山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4757号
上诉人（原审被告）：薛玉才，男，1954年9月6日出生，汉族，重汽集团零部件公司退休职工，住济南市。
被上诉人(原审原告)：济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：陆亚范，董事长。
委托诉讼代理人：丁德美，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。
上诉人薛玉才因与被上诉人济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人薛玉才、被上诉人乐盈物业的委托诉讼代理人丁德美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛玉才上诉请求：一、依法撤销一审判决并改判；二、依法判令乐盈物业赔偿薛玉才的财产损失；三、依法判令乐盈物业退回2008年9月至2010年7月，2014年6月至2016年8月共计44个月多收取的物业费1271元；四、本案诉讼费用由乐盈物业承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，明显偏袒乐盈物业。1.乐盈物业只向一审法院提供了薛玉才的住址，并未提供薛玉才的联系电话，导致邮递员联系不上薛玉才，邮递员在未见到薛玉才的情况下将邮件回执填写为收件人拒收，一审法院以薛玉才无正当理由不到庭，缺席审理了本案程序违法。2.2008年交房时房屋就存有多处问题，双方签字的查验收房表也登记了诸如门锁锁不上、卫生间瓷砖破碎、对讲电话不能正常使用等问题。乐盈物业一直没有给薛玉才解决这些问题，且薛玉才没有与乐盈物业签订过任何协议，薛玉才不应当承担违约责任。3.乐盈物业在济南市房管局、济南市物业管理行业协会注册的资质为三级资质，济南市物价局、房产管理局关于印发《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知(济价房字【2004】168号文件)，文件附件一中明确规定，多层住宅物业费的收费标准为每平方米0.3-0.5元。乐盈物业无视政府法规，按每平方米0.65元收取物业费。2008年9月至2010年7月，2014年6月至2016年8月共计44个月超收的物业费1271元应当予以退还。4.乐盈物业应当向薛玉才赔偿因提供服务不到位给薛玉才造成的财产损失。因乐盈物业未及时疏通下水道，导致薛玉才家中被淹、冰箱损坏、食物变质等。
乐盈物业辩称，薛玉才与乐盈物业之间存在书面物业服务合同，且薛玉才在庭审中认可乐盈物业提供了物业服务。根据双方签订的物业服务协议中的约定，乐盈物业为薛玉才房屋的自用部位、自用设施设备维修养护提供有偿服务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
乐盈物业向一审法院起诉请求：一、依法判令薛玉才支付2010年7月至2014年6月、2014年10月至2014年12月期间拖欠的物业费2947.40元并按每日5‰支付自逾期之日起至履行完毕之日止的滞纳金；二、案件受理费由薛玉才承担。
一审法院认定事实：乐盈物业在“某”小区提供物业服务，薛玉才居住于该小区2栋（座）4单元202室。双方于2008年9月19日签订《某前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量等，并在物业管理服务费用处约定多层住宅物业管理费按建筑每月每平方米0.65元计收；每月的15日前交纳物业费，逾期补交所欠物业费之外，还将以所欠物业费为基数每天计收5‰的滞纳金。协议中另对代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用等内容进行了约定。乐盈物业主张薛玉才分别自2010年7月至2014年6月、2014年10月至12月未缴纳物业服务费，合计为2947.40元；其在一审审理中说明该小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，乐盈物业为小区提供物业服务，薛玉才居住于该小区之内，双方之间存在着物业服务合同关系。根据双方签订的前期物业管理服务协议，乐盈物业有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。乐盈物业诉称薛玉才欠缴2010年7月至2014年6月、2014年10月至12月的物业服务费用2947.40元，要求薛玉才予以支付。因薛玉才未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，因此一审法院对乐盈物业的该项诉讼请求予以支持。乐盈物业另要求薛玉才支付滞纳金，该项内容在双方签订的物业管理服务协议中有明确约定，但协议中所约定的滞纳金，实际应为薛玉才逾期支付物业服务费应承担的违约金。鉴于协议中对此项内容有明确约定，薛玉才亦未提出相反意见，故对乐盈物业的该项主张亦予支持。因双方在协议中约定了物业服务费是按月交纳，应于每月的15日前交纳，故该项违约金应以每月物业服务费57.79元为基数，分别自各月的16日起计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、薛玉才于判决生效之日起十日内向济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费2947.40元；二、薛玉才向济南乐盈物业管理有限公司承担物业服务费逾期支付的违约金（以每月应交物业服务费57.79元为基数，按每日5‰的标准，自2010年7月至2014年6月间、2014年10月至12月间分别于每月16日起计算至本案判决生效之日止）；三、驳回济南乐盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由薛玉才负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，有偿对业主的房屋及配套设施以及相关场地进行维修、养护、管理的相关活动。本案中，乐盈物业与薛玉才之间存在物业管理合同关系，乐盈物业已依约向薛玉才提供物业管理服务的事实清楚，依照《某前期物业管理服务协议》的约定，薛玉才应向乐盈物业支付物业管理费，一审法院据此判决薛玉才向乐盈物业支付其所欠物业管理费并无不当。由于物业服务企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业房屋企业运营经费不足，无法维持正常的物业管理水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，乐盈物业所提供的物业服务虽存在一定瑕疵，但尚不足以认定已经构成重大瑕疵。因此，对薛玉才以乐盈物业所提供的物业服务存在瑕疵为由拒交所欠物业管理费的主张本院不予支持。薛玉才主张乐盈物业应当向其赔偿因未及时疏通下水道而导致薛玉才家中被淹所产生的财产损失，因薛玉才并未就其赔偿损失的主张在一审法院提起反诉，故对薛玉才要求乐盈物业赔偿损失的请求本案不予处理。根据国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。参照《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）济价房字【2004】168号》第六条第（二）项的规定，实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。本案中，根据《某前期物业管理服务协议》中的约定，多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.65元。该条约定并未违反相关法律法规的强制性规定，属于有效条款，双方当事人应当按照合同的约定履行。薛玉才主张物业费的收费标准应为每平方米0.3-0.5元，乐盈物业超收部分物业费应当予以退还，但薛玉才亦未就返还物业费问题在一审法院提起反诉，故对薛玉才要求乐盈物业返还物业费的请求本案亦不予处理。关于乐盈物业主张的违约金，因乐盈物业提供物业服务的过程中确实存有一定的瑕疵，薛玉才并非无故拖欠物业管理费，故对乐盈物业要求薛玉才支付拖欠物业管理费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，薛玉才的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1313号民事判决第一项、第三项；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1313号民事判决第二项；
三、驳回上诉人薛玉才的其他上诉请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人薛玉才负担。二审案件受理费50元，由上诉人薛玉才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 刘 翔