河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）濮中法民开终字第00492号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：河南省濮阳高新技术创业服务中心，住所地：濮阳市黄河路西段。
法定代表人：陈琰。
委托代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：辛爱红，女，1975年2月17日出生，汉族。
委托代理人：彭金党，男，1972年2月19日出生，汉族，系辛爱红的丈夫。
委托代理人：刘杰，河南泽民律师事务所律师。
上诉人河南省濮阳高新技术创业服务中心（简称服务中心）与被上诉人辛爱红房屋租赁合同纠纷一案，华龙区人民法院于2015年2月6日作出（2014）华法民初字第2028号民事判决。服务中心上诉，本院于2015年6月10日作出（2015）濮中法民开终字第112号民事裁定，认为原判决认定事实不清，证据不足，撤销原判，发回重审。华龙区人民法院于2015年9月16日作出（2015）华法民初字第4400号民事判决，服务中心上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人服务中心的法定代表人陈琰、委托代理人杨善卿，被上诉人辛爱红的委托代理人彭金党、刘杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2006年2月1日，辛爱红（乙方）与濮阳市方德科技开发有限公司（甲方）签订物业管理合同1份，主要约定：甲方向乙方提供综合办公楼两层（1楼、2楼）、住宿及办公室8间作为经营场地，乙方每月向甲方交纳物业管理费9000元，管理期限自2006年2月1日至2014年1月31日止。合同签订后，濮阳市方德科技开发有限公司将合同所涉房屋交付辛爱红使用，辛爱红在该场所经营酒店。据服务中心称，濮阳市方德科技开发有限公司系服务中心与另一公司共同出资成立的公司，该公司在2008年4月份前管理辛爱红的财产，2008年4月份之后注销。
2008年11月1日，服务中心（甲方）与辛爱红（乙方）签订物业管理和房地租赁合同1份，主要约定：甲方向乙方提供综合办公楼两层（1楼、2楼）住宿及办公室8间作为经营场地。甲方给乙方提供厂房、场地和物业管理服务。甲方在经营期间接受甲方在园区内的统一管理。乙方每月向甲方交纳三项费用：1、物业管理费4500元；2、房产租赁费405元；3、场地租赁费4095元。租赁期限自2008年11月1日起至2014年1月31日止。三费结算办法：每季结算一次，每季度最后一个月的20-30日交纳下一个季度费用。租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租给任何其他单位或个人，如欲将房屋转给第三方使用，必须征得甲方同意。第九条“乙方责任”部分约定：乙方如拖欠三费，每月按三费总额的5%向甲方偿付违约金。乙方如拖欠三费达1个月以上，甲方有权收回房屋，并要求乙方赔偿甲方因此所受经济损失。入驻期满或合同提前解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。合同第十二条“违约责任”部分约定：甲乙双方违反本合同有关约定，给对方造成损失的，应当由违约方赔偿对方因此所遭受的全部损失，并承担相当于合同总租金20%的违约金。双方均在该合同下方签字盖章。合同签订后，辛爱红继续使用该房屋经营酒店。2012年8月，辛爱红向服务中心申请对案涉房屋重新进行装修用于经营足疗文化会馆，同时向服务中心方提供拟装修效果图1份由其审核。本案中，辛爱红当庭提交了该装修效果图，用以证实服务中心当时不仅同意其按提交的效果图装修，还同意合同到期后续租八年。该效果图反面显示有申请续租字样，具体内容为：“申请人租赁你处房子，现拟按效果图装修，因为装修费用非常大，所以同时申请，按原合同执行，租期到期后再自动延续八年（附效果图）。”服务中心原法定代表人曾在该申请右下方注明“效果图已看过、同意”字样。对该装修效果图，服务中心原法定代表人曾出庭作证称其签字时效果图反面并没有书面申请字样，其签字仅表示同意辛爱红按效果图装修，并不涉及续租。经询问，服务中心不申请对该书面申请进行司法鉴定。2012年8月13日，在征得服务中心方同意后，辛爱红开始对案涉房屋进行装修，其与第三方签订的装修合同约定：工程期限100天，开工日期为2012年8月16日，竣工日期为2012年11月26日，工程造价为380万元。装修完毕后，辛爱红在案涉房屋经营足浴会馆，经营至2014年1月时，服务中心以合同期满为由要求辛爱红搬出案涉房屋，辛爱红不允并提起反诉要求服务中心赔偿其装修装饰损失，双方形成纠纷。
