安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第02204号
原告：安徽合肥禾谷粮油储备购销有限公司，住所地合肥市蜀山区樊洼路10#2幢，中华人民共和国组织机构代码证代码55632249—4。
法定代表人:何年生，总经理。
委托代理人：张建胜，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告:合肥江南房地产开发有限公司，住所地合肥市桐城南路48#，中华人民共和国组织机构代码证代码77495107—X。
法定代表人：蒋兴龙，董事长。
委托代理人：苏琰，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：林平，安徽协利律师事务所律师。
原告安徽合肥禾谷粮油储备购销有限公司与被告合肥江南房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张建胜，被告委托代理人苏琰、林平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽合肥禾谷粮油储备购销有限公司诉称：2010年11月22日，原被告签订《资产租赁合同》一份，被告承租原告坐落于合肥市樊洼路的资产，并承诺在租赁资产范围内建立粮油食品批发市场。后因被告违反《资产租赁合同》的约定，导致被相关行政部门处罚。
为妥善解决问题，原被告双方于2012年7月3日签订《协议书》一份，《协议书》第一条约定原告同意被告以原告名义就“江南茗茶城”一、二期建设申请补办相关手续，并就三期新建建筑物申请补办相关手续，根据《协议书》第四条第二款规定，“三期新建建筑物产所有权属于甲方，乙方在三年内（自2012年3月31日至2015年3月30日）享有使用权，三年期满后甲方同意继续租赁给乙方使用（合同包括租金标准由双方届时提前一个月另行签订）。”根据以上约定，被告承租的“江南茗茶城三期”使用期限已经届满。
“江南茗茶城三期”使用期限届满前，原告多次口头、书面通知被告办理相关续租事宜，被告也同意继续续租“江南茗茶城三期”。就“江南茗茶城三期”租金的缴纳标准，双方经多次协商，因差距太大，最终协商未果。
根据《协议书》的约定，现“江南茗茶城三期”被告的使用期限已经届满，原被告双方因无法就“江南茗茶城三期”租金的缴纳标准达成一致意见，被告已无权继续占有、使用“江南茗茶城三期”的场地。目前，被告仍非法占有原告的场地，并拒不缴纳租金，被告的行为严重违反了双方签订的《协议书》的约定，给原告造成了重大经济损失。
综上，原告诉请判令：1、依法确认原被告之间2012年7月3日签订的《协议书》终止，被告立即向原告交还所占用的“江南茗茶城三期”所有资产，价值760万元；2、被告自2015年3月31日起按照“江南茗茶城三期”（12562.72平方米×28.75元/月/平方米）向原告支付场资产占用费，直至被告向原告交还全部“江南茗茶城三期”资产时止；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为证明其诉讼主张，举证如下：1、《协议书》；2、关于尽快续签“江南茗茶城三期”房屋租赁合同续签事宜的函；3、关于续签“江南茗茶城三期”房屋租赁合同的函；4、关于续签“江南茗茶城三期”《协议书》的函、《协议书》；5、关于续签“江南茗茶城三期”《协议书》的复函；6、合肥地区建筑安装工程预(决)算书；7、承诺函。
被告合肥江南房地产开发有限公司辩称：一、原告要求确认终止《协议书》、收回“江南茗茶城三期”不符合合同的约定。原告在诉状中声称被告使用期限已经届满，非法占有原告场地没有合同依据，不符合客观事实。被告租赁原告资产是事实，但是不是依据《协议书》，而是依据《资产租赁合同》以及《资产租赁合同补充协议》，租赁的资产也不仅仅是“江南茗茶城三期”。1、2011年11月，被告通过投标承租了原告坐落于樊洼路10、14、15号资产，双方于2011年11月22日签订《资产租赁合同》一份，约定原告将自己名下位于樊洼路10、14、15号的建筑面积约29450平方米的场地出租给被告，被告投入资金进行改造，租赁期限20年。