福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0211民初2262号
原告：厦门市集美区国有资产投资有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林湾营运中心7#楼3102单元，统一社会信用代码913502007054158045。
法定代表人：蔡拥护，董事长。
委托诉讼代理人：李少仁，福建银江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所律师。
被告：厦门市杏林吉利达运输有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇黄庄里172号，统一社会信用代码913502117054025876。
法定代表人：林剑民，总经理。
委托诉讼代理人：林清旺，福建欧菲亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘慧娟，福建欧菲亚律师事务所实习律师。
原告厦门市集美区国有资产投资有限公司（以下简称集美国投公司）与被告厦门市杏林吉利达运输有限公司（以下简称吉利达公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。集美国投公司委托诉讼代理人李少仁，吉利达公司委托诉讼代理人林清旺、刘慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
集美国投公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的《政府储备土地临时利用租赁合同》（厦集国投租<土24>号）于2017年12月9日解除；2.被告拆除、腾空位于厦门市集美区收储地块）上的违章搭建，恢复原状后归还原告；3.合同履约保证金635000元归原告所有；4.被告赔偿原告一年的租金1266888元；5.被告向原告支付场地占用费527870元（占用费自2017年12月10日起计算至恢复原状归还场地之日止，按每月105574×2元的标准计算，暂计至2018年4月9日为105574×2×4=844592元，扣除被告已支付的租金，暂计至2018年4月9日占用费为527870元），以上暂合计2429758元；6.本案诉讼费由被告承担。原告当庭明确其第5项诉讼请求为：被告向原告支付场地占用费（自2017年12月10日起每月211148元的标准计算至恢复原状归还场地之日止，可扣除被告已支付的款项863595.32元）。事实和理由：2017年1月3日，原、被告签订了编号为厦集国投租<土24>号的《政府储备土地临时利用租赁合同》，约定由被告承租坐落于集美区（收储地块），作为经营性临时利用的堆场、仓库使用，面积30164㎡，履约保证金为635000元，第一年（2017年2月10日至2018年2月9日期间）每月租金为105574元。若被告未经原告同意及取得规划部门的规划意见擅自改变用途、违章新增搭盖等，原告有权终止合同，并没收履约保证金，同时被告应赔偿一年的租金。解除合同后，被告应将场地恢复原状，逾期未恢复的应按合同租金的2倍支付占用费，等等。签订合同后，原告于2017年2月10日向被告交付承租地块。被告接收后，未取得规划部门许可，自行新增搭盖。原告知悉该情况后，多次要求被告拆除违章搭盖，且厦门市集美区城市管理行政执法局在收到投诉后责令被告停止违章建设，但被告仍继续搭盖，且未经许可建设了大量的地上构筑物。2017年12月8日，原告委托律师向被告发函，要求解除合同，被告应清空承租场地并退还原告。被告未经原告同意及取得规划部门的规划意见擅自改变承租土地的用途、违章新增搭盖，已经构成根本违约。被告于2017年12月9日签收内容为解除合同的律师函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。故本合同已于2017年12月9日解除。本合同系因被告原因解除，故被告应承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，愿判如所请。
