贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔民终60号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王远贵，男，1957年7月23日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。
委托诉讼代理人：张旷，贵州圣伦达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李帮生，贵州圣伦达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州志道投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山湖1号1幢1单元11层5号。
法定代表人：熊继伟，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何江海，男，1966年8月10日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨波，贵州天一致和律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人:王静颖，贵州天一致和律师事务所律师。
第三人：曾安平，女，1971年1月10日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：王云，贵州朝华明鑫律师事务所律师，
第三人：贵州乾图房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园售房大厅三楼。
法定代表人：邓文增，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏承锐，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
第三人：贵州罗马皇宫洗浴有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园4栋负1层1号。
法定代表人：张骏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：喻琪，女，该公司员工。
上诉人王远贵与被上诉人何江海、贵州志道投资管理有限公司（以下简称“志道公司”）、第三人曾安平、贵州乾图房地产开发有限公司（以下简称“乾图公司”）、罗马皇宫洗浴有限公司（以下简称“罗马皇宫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一初字第20号民事判决，王远贵不服该判决上诉至本院，本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王远贵上诉请求：1、依法撤销（2015）筑民一初字第20号民事判决第一项，依法改判解除上诉人与被上诉人志道公司、何江海于2013年2月28日签订的《租赁合同》，继续履行上诉人与二被上诉人于2013年2月28日签订的《转让合同》。2、依法撤销（2015）筑民一初字第20号民事判决第三项，依法驳回志道公司、何江海的一审反诉请求。3、依法撤销（2015）筑民一初字第20号民事判决第四项，全案发回重审或查明事实，依法改判原审二被告连带支付上诉人转让费220万元及利息（暂计算至提交上诉状之日止，从被上诉人违约之日即2013年7月20日至2015年12月20日上诉人提交上诉状之日按月利率2％计算，220×2%×25=110万元），共计330万元。4、依法判令一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。理由如下：
一审判决认定事实不清，将转让合同与租赁合同混淆，判决超出诉讼请求范围。2013年2月28日，上诉人与二被上诉人签订的《租赁合同》实际上包含了两个合同，即租赁合同和转让合同，两个合同均系上诉人与被上诉人的真实意思表示。转让合同签订后，被上诉人将原装修、装饰、电器设备破坏或变卖，但尚欠转让费220万元。一审中，上诉人请求解除租赁合同，继续履行转让合同（即要求支付转让费余款220万元）；被上诉人并未反诉请求解除租赁合同和转让合同。但一审法院判决将租赁合同与转让合同一并解除，超出了上诉人的诉讼请求和被上诉人反诉请求的范围，将上诉人转移装修、装饰、电器设备等的所有权给被上诉人的行为错误地认定为上诉人将装修、装饰、电器设备等转移给被上诉人使用的租赁行为，且按实际租赁期分摊“转让费”，违背转让合同的约定，属于认定事实不清。
