湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂08民终469号
上诉人（原审被告）：湖北荆牛房地产开发有限公司，住所地荆门市掇刀区培公大道，统一社会信用代码91420800777572008K。
法定代表人：刘正权，董事长。
上诉人（原审被告）：刘正权，男，1961年4月29日出生，汉族，荆门市人，湖北荆牛房地产开发有限公司董事长，住荆门市掇刀区。
二上诉人委托代理人：ＸＸ，男，1991年4月8日出生，汉族，湖北荆牛房地产开发有限公司员工，住荆门市城南新区。
二上诉人委托代理人：潘亚平，湖北新天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭秋良，男，1956年8月2日出生，汉族，武汉市人，退休职工，住武汉市武昌区。
委托代理人：邓承斌，男，1973年12月6日出生，汉族，荆门市人，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者，住荆门市关公园。
上诉人湖北荆牛房地产开发有限公司（以下简称荆牛公司）、刘正权因与被上诉人郭秋良民间借贷纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2016）鄂0804民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。二上诉人荆牛公司和刘正权的委托代理人潘亚平和ＸＸ，被上诉人郭秋良及其委托代理人邓承斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荆牛公司和刘正权上诉请求：依法撤销原判第一项中关于“被告湖北荆牛房地产开发有限公司，被告刘正权共同偿还原告郭秋良借款本金3985342.5元及利息（以3985342.5元为本金，按年息24%自2014年12月3日至本息清偿之日止”的部分，改判荆牛公司和刘正权共同偿还郭秋良的借款本息1599071元及利息（以1599071元为本金，按年息24%自2015年11月29日至本息清偿之日止），由郭秋良承担本案诉讼费用。事实和理由：荆牛公司与郭秋良签订的《借款购房合同》，双方的真实意思表示是郭秋良以提供借款的方式预付购房款，在未正式签订购房协议前，荆牛公司对郭秋良支付约定利息。2015年11月28日，荆牛公司与郭秋良正式签订《购房协议书》，约定购买商品房的数量、面积、房价，双方确认该协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。由于郭秋良迟迟不与荆牛公司签订正式的《商品房买卖合同》，致使该房屋长期不能对外销售。原审法院认定，出售标的物处于抵押状态，双方不能签订正式备案合同，不能履行作为买卖合同出售方的交房及办理产权证的合同义务，该认定错误，缺乏事实依据，荆牛公司的房屋虽然与银行办理了贷款抵押，但并不影响该房屋对外销售，根据双方签订的《购房协议书》，郭秋良已购买荆牛公司价值3329469元的房产，该购房款应从借款数额中扣减。
郭秋良答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
郭秋良向一审法院起诉请求：一、荆牛公司、刘正权共同偿还郭秋良于2013年11月11日、2013年11月12日的借款本金400万元及利息（以400万元为本金按年息24%自2014年12月3日起计算至所有借款本息还清之日止）；二、荆牛公司、刘正权共同偿还郭秋良于2014年1月1日的借款本金90万元及利息（以90万元为本金，按年息24%自2014年1月2日起计算至所有借款本息还清之日止）；三、荆牛公司、刘正权共同偿还郭秋良于2014年1月4日的借款本金10万元及利息（以10万元为本金按年息24%自2014年1月5日起计算至所有借款本息还清之日止）；四、荆牛公司、刘正权共同偿还郭秋良于2014年3月2日的借款本金50万元及利息（以50万元为本金，按年息24%自2014年3月3日起计算至所有借款本息还清之日止）；五、刘正权立即偿还郭秋良于2015年4月6日代刘正权偿还的银行欠款2.6万元；六、一切诉讼费用由荆牛公司、刘正权共同承担。