江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1483号
上诉人（原审被告、反诉原告）李明，男，1967年10月14日生，汉族。
委托代理人吴晓宇、苏广伟，江苏金易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡路劲蠡苑房地产有限公司，住所地无锡市蠡湖大道168号蠡湖大厦1202室。
法定代表人张楠，该公司董事长。
委托代理人吴丹林，该公司员工。
上诉人李明因与被上诉人无锡路劲蠡苑房地产有限公司（以下简称路劲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨商初字第0417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月，路劲公司与李明订立《润华国际大厦办公用房租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，合同第一条约定：李明将其与陆锡珍共有的位于无锡市太湖西大道1188-2-3201／32022／3203／3204／3205／3206／3207／3208座（润华大厦32层）出租给路劲公司用于办公、会议、会所；第二条约定：租赁期自2011年5月1日起至2014年4月30日止，而自2011年4月1日至2011年4月30日为免租装修期；第四条约定：2011年5月1日至2013年4月30日每月租金价税合计41160元，2013年5月1日至2014年4月30日租金为价税合计每月43890元，如租赁不满1个月，以上费用按1个月计算；第五条约定：租金半年一付，合同签订时路劲公司支付押金82320元，路劲公司如逾期未支付租金或未按本合同规定支付费用时，李明将以催款通知书形式通知路劲公司，十五个工作日内若路劲公司仍未支付，李明将按日千分之五加违约金。租赁期满后，路劲公司所租用场所由李明验收核准并结清所有费用后，李明应将押金（不计利息）于十五天之内还给路劲公司；第十七条约定：租赁期内，双方不得解除合同，如要解除，须以书面提前3个月通知并得到对方认可，且解约方须支付给对方相当于解约前一个月租金额的违约金，否则非解约方可保留索赔权；第十八条约定：租赁场所归还李明时，经李明认可尚还留在租赁场所内的所有物品及设施，李明可自由处理，未认可而留下物品及设施，路劲公司须按确认书约定的日期清理完毕，否则视同路劲公司继续占用，如发生按本条第4款处理。该条第4款约定：合同终止时，路劲公司归还租用房屋以双方签认退房确认书为准，并凭确认书作为向李明结算押金的凭证，未签退房确认书视同路劲公司继续占用中（如李明无正当理由拒不签署退房确认书的除外）。
2011年4月7日，李明将租赁房屋的钥匙、门禁卡交付给路劲公司。2011年4月28日，路劲公司通过银行转账给付李明租房押金82320元。2012年11月30日，路劲公司向李明发出“关于解除《润华国际大厦办公用房租赁合同》的通知”，载明：租赁合同因客观原因变化，将于2013年2月28日提前解除，路劲公司将支付李明截止2013年2月28日的租金，并结清其他相关费用。2013年2月28日，路劲公司与李明办理了钥匙、门禁卡的交接手续。2013年4月8日，路劲公司向李明发出“关于要求退还租赁押金的函”，载明：路劲公司已按租赁合同的要求将租赁场所交还李明，并经李明验收完毕并结清所有费用，要求李明根据租赁合同第五条第6项规定，退回路劲公司支付的押金82320元扣除一个月的违约金后的金额即41160元。2013年4月11日，李明向路劲公司发出“关于回复贵司要求退还押金的函”，载明：双方签订的租赁合同租赁期为2011年5月1日起至2014年4月30日止，而自2011年4月1日至2011年4月30日为免租装修期，因路劲公司在租赁期内提出提前解除合同，实际承租期到2013年2月28日止。根据合同约定，应赔偿李明解约前1个月租金额的违约金，并赔偿李明的实际损失。当时给路劲公司1个月的免租装修期，是基于路劲公司承租3年而给予的优惠，现路劲公司提前解约，李明再次出租又要给后续的承租户1个月的免租装修期，这是李明的实际损失，路劲公司应该赔偿。路劲公司交付的押金82320元，用于违约金41160元，赔偿李明实际损失（一个月的免租期）41160元，没有多余的款项需要退还路劲公司。2013年4月27日，路劲公司向李明发出“关于再次要求退还租赁押金的函”，路劲公司认为根据租赁合同第十七条约定，租赁期内解除合同的需提前3个月通知并承担1个月租金的违约金，此违约金即为弥补路劲公司提前退租给李明造成的损失，李明不能同时主张违约金和实际损失，要求李明退还41160元。
