山东省胶州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0281执异92号
案外人：青岛臻华龙阀门管件有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：王彩英，职务：经理。
委托诉讼代理人：王彩英，女，汉族。住胶州市。
申请执行人：青岛农村商业银行股份有限公司胶州北关支行，住所地胶州市。
法定代表人：鲍克强，行长。
委托诉讼代理人：张岩松，山东青大泽汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛凯，山东青大泽汇律师事务所律师。
被执行人：朴光锡，男，朝鲜族，户籍地胶州市，现住胶州市。
被执行人：青岛舞鹤船舶机械有限公司，住所地胶州市阜安第二工业园。社会统一信用代码：370281230013757。
法定代表人：朴慧卿，职务：经理。
被执行人：李善姬，女，朝鲜族，住胶州市。
在本院执行申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司胶州北关支行（以下简称：青岛农商银行北关支行）与被执行人青岛舞鹤船舶机械有限公司（以下简称：舞鹤船舶公司）、朴光锡、李善姬金融借款合同纠纷一案中，案外人青岛臻华龙阀门管件有限公司（以下简称：臻华龙公司）对执行被执行人李善姬名下的位于胶州市号网点房屋（胶私转号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人臻华龙公司称，涉案房屋所有人李善姬、朴光锡于2014年10月1日将涉案房屋（证号：胶私转号）租赁给臻华龙公司使用，双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同真实合法有效。根据合同约定，案外人臻华龙公司已按约支付了房屋租金，且已投资40余万元进行了大规模装修，并在该房屋内实际经营使用至今。案外人认为根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故，案外人对该房屋的使用权不会因该房屋的抵押拍卖而受影响，申请执行人仍应继续履行原租赁合同的规定，双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同真实合法有效。案外人系该房屋的所有人，故要求对涉案房产予以解封。
本院经审查查明，申请执行人（一审原告）青岛农商银行北关支行与被执行人舞鹤船舶公司、朴光锡、李善姬金融借款合同纠纷一案，胶州市人民法院于2015年8月26日作出（2014）胶商初字第1845号民事判决：一、被告青岛舞鹤船舶机械有限公司于本判决生效后十日内偿还原告借款本金198万元及合同约定的利息。二、被告青岛舞鹤船舶机械有限公司承担原告在本案中支付的律师代理费71500元，于判决生效后十日内给付。三、原告对被告李善姬、朴光锡所有的位于胶州市网点享有优先受偿权。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23372元，公告费600元，合计23972元，由被告青岛舞鹤船舶机械有限公司、李善姬、朴光锡承担。
该判决发生法律效力后，舞鹤船舶公司、朴光锡、李善姬未履行该判决书确定的义务，申请执行人农商银行北关支行依据该生效判决向胶州市人民法院申请强制执行，执行案号为(2016)鲁0281执1104号。在该案执行过程中，胶州市人民法院于2016年5月30日在被执行人李善姬所有的涉案房屋胶州市网点张贴拍卖公告，要求现使用人限期迁出上述房产。
经查，2012年11月12日，舞鹤船舶公司与农商银行北关支行签订（青农商胶州北关支行）流借字（2012）年第060号《流动资金借款合同》，约定：1、舞鹤船舶公司向农商银行北关支行借款200万元，借款期限自2012年11月12日至2015年11月11日；2、若舞鹤船舶公司未按期足额支付本金、利息及其他应付款项时，农商银行北关支行有权宣布本合同和双方之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；3、舞鹤船舶公司不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；4、因舞鹤船舶公司违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权的，舞鹤船舶公司应当承担原告为此支付的诉讼费、保全费、差旅费、律师费及其他相关费用。
2012年11月12日，李善姬与农商银行北关支行签订（青农商胶州北关支行）抵字（2012）年第060号《抵押合同》，约定被告李善姬以其所有的位于胶州市网点为舞鹤船舶公司的借款债务提供抵押担保责任并办理了抵押登记（房他证胶监字第号），抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及其他实现债权的费用。朴光锡作为抵押物的共有人，向农商银行北关支行出具产权共有人同意抵押声明，同意以上述抵押物为舞鹤船舶公司的借款提供抵押担保。
本院所确认的上述事实有民事判决书、执行裁定书、公告、他项权证复印件、询问笔录在案为凭，证据经本院审查，可以采信。
