＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第947号＼n上诉人（原审被告）：王惠青，女，汉族，1965年5月5日出生。＼n委托代理人：吴燕玲，广东裕信律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：王德梯，男，汉族，1969年8月30日出生。＼n委托代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。＼n委托代理人：刘烨贤，广东合誉律师事务所律师。＼n上诉人王惠青因与被上诉人王德梯租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：王德梯与王惠青是堂姐弟关系。位于广州市花都区花东镇三凤村四队地号为戊-176、戊-177两块相邻宅基地的土地使用人分别是王德梯和王惠青。2005年间，双方共同设计、共同出资在戊-176、戊-177宅基地上合建一幢占地面积约160平方米，首层为商铺，二层以上为单间公寓的四层楼房。房屋建成后作为出租房出租，所收取的租金收入由双方平分。在此期间，王惠青使用了首层的商铺作为其开办沙场的办公场地。因此，王德梯、王惠青协商约定由王惠青负责整栋房屋的对外出租，王德梯只向王惠青收取租金。2010年5月1日，王德梯（甲方）与王惠青（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将房屋地址是广州市花都区花东镇三凤村四队戊-176的房屋出租给乙方使用。出租时间为2010年5月1日起至2011年4月30日止。租金按每月2000元计算，租金在每月10日前支付。租期满后，经双方协商同意后，重新签订租赁合同。乙方与住户所发生的纠纷与甲方无关。未经甲乙双方协商同意不得改变房屋的设施。应缴纳的水电、电费、治安费、卫生费、电视费、电话费、上网费和住户造成厕所堵塞的清理费由乙方负责。＼n《租赁合同》签订后，涉案房屋由王惠青对外出租，并雇请王某作为出租房屋的管理人员，负责房屋的招租、卫生、收费等工作。合同履行期间，王惠青依约向王德梯支付租金。＼n《租赁合同》约定的租期届满后，王德梯、王惠青没有续签合同，房屋继续由王惠青对外出租，王惠青亦定期向王德梯支付租金。＼n2013年5月间，王某在管理出租房屋时不慎受伤。之后，王德梯与王惠青就王某的医疗费赔偿问题及王惠青没有支付租金产生矛盾。2013年8月1日，王德梯拉闸停止涉案房屋的用电供应。翌日，王惠青接驳线路恢复用电。＼n王德梯于2013年8月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，王惠青立即按现状将房屋交还给王德梯。2、王惠青向王德梯支付租金（按2000元／月计算租金，从2013年5月起计至将房屋交还给王德梯止，暂计至2013年8月的租金共计8000元）及利息（利息以逾期支付的租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从迟延支付之日起计至付清租金之日止，暂计至起诉之日的租金约为100元）。3、本案诉讼费用由王惠青承担。＼n原审诉讼期间，经原审法院现场勘查，涉案房屋门牌号码登记的地址是广州市花都区花东镇三凤村东兴庄21巷8号，整栋楼房仅有一把楼梯上落，首层为商铺，商铺门口装有卷闸，二层以上为单间公寓房，单间公寓房均装有独立的水电。＼n原审诉讼中，原审法院征询王德梯、王惠青双方是否对协商对涉案房屋进行分割，但双方未能协商一致。＼n原审庭审中，王惠青申请证人王某出庭作证，王某作证称：我外甥江志广是王惠青的丈夫，自2010年5月份至今，我一直都在王惠青的沙场工作，同时负责收租。自王德梯、王惠青共同建造房屋后，聘请我收租，我做了5年左右，工资为800元／月，我在现场食、住，负责收租、管理及搞卫生，直至2013年5月份，我在收租时跌倒受伤，受伤后，就没有管理涉案房屋，也没有收工资。我治病的药费，王德梯、王惠青都没有垫支，都是用收取房屋的租金垫付。平时租户的租金都是由我收取，收齐后，每月的租金有时交给王德梯，有时交给王惠青，交付时无办理任何交收手续。我经手收的租金，一直至2013年5月，2013年6月以后，由于房屋停水停电，又没人承租，我也没再收租户的租金。平时，王惠青过问房屋和出租的情况多，王德梯很少理房屋出租的事情。＼n原审庭审后，王德梯在2013年11月6日强行将涉案房屋的电线剪断，致涉案房屋停电。后经王惠青交涉，王德梯将王惠青居住的408房、409房和各层通道的电线接通恢复供电。＼n原审法院认为：王德梯、王惠青是广州市花都区花东镇三凤村四队地号为戊-176、戊-177两块相邻宅基地的土地使用人，也就是门牌号码为广州市花都区花东镇三凤村东兴庄21巷8号房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王德梯将属于自己份额部分的房屋出租给王惠青所签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，合法有效。租赁合同期满后，王德梯没有与王惠青重新订立租赁合同而由王惠青继续使用王德梯的房屋，视为不定期租赁。王德梯在诉讼期间采取强行对涉案房屋停电的方式确有不当，对此造成损失的扩大应由其自行承担，故王德梯的行为视为其解除与王惠青双方的不定期租赁关系和自行收回房屋。鉴于双方的不定期租赁关系已实际解除，且涉案房屋为双方各占一半，依房屋建筑结构不能简单在中间间隔将涉案房屋进行分割。王德梯诉请要求解除《租赁合同》及按现状收回房屋的请求，依据不足，不予支持。