黑龙江省桦川县人民法院
行 政 判 决 书
（2018)黑0826行初27号
原告：李巧焕，女，汉族，无职业，现住桦川县。
委托代理人：牛国林，男，汉族，系桦川县牛国林律师事务所律师。
被告桦川县不动产登记中心，住所地桦川县悦来镇。
法定代表人：马腾驰，职务主任。
委托代理人：靳力红，女，系桦川县中心法律服务所法律工作者。
委托代理人：李卡特，男，汉族，系桦川县不动产登记中心副主任，住桦川县悦来镇。
第三人：孟庆河，男，汉族，工人，现住桦川县。
第三人：哈尔滨均信投资担保股份有限公司，地址哈尔滨市高新技术产业开发区科技创新城创新创业广场4号楼世泽路689号。
法定代表人：李明中，男，汉族，系该公司经理。
委托代理人：孙晶，女，住哈尔滨市南岗区，系该公司员工。
委托代理人：渠鸿濛，女，住哈尔滨市香坊区，系该公司员工。
原告李巧焕不服被告桦川县不动产登记中心房屋登记行为一案，于2018年4月10日向本院提起行政诉讼。本院于2018年4月13日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书；因孟庆河、哈尔滨均信投资担保股份有限公司与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，原告将其作为第三人一并提起诉讼,本院分别向二位第三人送达了参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，分别于2018年5月17日、6月8日依法公开开庭审理了本案。原告的委托代理人、被告法定代表人及其委托代理人、第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司的委托代理人均到庭参加诉讼，第三人孟庆河无故未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。
被告桦川县不动产登记中心的原职能登记机关桦川县房产管理局，于2012年10月25日作出房屋所有权登记，向第三人孟庆河颁发了桦房权证字第20120018**号房屋所有权证书，认为该房屋在登记前无其他产权人登记，办理程序合法，遂为第三人孟庆河颁发了房屋所有权证书；桦川县房产管理局又于当日以该房屋为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理了他项权登记，并向其颁发了桦房他字第20121689号他项权证书,现桦川县房产管理局的房屋登记的职能已经变更为桦川县不动产登记中心。
原告李巧焕诉称，2011年10月12日，原告与桦川县房地产开发有限责任公司悦东新村小区项目部签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦东新村小区4号楼3单元804室的房屋，并支付了购房款人民币18.166万元，2012年7月27日，佳木斯市圣华房地产测绘服务有限公司在对该楼测绘时进行了变更，由原来的3单元804室变更为2单元801室，桦川县房产管理局在2012年10月25日，为第三人孟庆河颁发了2012001819号所有权证，第三人孟庆河将该楼抵押给第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司，于同日，桦川县房产管理局为哈尔滨均信投资担保股份有限公司颁发了20121689号他项权证。原告认为，被告的原房权登记机关桦川县房产管理局的行为侵害了原告的合法权益，原告在购买该房后对房屋进行了接收、装修并使用至今，已具备了对该房屋的所有权，没办理物权登记，不影响原告对该房屋的所有权，桦川县房产管理局在该房屋没有质检验收、没有消防验收、没有交税的情况下擅自为第三人孟庆河办理房权证，无论从办证的条件、程序还是房产的实际所有人都是假的、违法的，因此，请求法院撤销被告的原房权登记机关桦川县房产管理局为第三人孟庆河办理的房权证及为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的他项权证的登记行为。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据1，第三人孟庆河的桦房权证字第20120018**号房屋所有权证书复印件一份，证明原房屋登记机关桦川县房产管理局于2012年10月25日将原告购买的该房屋为孟庆河办理了房屋所有权登记并颁发了所有权证书；证据2，第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司的桦房他字第20121689号他项权证复印件一份，证明原房屋登记机关桦川县房产管理局于2012年10月25日将原告购买的该房屋为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理了他项权登记并颁发了他项权证书；证据3，商品房买卖合同书一份、收据一份，证明原告与桦川县房地产开发公司悦东新村小区项目部于2011年3月12日签订的商品房买卖合同并以交现金的方式交付了购房款人民币18.166万元；证据4，水费、物业费、相应的建筑材料费等票据4张，证明原告购买该楼房后对该楼房进行了装饰、装修并已实际入住进行了管理和使用了该楼房。
