杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第576号
原告（反诉被告）：钱晓光。
委托代理人：ＸＸＸ。
被告（反诉原告）：刘亮鑫。
委托代理人：戴和平。
原告钱晓光与被告刘亮鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月2日受理后，被告在举证期限内提起反诉，本院本、反诉合并审理于2012年6月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱晓光的委托代理人ＸＸＸ、被告（反诉原告）刘亮鑫及其委托代理人戴和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱晓光诉称：2007年3月31日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定由被告购买原告的上城区清波新村5幢17号210室的房屋，且对价款，付款方式及双方的权利义务进行了约定，被告应在2008年2月15日至20日五天内，将余款25万元打入公证处保证金账户，同时约定违约方需承担律师费等。被告支付了首付款70万元，原告于同日将房屋移交给被告。余款付款到期前，原告多次联系被告，被告因种种原因推脱，此后，原、被告多次协商未果。原告认为，被告的行为已构成违约，为此原告提起诉讼，要求判令解除原、被告签署的二手房买卖合同；被告支付违约金95000元、律师费10000元并判令被告从涉案房屋中腾退并承担本案全部诉讼费。
被告刘亮鑫辩称：原告的陈述与事实不符，其陈述被告违约拒付款项不是事实。根据合同约定需要双方指定保证金账户才能继续打款，而实际上双方未能指定保证金账户，故合同无法继续履行。被告一直积极联系原告要求继续履行合同，然因房价上涨造成原告心理不平衡，导致无法办妥合同一切手续，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘亮鑫诉称：2007年3月31日，双方签订《二手房买卖合同》一份，合同约定由反诉人刘亮鑫购买被反诉人钱晓光位于上城区清波新村5幢17号210室的房屋，合同对价款、付款方式及双方的权利义务进行约定，合同第三条约定，反诉人刘亮鑫需在开始办理三证过户手续前将余款25万元打入公证处保证金账户。同时约定了违约方需承担律师费等。反诉人刘亮鑫支付了首付款70万元，被反诉人钱晓光于同日将房屋交付给反诉人。2012年2月15日起，本可以办理过户手续，但反诉人多次与被反诉人联系，被反诉人均拒绝履行协助过户手续，主要是要求提高房价，现双方协商不成，被反诉人又将反诉人告上法庭，因被反诉人已违约，故反诉人提起反诉，要求判令被反诉人继续履行与反诉人所签订的《二手房买卖合同》，要求被反诉人协助反诉人履行涉案房屋过户手续；要求被反诉人支付违约金95000元；要求被反诉人支付律师费60000元；并承担本案全部诉讼费。
反诉被告钱晓光辩称：反诉人刘亮鑫所讲在办理三证过户前需将余款打入保证金账户才能继续履行合同，这是前提条件，没有打款，合同无法继续履行。律师费60000元不合理。要求驳回反诉原告的诉讼请求。
针对本诉，原告钱晓光向本院提交下列书面证据材料：
1、房产证复印件，证明原告对房屋享有所有权。
2、《二手房买卖合同》，证明原、被告间的权利义务关系。
3、住房移交凭据，证明原告已将房屋交付被告。
4、律师费发票，证明原告为此支付的律师费。
被告刘亮鑫就本诉部分未向本院提交书面证据。
被告刘亮鑫对原告钱晓光提交的证据无异议，本院对该四份证据予以确认。
针对反诉，反诉原告刘亮鑫向本院提交下列书面证据材料：
1、存款证明、存单、结婚证书，证明反诉人刘亮鑫已作好支付房屋余款的准备。
2、电信通信单复印件，证明反诉人刘亮鑫催促被反诉人钱晓光继续办理房屋买卖合同的事实。
3、律师费发票，证明反诉人刘亮鑫支付必要的律师费用。
反诉被告钱晓光未向本院提交反诉的证据材料。
反诉被告钱晓光对反诉原告刘亮鑫提交的证据1真实性无异议，对其有支付能力无异议，但款项是需要付到保证金账户，实际反诉原告未支付。对证据2真实性无法确定，是网上打印的，也不能证明催办的事实，双方协商过多次，有通话和短信也是正常的，且通信时间显示是最近几个月，当时反诉被告已准备起诉。对证据3真实性无异议，认为不合理，费用太高。
本院对反诉原告刘亮鑫提交的反诉证据1真实性予以确认，能证明反诉原告有能力随时支付房屋余款。对证据2能证明近几月有通话记录，不能证明通话的内容；对证据3予以确认。
经审理，本院对本案事实作如下认定：
诉争房产坐落于杭州市上城区清波新村5幢17号210室，原为钱晓光所有。2007年3月31日钱晓光与刘亮鑫就诉争房产签订二手房买卖合同一份，约定刘亮鑫购买钱晓光拥有的诉争房产，建筑面积74.84平方米，交易单价为每平方米12700元，总价为950000元整；约定在本合同签订当日刘亮鑫将首付款700000元交付钱晓光，其中含定金100000元整，同时钱晓光将房产交付刘亮鑫使用，并应在交房当日将水费、电费等费用结清，余款250000元刘亮鑫须在开始办理三证过户手续前足额打入公证处保证金账户；考虑到钱晓光所售房屋在产权满五年后（满五年的时间为2007年12月），可减免营业税和享受减免个人所得税的优惠，双方一致约定，在2008年2月15日至20日五天内，刘亮鑫须按本合同规定将购房款250000元足额打入指定的保证金账户。