广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5675号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江儒灿，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：林世彬，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王少猛，广东南天明律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张结珍，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：林世彬，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王少猛，广东南天明律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：向瑞祥，男，汉族，住广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢姗珊，广东中天律师事务所实习律师。
上诉人江儒灿、张结珍因与被上诉人向瑞祥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江儒灿、张结珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除江儒灿、张结珍与向瑞祥口头签订的关于位于佛山市南海区某房的房屋买卖合同；3.向瑞祥立即返还位于佛山市南海区某房屋予江儒灿、张结珍；4.向瑞祥向江儒灿、张结珍支付房屋使用费55500元（从2012年8月1日起计算至2015年8月31日止按每月1500元计算），并从2015年9月1日起计算至实际返还房屋之日止按每月1500元计算；5.驳回向瑞祥的反诉请求；6.诉讼费由向瑞祥承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实存在如下错误：1.关于达成口头买卖协议的时间，一审判决认定“2012年年初，江儒灿、张结珍与向瑞祥达成口头协议”是错误的。与向瑞祥在答辩状中自认“2012年3月江儒灿、张结珍与向瑞祥达成口头买卖协议后，江儒灿、张结珍于2011年3月11日即将房屋交付给向瑞祥装修、使用”不相符，亦与江儒灿、张结珍在民事起诉状的陈述不相符。一审法院缺乏证据证明双方于2012年年初达成口头协议。2.关于口头买卖协议的内容，一审法院对出卖房屋总价款、何时支付购房款、何时办理房屋的过户手续以及有关税费的承担问题不作认定。事实上，江儒灿、张结珍与向瑞祥对上述问题均有陈述，但一审法院只字不提。关于出卖房屋总价款，向瑞祥在答辩状中自认“涉案房屋双方约定的房价为32万元，其中12万元用江儒灿自2008年至2011年所拖欠的药材款抵扣，2012年8月6日，向瑞祥再支付20万元，因此，向瑞祥已全部支付涉案房屋的房款”。向瑞祥自认双方约定的房价为32万元是不可信的，该价格显然低于市场价值，一审法院委托的评估机构作出的结论也证明了这一点。相反，江儒灿、张结珍陈述双方约定的房屋总价为61万元有高度可信性。2011年4月22日，江儒灿、张结珍将涉案房产通过广东合富房地产置业有限公司与案外人丁固贤达成《房屋买卖合约》，约定涉案房屋61万元，后来涉案房屋买卖不成功，但也说明了2011年涉案房屋价值61万元的事实。一审法院以该《房屋买卖合约》并未实际履行为由不确认该证据的证明力，有违日常生活经验。最为重要的是，一审法院未认定向瑞祥根本性违约，导致判决结果错误。向瑞祥在答辩状中自认双方约定房价32万元，其中12万元抵扣江儒灿从2008年至2011年拖欠的药材款，向瑞祥2012年8月6日支付20万元剩余购房款。事实上，即使按照向瑞祥自认房价32万元，向瑞祥除了2012年8月6日支付20万元，佘款12万元这么多年以来一直没有支付给江儒灿、张结珍，足以证明向瑞祥根本性违约。一审判决认为向瑞祥没有根本违约，显然违背客观事实。（二）一审法院以向瑞祥无根本违约行为为由支持向瑞祥提出的办理房屋过户手续显然错误。1.不论涉案房屋的总价款是多少，按向瑞祥自认的32万元计算，一审法院否认向瑞祥主张的以货款12万元冲抵部分购房款的事实，意味着向瑞祥存在着未支付剩余购房款的事实，存在违约行为，另一方面，一审法院认定向瑞祥无根本违约行为，显然自相矛盾。2.涉案房屋在1997年购买价格31万元、2011年房屋买卖中介确认为61万元、一审法院委托评估价为516078元、向瑞祥辩称32万元。无论涉案房屋价值按上述任何一个价格，向瑞祥仅在2012年8月6日支付20万元后，这么多年均没有支付剩余购房款给江儒灿、张结珍，根本违约。3.向瑞祥未支付完购房款，一审法院判决江儒灿、张结珍将涉案房屋过户至向瑞祥名下，违反逻辑推理和日常生活经验。
