安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民三终字第00160号
上诉人（原审原告）：杨文彬，男，1962年11月25日出生，汉族，私营业主。
委托代理人：薛辉，安徽长城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王彪，男，1982年8月30日出生，汉族，马鞍山市花山区圣堂棋牌游戏会所业主。
委托代理人：周鲁宁，安徽华冶律师事务所律师。
上诉人杨文彬、上诉人王彪因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人杨文彬及其委托代理人薛辉，上诉人王彪及其委托代理人周鲁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨文彬在原审中诉称：2013年1月30日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其承租的位于马鞍山市花山区解放路××号三楼房屋租赁给被告经营棋牌游戏会所。双方合同约定租赁期为2012年9月20日起至2019年6月19日止，其中2012年9月20日至2013年2月19日为免租期。此后，原告依约履行了自己的义务，但自2013年9月19日以来，被告拒不交纳房租，经原告多次催告未果。依据双方签订的租赁合同第九条第（一）项约定“乙方应在规定的时间内按期支付租金等费用，若逾期一天，则乙方需按应付费用的千分之三向原告支付违约金，逾期30天以上的，甲方有权解除合同。”故原告具状法院诉请判令：一、解除原、被告之间签订的房屋租赁协议，责成被告将租赁房屋返还原告；二、被告向原告支付自2013年9月20日起拖欠的房屋租金45000元（计算至2013年12月20日），并支付房租至交房之日止；三、被告依约按支付房租的日千分之三向原告支付违约金12150元（计算至2013年12月20日），至实际全部给付之日止。
王彪在原审中辩称：原告要求解除租赁协议，没有合同和法律依据。原告要求被告支付2013年9月20日至2013年12月20日租金的数额与双方约定的数额不一致，应当按双方约定的月租金12000元标准计算。双方签订合同时，原告向被告隐瞒了相关事实，致使被告投资100多万元装修后，因房屋的消防设施不符合要求，被告一直无法办理消防许可证，无法正常经营，因此双方约定的租金降至每月12000元。2013年5、6月份期间，被告发现房屋多处漏雨造成原告财产损失，原告承诺对房屋进行维修，但原告仅支付部分维修费用，尚有2000多元没有支付。但维修后，房屋漏雨问题仍未得到根本解决，被告在要求原告继续维修未果的情况下才拒绝支付租金。由于原告没有履行对租赁房屋的维修义务，被告依法享有抗辩权，在原告没有履行维修义务前有权拒绝其履行要求。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审经审理查明：2013年1月30日前，杨文彬与王彪签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：杨文彬（甲方）将其承租的马鞍山市花山区解放路××号三楼建筑面积为500平方米的房屋出租给王彪（乙方），房屋租赁期限自2012年9月20日至2019年6月19日，共计6年9个月，免租期为2012年9月20日至2013年2月19日；租金支付方式及标准为：现金、季付，第一年（2013年2月20日至2014年2月19日）月租金为30元／平方米，第二年（2014年2月20日至2015年2月19日）月租金为30元／平方米，第三年（2015年2月20日至2016年2月19日）月租金为33元／平方米，第四年（2016年2月20日至2017年2月19日）月租金为36元／平方米，第五年（2017年2月20日至2018年2月19日）月租金为39元／平方米，第六年（2018年2月20日至2019年2月19日）月租金为42元／平方米，第七年（2019年2月20日至2019年6月19日）月租金为45元／平方米，乙方应于合同签订后当日支付第一期租金45000元，此后的租金乙方应于每三个月的前七天支付，并于合同签订后当日支付合同保证金20000元；乙方在承租期内如对所承租房屋进行装潢的，须以书面的形式向甲方提出申请，甲方审批同意后（不改变房屋结构为前提），乙方方可进行施工，其装潢费用由乙方承担，电梯的使用维修费由两家负责；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，2、因甲方原因造成合同解除的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方未征得甲方同意改变租赁商铺用途进行违法犯罪活动的，损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的，2、因乙方原因造成租赁商铺主体结构严重损坏的，乙方在进行装潢时给甲方造成损失的，3、租赁期间甲方不得无故解除合同，如租赁期间解除合同由甲方负责；合同约定各项费用，乙方应在规定的时间内按期支付，若逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应支付费用金额的千分之三支付违约金，逾期30天以上的，甲方有权解除合同，合同解除后该违约金条款继续适用，乙方无权要求返还保证金，以上赔偿不足以弥补甲方造成的损失，乙方负责补足；因甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金20%标准支付违约金。