成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)青羊民初字第5963号
原告（反诉被告）范毅，男，汉族，1978年4月12日出生，住渠县。
委托代理人王建捷，四川蜀西律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）杨超，男，汉族，1984年1月10日出生，住成都市武侯区。
委托代理人伍声富，四川君士达律师事务所律师。特别授权。
原告（反诉被告）范毅与被告（反诉原告）杨超房屋买卖合同纠纷本反诉两案，本院受理后，依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范毅的委托代理人王建捷，被告（反诉原告）杨超的委托代理人伍声富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）范毅诉称，2015年4月8日，范毅与杨超就位于成都市青羊区太升南路的房屋签订《房地产买卖及居间合同》，约定了房屋面积、转让金额、交付条件、期限及违约责任。合同签订后，范毅按约履行了支付首付款2000000元的义务，但杨超至起诉时仍未履行自己的交房义务，该房未具备交付房屋的条件（约定为空房交付），该房仍处于他人正常经营状态，请求法院判令：1.解除范毅与杨超所签订的《房地产买卖及居间合同》；2.杨超退还范毅购房款2000000元；3.杨超支付范毅按中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息（自2015年4月15日起至付清本金止）；4.杨超支付范毅违约金338000元；5.由杨超承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）杨超答辩并提起反诉称，范毅与杨超签订的合同属实；杨超已于2015年5月5日递交了过户手续，履行了交付义务，范毅早已可以取件，即范毅已经取得房屋所有权，而其未按约定于房屋过户之日向杨超支付购房尾款1380000元，严重违反合同约定，请求法院驳回杨超的诉讼请求，并判令：1.范毅支付杨超购房尾款1380000元；2.范毅支付杨超1380000元按中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息（自2015年5月5日起直至付清为止）；3.范毅承担自2015年5月5日起至付清之日止按1‰计算的逾期付款违约金。
原告（反诉被告）范毅针对反诉辩称，杨超主张无证据支持，合同未能履行系杨超违约，不具备交付条件，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，杨超系位于成都市青羊区太升南路的房屋（建筑面积26.3㎡）的所有权人。2015年4月8日，范毅（买方）与杨超（卖方）及经纪方满堂红（成都）置业有限公司（以下简称满堂红公司）签订《房地产买卖及居间合同》，约定杨超将该房以现状按套出售给范毅，该物业现状是指空屋，出售价款为3380000元，双方同意该物业交付时间为卖方收齐房款当天，双方应在交接物业当天一并到场查验物业，卖方应结清物业交付给买方前的相关使用费用，查验后双方签妥《房屋交接确认书》。卖方将物业钥匙交付给买方即视为物业转移占有的标志。违约责任为：若因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或拒不办理或逾期办理按揭申请、注销抵押登记、过户等相关手续，买方逾期支付房款、卖方逾期交房或结清物业相关费用等违约行为的：1.逾期未超过十个工作日的，违约方须按逾期每日总房价1‰向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担双倍返还定金或支付总房价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，双方应协商解除房款或物业的返还期限及违约金支付等事宜；3.逾期超过十个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日1‰支付违约金；4.合同未约定明确履行期限的，以合同相对方或经纪方发出敦促履行通知之日起五个工作日为履行期限。备注：经双方协商同意，买方贷款1380000元如买方原因贷款未申请审核通过，由买方在过户之日一次性付清。合同签订当日，范毅支付杨超购房定金50000元，并于当年4月15日通过转帐支付杨超1950000元。
2015年5月20日，范毅向杨超发送《履行合同义务通知函》，载明“在合同签订时，你告知我与经纪方，交易物业出租给浦发银行，租约已到期，随时可以收回该物业。但现在仍有租客。双方在合同中约定该物业作为空房出售，不附带租约，并在收齐房款当日将交易物业交付于我使用。现该物业已于2015年5月5日办理完毕递件手续，现早已可以取件，我按照约定准备好尾款准备与你完成房屋过户及交接的全部交易流程，但由于你迟迟未能解除该物业的租赁合同导致无法如约将该物业交付于我，交易迟延。为保障双方合法权益，特发此函，敦促阁下接此函之时立即履行腾房义务使该房处于可交付状态，并及时告知我或中介方经办人员，并至迟于2015年5月28日前履行上述义务，以便我们进行后续交易事项，否则将视为你明确拒绝履行合同义务”。满堂红公司经办人王江在函件底稿上注明“此函于2015年5月20日由范毅通过韵达快递寄予杨超属实”。
另查，房产信息摘要显示涉案房屋现仍在杨超名下。
上述事实有范毅、杨超的身份信息、《房地产买卖及居间合同》、收据、转款依据、《履行合同义务通知函》、快递详单、房产信息摘要及双方当事人陈述予以佐证。
