江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0682民初2248号
原告：倪豪君，男，1994年4月20日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：黄施继、黄海，江苏江海明珠律师事务所律师。特别授权。
被告：如皋市万都置业有限公司，住所地:如皋市如城街道中山路655号。
法定代表人：聂德美。
委托诉讼代理人：李晓霞，江苏厚高律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：周伟伟，公司职员。特别授权。
原告倪豪君与被告如皋市万都置业有限公司（以下简称万都公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法先由审判员宗卫明独任审判，后转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪豪君及其特别授权委托诉讼代理人黄施继、黄海，被告万都公司的特别授权委托诉讼代理人李晓霞、周伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，向原告交付符合购房合同约定的位于如皋市（具体详见附件一清单）；二、判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，就原告购买的位于如皋市商品房提供办理不动产登记所需的手续资料，并办理不动产权属证书(包括房屋权证及土地使用权证，具体详见附件二清单)；三、判令被告按照购房合同约定承担逾期交房的违约金，按房屋合同价万分之五每天计算，从2016年7月1日起计算至实际交房之日止。（暂计算至2018年01月08日，违约金合计12342234.2元，具体详见附件三清单）；四、判令被告承担已交房部分逾期办理产权证的违约金，按房屋合同价万分之一每天计算，从实际交房次日起计算至实际办理产权证日止。（暂计算至2018年01月08日，违约金合计408779.76元，具体详见附件三清单）；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月3日，被告与温州联宇建设工程有限公司、倪金如达成三方协议，签订书面协议书，约定倪金如将被告欠付的“如皋万都广场”工程进度款中的5000万元用于购买被告开发的房产，同时倪金如有权指定第三方按约与被告签署正式的商品房买卖合同。2015年9月6日，根据协议约定，原告与被告签订了商品房购房合同共计88份，由原告购买被告开发的位于如皋市如城街道福星新村万都广场Z1幢21套商铺、B4幢2楼商品房29套、B4幢3楼19套、B4幢4楼19套，合同约定Z1幢商铺单价8000元每平方，B4幢商品房单价4000元每平方(购房合同及附件等88份，详见光盘1），同时约定交付时间为2016年6月30日及逾期交房、逾期办理房产权属证书的违约责任等。后被告于2015年9月9日向原告开具了所有商品房的销售不动产统一发票(详见光盘1)，并将上述88份购买商品房合同均办理了网签备案登记。2015年9月30日被告与温州联宇建设工程有限公司、倪金如又签订了补充协议一份，确认倪金如指定的第三方即原告倪豪君与被告已就“万都广场”项目商品房签订购房协议，购房超出5000万元部分的房款及相应管理费、税款待工程竣工结算后在倪金如应得的工程尾款中扣除。
2016年6月30日交房日期到期后，被告未能按约交房。被告房屋特别是B4幢至今未完成公共部分及房屋内部的装修，所有房屋的外墙、内墙粉刷、地面铺设、卫生间装修、门窗安装等均未达到购房合同约定装修标准，至今不符合购房合同约定的交房条件。
2017年3月28日，原告因急需B4幢2楼开设健身房，经催促后被告同意办理了B4幢二层29套商品房的交房手续，双方在房屋不符合购房合同相关装修约定的情况下办理了房屋交房手续。后2017年5月26日，被告办理了Z1幢122、123室商品房的交房手续。另2017年7月11日，鉴于原告多次催促，被告同意原告使用Z1幢103、105、106、107室四套房屋，收取了相关物业费用、维修基金等，但未向原告交付上述四套房屋的交房结算单等交房手续。其后虽经原告多次催促交房，被告以种种理由推脱，未再向原告交付任何商品房。
