广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民二终字第436号
上诉人（一审被告）：刘福竣，男，1949年2月8日出生，汉族，住广西宾阳县。
委托代理人：卢传红，广西锦康律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地南宁市金浦路16号汇东国际E座1408号。
法定代表人：赵恒，该公司总经理。
委托代理人：刘茜，广西桂盟律师事务所律师。
委托代理人：李宏伟，该公司职员。
被上诉人（一审第三人）：赵绍远，男，1955年2月2日出生，汉族，住南宁市。
委托代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。
上诉人刘福竣因与被上诉人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称“恒创公司”）、赵绍远居间合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2015）西民一初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人刘福竣及其委托代理人卢传红、被上诉人恒创公司的委托代理人刘茜、被上诉人赵绍远及其委托代理人赵荣蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：202号的产权原登记在赵绍远名下（房产证号：邕房权证字第××号）。2014年4月30日，恒创公司、刘福竣与赵绍远签订《房屋买卖合同》一份（合同编号：0200542），约定由刘福竣向赵绍远购买202号，成交价款为52万元，恒创公司提供相关中介服务。合同第二条约定“卖方保证该物业符合出售条件，且对该物业享有完整处分权，出售该物业没有侵犯第三人的权利由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。”合同第九条约定“基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签定了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币壹万伍仟陆佰元整如买卖双方逾期支付咨询及中介服务费的，经纪方有权暂停协助买卖双方办理过户手续，同时每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。”该条还约定：“因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都须即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费”。2014年5月26日，202号房已出售与案外人廖家喜，现房产已过户至廖家喜名下（房产证号：邕房权证字第××号）。此外，在庭审时，恒创公司和刘福竣均主张在签订《房屋买卖合同》后，赵绍远披露其配偶为刘运兰，202号房为赵绍远与其妻子的夫妻共同财产。2014年12月9日，恒创公司向刘福竣发出《履约催促函》，催缴中介服务费及违约金。刘福竣拒绝支付中介服务费和违约金，遂恒创公司诉至一审法院，请求判令：一、刘福竣向恒创公司支付中介服务费15600元及违约金4680元；二、本案诉讼费由刘福竣承担。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，当事人有对对方当事人提供的证据进行答辩和质证的权利。赵绍远经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。
关于《房屋买卖合同》效力的问题。首先，恒创公司、刘福竣、赵绍远签订的合同虽名为《房屋买卖合同》，但涵摄了买卖合同及居间合同等法律关系，其中刘福竣与赵绍远形成买卖合同关系，恒创公司与刘福竣、赵绍远形成居间合同关系。刘福竣现主张其与赵绍远之间的买卖合同效力待定，恒创公司未能促成交易，即未完成居间合同之义务，因此，恒创公司无权主张相应报酬。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，转让房产的物权行为之效力应与引起物权变动的合同之效力分开评价，即无论赵绍远对202号房有无处分权，均不影响买卖合同条款之效力。在本案中，刘福竣与赵绍远之间的买卖合同条款出自双方当事人的真实意思表示，且未有恶意串通，损害他人利益等法律禁止之情形，买卖合同这一法律关系自成立时即生效。依据《房屋买卖合同》第九条之约定，一审法院依法认定恒创公司促成了刘福竣与赵绍远之交易，《房屋买卖合同》为有效合同。
