福建省平潭县人民法院
刑 事 判 决 书
（2016）闽0128刑初237号
公诉机关福建省平潭县人民检察院。
被告人魏由文，男，汉族，1968年10月5日出生于福建省平潭县,大专文化，平潭综合实验区环境和国土资源局土地房产权籍处和房地产交易中心信息科第一负责人兼权籍科副科长，住平潭县。2013年9月7日因涉嫌犯受贿罪、滥用职权罪被刑事拘留，同月19日被取保候审。2016年11月8日本院决定继续取保候审。
辩护人欧存华、欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。
平潭县人民检察院以岚检公刑诉[2014]70号起诉书指控被告人魏由文犯滥用职权罪，于2014年5月21日向本院提起公诉。本院于2015年7月28日作出（2014）岚刑初字第109号刑事判决。被告人魏由文不服提出上诉。福州市中级人民法院于2016年10日19日作出（2015）榕刑终字第1130号刑事裁定，以“事实不清，证据不足”为由将该案发回本院重新审判。本院于2016年11月3日重新立案，并依法另行组成合议庭，分别于2017年8月10日和10月16日公开开庭审理了本案。平潭县人民检察院指派检察员任晋军出庭支持公诉，被告人魏由文及其辩护人欧存华、欧和伟到庭参加诉讼。现已审理终结。
公诉机关指控，2012年11月间，福建旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）向平潭综合实验区环境和国土资源局土地房产权籍处申请位于平某县潭城镇东环路东侧的“平某滨海国际度假区”项目1#至21#楼的商品房预售许可证。为顺利办理相关手续，该公司董事长丁某1找到时任平潭综合实验区环境和国土资源局土地房产权籍处权籍科副科长的被告人魏由文，请其帮忙支持。魏由文表示该项目系旅游、娱乐综合用地的项目，平某尚未办理过此类商品房预售许可证，但答应予以帮助支持。后魏由文作为权籍科的代表参与对“平某滨海国际度假区”项目进行现场勘查及预售许可申请的会审。在对“平某滨海国际度假区”项目进行现场勘查中，魏由文收受旺达公司贿送的500元现金（币种人民币，下同），在明知旺达公司所申请项目的地块系旅游、娱乐综合用地，未经政府相关部门批准改变土地用途并补交土地出让金的情况下，超越职权，在《会审记录》上签字同意核发该项目1#至21#楼相应面积的商品房预售许可，致使旺达公司顺利取得“平某滨海国际度假区”1#至21#共计21幢相应面积的《商品房预售许可证》。2013年5月，旺达公司开始将“平某滨海国际度假区”项目1#至21#共计21幢楼房作为住宅用房向社会公开销售。2013年6月，旺达公司向平某综合实验区房地产交易中心申请销售合同备案。2013年7月2日，平潭综合实验区环境和国土资源局土地房产权籍处召开处务会研究该项目销售合同备案及产权分户登记问题。魏由文在明知该项目地块土地用途为旅游、娱乐综合用地，没有申请改变土地规划用途并补交土地价款，该项目1#至21#的楼房均属于旅游酒店，不能进行分割销售的情况下，超越职权，同意“平某滨海国际度假区”项目进行分割销售，办理销售合同备案及产权分户登记。向旺达公司购买别墅的25户业主中的19户已由平某综合实验区房地产交易中心进行销售合同备案登记,其行为给国家造成重大经济损失达8029.6万元。案发后，多名业主表示要上访，对抗情绪强烈，影响了实验区社会的和谐稳定，扰乱了房地产交易市场的正常秩序,对实验区的土地和房地产市场管理产生了恶劣的影响。2013年11月1日，平某综合实验区环境与国土资源局已依法撤销了魏由文等人非法审批给福建旺达房地产开发有限公司开发的“平某滨海国际度假区”项目的《商品房预售许可证》。
公诉机关就起诉指控的事实向法庭出示证人证言、任职证明、平潭综合实验区环境和国土资源局土地房产权籍处职能的规定、平潭滨海国际度假区的商品房预售申请材料、权籍处会议记录、房地产交易与房屋权属登记审查意见表、商品房预售许可证、鉴定意见、到案经过、同案人供述、被告人供述等证据。公诉机关认为，被告人魏由文身为国家机关中从事公务的人员，在行政审批过程中徇私舞弊，滥用职权，致使国家遭受经济损失达8029.6万元，并造成恶劣的社会影响，情节特别严重，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第三百九十七条第二款、第九十三条第一款之规定，应以滥用职权罪追究其刑事责任。
被告人魏由文辩称，办理预售许可证是预售科的业务，与他所在科室无关，旺达公司董事长丁某1在办证时没有找他，只是向他咨询能否把项目分成几个产权证后向银行贷款。他代表信息科参加会审和处务会研究，并提出要咨询其他县市的做法；在预售许可证颁发后，他看到其他科室代表都已签字，他也在会议记录上签字，不存在由他签字才能颁证。此外，只有改变土地用途或增加容积率才会补交土地出让金，旺达公司是以旅游用地办理预售许可证，没有改变土地用途，指控其行为造成国家经济损失八千余万元没有事实依据；事后因政府撤销预售许可证才导致购房户对抗情绪强烈。综上，他的行为不构成滥用职权罪。
