湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终9195号
上诉人（原审被告）：汤猛，男，1974年6月17日出生，汉族，居民身份证住址湖南省株洲市荷塘区，现住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：汪秀昌，湖北文汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北省军区复兴综合服务中心，住所地湖北省武汉市武昌区复兴路**号。
负责人：卢长义，主任。
委托诉讼代理人：谈建国、赵飞，均系湖北英达律师事务所律师。
原审第三人：洪延信，男，1963年5月16日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
原审第三人：龚顺，男，1982年5月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，
原审第三人：尹文杭，男，1983年6月18日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
上述三原审第三人的共同委托诉讼代理人：胡志雄，湖北黄鹤律师事务所律师。
原审第三人：甘良会，男，1961年10月7日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，
原审第三人：单显位，男，1967年11月20日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，
上诉人汤猛因与被上诉人湖北省军区复兴综合服务中心（以下简称复兴综合服务中心）、原审第三人洪延信、龚顺、尹文杭、甘良会、单显位租赁合同一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
汤猛上诉请求：l、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回复兴综合服务中心一审全部诉讼请求；2、撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判复兴综合服务中心赔偿汤猛建设武昌区复兴路44-2号场地内的八层楼房屋及附属设施建安费用等人民币843万元和赔偿汤猛经营损失（计算至2018年7月16日6,623,856元）及建安费用资金占用损失；复兴综合服务中心赔偿汤猛装修武昌区复兴路44-2号场地内的八层楼房屋及附属设施装修费用、添置的设备、物品费用人民币5,819,276元和其他损失2,274,117.7元；3、改判复兴综合服务中心向汤猛返还保证金4万元；4、本案的一、二审诉讼费、评估费由复兴综合服务中心负担。事实和理由：一、一审判决对案涉合同性质认定错误，适用法律错误，认定案涉合同无效错误。（一）一审判决认定《军队房地产租赁合同》性质实为房屋租赁合同违背汤猛与复兴综合服务中心的真实意愿，违背客观事实，实为错误。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定该解释适用范围仅为城市、镇规划区内的房屋租赁合同纠纷案件。本案案涉《军队房地产租赁合同》的租赁标的物是场地，不属该解释适用范围。另，根据该解释第二条之规定，该规定所指的出租人的房屋是指在签订租赁合同前就业已存在（建设完毕）的房屋，而本案案涉综合楼在汤猛和复兴综合服务中心签订案涉《军队房地产租赁合同》前根本就不存在。（三）案涉《军队房地产租赁合同》租赁标的物为场地，合同内容不存在违反我国法律、行政法规强制性规定，且不存在我国合同法第五十二条所规定的其他情形，故案涉《军队房地产租赁合同》合法、有效。合同有效是本案汤猛、复兴综合服务中心、原审第三人的共识。一审判决由于错误认定案涉《军队房地产租赁合同》性质，进而错误适用法律，必然导致对案涉《军队房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》的效力认定错误；二、一审判决认定事实错误。合同所约定的租赁场地上原本就建有一栋建筑面积为305.2平方米的二层楼房，该楼房复兴综合服务中心已经领取有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。鉴于该楼房年久失修，出于安全等因素，汤猛在签订案涉《军队房地产租赁合同》后投资进行了重建和添建。即汤猛是对原本就存在、且拥有权属证书的旧楼房进行投资重建和添建而形成的综合楼，并不是在一个原本就没有建筑物的空地上建设。一审认定汤猛完全是在空地上建设建筑物错误；三、一审判决将湖北天地源资产评估有限公司的《资产评估报告》作为认定本案事实的依据，实为错误。《资产评估报告》仅就综合楼建安部分的评估就存在：遗漏委托评估项目、建安成本和现有价值评估缺乏事实依据和科学依据、建安评估原值与客观事实严重不符等诸多问题。