北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第07623号
原告北京市人才服务中心，住所地北京市东城区安定门外大街***号。
注册号：事证第111000000664号
法定代表人林革，主任。
委托代理人李雁，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人孔鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告泛华工程有限公司，住所地北京市丰台区莲花池东路126号3号门A座。
注册号：110000008954387
法定代表人王书英，董事长。
委托代理人黎薇，北京市信杰律师事务所律师。
委托代理人张顺花，北京市信杰律师事务所律师。
原告北京市人才服务中心（以下简称人才中心）与被告泛华工程有限公司（以下简称泛华公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告人才中心委托代理人李雁、孔鹏与被告泛华公司委托代理人黎薇、张顺花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告人才中心诉称，1998年10月30日，我中心与泛华公司双方签署《联建合同》，约定联合建设总建筑面积约47000平米的北京市人才大厦项，其中我中心将己建成的7300平米公寓楼交泛华公司代售，将尚在建设中的约3000平米工程交泛华公司继续完成，主体工程待拆迁工作和开工手续办理完毕后进行。1999年12月15日，双方又签订补充协议，将项目面积调整为35285平方米。2005年，我中心以泛华公司违约未进行项目开发为由起诉要求解除联建合同，法院依情势变更原则判决解除双方联建合同及补充协议，双方合作终止。2008年，我中心起诉要求泛华公司返还售楼款，法院经审理认为联建项目尚未进行清算，对联建项目已完成部分最后的结算及利润分配应另行起诉解决。2010年，我中心起诉泛华公司要求对整个项目进行清算并返还利益，法院经审理认为，对于项目已完工且具备结算条件的人保公寓楼部分，双方应按照《联建合同》及补充协议约定的分配比例进行分配，对于该部分的结算人才中心可另案主张权利。鉴于泛华公司早已将7300平米公寓楼卖给中国人民保险公司长期将售房利益及未出售房屋据为己有拒不配合清算，给我中心造成巨大经济损失。现我中心诉至法院，希望法院判如所请，维护我中心合法权益。现起诉请求：1、依法对合资合作建房项目中人保公寓楼部分进行结算，判令泛华公司给付我中心人民币2200万元（暂估），2、判令泛华公司将尚未售出的海淀区北洼路25号院3号楼2门401房、4门502号房及地下二、三层共计1927.35平方米返还我中心。3、泛华公司承担本案包括评估审计费在内的全部诉讼费用。
被告泛华公司辩称，不同意人才中心的诉讼请求。涉案项目是1993年批准的北京市人事局基建项目，由城建三公司承建，1997年城建三公司退出。人事局指定人才中心出地，我公司出资，利益分配为人才中心占40%，泛华公司占60%。签订建设工程施工合同时，将联建项目分成三部分，主楼，人保公寓楼，湖南楼。其中主楼没有建设。人保公寓楼规划面积4600平方米，但是超面积建设7300平方米，没有竣工验收手续、招投标也没有做。湖南楼由我公司建设，建成后卖给湖南电力公司。按照合同人保公寓楼约定收益分配，不分配面积，我公司需要将建安成本支付给人才中心，扣除建安成本、垫付资金后按照四六分成，计算标准为按照地上4000元、地下2500元的价格进行结算。湖南楼按照四六比例分配建成面积。签订完毕合同后，我公司投入人力、资金，使得人保公寓楼取得销售条件。2000年测绘人保公寓楼共计7083平方米，除了卖给人保公司外，还有海淀区北洼路25号院3号楼2门401房、4门502号房及地下二、三层共计1927.35平方米没有卖给人保公司，但在2000年8月2日上述房屋就登记在我公司名下，这是在合同履行中确认的，因为人才中心是固定收益，其中4门502房屋215.1平方米从2000年开始一直由人才中心占有。关于人才中心的诉讼请求，首先，双方没有结算，我公司不同意人才中心的计算方法，按照我公司结算应当支付人才中心342万，扣除建安成本、代垫费用。人才中心的收益按照合同约定是固定收益。其次，根据北京市第一中级人民法院判决解除合同时已经履行的部分合法有效，2000年就已经登记在我公司名下，我公司和人才中心结算的利益，不分面积，登记在我公司名下房屋的房款利益已经给我公司，因此人才中心主张的房屋应当归属我公司。
经审理查明，1993年8月7日，北京市计划委员会以京计基字（1993）第1492号做出《关于北京市军队转业干部安置服务中心可行性研究报告的批复》，同意建设北京市军队转业干部安置服务中心，建设地点：海淀区玉渊潭乡又一村饭店北侧，北洼路西侧，南为新规划路，西为居民区。具体占地范围由市规划局划定，建筑面积19000平方米，其中军转办公用房、人才交流、人才培训用房7000平方米，中转接待公共用房8000平方米，后勤用房400平方米，项目总投资11791万元，解放军三部投资6000万元，各军兵种、各大军区出资3000万元，武警部队出资1000万元，其余1791万元，由国务院军转办补齐。