被告桦川县不动产中心辩称，根据《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》的规定，原房权登记机关桦川县房产管理局为第三人孟庆河办理房屋产权登记符合相关法律规定，原告起诉要求我中心撤销对第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司颁发的他项权证书缺乏撤销的依据和相关的证据，原房权登记机关桦川县房产管理局所颁发的所有权证和他项权证书合法有效，抵押事实已经发生，抵押行为已经产生法律后果，原告在购买此房后没有到房产管理局去备案，桦川县房产管理局在不知情的情况下，第三人孟庆河隐瞒了真实情况，造成的不利后果，应由原告和孟庆河承担；本案争议房屋权属不明，桦川县房产管理局是否将原告所有的房屋错误的为孟庆河颁发了产权证尚不能确定，原告的诉求应以原告与孟庆河之间的民事确权诉讼的裁决书为依据，请求中止本案的诉讼；行政诉讼应遵循“一案一诉”的原则，本案原告诉求涉多个不同的行政行为，法院应向其释明后，其坚持诉讼，应不予受理或驳回起诉；根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案应中止诉讼，依据先民事后行政的原则。被告认为，桦川县房产管理局为第三人办理房屋产权证和他项权证的过程中程序合法，办理的证件真实有效，原告的诉求既无事实根据也缺乏法律依据，请求法院驳回原告的诉求。被告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据1，桦川县房产管理局为第三人孟庆河办理的房屋产权证登记档案一册；证据2，桦川县房产管理局为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的房屋他项权登记档案一册；证明:桦川县房产管理局为第三人孟庆河办理的产权证登记和为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的他项权登记程序合法，真实有效；证据3，桦川县人民政府会议纪要一份，证明：2016年6月7日桦川县人民政府决定将桦川县房产管理局办理的产权、抵押权登记等职能转移给了桦川县不动产登记中心。
第三人孟庆河未进行答辩，也未到庭应诉、举证、质证。
第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司辩称，本案的诉讼时效已过，应驳回原告的起诉；原告与本案无利害关系，并非本案适格主体，原告举示的购房合同不能证明原告是房屋的所有权人，被告依法登记行为未侵害原告的任何权益；我公司在办理抵押登记过程中，已向被告提交了借款合同、抵押合同、反担保抵押合同、价值协议书、抵押人身份证明等抵押材料，办理抵押登记符合法定程序；我公司已构成抵押权的善意取得，该行政行为不应被撤销，（1）依《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、三款的规定，我公司因相信不动产登记中心的原登记机关桦川县房产局出具的房产证具备真实性、合法性，办理了抵押登记，符合抵押权善意取得的构成要件，已善意取得抵押权，我公司的权利应当受到保护，该行政行为不应被撤销。在黑龙江省高级人民法院（2017）黑行申2号行政裁定书中第7-8予以确认。（2）根据《最高人民法院关于办理房产登记若干问题的规定》第十一条第三款的规定，即便被诉房屋登记行为被确认违法，但我公司已构成房屋抵押权的善意取得，法院应判决确认房屋登记行为违法，保留抵押权的效力。本案不排除购房者、开发商、借款人之间恶意串通损害第三人利益的行为，我公司保留追究其责任的权利。第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司为支持主张向本院提交了一份证据，证据1，黑龙江高级人民法院（2017）黑行申2号行政裁定书，证明：第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司抵押权构成善意取得。
经庭审质证，被告对原告所举证据1、2内容的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为此组证据不能证明房产局的行政行为存在违法现象；对原告所举证据3、4有异议，认为此组证据不能证明本案争议的房屋由原告所有，仅能说明悦东新村小区开发商存在一房多抵行为。第三人对原告所举证据1、2的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为此组证据证明产权人是孟庆河，抵押权人是哈尔滨均信投资担保股份有限公司，与原告无关，不能证明抵押登记违法；对证据3真实性有异议，认为购房合同尾部没有原告的签字，合同不成立，不发生效力，不能证明房屋归原告所有，购房收据没有正规发票，同时又补充说明原告2011年购房直到2017年10月才知道房屋的状况不符合常理，其本身存在过错，同时，2013年我公司就为案外人代偿了本金及利息，项目经办人多次到抵押物现场催收，本案已经超过了诉讼时效；对证据4认为与本案无关。对被告所举的证据1、2，原告对其真实性、客观性无异议，但对其合法性有异议，根据房屋产权证和抵押权证办理的相关规定，登记单位必须到实地进行调查核实，现档案中没有调查核实的材料，确认登记机关在做出登记行为时程序违法；对被告所举的证据3，原告无异议。第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司对被告所举证据均无异议。对第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司所举证据，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明的问题有异议，认为该裁定书并不能证明第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司所主张的观点。被告对第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司所举证据无异议。第三人孟庆河未到庭应诉、质证视为对其质证权利的放弃。
