＼n浙江省温州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）浙温民终字第212号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：林海。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：许文华。＼n二列上诉人的委托代理人：项军权、温从威。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州大戏院。＼n法定代表人：梁锦新。＼n委托代理人：戴新秋、张纽约。＼n原审第三人：温州新缘餐饮有限公司。＼n法定代表人：汪迎春。＼n上诉人林海、许文华因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，经过阅卷，询问当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。＼n原判认定，原告温州大戏院与被告林海、许文华于2004年11月24日签订《合同书》一份，约定：1、被告林海、许文华承租原告温州大戏院所有的、坐落于广场路204号温州大戏院首层使用面积约1000多平方米的营业场所，租赁用途为经营餐饮或者商场之用；2、租赁期限自2005年3月16日起至2013年3月15日止；3、年租金为60万元，共计480万元；4、被告林海、许文华需按时交付租金，否则原告温州大戏院有权以日息万分之八收取违约金，超过三十天未付租金，原告温州大戏院有权终止合同，由此造成的损失被告林海、许文华自负。合同履行过程中，因消防部门要求建消防水池的需要，原告温州大戏院与被告林海、许文华双方于2009年7月16日又签订《补充合同》一份，约定：1、被告林海、许文华根据温州建筑设计研究院设计的位置，腾出租用地建消防水池，同时，原告温州大戏院把底层后面原网吧场地给被告林海、许文华经营，租期与底层结束时间一致。2、本合同租期延长一年，租期调整为2005年3月16日至2014年3月15日止。7、原合同其他约定不变。按照上述《合同书》及《补充合同》的约定，被告林海、许文华支付原告温州大戏院租金至2013年3月15日。＼n另查明：被告林海、许文华于2010年3月15日与他人签订合作协议，将诉争房屋用于开办温州市金韩宝商城有限公司，由金韩宝商城向被告林海、许文华支付租金，被告林海、许文华再向原告温州大戏院支付租金。2012年6月28日，温州市金韩宝商城有限公司又将包括诉争房屋在内的金韩宝商城转让给由被告林海、汪迎春、卢文武、肖策合伙经营的第三人温州新缘餐饮有限公司（以下简称“新缘公司”），新缘公司在支付温州市金韩宝商城有限公司转让费之后，由第三人新缘公司直接向被告林海、许文华支付租金。＼n上述事实有原告温州大戏院提供的房屋所有权证、合同书、补充合同，被告林海、许文华提供的工商登记信息查询单、照片、《合伙协议书》，第三人新缘公司提供的转让协议及当事人的陈述等证据所证实。对于下列争议事实，原判认定：＼n一、温州大戏院是否存在违约转租的行为。一审中，林海、许文华提供了温州大戏院与第三人新缘公司法定代表人汪迎春签订的房屋租赁合同以及新缘公司占有使用诉争房屋的照片，以证明温州大戏院将诉争房屋转租新缘餐限公司的事实。温州大戏院对上述证据提出异议，认为租赁合同中“温州大戏院”印章系伪造，并要求鉴定，其与新缘公司不存在房屋租赁合同关系。新缘公司法定代表人汪迎春亦对该合同真实性提出异议，其本人未在该房屋租赁合同上签字，诉争房屋现确由新缘公司占有使用，但系基于林海与蔡飞来、林雪芬合作创办的金韩宝商场将诉争房屋转让给新缘公司，后由新缘公司直接向林海支付租金，新缘公司与温州大戏院并不存在房屋租赁合同关系。被告林海、许文华庭后提交了《原告温州大戏院与第三人温州新缘餐饮有限公司的法定代表人汪迎春签订的房屋租赁合同上原告温州大戏院的印章鉴定的相关情况说明》，陈述“如果原告温州大戏院坚持该房屋租赁合同中的原告温州大戏院的印章不真实被告也不反对，认为该印章无需鉴定，结合原告温州大戏院当庭提供的付款凭证上载明是第三人温州新缘餐饮有限公司向原告温州大戏院支付租金可以证实原告温州大戏院与第三人温州新缘餐饮有限公司存在房屋租赁关系”。后原告温州大戏院申请撤回了对该印章的鉴定。原判认为，原告温州大戏院及汪迎春均对房屋租赁合同的真实性不予认可，被告林海、许文华对此也不反对，故对该房屋租赁合同的真实性不予认可。因此，结合被告林海、许文华在庭审中确认是金韩宝商场腾空诉争房屋并将其交由新缘公司的陈述，以及新缘公司提供的转让协议和汪迎春的陈述可以证实诉争房屋并非温州大戏院交由新缘公司，第三人新缘公司是基于与金韩宝商城的转让协议而占有使用诉争房屋，且转让之后直接向被告林海支付租金，并非向原告温州大戏院支付租金。