1994年7月27日，北京市人事局（以下简称市人事局）取得（1994）市规地字151号《建设规划用地许可证》，用地单位为市人事局，用地项目为军转干部服务中心，用地位置为海淀区北洼路西侧，用地面积8900平方米（含代征市政用地1800平方米），建筑用地7000平方米。
1995年11月17日，市人事局取得军转干部服务中心（1995）规建字第1724号《建设工程规划许可证》，建设单位为北京市人事局，建设名称为军转干部服务中心，建设位置为海淀区北洼路，建设规模19543.21平方米，工程造价2541万。
1995年11月27日，市人事局取得配套公寓（1995）规建字第1811号《建设工程规划许可证》，建设单位为北京市人事局，建设名称为配套公寓，建设位置为海淀区北洼路，建设规模4600平方米，工程造价460万。
1995年12月21日，人事局取得军转服务中心及公寓的京建开［95］第04235号《建设工程开工证》，施工单位为北京市城建三公司，建筑面积24143.21平方米。
1997年12月15日，市人事局取得97-规审字-1168号《审定设计方案通知书》，市人事局1997年11月21日申报的军转干部服务中心工程的设计方案得到同意，同意市人事局在海淀区北洼路按照审定设计方案绘制扩大初步设计方案或施工图，规划建设用地面积7100平方米，代征道路用地面积1800平方米，建设规模39900平方米。
1998年4月28日，市人事局取得北京市海淀区国用（1998）字第803号《国有土地使用证》，土地位置在北京市海淀区北洼路又一村，土地使用总面积5612.16平方米，其中建筑占地3200平方米，土地用途为办公公寓楼。
1998年10月30日，北京市军队转业安置服务中心出具《证明》一份，证实人事局所属海淀区北洼路北京市军队转业安置服务中心项目“人才大厦“的建设负责单位原为北京市军队转业安置服务中心，因工作需要，现变更为北京市人才服务中心，人才中心全权负责“人才大厦“的建设，有关立项变更手续经市有关部门办理。
1998年10月30日，人才中心与泛华公司签订了《联建合同》一份，双方约定联建项目为北京市人才大厦（原军转服务中心），项目地址在北京市海淀区北洼路，第一条项目概况为：人才中心征用海淀区北洼路8900平方米建设用地，拟建人才大厦（原军转中心）商住综合楼，总建筑面积47000平方米（以批准面积为准）。目前7300平方米公寓楼已经建完，部分施工场地已经做到“七通一平“，南侧代征地内有30.5户居民需要拆迁。施工现场有一高压线杆，需南移至车公庄西大街规划局批准的位置，建筑物按双方要求正在进行设计。第二条合作方式和条件：1、联建方式：人才中心出“七通一平“，具备开工条件的建设用地，泛华公司出资金；2、建筑总面积的分配比例，双方按使用功能，共同对原军转中心楼的图纸进行了修改设计，以规划批准的总建筑面积（包括已完成的公寓楼，全部配套设施用房）一并纳入分配面积。比例为人才中心占40％，泛华公司占60％。（1）人才中心已建成公寓楼，双方商定，人才中心将已建成7300平方米公寓楼面积的60％产权全部转让给泛华公司，作为泛华公司支付高压线迁移费、代征地上30.5户拆迁费用的补偿。（2）在建中3000平方米公寓楼，按实际建筑面积4：6分配，人才中心应得40％的面积纳入人才大厦主楼，即在人才大厦主楼人才中心分得40％面积的基础上再增加1200平方米（按小楼实际分配面积）宾馆客房。（3）人才大厦主楼，双方对已批准的方案图纸进行划分，大原则为人才大厦一层至六层为人才交流大厅用房，归人才中心使用，按分配比例不足或超出人才中心的面积部分，由六层起逐层向上找补或向下减除，其余面积建成公寓住宅楼，归泛华公司使用，地下停车场、人防、后勤服务设施双方按4：6分成比例分配，使用中按双方的实际情况另文商议作为本合同的补充条款。3、双方出资范围：人才中心出资金的范围：征地费、征地税、拆迁费、水、电、煤气、排污等“四源费“、市政配套费、农转非、转工人员安置费，人才中心分得面积部分固定资产投资方向调节税。泛华公司的出资标准：双方新委托的图纸设计费、建筑安装费、已完工的公寓楼建筑安装费（约人民币1400万元，以实际发生为准）、热力、电力设备、通讯预埋管线、电视公用天线系统、公建的集中空调设备及管线系统、道路绿化、高压线杆迁移费及30.5户搬迁，泛华公司分得面积部分固定资产投资方向调节税及联建和销售中有关各种税费和交易费用。4、泛华公司在合同签订后15日内向人才中心按实际发生核定其已建成公寓楼工程决算，并在合同签订后60日内分三期付清甲方已建成公寓楼的工程决算款。具体为：自本合同签订生效一周内，泛华公司向人才中心支付工程总款项的30％，合同签订后一个月内向人才中心再支付总款项的30％；合同签订后60天内付清应付全款。5、人才中心公寓楼40％权益部分以地上4000元／平方米，地下2500元／平方米的结算价交付泛华公司，泛华公司可自行销售或合作，销售或合作实现后（以签约日期起一周内），泛华公司把人才中心应得利益减去人才中心每平方米建安成本的差额，交付人才中心。