福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0623民初2158号
原告：中国银行股份有限公司漳浦支行，住所地漳浦县绥安镇朝阳路9号，统一社会信用代码91350623856707863H。
代表人：胡瑚琳，该行行长。
委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所律师。
被告：卢远龙，男，1970年2月1日出生，汉族，住漳浦县。
被告：许美运，女，1973年3月22日出生，汉族，住漳浦县。
被告：磐基（漳浦）地产投资有限公司，住所地漳浦县绥安镇西湖小区9-10号，统一社会信用代码913506237775075135。
法定代表人：侯志奋，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：庄瑞明，福建明嘉律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司漳浦支行（以下简称中行漳浦支行）与被告卢远龙、许美运、磐基（漳浦）地产投资有限公司（以下简称磐基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行漳浦支行的委托诉讼代理人陈潇君、被告磐基公司的委托诉讼代理人庄瑞明到庭参加诉讼，被告卢远龙、许美运经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中行漳浦支行向本院提出诉讼请求：1.判令终止借款合同、卢远龙、许美运偿还商业借款本金23602.26元及利息（利息暂计算至2017年9月11日为1582.59元，此后按约定计算利息、罚息直至清偿全部债务之日止）、偿还公积金贷款本金202228.23元及利息（利息暂计算至2017年9月11日为3890.55元，此后按约定计算利息、罚息直至清偿全部债务之日止）；2.判令磐基公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；3.判令中行漳浦支行对址在漳浦县小区磐基*花开富贵10幢201号的抵押物享有变卖或拍卖并就所得价款优先受偿的权利。事实和理由：2012年11月26日，卢远龙、许美运与中行漳浦支行签订JFAGZH20121304号《个人住房组合借款合同》（以下简称合同），约定卢远龙、许美运向中行漳浦支行组合贷款274000元，其中住房公积金贷款247000元、商业个人住房贷款27000元，期限204个月。合同第二条约定了借款利率，其中公积金借款年利率4.5%（起诉时公积金贷款年利率3.25%，但利率每年浮动一次，以中国人民银行公布施行的相应档次公积金贷款利率每满一年浮动一次）；商业贷款利率为浮动利率，浮动周期为十二个月，第一个浮动周期为贷款年利率6.7465%（起诉时商业贷款年利率5.047%，但利率每年浮动一次，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮3%确定为下一浮动周期适用的利率）。贷款仅限于购买《合同》第三条约定的房产即漳浦县小区磐基*花开富贵10幢201号房屋，该贷款以卢远龙、许美运名下位于漳浦县小区磐基*花开富贵10幢201号房屋作为抵押，并办理抵押登记。贷款的偿还方式为按月等额本息还款，卢远龙应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计204期，还款日为每月的1日。合同签订后，中行漳浦支行依约履行付款义务，卢远龙在中行漳浦支行付款后第二个月开始还款，卢远龙逾期超过三期未归还贷款。截止2017年9月11日，尚欠公积金贷款202228.23元及利息3890.55元、商业贷款23602.26元及利息1582.59元。根据合同第九条约定，卢远龙、许美运未按期归还借款本息，应按当时中国人民银行公布的借款罚息利息支付罚息，逾期累计超过三期的，中行漳浦支行有权要求卢远龙、许美运偿还全部借款本息及相关债务和提前终止合同。合同第七条约定，磐基公司为卢远龙、许美运的上述两笔借款提供连带保证，保证责任范围本合同项下借款本息及相关债务，保证期限为主债务还款期限届满之日止两年止。综上所述，卢远龙、许美运的逾期付款行为已构成违约，合同项下的贷款本息全部到期，磐基公司应承担连带清偿责任，为维护中行漳浦支行的权益，特提起诉讼，请依法裁判。
卢远龙、许美运均未作答辩。
