杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第2484号
原告（反诉被告）：蒋小姣。
原告（反诉被告）：卢佩东。
二原告共同委托代理人：孙旭权。
二原告共同委托代理人：李明剑。
被告（反诉原告）：杭州天亿商城实业有限公司。
法定代表人：黄先挺。
委托代理人：顾琳芬。
委托代理人：马菁。
蒋小姣、卢佩东诉杭州天亿商城实业有限公司（以下简称天亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月14日立案受理后，依法由审判员陈曦独任审判。因天亿公司提起反诉，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2011年11月25日公开开庭进行了审理。蒋小姣及其与卢佩东的共同委托代理人孙旭权、李明剑，天亿公司委托代理人顾琳芬到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
蒋小姣、卢佩东起诉称：2009年6月4日，蒋小姣、卢佩东与天亿公司签订《铺位租赁合同》，约定蒋小姣、卢佩东租赁天亿公司位于杭州市西湖区古墩路819号杭州天亿家居广场（以下简称天亿家居广场）编号为2-013号的铺位，租期自2009年5月18日至2010年5月17日，再送两个月。合同约定了租金、品牌推广费、综合管理费等费用金额。蒋小姣、卢佩东向天亿公司交纳了约定的各项费用，并对店铺进行精装修。天亿家居广场因故直至2009年9月5日正式开业。天亿公司未按约对天亿家居广场进行广告推广，未办理众商户所需的营业执照。天亿公司在原合同期限届满前两三个月，与蒋小姣、卢佩东等众商户协商，承诺租金至少三年不变，承诺将对停车场五金二区进行拆除，但天亿公司非但未履行上述承诺，反而在与众商户协商续签租赁合同的同时将天亿家居广场转给了杭州欧亚达家居有限公司城西分公司（以下简称欧亚达城西分公司）经营管理，并于2011年4月将蒋小姣、卢佩东商铺强行腾退。综上，天亿公司因上述违约行为、违反后合同义务行为以及缔约过失行为给蒋小姣、卢佩东造成了损失，应承担赔偿责任。故诉至法院，请求判令：1、撤销双方所签《铺位租赁合同》中显示公平的第五条第三项（即“但乙方不得请求甲方支付任何名目的违约金或赔偿金”）、第九条第一项（即“乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益”）的约定；2、天亿公司赔偿损失56万元（强行腾退所致的实物、装修损失50万元，因市场管理混乱导致的经营损失6万元）；3、本案诉讼费用由天亿公司承担。
天亿公司答辩称：一、合同相应条款有效。合同第五条第三项约定“乙方（蒋小姣、卢佩东）有权解除本合同的条件：因出现非甲方力所能及的情况，使该铺位的设施无法正常运行，且中断营业连续超过三十天，乙方认为严重影响正常使用该铺位的，有权解除本合同，但乙方不得请求甲方支付任何名目的违约金或赔偿金。甲方应如数返还乙方预付的租金和保证金”。该款适用条件是出现非天亿公司力所能及的情况，故该约定是公平合理的。合同第九条第一项约定“合同租赁期满或被解除后，甲乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位并将租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该等物品”。该约定指向的是承租方在合同租赁期满或被解除后怠于行使腾退义务的后果，并不存在显失公平情形。蒋小姣、卢佩东系完全民事行为能力人，案涉《铺位租赁合同》是双方经平等协商后所签，该合同第十五条声明“甲乙双方在签署本合同之前均已认真而仔细地阅读过本合同文本，对各自所享有的权利和承担的义务清楚明白，对全部合同条款已有充分的理解”，且上述合同均已实际履行，蒋小姣、卢佩东要求撤销上述条款缺乏事实与法律依据。二、天亿公司并未违约。合同约定实际租期以开业起算，天亿公司对众商户在合同期内的营业执照均已实际办理，在合同期内及期外均作了大量的广告投入，天亿公司根据约定可以对楼层的结构进行调整。天亿公司并未承诺租金至少五年不变，租期至少五年以上。天亿公司与欧亚达城西分公司系委托经营关系，而非转租。蒋小姣、卢佩东诉称的损失也无证据佐证。综上，请求判决驳回蒋小姣、卢佩东的诉讼请求。
