北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终8791号
上诉人（原审原告、反诉被告）:北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会，住所地北京市大兴区亦庄镇境界家园小区。
负责人:夏红宇，主任。
委托诉讼代理人:朱峰，男，1967年8月12日出生，北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会副主任。
委托诉讼代理人:蒋咏俊，北京市中迈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华宸方馨物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝西路1号会所A区。
法定代表人:王立强，董事长。
委托诉讼代理人:郭志刚，北京市名谦律师事务所律师。
上诉人北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会（下称境界业委会）因与被上诉人北京华宸方馨物业管理有限公司（下称华宸方馨公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
境界业委会上诉请求：要求撤销一审判决第二、三项，驳回华宸方馨公司的反诉请求。事实和理由：一、一审存在适用程序错误理应发回重审或改判。1.我方提起的本案诉讼属物业合同纠纷，而华宸方馨公司的反诉请求是基于侵权事实提出，并不构成对我方所提出的任一本诉请求的抵销或吞并，因此不构成符合法律规定的反诉请求，其反诉并不能成立，一审法院应要求华宸方馨公司另案起诉。2.一审法院违反法律规定不当受理反诉，不但造成我方提起的物业服务合同纠纷之诉遭受严重干扰，而且由于一审法院忽视了我方作为小区业委会系代表小区全体业主参加诉讼的特殊主体身份，不当受理的反诉内容事实上超出应诉期间业委会被授权的范围。在涉案内容未经小区业主讨论决议，且业委会对涉及处置业主共同占有物的相关权利并无可以承认、放弃、变更的充分授权的情况下，一审法院受理反诉损害了境界家园业主的实体权益。对一审法院在审理期间的有关释明，我方实属无法及时做出理会，而非判决书所述不予理会。二、一审判决认定事实错误、适用法律不当。1.关于诉争的29号楼5-101房屋，其使用功能在开发商售楼时即被宣传为小区会所。自小区入住以来该房屋的实际占有人即境界家园全体业主，其用途初期为物业公司办公室，后作为全小区综合活动室使用，至今该房屋被境界家园全体业主占有的状态未变、用途未变。北京儒林房地产开发有限责任公司（下称儒林公司）注销前从未向境界家园全体业主主张返还，在本案争议发生前，境界家园业主入住十年多期间也从未有任何第三方向业主或业委会主张过权利，该房屋被境界家园全体业主占有在先是不争的事实。虽然该房屋如何被登记在儒林公司名下境界家园业主尚未查清，但因为儒林公司已于2006年12月30日注销却并未对该房产依法纳入清算处置，被境界家园小区全体业主实际持续占有，并作为业主公共用途之状态一直并无改变。2.华宸方馨公司作为当初服务于小区的物业企业，在被小区业主大会依法决议终止事实服务关系之前从未就该房屋存在所谓租赁关系向全体业主和业委会做出明确说明，其关于为改善小区业主业余文化生活条件从北京盛华年房地产经纪有限公司（下称盛华年公司）承租该房屋作为小区活动室的说法既有悖常理，也与该房屋实际为小区业主占用在先的事实不符。在华宸方馨公司历年财务报告中并无此项租金，显然华宸方馨公司对此的陈述是虚假的。鉴于盛年华公司与华宸方馨公司为关联公司，华宸方馨公司提供的房屋租赁合同、新房屋租赁合同、委托书等证据因与上述事实相悖，理应不予采信。3.华宸方馨公司提交的儒林公司对盛年华公司的委托书，其内容实为无对价处置房产，显然与常理不符，存在重大虚假嫌疑。由于业主对该房屋占有在先，即便委托书确为儒林公司真实所签，但是其履行当以儒林公司向业主主张解除实际占有并返回房屋为前提。事实上，儒林公司直至注销，也未对业主的实际占有主张返还，盛年华公司所持委托书并不具备实际履行的条件。一审法院直接采信委托书内容认为盛年华公司有权对该房屋实施管理显属认定事实错误，适用法律不当。4.儒林公司与盛年华公司签订的委托书，其合同性质是代理关系，其权利来源于委托人本人。儒林公司注销后，其民事主体资格已经消灭。在委托人主体资格以及权利已经消灭的情况下，受托人及代理人的权利也不复存在。