第三条，人才大厦开工、竣工日期，双方商定，人才大厦开工日期为取得开工证（或建委下达同意边开边议意见）后15日内，三十个月内交付使用。开工后，双方工程技术人员就工程各项进程，按照国家规定的工期排出工程进度表。双方盖章确认，以作为停工或延误工期的法律依据。第四条双方责任：1、人才中心责任，（1）人才中心负责办理该项目的立项变更手续及98年基建任务、规划报批的各种手续；（2）人才中心负责调查代征地地块上的拆迁户的户数及相应的户口冻结工作。具体拆迁工作双方共同委托拆迁部门办理。（3）人才中心负责对政府各职能部门手续及证件的办理，保证大厦按商定的日期开工，或达到边开工边办理手续的程度，不影响开工。（4）人才中心负责新设计方案的报批通过工作及对外联络工作。（5）人才中心在工作进行中及竣工后，组织相关部门进行工程各期质量验收工作。工程竣工后，人才中心负责本项目共用机房、公用设施的管理维修工作，确保各项能源的供应和使用。（6）人才中心负责按国家现行政策为泛华公司办理所分房屋的产权过户，过户所需费用由泛华公司承担。（7）人才中心协助泛华公司做好本项目的建设工作。（8）人才中心保证现有建设用地使用权无争议、无抵押。（9）人才中心负责办理或协助办理其他与本项目建设工作有关的事项。（10）人才中心负责有关部门同意泛华公司分得面积可用作住宅。2、泛华公司的责任：（1）泛华公司协助人才中心办理上述工作，并负责上述工作中其出资范围内全部各项费用支出。（2）双方商定设计条件后，由泛华公司负责组织该项目的设计工作。（3）泛华公司负责该项目建设的全部费用（包括设计费用），并按实际进度需要支付该项目所需投资（按工期进度表排出资金使用计划，保证工程进度。）（4）泛华公司负责本项目的拆迁费用，高压线杆迁移费用，及相应具体工作。拆迁工作在项目主体竣工时全部完成。移线杆拆迁工作应不影响施工进程。（5）泛华公司负责该项目的全部建设工作。（6）泛华公司在取得相应建筑面积产权时所需缴纳的土地出让金和泛华公司在转让分得相应建筑物时所承担的交易税费，由泛华公司负担（包括已建成的7300平方米公寓楼），泛华公司负责人才中心变更方案时所发生的各种费用。（7）双方共同做好联建办的各项工作。第五条设立专项帐号及保证金，双方商定为确保工程如期进行，双方同意设立共管建设资金专项帐号，双方分别负责财务章和人名章各一项。泛华公司负责支配该款项，人才中心负责监督此款项用于本工程。合同一待签订，即开共管帐号，开户金额不低于2000万元，工程开工前，共管帐号资金应不少于项目预算金额的30％，随着工程进行，本帐户金额不得少于200万元，以保证工程的顺利进行。双方商定，工程开工后，泛华公司向共管帐户划入200万元，作为工程项目的风险保证金。工程按期完工，泛华公司将保证金划回，如工程未按期交付人才中心，或泛华公司原因造成停工，则保证金将作为罚金按照双方约定的比例划给人才中心。第六条工程施工及物业管理中约定，泛华公司负责在工程施工中确定施工队伍。第七条违约责任约定，1、如建设手续已办完，达到开工条件，因泛华公司一个月内未能开工，人才中心有权终止与泛华公司的合作，泛华公司的投入按实际发生进行清算。2、如泛华公司原因造成工程进度延误或因泛华公司资金不到位等原因造成工程停工，一个月内，泛华公司每停工一天，按10000元／天向人才中心进行赔偿。第二个月内，泛华公司每停工一天，按20000元／天向人才中心进行赔偿。停工两个月后，泛华公司因资金不到位或其他原因仍未开工，人才中心有权终止与泛华公司的合作。停工日期的界定，以双方共同确认的工程进度为依据。3、如因人才中心违约造成泛华公司损失，人才中心视具体违约情况，按与泛华公司对等罚则条款向泛华公司赔偿违约金。第八条不可抗力，合同执行中遇国家政策、法律、法规的变化及自然界等不可抗力因素造成无法履约，双方不承担法律责任。第九条合同纠纷处理和资金投入清算，如合同执行期间出现“终止合作“情况，双方应对投入进行清算，泛华公司对工程实际发生的投资视为泛华公司投入，泛华公司售卖公寓楼款项视为人才中心资金投入，终止合作的同时，冻结专项合作帐户，以利清算。
1998年11月9日，北京市人事局发（1998）75号文《关于由北京市人才服务中心建设和管理北洼路人才大厦的决定》，主要内容为，经人事局研究决定，由人才中心做好北洼路人才大厦的建设工作，人才中心作为甲方与合作投资方签订协议，并承担在人才大厦建设过程中甲方应承担的全部责任、权利、义务，人才大厦建成后，由人才中心负责使用。
1999年6月10日，北京市军队转业干部安置服务中心筹建处给北京市建委发函：北京市军转干部安置服务中心工程，经规划定名为军转干部服务中心（1栋）和公寓（1栋），开工后，因工程资金不足，现决定与泛华公司合作建设，以解决投资困难，并拟将原公建改为住宅，在已建公寓旁再建一座3000平方米的配套公寓，并已向计委申请，现公建改为住宅和公建的规划方案调整也在市规划局办理之中，正在申办规划许可证。