天亿公司反诉诉称：2010年11月4日合同到期后（包括免租期在内），天亿公司多次要求蒋小姣、卢佩东重新签订《铺位租赁合同》，蒋小姣、卢佩东均不予回应，并一直占有使用原合同约定的铺位。嗣后，天亿公司向蒋小姣、卢佩东发函要求支付租期届满后的场地使用费并要求其撤离占用的铺位，均遭拒绝。故诉诸法院，反诉请求判令：1、蒋小姣、卢佩东支付场地使用费208792.4元、品牌推广费17582.52元、综合管理费6593.44元（以上三项费用均从2010年11月5日计至2011年10月25日，标准按合同约定计）、空调费2165元（2010年冬季及2011年夏季空调费，计算89天，标准按合同约定计）；2、蒋小姣、卢佩东支付滞纳金102813元（按日千分之二标准暂计至2011年11月30日，此后继续计算至实际履行之日）；3、本案诉讼费用由蒋小姣、卢佩东承担。
针对反诉，蒋小姣、卢佩东答辩称：一、蒋小姣、卢佩东并非不支付租金，而是在合同到期前后，双方就续租等问题在进行协商沟通。天亿公司在租期到期前擅自将天亿家居广场转给欧亚达城西分公司经营管理，收租主体不明确。欧亚达城西分公司接手后，违背承诺要涨租，要调整铺位，租金政策不明确。二、天亿公司存在上述违约行为与缔约过失行为。根据法律规定蒋小姣、卢佩东可以行使不安抗辩权，暂时中止支付租金。综上，要求判决驳回天亿公司的反诉请求。
为证明其主张，蒋小姣、卢佩东提供了下列证据材料：
1、关于减免租金的申请一份，证明天亿公司对天亿家居广场的广告宣传投入不足导致商户亏损，众商户联名向天亿公司提出减免租金的申请。
2、联名抗议书一份，证明天亿公司在与众商户协商续租的同时，将天亿家居广场转给欧亚达城西分公司，众商户为此联名提出抗议。
3、照片（宣传、装修），证明欧亚达城西分公司装潢布局欧亚达天亿家具广场。
4、照片（联名沟通），证明天亿公司与众商户协商续租事宜。
5、照片（收据），证明部分商户与欧亚达城西分公司签订商铺租赁协议并支付租金。
6、征询函一份，证明天亿公司与欧亚达城西分公司及众商户就续租事宜进行磋商。
7、《铺位租赁合同》一份，证明蒋小姣、卢佩东与天亿公司就商铺租赁约定的权利义务关系。
8、照片（店面装修），证明蒋小姣、卢佩东所租铺位的装修情况。
9、联名书、会议记录、会议纪要、备忘录各一份，证明天亿公司及欧亚达相关公司与众商户就续租事宜进行磋商、谈判。
10、关于再次明确原一年期商户合同签订及租金缴纳时限的通知，证明天亿公司在合同期限内擅自将天亿家居广场转给欧亚达城西分公司经营管理。
11、其他商户与欧亚达城西分公司所签的《卖场租赁合同》一份，证明天亿家居广场已由欧亚达城西分公司经营管理。
12、天亿家居广场宣传册，证明天亿公司经营管理商场时，三楼经营建材材料。
13、欧亚达天亿家具广场宣传册，证明欧亚达城西分公司经营管理商场后，三楼改为经营家具用品。
14、欧亚达天亿店临时宿舍管理制度，证明天亿家居广场一楼原经营卫浴产品，现被改成临时宿舍。
15、网络下载的天亿国际卫陶家居广场招商说明会视频、谈判视频、网站下载的文章、报社文章、专访报道，证明天亿公司招商时承诺租期至少五年以上，租金五年保持不变；谈判时天亿公司承诺停车场予以拆除；天亿公司主营建材市场，欧亚达城西分公司接管后转为经营家具。
16、天亿公司和武汉欧亚达家居集团有限公司（以下简称欧亚达集团）签订的租赁合同一份，证明天亿公司于2010年10月20日将市场转租给欧亚达集团经营的事实。
天亿公司的质证及本院认证意见如下：
一、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据1、2形式真实性无异议，对证明力有异议。本院审查后认为，证据1、2可以证实经营户向天亿公司提出减免租金申请、就天亿公司将天亿家居广场转给欧亚达城西分公司经营管理提出抗议，但尚不能证明天亿公司对天亿家居广场广告宣传投入不足导致商户亏损的事实。二、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据3真实性无异议，对证明力有异议。本院审查后认为，证据3可以证明欧亚达相关公司装潢布局天亿家居广场的事实。三、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据4真实性无异议，但认为不是双方在协商，而是经营户在抗议。