广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第413号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）广州泛薰芳企业有限公司。
法定代表人何燕，总经理。
委托代理人李晓辉，广东华法（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）广州市鹭鸶贸易有限公司。
法定代表人唐志武，总经理。
委托代理人曾义，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州泛薰芳企业有限公司（下简称泛薰芳公司）因与被上诉人广州市鹭鸶贸易有限公司（下简称鹭鸶贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010云法民四初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月4日，泛薰芳公司（甲方）与鹭鸶贸易公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于黄边村黄边北路186号（原黄边北路4号）原主管宿舍约600平方米的厂房租赁予乙方经营使用，租赁期限从2008年1月1日至2014年1月1日共6年，每月租金为12000元，每三年递增10%；租金在每月1日前一次性缴付甲方；乙方需向甲方交纳三个月月租的保证金共36000元，租赁期满后，恢复甲方原来之装修或由甲方同意认可后收回厂房、解除合同之日起甲方将保证金36000元退回给乙方；租赁期内如甲方违约，甲方必须退还保证金36000元，并且退还当月租金；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金，每逾期一天，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金，超过一个月不交租金，甲方有权解除合同，收回厂房并有权拍卖乙方财产以抵偿所欠款项；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意，同意后，甲方不退还乙方保证金，乙方还必需补齐当月租金，同时必须保证厂房的干净完整，乙方装修所花费用，甲方不承担；租赁期满且甲方要求收回厂房或解除合同之日，应交回原承租厂房和设备给甲方，同时必须保证厂房的干净及完整，若乙方对原租厂房的其他增建，在乙方交回原租厂房时，所增建部分不得拆除且需无偿交回甲方，如需继续承租厂房，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同，乙方有优先承租权；任何一方未能履行合同规定条款，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满，双方未续定合同且甲方要求收回厂房，乙方逾期不交出承租厂房的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；乙方在租赁期内如要解除合同，未经甲方同意，甲方不退还乙方保证金，同时乙方必需补偿甲方2个月租金，乙方装修所花费用，甲方不负担责任；租赁期内若甲方提前解除合同，需补偿乙方2个月租金，并退回乙方保证金；违约金、赔偿金应在十日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等等条款。合同签订后，双方依约履行至2010年2月。2010年2月，鹭鸶贸易公司提出诉争场地存在白蚁灾害，要求泛薰芳公司协助解决，双方因此对是否继续履行租赁合同产生争议，经过相互信函协商未果。泛薰芳公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《厂房租赁合同书》；2、鹭鸶贸易公司立即向泛薰芳公司支付自2010年3月起至合同实际解除之日止的租金以及逾期交付租金的滞纳金（滞纳金每日按当月租金1%计至租金全部付清之日止）；3、鹭鸶贸易公司立即向泛薰芳公司支付2010年2-3月的水电费3850元；4、鹭鸶贸易公司向泛薰芳公司赔偿两个月的租金损失24000元；5、鹭鸶贸易公司向泛薰芳公司赔偿厂房修复费用20000元；6、本案诉讼费用由鹭鸶贸易公司承担。
