云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初857号
原告：昆明银海物业服务有限公司，住所地云南省昆明市关上关兴路173号银海花园北区物业管理办公楼。
法定代表人：范晓薇，董事长。
委托诉讼代理人：张萌、杨博（实习），云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告：赵文振，女，汉族，1965年8月27日生，云南省建水县人，昆明钢铁控股有限责任公司职工，住云南省昆明市五华区。
原告昆明银海物业服务有限公司与被告赵文振服务合同纠纷一案，本院于2017年2月3日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告昆明银海物业服务有限公司（以下简称银海物业公司）委托诉讼代理人张萌、杨博、被告赵文振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银海物业公司提出诉讼请求：一、判决被告支付自2011年1月1日起至2016年12月31日止欠缴的物业服务费9991.2元、水池清洗费120元、生活垃圾费878.4元，共计10989.6元；二、判决被告按每日千分之三的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日应承担的违约金（其中截止2016年12月31日共计33424.2元），原告当庭变更该项诉讼请求为31727.25元；三、判决被告承担本案的诉讼费等有关实现债权的费用。事实与理由：2010年7月4日，被告接收银海领域小区7-7号商铺。在办理入住手续时，原告与被告签订了《银海领域小区前期物业服务协议》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为被告提供物业服务至今，但被告未按约定支付物业服务费、水池清洗费、二次加压费、生活垃圾费。自2011年1月1日起至2016年12月31日止共计欠费10989.6元。经原告多次催收，但被告均置之不理。故原告诉至法院。
被告赵文振辩称：请求驳回原告的诉请。原告未履行《银海领域小区前期物业服务协议》《物业管理服务公约》约定的义务，业主拒交物业管理费合理合法。我购买的房屋在交房给我的时候逾期了半年，原告没有履行义务，首先在商铺的门口都是油污，可以说是脏乱差，现在的商铺都租不出去，能租出去的都是租成了仓库，完全降低了商铺的价值。当时我们7幢的业主去找原告的经理，经理口头说帮我们减免物管费。我不缴纳物管费的原因还有一个就是原告在我们不知情、不同意的情况下，在我家门口放了一个排污管，影响了商铺的外部环境，降低了商铺的使用价值，影响我的切身利益，原告的行为违反了法律规定。原告还未经过我的同意在我的房子里面钻了两个洞，当时还因为这个事情还吵架了，我没有缴纳物管费是基于原告的过错，所以我没有支付物管费的义务。
原告针对其诉讼请求提交以下证据材料：一、业主手册（含《银海领域小区前期物业服务协议》）、商铺验收交接表，欲证明2010年7月4日被告接收银海领域小区7-7号商铺，在办理接收手续时，原告与被告签订物业服务协议，双方建立物业服务法律关系；二、公示、欠费明细表、违约金计算表，欲证明协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今，但被告未按协议约定支付物业服务费、水池清理费、生活垃圾费，自2011年1月1日起至2016年12月31日共计欠缴10989.6元。被告拖欠物业费等相关费用以及应支付的违约金的基本情况；三、发票，欲证明原告为本案支出的律师费；四、业主意见征询函及照片一张。
被告赵文振质证称：对一至三组证据的三性认可。对证据四的业主意见征询函不认可，整个证据制作的时间我是有意见的，我要求原告提供制作的时间及改管子的时间，这个管子是之前几年就改管子了，而且是改管子在前，咨询在后，而且改管子的话，要得到相关行政机关批准，对证据四的照片是认可的。
被告针对其主张提交以下证据材料：一、李志梅证人证言及身份证复印件，欲证明原告对7栋商铺面前路面的管理状况；二、照片10张，要说明被告在我家房屋墙面打洞、安装管子并造成我家漏雨的问题、商铺门前路面脏乱差的问题。三、房产证复印件。
原告质证称：对证据一证人证言不认可，证人应该出庭作证，并且证人证言的内容也是不符合实际情况的，根本不可能长期脏乱差的情况，而且，7幢的其他业主都缴纳了物业费了，只有被告没有缴纳。对证据二，第三页的证据真实性合法性认可，关联性不认可，与本案无关。确实是商铺及商铺的外观，对第四第五页不认可，与本案无关，第六七八页的打洞我们不知道是哪里的洞，我们从来没有打洞，即使有的话，也是侵权，被告应该单独的起诉。第九页的真实性认可，证明内容不认可，也看不出来墙上有洞。第十页的真实性认可，是商铺门口的情况，但是与本案无关。第十一页真实性认可，墙上之前确实是有一个裂缝，是有漏水，我们还帮被告修好了，并且要说明，这个问题是开发商的问题，我们都帮被告修好了，我们履行了物业协议的义务。对证据三的房产证，三性认可，被告是业主，应当缴纳物业费。