另查明，关于辛爱红的装修装饰费用，其提交装修合同1份、装修清单1份、收据12张，用以证明因装修房屋其共支付装修款380万元。后辛爱红申请对该房屋装修损失进行司法鉴定。经本院委托，河南汇成造价师事务所有限公司于2014年12月12日作出河南汇成（2014）建价鉴字第14号司法鉴定意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”装修工程造价为2157029元，其中，门头及外墙面装修造价为533581.14元；大厅、桑拿及公共部分装修造价为719669.67元；包间装修-1造价为247008.93元；包间装修-2造价为232890.34元；装修安装工程部分造价为336019.36元；设计、垂运费及垃圾外运等造价为87859.62元。辛爱红支付鉴定费用40000元。河南省中州评估有限公司于2014年12月10日作出河南中州（2014）第A105号评估意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”内存物品价值为770660元，其中：水井1口净值6000元、水泵1台净值2200元、电缆100米净值6200元、冷水罐1个净值22000元、不绣钢热水罐2个净值68000元、中央热水机1台净值7800元、自动吸水泵5台净值9000元、湿度控制器3个净值1800元、热冷水管道净值13000元、配电箱4个净值2800元、浴服柜子38个净值21800元、蒸管炉2个净值1640元、变频器1个净值420元、桑拿床4个净值7600元、彩钢房44平方米净值10560元、安装费1433平方米净值21000元、炉灶、盘子、碗净值6780元、天然气管道71800元、接口费20000元、人工安装费22000元、足浴专用电动沙发71套净值99400元、茶几56套净值25200元、大厅沙发1套28000元、大厅根雕红木茶几1套32000元、42寸电视20台360**元、55寸电视1台42**元、功放1个1100元、奥克斯空调120型4台200**元、奥克斯空调72型5台180**元、奥克斯空调35型15台270**元、奥克斯空调52型6台净值16800元、麻将桌2台38**元、冷库1个26500元、好食好客软件7套7000元、服务器用电脑12000元、前台电脑6台120**元、路由器2台、POS打印机560元、机柜1组960元、棕色吧椅2张760元、黑色吧椅3张1800元、变压器及安装费2台750**元。辛爱红支付鉴定费用8000元。
又查明，双方因房屋租赁事宜发生纠纷，服务中心阻止辛爱红继续使用该房屋并提起诉讼，在原一审审理期间，辛爱红答辩同意解除租赁合同，并在评估机构对装修财产评估及原审一审判决后，主动将能移动的未予判决赔偿的物品拉走。现所涉案房屋仅为原一审判决赔偿的装饰装修物及水井、水泵、电缆线、彩钢房、天然气管道、冷库等不可移动的附着物。经查，该水井、水泵、电缆线、彩钢房、天然气管道、冷库等系辛爱红在经营西苑大酒店时自行投资建设的必要设施，后辛爱红将由其经营的“西苑大酒店”变更为“百年正道足疗文化会所”，并进行了装修，该足疗文化会所主要以洗浴、足疗、按摩为主，同时提供餐饮服务，上述水井、水泵、电缆线、彩钢房、天然气管道、冷库是必须使用的设施。
