北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初12517号
原告：中国人民解放军陆军装甲兵学院，住所地北京市丰台区杜家坎**号院。
负责人：徐航，院长。
委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮小茗，北京谦君律师事务所实习律师。
被告：北京中水餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区西便门西里15楼北侧（金平山招待所D203）。
法定代表人：温学堂，经理。
委托诉讼代理人：牛海燕，北京重典律师事务所律师。
原告中国人民解放军陆军装甲兵学院（以下简称装甲兵学院）诉被告北京中水餐饮管理有限公司（以下简称中水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
装甲兵学院向本院提出诉讼请求：1．判令被告腾退位于北京市丰台区朱云路朱家坟五里1号1号楼一层建筑面积为840平方米的商业用房；2．判令被告支付拖欠的2016年1月18日至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费,暂计算至2018年3月18日为1322385元；3．判令被告按照合同约定支付逾期交付房地产租金产生的违约金2239240元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原被告签订《军队房地产租赁合同》，原告将坐落于丰台区朱家坟五里1号1号楼一层房屋建筑面积为840平方米的商业用房出租给被告使用，租赁期限自2014年1月18日起至2019年1月17日止，第一年度和第二年度年租金为582540元，第三年度租金为600016元，第四年度租金为618016元，第五年度租金为636556元，租金按年结算，原告应于每年的前十日内交付被告。但被告未支付2016年1月18日至今的租金，根据原被告签订《军队房地产租赁合同》约定：被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，被告应按滞交经费总额的千分之三向原告支付违约金。被告的违约行为致使双方合同无法继续履行。原告于2018年2月9日向被告送达通知，解除双方之间的租赁合同。为维护原告合法权益，特提起本诉，请求判如所请。
中水公司辩称，一、我公司不同意腾退房屋。我公司起诉次承租人要求解除租赁合同案件尚未判决，现涉案房屋均被次承租人占有使用且次承租人拒不退房，故在法院未判决解除我公司与次承租人之间的租赁合同前不同意解除本案租赁合同。二、我公司并非故意拖欠租金。本案所涉房产性质是军产房，我公司与原告签订《军队房地产租赁合同》后，转租给4位次承租人，由4位次承租人分别经营。但由于原告不能提供办理营业执照的房屋出租证明，次承租人办理营业执照困难，我公司只能将自己的营业执照增项，供次承租人暂时营业使用。我公司如约交付了保证金116508元、2014年租金582540元和2015年度租金582540元。但因2015年6月，部队房地产租赁政策发生变化，不允许对外出租，次承租人得知后均以此为由拒绝再交纳租金，致使我公司无法收回2016年至今的租金。对次承租人欠付租金一事，我公司已经于2017年7月4日起诉次承租人之一胡传宝，追索租金及违约金共计79万元，但该案至今未判决，且次承租人以不能办理营业执照，部队房产要收回为由起诉我公司赔偿损失81万元，致使案件情况更加复杂。如法院支持我公司向次承租人主张租金的诉求，驳回次承租人赔偿损失的请求，待我公司收到次承租人租金后立即向原告交纳。如法院不支持我公司主张，基于同样理由，原告诉求也不应得到支持。三、原告主张的违约金过高，我公司不同意支付，其主张2016年的租金已经超过诉讼时效。四、原告交付的《军队房地产租赁许可证》有效期仅一年，且在2014年7月才交付给我公司。此外，我公司交付的租赁保证金应抵扣租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月18日，中国人民解放军装甲兵工程学院（出租方，甲方）与中水公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区朱云路朱家坟五里1号1号楼一层建筑面积为840平方米的商业用房出租给乙方使用，租赁用途为配套商业（超市、生活必需品经营），租赁期限自2014年1月18日至2019年1月17日。租金总额为3019668元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金116508元。乙方履行约定合同义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第七条约定，甲方负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。第十条约定，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。第十一条约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。第十五条附加条款约定：第一年度租金为582540元、第二年度为582540元、第三年度为600016元、第四年度为618016元、第五年度为636556元。
