＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第522号＼n上诉人（原审被告）臧夏迎。＼n委托代理人张玉琦，上海市宝胜律师事务所律师。＼n委托代理人杨健萍，上海市宝胜律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）宾亭。＼n委托代理人文语，上海望源律师事务所律师。＼n委托代理人郑本源，上海望源律师事务所律师。＼n原审第三人陈琳。＼n委托代理人张香林，上海市光明律师事务所律师。＼n上诉人臧夏迎因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2006年2月，上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人登记为臧夏迎，该房屋建筑面积为34.93平方米。2011年9月5日，宾亭、臧夏迎签订上海市房地产买卖合同，约定臧夏迎将上述房屋以人民币（以下币种均为人民币）700，000元的转让价出售给宾亭，臧夏迎已收到宾亭房款450，000元（该款项为臧夏迎所欠宾亭借款450，000元，现转为宾亭支付给臧夏迎的房款），余款待双方办理完房屋过户手续之日付清。臧夏迎将房屋产权证书交给宾亭，在本合同签署之日起两个月内与宾亭办理房屋过户手续，合同另对违约责任等进行了约定。同年10月左右，臧夏迎将上述房屋交付宾亭。2013年2月22日，宾亭、臧夏迎签订协议书，内容为因臧夏迎可能无法将系争房屋过户给宾亭，双方协议一、臧夏迎应于2013年2月26日将系争房屋过户给宾亭，如无法过户则根据本协议第二条办理；二、臧夏迎在2013年2月27日前，将已收受宾亭700，000元房款（包括臧夏迎之前向宾亭所借的未归还借款450，000元，宾亭后续支付给臧夏迎的200，000元，上海望源律师事务所支付的50，000元，共计700，000元整）及臧夏迎补偿宾亭房款利息损失30，000元全部返还给宾亭，逾期返还的按房款总额的3%支付违约金；三、宾亭在收到房款的四个月内将房屋交付给臧夏迎；四、宾亭、臧夏迎在签署本协议以后且臧夏迎无法按第一条履行，原房产买卖合同解除；……。2013年2月28日，宾亭诉至原审法院，经变更确定诉讼请求为：请求判令臧夏迎将系争房屋产权过户至宾亭名下。＼n原审另查，1、2012年3月，陈琳在上海市闸北区人民法院起诉臧夏迎离婚，2013年8月，该案移送原审法院审理，目前尚处审理阶段。＼n2、2013年4月26日，上海市宝山区人民法院受理宾亭与上海华虹建筑装饰工程有限公司、臧夏迎民间借贷纠纷一案，该案中，宾亭要求上海华虹建筑装饰工程有限公司归还借款本金750，000元及相关利息，臧夏迎对该公司的付款责任承担连带责任，法院审理后认为，双方的借款本金为1，300，000元，上海华虹建筑装饰工程有限公司已归还本金550，000元及利息300，000元，并据此作出上海华虹建筑装饰工程有限公司归还宾亭借款本金750，000元及相关利息，臧夏迎对该公司的付款责任承担连带保证责任的判决，该判决业已生效。该案涉及的借款合同中载明，上海华虹建筑装饰工程有限公司以上海市老沪太路XXX弄XXX号XXX室办公房提供借款抵押担保。＼n本案审理中，就宾亭是否全额支付700，000元房款的争议焦点，宾亭提供1、2011年10月28日臧夏迎签署的金额为50，000元的收条；2、同年11月25日臧夏迎签署的金额为150，000元的收条；3、同年11月25日臧夏迎签署的金额为400，000元的借条，该借条约定借款期限为一个月，逾期还款按日1‰支付滞纳金，宾亭称上述借款连本带息共450，000元，即宾亭、臧夏迎于2013年2月22日协议书中涉及的臧夏迎之前向宾亭所借的未归还的借款，且该借款与上海市宝山区人民法院处理的借款1，300，000元无关；4、2012年9月26日，上海望源律师事务所转帐、交易凭证及该所出具的情况说明，确认该所代宾亭支付50，000元给臧夏迎的事实。宾亭以上述证据证明为购买系争房屋，已向臧夏迎支付全额房款700，000元。臧夏迎表示宾亭提供的收条为其酒后书写，并非据实收取，同时对2013年2月22日协议书真实性不表异议，表示该协议签订背景与臧夏迎抗辩意见一致，系上海华虹建筑装饰工程有限公司欠宾亭1，300，000元未全部清偿，将系争房屋作为担保而签订协议书。第三人则认为宾亭提供的上述证据不足以证明其已支付房款700，000元，且宾亭、臧夏迎之间的借款与第三人无关，亦与系争房屋无关，宾亭、臧夏迎之间的债权债务纠纷并非是臧夏迎与第三人的夫妻共同债务，而且2013年2月22日协议书也约定若系争房屋无法过户则由臧夏迎承担还款责任，而不是继续交易。＼n原审法院经审理后认为，宾亭、臧夏迎对涉案房屋买卖合同及协议书的真实性均无异议，法院对此予以确认。