北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2013年西民初字第17242号
原告北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会，地址：北京市西城区广安门外大街305号八区荣丰嘉园。
负责人张江川，职务：主任。
委托代理人郝龙荣，北京市宏健律师事务所律师。
委托代理人陈文祺，北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员副主任，住北京市西城区。
被告北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。
法定代表人杨明杰，职务总经理。
委托代理人辛化岐，北京市凯誉律师事务所律师。
委托代理人张荷芳，女，1981年6月9日出生，北京非常空间物业管理有限公司职员。
原告北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（以下简称：荣丰小区业委会）诉被告北京非常空间物业管理有限公司（以下简称：非常空间物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝龙荣、陈文祺，被告委托代理人辛化岐、张荷芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣丰小区业委会诉称，北京市西城区荣丰嘉园小区由北京荣丰房地产开发有限公司（以下简称：荣丰房地产开发公司）开发建设，共计5700多户，总建筑面积25万多平方米。2006年下半年，荣丰房地产开发公司委托被告向原告提供前期物业服务。2012年12月8日，荣丰嘉园小区全体业主经首次业主大会成立了北京市西城区荣丰嘉园业主委员会，即原告，并于2012年12月在北京市西城区人民政府广外街道办事处登记备案。被告自2006年下半年向原告提供物业服务至今，曾利用原告共有区域进行营利活动。被告在进行营利活动期间，与上海框架广告发展有限公司北京分公司、上海定向广告传播有限公司北京分公司先后签订《合作合同书》，先后收取两公司广告费共计1241133.30元，其向框架公司2006年收取了36150元、2007年收取了140662.50元、2008年收取了180145.80元、2009年收取了246900元、2010年收取了185175元，向定向公司2011年至2012年共收取了452100元。根据《物权法》第70条、第76条和《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条、第14条的规定，全体业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，被告利用原告小区共有部位电梯间、候梯厅区域进行广告经营并获利的行为正是属于上述法律中规定的“利用共有部分从事经营性活动”。而且，被告的经营行为未按照上述有关法律规定的程序征求业主意见，所以作为全体业主代表的业委会即原告有权要求被告返还移交公共区域的广告收益。现原告诉至法院，请求判令被告向原告返还公共区域的广告收入1241133.30元，要求被告承担全部诉讼费用。
被告非常空间物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告的主体资格有异议。原告所诉的费用不是广告收入，合同有约定，是物业补偿费用和管理费。我公司提供了保洁、安保、电力服务。电梯没有明确规定是公共区域，权属应该属于开发商，收取的费用不应该向原告返还。原告起诉已超过诉讼时效，不应该得到支持。
经审理查明：2006年7月10日，北京荣丰房地产开发有限公司（以下简称：荣丰房地产开发公司）与被告非常空间物业公司签订《荣丰2008物业服务合同》，荣丰房地产开发公司委托被告为荣丰2008小区提供物业管理服务，委托管理期限自2006年7月16日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。原告荣丰小区业委会于2012年12月25日成立，并在北京市西城区广安门外街道办事处办理备案。
被告于2006年7月与上海框架广告发展有限公司（北京）分公司（以下简称：上海框架广告公司）签订《合作协议》，约定双方合作由上海框架广告公司在被告管理物业的公共区域安装“装饰镜框”，利用其发布实用信息及公益画面，上海框架广告公司按约定向被告支付补偿费用。协议约定，小区内14部电梯，每部电梯经济补偿2000元，付款方式为季付，协议期限为2006年7月16日至2008年7月15日。该协议履行中，双方于2006年11月20日签订补充协议，约定从2006年7月16日起至2006年11月30日止，上海框架广告公司向被告支付11部电梯该段期间的费用8250元，双方自2006年12月1日起另行签暑新协议。双方均未提供另行签暑新协议。原告提供了被告于2008年10月7日与上海框架广告公司续签的四份《合作合同书》，及2010年11月3日与上海定向广告公司签订的四份《合作合同书》。其中与上海框架广告公司续签的四份《合作合同书》分别为：1、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰写字楼），约定合作区域：1幢楼2部电梯，每部电梯安装2面，共计4块电子镜框，1个候梯厅，安装2块电子镜框；合作期限为两年零一个月，自2008年11月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用2000元/块/年，年总价为13000元/年。2、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰2008一期，含：1号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼），约定合作区域：6幢楼14部电梯，每部电梯安装3面，共计42个镜框，6个候梯厅，安装20块电子镜框；合作期限为两年整，自2008年12月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1200元/块/年，年总价为87000元/年。3、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰2008二期含：9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼），约定合作区域：5幢楼17部电梯，每部电梯安装3面，共计51块普通镜框，5个候梯厅，安装20块普通镜框；合作期限为两年整，自2008年12月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4000元/部/年，候梯厅每块费用1200元/块/年，年总价为92000元/年。4、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰2008三期，含：14号楼、15号楼、16号楼、17号楼），约定合作区域：4幢楼12部电梯，每部电梯安装3面，共计36个镜框，4个候梯厅，安装16个普通镜框；合作期限为两年零一个月，自2008年11月1日起至2010年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1200元/块/年，年总价为54900元/年。
