重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0108民初7460号
原告李在良(反诉被告)，男，汉族，1963年4月19日出生，住重庆市彭水县汉葭镇。
原告黄国超(反诉被告)，男，汉族，1974年2月22日出生，住重庆市彭水县高谷镇。
原告张明(反诉被告)，男，苗族，1965年6月1日出生，住重庆市彭水县高古镇。
委托代理人罗成(特别授权)，重庆圣必德律师事务所律师；
委托代理人邹慧捷，重庆圣必德律师事务所律师。
被告(反诉原告)重庆泽瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区长生路10号，统一社会信用代码915000006733628665。
法定代表人施戎，董事长
委托代理人钟伟峰(特别授权)，重庆能海律师事务所律师。
委托代理人喻勇(特别授权)，男，汉族，1972年10月21日出生，住重庆市九龙坡区。
原告李在良、黄国超、张明(反诉被告)与被告重庆泽瑞房地产开发有限公司(反诉原告，以下简称泽瑞公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告泽瑞公司在法定期限内向本院提起反诉，依法由代理审判员马静担任审判长，与人民陪审员邹崇跃、人民陪审员张玉组成合议庭，适用普通程序公开开庭对两诉合并进行了审理。原告李在良、黄国超、张明及其委托代理人罗成、邹慧捷，被告泽瑞公司的委托代理人钟伟峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告李在良、黄国超、张明诉称，2014年6月8日三原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“琥珀天成”项目下商品房一套。该商品房坐落于重庆市南岸区通江大道87号附7号，房号为A7幢7号，建筑面积63.14平方米，总成交金额为1506895元，付款方式为按揭付款，即合同签订当日支付首付款754895元，余款752000元由银行按揭支付。合同签订当日原告依约向被告支付了房屋首付款754895元、契税45207元、转让手续费15069元、维修基金3157元及其他杂费2540元，共计820868元。
涉案房屋建成后，三原告到现场查看时发现，涉案房屋与被告在琥珀天成《投资手册》中宣传的情况严重不符。宣传手册中宣称“超300万方的旗舰商业聚集，20万人的日均人流量”、“日均人车流量上万，汇集人气、商气的黄金之地”等等，这些宣传是吸引三原告购房的主要因素，以便作为投资使用，而实际情况是琥珀天成商业区人烟稀少，周边并无任何商业聚集地，与被告的宣传明显不符，已构成虚假宣传，严重违反了《房地产发布广告规定》第三条的规定。同时，在订立合同之初，被告承诺马路绿化带绝对不会高于商业铺面，实际建成后却远远高于商业铺面，已严重降低了商业铺面的价值。因涉案房屋并无投资及经营价值，三原告订立合同的目的根本无法实现，又因被告的虚假不实宣传，欺骗、误导了三原告购房，为此三原告多次与被告协商，但均被拒，且于2016年3月22日向被告发出《律师函》告知原告所请，但至今未收到被告回复，故起诉至法院，请求：1.解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款754895、契税45207元、转让手续费15069元、维修基金3157元及其他杂费2540元，共计820868元；3.被告承担本案诉讼费用。
本诉被告泽瑞公司辩称，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方协商一致的结果，合同真实有效，被告没有违约行为；我方不存在虚假宣传，原告所述商业价值降低系因原告方对门面商业价值判断错误及房地产行业整体下行所致，并非我方原因，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告泽瑞公司诉称，2014年6月8日反诉原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于重庆市南岸区通江大道87号附7号的一层商业用房，房屋建筑面积63.14平方米，总成交价为1506895元。交房时间为2015年10月30日前，合同约定反诉被告在签订合同时付房款754895元，剩余房款752000元通过银行按揭支付，逾期付款按照未付金额每日万分之一支付违约金。合同签订后，按揭资料很快在银行审核通过，此时房地产市场整体下行，反诉被告因房价下跌一直不到银行办理按揭手续，导致反诉原告一直未收到剩余房款。2015年7月23日，反诉原告出售的房屋经竣工验收，符合交房条件，通知反诉被告交付余款并接房。因房屋市场价格下跌，反诉被告以各种理由拒绝支付剩余房款。2015年11月20日反诉原告向反诉被告发出《律师函》，要求反诉被告履行合同义务，但反诉被告仍拒绝履行，并要求解除合同。综上，反诉被告之行为已经构成违约，故提起反诉，请求判决1.反诉被告支付购房款752000元；2.支付逾期付款违约金54898元；3.反诉被告承担诉讼费。
