吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉农民初字第5980号
原告（反诉被告）：刘庆伟，男，汉族，1967年4月13日生，现住农安县。
委托代理人：陈占春，吉林义理律师事务所律师。
委托代理人：刘卓，男，汉族，1987年8月16日生，现住长春市。
被告：农安县房地产经营开发总公司
地址：农安镇德彪街27号
法定代表人：周咏，总经理。
委托代理人：刘峰，男，汉族，1961年9月15日生，该公司房管科科长。
被告（反诉原告）：宋向阳，男，汉族，1964年10月10日生，个体，现住农安县。
委托代理人：张勇，男，汉族，1971年4月28日生，教师，现住农安县。
被告（反诉原告）：张春彦，女，汉族，1965年2月11日生，无职业，现住农安县。
原告刘庆伟诉被告农安县房地产经营开发总公司（以下简称“经营公司”）、宋向阳、张春彦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告宋向阳、张春彦提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，公开进行审理。原告（反诉被告）委托代理人陈占春、刘卓，被告经营公司委托代理人刘峰、被告（反诉原告）宋向阳委托代理人张勇、被告（反诉原告）张春彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2006年开始租赁被告经营公司位于农安县古城街与黄龙路交汇处宏宇商城1层16-17门房屋。2013年经营公司告知原告欲出售该房屋，原告要求买卖此房屋，双方一直对价格协商，2014年4月，被告经营公司突然找到原告，告诉原告该房屋已经出售给宋向阳、张春彦，后张春彦也找到原告，并向原告出示了他们的房产证，经查宋向阳和张春彦是夫妻关系。原告认为自己承租该房八年，根据法律规定，具有该房屋的优先购买权，被告之间的买卖合同严重损害了原告的优先购买权，故诉至法院，要求法院解除三被告之间签订的房屋买卖合同，确认原告具有优先购买权。本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。
被告经营公司辩称，原告承租我单位房屋多年，由于我公司资金紧张，在2013年12月决定出售此房，我公司派人通知了原告，问他是否购买此房，原告不同意购买。因该房租赁期限是到2013年12月31日协议终止，因此我公司在2014年1月21日召开党总支会议，研究决定以2400元/平方米的价格出售给张春彦。2014年1月23日，张春彦交纳了购房款并签订了购房合同。2014年3月28日到农安县地税局开具了销售不动产统一发票。我公司是在原告明确表示不购买该房屋的情况下，才将该房屋出售给张春彦的，我公司也是根据最高人民法院《关于审理租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第24条第三款的规定的，所以原告要求我公司解除与张春彦之间的房屋买卖合同没有法律依据。
被告宋向阳委托代理人辩称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款的相应规定，我方作为善意的第三人已经购买了房屋，并且依法进行了产权登记，所以请求法院依法驳回原告的请求。
被告张春彦与宋向阳答辩意见一致。
反诉原告称，2014年1月23日，反诉人购买了经营公司所有的位于农安县农安镇古城街与黄龙路交汇处房产开发楼12栋1层16-17门房屋，并于当日签订了房屋买卖合同。该房屋原来由被反诉人承租卖家具至2013年12月末，其租赁合同已经到期。2014年2月5日，被反诉人找到反诉人请求给几个月时间，说还没找到新的租处，并承诺于2014年5月1日搬出该房屋，期间按照市场价格支付租金。2014年5月1日后，反诉人要求被反诉人搬出该房屋并支付1至5月的租金，被反诉人一直推拖，当时反诉人因有病正在长春治疗，2014年6月被反诉人来到医院找到反诉人，请求继续租用该房屋，希望能够签订为期五年的租赁合同，反诉人没有同意，要求其立即倒房。被反诉人又请求9月份倒房，到期后反诉人再次找到被反诉人要求其倒房，被反诉人仍然推拖，并在2014年12月23日将反诉人诉至法院，欲通过诉讼拖延倒房时间，故反诉人提起反诉，要求被反诉人立即支付损失30万元，并立即从反诉人所有的位于农安县农安镇古城街与黄龙路交汇处房产开发楼12栋1层16-17门房屋中搬出；反诉费由被反诉人承担。
