＼n北京市朝阳区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）朝民初字第23348号＼n原告（反诉被告）孙明莉，女，1979年5月18日出生。＼n委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）韩云宇，男，1968年3月31日出生。＼n委托代理人董辉。＼n第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。＼n法定代表人左晖，董事长。＼n委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。＼n原告（反诉被告）孙明莉（以下简称姓名）与被告（反诉原告）韩云宇（以下简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员欧阳华独任审判，公开开庭进行了审理。孙明莉及其委托代理人陈东坡，韩云宇及其之委托代理人董辉，第三人之委托代理人孙凤起均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n孙明莉诉称：韩云宇是北京市朝阳区北苑路x号院x号楼x号房屋（以下简称1906号房屋）的所有权人。2014年2月23日，孙明莉经第三人居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定韩云宇以310万元的价格向孙明莉出售x号，2014年2月23日孙明莉向韩云宇支付定金10万元，2014年4月30日再支付首付款50万元，双方于2014年4月30日之前共同办理银行贷款手续，并于2014年5月31日前办理权属转移登记手续。孙明莉现居住在北京市朝阳区媒体村天畅园x号楼x号，购买该x号房屋的原因是为了照顾孙明莉的母亲，孙明莉母亲石希珍居住在北京市朝阳区香河园中里x号楼x单元x室，石希珍患有严重的心衰等疾病，2014年1月以来多次病危，因为孙明莉与石希珍居住距离遥远，为方便照顾石希珍，所以孙明莉想把石希珍名下的北京市朝阳区香河园中里x号楼x单元x室出售并购买与孙明莉居住地较近的电梯房屋，第三人的职员听说此事，故撮合孙明莉与韩云宇买卖x号房屋。x号房屋买卖合同签订后，孙明莉向韩云宇支付了10万元定金，因北京市朝阳区香河园中里x楼x元x室迟迟不能出售，致使孙明莉无法向韩云宇支付x房屋剩余的购房款。孙明莉数次与韩云宇沟通，称确实因为北京市朝阳区香河园中里x楼x元x不能出售导致无法支付剩余购房款，称如果其他人购买x房屋，其会积极配合办理合同的解除手续并给予韩云宇适当的补偿。2014年5月16日，孙明莉收到韩云宇的解除合同通知，其称孙明莉违约，故解除房屋买卖合同并要求孙明莉支付62万元违约金。孙明莉同意解除双方的房屋买卖合同，但是双方约定的违约金过高，故请求韩云宇降低违约金，韩云宇予以拒绝。孙明莉有过错，现其起诉至法院，请求人民法院判令确认双方在2014年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于2014年5月16日解除，判令韩云宇返还孙明莉购房款5万元。＼n韩云宇辩称并反诉称：双方于2014年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定韩云宇将1906号房屋以310万元出售给孙明莉。孙明莉于2014年4月30日前将首付款60万元支付给韩云宇。孙明莉未按照合同约定支付首付款。2014年5月6日，孙明莉通过顺风速运向韩云宇发函告知其无法筹集50万元，房屋买卖合同无法继续履行，所以书面告知提出解除买卖合同。同日，孙明莉发短信给韩云宇告知无法筹集50万元，合同无法继续履行。孙明莉的行为已构成根本违约。2014年5月16日，韩云宇书面通知孙明莉解除合同并要求支付违约金62万元。根据北京市住建委的统计，2014年5月北京市二手房降价幅度创下新低，均价为28576元每平方米。经考察，与x屋所在区域二手房时下的交易价格相当，韩云宇因违约丧失了以合同约定价格出售房屋的最佳机会，损失金额为70万元，62万元的违约金不能全面填补韩云宇的损失，孙明莉所称违约金过高情形不存在。故此提出反诉，请求人民法院判令孙明莉支付韩云宇62万元违约金。＼n孙明莉针对反诉辩称：孙明莉不同意韩云宇的诉讼请求，孙明莉是为母亲居住换房，孙明莉进行每一步均告知韩云宇。孙明莉告知韩云宇如果有合适的买家，其愿意配合，并给相应的赔偿，但是韩云宇不同意，韩云宇的实际损失不大。＼n第三人辩称：孙明莉之诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表意见，同意孙明莉陈述的事实理由。针对反诉，我公司没有意见。＼n经审理查明：2014年2月23日，孙明莉与韩云宇签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定韩云宇将北京市朝阳区北苑路x院x楼x出售给孙明莉，房屋成交价格为160万元，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价150万元。