鉴于该《资产评估报告》不能客观真实反映本案客观事实，汤猛依法对评估结论提出异议，并要求补充评估。该评估报告对装修部分的评估存在：装修消防工程、热水循环系统、监控设备、设计费等未纳入评估范围；计算的成新率没有任何依据等问题。洪延信等也对该《资产评估报告》提出异议，要求重新评估。该《资产评估报告》不能客观、真实反映案件事实，不应作为认定事实的依据；四、一审判决驳回汤猛要求赔偿综合楼辅助设施（设备）及综合楼装修辅助设施设备投资的反诉请求和返还保证金的反诉请求，实为错误。本案事实和证据证明，汤猛租赁场地进行投资，除兴建综合楼外，为配合综合楼使用还加装了电梯、兴建了供电变压器及供电线路、解决供水、场地沥青刷黑等，汤猛共花费119万元。在装修过程中还存在第二次安装消防设施等。上述事实，一审判决在事实认定都予以了认定。由于受委托的评估机构在评估过程中遗漏对上述项目的评估，存在漏项，一审判决仅就评估机构的评估结论进行判决，而对汤猛等关于上述项目的投入没有予以任何说明，一概以驳回汤猛其他反诉请求予以驳回，损害了汤猛的合法利益。汤猛向复兴综合服务中心缴纳租赁保证金、水电保证金各2万元是客观存在的事实，复兴综合服务中心亦不否认，既然复兴综合服务中心提出解除案涉《军队房地产租赁合同》的诉讼请求，复兴综合服务中心当然应当向汤猛返还上述4万元保证金。一审判决驳回汤猛该项反诉请求，违背事实，没有法律依据；五、一审判决驳回汤猛要求复兴综合服务中心赔偿经济损失的反诉请求，实为错误。2018年8月17日汤猛共有6,768,752元租金无法收取。该经济损失是由于复兴综合服务中心没有履行场地出租方的法定义务及合同义务和对汤猛的经营开业施加压力和进行阻扰所造成，复兴综合服务中心应当向汤猛予以赔偿；六、一审判决有失公正，偏袒复兴综合服务中心，以评估净值认定损失明显错误。由于一审判决将场地租赁合同错误的认定为房屋租赁合同，导致错误认定案涉《军队房地产租赁合同》无效。一审判决对汤猛的投资及本案原审第三人投资、汤猛与复兴综合服务中心对等分担责任、对损失不予认定等，有失公正，完全是让复兴综合服务中心通过合同无效而获取重大利益；七、一审判决认定汤猛拖欠复兴综合服务中心占有使用费30,950元，违背事实。汤猛不存在拖欠租金不交的事实。截止复兴综合服务中心提起本案诉讼前，复兴综合服务中心不论是在《约谈通知》还是在多次约谈中从未向汤猛提出过关于场地租金缴纳的任何异议的客观事实就是最好的证明；八、一审判决既然认定案涉《军队房地产租赁合同》无效，但却没有案涉《军队房地产租赁合同》无效的判项，有违法定程序。对汤猛等对《资产评估报告》提出的异议，没有进行复核或要求评估机构进行说明，违反诉讼程序。
复兴综合服务中心答辩称，一、一审判决对合同性质以及合同效力的认定正确，适用法律准确，案涉合同应属无效；二、一审判决认定事实清楚，汤猛所述案涉场地上原有二层楼房，在一审中汤猛并未举证证明，即使存在该二层楼房，该二层楼房已经复兴综合服务中心所新建的八层综合楼取代，房屋面积、结构均已发生重大变化，即使原二层楼房有合法权属证明，也不能认定新建八层综合楼可以沿用以前的权属证明，不能掩盖该新建八层综合楼的违法性。一审判决根据该八层综合楼未办理建筑工程规划许可证无权属证明而依法认定案涉合同无效，是准确的；三、一审判决将湖北天地源资产评估有限公司的《资产评估报告》作为裁判依据，并无不当。湖北天地源资产评估有限公司作出的《资产评估报告》已经涵盖了汤猛申请的评估范围，评估结论与其申请范围能够一一对应，并未遗漏评估项目。此外，该评估机构采用合法的评估方法作出评估结论，且该评估机构是由汤猛申请、法院依法委托中介机构摇号产生的，程序合法，故该评估机构做出的评估结论，对各方当事人均是公平的，应当作为法院认定事实的依据；四、对于汤猛主张的综合楼辅助设施（设备）及综合楼辅助设施设备投资，湖北天地源资产评估有限公司作出的《资产评估报告》已经涵盖，法院无需对该部分损失重复裁决；另外，对于汤猛所述租赁保证金以及水电保证金各2万元的主张，汤猛在一审中确未提交任何证据证明其缴纳了上述保证金，一审判决驳回该项诉讼请求并无不当；五、汤猛要求复兴综合服务中心赔偿其经济损失，没有法律依据，一审判决驳回其诉求并无不当。因案涉房屋租赁合同无效，其基于合同取得的预期利益不被法律保护；六、汤猛认为一审判决有失公正，偏袒复兴综合服务中心无任何根据；七、对于房屋占有使用费，一审判决根据合同约定的标准以及汤猛缴纳租金的情况计算得出，计算标准合法，计算结果准确，汤猛所述因复兴综合服务中心原因不予接收无证据予以证明；八、一审判决依据当事人的诉讼请求依法作出判决，程序合法。一审中各方当事人均未请求确认案涉合同无效，但一审判决根据认定的事实依法认定合同无效并对补偿问题作出判决，并未违反法定程序。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求法庭依法驳回上诉维持原判。
