杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第6075号
原告杭州高运混凝土有限公司。
法定代表人朱志水。
委托代理人邬雄伟。
委托代理人林岚。
被告周国娟。
委托代理人吕丽娟。
原告杭州高运混凝土有限公司诉被告周国娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告杭州高运混凝土有限公司的委托代理人邬雄伟、林岚，被告周国娟的委托代理人吕丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州高运混凝土有限公司诉称：2004年3月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告将其座落于萧山区新塘街道会郎曹村的高运综合楼46、47号房（建筑面积494.21㎡）转让给被告，房款总价788175元。合同第三条约定付款方式及期限为签约时支付352855元，余款435320元被告应自2004年3月30日至2013年12月30日，以三个月为一个付款周期，分40次，每次向原告支付10883元，每期末月的30日为付款日。合同第五条约定乙方逾期付款的违约责任：付款不足当期应付款金额的，该期付款视为全部金额付款逾期；如付款逾期在30日内，被告应每日按逾期金额的万分之一支付违约金；如逾期超过30日，被告应每日按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，并将房屋所有权转移登记于被告名下，但被告付款多次逾期，房款只付至2005年12月30日，共计支付439919元，尚欠348256元。此后房款一直拖欠，原告多次催讨未果。原告认为，被告自2006年3月30日至今，累计欠到期房款348256元，已远远超过房款总价788175元的五分之一。根据《合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款，原告有权要求被告支付全部剩余房款。为此原告起诉来院，要求判令：一、被告支付剩余购房款348256元。二、被告支付逾期付款违约金143508.68元（按日万分之三的标准，自2006年3月31日起暂计至2013年11月15日），此后至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（以348256元为基数，按日万分之三的标准计）。
被告周国娟辩称：一、被告取得讼争房产是基于2003年12月30日被告与原告所签订的《房地产转让合同》，与2004年3月14日所签订的《房屋买卖合同》无关。2003年12月30日，原、被告就讼争房屋签订《房地产转让合同》，并经房地产管理部门备案，被告依约缴付了全部购房款，亦缴清了相应税款。原告向被告交付了房屋，并于2004年1月15日协助被告办理了房屋所有权证。原告现就讼争房屋拖欠房款一事向法院提起诉讼，没有事实依据。二、原、被告之间于2004年3月14日签订《房屋买卖合同》是事实，但该合同性质并非是基于房屋所有权的转让，而是基于房屋及土地变性和土地权证的划分而致。被告取得了房屋所有权，但该房地产的取得是有瑕疵的，受让房屋系工业用地性质上的综合用房，土地使用权证无法划分，使得被告虽取得所有权但仍存在巨大隐患。为办理土地变性、房屋性质变为商住及土地使用权能够划分，在原告承诺能办理上述事项的诱导下，2004年3月14日原、被告又签订了《房屋买卖合同》。但时至今日，原告也未有任何实质性的行动。现被告的合同目的未能实现，原告仍依据合同向被告索要所谓的“购房款”于法无据。为此请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋买卖合同》一份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方对权利义务、违约责任等进行约定的事实。2.杭房权证萧字第A1300**号房屋所有权证一份，欲证明原告系案涉房屋原所有权人的事实。3.杭房权证萧字第A1301**号房屋所有权证存根一份，欲证明原告已交付房屋，并为被告办理了案涉房屋的过户登记手续。4.收据8份，欲证明被告按照2004年3月签订合同的约定履行了部分付款义务的事实。
经质证，被告认为：对原告提供的证据1的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，该份合同签订时被告已经取得了房屋所有权证，该合同实际是为了办理土地性质变更和土地权证划分而签订的。对证据2、3、4无异议。
经审查，本院认为：对原告提供证据1的真实性被告无异议，本院予以确认，至于关联性，应结合案情和其他证据加以认定。对证据2、3、4，被告无异议，本院予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房地产转让合同》一份，欲证明原、被告自2003年12月30日签订了讼争房屋，约定了讼争房屋的权利义务。2.收款收据一份，欲证明被告已经履行2003年12月30日《房地产转让合同》约定的付款义务的事实。3.房地产估价结果报告一份，欲证明讼争房屋经过相关评估机构评估的事实。4.契税专用缴款书一份，欲证明当时房屋价款及被告交纳契税的事实，原、被告实际是按2003年12月30日的《房地产转让合同》在履行各自义务。
