福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第969号
上诉人（原审原告）吴兹标，男，汉族，1942年4月18日出生。
上诉人（原审原告）吴秀恋，女，汉族，1926年3月21日出生。
上诉人（原审原告）吴贞璇，女，汉族，1975年4月21日出生。
上诉人（原审原告）吴华璇，女，汉族，1977年11月14日出生。
上诉人（原审原告）厦门市伟恩实业有限公司，住所地厦门市思明区仙岳路8号二楼，组织机构代码15511039-4。
法定代表人吴贞璇。
上诉人（原审被告）杨郎，男，汉族，1949年3月6日出生。
上诉人（原审被告）廖丽锦，女，汉族，1952年3月11日出生。
原审第三人厦门市房地产股份有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第三层，组织机构代码15500859-2。
法定代表人翁志铃。
上诉人吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、厦门市伟恩实业有限公司（下称伟恩公司）因与上诉人杨郎、廖丽锦、原审第三人厦门市房地产股份有限公司（下称厦房公司）房屋所有权确认纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第2771号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司向原审法院起诉，请求判令：1、确认经第三人厦房公司勘测、确认的东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米及加层，即为申请表批至街道办基建的117.7平方米；东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米房屋（地上物）及无任何批建手续191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米）房屋（地上物）因拆迁所产生的补偿款及相关安置补偿权利归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司所有。
原审判决查明，案外人翁茄花1986年7月23日在厦门市公证处办理《赠与书》公证，将自己位于东渡村的一幢平屋分别赠与杨郎和案外人杨金寿、黄正锐。杨郎和黄正锐于1987年9月19日分别取得许字第2584之一、之二号《乡村建房宅基地许可证》。2005年8月26日，原审法院（2005）湖民初字第2555号民事调解书确认东渡村8号之二房屋（许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证》）归杨郎、廖丽锦所有。
1992年7月1日，吴兹标代表伟恩公司与杨郎签订一份《合股协议书》，约定：杨郎以在本村自有房产折价入股，提供的房屋范围：杨郎本人申请建房的东渡村8号之一房屋，以及杨郎于1987年12月向案外人黄正锐购买而尚未办妥过户手续的东渡村8号之二房屋，上列二部分平房约130平方米，该建筑周围之临时搭建约130平方米、习惯性使用之庭院、空地约140平方米；杨郎不参与经营，每月收取固定“股息”1500元，“入股”年限至2000年7月15日止等。
1992年7月16日，吴兹标与杨郎、廖丽锦签订了买卖东渡村8号之一房屋的《房屋买卖协议书》，并办理了公证。该协议书约定：杨郎、廖丽锦自愿将址在厦门市湖里区东渡村内石造房屋（二房一厅，四至为东至虎脚2米，西至石间6米，南至黄炮厝8米，北至生活区公路2米）出售给吴兹标；房价为75000元，房屋自出卖后交付给吴兹标管理、使用；房屋如需改建由吴兹标向厦门市有关部门申办手续；房屋产权如果来历不明，杨郎、廖丽锦应出面清理并承担责任。自1992年始，东渡村8号之一、之二房屋及其地上物由吴兹标占有使用。
1989年8月26日，杨郎向厦门市湖里区人民政府街道办事处申请对东渡村8号之一房屋加层，即加层64.7平方米、加三层43平方米、加楼梯间10平方米，共计117.7平方米，并由吴兹标出资建造。同时吴兹标无任何批建手续在东渡村8号之二上加盖二层。1996年4月9日，吴兹标向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第252号《占用道路许可证》，并得到该局的批准，同意临时借用东渡村8号（自家院墙内）作临时住房之用，占用面积98平方米，占用期限自1996年4月9日起至1998年4月9日止，并注明系吴兹标需修缮房屋给予补办许可证；1996年12月23日，吴兹标向厦门市湖里区城市建设管理局申请占路管字第300号《占用道路许可证》并得到该局批准，同意临时借用东渡村8号作临时设施之用，面积52.5平方米，占用时间为1996年12月23日至1997年12月23日期间，并注明系屋顶漏水给予补办许可证。
2004年9月22日，厦门市国土资源与房产管理局发布厦国土房拆通（2004）42号《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》，通告东渡村1号至96号占地面积40154.167平方米范围内的房屋及其地上物需要拆迁，拆迁人为第三人厦房公司，拆迁单位为厦门市浦南旧城区房屋拆迁工程有限公司。2005年1月17日，杨郎、廖丽锦委托陈子霞处理与东渡村8号之一房产的有关一切事务。2005年双方就东渡村8号之一、之二的拆迁补偿事宜签订了众（拆）062号协议、《企业经营补偿协议书》、《补充协议（2）》、《拆迁非住宅购房协议书》、《东渡村8号房屋拆迁协议书》等协议，对东渡村8号房屋进行拆迁。经确认，东渡村8号的房屋现有房屋建筑面积588.39平方米，其中产权面积128.7平方米，无产权面积459.69平方米。产权面积即为东渡村8号之一、之二房屋建筑面积64.7平方米和64平方米；无产权部分位于东渡村8号之一、之二许可证批建房屋之外，包括批至区级临时占道许可证基建的150平方米、加层即为申请表批至街道办基建的117.7平方米及无任何批建手续191.99平方米。上述房屋及附属地上物均作拆迁补偿对象。2006年4月12日，厦门市中级人民法院作出（2006）厦民终字第473号民事判决，认定伟恩公司与第三人签订的众（拆）062号协议无效。现东渡村8号包括之一、之二均已拆迁完毕。