该合同还对双方其他权利、义务作出约定。当日双方又签订《补充合同》一份，该《补充合同》约定：因甲方的原因未协调好，果冻KTV在旁边也开棋牌室，因此甲方愿意支持乙方自2013年5月20日起至2014年5月19日，一年的时间每月由房租内扣除3000元，甲乙双方再无争议。上述《房屋租赁合同》及《补充合同》签订前，杨文彬已将合同约定的解放路32号三楼建筑面积为500平方米的房屋交付王彪。
合同签订后，王彪陆续支付了截止2013年9月19日的房屋租金。期间，王彪发现承租的房屋多处漏雨，经与杨文彬协商，杨文彬同意进行维修并支付了部分维修费用。嗣后，王彪认为此次维修没有根本解决房屋漏雨问题，要求屋面进行防水处理，并拒交自2013年9月20日起的租赁费。杨文彬催收租金未果，以致成讼。另查明：马鞍山市花山区解放路××号三楼房屋因历史原因，消防许可证曾被冻结办理。目前该处房屋的消防许可证已恢复办理。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨文彬与王彪签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效，受法律保护。杨文彬将合同约定的解放路32号3楼建筑面积为500平方米的房屋交付王彪后，王彪应按合同约定支付房租。王彪自2013年9月20日起未按合同约定支付房屋租金，已构成违约。杨文彬诉请王彪支付自2013年9月20日起拖欠的租金，符合法律规定，依法予以支持。杨文彬与王彪签订的《补充合同》中约定“自2013年5月20日起至2014年5月19日，一年的时间每月由房租内扣除3000元”，因此杨文彬主张的自2013年9月20日起至2013年12月20日期间的租金应为36000元，对于杨文彬超出该部分数额的租金缺乏合同依据，依法不予支持。鉴于王彪拒付租金是其认为杨文彬未完全履行房屋维修义务，且王彪至杨文彬起诉时仅拖欠一个季度的房租，因此杨文彬主张解除合同的理由不够充分，故对杨文彬要求解除双方之间签订的房屋租赁协议，并责成王彪将租赁房屋返还给其的诉讼请求依法不予支持。王彪认为杨文彬未履行房屋维修义务，可依法主张权利，但其不能以此为由拒绝支付到期的房屋租金。杨文彬要求王彪根据合同约定按应支付租金的日千分之三支付违约金，符合合同约定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院于2014年3月12日作出如下判决：一、被告王彪于判决生效之日起十日内支付所欠原告杨文彬房屋租金36000元（自2013年9月20日计算至2013年12月20日）；二、被告王彪按所欠房屋租金金额36000元的日千分之三向原告支付自2013年9月28日起至生效判决确认给付之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告杨文彬的其他诉讼请求。本案受理费1228元减半收取614元，由被告王彪负担。
宣判后，杨文彬、王彪均不服，向本院提起上诉。杨文彬上诉称：1.上诉人有关支付房租和违约金的诉请分别是至交房之日与实际全部给付之日止。至一审判决时，被上诉人拖欠交付租金已达6个月有余，故一审判决租金和违约金仅计算至上诉人起诉之日，明显违法。2.双方签订的租赁合同第九条第（一）项明确约定了上诉人享有解除权及行使条件。至今，被上诉人逾期支付租金达6个月有余，且违约状态仍在延续，远超上诉人解除权的行使条件，一审以违约状态较短为由驳回上诉人有关解除双方房屋租赁协议的诉讼请求，显然违反了合同当事人意思自治原则，不仅不能及时有效地保护上诉人合法利益，化解矛盾，反而增加了当事人的讼累。故请求二审撤销原判并依法改判。
王彪辩称：由于房屋存在严重漏水，王彪有权行使先履行抗辩权，杨文彬无权主张王彪支付租金。故王彪虽然没有交纳房租，但不存在违约，所以违约金无从谈起，杨文彬也没有行使解除合同的权利。