一审法院认为儒林公司注销不影响华宸方馨公司的请求权的判决没有法律依据。因此，盛年华公司与华宸方馨公司所签署的相关租赁合同亦应认定为无效合同，华宸方馨公司诉称的租金损失没有合法依据，理应不予支持。5.关于2015年7月我方代表小区业主处理与华宸方馨公司物业管理事项交接时签订的物业承接明细表中列有房屋租赁合同和相关信息一节，因物业管理交接为双务行为，明细表在当时只是双方对交接华宸方馨公司提交的资料进行登记，并不能及时审查材料是否真实有效。因此，一审法院以此作为房屋租赁关系客观真实的佐证显属不当。6.关于《境界家园小区物业承接查验协议书》第4条第8款约定腾退该房屋一节，当时具体参与操作的人员并未得到相关授权，属于认识不清经验不足所致。后期，我方决定不予执行是出于维护业主权益做出的补救措施，人民法院审理应考虑该房屋争议涉及全体业主公共利益，不宜将此一节作为认定业主承认租赁关系并同意承担腾退责任的依据。
华宸方馨辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我公司同意一审判决。一审法院已经查明物业用房的范围，不包括涉案房屋，涉案房屋的用途是商业。经政府协调，双方签订了《境界家园小区物业承接查验协议书》，境界业委会已经明确表示不承租涉案房屋，并协助腾退。现物业公司在一审时明确陈述是受业委会指使占用的涉案房屋。我公司不同意境界业委会的全部诉求。本案虽然案由是物业服务合同纠纷，但境界业委会诉求的依据是《境界家园小区物业承接查验协议书》，我公司提出的反诉并非是侵权之诉，而是针对境界业委会未履行上述协议要求境界业委会承担相应的违约责任。况且，境界业委会腾退诉争房屋，与我公司协助过户公共用电、用水及其他事项，在履行时间上有先后顺序的。境界业委会称反诉内容超出其授权，但是其无端侵占涉案房屋，也并没有业主的任何授权。依照我国法律规定，不动产以登记为准，并无谁先占有就归谁的规定。一审过程中，境界业委会申请法庭调查，并于开庭时向法庭提交了调查结果，调查显示涉案房屋不是业主共有的财产。2015年7月29日双方签字确认的交接明细表中，清楚地记载有涉案房屋的租赁合同，在双方签订的《境界家园小区物业承接查验协议书》中境界业委会也明确认可不再租用涉案房屋，并同意2017年7月30日下午一点腾退涉案房屋。这两份文件均为对事实的确认，不是所谓的经验不足，且上述两份文件，境界业委会均已作为一审证据向法庭提交。我公司向法庭提交的租赁合同、发票及支票存根，均可一一对应，境界业委会认为存在其他的租赁关系，且金额与该发票相符，应向法庭提供相应的证据。在一审过程中，境界业委会的证人北京中朗物业管理有限公司（下称中朗物业公司）经理明确证明是境界业委会指使其控制涉案房屋至今，因此境界业委会应为给我公司造成的损失承担责任。在本案中，境界业委会不需要关心其他人的租赁关系是否合法有效，只需要说明其占有的涉案房屋是否归属于业委会即可。综上，我公司认为境界业委会的上诉请求没有事实依据，因此不同意境界业委会的所有诉讼请求。
境界业委会向一审法院起诉请求：1.判令华宸方馨公司向我方移交下列资料：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图、竣工验收报告及竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、地下管网工程竣工图、消防验收资料；2.判决华宸方馨公司配合将小区公共用水、用电、电梯、停车场备案手续过户至现物业公司中朗物业公司名下。
华宸方馨公司向一审法院反诉请求：1、判令境界业委会立即将北京市大兴区亦庄镇境界家园小区29-5101室腾退并交还给我公司；2、判令境界业委会赔偿我公司房屋租金81987.64元（暂计算至2016年3月16日），并赔偿我公司房屋租金损失至房屋交还之日止（计算标准为每日每平方米2.8元人民币）；3、判令本案的诉讼费用由境界业委会承担。
一审法院认定事实：位于北京经济技术开发区贵园东里的境界家园小区是由北京北方华宸房地产开发有限责任公司（下称华宸房地产公司，2009年12月21日注销）开发建设的住宅小区。全小区共同参加分摊的物业管理用房为：33#楼地下一层、首层物业管理用房、屋顶物业管理用房，34#楼首层物业管理用房、屋顶物业管理用房，35#楼地下一层、地上二层物业管理用房。