同日，双方签订《资产租赁合同补充协议》约定：在租赁期间内，甲乙双方不得单方解除合同，即甲方不得提前收回租赁资产，乙方不得提前退还资产。本案中原告提到的“江南茗茶城三期”是《资产租赁合同》中第15号资产的部分资产，整个资产的租赁期为20年，因此本案不具备终止合同的条件。2、2012年5月14日，双方就大棚改造等相关问题形成了《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》。由于原钢构大棚已属危房，严重影响人们的生命财产安全。为此，被告与原告达成一致向市粮食局等上级机关报批，由被告全额出资拆除危旧大棚，建设新建筑物。该新建筑物就是原告提到的“江南茗茶城三期”。该会议纪要第一条明确约定“对现有钢构大棚将其改造成混凝土框架结构。改造工作由江南公司负责，改造产生的相关费用由江南公司承担，改造后的建筑在租赁期内，由江南公司无偿使用并负责管理”，在这里提到的租赁期应是《资产租赁合同》明确约定的20年，也就是说在20年内被告对三期的使用是不要租赁费的。3、原告在诉讼请求中要求终止的《协议书》是在双方履行《资产租赁合同》时（2012年7月3日）为了妥善解决乙方改变市场用途、没有办理报批手续和三期违法建设的问题而达成的协议。《协议书》第四条第二款对《资产租赁合同》中约定的20年的租赁期20年并没有改变，并强调三年期满后甲方同意乙方继续使用，此约定恰恰说明使用期限没有届满。4、被告与原告未及时签约的原因在原告违反约定，单方扩大计租面积。2011年5月14日，被告与原告签订《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》，约定由江南公司负责投资改造，改造后的建筑在租赁期内，由江南公司无偿使用并负责管理”。合肥市粮食局、合肥市规划局先后下文批准了改造钢构大棚的意见。合肥市规划局下发合规建临许2011023号《建设工程规划许可证》（即临时规划许可证），准许改建的建筑面积为9387平方米。改建工程实际完成后，合肥市规划局对改建后的建设工程进行检查，发现改建后的建筑面积超出规划许可3175.72平方米，合肥市城乡建设委员会、蜀山区城市管理行政执法局分别对此予以处罚，合计180万元。合肥市粮食局报送给合肥市政府的报告中处理意见是：“三期前3年按照三期总面积减去临照面积后乘以28.75元在乘以12月，约为109.4万元”，作为三期增加面积应缴纳的租金，该意见也同时被写入2012年7月3日签订的《协议书》第四条第四款。从上述相关的《资产租赁合同》、《协议书》、《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》可以看出，基于被告投资改造的原因，改建后的建筑面积在原来临照面积范围内的部分即9387平方米属于被告无偿使用，期限与《资产租赁合同》约定的期限相同，超出的部分即3175.72平方米需要重新协商租金，原告以3175.72平方米部分的租赁未协商一致要求将包括9387平方米在内的三期总面积12562.72平方米全部纳入计租范围完全违背了《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》、《协议书》的约定，是不能成立的。二、被告代为支付了建设费用、罚款，原告在享有产权的基础上再收取租金有违公平原则。1、当事人双方签订的《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》，确定了被告投资改建，产权归原告，由被告免费使用至主合同期满的原则，对双方均公平有利。2、虽然三期改造后的面积超出临时规划许可的面积，合肥市建委与蜀山区城管对此作出了处罚，但该180万元的罚款全部是被告代为缴纳，原告分文未付。合肥市相关职能部门的处罚意见和双方签订《协议书》均并未对三年期满后的房租作出规定或者约定，从权利义务一致的角度看，被告在承担了改建费用、代为缴纳了应由原告承担的罚款后，从三年期满后不应再支付后面的房租直至主合同期满，这样才符合公平原则。