中水公司于2014年5月26日向中国人民解放军装甲兵工程学院交纳保证金116508元，之后又相继按双方约定数额交纳了第一年度和第二年度的租金。中水公司未交纳2016年1月18日以后的租金。
合同履行过程中，中国人民解放军装甲兵工程学院因编制改革，编入装甲兵学院，其权利义务由装甲兵学院承接。
中水公司将所承租的涉诉房屋转租。后中水公司以次承租人胡传宝欠付租金为由将其诉至本院，该案尚未审结。高洋、北京畅想童年文化交流有限公司将中水公司诉至本院，要求中水公司赔偿其不能办理幼儿园办学许可证及营业执照导致的直接损失和间接损失。高洋的起诉书中载明，中水公司向其出示了《军队房地产租赁许可证》，但迟迟不能提供相关房屋权属证书，导致其未能申请幼儿园办园许可证和营业执照，该案尚未审结。
2018年2月9日，装甲兵学院向中水公司发送通知书，载明：截至目前贵方尚拖欠2016年1月18日至今的租金1259888元，贵方的行为严重违反合同约定及法律规定，现通知贵方：1、贵我双方的租赁合同自本通知送达之日起解除；2、请贵方于2018年2月23日前全额支付拖欠的租金及延付租金的违约金，并将房屋腾空后完好无损的交还我院。
中水公司陈述，中国人民解放军装甲兵工程学院为其办理了有效期自2014年1月18日至2015年1月17日的《军队房地产租赁许可证》，并于2014年7月将该证交付给中水公司。对此中水公司提交了该证复印件，上显示发证日期为2014年6月。装甲兵学院认可为中水公司办理过《军队房地产租赁许可证》，但称证件的有效期及交付给中水公司的时间现已无法向法庭陈述。
本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。中水公司拖欠租金，构成违约，装甲兵学院于2018年2月9日向其发出解除合同通知，符合双方关于合同解除条件的约定，故双方签订的《军队房地产租赁合同》于该日解除。合同解除后，中水公司应将房屋腾退后交还给装甲兵学院。合同具有相对性，次承租人是否如期向中水公司交纳租金不影响中水公司向装甲兵学院承担违约责任。中水公司主张装甲兵学院未能提供办理营业执照的房屋出租证明导致次承租人办理营业执照困难，由于双方并未约定装甲兵学院负有提供房屋出租证明的义务，故该项抗辩意见，没有事实和法律依据。
中水公司主张装甲兵学院仅办理了有效期为一年的《军队房地产租赁许可证》且交付后有效期仅剩半年。装甲兵学院未能向法院陈述《军队房地产租赁许可证》的实际办理情况及交付情况，本院对中水公司陈述的证件的有效期及交付时间予以确认。根据双方合同约定，装甲兵学院应为中水公司申领《军队房地产租赁许可证》，2015年1月17日以后，其未再申领新证,履行合同有瑕疵，中水公司未举证证明未申领新证对其造成的影响，其提交的高洋、北京畅想童年文化交流有限公司的起诉材料显示高洋、北京畅想童年文化交流有限公司主张中水公司未交付房屋权属证书导致其无法办理相关证照而并非未交付《军队房产租赁许可证》。且中水公司未以《军队房地产租赁许可证》为由主张解除合同并继续使用涉诉房屋，故其仍应向装甲兵学院支付租金及合同解除以后的房屋占有使用费。房屋占有使用费由本院参照合同约定的最后一年度租金标准计算。由于装甲兵学院履行合同有瑕疵，其主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。中水公司主张以租赁保证金抵扣租金，应另行起诉解决。
《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，双方约定租金总额及按年分期支付，故装甲兵学院主张租金的诉讼时效应自最后一期履行期间届满之日起计算。中水公司所持的装甲兵学院主张2016年租金及超过诉讼时效的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、北京中水餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内将北京市丰台区朱云路朱家坟五里1号1号楼一层建筑面积为840平方米的商业用房腾退，并交还给中国人民解放军陆军装甲兵学院；
二、北京中水餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付中国人民解放军陆军装甲兵学院租金1259038．76元。
三、北京中水餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内按照每月53046元的标准支付中国人民解放军陆军装甲兵学院自二〇一八年二月十日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；
四、驳回中国人民解放军陆军装甲兵学院其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35293元，由中国人民解放军陆军装甲兵学院负担22817元（已交纳），由北京中水餐饮管理有限公司负担12476元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 董利娟
人民陪审员 卢桂萍
人民陪审员 张丽娟
二〇一八年八月八日
书 记 员 何江龙