淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民3894号
原告:侍永波。
委托诉讼代理人：吕志明，江苏安淮律师事务所律师。
被告:陈剑。
委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。
原告侍永波与被告陈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告侍永波及其委托诉讼代理人吕志明，被告陈剑及其委托诉讼代理人管旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侍永波向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的租金、租金延迟给付的违约金、提前解除租赁的租金损失、水电及物业管理费等共计150281.5元；2、由被告承担本案费用。事实和理由：原、被告于2015年7月20日签订房屋租赁合同，约定租期从2015年7月20日至2020年9月20日，租金第一年度40万、第二年度42万、第三年度44万、第四年度46万、第五年度48万，付款方式为半年一付（提前一个月），如逾期交付，按照当年租金的日百分之五支付违约金。后被告未按照房屋租赁合同约定支付相应租金及延迟支付房租的违约金，并提前解除房屋租赁合同，拖欠水电和物业管理费等，给原告造成损失。原告多次向被告催要上述款项，被告均不予履行付款义务。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉请。
被告陈剑辩称，原、被告双方是通过口头协商的方式进行解除的房屋租赁合同，被告在承诺期限内搬出房屋，没有对原告造成损失；水电和物业费用被告在搬出房屋后通过律师函的方式，告知原告在5万元押金中扣除；从原告提供的证据看，不能表明原告对涉案房屋有合法的转租权；此外，涉案房屋目前已经被法院采取保全措施，对原告经营有预期的损害，这是导致原被告解除租赁合同的原因之一。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2015年7月20日，原告侍永波（甲方）与被告陈剑（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方位于淮海第一城门面房用于开设网咖，房屋租赁期限为五年，自2015年7月20日至2020年9月20日，房屋租金为第一年度40万元，之后每年递增两万元，第五年租金48万元，租金每半年一付（提前一个月付款），合同期限内的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。乙方在合同签订之日向甲方支付履约保证金5万元。此外，双方还约定如乙方未经甲方同意逾期交付租金，甲方有权要求乙方按当年租金的日百分之五支付违约金。在合同尾部，还注明了每次被告应付房屋的时间和金额，2015年7月25日支付20万元，2016年开始每年的2月1日和8月1日支付下半个年度的房屋租金。合同签订后，被告陈剑按如下日期向原告支付租金：2015年7月25日支付20万元，2016年1月26日、29日分别支付13.3万元、1.7万元，2016年3月16日、18日分别支付3万元、2万元，2016年7月31日支付14万元，2016年8月10日支付2万元，2016年9月30日支付2.5万元，2016年11月2日支付2.5万元，2017年2月21日支付3.5万元。此外，陈剑于2015年10月14日、2016年4月2日分两次向侍永波支付保证金2万元、3万元。
2016年8月4日，被告陈剑向原告出具承诺书一份，载明根据双方合同约定，陈剑应于2016年8月1日支付租金21万元，由于资金周转不开于2016年7月31日支付14万元，余款承诺于2016年10月1日前付4万元，2016年11月1日前付3万元，以后的房租按合同约定到时足额缴纳，如不能遵守承诺本人自愿承担违约金5万元，并承担因此产生的所有损失。
2017年3月28日，被告陈剑委托江苏润淮律师事务所向原告侍永波发出律师函一份，载明由于房屋租赁纠纷等问题，陈剑已于规定时间内腾空房屋并将钥匙交付，函告原告双方之间的房屋租赁合同已经解除，涉及水电费约2万余元在陈剑缴纳的保证金5万元中予以扣除，剩余保证金应予以退还。
以上事实，有房屋租赁合同、银行转账记录、律师函及当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以认定。
