江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0830民初1711号
原告（申请执行人）：盱眙县金润农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91320830569134564A，住所地盱眙县盱城街道办事处洪武大道新城市广场A栋109室。
法定代表人：朱晓山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘勇、张猛，该公司员工。
被告（案外人）：高江，男，1965年10月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：武建军，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。
第三人（被执行人）：盱眙恒泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830552487718K，住所地盱眙县工业园区工三路西侧。
法定代表人：潘致诚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾新苗，该公司员工。
委托诉讼代理人：周钦，江苏法德永衡律师事务所。
第三人：潘致诚，男，1969年11月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周钦，江苏法德永衡律师事务所。
原告盱眙县金润农村小额贷款有限公司（以下简称金润公司）与被告高江、第三人盱眙恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、第三人潘致诚执行异议之诉一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘勇、张猛，被告高江及委托诉讼代理人武建军，第三人恒泰公司法定代表人潘志诚及委托诉讼代理人顾新苗，第三人潘志诚到庭参加了诉讼；后于2018年7月2日进行了第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人刘勇、张猛，被告高江及委托诉讼代理人马旭，第三人恒泰公司委托诉讼代理人周钦，第三人潘志诚的委托诉讼代理人周钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，盱眙县金润农村小额贷款有限公司与江苏常兴新型墙体材料有限公司、潘晓玲、潘致诚、盱眙恒泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月14日作出（2017）苏0830民初351号民事调解书，内容为：一、被告江苏常兴新型墙体材料有限公司欠原告盱眙县金润农村小额贷款有限公司贷款本金290万元及利息（自2015年2月21日至2015年11月6日按月利率11.55‰计算利息，2015年11月7日之后按月利率11.55‰基础上上浮50%计收罚息至贷款实际还清之日止）。被告于2017年7月20日前偿还本金1万元，于2017年8月20日前偿还本金3万元，于2017年10月20日前偿还本金3万元，于2017年11月20日前偿还本金141.5万元，于2017年12月20日前将剩余贷款本息一次性付清。二、如果被告有一期未能按期足额偿还，原告有权就剩余未还全部贷款本息申请执行。三、被告潘晓玲、潘致诚、盱眙恒泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。案件受理费30000元，减半收取15000元，由被告江苏常兴新型墙体材料有限公司、潘晓玲、潘致诚、盱眙恒泰房地产开发有限公司负担。该调解书发生法律效力后，根据盱眙县金润农村小额贷款有限公司申请，本院于2017年10月25日立案执行，案号为(2017)苏0830执3380号。