二、一审判决适用法律错误。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、一百零七条、第一百二十七条等规定，判令上诉人向被上诉人返还转让费，但未判令被上诉人将租赁物（包括装修、装饰、电器设备等）恢复成转让时的原状，属于适用法律错误。实际上，被上诉人不完全履行支付转让费的义务，依法应当继续履行。即使一审法院超出当事人的诉讼请求范围判决解除转让合同，也应依《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判令被上诉人返还买卖标的物或赔偿损失（装修、装饰、电气设备等已被被上诉人破坏或变卖，已无法恢复原状，损失应按约定的800万元计算）。
志道公司、何江海口头答辩称：1、《租赁合同》约定的800万元转让费包含80万元押金。2、一审判决对于《租赁合同》的认定正确，一个合同中同并非存在租赁合同关系和转让合同关系。3、一审判决适用法律正确。
曾安平述称：一审判决无我方的责任，请求二审法院驳回上诉人的请求。
乾图公司述称：涉案房屋与曾安平存在产权争议，在产权争议结束之前不能单独处置房屋。
罗马皇宫公司述称：一审判决正确，请求驳回上诉人的请求。
一审中，王远贵诉称：2013年2月28日，原告王远贵与被告志道公司、何江海签订《租赁合同》，约定原告将位于观山湖区兴筑西路碧海乾图花园四号楼整体商场1-2层出租给被告作为综合超市、宾馆、桑拿经营，该商场建筑面积8770平方米，租金23.8元每平方米起价，年限以原告与房东主合同递增为主。由于原告在经营过程中，投入巨资进行装修，包括外墙、电梯、内部装修等，因此产生转让费800万元人民币，被告按时每月分期支付转让费给原告，但被告不按合同约定支付转让费，至今还尚有220万元的转让费未支付，租金也没有按照合同约定支付，至今已欠644.5950万元。上述费用经原告多次反复催收，被告承诺支付，要求原告支持其工作，缓一下付清，并口头承诺所欠的转让费按月息3%支付资金占有期间的利息、租金按月息5%支付资金占有期间的利息。经多次催收，被告均以各种理由不予支付。综上，被告的行为已严重违反双方签订的《租赁合同》，不履行合同主要义务，构成根本违约，请求法院判令：一、解除2013年2月28日《租赁合同》，被告立即搬出位于金阳新区兴筑西路“碧海乾图花园四号楼（1-2层）”整体商场。二、被告连带支付原告转让费220万元。三、被告连带支付原告租金644.5950万元。四、被告连带支付原告违约金510.8759万元；五、本案诉讼费由被告承担。
一审中，志道公司、何江海反诉称：1、因房屋转租没有经过房东同意，是反诉被告王远贵私自转租，故反诉原告与反诉被告签订的合同无效，并且房屋的实际房东曾安平已将房屋收回出租给了罗马皇宫公司，不存在返还。2、反诉被告诉请的转让费不成立，合同中约定的800万元，其中80万元是押金，截止到起诉，反诉原告已向王远贵支付了670万元，因合同无效，该转让费应返还。3、基于合同无效，转租的租金是违法款项，按照王远贵诉请的时间，租金已经超过了一年的诉讼时效，并且反诉原告与曾安平签订了协议，由曾安平收取租金。4、合同没有约定违约金，又系无效合同，不存在违约金问题。故请求驳回王远贵的诉讼请求。反诉请求：一、王远贵向志道公司、何江海返还670万元；二、诉讼费由王远贵承担。
一审法院认定事实：2013年2月28日，王远贵作为甲方与志道公司、何江海作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市观山湖区（原金阳新区）兴筑西路“碧海乾图花园四号楼整体商场”1-2层（8770平方米）出租给乙方，23.8元/平方米，起价年限和租赁期限以王远贵与房东主合同为主，并约定了转让费及其支付方式，即“1、转让费。由于甲方在经营过程中，打造贵阳顶端的'金港国际皮革城'，投入巨资进行装修，包括外墙、电梯、内部装修等，因此，产生转让费，转让费共计800万元人民币（大写：捌佰万元），乙方按时每月分期支付转让费给甲方。（以收据为准）2、转让费的支付方式。转让费于2013年2月28日已支付260万元，剩余的540万元按照以下支付：2013年3月支付200万元，2013年4月支付200万元，2013年5月支付220万元（其中含80万元押金）”。还约定了“乙方在2013年2月28日支付给甲方260万元转让费后，甲方给乙方六个月的免费装修期，期限为2013年3月4日至2013年9月4日，在六个月的免租金装修期间，乙方不支付租金，六个月的租金由甲方支付”。合同签订后，志道公司、何江海分别于2013年2月28日、4月12日、6月21日、7月29日向王远贵支付了260万元、200万元、150万元、60万元，共计670万元转让费，从未支付租金给王远贵。