审理中，反诉原告泽瑞公司撤回了要求反诉被告支付逾期付款违约金54898元的诉讼请求。
反诉被告李在良、黄国超、张明辩称，1.反诉原告所诉不实，反诉被告未办理银行按揭的根本原因系反诉原告对于涉案楼盘的虚假违法宣传，致使合同目的无法实现，当事人双方均有权解除合同，原告有权要求被告返还所有购房费用；2.因双方对涉案房屋的商品价值、投资价值、虚假宣传等存在争议，合同是否履行尚不明确，故不存在逾期付款及支付违约金的问题。
原告(反诉被告)李在良等向本院举示了以下证据：
1.《商品房买卖合同》，拟证明双方房屋买卖合同关系及权利义务、涉案楼盘的绿化带高度与本诉被告公司的置业顾问承诺不一致；
2.预算表、发票、收据、物业正式收据，拟证明本诉原告已按合同约定支付了购房款、相关税费及其他费用；
3.宣传手册，拟证明本诉被告存在虚假宣传，误导原告购买涉案房屋；
4.律师函，拟证明本诉原告已向被告发函，告知其违约。
被告(反诉原告)对证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为无法达到其证明目的，认为证据1无法体现对绿化带的约定；证据3的宣传语系对整个茶园新区商业人气的宣传并非仅针对琥珀天成这个楼盘，非虚假宣传。
被告(反诉原告)泽瑞公司向本院举示了以下证据：
1.《律师函》及快递回单、快递跟踪信息单，拟证明被告以律师函形式催促原告继续履行合同；
2.《竣工验收备案登记证》，拟证明涉案房屋已经过竣工验收，符合合同约定的交房条件。
原告(反诉被告)对证据1、2的真实性及其证明目的均不认可。
对原被告提交的证据，本院结合案件情况，综合进行评定。
经审理查明，2014年6月8日三原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市南岸区通江大道87号附7号房屋，建筑面积63.14平方米，总成交金额为1506895元，三原告共有方式为按份共有，其份额为李在良34%、张明33%、黄国超33%。合同第五条第(二)款约定：“乙方按照第3种方式按期付款：（1）于2014年6月8日付房款754895元；（2）余款752000元由银行按揭支付”；合同第十条约定：“逾期付款的违约责任1.（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”
合同补充协议第一条约定：“(一)关于选择按揭付款方式的约定：乙方在签署《重庆市商品房买卖合同》前应对自己的付款能力、还贷能力、获得贷款批准的可能性做足够充分的咨询和考虑，乙方应符合申请购买该房产的按揭贷款的条件，准备相关文件并满足贷款银行的要求。乙方在签订本合同后5个工作日内应向银行提交符合银行要求的申请贷款所需要的全部资料，并到银行指定地点办理相关贷款手续。”补充协议第十五条第二款约定：“甲方的售楼书、广告图文数据、示范区、沙盘、模型、样板房等仅供乙方参考，法律另行规定的从其约定。”补充协议第十五条第五款第五项约定：“甲方对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成甲方的允诺”。
合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款754895元、代收费用62816元、大修基金3157元，共计820868元。
庭审中，李在良、黄国超、张明当庭陈述，购买涉案房屋系商业投资，但该房屋现不具有商业价值，不愿意继续购买，故未向银行提交办理按揭贷款所需资料。
审理中，本诉原告向本院举示了本诉被告针对涉案楼盘制作的宣传手册，拟证明本诉被告在宣传手册上印制的“300万商业聚集地”“20万人的日均人流量”系欺骗、误导的虚假宣传，而该项目的实际情况是周边人烟稀少，并无商业聚集地，本诉原告因被告的虚假宣传而购买涉案房屋，故本诉原告有权解除该合同，并要求本诉被告返还已经支付的所有费用。被告泽瑞公司则认为该宣传手册系针对茶园新区商业和人流量的宣传，有南岸区政府规划为支撑，故本诉被告不存在虚假宣传以诱导原告购房的行为。
