上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1336号
上诉人（原审被告）龚一琍，＊生，汉族，住。
被上诉人（原审原告）袁永昌，＊生，汉族，住。
委托代理人岳磊，上海市勋业律师事务所律师。
委托代理人黄培明，上海市勋业律师事务所律师。
上诉人龚一琍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，系争房屋（以下简称系争房屋）原为龚一琍、案外人＊＊（龚一琍丈夫）、＊＊（龚一琍女儿）共同共有。2013年8月11日，龚一琍并代表＊＊、＊＊（甲方）与袁永昌（乙方）在上海中原物业顾问有限公司（丙方）（以下简称中原公司）居间介绍下签订房地产买卖居间协议及房地产买卖合同（以下简称买卖合同），约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为人民币（以下币种相同）410万元。乙方向丙方支付意向金10万元，如甲方在买卖合同上签字，则意向金转为定金，以担保买卖合同履行。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意本合同签署后于2013年9月10日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同示范文本）。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日，通过丙方转付或自行支付甲方首期房价款250万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款140万元；于银行贷款划入甲方收款账户后60天内交房，支付尾款20万元。买卖合同第11条约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条约定：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第13条约定：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。
当日，袁永昌向龚一琍支付定金70，000元，龚一琍出具收款收据。龚一琍并于当日向袁永昌出具承诺书一份，内容为：现有承诺人龚一琍承诺已经得到上该房地产（下称该房地产）所有权人（共有权人）＊＊、＊＊（下称权利人）的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与袁永昌（下称买受方）买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》（下称该协议）与《房屋买卖合同》（下称该合同）并代为收取定金计人民币：70，000.00元（柒万元整），若之后权利人否认授权，最终导致该合同及该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任，并承担由此造成的一切后果。该承诺书由承诺人提供，系承诺人的真实意思表示！
同年9月10日，因龚一琍未能取得系争房屋共有人＊＊（在美国）关于同意出售系争房屋的合法委托书，双方未能签订买卖合同示范文本。同年11月2日，袁永昌发函给龚一琍，指出截止于2013年9月10日，龚一琍未获得房地产所有权人＊＊、＊＊的合法书面授权，导致龚一琍无法按照买卖合同约定期限与袁永昌签订买卖合同示范文本，龚一琍已违反合同约定，袁永昌通知解除买卖合同，并保留向龚一琍追究违约金的权利。
袁永昌诉至原审法院称，截止9月10日，龚一琍不能提供由＊＊、＊＊出具的合法书面授权，导致龚一琍无法按照买卖合同的约定跟袁永昌签订买卖合同示范文本。龚一琍的行为致使袁永昌蒙受巨大经济损失：现房价上涨，袁永昌要在同类地段购买房屋需要多支付40-50万元；袁永昌在签订买卖合同时已将原房屋出售，在外租房，额外支付房租18，900元；龚一琍收到定金至今，造成袁永昌损失利息收入。现要求：1、龚一琍双倍返还定金14万元；2、龚一琍支付经济损失30万元；3、龚一琍支付袁永昌在外租房产生的费用18，900元。
龚一琍辩称，袁永昌违约，不同意返还定金。龚一琍的系争房屋需要置换，有丈夫＊＊手写的委托书，女儿＊＊从美国寄来的经领事馆认证的委托书，龚一琍具备处分权利。2013年9月10日，按照买卖合同约定，袁永昌应当支付首付款250万元，但袁永昌既不付房款，也不签订买卖合同示范文本。之后，袁永昌一直不付房款，因此是袁永昌不买，而非龚一琍不卖，袁永昌无权要求返还定金，不同意其他诉请。
原审审理中，龚一琍出示2013年8月8日＊＊书写的委托书一份，内容为“本人＊＊并＊＊委托龚一琍所出售我家座落＊＊房屋，今手书为凭。她有权处理该房产有关事宜。”龚一琍另出示一份＊＊于2013年9月12日填写的委托书，“我（＊＊）现在居住在美国。现委托我父亲＊＊作为我的全权代理人，办理上海房产的卖出和买进的有关事宜，敬请协助办理。谢谢！”该委托书经美国纽约州州政府相关人员及我国驻纽约总领事馆领事认证。龚一琍另出示一份＊＊于同年10月22日填写的委托书，“委托人因在美国无法亲自办理出售位于＊＊的相关事宜，特委托受托人＊＊为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中的所列的所有事项（共计壹拾叁项），受托人有转委托权。上述委托人的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。1、代为签订定金协议……13、代为办理密码挂失。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。”该委托书经美国纽约州州政府相关人员及我国驻纽约总领事馆领事认证。龚一琍并表示9月份的委托书委托权限不够全面，经向房地产交易中心咨询后按照要求于10月28日重新办理委托书。袁永昌则认为龚一琍收到合法委托书的时间远远超过买卖合同约定的签约日期。
