吴珍平除支付10万元装修费外，未支付其余装修费及购房款。涉案房屋尚未交付吴珍平。
本院认为：王水松、孙辉与吴珍平经协商，就杭州市下城区御跸苑1幢1001室房屋的转让事宜自愿签订《杭州市房屋转让合同》等合同，双方在转让合同之外通过另签《协议》的方式约定装修等的费用，并不违反法律或行政法规的强制性规定，故双方之间的就房屋转让签订的合同应认定合法有效，双方应遵照履行。一、关于解除合同。按照合同约定，吴珍平应在2011年10月12日前支付全部购房款，但吴珍平除支付10万元装修费外，至今未支付购房款，故王水松、孙辉有权根据合同约定解除双方的转让合同，本院对王水松、孙辉该诉请予以支持。二、关于违约金。吴珍平未按照合同约定支付购房款，理应承担违约责任。（一）关于约定的违约金数额。双方在一系列合同中多次约定违约金，其中《杭州市房屋转让合同》中约定，吴珍平逾期付款超过10天的，应向王水松、孙辉支付违约金46万元。《补充协议》中约定，违约方向守约方支付违约金41万元。《代理合同》中约定，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金。本院审查后认为，《补充协议》的违约金系针对逾期缴纳税费导致不能过户的情形。《代理合同》中的房屋成交价并未列明，王水松、孙辉认为应将购房款和装修费的总额作为房屋成交价来计算违约金缺乏依据。且《代理合同》系双方与代理机构签订的、主要是就代理机构代办转让手续的事项进行约定。而《杭州市房屋转让合同》系提交房屋管理部门备案的合同，且本案王水松、孙辉也是依据《杭州市房屋转让合同》中约定的吴珍平未按时支付房款而主张违约金的。因此，本院确定，双方的违约金应以《杭州市房屋转让合同》约定的46万元为准。（二）关于违约金的调整。王水松、孙辉因吴珍平违约而产生的损失，主要是交易过程中产生的相关费用以及房屋价格变动等引发的损失，但双方均认可房屋现在的市场价格与签订合同时相比变化不大，稍微跌了一点。因此，合同约定的违约金与王水松、孙辉的实际损失相比，显然过高，故本院酌情确定由吴珍平承担违约金30万元。扣除吴珍平已支付的10万元装修费，吴珍平还应支付20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告王水松、孙辉与被告吴珍平就杭州市下城区御跸苑1幢1001室房屋签订的《杭州市房屋转让合同》；
二、被告吴珍平于本判决生效之日起十日内支付原告王水松、孙辉违约金20万元；
三、驳回原告王水松、孙辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8960元（已由原告王水松、孙辉预交），因适用简易程序审理，减半交纳4480元，由原告王水松、孙辉负担1875元，被告吴珍平负担2605元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8960元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 周菁晖
二〇一二年十一月九日
书记员 陈 伟