北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初41573号
原告刘xx，女，1987年9月22日出生，住北京市通州区。
委托代理人尹富强，北京市隆安律师事务所律师。
被告宋xx，男，1974年2月9日出生，住北京市通州区。
委托代理人曾令，北京夏安律师事务所律师。
委托代理人杨万山，北京夏安律师事务所律师。
原告刘xx（以下称原告）与被告宋xx（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晓艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尹富强、被告及其委托代理人曾令、杨万山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年7月24日，原被告双方签署《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，通过上述协议约定被告出资360万购买原告位于通州区x房屋。在签订及履行合同过程中被告隐瞒其没有购房资质这一影响合同能否履行的关键因素，由于被告没有购房资质最终导致无法网签、无法提交贷款手续、导致原告无法及时收到售房款及导致原告不能及时腾出购房指标购买新的房屋。被告在《房屋买卖协议》等多个条款中声称其具有购房资质，原告基于对合同条款及被告和中介公司的信任，对被告具有购房资质信以为真。其中，被告在《告知书》中作为买受人就相关情况陈述为：购房人的购房资格为“京籍家庭”，购房人家庭名下现有登记房屋套数（含已网签）“一套”；且《告知书》中明确如交易一方信息发生变化，需及时书面告知对方及居间方。另外，被告在《房屋买卖合同》第10页的重要声明第四项内容中也再次确认其在签署本《房屋买卖合同》前已具备购房资格或购房贷款资格；合同签订后，原告按照合同约定办理了房屋核验以及房屋解押手续，在办理完解押手续后，即按合同约定通知被告去办理贷款申请等相关手续。但被告却告知原告无法去办理贷款申请及网签等手续，并声称“有资质，但得等我太太的房子过户才行，咱们的网签大概在11月15日左右吧”。此时被告还在声称其具有资质，按正常逻辑购房人理应很急于办理相关手续，但其却提出还要等其太太的房子过户之后才行，由此引起了原告的怀疑，原告经反复分析琢磨才意识到被告在签约时及履行过程中根本不具有购房资质，其采取各种拖延及欺诈的方法以达到其在不具有购房资格的情况下达到购买房屋的目的，其利用这种欺诈手段达到房屋置换过程中规避房屋涨价而增加的成本，但这种欺诈性行为却导致原告要为自己置换房屋增加了过高的成本。根据原被告双方签署的《补充协议》第四条第3项的约定：乙方（被告）若出现以上情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续。基于此约定，被告在不具备购房资质的情况下却声称具有购房资质，此已属于“提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续”，已构成根本违约。2016年10月24日原告委托律师向被告在《交易信息确认表》中留的地址邮寄了《律师函》及《房屋买卖合同解除通知书》、《授权委托书》，经查询快递单于2016年10月25日签收，原告同时通过手机短信、微信等方式告知被告解除房屋买卖合同。故基于合同法的相关规定，原被告双方《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2016年10月25日解除，请法院予以确认。另，根据原被告双方签署的《补充协议》第四条第3项的约定被告出现根本违约情形之一的，被告应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金，被告向原告已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补。按合同约定违约金金额为72万，扣除被告已付款项50万元，被告还应向原告支付违约金22万元整。综上，由于被告的欺诈及根本性违约行为导致原告利益严重受损，为维护自身权益，原告起诉请求法院确认原被告双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2016年10月25日解除，判令被告支付违约金22万元，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：不同意原告诉讼请求，一、原告提出解除合同的理由不成立，被告不存在提供虚假材料的情形；二、被告具备购房资质，不存在补充协议中不能办理房屋手续的情形；三、根据原告提供的补充协议，应当追加第三人。
经审理查明：2016年7月24日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告将位于北京市通州区x号房屋卖与被告，房屋建筑面积为68.42平方米，成交价格为257万元，经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为103万元，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金9万元，支付时间以补充协议约定为准。买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为180万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款。出卖人承诺并保证，其提供的、与交易房屋相关的信息真实、准确、完整，该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺并保证其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。在合同的最后有则重要声明，声明第四条内容为：“我司已详尽告知了相关的购房及贷款政策。买方现确认，签署本合同前已具备购房资格或购房贷款资格（以按揭付款方式支付购房款的），且双方确认，本次交易所需的纳税证明或社保缴纳证明等资料均应由相关方自行提供，对方已予以核查”；第六条内容为：“本合同版本由我司提供，交易双方应认真阅读并完全理解条款内容，并有权根据达成的一致意见进行修订；买方或卖方不同意某项条款或者认为缺失部分条款的，可在‘补充协议’中处予以增加、删除或更改。