上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第821号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海大智惠餐饮管理有限公司。
委托代理人管峻，公司员工。
委托代理人尹宏，上海市凤凰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海浦东锦绣乐购生活购物有限公司。
委托代理人牟笛，上海胡光律师事务所律师。
委托代理人周成成，上海胡光律师事务所律师。
上诉人上海大智惠餐饮管理有限公司（以下简称大智惠公司）、上海浦东锦绣乐购生活购物有限公司（以下简称锦绣乐购公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第25362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人大智惠公司之委托代理人管峻、尹宏及上诉人锦绣乐购公司之委托代理人牟笛、周成成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年7月1日，锦绣乐购公司（甲方）与大智惠公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定乙方承租上海市锦绣路乐购锦绣店，租赁面积263平方米。租赁期限自2011年7月15日至2016年8月13日，起租日为2011年8月14日，乙方承诺租赁区域的用途为餐饮。如乙方需以租赁区域为营业场所申请相关证照的，乙方应在本合同签订后10日内或乙方正式开业前（以较早日期为准）向包括但不限于工商行政管理部门等在内的相关政府部门申请取得在租赁区域营业所必须的全部证照，并应向甲方提供全部证照的复印件。乙方延迟开业超过三十天的，甲方有权终止合同，并没收乙方已支付的首期租金、管理费、病虫害控制费、履约保证金、装修保证金及公共事业费保证金。每月20日前，乙方向甲方支付下期的租金、管理费。前三年度的月租金分别为人民币（下同）24，000元、25，200元、26，712元（即3.34元／天／平方米）；前三年度的月管理费为16，000元、16，800元、17，808元（即2.23元／天／平方米），租金、管理费按月支付，实行先付后用。如迟延支付租金和管理费的，每迟延一天付款，应支付未履行部分款项百分之二的违约金。合同签订后，大智惠公司支付了租赁押金4万元、装修押金1万元，同时开始对房屋进行装修。2011年9月13日，锦绣乐购公司招商部向大智惠公司发送邮件，要求大智惠公司尽快完成装修，锦绣乐购公司会积极去相关部门公关、获得环评证，让大智惠公司开业。2011年9月至2012年3月期间，大智惠公司先后三次以公函及电子邮件的方式告知锦绣乐购公司称，2011年8月接到环保部门通知，乐购锦绣店因环保原因不能经营餐饮，要求锦绣乐购公司尽快与环保部门联系，让大智惠公司能获得营业执照。2012年8月14日，大智惠公司再次发函，表示即日起终止租赁合同。2012年10月23日，锦绣乐购公司向大智惠公司发送公函，称大智惠公司装修完成后迟迟不对外营业，更是未按照合同约定支付租金，要求大智惠公司提供材料配合环评申报以期尽快开业并正常履行租赁合同。2012年11月29日，政府职能部门对大智惠公司提交的“建设项目环境保护审批”申请出具“行政许可申请补件通知书”，指出项目所在商场与周边居民存在信访纠纷，报告表需提供公众参与意见，并征求该小区居委会和北蔡镇预审意见。2012年12月中旬，锦绣乐购公司向大智惠公司发出催款函。
原审另认定，因无法取得环评手续，大智惠公司在装修完成后未进行过实际经营。后大智惠公司诉至法院，要求判令：1、双方签订的《租赁合同》解除；2、锦绣乐购公司退还租赁押金4万元、装修押金1万元；3、锦绣乐购公司赔偿经济损失1，115，716.40元。锦绣乐购公司则提出反诉，要求判令大智惠公司支付：1、2011年8月14日至2013年8月13日的租金及管理费985，210.76元、2013年8月14日至搬离租赁房屋之日止的租金及管理费；2、逾期支付租金及管理费的利息62，593.50元（暂计算至2013年8月13日，实际要求大智惠公司支付至撤场之日）；3、未支付租金的违约金1，126，682.91元（暂计算至2013年8月13日，实际要求大智惠公司支付至撤场之日）。