在该案执行过程中，本院于2018年1月15日依法作出了(2017)苏0830执字3380号民事裁定：查封高江拥有的位于盱眙恒泰蓝湾1#201、1#204、1#3001、1#3002、1#3003、1#3004、1#3005、1#3006、1#3007、1#3008、1#3009、1#3010，1#3011、1#3012、1#4001、1#4002、1#4003、1#4004、1#4005、1#4006、1#4007、1#4008、1#4009、1#4010、1#4011、1#4012号房产。案外人高江对上述执行行为提出异议后，本院于2018年3月8日以“法院查封的涉案房产登记的买受人为异议人高江”为由作出（2018）苏0830执异24号执行裁定书，撤销本院(2017)苏0830执3380号民事裁定，解除对上述房产的查封。
原告金润公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法恢复(2017)苏0830执3380号民事裁定，诉讼费用由被告高江承担。事实和理由：（2018）苏0830执异24号执行裁定书查明的事实不清，运用法律无依据。1、被告高江网签的上述房源没有实际付款。恒泰公司现法人潘志诚在2013年在被告处借款，借款到期后，被告高江采取多种方式向潘志诚逼债，潘志诚在无奈之下瞒着时任法人顾新苗和其他股东将上述房产以不合理的低价网签给被告用于借款的担保，并在被告高江没有另行付款的情况下，恒泰公司又开具了26份计339.684万元的收据给被告。2、被告高江网签的上述房产没有在住建部门备案。3、被告高江网签的上述房产没有在国土局产权登记部门预告登记，更没有产权登记，所网签的26套房产物权没有转移，产权还是属于恒泰公司所有。
被告高江辩称，1、2015年5月13日，被告高江与恒泰公司签订的商品房买卖合同，恒泰公司已全额收到购房款并向被告高江出具了26份购房款收据，涉案房屋已在住建部门预告登记。恒泰公司未开具正式发票，被告高江向税务部门投诉，税务部门已作出税务行政处罚决定书。（2018）苏0830执异24号裁定书撤销了（2017）苏0830执3380号民事裁定书，解除了涉案26套房产的查封，该裁定认定事实清楚，适用法律正确；2、原告称恒泰公司网签给被告高江的26套房产明显低于市场价格且是用于债务担保的，无事实依据；3、原告称第三人潘志诚瞒着当时的法人顾新苗和其他股东而与被告高江签订26套房屋买卖合同且没有经过住建部门备案，被告高江认为合同应为有效合同，没有备案不影响合同效力。原告的诉请理由和主张的事实没有法律依据，应当予以驳回。
第三人恒泰公司述称，在2015年之前是恒泰公司向鑫发典当行借款，是两家公司的行为，是我（恒泰公司代理人顾新苗）去签字的，当时我是公司法人，恒泰公司的业务我不过问，都是潘致诚过问的，后期借款是以什么形式什么名义打到恒泰公司，我不清楚，需要庭后核实，合同成立之后我是知道的，后期因为恒泰公司的资金链断了，准备向高江借款300万元，高江要求网签26套房屋并且要求将收款收据给他，恒泰公司按照高江的说法将26套房屋网签给高江，在没有收到一分钱房款的情况下出具了对应的26套购房款收据，被告一直以种种理由没有将承诺的300万元兑付给恒泰公司，至今恒泰公司没有收到被告一分钱房款。恒泰公司支持原告的请求。2017年12月份，上述房屋在恒泰公司不知道的情况下非法占有，被告的行为构成了合同诈骗。2018年7月2日第二次庭审时，恒泰公司又述称，恒泰公司与鑫发典当行没有债权债务关系，是高江和潘志诚之间的个人往来，高江是鑫发典当行的员工，雍海昱是高江的代理人，被告高江四次汇给潘志诚370万元，是高江与潘志诚之间众多资金往来流水中一部分，经核算高江及代理人共向潘志诚汇款7969840元，潘志诚及代表潘志诚一方人员向高江及代理人雍海昱还款7670720元，已归还大部分款项。2012年物价部门核定的1*楼每平方米成本价就为3886.79元，而与高江签订的合同价每平方米只有2000元，且违背了一房一价的规定，不是恒泰公司的真实意思，与高江签订的26套商品房买卖合同是对高江与潘志诚之间借款的担保。涉案房屋没有交付高江。
