广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民再29号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：富尔达全息科技（深圳）有限公司,住所地:深圳市宝安区福永街道桥头村重庆路QT-11号。
法定代表人：李伟波,该公司董事长。
委托诉讼代理人：方强，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周聃，广东广和（前海）律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：深圳市义乌小商品批发城有限公司,住所地:深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区鸿基中路6号。
法定代表人：廖国君,该公司总经理。
委托诉讼代理人：林志平，广东瑞霆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆晖，广东瑞霆律师事务所律师。
申诉人富尔达全息科技（深圳）有限公司（以下简称富尔达公司）因与被申诉人深圳市义乌小商品批发城有限公司（以下简称义乌公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服深圳市龙岗区人民法院作出的（2010）深龙法民初字第328号民事判决（以下简称328号一审判决），向本院提出上诉，本院于2010年12月7日作出（2010）深中法民五终字第2399号民事判决（以下简称2399号二审判决）,富尔达公司不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2011年11月3日作出（2011）粤高法民一申字第2116号民事裁定，裁定驳回富尔达公司的再审申请。富尔达公司不服，向深圳市人民检察院申请监督，深圳市人民检察院作出不支持监督申请决定。富尔达公司向广东省人民检察院申请复查，广东省人民检察院于2017年12月15日作出粤检民（行）复查〔2017〕44000000031号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2018年1月2日作出（2017）粤民抗216号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院委派深圳市人民检察院检察员钟娴君、助理检察员杨小珍出庭支持抗诉，富尔达公司的委托诉讼代理人方强、周聃，义乌公司的委托诉讼代理人林志平、陆晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为，2399号二审判决认定的基本事实缺乏证据证明,判决存有不当。关于义乌公司是否擅自改建、加建租赁房地产的问题,二审判决认为义乌公司对所承租房屋用于义乌小商品批发城的整体改造均取得富尔达公司的书面认可,不存在任何擅自改造行为,该认定与事实不符。富尔达公司与义乌公司于2007年5月1日签订的深（龙）0181051号《房地产租赁补充合同》（以下简称《租赁补充合同》）第1.3条规定：“经双方协商，甲方基于双方的合作关系和乙方的需要,甲方同意将厂房前面的单层商铺给予乙方拆除进行加建三层门面的改造（拆除和加建费用由乙方承担）”。根据义乌公司2008年向深圳市公安局龙岗分局消防大队申报的《建筑工程消防验收申报表》显示,厂房前面的单层商铺已经义乌公司拆除之后建成了四层的建筑,其中第四层为办公室,该第四层加建行为并未取得富尔达公司同意。理由如下：
一、从《租赁补充合同》附件2《义乌小商品批发城总平面规划图》及后面的三张图,以及标示为20070501号图纸看,所有图纸都有六栋厂房及相应的前排商铺的改造情况图,但所有图纸均未标识前排商铺有第四层以及关于第四层的改造情况图。从整个商场的改造设计、施工等过程看,涉及厂房前面第四层商铺的图纸只有最后申报消防验收的竣工图。且前排单层商铺被拆除后,也未按照原样重建。
二、《租赁补充合同》第1.2条约定，“经双方协商在意向书规定中甲方同意乙方的深圳市义乌小商品批发城的整体改造方案和计划并经甲方签字确认。（见附件2）”，该条约定的附件2并不只限于六栋厂房的改造规划。从附件2及有关图纸看,六栋厂房已经与前排商铺连成一个整体,六栋厂房每层的改造图与前排同层商铺的改造建设图同时出现在附件2中,并非只涉及六栋厂房,如附件2仅指六栋厂房的改造范围图,则图纸上也不应出现前排商铺第一、第二、第三层的改造图纸。
三、富尔达公司于2007年7月5日出具的《证明》只涉及六栋三层建筑以达到消防部门要求为准进行改造,并未涉及前排商铺改造问题,不能证明富尔达公司同意四层商铺的改造和加建。
综上,《租赁补充合同》约定的“单层商铺给予乙方拆除进行加建三层门面的改造”应只限于义乌公司拆除后建三层而非四层。义乌公司未能提供充分证据证明双方曾就“加建三层”即为“四层”达成一致协议,或已经取得富尔达公司书面同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”,根据该规定,2399号二审判决认定义乌公司不存在擅自改造行为，与事实不符,判决结果失当。特提出抗诉，请依法再审。
