山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第199号
上诉人（原审被告）济南寰宇国际汽车配件城有限公司，住所地济南市。
法定代表人李金泉，总经理。
委托代理人马羁，男，1981年11月13日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）胡杰，男，1989年5月12日出生，汉族，住山东省庆云县。
上诉人济南寰宇国际汽车配件城有限公司（以下简称寰宇汽车公司）因与被上诉人胡杰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，寰宇汽车公司作为甲方，胡杰作为乙方，双方签订《市场经营房租赁合同》一份，约定：一、商铺位置：甲方将位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期B2区8号，面积为105.6平方米的商铺经营权租赁给乙方。二、租赁期限：租赁期为三年半。从2011年10月1日起至2015年3月31日止。三年半期限，包括一年免费租续期，半年装修改造工程建设期。三、租金、费用标准及交纳方式和期限。1、租金为每天0.3元／㎡，两年租金一次性交清，合计23126.4元，先交费后使用。3、乙方所交工程改造费一万元，待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理。七、乙方权利及义务。1、乙方应具备合法经营资格，在签订本合同后及时向甲方提交营业执照、税务登记证、组织代码证、法人代表身份证等材料复印件，并如实提交经营纳税情况说明。3、乙方须合法经营，自行承担因经营发生的纠纷和法律责任。乙方利用商铺，只能开展符合营业执照规定和市场允许的经营活动，并不得以甲方名义开展经营活动。9、乙方要保证严格遵守市场的营业时间规定。无甲方认可的正当理由，不得延迟开门、提前关门、歇业等。10、乙方须按照消防部门的要求配备消防设施，费用自理。11、乙方营业人员须报甲方审查备案，乙方对其营业人员的行为负有管理和担保义务。八、乙方有下列情形之一的，视为自动终止合同，甲方有权解除合同收回商铺，剩余合同期经营权出让金不予退还。1、不具备合法经营资格，或提供虚假材料和手续的。2、未经甲方允许擅自将商铺转租、转让或转借他人的。5、违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或已造成损失的。十、违约责任。2、甲方对乙方的违约行为可选择下列补救措施：（1）甲方有权单方解除合同，终止乙方对商铺的占有。十一、不可抗力。1、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，不适于使用时，乙方可暂停支付有关费用，直到商铺修复或恢复原状。审理中，寰宇汽车公司主张主合同以外，胡杰、寰宇汽车公司还签订了附件三份，落款处均有原告利众实业公司工作人员燕照山的签名，其中，附件二《消防安全协议书》约定乙方需按甲方要求（统一）配备轻便灭火器材，由甲方对器材实施检查，并责成乙方对不合格器材进行维修和更换；附件三《治安安全协议书》约定乙方必须将营业执照等相关资信材料复印件报甲方备案；附件四《商户经营守则》约定了市场营业时间规定，除市场统一安排外，常年不间断营业，遇国家法定节日，各经营商户做好内部职工轮休工作，保证正常营业。租赁合同签订后，胡杰于2011年9月8日分别交纳了租金23126.4元及工程改造费1万元。寰宇汽车公司将房屋交付给胡杰使用，胡杰将该房屋用于经营汽车配件，但主张其一直未营业。2013年2月25日，寰宇汽车公司通知胡杰解除合同、收回房屋。胡杰主张收到通知当天其就将房屋退回了寰宇汽车公司。寰宇汽车公司则主张，胡杰收到通知后直至2013年3月31日才完全搬离本案涉案房屋。胡杰、寰宇汽车公司对房屋交还的时间均未提交证据予以证明。对于寰宇汽车公司收回房屋的事实，胡杰认为是寰宇汽车公司单方解除合同。经原审法院释明合同效力后，胡杰主张因双方签订的合同为无效合同，寰宇汽车公司应当承担返还财产的责任；寰宇汽车公司认为是胡杰未向其提交营业证件、未正常营业、未配备消防设施等违约行为在先导致租赁关系自动终止，其不应承担责任。
另查明，讼争房屋没有进行房屋的权属登记亦未取得建设工程规划许可证。经原审法院释明合同效力，胡杰变更诉讼请求为要求确认租赁合同无效及返还费用等请求。
原审法院认为，位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期B2区8号的房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。依此规定，胡杰、寰宇汽车公司签订的《市场经营房租赁合同》应为无效。对于胡杰要求确认该合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院认为双方签订的《市场经营房租赁合同》为无效合同，对此胡杰、寰宇汽车公司均有过错。胡杰之过错在于对房屋的相关手续、能否承租未尽到充分注意、审查等义务，寰宇汽车公司之过错在于明知未取得建设工程规划许可证等手续即将房屋对外出租。因此，胡杰、寰宇汽车公司应各自承担相应的责任。
