湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1004号
上诉人（原审被告）宜昌时代购物广场有限公司，住所地：宜昌市西陵区解放路52号。
法定代表人蔡宏柱，该公司董事长。
委托代理人黎明，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人赵明华，系该公司员工。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）宜昌市金宏购物广场有限公司，住所地：宜昌市西陵区解放路52号。
法定代表人徐春平，该公司董事长。
委托代理人熊敏瑞，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人朱磊，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌时代购物广场有限公司（以下简称时代公司）为与被上诉人宜昌市金宏购物广场有限公司（以下简称金宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第02180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成由审判员冀放担任审判长，与审判员邓爱民、肖小月组成的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年10月1日，金宏公司将位于宜昌市时代购物广场（以下简称时代广场）五楼房屋面积4525.84㎡租赁给时代公司使用。其中3510.25平方米系金宏公司所有，594.69平方米系承租宜昌市房产管理局房屋转租，420.90平方米（实际登记面积为421.05㎡）系承租宜昌市西陵区解放路社区居民委员会（以下简称解放路居委会）房屋转租，双方未签订书面租赁合同，2010年11月8日，金宏公司将其购买的宜昌市饮食品公司及谭立强房屋面积654.93㎡与上述4525.84㎡一起出租给时代公司用于经营。对于租金标准，金宏公司提供了1、2014年4月8日时代公司的董事、总经理谢永信的书面确认：当时按物业实际买价计算租金，并以月利率0.75%为基础算的。合计4525.84㎡×3800×0.75％＝13万／月租金；2、《拍卖成交确认书》，金宏公司据此主张时代广场五楼部分商铺成交价含税3800元／平方米；3、工商档案查询资料，注明谢永信为时代公司的董事会成员，职务为总经理，金宏公司对此陈述2014年4月8日谢永信所述“当时”是指该表上的租赁面积4525.84㎡，即租金13万元／月，但自2010年11月8日后金宏公司购买了宜昌市饮食品公司及谭立强房屋面积654.93㎡，出租给时代公司，时代公司亦认可租赁了时代整个5楼的面积5180.77㎡，自2010年11月8日后应计算为147652元／月。时代公司则提供了2011年、2012年3月13日、2012年7月25日、2013年10月21日、2013年8月21日、2013年、2014年4月10日金宏公司向时代公司出具的收据，分别记载时代五楼2011年11月、2011年12月、2012年5月、2013年5月、6月、11月、2014年1月租金13万元，以此证明月租金为13万元。金宏公司提出2009年10月1日至2014年12月31日63个月期间金宏公司向时代公司出具的收据大部分标注“部分租金”，13万元是租金确认单上4525.84平方米的月租金。
另查明，1、本案诉争租赁房屋总面积为5181.04㎡，产权证号分别为宜市房权证西陵区字第××号、03××34号、03××35号、03××36号、02××50号、04××39号。其中0303533号、03××34号、03××35号、03××36号房屋的产权人为金宏公司。02××50号房屋的产权人为解放路居委会，金宏公司于2010年1月1日与解放路居委会签订的房屋租赁合同，租赁期间自2010年1月1日至2024年12月31日，金宏公司获得该房屋出租权后将房屋租赁给时代公司使用。04××39号房屋原产权人为宜昌市房产管理局，2015年9月28日该房屋产权人依法变更为宜昌市房地产投资开发有限公司，金宏公司于2009年10月1日与宜昌市房产管理局签订的房屋租赁合同，租赁期间自2009年10月1日至2019年9月30日止，金宏公司获得该房屋出租权后将房屋租赁给时代公司使用。2、时代公司自2009年10月1日租赁上述房屋用于经营时代广场至今。在租赁期间共计向金宏公司支付租金852万元，其中2009年10月1日起至2014年12月31日共计支付租金819万元，2015年1月截止庭审时支付租金33万元。2015年4月20日，金宏公司就时代公司拖欠租金一事致函，要求时代公司于2015年4月28日前向金宏公司一次性支付拖欠的房屋租金1171214.48元，并于2015年4月28日前与金宏公司签订书面的房屋租赁合同。若未按上述要求履行义务，则金宏公司正式通知时代公司从2015年5月1日起解除双方的租赁关系，金宏公司收回租赁房屋另行招租。后因时代公司未按金宏公司上述要求支付租金，签订书面房屋租赁合同，金宏公司遂诉至法院，请求法院判令：1、解除双方之间的租赁关系，时代公司腾退其承租的商铺，恢复原状；2、时代公司按双方约定向金宏公司支付拖欠的商铺租金1071214.48元；3、时代公司向金宏公司支付按每月147660元计算的自2015年5月1日起至其交还房屋之日止的房屋占用费；4、案件诉讼费由时代公司负担。