针对争议焦点1、宾亭、臧夏迎的签约行为是否善意。由于系争房屋的产权登记在臧夏迎一人名下，基于物权登记的公示原则，宾亭与产权人签约并不违反法律规定。同时，双方的签约行为发生在2011年，而第三人提起离婚诉讼是在2012年，且在离婚诉讼之前臧夏迎也存在将其他房屋出售的行为，故难以得出买卖双方的签约行为均非善意的结论。针对争议焦点2、宾亭是否支付了全额房款。首先臧夏迎已先后通过房屋买卖合同及协议书的形式两次确认了收到700，000元房款的事实，其辩称的酒后书写收条的事实没有证据能够证明，即便如第三人强调的买卖双方存在先确认后支付450，000元借款的瑕疵，但不足以否认臧夏迎实际收取了该款的事实，现宾亭提供的所有付款凭证已构成完整的证据链，具有证明效力，同时，分析此700，000元的资金构成、支付方式等因素，与上海市宝山区人民法院判决的1，300，000元借款并无关联，故可以认为宾亭付款对价的义务已履行完毕。关于争议焦点3、涉案房屋买卖合同的效力认定。虽臧夏迎于抗辩意见中提出了涉案买卖合同是为上海华虹建筑装饰工程有限公司向宾亭借款作担保而签订，但买卖合同与保证合同系两种完全不同性质的合同，假设存在担保行为，双方未签订抵押合同，未办理房屋抵押登记手续，却签订房屋买卖合同，有悖常理，况且上海市宝山区人民法院已查明，借款合同中已明确用上海市老沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋进行借款抵押，说明双方对抵押这一概念是知晓的，而臧夏迎所述因宾亭不需要用办公房抵押而改用本案系争房屋抵押的事实并无证据能够证明。综上所述，宾亭、臧夏迎通过签订买卖合同的方式约定臧夏迎将系争房屋转让给宾亭，该合同对房屋地址、房价款金额及支付方式、违约责任等记载明确，该买卖合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行，臧夏迎在收取全额房款并已实际交房的情况下，未协助宾亭办理产权过户手续，与约定不符，宾亭之诉请可获支持。需要说明的是，尽管原臧夏迎签订协议书，明确如无法过户买卖合同可以解除，但在目前臧夏迎无力返还房款且第三人也不同意承担共同返还房款义务的情况下，根据民事活动应当遵循的诚实信用及公平合理之原则，宾亭作为合同守约方选择继续履行合同，符合法律规定。至于第三人所述的系争房屋为其家庭唯一住房，臧夏迎向其隐瞒财产等意见，并不能成为有效合同不能履行的法律依据，故对其观点法院难予采信。第三人的合法利益可通过法院审理的离婚案件加以保护。原审法院据此判决：臧夏迎应于判决生效之日起十日内协助宾亭办理上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续（相关税费按国家规定承担）。＼n原审判决后，上诉人臧夏迎不服，向本院提起上诉称：所谓买卖合同签订的背景是因臧夏迎为法定代表人的上海华虹建筑装饰工程有限公司与宾亭发生借贷关系，在该案诉讼调解过程中，宾亭提出因其系公司法律顾问，不愿以公司房产作担保，要求臧夏迎以系争房屋买卖的方式作担保，当时考虑公司有能力还款，臧夏迎予以同意，其并无买卖房屋的意思表示。本案70万元中的45万元即上海华虹建筑装饰工程有限公司与宾亭借贷案中的借款45万元。双方在补充协议中已经约定如无法过户则买卖合同解除。双方之间有大量资金往来，本案涉及的款项均系借款关系，并非房屋买卖关系。综上，请求撤销原判，依法改判对宾亭的一审诉讼请求不予支持。＼n被上诉人辩称：本案房屋买卖关系与上诉人所称的借贷案件无关。宾亭已支付房款，请求维持原判。＼n原审第三人述称，除同意上诉人的意见外，其系本案系争房屋的共有人，原审判决侵犯其合法权益。双方在补充协议中已经约定如无法过户则买卖合同解除，故本案合同已经解除。＼n本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。＼n二审中，上诉人及原审第三人对于70万元款项的支付情况提出异议，本院查明如下：＼n1、关于2011年10月28日的5万元收条，各方对其真实性予以确认；＼n2、关于2011年11月25日的15万元收条，该收条内容为“今收到宾亭支付新村路房款15万元，此款项已支付到本人建行卡号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX卡内。臧夏迎2011年11月25日”。上诉人及第三人提出收条所指银行账号非臧夏迎账号，故对该15万元款项的真实性提出质疑。宾亭的解释是，系其误写，并在二审中提供银行转账凭证，证明其于2011年11月15日向臧夏迎支付15万元。经质证，上诉人及原审第三人对于15万元通过转账支付的真实性予以确认。＼n3、关于2011年11月25日的40万元借条，该借条内容为“今借宾亭人民币肆拾万元，期限一个月，逾期还款按日千分之一支付滞纳金。