贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔盘民初字第1346号
原告黄昌旺，男。
特别授权委托代理人方现龙，盘县火铺法律服务所法律服务工作者，执业证号32409081103727。
被告聂富祥，男。
被告聂兴群，女。
二被告特别委托代理人杨兆贵，贵州真知律师事务所律师，执业证号15202200610348238。
二被告特别委托代理人贺桂洪，贵州真知律师事务所律师，执业证号15202200310123669。
原告黄昌旺与被告聂富祥、聂兴群租赁合同纠纷一案，原告黄昌旺于2014年4月15日向本院提起诉讼，本院于2014年9月24日作出（2014）黔盘民初字第1591号民事判决，被告聂富祥、聂兴群不服上述判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提出上诉，该院于2015年3月18日作出（2015）黔六中民终字第53号民事裁定，以一审判决认定事实不清为由裁定撤销一审判决，发回本院重审。本案发回后，本院依法另行组成合议庭由审判员李彦担任审判长，与代理审判员封舟文、人民陪审员唐益组成合议庭进行审理，于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人方现龙，被告聂富祥、聂兴群及其委托代理人贺桂洪、杨兆贵到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告黄昌旺诉称，2011年9月20日，原被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将其坐落于盘县红果镇杜鹃东路金果商贸大厦负1层2号房屋出租给二被告，约定租赁期间为10年，第一年至第二年房租为每月35元／平方米，第三年至第五年房租为每月38元／平方米。后原告将房屋交付给二被告使用，二被告向原告支付了2011年9月20日至2013年9月19日的房租。之后，因合同履行发生纠纷，二被告将原告诉至盘县人民法院，盘县人民法院于2014年3月3日作出（2013）黔盘民初字第3073号民事判决，判决解除上述《房屋租赁合同书》。之后，二被告并未在2013年8月前将房屋返还原告，而是继续占有房屋，但拒绝按原约定租金标准向原告支付房租，即拒绝赔偿原告损失，直至2014年5月7日，原告才将房屋强行收回并卖给六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司。原告诉请二被告向其支付下欠的2012年9月20日至2013年9月19日房租9038元，诉讼时效应从2013年9月20日起算，并未超过诉讼时效。现请求：一、判决二被告向原告支付下欠的2012年9月20日至2013年9月19日房租9038元［973.9平方米×12月×35元／平方米-400000元（二被告已支付）］，支付2013年9月20日至2014年3月19日的房租259057元（973.9平方米×6月×38元／平方米），并支付2014年3月20日至2014年5月7日按每月973.9平方米×38元／平方米计算的房租。二、本案诉讼费用由二被告承担。
被告聂富祥、聂兴群辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效，原告最迟应当在2013年9月20日前向被告主张权利，原告的起诉状中陈述二被告向原告缴纳了2011年9月20日至2013年9月20日的房租，所以被告不欠原告租金。自2013年8月以后，二被告没有使用涉案房屋，二被告不应向原告支付自2012年9月20日以后的房屋租金。被告承租房屋是用于经营婴幼儿用品，原告隐瞒了该商场是用于停车场的事实，原告未履行出租人的根本义务，原告违约，被告不应向原告支付原告主张的租金，被告于2012年11月13日得知不能实现房屋用途时已经向法院提起诉讼。原告主张的房屋租金时间计算错误，2013年9月20日至2014年3月20日仅有6个月，租金不应为259057元。
原告为支持诉请，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，用以证明原被告就租赁房屋的事实及租金的计算方式等进行约定的事实，以及自2014年9月即房屋租赁合同被判决解除之后的损失计算方式。两被告的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但认为二被告自2013年8月以后未实际使用该房屋，不能按照该合同来计算损失。
2、（2013）黔盘民初字第3073号民事判决书，用以证明原告是本案争议房屋的所有权人，房屋租赁合同解除前，被告一直经营使用占用该房屋。被告的质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议，认为导致本案合同目的不能实现的责任在原告。
