江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0583民初6322号
原告：方德军，男，汉族，1983年12月2日生，住安徽省定远县。
委托诉讼代理人：张传君，江苏柏庐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶挺，江苏柏庐律师事务所律师。
被告：徐彬，男，汉族，1978年2月13日生，住江苏省昆山市。
被告：黄改娟，女，汉族，1981年6月17日生，住江苏省昆山市。
被告：徐向阳，男，汉族，1975年12月6日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：邵德荣，系徐向阳配偶。
被告：昆山坤益资产投资管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇樾搁北路205号，组织机构代码30220741-0。
法定代表人：代卫亮。
原告方德军与被告徐彬、黄改娟、徐向阳、昆山坤益资产投资管理有限公司（以下简称坤益房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判，并于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告方德军及其委托代理人张传君、被告徐彬、被告黄改娟、被告徐向阳的委托代理人邵德荣、坤益房产法定代表人代卫亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方德军请求法院判令：被告徐彬、黄改娟继续履行《房屋买卖（置换）合同》，向原告交付昆山市××城镇××楼××室房屋及昆山市巴城镇XX新村XX号楼XX室车库并协助办理房屋、车库的产权过户手续；被告徐彬、黄改娟支付原告违约金11万元，被告坤益公司承担连带责任；被告承担诉讼费。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告徐彬经坤益公司居间，签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定：甲方（徐彬）自愿将其所有的坐落在昆山市××城镇××楼××室房屋及昆山市巴城镇XX新村XX号楼XX室车库出售给乙方（方德军），总价款为55万元，原告及徐彬的代理人在合同上签字，坤益公司加盖了公章。合同签订后，原告依约支付了定金5万元、首付款137231.5元及过户费用6万元。被告拒绝履行合同义务，其行为违反了合同约定，已经构成违约。为此，提起诉讼。
被告徐彬、黄改娟答辩：首付款与过户费我是收到传票后我才知道他们付钱了，之前根本不知道，中介也没有打电话给我，我不知道他们付了首付，而且他付给中介了，最起码应该让卖家知道什么时候付款，原告也没有通知我们他们付钱了。去年9月份、过年前我也打电话给中介，我早上打电话给他，他就会说下午给我回电话，他也没有说他们付首付款了，定金5万元是拿到了48000元，有2000元留在中介处。
被告徐向阳辩称：我是代表徐彬去签的合同，过年的时候原告女朋友打电话说要过户，我就说钱都没收到怎么过户，原告女朋友说首付款早就付了，我就打电话给中介，中介也没有说收钱了，一会说他在安徽一会说他在老家，我还到中介找中介，中介以前是叫坤益房产，现在店铺牌坊都改了叫侨居，年前我们去找了三次，门都是锁掉的，最后一次原告跟我们碰面才知道这些事情，原告来找我的。我们拿到了48000元，中介扣了2000元。
被告坤益公司答辩：是购买方要买房，中途要求房东过户，因为房东户口本没有提供导致银行贷款和网签没有办法做，合同上明确了首付款打入中介账户。
