山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第286号
上诉人（原审原告）宋华，女，1978年11月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）徐华波，男，1974年10月3日出生，汉族。
二上诉人之共同委托代理人李杰，山东旭杰律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人王静，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘金凤，女，1962年7月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘培国，男，1938年8月18日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘英华，男，1965年3月25日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）李梅，女，1965年9月29日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘慧静，女，1988年11月4日出生，汉族。
五被上诉人之共同委托代理人曲卫东，山东荣顺律师事务所律师。
原审第三人宋协春，男，1951年11月6日出生，汉族。
上诉人宋华、徐华波因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣民初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，二原告系夫妻。原告宋华系第三人宋协春之女。刘英桂与被告刘培国系夫妻，二人育有子女三人，即刘英怀、被告刘金凤和刘英华。刘英怀与被告李梅系夫妻，育有一女即被告刘慧静。位于荣成市崖头街道办事处碌对岛村3区100号房屋的集体土地使用证于2004年2月10日登记在原告宋华名下，证号为：荣集用（2004）字第13310237号，房屋所有权证于同年2月25日亦登记在原告宋华名下，证号为：2004000388号，该房屋所有权证存根上标注的领证人系第三人宋协春。2007年，二原告先后出国至日本。同年7月11日，第三人宋协春代原告宋华与刘英桂签订了房地产买卖合同一份，约定原告宋华将上述房屋转让给刘英桂，价款为240000元。刘英桂应于2007年7月11日前一次性付清购房款，原告宋华将诉争房屋及房权证、土地使用证一并交给刘英桂。上述合同手写部分注明，因原告宋华目前不在本地，特委托其父亲代签本约，并承担一切责任。合同签订后，双方分别给付购房款并交付房屋及相关产权证。荣成市崖头街道办事处碌对岛村村民委员会、荣成市崖头街道办事处、荣成市国土资源局崖头分局分别在买卖房屋变更宅基地呈批表的审查意见栏盖章同意。同年9月20日，刘英桂缴纳房屋买卖契税8100元。同年9月21日，诉争房屋集体土地使用权证变更登记在刘英桂名下，证号为：荣集用（2007）宇第13310237号。2008年4月10日，诉争房屋房权证变更登记在刘英桂名下，证号为：2008004363号。2010年10月17日，刘英桂去世。2011年10月26日，刘英怀去世。2011年12月1日，原告诉至原审法院，要求被告返还位于荣成市碌对岛村房屋一套［土地使用证号为：荣集用（2004）字第13310237号，房屋所有权证号为：2004000388号］。
原审审理过程中，原审法院依法对第三人宋协春进行调查。第三人称诉争房地产买卖契约系其所签。原告宋华是其女儿，当时二原告去日本，让第三人偶尔去看看房屋。有一次第三人看到诉争房屋的窗玻璃被打碎，家里被人翻过，但钥匙、房权证和土地证没被人拿走，第三人便将上述东西收拾好拿走，因为没有丢失重要东西，故没有报警。后来有人买房并出价380000元，因不能过户且原告本人不在，故未购买。后第三人去看诉争房屋时遇到一位姓刘的女士，年龄大概40岁左右，可能在园林工作，但不确定其姓名是否是刘英桂。该人说自己购买了旁边的两栋房屋，问第三人其女儿的房屋是否转让。第三人告诉她其女儿即原告宋华出国办不了过户手续，该人说可以找人帮忙过户，后双方协商一致，购房价款为240000元。后第三人与该刘姓女士一起办理了诉争房屋的过户手续并向其交付了诉争房屋的房权证、土地使用权证及原告宋华的身份证复印件，该人将购房款240000元给付第三人，第三人用该款投资果园。第三人同时陈述，二原告没有要求第三人替他们卖房，第三人转让诉争房屋的时候也没有通知二原告，二原告回国之后准备收拾房屋时，第三人才告知二原告诉争房屋已经转让的事实。因为第三人投资的果园亏损，故第三人也未将购房款给付二原告。