另查明：厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定：东渡大队三个生产队现有耕地534亩，给予一次性征用，劳力分期安排；同时，撤销东渡农业队建制，由湖里公安派出所统一管理。该大队农业人口770人一次性全部转为城镇居民，享受城镇居民的供应待遇。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》，厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》均将东渡小区内的土地列入城市规划用地，第三人取得的厦府（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》还将位于东渡村的土地认定为“国有土地”，该文同时要求“上述用地涉及征用土地、补偿安置问题，请联系市国土资源与房产管理局按照有关规定办理”。
还查明：陈子霞、吴兹标向案外人周锡芳购买的位于东渡村12号的房屋于1991年2月12日办理了权属过户到吴兹标名下的手续。
在（2009）厦民终字第2422号案件审理过程中，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局发函咨询，厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日回函表示：“一、1981年市政府以《关于东渡生产大队改为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定，东渡大队三个生产队一次性征用，东渡村改为城市建制。根据原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（（1995）国土［籍］字第26号），因国家建设征用土地，农村集体建制撤销或其人口全部转为非农业人口，其未征用的土地，归国家所用，继续使用原土地的农村集体成员享有国有土地使用权。
我局2000年3月16日《关于加快农村登记发证工作的会议纪要》（2003）03号已明确：岛内城乡结合部“农转非“范围有十个地区（居委会）（即：莲坂、西郭、屿后、湖里、塘边、江头、东渡、濠头），在受理居民土地房屋权属登记时，由权籍登记中心按城镇土地房屋权属登记办理。
因此，厦府（2004）地114号用地批文和厦国土房拆通（2004）42号拆迁通告，均将东渡村的土地作为国有土地。东渡村的宅基地及其地上房屋的产权人凡向我局申请土地房屋登记的，都办理国土使用权证。杨郎、廖丽锦东渡村的土地房屋可凭《乡村建设宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。
二、……”
以上事实，有吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司提交的证据：（86）厦证内字第160号公证书、（92）厦证内字第532号《公证书》、许字第2584之一号《乡村建房宅基地许可证》、许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证、众（拆）062号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、厦门市中级人民法院（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》；杨郎、廖丽锦提交的证据：《房屋买卖协议书》、占路管字第252号、第300号《占用道路许可证》、委托书、《合股协议书》、（92）厦证内字第532号《公证书》、《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》；第三人提交的东渡村9号房屋拆迁协议书、东渡村8号拆迁补偿款的支付票据等证据证实，以及当事人陈述等予以佐证。
原审判决认为，对于当事人争议的焦点问题，概括分析如下：
一、关于吴兹标与杨郎、廖丽锦于1992年7月16日签订的《房屋买卖协议书》的效力认定及履行情况问题。原审法院认为，吴兹标作为买方与作为卖方的杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》经双方签字认可，并经厦门市公证处公证，系双方真实的意思表示。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》、厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》、（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》、厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）以及厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日向厦门市中级人民法院的回函等文件均可以体现本案讼争房屋所占用的土地为国有土地性质。吴兹标与案外人周锡芳之间的房屋买卖关系已经办理了交易过户手续也可佐证讼争房屋的转让没有违反法律的相关规定。虽然《中华人民共和国土地管理法》及建设部《城市房地产管理规定》均有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但《中华人民共和国城市房地产管理法》实施于1995年1月1日，建设部《城市房地产转让管理规定》实施于1995年9月1日，均在本案讼争的房屋买卖协议书签订之后，不能作为认定房屋买卖合同无效的依据。因此吴兹标与杨郎、廖丽锦签订的房屋买卖协议没有违法法律的相关规定，应当认定合法有效。在上述房屋合同签订前后，东渡村8号之一房屋也由吴兹标占有和使用，但吴兹标没有证据证明已经支付了购房款，东渡村8号之一房屋现已经被拆迁，买卖合同双方已经无法办理交易过户手续，该房屋买卖合同的合同目的已经无法实现，故双方可协商解除合同。
