西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民初字第02430号
原告王国平（反诉被告）。
被告龙志刚（反诉原告。
委托代理人傅深钧，陕西赢弘律师事务所律师。
委托代理人冯春华，陕西赢弘律师事务所律师。
第三人西安金德房屋信息咨询服务有限公司，住所地西安市南二环西段202号九座花园2209室。
法定代表人梁川东，该公司经理。
委托代理人林宇，陕西警官职业学院教师。
原告王国平（反诉被告）与被告龙志刚（反诉原告）、第三人西安金德房屋信息咨询服务有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪琳独任审判，公开开庭进行了审理，原告王国平、被告龙志刚及委托代理人傅深钧、冯春华、第三人西安金德房屋信息咨询服务有限公司法定代表人梁川东及委托代理人林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：被告自愿将其所有位于西安市长安区东大街办罗汉洞村高山流水Ｇ3Ｂ23栋房出售给自己，对此三方于2012年5月13日签定房屋买卖定金协议，并将定金10万元交付给了第三人。2012年5月16日原、被告及第三人正式签订房屋三方买卖合同，约定将上述房产Ｇ3Ｂ23栋房以512万元的价格出售给原告，并对定金的收取作了约定。合同签订后，被告同他人签订合同把该房又卖给他人，并于当年5月18日带他人去沣峪房管所办理过户，企图将该房转卖，自己曾电话联系被告办理过户事宜，但一直无法接通。双方所签订房屋三方买卖合同不违反法律强制性规定，被告的行为侵犯了自己的合法权益，诉请判令买卖合同有效，继续履行合同办理买卖过户义务，并赔偿违约损失87040元（截至2012年6月20日）。关于被告反诉，反诉称自己违约没有依据，定金已按协议交付给第三人，不同意被告的反诉请求。
被告（反诉原告）辩称：双方约定原告王国平向自己支付合同履约金10万元，而原告仅将10万定金交付给第三人，自己至今并未收到任何定金，原告违约导致合同无法继续履行。自己签订合同出卖房屋的目的是为了及时获取资金，但原告未按合同约定支付履约定金及房款、第三人曾在合同签订前承诺，合同签订后最迟第二日上午即2012年5月17日上午就能拿到全部房款，但至今未收到原告的任何房款，第三人存在明显欺诈，导致合同目的无法实现。另原告家庭已拥有两套以上住房，不具备购二套房资格，应确认合同无效，终止履行，并反诉要求判令10万元定金归其所有。
第三人述称：双方所签合同合法有效。自己也一直履行寻找房源、收取定金、最终三方同意订立房屋三方买卖合同。由于被告反悔，不与原告及第三人联系见面，而同另一买主去房管所办理手续。被告已经违约致合同至今未能履行，如果被告履行合同，定金可随时支付被告，被告反诉要求终止合同履行，没有依据，不同意被告的反诉请求。
经审理查明：原、被告经第三人协调于2012年5月13日达成房屋买卖定金协议，协议约定被告自愿将其所有位于西安市长安区东大街办罗汉洞村高山流水Ｇ3Ｂ23栋（房权证长安区字第32－02**号）房屋以512万元的价格出售给原告。协议达成后原告向第三人支付10万元定金，被告已于当日出据委托书，由第三人法定代表人收取售房定金。该10万元定金原告已于签订协议当日支付给第三人，第三人给原告出据收条。2012年5月15日被告与第三人签订二手房买卖委托代理协议，被告已将该涉案房正式委托给第三人出售，约定被告积极配合第三人与买房客户签订三方买卖合同，以确保交易顺利进行。2012年5月16日，原、被告及第三人经协商签订房屋买卖三方合同，确认被告将其所有位于西安市长安区高山流水别墅区Ｇ3Ｂ23号房卖给原告，成交价格512万元，定金10万元原告已支付给第三人代收。三方合同还对付款方式及交易流程、房屋交付、三方责任及违约责任作了约定。