原审法院认为：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案双方当事人未签订书面租赁合同，但自2009年10月1日时代公司租赁了金宏公司出租的时代广场五楼房屋面积4525.84㎡，自2010年11月8日后租赁面积共计5180.77㎡用于经营购物广场至今，且在租赁期间向金宏公司支付了租金852万元。故双方已形成不定期租赁关系。关于本案租金计算标准的问题，金宏公司主张月租金计算标准按租赁房屋实际购买价（3800／㎡）×0.75％×出租总面积5180.77㎡计算为147652元／月。金宏公司提交的工商档案查询资料里载明谢永信为时代公司的董事会成员，职务为总经理，提交的“金宏公司时代广场五楼租金情况”载明谢永信于2014年4月8日在“金宏公司时代广场五楼租金情况”上签字确认租赁房屋租金计算标准是按物业实际购买价计算租金，并以月利率0.75％为基础计算。故谢永信签字确认的租金计算标准应当视为时代公司的职务行为，审理中时代公司否认谢永信为其公司成员，认为其签字的“金宏公司时代广场五楼租金情况”不能证明双方对租金做了上述约定，但时代公司未能提供证据证明。且时代公司提供的租金收据，亦不能充分证明时代公司关于月租金为13万元这一抗辩，结合金宏公司提供证据，本案租金计算标准应当认定为2009年10月1日至2010年11月8日租金计13万元／月，2010年11月9日至今按租赁房屋实际购买价（3800／㎡）×0.75％×租赁总面积5180.77㎡计算，认定每月租金为147652元。二、关于时代公司下欠租金数额的问题，自2009年10月1日至2010年11月8日时代公司应支付租金13月×13万元／月为169万元，2010年11月9日至2015年5月1日，时代公司应支付租金54月×147652元／月为7973208元，扣去双方庭审中确认的时代公司已支付租金852万元，时代公司尚拖欠金宏公司租金1143208元（169万元＋7973208元－852万），因金宏公司主张数额为1071214.48元，系金宏公司自愿放弃部分主张，予以确认。三、关于金宏公司主张的解除租赁合同问题，双方为不定期租赁关系。依照法律规定，不定期租赁合同任何一方均有权解除合同，但应当给予对方合理的准备期限。本案中金宏公司在2015年4月20日通过邮寄送达的方式向时代公司送达了《致宜昌时代购物广场有限公司函》，要求时代公司于2015年4月28日前向金宏公司一次性支付拖欠的房屋租金1171214.48元，并于2015年4月28日前与金宏公司签订书面的房屋租赁合同。若时代公司未按上述要求履行义务，则金宏公司正式通知时代公司从2015年5月1日起解除双方的租赁关系，金宏公司将收回租赁房屋另行招租，已给予了时代公司准备时间，故金宏公司请求解除双方之间的租赁关系，时代公司腾退其承租的商铺，恢复原状，依法予以支持。四、关于本案金宏公司主张的占有使用费的问题，依照我国合同法规定，租赁合同期限届满或解除后，承租人应当返还租赁物。本案中在金宏公司解除与时代公司之间租赁合同的情况下，时代公司负有腾退房屋的义务。关于房屋占用使用费的标准，金宏公司主张自2015年5月1日起至时代公司交还房屋之日止，按每月147652元房屋租金的计算标准支付逾期腾房的占有使用费，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除金宏公司与时代公司之间的不定期租赁合同，时代公司于判决生效之日起10日内向金宏公司腾退时代广场五楼房屋商铺，并恢复原状。二、时代公司向金宏公司支付自2009年10月1日起至2015年5月1日止拖欠的房屋租金1071214.48元；自2015年5月2日起至实际腾房之日止按照147652元／月支付逾期腾房的占有使用费。上列应付款项，于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15930元（金宏公司已预交），按简易程序减半收取7965元，由时代公司负担。
