广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终13289号
上诉人（原审被告）：田欣，男，1966年10月10日出生，汉族，住广州市番禺区。
上诉人（原审被告）：乐文莉，女，1968年1月20日出生，苗族，住广州市番禺区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郑灵丽、刘敬，分别为广东同福律师事务所律师及实习律师。
被上诉人（原审原告）：潘慧斯，女，1991年10月29日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：马继雄、杜剑锋，均为广东纵横天正律师事务所律师。
上诉人田欣、乐文莉因与被上诉人潘慧斯房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初9755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人田欣、乐文莉上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判全部驳回潘慧斯的诉讼请求；2、判令由潘慧斯承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉房产被查封系不可抗力，田欣、乐文莉依法不应承担任何违约责任。双方于2017年7月15日签订《房屋买卖合同》后，田欣、乐文莉依约向抵押银行办理了提前还贷手续并配合潘慧斯办理了银行贷款申请且取得银行同贷书。但案涉房产因另案诉讼于2017年8月17日被一审法院查封，致使后续交易流程无法进行，合同目的亦无法实现。根据《民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、���能避免且不能克服的客观情况。田欣、乐文莉在订立《房屋买卖合同》时根本无法预见案涉房产被查封这一客观情况，且没有能力避免、在合同约定的履行期限内亦无法克服。因此，田欣、乐文莉认为案涉房产被查封系不可抗力，根据上述法律规定以及《房屋买卖合同》中“若因不可抗力或合同三方约定的原因导致本合同无法履行时，则各方有权解除本合同，无须承担违约责任”的约定，田欣、乐文莉不应承担合同解除的违约责任。综上，恳请二审法院依法判决驳回潘慧斯要求田欣、乐文莉支付违约金30万元的诉讼请求。二、潘慧斯要求田欣、乐文莉支付中介费及咨询费36000元和按揭代理费400元的诉讼请求，没有法律和事实依据，依法应予以驳回。承前所述，《房屋买卖合同》因不可抗力而解除，田欣、乐文莉依法不承担任何违约责任，亦无须赔偿潘慧斯因签订或���行合同所支出的任何费用。《广州市房地产中介服务管理条例》第20条第2款规定：“收取房地产中介服务费应当开具发票，依法纳税”，但潘慧斯并未向一审法院提交中介机构出具的相应费用的发票，其诉称的按揭代理费亦没有相应发票予以证明。再者，潘慧斯仅向一审法院提交了林森鲁工作证复印件，真实性存疑且根据现有证据无法证明收款方为广州市远见房地产代理有限公司。最后，潘慧斯仅就18000元中介代理费及咨询费进行了举证(潘慧斯称另有18000元系现金支付但未提供任何证据证明)，且潘慧斯提交的中国民生银行个人账户对账单(黄睿智)显示案涉10000元转款的时间为合同签订的前一日，该证据与《佣金确认书》记载的“支付日期为签署该《服务买卖合同》当天全部支付”相矛盾且潘慧斯未进行合理解释。因此，恳请二审法院依法判决驳回潘慧斯要求田欣、���文莉支付中介费及咨询费36000元和按揭代理费400元的诉讼请求。
被上诉人潘慧斯二审答辩称：不同意田欣、乐文莉的上诉请求，一审查明事实清楚，判决正确，应予维持。由于田欣、乐文莉的原因，在房产签订合同后，涉案房屋被法院查封，导致我方合同目的不能实现，田欣、乐文莉违反合同和法律规定，应承担违约责任。二、我方根据合同约定，向中介支付中介费以及向按揭代理公司支付按揭费用，这都是由于田欣、乐文莉没有依约履行合同导致我方的损失，故一审查明事实正确。
潘慧斯于2017年11月20日向一审法院提出本案诉讼请求：1.判令田欣、乐文莉向潘慧斯返还已收取的定金50000元；2.判令田欣、乐文莉向潘慧斯支付违约金30万元；3.判令田欣、乐文莉向潘慧斯支付中介代理及咨询费36000元、按揭代理费400元；4.判令田欣、乐文莉向潘慧斯���付律师费30000元；5.田欣、乐文莉承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：在中介方广州市远见房地产代理有限公司（下称中介方）的促成下，潘慧斯与田欣、乐文莉于2017年7月15日签订了《房屋买卖合同》。