综上所述，被告认为被告使用“江南茗茶城三期”有合同依据，合法合理，双方未能就租金标准达成一致的原因在于原告，原告将计租范围从3175.72平方米部分扩大到12562.72平方米，违背了合肥市政府批准的租金调整意见，也违背了双方订立的《协议书》，并且在没有最终商定租金标准时单方要求终止全部合同，违反了《资产租赁合同补充协议》第二条的甲乙双方不得单方解除合同的约定，其诉讼请求依法不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告为证明其诉讼主张，举证如下：1、2010年11月22日《资产租赁合同》；2、2010年11月22日《资产租赁合同补充协议》；3、2011年5月14日《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》；4、2011年5月17日至6月2日原告给合肥市粮食局的要求改建钢构大棚请示、粮食局的批复、原告给规划局的申请及给蜀山区环保局的报告，2011年6月16日合肥市规划局的临时建设工程规划许可证；5、2012年12月27日合肥市规划局建设工程规划许可证副本；6、2012年6月25日合肥市粮食局《关于对“江南茗茶城”处理意见的报告》；7、2012年8月24日至10月9日合肥市建委、蜀山区城管执法局处罚材料；8、2012年7月3日《协议书》；9、关于续签“江南茗茶城三期”《协议书》的函、《协议书》，关于续签“江南茗茶城三期”《协议书》的复函；10、粮食三库平面示意图及土地证、15号资产示意图、江南茗茶城示意图。
对上述证据本院审核认定如下：原告所举证据1——7，被告所举证据1——10，均符合证据的三性，可作为本案的证据使用，其证明效力予以确认。
依据以上具有证明效力的证据，以及当事人的陈述，本院查明事实如下：2010年11月22日，出租方（甲方）原告与承租方（乙方）被告签订一份《资产租赁合同》，其中约定：1、租赁资产及其附件的名称、数量、质量与用途。租赁资产坐落于合肥市樊洼路10、14、15号，建筑面积约29450平方米，乙方承诺，在租赁在资产范围内建立粮油食品批发市场，……租赁资产中部分房屋尚未办理房产证，租赁资产的实际面积以实际可移交面积为准，不调整资产中标租金。资产出租时以现状交接，租赁资产的清场工作由甲方负责；2、租赁期限及免租装潢期。租赁期限共20年，甲方自2010年12月2日起将租赁资产交付乙方使用，至2030年12月1日收回。……4、租赁资产改造建设要求。……租赁资产的改造建设、装修、装潢工作及费用全部由乙方自行承担；13、其他约定事项。（2）租赁资产范围内有铁路专用线1.5公里提供乙方使用……。当日，双方又签订一份《资产租赁合同补充协议》，其中约定：1、双方明确租赁资产除合同中约定的坐落于合肥市樊洼路10、14、15号，建筑面积约29450平方米外，还包括合肥市招投标中心《合肥市樊洼路10、14、15号资产租赁公告》第二条“出租人资产简介”中载明的土地使用面积107亩。乙方在租赁期间拥有对该107亩土地经营使用的权利，乙方在构筑相关建筑资产的规划、消防等手续由乙方办理和承担费用，甲方予以充分配合协助。2、租赁期限内，甲乙双方不得单方解除合同，即甲方不得提前收回租赁资产，乙方不得提前退租租赁资产。一方需要提前终止合同的，应征得对方同意，并一次性向对方支付原合同剩余租赁期的租金作为赔偿，即……。此后，原告向被告移交了除14号租赁资产之外的合同约定的其它租赁资产，其中15号租赁资产中包括钢构大棚和紧挨钢构大棚靠西边的南北两座仓库，铁路专用线为南北方向横穿钢构大棚。
合同履行中，被告于2011年5月13日向原告出具《承诺函》，写明：“为不影响市场整体形象及市场发展需要，现贵公司铁路专用线我公司在租赁期内不需要，如因我公司钢架大棚改造影响贵公司铁路专用线，我公司承诺在租赁期满后，原状恢复。所发生费用由我公司承担。”次日，原被告及合肥市粮食局三方召开了相关问题会议，就租赁资产中钢构大棚改造事宜进行协商，并签署了《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》，写明：“……经过讨论，达成如下决议：1、对现有钢构大棚将其改造成混凝土土框架结构。改造工作由江南公司负责，改造产生的相关费用由江南公司承担。改造后的建筑在租赁期内，由江南公司无偿使用并负责管理。