福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第5976号
原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东中路26号（东嘉花园）小区一楼101-112号店面、二楼204-209号房，组织机构代码70530359-7。
代表人张灵圣，行长。
委托代理人卓巧圆、蔡娟玉，系该行员工。
被告占德建，男，1983年9月24日出生，汉族，户籍地址福建省福安市，现住福建省宁德市。
被告福建省天安房地产有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区东湖路五里亭“天安世家”七层，组织机构代码71733341-9。
法定代表人缪希富，董事长。
委托代理人孙则功，系该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称建行东侨支行）与被告占德建、福建省天安房地产有限公司（以下简称天安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由代理审判员雷丽娇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行东侨支行的委托代理人卓巧圆到庭参加诉讼，被告占德建、天安公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行东侨支行诉称：中国建设银行股份有限公司宁德分行（以下简称建行宁德分行）和被告占德建、天安公司于2009年3月9日签订了编号为2009年建宁东个个房借字17号的《个人住房借款合同》，内载：由建行宁德分行放贷给被告人民币26.1万元，用于购房，贷款期限20年，即从2009年3月27日至2029年3月27日止。被告以坐落于宁德市金兰路8号（金域兰湾A区）14幢6层609号的房地产作为抵押，并依法办理了抵押登记。同时，借款合同中约定：贷款发放后，建行宁德分行将其在借款合同项下的权利义务全部转让给原告。被告在取得该笔贷款后，未按借款合同规定的时间和数额还款。截止2015年9月1日，被告拖欠原告贷款本金3436.15元、利息3549.85元。合同第三十六条第（一）款约定：被告天安公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误，收执之日止。综上所述，原告认为，被告占德建、天安公司不履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。为此，原告诉请法院依法判令：1.立即终止《个人住房借款合同》，被告占德建、天安公司立即偿还原告贷款本金208978.87元、利息3549.85元，共计212528.72元（暂算至2015年9月1日止，之后的利息继续计算至实际还款之日止）；2.抵押合法有效，原告对抵押物拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。
被告占德建未作答辩。
被告天安公司辩称：原告要求被告天安公司承担保证责任没有法律依据。根据《个人住房借款合同》第36条的规定，被告天安公司是作为保证人，因主债务人以自己的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，依据《物权法》第一百七十六条的规定，在原告未就抵押物实现债权之前，被告天安公司不承担保证责任。
经审理查明：
1.2009年3月9日，建行宁德分行与被告占德建、天安公司签订了合同号为2009年建宁东个个房借字17号的《个人住房借款合同》，合同约定：被告占德建向建行宁德分行借款人民币26.1万元，用于购房，借款期限为240个月，即从2009年3月27日至2029年3月27日止，借款利率在基准利率水平上下调15%，在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%；按月还款，还款方式为等额本息还款法；若被告占德建不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，建行宁德分行有权宣布借款立即到期，要求被告占德建立即清偿借款本息及相关费用，对于被告占德建未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被建行宁德分行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，有权解除与被告占德建的借贷关系，并有权行使担保权利。同时，合同约定：合同项下贷款发放后，建行宁德分行将其在合同项下的所有权利义务一并转给原告。
2.被告占德建以其所有的坐落于宁德市金兰路8号（金域兰湾A区）14幢6层609号的房地产为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向建行宁德分行支付的其他款项、建行宁德分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），并于2009年3月25日办理了预购商品房抵押权预告登记。
3.被告天安公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行宁德分行核对无误、收执之日止，保证范围包括：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向建行宁德分行支付的其他款项、建行宁德分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），同时合同约定：无论建行宁德分行对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述担保是否为被告占德建自己所提供，被告天安公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行宁德分行均可直接要求被告天安公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。
4.2009年3月27日，建行宁德分行向被告占德建发放贷款26.1万元。被告占德建借款后，未按合同约定按时足额偿还借款本息，截至2015年9月1日，被告占德建尚欠原告借款本金208978.87元、利息3476.65元、罚息73.2元。
5.原告起诉之后，被告占德建偿还借款10453.85元，其中本金5176.76元、利息5144.28元、罚息132.81元，截至2015年11月11日，被告占德建尚欠原告借款本金203802.11元、利息414.31元。
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述和原告提供的原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明、被告身份证、个人住房借款合同、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记证、贷款账户基本信息、个人贷款对账单为证，足以认定。被告占德建经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告出示的证据经被告天安公司质证无异议，且上述证据来源、形式合法，内容真实可信，与本案具有关联性，本院予以采信。
综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。建行宁德分行与被告占德建、天安公司签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定建行宁德分行发放贷款后将其在合同项下的所有权利义务一并转给原告，原告由此承受建行宁德分行在上述合同项下的所有权利义务，为本案适格主体。建行宁德分行发放贷款后，被告占德建未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。原告根据合同约定要求立即终止《个人住房借款合同》，并宣布借款立即到期，要求被告占德建立即偿还剩余的借款本金及相应利息、罚息，于法有据，予以支持。被告占德建以其所有的坐落于宁德市金兰路8号（金域兰湾A区）14幢6层609号的房地产为上述债务提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押合法有效，原告对该抵押物享有优先受偿权。被告天安公司为上述债务提供阶段性连带责任保证，因本案抵押物他项权利证书尚未交由原告核对无误、收执，故其保证期间尚未届满。被告天安公司辩称其保证责任应在原告就抵押物实现债权之后承担，鉴于其与建行宁德分行签订的《个人住房借款合同》中已明确约定“无论建行宁德分行对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述担保是否为被告占德建自己所提供，被告天安公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行宁德分行均可直接要求被告天安公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”，故其辩称理由不充分，本院不予支持。被告天安公司应按照合同约定对被告占德建的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告占德建追偿。被告占德建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十一条、第八十八条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、终止中国建设银行股份有限公司宁德分行与被告占德建、福建省天安房地产有限公司于2009年3月9日签订的2009年建宁东个个房借字17号《个人住房借款合同》；
二、被告占德建应于本判决生效之日偿还原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行借款本金人民币203802.11元及相应利息、罚息（截至2015年11月11日的利息、罚息合计为人民币414.31元，之后至借款付清之日止的利息、罚息仍按合同约定计算）；
三、若被告占德建未按期履行上述第二项判决义务，原告中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行有权以被告占德建所有的坐落于宁德市金兰路8号（金域兰湾A区）14幢6层609号房地产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
四、被告福建省天安房地产有限公司对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告占德建追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4490元，减半收取2245元，诉讼保全费1582元，合计3827元，由被告占德建、福建省天安房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 雷丽娇
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 林桂星
附注：
一、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、本判决引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。