磐基公司辩称，1.案涉借款合同系中行漳浦支行的格式合同，未经双方协商同意，合同格式条款中存在免除中行漳浦支行责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的条款，而中行漳浦支行并未提请答辩人予以注意和予以说明，根据《合同法》第三十九条和第四十条的规定，这些条款属于无效条款。2.案涉房屋已2016年5月24日办妥房屋权属证书，具备办理他项权证的条件，按中行漳浦支行贷款审批表和银行按揭贷款业务通常做法，中行漳浦支行应立即与借款人办理抵押登记，取得他项权证，答辩人就应不再承担保证责任。但中行漳浦支行未及时与借款人办理他项权证，属于有意阻止条件成就，根据合同法第四十五条的规定应视为答辩人不再承担保证责任的条件成就。因此，答辩人只应对2016年5月24日前发生的未清偿债务承担保证责任。3.即使2016年5月24日办妥房屋权属证书不能成为答辩人担保期间的截止日期，案涉房屋已于2017年3月8日办理了抵押登记，中行漳浦支行已取得他项权证。答辩人的担保责任也应于2017年3月8日截止。在此日期前，债务人已无未清偿的债务。4.中行漳浦支行已于2016年6月21日从答辩人的银行账户扣划了债务人截止至2016年6月18日止的未清偿债务本息10240.15元。综上所述，答辩人不应对中行漳浦支行的案涉债权承担保证责任，即使应对中行漳浦支行案涉债权承担保证责任，也只应对处置抵押物后仍不足清偿的债权承担保证责任。为此，请求贵院依法作出公正判决。
中行漳浦支行围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《个人贷款组合借款合同》、核心银行系统（个人贷款）处理申请书、个人消费贷款借款借据、结婚证复印件、同意抵押声明、房地产抵押具结书、商品房按揭抵押房屋清单、商品房按揭登记证明书、商品房买卖合同网上登记备案证明书、浦国用（2017）第058号国有土地使用证、漳房权证浦字第××号、房屋他项权证，证明2012年11月26日，中行漳浦支行与卢远龙、许美运签订《个人住房组合借款合同》并约定相关权利义务；2.贷款已还款明细清单二份，证明截止2018年6月12日卢远龙、许美运欠款情况。卢远龙、许美运经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其放弃对上述证据质证和异议的权利。磐基公司经质证认为，除对结婚证复印件由法院确认外，对其余证据的真实性均无异议；结婚证复印有卢远龙、许美运的签名并捺印确认，可以认定，对中行漳浦支行提供的上述证据予以确认，并在卷佐证。
磐基公司为支持其答辩意见提供以下证据：1.个人住房组合借款合同，用以证明（1）该合同为格式合同；（2）合同第七条第（二）款第1、4项关于担保期限和放弃先行处理抵押物的抗辩加重磐基的责任为无效条款。2.应诉通知书、传票、中行漳浦支行零售贷款项目审批表、传票、中行漳浦支行明确本金、利息等函、房屋他项权证、民事裁定书，用以证明（1）就案涉纠纷，中行漳浦支行曾于2016年12月提起诉讼【案号：（2016）闽0623民初5906号】，中行漳浦支行起诉时随附了《中国银行漳州分行零售贷款项目审批表》，并法院在寄发第二次开庭传票时随附了原告明确本金和利息等函、房屋他项权证；（2）《中国银行漳州分行零售贷款项目审批表》表明双方商谈的是按开发商阶段性担保通常做法，担保期限至办妥房产抵押登记取得房屋他项权证止；（3）房屋他项权证表明案涉房产已办妥抵押登记。3.房屋所有权证，用以证明案涉抵押物已于2016年5月24日办妥所有权证，具备办理房屋他项权证的条件。4.卢远龙贷款逾期通知、特种转账借方传票，用以证明中行漳浦支行已从磐基保证金账户扣款代卢远龙偿还部分借款本息共计10240.15元。5.中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（最高人民法院公报2014年第9期），用以说明开发商阶段性担保的含义。6.（2014）闽民申字第2284号民事裁定书，用以说明个人住房借款合同为格式合同，加重对方当事人负担的条款无效。中行漳浦支行经质证认为，对磐基公司的证据1.2.3.4.的真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对证据5.6与本案不具有联性，不予确认。