第三人潘志诚述称，恒泰公司和鑫发典当行有借贷关系，2015年4月份结算后本息是213万元，因恒泰公司资金周转困难，准备再向鑫发典当行再借300万元，但是鑫发典当行要求我公司网签26套房屋，网签合同签订后，但是300万元一直没有到帐，26套房屋的房款也没有付，从2015年4月份本金结算213万元，到目前，已付了十几个月利息，最终没有结算。我认为不应当解除保全。2018年7月2日第二次庭审时，潘志诚又述称，恒泰公司与鑫发典当行没有债权债务关系，是高江和潘志诚之间的个人往来，高江是鑫发典当行的员工，雍海昱是高江的代理人，被告高江分四次汇给潘志诚370万元，是高江与潘志诚之间众多资金往来流水中一部分，经核算高江及代理人共向汇款潘志诚7969840元，潘志诚及代表潘志诚一方向高江及代理人雍海昱还款7670720元，已归还大部分款项。2012年物价部门核定的1*楼每平方米成本价就为3886.79元，而与高江签订的合同价每平方米只有2000元，且违背了一房一价的规定，不是恒泰公司的真实意思，与高江签订的26套商品房买卖合同是对高江与潘志诚之间借款的担保。涉案房屋没有交付高江。
针对2018年7月2日第二次庭审时，第三人恒泰公司和潘志诚增加的“述称”，高江称其不是鑫发公司的员工，雍海昱也不是我的代理人，雍海昱与潘志诚之间发生的经济往来与我没有任何关系。在与潘志诚之间的往来账中，恒泰公司和潘志诚称潘志诚汇给我1939360元是事实，但那是潘志诚在2014年11月5日向我借款930000元（提供920000银行转账凭证及10000元现金）、2015年2月6日向我借款1000000元（银行转账凭证），这两笔合计1930000元，潘志诚多还的9360元是过桥利息及感谢费，借与还这两笔账已冲平，与我另汇给潘志诚的3700000元没有关系。2017年8月，恒泰公司的工作人员就将涉案房屋交给我装修，到2018年1月，我已将涉案的26套房产水电管线铺设完毕，已实际控制和占有涉案房屋。
本院查明：第三人恒泰公司成立于2010年3月22日，公司股东为第三人潘志诚和陆某，各占投资比例的75%和25%，2016年7月15日前法定代表人为顾新苗，此后变更为潘志诚，潘志诚与顾新苗系夫妻关系。2014年12月10日、2015年2月10日，被告高江分别转给第三人潘志诚150万元、150万元；2014年12月11日、2015年2月8日，被告高江委托其嫂子张维琳两次分别转给第三人潘志诚50万元和20万元，合计金额370万元。2015年5月13日，第三人恒泰公司与被告高江签订涉案的26份商品房买卖合同，并出具了26份总计金额为3396840元均注明房号的购房全款收据给被告高江，该26份购房合同已经住建部门网签，但合同没有进行备案。2014年11月5日潘志诚向高江借款930000元（高江提供920000元银行转账凭证及称10000元为现金）、2015年2月6日向高江借款1000000元（高江提供银行转账凭证），这两笔合计1930000元，潘志诚已还1939360元（含过桥利息及感谢费9360元），这两笔账已冲平，第三人恒泰公司与潘志诚予以认可。第三人恒泰公司和潘志诚还称与高江代理人雍海昱之间还有几百万的进出账，基本已不欠高江多少钱了。高江认为雍海昱不是其代理人，雍海昱与潘志诚之间的经济往来与其没有任何关系，第三人恒泰公司和潘志诚未能提供证据证实其该项主张。被告高江称已于2017年8月，恒泰公司的工作人员就将涉案房屋交给其装修并安装了通往1号楼楼上的大门，到2018年1月，已将涉案的26套房产水电管线铺设完毕，已实际控制和占有涉案房屋。第三人恒泰公司及潘志诚否认高江的说法，第一次庭审中恒泰公司代理人顾新苗称2017年12月高江就占有房屋了，第二次庭审中恒泰公司和潘志诚称因高江用钢筋封堵1号楼通往3、4楼通道于2018年1月30日向公安机关报警，其余在高江对涉案房屋安装大门予以控制及铺设水电管线的相当长时间里，未能提交阻止高江安装大门控制涉案房屋及对涉案房屋铺设水电管线施工的其他证据。本案承办法官及书记员于2018年6月13日上午10时许，前往涉案房屋现场，经勘验，涉案房屋由高江安装了1号楼通往楼上的大门并上锁控制，在到达前潘志诚方人员将锁砸开，高江发现后正在报警，警察看后与本院勘验人员一起到涉案房屋中勘验，楼道中堆放不少水电管线材料，26套涉案房屋水电管线已铺设完毕，潘志诚的办公室与涉案房屋相隔很近。