一审庭审时，郭秋良将第一项诉讼请求变更为：荆牛公司、刘正权共同偿还郭秋良于2013年11月11日，2013年11月12日出借的本金3985342.5元及利息（以3985342.5元为本金，按年息24%，自2014年12月3日起计算至所有借款本息还清之日止）。
一审法院认定事实：荆牛公司因资金周转需要向郭秋良借款，2013年11月11日借款300万元，荆牛公司与与郭秋良另签订了一份《借款购房合同》，内容有：“乙方（荆牛公司）向甲方（郭秋良）借款共计300万元，从借款之日起至乙方确定商铺之日止。甲方购买商铺的其出借给乙方的资金按30%计算利息，每年结算一次，满一年未购房的利息转入本金计算下一年度利息直至甲方选中房时终止计算利息，按甲方实际购买商铺应付总价结算借款和利息后，多退少补。借款到期后甲方选购房屋面积不限，由甲方自己决定。甲方所借款项和利息抵扣甲方所购商铺价款后，多余本金按年息30%计息。”2013年11月12日，荆牛公司再次向郭秋良借款100万元，双方签订了《借款购房合同》。2014年1月1日又借款90万元，借款形式与第一次相同，并另行签订了一份《借款购房合同》。2014年3月2日，荆牛公司向郭秋良借款50万元并向郭秋良出具了借条。上述《借款购房合同》及借条均有刘正权签名并盖有荆牛公司公章。2014年2月24日，荆牛公司还款35万元，2014年12月2日还款30万元，2015年1月2日还款50万元，2015年6月25日还款5万元。荆牛公司提出偿还第一笔款项35万元中，有部分应做本金予以扣减，金额为14657.5元，郭秋良对此予以认可。荆牛公司提出郭秋良的信用卡上有45010.1元系郭秋良本人消费，应做利息予以扣减，郭秋良表示认可。2015年11月26日，郭秋良与荆牛公司签订了一份《购房协议书》，内容有：“认购人（郭秋良）已详细了解象山新城项目开发情况及所选定的商品房现状，为了使出卖人在本协议约定的期限内不再向他人出售认购人选定的商品房，双方共同协商如下：1.认购人选定的房为象山新城2-6006、2-60072-11007、2-23006、2-23007、2-24006、2-24007、2-25006、2-25007，认购期单价为3980.00元每平方米，面积为836.55平方米，总房价为3329469元，凭此认购协议书签署商品房买卖合同。”荆牛公司表示购房协议中的房屋已抵押于银行，目前处于未解押状态。刘正权认可本案的借款属于荆牛公司、刘正权共同借款。2015年4月6日，郭秋良向其借给刘正权使用的信用卡上打款2.6万元，刘正权予以认可。郭秋良在诉讼中表示仅向荆牛公司、刘正权主张民间借贷之债权权利，不再主张房屋买卖合同之权利。
一审法院认为，关于本案的基础法律关系。一、郭秋良与荆牛公司、刘正权签订的《借款购房合同》中没有约定房屋的具体方位、房号，面积，亦未约定单价，故在《借款购房合同》中，双方并没有就房屋买卖合同的实质性内容进行约定，3份合同并不具有法律意义上的买卖合同效力。二、荆牛公司、刘正权向郭秋良借款，以借贷关系的标的物同时形成了借贷关系及房屋买卖合同关系，只能择一选择履行。郭秋良与荆牛公司签订的《购房协议书》虽有具体内容，但双方并未按合同约定签署《商品房买卖合同》，且荆牛公司陈述协议书中出售的标的物处于抵押状态，即荆牛公司既无法与郭秋良签订正式的备案合同，也不能履行作为买卖合同出售方一方交付房屋，办理产权证等基本合同义务，而在诉讼中郭秋良明确表示放弃《购房协议书》中约定的买方权利，故在《购房协议书》不能实际履行且郭秋良放弃合同权利时，双方应按借贷关系履行合同义务。