截止起诉之日，被告仍有57套购房合同项下商品房未按约向原告交付，且原告所购商品房至今仍存在不符合合同约定交房标准的问题。同时原告购买的所有88套商品房，被告均未为原告办理房屋权属证书。被告的行为已严重违反双方合同约定，构成违约，且侵犯了原告的合法权益，已造成原告方重大损失。现依据《民事诉讼法》之规定，起诉至贵院，恳请法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称：一、2015年2月被告和原温州联宇建设工程有限公司、倪金如（即原告父亲）曾经签订三方协议，后来原被告双方签订商品房买卖合同，2015年9月30日我方和原温州联宇建设工程有限公司以及原告的父亲签订了补充协议，均系客观事实。但是原被告双方签订的商品房买卖合同共计88份，合同的总房款均没有支付，或者说支付的购房款处于一个不确定的状态，未能全额支付完毕。结合2015年9月30日的补充协议第二条的约定，能够看出案涉争议的商品房其购房款是通过原告的父亲所承建工程的工程款予以抵扣。而结合目前的实际状况，原告的父亲所建工程，其工程款的总价经过审计，初步确定原告的父亲已经超额支付工程款约1500万元。由此能够看出案涉买卖合同的购房款没有全额支付，而且已经支付的金额处于一个不确定的状态，必须待审计结果完成后确定工程总价款之后，才能最终确定案涉购房款支付的准确金额。所以我方认为目前原告方主张的房屋的总价款并未全额支付完毕，且处于不确定的状态。建议本案中止审理，待工程总价款确定后恢复审理或者驳回原告的诉讼请求。二、原告方起诉认为案涉房屋基于被告方的原因未交付且未办理相关证件。对此，我方认为虽然目前的状况显示案涉购房款已支付的总金额不能确定，但是在此前被告方还是根据其和原温州联宇建设工程有限公司以及原告的父亲倪金如的协议在履行，并且也通知原告方进行交付。同时案涉房屋所涉工程也具备了办证条件，仅是原告方自身原因导致未能办理。并不存在我方违约的问题。同时我方认为虽然目前已经初步确定原告的父亲已经超额支付工程款，我方对三方协议及补充协议以及与原告的商品房买卖合同的积极履行，并不代表最终我方就一定需要全部交付案涉房屋。我方仍然坚持认为需待查清案涉房屋有无全额支付购房款，再行确定最终的交付情况。目前原被告双方的商品房买卖合同基于原告的父亲的相关行为，导致无法继续履行或者是说应当中止履行。三、对于原告的父亲超额支付的工程款，待相关事实确定之后，我方再行主张权利。根据审计的价格，能够证实原告的父亲已经超额支付了工程款。因为原告实际上并没有支付任何的购房款，均是以工程款来予以冲抵，因为88套的购房款是相互关联，导致出现了购房款支付的总金额无法最终确定，所以目前无法继续履行。原来我方也并没有考虑到会发生过付的问题。
综上，我方认为在履行与原告的合同上，我方不存在违约行为。基于与本案事实相关的房屋所涉工程的工程款未能最终确定，导致无法确定本案所涉的房屋价款是否全部支付完毕，所以应当对本案中止审理或者先行驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定如下事实：2015年2月3日，万都公司作为甲方，温州联宇建设工程有限公司作为乙方一，倪金如（系原告倪豪君之父）作为乙方二，签订《协议书》一份，约定：甲方与乙方温州联宇建设工程有限公司曾签订了建设工程施工合同，两乙方于2012年12月10日签订《土建工程分包协议书》（以下简称“《分包协议书》”)，及《土建工程分包补充协议书》，现达成以下一致意见：一、双方暂定“如皋万都广场”关于乙方承包的土建部分工程款总额为2.7亿元（具体金额以《分包协议书》中约定的工程款结算方式结算为准）。截止本协议签订之日止，乙方己收到甲方1.72亿元的土建部分的工程款，最终该款扣除管理费、税金后己全部付给倪金如。二、甲方须于2015年2月17号前支付1000万元土建工程款给乙方，其余3650万元从2015年2月1日起按月息1.8%计息，利息每月支付，同时，乙方应开具正式的工程发票。