孙明莉可以在签订本合同的同时支付定金10万元。韩云宇应当在产权过户后的十个工作日前将该房屋交付给孙明莉。孙明莉未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，孙明莉按日计算向韩云宇支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向韩云宇支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，韩云宇有权解除合同。韩云宇解除合同的，孙明莉应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向孙明莉支付违约金，并由出卖人退还孙明莉全部已付款。同日，孙明莉与韩云宇签订《补充协议》，约定孙明莉于2014年2月23日向韩云宇支付定金10万元，孙明莉于2014年4月30日前将首付款60万元（包含定金10万元）自行支付给韩云宇。双方应于2014年4月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。＼n2014年2月23日，孙明莉向韩云宇支付定金10万元。＼n2014年5月6日，韩云宇收到孙明莉出具的《通知函》，其内容为由于孙明莉无法筹集50万元，房屋买卖合同无法继续履行，所以书面告知韩云宇，孙明莉提出解除买卖合同。＼n2014年5月16日，韩云宇向孙明莉出具《告知函》，其内容为鉴于孙明莉已经明确表示不履行《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中的合同义务，按照国家法律规定以及合同约定，孙明莉的行为系根本违约，故此，函告孙明莉解除上述合同，并请孙明莉在2014年6月1日之前向韩云宇支付违约金52万元（应付违约金62万元，为此扣除已付10万元定金之后的余额）。经询，孙明莉表示当日收到上述《告知函》。＼n庭审中，双方的主要争议：＼n1、购房目的问题。孙明莉提供房屋所有权证、户口本、病情告知书、委托出售等证据，以此证明其母亲患病需要照顾，故出售母亲名下的房屋以购置距离孙明莉房屋较近的房屋，以方便照顾，因为母亲名下房屋迟迟未能出售，所以不能支付韩云宇购房款，但孙明莉不是为谋利而买卖房屋。韩云宇认为上述证据与本案无关。＼n2、损失问题。韩云宇提供网易、搜狐、链家在线网页打印件等证据，以此证明上述房屋交易价格大幅下降，所以双方约定的违约金数额低于房屋价格下跌造成的损失。孙明莉不认可韩云宇的证明目的。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》等证据在案佐证。＼n本院认为：2014年2月23日，孙明莉与韩云宇签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。孙明莉逾期未支付相关款项，其行为构成根本违约。2014年5月6日孙明莉出具的《通知函》明确表示不能履行合同，提出解除合同，事实上孙明莉不享有合同解除权。2014年5月16日韩云宇出具《告知函》提出解除合同，韩云宇作为守约方，其按照上述合同约定享有合同解除权，故孙明莉与韩云宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》均于2014年5月16日解除。＼n关于违约金具体数额，双方于2014年2月23日签订上述合同，合同履行时间较短，孙明莉以违约金过高，请求酌减抗辩，加之韩云宇之证据不足以证明其损失情况，本院依据公平原则对违约金的数额酌减确定为28万元。鉴于孙明莉已支付定金10万元，且双方均同意抵扣，故在10万元归韩云宇的前提下，本院确定孙明莉再支付韩云宇违约金18万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、原告（反诉被告）孙明莉与被告（反诉原告）韩云宇在二〇一四年二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于二〇一四年五月十六日解除。＼n二、原告（反诉被告）孙明莉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）韩云宇违约金十八万元。＼n三、驳回原告（反诉被告）孙明莉其他诉讼请求。＼n四、驳回被告（反诉原告）韩云宇其他反诉请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费五百二十五元，由原告（反诉被告）孙明莉负担（已交纳），反诉受理费五千元，由原告（反诉被告）孙明莉负担（韩云宇已交纳，孙明莉于本判决生效后七日内转交给韩云宇）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n代理审判员欧阳华＼n二〇一四年七月二十日＼n书记员胡东方