浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第3251号
原告：金丽丽。
委托代理人：李殿秋。
委托代理人：锁鸿。
被告：王波。
被告：程华。
两被告共同委托代理人：金涛。
第三人：黄昌新。
原告金丽丽诉被告王波、程华，第三人黄昌新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月12日立案受理后，依法由审判员施文卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金丽丽其委托代理人李殿秋、锁鸿，被告王波、程华的共同委托代理人金涛，第三人黄昌新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金丽丽诉称：2009年8月份，原告在义乌尧亮房产中介的网站上看到了通惠门12幢805室的房地产及南区一层第360号车位（以下简称805房），通过义乌尧亮房产中介与在义乌尧亮房产中介登记的卖方两被告（两被告系夫妻）联系、会面（当时，两被告和原告说805房产权证没有做，但大概一个月左右就可以做了，原告考虑后也同意）。经协商，原告与两被告最终确定805房的成交价格为人民币2468000元整，但2009年9月28日，在正式签房地产买卖契约时，原告发现805房所有产权登记资料并不是两被告，而是第三人黄昌新，此房产第一手已由第三人卖给两被告，两被告卖给原告为第二手。原告就要求和第三人签订房地产买卖契约，两被告当即叫来第三人，两被告和第三人经当场协商，同意直接由第三人将805房卖给原告，第三人与原告签约履行合同，买卖805房所有的收益归两被告。后原告和第三人于2009年9月28日当天签订了805房买卖契约，原告在义乌尧亮房产中介国际村门市部依约支付了30万元本票作为定金，第三人在义乌尧亮房产中介打好的收30万元定金的收款收据上签字按手印，原告拿走30万元定金的收款收据和做805房产权证的所有资料，且被告程华因原告的要求把805房钥匙给了原告，从那天起，原告就一直居住使用805房至今。2009年9月30日，原告依约支付了16.8万元本票作为定金，第三人在16.8万元定金的收款收据上签字按手印，并把收款收据给了原告。2009年12月17日，原告支付了土地出让金283200元整。2009年12月8日，被告程华以找关系做805房产权证为由，从原告处拿走805房做证的所有资料。2010年2月9日，因被告程华的要求，原告支付了40万元本票，同时原告、第三人签订“补充协议”一份，内容明确了原告多次付款的详细事实，且第三人把40万元收款收据和补充协议给了原告。2010年6月22日，被告程华又以缺钱为由，向原告要求多付房屋买卖款50万元整，原告支付了50万元本票，第三人在收款收据上签字按手印，把该收款收据给原告。期间，原告多次要求两被告办理805房产权变更到原告名下的手续，两被告要求加价，因要求的数额实在太高，原告没有接受，此事一直没有结果。2012年1月初，原告知道和第三人同单位的另外18户都已经做了通惠门的房屋产权证，就开始不断找第三人协商805房的做证事宜，但第三人也要求原告多给钱，原告没有同意，第三人就以种种理由推拖不去做证。综上，原告已依约支付房屋买卖款总计人民币1368000元整和出让金人民币283200元，但两被告和第三人却推拖不予办理805房产权变更到原告名下的手续。为此起诉，诉讼请求（经变更）：一、请求法院依法确认原告与两被告之间形成的义乌市通惠门12幢805室房产及南区一层第360号车位的买卖关系合法有效；二、请求法院依法判令第三人办理义乌市通惠门12幢805室房产及南区一层第360号车位的产权初始登记和协助原告办理义乌市通惠门12幢805室房产及南区一层第360号车位的产权变更登记至原告名下的手续；三、请求法院判令两被告向原告支付违约金740400元（计算方法：2468000x30%=740400元）；四、本案一切诉讼费用均由两被告承担。
