江西省吉水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0822民初1408号
原告廖木根，男，汉族，吉水县人，住吉水县，
委托代理人王小仁，男，住吉安市吉州区，系原告女婿（特别授权）。
委托代理人李勇，江西钧略律师事务所律师。
被告江西鸿昌置业有限公司。住所地：吉水县城北大道**栋*号楼。组织机构代码：05640279-7
法定代表人汪宗泉，董事长。
委托代理人文宗森，江西文冠律师事务所律师。
委托代理人秦章飞，江西赣中律师事务所律
原告廖木根与被告江西鸿昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，由审判员陈建鋆适用简易程序于2016年12月16日对本案公开开庭进行了审理。后因调查取证需要，于2017年1月18日转入普通程序，并依法组成合议庭于2017年2月27日对本案进行公开开庭审理。本院于2017年5月14日作出判决。宣判后，被告江西鸿昌置业有限公司不服本院判决，提出上诉。吉安市中级人民法院经审理认为一审判决与廖木根的诉讼请求不符合，属判非所请，违反了法定程序，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告廖木根的委托代理人王小仁、李勇，被告江西鸿昌置业有限公司的委托代理人文宗森、秦章飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖木根诉称：2016年3月12日，原告廖木根与被告鸿昌公司签订三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》，购买鸿昌御龙湾第23号楼1单元801号房、第26号楼1单元701号房、第26号楼1单元901号房，房款分别为70.5万元、128.5万元和132.5万元，被告当日向原告出具了收款收据。此后，由于被告管理人员变更，被告一再推脱办理上述房屋的备案登记手续，也未向原告交付上述房屋。为此，原告请求法院依法判令确认原、被告签订的三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》有效；判令被告对原告预订的鸿昌御龙湾第23号楼1单元801号房、第26号楼1单元701号房、第26号楼1单元901号房进行备案交付，或退还所交的房款331.5万元；案件受理费由被告承担。本案重审过程中，原告确认变更诉讼请求为：判令解除原、被告签订的三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》，被告返还购房款331.5万元，并自2016年11月8日起，按年利率6﹪承担利息至付清日止。
被告江西鸿昌置业有限公司辩称：原被告双方签订了三份商品房预购合同，本公司虽然出具了331.5万元购房款收据，但原告实际仅支付了1.5万元购房款，其余330万元原告主张是借款债权债务转移，被告对此不予认可。原被告签订合同的核心内容是以被告公司的售房收入款抵偿汪宗泉的个人借款债务。汪宗泉作为被告公司的法定代表人，利用职务便利挪用公司资金用于清偿个人债务，侵犯了公司、其他股东和公司债权人的利益，属于违法犯罪行为。合同违法了法律禁止性规定，属于无效合同，不具备法律约束力。因此，被告只有返还1.5万元的义务，至于原告主张的债务转移应另案起诉。
根据原告起诉、被告答辩，归纳本案争执焦点为：1、原被告签订的合同是否有效？2、原、被告双方的债权债务是否成立？3、原告是否实际支付了购房款？（原告廖木根是否履行了向被告鸿昌公司支付购房款的义务）4、原、被告双方之间的法律关系是什么？
为支持其诉请，原告向法庭提交以下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告向原告出具的购房款收款收据三份，证明被告收到原告330万购房款的事实；
3、定购合同和收款收据各三份，证明原、被告之间签订本案所涉房屋定购合同，原告向被告交纳1.5万元定金的事实；
4、借条复印件两份以及申请法院从被告正在审计中的会计凭证中调取由汪宗泉向被告公司出具的借条和说明各一份，证明本案购房款系由债权转让形成，被告公司予以认可。
5、在重审过程中，原告补充提交了三份银行交易清单，证明原告通过三人（廖安佳、王小仁、廖红琼）借款417万元给杨春，同时证明本案债务转移是客观真实的。
上述证据经被告鸿昌公司代理人质证，被告代理人认为对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，票据是出纳开的，但原告并未向公司缴纳330万的现金；对证据3的真实性没有异议，但原告仅缴纳了1.5万元定金；对第4组证据有异议，是案外人汪宗泉出具的，汪宗泉向公司的借条和说明并非债权转让形成，最多只能说明公司同意原告不支付购房款，由汪宗泉支付或者以借款方式承担；对证据5的真实性没有异议，但对其关联性有异议，不能证明三方之间的债务转移关系。
被告鸿昌公司向法庭提交以下证据：
1、三份会议纪要，证明吉水县政府下文对御龙湾以房抵债的房子备不了案。
2、重审中补充提交了杨春出具的证明，证实杨春实际欠王小仁300万元，并非330万元，并且该债务杨春已经用在井冈山的股权作质押担保，故不可能出现两次300万元的债务。
上述证据经原告质证后，原告认为，对证据1真实性无异议，如果无法备案就要求被告退款。对证据2有异议，杨春并没有实际质押，杨春没有实际履行质押手续。本案债务转移及房屋买卖才是债务转移的实际履行。
本院认为，上述原告方提供的证据及被告提供的证据1均来源真实、客观、合法，本院予以采信。被告提供的证据2，被告没有提供杨春用井冈山的所谓项目质押的任何证据予以印证，本院不予采信。至于上述证据的证明目的，应综合全案事实予以认定。
通过当事人举证、质证，本院确认本案有关法律事实如下：