本院审查后认为，证据4系照片，反映不出双方协商内容。四、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据5、6、7真实性无异议，本院予以确认。五、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据8的三性有异议，认为证据8中并无相对应本案蒋小姣、卢佩东所涉铺位的照片，即使有也不能反映店铺实际装修情况。本院审查后认为，证据7合同显示蒋小姣、卢佩东经营的陶瓷品牌为“荣高”，与证据8照片显示的店铺装潢所挂的荣高陶瓷广告相印证，可以反映蒋小姣、卢佩东店铺的装潢情况。六、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据9、10真实性无异议，本院予以确认。七、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据11真实性有异议，认为该证据系复印件，即使真实，也与本案无关。本院审查后认为，该证据系复印件，反映的是其他经营户与欧亚达城西分公司签订协议，本院不予确认。八、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据12、13无异议，本院予以确认。九、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据14真实性有异议，认为该证据上并无欧亚达相关公司盖章，内容上也无法反映宿舍是建在一楼。本院审查后认为，天亿公司的上述质证异议成立，且该证据系复印件，本院不予确认。十、天亿公司对蒋小姣、卢佩东提交的证据15真实性有异议，认为均系网络打印件，且媒体报道因是转述不能确保内容真实性。本院认为，系列案件庭审中天亿公司承认召开过招商说明会，结合系列案件中其他商户提供的公证证据，综合认证，对证据15的形式真实性予以确认。十一、蒋小姣、卢佩东提供的证据16租赁合同虽系复印件，但经本院向杭州市西湖区三墩工商所调查，确系天亿公司向工商所提供。该合同中所显示的时间转租起始时间2010年10月20日，与天亿公司、欧亚达城西分公司向商户发的催告函中自认的内容相一致；合同第十一条约定的商场变更为“欧亚达天亿家居”，与本院现场勘察一致，第十一条约定的以“欧亚达家居天亿店”对外宣传，与相关媒体报道、相关宣传材料也一致。经本院庭后调查核实，欧亚达集团确实在合同签订后向合同约定的天亿公司保证金账户支付了35×××00元。综合以上情况，本院对该租赁合同予以确认。
为证明其主张，天亿公司提供了下列证据材料：
1、《铺位租赁合同》一份，证明蒋小姣、卢佩东与天亿公司就商铺租赁约定的权利义务关系。
2、关于租赁合同签订及催缴场地占用费的最后告知函，证明天亿公司向蒋小姣、卢佩东发函，要求重新签订铺位租赁合同或蒋小姣、卢佩东撤离占用铺位并交纳场地使用费的事实。
3、广告费发票，证明天亿公司在合同到期后仍为天亿家居广场作了广告宣传。
4、中央空调系统设备运行日志、水电费发票，证明天亿公司在合同到期后为天亿家居广场所支付的水电费。
5、杭州美旺建材有限公司与天亿公司签订的《铺位租赁合同》一份，证明天亿公司并未承诺所有经营户的租期均为五年以上。
6、广告合同、广告照片、报纸刊登的广告、广告发票，证明天亿公司在合同期内及合同到期后为天亿家居广场作了大量广告宣传。
7、《托管协议》一份，证明天亿公司与欧亚达城西分公司系委托经营管理关系。
8、物业服务中心电表抄表单，证明天亿公司支付电费的事实。
9、市场名称登记证一份，证明天亿公司有举办市场的资质。
10、光盘，证明蒋小姣、卢佩东就所租商铺实际使用至腾退之日。
11、产权证一份，证明天亿公司就出租商铺拥有房屋所有权。
蒋小姣、卢佩东的质证及本院认证意见如下：
