上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2138号
上诉人（原审被告）李忠。
上诉人（原审被告）朱晓燕。
上诉人（原审被告）李文杰。
法定代理人李忠、朱晓燕。
上列三上诉人之共同委托代理人黄坚平，上海市申中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李志华。
被上诉人（原审原告）张建红。
被上诉人（原审原告）张李良。
上列三被上诉人之共同委托代理人才浩，上海问学律师事务所律师。
原审第三人中国光大银行股份有限公司上海分行。
法定代表人刘。
委托代理人李学科，上海源泰律师事务所律师。
委托代理人张强，上海源泰律师事务所律师。
上诉人李忠、朱晓燕、李文杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人李忠及其与朱晓燕、李文杰之共同委托代理人黄坚平，被上诉人张建红及其与李志华、张李良之共同委托代理人才浩，原审第三人中国光大银行股份有限公司上海分行（以下简称光大银行上海分行）之委托代理人李学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李忠、朱晓燕系夫妻，李文杰系两人的未成年之子。2012年1月20日，李忠、朱晓燕经上海市嘉定区公证处公证，委托案外人高某某代为出售三人名下坐落于上海市嘉定区菊园小区永靖的房屋（以下简称系争房屋）。该公证处作出了（2012）沪嘉证字第115号公证委托书，该委托书载明三人委托高某某代为办理如下手续：一、代为还清上述房产的抵押贷款并办理注销房产抵押登记的手续；二、代为到保险部门办理上述房产退保手续；三、待上述房产满足出售条件时，代为签订房地产买卖合同，代为领取售房款……对于受托人为此签署的一切相关文件、合同，委托人都予以承担，并愿意承担由此产生的一切责任。委托期限自2012年5月20日起至2013年5月19日止。
2012年6月28日，李志华、张建红、张李良经上海勇园房产经纪事务所居间介绍，与高某某就购买李忠、朱晓燕、李文杰名下的系争房屋达成初步意向，并支付高某某定金人民币（以下币种均为人民币）20，000元。2012年7月12日，高某某代李忠、朱晓燕、李文杰（甲方）与李志华、张建红、张李良（乙方）签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：系争房屋建筑面积91.96平米，房屋转让价1，050，000元；双方于2012年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续，甲方于2012年10月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲方未按合同约定交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。合同附件三就付款方式载明：2012年6月28日前支付定金20，000元；2012年7月12日前支付350，000元；2012年10月31日前支付680，000元。
合同签订后，李志华、张建红、张李良分别于2012年7月11日、2012年7月15日向高某某支付购房款400，000元、230，000元，共计支付购房款650，000元。2012年9月23日，高某某陪同李志华、张建红、张李良至嘉定区房地产交易中心办理了相关的契税、营业税等税费缴纳手续。此后，因高某某以及李忠、朱晓燕、李文杰均未办理系争房屋的抵押权注销手续，导致房屋无法过户至李志华、张建红、张李良名下，李志华、张建红、张李良亦未再支付剩余房款400，000元，李忠、朱晓燕、李文杰也未实际交付房屋，故李志华、张建红、张李良提起诉讼，要求判令：1、李忠、朱晓燕、李文杰继续履行双方签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，协助办理房屋的产权过户登记手续，并交付房屋；2、李忠、朱晓燕、李文杰应支付自2012年11月1日起至实际交房之日止的违约金（按已付款650，000元的日0.5%计算，暂计至2013年1月14日为243，750元）。
