河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民终1378号
上诉人（原审原告）：史某。
上诉人（原审原告）：杨某。
二上诉人委托代理人：董建魁，河北思洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张家口新城房地产开发有限公司。
法定代表人：田万春。
委托代理人：王建斌，河北华研律师事务所律师。
上诉人史某、杨某因房屋买卖合同纠纷一案，不服张家口市万全区人民法院（2015）万商初字第243号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨某及其委托代理人董建魁，被上诉人张家口新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）的委托代理人王建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史某、杨某在一审中诉称，2014年11月25日和26日，原被告分别签订了三份房屋买卖合同。合同约定：原告向被告购买其位于万全县孔家庄镇孔家庄园小区总购房价8763080元的住宅37套、商铺1套、车库9间。合同约定，被告应在收到原告购房款后7日内办理完房屋验收交接手续。逾期未能交付房屋被告每日按房价款的4‰向原告支付违约金。合同约定，被告负责办理原告所购房屋的销售手续，负责给原告办理房屋贷款手续，并将原告在银行借到的房屋贷款金额全部转到原告指定的银行账户上，不得挪用、推诿、拖延，逾期超过7天被告每日按贷款金额的千分之三向原告支付违约金。双方应按商品房买卖的有关规定办理产权转移手续，签订《商品房买卖合同》，被告对所售房屋产权合法性承担保证，并对由此产生的纠纷承担全部责任，对所售房屋再无权抵押、转让和出售，如违约则被告以违约处分房屋的销售额百分之五十向原告支付违约金。双方应认真履行合同条款义务，如违约则由违约方双倍赔偿对方的经济损失。依房屋买卖合同，原告向被告转账支付现金人民币875万元，所余13080元质量保证金已于被告对其瑕疵作出补救措施后第三日，即2015年9月25日以转账支付现金方式付清。被告理应依约向原告全面履行合同，但是：1、合同中的孔家庄园小区3号楼6单元02号，建筑面积84.4平方米，售价143480元的房屋一套，被告至今不向原告交付。2、孔家庄园小区二层3号楼商业用房，建筑面积211.7平方米，售价867970元的商铺一套，被告迟延了59天才交付，并且是瑕疵交付，而被告虽经多次催促仍不采取补救措施，直至万全县住房和城乡规划建设局多次督促才做补救。此时距应交付日已经过去了9个月20天，造成原告商业经营损失。3、对孔家庄园小区3号楼3单元01号房屋、6号楼1单元301号房屋、6号楼2单元101号房屋，被告都是瑕疵交付且不做补救，也是万全县住房和城乡规划建设局加力督促，才得以在近10个月时才做补救，也使原告近10个月无法使用这些房屋。4、对于已交付的房屋、被告却不予办理入住手续、不供电等手段，阻挠原告使用。5、对于所售原告的全部房屋，被告不要说给办理权属证书了，就连办理权属证书最基础的必须材料、政府监制的统一文书的《商品房买卖合同》都不签订。双方买卖合同订立至今11个月了，被告没有将所售房屋的所有权向原告转移的意思。6、2015年6月5日，被告竟发出书面通知，公然违反与原告所签房屋买卖合同的约定，不准原告出售依双方房屋买卖合同所购房屋。被告收取原告所付全额购房款后，或不交付房屋。或逾期交付房屋、或瑕疵交付，不做补救，迟延原告使用，或不予办理入住手续，不供电，并且根本没有向原告转移房屋所有权的意思，不给办理房屋权属证书，违反双方合同，禁止原告将所购得的房屋出售等。种种违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，依法应分别向原告支付违约金。1、请求判令被告承担因拒绝向原告交付张家口市万全区孔家庄镇孔家庄园小区3号楼6单元02号房屋一套的违约责任，向原告支付违约金43044元，并继续履行交付合同标的物的义务。2、请求判令被告承担因其拖延交付、瑕疵交付张家口市万全区孔家庄镇孔家庄园小区二层商品用房3号商铺的违约责任，支付原告违约金人民币61998元。3、请求判令被告承担因其瑕疵交付、迟延补救、妨碍原告使用孔家庄镇孔家庄园小区3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋的违约责任支付原告违约金人民币27859元。4、请求判令被告承担因其不履行合同义务，对原告所购房屋不签订《商品房买卖合同》、不给办房屋贷款手续，不予办理入住手续，不予供电的违约责任，向原告支付违约金32290元，并继续履行该项义务。5、请求判令被告承担因其不履行合同义务，致使原告至今不能依法取得所购房屋权属证书的违约责任，向原告支付违约金391675元，并继续履行该项义务。6、请求判令被告撤销其“一律不准出售”原告所购房屋的违约决定，并继续履行双方房屋买卖合同所定义务。庭审中，原告撤回第五项“请求判令被告承担因其不履行合同义务，致使原告至今不能依法取得所购房屋权属证书的违约责任，向原告支付违约金391675元，并继续履行该项义务”的诉讼请求。