洪延信、龚顺、尹文杭述称，1、我们与汤猛、复兴综合服务中心之间的关系是两个不同的法律关系，一审判决我们承担责任实际上是超出了诉讼请求；2、一审在认定损失方面存在明显问题，一审仅仅认定了装修部分的净值的损失，本案应当按原值计算损失，除装修以外的损失没有认定是不公平的，请求二审依法认定所造成的损失。
甘良会、单显位述称，同意汤猛的上诉意见。
复兴综合服务中心向一审法院提出诉讼请求：一、解除复兴综合服务中心与汤猛于2011年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》；二、判令汤猛向复兴综合服务中心腾退移交租赁场地及地上附着物，即复兴综合服务中心位于武汉市武昌区复兴路44-2号场地及地上附着物;三、判令汤猛向复兴综合服务中心支付拖欠的土地租金30,950元以及违约金15,083.1元，两项合计46,033.1元(暂计算至2018年7月15日，后续租金按照每月3,955元的标准计算至实际移交之日);四、判令汤猛承担本案的全部诉讼费。
汤猛向一审法院提出反诉请求：一、判令复兴综合服务中心赔偿汤猛建设武昌区复兴路44-2号场地内的八层楼房屋(地下一层、地上七层，建筑面积约2500平方米)及附属设施建安费用等843万元并赔偿汤猛经营损失(2014年7月17日至2018年7月16日每月137,997元，2018年7月17日后每月144,896元，计算至2018年7月16日6,623,856元)和建安费用资金占用损失;二、判令复兴综合服务中心赔偿汤猛装修武昌区复兴路44-2号场地内的八层楼房屋(地下一层、地上七层，建筑面积约2500平方米)及附属设施装修费用、添置的设备、物品费用5,819,276元，并赔偿汤猛其他损失2,274,117.7元;三、判令复兴综合服务中心向汤猛返还保证金4万元;四、本案的反诉费用、鉴定费用由复兴综合服务中心负担。
一审法院认定事实：一、关于场地租赁的相关事实
坐落于武汉市武昌区紫阳街复兴路××号房屋的国有土地使用权人为中国人民解放军湖北省军区后勤部。复兴综合服务中心系湖北省军区直属事业单位。上述土地由复兴综合服务中心管理和使用。
2011年11月15日，复兴综合服务中心（甲方）与汤猛（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：第一条甲方自愿将坐落在湖北省武汉市武昌区复兴路44-2号(广鄂字第××号)的场地面积310平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解愿意承租该房地产。第二条租赁用途会所。第三条租赁期限自2012年9月16日起至2030年9月15日止。第四条房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为合同期内租金共计76万元。租金按季结算，乙方于每季25日的前十日交付甲方。第六条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金2万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方;乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金;甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第十七条双方承认的附加条款如下：1、甲方同意给乙方10个月建筑期，合同从2012年9月16日起租，18年合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。5、乙方在租赁的场地上兴建一栋综合楼房屋，地下一层，地面七层，建筑面积2500㎡，以图纸为准，全部建筑费用由乙方支付承担。依据《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限内，乙方有使用权，租赁期届满后，该建筑物产权归甲方所有。6、为保障《军队房地产租赁合同》约定的部队资产保值、增值，乙方兴建的该建筑及租赁的场地，乙方可以采用多种形式的招商引资进行经营。合同附件《复兴路44-2号合同期间收费递增明细表》载明：2012.9.16-2017.9.15合计租金6万元，2017.9.16-2019.9.15月租金3,955元、年租金47,460元，合计租金94,920元。
上述合同签订后，复兴综合服务中心向汤猛交付了租赁场地。
汤猛在庭审中主张租金缴纳至2014年7月，前面租金不欠，后面是复兴综合服务中心不收取。复兴综合服务中心自认汤猛实际缴纳的租金为68,600元。
二、关于综合楼建设的相关事实
2012年9月10日，汤猛、甘良会、单显位作为武汉市复兴路会所建设人（发包方、甲方）与湖北保达建筑工程有限公司（承包方、乙方，以下简称保达公司）签订《工程承包合同》，约定建设武汉市复兴路会所工程，总建筑面积2550平方米，合同总价714万元。保达公司于2014年4月18日出具工程款530万元收据并载明尚欠184万元两年内结清。2013年8月28日，保达公司出具电梯施工底层设计开挖施工费用16.4万元收据，备注电梯间和主体分开单独结算。
