湖南省嘉禾县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1024民初901号
原告：蒋某青，女。
委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。
被告：嘉禾县嘉瑞置业有限公司。住所地：湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区*座***房。
法定代表人：陈建柏，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡桐珍，男，系嘉禾县嘉瑞置业有限公司法律顾问。
原告蒋某青与被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称“嘉瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某青的委托诉讼代理人廖振东、被告嘉瑞公司的委托诉讼代理人胡桐珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蒋某青向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告双倍购房定金80000元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年2月16日，原告与被告签订《滨湖壹号认购协议书》，购买位于郴州市嘉禾县嘉禾大道的滨湖壹号7栋2207号房屋，价格为2652元/㎡，房屋总价260279（97.41㎡）。原告于同日向被告支付了肆万元定金，被告出具了收据。事后原告了解到该房屋所在的整栋楼至今尚未动工。为此，原告为协商房屋买卖事宜多次与被告沟通，但均遭被告拒绝，导致房屋买卖无法顺利进行。因此，根据《滨湖壹号认购协议书》第二条第二项约定，被告无法履行协议书约定的义务，应当向原告支付双倍定金的违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，依据民事诉讼法的规定特诉至本院，望判如所请。
嘉瑞公司辩称，一、被告认为滨湖壹号认购协议书是一种预约行为，并非商品房买卖和预售买卖。二、滨湖壹号认购协议书是无效合同，法定规定，应该具备的5个证才能收取购房款，本案中，实际开发人周尊华在开发二期项目时并不具备湖南省建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，且构成严重违法犯罪，所以协议书无效。三、本案不存在双倍返还购买定金的问题，原告在起诉状中引用的第二条第二项约定，本案并不涉及这个问题，所以不存在双倍返还定金。四、本案原告所交的40000元本金应由二期实际开发人周遵华来返还，不应该由被告返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.蒋某青身份证、2.嘉瑞公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
3.滨湖壹号认购协议书（及附图），双方对该合同的真实性未提出异议，嘉瑞公司认为认购协议书不是预售行为也不是买卖行为，是无效合同，本院认证认为，双方对该证据的真实性未提出异议，本院对该证据予以认定。
4.收据及转账回单，双方对该项证据的真实性没有提出异议，因此本院对该证据予以认定。
5.嘉禾县人民法院（2016）湘1024刑初126号刑事判决书，蒋某青对该证据的真实性予以认可，但认为与本案缺乏关联性，本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院对该证据不予认定。
本院经审理认定事实如下：2015年2月16日，嘉瑞公司（出售方、甲方）与蒋某青（认购方、乙方）签订了一份《滨湖壹号认购协议书》，协议书内容为：“一、买卖细则：认购方自愿向出售方认购以下房产：滨湖壹号项目第7栋2207号房屋。该房屋建筑面积约为97.41平方米。该房屋房号及建筑面积最终以房产部门实际测绘面积为准，单价不变，房款多退少补。（1）住宅认购单价：¥2672元/㎡，认购总价260279元。（2）认购方关于该物业的付款方式：一次性付款/银行按揭付款。（3）即该住房实际认购单价为：：¥2652元/㎡，实际认购总价：（¥258331元）。（4）认购定金：人民币40000元整（¥肆万元），须于签署本认购书协议书时付清。……（6）认购方在与出售方签订正式的商品房买卖合同时，本认购协议自动终止，认购定金转为购房款。二、买卖条款：（1）自签订本认购协议书即日起甲方通知时间内，认购方须携带本物业认购协议书、定金收据、身份证（公司营业执照及法定代表人身份证明）等相关证明文件及上述物业首期应付款额，与出售方工作人员协商签订《商品房买卖合同》及相关文件。