反诉被告辩称，反诉原告没有证据予以支持其诉讼观点；由于房屋属于不确定状态，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张向法庭提交如下证据：
1、房屋租赁合同，证明2011年租金一年10万元，2012年租金一年11万，2013年租金一年12万元的事实。并且原告向出租方交纳1万元的风险抵押金，并约定到期后扣除费用外，剩余应返还承租人。
三被告均无异议。
2、收据6张，证明原告按期全额交纳房租，没有拖欠；原告是先使用房屋后交房租。
三被告均无异议。
3、风险抵押金收据一张，证明风险抵押金是从2006年交纳的，直至现在一直没退的事实。
三被告均无异议。
被告经营公司提供如下证据：
1、购楼协议书、购房证明各一份、销售不动产统一发票一张，证明2014年1月23日经营公司将12幢1层南4门的房屋出售给张春彦的事实。
原告无异议。
被告宋向阳、张春彦无异议。
2、房地产咨询报告，证明张春彦购买公司的房屋进行评估的事实。
原告对真实性无异议，对证明内容有异议，评估目的与出售房屋不相符，没有采用市场法，而是采用成本法，并且出售房屋时是连土地一起出售的，而评估报告不包括土地。
被告宋向阳、张春彦无异议。
3、收款收据复印件三张，证明我公司2013年9月至2013年12月向宋向阳借款170万元没给利息的事实。
原告对真实性无异议，但认为该证据与本案无关，被告举的证据是借款关系，而本案是优先购买权的关系，所以不予质证。
被告宋向阳、张春彦无异议，认为170万元的借据包括利息，利息多少没具体算。
被告宋向阳、张春彦提交如下证据：
1、房屋所有权证书及交税凭证2张、办证发票3张，证明其购买农安县房地产经营开发总公司房屋的事实。
原告无异议。
经营公司无异议。
反诉原告宋向阳提供如下证据：
1、房屋所有权证书及交税凭证2张、办证发票3张，证明其购买农安县房地产经营开发总公司房屋的事实。
反诉被告对真实性无异议，但其认为房产证很快将被撤销。
反诉原告张春彦未向法庭提交证据。
反诉被告未向法庭提交证据。
本院认为，对原告提供的证据1、2、3，被告均未提出异议，予以确认。对被告经营公司提供的证据1，原告无异议，予以确认；证据2，证实被告经营公司将出售的房屋经过评估的事实，对真实性予以确认；证据3，证实经营公司向被告张春彦、宋向阳借款，并以此借款抵顶部分购买该房屋借款的事实，对此证据予以确认。对被告宋向阳、张春彦提供的证据1，原告无异议，予以确认。
对反诉原告提供的证据1，反诉被告未提出实质性异议，予以确认。
经审理查明，2011年1月1日，原告刘庆伟与被告经营公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告经营公司将位于十字街黄龙路与古城街交汇处的房屋租赁给被告，期限自2011年1月1日至2013年12月31日，年租金为2011年10万元、2012年11万元、2013年12万元。原告付给经营公司风险抵押金1万元，租赁到期后，如未发生各种损失及欠费，经营公司应一次性归还刘庆伟风险抵押金。如果经营公司出售房屋时，刘庆伟有优先购买权，如不买，经营公司卖给其他人时，刘庆伟不能以任何借口不倒出租房。
