重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0104民初4924号
原告：赖文明，男，1953年12月16日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
委托诉讼代理人：钟东，重庆达美律师事务所律师，特别授权。
被告：舒彬，男，1971年2月12日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告：杨国胜，男，1968年8月9日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
原告赖文明与被告舒彬、杨国胜租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖文明的委托诉讼代理人钟东、被告舒彬、杨国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖文明向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即支付原告10万元土地租金，二被告之间相互承担连带责任；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2008年9月，二被告为了建厂房找到原告，希望租用其承包地，并约定一次性支付租金12万元。但当时原告承包的是1.3亩鱼田地（鱼塘），于是原告就用该鱼田地与村里置换了同面积的土地交给了二被告。因原告与被告舒彬系亲戚关系，所以当时没有签订书面协议。由于被告当时只支付了2万元租金，于是原告在2009年8月18日找到被告补签了一份“租地协议”，该协议约定被告应向原告支付12万元，付款时间为2009年9月1日至2016年8月30日，已付清贰万，剩余10万元于2016年8月30日前付清。同时，口头约定，如遇政府征地，所有征地补偿款由被告领取。但时至今日，被告应付原告10万元的租金却拒不支付。为了维护原告的合法权益，遂诉至法院。
被告赖文明、杨国胜共同辩称，1、二被告与原告签订的租地协议属实；2、二被告已向原告支付了20000元租金，后因国家征用土地导致租赁合同没有实际履行，因此，被告不应支付剩余的租金；3、二被告实际使用土地的期限仅为2年，根据协议约定的租金数额，二被告亦支付了相应时间段的租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2009年8月18日，被告杨国胜、舒彬（甲方）与原告赖文明（乙方）签订《租地协议》，约定甲方租用乙方大渡口区公民村三社1.3亩土地修建厂房，甲方支付壹拾贰万给乙方（2009年9月1日至2016年8月30日，已付清贰万；余款2016年8月30日以前付清拾万元整。
另查明，2002年10月1日，重庆市大渡口区八桥镇公民村民委员会、重庆市大渡口区八桥镇公民村第三经济合作社（甲方）与原告赖文明、被告杨国胜（乙方）签订《大渡口区八桥镇乡镇企业建设用地协议书》，约定甲方将位于公民村三社约0.7亩（土地面积以国土局划定的红线图为准）的集体土地提供给乙方，作为兴办乡镇企业用地；土地使用期限为50年，即从2002年10月1日起至2052年9月30日止；土地使用费定为每亩捌万元（此费用为一次性费用），合计5.6万元。2008年9月26日，原告赖文明向重庆市大渡口区八桥镇公民村民委员会支付土地费58800元（7年×3000元/年×2.8亩）。
2009年6月16日，原、被告签订《退股协议书》，约定：因赖文明无资金与合伙人修建，公民村三组1.98亩厂房一事，现退出；由舒彬与杨国胜共同出资修建，从此赖文明在公民村三社三组1.98亩厂房一事中再无任何权益。该协议注明已缴纳土地租金伍万捌仟捌佰元整，已由舒彬支付。
2011年8月29日，重庆市大渡口区八桥镇公民村民委员会出具《证明》，载明：兹证明重庆市大渡口区八桥镇公民村3社村民赖文明与杨国胜在我村3社修建厂房一幢，厂房用地约2亩，该地是用赖文明鱼田地换土地1.3亩，该厂房实际上支付了0.7亩的土地费给集体，剩下的1.3亩土地属赖文明所有。后由于政府征用土地，厂房撤出补偿含厂房土地农作物、青苗费等由杨国胜领取，赖文明没有得到土地、农作物、青苗费等。该证明加盖村委会印章并由负责人张强签字确认。
2016年10月12日，重庆市大渡口区八桥镇公民村民委员会出具《证明》，载明：兹证明重庆市大渡口区八桥镇公民村三社村民赖文明于2007年9月将自己承包的1.3亩田地向村里换取1.3亩建设用地出租给杨国胜、舒彬修建厂房，当时他们谈好的租金总额为12万元，不管在租地过程中发生什么情况，哪怕是土地被国家征收，租金也不变。2011年1月，杨国胜、舒彬所修建厂房占用1.3亩土地及村里的903亩土地被政府征收用于公租房建设，杨国胜、舒彬按征地政策领取了相应补偿款。该证明加盖村委会印章。
