湖北省武汉市洪山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鄂洪山法执异字第00007号
案外人：张凡。
申请执行人：龙旭英。
委托代理人：李明、刘立新，湖北××律师事务所律师。代理权限：均为特别授权。
被执行人：湖北鑫银投资担保有限公司。住所地：武汉市洪山区。
法定代表人：孙世宁，该公司董事长。
被执行人：孙世宁。
被执行人：董文杰。
被执行人：张虎。
本院在执行龙旭英与被执行人湖北鑫银投资担保有限公司（以下简称鑫银公司）、孙世宁、董文杰、张虎民间借贷纠纷一案中，案外人张凡对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人张凡称，法院在审理执行龙旭英与被执行人湖北鑫银投资担保有限公司、孙世宁、董文杰、张虎民间借贷纠纷一案时，于2010年11月9日以（2010）洪民保字第99号协助执行通知书，查封了荆州市荆州花园小区二期A34栋2单元6××号房屋，并于近期将采取拍卖措施。但该查封房屋属案外人张凡所有，并已经房屋产权部门确认，办理了产权证书，且由张凡实际占有该房屋至今。该查封房产并不属于被执行人张虎所有，张虎仅与开发商湖北川惠房地产开发有限公司签订过一份《商品房买卖合同》，但从未占有过上述房屋，也未取得过上述房屋的产权。该《商品房买卖合同》的真实性、有效性在开发商与张虎之间存在争议，仅凭该合同认定查封房屋属张虎所有无法律依据。现请求执行法院依法撤销（2010）洪民保字第99号协助执行通知书，解除对荆州市荆州花园小区二期A34栋2单元6××号房屋的查封及拍卖等执行行为。
案外人张凡为证明其所称事实，向本院提交了以下证据（均为复印件）：
证据一、荆州房权证荆字第××号房产证一份；
证据二、张凡就荆州市荆州花园小区二期A34栋2单元6××号房屋与荆州市万福园物业管理有限公司于2008年3月18日签订的《前期物业管理服务协议》一份。
经审查查明，龙旭英因与鑫银公司、孙世宁、董文杰、张虎民间借贷纠纷一案向本院申请诉前财产保全，本院受理后，于2010年11月9日作出（2010）洪民保字第99号民事裁定书，查封张虎名下位于荆州花园二期A34栋2单元303号、6××号、A21栋4单元607号三套房屋及孙世宁名下A21栋3单元506号、606号、A32栋2单元104号、103号四套房屋，并向荆州市房产管理局送达了上述裁定及协助执行通知书，查封期限为两年，即2010年11月9日至2012年11月8日。
2010年11月18日，本院立案受理原告龙旭英与被告鑫银公司、孙世宁、董文杰、张虎民间借贷纠纷一案，并于2010年11月19日作出（2010）洪民三初字第711号民事调解书，确认截止2010年6月30日，被告鑫银公司、孙世宁、董文杰、张虎应向原告龙旭英偿还借款7，547，916元，同时确认了鑫银公司、孙世宁、董文杰、张虎应承担的相应利息、诉讼费用及偿还期限（2010年11月30日前）。
上述法律文书生效后，鑫银公司、孙世宁、董文杰、张虎并未依照该法律文书履行偿还义务，龙旭英遂于2010年12月6日向本院申请强制执行，本院以（2010）洪法执字第1132号立案受理。
2011年4月21日，湖北川惠房地产开发有限公司对执行标的即上述七套房屋的实体权利提出书面异议。本院审查后认为，本院查封的上述七套房屋确实登记备案在被执行人张虎、孙世宁名下，故本院由此根据申请人的申请，对该七套房屋采取保全查封措施并无不当。湖北川惠房地产开发有限公司作为案外人对该七套房屋主张所有权，属于实体法处理的范畴，对此应另行通过其它途径予以解决。湖北川惠房地产开发有限公司认为与张虎、孙世宁之间的《商品房买卖合同》无效，本院对上述房屋采取查封等执行措施不当，应撤销本院（2010）洪民保字第99号协助执行通知书等异议理由不能成立。据此，本院以（2012）鄂洪山法执裁字第00013号执行裁定书，裁定驳回了案外人湖北川惠房地产开发有限公司的异议。此后，湖北川惠房地产开发有限公司未在法定期限内提起异议之诉。
