广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3386号
上诉人(原审原告)：李辛芳，女，汉族，1991年5月14日出生，身份证住址：湖南省桂阳县，
委托代理人：李细君，广东鹏浩律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：惠州健莱实业有限公司，地址：博罗县石湾镇工业大道。
法定代表人:叶雄斌。
委托代理人：肖志威，广东山外山律师事务所律师。
上诉人李辛芳与被上诉人惠州健莱实业有限公司（下称健莱公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年7月14日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告于2016年5月22日签订的《商品房认购书》；二、判令被告向原告返还定金人民币2万元；三、被告承担本案所有诉讼费用。
主要事实和理由：2016年5月22日，原、被告双方签订《商品房认购书》，约定：原告认购被告开发位于博罗县××大道中段××小区××号商品房，原告在签订认购书时交付定金2万元；原告须于2016年5月29日之前与被告签订正式的商品房买卖合同。原告与被告订立认购书并交付定金2万元后，于签订当日申请，并经过被告同意，双方将签订正式商品房买卖合同的时间延后至2016年6月15日。原、被告双方签订认购书后，原告在网上无意间发现被告拟销售的××号房系1993年批准的土地上建立的房屋，被告将土地搁置了二十年之后才予以开发。然而，对于××号房产权期限不够70年的重要事实，被告在与原告签订认购书之前却只字未提。2016年6月10日，原告前往被告处协商拟认购房屋产权期限事宜，被告起初陈述涉案房产尚有70年产权，后来又陈述房屋只剩下大概不到50年产权期限，最终双方协商不成，不欢而散。2016年6月13日，原告委托律师向被告发送律师函，希望被告立即与原告取得积极有效的磋商。然而，被告却未予理会。2016年6月15日，原告再次委托律师向被告发送律师函，函告被告未能签订正式商品房这一结果系不可归责与原被告双方任何一方当事人，原被告双方不能适用定金罚则，故被告应当退还原告定金2万元。原告为维护自身的合法权益，现起诉至贵院。
被告惠州健莱实业有限公司答辩称：1、商品房认购合同书合法有效，被答辩人要求解除该认购书没有法律依据，该认购书的主体适格，意思表示真实、内容和形式合法有效，没有违反法律法规的相关规定，被答辩人是完全有行为能力人，对该认购书的条款具有认知能力，在充分了解认购书合同条款签字后又要求解除该认购书主观具有恶意；2、根据商品房认购书的约定，如乙方没有在该认购书约定日期内与甲方签订正式商品房买卖合同，甲方有权单方解除本认购书并不承担违约责任，乙方所交定金作为违约金不予退还，被答辩人不予签订正式的房屋买卖合同的行为已构成违约，适用定金罚则；3、关于房产的期限，答辩人已经在售楼部现场公示，也向答辩人说明了情况，被答辩人一再声称不知所购买的房屋产权期限却与答辩人签订了认购书，而后又不予与答辩人签订正式的房屋买卖合同，而提起诉讼属于恶意的诉讼。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告是于2009年12月1日在博罗县市场监督管理局注册成立的有限公司，经营范围：房地产开发经营，房屋租赁服务。2010年7月13日，被告取得座落在博罗县××××村小组××12574平方米的住宅土地使用权【博府国用××××号】，终止期限:2063年4月28日。2016年5月13日，被告取得了项目座落在博罗县××××村小组××小区12栋29层的商品房预售许可证【编号：博罗房预许××号】。
2016年5月22日，原告与被告签订编号为××号的《××小区认购协议书》，约定：乙方（原告）向甲方（被告）认购××小区××号，建筑面积为129.33平方米；商品房预售许可证及其附图、《认购须知》、《签约须知》和《按揭须知》等相关重要提示在甲方售楼部现场公示，乙方确认已阅读并理解，并无异议，同意按本认购书约定签署或确认上述文本；成交价848746元，定金20000元，首期楼款191047元须于2016年5月29日前交付并与甲方签订《广东省商品房买卖合同》。签订认购书后，原告向被告支付定金20000元，被告出具收款收据给原告收执。同日，原告以资金不足为由向被告申请于2016年6月15日前交齐首付。
2016年6月13日，原告委托律师向被告发送律师函，希望被告就隐瞒涉案房产产权不够70年给予明确回复或再次协商。2016年6月13日，被告向原告发函，催促原告在发函后3日内来被告处签订《广东省商品房买卖合同》。2016年6月15日，原告再次委托律师向被告发送方律师函，希望被告将定金金额返还给原告。在被告未予答复后，原告遂向本院起诉。
另查明，《认购须知》第1条约定：于现场公告展示五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证）及楼盘信息给客户参阅，本人对该房屋的情况已知悉。房地产的土地使用权的使用年限按照国家规定，具体年限以及起止时间按《国有土地使用权证》所载为准。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告签订的《××小区认购协议书》系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。该协议明确了房屋位置、建筑面积、价格、付款方式，同时对双方签订本约即房屋买卖合同的时间进行了预先安排，主要预约内容完整，从法律性质而言，该协议是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖房屋的预约合同，对签约双方均具约束力。
本案中原告在签订认购书时已知悉涉案房产的住宅建设用地使用权期限，原告以涉案房产产权期限未够70年为由拒绝与被告签订商品房买卖合同，属于原告一方的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告无权要求返还定金。因此，对原告请求返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