原审审理中，锦绣乐购公司表示同意解除合同。2014年1月27日，锦绣乐购公司、大智惠公司办理了房屋交接手续，故锦绣乐购公司明确第1、2项反诉请求，即要求大智惠公司支付租金及管理费1，228，772.31元、逾期付款利息93，918.20元。
原审中，经司法鉴定，鉴定意见为：涉案租赁房屋固定装修工程造价493，882元、现场所见厨房设备60，400元（包括港式灶台9，800元、加热台22，800元、防火短接2，880元、防火阀3，900元、隔油池15，520元，设备安装人工2，081元、设备税收3，419元）、现场未见厨房设备111，207元（大智惠公司认为已采购，现存放于公司仓库）。司法鉴定费21，000元，由大智惠公司预缴。经当庭质证，大智惠公司对司法鉴定结论无异议，认为鉴定中涉及的三项内容均应计入审价范围。锦绣乐购公司对固定装修工程造价无异议，但认为两项厨房设备费用不应计入。鉴定人员表示，港式灶台、加热台都是独立的，拆走后对其利用价值基本无影响，防火短接、防火阀是安装在吊顶里用于排烟的接管，隔油池一般为定制。基于司法鉴定意见，大智惠公司减少第3项诉讼请求的金额，即要求锦绣乐购公司赔偿经济损失875，754元，包括固定装修和厨房设备费665，489元、店内家具146，000元、收银系统设备费53，385元、员工住宿租赁费10，880元。另，大智惠公司确认装修时间为2011年7月初至2011年9月底；收银系统设备原先已经安装好，后因店内无人，故搬回了公司；为准备开业，大智惠公司为前期工作的员工向案外个人承租了一套房屋，已支付三个月的租金，目前只找到一张中介费收据，暂时找不到租金收据。锦绣乐购公司表示曾发生过居民与其租客之间的矛盾，但矛盾已化解，其收到本案诉状副本等材料后才得知居民信访事件。
原审认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，大智惠公司、锦绣乐购公司均应严格履行。涉案合同约定租赁房屋的用途为餐饮，根据大智惠公司提供的行政许可申请补件通知书可见，项目所在商场（即乐购锦绣店）与周边居民存在信访纠纷而产生办理环评审批的障碍，现大智惠公司、锦绣乐购公司对合同提前解除达成一致意见，法院予以确认。
合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。合同约定，大智惠公司自行办理餐饮经营所需的证照，但根据租赁用途，锦绣乐购公司交付的房屋应满足餐饮经营所需。本案中的办证障碍系因锦绣乐购公司与周边居民存在信访纠纷，即锦绣乐购公司的原因所致，锦绣乐购公司对此存在过错，应承担相应责任和损失。在获知租赁房屋存在办证障碍后，锦绣乐购公司招商部于2011年9月13日向大智惠公司发送邮件，要求大智惠公司尽快完成装修，锦绣乐购公司会积极去相关部门公关，获得环评证，让大智惠公司开业。该节事实表明锦绣乐购公司曾承诺协助大智惠公司办出环评证照，但未果，这也造成本案损失的扩大，法院在确定过错责任时也一并予以考虑。大智惠公司作为从事餐饮行业的单位，对设立餐饮企业的条件应有深入了解，其自身在缔约时负有审慎注意义务，即应在充分考量租赁房屋是否具备开办餐饮所需条件后再决定承租与否，故其对本案纠纷亦存在过错。综合本案租赁双方的过错程度及合同实际履行情况，对大智惠公司的经济损失，法院酌定锦绣乐购公司承担70%的责任。对具体损失范围，则根据审价意见及当事人提供的证据认定：1、无争议的固定装修价值，法院予以确认；2、现场未见的厨房设备显然不能计入损失范围，店内家具、灶台、加热台属动产，不能作为固定添附；3、收银系统设备已由大智惠公司搬回公司，就租赁费用未提供相关支付凭证，且承租人为个人，故大智惠公司主张该两项损失，缺乏依据。同理，对锦绣乐购公司主张的租金及管理费，法院酌定大智惠公司承担30%的责任。合同约定，起租日为2011年8月14日，租金、管理费按月支付，实行先付后用。锦绣乐购公司最早于2012年10月23日发函主张租金，而延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故锦绣乐购公司主张的2011年10月13日之前的租金已过诉讼时效，法院不予支持。合同约定租金按月支付，并明确了每月租金的支付期限。上述约定表明每期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，债务人只要未在约定时间内履行，即侵害了债权人关于该租金享有的权利，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠付租金或拒付租金之日起算。