江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异100号
案外人：许明东，男，1968年9月28日生，，汉族，住江苏省无锡市。
案外人：陈建慧（许明东之妻），女，1971年4月26日生，，汉族，住江苏省无锡市。
委托诉讼代理人（受许明东、陈建慧共同委托）：侯泳，江苏英特东华律师事务所律师。
申请执行人：吴建都，男，1968年5月20日生，，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：江雪，江苏法舟律师事务所律师。
被执行人：无锡东方国际轻纺城集团有限公司，住所地江苏省无锡市锡山经济开发区（友谊路）。
法定代表人：黄永杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：平美玲，该公司员工。
被执行人：潘顺海，男，1964年4月17日生，，汉族，住江苏省无锡市。
本院在执行申请执行人吴建都与被执行人无锡东方国际轻纺城集团有限公司（以下简称东方轻纺城）、潘顺海仲裁裁决执行一案中，因本院查封了潘顺海名下座落于本市棉花巷的房产。案外人许明东、陈建慧向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，案外人许明东、陈建慧及其委托诉讼代理人侯泳，申请执行人吴建都的委托诉讼代理人江雪，被执行人东方轻纺城的委托诉讼代理人平美玲到庭参加听证，现已审查终结。
案外人许明东、陈建慧异议称：无锡市棉花巷126号2401室系其向潘顺海购买所得，并已全额支付房款，实际占有并使用至今。当初购买该房时因考虑到税费和将该房过户给儿子（儿子两年后才满18周岁）等情况，在协议书里约定两年后再过户，潘顺海与其签订了房屋买卖的《协议书》后即将该房屋交付，其也立即对该房屋进行了装修，现该房系其办公场所，使用至今，故请求法院中止对该房的执行程序，解除对该房的查封。
许明东、陈建慧为其主张，提供如下证据：1、协议书，证明潘顺海及其妻子李秀蓉已将涉案房屋卖给许明东。2、收条，证明案外人已将证据1约定的房屋定金10万元支付给潘顺海。3、工商银行的打款记录网页打印件，证明案外人已将证据1中约定的房款通过银行转账的形式全额支付给潘顺海。4、上海浦东发展银行授信业务凭证回单原件，证明案外人向潘顺海支付房款后已将贷款全部还清。该份证据是许明东陪潘顺海到上海浦东银行将贷款全部还清后潘顺海亲手交付给许明东的。5、电费缴费记录截图，证明案外人已实际占有涉案房屋并使用至今，电费是通过微信转账形式支付。6、收据原件，证明案外人缴纳房屋物业管理费的事实。7、无锡市房屋登记簿证明和他项权证原件，证明涉案房屋已办理房屋抵押登记，权利人为案外人许明东。
申请执行人吴建都辩称：一、涉案房屋未实际过户，未经登记不发生物权效应，因此，异议人的执行异议不成立。二、因被执行人潘顺海未到庭，对于相应的证据的真实性无法查明。
被执行人东方轻纺城没有发表意见。
本院经审查查明：2016年3月8日，无锡仲裁委员会作出（2016）锡仲裁字第51号仲裁裁决，裁定：一、东方轻纺城于本裁决书送达之日起十日内向吴建都归还借款1896万元及相应利息；二、驳回吴建都的其他仲裁请求；三、本案仲裁费142655元，由吴建都承担7418元，由东方轻纺城承担135237元；四、潘顺海对东方轻纺城应向吴建都支付的上述款项承担连带保证责任。后因潘顺海与东方轻纺城未按期履行，吴建都遂向本院申请强制执行。
本院立案后，于2016年6月15日作出（2016）苏02执370号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取东方轻纺城、潘顺海银行存款3000万元或其等值财产、财产权及收入。2016年6月29日至无锡市不动产登记中心送达了（2016）苏02执370号协助执行通知书，查封了潘顺海名下位于无锡市棉花巷126-2401房产。
本院查封上述房屋后，案外人许明东、陈建慧即向本院提出执行异议，认为本院查封的该套房产系其所有，要求中止对该房的执行程序。
本院在审查中，许明东、陈建慧称：许明东、陈建慧（乙方）与潘顺海、李秀容（甲方）于2016年5月签订了《协议书》一份，约定：潘顺海、李秀容所有的棉花巷金置广场126号2401室一套面积为203.85平方米的房屋，以145万元成交，转让给许明东的儿子许恒业，先付定金10万元，甲方不负责过户费用、只负责配合乙方过户等事宜（甲方要求马上过户到乙方的名下，因许明东自己要求满二年后再过户）。此房屋中途有其他任何事情纠纷与甲方无关，一切由乙方自己负责。签订协议之前的2016年4月29日，潘顺海向许明东出具收条一份，证明已收定金10万元。此外，许明东通过网上银行转给潘顺海1442316元，其中2016年5月1日10万元、2016年5月9日20万元、2016年5月11日15万元、2016年5月24日992316元。2016年5月5日，许明东与潘顺海办理了棉花巷126-2401房屋抵押手续，许明东的一般抵押权为180万元，债务履行期限为2016年5月5日至2017年12月30日。
上述事实有仲裁裁决书、本院执行裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的潘顺海名下位于无锡市棉花巷126-2401房产应否解封？
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，许明东、陈建慧与潘顺海签订买卖房屋《协议书》的时间虽早于本院查封的时间，且所购房屋的房款已支付完毕，但其与潘顺海签订的协议，明确约定潘顺海、李秀容要求马上过户到许明东、陈建慧的名下，因许明东自己要求满二年后再过户，且许明东、陈建慧在提出异议时亦称当初购买该房时因考虑到税费和将该房过户给儿子（儿子两年后才满18周岁）等情况，才约定两年后过户的，故许明东、陈建慧与潘顺海买卖房屋没有过户的原因系许明东、陈建慧自身原因造成，其要求本院解除对无锡市棉花巷126-2401房产的解封，不符合法律的规定。因此，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回许明东、陈建慧的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙晓敏
审判员 俞 彤
审判员 秦小兵
二〇一七年八月三十日
书记员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。