四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终675号
上诉人（原审原告、执行案外人）：谭昌华，男，1964年9月21日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
委托诉讼代理人：蔡维君（特别授权），四川常诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：邓延芬，女，1963年8月20日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：向文芳，女，汉族，1971年5月9日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：邓建，男，1976年4月19日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王誉钦，男，1966年2月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：罗庆华，男，1968年1月11日出生，汉族，住四川省隆昌市。
委托诉讼代理人：郑仁寿（罗庆华的堂哥，特别授权），男，住四川省隆昌市。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：罗仁强，男，1971年11月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
原审第三人（被执行人）：邱俊芳，女，汉族，1961年6月17日出生，住四川省内江市东兴区。
原审第三人（被执行人）：谢庆才，男，汉族，1963年9月13日出生，住四川省内江市东兴区。
原审第三人（执行案外人）：四川昭城房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区ＸＸ街6号1幢1号。
法定代表人：徐光成，公司董事长。
委托诉讼代理人：闵璞(特别授权)，四川沱江律师事务所律师。
上诉人谭昌华因与被上诉人邓延芬、向文芳、邓建、王誉钦、罗庆华、罗仁强，原审第三人邱俊芳、谢庆才、四川昭城房地产开发有限公司（以下简称昭城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院（2017）川1028民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭昌华的委托诉讼代理人蔡维君，被上诉人向文芳、邓建、王誉钦、罗仁强，被上诉人罗庆华的委托诉讼代理人郑仁寿，原审第三人邱俊芳，昭城公司的委托诉讼代理人闵璞到庭参加诉讼，被上诉人邓延芬、原审第三人谢庆才经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
谭昌华上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判不得执行位于内江市东兴区椑木镇“嘉和苑”（一期）6-9号门面；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、法律规定开发商预售房屋必须取得商品房预售许可证方能预售商品房，但法律不禁止购房者在自愿的情况下预约购买尚未建成的商品房。上诉人与昭城公司东兴区嘉和苑售楼部签订的合同名称是《商品房购销合同》且内容具备商品房买卖合同的条款，但合同实质是上诉人预约认购商品房，只是当时没有现成的预约合同版本而借用购销合同。此外，上诉人签订合同时本案的各被上诉人与邱俊芳尚未发生纠纷，许多被上诉人甚至尚未与邱俊芳产生债权债务关系，因此上诉人与第三人的合同不存在损害本案被告的利益的情况。二、合同签订时间早于项目土地使用证办理时间和合同的开工时间并不有悖常理。上诉人签订合同时，第三人向上诉人提供了设计图，当时该项目已经实际开工，该项目土地使用证、施工合同及其它建设许可证的办理情况，上诉人并不知情。三、《城市房地产开发经营管理条例》是行政管理性规范而非效力性强制性规范，不能以它作为认定合同效力的依据。一审判决引用该条例的规定认定上诉人签订的合同无效属适用法律错误。四、上诉人占有讼争房屋是否合法是以上诉人是否有权利或者是否是善意占有为标准而不应以该房屋是否验收合格。上诉人与第三人签订了合同且已经支付了全部购房款，该房屋交付在法院查封之前，上诉人是有权利占有该房屋的。上诉人对诉争房屋是善意取得。五、邱俊芳以东兴区嘉和苑售楼部的名义出具的《收（领）款单》与上诉人在银行转款有两天时间差异是因为在签合同当天邱俊芳就开好了收款凭证，但上诉人当天并未转款而是过了一天才转的，在转款之后才把合同及收款单给上诉人。
