阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第1109号
原告：阳江市华银物业管理有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：薛贻炘，该公司总经理。
委托代理人：刘文飞，该公司员工。
委托代理人：程金锋，该公司员工。
被告：徐益强，男，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市东风三路***号新乐，公民身份号码×××0010。
原告阳江市华银物业管理有限公司（下简称华银公司）诉被告徐益强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由代理审判员李土群适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华银公司的委托代理人程金锋，被告徐益强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华银公司诉称：原告经阳江市新乐房地产开发有限公司的委托，对阳江市新乐苑小区提供前期物业管理服务，双方签订了《新乐苑小区物业服务合同》，其中物业管理项目约定：原告度新乐苑小区物业服务的内容为：1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；2、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、公用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理；4、附属配套建筑的设施的维修、养护和管理；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、维持公共治安秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤）；7、管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案资料与竣工验收资料；8、组织开展社区文化娱乐活动；9、负责向业主和物业使用人、产权人收取物业管理服务费用；合同约定物业计收标准：1、住宅物业的服务费按建筑面积每月0.7元／㎡计收；2、所有规划内的室外车位收费标准为：小车固定车位停放费按100／月／台收取；摩托车固定车位按20／月／台收取；自行车停放费10／月／台；3、小区公共部分水、电分摊费按实际使用量以实际入住户数计算平均分摊；5、业主应当在每月1-10日向乙方缴纳当月物业服务费及应承担的其他费用，业主未按时缴纳物业服务费、车位服务费、公共分摊费，加计每日3%利息。原告于2014年11月8日退出新乐苑小区物业管理服务，但受新乐苑业主委员会委托，下去行政主管部门东郊居委会和市场管理所现场见证，从2014年1月8日起至2014年3月31日止，委托原告按原物业管理合同延续代管时间三个月。经催收逾期仍未缴纳的，由物业管理公司依法向人民法院起诉。被告是新乐苑小区B2-23房的业主，自2013年10月起至2014年3月31日止一直拖欠物业管理费等各项费用共2141.6元，经原告经多次向被告催收无果，诉至法院，请求判令：一、被告支付2013年10月至2014年3月31日物业管理费共1970.4元及利息（物业管理委托合同滞纳金按每天3%计罚），现按中国人民银行同期贷款年利率5.75%计罚，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共113.2元；二、被告向原告支付2013年10月至2014年2月公共分摊费55元及利息（物业管理委托合同滞纳金按每天3%计罚），现按中国人民银行同期贷款年利率5.75%计罚，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共3元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐益强在庭审中辩称：1、原告的主体资格不适格，因为原告起诉提供的证据证明，原告作为被告居住的小区物业管理人，物业管理合同有效时间至2011年11月底，而原告起诉要求被告支付的物业管理费是2013年之后的，则此后的物业管理费是与原告无关的；2、被告一直按时缴交物业管理费，收费方为阳江市安信物业管理有限公司。原告如果想要收取物业管理费，应当向安信公司主张，而不是向原告索取；3、原告一直按时缴交物业管理费有误，被告一直按0.7元／平方米的标准缴交物业管理费，而原告起诉计算的标准属于明显计算错误；原告计算的直接明显过高，公摊管理费计算同样没有依据；4、原告被中止物业管理资格，是因为原告在管理服务的过程，损害业主的利益。
经审理查明：2006年11月23日，原告华银物业公司（乙方）与新乐房地产公司（甲方）签订了《阳江新乐苑物业委托管理合同》，合同主要约定：“阳江市新乐苑小区是新乐房地产公司开发的房地产项目，现新乐房地产公司将新乐苑小区委托华银物业公司进行经营和管理，委托管理期限为60个月，自2006年12月1日至2011年11月30日止。物业管理项目包括：房屋建筑共同部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；维持公共治安秩序、安全监控、巡视、门岗执勤；负责向业主和物业使用人、产权人收取物业管理服务费用；物业管理服务收费标准，管理费标准暂时按甲方售楼时向业主公布的标准计收，日后的调整按物价局审定后向物业使用人另行公布。住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主物业产权人、使用人收取。物业费计收时间从2006年12月1日起，于每月1-10日向物业公司支付。业主或物业使用人每月逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的3%缴纳滞纳金。”新乐房地产公司及其代表、华银物业公司及其代表均在合同上签字盖章确认。签订合同后，原告于2006年12月1日起正式为新乐苑小区业主提供物业管理服务。合同期满后，新乐苑小区尚未选出业主委员会，新乐房地产公司亦没有选聘出新的物管公司，原告按照原合同继续为新乐苑小区提供物业管理服务。
2011年12月16日，华银物业公司出具一份《关于上浮物业管理收费标准的通知》，主要载明：“从2012年1月1日起，物业收费标准由原0.7元上浮；D1、D2幢按新价0.8元标准收取（上浮16%），E幢别墅和联排别墅、联排商铺，单幢别墅均按0.84元标准收取（上浮20%）。”
2014年1月8日，华银物业公司出具一份《退出新乐苑物业管理服务的公告》，主要载明：“新乐苑的业委会成立，前期物业管理合约按有关法律规定应结束。我公司决定从2014年1月8日选择退出新乐苑小区的物业管理服务。”当日，经双方协商，新乐苑业主委员会同意华银物业公司服务至2014年3月31日并在该公告上加盖公章确认。
