广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8940号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人:何惠中。
委托诉讼代理人:覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邓婉玲，广东顺迪律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂徐时包装纸箱厂，住所地广东省佛山市顺德区。
投资人：徐骚仔。
委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐骚仔，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称土地发展中心）因与上诉人佛山市顺德区容桂徐时包装纸箱厂（以下简称徐时包装厂）、徐骚仔租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
土地发展中心上诉请求：1.判令撤销一审判决第二项；2.改判徐时包装厂立即向土地发展中心一次性支付房屋使用费(截止2016年5月7日为178845.5元，以后按每月7534.8元的标准，从2016年5月8日计算至徐时包装厂实际搬离之日止)；3.依法判令徐时包装厂、徐骚仔承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由:一审法院在计算占用费时，将20000元予以扣减，属于认定事实错误。经过核实，徐时包装厂、徐骚仔曾向佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社（以下简称四基股份社）缴纳过20000元租金，土地发展中心为减少诉累，在一审起诉时已经将该20000元款项在一审诉讼请求中扣减，所以，一审法院在判项将该20000元再次扣减，属于重复扣减。即截止2016年5月7日，徐时包装厂拖欠上诉人的房屋使用费为178845.5元，而非158845.5元。故一审法院认定事实错误，请求二审法院对该项予以改判。
徐时包装厂、徐骚仔辩称，一审法院对租金数额及查明事实均清晰，并没有重复扣除租金。一审法院是在合同无效的情况下，根据涉案厂房的使用时间和面积重新计算占用使用费的，所以土地发展中心主张已经在起诉前扣除了20000元并非事实。
徐时包装厂、徐骚仔上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐时包装厂、徐骚仔支付土地发展中心房屋使用费136362.58元；2.二审上诉费由土地发展中心承担。事实与理由：土地发展中心与徐时包装厂、徐骚仔签订合同时仅估算租赁面积并未实际测量。2016年4月22日土地发展中心对徐时包装厂、徐骚仔承租厂房面积进行测量，徐时包装厂、徐骚仔实际承租的厂房面积为1470.93平方米，而非合同约定的1558平方米。两者相差87.07平方米对应的租金14127.07元应予扣除。另外，2016年1月开始土地发展中心要求徐时包装厂、徐骚仔不得使用两幢厂房间的过道，该过道206平方米的租金土地发展中心同意不收取，该部份租金8355.85元应予扣除。
土地发展中心辩称，徐时包装厂、徐骚仔的主张没有事实依据，一审判决已经查明了涉案厂房的面积是经双方共同确认的。
土地发展中心向一审法院请求：1.解除土地发展中心与徐时包装厂不定期租赁合同，徐时包装厂立即将租赁的位于佛山市顺德区##号厂房交回给土地发展中心；2.徐时包装厂已向土地发展中心缴纳的履行保证金31186元归土地发展中心所有，且徐时包装厂需另外向土地发展中心补交履约保证金差额部分412.1元；3.徐时包装厂立即向土地发展中心一次性支付拖欠租金（2015年欠租169588.6元，2016年1月至4月欠租63196.2元，以后按每月15799.05元的标准，从2016年5月1日顺延至徐时包装厂实际搬离之日止）；4.徐时包装厂向土地发展中心支付违约金（按欠款本金及每日万分之五的标准从2015年1月6日起暂计至2016年4月30日止为27794.94元，以后顺延至实际清偿完毕之日止）；5.徐时包装厂承担律师费21000元；6.徐骚仔对徐时包装厂上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由徐骚仔、徐时包装厂承担。
一审法院认定事实：徐时包装厂系徐骚仔投资兴办的个人独资企业。2015年3月30日，土地发展中心与徐时包装厂签订《工业厂房租赁协议》（合同编号：四2015052、053、054、055），约定土地发展中心将位于佛山市顺德区##号工业厂房出租给徐时包装厂，租期从2015年1月1日起至2015年12月31日止。其中租用面积1558平方米，星棚结构1352平方米，土地206平方米。租金自2015年1月1日起计收，月租金单价为10.1406元/㎡，每月总额为15799.05元。租金按月支付，徐时包装厂应于每月5号前以银行转账方式向土地发展中心缴纳当月的租金（其中1月份至3月份租金应于协议签订当天交齐），土地发展中心收款后提供租赁发票。若徐时包装厂逾期支付租金，每逾期一日需按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日的，土地发展中心有权单方面解除协议，没收徐时包装厂的履约保证金，且徐时包装厂于协议解除之日起15日内将厂房完整退还。本协议生效后五日内，徐时包装厂应向土地发展中心缴纳相当于二个月租金31598.1元作为履约保证金，租期届满，徐时包装厂将厂房完整退还且不存在其他违约情形的，土地发展中心应无息退还给徐时包装厂。因土地发展中心追讨徐时包装厂拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由徐时包装厂承担。合同签订后，徐时包装厂缴纳了履约保证金31186元。