辩护人欧存华、欧和伟提出，根据证人丁某1证言与被告人魏由文的供述，可证实丁某1找到魏由文是要求将登记在同一房地产开发商名下的土地使用权证不改变使用人的形式分割，以便向银行申请贷款，该行为与本案无关。权籍处没有召开会审会议，且审批表是在商品房预售许可证颁发后才进行补签，存在审批时间倒签。指控魏由文超越职权在会审记录上签字同意，与事实不符，魏由文既是权籍科副科长又是信息科科长，在权籍科科长曾某参加会议的情况下，魏由文只能代表信息科参加会议。案涉项目的土地用途在案发前后颁发的预售许可证均没有改变旅游、娱乐综合用地的土地用途，政府部门于2014年7月30日重新颁发的商品房预售许可证，证实涉案的土地可以被分割销售。地价款损失是基于土地用途改变的情况下，商用住宅用途的地价款和旅游娱乐综合用途的地价款的差价，而本案土地用途并没有改变，不存在地价款损失问题，故指控造成国家地价款损失8029.6万元与事实不符，且土地估价报告的鉴定结果没有告知魏由文，程序违法，该报告不能作为定案依据。案涉的土地用途没有改变，土地使用权转让合同也未约定不得转让，相关政府部门为案涉项目颁发商品房预售许可证的行为是合法的。即使颁发商品房预售许可证的行为是违法的，而商品房预售许可证是在魏由文等人补签审批表之前就已经颁发，魏由文等人到现场只是察看是否有按总平图建设及是否开发超过25%，该行为与颁发预售许可证之间无因果关系。商品房预售许可证颁发也意味着后续的合同备案可以办理，魏由文是否参加第二次处务会议也与合同备案无法律上的因果关系。综上，魏由文的行为不构成滥用职权罪。
经审理查明，福建旺达房地产开发有限公司（简称旺达公司）的经营范围为房地产开发、商品房销售、出租及相应的物业管理。2012年的一天，旺达公司董事长丁某1通过丁某3找到时任平潭综合实验区环境和国土资源局土地房产权籍处（简称权籍处）权籍科副科长的被告人魏由文，咨询该公司位于平潭综合实验区东侧的“平某滨海国际度假区”能否办理商品房预售许可证，魏由文表示该项目系旅游、娱乐综合用地的项目，平某尚未办理过此类商品房预售许可证，但答应予以帮助支持。2012年11月间，旺达公司向权籍处和房地产交易中心（简称交易中心）申请办理该项目1至21号楼共计21幢房屋的商品房预售许可证。时任权籍处处长、交易中心主任的林某5（另案处理）因接受丁某1说情和吃请，安排了预售科科长高某2（另案处理）等人为其办理商品房预售许可的相关手续。2012年11月20日，在丁某1的催促下，林某5指示高某2、何某1等人先盖章再补办审批手续，由旺达公司常务副经理丁某5领走“平某滨海国际度假区”项目预售许可证。在此期间，魏由文作为权籍科的代表与高某2、卢某、黄某一同到现场勘查，并分别收受旺达公司赠送款项500元。后高某2在未召开权籍处的会审会议的情况下，让黄某制作一份同意颁发商品房预售许可证的《会审记录》，魏由文在《会审记录》上签字。旺达公司取得滨海国际《商品房预售许可证》后，于2013年5月开始销售度假酒店（别墅），并对公寓式酒店进行“5万抵10万，日享受188元优惠”客户认筹。2013年6月，旺达公司向交易中心提出“平潭滨海国际度假区”项目1至21号楼共计21幢房屋的商品房销售合同备案申请。2013年7月2日，林某5主持召开处务会研究合同备案事宜，会议有曾某、高某2、高某1、魏由文、陈某1、卢某参加，由黄某记录。会上魏由文同意给予该项目办理销售合同备案及产权分户登记，后交易中心以处务会的形式予以审批。之后，旺达公司到窗口办理了销售合同备案。
2013年9月4日，权籍处、交易中心联合向旺达公司发出《关于收回平某滨海国际度假区项目<商品房预售许可证>的通知》，要求旺达公司立即暂停销售并及时上交商品房预售许可证。同年9月6日，权籍处和交易中心工作人员向旺达公司送达了《关于暂停平潭滨海国际度假区项目销售的通知》并将通知张贴于旺达公司售楼部。当天，旺达公司向权籍处、交易中心上交该项目商品房预售许可证。
2013年9月7日系原定4#公寓式酒店楼盘开盘日。为防止群体性事件发生，2013年9月6日下午，平潭综合实验区公安局城关派出所到旺达公司售楼部了解情况，督促公司管理人员做好客户提前预告知和解释疏导等相关善后工作。开盘日当天，城关派出所安排30多名民警在所里备勤待命，同时安排一队民警到现场维持秩序，当天现场前后去了40余人看房和了解情况，没有突发事件发生。同日，旺达公司开始向公寓式酒店认筹客户退回认筹款，截止案发已退回115户，退款金额575万元，尚有66户未退款，金额为330万元。后经交易中心对购房户动态摸底调查，绝大部分购房户认为，如果政府撤销该预售许可证可能会诉讼或上访，还表达了对已缴纳购房款的担心，并对相关职能部门表示了不满。2013年11月1日，平某综合实验区环境与国土资源局发文撤销了该预售许可证。
2014年3月14日，平某综合实验区管委会召开2014年第4次主任办公会议。会议在听取了林某6（时任平某县县长、区环境与国土资源局局长）的汇报后议定：在不改变土地用途的前提下，对滨海国际项目用地按现有土地出让市场价格，经评估并由旺达公司补交土地出让金差价后，依法办理相关手续。同年6月5日，平某县国土局（甲方）与旺达公司（乙方）签订协议：根据上述会议精神，以及国土部《关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》，对滨海国际项目可分割销售与不可分割销售国有建设用地使用权进行差价评估，由甲方向乙方按宗地（3.5233公顷）加收土地出让金7691.36万后，同意滨海国际对外分割销售。乙方根据审批的设计方案，度假酒店以套为单元、公寓式酒店以客房为单元、旅游配套（商业、娱乐、餐饮等）以间为单元对外分割销售并办理产权登记，其中公寓式酒店内公共配套设施除国家标准公摊由乙方自持。并约定，除本合同条款外，原合同其他条款保持不变。
