＼n重庆市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）渝一中法民终字第03145号＼n上诉人（原审原告）：重庆丰盈房地产开发有限公司。＼n法定代表人：周安桥，该公司董事长。＼n委托代理人：唐田，泰和泰（重庆）律师事务所律师。＼n委托代理人：元劲松，泰和泰（重庆）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：王家平，男，汉族。＼n上诉人重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）与被上诉人王家平商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年6月8日作出（2012）江法民初字第08247号民事判决。上诉人丰盈公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人丰盈公司之委托代理人唐田参加了诉讼，被上诉人王家平经本院以公告方式送达传票后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。＼n一审法院审理查明：2011年12月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：由原告将其开发的位于重庆市江北区××路××号××幢×-×房屋一套预售给被告；本商品房项目暂定名为寰宇天下B02-1地块；建筑面积174.32平方米，套内建筑面积143.12平方米；本商品房为装修房，总成交金额为2578270元；被告于2011年12月13日支付首付房款778270元，余款1800000元办理按揭；属预售商品房的，原告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告使用；预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由原告向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。＼n双方在补充协议中约定：被告采用按揭付款的，被告需自行到人民银行进行征信查询，如买受人婚姻状况为已婚，则须查询夫妻双方征信，并出具《个人征信报告》在签定本合同当日提交给办理按揭贷款银行；被告须在签订本合同当日内，向其选定的银行提出正式贷款申请，并按照银行贷款政策要求提交符合要求的全部贷款资料及签署相关贷款文件，若因被告原因致使按揭贷款逾期办理的，按本协议第六条被告逾期付款的条款承担违约责任。若被告提供的办理按揭所需资料不全，被告须在合同签订之日起3日内补足相关资料，若被告未能按期补足，则被告向原告支付按揭贷款金额每日万分之五的违约金；因被告原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在买卖合同约定或者原告另行要求的付款期限内以现金或其他方式支付应付房款。如被告未能按上述约定付款，由被告按本协议第六条被告逾期付款的约定承担违约责任。原、被告双方同意，买卖合同及本协议所指的“被告的原因”应理解为基于被申请贷款银行判断标准，被告作为借款人自身的主客观原因，包括但不限于：被告及其配偶方自身条件不符合被申请银行现行有效的贷款政策；被告及其配偶方资信情况不良；被告及其配偶方未及时全面提供贷款申请资料；被告及其配偶方未满足被申请银行贷款条件的其他情形。买受人向银行申请房屋抵押贷款的具体额度、成数、利率及年限以银行最终批准为准。如银行未批准买受人贷款申请或批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致（含因国家政策调整等非因出卖人、买受人的原因造成的），双方同意继续履行合同，买受人应当在银行批准是否贷款或贷款额度确定之日起10日内，以自有资金支付所有的房款或银行批准的贷款额度与买受人申请额度的差额部分，逾期按贷款申请额的每日万分之伍向出卖人支付违约金。逾期30日的，出卖人有权解除买卖合同，且出卖人有权向买受人收取买卖合同约定房款总价的20%作为违约金。该补充协议第六条约定：删除买卖合同第十条的全部约定；如被告未按买卖合同约定的时间足额付款（含分期付款之第一期付款）的，根据逾期时间按如下方式分别处理，不作累加（另有约定除外）：（1）逾期在30日（含）之内，自买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之伍的违约金，并于实际支付应付款之日支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按该商品房总房价款的20%向原告支付违约金，并应当自解除合同通知送达之日向原告支付违约金，逾期不支付的，原告有权在被告已付房价款中作相应扣除。被告已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由原告在买卖合同登记备案、预告登记或者抵押登记注销后60日内不计息退还给被告。若被告支付的违约金尚不足以弥补原告因被告违约而遭受的损失，不足部分应由被告赔偿给原告。第十六条合同解除的补充，约定：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除买卖合同；无论何种原因导致双方签订的买卖合同解除，被告均应在合同解除后的五日内配合原告到房屋管理部门办理买卖合同备案登记、预告登记等的撤销手续，如被告不履行备案登记、预告登记等的撤销配合义务的，原告除有权拒绝退还其应缴款项外，还有权按买卖合同约定购房总款的10%向被告收取违约金；如买卖合同的解除非因原告原因导致，则被告除按买卖合同和本协议约定承担违约责任外，还应赔偿原告为解除买卖合同所发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费、诉讼仲裁费用等等）。本补充协议构成买卖合同不可分割的组成部分。若本补充协议与买卖合同的有关规定有抵触时，则以本补充协议的约定为准。＼n合同签订后，被告支付了首付款778270元。但被告未获得银行按揭贷款。＼n审理中，原告举示了催款函及特快专递详情单、委托代理合同及发票存根联，拟证实被告未履行合同付款义务，在原告催告后仍未缴纳；另原告因被告的违约行为产生的损失即律师费12000元。被告质证称，对催款函未收到；自己一直在办理按揭手续，因特殊原因未按期办好。＼n丰盈公司一审诉称：2011年12月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于江北区××路××号××幢×-×号商品房，总成交金额为2578270元整，被告于2011年12月13日支付首付房款778270元整，余款180万元由银行提供按揭支付。同时，合同附件五《合同补充协议》第六条约定，被告未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当按该商品房总房价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告未履行付款义务，原告多次催告被告履行其付款义务但被告未履行。