2015年2月6日，四基股份社向徐时包装厂发了一份《通知》，内容为：四基股份社属下的物业资产已于2012年6月20日与容桂土地发展中心签订了《房地产收购储备协议书》，但容桂土地发展中心至今未落实协议的有关条款，未能于2012年12月31日前负责解决四基股份社的留用农地转用指标，未能协助办理相关手续将留用地通过顺德区土地交易中心向社会公开拍卖。因此四基股份社的物业尚未向容桂土地发展中心移交使用租赁管理使用。故四基股份社于2015年重转向属下各租户签订租赁合同管理。
2015年8月21日，徐时包装厂与四基股份社签订一份《四基股份合作租赁合同书》，合同约定四基股份社将四基兴家路8号厂房，星棚结构790平方米，每月每平方米10元，租期从2015年8月1日至2015年12月31日止，每月租金7900元。合同签订后，徐时包装厂合计向四基股份社缴纳租金20000元。庭审中，土地发展中心同意徐时包装厂向四基股份社缴纳的租金在本案中抵扣。
案涉厂房原属案外人四基股份社所有。2012年6月20日，四基股份社与土地发展中心签订《房地产收购储备协议书》，约定将案涉厂房在内的99宗房地产由土地发展中心收储，收储价款分三期支付，第一期2亿元在协议生效之日起三十个工作日向四基股份社支付；第二期8410万元，土地发展中心在四基股份社84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，划清款项后的三十个工作日内向四基股份社支付。若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，四基股份社未能归还土地发展中心留用地垫支款的，则土地发展中心有权在四基股份社按《容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书》的相关条款，清还款项后才向四基股份社支付第二期收储款，同时，并不影响土地发展中心在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期5173万元，土地发展中心在2013年12月31日前向四基股份社支付。本协议生效后，四基股份社须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交给土地发展中心，以办理房地产收储、过户手续；在第三期收储款到账之日起10个工作日，四基股份社须将收储房地产按现状移交给土地发展中心，在土地发展中心向四基股份社支付第三期收储款后，厂房租金由土地发展中心收取。2013年12月20日，土地发展中心向四基股份社支付了约定的第三期收储款。但至今上述房地产均未办理过户手续。
另查，庭审中，土地发展中心、徐时包装厂一致确认，徐时包装厂从2015年1月至8月使用案涉租赁物的面积是1558平方米；从2015年9月份开始减少562平方米，实际使用面积为996平方米；在2016年5月1日再减少222.97平方米，实际使用面积为773.03平方米；2016年5月8日起，徐时包装厂与案外人胡志雄自行协商，调剂30平方米的面积给胡志雄使用，由胡志雄交租，徐时包装厂实际使用面积为743.03平方米。因徐时包装厂未向土地发展中心交租，土地发展中心遂于2016年6月14日诉至一审法院。土地发展中心为诉讼，与广东顺迪律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师进行诉讼，并支付律师费21000元。
再查，位于佛山市顺德区##号工业厂房未有产权证，亦未办理规划报建手续。
一审法院认为，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经一审法院查明，双方争议的徐时包装厂承租的涉案厂房，至今未取得建设工程规划许可证，不论土地发展中心与徐时包装厂，还是四基股份社与徐时包装厂签订的《工业厂房租赁协议》违反法律规定，合同无效，故土地发展中心主张要求解除其合同，一审法院不予支持。
徐时包装厂支付占用费及返回租赁物的对象如何确定问题。无效的合同，自始没有法律约束力，且法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，一审法院对该焦点作如下分析：首先，根据土地发展中心与四基股份社签订的《房地产收购储备协议书》约定，收储价款第二期款项的支付并不影响土地发展中心在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房产租金的处置；第三期收储款到账后，物业租金归土地发展中心收取。虽然案涉的房产或土地未办理过户手续，但土地发展中心已支付第三期收储款，根据合同约定相应的案涉厂房的租赁使用权已让渡给了土地发展中心；其次根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，四基股份社原和徐时包装厂却存在租赁合同关系，但根据《房地产收购储备协议书》约定，在土地发展中心已支付第三期收储款后，相应的房地产租赁一并转给了第三人即本案土地发展中心，此外，土地发展中心亦与徐时包装厂签订了《工业厂房租赁协议》，由此亦可以印证徐时包装厂是同意四基股份社将其出租的权利义务转移给土地发展中心的。故土地发展中心成为租赁关系的新的债权人或债务人，并取代了原当事人即四基股份社的法律地位。此外，合同还约定土地发展中心支付第三期收储款后，对所收储的房地产具有处置权，故土地发展中心对案涉的房地产具有占有、使用、收益等处分权利。综上，徐时包装厂应向土地发展中心返还案涉租赁物，并向土地发展中心支付占用费。