2013年8月16日，单显位与武汉华南电力安装公司（以下简称华南公司）《工程承包合同》，约定安装新装箱式变电站一台，工程总造价65万元。2013年11月21日，华南公司出具电力施工安装费收据50万元，载明余款15万元一年半付清。
2013年10月11日，汤猛（买方、甲方）与湖北通力机电工程有限公司（卖方、乙方、以下简称通力公司）签订《电梯购销及安装合同》，约定购买、安装电梯设备1台，合同总价21.6万元。2015年6月1日，通力公司出具电梯费21.6万元收据。
2014年4月10日，汤猛与湖北博弈伟业场地设计工程有限公司（以下简称博弈公司）签订《沥青路面施工合同》，约定武昌区复兴路××号-2沥青路面施工项目工程总价9万元。签订合同当日，博弈公司出具5万元收据，载明余款4万元还未结清。
2014年6月13日，湖北宏城投资有限公司（以下简称宏城公司）与汤猛签订《复兴会所用水协议书》，约定了同一坐落号下共同用水协议，汤猛一次性支付宏城公司费用5万元。生活用水、消防及喷淋用水按实际用水量按月结算。2014年6月20日，宏城公司向汤猛出具设备补偿款5万元收据。
审理中，复兴综合服务中心、汤猛均未能提交案涉房屋的房屋所有权证，也未提交该房屋的建设工程规划许可证。
三、关于综合楼房屋租赁的相关事实
2014年1月27日，汤猛、甘良会、单显位（甲方）与龚顺、尹文杭、洪延信（乙方）签订《房产租赁合同》，约定将位于湖北省武汉市武昌区复兴路44-2(广鄂字第××号，面积为310平方米)的土地(以下简称广鄂字第××号土地)出租给甲方使用。经原租赁合同当事人同意，将上述新建房屋出租给乙方作商业用途使用，双方就相关事项约定如下:一、租赁期限为壹拾陆年，自2014年1月27日至2030年1月27日;自合同生效之日起计算租期，租期开始计算后170天期间为免租金期(2014年1月27日至2014年7月16日)，乙方可作装修及试营业。三、甲方义务：1.甲方确认已按照相关规定，完成租赁土地(广鄂字第××号)及该土地上新建房屋的相关事项的备案手续，确保乙方租赁的广鄂字第××号土地及该土地上新建房屋合法合规。4.乙方装修期间，甲方配合乙方与所在地相关行政管理部门的沟通。5.乙方装修完成后，甲方配合乙方办理消防、治安、城管等相关证照，以满足乙方营业条件，费用由乙方承担。
2014年3月14日，汤猛、单显位（甲方）与龚顺、尹文杭签订《补充协议》对租金标准进行了详细约定。
2014年5月23日，复兴综合服务中心向工商银行湖北省分行办公室出具工作联系函，载明：贵行与我中心在复兴路××号院相关建设、维护中，一直彼此相互理解、相互支持，实为军民共建之楷模。特此对您们长期以来的理解与支持表示最真挚的感谢!因中心业务发展需要，欲与贵行就复兴路金官酒店南侧空地使用事宜进行协商，具体细节由我中心房产部与贵行洽谈，望予接洽为盼!
2014年10月11日，因上级部门与省工行矛盾导致的工程尾期工作及开业困难，汤猛、甘良会、单显位（甲方）与龚顺、洪延信（乙方）签订《补充协议》约定了房租、押金的退还及工程投入的承担等。
2015年1月9日，汤猛、单显位与龚顺签订承诺书，就房租退还再次进行了约定。
2015年1月19日，复兴综合服务中心向工商银行湖北省分行出具工作联系函，载明：位于武昌区复兴路44-2号，系湖北省军区房产，原老红军居住，在贵行复兴路金宫酒店院内，现改建成一栋7层楼房，已装修完毕，准备对外经营。请贵行予以支持为感。
2015年9月17日，张先良、单显位、甘良会与樊启闪签订《协议书》，协商解决阻拦你房屋门面的出入问题。
四、房屋装修相关事实
《房产租赁合同》签订后，汤猛、甘良会、单显位向龚顺、尹文杭、洪延信交付了其在案涉土地上新建的房屋。
龚顺、尹文杭、洪延信于2014年5月27日注册成立了武汉品泽餐饮酒店管理有限公司（以下简称品泽公司）。
2014年3月1日，品泽公司（委托方、甲方）与上海合象建筑设计事务所（设计方、乙方）就复兴路××号建筑室内设计签订《建筑室内设计合同》，设计费总计25万元。上海合象建筑设计事务所于2014年5月27日出具设计费收据6万元、2014年7月6日出具设计费收据3万元、2014年7月20日出具设计费收据16万元。
2014年品泽公司与湖北典象装饰工程有限公司（以下简称典象公司）签订《酒店室内装饰工程合同》，工程内容范围：八层室内装饰（含水电安装工程），不含外立面、移动家具、衣柜、窗帘及饰品摆设、不含消防、空调通风工程；不含室外招牌及LOGO、台灯、壁灯、吊灯、地毯、客房洁具。承包方式包工包料。合同暂定价款390万元，竣工后按合同约定据实结算。2014年12月30日品泽公司与典象公司签订《协议》，载明复兴路念上小厨装修工程总决算的金额最终确定为390万元。典象公司于2014年至2016年期间出具工程款收据金额共计3,699,666元。
