北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0107民初3188号
原告(反诉被告):祁吉维，男，1982年3月2日出生，住北京市石景山区。
原告(反诉被告):陈宝娟（兼原告祁吉维诉讼代理人），女，1983年11月1日出生，住北京市石景山区。
二原告共同委托诉讼代理人：刘洋，北京市中通策成律师事务所律师。
被告(反诉原告):刘诚阳，男，1986年1月6日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人:张永魁，北京颐和中鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨军，女，1959年3月24日出生，住北京市石景山区。
第三人:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人:左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪公司职工，住单位宿舍。
原告祁吉维、陈宝娟与被告刘诚阳、第三人北京链家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张英周担任审判长，审判员韩阳、人民陪审员王淑芝组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁吉维之委托诉讼代理人陈宝娟、刘洋（二原告共同委托诉讼代理人），被告刘诚阳及其委托诉讼代理人张永魁、杨军到庭参加了诉讼。第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈宝娟、祁吉维诉称:2016年1月3日，我们与被告刘诚阳在链家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定，二原告从被告处购买位于北京市石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号XXXX号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积132.03平方米。房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为600万元。关于购房款支付具体约定为：2016年1月3日，二原告将第一笔定金10万元自行支付给被告，被告取得房产证两个工作日内，二原告将第二笔定金40万元以理房通托管方式支付给被告，被告于2016年4月30日前将该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2016年5月3日前办理完毕解除抵押登记手续。根据《买卖定金协议书》的约定，二原告应于2016年1月3日支付甲方10万元整，剩余40万元整于被告取得房产证二个工作日内支付。同日，原告、被告与链家地产签订了《居间服务合同》，原告、被告与北京中融信担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订时，因被告因房屋按揭贷款和借款将房屋进行了两次抵押，被告表示房屋所有权证存放于第二次贷款的机构。故双方在合同中约定在被告取得房屋所有权证后两日内，原告以理房通托管的方式向被告支付第二笔定金。上述合同签订后，二原告按照约定向被告支付了定金10万元。2016年4月27日，被告持诉争房屋的房屋所有权证至链家公司，表示巳经取得房产证，同时以原告违约为由向链家公司提出《解除商品房买卖合同通知书》。2016年5月1日，原告收到被告邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》。原告认为，根据合同约定，原告并不存在被告所主张的违约行为，被告不具有单方合同解除权，而被告在链家地产得到被告取得房产证的当日即主张解除合同，已经以其明确的意思表示不同意继续履行合同，此外，被告未按照合同约定的时间在2016年5月3日前办理完毕诉争房屋的抵押登记手续，经二原告及链家公司多次催促，被告至今未履行上述合同义务，接受原告的第二笔定金。因此，被告巳经构成违约，依约应当承担相应的违约责任。故为保护原告的合同权益，向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告继续履行关于北京市石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号15层1单元1803号房屋(现名称为北京市石景山区景阳东街65号院4号楼15层1单元1803号房屋)的房屋买卖合同和补充协议，原告依合同约定支付剩余购房款（原告代替被告向北京银行股份有限公司石景山支行归还贷款，金额从总房款中扣除），被告协助办理房屋所有权转移登记手续，协助办理贷款、腾退并交付该房屋；2、请求法院判令被告向二原告支付违约金，每日按照房屋总价600万元的万分之五，自2016年5月4日开始计算至2016年9月14日止；3、请求判决原告代被告偿北京银行股份有限公司石景山支行涉案房屋全部贷款，北京银行股份有限公司石景山支行协助办理解除该房屋的抵押手续。原告代归还北京银行股份有限公司石景山支行的房屋抵押贷款金额从总房款中扣除。针对被告反诉：不同意被告的反诉请求。第一笔购房款70万元，应通过融信通托管账户支付，但是因为被告没有提交房产证原件，没有开通账户，原告无法支付，故原告没有违约，不同意解除合同。
被告刘诚阳辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告没有履行先付款的义务，构成违约。根据合同和补充协议第二条约定，原告应先交购房款70万元，用于被答辩人办理解除抵押登记手续。但原告没有支付70万元购房款。我方有权以书面通知方式解除合同。原告要求被告继续履行合同，没有合同和法律依据。原告未履行购款义务，造成根本违约。原告的诉讼请求没有合同和法律依据。我方提出反诉，诉讼请求：与原告解除于2016年1月3日签订的买卖定金协议、房屋买卖合同以及补充协议，并且要求原告方支付违约金40万元。
