河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0184民初8546号
原告：王娜娜，女，1977年8月17日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：荆勇军，男，1976年7月25日出生，汉族，住郑州市金水区。
被告：新郑市国瑞房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇商业路东段北侧。
法定代表人：赵育宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李宏图，男，1987年12月1日出生，汉族，住河南省泌阳县，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙钰栋，男，1985年6月11日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区，该公司员工。
第三人：娄龑（又名娄言），男，1989年2月2日出生，汉族，住郑州市中原区。
原告王娜娜与被告新郑市国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞公司）、第三人娄龑商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王娜娜的委托代理人荆勇军，被告国瑞公司的委托代理人李宏图，第三人娄龑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王娜娜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告延期交房损失220216元（违约金自2017年5月2日暂计算至2017年11月8日）。2、依法判令被告赔偿原告房屋质量修复费用及承担修复期间房屋不能使用损失1万元（暂定金额，待鉴定后变更）。3、依法判令被告赔偿原告房屋质量瑕疵导致的房屋价值贬损损失1万元（暂定金额，待鉴定后变更）。4、依法判令被告与第三人共同退还原告购房订金10000元并承担占用期间利息（自2016年8月1日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）。5、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为购买被告开发销售的房屋，经人介绍认识了被告销售员娄龑，经双方多次沟通原告对被告开发的富贵园16座104号房屋有购买意向。2016年7月1日，被告销售员娄龑代表被告收取原告丈夫荆勇军的16座104号房屋的订金1万元，并承诺在2016年7月30日前按单价每平方米11200元签订合同。但因被告办理房屋备案工作效率低下的原因，双方的正式购房合同未能如期签订，所收的1万元订金至今未归还原告，也未抵进后续购房款。
2017年1月12日，原、被告签订了正式购房合同及被告事先拟定的格式补充合同。该合同及补充合同约定：1、房屋总面积310.75平方，其中套内面积297.13平方，公摊13.62平方。房屋单价每平方11160元，房屋总价3467970元。2、付款方式为2017年1月12日支付首付款1387970元，兴业银行提供按揭贷款2080000元。3、交付期限为2015年5月31日前或全款付清之日起30日内。4、延期交房违约金计算标准为逾期90日内按已付房款的日万分之三，逾期90至180日间的违约金按已付房款的日万分之四，超过180日时购房人有权选择解除合同，不解除合同时按已付房款的日万分之三计算违约金。5、交房时出售人应书面通知买受人，并提供或出示商品房验收文件、商品房实测技术报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，同时双方签署商品房验收交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房违约责任由出卖人承担。6、交付房屋时，房屋主体质量应合格，房屋装饰、设备标准应符合合同附件三约定，排水、供电、消防设施应达到使用条件。
2017年1月12日，原告丈夫荆勇军通过刷银行卡分两次向被告支付了1401953元，被告向原告出具首付款收据1387970元，公共维修收据13983元。通过申请银行按揭，2017年5月1日兴业银行向被告支付了剩余的2080000元购房款，至此，被告已全部收取了原告所购房屋的全部房款及全部费用，原告开始承担银行按揭利息。2017年8月22日，被告为原告更换了发票，2017年9月15日原告依法缴纳了房屋契税49542.43元。
原告买房原因系急于装修自住，故2017年2月起原告就开始催促被告交房，但被告以银行全款未到账为由拒绝交房。2017年4月被告原销售人员娄龑离职，被告指派新销售员蔡留锋作为代表与原告建立联系。2017年5月初，在获知银行按揭款已全部支付被告后，原告爱人荆勇军多次与蔡留锋联系要求交房及验房，但被告却称交房需由物业公司对原告交接手续，被告不再负责。咨询后，物业公司称原告必须自全款到账之日起先预交一年物业费，否则不予办理交房手续。对该无理要求原告无法接受，遂要求被告直接对原告履行交房义务。但经多次沟通被告不答应直接交房，蔡留锋明确告知原告丈夫，被告董事长在开会时公开表示，不再与原告协商沟通，并称原告想要收房必须打官司。