吉利达公司辩称，原告主张解除原、被告之间的租赁合同及要求被告交还租赁土地、赔偿其各项损失等，应就其享有解除权、被告存在违约行为等承担举证责任。合同签订后，被告依法、依约履行合同义务，不存在违约行为。原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，依法应予驳回，被告要求其继续履行上述合同。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，解除合同的条件没有成就时，解除权人无权解除合同。租赁合同第四条约定合同终止的条件为：不可抗力、国家重大政策出台、政府规划调整、城市建设需要。在履约过程中，并未出现上述合同终止的条件，故原告无权在合同解除条件不成就的前提下解除合同，相反，原告应承担因违法解除合同给被告造成的损失的赔偿责任。二、租赁合同合法有效，双方应依约履行合同义务。合同签订后，被告依法、依约履行合同义务，不存在违约行为，原告无权解除合同。原告作为由厦门市集美区人民政府授权的对涉案土地整备实施的单位，有权通过公开招标的形式对外出租土地。被告正是通过正规、合法的招投标程序取得涉案地块的承租权。2016年6月2日，厦门市集美区人民政府在专题会议纪要（集府专【2016】58号）第三条上对涉案土地收储地块租赁事宜作出明确指示:1、公开招租确定承租人；2、租期为5年，租金标准按市场评估价；3、租赁主体为经营地、纳税地均在集美区的物流企业；4、承诺不建设永久性建筑等。被告具备招标的条件，于是参加招标并中标，取得了涉案土地的承租权。签订租赁合同后，被告积极、全面地履行合同义务，无违约行为。1、被告根据合同约定按时向原告缴纳履约保证金635000元并先后向原告缴纳了3期租金共计1919335.32元。即便在原告暂停被告使用该场地长达半年之久的前提下，被告还是如期向原告缴纳了租金，原告也未起诉被告要求被告支付迟延交付的租金。2、原告诉称，被告未经原告同意及未取得规划部门的规划意见擅自改变承租土地的用途，违章新增搭盖，构成违约。这一说法与事实不符。（1）被告按合同约定的用途对涉案土地加以利用，未改变土地用途，也未建设永久性的建筑，只是作为经营性临时利用中的堆场、仓库使用。原告移交给被告使用的地块上空无一物，其并未提供满足货运物流的仓储条件。签订合同前，原告就知道被告的主营业务是货运物流，然其移交给被告的地块却无开展货运物流必备的条件（如搭盖一些简易仓库之类的临时建筑等）。被告因开展业务的需要，并未要求原告提供建好的仓库，自行搭建临时性的仓储仓库，弥补原告在合同中的疏漏，也体现出被告履约的诚意。（2）租赁合同中约定的“不得在所租赁的场地内新建永久性建筑”，被告只是搭盖简易的临时性仓库使用。涉案土地建设单位志成德（厦门）化学工业有限公司早在1994年4月21日就取得了建设用地规划许可证，允许建设项目为：生产厂房、仓库、办公室。后该单位于1994年5月8日取得了厦门市人民政府的核准，批准在审核通过的土地范围内（即涉案土地）进行建设。其后涉案土地建设单位厦门荒川化学有限公司于1996年3月20日取得了建设工程规划许可证，被允许在涉案土地上建设办公楼、房舍、厂房、仓库及配套设施。涉案地块已取得了规划部门的规划和审批，有权在允许的范围内建筑办公楼、房舍、厂房、仓库及配套设施等永久性建筑。被告并无新建永久性建筑，只是搭盖一些临时性的仓储仓库供开展业务使用。在规划许可允许的范围内搭建临时性的建筑无需征得有关部门的批准，故被告并无违约之处。（3）对于被告的搭盖行为，原告是知情且事后默许的，不存在“未经原告同意”的情形。如前所述，原告移交给被告的原始地块并无可供开展业务的仓储仓库等临时性建筑。被告为此搭盖临时性仓储仓库也在情理之中，否则合同将会面临履行不能的后果。故原告对被告的搭盖行为是知情的。因原告在移交地块前，未做好环评工作，致居民反映有噪音，不适合提供物流业务，原告据此暂停了被告的经营，也给被告的生产经营带来了巨大的损失。后经各方协调，厦门市规划委员会集美规划分局对涉案土地的开发明确作出答复：货运物流转为小汽车仓储。按照协调的意见，被告搭建临时性仓库以便货物仓储使用。2017年6月7日，原告向被告下发通知，明确同意被告在严格遵守《赁合同相关条款约定的前提下继续使用该涉案地块，这一通知行为，也证明其对被告搭盖行为的允许、认可。（4）集美区城市管理行政执法局下发的《关于场地违章搭建案件处理情况反馈》的文件与本案合同的履行无关。原告作为出租人有向承租人提供能够使合同得以履行的合适的租赁物、租赁条件的义务。集美区城市管理行政执法局中止被告的相关建设是因原告未为被告办理相关的审批手续所致，该行为与履行合同的行为无关。