审理中，本诉原告认为涉案房屋前的绿化带高于涉案房屋，影响了该门面的商业价值，而本诉被告工作人员曾口头承诺该绿化带低于涉案房屋，但本诉原告并未举示证据予以证明。本诉被告则认为绿化带系市政规划，被告方无权变更，而涉案房屋所在楼盘规划未曾变更，并否认工作人员对绿化带高度作出承诺。
另查明，2015年11月20日反诉原告按照《重庆市商品房买卖合同》中约定的地址向反诉被告分别寄送了《律师函》，告知反诉被告之行为已构成违约，要求其于2015年12月1日前提交符合银行要求的申请贷款所需全部资料，否则将承担违约责任。反诉被告称未收到该律师函，但均认可收到反诉原告向其发出的《接房通知书》。
又查明，2016年3月15日三原告委托重庆圣必德律师事务所律师罗成、邹慧捷向被告发出《律师函》，告知因被告对涉案房屋存在虚假宣传，涉案楼盘无投资经营价值，故订立合同目的无法实现，故要求解除合同。本诉被告认可收到该《律师函》，但认为其解除合同之理由不成立。
上述事实有双方当事人当庭陈述及举示的证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，本诉及反诉的争议焦点为本诉原告是否有权解除合同？如其合同解除权形成则可行使其法定解除权，并要求泽瑞公司返还购房款及相关税费；如其无合同解除权则应继续履行合同，向泽瑞公司支付剩余购房款。本诉原告李在良等认为其有权解除合同的理由主要有：泽瑞公司对涉案房屋所在楼盘的宣传手册对商业人气的宣传系虚假宣传，诱导欺骗其购房，致使购房投资目的难以实现；泽瑞公司单方变更了绿化带高度，与其承诺不一致，导致涉案房屋的商业价值降低。
本院认为，本诉原告解除合同的理由能否成立，主要从两个方面来看：从合同约定上看，双方签订的《商品房买卖合同》中对涉案楼盘的商业、人气均没有进行约定，根据合同《补充协议》第十五条第二款之约定：“甲方的售楼书、广告图文数据、示范区、沙盘、模型、样板房等仅供乙方参考，法律另行规定的从其规定”；该条第五款第五项约定：“甲方对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成甲方的允诺”。根据上述约定，宣传手册上关于楼盘之外商业人气的介绍，不能作为合同组成部分，并非原被告双方履行合同义务的依据；从宣传手册本身来看，泽瑞公司制作的涉案楼盘的宣传手册，印制了“超300万方的商业旗舰聚集”“20万人的日均人流量”广告语，载明系针对茶园新区的商业人气，而并非仅针对涉案楼盘，故不能据此认定泽瑞公司虚假宣传。另外，关于绿化带高度问题，本诉原告主张泽瑞公司口头承诺绿化带高度低于涉案房屋，但并未向本院举示证据予以证明，应由其承担举证不能的法律后果。综上，本院认为，本诉被告泽瑞公司并无李在良等所述之违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因泽瑞公司并无李在良等所诉之违约行为，故李在良等无权单方要求解除合同。
既然本诉原告的合同解除权尚未成就，则合同仍对双方具有法律效力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本诉原告作为房屋买受人，负有按约足额支付购房款的义务。根据合同第五条第(二)款约定：“乙方按照第3种方式按期付款：……（2）余款752000元由银行按揭支付”；《补充协议》第一条第（一）款约定“乙方在签订本合同后5个工作日内应向银行提交符合银行要求的申请贷款所需要的全部资料，并到银行指定地点办理相关贷款手续。”双方签订合同的日期为2014年6月8日，则李在良等应于2014年6月13日前向银行提交申请贷款所需资料，但反诉被告拒绝提交相关资料办理按揭手续，并当庭陈述不愿继续履行付款义务，在此情形下，泽瑞公司要求其支付剩余房款的理由并无不当，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、李在良、黄国超、张明于本判决生效后90日内支付重庆泽瑞房地产开发有限公司购房款752000元；
二、驳回本诉原告李在良、黄国超、张明的全部诉讼请求。
本诉案件受理费12088元，反诉案件受理费5934元，均由本诉原告李在良、黄国超、张明承担，本诉案件受理费12088元李在良、黄国超、张明已缴纳，反诉案件受理费5934元重庆泽瑞房地产开发有限公司已垫付，李在良、黄国超、张明在支付重庆泽瑞房地产开发有限公司前述款项时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 马 静
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 张 玉
二〇一六年十月二十九日
书 记 员 蒲 月