同时查明，2010年4月22日，王远贵与案外人贵州九百房地产开发有限公司（以下简称“九百公司”）签订《整体商场出租合同》，约定该公司将涉案商业用房出租给王远贵，租赁期限为2010年4月1日至2020年5月31日。2011年6月6日，九百公司向王远贵出具《同意函》，主要内容为：“。我公司同意你方转租及转让经营权，但原合同的出租价格不变。”。2012年1月18日，第三人曾安平取得“兴筑西路碧海乾图花园4栋负1层1号”商业房屋单独产权，2012年2月2日，曾安平取得“兴筑西路碧海乾图花园4栋负2层1号”商业房屋单独产权。该两层商业房屋与贵阳市观山湖区兴筑西路“碧海乾图花园四号楼整体商场”1-2层系同一房屋。2013年4月6日，曾安平（甲方）与王远贵（乙方）就涉案房屋签订《整体商场出租合同》，约定租赁期限为2013年2月19日至2023年2月8日，2013年2月19日至2014年2月18日为免租期。同日，双方签订了一份《关于保证金、租金、承租人变更的说明》，主要内容为：“。曾安平保证收到王远贵的租金后，九百公司不向王远贵主张管理，若双方发生争议给王远贵造成损失，曾安平向王远贵承担赔偿责任。经双方协商可以变更双方签订的《整体商场出租合同》的承租人，但合同内容不得作任何变化。”。2015年3月11日，曾安平在《贵阳晚报》上刊登一则《通知》，内容为：“本人与你王远贵于2013年4月6日签订了《整体商场出租合同》（以下简称'本合同'），租赁房屋位于贵阳市金阳新区兴筑西路'碧海乾图四号楼'（1-2层）。现向你公告以下通知：1、鉴于你违反本合同约定擅自转租且拒不纠正，现通知你解除本合同，你不再享有本合同的所有权利；2、你所欠本人房屋租金（暂截止2014年12月12日），请在本公告发布后立即向本人清偿。3、本房屋所欠的水电、物业管理费请你向相关单位清偿。你若看到本公告，请即日与本人联系处理善后事宜，如你合理期限内不予回应，本人将采取法律手段向你追究相关法律责任。曾安平2015年3月11日”。
一审另查明，2015年1月27日，曾安平向第三人罗马皇宫公司发出律师函，要求其在限定时间30天内搬出涉案房屋。2015年4月16日，曾安平作为甲方与志道公司作为乙方签订《协议书》，约定曾安平与王远贵签订的租赁合同已解除，自王远贵向志道公司转租房屋之日起至上述租赁合同解除之日止，乙方实际使用出租房屋的租金，由乙方直接向甲方交纳，具体交纳金额和方式由甲乙双方另行协商。2015年5月12日，曾安平与罗马皇宫公司签订《整体商场出租合同》，约定曾安平将涉案商业用房出租给罗马皇宫公司，租赁期限为2015年5月11日至2025年5月11日。现涉案商业用房的实际使用人为罗马皇宫公司。
还查明，2013年11月10日，贵阳市乌当区人民法院对（2013）乌民初字第5号贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司诉曾安平商品房买卖合同纠纷一案作出判决，判令曾安平将涉案商业用房的产权恢复登记在贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司名下。2014年10月29日，贵阳市乌当区人民法院对该案作出（2014）乌民申字第5号民事裁定，裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。第三人乾图公司作为该案第三人参与了该再审案件。现该案未审理终结。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王远贵与志道公司、何江海签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王远贵依约向志道公司、何江海交付了房屋，但志道公司、何江海支付了670万元转让费后一直未支付租金，已经构成根本违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，王远贵请求解除合同，于法有据，予以支持。志道公司、何江海辩称因王远贵的转租行为未经出租人曾安平的同意而使转租合同无效，经查，案外人九百公司向王远贵出具了一份《同意函》，同意其转租，第三人曾安平与王远贵签字确认的《关于保证金、租金、承租人变更的说明》亦约定“经双方协商可以变更双方签订的《整体商场出租合同》的承租人，但合同内容不得作任何变化”，该说明的日期与双方签订租赁合同的日期为同一天，对于承租人变更事宜单独予以说明，并且，王远贵的转租行为发生在取得承租权之后，与曾安平签订租赁合同之前，应当视为曾安平知道该转租事实并同意王远贵转租。故对该辩解意见，不予采纳。
