重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00144号
上诉人（原审被告）：周晓丽，女，1981年10月23日出生，汉族，无固定职业，住四川省合江县榕山镇马田村八社**号，公民身份号码5105221981********。
被上诉人（原审原告）：廖开均，住重庆市荣昌县。
第三人重庆龙天置业顾问有限公司站西路分公司，住所地沙
坪坝区沙铁村36号附1号1-2，组织机构代码××。
负责人：郭迎春，重庆龙天置业顾问有限公司站西路分公
司负责人。
上诉人周晓丽与被上诉人廖开均、原审第三人重庆龙天置业顾问有限公司站西路分公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年11月6日作出（2012）沙法民初字第10240号民事判决。周晓丽对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问，上诉人周晓丽、被上诉人廖开均到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年9月20日，廖开均（乙方）与周晓丽（甲方）经第三人重庆龙天置业顾问有限公司站西路分公司（丙方）中介，签订了标的物为蓝溪谷地1-28-9的二手房屋买卖合同。合同第二条约定房屋售价总金额为43万元。第三条约定乙方于合同签订之日向甲方支付定金2万元；甲方若需乙方出资解押，乙方于2012年9月30日前，在甲方解除本房抵押时，向甲方支付房款13万元，作为甲方向银行还贷的解押款；若买方通过银行按揭购买，则等买方银行贷款审批通过后7个工作日内约定买卖双方房地产权过户；乙方若是通过银行按揭购买本房，抵押手续办理完结后，由乙方申请按揭的所在银行直接向甲方账上支付房款28万元。第五条约定了违约责任，从签订合同之日起如因甲乙双方任何一方的违约导致本合同不能实际履行，由违约方按本合同房屋成交总价的3%承担丙方中介服务费。如甲方违约，甲方应向乙方退回所收定金以及首付款的双倍金额；如乙方违约，甲方有权不退回乙方之前所交定金及首付款。第七条约定甲方保证在交易时房屋没有产权纠纷，甲方将该房屋的房地产权证原件及其他合同原件手续交由丙方保管。合同还对房屋交付期限、税费承担、协助义务、中介服务费的承担、争议解决等进行了约定。
合同签订后，廖开均向周晓丽支付定金2万元。涉案房屋的产权证抵押在银行，未按合同约定交由第三人保管。
关于涉案房屋的权属情况：廖开均、周晓丽签订的二手房买卖合同记载的蓝溪谷地1-28-9与沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9系同一房屋。截止2012年10月29日开庭审理时，沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9的权利人为段云鹏，产权证登记日期为2012年7月3日，该房屋已作为抵押担保物向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行申请按揭贷款20万元，期限从2010年5月26日至2030年5月25日止。
另查明，2008年12月18日周晓丽与曾卫（本案证人）登记结婚。2012年9月15日，曾卫与周晓丽签订委托书，内容为“委托人与被委托人是夫妻关系，双方有夫妻共同财产的房屋一套位于沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9（蓝溪谷地），该房屋购买时的名字为委托人。现双方愿意把房屋出卖，委托人特委托被委托人一人作为出卖方享有出卖该房屋的权利，被委托人享有签订房屋买卖合同、收取房款等一切权利。”曾卫出庭作证时对上述委托关系予以确认。
2011年5月12日，段云鹏（甲方）与曾卫（乙方）经重庆万衡房地产经纪有限公司中介，签订了房产买卖合同，合同标的物为沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9号房屋。2011年5月19日，段云鹏及妻子胡玲与曾卫办理了公证委托，委托曾卫办理沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9号房屋的房地产权证及接房手续；代为到银行偿还上述房屋剩余的贷款、领取该房屋的房地产权证及解押的相关材料；到相关部门办理该房屋注销抵押登记相关一切手续并领取注销抵押后的房地产权证；领取注销抵押的房地产权证后，代为签订出售该房屋的买卖合同并收取全部房款；代为处理该房屋装修的相关事宜并交纳相关费用；代为办理签署房屋产权过户的相关手续；代为查询并提取该房屋的相关档案；代为办理减免税费的相关手续并缴纳相关税费；代为配合买方办理二手房按揭贷款相关的一切手续。委托权限为全权委托，有转委托权。
审理中，周晓丽主张在签订合同时已将房屋的权属状况、周晓丽与曾卫的委托关系告知廖开均，廖开均表示周晓丽并未告知上述信息，周晓丽亦未能举证证明已告知廖开均上述信息。
廖开均认为周晓丽并非房屋所有权人，且在交易时未将房屋真实权属信息告知廖开均，无权出售该房屋，遂起诉来院，要求判如所请。周晓丽认为合同合法有效，周晓丽不存在违约，不同意廖开均的诉讼请求。双方争议较大，调解未成。
廖开均一审诉称：2012年9月20日，经第三人重庆龙天置业顾问有限公司站西路分公司介绍，其与周晓丽签订了标的物为沙区蓝溪谷地1-28-9号房屋的二手房屋买卖合同，并向