原审法院另查明，1、2012年11月26日，李忠、朱晓燕再次至上海市嘉定公证处，就取消委托高某某出售系争房屋的事宜进行公证，声明书称自声明之日起，受托人无权再办理（2012）沪嘉证字第115号公证委托书中所有委托事项。2、截至2013年3月8日，系争房屋仍登记有债权人为光大银行上海分行的债权金额为530，000元的抵押债权，以及债权人为高某某的债权金额为580，000元的抵押债权。诉讼中，债权人为高某某的抵押债权已经涤除，目前，系争房屋仅登记有光大银行上海分行的抵押债权。3、截至2013年6月8日，系争房屋上李忠、朱晓燕、李文杰尚欠光大银行上海分行的贷款本金为336，289.06元，未产生逾期罚息。4、庭审中李志华、张建红、张李良表示，若继续履行合同，其愿意支付剩余房款400，000元，但认为该款项应该直接支付给光大银行上海分行，用于涤除抵押之用。
原审中，因当事人双方对缔约时系争房屋的市场价值争议较大，法院依李忠、朱晓燕、李文杰之申请，就系争房屋在2012年7月12日的市场价，委托上海科东房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2013年4月19日作出了沪科东房估字（2013）FC0152号房地产估价报告，评估结论为系争房屋在2012年7月12日的市场价为1，248，800元。双方对该证据的真实性均无异议，李忠、朱晓燕、李文杰认为该份报告可以证明买卖合同系显失公平的合同，李志华、张建红、张李良则认为合同并非显失公平，该评估价格不能作为撤销合同的依据。
原审法院认为，受托人在其受托权限范围内，以委托人的名义实施的民事法律行为，应由委托人对外承担民事责任。本案中，李忠、朱晓燕、李文杰与高某某之间的委托合同经有关公证机关公证，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该公证书载明李忠、朱晓燕、李文杰自愿委托高某某代为出售其名下的系争房屋，高某某接受委托后，就出售系争房屋事宜在其委托权限范围内以李忠、朱晓燕、李文杰名义与李志华、张建红、张李良签订了《上海市房地产买卖合同》，并代为收取了购房款，高某某的缔约及收取钱款的行为应当视为委托人，即李忠、朱晓燕、李文杰之意思表示，相应的法律后果也应由其承担。高某某在代为收取部分房款后未涤清系争房屋上的抵押权，该行为应由李忠、朱晓燕、李文杰与高某某之间的委托法律关系进行调整，该行为对外引起的法律后果仍应由李忠、朱晓燕、李文杰承担，李忠、朱晓燕、李文杰应当依照《上海市房地产买卖合同》的约定涤除抵押，并协助办理房屋的产权过户及交付手续，但李忠、朱晓燕、李文杰怠于履行该项义务，应当承担相应的违约责任。针对李忠、朱晓燕、李文杰提出的房屋买卖合同显失公平应属无效的抗辩意见，尽管合同价确低于评估机构作出的系争房屋在缔约时的市场价，但该合同价仍处于市场调整范围内，尚未达到显失公平的程度；同时，李忠、朱晓燕、李文杰提出的系争房屋存在抵押，故不能交易的抗辩意见，亦缺乏事实和法律依据，对此不予支持。李志华、张建红、张李良主张违约金按照已付款的0.5%／日计算，显然过高，李忠、朱晓燕、李文杰要求酌情下调尚属合理，结合李志华、张建红、张李良尚有400，000元房款未付清的事实，法院酌定违约金按已付款650，000元的0.03%／日计算，即195元／日。据此，原审法院作出判决：一、李忠、朱晓燕、李文杰应于判决生效之日起十日内涤除嘉定区菊园小区永靖房屋上的抵押权；二、李忠、朱晓燕、李文杰应于判决生效之日起十日内将上述房屋交付给李志华、张建红、张李良；三、李忠、朱晓燕、李文杰应于上述房屋抵押权涤除之日起三十日内协助李志华、张建红、张李良办理房屋产权过户登记手续；四、李忠、朱晓燕、李文杰应于判决生效之日起十日内支付李志华、张建红、张李良自2012年11月1日起至实际交房之日止的违约金（按195元／日计算）；五、李志华、张建红、张李良应于判决生效之日起十日内支付李忠、朱晓燕、李文杰剩余房款400，000元。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，956.25元，评估费5，060元，合计诉讼费10，016.25元，由李志华、张建红、张李良负担3，717.19元，由李忠、朱晓燕、李文杰负担6，299.06元。