上诉人时代公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，导致判决错误，请求撤销原审判决，改判驳回金宏公司的诉讼请求，并由金宏公司负担本案全部诉讼费用。1、原审判决认定租金标准为147652元，没有任何事实和法律依据。双方没有签订书面房屋租赁合同，时代公司最初起租的就是时代广场五楼整层，双方口头约定对租赁房屋按照每月13万元标准计算租金，从最初租赁开始，双方即按此标准履行的，金宏公司的租金收据可以证实。双方履行长达6年多时间里，金宏公司从未向时代公司主张按147652元标准计收租金，双方亦没有达成合意。2、金宏公司诉称每月房屋的租金是按租赁房屋的实际购买价的0.75%计算。0303535、0303536、03035434号房屋分别为3510.52平方米、427.97平方米、226.96平方米、实际购买价分别为1090万元、136.9504万元、114.1609万元，综合计算房屋实际购买每平方米的单价为3220元／平方米【（1090万元＋136.9504万元＋114.1609万元）／（3510.52平方米＋427.97平方米＋226.96平方米）】。0200250、04××39号房屋系从他人转租而来，只能参照3220元／平方米。按上述房屋实际购买单价计算，租金标准应为125122元（5181.04平方米×3220元／平方米×0.75%）。原审判决依据《拍卖成交确认书》认定租赁房屋成交价每平方米含税为3800元／平方米，与事实不符。3、谢永信2014年已经不在时代公司担任任何职务，其对租金标准的证明行为并非职务行为，应为证人证言。谢永信未出庭作证，接受质询，法院不应采信该份证据。另外，即使谢永信的证言是真实的，可以作为证据采信，但其也仅证明了房屋租金计算方式为按照租赁房屋实际购买价的0.75%计算，据其证明的方式计算房屋租金应为每月125122元。
被上诉人金宏公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、《金宏公司时代广场五楼租金情况》（以下简称租金情况表）系金宏公司向时代公司主张租金标准、租金金额的原始书证。谢永信自时代公司成立之初即为总经理，截止本案一审诉讼时，时代公司工商登记信息记载谢永信仍为时代公司董事兼总经理，其作为时代公司的总经理在租金情况表上对4525.84平方米房屋租金按每月13万元标准计算作出的确认系职务行为，对时代公司具有法律约束力。2、租金情况表的内容分两部分，一部分是租金计算的分项表格，载明租赁房屋面积4525.84平方米、平方单价3800元、平方米、月利率0.75%，租金标准计算为3800元×0.75%×4525.84平方米，另一部分是谢永信的对表格内容的文字说明，认可了表格中载明的关于租金计算的各项。两部分内容为统一整体，不可分割，足以证明双方对租赁房屋3800元／平方米的实际购买价达成一致意见。3800元／平方米是当时金宏公司与时代公司依据租赁房屋的市场价格以及金宏公司购买房屋成本议定的价格，并未作精确计算，金宏公司提交《拍卖成交确认书》只是对这一事实的证据补充。时代公司主张按《拍卖成交确认书》中房屋的购买价作为计算房屋租金标准的依据，与事实不符，不应得到支持。
经审理查明，原审认定的事实属实。本院予以确认。
本院另查明，租金情况表系金宏公司制作，其用表格形式载明了金宏公司2009年10月1日出租及转租给时代公司的三部分房屋租金计算标准的各项要素，即面积（自有的3510.25平方米、从解放路居委会承租的420.90平方米、从原宜昌市房屋管理局承租的594.69平方米）、平方单价（均为3800元）、金额（分别为面积×平方单价的数额）、月利率（均为0.75%），并根据上述各项要素，对租金计算的标准写明为4525.84平方米（即为三部分房屋面积总和）×3800元×0.75=130000元／月租金。谢永信于2014年4月8日在上述表格下方写明：“以上情况，当时是按当时物业实际买价计算租金，并以月利率0.75%为基础算的。”此外，4525.84平方米×3800元×0.75的积实为128986元。
本院认为，金宏公司将时代广场五楼房屋交时代公司长期承租，因双方之间未签订书面房屋租赁合同，双方之间系不定期租赁合同关系。金宏公司在本案中诉请解除双方不定期租赁合同，时代公司对此不持异议，原审法院基于双方一致意思表示判决解除双方租赁合同，由时代公司向金宏公司腾退时代广场五楼房屋，并恢复原状，实体处理适当，双方当事人在二审中对原审法院上述判项亦不持异议。本案双方当事人争议的焦点问题实为本案所涉租赁房屋的租金计算标准认定问题，及由此而来的时代公司是否下欠租金、下欠租金数额、时代公司逾期腾房对房屋占有使用费支付标准认定问题。一、2009年10月1日金宏公司交付时代公司承租的4525.84平方米房屋的租金计算标准认定问题。