关于借方主体，借条及合同上均有刘正权签名并盖有荆牛公司公章，荆牛公司、刘正权在诉讼中亦认可共同承担还款责任，故本案借款主体应为荆牛公司、刘正权。关于应偿还的本金。荆牛公司、刘正权提出偿还第一笔利息35万元时，其中有14657.5元超过法律规定，应作本金予以扣减，郭秋良表示认可。经核算，该14657.5元确系超付，故第一、二笔本金应合计3985342.5元。关于应偿还的利息。截止2014年12月2日，荆牛公司、刘正权共偿还利息120万元，按出借本金400万元计算，尚有70000余元利息未偿付，郭秋良对此予以放弃系对自身合法权利的处分，予以准许。郭秋良主张的剩余利息符合法律及相关司法解释的规定，予以支持。荆牛公司、刘正权提出，郭秋良出借的信用卡上有45010.1元系郭秋良个人消费，应在利息中予以扣减，郭秋良予以认可，一审予以确认。关于郭秋良为其出借给刘正权的信用卡偿还借款26000元，刘正权在诉讼中表示认可，予以确认。
关于荆牛公司抗辩的郭秋良应提交完税凭证的意见。因郭秋良获得本案借款利息是否应当缴纳税款系税务部门行政审查的范围，人民法院在审理民事案件时无权予以审查，荆牛公司、刘正权可寻其他途径予以解决。关于荆牛公司、刘正权提出的维持信用卡人力费用，因其未提供证据证明确有该笔费用发生，且该笔费用不在民间借贷审查范围之内，对其意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、湖北荆牛房地产开发有限公司、刘正权共同偿还郭秋良借款本金3985342.5元及利息（以3985342.5元为本金，按年息24%自2014年12月3日至本息清偿之日止，其中扣减利息45010.1元）；湖北荆牛房地产开发有限公司、刘正权共同偿还郭秋良借款本金90万元及利息（以90万元为本金，按年息24%自2014年1月2日至本息清偿之日止）；湖北荆牛房地产开发有限公司、刘正权共同偿还郭秋良借款本金10万元及利息（以10万元为本金，按年息24%自2014年1月5日至本息清偿之日止）；湖北荆牛房地产开发有限公司、刘正权共同偿还郭秋良借款本金50万元及利息（以50万元为本金，按年息24%自2014年3月3日至本息清偿之日止）；二、刘正权偿还郭秋良借款26000元。上述第一项，应在判决生效之日起五日内履行。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50482元，减半收取25241元，郭秋良负担241元，湖北荆牛房地产开发有限公司、刘正权共同负担25000元。
本院二审期间，荆牛公司和刘正权提交了以下证据：湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行（以下简称荆门农商行）向荆门市房管局申请解押的申请书、该银行出具的抵押房产预售的流程说明、两份解押后的房屋商品房买卖合同复印件，拟证明荆牛公司抵押给荆门农商行的房屋可以出售，实际也在出售。
郭秋良质证称，对申请书的真实性不清楚，对于内容，要做个说明，申请书解押的是4号楼，与本案诉争的2号楼没有关联性，本案诉争的房屋目前仍处于银行抵押状态，不能销售；对于流程说明，真实性不清楚，由法院依法认定，对于流程中所说的在解押之前荆牛公司与买受人签订的合同不能对抗银行的优先抵押权认可；荆牛公司与郭秋良签订的购房协议书，实际上是荆牛公司向郭秋良借款的一种保证条件，履行购房协议的前提是，荆牛公司向荆门农商行先行还款再解押再网签备案，但至今荆牛公司未还款也未解押，该购房协议没有实际履行的可能。
荆牛公司认可其提交的解押申请、商品房买卖合同中房屋的房号与双方签订的购房协议上的房号不一致，诉争购房协议上的房屋至今没有解押。其解释称，申请书是从荆门市房管局复印出来的，加盖房管局印章，具有真实性，提交该组证据是为了证明荆牛公司抵押的房屋是可以出售的，要在办理解押之后出售。依照《中华人民共和国物权法》第195条的规定，只要抵押权人同意，抵押物可以转让，甚至都不需要解押。如果郭秋良履行购房协议的话，荆牛公司向郭秋良交付房屋是可能的，只要按照其所提交的证据显示的流程来走。