二被告为支持其抗辩理由，在举证期限内提交了以下证据：公消安检字（2013）第2号检查合格证、证明、门面出租合同、照片，电费收据4份，用以证明二被告在房屋租赁合同解除前，自2013年8月后就没有使用原告出租的房屋的事实。被告的质证意见为：该组证据不能达到原告的证明目的，相反能够证明二被告于2014年5月仍然在实际控制、使用本案租赁房屋。
在本案的审理过程中，本院依职权调取了以下证据：
1、房屋预售登记信息（载明涉案房屋面积为973.90平方米）。原被告对该份证据无异议。2、2014年5月23日《商品房退房协议书》。原告对该份证据无异议。二被告对该份证据的真实性无异议，认为该证据刚好可以证明本案房屋自2013年8月以后由原告实际占有。3、对陈琰的调查笔录、对赵光荣的调查笔录。原告对该组证据的质证意见为：该组证据可以证明二被告于2014年5月仍然在实际控制、使用本案租赁房屋。二被告的质证意见为：该份证据可以证明二被告于2013年7月28日将点点国际儿童用品经营部从本案租赁房屋搬到二楼的事实，但赵光荣陈述二被告在2014年5月才将房屋里的物品搬走不属实。4、电费收据（4张）。原告的质证意见为：该组证据可以证明二被告在2014年5月仍然控制、使用本案租赁房屋。被告的质证意见为：对真实性没有意义，从电费的数额可以体现，二被告实质上未再使用本案租赁房屋。5、现场照片。原被告无异议。
本院对证据的分析与认定：原告提交的房屋租赁合同、（2013）黔盘民初字第3073号民事判决书，被告提交的证明、门面出租合同、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、照片，本院调取的房屋预售登记信息、《商品房退房协议书》、对陈琰的调查笔录、对赵光荣的调查笔录、电费收据4份，真实合法，且与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。
通过对证据的分析认定，结合当事人陈述，本院可以确定以下事实：2011年9月20日，原告黄昌旺与被告聂富祥、聂兴群签订《房屋租赁合同书》，约定原告将其坐落于盘县红果镇杜鹃东路金果商贸大厦负1层2号房屋（原本规划的用途为停车场，签约时原告未告知二被告）出租给二被告用于经营儿童用品，租赁期间为2011年9月20日至2021年9月25日，第一年至第二年房租为每月35元／平方米，第三年至第五年房租为每月38元／平方米。租金支付方式约定为：在签订合同时，二被告向原告一次性付清当年租金，合同还约定，如国家征用租赁房屋，原告应将剩余租金退还给二被告。合同约定的租赁房屋建筑面积为1090平方米，但房屋的实际建筑面积为973.9平方米。《房屋租赁合同书》签订后，二被告依约定时间即2011年9月20日向原告支付了第一年房租，二被告取得租赁房屋后，对房屋进行装修，开始经营六盘水市红果开发区点点儿童用品经营部。第一年租期届满后，二被告向原告支付了2012年9月20日至2013年9月19日的房租400000元。
2012年10月13日，盘县住房和城乡建设局向二被告发出《盘县住房和城乡建设局关于限期恢复地下停车场规划使用用途的通知》，责令二被告限期将房屋恢复为停车场用途。
2013年8月，二被告将六盘水市红果开发区点点儿童用品经营部从涉案租赁房屋搬至盘县红果镇杜鹃东路金果商贸大厦2楼，并于2013年8月14日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2013年9月17日，原被告因房屋租赁问题产生争议，二被告以原告黄昌旺交付的房屋用途为停车场致使其经营“点点国际”儿童用品的合同目的落空为由，向本院提起诉讼要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求赔偿装修损失及期待利益损失，本院于2014年3月3日作出（2013）黔盘民初字第3073号民事判决，认定原告黄昌旺对租赁合同解除存在主要过错（主要违约责任，应承担80%的装修损失），原告聂富祥、聂兴群存在次要过错应承担装修损失的20%，判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同书》，并判决黄昌旺赔偿聂富祥、聂兴群装修损失490243.84元。前述判决已于2014年3月31日发生法律效力。前述判决生效后，二被告未将租赁房屋返还原告，一直被二被告占有，被告聂富祥还交纳了2014年4月27日前的租赁房屋电费。2014年5月，原告将租赁房屋收回，并将其退还给案外人六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司，现房屋由六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司所有，并用作停车场。