2004年1月28日，华宸房地产公司与华宸方馨公司签订了《境界北方国际人文生活社区物业管理委托合同》，约定合同有效期为三年。2004年2月20日，华宸房地产公司与华宸方馨公司签订了《物业管理公约》,约定由华宸方馨公司为境界家园小区提供物业服务，物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。
2009年，境界业委会经选举产生并备案。2015年4月7日至2015年4月25日期间，境界家园小区召开业主大会，全体业主以书面征求意见的方式就“终止（不再接受）华宸方馨公司对小区的事实服务”、“授权业主委员会委托招标代理机构组织公开招标，为本小区选聘物业服务企业”。后境界业委会与中朗物业公司签订《境界家园物业服务合同》，约定由中朗物业公司为小区提供物业服务，服务期限为2年，自2015年6月15日至2017年6月14日。中朗物业公司于2015年6月27日进驻境界家园小区。
2015年7月28日，在亦庄镇政府、居委会、亦庄开发区物业办监督指导下，境界业委会、华宸方馨公司、中朗物业公司达成协议，内容如下：1、华宸方馨公司与业委会、中朗物业公司于2015年7月28日9:00依据603号文件并参考业委会的交接清单，开始全面交接，工作时间为上午8:30-11:30，下午13:30-17:00。2015年7月30日17:00前，完成全部交接并全部撤离物业管理区域。2、华宸方馨公司项目交接负责人沈长红，境界业委会交接负责人朱锋。华宸方馨公司于2015年7月28日下午将分项交接相关负责人名单提供给境界业委会。3、华宸方馨公司与境界业委会于2015年7月30日交接完成前签署交接协议。
2015年7月30日，华宸方馨公司与境界业委会就境界家园小区更迭承接查验事宜签订了《境界家园小区物业承接查验协议书》，协议书约定：承接查验及交接时间为2015年7月28日至2015年7月30日。移交相关资料：其中包括建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及附图，竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料。华宸方馨公司在承接查验期间，将水、电、电梯等需要过户的，办理过户手续。境界业委会应当配合华宸方馨公司，交接物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。华宸方馨公司于2015年7月30日下午13点开始腾退所用物业用房，与此同时搬入54号楼一层物业用房。境界业委会不租用29-5101房间，于2015年7月30日下午13:00开始协助中朗物业公司腾退该房间。
2015年7月28日、29日，华宸方馨公司与境界业委会对于文件资料进行交接，境界家园物业承接查验明细表中记载了移交材料，包括环境景观设计竣工图、小区竣工图、安防、消防设备及图纸、总平面图、竣工图、设计总说明、安防系统图、物业收费标准、业主留存钥匙、境界居住指南、境界住宅使用说明书、境界住宅质量保证书、境界装修管理手册等。其中，2015年7月29日交接明细表中的图纸、资料中，记载的移交资料之一为北京市房屋租赁合同，备注一栏中记载出租方为盛年华公司，承租方为华宸方馨公司。
2015年7月30日的明细表上记载的未交接材料包括：2012-2015物业服务记录，2014-2015停车收费记录，2014-2015门禁、车杆系统，业主产权资料。该表中仅有境界业委会盖章和其交接指定负责人朱锋的签字。
2015年7月30日，华宸方馨公司与境界业委会发生冲突，对于华宸方馨公司陈述的纠纷经过，境界业委会未予否认。华宸方馨公司于当日撤离境界家园小区。
另查，涉案的29号楼5-101房屋，面积为127.31平方米，设计用途为商业。登记的房屋所有权人为儒林公司。儒林公司于2006年12月30日被注销。
2014年12月7日，华宸方馨公司与盛年华公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定华宸方馨公司租赁坐落于北京市经济技术开发区贵园东里29号楼5-101房屋，房屋用途为物业自用，租赁期自2014年12月8日至2016年12月7日，租金2.8元/天，年租金130110.8元。华宸方馨公司交纳了房屋租金，盛年华公司出具了租金发票。
2016年12月7日，华宸方馨公司与盛年华公司就继续租赁29号楼5-101房屋事宜达成协议，签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2016年12月8日至2017年12月7日，租金2.8元/天，年租金130110.80元。华宸方馨公司称之所以续签房屋租赁合同，是因为境界业委会拒绝向其返还房屋，其无法将房屋交还给出租人，无奈之下只有续签租赁合同。