再查明，被告杨国胜、舒彬在重庆市大渡口区八桥镇公民村第三经济合作社（以下简称“公民村三社”）约2亩土地（包括案涉1.3亩土地）上修建了一幢厂房，该厂房被重庆民新高强度标准件厂实际使用，该厂房未取得建设工程规划许可证，也未得到主管部门批准。该厂住所地为重庆市大渡口区八桥镇民新村，法定代表人为舒德兰，经济性质为集体经济。诉讼中，本院工作人员依法走访重庆市大渡口区八桥镇国土资源管理所，该所查询后告知本院，赖文明与重庆民新高强度标准件厂在公民村三社无企业（厂房）建设用地审批手续。
2011年，因“公租房项目”征地需要，包括公民村三社集体土地在内的公民村部分集体土地被征收。2011年3月27日，重庆民新高强度标准件厂与重庆市大渡口区征地办公室签订《征地拆迁补偿协议书》。尔后，舒德兰于2011年4月1日领取了补偿费400000元，舒彬于2011年5月31日领取补偿费240755元。
庭审中，原、被告双方确认以下事实：被告从2009年9月1日使用案涉厂房，直至2011年2月19日征地拆迁之时；被告已向原告支付20000元“租金”；案涉厂房由二被告修建，该厂房没有主管部门审批手续；被告领取了案涉厂房含案涉土地附着物等拆迁补偿款；诉讼中，本院工作人员走访了公民村村委会，询问该委在2016年10月12日出具的《证明》中提到的案涉1.3亩土地是否属建设用地，该村委会答复本院不清楚该证明是如何开具的，对案涉1.3亩土地是否已经审批成为建设用地一事亦表示不清楚。
以上事实，有原、被告陈述、租地协议、退股协议、大渡口区八桥镇乡镇企业用地协议书、重庆市大渡口区八桥镇公民村民委员会出具的两份证明、公租房项目征地农村房屋调查登记表、公租房项目征地青苗、附着物清理表、企业法人营业执照、本院向重庆市大渡口区八桥镇公民村民委员会所作的调查笔录、本院向重庆市大渡口区八桥镇国土资源管理所所作的调查笔录等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规；违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。本案中，原、被告签订《租地协议》将案涉1.3亩土地出租给二被告修建厂房进行非农业建设，因案涉土地属公民村三社集体用地，该地并未办理农用地转用建设用地审批手续，该地仍属农用地。因此，该《租地协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租地协议无效。协议无效后，被告作为使用土地一方，也应当支付相当于租金的土地使用费，但是应以被告实际使用土地期限作为其支付土地使用费的依据。根据双方确认的被告实际使用案涉土地的期间即2009年9月1日至2011年2月19日，参照协议约定的2009年9月1日至2016年8月30日期间的租金总额120000元，以及结合被告已支付原告20000元的事实，本院确定被告还应支付原告土地使用费5211元（120000元÷2556天×537天-20000元）。原告在庭审中提出该协议约定的租金120000元属于一次性买断性质，因此不能以被告实际租用土地年限来计算租金，本院认为，从该协议的内容来看，无法得出双方约定的租金属于一次性的；同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，若被告按照双方约定交纳了7年使用费120000元，在被告未实际使用土地满7年的情况下，原告亦应返还未使用期限的土地使用费；第三，虽然原告赖文明、被告杨国胜与公民村三社签订的用地协议书约定的土地使用费为一次性费用，但是该用地协议涉及的协议相对方及标的物与原、被告签订的租地协议并无关联，不能以用地协议约定的内容约束租地协议双方当事人；第四，无效协议应当恢复到违法前的状态，双方将依照协议从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而原告要求被告支付未使用期限的土地使用费实质是一种获利，该获利不应得到支持；第五，虽然被告在政府征收案涉土地过程中取得了地上附着物补偿费等相应拆迁补偿款，但是该补偿款系被告作为实际投入人及所有人应取得的相应利益，该利益并非是基于无效合同而获得的利益。据此，本院对原告的该项意见，不予采纳；对被告提出的按实际使用案涉土地的时间计算租金的意见，予以采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：
一、杨国胜、舒彬于本判决生效之日起十日内支付赖文明土地使用费5211元；
二、驳回赖文明的其他诉讼请求。
如果被告杨国胜、舒彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告赖文明负担1090元，由被告杨国胜、舒彬负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 谭红
二〇一七年四月二十七日
书记员 欧颖