＼n福建省高级人民法院
＼ n 民 事 裁 定 书
＼n（2014）闽民申字第890号＼n再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：隋娴，女，汉族，1963年12月27日出生，住福建省福州市鼓楼区。＼n委托代理人：陈建明，福建共与和律师事务所律师。＼n被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：郭锦辉，女，汉族，1955年7月20日出生，住福建省福州市仓山区。＼n再审申请人隋娴因与被申请人郭锦辉租赁合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2012）榕民终字第386号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。＼n隋娴申请再审称：（一）隋娴没有违反2007年9月30日与郭锦辉签订的房屋租赁《协议书》（下简称《协议书》）第六条第二项之约定，郭锦辉因被停电导致无法继续经营的原因是其违规用电又不缴纳罚款所致。1．根据《协议书》第六条第二项约定，除因国家征地或法律规定的情形外，因其他事由收回别墅的，在考虑郭锦辉为提高别墅使用价值实际付出的人力、财力、物力的基础上，可以郭锦辉实际支出的费用为基数，根据郭锦辉使用年限和无偿使用期限折算，隋娴对郭锦辉进行补偿。亦即，隋娴因违反该款约定而应承担违约责任需具备如下三个条件，但隋娴并未违反该款约定，故不应承担违约责任。（1）隋娴在租赁期限内提前收回别墅而实现对别墅的占有、使用，或者隋娴起诉郭锦辉而导致郭锦辉的损失。不动产的移交是以交付钥匙为标志，除非当事人在合同中另有约定，而郭锦辉至今仍然掌握别墅钥匙而实际占有租赁物，导致隋娴未能收回。（2）收回别墅系隋娴单方提出且已实际收回。而在隋娴提出解除合同的同时郭锦辉反诉请求解除合同，且郭锦辉提出解除合同后又占用别墅，其占用期间所受损失不应由隋娴承担。（3）郭锦辉对别墅的装修能够提高别墅的使用价值。郭锦辉更改别墅用途作餐馆使用等行为实际已经降低了别墅的使用价值。2．郭锦辉提出解除合同是因其违规用电被供电部门处罚又拒不缴纳罚款而被停电，继而无法继续经营，并非隋娴起诉所引起，相关法律后果不应由隋娴承担。根据隋娴原审提供的《客户违章用电通知书》、《关于上街闽都大庄园B区别墅3幢违约用电调查处理情况》、《上街镇闽都大庄园B区别墅3#违约处理计算明细》，可以证明郭锦辉被强行停电而无法继续经营的原因是其违规用电，且拒不缴纳应缴违规用电罚款而于2011年7月15日被闽侯县供电局停电。而且，隋娴在接到供电部门的罚款通知后要求郭锦辉向供电部门补缴电费，郭锦辉原来也同意补缴电费，但在知道罚款数额后又拒绝缴纳。（二）根据《协议书》第一条关于承租方“不得从事与国家法律及相关法律法规相违反的行为”之约定，郭锦辉的行为构成根本违约，解除合同的法律后果不应由隋娴单方承担。1．《协议书》约定隋娴免费将别墅出租给郭锦辉作为“休闲会所”使用，郭锦辉承租别墅后依约只能将别墅用于非营业性的特定人员的私人聚会，而不得将其变更为商业性的对不特定人员的营业行为。而郭锦辉擅自将别墅用途由“休闲会所”变更为餐馆亦即将住宅改为经营性用房，不仅违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条关于“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，而且违反《协议书》第一条关于“不得从事与国家法律及相关法律法规相违反的行为”之约定而属于违约行为。2．郭锦辉未经隋娴同意，擅自改变房屋构造与下水道，将别墅二楼卧室隔成麻将室与活动室，将一楼的车库改成厨房，并在别墅草坪上圈养家禽破坏绿地等，影响别墅的正常使用，其行为已经构成根本违约。3．郭锦辉未经隋娴同意，擅自利用隋娴的房屋办理营业执照，且在办理营业执照之后未向供电部门申请变更用电性质，违法用电被供电部门停电处罚，另拖欠物业费给隋娴的经济及声誉造成严重侵害，亦属违约。综上，隋娴系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定行使法定解除权，而非依据《协议书》第六条第二款之约定起诉解除合同，且本案郭锦辉也提出解除合同，而非隋娴单方强制解除合同，故解除合同的法律后果不应由隋娴单方承担。而且，原审法院如果认为隋娴解除合同不符合法律规定，可以驳回隋娴的诉讼请求，但不能判决隋娴承担违约责任。（三）原审认定《协议书》合法有效，适用法律不当。1．即使认定《协议书》项下约定的别墅出租用途“休闲会所”为一般经营性商业用途，该约定也因违反《中华人民共和国物权法》第七十七条的强制性规定而无效。2．郭金辉在未征得相邻利害关系业主及产权人的同意的情况下，仅凭物业盖章同意讼争别墅作为餐馆的同意书就向工商部门办理营业执照违反了物权法的规定。而且，工商部门仅凭物业部门的同意书就向郭锦辉颁发营业执照也违反了《国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》关于“非商业性住宅改变用途的应征得相邻利害关系业主的书面同意”之规定，原审认定《协议书》合法有效没有法律依据。（四）二审判决隋娴应赔偿郭金辉装修款48897元，依据不足。1．