海口海事法院
执 行 裁 定 书
（2017）琼72执异2号
案外人：施冬生，男，1963年11月21日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
案外人：杨利民，男，1968年12月6日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。
案外人：奚宝顺，男，1962年11月9日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
案外人：解礼华，男，1962年3月20日出生，住浙江省台州市黄岩区。
四案外人共同委托诉讼代理人：张伟，男，住海南省琼海市，由浙江省台州市椒江区葭沚街道水门村民委员会推荐。
申请执行人：ＸＸ，男，1967年6月5日出生，住黑龙江省哈尔滨市松北区。
被执行人：三亚碧城房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市新风路创业大厦A幢2楼。
法定代表人：林宪治，董事长。
在本院执行申请执行人ＸＸ与被执行人三亚碧城房地产开发有限公司（以下简称三亚碧城公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人于2017年1月9日对执行三亚黎客国际酒店负一楼地下XX号车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人施冬生、杨利民、奚宝顺、解礼华称，其四人购买的三亚黎客国际酒店负一楼地下XX号车位被海口海事法院查封无法办理产权证，只因ＸＸ诉三亚碧城公司合同纠纷一案。XX号车位属于案外人共有资产，该车位不知因何在三亚碧城公司的执行过程中被列为被执行人的财产，（2016）琼72执恢118号执行裁定书错误，严重损害了案外人的合法权益。案外人不是执行案件的当事人及义务人、三亚黎客国际酒店负一楼地下XX号车位不能成为本案的被执行物。本案原告是ＸＸ，被告是三亚碧城公司，两者之前签订的合同与案外人无涉。案外人于2010年1月7日支付车位全款至三亚碧城公司并签订认购书买卖手续是完善的，涉案车位属于案外人的共有资产，一直由案外人使用及收益，案外人无履行（2016）琼72执恢118号执行裁定书的义务。另外，三亚碧城公司于2014年6月27日就已在三亚市商品房网上签约管理系统进行网签，故三亚黎客国际酒店负一楼地下XX号车位属案外人共有资产，不能作为本案执行标的物。综上，位于三亚黎客国际酒店负一楼地下XX号车位是案外人的共有资产，原告无权申请查封，海口海事法院的执行行为是错误的，案外人更无协助履行的义务和必要，请求停止查封三亚黎客国际酒店负一楼地下XX号的车位，并解除对以上车位的查封（扣押、冻结）。
申请执行人ＸＸ、被执行人三亚碧城公司均未发表任何意见。
案外人为支持其主张，提供了如下证据：
1.碧城•黎客国际酒店审核单；2.三亚碧城房地产开发有限公司《认购书》；3.两份收款收据及中国银行支付凭证；4.三亚黎客美商酒店管理有限公司出具的两份《承诺书》及《酒店承诺2015年9月30日前打款业主名单》；5.物业委托经营管理合同；6.商品房买卖合同；7.三亚黎客国际酒店会员部出具的《证明》。
本院在审查过程中自（2016）琼72执恢118号案卷中调取了如下证据：1.（2016）琼72执恢118号执行裁定书；2.海南仲裁委员会（2014）海仲（分）字第107号裁决书；3.三亚市房产信息中心预售备案登记查询单。
本院查明：申请执行人ＸＸ与被执行人三亚碧城公司商品房买卖合同纠纷一案，海南仲裁委员会（2014）海仲（分）字第107号裁决书已发生法律效力。该裁决书裁决：1.三亚碧城公司自本裁决生效之日起三日内向ＸＸ支付逾期办证违约金（计算方法：以人民币153万元为基数，自2012年6月14日起，按每日万分之一的标准，计算至房管部门颁发产权证书之日止）；2.本案仲裁费用8190元，由ＸＸ承担2047.5元，三亚碧城公司承担6142.5元。因被执行人三亚碧城公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2015年2月3日立案执行。在该案执行过程中，本院查封了被执行人名下位于三亚市河西区三亚河西路的国有土地使用权，因当时无法进行处置，故申请执行人向本院申请终结该案的本次执行程序。2015年9月14日，本院作出（2015）琼海法执118号执行裁定书，终结了该案的本次执行程序。2016年8月10日，申请执行人以其发现登记于被执行人名下的位于三亚市河西区三亚河西路创业二期碧城大厦主楼4B、4C、夹层C号建筑面积1187.11平方米的房屋财产线索为由，向本院申请恢复执行该案。本院于2016年8月10日立案执行，案号为（2016）琼72执恢118号。2016年8月11日，本院作出（2016）琼72执恢118号执行裁定，查封了被执行人三亚碧城公司名下位于三亚市河西路创业二期碧城大厦2B号房屋及-1A51号、-1A52号、-1A53号、XX号、-1A89号房屋及相应土地使用权。
另查明，2010年1月7日，案外人施冬生、杨利民、奚宝顺、解礼华与被执行人三亚碧城公司签订《认购书》，约定四案外人向三亚碧城公司认购位于三亚市河西路（黎客风华）XX号车位，总售价为128000元，付款方式为一次性付款，即四案外人须于签署本认购书时付清，并约定“暂收5%税金，即6400元（多退少补）”。同日，四案外人向三亚碧城公司支付上述车位的购买价款128000元及其办证税费6400元。该《认购书》还约定：四案外人须于付款方式规定的期限内或三亚碧城公司通知要求的期限内携带此认购书、定金收据、身份证等到三亚碧城公司指定的地点缴付楼款并签署正式的《商品房买卖合同》；签订《商品房买卖合同》后，此《认购书》为《商品房买卖合同》所代替，与《商品房买卖合同》有不同约定的，以《商品房买卖合同》为准；该认购书一式叁份，自双方签字（或盖章）之日生效。2016年11月23日，四案外人与三亚碧城公司就涉案车位补充签订《商品房买卖合同》，约定：三亚碧城公司应在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明的条件，并符合本合同约定的商品房交付四案外人使用；三亚碧城公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由三亚碧城公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。经查，XX号车位房号已于2016年8月12日前进行了网签但尚未办理预售备案登记。案外人现已实际占有该车位，但三亚碧城公司至今未依约为其办理房屋产权证书。
本院认为，本案争议焦点为案外人施冬生、杨利民、奚宝顺、解礼华对涉案车位的所有权是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人于本院查封涉案房产前已基于合法有效的书面买卖合同支付了全部价款并合法占有该不动产，虽未办理过户登记手续，但对此没有过错，故其权利能够排除执行，案外人所提异议具有事实与法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对被执行人三亚碧城房地产开发有限公司名下位于三亚市河西区三亚河西路创业二期碧城大厦地下室XX号房屋及相应土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王 媛
审判员 吴清武
审判员 林 江
二〇一七年一月二十日
书记员 王文睿
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案件唯一码
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件
若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
的解释》
第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
。