江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第0916号
上诉人（原审被告）夏建林
被上诉人（原审原告）苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社上诉人夏建林因与被上诉人苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社（下称宅基村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2012）相民初字第0091号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，原审原、被告之间在2011年1月1日之前曾发生过租赁关系，且租金已全部结清。2011年1月1日，原审原告宅基村经济合作社作为出租人（甲方）与原审被告夏建林作为承租人（乙方）签订了《租赁协议》一份，协议约定：甲方将座落在苏州市相城区望亭镇宅基村自有楼房底层3间房屋计258平方米出租给乙方；租赁期限1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止；租金：房屋每年每平方米204元，合计租金52632元，卫生管理费每户全年516元，总合计53148元；付款方式：先付后用，在签约合同时一次性付清全年房租，次年租金提前一个月付清，如逾期不付清房屋租金，则甲方有权终止协议，并采取其他必要措施，到时一切经济损失由乙方自负，且乙方要承担违约责任并向甲方支付年租金的百分之二十五的违约金。该协议还约定：租赁期满，乙方必须依照原状将所租赁房屋出空交付给甲方，如有损坏要照价赔偿，如需续租，必须在期满前一个月向甲方提出，则乙方可在同等条件下，优先租赁，并另行签订租房协议。双方还约定了其他事宜。该协议的甲方加盖被告宅基村经济合作社公章，乙方由俞建新代签。协议签订后，原审被告即使用原审原告交付的房屋，但原审被告未按约支付租金及卫生管理费，后被告于2011年4月6日向原告支付了租房款23148元。2011年7月25日原审原告向原审被告发出《通知》一份，主要内容为：“你与我社于2011年1月1日订立的租赁协议第四条约定：房屋租金要先付后用，如逾期不付清房屋租金，则甲方（我社）有权终止租赁协议，且乙方要承担违约责任并向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。鉴于你至今尚欠应付租金30000元未付，据此，通知你自即日起终止我们双方之间订立的上述租赁协议，请于30日内腾空协议约定的所租房屋，按原状交还我社，并即行付清所欠房屋租金及违约金，以免通过法律途径解决纠纷。”原审被告收到原审原告的《通知》后，未作出书面答复。现原审原告因原审被告租赁期满后未返还租赁的房屋，且未支付尚欠的租金，诉至法院。
上述事实，有原审原告提供的房产证明、《租赁协议》、内部结算凭证、《通知》及当事人的陈述附卷佐证。
原审原告宅基村经济合作社诉称，原审原、被告于2011年1月1日签订租赁协议约定：被告因经营需要租赁原告自有坐落在望亭镇宅基村房屋三间，租期一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止。每年租金52632元，每年卫生管理费516元，两项合计人民币53148元，实行先付款后用房，应在签约时一次性付清全年的房租金。原审原告依约定交付了房屋，但原审被告当时未付款，经原审原告催讨后原审被告于2011年4月6日仅给付23148元，余款30000元至今未付。原审原告于2011年7月25日以书面通知原审被告，请其于接通知后即行终止租赁协议，并于30日内付清所欠的租金及违约金，并腾空所租房屋按原状交付给原审原告。至今原审被告既不付款又不交房。故诉至法院，请求判令原审被告给付拖欠的租金30000元，支付违约金13158元；判令终止原审原、被告于2011年1月1日签订的房屋租赁协议，原审被告即时腾空租赁房屋按原状交付给原审原告。本案诉讼费由原审被告承担。
审理中，原审原告宅基村经济合作社将第二项诉讼请求明确为要求判令原审原、被告双方自租赁合同期满时终止租赁关系，原审被告即时腾空租赁房屋按原状交付原告；增加诉讼请求为要求原审被告支付自合同期满之日起至房屋交付之日止的房屋使用费，按原房屋租金标准计算。
原审被告夏建林辩称，其在该租赁协议之前，也承租了该房屋，从未拖欠原审原告的房租，且都是5月份交上半年房租，10月份交下半年房租。现原审被告没有交下半年房租主要是因原审原告把其所租房屋的楼上2、3楼出租给他人，而承租户在装修时把原审被告的广告牌拆掉，其找到原审原告要求赔偿，但原审原告对该事情没有处理好，所以租金未付。原审被告作为房屋的承租方，原审原告如要转租其所租赁的房屋，应与其协商，并经过原审被告同意，现原审原告以租金未付解除与原审被告的租赁关系，原审原告应赔偿原审被告的装修损失。
审理中，原审被告夏建林明确表示对其在租赁期限内被原审原告拆除的广告牌费用以及房屋装修费用损失的赔偿将另行起诉。