福建省闽建工程造价咨询有限公司没有司法行政机关颁发的司法鉴定许可证，依据《司法鉴定程序通则》第十九条“司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人共同进行鉴定；对疑难、复杂或者特殊的鉴定事项，可以指定或者选择多名司法鉴定人进行鉴定”之规定，该鉴定机构无资格进行司法鉴定，故其作出的《工程造价鉴定》不能作为认定郭锦辉装修款的依据。2．《工程造价鉴定》是依据标准的工程条件进行鉴定，而本案郭锦辉装修的时候并非委托有资质的装修工程公司进行装修，实际的装修用材与费用与鉴定依据的标准相去甚远。在郭锦辉无法提供相关材料购买票据的情况下，鉴定机构仅凭计算公式所作出的鉴定结论与客观事实不符，且一审庭审质证时隋娴已对鉴定结论提出异议。3．即使《工程造价鉴定》可以作为定案依据，那么也应当考虑郭锦辉无偿使用别墅5年的费用。因郭锦辉的装修结果不仅无法利用，甚至还破坏了别墅的整体利用价值，隋娴将其恢复原状不仅未获得任何利益反而扩大了损失，对此损失应当予以考虑。4．双方关于郭锦辉在承租期间需修建阳光房的约定因违反物业的相关规定而无效，故郭锦辉未修建阳光房而省下的装修费用属其获利，应当予以扣除。（五）原审法院认定隋娴要求郭锦辉缴纳用电违约金与本案租赁合同纠纷无关，没有法律依据。《协议书》第三条第二款约定，协议生效之日起别墅的物业费、水电费由郭锦辉负责自行缴纳，亦即缴纳使用别墅期间的电费系郭锦辉合同义务之一，且郭锦辉系因违规用电而被供电部门处罚，故原审认定隋娴要求郭锦辉缴纳用电违约金与本案无关，没有法律依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项之规定，申请再审本案。＼n本院认为：从双方诉求及所依据的事由看，本案讼争双方实质上均以对方构成根本违约为由请求解除合同，而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，合同一方当事人以对方构成根本违约为由主张行使法定解除权时，需以违约方的违约行为后果严重并足以导致非违约方的合同目的落空作为判断依据。根据《协议书》第一条、第二条、第五条之约定，隋娴将其所有的闽侯县上街镇闽都大庄园3#别墅租赁给郭锦辉作为“休闲会所（如聚会、婚宴、休闲）”使用，郭锦辉不必向隋娴支付任何费用，但需负责对别墅进行投资装修，且其投资的不动产部分待合同履行期满后归属隋娴所有。据此，隋娴的合同目的在于合同履行期满后取得郭锦辉投资的装修物中不动产部分的所有权作为出租别墅的对价，而郭锦辉的合同目的则为依据双方约定用途亦即将租赁物作为“休闲会所（如聚会、婚宴、休闲）”使用。综合《协议书》第四条关于郭锦辉可在租赁期内回收实际投入成本或者盈利之约定，郭锦辉可以依托由其投资装修的别墅对外营业并获取经营利益，故隋娴主张郭锦辉只能将别墅用于非营业性的特定人员的私人聚会，不能成立。合同的效力应以合同内容而非履行行为作为判断依据，双方在《协议书》中并未约定将别墅非法改为“休闲会所”，故隋娴依据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定主张合同无效，不能成立。另从《协议书》条款看，双方并未约定郭锦辉投资装修别墅的投资金额与装修标准，且第二条亦已明确约定“在郭锦辉设计及装修期间，隋娴可根据实际情况提供必要建议”。在无确切证据表明隋娴曾在郭锦辉装修期间对具体装修事宜提出意见之情形下，讼争别墅的装修现状可视为已经过隋娴认可，故隋娴以郭锦辉装修改造以及使用别墅之行为降低别墅的使用价值等为由主张郭锦辉构成根本违约，依据不足。另据隋娴于2011年4月14日向闽侯县供电局提交的《居民生活用电申请表》及该局2012年8月29日作出的《关于上街镇闽都大庄园B区别墅3#违约用电调查处理情况》，可以认定闽侯县供电局系在隋娴申请“用电暂拆”后，于2011年7月15日对讼争别墅进行“停电处理”。因郭锦辉在使用租赁物期间是否存在违约用电以及拒缴罚款并不影响隋娴在租赁期满后取得不动产装修物所有权之合同目的，而隋娴在合同履行期内申请停电的主动行为已在客观上导致郭锦辉无法继续经营，故原审在依双方之请求判决解除合同同时，认定隋娴的行为违反合同约定并判由隋娴承担违约责任，并无不当。原审另认定隋娴要求郭锦辉缴纳用电违约金与本案租赁合同纠纷无关且隋娴可另案起诉，亦无不妥。＼n原审期间，双方一致同意由原审法院委托福建省闽建工程造价咨询有限公司就争议装修物价值进行鉴定，而在鉴定结论作出后隋娴虽然提出异议但未依法申请重新鉴定，亦未提交相反证据据以否定该鉴定结论，故隋娴现依《司法鉴定程序通则》第十九条之规定主张鉴定机构无鉴定资质及其作出鉴定结论的计算方式与客观事实不符等申请事由，不能成立。因此，二审采信福建省闽建工程造价咨询有限公司作出的鉴定结论并依《协议书》第六条关于合同解除后装修物处理之约定，判决隋娴赔偿郭金辉装修款48897元，并无不当。另因《协议书》并未约定郭锦辉需在租赁期间投资建设阳光房，故隋娴以郭锦辉未修建阳光房省下的装修费用属于郭锦辉获利而主张在隋娴应付赔偿款中扣除，亦不成立。＼n综上，隋娴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：＼n驳回隋娴的再审申请。＼n审判长陈建阳＼n代理审判员杨扬＼n代理审判员陈曦＼n二〇一四年九月十六日＼n书记员黄文杰