江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0115民初15602号
原告（反诉被告）：刘生林，男，1974年12月23日生，汉族。
委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：南京华轩房地产开发有限公司（统一社会信用代码913201157331879172），住所地南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号。
法定代表人:黄灏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈子建，男，该公司员工。
原告（反诉被告）刘生林与被告（反诉原告）南京华轩房地产开发有限公司（以下简称华轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘生林委托诉讼代理人胡明龙、被告（反诉原告）华轩公司委托诉讼代理人陈子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘生林向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同;2.被告退还租金14178元、商铺租赁押金5000元、物管费582.66元、装潢押金3000元、公共能耗费500元，以上共计23260.66元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月22日，其与被告签订房屋租赁合同，约定由其租赁被告开发的位于南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号商业×××商铺用于箱包经营，租期自2014年9月1日至2018年3月31日。合同签订后，其按约缴纳租金、押金、物管费等相关费用。2015年6月26日天降大雨，因被告施工中未将电房连接市政电缆所凿出的洞做防水处理，致使雨水顺着洞下泄至负一层，其承租的商铺遭水浸高达20-30厘米。后其要求被告排水，又发现商铺排水设施口径较小无法排出，换大排水泵又无法启动，致使其承租的商铺长时间未将水排出，商铺遭水浸后整体潮湿霉变，其已无法开展经营活动。根据双方合同约定，因为房屋质量问题无法正常使用的，其有权要求提前���除合同并无须承担任何违约责任，故其提起本案诉讼，要求解除双方签订的租赁合同并返还所有已交费用。
被告华轩公司答辩并反诉称：一、合同签订后，原告仅支付部分租金且在其多次催告之后仍未履行支付租金的义务，其有权解除双方签订的房屋租赁合同，故其同意解除双方签订的房屋租赁合同，且为方便计算租金将解除之日定为2016年9月30日;二、双方合同解除的原因系原告自身管理不善所致。其将符合条件的房屋交付原告刘生林进行经营，并未出现原告诉称的因施工质量问题导致淹水损失、装潢损失等；三、其同意退还商铺租赁押金5000元，该押金可以从原告应当缴纳的相关费用中予以冲抵。但物业管理费、装潢押金、公共能耗费非其公司所收取，故不应当由其退还。同时，因原告违约致使双方合同无法继续履行，其反诉请求判令：1.双方签订的房屋租赁合同于2016年9月30日解除；2.反诉被告刘生林支付租金29065元（其中：第一计租期2015年10月1日至2016年3月31日14178元、第二计租期2016年4月1日至2016年9月30日14887元）、违约金33048元，分段计算：反诉被告应于2015年9月10日前交纳第一计租期内租金14178元，至今未付，逾期天数计算至2016年9月11日为367天，违约金为15609元（14178×0.3%×367天）反诉被告应于2016年3月10日前支付第二计租期内租金14887元，至今共欠租金29065元，逾期天数计至2016年9月30日为200天，违约金为17439元（29065×0.3%×200天）。
反诉被告刘生林就反诉辩称：1.华轩公司从未向其发出过解除合同通知书，其主张解除合同的日期无事实和法律依据。本案合同因商铺的质量问题及反诉原告的施工疏忽而无法继续履行，合同解除之日应当为合同签订之日;2.反诉原告提供的商铺存有质量问题，导致其订立合同的目的不能实现，其不存在违约行为，不应当支付租金及违约金。综上，请求驳回华轩公司的反诉请求。
经审理查明：2014年8月22日，华轩公司（甲方）与刘生林（乙方）签订翠屏诚园商铺租赁合同一份，约定甲方将南京市江宁区秣陵街道双龙大道3000号商业×××商铺出租给乙方经营箱包业务，商铺面积32.37平方米，租期三年六个月，期限自2014年9月1日起至2018年3月31日止。其中2014年9月1日至2015年3月31日为免租期。2015年4月1日至2016年3月31日第一计租期间年租金为28356元，2016年4月1日至2017年3月31日第二计租期间年租金为29774元（计算方式为2.52元/平方米×32.37平方米×365天），2017年4月1日至2018年3月31日第三计租期间年租金为31263元。合同第三条第二点约定，本合同签订五日内，乙方应向甲方支付第一计租期内租金14178元;2015年9月10日前支付第一计租期内剩余租金14178元，以后乙方应于每个计租起始日前20天向甲方支付下一计租期内租金;逾期未支付的，除补足所欠租金外，每逾期一日，乙方需按当期租金的3‰支付滞纳金。合同第三条第三点约定，物业管理费按租赁面积计算3元/平方米/月计收，97元/月，乙方应主动到甲方或甲方指定单位缴纳，缴纳时间与租金缴纳时间一致，其中2014年9月1日起至2015年1月31日的物业管理费在本合同生效时一次性交清。在租赁期内，如甲方或甲方指定单位对物业管理费标准进行调整的，乙方同意自调整之日起按新的收费标准交纳物业管理费。合同第十二条第一款第四项约定，乙方拖欠租金累计达一个月或拖延保证金超过5日的，甲方可以单方解除合同、收回房屋，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。合同第十二条第三款约定，如果因为房屋质量��题无法正常使用或者因政府原因导致乙方无法继续经营，乙方有权要求提前解除合同并无须承担任何违约责任。