王彪提起上诉称：上诉人拒付房租是行使其先履行抗辩权的行为，符合法律规定，不构成违约。本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人有义务支付房租，被上诉人有义务维修出租房屋。涉案房屋漏雨发生在2013年5、6月间，而上诉人未付的是2013年9月22日以后的房租，故被上诉人的维修义务发生在先，上诉人支付房租的义务发生在后。因被上诉人拒绝履行维修义务，且房屋维修所需费用远超上诉人应付的房租。故一审认定事实和适用法律错误，请求二审撤销原判，驳回杨文彬的全部诉讼请求。杨文彬辩称：杨文彬不存在违约行为，杨文彬也是承租人，维修义务人是业主，业主在2013年6月底分两次进行了维修。王彪应当依约履行支付租金的义务，由于其违约支付租金达到了合同第九条第一项规定，杨文彬有权解除合同。目前为止，王彪的经营是正常的，即使存在个别房屋有漏雨情形，并不对会所的整体经营情况产生负面影响。综上，请求支持杨文彬的上诉请求，驳回王彪的上诉请求。
杨文彬在二审中提供了四份新证据：1.王彪会所的招聘广告一份，来源于网上，证明会所经营正常，而且经营非常好。2.会所的小包团购广告一份，来源于网上，证明会所经营是正常的。3.收款收据一份，证明由于王彪拒付电梯保养费，杨文彬予以代付。4.报纸一组，表明王彪会所刊登了转让广告，证明一审诉讼期间，王彪一边说房屋漏雨不能经营，一边又转让，是在回避合同义务。
王彪质证认为：两份网上下载广告与本案不具关联性；电梯维修双方约定王彪付一半费用，对真实性不能确认；报纸上会所转让广告的真实性无异议，但与本案无关联性。
王彪在二审中申请了房屋业主之一的陈及武出庭作证并提供了一段视频，证明会所漏雨的事实。
杨文彬质证认为：关于证人证言，房屋在维修后是否仍然漏雨，证人只是听王彪说的，且杨文彬房屋租赁的前期事务是证人帮助打理的，报酬不菲，现在证人已经不再为杨文彬工作了，所以证人证言不具有证明力。关于视频，双方就漏雨发生纠纷已经一年多了，王彪在一审判决后才保留的视频，对真实性持有异议。
本院认证认为：杨文彬提供的证据1、2具有真实性、合法性以及与本案的关联性，予以认定；证据3因系预交至2014年12月31日的费用，非最终结算的费用，不予认定；证据4虽具有真实性、合法性，但不具与本案的关联性，不予认定。王彪提供的证人证言、视频需结合本院现场查看情况，予以综合认定。
二审确认一审认定的事实。另查明：涉案房屋外部经杨文彬维修后，在二审审理期间，仍存在屋顶渗水、个别包厢漏水情况，杨文彬未予维修；杨文彬支付了王彪因第一次漏水自行修复受损包厢的部分费用，尚有2350元未付。在二审审理期间，王彪经营的会所在正常营业中。
争议焦点如下：1.涉案房屋租赁合同应否解除？2.一审判决王彪向杨文彬支付的租金以及违约金是否有事实和法律依据。
本院认为：杨文彬与王彪签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自解除合同。上述合同签订后，杨文彬依约将涉案房屋交付与王彪使用，王彪经营的会所一直在正常营业中，其应当依约交纳租金，其自2013年9月20日后的租金未再交纳，不符合合同约定，依法构成违约，应当承担违约责任。但鉴于王彪拒付租金系因租赁房屋维修后确实仍存在屋顶渗水、个别包厢漏水以及杨文彬对其因第一次漏水自行修复受损包厢的部分费用尚未支付等情形，故杨文彬要求解除合同的诉讼请求，依据不足，不予支持。根据双方在合同中约定，租金应于每三个月的前七天支付，故在一审作出判决时，王彪应当支付半年的租金而非三个月的租金，即王彪应当支付72000元而非36000元，一审对此计算有误，应予纠正。关于双方在合同中约定的违约金标准为欠付租金的日千分之三，该标准明显过高，一审予以支持不当，二审依法予以调整为月百分之二。王彪称其拒付房租是行使先履行抗辩权的行为，缺乏法律依据，不能成立。王彪认为杨文彬未履行房屋维修义务，可依法另行主张权利。综上，一审认定事实与适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00506号民事判决第三项，即驳回原告杨文彬的其他诉讼请求。
二、变更马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00506号民事判决第一项为：被告王彪于判决生效之日起十日内支付所欠原告杨文彬房屋租金72000元（自2013年9月20日计算至2014年3月19日）。
三、变更马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00506号民事判决第二项为：被告王彪按所欠房屋租金金额72000元的月百分之二向原告支付自2013年9月28日起至生效判决确认给付之日止的逾期付款违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费614元，由王彪负担。二审案件受理费2456元，由杨文彬与王彪各负担1228元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪和平
审 判 员 宋 毅
代理审判员 华慧敏
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 何小华
附本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。