一、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据1、2无异议，本院予以确认。二、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据3关联性有异议，认为付款单位并非天亿公司，部分发票开具时间在天亿公司强行腾退铺位之后。本院审查后认为，发票所涉付款单位大多系杭州欧亚达企业管理有限公司（以下简称欧亚达管理公司），仅凭该证据不能反映天亿公司所作的广告对象为天亿家居广场。三、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据4的三性均有异议，认为系天亿公司单方制作。本院审查后认为，证据4不能证明各商户实际使用空调电费的情况。四、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据5的三性均有异议。本院审查后认为，证据5系原件，结合证据1合同中对租期有一年及五年两种选择性的条款，故本院认为该证据可以证实经营户对租赁合同中租期可以选择一年或五年。五、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据6广告照片的真实性有异议，对其余证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院审查后认为，证据6相互印证，可以证明待证事实。六、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据7的真实性、合法性均有异议，认为涉嫌伪造，即使真实，由于系合同租期内委托经营管理，也构成违约。本院审查后认为，该证据系原件，本院予以确认。七、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据8的三性均有异议，认为系打印件，无物业公司盖章，内容也反映不出各商户使用电费金额。本院审查后认为，蒋小姣、卢佩东的上述质证异议成立。八、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据9的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。本院审查后认为，该证据系原件，与本案具有关联，来源合法，本院予以确认。九、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据10的真实性、合法性及证明内容均有异议。本院审查后认为，光盘未能显示刻录时间，不能证明天亿公司对蒋小姣、卢佩东强行腾退的时间。十、蒋小姣、卢佩东对天亿公司提交的证据11的三性无异议，本院予以确认。
为查明本案事实，本院到现场进行了勘察，走访了杭州市西湖区三墩工商所，向杭州市公安局西湖分局三墩派出所调取了相关材料，并向银行核实了欧亚达集团支付天亿公司保证金的情况。当事人对本院调查的情况无异议。
根据当事人的陈述及确认的有效证据，结合本院相关系列案件的审理情况，本院认定事实如下：
杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦的所有权人系天亿公司，房屋产权证注明单位自建房、规划批建商业用房，开办陶瓷建材市场。天亿公司系原华东陶瓷建材市场的举办者，原市场因拆迁，后变为天亿家居广场。2007年9月15日，搜房网报道了华东天亿国际卫陶家居广场招商说明会的情况，天亿公司在该说明会上陈述整个市场的定位以卫陶为主，想做建材领域的“银泰百货”，在租赁年限上首期确保五年以上，第一个合同期内，租金不变，一楼是卫浴、二、三楼是精品瓷砖区，四楼是精品橱柜，五楼是整体家居样板工程展示。
2009年5月11日，甲方天亿公司与乙方蒋小姣、卢佩东签订《铺位租赁合同》，约定：二、租赁范围和费用计算及支付方式：1、本合同项下的铺位位于杭州市西湖区古墩路819号天亿家居广场，铺位编号／租赁面积／每平方米月租
金为2-013号／188.28㎡／95元。该铺位所收费用如下：合计月租金￥17887元；品牌推广费一年一付，每平方米8元／月，合计月推广费￥1506元；综合管理服务费一年一付，每平方米3元／月，合计月服务费￥565元；履约保证金（含商品质量和服务保证金）按10000元／铺／品牌的标准收取……；中央空调电费以0.5元／㎡.天的标准据实按月收取；2、本合同租金支付方式为（一年一付；□五年一付）两种。其中五年一付的租金首付款为合同租金额的30%以上，余款由甲方担保银行按揭。……三、租赁期限与续租：1、该铺位租赁期限共12个月，计租期自2009年5月18日至2010年5月17日止。铺位自交付给乙方之日起至天亿家居广场正式开业日前为免租期，其中含60天装修期。计租期从天亿家居广场正式开业通知日起计算，开业日如有变动，则计租期相应调整。