重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04269号
上诉人（原审原告）周载海。
上诉人（原审原告）胡在兰。
委托代理人周载海。
被上诉人（原审被告）重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区，组织机构代码70931512-2。
法定代表人吕宗易，董事长。
委托代理人廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。
上诉人周载海、胡在兰因与被上诉人重庆宝泽建设集团有限公司（以下简称“宝泽公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第01299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年11月9日，周载海、胡在兰（乙方）与宝泽公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（已办理合同登记备案），合同约定：第二条本商品房销售依据：《商品房预售许可证》号：2010-038；第三条所购商品房的基��情况：本商品房座落：重庆市江津区几江街道江洲大道69号8号楼1单元3-1号，建筑面积107.97平方米；第四条购房价款：总成交金额为611807元整；第五条付款方式及期限：按揭付款，签订合同时付房款251807元整，其余360000元办理住房公积金贷款；第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，应当在2011年12月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条逾期交房的违约责任：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲���按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，自本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记��理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，宝泽公司于2010年12月16日出具发票收取周载海、胡在兰购房款251807元，2011年1月26日，周载海、胡在兰通过银行按揭贷款支付宝泽公司购房款360000元，并支付了相关的税、费和大修基金。2012年12月27日，涉诉房屋经竣工验收合格，并于2013年2月6日办理了建设工程竣工验收备案登记证。2013年2月10日，宝泽公司书面通知周载海、胡在兰接房，周载海、胡在兰以涉案房屋不具备交房条件及存在质量问题为由至今拒绝接房。2014年2月26日，宝泽公司取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋权属转移登记业务受理通知书。审理中，周载海、胡在兰、胡在兰、宝泽公司一致认可，涉案房屋租金标准为1300元／月。
一审另查明：2009年，相关行政机关曾通知宝泽公司涉案房屋工程暂停施工和办理相关手续。
周载海、胡在兰、胡在兰一审诉称：2010年11月9日，周载海、胡在兰、胡在兰、宝泽公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：周载海、胡在兰以总价款611807元购买由宝泽公司开发的位于重庆市江津区几江街道江洲大道69号8号楼1单元3-1号房（建筑面积107.97平方米），交房时间为2011年12月28日前。合同签订后，周载海、胡在兰按约定履行了相应义���。但宝泽公司违反约定，至2013年2月9日才强行电话通知周载海、胡在兰接房，由于该房具有多处安全隐患，未经消防等部门验收，不具备接房条件，我方多次要求整改。事后，宝泽公司仍未整改。2013年4月9日，我方正式发函要求宝泽公司整改，宝泽公司于2013年8月才整改完毕。但宝泽公司后来一直未通知我方接房，同时，宝泽公司至今未办理房屋所有权证。故请求判令宝泽公司支付逾期交房违约金120770元（从2011年12月28日至2013年7月30日止）及逾期办证违约金18721元（从2013年11月1日起至2014年2月10日，直至付清为止）。
宝泽公司一审辩称：1.周载海、胡在兰、胡在兰、宝泽公司之间建立房屋买卖关系属实。根据合同约定，我司在房屋开发过程中，由于政府原因，导致所建房屋停工，是不可抗力因素。2.2013年2月6日，我司所建涉诉房屋已经竣工验收和备案登记，不存在��屋质量问题。3.我司通知周载海、胡在兰接房，周载海、胡在兰拒绝接房，责任在周载海、胡在兰。4.按约定的房屋交付时间，周载海、胡在兰的诉讼请求超过了诉讼时效。5.周载海、胡在兰同时主张逾期交房和逾期办证违约金无法律依据。6.周载海、胡在兰主张的违约金过高。请求依法判决。
一审法院认为：周载海、胡在兰、胡在兰、宝泽公司在平等、自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同系预售商品房买卖合同，宝泽公司在合同签订时已取得预售许可证，故合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。周载海、胡在兰诉称涉案房屋存在质量问题，不具备接房条件，但审理中查明宝泽公司通知周载海、胡在兰接房时已取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备合同约定“将已��行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”的交房条件，故周载海、胡在兰诉称涉案房屋存在质量问题，不具备接房条件的理由不能成立。宝泽公司辩称迟延交房是因行政行为造成，系不可抗力因素，应当免责的问题。由于行政机关通知宝泽公司暂停施工时间是在2009年，而周载海、胡在兰、胡在兰、宝泽公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间是2010年11月9日，行政行为系在《重庆市商品房买卖合同》履行前的行为，宝泽公司明知签订合同存在违约风险，而仍与周载海、胡在兰签订《重庆市商品房买卖合同》，故宝泽公司辩称迟延交房系不可抗力，应当免责的理由不能成立。