天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0116民初1439号
原告：天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司，住所地天津市滨海新区塘沽于家堡金融区第47号。
法定代表人：许健康，该公司董事局主席。
委托诉讼代理人：庞博，天津文懋律师事务所律师。
被告：贾子兴，男，1983年4月8日出生，汉族，住天津市滨海新区，自由职业者。
原告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司（以下简称“宝龙金骏公司”）与被告贾子兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告宝龙金骏公司委托诉讼代理人庞博，被告贾子兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝龙金骏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2.判令被告将坐落于天津市滨海新区于家堡宝龙城市广场A区20号楼四层编号为L4-044、L4-045、L4-046商铺腾交给原告；3.判令被告给付原告商铺租金289471.14元及租金违约金96490.38元；4.判令被告给付原告商铺物业服务费143852.39元及物业服务违约金47950.8元；5.判令被告给付原告场地占用费40835.52元及场地占用物业服务费9280.8元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告自2014年7月3日签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，由被告承租原告开发的坐落在于家堡宝龙城市广场A区20号楼四层编号为L4-044、L4-045、L4-046位置3间商铺（面积1016.4平房米）,经营宝兴桌球主题餐厅项目（详见合同）。签约之后，原告依约履行了合同义务，但经原告多次发函及派人上门催促。被告至今拒不交付商铺租金及物业费等诸项费用，截至目前已经形成巨额欠款。被告的违约行为，给原告造成巨大的经济损失。经多次交涉未果，故成诉。
被告贾子兴辩称，没有这回事，被告在接到开庭通知后，就看到一份合同，这份合同是否成立需要法庭调查。单凭一份尾页被告的签名就让被告对合同进行负责，这是不合理的。被告对合同的真实性提出异议。原告说催告被告交款，被告没有接到这方面的通知。被告在宝龙有一份租赁的意向，这份意向涉及到商铺的租赁是从去年才开始交付的，这些事情是在2014年以前，当时是租赁意向，没有约定交付的标准。据被告所知，这个地块去年交给了广电。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一《宝龙城市广场商铺租赁合同》中签字真实性无异议，但称原告并未交付商铺；对证据二《催款函》、证据三《解约函》称未收到；对原告补充证据《面积变更补充协议》、《现场照片》、《交款收据》真实性无异议。被告未向法庭提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月3日，宝龙金骏公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）贾子兴签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同载明承租方贾子兴居住地址为天津市塘沽区新港三号路安定里12栋3门102。合同约定，甲方将其位于天津市新港路1813号的天津宝龙城市广场Ａ区的商铺出租给乙方，承租面积暂计1016.4平方米。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营4F-044，4F-045，4F-046，品牌：宝兴桌球主题餐厅，业态餐饮之用途。该广场由天津骏龙商业管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。双方约定租赁期限为六年，租赁起始日自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算。第3.5条约定乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于如下第A项所确定的日期（该广场A区统一开业日，暂定为2014年9月30日）。双方就租金、综合物业服务费和其他费用约定为租赁期限内第1年，30元/平方米/月，月租金额30492元，年租金额365904元。第2年，60元/平方米/月，月租金额60984元，年租金额731808元。第3、4年，66元/平方米/月，月租金额67082.4元，年租金额804988.8元。第5、6年，75元/平方米/月，月租金额76230元，年租金额914760元。总计租金为4537209.6元。乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，标准为每平方米30元/月，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。关于履约保证金，双方约定为：为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第二个租赁年度的一个月（至少两个月）的租金及一个月（至少两个月）综合物业服务费的款项（91476元）作为履约保证金。