＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第03298号＼n上诉人（原审原告）王永平，男，1976年2月21日出生。＼n上诉人（原审被告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。＼n负责人张莹莹，总经理。＼n上诉人（原审被告）北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。＼n法定代表人张莹莹，总经理。＼n上列二上诉人之共同委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。＼n上列二上诉人之共同委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。＼n上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司、王永平因租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第04176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王永平，上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司及上诉人北京广德马克超市有限公司之共同委托代理人邱新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n2013年1月，王永平起诉至原审法院称：2012年7月，北京广德马克超市有限公司西城分公司（以下称广德马克西城分公司）以“京客隆地安门店”名义进行招商，双方进行洽谈，并于2012年6月30日签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金3500元，保证金5000元，约定2012年8月14日开始营业。2012年6月30日，我交付北京广德马克超市有限公司（以下称广德马克公司）租金42000元及保证金5000元。2012年8月14日未能开业，地安门店试营业时间为2012年9月28日。2012年9月20日，广德马克西城分公司要求与我签订补充协议，我要求必须保证京客隆超市正常营业，方签订该补充协议，广德马克西城分公司同意该条件，承诺京客隆超市于2012年9月28日正常营业，双方后签订补充协议，但至今京客隆超市也没有营业。广德马克西城分公司与我协商变更起租时间，但我认为广德马克西城分公司开业打出的牌子是“京客隆地安门便利店”，与招商时承诺的“京客隆超市”不一致，所以没有签订变更协议。如果是“京客隆地安门店”进货渠道是正规的，而便利店则自己组织货源，信誉低于京客隆超市，规模也小。广德马克西城分公司因手续不全，没有办理卫生许可证，我承包摊位从事小吃，因广德马克西城分公司原因，小吃城被责令停业。我于2012年9月28日开业，后间断经营。2012年11月23日，小吃城停业，致使我的店面无法经营。广德马克西城分公司没有卫生许可证，导致小吃店无法经营。广德马克西城分公司的规模、面积、设施等条件达不到要求，根本无法办理卫生许可证。我认为受到了欺骗，我也可能存在重大误解，根据合同法94条，因为京客隆超市没有进驻，而换成京客隆便利店，便利店的规模和信誉无法与超市相匹敌，影响我生意，没有固定客源，我当时签订合同是奔着京客隆超市，但广德马克西城分公司行为致使合同目的无法实现。现起诉要求：1、判令解除我与广德马克西城分公司签订的编号为B28的租赁合同。2、判令广德马克西城分公司、广德马克公司返还我租赁费42000元、保证金5000元及电表、电卡、灭火器等费用1100元。3、判令广德马克西城分公司、广德马克公司赔偿我装修费9700元、添置机器设备费18775元、原材料费用1500元。4、判令本次诉讼费用由广德马克西城分公司、广德马克公司负担。＼n广德马克西城分公司、广德马克公司辩称：同意与王永平解除合同。2012年6月，广德马克西城分公司进行招商，2012年6月30日双方签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金3500元，保证金5000元。2012年7月21日，王永平交付广德马克公司租金42000元及保证金5000元。双方签署合同有效，我方无违法情况。我方招商的名字是京客隆地安门店，在补充协议当中明确了京客隆超市。双方对京客隆地安门店理解有差异。普通超市的规模与便利店并无差异，综合超市的规模较大，本案中超市和便利店并无不同。我方商场有京客隆便利店、餐饮、服装等很多，约几千平方米，当时招商时并未承诺是以“京客隆超市地安门店”的名义在招商，而且一切是以合同约定为准，若王永平有异议可以不签合同。且京客隆地安门店与京客隆便利店并无任何的不同。双方签订的合同系合法有效的，在合同的履行过程中，我方无任何违约行为；王永平以我方招商时所说的京客隆便利店与京客隆超市的名称、开业时间不符合而提起诉讼，是不合法的。王永平想与我方解除合同的真实原因系因经营情况不善，市场状况不是很好，王永平是想要转嫁风险。我方已经取得食品流通许可证，但是否影响小吃城的正常经营需要核实。不同意王永平的诉讼请求。王永平于2012年7月15日试营业，9月28日正式营业，试营业至正式营业期间未收取租金，2012年9月28日起计收租金。2013年1月19日，王永平关闭店铺，之后便未再开业。王永平的行为影响了我方的营业和招商，造成了损失，请求法庭予以酌情考量。广德马克西城分公司已经办理了食品流通许可证，各商铺应自己办理的卫生许可证。＼n原审法院经审理后认为：王永平与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王永平起诉称广德马克西城分公司以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据王永平提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，王永平在签订合同时应当知晓合同相对方为广德马克西城分公司，并非京客隆商业集团，且王永平租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境的进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，广德马克西城分公司已按期开业，故法院认为王永平提供的证据不足以证明广德马克西城分公司存在欺诈及违约行为。