1999年8月11日，北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会作出京计基字第（1999）第1236号《关于开发建设人才大厦项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，主要内容：泛华公司、市人事局《关于军转服务中心立项变更为人才大厦立项的请示》收悉，同意市人事局所属人才中心与泛华公司合作开发建设人才大厦，批复如下：一、建设地点位于海淀区北洼路又一村，具体占地范围以市规划局审定设计方案为准。二、总建筑面积35285平方米，新建25160平方米，建设内容为写字楼，住宅及配套设施。三、总投资7000万元，由泛华公司筹措解决。
1999年11月19日、20日、29日，军转干部服务中心筹建处、泛华公司相继给北京市建委发函，根据建委开字（95）号文件，军转服务中心及公寓由城建三公司承建，因筹建处资金困难，此项目分两期建设，一期开工挖槽10125平方米，其中军转住宅楼7300平方米，综合用房2825平方米。北京市城建三公司建住宅楼同时，办理了7300平方米的开工登记和竣工验收手续，未办理2825平方米的有关登记手续，2825平方米的综合办公楼基础工程做完后，因城建三公司转移到首都机场施工，结构和装修经筹建处与泛华公司协商，由泛华公司完成。现2825平方米综合楼已经完工，为办理2825平方米的竣工事项，请建委办理2825平方米综合楼的有关证件。
1999年12月2日，人事局补办军转服务中心及住宅楼京建开字（1999）第2099号建设工程开工证（补办），其中建筑面积7300平方米，办公2825平方米，施工单位为市城建三公司（7300平方米）、泛华公司（2825平方米）。
1999年12月15日，人才中心与泛华公司签订了《联建合同》补充协议一份，主要内容为：根据双方于1998年10月30日签订的《联建合同》和市计委、市城乡建设委员会（1999）第1236号立项变更批复，双方协商达成如下条款：第一条项目性质和项目概况，人才大厦的项目性质由原基建变更为联建开发，变更立项后，根据北京市房地产开发相关政策和法规，项目开发经营的有关手续由泛华公司负责办理。建筑总面积由47000平方米改为35285平方米（以批准面积为准）。第二条合作方式与条件，1、双方对1999年7月26日规划局99规字－0129号复函图中所示方案进行划分（人才大厦平面图附后），人才大厦办公楼在车公庄西大街及北洼路沿线，其余部分为商品住宅楼。2、已建工程7300平方米住宅楼竣工手续办理完毕之日起10日内双方确认泛华公司向人才中心支付已建工程决算余款后（该余款为按泛华公司前期已支付人才中心款项及替人才中心垫付款与决算价之差额）10日内向人才中心支付该余款。第三条人才大厦开工竣工日期，鉴于《联建合同》已签订一年，双方商定要加快人才大厦建设，在建设工程规划许可证取得后二个月内取得建设工程开工证。人才大厦取得建设工程开工证后15日内，三十个月内交付使用。第四条双方责任，由于项目性质发生变化，《联建合同》约定的责权利双方同意本着通力合作精神据实进行调整。第五条违约责任增加以下条款，泛华公司应保证向人才中心交付人才大厦办公楼时，该房屋应通过国家认可的建设工程质量监督部门的竣工验收并争创优质工程，并向人才中心提供通过验收证明和竣工资料；若泛华公司交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格时，人才中心有权解除合同，泛华公司连带赔偿造成的经济损失。该《联建合同》补充协议于1999年12月18日在北京市公证处进行公证。
另双方曾经签订《关于﹤联建合同﹥中拆迁工作补充协议》一份，约定由泛华公司负责军转服务中心项目建设用地（代征地）上所有居民拆迁事宜。军转服务中心同意泛华公司委托北京万佳物业管理有限公司完成上述工作。
1999年11月28日，军转服务中心取得军转服务中心楼《工程质量核定证书》，建筑面积2896平方米，建设单位为泛华公司。
1999年12月25日，军转服务中心取得军转服务中心楼《工程质量核定证书》，建筑面积6910平方米，建设单位为城建三公司。
2000年4月11日，泛华公司取得北京市国土资源和房屋管理局京海国用（2000出）字第1272号国有土地使用证，房屋坐落海淀区北洼路25号院3号楼，使用权类型为出让，使用权面积1463.01平方米。
2000年4月14日、5月12日、5月22日、6月23日、7月14日，人才中心与泛华公司先后签订《人才大厦项目会议纪要》若干份，双方先后多次就一期住宅楼土地证、办理一期住宅楼规划许可证（一期住宅建筑面积4600平方米，实测为7083.5平方米）、转移在建工程的高压线杆、拆迁、绿化面积不足的罚款交纳等多项问题达成纪要。
2000年5月11日，人才中心给海淀房地局出具《证明》一份，主要内容为：人才中心就人才大厦建设项目签署了《联建合同》及补充协议，项目中已建成7300平方米公寓楼全权委托泛华公司进行销售，此楼产权亦随之转移。
2000年9月29日，人才中心向泛华公司发函，同意尽可能扩大面积，并愿配合为此做出努力。
2002年3月29日，人才中心给泛华公司所发京人服函（2002）1号，主要内容：1、双方仍旧按《联建合同》及补充协议约定履行各自义务。2、泛华公司恢复联建帐号并在一周之内向此帐号转入2000万。3、要求泛华公司按《联建合同》约定，返还一期工程第一栋楼建安费和人才中心40％权益部分的费用。4、二期工程保证人才中心所分面积为规划批准面积的40％，人才中心提出的将第一期工程第二座楼应分得40％的面积的补偿让利于泛华公司不变。