2014年4月5日，品泽公司与武汉北迅电梯工程有限公司（以下简称北迅公司）签订《电梯销售安装合同》，约定委托订购及安装杂物梯工程，合同协议总价8.6万元。北迅公司出具电梯工程款收据金额共计8.6万元。
2014年4月15日，品泽公司与武汉金蚨祥酒店设备有限公司（以下简称金蚨祥公司）签订《合同书》采购厨房设备，合同总金额28万元。金蚨祥公司出具厨房设备收据金额共计28万元。
2014年4月16日，品泽公司与武汉华联消防网络系统工程有限公司（以下简称华联公司）签订《消防安装工程施工合同》，约定品泽公司-1-7层火灾报警系统、喷淋系统、消火栓系统、应急灯、指示牌等消防工程项目总价27.5万元。该项目经武汉市公安局武昌区分局消防大队审查，符合国家工程建设消防技术标准强制性要求。2014年华联公司分别于2014年4月28日、2014年12月20日、2015年2月20日出具总金额为27.5万元的收据。
2014年5月9日，品泽公司与武钢江南中燃燃气（武汉）有限公司签订了《工商业户燃气工程建设合同》，约定工程接管点至用气设备的燃气管道及燃气设备、设施安装工程总造价36,800元。武钢江南中燃燃气（武汉）有限公司于2015年11月2日出具了36,800元发票。
同日，品泽公司与武汉天然气第三项目公司签订《工程建设合同书》，约定天然气低压（外管）安装工程总造价42,000元。
同日，品泽公司与湖北省泰立消防系统工程有限公司签订《燃气消防报检工程施工承保合同》，约定可燃气体报警装置安装工程总造价63,200元。湖北省泰立消防系统工程有限公司于2014年5月9日出具63,200元收据。
2014年5月20日，洪延信与武汉市杰立科电子有限公司签订《合同》，约定视频监控系统合同总价3万元。2014年7月30日，武汉市杰立科电子有限公司出具收款收据3万元。
2014年6月10日，武汉市吉盛源家具有限公司向品泽公司出具51.7万元家具款收据。
2014年6月15日，广州市宝谷瓷酒店用品有限公司向品泽公司出具20,045元家具款收据。
品泽公司与武汉恒翔机电设备工程有限公司分别签订了风冷（热泵）模块空调工程合同、消防楼梯工程合同、热水锅炉工程合同，合同总价分别为55万元、5万元、52,000元。
龚顺、尹文杭、洪延信提交了品泽公司2014年4月至9月工资表，工资总额397,580元。提交了水电费、运输费、喷绘费、电话安装费、LOGO制作费、宿舍租金及水电费票据，总额共计81,504.9元。
2018年8月22日，经汤猛申请，复兴综合服务中心与汤猛同意，一审法院委托湖北天地源资产评估有限公司作出天地源资评报字[2018]第074号资产评估报告，评估对象武汉市武昌区复兴路44-2号场地内房屋、装修项目及设备市场价值。评估结论房屋建筑物原值339.61万元，净值315.84万元；装修项目原值300.35万元，净值213.25万元；设备原值102.59万元，净值70.38万元。总计原值742.55万元，净值599.47万元。
本案在一审审理中，洪延信、尹文杭、龚顺均表示同意由汤猛就其装修损失向复兴综合服务中心提出主张。
一审法院认为，本案争议焦点如下：
一、合同效力的认定
复兴综合服务中心与汤猛2011年11月15日签订《军队房地产租赁合同》约定：“甲方同意给乙方10个月建筑期”“乙方在租赁的场地上兴建一栋综合楼房屋，地下一层，地面七层，建筑面积2500㎡，以图纸为准，全部建筑费用由乙方支付承担。依据《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限内，乙方有使用权，租赁期届满后，该建筑物产权归甲方所有”。故合同名称虽为场地租赁合同，但从合同内容来看，汤猛承租的主要是复兴综合服务中心出租场地上的新建建筑物及固定设施设备，该合同名为场地租赁合同，其性质应为房屋租赁合同。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋权属证明，复兴综合服务中心与汤猛于2011年11月15日签订《军队房地产租赁合同》，汤猛、甘良会、单显位与龚顺、尹文杭、洪延信于2014年1月27日签订的《房产租赁合同》均系无效合同。合同自始无效，对双方不具有约束力。经一审法院释明后，复兴综合服务中心坚持认为租赁合同有效，请求解除2011年11月15日《军队房地产租赁合同》，对此主张不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，汤猛应返还租赁房地产。对复兴综合服务中心请求汤猛腾退移交租赁场地及地上附着物的诉讼主张，予以支持。审理中，复兴综合服务中心要求尹文杭、龚顺、洪延信与汤猛共同向复兴综合服务中心腾退移交租赁场地及地上附着物，后又撤回该诉讼请求，只要求汤猛腾退移交租赁场地及地上附着物，同时表示对甘良会、单显位没有诉讼主张，属于自行处分其诉讼权利，予以认可。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，复兴综合服务中心请求按照合同约定的标准计算占有房屋的使用费至其腾退之日止，予以支持。合同约定“2012.9.16-2017.9.15合计租金6万元，2017.9.16-2019.9.15月租金3,955元、年租金47,460年租金、合计租金94,920元。”截至2018年7月15日，汤猛应缴租金为99,550元（60,000元+3,955元×10）。复兴综合服务中心自认汤猛实际缴纳的租金为68,600元，故尚欠租金认定为30,950元，其性质为占有使用费。复兴综合服务中心主张逾期付款的违约金，因合同自始无效之故没有事实和法律依据，不予支持。
