江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣06民初8号
原告（反诉被告）：鹰潭市美亚置业有限公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区胜利西路118号。
法定代表人：祝胜太，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师。
被告（反诉原告）：鹰潭市国有资产经营（集团）有限公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区梅园大道31号。
法定代表人：吴岩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：左金堂，江西鹰翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称美亚置业公司）与被告（反诉原告）鹰潭市国有资产经营（集团）有限公司（以下简称市国资公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美亚置业公司的委托诉讼代理人宋鸣、被告（反诉原告）市国资公司的委托诉讼代理人左金堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美亚置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付安置房面积差价款13713796.54元及逾期付款违约金3021607元（逾期付款违约金按银行同期贷款逾期利息即月息1%从2016年5月20日计算至2018年3月12日止，以后的违约金计算至付清之日止），以上合计人民币16735403.04元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系江西君融华业置业有限公司（以下简称君融置业公司）全额出资设立的新公司。2013年8月27日，君融置业公司通过网上拍卖方式竞得编号为DLA2013046号宗地的国有建设用地使用权，根据竞拍文件的要求，君融置业公司于同日就该宗地上安置房建设等相关事宜和被告签订《原市人民医院门诊部地块与市总工会地块安置房建设协议书》（以下简称《安置房建设协议》）。2013年9月5日，君融置业公司与鹰潭市国土资源局正式签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：3606002013B01900），合同签订当日，原告、君融置业公司及鹰潭市国土资源局三方达成《国有土地使用权变更协议》，同意由原告概括承受君融置业公司在《国有建设用地使用权出让合同》中约定的权利义务及参与竞买产生的一切权利义务。原告因此取得编号为DLA2013046号宗地的使用权及开发权，并在该宗地上开发了“美亚·汇金广场”项目。根据《安置房建设协议》约定：配建安置住房257套，总建筑面积为34465.15平方米（最后以测绘面积为准），其中：无偿提供安置房面积24505.35平方米；按2156元／平方米的成本价提供安置房面积5061.11平方米；按征收房屋市场评估价提供安置房面积4898.69平方米。“美亚·汇金广场”项目在2016年5月20日竣工验收合格，原告根据该协议约定交付了安置房给被告，根据该协议约定及各方核算确定，被告应当支付原告安置房面积差价款46752220.52元，但被告仅向原告实际支付33038423.98元，尚欠差价款13713796.54元。虽经原告多次催讨，被告却以原告逾期交付安置房需对原告进行违约处罚为由，一直不予支付上述款项给原告。原告逾期交付安置房主要是被告方没有按时支付差价款及被告方原因造成，被告对原告处罚1370多万元没有事实依据，也不符合法律规定。被告逾期支付1370多万元安置房差价款给原告，应按照法律规定承担逾期付款违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，诉至法院，望法院依法审理，判如所请。
