重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开法民初字第00178号
原告邓绍元，女，生于1970年12月27日，汉族，重庆市开县人。
委托代理人（特别授权）王元毅，重庆帅风律师事务所律师。
被告陈远华，男，生于1951年1月12日，汉族，重庆市开县人。
被告邹生碧，女，生于1954年2月19日，汉族，重庆市开县人。
被告余燕，女，生于1986年5月25日，汉族，重庆市开县人。
被告陈某某，男，生于2009年4月13日，汉族，重庆市开县人。
法定代理人余燕，女，生于1986年5月25日，汉族，重庆市开县人。
本院于2013年12月30日受理原告邓绍元与被告陈远华、被告邹生碧、被告余燕、被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案后，依法由本院代理审判员唐建军担任审判长，与代理审判员凡磊、人民陪审员何蕾依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告邓绍元及其委托代理人王元毅、被告余燕、被告陈某某的法定代理人余燕到庭参加诉讼，被告陈远华、被告邹生碧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓绍元诉称，2010年10月13日，原告邓绍元与被告陈远华及死者陈荣华（2011年10月25日因病死亡）签订了《购房协议》，双方约定被告陈远华及死者陈荣华将自建于开县××街道××社区××号楼的2号、3号门市（2号门市户名为陈荣华，3号门市户名为被告陈远华）所有权转让给原告邓绍元，每个门市的价款为128000元，两个门市合计256000元。原告邓绍元应首付240000元，余下16000元待过户后全部付清，过户费用由被告陈远华及陈荣华负担。协议签订后，原告邓绍元依约履行了付款义务，被告陈远华及死者陈荣华已交付房屋使用权，但未能履行“春节再过户”和“2011年3月过户”的约定。2011年5月5日，原告邓绍元找到被告陈远华及死者陈荣华，二人分别向原告邓绍元作出承诺和说明，于2011年底过户，2011年10月25日，陈荣华因病死亡。2012年2月24日，原告邓绍元再次找到被告陈远华，被告陈远华又一次承诺在2012年8月30日前过户。2013年3月4日，原告邓绍元再一次找到被告陈远华，双方达成《门市买卖协议》，该协议说明由被告陈远华包过户，费用由被告陈远华负责，并在当日作出承诺在2013年农历2月底过户给原告邓绍元。可至今房产过户一直没能得以解决，被告陈远华东躲西藏，原告邓绍元四处打听，不知其下落，另一签约人陈荣华已死亡，为保护其合法权利，依法向人民法院起诉，请求判决确认2010年10月13日原告邓绍元与被告陈远华及死者陈荣华签订的《购房协议》有效；判决四被告履行2010年10月13日（2010年农历九月初六）原告邓绍元与被告陈远华及死者陈荣华签订的《购房协议》，由被告陈远华将开县××街道办事处（现××街道办事处）××街××号楼3号门市（房地证号为××房地证××字第××号）的房地产权证过户到原告邓绍元名下，其过户费用由被告陈远华承担；由四被告将开县××街道办事处（现××街道办事处）××街××号楼2号门市（房地证号××房地证××字第××号）的房地产权证过户到原告邓绍元名下，其过户费用由四被告承担；本案诉讼费由被告陈远华承担。被告邹生碧系死者陈荣华的母亲，被告余燕系死者陈荣华的妻子，被告陈某某是死者陈荣华的儿子，被告陈远华是死者陈荣华的父亲，将陈荣华的继承人作为被告，相关部门才好办理过户手续。
被告余燕、被告陈某某辩称，被告余燕知道被告陈远华和死者陈荣华将房子卖给原告邓绍元，其他的不清楚。被告余燕是死者陈荣华的妻子，被告邹生碧是死者陈荣华的母亲，被告陈某某是死者陈荣华的儿子。被告余燕愿意协助原告邓绍元办理过户手续。
被告陈远华未作答辩。
被告邹生碧未作答辩。
