＼n上海市奉贤区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）奉民一（民）初字第471号＼n原告上海千亿物业有限公司。＼n法定代表人沈川，经理。＼n委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。＼n委托代理人盛刚，上海市昆仑律师事务所律师。＼n被告戴军。＼n原告上海千亿物业有限公司（以下简称“千亿物业”）诉被告戴军物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告千亿物业的委托代理人盛刚及被告戴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告千亿物业诉称，被告系上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX弄弘泽欣园8号XXX室业主，原告系该小区物业管理单位。2004年1月2日，由原告与被告居住小区开发商上海弘飞置业有限公司签订了物业前期服务合同，上海弘飞置业有限公司聘任原告为该小区提供物业管理服务，委托期限自2004年1月15日至2005年1月14日止。后双方又签订一份《补充合同》，约定原告对上述小区提供物业管理服务延长至该住宅小区业主委员会成立。后原告与被告所在小区业主大会签订了《物业服务合同》，委托期限为5年，自首届业主大会成立起（即2006年12月23日）至2012年12月23日止。上述合同对物业服务费的收费标准作出了明确的约定，其中公寓住宅按每月0.80元／平方米、商业用房物业按每月1.20元／平方米。原告按照合同约定履行了物业管理义务，但被告自2004年8月起至2013年6月累计107个月未缴纳物业管理费。为此，原告诉讼来院，请求判令：1、被告支付原告自2004年8月起至2013年6月止的物业服务费计13，240元；2、被告支付原告违约金13，240元；3、本案诉讼费由被告负担。＼n审理过程中，原告对其第二项诉讼请求变更为：要求被告支付自2013年7月1日起至判决生效之日止，以13，240元为本金，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算的违约金。＼n原告千亿物业为证明其主张向本院提供了下列证据：＼n1、原告的企业法人营业执照复印件、被告的户籍信息各1份，旨在证明原、被告的主体适格；＼n2、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息1份，旨在证明被告戴军系上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX弄弘泽欣园3幢XXX号XXX室房屋业主的事实；＼n3、《前期物业管理服务合同》、《补充合同》各1份、《物业服务合同》2份，旨在证明自2004年1月15日起至2005年1月14日止，被告小区开发商委托原告进行前期物业服务；2005年1月3日，双方又签订一份《补充合同》，将期限延长至该住宅小区业主委员会成立为止；2006年12月23日、2011年11月24日，原告先后与被告所在小区的弘泽欣园业主委员会签订《物业服务合同》，由弘泽欣园业主委员会委托原告进行物业服务，自2006年12月23日至2016年12月23日止，并约定如逾期缴纳，业主应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金的事实；＼n4、奉价（2004）字第7号关于弘泽欣园前期物业管理费收费标准的复函，旨在证明上海市奉贤区物价局同意原告对弘泽欣园收取物业管理费标准为：管理费0.34元／平方／月；保安费0.24元／平方／月；保洁费0.08元／平方／月；绿化费0.04元／平方／月、设备运行费0.10元／平方／月。＼n被告戴军辩称，原告口头向被告催讨过物业费，但从未书面催讨过。因原告未尽到物业管理责任，被告提出后仍未改善，故原告拒绝支付，对原告的诉讼请求不予同意。＼n被告戴军对其辩称的意见向本院提供了照片2张，旨在证明原告未尽到物业管理责任。＼n经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3表示不清楚，并认为业主大会与物业公司签订合同应该告知业主；对证据4真实性无异议，但认为该标准应只适用到2005年。原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为被告提供的证据并不能说明原告服务存在不足。＼n对于原、被告提供的上述证据，本院认为均为真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。＼n经审理查明，被告戴军系上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX弄弘泽欣园3幢XXX号XXX室房屋的业主，房屋建筑面积为154.68平方米。2004年1月2日，原告与开发商上海弘飞置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告上述房屋所属小区实施物业服务，委托期限自2004年1月15日起至2005年1月14日止；对物业服务费，管理费按建筑面积每平方米0.34元向业主收取，保洁费按建筑面积每平方米0.10元向业主收取，保安费按建筑面积每平方米0.24元向业主收取，保洁费按建筑面积每平方米0.08元向业主收取，绿化费按建筑面积每平方米0.04元向业主收取，设备运行费按建筑面积每平方米0.10元向业主收取。该收费标准经上海市奉贤区物价局批准。2005年1月3日，原告与开发商又签订了一份《补充合同》，约定原告对上述小区提供物业管理服务延长至该住宅小区业主委员会成立，收费标准不变。业委会成立后，2006年12月23日、2011年11月24日，原告先后与被告所在小区的弘泽欣园业主委员会签订《物业服务合同》，由弘泽欣园业主委员会委托原告进行物业服务，自2006年12月23日至2016年12月23日止，对于收费标准，根据合同约定，公寓住宅按每月0.80元／平方米，商业物业按每月1.20元／平方米标准收取。逾期交纳的，违约金按千分之三标准支付。原告在物业服务期间，被告自2004年8月起至2013年6月止未缴纳过相关的物业服务费用。原告向被告催讨无果后，遂诉讼来院。＼n本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主大会成立后，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告按照《前期物业管理服务合同》、前期物业补充合同以及《物业服务合同》的约定对被告所在小区进行物业管理，被告未按约交纳相应物业管理费，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付自2004年8月至2013年6月止的物业服务费13，240元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，被告未按约支付物业管理费，理应根据物业服务合同约定向物业公司偿付相应的违约金。现原告要求被告支付自2013年7月1日起至判决生效之日止，以13，240元为本金，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算的违约金，于法无悖，本院予以支持。关于被告戴军辩称原告未尽到管理职责故不同意支付物业服务费的意见，因被告提供的证据不足以证明原告未尽到物业管理责任，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，判决如下：＼n一、被告戴军于本判决生效之日起十日内给付原告上海千亿物业有限公司自2004年8月起至2013年6月止的物业服务费13，240元；＼n二、被告戴军于本判决生效之日起十日内给付原告上海千亿物业有限公司违约金（自2013年7月1日起至本判决生效日止，以13，240元为本金，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算）。＼n如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费150元，由被告戴军负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。＼n审判长夏丹凤＼n代理审判员管玉洁＼n人民陪审员邬伯贤＼n二〇一四年三月二十四日＼n书记员孙笑静＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n二、《物业管理条例》＼n第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。＼n第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：＼n…….＼n（五）按时交纳物业服务费用。＼n……＼n第十二条＼n……＼n业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。＼n……＼n三、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。＼n公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。