……3、租赁期满，乙方如无违约行为的，享有在同等条件下优先租赁的权利，但必须在租赁期满前的二个月（60天）内向甲方提出书面申请。经甲方同意后，在租赁期满前30天内重新签订租赁合同（合同条件另行协商）。此期限内乙方未提出续租要求，被视为放弃优先承租的权利。如乙方提出续租请求但未获甲方书面同意者，本合同将按时终止，甲方有权收回全部该铺位，乙方应无条件如期交还。……五、责任的免除、变更和解除本合同的条件：……3、乙方有权解除本合同的条件：因出现非甲方力所能及的情况，使该铺位的设施无法正常运行，且中断营业连续超过30天，乙方认为严重影响正常使用该铺位的，有权解除本合同，但乙方不得请求甲方支付任何名目的违约金或赔偿金。……七、乙方的权利和义务：……6、在租赁期间，如遇经营所需，甲方对天亿广场进行整体规划、调整，乙方必须无条件服从并积极配合。……九、合同终止：1、合同租赁期满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该等物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该铺位修复原状发生的费用。如乙方逾期交还该铺位，则须完全承担违约责任。2、租赁期限届满或因乙方原因提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿任何费用。……十、全部协议：1、本合同及其附件构成甲、乙双方之间的全部协议，并取代甲、乙双方以往的所有书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论，若先前的书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论与本合同有不一致之处，应以本合同和《综合管理服务合同》的条款和条件为准。……十四、代位权利：乙方在此同意，将来甲方可以其相关公司或关联公司取代其于本合同的法律地位，前提是不得因此影响甲、乙双方在本合同中的权利义务关系。2、本合同中甲方的权利义务无条件的转移给该相关公司或关联公司，甲方的相关或关联公司必须保证完全履行本合同项下甲方的义务。……十五、声明：甲、乙双方在签署本合同之前均已认真而仔细的阅读本合同文本，对各自所享有的权利和承担的义务清楚明白，对全部合同条款已有充分的理解。甲、乙双方代表在签署本合同时均已获得必要的授权并具有完全的民事行为能力。……十八、其他约定：合同一年一签，送二个月（即2010年5月18日至2010年7月17日为赠送期，免租金）。附件三签约核算表载明面积188.28平方米，合计年租金214639元（年租金实收191383元）；品牌推广费每年为18075元；综合管理费每年为6778元。备注栏载明合同一年一签，已支付166984元，余款59252元进场装修时一次性付清，其中20平方米第二年按c档价格计算。附件四付款承诺书载明乙方采取的支付方式为（一年一付、□五年一付）。附件五租赁用途（经营品牌、商品、服务范围）载明乙方承诺该铺位的用途仅作为荣高品牌的销售和服务使用。
合同签订后，蒋小姣、卢佩东向天亿公司交纳了上述合同期内的各项费用，并对店铺进行装修。2009年9月5日，天亿家居广场正式开业。蒋小姣、卢佩东在承租铺位经营。天亿公司亦就天亿家居广场的经营发布了若干广告，协助办理了蒋小姣、卢佩东的营业执照。合同到期后，蒋小姣、卢佩东未能续签《铺位租赁合同》，也未支付合同到期后的场地使用费等费用。2011年5月20日至6月30日期间，天亿公司协助欧亚达管理公司对部分商铺陆续进行了清退，2011年10月21日左右则进行了集中强行腾空，至2011年10月25日，商场清场完毕。蒋小姣、卢佩东在庭审中表示其被强行腾退的时间为2011年6月15日，天亿公司认为系2011年10月25日。
