上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初15485号
原告：上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人：林建瑞(外文名：KennethLimKianSwee)，总经理。
委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告：望州财富投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：杨卫国。
原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)与被告望州财富投资管理有限公司(以下简称望州投资公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼，被告望州投资公司经本院传唤传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告岳峰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告望州投资公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月30日解除；2、望州投资公司支付2015年12月28日至2016年4月30日期间的电费人民币(以下币种均为人民币)2,182.80元；3、望州投资公司支付装修期内的租金77,452元；4、望州投资公司支付的房屋租赁保证金273,360元不予退还；5、望州投资公司支付提前解除合同的违约金697,068元；6、望州投资公司支付2016年5月1日至2016年7月15日的房屋使用费278,658.63元(按照每日每平方米19.73元，面积455.60平方米，现原告仅主张31天的使用费)。事实和理由：原告和被告望州投资公司于2014年5月4日签订《上海市房屋租赁合同》，约定望州集团承租位于上海市虹口区西江湾路XXX号XXX栋XXX层04/05/06室房屋(实际室号为B栋22层04/05/06室)(以下简称系争房屋)，租赁期限截止至2017年6月15日。合同履行期间，2016年4月29日，原、被告经协商签订了《解除租赁合同协议书》，签署后，原告依约履行各项义务，但望州投资公司未按解除协议约定归还房屋、支付拖欠电费等款项，为此原告分别于2016年5月5日和2016年6月22日以律师函的形式要求望州投资公司尽快履行义务，并告知被告拒不履行的法律后果，但望州投资公司仍未履行。原告认为，租赁合同、解除协议等系原告与被告的真实意思表示，双方均应恪守履行。望州投资公司的行为已经构成严重违约，给原告造成重大经济损失，故诉如所请。
被告望州投资公司未作答辩。
经审理查明，2014年5月9日，原告岳峰公司(出租方、甲方)与被告望州投资公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于办公，租用建筑面积为455.60平方米；甲方应于2014年5月16日将系争房屋交付乙方，租赁期自起租日起36个月，即自2014年6月16日起至2017年6月15日止；甲方同意给予乙方1个月的装修期即自2014年5月16日起至2014年6月15日止，装修期内乙方不须支付租金，但须支付物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用。若乙方不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金；租金为每月每平方米170元，月租金为77,452元，乙方应于本合同签署之日或之前向甲方预付该房屋1个月的租金，其后各月应付的租金，乙方应于每月第1日或之前向甲方提前付清，甲方应于本合同规定的付款日期5日前向乙方发出付款通知书；乙方应于本合同签订的同时或之前向甲方支付房屋租赁保证金273,360元，为该房屋3个月的最高年度月租金和3个月的物业管理费之和。如乙方违反本合同的规定，则甲方有权但并无义务以房屋租赁保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失的赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收房屋租赁保证金而无须归还给乙方；租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同补充条款的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后30日内将房屋租赁保证金(在按照本合同约定作出扣除【如有】后)一次性无息退还乙方。乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋1个月的物业管理费，其后各月的物业管理费，乙方应于每月第1日或之前向甲方或管理公司提前付清；装修期和租赁期内有关该房屋的水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和设施、设备的开通和/或使用的费用以及本合同附件四所列的各项费用均应由乙方承担，本条规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方和/或管理公司的书面通知为准；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方支付该房屋的能源保证金，按照租用面积每平方米12元计算为5,647.20元。如乙方逾期支付该房屋的电费，则甲方有权但无义务以能源保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失的赔偿。租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋且提交能源保证金收据原件和接收退还能源保证金的乙方账号信息后30日内将能源保证金(在按照本条约定作出扣除后【如有】)一次性无息退还乙方；本合同签订后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约(但合同并不因此而解除)，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金外，还有权没收乙方的房屋租赁保证金；该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在装修期内所免去的所有租金，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：……(3)剩余租赁期超过1年(包括1年)但不满2年的，违约金为该房屋9个月的租金……；乙方逾期支付本合同约定的租金和/或其他各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方最迟应在本合同的租期届满之日17：00时之前向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按每日的【租金%2B物业管理费】*3元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费外，还应承担房屋占用期间内的物业管理费和本补充条款规定的一切其他费用；乙方向甲方交还房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按补充条款的规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本补充条款的规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但不论任何情况，甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项；对于任何通知或联络，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已收讫，如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。