合同约定：田欣、乐文莉以300万元的价格向潘慧斯出售位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑三十座501房；田欣、乐文莉保证对该房产享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况；如田欣、乐文莉隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因田欣、乐文莉其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同的目的无法实现的，田欣、乐文莉应赔偿由此给潘慧斯造成的全部损失；如因一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现的，即视为违约，守约方有权解除本合同，并有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合同楼价的10%违约金的方式；潘慧斯应于合同签署当时分别向中介方及田欣、乐文莉支付代理费及定金；潘慧斯应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续；田欣、乐文莉在收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；田欣、乐文莉同意由银行接受还贷申请之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管办理涂销抵押及归档手续。上述房屋买卖合同签订当日，潘慧斯依约向中介方支付代理费36000元，向田欣、乐文莉支付定金50000元。为办理按揭手续，潘慧斯于2017年8月2日向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费400元。但田欣、乐文莉并没有依约办理提前还贷手续，且上述房产于2017年8月17日因田欣、乐文莉对外的债务而被贵院查封，导致田欣、乐文莉不���为潘慧斯办理房产的过户手续。为此，潘慧斯一直要求田欣、乐文莉立即解决房产的查封及抵押事宜，但田欣、乐文莉表示本次交易已不能继续履行。潘慧斯已于2017年10月30日向田欣、乐文莉出具律师函，表明在田欣、乐文莉收到该函件之日解除涉案买卖合同，并要求田欣、乐文莉在收到函件后支付违约金等费用，潘慧斯以EMS方式寄给田欣、乐文莉，但田欣、乐文莉拒收。综上，田欣、乐文莉怠于履行提前还贷的义务，且因田欣、乐文莉的原因导致房产被查封，致使本次交易无法完成，田欣、乐文莉的行为已经构成根本性违约。田欣、乐文莉依约应当向潘慧斯支付违约金并赔偿由此造成的经济损失。
田欣、乐文莉经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无进行答辩。
潘慧斯围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》原件1份、《保证���（买卖）》原件1份、《佣金确认书》原件1份、收款收据原件2张、不动产权证复印件1份、广州市不动产登记查册表原件1份、房地产他项权利明细原件1份、房地产查封明细原件1份、《民事代理委托合同》原件1份、律师费发票原件1张、EMS邮件详情单原件1份、速递邮件改退批条原件1份、EMS快递查询打印件1份、律师函原件1份、林森鲁工作证复印件1份、中国民生银行个人账户对账单原件1份、转账汇款回单原件2份、借记卡账户历史明细清单原件1份。一审法院已向田欣、乐文莉送达了前述证据副本。田欣、乐文莉未对前述证据提出意见或提交证据。在无相反证据足以推翻的情况下，一审法院对潘慧斯提交的上述证据予以确认，并在卷佐证。
根据潘慧斯陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：座落于番禺区洛浦街××岛碧××房产（以下简称涉诉房屋��的权属人为田欣、乐文莉（共同共有）。
2017年7月15日，乐文莉、田欣（卖方）与潘慧斯（买方）、广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司，经纪方）共同签订合同编号0001047《房屋买卖合同》一份。合同约定：卖方向买方出售涉诉房屋，建筑面积140平方米，以现状按套售予买方，成交价300万元；付款方式为：定金50000元买方应在签署本合同同时自行交付给卖方，卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年210万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。卖方收取定金后15��内自行向抵押银行办理提前还贷手续。卖方同意由银行接受还贷申请之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。买卖双方同意在成功办妥涂销抵押及归档手续后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）85万元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行支付给卖方。