金宏公司的租金情况表表格中载明了上述房屋计算租金的三项要素数额（面积、房屋单价、月利率）、租金计算标准：4525.84平方米×3800元×0.75（三项要素数额之积），每月13万元。从谢永信在该租金情况表表格下方所写“以上情况，当时是按当时物业实际买价计算租金，并以月利率0.75%为基础算的”内容来看，其未对4525.84平方米房屋按每月13万元计收租金作出否定性意思表示，而是基于对表格中载明的计算租金的三项要素数额及按三项要素数额之积取整万数按每月13万元计算租金不持异议的情形下，对该每月13万元租金的由来即计算依据和方式作出的解释和说明。故谢永信已确认上述房屋的实际购买价（时代公司自购房屋）和参照计算租金价（时代公司转租的房屋）为3800元，并同意以此为要素之一计算上述所租房屋的月租金为13万元。因金宏公司提交的时代公司工商登记资料显示，谢永信自该公司成立之初即为总经理、董事，在本案诉争之时，谢永信为时代公司总经理、董事的身份在工商登记的公示信息中并未变更，其作为时代公司总经理在房屋租金情况表上所作的上述确认系职务行为，对时代公司具有法律上的约束力，故时代公司对承租的4525.84平方米房屋应按每月13万元租金标准向金宏公司支付租金。在本案中，金宏公司主张对4525.84平方米房屋自2010年11月8日起的每月租金标准与后出租的654.93平方米房屋租金标准均按双方认可的计算租金的三项要素数额之积方式计算（按其主张的三项要素数额之积计算，4525.84平方米房屋的租金为128986元，低于13万元），系其自主处理实体权利。原审判决对4525.84平方米房屋的租金，2009年10月至2010年10月期间按每月13万元计算，2010年11月8日以后据金宏公司主张的三项要素数额之积方式予以计算是适当的，本院予以确认。时代公司上诉称双方租赁合同履行之初，时代公司即承租了时代广场五楼整层，因金宏公司提交的《查档证明》可证实其于2010年11月8日才取得原宜昌市饮食品公司及谭立强的房屋所有权（面积654.93平方米），金宏公司自此才享有对上述房屋的处分权，且谢永信对租金情况表载明的时代公司最初起租的房屋面积4525.84平方米也予以了确认，时代公司在本案中亦未举证证明双方租赁合同履行之初金宏公司即将原宜昌市饮食品公司及谭立强的房屋交时代公司承租，本院对其上述主张不予支持。时代公司上诉主张以房屋拍卖成交价为依据计算租金，缺乏事实依据，本院不予支持。时代公司还上诉主张每月13万元系时代广场五楼整层房屋的租金标准，并举出了部分金宏公司的租金收据予以证实，因上述租金收据上只载明收取13万元租金所对应的月份，并未载明收取13万元租金所对应的房屋面积，并不能充分证实时代公司的上述主张，亦不能有效反驳金宏公司所举的租金情况表，本院对时代公司的上述主张亦不予支持。对于时代公司关于谢永信在2014年4月8日在房屋租金情况表上签字之时已不是时代公司总经理，并非职务行为，而系证人作证行为的上诉主张，因其未能举证证实，其应承担举证不能之法律后果，本院对该上诉主张和理由亦不予支持。二、2010年11月8日时代公司承租的654.93平方米房屋的租金计算标准认定问题。因双方当事人均未能举出充足证据证实双方对上述654.93平方米房屋的租金标准有过协商及明确约定，本院认定双方对上述654.93平方米房屋的租金标准约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方当事人就上述654.93平方米房屋的租金标准在本案中不能达成补充协议，亦无书面租赁合同条款可以确定，因该654.93平方米房屋与时代公司之前承租的4525.84平方米房屋均位于时代广场五楼，同楼同层，两者合二为一构成时代广场五楼整层，原审判决对该654.93平方米房屋的租金标准按双方租赁4525.84平方米房屋租金标准的交易习惯予以确认，即按计算租金的三项要素数额之积确定每月租金标准是适当的。据此，原审法院认定2010年11月8日以后，时代公司承租时代广场五楼整层5180.77平方米房屋按每月147652元（5180.77平方米×3800元×0.75）标准计算租金亦为适当，本院予以确认。原审判决在对租金计算标准认定正确基础上，综合计算后认定时代公司截止2015年5月1日止下欠金宏公司房屋租金为1143208元，并据金宏公司仅主张的1071214.48元予以支持并无不当。对于双方房屋租赁合同解除后，时代公司仍占有上述出租房屋时的占有使用费计算标准，原审判决比照该房屋的租金标准计算，亦是正确的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15930元，由上诉人宜昌时代购物广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 冀 放
审判员 邓爱民
审判员 肖小月
二〇一六年六月二十日
书记员 汪 晨