二、关于本案所涉及的建筑物的拆迁补偿权益归属问题。1、关于东渡村8号之一房屋64.7平方米、东渡村8号之二房屋64平方米有产权部分的拆迁补偿权益问题。东渡村8号之二房屋属于杨郎、廖丽锦所有，东渡村8号之一因吴兹标与杨郎、廖丽锦的房屋买卖合同没有实际履行，其所有权在拆迁部门拆迁之前仍归属于杨郎、廖丽锦。故东渡村之一、之二号房屋有产权登记部分的拆迁安置补偿协议归属于杨郎、廖丽锦所有。2、关于东渡村之一、之二号的加层及其他无批建手续的建筑物的拆迁安置补偿权益问题。吴兹标基于房屋买卖关系合法占有东渡村之一号房屋，由其出资在东渡村之一号房屋上进行的加层在房屋遇到政府部门拆迁时其拆迁补偿权益应归属于吴兹标所有。吴兹标代表伟恩公司与被告杨郎签订的《合股协议书》系双方的真实意思表示，事后2005年杨郎、廖丽锦也委托陈子霞处理讼争房产的拆迁补偿安置协议，表明杨郎、廖丽锦对伟恩公司占有东渡村8号之一及加层以外房屋合法性的认可。吴兹标作为伟恩公司的法定代表人在东渡村之二号房屋上的加层及吴兹标建造的东渡路8号批至占道许可证基建的房屋，应视为伟恩公司在占用东渡路8号期间的财产，其拆迁补偿权益依法应归属于伟恩公司所有。
综上，吴兹标与杨郎、廖丽锦签订的房屋买卖合同有效，但现因标的物已经不存在，已无法实现合同目的，东渡村8号之一的房屋因没有办理过户至吴兹标名下的手续，该房屋的所有权仍归属于杨郎、廖丽锦，在该房屋拆迁时其拆迁补偿权益亦归属于杨郎、廖丽锦。吴兹标根据房屋买卖协议合法占有东渡村8号之一号房屋，在房屋在占有使用期间加盖房屋，在其加层被拆迁时依法吴兹标享有拆迁补偿权益，该补偿权利产生于吴兹标与陈子霞夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，现陈子霞已经死亡，吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇系陈子霞的合法继承人，故东渡路8号之一加层的拆迁补偿权益应当归属于吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有。伟恩公司在合法占有东渡村8号之二房屋及其庭院期间吴兹标作为法定代表人对房屋进行加层及修建临时建筑，在被相关部门拆迁时拆迁补偿权益应归属于伟恩公司所有。至于已被拆迁建筑物面积，已经办理产权登记的东渡村8号之一、之二房屋按照房管部门登记的面积计算，未办理产权登记的建筑部分应由相关的拆迁安置补偿部门根据相应的测定结果予以确定。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十条四第一款之规定，判决如下：一、东渡村8号之一房屋加层的拆迁安置补偿权益归吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇所有。二、东渡村8号之二房屋加层、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物的拆迁安置补偿权益归厦门市伟恩实业有限公司所有。三、驳回吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇、厦门市伟恩实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇、厦门市伟恩实业有限公司负担50元，杨郎、廖丽锦负担50元。
宣判后，原审原、被告均不服，向本院提起上诉。
上诉人吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司上诉称，一、上诉人吴兹标与被上诉人杨郎、廖丽锦夫妇于1992年7月16日签订《房屋买卖协议书》，杨郎、廖丽锦将东渡村8号之一的房屋售予吴兹标，该《房屋买卖协议书》合法有效且已实际履行，据此，东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归上诉人所有。（一）讼争《房屋买卖协议书》已实际履行，双方已房、款两清。一审判决关于“吴兹标没有证据证明已经支付了购房款”以及“东渡村8号之一因吴兹标与杨郎、廖丽锦的房屋买卖合同没有实际履行，其所有权在拆迁部门拆迁之前仍归属于杨郎、廖丽锦”的认定，是错误的。1.双方在讼争《房屋买卖协议书》中约定“房屋自出卖后交付给吴兹标管理、使用；房屋如需改建由吴兹标向厦门市有关部门申办手续”。而讼争房屋的交付使用，正是在《房屋买卖协议书》签订之后，这一点，是被上诉人否认不了的事实。被上诉人在原一审审理期间，已确认讼争房屋东渡路8号之一包括附属物系双方签订《房屋买卖协议书》后交付吴兹标、陈子霞使用，见（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》第11页最后一段，该判决虽然被撤销，但被上诉人曾经在法庭上说过的话、承认过的事显然不能轻易推翻。上诉人吴兹标在占有、使用讼争房屋的过程中，出资在东渡村8号之一、之二房产上建造加层，这也与《房屋买卖协议书》的内容可以相互印证。试想，如果房屋没有卖给吴兹标，杨郎怎么可能允许吴兹标建造加层？根据讼争《房屋买卖协议书》的约定，讼争房屋的交付，是在“出卖”后，根据正常的交易习惯判断，杨郎、廖丽锦“出卖后交付房屋”，足以证明房、款已两清。从吴兹标、陈子霞长期使用讼争房屋而双方当事人无争议以及吴兹标在讼争房屋建造加层双方当事人无争议的事实，也足以证明《房屋买卖协议书》已实际履行。2.