＼n对于租金的问题，王惠青在租赁期间未向王德梯支付从2013年5月1日起至2013年11月6日的租金，王惠青应参照合同的约定在每月10日前向王德梯支付租金。经核算，王惠青欠付王德梯的租金为12400元（6个月×2000元／月﹢2000元／月÷30日×6日）。王德梯要求王惠青支付租金超出12400元及相应利息的部分，不予支持。对于王惠青辩称自双方的合同期满后由王德梯、王惠青共同出租平均分配收益，虽申请证人王某出庭作证，但证人王某与王惠青有密切关系，不予采信。＼n综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月18日作出判决：一、王惠青应于本判决发生法律效力之日起十日内，向王德梯支付2013年5月1日至2013年11月6日止的租金共12400元。二、王惠青应于本判决发生法律效力之日起十日内，向王德梯支付租金12400的利息，利息计算方法：①以2000元为计算基数，从2013年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2013年6月10日止；②以4000元为计算基数，从2013年6月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2013年7月10日止；③以6000元为计算基数，从2013年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2013年8月10日止；④以8000元为计算基数，从2013年8月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2013年9月10日止；⑤以10000元为计算基数，从2013年9月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2013年10月10日止；⑥以12000元为计算基数，从2013年10月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2013年11月10日止；⑦以12400元为计算基数，从2013年11月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止。三、驳回王德梯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王惠青负担。＼n判后，王惠青不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院仅凭一份已失效多年的《租赁合同》就认定双方之间存在租赁合同关系并要求我方支付租金，毫无事实基础和法律依据。1、在租期届满后，我方根本没有再使用涉案房屋，涉案房屋的首层及二、二、四层房屋均出租出去，并由双方共同聘请王某收取租金和搞卫生。2、按照一审法院的认定，因为双方签订过租赁合同，租赁合同期满后，双方没有续签合同就视为不定期租赁，那么根据这个逻辑，是否只要与出租人有过租赁合同关系，合同期满后，即使没有续签合同，但一辈子都有这个租赁合同关系呢？3、事实上，是王德梯不愿意与我方续签合同。二、我方已申请了证人王某出庭作证，已完成了作为被告的举证责任，但一审法院却以证人与我方有密切关系为由不予采信。三、一审法院对于租金计算存在矛盾之处。根据法院查明的事实，2013年8月1日，王德梯拉闸停止涉案房屋的用电供应，一审法院对其行为视为其解除与我方的不定期租赁关系和自行收回房屋，那么租金就应从2013年5月1日至2013年8月1日，又怎么会出现判决所要求的支付2013年5月1日至2013年11月6日的租金呢？综上，上诉请求：一、请求撤销一审判决书；二、本案诉讼费由王德梯承担。＼n被上诉人王德梯答辩称：同意原审判决，不同意王惠青的上诉请求。＼n经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n本院认为：涉案房屋由王德梯、王惠青合建，双方协商约定由王惠青负责整栋房屋的对外出租，王德梯只向王惠青收取租金，并于2010年5月1日签订了《租赁合同》对此予以明确。本案二审主要的争议焦点为原合同期满后，双方是否仍维持原约定的收益分配方式。本院认为，鉴于涉案房屋自2010年5月起由王惠青对外出租使用，并一直由王惠青雇请的王某负责管理、收租等工作。故对于王惠青提出的原合同期满后变更为由王德梯、王惠青共同出租平均分配收益的主张，根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素，应由王惠青承担举证责任。现王惠青对于其主张未能提出书面证据，其虽申请证人王某出庭作证，但在缺乏确切证据予以佐证的情况下，原审不予采信并无不当。因此，本院对于王惠青的上述主张不予采纳，原审认定王惠青应参照原合同约定向王德梯支付2013年5月1日起至2013年11月6日的租金合理，本院予以认可。另王德梯虽于2013年8月1日拉闸停止涉案房屋的用电供应，但已于翌日接驳线路恢复用电。鉴于其在原审诉讼期间2013年11月6日再次强行将涉案房屋的电线剪断，原审将其行为视为其自行收回房屋，并无不当。＼n综上所述，王惠青的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费50元，由王惠青负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长蔡培娟＼n审判员黄嵩＼n审判员谭红玉＼n二〇一四年××月××日＼n书记员张坤