被告（反诉原告）市国资公司答辩并反诉称：一、市国资公司已按约定足额支付了安置房差价款。根据双方签订的《安置房建设协议》约定内容计算，市国资公司应向美亚置业公司支付安置房面积差价款45847475.66元，市国资公司已支付了差价款计32506961.26元。因美亚置业公司逾期交房，按合同约定应承担违约金及逾期过渡费，上述两项相加抵扣，市国资公司已按约定足额支付了全部安置房差价款。二、美亚置业公司存在明显的违约行为。根据《安置房建设协议》的约定，美亚置业公司应在2015年9月30日交房，但实际迟至2016年5月20日才交房，逾期交房时间长达233天，导致拆迁户上访，给市国资公司造成巨大的影响和损失。三、美亚置业公司应承担逾期交房的损失及违约责任。由于美亚置业公司逾期交房，导致市国资公司向拆迁户支付了逾期交房过渡费4240643.25元。另外根据双方所签订协议书的约定，美亚置业公司应承担违约金1165万元，但鉴于该约定的违约金较高，反诉人根据有关法律规定决定按损失即逾期交房过渡费的130%标准主张违约金5512836.23元。四、美亚置业公司主张的逾期付款违约金没有依据。鉴于美亚置业公司的违约行为明显，且双方签订的协议约定了违约金的计算方法，市国资公司也是按协议约定计算违约金的，只是现在美亚置业公司单方不予认可，因此，其主张的所谓逾期付款违约金没有事实和法律依据。故请求：判决被反诉人美亚置业公司赔偿逾期交房过渡费4240643.25元，并支付违约金5512836.23元，以上两项合计9753479.48元。
针对被告（反诉原告）市国资公司的反诉，原告（反诉被告）美亚置业公司辩称：1、安置房差价款双方可以庭后核对。2、反诉人支付的过渡费仅是169万元，并非424万多元。3、原告虽然逾期完工，但逾期的责任是反诉人造成的，反诉人构成先行违约。4、根据合同法114条规定，违约金和赔偿损失不能重复主张，因此被告要求原告承担过渡费损失及违约金的要求是违反合同法规定的。5、原告要求被告支付违约金是有事实和法律依据的，原告于2016年5月20日已经完成房屋交付，被告还拖欠2000余万元的安置房差价款没有支付，至今仍有1300多万元的差价款没有支付，造成原告的重大经济损失。
原告（反诉被告）美亚置业公司针对其主张及抗辩意见，向本院提交了以下证据：第一组证据：营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件。用以证明：原告诉讼主体资格。第二组证据：1、《安置房建设协议》；2、国有土地使用权出让合同变更协议。用以证明：1、合同约定，由原告配建安置住房257套，总建筑面积为35000平方米（最后以测绘面积为准），其中，按2156元/平方米的成本价提供安置房面积5061.11平方米；按征收房屋市场评估价提供安置房面积4898.69平方米。2、合同约定，原告同意在原市总工会地块按房屋销售市场价95折向市国资公司提供17套、建筑面积约2514平方米的住房。3、被告应按协议向原告支付安置房差价款。第三组证据：1、《美亚汇金广场项目安置房面积差价款结算清单》；2、逾期付款违约金计算表。用以证明：被告应支付的安置房差价款总额为46752220.52元。2、被告因逾期付款产生的违约金数额为3021606.5元。第四组证据：竣工验收备案表。用以证明：1、美亚汇金广场项目工程于2016年3月25日竣工验收合格。2、上述工程于2016年5月20日竣工验收备案。第五组证据：1、关于请求支付安置房差价款的报告；2、关于要求免除美亚置业公司安置房延期交付违约处罚的报告。用以证明：原告逾期交付安置房主要是被告没有按时支付安置房差价款等被告的责任造成的。第六组证据：1、《付款清单》；2、《预售许可证》。用以证明：1、安置房项目在2014年5月就具备了预售条件，取得了预售许可证，根据市场交易惯例，原告取得预售许可证后就可对外销售房屋并收取购房款，双方签订的安置房协议没有约定付款时间，被告应当按照交易习惯在原告取得预售许可证时向原告支付差价款。2、被告在原告取得预售许可证时没有支付差价款，属于先行违约并直接造成原告建设资金不足，工期延误；被告在安置房全部竣工验收合格后，也没有按时支付全部差价款，存在逾期付款违约行为。第七组证据：关于《请求依法减轻美亚置业公司汇金广场项目安置房延期交付违约处罚的报告》的反馈意见。用以证明：鹰潭市人民政府法制办的意见认为，被告按每日5万元计算违约金过高，约定的违约金原则上不应超过实际损失的30%。第八组证据：美亚汇金广场项目安置房差价款对账单。用以证明：原、被告双方确认房屋差价总款为46378938.38元，已支付安置房差价款33038423.98元，未支付安置房差价款为13340514.40元。第九组证据：市征收办于2018年5月21日出具的证明及原告于2018年5月29日出具的情况说明。用以证明：已发放过渡费数额为4240643.25元；对发放过渡费数额我方认可，但是损失不应当由我方承担，我们认可的逾期过渡费为1690514.40元。第十组证据：市拆迁办、原告、被告于2018年6月12日出具的情况说明。用以证明：安置房差价款是来源于征收办收取的拆迁户的安置房差价款，不是市政府的财政拨付资金。