王誉钦辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、案涉项目是邱俊芳借用或挂靠昭城公司投资开发的项目，实际投资人是邱俊芳、谢庆才。昭城公司在听证会上及一审庭审过程中均未对案涉房屋主张过任何实体权利，所以人民法院对涉案房屋的查封是完全合法的。上诉人提出的涉案房屋存在权属争议问题明显不是事实。二、本案争议的焦点是上诉人与邱俊芳签订的商品房购销合同是否有效。答辩人认为上诉人与邱俊芳签订的商品房购销合同均为无效合同，依法不能得到法律的保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。根据《民事诉讼法》第311条之规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益承担举证责任。依据一审法院调查的事实，涉案房屋系未办理网签登记备案，更未办理产权过户手续，上诉人仅凭商品房购销合同主张涉案房屋的所有权，这显然有悖于法律规定。正因为上诉人与邱俊芳之间并未形成合法的商品房购买合同，其对涉案房屋的占有是不能对抗其他债权人，更不能优于其他债权人享有房屋的任何权益。即使上诉人对涉案房屋实际占有使用，对合同的效力并不产生任何影响。因为房屋未办理网签过户，依法只能认定为涉案房屋属被执行人邱俊芳、谢庆才所有。上诉人对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，也无权请求人民法院停止对涉案房屋的强制执行。三、涉案房屋未办理产权过户，并非上诉人所说的是因为人民法院的查封所导致，根本原因是因为该项目没有取得商品房预售许可证，其所签订的合同为无效合同。就合同的签订而言，上诉人主观上明显存在过错。1.涉案房屋签订的合同卖方是昭城公司嘉和苑售楼部，而加盖的印章是内江市东兴区嘉和苑售楼部，这显然是合同主体都不相符合，且印章是邱俊芳私自刻制的。2.该商品房购销合同签订时，“嘉和苑”项目未取得土地使用权，也未确定建设单位和监理单位，更未实际开工建设，上诉人就已经向邱俊芳支付了几乎全部的购房款，而且巨额款项都是现金交付，显然有悖于商品房买卖的交易习惯。3.“嘉和苑”项目完全不符合商品房销售管理办法规定的商品房现房销售条件，上诉人签订商品房购销合同时涉案房屋属在建工程，并且未竣工验收，因此只能够纳入商品房的预售范畴，上诉人明知该项目并未取得预售许可证，不能办理网签，更不能办理过户，还与其签订商品房购销合同，其主观明显存在过错。四、1.由于上诉人与邱俊芳签订的商品房购销合同视为虚假的合同，其目的是邱俊芳为了逃避执行，转移资产，与上诉人恶意串通事后补签的虚假合同。从上诉人向原审法院提交的现金收据和银行转账凭证来看，存在许多前后矛盾之处。而且大部分属于现金交易，属虚假证据，其中银行转账部分，根本不能足以证明是用于购房。2.人民法院对涉案房屋查封时，工程尚未竣工，且临街面的通道全部封闭，不可能交付使用。
向文芳辩称，法院查封涉案房屋时，尚处于在建状态，基础设施未完善，不能进行出售。
邓建辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。
罗庆华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。案涉房屋系在建工程，也未办理预售许可证，不具备预售资格。涉案签订的购房合同不是真实的，邱俊芳自述项目章是私刻的。我们借钱给邱俊芳后利息也未支付。
罗仁强辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。
邱俊芳述称：1.上诉人购买房屋是真实的，购房合同也是真实签订的。2.涉案房屋的权属问题，依据相关的报表为准，涉案房屋是我同昭城公司联合开发的。3.关于原告现金支付房款的问题，是因为自己需要大量的现金来支付被告的利息，所以才要求上诉人支付现金。4.“嘉和苑”项目是先开工后办手续，自己记不清楚开工和竣工时间，所有手续都不是自己办理的。5.涉案房屋出售时，已经修建完成，因被法院查封，故未办理相关的手续。我认可上诉人的上诉请求及事实和理由，一审判决错误。
昭城公司辩称，希望法院查清事实，依法判决。
邓延芬、原审第三人谢庆才未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
谭昌华向一审法院起诉请求：判决不得执行内江市东兴区椑木镇嘉和苑（一期）6-9号门面，并在庭审中增加请求被告承担本案诉讼费用的诉讼请求。
一审法院认定事实：一、第三人邱俊芳与昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）联合开发“嘉和苑”项目。2009年12月25日，第三人邱俊芳与昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）签订《联合开发协议》，该协议约定：邱俊芳负责“嘉和苑”项目土地的提供和整个项目投资、项目实施中的一切事宜，并承担项目的全部风险责任，收益权归邱俊芳所有；邱俊芳每月向昭城公司缴纳管理费肆万元整包干使用；昭城公司负责提供对外的全部开发手续。2011年12月26日，邱俊芳与该公司签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》，约定昭城公司投资120万元，占20%的出资比例，邱俊芳出资480万元，占80%的出资比例，修建“嘉和苑”项目。随后，邱俊芳向昭城公司出具的《情况说明》，该说明载明：2011年12月26日签订的《“嘉和苑”项目联合开发协议》系报批协议，该协议第四条约定的昭城公司投资20%应依照2009年12月25日签订的《联合开发协议》第二条的约定执行，即“嘉和苑”项目土地及整个项目投资及实施中的一切事宜均由邱俊芳负责，并承担项目的全部风险；昭城公司不负有投资20%的义务和责任，也不享有20%的收益。二、2012年4月，成都远建建筑工程设计有限公司完成了对“嘉和苑”项目一、二号楼的初步设计图。