富尔达公司同意抗诉机关的意见，并补充以下意见：一、义乌公司对涉案租赁房产进行加建的行为构成违约。（一）双方在合同中约定涉案物业整体改造为商业用途，但前排商铺第四层最终被义乌公司改为办公用途，与合同约定不一致，且该第四层于2008年年底加建，是在小商品批发城整体改造后一年，义乌公司未经富尔达公司的同意擅自加建。（二）义乌公司将商场的第二、三层约定预留的中空封闭起来加建成营业面积，加建面积2937.16平方米，在配电房（即动力中心）西侧加建商铺100平方米。
二、328号一审判决认定富尔达公司未向义乌公司交付房产面积为7764.2平方米，富尔达公司在二审中提出义乌公司拖欠租金所对应的面积为6644.14平方米，2399号二审判决以富尔达公司未提供有效证据证明其实际交付该1120.06平方米的房产给义乌公司为由，驳回富尔达公司请求支付拖欠租金的诉讼请求。但在富尔达公司另外起诉的（2014）深中法房初字第44号案件中，富尔达公司提供的证据充分证明实际未交付的租赁房产面积为6644.14平方米，该案对该事实亦已作出认定，该新证据足以推翻本案的错误认定。
综上，请求撤销328号一审判决、2399号二审判决，改判支持富尔达公司一审全部诉讼请求，由义乌公司负担本案全部诉讼费用。
义乌公司辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，恳请法院查明事实，驳回富尔达公司的全部诉讼请求。
一、富尔达公司主张义乌公司将涉案前排商铺拆除后建设四层建筑构成违约，该主张不成立。
(一）义乌公司与富尔达公司约定前排商铺拆除后，建设四层建筑，符合签订合同的本意。一是从租赁标的看，《租赁补充合同》第1.1条约定，租赁标的为“厂房六栋、对应前商铺”，义乌公司与富尔公司达成合意后，先将前排单层商铺拆除，在新的四层建筑中，其中第一层取代原商铺成为租赁标的物，第二至四层即为第1.3条约定的“加建”部分。第1.1条与第1.3条前后呼应，逻辑周全，事实清楚，完全体现双方的本意。二是从工程建设看，义乌公司在2007年接收前排单层商铺并拆除后，一次建成四层建筑，在2007年底即用于小商品批发城的运营，不可能存在富尔达公司所称先建成三层建筑，后来再加建一层的事实。如果对已有建筑需要在顶层加建，必须封闭整栋建筑物，批发城必须完全停业，才可能进行施工。然而，义乌小商品批发城从2007年运营开始就是目前现状，在现有四层建筑物上一直正常营业，从来没有停业施工，富尔达公司所称在三层建筑上再加建第四层，与事实不符。三是从商业改造看，双方在《意向书》第七条约定：“甲方必须……同意乙方进行整体商业改造。”富尔达公司交付义乌公司的租赁标的物为互相独立的六栋厂房和前排单层商铺，义乌公司必须进行整体改造才能满足运营小商品批发城的商业需求。将单排商铺拆除并建设成四层建设，符合义乌小商品批发城的整体改造和商业运营需要，根据《意向书》的约定，富尔达公司必须同意义乌公司的改造方案，义乌公司不存在未经同意的改造行为。
（二）双方签订的合同约定非常明确，其文义充分表明双方对单排商铺拆除后建设四层建筑已经达成一致。《租赁补充合同》第1.3条约定的是：“甲方同意将厂房前面的单层商铺给予乙方拆除进行加建三层门面的改造”，“加”字的含义充分表明在是原有基础上加以扩充的意思，不包括原有的单层商铺。
（三）广东省人民检察院以义乌公司加建第四层商铺提起抗诉，超出了富尔达公司的原审请求。富尔达公司在2007年就明知义乌公司拆除单层商铺、一次性加建四层商铺的情况，但其在起诉状、上诉状及在向广东省高级人民法院申请再审时从未提出该主张，对于该没有争议的事实不能成为其申请再审、提请抗诉的理由，以避免不必要的诉累。
二、富尔达公司所称的新证据，即（2014）深中法房初字第44号案件查明的事实不属于民事诉讼法司法解释规定的新证据，富尔达公司在本案一审时并未主张义乌公司未交租金的面积应为6644.14平方米，故328号一审判决认定富尔达公司认可该部分面积为7764.2平方米。
三、富尔达公司主张解除租赁合同，无法律及合同依据。
（一）《合同法》第九十四条规定了解除合同的条件，合同是否解除应考察合同是否因主要义务不履行导致根本违约，合同目的是否无法实现。对于义乌公司来说，合同目的在于承租房屋，改造后兴办小商品批发城；对于富尔达公司来说，合同目的在于出租房屋以收取租金。从租赁合同签订以来，双方的合同目的均已实现，不存在解除合同的空间。
（二）在合同履行过程中，富尔达公司的利益没有受到任何损失。义乌公司从未拖欠租金，其商业改造也未破坏原有房屋主体和承重结构，也未影响房屋安全，相反地，富尔达公司还是商业改造的直接受益者。
（三）双方签订的租赁期为15年，即从2007年至2022年，目前合同已履行超过70%,距离合同期届满仅为4年左右，合同履行的外部条件没有变化，义乌公司也表示愿意继续履行，富尔达公司在该情况下无权单方面解除合同。
四、广东省人民检察院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条作为原审判决结果失当的法律依据，但本案不适用该条规定。
