福建省宁化县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0424执异5号
案外人：张天松，男，1961年9月7日出生，汉族，居民，住福建省宁化县。
案外人：张雨洪，男，1977年3月4日出生，汉族，居民，住福建省宁化县。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司福州城东支行。住所地：福建省福州市古田路**号。统一社会信用代码91350100705101346H。
负责人：杨远达，行长。
委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所执业律师。
被执行人：三明市融华房地产开发有限公司。住所地：福建省宁化县闽赣边贸建材市场****号。统一社会信用代码91350424759355384K。
法定代表人：彭根发。
第三人：任朝，男，1974年7月27日出生，汉族，居民，住福建省福州市鼓楼区。
在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司福州城东支行（以下简称福州城东支行）与被执行人三明市融华房地产开发有限公司（以下简称融华公司）担保物权纠纷一案中，案外人张天松、张雨洪对本院执行的（2017）闽0424民特2号民事裁定准许拍卖、变卖融华公司位于宁化县翠江镇何家园闽赣建材市场永利家园商住楼18#A301室、18#A309室房屋及土地使用权所得价款作为执行标的不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人张天松、张雨洪称，1.张天松、张雨洪与融华公司于2015年3月30日签订《商品房买卖合同》，该合同系法院查封本案执行标的之前签订的，其对位于宁化县翠江镇何家园闽赣建材市场永利家园商住楼18#A301室、18#A309室涉案执行标的房屋进行了装修和居住至今。本案执行标的涉及的房屋系融华公司因欠付第三人任朝工程款而用于抵顶工程款，且融华公司亦出具收据确认工程款抵付了购房款，该购房款实际已全部支付。因此，张天松、张雨洪提出的排除执行的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应予支持；2.本案执行标的涉及的房屋购房款以工程款抵顶方式已经全部支付，且张天松、张雨洪对执行标的房屋进行了装修和居住至今，根据《商品房买卖合同》及其补充协议约定，融华公司负有解除商品房抵押的义务，但融华公司没有办理解押手续，导致未办理过户登记，错在融华公司。张天松、张雨洪作为普通人在签订合同时有理由相信融华公司有能力履行解押手续，故没有过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案执行标的应予以解除查封、扣押、冻结；3.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定及其立法本意，张天松、张雨洪作为善意购房人的权利应优先于申请执行人的抵押权受到保护。本案执行标的不仅不能拍卖或变卖，更应解除查封、扣押、冻结。为此，请求法院依法排除对位于三明市宁化县翠江镇何家园闽赣建材市场永利家园商住楼18#A301室、18#A309室的强制执行，即依法终止对上述房屋拍卖或变卖，并解除对上述房屋的查封、扣押、冻结。
福州城东支行称，1.关于2015年3月30日签订的《商品房买卖合同》填空部分的主要内容均存在一方事后擅自补充，涉嫌造假，并非合同落款双方当事人的意思表示，对该份证据的真实性、合法性持有异议。即便该《商品房买卖合同》是真实、合法有效的，其合同债权也根本无法排除福州城东支行对本案执行标的物享有抵押权（担保物权），福州城东支行于2014年10月28日对涉案房产进行抵押担保登记，从2014年10月28日起福州城东支行对该房屋享有抵押权，该事实从其附件他项权证书可以佐证，该份《商品房买卖合同》与本案无关；2.关于张天松、张雨洪举证的委托书、身份证、承诺书、收据、判决书、物业管理费发票、水表开户收据、电表过户发票、水费电费缴费流水、现场照片等证据的真实性、合法性、关联性持有异议，该证据无法反映案外人张天松、张雨洪对本案标的物（房屋）享有所有权，更无法排除福州城东支行对本案执行标的物享有抵押权，该证据与本案待证的事实也无任何关联性；3.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，本案案外人所主张的异议不成立，应依法驳回其异议请求。
融华公司未到庭，也未提出书面意见。
第三人任朝称，1.本案争议的房屋在法院查封之前，案外人张天松、张雨洪就与开发商已经订立了合法有效的《商品房买卖合同》。任朝作为第三人仅是案外人的购房代理人，代为张天松、张雨洪向融华公司办理购买商品房的事宜。因任朝系融华公司商品房开发的实际施工人，融华公司欠任朝工程款未支付，所以融华公司用三套房子抵顶欠付第三人任朝的工程款，其中三套房屋包含了案外人的两套。并且2014年8月18日，融华公司出具了一份收据给任朝，收据的内容是收到购买三套房屋的购房款。随后，任朝代张雨洪、张天松与融华公司签订了《商品房买卖合同》，张雨洪、张天松将款项打入融华公司指定的任朝账户。合同签订以后，案外人按照指定账户全额支付了购房款；2.案外人买的房子是用于实际居住的房屋。案外人支付了购房款之后，实际入住已经有将近三年了。在签订商品房买卖合同之前，融华公司有将本案涉案房屋在银行办理抵押，用于短期借款，所以在《商品房买卖合同》中有订《补充协议》，融华公司承诺在2015年7月15日之前，负责办理房屋抵押的解压手续，把完整的房子交付给买受人。融华公司于2014年8月7日向任朝出具《承诺书》一份，确认以房抵工程款有关事宜并承诺“在2014年8月20日前将上述三套房屋移交给任朝占有、使用、收益和处分。今后任朝如需将房屋产权办理在自己或指定的人员名下，融华公司同意给予协助办理”。将此承诺书的内容作为商品房买卖合同的附件进行了相应的约定，并且签订了补充协议书；3.案外人按照购买房屋买卖合同的约定已经全额支付了购房款，商品房的实际买受人有优先权，本案张天松、张雨洪作为善意的购房人的权利应优先于福州城东支行的抵押权受到保护。因此，应支持案外人的异议请求。
