海南省第一中级人民法院
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（2017）琼96民终1602号
海南省第一中级人民法院
民事判决书
（2017）琼96民终1602号
上诉人（原审第三人）：郭少雄，男，1959年1月8日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）：杜黎颖，女，1963年1月22日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审被告）：海南杰利房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市龙昆北路38号华银大厦2012房。
法定代表人：邹杰，总经理。
被上诉人（原审被告）：邹杰，男，1975年3月2日出生，汉族，现住海南省万宁市。
上诉人郭少雄因与被上诉人杜黎颖、海南杰利房地产开发有限公司（简称杰利公司）、邹杰房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2016）琼9028民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人郭少雄、被上诉人邹杰、被上诉人杜黎颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭少雄上诉请求：1.依法撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初2320号民事判决书的第二项判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人也应承担相应装修损失的20%责任错误。（一）上诉人不是本案的适格被告，原审判决上诉人承担责任没有法律依据，本案依法应当判决驳回被上诉人杜黎颖针对上诉人的诉讼请求。本案属房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。这是审理合同纠纷的最重要的一项基本原则。合同的相对性原则包括主体的相对性，内容的相对性及责任的相对性。从责任的相对性来说，因合同引发的违约责任及赔偿责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约和赔偿责任。具体到本案，本案《房屋买卖合同》的签订人是杜黎颖与杰利公司，上诉人不是合同的当事人，对合同所引起的债权债务纠纷，不存在任何法定或约定的责任。（二）原审判决认定上诉人应承担相应装修损失的20%责任没有事实依据。1.如前所述，《房屋买卖合同》系杜黎颖与杰利公司所签，上诉人既不是该公司的合伙人，也不是该公司的股东，该公司以自己的名义在外签订合同，应自行承担法律责任。2.上诉人对双方签订《房屋买卖合同》事宜从未知情，也从未与杜黎颖和杰利公司达成过任何房屋买卖协议，也未在双方签订的《房屋买卖合同》上签字，上诉人与被上诉人之间，不存在任何法定或约定的义务。（三）原审判决从《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合同）第六条第1项推断上诉人知道邹杰建房用于出售，是违反客观事实的个人主观武断猜测，严重违背判决应”以事实为依据、以法律为准绳”的精神和宗旨。事实上，从签订合作建房协议开始，上诉人就强调了邹杰需办理相关行政审批手续及所建房屋必须符合政策法律规定。上诉人明确禁止邹杰将房屋出售，如果其非得将房屋出售，上诉人不提供任何协助义务。邹杰违法将所建房屋出售，属他个人行为，应由其自行承担相应的法律责任。3.从合同约定的内容看，上诉人是明确禁止其出售的。根据合同第二条第3项约定：”土地使用权（所有权）永久归甲方所有”，如果一旦将房屋出售，将面临土地被分摊的问题，这就无法保证”土地使用权（所有权）永久归甲方所有”。4.对于建房的用途，根据合同第八条的约定：”乙方将房屋向甲方交付后，甲乙双方协商一致，决定将该楼一至五层租给乙方用于酒店经营，......”可见，建房用途并非原审判决认定的出售，而是出租并用于酒店经营。原审判决认定上诉人建房用于出售没有事实依据。二、《房屋买卖合同》是否有效，其法律后果应当由被上诉人杜黎颖与被上诉人杰利公司及邹杰承担。（一）被上诉人杜黎颖在签订《房屋买卖合同》时，具有以下过失：第一、在房屋价格明显低于市场价格的情况下，没有查明原因；第二、在签订的合同文本不是政府部门规范的范本情况下，仍然签订；第三、签订合同时，所购买的房屋已经被确认为违法建筑并已经公告，依然购买；第四、在售房者杰利公司无法提供《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》的情况下，仍然心怀侥幸，签订购房合同。