福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0211民初4162号
原告：陈炳银，男，1972年06月02日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
被告：戴荣水，男，1980年07月14日出生，汉族，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：丘兰，女，1982年10月12日出生，住福建省厦门市集美区。系被告戴荣水的配偶。
第三人：厦门艺周房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市集美区九天湖五里1号2807室。
法定代表人：周岐萍，总经理。
第三人：俞宜火，男，1982年1月19日出生，汉族，住福建省长汀县。
原告陈炳银与被告戴荣水、第三人厦门艺周房地产营销策划有限公司（以下简称“艺周公司”）、俞宜火房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月30日、2018年1月30日、2018年3月20日公开开庭进行了审理，在审理过程中追加俞宜火作为第三人加入诉讼。原告陈炳银及其委托诉讼代理人陈裕目、被告戴荣水委托诉讼代理人丘兰、第三人艺周公司法定代表人周岐萍到庭参加第一次开庭诉讼；原告陈炳银及其委托诉讼代理人陈裕目、被告戴荣水委托诉讼代理人丘兰、第三人俞宜火到庭参加第二次开庭诉讼；原告陈炳银及其委托诉讼代理人陈裕目、被告戴荣水委托诉讼代理人丘兰、第三人艺周公司法定代表人周岐萍、俞宜火到庭参加第三次开庭诉讼。本案现已审理终结。
陈炳银向本院提出诉讼请求：1.戴荣水立即向陈炳银支付购房余款共计4764元；2.戴荣水立即向陈炳银支付违约金暂计5000元（违约金以购房款2300000元为基数，每日按照0.05%，从2017年04月30日起计算至付清全部购房款为止）；3.戴荣水立即向陈炳银支付本案律师代理费12000元；4.戴荣水承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月12日，在艺周公司的居间下，陈炳银与戴荣水签订了一份《房产买卖协议书》（编号Y0000105），约定由戴荣水向陈炳银购买位于厦门市集美区的房产，售价为2300000元。《房产买卖协议书》签订后，为规避房产过户可能多产生的税费并逃避厦门市所出台的限购禁购政策，戴荣水要求陈炳银将讼争房产过户至戴荣水所指定的第三人名下。2017年3月26日，讼争房产已过户至戴荣水所指定的第三人名下。根据《房产买卖协议书》第十六条的约定，戴荣水应在签订《厦门市房地产买卖合同》后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，并在戴荣水取得产权证时立即办理抵押手续，于叁日内办妥银行按揭手续。但讼争房产过户后，戴荣水迟迟不肯办妥银行按揭款手续且未向陈炳银付清全部购房款。截止2017年6月16日，戴荣水仍有320000元的购房余款未向陈炳银支付。根据《房产买卖协议书》第十四条的约定，戴荣水不能按期向陈炳银付清购房款，每逾期一日应向陈炳银支付购房款的0.05%作为违约金。同时，根据《房产买卖协议书》第十三条的约定，戴荣水中途违约还应承担全部的诉讼费及律师费。据此，陈炳银为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持其诉讼请求。
戴荣水辩称，首先，4764元中的3900元是陈炳银在光大银行按揭贷款未满1年而产生的罚款（即一个月的利息），3900元是戴荣水帮忙其垫付的，在购房合同中并无约定戴荣水必须承担该3900元，所以戴荣水将该3900元从购房尾款中予以扣除；还有864元（即2017年4-6月的物业费），该物业管理费应由陈炳银承担，所以戴荣水也从尾款中进行扣除。实际签合同当日陈炳银有把钥匙给戴荣水，后来因为银行贷款没批下来，陈炳银就在2个月后（即2017年4月份的时候）把门锁换了，陈炳银至今仍未把钥匙交给戴荣水，所以房子至今仍没交付；其次，违约金5000元是不合理也是不存在的。从购房合同第13条看出，戴荣水并无违约；最后，陈炳银的律师费诉求过高。而且，从购房合同第13条看出，戴荣水并无违约，所以诉讼费和律师费都应由陈炳银承担。
艺周公司辩称，交房当日，陈炳银有把钥匙给戴荣水，后来有听戴荣水说锁被陈炳银更换了。该交易总价是2300000元实收，陈炳银要100000元定金，3900元是因陈炳银解押而产生的滞纳金，在购房合同中并无约定该违约金该由谁来承担。戴荣水有说其已支付完全款，扣除了864元的物业费。该房产买卖当初很愉快，并无预留水电及物业费的押金。
俞宜火未提出答辩意见。
本院经审理认定事实如下：
