杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第964号
签发：核稿：原告（反诉被告）：范音，男。
委托代理人：张斌。
被告（反诉原告）：姜静。
委托代理人：杨国勇、余红玲。
原告、反诉被告范音因与被告、反诉原告姜静房屋租赁合同纠纷一案，于2012年4月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员韩昱独任审判，于2012年5月25日公开开庭审理了本案，原告、反诉被告范音及其委托代理人张斌，被告、反诉原告姜静及其委托代理人杨国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范音诉称：位于杭州市西湖区湖畔花园龙珠苑10幢f室房屋属范音所有。房屋结构为三层排屋，面积为181.24平方米。2011年9月，范音将该房屋出租给姜静使用。双方于2011年9月28日签订了租赁协议。协议约定：租期为5年，自2011年10月10日至2016年10月9日。年租金为玖万陆仟元整，押金为一个月房租，即捌仟元。租赁费用按每季度结算一次，为人民币贰万肆仟元，姜静应提前拾天将租赁费用支付给范音。协议签订后，姜静于2011年10月3日向范音支付了一个月的押金及首个承租季度（2011年10月10日至2012年1月9日）的租金。依据协议，姜静应当分别与2011年12月31日前将第二承租季度（2012年1月10日至2012年4月9日）的房屋租金支付给范音、2012年3月31日前将第三个承租季度（2012年4月10日至2012年7月9日）的房屋租金支付给范音。姜静没有及时支付，范音向被告催收时，姜静以各种借口拒不支付。姜静没有及时向范音支付租金，给范音造成了利息损失。为维护合法权益，范音向本院提起诉讼，请求：1、判令姜静向范音支付房屋租金48000元；2、判令姜静向范音赔偿已经逾期付款的利息损失595.62元及至支付之日的利息损失；3、本案诉讼费用由姜静负担。
被告姜静辩称：姜静原为杭州衡尚装饰工程有限公司负责人，因原办公房屋租期届满，于2011年9月份开始委托中介公司寻找适合公司经营房屋。后姜静、范音经中介公司介绍，开始就杭州市湖畔花园龙珠苑10幢f座房屋租赁事宜进行协商，并与2011年9月28日签订了租赁合同。合同约定，范音将案涉房屋出租于姜静，年租金96000元，租期五年，自2011年10月10日至2016年10月9日，租金五年内不递增。押金8000元，押金于租期届满后退还。另外，根据案涉房屋实际情况，以及姜静租用案涉房屋进行装饰装修一事，在合同中也进行了相应的约定，即经范音同意，姜静在案涉房屋西侧墙（原窗户处）开一大门作为公司大门，楼梯上楼处做转向处理，房屋做重新装修布局以适合姜静经营公司使用。合同同时对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，姜静依约支付租金及押金，并按照经范音确认过的图纸对案涉房屋进行装修。装修过程中，杭州市西湖区城市管理执法局文新中队以接到范音邻居举报为由，于2011年10月21日，到达姜静施工现场阻止姜静进行施工，并拆除姜静已经做好的部分物件。至此，姜静被迫停工至今，公司也无法按计划正常办公。期间，姜静曾多次于范音协商此事，欲解除关于案涉房屋的租赁合同。协商过程中，考虑到解除合同对双方损失均较大，因此，曾有过关于变更合同部分条款，以继续维持合同效力的方案，以便妥善解决此事。最终，范音以需回家协商为由，双方未能签署书面文件。在此过程中，范音曾经由湖畔花园小区物业管理公司组织，与其邻居就案涉房屋装修一事进行过协商，但最终未果。双方签订的关于案涉房屋的租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。范音明知姜静租用案涉房屋的目的是用于公司经营，且同意姜静对案涉房屋进行装饰装修。先因范音无法协商其与邻居的关系，造成姜静不能装修，也无法继续正常使用案涉房屋，同时也使姜静签订本合同的目的无法达成，而范音对于造成此结果负有不可推卸的责任，因此应当驳回范音的诉讼请求。另外，姜静已经装修部分的价值计70195元，其中不可拆除部分的价值为65735元。姜静提起反诉，请求：1、解除姜静与范音于2011年9月28日签订的关于杭州市湖畔花园龙珠苑10幢f座的房屋租赁合同；2、判令范音返还姜静押金8000元；3、判令范音赔偿姜静装修损失65735元；4、判令范音支付违约金20000元；5、判令范音承担本案反诉的诉讼费用。