另查明，原告华银物业公司是从事物业服务、房地产策划代理的有限责任公司。被告徐益强于2008年2月29日通过向新乐房地产公司购买的方式取得阳江市江城区xxx号的所有权，房产登记的权属人为徐益强与利瑞雪共有，房地产权证记载房屋的建筑面积为391㎡。
2015年8月27日，原告以被告徐益强从2013年10月起至2014年3月31日止拖欠华银物业公司6个月物业管理费等各项费用共2141.6元为由，将徐益强诉至本院，请求如诉称。
诉讼中，原告向本院提供《收据》一份，该《收据》载明原告收到被告徐益强缴交了xxx号商铺2013年9止的物业费5747.70元及2013年9月止的小区公共分摊费共231元，合计5978.70元。原告主张《收据》所载明的费用5747.70元是被告徐益强缴交2006年12月至2013年9月共21个月的物业费（0.7元每平米×391平方米×21个月，收费标准是0.84元／平方米，打八折后原告按0.7元／平米收取），231元是被告缴交21个月的公摊费（11元×21个月）。从2013年10月起至2014年3月31日止共6个月，徐益强尚欠原告物业管理费1970.64元（0.84元每平米×91平方米×6个月）。公摊费按户分摊，每户每月11元计算5个月（2013年10月-2014年2月），共计55元。对于原告上述主张，被告不予认可，认为原告上述计算方式没有依据，并辩称其一直有交物业费，但不清楚是交给华银物业公司还是安信物业公司，交费有收费收据，但没有保留。被告徐益强在庭审中提供新乐苑业主手册（业主手册内容有《入伙手续流程图》、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《新乐苑商住小区物业交接书》，其中《前期物业管理服务协议》抬头甲方打印体“阳江市安信物业管理有限公司”手写改为华银物业公司并加盖了公章，乙方填写为徐益强，该协议甲方签章处分别盖有阳江市安信物业管理有限公司及华银物业公司的公章，乙方签章有徐益强的签名；《新乐苑商住小区物业交接书》抬头甲方打印体“阳江市安信物业管理有限公司”但加盖了华银物业公司的公章，乙方填写为徐益强，甲方盖章处分别盖有阳江市安信物业管理有限公司及华银物业公司的公章，乙方有徐益强的签名）主张被告是与安信物业公司签订合同，而不是与原告。对此，原告经质证认为该被告提供的证据不真实，认为证据有明显修改痕迹，认为《前期物业管理服务协议》中甲方处修改后为原告华银物业公司，原开发商本为是与安信物业公司签订业主手册，后经开发商与安信物业公司协商双方解除合同，之后开发商再与原告签订合同，因此被告提供的前期物业管理服务协议有两个物业公司的公章。对于《前期物业管理服务协议》及《新乐苑商住小区物业交接书》甲方处为何盖有阳江市安信物业管理有限公司及华银物业公司的公章，被告徐益强解释其买楼时与开发商签订商品房买卖合同一并与阳江市安信物业管理有限公司签订业主手册，签订后业主手册后，开发商没有将业主手册立即交给被告，而是在被告收楼时交给被告，被告才发现业主手册甲方处多了华银物业公司的公章。
以上事实，有原告提供的收据、《入伙手续流程图》、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《新乐苑商住小区物业交接书》、《阳江新乐苑物业委托管理合同》、房地产权档案查阅答复书、发票、收据、上浮物业管理费收费标准的通知等证据以及庭审笔录证实，本院予以确认。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。华银物业公司与新乐房地产公司签订的《阳江新乐苑物业委托管理合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对新乐苑小区的全体业主均具有约束力。由于《阳江新乐苑物业委托管理合同》约定的物业服务期限届满后，业主委员会尚未成立且建设单位新乐房地产公司并没有选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，该服务合同仍然对新乐苑小区的业主有效。被告作为新乐苑小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告华银物业公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告提供徐益强以往缴交物业服务费的收据证明徐益强已按0.7元／m2的标准缴交物业管理费，本院对此予以确认。根据原告提供的《收据》显示，被告徐益强是按0.7元／平方米缴纳物业管理费，按11元／月缴纳公摊费，现原告主张按0.84元／平方米收取物业管理费理据不足，应按0.7元／平方米计算被告尚欠的物业管理费，即被告需向原告支付的物业管理费共1642.20元（0.7元／平米×391平方米×6个月，从2013年10月起至2014年3月31日止），公摊费为55元（11元×5个月，从2013年10月起至2014年2月止）。诉讼中，被告辩称其一直有交缴新乐苑B2幢23号商铺的物业管理费，但没有提供证据予以证实，本院不予以采纳。
对于华银物业公司主张上述物业管理费及公摊费的滞纳金问题。双方约定按每日3%的计算滞纳金，该标准明显过高，原告主动调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本院应予支持。故滞纳金应以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月11日起计至判决确定给付之日止。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告徐益强在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1642.20元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月11日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市华银物业管理有限公司；
二、限被告徐益强在本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊费55元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月11日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市华银物业管理有限公司；
三、驳回原告阳江市华银物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元减半收取25元（原告已预缴），由被告徐益强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
代理审判员 李土群
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 林超华