2002年4月9日，泛华公司致函人才中心，主要内容：人才中心3月29日所发函件已经收悉，函复如下：1、同意继续按照《联建合同》的约定履行，进行“人才大厦“二期工程建设。2、关于一期工程第一栋楼所发生的1400万元建安费按照《联建合同》第二条第3款的约定需经双方进行核准后，再予以返还。3、关于一期工程第一栋楼人才中心40％权益部分，因为该楼尚未全部售出，销售工作尚未结束，根据《联建合同》第二条第5款，待销售实现后，再将人才中心40％的权益部分予以返还。4、为加快北洼路人才大厦二期工程建设，同意按已签订的《联建合同》及补充协议的约定，再签一份补充协议，对有关条款进行修改及补充。
2002年6月24日，泛华公司、北京市人事局取得北京市规划委员会2002规意字1259号规划意见书，拟建设用地面积7100平方米，另需代征城市公共用地面积1800平方米。建筑使用性质为写字办公楼，建筑规模17750平方米。
2002年11月20日，人才中心给泛华公司发函，主要内容：2002年11月18日接到海淀区建委要求对北洼路（车公庄西路-
双紫支渠）道路进行改扩建工程，要求人才中心在2002年12月16日之前将道路所占的规划道路红线范围内的房屋及代征地拆迁完毕，根据《联建合同》及补偿协议的约定，泛华公司负责合作项目的拆迁费用及相应的具体工作，为执行建委通知，请泛华公司尽快履行拆迁义务。（函后附有2002年11月18日海淀区八里庄街道办事处给人才中心所发通知，2002年10月14日，北京市发展计划委员会（京计基字（2002）1979号文））。
2002年11月22日，泛华公司回函，鉴于市规委批复的规划意见书批准的面积已与原建筑面积出入甚大，《联建合同》继续履行已有很大困难，原分成方式已不再适用，《联建合同》需进一步修正，建议由人才中心履行业主职能进行拆迁工作，支付必要的拆迁费用。
2002年11月22日，人才中心再次致函泛华公司，不同意修改《联建合同》及补充协议，要求泛华公司按合同及协议履行，将拆迁费用汇入海淀区拆迁办指定帐号，要求泛华公司按照《联建合同》及补充协议履行义务，并应在2002年11月25日16时函复人才中心，人才中心不同意修改《联建合同》及补充协议。
2002年11月25日，泛华公司复函：人才中心的复函将在近期回复。2002年11月26日，泛华公司复函人才中心：规划面积大幅缩减，建筑面积由原来的47000平方米，减少为17750平方米，除去已经建成的10000平方米，在待拆迁的土地面积保持不变的情况下，实际可开发的建筑面积，仅为7000平方米，现合同内容发生的变化，是双方无法预见的，要求对《联建合同》所涉及的责、权、利，以及人才大厦项目拆迁费用支付等关系各方切身利益的实质问题进行洽商。
2002年11月26日，人才中心再次复函泛华公司：泛华公司已经逾期复函，如果泛华公司有诚意，请于2002年11月28日16时前将拆迁费1500万元汇入人才中心的帐号。逾期不付，证明泛华公司拒不履行合同义务，由泛华公司承担一切法律后果。
2003年2月，人才中心向高院提起诉讼，要求解除合同，返还售楼款33669816元，赔偿地价款7014万元，赔偿租赁场地损失981万元，返还未售出的房产，返还项目全部资料。诉讼中，人才中心向北京市高级人民法院确认泛华公司为其代垫费5910781.48元，已付建安费为8174300元。2003年8月，中通建设工程咨询有限责任公司经北京市高级人民法院委托对人保公寓楼建安费进行造价鉴定，该鉴定机构于2003年11月10日作出造价鉴定结果为12557925.78元。后人才中心于2004年12月20日撤回起诉。
2005年1月3日人才中心诉至北京市第一中级人民法院，请求：一、解除双方签订的《联建合同》及补充协议。二、责令泛华公司返还与合同项下有关的报批文件，图纸及批准文书。三、责令泛华公司返还售楼款3366.9816万元。2005年2月18日，人才中心就诉讼请求进行了变更，减少了第三项诉讼请求，即仅要求原诉讼请求的第一、二项，放弃了由泛华公司返还售楼款3366.9816万元的诉讼请求。经询问，人才中心就诉讼请求的第二项“责令泛华公司返还与合同项下有关的报批文件，图纸及批准文书“进行了明确，要求由泛华公司返还的图纸主要包括：1、3000平方米办公楼的竣工图、竣工资料、工程质量竣工核定证书；2、7300平方米公寓楼的工程质量核定证书；3、开工证－京建开字（99）第2099号开工证；4、2000－规审字－0628号《审定设计方案通知书》附图；5、《关于对变更（95）规建字1811号﹤建设工程规划许可证﹥的复函》。
