济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第1829号
原告王夏，女，1976年9月23日出生，汉族，住济南市。
委托代理人张辉，济南历下德义法律服务所法律工作者。
被告颜景华，男，1960年4月30日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区闫千户五龙小区*号楼*单元***号。
委托代理人李善江，山东蕴达律师事务所律师。
委托代理人邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。
第三人于长俊，女，1960年6月2日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区闫千户五龙小区*号楼*单元***号。
原告王夏诉被告颜景华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理。本案审理中，于长俊以涉案房屋为其与被告颜景华的夫妻共同财产，被告颜景华出卖房屋时未经其同意为由，申请参加本次诉讼。本院对其申请审查后予以准许，并通知于长俊作为本案第三人参加诉讼。之后，本院依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭对本案进行了审理。原告王夏及其委托代理人张辉，被告颜景华的委托代理人李善江、邵秀红及第三人于长俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王夏诉称：2000年8月1日，原、被告双方就闫千户小区五区6号楼9单元202室房屋达成口头买卖协议。当日，原告就将双方约定的房屋价款交付给被告，被告也已将房屋交付给原告占有，管理，使用至今，但是因为当时该房屋的房产证的产权登记手续以被告的名义正值办理过程中，原被告间就无法办理房屋产权变更登记，为此，被告协助原告到闫千户小区管理委员会办理了房屋买卖证明，直至2012年底，原告才知道本案标的房屋产权登记已经审批，并多次与被告协商房屋产权登记变更事宜未果。原告王夏诉至本院要求：1、判令被告颜景华协助其办理坐落于济南市房屋的所有权过户手续；2、被告颜景华承担过户费用10000元；3、诉讼费由被告颜景华承担。
被告颜景华辩称：一、被告系在不了解闫千户小区五区6号楼9单元202号房屋产权性质的情况下将房屋卖给原告的。被告在出售房屋时误认为该房屋不能办理房产证，以小产权房的价格将房屋卖给了原告，原告受让该房产时没有支付答辩人合理的价格，其不符合善意取得制度，原告无权取得涉案房屋。
二、被告与原告之间房屋买卖的行为违反法律的强制性规定，房屋买卖无效。《城市房地产管理法》第32条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《物权法》第147条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施房屋内的建设用地使用权一并处分。”从上述法律规定可以看出，房屋转让时，其占用范围内的土地随房屋一起转让。因此房屋买卖行为，还必须遵守土地管理及房地产方面的法律法规；也就是说，违反土地使用权转让方面法律法规强制性规定的房屋买卖合同无效。
本案中，原告调取的槐荫国用（2004）第0300079号土地使用权证注明的土地使用性质为划拨。《城市房地产管理法》第23条规定，“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”划拨土地的特殊性决定了其转让时必须有特别的规定。根据《城市房地产管理法》第40条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”据此，划拨土地上的房地产转让时须由有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。本案中，被告与原告之间转让涉案房地产，未经有权机关批准，违反法律强制性规定，房屋买卖合同无效。
三、被告依据农村传统观念，认为本案涉案房产被告一人说了算，出售房屋时并未告知被告的配偶即第三人于长俊，未取得其同意。涉案房产是2000年8月25日拆迁安置房，是被告与第三人于长俊的夫妻共同财产。依据《城市房地产管理法》第38条第（四）项规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”，《物权法》97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”等规定，处置共同财产的应当经共有人同意。被告私自转让的行为违反法律的强制性规定，买卖行为无效。
四、涉案房屋2005年已经办证，至今已经8年之久，已过诉讼时效。
综上，被告未经有批准权的人民政府批准，未经配偶同意，私自出售房屋，系无效行为。法院应当驳回原告的诉讼请求。
第三人于长俊述称：原、被告买卖房子的时候我不知道，我是原告起诉后才知道的。我一直认为房子是租的，租金多少我也不知道，我对象都没给我说。我不在本案涉案房屋所在的楼上住，从分下这个房子后我就没有到该房屋去过。家里的事被告不给我说，我也不过问。我不同意将房子卖给原告。
经审理查明，被告颜景华系原济南市房屋（以下简称218号房屋）【房产证号：济房（槐）字第2-017**号】登记的所有权人，所有权性质登记为“集体”，该房产证上未记载共有权人。1995年以前，218号房屋的门牌号为216号。
