上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一(民)初字第39298号
原告上海控盛实业有限公司。法定代表人沈丽。委托代理人郭健枫，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人俞嵘嵘，上海市捷华律师事务所律师。被告上海太美投资管理有限公司。法定代表人叶法青。委托代理人王世余。被告管桂荣。原告上海控盛实业有限公司与被告上海太美投资管理有限公司(以下简称太美投资公司)、被告管桂荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年5月20日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭健枫、俞嵘嵘、被告法定代表人叶法青到庭参加诉讼。被告管桂荣经本院合法传唤,无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海控盛实业有限公司诉称，2011年9月29日，原告与被告太美投资公司续签了《房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市浦东新区XXX路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告太美投资公司，用于经营足浴按摩使用，租期为6年，自2012年3月1日起自2018年2月28日止，第一至第三个租赁年度月租金为人民币(以下币种相同)38,045.47元，先付后用。合同第九条还约定，如被告太美投资公司拖欠租金7天以上或擅自转租的，原告有权单方面解除合同，并可主张当月月租金2倍作为违约金。合同履行过程中，原告经常拖欠租金，并擅自于2014年5月将系争房屋转租给他人，故原告诉至法院要求解除原告与被告太美投资公司之间就系争房屋签订的租赁合同，两被告立即迁出系争房屋，并将房屋返还给原告，被告太美投资公司支付原告违约金76,090.94元，被告太美投资公司向原告支付房屋占有使用费(按每月76,090.94元标准，自起诉日计算至两被告迁出房屋之日止)，诉讼费由两被告负担。被告上海太美投资管理有限公司辩称，不同意原告诉请，其与原告租赁合同约定，经原告同意可将房屋转租，但其找过两个承租人，原告均不同意转租；其将房屋转租给被告管桂荣经营茶叶，其在与被告管桂荣的合同中也约定要经原告同意，但在书面告知原告前，其发现被告管桂荣已将房屋再转给拉面馆了；其也曾与拉面馆进行交涉，但拉面馆不同意搬出。被告管桂荣未作答辩。经审理查明，上海市浦东新区XXX路XXX弄XXX号XXX室(以下简称101室房屋)与上海市浦东新区XXX路XXX号房屋(即本案系争房屋)产权人均为原告，两套房屋相邻隔墙。原告与被告太美投资公司曾于2006年就系争房屋及101室房屋签订过房屋租赁合同，被告太美投资公司将系争房屋及101室房屋隔墙打通后装修经营足浴按摩。2011年9月29日，原告(甲方、出租方)与被告太美投资公司(乙方、承租方)就系争房屋及101室房屋分别续签《房屋租赁合同》各一份，就系争房屋的租赁合同约定，乙方向甲方租赁系争房屋作为经营足浴按摩使用，房屋建筑面积113.71平方米；租赁期限自2012年3月1日起自2018年2月28日止(本合同系续租合同，房屋已实际交付乙方)；第一个租赁年度至第三个租赁年度月租金为38,045.47元；第四个租赁年度月租金为39,567.29元；租金每二个月支付一期，乙方应当于每一个租赁期开始前5天内支付到甲方指定账号，甲方收到租金后5日内提供正规有效发票，乙方支付方式为每期租金直接转账至甲方指定银行账户；合同第五条约定，保证金为76,090.94元，租金关系终止时，甲方收取的该房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应在该房屋交还时无息归还乙方。如保证金不足抵付拖欠费用和逾期付款滞纳金的，则乙方应就不足部分予以补足；合同第九条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按当月租金的2倍支付违约金：……乙方未按本合同的有关规定逾期不支付租金超过7天的……；乙方擅自转租、转让或交接该房屋的……；合同第十二条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同解除或终止当日搬空返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费……；乙方在返还房屋的当日未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并符合该房屋符合本合同第一条第3款(乙方在本合同签署前已经查看确认该房屋，该房屋现有装修设备和使用条件约定为附件，该附件作为甲方向乙方交付该房屋的标准以及乙方返还房屋的标准)。合同签订后，被告太美投资公司仍使用系争房屋经营足浴按摩。2013年12月20日，原告与被告太美投资公司签订《补充协议》一份，就系争房屋及101室房屋的漏水问题等进行了相应约定，其中第五条约定两套房屋押金调整为20万元；第八条约定，乙方(被告太美投资公司)向甲方(原告)提出未来租赁期内有可能将XXX路XXX号商铺部分部位(不包括101室房屋)转租给他人经营，届时乙方需将新的承租方、承租部位及施工图纸交由甲方审核，甲方同意后乙方方可行使转租权。2014年5月25日，被告太美投资公司未经原告同意，将系争房屋中一部分(面积55平方米)转租给被告管桂荣，并与后者签订了《房屋租赁合同》一份。2014年9月23日，原告诉至本院，诉请如前。