被告（反诉原告）市国资公司针对本诉及反诉，向本院提交了以下证据：第一组证据：《安置房建设协议》。用以证明：双方存在安置房建设的法律事实；双方约定的违约金计算是5万元每天，同时要承担过渡费。第二组证据：1、美亚汇金广场项目收支情况说明；2、鹰潭市征收办出具的证明；3、鹰府办抄字[2016]52号抄告单；4、关于美亚汇金广场项目安置房面积差价款结算的请示。用以证明：1、安置房建设收支情况；2、违约金、损失计算；3、安置房差价计算。第三组证据：1、资金拨付审批表2份；2、电汇凭证1份；3、进账单3份；4、收据2份；5、关于申请预借安置房差价款的报告；6、委托付款函。用以证明：被告已经支付3000多万元安置房差价款。第四组证据：支付差价款收据。用以证明：支付了房屋差价款531462.72元。
被告（反诉原告）市国资公司对原告（反诉被告）美亚置业公司提交的证据质证意见如下：对第一组证据三性无异议。对第二组证据三性无异议。对第三组证据双方对应付和已付金额存在差距，可以庭后进行核对。违约金计算没有事实和法律依据。对第四组证据没有异议。对第五组证据三性均有异议，并不能证明逾期交房责任在被告。对第六组证据，双方对差价款没有约定，不能证明被告违约；如果按合同约定计算过渡费和违约金我们还多付了钱，不能证明被告存在违约。对第七组证据，不能作为证据，只是法制办认为双方应当按照司法解释计算违约金。对第八组证据的应收款和已付款金额都没有异议，证据是真实的，但是应当扣除过渡费和违约金。对第九组证据真实性无异议，400多万元过渡费是由于原告逾期交房造成的损失，应当全部由原告承担。对第十组证据，经向公司管理部门了解其所述是真实的。
原告（反诉被告）美亚置业公司对被告（反诉原告）市国资公司提交的证据质证意见如下：对于第一组证据，5万元每天的违约金约定过高，根据相关法律规定违约金超过损失30%以上的法院应不予支持。对于第二组证据，总额可以庭后核对，被告提供的收支情况说明及向市政府的请示报告都明确载明原告应承担的逾期过渡费为1690514.40元，对该数额没有异议。被告和市征收办出具的证明证明实际发放过渡费4240643.25元，该数额与原告无关。对证据1真实性有异议。对证据2，该过渡费与原告的逾期没有关联。对证据3没有异议。对证据4真实性无异议，对违约金有异议。对第三组证据，庭后提交质证意见。双方对付款数额再进行核对。对第四组证据没有异议。
本院对上述证据认证如下：对原告提交的第一、二、四、八、九、十组证据，被告没有异议，本院予以采信。原告提交的第三、五组证据系原告单方制作，对其证明目的不予认定。对原告提交的第六组证据的真实性予以认定，但对其证明目的不予认定。原告提交的第七组证据，系鹰潭市人民政府法制办出具的意见，本院予以采信。被告提交的第一组证据，与原告提交的第二组证据1相同，本院予以采信。被告提交的第二组证据1系被告单方制作，对其证明目的不予认定；被告提交的第二组证据2、3、4，原告对其真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。被告提交的第三、四组证据，原告没有异议，本院予以采信。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年8月27日，君融置业公司通过网上拍卖方式竞得编号为DLA2013003号、DLA2013046号宗地的国有建设用地使用权。同日，君融置业公司与市国资公司签订《安置房建设协议》，约定：“甲方：市国资公司，乙方：君融置业公司。为确保原市人民医院门诊部地块与市总工会地块安置房建设顺利完成，保证安置房建设工程质量，根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规及市政府有关要求，双方本着平等、自愿、诚信原则，现就该地块安置房建设有关事宜签订如下协议：一、乙方同意按甲方提供的市总工会地块整体改造项目（含原市总工会地块和原市人民医院门诊部地块）设计方案及施工图开发建设，不得擅自改变。二、为保证市总工会地块整体改造项目顺利推进，督促乙方按甲方提供的图纸开发建设，乙方必须在土地成交之日起5个工作日内，持《成交确认书》与甲方签订本协议，并在本协议签订之日起5个工作日内向甲方指定账户全额缴纳1.3亿元建设履约保证金。乙方未按期全额交清建设履约保证金的，本协议当即自动解除终止，乙方并需按规定承担违约责任。……。四、乙方同意在本协议项下宗地范围内按市政府批准的房屋征收与补偿方案配建下列建设项目，且该房屋达到普通商品房交付标准，在建成后移交给甲方并协助办理产权过户手续：1、配建安置住房257套、总建筑面积为34465.15平方米（最后以测绘面积为准），其中：无偿提供安置房面积24505.35平方米；按2156元/平方米的成本价提供安置房面积5061.11平方米；按征收房屋市场评估价提供安置房面积4898.69平方米。