（二）杰利公司及邹杰在明知道其没有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》，且所出售的房屋已经被确认为违法建筑并被责令拆除的情况下，依然将该房屋出售，存在明显故意。三、认定装修损失为28000元、家具损失1000元没有事实与法律依据。1.在一审当中，杜黎颖并没有提供任何证据证明其是否装修、装修费用是多少，是否购买家具、家具费用多少，原审判决在没有证据的情况下认定装修费用每平方米700元、家具损失1000元没有事实与法律依据。2.40平方米是房屋的建筑面积而非套内面积，以建筑面积计算装修费用既不科学，也不合理，没有法律依据。
被上诉人杜黎颖辩称，郭少雄以不是杰利公司股东，不是该公司合伙人，未与购房者签订房屋买卖合同为理由提起上诉，答辩人不予认同。被答辩人郭少雄在2012年8月18日与邹杰签订了合作兴建商住楼合同书，在没取得合法手续的情况下就与提供资金的开发商签订了合作兴建商住楼的违法合同，故郭少雄明知是违法的建筑仍与提供资金的开发商邹杰建设出来了违章超高房屋，应当承担相应的法律责任。由于双方系合作共享利益，那么双方就应该承担连带责任及共同偿还。一审法院出于考虑维护弱势群体利益及社会稳定，从项目楼盘开发中实际获得利益的角度考虑作出判决是有事实和法律依据的。综上，一审判决认定的事实清楚，客观事实存在，证据充分，程序合法，请求二审法院法院驳回上诉人郭少雄的上诉请求。
被上诉人杰利公司、邹杰辩称，郭少雄没有履行《合作兴建商住楼合同书》，也没有依据该合同的约定配合邹杰办理法律规定的各种建房证件，造成涉案房屋被拆除，郭少雄应承担返还50%购房款和赔偿50%装修费的责任。
杜黎颖向一审法院起诉请求：1.被告杰利公司及被告邹杰返还原告购房款130000元；2.第三人郭少雄向原告赔偿装修损失70000元；3.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年11月24日，被告杰利公司（甲方）与原告（乙方）签订《温馨家园A栋买卖合同》，约定原告购买被告投资建设的”温馨家园”A栋项目中第32号楼第8层803房，建筑面积40㎡，房屋成交价格为130000元。其中合同第二条约定：”该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任”，第四条约定：”乙方在签订合同之日支付全部购房款130000元”，第五条约定：”甲方应在2014年1月15日将房屋交付乙方使用”。上述合同签订后，原告于当日一次性向杰利公司支付了全部购房款130000元，杰利公司向原告出具了收款收据。2014年10月，杰利公司向原告交付了房屋，原告接收房屋后立即进行了装修，并在购买家电灶具后于2014年底入住涉案房屋，直至2015年4月份才离开海南回辽宁。之后因涉案楼房被认定为违法建筑，于2015年7月份左右被陵水黎族自治县人民政府强制将十三层半拆除至现在的七层半，其中涉案房屋中的家具等被相关部门搬离至一租用的安置区，后又搬至涉案楼房五楼。原告直至2015年10月才知晓涉案房屋已被拆除的事实。2015年11月20日，原告、杜英姿（另案起诉）与被告邹杰签订《协议书》，约定邹杰将自己所有的位于陵水县温馨家园的楼房第三层302、303号楼房交付于原告及杜英姿所有。”而当原告欲入住上述房屋时，第三人郭少雄以该房屋归其所有，邹杰无权处理为由将第三层楼道用铁门封锁，原告无法入住后将上述人员诉至法院。原、被告双方庭审中确认，双方签订《温馨家园A栋买卖合同》时，约定的涉案房屋已经建设完成。
另查明，涉案楼房位于××县，土地面积288㎡，郭少雄为土地使用权人，用地性质为居住用地。2012年8月18日，郭少雄（甲方）与邹杰（乙方）签订《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合作兴建合同），约定由甲方出地、乙方垫资共同在上述涉案土地上兴建住宅楼房，甲方享有1-5层房产（包括该层）所有权，6层以上由乙方享有。该合同同时约定：1.乙方已知晓建设用地规划许可证批准建筑最大层数3层，用地性质为居住用地；2.合作兴建商住楼地上共计十五层，建筑面积共计4300㎡；3.甲方协助乙方到政府部门办理必需的证件，甲方只协助办理，不承担未办理好的责任和办理的费用；4.如乙方将房屋出售，甲方不提供协助义务，产生的税、费由乙方承担。上述合作兴建合同签订后，被告邹杰依约垫资并兴建了十三层半的楼房，并在未向有关部门申请并取得相关报建手续的情况下，在成立了杰利公司后将6层以上的房屋对外销售。其中，出售上述房屋所得的购房款一部分打入被告杰利公司账户，一部分打入邹杰个人账户，邹杰无法区分其个人财产与公司财产。
