延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第480号
上诉人（原审原告）：韩伟兰，女，1973年11月1日生，汉族，汪清县东城卫生院护士，现住吉林省汪清县。
委托代理人：周清先，系韩伟兰之夫，1972年3月20日生，汉族，汪清县春阳镇林业站职工，现住吉林省汪清县。
委托代理人：相锡成，汪清县诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：珲春市吉兴房地产开发有限公司，住所吉林省珲春市靖和街。
法定代表人：陈吉兴，董事长。
委托代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。
上诉人韩伟兰因与被上诉人珲春市吉兴房地产开发有限公司（以下简称“吉兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2014）珲民二初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩伟兰在一审中诉称：2012年1月20日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于龙源华府的预售商品房B18幢3单元408室（建筑面积65.5平方米），合同约定每平方米3880元（属于一次性付款每平方米优惠100元的价格），总金额254140元，被告应当于2012年12月31日前将按国家规定验收合格的商品房交付给原告。原告于合同签订之日交付了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。被告于2014年10月18日将房屋钥匙交付给原告，并超出合同约定另行加收燃气抵押金等费用。鉴于被告严重违约，原告根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，已于2014年11月3日向被告邮寄了书面解除合同通知书，但被告至今未给予答复。故诉至法院，要求被告退还全部房款254140元，退还已收取的燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元，支付违约金7624元（房款254140×3%），支付自2013年1月1日起至2014年10月18日止的利息损失54640元（按月利率1%计算），合计324219元。
吉兴公司在一审中辩称：1.被告存在迟延交付房屋问题，但原告已于2014年10月18日收房，且向被告交纳了燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元等费用，其行为足以推定已经认可迟延交付房屋事实，其在继续履行合同约定，原告的合同目的已经实现。原告应当按照合同第九条约定，按日万分之一主张违约金。2.原告称于2014年11月3日向被告邮寄了书面解除合同通知书，被告并未收到该通知书，而且原告发出通知书的时间在其收房之后，故原告解除合同既不符合约定条件，也不符合法定条件。3.被告收取原告燃气抵押金、物业管理费、装修保证金、取暖费、垃圾清运费等费用符合相关规定。4.因双方已经约定违约责任，故原告要求利息损失的主张不能成立。5.原告行使解除权的除斥期间是一年，原告主张解除合同已超出了法定期限。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。
一审法院经审理查明：2012年1月20日，韩伟兰与吉兴公司签订《商品房买卖合同》，韩伟兰购买吉兴公司开发的龙源华府预售商品房，合同主要约定“第三条买受人所购商品房的基本情况：第B18幢3单元4层408号房，建筑面积共65.5平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3880元，总金额254140元。第六条付款方式及期限：一次性付款254140元。第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”韩伟兰于合同签订之日付清了全部房款254140元，吉兴公司未能按照合同约定如期交房。2014年10月18日，吉兴公司将房屋钥匙交付给韩伟兰，韩伟兰向吉兴公司交纳燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元。2014年11月4日，韩伟兰向吉兴公司邮寄解除合同通知书，内容为“珲春市吉兴房地产开发有限公司：2012年1月20日，我与贵公司签订了一份商品房买卖合同，购买贵公司开发的位于龙源华府的预售商品房B18幢3单元408室。合同约定每平方米3880元，总金额25.414万元。合同约定：贵公司应当于2012年12月31日前将按国家规定验收合格的商品房交付买受人。合同签订日，我已按合同约定全额交付了房款。但贵公司严重违约，超过一年半的时间才于2014年10月18日将房屋交付。不仅存在逾期交付房屋违约问题，而且还存在超出合同约定另行加收燃气抵押金等问题。鉴于贵公司严重违约，现本人根据该合同第九条第1项第（2）目关于逾期交房的违约处理方式约定，现正式向贵公司书面通知解除合同。