案外人臻华龙公司以该房现由其租用且租期远未满为由向本院提出执行异议，请求中止执行，拒绝迁出房屋，并提交房屋租赁合同复印件一份，拟证明案外人与被执行人朴光锡、李善姬签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有使用权。该合同甲方为朴光锡、李善姬，乙方为王彩英，丙方为朴虎锡，约定甲方将位于共计820平方米，租赁给乙方使用，并协议：1、租期25年，从2014年10月1日始至2039年9月30日，每年租金人民币20万元，乙方对该房屋有权转租，该房屋租赁费由乙方收取。2、甲方欠乙方人民币500万元，甲方用该房屋的租赁权折抵该欠款，该租赁费并已实际支付给甲方。现租出饭店总面积的三分之一，合同到期后由乙方酌情续签，租赁费由乙方收取。3、租赁税费由甲方承担，水电费用乙方承担。4、乙方在租赁期间改变用途必须不破坏主体结构。5、丙方作为该合同的保证人，承担无限连带保证，如不能实现该合同的履行，承担返还500万元的责任。”该合同下方还手写：“注：全东根租赁费已交2年租赁贰拾肆元，租期五年，第三年租金交给乙方，结算以实际租金予以结算。”该合同签订日期为2014年10月1日，该协议有朴光锡、朴虎锡的签名并加盖李善姬的名章，乙方王彩英未在该协议书上签字。案外人臻华龙公司还提交银行转账电子回单复印件11份，拟证明案外人臻华龙公司通过该公司法定代表人王彩英之夫张宝山的账户向被执行人朴光锡支付房屋租金2611000元。申请执行人农商银行北关支行对上述证据质证称，房屋租赁合同为复印件，没有具体的房屋坐落及门牌号，且该合同第二条明确写明甲方即被执行人用该房屋的租赁权折抵王彩英给其的欠款，且该房屋租赁合同下方备注写明全东根租期为五年，已交两年租金，第三年租金交给承租方王彩英，该房屋租赁合同实为双方签订的抵债协议，乙方王彩英没有签字按手印，不具备合同成立的要件，真实性不予认可；转账记录均为复印件，汇款时间无法确认，其中有一份收款人为王玲玲，与本案无关，且房屋租赁协议约定房屋四套合计租金每年为20万元，而案外人提交的缴纳租金的金额达到2611000元，与常理不符。
经查，2014年10月21日，案外人臻华龙公司（该案原告）起诉该案被告舞鹤船舶公司、青岛迈可盛进出口有限公司（以下简称迈可盛公司）、朴光锡、李善姬买卖合同纠纷一案[案号（2014）胶民初字第6461号]，臻华龙公司在民事起诉状中称：“原告臻华龙公司于2014年2月10日与被告舞鹤船舶公司签订土地、厂房买卖合同，约定价款500万元，臻华龙公司按合同约定履行了440万元，再交付最后一笔款时臻华龙公司去看厂房，场内人员告诉臻华龙公司，该厂房土地已于2013年7月11日卖给了姓周的（青岛美立华塑业有限公司），并已使用，被告舞鹤船舶公司已经违约，给原告造成了极大经济损失，原告臻华龙公司向被告舞鹤船舶公司索要该款，被告迈可盛公司、朴光锡、李善姬承诺于2014年5月1日前将房款支付原告臻华龙公司，并以被告朴光锡在蓝水假期的住宅和被告李善姬在韩国城内的网点提供担保。”本院于2014年11月24日作出（2014）胶民初字第6461号民事调解：“一、被告舞鹤船舶公司、迈可盛公司、朴光锡、李善姬共欠原告臻华龙公司本金440万元及利息648763.5元，四被告于2014年12月11日前给付原告220万元，余款2848736.5元，于2014年12月24日前一次性付清。二、如四被告有任何一笔逾期给付，原告臻华龙公司可以申请执行全部剩余款项。案件受理费47141元、减半收取23570.5元，保全费5000元，由四被告承担。”该调解发生法律效力后，因舞鹤船舶公司、朴光锡、李善姬拒不履行调解书规定的法律义务，臻华龙公司向本院申请强制执行[案号（2014）胶执字第6461号]。本院依法调取了（2014）胶民初字第6461号卷宗，案外人在本案所提交的转账记录均已在（2014）胶民初字第6461号案件中作为证据提交，并包含在其诉讼请求中，该主张在（2014）胶民初字第6461号民事调解中得到支持。而在（2014）胶民初字第6461号案件中，异议人臻华龙公司以该证据证明其向被执行人朴光锡支付的厂房购买费用，而非涉案房屋租赁费。故，本案中，案外人并无证据证明其向被执行人朴光锡、李善姬支付了房屋租金。
本院对被执行人李善姬依法进行询问时，被执行人李善姬在询问笔录中称，被执行人朴光锡于2015年春天拿着该合同来韩国找其签字，但其并未在该房屋租赁合同上加盖名章，当时该合同上手写的备注部分是没有的，朴光锡和朴虎锡也没有在该合同上签字，当时合同落款时间就是2014年10月1日。而根据李善姬护照显示的出入境记录，李善姬确系2014年9月17日离境去韩国，直至2016年7月22日回到中国。
本院认为，本案的争议焦点是案外人主张的房屋租赁合同能否对抗执行。
1、涉案房屋租赁合同的效力。
案外人臻华龙公司提交的《房屋租赁合同》中，承租方并非案外人臻华龙公司，而是王彩英，且王彩英并未在该合同上签字；被执行人李善姬亦不认可其在该合同上加盖名章；该《房屋租赁合同》上没有具体的房屋坐落及门牌号，欠缺合同成立要件。且案外人臻华龙公司亦没有证据证明其已经向出租方舞鹤船舶公司、朴光锡、李善姬缴纳了房屋租金，并实际使用该房产。另，根据合同内容，其性质应为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用于合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
2、涉案房屋租赁合同能否对抗执行。
即便案外人臻华龙公司在租赁合同签订后，一直租用该房产至今，但申请执行人农商银行北关支行早在2012年11月12日便以被执行人李善姬所有的位于胶州市网点为舞鹤船舶公司的借款债务提供抵押担保责任并办理了抵押登记，其时间远早于案外人提交的《房屋租赁合同》上记载的合同签订日期2014年10月1日。申请执行人农商银行北关支行的债权对该房产设定抵押登记在先，根据《物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，案外人臻华龙公司与被执行人舞鹤船舶公司、朴光锡、李善姬的租赁关系不得对抗申请执行人农商银行北关支行已登记的抵押权，申请执行人农商银行北关支行对该房享有对抗案外人臻华龙公司的担保物权的优先受偿权。案外人臻华龙公司对该房产不享有足以排除执行的权益，其拒绝迁出该房，并要求中止等异议请求，理由不成立，本院不予支持。
综上，案外人臻华龙公司的异议理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人青岛臻华龙阀门管件有限公司的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。
审判长 刘忠杰
审判员 张兆全
审判员 郭 倩
二〇一七年十月十日
书记员 邱晓晓