吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉03民终1110号
上诉人（原审被告）：颜军，男，1969年11月21日生，住四平市铁东区。
委托诉讼代理人：庄立武，吉林阳光博舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：双辽市盛德物业有限公司。
住所地：双辽市郑家屯街。
法定代表人：郑克伦，经理。
委托诉讼代理人：王立平，该公司员工。
委托诉讼代理人：张树伟，双辽市郑家屯街法律服务所法律工作者。
上诉人颜军因与被上诉人双辽市盛德物业有限公司之间房屋租赁合同纠纷一案，不服双辽市人民法院（2017）吉0382民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人颜军的委托代理人庄立武，被上诉人双辽市盛德物业有限公司的委托代理人王立平、张树伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颜军上诉请求：1、撤销原审判决，发回原审法院重审或查明事实后改判；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由主要是：1、原审法院认定事实不清，适用法律不当。原审法院将上诉人违约金的数额确定为剩余租期租金的30%没有事实和法律依据。2、原审法院在判决中过分保护被上诉人的利益，有失公正。上诉人解除合同事出有因，即上诉人长期严重亏损，房屋租金及人员开资成本过高，如果继续履行合同将给上诉人造成巨大损失。在被上诉人未能证明损失的情况下，即便原审法院有权酌情确定被上诉人的损失，但这种酌情确定亦应合乎情理，要求上诉人承担近40万元的违约金显然过高。
双辽市盛德物业有限公司辩称，1、原审判决事实清楚，适用法律正确。（1）原审认定，双方签订的房屋租赁合同合法、有效。该合同有效期十年，实际履行二年，被告违约提前八年解除合同。（2）合同约定，每年租金于当年6月15日前一次性交付，如承租方不能按期交纳全部租金，原告有权收回房屋，承租方应按剩余租期承担给付租金的违约责任。（3）原审判决被告给付2016年6月16日至2016年9月15日的租金37500元和剩余租期租金的30%即381750元的事实认定和法律适用均无不当。2、原审法院根据公平、公正的原则判决，符合法律规定。
一审法院认定事实：盛德公司与颜军于2014年6月15日达成一致，盛德公司将坐落在双辽市北兴花园小区10号楼约1000平方米房屋租给颜军使用，双方约定了租金、租赁期限、违约责任等内容。颜军解除合同应当赔偿盛德公司的损失、承担违约责任。该份房屋租赁合同系双方真实意思表示，应予以采信。一审法院认为，颜军于2016年8月15日自行撤店迁出所承租房屋，其用行为表明房屋租赁合同不再履行，盛德公司也自认知情且未诉请对方继续履行，表示该房屋租赁合同确已无法继续履行了，双方所签订的房屋租赁合同已于2016年8月15日实质上解除，解除的责任在于承租方。合同约定如乙方需要退房，必须提前一个月通知甲方，颜军还应承担撤店后一个月房屋空置期间的租金。对于颜军诉讼中提出的违约金过高的辩解予以认可，应适当予以调整。判决：一、被告颜军给付原告盛德公司自2016年6月16日至2016年9月15日的房屋租金37500元；二、被告颜军给付原告盛德公司的违约金为房屋租赁合同剩余租期租金的30%，即381750元（（12500元×9个月+480000元+680000元）×30%）；三、驳回原告盛德公司的其他诉讼请求。案件受理费16590元，由原告盛德公司负担11281元，由被告颜军负担5309元。