审理中，范毅提供照片及电话录音，并申请满堂红公司经办人王江出庭作证，拟证明杨超欺骗范毅及中介公司，声称所出售物业系浦发银行自助取款机所处门面，在2015年5月5日却声称该物业在商场内，非独立铺面，本案违约方系杨超所交物业至今不具备交付条件、且履行不能。证人王江作证称：“合同约定出售房屋是独立经营且不带租约的空房，在5月5日准备交房交尾款，但杨超未到现场，且一会说租给银行，一会说与商场有关，所以范毅向杨超发函，一直拖到5月28日仍未交涉好，杨超说所交房屋就是现在这个状态，对于出售的房屋具体位置，不清楚是哪里，杨超起先说是浦发银行自助取款机，后面又说是旁边，杨超没有去现场指认过，录音是我帮范毅做的，函件也是我帮范毅发的，且现场取款机也在，没有钥匙可以交付”。杨超对照片及电话录音真实性无异议，关联性有异议，并出具房屋平面图，以证明其出售房屋的位置。就该房屋具体位置，杨超称在浦发银行自助取款机旁边，占一点柜员机的位置，因为涉案房屋是业主买了交给商场统一出租，浦发银行是从商场租的，杨超的房产面积分别是在商场一部份、浦发银行柜员机位置一部份。对房屋平面图范毅无异议，但对其关联性有异议，称在签订合同前去现场时，杨超说是银行取款机那块，范毅还去测量过，现在又说是在商场大门口进去的位置，不是独立带钥匙的商铺。
就该房屋现状，本院走访房屋现场，并就房屋的情况向房屋现有使用人成都迅捷通迅连锁有限公司（以下简称迅捷公司）及本院执行庭了解到，涉案房屋处于青羊区太升南路内，该商铺系大厅式店铺，在2003年时出售给迅捷公司约538㎡，余下的部份卖给58个业主，业主通过售后返租的方式从开发商手里收取租金，迅捷公司从开发商处整体租赁一楼的大部份面积（约1200㎡，包括杨超这块面积），迅捷公司直接把租金交给开发商。2011年杨超等25位业主起诉开发商（天涯公司和鸿泰公司），要求支付前期租金并腾退房屋。迅捷公司作为第三人参与诉讼。在执行过程中，由于整个商场事实面积未分割，具体位置无法确定，该系列案尚处于执行过程中。2015年6月，杨超告知迅捷公司要出售其房屋，希望迅捷公司能明确其房屋具体位置。在当地派出所见证下，按照杨超所出示的开发商出具的房屋平面图，双方初步确认杨超的房屋位置在挨着浦发银行自助取款机旁边大门口进门左手处位置，并进行了腾空处理。由于没有具体红线图，目前无法具体确定涉案房屋位置，且由于位置处于大厅里，亦无法进行隔断。
另，范毅与杨超对《房地产买卖及居间合同》中涉及居间部份的内容及各方已履行完毕居间部份内容的事实无异议。
本院认为，范毅与杨超及满堂红公司于2015年4月8日签订的《房地产买卖及居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的权利义务。范毅已按合同约定交付了首期款2000000元，而杨超所交付的房屋从目前来看不属于双方合同约定的按套、空屋状态，而至审理终结，该房屋仍处于无法隔断、无法提交具体房屋钥匙的状态，故该合同事实上已无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，范毅有权解除合同。因居间方满堂红公司未参加诉讼，而范毅与杨超对双方所签合同中涉及居间的部分并无异议，且已履行完毕，故对范毅要求解除合同的诉请，本院仅支持解除双方基于2015年4月8日所签《房地产买卖及居间合同》所产生的房屋买卖合同关系的诉讼请求。因合同已解除，杨超收取的购房款2000000元应予退还范毅，故对范毅要求杨超返还购房款2000000元的诉讼请求，本院亦予以支持。对其要求杨超按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年4月15日起至付清本金止的资金利息的诉讼主张，双方并无合同约定，本院不予支持。对其要求杨超支付违约金338000元的诉讼请求，从双方所提交的证据来看，杨超未提供符合合同约定的房产是造成合同无法实际履行的主要原因，其行为构成违约，而范毅在购买前未对涉案房屋现状进行充分了解从而导致诉讼，存在过失，是造成合同无法实际履行的次要原因，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，以及双方合同中约定“逾期交房超过十个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担双倍返还定金或支付总房价10%的违约金”，故对范毅要求杨超支付总房价10%的违约金338000元的诉讼请求，本院酌定由杨超给付300000元违约金。
关于杨超反诉要求范毅支付购房尾款1380000元及资金利息并承担逾期付款违约金的诉讼主张，基于前述认定，本院不予支持。
综上，范毅的部份本诉诉讼请求，本院予以支持，杨超的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除范毅与杨超基于2015年4月8日所签《房地产买卖及居间合同》产生的房屋买卖合同关系；
二、被告（反诉原告）杨超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）范毅返还购房款2000000元；
三、被告（反诉原告）杨超于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）范毅违约金300000元；
四、驳回原告（反诉被告）范毅的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨超的反诉请求。
如被告（反诉原告）杨超未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25664元（此款已由范毅垫付），保全费用5000元，合计30664元，由原告（反诉被告）范毅承担664元，被告（反诉原告）杨超负担30000元，其应给付部份在履行上述给付义务时一并支付给范毅。反诉案件受理费20961.66元（此款已由杨超垫付），减半收取10480.83元，由被告（反诉原告）杨超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 进
人民陪审员 徐 红
人民陪审员 陈祥凤
二〇一六年一月二十日
书 记 员 张 琦