安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终620号
上诉人（原审被告）：牛明武，男，1970年4月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵迪，安徽镜远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张红伟（曾用名：张伟、卓伟），男，1973年10月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：雷鸣，安徽镜远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海燕，安徽镜远律师事务所律师。
上诉人牛明武因与被上诉人张红伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛明武及其委托诉讼代理人赵迪，被上诉人张红伟的委托诉讼代理人张海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛明武上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回张红伟的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由张红伟负担。事实和理由：1.一审认定事实有误，张红伟的购房款并非牛明武收取。涉案房屋的权利人系案外人王振国，其通过牛明武联系，将涉案房屋转让给张红伟。因涉案房屋是经济适用房，张红伟代王振国收取涉案购房款后，即将购房款交给房管局。一审法院认为牛明武处分涉案房产系无权处分，因此认定涉案购房协议无效，并判决牛明武向张红伟返还购房款与事实不符。虽然本案无证据证明王振国授权牛明武出卖涉案房屋，但张红伟自2009年装修入住涉案房屋至2017年9月2日该房屋被抵偿给王振国的其他债权人期间，一直占有使用涉案房屋。根据一般社会常识即可判断，牛明武转让涉案房屋是经过王振国授权或认可的，是代王振国将涉案房屋转让给张红伟。另外，王振国是淮北市亿佳房地产开发有限责任公司的法定代表人，张红伟提交的两份收条均是用该公司的内部文件稿纸书写，据此可以证实王振国对牛明武转让涉案房屋是知情的。结合上述事实和一般社会常识判断，牛明武将涉案房屋转让给张红伟，是经过王振国授权的。2.一审适用法律错误，涉案购房协议并非因无权处分而无效。根据上述事实，牛明武转让房屋是经过王振国的授权，因此不会因无权处分造成购房协议无效。但涉案房屋是经济适用房，在缴纳土地出让金等相关税费并满足时限前，禁止市场流通。涉案房屋尚未满足市场流通条件，故购房协议因违反经济适用房市场流通、交易的限制性规定而无效。3.牛明武并非涉案全部购房款的受益人、得利人，不应承担返还购房款的义务。因王振国及淮北市亿佳房地产开发有限责任公司与案外人王红利的民间借贷纠纷，一审法院作出执行裁定，将涉案房屋作为王振国的财产执行抵偿给王红利，得利人应当是王振国而非牛明武。根据张红伟所提供的《淮北市经济适用住房买卖合同》，涉案房屋价格为126242元，由张红伟支付，而非由牛明武收取。涉案房屋因不满足经济适用房市场流通、交易的限制性条件，无法变更所有权登记，牛明武对此无过错。
张红伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。理由：1.牛明武与张红伟签订购房协议时，牛明武并未取得房屋权利人王振国的授权，牛明武系无权处分，故涉案购房协议无效。2.张红伟购买涉案房屋的购房款系由牛明武收取，故牛明武应当向张红伟返还购房款。
张红伟向一审法院起诉请求：1.确认张红伟与牛明武签订的《购房协议》无效，并返还购房款14.9万元、维修基金1262元；2.判令牛明武赔偿损失20万元；3.本案诉讼费用、保全费用由牛明武负担。
一审法院认定事实：2007年9月4日，张红伟现金交付牛明武5万元，牛明武出具收条一份确认收到现金5万元。2007年9月5日，牛明武与张红伟签订《购房协议书》，协议约定牛明武（甲方）将其位于南黎花园经济适用房一套（15栋308室及4#地下车库）转让给卓伟（乙方），转让费为159000元，一次性付清，甲方办理变更合同，将王振国名改为卓伟等内容。同日张红伟交付牛明武现金8万元，牛明武出具收条一份确认收到现金8万元。2008年3月27日，张红伟现金交付牛明武1.5万元，牛明武出具收条一份确认收到现金1.5万元。2008年9月6日，张红伟现金交付牛明武4000元，牛明武出具收条一份确认收到现金4000元。张红伟合计交付牛明武14.9万元。2009年5月14日，淮北市二建房地产开发有限责任公司（出卖方）与王振国、王翠平（买受方）签订《淮北市经济适用住房买卖合同》，合同约定出卖方将坐落于南黎花园15栋4单元308室经济适用房及4号地下室出售给买受方，房屋价款为126242元。同日王振国办理入住手续，张红伟以王振国名义缴纳维修基金1262元，牛明武将房屋交付张红伟使用。后张红伟将案涉房屋出租。案涉房屋登记于王振国名下。因王振国与他人民间借贷纠纷案件，2017年9月2日，一审法院作出（2017）皖0603执54号之二执行裁定书，将涉案房屋（评估价34.3万元）以流拍价308700元抵偿给申请执行人，张红伟被告知限期迁出。后张红伟与牛明武协商未果，致本纠纷发生。
一审另查明：卓伟（340603197407020436）户口因与张红伟（340621197310256330）户口重复，被淮北市公安局南黎派出所于2014年7月8日注销。一审法院依张红伟申请作出(2017)皖0603财保307号民事裁定书，裁定查封牛明武房屋一套，张红伟支出保全费2320元。