1998年6月5日，济南市槐荫区段店北路街道办事处闫千户村民委员会作为拆迁单位（甲方），被告颜景华作为被拆迁人（乙方），双方签订《产权调换协议》，约定：“闫千户村民委员会响应市政府号召，实施旧村改造，需拆迁乙方房屋，现双方签订协议如下：一、甲方拆迁乙方坐落在槐荫区闫千户村218号一处房屋，合计建筑面积142.44平方米。二、甲方将乙方固定安置在闫千户小区五区六号楼九单元202室（以下简称202号房屋），建筑面积80.95平方米；五区六号楼九单元401室，建筑面积80.91平方米。三、甲方对房屋共有部位和共有设施按有关规定负责进行维修。四、被拆迁房屋如有使用权纠纷或产权纠纷，由乙方自行解决。五、乙方持有关产权来源资料，按照房产登记的有关规定，申请办理房产登记领取房屋所有权证手续，并按规定交纳有关税费。”该协议还约定了其他事项。
2000年8月1日，原告王夏与被告颜景华口头约定，被告颜景华将向其安置的202号房屋以95000元的价格卖予原告王夏，原告王夏于当日向被告颜景华支付了购房款95000元。双方未约定房屋的过户时间。双方还于当日向济南市槐荫区闫千户小区管理委员会（以下简称闫千户管委会）提交《变更申请》一份，该申请载明：“原村委拆迁安置房一套（二室一厅），五区六号楼九单元二〇二室，户主颜景华（产权），因家庭情况现将产权转让给王夏，永远居住，如今后发生住房争议和民事纠纷，与小区管委会无关，由我颜景华和王夏负一切责任，特此申请变更，批准为盼！申请人：颜景华，变更人：王夏。2000年8月1日。”提交上述申请后，王夏于当日向闫千户管委会缴纳5000元，闫千户管委会出具《收款收据》，载明交款单位为“5-6-9-202王夏”，交款事由为“过户费”，金额为人民币（大写）“伍仟元正”。原告王夏还向本院说明其向被告颜景华支付购房款时第三人于长俊在场；其于2001年入住202号房屋。2003年3月17日，原告王夏之夫荆长良落户于202号房屋，2004年1月5日，原告王夏落户于此。
2004年7月1日，202号房屋所占土地被批准为国有划拨土地。2005年8月24日，202号房屋登记于被告颜景华名下，房产证号为济房权槐字第0781**号，共有情况登记为“无”；权属取得方式登记为“产权调换”。被告颜景华向本院说明其办理完房产证后即告知了原告王夏。原告王夏则主张其未收到过被告颜景华的通知，其2012年底才获知202号房屋已经登记于被告颜景华名下。
另，被告颜景华与第三人于长俊于1982年10月8日登记结婚。第三人于长俊向本院说明，与202号房屋进行产权调换的原济南市房屋为其婚后与被告颜景华共同建设，故202号房屋为双方的夫妻共同财产，其对被告颜景华出售房屋的行为不知情，其也不同意将202号房屋过户给原告王夏。经本院向第三人于长俊释明，其作为有独立请求权的第三人可以提出独立请求，但第三人于长俊于本院限定期限内，未向本院明确其独立请求。
以上事实有原告王夏提供的《收到条》、《变更申请》、《户口簿》《收款收据》、《房屋权属状况信息》，被告颜景华提交的房产档案查询材料，第三人于长俊提供《户口簿》、《结婚证》及本院调取的《土地登记审批表》等证据及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，民事法律行为可以采用书面的形式，也可以采用口头形式。民事法律行为从其成立时具有法律约束力，行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除。2000年8月1日，原告王夏与被告颜景华就买卖202号房屋的事宜口头上达成了合意，形成了事实上的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当依据约定履行各自义务。具体而言，原告王夏应当履行给付购房款等义务，被告颜景华应当履行交付房屋、协助办理房屋过户手续等义务。现王夏已向被告颜景华支付了所有购房款，履行了自己作为买房人的核心义务，被告颜景华亦向原告王夏交付了房屋，但其还另负有协助原告王夏办理202号房屋过户手续的义务。虽然原、被告双方未约定具体的过户时间，但《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第（二）项规定，合同中履行期限不明确，无法通过合同其他条款进行确定，当事人又不能协商达成新的协议的，债权人可以随时要求债务人履行义务，但应给对方必要准备时间。现被告颜景华直接拒绝为原告王夏办理过户手续，双方自然无法就履行期限再行协商，故在原告王夏已经支付了所有购房款的情况下，其有权随时要求被告颜景华协助其办理202号房屋的产权过户手续。但前提条件是被告颜景华先进行202号房屋的产权登记、取得该房屋的《房屋所有权证》。2005年被告颜景华已将202号房屋的所有权登记于其名下，其也具备了向原告王夏履行产权过户义务的条件。故原告王夏要求被告颜景华协助其办理房产过户手续的诉讼请求本院予以支持。
被告颜景华辩称其2005年办理房产证后即告知了原告王夏，因此原告王夏要求办理房产过户手续的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，办理房产过户手续系涉案房产物权变更的必经程序，该所有权变更登记的请求权具有物权请求权的属性，不应适用诉讼时效的规定，被告颜景华的该答辩意见本院不予采纳。