余款（即申请贷款额）210万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行支付给卖方。银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；买卖双方同意卖方收齐全部楼款当天交付涉讼房屋予买方使用；买方已了解涉讼房屋产权证明上所记载的所有信息且并无异议���同时卖方应当保证对涉讼房屋享有完整所有权且该房屋不存在任何产生纠纷或被查封的情况；基于经纪方已促成合同成立，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《佣金确认书》；合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，并有权选择适用双倍返还约定定金数额的方式或赔偿合同楼价的10%违约金的方式。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时；（5）违���资金托管协议及有关合同的其他补充协议的；（6）其他不履行合同或不完全履行合同之情形。若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，或非因经纪方原因导致本合同终止的，鉴于经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时共同向经纪方连带付清全部中介代理费及咨询费。因违约方给守约方造成损失的，守约方有权向违约方追偿；本合同首页记载的各方通讯地址为相关通知、文件、资料等邮寄送达时的送达地址，拒收邮件的仍视为送达。上述地址如有变更者，应在变更后三日内书面通知其他当事人，否则一经正常投递即视为送达，因地址变更而未能实际投递成功的不利后果由变更的一方承担；买卖双方在签订本合同后，委托经纪方办理《存量房买卖合同》网上签约手续。《房屋买卖合同》落款处乐文莉在卖方/卖方委托人处签名并按捺指模，潘慧斯在买方/买方委托��处签名并按捺指模，远见公司在经纪方处盖章。
《房屋买卖合同》签订当日，乐文莉作为保证人出具编号0002517《保证函（买卖）》，内容如下：其本人与田欣是涉讼房屋的权属人，对该房屋拥有完整的支配权，其本人承诺其本人已经取得该房屋其他权属人之同意及授权出售上述物业，并代为办理涉及买卖之一切事宜，包括签署房地产买卖之相关协议（编号0001047的《房屋买卖合同》）、收取定金和楼款、提供房地产权属凭证及相关资料、办理交易过户手续等等，保证权属人对其本人的授权是真实的、合法的。如发现其无权代理、超越代理权、滥用代理权行为导致买卖无效或该交易最终无法进行的，其本人应当如数退还已收款项并按定金额赔付买方及据实赔偿其他直接损失，并鉴于贵公司已经向其本人提供了中介服务，同时还应向中介方赔付买卖双方咨询及代理费总和之损失以及承担相关的经济和法律责任。
《房屋买卖合同》签订当日，潘慧斯与远见公司签订《佣金确认书》，约定：就涉讼房屋买卖，潘慧斯同意向远见公司支付36000元作为远见公司之中介代理费及咨询费等，支付日期为签署《房屋买卖合同》当天全部支付，本《佣金确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效力。潘慧斯称其委托他人代为转账支付上述中介代理费及咨询费18000元，余下18000元现金支付。潘慧斯提交林森鲁工作证、中国民生银行个人账户对账单、转账汇款回单和借记卡账户历史明细清单，证明其委托他人向远见公司转账支付了中介代理费及咨询费36000元。其中，工作证记载，林森鲁为远见公司广碧分行的营业经理；中国民生银行个人账户对账单记载，黄睿智于2017年7月14日手机转账10000元给林森鲁；转账汇款回单和借记卡账户历史明细清单记载，高立权于2017年7月15日网转8000元给林森鲁。
《房屋买卖合同》签订当日，乐文莉出具收款收据，确认收到潘慧斯涉讼房屋定金50000元，支付方式为银行转账。潘慧斯称其委托他人代为转账支付该定金。潘慧斯提交的上述转账汇款回单和借记卡账户历史明细清单记载，高立权于2017年7月15日转账汇款50000元给乐文莉。
2017年8月2日，广州竞宇金融服务有限公司出具收款收据，确认收到潘慧斯缴付按揭代理费400元。潘慧斯称该费用以现金方式支付。
2017年10月11日，潘慧斯与广东纵横天正律师事务所签订《民事代理委托合同》，聘请该事务所的律师作为涉讼房屋买卖合同纠纷一审的委托代理人，双方同意按协商后的收费方式实行个案定额收费，潘慧斯向该事务所支付律师代理费30000元。
2017年10月13日，潘慧斯查询打印广州市不动产登记查册表、房地产他项权利明细和房地产查封明细记载，涉讼房屋发证日期2015年12月28日，权属人为田欣、乐文莉共同共有，处于抵押（抵押日期2015年12月31日）、查封（由一审法院其他诉讼案件于2017年8月17日查封）状态。