另查明，原被告双方就（2013）黔盘民初字第3073号民事判决的履行义务，双方在强制执行阶段约定，由原告黄昌旺于2014年5月向两被告履行172028元，以后每月支付10000元。两被告现已经收到原告29万余元执行款。
本院认为，原被告于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为：一、原告要求二被告支付2012年9月20日至2013年9月19日的剩余房租，是否已超过诉讼时效？二、二被告是否应当向原告支付从2013年9月20日起至房屋实际返还之日的租金。若应支付，应支付多少。
对于第一个争议焦点，合议庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”的规定，虽然原被告签订的《房屋租赁合同书》没有明确约定第二年租金的支付时间，但该合同约定了二被告应在合同签订时一次性付清当年租金给原告，且原告在民事起诉状中自认二被告系依约（含依照合同约定的时间）将第一年的租金支付给了原告，结合两被告在第一年租期届满后向原告支付第二年的部分租金400000元的情况以及《房屋租赁合同书》中关于“如国家征用租赁房屋，原告应将剩余租金退还给两被告”的约定，可以确定，《房屋租赁合同书》约定的租金的支付期限为：一年一付，提前支付下一年的租金。故第二年即自2012年9月20日至2013年9月19日的房租支付时间为2012年9月19日之前，该年租金的诉讼时效为一年，于2013年9月20日届满。在本案审理过程中，原告并无证据证明其在诉讼时效内向二被告主张过该部分租金，因此原告于2014年4月15日提起本案诉讼要求二被告支付第二年的剩余租金9038元，已超过了诉讼时效期间。故两被告提出的租期内第二年的未付部分的租金已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。对原告要求二被告支付租期内第二年未付部分租金9038元的诉讼请求，不予支持。
对于第二个争议焦点，（2013）黔盘民初字第3073号民事判决判决解除了原被告之间签订的《房屋租赁合同书》，该判决于2014年3月31日生效，即《房屋租赁合同书》解除之日为2014年3月31日，自合同解除之日向前溯及至2013年9月20日，在该期间内，虽然《房屋租赁合同书》处于应被履行的状态，但因原告所交付的租赁物原本规划用途为停车场被盘县住房和城乡建设局责令限期恢复为停车场，致使两被告签订《房屋租赁合同书》租房经营儿童用品的合同目的无法实现而于2013年9月17日以诉讼方式要求解除合同，本院最终以原告在签订《房屋租赁合同书》时未向两被告告知所出租的房屋规划用途为停车场致使两被告的合同目的无法实现为由，作出（2013）黔盘民初字第3073号民事判决将《房屋租赁合同书》解除。根据该判决关于原告对解除合同应承担80%责任、两被告对解除合同应承担20%责任的认定，结合两被告实际使用该房屋的事实，原告主张的自2013年9月20日至2014年3月31日的租金，可按合同约定的租金标准，以房屋的实际面积计算后，由两被告对解除《房屋租赁合同书》所应承担的责任比例（20%）向原告计付即为47123.77元（973.9平方米×38元／平方米／月×6个月＋973.9平方米×38元／平方米／月÷30天×11天）。对于2014年4月1日起至的租金，《房屋租赁合同书》解除后，两被告应当将租赁房屋交还给原告，但两被告一直使用着该房屋，直至原告于2014年5月将房屋收回，由于两被告在该期间使用租赁房屋使原告遭受租金损失，加之原告不能证明收回该房屋的具体时间，故自2014年4月1日起的租金，应按房屋的实际面积，可计算至2014年4月30日，并参照原被告签订的《房屋租赁合同书》约定的第三年的租金标准予以支持。即从2014年4月1日计至2014年4月30日租金为37008.20元（973.9平方米×38元／平方米／月×1个月）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告聂富祥、聂兴群于本判决发生法律效力后十五日内向原告黄昌旺支付房屋租金84131.97元。
二、驳回原告黄昌旺的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5321元，由被告聂富祥、聂兴群负担1903.30元，由原告黄昌旺负担3417.70元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审 判 长 李 彦
代理审判员 封舟文
人民陪审员 唐 益
二〇一五年十一月九日
书 记 员 唐 霄