向瑞祥辩称，（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予维持。1.江儒灿、张结珍与向瑞祥均陈述确认双方于2012年初达成房屋买卖协议，故一审法院确认江儒灿、张结珍与向瑞祥在2012年年初就该房屋达成买卖协议，确认双方形成合法有效的房屋买卖合同关系是正确的。2.江儒灿、张结珍与向瑞祥已就涉案房屋进行了实际交付和履行。江儒灿、张结珍于2012年3月将房屋交付给向瑞祥，向瑞祥缴纳了之前的物业管理费和居住使用期间的物业管理费，对涉案房屋进行了装修并支付房款20万元，江儒灿、张结珍将涉案房屋产权证交付给向瑞祥收执。向瑞祥从2012年3月至今居住使用房屋，2015年5月佛山市解除限购前江儒灿、张结珍从未对向瑞祥居住使用该房屋提出任何异议，一审法院从维护交易稳定角度支持向瑞祥继续履行房屋买卖合同的诉请合情合理合法。3.江儒灿与向瑞祥原本是朋友关系，双方没有签订书面协议，该买卖关系是口头协议，现江儒灿、张结珍与向瑞祥就该房屋买卖的金额、支付期限没有一致意见，各自陈述不同，因此，一审法院因约定不明，江儒灿、张结珍没有证据证明其所主张的价款61万元，也未证明经其催告后向瑞祥仍拒绝支付购房款为由，认定向瑞祥无根本违约，不支持江儒灿、张结珍解除房屋买卖合同、要求向瑞祥返还房屋及支付使用费的诉讼请求是正确的。4.因双方对房屋成交价格及履行期限各自陈述不同，无书面协议确定，视为双方对交易价格及履行期限约定不明，一审法院以市场评估价作为成交价且认定为到期义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十二条第二、四项规定，是正确的。（二）关于涉案房屋成交价格，一审法院经评估价格为516078元，向瑞祥在一审中亦同意以该价格确定双方的交易价格，但2012年初涉案房屋的成交价格仅为32万元，向瑞祥己经用江儒灿欠的药材货款12万元及另支付20万元完成了房价的支付。1.江儒灿、张结珍将房产证原件交付给向瑞祥，向瑞祥装修房屋居住几年时间，江儒灿、张结珍从未提出过任何异议，充分证明双方已经交易完毕（含价款），只待佛山取消限购及证过五年后办理过户手续。2.经搜索涉案小区的房屋成交历史，2012年初同一小区房屋评估拍卖价为每平方米4500元至5000元之间，涉案房屋折合价32万元是因为佛山限购、该楼盘烂尾十多年、毛坯房等因素决定的，涉案房屋成交价32万元符合当时实际。3.一审法院委托评估机构作出的评估价根本未考虑2012年佛山限购的因素，鉴定人员称采用比较法进行估价，但在询问时根本不能提供参考了哪些成交实例作为依据，向瑞祥对评估价格有异议，只是为了平息争端最后同意以评估价为成交价，实是不得已而为。恳请二审法院驳回上诉，维持一审判决。
江儒灿、张结珍向一审法院起诉请求：1.解除江儒灿、张结珍与向瑞祥口头签订的关于位于佛山市南海区某房的房屋买卖合同；2.向瑞祥立即返还位于佛山市南海区某房屋予江儒灿、张结珍；3.向瑞祥向江儒灿、张结珍支付自2012年8月1日起向瑞祥实际返还房屋之日止按每月1500元标准计算的房屋使用费；4.诉讼费由向瑞祥承担。
向瑞祥向一审法院反诉请求：1.江儒灿、张结珍协助向瑞祥办理位于佛山市南海区某房的交易过户登记手续；2.反诉费由江儒灿、张结珍承担。
一审法院认定事实：1997年5月23日，江儒灿、张结珍与原广东省南海市南矿集团实业有限公司签订《银海花园商品房买卖合同》，由江儒灿、张结珍购买位于黄岐银海花园银晖座第28层06号房屋，房屋建筑面积82.85平方米，成交价317833元。2011年3月25日，佛山市南海区某房办理房地产权证，登记产权人为江儒灿、张结珍，登记建筑面积为75.23平方米，房屋编号为8280704205246。
2012年年初，江儒灿、张结珍与向瑞祥达成口头协议，由江儒灿、张结珍将上述房产出售给向瑞祥，随后向瑞祥即进行装修，并在2012年3月交纳2011年1月至2012年3月物业管理费。2012年8月初，向瑞祥入住上述房屋，并在2012年8月6日通过银行转账支付了购房款20万元予江儒灿、张结珍，江儒灿、张结珍将房产证原件交给向瑞祥保管。此后，向瑞祥一直交纳物业管理费至今。
2015年8月31日，江儒灿、张结珍提起本案诉讼。诉讼中，经向瑞祥申请，法院依法委托评估机构对上述房屋在2012年8月市场价格进行评估，评估价为516078元，向瑞祥预付评估费3000元。经询问，向瑞祥同意以该评估价作为房屋交易价格。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。江儒灿、张结珍与向瑞祥均确认在2012年双方就涉讼房屋的买卖达成口头协议，一审法院予以确认，并据此认定江儒灿、张结珍与向瑞祥之间形成合法有效房屋买卖合同关系，应受法律保护。江儒灿、张结珍并未提供合法有效证据证明房屋交易价格为61万元，也未证明经其催讨后向瑞祥仍拒绝支付购房款，一审法院据此认定向瑞祥并无根本违约行为，现江儒灿、张结珍以向瑞祥逾期支付购房款构成根本违约为由请求解除双方房屋买卖合同、向瑞祥返还房屋并支付使用费的诉讼请求均不能成立，一审法院均不予支持。江儒灿、张结珍与向瑞祥达成房屋买卖合同后向瑞祥即对房屋进行装修并一直居住使用至今，为维护交易稳定，向瑞祥主张继续履行房屋买卖合同合情合理，一审法院予以支持。