另查明，关于涉案房屋的登记情况，恒泰公司和潘志诚称涉案26套房屋登记在恒泰公司名下。盱眙县价格认证中心盱价认[2012]131号关于恒泰*蓝湾1*楼住宅商品房的成本认证结论书证实成本每平方米为3886.79元。整个恒泰蓝湾小区楼房销售价一部分在3886.79元之上，还有一大部分售价都在3886.79元之下，从住建部门调取的售价明细看，售价每平方在3500元以下的除涉案房屋以外的在30户以上，其中买受人为钱伟的买受单价为1094元，买受人为蒋建波、陈晖的买受单价为2053元，买受人为盱眙城市资产经营有限责任公司的买受单价为2053元等。
再查明，因第三人恒泰公司一直未开具正式发票给被告高江，盱眙县国家税务局于2018年3月23日作出盱国税罚【2018】17号税务行政处罚决定书，认定第三人恒泰公司出售价值340万元26套房产给被告高江只开具收款收据未开具销售发票，经多次限期改正仍未改正，决定处3000元罚款。2018年5月14日盱眙公安局行政处罚决定书对高江于2016年12月20日因债务纠纷用瓷砖砸坏顾新苗家窗户玻璃，决定对高江拘留2日。2017年10月9日住建局给县政府的请示报告载明：恒泰蓝湾房产项目是全县32个问题楼盘之一，于2010年开工建设，因资金链断裂等原因小区为临时供电，5幢楼延期交付，400余户业主未办理产权证。盱眙101专报盱效办［2017］99号临时用电楼盘及问题楼盘最新进展情况督查专报将恒泰蓝湾列为问题楼盘,交办帮办单位筹措资金推进项目建设等。本院认
本院认为，审查合同的效力依据是民法总则和合同法，当事人之间只要意思表示真实、合同内容不违反法律法规的强制性规定，不具有合同法第五十二条规定无效情形，应当认定合同有效。结合本案，2015年5月13日第三人恒泰公司与被告高江签订涉案的26份商品房买卖合同，并出具了26份均注明房号的全额购房款收据给被告高江，且该26份购房合同业经住建部门网签，而原告金润公司、第三人恒泰公司及第三人潘志诚均否认该合同的效力并认为所签的26份合同没有备案且合同价明显低于成本价，不是恒泰公司的真实意思表示。本院认为如果合同没有约定备案是合同生效要件的，合同没有备案不影响合同的效力；即使在签订合同时存在显失公平的情况，具有撤销权的恒泰公司也应当在1年内行使权力，现合同已签订3年多，早已超过了撤销权的行使期限。因而，原告金润公司、第三人恒泰公司、潘志诚的观点，本院不予支持。第一次庭审中第三人恒泰公司及潘志诚认为是因为恒泰公司与鑫发典当行之前有借贷关系，经结算只欠鑫发典当行213万元并已还十几个月的利息，被告高江答应再借300万元给恒泰公司，在这种情况下恒泰公司才与被告高江签订26份商品房买卖合同和出具26份购房款收据的，但事后被告高江并未打款300万元给恒泰公司，被告高江对第三人恒泰公司的这一说法予以否认，第三人恒泰公司也未提供证据予以证实；第二次庭审中恒泰公司和潘志诚又说恒泰公司与鑫发典当行没有借款关系，只是潘志诚与高江存在借款关系，前后矛盾，并另称高江及其代理人雍海昱汇给潘志诚的款项与潘志诚及代表潘志诚一方的人员汇给高江及代理人雍海昱的款项基本持平，几乎不欠高江钱了，第二次庭审中第三人恒泰公司及潘志诚又说签订26份商品房买卖合同及开具26份购房款收据是为所欠高江款项进行的担保，既然不欠钱又签订26份商品房买卖合同对借款进行担保，前后陈述严重自相矛盾不合逻辑。第二次庭审本院查明的事实是潘志诚汇给高江的1939360元是高江此前除370万元以外另行借给潘志诚的钱，借与还已冲平，此点双方已无异议。