该案经审理后确认，人才中心与泛华公司签订的《联建合同》及补充协议为双方当事人的真实意思表示，协议均不违反相关法律规定，为合法有效。人才中心主张泛华公司违约，迟延履行合同义务，合同应予解除，因其所述理由并不成立，法院对其要求确认泛华公司违约所主张的事实不予确认，亦不能据此判决解除合同。但根据该案查明的事实，人才中心与泛华公司约定的联建项目建筑面积为35285平方米，而根据2002规意字1259号规划意见书的内容，批准的建筑规模为17750平方米，可建设的建筑面积发生了变化，发生了情势变更，批准的规划面积与原定建筑面积相比急剧减少系双方未继续完成合同约定义务的主要原因，亦导致双方无法继续履行原合同内容，原签订合同的目的根本无法实现，对此为不可抗力导致不能实现合同目的，在此情况下，人才中心与泛华公司《联建合同》及补充协议可以解除，人才中心要求解除合同，应予支持。该院同时认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在人才中心与泛华公司的《联建合同》及补充协议解除后，人才中心与泛华公司已经履行的部分，仍旧有效，并且应按照原《联建合同》及补充协议的约定进行利益分配；尚未履行的，应当终止履行。后该院于2005年12月20日判决：一、解除北京市人才服务中心与泛华工程有限公司签订的《联建合同》及补充协议；二、本判决生效后七日内，泛华工程有限公司返还北京市人才服务中心3000平方米办公楼的竣工图和竣工资料、3000平方米的质量核定证书、7300平方米的质量核定证书；三、本判决生效后七日内，泛华工程有限公司返还北京市人才服务中心［99］2099号开工证（补办）；四、驳回北京市人才服务中心其他诉讼请求。判决后双方均未上诉。
2006年11月20日泛华公司将判决确定的全部文件、资料移交给人才中心，人才中心确认全部接收。该判决执行完毕。
2006年3月30日、7月5日泛华公司致函人才中心，说明法院判决解除联建合同及补充协议后的后续工作及遗留问题需双方共同面对并妥善处理，请人才中心尽快安排沟通并通知泛华公司。人才中心未回复。
2006年11月20日，泛华公司又致函人才中心，说明已按判决将人才大厦全部文件、资料移交给人才中心，判决履行完毕。因办理湖南电力办公楼产权手续的全部资料已交付人才中心，办理湖南电力楼产权手续需人才中心支持并付诸实施。请人才中心尽快安排时间商谈。人才中心未回复。
2006年11月21日，泛华公司向湖南电力发函说明湖南电力办公楼的竣工图、竣工资料、质量核定证书等已经移交给人才中心，需湖南电力配合与人才中心进行联系，共同商定办理湖南电力办公楼产权手续事宜。
2007年8月17日，湖南电力回函泛华公司，要求尽快办理房产权证手续及其他相关权证手续，并将所有竣工资料、图纸、质量核定证书、全部建房报批文件及办证所需材料的原件交给湖南电力。
2007年12月20日，人才中心起诉泛华公司至北京市第一中级人民法院。请求：1、依法判决泛华公司返还人才中心售楼款33669816元；2、依法判决泛华公司完成联建项目的清算工作；3、请求判决泛华公司承担全部诉讼费用。该院审理过程中，针对人才中心的第二项诉讼请求进行询问，人才中心认为应是2001年9月30日之后到2005年12月20日合同解除期间的收益和支出。该院经审理后认为，人才中心所述的清算工作并不成立。人才中心可以明确主张的清算工作应为泛华公司应给付的售楼款，即人才中心第一项诉讼请求，故实际人才中心的第二项诉讼请求与第一项诉讼请求重合。人才中心的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，其已丧失胜诉权。该院作出（2008）一中民初字第635号民事判决书，判决驳回人才中心的诉讼请求。人才中心不服该判决，以原审判决认定事实不清，适用法律不当为由向北京市高级人民法院提出上诉，请求：泛华公司返还人才中心售楼款33669816元；泛华公司完成联建项目的清算工作。该院经审理认为，人才中心与泛华公司于1997年即约定联合建设开发人才大厦，为此双方签订了《联建合同》及补充协议。在所签订的《联建合同》及补充协议中，双方约定了各自的权利、义务，并对房屋建成后的分配比例作了约定。在履行合同过程中，由于双方联合建设的项目内容发生了变化，2005年12月20日经原审法院另案判决，解除了双方所签订的《联建合同》及补充协议。该判决生效后，由于双方对于合作开发的项目没有进行清算，使该项目一直处于没有进行最后结算的不确定状态，在此情况下，人才中心要求分割项目利益收取售楼款，缺乏依据。故人才中心起诉直接要求泛华公司返还售楼款，起诉理由不当。对于双方联合开发建设项目已完成部分最后的结算及利润的分配，人才中心有权另行提起诉讼解决。原审法院以人才中心的起诉已经超过法律规定的诉讼时效期间，实体判决驳回人才中心的诉讼请求不当，该院予以撤销。该案人才中心对泛华公司的起诉，不符合法律规定的受理条件。该院作出（2008）高民终字第1059号民事裁定书就，裁定如下：
一、撤销北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第635号民事判决。二、驳回北京市人才服务中心的起诉。