三、乙方应当开具金额为2.22亿元（其中5000万元倪金如用于购买甲方房产）的正式的工程发票（相关的税金和管理费等由倪金如承担）。同时，鉴于乙方与甲方签订了《立约协议》约定购买甲方相关商品房（具体见《拟购商品房清单》），倪金如或倪金如指定的第三方应按约与甲方签署正式的商品房买卖合同。如倪金如按上述《立约协议》申购了商品房，则甲方承诺针对工程款总额减去2.32亿元后剩余未付部分工程款，自本协议签订之日起按月利率1.8%每月向乙方支付利息。本协议签订后如甲方另行支付了部分工程款，已支付部分无须计付利息。四、如倪金如未能全部按《立约协议》申购商品房，则甲方无须按本协议第二条第二款要求支付利息给乙方；同时，就到期应付给乙方的工程款，付款时间仍按建设工程施工合同的约定履行。五、乙方应当配合甲方完成相关竣工验收并及时提供相关验收和备案所需资料，否则如逾期一日，乙方应支付壹拾万元违约金给甲方。六、其他约定：2、倪金如完全同意该协议的全部内容，乙方一执行该协议的受益及责任均由倪金如享受和承担。
2015年9月30日，万都公司、温州联宇建设工程有限公司、倪金如三方签订《补充协议》一份，约定：双方就如皋万都广场项目工程进度款支付等事宜，于2015年2月3日签订了《协议书》，现就该协议履行过程中的事宜签订补充协议如下:一、根据《协议书》约定，甲方欠乙方到期工程进度款壹亿元的支付方式为：5000万元甲方支付现金给乙方二，另5000万元乙方二必须用于购买甲方开发的“万都广场”项目商品房。二、乙方二已按《协议书》约定于指定第三方倪豪君向甲方购买了相应数量的商品房（具体详见倪豪君与甲方签订的购房协议，倪豪君购房超出5000万部分的房款及相应管理费、税款待工程竣工结算后在乙方二应得的工程尾款中扣除）。三、应该现金支付的5000万元扣除乙方一应收取的管理费及代扣税款后乙方二应得金额为4650万元（即《协议书》第二条约定款项），其中应于2015年2月17日支付的1000万元，甲方已支付；余款3650万元根据《协议书》第二条约定，自2015年2月1日起按月息1.8%计息，利息每月支付。四、双方商定，甲方应付的3650万元本金自2015年10月起，每月的20日前向乙方二偿还不低于500万元，但全部本金应于2016年1月31日前全部付清。至2015年9月30日止甲方应付到期利息为525.6万元，该款甲方于2015年10月20日前一次性支付给乙方二。自2015年10月1日起的利息，甲方仍按月息1.8%计算，利息每月支付，根据甲方每月还款金额利随本清。五、如甲方不能按本协议约定支付第四条约定的款项，甲方仍按月息1.8%计算，并按照未履约支付的额度按月百分之0.7的标准支付欠付款项的违约金。六、乙方二需于2015年10月9日协助配合甲方进行A1-A7竣工验收，2015年11月9日协助配合甲方进行B1-B4竣工验收和备案所需的资料。七、在甲方付清欠付乙方工程款之前，乙方的施工工期顺延，由此的逾期交房的损失由甲方承担。
2015年9月6日，万都公司作为出卖人，倪豪君作为买受人，签订《商品房买卖合同》88份，分别为：万都广场Z1幢1层21套（101-103、105-113、115-123），B4幢2层29套（201-203、205-213、215-223、225-232），B4幢3层19套（201-303、305-313、315-321），B4幢4层19套（401-403、405-413、415-421）。对每套建筑面积、单价、总价均有明确。付款方式为一次性付款。第八条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还对相关事项进行了约定。合同签订后，已完成网上备案。
附件三：装饰、设备标准1、外墙：高档玻璃幕墙、高档石材、高档真石漆、玻璃窗。2、内墙:品牌乳胶漆。3、顶棚:品牌乳胶漆。4、地面:品牌地砖。5、门窗：固定玻璃、有框钨钢玻璃门或不锈钢玻璃门。6、厨房:7、卫生间：品牌抛光砖或仿古砖，顶棚轻钢龙骨和石骨板。8、阳台:9、电梯：康力或同等品牌。10、其他：吊顶：轻钢龙骨、造型石膏板等精装材料；照明：品牌照明；其他公共部位：1、大厅、门厅：高档石材；2、公共地面：高档石材、品牌抛光砖；3、公共墙面：高档石材；4、栏杆：不锈钢栏杆；5，顶棚：轻钢龙骨、钢结构、品牌玻璃等精装材料；6、照明：品牌照明；7、品牌通风及管道设备等；8、外墙品牌电子显示屏等等。