经审理查明：2016年4月18日，徐彬作为甲方（卖方）、方德军作为乙方（买方）、坤益公司作为丙方（居间方），三方签订了《房屋买卖（置换）合同》（编号为0000360），该合同载明：1、甲方依法取得位于昆山市××城镇××楼××室房屋。甲方自愿将该房屋出售给乙方。2、该房屋所有权人为徐彬，建筑面积92.37平方米，车库面积9.4平方米。3、该房屋成交价格为55万元。付款方式：乙方于2016年4月18日支付定金5万元，甲乙双方同意本合同生效之日起至银行贷款，将上述房款余款一次性付清，购房定金在后续款项支付时冲抵。此价格为出卖方净到手价格55万元，所有过户费用均由乙方承担，押甲方2000元待过户结束后退还甲方，乙方首付款于甲方房产证下来后，去银行办理贷款时支付中介方账上由中介方转支付给甲方。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲方双方必须在2016年10月10日之前提供相应的合法证件，否则视为违约。4、甲方承诺于乙方银行贷款到甲方卡内甲方腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方，在该房屋交给乙方前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气费、有限电视费等费用，概由甲方负责。5、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的损失；乙方保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损；乙方须按照约定到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。6、甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，违约方向守约方支付合同价款的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。甲方徐彬是由其代理人徐向阳在该合同上签名的，方德军及坤益公司分别在该合同上签名、盖章。
签订上述合同当日，原告支付了定金5万元，其中48000元由徐彬的代理人徐向阳领取，2000元由坤益公司保管，目前仍在坤益公司。
另查明：涉案房屋系拆迁房，签订上述合同时，房屋产权仅有初始登记。徐彬尚未办理好房屋产权登记。2016年7月28日，该房屋不动产产权登记至徐彬、黄改娟名下，系二人共同共有，房屋不动产产权证系由坤益公司负责办理，由坤益公司持有该产证原件。2016年8月3日，原告向坤益公司支付了6万元，坤益公司出具了收据，载明该款项系过户费用。同日，原告支付了坤益公司137231.5元，坤益公司出具了收据，载明该款项系购房首付款。原告在将首付款支付给坤益公司后，原告及坤益公司均未告知徐彬及其代理人徐向阳。直至2016年底，原告直接联系徐向阳，徐彬、徐向阳方知原告已经支付了首付款及过户费用给坤益公司。2017年3月份，原告与徐向阳一同前往坤益公司，联系房屋交易事宜，各方未能谈妥，徐向阳取回涉案房屋不动产产权证原件。
关于涉案房屋为何迟迟未能办理后续手续问题，各方各执一词，坤益公司陈述主要是出卖方未能提供户口本致使无法办理贷款手续进而导致未能办理后续过户等手续；出卖方徐彬陈述，根本不存在户口本影响贷款及过户一说，涉案房屋此前的产权登记就是坤益公司办理，此前办理手续都提供了相关材料，此后坤益公司也仅仅问过一回户口本事情，后面便没了消息，并且一直也未说买方支付了首付款等事宜。原告陈述，此前都是按坤益公司要求向坤益公司支付了过户费，也按坤益公司要求说是办贷款需要首付款流水便支付了137231.5元的首付款，此后联系卖方才知道坤益公司并没有将买方付款情况告知卖方。
以上事实由原告提供的《房屋买卖（置换）合同》、房屋登记信息、定金收据、过户费用收据、首付款收据及各方当事人陈述予以证实。
本院认为：本案中，徐向阳作为徐彬的代理人与方德军签订的《房屋买卖（置换）合同》不违反法律规定，合法有效。黄改娟与徐彬系配偶关系，其亦未对徐向阳的代理及签约行为提出异议，徐彬、黄改娟夫妇均应按照合同约定履行合同。按照双方合同约定，履行合同的大致流程为，原告支付定金、待徐彬办理好房产证后去申请银行贷款，申请贷款时由原告将首付款支付给中介方，由中介方将首付款转交给卖方，银行放款后由出卖方将房屋交付给买受方。双方未明确约定贷款及过户的具体程序，也未约定明确的时间点。原告已经依约支付了定金50000元，并将首付款137231.5元交付给了中介，在该过程中，原告并未违约，现原告要求继续履行合同，徐彬、黄改娟作为卖方应当继续履行合同。接下来的交易流程应当是由卖方配合买方办理银行贷款，但双方未对办理贷款以及过户时间点及顺序明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，在双方无法协议一致的情况下，应按照交易习惯确定。