2010年10月，人才中心将泛华公司起诉至第一中级人民法院，请求：1、依法对合资合作建房项目进行清算，泛华公司给付人才中心合作建房收益3500万元；2、泛华公司将卖房置换的房产按照清算比例分配给人才中心；3、泛华公司将未出售的房产全部移交人才中心；4、泛华公司承担本案诉讼费用。该院经审理后认为：人才中心与泛华公司之间的《联建合同》及《补充协议》于2005年12月20日经法院判决解除后，双方对于合作开发的项目中已经履行的部分没有进行清算，该项目一直处于没有进行最后结算的不确定状态。2008年1月，人才中心曾经就项目清算及返还售楼款事宜起诉到北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出一审判决，北京市高级人民法院二审审理后认为，在没有最后结算的情况下，人才中心要求分割项目利益收取售楼款，缺乏依据，据此于2008年11月14日裁定驳回了人才中心的起诉。上述裁定作出后，海淀区北洼路25号2号公寓楼（以下简称电力公寓楼）办理产权证的事宜没有任何进展，土地出让金、契税等相关费用尚未缴纳，具体数额亦不能确定。因双方合作开发的项目中已经履行的部分尚有必须支出的费用，在该费用没有支出且费用大小不能确定的情况下，目前尚不具备清算条件，故人才中心的起诉，不符合法律规定的受理条件。该院作出（2010）一中民初字第18219号民事裁定书，裁定：驳回人才中心的起诉。人才中心不服，以原审裁定认定事实不清、适用法律不当为由上诉至北京市高级人民法院，请求依法撤销原审裁定，发回原审法院继续审理。泛华公司同意原审裁定。该院经审理后认为，人才中心与泛华公司之间的《联建合同》及补充协议于2005年12月20日经法院判决解除后，双方对于合作开发的项目中已经履行的部分没有进行清算，该项目一直处于没有进行最后结算的不确定状态。对于结算问题，北京市高级人民法院（2008）高民终字第1059号民事裁定书明确：对于双方联合开发建设项目已经完成部分最后的结算及利润的分配，人才中心有权另行提起诉讼。经审查，现涉案项目中，人保公寓楼手续完备且已实际销售完毕，具备了结算的条件；而电力公寓楼的相关批文未办理，土地出让金、契税等相关费用未缴纳，产权证现亦无法办理，后续费用仍处于不确定状况，尚不具备清算结算的条件。由于涉案两栋公寓楼现状存在差异，故人才中心起诉请求对全部涉案项目一并进行结算不当，本院不予支持。但应指出，对于项目已完工且具备结算条件的人保公寓楼部分，双方应按照《联建合同》及补充协议约定的分配比例进行分配，对于该部分的结算人才中心可另案主张权利。该院作出（2011）高民终字第2339号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年1月，人才中心根据前述裁定就人保公寓楼部分将泛华公司诉至本院。
另查，人保公寓楼面积为地上面积4815.5平方米，地下面积2268平方米。2000年6月28日，泛华公司与中国人民保险公司签订《住宅楼买卖补充协议书》，确认泛华公司以每平方米7086.29元向人保公司出售40套两居室住宅及地下一层建筑面积共计5156.49平米，总售价为36540384元。泛华公司售出人保公寓楼的地下面积为756平米、地上面积为4400.49平米。除出售给人保公司外，未售出的房产地上面积（包括北京市海淀区北洼路25号院3号楼2门401号房屋200.25平方米及4门502号房屋215平方米）及地下面积（包括地下两层合计1512平方米）总计1927.35平方米，泛华公司于2000年4月11日取得北京市海淀区北洼路25号院3号楼使用面积1463.01平方米的《国有土地使用证》，2000年8月2日，泛华公司将前述未出售房产均过户至其名下并取得《房屋所有权证》。
庭审中，人才中心主张因泛华公司未履行《联建合同》中约定泛华公司取得人保公寓楼面积60%产权的对价义务即支付高压线移线费及代征拆迁费补偿而自行履行的花费，其中高压线费为209954.43元，拆迁费13441101.1元，故泛华公司应当返还未售出的房产401号、502号及地下二、三层房屋总计1927.35平方米，就此向本院提交了《北京市建设工程施工合同》、《35K田源单支4#-8#线路改造工程施工图预算书》、泛华公司与人才中心往来函件、《协议书》、《北京市房屋拆迁迁资格证书》、《房屋拆迁许可证》、《通知》、《收费通知》、《关于北洼路道路改扩建工程及北京市人才中心代征用地的拆迁情况说明》、《北京供电公司电费交费单》、《北京市自来水集团水费专用发票》、《北京市建设工程施工合同》予以佐证，泛华公司对此不予认可，并主张人才中心的上述花费系双方已经解除《联建合同》及补充协议之后自行履行，与该公司无关。
上述事实，有双方当事人陈述、《联建合同》、《补充协议》、（2003）高民初字第228号《民事裁定书》、（2005）一中民初字第1224号《民事判决书》、（2008）一中民初字第635号《民事判决书》、（2008）高民终字第1059号《民事裁定书》、（2010）一中民初字第18219号《民事裁定书》、（2003）高民初字第228号民事裁定书、《北京市军转服务中心公寓楼工程造价鉴定报告》、《泛华工程有限公司合理支出费用确认表》，（1998）字第803号《国有土地使用证》、《房屋产权证》、人才中心和泛华公司的往来函件等证据材料及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：人才中心与泛华公司签订的《联建合同》及补充协议系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。有效的合同对双方当事人均有拘束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，对其后的裁判认定具有拘束力。
