江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7014号
上诉人（原审被告）白鸽磨料磨具有限公司，住所地郑州市中原区华山路78号。
法定代表人刘双成，该公司总经理。
委托代理人张健，男，1964年2月26日生。
委托代理人高一凡，男，1992年12月8日生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）渠东生，男，1984年10月16日生，汉族。
被上诉人（原审原告）薛莹，女，1988年11月9日生，汉族。
两被上诉人共同委托代理人沈勇，江苏楼沈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地南京市鼓楼区东门街148号102室。
法定代表人徐健，该公司总经理。
委托代理人王齐飞，男，1990年4月5日生，汉族，该公司法务。
上诉人白鸽磨料磨具有限公司（以下简称白鸽公司）因与被上诉人渠东生、薛莹、被上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
渠东生、薛莹原审诉称，2015年4月3日，原告与被告白鸽公司签订一份《南京市存量房屋买卖合同》，同日，原告又与被告白鸽公司、被告好邻居公司三方签订一份《居间服务合同》。合同订立后，原告为购买被告白鸽公司的房屋，申请办理贷款花费了5300元。2015年5月8日，原告在工商银行开具了32万元的本票以便支付购房首付款和过户，但当天下午被告白鸽公司通知原告当天不能办理过户手续。2015年6月4日，本案原、被告三方见面后，二被告告知原告该房因为被告白鸽公司的上级部门发文，本案所涉房屋必须经过招、拍、挂的程序才能对外出卖，因此双方的房屋买卖合同现无法履行，该房产只能对外进行公开拍卖，原告可以参加拍卖活动，白鸽公司同意退还原告定金2万元。为此，原、被告双方发生争议，原告渠东生、薛莹诉至法院要求：1、解除原告与被告白鸽公司订立的《南京市存量房屋买卖合同》。2、被告白鸽公司退还原告定金2万元，并赔偿原告损失231300元及此款的利息。3、被告好邻居公司对被告白鸽公司的第2项给付义务承担连带赔偿责任。4、诉讼费由二被告承担。
白鸽公司原审辩称，1、原告不具备银行贷款的条件，其不可能从银行获得购房贷款。2、原、被告双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》没有公司的盖章，所以没有生效，不需要解除。3、我方没有合同违约的事实，原告要求我公司承担违约责任没有事实和法律依据。
好邻居公司原审辩称，1、我公司在促成原、被告双方房屋买卖过程中已尽到了充分的审核义务，被告白鸽公司所提交的房产证和土地证均是合法有效的证书，本案被告白鸽公司在和原告订立房屋买卖合同后，因被告白鸽公司的实际控制人郑州市国资委出台了新的文件，致使双方的房屋买卖合同不能履行与我公司无关。2、原告主张的违约金高于其实际损失，其主张的违约金利息也无法律依据。3、原告主张我公司与被告白鸽公司承担连带赔偿责任无法律依据，要求驳回原告对被告好邻居公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告渠东生、薛莹为购房事宜通过被告好邻居公司介绍与被告白鸽公司工作人员徐力相识。并于2015年4月3日在好邻居公司，由渠东生与徐力签订一份《南京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：“1、本合同是双方当事人根据《中华人民共和国合同法》和《南京市房地产交易管理办法》共同订立的买卖合同。2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本［］中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。［］中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容”。合同出卖人（甲方）为白鸽磨料磨具有限公司，代理人为徐力，合同买受人（乙方）为渠东生。合同还约定，1、出卖人所售房屋座落在南京市栖霞区和燕路325号2幢105室，建筑面积87.12M2。该房屋所有权证证号为宁房权证栖转字第××号，丘权号868103-I-5，土地使用权证号为宁栖国用（2015）第04562号。出卖人应该保证该房屋没有产权纠纷，且未发生过重大事故。因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。2、房屋转让价款为人民币1130000元，乙方于2015年4月3日向甲方支付定金20000元，银行贷款通过之后（约定时间或条件）将首付款人民币320000元以本票方式支付甲方。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币780000元用于支付房屋转让价款的余额。甲方协助并同意乙方于2015年4月4日前与贷款银行签订借款合同，并在签订借款合同后5日内将所有资料提供齐全。