北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第00045号
原告北京北方丹龙置业顾问有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇白庙村1幢1号平房。
法定代表热孙丽雪，总经理。
委托代理人郝俊宇，男，1971年6月17日出生，汉族，原告单位部门经理。
委托代理人徐复林，北京市诚实律师事务所律师。
被告黄维庆，男，1968年6月10日出生。
委托代理人杜洵，北京君颜律师事务所律师。
原告北京北方丹龙置业顾问有限公司（以下简称北方丹龙公司）与被告黄维庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理，原告北方丹龙公司的委托代理人郝俊宇、徐复林，被告黄维庆的委托代理人杜洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北方丹龙公司诉称：2013年3月7日，北方丹龙公司与黄维庆签订《房屋租赁合同》。即被告承租原告位于××区×××镇××村西的房屋，用于经营“汽车销售及维修服务“，租期14年，租金数额及交纳方式：前三年每年租金为250万元，以后11年租金依约定比例递增，租金交纳为年交。合同签订后，2013年3月10日，原告依约条件履行了提交租赁标的相关权属证明，将房屋腾空（解除原商户租赁合同并腾退房屋）相关义务。自此双方约定附生效条件业已成就，合同生效。但是被告却未能依约定即合同生效后一周内，一次性支付一年租金250万元的义务。被告以资金紧张为由，拖延至2013年7月31日通知原告解除合同。原告认为，双方所签订的房屋租赁合同合法有效，原告依约履行义务。因被告未能依约履行义务，其行为给原告造成不应有的经济损失。故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告房屋租金人民币625000元；3、判令被告支付原告违约金1237500元；4、判令被告赔偿原告经济损失人民币300000元；5、诉讼费由被告承担。
被告黄维庆辩称：同意原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。不同意原告的其他诉讼请求。理由如下：一、双方签订的《房屋租赁合同》没有生效，故没有履行的必要。合同签订之后，原告一直没有向被告提供合同约定的土地权属情况的证明，并且也不配合被告进行相关调查，被告于2013年7月30日向原告发送函件，明确表明因原告不提供相关材料导致合同无法生效，终止双方的合作事宜；二、原告在诉讼中提供的相关权属资料存在诸多疑问，更进一步证明了合同无法生效及履行的原因归咎于原告。首先，原告提供的由原告及案外人北京市皇城粮油总公司及北京北方丹龙物业管理有限公司签订的《补充协议书》存在明显的瑕疵，合同的签订日期是2007年4月8日，但根据原告提供的企业法人营业执照中原告的成立日期为2007年4月16日，也就是说在原告还没有成立时就与案外人签订了涉及本案诉争房屋的合同。因此被告认为原告对诉争房屋的承租权存在瑕疵。其次原告提供的土地使用权证和房屋权属证明并不能明确说明就是本案诉争房屋的证明。从房屋所有权证来看了，原告提供的产权证中的房屋总建筑面积是3963.3平方米，而本案《租赁合同》中的房屋面积为4596平方米。产权证中平房的面积是2145.9平方米，而《租赁合同》中均为平房，面积为4586平方米，与产权证又不相符。再次从原告提供的土地使用证来看，该证上载明的土地性质为仓储用地，而《租赁合同》中明确约定租赁用途为汽车销售及维修服务，且合同中约定，如需要甲方负责为乙方办理建造该建筑物的报批手续。从上述约定不难看出在租赁土地上建造经营汽车销售及维修服务的房屋是本合同的主要目的。而依据国家有关土地管理的相关规定能够建设汽车销售及维修房屋的土地应为商业服务设施用地，而非仓储用地，这势必会影响被告建造房屋的合法性。从土地的性质来看，获得合法建设许可是根本不可能的。综上所述，原告一直未向被告出示租赁房屋的权属证明直接导致合同无法生效，且原告在诉讼中提供的权属证明也不能使合同目的得以实现。因此，被告认为《租赁合同》确无履行必要，应予以解除。而直接导致合同解除的原因完全归咎于原告，被告没有任何责任，不应承担任何后果。
