四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终55号
上诉人（原审被告）：蒋玉学，男，1966年6月15日出生，汉族，住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：刘纯兰，女，1966年8月29日出生，汉族，住四川省岳池县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：向彬，四川君尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任光琼，女，1941年8月20日出生，汉族，住四川省武胜县。
委托诉讼代理人：余安宁，四川省武胜县沿口法律服务所法律工作者。
原审第三人：任小凤，女，1968年3月9日出生，汉族，住四川省武胜县。
上诉人蒋玉学、刘纯兰因与被上诉人任光琼、原审第三人任小凤返还原物纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋玉学、刘纯兰及其委托诉讼代理人向彬、被上诉人任光琼及其委托诉讼代理人余安宁、原审第三人任小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋玉学、刘纯兰上诉请求：1.撤销四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初3422号民事判决，改判驳回被上诉人任光琼的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定诉争房屋产权属被上诉人所有与事实不符，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.诉争房屋装修系第三人任小凤负责，与一审法院认定被上诉人对诉争房屋装修后交给第三人，并委托第三人代为看管的事实不符；2.上诉人从开始购房到第三次交付房款，合同上出售方均为第三人；3.被上诉人的银行交易明细充分证明被上诉人2009年外出离开武胜，2013年才回来是不真实的，被上诉人对房屋出售的事实应该知晓；4.房屋预售合同上被上诉人的捺印不排除系后来添加，诉争房屋登记不规范，实际购房人不是被上诉人，而是第三人。上诉人与第三人之间形成房屋买卖合同关系，不能因房屋增值，通过其他途径变更房屋权属而要求上诉人退房。一审法院根据物权法第九条、第十六条、第十七条、第三十四条和合同法第四十九条作出判决存在错误。
任光琼辩称，任光琼的房屋产权及产权来历清楚，任光琼没有委托任何人出卖房屋，一审法院查明认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。
任小凤述称，上诉人的上诉理由和事实不成立，一审法院判决公正合理，请求驳回上诉人的上诉请求。
任光琼向一审法院起诉请求：1.判令蒋玉学、刘纯兰停止侵权，搬出任光琼所有的位于四川省武胜县沿口镇汇丰街的住房；2.赔偿任光琼租金损失30,900元。
一审法院认定的事实：2006年12月26日曹均家、李读民（甲方）与任光琼、蒋小青（乙方）签订房屋预购合同，合同乙方处签名为任小凤代签，由任光琼在签名处捺印确认。乙方购买位于武胜县壹层住房一套，楼房下面设架空层。任光琼分三次缴纳预购房款80,000元，2013年1月16日从曹均家、李读民处交清余款10,806元后领取了两证。2009年任光琼对该住房装修后，将该套住房钥匙交给第三人任小凤（系任光琼的侄女），并委托任小凤代其看管。2009年6月10日任小凤在未经任光琼同意情况下擅自将该套住房卖给刘纯兰，任小凤作为出售方与刘纯兰(购买方)就任光琼的住房签订住房买卖合同一份,合同约定房屋成交价格为220,000元,先支付215,000元，剩余5000元在出售方办理好产权证时全部付清。蒋玉学、刘纯兰依约向任小凤支付了购房款215,000元,任小凤亦向蒋玉学、刘纯兰交付了房屋。2009年6月蒋玉学、刘纯兰在该房内居住生活至今。任光琼也因此无住房居住，在外租房，租金损失30,900元。
2011年任光琼取得了该套住房的房屋所有权证（房屋所有权人：任光琼，房产证号：武房产证武胜县字第××号）和土地使用权证（土地证号：武胜国用（2011）第3X**号）。
西南政法大学司法鉴定中心“西政司法鉴定中心[2014]文字第2461号”司法鉴定意见书鉴定认定，2006年12月26日曹均家、李读民（甲方）与任光琼、蒋小青（乙方）签订的《房屋预购合同》中任光琼押名指印均系任光琼本人的右手拇指指纹捺印形成，不是任小凤的指纹捺印形成；不能确定2009年6月10日任小凤与刘纯兰(购买方)签订的诉争房屋《住房买卖合同》中出售方处任光琼的手写字迹和甲方处任光琼代签手写字迹的形成时间。
一审法院认为，本案诉争的武胜县壹层住房一套，系任光琼于2006年12月26日在修建商曹均家、李读民处购买，并于2011年办理了房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权人为任光琼。蒋玉学、刘纯兰辩称任光琼是任小凤的姑妈，任小凤与任光琼已构成表见代理，房屋买卖合同应依法成立有效。因任小凤与刘纯兰签订房屋买卖合同时，蒋玉学、刘纯兰明知该房屋不是第三人任小凤购买的，也没有获得任光琼及其儿子蒋小青的授权委托书，同时双方签订合同时任小凤也未持有该房屋购买人蒋小青及其母亲任光琼的身份证明文件、购房合同、房屋所有权证等相关资料，且任小凤也不是任光琼的家庭成员，仅仅是任光琼的侄女。因此刘纯兰是没有理由相信任小凤有权代理任光琼出售房屋，任小凤的行为不构成表见代理。蒋玉学、刘纯兰的该项辩称理由不能成立，不予支持。对于蒋玉学、刘纯兰主张在任小凤处购买房屋后，任光琼仍在武胜居住应当知道诉争房屋已被第三人非法出售，应当构成默认。