海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)澄民初字第921号
原告:中国建设银行股份有限公司澄迈支行。
住所地:澄迈县金江镇解放东路。
法定代表人:姜彦存，职务：该支行行长。
委托代理人:李发豪，中国建设银行股份有限公司澄迈支行员工。
被告:张某，男，1985年7月1日出生，汉族。
被告：海南博海投资咨询有限公司。
住所地：澄迈县金江镇文化北路逸海华庭。
法定代表人:郭忠，职务:总经理。
原告中国建设银行股份有限公司澄迈支行（以下简称建设银行澄迈支行）诉被告张某、海南博海投资咨询有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员陈赛玉、徐瑞雄共同组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行审理。原告建设银行澄迈支行的委托代理人李发豪到庭参加诉讼。被告张某、海南博海投资咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行澄迈支行诉称，2014年1月27日，原告与第一、第二被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》1份，合同约定由原告向第一被告张某提供贷款440000元，用于购买澄迈县金江镇文化北路东侧逸海华庭X幢XXX号房。并以该房产为借款440000元作抵押担保，贷款期限300个月（即自2014年1月27日起至2039年1月27日止），还款方式为等额本息还款。合同签订后，2014年1月27日，原告依约向第一被告发放了贷款440000元。
原告依约发放贷款后，但第一被告未能依约向原告偿还贷款本息。第一被告自2014年9月1日起，已连续拖欠贷款本息9期，累计拖欠本金7616.54元、利息26754.29元。依据原告与第二被告签订的《中国建设银行商品房销售贷款合作协议》第十一条第一款第2项约定，原告于2014年11月、2015年3月分别从第二被告保证金账户扣收113979.71元、11756.7元，用于偿还第一被告拖欠原告的贷款本息，其中偿还本金5505.35元,偿还利息20131.06元(含罚息)。截止2015年6月10日,第一被告张某尚拖欠原告贷款本金431447.63元、利息5426.11元(含罚息,暂计至2015年6月10日)、还款违约金2150.55元,合计439024.29元。
依据原告与第一、第二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条约定，被告已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，请求解除原告与被告之间的借款合同关系，行使担保权利，要求第一被告立即清偿借款本息及相关费用，第二被告对第一被告的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》、《物权法》、《合同法》等相关法律规定起诉，诉讼请求为：1、判令解除原告与两被告订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令两被告向原告偿还贷款本金431447.63元,利息5426.11元(含罚息，暂计至2015年6月10日),支付违约金2150.55元,合计439024.29元;第二被告对该债务向原告承担连带责任;3、原告对抵押物即澄迈县金江镇文化北路东侧逸海华庭X幢XXX号房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费及与本案有关其他一切费用由被告承担。
原告起诉之后又扣划到部分款额，故将原诉状第二项诉讼请求变更为：判令两被告向原告偿还贷款本金425320.35元,利息425320.35×4.9%÷12÷30×14=810.47元(从2015年12月31日起计算至2016年1月14日止),违约金424546×0.5%=2122.82元,合计428253.64元;第二被告对该债务承担连带责任。
原告向本院提供如下的证据材料：1、个人住房借款合同1份，用以证明：原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（20140084701）及相关约定；2、个人贷款支付凭证1份，用以证明：原告于2014年1月27日向被告发放了贷款440000元，借款期限为自2014年1月27日起至2039年1月27日止；3、对账单1份，用以证明：2014年1月27日贷款发放后第一被告的还款情况；4、期房抵押申请备案登记表一份1份，用以证明：抵押房产金江镇文化北路逸海华庭X幢3层XXX房已办理了期房抵押登记；5、第一被告身份证1份；6、中国建设银行商品房销售贷款合作协议1份；7、保证人营业执照1份、保证人法人代表身份证1份；8、情况说明、计息说明及对账单各1份，以说明原告起诉之后又从第二被告的相关保证金账户扣划部分款额，故原告将第二项诉讼请求变更。
两被告未作答辩，也未提交证据材料。
经审理查明，2014年1月27日第一被告张某向原告中国建设银行股份有限公司澄迈支行申请贷款440000元用于购房，第二被告海南博海投资咨询有限公司愿意为该笔借款担保，为此原告与两被告三方自愿签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号20140084701）1份，该合同分为借贷条款、担保条款、违约责任条款、其他约定条款和特别签订条款。其中,第二十八条约定借款用途:借款应用于购置位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭6幢3层305房产;第二十九条约定借款金额440000元;第三十条约定借款期限300个月即自2014年1月27日至2039年1月27日止;第三十一条贷款利息、罚息利率；第三十三条发放贷款的其他条件：贷款人将款项一次性划入海南博海投资咨询有限公司的帐户等等。该合同第十二条保证条款中第一项写明“保证人在本合同项下的保证为连带责任保证”；第四项写明：“保证条款效力的独立性。……如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。”同日，原告同意贷款440000元给被告张某，原告将440000元转入第二被告的帐户上。
2014年1月24日澄迈县住房保障与房产管理局为原告、两被告办理了期房抵押备案登记，其备案登记书第2条写明“本申请备案书经房屋产权登记部门同意备案后，三方约定人所提交的期房抵押合同即时生效具有法律效力”。