2014年7月10日，旺达公司向平某财政金融局缴纳土地出让价款7691.36万元。此后，旺达公司又提出滨海国际项目1-21#共计21幢商品房预售许可申请，并提交了相关申请材料。同年7月30日，权籍处及交易中心审查认为，该申请符合相关规定，批准滨海国际预售许可，并发放（2014）岚综实房许某第10号《商品房预售许可证》。
上述事实，有公诉机关出示，并经法庭质证、认证的下列证据予以证明：
1、证人卢某（平某房地产交易中心抵押科负责人）证言，证实2012年11月的一天，高某2叫他、魏由文、黄某参加平潭滨海国际度假区楼盘的现场勘查。勘查后，高某2把会审记录拿给他签字，看到高某2已经签字了，他就在记录上签字，实际上没有召开会审会议。2013年7月，他们处召开了处务会，会议讨论了旺达公司开发的平某滨海国际度假区可否分割销售的事情，会上有说起酒店式公寓和公寓式酒店的区别，林某5征求各科室负责人对旺达公司能否分割销售的意见，大家对分割出售没有提出异议，且国土部门与旺达公司签订的土地出让合同未规定该项目能否分割销售，会议同意了旺达公司开发的平某滨海国际度假区项目可以分割销售。
2、证人黄某（平潭综合实验区房地产交易中心办公室副主任）证言，证实2012年11月，高某2叫他一起下乡调查平某滨海国际度假区预售项目的相关情况。过了一个星期左右的一天，高某2拿着一份滨海国际项目的未盖章的《商品房预售许可证》、《商品房预售申请表》等相关的收件材料来找他，叫他做一份滨海国际度假区的会审记录，他就按照以前做过的预售会审的格式填写会审记录，因为审查意见表中收件、调查、复审、审批都是打好的“11月”，空着日期，所以他在会审记录上的日期也是空的。做好后，他将《商品房预售许可证》、《商品房预售申请表》及会审记录等相关的收件材料还给高某2，实际上没有召开会审会议。2013年7月份，他们处召开了处务会讨论平某滨海国际度假区项目的事项，参加会议的有林某5、高某1、曾某、陈某1、高某2、卢某和魏由文，他列席会议并负责记录。会上林某5说平某滨海国际度假区项目销售合同能不能备案，要大家讨论一下；高某2就汇报说该项目是由度假酒店、公寓式酒店和旅游配套组成，是旅游娱乐综合用地，旺达公司签订的出让合同只说可以转让，没有说能不能分割销售，其他县市有的有进行分割销售；参会的其他人员都分别发表意见；有的说相关法律没有说不能办，高某1有提出不能办，最后综合大家意见，林某5说既然已经办了预售许可，就允许项目进行预售，合同也没有限制该项目不能分割转让，会议议定同意该项目办理销售合同备案及产权分户登记。证人黄某还对侦查机关提取的房地产交易与房屋登记审查意见表与处务会记录进行了确认。
3、证人陈某1（平某房地产交易中心中介科负责人兼权籍科副科长）证言，证实2012年11月，林某5叫他一起去吃饭二次，一起吃饭的还有丁某1、丁某3等人。2013年7月，他们处召开了处务会讨论平某滨海国际度假区项目的事项，参加会议的有林某5、高某1、曾某、魏由文、高某2、卢某和他。会上林某5说旺达公司的平某滨海国际度假区项目能不能分割销售并办理备案，要大家讨论一下；高某2就汇报说该项目是由度假酒店、公寓式酒店和旅游配套组成，是旅游娱乐综合用地，出让合同只说可以转让，没有说能不能分割销售，其他县市有的可以分割销售，有的地方不能分割。具体这件事情由预售科高某2、分管领导曾某、主任林某5来把关，后来在会议结束时，他就在处务会会议记录上签名。
4、证人曹某（平某综合实验区房地产交易中心预售科工作人员）证言，证实区房地产交易中心预售科主要是在窗口受理房产销售合同备案、办理按揭贷款合同材料。受理平某滨海国际度假区项目的销售合同备案材料时，他问科长高某2如何处理，高某2说该项目的销售合同备案材料先叫旺达公司的人拿回去，不要去办理合同备案登记。后来，旺达公司又把该项目的销售合同备案材料拿给她受理，她又去问了高某2如何处理，高某2说可以收下材料，现在可以办理该项目的销售合同备案登记，然后她就收下材料，并把材料移交给杨某处理。受理销售合同备案材料时，需要申请人提供商品房买卖合同、首付款发票、销售不动产统一发票以及购房人的身份证明。
5、证人高某1（区环境与国土资源局土地与房产权籍处处长）证言，证实2013年7月2日，林某5召集他、曾某、魏由文、陈某1、高某2、卢某到区房地产交易中心的会议室开会，会上林某5说旺达公司办理了商品房预售许可证后，现要求办理销售合同备案，但现在社会上有声音说旺达公司所申请的地块不能办理商品房预售许可证，现在开会大家集体研究一下是否可以为旺达公司办理销售合同备案及产权分户登记。由于在开会之前林某5有咨询他关于酒店类土地用途的地块能否分割销售，他有去网上收集了一些相关资料，在会上他发表了两个意见：一是根据他收集的相关法律法规和文件材料，都没有找到明确规定像旺达公司所申请的这种旅游、娱乐综合用地不能办理商品房预售许可证和分割销售，这种能否办理得由地方把握并作出规定；二是根据房屋登记办法关于房屋登记单元的定义像这种酒店用地是不能分割销售的；他发表意见后，曾某就说已咨询过省厅说土地出让合同里没有规定不能分割销售，就是可以办理；魏由文发言的意思是说法律没有禁止的就可以办理；陈某1好像是说没意见；他只记得卢某也是说法律没有禁止规定就可以办理。最后林某5说既然法律上没有明确规定禁止这种旅游、娱乐综合用地不能办理商品房预售许可证和分割销售，就按大家的意见给予办理。
