北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2017)京02民终941号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘淑玲，女，1963年4月13日出生。
委托诉讼代理人：齐明庆，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：郑曼青，北京市包诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁浩，男，1983年6月12日出生。
委托诉讼代理人：王红军，北京统理律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司法务部职员。
上诉人刘淑玲因与被上诉人丁浩、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘淑玲之委托诉讼代理人齐明庆、郑曼青、被上诉人丁浩及其委托诉讼代理人王红军、被上诉人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淑玲上诉请求：撤销一审第一、三、四、五项判决，并依法改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：1\.
一审法院认为“本案违约始点是未配合办理理房通托管”的定性，属于严重错误；2\.
一审判决审理程序严重违法，超出法定审限，由简易程序转为普通程序未予释明、通知；3\.
网签合同价格与实际不符，合同签订后，我注明“数字有误”，对合同总价款没有异议，但对合同中约定的成交价格230万元及家电等设备作价305万元有异议，明显是为了避税，刘淑玲不存在违约行为。丁浩未按照实际价格进行网签、逾期支付房款构成违约，依法应承担违约责任。
丁浩辩称，同意一审判决，不同意刘淑玲的上诉请求。我方的合同上没有“数字有误”四个字，因为楼层登记有更改，在此处有签字，但不是因为数字有误，当时对于合同数字是已经明确的，房屋款和装修款已经明确。网签已经做了，按照刘淑玲签的230万进行的网签，之后没有推进网签，是因为刘淑玲不配合。
链家公司辩称，同意一审判决。
刘淑玲向一审法院起诉请求：1\. 丁浩承担因2016年2月26日款到之时未立即支付，进而给我造成的经济损失20万元；2\.
丁浩承担因根本违约导致合同目的无法实现的违约金107万元；3\.
解除双方于2015年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（简称涉诉买卖合同）以及补充协议；4\. 丁浩承担本案诉讼费。
丁浩答辩并提起反诉请求：丁浩并没有因失信给刘淑玲造成20万元的损失。双方约定通过融信托管的方式支付第一笔首付款200万元，我按照约定于2016年2月26日将200万元汇入“融信托管”账户进行资金托管。但因刘淑玲急于用钱，要求我解除融信托管的支付方式。因解除融信托管协议需要双方签字认可，而刘淑玲迟延签署了相关解除协议，导致我于2016年3月16日才收到退回的200万元首付款。同日，我将该笔首付款直接支付至刘淑玲账户。对于第二笔首付款193万元未能成功支付一事，因双方约定该笔款项由理房通托管的方式支付，但刘淑玲并未在付款日之前签署《理房通托管协议》，导致我无法支付该笔款项。我按照合同约定履行合同，且已经出卖了其名下原有房屋，不同意刘淑玲关于解除合同的诉讼请求。对于房价款的拆分系双方真实意思表示，我不存在任何逃税、避税的行为。因此，我不同意刘淑玲的全部诉讼请求。丁浩提出反诉请求：1\.
判决刘淑玲履行编号为×××的《房屋买卖业务签订文件合订本》中的义务，将涉诉房屋过户至丁浩名下；2\.
判决刘淑玲支付丁浩逾期办理房屋过户的违约赔偿金人民币50万元；3\. 诉讼费及其他相关费用由刘淑玲承担。
针对丁浩的反诉请求刘淑玲辩称，不同意丁浩的反诉请求。丁浩迟延履行第二笔首付款，且违反了相关税收政策，已经构成根本违约，不同意继续履行涉诉买卖合同，丁浩所提出的50万元违约金亦没有依据。
链家公司述称，本案案由为房屋买卖合同纠纷，第三人作为居间方，双方的诉讼请求与我公司无关，但我公司愿意根据诉讼结果配合双方办理后续流程。
一审法院认定事实：位于北京市东城区某某某5号楼903号房屋系刘淑玲名下个人房产。2015年12月6日，丁浩作为买方通过链家公司与作为卖方的刘淑玲签订合同编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定,丁浩购买刘淑玲名下位于北京市东城区某某某5号楼903号房屋，建筑面积88.45平方米。该房屋规划设计用途为住宅，性质为按经济适用住房管理的房屋。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为2
300 000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3 050