向瑞祥虽主张房屋交易价格为32万元且已以货款12万元冲抵部分购房款，但对此未能提供任何合法有效证据予以证明，一审法院不予确认，从公平合理角度，一审法院以向瑞祥入住房屋的时间即2012年8月该房屋的市场价格作为房屋的买卖价格，即认定江儒灿、张结珍与向瑞祥对涉讼房屋的成交价为516078元。虽然向瑞祥尚欠购房款316078元未支付给江儒灿、张结珍，但因江儒灿、张结珍与向瑞祥对房屋的过户时间和支付购房款时间并无前后约定，一审法院确认江儒灿、张结珍过户义务和向瑞祥支付购房款义务均为到期义务，经催告后均应及时履行。现向瑞祥反诉要求江儒灿、张结珍过户合法合理，一审法院予以支持，向瑞祥应支付的剩余购房款江儒灿、张结珍可另行主张权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第六十二条第一款第二、四项之规定，判决：一、江儒灿、张结珍应于判决发生法律效力之日起十日内协助将位于佛山市南海区某房（房屋编号为8280704205246）变更登记至向瑞祥名下；二、驳回江儒灿、张结珍的全部诉讼请求。一审本诉受理费减半收取6177.5元（江儒灿、张结珍已预交），由江儒灿、张结珍负担。一审反诉受理费25元（向瑞祥已预交），由向瑞祥负担。评估费3000元（向瑞祥已预交），由江儒灿、张结珍与向瑞祥各负担一半，即江儒灿、张结珍应于判决生效后十日内支付评估费1500元予向瑞祥。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据江儒灿、张结珍的上诉请求和向瑞祥的答辩意见归纳本案二审的三个争议焦点为：第一是江儒灿、张结珍与向瑞祥就涉案房屋达成的口头买卖协议应否解除；第二是向瑞祥应否向江儒灿、张结珍返还涉案房屋并支付房屋使用费；第三是江儒灿、张结珍应否协助向瑞祥将涉案房屋变更登记至向瑞祥名下。
关于第一个争议焦点。江儒灿、张结珍与向瑞祥于2012年就涉案房屋达成口头买卖协议，江儒灿、张结珍将涉案房屋交付给向瑞祥，向瑞祥进行装修后居住使用至今；向瑞祥于2012年8月6日支付购房款20万元予江儒灿、张结珍。江儒灿、张结珍上诉主张向瑞祥未支付剩余购房款，构成根本违约，双方达成的口头买卖合同应予解除。经审查，因双方未签订书面买卖合同或者补充协议，双方对于购房总价款、付款方式、履行期限、违约责任等条款存在分歧。关于房屋总价款，江儒灿、张结珍主张为61万元，向瑞祥主张为32万元，双方对此约定不明确亦未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，一审法院以向瑞祥入住涉案房屋的时间即2012年8月该房屋的市场价格作为买卖价格认定购房总价款为516078元，于法有据，本院予以支持。关于付款方式和履行期限。江儒灿、张结珍主张购房款分三期支付，向瑞祥应在2012年10月31日前分三期支付。向瑞祥主张分为两笔支付，12万元以江儒灿拖欠的药材价款抵扣，20万元向瑞祥已经于2012年8月6日付清。双方对此约定不明确亦未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，江儒灿、张结珍可以随时要求向瑞祥履行，应当给向瑞祥必要的准备时间。但是，江儒灿、张结珍并未提供证据证实其要求过向瑞祥履行，也未提供证据证实经其催讨后向瑞祥拒绝支付剩余购房款，因此，江儒灿、张结珍以向瑞祥逾期支付购房款构成根本违约为由请求解除房屋买卖合同，理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。如上所述，江儒灿、张结珍与向瑞祥于2012年就涉案房屋达成的口头买卖协议并未解除，双方还应继续履行合同，江儒灿、张结珍上诉主张向瑞祥应返还涉案房屋并支付房屋使用费，理由亦不能成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。涉案房屋的购房总价款为516078元，向瑞祥尚欠剩余购房款316078元未支付给江儒灿、张结珍。关于涉案房屋的变更登记时间和支付剩余购房款时间以及履行先后顺序，双方对此约定不明确亦未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》六十二条第四项的规定，一审法院认定涉案房屋变更登记和支付剩余购房款均为到期义务，经催告后均应及时履行，该认定并无不当，本院予以维持。一审判决江儒灿、张结珍协助办理涉案房屋的变更登记至向瑞祥名下，理据充分，亦不损害江儒灿、张结珍对向瑞祥享有的债权。江儒灿、张结珍上诉主张其不应协助办理涉案房屋变更登记手续，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，江儒灿、张结珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1187.5元，由上诉人江儒灿、张结珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十一月九日
书 记 员 覃心怡