经审理查明：2012年12月14日，北京天石基业房地产开发有限公司与刘诚阳签订《北京市商品房预售合同》，刘诚阳购买石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号XXXX号房屋。2014年6月20日，刘诚阳取得X京房权证石字第XX**号房屋产权证书，所有权人登记为刘诚阳单独所有，房屋坐落为石景山区景阳东街65号院XXXX，房屋性质为商品房，用途为住宅，建筑面积为132.62平米，抵押情况为有抵押。
2016年1月3日，刘诚阳作为出卖人，祁吉维、陈宝娟作为共同买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人出售坐落在北京市石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号XXXX号房屋，该房屋所有权证号为YXXXX，该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，出卖人应于2016年4月30日前办理抵押注销手续。经出卖人与买受人协商一致，该房屋的成交价格为4290000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1710000元。买受人向出卖人支付定金500000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行公积金管理中心申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为3000000元。违约责任，(一)逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理;按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任:买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理:按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。l、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当白解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人（签章）刘诚阳，买受人（签章）祁吉维、陈宝娟。
同日，刘诚阳（甲方，出卖方）与祁吉维、陈宝娟（乙方，买受方），北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，有以下内容：鉴于双方经丙方居间就坐落于北京市石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号15层XXXX的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币陆佰万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年1月3日将第一笔定金壹拾万元整自行支付的方式支付甲方；乙方于甲方取得房产证两个工作日内，将第二笔定金肆拾万元整以理房通的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年5月3日前办理完毕解除抵押登记手续。首付款乙方于2016年3月10日前将第一笔首付款柒拾万元整以融信托管的方式支付甲方；乙方于过户前三个工作日将第二笔首付款壹佰贰拾玖万元整以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于过户前三个工作日将第三笔首付款肆拾玖万元整以理房通拖管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备，整体橱柜，地板，墙壁，门窗。甲方承诺学区名额未被占用，甲方将所有家具家电以及卫生间热水器带走，客厅和餐厅吊灯拆走。
2016年1月3日，甲方（出售人）刘诚阳，乙方（购买人）祁吉维、陈宝娟，丙方（居间人）北京链家房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋座落于北京市石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号XXXX，产权证明文件所载建筑面积132.03平方米，房产证号YXX**，产权人刘诚阳。交易房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押金额为人民币壹佰贰拾万元整。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币陆佰万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。乙方贷款方式为组合贷款，且乙方首付款不低于人民币叁百万元整。甲乙双方应于签署本协议后签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。其他约定，乙方今先付甲方壹拾万元整剩余肆拾万元于甲方取得房产证二个工作日内支付。
刘诚阳于2016年4月28日发出《解除商品房买卖合同通知书》，有以下内容：致祁吉维、陈宝娟，依据2016年1月3日我本人与您二人签订的《房屋买卖合同》的《补充协议》第二条第4项第(1)款约定，您二人应于2016年3月10日前将第一笔首付款人民币(大写)柒拾万元整(不包含前期支付的全部定金)以融信托管的方式支付给我本人，但截止2016年4月28日，我本人一直未收到该笔款项。基于上述事实，并依据《房屋买卖合同》第七条第(二)项之规定，现正式通知您二人:自本通知发出之日解除20l6年1月3日我本人与您二人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。请您二人自本通知书送达之日起15日内，配合我本人办理网上签约注销手续，并按《房屋买卖合同》第七条第(二)项之规定支付相应违约金，否则，本人保留向人民法院提起诉讼的权利。特此通知!