《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第（一）款约定“借款人发生下列任一情况均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……”。第十七条违约救济措施：“出现上述任一违法乱纪约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……（2）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金；……11、行使担保权利……”。
原告于2014年1月27日依约发放贷款440000元后，被告张某只向原告偿还部分贷款本息，经原告催促仍无理拖欠。自2014年9月1日起，被告张某已连续拖欠贷款本息9期，其中，累计拖欠本金7616.54元、利息26754.29元。原告根据2013年12月23日第二被告(甲方)与原告(乙方)签订的《中国建设银行商品房销售贷款合作协议》第十一条第一款第二项约定“如借款人未能依照借款合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方可从该保证金账户中直接扣划资金并用于清偿借款人拖欠的贷款本息;如保证金不足以清偿借款人拖欠的贷款本息,乙方有权要求甲方承担保证责任,并有权从甲方在中国建设银行系统开立的帐户上划收款项”，原告于2014年11月、2015年3月分别从第二被告保证金账户扣收113979.71元、11756.7元，用于偿还第一被告拖欠的贷款本息，其中偿还本金5505.35元,利息20131.06元(含罚息)。截止2015年6月10日,第一被告张某尚欠原告贷款本金431447.63元、利息5426.11元(含罚息,暂计至2015年6月10日)、违约金2150.55元,合计439024.29元。
另查,原告起诉后，于2016年1月14日补充的《情况说明》、对账单显明：原告又根据2013年12月23日第二被告(甲方)与原告(乙方)签订的《中国建设银行商品房销售贷款合作协议》第十一条第一款第二项约定，分别于2015年6月、2015年8月、2015年11月三次从第二被告保证金帐户上扣收5785.5元、8752.14元、11591.93元，用于偿还第一被告张某拖欠的贷款本息,其中偿还本金6122.82元，偿还利息19775.98元，偿还罚息232.77元。2015年12月被告又偿还本金4.46元。故发生债款变动如下：第一被告张某所欠利息,自2015年12月31日起计算至2016年1月14日止数额为425320.35×4.9%÷12÷30×14=810.47元，违约金424546×0.5%=2122.82元。因此原告变更第二项诉讼请求为：请求判令两被告偿还贷款本金425320.35元，利息810.47元（暂计至2016年1月14日止），违约金2122.82元，合计428253.64元；第二被告对该债务承担连带责任。
上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、对账单、期房抵押申请备案登记表、中国建设银行商品房销售贷款合作协议等证据材料予以证实，可予认定。
本院认为，（一）原告中国建设银行股份有限公司澄迈支行与第一被告张某、第二被告海南博海投资咨询有限公司于2014年1月27日订立的《个人住房（商业用房）借款合同》，是三方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告与第一被告张某形成借贷合同关系；第二被告海南博海投资咨询有限公司与原告形成保证合同关系，依照合同的担保条款应承担连带责任保证。至于被告张某以其购买的位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭6幢3层305房产抵押给原告，并已在澄迈县住房保障与房产管理局办理了期房抵押登记备案书，本院认定该抵押关系合法成立，原告为权利人，张某为抵押人，海南博海投资咨询有限公司为保证人。
（二）原告根据第二被告(甲方)与原告(乙方)2013年12月23日签订的《中国建设银行商品房销售贷款合作协议》第十一条第一款第二项约定，从第二被告的相关保证金账户中直接扣划资金并用于清偿借款人拖欠的贷款本息。该协议至2015年12月23日合作期限即届满，但其第九条第二款约定“但合作期满后，甲方依照本协议的约定对借款人承担的有关连带责任保证条款均不受合作期限限制，继续有效”。可见，原告扣收第二被告保证金的行为，并未违反国家法律法规的强制性规定，本院予以支持。
（三）第一被告张某应当依约及时还清借款本金及利息。但其借到440000元后仅偿还部分，截至2015年6月10日止尚欠原告贷款本金431447.63元、利息5426.11元(含罚息,暂计至2015年6月10日)、还款违约金2150.55元,合计439024.29元。原告起诉后又从第二被告的保证金账户中三次共扣取266131.57元，分别偿还第一被告张某拖欠原告的本金、利息及罚息，故导致第二项诉讼请求的数据相应变动，原告变更该项请求是合理的，本院予以支持。被告张某的行为已构成根本性违约，应当承担违约责任。原告请求解除合同，宣布贷款到期，要求被告张某偿还借款本金、利息、罚息及违约金的诉讼请求，有合同为依据，理由充分，本院予以支持。至于行使抵押权的条件已经成就，原告主张对被告张某名下的上述抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司澄迈支行与被告张某及被告海南博海投资咨询有限公司三方订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告张某应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司澄迈支行偿还本金425320.35元，利息810.47元，违约金2122.82元，合计428253.64元（暂计至2016年1月14日止）。
三、原告中国建设银行股份有限公司澄迈支行对坐落于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭X幢X层XXX号张某名下的房产享有优先受偿权。
四、被告海南博海投资咨询有限公司对于被告张某的上述债款承担连带偿还责任。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司澄迈支行的其他诉讼请求。
案件受理费人民币7885.36元，由被告张某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 李唐清
人民陪审员 陈赛玉
人民陪审员 徐瑞雄
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 秦阳阳
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。