吴兹标与杨郎原系师徒关系，当时的关系很好，正是由于吴兹标与杨郎的师徒关系加之90年代初期道德风气良好、尚以诚信为本的社会背景，讼争双方当时相互信任。吴兹标在接受房产后认为既已款物两清，既是基于对杨郎的信赖，亦是碍于师徒面子，便未再向杨郎索要收款凭证。但从杨郎、廖丽锦“出卖后交付房屋”，从吴兹标、陈子霞长期使用讼争房屋而双方当事人无争议以及吴兹标在讼争房屋建造加层双方当事人无争议的事实，已足以证明双方已房、款两清，足以证明《房屋买卖协议书》已实际履行。3.至于上诉人吴兹标买受讼争房屋后未及时办理过户，是因为当时吴兹标认为既然讼争房屋的《房屋买卖协议书》已办理了公证手续，就能证明产权问题了，也就没有急于再办理其他产权手续。但是否办理过户与讼争房屋拆迁安置补偿权益的归属没有必然的关系，上诉人的一审诉讼请求并不是要求办理过户，正是因为房屋已被拆迁转化为拆迁安置补偿权益，作为房屋实际权利人、已付购房款并实际占有使用的上诉人方才提出了要求确认拆迁安置补偿权益归上诉人所有的诉讼请求。且房屋买卖协议书的合同目的并非是只有过户，不能仅仅因为房屋被拆迁了就认定已无法实现合同目的，房屋是被拆迁了，但标的物已转化为拆迁安置补偿权益，而绝非标的物已不存在。因此，一审判决关于“吴兹标与杨郎、廖丽锦签订的房屋买卖合同有效，但现因标的物已经不存在，已无法实现合同目的，东渡村8号之一的房屋因没有办理过户至吴兹标名下的手续，该房屋的所有权仍归属于杨郎、廖丽锦，在该房屋拆迁时其拆迁补偿权益亦归属于杨郎、廖丽锦”的认定，是错误的。（二）面对讼争房屋确实已交付上诉人占有、使用的事实，被上诉人辩称双方于1992年7月1日订立《合股协议书》，双方履行的是《合股协议书》而非《房屋买卖协议书》，而“合股”实为“租赁”，被上诉人的这一抗辩逻辑混乱，且是根本不能成立的。但一审判决却认定双方有签订《合股协议书》并实际上认可双方履行的是《合股协议书》，一审判决的这一认定是错误的。1.所谓的《合股协议书》是不真实的，在本案及关联案件中从来都没有出现过原件。《合股协议书》最早是第三人厦房公司提交的，第三人厦房公司提交时就已确认该《合股协议书》是不真实的，吴兹标也确认《合股协议书》是不真实的（见上诉人一审证据14），杨郎、廖丽锦当时也主张“合股协议书真实性无法确认”（见上诉人一审证据21、22）。可见，《合股协议书》是不真实的，这是各方早已形成定论的事实。杨郎、廖丽锦在本案又改口主张要依据《合股协议书》，并辩称当时对其真实性无法确认是因为时间太久了现在才回忆起来，这是极其不严肃的，也是不可能的。既然被上诉人主张这么多年都在按《合股协议书》履行，被上诉人当时竟然会记不起来？竟然会无法确认其真实性？再来看《合股协议书》的内容，竟然出现了普利达公司的名称，而根据上诉人一审证据30，普利达公司的名称要到1994年才产生，怎么可能在两年多前的1992年7月1日就有合股协议书，这显然进一步印证了《合股协议书》是不真实的。2.且不论《合股协议书》是否真实，双方也从未履行过《合股协议书》。无论是“合股”还是“实为租赁”都是不存在的。如果双方履行的是《合股协议书》，那么被上诉人应提交收取“固定股息”或“租金”的证据，但被上诉人始终不能提供，这足以证明双方并未履行《合股协议书》。十几年来收固定“租金”，月租金1400元，十几年不变，这可能吗？3.《合股协议书》未约定讼争房屋如何交付使用及房屋改建事项，如果双方履行的是《合股协议书》（按被上诉人主张实为“租赁”），那么上诉人吴兹标凭什么对讼争房屋加层、新建？4.仅从时间上看，从逻辑顺序上来说，《合股协议书》上的时间是1992年7月1日，而讼争《房屋买卖协议书》签订于1992年7月16日，从常理上说也应该是在后的《房屋买卖协议书》取代在前的《合股协议书》。且如果在后的《房屋买卖协议书》未实际履行，但未见双方以任何形式对《房屋买卖协议书》进行变更或解除。由此也可证明，《合股协议书》是不真实的。综上，被上诉人关于双方履行的是《合股协议书》（按被上诉人主张实为“租赁”）而非《房屋买卖协议书》的抗辩，没有事实和法律依据，是不能成立的。一审判决认定双方有签订《合股协议书》并在履行，是错误的。讼争《房屋买卖协议书》合法有效且已实际履行，据此，东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归上诉人所有。一审上诉人所提交的证据证明力远远要大于一审被上诉人相关抗辩所提交证据的证明力。
二、东渡村8号之一房屋的加层（即申请表批至街道办基建的117.7平方米），系由上诉人吴兹标出资建造，这一点，一审判决及历次的判决均予以认定，该117.7平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归上诉人所有。而东渡村8号之一房屋及加层，长期作为上诉人伟恩公司的经营场所，东渡村8号之一房屋及加层的装修、水表、电表、电话、有限电视、空调、不可移动货柜、货架等在拆迁中依法也有获得补偿的权利，而这些装修、水表、电表、电话、有限电视、空调等归上诉人伟恩公司所有，伟恩公司也有权获得相应的拆迁安置补偿权益。因此，综上第一、第二大点，恳请二审法院将一审判决第一项变更为：东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米及加层，即为申请表批至街道办基建的117.7平方米，拆迁安置补偿权益归上诉人吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司所有。
三、东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米建筑物，系由上诉人吴兹标申请并由上诉人吴兹标出资建造，这一点，一审判决及历次判决均予以认定，该150平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归上诉人所有。