关于占用费如何计算问题。首先，徐时包装厂抗辩向土地发展中心支付过租金15000元，但未提供任何票据或银行转账记录，仅凭借与四基股份社备注的内容来主张，故一审法院对此不予确认。其次，因徐时包装厂承租后，承租面积逐渐减少，故租金金额应相应的减少。1.2015年18月，正常使用1558平方米，每月10.1406元/㎡,即每月占用费15799.05元，应支付126392.4元；2.2015年9月至2016年4月30日，正常使用996平方米，每月10.1406元/㎡,即每月占用费10100元，应支付81810元（10100元÷30天×243天）；3.2016年5月1日至2016年5月7日，正常使用773.03平方米，每月10.1406元/㎡,即每月占用费7839元，应支付1829.1元（7839元÷30天×7天）；4.2016年5月8日至今，正常使用743.03平方米，每月10.1406元/㎡,即每月占用费7534.8元。最后，因案涉合同无效，土地发展中心所收取的履约保证金应返还给徐时包装厂，故土地发展中心主张没收及补交履约保证金的请求一审法院不予支持。庭审中，徐时包装厂同意将履约保证金用于抵扣占用费，为减少诉累，一审法院予以准许。即2015年1月至2016年5月7日占用费计算为：（126392.4元+81810元+1829.1元）31186元（履约保证金）20000元（交付给四基股份社租金）=158845.5元。从2016年5月8日起至返还之日止按每月7534.8元的标准向土地发展中心缴纳占用费。
土地发展中心主张的违约金及律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，一方当事人向对方当事人主张违约金应当以合同有效且对违约金有约定为前提。本案中，土地发展中心与徐时包装厂签订合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。其所产生的法律后果为返还财产、缔约过失责任等。故土地发展中心、徐时包装厂合同中对违约金及律师费的约定亦属无效。土地发展中心主张要求徐时包装厂支付违约金及赔偿律师费损失一审法院不予支持。
因徐时包装厂系徐骚仔的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无效责任的经营实体。该法第三十一条，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故土地发展中心主张徐骚仔对徐时包装厂承担连带清偿责任，一审法院予以支持。
关于徐时包装厂、徐骚仔申请追加四基股份社作为第三人的申请，一审法院认为，上述事实已查明土地发展中心基于与四基股份社合同关系，对案涉房产享有出租权，且土地发展中心、徐时包装厂对租赁面积的减少已确认，故追加四基股份社作为第三人已无必要，对此一审法院不予准许。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：一、徐时包装厂于判决生效之日起十五日内，从位于佛山市顺德区容桂街道四基兴家路8号，面积为743.03平方米的星棚结构厂房中迁出，并返还给土地发展中心；二、徐时包装厂于判决生效之日起十五日内支付土地发展中心房屋使用费（截止2016年5月7日为158845.5元，从2016年5月8日起按每月7534.8元的标准，计至徐时包装厂实际搬离之日止）；三、徐骚仔对上述判决第二项承担连带清偿责任；四、驳回土地发展中心其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2998.83元，由土地发展中心负担1260.83元，徐时包装厂、徐骚仔负担1738元。
徐时包装厂、徐骚仔在本案二审期间提交了宗地图1份，拟证明涉案土地实际面积为1470.93平方米。
土地发展中心在本案二审期间未提交新证据。
经审查，徐时包装厂、徐骚仔提交的宗地图仅为复印件，并无相关单位或人员的签章，来源不明，土地发展中心又不予以确认，本院对该证据不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕着双方当事人的上诉请求审理本案。根据双方当事人的上诉请求，并综合双方当事人的答辩意见，本案二审期间争议的焦点为：徐时包装厂应当向土地发展中心支付的房屋使用费是多少。
徐时包装厂上诉称，其实际承租的厂房面积应为1470.93平方米，而并非一审法院计算1558平方米，且从2016年1月开始土地发展中心要求其不能使用两幢厂房间的过道206平方米，故在计算房屋使用费时应当扣除上述面积相对应的使用费。对此，本院认为，本案双方合同中约定的租赁面积为1558平方米，同时本案一审庭审中，双方对于徐时包装厂最初使用的案涉租赁物的面积为1558平方米均无异议，徐时包装厂上诉称最初实际承租面积并非1558平方米，但并未能提交证据予以证实，故本院对其该上诉主张不予支持。同时，徐时包装厂也未举出任何证据证明存在其所称的不能使用两幢楼之间的过道的情况，故本院对其该上诉主张不予支持。一审法院根据徐时包装厂实际使用的案涉租赁物的时间和面积对房屋使用费所作的计算正确。
土地发展中心上诉称，其在起诉时所请求的房屋使用费中已经扣减了徐时包装厂向四基股份社交纳的租金20000元，一审法院在判决徐时包装厂应支付的房屋使用费时再次进行扣减错误。对此，本院认为，一审法院在计算徐时包装厂尚欠的房屋使用费时，是将徐时包装厂承租以来其应向土地发展中心支付的所有房屋使用费计算总数后，再扣减徐时包装厂向四基股份社已经交纳的租金20000元，最后才得出徐时包装厂应支付的尚欠的房屋使用费，而不是在计算出应支付的尚欠的房屋使用费基础上再扣减20000元而得出，故其计算方法正确，土地发展中心的上诉主张并无事实依据，本院不予支持。
综上所述，土地发展中心、徐时包装厂和徐骚仔的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662.07元，由上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心负担300元，上诉人佛山市顺德区容桂徐时包装纸箱厂、徐骚仔负担362.07元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 梁启星