＼n四川省乐山市市中区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）乐中民初字第1623号＼n原告：杨某某，女，2003年10月28日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。＼n法定代理人：杨继刚（系原告之父），男，1965年12月5日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。＼n法定代理人：段开容（系原告之母），女，1967年1月20日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。＼n委托代理人：蓝ＸＸ，男，1964年4月10日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。＼n被告：王雪霖，男，1971年7月21日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。＼n委托代理人：雷定一，四川新大州律师事务所律师。＼n原告杨某某与被告王雪霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日受理后，依法由审判员秦森适用简易程序于2014年6月26日公开开庭进行了审理，原告杨某某的法定代理人杨继刚、段开容及其委托代理人蓝ＸＸ，被告王雪霖的委托代理人雷定一到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。＼n原告杨某某诉称：原、被告双方于2011年3月13日签订《房屋租赁合同》，双方约定：“原告将位于四川省乐山市市中区翠园街某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号），翠园街某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）及翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）出租给被告使用，房屋面积共1014.82平方米，租期为10年，第一年的租金为350000元，从第二年起租金按上一年租金总数增长5%...”等，合同还约定了租金支付时间及违约责任。被告应支付原告2011年3月1日至2012年2月28日的租金350000元，2012年3月1日至2013年2月28日的租金367500元（350000元×105%），2013年3月1日至2014年2月28日的租金385875元（367500元×105%），2014年3月1日至2013年5月31日的租金101292元（385875元×105%÷12月×3月），扣除原告已支付2011年度的租金350000元和2012年度的租金100000元，现被告无故拖欠原告租金754667元（350000元＋367500元＋385875元＋101292元-350000元-100000元），原告多次催收未果。根据合同的约定，房屋在租赁期被告拖欠房租累计一个月以上，原告有权解除合同并收回出租房屋，被告还应支付原告10年租期内的全部租金的10%的违约金，故被告应当支付原告违约金440230元{（3500000元＋367500元＋385875元＋405169元＋425427元＋446699元＋469034元＋492485元＋517110元542966元）×10%}。特诉请：1、解除原、被告于2011年3月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付原告拖欠的房租754667元；3、判令被告立即支付原告违约金440230元；4、判令被告在立即返还租用的位于四川省乐山市市中区翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号），翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）及翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）。＼n被告王雪霖辩称：对原告诉称的双方签订《房屋租赁合同》及支付租金的情况属实，被告因涉嫌犯罪于2012年5月9日被乐山市公安局市中区分局刑事拘留，同年6月14日被依法逮捕，被告被羁押后就没有实际控制、使用租赁的房屋，被告不应当支付此期间的租金。被告同意与原告解除《房屋租赁合同》，但被告因对承租房屋进行装修支出了约3000000元，原告应当折价补偿被告约1000000元，此外，原告主张的违约金过高，请法院依法判决。＼n经审理查明：原、被告双方于2011年3月13日签订《房屋租赁合同》，双方约定：“原告将位于四川省乐山市市中区翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号），翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）及翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）出租给被告使用，房屋面积共1014.82平方米，租期为10年，第一年的租金为350000元，从第二年起租金按上一年租金总数增长5%；租金分两次支付，2011年3月3日前支付50%，2011年9月3日前支付50%，以后每年按照增长后的租金按实同期支付；被告拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同并收回出租房屋，被告还应按照合同总租金的10%向原告支付违约金”等内容。合同签订前，原告已将租赁房屋交付被告。原告已支付2011年度的租金350000元和2012年度的租金100000元，之后未向原告支付租金。被告因涉嫌犯罪于2012年5月9日被乐山市公安局市中区分局刑事拘留，同年6月14日被依法逮捕。该期间房屋的使用情况？原告以被告无故拖欠租金为由，于2014年5月6日起诉来院主张前述请求。＼n另查明：位于四川省乐山市市中区翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号），翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）及翠园街某号某楼某号房屋（房产证号：乐山市房权证私房字第某号）均属于原告所有。诉讼中，原告明确表示被告的装修对其无任何价值并要求被告予以拆除。＼n上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同，房屋所有权证，国有土地使用证，抓获经过的说明、起诉书等予以证实。＼n本院认为：原告与被告签订的资产租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案中，原告主张解除原、被告于2011年3月13日签订的《房屋租赁合同》，根据合同约定被告拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同并收回出租房屋，现被告拖欠原告房租已在1个月以上，本院对原告的该主张予以支持，《房屋租赁合同》解除后被告应当立即返还租用的房屋。被告现拖欠原告2012年3月1日至2013年2月28日的租金267500元（350000元×105%-100000元），2013年3月1日至2014年2月28日的租金385875元（367500元×105%），2014年3月1日至2013年5月31日的租金101292元（385875元×105%÷12月×3月），被告拖欠原告的租金应依法予以补交，被告应补交的租金为754667元（267500元＋385875元＋101292元）。本案中，被告虽有拖欠租金的违约行为，但被告因涉嫌犯罪于2012年5月9日被公安机关羁押至今，被告系因不可抗力导致其不能履行合同，其违约责任应当全部免除。被告主张原告应当折价补偿其装修残值约1000000元，本案中，系被告的违约导致合同的解除，原告明确表示被告的装修对其无任何价值并要求被告予以拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，本院对被告的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：＼n一、原告杨某某与被告王雪霖于2011年3月13日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；＼n二、被告王雪霖于本判决生效后十日内将租赁原告杨某某所有的位于四川省乐山市市中区翠园街某号某楼某号房屋、翠园街某号某楼某号房屋及翠园街某号某楼某号房屋交还给原告杨某某；＼n三、被告王雪霖于本判决生效后十日内支付原告杨某某2012年3月1日至2013年5月31日的租金754667元。＼n四、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费减半收取为7777元，由原告杨某某负担2103元，被告王雪霖负担5674元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。＼n审判员秦森＼n二〇一四年七月三十日＼n书记员梁嘉芮