因寰宇汽车公司已将房屋收回，胡杰不需要再返还房屋。寰宇汽车公司应将基于租赁合同取得的租金23126.4元及工程改造费10000元予以返还。但因胡杰实际占用了讼争房屋，此期间该房屋的占用费可以参照双方所签租赁合同约定的租金标准予以扣除。关于占用时间，胡杰作为房屋的占用方，负有证明搬离时间的举证责任。现其未能就搬离房屋的具体时间举证证明，故原审法院认定寰宇汽车公司认可的搬离时间（2013年3月31日）为房屋返还的时间。故占用费为17360.64（0.3＊105.6＊548），剩余租金5765.76元应予返还。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定判决：一、胡杰与济南寰宇国际汽车配件城有限公司签订的关于济南市二环西路1777号济南寰宇国际汽车配件城一期B2区8号房屋的《市场经营房租赁合同》无效。二、济南寰宇国际汽车配件城有限公司于判决生效之日起十日内向胡杰返还租金5765.76元。三、济南寰宇国际汽车配件城有限公司于判决生效之日起十日内向胡杰返还工程改造费10000元。四、驳回胡杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由胡杰负担100元，由济南寰宇国际汽车配件城有限公司负担122元。
上诉人寰宇汽车公司不服原审判决上诉称，原判决认定案件事实错误。1、因被上诉人违反了《市场经营房屋租赁合同（以下简称租赁合同）》约定，上诉人根据该合同约定，终止该合同，不予返还剩余租赁期租金并无不当。被上诉人在履行《租赁合同》期间，一直未向上诉人提交其营业执照、组织机构代码证复印件，且违反合同约定使用租赁商铺，在规定营业时间不开门营业、未配备消防设施等。根据《租赁合同》第七大项第1、3、9、10、11小项；第八大项的第1、2、5、7小项；第十大项的第2项；附件二《消防安全协议书》的约定；附件三《治安安全协议书》的约定；附件四《商户经营守则》的约定，上诉人有权终止本合同，收回出租商铺且不承担返还剩余租赁期租金的责任。虽然被上诉人对在附件上签字的“燕照山”不予认可，但是上诉人在签订合同时已将附件的内容向其出示，被上诉人签订《租赁合同》等于认可附件的约定，应承担因违反附件而产生的法律责任。2、工程改造费应由被上诉人承担，原审判决上诉人返还工程改造费毫无事实根据和法律依据。《租赁合同》中“待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理”的约定，是上诉人对常年租赁商铺的承租人的优惠政策，上诉人并不负有返还工程改造费的义务。被上诉人交纳的工程改造费已由上诉人在统一改造商铺的过程中支付，被上诉人也已实际使用商铺一年半之久，合同不能继续履行是由被上诉人违反合同约定造成的，上诉人不应也不能将未达到现实条件的优惠政策给予被上诉人。3、《租赁合同》虽为无效合同，但应作为有效合同处理。虽然《租赁合同》因违反国家强制性法律规定而无效，但其并未侵害合同一方及第三人的权益，且被上诉人实际占用商铺一年半之久，即被上诉人已实际享有了因商铺改造而产生的利益及因租赁商铺而产生的利益。若因合同无效而不追究被上诉人的违约责任，反而让上诉人返还工程改造费用，明显损害上诉人一方的合法权益，违反了公平、公正的法律原则。综上所述，《租赁合同》虽为无效合同，但被上诉人已因租赁商铺实际获取利益，且不可能也没必要恢复至未签订合同之前的状态，该合同应作为有效合同处理。上诉人依据《租赁合同》约定，收回出租商铺，不予返还剩余租赁期租金及工程改造费并无不当。为此，恳请二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人胡杰答辩称，同意一审判决，请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，附件二、三的落款处，没有原告利众实业公司工作人员燕照山的签名。
本院认为，上诉人寰宇汽车公司不能提供有关房屋建设工程规划许可的相关手续，该房屋的出租违反了法律规定，应当认定租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，双方之间不存在以合同有效为前提的违约行为。上诉人寰宇汽车公司主张被上诉人胡杰违约与法律规定相悖。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因胡杰实际占用了讼争房屋，故原审法院对胡杰占用该房屋期间的占用费参照双方所签租赁合同约定的租金标准予以扣除并无不当。涉案房屋系上诉人寰宇汽车公司改造完成后租赁给被上诉人胡杰的，其收取的工程改造费10000元，在双方签订的租赁合同中明确约定“待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理”，因双方签订的租赁合同无效，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决上诉人寰宇汽车公司予以返还工程改造费10000元亦无不当。上诉人寰宇汽车公司主张工程改造费不应返还的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人寰宇汽车公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费222元，由上诉人济南寰宇国际汽车配件城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年五月八日
书 记 员 姜 梵