李忠、朱晓燕、李文杰不服原判，向本院提起上诉称，李忠、朱晓燕是在农村长大，对房地产抵押等法律行为基本无知，纯属法盲，实际并非真心卖房。本案的事实真相是朱晓燕为帮助他人向高某某借款用系争房屋进行抵押担保。李忠、朱晓燕、李文杰授予高某某的诸项委托权限是递进型的，出售房屋的权限须以完成前两项委托权限为前提，但高某某却超越了代理权限，签约时系争房屋尚不具备签署买卖合同的条件，其与中介机构恶意串通，欺诈销售系争房屋，因此房屋买卖合同存在问题。合同履行过程也存在严重瑕疵，整个交易过程中，对方也存在严重违约和交易异常。退而言之，即使房屋买卖合同成立，对方实际也完全没有按约支付房款。该房系李忠、朱晓燕、李文杰的唯一住房。原审法院草率判决是错误的，损害了李忠、朱晓燕、李文杰的权益。现李忠、朱晓燕、李文杰同意将对方已支付的购房款予以返还并承担违约责任，故上诉要求撤销原判，终止履行系争房屋的买卖合同，对对方的原审诉请不予支持，诉讼费用由对方承担。
被上诉人李志华、张建红、张李良辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人光大银行上海分行述称，对买卖双方之间的情况不清楚，不发表意见。光大银行上海分行合法的债权和抵押权应当得到保护。
本院经审理查明，在委托公证的同日，李忠、朱晓燕还办理了《保证书》公证，该《保证书》的内容为：我们夫妻（李忠、朱晓燕）和儿子李文杰是座落于上海市嘉定区菊园小区永靖房屋一套【《上海市房地产权证》编号沪房地嘉字（2010）第010721号】的房地产登记权利人。现我们决定出售上述房屋。作为李文杰的法定监护人，我们（李忠、朱晓燕）保证在出售上述房屋后，儿子李文杰享有对上述房屋财产权利及与此有关的任何权益不受侵害。对于出售上述房屋所导致的任何法律责任、后果均由我们承担。上海市嘉定公证处对该《保证书》出具了公证书【（2012）沪嘉证字第116号】。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，李忠、朱晓燕、李文杰与高某某之间的委托合同，经过了公证机关公证，现李忠、朱晓燕、李文杰单方称委托公证仅是为他人借款进行担保，并非真正委托高某某售房，但对此并未提供充足依据，原审法院据此确认该委托合同系双方当事人合法有效的真实意思表示，并无不当。李忠、朱晓燕、李文杰上诉称授予高某某的诸项委托权限是递进型的，同样缺乏依据，本院不予采信。作为受托人，高某某在授权范围内以李忠、朱晓燕、李文杰名义与李志华、张建红、张李良签订《上海市房地产买卖合同》，相应的法律后果应由李忠、朱晓燕、李文杰承担。高某某在代为收取部分房款后未涤清系争房屋上的抵押权，该行为应由李忠、朱晓燕、李文杰与高某某之间的委托法律关系进行调整，对外引起的法律后果则仍应由李忠、朱晓燕、李文杰承担，李忠、朱晓燕、李文杰应当依照《上海市房地产买卖合同》的约定涤除抵押，并协助办理房屋的产权过户及交付手续，但李忠、朱晓燕、李文杰怠于履行该项义务，应当承担相应的违约责任。针对李忠、朱晓燕、李文杰提出的房屋买卖合同显失公平应属无效的上诉意见，尽管合同价确低于评估机构作出的系争房屋在缔约时的市场价，但该合同价仍处于市场调整范围内，尚未达到显失公平的程度；同时，李忠、朱晓燕、李文杰提出的系争房屋存在抵押，故不能交易的抗辩意见，亦缺乏事实和法律依据。原审法院对本案所作的处理并无不当，对李忠、朱晓燕、李文杰的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，956.25元，由上诉人李忠、朱晓燕、李文杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 军
审 判 员 周刘金
代理审判员 刘 郡
二〇一四年一月十日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……