被告王波、程华辩称：答辩人认为原告与答辩人之间就该房屋买卖意向并未形成最终合意，因此该买卖合同关系并未有效成立。在此基础上，第三人亦无权将涉案房产办理手续，过户给原告。对未有效成立的房屋买卖合同，答辩人亦不应承担任何违约责任。具体意见如下：答辩人早在2007年就从第三人处购买了涉案房屋，是该房产的真正产权人。2009年答辩人有意出售该房屋，通过中介认识了原告。当时答辩人就提出该房屋出售价格是350万元左右，后来和原告商定价格是3368000元。具体合同的签订是第三人和原告签订的，由于价格和当时答辩人从第三人处购得房产（188万元）相比有一定的溢价，答辩人并不希望其知道成交价格，所以他们之间签订的合同价格仅是2468000元，答辩人认为其他溢价补充部分（90万元）既然答辩人和原告已经谈好，可以通过其他协议的形式确定，但原告却始终不和答辩人就另90万元房屋补充转让款签订协议。为此，答辩人只好从原告处取回所有办证原始材料，并告知原告必须和答辩人签订另90万元房款补充协议并及时支付，否则无法为其办理过户手续。答辩人对于原告和第三人之间的所有涉及房屋总价的合同、收据、协议等材料因不符合原告和答辩人之间的约定均不予认可，也从未对上述材料签字确认。原告虽于2010年2月9日和2010年6月22日分两笔支付了90万元补充房款给答辩人，但是始终以各种理由不和答辩人签订相应协议，现今更不承认该90万元款项属于补充房款。致使答辩人和原告就该房产买卖合同中一个最重要的条款-
房屋成交总价始终没有办法达成一致，从而使双方之间的买卖关系至今无法最终有效成立。2012年8月1日原告更是以黄昌新为被告直接起诉，要求黄昌新履行合同，办理房产过户手续。在原案庭审中，原告又进行虚假陈述，以答辩人仅是中间人，答辩人和黄昌新之间的房屋买卖关系与本案无关为由，试图绕开答辩人而直接通过诉讼程序取得该房屋产权。当时答辩人作为证人出庭作证，如实陈述，原告无法自圆其说以撤诉结案。现在原告以答辩人为被告，以黄昌新为第三人再次起诉，对交易细节又再次不实陈述，掩盖原告和答辩人之间关于房屋交易价格始终存在争议，致使答辩人和原告之间房屋买卖合同始终无法成立这一基本事实。综上所述，答辩人请求法院驳回原告对答辩人的所有诉讼请求，驳回原告对第三人的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。
第三人黄昌新述称：事实如被告代理人的陈述，我卖房子给王波，原告与王波发生买卖关系。签订合同是9月28日，当时只有王波在场，程华不在场，金丽丽可能在场，我不认识，中介让我签字是因为产权在我名下，当时王波还写了一份承诺书，写了之后，我才签字的。2010年11月我才认识原告，我一直表示需要我配合的，我会帮忙的，原告起诉的最后一段，说我要求加价才拒绝配合过户，这不是事实，我从未有过这样的要求。至于原告与王波买卖房屋价款等事我均不知情。
原告就其主张提供证据，被告及第三人质证如下：
证据一、金丽丽身份证复印件一份，以证明：原告主体资格。
证据二、王波、程华、黄昌新身份登记信息复印件三份、婚姻登记审查处理表一份，以证明：两被告及第三人主体资格。
证据三、房地产买卖契约复印件一份，以证明：原告直接与第三人签订房地产买卖契约的事实。
证据四、定金收据复印件两份，以证明：原告已经向被告交付定金的事实。
证据五、收款收据复印件两份，以证明：原告已经向被告交付部分房款的事实。
证据六、付款证明及出让金发票复印件一份，以证明：原告已经交付了土地出让金的事实。
证据七、补充协议复印件一份，以证明：再次确认原告已经向被告交付定金和部分房款、以及对违约金条款进行了修改的事实。
证据八、国有建设用地使用权出让合同及三份附件、评估报告书复印件各一份，以证明：第三人已经依法取得本案合同项下房屋的土地使用权。
证据九、《义乌市北门街区块水平房拆迁安置证书》和安置建房款发票及《公证书》复印件各一份，以证明：第三人被安置在本案项下的房屋的事实。