高某1还证实，2013年7月2日的上一周，林某5咨询他酒店用地的房地产能否分割，他直觉认为不行，后来通过查找资料如《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让与转让暂行规定》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律法规，发现均无对酒店用地是否属于商品房进行规定，且《福建商品房销售管理暂行办法》将商品房定义为“本办法所称的商品房，是指由房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及附属设施”，根据该定义，已包含了所有用途的房屋，他还查找到北京市2010年5月14日出台《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》文件，规定自2010年5月31日起通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案，预售许可和现房销售确认手续。2010年5月31日前已通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目申请分割销售的，由市住建委、市发改委、市规划局、国土局组织召开联席会议共同审定。海口市于2012上2月1日发布了《海口市产权式酒店管理暂行规定》规定：本办法颁布前已分割转让客房的酒店，符合本办法规定的，可以按本办法办理产权登记，不符合本办法规定的，经整改后符合本办法规定的，可以按本办法的规定办理客房产权登记。宁波市也于2010年5月17日出台规定，规定酒店式办公楼房屋的产权所有权人仅限于企业。据此，根据以上材料，他个人的理解是法律法规并未对酒店分割销售做出禁止性规定，能否销售应由地方自行规定，因为直觉认为酒店用地出让的本意不是进行分割销售，但又找不到相关法律规定，只好以《房屋登记办法》规定的“房屋基本单元是指有固定界线、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号）的房屋或特定空间”为由，认为分割销售后不能独立使用的，不宜分割销售，他林某5强提出了以上参考意见。
他王某武同志上任后，两人商量后均认为该项目不宜销售，应该收回《预售许可证》并向上级汇报相关情况。在此期间，他还分别向省国土资源厅、省住建厅相关业务处进行了口头咨询，其中省国土资源厅认为应该由地方政府认定，省住建厅的意见和他的一样，以登记单元为由认为不能分割登记。9月4日，经请示局领导王某武和他共同签发了通知，9月5日送达旺达公司要求交回《预售许可证》，但旺达公司未配合。根据区领导指示，9月6日发布通知，要求旺达公司停止预售。
6、证何某1银（交易中心办公室主任）证言，证实当高某2松将已打印好的旺达公平某潭滨海国际度假区项目商品房预售许可证给他，林某5强让他盖章，他林某5强办公室核实，得林某5强同意后，他就在预售证上盖章。他盖完章就丁某2嘉登记丁某2嘉也马上登记了。根据记录显示情况平某潭滨海国际度假区项目商品房预售许可证的印章应该是在2012年11月20日盖的。2013年9月5日晚7时许，也就高某2松被检察院带走的那个晚上，他高某2松、魏由文王某武在加班时高某2松将旺达公司办平某潭滨海国际度假区项目商品房预售许可证的档案拿出来，发现《房地产交易与房屋权属登记审查意见表》上的落款时间处林某5强签发处已填写落款时间外，其他栏的落款时间都是空着高某2松就在收件意见栏中填写落款日为25日，分别在调查意见和复审意见栏中填写落款日为26日。后来他高某2松发现原林某5强审批的落款时间有改动过，但不能确定是19日改为29日还是29日改为19日高某2松就将刚填写的25日改为15日，将26日改为16日。他也拿出由其保管的关于旺达公司申请项目的会签记录，发现上面的时间空着，就跟高某2松将时间填上，后高某2松将时间改了，他也跟着改了。经辨认，侦查机关提取的平潭综合试验区环境与国土资源局土地房产权籍处公章使用情况一览表上序号为103的印章使用记录，记载的是给旺达公平某潭滨海国际度假区项目商品房预售许可证盖章的记录。
7、证丁某2嘉（交易中心临时工）证言，证实经她辨认权籍处公章使用情况一览表后，认为“商品房预售许可证(2012)岚综实房许某第015号福建旺达房地产开发有限公司”的印章是2012年11月20日之前或当天盖的。并证实旺达公司丁某5于2012年11月20日领走了该预售许可证。
8、证人杨某（区房地产交易中心预售科科员）证言，证实预售科有三个人，曹某负责窗口受理，他负责销售合同备案的材料初查，高某2负责备案材料的审查。他在办理滨海国际项目销售合同备案过程中，听曹某说高某2有交代说平某滨海国际度假区项目不能办理备案登记。过了一段时间，高某2跟曹某说可以办理了，让曹某把材料拿给他初审。他收到材料时，高某2有跟他讲这个项目可以办理销售合同备案。