刘诚阳出示了一份《个人提前还款申请书》，证明其于2016年4月27日向北京银行股份有限公司石景山支行申请提前还清全部贷款。对该证据的真实性、关联性祁吉维、陈宝娟均不予认可。
原、被告均认可，原告只交付了10万元定金。原告主张未再付款是因为该房屋存在第二次抵押，在签合同时，房产证原件不在被告手中，故双方约定，待被告出示房产证原件后，原告再行支付相关款项。被告主张，原告应按照合同约定的3月10日支付第一笔购房款70万元，因原告未能按时支付，故原告已经违约。被告按照约定解除了第二次抵押，履行了合同义务，故被告有权解除合同。原告主张未能付款是因为被告未配合开通融信托管账户。
原告主张被告实际解除第二次抵押时间为2016年4月22日，但被告未通知原告，而是在4月27日晚才通知中介，随即发出解除合同通知。
在本案审理期间，经原告祁吉维、陈宝娟申请，本院依法冻结了该房屋的交易手续。
链家公司在开庭前向法院陈述，认可原告的诉讼请求，认为原告未按照约定付款是因被告未能及时解除抵押，原告不存在违约行为,不认可被告的反诉请求。
上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《解除商品房买卖合同通知书》、房屋所有权证书及原、被告陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。
原、被告争议的焦点是原告是否按照约定履行了付款义务，被告有无权利解除合同。本院认为，根据双方签订的《补充协议》可以看出，签订合同时刘诚阳没有房产证原件，故双方约定签合同时只交付定金10万元，剩余定金40万元，应在被告刘诚阳出示房产证原件后再支付。被告刘诚阳主张第一笔首付款应在2016年3月10日前支付，现原告未支付，故原告构成违约，被告有权解除合同主张违约金。原告主张因被告一直未能出示产权证原件也没有配合开通相应的融信托管账户，故其有权不付款。本院认为，双方在第二笔定金支付的条件中已经明确了需要以产权证为前提。双方虽然约定了第一笔首付款的支付时间，但是当时被告尚未取回房产证原件，且被告未能配合开通融信托管账户，故原告未违约。原、被告双方《补充协议》约定最迟于2016年5月3日前办理完解除抵押登记手续，因考虑到双方在合同履行中发生争议，被告向原告发出解除通知后，原告立即提起诉讼，故本院认为原告主张违约金的要求，本院不予支持。
链家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的举证质证权利，本院依法继续审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第二百四十条之规定，判决如下：
一、祁吉维、陈宝娟于本判决生效后五日内，将位于北京市石景山区景阳东街65号院4号楼XXXX号房屋（石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号XXXX房屋）在北京银行股份有限公司石景山支行的抵押贷款偿还完毕，刘诚阳予以配合协助；
二、刘诚阳于上述第一项判决内容履行完毕后五日内配合协助祁吉维、陈宝娟办理位于北京市石景山区景阳东街65号院4号楼XXXX号房屋的抵押权注销手续；
三、刘诚阳于上述第二项判决内容履行完毕后五日内持相关手续前往房屋权属登记机关，将位于北京市石景山区景阳东街65号院4号楼XXXX号的房屋所有权转移登记至祁吉维、陈宝娟名下；
四、祁吉维、陈宝娟于上述第二项判决内容履行完毕后五日内给付刘诚阳剩余购房款（具体金额以五百九十万元减去实际代刘诚阳偿还贷款数额为准）；
五、刘诚阳收到上述第四项全部购房款后五日内，将位于北京市石景山区景阳东街65号院4号楼XXXX号房屋（石景山区衙门口居住公建项目用地B地块B4号XXXX号房屋）交付祁吉维、陈宝娟；
六、驳回祁吉维、陈宝娟的其他诉讼请求；
七、驳回刘诚阳的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万三千一百元，由祁吉维、陈宝娟负担三千一百元（已交纳），由刘诚阳负担五万元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费七千三百元，由刘诚阳负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元,由祁吉维、陈宝娟负担二千元（已交纳），由刘诚阳负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
审 判 员 韩 阳
人民陪审员 王淑芝
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 周炳旭