此款已支付至本人建行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX卡内。臧夏迎2011年11月25日”。上诉人及原审第三人提出借条所指银行账号非臧夏迎账号，故对该40万元款项的真实性提出质疑。宾亭的解释是，系其误写，并在二审中提供了其于2011年11月25日分别向臧夏迎转账支付8万元和32万元的银行转账凭证，上诉人及第三人对其真实性予以确认。＼n4、关于2012年9月26日上海望源律师事务所律师代宾亭支付的5万元，宾亭称系以49，900元转账支付及100元现金支付，并在一审提供相应凭证。＼n本院另查明，宾亭在二审中提供一份《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》，时间为2011年11月15日，臧夏迎在纳税人处签字。宾亭表示，该份证据可以证明双方买卖房屋的意思表示明确，但因宾亭的限购问题，所以当时未能及时交易。原审第三人认为，该申报表由交易人自行填写，但并未交至交易中心，不能证明房屋买卖的真实性。＼n本院再查明，系争房屋已由宾亭亲属入住，对于入住时间，宾亭表示是2011年10月，臧夏迎在一审中表示，因宾亭提出家中老人需要房屋居住，故于2011年10月间交与宾亭，但此行为仅是借房。一审中，原审法院至系争房屋所在地居委会调查，居委会称入住时间约为2012年下半年。＼n本院认为，本案首先应当确定所涉及的法律关系，即宾亭和臧夏迎间成立买卖合同关系抑或其他法律关系。如上诉人及原审第三人所言，宾亭与臧夏迎及其任职法定代表人的公司间确实存在诸多经济往来，然在当事人之间不能自行协商核对往来账目的情形下，应当根据产生争议所依据的合同、收条、借条等书面证据确认双方之间的法律关系，分别处理。就本案而言，宾亭与臧夏迎于2011年9月5日所签订的房地产买卖合同依法有效，尽管该合同诸多条款双方未作约定，但其已具备合同的主要条款，同时双方对于未作约定的条款也并未产生争议，双方当事人应当履行。另，从臧夏迎签署的《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》（该表是否向交易中心递交在所不论），宾亭与臧夏迎于2013年2月22日双方签订的《协议书》，可以认定宾亭与臧夏迎进行房产买卖的真实意思。臧夏迎上诉予以否认，不符合上述事实，本院不予采信。＼n关于买卖合同的付款情况，根据原审法院及本院查明的事实，宾亭实际先后向臧夏迎支付65万元，对于缺额5万元，宾亭的解释为5万元为其中40万元的利息，对此臧夏迎予以否认，本院认为，双方在该40万元的借条中约定了利息和借款期限，而双方在2013年2月22日的协议书中也确认了“未归还借款45万元”，故本院采信宾亭的观点，认定宾亭已足额支付70万元房款。关于臧夏迎提出的上述45万元为另案（宝山区人民法院审理的宾亭诉上海华虹建筑装饰工程有限公司、臧夏迎130万元民间借贷纠纷）中的尚欠的45万元，本院认为，且不论另案与本案的诉讼主体不同，该案生效判决已认定，上海华虹建筑装饰工程有限公司尚欠宾亭75万元，故本院对于臧夏迎的该项上诉观点不予采信。本院另需指出，上述70万元房款的支付过程中，确实有令人存疑之处，主要是指45万元房款尚未支付，然签订时间在前的买卖合同中已经约定已收到房款45万元，且该款项为之前所欠借款，虽宾亭的解释亦不足采信，然双方在2013年2月22日的协议书中对于70万元房款的支付情况已经予以了明确。＼n关于原审第三人陈琳的合法权益问题，本院认为，系争房屋产权登记为臧夏迎，如原审法院所言，根据物权登记的公示原则，宾亭与臧夏迎签约购房并无不当，同时，根据本院上述查明的事实，合同签订后，宾亭已全额支付房款，并早已实际入住，故宾亭系善意购房人，其与臧夏迎签订的合同依法有效，臧夏迎对外应当承担继续履行合同约定的义务。＼n关于系争买卖合同是否解除问题，根据本案查明的事实，臧夏迎未能按约配合宾亭办理过户登记手续，构成违约，故本案中宾亭系守约方，臧夏迎系违约方。虽然双方在2013年2月22日的《协议书》中约定了合同解除的期限，但根据本案之事实，及臧夏迎的经济能力等，宾亭作为守约方可以选择对其有利的方式要求违约方承担违约责任，现宾亭要求臧夏迎继续履行合同符合法律规定。＼n综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币80元，由上诉人臧夏迎负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长孙斌＼n代理审判员卞晓勇＼n代理审判员邬梅＼n二〇一四年六月六日＼n书记员严姚萍＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……