甲方同意乙方用组合贷款的方式支付购房款。甲、乙双方所有当事人的资料提供齐全且签定所有相关合同文本，走完相关流程的情况下，买受人未获得银行或公积金管理中心批准。双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。3、乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲乙双方同意解除本合同。乙方逾期支付购房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金，乙方逾期支付购房款超过15个工作日，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后5个工作日内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款20%的赔偿金。甲乙双方同意在贷款通过后5个工作日内（约定时间或条件），甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。对于违约责任合同约定，一、甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。二、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同第四条、第五条、第六条约定的义务超过15日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。三、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同第四条、第五条、第六条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方以支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同由徐力和渠东生签字确认。合同订立后，原告渠东生即向徐力交付定金2万元。为此徐力向渠东生开具收据，内容为：今在南京好邻居房地产代理销售有限公司居间服务下，收到购房人渠东生购买位于和燕路325号2幢105室房屋购房定金20000元。2015年4月3日，由甲方白鸽公司，乙方渠东生及丙方好邻居公司三方签订了一份《居间服务合同》。合同约定，鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下，就座落于和燕路325号2幢105室房屋，于2015年4月3日签订了《南京市存量房屋买卖合同》，经甲、乙、丙三方协商，乙方承租居间代理费8000元。在上述合同订立过程中，白鸽公司的代理人徐力向好邻居公司提交了案涉房屋的产权证、土地使用证、白鸽公司的授权委托书。该授权委托书载明：现委托徐力作为我方代理人办理座落在栖霞区和燕路325号2幢105室房屋的房产登记等一切手续。且该委托书上加盖有被告白鸽公司的公章及代理人徐力的签名，委托书落款时间为2015年4月3日。上述两份合同订立后，原、被告三方又于2015年4月3日当天赴南京市房产局，由甲方（卖方）被告白鸽公司与乙方（买方）原告渠东生、薛莹签订一份《南京市存量房买卖合同》。合同约定，甲方自愿将位于本区和燕路325号2幢105室，建筑面积87.12M2的房屋出售给乙方，出售房屋的所有权证证号为栖转字第××号，丘号为868103-I-5，房屋转让价为人民币1130000元，其中含定金20000元，尾款10000元。乙方付款方式为：1、现金加贷款。2、过户当天付清首付款。3、剩余房款由银行贷款一次性付清。乙方无法以现金方式补足贷款资金不足部分的，甲乙双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，同时乙方承担违约金5万元，乙方逾期支付房价款超过三天，且所欠应付到期房价款超过伍仟元的，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后三天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款5%的赔偿金。甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任。甲方逾期交付房屋超过三天的，乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除合同后三天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之五支付赔偿金。甲、乙双方还约定在本合同生效后九十日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。该合同上有被告白鸽公司的公章及委托代理人徐力的签名。合同订立后，2015年5月，原告渠东生、薛莹被告知因为白鸽公司系国有企业，2015年白鸽公司的上级主管部门河南省郑州市国资委出台了相关文件，根据该文件的规定，案涉房屋在没有经过公开招、拍、挂等拍卖的程序，不允许出售。因此双方的购房合同无法继续履行，被告白鸽公司只同意退还原告2万元定金，不承担其他责任。为此，原、被告双方发生纠纷，原告渠东生、薛莹诉至法院要求处理。
