重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第03026号
上诉人(原审被告)周九元
委托代理人：戴厚奎，重庆康余律师事务所律师。
委托代理人：余洋，重庆康余律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)重庆南岸区电线厂,住所地重庆市南岸区海棠溪民生新村**号。
法定代表人郑天佑，董事长。
委托代理人：马全，重庆瑾帆律师事务所律师。
上诉人周九元因与被上诉人重庆南岸区电线厂租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第03919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周九元及其代理人戴厚奎、余洋，被上诉人重庆南岸电线厂的代理人马全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2009年10月18日，出租方重庆南岸电线厂作为甲方与作为乙方的承租方煤店（周玖元）签订租赁合同，合同约定：甲方出租原纺织车间（煤店旁右边约120平方米及厂区大门右边约150平方米），给乙方从事库房使用（另增加配电房旁边约300平方米）；租赁期为五年，起租期为2009年10月18日至2014年10月17日止；年租金为18000元，采取一次性交付的形式。合同还对甲乙双方的责任、其他未尽事宜等作出了约定。合同落款处左边有重庆南岸区电线厂加盖印章，右边是周玖元签名并捺印。一审审理过程中，周九元提出其名字为周九元，且签名“周玖元”也并非他本人签名。后周九元仔细核对合同内容后认可该合同，并陈述实际上双方也是按照该合同履行的。
一审庭审过程中，双方结合证据及实际情况确定租赁物具体地址为重庆市南岸区海棠溪民生新村18号内原纺织车间（煤店旁边约120平方米及厂区大门右边约150平方米）及配电房旁边约300平方米。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，周九元虽不认可租赁合同系本人签字，但其追认了该合同且陈述双方实际是按该合同履行的，故重庆南岸区电线厂提交的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁合同期限已于2014年10月17日届满，周九元作为承租人应当返还租赁物，故对重庆南岸区电线厂请求周九元返还重庆市南岸区海棠溪民生新村18号内原纺织车间（煤店旁边约120平方米及厂区大门右边约150平方米）及配电房旁边约300平方米的诉讼请求予以支持。关于重庆南岸区电线厂要求周九元支付从合同期限届满的第二日即2014年10月18日开始以年租金18000元的标准计算租金至周九元实际向重庆南岸区电线厂交付房屋时止的请求，该院认为，合同期限届满，周九元应当向重庆南岸区电线厂返还房屋而未返还，理应继续以租金标准支付房屋占用费，故对重庆南岸区电线厂的该项诉讼请求予以支持。关于周九元辩称重庆南岸区电线厂主体不适格的问题。周九元认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。而本案诉争房屋在租赁合同签订后、重庆南岸区电线厂起诉前已被政府征收，故产权人已不再是重庆南岸区电线厂，故其没有权利要求周九元返还房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，双方均认可租赁合同且合同已实际履行完毕，双方对合同效力和合同履行均无异议，故该院确认该合同效力。另，本案双方陈述的均为房屋拆迁，与周九元辩称的征收并非同一含义。再，即便本案租赁物的所有权在租赁期间发生变动，也并不影响租赁合同的效力。故重庆南岸区电线厂要求周九元返还承租房屋是基于合法有效且已履行完毕的租赁合同的出租人的权利，故该院对周九元的辩称意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告周九元于本判决生效之日起十日内返还原告重庆南岸区电线厂位于重庆市南岸区海棠溪民生新村18号内原纺织车间（煤店旁边约120平方米及厂区大门右边约150平方米）及配电房旁边约300平方米的房屋；二、被告周九元于本判决生效之日起十日内支付原告重庆南岸区电线厂房屋占用费（以18000元/年为标准自2014年10月18日计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回原告重庆南岸区电线厂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取65元，由被告周九元承担。
周九元不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、依法撤销一审法院（2015）南法民初字第03919号民事判决，发回重审或依法改判；2、请求驳回被上诉人的诉讼请求；3、两审全部诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：1、被上诉人重庆南岸区电线厂诉讼主体不适格。周九元认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。而本案诉争房屋在租赁合同签订后、重庆南岸区电线厂起诉前已被政府征收，故产权人已不再是重庆南岸区电线厂，而应为重庆市南岸区国土局，被上诉人没有资格提起诉讼，更没有权利要求周九元返还房屋。2、一审法院未对房屋租赁费交纳情况审查清楚，导致周九元多交的房租没有得到确认。3、一审法院判决第二项“被告周九元于本判决生效之日起十日内支付原告重庆南岸区电线厂房屋占用费（以18000元/年为标准自2014年10月18日计算至实际返还房屋之日止）”认定事实错误，导致判决错误。
重庆南岸区电线厂答辩称:1、被上诉人是本案的适格诉讼主体。被上诉人与上诉人周九元签订的厂房租赁协议合法有效且双方均实际履行，现租赁协议期限届满，已经自然终止，周九元理应依合同义务和法律规定返还租赁物；被上诉人作为出租人依法律规定和协议约定享有请求其返还租赁物的权利。依照《中华人民共和国合同法》第229条的规定，即使租赁期间租赁物所有权发生变动，合同的效力不受影响。所以，无论从何角度讲，被上诉人依据生效的合同效力请求租赁物返还，都是有权利的，诉讼主体适格。2、房屋租金交纳问题与本案不是同一法律关系，法院不应审查。3、请求赔偿房屋占用费的数量及其计算方式问题，被上诉人在一审诉讼过程中已经明确提出并请求法院据实支持，周九元对已届租赁期限的租赁物持续占有的事实是清楚的。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，生效合同依法具有约束力。本案中被上诉人重庆南岸区电线厂与上诉人周九元于2009年10月18日订立的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁合同于2014年10月17日履行届满，根据《中华人民共和国合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故承租人周九元理应返还租赁物。另根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本案中重庆南岸区电线厂基于出租人地位，依据有效的租赁合同请求承租人在租赁期满后返还租赁物，可以不受租赁期间租赁物产权变动的影响，径行行使租赁物返还请求权。因此，被上诉人具有诉讼主体资格，对于上诉人提出的被上诉人主体不适格的上诉请求，本院不予采纳。关于上诉人提出一审法院未对租赁关系中租金交纳情况进行审查，致事实未查清的上诉理由，本院查明被上诉人在一审诉讼中未对租金及其交纳情况提起诉请，且上诉人亦未就此提出反诉，一审法院未对租金及其交纳情况纳入审理符合法律规定，故本院对此上诉理由亦不予支持。就上诉人提出一审法院在房屋占用费判决的事实及计算方式错误的上诉理由，因对上诉人持续占有租赁物未返还的事实，本案一、二审诉讼中争议双方均无异议，法院认定该事实，在被上诉人请求基础上，一审法院依据租金标准确定上诉人继续占有期间的占用费金额，符合公平标准，方法并无不当，故对上诉人该上诉请求本院不予采纳。综上，上诉人提出的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人周九元负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈洪
代理审判员 周舟
代理审判员 陈莹
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 赵曦