2014年11月3日，本院向被告太美投资公司送达诉状副本等法律文书。租赁合同履行过程中，被告太美投资公司对两套房屋的租金时有延付行为，原告陈述，每期(二个月)租金按两套房屋支付，2013年9月、10月的租金应于2013年8月26日前支付，实际延迟至2013年9月6日支付10万元，9月16日支付6万元；2013年11月、12月租金中16万元延付1天；2014年1月、2月租金应于2013年12月26日前支付，实际延迟至2014年1月9日支付；2014年7月、8月租金应于2014年6月26日前支付，实际延迟至2014年6月30日、7月7日各付8万元；2014年9月、10月租金应于2014年8月26日前支付，实际延迟至2014年9月15日支付12万元、9月16日支付4万元；2014年11月、12月租金应于2014年10月26日前支付，实际于2014年11月11日支付16万元。庭审中，原告陈述被告已付两套房屋租金至2015年2月；2015年3月、4月租金尚余66,400元未付；原告在收到租金后五天内按约提供了发票，但开具发票的行为并不代表原告默许被告违约。被告对原告陈述的租金支付情况无异议。庭审后，被告向法庭陈述，其实际已付两套房屋的租金至2015年6月，如法庭判决解除系争房屋的租赁合同，其还是要继续租赁101室房屋，两套房屋中原有的隔墙由其恢复；原告认可被告太美投资公司租金或使用费已支付至2015年6月底，6月底前被告搬出则多付租金退还，未搬出则应支付2015年7月1日之后的使用费。庭审中，原告及被告太美投资公司均认可系争房屋已付保证金为116,090.94元，原告要求保证金抵充被告太美投资公司应付的租金及其他费用；被告太美投资公司则提出，如租赁合同解除，要求原告补偿其装修损失。以上事实，由房地产权证、《房屋租赁合同》、租金支付凭证、补充协议等及原、被告陈述在案佐证。本院认为，原告与被告太美投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现被告以原告未按约支付租金及擅自转租为由主张解除系争房屋的租赁合同，本院认为，被告虽在合同履行过程中存在部分迟延支付租金的情况，但原告对被告迟延支付的租金予以接受，并自认已开具了相应租金发票，表明其已认可了被告的迟延支付，故其以延付租金为由解除合同不成立。但关于被告太美投资公司的转租问题，鉴于双方租赁合同明确约定被告太美投资公司擅自转租房屋，原告可行使合同解除权，而补充协议中虽约定被告太美投资公司可部分转租，但转租需取得原告同意，现被告太美投资公司并无证据证明其转租取得原告同意的情形下，擅自将房屋转租给被告管桂荣，违反合同约定，原告以此为由主张合同解除，符合合同约定，本院予以支持，原告与被告太美投资公司之租赁合同于本院诉状副本送达被告太美投资公司之日起解除。租赁合同解除后，被告太美投资公司及被告管桂荣应将系争房屋返还给原告。现被告太美投资公司仍继续占有使用系争房屋，原告主张其支付相应的房屋使用费，于法有据。现原告认可被告太美投资公司已支付房屋使用费至2015年6月底，故两被告若于2015年6月底前将房屋返还给原告，则多付使用费原告应予返还；若两被告未予2015年6月底前返还房屋，则2015年7月1日起，被告太美投资公司应继续支付原告相应的房屋使用费，但原告按当月租金的两倍主张使用费，显著过高，本院予以调整为每月45,000元。因合同解除系被告违约造成，原告主张违约金金额符合合同约定，本院予以支持。至于原告已收取的保证金，应按双方实际确认的金额返还给被告太美投资公司。至于被告太美投资公司提出装修补偿问题，双方之租赁合同中对合同解除时的装修补偿未作约定，现租赁合同的解除系被告太美投资公司违约转租造成，应由其承担相应的违约后果，故对其所主张的装修补偿本院不予支持。被告管桂荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海控盛实业有限公司与被告上海太美投资管理有限公司就上海市浦东新区XXX路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年11月3日解除；二、被告上海太美投资管理有限公司及被告管桂荣于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XXX路XXX号房屋，将上述房屋返还给原告上海控盛实业有限公司；三、若被告上海太美投资管理有限公司未于2015年6月30日前履行上述第二项义务，则被告上海太美投资管理有限公司应于2015年7月1日起支付原告上海控盛实业有限公司至返还房屋之日止的使用费(以每月45,000元标准计算)；四、被告上海太美投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海控盛实业有限公司违约金76,090.94元；五、原告上海控盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海太美投资管理有限公司保证金116,090.94元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,702元，由被告上海太美投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 周 箐
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条?合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。???第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。