福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽民再301号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭淑华，女，汉族，1970年3月5日出生，住福建省东山县。
委托诉讼代理人:吴文通，福建元光律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东山益泰房地产开发有限公司，住所福建省东山县电信大楼一楼。
法定代表人：张俊民，总经理。
再审申请人郭淑华因与被申请人东山益泰房地产开发有限公司（下称益泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市中级人民法院（2014）漳民终字第327号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月28日作出（2016）闽民申1289号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭淑华的委托诉讼代理人吴文通律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭淑华申请再审称，讼争商品房已于2010年10月2日实际交付使用，可视为房屋的交付，原审法院以讼争商品房至今未达交付条件，交付行为无效为由，不支持逾期办理产权证违约金是错误的，且本项目的同类其他案件已经福建省高级人民法院再审改判支持逾期办理产权证违约金，请求改判支持郭淑华关于逾期办证违约金的诉讼请求。
益泰公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。
郭淑华向一审法院起诉请求：1.判决益泰公司办理房屋所有权初始登记（登记备案手续），并将办理权属登记需由益泰公司提供的资料交付郭淑华；2.益泰公司支付逾期办理房地产权证的违约金（从2011年1月3日起至益泰公司向房地产行政主管部门交齐为郭淑华申请办理房地产权证的必要资料登记之日止，每日按已付购房款的0.01%的标准计算，至起诉之日约19360元）；3.本案的诉讼费用由益泰公司承担。
一审认定的事实：2009年7月11日，郭淑华与益泰公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定1.益泰公司将其开发的位于东山县西埔镇康福路两侧的益泰商城2号楼、3号楼B601号商品房以人民币239016元出售给郭淑华；2.益泰公司应在2010年5月25日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给郭淑华；3.益泰公司应在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由益泰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因益泰公司的责任，郭淑华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，郭淑华不退房，益泰公司按商品房交付使用后第91日起向郭淑华每日支付已付房价款的万分之一违约金，最多不超过已付房价款的1%；4.益泰公司将商品房交付给郭淑华后，郭淑华应在规定的期限内缴纳契税及相关费用，产权证由郭淑华自行办理。合同签订后，郭淑华依约付清了全部购房款。2010年10月2日，郭淑华、益泰公司办理了讼争商品房的交接手续，同日，益泰公司向郭淑华代为收取房屋专项维修基金6495元。2009年10月28日，郭淑华缴纳了契税1195元。至2013年11月21日，益泰商贸城1、2、3号楼尚未办理房屋所有权初始登记，尚未经过规划验收。
一审认为，益泰公司协助办证义务是在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由益泰公司提供的资料报产权登记机关备案，而讼争商品房至今未达交付条件，双方于2010年10月2日对房屋的交付行为无效。郭淑华关于益泰公司应办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由益泰公司提供的资料交付给郭淑华的请求，应在房屋有效交付之后再主张，益泰公司不存在逾期办理产权证的行为，遂判决驳回郭淑华的全部诉讼请求。
郭淑华不服一审判决，上诉请求改判支持其一审诉讼请求，上诉费用由益泰公司承担。
二审确认一审法院认定的事实，并认为双方合同约定的是益泰公司在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由益泰公司提供的资料报产权登记机关备案，否则益泰公司应支付违约金，现讼争商品房至今未经验收合格，益泰公司和郭淑华2010年10月2日的交房行为不符合法律意义上的交付，郭淑华的相关诉请没有事实依据，遂判决驳回上诉，维持原判。
本院经再审确认原审认定的事实。
本院再审认为，本案再审争议焦点是益泰公司是否应向郭淑华支付逾期办证违约金，即2010年10月2日双方的交接是否属于“交付”。评判如下：
郭淑华与益泰公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按商品房交付使用后第91日起向买受人每日支付已付房价款的万分之一的违约金，最多不超过已付房价款的1%”。该约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”双方于2010年10月2日办理了涉案商品房的交接手续，应视为涉案商品房的交付使用。因此，益泰公司应在上述交接日后90日内将办理权属登记需由益泰公司提供的资料报产权登记机关备案，但益泰公司到2013年11月21日时仍未办理涉案房屋的所有权初始登记，致使郭淑华未能取得房地产权属证书，应自逾期之日起，每日按郭淑华已付购房款的0.01%向郭淑华支付违约金，最多不超过已付房价款的1%。郭淑华的相关诉讼请求，有合同依据，应予支持。在违约金的计算上，郭淑华在2013年4月2日向一审法院起诉，益泰公司提出时效抗辩，应从郭淑华起诉之日前两年，即2011年4月2日起算，计至2013年11月21日，已超过双方约定的违约金最高额度（郭淑华已付房价款的1%），因此，违约金应为郭淑华已付房价款的1%，即239016×1%=2390.16元。
综上所述，原审判决适用法律错误，郭淑华关于益泰公司应支付违约金的再审请求，本院予以支持，但违约金数额应以郭淑华与益泰公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的最高额为限（已付房价款的1%），即2390.16元。益泰公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销福建省漳州市人民法院（2014）漳民终字第327号民事判决和福建省东山县人民法院（2013）东民初字第642号民事判决；
二、被申请人东山益泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向再审申请人郭淑华支付违约金2390.16元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费384元，减半收取192元，二审案件受理费384元，均由东山益泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 蔚
代理审判员 赵士旭
代理审判员 徐进伟
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 陈 婷
附：本案适用的法律法规
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。