湖北���武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8205号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈清明，男，1953年5月2日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：李佳林、黄俊，均系湖北多能律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵君东，女，1970年6月19日出生，满族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：李佳林、黄俊，均系湖北多能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：符红，女，1971年7月24日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：刘涛，湖北楚尚律师事务所律师。
原审第三人：陈泽仁，男，1998年8月24日出生，汉族，住武汉市洪山区，
上诉人陈清明、赵君东因与被上诉人符红、原审第三人陈泽仁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈清明、赵君东上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。本案中，双方当事人签订的售房合同规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。上诉人主张返还房屋的诉讼请求，合法有据，原审法院应予以支持。
符红答辩称，一、陈清明从华中理工大学购买的是住宅全产权房，即涉案房屋是其合法私有财产。陈清明将该房屋出卖给符红，是对其财产权的合法自由处分，与社会公共利益无关，没有损害社会公共���益；二、陈清明、赵君东将其拥有完全产权的经济适用房转让给符红，符合经济适用房上市交易的规定，没有破坏经济适用房管理秩序。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
陈泽仁未到庭，亦未发表意见。
符红向一审法院提出诉讼请求：1、陈清明、赵君东协助符红办理位于武汉市洪山区珞瑜路1037号251（G3）栋22层2室房屋的过户登记手续（办理过户登记手续的相关费用由符红负担）；2、陈清明、赵君东向符红支付违约金20万元；3、陈清明、赵君东返还符红购房、办证费用114,641.77元；4、本案诉讼费用由陈清明、赵君东负担。
陈清明、赵君东向一审法院提出反诉请求：1、确认陈清明、赵君东与符红之间关于武汉市洪山区喻家山高层小区3-2102号《存量房屋买卖合同》无效；2、符红立即将武汉市洪山区喻家山高层小区3-2102号房屋腾退给陈清明、赵君东；3、本案诉讼费用由符红承担。一审审理过程中，赵君东、陈清明变更诉讼请求为：1、解除《存量房屋买卖合同》，并由符红向赵君东、陈清明返还房屋；2、本案诉讼费用由符红负担。
一审法院认定事实：2000年4月6日武汉市房地产管理局、武汉市住房制度改革委员会办公室发布《市房地局、房改办关于同意华中理工大学自建教职工住宅享受经济适用房优惠政策的批复》（武房字（2000）**号），同意华中理工大学在校内西北部自有土地上建造六栋教职工住宅，并享受武汉市经济适用住房优惠政策，规定该处所建住宅不得对外销售。2000年4月，陈清明与华中理工大学签订《华中理工大学高层住宅售购房协议书》，购买华中理工大学校园生活区内的高层住宅G3号21-02室。
2011年12月22日，符红与陈清明、赵君东签订《存量房屋买卖合同》，约定由陈清明、赵君东将位于武汉市洪山区喻家山高层小区3-2102室的房屋出售给符红，房屋建筑面积为174.68平方米，成交价格为100万元，合同签订后七日内符红一次性支付给陈清明、赵君东；房屋产权过户的相关费用由符红承担；任何一方不履行合同义务或履行不符合约定的，拒绝履行合同或中途解除合同的均属违约，违约方须向对方支付房屋成交价100万元的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿；符红按约定付款条件支付全额购房款后，此房屋产权完全归属于符红；领取房产证及土地证当日，陈清明、赵君东将房产证及土地证两证原件交给符红，并配合符红办理房屋交易公证手续；在国家政策允许范围内，符红通知陈清明、赵君东办理房屋的过户手续，陈清明、赵君东须在十五个工作日内配合办理完毕。2011年12月23日、同年12月24日，张立国通过其所有的香港莱特科技有限公司的账户分别向赵君东转账支付8000美元、8000美元；同年12月27日，符红通过银行转账向赵君东支付购房款100万元。2012年1月，陈清明、赵君东将房屋交付给符红居住，使用上述房屋而产生的物业管理费、电费、天然气费均由符红交纳。
2012年8月9日华中科技大学向陈清明开具销售不动产统一网络代开发票，载明建筑面积180.49平方米，金额292,826.98元。2012年11月29日陈清明取得涉案房屋的所有权（房屋性质为经济适用房），2013年5月28日陈清明取得涉案房屋的土地使用权。但因高层教师小区有架空层，根据《武汉市房产测绘实施细则》的规定，涉案房屋坐落地址登记为武汉市洪山区珞瑜路1037号251（G3）栋22层2室。陈清明为办证支付费用142,969.39元。2013年10月21日、同年10月22日、同年10月23日，张立国通过其所��的香港莱特科技有限公司的账户分别向赵君东转账支付9800美元、9800美元、5900美元。2016年5月，符红通过中国邮政特快专递向陈清明、赵君东发出《房屋过户催告书》，催告陈清明、赵君东在十五个工作日内配合符红办理房屋过户手续，该邮件被陈清明、赵君东拒收后退回。
一审另查明，2016年10月8日陈清明、赵君东与陈泽仁签订《武汉市存量房买卖合同》，约定陈清明、赵君东将涉案房屋以90万元出卖给陈泽仁。同年陈泽仁取得涉案房屋的不动产权证。2017年1月5日符红向一审法院起诉，请求确认上述《武汉市存量房买卖合同》无效。2017年4月11日一审法院作出民事判决书，判决确认陈清明、赵君东与陈泽仁于2016年10月8日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，判令陈清明、赵君东、陈泽仁在判决生效之日起二十日内到有关行政管理部门办理将武汉市洪山区珞瑜路1037号251（G3）栋22层2室产权恢复登记至陈清明名下的手续，该民事判决书现已发生法律效力。
2012年3月12日张立国、符红登记结婚。目前符红名下登记有位于东湖开发区雄楚大街998号阳光在线8栋2-401室房屋一套。