再查明，杰利公司于2013年1月17日成立，公司类型为有限责任公司，注册资本1000万元，经营范围有：房地产开发经营，农业综合开发，旅游项目开发，土石方工程，室内外装饰装修工程，水电安装工程，建筑材料、装饰材料、建筑机械设备、钢材的销售。该公司成立时有两个股东
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黎家利、邹杰。2014年3月21日，被告黎家利与被告邹杰、杰利公司签订《协议承担经济责任保证书》，约定”黎家利于二Ｏ一四年三月二十一日，在海南杰利房地产开发有限公司和海南杰利房地产销售代理有限公司的请求下，正式同意退出两家公司和股份。同时免去一切职务，并把一切原来财务上的经济往来账目移交给贵公司的法人代表邹杰，一切账目已结清。海南杰利房地产开发有限公司法人邹杰自愿承担这两家公司的一切往来业务、经济纠纷和责任赔偿。自黎家利退出两家公司之日起，一切业务、经济纠纷和赔偿责任与黎家利本人无关”。
一审法院认为，本案系原告购买被告已竣工的涉案房屋所产生的合同纠纷，因此本案案由应为商品房销售合同纠纷而非合资、合作开发房地产合同纠纷。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，故涉案楼房属于违法建筑，因此被告杰利公司出售该楼房不符合《商品房销售管理办法》第七条之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《温馨家园A栋买卖合同》无效。
一、关于原告诉请被告杰利公司、邹杰返还购房款的问题。如上所述，涉案合同系无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案合同系杰利公司与原告签订，且《收款收据》系由杰利公司出具，因此杰利公司依据合同收取的购房款130000元应当予以返还，故原告诉请被告杰利公司返还购房款130000元的诉讼请求，该院予以支持。被告邹杰作为杰利公司的法定代表人、股东，其系在以个人名义与第三人郭少雄签订《合作兴建商住楼合同书》后，才成立了杰利公司并对外出售涉案房屋，所收取的房款部分打入杰利公司账户，部分打入其个人账户，致使公司的利益与股东的收益不加区分，系明显滥用公司法人独立地位和股东有限责任，造成股东资产和公司资产的混同，公司偿还债务能力明显下降，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定”公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，故被告邹杰应对杰利公司的上述债务承担连带清偿责任。
二、关于原告诉请第三人郭少雄赔偿装修损失款的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，损失责任的承担应视各方的过错情况来确认。具体来说，一方面，涉案工程未取得建设工程规划许可证和施工许可证，故涉案房屋不符合商品房销售条件，依法不能上市销售，而杰利公司却对外销售该房屋，属于违法行为，直接导致合同无效，故本案中，杰利公司对涉案《温馨家园A栋买卖合同》无效存在较大过错，应承担大部分损失赔偿责任；而邹杰和郭少雄作为《合作兴建商住楼合同书》的签订人，在明知涉案房屋所在土地的用地性质为居住用地，不符合开发商品房的条件，以及在未取得建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，还合作兴建十三层半的楼房并用于出售，其对原告的经济损失亦存在一定过错，二人均应自行承担相应的过错责任。郭少雄辩称其不知道邹杰合作建房是用于出售，但双方签订的《合作兴建商住楼合同书》明确约定，双方兴建的是商住楼，如邹杰将房屋出售的，郭少雄不提供协助义务，因此郭少雄的这一辩解意见不能成立，该院不予采纳。另一方面，房屋是价值昂贵的不动产，购房者在购买房屋时应当负有合理的审慎注意义务，包括查阅土地性质、售房人主体资质、房屋相关证照手续等，日常生活经验法则说明，所购房屋缺乏必要的证照或手续等，购房者一般不会轻易忽视，而原告作为购房者，在未查阅涉案房屋具有相关合法手续的情况下，便冒然与杰利公司签订购房合同，其未尽到合理的审慎注意义务，因此应自行承担相应的损失。综上，结合各方当事人的过错情况，对原告因涉案合同解除后所受到的损失，该院酌情认定杰利公司、邹杰、郭少雄及原告承担的责任比例为5:2:2:1。