被告不存在违约行为，所产生的一系列问题均是原告未履行完前合同义务所致，故原告无权解除合同。三、租赁合同有继续履行之条件和必要，解除合同会给双方带来不可预知的损失，造成负面的社会影响。根据合同诚实守信的原则，被告按时缴纳保证金和租金，无新建永久性建筑，合理利用土地，保证了地块的完整性。被告无违约行为，且有继续履行合同的诚意。同时为了开展业务，被告在该租赁地块上投入了大量的财力、物力，安置了大批的人员就业。合同一旦终止，不但会使被告前期的资金投入付之东流，也可能产生一些不必要的社会事件，引发社会矛盾。四、原告的第二至六项诉求均是基于其第一项诉求而来，租赁合同不应解除，则其他诉求也失去存在的基础，不能得到支持。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月2日，厦门市集美区人民政府杏滨街道办事处（甲方）、厦门市土集美区土地储备中心（乙方）、厦门市集美区土地房屋征收事务管理中心（见证方）签订《收储地块（原荒川化工用地）土地交接书》，载明：甲方已完成收储地块（原荒川化工用地），土地面积30164㎡，房屋征收及构（建）筑物拆除、清理工作，并确保以后不会与原业主发生纠纷，具备交付管理条件。经甲、乙及见证方三方现场确认，乙方同意接受该地块并负责管理，等等。2016年4月29日，厦门市国土资源与房产管理局（甲方）、厦门市土地发展中心（乙方）、厦门市集美区人民政府（丙方）为明确集美区区级储备用地收储管理机制及各方职责，签订一份《协议书》，约定丙方指定集美国投公司为本区土地整备实施单位。丙方指定的土地整备实施单位负责用地收储、开发、管理等各项实施储备及日常管理工作，以其自身实施单位名义办理实施储备相关手续，对外签订并履行各项合同和协议，等等。2017年1月9日，厦门市人民政府向厦门市土地发展中心作出《关于《厦门市人民政府关于集美区地块政府储备用地的批复》（厦府地储[2017]2号），载明集美区地块已完成土地房屋征收和拆迁安置，同意作为政府储备用地，由厦门市土地发展中心负责该储备用地管理和前期建设，等等。
2017年1月3日，集美国投公司（甲方）与吉利达公司（乙方）签订《政府储备土地临时利用租赁合同》，载明：本项目于2016年10月9日至2016年10月28日在集美区公共资源配置中心经公开招标，吉利达公司取得本项目使用权，现双方就该项目经营的有关租赁事宜达成如下条款：一、租赁地块基本情况及用途：该租赁地块坐落在（收储地块），面积30164㎡。本合同项下地块用途：本场地只作为经营性临时利用中的堆场、仓库使用（相关部门规定不得经营的项目除外）。二、租赁事项：1、租赁期：租赁使用期暂定为5年。租赁期按交地时间自动调整，乙方应于接到交地通知之日起5日内，与甲方交接土地并办理交接手续，……2、租金：（1）第1年按每平方米土地月租金3.5元计算，每月租金总额为105574元，按实际交地面积计算；（2）租赁期第2年起至第5年止，每月租金在前一年度月租金的基础上递增3%。3、租金支付时间：租金一次性支付6个月，首期租金的支付为合同签订之日，以后于每个支付期限的前十天内缴交6个月的租金。……4、履约保证金：乙方应在合同签订之日向甲方支付履约保证金（按六个月租金计算）635000元整，该保证金用于担保乙方对本合同的履行，……三、双方责任和义务：（一）甲方责任：……3、交地条件：按现状交地。地块上的水电、道路等设施由乙方自行负责。（二）乙方责任：……4、乙方在租赁期内，不得在所租赁的场地内新建永久性建筑物，对已有建筑物需要改变功能或者需要新建临时建筑物的，应取得甲方的书面同意及规划管理部门的规划意见。……五、乙方有下列情形之一的，甲方可没收履约保证金、终止合同，要求乙方赔偿一年的租金（租金标准与解除当月标准换算），并报请有关部门依据相关法律规定进行处理，同时甲方还有权采取包括但不限于停水、停电等措施，所造成的损失概由乙方自行承担：1、擅自转租、转让、转借他人使用所承租的场地，未经甲方同意及取得规划部门的规划意见擅自改变用途、违章新建搭盖、违法占用储备土地等行为的；……六、租赁期满或解除合同，乙方应自行取回自有物品、自费拆除地上自建配套设施，将租赁标的恢复原状（如届时甲方同意乙方不拆除的，则该配套设施无偿归甲方所有），自租赁期届满或解除之日起1个月内甲方收回土地。乙方逾期未拆除的配套设施或取回之物品（无论）价值之多寡）视为乙方遗弃物，由甲方任意处置且甲方有权向乙方按合同租金的2倍收取占用费及处置遗弃物费用。乙方逾期将租赁标的恢复原状，甲方有权聘请他人代为恢复原状，相关费用由乙方承担，且乙方应自合同终止之日起至实际恢复原状之日止，按2倍租金标准向甲方支付占用费。乙方逾期归还租赁标的的，甲方有权采取相应措施（包括但不限于停水、停电）强制收回，由此造成直接经济损失及安全隐患由乙方自行负责。逾期归还期间（归还标的不符合合同约定归还标准，视为逾期归还，直至乙方整改至合同约定归还标准），乙方应按双倍租金标准向甲方支付占用费。
