上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2656号
上诉人（原审原告、反诉被告）张涛。
委托代理人张浩。
上诉人（原审被告、反诉原告）徐媛媛。
委托代理人芮苓，万商天勤（上海）律师事务所律师。
上诉人张涛、徐媛媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐媛媛是上海市杨浦区延吉四村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2013年7月7日，张涛（乙方）、徐媛媛（甲方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海房屋置换股份有限公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积为33.83平方米，房价款为人民币（以下币种均为人民币）800，000元，甲乙双方应于2013年8月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方已向甲方支付定金20，000元，该定金于买卖双方签订本合同生效当日自动转为乙方支付的部分房款，乙方于签订本合同后，当日向甲方支付房款220，000元，乙方于甲乙双方共同办理该房屋转让过户手续并取得该房屋收件收据的当日向甲方支付房款340，000元，甲方同意乙方以申请贷款的方式支付房款200，000元，乙方在取得产证、办妥房屋交验手续、办妥物业进户维修基金更名手续、甲方迁出户内所有人员户口的当日内，乙方向甲方支付房款20，000元。如贷款审批未能通过或审批通过的额度低于约定金额的，乙方须于双方向房地产交易中心申请该房屋转移登记之前向甲方现金补足差额；乙方如未按合同约定期限付款，则应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之次日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付等内容。当日，张涛向徐媛媛支付房款220，000元，之前已支付的定金20，000元自动转为房款，张涛共计向徐媛媛支付房款240，000元。
2013年7月7日，双方签署《告知书》，内容为：徐媛媛将该房产相关之事项告知张涛，该房产所在楼宇内燃气管道已全部改造为天然气专用管道，但存于该房产室内一段燃气管道仍为旧有的燃气管道，未进行改造。故在张涛对该房产内燃气及相关设备进行使用、装修、变更等各种处置前，必须由上海燃气公司专业技术人员对该室内旧有燃气管道进行改造，待专业技术人员将该管道改造为适于现有燃气使用的专用管道并鉴定为可使用后，张涛才可进行处置等。
2013年7月25日，张涛发一份《申明书》给徐媛媛，要求徐媛媛在向房地产交易中心申请办理转让过户手续前，恢复房屋原始房型结构，将房屋本体（柱、墙、楼板、地坪）及附属设施设备、各类管线的完好状况、（自行）改装、历年重大维修、是否存在安全隐患等情况书面告知乙方，并确保房屋及设施设备可以正常使用、安全使用；双方设立房屋质量保证期，该期限为张涛正式接受房屋之日起三年内，徐媛媛须向张涛支付房屋质量保证金20，000元等内容。徐媛媛于2013年8月7日回函称对张涛单方面提出的上述要求不予接受，徐媛媛已按照签署好的房屋买卖合同规定做好房屋交易过户准备。
原审另查明，双方分别向上海房屋置换股份有限公司交付佣金8，000元。
张涛认为，继续履行合同显失公平，故诉至法院请求判令：1、解除双方于2013年7月7日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、徐媛媛返还房款240，000元以及该款从2013年7月7日起至实际支付之日止的利息（按照同期中国人民银行贷款利率计付）；3、徐媛媛支付张涛8，000元中介费用及该款从2013年7月7日起至实际支付之日止的利息（按照同期中国人民银行贷款利率计付）。
原审中，徐媛媛提起反诉，1、张涛支付徐媛媛违约金160，000元；2、张涛赔偿徐媛媛损失12，200元。
原审审理中，张涛出具由上海延吉物业管理有限公司敲章的《房屋情况说明》，指明系争房屋临近院子的墙体部位系承重结构。
原审审理中，上海房屋置换股份有限公司业务员黄美邻出庭述称，2013年5月中旬张涛父母主动到该公司，称要买房自住，张涛父母也居住在同一小区。业务员推荐了系争房屋，张涛父母看房后很满意，在张涛父母催促下约定好2013年7月7日签订房屋买卖合同，签约当日张涛本人未提出其他要求顺利签约。之后张涛需办理公积金贷款支付房款，但张涛开始出现不配合的情况，业务员多次联系张涛告知可能会违约，后来张涛说和徐媛媛有纠纷已经到法院处理了。另外，因徐媛媛没有使用过系争房屋的煤气，一直用电磁炉，所以特地告诉张涛煤气管道需在申请使用时由专业人员来处理，交易过程中，双方都没有提出过承重墙拆除的事情。