9、证人吴某1（时任权籍处、交易中心挂职干部）证言，证实2013年3、4月份，高某2让他咨询酒店用地能否办理预售许可证及分割销售，他就打电话给厦门房地产交易中心的同事郑文婷咨询酒店用地能否办理预售许可证及分割销售，他的同事回答说，能否办理预售许可证及分割销售法律上没有明确规定，但可以整体转让，同时郑文婷还告诉他，厦门对这种用地，可以办理整体转让，但禁止办理销售许可证及分割销售。他把郑文婷的答复内容告诉了高某2。
10、证人陈某2（时任区环境与国土局副局长）证言，证实2012年11月，丁某3请他到“武夷桂苑”会所一起吃饭，到了会所发现还有林某5、丁某1、丁某3和交易中心的陈某1，席间丁某3、丁某1向林某5敬酒时，有跟林某5讲到感谢关照、支持之类的话，具体何事不清楚。他分管区房地产交易中心期间不知道旺达公司向该中心申请办理关于平某滨海国际度假区项目的商品房预售许可证和销售合同备案及分割销售，林某5及其他人从来没有向他汇报过此事，直到林某5等人因渎职被立案查办后，他才知道。
11、证人陈某3（时任福建省土发开发整理中心副科长）证言，证实2012年至2013年期间，曾某有打电话向他咨询旅游、娱乐综合用地的土地性质如何变更，他答复要依土地合同的约定来变更，如果要变更用地性质还要经过一级政府来审批，曾某接着又问旅游、娱乐综合用地的预售许可证如何办理，他回答不知道这个业务，是建设部门所管的业务。
12、证人丁某3（时任旺达公司工作人员）证言，证实2012年的一天，丁某1让他介绍认识魏由文，他就与丁某1到交易中心找魏由文，说明来意是咨询平某滨海度假区项目能否分割办理产权，并要其帮忙，后因他有事先离开办公室，没听到魏由文与丁某1的对话。2012年11月左右，旺达公司向交易中心申请平某滨海国际度假区项目的预售许可证，此后，丁某1的儿子丁某4带交易中心的魏由文、卢某、高某2到平某滨海国际度假区工地进行现场勘查。丁某4拿了一个500元红包让他帮忙送给魏由文，于是他将红包给了魏由文，魏由文推辞一下就收下了。2012年11月份，丁某1说请林某5在“武夷桂苑”会所吃饭，让他也一起参加，席间丁某1多次向林某5敬酒，并说要照顾一下什么之类的话，他想可能是需要请他帮忙办理平某滨海国际度假区项目的事情。此后不久，在万德福华美达酒店，林某5介绍他人承包旺达公司类似于水电项目的小工程，丁某1叫他一起去。
13、证人丁某4（时任旺达公司董事长助理）证言，证实2012年10月至11月间，他受旺达公司的委托到房地产交易中心申请办理位于平某县潭城镇东环路东侧的“平某滨海国际度假区”项目1#至21#共计21幢楼商品房预售许可证。高某2收下申请材料并翻看了一下，说旺达公司申请的该项目地块是旅游、娱乐综合用地，以前从来没有办过，可能不好办，他回去后就跟丁某5汇报了此事。期间他多次找高某2催促办理手续及到现场勘查，但都没有结果。直到2012年11月的一天，高某2通知要进行现场勘查、核对，勘查完现场后他就给高某2等人每人500元的红包，并让丁某3将500元红包转交给魏由文。之后他又找过高某2几次，都没有得到明确回复。他就将此事再次跟丁某5汇报，丁某5让他主要负责找高某2，催促高某2尽快把申请材料上报领导审批，其他的丁某5会去协调处理。次日，他又到高某2的办公室咨询预售证办理情况，当时高某2觉得很为难，他就说尽快把申请材料上报审批，交易中心的领导已沟通协调好了，后他把一个装有2000元的信封丢在高某2的桌子上跑开了。一段时间后，他们公司的预售证就办理下来了。2013年6月，他到交易中心预售科窗口申请办理平某滨海国际度假区销售合同备案，经办人向高某2汇报后告诉他该项目属于酒店项目不能分割销售，必须整体转让，不能办理销售合同备案。回去后他就将此事向丁某5汇报，丁某5让他过一段时间再去看。2013年7月，他就去交易中心预售科窗口办理了该项目的销售合同备案了。
14、证人丁某5（时任旺达公司常务副总经理）证言，证实在丁某4将申请材料提交给交易中心一段时间后，丁某4向他汇报高某2还没表态说是否能够办理预售许可证，他告诉丁某4尽量去催高某2办理。随后他向丁某1汇报此事，并让丁某1尽快与交易中心的领导沟通协调，丁某1答应。大概在2012年11月，丁某1告诉他已与交易中心领导沟通过了，预售许可证可以领了，他到交易中心领取了预售许可证，并在登记薄上的签字。2013年5、6月，旺达公司就陆续地将项目的十几幢楼预售出去，1-3#作为旅游度假配套商业店面，4#楼共17层130余套，购房合同上写的是旅游度假酒店功能，但实际上营销方向上是卖给个人的，产权归买房的个人，不过具体到时怎么办产权证他也不太懂，合同要求购房人要返租给旺达公司作为整体酒店使用，年租金是购买总金额的6%，合同先订五年，至于五年后，这130多套要怎么使用他就不清楚了。5#-21#这十七幢已经全部卖完，共卖给25户，备案了19户，这十七幢合同上没要求返租，房主买回去都是自己作为度假别墅使用，产权归买房的个人，到时怎么给他们办产权证他也不懂。