二、关于加盖建筑物的处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”案涉房屋的建造系双方合同约定，即复兴综合服务中心对汤猛建造房屋知情并同意。新建房屋未办理合法的建设手续，故复兴综合服务中心及汤猛对房屋建造费用按照过错分担。复兴综合服务中心同意承租人在未办理合法建设手续的情况下新建房屋，存在过错。汤猛在未办理合法建设手续的情况下新建房屋，亦存在过错。故汤猛主张复兴综合服务中心赔偿房屋建设费用，根据双方过错程度按照50%的比例予以支持。各方当事人对湖北天地源资产评估有限公司经一审法院委托作出天地源资评报字[2018]第074号资产评估报告均有异议。但该报告系经复兴综合服务中心与汤猛同意，由一审法院委托有资质的评估机构作出，具有较强的证明力。各方当事人无其他更有证明力的反证予以推翻，对该证据予以采信。依据该评估报告的评估结论“房屋建筑物原值339.61万元，净值315.84万元”，一审法院认定复兴综合服务中心应赔偿汤猛的房屋价款为157.92万元（315.84万元×50%）。
三、关于装修及设备的处理。
基于习惯和常识，汤猛租赁场地新建房屋系用于办公，装修有其必然性。且地下一层至地上七层装修工程量巨大，复兴综合服务中心作为土地的管理使用者应当知晓而长期未就装修提出异议，故可以视其同意装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，已形成附合的装饰装修物，系次承租人龚顺、尹文杭、洪延信出资装修，复兴综合服务中心未表示同意利用上述装饰装修，故出租人、承租人及次承租人按照导致合同无效的过错分担现值损失。
复兴综合服务中心同意承租人在未办理合法建设手续的情况下新建房屋，存在过错。汤猛、单显位、甘良会在未办理合法建设手续的情况下新建房屋，并在合同明确约定了“甲方确认已按照相关规定，完成租赁土地(广鄂字第××号)及该土地上新建房屋的相关事项的备案手续，确保乙方租赁的广鄂字第××号土地及该土地上新建房屋合法合规”的前提下出租未取得建设工程规划许可证的房屋，存在过错。龚顺、尹文杭、洪延信作为次承租人，未审慎审查案涉房屋的合法建设手续，亦存在过错。故龚顺、尹文杭、洪延信装修款损失应由复兴综合服务中心承担50%，由汤猛、单显位、甘良会承担40%，由龚顺、尹文杭、洪延信自行承担10%。本案中，龚顺、尹文杭、洪延信对汤猛的反诉请求均无异议，表示其同意由汤猛就其装修损失向复兴综合服务中心提出主张。各方当事人对湖北天地源资产评估有限公司经一审法院委托作出天地源资评报字[2018]第074号资产评估报告均有异议。但该报告系经复兴综合服务中心与汤猛同意，由一审法院委托有资质的评估机构作出，具有较强的证明力。各方当事人无其他更有证明力的反证予以推翻，对该证据予以采信。依据该评估报告的评估结论“装修项目原值300.35万元，净值213.25万元；设备原值102.59万元，净值70.38万元。”，认定复兴综合服务中心应赔偿的装修设备款为141.815万元（213.25万元×50%+70.38万元×50%）。
汤猛还主张经营损失及建安费用资金占用费，没有法律依据，不予支持。
汤猛还请求返还保证金4万元，但未提交其支付了保证金的相关证据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、汤猛于本判决生效之日起五日内将位于武汉市武昌区复兴路44-2号场地及地上附着物返还给湖北省军区复兴综合服务中心；二、汤猛于本判决生效之日起五日内向湖北省军区复兴综合服务中心支付截至2018年7月15日的占有使用费30,950元并支付后续占有使用费（按照每月3,955元标准，从2018年7月16日起计算至上述场地及地上附着物实际返还之日止）；三、湖北省军区复兴综合服务中心于判决生效之日起十五日内支付汤猛房屋价款157.92万元；四、湖北省军区复兴综合服务中心于判决生效之日起十五日内支付汤猛装修损失141.815万元；五、驳回湖北省军区复兴综合服务中心其他诉讼请求；六、驳回汤猛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,560元，减半收取6,780元，由汤猛负担（此款湖北省军区复兴综合服务中心已垫付，由汤猛连同上述款项一并支付给湖北省军区复兴综合服务中心）。