经审理查明：2010年10月13日（2010年农历九月初六），原告邓绍元与被告陈远华和死者陈荣华签订购房协议，其主要内容为：“经甲乙双方协商同意（甲方陈远华、陈荣华、乙方邓绍元），甲方将自己修建的××社区××号楼移民自建房卖给乙方，现达成如下协议：1、甲乙双方通过协商一致，甲方将××号楼2号、3号门市一次性出售给乙方。2、房屋价款为128000元／个门市，2个共256000元（大写：贰拾伍万陆仟元整）。3、乙方一次性付24万元（大写：贰拾肆万元），留16000元过户给乙方后全部付清，过户费用由甲方负责。……7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。8、本协议甲乙双方签字生效，具有法律效力。甲方：陈远华、陈荣华乙方：邓绍元2010年陈远华农历九月初六”。合同签订后，原告邓绍元于2010年10月15日向被告陈远华和死者陈荣华支付了房款240000元。被告陈远华和死者陈荣华向原告邓绍元出具收条，载明“今收到邓绍元交来购××新区××号楼2-3号门市款贰拾肆萬元整（240000元）。收款人：陈远华，陈荣华。注：2010年10月13日旧历九月初六如出了收条的作废，以这张为准。房产证在2011年3月过户给乙方2010年10月15日”。支付房款后，被告陈远华和死者陈荣华将××社区××号楼2号、3号门市交付给原告邓绍元，由原告邓绍元居住至今。2011年5月5日，被告陈远华向原告邓绍元出具承诺书一份，载明“承诺小邓买我×××号楼2号门市陈荣华的，3号门市陈远华的，共两个门市的房产证过户给小邓，由我陈远华负责过户，时间在2011年底前，莫找陈荣华，一切由我陈远华承担给小邓过户。承诺人：陈远华2011年5月5日”。2011年5月5日，死者陈荣华出具说明书一份，载明“说明陈荣华卖给邓绍元的2号门市的房产证由陈远华拿去了，在卖此门市时之前拿去的，当时经过买卖双方同意后才达成的协议。所以待此说明此房产证由陈远华负责。说明人：陈荣华2011、5、5”。2012年2月24日，被告陈远华再次给原告邓绍元出具承诺书，载明“陈远华、陈荣华卖给邓绍元××号楼2号3号门市因卖的时候在别处借了钱的，房产证在别处抵押起的，经济至今危机，支金困难，未给邓绍元将房产证取回过户，我要求延期半年，在延期半年内我一定给邓绍元将证取回过户给邓绍元，特此承诺。如在2012年8月30日前落实，按合同上的违约金给，8月30日后按50%给承诺人：陈远华在场人：余定清徐心朗邓绍林邓绍元童国春阳友生2012年2月24日”。2013年3月4日，原告邓绍元和被告陈远华再次达成门市买卖协议，协议内容为“甲方：陈远华乙方：邓绍元经甲乙双方协商同意，甲方将自己修建的××社区××幢2、3号楼卖给乙方，现达成如下协议：一、甲乙双方通过协商一致，甲方将××号楼2号门市（××房地证××字第××号，编号：××××××）、3号门市××（××××××）卖给乙方。……四、甲方由于原来将房产证抵押给贷款，还有儿子那时因生有重病，于2011年去世。一直承诺几次都无钱还钱（借款）到至今房产证都还没有过户给乙方。……七、甲乙双方签字生效，具有法律效力。甲方签字：陈远华乙方签字：邓绍元2013年3月4日2010年10月13日买的“。合同签订后，被告陈远华至今未协助原告邓绍元办理房屋过户手续。
另查明：陈荣华于2011年10月25日因病死亡，被告陈远华系死者陈荣华父亲，被告邹生碧系陈荣华母亲、被告余燕系陈荣华妻子、被告陈某某系陈荣华儿子。2014年1月07日，开县土地房屋权属登记中心的信息查询结果证明被告陈远华和死者陈荣华均取得了争议房屋的房屋产权证，陈荣华所有的××社区（现××街）××号楼2号门市的房产证号为××房地证××字第××号，此房未作任何抵押登记。被告陈远华所有的××社区（现××街）××号楼3号门市的产权证号为××房地证××字第××号，此房未作任何抵押登记。
以上事实有原被告的当庭陈述、原告邓绍元身份证复印件、被告陈远华身份证复印件、被告邹生碧、余燕、陈某某的户口证明、陈荣华的死亡户口证明、购房协议、收条、被告陈远华的承诺书、死者陈荣华的说明、门市买卖协议、房产证复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明、证人阳某某、童某某、邓某某的当庭证言等证据在卷佐证，足以认定。
一、关于原告邓绍元主张协议有效的问题。