2012年4月6日，“嘉和苑”项目办理了《建设用地规划许可证》，用地单位为昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）。2013年4月10日，“嘉和苑”项目办理了《国有土地使用证》，土地使用权人为邱俊芳。2013年11月1日和11月15日，昭城公司分别与内江市天坛建筑安装工程有限公司、四川建勘工程项目管理有限公司签订《建设工程施工合同》、《建设工程委托监理合同》，约定计划开工日期为2013年11月5日，计划竣工日期为2014年8月5日。2013年11月22日，昭城公司取得“嘉和苑”项目《中标通知书》。2014年8月13日，内江市城乡规划局批复同意“嘉和苑”项目设计方案（系补办）。2014年10月27日，“嘉和苑”项目办理了《建设工程规划许可证》。2014年11月20日，内江市东兴区发展和改革局对“嘉和苑”项目准予备案。2014年12月23日，“嘉和苑”项目办理了《建设工程施工许可证》。截止2018年1月15日，“嘉和苑”项目未办理商品房预售许可和销售许可手续，未开通网上签约，未使用四川省统一标准的商品房买卖合同。三、原告谭昌华提交的《商品房购销合同》载明：卖方为四川昭城房地产开发有限公司嘉和苑售楼部，买方为谭昌华；商品房位置为嘉和苑（一期）6-9号门面，建筑面积为180.5㎡，价格为2,707,500元；该商品房销售特征为预售商品房；付款时间为：1.签订合同时，2013年3月6日支付房价款2,400,000元，2.交房前，2014年11月30日支付房价款307,500元；交付期限为2014年11月30日前，将竣工验收合格的商品房交付买方使用；买方所购房屋仅做住宅使用，使用期间不得擅自改变房屋结构和用途；注意事项为买方装修必须待卖方工程竣工验收合格，卖方将房屋交付买方后方可进行装修。卖方在该合同上加盖“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章，邱俊芳在甲方处签名，签约时间为2013年3月6日。四、原告谭昌华提交的银行转账凭证及交易明细清单、《收（领）款单》载明：谭昌华于2013年3月8日向邱俊芳银行账户转款2,400,000元；邱俊芳分别于2013年3月6日、2014年11月4日出具收到谭昌华交来2,400,000元、307,500元购房门面款的收据两张。两张收据上加盖了“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章。五、内江市中级人民法院分别于2014年11月6日、11月20日作出（2014）内民保字第58、61号民事裁定，并于2014年11月7日、11月20日向内江市东兴区房管局发出协助执行通知书，预查封了“嘉和苑”一、二期20间在建门面及20间门面之上的二楼的商业用房500平方米。一审法院于2017年4月6日以（2015）隆昌执字第1056号之三执行裁定续查封了上述商品房。原告谭昌华向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年10月11日作出（2017）川1028执异27号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告对该裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉。六、内江市中级人民法院于2014年11月18日主持召开的由异议人谭昌华的委托代理人蔡维君、申请人罗庆华的委托代理人何东平、被申请人邱俊芳、利害关系人昭城公司的委托代理人闵璞参加的听证会。听证会上，昭城公司明确表示，谭昌华提出与本公司签订房屋购销合同不是事实，不认可合同上面的印章，公司没有收到任何款项，目前这些门面还是公司在建工程；邱俊芳也同时表示，想到这些门面是自己的，就去弄了章签了合同。
一审法院认为，案外人执行异议之诉案件的审查重点在于案外人就其主张对执行标的物享有的实体权利是否足以阻却人民法院的强制执行措施。为此，结合各方当事人的诉辩主张和有效证据，就本案事实和裁判理由作如下评析：一、关于本案诉争商品房在人民法院查封之前的权属问题。原告谭昌华主张原告与第三人昭城公司而非与邱俊芳签订商品房买卖合同，本案诉争商品房在人民法院查封之前的权属与邱俊芳无关。该院认为，第三人邱俊芳与昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）联合开发“嘉和苑”项目，内江市中级人民法院将“嘉和苑”一、二期商品房作为第三人邱俊芳名下的财产予以预查封，而第三人昭城公司对此未提出异议，其与邱俊芳在内江市中级人民法院主持召开的听证会上均认可“嘉和苑”项目系邱俊芳投资开发的。此外，从第三人邱俊芳于2009年12月25日与昭城公司签订的《联合开发协议》以及于2011年12月26日向昭城公司出具的《情况说明》来看，昭城公司对“嘉和苑”项目既不负有投资义务，也不享有收益权，只对外提供开发手续并收取管理费，这也印证了第三人邱俊芳系“嘉和苑”项目实际投资人的事实，故第三人邱俊芳在人民法院查封之前对本案诉争商品房享有实体权利。二、关于原告就本案诉争商品房是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的诉讼请求要得到人民法院的支持，应当提交充分的证据证明同时符合以下四个条件：首先，原告必须在人民法院查封之前已与商品房出卖人就诉争商品房签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，原告谭昌华虽向该院提交了与第三人邱俊芳签订的《商品房购销合同》，合同签约时间在人民法院查封之前，但被告方对该合同的真实性提出质疑，且认为属无效合同。