＼n二、原告温州大戏院与被告林海、许文华于2004年11月24日签订的《合同书》及于2009年7月16日签订的《补充合同》是否已经解除以及解除的时间。原判认为，鉴于原告温州大戏院没有将诉争房屋转租，被告林海、许文华未按合同书及补充合同的约定支付租金，原告温州大戏院有权解除合同。关于合同是否解除以及解除合同的时间问题，原告温州大戏院陈述已经将解除合同的通知在诉争租赁物上进行张贴，还提供了《委托书》、《关于解除租赁关系的通知函》作为证据证明其于2013年7月16日将解除租赁关系的通知函交给了被告林海、许文华的委托代理人汪迎春。被告林海、许文华对该委托书的真实性无异议。但认为受委托人的权责不包括解除合同的内容。汪迎春陈述其确已在2013年7月16日收到了原告温州大戏院送交的解除通知函结合原告温州大戏院提供的委托书、汪迎春的陈述以及被告提供的合伙协议中第一条的第四款“合伙期间本店铺与温州大戏院的有关事宜，汪迎春应当积极协助、配合林海处理”，可以认定汪迎春有权代被告林海、许文华签收解除合同通知函。因此，可以认定原告温州大戏院与被告林海、许文华于2004年11月24日签订的《合同书》及于2009年7月16日签订的《补充合同》已经解除，解除的时间为2013年7月16日。＼n原判认为，原告温州大戏院与被告林海、许文华于2004年11月24日签订的《合同书》及双方于2009年7月16日签订的《补充合同》均系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告温州大戏院按约交付了租赁物，被告林海、许文华应按照合同的约定支付租金。但被告林海、许文华没有按照合同的约定支付租金，且逾期支付租金已经30天，已构成违约，原告温州大戏院按照合同约定解除合同，并要求支付拖欠租金、腾空诉争房屋及相关附属设施，并支付逾期腾空的占有使用费，予以支持。＼n关于被告林海、许文华拖欠原告温州大戏院的租金问题。由于双方房屋租赁合同于2013年7月16日解除，则被告林海、许文华需要支付原告温州大戏院自2013年3月16日起至2013年7月16日止的租金20万元，＼n关于逾期腾空诉争房屋的占有使用费问题。因原告温州大戏院于2013年7月16日送交的《关于解除租赁关系的通知函》给予10天的腾空时间，故被告林海、许文华应从2013年7月27日起至实际腾空之日止支付原告温州大戏院逾期腾空的占有使用费，占有使用费的标准为合同约定的每日1640元。＼n关于新缘公司支付原告温州大戏院的租金40万元。第三人新缘公司陈述是代被告林海、许文华向原告温州大戏院交纳的，被告林海、许文华不承认是其向原告温州大戏院交纳的租金，但原告温州大戏院自认这40万元是第三人温州新缘餐饮有限公司代被告林海、许文华代交的租金，予以支持，并在计算拖欠租金及占有使用费时予以抵扣。＼n关于原告温州大戏院要求腾空的附属设施。因原告温州大戏院在庭审中确认只需腾空诉争租赁物即可，相关的附属设施按照相关的法律规定处理，原判予以认可。＼n关于反诉请求。因原告温州大戏院不存在违约转租的行为，故被告林海、许文华要求温州大戏院返还房屋租金239250元，没有依据，不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、确认温州大戏院与林海、许文华于2004年11月24日签订的《合同书》及2009年7月16日签订的《补充合同》已于2013年7月16日解除；二、林海、许文华于本判决生效之日起十五日内支付温州大戏院拖欠的租金20万元及逾期腾空的占有使用费（以每日1640元为标准自2013年7月27日起至实际腾空并移交给温州大戏院之日止，林海、许文华已支付的40万元应予抵扣）；三、林海、许文华于本判决生效之日起十五日内腾空位于温州市鹿城区广场路204号（现216号）温州大戏院首层使用面积约为1000多平方米（包括原用作网吧现用作宿舍及办公室计200平方米的房屋）；四、驳回温州大戏院的其他诉讼请求；五、驳回林海、许文华的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1050元，减半收取525元，由被告林海、许文华负担；反诉受理费4888元，减半收取2444元，由反诉原告林海、许文华负担。＼n一审宣判后，林海、许文华不服，向本院提起上诉称：一、原判认定温州大戏院与新缘公司不存在房屋租赁关系，属认定事实错误。1、双方于2012年6月28日签订的《转让协议》实际并未履行，原判认定第三人依据该协议占有使用诉争房屋，是错误的；2、第三人直接向温州大戏院支付租金的事实由付款凭证证实，双方存在房屋租赁关系，且自2012年10月开始实际占用使用涉诉房屋至今；3、上诉人并没有委托汪迎春代为承租或转租涉诉房屋，第三人新缘公司也没有代替上诉人向温州大戏院支付过房租。