就人才中心请求返还401房屋、502房屋及地下二、三层房屋一节，根据生效的北京市第一中级人民法院（2005）一中民初字第1224号《民事判决书》认定，在人才中心与泛华公司的《联建合同》及补充协议解除后，人才中心与泛华公司已经履行的部分，仍旧有效，并且应按照原《联建合同》及补充协议的约定进行利益分配；尚未履行的，应当终止履行。本案中，因按《联建合同》对人保公寓楼具体分配的约定，已建成的人保公寓楼面积的60%产权全部转让给泛华公司，作为泛华公司支付高压线迁移费，代征地上30.5户拆迁费用的补偿，这表明泛华公司有权依照约定取得人保公寓楼面积的60%产权，实际履行过程中，人保公寓楼除出售给人保公司外，未售出的房产401号、502号及地下二、三层房屋总计1927.35平方米，泛华公司于2000年8月2日将前述未出售房产均过户至其名下并取得《房屋所有权证》，鉴于该过户面积并未超过泛华公司有权取得产权的约定面积范围且属于（2005）一中民初字第1224号《民事判决书》认定有效的已经履行部分，泛华公司依法享有继续保有前述诉争房屋的权利，故人才中心要求返还该房屋的诉讼请求于法无据，本院无法支持。庭审中，人才中心主张因泛华公司未履行《联建合同》中约定泛华公司取得人保公寓楼面积60%产权的对价义务即支付高压线移线费及代征拆迁费补偿而自行履行的花费，其中高压线费为209954.43元，拆迁费13441101.1元，故泛华公司应当返还未售出的房产401号、502号及地下二、三层房屋总计1927.35平方米。鉴于生效的北京市高级人民法院（2011）高民终字第2339号民事裁定书确定，对于项目已完工且具备结算条件的人保公寓楼部分，双方应按照《联建合同》及补充协议约定的分配比例进行分配；生效的北京市第一中级人民法院（2005）一中民初字第1224号《民事判决书》亦确定，应按照原《联建合同》及补充协议的约定进行利益分配，故本案的审理范围系按照在先生效判决及裁定确定的利益分配原则对于项目已完工且具备结算条件的人保公寓楼部分进行利益清算及分配，本院按照《联建合同》约定将泛华公司名下诉争的401号、502号及地下二、三层房屋分配给该公司继续保有属于将已完工且具备结算条件的人保公寓楼利益进行清算及分配的范畴，亦属于本案房地产开发合同纠纷的审理范畴。至于人才中心在双方解除《联建合同》及补充协议之后，泛华公司未继续履行该部分合同义务，由人才中心自行履行支付高压线移线费及代征拆迁费补偿，涉及泛华公司是否属于不当得利的范畴，超出了本案审理范围，故人才中心可对此另行主张权利。
就人保公寓楼的其他已有利益清算及分配一节，按照《联建合同》第二条第5款约定：“甲方公寓楼40%权益部分以地上4000元／平方米，地下2500元／平方米的结算价交付乙方，乙方可自行销售或合作，销售或合作实现后（以签约日期起一周内），乙方将甲方应得利益减去甲方每平方米建安成本的差额，交付甲方。“按照《补充协议》第二条第2款约定：“己建工程7300平方米住宅竣工手续办理完毕之日起10日内甲乙双方确认乙方向甲方支付己建工程决算余款后（该余款为按乙方前期已支付甲方款项及替甲方垫付款与决算价之差额）1O日内向甲方支付该余款。“鉴于人保公寓楼为地上面积4815.5平方米、地下每层面积756平方米，共计2268平方米，人保公寓楼的建安成本经北京市高级人民法院委托鉴定的造价为12557925.78元，故泛华公司按照该约定应返还的人保公寓楼40%面积的利益为4949629.69元（计算方式：4815.5m2×4000元／m2×40%＋2268m2×2500元／m2×40%-12557925.78元×40%）。鉴于泛华公司代垫的费用为5910781.48元及己付建安费为8174300元，故泛华公司应向人才中心返还人保公寓楼的利益为3422473.99元（计算方法：12557925.78元＋4949629.69元-5910781.48元-8174300元=3422473.99元），对人才中心要求泛华公司在本案中返还利益超出该数额部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，判决如下：
一、被告泛华工程有限公司于本判决生效后七日内向原告北京市人才服务中心支付人保公寓楼项目的利益分配款人民币三百四十二万二千四百七十三元九角九分。
二、驳回原告北京市人才服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十五万一千八百元，由原告北京市人才服务中心负担十四万元，已交纳，由被告泛华工程有限公司负担一万一千八百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈昶屹
代理审判员 钱 硕
人民陪审员 赵桂荣
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 王振乾