浙江省衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0802民初5237号
原告：浙江林奇卫浴有限公司，组织机构代码55967304-6，住所地：衢州市柯城区东滨路83号。
诉讼代表人：浙江林奇卫浴有限公司管理人，浙江诚源律师事务所。
委托诉讼代理人：胡文杰，浙江诚源律师事务所律师，于2016年12月14日解除委托。
委托诉讼代理人：蔡小米，浙江诚源律师事务所实习律师，于2016年12月14日解除委托。
委托诉讼代理人：李建伟，浙江诚源律师事务所律师，于2016年12月14日接受委托。
委托诉讼代理人：郑华健，浙江诚源律师事务所律师，于2016年12月14日接受委托。
被告：陈志刚，男，1978年10月6日出生，汉族，住衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：傅飞鹏，浙ＸＸ风律师事务所律师。
原告浙江林奇卫浴有限公司（以下简称林奇卫浴）与被告陈志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李建伟、被告陈志刚及其委托诉讼代理人傅飞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林奇卫浴向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年1月1日签订的《租房合同》于2016年8月2日解除；2、被告陈志刚立即腾退2号厂房并交还原告；3、被告立即支付原告尚欠的第二年租金100000元，及第三年租金2016年1月1日至2016年8月2日为117700元；4、被告支付自2016年8月3日至交还租赁物之日止的占有使用费（按550元每天计算）；5、被告支付原告违约金20000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，由被告承租原告林奇卫浴位于衢州市柯城区东滨路83号的2号厂房，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，第一、二年租金为180000元，第三年租金198000元，每年房租提前一个月付清。后被告第二年租金仅付80000元、尚欠100000元一直未付，第三年租金亦一分未付。2014年12月12日，法院受理原告企业破产案件，由管理人接管原告企业。后管理人多次书面、口头要求被告支付租金，被告均拒绝支付。2016年8月2日，原告依法向被告发出解除合同通知书，要求被告腾退2号厂房。但被告仍未腾退，现原告要求确认《租赁合同》于2016年8月2日解除，被告支付尚欠租金及占有使用费，并按照合同第四条第四款规定要求被告支付违约金20000元。
被告陈志刚辩称，原告主体不适格，根据破产法规定，合同解除权系管理人行使，应以管理人为原告。被告系个体工商户，应以个体工商户为被告。对被告主张的欠付租金的事实没有异议，因原法定代表人沈杰不在，无法交纳租金。后因租赁物不符合规定，导致被告各项损失共计454391元，分别包括厂房漏雨维修费用96954元，更换电线、电缆、通电等费用116381元，厂房内办公室、产品展厅、临时用房装修费用87768元，厂房搬家费用67000元，搬家产生损失费61288元，合同违约金20000元，水电押金5000元。被告投入的装修费用，成为租赁物不可分割的部分，使破产财产保值并增值。现管理人根据《破产法》解除合同，被告也没有办法，但要求以上述损失折抵租金。被告已于2017年1月22日腾空该租赁场地。
本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原、被告签订《租房合同》一份，约定：被告租用原告衢州市东滨路83号2号厂房，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，第一、二年年租金为180000元，第三年年租金为198000元，第四、五年按周边市场价重新定价；付款方式为每年房租提前一个月还清；如因特殊情况，双方需中止合同的，必须提前一个月通知对方，并支付违约金20000元；厂房因不可抗拒原因（如政府拆迁等）造成双方损失或一方损失的，双方均不承担赔偿责任；水电押金为5000元，合同到期结清水电费后归还押金。后被告按约支付第一年租金，第二年租金仅支付了80000元，剩余租金未付。
2014年12月12日，本院依法裁定受理林奇卫浴破产清算一案，并决定指定浙江诚源律师事务所担任管理人。2015年12月5日，本院依法裁定宣告林奇卫浴破产。
2016年8月2日，林奇卫浴管理人向被告移送《解除合同通知书》，载明：2015年11月13日，管理人向陈志刚发通知书，要求支付拖欠租金，但被告至今未清偿，根据《破产法》第十八条之规定及债委会的决议，在本通知送达之日起解除2014年1月1日签订的《租赁合同》，请在三十日内返还租赁物，腾退2号厂房并交还管理人，并在七日内补缴租金。案件审理过程中，被告陆续腾出厂房，至2017年1月22日，原告腾空该厂房。
本院认为，原告与被告于2014年1月1日签订的《租房合同》依法成立，合法有效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本院已于2014年12月12日受理了林奇卫浴的破产清算申请，本案管理人于2016年8月2日通知被告解除合同，故原、被告于2014年1月1日签订的《租房合同》于2016年8月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告理应腾退房屋，并支付原告租赁期限内的租金及占用期间的占有使用费。其中，第二年租金被告尚欠100000元，第三年租金合同约定为198000元/年，故自2016年1月1日至2016年8月2日止的租金为116600元，故被告共尚欠原告租金216600元。至于占有使用费，原告主张按第三年租金198000元/年（即550元/天）的标准支付，理由正当，证据充分，本院予以支持，故自2016年8月3日至2017年1月22日止的占有使用费为93500元。被告主张租赁物不符合规定导致其损失，要求予以抵扣租金，应对其主张承担举证责任。首先，被告主张该租赁物存在质量问题支付维修费96954元，因更换电线、电缆、通电等支付费用116381元，但其未提交证据证明其已通知出租人租赁房屋存在质量问题要求维修。被告还主张自行进行了维修，但其提交的收款收据、销货清单、收条等，不能证实其系因修复本案租赁物实际支出的费用，应当承担举证不能的不利后果，故被告主张将该部分费用抵扣租金，本院不予支持。其次，被告还主张其因装修支付费用87768元，但其未提交证据证明其装修经过原告同意，其提交的证据亦无法证明剩余租赁期内的装修残值损失，故被告主张将该部分费用抵扣租金，依据不足，本院不予支持。再次，被告主张厂房搬家费用及搬家产生的损失予以抵扣租金，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。最后，因合同明确约定合同到期后返还水电费押金5000元，故被告要求原告返还该部分费用，理应正当，证据充分，本院予以支持。
至于违约金，因合同约定“因特殊情况，中止合同的，需支付违约金20000元”，本案系原告依据《破产法》解除合同，故原告要求被告支付20000元违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。又因被告逾期支付租金，存在违约，故被告主张原告应支付其违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十三条、第二百四十八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2014年1月1日签订的《租赁合同》于2016年8月2日解除。
二、被告陈志刚应支付原告浙江林奇卫浴有限公司计算至2016年8月2日止尚欠的租金216600元，及自2016年8月3日至2017年1月22日止的占有使用费93500元，扣除原告应返还被告的水电押金5000元；故被告陈志刚于本判决生效之日起十日内共应支付原告305100元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5616元，减半收取2808元，由原告浙江林奇卫浴有限公司负担222元；由被告陈志刚负担2586元，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 吴秋秋
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 王栗琳