四、东渡村8号无任何批建手续的191.99平方米建筑物（含东渡村8号之二加层64平方米），系由上诉人吴兹标出资新建，该191.99平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归上诉人所有。上诉人有证据证明该191.99平方米无任何批建手续的建筑物系由吴兹标所建，被上诉人主张是被上诉人80年代建造的没有任何证据。相反，根据上诉人一审证据23“（86）厦证内字第160号公证书”的《附图》，杨郎、廖丽锦取得东渡村8号房屋时不存在任何无批建手续的建筑。因此，针对东渡村8号无任何批建手续的建筑物，一审判决只确认东渡村8号之二加层的拆迁安置补偿权益归上诉人所有，其余部分未予确认，是错误的，应予以纠正。
五、如前第一大点所述，讼争《房屋买卖协议书》合法有效且已实际履行，双方履行的是《房屋买卖协议书》而非《合股协议书》，因此作为房屋所有人的上诉人吴兹标出资建造的东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物150平方米、东渡村8号无任何批建手续的建筑物191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米），应归吴兹标所有。相应的拆迁安置补偿权益产生于吴兹标与陈子霞夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，因陈子霞已经去世，吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇系陈子霞的合法继承人，故东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物150平方米、东渡村8号无任何批建手续的建筑物191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米），拆迁安置补偿权益应归吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇所有。而上述东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的建筑物150平方米、东渡村8号无任何批建手续的建筑物191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米），长期作为上诉人伟恩公司的经营场所，如前第二大点所述，相关装修、水表、电表、电话、有限电视、空调、不可移动货柜、货架等归上诉人伟恩公司所有，伟恩公司也有权获得相应的拆迁安置补偿权益。
综上，请求将一审判决第二项变更为：东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米建筑物，及无任何批建手续191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米）建筑物，拆迁安置补偿权益归上诉人吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司所有。
杨郎、廖丽锦答辩称，一、原审判决第三项并无不当。吴兹标与其虽曾经签订东渡村8号之一房屋买卖合同，但该合同违反法律法规禁止性规定，依法无效。买卖合同订立后，吴兹标也未付款，双方未办理过户登记。根据吴兹标妻子陈子霞生前与第三人签订的有关协议，承认其按月向杨郎、廖丽锦支付股息，证实双方已变更买卖为租赁。二、吴兹标等原审原告要求变更原审判决第一项于法无据。双方当事人变更房屋买卖为租赁后，在租金标准较低且多年保持不变的情况下，上诉人即使有出资加层，但因加层系已杨郎、廖丽锦名义申请，吴兹标等人没有取得加层房屋所有权的法定理由，也就物权取得相关补偿协议。三、吴兹标等人要求变更原审判决第二项亦无依据。吴兹标等人为维修承租的讼争房屋而申请临时占道，事后并未作产权登记，因此该临时占道场地拆迁补偿款应归所依附的房屋业主，即杨郎、廖丽锦所有。无任何批建手续的191.99平方米，系讼争房屋原有附属物，吴兹标等人在无出资建造情况下，仅凭借用的事实，无法取得拆迁补偿款。四、吴兹标等人陈述的相关上诉主张及事实不能成立。1、吴兹标等人有关签订讼争房屋买卖协议后杨郎、廖丽锦才交付房屋的主张。双方在签订买卖协议之前半个月已签订了合股协议书，其当时就将讼争房屋交付吴兹标。2、关于加层与买卖的关系。加层是以杨郎、廖丽锦名义申请，加层房屋的产权依法不会归吴兹标所有，因此，其同意吴兹标加层。3、有关款物两清的主张。首先，交房是在签订买卖协议之前，因此以交房推定已付款缺乏事实依据。其次，吴兹标称与杨郎关系号而碍于面子未索要付款凭证更是难自圆其说。在当时银行尚未发行大面额钞票的情况下，10元面额的七万多元需要用麻袋装。4、为什么买卖协议签订后未办理过户。办理房屋买卖公证当天，杨郎即咨询过，得知农村宅基地的房屋不能买卖。吴兹标得知后没有付购房款也未要求过户。5、关于合股协议书真实与否。本案历时多年，吴兹标第一次庭审中提交证据，当时杨郎未见到原件，对真实性不予确认，后来经核实，确认该证据真实性。6、普利达公司何时成立不影响合股协议书的真实性。普利达公司在1994年成立，合股协议书在1992年签订，时间上存在矛盾。但现有证据不足以证明普利达公司成立的时间，且协议书没有加盖普利达公司印章。相反，该协议书能证明吴兹标因准备设立普利达公司而签订合股协议书。7、关于杨郎无法出示收取租金的凭据。收款凭证是由付款方保持，其无法提供该证据符合常理。8、关于讼争买卖协议未明示191平方米无任何批建手续的附属物。191平方米附属物基本上都在东渡从8号四至范围内，证明该部分附属物依附于东渡村8号，是早已存在的客观事实。