经质证，原告认为：对被告提供的证据1，2003年12月30日的《房地产转让合同》实际是为了避税而签订的，事实上被告支付的首付款也已经超过了《房地产转让合同》载明的房屋总价，此后被告也是按照2004年3月14日的《房屋买卖合同》在分期付款，实际双方履行的是2004年的《房屋买卖合同》。对证据2的真实性没有异议，但被告支付的款项不止这些。对证据3、4的真实性无异议，这也是当初为了避税，实际是少交了契税。
经审查，本院认为：对被告提供的证据1的真实性本院予以确认。对证据2、3、4的真实性本院予以确认，结合原告提供的证据，以被告实际的付款金额及付款方式来看，能够表明原、被告实际履行的是2004年3月14日签订的《房屋买卖合同》。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2004年3月14日，原、被告订立《房屋买卖合同》一份，约定原告将位于萧山区新塘街道会郎曹村杭州高运混凝土有限公司综合楼46、47号房出售给被告，建筑面积为494.21平方米，房屋总价款为788175元，原告以现状交房，合同签订当日，被告先支付352855元，余款435320元被告分40次支付给原告，每次支付的款项为10883元，付款期限自2004年3月30日起至2013年12月30日止，以3个月为一个付款周期，定于每期末月的30日为付款日。合同还约定，被告在付款日前向原告账户存入资金不足当期应付资金，该期应付款全部作逾期处理；逾期在30日之内，自合同规定的应付款之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，原告有权解除合同。原告解除合同后，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时载明被告对原告所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。合同签订后，被告支付首期购房款352855元，并已支付2004年3月30日至2005年12月30日止的购房款87064元，共计支付439919元。2006年起，被告未按约定的时间支付剩余购房款，至今尚欠348256元购房款未付。2004年1月15日，被告取得案涉房屋所有权证，案涉房屋已交付被告使用。
另查明：2003年12月30日，原、被告签订《房地产转让合同》一份。合同约定，原告将位于萧山区新塘街道会郎曹村杭州高运混凝土有限公司综合楼46、47号房屋，房产证号A1300**号，建筑面积494.21平方米转让给被告，总建筑层数3层。房屋总价款为346000元。原告应在被告付清房款时将房屋以及其他附属设施交付给被告。该份合同已在杭州市萧山区房地产管理处进行了备案。被告按该合同缴纳了相应契税。
再查明：按日利率万分之三计算，至2006年6月30日，被告应支付分期购房款10883元逾期支付92天，应付违约金300.37元；至2006年9月30日，被告应支付分期购房款21766元逾期支付92天，应付违约金600.74元；至2006年12月30日，被告应支付分期购房款32649元逾期支付91天，应付违约金891.32元；至2007年3月30日，被告应支付分期购房款43532元逾期支付90天，应付违约金1175.36元；至2007年6月30日，被告应支付分期购房款54415元逾期支付92天，应付违约金1501.85元；至2007年9月30日，被告应支付分期购房款65298元逾期支付92天，应付违约金1802.22元；至2007年12月30日，被告应支付分期购房款76181元逾期支付91天，应付违约金2079.74元；至2008年3月30日被告应支付分期购房款87064元逾期支付90天，应付违约金2350.73元；至2008年6月30日，被告应支付分期购房款97947元逾期支付92天，应付违约金2703.34元；至2008年9月30日，被告应支付分期购房款108830元逾期支付92天，应付违约金3003.71元；至2008年12月30日，被告应支付分期购房款119713元逾期支付91天，应付违约金3268.16元；至2009年3月30日，被告应支付分期购房款130596元逾期支付90天，应付违约金3526.09元；至2009年6月30日，被告应支付分期购房款141479元逾期支付92天，应付违约金3904.82元；至2009年9月30日，被告应支付分期购房款152362元逾期支付92天，应付违约金4205.19元；至2009年12月30日，被告应支付分期购房款163245元逾期支付91天，应付违约金4456.59元；至2010年3月30日，被告应支付分期购房款174128元逾期支付90天，应付违约金4701.46元；至2010年6月