经审理查明：2013年3月7日，北方丹龙公司（甲方）与黄维庆（乙方）签订一份《租赁合同》，内容是：第一条、出租房屋自然状况，位置北京市××区×××镇××村西，面积本合同项下房屋包括现三友市场农贸大厅建筑面积2515平米，东侧平房630平米，西侧平房736平米，北侧平房441平米，南侧米其林门市房264平米，总建筑面积4586平米。场地的占地面积按附件图中红线范围为准。甲方原有建筑自然情况以照片存档为准。第二条、权属。甲方已依法取得本合同项下房屋的出租权，保证在租赁期内乙方作为承租方应享有的权利。甲方陈述与保证，其拥有相关土地的使用权和场地的所有权，并有权将其依本合同出租给乙方供经营使用；倘若甲方违反此陈述与保证，乙方有权追究其责任。第三条、承租用途。乙方承租本合同项下房屋用于合法经营汽车销售及维修服务，如需改变经营范围需经得甲方同意。第四条、租赁期限，租赁期限为14年，自2013年6月1日起至2027年3月31日止。自合同生效之日起，甲方同意乙方进场进行改建及装修。第五条、租金数额及支付方式。本租赁物租金为壹年交。乙方应按合同附件租金支付表向甲方支付租金。自本合同正式生效后一周内，乙方一次性支付一年租金。在收到乙方租金后，甲方在两周内提供相应金额的收据凭证。甲方承诺将于收到乙方支付第一期租金之日起3日内将房屋交付乙方使用。第十一条、违约责任。......乙方逾期未向甲方交纳租金，除应补交所欠租金外，每逾期一日，应按所欠租金额的千分之三支付违约金；逾期超过一个月，甲方有权解除合同，无偿收回乙方承租的房屋。乙方在甲方遵守本合同约定的情况下，不得单方面提出解除合同，否则需赔偿甲方由此造成的损失。第十二条、合同期满和解除。有下列情形之一的，即逾期支付房屋租金的，甲方有权解除本合同，提前收回房屋，并向乙方追究违约责任。第十四条、文字、生效及其他。本合同在满足以下全部条款时生效：1、甲乙双方签字盖章；2、甲方在合同签订后一个月内，将租赁范围内的米其林店和其他商户、住户搬迁完成；3、甲方向乙方提供租赁标的相关权属证明，包括：土地证和房产证复印件、甲方与产权单位签订的租赁合同复印件。附件为租金支付列表，其中写明2013年6月1日至2014年5月30日，租金250万元。后双方在履行合同过程中发生争议，诉至法院。2013年7月30日，被告黄维庆向原告发出一份《通知函》，内容是：现就2013年3月7日黄维庆与贵公司签订租赁北京市××区×××镇××村西房屋、土地事宜，鉴于你司未就我质疑该宗土地及其地上物的合法性给出合理解释和相关调查工作予以配合。我决定终止与贵公司就该宗地块的一切事宜。同意贵公司另行对外租赁，赔偿事宜另行协商。
庭审中，原告北方丹龙公司提供了其公司员工郝俊宇与被告黄维庆的通话录音，其主要内容为：原告北方丹龙公司与米其林店已解除合同腾退场地，原告北方丹龙公司催促被告黄维庆交纳租金。被告黄维庆表示在经营麦当劳店面时曾经收到租赁标的物的土地使用权证及房屋所有权证书。
2007年3月30日，北京市皇城粮油总公司（甲方）与北京北方丹龙物业管理有限公司（乙方）签订一份《租赁合同》，内容是甲方愿意将其所属位于北京市××区×××镇××街××号大院及院内财产出租给乙方，用于合法生产经营。该大院内财产包括国有土地、房屋及房屋附着的现有水电等设施，基本情况如下：1、该大院所占用土地的国有土地使用权证号为：×国用（××××）字第××-（××）-××××，使用面积为27228.9平方米（附件一国有土地使用证复印件）。2、该大院内房屋结构为砖混结构，建筑面积为3963.3平方米（附件二房屋所有权证复印件）。3、房屋附着的水电等设施见附件三财产明细表。第二条租赁期限，租赁期共计二十年，即自2007年4月1日起至2027年3月31日止。2007年3月30日，北京市皇城粮油总公司出具一份《委托物业管理证明》，内容是：根据2007年3月30日我单位和北京北方丹龙物业管理有限公司签订的《租赁合同》及相关协议，我单位同意将我单位所属的位于北京市××区×××镇××街××号大院27228.9平方米的院落及房屋委托北京北方丹龙置业顾问有限公司（物业管理企业名称）从事物业管理，期限自2007年4月1日起至2027年3月31日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋及院落。