江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0583民初15299号
原告：祖惠妹，女，1988年1月20日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
委托代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。
委托代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。
被告：郑灵资，女，1980年11月25日生，汉族，住浙江省苍南县。
被告：林礼君，男，1981年9月21日生，汉族，住浙江省苍南县。
第三人：江苏银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山开发区前进中路270号外贸商务大厦，统一社会信用代码91320583752007571G。
负责人苏益伟，该行行长。
原告祖惠妹与被告郑灵资、林礼君、第三人江苏银行股份有限公司昆山支行（以下简称“江苏银行昆山支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法由代理审判员孙学谦独任审理。原告祖惠妹及其委托代理人石云到庭参加诉讼。被告郑灵资、林礼君、第三人江苏银行昆山支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祖惠妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告涤除涉案房屋贷款银行的抵押权；2.判令两被告在上述义务履行完毕后向原告交付昆山市花桥镇绿地大道189弄XX花园XX号楼XX室房屋并协助原告办理过户手续；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告将其名下位于昆山市花桥镇绿地大道189弄XX花园XX号楼XX室房屋在昆山安美特房产经纪有限公司居间下出售予原告。双方2016年6月18日签订的《房地产买卖居间协议》约定：房屋总价款为1025000元；合同签订当日支付定金50000元，首期房款540000元（含已付定金50000元）；贷款支付480000元。被告注销抵押登记、原告贷款审核通过办理过户手续；被告收到原告贷款银行放款交房。合同签订后，原告按约定及时的支付了首付款540000元，被告却未按约定履行抵押权注销及过户、交房义务，期间多次催告，均无果。故原告诉至贵院。
被告郑灵资、林礼君未作答辩。
第三人江苏银行昆山支行辩称，一、被告郑灵资于2010年3月29日与答辩人签订了《个人借款合同》，向答辩人借款589000元，借款期限从2010年3月29日起至2040年3月29日止，并以本案所涉的昆山市花桥镇绿地大道189弄XX花园XX号楼XX室房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，答辩人按约履行了出借义务。截止2016年12月14日，被告郑灵资仍有借款本金516304.23元以及利息1426.58元尚未归还。二、关于涉案房屋的买卖答辩人事先不知情，抵押人郑灵资也没有事先取得答辩人的同意。根据《物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。为了充分保障抵押权人的合法权益，在本案抵押人尚未向答辩人偿还所有债务之前，原则上不得转让抵押财产。如原、被告请求涤除涉案房屋之抵押权的，则应当先向答辩人清偿所有剩余债务，并保证答辩人利益不受任何损害的情况下，答辩人方可协助原、被告办理解除抵押权的相关手续。否则，答辩人作为抵押权人有权行使权利维护自身合法权益。
经审理查明：2016年6月18日，原告祖惠妹（买方、乙方）与被告郑灵资（卖方、甲方）在中介方昆山安美特房产经纪有限公司中介下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由原告向被告购买位于昆山市花桥镇绿地大道189弄XX花园XX号楼XX室房屋一套，总房款为1025000元（房东到手价）。付款方式约定：签订协议时乙方预先支付给中介方的意向金50000元转为定金由中介方转付甲方；双方签订《昆山市房地产买卖合同》或类似合同后当日内，乙方支付甲方首期房价款545000元，包含已付定金。该首付款中5000元为房价尾款，由中介方暂为保管。若房屋已设立抵押，甲方应于上述事项完成后三日内且于抵押权人许可的最短时限至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，办理抵押注销手续。甲方同意乙方通过向银行申请480000元贷款的形式支付第二期房款。待甲、乙双方签订买卖合同、该房地产之抵押登记已经注销且乙方贷款申请经银行审核通过后当日内，共同至昆山市房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），同意乙方向甲方支付第三期房价款5000元。代甲方收到乙方支付的上述房款且昆山市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时丙方代为转付甲方尾款5000元。双方约定：乙方转账支付的款项应付至林礼君在建设银行温州苍南龙港支行开立的账号为62×××66账户内。该份合同落款有原告、被告郑灵资、中介方签字、盖章。原告称合同签订时，被告林礼君在场并认可该份合同。