另查明：2010年9月28日，甲方天亿公司与乙方欧亚达集团签订租赁合同，欧亚达集团向天亿公司租赁杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼物业整体开设欧亚达家居天亿店，租赁期限15年，自2010年10月20日至2011年1月19日为免租期，2011年1月20日至2026年1月19日为计租期，物业交付时间为2010年10月20日。为确保合同履行，欧亚达集团向天亿公司支付合同履行保证金35×××00元。租赁合同第十一条约定：1、乙方承租甲方物业后，原物业店招名变更为“欧亚达天亿家居”，并在广场区域显著位置显示有“欧亚达天亿家居广场”字样，乙方用“欧亚达家居天亿店”称谓对外宣传。2、经甲乙双方友好协商，涉及甲方已签约商户5年租期的处理意见如下：……租户租赁合同剩余租期由甲方全权委托乙方执行……。甲方承诺须保证乙方在支付合同履行保证金后10个工作日内配合完成剩余租期全权委托的确认工作。（详见附件7全权委托管理文件）3、乙方承租该物业后，同意按市场现状接受所有商家，现有市场商家在同等条件下有优先租赁权，在与地下一层、地上一层、地上二层的现有租户重新签定租赁合同时，原则上经营产品、商铺位置、价格基本不作大幅度调整，其他楼层租户的调整以循序渐进为原则。如因乙方租金及规划调整等原因引起商户对甲方的索赔、纠纷或诉讼，乙方应当无条件接受甲方委托代为应诉、应赔并负责处理……为确保租户的顺利移交，乙方在接收的第一年度里须以平稳过渡为原则，甲方允许乙方在签订本租赁合同并交付合同履行保证金后即可提前进驻商场。6、乙方可根据实际经营需要，在本合同签订后将本合同项下的全部权利和义务转让给杭州欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达家居公司、工商登记住所地在杭州市秋涛北路），乙方承担连带责任。
2010年12月3日，甲方天亿公司与乙方欧亚达城西分公司（成立于2010年10月27日）签订《托管协议》，约定甲方将位于杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼的杭州天亿商城全权委托乙方对外出租及管理，甲方全权委托乙方与承租人签订《租赁合同》，代收租金及相关费用；委托期限为15年，即自2010年10月20日至2026年1月19日。
欧亚达管理公司成立于2011年4月14日，法人独资企业，注册地在杭州市西湖区古墩路829号1609室。欧亚达管理公司成立后，取代欧亚达城西分公司，行使欧亚达城西分公司在《托管协议》的权利并履行相应义务。
以上欧亚达相关公司接手商场后，逐步调整了商场的经营业态和布局。
再查明：2010年5月8日，蒋小姣在内的众经营户联名向天亿公司书面申请，称商场内95%以上的商户均处于亏损状态，市场搞不活，商场没人气，要求减免一年租金。
2010年12月30日，众经营户联名向天亿公司书面抗议，要求天亿公司公开转租给欧亚达的事宜，确保平稳过渡，认为欧亚达接手管理的两个月以来，交接不明不白，广告投入少，欧亚达进入商场也没和商户开会和沟通就单方面下发通知涨租金，天亿商户不认可欧亚达，9月5日商场周年庆失败，十月国庆连庆祝国庆的字也没挂，要求退还、减租金。
2011年1月7日，欧亚达城西分公司向部分商户发征询函，该函称：天亿家居广场从2010年10月20日起整体由欧亚达城西分公司经营管理，迄今还有部分商户未及时续约或不明确下一步意向，再根据现实状况及商户需求，特向各位商户征询意见：是（否）继续留下与欧亚达公司签订合同；是（否）对现有楼层有改变需求；（3）新面积需求在多少平方米。欧亚达公司将根据整体调整规划，结合大部分商户意见，做出相应调整、规划。
2011年3月1日，欧亚达城西分公司向部分商户发了《关于再次明确原一年期商户合同签订及租金缴纳时限的通知》。
2011年4月20日，天亿公司与欧亚达城西分公司联合向蒋小姣、卢佩东等部分商户发了《关于租赁合同签订及催缴场地占用费的最后告知函》，函称：贵方与天亿公司签订的《租赁合同》，租赁期限早已于2010年11月4日到期。根据天亿公司与欧亚达集团达成的合作协议，自2010年10月20日起天亿家居广场整体交由欧亚达城西分公司经营管理。租赁合同到期后，天亿公司根据合同法及相关合同约定已于2010年10月起联合或委托欧亚达城西分公司多次函告贵方要求明确是否签订租赁合同并催收贵方占用铺位期间的场地使用费。天亿公司及欧亚达城西分公司已充分履行了通知义务……如贵方确定不再签署租赁合同，应于2011年4月25日前腾退场地。如贵方确定签署租赁合同，应于2011年4月25日前到欧亚达办理。如贵方未在指定日期前办理租赁手续或腾退租赁场地的，我们将强制腾空贵方租赁场地，并启动法律程序追索场地使用费等。