（一）上述司法解释第七条规定出租人解除合同必须同时满足两个条件：一是承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，二是在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状。从第一个条件看，本案的四层建筑并非义乌公司在富尔达公司交付的三层建筑上再加建第四层，而是由义乌公司一次性全部建成，属于双方合同约定的整体商业改造，与该条规定的情形完全不相同。从第二个条件看，从义乌小商品批发城开业至今，富尔达公司从未要求义乌公司对所谓的扩建部分恢复原状。故上述两个条件均未达成。
（二）富尔达公司应对上述两个条件是否已达成负举证责任，但其从未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。相反，义乌公司提交了鉴定机构的鉴定检测报告，证明商业改造没有影响主体和承重结构，符合建筑安全标准。
（三）该司法解释第七条的立法原意是保护出租人的房屋物权不受承租人侵害，在承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建又不恢复原状时，即构成对物权的侵害，故而法律赋予出租人合同解除权进行救济。但在本案中，义乌公司对富尔达公司的物权没有任何侵害，该法律规定不适用于本案。
（四）审理房屋租赁合同纠纷应以维护租赁关系稳定、交易安全为原则。法院应尽量维持合同效力，鼓励合同的履行，在未达到法定和约定解除条件下，不应轻易支持单方解除租赁合同的主张。义乌公司在原旧厂房上兴办小商品批发城，投入大量资金，小商品批发城已经营多年，是龙岗区重大建设项目，案涉义乌小商品批发城数千小商家的利益，一旦租赁合同解除，必然会影响批发城经营以及小商家的交易安全，还可能导致一系列社会影响和不稳定因素，最终影响社会公共利益。富尔达公司为追求自身利益，不惜通过诉讼达到提前解除租赁合同、收回房屋的目的，是不诚信的。在没有充分证据证明义乌公司存在违法违约行为的前提下，租赁关系不应被解除。
富尔达公司的一审诉讼请求为：1.解除富尔达公司与义乌公司签订的深（龙）0237868号《深圳市房地产租赁合同书》（以下简称《租赁合同》）及深（龙）0181051号《租赁补充合同》；2.义乌公司向富尔达公司支付拖欠的租金人民币1699608.41元及滞纳金人民币1687549.75元,并计付至涉案房地产交还之日止；3.富尔达公司不予返还义乌公司租赁保证金人民币903170元；4.义乌公司负担本案全部诉讼费用。
义乌公司的一审反诉请求为：1.富尔达公司支付违约金903170元,赔偿由此造成的经济损失8610852元；2.富尔达公司全面履行《租赁合同》及《租赁补充合同》,十日内将拐角楼7764.2平方米交付义乌公司使用；支付未交物业违约金222048元（按未交付物业的月租金，以每日千分之三计,每天233元；自2007年5月15日至2009年12月28日,共计953天）,并按未交物业月租金77642元、每日千分之三计付至实际交付之日止；3.富尔达公司依约赔付由义乌公司自行修复的各项工程修复费用共计人民币483436元；4.驳回富尔达公司的全部诉讼请求；5.本案全部诉讼费用由富尔达公司负担。
328号一审判决查明，富尔达公司享有位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东村的康美思数码城的房产。2007年4月8日,富尔达公司与义乌公司签订了涉案房屋租赁《意向书》,双方约定：“富尔达公司将完全拥有权属,即领有房产证的六栋厂房35778.49平方米和未领房产证的临街店铺和临街建筑10380平方米,共计46158.49平方米物业出租给义乌公司使用,并同意义乌公司进行整体商业改造,以满足义乌公司的经营需求”。双方还特别约定“该意向书作为今后签订正式合同的补充条款,对双方具有法律约束力”。
2007年5月1日,富尔达公司与义乌公司签订了《租赁补充合同》,合同编号为深（龙）0181051号,上述合同约定由甲方富尔达公司将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东社区鸿基中路房产（原康美斯科技数码城）租赁给乙方义乌公司用于兴办深圳市义乌小商品批发城项目使用,约定租赁面积为一期46158.49平方米（对应合同编号为深（龙）0181051号,包括六栋厂房和对应商铺,具体位置以租赁图纸为准）,租金为每月10元/平方米,以后每年每月租金按2%递增,支付方式为每月10日支付当月租金,每月租金为人民币461585元；双方对租赁期限、免租期,房屋交付方式、租赁保证金等进行了明确的约定,免租期自2007年5月15日起计算至2007年10月14日止；第2.2条约定“乙方在签署本合同前已经现场视察过租赁房地产,同时完全知悉该租赁房地产的状况”。合同还约定双方可另行签订深圳市有关部门统一文本的《租赁合同》,《租赁合同》与《租赁补充合同》内容有不一致或相抵触之处,均以《租赁补充合同》为准。