综上，本院对当事人提交的证据作如下认定：对原告提交的证据一、二、三，被告无异议，本院予以确认；对证据四，原告提交了其向银海领域7幢1单元业主征询意见的证据，该程序符合《物业管理条例》相关规定，本院予以采信。对被告提出的原告在其房屋打洞构成侵权的主张，该主张不属于本案处理范围，原告可另行主张；对于被告提出的原告在其商铺门前设置公共排污管道的主张，原告对设置管道的事实予以认可，本院亦予以确认；对于被告提出的原告提供的物业服务不达标、商铺门前脏乱差的事实，本院结合其提交的证据予以采信。
根据庭审中当事人的举证、质证，本院确认如下法律事实：2010年7月4日被告赵文振接收昆明市银海领域小区7幢1层商铺7室，同日，在办理接收手续时，原告昆明银海物业服务有限公司与被告赵文振签订了《银海领域小区前期物业服务协议》，并对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费及相关费用等进行了约定。其中商铺业主每月需交纳的物业服务费按建筑面积为2元/平方米，水池清洗费每年20元/户，生活垃圾处置费0.75元/平方米。同时，还约定了物业服务期限自双方签字之日起至业主委员会成立，重新选定物业服务企业止；被告不按协议约定的标准和时间交纳费用的，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每天千分之三的比例加收违约金等合同内容。
自2013年1月1日起至今，原告对银海领域小区商铺实际上按2.20元/月/每平方米收取物业服务费，水池清洗费按协议约定标准收取。
2009年9月至今原告一直对银海领域小区进行物业管理。自2011年1月1日起至今被告未再向原告支付相关费用。截至2016年12月31日，被告共计拖欠原告物业服务费、生活垃圾费、水池清理费共计10989元。原告催要未果，遂诉至本院主张上述请求。
另查明，本案被告赵文振所有的房屋所在的银海领域小区7幢1单元，因二楼以上部分住户不文明用水导致7幢1单元排污管多次堵塞、反水，导致整个单元的厨房排水不畅，经物业部门检修、疏通，原因系一楼排污管自地面接口处到污水井口这段管道堵塞，且疏通过程中多次从排污管道内清掏出大量油污及其他异物（头发、毛巾、袜子等），因排污管是整栋楼业主共同使用，由于物业多次清洗疏通管道均无效，后经研究物业服务中心决定对7幢1单元排污管进行改管，并与住商7-07商铺业主赵文振商量从其家中改排污管，但赵文振不同意，为尽快处理反水、堵塞问题，降低业主的经济损失及风险，经公司工程部现场查看。建议从住商7-07、7-08商铺门口外立面的公共墙面进行改管，因此物业公司对7幢1单元的住户进行了书面意见征询（其中7幢1单元住户共计49户，32位业主表示同意）并对1单元排污管进行了改管。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《银海领域小区前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，双方之间形成的物业服务合同关系成立并合法有效，应受法律的保护，对双方当事人均具有法律约束力，被告理应依约及时履行给付相关费用的义务。
关于物业费金额，结合查明的本案事实可以认定，原告在物业服务期间存在物业服务不到位、公共区域清理卫生不及时的情形，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着质价相当按质论价的原则，本院酌情扣减物业费的10%。因此，被告应向原告交纳涉诉的物业服务费8992.08元（9991.2元×90%）。另有水池清理费120元、生活垃圾费878.4元，故被告需向原告交纳2011年至2016年的物业管理费、水池清理费、生活垃圾费共计9990.48元。
鉴于原告的物业服务存在一定瑕疵，对其诉请的违约金本院不予支持。对于原告提出的要求被告承担本案原告为实现债权而支出的费用，本院认为，原告的物业服务存在一定瑕疵且双方未对该项费用的承担方式进行约定，本院对原告的该项诉请不予支持。
对于被告提出的原告在未经其同意的情况下在其商铺外面设置排污管的辩解意见，本院认为，根据《物业管理条例》，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案中二楼以上排污管多次发生问题致使二楼以上住户利益受损，银海物业公司经检查研究决定改管并征得了半数以上业主的同意，本院认为银海物业公司的该行为不违反法律规定，被告以此抗辩并拒交物业费，无法律依据，本院对被告提出的辩解意见不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第五十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵文振于本判决生效之日起十日内给付原告昆明银海物业服务有限公司物业服务费8992.08元、水池清洗费120元、生活垃圾费878.4元，共计9990.48元；
二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费910元，由被告赵文振承担200元，由原告昆明银海物业服务有限公司承担710元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 田 劲
人民陪审员 纪雁萍
人民陪审员 王春华
二〇一八年八月二日
书 记 员 李丽超