2011年4月24日，天亿公司、欧亚达管理公司代表人员及部分商户在天亿家居广场五楼会议室召开了沟通会，经三方协商，就欧亚达家居天亿店前期遗留问题解决方案及未来发展方向事宜，达成备忘录。备忘录记载：1、针对与天亿公司已合同到期但愿意继续留在欧亚达家居天亿店经营的商户，在本年度合同期内（2010年-2011年）租金可在原租金优惠基础上先享受92折再享受85折的折上折优惠政策。……2、上述愿意与欧亚达公司重新签约的商户须在2011年5月10日前一次性缴纳本年度合同期内优惠后的应缴租金及品牌推广费和综合管理费……3、欧亚达家居天亿店逐步调整后的经营业态定位如下：BF-2F建材类，3F-5F家具类。补充：租期计算从2010年11月20日至2011年11月19日止。如其它品牌店在接下来装修期间对商户有影响，具体方案再商榷。
2011年9月1日，众多商户向天亿公司、欧亚达发联名书。
2011年9月9日，欧亚达管理公司与部分商户沟通，形成会议纪要，欧亚达管理公司承诺对天亿商场后期的去留和战略方向问题于2011年9月19日前给予明确答复及书面说明，商户则承诺在9月19日前不再对天亿公司及欧亚达管理公司采取过激言行。自2011年7月起，部分商户或天亿公司陆续向本院起诉。2011年10月25日，商场全面清场、停业。
本院认为：天亿公司与蒋小姣、卢佩东等商户间存在铺位租赁关系，应当根据双方签订的《铺位租赁合同》、天亿公司的招商会陈述以及市场管理法规公平合理确定双方的权利义务。本案中双方争议焦点主要是租赁期限的认定、对天亿公司转租欧亚达相关公司的经营行为、双方续约协商不成商场强行清场等行为的定性以及对合同第五条第三项，第九条第一、二项约定的效力认定问题。
虽天亿公司在招商会上提及首期租期确保五年以上，但招商会仅是天亿公司希望商户向其发出要约而作的一种宣传，不能视为合同内容。况且合同约定“本合同及其附件构成双方之间的全部协议，并取代双方以往的所有书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论，若先前的书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论与本合同有不一致之处，应以本合同和《综合管理服务合同》的条款和条件为准”，故考察哪些约定对双方具有约束力还应围绕合同约定作为审查内容。再者案涉合同所列格式表明商户对租金一年一付还是五年一付享有选择权，也即如商户选择后者，则租期就为五年。本案蒋小姣、卢佩东商户选择的租金支付方式是一年一付，租期为一年，从2009年9月5日天亿家居广场开业开始计，加上免租期，租期应截止至2010年11月4日。天亿公司将市场转租或委托欧亚达相关公司经营的行为发生在蒋小姣、卢佩东一年承租期末，对租期内商铺租赁合同的履行未产生实质影响。天亿公司作为市场的举办者和物业所有人，在市场不景气的情况下，有权通过调整经营策略，将市场转租或委托他人经营，从而谋求更好的市场定位。本案中，天亿公司采取的以上自救经营行为符合市场竞争规则，并不被相关的法律法规禁止，且与《铺位租赁合同》所约定的“在租赁期间，如遇经营所需，甲方对天亿广场进行整体规划、调整，乙方必须无条件服从并积极配合”、以及“甲方可以其相关公司或关联公司取代基于本合同的法律地位”相一致。蒋小姣、卢佩东仅以天亿公司在招商说明会上关于市场以卫陶为主的陈述，即当然排除天亿公司对天亿家居广场的市场经营调整自主权，于法无据。本院对蒋小姣、卢佩东主张天亿公司转租市场构成违约的抗辩，不予采纳。从本院查明的事实看，在合同一年到期后，天亿公司、欧亚达城西分公司曾与蒋小姣、卢佩东等商户就续租问题进行了协商，各方在此时互负协助、保护、协力等先合同义务。且天亿公司和商户之间不能简单等同于租赁合同的出租方和承租方的关系。从整体市场经营的角度分析，天亿公司还是商场的管理服务方、蒋小姣、卢佩东等承租人还是商场的经营户。综观双方的缔约背景、天亿公司在招商会上关于确保首期五年以上的陈述、商户投入大成本装修的事实，结合合同第十八条手写的“合同一年一签”、其他商户合同附件中关于“合同一年一签、政策二年不变”、“叁年租赁政策不变”等表述，根据诚实信用原则和建材市场商铺租赁的交易习惯，应当认定商户对续约具有合理的期待。而且天亿公司作为市场的管理方更应当及时主动地履行通知、协助等缔约义务，及时与商户进行沟通，听取众商户意见，尽量减少市场经营变化对商户经营产生的不利影响，共同谋划好未来的市场定位和方向，从而实现共赢。