2016年3月12日，原告廖木根与被告鸿昌公司签订三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》，购买鸿昌御龙湾第23号楼1单元801号房、第26号楼1单元701号房、第26号楼1单元901号房。被告当日向原告出具了六份收款收据，分别载明收到原告缴纳御龙湾第23号楼1单元801号房定金5000元、房款70万元，收到原告缴纳御龙湾第26号楼1单元701号房定金5000元、房款128万元，收到原告缴纳御龙湾第26号楼1单元901号房定金5000元、房款132万元，以上共计331.5万元。此后，由于被告管理人员变更，被告一再推脱办理上述房屋的备案登记手续，也未向原告交付上述房屋。
另查明，在被告鸿昌公司2016年5月份的会计账本中，存有标注为记账联的三份江西鸿昌置业有限公司收款收据载明收到原告廖木根购房款330万。同时随该票据附有借条及说明各一份，分别载明“今借到江西鸿昌御龙湾售商住楼款合计叁佰叁拾万元整。备注：其中此款另享选择店面或商住楼面积按此时价格计算价值，多退少补，在公司销售部及财务部办理有关手续。今借人：汪宗泉。2016年三月10号”；“说明：三月十号我出据廖木根御龙湾（鸿昌置业有限公司）一张借条叁佰叁拾万元，此款抵御龙湾26栋1单元701房款、23栋1单元801房款、26栋1单元901房款，请财务上予以办理。特此证明：汪宗泉。2016年3月12日”。
同时查明，原告主张本案所涉购房款系由原告的女婿王小仁、杨春、汪宗泉以及鸿昌置业有限公司之间通过债权转让而来，并提供汪宗泉欠杨春300万以及杨春欠王小仁400万的借条复印件各一份予以佐证。王小仁主张因其所持债权资金主要来源于其岳父廖木根，2016年3月12日，王小仁遂以廖木根的名义与被告江西鸿昌置业有限公司签订三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》。其中，合同第五条第1项约定载明，“本合同非正式文本，以商品房买卖合同为准，乙方（廖木根）不能以本合同主张房屋的所有权。”2016年7月22日，吉水县人民政府办公室下发通知成立御龙湾、地王广场项目资金监管工作小组。2016年11月16日，吉水县人民政府办公室下发《关于印发御龙湾、地王广场项目有关问题第二次协调会议纪要的通知》，其中载明关于御龙湾项目，对其他因民间个人债务用房屋作抵押申请备案的，必须要有合法的购房交易才能按程序备案。
本院认为：原、被告双方对三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》的真实性均不持异议，本院予以确认。本案存在两个法律关系：一是廖木根、杨春、汪宗泉以及鸿昌置业有限公司之间的债权转让关系；二是廖木根与鸿昌置业有限公司之间的商品房买卖合同关系。本案原、被告双方对廖木根是否向鸿昌公司履行了支付购房款的义务，各执一词。原告认为其已经履行了交付购房款的义务；被告则认为原告未向公司交纳330万的现金。两者的差异在于订立合同之前的债权转让关系是否生效。本院认为购房款既可以是现金也可以是与现金价值同等的债权。从第一个法律关系来看，原告通过此债权抵充购房款，公司虽然负有出售商品房的义务，同时通过债权转让取得了对汪宗泉个人330万的债权。汪宗泉系公司法定代表人，握有公司较大部分股份，从现有的情形看，汪宗泉并无损害公司股东权益的行为。原告提供的证据佐证了330万元抵购房款债权的来由。本案的证据证实，被告公司2016年5月份的会计账本中包含的收款收据、借条及说明，应认定公司对该债权债务转让关系的认可。因此，应当认定原告履行了交付购房款的义务。
根据合同法第四十四条的规定，本案所涉的订购合同中双方就购买商品房的意思表示均真实、准确、有效。被告应当按照订购合同约定，履行签订正式商品房买卖合同并备案交付商品房。现因各种原因被告鸿昌公司直接表明其不愿意履行出售房产义务，原告亦明确表示要求判令解除原、被告签订的三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》，被告返还购房款331.5万元，并自2016年11月8日起，按年利率6﹪承担利息至付清日止。由于定购合同中已约定原告不能以定购合同主张房屋所有权，本院尊重双方当事人意愿。在没有签订正式商品房买卖合同的前提下，根据我国合同法第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项的规定，被告在履行期限届满之前明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，在原告催告后仍不愿履行，导致双方之间的买卖商品房合同的目的无法实现。原、被告之间的买卖合同关系符合法定解除的条件，本案所涉原告廖木根与被告鸿昌公司就标的商品房的买卖合同关系被解除应予以确认，并由被告赔偿原告的损失，即返还购房款并支付资金占用期间的利息，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款的规定，比照民间借贷中的有关利率规定，本院酌定按年利率6%从原告起诉之日起计算资金占用期间的利息。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
解除原告廖木根与被告江西鸿昌置业公司就购买鸿昌御龙湾第23号楼1单元801号房、第26号楼1单元701号房、第26号楼1单元901号房签订的三份《吉水鸿昌御龙湾住宅定购合同》。
被告江西鸿昌置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告廖木根返还购房款及定金331.5万元及利息（从2016年11月8日起按年利率6%计算资金占用期间的利息）。
案件受理费33320元，保全费5000元，由被告江西鸿昌置业公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十五日内，通过本院或者直接向江西省吉安市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提供副本。
审 判 长 蓝敏强
审 判 员 李崇军
人民陪审员 叶自雄
二〇一七年十月十八日
书 记 员 曾星星
法律链接：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。