协议签订后，刘庆伟给付被告经营公司三年租金，给付1万元风险抵押金，并持续使用租赁房屋。2013年12月中旬，被告房地产经营公司通知原告欲出售该房屋，原告未到被告经营公司处明确表示购买。2014年1月23日，被告经营公司与被告张春彦签订《购楼协议书》，约定经营公司将坐落在古城街12#一层南4门房屋出售给张春彦，建筑面积964.64平方米，每平方米2400元，总售价2315436元。当日，经营公司向张春彦开具购房证明，证明张春彦2315136元购楼款已交齐。2014年3月28日，经营公司为张春彦代开销售房地产发票一张，发票上显示房产经营公司12#一层南4门售房款2315136元。2014年4月9日，农安县房屋产权管理中心发放农安县房权证农安字第000297**号房屋所有权证书，载明农安镇古城街与黄龙路交汇处房产开发楼12栋1层16-17门、建筑面积为964.64平方米房屋的所有权人为张春彦，共同共有人为宋向阳。
另查，自2014年1月1日至法庭辩论终结前，原告（反诉被告）刘庆伟持续使用农安县古城街与黄龙路交汇处房产开发楼12栋1层16-17门房屋，但未向被告经营公司及张春彦、宋向阳中任何一方交付房屋租金或赔偿损失。
本院认为，1、针对原告要求解除被告经营公司与张春彦之间的房屋买卖协议，并要求确认其优先购买权的诉讼请求，（1）从本案原告提供的证据看，原告与被告经营公司之间的房屋租赁合同至2013年12月31日即终止，根据《合同法》第九十三条的规定，因合同到期解除无需通知对方，而原告没有提供证据证明双方在2014年存在书面或口头租赁合同的相关证据，被告经营公司庭审时表示其多次要求原告倒房，对原告使用房屋表示过异议，因此双方在2014年没有形成租赁房屋的意思表示，原告所述的双方形成不定期租赁关系不成立，因此经营公司于2014年1月23日将房屋出售给张春彦时原被告之间的租赁关系已经到期解除，原告主张经营公司出售房屋时与原告存在租赁关系的理由不能成立；（2）原告在起诉书中表明被告经营公司在2013年12月曾向其通知该房屋欲出售，故经营公司已经履行了出售房屋的通知义务，原告直至2014年1月20日没有明确表示欲购买该房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的”，根据上述司法解释的规定，原告主张其具有优先购买权的诉讼请求不予支持；（3）被告经营公司出售房屋的时间是2014年1月23日，系在原告与其的租赁期间届满之后，并且超过了通知后15天的限制，此时已不在原告享有优先购买权的期间，经营公司出售房屋无需告知原告并征求原告的意见，并且被告经营公司与被告张春彦房屋买卖的交易行为系二被告的真实意思表示，并已成立生效且履行完毕，二被告的房屋买卖行为未侵犯原告的优先购买权，因此原告要求解除二被告之间房屋买卖合同并确认原告具有优先购买权没有事实及法律依据，对原告上述诉讼请求不予支持。
2、关于反诉原告宋向阳、张春彦要求反诉被告刘庆伟搬出交易房屋及支付损失30万元的诉讼请求：（1）如上所述，经营公司与反诉原告张春彦的房屋买卖合同已成立、生效，并已履行完毕，反诉原告张春彦、宋向阳已经取得农安县房屋产权登记中心出具的房屋所有权证书，二反诉原告系该房屋的所有权人，其要求反诉被告搬出交易房屋的诉讼请求应予支持，但应给反诉被告必要的搬迁准备时间。（2）关于反诉原告的损失，因二反诉原告均未提交证据证明其实际损失，根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条的规定，反诉原告应当承担证据不足的不利后果，故其该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告刘庆伟的诉讼请求；
二、反诉被告刘庆伟于本判决生效后15日内搬出农安县古城街与黄龙路交汇处房产开发楼12栋1层16-17门房屋；
三、驳回反诉原告宋向阳、张春彦其他诉讼请求。
案件受理费50元由原告刘庆伟负担，反诉案件受理费5800元由反诉原告宋向阳、张春彦负担5750元，由反诉被告刘庆伟负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 员 周 凯
代理审判员 何 妍
人民陪审员 孟 灵
二〇一五年三月三十日
书 记 员 赵运兴