2014年4月4日，本院以（2010）洪法执字第1132-12号执行裁定书及协助执行通知书，续行查封了上述七套房屋。协助义务人荆州市房产管理局在当日的文书送达回证上签注：协助执行的七套房屋目前登记备案在张虎、孙世宁名下。由于被执行人鑫银公司、孙世宁、董文杰、张虎不能完全履行生效法律文书确定的清偿义务，本院拟拍卖上述房产，案外人张凡由此提出上述异议。
另查明，案外人张凡于2007年5月25日与湖北川惠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张凡购买荆州市荆州花园小区二期A34栋2单元6××号房屋。2008年1月17日，湖北川惠房地产开发有限公司出具张凡购房付款发票，并于2010年9月1日将该房屋移交买受人张凡。张凡至此实际占有、居住、使用该房屋。2010年10月19日，张凡申请办理房屋所有权转移登记。荆州市房产管理局荆州分局核发了荆州房权证荆字第××号房产证。该证载明房屋所有权人为张凡，登记时间为2010年11月12日，房屋座落为荆州区景明观路80号（荆州花园）第34栋2门6、跃层603室即本院查封的A34栋2单元6××号房屋。
异议审查期间，荆州市房产管理局向本院出具了《关于荆州花园七套房屋查封及备案情况》的书面说明材料一份。该书面材料载明：2006年原开发建设单位湖北川惠房地产开发有限公司因经营需要，向湖北鑫银投资担保公司借款700万元，并于2006年12月20日在我局市场科将荆州花园二期21栋506号、606号、607号，32栋103号、104号、34栋303号、6××号7套房屋备案在鑫银公司指定的孙世宁、张虎名下（至今没变）。之后，开发商又将7套房屋另行出售，并于2007年5月至7月间，在荆州分局将该5套房屋备案在吴越、宋忠义、曹汝平、伊祖英和张凡5人名下。2010年11月9日，武汉市洪山区法院对上述7套房屋进行了查封（至今一直续查封）。经查，吴越、张凡、伊祖英的合同均在荆州分局备案，宋忠义、曹汝平的合同加盖的是伪造的局市场科备案专章（已经核对）。购房人曹汝平于2007年6月、宋忠义于2007年8月已办理期房抵押登记。购房人吴越、伊祖英于2010年8月，张凡于2010年10月已办理转移登记。目前只有21栋506号、32栋104号房在我局及荆州分局至今没有办理相关手续。
本院认为，案外人张凡持荆州房权证荆字第××号房产证，对本院查封的荆州市荆州花园小区二期A34栋2单元6××号房屋主张权益。经查证核实，张凡所持权属证书确为相关房产管理部门核发，办证登记时间为2010年11月12日。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然本院根据荆州市房产管理局登记备案情况，于2010年11月9日对合同备案且至今依然备案在张虎名下的位于荆州花园二期A34栋2单元303号、6××号、A21栋4单元607号三套房屋及孙世宁名下A21栋3单元506号、606号、A32栋2单元104号、103号四套房屋采取了查封措施，荆州市房产管理局亦签收、接受了相关法律文书，但张凡是其中A34栋2单元6××号房产的持证所有权人，其异议主张的实体权利依法足以阻止对相应房产的强制执行。被执行人张虎及其相关权利人的利益损失，依法应通过其它途径予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对湖北省荆州市荆州花园小区二期A34栋2单元6××号【即荆州区景明观路80号（荆州花园）第34栋2门6、跃层603室，房产证号：荆州房权证荆字第××号】房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李 杰
人民陪审员 李志明
人民陪审员 安 娜
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 郑亚军