15、证人丁某1（时任旺达公司董事长）证言，证实1999年10月份，旺达公司向平潭县政府申请位于平潭县的一块52.85亩的地块，用于投资经营平某滨海国际度假区项目。2000年3月，平潭县政府以旅游、娱乐综合用地批准给旺达公司投资经营并签订合同。因政府征地问题拖了七八年，在2007年、2008年的时候，公司还向县政府申请该项目用地由旅游、娱乐综合用地变更为商住地，容积率也申请相应调整。县政府常务会议通过补交地价后可以变更，经政府评估需补交1700多万元人民币。后来县土管会未开会研究，所以这个项目至今都没有变更。2012年10、11月份左右，他认为公司与政府签订的土地出让合同中有约定，只要投资25%就可以出让，且听说厦门、莆田、邵武等地有的旅游用地项目可以分割销售，所以他就准备着手办理平某滨海国际度假区项目商品房预售许可证。在准备着手办证之前，他通过丁某3找到交易中心的魏由文咨询该项目能否办理预售证，魏由文说平某没有办过预售证，要找交易中心的领导。后他就找林某5要求办理预售许可证，林某5没有答应，在他一再要求下，林某5答应叫手下先去看个现场，过了几天，他又去找林某5，林某5把曾某也叫过来，他跟林某5、曾某说在厦门、莆田这种旅游、娱乐综合用地都可以办理预售证，林某5和曾某听后说要去了解一下再说，没有当场答应。其间，他还在流水路的“武夷桂苑山庄”请林某5吃饭，主要是要林某5帮忙把预售证办下来。还有一次林某5的一个朋友请客吃饭，要做该工程的空调项目，他没有答应。后来林某5和曾某告诉他其他地方有在办理，就同意给公司办预售许可证。他就叫丁某5和丁某4具体负责向交易中心窗口申报办理预售证，后来丁某5和丁某4跟他说预售科的高某2没有答应办理，他打电话给林某5，让林某5找高某2赶紧把这个事情办下来，因为当时准备向银行申请开发贷款也需要预售许可证，林某5说会跟高某2沟通，让他第二天到中心去办理，他就让丁某5和丁某4去办理了。2013年6、7月的时候，购房合同开始备案，丁某4和丁某5跟他汇报说，高某2说这个项目能否备案要中心开会研究。后来交易中心就开会研究同意给予办理备案登记、产权分户。在此前后，为了感谢林某5在办理预售证的过程中给予的帮忙，他在林某5办公室跟林某5说“你投20万元到我这里，按6分利息给你”。过了几天，林某5说20万元已经汇过去了，他就出具了一张条据给林某5，内容是投资金额20万元，利息是6分，但至今没有结算。2013年五六月，曾某打电话给他说亲戚要购买别墅，因钱不够，先预交定金20万元，他表示同意，并对曾某说在签订正式合同时给予打折。
16、证人陈某4、林某1、林某2、吴某2、陈某5、姚某、何某2、俞某、林某3、郭某、薛某1、蔡某、薛某2、林某4证言，分别证实他们购房时，手续齐全，如果出了问题，政府和旺达公司负有责任，将通过诉讼和上访解决事实。
17、任职证明，证实2011年6月前，魏由文在平某县国土资源局工作；2011年6月至今，魏由文为区房地产交易中心权籍科副科长、信息科第一负责人，其职责是承办土地登记业务复核工作。
18、《关于发放商品房预售许可证的请示》（岚综实房地交（2011）10号），证实2011年1月27日，权籍处、交易中心向平某综合实验区环境与国土资源局书面请示，拟先行委托交易中心发放商品房预售许可证，待权籍处行政章启动后，再由权籍处审批发放。
19、平某综合实验区管委会关于整合行政管理审批及申报事项的通知，证实2010年12月2日原由县政府十二个具备经济管理职能的工作机构履行的行政管理审批事项，调整由实验区管委会工作机构履行。其中土地所有权登记、土地使用权及他项权利登记、房屋产权登记发证、房产交易等审批事项由区环境与国土局审批。
20、平某综合实验区党工委、平某综合实验区管委会关于设立平某综合实验区房地产交易中心的通知、事业单位法人证书、组织机构代码证，证实2011年5月11日平某综合实验区党工委、平某综合实验区管委会设立平某综合实验区房地产交易中心。该中心由平某综合实验区环境与国土资源局举办，系事业单位法人，业务包括土地、房屋所有权、使用权、共有权转让；预售合同备案等。法定代表人林某5。经费系财政补助。2013年8月21日法定代表人变更为王某。
21、平潭综合实验区房地产交易中心房地产权籍处和区房地产交易中心关于科室设立、职能划分等事项的通知证明：土地房产权籍处和区房地产交易中心科室设立、人员安排。平潭综合实验区环境与国土资源局土地房产权籍处和平潭综合实验区房地产交易中心下设八个科室，其中办公室负责证件保管、用印等职能；预售科初测成果验收，商品房预售许可，合同备案登记，按揭登记等。权籍科负责各种类型土地和房屋的所有权、使用权、共有权的初始登记、变更登记和注销登记。办公室负责人是何某1；预售科成员高某2、杨某、曹某，高某2是负责人。
22、平某综合试验区房地产交易中心《会议记录》，证实2011年1月26日，由林某5主持，曾某、高某2、卢某、魏由文等人参加的会议，会议议定，商品房预售许可证的发放实行会审制和领导审批制相结合的核发制度；领导审批制为五审制，即收件->调查->初审->复审->审批；会审制参加人员为曾某、卢某、高某2、魏由文，何某1负责记录。商品房实地察看工程建设进度人员：曾某、高某2、魏由文、卢某、杨某、何某1。
23、平某综合实验区管理委员会《关于研究房屋权属登记相关问题会议纪要》，证实原由平潭县人民政府及其工作部门履行的土地、房屋权属登记等职能调整为区环境与国土资源局职能，参考上海、厦门等地的做法，将土地、房屋权证两证合一，即《平某综合实验区土地房屋权证》，审批程序为收件、初审（会审制）、调查、复核、审批，前三项由土地房产权籍处和房地产交易中心负责，复核人为土地房产权籍处处长林某5，终审人为区环境与国土资源局副局长陈某2。
