安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00395号
上诉人（原审原告）：浙江吕嘉置业有限公司明光分公司。
负责人：卢国谭，该分公司经理。
委托代理人：叶志军，安徽俊和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈绍玲，女，1971年5月9日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省明光市。
委托代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。
上诉人浙江吕嘉置业有限公司明光分公司（以下简称吕嘉公司明光分公司）与上诉人陈绍玲因商品房销售合同纠纷一案，吕嘉公司明光分公司与陈绍玲均不服安徽省明光市人民法院于2013年12月13日作出的（2013）明民一初字第02267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人吕嘉公司的委托代理人叶志军，上诉人陈绍玲及其委托代理人赵天广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月14日，吕嘉公司明光分公司与陈绍玲签订商品房销售合同一份，约定：陈绍玲购买吕嘉公司明光分公司开发的位于明光市晶都商厦的商品房九层及地下二层，面积1088.86平方米，总房款2057945元，付款方式为合同签订生效付50%，房子交付时一次性付清。因陈绍玲未按合同约定给付购房款，2012年8月13日，吕嘉公司明光分公司与陈绍玲签订付款协议一份，约定陈绍玲欠吕嘉公司明光分公司房款55万元，于协议签订之日起25日内付清，逾期每日按所欠房款总额的千分之三支付吕嘉公司明光分公司违约金等。另查明，吕嘉公司明光分公司已收到陈绍玲支付的购房款1569644元，吕嘉公司明光分公司的负责人卢国谭收到陈绍玲购买晶都商厦九楼的定金房款273000元，合计为1842644元。陈绍玲实际欠款215301元。原审庭审中，通过释明，陈绍玲认为双方在还款协议中约定的违约金过高，应按同期银行贷款利率计算违约金，吕嘉公司明光分公司认为双方约定的违约金是双方真实意思表示，如法院认为过高，可以适当降低。另吕嘉公司明光分公司未能提供证据证明其与陈绍玲除了商品房买卖外，尚有其他经济往来。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年8月13日，吕嘉公司明光分公司与陈绍玲签订的《付款协议》，是双方真实意思表示，应合法有效。故对吕嘉公司明光分公司要求陈绍玲履行付款协议内容的诉讼请求，予以支持，但应按陈绍玲实际欠款的215301元支付；对吕嘉公司明光分公司要求陈绍玲按协议约定的所欠款日千分之三支付违约金的请求，根据相关法律规定和公平原则，双方约定的违约金明显过高，应以不超过同期银行贷款利率的4倍为宜，故对陈绍玲提出违约金过高的辩解意见予以采纳。庭审中陈绍玲提供的证人证言及照片不能证明其积极履行付款义务，构成违约，故陈绍玲应按215301元的同期中国人民银行贷款利率的4倍支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、被告陈绍玲于本判决生效之日起十日内支付原告浙江吕嘉置业有限公司明光分公司购房款215301元及违约金（每日按215301元的同期中国人民银行贷款利率的4倍，自2012年9月7日起计算至付清之日止）。二、驳回原告浙江吕嘉置业有限公司明光分公司其他诉讼请求。案件受理费15330元，减半收取7665元，由原告浙江吕嘉置业有限公司明光分公司负担3000元，被告陈绍玲负担4667元。
吕嘉公司明光分公司上诉称：1、2012年8月13日付款协议是双方真实意思表示，是对剩余房款的重新约定，而陈绍玲举证的条据与本案没有关联性。不论之前陈绍玲尚欠多少房款，都应当按该付款协议约定的数额履行，而不是按原定房款总额和陈绍玲已付款数额的差值重新计算剩余房款；2、陈绍玲没有按约定的期限付款，逾期每日应按所欠房款千分之三支付违约金。虽约定的违约金过高，在调整时只是可以适当减少，而不是对过高的部分均不予支持，原审判决的违约金标准不足双方约定的违约金标准的四分之一，请求按双方约定的标准支付违约金。综上，请求依法撤销原判，改判支持其在一审时的诉讼请求。
陈绍玲在庭审中辩称：吕嘉公司明光分公司称陈绍玲欠付房款55万元没有事实依据。陈绍玲实际欠付的房款为165301元。陈绍玲没有构成违约，不应当承担违约金，且陈绍玲的尾款没有支付的原因是因为找不到吕嘉公司明光分公司的工作人员。请求依法判决。
陈绍玲上诉称：1、张能春系建设晶都商厦的项目部人员，因吕嘉公司明光分公司资金困难，安装大楼电梯缺钱，便向其借款5万元用于安装电梯，此借款应当充抵购房款并予以扣除；2、其一直要求与吕嘉公司明光分公司对账，但吕嘉公司明光分公司无人办公，故无法对账。且欠房款数额双方存在争议，其不存在违约，故不应承担欠付购房款的利息。综上，请求撤销原判，依法改判。
吕嘉公司明光分公司在庭审中辩称：1、5万元借款与吕嘉公司明光分公司没有关系，不应扣除；2、本案其主张时并未要求支付利息，且一审判处违约金过低。故陈绍玲的上诉请求不能成立，请求依法判决。