原审认为，合同当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。袁永昌、龚一琍在中原公司居间下签订房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其中关于定金的条款符合以上法律规定，应属有效。从居间合同第11条内容来看，定金种类为立约及违约定金，即袁永昌、龚一琍应做好充分准备（包括办理合法有效的授权委托手续），于2013年9月10日内签订买卖合同示范文本；且签订买卖合同当日由袁永昌向龚一琍支付首付款250万元；违约者按照定金罚则向对方赔偿。本案签约时系争房屋共有人之一的＊＊位于境外，如签约当日＊＊不能亲自到场的，作为龚一琍方的义务之一，就是要在9月10日前准备好经使领馆公证、认证且内容合法的有效委托书。现双方未能在9月10日签订买卖合同示范文本的主要障碍是龚一琍不能提供合法有效的委托书，故原审法院认为龚一琍并未遵循诚实信用原则全面履行己方义务，系违约方，应当按照定金罚则向原告双倍返还定金，袁永昌的该项请求，原审法院予以支持。
本案居间合同约定，签订买卖合同的同时支付首付款250万元，此约定没有先后履行顺序，故应当认为系同时履行。根据合同法关于同时履行抗辩权的规定，袁永昌在未签订买卖合同示范合同前未支付首付款不能认定为违约。龚一琍的抗辩意见，原审法院不予采纳。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。袁永昌称要求龚一琍赔偿因9月份房价上涨，致使袁永昌重新购房要多支付的费用，因该费用尚未实际发生，且9月份房价是上涨还是下跌，为双方当事人在订立合同时不能预见，袁永昌可以通过另行寻找交易伙伴，重新创造机会，故袁永昌要求龚一琍赔偿30万元，原审法院不予支持。因袁永昌得到的定金违约赔偿达7万元，已足够弥补袁永昌租房费用，故袁永昌要求龚一琍支付额外租房损失，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于二○一四年四月一日作出判决：一、龚一琍于判决生效之日起十日内双倍返还袁永昌购房定金计140，000元；二、驳回袁永昌的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6，450元，由袁永昌负担5，458元、龚一琍负担992元。
判决后，龚一琍不服，上诉于本院称，系争房屋权利人三人出售房屋的意见是一致的，因时间短促，在房屋买卖合同中没有约定＊＊的委托书到达时间。而上诉人在9月10日接到中介方电话告知被上诉人到外地出差去了，合同延后再签。9月17日中介方来电告知被上诉人出差回来了，此时委托书已到，上诉人要求中介方联系双方见面，签订示范文本合同及支付首付款，但遭被上诉人拒绝。上诉人收到过一封2013年11月2日解除合同告知书，但内容并非一审查明的，而是被上诉人要求赔偿82万元的敲诈信。因此，是被上诉人不付房款、不履行合同，构成违约。请求二审撤销原审判决第一项，同意返还被上诉人定金7万元。
被上诉人袁永昌辩称，双方未能签订买卖合同的原因是上诉人在约定的时间内未取得授权委托书，是上诉人违约，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人签订买卖合同后未能按约签订买卖合同示范文本的责任归属。从上诉人龚一琍与被上诉人袁永昌签订房地产买卖居间协议及买卖合同，并出具承诺书一份这节事实，可以确定上诉人龚一琍也清楚出售系争房屋需得到权利人的一致同意。上诉人虽然积极办理另二位权利人的授权委托书，但上诉人未能在与被上诉人约定2013年9月10日签订买卖合同示范文本前办妥有效的授权委托书，导致9月10日双方无法签订买卖合同示范文本，责任在上诉人。上诉人称9月10日接到中介方电话及9月17日联系中介方一节事实，因被上诉人不认可，上诉人也未能提供证据予以证明，本院难以采信。根据买卖合同约定，双方签订买卖合同示范文本后当日被上诉人支付首期房款，因签约未成，被上诉人未付房款，不构成违约，上诉人此上诉意见，本院也不予采纳。原审根据本案查明的事实及法律规定，认定上诉人违约，承担双倍返还定金责任并无不当，所作判决本院予以维持。上诉人龚一琍的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，100元，由上诉人龚一琍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年六月三十日
书 记 员 汪雯娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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