本院经审核认为，荆牛公司提交的解押申请与商品房买卖合同中的房屋并非本案诉争购房协议中约定的房屋，荆门农商行出具的流程说明也仅是对荆牛公司抵押给其的房产要进行销售需走的流程进行一个说明，其在说明中表述，“我行现同意贵公司销售抵押物，具体实施程序为：先签订认购协议，再以认购协议到我行按比例还款，再解押，再网签，备案。未经我行解押的，贵公司与房屋买受人签订的协议不得对抗我行享有的抵押权。”从本院查明的事实来看，荆牛公司并未凭本案诉争房屋认购协议到荆门农商行按比例还款，也未申请办理诉争协议中所抵押房屋的解押手续，那之后的网签和备案手续也无从进行，诉争购房协议中的房屋实际上也无法销售，综上，荆牛公司提交的上述证据，不能达到其证明目的，二审不予采信。
另，郭秋良在一审中提交2014年1月4日10万元借条1张以及同日2张共计10万元的银联商务凭证，以证明郭秋良2014年1月4日向荆牛公司提供借款10万元。荆牛公司和刘正权对上述证据的真实性无异议，原审采信了该证据，但在事实认定部分，对该笔借款遗漏交代。综上，二审在事实认定部分补充查明，2014年1月4日，荆牛公司向郭秋良借款10万元，并向郭秋良出具了一张10万元的借条，该借条上加盖荆牛公司公章，刘正权和刘朝霞在借条上签名捺印。
二审查明的其他事实与一审认定一致。
本案争议的焦点是：2015年11月26日荆牛公司与郭秋良签订的《购房协议书》如何认定，该购房协议中约定的郭秋良应付购房款能否从借款数额中扣减。
荆牛公司上诉主张，在荆牛公司与郭秋良签订的两份《借款购房合同》中第三条第一项约定：“甲方郭秋良购买商铺的，其出借给乙方荆牛公司的资金按年息30%计算利息，每年结算一次，满一年未购房的，利息转入本金，计算下一年度利息，直至甲方选中房时终止计算利息。按甲方实际购买商铺应付总价，结算借款和利息后，多退少补。借款到期后甲方选购房屋面积不限，由甲方自己决定。甲方所借款项和利息抵扣甲方所购商铺价款后，多余本金和利息仍按年息30%计息。”依据上述约定，双方签订的购房协议中载明的房屋应付款3329469元应从借款和利息数额中扣减，剩余本金和利息再继续计息。
本院认为，荆牛公司与郭秋良虽然签订《购房协议书》，但在该协议中约定，凭此认购协议书签署《商品房买卖合同》后，以签署的《商品房买卖合同》为准，此协议由出卖人收回，而双方在此之后并未签订正式的《商品房买卖合同》，也未进行购房流程中的网签以及备案手续。荆牛公司称系郭秋良不愿意签订正式的商品房买卖合同，郭秋良称协议中约定的房屋均已抵押给银行，双方没法签订《商品房买卖合同》，实际无法履行购房协议。而对于购房协议书中的房屋均已抵押给荆门农商行，荆牛公司和刘正权是认可的。在荆牛公司未向荆门农商行还款也未申请解押的情形下，荆门农商行未同意解除上述房屋的抵押，之后的网签和备案手续均无法进行，双方之间签订的《购房协议书》不能实际履行。综上，2015年11月26日荆牛公司与郭秋良签订的《购房协议书》仅是认购协议，系荆牛公司的原因导致双方不能签订正式的《商品房买卖合同》，一审诉讼中，郭秋良明确放弃《购房协议书》中约定的买方权利，其选择仅向荆牛公司主张民间借贷之债权权利，原审法院按照民间借贷法律关系审理本案正确，并无不当。荆牛公司和刘正权上诉认为，《购房协议书》中约定的房屋应付款3329469元应从借款数额中扣减的理由不能成立。
综上所述，荆牛公司和刘正权的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由上诉人湖北荆牛房地产开发有限公司和刘正权负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 俊
审判员 向 芬
审判员 马晶晶
二〇一六年八月三十日
书记员 陈婷婷