成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0104民初6096号
原告：孙勇，汉族，1973年7月6日出生，汉族，住成都市锦江区。
被告：郭雪，女，1998年4月13日出生，汉族，住四川省南江县。
原告孙勇诉被告郭雪租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙勇到庭参加诉讼，被告郭雪经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案缺席审理。
原告孙勇向本院提起诉讼请求：1、被告履行合同义务，向原告退回房屋，并付清自2016年7月20日至退房时所欠租金（按5000元/月支付至退房之日），物管及水电费用2000元；2、被告按合同约定支付违约金60000元及催款费用2000元；3、诉讼费用由被告负担。本案审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求为：“解除双方签订房屋租赁合同，原告按照双方合同约定向其退还房屋并自2016年7月20日至退房时所欠租金（按5000元/月支付至退房之日）”。
事实与理由：2016年3月30日，孙勇与郭雪签订了一份《房屋租赁合同》，约定孙勇将其位于成都市锦江区三圣街道锦江大道889号合能锦城3-1-2-13号房屋租赁给郭雪，租赁期间从2016年3月30日至2021年3月29日；房屋租金为5000元/月；租金从2016年4月20日开始计算；合同签字生效时郭雪一次性向孙勇预交一个季度租金15000元及押金5000元；租金到期前一个月缴纳下一个季度租金；若郭雪拖欠租金，孙勇有权收回房屋且不退还剩余租金和押金并向郭雪收取12个月房租作为违约金以弥补郭雪提前退房造成的损失。合同签订后，郭雪支付了4月20日至7月19日的租金15000元及5000元的押金，之后郭雪拒绝支付租金。2016年7月25日，孙勇与郭雪的销售人员一并将案涉房屋店门锁上两把锁，孙勇及郭雪的销售人员各自保管自己提供的锁的钥匙。2016年8月13日，郭雪的人将房屋的门锁撬开，将里面的物品搬走，后用外观一样的锁将房门锁上。9月10日孙勇在物管的见证下将该房屋撬开，将锁更换，收回铺面。
被告郭雪向本院提交了书面答辩意见。郭雪辩称，郭雪出生于1998年4月13日，合同签订于2016年3月30日，签订合同之际郭雪尚未满十八岁，且是在校大学生，原告对此明知，且在郭雪监护人不在场情况下于郭雪签订的《房屋租赁合同》，且合同约定违约金过分高于原告的损失；原告在郭雪不知情情况下于2016年7月25日将铺面锁起来，给郭雪造成重大损失，致使商铺生意亏损而倒闭，原告锁门的行为属于单方中止合同。
本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，孙勇（甲方）与郭雪（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于成都市锦江区三圣街道锦江大道889号合能锦城3-1-2-13号房屋出租给乙方，租赁期限从2016年3月30日至2021年3月29日；租金为5000元/月，租金从2016年4月20日开始计算，合同签字生效合同，乙方一次性向甲方预交一个季度租金15000元及押金5000元，第一年租期内，租金到期前一个月一次性交纳下一季度的租金；若乙方拖欠租金，甲方有权向乙方收回房屋，且不退还剩余租金和押金，并向乙方收取12个月房租作为违约金，用以弥补因一方提前退房给甲方造成的损失；合同期内，乙方正常履行义务的前提下，甲方不得提前终止本合同，否则乙方可向甲方收取12个月房租作为违约金，用于弥补乙方损失。
合同签订当日，孙勇将案涉铺面交付给郭雪，郭雪向孙勇支付了三个月租金15000元及押金5000元。之后郭雪未再向孙勇支付租金，孙勇多次催收未果。孙勇于2016年7月25日将铺面上锁，并拍照后发给郭雪，再次要求郭雪尽快支付房租，否则将追究违约责任。但之后，郭雪仍未向孙勇支付房租。孙勇于2016年10月8日将案涉铺面出租给案外人。
上述事实，有孙勇、郭雪的身份证复印件、产权证、《房屋租赁合同》、微信记录、《房屋买卖合同》、《房屋信息摘要》及原告的当庭陈述在案为证。
本院认为，《房屋租赁合同》是孙勇与郭雪的真实意思表示，约定不违反法律规定，应属合法有效。孙勇于2016年3月30日已经将案涉铺面交给郭雪使用，郭雪当日向孙勇支付了第一季度的房屋租金15000元及押金5000元。按照双方约定，租金从2016年4月20日起算，第一年租期内租金到期前一个月一次性交纳下一季度租金。因此郭雪应于2016年6月20日前应向孙勇支付第二季度的租金，然而郭雪经孙勇催收多次仍未支付。孙勇于2016年7月25日欲通过将郭雪承租的铺面上锁的方式催促郭雪续交房租，然而孙勇的将铺面上锁的行为导致郭雪无法正常使用该铺面，后郭雪也未实际使用该铺面，因此郭雪还应再向孙勇支付的租金应付至2016年7月25日，因郭雪已向孙勇支付了2016年4月20日至7月19日的租金，所以郭雪还应向孙勇支付2016年7月20日至7月25日的租金1000元（5000元/月÷30天×6天）
根据《中华人民共和国合同法》第一款第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案中，因郭雪未按约定向孙勇支付租金，经孙勇催告后仍然未支付，所以孙勇要求解除与郭雪的房屋租赁符合法律规定，本院予以支持。因讼争铺面已经由孙勇收回，且由孙勇出租给案外人，因此孙勇无需再要求郭雪退回房屋。
关于违约金，孙勇与郭雪在《房屋租赁合同》中约定，郭雪在向孙勇支付第一季度的租金5000元/月，共计15000元的同时，需支付5000元作为押金，若郭雪拖欠租金，孙勇有权收回房屋且不退还剩余租金和押金，并向郭雪收取12个月的房租即60000元作为违约金用于弥补郭雪提前收回房屋给孙勇造成的损失。本案中，郭雪未按合同约定于2016年6月20日向孙勇支付房租下一季度的房租，经孙勇多次催告仍未支付，孙勇为与郭雪协商支付房租事宜而于2016年7月25日将案涉铺面上锁，但郭雪一直未与孙勇协商解决房租事宜，孙勇遂于2016年10月8日，将该铺面转租给案外人。郭雪的违约行为导致孙勇存在租金损失，然而双方约定的因郭雪违约而应向孙勇支付的违约金过分高于孙勇的损失，郭雪亦对此提出抗辩。故依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因郭雪已经向孙勇支付了押金5000元，孙勇未予退还，该押金已经对孙勇的损失进行了部分弥补，故本案对郭雪应当承担的违约金予以适当调减，郭雪还应向孙勇支付违约金本院酌定为5000元。
原告孙勇还认为因郭雪违约导致其存在催款费2000元，郭雪应向其支付该笔催款费，郭雪还应该向其支付物管费用及水电费用2000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但孙勇未对此进行举证，因此孙勇的该项诉讼请求本院不予支持。
关于据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、弟一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定（条文全文附后），判决如下：
一、解除原告孙勇与被告郭雪于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告郭雪于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙勇支付房屋租金1000元；
三、被告郭雪于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙勇支付违约金5000元；
四、驳回原告孙勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取700元，其中73元由孙勇负担，627元由郭雪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张 晶
二〇一七年一月十三日
书记员 李茜兰
记录员 郭 佳
附本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。