苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初9307号
原告：深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑121幢。
负责人：贾哲，总经理。
委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路西施，该公司员工。
被告：金文祺，男，1966年6月9日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
委托诉讼代理人韩琴、潘泽江，江苏常仁律师事务所律师。
原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中信物业苏州分公司）诉被告金文祺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案受理，依法适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王兴春、被告金文祺及其委托诉讼代理人韩琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中信物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付其物业费401972.8元并就该款自起诉之日即2017年12月26日起按照年利率6%计算至实际付款之日止的违约金；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：其与房地产开发企业苏州中信投资有限公司签订了《苏州市前期物业服务协议》，约定其为“知湖轩”小区提供物业管理服务，并约定了其与开发商、被告之间的权利义务，以及物业服务费的单价、违约条款等内容。合同签订后，其为涉案小区提供了物业管理服务，但被告尚拖欠2015年7月1日至2017年2月28日的物业费401972.8元。其多次要求被告支付上述拖欠的物业费，但被告拒绝支付。
被告金文祺辩称，1、原告未按合同约定的物业服务内容和质量标准提供服务，构成违约，无权要求其按约支付高额物业费；2、其拒付物业费是因为原告未按约提供物业服务，且经其主张后物业服务标准仍未改善，故原告无权要求其支付违约金；3、因原告长期未履行合同约定的维修保养义务，造成小区脏乱差，无法满足基本生活要求，导致其房屋无法出租，其保留要求原告赔偿损失的权利。
本院经审理认定事实如下：2010年9月25日，苏州中信投资有限公司（甲方）与深圳市中信物业管理有限公司（以下简称中信物业公司，乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，甲方将坐落于苏州太湖国家旅游度假区太湖大道128号的中信太湖城*知湖轩委托乙方实行物业管理服务，物业管理服务期限为3年，自2010年10月17日12时起至2013年10月16日12时止，约定实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取，小高层物业服务费为每月每平方米2.60元，另收取代收代缴费为每月每平方米0.60元。合同签订后，实际由原告为涉案小区持续提供物业服务至今。中信物业公司出具授权委托书一份，内容为：中信物业苏州分公司诉金文祺物业服务合同纠纷案件中，中信物业苏州分公司作为中信物业公司的分支机构，是中信太湖城知湖轩小区的实际物业管理服务企业，现中信物业公司授权中信物业苏州分公司作为原告全权处理与该案有关的所有事宜，享有并承担法律法规规定的原告的权利义务。
另查明，被告所有的位于涉案小区的苏州太湖国家旅游度假区香山街道太湖论坛城36幢301室、303室、307室、503室、505室、506室、602室、603室、605室、606室、607室、801室、802室、803室、805室、806室、807室、901室、902室、903室、905室、906室、907室等23套房屋均登记在被告一人名下，上述房屋面积共计6280.86平方米。原、被告双方一致确认，上述房屋于2011年交付，被告尚欠上述房屋2015年7月1日至2017年2月28日期间的物业费。被告对上述房屋适用小高层物业服务费每月每平方米2.60元的标准无异议，但不应收取代收代缴费。
上述事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理委托合同》复印件、授权委托书、房屋权属登记信息查询结果证明，本院调取的（2015）吴民初字第205号民事判决书、（2015）苏中民终字第02114号民事判决书及本院庭审笔录等在卷佐证。
审理中，为证明原告提供的物业服务未达标，被告提供了其于2018年6月拍摄的涉案小区楼层走廊和过道的照片若干，证明小区公共部位走廊天花板残旧破损、管道外露、油漆剥落、墙体与地面潮湿以及杂物乱堆等状况。经质证，原告认为，被告所述问题系开发商交付房屋的质量问题，其一直想启用维修基金进行维修，但因小区入住业主较少，业委会尚在筹办中，维修基金还无法启用。
本院认为，中信物业公司与苏州中信投资有限公司于2010年9月25日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，原告作为涉案小区的实际物业管理服务企业，中信物业公司又向原告作了相应授权，且涉案小区至今未成立业主委员会，原、被告之间亦未签订物业服务合同，被告作为业主接受原告提供的物业服务至今，应当按照上述合同中约定的标准向原告交纳物业服务费用。根据该合同约定及双方意见，涉案房屋的物业费标准为2.6元/月?平方米。因合同约定代了收代缴费0.6元/月?平方米，故本院对被告不应收取该项费用的意见不予采纳。现双方确认被告尚欠2015年7月1日至2017年2月28日期间的物业费，经核算应为401975.04元（3.2×6280.86×20）。被告举证的照片不足以证明原告提供的物业服务不符合约定，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。
交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。
综上所述，原告要求被告支付2015年7月1日至2017年2月28日期间的物业管理费401972.8元，合法有据，应予支持。因被告至今未交纳物业费，现原告主张以401972.8元为基数自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日的违约金，实为逾期付款利息损失，符合法律规定，本院亦予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告金文祺于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司物业费人民币401972.8元及相应利息（自2017年12月26日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9112元、公告费300元，合计人民币9412元，由原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司负担1541元，被告金文祺负担7871元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 谢 丰
人民陪审员 肖艳华
人民陪审员 唐晓艳
二〇一八年八月十四日
法官 助理 钱建平
书 记 员 陆晓文