2007年5月15日，富尔达公司与义乌公司签订了深（龙）0237868号《租赁合同》,并在房屋租赁部门办理了租赁备案手续。富尔达公司于2007年5月15日向义乌公司交付上述租赁房产,但至今未能将违章建设且存有产权争议的拐角楼房屋7764.2平方米交付义乌公司使用。
2007年8月21日，义乌公司向富尔达公司支付了首月租金人民币461585元及租赁保证金人民币903170元。在合同履行过程中,义乌公司于2008年1月18日支付2008年1月份租金时,以富尔达公司未将租赁面积中的7764.2平方米物业交付其使用为由,不支付7764.2平方米租金人民币77642.00元,并将之前已支付的上述7764.2平方米的租金共计人民币116463.00元在应支付的2008年1月份租金中扣除。此后,富尔达公司数次向义乌公司发出租金催缴函,但义乌公司仍然按照扣除7764.2平方米的租金后按时支付。
合同签订后,义乌公司按照合同约定进行了商业改造。涉案房屋多处漏水,义乌公司通知富尔达公司维修,但富尔达公司未进行维修。义乌公司为此聘请第三人进行维修,共支出人民币483436元。
328号一审判决认为，富尔达公司与义乌公司于2007年5月1日签订的《租赁补充合同》和2007年5月15日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应严格履行。合同签订后,富尔达公司未向义乌公司交付7764.2平方米的租赁房屋,据此,义乌公司按照合同约定扣除未交付部分房屋的租金。除此之外,义乌公司依约向富尔达公司支付房屋租金。义乌公司并无违约行为,因此富尔达公司认为义乌公司违约未按时支付租金,从而要求解除合同的请求依据不足,一审法院不予支持。富尔达公司的第二项请求“判令义乌公司支付拖欠的租金1699608.41元及滞纳金人民币1687549.75元,并计至义乌公司将涉案房屋交还富尔达公司之日止”,依据不足,一审法院不予支持。富尔达公司请求不予退还义乌公司依照深（龙）0237868、深（龙）1181051号的《租赁合同》及《租赁补充合同》向富尔达公司交纳的租赁保证金人民币903170元,依据亦不足,一审法院亦不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第二百二十八条规定,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用收益的,承租人可以要求减少租金或不支付租金。因此,作为出租方的富尔达公司有义务向义乌公司交付涉案房屋,据此才能向义乌公司收取租金。至今为止,涉案房屋中仍有7764.2平方米的房屋仍在第三人的控制下,富尔达公司并未将此部分房屋交付义乌公司。富尔达公司主张依据《租赁补充合同》第2.2条“在签署本合同前已经现场视察过租赁房地产,同时完全知悉该租赁房产状况”的约定,富尔达公司系依据该现状向义乌公司交付房屋,富尔达公司不能依该约定免除自身的交付房屋义务,富尔达公司的辩解理由不成立,一审法院不予采纳。
关于富尔达公司主张的义乌公司擅自转租,并改建、加建租赁房地产的问题。第一、作为《租赁合同》、《租赁补充合同》不可分割的附件—《意向书》第七条明确约定：“合同签订生效后,甲方富尔达公司必须根据乙方义乌公司兴办深圳市义乌小商品批发城的整体规划和装饰需要，在不影响建筑物结构的前提下,同意乙方进行整体商业改造,同时应配合乙方办理物业功能变更、消防报批等相关手续,以满足乙方的经营需求。”而作为双方实际履行并以此为准的《租赁补充合同》第1.2条则进一步约定“经双方协商在意向书规定中甲方同意乙方的深圳市义乌小商品批发城的整体改造方案和计划并经甲方签字确认（见附件2）”。该附件2,即为义乌公司提交的批发城改造后的各层平面图。上述事实说明义乌公司对所承租房屋用于深圳市义乌小商品批发城的整体改造均取得了富尔达公司的书面认可,不存在任何擅自改造行为。第二、《租赁补充合同》第一条第1.3条作为特别约定,即“经双方协商甲方基于双方的合作关系和乙方需要,甲方同意将厂房前面的单层商铺给予乙方拆除进行加建三层门面的改造。”义乌公司对现批发城门面加建三层的改造,完全是依据第1.3条的特别约定实施,义乌公司不存在擅自改建的行为。第三、《租赁补充合同》第15.1条“本合同所述‘转租’是指：乙方将租赁房地产整体出租给第三方。”第15.2条“租赁期间,除非事先获得甲方书面同意,否则乙方不得将租赁房地产整体转租或顶租给任何第三方”。这里‘转租’应限定为将承租房产“整体”，即全部房产的整体一次性转租给第三方。本案中,义乌公司作为小商品城，即专业市场的组织者,将改造后商铺招租给若干小商户分散经营、统一管理,完全不属于前述规定中所指的将承租房地产整体转租给单一第三方的“转租”行为。综上,富尔达公司主张在合同履行过程中,义乌公司违反合同的约定,未经富尔达公司书面同意擅自转租,并改建、加建租赁房地产,依据不足,一审法院不予采信。