签订购房合同后，原告查看房屋发现存在如下影响使用的质量问题：1、房屋多处漏水、墙体空鼓、墙体起沙。2、电梯损坏无法正常使用。3、灯线不通。4、烟道不通。5、外立面多处损毁。6、院子中存在多处大坑，房基填土不实。7、院子附送面积被周边邻居围墙侵占。8、楼顶阳台龟裂。9、楼梯高低不平。10、电梯门钢筋外露影响安全。为获得权威科学的检测报告，2017年6月初，在被告工作人员在场的情况下，原告聘请的专业验房机构对所购买的房屋进行检验，后出具了正式的检测报告，报告显示原告所购房屋存在几十项不符合国家施工规范的质量问题，且有的质量问题无法通过维修后解决。
原告6月9日将检测报告电子版发给被告后，被告以维修工人放假回家为由拖延至8月初才做了部分修复，对无法修复的瑕疵也一直不肯给出解决方案。原告急于入住且为避免延期交房损失进一步扩大，多次向被告明确提出先搁置争议交付房屋，但被告仍坚持让原告先找物业公司预交一年物业费后再向原告交付房屋，而且始终没有向原告出示过合同约定的交房文件。后在原告向法院提起预立案后，被告才不情愿的于2017年11月8日向原告交付了房屋，但拒不愿承担违约及其他房屋损失责任。
原告认为，原告与被告所签订的房屋买卖合同合法有效（不包括补充协议中霸王条款），原告已按约定履行了资金支付义务，每月还承担巨额贷款利息。被告理应及时交付房屋，但被告却指令物业公司替其履行交付房屋义务，明显超出了双方合同约定，原告当然有权拒绝。而被告及物业公司利用占有房屋的优势地位，在事先拟定的格式补充协议中，设定了减免自己义务加重购买人责任的无效条款，同时又强令要求原告先预交一年物业费再交付房屋的做法，简直是无理至极！上述种种情况说明，被告系造成原告购买的房屋迟迟不能装修入住的主要责任人，对造成原告房屋不能使用的损失应承担赔偿责任。同时，被告出售给原告的房屋存在诸多不符合国家建设施工规范的质量瑕疵，而房屋质量问题不修复，即便是勉强交付原告也无法正常使用，对该修复期房屋不能使用的损失亦应由被告承担。而那些无法通过修复的房屋质量瑕疵，严重影响了原告对房屋质量的预期及使用价值，对该部分价值贬损损失，被告也应承担赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，故原告诉至法院。
被告国瑞公司辩称，一、本案案由确定为商品房销售合同纠纷更为适宜。《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
本案涉案房屋系现房销售，原告与被告于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》第二条已经明确，购房人购买的商品房为现房，商品房房屋所有权证号为1501008886。被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告已经取得涉案房屋的竣工验收合格材料，属于商品房现售。
因此，本案案由应确定为商品房销售合同纠纷，更为符合本案事实，对认定本案法律关系和适用法律也可以起到积极作用。
二、被告不存在逾期交房的违约行为，原告主张的延期交房损失没有事实根据和法律依据不应得到支持，依法应予以驳回。
本案中，原告购买的是现房，根据补充协议第六条约定原告需全款付清之日起30内自行到被告处领取商品房交付文件办理收房手续。付款记录显示原告全款付清之日为2017年5月2日，也就是说原告需自2017年5月2日起至2017年6月1日前收房，逾期未收房的，视为被告已按约定完成交付房屋的义务。但是遗憾的是截止2017年11月8日，原告本人从未到被告处领取商品房交付文件办理收房手续，被告也从未见到持有原告本人收房委托手续的相关人员到被告处领取商品房交付文件办理收房手续。即使是2017年11月8日上午原告代理人荆勇军前来收房时,也未能出具原告本人出具的收房授权委托书,提交的是参加诉讼的授权委托书,被告在和原告通过电话后,原告保证当天下午提供收房委托手续以及原告和荆勇军身份关系证明情况下,被告为原告办理了交房手续,但是至今为止,原告一直未向被告提供收房委托手续以及其和荆勇军身份关系证明。
根据补充协议约定，因原告未在规定时间的内收房，应视为被告已经完成交付房屋的义务，被告不存在逾期交房的违约行为。原告主张的延期交房损失没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回。
三、在和原告签订商品房买卖合同之前,被告已经取得涉案房屋的竣工验收备案证明书,涉案房屋的质量瑕疵被告已经于2017年6月1日前修复完毕,不存在房屋价值贬损损失,原告未曾支付修复费用,原告主张房屋质量修复费用和价值贬损损失没有依据,该主张不应得到支持。
2014年10月份,被告就涉案房屋工程已经取得由新郑市住房和城乡建设局出具的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》,表明该商品房验收合格，已达到合同约定的房屋交付条件。虽然原告代理人荆勇军提出该房屋存在一些质量瑕疵，但不影响结构安全，可以通过修复补强措施保证房屋的正常使用和耐久性，尚属合同约定的保修责任范围。房屋修复工程系由被告组织施工并支付维修费用，原告未曾支付维修费用，原告要求被告支付修复费用没有依据。被告已经及时履行了修复补强义务，本案房屋买卖合同中没有对出卖人履行修复补强义务后是否还要承担房屋的价值贬低赔偿责任作出约定，原告主张质量问题导致房屋价值贬低的损失赔偿要求缺乏事实根据和法律依据，应不予支持。
四、原告未按照合同约定的期限收房，至今涉案房屋仍未装修，原告未曾实际使用过该房屋，被告在2017年6月1日之前已经完成维修工作，未曾影响原告使用该房屋，原告主张修复期间房屋不能使用损失没有依据，不应得到支持。
五、被告作为合法注册的公司，在开展经营活动过程中，严格遵守国家法律、法规及相关政策，被告在收受购房人款项时，均会出具加盖公司印章的收款凭证。原告主张的10000元购房订金，被告从未收受，也未曾向原告出具过任何收款凭证，原告要求被告承担退还责任并支付利息没有依据，不应得到支持。