被告的行为严重违反双方约定，理应承担相应违约责任并赔偿原告因此遭受的损失。特起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告支付合同解除违约金515654元并配合办理注销房屋买卖合同登记备案手续；3、判令被告承担原告因解除合同发生的其他损失暂定20626元（其中律师费20626元）；4、诉讼费由被告承担。＼n王家平一审辩称：我于2012年5月就将按揭手续办完了，但是有一些资料不符合条件，8月要求我补交资料。但因我在中铁二局工作，当时在甘肃玉树有工作任务，就一直未回重庆。直到2012年11月9日才回来。现资料已向银行交齐。我未收到过被告发出的解除合同的通知，不同意解除合同，因我是有特殊原因才未办好按揭，故也不应承担违约责任。另双方约定的违约金标准过高，请求调整。请求驳回原告的诉讼请求。＼n一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。＼n根据合同约定，被告于2011年12月13日支付首付房款778270元，余款1800000元以向银行申请按揭贷款方式支付。支付房款系被告作为购房人的义务，现被告未能举示证据证实其获得了银行贷款，亦未举示证据证实未能订立按揭贷款合同系因不可归责于原被告双方的事由，故被告未付款存在违约行为，原告因此要求解除合同并且要求被告承担违约责任符合双方的合同约定，一审法院予以支持。庭审中，原告未举示证据证实合同已经进行了登记备案，故对原告要求被告配合办理合同登记备案注销手续的诉讼请求，一审法院不予支持。＼n关于违约金的标准是否过高的问题。被告认为违约金标准过高，请求调整。本案中，双方约定被告逾期超过30日后未付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按该商品房总房价款的20%向原告支付违约金。一审法院认为，根据《合同法》司法解释的规定，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告逾期付款，原告的损失应仅为未收款项的资金利息损失，另参照中国人民银行同期银行贷款利率，一审法院认为双方约定的20%的标准明显过高，被告亦请求调整，一审法院对违约金酌情予以调整，被告应支付原告解除合同违约金108000元。对原告超过此部分的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告要求的其他损失，原、被告在合同中约定如买卖合同的解除非因原告原因导致，则被告除按买卖合同和本协议约定承担违约责任外，还应赔偿原告为解除买卖合同所发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费、诉讼仲裁费用等等）。庭审中，原告举示了委托代理合同及发票存根联，能证实原告因该案产生了律师费12000元，一审法院予以支持，对原告超过此部分的诉讼请求，一审法院不予支持。＼n综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、解除重庆丰盈房地产开发有限公司与王家平于2011年12月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、王家平于本判决生效之日起五日内支付重庆丰盈房地产开发有限公司合同解除违约金108000元。三、王家平于本判决生效之日起五日内支付重庆丰盈房地产开发有限公司律师费12000元。四、驳回重庆丰盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9162元，由王家平负担。”＼n上诉人丰盈公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要事实和理由如下：一审判决的违约金不仅严重低于合同约定标准，也严重低于法律规定的相关标准，损害了守约方的合法利益。二审中，上诉人丰盈公司明确表示仅对一审判决的第二项有异议。＼n被上诉人王家平未答辩。＼n本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。＼n本院认为，本案的二审争议焦点为丰盈公司和王家平之间的商品房买卖合同因王家平违约而解除后，应当如何认定王家平应承担的责任。现评析如下：＼n本案中，双方合同约定，王家平逾期超过30日后未付款的，丰盈公司有权解除合同。丰盈公司解除合同的，王家平应按该商品房总房价款的20%向丰盈公司支付违约金。王家平在一审庭审中认为该违约金标准约定过高，请求调整。本案中，因王家平未履行合同义务，未能通过按揭贷款方式向丰盈公司支付购房余款，王家平逾期付款违约，丰盈公司选择行使解除权，一审判决支持丰盈公司解除合同的诉讼请求，认定正确。双方合同因王家平违约而解除，丰盈公司有权主张王家平承担违约责任。王家平逾期付款导致丰盈公司不能按约取得房款，故丰盈公司因此遭受的实际损失应以涉案房屋的未付款为基数，从王家平未履行提交按揭资料义务的次日（即2011年12月14日）起至本判决生效之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算资金占用损失。现王家平认为违约金过高，请求予以调整，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金予以调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。一审判决酌情主张108000元没有依据，不符合相关法律规定，本院依法予以改判。丰盈公司上诉提出的一审判决违约金调整过低应予调高的理由成立，本院对其理由成立部分予以相应支持。＼n综上，丰盈公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第08247号民事判决第一项、第三项；＼n二、撤销重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第08247号民事判决第四项；＼n三、变更重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第08247号民事判决第二项为：王家平于本判决生效之日起五日内支付重庆丰盈房地产开发有限公司解除合同违约金，违约金应以王家平欠付的剩余房款1800000元为基数，从2011年12月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算至本判决生效之日止（违约金以不超过515654元为限）；＼n四、驳回重庆丰盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费9162元，重庆丰盈房地产开发有限公司负担3054元，王家平负担6108元；二审案件受理费9162元，重庆丰盈房地产开发有限公司负担3054元，王家平负担6108元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈孟琼＼n代理审判员陈娅梅＼n代理审判员罗太平＼n二〇一三年十二月三十一日＼n书记员邓超