如甲方在该5日内未收到履约保证金，则甲方有权选择接收乙方延后支付的履约保证金或有权解除本合同，并将租赁场所另租他人。履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。任何因乙方违约导致甲方提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。自退还届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。第13.3条约定，除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1）发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）……第13.4条约定，如有第13.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。第16.3条约定，任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发往该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：（1）如通过人员递送，在实际交付时（收件人应书面签收）；（2）如以信函方式或特别专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12:00（北京时间）；……
2015年7月8日，甲方宝龙金骏公司与乙方贾子兴签订《面积变更补充协议》，就双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》4F-046商铺经营面积变更事宜，达成如下补充协议。双方经过多次协商，并经权威测量机构测量，对乙方租赁场所的计租面积进行了最终的确认。双方同意按本协议确认的计租面积作为乙方缴纳原租赁合同项下各项费用的依据。甲乙双方同意，乙方承租的计租租赁场所面积经双方确认为154.68平方米。自租赁场所的计租面积确定之日起，乙方应按照实测计租面积支付租金、综合物业服务费及其他与面积有关的费用；如乙方此前存在多缴纳费用的情况，则该部分多缴纳的费用直接结转为乙方后续应支付的相应费用的一部分；如计租面积多于上述暂计面积，且乙方此前存在少缴纳费用的情况，则自甲方或经营管理公司发出书面通知之日起五日内，乙方应将该部分少缴纳的费用一次性支付给甲方或经营管理公司。甲乙双方均同意，原租赁合同其他条款保持不变，乙方仍应按照原租赁合同约定履行合同义务。本协议未约定事项，仍然按照甲乙双方签署的原租赁合同执行。本协议作为原租赁合同的有效补充和附件，与原租赁合同具有同等法律效力。
2017年12月25日，宝龙金骏公司及案外人天津骏龙商业管理有限公司做出《催款函》并邮寄至贾子兴在租赁合同中预留的居住地址。《催款函》载明，就承租天津宝龙城市广场A区20号楼第四层的编号为L4-044、L4-045、L4-046的商铺事宜，双方已于2014年7月3日签署了《宝龙城市广场商铺租赁合同》。根据租赁合同的约定，双方已实际履行了租赁合同。贾子兴应当按租赁合同约定按时向宝龙金骏公司及天津骏龙商业管理有限公司支付租金、综合物业服务费、电费、水费及其他各项费用。虽经公司多次催告，贾子兴仍欠2014年7月3日至2017年12月31日期间租金总计279262.26元；2014年7月3日至2017年12月31日期间综合物业服务费139211.99元。请贾子兴于2017年12月31日前交清所有拖欠宝龙金骏公司及物业管理公司的所有款项；否则，由此造成的一切责任及损失均由贾子兴承担。
2018年2月1日，宝龙金骏公司及天津骏龙商业管理有限公司共同做出《解约函》并邮寄至贾子兴在租赁合同中预留居住地址。《解约函》载明，虽经宝龙金骏公司及物业管理公司多次催告，贾子兴仍欠：2015年3月31日至2018年1月31日期间租金总计289471.14元；2015年7月31日至2018年1月31日期间综合物业服务费433323.53元。贾子兴拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关约定，给宝龙金骏公司及物业管理公司造成了严重损失。另，宝龙金骏公司及物业管理公司于2017年12月25日发函催告贾子兴尽快支付拖欠款项，但至今仍未支付。为此，根据租赁合同约定，正式函告贾子兴：一、自2018年2月2日起，双方签署的租赁合同解除；二、不退还贾子兴已付未用的履约保证金；三、贾子兴应于2018年2月8日前向宝龙金骏公司支付租金289471.14元及逾期付款违约金96490.38元，并按照租赁合同约定结清其他款项；四、贾子兴应于2018年2月8日前，向物业管理公司支付综合物业服务费143852.39元及逾期付款之违约金47950.8元，并按照租赁合同约定结清其他款项；五、贾子兴应于2018年2月8日前，按租赁合同相关约定向宝龙金骏公司及物业管理公司返还商铺。若逾期返还商铺的，应向宝龙金骏公司及物业管理公司支付逾期还房之违约金及逾期占用费，届时，宝龙金骏公司及物业管理公司有权自行收回商铺，并且有权自行处理商铺之装修及遗留物品，保留通过法律途径追究贾子兴违约责任的权利。