24、平潭综合实验区党工委办公室《平某综合实验区环境与国土资源局主要职责、内设机构和人员编制规定》，证实2013年3月8日，平某综合实验区党工委、管委会根据上级文件规定，设立平某综合实验区环境与国土资源局，为区管委会工作机构，内设八个机构，其中土地房产权籍处负责规范全区土地权属管理，负责全区土地调查、确权、登记工作；拟定全区房产交易、房屋权属管理政策；负责全区房屋权属登记工作；负责商品房预售许可等。
25、平某综合实验区工作委员会、平某综合实验区管委会《关于设立党工委、管委会工作部门内设机构的通知》，证实2010年11月12日，平某综合实验区党工委、管委会根据上级文件精神，将党工委、管委会工作部门内设机构进行调整，其中区环境与国土资源局内设处室包括土地房产权籍处（加挂房地产交易中心）等5个。
26、福建省人民政府《关于授予平某综合实验区行使部分省级行政职权的通知》，证实2012年5月，福建省国土厅授予平潭综合实验区行使乡镇土地利用总体规划、省级土地登记事项、原应报省政府批准后方能收回的土地或者改变土地用途的土地审批权限。
27、平某综合实验区党工委党群工作部《关于调整设置区环境与国土资源局所属事业单位的通知》，证实2013年9月23日，区党工委根据工作需要对区环境与国土资源局所属事业单位进行调整，保留区房地产交易中心，明确具有商品房预售许可、商品房买卖合同备案登记、按揭登记的职责。
28、平潭综合实验区房地产交易中心出具的办理商品房预售许可证需要的材料及平潭滨海国际度假区提交的材料：商品房预售申请表、营业执照复印件、资质证书复印件、土地使用权出让合同复印件（含补充合同）、国有土地使用证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、建筑工程施工合同复印件、拆迁安置确认证明、预售款监管协议、白蚂蚁防治合同备案表、申请范围各幢房屋工程进度表、楼盘表、立项批文、规划总平图、房屋实测（预算）结果与规划审批指标对照表、公司委托书、物价局一房一标价表、商品房销售方案、关于项目涉及配建公用设施建设完成情况的声明（公司应对照土地合同及补充合同、划拨决定书等材料）。如土地已抵押的，提供土地使用权抵押证书及银行同意办理预售许可证的证明。
旺达公司向平某房地产交易中心申请商品房预售许可证时提交以下材料：
《平潭县人民政府关于以协议出让方式处理经营性房地产项目用地历史遗留问题的公告》，证明2004年8月13日，平潭县委、县政府根据上级文件精神，决定对包括福建九达房地产开发有限公司平某分公司于2002年4月28日签订合同，位于平潭县的土地按照协议出让方式出让国土土地使用权，土地用途为旅游综合用地。
《平某县国有土地使用权出让合同》及《补充协议书》，证实九达公司与平某国土局于2002年4月28日签订的《平某县国有土地使用权出让合同》，土地使用用途为旅游、娱乐综合用地。在出让期内，乙方九达公司如需改变本合同规定的土地使用要求，应当报经甲方和平某县规划管理部门审批，依照有关规定重新签订土地使用合同，调整有关费用。乙方九达公司与甲方平某国土局于2004年9月30日签订的《补充协议书》，甲、乙双方于2002年4月28日签订岚地合(2002)009号《平某县国有土地使用权出让合同》后，由于各种原因未能全面履行合同，根据福建省国土资源厅闽国土资文[2004]74号文件有关规定，经2004年8月30日县委、县政府联席会议研究同意，该宗协议出让地块作为历史遗留问题处理。
福州（平某）综合实验区党工委与管委会《2009年第8次联席会议纪要》，证实2009年12月31日，平某党工委、管委会召开2009年第8次联席会议，针对九达公司受让土地开发问题，会议原则同意该项目用地要严格按照原合同规定的土地用途进行规划建设，沿街一层可作为酒店的配套设施予以设计，小区设计应开放、通透，凸显平某滨海旅游特色。
《国有土地使用权证》，证实2010年3月15日，旺达公司取得涉案地块的《国有土地使用权证》，地类属于旅游娱乐综合用地，使用年限为40年。
《关于福建旺达房地产开发有限公司平某滨海国际度假酒店项目备案的通知》，证实平某综合实验区经济发展局于2011年1月28日对福建旺达房地产开发有限公司平某滨海国际度假酒店项目进行备案。项目名称：平某滨海国际度假酒店建设工程。建设内容与规模：建设酒店及配套用房，总建筑面积为50519.8平方米。
《建设工程规划许可证》，证实2011年3月20日，旺达公司取得平某滨海国际度假区项目建设规划许可证，其中新建主楼21幢（一层一幢，二层二幢，三层17幢，17层1幢），计容建筑面积25777平方米，总建筑面积50729.85平方米。
《商品房预售申请表》及《商品房预售方案》，证实旺达公司就平某滨海国际度假村提出商品房预售申请，材料体现房屋性质是商业营业用房。具体预售方案：预售楼号1-21，总建筑面积47853.78，其中住宅，写字楼均为零，商业营业用房是31611.31平方米。
《建筑工程施工许可证》，证实2011年12月26日，旺达公司取得平某滨海国际度假村项目建筑工程施工许可。
《企业法人营业执照》、《内资企业登记基本情况表》等工商登记资料，证实旺达公司成立于2000年4月25日，注册资本8000万元，法定代表人丁某1(系股东之一)。2001年4月9日，公司名称变更为九达公司，2007年11月1日，名称又变更为旺达公司。2012年5月18日，福建省工商局核发旺达公司企业法人营业执照，该公司经营范围为房地产开发、商品房的销售和出租及相应的物业管理，对娱乐业、旅游业、酒店业的投资与管理。
