上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第34198号
原告南通华新建工集团有限公司，住所地江苏省，经营地上海市虹口区。法定代表人陶宝华，董事长。委托代理人钱秀纯，男。委托代理人徐剑敏，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海金珊威工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人董金安，董事长。委托代理人董金山，男。原告南通华新建工集团有限公司诉被告上海金珊威工贸有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法适用普通程序，于2015年11月30日、2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告南通华新建工集团有限公司的委托代理人钱秀纯、徐剑敏，被告上海金珊威工贸有限公司的委托代理人董金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通华新建工集团有限公司诉称，2007年，原告对被告位于上海浦东新区川沙路XXX号的金珊威大酒店进行主楼扩建施工1-18楼及完成工程裙房改建结构工程的桩基、土建、安装，共计35000平方米。期间，该工程先后由上海薛麟实业有限公司(以下简称薛麟公司)及上海豪客斯豪投资管理有限公司(以下简称豪客斯豪公司)合作开发，后均因合作方资金困难无力继续。为了不使原告对川沙路XXX号金珊威大酒店工程长期垫资的损失无限扩大，经协商后，被告同意由其对上述工程支付工程款。2011年9月10日，原、被告签订《协议书》，第一条约定，原告所完成的所有工程结算价款在扣除已支付工程款后，被告尚欠原告人民币(以下币种同)2,343万元；第二条约定，被告同意将其具有合法产权且不存在抵押的上海金珊威工贸有限公司(金珊威大酒店)裙房东北侧消防楼梯东边1-5层六间上下约1100平方米的房屋产权和使用权抵押给原告，房屋产权抵押手续由被告签订合同后负责尽快办理；第三条约定，原告同意，被告若在协议签订后三年内，即2014年9月10日前，一次性支付原告2,500万元，原告则撤销抵押的1100平方米的房屋产权和使用权，否则被告应无条件将上述1100平方米的房屋产权转让给原告，并负责向房屋主管部门办理房屋产权转让手续。但时至今日，被告既没有支付工程款，也没有将上述房屋权利转让给原告，故原告起诉至法院，请求判令被告归原告工程欠款2,500万元及自2014年9月11日起至2015年6月30日止的同期银行贷款利息。被告上海金珊威工贸有限公司辩称，对原告诉请主张的2,500万元工程款予以认可，但没钱支付；对原告诉请主张的利息，因被告已将房屋抵押给原告使用好几年了，故不存在利息。经审理查明，上海市浦东新区川沙路XXX-
XXX号(单号)房屋的权利人为被告。2007年3月16日，原告作为承包人、薛麟公司作为发包人，双方签订一份《建设工程施工合同》，约定薛麟公司将东航国际金珊威大酒店改扩建工程发包给原告施工。2011年9月9日，南通华新建工集团装潢工程有限公司(乙方)受原告委托，与被告(甲方)签订《协议书》及《补充协议》各一份，《协议书》第一条约定，甲方同意乙方所承建的上海浦东川沙路XXX号上海金珊威工贸有限公司的改扩建工程自开工至今乙方所完成所有工程款结算价款确定为2,550万元，扣除豪客斯豪公司已支付给乙方的207万元，豪客斯豪公司实际拖欠工程款为2,343万元。第二条约定，鉴于现场客观情况，经双方友好协商，甲方同意将其具有合法产权且不存在抵押等他物权的金珊威工贸有限公司(金珊威大酒店)裙房东北侧处消防楼梯东边五层六间上下约1100平方的使用权和产权转让给乙方，以抵算乙方的工程款，其中该处消防楼梯产权归甲方所有，乙方可以长期使用。第五条约定，乙方同意，甲方若在本协议签订后三年内一次性支付给乙方2,500万元，乙方则无条件归还上述抵算给乙方的裙房约1100平方米，使用权及产权归还给甲方，并提供相应的工程款发票。第六条约定，在本协议签订后，涉及上述1100平方米房屋所有的权利均由乙方享有。《补充协议》第二条约定，主协议中的所有在建工程工程款应包括豪客斯豪公司提供的钢材款。第四条约定，主协议生效后，乙方应将所建工程所有相关全套齐整的建房资料交付给甲方，便于甲方今后补办建房相关手续及办理产证……第六条约定，主协议生效后，乙方应连续四个月向甲方提供总额200万元资金(每月50万元)。甲方租赁所得租金，须优先用来归还给乙方，最迟须在三年之内还清。合同签订后，被告将涉案五层六间房屋交付原告使用，2011年，原告在五层房屋基础上又用颜棉板搭建了一层计六间房屋。2013年，原告对房屋进行过装修。2015年4、5月间，原、被告签署一份落款日期为2011年9月10日的《协议书》，乙方(原告)落款处手写约定“仅作配合办理房地产证使用”。协议约定，乙方承建上海川沙路XXX号金珊威大酒店的主楼扩建施工1-18楼及工程裙房改建结构工程的桩基、土建、安装，共计3500平方米；甲方(被告)曾将上述工程交由薛麟公司合作开发，后因薛麟公司资金周转困难，经甲方同意，薛麟公司将上述工程转让给豪客斯豪公司继续开发，豪客斯豪公司也因故无力继续对该工程开发延续，为了不使乙方对川沙路XXX号金珊威大酒店工程长期垫资的损失无限扩大，经甲乙双方协商，甲方同意由其对上述工程支付工程款，薛麟公司及豪客斯豪公司的费用由甲方负责结算并支付，与乙方无关。基于以上原因，双方达成如下协议：一、甲方确认乙方承建的上海浦东川沙路XXX号金珊威大酒店主楼1-18楼的扩建工程及工程裙房改建结构工程，自开工至今，乙方所完成的所有工程结算价款为2,550万元整，扣除已经支付给乙方的207万元工程款，甲方应支付乙方工程款为2,343万元。