庭审中，被告表示，虽与原告签订租赁合同，但原告并未交付涉案商铺，仅交付了150平方米，对房屋租赁面积、费用计算无异议。被告贾子兴认可向原告交付定金20000元。经核实，宝龙金骏公司共计收到贾子兴交付保证金32842.4元，包括履约保证金27842.4元、装修保证金5000元。贾子兴另向原告公司交付垃圾清运费1237.44元、装修管理费1237.44元、出入证押金100元。案外人左海辰作为交款人，以贾子兴的名义先后向原告公司交付2016年3月、4月电费3999.5元、水费100.5元，该款项均备注为“郝掌柜”。另左海辰以“郝掌柜”名义向原告公司交付工本费10元、水费1257元、电费5568元。贾子兴称自己并未经营“郝掌柜”，也不认识左海辰。
天津骏龙商业管理有限公司向宝龙金骏公司出具委托书，委托宝龙金骏公司代为收取天津宝龙城市广场内所有出租商铺的综合物业服务费（包括但不限于物业服务费、水电公摊费用及统一运营时间内的中央空调使用费）、装修保证金、装修管理费等费用，并有权以宝龙金骏公司自己的名义与商铺承租人就物业管理事项签约、追缴上述各项欠费、通过法律诉讼追缴上述各项欠费。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《面积变更补充协议》系双方当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规强制性规定之处，合法有效。贾子兴虽对签订合同无异议，但称原告公司并未交付涉案商铺，且其未经营“郝掌柜”，也不认识案外人左海辰。但贾子兴并未对案外人左海辰以贾子兴名义向原告交纳涉案商铺水电费的原因提交证据。从原告提交的证据来看，贾子兴已经向原告公司支付了履约保证金、装修保证金、垃圾清运费、装修管理费、出入证押金等费用，案外人左海辰分别以贾子兴和“郝掌柜”的名义支付了2016年度不同月份的电费、水费等实际经营才能产生的费用。本院认定原告公司已经向贾子兴交付了涉案商铺，且贾子兴从事了实际经营活动并交纳相关费用。贾子兴前述主张本院不予支持。在原告已经履行合同义务的情形下，贾子兴作为合同相对方，亦应按照合同约定履行自己的义务。
关于租金、物业服务费、场地占用费及各自对应的违约金。本案中，原告依据合同约定标准要求被告给付租金289471.14元、物业服务费143852.39元，并以低于合同约定标准，即按约定标准的三分之一主张租金违约金96490.38元、物业服务费违约金47950.8元。原告该主张符合合同约定，且不违反法律规定。本院予以支持。考虑到原告所提供租赁的商铺确实存在周边环境和服务瑕疵的情况。本院酌情认定被告按照90%的标准给付原告所主张的前述租金、物业服务费。原告另主张场地占用费（2018年2月1日至3月31日）40835.52元、场地占用物业服务费（2018年2月1日至3月31日）9280.8元，该标准符合合同约定，本院予以支持。
原、被告双方在租赁合同中已经约定了违约条款及合同解除条件，在被告逾期支付租金、物业管理费等费用的情况下，原告依约向被告发出《催款函》，在被告仍未支付相应费用的情况下，原告再次发出《解约函》，通知被告双方的租赁合同于2018年2月2日解除，并无不妥。故本院确认双方签订的租赁合同于2018年2月2日解除。在合同解除的情况下，被告应当依约将坐落于天津市滨海新区新港路1813号天津宝龙城市广场A区第四层编号为L4-046的商铺腾交给原告。
关于保证金的问题，原、被告双方虽然在租赁合同中约定了保证金，在被告违约时不予退还，具有违约惩罚性质。但是考虑到原告在诉请中同时主张了租金和物业费的违约金，庭审中原告未提供与违约金相关联的损失证据，故原告同时主张了多项与损失做参考依据的违约金。从公平角度考虑，综合本案实际情况，保证金应冲抵被告拖欠租金。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司与被告贾子兴在2014年7月3日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》及其附件《面积变更补充协议》于2018年2月2日解除；
二、被告贾子兴于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市滨海新区新港路1813号天津宝龙城市广场A区第四层编号为L4-046、面积为154.68平方米的商铺腾交给原告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司；
三、被告贾子兴于本判决生效之日起十日内给付原告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司租金227681.63元及欠付租金违约金68304.48元、物业服务费129467.15元及违约金38840元、场地占用费（2018年2月1日至2018年3月31日）40835.52元及场地占用物业服务费9280.8元；
四、驳回原告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取5039元，由被告贾子兴负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，向天津市第二中级人民法院预交上诉案件受理费）。
审 判 员 刘福成
二〇一八年八月三日
法官助理 黎增堂
书 记 员 杨宝鹏
附相关法条：
1.《中华人民共和国民法总则》
第一百一十八条民事主体依法享有债权。
债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。
2.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。