请贵公司按照合同规定在接到本通知10日内履行下列义务：1、退还全部房款25.414万元；2、退还已收取的燃气抵押金2450元；3、退还已收取的物业管理费550元；4、退还已收取的装修保证金3000元；5、退还已收取的垃圾清运费210元；6、退还已收取的取暖费1605元；7、支付违约金7624元；8、支付从2013年1月1日起至2014年10月18日止的利息损失5.464万元。如贵公司逾期不履行义务，本人将选择诉讼途径维权。买受人：韩伟兰，2014年11月3日。”吉兴公司于2014年11月5日收到该通知。本案诉争房屋所属工程于2014年12月9日经竣工验收合格。现韩伟兰诉至法院，要求吉兴公司退还房款254140元，退还已收取的燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元，支付违约金7624元，支付自2013年1月1日起至2014年10月18日止的利息损失54640元。
一审法院认为：韩伟兰与吉兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案合同约定“吉兴公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付韩伟兰使用，逾期超过30日后，韩伟兰有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”同时约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”按照上述约定，韩伟兰在吉兴公司逾期交付房屋超过30日后，既可以要求解除合同，也可以要求继续履行合同，在韩伟兰选择行使相应权利后，吉兴公司应承担相对应的违约责任。韩伟兰于2014年10月18日收取房屋钥匙，并交纳燃气抵押金等费用，能够表明其继续履行合同的意思表示，双方应当按照“买受人要求继续履行合同”部分的约定履行。韩伟兰虽向吉兴公司送达了解除合同通知书，但时间系在交付房屋之后，即在双方达成“继续履行合同”之合意之后，故该解除通知不能产生解除合同之效果。现诉争房屋已经验收合格，虽然验收时间在交付房屋之后，但并不影响双方继续履行合同之合意，双方同意继续履行合同并不违反法律法规强制性规定，当事人应当按照约定继续履行合同。故韩伟兰要求吉兴公司退还全部房款254140元及已收取的燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元的主张于法无据，本院不予支持。同理，韩伟兰要求吉兴公司在解除合同的基础上承担违约金及利息损失的主张于法无据，本院不予支持。关于韩伟兰主张解除合同是否超过期限问题，本院认为，当事人双方并未约定解除权行使期限，本案中也不存在韩伟兰经吉兴公司催告后在合理期限内不行使解除权的情况，故吉兴公司关于韩伟兰行使解除权期限已过的抗辩于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告韩伟兰的诉讼请求。案件受理费6160元，其他诉讼费100元，共计6260元，由原告韩伟兰负担。
宣判后，韩伟兰不服上述判决向本院提起上诉称：1.韩伟兰领取钥匙并交纳相关费用是因吉兴公司拒绝韩伟兰看房，并没有继续履行合同的意愿。接收钥匙是为了进行实地看房及获取吉兴公司违约迟延交房的证据，且接收钥匙也不应视为吉兴公司对房屋的交付。2.吉兴公司交付的房屋并未进行验收，一审提供的《竣工备案证》为复印件不应采信。3.韩伟兰已经解除了与吉兴公司之间的购房合同，因此吉兴公司应返还购房款及相应损失。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并改判支持韩伟兰的诉讼请求。
吉兴公司在二审中辩称：1.韩伟兰向我公司交纳相关费用是其自愿选择继续履行合同而做出的行为。2.该房屋交付时虽未进行验收，但韩伟兰的行为足以推定要继续履行该合同，且房屋在交付后半个月已经验收合格。3.韩伟兰邮寄解除合同通知书是在选择收房之后，该行为不产生解除合同的效果。综上，请求二审法院驳回韩伟兰的上诉主张。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明：2014年10月18日，韩伟兰向珲春市吉兴物业有限公司交纳燃气抵押金2450元、物业管理费550元、装修保证金3000元、取暖费1605元、垃圾清运费210元。珲春市吉兴物业有限公司与珲春市吉兴房地产开发有限公司是独立的两个法人公司。
本院认为：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，韩伟兰在发现房屋交付时间晚于合同约定时间时，并没有按照合同的约定行使解除权，而是在领取房屋钥匙实际接收房屋后才向吉兴公司发出解除房屋买卖合同的通知，一审认定该解除通知不产生合同解除的效力并无不当。韩伟兰认为吉兴公司交付房屋时间与合同约定时间不一致，可以按照合同约定向吉兴公司主张相应的迟延交付房屋的违约责任，但其在一审中主张的违约金、返还交纳的物业费等相关费用却是基于解除涉案房屋买卖合同为前提，故不应予以支持，其上诉理由无事实和法律依据。一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6160元，由上诉人韩伟兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一五年十一月二十五日
书记员 尹光熹