上述四个合同期限届满后，2010年11月3日被告与上海定向广告传播有限公司北京分公司继续签订《合作合同书》。分别为：1、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰写字楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用2000元/块/年，年总价为13000元/年，合同总价为26000元。2、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰2008一期，含：1号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1350元/块/年，年总价为9万元/年，合同总价为18万元。3、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰2008二期含：9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1350元/块/年，年总价为103500元/年，合同总价为207000元。4、《合作合同书》（涉及楼盘：广安门外大街305号荣丰2008三期，含：14号楼、15号楼、16号楼、17号楼），合作期限自2010年12月1日起至2012年11月30日止；经济补偿方式：每部电梯费用4500元/部/年，候梯厅每块费用1350元/块/年，年总价为75600元/年，合同总价为151200元。
原告提供上海框架广告公司于2006年至2010年向被告支付费用的转账支票存根31张，共计金额789033.30元（原告提供统计表格金额为751233.30元）。原告还提供上海定向广告公司2011年至2012年向被告支付费用的发票5张，共计金额452100元，发票显示经营项目为：管理费。被告对原告提供的发票真实性予以认可，对原告提供的上海框架广告公司的转账支票存根不予认可。经本院向银行核实，其中30笔转账记录属实，共计金额727308.30元，收款人均为被告非常空间物业公司，另外1笔无交易记录。
被告于2012年8月向本院起诉上海定向广告公司，要求解除双方之间签订的四份《合作合同书》，要求上海定向广告公司向其支付自2011年12月至合同解除之日的合同款项。双方经本院调解，达成调解协议如下：双方签订的《合作合同书》四份于2012年10月17日解除；上海定向广告公司向被告非常空间物业公司支付四份合同款项共计17万元；上海定向广告公司拆除上述合同涉及的装饰镜框。案件已执行，上述发票中含执行款17万元。
庭审过程中，荣丰小区部分业主和荣丰房地产开发公司以原告荣丰小区业委会成立违法违规为由向北京市西城区人民政府提出信访申请并提出行政复议，要求撤销业委会备案行为。2014年6月17日，北京市西城区人民政府做出行政复议决定书，维持了北京市西城区广安门外街道办事处于2012年12月25日做出的荣丰小区业委会备案行为。荣丰房地产开发公司不服北京市西城区人民政府西政法复［2014］第3号行政复议决定书，向本院提起行政诉讼，要求撤销北京市西城区广安门外街道办事处对荣丰小区业委会的备案。本院一审裁定，驳回荣丰房地产开发公司的起诉，荣丰房地产开发公司上诉，北京市第二中级人民法院做出（2014）二中行终字第1372号行政裁定书，维持一审裁定。
审理中，被告称自接管荣丰嘉园小区物业管理工作以来对小区进行了大量的人力、物力和财力投入，公共区域的收入事项，已用于小区的物业管理工作的资金投入，被告已委托专业的审计公司对公司的账务进行审计。本院限期要求被告提供审计报告，被告最终未向法院提交。
现原告向法院起诉，请求判令被告向原告返还公共区域的广告收入1241133.30元，要求被告承担全部诉讼费用。被告不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人的陈述、合作合同书、补充协议、发票、转账支票存根、付款申请单、民事调解书、情况说明、照片、业主委员会备案单等证据在案佐证。
本院认为，原告荣丰小区业委会依法成立，具备诉讼主体资格，其有权利代表荣丰嘉园小区业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项。
根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案荣丰嘉园小区内的电梯间、候梯厅属于为业主共有部分，荣丰嘉园小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。
被告非常空间物业公司自2006年7月起对荣丰小区进行物业管理期间，与上海框架广告公司和上海定向广告公司先后签订《合作合同书》，利用原告荣丰嘉园小区内共有部位的电梯间、候梯厅进行广告营利活动，收取两公司的广告费用，侵犯了小区全体业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权要求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。被告利用公共部位经营进行经营，现原告诉到法院，要求被告将广告收益返还给全体业主，理由正当，本院予以支持。
庭审中，被告辩称收取的费用不是广告收益，而是物业管理费，本院认为，物业管理费是物业服务企业向物权所有人即业主收取的服务费，其法律关系是物业管理服务合同的法律关系，而被告与上海框架广告公司和上海定向广告公司签订的是《合作合同书》，是一般合同法律关系，是被告利用共有部分从事经营性的行为，与物业管理活动不同，故被告所述物业管理费的现由不能成立。被告又称公共区域的收入已民用于物业管理工作的资金投入，但被告未向法院提交审计报告，故本院对被告所述不予采信。被告返还广告收益的具体数额本院根据被告出具的发票显示金额及银行核查资金交易数额计算。
原告荣丰小区业委会于2012年12月成立，其起诉未超过诉讼时效。被告主张原告已超诉讼时效，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第（七）项、《物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》第三条第一款、第七条、第十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三十日内，被告北京非常空间物业管理有限公司向原告北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会返还电梯间、候梯厅广告收入一百一十七万九千四百零八元三角。
二、驳回原告北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果被告北京非常空间物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千七百九十元，由原告北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会负担三百零四元（已交纳），由被告北京非常空间物业管理有限公司负担一万五千四百八十六元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐艳茹
审 判 员 李凤新
人民陪审员 张汝建
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 陈光华