针对29号楼5-101的出租权问题，华宸方馨公司提交了儒林公司（委托人）与盛年华公司（受托人）于2006年10月30日签订的委托书。委托书约定儒林公司将拥有的位于北京市经济技术开发区贵园东里29-1-101、29-2-101、29-3-101、29-4-101、29-5-101号楼的所有物业及涉及儒林公司的所有债权债务等一切事物全部转交盛年华公司。儒林公司名下房屋的所有权、使用权、销售权、租赁权等全部权利、责任及义务全权交给盛年华公司管理、承担和处置。所有涉及儒林公司的债权债务及一切事项的权利、责任、义务全权交给盛年华公司，由此产生的一切事项全部由盛年华公司承担。在本授权生效后儒林公司的一切法律责任，权利和义务全部由盛年华公司承担和履行。境界业委会对该证据的真实性认可，但不认可其证明目的，主张只有房屋产权人才能主张权利。
庭审中，中朗物业公司经理张贺彤作为境界业委会的证人出庭作证，其称中朗物业公司根据境界业委会的委托管理29号楼5-101房屋，自2015年7月30日至今，该房屋一直处于空置状态。
在本案审理过程中，一审法院释明境界业委会涉案房屋系华宸方馨公司从他人处租赁，提供给小区业主使用，现华宸方馨公司不再为小区提供物业服务，建议境界业委会应及时交还涉案房屋，避免损失继续扩大，但境界业委会对此未予理会。
一审法院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。现境界小区已经通过召开业主大会方式，决定终止华宸方馨公司的服务合同，选聘了新的物业服务企业，并已经由境界业委会与新物业公司签订北京市物业服务合同。故双方应当依法做好交接工作。境界业委会与华宸方馨公司就交接事宜已签订物业承接查验协议书，双方应该按照该协议履行各自的义务。根据物业交接查验明细表的记载内容，本诉请求中除了“建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图”以外，其他材料已经交接完毕。关于“建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图”是否为华宸方馨公司持有并应移交的问题，作如下分析。第一，《物业管理条例》第三章前期物业管理中的第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。前述规定并未将“建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图”，作为建设单位向前期物业服务企业移交的材料；第二，华宸房地产公司与华宸方馨公司签订的《物业管理公约》中，也未约定作为建设单位的华宸房地产公司将上述材料移交给华宸方馨公司。据此，华宸方馨公司主张其不持有诉争材料，有合法的依据，理由充分，法院予以采信；第三，双方为办理交接所签订的物业承接查验协议书，记载了达成协议的依据包括北京市相关政策规定。经对比发现，该协议书第一条第二项中关于需要移交的材料明细，均源自于《北京市物业管理办法》第十条的内容。该条列于《北京市物业管理办法》第二章“前期物业管理”中，原文如下：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：(一)物业管理区域划分资料;(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(六)业主名册;(七)物业管理必需的其他资料。根据该条规定可知，在前期物业服务合同解除时，移交相关材料的主体是建设单位。《北京市物业管理办法》第二十七条规定：物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：…(二)移交本办法第十条规定的相关资料。该条列于《北京市物业管理办法》第四章“物业服务”中，此处的物业服务企业应是指经业主选聘的物业服务企业，而非前期物业服务企业。根据上述分析可知，虽然双方签订的物业承接查验协议书中将“建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图”列入了应移交的相关材料，但该部分内容系从《北京市物业管理办法》中套用而来。现有充分理由说明华宸方馨公司证明并不持有该项资料，故境界业委会要求移交该材料，依据不足，法院不予支持。