2017年10月25日，广东纵横天正律师事务所开具发票，确认收到潘慧斯律师费30000元。
2017年10月26日，潘慧斯就涉讼房屋纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院以（2017）粤0113民初8872号立案。因潘慧斯在一审法院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，一审法院于2017年11月6日裁定该案按潘慧斯撤回起诉处理。
2017年10月30日，广东纵横天正律师事务所以EMS方式按涉讼房屋地址向田欣、乐文莉邮寄律师函，通知田欣、乐文莉自收到该函之日起，潘慧斯正式与田欣、乐文莉解除上述《房屋买卖合同》，请田欣、乐文莉在收到该函之日起两日内向潘慧斯支付上述合同购房价10%的违约金30万元、中介代理费36000元及定金50000元，否则，潘慧斯将在不再另行通知的情况下，向人民法院提起诉讼。上述邮件经多次投递，因“人已他往”、“收件人不在指定地址”未妥投，于2017年11月20日退回寄件人。邮件退回当日，潘慧斯向一审法院提起本案诉讼。
本案一审诉讼中，潘慧斯向一审法院申请财产保全，请求查封涉讼房屋（申请保全标的金额30万元）。一审法院经审查后，于2017年11月21日作出（2017）粤0113民初9755号民事裁定书，裁定准予保全，并于同年11月27日对涉讼房屋进行轮候查封。潘慧斯因此向一审法院交纳财产保全费2020元。一审法院于2017年12月6日向田欣、乐文莉送达了民事起诉状副本和证据副本。
一审法院认���，综合潘慧斯所举证据和所作陈述，因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且田欣、乐文莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作答辩及对证据提出意见或提交证据，故一审法院对潘慧斯所提交的证据和所作陈述予以采信，并据此进行评判。本案是房屋买卖合同纠纷。田欣作为涉讼房屋共同共有人，其虽未在《房屋买卖合同》上签名，但该合同明确记载卖方为乐文莉、田欣，乐文莉于签约当日向远见公司出具《保证函（买卖）》，保证其已经取得田欣的同意及授权出售涉讼房屋及代为办理签约等相关事宜，乐文莉在《房屋买卖合同》落款卖方/卖方委托代理人处签名及按捺指模行为构成表见代理，且田欣在本案诉讼中未对此提出异议，故一审法院确认乐文莉、田欣为涉讼房屋卖方。《房屋买卖合同》是当事人真实意思的表示，未违反法律法规、���政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应恪守履行。
《房屋买卖合同》签订后当日，高立权向乐文莉转账汇款50000元，乐文莉出具收款收据，确认收到潘慧斯涉讼房屋定金50000元，支付方式为银行转账，两者相互印证，故一审法院确认潘慧斯委托高立权向乐文莉支付涉讼房屋定金50000元的事实。依《房屋买卖合同》约定，乐文莉、田欣收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，并同意由银行接受还贷申请之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。但经2017年10月13日查册，涉讼房屋仍处于抵押状态，可认定乐文莉、田欣未依约履行前述提前还贷等手续，乐文莉、田欣构成违约，应承担相应的违约责任。同时，涉讼房屋已于2017年8月17日因其他诉讼案件被一审法院查封。潘慧斯基于涉讼房屋上述状态，于2017年10月30日向乐文莉、田欣邮寄律师函，通知解除《房屋买卖合同》，于法有据，合同自通知到达对方时解除。虽然上述律师函无法投递成功而退件，但乐文莉、田欣于2017年12月6日收到本案民事起诉状副本和证据副本时，应当知晓解除合同事宜，故一审法院确定《房屋买卖合同》已于2017年12月6日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现潘慧斯要求田欣、乐文莉返还定金50000元，即为要求恢复原状之诉求，合法有理，一审法院予以支持。同时，根据《房屋买卖合同》约定，守约方有权要求违约方赔偿合同楼价的10%违约金，潘慧斯要求田欣、���文莉按涉讼房屋成交价300万元的10%支付违约金30万元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。根据《房屋买卖合同》和《佣金确认书》约定，基于远见公司已促成合同成立，潘慧斯应于签约当日全部支付远见公司中介代理费及咨询费36000元，潘慧斯对该费用支付方式作出了陈述，并提交了林森鲁工作证及相关转账凭证加以证明，结合合同履行情况，在无相反证据足以反驳的情况下，一审法院认定潘慧斯已向远见公司支付中介代理费及咨询费36000元的事实。潘慧斯支出按揭代理费400元，有相应收款收据证实，一审法院予以确认。前述中介代理费及咨询费、按揭代理费均为潘慧斯因履行合同支出费用，现因田欣、乐文莉违约导致合同解除，潘慧斯要求田欣、乐文莉支付该两项费用的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。