对于王远贵诉请志道公司、何江海搬离涉案房屋的诉请，因曾安平于2015年3月11日登报发出解除其与王远贵的租赁合同，经过合理期限，王远贵未提出异议，故双方的租赁合同已于2015年3月11日解除，王远贵的承租权消灭，其与志道公司、何江海的转租合同已无法履行，并且曾安平已与第三人罗马皇宫公司（××）就涉案房屋签订了租赁合同，因此王远贵诉请志道公司、何江海搬出涉案房屋已无事实基础，不予支持。
对于王远贵关于志道公司、何江海支付其644.5950万元租金的诉请，根据双方签订的租赁合同，志道公司、何江海享有六个月免租期，应当从2013年9月5日起支付租金，因王远贵与第三人曾安平的租赁合同已于2015年3月11日解除，故志道公司、何江海支付租金的截止日应为2015年3月11日，租金应为：1、2013年9月5日至2014年5月31日共计8个月25天，月租金8,770平方米×35元/平方米＝306,950元，日租金为306,950元÷30天＝10231.67元，故这期间的租金是（306,950元×8个月）+（10,231.67元×25天）＝2,711,391.75元；2、2014年6月1日至2015年3月11日共计8个月10天，月租金8,770平方米×38.5元/平方米＝337,645元，日租金为337,645元÷30天＝11,254.83元，故这期间的租金是（337,645元×8个月）+（11,254.83元×10天）＝2,813,708.3元。共计5,525,100.05元。故对于该诉讼请求，一审法院仅支持5,525,100.05元。对于志道公司、何江海提出王远贵诉请2014年4月16日前的租金已超过一年诉讼时效期限，依法丧失胜诉权的抗辩主张，经查，志道公司、何江海在未按约定支付转让费和租金后，王远贵一直在向其主张权利，催收该费用，故对该抗辩主张，不予采纳。
对于志道公司、何江海提出王远贵返还670万元转让费的反诉请求，因涉案房屋属于经营性用房，双方签订的《租赁合同》亦明确了该转让费是基于王远贵对房屋的装饰装修而产生的，王远贵在承租期限内将该房转租给志道公司、何江海，志道公司、何江海因此而受益，应当承担转让费，但是该笔转让费亦应当是基于双方10年租赁期而产生，现因双方的租赁合同已经解除，从公平合理的角度出发，志道公司、何江海应当按照实际使用年限（2013年2月28日至2015年3与11日，共计两年11天）支付转让费，即800万元÷10年×2年＝160万元、800万元÷10年÷365天×11天＝24109.59元，共计1,624,109.59元，与志道公司、何江海已经支付的670万元转让费相抵，王远贵还应当返还志道公司、何江海转让费5,075,890.41元。
对于王远贵诉请的5,108,759元违约金，应该包括欠付转让费和租金的违约责任，根据其与志道公司、何江海的租赁合同，双方仅仅对转让费支付事宜约定了违约责任，未对租金事宜约定违约责任，但对该违约责任的承担方式约定不明，即3%是月息还是年息未作明确约定，又因王远贵应当返还志道公司、何江海转让费，故对该部分违约金，不予支持。对于租金的违约金，王远贵称志道公司、何江海口头承诺租金按月息5%支付资金占用期间的利息，但其未提供证据加以证明，志道公司、何江海亦不予认可，故对该主张，不予支持，但因王远贵已向第三人曾安平支付租金至2014年8月共计164万元，志道公司、何江海却一直未付租金，王远贵确实产生了利息损失，因此，志道公司、何江海应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，从2013年9月5日（计租日）起至判决履行期限届满之日止。