2017年2月10日，集美国投公司将讼争土地按空地的现状移交给吉利达公司。2017年1月17日，吉利达公司向集美国投公司转账支付履约保证金635000元及2017年2月10日至2017年8月9日期间的租金633444元。吉利达公司分别于2017年11月27日、2018年4月8日、2018年6月28日向集美国投公司转账支付633444元、633444元、19003.32元，集美国投公司于2017年12月11日向吉利达公司邮寄送达《告知函》，告知其已于2017年11月13日向吉利达公司发出合同终止的书面通知，对吉利达公司于2017年11月27日自行转账支付的633444元提出异议等，吉利达公司当庭确认其有收到该告知函。
2017年4月26日，集美国投公司向厦门市集美区城市管理行政执法局（以下简称集美城管执法局）送达《关于场地违章搭建的报告》，载明2017年4月25日，集美国投公司巡查发现吉利达公司在未取得规划管理部门许可的情况下，私自于讼争土地地块内进行违章搭建。为确保国有储备用地不被侵占破坏，请求集美城管执法局按规定处理。2017年6月21日，集美城管执法局向集美国投公司送达《关于场地违章搭建案件处理情况反馈》，载明执法情况为因集美国投公司投诉的建设未取得规划部门的许可，其已责令当事方停止一切建设，同时已加强监控，防止当事方继续建设，目前该处建设处于停工状态，等等。2017年7月10日，吉利达公司收到集美国投公司向其发出的《通知》，载明集美国投公司发现吉利达公司在讼争土地地块进行违章搭建，请接到该通知后马上自行拆除，否则，其将视同吉利达公司违约。2017年11月13日，集美国投公司向集美城管执法局送达《关于收储地存在违章建设情况的函》，载明2017年11月7日，集美国投公司巡查发现讼争土地地块内正在新建违章搭建，之前原有的违章搭建其已多次发函要求在规定的期限内整改，但吉利达公司并未整改或取得相关的批建手续，请求集美城管执法局按相关规定予以处理等等。集美国投公司于2017年8月1日、2017年11月13日两次向吉利达公司送达《合同终止通知》，但吉利达公司均拒绝签收。2017年12月8日，集美国投公司向吉利达公司邮寄送达《律师函》，载明吉利达公司未经集美国投公司同意及未取得规划部门的规划意见擅自改变用途、违章新增搭盖、违法占用储备土地等行为，根据合同约定，已构成根本违约。集美国投公司分别于2017年8月1日、2017年11月13日向吉利达公司发出合同终止的通知。吉利达公司应于接函后7个工作日内清空承租场地并退还集美国投公司，集美国投公司有权没收履约保证金，等等。2017年12月9日，吉利达公司签收了上述律师函。双方当事人当庭提交的讼争地块的现场照片均显示讼争地块上搭盖了钢构建筑物，并悬挂各种物品批发的招牌。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《政府储备土地临时利用租赁合同》应视为原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为，即被告在讼争地块上搭盖建筑物的行为是否违反了上述合同第三条中“乙方（被告）在租赁期内，不得在所租赁的场地内新建永久性建筑物，对已有建筑物需要改变功能或者需要新建临时建筑物的，应取得甲方（原告）的书面同意及规划管理部门的规划意见”的约定。根据前述查明的事实，原告提交的其与集美城管执法局之间往来的函件及其向被告发出的通知等证据足以证明被告上述行为（不论被告搭建的是永久性还是临时性的建筑物）未取得原告的书面同意及规划管理部门的规划意见，故被告构成违约，应当承担相应的违约责任。