一审法院认为，牛明武与张红伟签订购房协议时，牛明武非涉案房屋权利人，其签订购房协议时系无权处分，且事后牛明武未取得房屋权利人王振国的授权，王振国亦未对房屋处分的事实进行追认，故双方签订的《购房协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审时，牛明武认可14.9万元购房款的收条系其出具，但辩称其出售房屋的行为系王振国委托，且实际只收到1.9万元款项，其余款项并未实际收到。但其未提供证据予以证明，对其辩称不予采信。张红伟诉请牛明武返还购房款14.9万元，有事实和法律的依据，予以支持。关于1262元维修基金的诉请，该笔款项系张红伟以王振国名义交付，实际受益人为王振国，现张红伟诉请牛明武返还1262元维修基金，缺乏依据，不予支持。张红伟可就1262元维修基金另行起诉。关于张红伟的损失问题。牛明武非房屋权利人而处分房屋，对损失的产生具有过错。张红伟作为案涉房屋买受人明知牛明武非涉案房屋权利人，却仍与其签订购房协议，未尽到合理的注意义务，在其占有使用房屋长达8年多时间里未行使其相应的权利来防止损失的产生，对损失的产生亦具有过错。张红伟交付购房款14.9万元，案涉房屋拍卖评估价为34.3万元，认定房屋溢价损失为19.4万元，考虑双方对损失的产生都具有过错，应各自承担50%的责任，且张红伟将案涉房屋对外出租收益数年，故综合酌定赔偿数额为8万元。张红伟诉请赔偿损失数额超出部分，不予支持。判决:一、张红伟与牛明武于2007年9月5日签订的《购房协议书》无效；二、牛明武原于判决生效之日起十日内返还张红伟购房款14.9万元，并赔偿损失8万元；三、驳回张红伟的其他诉讼请求。案件受理费6554元，因适用简易程序审理，减半收取计3277元，由张红伟负担1135元，由牛明武负担2142元。保全费2320元由牛明武负担。
本院二审期间，牛明武向本院提交淮北市二建房地产开发有限责任公司购房发票一份，拟证明张红伟交纳的14.9万元包含涉案126242元购房款。本院认为，该发票载明的内容与张红伟交纳的14.9万元购房款之间无直接关联性，且无其他证据予以佐证，故该证据不能达到其证明目的。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.牛明武与张红伟签订购房协议转让涉案房屋是否构成无权处分；2.涉案购房协议的效力应当如何认定；3.牛明武应否承担返还购房款及赔偿损失的责任。
关于牛明武与张红伟签订购房协议转让涉案房屋是否构成无权处分问题。无权处分是指无处分权人以自己的名义对他人财产实施的处分行为。本案中，根据已查明的事实，牛明武系以其自己的名义与张红伟签订涉案购房协议，其在签订购房协议时并非涉案房屋权利人。牛明武上诉主张，其将涉案房屋转让给张红伟，是经过房屋权利人王振国的授权，但其并未提供证据予以证明，故其该项上诉主张不能成立。本院认定，牛明武与张红伟签订购房协议转让涉案房屋的行为构成无权处分。
关于涉案购房协议的效力应当如何认定问题。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，具有较强的公共利益属性。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。根据上述规定可知，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府进行回购。本案中，牛明武与张红伟签订涉案购房协议转让涉案房屋时，购房年限不满5年，故其时如确需转让涉案房屋，应由政府进行回购，而不能直接转让给张红伟个人。牛明武与张红伟在签订购房协议时均明知涉案房屋是经济适用房，二人的转让行为致使涉案房屋未能被政府回购用于解决其他低收入家庭的住房困难，侵害了其他符合购买经济适用房条件人员的利益。而且如允许经济适用房在五年内转让将扰乱经济适用房管理秩序，进而损害社会公共利益，故涉案购房协议应认定无效。需要指出的是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此可知，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。一审法院以牛明武签订购房协议时系无权处分，且事后未取得房屋权利人王振国的授权和追认，认定涉案购房协议无效的理由不当，本院予以纠正。
关于牛明武应否承担返还购房款及赔偿损失的责任问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此可知，合同被认定无效的，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的应当承担赔偿损失的责任。本案中，关于购房款部分。根据已查明的事实，张红伟合计向牛明武交付14.9万元购房款。牛明武上诉主张，上述购房款并非其收取，但其并未提供充分证据予以证明，其该项上诉主张不能成立。一审法院判决牛明武返还张红伟购房款14.9万元并无不当。关于赔偿损失部分。首先，牛明武并非涉案房屋的权利人，其在本案中系无权处分，且其明知涉案房屋系经济适用房，其时尚不具备转让的条件，故其对本案损失的产生存在过错。其次，张红伟在购买涉案房屋时明知该房屋系经济适用房，并非普通的商品房，其在签订购房协议时未对涉案房屋的权利归属以及房屋是否具备转让条件等事项尽到合理注意义务，其对本案损失的产生亦具有过错。一审法院综合考虑双方当事人的过错情况，涉案房屋的交易价格、现有价值等因素，认定双方当事人对本案产生的损失各自承担50%的责任，酌定牛明武向张红伟赔偿8万元损失，并无不当。
综上所述，牛明武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6554元，由牛明武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵永生
审 判 员 柏 莉
审 判 员 刘 静
二〇一八年八月七日
法官助理 朱明清
书 记 员 巩运来
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。