＼n湖北省武汉市洪山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鄂洪和民商初字第00375号＼n原告：高锦。＼n委托代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n委托代理人：高洁，＼n被告：湖北威利房地产开发有限公司，住所地：武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦10楼。＼n法定代表人：熊庆芳。＼n被告：武汉汇峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道949号＼n法定代表人：王菁。＼n被告：武汉铁机集团有限公司，住所地：武汉市洪山区和平街铁机集团特1号。＼n法定代表人：吴盛玉，该公司董事长。＼n委托代理人：曾志超、王华斌，湖北英达律师事务所律师，代理权限：特别授权。＼n原告高锦与被告湖北威利房地产开发有限公司（下称威利公司）、武汉汇峰房地产开发有限公司（下称汇峰公司）、武汉铁机集团有限公司（下称铁机集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员陈钢担任审判长，人民陪审员杨琴、人民陪审员汪娟参加的合议庭，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告高锦的委托代理人李循、被告铁机集团的委托代理人王华斌到庭参加诉讼。被告威利公司、汇峰公司因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书后，均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告高锦诉称：2005年9月25日，原告与被告威利公司签订认购虹琦中央街商铺意向书两份，约定原告向被告威利公司购买时尚中心街B区13号、15号商铺两套，价格分别为495，488元、477，604元。双方还约定：原告应先交付定金共2万元，并应于2005年10月12日前，付清总价款的40%；被告威利公司应于2006年6月28日前将商铺交付给原告，原告应在此之前付清全部房款。意向书签订后，原告按照约定于2005年9月26日支付了两套商铺的定金2万元，并于2005年10月18日支付两套商铺的购房款373，092元。后因三被告在房地产转让项目时违反法律规定，未办理土地过户等相关手续，加之威利公司严重超标准建筑，虹琦中央街商铺被武汉市规划管理局认定为违法建筑，并于2006年12月2日被拆除。虹琦中央街项目系被告汇峰公司开发，该公司未经批准于2003年9月27日将该项目转让给被告铁机集团，被告铁机集团又于2005年5月23日将其转让给被告威利公司。三被告违规转让的行为被行政机关叫停，被告威利公司无法取得商品房预售许可，有关该项目的转让被认定为无效。2006年7月1日，原告向被告威利公司提出退房申请，该公司未予答复。2007年4月27日、2008年3月24日，被告威利公司先后两次向武汉市洪山区人民政府提交《重新启动华城广场步行街项目的申请报告》，武汉市洪山区人民政府分别于2007年4月9日、2007年7月3日向武汉市规划管理局提出重新审批该项目的规划方案，并组织包括原告在内的业主交换意见。被告威利公司承诺：争取更多的面积来解决问题，双方同意被告威利公司重建6，000平方米，来保障业主的权益。此后，被告威利公司告知业主重建手续已获批准，让业主安心等待。直到2011年5月10日，武汉市国土资源和规划局明确指出，被告威利公司在未办理相关手续的情况下擅自动工并超标建设，造成恶劣的社会影响，为彻底解决问题，建议由原土地使用权单位即被告汇峰公司重启该项目。至此，被告威利公司的承诺已彻底无法兑现。原告认为，其与被告威利公司签订的认购意见书，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的特征，应认定为商品房买卖合同。被告威利公司在明知无法取得商品房预售许可证的情况下，仍与原告签订合同，并收取原告购房款，其行为明显违反了《中华人民共和国房地产管理法》第44条的规定，双方签订的合同无效。被告汇峰公司、被告铁机集团在以上开发项目的转让过程中，违反了《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第20条、第21条的规定。