四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终488号
上诉人（原审被告）：胡方鑫，男，1956年4月26日生，汉族，住四川省泸县。
被上诉人(原审原告)：张建，男，1987年10月4日生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：周能朝，四川九狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周洪令，四川九狮律师事务所律师。
原审第三人：钟艺，男，1976年6月8日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
原审第三人：王启学，女，1952年5月12日生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：钟艺，男，1976年6月8日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
原审第三人：唐怀春，女，1986年2月1日生，汉族，住四川省泸县。
原审第三人：钟某，女，2006年10月14日生，汉族，住四川省泸县。
上诉人胡方鑫因与被上诉人张建、原审第三人钟艺、王启学、唐怀春、钟某案外人执行异议之诉一案，不服四川省泸县人民法院（2017）川0521民初1255号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭适用听证程序进行审理。本院审理中，因原审第三人钟云死亡，本院依法通知钟云的法定继承人唐怀春、钟某参加诉讼。上诉人胡方鑫、被上诉人张建的委托诉讼代理人周能朝，原审第三人钟艺，原审第三人王启学、唐怀春、钟某的共同委托诉讼代理人钟艺到庭参加了听证。本案现已审理终结。
胡方鑫上诉请求：一、撤销一审判决；二、维持泸县人民法院对生效判决的执行，并在执行中解决被上诉人已实际支付的房款；三、判决驳回被上诉人张建的诉讼请求。事实与理由：原审认定的基本事实错误、采信证据不当、适用法律错误，致判决结果错误。1、原审法院认定被上诉人与钟俊全、周焱方所签订的房屋买卖合同合法有效是错误的，因钟俊全、周焱方是在2003年严重违约集资建房合同后，擅自将上诉人的4套住房和6间门市房屋非法处分占为己有后，明知产生了赔偿纠纷，为了逃避所应承担的法律责任，故意以低价将其房屋出售，恶意转移财产，损害上诉人的利益为目的而签订的非法买卖合同，该合同应根据《合同法》第52条第二项、第三项的规定，依法确认为无效合同。2、原审法院认定被上诉人与钟俊全、周焱方所签订的房屋买卖合同价格尚在市场波动的合理范围内是错误的，因政府根据相关文件规定于2000年1月13日对该项目出台拆迁安置补偿实施办法，该办法对拆迁户旧房产权调换的价格为住宅房每平方米418元，非住宅房每平方米1280-1680元，原审法院调取的泸县府建发【2000】13号合【2008】《泸县建设委员会关于调整乡镇房地产交易指导价格的通知》“住房按每平方米350元，营业房按每平方米800元计价作为纳税基数”，是政府为了有序控制乡镇房屋买卖最低纳税基价所作出的指导价，并非市场住房、营业房的实际交易价格，原审法院却将此最低纳税基价认定为市场实际交易价，并以此作为本案定案依据是极为错误的。3、钟俊全、周焱方与被上诉人的买卖行为，是在与上诉人发生多起纠纷之后，在法院查封后，为逃避债务、恶意转移财产，损害上诉人利益为目的而为，被上诉人已明知纠纷却贪图便利而为，原审判决却对此视而不见，并认定钟俊全、周焱方与被上诉人的买卖行为合法有效，对上诉人所提交的相应证据均不予采信…，显然错误。4、原审认定钟俊全、周焱方名下房地产权证是上诉人持有并拒绝归还也是错误的，因钟俊全、周焱方不将工程完工交付并将上诉人的4套住房和6间门市房非法处分占有后，为了逃避支付自己所得房屋（方本案房屋）应承担的土地费、配套费、产权登记费及相应费用和债务，拒不配合办理产权手续，经相关部门责成上诉人代为垫款支付、代为办理的房地产权属证书，代办后，并通知钟俊全、周焱方前来付款领取，是因钟俊全、周焱方拒不前来付款领取，所以并非上诉人拒绝归还。5、就诉讼房屋市场价问题，因该项目是被拆迁户、集资建房户、集资建房组织人等联合建设项目，建成后从2003年-2006年期间的市价交易价为住房每平方木（不含税）450-700元、营业房在每平方米2500-3500元以内（但那时仍按住房350元、营业房800元计缴），在原审中上诉人已提交相应证据证明。