在此前提下，同时钱晓光配合刘亮鑫在二个月内向房产产权登记机关办理权属登记手续；双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，根据现行房地产转让相关政策，钱晓光所售房屋在产权满五年后，可减免营业税和享受减免个税的优惠，其他交易税费按杭州市政府现行的有关税种规定由双方各自交纳，如果在该房产买卖合同签订后至办理房产过户期间，由于国家政策变化导致的营业税和个税减免政策优惠期延长，双方应根据实际情况顺延。在本合同签订后，一方未履行本合同规定的义务，则视为违约，应承担《中华人民共和国合同法》所规定的相关违约责任，合同签订后三日内，钱晓光未足额收到刘亮鑫的购房首付款，则本合同作废；除国家政策变化之外，如因钱晓光的过失造成刘亮鑫不能在规定时间内取得房产权属证书，钱晓光应向刘亮鑫支付逾期利息；刘亮鑫如未在本合同规定时间内将购房余款足额打入指定保证金账户，亦需向钱晓光支付逾期利息。逾期利息的计算方法为：已付购房款＊中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即万分之二点一）＊逾期天数。逾期超过30天，即视为违约，违约方须赔偿对方房款总价10%的违约金，并承担合同所规定的定金义务；本合同签订后，除不可抗力因素外，双方均不得单方中止履行本合同，否则视为违约，赔偿房价的10%的违约金，同时履行合同规定的定金义务。刘亮鑫提出，做产权证时，要以其儿子刘彦为户主（现在刘彦出国在外）。双方经协商，一致同意：刘亮鑫必须在2008年2月20日之前办好刘彦委托其父刘亮鑫为全权代理人的公证委托过户手续，在刘亮鑫办好全权代理人的公证委托书后，双方仍同意按本合同的条款，由刘彦的委托代理人刘亮鑫与钱晓光重新签订购房合同。刘亮鑫同意在将购房余款打入保证金账户时与保证金账户方明确约定，房产三证过户手续完成后，钱晓光有权单独从余款保证金账户提取全部余款；在履约过程中发生争议，双方可通过协商或诉讼方式解决，违约方承担律师费、诉讼费和保全费等所有费用。
合同签订当日，钱晓光即将诉争房产交付刘亮鑫使用，并办理水、电等费用的结算。2012年5月2日钱晓光向本院提起诉讼，要求与刘亮鑫解除签署的二手房买卖合同，要求刘亮鑫支付违约金95000元、律师费10000元，并腾退诉争房产、承担本案诉讼费用。审理中，刘亮鑫提起反诉，要求钱晓光继续履行与刘亮鑫签订的《二手房买卖合同》，并协助刘亮鑫履行涉案房屋过户手续；支付违约金95000元及律师费60000元、承担本案全部诉讼费。
本院认为，双方签订的二手房买卖合同系双方的真实意思表示，虽合同中存在做房产证时，刘亮鑫要求以其儿子为户主，然刘彦并未在该合同上签名确认，此仅表明在刘亮鑫办理刘彦的全权代理人的公证委托书后，钱晓光应按本合同的条款重签协议，并不等同于刘亮鑫必须办理公证委托，必须将户名落在刘彦名下，钱晓光必须要与刘彦重新签订协议，故该条款的设置系一项选择条款，若刘亮鑫在约定期限内未完成办理公证委托的手续，则视为产权证仍以刘亮鑫名字为户主，故该条款的约定不影响本合同其他条款的履行。合同签订后，刘亮鑫已按约支付首付款700000元，钱晓光也按约将房屋交付刘亮鑫，合同主要义务双方已履行完毕，仅余支付余款250000元及协助办理过户的手续。根据协议约定刘亮鑫应于2008年2月15日至20日五天内将余款打入指定的公证处保证金账号，此后二个月协助办理房产过户手续。刘亮鑫认为付款时间因钱晓光第二次赠与合同税费的减免，要求推迟至2012年2月15日支付余款，协助办证，钱晓光对此不予认可，本院结合本案中显示钱晓光单方取得房产证的时间为2007年2月，合同签订日期为2007年3月31日，此时钱晓光应知晓税费完全优惠的时间应为2012年2月，而合同确认产权满五年的时间定为2007年12月，故双方在签约时仅考虑第一次赠与合同税费的优惠，而未考虑第二次赠与合同期满五年后的政策优惠，而刘亮鑫未提交相关证据佐证双方经协商均同意将付款时间往后延长至2012年2月，故刘亮鑫的陈述因缺乏证据，不予采信，刘亮鑫应于2008年2月15日至20日五天内将余款支付钱晓光。虽双方约定打入指定的公证处保证金账号，但双方并未同时去公证处办理保证金账号，故双方在积极办理保证金账号的过程中均存在不积极履行的责任，但作为支付方刘亮鑫在长达将近五年时间内至始未采取合理的办法履行付款义务，责任更重，根据合同约定应赔偿对方违约金95000元，律师费10000元。钱晓光要求与刘亮鑫解除签订的二手房买卖合同，及要求腾退房屋的诉请依据不足。刘亮鑫要求钱晓光继续履行合同，协助办理过户手续的诉请予以支持，而要求钱晓光支付违约金及律师费的诉讼请求不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、刘亮鑫应于本判决生效之日起10内支付钱晓光违约金95000元，并支付律师费10000元；
二、钱晓光应于本判决生效之日起15日内配合刘亮鑫办理杭州市上城区清波新村5幢17号210室房屋的过户手续；
三、驳回钱晓光的其他本诉请求；
四、驳回刘亮鑫的其他反诉请求。
预收本诉案件受理费2400元，反诉案件受理费1700元，由钱晓光承担500元，刘亮鑫承担3600元，财产保全费1295元由刘亮鑫承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人法院；账户：1202024409008802968）。
审 判 长 朱旭东
人民陪审员 赵惠健
人民陪审员 徐新樵
二〇一二年八月一日
书 记 员 韩文涛
（另设附页）
附：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。