杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭下民初字第1888号
原告（反诉被告）：王耀。
委托代理人：徐建民、徐涛。
被告（反诉原告）：陈如群。
委托代理人：，北京市君佑律师事务所律师。
第三人：杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。
法定代表人：刘田。
委托代理人：方明珍。
原告王耀为与被告陈如群、第三人杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称为我爱我家公司）居间合同纠纷一案，于2011年12月1日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员张炜独任审判。被告陈如群在法定期限内提出反诉请求，本院经审查决定受理反诉请求，两案合并审理，并依法组成合议庭于2012年2月7日公开开庭进行了审理。原告王耀的委托代理人徐建民，被告陈如群的委托代理人姜哲铭，第三人我爱我家公司的委托代理人方明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王耀诉称：2011年9月10日，原、被告及第三人我爱我家公司签订了购房意向合同，约定原告将其坐落于杭州市华庭公寓8幢1203室（面积为151.26平方米、杭房权证下移字第××号、国有建设用地为杭下国用（2009）第014209号）的商品房转让给被告，约定转让总价为人民币558万元，付款方式为商业贷款，即首付335万元在签订《杭州市房屋转让合同》后三个工作日内支付，其余办理商业贷款。原告交付房屋时间为产权过户且银行放贷后三个工作日。且约定交易过户所有税费、代理费都由被告承担。同时在《购房意向合同》第六条约定甲乙双方同意在本意向合同签订后15日内签订《杭州市房屋转让合同》。在《购房意向合同》签订后，同时被告交付了购房意向金10万元，原告向第三人我爱我家公司交付了涉案商品房三证。后杭州我爱我家公司召集原告与被告签订《杭州市房屋转让合同》，可是在签约现场被告明确提出毁约，不签订合同。在原告和我爱我家公司多次催促下，被告一直不肯履行合同，已经构成了违约。原告认为，原、被告与第三人签订的《购房意向合同》系签约三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。签约各方应当共同遵守、全面履行各自的义务。在原告全部履行了合同约定义务后，被告未按约定的期限签订房屋转让合同，且在原告和第三人多次催促下无理拒绝履行合同，显系违约。为了维护市场秩序和维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付违约金人民币558000元；2、判令解除原告与被告签订的《购房意向合同》；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确就本案《购房意向合同》选择要求陈如群承担支付违约金的责任，第一项诉讼请求包括陈如群已支付的10万元定金。
陈如群针对王耀的本诉在庭审中答辩称：被告认为其自身不存在违约行为，双方约定的正式合同没有签订的原因不是被告单方的原因，而是出现了情势变更，且双方对正式合同的内容没有达成一致，被告没有违约行为，不应承担违约责任。即使被告存在违约行为，合同约定的违约金明显过高，根据合同法的相关规定及合同法解释相关规定，被告依然有权请求法院根据实际损失酌情减少违约金金额。
第三人我爱我家公司针对王耀的本诉在庭审中答辩称：2011年9月10日，原、被告双方签订意向合同，约定双方在15天内签订正式合同，意向合同签订几天后被告家人到第三人处，说被告母亲患有疾病，提出不想再买房子，因此卖方是没有任何违约行为的。9月25日，第三人组织原、被告双方协商签订合同事宜，协商中双方没有达成一致意见，被告向第三人书面提出解除合同，第三人将该情况反馈给原告，作为居间方也进行了调解，但原被告双方没有达成一致，希望法院依法判决。
