上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第4092号
原告沈木根，男，1966年10月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省。
委托代理人薛勇，上海中山律师事务所律师。
第一被告肖顺玲，男，1978年8月25日出生，汉族，户籍所在地福建省。
第二被告肖家玲，男，1984年7月23日出生，汉族，户籍所在地福建省。
原告沈木根诉被告肖顺玲、肖家玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员高金登适用简易程序进行审理。2015年11月10日，本案进行了公开开庭审理，原告及其委托代理人薛勇到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告沈木根诉称：1999年，原告向上海青浦练塘农副业公司购买了位于上海市青浦区某镇某路某号原练塘蔺草公司的仓库。该房屋系集体资产，无产权登记，故上海青浦练塘农副业公司在原告支付款项后，将该房屋所在的集体土地登记证交给原告以作凭证。原告随后将该房屋整修后对外出租，并于2010年1月20日与第一被告签订协议，双方约定由第一被告租赁原告购买的上述部分房屋及场地用于经营建筑材料，合同期限为两年，租金为每年人民币15，000元。合同期满后，第一被告要求续租，双方商定租金调整为每年2万元，但未签订书面协议。后第一被告支付了2012年度的租金2万元。2013年年初，原告至第一被告经营店铺收取租金，第一被告不在此处，第二被告声称店铺已由其经营，并支付了原告2013年至2014年度的租金。2014年12月，原告因需自用系争房屋，提前通知被告做好腾退准备，但至期限，被告并未搬离。原告随后多次与被告协商，但被告均以种种理由拖延。为此，原告于2015年2月12日在被告实际经营处张贴告知书，要求被告于2015年2月底前自行搬离，但被告至今仍未搬离。为维护原告合法权益遂诉诸法院，请求判令：1、原、被告间的租赁关系于2015年3月1日解除；2、两被告腾退上海市青浦区某镇老朱枫公路3182号南侧7间小屋；3、两被告支付原告租金3，333元（自2015年1月1日起计算至2015年2月28日止，共计两个月的租金）；4、两被告支付原告房屋实际使用费（以年租金2万元标准，自2015年3月1日起计算至实际腾退之日止）。审理中，原告撤回第三项诉请，其余诉请不变。
被告肖顺玲、肖家玲均未作答辩。
经开庭审理查明：2010年1月20日，原告（作为甲方）与第一被告（作为乙方）签订《租房协议》，双方约定：乙方向甲方承租位于某镇老太浦河桥南西侧织席厂内（原水泥制品厂）3182号7间小屋，面积150平方米左右；租赁期限为2年，自2010年2月20日至2012年2月19日止，年租金为15，000元，租金在租房时一次性付清，到期再行续租；租房期间，水、电费、电话费等由乙方负担，与甲方无关；租房期间房屋维修由乙方负责，但结构不能作重大变动，乙方退房必须修复原来样子；乙方无权将房屋转租他人。合同另对其他事项作出约定。
另查明：涉案房屋现由登记经营人为第二被告的个体工商户上海市青浦区盈玲建材经营部（下简称“盈玲经营部”）在内经营使用。2015年3月20日，原告以盈玲经营部为被告诉至本院，要求盈玲经营部腾退涉案房屋，并支付租金。本院以（2015）青民三（民）初字第1208号案件立案受理，后原告申请撤回起诉。在该案审理中，盈玲经营部的登记经营人肖家玲，即本案第二被告当庭辩称：肖家玲与肖顺玲系兄弟关系，盈玲经营部系被告家庭经营，只是在办理手续时用了第二被告的身份证，故登记经营人显示为第二被告，实际为其哥哥肖顺玲经营，第二被告仅是代其哥哥管理店铺，房屋租金已支付至2015年2月底。
又查明：2015年2月12日，原告在涉案房屋处张贴《租赁协议到期终止告知书》，载明：租赁户肖顺玲，因甲方本人需要使用，原签订的租赁协议到期将终止。甲方将不与乙方续签租赁协议，各租赁户在租赁协议到期后两个月内自行搬离。
再查明：2015年3月13日，上海青浦练塘镇农副业有限公司出具证明一份，载明：原练塘镇预制场（位于老朱枫公路太浦河大桥南首）本属于上海青浦练塘农副业公司下属的上海市青浦县练塘蔺草公司的仓库，该仓库于1999年由沈木根个人买断。
以上事实，由原告的陈述及原告提供的租赁协议、工商登记信息、证明、通知、（2015）青民三（民）初字第1208号庭审笔录及民事裁定书等证据予以佐证，并经庭审出证属实，本院予以确认。
审理中，原告称：1、原告与第一被告所签租房协议到期后，第一被告续租系争房屋至2013年1月18日，但双方未签订书面合同，并将租金上调至每年2万元。从2012年9月开始，系争房屋由第二被告注册的个体工商户盈玲经营部经营使用，并支付原告2013年和2014年的租金，双方之间亦未签订书面合同。被告租金实际支付至2014年底，但考虑合同租期，确认被告租金已经支付至2015年2月底。为此，原告提供收据3份。2、被告未支付过保证金或押金，被告对租赁房屋没有改扩建，仅于2013年初对其中一间房屋做了简单装修用作办公室，且装修事宜也未告知原告，被告的装修对原告无利用价值，原告同意被告在搬离时将其装修物拆除搬走。
根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定全面履行自己的义务。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与第一被告所签订的租赁协议到期后，涉案房屋虽由登记经营人为第二被告的个体工商户盈玲经营部使用，鉴于第二被告确认盈玲经营部系两被告家庭经营，其仅为登记经营人，并代第一被告管理盈玲经营部，故本院确认涉案房屋实际承租人为两被告。因原、被告双方在合同到期后未签订过书面协议，故原告与两被告间的租赁为不定期租赁。原告可随时提出解除租赁关系，但应给予被告合理期限，现根据原告提供的证据，本院确认原、被告之间的租赁关系于2015年4月12日解除。两被告在租赁关系解除后应及时腾退涉案房屋，现两被告继续使用涉案房屋，理应支付相应房屋使用费，原告要求参照双方约定的年租金2万元标准支付使用费，合法有据，本院予以支持。鉴于原、被告均确认租金已支付至2015年2月底，故对原告要求从2015年3月1起计算使用费的主张，本院亦予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告沈木根与被告肖顺铃、肖家铃之间的租赁关系于2015年4月12日解除。
二、被告肖顺铃、肖家铃应于本判决生效之日起十五日内将上海市青浦区某镇老朱枫公路3182号南侧7间小屋腾退并返还原告沈木根。
三、被告肖顺铃、肖家铃应支付原告沈木根房屋租金和使用费（以每年2万元标准，自2015年3月1日起计算至实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币160元，减半收取计人民币80元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 高金登
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王珊珊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。