双方签订的《租赁合同》第二十条约定,富尔达公司迟延交付租赁房地产30天以上的,义乌公司可就因此造成的损失向富尔达公司请求损害赔偿。同时,该条还列明其他两种违约责任的承担方式,包括请求双倍退还租赁保证金、支付违约金。富尔达公司与义乌公司选择了请求损害赔偿这种方式,未选择其他两种违约责任的承担方式，因此义乌公司依据对等原则要求富尔达公司支付一倍租赁保证金的违约金人民币903170元，依据不足,一审法院不予支持。义乌公司请求富尔达公司赔偿经济损失人民币8610852元,其中包括要求富尔达公司返还二期房产租金、保证金及对二期房产进行改造设计、装修的费用,该部分费用富尔达公司已另行起诉,一审法院已另案审理,在本案中有关二期房产租赁部分的请求不予处理。并且义乌公司租赁二期房产的单位租金价格亦为每平方米人民币10元,义乌公司称其所交纳的二期租金为其损失，依据不足,一审法院不予采信。义乌公司还请求富尔达公司支付未交物业违约金222049元（按未交付物业的月租金以每日千分之三计,每天233元；自2007年5月15日至2009年12月18日共计953天,并按未交物业月租金77642元每日千分之三计付至实际交付之日止）,无合同依据,一审法院不予支持。
依照双方签订合同的约定,富尔达公司应保证提供给义乌公司的房屋能正常使用,但涉案房屋多处漏水,富尔达公司未进行维修。对此,义乌公司聘请第三人进行维修,共支出人民币483436元,富尔达公司应承担该部分的费用。义乌公司请求富尔达公司赔偿各项修复费用人民币483436元,一审法院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决：一、驳回富尔达公司的全部诉讼请求；二、富尔达公司在该判决生效之日起十日内向义乌公司交付7764.2平方米房屋（尚未交付的）；二、富尔达公司在该判决生效之日起十日内向义乌公司赔偿损失人民币483436元；四、驳回义乌公司的其他反诉请求。案件受理费人民币15472元,由富尔达公司负担；反诉案件受理费人民币41558.52元,由富尔达公司负担人民币4275.77元,义乌公司负担人民币37282.75元。
富尔达公司不服一审判决,向本院提起上诉,请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.依法改判驳回义乌公司的全部诉讼请求；3.依法改判支持富尔达公司的全部诉讼请求；4.一、二审诉讼费用均由义乌公司负担。
本院2399号二审判决查明,328号一审判决已查明的事实无误,本院予以确认。
本院2399号二审判决认为,富尔达公司与义乌公司就涉案房屋签订的《意向书》、《租赁补充合同》、《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十八条规定,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用收益的,承租人可以要求减少租金或不支付租金。涉案房屋中有7764.2平方米的拐角楼房屋在第三人控制下,富尔达公司并未将此部分房屋交付义乌公司。一审法院据此认定义乌公司未向富尔达公司缴纳上述7764.2平方米的房屋租金不构成违约，处理正确,本院二审予以维持。富尔达公司以《租赁补充合同》第2.2条“在签署本合同前已经现场视察过租赁房地产,同时完全知悉该租赁房地产状况”的约定为由，主张其已按合同约定完成交付义务,没有法律依据,本院二审不予支持。富尔达公司称仅有6644.14平方米在第三人控制下,余下的1120.06平方米早已交付义乌公司,但富尔达公司在一审庭审中对未交付的房屋面积为7764.2平方米没有异议,同时,至二审调查时,富尔达公司也未提供有效证据证明其已交付上述的1120.06平方米房屋给义乌公司,本院二审对富尔达公司的上述主张不予支持。
关于义乌公司是否擅自改建、加建租赁房地产的问题。《意向书》第七条约定：“合同签订生效后,甲方（富尔达公司）必须根据乙方（义乌公司）兴办深圳市义乌小商品批发城的整体规划和装饰需要在不影响建筑结构的前提下,同意乙方进行整体商业改造,同时应配合乙方办理物业功能变更、消防报批等相关手续,以满足乙方的经营需求。”《租赁补充合同》第1.3条约定：“经双方协商甲方基于双方的合作关系和乙方需要,甲方同意将厂房前面的单层商铺给予乙方拆除进行加建三层门面的改造”；第1.2条约定：“经双方协商在意向书规定中甲方同意乙方的深圳市义乌小商品批发城的整体改造方案和计划并经甲方签字确认（见附件2,即义乌公司提交的批发城改造后的各层平面图）。”同时,富尔达公司亦未提供有效证据证明义乌公司实际改造情况与上述附件2中的各层平面图不符的证据。一审据此认定义乌公司对所承租房屋用于义乌小商品批发城的整体改造均取得了富尔达公司的书面认可,不存在任何擅自改造行为正确,本院二审予以维持。
关于富尔达公司是否应支付维修费用的问题。依照双方的合同约定,富尔达公司应保证提供给义乌公司的房屋能正常使用,但涉案房屋多处漏水,富尔达公司未进行维修,对此,义乌公司聘请第三人进行维修,一审据此判令富尔达公司向义乌公司赔偿各项修复费用483436元正确,本院二审予以维持。
综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。富尔达公司的上诉理由不能成立,应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定,本院二审判决：驳回上诉,维持原判。本案二审案件受理费人民币19748元,由富尔达公司负担。