综上，一审判决如下：一、解除王远贵与志道公司、何江海于2013年2月28日签订的《租赁合同》；二、志道公司、何江海于判决生效之日起十日内支付王远贵租金5,525,100.05元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从2013年9月5日计算至本判决履行期限届满之日止）；三、王远贵于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）贵州志道投资管理有限公司、何江海转让费5,075,890.41元；四、驳回王远贵的其余诉讼请求;五、驳回志道公司、何江海的其余反诉请求。
对一审认定的上述事实，二审予以确认。
本院二审期间，王远贵围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证质证，对当事人有争议的证据，结合民事诉讼证据规定，本院认证如下：证据1-6、证据9、10与本案无关联性，且不能达到上诉人的证明目的，不予采信。证据7无原件，不予采信。证据8、证据11系原告与案外人之间形成了合同文件，对真实性无法确认，不予采信。
本院认为，本案争议焦点是：志道公司、何江海是否应按2013年2月28日《租赁合同》第三条的约定支付相应款项并承担逾期付款的违约责任？
第一，《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。根据《租赁合同》第三条第1款：“转让费。由于甲方（王远贵）在经营过程中，打造贵阳顶端的'金刚国际皮革城'投入巨资进行装修，包括外墙、电梯、内部装修等，因此，产生转让费，转让费共计800万元人民币（大写：捌佰万元）。”的约定，800万元是王远贵将其投入涉案房屋的装饰装修转让给志道公司、何江海的对价，双方仅约定了800万元分期支付，并未约定承租方按租赁房屋的实际使用年限支付此项费用，一审判决按照被上诉人实际使用租赁房屋年限计算转让费，有悖当事人作出上述约定的真实意思表示，属认定事实不清，本院予以纠正。
第二，《租赁合同》约定的转让费800万元，被上诉人已向王远贵支付了670万元，尚欠130万元。根据约定，被上诉人应于2013年5月将全部转让费付清，王远贵诉请判令志道公司、何江海从2013年7月20日支付逾期付款利息，本院予以支持。对于逾期付款利息的利率，王远贵上诉请求判令被上诉人按照月利率2%向其支付利息无合同依据，而《租赁协议》关于“由乙方支付甲方的转让费，乙方由于不可抗力的原因可延迟五十天支付给甲方，超过五十天按民间最低息3%计息，一并结算给甲方。”的约定，未明确3%为月利率还是年利率，因上诉人实际产生的损失为利息损失，故被上诉人应向上诉人支付逾期付款利息，利率按照中国人民同期同类贷款利率计。
第三，王远贵上诉请求判令被上诉人向其支付220万元转让费无事实和法律依据，不予支持。首先，前已阐述，根据《租赁合同》的约定，被上诉人尚欠的转让费数额为130万元。其次，本案审理过程中，王远贵对其上诉请求作书面说明，认为被上诉人已支付的670万元转让费中有10万元利息，实际支付的转让费及押金为660万元。对该主张，本院认为，王远贵未提供10万元利息产生的依据，不予支持。再次，王远贵认为，《租赁合同》第三条第2款约定的80万元押金应计入转让费，但合同第三条第1款已明确转让费为800万元，而非880万元，且合同中特别载明80万元的性质为“押金”。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
维持（2015）筑民一初字第20号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
撤销（2015）筑民一初字第20号民事判决第三项；
贵州志道投资管理有限公司、何江海于本判决生效之日起十日内向王远贵支付130万元转让费及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年7月20日计算至本判决履行期限届满之日止）
驳回王远贵的其余上诉请求。
一审案件受理费104,328.30元，由王远贵负担20,865.66元，由贵州志道投资管理有限公司、何江海负担83,462.34元。反诉案件受理费58,700元，减半收取29,350元，由贵州志道投资管理有限公司、何江海负担；二审案件受理费33,200元，由王远贵负担9,960元，由贵州志道投资管理有限公司、何江海负担23,240元。王远贵预交的二审案件受理费，由其向本院申请退还23,240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵君
代理审判员 罗二
代理审判员 田宇
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 张玲