本合同与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。”声明中的“我司”系为原被告双方提供居间服务的满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《补充协议》，约定房屋总价款为360万元，被告于2016年7月24日向原告支付定金9万元，房屋有抵押，双方确认并同意按照下列情形履行：原告应于2016年9月24日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。原被告双方同意贷款购房方式，原告应按贷款机构的要求，配合评估公司对房屋进行评估，原被告双方应于原告解押后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。被告应于2016年8月24日之前将除贷款外的第一笔购房款41万元自行支付给原告，被告应于银行批贷后3个工作日内将除贷款外的第二笔购房款130万元自行支付给原告。关于违约责任，若被告提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，被告构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，应依照根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补。本合同过户截止时间为2016年12月21日，如因国家政策或不可抗力因素导致不能正常过户，过户时间顺延。
合同签订后，被告依约支付定金9万元，2016年8月3日，被告支付第一笔购房款41万元，2016年10月21日，原告办理完毕房屋解押手续。2016年10月24日，原告向被告邮寄了《房屋买卖合同解除通知书》，称被告在签署购房合同时根本不具有购房资质并且时至今日仍不具有购房资质，导致无法办理贷款及网签手续，致使合同无法履行，按合同约定已构成根本违约，故以书面方式通知被告解除与其签署的《房屋买卖合同》、《补充协议》等相关房屋买卖合同，并保留追究被告违约责任的权利。2016年10月26日，原告发短信通知被告解除合同，被告回复不同意解除。2016年11月15日，被告取得购房资质，并告知原告准备以支付全款的方式购房。原被告双方未办理房屋抵押贷款手续。
被告签约时无购房资质，但其称原告明知该情况，知道被告需要卖掉已有的一套房屋才能办理相关手续。被告亦提交其借记卡账户历史明细清单等证明其可用自有资金一次性付清剩余房款。
xx公司出具书面证明，证明吴xx是此次居间服务的经纪辅助人员，在经纪人王x和钟xx的指导下具体负责该单具体交易，办理相关流程事宜。吴xx出庭作证证明原被告签约时被告不具备购房资质，原告是在知情的情况下签署了房屋买卖合同，但被告卖房之后会有，因卖房需要周期，为规避风险特意在补充协议上约定2016年12月21日前过户，以防止交易被无限期延长。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收条、房产证、微信记录、短信记录、证明、证人证言、借记卡账户历史明细清单以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据双方的争议情况，争议的焦点问题主要集中于以下三个方面：
一、原告签订合同时是否明知被告不具备购房资质。
吴xx出庭作证证明原被告签约时被告不具备购房资质，原告明知该情况，被告亦提交居间方满懿公司的证明，证明吴xx在经纪人王x和钟xx的指导下具体负责该单具体交易，办理相关流程事宜，原告称吴xx不具备经纪从业资格，不认识叫吴xx的经纪从业人员，但回答本院关于签约具体情形的问题时言辞含糊，且未提交相应证据推翻吴云伟具体负责原被告的房屋买卖交易相关流程事宜，而吴xx不具备经纪从业资格并不影响其出庭作证证明合同的签订及履行情况，根据证据规则，可以认定原告签订合同时明知被告不具备购房资质。
二、被告的行为是否构成违约。
原被告双方在房屋买卖合同补充协议中约定双方应于原告解押后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。2016年10月21日，原告办理完毕房屋解押手续，24日，原告向被告邮寄了解约通知，解约理由为被告在签约时并且时至今日仍不具有购房资质，导致无法办理贷款及网签手续，致使合同无法履行。被告依约最迟应于2016年10月28日前办理贷款申请及签约等手续，却于2016年11月15日才取得购房资质，最早于该日才能办理购房贷款申请及面签等手续，故被告的行为构成了迟延履行，系违约行为，但被告在约定的过户日之前已取得购房资质，且可用自有资金一次性付清剩余房款，合同具备继续履行的条件，故被告的行为并非根本违约行为。
三、合同是否已于2016年10月25日解除。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原被告应依约履行各自的义务。原被告在合同中约定被告提供的证件资料等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，被告构成根本违约，原告有权解约，而根据查明的事实，被告不存在提供资料不完整、不真实或无效的情形，且被告已具备购房资质，亦可用自有资金一次性付清剩余房款，故原告所称的解约条件不成立，原告不能依此行使解除权，合同并未解除。
综合本案合同履行情况，原告的解约理由不成立，却于解押后第三天即向被告发送解约通知，进而诉讼导致合同至今未履行完毕，而被告的行为虽未构成根本违约，但构成了迟延履行，亦有不妥之处，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付违约金，于法有据，但数额过高，本院依法予以酌减；原告要求确认合同解除，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告宋xx给付原告刘xx违约金二万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告刘xx其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千八百元，由原告刘xx负担一万六千八百元（已交纳），由被告宋xx负担一千元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王晓艳
二〇一七年七月一日
书记员 宿鹏涛