山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终2646号
上诉人（原审被告）:章丘立天唐人置业有限公司，住所地章丘区双山三涧街中段东侧创业服务中心。
法定代表人：童云峰，总经理。
委托诉讼代理人：马峥嵘，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋洪越，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王培培，女，1984年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张琥，北京德恒（济南）律师事务所律师。
上诉人章丘立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）因与被上诉人王培培房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐人置业公司上诉请求：1.撤销章丘区人民法院做出的（2017）鲁0181民初4166号民事判决；2.依法改判驳回王培培的诉讼请求或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用全部由王培培承担。事实和理由：一、一审法院认定事实明显错误。（一）造成唐人置业公司无法与王培培签订《商品房买卖合同》的原因系政府原因，具有不可抗力性，唐人置业公司并未故意隐瞒所售房屋为回迁安置房。一审法院对这一明显事实视而不见，居然按照唐人置业公司存在故意隐瞒行为进行判决，显属事实认定错误。一审中，唐人置业公司提交的《部分回迁安置商铺移交通知》可以充分证实，2016年3月1日，章丘市中心商贸区建设指挥部突然向唐人置业公司发出《部分回迁安置商铺移交通知》，确认涉案房屋为回迁安置用房，并要求唐人置业公司于2016年7月31日前将包含涉案房屋在内的房屋向指挥部移交。唐人置业公司在收到前述通知后方才得知涉案房屋已被列入回迁安置用房。而此时距唐人置业公司与王培培签订《商铺认购单》已过去将近一年半的时间，唐人置业公司怎么可能未卜先知，在签订《商铺认购单》时存在“故意隐瞒所售房屋……为拆迁补偿安置房屋”的行为呢？事实上，回迁安置房的决定权归章丘市中心商贸区建设指挥部而非唐人置业公司，唐人置业公司无权干涉，唐人置业公司与王培培签署《商铺认购单》时无权知晓也根本不可能知晓涉案房屋为回迁安置房。一审法院在此事实认定上存在明显错误。（二）唐人置业公司与王培培签署的《商铺认购单》并非《商品房买卖合同》性质，这一点无论从双方约定还是法律规定都可明显看出，但一审法院却故意曲解事实，存在严重事实认定错误。1、唐人置业公司与王培培签署的《商铺认购单》双方约定部分第五条明确约定，该《商铺认购单》并非《商品房买卖合同》，一切以《商品房买卖合同》为主，该约定不违反法律的强制性规定，为有效约定。另一方面，《商铺认购单》所约定的内容仅涉及了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的十三个事项中的一个，即：房屋基本情况，并未约定商品房买卖合同应具备的其他十二项主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形（即：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）。因此，一审法院将《商铺认购单》认定为《商品房买卖合同》性质，属事实认定错误。2、《商铺认购单》第8条明确约定：“在签订《商品房买卖合同》前，如发生不可抗力等意外事件，导致甲方不能向乙方出售该商铺，甲方有权终止本认购单，返还乙方已付认购意向金（不计息），双方互不承担其他责任；由于规划、消防审批等原因，或根据甲方其他需要，该商铺的户型结构位置、面积（仅限于超过10%的情况）和房号发生重大变化，且乙方决定不购买该商铺的，乙方所付认购意向金可予以返还（不计息），甲方不承担其他责任。”按照此约定，因政府原因造成双方无法签约，唐人置业公司不应承担违约责任。3、《商铺认购单》备注部分第三条，采取字体加粗放大并带有特殊符号标识的方式，明确向王培培提示：“甲方已经按照乙方要求对本认购单条款予以充分解释和说明，乙方确认其已清楚本认购单每一款的准确含义，并自愿签署及履行本认购单”，故，唐人置业公司已采取合理的方式提请王培培注意认购单中所有条款，认购单中所有约定的条款均合法有效。二、一审法院判决唐人置业公司按照年息24%的高利向王培培承担损失，属适用法律错误。