湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3719号
上诉人（原审被告）：湖南华阳投资置业有限公司，住所地：长沙县星沙镇三一路8号影珠山联建楼二单元5、6楼。
法定代表人：张勇。
委托诉讼代理人：姚宗逸，湖南君卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王艳丽。
被上诉人（原审原告）：柳斌，系王艳丽之夫。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南海天律师事务所律师。
上诉人湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳公司）因与被上诉人王艳丽、柳斌商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）湘0121民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华阳公司上诉请求：1、请求撤销原审判决的第三项、第四项并改判。2、判令王艳丽、柳斌承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决利息损失的计算没有法律依据。涉案双方是商品房买卖合同关系，并非民间借贷关系，依据《合同法》一百一十三条规定，赔偿额应相当于违约所造成的损失。王艳丽、柳斌主张按中国人民银行同期贷款利率的标准计算赔偿损失，但未提供其贷款损失计算的证据。二、双方签订��商品房认购协议书》时，涉案房屋的抵押已经存在，且已口头告知王艳丽、柳斌房屋抵押的事实，所以不是我方故意隐瞒房屋已抵押的事实。涉案房屋水印山城云顶20栋房屋，是由我方在中国华融资产进行了再承包，我方的抵押是合法的，且我方与中国华融资产管理公司约定每销售一套房屋，中国华融资产管理公司就解除一套房屋的抵押。因资金问题致使中国华融资产管理公司未及时解除对涉案房屋的抵押，但中国华融资产管理公司与湖南星联公司对其查封的28套我方房屋进行拍卖时，对涉案房屋未做任何处理，湖南星联公司申请法院冻结故未及时解押是正常的经营风险，且王艳丽、柳斌不能证明我方在签订合同时存在故意隐瞒的事实，故其要求我方进行赔偿没有法律依据。
被上诉人王艳丽、柳斌辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审法院判决的赔偿利息和赔偿款是有法律依据的。根据最高人民法院关于商品房预售的相关司法解释，利息、赔偿都是法定的，购房款放在华阳公司处不可能不给我方利息。签订合同时华阳公司未告知涉案房屋已抵押的事实，直到2015年我方起诉时才知道涉案房屋已被抵押且2014年长沙市中级人民法院对涉案房屋进行了查封。
王艳丽、柳斌向一审法院起诉请求判令：一、解除涉案双方所签的《水印山城项目商品房认购协议书》；二、华阳公司返还我方已付购房款人民币壹佰万元整；三、华阳公司赔偿我方利息损失（以壹佰万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年12月20日计算至清偿之日止，至本案起诉时，利息暂为12.5万元）；四、华阳公司赔偿我方已付购房款一倍赔偿金壹佰万元整；五��本案诉讼费用、保全费由华阳公司承担。
一审法院认定事实：一、王艳丽、柳斌与华阳公司双方无争议事实。1、2013年9月3日，王艳丽与华阳公司就位于长沙市远大三路与长珠高速交汇处水印山城项目云顶20栋房屋签订《水印山城项目商品房认购协议书》，协议第二条第二款约定“乙方（以下为王艳丽）与甲方（以下为华阳公司）签署本认购之日起，2013年12月19日内，持有效证件（认购书原件、定金收款凭证、身份证原件及办理按揭贷款手续所需资料）至甲方营销中心缴纳应缴首付房款￥100万元（含定金），并同时签署《商品房买卖合同》。则该房屋成交总房款（大写）：贰佰万元人民币整（小写：￥200万元）。”第三条约定“乙方在签署本认购书之日，向甲方支付该房屋认购定金人民币20万��整。”协议后还备注“于乙方首付款￥100万元交齐后五个月内签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭……”。截止至王艳丽、柳斌起诉之日，王艳丽、柳斌与华阳公司双方还未签订《商品房买卖合同》。2、王艳丽、柳斌向华阳公司支付了房款人民币90万元及10万元诚意金，共计人民币100万元整。3、水印山城云顶20栋房屋于2011年10月27日在长沙县不动产登记中心办理了在建工程抵押登记，贷款银行为中国华融资产管理公司长沙办事处。2014年6月18日该房屋被长沙市中级人民法院冻结，2014年11月3日又被长沙市中级人民法院冻结。4、王艳丽与柳斌系夫妻关系。5、华阳公司同意解除双方所签《水印山城项目商品房认购协议书》并返还王艳丽、柳斌已付购房款人民币壹佰万元整。二、王艳丽、柳斌与华阳公司���方有争议事实。1、华阳公司是否应赔偿王艳丽、柳斌利息损失，王艳丽、柳斌认为华阳公司应当赔偿王艳丽、柳斌利息损失（以100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2013年12月20日其计算至清偿之日止）。华阳公司认为本案是商品房买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，其不同意承担利息损失。原审法院认为由于华阳公司的原因导致商品房买卖合同目的不能实现，而王艳丽、柳斌在约定期限内支付了100万元的购房款，现王艳丽、柳斌、华阳公司双方同意解除《水印山城项目商品房认购协议书》，对于已经交付的100万元购房款，王艳丽、柳斌请求自2013年12月20日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算赔偿损失，原审法院予以支持。2、华阳公司是否存在欺诈或者故意隐瞒的事实,王艳丽、柳斌认为华阳公司在出售房屋时故意隐瞒房屋被抵押的事实���华阳公司认为其已在房产局办理了抵押登记备案，其不存在故意隐瞒的行为。