因房屋交易为不动产，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，蒋玉学、刘纯兰的该项辩称理由不能成立，不予支持。第三人任小凤出售任光琼的房屋后，没有证据证实任光琼已经追认，同时蒋玉学、刘纯兰购房后至今未到登记机关对房屋依法登记过户，任光琼现仍是该套房屋的所有权人，蒋玉学、刘纯兰应当将本案诉争房屋返还给任光琼，任光琼要求蒋玉学、刘纯兰返还房屋的诉请证据充分，理由成立，予以支持。任光琼主张2013年至今因蒋玉学、刘纯兰拒不返还房屋在外租房租金损失30,900元，符合沿口镇同地段相近面积房屋平均租房租金标准（任光琼房屋为125.25平方米），理由充分，予以支持。另外第三人任小凤售房行为发生的法律后果，应由第三人任小凤本人承担返还购房款等赔偿责任，任光琼不承担责任，蒋玉学、刘纯兰可就此另案向第三人任小凤主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条和《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决：一、蒋玉学、刘纯兰在判决书生效后三个月内将位于武胜县住房一套（房产证号：武房权证武胜县字第××号）返还给任光琼；二、任光琼的租房租金损失30,900元由蒋玉学、刘纯兰、任小凤共同承担。案件受理费2000元，减半收取1000元，由蒋玉学、刘纯兰共同承担（任光琼已垫付1000元，待判决生效后，执行时由蒋玉学、刘纯兰一并支付给任光琼）。
本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人蒋玉学、刘纯兰主张诉争房屋系任小凤购买并请闫冬民装修，属于任小凤及其前夫幸明所有，只是后来房屋产权登记在任光琼名下，同时依任光琼的经济收入情况，任光琼买房的可能性很小，并向本院提供了任小凤与幸明离婚案（2011）武胜民初字第297号民事调解书及庭审笔录、（2013）武胜民初字第1136号、（2014）武胜民初字第2404号、（2017）川1622民初3422号案件的庭审笔录和曹均家、李读民、闫冬民、何建琼、杨云书、肖忠斌、刘伟、蒋永国、康上益、李华碧的调查笔录证实。任小凤主张诉争房子系任光琼所购买，并向本院提供李读民的问卷材料和曹均家的证明证实。本院认为，任小凤与幸明离婚案（2011）武胜民初字第297号庭审笔录中仅是幸明单方陈述夫妻共同财产有“汇丰街两套住房被给卖了，一套22万，一套29万”，任小凤对此未认可，且该案民事调解书中未确认诉争房屋系其夫妻共同财产，该证据不能证实诉争房屋系任小凤所购；上诉人蒋玉学、刘纯兰提供的曹均家、李华碧的调查笔录与原审第三人任小凤提供的曹均家、李读民的调查笔录内容矛盾，且证人均未出庭作证并接受当事人的质询，对上述调查笔录的真实性无法核实，本院不予采信；对于上诉人蒋玉学、刘纯兰提供的其他几案的庭审笔录中当事人的陈述和其他证人的调查笔录、证明材料中关于任光琼是否有能力购买诉争房屋、诉争房屋的装修、费用缴纳及任光琼在诉争房屋出售这段时间是否在四川省武胜县生活居住情况的陈述，均不能证实诉争房屋不是任光琼所有而系任小凤所有，达不到其证明目的。诉争房屋是否系任光琼所有，本院将结合本案事实进行综合认定。
本院查明的本案其他案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辨主张及理由，本案二审争议焦点为：1.诉争房屋是否系任光琼所有；2.任光琼要求刘纯兰、蒋玉学搬出诉争房屋并承担租金损失的诉讼请求是否支持。
根据本案查明的事实，2006年12月26日与修建商曹均家、李读民签订房屋预购合同的乙方是任光琼及其子蒋小青，虽乙方签名系任小凤代签，但合同中蒋小青、任光琼的押名指印经鉴定均系任光琼的右手拇印；从修建商曹均家、李读民出具的购房款收条看，诉争房屋的购房款均是蒋小青（或蒋小清）支付；从李读民出具的房屋契税及水上户费用收条看，诉争房屋契税和水上户费用为任光琼或蒋小青支付，且诉争房屋产权证登记在任光琼名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故一审法院认定诉争房屋系任光琼所购，诉争房屋产权属于任光琼所有正确，本院予以维持。蒋玉学、刘纯兰主张房屋预售合同上任光琼的捺印不排除系后来添加，实际购房人为任小凤而非任光琼，未提供充分的证据证实，其主张本院不予支持。
2009年6月10日任小凤在未经产权人任光琼同意情况下以任光琼的名义与刘纯兰签订住房买卖合同，将诉争房屋出售给刘纯兰，系无权代理行为。由于双方签订住房买卖合同时，诉争房屋产权尚未登记，任小凤在诉争房屋的楼上亦有一套住房出售，并持有诉争房屋的钥匙，且任光琼与任小凤系姑侄关系，在此情况下，刘纯兰有理由相信任小凤有出售诉争房屋的代理权。同时，刘纯兰也按市价支付了购房款并且一家人在诉争房屋内居住多年，任光琼对此不闻不问，有悖常理，根据生活经验法则，依法应认定任小凤的代理行为已构成表见代理，产生了有权代理的法律效果，即刘纯兰与任小凤签订的房屋买卖合同有效，刘纯兰、蒋玉学在诉争房屋内居住不构成侵权，故任光琼要求刘纯兰、蒋玉学搬出房屋并承担租金损失的诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定任小凤的行为不构成表见代理有误，本院予以纠正。至于任小凤的无权代理行为是否给任光琼造成损害以及损失大小，任光琼可另案向任小凤主张权利。
综上所述，刘纯兰、蒋玉学的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初3422号民事判决；
二、驳回任光琼的诉讼请求。
一审案件受理费1000元，由任光琼负担；二审案件受理费1000元，由任光琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 军
审 判 员 谭 昀
审 判 员 吴丽华
二〇一八年六月二十六日
法官助理 方 蓉
书 记 员 张凌嘉