原审法院认为，辛爱红、服务中心基于自愿、平等签订的“物业管理与房地租赁合同”，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。在该合同约定期限届满后，双方对是否续租产生争议，服务中心称双方之间的租赁合同已经期满，双方并未针对续租协商一致，辛爱红应在合同到期后搬离案涉房屋，交还房屋；辛爱红主张双方于2012年8月对案涉房屋大规模装修时就已达成一致意见，即合同到期后由辛爱红再续租八年，为此，辛爱红提交了附有书面申请的装修效果图1份，用以证明服务中心同意辛爱红续租八年，现辛爱红同意搬离房屋，但提起反诉要求服务中心赔偿其房屋装修损失290万元。首先，针对双方诉辩意见，可知双方争议的焦点在于双方是否已就续租事宜达成一致意见。原审认为，辛爱红在原租赁合同即将到期前向服务中心申请对案涉房屋进行大规模装修，将酒店改为足浴会馆，服务中心原法定代表人曾在辛爱红出示的装修效果图所附书面续租申请下方签字确认，曾虽否认见过该申请，并称未同意辛爱红续租申请，但其作为服务中心原法定代表人，与其具有利害关系，其证言不能作为定案依据，且在原一审时经询问服务中心，其不申请对该书面申请进行司法鉴定；鉴于辛爱红未提交相反证据推翻辛爱红提交的书面申请，故应认定双方就续租事宜已达成一致意见，即服务中心同意辛爱红在原合同的基础上再续租八年。其次，关于本案辛爱红的反诉请求。原审认为，服务中心违背与辛爱红之间的续租八年约定，在辛爱红花费巨资装修仅使用一年后，即要求辛爱红腾出房屋，其已构成违约。在服务中心提起诉讼后，辛爱红当庭同意解除租赁合同并腾出，且在评估机构对装修及有关财产评估及原审一审判决后，主动将能移动的未予判决赔偿的未形成附着的装饰装修物物品拉走，虽然服务中心撤回起诉不再要求解除租赁合同、腾出房屋，但现该租赁合同已无法实际继续履行，该租赁合同应予以解除，因导致该后果的原因系由服务中心违约所造成的，故辛爱红要求服务中心赔偿装修损失，于法有据，予以支持。关于具体损失及赔偿数额，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”及该解释第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定。通过现场勘查及司法鉴定评估结论，可知辛爱红在案涉房屋的装饰装修，可分为已形成附着的装饰装修物以及未形成附着的装饰装修物。本案中，关于案涉房屋装修装饰造价，经濮阳市中级人民法院委托，河南汇成造价师事务所有限公司于2014年12月12日作出河南汇成（2014）建价鉴字第14号司法鉴定意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”装修工程造价为2157029元；河南省中州评估有限公司于2014年12月10日作出河南中州（2014）第A105号评估意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”内存物品价值为770660元。其中，依据物品属性及利用情况，内存物品中，水井1口净值6000元、水泵1台净值2200元、电缆100米净值6200元、冷水罐1个净值22000元、不锈钢热水罐2个净值68000元、中央热水机1台净值7800元、自动吸水泵5台净值9000元、湿度控制器3个净值1800元、热冷水管道净值13000元、配电箱4个净值2800元、浴服柜子38个净值21800元、蒸管炉2个净值1640元、彩钢房44平方米及安装费净值共计31560元、天然气管道、接口费及人工安装费净值共计113800、冷库1个净值26500元、好食好客软件7套净值7000元、变压器及安装费2台净值75000元，共计422880元，属于已形成附合的装饰装修物，应作价处理。其中辛爱红提出异议的水井、水泵、电缆线、彩钢房、天然气管道、冷库等系辛爱红在经营西苑大酒店时使用的，但是辛爱红自行投资建设的必要设施，且在辛爱红将“西苑大酒店”变更为“百年正道足疗文化会所”后，因该足疗文化会所主要以洗浴、足疗、按摩为主，同时提供餐饮服务，上述水井、水泵、电缆线、彩钢房、天然气管道、冷库是必须使用的附着物设施，故该设施作价处理由服务中心赔偿并无不当。其他如空调、电视、电脑、茶桌、麻将桌、沙发等均属未形成附和的装饰装修物，由承租人拆除即可，不再作价处理。结合两份鉴定意见书结论，考虑到双方约定于2014年1月31日合同期满后，由辛爱红再续租八年，辛爱红于2012年11月底完成装修，使用至2014年2月，距离合同期满尚有八年，故酌定服务中心赔偿辛爱红装修装饰损失共计2340239元（422880元+2157029元÷9年8年）。