上诉人杨郎、廖丽锦上诉称，一、原审判决对讼争房屋用地性质的认定错误。原审判决认定讼争土地为国有土地，依据就是厦门市政府及其相关部门的文件、函件，及被上诉人购买案外人房屋并办理过户的事实。但前述所有文件及事实，均不能证明讼争土地已依法征收。1、在认定土地性质时，未以国家大法包括《土地管理法》及其相关法规为依据，而以地方政府文件、函件为依据。建国以来以至改革开放后，国家法律法规政策历来规定农村集体土地必须依法征收方可变更为国有土地。土地管理法及其事实条例、解释意见均突出强调依法征收。法院应严格依照上位法优于下位法的原则，在国家法律法规有明文规定的情况下，排除对不规范的部门规章和政府文件的适用。2、将城市规划的土地等同于国有土地。城市规划区只是城市规划控制的区域，实践中包括国有土地和集体土地，城市建设需要使用城市规划区内的集体土地，必须依照《土地管理法》的规定进行征收。3、有关被上诉人购买案外人房屋并办理过户一事，上诉人一审证据材料后所附的市检察院对法院支持行政机关相同颁证行为提出抗诉，法院通过再审撤销行政机关颁证行为的案例，足以说明其二者买卖行为违法，原审判决以此作为认定讼争合同有效的佐证是错误的。二、原审判决对讼争房屋拆迁补偿权益归属的处理不当。首先，关于加层房屋的补偿权益。根据法律规定，在当事人未作约定的情况下，添附物只能归其所有，其只需给吴兹标等人适当补偿。其次，关于临时占道部分，本为其财产，吴兹标等人只是修缮而已，没有理由取得所有权。再次，关于无产权的附属物补偿权益。这些都是吴兹标入股前的财产，没有证据证明吴兹标等人在使用期间进行添附或重建。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇答辩称，一、吴兹标与杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》经双方签字认可，并经厦门市公证处公证，系双方真实的意思表示，在双方签订讼争房屋《房屋买卖协议书》时，讼争房屋的用地已属国有，其转让并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关联的另一案中，厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第1485号民事判决已确认讼争《房屋买卖协议书》合法有效。杨郎、廖丽锦在本案《民事上诉状》中对房屋用地性质的质疑进而对讼争《房屋买卖协议书》的效力提出质疑，均是不能成立的。
二、杨郎、廖丽锦关于讼争房屋拆迁安置补偿权益的归属的主张是错误的，其上诉请求均不能成立。（一）讼争《房屋买卖协议书》合法有效且已实际履行，据此，东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归吴兹标等所有。从《房屋买卖协议书》签订后杨郎、廖丽锦将房屋交付吴兹标使用，以及从吴兹标、陈子霞长期使用讼争房屋而双方当事人无争议，以及吴兹标在讼争房屋建造加层双方当事人无争议的事实，足以证明《房屋买卖协议书》已实际履行。而一审判决认为《房屋买卖协议书》没有实际履行，并实际上认可双方履行的是《合股协议书》，一审进而判决驳回吴兹标等对东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米的诉求，一审判决的这一认定和判决是错误的，吴兹标等也已对此提起上诉。具体理由请参见吴兹标等本案《上诉状》，在此再强调以下几点：
1.对于《房屋买卖协议书》是否已实际履行，吴兹标等提交了真实性双方已无异议的《房屋买卖协议书》，并举证证明了讼争房屋在签订《房屋买卖协议书》后交付吴兹标使用。双方在讼争《房屋买卖协议书》中约定“房屋自出卖后交付给吴兹标管理、使用；房屋如需改建由吴兹标向厦门市有关部门申办手续”。而讼争房屋的交付使用，正是在《房屋买卖协议书》签订之后，这一点，是杨郎、廖丽锦否认不了的事实。杨郎、廖丽锦在原一审审理期间，已确认讼争房屋东渡路8号之一包括附属物系双方签订《房屋买卖协议书》后交付吴兹标、陈子霞使用，见（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》第11页最后一段，该判决虽然被撤销，但对方曾经在法庭上说过的话、承认过的事显然不能轻易推翻。吴兹标在占有、使用讼争房屋的过程中，出资在东渡村8号之一、之二房产上建造加层，这也与《房屋买卖协议书》的内容可以相互印证。试想，如果房屋没有卖给吴兹标，杨郎怎么可能允许吴兹标建造加层？根据讼争《房屋买卖协议书》的约定，讼争房屋的交付，是在“出卖”后，根据正常的交易习惯判断，杨郎、廖丽锦“出卖后交付房屋”，足以证明房、款已两清。吴兹标没付购房款，杨郎、廖丽锦能把房屋交付给吴兹标吗？“出卖”的本质是什么？出卖的本质就是杨郎、廖丽锦要收到吴兹标支付的购房款，否则出卖岂不变成了赠送？从吴兹标、陈子霞长期使用讼争房屋而双方当事人无争议以及吴兹标在讼争房屋建造加层双方当事人无争议的事实，也足以证明《房屋买卖协议书》已实际履行，且房、款两清。吴兹标一方还举证证明了杨郎、廖丽锦将讼争房屋的《乡村建房宅基地许可证》、《乡（镇）村建房用地申请书》、《乡村建房加层申请书》交给吴兹标，举证证明了吴兹标在讼争房屋建造加层。杨郎、廖丽锦认为《房屋买卖协议书》没有履行，主张双方履行的是《合股协议书》（又声称实为“租赁”），但杨郎、廖丽锦提交的《合股协议书》根本没有原件，更没有举证双方有履行合股协议书的证据，在以前的案件中各方均不确认其真实性，且根据吴兹标等一审证据30，普利达公司的名称要到1994年才产生，而落款时间1992年的“合股协议书”上竟然出现了普利达公司的名称，这进一步印证了“合股协议书”是不真实的。杨郎、廖丽锦也没有任何收取“股息”或“租金”的证据，且十几年来“租金”1400元一成不变，明显不符合常理。“合股协议书”落款时间为1992年7月1日，假设有“合股协议书”，但《房屋买卖协议书》签订于1992年7月16日，从时间和逻辑顺序上来说，也应该是在后的《房屋买卖协议书》取代在前的“合股协议书”，双方履行的也是《房屋买卖协议书》，而不可能是“合股协议书”。关于这一点，也能证明“合股协议书”是不真实的。因此，一审认定“合股协议书”的真实性没有事实依据，是错误的。