2016年7月11日，原告通过银行转账向被告郑灵资支付购房款490000元。被告林礼君向原告出具收条，注明：今收到祖惠妹房子首付款540000元（其中50000元是订金）。截至目前，原告尚有购房余款485000元未支付。
另查明：被告林礼君与被告郑灵资系夫妻关系。2012年5月30日，涉案房屋产权证办理至被告郑灵资、林礼君名下，房屋所有权证号为：昆房权证花桥字第××号。
第三人称被告郑灵资于2010年3月29日与其签订了《个人借款合同》，向第三人借款589000元，借款期限从2010年3月29日起至2040年3月29日止，并以本案所涉的昆山市花桥镇绿地大道189弄XX花园XX号楼XX室房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。根据本院依职权至昆山市不动产登记中心调取的涉案房屋的不动产权登记信息显示，涉案房屋于2012年5月30日设定了以第三人作为抵押权人的抵押权登记，债权数额为589000元，期限自2010年3月29日起至2040年3月29日止。截至2017年1月3日，被告尚有住房贷款本息合计516037元未归还，涉案房屋上设定的抵押权仍未涤除。经本院向原告释明，原告同意代被告郑灵资、林礼君归还银行借款以涤除抵押权，第三人亦同意在借款本金及利息还清的情况下将涉案房屋上的抵押权涤除。
又查明：2017年1月6日，原告向本院纠纷款账户汇入516037元用于代被告偿还尚欠第三人的借款本息，本院对此予以确认。
现因原告要求被告履行交房义务并协助办理过户手续，被告至今未能履行，引起纠纷。
上述事实有《房地产买卖居间协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证、进账单、银行交易对账单、收条、不动产权登记信息、第三人出具的未还贷款明细以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告祖惠妹与被告郑灵资签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。被告林礼君虽未在合同上签字，但该份合同中指定被告林礼君的账号为甲方收款账号，且林礼君向原告出具收到首付款540000元的事实，本院能够认定被告林礼君知晓并认可该份合同，该合同对被告林礼君具有法律效力。合同约定被告应当在收到原告首付款后三日内全额还清尚欠第三人的住房贷款本息，办理抵押注销手续，但被告至今未归还相关款项并涤除抵押权，导致房屋无法办理过户手续。现原告同意代被告郑灵资、林礼君归还银行借款以涤除抵押权并已将代付款项516037元付至本院纠纷款账户。第三人亦同意在原告代被告将借款本金及利息还清的情况下将涉案房屋上的抵押权涤除。第三人可在本判决生效后向本院领取原告代付款项以涤除涉案房屋上设定的抵押权，相应利息由第三人与原告据实结算。关于原告尚未支付被告的购房款余款485000元，因原告已代被告归还第三人贷款且代付金额超过购房款余额，故该款无需再次支付，购房余款485000元与原告代付款项的差额部分，原告可另案向被告追偿。对于原告要求被告履行交房义务的诉请，根据合同约定，被告应当在涉案房屋产权过户至原告后及时交付房屋，因此，本院依法认定被告应在涉案房屋产权登记至原告名下之日起十日内向原告交付涉案房屋。被告郑灵资、林礼君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，相应的法律后果应由其自行承担。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑灵资、林礼君协助将位于昆山市花桥镇绿地大道189弄XX花园XX号楼XX室房屋产权（昆房权证花桥字第××号）过户至原告祖惠妹名下，过户时产生的税、费均由原告祖惠妹承担，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告郑灵资、林礼君将位于昆山市花桥镇绿地大道189弄XX花园XX号楼XX室房屋交付原告祖惠妹，于该套房屋产权登记至原告祖惠妹名下之日起十日内履行完毕。
案件受理费14026元，减半收取7013元，财产保全费5000元，两项共计12013元，由被告郑灵资、林礼君负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内返还给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 孙学谦
二〇一七年一月十日
书 记 员 徐ＸＸ
附：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。