租赁合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金273,360元、能源保证金5,467.20元，原告向被告交付了系争房屋。原告免收被告装修期内的租金77,452元。
2016年4月29日，原告作为甲方，望州投资公司作为乙方签订《解除租赁合同协议书》，约定，甲乙双方同意于2016年4月30日解除该房屋的《租赁合同》及双方现有的租赁关系；乙方应当于2016年4月30日以前将该房屋恢复原状交还甲方，否则每逾期一日，乙方应当向甲方承担相当于每日每平方米19.73元的房屋占用费；甲乙双方确认，截止2016年4月30日，乙方尚拖欠该房屋2015年12月28日至2016年1月28日、2016年2月28日至2016年3月28日的电费1,707.60元。2016年3月之后的电费已实际账单为准，乙方应于本协议签订之日或之前付清上述款项；因乙方申请提前退租，导致《租赁合同》被提前解除，故乙方同意根据《租赁合同》支付的租赁保证金273,360元、能源保证金5,467.20元，甲方不再予以返还，并归甲方所有；乙方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向乙方追索；甲、乙双方确认：乙方放弃在房屋中所有财产权利，而由甲方任意处置，该房屋内的所有添附物及动产归甲方所有，同时，若甲方将该房屋恢复原状的，则有关恢复费用(包括恢复原状费及处置有关财产费用)由乙方承担，而乙方对恢复原状费用金额没有任何异议；甲、乙双方同意，在乙方按约定期限履行完毕本协议全部义务后，甲方将不再根据《租赁合同》有关约定追究乙方提前退租的违约责任。否则，甲方有权要求乙方按本协议承担有关付款义务外，还有权根据《租赁合同》及其他相关约定追究乙方提前解除租赁合同的违约责任；2016年5月1日起，甲方有权将该房屋另行出租。
原告于2016年5月5日、2016年6月22日委托律师以邮政快递方式发出《律师函》，要求望州投资公司支付拖欠电费、将房屋恢复原状后返还，前述函件被退回。
审理中，原告表示，原告与望州投资公司签订解除协议后，望州投资公司未按约履行，原告多次联系通知未果，于2016年7月15日自行将望州投资公司遗留在系争房屋内的物品进行处理，收回房屋，但原告对系争房屋的使用费仅按解除协议标准主张至2016年5月31日。望州投资公司2015年12月28日至2016年1月28日、2016年2月28日至2016年4月30日期间使用系争房屋产生的电费，以电费签收单及电表读数(已公证)为依据，共1,819度，依照每度1.20元计算(租赁合同签订时为1.15元/度，2014年1月起上海市电力公司通知，上海市销售电价平均每千瓦时提高3分4厘2含税，其中居民用电不作调整，其他用电价格平均每千瓦时提高4分2厘4含税)共计2,108.40元。原告收取过的能源保证金5,467.20元现同意返还。
上述事实，有原告提供的上海市房屋租赁合同、解除协议、律师函及邮寄凭证、电费读数签收单、公证书、疏导燃气电价矛盾要求的通知等证据及原告陈述为证。
本院认为，原告与望州投资公司签订的租赁合同以及原告与望州投资公司签订的解除协议均系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告与望州投资公司已在解除协议中约定双方租赁关系于2016年4月30日解除，故原告要求确认双方租赁合同于该日解除，于法有据，本院予以支持。
原告要求望州投资公司支付拖欠的电费，符合合同及解除协议的约定，本院予以支持。
根据租赁合同及解除协议书的约定，望州投资公司违约导致原告解除租赁合同的，原告有权没收望州投资公司的房屋租赁保证金，有权向望州投资公司追索装修期内免去的所有租金，并有权要求望州投资公司支付相当于9个月租金的提前解除合同的违约金。现原告主张没收租赁保证金、主张望州投资公司支付提前解除合同的违约金及装修期内的租金，符合合同的约定，故本院予以支持。
根据租赁合同和解除协议的约定，望州投资公司未在解除协议约定的2016年4月30日前向原告交还系争房屋，望州投资公司应按每日每平方米19.73元标准支付房屋占有使用费，原告表示与望州投资公司多次联系无果，按约定原告自行于2016年7月15日收回系争房屋，现原告前述期间内仅主张望州投资公司支付31天的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。
原告同意返还望州投资公司能源保证金5,467.20元，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告望州财富投资管理有限公司于2014年5月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月30日解除；
二、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2015年12月28日至2016年4月30日期间拖欠的电费2,182.80元；
三、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金77,452元；
四、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同的违约金697,068元；
五、被告望州财富投资管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2016年5月1日至2016年7月15日期间的房屋占有使用费278,658.63元；
六、原告上海岳峰置业开发有限公司应返还被告望州财富投资管理有限公司能源保证金5,467.20元；
上述第二款至第六款所述款项，原告上海岳峰置业开发有限公司、被告望州财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；
七、被告望州财富投资管理有限公司的房屋租赁保证金273,360元归原告上海岳峰置业开发有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20,397.80元，由被告望州财富投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
代理审判员 周虹君
人民陪审员 毛济平
二〇一七年一月二十日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。