况且境界业委会在2015年7月30日的未交接材料明细表上，也未记载该项材料。此外，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图这一资料，在相关部门也有资料备案，境界业委会取得该资料也比较方便。在物业服务终止后，华宸方馨公司应将原登记于其名下的小区公共用水、用电、电梯、停车场等设备，配合过户至现物业公司即中朗物业公司的名下。关于涉案的29号楼5-101房屋，根据在案证据可知，该房屋并非小区的物业用房或业主共有房屋，而是由华宸方馨公司提供给小区业主使用。华宸方馨公司提供的房屋租赁合同和交费发票，可以佐证该房屋系从盛年华公司处租赁。且房屋的租赁合同及出租人、承租人信息，在双方签订的物业承接明细表中，亦有明确的记载和备注，足以佐证房屋租赁的客观真实性。现境界业委会提出的理由是该房屋的产权人儒林公司已经注销，所以华宸方馨公司不是合法产权人。对此理由，法院认为，第一，儒林公司与盛年华公司签订的委托合同，已经将包括涉案房屋在内的全部房屋，委托给盛年华公司全权管理，盛年华公司对于涉案房屋有出租权；第二，儒林公司是否注销不影响涉案房屋的返还。华宸方馨公司虽然不是该房屋的所有权人，但其系房屋的合法承租人，依据租赁合同占有该房屋，其占有权应当受到法律保护。一方面，作为承租人，在房屋租赁合同终止后，其根据合同有义务将房屋返还给出租人。境界业委会拒绝返还房屋，导致华宸方馨公司无法返还房屋。另一方面，现华宸方馨公司因无法及时返还房屋，与盛年华公司续签了租赁合同，对该房屋仍享有合法占有、使用权。境界小区业主从华宸方馨公司处获得了对该房屋的使用，其向华宸方馨公司返还房屋，并无法律上的障碍。且境界业委会在双方签订的物业承接查验协议书中，也已承诺于2015年7月30日腾退该房屋。假设其只向房屋所有权人返还房屋，那么儒林公司已经注销，照此情形，其可以永远无偿的占用该房屋，如此岂不导致利益严重失衡。综上，法院对于境界业委会的抗辩理由，不予采信。境界业委会应依约履行返还义务，现其违反协议约定，指派中朗物业看管该房屋，拒绝腾退的行为，已经侵害了华宸方馨公司的合法利益。故华宸方馨公司要求腾退房屋、支付占用费，证据充分，法院予以支持。关于占用费的计算标准，华宸方馨公司提交的两份租赁合同内容一致，前后连贯，租赁费发票真实有效，故华宸方馨公司关于占用费计算标准的主张，证据充分，法院予以采信。据此，一审法院判决如下：一、北京华宸方馨物业管理有限公司于判决生效后十日内，协助将原登记于其名下的北京市大兴区亦庄镇境界家园小区的公共用水、用电、电梯、停车场备案手续，过户至该小区的现物业公司北京中朗物业管理有限公司名下；二、北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会于判决生效后十日内将北京市经济技术开发区贵园东里29号楼5-101房屋返还给北京华宸方馨物业管理有限公司；三、北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会于判决生效后十日内给付北京华宸方馨物业管理有限公司北京市经济技术开发区贵园东里29号楼5-101房屋的占用费（按照每日356.46元计算，自2015年7月31日起计算至房屋实际返还之日止）；四、驳回北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院查明的基本事实与一审一致。本院审理中，境界业委会提交了下列证据：1.楼盘宣传手册一页及29号楼1层图纸复印件一张，证明涉案房屋用途应为社区娱乐。2.儒林公司工商登记信息，证明儒林公司已经注销，其注销后委托盛年华公司管理房屋的法律后果应当终止，儒林公司清算过程中没有对涉案房屋进行分配。3.盛年华公司工商登记档案，证明盛年华公司2007年1月18日才由北京盛年华房屋出租有限公司变更为现名称，而2006年10月的委托书上公章为盛年华公司现名称，故虽然一审认可委托书的真实性，但现在对委托书真实性不予认可。4.华宸房地产公司的工商登记档案，证明儒林公司是涉案小区开发商华宸房地产公司的股东之一，华宸房地产公司将涉案房屋作为娱乐设施给小区业主无偿使用，儒林公司应当是知情的。华宸方馨公司认为证据1-4均不属于新证据，对证据1的真实性不予认可；对于证据2，如果清算完毕，公司财产已经处理按照处理结果办理，如果未处理，涉案房屋也不是无主财产，应属于原股东所有；对于证据3，公司从准备变更名称到实际完成变更需要过程；对于证据4，公司的行为应由公司承担，不应由股东承担。
