北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初7025号
原告：北京金全利停车服务有限公司，住所地北京市朝阳区安华西里二区16号楼东侧泵房。
法定代表人：李嘉娜，执行董事。
委托诉讼代理人：何洪岩，北京凯泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田西坤，男，北京金全利停车服务有限公司经理。
被告：北京金融街住宅物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座418室。
法定代表人：唐晓，总经理。
委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。
原告北京金全利停车服务有限公司（以下简称金全利公司）与被告北京金融街住宅物业管理有限责任公司（以下简称金融街公司）服务合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金全利公司的法定代表人李嘉娜及委托诉讼代理人何洪岩、田西坤，被告金融街公司的委托诉讼代理人李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告金全利公司向本院提出诉讼请求：1.判令金融街公司支付车位补偿费2740000元、地面车位经济损失377600元，扣除应支付给金融街公司的承包金214850元，故金全利公司的诉讼请求总额为2902750元；2.诉讼费用由金融街公司承担。事实和理由：金全利公司与金融街公司于2012年3月签订《金色漫香林停车场分包管理合同》，由金全利公司提供位于北京市大兴区亦庄镇的金色漫香林小区2012年4月1日至2016年3月31日止的停车管理服务。金全利公司根据合同约定提供服务，在合同履行过程中，因金融街公司原因自2012年4月7日起导致不能按照原合同约定继续履行，经过金全利公司、金融街公司等多方一致协商决定，金全利公司继续为金融街公司提供停车管理服务，金融街公司免除金全利公司能源费、保洁费等，同时给金全利公司地库未出售的空置车位每个车位每月70元补偿，但金融街公司一直拖延支付补偿费、停车服务费至今。在2016年4月22日，金全利公司、金融街公司、开发商等多方对服务费以及补偿费金额达成一致协议：由金融街公司支付地库空置车位补偿费2740000元，二期开泰西里地面服务费162150.38元。但金融街公司仍以各种理由未支付以上费用。根据《合同法》及相关司法解释的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金全利公司特此依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求法院维护金全利公司的合法权益，支持金全利公司的诉讼请求。
被告金融街公司辩称,不认可金全利公司的全部诉讼请求。一、双方签署的《金色漫香林停车场分包管理合同》并未对地下车库空置车位补偿事宜进行过任何约定，金融街公司从未保证、也不可能保证地下车库在承包期内不会空置，发生空置的风险应由金全利公司自行承担。二、金全利公司起诉称2016年4月22日，金全利公司、金融街公司、开发商三方，就漫香林小区地下车库未出售空置车位支付金全利公司空置补偿费2740000元，达成一致协议。对这一主张，根据“谁主张，谁举证”的原则，金全利公司应就各方已签署的一致协议进行举证，但金全利公司并未就此提供任何证据证明。事实上，金融街公司从未就空置车位补偿费事宜进行过任何确认或签署过任何协议。三、金全利公司主张金融街公司违约造成其开泰西里地面服务费损失，进而于2016年4月22日，金全利公司、金融街公司、开发商三方，就金融街公司承担漫香林小区二期开泰西里地面服务费162150.38元事宜，达成一致协议。但对这等主张，金全利公司并未就该笔费用系金融街公司何种违约行为导致、损失已经实际发生的事实（如具体涉及哪些车位、服务费的计算期限、计算标准等）、各方已签署的一致协议（事实上，双方从未签署过该等一致协议）等进行举证。