山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第116号
上诉人（原审原告）浙江省平湖市中天制衣有限公司。
法定代表人盛某。
委托代理人张某甲。
被上诉人（原审被告）山东省汶上县义桥镇人民政府。
法定代表人崔某。
委托代理人潘某。
被上诉人（原审被告）山东省汶上县义桥镇财税所。
负责人董某。
上诉人浙江省平湖市中天制衣有限公司因租赁合同纠纷一案，前由汶上县人民法院作出（2012）汶民一初字第1271号民事判决，浙江省平湖市中天制衣有限公司对判决不服，向本院提出上诉。本院作出（2013）济民终字第856号民事裁定书，将该案发回汶上县人民法院重审。汶上县人民法院对该案进行重审后，作出（2014）汶民一重字第8号民事判决，浙江省平湖市中天制衣有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告浙江省平湖市中天制衣有限公司意在山东省汶上县义桥镇投资建厂，是被告山东省汶上县义桥镇人民政府的招商引资项目。2010年10月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告山东省汶上县义桥镇人民政府负责将厂房租赁给原告使用。同时，被告山东省汶上县义桥镇人民政府又与案外人孙朋、张庆印签订了内容相近的《房屋租赁合同》，由案外人孙某、张某丙作为厂房的实际投资建设人，建成后将厂房租赁给被告山东省汶上县义桥镇人民政府，再由被告山东省汶上县义桥镇人民政府作将厂房转租给原告使用。原告（乙方）与被告山东省汶上县义桥镇人民政府（甲方）签订的《房屋租赁合同》中约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋位于甲方辖区内，出租房屋其中厂房及辅助房面积约6000平方米，彩钢瓦车棚面积约400平方米（上述租赁面积以双方共同确认的面积为准）。甲方承诺乙方有权按照本合同的约定租用房屋，因房屋所涉的手续不完备或产权纠纷导致乙方目的无法实现的，甲方对乙方的全部损失承担责任。该房屋租赁期为10年，甲方应于2011年1月1日前将竣工验收合格的出租房屋及厂区内的水泥道路交付给乙方，双方约定自2011年3月1日为租金起租日，如甲方交付房屋日期延后的，租金起租日顺延。乙方首次应支付前2年租金。该屋租金为：第一年至第五年，标准厂房及辅助房按照70元／年／平方米的租金计算，从第六年至第十年的租金为78元／年／平方米，彩钢瓦车棚租金为8元／年／平方米。乙方应于本合同签订之日一次性向甲方支付200000元作为定金，甲方即向乙方出具收据。原被告还对交房条件作出了约定：……（2）按乙方确认的设计图纸施工，并经竣工验收合格；……（7）甲方必须向乙方提供建筑和消防验收合格的书面手续；……。合同签订后，原告向被告山东省汶上县义桥镇财税所支付了定金200000元，被告山东省汶上县义桥镇人民政府于2010年10月28日向原告出具定金收条，并注明该定金由被告山东省汶上县义桥镇财税所代收。后被告山东省汶上县义桥镇人民政府未能在2011年1月1日之前将厂房交付与原告，被告山东省汶上县义桥镇人民政府于2011年1月23日向原告作出了《厂房出租承诺书》，承诺书中写明被告山东省汶上县义桥镇人民政府于2011年3月4日前完成厂区全部工程，房屋租赁关系及租金的起算时间为：按全部厂房及配套设施（包括厂区道路等）全部竣工，经出租方和承租方共同验收后，方可计算。之前，不得计算并收取任何租赁费用。以上工程如最后到期不能完成，每拖延一天，出租方须向承租方补偿5000元／天的经济损失。原、被告在本案中对房屋租赁合同是否履行的问题存在争议。原告主张因被告提供的厂房不符合交付条件，原告没有进入厂房生产，租赁合同一直没有履行。被告主张在作出厂房出租承诺书后按期完成了厂房建设并交付与原告，原告于2011年3月1日挂上济宁华某制衣有限公司的牌子正式投入生产。2011年7月份，被告在未通知原告的情况下突然撤走设备，至今仍未恢复生产。被告为证明自己的主张，向法院提交以下证据：1、原、被告之间的房屋租赁合同；2、原告与案外人张某丙、孙某之间的房屋租赁合同；3、厂房出租承诺书；4、证人张某丙、任某、沈某、张某丁、史某、房某、孙某的证人证言；5、被告遗留在厂房车间内的生产记录。原告对证据1和证据3没有异议，对证据2、4、5的真实性都存在异议。后经法院调查，原告在山东省农村信用合作联社为多名职工办理了银行卡开户业务，用于发放工资。另查明：涉案的厂房，是经乡镇一级政府机关部门审核批准的，并有乡镇一级政府机关出具的村镇规划选址意见书相佐证。原告提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金共计400000元。
原审法院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》及被告出具的《厂房出租承诺书》作为《房屋租赁合同》的补充条款，均不违反法律法规的强行性规定，为双方的真实意思表示，该合同及承诺书均成立有效，原、被告之间形成了合法有效的租赁合同关系。涉案厂房的乡村建设规划许可、城乡规划主管部门批准建设及消防验收等，属于行政管理的范围，不影响房屋租赁合同的效力。对于该租赁合同是否已实际履行的问题，被告山东省汶上县义桥镇人民政府提供了厂房建造人、原告在所租赁厂房投产招收的职工、项目联络人等证人的证言，以及原告在所租赁厂房投产的生产记录，结合法院调查的原告已实际为职工办理银行卡并发放工资的情况，上述证据能够相互印证，形成完整的证据链条，对被告主张的“原告已实际进入厂房投产使用”的事实已达到高度盖然性的证明标准，且没有因行政管理问题对厂房的租赁产生不利影响。因此对原告于2011年3月1日进入厂房开始生产，并于2011年7月份自行撤出设备，未再继续租赁厂房的事实予以确认。原告已经实际接收和使用厂房进行生产，表明被告已经履行了交付所出租厂房的合同义务，不存在原告主张的“时至今日，被告仍然未能按期交付房屋”的事实，因此，原告关于“因厂房不符合交房条件，一直没有投入生产”的主张无事实依据，不予采信。被告在合同的履行中无违约行为，依法不应向原告返还定金。被告山东省汶上县义桥镇财税所是被告山东省汶上县义桥镇人民政府的内设机构，其收取原告定金并出具收据的行为系其职务行为，依法无独立承担民事责任的资格，不是本案的适格主体。定金实际由山东省汶上县义桥镇人民政府收取。综上，原告要求判令被告双倍返还定金共计400000元的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。本案经审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告浙江省平湖市中天制衣有限公司负担。