具体为：（1）在原市总工会地块配建安置房187套，建筑面积为25218.83平方米，其中：无偿提供安置房面积17730.88平方米；按2156元/平方米的成本价提供安置房面积3692.96平方米；按征收房屋市场评估价提供安置房面积3794.99平方米。（2）在原市人民医院门诊部地块配建安置房70套，建筑面积为9246.32平方米，其中：无偿提供安置房面积6774.47平方米；按2156元/平方米的成本价提供安置房面积1368.15平方米；按征收房屋市场评估价提供安置房面积1103.7平方米。2、在原市总工会地块无偿配建市总工会安置房建筑面积为10000平方米，其中：办公用房7000平方米、商业用房3000平方米（一、二、三楼各1000平方米）；在原市人民医院门诊部地块无偿配建安置房建筑面积为5673.39平方米，其中：市国土资源局办公用房5000平方米，月湖区劳动就业局商业安置用房673.39平方米。3、在原市总工会地块提供建筑面积1000平方米的地下室给市总工会使用。……。六、乙方同意在2015年9月30日前交付所有安置房屋（不可抗力因素除外），若不能按时交付的，所造成的需向被征收人支付的逾期过渡费全部由乙方承担，乙方并需按5万元/日的标准支付违约金。七、甲方负责该改造项目前期建设过程中外部协调工作，给予乙方大力支持和服务，为该项目地块提供外部（水、电等）配套至项目用地红线边，为确保项目顺利实施提供良好的环境。八、本协议经双方授权代表签字、单位盖章后正式生效。九、本协议生效后，经甲方同意后，乙方有权指定关联公司承接本协议项下乙方的所有权利和义务。若该关联公司不能承担义务时，由乙方承担连带责任。十、本协议一式四份。甲乙双方各持两份，具有同等法律效力。未尽事宜，由双方另行签订补充协议，并与本协议具有同等法律效力。”
美亚置业公司系君融置业公司在鹰潭市设立的新公司，2013年9月5日，君融置业公司与鹰潭市国土资源局就DLA2013003号、DLA2013046号二宗土地分别签订了《国有建设用地使用权出让合同》。同日，君融置业公司、鹰潭市国土资源局及美亚置业公司三方就上述二宗土地分别签订了《国有土地使用权出让合同变更协议》，约定上述二宗土地《国有建设用地使用权出让合同》中受让人的名称变更为美亚置业公司，并约定由美亚置业公司负责对上述竞买的土地进行投资开发。君融置业公司此前与鹰潭市国土资源局签订的相关协议、土地出让合同中约定的权利义务及君融置业公司参与竞买产生的一切权利义务（包括缴纳的款项、违约责任等）均转归美亚置业公司享有和承担，君融置业公司应对美亚置业公司继续履行相关协议、合同及该宗地出让开发的一切合同义务和法定义务承担连带保证责任。此后，美亚置业公司在DLA2013003号、DLA2013046号二宗土地上开发了“美亚·汇金广场”项目。
2016年5月20日，美亚置业公司将所建安置房全部交付给市国资公司，并要求市国资公司支付安置房差价款。截止到2018年1月15日，市国资公司先后向美亚置业公司支付安置房差价款合计33038423.98元。嗣后，市国资公司以美亚置业公司逾期交房，抵扣美亚置业公司按合同约定应承担的违约金及逾期过渡费，其已按约定足额支付了全部安置房差价款为由未支付剩余安置房差价款。美亚置业公司不服，遂向法院提起诉讼，要求判如所请。
另查明，2015年10月1日至2016年5月20日，市国资公司向原市人民医院门诊部地块与市总工会地块被征收户发放过渡费合计4240643.25元。2018年5月22日，原、被告双方经核对形成“美亚汇金广场项目安置房差价款对账单”，载明：截止到2018年5月22日，市国资公司应付安置房差价款合计46378938.38元，美亚置业公司已收到安置房差价款合计33038423.98元，市国资公司还应付美亚置业公司安置房差价款13340514.40元。原、被告双方盖章予以确认。
本院认为，涉案《安置房建设协议》虽系被告与君融置业公司签订，但君融置业公司取得涉案地块土地使用权后与鹰潭市国土资源局、原告美亚置业公司签订了《国有土地使用权出让合同变更协议》，将涉案地块土地使用权人变更为原告美亚置业公司，被告对此予以认可，故涉案《安置房建设协议》对原、被告均有约束力，原、被告双方应按照约定全面履行各自的义务。结合本案当事人双方的诉辩理由，本案争议的焦点是：一、被告市国资公司是否存在逾期支付安置房差价款的情形？应否承担违约责任？二、原告美亚置业公司是否存在逾期交付安置房的情形？应否承担违约责任及赔偿损失？