后因路劲公司向李明催讨41160元未果，路劲公司诉至原审法院，要求判令李明归还租赁押金41160元；李明则反诉要求路劲公司对租赁房屋恢复原状，支付房屋占用费213990元（2013年3月1日-2013年7月31日期间的租金）。
原审法院另查明，李明称房屋原状为隔断拆除，地面为地毯，墙面刷白，但对此未提供充分证据证明；对李明提供的认为是路劲公司行政总监汪云的录音的问题，路劲公司陈述无法确认通话录音的对方是路劲公司的行政总监汪云，对此李明未进一步举证证明。
原审法院再查明，路劲公司和李明对2011年4月7日李明以交接租赁房屋钥匙和门禁卡给路劲公司作为租赁房屋交付方式并无异议，对2013年2月28日路劲公司交还租赁房屋钥匙和门禁卡亦无异议。李明亦未提供2013年2月28日以后路劲公司继续占用租赁房屋的证据。
以上事实，有租赁合同、产权证、租赁房屋钥匙、门禁卡交接和归还手续、解除租赁合同通知、要求退还押金的函、回复要求退还押金的函、再次要求退还租赁押金的函以及当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。路劲公司与李明签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。
本案双方争议的焦点为：1、李明出租房屋给路劲公司时的房屋现状，退房时路劲公司是否将设施物品清理完毕。2、2013年2月28日钥匙、门禁卡交付手续是否能认定为退房确认书。3、路劲公司没有租满三年是否还应该享受一个月的免租期。
就争议焦点一，李明将出租房屋出租给路劲公司时，对当时该房屋的原状（包括设施物品）并未请路劲公司确认，现路劲公司对李明所称的原状不予认可，李明亦未提供充分证据证明租赁房屋原状，另，双方在2013年2月28日钥匙、门禁卡交付时李明并未对原状问题提出异议，故李明要求路劲公司将租赁房屋恢复原状的请求，无事实依据，不予支持。
就争议焦点二，租赁合同第十七条约定：租赁期内，双方不得解除合同，如要解除，须以书面提前3个月通知并得到对方认可，且解约方须支付给对方相当于解约前一个月租金额的违约金。路劲公司和李明对交接和归还钥匙、门禁卡的事实均予以确认，李明以交接给路劲公司钥匙、门禁卡的形式为路劲公司办理了入住手续，李明并未举证证明路劲公司入住租赁房屋时还有其他手续，比如入住确认书等，故应认定路劲公司2013年2月28日钥匙、门禁卡交付李明的行为即为退房确认书的转化形式。路劲公司按约履行了解除租赁合同书面提前3个月的通知义务并按约承担一个月租金额的违约金后，即可行使合同的解除权。2013年2月28日路劲公司向李明交房后，李明即可以完全的占有、使用、处分该房屋，2013年2月28日后李明有关该房屋的受损情况与路劲公司并无必然联系，李明认为未签退房确认书视同路劲公司继续占用租赁房屋并要求路劲公司支付截至2013年7月31日的房屋占用费213990元的请求，无事实依据，不予支持。
就争议焦点三，租赁合同第三条约定租赁期自2011年5月1日起至2014年4月30日止，自2011年4月1日至2011年4月30日为免租装修期；而第十七条约定：租赁期内，双方不得解除合同，如要解除，须以书面提前3个月通知并得到对方认可，且解约方须支付给对方相当于解约前一个月租金额的违约金，否则非解约方可保留索赔权。上述合同中明确约定了解约方可以提前解除合同，只是提前解除合同需提前三个月通知对方并得到认可（李明接受钥匙、门禁卡的行为即视为认可），对于李明要求路劲公司因提前解除合同需赔偿免租期损失的要求，合同中并未明确约定，既然该合同第十七条第1项对租赁期内提前解除租赁合同支付违约金的方式做了明确约定，解约方须支付对方相当于解约前一个月租金额的违约金，说明双方已对提前解约违约金承担作出明确约定，双方应按该约定执行。故李明要求路劲公司另赔偿一个月免租期损失的请求，缺乏事实依据，不予支持。李明实际应返还路劲公司押金41160元。
综上，路劲公司在李明处的押金82320元扣除一个月违约金41160元后的余额41160元，李明应返还给路劲公司。李明要求路劲公司将租赁房屋恢复原状，并要求路劲公司支付房屋占用费213990元的主张，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、李明于判决生效后五日内返还无锡路劲蠡苑房地产有限公司押金41160元。二、驳回李明的反诉请求。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取415元，由李明负担；反诉案件受理费减半收取2255元，由李明负担。