《暂定资质证书》，证实平某县综合实验区交通与建设局于2012年6月14日颁发的暂定资质证书，确定丁某1的福建旺达房地产开发有限公司可承担建筑面积20万平方米以下（含20万平方米）的开发建设项目。该公司在建的开发项目有：平某滨海国际度假区，福建省福州市平潭综合实验区东侧。
《福州市房地产统一标识核准书》共计21幢，证实平某滨海国际度假村的建设情况。
处务会记录及《房地产交易与房屋权属登记审查意见表》，证实旺达公司申请的平某滨海国际度假区的预售许可申请于2012年11月15日由曹某收件（“15”日中“1”有改动痕迹）。调查意见栏为该项目证件齐全。经实地勘察，该工程基本封顶，符合商品房预售条件，拟核发《商品房预售许可证》，妥否请复审。高某22012年11月16日（“16”日中“1”有改动痕迹）。复审意见栏为经复审，拟同意核发。曾某2012年11月16日（“16”有改动痕迹）。审批栏为同意。林某52012年11月19日（“19”日中“1”有改动痕迹）。经林某5、高某2、曾某、曹某辨认确认。2013年7月2日，林某5在交易中心主持召开权籍处处务会研究合同备案事宜，会议有高某2、高某1、曾某、魏由文、陈某1、卢某参加，黄某记录。会议听取了高某2关于旺达国际项目销售合同备案的情况报告，该项目由度假酒店、公寓式酒店以及旅游配套组成，该项目已经规划、国土部门审批且取得相关证明材料。会议认为，旺达公司与国土部门签订的合同未限制旺达国际项目分割转让，其权籍处已为该项目颁发预售许可证。议定：同意旺达国际项目分割销售，可申请办理销售合同备案及产权分户登记。
平某滨海园国际度假村项目的商品房预售许可《会审记录》，证实2012年11月16日（“16”日中“1”有改动痕迹）在区房地产交易中心，由曾某、卢某、魏由文参加平某滨海园国际度假村项目的预售许可的讨论：福建旺达房地产开发有限公司申请的位于潭城镇东环路东侧的“平某滨海国际度假区”项目的1﹟至21﹟共计21幢的商品房预售许可证。经初审材料和实地调查，形成如下意见。有按申请的预售许可的要求提交相关材料，所提交材料齐全完整，内容真实有效，相关证件手续等符合预售许可的要求，符合法定要求；经实地勘察该工程基本封顶，符合商品房预售条件；拟批准预售楼号为1﹟至21﹟用途为旅游综合；拟批准预售面积为31611.31平方米，均为旅游配套度假酒店；预购款指定监管银行为招商银行股份有限公司福州平某支行；拟同意核发上述楼号及相应面积的商品房预售许可证。
《平潭综合实验区环境与国土资源局土地房产权籍处公章使用情况一览表》，证实经丁某2、何某1辨认确认旺达公司丁某5领取的商品房预售许可证(2012)岚综实房许某第015号用印时间是2012年11月20日。
（2012）岚综实房许某第015号《商品房预售许可证》，证实2012年11月20日，土地房产权籍处向旺达公司核发商品房预售许可，滨海国际度假区预售楼号1#至21#（共计21幢），建筑面积31611.31平方米；用途为旅游娱乐综合。
《房地产买卖按揭报表》，证实2013年9月9日，滨海国际度假村项目在平某综合实验区房地产交易中心备案19套。
29、撤销预售许可证和合同备案材料、平某综合实验区房地产交易中心情况说明、平某综合实验区房地产交易中心关于撤销商品房买卖合同备案的通知、平某综合实验区环境与国土资源局关于撤销福建旺达房地产开发有限公司（平某县城关龙凤路南侧、龙里工区东侧地块）《商品房预售许可证》决定书等材料，证实2013年11月1日，该局认为旺达公司在未改变滨海国际项目土地用途的情况下，该局（2012）岚综房许字第15号《商品房预售许可证》已实际将该项目土地用途，由“旅游、娱乐用途”改变为“居住”用途，违反了《房产法》18条及《土地管理法》第64条，该局权籍处发证行为缺乏法律依据，决定予以撤销，不服可复议或诉讼。随后对旺达公司与周小琴等21位业主签订的《商品房买卖合同》给予撤销合同备案。
30、平某综合试验区环境与国土资源局《关于平某滨海国际度假区项目进行商品房预售造成恶劣影响的情况说明》，证实平某滨海国际度假区项目已预售25套别墅，其中签订合同21套，已收认购金4套，向房地产交易中心备案19套，成交金额13704万元，已收款5843万元，其中预缴税款616万元，余下款项用于交付工程款等开支，现账户余款9万多元。公寓式酒店已认筹客户181户，原定于2013年9月7日开盘销售。2013年9月4日，平潭国土资源局土地房产权籍处、房地产易中心联合向旺达公司发出《关于收回平某滨海国际度假区项目<商品房预售许可证>的通知》。2013年9月6日，平潭综合实验区房地产交易中心将该情况上报平潭综合实验区公安局，该局指示城关派出所密切关注该项目开盘情况，城关派出所当天下午到旺达公司售楼部了解情况，督促公司管理人员做好客户提前预告知和解释疏导等相关善后工作。9月7日，城关派出所安排30多名警力在所里备勤待命，防止旺达公司售楼部现场发生突发事件，并派出若干便衣警员，到现场了解情况，适时掌握动态。当天，旺达公司开始向“5万抵10万，日享受188元优惠”的公寓式酒店认筹客户退回认筹款，目前已退回115户，退款金额575万元，尚有66户未退款，金额为330万元。为防止购房户和认筹户纠集上访等影响社会安定稳定','2018-11-14
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