《北京市小型餐饮业生产经营场所及设施卫生标准》第一条规定：“小型餐饮业系指：有固定房屋的生产经营单位，使用面积在30-100平方米的餐饮业。小于30平方米的不得从事餐饮业生产经营。”虽根据合同约定王永平应当在开业前取得政府或其他有关部门规定的有关使用或占用经营场所所需的许可或批准，并在整个经营期内维持其有效性。但合同中明确写明了王永平经营的项目，现王永平承租的场地面积等情况无法满足自行办理《餐饮服务许可证》的条件，且西城区卫生局于2012年10月23日对广德马克西城分公司管理的地区地安门外大街178号进行了相关处罚，故王永平在该处实际经营的客观条件已经不具备，无法实现合同目的。现王永平要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故广德马克西城分公司、广德马克公司应当退还王永平交纳的剩余的租金和保证金，王永平应当将租赁物返还给广德马克西城分公司。王永平未及时返还租赁场地，应当承担占用期间的使用费。因王永平于2013年7月30日明确表示对未拆除的部分设备交由广德马克西城分公司、广德马克公司处理，经核实其余物品确已搬离，故法院认为使用费计算至2013年7月30日为宜。经过计算，扣除使用费后，应当退还王永平租金共计6789.04元。广德马克西城分公司作为经营场地的出租方，从事商场的招商引资及经营管理活动，比从事个体经营的王永平应当更加熟悉相关法律规定，且双方签订的合同系广德马克西城分公司提供的格式合同，现因广德马克西城分公司对外出租的场地面积等原因无法满足王永平经营的需要，故广德马克西城分公司应对合同解除给王永平造成装修损失承担责任，根据王永平提交票据经计算为5900元。对于王永平主张的其余损失及电表、电卡、灭火器等杂费，因合同解除并非广德马克西城分公司违约，无相关法律依据，且设备拆除后价值贬损不大，电表、电卡、灭火器收取的并非押金，广德马克西城分公司对此无回收之义务，故法院不予支持。预交电费中剩余的电费王永平表示不再要求，故法院对此不持异议。虽然与王永平签订租赁合同的系广德马克西城分公司，但根据王永平提交的收据显示，广德马克公司向王永平收取了租金、保证金，故广德马克公司应当对退还租金、保证金、赔偿损失的义务与广德马克西城分公司承担连带责任。据此，原审法院于2013年10月判决：一、解除王永平与北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；二、判决生效后七日内，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司退还王永平租金六千七百八十九元四分、保证金五千元；三、判决生效后七日内，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司支付王永平装修费损失五千八百元；四、驳回王永平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，王永平及广德马克西城分公司、广德马克公司均不服，上诉至本院。王永平上诉主张：广德马克西城分公司以“京客隆超市”字样进行招商，虚假宣传，误导我方与其签订了租赁合同；原审法院偷换概念，混淆了合同相对方与合同标的物的概念，虽然我方是与广德马克西城分公司签订的租赁合同，但合同标内容完全可以是针对京客隆超市；广德马克西城分公司不具备招商经营餐厅的资格，致使合同无法继续履行，涉嫌合同欺诈；原审法院认定使用费计算至2013年7月30日缺乏依据；原审法院超审限判决，多次更换法官，程序违法，故请求撤销原判，支持我一审的全部诉讼请求。广德马克西城分公司、广德马克公司上诉主张：签订合同时，王永平对出租场地面积是明知的，其应当自行承担解除合同造成的装修损失；由于王永平还有物品未拆除，我公司对此无法利用，还需拆除搬运，因此保证金不予返还，故要求撤销原判第二项、第三项，改判不予退还王永平保证金，并不予赔偿装修损失。＼n经审理查明：2012年6月开始，广德马克西城分公司以京客隆地安门店名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年6月30日，王永平与广德马克西城分公司签订编号为B28的合同书，约定广德马克西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场负一层B区B28号商铺租赁给王永平经营香河肉饼、凉皮、砂锅；租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金3500元，年付租金42000元，保证金5000元。同时，约定2012年8月14日为最迟对外营业日（广德马克西城分公司另有通知除外）；王永平应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关王永平使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性……。在违约责任一节约定，王永平未经广德马克西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，广德马克西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利；因王永平在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，王永平除承担按照合同约定的违约责任外，需另向广德马克西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月20日，王永平与广德马克西城分公司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日正式营业，起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定广德马克西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还王永平租金，押金，及装修等相关费用。