针对姜静的反诉，范音辩称：一、姜静反诉所述部分内容与事实不符。1、范音欲出租其所有的西湖区湖畔花园龙珠苑10幢f室房屋并自行在网上发布了房屋出租信息，并没有委托中介公司出租。2011年9月下旬，有人电话联系范音，提出希望承租房屋并约了看房时间。到了约定时间，姜静等4、5个人来到本案出租房屋处看房。姜静当时告诉范音，承租房屋三层自己住，二层作员工宿舍，一层供员工设计用；自己要对房屋进行重新装修，并要求在房屋西侧墙窗户处开个门。范音当时同意了姜静的要求，但要求改动及装修房屋需要经范音同意并附图纸、符合法律法规规定。过了几天，姜静通知范音合同已经起草完成，要求范音到其公司签订租赁合同。范音看了姜静设计的装修图纸，并应姜静的要求在图纸上签名同意。反诉所述经中介公司介绍双方协商与事实不符，双方未经中介公司介绍；姜静反诉所述原办公用房房屋租期届满、委托中介公司寻适合公司经营房屋，范音不清楚，也与范音无关。姜静当时提出租用房屋作为员工宿舍，员工要在里面设计图纸，并没有提出作为公司经营用。当时提出西侧墙窗下开门，进出方便，没有说作为公司大门。2、交付房屋后一个月左右，范音接到姜静电话，说自己在西侧墙外搭了棚子，有人投诉，城管来要求拆除，希望范音帮助处理。范音来到现场看到姜静在西侧墙外搭的棚子，就帮姜静到物业、城管处了解情况并且进行了协商。协商未果，棚子就被拆除了。被拆除的是姜静违章搭建的棚子。姜静提出要求降房屋租金，双方进行了协商，由于姜静的要求过于离谱，范音没有同意。姜静没有提出过解除合同。二、姜静要求解除合同的理由不能成立，请求驳回姜静的全部反诉请求。合同签订前，姜静没有提出租用房屋是用于公司经营、也没有对房屋使用、装修提出其他特殊要求。邻居反对的是在房屋西侧墙外违章搭棚子，并没有反对姜静对房屋进行合法装修。姜静经营装修公司，应当知道公司经营用房、房屋装修的法律规范要求。处理相关事务是姜静自己的事，与范音无关。姜静的反诉理由不合法且不合常理，不能成立。请求驳回姜静的全部反诉请求。
原告、反诉被告范音向本院提交的证据有：1、房屋权属证书，证明出租房屋为范音所有；2、《租赁协议》，证明范音房屋出租给姜静使用，约定租期、租金数额及租金支付违约责任等。
被告、反诉原告姜静向本院提交的证据有：1、《租赁协议》；2、证人徐某出庭作证的证言；证据1、2证明姜静于范音之间存在房屋租赁合同关系，范音知道姜静租用房屋的用途，并同意对出租房屋进行装修、重新布局；3、湖畔花园龙珠苑10-f装修预决算清单，证明姜静装修案涉房屋所花费费用；4、申请法院调取的责令改正违法建设行为通知书、照片，证明范音存在严重违反合同约定的情形，以致造成双方所签订的关于湖畔花园龙珠苑10幢f座房屋租赁合同无法正常履行，致使姜静无法达到合同目的。
双方当事人提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：
1、范音提交的证据1、2，姜静没有异议，本院予以确认。
2、姜静提交的证据1，范音对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。
3、姜静提交的证据2，范音认为证言是不真实的，有作伪证的嫌疑，因为证人当时没有出具相关的证件，而且当时到场的人比较多，范音没有和中介公司具体签署过相关的手续，当时不知道证人是否是中介公司，姜静当时私自给证人2000块中介公司，证人私自在公司外承揽业务，证人本身存在经营违规行为，证人证明的内容不确定，故不予认同。本院认为，证人证言不能证明姜静所要证明的内容，故本院不予确认。
4、姜静提交的证据3，范音对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据系单方制作，不符合证据的形式要件，本院不予确认。
5、姜静提交的证据4，范音对其真实性、合法性没有异议，但该证据不能证明姜静所要证明的目的，恰恰能够证明姜静违反合同约定和法律法规的规定进行装修的事实。本院认为，该证据所反映的事实，本院予以确认。