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月27日，金全利公司（乙方）与金融街公司（甲方）签订《金色漫香林停车场分包管理合同》（以下简称分包合同），约定由乙方承包北京市大兴区亦庄镇金色漫香林小区，包括：芳苑、开泰东里、开泰西里（不含地下机械车库）、三羊北里、三羊东里的公共秩序维护及停车场管理工作，承包期限为自2012年4月1日起至2016年3月31日止；承包金金额为第一年15万元、第二年25万元、第三年35万元、第四年45万元，四年共计120万元，承包金支付方式为按季度支付，第一年度承包金分别于2012年6月30日前支付10万元，2012年11月20日前支付5万元，自2013年1月1日起，乙方每年度分四次付清该年度承包金，即每季度开始后的前5日内支付当季度承包金。关于协议的变更、解除、终止和续签，分包合同第六条规定，鉴于乙方经营成本、承包金、能源费均来源于其停车场所得的收入，当出售停车位数超过全部车位数的50%即出售的车位621个以上时，将导致乙方亏损，在此情况下，乙方有权终止本合同且不承担违约责任，但应按本合同终止年度租金标准向甲方支付乙方实际停车场管理期间的承包金，不足一个付款周期的，双方按照乙方实际管理天数进行结算。
2012年4月18日,金全利公司与金融街公司在金融街金色漫香林物管中心会议室就《金色漫香林停车场分包管理合同》中相关修改和增补事项进行协商，并起草了备忘录。参会人员有金全利公司的总经理田西坤、副总经理李嘉娜以及金融街公司的总经理刘建业、金色漫香林物管中心总经理邵兆树。备忘录载明：“鉴于甲方违反双方签订的《金色漫香林停车场分包管理合同》第二条之第（一）中第8条及第六条之第2条规定，单方取消乙方对地库1217个车位50%的出租和收取租金350元/月/车位的权利；单方要求乙方延期收取开泰西里地面停车费。对乙方经营活动造成重大影响和经济损失。经双方协商，为弥补乙方损失，就《金色漫香林停车场分包管理合同》中相关修改和增补事项达成一致，特签此备忘录”。备忘录主要约定如下：甲方以地库1217个车位总数，按70元/月/每车位的标准，向乙方支付地库车位出租经营补偿费。按年度分二次支付乙方，每年度支付总额为1022280元；甲方同意因甲方原因造成的开泰西里未按期经营的损失，由甲方按每车位150元/位补偿乙方，补偿总额按实际未经营期计算；支付额每一合同年修改为：5万元、6万元、7万元、8万元，支付方式修改为按季度支付，第一年度承包金于2012年6月30日前支付5万元，自2013年1月1日起，乙方每年度分四次付清该年度承包金，即每季度开始后的前5日内支付当季度承包金。金全利公司于2012年4月19日在该备忘录上盖章，金融街公司未盖章。金融街公司称双方就备忘录并未达成一致。
2015年3月31日，金全利公司与金融街公司在金色漫香林项目会议室就备忘录内容进行协商，参会人员有金全利公司的总经理田西坤、副总经理李嘉娜、金融街公司北京市金色漫香林小区原项目部经理刘建业、金融街公司北京市金色漫香林小区项目部经理范晓星、北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称奕兴置业公司）客服部副经理任山虎等人。会议过程的录音载明：范晓星：基于咱们双方大协议的修改有了这份备忘录，那个备忘事项呢就是停车管理合同的修改条款，当时呢是在咱们这个会议室，2014年4月18日下午，曾经开了个会，这个会呢我是没有参加，参加的有咱们这边刘总，还有当时我们这个项目的负责人邵兆树，咱们停车管理这边有咱们的田总，还有李副总，就是您。随后双方在会议中对备忘录的内容进行了商讨和确定，对备忘录的第三、四、五、七、九条确定取消；对备忘录第一条进行讨论后确定会议结束后对具体的空置车位的数量进行核算，继而确定补偿费；对备忘录第二条保留；对合同第八条讨论后确定按每个车位每年1600元核算；对备忘录第十条进行确认。录音中范晓星说：“这个备忘录就是这个内容”，田西坤说：“虽然这个备忘录没有实际签署，但实际上一直这么履行”，范晓星说：“就是费用这块儿没有，双方没有互相支付过，对吧”，田西坤说：“对，对，因为当时这个改成70块钱以后呢，因为老是开发商一直不拨这笔钱，刘总这儿很为难，我们一直在拖。我们的意思就说你拨钱的时候直接把费用扣掉就完了，是吧？不用来回折腾了，结果这钱一直没有拨，也就一直没有扣。换句话说我们也没上交，就这个情况，现在这个事儿拖了三年了，因为刘总这个，当时我们这个备忘录哈，实际上在这样做。刘总调走以后，范总来了，范总来了以后对这就不了解，不太了解就看这原合同，说你们给我交120万。就等于我要交120万，要交120万的话，说到这个问题，我肯定就要提出原合同当时怎么讨论的这个问题，是吧，甲方已经超过卖的车位标的的50%了，所以才有这个备忘录来弥补这个损失。如果说要坚持按原合同计算的话，那备忘录就等于也没有签，废纸一张。反过头来，我就要向这个物业追这621个车位的每个月350，是吧？