显然，吴兹标等提交的证据证明力远远要大于杨郎、廖丽锦提交证据的证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”之规定，吴兹标一方提供证据的证明力明显大于杨郎一方提供证据的证明力，应予以确认，吴兹标一方的证据可以证明《房屋买卖协议书》已实际履行的事实。2.购房款没付，杨郎、廖丽锦二十几年不索取，有这种事吗？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）款，“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实”，当事人无需举证证明。一审判决苛求吴兹标一方要拿出购房款已付的收据，否则就是没有交购房款，从而《房屋买卖协议书》就没有履行。一审的这一观点显然是错误的。（1）本案已知的事实是，其一《房屋买卖协议书》约定，“房屋出卖后交付给吴兹标管理、使用”；其二房屋在签订《房屋买卖协议书》之后交付吴兹标使用；其三吴兹标没有交付分文的“租金”给杨郎、廖丽锦；其四是二十几年来杨郎、廖丽锦也从来没有向吴兹标要求购房款。（2）日常生活经验法则告诉我们，其一，买卖房屋若没有支付购房款，出卖方是不可能将房屋交付买收方的况且本案《房屋买卖协议书》明确约定“房屋出卖后交付”；其二，若吴兹标没付购房款，杨郎、廖丽锦不可能二十几年不向吴兹标催要；其三，本案若存在“租金”，不可能二十几年不变。综上，根据已知的事实和日常生活经验法则能推定出本案房、款是两清的，《房屋买卖协议书》已实际履行。3.一审判决有关“房屋现已被拆迁，买卖合同双方已经无法办理交易过户手续，该房屋买卖合同的合同目的已经无法实现”、“房屋因没有办理过户至吴兹标名下的手续，该房屋的所有权仍归属于杨郎、廖丽锦，在该房屋拆迁时其拆迁补偿权益亦归属于杨郎、廖丽锦”等认定，是错误的。（1）双方的《房屋买卖协议书》签订时间是1992年，而《物权法》施行于2007年，在《物权法》施行以前并无民事法律规定不动产的登记、过户，有关不动产的登记、过户全都是行政管理类法规、规章规定的，并无关于一定要办过户登记，房屋买卖合同才算履行完毕的规定。也就是说，在双方买卖房屋的1992年，并没有民事法律规定一定要办理登记、过户，那么只要双方房款两清了，房屋交付了，权证交付了，合同即已履行完毕，合同目的也已实现。1992年时，不动产登记、过户只是属于行政管理的范畴，与民事法律行为是两个概念，不能混为一谈，不能用行政领域的行为来判断民事法律行为的履行。因此，一审判决实际上是用了2007年才施行的《物权法》的规定精神，来判断1992年时的民事法律行为的是否履行，显然是错误的。（2）一审判决关于东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米拆迁安置补偿权益归属的认定的主要理由是是否办理过户，但一审判决附页“本案所适用的法律条文”与一审判决的上述理由完全是两回事。（3）是否办理过户与讼争房屋拆迁安置补偿权益的归属也没有必然的关系，吴兹标一方的诉讼请求并不是要求办理过户，正是因为房屋已被拆迁转化为拆迁安置补偿权益，作为房屋实际权利人、在房屋买卖合同已实际履行并实际占有使用的吴兹标一方才提出了确认拆迁安置补偿权益归其所有的诉讼请求。
（二）东渡村8号之一房屋的加层（即申请表批至街道办基建的117.7平方米），系由吴兹标出资建造，吴兹标同时是东渡村8号之一房屋的所有人，显然，该117.7平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归吴兹标等所有。吴兹标系在自己所有的房屋上建造加层，并非《民法通则若干问题的意见》第86条中的“非产权人在使用他人的财产上增添附属物”，杨郎、廖丽锦《民事上诉状》中援引该条规定缺乏最基本的事实依据。
（三）东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米建筑物，系由吴兹标申请并由吴兹标出资建造，该150平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归吴兹标等所有。1.吴兹标以自己的名义于1996年间先后两次向湖里区城市建设管理局申请占道建设，临时占道地上物面积经第三人厦房公司及拆迁实施单位勘测共150平方米，并由吴兹标出资建造，这一点，在以往的诉讼中杨郎、廖丽锦也是确认的，一审判决及历次判决也均予以认定。2.杨郎、廖丽锦辩称该占道150平方米，只是对旧房修缮，不是新建，这是根本不能成立的。252号及300号《占用道路许可证》的申请人是吴兹标，出资建造人也是吴兹标。许可证的性质是占道基建，说明此前在道路上不存在基建，否则何谈“占用道路”！上述许可证上备注“因屋顶漏水需及时进行修缮”是复印经办人刘云辉擅自备注的。252号许可证写明申请占用“东渡8号（自家围墙）作临时住房之用”，由此可见是新建，不是修缮。围墙是不可能有屋顶的，没有屋顶何来漏水？300号许可证申请占用“东渡村8号作临时设施之用”，何为占用道路作临时设施之用，可通行之路称之为道路，路上有房还是道路吗？何为临时设施，在道路上占道新建才会有临时设施。如果早就建有房屋了，何须再申请占用道路许可证。先批许可证才能去建临时设施这是一个常识性问题。上述许可证的全称是《占用道路许可证》，不是《补办占用道路许可证》。显然，该占道150平方米是新建而不是修缮。3.如前所述，讼争《房屋买卖协议书》合法有效且已实际履行，双方履行的是《房屋买卖协议书》而非《合股协议书》，更非杨郎、廖丽锦主张的“实为租赁”。吴兹标作为房屋所有人所进行的新建，形成的150平方米建筑物，其因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益自然应归吴兹标等所有。综上，东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米建筑物因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归吴兹标等所有。