针对王耀的起诉陈如群提起反诉称：2011年9月初，陈如群欲购买王耀挂牌销售的本案所涉房屋，但因为陈如群无法办理商业贷款，意欲放弃购买。由于王耀口头承诺其可以帮助办理商业贷款，如果办不成，将首付款全部退还，双方遂于同年9月10日，在我爱我家公司的居间下签订了《购房意向合同》（合同编号：ZD0002571），陈如群按照意向合同约定支付了100000元定金，同时要求将王耀承诺办理商业贷款及办不成即退还全部首付款的内容写入正式合同文本，但王耀对此不同意。在《购房意向合同》签订之后，陈如群得知该房屋还存在抵押贷款、房产过户存在限制的情形。2011年9月14日，陈如群的母亲检查出结肠癌，需要立即进行手术治疗，医疗费用巨大。因陈如群的购房款及后续贷款偿还的主要来源是父母的赠与，所以陈如群丧失了按照《购房意向合同》约定签署正式购房合同并支付首付款的能力，故希望重新商定购买方案，但遭到王耀的拒绝。陈如群于2011年9月25日根据《购房意向合同》第六条第2条之约定，向我爱我家公司书面提出解除合同。鉴于王耀不愿意将办理贷款承诺写入合同、隐瞒房屋基本情况这一原因导致合同无法继续履行，王耀应当承担双倍返还定金之责任；即使是因情势变更缘故导致合同无法继续履行的，在陈如群自身并不存在违反合同约定的情形下，已经交付对方的定金也应该无条件返还。故向法院提起反诉，请求判令：1、解除涉案的《购房意向合同》；2、判令王耀双倍返还定金人民币20万元整。3、王耀承担本案诉讼费用。
针对陈如群的反诉，王耀答辩称：1、对于解除购房意向合同无争议。2、陈如群要求王耀返还定金无事实和法律依据，依法应当驳回。首先，《购房意向合同》合法有效，应当共同遵守。根据《购房意向合同》约定，原被告双方同意在本意向合同签订后15日内，签订《杭州市房屋转让合同》。但被告逾期未签订，构成违约。根据《购房意向合同》第七条第一款约定，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。故被告应当向原告支付违约金558000元。被告母亲生病、被告经济条件有限等原因均不构成法定免责条件。其次，陈如群反诉主张王耀“口头承诺”、王耀“不愿意将办理贷款承诺写入合同、隐瞒房屋基本情况”等等，却没有任何证据加以证明，同时也没有提供证据来证明王耀存在违约的事实或行为。陈如群据此要求双倍返还定金，既缺乏事实依据又不符合定金罚则，依法应当被驳回。
第三人我爱我家公司针对陈如群的反诉，在庭审中答辩称：对房屋存在抵押的问题做出说明，按照现有交易惯例，存在抵押贷款不影响房屋买卖合同的签订，签订转让合同是上网签订的，只要网上可以签约，就不存在房屋转让限制，所以原被告双方签订合同是不影响的，只要求出卖方在过户之前解决抵押贷款的事宜。
为证明自己的主张，王耀在庭审中提交证据如下：
1.购房意向合同，欲证明原、被告就房屋转让、坐落地址、建筑面积、首付款数额、违约责任、定金、交房期限、签订房屋转让合同的日期等双方达成一致，作了明确约定。
2.公证书，欲证明原告于2011年9月21日向被告寄送函件，催促被告履行合同义务，如果违约则承担违约责任，原告履行了告知义务。
3.交易收件收据，欲证明原告依照意向合同的约定，将房屋三证交给第三人中介公司。
上述证据经庭审质证，陈如群对王耀所举证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但该份证据仅是一项合同，正式文本合同还是需要后续协商讨论的。对证据2的真实性有异议，原告没有出具原件，对关联性有异议，与本案双方的责任问题无关，且双方在9月25日已经明确了解除合同。对证据3的真实性无法确认。第三人我爱我家公司对王耀所举证据均无异议。
为证明自己的主张，陈如群在庭审中提交证据如下：
1.购房意向合同，欲证明根据该合同第四条第2条之约定，原告应确保房屋无权属争议，不存在限制转让的情形，而原告隐瞒了房屋存在抵押的情形。根据该合同第六条第2条之约定，被告有权以书面通知形式解除涉案合同。
2.合同解除书面通知，欲证明被告根据合同第六条第2款之约定，提出了书面解除合同要求，履行了合同义务。
3.PET／CT报告单，欲证明被告之母杨秋宁于2011年9月14日被诊断出癌症的可能。
4.肠镜诊断报告，欲证明被告之母杨秋宁于2011年9月21日被确诊为癌症。
5.证明，欲证明杨秋宁系被告陈如群之母。
6.收入证明，欲证明被告在将资金用于母亲疾病治疗后，其应客观原因丧失了继续履行涉案合同的能力。
7.证明，欲证明被告母亲手术后续治疗费化疗费用约人民币10万元，靶向药物治疗费用大约为人民币40万元，中药治疗费用每周至少几百到上千不等。因此其父母取消了对其购房款的赠与，导致其丧失履行合同的能力。
8.浙江省医疗机构门诊收费收据，欲证明2011年12月13日杨秋宁的一周治疗费用为9186.2元。