运营时间36个月，这一乘800多万。这肯定物业公司承受难度非常大，是吧，所以现在咱们回头就考虑这个备忘录的问题，其实当时刘总考虑这个备忘录的时候也是为你们公司考虑，我们今天仍然能够回到这个备忘录上来，也说明我们曾经有过这种事情，是吧，而且我也是这样执行过来的，还有什么？”范晓星说：“啊，咱们这个备忘录，如果咱们还是以这个备忘录为先决条件，咱们双方商量这个事儿，在今天这个事儿就算谈了，再下一步要做的呢就是要把具体的数额核出来，可能是夏经理这边……另外我们这边呢孙经理就是跟夏经理沟通，核一下这个总共数，另外牵涉到二期车位这个金额的问题，合计商量一下”，田西坤说：“这个没什么可商量的”，范晓星说：“这个我觉得有一个可商量的，就是说呢，150的这个价钱是按月租的是吧，实际上咱们所执行的呢，都是短交一年1600的标准，对吧，我说商量的是商量这个事儿”，田西坤说：“这里边有个问题是有的愿意办一年，有的就几个月，所以就……”，范晓星说：“那实际上呢就这样，那一年根本也没用，你也没收钱，所以说这个事儿，我所商量就是这个事儿，对吧”，田西坤说：“可以，我现在表个态，就1600，可以”，范晓星说：“好，就按这个，是吧”。之后，金全利公司的田西坤与金融街公司的刘建业、范晓星就备忘录的措辞问题以及需要修改的地方进行了协商。在该过程中，金融街公司的范晓星曾询问奕兴置业公司的客服部副经理任山虎：“有必要签成三方合同吗”，任山虎回复：“没必要，这个和开发没有关系的”。再后，田西坤说：“就是这个具体数额的时候，写到备忘录里，咱也有补充协议，是吧。因为你已经把原来的这个合同已经否了，否了之后，你至少得出一个备忘录，作为一个有法律效力的东西，是吧，因为备忘录它不具备法律效力啊，我们可以写上，如果说我们再要签一个补充协议也可以，但是把这事咱要说清楚了，是吧”，范晓星说：“我觉得吧这个事呢咱也没必要弄得过于复杂，其实我觉得备忘录能弄清楚的事情咱也没必要弄一个补充协议了，其实补充协议的内容和备忘录的内容也差不多”。
2015年9月6日，金全利公司与金融街公司解除《金色漫香林停车场分包管理合同》，金全利公司从金色漫香林小区撤出。
2016年4月22日，金全利公司的田西坤与金融街公司的范晓星联系，在录音中田西坤询问：“284万怎么还没有消息啊”，范晓星回复：“哎，据我知道，他们五一节前后要开董事会了，董事会就会牵涉到批与不批，就是我们那笔我们之间的关联交易”。田西坤说：“他不是年初就应该做预算了吗”，范晓星回复：“不，预算得董事会批，预算是做了，这中间我们又经过了多次的协商洽谈，反正现在数基本上是定了，得董事会批，批了以后就能走正常手续给钱了，我得到消息就是这个节前或者节后”。随后，田西坤说：“9月6号撤出来的，现在又半年过去了，都快倒闭了”，范晓星回复：“很被动，我这也很被动”，田西坤说：“对我们来说，这是大事，对他们来说是小数”，范晓星回复：“他差着我们还不止这个钱呢，得七八百万呢，我们的钱还要打个折呢，尽量争取你那个钱，我说不能再打了”，田西坤回复：“是啊，274加10万，这是他们算出来的数字，我这都快倒闭了，周转不开，没办法的事”，范晓星说：“这事我也非常理解，你也打过好多次电话，因为我们这边也是过了节以后三番五次，一回一回的谈，来回来去的跟他们折腾这个事”，田西坤回复：“你们也挺难，那他们弄完以后，数没变吧”，范晓星说：“哎，他们给的就是274万嘛，我跟他们说这笔钱就不要给我打折了，因为他欠我们的也是有空置费啊等等其他钱，他们就说呢，因为我们开发这边今年也不是太好，项目也没拿着什么太新的项目，他们就想呢因为差着我们这边的钱也是三四年的，他们就想统一打个折给，我认为打个折，我们公司之间，公司同意了就可以，但是这笔钱是我们跟第三方有协议交易的就别打折，原则上呢也同意了，同意了现在就等着这个董事会批下来，整个就是我们的关联交易，如果都批下来就都含在内了”。
2016年5月27日，金全利公司的田西坤与金融街公司的范晓星联系，在录音中田西坤询问：“一个月过去了，他们开会研究了没有”，范晓星回复：“开会研究了，研究了是基本上定了，定了呢上次我说的那意思，我不跟你说在你那笔钱之外，不还要给我们一些什么空置费什么的，这个事呢，双方的领导还要最后碰一下”，田西坤说：“双方领导指的是你们物业的”，范晓星回复：“对对，开发的老总要给我们，他不打算百分百给我们钱，就是这个意思”，田西坤接着询问：“那我们那钱没问题吧”，范晓星回复：“你那钱呢，我呢一再跟开发那边说物业费你说要打点折就打点折，那笔钱呢不要打折，原则上同意了，还没最后定”。