综上所述，被告和原告签订商品房买卖合同之后，原告未按合同约定收房，应视为被告已经完成交付房屋的义务，被告不存在逾期交房的违约行为，被告对涉案房屋存在的质量瑕疵已经履行了修复义务，被告在合同履行过程中不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人述称，第三人曾经是国瑞公司的员工，原告通过第三人购买别人已经购买到的房屋，原告向第三人交纳的1万元为更名费，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，原告王娜娜（乙方）与被告国瑞公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定王娜娜购买国瑞公司位于新郑市××镇经××东侧、××南侧国××房，施工许可证号为41010220140409051，户型为复式住宅，建筑面积310.75平方米，每平方米11160元，总金额为3467970元，王娜娜购买的涉案房屋为现房，房屋所有权证号为1501008886，付款方式为：2017年1月12日付现金1387970元，兴业银行提供按揭贷款2080000元。2017年1月12日，原告向被告支付了首付款1387970元，2017年5月2日兴业银行向被告支付了2080000元购房款。对涉案房屋交付时间，双方在房屋买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”，在合同补充协议第六条约定：“2、商品房交付时间和标准的界定：（3）若乙方购买的是现房，则乙方应于全款付清之日起30日内自行到甲方处领取商品房交付文件，逾期未收房的，视为甲方已按约定完成交付房屋的义务。3、除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格外，其他质量瑕疵由甲方依法承担修复责任，乙方不得以质量瑕疵为由拒绝接收商品房。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任1、（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”
原、被告在房屋买卖合同补充协议第五条对合同第九条做了补充约定：“商品房未按合同约定交付日期交付的：逾期在90日内的，由甲方按乙方已付房价款每日万分之三的标准向乙方支付违约金;逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按乙方已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，乙方有权解除合同，甲方按乙方已付房价款的10%支付违约金。”
合同补充协议第九条对前期物业管理进行了约定：“在未成立业主委员会之前，乙方同意由甲方聘请物业服务公司，提供物业服务工作。1、甲方依法选聘的物业服务企业为：北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司；资质证号：京物企资二（2010）第0022号。2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为（住宅类1.96、公寓2.68、别墅3.58、商铺3）元╱月╱平方米（建筑面积），物业服务企业收取物业服务费以年为单位收取，自商品房交付使用（含视为交付的情形）之日起由乙方承担和缴纳。”
补充协议第二十条约定：“除双方另有明确约定外，合同、其他附件的约定与本补充协议存在不一致的，以本补充协议为准。”
2014年11月14日,新郑市住房和城乡建设局出具《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》一份，编号为：豫新郑J201411-0007，证明被告就国瑞富贵园包括涉案房屋在内的工程于2014年10月30日组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，并于2014年11月14日备案。
2017年5月4日，王娜娜的代理人荆勇军在北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司出具的房屋验收表上注明：涉案房屋存在多处瑕疵，如：4F阳台护栏外墙脱皮、4F卫生间衣帽间西墙有渗水痕迹、2F烟台外墙脱皮、过道墙皮掉沙、1楼入户口窗户破损等。王娜娜的代理人荆勇军与国瑞公司交涉，随后国瑞公司将涉案房屋进行了修复。
2017年6月2号，荆勇军委托郑州房博士验房咨询有限公司对涉案房屋进行查验，郑州房博士验房咨询有限公司出具房屋查验咨询报告书一份，就涉案房屋的空间尺寸、垂直度、平整度、空鼓、裂缝、漏网、露筋、起砂、楼梯踏步、细部处理、门窗、护栏、外墙等做出了报告。
2017年11月8日，原、被告完成涉案房屋的交接，被告将房屋买卖合同第十一条约定的交付文件，包括郑州市商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、交房流程表、钥匙等交付给原告。
本案在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为228886元；放弃第二项诉讼请求中要求被告承担修复期间房屋不能使用损失10000元的诉讼请求。