关于律师费。《房屋买卖合同》未有律师费赔偿的相关约定，且律师费不属于田欣、乐文莉违约导致必然产生的损失，现潘慧斯要求田欣、乐文莉支付律师费30000元，缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告田欣、乐文莉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告潘慧斯返还定金50000元；二、被告田欣、乐文莉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告潘慧斯支付违约金30万元；三、被告田欣、乐文莉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告潘慧斯支付中介代理费及咨询费36000元和按揭代理费400元；四、驳回原告潘慧斯其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7546元，减半收取计3773元（原告潘慧斯已预交），由原告潘慧斯负担272元，被告田欣、乐文莉共同负担3501元。财产保全费2020元（原告潘慧斯已预交），由被告田欣、乐文莉共同负担。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。田欣、乐文莉称，在潘慧斯起诉前，双方进行过协商但没有谈妥，我方知道后来潘慧斯起诉，我方没有到庭应诉，但是我方没有想到潘慧斯提出这么高的违约金，也是第一次接触诉讼，不懂，在一审判决后双方还协商但依然没有谈妥。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对乐文莉、田欣提出的上诉进行审查。
一审认定在涉案《房屋买卖合同》签订后当日，潘慧斯向乐文莉支付涉讼房屋定金50000元，双方对此均无异议，本院予以确认。
按照涉案《房屋买卖合同》约定，乐文莉、田欣收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，并同意由银行接受还贷申请之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。但经2017年10月13日查册，涉案房屋仍处于抵押状态，一审法院据此认定乐文莉、田欣未依约履行前述提前还贷等手续，构成违约，应承担相应的违约责任，并无不妥，本院予以确认。此外，涉案房屋因乐文莉、田欣的其他债务纠纷于2017年8月17日被一审法院查封，导致合同无法继续履行，相对于潘慧斯而言此属于乐文莉、田欣自身责任，也应承担相应的违约责任。潘慧斯提起本案诉讼，要求田欣、乐文莉返还定金50000元、按房屋成交价300万元的10%承担30万元违约金、按其已付中介代理费及咨询费、按揭代理费，因田欣、乐文莉在一审时经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院以田欣、乐文莉放弃抗辩权而认定潘慧斯要求田欣、乐文莉返还定金50000元、按房屋成交价300万元的10%承担30万元违约金，符合合同约定而予以支持，处理并无不当，本院予以确认。田欣、乐文莉上诉主张其不应承担任何违约责任，理由不成立，本院不予支持。关于潘慧斯主张其已付中介代理费及咨询费36000元、按揭代理费400元，潘慧斯仅就其支付中介代理费及咨询费中的18000元进行了举证，而另外的18000元潘慧斯称为现金支付但未能提供充分证据证明，本院不予采纳。潘慧斯支出按揭代理费400元，有相应收款收据证实，本院予以确认。因此，一审法院认定潘慧斯已支付中介代理费及咨询费36000元有误，本院予以纠正，一审判决第三项予以变更。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初9755号民事判决第一、二、四项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初9755号民事判决第三项为：田欣、乐文莉于本判决送达之日起七日内向潘慧斯支付中介代理费及咨询费18000元和按揭代理费400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7546元，减半收取计3773元（潘慧斯已预交），由潘慧斯负担500元，田欣、乐文莉共同负担3273元；一审财产保全费2020元（潘慧斯已预交），由田欣、乐文莉共同负担。二审受理费6346元，由田欣、乐文莉负担6096元，由潘慧斯负担250元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年九月十九日
书记员 陈婷婷