若认购方自动放弃或逾期不至，视为认购方不履行本协议书，出售方已收认购方该物业定金不予退还，并有权解除本协议书另行处置该商铺。（2）出售方在上述（1）条时间内不得另行出售该房屋，否则由出售方双倍返还认购书购房定金。（3）认购方委托代理人代为办理签约手续的，代理人需出示认购方亲自签署的授权委托书并携带本人身份证方可替认购方代办各种手续。（4）认购方对自身所提供资料的真实及准确性负责，如需更改须以书面形式告知出售方。若因认购方提供的资料有误等原因导致出售方无法联系认购方所造成的一切损失，均由认购方负责。（5）本认购协议书一式叁份，认购方壹份，出售方贰份。自双方签字之日起生效，叁份具有同等法律效力。（6）本认购协议书未尽事宜，双方友好自行协商处理，协商不好可提请仲裁或向房产所在地人民法院起诉。嘉瑞公司在出售方处加盖了“嘉禾县嘉瑞置业有限公司合同专用章”印章，蒋某青在认购方处签字确认。蒋某青当天向嘉瑞公司交纳定金40000元，该40000元定金由嘉瑞公司出具了收据，并加盖了“嘉禾县嘉瑞置业有限公司财务专用章”印章。因案涉的7栋住宅工程至今未开工建设，也未办理商品房预售的相关手续，蒋某青要求嘉瑞公司退还80000元定金无果，向本院提起诉讼。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题：一是蒋某青与嘉瑞公司签订的《滨湖壹号认购协议书》是否有效，解除的条件是否已成就；二是嘉瑞公司是否应双倍返还定金80000元。现分别阐述如下：
关于焦点一。（一）本案诉争的《滨湖壹号商铺认购书》是否有效，关键在于是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以简称《审理商品房买卖合同的解释》）第二条、第五条的规定，因嘉瑞公司未取得商品房预售许可证明而应被认定无效。首先，根据本案查明的事实，自签订认购书至开庭审理前嘉瑞公司尚未取得案涉7栋住宅的商品房预售许可证明，且该项目至今尚未开工。可见，签订认购书时并不具备商品房预售条件。其次，《滨湖壹号认购协议书》符合房屋买卖合同中的预约合同特征。认购书虽然约定了住宅位置、单价为2672元/平方米、面积约为97.41平方米等内容，但该认购协议书中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同必须具备的必备条款，且部分条款内容尚不确定，难以实际履行。可见，认购协议书需补充、细化才能得以实际履行，进而实现签订本约的合同目的。故本案涉《滨湖壹号认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，不符合《审理商品房买卖合同的解释》第一条、第五条关于商品房买卖合同的规定。该认购协议书是为双方将来签订正式商品房交易合同而订立的意向性协议，属预约性质。从认购协议书内容看，并无违反法律、法规强制性的规定，当事人意思表示真实、自愿，故该认购协议书应认定为有效。
（二）《滨湖壹号认购协议书》解除的条件是否已成就。双方签订认购协议书的时间是2015年2月16日，案涉项目至今未开工建设，且未取得商品房预售许可证，上述情形已明确表明，认购书的履行已成为实际不能，蒋某青与嘉瑞公司签订认购协议书的合同目的已不能实现。故蒋某青提出解除双方签订的《滨湖壹号认购协议书》的诉请符合法律规定，本院予以支持。
关于焦点二。本案中，依照双方签订的认购协议书的约定，蒋某青购买的住宅面积约97.41m2，按2672元/m2计算，97.41m2住宅价格为260279元，按照相关法律规定，定金不能超过主合同标的额的20%。故蒋某青预交的40000元定金没有超过主合同标的额20%，因被告嘉瑞公司未依法履行法定的义务，应当向蒋某青双倍返还定金80000元。对嘉瑞公司提出应驳回原告对嘉瑞公司诉请的辩解意见，与事实和法律不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告蒋某青与被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司于2015年2月16日签订的《滨湖壹号认购协议书》。
二、由被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司双倍返还原告蒋某青定金80000元。此款限被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司于本判决生效后之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 邓 军
人民陪审员 谢日生
人民陪审员 李物金
二〇一八年八月十八日
代理书记员 廖明慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。