9.律师调查笔录两份，欲证明双方在合同签订前的商讨中，曾口头约定如果商业贷款不成功，则原告要退还定金，被告的购房款主要来源于父母赠与，在其母亲生病后，其父母撤销了对其的财产赠与行为，导致其丧失履行合同的能力。
10.收条及中国工商银行个人业务凭证，欲证明被告父亲陈钦义替其支付了购房意向金，原告母亲代收了该10万元。
陈如群所举证据经庭审质证，王耀发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明内容有异议，事实上交易的房屋没有任何权属争议，即便存在抵押，也不影响房屋转让合同的签订，合同签订后将贷款还清就可以办理过户手续；根据合同第六条第2项之约定，被告无权以书面通知形式解除合同。对证据2，原告没有收到该份通知，该份证据证明内容是不成立的，合同没有约定被告有权以书面通知形式解除合同；且从该通知内容来看，与本案无关，本案系三方签订的购房意向合同；房屋的抵押也不影响房屋转让合同的签订；被告母亲生病及被告经济能力问题不构成不履行合同的理由。对证据3-6认为与本案无关，本案是房屋买卖合同纠纷，被告母亲不是本案的当事人，被告母亲的疾病及其身份不是本案需要查明的问题；同时合同的履行和当事人的经济能力没有关系。对证据7、8认为与本案无关，手术费的主体不是本案的当事人，被告母亲的身份不是本案庭审要查明的问题。对证据9，被调查人是以证人身份出现，证人与被告有利害关系，该证人证言的效力是很低的，且证明的内容是不成立；贷款的问题和交易是没有关系的，该证据与本案没有关联性，不能证明被告的证明对象。对证据10中的收条及打款凭证没有异议，证明了意向合同签订之后被告已经履行了支付定金的义务。第三人我爱我家公司发表质证意见如下：对证据1，涉及房屋限制转让的质证意见同原告，其中合同第六条第2项的约定，并不是被告书面提出书面解除意见合同就能解除，而是需要三方达成一致意见合同才能解除。对证据2确认被告想将解除的是本案的购房合同意向书，但需要三方达成一致意见才能真正的解除。对证据3-10，关于被告母亲生病治疗的事实，与本案没有关联性，被告作为成年人购房和其母亲是没有关系的。
第三人我爱我家公司未提交证据。
对上述证据本院审查后认为，原告所举证据1与被告所举证据1相一致，第三人我爱我家公司亦无异议，故对该证据本院予以确认。证据2原告于庭后提供了证据原件，内容客观真实，能够证明原告的主张，本院予以确认。证据3系原告向第三人我爱我家公司提供，第三人对该证据无异议，本院对该证据予以确认。
被告陈如群所举证据1与原告所举证据相一致，但该证据不能证明本案房屋存在权属争议及限制转让的情形，亦不能证明被告有权单方解除合同，故本院仅对其真实性予以确认。证据2系被告向第三人出具，第三人对其真实性无异议，本院予以确认。对证据3-8本院仅对被告母亲患病的事实予以确认。证据9实质系证人证言，被告申请证人出庭作证，本院予以准许，但庭审中两证人未到庭，该证据中关于被告母亲患病的事实与其他证据能相印证，本院对该事实予以确认，对于该证据中其他证言，因两名证人系被告的父母亲，与被告有利害关系，其证言效力不足，且无其他证据相印证，故不予确认。证据10结合原告及第三人的陈述能够证明被告通过其父亲的账户向原告支付定金10万元的事实。
依据上述已被确认的证据及原、被告、第三人的陈述，本院认定的事实与如下：（一）2011年9月10日，王耀、陈如群及我爱我家公司签订《购房意向合同》，约定由甲方（即陈如群）向乙方（即王耀）购买其名下的华庭公寓8幢1203室房屋，面积为151.26平方米，转让总价558万元，付款方式为商业贷款，首付335万元；先由甲方向丙方（即我爱我家公司）支付意向金10万元，乙方同意接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，该意向金转为定金，若甲方不依约履行合同的，无权要求返还定金，乙方不依约履行合同的，需双倍返还定金；乙方承诺所售的房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在；甲、乙双方同意在本意向合同签字后15日内签订《杭州市房屋转让合同》；乙方签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金，甲方可通过诉讼或其他合法方式要求乙方返还；本意向合同经甲、乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让价的10％向对方支付违约金。