周晓丽支付了2万元定金。后经廖开均查实，该房屋的所有权人为案外人段云鹏，周晓丽并不是所有权人，不具备卖方资格，廖开均感觉上当受骗。请求判处廖开均与周晓丽签订的二手房买卖合同无效并返还定金2万元。经一审法院释明，廖开均变更诉讼请求为判决解除廖开均与周晓丽之间的二手房买卖合同，返还已付定金2万元。
周晓丽一审辩称，廖开均与周晓丽经第三人中介签订了房屋买卖合同，周晓丽有权利出售房屋，涉案房屋系周晓丽配偶曾卫在案外人段云鹏处购买，周晓丽是经配偶同意出售夫妻共同财产。廖开均与周晓丽之间的买卖合同有效，且廖开均已支付了定金，现廖开均单方起诉请求解除合同的行为，属于违约，根据合同约定不应当退还定金，请求法院驳回廖开均的诉讼请求。
第三人重庆龙天置业顾问有限公司站西路分公司一审述称，廖开均若要求解除房屋买卖合同，就按照合同约定的解除条款来执行，若不解除，就应当按照合同约定继续履行。
一审法院认为，关于管辖权的问题，虽然双方的买卖合同中约定了仲裁条款，但在庭审前，经一审法院询问，周晓丽同意应诉，双方均表示放弃之前合同约定的仲裁条款，故一审法院对本案享有管辖权。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经一审法院释明，廖开均将要求确认合同无效的诉讼请求变更为要求解除合同，符合法律的规定。
周晓丽未能举证证明其在与廖开均签订合同时已将房屋的权属状况、与曾卫的委托关系告知廖开均，其本人即是合同的权利义务相对人，应当对合同约定的权利义务负责。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
本案中，法庭辩论结束前，本案争议房屋沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9号房屋仍在案外人段云鹏名下，且该房屋已作为抵押担保物向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行申请按揭贷款。周晓丽的丈夫曾卫因买卖合同所获得的仅仅是债权，而非物权，周晓丽认为通过签订买卖合同、实际占有房屋即可享有完整的物权和处分权是对法律关系和物权性质的认识错误。双方的房屋买卖合同中约定周晓丽保证在交易时该房屋没有产权纠纷，但涉案房屋当前的权属状态对于债务的履行、达到房屋买卖合同的目的造成了实质性障碍，合同目的无法实现。廖开均要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案廖开均要求返还定金2万元，系对自身合法民事权益的处置，一审法院予以确认，要求返还2万元定金的诉讼请求予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第一百四十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、原告廖开均与被告周晓丽签订的二手房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日解除。
二、由被告周晓丽退还原告廖开均定金2万元。于本判决发生法律效力后立即支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半交纳400元（原告已预交），由被告周晓丽负担，此款限被告于本判决生效后立即给付原告。
周晓丽不服一审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人廖开均承担。主要事实和理由：上诉人周晓丽的配偶曾卫从段云鹏处购买争执房屋，并办理公证委托，曾卫也实际接收使用房屋，曾卫享有争执房屋的所有权，其有权委托周晓丽处置该房。
被上诉人廖开均答辩称：本案争执房屋系他人名下产权，周晓丽不享有所有权及处分权，要求维持原审判决。
原审第三人重庆龙天置业顾问有限公司站西路分公司则述称同意周晓丽上诉意见。
二审审理查明事实与一审审理查明事实一致。案经调解未果。
本院认为，本案争执焦点是廖开均与周晓丽签订的二手房买卖合同应否解除并由周晓丽返还定金。对此，作如下评述：
一、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案涉及争执房屋沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9号，现产权登记权利人仍为段云鹏。周晓丽之夫曾卫虽与段云鹏签订购买该房的买卖合同，并办理委托公证，但基于此买卖合同，曾卫仅享有对段云鹏的债权，在未办理房屋转移登记情况下，不发生物权变动，曾卫不享有争执房屋的所有权，其委托周晓丽售房，系无权处分。周晓丽上诉认为其与段云鹏签订了房屋买卖合同及实际使用了房屋即享有房屋所有权于法无据，不予采信。
二、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。通过本院查证事实，周晓丽不享有出售房屋沙坪坝区红槽房正街99号附1号28-9号的所有权或处分权，不能进行房屋买卖，故廖开均要求解除双方二手房买卖合同并要求周晓丽返还定金的请求依法予以支持。
综上所述，一审认定事实清楚，判决正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人周晓丽承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一三年二月十九日
书 记 员 王 克