附件四：合同补充协议商品房买卖合同补充协议甲、乙双方经平等协商，一致同意订立如下补充条款，作为对该合同正文条款的诠释、补充和修改。特别提醒：补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准，为此，甲方特提示乙方认真阅读本补充条款。第十条登记与税费买受人应当在出卖人办理房产权属证过程中提供相关资料，并委托出卖人将已办理之权属证交贷款银行作抵押。第十一条其他约定买受人未履行或未完全履行本合同约定的义务时，或买受人放弃或怠于行使权利而影响本合同履行的，买受人应向出卖人承担违约责任，违约金为每逾期一日按总房价的万分之五向出卖人支付；根据法律法规规章等规定，本合同正文和补充条款约定等出卖方向买受人应承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额不得超过买受人实际支付合同总价款的2%。
被告于2015年9月9日开具88份销售不动产统一发票给原告，购房款合计为51748680元。
关于房屋交付情况，Z1幢122、123已经交付，交付时间是2017年5月26日，办理了交房结算单、物业服务协议及收据。另Z1幢103、105、106、107，被告已经收取了垃圾清运费、房产交易费、不动产费、代收土地证费用，并且将房屋实际交给原告方使用，但没有办理房屋交接清单，未签确认单，原告主张的交接时间大约是2017年5月28日。B4幢的2层29套已全部交付，B4幢3层、4层未交付。原告提交了B4幢2层29套房屋的交房结算单、物业服务协议，以及5份收据，包括垃圾清运费、房产交易费、不动产费、代收土地证费用、维修基金五个项目，双方于2017年3月21日办理交接手续。
关于目前未交付房屋的状况，原告提交了视频资料以及书面说明，录像时间为2017年12月20日，地点为如皋市如城街道福星新村万都广场B4幢，反映的内容是万都广场B4幢3层、4层的商品房现状，公共区域没有装修，地面多处没有施工完毕，存在深0.4米、长3米、宽2米左右的深坑多处，坑里都是碎石材，没有购房合同附件三中约定的高档地砖、吊顶、高档石材墙面，没有任何照明设施，消防箱也没有密封，存在严重的安全隐患及不符合装修约定的情况。B4幢的38套房屋都没有安装门窗，内墙、顶棚没有粉刷，地面没有地砖，室内没有照明设施，卫生间的墙面、顶棚没有附件三所约定的吊顶等，下水管道都裸露在外面，3层、4层均有多处房屋门口的地面存在2平方米左右的深坑，里面全是碎石。被告质证认为：该处实际情况是目前处于施工尾期，即将完工，如果原告方能够补足房款，我方确保及时交付给原告方。
审理中，被告方提交了如下证据：1、商品房购房合同、合同补充协议。合同补充协议第十条，证明案涉房屋办理产权证的前提必须是买受人需要提供相关的资料。补充协议第11条约定，案涉相关的赔偿款项总额最高不超过买受人实际支付总价款的2%，该内容是双方商品房买卖合同的补充协议，相关条款为补充条款，并非原告方理解的格式条款。该补充协议也是原被告双方的真实意思表示。原告本人也是成年人，同时参与签订的还有原告的父亲倪金如等其他人在场。2、交房通知书以及快递单物流信息各一份，证明我方在2016年7月1日通知原告方办理交房手续，证明我公司不存在过错，也不存在违约的行为。我公司按合同履行相关义务，目前基于审计结论的出现，使得我公司不可能全额交付案涉房屋。对于在原告方能够抵扣的工程款范围之内，我方仍然愿意配合办理相关的交付以及办证手续。之前我方履行合同的基础均是基于没有预见到后期会存在过付工程款的问题。在审计结论知晓之前，我方是按照双方合同约定来履行。而在我方知晓了审计结论之后，我方才表示对于倪金如应得工程款之外的部分不同意交付。3、2016年11月10日竣工验收备案资料，证明案涉Z1及B4幢早在2016年11月10日就具备了办理产权证的条件。