关于中介服务费支付时间的问题。刘福竣提出应在赵绍远的配偶刘运兰追认《房屋买卖合同》效力后方支付中介服务费。但正如前述，《房屋买卖合同》为有效合同，依据《房屋买卖合同》第二条之约定，如202号房无法实际过户，应由赵绍远而非恒创公司承担相应民事责任，因此，刘福竣提出的抗辩权缺乏合同依据。并且，刘福竣获知赵绍远存有配偶系在《房屋买卖合同》签订之后，而在房产权属证书上，载明的权利人仅为赵绍远一人，依据物权登记的公示效力，赵绍远具有处分房产的表象，刘福竣基于该信赖，自可主张继续履行合同，要求赵绍远履行物权转让义务，赵绍远有无配偶及夫妻财产如何分配，均不影响刘福竣圆满行使前述权利。因此，《房屋买卖合同》并不存在刘福竣主张的履行障碍，刘福竣据此拒绝履行合同义务于法无据，本院不予支持。恒创公司诉请刘福竣支付中介服务费15600元合法有据，一审法院依法予以支持。对于违约金，恒创公司主动调低计算标准，刘福竣虽不认可，但未能举证证明该违约金过分高于恒创公司遭受的实际损失，因此，恒创公司主张的违约金4680元合法有据，一审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百四十条之规定，判决：一、刘福竣向恒创公司支付中介服务费用15600元；二、刘福竣向恒创公司支付违约金4680元。一审案件受理费307元（恒创公司已预交），由刘福竣负担。刘福竣不服一审判决，向本院提起上诉称：第一，一审判决认定合同有效是错误的，涉案房屋是赵绍远和刘运兰的夫妻共有财产，赵绍远出售该房屋应经刘运兰同意。买卖合同签订后，刘福竣要求刘运兰在合同上签字，但是刘运兰一直未签字，该合同应是效力待定的合同。恒创公司在知晓赵绍远的婚姻情况后，同意由赵绍远通知刘运兰在合同上签字，据此合同各方当事人达成了协议，恒创公司负有促使刘运兰在合同上签字的义务。但是恒创公司没有履行促使刘运兰签字的义务，即未促成刘福竣与赵绍远签订合法有效的买卖合同，而且现在房屋已被赵绍远转卖他人，恒创公司未尽到居间义务，故不应收取中介服务费。第二，一审法院未通知刘运兰参加诉讼，程序严重违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审，或改判驳回恒创公司的诉讼请求。
被上诉人恒创公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案的买卖合同是合法有效的，恒创公司作为居间人有权收取中介服务费。
被上诉人赵绍远答辩称：我方已完全配合恒创公司提供了相关材料，不应承担任何责任，请求法院依法判决。
本院经审理查明：一审判决认定的事实无误，本院予以确认。另查明，恒创公司签订《房屋买卖合同》前已知晓赵绍远的婚姻情况，即其知道涉案房屋系赵绍远和刘运兰共有。刘福竣在签订合同后未向赵绍远支付定金。
本案的争议焦点为：刘福竣应否向恒创公司支付中介服务费15600元及违约金？
本院认为：恒创公司、刘福竣和赵绍远签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒创公司与刘福竣形成居间合同关系，双方均应按照合同约定履行相应义务。
关于刘福竣主张本案遗漏当事人，应追加赵绍远的配偶刘运兰作为当事人，本院认为，本案是居间合同关系，刘运兰对涉案房屋的权利，并不影响居间关系的成立或生效，故刘福竣该主张不成立。
关于刘福竣主张涉案房屋系赵绍远和刘运兰共有，刘运兰未在《房屋买卖合同》上签字，因此该合同效力待定，恒创公司未促成合同成立，不能获取报酬。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，恒创公司已审查了赵绍远持有的房屋所有权凭证，载明系赵绍远单独所有，恒创公司促成刘福竣与赵绍远签订的房屋买卖合同是合法有效的，赵绍远在订立买卖合同时对涉案房屋是否有处分权，并不影响房屋买卖合同的效力。关于刘福竣所称其未交付定金，故买卖合同未生效，按照《房屋买卖合同》第七条的约定，买卖合同自恒创公司、赵绍远和刘福竣签字之日生效，刘福竣是否交纳定金，并不影响买卖合同生效。据此，恒创公司已履行了居间合同的义务，刘福竣应向恒创公司支付报酬。
综上所述，上诉人刘福竣的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费307元（上诉人刘福竣已预交），由上诉人刘福竣负担。
本判决为终审判决。
审判长 耿 莉
审判员 汪秋红
审判员 郑肖肖
二〇一五年十一月十一日
书记员 林 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。