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，原审判决如下：一、解除河南省濮阳高新技术创业服务中心与辛爱红的房屋租赁合同，辛爱红于判决生效后二十日内从濮阳市黄河西路与化工一路交叉口100米路北濮阳高新技术创业服务中心综合楼搬出，将占用该综合楼一楼、二楼、三楼8间房屋和场地交还河南省濮阳高新技术创业服务中心；二、河南省濮阳高新技术创业服务中心赔偿辛爱红装饰装修损失2340239元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回辛爱红的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉费15000元，由辛爱红负担2239元，由河南省濮阳高新技术创业服务中心负担12761元；鉴定费48000元，由辛爱红负担7165元，由河南省濮阳高新技术创业服务中心负担40835元。
服务中心上诉称，1、原审程序违法。辛爱红提交的书证《申请》不能证明服务中心同意续租八年的事实。服务中心提出对《申请》的真实性和书写时间进行鉴定，并当庭提交鉴定申请书，原审以“服务中心不申请”不予准许错误。服务中心仍坚持对《申请》进行司法鉴定。本案服务中心同意装修的范围不明，装修后形成的不可拆除的附合物不清。服务中心申请现场勘验，但原审没有勘验未查明新装修范围和形成不可拆除的附合物范围，也未对残值进行鉴定。2、原审认定事实不清，适用法律错误。首先，服务中心以租赁合同到期为由，起诉要求辛爱红归还租赁房屋及场地，辛爱红以双方存在续租8年租赁关系，要求赔偿损失，双方并未就租赁合同是否解除达成一致。服务中心在租赁合同是否延期八年需查明的情况下撤回起诉，对辛爱红的租赁行为未造成任何实质的影响。事实上辛爱红也一直使用租赁场地，在重审时，因服务中心撤回起诉，辛爱红增加反诉请求，要求解除双方租赁合同，其应提交合法续租的证据和解除合同的法定事由。其次，服务中心未实施强行锁门等影响辛爱红经营的行为，辛爱红搬运承租房屋的物品系其个人行为，其是否经营与服务中心无关。无论租赁合同到期或是辛爱红自行请求解除合同，依据房屋租赁合同司法解释第十一条第一款、第十二条的规定，服务中心没有赔偿装饰装修附合物残值的义务。3、装修工程造价因未经质证不能作为定案依据。服务中心同意装修范围不清，原审仅依据装修效果图所示内容认定服务中心同意装修范围，事实依据不足。辛爱红装修规模和投资金额未经服务中心同意，其本身存在过错，退一步讲，双方应根据各自过错承担责任。水井、水泵、电缆等系辛爱红在经营西苑大酒店时所投资，不属于新装修形成的附合物，不在赔偿范围。综上，请求撤销原判决，改判驳回辛爱红的诉讼请求。
辛爱红辩称，1、原审程序合法。在原庭审中，服务中心对申请书明确表示放弃鉴定申请。原审法院曾两次进行现场勘查。2、原审认定事实清楚。服务中心在起诉时明确表示让辛爱红搬出并在春节旺季采取锁门措施，导致辛爱红无法正常使用租赁房屋，2014年春节之后辛爱红不再经营。在原审第一次判决之后，辛爱红即搬出可移动的物品，但房屋现状一直由服务中心管理。3、水井等设施虽是西苑大酒店投资，但该投资形成的附合物系后来经营足道的必需品，且水井等物品的鉴定也是按照实际价值鉴定并折旧，均在赔偿范围。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，内存物品水井、水泵、电缆线、天然气管道、冷库、变压器非辛爱红经营足浴时添附，不应认定为本案装修损失，所查明的其他事实与原审一致。