由于被告不同意解除合同，原告请求解除合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情况之一，因此，对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告李辛芳的全部诉讼请求。
案件受理费150元，由原告负担。
当事人二审的意见
上诉人李辛芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销一审法院判决，依法改判为：1、解除上诉人与被上诉人于2016年5月22日签订的《商品房认购书》；2、请求法院判令被上诉人向上诉人返还定金人民币2万元。二、被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。
主要事实和理由：一审法院认定事实错误。被上诉人与上诉人签订认购书后，上诉人在网上无意间发现被上诉人拟销售的××号房房产权期限不够70年的重要事实，对于该事实，被上诉人在与上诉人签订“认购书”之前只字未提。2016年6月10日上诉人与被上诉人的通话录音可以证实被上诉人在签订认购书之时并没有向上诉人告知涉案房产产权期限不够法定70年期限的事实。原审法院未认真审核本案相关证据，仅仅以《认购须知》第1条约定的内容推定被上诉人在销售现场公告展示了五证，从而进一步推定上诉人知悉了包括产权期限在内的相关信息。一审法院的认定，属于认定事实不清。即使退一步讲，被上诉人在销售现场公告展示了五证，被上诉人的该公告展示也不能证实其已经对房屋产权不够法定期限的事实对上诉人履行了充分的告知义务。上诉人认为，房屋产权不够法定期限的事实是对消费者不公平、不合理的规定。被上诉人一方应当充分履行告知义务。被上诉人仅仅通过现场公告展示的方式向上诉人进行说明，不能说明被上诉人尽到了合理的说明义务。根据《合同法》第40条的规定：“格式条款中排除己方责任，加重对方责任，排除对方权利的，该条款无效。”及《消费法权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”的规定，被上诉人一方就房屋产权不够法定期限事宜通过现场公告展示的方式向上诉人告知，该告知不具备法律效力。故，上诉人在签订认购书之时，对于涉案房产产权期限不够法定期限的重要事实并不知悉。综上，原审判决错误，现特上诉至贵院，请求贵院依法判决。
被上诉人惠州健莱实业有限公司答辩称:一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《认购书》中约定的交易房屋土地使用权终止期限为2063年4月28日，剩余使用权限不足50年。上诉人在签订《认购书》的时候，被上诉人未就土地使用权限予以明确告知。在双方拟签订正式的《商品房买卖合同》前，上诉人得知涉案房屋土地使用权限不足50年，遂要求被上诉人对此进行协商。被上诉人未予答复。
本院到售楼现场进行调查得知，被上诉人在售楼现场的告知栏并未明确指示购房人关于涉案土地的使用权限问题。且涉案楼盘包括两块土地，其中一块土地使用权限处于正常状态，另一块土地即本案房屋所在地块土地使用权限不足50年。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点是：双方签订的认购书应否予以解除；上诉人支付的定金应如何处理。
就当前房地产销售中通行的做法来看，《认购协议书》是双方当事人就涉案房屋的出卖达成初步意向的协议，仅仅是《买卖合同》的预备合同，而不是具有履行效力的最终合同。但是，并不是所有的《买卖合同》签订之前都必须签订《认购协议书》，也不是所有的《认购协议书》签订之后都成功签订了《买卖合同》。因为《认购协议书》毕竟只是开发商与客户之间就涉案房屋出让达成的初步意向，其内容并不十分具体、周详，并不能取代《买卖合同》。从本案查明的事实来看，李辛芳已经在约定的期限届满之前以资金不足为由向健莱公司申请于2016年6月15日前交齐首付。2016年6月13日，健莱公司向李辛芳发函催促在3日内签订《广东省商品房买卖合同》。这一经过，说明李辛芳要求延期交付首付款并签订合同的要求得到了健莱公司的同意，并不存在李辛芳未按《认购书》约定的时限交付首付款、签订合同的问题。2016年6月13日李辛芳委托律师向健莱公司发送律师函就涉案房产产权不够70年要求给予明确回复或再次协商的行为，由于涉案房屋的用地使用权期限对房屋的价值存在较大的影响，李辛芳提出对该事项进行协商、回复，是其作为合同当事人对将要签订的合同进行必要磋商而依法应当享有的权利。由于涉案楼盘包含两块土地，购房人对其购买的房屋所在地块处于那一块存在较大不确定性，如果被上诉人销售人员不主动告知地块使用年限问题，一味要求购房人应尽到审慎的合同义务属于变相加重购房人的责任，减轻开发商的责任，显失公平。故，本案中被上诉人主张其已经明确告知上诉人关于土地权限的问题，但其未能予以举证证明，依法应承担举证不能的法律责任。现原审判决认定上诉人签订《认购书》时知悉涉案房产的住宅建设用地使用权期限不足70年，没有事实依据，本院予以纠正。故本案认购书未能履行系因不可归责于当事人双方的事由，不属于双方在合同中约定的违约情形，故双方均不需向对方承担违约责任。上诉人请求解除双方签订的认购书并返还定金有事实和法律依据，本院予以采纳。
综上所述，上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。一审法院虽然查明事实基本清楚，但是适用法律不当、实体处理错误，其判决本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初2720号民事判决书。
二、解除李辛芳与惠州健莱实业有限公司于2016年5月22日签订的《商品房认购书》。
三、惠州健莱实业有限公司应于本判决生效之日起三日内返还李辛芳定金2万元。
其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费150元、二审案件受理费150元，均由惠州健莱实业有限公司负担。李辛芳预交的二审案件受理费150元抵作惠州健莱实业有限公司应负担的部分，待执行时由惠州健莱实业有限公司一并径付给李辛芳，本院不予退回。
本判决为终审判决。
审判长 郑 杰
审判员 审判员黄宇乐
审判员 审判 员 寇倩
二〇一七年三月一日
法法官助理陈静
书书记员叶秀婷
附：相关裁判依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。