庭审中，原告侍永波明确其诉请为150281.5元，包括到期未付租金的违约金14933.5元（按照日万分之五计算）、承诺书中违约金5万元、欠付房租1万元、电费22349.03元、物管费3000元、两个月租金损失70000元，上述总数合计170281.5元，扣除20000元押金，故主张150281.5元。后经核对，被告陈剑已支付2017年3月20日前的全部租金，并实际支付保证金5万元，故原告最终张被告向其支付的金额为110281.5元。
原告侍永波向本院提交以下证据：1、原告侍永波与房主孙小兵、袁红的房屋租赁合同一份，证明原告可以转租房屋；2、电费发票一组，证明原告为被告垫付电费22349.03元；3、物业费收据一份、更正说明书一份，证明原告为被告垫付2016年12月31日至2017年3月31日期间的物业费3000元；4、2017年3月29日律师函一份、快递回执一份，证明原告向被告陈剑发出律师函回函，陈剑支付的保证金在缴纳物业费，水电费后，不足以承担应付拖欠的房租以及擅自违法解除合同后的相关赔偿；5、原告与案外人沈丽芬签订的房屋租赁合同一份，证明房屋实际空置了2个多月。被告陈剑质证如下：1、对原告与孙小兵、袁红的房屋租赁合同不予认可，认为该合同并非原告与房主本人所签，故原告不享有合法的转租权；2、对电费真实性没有异议，但该发票中应包含其他用户的电费；3、对物业费收据的真实性不予认可，认为应当有正式发票；4、对律师函不予认可，因为是邮寄给江苏润淮律师事务所，被告本人并未收到；5、对原告与案外人沈丽芬签订房屋租赁合同不予认可。被告陈剑向本院提交以下证据：1、孙小兵与侍永波签订的房屋租赁合同一份，证明房屋转租需经过孙小兵的同意，原告未提供证据证明该事实；2、被告陈剑出具的承诺书一份，证明原、被告双方在2017年3月2日就租赁合同解除达成一致意见，被告在规定时间内将房屋腾空并返还原告。原告侍永波质证称：1、对房屋租赁合同的真实性不予认可；2、对于承诺书不予认可，系被告的单方行为，原告并未收到。
庭审中，被告陈剑陈述其在2017年3月22日将涉案房屋的钥匙交还原告，但并未举证，且原告对此不予认可，原告称其在2017年3月29日收到了房屋钥匙。此外，被告称其未及时支付物业费系因为房屋漏水并给其造成了一定损失，其与原告联系后原告要求其与物业公司交涉后缓交物业费；原告对房屋曾经漏水的事实予以认可。
本院认为，原告侍永波与被告陈剑签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原、被告均应按照合同约定履行。原告将涉案房屋交付给被告使用后，被告应当按照约定时间向原告支付房屋租金。从双方提供的证据看，被告每次在双方约定的付款时间前均交付了大部分租金，剩余的租金均在约定时间之后的较短时间内补足，故并未给原告造成过大的损失，且在被告使用房屋期间，房屋曾经发生漏水的情况，双方在合同履行过程中均存在违约情形，故对于原告要求被告支付迟延支付房租的违约金14933.5元以及承诺书中违约金5万元的请求，本院不予支持。对于电费22349.03元、物业费3000元，根据双方合同约定，该费用应当由被告承担，现原告为被告垫付了上述费用，被告应当支付；被告辩称电费中应当包含其他用户的费用，但在被告向原告发出的律师函中，其自认欠付电费2万元余元，故对其该辩称本院不予采信。对于原告主张的房屋空置期间的损失7万元，根据双方合同约定，涉案合同至2020年才到期，被告提前解除合同，原告要求被告支付房屋空置给其造成的损失7万元，符合法律规定，本院予以支持；被告辩称双方在2017年3月2日协商一致解除合同，但其提供的承诺书并无原告签字，亦未提供其他证据证明其主张，故本院不予采信。综上，扣除被告已向原告支付的保证金5万元，故被告还应向原告支付45349.03元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告陈剑于判决生效后十日内向原告侍永波支付电费22349.03元、物业费3000元、房屋空置损失70000元，合计95349.03元，扣除保证金50000元，再付45349.03元；
驳回原告侍永波的其他诉讼请求。
案件受理费3306元，由原告侍永波负担1322元，被告陈剑负担1984元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 许 霞
代理审判员 李 媛
人民陪审员 蔡佩玉
二〇一七年十一月六日
书 记 员 陈瑶瑶
附：
《中华人民共和国合同法》：
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。