＼n安徽省马鞍山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）马民三终字第00021号＼n上诉人（原审被告）：潘超江。＼n被上诉人（原审原告）：马鞍山市安民建安有限责任公司。＼n上诉人潘超江因与被上诉人马鞍山市安民建安有限责任公司（以下简称安民建安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2013）雨民一初字第00962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人潘超江委托代理人曲跃红、被上诉人安民建安公司委托代理人陈琦、李宣贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n安民建安公司在原审中诉称：2012年9月16日其与潘超江签订《房屋租赁合同》一份。约定：安民建安公司将其位于本市雨山区红旗中路669号楼地下室及地上一层出租给潘超江。租赁期限自2012年9月16日起至2020年9月15日止，年租金为人民币483600元。房屋租金按季度交纳，每个起租日始提前15日内一次性支付下季度房屋租金，先付租后使用。合同签订后，安民建安公司依约将房屋交付，而被告仅在合同签订时支付过一次房租，后虽经安民建安公司多次催要，被告一直拒交房租。潘超江的行为严重违反了合同约定，给安民建安公司造成了极大的经济损失。故诉请判令：1、解除房屋租赁合同，返还承租房屋；2、被告支付自2013年2月5日起至2013年6月15日止的房屋租金174633元，实际应按483600元／年的标准计算至归还承租房屋之日止；3、被告承担违约金145080元；4、被告支付自2013年2月5日起至2013年6月15日止的滞纳金33372.3元，实际应计算至支付房屋租金之日止；5、诉讼费用由被告承担。＼n潘超江在原审中辩称：安民建安公司诉称被告拒交房租违反合同，与客观事实不符。没有按期缴纳房租的理由：第一，双方的租赁合同约定了安民建安公司向被告供电，合同中也做了明确的约定，之后又达成了口头约定，安民建安公司老总和一个姓陈的都是口头答应向被告提供260千瓦的电。在装修期间安民建安公司是提供了电，但是在试营业的时候，安民建安公司就派一陈姓副主任来以安民建安公司只有一个电表，负荷较大，满足不了三家用户需要为由不给用电，从而导致无法正常经营产生了一系列的损失。租金未付的原因是安民建安公司违约在先。第二，安民建安公司也没有按期交付租赁物。承租的房屋为一楼和地下室，一楼没有按期交付，对于迟延交付标的物应该扣除50天的租金。第三，因为承租房屋是在大楼的后面，马路上看不见，便向安民建安公司提出要制作广告牌，安民建安公司也同意了，但找到承揽广告的厂家、也定了合同后安民建安公司一直不给安装，也造成了损失。综上，本案违约方在安民建安公司，承担违约责任的是安民建安公司；对于安民建安公司违约所造成的水云涧浴场的损失，要求一并算账，进行处理；不同意安民建安公司的第一项诉请，要求解除合同没有理由，合同要继续履行。对于第二项诉请需要进一步核实，要扣除相关的费用。对于第三项诉请因安民建安公司违约在先，不应该再索要违约金。第四项诉请也因安民建安公司违约在先，也不存在滞纳金的问题。在其设备装好后准备调试时，安民建安公司认为其地下设备比其他的设备用电量大，潘超江便找到安民建安公司老总，安民建安公司答复正在找供电局协调。为正常开业，潘超江就找供电局花了40000余元买了三块能交钱的表，虽然还不够用，也凑合着局部开业了。刚开始还可以，之后设备不是坏就是停，造成了至少100万的损失。地下室给的装潢期是50天，一层原是安民建安公司的办公室，出租但没有给留装修期。2013年5月6日供电局查安民建安公司的电，也查了潘超江等的用电，供电局便以违规用电为由停止潘超江等的用电，造成潘超江等无法正常营业。总之不交房租是因安民建安公司违约在先。＼n原审查明：2012年9月16日安民建安公司与潘超江、姚长洋签订《房屋租赁合同》一份。约定：安民建安公司将其位于本市雨山区红旗中路669号楼地下室及地上一层出租给潘超江、姚长洋。租赁期限自2012年9月16日起至2020年9月15日止，年租金为人民币483600元。房屋租金按季度交纳，每个起租日始提前15日内一次性支付下季度房屋租金，先付租后使用。被告在合同签订时支付过一次房租，后双方因房屋租金问题产生纠纷，协商未果，以致成讼。另查明：水云涧浴场系个人独资企业，投资人为潘超江。