二、原判认定汪迎春有权代收解除通知没有依据。张贴通知并非有效送达方式，汪迎春签收通知函，并非委托书授权范围，且汪迎春因涉诉房屋与上诉人存在利害关系，其代收行为无效。三、被上诉人温州大戏院应当返还租金239250元。上诉人已经支付2012年10月1日至2013年3月15日的租金275000元，除上诉人实际占有使用面积130平方米外，其余租金应当返还上诉人。综上，原判认定事实不清，判决结果错误，请求二审依法改判。＼n被上诉人温州大戏院辩称：被上诉人从未与第三人签订房屋租赁合同，也未建立租赁关系。第三使用租赁房屋是因上诉人与他人合伙经营“新新中式饭摊”。上诉人虽因合伙发生内部纠纷，但并不能因此否认其与被上诉人之间的租赁关系。第三人支付的40万元租金系代上诉人支付的，不能因此认定其与被上诉人建立了房屋租赁关系。上诉人与汪迎春等人于2012年7月18日签订的《合伙协议》约定餐厅开办事宜交由汪迎春、卢文武负责并于2012年8月27日出具委托书，故其代收解除合同通知书合法有据。因此，原审判决解除合同于法有据。此外，因上诉人一审提供的《租赁合同》的真实性存在疑问，不能作为定案依据，故其据此请求退还租金的主张不成立。综上，原判正确，应予维持。＼n原审第三人温州新缘餐饮有限公司没有答辩。＼n二审中，被上诉人温州大戏院提供了温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿西商初字第840号民事判决书，拟证明林海与汪迎春、卢文武合伙的事实。上诉人认为，该判决尚未生效，并已提出上诉，不能作为定案证据。上诉人林海、许文华二审没有提供新的证据。＼n经审理，本院二审查明的事实与原判认定的一致。＼n本院认为，林海、许文华与温州大戏院于2004年11月24日签订的《合同书》以及2009年7月16日签订的《补充合同》均合法有效，双方应当恪守履行。承租人未按约定支付租金的，出租人有权按照租赁合同约定解除合同。本案中，林海、许文华未逾期支付租金已超过30天，故温州大戏院依照合同约定解除租赁合同于法有据。鉴于林海与汪迎春等人依照合伙协议设立温州新缘餐饮有限公司，且租赁房屋的实际使用人也是新缘公司，故汪迎春基于合伙协议以及合伙事务实际执行人和租赁房屋使用人的身份，于2013年7月16日签收解除合同通知书，其行为效力应当及于合同承租人及实际使用人，故其通知合同解除的效力应予认定。原判据此认定涉案房屋租赁合同于2013年7月16日解除，并无不当。＼n温州新缘餐饮有限公司成立后，涉案租赁房屋实际由新缘公司使用经营，无论是基于林海与新缘公司的合伙投资关系，还是林海、许文华将租赁物转移由新缘公司使用，新缘公司作为实际使用人，并且已实际支付部分租金又参加一审诉讼的情况下，可直接判决租赁房屋实际使用人新缘公司支付租金及合同解除后的占有使用费。但林海、许文华作为租赁合同的相对方仍应对租金及占有使用费承担连带责任。至于林海与汪迎春等人因设立新缘公司而发生的合伙纠纷，可由其另行处理解决。＼n综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，但处理结果失当，二审予以改判。林海、许文华提出的上诉理由部分成立，对其不成立的诉讼请求部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1706号民事判决第一项、第五项及案件受理费负担；＼n二、撤销温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1706号民事判决第二项、第三项和第四项；＼n三、温州新缘餐饮有限公司、林海、许文华于本判决生效之日起十五日内腾空位于温州市鹿城区广场路204号（现216号）温州大戏院首层使用面积约为1000多平方米的房屋（包括原用作网吧现用作宿舍及办公室计200平方米的房屋）；＼n四、温州新缘餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付温州大戏院房屋租金20万元及占有使用费，占有使用费以每日1640元从2013年7月27日计至房屋实际腾空交还之日止，其中新缘公司已经支付的40万元租金予以扣减；＼n五、林海、许文华对上述判决第四项承担连带责任。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n六、驳回温州大戏院的原审其他诉讼请求。＼n二审案件受理费5938元，由林海、许文华负担4888元，温州新缘餐饮有限公司负担1050元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长杨宗波＼n审判员刘宏杰＼n审判员郑文平＼n二〇一四年四月十一日＼n书记员曾慧