证据十、银行本票（申请书及相关银行资料）复印件六份，以证明：原告是以本票的方式支付定金及部分购房款的事实。
证据十一、工商登记情况一份，收条（程华出具）一份，以证明：1、程华的工商登记情况；2、原告向程华交付房屋资料原件的事实。
两被告质证意见：对证据一、二无异议；对证据三证明事实无异议，但该协议上没有被告的签字确认；对证据四，关于款项确实收到过，这两笔钱一张是定金，一张是收款收据，这是合同总价中的一部分，而合同总价无被告签字确认；对证据五，被告收到了该款项，王波在其中一张上签字，但是上面没有房屋总价的信息；对证据六真实性无异议；对证据七是原告与第三人签订上面有违约责任约定，没有被告签字确认；对证据八、九、十、十一均无异议。第三人质证意见：对证据的真实性无异议，我是在中介及原被告认可的情况下去签字的，这是之前约定好了的，我每次签字都是原被告双方及中介在场的。
两被告未举证。
第三人就其意见向本院提供证据，原告及两被告质证如下：
证据一、第三人与被告签订的房屋买卖协议一份，以证明第三人将房屋出卖给被告的事实。
证据二、承诺书一份，以证明被告向第三人承诺购房协议由原被告双方履行，第三人只负责签字，其余不负责。
证据三、收据收条（由被告王波和程华出具）等四份，以证明购房款由王波、程华直接收取的事实。
证据四、结算表一份及发票复印件二份，以证明第三人向政府交的317388元钱的事实。
原告质证意见：均无异议。两被告质证意见：对证据一无异议；对证据二的证明目的有异议，承诺书上说房子是出售给原告，收益归被告，但上面没有两被告对房屋总价的信息；对证据三无异议；对证据四与本案无关联。
本院根据证据审核认定规则，对上列证据作如下认证：原告提供的证据，两被告和第三人对真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。第三人提供的证据，原告无异议，两被告对证据四的关联性提出异议，本院对真实性予以认定，而且证据四是涉案房屋相关的证明材料，与本案有关联，两被告的异议，不予采纳。
根据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
被告王波、程华系夫妻。
2005年1月31日，经义乌市公证处公证，义乌市北门街区块工程建设指挥部与义乌市稠城街道康园路16号的第三人黄昌新签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定黄昌新户将康园路16号房屋一处于2005年3月10日前搬迁腾空并交给指挥部拆除，重新安置高层水平套房一处等。
2007年12月5日，第三人黄昌新（甲方）与被告王波协商后，与被告程华（乙方）签订《协议》一份，约定：“经甲乙双方协商同意，甲方自愿将通惠门（老北门拆迁安置高层）房屋出售给乙方，特此签署协议。一、房屋总价共计人民币壹佰捌拾捌万元正（￥1880000元），此价格为甲方净收入价格，由此产生的各项费用均由乙方负责。二、拆迁安置费归甲方所有（包括自行安置过渡费、拆迁补偿费）。三、乙方在协议签订次日付给甲方定金贰拾万元正（￥200000元），余款壹佰伍拾万元正（￥1500000）在乙方办好双证手续后付清。四、甲方应配合乙方办好房产证、土地证及各个环节的签字工作。五、此价格经双方协商一致，甲乙双方均不得反悔。六、此协议为双方真实转让协议，另附房屋转让协议为方便乙方办理过户手续订立，以本协议为准。七、此协议壹式贰份，未尽事宜再行协商。八、甲方在收到乙方房款壹佰伍拾万元正后将一切手续交付给乙方。”此后，第三人黄昌新收到了两被告按约定支付的房款；第三人则将拆迁安置书、车位定位签、缴款发票、公证书等资料交给两被告。
后被告王波以第三人黄昌新的名义参加房屋车位的抽签定位，并于2008年11月10日由被告王波代理第三人黄昌新签字确认第三人黄昌新名下的安置房屋坐落于通惠门小区12幢805室，安置房屋面积145.65平方米，车位在南区一层第360号。