房屋三方买卖合同签订前，原告已对该房产作了实地查看，对该房产现状表示无异议，愿意购买该房。合同签订当日下午3时被告已将该涉案房门钥匙一把交付给了第三人，然后原、被告及第三人又一同前往西安市长安区房管局查档，确定该房能合法交易，当日原、被告及第三人约定好2012年5月17日办理房子过户手续，之后再也无法同被告取得联系，过户未能按期进行。2012年5月18日上午被告带着同徐某的购房合同及房产证（高山流水Ｇ3Ｂ23栋证号32－0294号）同另一买家徐某到沣峪房管所办理该涉案房产过户手续。当日下午被告和徐某再次来到沣峪房管所核实相关情况。在该所工作人员告知其房已保全后，过户未能完成。2012年5月18日原告知情后以被告把该房卖给他人为由诉至本院，要求确认房屋三方买卖合同有效，责令被告履行合同买卖过户义务，并承担违约责任。审理中，原告向法庭提供被告龙志刚委托书、定金收条、中国银行转帐汇款详清单、房屋三方买卖合同、西安市家庭购房申报表，用以说明定金已及时给付第三人负责人梁川东，视为被告龙志刚收取定金的事实，说明三方确定的买卖行为合法合同成立，并确定了三方各自的义务。被告对原告上述证据中的委托书形式要件及证明目的不予认可，因龙志刚字是复印的，对收条不予认可，原告与第三人存在欺诈行为。对房屋三方买卖合同形式要件无异议，但定金交付应给被告而至今未收到，对申报表形式要件无异议，不能说明是否可再购房的情况表示不予认可。第三人认为原告所提证据真实有效，表示认可。被告承认委托书中签名是自己的，但未在委托书中签名。被告向法庭提供房屋三方买卖合同、通话记录、收条，用以说明原告仅将定金10万元交付给第三人，而自己至今未收到原告的定金，原告未按合同约定的时间支付房款，已构成违约，致签订该合同目的是因为急需资金无法实现，现资金问题已经解决，该合同应予以解除，还确认经三方查档，确认该涉案房产能合法上市，合同签订当日，被告即将所出卖房屋的钥匙交付于第三人，积极履行合同等事实。原告对被告上述证据的质证意见为：对合同所证明的目的因无证据支持不予认可，因被告失踪，无法同被告取得联系，是否委托收取定金与己无关，通话记录属打印件，无法确认其真实性，不予认可，第三人认为，被告委托本单位收取定金而且在合同中已确认收取定金的事实，对其证明目的不予认可，对通话记录形式要件不予认可。2012年5月16日合同已经确定，到5月17日却找不到被告，并不存在违约。第三人向法庭提供，二手房买卖委托代理协议、房屋钥匙照片、收取定金委托书、三方房屋买卖协议、通话记录单（被告之妻同梁川东的通话）等。用以说明被告已将房子正式委托给第三人出售，第三人有合法售房的权利，并执行委托合同，找到了买主，被告自愿与第三人及买主签订三方房屋买卖协议。第三人已拥有房屋管理权并已执行委托合同的状态。被告有委托第三人代收定金的事实，其委托书是第三人与被告采取异地网的形式签字，而且被告对委托第三人收取定金一事完全知晓，被告在合同订立当天没有向第三人提供并办理收取定金一事，三方当时的重点是放在达成交易并办理手续上，被告根本没有把收定金作为当日必须完成的要务，第三人在定金交付上没有过错。被告认为收取定金委托书和委托书不一致，该证据是从网上记取的，其真实性无法得到核实，通话记录单也是从网上下载的，只能证明通话内容，对形式要件及证明目的不予认可。原告对第三人证据表示无异议。审理中，本院依据原、被告申请分别调查落实被告于2012年5月18日带领徐某去沣峪房管所办理过户之事及原告家庭房产情况。被告对本院调查的被告带他人去沣峪房管所办理过户之事实表示不予认可。认为被告是再次询问过户需多长时间，因原告曾给第三人说办理过户需20个工作日之后，所以才再次落实。对于原告家庭住房情况，被告认为原告家庭共计6套房，根本不符合二套房的购买政策，不具备再购买房屋的资格。