2012年6月30日王永平向广德马克公司交纳了租金42000元、保证金5000元。2012年7月10日，王永平购买电饭锅、电磁炉、精品砂锅等花费3610元。2012年7月13日，王永平购买不锈钢碗、电子秤、不锈钢桶等支付6145元。2012年7月15日，王永平购买冷柜、电饼铛、消毒柜、菜馅机等共计支付9020元。2012年7月20日，王永平购买前台柜台一套两个花费3800元。2012年7月25日，王永平对商铺进行吊顶、走线花费3600元，制作招牌广告花费2300元。2012年8月2日，王永平交纳了电表、电卡、灭火器、电费共计1100元。2012年8月18日，王永平交纳导购证押金100元，导购证工本费20元。2012年9月28日前，王永平进入租赁场地，京客隆地安门便利店于2012年9月28日正式营业。2012年11月22日，王永平在菜市场购买原料猪肉馅支付1500元。2013年4月24日庭审中，王永平表示经营小吃被卫生部门查处以后，就停业了。＼n2012年11月5日，北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号广德马克西城分公司现场检查时发现，该公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。＼n2013年7月30日，原审法院对现场情况进行核实，王永平承租的B28商铺现有柜台、框架及部分设备未拆除。双方一致认可框架及抽油烟机系广德马克西城分公司配置，在交付王永平承租时就有。王永平表示未搬离的上述物品对其已经没有使用价值，全部交由广德马克西城分公司处理。＼n原审法院审理中，就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。广德马克西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。广德马克西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。根据双方当事人认可的商场摊位图显示王永平承租的面积15平方米左右。餐具由各商铺自行消毒、广德马克西城分公司未提供统一的餐具消毒设备和场所。＼n另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。审理中广德马克西城分公司表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。＼n上述事实，有合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。＼n本院认为：王永平与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。签订合同时，合同双方均负有对合同实质内容的谨慎审查义务。由于王永平提供的证据显示系京客隆地安门店招商，广告中并未明确为京客隆超市招商，而且，王永平签订合同时亦明知合同相对方为广德马克西城分公司，如租赁场地为京客隆超市应是与京客隆商业集团或其下属公司签订租赁合同，而广德马克西城分公司并非京客隆商业集团下属公司。因此，王永平主张广德马克西城分公司在签订合同时存在欺诈行为，缺乏依据，本院不予采信。由于王永平承租的场地不符合相关卫生标准，而且西城区卫生局亦因此对广德马克西城分公司予以了行政处罚，因此，王永平继续使用承租场地的客观条件已不具备，双方的租赁合同应予解除。合同解除后，广德马克公司西城分公司及实际收取租赁费等相关费用的广德马克公司应退还王永平交纳的保证金及未用尽的租金。虽然王永平主张其在广德马克西城分公司被西城区卫生局查处后就停止了经营，但根据其自己提供的证据，王永平在2012年11月22日仍然在大量购进原料，并无停业的迹象，且直到2013年7月30日时涉案租赁商铺内仍存放有王永平的部分物品，故原审法院将租金计算至2013年7月30日并无不妥。广德马克西城分公司作为出租方，应向王永平提供符合使用条件的租赁物，现因广德马克西城分公司提供的租赁场地的面积等原因导致王永平无法继续使用承租场地，故广德马克西城分公司应当承担王永平的装修损失，广德马克公司作为实际参与合同履行并收取了相关费用的一方亦应与广德马克西城分公司承担连带给付责任。广德马克西城分公司、广德马克公司主张王永平应当自行承担装修损失，没有依据，本院不予支持。广德马克西城分公司、广德马克公司以需拆除王永平承租场地内的装修为由，不同意返还保证金，理由不能成立，本院亦不予支持。关于王永平主张的其他物品损失，因并未形成添附，且大部分已经由王永平自行从涉案商铺取回，其余部分王永平亦在原审庭审时明确表示放弃，交由广德马克西城分公司处理，故王永平无权再要求相应赔偿。关于王永平所述原审法院超审限判决，多次更换法官，程序违法一节，因民事诉讼法并未禁止审理中因特殊情况更换法官，更换法官本身并不构成程序违法，且原审审理中存在因调解扣除审限的情形，因此原审审理期限并未违反民事诉讼法的相关规定，王永平的上述主张不能成立。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。王永平及广德马克西城分公司、广德马克公司的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费1751.88元，由王永平负担951.88元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司负担800元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1382元，由王永平负担1312元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司负担70元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王轶稚＼n代理审判员曹雪＼n代理审判员刘永民＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员刘梦辰