广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第209号
上诉人（原审被告）：深圳市鸿鹏飞物业管理有限公司。
法定代表人：葛德辉，董事长。
委托代理人：杜剑虹，广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市某区华达实业有限公司。
法定代表人：吴汉模，董事长。
委托代理人：杨海涛，广东生龙律师事务所律师。
上诉人深圳市鸿鹏飞物业管理有限公司（以下简称鸿鹏飞公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市某区人民法院（2013）深龙法民三初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
2013年1月31日，深圳市某区华达实业有限公司（以下简称华达公司）与鸿鹏飞公司签订《房屋租赁合同书》，约定华达公司将位于深圳市某区某街道深惠路（现某大道）某段539号华达大厦1-13层（面积15951.45平方米）出租给华达公司；该房屋没有房地产证，属拆迁安置房兴建，鸿鹏飞公司已明知并不得以此主张合同无效和赔偿损失，但华达公司有责任在必要时处理好与此有关的问题；租赁期自2013年2月18日至2028年2月17日；合同签订后，在2013年2月17日前，双方按“现状清单”进行移交。双方还在合同中对租金支付、房屋修缮、违约责任等进行了约定。2013年2月27日，鸿鹏飞公司向华达公司支付了水电押金184700元、房租押金369400元。经鸿鹏飞公司申请，原审法院向深圳市某区某街道城市化转为国有土地管理办公室调取了位于深圳市某区某街道某社区某路口某路539号房屋申报历史违法建筑的相关材料，由原深圳市宝安县建设局于1992年3月17日核发的综921036号《建设工程规划许可证》及1992年3月19日核发的《建设工程项目开工许可证》显示该房屋准建三层（2300平方米）；由深圳市某区某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室于2008年10月16日核发的GBQJ-03-001号《施工通知书（拆迁安置）》显示位于深圳市某区某街道某路539号的华达大厦占地面积600平方米、建筑面积4800平方米、设计层数8层。经查，现涉案房屋建筑层数为15层，占地面积约1500平方米，建筑面积约18000平方米。对于涉案房屋违法建设的问题，鸿鹏飞公司认为凡属于历史遗留问题的房屋，只要交了罚款就可以办证，因此鸿鹏飞公司坚持认为涉案《房屋租赁合同书》是有效的。鸿鹏飞公司在一审庭审中称不在本案中提出反诉，如有主张将另行提出。
华达公司诉讼请求：1、华达公司、鸿鹏飞公司于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、鸿鹏飞公司返还华达公司房屋，华达公司退还鸿鹏飞公司房屋押金36.94万元、水电费押金18.47万元；3、鸿鹏飞公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：涉案房屋虽具有由原深圳市宝安县建设局核发的《建设工程规划许可证》和深圳市某区某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室核发的《施工通知书（拆迁安置）》，但房屋现状显示的建筑层数、占地面积、建筑面积均可证实该房屋无论是横向还是纵向均没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设，华达公司、鸿鹏飞公司在合同中约定的租赁面积也可印证这一事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，华达公司、鸿鹏飞公司签订的《房屋租赁合同书》应被认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产应当相互返还，华达公司应将收取的水电押金184700元、房租押金369400元返还给鸿鹏飞公司，鸿鹏飞公司应将涉案房屋交还给华达公司。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认深圳市某区华达实业有限公司与深圳市鸿鹏飞物业管理有限公司于2013年1月31日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、深圳市鸿鹏飞物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内将位于深圳市某区某街道某路（现某大道）某段539号华达大厦1-13层（面积15951.45平方米）房屋交还给深圳市某区华达实业有限公司；三、深圳市某区华达实业有限公司于判决生效之日起十五日内返还深圳市鸿鹏飞物业管理有限公司水电押金184700元、房租押金369400元。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4684元（华达公司已预缴），由鸿鹏飞公司负担。