该院认为，一方面，《商品房购销合同》载明的签约时间早于“嘉和苑”项目土地使用权证办理时间和合同开工时间，而此时“嘉和苑”项目既未取得土地使用权，也未确定建设单位和监理单位并开工建设，原告就已向商品房出卖人购买房屋并签订购房合同，有悖常理。另一方面，原告谭昌华提交的《商品房购销合同》上清楚地载明了该商品房销售特征为预售商品房，且签订合同时商品房尚未竣工验收，故《商品房购销合同》应属商品房预售合同性质，而非原告所声称的商品房预约合同性质。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，“嘉和苑”项目在人民法院查封之前并不具备办理商品房预售许可的条件，且至今也未办理商品房预售许可手续和商品房销售许可手续，故原告谭昌华与第三人邱俊芳签订的《商品房购销合同》违反了国务院行政法规的禁止性规定，应认定为无效合同。其次，原告必须在人民法院查封之前已合法占有了诉争商品房。本案中，原告在起诉书中称诉争商品房已于2014年11月4日交付给原告，并提交了门面移交清单、水电开户及缴费票据等证据材料，用以证明已实际占有并使用诉争商品房，但被告方对其真实性提出质疑。该院认为，从原告自行提交的水电开户和缴费票据以及申请一审法院调取的证据材料来看，本案诉争商品房的水电开户及使用均在人民法院查封之后，而该商品房在原告所称交房时既未经发改部门项目投资备案，也未办理建设工程规划、施工许可手续，且《商品房购销合同》中明确约定交付使用和装修必须在商品房竣工验收合格之后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第三项“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；”的规定，诉争商品房在人民法院查封之前完全不具备竣工验收交付条件，故原告主张此时已合法占有该商品房的理由显然不能成立。再次，原告必须已向商品房出卖人支付了全部房屋价款。原告虽向该院提交了由第三人邱俊芳出具的收款凭证，但该收据非正式票据，尚不足以证明其已实际支付房屋价款，仍需进一步提交相关证据予以证实。为此，原告提交了向第三人邱俊芳转款240万元的银行转账凭证，并声称系购房款，但被告方质疑该款项的用途。该院认为，原告主张向第三人邱俊芳支付购房款存在两个明显不合常理之处：一是从原告提交的《收（领）款单》与银行转款凭证来看，邱俊芳向原告出具收款凭证在前，原告向邱俊芳银行转款在后，意味着邱俊芳尚未收到购房款就已向原告出具收款凭证。二是从原告提交的《商品房购销合同》来看，该合同签约之时，“嘉和苑”项目既未取得土地使用权，也未确定建设单位和监理单位并开工建设，原告就已向商品房出卖人支付了高达240万元的房屋首款，违背正常的商品房买卖常理。综合全案，不排除原告向第三人邱俊芳所支付款项系其他用途的可能。最后，未办理过户登记非因原告自身原因造成。经内江市中级人民法院的生效判决以及法院调取的一些证据表明，本案诉争商品房办理过户登记主要是由于未按要求办理相关审批手续所致。综上所述，原告谭昌华对自己主张就本案诉争商品房享有足以排除人民法院强制执行的实体权利未能提供充分的证据予以证明，故一审法院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回原告谭昌华的诉讼请求。案件受理费28,460元，由原告谭昌华负担。
二审中，各方均未提供新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷案件，谭昌华系执行案件案外人，争议焦点是谭昌华对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，谭昌华作为执行案件案外人，诉请人民法院停止对涉案房屋的强制执行，应举证证明其对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，否则有损被上诉人等众多债权人的合法权益。虽然谭昌华与邱俊芳签订了《商品房购销合同》，并主张已实际交付了房款，但签订合同时《建设工程施工许可证》还未办理，房屋尚处于修建过程中，故该合同名为商品房购销合同，实为商品房预售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“嘉和苑”项目签订商品房购销合同至今都没有办理商品房预售许可，故一审法院认定该《商品房购销合同》无效的理由充分，即使谭昌华实际占有了房屋，也因未订立合法有效的商品房买卖合同，致其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗人民法院的强制执行，一审判决以谭昌华提供证据不足以证明其主张驳回其诉讼请求的处理也是正确的。
综上所述，谭昌华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28,460元由谭昌华负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 骏
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一八年八月十五日
书记员 王 洁