合同签订后，刘生林向华轩公司支付2015年4月1日至2015年9月30日期间租金14178元，商铺租赁保证金5000元。另，刘生林提交案涉商铺所属物业公司深圳市之平物业发展有限公司南京分公司（以下简称之平物业）出具的发票三张，载明刘生林已支付物业费582.66元、装修履约金3000元、公共能耗费500元。2015年夏天，因突降暴雨排水不利，包括案涉商铺在内的B1层房屋均遭受水淹，刘生林因此事与华轩公司发生租房纠纷，并拒绝缴纳后续租赁费用。2016年8月5日，华轩公司寄送《违约告知函》，通知刘生林因其未缴纳第一计租期内剩余租金14178元，华轩公司将依法解除双方签订的租赁合同并通过诉讼方式追讨租金、滞纳金及各项损失。2016年8月8���，刘生林收到上述《违约告知函》。
审理中，本案经办人与原、被告共同至现场进行实地勘查，发现案涉商铺位于南京市轨道交通3号线底站秣周东路站负一层出口处不远，现场客流稀少，尚有少数商铺正常营业。刘生林所述华轩公司施工中遗留之漏水空洞已用水泥封堵，现场已无明显浸水状况。
上述事实，有商铺租赁合同、收据、违约告知函、调查笔录、现场勘验照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。关于导致合同解除违约责任的认定。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解���合同。当事人据此规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现双方合同约定，刘生林拖欠租金累计达一个月，华轩公司可以单方解除合同、收回房屋。因刘生林一直未予支付第一计租期内剩余租金，华轩公司于2016年8月5日寄送《违约告知函》，要求解除合同。该告知函刘生林于2016年8月8日收到，故双方合同自2016年8月8日时解除。审理中，刘生林抗辩称华轩公司提供的商铺存有质量问题，双方合同约定其有权据此要求提前解除合同，本案合同于签订之日起即已解除。本院认为，双方合同约定，如果因为房屋质量问题无法正常使用的，刘生林有权要求提前解除合同。经本院现场勘查，案涉商铺所在负一层2015年夏天遭受水浸后，截至本院勘验之日仍有部分商铺在此经营，现场亦无明显浸水状况。刘生林提供的证据不能证实涉案商铺因质量问题���致其无法正常使用，其以此为由主张解除合同于法无据，本院不予支持。
关于租金。鉴于本院业已认定本案合同解除之日为2016年8月8日，刘生林应当支付计算至该日的租金。根据双方合同约定，刘生林应于2015年9月10日前支付第一计租期内（2015年10月1日至2016年3月31日）剩余租金14178元，于2016年3月10日前支付下一计租期内（2016年4月1日至2016年8月8日）剩余租金10604元（2.52元/平方米/天×32.37平方米×130天）。考虑到案涉商铺于2015年夏天遭受水浸，原告可以要求被告在合理期限内维修。因维修影响使用的，应当相应减少租金或延长租期。综合本案案情，本院酌定华轩公司相应减少三个月租金7089元。此外，因华轩公司同意退还商铺租赁押金5000元并以此冲抵租金，不违反法律规定，故本院将上述两项费用于第一计租期内予以扣减。经计算，刘生林��付租金最终合计为12693元，即第一计租期内2089元（28356-14178-7089-5000），应于2015年9月10日前付清；第二计租期内10604元，应于2016年3月10日前付清。
关于违约金。刘生林未按约支付租金，应承担相应的违约责任。双方合同约定，刘生林每逾期一日支付租金，需按当期租金的3‰支付滞纳金。该“滞纳金”的约定实为对不按期缴纳租金的违约责任的约定。经审查，该违约金约定过高，本院酌情将违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的两倍计算，分段计算为：自2015年9月11日起以2089元为基数计算至2016年9月11日为186元；自2016年3月11日起以10604元为基数计算至2016年9月30日为520元。上述两期违约金合计706元。
关于华轩公司是否应当退还物管费582.66元、装潢押金3000元、公共能耗费500元。物业费部分双方合同约定，物业管理费按租赁面积计算3元/平方米/月计收，97元/月，刘生林应主动到华轩公司或华轩公司指定单位缴纳。经计算，刘生林已缴纳6个月的物业费，该笔费用属其在合同履行期内正常应当缴纳部分，故刘生林要求退还物业费582.66元于法无据，本院不予支持。关于装潢押金及公共能耗费。双方合同并未就装潢押金及公共能耗费进行约定，刘生林出具的发票亦载明上述两项费用的收取方为之平物业，刘生林要求华轩公司退还无合同依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、刘生林与南京华轩房地产开发有限公司2014年8月22日签订的《翠屏诚园商铺租赁合同》于2016年8月8日解除；
二、刘生林于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京华轩房地产开发有限公司自2015年10月1日至2016年8月8日止的租金12693元及违约金706元；
三、驳回原告刘生林其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告南京华轩房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取191元，由刘生林负担150元，华轩公司负担41元。反诉案件受理费676元，由刘生林负担138元，华轩公司负担538元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。
代理审判员 ＸＸ娟
二〇一七年一月二十日
书 记 员 陶晶晶