辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初3809号
原告（案外人）:金伟。
被告（申请执行人）:徐同军。
委托代理人:周金鹏。
第三人（被执行人）:宁吉森。
委托代理人:高孟非。
原告金伟诉被告徐同军、第三人宁吉森案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月18日受理后，由审判员曹立刚担任审判长，与审判员张岩、人民陪审员刘芙组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金伟、被告徐同军及其委托代理人周金鹏、第三人宁吉森及其委托代理人高孟非均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金伟向本院提出诉讼请求，1、解除对沈阳市皇姑区黄河北大街270-5号的查封，并不将上述房产作为宁吉森被执行一案的执行财产；2、诉讼费用由二被告全部承担。事实和理由：2012年6月19日，原告与第三人宁吉森离婚。因第三人宁吉森需要贷款，原告以离婚分得的房产作为抵押物向银行提供担保贷款，贷款对价为无论第三人宁吉森能否偿还贷款，第三人宁吉森需将沈阳市皇姑区黄河北大街270-5号的房屋备案至原告名下。据此，2013年12月4日，原告与沈阳中航瑞赛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买上述房屋，并备案于原告名下。且第三人宁吉森仅在离婚前分两次交付400,000元购房款,该该款项系交付的款项，与本案查封房产无关。第三人宁吉森为原告支付房款属偿还因本人给其贷款的补偿，不属于第三人宁吉森的个人财产，系属原告财产，应停止执行。
被告徐同军辩称，《商品房买卖合同》的备案不具备确认不动产物权归属和不动产物权变动的法律效力；金伟系涉案房产的名义购房人，而涉案房产的款项全部由宁吉森缴纳，因此，宁吉森才是涉案房产的实际购房人和所有权人，因此法院的查封行为完全合法；金伟与第三人签订的《抵押担保协议书》无效，金伟不能以该无效协议取得涉案房产的所有权。综上，请求贵院依法驳回原告金伟的诉请，依法执行【2015】沈中民四终字第00536号民事判决书，以维护法律的尊严和被告的合法权益。
第三人宁吉森述称，备案合同具有准物权的效力，该房产的物权必然属于备案合同的主体；涉案房产所支付的房款并非被告向第三人支付的借款，与涉案房产无关；本案第三人有相应资产，能偿还被告的债务债权，根据被告所列举的承诺书中，开发商沈阳中航瑞赛已明确同意偿还借款人徐同军的借款，而本案所查封的房产属于金伟个人财产，第三人不同意对上述财产进行处分，因为该房产系金伟为宁吉森提供抵押担保的对价，如执行该房产，必将导致金伟向宁吉森追加抵押担保的损失；原告与宁吉森于2012年6月19日离婚，因宁吉森婚内存在过错，且宁吉森在离婚后又再婚，因此不存在所谓转移财产，恶意侵害权益的理由。综上，宁吉森有能力履行法院的判决，但对于法院裁定查封担保对价的财产，必将给宁吉森造成其他损失，因此不同意对该房产进行查封、拍卖。关于宁吉森所称抵押贷款，现宁吉森向银行申请调取抵押协议的原件，以此证明该抵押行为是属实的。
经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区黄河北大街270-5号系由沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称“中航瑞赛公司”）开发建设。
原告金伟与第三人宁吉森原系夫妻关系。2012年6月19日，二人协议离婚。对房产的处理，双方约定“房产有肆处。1、于洪区西江街195-6号建筑面积262.97平方米（沈房权证于洪字第X090030526-1号）（沈房权证于洪字第X090030526-2号）。2、于洪区西江街195-6号建筑面积262.97平方米（沈房权证于洪字第X090030532-1号）（沈房权证于洪字第X090030532-2号）。3、于洪区西江街195-6号建筑面积39.56平方米（沈房权证于洪字第X090030279-1号）（沈房权证于洪字第X090030279-2号）。4、于洪区西江街195-6号建筑面积33.14平方米（沈房权证于洪字第X090030280-1号）（沈房权证于洪字第X090030280-2号）。离婚后以上肆处房产全部归女方所有”。但对涉诉房屋未进行分割。
2012年12月14日，原告与第三人签订《抵押担保协议书》一份，主要内容为：原告以于洪区西江街195-6号、于洪区西江街195-6号房产为第三人宁吉森贷款提供担保；无论第三人宁吉森是否有能力偿还贷款，第三人宁吉森都应将黄河北大街270-5号房产剩余款项交齐，并配合原告备案至原告名下，房产归原告所有。
第三人宁吉森分多次向中航瑞赛公司交付50%房款后，2013年12月4日，经第三人宁吉森指定，中航瑞赛公司与原告签订《商品房买卖合同》五份，约定原告作为买受人，购买含涉诉房屋在内的5套房屋，其中的房款分别为1,317,492元、1,721,148元、3,384,879元,首付款分别为667,492元、861,148元、1,694,879元,余款650,000元、860,000元、1,690,000元办理贷款，并于签订合同之日起30（商贷）或60（公积金贷）日内付清，交付房屋时间约定均为2012年7月15日。签订合同后，涉诉房屋备案至原告名下。但截至庭审结束，涉诉房屋余款未付，涉诉房屋仍由中航瑞赛公司实际控制，并未交付原告。