张家口市新城房地产开发有限公司在一审中辩称，1、根据原、被告签订的购房合同性质上属于商品房预购合同。2、本案被告不存在迟延交付的违约行为，原告最后一批打款是2015年9月25日，按照双方签订的购房合同，按约定原告违约在先；3、原、被告双方签订的房屋预购合同约定的付款方式是全额购买，不存在担保的情形，因此被告无义务为原告办理贷款。
一审法院经审理查明，2014年11月25日、2014年11月26日，史某、杨某（乙方）与新城房地产公司（甲方）签订三份购房合同，乙方购买甲方出售的位于万全县孔家庄镇孔家庄园小区3号楼、6号楼、9号楼商品房37套，商铺1套、车库9间，总价款8763080元。合同约定：一、商品房名称、面积、价款（略）；二、乙方以现金支付方式支付甲方房款，合同签订后10日内乙方将房款支付甲方账户上，甲方收到房款后7日内办理完房屋验收交房，逾期未能交付的房屋甲方每日按房屋价款的千分之四向乙方支付违约金；三、乙方所购房屋的销售手续由甲方负责办理，负责给乙方办理房屋贷款手续，并负责将乙方在银行的房屋贷款金额全部转入乙方指定的银行账户上，不得挪用、推诿、拖延，逾期超过7天甲方每日按贷款金额的千分之三向乙方支付违约金；四、甲乙双方应按商品房买卖的有关规定办理产权转移手续，签订《商品房买卖合同》，甲方对上述的房屋产权合法性承担保证，并对由此产生的纠纷承担全部责任，对上述房屋甲方再无权抵押、转让和出售，如违约甲方以违约处分房屋的销售金额的百分之五十向乙方支付违约金。五、合同双方签字盖章后生效，双方对合同条款应认真遵照执行，如发生违约，违约方应双倍赔偿对方的经济损失，承担法律责任。三份合同加盖甲方被告新城房地产公司公章，张某、孙永乐签字，乙方史某、杨某签字捺印。合同签订后，史某、杨某陆续支付购房款至账户名：新城房地产公司，账号36×××15，于2015年9月25日将全部房款8763080元付清。新城房地产公司先后向史某、杨某出具了收据，加盖新城房地产公司（1）的公章。新城房地产公司不认可带（1）的公章，辩称没有收到史某、杨某支付的购房款。经核实，带（1）的公章系为了新城房地产公司项目部工作方便，是新城房地产公司给刻的，账户也是新城房地产公司同意并配合开的。新城房地产公司辩称的事实系其公司内部管理问题，与本案无关。故史某、杨某支付了新城房地产公司全部房款8763080元的事实，予以认定。新城房地产公司向史某、杨某交付了除3号楼6单元02号房屋之外的其他房屋，3号楼6单元02号房屋未交付的事实原新城房地产公司双方陈述一致，予以认定。史某、杨某认为新城房地产公司未交付3号楼6单元02号房屋、拖延瑕疵交付3号商铺、瑕疵交付3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋，不与史某、杨某已售出4套房屋的分户签订《商品房买卖合同》、不给办房屋贷款手续，不予办理入住手续，不予供电，通知其“一律不准出售”所购房屋的行为构成违约，要求新城房地产公司支付相应违约金，因合同约定的违约金过高，自行调整后要求：未交付的3号楼6单元02号房屋违约金43044元（房屋价款143480元*30%）；拖延、瑕疵交付的3号商铺违约金61997.86元（房屋价款867970元/14年）；瑕疵交付、迟延补救、妨碍使用3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋违约金27859元（以3套房价款为基数按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的方法和标准计算2014年12月3日-2015年9月22日期间的违约金）；不与史某、杨某已售出4套房屋的分户签订《商品房买卖合同》、不给办房屋贷款手续，不予办理入住手续，不予供电的违约金32290元（以4套房价款为基数参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的方法和标准计算）。史某、杨某主张的违约事实除未交付3号楼6单元02号房外，新城房地产公司均不认可，主张的违约金金额及依据未向法庭提交相应证据证实。除违约金外，史某、杨某要求新城房地产公司交付3号楼6单元02号房屋，并认为双方签订的三份购房合同实际性质为包销合同，要求新城房地产公司与史某、杨某售出房屋的分户签订《商品房买卖合同》、为分户办理贷款手续、入住手续、履行通电义务，并撤销2015年6月5日作出的“一律不准出售”的通知。新城房地产公司辩称未交付3号楼6单元02号房屋是因为史某、杨某未交纳采暖费等相关费用才造成的，只要史某、杨某交纳相关费用就交付房屋，对史某、杨某主张合同性质为包销合同的说法不认可，史某、杨某要求新城房地产公司与其再次销售的分户签订合同、办理各种手续的主张违反了合同相对性，属于对合同约定的扩大解释，没有任何法律及事实依据。
另查明，2013年10月10日，新城房地产公司取得孔家庄园一期3#6#楼及A座工程项目的商品房预售许可证。