鸿鹏飞公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，确认《房屋租赁合同书》有效，双方继续履行；2.由华达公司承担一、二审诉讼费。上诉理由：一、一审判决认定事实不清。（一）华达公司未按政府规划许可建设房屋，一审反而将这一错误当作其胜诉的理由，显失公平、公正。华达公司以华达大厦没有办理《建设工程规划许可证》和房产证为由，主张《房屋租赁合同》无效，但一审依鸿鹏飞公司的申请向深圳市某区某街道城市化转为国有土地管理办公室，调取了涉案房屋申报历史违法建筑相关材料后证实，该房屋已由原深圳市宝安县建设局子1992年3月19日核发了综921036号《建设工程规划许可证》，又由深圳市某区某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室于2008年10月16日核发了GBOJ-03-001号《施工通知书（拆迁安置）》，上述证据足以证实，华达公司就涉案房屋办理了《建设工程规划许可证》等合法施工手续，且依法向政府有关部门进行了申报并备案。华达公司明知已经办理了《建设工程规划许可证》，却以没有该证向法院起诉，明显属于欺骗行为，恳请二审法院依法予以纠正。（二）一审法院查明事实部分，避重就轻，没有对该案的重要证据，即调查取证获得的证据进行客观评价，对于涉案房屋是否属于违法建筑，认定模糊不清。一审判决在审理查明部分写到：“对于涉案房屋违法建设的问题，鸿鹏飞公司认为凡属历史遗留问题的房屋，只要交了罚款就可以办证，因此鸿鹏飞公司坚持认为涉案《房屋租赁合同书》是有效的。”首先，一审并未理解鸿鹏飞公司的意思，鸿鹏飞公司认为，在农村城镇化的过程中，超范围建筑的现象较普遍，基于历史遗留违法建筑问题的复杂性，对于已经进行了相关申报的建筑，应当分情况区别对待，华达大厦是否属于可确认产权的建筑，还有待市政府的相关规定出台。其次，一审法院只是简单的陈述鸿鹏飞公司的观点，其就涉案房屋违法建设的问题，并未进行客观评价。（三）就本案事实部分，请关注以下几点：1．双方签订《房屋租赁合同书》，是因为华达公司对外发布了招租信息，鸿鹏飞公司通过中原地产公司才得知该信息，并与华达公司就承租华达大厦达成了合意。如果华达公司认为自己签订的《房屋租赁合同书》无效，其对外招租、签订合同、收取鸿鹏飞公司的房屋及水电押金的目的何在？2.《房屋租赁合同书》签订后，鸿鹏飞公司依约履行了义务，向华达公司交付了房屋及水电押金55.41万元，华达公司却迟迟不履行主体消防工程施工及验收义务，华达公司明知自己违约在先，担心鸿鹏飞公司追究其违约责任，便想出各种理由，企图解除合同以逃避合同义务，眼见解除合同不成，又以没有办理《建设工程规划许可证》和房产证为由主张合同无效，华达公司将诉讼作为其逃避法律义务的手段。二、一审判决适用法律不当。（一）本案租赁标的华达大厦不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定范围的房屋，不能据此认定《房屋租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案租赁标的房产，并不属于该司法解释第二条所界定的房屋。从依法调取的证据看，华达公司修建华达大厦己依法取得了《建设工程规划许可证》、《建设工程项目开工许可证》及《施工通知书》（拆迁安置），且《施工通知书》中明确载明：“你申请的建设工程符合《有关规定及工作会议纪要》的要求，准予施工”。可见，本案的房屋租赁合同并不属于该司法解释第二条所规定的情形。（二）基于历史遗留违法建筑问题的复杂性，对于已经进行了农村城市化历史遗留违法建筑普查申报的建筑，应当分情况区别对待。即便华达大厦没有取得产权证书，也不能据此认定《房屋租赁合同书》无效。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定：“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。”第六条规定：“确认产权的条件，处罚和补收地价款的标准与程序，办理初始登记的条件与程序等具体办法由市政府另行制定。”第十一条规定：“经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用”。华达公司己于2009年11月27日就华达大厦向深圳市某区某街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室进行了产权申报，并依法取得了普查申报收件回执。按照目前深圳市的地方性法规，华达大厦是否属于可确认产权的建筑，还有待市政府的相关规定出台，但在按相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。在市政府的相关规定出台前，就直接判定华达大厦属于没有产权的违法建筑，不合法律规定。（三）依照现有证据可知，涉案房屋1-8层是经过合法手续批准建设的，就该部分的租赁合同应当是合法有效的，一审法院却不加区分的笼统认定整栋房屋租赁合同无效，没有事实和法律依据。三、一审判决诉讼费4684元由鸿鹏飞公司负担，没有任何事实和法律依据。从涉案合同的签订到履行的整个过程，鸿鹏飞公司均不存在任何过错，一审法院却将败诉的风险全部判由鸿鹏飞公司承担，显失公平，且无依据。综上所述，鸿鹏飞公司、华达公司签订的《房屋租赁合同书》合法有效，理应受到法律的严格保护，双方均应切实、全面地履行。华达公司的诉讼请求没有法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉请。