宣判后，上诉人浙江省平湖市中天制衣有限公司不服，向本院提起上诉称：一、租赁房屋必须是合法建筑，消防必须验收合格，这是双方当事人在签订房屋租赁合同中明确约定的前提条件。原审法院以一份被上诉人自己颁发的村镇规划选址意见书作为涉案房屋合法的唯一依据，明显错误。该租赁房屋至今也未取得建设工程规划许可证，被上诉人也未向上诉人提供该房屋的房产证、土地证、竣工验收合格证明以及建筑和消防验收合格的书面手续，更未交付房屋，因此该房屋明显属于违法建筑，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。二、造成房屋租赁合同无效的过错责任完全在于被上诉人。被上诉人明知自己未取得建设工程规划许可证仍然与上诉人签订房屋租赁合同，且未提供房屋竣工验收合格证明，致使上诉人无法到该房屋内进行生产和工作，存在明显过错。三、双方签订房屋租赁合同时，上诉人已支付给被上诉人定金200000元，因租赁合同无效，在被上诉人存在过错的情况下，被上诉人应当返还定金，并赔偿因合同无效给上诉人所造成的经济损失。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
被上诉人山东省汶上县义桥镇人民政府答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。二、双方签订的房屋租赁合同已实际履行。2011年3月1日上诉人进入厂房开始生产，2011年7月份上诉人突然搬走设备，不再租赁厂房，给被上诉人造成巨大经济损失。三、本案涉案房屋属于合法建筑。2010年10月，汶上县义桥镇村镇建设办公室颁发了村镇规划选址意见书，投资人按照上诉人的要求建造了厂房。并且，本案中的厂房位于义桥镇××新村，属于乡村房屋，不适用最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件的司法解释。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人山东省汶上县义桥镇财税所未作书面答辩。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另，二审时被上诉人山东省汶上县义桥镇人民政府提交汶上县人民法院（2012）汶商初字第151号民事裁定书一份，证明被上诉人因请求上诉人支付房屋相应租金已提起诉讼，现该案中止审理。
本院认为，本案的焦点问题是：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。《中华人民共和国城乡规划法》规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业建设的，应当由城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。即便是临时建设，也应当经城乡规划主管部门批准。根据以上法律及司法解释规定，本案双方当事人签订租赁合同中约定的涉案厂房，在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方签订的房屋租赁合同应当认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，被上诉人收取的定金200000元应当返还给上诉人。被上诉人主张涉案厂房属于乡村房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该理由不能成立，本院不予采信。虽然涉案房屋租赁合同无效，但根据被上诉人山东省汶上县义桥镇人民政府一审提供的厂房建造人、上诉人在所租赁厂房投产招收的职工、项目联络人等证人的证言及上诉人在所租赁厂房投产的生产记录，结合法院调查的上诉人已实际为职工办理银行卡并发放工资的情况，对于被上诉人主张的上诉人于2011年3月1日进入厂房开始生产，并于2011年7月份自行撤出设备，未再继续租赁厂房的事实应当予以确认。现有证据可以证明被上诉人已经履行了交付所出租厂房的义务，上诉人虽主张被上诉人未按期交付房屋及进入厂房生产，但没有提供足以反驳的相反证据，对上诉人的该项主张本院不予采信。因上诉人已经实际接收和使用厂房进行生产，其请求赔偿因合同无效受到的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，被上诉人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因被上诉人已向原审法院另行起诉请求上诉人支付涉案厂房相应租金，上诉人占有使用涉案房屋的费用问题可在另案中予以解决，本案对此不予审理。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二、五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销汶上县人民法院（2014）汶民一重字第8号民事判决；
二、被上诉人山东省汶上县义桥镇人民政府于本判决生效后十日内返还上诉人浙江省平湖市中天制衣有限公司定金200000元；
三、驳回上诉人浙江省平湖市中天制衣有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7300元，由上诉人浙江省平湖市中天制衣有限公司负担3650元，被上诉人山东省汶上县义桥镇人民政府负担3650元。
二审案件受理费7300元，由上诉人浙江省平湖市中天制衣有限公司负担3650元，被上诉人山东省汶上县义桥镇人民政府负担3650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 楚亭亭