本院再审查明，富尔达公司不服2399号二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。其申请再审的主要理由有两点，一是其未交付义乌公司使用的房产面积为6644.14平方米，并非原判认定的7764.2平方米，其是现状整体出租，义乌公司不得以部分房产暂时没有使用权拒付该部分租金；二是原审判决其向义乌公司赔偿各项修复费用483436元，没有事实和法律依据。
广东省高级人民法院作出的（2011）粤高法民一申字第2116号民事裁定认为，从富尔达公司的再审申请理由看,本案争议焦点仍为富尔达公司未交付的房屋应否收取租金,以及富尔达公司应否向义乌公司支付房屋维修费用。根据查明的事实,双方签订的《租赁补充合同》约定租赁房屋的面积为46158.49平方米,实际交付租赁面积不足上述约定,且差额为数千平方米,并非正常误差,故富尔达公司无权收取未交付房屋部分的租金。对于未交付房屋面积的问题,富尔达公司在一审诉讼期间对于义乌公司有关未交付面积为7764.2平方米的主张不持异议,二审诉讼时则认为仅有6644.14平方米未交付,余下1120.06平方米已交付义乌公司。现富尔达公司又主张未交付部分的面积按拍卖登记面积仅为6644.14平方米。富尔达公司对此问题的陈述前后不一致,且无证据证实,故对其主张不予支持。二审判决确认富尔达公司未交付房屋的面积为7764.2平方米及义乌公司无需支付上述面积相应的租金,处理正确。二审判决富尔达公司向义乌公司赔偿防水补漏及赔偿费用共计人民币483436元,处理正确。裁定：驳回富尔达公司的再审申请。
2014年6月6日,富尔达公司诉至本院，案号为（2014）深中法房初字第44号,以义乌公司违约对涉案房产进行改造,以及义乌公司未支付1120.04平方米对应的租金为由,请求法院判令：1.解除双方签订的《租赁合同》及《租赁补充合同》；2.义乌公司立即向富尔达公司交还租赁房地产；3.富尔达公司无需退还义乌公司租赁保证金人民币903170元；4.义乌公司赔偿富尔达公司拆除修复工程费用人民币1500万元及修复期间租金损失人民币6364332元；5.义乌公司立即支付富尔达公司租金人民币772245.17元及滞纳金人民币1604515.16元,本项合计人民币2376760.33元；6.由义乌公司负担本案全部诉讼费用。
该案一审过程中,本院根据义乌公司提交的两份建筑工程消防验收意见书,向深圳市公安局龙岗分局消防大队调取了义乌公司当时申请消防验收所提交的资料,包括《建筑工程消防验收申报表》、《消防验收记录表》及竣工图纸。其中,2007年提交的总平面图显示义乌公司当时已将6栋厂房全部连接起来；2007年提交的二层平面布置图显示厂房第二层当时的状况已与现状一致,8、9栋厂房之间未再留有中空,其他栋之间尚留有中空；2007年提交的三层平面布置图显示厂房第三层当时的状况已与现状一致,各栋之间未再留有中空,6栋厂房已全部连接在一起；2007年提交的屋面平面布置图显示义乌公司已将6栋厂房第三层屋面全部用哑光烤漆板封闭并连接起来；2009年提交的总平面图显示义乌公司在6、8、10栋厂房第三层南边加建了连成一片的一层,面积1680平方米；2009年提交的屋面及加建部分平面布置图显示加建的1680平方米用途是办公室。富尔达公司对本院调取的证据的真实性不持异议,但对证据的合法性不予确认,认为义乌公司加建、施工、申报行为均为其单方行为,未经富尔达公司同意,违反了合同约定。义乌公司对本院调取的证据均予以确认,同时认为该等证据在328号案件中已经审理,富尔达公司对该案的起诉违反“一事不再理”原则。
本院于2015年12月21日作出（2014）深中法房初字第44-4号民事裁定（以下简称44-4号一审裁定）,认定富尔达公司针对1120.04平方米面积提起的该案诉讼构成重复起诉,亦不属于“一事不再理”原则的例外情形,故裁定驳回富尔达公司针对1120.04平方米面积租金及滞纳金的起诉。同日，本院作出（2014）深中法房初字第44号民事判决（以下简称44号一审判决）,认定义乌公司未按照双方确认的《租赁补充合同》第1.2条所述附件2的方案对涉案房产进行改造,且其不同于附件2的改造行为未经富尔达公司事先书面同意及规划行政主管部门批准,义乌公司将涉案房产改造成现在的状况，特别是将8、9栋厂房第二层中空及6栋厂房第三层全部中空封闭,属于擅自改扩建,违反涉案补充合同及备案《租赁合同》的约定,构成根本违约。根据《租赁补充合同》及备案《租赁合同》的约定,富尔达公司可据此解除合同、收回涉案房产并没收义乌公司已交的租赁保证金。判决：一、确认富尔达公司与义乌公司签订的《租赁补充合同》及《租赁合同》于2014年7月1日解除；二、义乌公司应于该判决生效之日起30日内将上述两合同项下位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东鸿基路原康美思数码城一期的租赁物（包括6-11栋共6栋厂房、租赁范围最南端的一排商铺、10号厂房西侧的2栋私宅楼房）返还给富尔达公司；三、富尔达公司不予退回义乌公司租赁保证金903170元；四、驳回富尔达公司主张义乌公司赔偿拆除修复工程费用及修复期间租金损失的诉讼请求。