2016年6月12日，金全利公司的田西坤与金融街公司的范晓星联系，在录音中田西坤询问：“范总，还没消息是吧”，范晓星回复：“田总，没有最后消息呢，反正据我所知，应该是差不多，最终的消息还没传过来，刚刚还打电话催这个事”，田西坤说：“我真是揭不开锅了，实在不行我就，但那也不好啊，咋办啊这事”，范晓星回复：“哎呦，事呢是这样，事呢协调到这样，从去年我协调，还是往积极的方面推进，而且到现在也没人说这笔钱不给是吧，可能要有结果呢，时间也不会等的太长，我也知道你那困难，这么长时间等了”。
2016年7月11日，金全利公司的田西坤与金融街公司的范晓星联系，在录音中田西坤询问：“范总，还没消息吗”，范晓星回复：“田总，有点消息，有点消息呢，现在他们开发呢，已经报到总经理那了，反正我听到的消息，没说不行”。田西坤询问：“那还要多长时间”，范晓星回复：“这个总经理没那毛病了，那下边就是怎么给钱的事了，截止到现在，没说不给这笔钱，这事一直没什么争议，一层层往上报”。
本院认为，本案的争议焦点为金全利公司与金融街公司于2012年4月18日开会关于《金色漫香林停车场分包管理合同》中相关修改和增补事项形成的备忘录是否有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽金融街公司未在备忘录上进行盖章，但是合同双方一直按照备忘录在履行合同义务，并且在2015年3月31日金全利公司与金融街公司召开会议，双方对备忘录条款逐一进行了讨论，最后得出的结论为对备忘录的第三、四、五、七、九条确定取消；对备忘录第一条进行讨论后确定会议结束后对具体的空置车位的数量进行核算，继而确定补偿费；对备忘录第二条保留；对分包合同第八条讨论后确定按每个车位每年1600元核算；对备忘录第十条进行保留。据此，本院认为该备忘录系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的分包合同于2015年9月6日协商解除，金全利公司在合同履行过程中由于金融街公司违约遭受的损失，双方进行了合同变更并拟定了备忘录，约定由金融街公司给予补偿，后双方对备忘录进行了确认并修订了部分条款，综合上述事实并结合金全利公司多次向金融街公司催款的事实，金全利公司的经办人员与金融街公司的经办人员已确认了车位补偿费的数额为2740000元，对此金融街公司的范晓星亦曾多次告知金全利公司的田西坤这笔钱没有问题。本院认为，金全利公司提交的证据能够形成完整的证据链，可以认定金融街公司欠付金全利公司车位补偿费2740000元，故对金全利公司要求金融街公司支付车位补偿费2740000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。金全利公司主张金融街公司支付地面经济损失377600元但并未提交充分证据以证明损失发生的原因以及计算标准的依据，且金融街公司对此不予认可，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持，金全利公司可待证据充分后另行主张。
另，本案系金全利公司与金融街公司基于双方之间的服务合同关系而产生的纠纷，虽在2015年3月31日召开会议时有奕兴置业公司的人员参与，但由此并不能认定奕兴置业公司为合同相对方，并且通过该日的录音显示，金融街公司的范晓星曾询问过奕兴置业公司的任山虎是否有必要签成三方合同，任山虎明确表示没必要，和开发没有关系，据此亦可看出奕兴置业公司并未加入到金全利公司与金融街公司的合同关系中，根据合同相对性原则，无论奕兴置业公司是否向金融街公司支付了款项，金融街公司都应依照与金全利公司之间的约定向其支付车位补偿费2740000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告北京金融街住宅物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京金全利停车服务有限公司车位补偿费2740000元；
二、驳回原告北京金全利停车服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15009元，由原告北京金全利停车服务有限公司负担829元（已交纳），由被告北京金融街住宅物业管理有限责任公司负担14180元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈珊珊
人民陪审员 岳玲梅
人民陪审员 刘 洋
二〇一八年八月八日
书 记 员 舒 博