关于逾期交房和逾期办证的违约责任问题，周载海、胡在兰、胡在兰、宝泽公司一致认可宝泽公司于2013年2月10日通知周载海、胡在兰接房，可认定该时间为宝泽公司履行交房义务的时间，而合同约定交房时间为2011年12月28日前，计算违约金时间为约定的最后交付期限的第二天起算，宝泽公司逾期交房时间为409天。双方在合同中约定“预售商品房的，自本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，乙方委托甲方办理”，宝泽公司于2014年2月26日取得办理涉案房屋产权的受理通知书，宝泽公司办证逾期时间为319天（379天-60天）。周载海、胡在兰因逾期交房的损失为宝泽公司逾期交房的租金，双方一致认可租金标准1300元／月，合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金”，此约定明显高于周载海、胡在兰所遭受的损失，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法���若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，宝泽公司辩称违约金约定过高，要求降低，符合法律规定，该院予以准许，周载海、胡在兰请求宝泽公司支付逾期交房的违约金23040.33元（1300元／月×130%÷30天×409天）的诉讼请求于法有据，该院予以支持。关于逾期办证违约金的问题，由于宝泽公司逾期办证给周载海、胡在兰造成的损失数额难以确定，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋��有权登记的期限；……合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，结合双方对逾期办证违约金的约定，兼顾公平、合理原则，该院酌情主张逾期办证违约金45000元。关于诉讼时效的问题，由于合同中约定逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，逾期办证违约金“于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，故逾期交房违约金和逾期办证违约金诉讼时效应分别从2013年3月和2014年3月起计算2年，现宝泽公司辩称已超过诉讼时效的理由不能成立。综上，为了保护当事人的合法权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一���四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，判决：一、重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付周载海、胡在兰逾期交房的违约金23040.33元。二、重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付周载海、胡在兰逾期办证的违约金45000元。三、驳回周载海、胡在兰的其余诉讼请求。如果重庆宝泽建设集团有限公司未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，减半收取413元，由重庆宝泽建设集团有限公司负担。
宣判后，周载海、胡在兰不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判宝泽公司支付逾期交房违约金75069元、逾期办证违约金58549元。主要事实和理由：1.涉案房屋月租金应在1900元左右。周载海、胡在兰首付款中有20万元是高息借来，由于涉案房屋没有办理产权证无法出售，周载海、胡在兰至今负担着高额利息。因此，合同约定的每日万分之三的违约金是合理的。2.宝泽公司2013年2月要求周载海、胡在兰接房时只提供了备案登记申请表，无备案登记证。因此周载海、胡在兰拒绝接房，并以拒接函告知宝泽公司房屋存在安全隐患，需要整改。因此涉案房屋当初是不具备交房条件的。3.一审法院将逾期办证违约金酌情主张为45000元，没有考虑周载海、胡在兰的综合损失，未体现违约金的本质即赔偿性和惩罚性。4.一审审理期限过长，违反法定程序。
宝泽公司辩称：一审法院对逾期交房违约金的计算标准认定正确。
本院二审查明：本案一审判决宣判后，宝泽公司曾不服一审判决，向本院提起上诉。但宝泽公司又于2014年11月6日向本院提出申请，表示其经综合考虑，对一审法院在本案中判令的逾期交房违约金和逾期办证违约金不持异议，故申请撤回上诉。本院对宝泽公司的撤回上诉申请予以了准许。
在本案二审过程中，周载海、胡在兰明确表示对一审判决确认的宝泽公司逾期交房、逾期办证的天数无异议。
本案二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：周载海、胡在兰、宝泽公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宝泽未按照合同约定的时间向周载海、胡在兰交付房屋和办理房屋产权证，应当承担相应的违约责任，向周载海、胡在兰支付违约金。现宝泽公司、周载海、胡在兰对一审判决认定的宝泽公司逾期交房、逾期办证天数均无异议，本院予以确认。
在周载海、胡在兰未举示证据证明其存在其��损失的情况下，宝泽公司未能按期向周载海、胡在兰交付房屋给周载海、胡在兰造成的损失应为房屋租金损失。就涉案房屋的租金标准，周载海、胡在兰、宝泽公司在一审审理中一致确认为1300元／月。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，周载海、胡在兰、宝泽公司签订的合同中约定的逾期交房违约金标准即“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金”过高。在宝泽公司申请对违约金予以减少的情况下，一审判决按照涉案房屋租金标准即1300元／月的130%作为逾期交房违约金的计算标准，并无不当。
关于逾期办证违约金的问题。周载海、胡在兰未举示证据证���由于宝泽公司逾期办证给其造成的具体损失，一审法院根据案件实际情况，将宝泽公司在本案中向周载海、胡在兰支付的逾期办证违约金酌定为45000元，该金额已超过周载海、胡在兰在本案中的诉讼请求，本应予以改判。但鉴于宝泽公司撤回上诉，并明确表示对该笔逾期交房违约金不持异议，本院亦在本案中予以认定。
综上，周载海、胡在兰的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费826元，由周载海、胡在兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 向 奇