本院认为，关于服务中心的上诉理由，经审查：2012年8月份，在租赁合同届满前辛爱红想改变经营范围，为经营足疗欲对租赁房屋进行重大投资装修，遂向服务中心提交《申请》要求续租八年。服务中心原法定代表人在《申请》的签字行为，足以让辛爱红对续租八年产生信赖，并基于信赖对租赁房屋进行重大投资装修。2012年11月26日，在装修完成后辛爱红开始经营足疗。2014年1月31日，租赁合同到期后服务中心不同意续租，要求辛爱红返还租赁房屋。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”，因辛爱红基于对服务中心的信赖对租赁房屋已进行重大投资，服务中心不同意续租的行为违背诚实信用原则，存在缔约过失，应对辛爱红的装修损失承担相应的赔偿责任。辛爱红在效果图反面的申请续租内容，服务中心原法定代表人在效果图反面的签字内容，本院认为并不能认定为双方的续租合同。在双方未签订书面续租合同的情况下，辛爱红即对租赁房屋进行重大装修投资，造成损失，其本身也存在一定过错。结合案件事实，分析双方过错程度，认定服务中心与辛爱红对装修损失过错责任分别为60%和40%为宜。辛爱红的装修损失包括形成符合物的装饰装修损失和内存物品损失。关于装饰装修损失：河南汇成造价师事务所有限公司于2014年12月12日作出河南汇成（2014）建价鉴字第14号司法鉴定意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”装修工程造价为2157029元。该司法鉴定意见书系法院委托，且经法庭质证，可作为认定辛爱红装修损失的依据。装饰装修损失应是辛爱红不再经营时装饰装修物的现值损失，但根据本案事实，现装饰装修物的现值损失已无法鉴定，装修损失可按照原审认定的标准，即参照剩余租赁期内装饰装修残值予以认定。原租赁合同于2014年1月31日届满，辛爱红于2012年11月底完成装修，使用至2014年2月，距离所信赖的续租合同期满尚有八年，辛爱红装修装饰损失共计1917359.12元（2157029元÷9年8年）。关于内存物品损失：原审依据河南省中州评估有限公司（2014）第A105号评估意见书，认定的内存物品共计422880元。该司法鉴定意见书系法院委托，且经法庭质证，可作为认定辛爱红装修损失的依据。服务中心上诉称，水井、水泵、电缆线、彩钢房、天然气管道、冷库等系辛爱红在经营西苑大酒店时使用，并非经营足疗所投资，不应由其赔偿。经审查，除彩钢房外，上诉所称的水井、水泵、电缆线、天然气管道、冷库、变压器及安装费共计229700元非辛爱红经营足浴时添附，不应认定为本案装修损失。上诉人的该上诉理由部分成立，内存物品损失应为422880元-229700元=193180元。以上辛爱红的装修损失共计1917359.12元+193180元=2110539.12元，服务中心应赔偿辛爱红装修损失2110539.12元60%=1266323.47元。原审认定部分事实和适用法律错误，应予改判。关于原审审理程序，经审查，辛爱红所提交的书证《申请》，服务中心在原审虽提出异议，但明确表示不申请鉴定，应视为其放弃申请鉴定的权利，故原审未组织进行司法鉴定并无不当，其在二审又提出鉴定申请，亦应不予准许。服务中心在原审两次申请现场勘验，原审法院均组织进行了勘验，且有询问服务中心原委托代理人朱金玉笔录、勘验笔录及河南汇成（2014）建价鉴字第14号司法鉴定意见书（三）鉴定过程部分内容在卷予以证明。服务中心上诉称原审未组织现场勘验、未查明装修范围、未对残值进行鉴定，原审审理程序违法的上诉理由不能成立。辛爱红与服务中心未签订续租合同，故原审判决解除租赁合同不当。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2015）华法民初字第4400号民事判决；
二、河南省濮阳高新技术创业服务中心赔偿辛爱红装修损失1266323.47元，于判决生效后十五日内履行完毕；
三、位于濮阳市黄河西路与化工一路交叉口100米路北河南省濮阳高新技术创业服务中心综合楼一楼、二楼、三楼8间房屋和场地，由辛爱红于判决生效后十五日内交还河南省濮阳高新技术创业服务中心；
四、驳回辛爱红的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审反诉费15000元，由辛爱红负担6902元，由河南省濮阳高新技术创业服务中心负担8098元；鉴定费48000元，由辛爱红负担27040元，河南省濮阳高新技术创业服务中心负担20960元。二审案件受理费25522元，由辛爱红负担9325元，由河南省濮阳高新技术创业服务中心负担16197元。
本判决为终审判决。
审判长 杨庆安
审判员 魏献忠
审判员 李凤伟
二〇一六年一月十五日
书记员 宋刚强