被告提交的建设用地规划许可证、厦门市人民政府文件、建设工程规划许可证中载明的建设许可期限均早已于被告承租前过期，与本案无关，另其提交的厦门市集美区人民政府专题会议纪要、《厦门市规划委员会集美规划分局关于集美区人大第1120号提案的答复意见》、通知等证据体现因附近居民投诉被告扰民，相关部门进行协调的情况，但无法证明其搭建行为获得了原告的书面同意及规划部门的规划许可，故被告辩称其不存在违约行为，合同不应解除等意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。根据上述合同第五条约定，原告有权没收履约保证金、终止合同，原告向被告发出了数份合同终止的通知，最终被告于2017年12月9日签收《律师函》，虽然被告当庭对《律师函》提出异议，但其未在签收后3个月内向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故原告主张上述合同于2017年12月9日解除，具有事实与法律依据，本院予以支持。同理，原告主张履约保证金635000元归其所有，于法有据，应予支持。根据上述合同第六条约定，合同解除后，被告应将租赁物恢复原状后返还原告，故原告主张被告拆除讼争地块上的建筑物，将讼争地块腾空后归还原告，于法有据，应予支持。关于原告主张的占用费，合同解除后至今早已超过一个月，被告仍未将讼争地块恢复原状，根据合同第六条约定，被告应向原告支付按租金的2倍计算的占用费，2017年11月27日至2018年6月28日期间被告向原告转账支付633444元×2+19003.32元=1285891.32元，因合同已于2017年12月9日解除，则其中的422296元系2017年8月10日至2017年12月9日期间的租金，余款863595.32元系占用费，原告主张占用费按每月105574元×2=211148元的标准计算，863595.32元/211148元=4.09个月，0.09个月×30天≈3天，则863595.32元系支付2017年12月10日至2018年4月12日期间的占用费，被告还应向原告支付自2018年4月13日起按每月211148元的标准计至恢复原状归还场地之日止的占用费。关于原告主张被告应赔偿一年的租金1266888元的诉求，根据上述合同第五条约定，该款项具有违约金的性质，被告认为该款金额过高，应调整为0元，本院认为，原告未举证证明其因被告违约而遭受的具体损失，履约保证金及被告应加付的超出一倍租金标准计算的占用费已具有违约金的性质，在本院已确认履约保证金635000元归原告所有并支持原告主张按2倍租金标准计算的占用费的诉求的前提下，结合合同的履行情况、原告的预期利益以及公平原则等因素综合考量，本院对原告该项主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告厦门市集美区国有资产投资有限公司与被告厦门市杏林吉利达运输有限公司签订的《政府储备土地临时利用租赁合同》（厦集国投租<土24>号）于2017年12月9日解除；
二、被告厦门市杏林吉利达运输有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除位于厦门市集美区收储地块上的建筑物，并将该地块腾空返还原告厦门市集美区国有资产投资有限公司；
三、被告厦门市杏林吉利达运输有限公司已支付原告厦门市集美区国有资产投资有限公司的合同履约保证金635000元归原告厦门市集美区国有资产投资有限公司所有；
四、被告厦门市杏林吉利达运输有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市集美区国有资产投资有限公司支付占用费（占用费自2018年4月13日起按211148元/月的标准计至实际腾空返还场地之日止）；
五、驳回原告厦门市集美区国有资产投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23552元，减半收取计11776元，由原告原告厦门市集美区国有资产投资有限公司负担7066元（已预交），被告厦门市杏林吉利达运输有限公司负担4710元，该款被告应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审 判 员 邱淑贞
二〇一八年八月十三日
代书记员 林雅玲
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十三条第二款承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。