2017年3月12日，陈炳银（出售方、甲方）与戴荣水（购买方、乙方）、艺周公司（中介方、丙方）签订《房产买卖协议书》，约定：“……第一条甲方同意将座落于厦门市集美区的房产，用途出售给乙方。土地房屋权证号为00××01，建筑面积91.21平方米，附属用房建筑面积为／平方米。乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条甲乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）贰佰叁拾万（￥2300000）元整。（此价格按整套计价，无论室内是否装修）本协议签订当日，乙方应支付购房定金人民币（大写）壹拾万（￥100000）元整，并按以下第1种方式支付给甲方；1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方；……第三条甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方全部承担。第四条甲乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于甲方申请房产抵押注销当日向甲方支付人民币（大写）玖拾捌万（￥980000）（含定金）元整；2.乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付人民币（大写）／元整；3.乙方于／向甲方支付人民币（大写）／元整；4.乙方向银行申请贷款（商业贷）人民币壹佰叁拾贰万（￥1320000）元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款叁日内将差额部分以现金方式支付给甲方；同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。否则，丙方有权拒绝办理。第五条甲方应于收到乙方所有全款叁日内将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有限电视、物业管理等的过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担。……第十三条甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途违约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。第十四条若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。……第十六条乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于叁日内办妥银行按揭贷款手续。第十七条甲方应于签订本协议2017年3月30日内前往该房屋所抵押银行办理产权解除抵押手续，否则按违约处理。……第二十三条双方约定的其他事项：合同第十三条违约责任修改为若甲方中途违约，则三倍赔偿乙方。”
2017年3月24日，陈炳银申请办理解押注销手续。2017年4月1日，俞宜火取得厦门市集美区房产的房屋所有权；当日，戴荣水通过艺周公司将办理抵押贷款的申请材料交给中国农业银行；2017年4月份，戴荣水在艺周公司居间介绍下，又向农商银行集美支行提出商业贷款申请，经过一两个月的审批之后，因不符合放款条件被退回。
《兴业银行个人借款申请表》载明，2017年4月18日，俞宜火以上述房产作抵押，向兴业银行股份有限公司厦门分行申请了1500000元的借款，批款额度为1400000元。2017年6月29日，俞宜火、郭晓琴与兴业银行股份有限公司厦门分行签订《个人综合消费借款合同》，约定俞宜火、郭晓琴向兴业银行股份有限公司厦门分行借款400000元，借款期限为2017年6月29日至2020年6月29日，收款人为戴荣水，银行于2017年6月30日放款400000元。据戴荣水陈述，另一笔1000000元于2017年5月27日发放。
2017年5月24日，陈炳银委托福建知圆律师事务所律师陈裕目向戴荣水送达《律师函》，催告戴荣水立即按照与陈炳银所签订的《房产买卖协议书》尽快办妥银行按揭款手续及付清全部购房款，并按照《房产买卖协议书》第十四条的约定向陈炳银承担相应的违约责任。否则为保障陈炳银的合法权益，陈裕目律师将循陈炳银指示，被迫采取进一步的法律措施，并保留一切追索的权利。
2017年9月20日，俞宜火支付了讼争房产2017年4月至12月的物业服务费、公摊水费、公摊电费2126.34元、公维金328.32元。讼争房产2017年4至6月物业服务费为864元。
2017年6月16日，陈炳银与福建知圆律师事务所签订《委托律师代理诉讼（仲裁）案件合约书》，约定律师费为12000元,2017年11月29日陈炳银向福建知圆律师事务所支付律师费12000元。
陈炳银曾将讼争房产的装修钥匙交付戴荣水，但双方未对水电、物业费、水电账号、煤气账号等进行交接。陈炳银出示的其与丘兰（戴荣水的配偶）在2017年7月8日的短信聊天记录显示“丘兰:我可是尾款一到账就约你出来要给你钱的，是你自己不出来，我也是很无语。不想要钱你就耗着吧，钥匙我可以送给你了。陈炳银：你要搞清楚有没有违约以不是你我说了算，我没收到款，没有把房交给你，你私自去开锁，以后产生的后果你是无法逃避的。”
丘兰的银行流水显示，2017年3月12日，丘兰尾号为9588的建设银行账户向陈炳银支付了100000元；2017年3月17日，该账户再次向陈炳银转账支付一笔500000元、一笔380000元；2017年3月24日，转账3900元并备注银行解押违约金；2017年5月27日，转账支付一笔500000元、一笔450000元；2017年5月28日转账支付50000元；2017年7月8日转账支付300000元、15236元，经双方当事人确认，以上均系诉争房屋的购房款。
2017年3月28日，中国银行业监督管理委员会厦门监管局出台“关于进一步强化房地产市场调控管理的通知”（厦国土房【2017】141号），主要内容如下“一、对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。二、人行厦门市中心支行根据国家相关住房信贷政策规定和本市实际，指导市场利率定价自律机制，执行'认房又认贷'的差别化住房信贷政策。三、住房公积金缴存职工在本市购买住房申请住房公积金贷款，需已连续足额缴存住房公积金满一年。…”