义乌公司不服44号一审判决,向广东省高级人民法院提出上诉。广东省高级人民法院于2016年11月16日作出（2016）粤民终713号民事裁定（以下简称713号二审裁定）。
713号二审裁定对44号一审判决查明的事实予以确认，并补充查明,在该案二审期间,义乌公司新提交以下证据材料：1.中南大学土木工程检测中心对涉案租赁房产出具的《房屋结构安全性检测鉴定报告》原件,拟证明义乌小商品批发城的改造未影响房屋主体结构,可以安全使用。2.龙岗分局消防大队档案资料（复印件）,拟证明义乌项目的改造工程已经通过消防审批,富尔达公司曾派遣员工为义乌项目办理消防审批手续,富尔达公司明确知晓义乌公司加建及改造事实,且没有提出异议。3.消防竣工图（消防大队备案图,复印件）,拟证明义乌公司加建及改造情况,该工程符合消防要求及符合建筑安全要求。4.现场图片,拟证明义乌公司的加建改造符合合同约定。
该案二审庭审时,义乌公司称其一直按约定向富尔达公司支付租金,并提供了2016年4月份的租金发票,富尔达公司确认该发票的真实性。庭审时,义乌公司称其在2009年11月19日富尔达公司起诉328号案后对租赁房屋没有再改建过,富尔达公司则称不清楚租赁房屋是否有改造过,不知道对方具体加建时间。
713号二审裁定认定,根据本案查明的事实,富尔达公司曾于2009年11月以义乌公司欠租、擅自转租并加建、改造案涉房产构成违约为由提起诉讼（注：即328号案）,请求判决解除双方签订的涉案房产《租赁补充合同》和备案的《租赁合同》、支付至交还租赁房产时拖欠的租金,该案二审（注：即2399号案）经审理,认定义乌公司对所承租房屋用于义乌小商品批发城的整体改造均取得富尔达公司的书面认可,不存在任何擅自改造行为,据此于2010年12月判决驳回富尔达公司的上述诉讼请求。2399号二审判决已发生法律效力。本案一审向深圳市公安局龙岗分局消防大队调取的涉案2007年消防工程竣工图纸等证据显示,涉案房产自2007年开始已与现状一致；富尔达公司在328号案诉讼时提交的《公证书》载明,富尔达公司的委托代理人于2009年7月25日对6栋厂房外观和3楼楼顶及宿舍对应商铺进行了现场拍摄,以证明义乌公司存在违约改扩建行为；义乌公司称其在328号案起诉后对租赁房屋没有再改建过,富尔达公司在本案中亦未提供证据证明在328号一审判决发生法律效力后涉案房产发生了新的改建、扩建情形。在328号一审判决发生法律效力后,涉案租赁物并未发生新的加建、改造事实,即没有发生义乌公司违约行为新的事实情况下,富尔达公司于2014年6月再次以义乌公司擅自改建、扩建租赁房产构成违约为由提起本案诉讼,请求解除双方签订的涉案房产《租赁合同》和《租赁补充合同》、交还租赁房产、赔偿拆除修复工程费用及修复期间租金损失,虽然本案的诉讼请求与328号案的诉讼请求有部分不同,但均是以解除合同为前提,因此,本案富尔达公司请求解除双方签订的涉案房产《租赁合同》和《租赁补充合同》,与328号案的当事人、诉讼标的、诉讼请求均相同,构成了重复起诉,裁定：撤销44号一审判决，驳回富尔达公司的起诉。
涉案租赁房产中的6栋厂房均为三层，且相互独立，前排商铺为单层。富尔达公司与义乌公司签订的《意向书》第七条约定：“合同签订生效后,甲方（富尔达公司）必须根据乙方（义乌公司）兴办深圳市义乌小商品批发城的整体规划和装饰需要，在不影响建筑物结构的前提下,同意乙方进行整体商业改造,同时应配合乙方办理物业功能变更、消防报批等相关手续,以满足乙方的经营需求”。
2007年7月5日，富尔达公司为配合义乌公司就涉案房产的商业改造，向消防部门出具《证明》，同意由义乌公司对涉案物业进行改造，以达到消防部门要求为准。
《租赁补充合同》附件2中二层平面布置显示前排6、8、10栋厂房与后排7、9、11栋厂房之间均留有中空；三层平面布置图显示前排6、8、10栋厂房之间、后排7、9、11栋厂房之间均留有中空，8、9栋厂房之间留有中空。在44号案件一审庭审中，富尔达公司主张涉案房产的现状为8、9栋厂房的第二层被连接起来，之间未留有中空，6栋厂房的第三层全部被连接起来，未留有中空。义乌公司对此予以确认。富尔达公司主张双方在《租赁补充合同》附件2约定的二、三层预留中空是考虑到商城的连通和消防问题，义乌公司则主张在申报消防审批时，将该合同附件2提交给消防部门，但达不到消防要求，故富尔达公司在2007年7月5日向消防部门出具上述《证明》，义乌公司按照消防要求，将附件2约定的二、三层预留中空在改造过程中连接起来，每栋厂房就是一个消防分区，共设置六个消防分区，消防分区连接起来方便消防疏散、逃生。富尔达公司则主张其虽在义乌公司申请消防审批时出具上述《证明》，但并没有准许义乌公司在附件2约定的改造范围外另行加建和改造。
富尔达公司与义乌公司签订的《租赁补充合同》第1.3条约定,“经双方协商甲方（富尔达公司）基于双方的合作关系和乙方（义乌公司）需要,甲方同意将厂房前面的单层商铺给予乙方拆除进行加建三层门面的改造。”