原审法院认为华阳公司并无证据证明王艳丽、柳斌、华阳公司双方在签订《水印山城项目商品房认购协议书》时已告知王艳丽、柳斌“水印山城项目云顶20栋房屋”已被抵押给了中国华融资产管理公司长沙办事处，而且王艳丽、柳斌也否认华阳公司知一事，故原审法院认为，华阳公司存在故意隐瞒房屋被抵押的事实。3、华阳公司是否应赔偿王艳丽、柳斌已付购房款一倍赔偿金壹佰万元整。王艳丽、柳斌认为双方签订的《水印山城项目商品房认购协议书》具备《商品房买卖合同》的主要内容，应认定为商品房买卖合同，且华阳公司存在故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，因此华阳公司应赔偿王艳丽、柳斌已付购房款一倍赔偿金壹佰万元整。华阳公司认为其不存在故意���瞒所售房屋已抵押的行为，其不应承担赔偿责任。原审法院认为，王艳丽、柳斌与华阳公司签订的《水印山城项目商品房认购协议书》已载明了当事人的名称、姓名、住所、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式、付款时间、解决争议的方法、违约责任等事项，具备《商品房销售管理办法》第十条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上述协议签订后，华阳公司已经按照约定收受王艳丽、柳斌100万元购房款，故协议应当认定为商品房买卖合同。但王艳丽、柳斌请求华阳公司赔偿已付购房款一倍赔偿金壹佰万元，原审法院认为请求过高，原审法院依法酌情核减为40万元。
一审法院认为，一、当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王艳丽、柳斌与华阳公司同意解除双方所签《水印山城项目商品房认购协议书》并由华阳公司返还王艳丽、柳斌已付购房款人民币壹佰万元整，原审法院予以支持。二、因双方同意解除《水印山城项目商品房认购协议书》，对于已经交付的100万元购房款，王艳丽、柳斌请求自2013年12月20日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算赔偿损失，原审法院予以支持。三、出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情形的，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。华阳公司在出售房屋时故意隐瞒房屋被抵押的事实，应当承担解除合同后的赔付责任。但王艳丽、柳斌请求华阳公司赔偿已付购房款一倍赔偿金100万元，原审法院认为请求过��，依法酌情核减为40万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、王艳丽、柳斌与湖南华阳投资置业有限公司签订的《水印山城项目商品房认购协议书》于本判决生效之日起解除；二、限湖南华阳投资置业有限公司于本判决生效后十日内返还王艳丽、柳斌购房款人民币100万元；三、限湖南华阳投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付王艳丽、柳斌利息损失（以100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2013年12月20日起计算至清偿之日止）；四、限湖南华阳投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付王艳丽、柳斌赔偿款40万元；五、驳回王艳丽、柳斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费23800元，减半收取11900元，保全费5000元，共计16900元，由王艳丽、柳斌承担3900元，湖南华阳投资置业有限公司承担13000元。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，王艳丽、柳斌与华阳公司签订的《水印山城项目商品房认购协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应全面履行各自义务。现双方协商一致解除合同，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔���损失。华阳公司应返还王艳丽、柳斌已付购房款100万元，损失赔偿自2013年12月20日起计算至实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。其次，因华阳公司订立商品房买卖合同时未提示说明所售房屋已经抵押的事实，且涉案房屋被查封导致合同目的无法实现，华阳公司作为违约方，王艳丽、柳斌有权请求其返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求华阳公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原审法院依法酌情将赔偿金核减为40万元较为合理，本院予以维持。最后，华阳公司作为商品房出售方就涉案房屋已被抵押的事实应尽到提示与说明义务，其提交的光碟系其公司内部员工通话记录，并不能证明王艳丽、柳斌在签订购房合同时被华阳公司方明确告知涉案房屋已被抵押。
综上，上诉人华阳公司的上���理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费23800元，由上诉人湖南华阳投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年九月二十日
书 记 员 陈慧子
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院���发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。