至于涉案房屋的装修损失数额，因原告未能向该院提交装修费用以及家电、灶具丢失的具体证明，且涉案房屋亦已被拆除无法进行司法评估，结合涉案房屋交付条件系毛坯房，原告已实际装修入住以及涉案房屋被强拆后屋内家具被搬迁的事实，综合当前市场行情，该院酌定原告的装修费用为每平方米700元共计28000元（40㎡×700元）、家具损失1000元，即因涉案合同解除造成原告装修损失费用共计29000元。根据上述各方当事人承担的责任比例计算，杰利公司应承担装修款损失14500元（29000元×5/10），邹杰及郭少雄应各自承担5800元（29000元×2/10），原告应自行承担2900元（29000元×1/10）。现原告仅诉请要求第三人郭少雄赔偿装修费用损失，未要求被告杰利公司及邹杰承担赔偿责任，系其对诉权的自主处分，符合法律规定，故对原告诉请第三人郭少雄赔偿装修费70000元，该院予以支持5800元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告杰利公司于本判决生效之日起七日内，向原告杜黎颖返还购房款130000元。被告邹杰对上述债务承担连带责任;二、第三人郭少雄于本判决生效之日起三日内，向原告杜黎颖赔偿装修费用5800元；三、驳回原告杜黎颖的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告杜黎颖负担1380.3元，由被告杰利公司、邹杰负担2795元，由郭少雄负担124.7元。
本院二审期间，上诉人郭少雄当庭提供现场照片证明被上诉人已领取涉案房屋内物品，一审判决其承担装修损失总额计算不当。被上诉人质证后认为该证据不属于新证据也无法核实其真实性，不能达到上诉人的证明目的。本院结合本案的事实及当事人发表的举证质证意见，认为上诉人郭少雄没有按照证据规则的要求在举证期限内提交证据，其真实性亦无法核实及认定被上诉人领取了涉案被拆房屋内的物品，故对该证据不予采信。被上诉人杜黎颖为了证明其被拆的房屋已装修的事实，向法庭提交了陈伯豪收取其装修费的收据，上诉人郭少雄对其真实性、关联性不予认可，被上诉人杰利公司、邹杰认可杜黎颖已装修房屋的事实。本院结合一、二审案件所查明的事实及当事人发表的举证质证意见，认为被上诉人提交的证据材料是为了进一步确认其被拆的房屋已装修的事实，本院对该事实予以确认。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人郭少雄是否应赔偿被上诉人杜黎颖的装修损失。
从郭少雄与邹杰签订的《合作兴建商住楼合同书》的约定来看，郭少雄并未禁止邹杰将房产进行销售的。郭少雄在明知该土地为居住用地，不符合开发商品房的条件，亦未取得建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，仍与邹杰合作兴建十三层半的楼房，并允许邹杰将违建的房屋进行销售，以致造成杜黎颖财产损失，其行为存在过错，应对杜黎颖的损失承担相应的责任。由于涉案房屋所在的楼房是由郭少雄出土地、邹杰出资金，双方共同投资建设的，应属于双方共有。虽然根据双方签订的《合作兴建商住楼合同书》约定，郭少雄享有1-5层的所有权，邹杰享有6层以上的所有权。但该约定是双方内部对合作利益的分配，在未经房产部门登记确认之前，双方的内部分配意见不能改变该楼房属于双方共有的性质。郭少雄作为涉案楼房的共有人，亦应对该楼房被拆除造成他人的损失承担相应的责任。故上诉人郭少雄主张其并不知道杰利公司与杜黎颖签订的《温馨花园买卖合同》，不是该合同当事人，不应承担赔偿责任之意见，没有事实和法律依据。最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”杜黎颖提供其于2014年11月2日交纳了装修押金及垃圾清理费等费用单据，证明其已于2014年11月份就已经接收房屋并进行装修入住。郭少雄未能提供证据证明杜黎颖未对房屋进行装修。且邹杰已当庭承认杜黎颖已装修涉案房屋,故本院对杜黎颖已对涉案房屋进行装修的事实予以确认。由于涉案房屋已被拆除，无法查清当时现场的状况，也无法对装修损失进行评估，在此情况下，一审法院参照市场价格酌情计算装修损失，判决郭少雄承担20%的装修损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人郭少雄的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭少雄负担。
本判决为终审判决。
审判长陈杰
审判员杨洁
审判员姜国强
二〇一七年九月六日
法官助理洪学雪
书记员王天石
{条文}
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