一审法院认为，涉案房屋系陈清明2000年4月从华中理工大学处购买的经济适用房。依据《关于市房地局、房改办关于同意华中理工大学自建教职工住宅享受经济适用房优惠政策的批复》，涉案房屋“不得对外销售”，一审法院认为该批复是对华中理工大学作出的，限制的是华中理工大学的销售行为，本案涉案房屋由华中理工大学销售给其教职工陈清明后，陈清明、赵君东再将购得的房屋出售给符红，上述买卖行为未违反文件规定。《武汉市经济适用住房上市交易若干规定的通知》（武政规［2012］14号）第二条规定，签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资之间经济适用住房协议书》等合同满五年，并取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的经济适用住房方可上市交易。涉案房屋属经济适用住房，五年内不得上市交易的规定只对一定期间内物权变动产生影响。符红与陈清明、赵君东签订《存量房屋买卖合同》之日（2011年12月22日）距陈清明与华中理工大学签订《华中理工大学高层住宅售购房协议书》之日（2000年4月）已满5年，故涉案房屋自陈清明取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，即可上市交易。此外，《关于市房地局、房改办关于同意华中理工大学自建教职工住宅享受经济适用房优惠政策的批复》、《武汉市经济适用住房上市交易若干规定的通知》均非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据的规定”，《存量房屋买卖合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定。
《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》（武房发［2011］32号）第一条规定，“自2011年2月23日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成人子女）、能够提供本市1年纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”。2014年9月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发出《重要通知》，“自2014年9月24日起，凡在我市区域购买住房（含新建商品住房和二手住房）的，不再��行限购”。符红属本市户籍居民家庭，至陈清明取得涉案房屋所有权证和国有土地使用证时，其家庭只拥有1套住房，按当时政策，符红具有购买涉案房屋的资格。在武汉市取消住房限购政策期间，不存在购买涉案房屋资格受限制的问题。综上，符红有购买涉案房屋的资格。
符红与陈清明、赵君东所签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《存量房屋买卖合同》签订时，涉案房屋不能上市交易，属限制流通物，但陈清明取得涉案房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，涉案房屋可以上市交易，属流通物，涉案《存量房屋买卖合同》可以继续履行。符红已依约支付全部购房款，陈清明、赵君东未依约配合办理房屋过户手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于符红诉称的违约金问题，系依据合同中第六条中任何一方不履行合同或履行合同不符合约定的，拒绝履行合同或中途解除合同的，违约方向对方分别支付房屋成交价的20%作为违约金，及合同第九条符红通知陈清明办理房屋的过户手续，陈清明须在十五个工作日内配合办理完毕所有过户相关手续。因符红于2016年5月11日向陈清明、赵君东发出房屋过户催告书，而符红主张约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，符红于2016年5月11日向陈清明、赵君东发出房屋过户催告书后，陈清明、赵君东确实存在不履行过户手续的行为，但符红主张约定的违约金过高，综合考虑符红的实际损失、合同履行情况及陈清明、赵君东的过错程度等因素，兼顾公平原则和诚实守信原则，一审法院酌定陈清明、赵君东支付违约金10,000元。
关于符红主张多支付的五笔款项（美元）问题，陈清明、赵君东在庭审中承认涉案购房款1,000,000元已经付清，但是认为这五笔款项与本案无关。五笔美元系案外人张立国支付，可另诉主张。
陈清明、赵君东作为涉案合同的违约方，其无权请求解除涉案房屋买卖合同及符红返还涉案房屋。
综上，为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国��事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陈清明、赵君东于判决生效之日起五日内，协助符红办理房屋过户登记手续，办理过户手续所需税、费由符红承担；二、陈清明、赵君东于判决生效之日起五日内向符红支付违约金10,000元；三、驳回符红的其他诉讼请求；四、驳回陈清明、赵君东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,020元，反诉受理费6,900元，财产保全费5,000元由陈清明、赵君东承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对上诉人陈清明、赵君东的上诉请求及理由，本院评判如下：
本案系房屋买卖合同纠纷。2000年4月，陈清明与华中理���大学签订《华中理工大学高层住宅售购房协议书》购买涉案房屋，该房屋系经济适用住房，2011年12月22日，符红与陈清明、赵君东签订《存量房屋买卖合同》，约定由陈清明、赵君东将涉案房屋出售给符红。根据《武汉市经济适用住房上市交易若干规定的通知》（武政规［2012］14号）第二条“签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资之间经济适用住房协议书》等合同满五年，并取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的经济适用住房方可上市交易。”之规定，经济适用住房在满足上述条件后即可上市交易，本案中陈清明出售涉案房屋时距其与华中理工大学签订《华中理工大学高层住宅售购房协议书》之日已超过五年，并且陈清明取得了涉案房屋《房屋所有权证》以及《国有土地使用证》，一审法院根据上述事实认定符红与陈清明、赵君东签订的《存量房屋买卖合同》合法有效正确。且根据陈清明、赵君东的一审反诉请求，其要求解除《存量房屋买卖合同》的诉请也是认可上述合同有效，故上诉人陈清明、赵君东上诉认为一审法院适用法律错误，涉案合同应当认定无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈清明、赵君东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,800元，由上诉人陈清明、赵君东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
审 判 员 丰 伟
二〇一八年十一月十四日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