北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终6953号
上诉人（原审被告）：北京小码头餐饮管理有限公司清河分公司，住所地北京市海淀区永泰庄路甲5号32号楼一层。
负责人：秦文彬，经理。
委托诉讼代理人：李晶，北京建卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军防化学院，住所地北京市昌平区阳坊镇中心北街*号院。
法定代表人：呼小平，院长。
委托诉讼代理人：鲁宁，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张若楠，北京大成律师事务所实习律师。
上诉人北京小码头餐饮管理有限公司清河分公司（以下简称小码头公司）因与被上诉人中国人民解放军陆军防化学院(以下简称防化学院)返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初28262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
小码头公司上诉请求：撤销原判，驳回防化学院的诉讼请求。事实和理由：1.我方是与防化学院委托的代理人签订的合同，我方已经取得涉案房屋的使用权，并非非法占有，合同尚在履行期内；2.防化学院委托的三位代理人的行为属于表见代理，我方有理由相信三位代理人具有代理权，防化学院应当承担责任；3.一审法院不予准许将上述三人列为第三人，属于程序违法。
防化学院辩称，同意一审法院判决，请求二审法院予以维持。
防化学院向一审法院起诉请求：1.请求法院判决小码头公司将其非法占有的我院位于北京市海淀区永泰庄北路40号楼房腾空，并将房屋恢复原状，返还给我院；2.小码头公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：北京市海淀区永泰庄路甲5号的房屋所有权人为北京市凤凰时装装饰品公司（以下简称凤凰公司）。2003年3月12日，凤凰公司出具《委托书》，内容为：“我公司在海淀区永泰庄路甲5号院内有一栋楼房，地上六层，地下一层，总建筑面积7771.6平方米。产权为我公司所有（见海全更字第05373号《房屋所有权证》）。我公司特委托防化指挥工程学院办理以上楼房出租事宜。”原海淀区永泰庄路甲5号与现海淀区永泰庄北路40号院为同一地址。另，原中国人民解放军防化指挥工程学院于2011年更名为中国人民解放军防化学院，后又于2017年更名为防化学院。海淀区永泰庄路甲5号的土地使用人为防化学院。
2008年11月18日，中国人民解放军防化指挥工程学院永泰庄住宅工程办公室（出租方，甲方，以下简称防化住宅办）与景泰聚合公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方房屋位于北京市海淀区西三旗永泰庄北路40号（原永泰庄北路甲五号），地上六层，地下一层，建筑面积共7700平方米；租赁期限为三年，自2008年12月1日起至2012年3月31日止，2008年12月1日至2009年3月31日为装修阶段；租金从2009年4月1日开始计算；租金每年二百万元，共计租金总额人民币六百万元；签订合同之日乙方支付甲方租金三百万元，2009年1月31日前支付甲方租金余款三百万元，租金逾期一个月未交纳则无条件解除合同……。
2014年3月12日，防化住宅办向景泰聚合公司发出通知，内容为：“我单位自2014年1月10日通知贵公司终止合同以来，得到贵公司积极配合，已有部分房屋腾空，深表感谢！为确保该楼按期拆除，再次就有关事项告知贵公司：一、根据北京市规划局、住建委关于报拆建筑限期拆除相关规定要求、军队关于清理清退出租房屋有关规定，该楼必须完成出租房屋清理清退和楼房拆除工作；二、为确保楼房拆除按时限完成，我单位计划于4月30日停止水电供应，5月1日起实施拆除；三、自2014年4月30日起，产生的后果由贵公司负责。”在该通知乙方签字处有高近良签名。
2014年,防化学院将景泰聚合公司诉至法院,要求解除与景泰聚合公司签订的房屋租赁合同,将其租赁的商业楼腾空，并给付房屋使用费。法院经审理后，于2015年6月作出判决：一、解除防化学院与景泰聚合公司于2008年11月18日签订的《房屋租赁合同》；二、景泰聚合公司于本判决生效后30日内将北京市海淀区西三旗永泰庄北路40号商业楼全部腾空，交还给防化学院使用；三、景泰聚合公司于本判决生效后30日内，按照每月180000元的标准给付防化学院自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。
审理中,小码头公司提交了如下证据：1、秦文彬与景泰聚合公司签订的房屋租赁合同，租期自2010年3月1日至2015年2月28日。防化学院对该证据的真实性认可，认为合同已于2015年2月28日到期。