原有大棚由江南公司负责拆除并处理，残值归江南公司所有。改造的报建由禾谷公司出面上报，改造后的权属归禾谷公司。2、考虑到钢构大棚改造后可能对专用线造成损坏，为维护禾谷公司利益，江南公司以书面形式承诺，待租赁期满后，对专用线原状恢复还原，所产生的费用由江南公司承担。3、对大棚改造后所涉及的面积调整，双方同意租金不进行调整。4、配电房、药品库改造，比照大棚改造处理。”此后，原告向相关部门办理了钢构大棚改造项目报建手续。2011年6月16日，合规临建许2011023号《临时建设工程规划许可证》批准的钢构大棚改造临时建设规模为9387平方米、框架结构。之后，被告将钢构大棚和紧挨钢构大棚靠西边的南北两座仓库改造为三期（西区），其改建后的总建筑面积为12562.72平方米，超出了《临时建设工程规划许可证》批准的建设规模，其超出面积为3175.72平方米。对此，合肥市粮食局于2012年6月25日向市政府作出《关于对“江南茗茶城”处理意见的报告》。之后，出租方（甲方）原告与承租方（乙方）被告于2012年7月3日签订了一份《协议书》，约定：“2010年11月，如上甲乙双方签订资产租赁合同，乙方承租甲方坐落于合肥市樊洼路10、14、15号的建筑面积约29450平方米资产，并承诺在租赁资产范围内建立粮油食品批发市场，但乙方在市场建成后，没有建立不少于10000平方米的粮油市场，违反双方合同约定，同时在市场建设中没有办理有关报批手续和存在三期违法建设等问题，导致行政机关查处。为妥善解决问题，积极做好整改工作，双方经协商达成如下协议：1、甲方同意以甲方的名义，就“江南茗茶城”一、二期建设（原合同中樊洼路10、15号资产）申请补办相关手续，并就三期新建建筑物（原铁路罩棚位置，面积约12000平方米）申请补办相关手续。……2、甲方因此被行政处罚所缴纳的罚款，乙方同意给予甲方全额补偿，即……；3、因办理粮油批发交易市场改变为茶叶交易市场所发生的税费，由乙方承担。甲方因此承担的税费，也由乙方全额补偿，即……；4.1双方确认：一、二期改建资产（原合同中樊洼路10、15号资产）所有权属于甲方，乙方在原合同约定期限内享有使用权。4.2三期新建建筑物产所有权属于甲方，乙方在三年内（自2012年3月31日至2015年3月30日止）享有使用权，三年期满后甲方同意继续租赁给乙方使用（合同包括租金标准由双方届时提前一个月另行签订）。4.3双方确认：在原合同约定租金基础上，一、二期每年增加租金人民币40万元整。4.4三期新建建筑物产租金乙方按照前三年三期总面积（即新建建筑物面积）减去临照面积后乘以28.75元再乘以12月，向甲方支付每年约人民币1094400元整（具体面积经测绘确认）的租金，三年后租金标准另订。5、合肥市国土局根据相关政策规定，就租赁范围内土地，向甲方收取土地年租金（土地面积以土地部门实测为准），该土地年租金金额均由乙方承担，直至原合同租赁期满。即……6、原合同与本协议不抵触内容仍执行原合同，不一致的地方以本协议为准。7、如上条款中涉及申请补办的，须经有权机关批准，若未能获得批准，则相应条款约定自动失效；8、……；9……。”此后，相关部门分别于2012年8月24日、2012年10月9日对原告作出了相应处罚，共罚款1786887元，该罚款的缴纳实际由被告支付。2012年12月27日，合肥市规划局对江南名茶城10#茶城Ⅲ期A—E区颁发了合规建民2012484号建设工程规划许可证副本。
2015年3月11日，原告向被告发出《关于尽快续签“江南茗茶城三期”房屋租赁合同续签事宜的函》，要求根据2012年7月3日《协议书》4.2、4.4的约定，被告尽快与其协商解决三期房屋租赁续签事宜，重新签订《房屋租赁合同书》，并就房屋租金标准和期限等事宜予以协商确定。对此，被告于2015年3月1３日向原告发出《关于续签“江南茗茶城三期”房屋租赁合同的函》，明确决定续租原告的资产，并尽快确定相关人员与其协商租赁协议续签事宜。2015年3月24日，原告向被告发出《关于续签“江南茗茶城三期”《协议书》的函》，并提交了其起草的《协议书》，该协议书中租赁资产的面积——“江南茗茶城三期”租赁资产的总面积为12593平方米（具体以房产证记载的面积为准），要求被告尽快与其协商签订协议。对此，被告于2015年3月27日向原告发出《关于续签“江南茗茶城三期”《协议书》的复函》，认为原告提供的《协议书》与以前双方签订的系列协议存在很大的差异，原告违背了原协议的约定，其不能接受，并希望双方能在原系列协议的基础上进行磋商，尽快达成合同的相关条款并签订协议。