但天亿公司以及商户方面并未能很好地履行该等缔约义务，双方纠纷不断，工商所和派出所多次介入，市场逐步陷入混乱。天亿公司以及欧亚达管理公司在未与商户协商达成一致的情况下，单方强行清场，侵犯了众商户的财产权利，对损害结果应承担主要的过错责任；而各商户在租期届满后未及时明确是否续约并交纳租金，也应对损害结果承担相应的过错责任。本院酌情确定天亿公司对蒋小姣、卢佩东商户的实物、装修损失承担70％的赔偿责任。经现场勘察，蒋小姣、卢佩东商户的实物、装修损失已无法通过评估确定。本院根据蒋小姣、卢佩东提供的装修相片等证据，结合经营面积、经营种类、类似商场装修要求、装修折旧等因素，酌定为实物、装修损失按1000元／㎡计。按上述标准进行计算，天亿公司应赔偿蒋小姣、卢佩东实物、装修损失为131796元。蒋小姣、卢佩东主张因市场管理混乱导致其经营损失60000元的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
租期到期后，蒋小姣、卢佩东等商户仍占有使用原铺位，根据公平原则，其应当支付合同到期后至实际腾退日的场地占用费、综合管理费。考虑到天亿公司转租（委托）欧亚达相关公司后的市场营业情况、管理状况等因素，以及2011年4月24日，天亿公司、欧亚达管理公司代表人员及部分商户达成“原租金优惠基础上先享受92折再享受85折的折上折优惠政策”的情况，本院酌情确定为按原租金、综合管理费标准的70％计算，场地占用费为81849元、综合管理费为2899元。天亿公司未能提供有效证据证明其在租期到期后品牌推广的实际花费、商户实际使用的空调电费，故对天亿公司要求商户支付品牌推广费、空调费的诉请，本院不予支持。考虑到本案纠纷发生原因，蒋小姣、卢佩东等商户当时不交纳使用费具有一定事态背景，且天亿公司要求按照每日千分之二计算滞纳金缺乏依据，故本院对天亿公司主张的滞纳金诉讼请求不予支持。
至于蒋小姣、卢佩东诉称的相应合同条款是否应撤销的问题。本院认为，合同第五条第三项指向的是出现非天亿公司力所能及的情况，蒋小姣、卢佩东可以解除合同的情形，在此情形下蒋小姣、卢佩东不能主张违约金、赔偿金，该约定符合过错归责原则，未见不公平之处。第九条第一、第二项的适用情形是租赁期限届满或被解除，指向的是承租方怠于行使腾退义务的不利后果，亦不存在显失公平情形。故蒋小姣、卢佩东以显失公平为由要求撤销上述约定条款的诉讼请求，缺乏理由，本院不予支持。但由于本案发生纠纷系双方续约过程中，蒋小姣、卢佩东等商户仍期待续约并与天亿公司协商，故不能认定蒋小姣、卢佩东等商户在协商续约期间实际占用原铺位的行为即是第九条所指的怠于行使腾退义务的情形。综合本案续约不成的原因，根据公平原则，本院认定第九条第一、第二项并不适用于本案纠纷，对天亿公司主张的其强行清场系行使合同权利的意见，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第九十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州天亿商城实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿蒋小姣、卢佩东实物、装修损失131796元。
二、蒋小姣、卢佩东于本判决生效之日起十日内支付杭州天亿商城实业有限公司场地使用费81849元、综合管理费2899元。
三、上述两项相互折抵，杭州天亿商城实业有限公司支付蒋小姣、卢佩东47048元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回蒋小姣、卢佩东的其他诉讼请求。
五、驳回杭州天亿商城实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9400元，由蒋小姣、卢佩东负担7188元，杭州天亿商城实业有限公司负担2212元，杭州天亿商城实业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。反诉案件受理费减半收取3185元，由蒋小姣、卢佩东负担799元，杭州天亿商城实业有限公司负担2386元，蒋小姣、卢佩东负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 吴玉凤
审判员 陈 曦
审判员 卜 亮
二〇一二年四月十一日
书记员 黄燕美