福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第2841号
原告（反诉被告）陈强，男，1975年9月14日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
委托代理人张峰，福建欧顿律师事务所律师。
被告（反诉原告）李平江，男，1953年5月23日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
委托代理人刘新策，福建正廉律师事务所律师。
委托代理人沈红，福建正廉律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈强与被告（反诉原告）李平江租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，被告李平江于2015年5月7日向本院提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序于2015年6月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法变更程序为普通程序，由代理审判员杨启荣担任审判长，与人民陪审员陈大顺、王水源组成合议庭于2015年9月30日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告陈强及其委托代理人张峰与被告李平江及其委托代理人刘新策到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告陈强的委托代理人张峰与被告李平江的委托代理人刘新策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈强诉称，2008年12月19日，原、被告双方订立《租赁合同》。合同约定：由原告租赁被告位于东肖镇溪连村石公新村42号的自建房一楼三间店面、二楼、三楼及店铺前空地用于经营饭店，租赁期限从2008年12月20日至2018年12月19日，并约定了租金、费用的支付方式、双方权利义务、违约责任等内容。合同签订后，原告及家人就开始在租赁房屋内经营饭店，店铺登记名称为“龙岩市新罗区龙之泉大饭店”，招牌为“龙泉大饭店”、“龙泉河鱼馆”等。合同履行初期，双方合作愉快，并无纠纷。2012年9月起，因被告李平江与其弟弟李某存在经济纠纷，在被告兄弟间协商未果的情况下，李某多次到原告经营的饭店找被告闹事，严重影响了原告饭店的经营。被告及其弟弟的纠纷严重败坏原告店铺的声誉，致使原告声誉遭受不可逆转的破坏，导致了原告合同目的不能实现，原告于2015年3月23日以律师函的形式通知被告解除合同，被告于2015年3月25日收到该律师函，双方之前合同的解除已经成就。另根据约定，被告应当返还原告押金50000元及赔偿原告损失32万元。据此，原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告2008年12月19日签订的《租赁合同》已经于2015年3月25日解除。2.依法判令被告返还原告押金50000元并赔偿原告经济损失32万元。
被告（反诉原告）李平江辩称，1.被告弟弟并未在原告经营的饭店门口闹事。2.被告弟弟与被告间的纠纷并未影响到原告对饭店的经营。3.原告经营的饭店生意变差是由于原告与其合伙人间产生了分裂所致。
被告（反诉原告）李平江反诉称，2008年12月19日被告与原告签订《租赁合同》。合同约定原告租赁被告位于东肖镇溪连村石公新村42号的自建房一楼三间店面、二楼、三楼及店铺前空地用于经营饭店。合同还约定了租金、押金、费用的支付方式、双方权利义务、违约责任等内容。2015年3月23日原告未经被告同意，单方面向被告出具律师函，言明要解除《租赁合同》，但律师函发给被告后，原告并未将租赁物移交给被告。另原告未经被告同意，将租赁物转租给他人，根据《租赁合同》第四项约定，原告已构成违约，被告有权收回租赁物。被告认为，原告单方面将租赁物转租给他人和单方面通知解除《租赁合同》的行为均已构成违约，被告有权没收原告的押金，收回租赁物。根据《租赁合同》第五条的规定原告应给付被告违约金50000元；同时因原告未将租赁物移交归还被告，在原告将租赁物归还给被告之前，原告理应按每月22000元向被告缴交逾期腾房占用费及按日1%计算的逾期付款违约金。综上，为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1.解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2008年12月19日签订的《租赁合同》及《店铺租赁合同》的补充协议。2.原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金50000元。3.原告（反诉被告）按每月22000元向被告（反诉原告）缴交自2015年3月20日起至实际将租赁物归还给被告（反诉原告）时止的逾期腾房占用费，并给付自2015年3月20日起至实际将租赁物移交归还给被告（反诉原告）时止的逾期付款违约金，违约金以原告（反诉被告）尚欠的逾期腾房占用费按日1%计算。
原告（反诉被告）陈强辩称，1.原告行使的是法定解除权，并不存在违约行为，无需承担违约责任。2.原告于2015年3月23日向被告发出解除合同的律师函，被告也于2015年3月25日收到该律师函。原告于2015年3月25日前将店铺交付给了被告，特别是在法院组织调解时，原告有将钥匙再次当面拿给被告，但被告拒绝受领，因此被告要求支付占用费，并按日1%计算违约金的诉请不应得到法院的支持。
本案在审理过程中，原告（反诉被告）陈强向本院提交如下证据：
一、租赁合同一份，以此证明原、被告存在租赁合同关系。
二、营业执照一份，以此证明租赁物的用途是经营饭店。
三、收条7张，以此证明从2014年8月25日至2015年3月20日原告每月向被告支付租金的事实。
四、东肖派出所出具的情况说明一份，以此证明被告与其弟弟的纠纷严重影响原告饭店的经营的事实。
五、照片两张，以此证明被告的弟弟因与被告的纠纷，欲跳楼从而严重影响了原告饭店经营的事实。
六、律师函、快递单一份，以此证明原告于2015年3月23日向被告发出解除合同的律师函，且被告于2015年3月24日收到该律师函的事实。
七、完税凭证21张，以此证明原告受到被告与其弟弟经济纠纷所采取的行为的影响，导致原告产生320000元经营损失的事实。
被告（反诉原告）李平江向本院提供如下证据：
一、租赁合同及补充协议各一份，以此证明2008年12月19日被告与原告签订房屋租赁合同及合同的主要内容。
二、人民调解协议书一份，以此证明被告与其弟弟的纠纷，经过司法调解于2015年3月30日得以解决。