本院认为：案涉《资产租赁合同》、《资产租赁合同补充协议》、《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》、《协议书》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。
依据《协议书》4.2“……三年期满后甲方同意继续租赁给乙方使用（合同包括租金标准由双方届时提前一个月另行签订）”的约定，应认定三期三年期满后，甲方仍将三期租赁给乙方使用，只是届时双方需对合同包括租金标准另行签订合同，但对租赁期限并未予以明确。对此，依据《协议书》6“原合同与本协议不抵触内容仍执行原合同，不一致的地方以本协议为准。”的约定，应认定三期继续租赁给乙方使用的期限应以《资产租赁合同》的约定为准。依据《资产租赁合同》第4条“租赁资产改造建设要求。……租赁资产的改造建设、装修、装潢工作及费用全部由乙方自行承担”的约定，被告可对租赁资产进行改造建设。因三期（西区）系对15号租赁资产中的钢构大棚和紧挨钢构大棚靠西边的南北两座仓库的改建，应属于《资产租赁合同》和《资产租赁合同补充协议》所约定的租赁资产的一部分，而合同约定的对15号资产的租赁系整体租赁，依据《资产租赁合同》第2条“……租赁期限共20年，甲方自2010年12月2日起将租赁资产交付乙方使用，至2030年12月1日收回。……”的约定，应认定三期继续租赁的截至期限为2030年12月1日。同时，依据《资产租赁合同补充协议》第2条“租赁期限内，甲乙双方不得单方解除合同，即甲方不得提前收回租赁资产，……”的约定，应认定原告无权单方提前解除合同。
法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系终止的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对于三期的租金，《关于禾谷公司钢构大棚改造等相关问题的会议纪要》第1、3条分别约定为“改造后的建筑在租赁期内，由江南公司无偿使用并负责管理；对大棚改造后所涉及的面积调整，双方同意租金不进行调整。”后因被告改建的三期超出了临时建设规模9387平方米，《协议书》第4.2、4.4条分别约定为“乙方在三年内（自2012年3月31日至2015年3月30日止）享有使用权，三年期满后甲方同意继续租赁给乙方使用（合同包括租金标准由双方届时提前一个月另行签订）；三期新建建筑物产租金乙方按照前三年三期总面积（即新建建筑物面积）减去临照面积后乘以28.75元再乘以12月，向甲方支付每年约人民币1094400元整（具体面积经测绘确认）的租金，三年后租金标准另订。”因《协议书》除有对三期资产的约定外，还有对一期、二期改建资产等内容的约定。合同履行中，原被告双方对三期三年期满后的租金计算面积等在协商中认知不同，并不能认定必然导致《协议书》终止。对此，双方应依据其签署的相关系列协议，本着诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定予以解决。因此，原告主张确认原被告之间2012年7月3日签订的《协议书》终止的诉请，证据不足，应不予以支持。因原告的其它诉请，系以确认《协议书》终止而主张，故亦应一并不予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
驳回安徽合肥禾谷粮油储备购销有限公司的诉讼请求。
案件受理费65000元，由安徽合肥禾谷粮油储备购销有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 戴 刚
人民陪审员 汤志钢
人民陪审员 史国瑞
二〇一六年二月六日
书 记 员 袁 媛
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。