30日，被告应支付分期购房款185011元逾期支付92天，应付违约金5106.30元；至2010年9月30日，被告应支付分期购房款195894元逾期支付92天，应付违约金5406.67元；至2010年12月30日，被告应支付分期购房款206777元逾期支付91天，应付违约金5645.01元；至2011年3月30日，被告应支付分期购房款217660元逾期支付90天，应付违约金5876.82元；至2011年6月30日，被告应支付分期购房款228543元逾期支付92天，应付违约金6307.79元；至2011年9月30日，被告应支付分期购房款239426元逾期支付92天，应付违约金6608.16元；至2011年12月30日，被告应支付分期购房款250309元逾期支付91天，应付违约金6833.44元；至2012年3月30日，被告应支付分期购房款261192元逾期支付90天，应付违约金7052.18元；至2012年6月30日，被告应支付分期购房款272075元逾期支付92天，应付违约金7509.27元；至2012年9月30日，被告应支付分期购房款282958元逾期支付92天，应付违约金7809.64元；至2012年12月30日，被告应支付分期购房款293841元逾期支付91天，应付违约金8021.86元；至2013年3月30日，被告应支付分期购房款304724元逾期支付90天，应付违约金8227.55元；至2013年6月30日，被告应支付分期购房款315607元逾期支付92天，应付违约金8710.75元；至2013年9月30日，被告应支付分期购房款326490元逾期支付92天，应付违约金9011.12元。上述合计138598.25元。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》成立并合法有效，合同双方应当根据合同约定全面履行合同义务。原告已按约履行了房屋交付义务，被告未按期支付房屋价款应承担相应民事责任。现合同约定的分期付款的最后期限即2013年12月30日已届满，原告有权要求被告支付全部剩余房款348256元。原、被告约定，如逾期超过30日，被告每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，故原告要求被告按日利率万分之三支付2006年3月30日至2013年6月30日分期应付价款至2013年9月30日的违约金138598.25元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2013年9月30日至2013年12月30日止的剩余房款的违约金，虽原告起诉之日该房款尚未到期，但原告要求被告支付全部剩余房款的请求已于应诉材料送达之日即2013年11月29日告知被告，故被告应按日利率万分之三支付2013年9月30日应付购房款337373元从2013年10月1日起至同年11月29日的违约金5971.50元。2013年11月30日起至本判决确定履行日止的违约金应按购房款348256元及日利率万分之三计算。被告抗辩其系基于2003年12月30日的《房地产转让合同》取得案涉房屋所有权，双方之所以签订2004年12月13日的《房屋买卖合同》系原告承诺对土地变性及对土地使用权进行划分，本院认为从被告陆续的付款行为来看，2003年12月30日的《房地产转让合同》非双方当事人的真实意思表示，双方实际履行的是2004年12月13日的《房屋买卖合同》。根据案涉房屋的土地性质，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证，《房屋买卖合同》中载明了土地使用年限自2002年9月11日至2022年5月12日，虽然此条款已被划去，但仍可表明被告对土地的性质、使用期限是明知的，双方在合同中也未对土地性质变更及土地使用证划分进行约定，被告作为买受人在明知土地性质的情况下理应承担相应法律后果，原告陈述系因避税而签订《房地产转让合同》的解释合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、周国娟在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司购房款348256元；
二、周国娟在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司逾期付款违约金144569.75元；自2013年11月30日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金按348256元及日利率万分之三计算。
三、驳回杭州高运混凝土有限公司其余诉讼请求。
如周国娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8676元，减半收取4338元，由周国娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审判员 崔白洁
二〇一四年二月十八日
书记员 陈金良