二审审理过程中，鸿鹏飞公司补充上诉理由如下：1、本案签订的房屋租赁合同符合法律相关规定，是双方真实意思表示，程序和内容正确，是合法有效的。2、一审判决认定事实不清，适用法律错误。3、一审超越职权范围，不是按照华达公司诉讼主张，没有建设规划许可证认定租赁合同进行审查，而是超越华达公司诉讼主张进行判决。4、一审确认租赁合同无效严重违背合同法，破坏交易安全。5、本案牵涉鸿鹏飞公司很多人的生活和工作岗位，一审法院不考虑社会情况，导致鸿鹏飞公司很多人员的工作岗位缺失，不利于社会稳定。
鸿鹏飞公司口头答辩如下：一、深圳市宝安建设局于1992年3月19日核发的《建设工程规划许可证》已失效，原建筑物已拆除。二、深圳市某区某街道原村民非商品住房建设领导小组办公室不是适格的规划许可实施主体，其颁布的施工通知书不具有法律效力，并且华达公司实际施工的房屋面积、占地也不符合施工通知书的内容。三、涉案房屋虽申报了历史遗留违法建筑，但仍未得到相关国家机关的产权确认。四、鸿鹏飞公司以欺诈的手段与华达公司订立的房屋租赁合同书严重损害了华达公司的合法权益，双方的合同显失公平。综述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回鸿鹏飞公司维持原判。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院另查明：就涉案房产的有关问题，本院函询深圳市某街道办事处如下问题：1、你办事处与华达公司是否在2008年12月25日签订过拆迁补偿安置协议书？协议书是否是对1992年3月17日核发的综921036号《建设工程规划许可证》及1992年3月19日核发的《建设工程项目开工许可证》所对应的房屋的拆迁补偿？是否是全货币补偿？2、深圳市某区某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室是何种成立的何种性质的部门？其于2008年10月16日向华达公司核发的GBQJ-03-001号《施工通知书（拆迁安置）》是否可以视为国土、规划等政府主管部门同意华达公司按照《施工通知书（拆迁安置）》的内容建设？2014年3月3日，深圳市某街道办事处函复本院，内容为：深圳市中级人民法院：近日，我办收到贵院发来的（2014）深中法房终字第209号《函》，经对有关情况进行了解，现回复如下：1、2008年12月25日，受深圳市某区建筑工务局的委托，在深圳市某区某街道某北路建设拆迁过程中，我办事处与深圳市某区华达实业有限公司签订了一份合同编号（2008）深（富坪）拆合同字第012号《拆迁补偿安置协议书》（工业类房地产）。2、按照业主要求，经拆迁办同意，该拆迁补偿安置协议仅对1992年3月17日核发的综921036号《建筑工程规划许可证》及1992年3月19日核发的《建筑工程项目开工许可证》所对应房屋位于道路红线内的部分进行了局部切割拆迁，其局部切割方法为：以整栋楼的结构中线位置进行切割，其中线靠道路红线部分为此次局部切割部位，实际切割拆迁补偿的厂房建筑面积为1171.16平方米，评估补偿（含奖励金）人民币2078725元。［详见深龙房测（现）2008-006《深圳市房屋建筑面积及构筑物测绘报告》（现状测绘）】。3、根据《深圳市公共基础建筑项目房屋拆迁办法》（深圳市人民政府令第161号）确定的补偿标准，经深圳市国政房地产评估有限公司评估，我办事处对被拆迁部分的房屋（厂房）进行了房地合一评估补偿，切割剩余部分属于业主自行处理。4、关于部门性质及施工通知书发放依据。“深圳市某区某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室”根据深圳市人民政府印发深府（2006）105号，《深圳市原村民非商品房住宅建设暂行办法》相关政策成立，是非常设机构，未经主管部门授权，属临时机构。编号GBQJ-03-001的《施工通知书（拆迁安置）》根据2008年8月某街道原村民非商品住宅建设第六次联席审批会议，原则上同意业主在该厂区内安置建设一栋办公楼，占地面积400平方米；该施工通知书不可视为国土、规划等政府主管部门同意建设，已申报深圳市历史遗留违法建筑，等待处理。特此函复。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据鸿鹏飞公司的上诉请求，本案的争议焦点为：1、涉案房产是否属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定中的房屋，涉案合同的效力；2、华达公司的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据一审查明的事实和深圳市某街道办事处的复函，租赁合同涉及的15951.45平方米房产没有取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前也没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，双方就15951.45平方米房产签订的房屋租赁合同应为无效合同。
关于第二个争议焦点，本院认为，由于涉案合同无效，原审判决华达公司和鸿鹏飞公司因合同无效而取得的财产相互返还正确，本院对此予以维持。
综上，鸿鹏飞公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9368元，由鸿鹏飞公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。