另，华宸方馨公司为了进一步印证其与盛年华公司之间就涉案房屋存在长期租赁关系，向法院提交了下列证据：1.华宸方馨公司与盛年华公司就29号楼3-101、4-101及涉案房屋2005年12月8日至2010年12月8日期间的房屋租赁合同及对应的发票和支票存根，其中2009年一次性交纳2005年-2009年房屋租金879723元，2009年12月交纳2009-2010年房屋租金249125元。2.华宸方馨公司与盛年华公司就29号楼3-101及涉案房屋2010年12月8日至2012年12月7日期间的房屋租赁合同及对应的发票和支票存根。3.华宸方馨公司与盛年华公司就29号楼3-101及涉案房屋2012年12月8日至2014年12月7日期间的房屋租赁合同及对应的发票和支票存根，其中第一年是承租两间房屋，第二年退掉了3-101号房屋，故第二年租金与合同约定不同仅为127440.82元。此后，华宸方馨公司与盛年华公司就涉案房屋又签订了期间为2014年12月8日至2016年12月7日及2016年12月8日至2017年12月7日的两份房屋租赁合同，现租金仅支付到2015年12月7日，此部分证据华宸方馨公司在一审审理期间已提交。
境界业委会认为盛年华公司与华宸方馨公司之间存在串通的可能，对上述租赁合同的真实性均不予认可，而且付款票据上仅仅载明支付房租，没有写明房号，据其所知盛年华公司在华宸方馨公司提供物业服务的另一小区亦拥有产权房，因此不能排除本案中提交的房租支付凭证系在另一小区租赁房屋所产生的。其中，证据1的租赁合同上的盛年华公司公章是2007年1月变更名称之后的，与合同签订时间不符合，而且儒林公司是2006年10月才将涉案房屋委托给盛年华公司出租管理，签订合同的不应是盛年华公司，而应为儒林产公司；有一张付款发票的付款人为个人；减少租赁房屋没有签订合同。针对质疑，华宸方馨公司称证据1是2009年5月一次性交纳2005年-2009年房屋租金时补签的。境界业委会为证明没有所谓的租赁合同及租金，提交了华宸方馨公司2011-2013年的三份《物业服务项目收支情况报告》，报告中未显示房屋租金及小区公共收益。华宸方馨公司解释称因为其租赁涉案房屋是免费提供给业主的，租金已由公司自行承担，并没有计入成本，故报告中无显示，不认可境界业委会的证明目的；其2011年的报告没有公章，真实性亦不认可。
关于小区的公共收益情况，境界业委会提交了其与中朗公司签订的《公共收益代管协议》及中朗公司出具的公共收益账号收支情况，上述证据显示境界业委会将小区的公共收益委托中朗公司代管，由中朗公司以自己的名义开设独立的账号对公共收益资金进行代管，中朗公司为此在中国建设银行股份有限公司北京巨山路支行开设了账号×××，境界业委会从此前的公共收益账号×××中将此前剩余的公共收益116712.46元转入了新开设的账号。
经询问，境界业委会称涉案房屋原来是物业办公室，2013年左右变为业主活动室，现由业委会委托中朗公司管理，供全体业主使用，平时上锁，业主需要使用时与中朗公司打招呼即可。二审审理中，本院亦反复向境界业委会释明，为避免损失扩大建议境界业委会先行将涉案房屋移交给华宸方馨公司。境界业委会表示如双方无法达成调解，不同意先行移交涉案房屋，愿意承担相应的法律风险。经本院多次调解，境界业委会与华宸方馨公司之间无法达成一致意见。
本院认为：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，华宸方馨公司为境界家园小区的前期物业公司，境界业委会成立后，召开业主大会终止了与华宸方馨公司之间的物业服务关系，并另聘中朗公司为小区的物业服务企业。在物业交接过程中，华宸方馨公司与境界业委会签订了《境界家园小区物业承接查验协议书》，该协议一方面明确了华宸方馨公司应按时腾退物业用房，办理相关过户手续，并交接相应物业资料，另一方面境界业委会表示不再租用涉案房屋，并于2015年7月30日协助中朗公司腾退涉案房屋。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现境界业委会要求华宸方馨公司履行协助办理境界家园小区公共用水、用电、电梯、停车场过户手续的义务，符合合同约定及法律规定，应予支持。华宸方馨公司反诉要求境界业委会返还涉案房屋，并支付涉案房屋的占用费，同样是基于《境界家园小区物业承接查验协议书》，且亦属于物业交接中发生的纠纷，符合反诉受理条件，一审法院受理该反诉程序上并无不当。