在庭审调查中，第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司对原告举证3商品房买卖合同提出了异议，认为该合同的尾部没有原告人的签字，该合同为虚假合同，同时，要求对合同首部原告的签字及合同签订的时间进行鉴定。经法庭调查，现案涉房屋的实际居住人彭惠惠证实，该房屋为其爱人的姐姐即原告购买并进行装修的，由于自己暂时没房住，原告购房后交给其居住有五、六年之久一直至今，法庭又对该小区物业管理人员及该项目部的工作人员进行了实际调查，该物业管理人员谭春有、东海滨证实了原告实际居住该房屋并交纳物业管理费的相关情况，该项目部的工作人员周宗强证实了原告购买该楼房的实际情况及其在合同首部代原告签字及原告在合同尾部未签字的客观情况，由于该合同是临时合同，小区项目部也曾催处过原告来签字，但是原告一直没来签字，小区项目部等着与原告签正式的机打合同时再让原告来签字。庭审中对上述调查笔录由各方当事人进行了庭审质证，原告及被告对上述人员的调查笔录均无异议；第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司对上述人员的调查笔录均有异议，认为物业人员证实的不能证明原告一直在这居住，即使原告在这居住也是无权占有，同时，其继续要求对该合同首部原告名字的签字及合同签订的时间进行鉴定，认为如果合同签订的时间在抵押登记之后该合同就是无效的。第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司又做出补充答辩，1、原告不具备主体资格，不是本案合法的利害关系人，认为买卖合同买方不是原告本人签署，原告购房是虚假的，无效的，根据《合同法》第52条、《物权法》第191条和《担保法》第49条的规定，购房时间在抵押登记之后，房屋买卖合同无效；根据《行政诉讼法》第25条、《行政诉讼法解释》第12条的规定，原告不是本案的利害关系人，其合法权益并没有受到侵害，其不具备本案的行政主体资格，法院应驳回起诉，不予受理；2、即使原告一直占有该房屋，没有法律上的根据或原因是无权占有，根据《物权法》第241、242、243、244条的规定，原告明知房产被抵押的事实仍然占有房屋，属于恶意占有，应当承担赔偿责任。即使原告提供了水电费等相关票据，也不能证明原告是合法的利害关系人，水电费收据不能作为本案的直接证据。
本院对上述证据认证如下：对原告所举证据1、2，被告、第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司对其真实性无异议，证明桦川县房产管理局确于2012年10月25日为孟庆河办理了房屋所有权登记并颁发了所有权证书及为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理了他项权登记并颁发了他项权证书，对这两份证据证明的客观事实予以采信；对原告所举证据3、4，被告、第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司均提出异议，经审查并结合法庭调查，可以确认原告确曾以交现款的方式实际购买了该案涉房屋，并实际装饰装修入住管理了该房屋，对这两份证据证明的此客观事实予以采信。对被告所举的两份证据，原告、第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司对其客观性、真实性均无异议，这两份证据可以证明被告的原房权登记机桦川县房产管理局为第三人孟庆河办理了房屋所有权登记并颁发了所有权证书及为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理了他项权登记并颁发了他项权证书的事实，对这两份证据证明的此客观事实予以采信。经审查，桦川县房产管理局在为第三人孟庆河办理房屋产权登记时，没有孟庆河的申请书、没有相关的审核审批材料、没有到现场实地测绘查验、没有该楼房相关部门质量、安全验收报告的相关证明，便为其做了产权登记并为其颁发了产权证书，于同日，桦川县房产管理局在没有第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司的有关身份证明材料、没有与第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司到抵押房屋现场实际测绘查验、没有第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司所应提交的借款合同、抵押合同等有关事实材料的情况下，便以案涉房屋为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理了抵押登记并颁发了他项权证书。桦川县房产管理局当时为第三人孟庆河办理的产权登记和为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的抵押权登记程序确存在明显违法。另外，在抵押档案中第三人孟庆河与哈尔滨均信投资担保股份有限公司设定的抵押期限为2012年10月25日至2013年10月24日。
