重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第07338号
上诉人（原审原告）蒋智钰。
委托代理人蒋成清。
被上诉人（原审被告）重庆远腾房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道3号3幢26楼6号。
法定代表人武文勇，董事长。
委托代理人曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人谭金花，公司员工。
上诉人蒋智钰与被上诉人重庆远腾房地产开发有限公司（以下简称远腾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南人民法院（2015）巴法民初字第2929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明：2013年4月21日，蒋智钰（作为乙方）与远腾房地产公司（作为甲方）签订买卖合同，约定“购买18-4号房，建筑面积168.93平方米，套内建筑面积139平方米；商品房总成交金额1049129元，建筑面积单价6210.44元/平方米；乙方于签订本合同之日向甲方支付首付款15万元，2013年4月20日前向甲方支付二期房款499129元，余款40万元向银行申请办理按揭贷款；属预售商品房的，甲方应于2013年12月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，远腾房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由甲方承担；逾期交房的违约责任，除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：逾期60日，乙方要求进行履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金”。同时签订补充协议，约定第三条关于“付款方式及期限”的补充约定中“3.2.6乙方在缴清全部房款前，甲方有权拒绝交付房屋”；第五条关于交房期限及交付条件的补充约定“5.1甲方应按照买卖合同第七条（一）项规定的日期向乙方发出交付房屋的书面通知性文件，但若在商品房交接时，乙方存在下列任何一项违约情形，则甲方有权推迟交付商品房而无须承担延期交房之违约责任：（1）乙方尚未付清应向甲方支付的相关费用以及由甲方代收的相关费用（包括但不限于物业专项维修基金、契税以及其他应缴费用）”；第十九条关于补充协议的效力的补充约定“19.6远腾房地产公司为本项目制作之一切介绍、宣传、广告资料、口头讲解等不构成远腾房地产公司为本项目或本商品房所作出任何承诺，亦不构成商品房交付标准”。
买卖合同及补充协议签订后，蒋智钰支付部分房款。2013年12月9日，蒋智钰购买的18-4号房通过重庆市建设工程竣工验收，并取得建竣备字（巴南2013）60号重庆市建设工程竣工验收备案登记证和重庆市新建商品房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书。同年12月20日，蒋智钰获得银行批准贷款40万元，并支付远藤房地产公司。同月24日，远腾房地产公司向蒋智钰发函通知办理交房手续。蒋智钰收到接房通知后，委托他人进行验收，以涉案房屋存在严重质量问题、广告赠送面积与实际赠送面积不符为由拒绝接房，并要求远腾房地产公司整改。远腾房地产公司整改后，于2014年6月4日发函通知蒋智钰接房，蒋智钰收到接房通知后，委托重庆祥盾工程监理咨询有限公司进行验房，以房屋存在质量问题、户内跃层无楼梯、光纤线未通、房屋面积存在差异为由拒绝接房，并于2015年4月10日诉至本院，提出如上所请。
蒋智钰一审诉称，2013年4月21日，蒋智钰与远腾房地产公司签订重庆市商品房买卖合同（以下简称买卖合同）及补充协议，约定“蒋智钰购买远腾房地产公司开发建设的位于重庆市巴南区渝南大道161号84幢18-4号商品房一套（以下简称18-4号房）；商品房总成交金额1049129元；远腾房地产公司应于2013年12月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋智钰使用”。2014年1月11日，蒋智钰接房时发现涉案房屋客厅承重墙部分墙面垂直度偏差较大、户内反碱严重，跃层没有楼梯、广告赠送面积与实际赠送面积不符而未达到交房标准，要求远腾房地产公司针对上述问题进行整改。同年6月4日，远腾房地产公司函告蒋智钰涉案房屋已经整改完毕，可以接房。同年6月7日，蒋智钰接房验收时发现涉案房屋客厅阴角垂直度偏差较大、客厅墙面垂直存在误差、房间内地面、前面空鼓严重、墙面设有保温层、阳台门与窗子不同、入户门子门开关不灵、阳角有误差、上跃厨房顶部有水渍、户内无楼梯、户内光纤未通、广告赠送面积与实际赠送面积不符等未达到交房标准，要求远腾房地产公司整改未果，遂诉请要求1、确认双方签订的补充协议无效；2、要求远腾房地产公司承担整改期间水、电、物管等费用，并支付2015年3月前的逾期交房违约金98827.95元，同年4月1日之后的违约金在交房时付清；3、要求远腾房地产公司出示交房所需的相关部门验收资料；4、要求远藤房地产公司20日内完成整改义务并交房，逾期，则由蒋智钰聘请有资质的施工单位进行整改，整改费用由远腾房地产公司承担；5、要求远腾房地产公司支付截止2015年3月的损失费162000元。
远腾房地产公司一审辩称，2013年4月21日，其与蒋智钰签订的买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。蒋智钰购买的18-4号房已通过重庆市建设工程竣工验收备案登记，符合约定的房屋交付条件。远腾房地产公司亦履行合同约定的房屋交付通知义务，蒋智钰未按约定时间办理接房手续，远腾房地产公司无逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任。涉案房屋存在瑕疵，远腾房地产公司已经整改，且涉案房屋实际面积与合同约定一致，延展空间不是建筑面积，不属于赠送面积，远腾房地产公司没有虚假宣传行为，因此，远腾房地产公司不应承担支付整改费用以及赔偿面积差的损失，要求驳回蒋智钰的诉讼请求。
一审认为，商品房合同是房地产开发企业（××）将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案蒋智钰与远藤房地产公司签订的买卖合同及补充协议，是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自义务。
