北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初1300号
原告申景文，男，1992年10月7日出生。
委托代理人申海涛（申景文之父），1970年6月17日出生。
被告宋璧君，女，1987年9月27日出生。
委托代理人赵明宇，北京市青天律师事务所律师。
被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层。
代表人罗庆，总经理。
委托代理人田丹，男，1981年3月10日出生。
被告北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。
法定代表人孔健涛，总经理。
委托代理人孟慧玲，女，1977年1月5日出生。
原告申景文与被告宋璧君、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称广州宁骏物业北京公司）、北京合景房地产开发有限公司(以下简称合景房地产公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申景文之委托代理人申海涛，被告宋璧君及其委托代理人赵明宇，被告广州宁骏物业北京公司之委托代理人田丹，被告合景房地产公司之委托代理人孟慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申景文诉称：原告与被告宋璧君系上下邻居关系，同住在被告广州宁骏物业北京公司管理下的小区内。被告宋璧君为原告楼上住户。被告广州宁骏物业北京公司作为被告合景房地产公司建设小区的物业管理公司对房屋质量问题负有维保义务。2015年12月8日，被告宋璧君管道跑水，造成楼下住户接连被淹，原告所有的位于北京市顺义区×小区×号楼×单元201室刚刚装修完毕，准备当月19日结婚使用，跑水行为造成原告家房屋木地板、鞋柜、顶棚、橱柜部分壁纸均遭水泡，无法使用。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、三被告赔偿原告财产损失共计22247.50元；2、三被告支付原告两个月租房费7200元；3、诉讼费由三被告承担。
被告宋璧君辩称：本案中宋璧君没有过错，北阳台墙上三个丝堵其中一个漏水，仍保持交房时状态，宋璧君没有动过，也不清楚该丝堵的用途。交房时管线中没有水，办理水卡激活后才有水，激活水卡均由广州宁骏物业北京公司完成，物业公司在充水后没有进入检查，也没有告知宋璧君注意事项。类似情况在小区中发生过，但没有提醒宋璧君。原告合理损失由法院认定，但不应由宋璧君赔偿。
被告广州宁骏物业北京公司辩称：我公司没有实施过损害行为，对损害发生没有过错，我公司的管理范围是原告房屋户门以外公共区域，户门以内由业主自行管理，宋璧君家中漏水导致的损失与我公司无关。我公司在发现漏水后及时通知业主，及时关闭阀门。请求驳回原告的诉讼请求。
被告合景房地产公司辩称：我公司未实施过损害行为，宋璧君已经在2015年6月13日办理收房手续，在验房时房屋没有任何质量问题，我公司交付给宋璧君的房屋符合法律规定和合同约定。漏水事件是在宋璧君收房之后发生的，漏水责任不应归责于我公司，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
原告申景文于2015年4月4日与合景房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定由申景文购买位于顺义区×小区×号楼×单元201号房屋。后申景文交纳了购房款并办理房屋交接手续。申景文于2015年6月15日签订装饰装修施工合同并开始装修。2015年12月8日早晨，申景文接到广州宁骏物业北京公司通知发现其房屋因401室房屋跑水造成其房屋及屋内财产损失。
本院审理过程中，申景文提交了重新装修报价单一份，证实其重新装修损失为22247.50元，后因被告不认可报价单内容，申景文申请进行房屋装修财产损失重置价格鉴定，我院依法委托北京中评联合价格评估有限公司进行鉴定，后申景文明确表示撤回鉴定。
经本院现场勘查，情况为：餐厅西墙南侧壁纸有起鼓，原告自述厨房推拉门被水浸泡，经现场测试目前闭合、推拉正常。南次卧室顶可见三处方形裂纹。西侧踢脚线（木质）脱落。部分踢脚线与地板接缝处出现缝隙。目前原告自述家具无明显变形。原告自述进门通道处鞋柜被水泡，目前关合没有问题，未发现裂纹。
对于401室跑水原因，双方一致认可系401室阳台一处丝堵漏水，合景房地产公司表示该处丝堵交房时预留给业主装热水器或洗衣机龙头用的出水点。宋璧君称2015年12月7日其买水后由广州宁骏物业北京公司工作人员给其充水，充水后工作人员离开，其在更换了密码锁后也离开。宋璧君表示丝堵漏水原因应为合景房地产公司未安装好或未作避封。合景房地产公司表示丝堵漏水可能系质量问题或人为动过。广州宁骏物业北京公司表示不清楚漏水原因。
《业主手册》第4页记载：本区域除小高层（洋房）自来水费由业主自行到自来水公司缴纳，其余生活用水由自来水公司委托物业服务公司代收……为保护阁下在外出前全面检查各类水掣的关闭情况,并关紧各类水掣。如需外出度假数天，敬请通知物业服务中心安排技工关闭阁下单元的供水总阀门，以防因水管爆裂、水掣松脱而令单元室内装饰和财物受损。宋璧君认为水掣不包含丝堵，漏水点也没有水龙头，其没有开始使用丝堵，也不知道丝堵会漏水，所以没有按照《业主手册》要求通知物业公司。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《北京市商品房现房买卖合同》、勘查笔录、照片等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
公民的合法财产受到法律保护。原告申景文位于北京市顺义区×小区×号楼×单元201房屋因401室丝堵漏水造成损失的事实存在。本案主要争议焦点之一为谁是适格的赔偿主体。宋璧君系北京市顺义区×小区×号楼×单元401室业主，其房屋内丝堵漏水系造成原告申景文财产损失的直接原因。而丝堵系合景房地产公司将401室出卖及交付给宋璧君时提供并安装的房屋设备之一，合景房地产公司应依照合同约定提供符合质量标准的设备。现合景房地产公司在未提交证据证实宋璧君存在改动、更换丝堵的情况下，应对该丝堵漏水造成原告申景文的损失承担赔偿责任。宋璧君作为房屋所有权人，在明知房屋系有水状态且短时间内其不在房屋内居住情况下，未按照《业主手册》要求通知物业公司关闭供水总阀门，对原告损害发生存在一定过错，应承担相应的过错责任。广州宁骏物业北京公司作为物业服务单位，不存在怠于履行物业服务职责的情形，故申景文要求广州宁骏物业北京公司对其损失承担连带责任的请求，无法律依据，本院不予支持。
本案主要争议焦点之二为原告申景文合理损失的确定。申景文因漏水造成一间卧室及餐厅不同程度损坏，虽然在本案中申景文未进行重新装修损失鉴定，但为了避免矛盾久拖不决，更好地解决双方之间纠纷，本院考虑申景文房屋实际使用、受损情况、损失发生时的市场价格、结合申景文原装修状况等因素对申景文重新装修的合理费用酌情确定。原告申景文要求赔偿鞋柜及厨房门损失的诉讼请求，鉴于本院现场勘查时鞋柜、厨房门未见明显异常，但根据漏水部位可以判断鞋柜、厨房门曾被水泡的事实存在，因漏水会造成使用寿命的相应减少，被告应对该部分损失酌情予以补偿。原告申景文在房屋进行重新装修期间必定会产生相应的租房损失，故对其主张两个月租房费的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第四十三条及《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
被告北京合景房地产开发有限公司支付原告申景文各项损失共计一万七千五百九十五元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、被告宋璧君支付原告申景文各项损失共计三千一百零五元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告申景文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百三十六元，由原告申景文负担一百五十九元（已交纳），被告北京合景房地产开发有限公司负担三百二十元，被告宋璧君负担五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 董学红
人民陪审员 郭汝楫
二〇一六年九月一日
书 记 员 张 旭