庭审中，双方确认鹭鸶贸易公司租金交至2010年2月，水电费交至2010年1月。鹭鸶贸易公司同意向泛薰芳公司支付2010年3月租金及2010年2至3月水电费。泛薰芳公司为证明诉争场地的租赁关系的合法性，提交以下证据证实：1、泛薰芳公司与广州市白云区新市镇黄边村第二经济合作社于2003年6月28日就黄边村第二生产合作社五边路段签订的《租赁厂房合同》，约定租期27年，自2003年7月1日至2029年10月31日；2007年3月26日双方签订《租赁厂房（扩建）补充合同》，明确租赁物地址为黄边村黄边北路186-187号厂房（原黄边北路4号）、租赁期限按原合同执行即自1999年11月1日至2029年10月31日。2、广州市公安消防局的《建筑工程消防验收的意见书》，该意见书对泛薰芳公司在白云区嘉禾街黄边北路186号兴建眼镜厂房等建筑工程作出书面验收合格意见。对泛薰芳公司提交的上述证据，鹭鸶贸易公司质证意见如下：泛薰芳公司与黄边村第二经济合作社的合同因黄边村第二经济合作社没有作为证人出庭作证，故对该合同不予确认，且该合同也没有显示诉争场地是合法报建的；2、消防验收意见书只是显示对黄边北路186号的建筑进行验收，并无租赁场地的具体地址，看不出来与诉争场地有关联性。鹭鸶贸易公司为证明其已于2010年3月31日将诉争场地交还泛薰芳公司，出示一份《收条》，上载内容为：“兹广州泛薰芳企业有限公司于2010年3月31日收到唐志武上交广州市鹭鸶贸易有限公司配匙两条整，移交人唐志武，接收人曹佩华”。对鹭鸶贸易公司提交的上述收条，泛薰芳公司质证意见如下：曹佩华的确是我司职员，也收到了鹭鸶贸易公司移交的钥匙，但首先曹佩华不能代表我司，其次即使鹭鸶贸易公司将钥匙交给我司也不代表鹭鸶贸易公司已将诉争场地交还我司，也不代表鹭鸶贸易公司有权解除合同。
诉讼中，法庭就诉争场地的规划报建情况函询相关规划部门，广州市规划局白云分局函复法庭：白云区黄边村黄边北路186号地块现行规划控制为道路防护绿地、小学用地和二类居住用地，经核查，我分局没有上述地块内建筑物的报建审批记录。
以上事实，有《厂房租赁合同书》、《租赁厂房合同》、广州市规划局白云分局穗云规（2010）338号复函、收条及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，根据现有证据显示，诉争场地并未取得建设工程规划许可证，故泛薰芳公司、鹭鸶贸易公司双方就该诉争场地签订的诉争合同无效。虽然诉争租赁合同无效，但由于双方已依约履行多年，且合同系双方协商一致的真实意思表示，故可参照合同约定条款处理双方争议。鹭鸶贸易公司就其关于诉争场地存在白蚁问题的事实主张，提交双方当事人往来函件、CD光盘作为证据证实，已履行了对该主张的举证责任，泛薰芳公司虽对此事实不予确认，但未能提出反证，根据证据规则的规定并结合本案事实审查，就泛薰芳公司、鹭鸶贸易公司关于诉争场地是否存在白蚁问题的事实争议，原审法院采信鹭鸶贸易公司主张。至于诉争场地出现白蚁问题的责任应归咎于哪一方当事人，双方均未能举证支持已方主张，故原审法院认为，诉争场地出现白蚁问题是鹭鸶贸易公司方在订立合同时无法预见的重大变化，又由于鹭鸶贸易公司租用诉争场地是用于经营服装行业，现租赁场地存在白蚁问题不符合其正常经营使用需要，故继续依约履行对鹭鸶贸易公司明显不公平，鹭鸶贸易公司据此要求解除租赁关系符合公平原则。由于诉争合同为无效合同，且双方租赁关系已因鹭鸶贸易公司行使解除权予以解除，泛薰芳公司诉请要求解除诉争合同无法律和事实意义。鹭鸶贸易公司通过函件通知泛薰芳公司解除双方租赁关系，将钥匙移交泛薰芳公司公司员工后搬离诉争场地，属依法行使权利的合法行为，故泛薰芳公司主张鹭鸶贸易公司违约，要求鹭鸶贸易公司支付滞纳金、按合同约定赔偿损失欠缺事实和法律依据，原审法院不予支持；鹭鸶贸易公司反诉要求泛薰芳公司返还租赁押金36000元合理，原审法院予以支持。对于泛薰芳公司主张的2010年3月租金12000元及2010年2至3月的水电费3850元，鹭鸶贸易公司同意支付，要求在泛薰芳公司返还的租赁押金中予以抵扣，抵扣后泛薰芳公司应向其返还20150元。鹭鸶贸易公司该要求合理，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，原审法院作出判决如下：一、泛薰芳公司在本判决书生效之日起十日内向鹭鸶贸易公司返还租赁押金20150元；二、驳回泛薰芳公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1486元，由泛薰芳公司负担1290元，鹭鸶贸易公司负担196元；反诉受理费152元，由泛薰芳公司负担。