2007年4月8日，北京市皇城粮油总公司（甲方）、北京北方丹龙物业管理有限公司（乙方）、北京北方丹龙置业顾问有限公司（丙方）签订一份《补充协议书》，内容是：甲、乙、丙三方同意将《租赁合同》中的承租方变更为北京北方丹龙置业顾问有限公司。自本补充协议签订之日起，由北京北方丹龙置业顾问有限公司履行《租赁合同》及相关《协议书》中约定的承租方应履行的责任与义务内容。自本补充协议签订之日起，由北京北方丹龙置业顾问有限公司享有《租赁合同》及相关《协议书》中约定的承租方应享有的权利内容。
诉讼过程中，原告北方丹龙公司向法院提交了一份《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证》，该《房屋所有权证书》登记的房屋所有权人为昌平县粮食局，房屋坐落在××区县×××镇××村，产别国有产（全民产），建筑面积3963.3平方米。《国有土地使用权证》登记的土地使用者为昌平县粮食局回龙观粮食管理所，地址为××区县×××镇××村西。用途为仓储用地。
另查，北京市昌平区人民政府于2002年6月7日印发《关于北京市昌平区粮食局实行政企分开后企业使用名称的批复》，同意北京市皇城粮油总公司使用1992年6月11日申请注册的“北京市皇城粮油总公司“企业名称，对外挂“北京市皇城粮油总公司“牌子，原北京市昌平区粮食局所辖企业单位及其资产归属北京市皇城粮油总公司管理。
再查，原告北方丹龙公司自述其租赁给被告黄维庆的房屋，其中部分市场和平房建造于2008年，没有相关建房审批手续。
上述事实，有《租赁合同》、《通知函》《委托物业管理证明》、《补充协议》、录音、房屋所有权证、土地使用权证、《关于北京市昌平区粮食局实行政企分开后企业使用名称的批复》及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告北方丹龙公司出租给被告黄维庆的部分房屋并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故原、被告之间签订的《租赁合同》应属部分无效。对于该《租赁合同》中房屋权属手续齐全的部分，原告要求解除，被告同意解除，对此本院不持异议。本案争议的焦点系原、被告双方签订的涉及租赁标的物为合法建造房屋的部分协议是否生效。被告主张该《租赁合同》未满足生效条件，但依据原告提供的录音及本案的其他相关事实，本院对被告的辩称意见不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告黄维庆未能按照合同约定支付租金的行为已经构成违约，应当向原告北方丹龙公司承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，被告辩称过高，本院酌情予以调整。因原告北方丹龙公司并未向被告黄维庆交付租赁标的物，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于赔偿损失一节，首先原告提供的证据不足以证明其支付给案外人米其林店30万元赔偿款，其次即便存在该部分损失，违约金亦足以弥补，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、一百零七条、一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告北京北方丹龙置业顾问有限公司与被告黄维庆签订的《租赁合同》；
二、被告黄维庆于本判决生效之日起七日内给付原告北京北方丹龙置业顾问有限公司违约金七十五万元；
三、驳回原告北京北方丹龙置业顾问有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千零五十元，由原告北京北方丹龙置业顾问有限公司负担六千四百元，已交纳；由被告黄维庆负担五千六百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 婧
二〇一四年二月十四日
书 记 员 张传京