据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的规定，远藤房地产公司制作的补充协议采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，补充协议对买卖合同中交房手续进一步约定，内容明确、具体，不存在因理解歧义产生两种以上解释的情形，其未免除其责任、加重蒋智钰责任、排除蒋智钰主要权利，故蒋智钰诉请确认其与远藤房地产公司签订的补充协议无效，于法无据，不予主张。
蒋智钰购买的18-4号房已于合同约定的交房前通过重庆市建设工程竣工验收，并于2013年12月9日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并制作重庆市新建商品房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书，18-4号房具备合同约定的交房条件。由于买卖合同约定的交房日即2013年12月15日前，蒋智钰的按揭贷款尚未支付远藤房地产公司，其尚不具备接房条件，远藤房地产公司有权拒绝交付房屋。2013年12月20日，银行将蒋智钰的按揭贷款40万元房款至远藤房地产公司账户，至此蒋智钰付清全部购房款。因蒋智钰未全部付清购房款导致合同约定的交房日期延后，而买卖合同及补充协议未就此情形如何通知接房进行约定，远藤房地产公司于同月24日书面通知蒋智钰接房。蒋智钰以销售宣传图与实际不符、不符合交房标准、户内设施不齐为由拒绝接房，但未举示相应证据，应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定远藤房地产公司在合理期限内履行交付18-4号房的通知义务，完成了合同约定和法律规定的房屋交付使用的相关实质和形式要求，蒋智钰应予接房。蒋智钰要求远藤房地产公司支付逾期交房违约金，不予支持。
据买卖合同约定的交房条件，远藤房地产公司于交房前取得涉案房屋重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并制作重庆市新建商品房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书，蒋智钰称接房时远藤房地产公司未出示，与常理不符，其诉请远藤房地产公司出示交房所需的相关部门验收文书，不予主张。蒋智钰提供的照片并不能证明18-4号房存在质量问题，且未就是否存在质量问题、整改费用进行司法鉴定，其应承担举证不能的法律后果，其要求远藤房地产公司进行完成整改、交付涉案房屋、并赔偿损失16.2万元，不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，判决如下：驳回蒋智钰对重庆远腾房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5210元，减半收取2605元，由蒋智钰承担。
宣判后，蒋智钰不服，提出上诉，请求撤销原判，依法支持蒋智钰一审的全部诉讼请求。主要理由：1.上诉人与被上诉人签订的《补充协议》明显存在权利不对等的情况，属于格式合同，存在加重上诉人一方责任，减轻被上诉人一方义务的约定，属于无效约定；2、一审法院对于逾期交房责任认定有误，被上诉人交付的房屋存在严重质量问题和明显的设施不齐现象，一直未整改完毕，被上诉人未向上诉人出示交房所需的验收文书，不符合交房条件，被上诉人应该承担逾期交房的责任；3、被上诉人应在20日内完成整改工作，将符合交房标准的房屋交付给上诉人，否则应当支付上诉人自行整改产生的费用；4、被上诉人应当赔偿未按合同约定交房给上诉人造成的损失。
被上诉人远藤房地产公司答辩称：一审判决认定事实无误，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审查明的事实与一审一致。
本院认为：关于上诉人提出与被上诉人签订的《补充协议》明显存在权利不对等的情况，属于无效约定的问题。因上诉人蒋智钰与被上诉人远藤房地产公司签订的买卖合同及补充协议，是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束。被上诉人远藤房地产公司制作的补充协议已经采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，补充协议的约定内容明确具体，并不存在因理解歧义产生两种以上解释的情形，也不存在免除被上诉人责任、加重上诉人蒋智钰责任、排除上诉人蒋智钰主要权利的内容，补充协议合法有效。故上诉人蒋智钰的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出被上诉人交付的房屋存在严重质量问题和户内设施不齐，未安装户内楼梯等现象，且被上诉人未向上诉人出示交房所需的验收文书，不符合交房条件，应该承担逾期交房的责任的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人以被上诉人交付的房屋存在严重质量问题和户内设施不齐现象由拒绝接房，但未举示相应证据予以证实。依据双方订立的买卖合同约定，被上诉人远藤房地产公司已经于交房前取得涉案房屋重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并制作重庆市新建商品房屋质量保证书、新建商品房屋使用说明书，符合合同约定的的交房条件，上诉人以被上诉人未向其出示上述验收文书作为拒绝接房的理由不能成立。因双方签订的买卖合同对户内设施中是否应安装楼梯没有约定，上诉人亦未举证证明双方对此有其他特别约定，故应承担举证不能的法律后果。故上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出被上诉人应在20日内完成整改工作，将符合交房标准的房屋交付给上诉人，否则应当支付上诉人自行整改产生的费用以及要求被上诉人赔偿未按合同约定交房给上诉人造成的损失的问题。因上诉人未就涉案房屋是否存在质量问题及是否需要整改申请司法鉴定，亦并未举证证明其自行整改实际产生的整改费用，应承担举证不能的法律后果。因被上诉人将具备交房条件的房屋按照合同约定通知上诉人接房，但上诉人拒绝接房，上诉人要求被上诉人赔偿损失16.2万元的请求没有合同依据和法律依据。故上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5210元，由蒋智钰负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 蒋科
代理审判员 于利
代理审判员 黎明
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 张坤