因此，本案诉争房屋的合同价（含税、费在内）住房每平方米380元（张建诉称住房已支付4.4万元，但无付款凭证证明），其价格不但低于同期相邻住房市场交易价，还明显低于被拆迁户以产权调换换房补差价，这完全属于不合理、不对价的无效买卖。钟俊全、周焱方对其房屋的处分实质，完全是为了转移财产、逃避债务、损害上诉人的利益为目的所签订的非法买卖合同，原审法院居然认定该合同合法有效，居然认定该房屋买卖价格在合理范围，是完全错误的。6、被上诉人为贪图便利，明知该房屋有纠纷，却以低于市场价数倍购买，若确已支付部分房款，但占有使用至今已获得多年房屋使用权益并已成本回收，如在法院执行中经友好协商，参加钟俊全、周焱方的债务清偿分配，也可以将房屋依法评估后，要房屋就补钱出来、要钱就退房屋出来的方式，通过公平合理的妥善解决。
张建辩称，上诉人的各项请求均不应得到支持，其主张的事实与理由与本案没有联系。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
张建向一审法院起诉请求：1、不得执行泸县太伏镇农贸市场（从4号楼数起）5号楼6楼住房1套（房权证号20××18）（以下简称5号楼6楼住房）；2、确认上述房屋的权属归张建所有；3、要求第三人协助履行过户手续。
一审法院认定事实：泸县太伏农贸市场是胡方鑫投资建设的个人独资企业。胡方鑫于2000年以出让方式取得太伏镇农贸市场及周边联建房的土地使用权，并办理了该市场及联建房建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和建设项目选址意见书。2002年8月5日，胡方鑫作为泸县太伏农贸市场（甲方）的负责人与钟俊全、周焱方（乙方）等签订了投资联建房合同书，约定由胡方鑫将市场规划区内5号楼的现尚未拆迁地段交给钟俊全、周焱方自行投资并按规划示意图进行拆迁安置及建设和施工，自行协调建设和施工期间的周边关系，享有5号楼（除甲方选择的1间门面外）的全部房屋出售所得。此后，双方又于2002年11月26日签订补充协议，对建筑施工费用的承担等进行了约定。协议签订后，钟俊全、周焱方共同出资对太伏镇农贸市场5号楼进行了修建，施工单位为泸县青龙建筑工程有限公司，实际施工人为赵帮君。农贸市场5号楼工程于2004年9月底竣工，实际建成24个门市、16套住房。2007年10月竣工验收。
从2003年起，在太伏镇农贸市场5号楼修建过程中，胡方鑫与周焱方、钟俊全多次因联建合同的履行发生纠纷引发诉讼。同时，钟俊全、周焱方陆续将5号楼房屋出售给包括张建在内的26户购房户。2007年11月，胡方鑫以农贸市场联建房业务总负责人的名义将钟俊全、周焱方出售给他人的房产均登记产权在钟俊全或周焱方名下，本案所房屋即（从4号楼数起）5号楼6楼1套住宅（房权证号20××18，面积为128.58平方米）登记在钟俊全名下。胡方鑫遂持有上述房屋的权属证明至今未归还周焱方、钟俊全。张建等26户购房户因此无法办理到产权证，从2007年起张建等26购房户纷纷通过个别或群体等形式要求太伏镇政府出面解决协调该产权纠纷，太伏镇政府多次组织当事人协调解决未果。
2004年7月4日，周焱方与张建的委托代理人（其父）张朝良、（其母）颜志金签订《购房协议书》，约定甲方（钟俊全、周焱方）将太伏镇农贸市场综合5号楼顶层（从四号楼数起）第3套住宅（面积约计130.13平方米）出售给乙方（张建）；单价为380元/平方米，总款为49449.4元，交付产权证按实决算；付款方式为：协议签订五日内付预定金及一期款20000元，主体工程完工，甲方递交通知五日内付20000元，交进户门钥匙当日付40000元，交付土地证和产权证时决算付清全部款项；房屋交付使用时间约定为2004年8月30日；甲方在2004年12月30日内为乙方办理好土地使用证、房产证，费用由甲方负责；双方在协议中约定，乙方按上述付款方式直接支付购房款给承建方（赵帮君），作为甲方修建该工程付承建方的工期款。周焱方在甲方处签名捺印，钟俊全在甲方处后补签名捺印；张建的委托代理人（其父）张朝良、（其母）颜志金在乙方代理人处签名捺印，并在乙方处签名“张建”，赵邦君在承建方处签名捺印。2004年7月7日，钟俊全出具收条1张，载明“今收到张朝良联建房款40000.00元整，大写肆万元”，钟俊全在收款人签名捺印。2004年10月28日，实际施工人赵帮君出具收据1张，载明“今收张朝良处现金肆仟元整，按钟俊全与张朝良所签协议内容作付进户时的工程工期款，决算时以发票换回”，并备注“并付清张朝良作防水工程的工程款”。2016年一审法院在审查（2017）川0521执异4号张建提出的执行异议案时，钟俊全认可周焱方代理自己将该登记在自己名下的房产出售给张建的行为，对周焱方的代理行为予以了追认，对张建主张的付款事实进行了确认。