因三被告的违法行为导致原告遭受经济损失，根据《中华人民共和国民法通则》第130条的规定，应共同承担返还原告购房款和赔偿原告经济损失的责任。尽管被告威利公司在房屋被拆之后做了大量的工作，但因被告汇峰公司与被告铁机集团在后期重建过程中，不予配合，致使原告遭受损失，故原告诉至法院，请求判令：一、被告威利公司返还原告购房款393，092元，并赔偿已付房款一倍的损失393，092元；二、被告威利公司承担原告支付已付房款的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2005年10月18日起计算至上述款项还清之日）；三、被告汇峰公司、被告铁机集团对原告前述两项诉讼请求承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费用由被告承担。＼n原告高锦为支持其诉讼主张，依法向本院提交以下证据：＼n证据一、原告与威利公司签订的商铺认购意向书一份，拟证明：意向书具备商品房买卖合同主要条款，且原告已按约定支付了购房款，应认定商品房买卖合同。＼n证据二、收款收据一份，拟证明：原告已经按约定向威利公司支付了购房款322，263元。＼n证据三、建筑红线定位图及建设工程规划许可通知书各一份，拟证明：威利公司出售的诉争房产开发权已经被行政许可给汇峰公司、威利公司不具备时尚中心街的开发资格，也不可能取得商品房预售许可证。＼n证据四、汇峰公司与铁机集团签订的补充协议一份，拟证明：汇峰公司于2003年9月27日将诉争房产的开发权擅自转让给铁机集团，并从中获利372.66万元。＼n证据五、威利公司与铁机集团签订的内部协议一份，拟证明：铁机集团于2005年5月23日将诉争房产的土地开发经营权转让给威利公司。＼n证据六、申请报告和重新审批报告各一份，拟证明：威利公司违规开发建筑的华城广场于2006年12月2日被武汉市规划局强行拆除，威利公司用于开发使用的是汇峰公司的行政许可，且直至2008年3月尚未取得商品房预售许可证。＼n证据七、洪山区人民政府的函一份，拟证明：洪山区人民政府为解决华城广场步行街项目的拆违问题给业主带来的损失，向武汉市规划局发函，请求重新审批规划方案，尽快启动项目重建。＼n证据八、会议纪要一份，拟证明：2008年3月12日下午，第一被告与原告及其它业主达成协议，一致同意威利公司重建6000平方米的解决方案。至此，原告一直等待被告项目重建的法定事由产生。＼n证据九、武汉市规划局的回复一份，拟证明：2011年5月10日，武汉市规划局给洪山区人民法院的回复称：为切实解决原“华城广场步行街”项目的问题，建议原土地使用单位汇峰公司重新申请，启动“华城广场步行街”项目建设，我局将以现实的城市规划的规范予以审批，此函证明威利公司启动“华城广场步行街”项目的请求已不可能实现。＼n证据十、照片七张，拟证明：被告威利公司、被告汇峰公司共同虚假宣传，对原告所受损失均有过错，被告汇峰公司应负连带责任。＼n被告铁机集团辩称：一、原告起诉已过诉讼时效，其提出的诉讼请求不应得到支持；二、原告要求被告铁机集团承担连带赔偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。铁机集团与原告没有房屋买卖合同关系，不是本案适格的被告，也不应对威利公司的违约行为承担连带责任；三、铁机集团对原告不存在任何过错，更不存在侵权行为，不应承担任何赔偿责任。＼n被告铁机集团未向本院提交证据。＼n经庭审质证，被告铁机集团对原告提交的证据八、十的真实性有异议；对所有证据的真实性，请求本院进行核实；对原告提交的全部证据的证明目的均不予认可。＼n被告威利公司及被告汇峰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，应视为对自己质证权利的放弃和对原告陈述的认可。＼n对原告提交的证据八，被告虽对其真实性有异议，但未提交反证，本院予以采信。经本院核实，对原告提交的全部证据，本院均予以采信。＼n经审理查明：2000年8月18日，汇峰公司原武汉汇峰集团有限责任公司，与铁机集团签订了一份《土地有偿转让协议》，约定：铁机集团将其所有的位于武青三干道旁面积约110亩集体所有土地的使用权转让给汇峰公司进行华城广场商品房开发；转让总价为1900万元，以后按双方认可的实际测量面积作调增调减；铁机集团可按汇峰公司当时售价的70%收购其开发的武青三干道上50%的门面房，收购门面房款可从土地款中冲减。