对此原告提供离婚证说明同妻子郭竹联已经离婚，其名下只有一套住房。原告离婚行为是在诉讼过程中办理的，应以签订合同时间为准。第三人对上述调查表示认可。庭审中经询问三方当事人，被告不同意调解，调解亦未进行。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。本案中原、被告及第三人签订的房屋买卖定金协议、二手房买卖委托代理协议、房屋三方买卖合同的主体均具有民事主体资格，具有完全的民事行为能力。所签上述协议及合同内容亦是三方的真实意思表示，是经过三方充分协商考虑作出的，并不违反相关法律规定，且三方当事人在协议合同上的签字确认，并完全符合法律规定的合同生效的形式要件和实质要件，具备合法交易要件，故该协议及《房屋三方买卖合同》应为有效，应当继续履行。被告认为应终止履行合同有以下几种原因，一是原告同第三人有欺诈行为致合同目的至今无法实现，第三人曾承诺至迟2012年5月17日上午就能拿到全部房款，但至今未收到任何房款。二是原告无履行合同的诚意，导致合同丧失履行的前提，而至今被告未收到原告的任何定金属违约。三是被告签订合同的目的在于获取资金，而合同订立至今未收到原告房款，合同目的无法实现。通过庭审，双方的陈述及证据分析，原告已将定金全额交付给被告委托代收人第三人，合同对此进行了确认，视为已交付被告。合同订立当日三方重点是交易核实情况，根本未把定金作为当日必须完成的要务，被告也未提及此事。合同订立次日已约定办理过户手续，原告及第三人多次同被告联系，但始终联系不上。而在2012年5月18日上午被告带着同徐某的买卖合同（该涉案房屋合同）同徐某共同去沣峪房管所办理过户手续未果，意在终止本合同，成全同徐某的合同，被告之行为已构成违约，是造成本合同暂不能履行的主要原因，原告及第三人作法并无不妥。因被告无证据支持，原告及第三人有欺诈行为之说不能成立。故被告之主张本院不予支持。对于被告称原告不符合购房条件之辩称，经查证原告离婚，且只有一套房，而且法律亦未有强制禁止性规定，其辩称不予采信。关于被告反诉一节，因定金被告委托第三人代收，可视为已付被告，该案正在解决之中，亦不符合反诉条件，其反诉请求依法不予支持。本合同是三方在平等自愿的基础上确认该房可交易之后订立的，原告及第三人已做履行的准备，正常交易该房亦不存在现实障碍，原告请求继续履行合同并过户义务，被告承担违约之责任，依法应予支持。被告及第三人应积极协助履行并尽到买卖过户义务。原合同所约定的履行期限已经过期，本院可依法重新确定双方当事人履行合同的期限。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告王国平、被告龙志刚、第三人西安金德房屋信息咨询服务有限公司所签房屋三方买卖合同成立，且合法有效，应继续履行。
二、判决生效后十五日内，原告王国平、被告龙志刚、第三人西安金德房屋信息咨询服务有限公司到房管部门办理房产过户手续及房产移交手续。在原告王国平拿到房产证并确认房产移交后当日，全额支付被告龙志刚房款。原告交清房款后，被告将房产证及有关房屋手续（物业等）交付原告，办理过户手续相关税费由被告承担。
三、原告王国平在收到房产证当日向第三人西安金德房屋信息咨询服务有限公司支付1％中介费（51200元），第三人西安金德房屋信息咨询服务有限公司将10万元定金交付给被告龙志刚。
四、被告龙志刚从2012年5月18日开始，按该房产成交价512万元的万分之五向原告王国平支付违约金至合同履行终结之日止。
五、驳回被告龙志刚的反诉请求。
本案受理费2176元，保全费5000元，计7176元，原告已预交，反诉费1150元，被告已预交，计8326元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 倪 琳
二〇一二年八月二日
书记员 刘康柱