2009年8月，原告从义乌尧亮房产中介了解到两被告在出售通惠门12幢805室及360号车位，通过中介找两被告恰谈。期间了解到该房屋仍在第三人名下，未办理房产证和土地使用权证，即要求与原房屋权利人即第三人黄昌新直接签订购房合同。经被告与第三人联系和协商，第三人同意与原告签订房屋买卖合同。
2009年9月28日，第三人（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）在义乌尧亮房产中介签订了《房地产买卖契约》一份，载明：“一、甲方自愿将座落在通惠门12幢805室的房屋，建筑面积145.65m2及南区一层第360号车位出售给乙方，乙方已对以上房地产作充分了解，并愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定上述房地产的成交价为人民币（大写）贰佰肆拾陆捌仟元整（￥：2468000.00元整）。A、乙方在2009年9月28日支付定金（大写）叁拾万元整（￥：300000.00元整）给甲方，在2009年9月30日前再支付定金（大写）拾陆万捌仟元整（￥：168000.00元整）给甲方，定金共为肆拾陆万捌仟元整（￥：468000.00元整）。该房产相关资料即交给乙方保管。B、甲方应在第一时间办理房产证、土地证，乙方应在甲乙双方到365过户签字当日支付首付款（大写）壹佰万元整（￥：1000000.00元整）给甲方，同时甲、乙双方办理房产证的见证手续。C、乙方应在甲乙双方到365办理土地见证当日再支付房款壹佰万元整（￥：1000000.00元整）给甲方。三、甲、乙双方同意于2009年9月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。交付前的水电费、物业管理费等在此之前所产生的一切费用由甲方承担。四、实际面积按有关部门确权面积为准，如有出入，不找补房款。五、上述房地产办理一手房产证、土地证明，所需税费由甲方负担，办理二手过户手续所需缴纳的一切费用均由乙方承担，甲方保证上述房地产权属清楚且无纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿，并承担相应的民事诉讼责任；因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。六、中介佣金……。七、违约责任：A、乙方支付定金后，甲乙双方任何一方违约，违约金为定金的壹倍，违约金的百分之九十归守约方，百分之十归中介方作为中介服务费。B、乙方支付首付款后，甲乙双方任何一方违约，违约金为成交价的壹倍，由违约方支付给守约方，其中成交价的百分之二作为中介佣金（已收取部分可以抵扣）。C、若乙方已装修此房，甲方违约，甲方还须赔偿所有乙方装修所花费用。八、双方约定的其他事项：……九、备注：1：因政府政策或自然不可抗拒等所导致的时间延误等引起的纠纷双方协商解决。2：未尽事宜双方协商解决。3：若此房产在转让时只有一笔出让金，则出让金由乙方承担；若有两笔出让金，则甲方承担办理一手房产证时的出让金，乙方承担二手转让时的出让金。”
签订合同当日，第三人黄昌新向原告出具收款收据，载明收到上述购房定金30万元，同时明确成交价2468000元。此后，原告从两被告处取得涉案房屋的拆迁安置书、车位定位签、缴款发票、公证书等资料及房屋钥匙。自此原告使用该房屋至今。
2009年9月30日，两被告与第三人签订《承诺书》一份，载明：“黄昌新先生与王波、程华（夫妇）共同承诺：在黄昌新先生出售通惠门12幢805室及360号车位的房屋给金丽丽小姐时，所有收入归王波、程华（夫妇）、所有的税费由王波、程华（夫妇）承担。并承担由此产生的各自相应的义务和责任。”同日，第三人黄昌新向原告出具定金收据，载明收到原告上述购房定金168000元，并再次明确成交价为2468000元。
2009年12月8日，被告程华从原告处收回涉案房屋的拆迁安置书、车位定位签、缴款发票、公证书等资料。