上述事实，有《南京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《南京市存量房买卖合同》、定金收据、郑州市国资委郑国资（2015）135号文件、电话录音及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，本案原、被告各方于2015年4月3日签订的《南京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《南京市存量房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，应受法律保护。被告白鸽公司的委托代理人徐力和原告渠东生订立的《南京市存量房屋买卖合同》与被告白鸽公司和原告渠东生、薛莹订立的《南京市存量房买卖合同》在同一天（2015年4月3日）签订，合同的标的物亦为同一处房屋。在南京市房产局签订的《南京市存量房买卖合同》中即有白鸽公司的公章、又有代理人徐力的签名。上述事实结合徐力和渠东生在被告好邻居公司签订《南京市存量房屋买卖合同》中徐力提交了案涉房屋的相关权属证书及白鸽公司的授权委托书的事实，足以认定徐力有权代理被告白鸽公司对外出售案涉房屋。徐力代理白鸽公司对外进行民事行为所产生的法律后果应由委托人被告白鸽公司承担。故被告白鸽公司辩称，徐力和渠东生签订的《南京市存量房屋买卖合同》因没有白鸽公司盖章而不生效的意见，理由不能成立，原审法院不予采纳。纵观本案两份房屋买卖合同的订立过程及合同内容，原审法院认为该两份合同的目的是出售和购买本案所涉房屋，在内容上存在相互补充的作用。《南京市存量房买卖合同》是用于在房产部门办理房屋过户手续的备案材料。《南京市存量房屋买卖合同》则对付款方式、首付款金额及违约责任进行了更加细化的、明确的约定。两份房屋买卖合同均对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告渠东生、薛莹与被告白鸽公司购房合同的不能履行，系被告白鸽公司以郑州市国资委在2015年6月18日发布（在本案房屋买卖合同签订后）的相关文件不允许为由，拒绝向原告履行合同义务，其行为已构成根本违约，理应按合同约定承担违约责任。白鸽公司辩称，原告不可能获得银行的贷款，其无履行能力。但自房屋买卖合同订立后，原告渠东生、薛莹一直积极主张和要求双方履行合同，从未表示过无法履行合同。且根据合同约定，购房者除了可以继续申请银行贷款，或用现金补足贷款资金不足部分的几种付款方式。被告白鸽公司并没有充分证据证明原告根本无履行能力。且合同中还对购房者逾期付款应承担的违约责任及出卖方的合同解除权进行了约定，只有在合同约定或法律规定的合同解除情形出现后，白鸽公司才能主张相关的权利。因此，被告白鸽公司以原告无法获得贷款为由拒绝履行合同，进而抗辩己方不应承担拒不履行合同义务的违约责任的理由不能成立。故原告渠东生、薛莹主张被告白鸽公司退还购房订金20000元并承担合同不能履行的违约责任，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。双方的房屋买卖合同应被告白鸽公司已明确表明不能继续履行，故按法律规定应予解除。关于违约金数额，原审法院认为，原告渠东生和被告白鸽公司订立的《南京市存量房屋买卖合同》中明确约定，出卖方出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。原审法院对原告渠东生、薛莹在本次交易中的实际金钱损失情况及其丧失购房机会所造成的损失情况，结合法律对违约金的相关规定，原审法院酌定，被告白鸽公司应给付原告渠东生、薛莹违约金10万元。被告好邻居公司在本次居间服务中，履行了其应尽的审慎的审核义务，原告与被告白鸽公司房屋买卖合同无法履行，好邻居公司并无过错。故原告渠东生、薛莹主张被告好邻居公司与被告白鸽公司承担连带赔偿责任，无法律依据，此主张原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，原审法院判决：一、解除原告渠东生、薛莹与被告白鸽磨料磨具有限公司订立的《南京市存量房屋买卖合同》及《南京市存量房买卖合同》。二、被告白鸽磨料磨具有限公司于判决生效后五日内退还原告渠东生、薛莹购房定金人民币20000元，并给付渠东生、薛莹违约金人民币10万元。三、驳回原告渠东生、薛莹对被告好邻居公司的诉讼请求。四、驳回原告渠东生、薛莹的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17052元，减半收取8526元，由原告渠东生、薛莹负担4263元，由被告白鸽公司负担4263元（此款已由原告渠东生预交）。