二审审理中，双方的争议焦点在于境界业委会是否应将涉案房屋返还给华宸方馨公司，并赔偿华宸方馨公司因此遭受的经济损失。首先，根据一审已查明的事实，涉案房屋不属于境界家园小区的物业用房，亦未纳入小区的公摊，故不属于全体业主共有。在现有情况下，境界业委会无权无偿占用涉案房屋。即使小区开发商华宸房地产公司曾承诺涉案房屋为社区娱乐用房，也不代表全体业主可以无偿使用该房屋，且如开发商未履行其宣传承诺，境界业委会亦应向开发商主张权利，而不应直接从华宸方馨公司手中强占涉案房屋。其次，涉案房屋登记在儒林公司名下，儒林公司在注销前已经将包含涉案房屋在内的所有债权债务均转移给了盛年华公司，故盛年华公司有权将涉案房屋出租。境界业委会虽然质疑委托书的真假，但儒林公司已注销十余年，儒林公司的原股东从未对盛年华公司享有涉案房屋的收益提出过任何异议，故本院对境界业委会关于盛年华公司不享有涉案房屋出租权的主张不予采信。最后，华宸方馨公司提交的关于涉案房屋的历年租赁合同及相应租金支付凭证能够相互印证，即使略有出入华宸方馨公司亦做出了合理解释，而境界业委会提出的质疑缺乏证据佐证。而且，境界业委会亦认可涉案房屋原为物业办公用房，2013年左右才变为业主活动室，其上诉所称涉案房屋持续由业主占用与其庭审陈述亦不符，从境界业委会的庭审陈述可以看出业主此前使用涉案房屋的权利来源应为华宸方馨公司。从《境界家园小区物业承接查验协议书》及2015年7月29日的交接明细表中亦可以看出在双方针对涉案房屋产生纠纷前，华宸方馨公司并未隐瞒涉案房屋的租赁状态，境界业委会对此是知情，且同意腾退涉案房屋的。《境界家园小区物业承接查验协议书》是经过双方充分协商而签订的，境界业委会亦在该协议上盖章确认，境界业委会关于针对涉案房屋腾退问题具体操作人员未得到相关授权的主张难以令人信服。华宸方馨公司提交的证据已形成证据优势，故本院采信华宸方馨公司的主张，确认盛年华公司与华宸方馨公司之间就涉案房屋存在租赁关系。综上，华宸方馨公司通过租赁取得了涉案房屋的使用权，境界业委会指令中朗公司强占涉案房屋的行为属于无权占用，理应将涉案房屋返还给华宸方馨公司。境界业委会强行占用华宸方馨公司租赁的涉案房屋，给华宸方馨公司造成了直接的租金损失，理应予以赔偿。但是，根据已查明的事实，华宸方馨公司仅向盛年华公司支付租金至2015年12月7日，此后租金尚未支付，即此后的租金损失尚处于不确定状态，故现阶段本院仅能支持2015年7月31日至2015年12月7日期间的租金损失，此后的租金损失，华宸方馨公司可待损失数额确定后再向境界业委会主张。因境界业委会系全体业主的代表，其占用涉案房屋的初衷亦是为了维护全体业主的权益，故现其不当行为造成的经济损失可从小区全体业主的公共收益中予以支出。
根据以上论述，一审法院针对赔偿数额判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初2523号民事判决第一、二、四项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初2523号民事判决第三项为：北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会于本判决生效后十日内赔偿北京华宸方馨物业管理有限公司北京市经济技术开发区贵园东里29号楼5-101房屋2015年7月31日至2015年12月7日期间被占用的经济损失46340.84元；
三、驳回北京华宸方馨物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费35元，由北京华宸方馨物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费925元，由北京华宸方馨物业管理有限公司负担402元（已交纳），由北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会负担523元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费925元，由北京华宸方馨物业管理有限公司负担402元（于本判决生效之日起7日内交至本院），由北京市大兴区亦庄镇境界家园小区业主委员会负担523元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一七年十一月十四日
书记员 孙国栋