2009年12月17日，被告王波、第三人黄昌新及中介方人员顾善财共同签字出具给原告付款证明一份，载明李孔显（系原告丈夫）已付上述房屋土地出让金283200元。
2009年12月24日，义乌市国土资源局与第三人签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，载明第三人受让通惠门12幢805室建筑占地面积为20.2平方米的住宅用地，第三人应交土地出让价款为人民币283200元。该项款实际已由原告丈夫李孔显以第三人黄昌新名义交纳。
2010年2月9日，第三人向原告出具收款收据，载明收到原告购房款40万元；同日第三人黄昌新（甲方）、原告金丽丽（乙方）由上述中介方中介签订《补充协议》一份，载明：“乙方已在2009年12月17日支付283200元给甲方交土地出让金用、在2010年2月9日支付400000元给甲方，除468000元定金外，已付房款683200元，违约金为已付房款的壹倍，若甲方违约，甲方须双倍赔偿乙方，若乙方违约，房款没收。本协议作为2009年9月28日甲乙双方签定的买卖合同的补充，具有同等法律效力，若与买卖合同相冲突，以本协议为准。”
同年6月22日，第三人黄昌新向原告出具收款收据，载明收到原告购房款50万元，并由见证人被告王波及案外人邹德明签名见证。
上述第三人黄昌新出具收条或收据的钱，根据第三人黄昌新与两被告于2009年9月30日达成的承诺书最后均由两被告实际收取，被告也向第三人出具了收条或收据。
2012年初，原告得知与第三人同单位的其他住户已经做了通惠门的房屋产权证，即找被告和第三人要求做房屋产权证，因购房款产生纠纷而未果。
原告曾于2012年8月2日以黄昌新为被告向本院提起诉讼，后申请撤诉。本院于2012年10月25日裁定准许原告撤回起诉。
本院认为：本案争议焦点有，原告与两被告之间是否成立涉案房屋买卖关系；原告与第三人之间签订的《房地产买卖契约》的效力及双方当事人的合同权利义务。
本案争议的房屋原系第三人拆迁安置所得，但第三人在房屋未明确定位时将拆迁安置权益即将来可得房屋的权利通过签订协议转让给两被告，第三人与两被告之间因签订买卖合同而产生债权债务关系，两被告因此对第三人享有债权请求权。由于两被告未取得涉案房屋的所有权，原告在得知房屋实际权利人为第三人时，即要求房屋实际权利人第三人与其签订《房地产买卖契约》，两被告与第三人协商后，达成了一致意见，第三人在与原告的《房地产买卖契约》中的收益归两被告等，也即两被告同意第三人再次将其名下已抽签定位的房屋权利转让给原告。至此，第三人于法于情均有权与原告签订房地产买卖契约，故原告与第三人之间的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，依法有效。原告与第三人均应严格按约履行。原告已按约履行了到期款项的付款义务，并已实际占有使用了涉案房屋，第三人仍应继续履行办理涉案房屋的房地产证及协助原告办理过户手续的合同义务。原告的诉讼请求有理部分，予以支持。至于两被告与第三人之间的权利义务应另行协商或主张。两被告抗辩的与原告之间成交款不是2468000元，而是3368000元的意见，没有提供相应的证据证实，不予采纳。原告主张被告和第三人要求加价的事实，没有证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、第三人黄昌新于本判决生效后十五日内办理义乌市通惠门12幢805室房屋及南区一层第360号车位的房屋所有权和土地使用权证的初始登记及过户变更登记到原告金丽丽名下的手续（办证应交纳的费用由原告金丽丽支付）。
二、驳回原告金丽丽的其他诉讼请求。
案件受理费16234元，由第三人黄昌新负担13272元，原告金丽丽负担2962元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币32468元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 施文卫
二〇一二年十二月三十一日
书记员 王 涛