4、被告和原温州联宇建设工程有限公司签订的建设工程施工合同一份，该合同第59页17.7条明确了双方最终的工程款项需要经过审计部门的最终审定，予以确定总的工程价款。5、倪金如和原温州联宇建设工程有限公司签订的土建工程分包协议一份，该协议第7页7.1.4条，对于工程审计的约定竣工结算由发包人委托或者自行进行审核，进一步证明最终工程价款需要经过审计予以确定。上述证据3、4中还涉及到案涉工程的质量保证金为总工程价款的5%，是在全部验收通过后五年付清，还没有到达给付的时间，不应当包含在应付款项中。6、审计单寄送的视频以及物流信息一份，证明曾经将案涉工程的审计结论告知原告的父亲倪金如的事实。7、工程结算审定单共六页，以证明案涉房屋所在的工程，其土建和安装部分工程结算经过最终审定，确定总价款为237622324.18元。8、2015年2月4日倪金如和原温州联宇有限公司作为乙方，和我公司签订的协议书一份，以及2015年9月30日签订的补充协议一份，原告已作为证据提供。证明原告主张的88套房屋的购房款项没有足额支付，对于不足的部分，我方主张原告予以补足或者由原告退还相应价值的房屋。另外因为原告向我方所购买的房屋的款项,系由原告的父亲以原温州联宇建设工程有限公司应得的工程款抵算，当时并没有支付房款，经过审计，目前已经能够确认倪金如已经超额支付工程款，大概有1500万元左右。现为了查明案涉原告购房款的实际支付的具体金额以及相关的案件事实，我方申请追加倪金如和原温州联宇建设工程有限公司（该公司现名联宇工程有限公司）作为本案的共同被告，以查清案件的事实。
原告发表质证意见如下：1、真实性无异议，对合同补充协议的合法性有异议，我方认为对原告不具有约束力。主要理由如下：附件四的补充协议为格式条款，没有任何协商的部分，是由被告单方制作，相关内容均为减轻或免除其义务的条款。根据合同法以及相关司法解释，补充协议第11条赔偿款总额不超2%的约定无效。该条款没有进行加黑、没有特别提示。关于补充协议第十条所列的所需提供的资料，我方已经交房部分的资料已经提供，被告方开出的收据中包括办理产权证土地证等费用均已收取。被告抗辩认为我们没有提供资料而无法办理权证，显然不符合实际情况，而且这么长时间被告也从来没有因为无法办证，要求原告方提供相应资料的催办的依据，无法达到被告的举证目的。2、关于交房通知，内容是案涉所有房屋可于2016年7月30日办理交房手续，被告方在2016年6月30日发出，我方是在2016年7月左右收到，首先在2016年7月时，被告方的房屋根本不具备交房条件，尚未竣工验收，特别是B4的房屋至今未施工完毕，也不具备合同约定的交房条件。但该证据至少证明了在2016年6月30日止，原告方已经完全履行了购房合同的全部付款义务。通知书上载明要求交的办证费用是数十万元，不存在房款未交的情况，而且在2016年6月30日，被告认可原告合同履行完毕，且愿意按合同交付房屋。合同约定的交房时间是在2016年6月30日，被告方虽然发出了交房通知书，但通过本案的其他证据，特别是被告提供的2016年11月10日的竣工资料，可以证明在发出通知时，根本不具备交房条件。结合原告方提供的B4现状的证据，B4至今不符合合同约定的交房条件。同时在2017年12月，原告方再次邮寄催交房屋的通知，也可以证明被告方虽然邮寄了交房通知，但未实际履行或未实际配合履行交房手续。该交房通知书仅为被告方为防止交房逾期，承担违约责任而出具的。结合庭审被告的答辩，并不具有真实交付房屋的意愿。3、真实性、合法性无异议，该证明能够体现案涉房屋的竣工时间为2016年11月10日，之前并不具备交付的条件。也间接证明了证据二交房通知书通知时不具备交付条件。在竣工验收后，原告方多次要求被告办理房屋交接手续，被告于2017年3月28日和5月26日才配合办理了部分房屋的交接手续。4、真实性无异议，但与本案无关联性。暂定价3.9亿，原告父亲与温州联宇之间关于进度款2.7亿是合理的。本案诉争的房屋是用到期工程款进行支付，是到期债务转购房款的情形，与建设工程施工合同的履行无必然联系。5、这是倪金如与温州联宇签订的合同，与本案无涉。