000元。买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议：1、买受人向出卖人支付定金100
000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1
200
000元。出卖人应当在收到全部购房款后5个工作日将房屋交付买受人。买受人未按照补充协议的约定付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，刘淑玲作为甲方、丁浩作为乙方、链家公司作为丙方，三方签订了《补充协议》。该补充协议约定：乙方应于2015年12月6日将第一笔定金人民币10万元自行支付甲方；乙方应于2016年3月15日之前将第一笔首付款人民币200万元以融信托管的方式支付甲方；乙方应于2016年4月15日之前将第二笔首付款人民币203万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2016年3月20日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2016年4月18日之前，共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在甲方收到全部房款后5个工作日内自行办理物业交割手续。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。此外，刘淑玲作为甲方、丁浩作为乙方，与作为丙方的北京中融信担保有限公司订立了《房屋交易保障服务合同》，其中约定丙方的服务内容为：……10、提供房屋交易资金托管服务……。甲乙双方同意将第一笔首付款人民币2
000
000元通过丙方办理融信垫资业务，甲方配合办理公证等相关手续，垫资费用由乙方承担，此业务应在过户前办理完毕，如果甲方未收到此款项，则甲方暂不履行过户义务，（收到此款项后即配合办理过户手续）。此后，刘淑玲（甲方）、丁浩（乙方）与北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订《融信垫资协议》。其中约定，本协议项下的“存量房交易资金托管及划转”是指，在甲、乙双方的存量房交易中，甲、乙双方委托丙方按本协议约定条件对交易结算资金通过专用资金托管账户进行托管及将托管资金划转至甲方、丙方或退回乙方。乙方最迟应于2016年3月12日前将购房款人民币2
000
000元整足额存入丙方资金托管账户内，丙方依照本协议或甲、乙、丙三方另行达成的一致意见对资金托管账户进行管理，并按约定条件对上述账户内的资金进行划转或退回。丙方垫资的期限为：该房屋过户至乙方名下之日止，最长不超过90天。如甲、乙双方协商一致书面解除、终止本协议或该房屋买卖合同被法院裁判解除、终止，且丙方尚未实际垫资的，丙方应自收到甲乙双方书面解除、终止协议或生效判决文书之日起3个工作日内将全部资金退回至乙方指定的回款账户。
另查，2015年12月6日，丁浩向刘淑玲支付了涉诉房屋的定金共计人民币10万元整。2015年12月29日，三方签订《定金托管协议》，后丁浩于2015年12月31日向刘淑玲支付10万元定金。2016年2月26日，丁浩将第一笔首付款200万元汇入资金托管账户。
2016年3月12日，刘淑玲、丁浩签订《合同变更申请单》（编号20150200059506），将原条款内容变更为：原补充协议户口保证金由0元增加为人民币200万元整，因增加户口保证金，原补充协议第一笔首付款相应减少、户口保证金人民币200万元整于完成权属转移登记、乙方确认房屋全部户口迁出后，自行支付给甲方。乙方承诺在办理权属转移登记前支付给甲方人民币200
000元用于补偿甲方的损失，实际以收款卡银行转账记录为准，如最终交易未成功，甲方应如数将本补偿款退回给乙方。乙方承诺户口保证金200万元整在2016年3月15日之前自行支付给甲方，作为第一笔首付款，实际以收款卡银行转账记录为准。关于原合同网签价未确定问题，待咨询税务局合法性后再定。关于本月3月20日前办理贷款手续一事，须在甲方收到首付款并完成网签，待去官方咨询房贷后再定。同日，刘淑玲、丁浩双方及经纪人李敬杨再次签订同一合同编号的《合同变更申请单》，其中约定因刘淑玲、丁浩对于资金监管流程产生分歧，未达成一致，三方共同确认解除监管，监管资金退回乙方账户。自本条款签署之日起，之前在中融信公司编号为010XXXXXXXX4的协议书上甲方的签字已失效。原买卖合同中关于贷款手续及流程以官方确认为准。2016年3月14日，刘淑玲、丁浩及中融信公司签署《解约协议书》，约定甲、乙、丙三方就该房屋购房款托管事宜于2015年12月6日签署了《融信垫资》（交易编号：010XXXXXXXX4），且乙方已将购房款人民币200万元整存入丙方资金托管账户进行托管。经协商一致，各方同意解除《融信垫资》，本协议生效之日起丙方将托管资金人民币200万元退还乙方账户。2016年3月16日，中融信公司将200万元退回至丁浩账户。同日，丁浩将该笔首付款支付至刘淑玲账户。2016年3月17日，第三人按照刘淑玲、丁浩签署的授权委托书价格（230万元）进行网签。2016年3月22日，第三人的经纪人陪同刘淑玲前往税务部门咨询。2016年3月23日，刘淑玲要求变更网签价格。2016年3月28日，第三人向刘淑玲发出编号为00020881和00020882的两份催告函，要求刘淑玲配合办理网签及贷款事宜，按照《补充协议》的约定配合签订《理房通托管协议》。但刘淑玲认为丁浩应直接将第二笔首付款支付到刘淑玲个人账户，故不配合签署《理房通托管协议》。2016年4月5日，丁浩亦向刘淑玲发出《律师函》，敦促刘淑玲积极履行合同义务。2016年4月15日，丁浩与北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）签署了《理房通资金托管协议》，刘淑玲未在该协议上签字。