根据双方当事人提交的有效证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：就范音将自己所有的杭州市湖畔花园龙珠苑10幢f座出租给姜静使用事宜，2011年9月28日，范音、姜静签订《租赁协议》一份，约定：房屋年租金为96000元，5年内不递增；押金为1个月房租，即8000元，租赁期满各项费用结清后退还押金。租赁费用按1季度结算一次，为24000元，姜静应提前10天将租赁费用支付给甲方（如租金未及时到位，范音有权收回房屋）。租用期5年，自2011年10月10日至2016年10月9日止。姜静经范音同意，可在房屋西侧（原窗户处）开一大门；楼梯上楼处做转向处理；房屋做重新装修布局，并对前后院子作重新处理，这些改动均需附图纸，并符合国家法律法规。双方提前解除合同，须提前2个月通知对方，并需支付对方一年租金为违约金。合同还对租赁房屋的相关事宜作出约定。
协议签订后，姜静在交纳了8000元押金及第一季度租金24000元后，即对租金房屋进行装修。在装修过程中，姜静在房屋西侧外墙搭建基础钢构，经邻居举报，2011年10月21日，杭州市西湖区城市管理行政执法大队文新中队向湖畔花园龙珠苑10幢f座业主发出“责令改正违法建设行为通知书”，要求立即停止违法行为，并于2011年10月22日16时前拆除违法建筑，恢复原状。后姜静自行拆除了搭建在房屋西侧外墙上的基础钢构。为此，姜静、范音多次协商变更合同部分条款，未果。姜静未再支付从2012年1月10日至2012年7月9日的两个季度的租金48000元。故范音诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中姜静提出反诉。
本院认为：范音、姜静于2011年9月28日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律禁止性规定，应属有效。双方当事人均应按照协议全面履行各自的义务。由于姜静未按协议约定的时间支付相应的租金，已构成违约，应当承担支付租金及利息损失的责任，利息损失可按中国人民银行同期贷款利率计算，故范音要求姜静支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，其要求姜静支付逾期支付租金的相应利息损失的诉讼请求，本院部分予以支持。姜静认为因范音无法协调其与邻居的关系，造成姜静不能装修，无法正常使用租赁房屋，范音对此负有责任，要求解除租赁协议，并要求范音承担违约责任。本院认为，虽然《租赁协议》约定姜静可在房屋西侧开门，但并未约定可在西侧外墙的公共场地搭建建筑物，姜静在西侧外墙搭建基础钢构并非合同约定的内容，范音并无协助姜静办理在公共场地搭建建筑物审批手续的合同义务，该基础钢构被行政执法部门责令拆除非范音所致，范音不存在违约行为，现范音明确表示不同意解除合同，故姜静要求解除与范音的《租赁协议》并要求返还押金的反诉请求，本院不予支持。由于范音不存在违约行为，故姜静要求范音承担违约责任的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、姜静于本判决生效之日起十日内支付范音房屋租金48000元；
二、姜静于本判决生效之日起十日内支付范音逾期支付租金的利息损失394.47元（计算至2012年4月4日，2012年4月5日至本判决确定的实际履行之日止的利息，以48000元为基数，按同期银行贷款利率6.1%计算）；
三、驳回范音的其他诉讼请求；
四、驳回姜静的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1015元，减半收取507.5元，由范音负担7.5元，由姜静负担500元，姜静负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院；反诉案件受理费1072元，由姜静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照上诉不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韩昱
二〇一二年五月三十日
书 记 员 方飞