2、2014年7月1日，防化住宅办出具书面声明，内容为：我单位与景泰聚合公司（实际负责人：高近良）签订的租房合同早已终止，并且已及时向商户发出通知。现该房屋（永泰庄北路40号）的任何事宜与景泰聚合供水管无关。景泰聚合公司及高近良无权处置任何与此房屋相关的事宜，任何与景泰聚合公司及高近良就此房屋发生的纠纷与我单位无关，任何在永泰庄北路40号租住的商户与高近良的房租、水电费等债权债务纠纷与我单位无关，一切法律责任请自行承担。现我单位已将此房屋租赁给华瀚伟业公司，华瀚伟业公司为房屋的合法使用人，此房屋的使用、维修及物业的管理等由华瀚伟业公司负责。同时还提交了防化住宅办给华瀚伟业公司出具收据，证明收到华瀚伟业公司交付租金。关于永泰庄住宅小区商业楼供电线路改造复函；2014年6月7日，华瀚伟业公司与防化住宅办签订的房屋租赁合同。2014年9月7日，秦文彬与华瀚伟业公司签订的合作合同，合作期限自2014年9月至2015年9月；收据证明华瀚伟业公司收到小码头公司给付的经营管理费285000元。防化学院对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案无关。
3、2015年4月24日，防化住宅办向凌风伟业拆除工程有限公司（以下简称凌风公司）出具的委托书，内容为：现委托你单位ＸＸ、谢巴特、任海涛三人负责处理解决海淀区永泰庄北路40号院商业楼拆迁改造及产生的商户纠纷等事宜。防化学院对该证据的真实性予以认可，但认为委托书仅是为了加速拆楼，并非委托其办理房屋出租事宜。
4、2016年11月5日，盛隆公司（甲方）与小码头公司（乙方）签订的租赁合同，约定：甲方同意将海淀区永泰庄北路40号院商业楼租给乙方，租用分户建筑面积总计285平方米；租赁期为3年，自2016年11月5日至2019年11月4日；……。
5、2016年11月5日，盛隆公司（甲方）与小码头公司（乙方）签订的补充协议，约定2015年9月6日至2016年8月5日期间的租金，作为甲方因拆除改造给乙方商户带来全部经济损失的所有补偿。
6、借记卡账户历史明细清单、银行个人账户支出交易明细及收据，证明小码头公司支付了房屋租金，并非非法占有使用涉案房屋。
对此，防化学院表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
一审法院认为，2008年防化学院将争议房屋出租给景泰聚合公司使用,法院于2015年6月判决解除防化学院与景泰聚合公司签订的房屋租赁合同,并限期景泰聚合公司于判决书生效后30日内将北京市海淀区西三旗永泰庄北路40号商业楼全部腾空，交还给防化学院使用。该判决现已发生法律效力。景泰聚合公司将其从防化学院承租的部分房屋转租给小码头公司。现争议房屋的实际使用人为小码头公司，故小码头公司作为房屋的实际使用人负有腾退义务。小码头公司继续占有使用争议房屋，既无合同依据，亦无法律依据，应予腾退。现防化学院起诉要求小码头公司将争议房屋腾空，并交还给其使用，有合法依据，法院予以支持。小码头公司提交的委托书，仅能证明防化学院委托相关人员处理解决争议房屋的拆迁改造及产生的商户纠纷等事宜，并未授权对外出租争议房屋，且在事后防化学院亦未对相关单位或个人的行为进行追认。根据合同相对性原则，小码头公司的抗辩理由不能对抗防化学院。防化学院要求小码头公司将房屋恢复原状，因防化学院对于争议房屋的原状及目前改变情况未提交相关证据，该诉请不具有可执行性，故法院对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、北京小码头餐饮管理有限公司清河分公司于本判决生效后15日内将其使用的位于北京市海淀区永泰庄北路40号地上一层房屋全部腾空，交还给中国人民解放军陆军防化学院使用；二、驳回中国人民解放军陆军防化学院的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，小码头公司提交的委托书明确了ＸＸ、谢巴特、任海涛的代理权限为“拆迁改造及产生的商户纠纷”，三人明显无权续签租赁合同，相应行为不足以构成表见代理，即使续签了租赁合同也不能约束防化学院。小码头公司以此为由继续占有使用涉案房屋没有合法依据，原审法院判决其腾退房屋正确，本院予以确认。小码头公司与案外人的法律关系不属于本案审理范围，一审法院未追加案外人为第三人并无不当，相关问题另行解决。
综上所述，小码头公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由小码头公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月二十七日
法官助理 叶康喜
法官助理 张进中
书 记 员 李昊婷