倪金如与温州联宇是工程分包关系，相关的工程款项是由温州联宇直接支付给倪金如，但鉴于本案的被告因为到期进度款无法支付，所以订立了三方补充协议，将到期进度款用于购买房屋，与工程款的结算之间并不存在任何关联性。在原告方提供的证据4补充协议第1条明确约定，被告方一直将工程结算作为拒不交付房屋的理由，显然不成立，也进一步证明了被告方拒绝交付房屋已经构成了违约。6、原告从未收到过审计单，是否审计，与房屋买卖合同之间不存在必然的关联性。本案的房屋买卖房款的支付是由到期应付进度款抵扣，且双方对超出部分的购房款100多万待后结算也已经进行了约定,所以工程是否结算与本案没有关联。本案是房屋买卖合同纠纷。7、该证据没有分包单位的确认，而且形成的时间是在上次庭审后，上次庭审中我方收到的所谓的工程结算审定单没有任何单位的盖章，该工程审定单对倪金如没有约束力，是万都公司自行制作的。倪金如作为实际施工人，并未认可该工程审定单，且与本案无关联性。8、原、被告以及原温州联宇签订的协议书及补充协议，是三方真实意思，该协议书的内容非常明确，根据协议书第2、3条，倪金如除用于购买甲方房产5000万元以外，被告方另需支付现金4650万，且其中的3650万元自2015年2月1日起计算利息。可见双方确认欠款金额远超本案购房款51748680元。补充协议的第一条更是明确了用以购房的5000万元的性质为到期工程进度款，可见该5000万元与工程结算之间并不存在任何关联。即使工程最终结算如果出现所谓的过付，也并不影响房屋买卖合同的履行。因为房屋买卖是原被告之间已经确认的生效合同，如果因为倪金如的工程款不足以抵扣，被告方可以向倪金如另行主张返还，而不应当在房屋买卖合同中抗辩。事实上工程款因为被告方的原因至今未能结算，致使倪金如尚有数千万的工程款至今未能收取。关于追加申请，原告认为不符合法律规定，追加被告的时间已经超过了法律规定的期限，申请追加的人员系另外一层法律关系，与本案房屋买卖合同不存在必然的联系。被告认为工程款过付对房屋履行造成影响，也没有提供工程款过付的相关依据。请求法庭不予追加。
案涉房屋于2016年11月10日完成工程竣工验收备案，如皋市行政审批局加盖审批专用章。
原告于2018年2月13日诉至本院，要求判如所请。
以上事实，有当事人的陈述，原告提交的企业的工商信息、88份商品房买卖合同、88份销售不动产统一发票、商铺布置平面图、B4幢2层29套房屋的交房结算单、物业服务协议及5份收据、协议书及补充协议各一份、通知书及邮政回执、视频资料以及书面说明，被告提交的商品房购房合同、合同补充协议、交房通知书以及快递单物流信息各一份、竣工验收备案资料、建设工程施工合同、土建工程分包协议、审计单寄送的视频以及物流信息、工程结算审定单共六页等相关证据，并经庭审质证在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方所签订的商品房购房买卖合同88份及合同补充协议不违反法律法规的强制性规定，并已完成网上备案，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，受法律保护。根据合同约定，总房款为51748680元。关于付款方式，2015年2月3日万都公司、温州联宇建设工程有限公司、倪金如签订《协议书》约定：倪金如以工程款中5000万元用于购买甲方房产。2015年9月30日万都公司、温州联宇建设工程有限公司、倪金如签订《补充协议》约定：甲方欠乙方到期工程进度款壹亿元的支付方式为：5000万元甲方支付现金给乙方二，另5000万元乙方二必须用于购买甲方开发的“万都广场”项目商品房。指定第三方倪豪君向甲方购买相应数量的商品房。关于超出5000万元部分的购房款，约定：倪豪君购房超出5000万部分的房款及相应管理费、税款待工程竣工结算后在乙方二应得的工程尾款中扣除。可见，本案购房款是以倪金如在万都广场项目工程款抵算，其中双方认可的进度款5000万元，超出部分待工程竣工结算后在倪金如应得的工程尾款中扣除。并未要求购房人补缴超出5000万元的部分。现被告辩称，签订协议时未预见到后期过付工程款的情形，目前发现已过付工程款，故不同意原告的诉讼请求。本院认为，被告所辩难以支持，理由如下：首先，协议明确约定以工程款抵算购房款，并认为该工程款系进度款。其次，目前工程款尚未最终结算，被告提交的工程审定单未经最终确认，故是否存在过付情形尚未确定。即使可能存在过付工程款情形，被告也可以另行主张权利。被告要求追加倪金如及联宇公司为本案被告，但本案系商品房买卖合同纠纷，倪金如及联宇公司并非本案必要共同诉讼当事人，无需追加。