农贸市场5号楼修建竣工后，钟俊全按约定向张建交付了房屋，张建搬入该房屋居住至今，已达十余年。
2006年，胡方鑫作为太伏农贸市场的投资人与钟俊全、周焱方因联建合同纠纷引发诉讼，2006年6月7日，一审法院以（2006）泸泸民初字第746-1号民事裁定查封了农贸市场五号楼底层门市，编号A107号（钟俊全所有）和A108号（周焱方所有），并于2008年12月5日对该房屋进行了继续保全。过后，因周焱方、钟俊全未履行一审法院于2013年4月23日作出(2007)泸泸民初字第72号生效民事判决书确定的赔偿胡方鑫房屋损失223611元的义务，一审法院于2016年10月25日作出（2016）川0521执978号执行裁定书，查封了钟俊全名下（房权证号20××18）住宅1套。张建遂就位于住宅（房权证号20××18）向提出执行异议，经一审法院审查后，作出（2017）川0521执异字第4号执行裁定书，驳回张建的执行异议申请。张建遂在法定期间内向本院提起本案诉讼。
根据泸县府建发[2000]13号《泸县建设委员会关于调整乡镇房地产交易指导价格的通知》、泸县建发[2008]15号《泸县建设局关于调整泸县集镇房屋交易指导价格的通知》，2000年-2007年，太伏镇太伏街村营业用房的交易指导价格为800元/平方米，住房的交易指导价格为350元/平方米。
周焱方于2015年1月11日因病死亡。钟俊全于2017年3月17日因病死亡，其妻王启学、长子钟艺、次子钟云为其法定继承人。
庭审中，张建当庭表示自愿将剩余房款支付给钟俊全之妻王启学及其继承人钟云、钟艺。
一审法院认为，本案纠纷为执行异议之诉，要审查张建是否就太伏镇农贸市场（从4号楼数起）5号楼6楼的1套住宅（登记在钟俊全名下，房权证号20××18）享有足以排除强制执行的民事权益，焦点在于审查该房屋现在应有的权属状态，即具体审查张建与钟俊全之间形成的房屋买卖合同是否合法有效，钟俊全生前是否有义务为张建办理产权过户登记手续。张建认为其于2004年与钟俊全签订了购房协议后，支付了大部分房款，并实际居住在该住宅内至今已逾十年，应当认定自己与钟俊全形成的房屋买卖合同具有法律效力，对该房屋享有所有权，钟俊全的债务承继人应当协助其办理房屋过户登记手续。钟艺、钟云、王启学对张建的主张予以认可。一审法院认为，根据庭审查明的事实，2006年周焱方代理钟俊全，与张建签订了《协议》，将本案房屋出卖给张建，并就房屋价款、房屋及两证交付时间等权利义务作了约定，故合同双方关于买卖房屋的意思表示真实明确，合同约定购房款为49449.4元，张建已按约定支付了44000元，钟俊全已按约向张建交付了房屋，张建搬入该住宅实际居住使用至今已逾十年，故张建与钟俊全之间就该房屋形成的买卖合同合法有效，且合同双方以实际行动履行了大部分的合同义务。经庭审查明，因该房屋的权属证书自2007年办理后一直由胡方鑫持有，至今未归还钟俊全，故房屋权属登记一直未能办理到张建名下，上述事实反映出房屋产权未过户登记到张建名下非买卖合同任何一方的主观原因所致，而是因合同双方以外的胡方鑫一直把持房屋产权证未归还所致，且张建当庭作出了自愿支付钟艺、钟云、王启学购房余款的意思表示，钟艺、钟云、王启学亦当庭作出自愿协助张建办理过户登记手续的意思表示，故一审法院由此认定，张建通过履行合法有效的买卖合同，应当取得本案房屋的所有权，故本案房屋的现有权属状态应当归属张建所有，从而，张建就一审法院（2007）泸泸民初字第72号生效民事判决的执行标的即1套住宅（房权证号20××18）享有了足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；…案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决书一并作出裁判”的规定，一审法院应当不得执行该房屋；并依法确认张建对上述房屋享有所有权。因前述原因，钟俊全身前未能为张建办理权属证明，其死亡后，协助张建办理过户手续的义务应由钟俊全的债务承继人承担，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记”的规定，钟俊全的债务承继人有义务继续履行合同，协助张建办理房屋过户手续，将本案房屋的物权变更登记到张建名下。因钟俊全于本案诉讼前死亡，其妻王启学，其子钟艺、钟云参加诉讼，并分别作为钟俊全的共同债务人、债务继承人承认张建的诉讼请求，一审法院予以确认。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行泸县太伏镇农贸市场（从4号楼数起）5号楼6楼住房1套（房权证号：20××18）；二、张建对上述房屋享有所有权；三、钟云、钟艺、王启学在本判决生效后30日内协助将上述房屋过户登记到张建名下。一审案件受理费1036元，由钟云、钟艺、王启学负担。