关于焦点一。本案美亚汇金广场项目安置房建设款项，经原、被告双方对账，确认市国资公司还应向美亚置业公司支付安置房差价款13340514.40元，故原告美亚置业公司要求被告市国资公司支付安置房差价款13340514.40元的诉讼请求，本院予以支持。对原告美亚置业公司要求被告市国资公司支付安置房差价款13713796.54元的主张，与事实不符，超过部分予以驳回。关于美亚置业公司主张逾期付款违约金的问题，由于涉案《安置房建设协议》未对安置房差价款的支付期限和逾期付款违约责任作出约定，原、被告双方亦未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，美亚置业公司将所建安置房全部交付给市国资公司后，可以随时要求市国资公司履行付款义务。本案美亚置业公司已于2016年5月20日将所建安置房全部交付给市国资公司，市国资公司对此并无异议，但市国资公司至今未支付全部安置房差价款，故其应承担逾期付款的违约责任。因原、被告双方未约定逾期付款违约金计算方法，鉴于市国资公司最后向美亚置业公司支付安置房差价款的时间为2018年1月15日，故本院酌情确定被告市国资公司按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付逾期付款违约金，以安置房差价款13340514.40元为基数，自2018年1月16日起至差价款付清之日止。对原告美亚置业公司要求被告市国资公司支付逾期付款违约金3021607元（逾期付款违约金按银行同期贷款逾期利息即月息1%，以13713796.54元为本金，从2016年5月20日计算至2018年3月12日止，以后的违约金计算至付清之日止）的诉讼请求，超过部分予以驳回。
关于焦点二。根据涉案《安置房建设协议》第六条约定，美亚置业公司应于2015年9月30日前交付所有的安置房屋，若不能按时交付的，所造成的需向被征收人支付的逾期过渡费全部由美亚置业公司承担，美亚置业公司并需按每日5万元的标准支付违约金。本案中，美亚置业公司至2016年5月20日将所建安置房交付给市国资公司，致使市国资公司向被征收户支付逾期过渡费4240643.25元，美亚置业公司对此数额也予以认可，故市国资公司主张该逾期过渡费系美亚置业公司逾期交房造成的损失，本院予以认可。美亚置业公司未按约定期限履行交付安置房的义务，给市国资公司造成损失，构成违约，应承担相应的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定，可知违约金的适用虽不以造成损失为前提，但违约金的数额确定以造成的实际损失为参考标准，违约金属于对损失赔偿额的预定，故对同一违约事实不能同时主张违约金和赔偿损失。美亚置业公司提出违约金和赔偿损失不能重复主张的辩驳理由成立，本院予以采纳。虽然涉案《安置房建设协议》约定，逾期交房违约金为每日5万元，但市国资公司认为协议约定的违约金过高，主张按损失的130%标准计算违约金为5512836.23元，且该违约金不属于过分高于造成的损失情形，本院对此予以认可。故对市国资公司要求美亚置业公司支付违约金5512836.23元的反诉请求，本院予以支持，对市国资公司要求美亚置业公司赔偿逾期交房过渡费4240643.25元的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）鹰潭市国有资产经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）鹰潭市美亚置业有限公司支付安置房差价款13340514.40元及逾期付款违约金（以安置房差价款13340514.40元为基数，自2018年1月16日起至差价款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）；
二、原告（反诉被告）鹰潭市美亚置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）鹰潭市国有资产经营（集团）有限公司支付违约金5512836.23元；
三、驳回原告（反诉被告）鹰潭市美亚置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）鹰潭市国有资产经营（集团）有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费122212元，由被告（反诉原告）鹰潭市国有资产经营（集团）有限公司负担97420元，由原告（反诉被告）鹰潭市美亚置业有限公司负担24792元；反诉案件受理费40037元，由原告（反诉被告）鹰潭市美亚置业有限公司负担22630元，由被告（反诉原告）鹰潭市国有资产经营（集团）有限公司负担17407元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审判长 汪富华
审判员 占景辉
审判员 刘 静
二〇一八年八月十四日
书记员 蒋慧卿