2016年5月24日，刘淑玲委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉诉房屋的房地产价值进行评估，评估的抵押价值总价为人民币540.36万元。2016年6月3日，刘淑玲委托北京海霞资产评估有限公司对涉诉房屋的装修费用残值进行评估，结论为：在评估基准日2016年6月1日，刘淑玲申报进行评估的装修费用残值评估值为4250元。
关于涉诉房屋的网签价格一节，刘淑玲认为网签合同的价格与真实交易价格不一致，丁浩的行为违反了相关税收规定。为此，刘淑玲提供与税务部门的对话录音，用以证明丁浩没有如实纳税。对此，丁浩认为涉诉合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，在合同中已将购房款进行拆分，刘淑玲亦在涉诉合同上签字认可。然而，刘淑玲表示曾在合同上注明“数字有误”字样，表明对拆分价格不认可。而丁浩及第三人表明“数字有误”的字样是对涉诉房屋所在楼层的不认可，在签订合同时刘淑玲并未对房价款的约定提出质疑。
对于刘淑玲提出因丁浩逾期支付第二笔首付款导致合同解除一节，丁浩及第三人认为，根据《补充协议》的约定，第二笔首付款193万元应通过理房通托管的形式进行支付，刘淑玲、丁浩需要先行签订《理房通资金托管协议》。因刘淑玲拒绝签署该份协议，导致丁浩无法付款。对此，刘淑玲认为双方已经解除了监管的方式，丁浩应将第二笔首付款直接支付至刘淑玲个人账户。为查明案件事实，法院就此事询问了理房通公司的工作人员，对方表示中融信公司和理房通公司为相互独立的两家公司。买卖双方解除了融信托管的支付方式不代表同时解除了理房通托管的支付方式。如果买卖双方选择理房通托管的方式支付购房款，应签署《理房通资金托管协议》，买方将购房款支付至理房通公司在光大银行的备付金账户，卖方在符合《理房通托管资金协议》约定的情况下可以收取房款。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据已查明的事实，刘淑玲、丁浩经协商一致所签订的涉诉买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。现刘淑玲以丁浩违反了相关税收政策，且迟延履行第二笔首付款为由，认为丁浩构成根本违约，主张解除涉诉买卖合同。然而，根据现有证据表明，2015年12月6日，在刘淑玲、丁浩双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中，双方已对成交价格协商一致，约定房屋成交价格为230万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价305万元。虽然刘淑玲主张在涉诉合同中标注了“数字有误”字样，但并未就该“数字有误”字样系不认可房价款的主张提出其他证据证明。刘淑玲所提出的丁浩以230万元的价格签订网签合同违反了双方约定的主张不能成立，丁浩的行为不构成根本违约。但应指出，即便丁浩将房价款拆分的行为不违背双方的合同约定，但将房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价305万元的行为与真实情况不符，刘淑玲所出具的装修残值评估报告亦可证明房价款的约定与真实情况有所出入。故丁浩应按照真实的房屋成交价格535万元办理网签、并缴纳税款。此外，关于刘淑玲认为丁浩迟延履行第二笔首付款的行为构成根本违约的主张，经过查明，丁浩之所以未能按照约定的日期付款的原因在于双方约定通过理房通托管方式进行支付，但刘淑玲未及时配合丁浩签署《理房通托管协议》，导致丁浩无法按照合同约定的时间付款。可见，涉诉合同不能继续履行的原因在于刘淑玲。现刘淑玲主张丁浩行为构成根本违约，要求解除涉诉买卖合同，并由丁浩承担107万元违约金的诉请，法院不予支持。对于丁浩要求继续履行涉诉买卖合同的请求，法院予以支持。再次，因双方在《补充协议》中约定，双方应于2016年4月18日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。现因刘淑玲原因导致双方未在2016年4月18日之前办理所有权转移登记手续，丁浩主张刘淑玲应按《补充协议》的约定支付相应违约金，法院予以支持。但因丁浩未能说明所要求的50万元的违约金的计算方式，故法院将按照《补充协议》第五条的约定，以房屋总价款为基础，按照日万分之五的标准，支持迟延办理所有权转移登记的违约金。