2014年9月1日,徐同军将宁吉森、金伟起诉至本院，要求宁吉森、金伟返还借款2,010,000元及利息。2015年4月14日本院作出(2014)皇民二初字第1910号民事判决书,判令宁吉森向徐同军返还2,010,000元及利息。宁吉森不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2015年8月3日作出[2015]沈中民四终字第00536号民事判决书，判决驳回宁吉森上诉，维持原判。该判决现已生效。因宁吉森未在指定时间履行债务，经徐同军申请，2015年11月11日，本院执行机构预查封涉诉房屋。因金伟认为被查封的涉诉房屋系其个人财产，遂于2016年1月20日向本院执行机构提出书面异议。2016年4月22日，本院作出（2016）辽0105执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人金伟的异议。原告遂于2016年5月11日向本院申请立案。
另查，第三人宁吉森系挂靠沈阳顺天建设集团有限公司，承建沈阳市皇姑区黄河北大街270-5号瑞赛*居圣苑楼盘房产的施工人。
2015年6月8月，中航瑞赛公司向沈阳顺天建设集团有限公司出具承诺书，内容为：……我公司同意将住宅18#楼1-3-3、商网3#楼3门、商网5#楼12门三处房产及宁吉森以金伟名义购买的七套网点中尚欠款9,012,391元以抵付工程款形式支付给沈阳顺天建设集团有限公司。2013年4月27日徐同军以宁吉森名义缴纳的房款2,016,524元，如徐同军索要房产,由宁吉森将商网此房款，我公司负责退还其缴纳的2016524元，如徐同军索要房产，由宁吉森将商网3#楼门抵付给对方。我公司承诺住宅18#楼、商网3#楼、商网5#楼三处房产价格按2015年元月会议纪要约定在现行售价基础上给予优惠，抵帐房屋金额与双方实际结算差额部分双方多退少补。我公司承诺该部分房产未经沈阳顺天建设集团有限公司书面授权同意不得给任何人办理房屋入住手续，具体产权人需有沈阳顺天建设集团有限公司书面确认同意方可确认转让……”。现承诺书未实际履行。
上述事实，有当事人陈述及执行裁定书、离婚协议书、抵押担保协议书、商品房买卖合同、民事判决书、询问笔录、承诺书等证据，经庭审质证，本院予以确认，并附入卷内佐证。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。结合本案事实，被告徐同军基于对第三人宁吉森的合法债权，申请执行涉诉房产以实现己方债权，原告作为该执行案件的案外人，认为其对正在执行的涉诉房产享有实体权利，提起本诉，预阻止本院对涉诉房屋的强制执行。综合上述事实，本诉案由，应为案外人执行异议之诉。
案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：1、原告是否对涉诉房屋享有物权；2、原告的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行。
关于原告是否对涉诉房屋享有物权的问题。虽原告主张涉诉房屋系第三人宁吉森因原告为其提供担保物而抵顶给其的房产，且已备案于其名下，故涉诉房屋应归其所有。首先，即使原告与第三人宁吉森之间的抵押担保协议书真实有效，也具有有偿性。而第三人宁吉森仅给付了部分房款，未履行全部债务，仅取得部分债权，涉诉房屋的权属仍应归属中航瑞赛公司；其次，因合同登记备案的属性，系行政管理范畴，并当然不产生物权效力，故原告仅取得债权期待权，该权利实现需经其履行全部付款义务方能够取得。综合上述整体分析，原告未取得事实物权。
关于原告的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行的问题。案外人具备以下条件时方可排除申请执行人对执行标的享有的权利：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该法律立意目的实质系保护没有过失的事实物权人，四个要件同时兼备。结合本案事实，虽原告于本院查封前与中航瑞赛公司签订了书面买卖合同并已备案，但至今未合法占有涉诉房屋，亦无能力办理涉诉房屋的剩余贷款继续履行合同，且因其未能完全履行己方义务亦无法办理过户登记，因原告并不完全具备上述条件，故原告对涉诉房屋所享有的权利不具备排除被告对涉诉房屋申请执行的权利，本院对原告请求解除沈阳市皇姑区黄河北大街270-5号6门、7门、8门的查封等请求不予支持。
作为本诉的案外人必须先对执行标的提出异议，对法院所作裁定不服的，方能以原告身份起诉，作为案件当事人。程序法中对于案外人提起诉讼均采用执行异议为前置程序。现作为涉诉房屋物权人的中航瑞赛公司，在本院制作法律文书期间未对涉诉房屋提出异议，本院在本案中对其无权追加为当事人。根据一般原则，本院驳回原告的诉讼请求后，理应恢复执行。但本案未支持原告的重要原由系因中航瑞赛公司为涉诉房屋的实际物权人，实质目的系属保护开发商的物权，故本案仅能以驳回方式作为保护开发商权利，仍然不应恢复执行。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告金伟的诉讼请求。
案件受理费22,880元，由原告金伟自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 曹立刚
审 判 员 张 岩
人民陪审员 刘 芙
二〇一六年八月二十八日
书 记 员 张 泽