2003年9月27日，汇峰公司与铁机集团又签订了一份补充协议，约定：土地有偿转让协议中，铁机集团转让给汇峰公司的土地总面积为155.81亩，总价为26，192，350元；汇峰公司将华城广场东边原价让出宽26米、长280.72米（折合面积10.95亩）总价为1，828，650元的土地，用于铁机集团自行设计建设商业步行街；此款应从土地转让总价中予以扣除；铁机集团同时还分摊汇峰公司开发手续总费用3，613，100元中的1，898，000元，此款从土地转让总价中扣除。同年10月9日，汇峰公司取得了土地有偿转让协议中转让土地的使用权证，但没有办理补偿协议中让出土地的使用权过户手续。2004年4月，汇峰公司取得了本案所涉房屋309号土地的建筑红线定位图，武汉市城市规划管理局给汇峰公司下达了本案所涉房屋的建设工程规划许可通知书。汇峰公司实际支付给铁机集团土地转让款为22，465，700元。2005年5月23日，铁机集团与威利公司签订了一份关于“华城广场”商业步行街项目的内部协议，约定铁机集团将华城广场东边10.95亩的商业步行街开发经营权转让给威利公司，开发经营所得利润均归威利公司享有，与铁机集团无关；铁机集团应从该开发项目中获得利润为6，441，120元，包括铁机集团已缴纳的各项规费3，613，100元和土地款2，828，020元。签订协议后，威利公司在此地开发时尚中心街，并委托武汉美博房地产经纪有限公司全程营销策划，发布了“时尚中心街”广告，广告上注明投资商为铁机集团，开发商为汇峰公司，发展商为威利公司。2005年9月25日，原告与威利公司签订了时尚中心街（虹琦中央街）认购意向书两份，约定：原告分别以495，488元、477，604元的价格购买时尚中心街B区13号、15号商铺两套；原告应在2006年6月28日前付清购房款，被告威利公司于2006年6月28日之前交付房给原告；被告威利公司逾期交房超过30日，原告有权退房并解除合同，威利公司应在原告解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部预付房款，并按原告已付款1%支付违约金。原告于2005年9月25日依约向被告威利公司支付了两套商铺的订金共20，000元，于2005年10月18日支付了两套商铺的购房款373，092元，共计付款393，092元，占总价款的40%。2006年6月28日，威利公司未能依约交房。2006年12月，威利公司开发的时尚中心街因属违章建筑，被武汉市规划局全部拆除。由此，引发了被告威利公司与业主、建设施工方之间的矛盾，为维护社会和谐稳定，武汉市洪山区人民政府曾成立工作专班集中解决相关问题。2007年4月27日，被告威利公司向武汉市洪山区人民政府申请重新启动该项目重建。2007月7月3日，武汉市洪山区人民政府致函武汉市规划局，请示该局能否重新审批时尚中心街的规划方案，以解决广大业主和被告威利公司的具体困难，维护社会稳定。2008年3月12日，被告威利公司与包括原告在内的部分业主代表就时尚中心街重建问题，开会进行讨论。业主代表同意被告威利公司提出的用重建的商铺进行赔偿的方案。2008年3月24日，被告威利公司向武汉市洪山区人民政府申请重审审批规划方案。2009年4月9日，武汉市洪山区人民政府再次致函武汉市规划局，请求该局重新审批调整后的规划方案，使被告威利公司对该项目早日启动重建。另，2008年5月，案外人程宏佳等购买时尚中心街部分业主就此向本院提起诉讼，要求三被告共同返还购房款并赔偿损失。2010年9月19日，武汉市中级人民法院对该案作出生效判决。在执行程序中，就时尚中心街项目土地使用权的处置，本院亦致函武汉市国土资源和规划局。2011年5月10日，该局就此回复本院，明确该土地应由被告汇峰公司启动重新建设。至此，原告认为被告威利公司承诺的通过武汉市洪山区人民政府启动项目重建的方案已无法实现，故诉至本院，要求判如诉请。＼n另查明，原告就其提出的诉讼请求，曾于2012年2月17日向本院起诉，在本院向被告铁机集团依法送达起诉状副本，并向被告威利公司、被告汇峰公司公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书后，原告于2013年3月11日向本院申请撤诉。＼n本院认为：汇峰公司与铁机集团签订的补充协议，虽系双方真实意义表示，但补充协议中约定的转让土地在汇峰公司取得土地使用权后没有办理过户登记手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的规定，及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效”的规定，汇峰公司与铁机集团签订的补充协议还未生效。