（二）意向合同签订后，陈如群于当日通过其父亲陈钦义的账户支付10万元定金，王耀出具收条予以确认。王耀按意向合同的约定将房屋所有权证、土地使用权证及契证交于我爱我家公司保管。2011年9月21日，在浙江省杭州市国立公证处的公证下，王耀向陈如群寄送《告知函》及附件，要求陈如群按合同约定于2011年9月25日前与王耀签订《杭州市房屋转让合同》，否则将要求陈如群承担违约责任。2011年9月25日，陈如群向我爱我家公司出具解除函，以王耀出售的房屋存在银行抵押贷款情况未告知，陈如群母亲被确诊为乙状结肠癌需要动手术为由，提出解除意向合同。2011年9月28日，王耀再次向陈如群发函，认为陈如群逾期未签订《杭州市房屋转让合同》构成违约，王耀将向我爱我家公司取回代为保管的房产三证，并保留追究陈如群责任的权利。同年10月15日，王耀取回房产三证。现王耀以陈如群违约要求其按约支付违约金提起本案诉讼，陈如群以王耀违约反诉要求双倍返还定金。
本案审理过程中王耀、陈如群、我爱我家公司均同意解除本案合同。
本院认为，王耀、陈如群、我爱我家公司之间签订的《购房意向合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，应依法确认有效。本案的争议焦点是一、本案所涉的《购房意向合同》是否于2011年9月25日解除；二、造成房屋转让合同无法签订的责任应由哪一方承担。
针对第一个争议焦点，本院认为《购房意向合同》中第六条第二项约定陈如群要求解除合同的，应当书面提出并由三方进行协商。陈如群于2011年9月25日向我爱我家公司出具了解除函，该解除函系陈如群就解除合同向王耀、我爱我家公司提出的要约，但王耀、我爱我家公司并未对该要约做出承诺，故三方未就合同解除达成一致意见，陈如群主张本案《购房意向合同》于2011年9月25日解除，本院不予采纳。因本案在诉讼过程中，《购房意向合同》的各方当事人均同意解除该合同，故对于王耀的相应诉讼请求，陈如群的相应反诉请求本院予以支持，本案《购房意向合同》自本判决生效之日起解除。
针对第二个争议焦点，王耀及我爱我家公司均认为不存在违约行为，相应违约责任应由陈如群承担。而陈如群认为王耀出售的房屋存在抵押情况，属于限制出售的房屋，且王耀未按承诺帮助陈如群办理商业贷款，陈如群母亲患病无法支付房款，故认为王耀违约，要求其双倍返还定金。对此本院认为，王耀出售的房屋虽存在抵押情况，但房屋权属明确，并不属于相关政策规定的限制出售的房屋，且不影响双方签订房屋转让合同。对于陈如群主张的王耀未兑现帮助陈如群办理商业贷款的承诺，因陈如群无相应的证据证明王耀确实有相关承诺，及该承诺系双方履行《购房意向合同》的前提条件，因此陈如群主张王耀违约，无事实依据，本院不予采纳，故陈如群要求王耀双倍返还定金的反诉请求，本院不予支持。本案房屋转让合同无法签订的原因系陈如群提出不再履行合同，系陈如群违约，而陈如群主张其母亲患病无法支付房款，并不构成情势变更，不能因此免除陈如群的违约，本案《购房意向合同》无法履行的违约责任应当由陈如群承担。
关于王耀本诉主张的违约金，本院认为本案双方既约定了违约金，又约定了定金，经本院释明，王耀选择本案适用违约金条款，故陈如群支付的定金10万元应当予以返还，并由陈如群根据违约金条款承担违约责任。在庭审中，陈如群主张双方约定的违约金过高，本院根据本案实际情况依法对违约金进行适当调整，确定陈如群应当承担的违约金为25万元，对于王耀超出部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除王耀、陈如群、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司于2011年9月15日签订的《购房意向合同》。
二、陈如群于本判决生效之日起十日内支付王耀违约金250000元。
三、王耀于本判决生效之日起十日内返还陈如群定金100000元。
上述第二、三项折抵后，陈如群于本判决生效之日起十日内支付王耀150000元。
四、驳回王耀的其他诉讼请求。
五、驳回陈如群的其他反诉请求。
案件受理费人民币9380元，由原告王耀负担4690元，由被告陈如群负担4690元；反诉案件受理费2150元，由陈如群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 张 炜
人民陪审员 陈国义
人民陪审员 杜红英
二〇一二年二月二十八日
书 记 员 张 令