上诉人泛薰芳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤消原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。1、一审期间，上诉人曾提交贵院作出的（2010）穗中法民五终字第1307号《民事判决书》作为证据，证明与本案一样同为黄边村工业大道黄边北路186号的诉争房屋出租合同，已被贵院认定有效的事实；但一审法院虽然对该证据进行了庭审质证，而在判决书中却只字未提，更没有对此作出合理说明，导致片面认定本案诉争租赁合同无效。2、一审判决书第6页第5段和第6段认定诉争房屋存在白蚁问题及依公平原则支持被上诉人解除租赁合同关系是错误的；首先，关于诉争场地是否存在白蚁问题，上诉人认为被上诉人没有提供有效证据证明该事实，被上诉人提供的CD光盘不能证明白蚁出现的时间及地点，而双方来往函件中上诉人并未承认诉争场地有白蚁问题的事实，只是被上诉人的片面之词；原审法院本应依据谁主张谁举证的原则不予支持被上诉人的主张，但原审法院以上诉人没有提出反证为由，从而支持被上诉人存在白蚁的主张；但事实是上诉人不可能提出没有白蚁的证据，一审法院无法律依据强加于上诉人的举证责任对上诉人极为不公平，严重损害上诉人的合法权益。其次，即使存在白蚁问题，根据《广州I房屋安全管理规定》第10条规定及双方签订的《厂房租赁合同书》的约定，白蚁问题也应由被上诉人负责解决；而一审法院完全站在被上诉人的立场上，片面地以公平原则认定被上诉人可以解除租赁关系；这一认定是没有法律依据的，且事实是造成对上诉人的不公平。二．原审法院适用法律错误。1．原审法院在本案中适用最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”上诉人认为该法律适用错误，因为本案中被上诉人诉争的事实根本不影响合同的履行，不存在重大变更的情况。2．原审法院适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，上诉人认为是不合适的，因为本案涉争房屋不属城镇房屋，况且该房屋属历史遗留问题，简单适用新出司法解释对上诉人不公平；而且对保护公平交易也是不利的，因为上诉人提供的房屋经消防验收且可以为被上诉人租赁使用（提供时没有白蚁问题），被上诉人也办理了营业执照，并且被上诉人也知道没有产权证，一直使用至今。另一审时本案的合议庭法官也不明确，第一次开庭时是李志明法官主审，第二次开庭时是徐晓健法官主审，也没有通知变更。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，诉争房屋租赁合同只有认定有效的情况下才最能显示公平，故上诉人请求贵院撤消原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人鹭鸶贸易公司答辩称：一、1、我方在一审时也提交了没有取得政策规划房屋认定为合同无效的判决，上诉人刚才提出的判决书属于一个判列。2、上诉人提供判决是客观存在，原审判决书第7页“最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”已对合同解释作了说明，按照法律适用从新原则，应参照最新的司法解释，上诉人并没有提供证据证明租赁给被上诉人场地不属于城镇土地。二、关于白蚁客观存在的事实，上诉人并没有否认白蚁的存在，在一审时我方证据证明上诉人和被上诉人就白蚁问题多次进行函件磋商、协调解决，上诉人作为租赁方对该事情没有积极的态度，也没有真正解决问题，被上诉人从事行业是内衣，白蚁对我方的内衣有很大的损害，上诉人称涉案场地仍在空置，说明涉案场地是不好出租。三、关于场地交回，我方在反诉时已经提供证据证明签收钥匙的手续，上诉人提出场地至今没有交还是没有依据的，我方已经早已搬离场地。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，本案争议焦点在于，涉案租赁合同是否有效问题、合同解除的责任问题，及原审审判程序是否合法问题。首先，关于合同效力问题。经原审法院向相关规划部门查核，涉案房产未经相关管理部门报建审批，双方当事人签订的《厂房租赁合同书》，属无效合同。上诉人认为本院另案已经确认涉案用地建筑租赁合同有效，但经查核，本院另案调处房产租赁关系并非本案所涉房产，上诉人该部分上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于合同解除责任问题，原审法院在认定涉案合同无效的基础上，结合厂房交付的相关证据，认定双方不负违约责任，由上诉人扣除被上诉人相关场地使用费及水电费后返还所余租赁押金，符合公平合理原则，本院予以维持。最后，关于原审法院审理程序问题，原审诉讼中双方当事人对合议庭成员组成均明确没有异议，原审审理程序并无不当，亦不存在可能影响案件公正审理的程序错误，上诉人该部分上诉理由亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1290元，由上诉人广州泛薰芳企业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月十三日
书 记 员 阮志雄