经本院审理查明，2014年4月30日颜军以齐琳委托代理人的名义与双辽市盛德物业有限公司的委托代理人王立平签订房屋租赁合同合同约定，甲方（盛德公司）将坐落在北兴花园小区的10号楼月1000平方米房屋租给乙方（齐琳）使用，房屋租赁期限从2014年6月15日至2024年6月15日。合同第三条约定，2014年6月15日至2017年6月15日年租金为15万元，三年共计45万元。2017年6月15日至2020年6月15日，年租金为16万元，三年共计48万元。2020年6月15日至2024年6月15日，年租金为17万元，四年共计68万元。付款方式：每一年租金以现金方式一次性支付，并且甲方以书面形式通知乙方缴费，每年的租金需按合同签订日期提前（即6月15日前）5日一次性支付给甲方，如乙方不能按期缴纳全部租金，本合同自动失效，甲方有权收回房屋，但本合同内乙方向甲方支付的赔偿部分有效。合同第七条约定，租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。经协商一致方可解除合同，如乙方强行解除合同，无论其解除行为最终是否完成，均应按剩余租期内应付租金的总额给付甲方违约金。合同签订后，颜军用该房屋开超市，并按时交纳了2014年和2015年的租金30万元。2016年颜军因经营亏损，欲解除合同，因协商未果，于2016年6月15日前没有按时交纳房租，后自行撤离。盛德公司也认为该合同无法继续履行，双方均认可该合同的解除时间是2016年8月15日。2017年1月3日，盛德公司将颜军、齐琳作为被告，向原审法院提起诉讼，请求判令被告立即给付尚欠房屋租金（8年）1310000元。原审法院审理期间，盛德公司于2017年4月7日向原审法院递交申请，以被告齐琳查找不到为由，申请对齐琳撤诉。颜军的委托代理人在原审庭审中称，齐琳的名字是颜军所写。原审法院据此作出裁定，准许盛德公司撤回对齐琳的告诉。
本院认为，盛德公司与颜军签订的房屋租赁合同系双方自愿签订，合同的乙方虽然名为齐琳，但齐琳并未签字或盖章，事后亦未得到齐琳追认，盛德公司放弃对齐琳主张权利，一审法院据此作出准许盛德公司撤回对齐琳的告诉适当。因该租赁合同实际为颜军所签，故该合同对颜军具有约束力。颜军未经盛德公司同意，自行终止履行合同，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据房屋租赁合同第七条的约定，“租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方。”因颜军自行退房且没有提前一个月通知盛德公司，没有给盛德公司预留出合理的寻租期限，故应认定盛德公司的实际经济损失为一个月的租金，即1.25万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方在合同中约定的违约金为剩余租期内应付租金的总额即131万元，该约定远远高于因颜军退房行为而给盛德公司造成的损失，颜军要求减少违约金数额，应当予以支持。一审法院判决颜军给付盛德公司违约金381750元亦过分高于盛德公司的损失，应当予以纠正。根据双方房屋租赁合同的剩余履行期限、房屋重新出租的合理期限以及颜军在协商未果的情况下即自行退房等因素，参照城市房屋租赁管理办法的相关规定，颜军应当承担的违约金应当以三个月的租金即3.75万元为宜。本案中，双方均认可房屋租赁合同于2016年8月15日实际解除，因此，应当认定双方于2016年6月15日至8月15日期间租赁关系存续，颜军应当给付盛德公司该期间的房屋租金2.5万元。一审法院判决给付租金至2016年9月15日不妥，应予纠正。
综上所述，颜军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持双辽市人民法院（2017）吉0382民初143号民事判决第三项；
二、撤销双辽市人民法院（2017）吉0382民初143号民事判决第二项；
三、变更双辽市人民法院（2017）吉0382民初143号民事判决第一项为颜军给付双辽市盛德物业有限公司2016年6月15日至8月15日的房屋租金25000元；
四、颜军给付双辽市盛德物业有限公司违约金37500元。
一审案件受理费16590元，由双辽市盛德物业有限公司负担11060元；由颜军负担5530元。二审案件受理费7589元，由双辽市盛德物业有限公司负担5059元；由颜军负担2530元。颜军多预交的二审案件受理费17501元，退回给颜军。
本判决为终审判决。
审判长 刘伟杰
审判员 王玉川
审判员 王国锋
二〇一七年九月八日
书记员 贾红玲