本院经审理认定事实如下：2012年11月26日，卢远龙、许美运与中行漳浦支行、磐基公司签订《个人住房组合借款合同》一份，合同编号：JFAGZH20121304，约定卢远龙向中行漳浦支行组合贷款274000元，其中住房公积金贷款247000元、商业个人住房贷款27000元，期限204个月(17年)。贷款仅限于向磐基公司购买址在漳浦县湖小区磐基*花开富贵10幢201号房产（现房）。公积金贷款利率年4.5%、商业贷款年利率为6.7465%，偿还方式采用等额法逐月还本付息，卢远龙应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计204期，还款日为每月的1日。若借款人未按期还款，应按逾期当时中国人民银行公布的借款罚息利率支付利息。借款担保（一）抵押担保，本合同项下的抵押物为该贷款以卢远龙所购买的址在漳浦县湖小区磐基*花开富贵10幢201号房产，即本合同附件所列编号为35062308000300758的《商品房买卖合同》所记载的房产，抵押金额416492元，并办理抵押登记；（二）保证，磐基公司向中行漳浦支行提供不可撤销连带责任保证，保证期限至主债务还款期限届满之日起两年止（中国银行漳州分行零售贷款项目审批表审批为由磐基公司预留贷款金额5%的风险保证金及提供阶段性担保至办妥房产抵押登记并取得房屋他项权证），保证范围为本合同项下的借款本息及相关债务。同时双方约定，若借款人未按期支付本合同项下借款本金及利息累计超过三期的，贷款人有权提前终止合同，有权书面通知借款人偿还全部借款本息及相关债务。合同还对借款人和抵押人的其他权利和义务进行了约定。2013年1月18日，中行漳浦支行依照约定向卢远龙发放了274000元的贷款，还款期限至2030年1月18日。贷款后初期，卢远龙尚能按期归还借款本息，自2016年起未能按期履行还款义务出现逾期，至2016年6月18日止已逾期六期，结欠本息10240.15元，中行漳浦支行根据合同担保条款约定，于2016年6月18日向磐基公司发出逾期通知，告知有权直接在该行开立的存款账户中扣款，磐基公司于2016年6月21日代卢远龙还款9002.56元、1237.59元，合计代还本息10240.15元。此后，卢远龙归还部分公积金贷款，至2016年11月1日还款日起又出现逾期，至2017年4月1日还款日止连续逾期六期，拖欠公积金贷款本金6230.38元、利息3172.14元、罚息147.90元，本息合计9550.42元(截至2017年3月1日还款日止拖欠本息计7957.78元,其中本金5184.95元、利息2627.26元、罚息145.57元)；商业个人住房贷款自2016年7月1日还款日起又出现逾期，至2017年4月1日还款日止连续逾期十期，拖欠商业住房贷款本金2020.30元、利息973.50元、罚息56.44元，本息合计2050.24元（截至2017年3月1日还款日止拖欠本息计1850.08元,其中本金916.33元、利息878.09元、罚息55.66元）。而后，卢远龙陆续归还部分公积金贷款，至2018年6月12日止，尚欠中行漳浦支行公积金贷款本金191674.16元（其中未到期本金185203.34元、拖欠本金6470.82元）、利息3178.76元（其中利息3066.17元、拖欠本金罚息76.12元、利息罚息36.47元）；商业住房贷款本金23602.26元（其中未到期本金21079.66元、拖欠本金2522.60元）、利息2623.43元（其中利息2262.52元、拖欠本金罚息187.87元、利息罚息173.04元）。
另查明，卢远龙与许美运于1998年11月5日登记结婚，结婚证号为闽浦绥婚字第662号，上述组合贷款发生其夫妻关系存续期间。卢远龙购买的址在漳浦县湖小区磐基*花开富贵10幢201号房产【漳房权证浦字第××号、浦国用（2017）第058号】于2017年3月8日办妥他项权证抵押登记，证号为浦房抵字第2017-0364号，抵押权人为中行漳浦支行。
再查明，中行漳浦支行曾于2016年12月日就卢远龙的住房公积金贷款提起诉讼，于2017年4月19日申请撤诉，本院于2017年4月20日作出（2016）闽0623民初5906号民事裁定，裁定予以准许。
本院认为，中行漳浦支行与卢远龙、许美运、磐基公司签订的《个人住房组合借款合同》系各方当事人真实意思表示，各方当事人之间的借贷、抵押担保关系合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按合同的约定履行。中行漳浦支行依约向卢远龙发放贷款，但卢远龙未能按期履行，至2016年6月18日止已逾期6期，该逾期款项由阶段性保证人磐基公司代为偿还后，又自2016年11月1日还款日起未能按照约定归还借款本息并经催讨后仍未能归还借款本息，截至2017年4月1日还款日止公积金贷款又连续逾期6期、商业贷款已连续逾期10期，中行漳浦支行可依约终止合同宣布卢远龙贷款全部到期，要求卢远龙归还全部借款本息。本案借款发生在卢远龙、许美运夫妻关系存续期间，且该贷款用于购置家庭共同财产，应认定为夫妻共同债务，许美运对上述借款本息应当承担共同偿还责任。