按照买方需要贷款的二手房交易一般流程为卖方配合买方申请银行贷款，在经过审批通过后，办理房屋产权过户手续，此后按照银行流程办理抵押登记及等待放款。本案中，双方遵循该惯常交易习惯继续交易，即接下来具体交易流程为卖方配合买方办理银行贷款，审批通过后办理房屋产权过户，待银行放款后，由卖方将房屋交付给买方。原告已经支付了定金5万元及首付款137231.5元，尚有362768.5元，原告可依合同以贷款方式支付，贷款额度不足部分以现金补足。因贷款具有不确定因素且涉及到案外贷款银行，本院充分考虑双方的合同约定同时结合贷款的不确定因素及涉及案外人贷款银行问题，本院认为原告可按流程办理银行贷款，但非因徐彬、黄改娟的原因外，原告在办理过户后的合理期限2个月内未能贷款完毕的，则原告应以现金方式支付购房余款362768.5元。
关于坤益公司收取的首付款137231.5元，合同中未能明确何时转付卖方，但现买卖双方诉诸法律处理该纠纷，坤益公司在庭审中也表示该款项要支付卖方，坤益公司理当立即支付给卖方，坤益公司保管的定金中的2000元也应当转付徐彬、黄改娟。方德军将该首付款支付给坤益公司系按照合同约定支付，徐彬、黄改娟不得以未收到坤益公司的转付款而拒绝履行后续的过户手续。关于方德军支付的6万元过户费用，应由方德军与坤益公司另行结算。
关于原告主张的违约金，本案认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本院仅围绕房屋买卖合同的履行进行审查，双方合同中并未明确约定房屋交易流程的具体时间点，也未能明确载明需要徐彬、黄改娟提供何种材料以配合后续手续，原告及坤益公司亦未及时将已经支付首付款等相关情况告知卖方，在此情况下，原告以被告徐彬、黄改娟违约要求支付违约金进而要求坤益公司对徐彬、黄改娟的违约行为承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。基于该理由，本案诉讼费用由原告方德军与徐彬、黄改娟合理分担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告方德军与被告徐彬之间于2016年4月18日签订的《房屋买卖（置换）合同》（编号为0000360）继续履行，具体履行方式为：1、徐彬、黄改娟于本判决生效后十五日内协助方德军将位于昆山市巴城镇XX新村XX号楼XX室房屋（不动产权证号为：2016昆山市不动产权第0XXXX1号）及昆山市巴城镇XX新村XX号楼XX室车库（不动产权证号为：2016昆山市不动产权第00XXXX3号）不动产产权过户登记至方德军名下。过户产生的税费均由方德军承担。2、原告方德军在办妥上述房屋过户手续后将购房余款362768.5元支付给被告徐彬、黄改娟；具体履行方式为：徐彬、黄改娟协助方德军办理银行贷款，以银行贷款方式支付该购房余款，贷款不足部分以现金补齐（在银行放款当日补齐）；非因徐彬、黄改娟原因导致无法办理好贷款的，则方德军应在办妥过户手续后两个月内以现金方式支付购房余款362768.5元。3、在方德军付清362768.5元购房余款当日，徐彬、黄改娟将位于昆山市巴城镇XX新村XX号楼XX室房屋（不动产权证号为：2016昆山市不动产权第0XXXX1号）及昆山市巴城镇XX新村XX号楼XX室车库（不动产权证号为：2016昆山市不动产权第00XXX3号）交付给方德军。
二、昆山坤益资产投资管理有限公司于本判决生效后五日内将由其保管的购房定金2000元及首付款137231.5元合计139231.5元支付给徐彬、黄改娟。
三、驳回原告方德军其余诉讼请求。
昆山坤益资产投资管理有限公司应支付的款项可直接支付给徐彬、黄改娟或支付至本院账户。本院账户：户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费9300元，减半收取4650元，保全费3270元，合计7920元，由方德军与徐彬、黄改娟各半负担3960元。该款项原告已向本院预交，本院不再退还，徐彬、黄改娟应承担的3960元，原告可在购房余款中直接予以扣除。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 欧 平
二〇一七年六月十四日
书 记 员 高美娟