富尔达公司主张涉案房产前排商铺第四层为义乌公司2008年年底加建，主要依据为义乌公司就涉案房产分别于2007年、2009年申请消防验收，前排商铺第四层是在2009年申请消防验收。义乌公司则主张前排四层商铺是在2007年一次性改造完毕，义乌公司原以为第四层用于办公的房产不需要申报消防，后被政府部门告知该第四层需申报消防验收，其后才补办消防验收手续，故涉案租赁房产存在两次申报消防验收的情况，并主张消防验收申请时间的先后不能推出房产建设时间的先后。义乌公司为证明前排商铺是在2007年义乌小商品城开业前一次性改造完毕，向法院提交了富尔达公司当时的法定代表人参加义乌小商品城2007年12月开业典礼时的照片，从该照片可见开业时的前排商铺与本案再审期间本院组织双方当事人到现场拍摄的前排商铺一致。
关于配电房（原动力中心）西侧加建商铺的问题，富尔达公司与义乌公司对该加建商铺所占地块的权属各执一词。本院根据义乌公司的申请，就此权属问题向深圳市孙氏大立实业有限公司（以下简称大立公司）进行调查。该公司董事长孙某某在接受本院询问时确认该加建商铺所占地块部分属富尔达公司，部分属大立公司，至于富尔达公司及大立公司各占地块的具体面积需通过测绘确定，属于大立公司的地块是其免费出借给义乌公司使用的。富尔达公司与义乌公司对孙某某陈述的事实均予以确认，并确认该加建的商铺面积约100平方米，义乌公司主张富尔达公司所占地块面积约30平方米，富尔达公司确认其所占地块面积比大立公司小。关于该商铺由谁加建的问题，本院向该商铺现经营者李某进行调查，李某确认商铺为其加建，现经营“潮客大排挡”，其每月向义乌公司交纳管理费一千余元。富尔达公司对该商铺是谁加建的事实不予确认，并主张即使是李某加建，也是经过义乌公司许可，且义乌公司收取费用，应对该加建行为承担责任。
关于富尔达公司未交付义乌公司使用的租赁面积。在双方一审提交并确认真实性的有关催收租金往来函件中，对于义乌公司提出富尔达公司未交付租赁面积7764.2平方米，该部分租金义乌公司不予支付，富尔达公司对该未交付面积未提出异议，四次函复其应收取该部分房产面积租金的理由为涉案租赁物为现状整体出租，依据是《租赁补充合同》第2.2条的约定，即“乙方（义乌公司）在此声明：乙方在签署本合同前已经现场视察过租赁房地产，同时完全知悉该租赁房地产的状况”。富尔达公司在一审庭审中主张合同约定的7764.2平方米房产应由义乌公司追回，确认因义乌公司要求其配合追回7764.2平方米房产，其已向相关承租人发函，证明其已积极配合义乌公司，在一审庭审中对其未交付的房产面积为7764.2平方米未提出异议。
租赁合同签订后，义乌公司进场对涉案租赁房产进行商业改造，将租赁房产分租给不同小商户，开办义乌小商品批发城进行经营。
本院再审认为，富尔达公司与义乌公司签订的《意向书》、《租赁补充合同》及《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
本案再审的争议焦点为富尔达公司要求解除《租赁补充合同》及《租赁合同》的理由是否成立。根据抗诉意见及双方当事人的诉辩意见，该争议焦点涉及以下四个方面的问题：1.义乌公司将涉案前排商铺建成四层是否构成违约？2.义乌公司未按《租赁补充合同》附件2的约定对涉案6栋厂房留有中空是否构成违约？3.富尔达公司未交付义乌公司使用的租赁面积是多少？4.配电房（原动力中心）西侧加建商铺是否应归责于义乌公司？
在对本案再审争议焦点展开论述之前，本案需明确以下两点，一是从双方在《意向书》第七条约定的内容看，为满足义乌公司兴办义乌小商品批发城的整体规划和装饰需要，在不影响建筑物结构的前提下,富尔达公司必须同意义乌公司进行整体商业改造。富尔达公司于2007年7月5日向消防部门出具《证明》，同意由义乌公司对涉案物业进行改造，以达到消防部门要求为准，富尔达公司出具该《证明》正是其履行合同约定的配合义乌公司办理物业消防报批等相关手续的行为。二是从本院在44号一审案件调取的建设工程消防验收意见书及义乌公司在713号二审案件中提交的房屋结构安全性检测鉴定报告看，经义乌公司进行整体商业改造后的涉案租赁房产符合建筑安全标准及消防安全要求。
一、关于义乌公司将涉案前排商铺建成四层是否构成违约的问题。（一）《租赁补充合同》第1.3条约定,“甲方（富尔达公司）同意将厂房前面的单层商铺给予乙方（义乌公司）拆除进行加建三层门面的改造。”对于该合同约定的厂房前面的单层商铺拆除后，建成三层还是四层符合合同的约定，双方各执一词。本院认为，从该条约定的文字表述看，“建三层”前有“加”字，原有一层，“加建三层”，应为四层。（二）义乌公司向法院提交富尔达公司当时的法定代表人参加义乌小商品城2007年12月开业典礼时的照片，从该照片可见开业时的前排商铺与本案再审期间本院组织双方当事人到现场拍摄的前排商铺一致，可见前排商铺在义乌小商品城开业前是一次性建成四层。不同于建筑物内部改造，前排商铺的改造从外观上显而易见，富尔达公司当时的法定代表人参加开业典礼，理应发现前排商铺被改造成四层的事实，但富尔达公司对此并未提出异议。对于该加建四层构成违约的主张，富尔达公司在328号案件一审诉状中仅笼统提出义乌公司存在改建、加建的违约事实，未明确提出前排商铺被加建四层，在对2399号二审判决申请再审时，未再主张义乌公司存在改建、加建的违','2018-11-14
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