本院认为，原告邓绍元与被告陈远华和死者陈荣华2010年10月13日（农历九月初六）签订的购房协议，是当事人在平等自愿的基础上签订的合同，原告邓绍元按照协议约定内容履行了支付房款的义务，被告陈远华和死者陈荣华也已经将房屋交付给原告邓绍元，原告邓绍元是有偿的、善意的购买该房屋，被告陈远华和死者陈荣华为该房屋的权利人，现无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，故原告邓绍元和被告陈远华及死者陈荣华之间签订的房屋买卖协议有效，对于原告邓绍元要求确认2010年10月13日与被告陈远华和死者陈荣华签订的《购房协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于原告邓绍元主张四被告履行购房协议约定的内容，将房地产权证过户到原告邓绍元名下的问题。
被告陈远华是开县××社区（现××街）××号楼3号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）的权利人，其将该房屋出卖给原告邓绍元，双方签订的购房协议有效，被告陈远华则应当按照购房协议的约定履行将房屋产权证过户到原告邓绍元名下的义务，并按照约定承担该房屋的过户费用，故对于原告邓绍元要求被告陈远华履行办理房屋过户手续的义务，将重庆市开县中吉社区（现××街）××号楼3号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）的房地产权证过户到原告邓绍元名下，过户费用由被告陈远华承担的诉讼请求，本院予以支持。
死者陈荣华是开县××社区（现××街）××号楼2号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）的权利人，其将该房屋出卖给原告邓绍元，双方签订的购房协议有效，现陈荣华因病死亡，其法定继承人即被告陈远华、被告邹生碧、被告余燕、被告陈某某应该按照《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”之规定，协助原告邓绍元办理该房屋的过户手续，将重庆市开县××社区（现××街）××号楼2号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）的房地产权证过户到原告邓绍元名下。2013年3月4日，原告邓绍元与被告陈远华达成协议，约定开县××社区（现××街）×××号楼2号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）的过户费用由被告陈远华负责，属于被告陈远华自愿承担的义务，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告邓绍元与被告陈远华和死者陈荣华于2010年10月13日（农历九月初六）签订的以开县××社区（现××街）××号楼3号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）和开县××社区（现××街）××号楼2号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）为标的物的《购房协议》有效。
二、被告陈远华在本判决生效后十五日内协助原告邓绍元将重庆市开县××社区（现×××街）××号楼3号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）的房地产权证过户到原告邓绍元名下，其过户费用由被告陈远华负担。
三、被告陈远华、被告邹生碧、被告余燕、被告陈某某在本判决生效十五日内共同协助原告邓绍元将重庆市开县××社区（现××街）××号楼2号门市（房地产权证号为××房地证××字第××号）的房地产权证过户到原告邓绍元名下，过户费用由被告陈远华负担。
四、驳回原告邓绍元的其他诉讼请求。
案件受理费4450元，由被告陈远华负担（直付原告邓绍元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，同时直接向本院预交上诉费用4550元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本判决以本院出具的生效证明书作为发生法律效力的依据。
审 判 长 唐建军
代理审判员 凡 磊
人民陪审员 何 蕾
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 彭砾娇