另查明，二原告的户口均不在荣成市崖头街道办事处碌对岛村，刘英桂于2007年4月26日将其户口迁至荣成市崖头街道办事处碌对岛村3区100号。
再查明，荣成市崖头街道办事处碌对岛村于2011年开始启动城中村改造项目。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证存根、集体土地使用证、常住人口登记卡、房地产买卖契约、买卖房屋变更宅基地呈批表、结婚证、调查笔录、遗产分割协议书、证明等在案为凭。
原审法院认为，依照我国法律规定，善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果占有人将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。本案的争议焦点是刘英桂购买诉争房屋是否构成善意取得。依据相关法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，诉争房屋于2004年办理房权证时，房管局登记的领证人即是第三人宋协春，故第三人宋协春本就对涉及诉争房屋的相关事宜有一定程度的参与。在二原告出国期间，宋协春作为原告宋华的父亲，持有房屋房权证和土地证代原告与刘英桂签订房地产买卖合同并已履行完毕，该行为并不违反本地民间习俗，故刘英桂有理由相信宋协春有处分权，其受让房屋系基于善意。此次房屋买卖发生于2007年，当时房屋所在地碌对岛村尚未开始城中村改造，且诉争房屋土地使用权仍系集体性质，故买卖双方协定价格240000元并不明显低于市场价格，属合理价格。现诉争房屋的房权证和土地证均已办理了过户手续，故刘英桂取得诉争房屋符合善意取得的构成要件，属于善意取得，宋协春代原告与其签订的房地产买卖契约合法有效。此外，本案诉争房屋包括在拆迁改造范围内，升值幅度较大，为维护交易安全，稳定交易秩序，根据诚实信用及公平原则，亦应认定该房地产买卖契约合法有效。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告宋华、徐华波之诉讼请求。案件受理费2300元，诉讼保全费3020元，均由原告宋华、徐华波负担。
上诉人宋华、徐华波不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审第三人将诉争房屋转让给刘英桂未经二上诉人同意，且转让价格过低，刘英桂并非善意，相关部门将房屋产权登记至刘英桂名下属错误登记，故五被上诉人应当向二上诉人返还诉争房屋。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人刘金凤、刘培国、刘英华、李梅、刘慧静答辩称，刘英桂善意买受诉争房屋，且转让价格合理，二上诉人无权要求予以返还。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人宋协春未进行述辩。
经二审审理查明，被上诉人在二审中提交了诉争房屋周边其他五套房屋的买卖合同复印件及现场照片一宗，拟证实诉争房屋的转让价格合理。经质证，二上诉人对上述证据不予认可。
另查明，诉争房屋现已拆除，但对于拆除时间双方当事人均不清楚。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，诉争房屋虽于2004年登记在二上诉人名下，但刘英桂购买房屋时二上诉人并不诉争房屋所在地，诉争房屋由原审第三人进行看管，且原审第三人系上诉人宋华之父，原诉争房屋所有权证存根上标注的领证人亦系原审第三人，在诉争房屋被占用多年上诉人未提出异议，故应认定刘英桂有理由相信原审第三人对诉争房屋有权处分，其与原审第三人签订房屋买卖合同时系善意。诉争房屋于2007年办理了产权变更登记手续，刘英桂据此取得了诉争房屋的所有权，符合善意取得的构成要件。二上诉人主张涉案房屋转让价格过低，且错误办理了产权变更手续，但未能提供证据予以证实。此外，诉争房屋已经拆除，原物已不存在，二上诉人要求返还原房屋已无事实基础，其该诉讼请求亦不应支持。综上，刘英桂善意取得了诉争房屋所有权，其去世后诉争房屋由其法定继承人予以继承，二上诉人要求五被上诉人返还诉争房屋的诉讼请求，缺乏事实依据且理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人宋华、徐华波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年六月十四日
书 记 员 王红云