二、鉴于现场客观原因，经双方协商，甲方同意将其具有合法产权且不存在抵押的上海金珊威工贸有限公司(金珊威大酒店)裙房东北侧消防楼梯东边1-5层六间上下约1100平方的房屋产权和使用权抵押给乙方，其中该处消防楼梯产权归甲方所有，乙方可以长期使用。房屋产权抵押手续由甲方签订本合同后负责尽快办理……五、乙方同意，甲方若在本协议签订后三年内，即2014年9月10日前，一次性支付乙方2,500万元，乙方则撤销抵押的1100平方米的房屋产权和使用权(并提供相应的工程款发票)，否则甲方应无条件将上述1100平方米的房屋产权转让给乙方，并负责向房屋主管部门办理房屋产权转让手续。另查，原告未办理金珊威大酒店改扩建工程的规划准建手续。经原、被告确认，涉案1-5层六间房屋未编门牌号，位于银峰路、川沙路的交界处，面朝银峰路，处于整栋建筑物的东北角方位。审理中，被告表示，一、结算款与三年后回赎款的差额，是被告考虑到该处未来发展的整体形象，其自愿加点以便将来收回，之后补签的协议系为配合原告办理产证之用。二、原告主张的工程款中包含豪客斯豪公司提供的钢材款1,800万元，因签约时房屋已经抵押给原告了，故认为工程结算款写高点无所谓，现要求在工程款中扣除。三、若以房抵债的约定无效，则要求原告返还房屋并支付签约日起至实际返还房屋之日的房屋使用费，使用费标准参照原告出租系争房屋的租金标准(3层11万/年，4层10万/年)。对此，原告表示，一、结算款与三年后回赎款的差额，原告确认包含了三年的利息等损失，实际上三年的利息损失远大于差额部分，现仅主张上述差额部分的利息。二、涉案钢材款不包含在其主张的工程款之内，当时怕豪客斯豪公司找被告要未结清的材料款，将钢材款写入协议后，豪客斯豪公司就不会再找被告，而直接找原告了。三、同意返还房屋，对原告的装修以及搭建不要求在本案中处理，但保留诉权；就5层房屋，现原告只出租了第3、4层，才出租了两年，第6层原准备作为办公室自用，其他空关着；原告的损失远大于房屋使用费，故不同意支付，但对租金标准无异议。以上事实，有上海市房地产权证、《建设工程施工合同》、《协议书》、《补充协议》、照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，2015年补签的协议明确载明“仅作配合办理房地产证使用”，故本院以2011年9月9日双方签订的协议认定本案事实。根据2011年的协议内容，被告为了取得涉案在建工程，经协商后，原、被告结算了工程价款并约定以被告所有的涉案5层六间房屋抵偿应付工程价款，同时还约定了三年期的回赎条款。鉴于双方约定的抵债标的物为不合法建筑，原、被告关于以房抵债的约定应依法确认为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同部分无效，不影响其他部分效力，即双方对工程结算价款的约定仍有效。虽然《补充协议》中约定工程结算款中包括了豪客斯豪公司提供的钢材款，但本案实际由被告结算，其已确认工程欠款为2,343万元，并据此作为房屋抵债转让的对价款，应认定原、被告对工程结算款已达成合意，《补充协议》的约定仅能视为双方对工程结算价款的补充或说明，而非对工程结算价款的变更，被告要求在工程结算款中扣除钢材款，与约不符，本院不予采纳。在以房抵债约定无效情形下，原告要求被告支付工程欠款，具有合同依据。同时，被告取得了涉案工程的占有利益，其应当支付相应的工程款利息。原告确认其诉请主张的工程款中包含了三年的工程款利息等损失，而按照贷款利率计算的三年工程款利息明显超过结算价款与三年期回赎款的差额，现原告按2,500万元主张工程款及利息，经查并无不当，本院予以支持。同理，原告要求被告支付三年后,即2014年9月10日起的工程款利息，本院亦予支持。对被告主张的房屋返还及房屋使用费问题，可作为合同无效部分的法律后果一并在本案中处理。以房抵债约定无效，原告再行占有抵债房屋已无合同依据，原告应当返还,6层搭建附和于抵债房屋，应一并移交被告。同时，原告实际占用了抵债房屋，其应当支付相应的房屋使用费，使用费标准由本院参照双方确认的租金标准及本案合同实际履行情况酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告南通华新建工集团有限公司与被告上海金珊威工贸有限公司关于以房抵债的约定无效；二、被告上海金珊威工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南通华新建工集团有限公司工程款及利息合计2,500万元；三、被告上海金珊威工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内以2,343万元为本金、按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付原告南通华新建工集团有限公司自2014年9月11日起至2015年6月30日止的利息；四、原告南通华新建工集团有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区川沙路XXX-
XXX号房屋东北侧消防楼梯东边1-5层六间上下约1100平方米房屋及6层搭建房屋返还被告上海金珊威工贸有限公司；五、原告南通华新建工集团有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每年50万元的标准支付被告上海金珊威工贸有限公司2011年9月10日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172,841元，保全费5,000元，合计177,841元，由被告上海金珊威工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 孙 闫
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。