本院查明，2014年8月7日，因融华公司资金困难无钱支付经结算尚欠任朝的工程款，经协商后，融华公司同意先将部分房产抵偿其欠付任朝的工程款，并出具《承诺书》一份，融华公司承诺自愿将坐落于宁化县翠江镇闽赣边贸建材市场18#A301室、18#A309室、20#A310室等三套房屋，共计2,036,450元抵偿给任朝作为欠付其工程款，因以上三套房屋均已办理了抵押贷款，该贷款本息由融华公司负责归还，并承诺在2014年8月20日前将上述三套房屋移交给任朝占有、使用、收益和处分等。对此，融华公司于2014年8月18日向任朝出具《收据》，收到任朝购买18#A301室、18#A309室、20#A310室购房款2,036,450元。2014年8月20日，融华公司将上述三套房屋钥匙交给任朝。2015年3月3日，张天松、张雨洪等人分别出具《委托书》，就张天松、张雨洪等人向融华公司购买宁化闽赣边贸建材市场18#A301室、18#A309室、20#A310室房产，委托任朝代为办理与该房产有关购买等事项。2015年3月30日，任朝代张天松、张雨洪等人与融华公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张天松、张雨洪等人分别向融华公司购买位于宁化县翠江镇何家园闽赣边贸建材市场18#A301室、18#A309室、20#A310室，总价为2,036,450元。同日，任朝代张天松、张雨洪等人与融华公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定该房产在订立《商品房买卖合同》前基于融华公司贷款事项办理了抵押登记手续，如因融华公司违反协议约定导致该房产被采取查封、冻结等措施的，融华公司应配合办理相关异议等手续，确保张天松、张雨洪等人作为实际购房人的合法权益等事项。2015年4月间，任朝将上述三套房屋钥匙及有关物业手续交给张天松、张雨洪等人。随后，张天松、张雨洪等人先后对房屋进行装修。后张天松、张雨洪等人按约付清任朝购房款，并于2016年1月入住至今。
另查明，融华公司以闽赣边贸建材市场第20号楼作为抵押物向中国民生银行股份有限公司泉州分行贷款，并于2013年8月1日办理了抵押登记手续；任朝以闽赣边贸建材市场第18号楼作为抵押物向中国建设银行股份有限公司福州城东支行贷款，并于2014年10月28日办理了抵押登记手续。2015年6月19日，明溪县人民法院依法查封闽赣边贸建材市场第18号楼；2015年7月16日，福州市中级人民法院依法查封闽赣边贸建材市场第20号楼。2017年7月3日，本院作出（2017）闽0424民特2号民事裁定，准许拍卖、变卖融华公司位于三明市宁化县××何家园××建材市场永××家园商住楼××、××号等房屋，福州城东支行对拍卖或变卖所得价款有权在5,433,400元范围内优先受偿等事项。为此，张天松、张雨洪向本院提出执行异议，要求依法终止对上述房屋拍卖或变卖，并要求解除对上述房屋的查封、扣押、冻结的强制措施。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，涉案的宁化县翠江镇何家园闽赣建材市场永利家园商住楼18#A301室、18#A309室房屋，已由融华公司以出具《承诺书》的方式将该房屋作为抵偿欠付第三人任朝安装工程款债务，并移交给第三人任朝占有、使用、收益和处分，且该《承诺书》经本院（2015）宁民初字第940号民事判决确认合法有效。福州城东支行对张天松、张雨洪等人分别出具《委托书》，就张天松、张雨洪等人向融华公司购买宁化闽赣边贸建材市场18#A301室、18#A309室等房产，委托第三人任朝代为办理与该房产有关购买等事项，由第三人任朝代为张天松、张雨洪等人与融华公司签订《商品房买卖合同》等事宜，福州城东支行对该《委托书》、《商品房买卖合同》等证据的真实性、合法性提出异议，但并未提供相应证据证明其主张，也没有其他证据证明涉案《商品房买卖合同》存在违反法律、行政法规强制性规定的情况。同时，福州城东支行提出该房产因涉及其担保物权经本院（2017）闽0424民特2号民事裁定，其享有对该房屋拍卖或变卖所得价款的优先受偿权，其权利应得到合法保护。为此，关于张天松、张雨洪主张其作为善意购房人的权利应优先受到保护问题与福州城东支行主张其抵押权优先受到保护问题，因双方存在明显争议，其涉及商品房买卖形成的所有权实体权利争议及其房屋抵押权引起的优先受偿权争议，可通过诉讼程序审理确认后另行主张权利。因此，张天松、张雨洪向本院提出排除执行的执行异议理由不能成立，其要求终止对涉案房屋拍卖或变卖，并要求解除对上述房屋的查封、扣押、冻结的强制措施的异议请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，裁定如下：
驳回案外人张天松、张雨洪的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张永兴
人民陪审员 竺爱芹
人民陪审员 谢丽华
二〇一八年七月十一日
书 记 员 曾春华
附：适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。