原审审理中，张涛确认向煤气公司申请进行改装后天然气可以正常使用，但目前状况不能使用。
原审审理中，张涛称徐媛媛将临近院子的承重墙全部拆除，徐媛媛称徐媛媛原来购买的是二手房，此是购房现状，徐媛媛并没有拆除承重墙的行为。
原审法院认为，张涛要求解除与徐媛媛就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，徐媛媛庭审中表示同意解除，故法院确认该合同解除。本案争议焦点是该合同解除的违约方是哪一方？张涛辩称的主要意见系该房屋存在承重墙拆除、煤气管道未开通，故认为该合同无效、应予解除。根据张涛提供的物业公司的证明可以确认该房屋内存在承重墙损坏的情况，虽有相关规定限制该类房屋的交易，但双方签订的买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效。张涛父母居住房屋与系争房屋系同一个小区，且在签订合同前曾实地看房，对系争房屋的现状系明知，张涛嗣后在合同中签名，并支付房款，应为张涛对系争房屋的认可。关于煤气管道问题，双方在签订合同当日，就此专门签订了《告知书》，徐媛媛对此问题并未隐瞒，且张涛亦认可由专业人员改装后可以正常使用，故张涛辩称意见缺乏法律和事实依据，该合同的解除显属张涛违约，张涛应根据合同约定承担违约责任，但违约金的金额由法院根据徐媛媛的损失情况予以酌定，徐媛媛关于佣金的损失确系实际损失，并提供了充分证据，故徐媛媛该部分损失予以支持，至于其余损失未提供证据予以证明，故难以支持。鉴于合同已解除，徐媛媛应将收取的房款返还给张涛。综上，判决如下：一、张涛、徐媛媛于2013年7月7日就上海市杨浦区延吉四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年9月12日解除；二、徐媛媛应于判决生效之日起十日内返还张涛购房款人民币240，000元；三、张涛应于判决生效之日起十日内赔偿徐媛媛损失人民币8，000元；四、张涛应于判决生效之日起十日内支付徐媛媛违约金人民币40，000元；五、张涛其余之诉讼请求，不予支持；六、徐媛媛其余之诉讼请求，不予支持。
上诉人张涛不服原审判决，向本院提起上诉称，张涛支付徐媛媛24万元房款，徐媛媛理应支付合同解除日之前的合理利息。徐媛媛在9月6日的民事反诉状中，已经明确同意解除合同，此时张涛违约仅7天，徐媛媛提出16万元违约金，缺乏依据。系争房屋存在承重墙结构被损坏、房屋设施可能导致人身伤害的安全隐患、徐媛媛故意隐瞒重要事实、合同关键性条款违法等，徐媛媛应当对此承担责任。张涛请求撤销原审判决，改判徐媛媛返还张涛24万元本金及2013年7月7日到9月12日的合理利息；张涛支付徐媛媛违约金3，510元；张涛赔偿徐媛媛损失4，000元。
上诉人徐媛媛不服原审判决，向本院提起上诉称，张涛所指的墙体并未全部敲掉，承重结构部分仍旧保留，原审法院认定徐媛媛破坏承重墙错误。张涛逾期付款构成违约，理应承担合同约定的总房价款20%以及日万分之五的违约金的责任，原审仅判决张涛支付4万元违约金过低。徐媛媛请求撤销原审判决第三项，改判张涛赔偿徐媛媛损失12，200元及违约金16万元。
二审审理中，徐媛媛提供了延吉四村XXX号XXX室房屋（以下简称401室）的产权人登记信息，以证明张涛是该套房屋的产权人之一。张涛对此予以确认。徐媛媛提供了一组照片，以证明401室房屋靠阳台部分的墙体也被拆除。张涛表示，无法确认该组照片拍摄的是401室房屋，但是401室房屋靠阳台部分墙体确被拆除，保留承重结构。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，张涛在签订合同前曾实地看房，双方在签订合同当日，还就煤气管道问题专门签订了《告知书》，张涛对煤气管道现状予以认可，且张涛确认由专业人员改装后可以正常使用。现张涛以煤气管道未开通、徐媛媛隐瞒重要事实等为由，要求徐媛媛对此承担责任，缺乏依据，本院难以支持。张涛在签订买卖合同前已经查看过系争房屋，明知靠阳台墙体隔断部分拆除，且张涛为产权人之一的同一小区401室房屋该部位墙体亦被部分拆除，现张涛以墙体拆除破坏承重结构为由解除合同，理由不充分，本院难以支持。张涛未按约付款，构成违约，理应承担相应的违约责任。原审法院判决张涛赔偿徐媛媛损失8，000元，并根据本案案情，酌情调整违约金为4万元，尚属合理，本院予以维持。徐媛媛认为4万元违约金过低，理由尚不充分，本院难以支持。双方的上诉意见，依据均不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，892元，由上诉人张涛承担人民币3，446元，徐媛媛承担人民币3，446元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 张 松
代理审判员 陈家旭
二〇一四年二月十八日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。