关于原告诉求交付合同约定的房屋。案涉房屋于2016年11月10日完成工程竣工验收备案，已具备交付条件。根据合同约定及法律规定，被告应当向原告交付房屋，且早日交付房屋有利于发挥物的效用，减少损失。原告提出B4幢3、4层存在未施工完毕，要求按补充协议二约定的交房条件交付。对此，本院限被告在本判决书指定的交付时间之前对所需交付的房屋整修完毕，向原告交付具备合同约定的房屋。被告需向原告交付的房屋具体为：万都广场Z1幢1层15套（101、102、108-113、115-121），B4幢3层19套（301-303、305-313、315-321），B4幢4层19套（401-403、405-413、415-421）。
关于原告诉求被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，就原告购买的位于如皋市商品房提供办理不动产登记所需的手续资料，并办理不动产权属证书。本院认为，案涉房屋已于2016年11月10日完成工程竣工验收备案，具备办理不动产登记的条件。被告作为出卖人，有配合原告办理案涉88套房屋不动产登记的义务。故对原告的该项请求予以支持。
关于原告诉请逾期交房及逾期办理权属证书的违约金。本院认为，原、被告在《商品房购房合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，交房时间应为2016年6月30日，而至目前为止，仅交付了35套，尚有53套未交付。被告未向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原告主张按合同约定即总价的日万分之5计算，被告认为即使承担违约责任也应按补充协议约定的不超过总房价的2%为限。因补充协议对买受人的权利进行限制，致生歧义。补充协议中对于万都公司逾期交房时买受人可向其主张的逾期交房违约金所作的约定，进一步限制了买受人就万都公司的违约行为可获得的赔偿。即买受人在万都公司逾期交房而主张赔偿损失时，无论万都公司逾期交房时间之长短，买受人可获得的违约金均以不超过2%为限。由此可见，补充协议对于逾期交房违约金所作的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为万都公司反复使用，而较之于双方签订的商品房买卖合同，其字体细小而繁密，买受人对补充协议中限制其权利的内容一般难以施加足够的注意，即使施加了足够的注意，亦难对相关内容作出全面而正确的理解。此外，即使买受人对限制其权利的条款施加了足够的注意，同时亦能够对相关内容作出全面而准确的判断,因买受人并未参与格式条款的制定，一般也无法对格式条款作出修改，其对于格式合同仅能全部接受或放弃。基于格式合同的上述特征，现行法律对格式合同做了较为严格的规制，应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。万都公司作为该格式合同的提供者，应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。现万都公司未能举证证明其已通过字体加粗、加下划线或要求买受人复写等方式就补充协议中对万都公司应支付之逾期交房违约金所作的限制，向买受人作了特别的提醒或明确的说明。故补充协议中关于万都公司应负担的逾期交房违约金应以不超过房价款总额的2%为限的约定对买受人不发生法律效力。被告对违约金标准有异议，实际上是认为约定过高要求调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金兼具补偿性和惩罚性功能，目的是促使当事人积极履约。针对本案实际情况，可作适当调整。