一审法院认为，史某、杨某与新城房地产公司签订的三份《购房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。史某、杨某向新城房地产公司支付了全部购房款，新城房地产公司应向史某、杨某交付合同约定的全部房屋，新城房地产公司辩称交付剩余房屋的前提是需史某、杨某交纳采暖费等相关费用，未提交证据证实其主张，抗辩理由不成立，故史某、杨某要求新城房地产公司交付3号楼6单元02号房屋的诉请，予以支持。因史某、杨某未按合同约定在合同签订后10日内付清全部房款，亦存在违约事实，其主张新城房地产公司支付未交房违约金的请求理由不足，不予支持。史某、杨某向法庭提交的关于拖延、瑕疵交付3号商铺、瑕疵交付3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋的证据，没有新城房地产公司公章或授权人员签字，均为单方证据、间接证据，且新城房地产公司均不认可。史某、杨某提供的证据不足以证明新城房地产公司拖延交付、瑕疵交付、迟延补救、妨害使用的违约事实，故史某、杨某要求新城房地产公司支付违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。三份《购房合同》约定的内容不符合商品房包销合同的特征，史某、杨某要求新城房地产公司与其再次销售房屋的分户签订商品房买卖合同、办理贷款、入住手续、履行通电义务的主张，违反了合同的相对性，不予支持，以此为由要求新城房地产公司支付违约金的请求亦不予支持。史某、杨某要求法院判令撤销新城房地产公司于2015年6月5日做出的“一律不准出售”的通知，恢复其销售房屋的权利，史某、杨某不能提供通知原件，新城房地产公司对复印件不认可，且通知内容不属于法律规定撤销的范围，史某、杨某的主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决，一、新城房地产公司于本判决生效十之日内向史某、杨某交付孔家庄园小区3号楼6单元02号房；二、驳回史某、杨某的其它诉讼请求。
上诉人史某、杨某的上诉理由是，要求新城房地产公司与其再次销售房屋的分户签订商品房买卖合同、办理贷款、入住手续、履行通电义务及请求法庭调查关于拖延、瑕疵交付3号商铺、瑕疵交付3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋的相关证据。
被上诉人新城房地产公司答辩称，上诉人与被上诉人签订的购房合同属于商品房买卖合同，不是包销合同。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另，二审庭审中上诉人申请证人詹某、白某，被上诉人申请证人张某，出庭作证，证实了詹某、王珍梅从新城房地产公司购买了上述房屋中的两套，并且由新城房地产公司给詹某、王珍梅出具购房、契税、维修基金等相关收据，新城房地产公司亦将购房款转给了上诉人。再查，张某等人以新城房地产公司的名义开发的该商品房项目，张某系合伙人之一。白某系王珍梅丈夫。2015年9月22日，史某、杨某的代表人王庆顺与新城房地产公司的工作人员张会签署“关于孔家庄园小区团购房的遗留问题的解决”，内容为，孔家庄园小区团购房中所缺的配套设施于2015年9月22日按照设计图纸要求全部安装完毕，并经团购房者认可。
本院认为，史某、杨某与新城房地产公司签订的三份《购房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。现史某、杨某根据合同约定向新城房地产公司支付了全部购房款，新城房地产公司应向史某、杨某交付合同约定的全部房屋，故史某、杨某要求新城房地产公司交付3号楼6单元02号房屋的诉请，本院予以支持。上诉人史某、杨某上诉主张要求新城房地产公司与其再次销售房屋的分户签订商品房买卖合同、办理贷款、入住手续、履行通电义务。对此，原审法院以违反了合同的相对性，不予支持。该认定不妥。根据双方所签的《购房合同》，本案属于团购性质，史某、杨某全额购买37套住宅、1套商铺、9间车库，仍以新城房地产公司的名义销售，新城房地产公司将购房款转交史某、杨某，不得挪用、推诿、拖延。并负责给购房者办理房屋贷款手续、房屋的销售手续、签订《商品房买卖合同》等，且双方已按该约定实际履行了部分房屋的出售，新城房地产公司也给购房者詹某、王珍梅办理了房屋买卖的相关手续。因此，史某、杨某的该上诉理由成立，本院予以支持。上诉人关于请求法庭调查拖延、瑕疵交付3号商铺、瑕疵交付3号楼3单元01房屋、6号楼1单元301号房屋，6号楼2单元101号房屋的相关证据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。因此，上诉人所主张的不属于法院调查范围。
综上所述，原审法院认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持张家口市万全区人民法院（2015）万商初字第243号民事判决的第（一）项，即新城房地产公司于本判决生效十之日内向史某、杨某交付孔家庄园小区3号楼6单元02号房；
二、变更张家口市万全区人民法院（2015）万商初字第243号民事判决的第（二）项为，新城房地产公司按照合同约定履行为史某、杨某所购房屋再次销售的分户，签订商品房买卖合同、协助办理贷款、入住手续、履行通电等相关义务。
三、驳回史某、杨某的其它诉讼请求。
一审案件受理费9368元，由史某、杨某负担。二审案件受理费9368元，由新城房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳龙
代理审判员 闫 格
代理审判员 姜 兵
二〇一六年九月六日
书 记 员 宋 力