＼n原审认为：原、被告双方虽约定了承租方拖欠房租累计2个月以上，出租方有权解除合同，但涉案房屋已经装潢使用，且出租方的主要目的是获取租金，故从双方的真实意思及物的价值最大利用考虑，原审法院对于安民建安公司要求解除合同的诉讼请求暂不予支持（如果承租方违反租赁合同继续拖欠租金，或出现其他法定及约定解除合同情形，双方不能协商一致的，不影响出租方依法行使解除合同的权利）；对于安民建安公司主张的违约金和滞纳金，虽然合同均有相应约定，但两项惩罚性措施同时并用加重了被告方的负担，故原审法院对于安民建安公司主张违约金的诉讼请求原审法院不予支持，对于主张滞纳金的诉讼请求予以支持；对于双方争议的用电问题，合同第七条第4项约定：使用电气设备乙方必须按照实际要求提供电气用量明细表，经甲方审核双方签字确认额定的用电度数，超出部分乙方自理，甲方不承担任何费用。被告方无证据证明其已经同安民建安公司签字确认用电额度，故原审法院对于被告方提出的是安民建安公司没有提供足够的用电而违约在先的抗辩不予采纳；对于被告方认为其受到供电局处罚是安民建安公司所造成的意见，原审法院认为，该处罚为被告方自行接电所致，故原审法院对被告方的该项意见不予采纳；对于地上一层迟延交付和安民建安公司阻挠安装广告牌问题，由于被告方无证据证明其主张，故原审法院对于被告方的该两项主张不予采纳；对于被告方提出的对水云涧浴场的用电情况进行鉴定的申请，原审法院认为水云涧浴场的用电情况事实清楚，双方争议的焦点不是用电多少，而是造成该种情况的原因在于哪一方的问题，故原审法院对于被告方的该项申请不予准许；对于被告方的停业损失问题，如果被告方认为是安民建安公司的违约对其造成了经济损失，被告方可另案起诉。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于2013年11月19日作出如下判决：一、潘超江自判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市安民建安有限责任公司自2013年2月5日起至2013年6月15日止的房屋租金174633元及2013年6月15日起至2013年11月15日止按483600元／年的标准计算的房屋租金；二、潘超江自判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市安民建安有限责任公司自2013年2月5日起至2013年6月15日止的滞纳金33372.3元及2013年6月15日起至2013年11月25日止逾期支付的应付租金按合同约定的标准计算的滞纳金；三、2013年11月25日起直至合同解除或者合同到期之日止的房屋租金，如逾期支付，潘超江自约定支付时间的最后一日起10日之内一次性支付应付租金及滞纳金（按合同约定的标准计算）；四、驳回马鞍山市安民建安有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费用3298元（已减半收取），由潘超江负担。＼n宣判后，潘超江不服，向本院提起上诉称：原审认定事实有误，理由如下：一、案涉《房屋租赁合同》明确约定潘超江租赁该房屋系用于服务行业以及用电情况，潘超江亦向安民建安公司口头说明用电量为260千瓦，安民建安公司负责人均表示同意，但安民建安公司在试营业及营业期间均未供应用电，故安民建安公司违约在先；二、安民建安公司延迟50天才将地上一层交付给潘超江，应扣除此租金部分。综上，请求二审查明事实，依法改判。＼n安民建安公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，理由如下：一、仅依据案涉《房屋租赁合同》，潘超江未能举证证明其与安民建安公司就用电额度量进行签字确认；二、潘超江主张安民建安公司迟延交付涉案房屋，安民建安公司对此不予认可，潘超江亦未能提交任何证据予以佐证。综上，上诉人的上诉请求无任何依据，请求二审驳回上诉，维持原判。＼n双方当事人均未向本院提交新的证据。＼n二审查明的事实及对一审证据的认定意见与原审一致。＼n围绕上诉请求范围，本案二审的争议焦点为：安民建安公司在交付房屋及供电过程中是否存在违约行为。＼n本院认为：一、关于潘超江主张安民建安公司在供电过程中存在违约行为的主张，因其单方陈述安民建安公司负责人同意向其供应的用电量能达到260千瓦，安民建安公司对此不予认可，且潘超江未能提供相应的证据予以证明，故关于潘超江的该项主张，本院不予支持。二、关于潘超江主张安民建安公司在交付涉案房屋地上一层时存在逾期交付的违约行为，因潘超江亦未能提交证据予以佐证，本院亦不予支持。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，潘超江的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费的负担按原审判决执行，二审案件受理费6596元，由上诉人潘超江负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长汪和平＼n代理审判员赵丽萍＼n代理审判员华慧敏＼n二〇一四年五月十五日＼n书记员左荣＼n附法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。