上述事实有陈炳银提供的房产买卖协议、不动产权证、暂住人口信息表、律师函及EMS回单记录、委托律师代理诉讼（仲裁）案件合约书、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国光大银行个人明细、律师代理费发票、手机短信聊天记录、戴荣水提交的不动产权证、房产买卖协议书、中国建设银行个人活期账户交易明细、物业费票据、诉争房屋物业管理费及其他费用明细、本院制作的调查追记、本院向兴业银行调取的个人借款申请表、综合消费借款合同、借款借据以及本案庭审笔录予以佐证，依法予以确认。
本院认为，陈炳银与戴荣水签订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按《房产买卖协议书》的约定全面履行自己的义务。
关于本案争议焦点，归纳、分析如下：
一、关于讼争房产因提前解除按揭贷款产生的费用3900元应由谁承担的问题。陈炳银主张该款系陈炳银支付给银行后，发短信给戴荣水，戴荣水才转账3900元给陈炳银，而且转账的时候也备注了属于银行解押款，不属于购房款，根据房产买卖协议书第三条的约定，交易税费由买方承担，故该款应由戴荣水承担。戴荣水则辩称该款系其帮忙垫付的，《房产买卖协议书》并未约定戴荣水必须支付该款，所以戴荣水从尾款中进行扣除。本院认为，双方签订的《房产买卖协议书》并未就提前解除按揭贷款产生的费用由戴荣水支付作出约定，且该违约金系因卖方陈炳银提前解除按揭而产生，不是房产交易中必然产生的费用，故陈炳银应自行承担该项费用。故戴荣水在购房尾款中扣除该3900元，具有事实依据，予以支持。
二、关于戴荣水是否存在违约问题。《房产买卖协议书》第四条第五款约定：“乙方向银行申请贷款（商业贷）人民币壹佰叁拾贰万（￥1320000）元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款叁日内将差额部分以现金方式支付给甲方；同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。否则，丙方有权拒绝办理。”本案中，各方均确认被告方在办理过户手续当日即向中国农业银行提出按揭贷款申请，又曾于2017年4月份向农商银行集美支行提出商业贷款申请，在不符合放款条件被退回之后，又于2017年4月18日向兴业银行股份有限公司厦门分行申请金额为1500000元的借款并于当日获批额度1400000元，在银行发放第一笔贷款1000000元后，戴荣水即通过丘兰账户于2017年5月27日、5月28日向陈炳银支付购房款1000000元，在银行于2017年6月30日发放最后一笔借款400000元后，戴荣水多次通过中介约陈炳银见面办理款项及房屋交接手续但戴荣水提出先收到房款才能办理房屋交接手续，2017年7月8日，戴荣水通知丘兰分别向陈炳银转账300000元、15236元。考虑当时厦门市限购限贷政策的影响，戴荣水及时向银行申请贷款，在获知农业银行、农商银行不能批款的情况下，及时转向他行申请并已获得相应批款额度，其在房产交易过程中已尽诚实勤勉的义务，且考虑双方在前期交易过程中产生的问题，戴荣水提出交款与交房同时进行的要求亦合情合理，故本院认为，戴荣水并无逾期付款之违约行为，故关于陈炳银主张戴荣水逾期付款应支付违约金及律师代理费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于诉争房屋是否于2017年3月12日交房的问题。
陈炳银陈述其于签约当日即2017年3月12日已将诉争房屋交付戴荣水；戴荣水辩称其确于2017年3月12日收到诉争房屋的装修钥匙，但只是一把装修钥匙，且因为限贷政策导致的贷款迟延下发，陈炳银多次电话恐吓原告，并将诉争房屋的门锁换掉，交代物业不允许原告进入诉争房屋，所以陈炳银并未将诉争房屋交付戴荣水。本院认为，交付房屋是房屋买卖合同中出卖方的主要合同义务，其成立要求出卖方有交付房屋的意思表示，而从陈炳银提供的短信聊天记录看，其并无向戴荣水交付房屋的意思表示，故本院认定，诉争房屋并未在2017年3月12日完成交房。
四、关于2017年4月至6月讼争房产产生的物业费864元应由谁承担的问题。《房产买卖协议书》第五条约定：“甲方应于收到乙方所有全款3日内将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有限电视、物业管理等的过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担。”因诉争房屋并未在2017年3月12日完成交付，且陈炳银未提供证据证明其在2017年6月份之前向戴荣水交付房屋，故2017年4月至6月期间的物业服务费应由陈炳银自行承担。故戴荣水从购房尾款中扣除该864元，有事实依据，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回陈炳银的诉讼请求。
本案案件受理费323元，减半收取162元，由陈炳银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 洪娟娟
法官助理 张亚芬
二〇一八年三月二十九日
代书记员 张 磊
附相关法律依据条文：
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（1行为人具有相应的民事行为能力；
（2意思表示真实；
（3不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。