上诉人李明不服原审判决，向本院提起上诉称，1、其在原审中提供了照片、电话录音和物业公司收费清单，可以证明被上诉人对房屋进行了改造，且并未将房屋恢复原状，原审法院不应不予采信。2、租赁合同中明确约定了被上诉人归还房屋应以双方签认退房确认书为准，但双方实际上并未签署退房确认书，应视为被上诉人继续占有房屋，故被上诉人应当向其支付房屋占有使用费。3、上诉人对房屋的改造行为造成其无法整体出租房屋，其实际损失已经超过合同约定的违约金，请求法院依法调整违约金。原审法院认定事实不清，违反法定程序，请求二审法院在维持原审判决第一项的基础上，改判被上诉人支付其房屋占有使用费。
被上诉人路劲公司答辩称，1、上诉人在原审中提供的照片、电话录音和物业收费清单在原审中均经过了质证，原审法院根据质证情况对这些证据不予认可和采信并无不当。2、其与上诉人于2013年2月28日完成了房屋交接手续，交付了钥匙和门禁卡，并签署了书面文件，上诉人也对该书面文件予以认可，原审法院认定该书面文件即为退房确认书的转化形式并无不当，其无需再支付房屋占有使用费。3、上诉人在原审中并未提出调整违约金的诉请，二审中却提出，不符合法律规定，法院应不予理涉。且即使法院理涉，上诉人已经于2013年2月28日接收并实际占有了该房屋，房屋无法出租也不是其造成的，法院也不应调整违约金。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
二审中，上诉人提供了如下证据：1、证人沈晓庆的情况说明一份及一审判决之后拍摄的现场照片一组，证明被上诉人对房屋进行了改造。2、上诉人与苏宁环球公司签署的房屋租赁协议和退房协议一份，证明上诉人和苏宁环球公司在退房时严格按照合同约定签署了退房协议，从而证明上诉人与被上诉人之间的房屋交接手续尚未办理完毕。3、照片一张，拍摄内容系被上诉人向物业公司赠送的锦旗，从而证明被上诉人退房时称物业公司管理不善的说法是错误的，被上诉人系恶意违约。被上诉人对证据1不予认可，对证据2质证认为，该证据与其无关，对证据3质证认为，该证据并不能证明物业服务质量好，其退房的主要原因是空调问题一直得不到解决。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应当承担不利后果。本案中，上诉人李明认为路劲公司对房屋进行了改造，应将房屋恢复原状，对此其在原审中提供了照片、电话录音和物业收费清单以证明其观点，但其提供的证据并不足以证明租赁房屋原状，也不足以证明路劲公司对租赁房屋进行了改造，且路劲公司对李明所称的原状也不予认可，李明在双方交接时也未对房屋状况提出异议，原审法院据此驳回李明要求路劲公司恢复原状的诉请，符合法律规定，本院予以维持。李明提供的照片、电话录音和物业收费清单在原审中均经过举证质证，原审法院综合举证质证情况，对这些证据不予采信并无不妥，李明认为原审法院应予采信这些证据的观点，依据不足，本院不予采纳。二审中，李明仍坚持认为路劲公司对承租房屋进行了改造，但并未提供新的证据，本院对此不予采信。
关于房屋占有使用费的问题，虽然双方签订的租赁合同中明确约定了路劲公司归还租用房屋时应以双方签认退房确认书为准，且路劲公司在退租时并未与李明签署正式意义上的退房确认书，但双方已于2013年2月28日办理了钥匙、门禁卡的交接手续，此后，路劲公司不再使用该房屋，李明完整地享有该房屋的所有权。结合李明在2013年4月11日向路劲公司发出的“关于回复贵司要求退还押金的函”，该函中也明确提到路劲公司实际承租期到2013年2月28日止的情况，应当认定路劲公司将钥匙和门禁卡交付李明的行为即为退房确认书的转化形式，路劲公司无需再承担2013年2月28日之后的房屋占有使用费。原审法院据此驳回李明要求路劲公司支付2013年2月28日之后的房屋占有使用费的主张，符合法律规定，本院予以维持。李明关于路劲公司与其未签署退房确认书，应视为路劲公司继续占有房屋，路劲公司应支付2013年2月28日之后又的房屋占有使用费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于违约金的问题，路劲公司虽要求提前解除合同，但已经按照租赁合同第十七条的约定提前三个月书面通知了李明并得到了李明的认可，故路劲公司只需按照合同约定支付李明相当于解约前一个月租金额的违约金，也即41160元。原审法院认定路劲公司应向李明支付41160元违约金，依据充分，本院予以维持。李明在一审中并未提出要求法院调整违约金，在二审中却以路劲公司对房屋进行改造造成其无法出租，给其造成损失为由，要求法院调整违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4510元，由上诉人李明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 唐广征