最后，关于刘淑玲要求丁浩承担20万元损失的诉请，因双方已于2016年3月12日在《合同变更申请单》中对此事协商一致，并签字认可。现丁浩否认此项约定，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，于2016年11月判决：一、丁浩于判决生效之日起七日内支付刘淑玲剩余购房款人民币三百一十五万元（已交纳）；二、丁浩于判决生效之日起七日内支付刘淑玲赔偿金人民币二十万元；三、刘淑玲、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内协助丁浩将本市东城区某某某五号楼九〇三号房屋的所有权转移登记至丁浩名下；四、刘淑玲应于判决生效后七日内支付丁浩以房价款五百三十五万元为基础，按照日万分之五的标准，自二〇一六年四月十八日起计算至判决生效之日止的迟延付款金；五、驳回刘淑玲的其他诉讼请求；六、驳回丁浩的其他反诉请求。
二审中,当事人没有提交新证据。另查，丁浩已将剩余购房款315万元交至一审法院。刘淑玲在二审中主张一审判决的违约金过高。刘淑玲提出其为残疾人，生活困难，向本院提出了免交诉讼费的申请。本院经审查对一审法院查明的其余事实予以确认。
本院认为，刘淑玲与丁浩经协商一致所签订的涉诉买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。根据刘淑玲的上诉意见及丁浩的答辩意见，本案争议焦点为刘淑玲、丁浩在履行房屋买卖合同过程中究竟谁违约以及涉诉买卖合同是否应当继续履行的问题。
关于丁浩是否存在违约问题。刘淑玲主张丁浩逾期支付首付款和第二笔房款构成违约，应当向其支付违约金。关于首付款，丁浩将首付款200万元于2016年2月26日汇入资金托管账户，后因双方于2016年3月12日签订《合同变更申请单》（编号20150200059506），约定解除资金托管，将首付款200万元以户口保证金的方式直接支付到刘淑玲个人账户。该笔款项在中融信公司退还丁浩后，丁浩直接支付给了刘淑玲。因此，对于首付款的支付，因双方协商变更了之前约定的支付方式，丁浩不构成违约。关于第二笔款项的支付问题，双方约定第二笔付款193万元通过理房通托管的形式支付，据查明，刘淑玲未配合丁浩签署《理房通托管协议》，导致丁浩无法按照合同约定的时间付款，因此，刘淑玲未收到第二笔款项并非丁浩的原因造成，刘淑玲认为丁浩根本违约，并要求丁浩支付违约金，理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
关于刘淑玲是否违约问题。刘淑玲在诉讼中提起诉讼请求以及辩解的主要理由就是网签价格与实际价格不符。对此，本院认为，当事人在房屋买卖合同包括已经签字的网签合同中，为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。应当指出，链家公司在向当事人提供房屋买卖中介服务时，协助当事人将房价款拆分为成交价格230万元、家电等设备作价305万元的行为不当，也与实际情况不符。一审法院认为丁浩应该按照真实的房屋交易价格535万元缴纳税费，并无不当。综上，刘淑玲以网签价格与实际交易价格不符，主张丁浩违约并解除合同的请求不予支持。相反，刘淑玲以此为理由，拒绝履行合同中明确约定的于2016年4月18日办理房屋所有权转移的义务构成违约，应当向丁浩支付一定数额的违约金。对于违约金的具体数额，本院综合考虑双方发生纠纷的原因，并以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定刘淑玲向丁浩支付违约金10万元。鉴于丁浩已将剩余购房款交至一审法院，亦未提起上诉。因此，本院对一审法院判决第一、二、三项予以维持。
另外，刘淑玲提出一审由简易程序转为普通程序未释明和通知，本院认为此问题虽系瑕疵，但不足以导致案件发回重审。
经审查，刘淑玲免交诉讼费的申请符合免交条件，本院决定免收其二审诉讼费。
综上所述，一审判决个别判项存在问题，本院予以调整。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7683号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7683号民事判决第五项、第六项；
三、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7683号民事判决第四项为：刘淑玲应于本判决生效后七日内支付丁浩违约金十万元；
四、驳回刘淑玲的其他诉讼请求；
五、驳回丁浩的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费71 725元，由丁浩负担7300元（于本判决生效后七日内交纳）；由刘淑玲负担64 425元（准予免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 陈雨菡
审 判 员 王 佳
二〇一七年四月十一日
书 记 员 张 璐
书 记 员 孙辰姝