理由如下：双方虽签订了商品房买卖合同，但房款是以他人的工程进度款抵算，该工程早已竣工验收，承发包方对是否过付工程款仍存在争议，而工程款结算又涉及承包人及施工人，本案无法判断确认。对于超出工程进度款5000万元的部分，被告虽开具了购房款发票，但原告没有给付该款，而是约定在工程尾款中扣除，是否存在工程尾款尚未确定。在合同履行过程中，被告曾通知原告前来交房，并已交付了部分房屋。另外结合考虑房屋所在地租金收益等情况。综合以上因素，为平衡双方利益，化解纷争，对逾期交房违约金调整为按日万分之3计算。分别计算如下：1、Z1幢已交付6套自2016年7月1日起至2017年5月26日止，1001.34㎡×8000元/㎡×万分之3/天×329天＝790658元；未交付15套，自2016年7月1日起至交付之日止，按3159.87㎡×8000元/㎡×万分之3/天标准计算。2、B4幢2层已交付29套，自2016年7月1日起至2017年3月28日止，1983.71㎡×4000元/㎡×万分之3/天×270天＝642722元。3、B4幢3层未交付19套，自2016年7月1日起至交付之日止，按1315.52㎡×4000元/㎡×万分之3/天标准计算。4、B4幢4层未交付19套，自2016年7月1日起至交付之日止，按1315.52㎡×4000元/㎡×万分之3/天标准计算。以上合计已交付房屋违约金为1433380元，未交付房屋自2016年7月1日起至交付之日止，分别按上述标准计算。
关于原告诉请逾期办证违约金。《购房合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理……。被告万都公司于2016年11月10日已完成对案涉房屋的竣工验收备案，具备办理房屋权属证书的条件。从办证程序看，由买受人向颁证机关申请办理，由出卖人予以配合。本案中，原告未能举证证明已交付的房屋其要求办证而被告不予配合的相关证据。被告辩称案涉房屋具备了办证条件，是原告自身原因导致未能办理。本院认为，因原告未能举证证明因出卖人的责任导致未能取得房地产权属证书，故对原告的该项请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告如皋市万都置业有限公司向原告倪豪君交付符合《商品房买卖合同》及附件约定的位于如皋市，B4幢3层商品房19套（301-303、305-313、315-321），B4幢4层商品房19套（401-403、405-413、415-421）。
二、被告如皋市万都置业有限公司配合原告倪豪君办理位于如皋市商品房不动产登记手续，具体为Z1幢1层21套（101-113、115-123），B4幢2层29套（201-213、215-223、225-232），B4幢3层19套（301-303、305-313、315-321），B4幢4层19套（401-403、405-413、415-421）。
三、被告如皋市万都置业有限公司向原告倪豪君支付已交付的35套商品房逾期交房违约金1433380元；未交付房屋自2016年7月1日起至交付之日止，Z1幢1层商品房15套（101、102、108-113、115-121）按3159.87㎡×8000元/㎡×万分之3/天标准，B4幢3层商品房19套（301-303、305-313、315-321）、B4幢4层商品房19套（401-403、405-413、415-421）分别按1315.52㎡×4000元/㎡×万分之3/天标准计算。
以上款项均于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费728600元，由原告倪豪君负担218580元，被告如皋市万都置业有限公司负担510020元（该款原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费728600元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。
审 判 长 宗卫明
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 汪圣琴
二〇一八年八月十五日
书 记 员 常蓉蓉