经审理查明，2011年10月12日，原告与桦川县房地产开发有限责任公司悦东新村小区项目部签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇悦东新村小区4号楼3单元804室的房屋，并支付了购房款人民币18.166万元，2012年7月27日，佳木斯市圣华房地产测绘服务有限公司在对该楼测绘时进行了变更，由原来的3单元804室变更为2单元801室，桦川县房产管理局在2012年10月25日，为第三人孟庆河办理房屋产权登记时，没有孟庆河的申请书、没有相关的审核审批材料、没有到现场实地测绘查验、没有该楼房相关部门质量、安全验收报告的相关证明，便为其做了产权登记并为其颁发了产权证书，于同日，桦川县房产管理局在没有第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司的有关身份证明材料、没有与第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司到抵押房屋现场实际测绘查验、没有第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司所应提交的借款合同、抵押合同等有关事实材料的情况下，便以案涉房屋为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理了抵押登记并颁发了他项权证书。原告认为，被告的原房权登记机关桦川县房产管理局的行为侵害了原告的合法权益，原告在购买该房后对房屋进行了接收、装修并使用至今，已具备了对该房屋的所有权，没办理物权登记，不影响原告对该房屋的所有权，桦川县房产管理局在该房屋没有质检验收、没有消防验收、没有交税的情况下擅自为第三人孟庆河办理房权证，无论从办证的条件、程序还是房产的实际所有人都是假的、违法的，因此，请求法院撤销被告的原房权登记机关桦川县房产管理局为第三人孟庆河办理的房权证及为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的他项权证的登记行为，诉讼来院。2016年6月7日桦川县不动产登记的职能由原来的桦川县房产管理局划归为被告。被告认为其原房权登记机关桦川县房产管理局的以上两项登记行为程序合法，不同意撤销，第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司认为被告的原房权登记机关桦川县房产管理局的以上两项登记行为均合法有效，不同意撤销，同时认为自己的抵押权为善意取得，原告的起诉已超过诉讼失效，原告提交的购房合同为虚假合同，其不具备诉讼主体资格，请求驳回起诉，不予受理。
本院认为，被告的原房权登记机关桦川县房产管理局依照法律规定办理房屋房权登记是其应尽的职责，但其在办理房屋所有权初始登记过程中，未尽房屋登记的审慎审查义务，违反法定程序，为第三人孟庆河办理了产权登记，其行政行为违反了法律规定，对该房屋产权登记行为，应依法予以撤销，被告的原房权登记机关桦川县房产管理局基于第三人孟庆河为该房屋所有权人办理的他项权抵押登记行为，也丧失了存在的法律依据及基础，违反了物权法的规定；被告在办理他项权抵押登记过程中，确违反了《房屋登记办法》的规定，办理程序上亦存在明显瑕疵，不具备“善意取得”的条件，本院不能确认第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的抵押权登记构成了“善意取得”，且其抵押期限也已逾期；原告的诉讼请求，依法应予以支持。原告为该房屋的实际买受人与占有人，与本案存在直接的利害关系，其提起诉讼主体适格，在被告及其原房权登记机关桦川县房产管理局未告知原告诉权的情况下，原告的起诉具有一定的合理性，其诉讼未超过诉讼时效；第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司称原告的起诉已过诉讼时效，并没有证据予以证明，本院不予支持，其称原告提交的合同为虚假合同、原告不具备诉讼主体资格，要求驳回原告的起诉或不予受理，其理由及法律依据不足，本院不予支持；鉴于本院调查该小区物业及项目部工作人员证实的客观情况，第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司继续要求对合同的相关内容进行鉴定已无意义，本院对其要求不予支持；被告及第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司认为不应当撤销对原房权登记机关桦川县房产管理局为第三人孟庆河办理的房屋产权登记及为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的抵押权登记的行政行为，法律依据不足，本院不予支持。故本院依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第四十三条、第四十九条、第六十三条、第七十条一款（三）项、《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十九条三款并参照《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第十九条第一款（一）项、第三十条、第四十三条之规定，判决如下：
一、撤销被告的原房权登记机关桦川县房产管理局于2012年10月25日为第三人孟庆河办理的桦房权证字第20120018**号房屋所有权证书的行政登记行为；撤销被告桦川县房产管理局又以该房屋于2012年10月25日为第三人哈尔滨均信投资担保股份有限公司办理的桦房他字第20121689号他项权证书的行政登记行为。
二、案件受理费50.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 张振伦
审 判 员 吴国华
人民陪审员 郑贵文
二〇一八年六月十六日
书 记 员 李 丹