上诉人白鸽公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、2015年4月3日签订的《南京市存量房屋买卖合同》与《南京市存量房买卖合同》虽然标的没有改变，但是合同主体却发生了根本改变，付款的时间、违约责任等合同主要条款也不一致，根据法理和一般交易规则，《南京市存量房买卖合同》系向房产局备案的合同理应有效。被上诉人渠东生和被上诉人薛莹原审作为共同原告参加诉讼，原审法院应当以两者共同与白鸽公司签订的《南京市存量房买卖合同》为事实依据进行审理。2、原审法院认定上诉人构成根本违约，系适用法律错误。白鸽公司系郑州市国资委管理的国有企业，其财产处置亦应当按照国家的法律规定以及相关文件的要求进行。本案合同签订后，由于被上诉人渠东生、薛莹办理公积金贷款的工商银行要求其提供上诉人的实际控制人郑州市国资委批复同意处置房屋的书面意见而找到上诉人，上诉人在积极协调取得批复的过程中，郑州市国资委出台了关于不动产必须“招、拍、挂”的决定，致使合同因不能预见的原因而不能履行。此后，上诉人还告知被上诉人渠东生、薛莹，合同因不能预见的客观原因，同意退还其定金并可通过“招、拍、挂”流程取得房屋所有权。上诉人无论主观还是客观上均无过错。3、原审法院没有对被上诉人渠东生、上诉人薛莹申请房贷的证据进行审查。本案所涉房屋系1994年建筑，距今21年，按照中国工商银行股份有限公司江苏省分行申请公积金贷款的基本要求，结合本案的房龄及被上诉人渠东生、薛莹还贷年限，两被上诉人不具备放贷条件。上诉人多次要求两被上诉人提交申请房贷的全部资料，且申请原审法院调取相关资料，但被上诉人未予提供，原审法院亦未进行调查。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。
被上诉人渠东生、薛莹辩称，1、上诉人认可徐力系其授权的代理人，故原审法院认定相关合同的效力，并无错误。2、上诉人曾经陈述其2014年9月份向郑州市国资委打过申请，因此上诉人签订房屋买卖合同之前就应当预见到进行本案房屋买卖应当经过国资委的审批，上诉人所称无法预见是违背事实的。3、本案关键是上诉人不能卖房，而不是被上诉人不买房，因此房贷审核能否通过并不是合同不能履行的原因，因此对房贷问题并不需要任何审查。4、根据合同法规定，当事人一方因第三人的原因而违约的，仍应当向对方承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人好邻居公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人白鸽公司、被上诉人渠东生、薛莹、被上诉人好邻居公司签订的《南京市存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人白鸽公司出具了授权徐力代理其办理案涉房屋房产登记等一切手续的委托书，故徐力以上诉人白鸽公司代理人名义与渠东生和好邻居公司签订的《南京市存量房屋买卖合同》以及《居间服务合同》亦对上诉人白鸽公司产生约束力。上述三份合同均为2015年4月3日签订，买卖标的均为栖霞区和燕路325号2幢105室房屋，合同价款均为113万元。虽然《南京市存量房买卖合同》的买方主体为渠东生、薛莹，《南京市存量房屋买卖合同》的买方主体只有渠东生，但渠东生和薛莹系夫妻关系，渠东生一方签订的房屋买卖合同亦对薛莹产生约束力，故原审法院认定《南京市存量房买卖合同》与《南京市存量房屋买卖合同》系相互补充的关系，并无不当。
各方当事人均确认因合同签订后郑州市国资委出台了有关文件，要求国有资产必须经过“招、拍、挂”程序方能转让，故涉案合同无法继续履行，原审法院判令解除《南京市存量房屋买卖合同》及《南京市存量房买卖合同》，适用法律正确。虽然上诉人白鸽公司对郑州市国资委出台文件的情形无法预见，但白鸽公司因该原因导致合同无法履行，仍应当承担违约责任。关于上诉人白鸽公司所称因涉案房屋房龄的原因，被上诉人渠东生、薛莹无法获得工商银行贷款，故渠东生、薛莹亦不能履行合同。本院认为，根据合同约定，在被上诉人渠东生、薛莹未获银行贷款批准的情况下，可以继续申请其他银行贷款或者以现金方式补足贷款资金不足部分，本案合同未能履行的原因并非因为被上诉人渠东生、薛莹未能履行付款义务，故被上诉人渠东生、薛莹不应当承担违约责任。
关于上诉人白鸽公司应当承担的违约责任的数额。《南京市存量房屋买卖合同》中约定了卖方根本违约时须支付房屋总价款的20%的违约金，《南京市存量房买卖合同》仅约定了逾期交房解除合同的违约金标准为总房价的5%，并未约定其他情形下上诉人的违约责任，故应当适用《南京市存量房屋买卖合同》关于违约金的约定。上诉人白鸽公司认为该违约金约定过高，原审法院依据渠东生、薛莹在本次交易中的实际金钱损失情况及其丧失购房机会所造成的损失情况，酌定上诉人白鸽公司给付渠东生、薛莹违约金10万元，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17052元，由上诉人白鸽磨料磨具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 杨 扬