本院经审查认为，原告（反诉被告）陈强提供的租赁合同、营业执照、收条、律师函、快递单来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。原告陈强提供的照片与东肖派出所出具的情况说明可以证实被告弟弟李某因与被告存在纠纷，从而多次在原告经营的饭店周围滋事的事实，故对其证明效力予以确认。原告陈强提供的完税凭证虽来源合法，内容真实，但不能证明其损失与被告存在因果关系，同时也不能证明其损失达320000元。因此，该证据与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。被告（反诉原告）李平江提供的租赁合同及补充协议来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。被告李平江提供的人民调解协议书与本案不具有关联性，故不作为本案证据使用。
经审理查明：2008年12月19日，原、被告双方订立房屋租赁合同及补充协议。合同约定：原告因经营饭店需要，租赁被告位于东肖镇溪连村石公新村42号的自建房一楼三间店面、二楼、三楼及店铺前空地，租赁期限从2008年12月20日至2018年12月19日；同时约定了押金为50000元，自2014年8月起每月租金为22000元；原告逾期支付应付款项的，属违约，每逾期一天应按原告所欠款项的1%计算违约金；同时双方还约定原告未经被告同意不得将店铺转租他人，否则按违约处理，被告有权收回店铺；若一方违约，违约方应赔偿对方人民币50000元并承担相应法律责任等内容。合同签订后，原告支付50000元押金后便和家人开始在租赁房屋内经营饭店。原告按约支付租金至2015年3月20日。2013年6月至2015年3月，被告弟弟李某因与被告存在经济纠纷，从而多次在原告经营的饭店周围滋事。原告认为，被告在合同履行过程中虽无违约行为，但被告弟弟李某的滋事行为严重影响其饭店经营，导致合同目的不能实现，其有权行使法定解除权，故原告于2015年3月23日以律师函的形式通知被告解除合同，被告于2015年3月25日收到律师函；后原告于2015年3月31日诉至本院，请求判如所请。被告在本诉应诉后于2015年5月7日以原告单方解除合同且存在私自转租等违约行为为由，提起反诉，请求判如所请。原告于2015年5月7日收到被告提交的反诉材料。
另查明，诉讼中，被告李平江于2015年7月20日将租赁物另行租给他人。
本院认为，原告（反诉被告）陈强与被告（反诉原告）李平江签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应恪尽遵守。原告租赁被告的房屋、店面、空地，其目的为经营饭店盈利。决定原告能否盈利的因素除了自身经营外，还受市场经济规律的影响。现原告认可被告无违约行为，却以案外人的滋事行为导致其饭店遭受损失，致使原告合同目的不能实现为法定事由而解除合同并要求赔偿损失，无法律依据，本院不予支持。原、被告在合同中明确约定，原告逾期付款超过十五天，被告有权收回房屋。现原告支付租金至2015年3月20日后便拒绝支付租金，故被告反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议属行使合同约定解除权，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人一方约定的解除合同的条件成就时，解除权人解除合同的通知到达对方时合同解除，故本案合同解除时间应以原告收到被告提交的反诉材料时为准，即原、被告双方于2008年12月19日签订的《租赁合同》及《店铺租赁合同》的补充协议于2015年5月7日解除。原、被告签订租赁合同后，原告与家人共同将租赁物用于经营饭店，系其行使自主经营权的体现，且被告无证据证明原告的经营行为属转租行为，故被告主张原告存在私自转租违约的行为无事实依据，本院不予认可。原告因租赁合同取得租赁物使用的权利，同时应履行缴纳租金的义务。故原告应从停止支付租金之日起至合同解除之日止按合同约定的租金支付标准支付租金。原、被告双方所签合同于2015年5月7日解除后，原告继续占有租赁物于法无据，应按原租金标准支付至本判决确定履行之日止的占用费。现被告承认于2015年7月20日将租赁物另行租给他人，属于对不利于己事实的自认，本院对该事实予以认可。原告主张其有向被告交还租赁物而被告拒绝受领，但原告未举证予以证实，本院不予认可。因此，原告应从2015年5月7日起至2015年7月20日止按每月22000元支付被告租赁物占用费。原、被告在合同中约定如一方违约，违约方应支付守约方50000元违约金，现原告在合同到期之前，单方面解除合同的行为显属违约，侵害了被告的合法权益，故被告要求原告按约支付50000元违约金于法有据，本院予以支持。关于被告主张原告按日支付所欠款项1%的违约金的问题，由于原、被告双方对违约行为约定了50000元违约金，该违约金包含了前述按日支付所欠款项1%的违约金。现被告要求原告支付50000元违约金后再行主张迟延付款的违约金，属重复主张，本院不予支持。关于原告缴纳的50000元押金能否退还的问题，本院认为，原、被告在合同中明确约定该押金的性质为店铺设施完整性保证金，现原、被告所签合同已解除，在被告不能证明原告有损坏店铺设施的情况下，该违约金应予退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈强与被告（反诉原告）李平江于2008年12月19日签订的《租赁合同》及《店铺租赁合同补充协议》于2015年5月7日解除。
二、原告（反诉被告）陈强应于本判决生效之日起十日内按每月22000元支付被告（反诉原告）李平江从2015年3月21日起至2015年5月7日止的租金。
三、原告（反诉被告）陈强应于本判决生效之日起十日内按每月22000元支付被告（反诉原告）李平江从2015年5月8日起至2015年7月20日止的租赁物占用费。
四、被告（反诉原告）李平江应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈强押金50000元。
五、驳回原告（反诉被告）陈强其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）李平江其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6850元，由原告陈强负担5925元，由被告李平江负担925元；反诉案件受理费1000元，由原告陈强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 杨 启 荣
人民陪审员 王 水 源
人民陪审员 陈 大 顺
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 肖付萍（代）
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费帐户（开户行：龙岩农商银行登高支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：9090212020010000030565）
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