锦绣乐购公司认为本案各期租金属同一债务分期履行、诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起算的意见，法院不予采纳。锦绣乐购公司对本案合同解除存在过错，其要求大智惠公司支付逾期支付租金及管理费的利息、违约金以及没收押金，缺乏依据。审理中，大智惠公司同意将租赁押金、装修押金抵扣其应承担的租金及管理费，经查并无不当，法院予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二○一四年二月十四日作出判决：一、解除大智惠公司与锦绣乐购公司于2011年7月1日签订的《租赁合同》；二、锦绣乐购公司于判决生效后十日内支付大智惠公司经济损失362，700元；三、大智惠公司于判决生效后十日内支付锦绣乐购公司租金、管理费303，732.62元（已扣除大智惠公司支付的租房押金4万元、装修押金1万元）；四、驳回大智惠公司的其他诉讼请求；五、驳回锦绣乐购公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13，058元，减半收取计6，529元，司法鉴定费21，000元，合计27，529元，由大智惠公司负担9，459元、锦绣乐购公司负担18，070元；反诉案件受理费减半收取计12，097.50元，由大智惠公司负担3，303元、锦绣乐购公司负担8，794.50元。
判决后，大智惠公司、锦绣乐购公司均不服，上诉于本院。大智惠公司诉称：其承租房屋用于餐饮经营，然在办理证照过程中，因居民信访导致无法通过环评，锦绣乐购公司在邮件中承诺环评问题由其解决，并要求大智惠公司尽快完成装修；大智惠公司最终未取得证照，无法开业，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四项，改判锦绣乐购公司赔偿经济损失875，754元。
上诉人锦绣乐购公司诉称：其只是同意协助办理相关手续、提供善意帮助，并不承担办理环评的义务；大智惠公司认识到可能无法通过环评，仍继续装修，损失完全由其自身的拖延造成，要求锦绣乐购公司赔偿没有法律依据，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、五项，改判大智惠公司支付租金及管理费1，228，772.31元、逾期利息93，918.20元、违约金1，126，682.91元。
上诉人大智惠公司与锦绣乐购公司互不同意对方的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼租赁合同于法无悖，双方均应恪守。双方一致确认周边居民信访系未能办出证照的重要原因，但对于合同无法履行的责任承担各执一词。本院认为，首先，合同约定租赁区域用途为餐饮，因此双方明知需办理餐饮经营的相关证照，虽应由经营者完成具体办证手续，但锦绣乐购公司作为出租人，亦应承担保证涉讼房屋适于办理餐饮证照之品质。其次，锦绣乐购公司函告明确其会积极去相关部门“公关”获得环评证，并要求大智惠公司尽快完成装修。因此，锦绣乐购公司的前述承诺亦是大智惠公司继续装修致损失扩大的重要原因。再次，大智惠公司作为经营者，对于涉讼房屋周边环境、能否用于餐饮经营缺乏必要考量，是讼争合同无法履行、损失产生的原因之一。原审依据双方的过错程度确定双方分担租金、管理费及装修等经济损失，并无不妥，可予维持。大智惠公司、锦绣乐购公司主张由对方承担合同无法履行的全部责任，显与事实不符，本院难以采纳。综上所述，大智惠公司关于撤销原审判决主文第二、三、四项，改判锦绣乐购公司赔偿经济损失875，754元的上诉请求，锦绣乐购公司关于撤销原审判决主文第二、三、五项，改判大智惠公司支付租金及管理费1，228，772.31元、逾期利息93，918.20元、违约金1，126，682.91元的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币25，774.65元，由上诉人上海大智惠餐饮管理有限公司负担8，216.65元，上海浦东锦绣乐购生活购物有限公司负担17，558元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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