卢远龙、许美运自愿以共有的址在漳浦县湖小区磐基*花开富贵10幢201号【漳房权证浦字第××号、浦国用（2017）第058号】的房产为上述债权债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，现卢远龙未能依约履行债务，中行漳浦支行有权行使抵押权，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。磐基公司作为卢远龙贷款的保证人，《个人住房组合借款合同》约定担保期限至主债务还款期限届满起两年，但中行漳浦支行的内部审批表审批为阶段性担保，担保期限至办妥房产抵押登记并取得房屋他项权证止，因《个人住房组合借款合同》系格式合同，中行漳浦支行未能提供证据证明就该条款与磐基公司进行充分协商或对其释明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，应按中行漳浦支行的内部审批意见即阶段性担保予以认定，较为符合通常普遍存在的住房按揭抵押贷款的阶段性担保的交易习惯，故对磐基公司愿承担阶段性担保，超过部分不应承担保证责任的辩解意见予以采纳，磐基公司对卢远龙办理抵押登记并办妥他项权证前即发生于2017年3月8日前的逾期贷款（含公积住房金贷款、商业住房贷款）本息承担连带偿还责任，并在履行担保责任后，可依法向卢远龙追偿；对中行漳浦支行要求磐基公司承担办理房屋抵押登记并办妥他项权证后的逾期（含未到期而被宣布到期）贷款本息承担连带责任的诉讼主张，不予支持。卢远龙、许美运经传票传唤，无正当事由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼的权利，依法可缺席判决。
综上所述，中行漳浦支行请求判令终止合同，卢远龙、许美运共同偿还借款本息，并请求对址在漳浦县湖小区磐基*花开富贵10幢201号【漳房权证浦字第××号、浦国用（2017）第058号】房产享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，应予以支持；请求判令磐基公司对上述贷款本息承担连带清偿责任，基于本院上述的分析理由，调整按办妥他项权证前产生的逾期贷款本息承担连带偿还责任予以支持，超过部分不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第九十四条第二项，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第三十一条及《最高人民法院〈关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释〉》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、终止卢远龙、许美运、中国银行股份有限公司漳浦支行、磐基（漳浦）地产投资有限公司于2012年11月26日签订的《个人住房组合借款合同》；
二、卢远龙、许美运应于本判决生效后十日内归还中国银行股份有限公司漳浦支行商业住房贷款本金23602.26元及截至2018年6月12日止的利息2623.43元、住房公积金贷款本金191674.16元及截至2018年6月12日止的利息3178.76元，并自2018年6月13日起至借款本息实际清偿日止的按借款合同约定利率计算利息、本金罚息及利息罚息(按《个人住房组合借款合同》约定的计算方法计算)；
三、若卢远龙、许美运不能按上述期限清偿债务时，中国银行股份有限公司漳浦支行有权以址在漳浦县湖小区磐基*花开富贵10幢201号【漳房权证浦字第××号、浦国用（2017）第058号】房产的房产折价或以拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿；
四、磐基（漳浦）地产投资有限公司对上述2017年3月8日前逾期的商业住房贷款本息计1850.08元（其中本金916.33元、利息878.09元、罚息55.66元）、住房公积金贷款本息7957.78元（其中本金5184.95元、利息2627.26元、罚息145.57元），合计9807.86元，承担连带偿还责任,并在履行保证责任后，可依法向卢远龙追偿；
五、驳回中国银行股份有限公司漳浦支行其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4770元，适用简易程序审理减半收取计2385元，由卢远龙、许美运负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 许合兴
二〇一八年八月十五日
书记员 许婷婷