反诉案件受理费120,536元，减半收取60,268元，由汤猛负担29,489元，由湖北省军区复兴综合服务中心负担30,779元（此款汤猛已垫付，由湖北省军区复兴综合服务中心连同上述款项一并支付给汤猛）。评估费49,000元，由汤猛负担24,500元，湖北省军区复兴综合服务中心负担24,500元（此款汤猛已垫付，由湖北省军区复兴综合服务中心连同上述款项一并支付给汤猛）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汤猛提交一份武汉市房屋产权登记信息查询单，证明原承租的场地上部队有两层楼的合法建筑，案涉的房屋是拆了后重建的。复兴综合服务中心质证后对该证据的证明目的无异议，补充说明现在新建的楼房和证上的楼房不是一栋楼房，洪延信、龚顺、尹文杭、甘良会、单显位质证后对该证据均表示无意见。各方当事人均对该证据予以认可，本院对该证据予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，二审期间，因双方当事人对一审判决认定“关于综合楼建设的相关事实”和“房屋装修相关事实”均无异议，但上诉人汤猛和原审第三人洪延信、龚顺、尹文杭认为上述事实中所涉的有关项目及费用没有列入鉴定报告，为此，本院向鉴定单位湖北天地源资产评估有限公司进行了核实，鉴定单位认为一审判决中认定的“2013年8月16日，单显位与武汉华南电力安装公司签订《工程承包合同》，约定安装新装箱式变电站一台，工程总造价65万元；2013年10月11日，汤猛与湖北通力机电工程有限公司签订《电梯购销及安装合同》，约定购买、安装电梯设备1台，合同总价21.6万元；2014年4月10日，汤猛与湖北博弈伟业场地设计工程有限公司签订《沥青路面施工合同》，约定武昌区复兴路××号-2沥青路面施工项目工程总价9万元；2014年6月13日，湖北宏城投资有限公司与汤猛签订《复兴会所用水协议书》，约定了同一坐落号下共同用水协议，汤猛一次性支付宏城公司费用5万元；2014年4月16日，品泽公司与武汉华联消防网络系统工程有限公司签订《消防安装工程施工合同》，约定品泽公司-1-7层火灾报警系统、喷淋系统、消火栓系统、应急灯、指示牌等消防工程项目总价27.5万元；品泽公司与武汉恒翔机电设备工程有限公司签订的消防楼梯工程合同，合同价5万元”均未包含在鉴定报告所列项目中，上述项目及费用共计133.1万元。汤猛与复兴综合服务中心对本院向鉴定单位所作的调查笔录均无异议。
本院认为，针对上诉人汤猛的上诉请求及理由，本案的主要争议焦点为1、案涉《军队房地产租赁合同》的合同性质、效力及责任的认定是否正确；2、案涉《资产评估报告》能否作为认定本案事实的依据；3、《资产评估报告》是否存在遗漏的项目，遗漏的项目所产生的费用应否赔偿；4、汤猛主张的经济损失应否予以赔偿；5、一审判决全部以评估净值认定损失是否正确；6、一审判决认定汤猛应支付的房屋占有使用费是否正确。本院评判如下：
一、关于案涉《军队房地产租赁合同》的合同性质、效力及责任的认定。汤猛与复兴综合服务中心签订《军队房地产租赁合同》中明确约定，复兴综合服务中心同意给汤猛10个月建筑期由汤猛在租赁的场地上兴建一栋综合楼房屋，汤猛在约定的租赁期限内有使用权，租赁期届满后，该建筑物产权归复兴综合服务中心所有以及汤猛在租赁期间应支付租金，一审法院根据上述合同内容，认定该合同名为场地租赁合同，其性质应为房屋租赁合同正确。因汤猛在承租的场地上建设的房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋权属证明，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定案涉《军队房地产租赁合同》无效正确。因该合同无效，一审法院根据案件事实及双方导致合同无效的过错程度，酌定汤猛与复兴综合服务中心各自承担50%责任并无不当。上诉人汤猛认为案涉《军队房地产租赁合同》应为场地租赁合同，该合同有效及一审责任认定不当的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于案涉《资产评估报告》的认定。案涉《资产评估报告》系根据汤猛申请，一审法院依法委托鉴定单位鉴定，鉴定单位依据双方签字确认的评估明细表及现场勘察后依法作出，该《资产评估报告》应合法有效。汤猛认为一审判决将案涉《资产评估报告》作为认定本案事实依据错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于《资产评估报告》是否存在遗漏的项目，遗漏项目所产生的费用的认定。二审期间，因双方当事人对一审判决认定“关于综合楼建设的相关事实”和“房屋装修相关事实”均无异议，但上诉人汤猛和原审第三人洪延信、龚顺、尹文杭认为上述事实中所涉的有关项目及费用没有列入鉴定报告，为此，本院向鉴定单位湖北天地源资产评估有限公司进行了核实，汤猛与复兴综合服务中心对本院向鉴定单位所做的调查笔录均无异议。根据双方无异议的一审查明的事实和向鉴定单位的核实情况，《资产评估报告》确实存在遗漏的项目，经审查，一审判决认定“关于综合楼建设的相关事实”部分中遗漏的项目及费用为100.6万元,“房屋装修相关事实”部分中遗漏的项目及费用为32.5万元,故上述遗漏的项目所产生的费用应作为汤猛的损失由复兴综合服务中心按照应承担的责任比例分别向汤猛赔偿50.3万元和16.25万元。上诉人汤猛认为《资产评估报告》存在遗漏项目，遗漏项目所产生的费用应予赔偿的上诉理由有理,应予支持。