对于潘志诚等和雍海昱之间的经济往来，恒泰公司和潘志诚未能提供证据证实与高江有关联。被告高江坚称此前所付的370万元是购房的预付款，在与恒泰公司签订合同和取得26份购房收据后，借条已还给第三人潘志诚了，此点说法未能提供直接证据加以证实，但被告高江另行打款370万元（含张维琳打的70万元）给第三人潘志诚是事实，在第三人恒泰公司和第三人潘志诚在不能证实还有其他往来账务的情况下，本院虽然不能直接认定高江所打给潘志诚的370万元是购房预付款，在潘志诚接收370万元后，起码可认定370万元是借款，被告高江是370万元的债权人，潘志诚是债务人。因第三人潘志诚是恒泰公司持股75%的股东，又是时任法定代表人顾新苗的丈夫，且顾新苗在第一次庭审中明确表示“当时我是法人，恒泰公司的业务我不过问，都是潘志诚过问的”，鉴于顾新苗的说法及第三人潘志诚这种特定身份，能够证明被告高江与第三人潘志诚之间经协商一致终止370万元的借贷关系，与恒泰公司建立商品房买卖合同关系，将370万元借款中的3396840元转化为已付购房款，第三人恒泰公司与被告高江签订26份合同并进行了网签、出具26份收据证明收到房款，因此，应当认定该26套商品房买卖合同具有法律效力并已履行全部付款义务。
被告高江称2017年8月份恒泰公司的工作人员就将涉案房屋交给其装修了，是否系恒泰公司工作人员将涉案房屋交付高江，证据并不充分，但经现场勘查，26套涉案房屋中2套是住宅用房，24间是办公用房，高江要将24间办公用房改造成公寓，水电改造工程需投入大量时间和水电材料，现场看到26间（套）房屋电线已穿完毕，供排水管也已铺设完毕，通往1号楼楼上的大门由高江安装并上锁控制。第一次庭审中恒泰公司代理人顾新苗称2017年12月高江就占有房屋了，第二次庭审恒泰公司提交了2018年1月30日接处警登记表反映恒泰公司因房子与高江发生纠纷报警。不管高江是如何进入涉案房屋的，但在高江组织装修人员对涉案的26间（套）房屋水电管线铺设的相当长时间的装修过程中，装修人员的出入，水电材料从进入小区再扛到楼上、尤其是水电改造电锤的巨大冲击声音，第三人恒泰公司及办公室就在涉案房屋不远处的潘志诚不可能不知道，但并未提供阻止高江装修的证据，特别是高江将通往1号楼上楼的通道安装了铁门并上锁控制，第三人恒泰公司及潘志诚也不可能不知道。第一次庭审中恒泰公司代理人顾新苗称2017年12月高江就占有房屋了，说明恒泰公司和潘志诚在2018年1月30日报警前是认可高江对涉案房屋的占有和控制。庭审中第三人恒泰公司和潘志诚称涉案26套房屋登记在恒泰公司名下。后因资金链断裂该开发项目拖延多年不能推进成为县政府认定的问题楼盘，加之恒泰公司认为其与高江之间存在争议，至今未将涉案房屋办理权属证书至被告高江名下，过错不再被告高江。因此，对涉案的26间（套）房产不应采取查封措施。原告诉请恢复(2017)苏0830执字3380号民事裁定继续对涉案26套房产的查封，本院不予支持。本案在审理过程中，原告已撤回了要求江苏常兴新型墙体材料有限公司、潘晓玲参加诉讼的诉请，符合法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国人民法》的解释第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告盱眙县金润农村小额贷款有限公司的诉讼请求。
案件受理费30000元，由原告盱眙县金润农村小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 刘宏杰
人民陪审员 张春艳
人民陪审员 薛 琴
二〇一八年八月二日
书 记 员 李晓敏
附法律条款：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形其权利人能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第（二）项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。