关于被告颜景华提出的其误认为202号房屋为小产权房，无法办理房产证，故卖房价格过低，原告王夏不能善意取得该房屋的答辩意见。本院认为，被告颜景华与济南市槐荫区段店北路街道办事处闫千户村民委员会签订的《产权调换协议》上明确约定，被告颜景华可以持相关材料办理202号房屋的房屋产权登记，其提出的其不知该房屋可以办理房产证的辩称，本院不予采信。即使被告颜景华存在误解，其依法享有因重大误解产生的撤销权，但《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定，撤销权应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。被告颜景华于2005年8月24日取得了202号房屋的房产证，此时其应当知道202号房屋并非小产权房，但直至2013年8月8日原告王夏起诉之日，其并未主张过撤销原合同。而且202号房屋所占土地已于2004年7月1日被批准为国有土地，被告颜景华也已办理了202号房屋的房产证，其已在订立合同后取得了202号房屋完全的处分权，此时更应认定原、被告双方订立的口头房屋买卖合同合法有效。故本院对被告颜景华提出的上述答辩意见，不予采纳。
被告颜景华还辩称，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”202号房屋所占土地为国有划拨土地，该土地上的房屋转让时应当履行审批手续，否则应当认定原、被告双方订立的房屋买卖合同无效。但最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项的规定‘强制性规定’是指效力性强制规定。”据此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条虽然规定了国有划拨土地转让房地产时应当履行审批手续，但该条款并未明确规定违反该规定的转让行为无效，故该条款仅为管理性强制规定。因此，虽然原、被告双方订立房屋买卖合同未履行土地的审批手续，但并不能因此否定双方订立合同的效力，故本院对被告颜景华的此答辩意见不予采纳。
除上述答辩意见外，被告颜景华和第三人于长俊还提出，因被告颜景华在出售202号房屋时未告知其配偶第三人于长俊，属于未经共同共有权人同意情况下擅自处分共有财产的行为，被告颜景华与原告王夏订立的房屋买卖合同应为无效。因第三人于长俊在本院限期内未提出独立请求，本院仅对其提出的意见作为查明案件事实的依据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产无权的证明。”当事人基于具有公示效力的房产证作出的意思表示，应当得到保护。202号房屋系由登记为被告颜景华所有的218号房屋进行产权调换所得，原、被告双方订立合同时218号房屋的房产证上并未记载该房屋存在共有人，当时被告颜景华同济南市槐荫区段店北路街道办事处闫千户村民委员会签订的《产权调换协议》也仅记载了所有权人为被告颜景华，虽然第三人于长俊主张218号房屋系其与被告颜景华婚后共同建设的，系夫妻共同财产，但并无证据显示原告王夏在购买该处房屋时，被告颜景华已将此事实向原告王夏进行过告知。也就是说，没有证据证明原告王夏在购买该处房屋时已经知晓该处房屋还存在其他权利人。故本院认定原告王夏在订立合同时尽到了合理的审查义务，其购买涉案房屋时系基于善意。2005年以后，202号房屋登记的所有人也仅为被告颜景华，未记载第三人于长俊为共有人。且原、被告双方签订合同至今已近14年，原告王夏入住该房屋并落户于此也已十年以上，第三人于长俊作出的其一直不知晓被告颜景华已将202号房屋出卖予原告王夏的说明不合常理，无法令本院采信。即使第三人于长俊为202号房屋的共有权人，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本院对被告颜景华及第三人于长俊提出的原、被告双方订立合同时未经共有权人同意应认定房屋买卖合同无效的意见也不予采纳。
原告王夏除要求被告颜景华协助其办理房产过户手续外，还要求被告颜景华向其支付过户费用10000元。本院认为，对于202号房屋的过户费用的承担问题，原、被告双方在订立房屋买卖合同时并未进行约定，原、被告双方应当依据法律法规等规范性文件的具体规定，承担各自应当承担的税费。原告王夏此项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第八十八条第二款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十四条第一款第（一）项、第五十五条第（一）项，第六十条第一款，第六十一条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告颜景华于本判决生效之日起十日内协助原告王夏办理坐落于济南市房屋（房产证号：济房权槐字第0781**号）的所有权过户手续；过户期间产生的费用按相应规定由原告王夏与被告颜景华各自负担。
二、驳回原告王夏要求被告颜景华支付过户费10000元的诉讼请求。
案件受理费8836元，由原告王夏负担836元，由被告颜景华负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 高金辉
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 官 静