另查：1、原告王娜娜与荆勇军于2002年3月5日办理结婚登记手续，2017年3月24日原告王娜娜与荆勇军在金水区民政局办理复婚登记手续。开庭时荆勇军提交王娜娜出具的情况说明一份：“本人王娜娜购买新郑市国瑞房地产开发公司开发的位于新郑市××镇经××东侧、××南侧国××房屋，系与丈夫荆勇军的夫妻共同财产。荆勇军在该房屋买卖前后的谈判沟通、付款、签到手续等一切行为均视同本人行为。特此说明！说明人：王娜娜。”
2、第三人娄龑原系国瑞公司员工，2016年7月1日，原告经娄龑介绍意欲购买国瑞富贵园16幢104号房屋，同日娄龑向荆勇军出具收条一份，内容为：“今收到荆勇军壹万元（10000元）订金16-04瑞府于2016年7月30日前签正式合同单价11200╱㎡娄言2016.7.1”
以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、收条一份及本案庭审笔录等相关证据证明。
本院认为，原告王娜娜与被告国瑞公司签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。在房屋买卖合同中，购买人的主要义务是支付房款，而出卖人的主要义务则是交付房屋。合同中对涉案房屋交付时间，合同第八条约定的为2015年5月31日前，被告应将验收合格的商品房交付原告使用，而本案中原告购买的是现房，双方签订合同时间是在2017年1月12日，故不适用合同第八条约定的交付时间，而应适用合同补充协议第六条的相关规定，原告提出该条第二款第三项的规定加重了其责任而无效的理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。2017年5月4日原告验房后向被告提出涉案房屋存在多处瑕疵，涉案房屋在2014年11月已通过了竣工验收，且政府部门也对该工程竣工验收情况进行了备案，即符合双方买卖合同约定的交付条件。涉案房屋虽存在一定的质量瑕疵，如楼梯踏步高不等、空鼓、裂缝、漏网、露筋、起砂等问题，但不属于合同的主要义务，而属于合同次要义务，双方在合同补充协议第六条约定：“除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格外，其他质量瑕疵由甲方依法承担修复责任，乙方不得以质量瑕疵为由拒绝接收商品房”。原告提出房屋瑕疵问题后，被告随后进行了修复，在该房屋已具备交付使用条件的情况下，原告以该房屋存在质量问题为由不接收房屋不当，故被告修复期间的延期交房责任不在被告，原告应自行承担；
原告提供2017年7月26日、2017年7月27日、2017年7月31日与被告方员工蔡留峰及北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司员工秦占棋、龚祥银的电话录音、微信聊天记录予以证明被告将涉案房屋移交物业公司管理，物业公司要求原告先预交一年物业费再交付房屋，庭审中蔡留峰、秦占棋作为证人出庭对此证据予以认可，故被告变更交房主体，为原告设定了交房条件，违反了房屋买卖合同中出卖人的主要义务，被告应承担自2017年8月1日起延期交房给原告造成的损失，计算至实际交房日2017年11月8日，共计99天，以已付房价款3467970元为基数，按双方在房屋买卖补充协议中约定的计算方法和方式，分段计算违约金共计106119.88元（3467970元×0.0003×90天）＋（3467970元×0.0004×9天）。
原告要求被告赔偿房屋质量修复费用，庭审中原告认可2017年11月8日完成交接收房前涉案房屋是被告进行修复的，原告并未承担修复费用；双方在买卖合同补充协议第六条约定了除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格外，其他质量瑕疵由被告依法承担修复责任。故涉案房屋修复责任在被告，对原告此诉讼请求本院不予支持。
原告申请对因涉案房屋质量问题（包括修复及不可修复部分）对房屋价值的贬损损失金额进行司法鉴定，针对涉案房屋是否存在质量问题，原告提供郑州房博士验房咨询有限公司作出的房屋查验咨询报告书，并据此报告要求被告赔偿房屋质量瑕疵导致的房屋价值贬损损失1万元，被告对此报告不予认可，认为系原告单方委托且郑州房博士验房咨询有限公司无此资质，原告亦未提供有力的证据证明涉案房屋存在质量问题；经本院释明，原告不同意对涉案房屋质量问题进行鉴定，其提出的要求对房屋价值的贬损损失金额进行鉴定的申请无法进行，故其应承担举证不能的不利后果，其提出赔偿房屋价值贬损损失10000元的请求，本院不予支持。
原告要求被告与第三人共同退还原告购房订金10000元并承担占用期间利息，庭审中第三人承认此款是代表个人向原告收取，属更名费，用于打点关系。该收条注明的是“订金”，而非“定金”，不具备法律意义上的定金性质，且该收条并未加盖国瑞公司印章，国瑞公司依法不应承担退还义务。第三人在收条中亦未注明该10000元系购房订金，且第三人对原告主张的购房订金不予认可，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告国瑞公司应于判决生效后十日内向原告王娜娜支付延期交房违约金106119.88元（违约金以已付房价款3467970元为基数自2017年8月1日起计算至2017年11月8日止）。
二、驳回原告王娜娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5053元，由被告国瑞公司负担2422元，原告负担2631元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 孙保宪
审 判 员 高 伟
人民陪审员 赵玉霞
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 高 阁