本院二审期间，上诉人胡方鑫提交了以下五组证据：第一组：集资联建小组与集资户签订的《集资建房合同书》共九份。证明相邻集资联建房的门面每平方均价2680元，住房每平方均价436元；钟俊全、周焱方与本案被上诉人签订的房屋买卖价明显不合理。第二组：《单位工程造价预算报告书》一份，证明2000年政府委托时对诉争房屋工程施造价，住宅房屋每平方601.84元/平方米，非住宅门市房1150.74元/平方米，这仅是施工费，没有加拆迁赔偿及其他税费；被上诉人的购房价不合理，低于成本价和市场价，施工费、土地费、拆迁赔偿费、拆迁安置补偿费、国家税费等均是房屋成本，预算报告仅是其中施工费一项。第三组：泸县人民政府《拆迁安置补偿实施办法》，是拆旧房还新房，住宅房每平方按400元补差，有368元，有418元，有428元，根据楼层进行调整，非住宅用房5号楼是1280元至1680元，位置不一样，价格不一样。证明本案被上诉人的合同价款连拆迁安置补偿费都不足，更别谈施工费及税费。第四组：公告通知两份（2005年7月30日通知、2007年11月通知），通知拆迁房屋周边住户在接到本通知后找钟俊全、周焱方办理相关事项，该两份通知证明上诉人履行了告知义务。第五组：《竣工验收报告》一份，证明农贸市场5号楼的验收时间是2007年7月12日，五家单位责任主体均签字盖章了的。
被上诉人张建认为上诉人提交的证据均不属于新证据，都是发生在一审诉讼之前，而不是一审判决后才发现的，不予认可，与本案无关；双方都认可诉争房屋是周焱方卖给被上诉人，本案争议的是合同效力问题，不能达到上诉人的证明目的。
本院认为，上诉人提交的证据不属于新证据范畴，本院不予采信。
本院二审审理中，钟云于年月日意外死亡，其母王启学、其妻唐怀春、其女钟某为其法定继承人。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：首先，张建于2004年7月4日与钟俊全、周焱方签订购房协议，购买钟俊全、周焱方联建开发的房屋，已支付大部分购房款、并实际交付房屋居住使用，张建对案涉房屋享有物权期待权。同时张建的购房行为发生在胡方鑫起诉钟俊全、周焱方损害赔偿案件之前。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张建对涉案房屋享有的权利能够排除执行。其次，关于胡方鑫主张张建购房价格明显偏低的问题。本院认为，一审法院在审理过程中依法调取《泸县建设委员会关于调整乡镇房地产交易指导价格的通知》等文件，证实涉案房屋所在泸县太伏镇房屋交易政府指导价在2000年
--
2007年期间，营业用房交易指导价格为800元/平方米、住房为350元/平方米。因此，张建购房价格与政府指导价差距不大，且市场交易过程中，交易主体对价格的约定具有自主性；胡方鑫也未提供证据证明张建与钟俊全、周焱方在交易过程中有恶意串通行为。因此本案对胡方鑫的该部分上诉理由不予采信。第三，由于张建与钟俊全、周焱方仅签订购房合同，该房屋现登记在周焱方名下，尚未过户至张建名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，张建对案涉房屋仅享有物权期待权而非物权。一审法院认定张建对涉案房屋享有所有权系法律适用错误，依法应予纠正。第四，由于执行异议之诉仅解决确权纠纷和是否阻却执行的问题，而张建要求协助办理过户手续系基于购房协议产生，本质系合同之债，与本案系不同的法律关系，在本案中不应一并进行处理。当事人可以另案主张。一审判决对此处理不当，依法应予纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律部分错误，依法应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省泸县人民法院（2017）川0521民初1255号民事判决第一项内容，即：“不得执行泸县太伏镇农贸市场（从4号楼数起）5号楼6楼住房1套（房权证号：20××18）”。
二、撤销四川省泸县人民法院（2017）川0521民初1255号民事判决第二、三项。
三、驳回张建的其他诉讼请求。
一审案件受理费1036元、二审案件受理费1036元由上诉人胡方鑫负担。
四川省泸县人民法院（2017）川0521执异4号执行异议裁定涉张建部分内容于本判决书生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 刘 剑
审判员 李 野
审判员 王志红
二〇一八年六月十四日
书记员 王伟林