（四）东渡村8号无任何批建手续的191.99平方米建筑物（含东渡村8号之二加层64平方米），系由吴兹标出资新建，该191.99平方米因拆迁所产生的拆迁安置补偿权益依法应归吴兹标等所有。1.吴兹标等有证据证明该191.99平方米无任何批建手续的建筑物系由吴兹标所建，杨郎、廖丽锦主张是其80年代建造的没有任何证据。相反，根据吴兹标等一审证据23“（86）厦证内字第160号公证书”的《附图》，杨郎、廖丽锦取得东渡村8号房屋时不存在任何无批建手续的建筑。2.杨郎、廖丽锦在其《民事上诉状》中以所谓的《合股协议书》中有提及临时搭盖物130平方米及习惯性使用之庭院空地140平方米为由，主张191.99平方米建筑物都属于“出租（入股）前的财产”，不是吴兹标添附或新建，杨郎、廖丽锦的上述上诉主张没有任何事实依据，根本不能成立。如前所述，讼争《房屋买卖协议书》合法有效且已实际履行，双方履行的是《房屋买卖协议书》而非《合股协议书》，更非杨郎、廖丽锦主张的“实为租赁”，所谓的《合股协议书》是不真实的，从来没有出现过原件，杨郎、廖丽锦也从来无法提供任何收取“租金”或“股息”的证据以证明双方有履行《合股协议书》，一审判决认可《合股协议书》的真实性是极其错误的。因此，《合股协议书》上的记载内容不能成为本案定案的依据。3.该无任何批建手续的191.99平方米建筑物中包含了东渡村8号之二的加层64平方米，这一点，原一审判决（即（2013）湖民初字第4667号民事判决）第9页第二段末尾部分已予以确认。本案一审庭审过程中，杨郎、廖丽锦表示对原一审判决的事实认定没有异议。提请注意的是，直到本案一审庭审中，杨郎、廖丽锦仍然否认东渡村8号之二的加层在该191.99平方米中，杨郎、廖丽锦主张所有的加层都是经过批准的，这显然是错误的，东渡村8号之二的加层就没有经过批准，杨郎、廖丽锦主张有，应提交证据证明。其对这一基本事实都没有搞清楚，这进一步印证了该191.99平方米建筑物并非杨郎、廖丽锦所建，否则其不可能会弄错8号之二的加层包含在191.99平方米范围中的事实。
综上所述，杨郎、廖丽锦关于讼争房屋拆迁安置补偿权益的归属的主张均不能成立，其上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回杨郎、廖丽锦的上诉请求。
第三人厦房公司述称，一、原审原、被告债权债务关系未理清属其二者之间的法律关系，不应当牵涉到第三人。事实上第三人也依法履行了己方应尽的相关义务，其二者之间发生的争议更不能损害到第三人的合法权益。二、处理讼争房产拆迁补偿安置受偿权归属问题应以解决讼争房产权属争议为先决条件。三、对于讼争地块的土地性质，厦房公司受让的是国有土地。同时根据厦府（1984）综344号文件等，第三人“东渡村改造”用地属“东渡小区”大红线范围内，其用地性质已很明确。土地性质问题与本案不具有关联性。
经审理查明，杨郎、廖丽锦对原审判决查明事实没有异议，但认为部分查明事实与本案无关。吴兹标等人对原审判决查明事实提出异议，认为一审判决所谓的“合股协议书”是不真实的，双方也从未履行“合股协议书”。第三人对原审判决查明事实没有异议。本院对双方无异议之事实予以确认。审理过程中，双方均未提交新的证据。
本院认为，首先，关于讼争土地性质的认定。根据厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》、厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》、（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》、厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》等文件，讼争土地在内的东渡小区所在地块为国有性质土地。对于上诉人持有的《乡村建房宅基地许可证》，本院也已向厦门市国土资源与房产管理局发函，该局答复称，“杨郎、廖丽锦东渡村的土地可凭《乡村建房宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。”因此，杨郎、廖丽锦以其持有的该证件为由证明讼争土地为集体土地，本院不予采纳。据此，双方当事人签订的关于东渡村8号之一的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，内容并不违法，原审判决认定该协议有效，并无不妥。其次，虽然双方当事人签订的关于东渡村8号之一的房屋买卖协议有效，但吴兹标并未提供足够证据证明其已支付购房款，该房屋也未办理过户手续，因此，原审判决认定该房屋所有权未发生变更，并无不妥。而东渡村8号之二本就是杨郎、廖丽锦所有的房屋，故原审判决认定东渡村8号之一、之二号房屋有产权登记部分的拆迁安置补偿权益归杨郎、廖丽锦所有正确。对于吴兹标等人主张的其余部分的房屋，因吴兹标等人占有使用东渡村8号并非无权占有，该增添部分房屋系吴兹标等人建造，且长期以来，杨郎、廖丽锦对此并未提出异议，因此，原审判决认定该部分房屋拆迁补偿权益归吴兹标等原审原告所有，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人杨郎、廖丽锦负担100元，由吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇、伟恩公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 夏 雯
二〇一四年六月九日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判','2018-09-26
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