在二审中，陈绍玲提供了明光市公安局出警证明，证明2012年9月9日陈绍玲到明光市二建公司三楼吕嘉公司明光分公司原办公地点对账，因明光市二建公司要求陈绍玲将房款支付给明光市二建公司，却不出示委托书，导致报警。结合一审中的证据能够证明陈绍玲一直在积极付款，因为找不到吕嘉公司明光分公司，不存在付款违约。吕嘉公司明光分公司质证认为，对证据的真实性无异议，但是该出警证明只是说明了出警的过程，并没有结论。本院认为，该证据系陈绍玲与案外人之间发生的纠纷，不能证明是陈绍玲与吕嘉公司明光分公司之间引起的纠纷，故与本案并无关联性，对其证明目的不予采信。
当事人所举的其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审。
本院二审查明：陈绍玲购买吕嘉公司明光分公司开发的商品房位于明光市晶都商厦九楼，计一层。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、陈绍玲欠吕嘉公司明光分公司房款的具体数额；2、陈绍玲是否存在付款违约行为，如违约，违约责任如何确定。
本案中，陈绍玲与吕嘉公司明光分公司签订商品房买卖合同，陈绍玲购买吕嘉公司明光分公司开发的位于明光市晶都商厦整个九楼的商品房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。
（一）关于陈绍玲欠吕嘉公司明光分公司具体房款数额的问题
本案中，吕嘉公司明光分公司与陈绍玲签订的商品房买卖合同中约定，涉案九楼房屋的总价款为2057945元。后双方于2012年8月13日签订一份付款协议，约定陈绍玲尚欠吕嘉公司明光分公司涉案房款55万元，吕嘉公司明光分公司遂以此协议中约定的欠款数额主张权利。在一审中，陈绍玲提供了其支付涉案房款的条据，抗辩其付款数额已超出该协议约定的数额。经查，陈绍玲所提供的收款收据及收条，均系吕嘉公司明光分公司出具并在所出具的条据中注明系晶都商厦9楼或901、902、903、904、905、906、907房款或定金，上述9张条据合计总金额为1842644元，而涉案总房款为2057945元，则陈绍玲实际尚欠房款215301元。虽然双方签订的付款协议约定陈绍玲欠房款55万元，但与陈绍玲实际拖欠房款存在差异，陈绍玲举证的9张条据合计总金额为1842644元，由于双方当事人在本案所举证据不能证明双方之间存在其他经济往来，应当认定陈绍玲实际支付购房款为1842644元，故吕嘉公司明光分公司要求陈绍玲按协议约定的数额支付房款，无合理理由，且与本案事实不符，对吕嘉公司明光分公司的此项上诉请求，本院不予支持。陈绍玲要求将张能春的欠款5万元充抵房款，对该请求提供了张能春出具的一张欠条，吕嘉公司明光分公司对此并不认可，且该欠条的债权人并非陈绍玲，陈绍玲也未提供证据证明张能春系吕嘉公司明光分公司的工作人员，其出具欠条的行为系履行职务行为，故陈绍玲要求将此5万元借款冲抵房款的上诉请求，本院亦不予支持。
（二）关于陈绍玲是否存在付款违约行为，如违约，违约责任如何确定的问题
2012年8月13日，吕嘉公司明光分公司与陈绍玲签订付款协议，约定陈绍玲欠吕嘉公司明光分公司房款55万元，于协议签订之日起25日内付清，逾期每日按所欠房款总额的千分之三支付吕嘉公司明光分公司违约金，即陈绍玲支付所欠房款最迟的期限为2012年9月7日，而陈绍玲并未举证证明其于此期限前支付了房款，存在未按期付款的违约行为，构成违约。陈绍玲辩称其未付款系因找不到吕嘉公司明光分公司，并提供照片及明光市公安局出具的证明，但该证据只能证明陈绍玲与案外人之间发生纠纷，不能证明是陈绍玲与吕嘉公司明光分公司之间产生纠纷，对陈绍玲的此项辩解理由，本院不予支持。由于陈绍玲存在付款违约行为，则陈绍玲应当承担相应的违约责任。依据双方协议约定，陈绍玲逾期付款，每日按所欠房款总额的千分之三支付违约金，陈绍玲辩称此约定过高要求调整。因吕嘉公司明光分公司未提供证据证明其实际损失，而陈绍玲未按期付款，对吕嘉公司明光分公司所造成的损失，只是此资金被占用造成其利息损失，双方协议约定违约金的标准每日按所欠房款总额的千分之三则明显过高，原审依据银行利率及本案实际情况，依据相关法律规定，酌定违约金每日按中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍标准计算并无不当，本院依法予以维持。吕嘉公司明光分公司称违约金调整过低及陈绍玲称不存在违约不应支付违约金的上诉理由，无事实和法律依据，本院均不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。吕嘉公司明光分公司及陈绍玲的上诉请求均无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16275元，由上诉人浙江吕嘉置业有限公司明光分公司负担11745元，由陈绍玲负担4530元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王 玥
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。