因汇峰公司将土地转让给铁机集团时没有办理过记登记手续，铁机集团没有取得补充协议中转让土地的使用权，故铁机集团与威利公司签订的“华城广场”商业步行街项目的内部协议无效。原告与威利公司签订的时尚中心街认购意向书，虽然不是正式的商品房买卖合同，但该意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且威利公司已经按照约定收受原告的购房款，根据有关法律的规定，该意向书应认定为商品房买卖合同，但由于威利公司没有取得时尚中心街商品房预售许可证，因此，威利公司与原告签订的认购意向书无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求威利公司返还购房款393，092元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款的一倍的赔偿责任。因此，原告要求威利公司承担自2005年10月17日起至还清购房款之日止按人民银行逾期贷款利率计算已付购房款的利息和赔付已付购房款一倍损失的诉讼请求，本院予以支持。虽原告与威利公司签订的时尚中心街认购意向书无效，是由于威利公司没有取得商品房预售许可证，但汇峰公司将时尚中心街的土地转让给铁机集团时没有办理土地过户手续，而铁机集团在既没有房地产开发经营权，又没有取得时尚中心街的土地使用权证情况下将开发经营权转让给威利公司，致使威利公司违规开发建设、销售，汇峰公司和铁机集团均存在过错行为，且发布的时尚中心街广告中注明投资商为铁机集团，开发商为汇峰公司，铁机集团又获得了利润，因此，铁机集团和汇峰公司应对威利公司支付原告的利息和赔付已付购房款一倍的损失共同承担连带赔偿责任。＼n被告铁机集团辩称原告的起诉超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。同时，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，被告威利公司未按协议约定向包括原告在内的全体购房业主交付房屋，并由此引发大量社会矛盾。在武汉市洪山区人民政府的协调下，被告威利公司曾承诺业主将对被拆迁的商铺进行重建，该解决方案也得到业主代表的同意。此后，虽然部分业主就此提起诉讼，但被告威利公司、武汉市洪山区人民政府就项目重建仍在进行协调。因项目重建规划的审批权在武汉市国土资源和规划局，而该局对武汉市洪山区人民政府的申请，一直未予回复。期间，因武汉市洪山区人民政府一直在解决包括原告在内的业主所提出的保护民事权利的请求，本案诉讼时效中断。2011年5月10日，武汉市国土资源和规划局因另案执行回复本院，明确说明该项目重建只能由被告汇峰公司组织实施。虽然该局就此问题的回复，是应本院执行其他业主同类案件需要而作出的，但该回复的内容也可视为有审批权的行政管理部门对时尚中心街能否由被告威利公司重新建设这一尚待解决问题的意见。原告由此得知，由被告威利公司用重建的商铺进行赔偿的解决方案将无法实现。本案的诉讼时效，应从此时重新计算。此后，原告曾于2012年2月向本院提起诉讼，诉讼时效再次中断，故原告的本次起诉，未超过诉讼时效。＼n综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高锦购房款393，092元。＼n二、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高锦支付已付购房款393，092元的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2005年10月18日起计算至本院生效判决确定的还款之日止）。＼n三、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高锦已付购房款一倍的损失393，092元。＼n四、被告武汉汇峰房地产开发有限公司、被告武汉铁机集团有限公司对上述第二、三项承担连带赔偿责任。＼n五、驳回原告高锦的其他诉讼请求。＼n如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费11，662元、保全费5，000元，共计16，662元由被告湖北威利房地产开发有限公司承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长陈钢＼n人民陪审员汪娟＼n人民陪审员杨琴＼n二〇一四年××月××日＼n书记员吴兆麟