＼n江苏省阜宁县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）阜城民初字第1121号＼n原告阜宁中亿房地产开发有限公司，住所地阜宁县经济开发区城河东路。＼n法定代表人侯小刚，该公司经理。＼n委托代理人陈保有。＼n被告王凤，市民。＼n本院立案受理原告阜宁中亿房地产开发有限公司（以下简称阜宁中亿公司）诉被告王凤商品房销售合同纠纷一案后，依法组成合议庭，并于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告阜宁中亿公司的委托代理人陈保有到庭参加诉讼，被告王凤经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票，期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。＼n原告阜宁中亿公司诉称，2011年7月26日，被告王凤在我公司购买了中亿城市花园30号楼1103室房屋，价款419857元，2011年7月27日被告王凤在我公司购买了中亿城市花园31幢B12号储藏室，价款为74048元，总价款为493905元。后被告王凤支付了252302元，其中8397元是维修基金，是交到房管局的，不属于购房款。余款经我公司催要，被告王凤并未支付。现我公司诉至法院，要求解除原告、被告之间签订的商品房买卖合同及储藏室买卖协议；被告给付违约金83971.4元，并承担本案诉讼费用。＼n被告王凤未作答辩。＼n经审理查明，2011年7月26日，原告阜宁中亿公司与被告王凤签订了商品房买卖合同一份，约定被告王凤以419857元（单价3112元／平方米）的价格购买阜宁中亿城市花园30幢1103室商品房一套，被告王凤以分期付款的方式给付房款，签订合同时支付19857元，余款400000元自2011年8月1日起于每月26日前给付50000元，至2012年1月13日付清。合同同时约定如买受人逾期付款超过10日，出售人有权解除合同，买受人应按累计应付款30%向出售人支付违约金。2011年7月27日，原告阜宁中亿公司与被告王凤签订了储藏室销售协议一份，约定被告王凤以74048元的价格购买阜宁中亿城市花园31幢B12号储藏室。2011年7月27日，被告王凤向原告支付了93905元，其中19857元为30幢1103室的购房款，74048元为储藏室购房款，原告向其开具了金额为93905元的不动产销售发票一张。2011年7月27日，被告王凤向原告支付了8397元维修基金，原告阜宁中亿公司向其开具收据一份。2011年8月29日，被告王凤向原告支付了5万元购房款，原告阜宁中亿公司向其开具了收条1份。2011年10月9日，被告王凤向原告支付了5万元购房款，原告阜宁中亿公司向其开具了收条1份。2011年10月28日，被告王凤向原告支付了5万元购房款，原告阜宁中亿公司向其开具了收条1份。后被告王凤再未给付剩余房款，原告中亿公司也未交付涉案房屋。原告阜宁中亿公司在2012年1月13日后无法联系被告王凤。现原告阜宁中亿公司诉至本院，请求解除原告、被告之间签订的商品房买卖合同及储藏室买卖协议，并要求被告王凤给付违约金83971.4元，承担本案诉讼费用。＼n以上事实，有原告阜宁中亿公司与被告王凤签订的商品房销售合同一份、储藏室买卖协议一份、金额为93905元的不动产销售发票一份、2011年7月27日金额为8397元维修基金收据1份、2011年8月29日金额为5万元的收据1份、2011年10月9日金额为5万元的收据1份、2011年10月28日金额为5万元的收据1份、原告阜宁中亿公司的营业执照、组织机构代码证、被告王凤的身份证复印件、本院（2012）阜民诉保字第020号民事裁定书等相关证据予以证明，本院予以认定。＼n本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方当事人应依照合同的约定全面履行各自的义务。原告阜宁中亿公司与被告王凤之间的商品房销售合同及储藏室买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效，双方当事人应依照合同约定履行各自义务。关于原告阜宁中亿公司要求解除双方签订的阜宁中亿城市花园30幢1103室商品房销售合同的诉讼请求，本院认为，依照双方合同第七条的约定及合同法第九十四条的规定，被告王凤迟延履行主要债务，经催要仍未履行，且在解除权发生之日起一年内原告阜宁中亿公司也诉至本院要求解除合同，故原告阜宁中亿公司要求解除原、被告双方签订的阜宁中亿城市花园30幢1103室商品房销售合同的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告阜宁中亿公司要求解除与被告王凤签订的阜宁中亿城市花园31幢B12号储藏室买卖协议的诉讼请求，本院认为，协议约定的金额为74048元，依照原告提供的被告王凤在2011年7月27日支付93905元不动产销售发票，其中已包含该储藏室价款74048元，即被告王凤已履行了给付储藏室全部价款的义务，该协议已经履行完毕，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告阜宁中亿公司要求被告王凤给付违约金83971.4元的诉讼请求，本院认为，依照双方合同第七条第二款的约定“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金”，原告阜宁中亿公司要求被告王凤给付违约金83971.4元，不符合双方合同约定，本院按照双方合同的约定确认违约金为75000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：＼n一、解除原告阜宁中亿房地产开发有限公司与被告王凤于2011年7月26日签订的阜宁中亿城市花园30幢1103室商品房销售合同。＼n二、原告阜宁中亿房地产开发有限公司返还被告王凤已付购房款178254元，被告王凤给付原告阜宁中亿公司违约金75000元。在扣减违约金后原告阜宁中亿房地产开发有限公司尚需返还被告王凤103254元，限在本判决生效后10日内履行完毕。＼n三、驳回原告阜宁中亿房地产开发有限公司的其它诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。＼n案件受理费1900元，由被告王凤负担（原告已预交）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：40×××21）预交上诉案件受理费1900元。＼n审判长李正坤＼n代理审判员周剑＼n人民陪审员殷明＼n二〇一四年一月十六日＼n书记员于绘＼n附录法律条文＼n1.《中华人民共和国合同法》＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。＼n2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》＼n第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。＼n当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。＼n3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》＼n第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。＼n法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。＼n