四、关于汤猛主张的经济损失应否予以赔偿。根据汤猛的上诉理由，其上诉主张的经济损失为其租金无法收取的租金损失，因案涉《军队房地产租赁合同》无效，汤猛的该项上诉主张没有合同及法律依据，本院不予支持。
五、关于一审判决全部以评估净值认定损失是否正确。案涉《资产评估报告》对评估对象武汉市武昌区复兴路44-2号场地内房屋、装修项目及设备市场价值均按原值、净值出具了鉴定结论。案涉《军队房地产租赁合同》虽然无效，但根据该合同的约定内容，复兴综合服务中心对汤猛建造房屋是知情并同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，扩建造价费用应为汤猛建设案涉房屋的建设成本，即鉴定结论的房屋建筑物原值部分，一审法院将汤猛建设房屋的扩建造价费用认定为房屋建筑物的净值不当，应予纠正。根据鉴定结论，复兴综合服务中心应赔偿汤猛的房屋价款为169.81万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，一审法院对汤猛主张的装修、设备损失按照评估结论的净值予以确认正确。上诉人汤猛认为一审判决全部以评估净值认定损失错误的上诉理由，部分有理，本院予以支持。
六、关于一审判决认定汤猛应支付的房屋占有使用费是否正确。汤猛与复兴综合服务中心签订《军队房地产租赁合同》后，已实际建造了案涉房屋并占有案涉房屋及场地至今，上述合同无效，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，认定汤猛应向复兴综合服务中心支付房屋占有使用费正确。上诉人汤猛认为不应支付房屋占有使用费的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，汤猛的上诉理由部分成立，其对应的上诉请求本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，在实体处理上，对房屋价款、装修设备损失的认定及计算数额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11090号民事判决第一项，即：汤猛于本判决生效之日起五日内将位于武汉市武昌区复兴路44-2号场地及地上附着物返还给湖北省军区复兴综合服务中心；
二、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11090号民事判决第二项，即：汤猛于本判决生效之日起五日内向湖北省军区复兴综合服务中心支付截至2018年7月15日的占有使用费30950元并支付后续占有使用费（按照每月3955元标准，从2018年7月16日起计算至上述场地及地上附着物实际返还之日止）；
三、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11090号民事判决第五项，即：驳回湖北省军区复兴综合服务中心的其他诉讼请求；
四、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11090号民事判决第六项，即：驳回汤猛的其他反诉请求。
五、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11090号民事判决第三项为：湖北省军区复兴综合服务中心于判决生效之日起十五日内支付汤猛房屋价款220.11万元；
六、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11090号民事判决第四项为：湖北省军区复兴综合服务中心于判决生效之日起十五日内支付汤猛装修损失158.065万元；
七、驳回汤猛的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费按一审判决负担。
二审案件受理费142904.25元，由汤猛负担71452.13元、湖北省军区复兴综合服务中心负担71452.12元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 ','2018-11-14
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