原审法院认为，原审原、被告签订的《租赁协议》，是双方自愿、真实意思的表示，并不违反相关法律禁止性规定，应认定为合法有效，合同中的约定对双方均具有约束力。根据租赁协议约定，先付后租，原审被告在签约合同时一次性付清全年房租，如逾期不付清房屋租金，则原审原告有权终止协议，而本案中，原审被告在签订租赁协议后仅支付租金及卫生管理费合计23148元，余款30000元一直未付，后原审原告以原审被告未按约支付全年租金为由，于2011年7月25日向原审被告发出书面通知，明确与原审被告终止租赁关系，并要求原审被告腾空房屋按原状交还原审原告，以及付清所欠租金和违约金，但原审被告收到该通知后未予答复，原审被告仍在继续使用该租赁的房屋，且原审被告至今仍未付清租金，被告未按约支付租金构成违约，故原审原告要求与原审被告终止租赁关系，并要求原审被告腾空租赁房屋并按原状交付给原审原告，于法有据，应予支持。因审理中原审原、被告双方在租赁协议中约定的租赁期限已届满，且按租赁协议被告未在该协议期满前一个月向原告提出续租，现原审原告自愿要求将租赁关系的解除时间延长至租赁期限届满之日终止，而原审被告也不持异议，故原审原告的该主张，并不违反法律规定，应予支持，则原合同视为租赁期满后自然终止。至于原审被告认为，因下半年租金的支付并未到期，且原审原告将原审被告所租房屋的楼上2、3层楼房出租给他人时，未与原审被告协商，且承租户在装修房屋时又把原审被告的广告牌拆掉，原审原告知道后也未处理好，又不同意赔偿，故被告一直未付租金，且原审被告在租赁期满前口头通知原审原告要求续租，但原审被告并未提供相应的证据证实，且该主张不符合合同约定，不能成为原审被告拒付租金的正当理由，故对原审被告的辩解意见，不予采纳。对于原审原告主张要求原审被告支付拖欠的租金30000元，以及因原审被告继续使用该房屋的房屋使用费（自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止，按原年租金标准计算），因原审原、被告双方的租赁关系已于2011年12月31日终止，终止之前原审被告应按约定支付租金及卫生管理费，终止之后原审被告继续使用该房屋的应支付房屋实际使用费，该使用费可参照原租赁协议的约定标准计算。而本案中，因租赁期限为一年，年租金为52632元，卫生管理费每年为516元，合计53148元，而被告仅支付23148元，尚结欠租金及卫生管理费30000元，故原审原告主张要求被告支付租金及卫生管理费30000元的请求，于法有据，应予支持；对于原审原告主张要求被告支付房屋使用费（自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止，按原年租金52632元标准计算），因租赁协议终止后，原审被告并未返还所租赁的房屋，至今仍继续使用，现原审原告只要求按原约定的年租金52632元标准计算房屋使用费，并不违反法律规定，故原审原告的该主张，应予支持。对于原审原告主张要求被告支付违约金13158元，因被告未按约支付房屋租金构成违约，应承担违约责任，根据租赁协议约定，违约金为年租金52632元的25%，且原审被告认为，其并未违约，如有违约其愿意按双方约定的违约金承担违约责任，但原审被告未能提供相应的证据证实其并未违约，故对原审原告的该主张，于法有据，应予支持。对于原审被告要求原告赔偿其在租赁期限内被原审原告拆除的广告牌费用以及房屋装修费用损失，因原审被告在本案中明确表示作为抗辩理由，并将另行提起诉讼，故本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条及有关法律规定，判决：一、被告夏建林自位于苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社自有的房屋（楼房底层3间房屋，计建筑面积258平方米）中迁出，并依照原状将所租赁的房屋交付原告苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社。二、被告夏建林应支付原告苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社租金及卫生管理费计人民币30000元，并支付房屋使用费（自2012年1月1日起至房屋实际交付日止，按年租金52632元标准计算）。三、被告夏建林应给付原告苏州市相城区望亭镇宅基村经济合作社违约金人民币13158元。上述一、二、三项于本判决生效后三十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，帐号：32201997436050630022）。本案案件受理费减半收取为人民币340元，由被告夏建林负担（被告负担之款原告已预交，不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。
上诉人夏建林不服上述民事判决，向本院提出上诉称：上诉人按照双方的交易习惯时间交纳房屋租金，并不构成违约，且导致上诉人拒付租金的原因是被上诉人的侵权行为所致，故上诉人不应支付违约金。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。
被上诉人宅基村经济合作社答辩称：租赁协议第四条约定，付款方式为先付后用，在签订合同时一次性付清全年房租，同时约定乙方的违约责任为年租金的25%。但上诉人未按约支付租金，构成违约，被上诉人有权终止协议，上诉人应当支付拖欠的租金并承担违约责任。上诉人认为被上诉人的侵权行为导致其拒付租金，但没有提供证据。故认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人之间之前的房屋租赁协议履行完毕后，于2011年1月1日再次签订了《租赁协议》，双方对各自的权利义务重新进行了约定，系双方真实意思表示，应认定有效。《租赁协议》对付款方式约定为：先付后用，在签订合同时一次性付清全年房租，但上诉人未能按协议约定支付房租，经被上诉人催讨后仍未能足额支付，构成违约，被上诉人有权行使合同解除权。至本案起诉时，房屋租赁期已经届满，被上诉人也未从租赁房屋内迁出，故上诉人应当支付拖欠的租金，并按租金标准支付相应的房屋使用费；同时承担合同约定的违约责任。上诉人认为按原来的交易习惯交纳租金不构成违约，与双方之间履行的租赁协议的约定不符，上诉人又认为由于被上诉人的侵权行为导致其拒付租金，但未能提供被上诉人存在侵权行为的相应依据。
综上，上诉人夏建林的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费679元，由上诉人夏建林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
代理审判员 蒋毅颖
代理审判员 沈维佳
二〇一二年七月十三日
书 记 员 闻 艺