（一）一审法院判决唐人置业公司按照年息24%向王培培承担损失的主要法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以下两条：1、第九条第三款：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”前已述及，本案中唐人置业公司并不存在故意隐瞒行为，回迁安置房的确定，完全是行政部门的权力，唐人置业公司根本无法知晓也就不存在故意隐瞒的问题。一审法院依据一个不存在的事实错误适用了本条法律，属法律适用错误。事实上，唐人置业公司在得知房屋确定为回迁安置房后，积极与王培培沟通退款或换房事宜，但王培培坚持要求交房，并不同意退款，一审中，通过王培培变更前的诉求也可以看出王培培最初坚持要求交房，并不同意退款。这种情况下造成的损失（包括王培培没有采取适当措施扩大的损失等），唐人置业公司依法不应承担。2、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”如前所述，《商铺认购单》并非商品房买卖合同，故一审法院适用本条法律，属适用法律错误。另外，《商铺认购单》明确约定，在签订《商品房买卖合同》前，如发生不可抗力等意外事件，导致唐人置业公司不能向王培培出售该商铺，唐人置业公司有权终止本认购单，返还王培培已付认购意向金（不计息），双方互不承担其他责任。在双方有明确约定的情况下，适用该第十七条也是错误的。再者，即便假设一审法院的逻辑正确（对此唐人置业公司并不认可），那么按照该第十七条规定也应当是参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而一审法院却判决唐人置业公司按照年息24%的高利承担赔偿，没有任何法律依据且明显不当，也应予调整。最后需提请二审法院注意的是，王培培购买的是商铺而非住宅，涉案商铺的现价值与之前相比不升反降，一审中唐人置业公司提交的同地段的商铺买卖合同所显示的价格也能证实这一点，故王培培并未有预期利益损失。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判或发回重审，以维护唐人置业公司的合法权益。
王培培辩称，一、从合同关系上双方签订认购单之后，王培培按照唐人置业公司的要求按期缴纳了首付款后，并在合同上签字后将合同留在唐人置业公司。按照唐人置业公司的解释是签订合同之后，然后唐人置业公司携带合同到房管部门进行登记备案。备案之后再将合同返还房屋的买受人，事实上唐人置业公司已经接受了王培培买卖合同价款的履行，王培培累计支付购房款超过了50%。因此王培培认为双方的买卖合同关系已经成立。二、唐人置业公司他是刻意隐瞒了未取得商品房预售许可证以及被确定为拆迁安置房的事实。唐人置业公司对此负有明显过错。另外就是102商铺，唐人置业公司在早就进行了设计变更之后，由以前的上下两层同等面积改为下面是一间上面的改成一拖三。也并没有及时告知王培培，对此唐人置业公司是负有明显过错。三、关于损失的主张，按照司法解释第九条的规定，王培培可以主张不超过已付购房款一倍的赔偿，王培培购买商铺也是为了从事商业活动，而不是购买住宅自用。如果是唐人置业公司能够告知王培培房屋未取得预售，或是房屋被确定为拆迁安置房，以便由王培培及时选择为购买住宅其他退还款项，可能对王培培的损失降低，在这种情况下，王培培的主张按照年利率24%赔偿损失。王培培服从一审判决。
王培培向一审法院起诉请求：1.判令唐人置业公司继续履行合同，协助王培培办理银行按揭贷款并向王培培交付“唐人中心”D-1156号房屋；2.本案涉诉费用由唐人置业公司承担。一审诉讼过程中，王培培以双方签订的合同无法继续履行为由变更诉讼请求：要求与唐人置业公司解除房屋买卖合同，判令唐人置业公司返还购房款990553元，并自王培培支付购房款之日起至实际给付之日止，按年利息24%赔偿经济损失。
一审法院认定事实：1.2014年9月21日，王培培（乙方）与唐人置业公司（甲方）签订《商铺认购单》，认购唐人置业公司开发的D-1156号商铺，预测面积123.746平方米，单价为16495元/平方米，房价总额2041178元。双方约定：为保证享有甲方提供的优惠条件以及优先购买其认购商铺的权利，同时作为订立《商品房买卖合同》的担保，乙方自愿于签订本认购单时交付认购意向金3万元，《商品房买卖合同》订立后，乙方所支付的认购意向金转为该商铺购房款的组成部分。
认购单第二条关于房屋价款及付款方式约定：乙方承诺（1）如乙方选择按揭付款，需于签订本认购单后7日内携带此认购单至甲方售楼处付清首付款；（2）如乙方选择一次性付款，需于签订本认购单后7日内至甲方售楼处付清全款；（3）在乙方接到甲方通知3日内携带本认购单、身份证及认购意向金收据、首付款或全款收据至甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》。不论何种原因，若乙方逾期办理前述（1）（2）（3）项中任一事项的，则视作乙方自动放弃购买该商铺的权利，甲方无需另行通知乙方，有权单方将该商铺收回或另行出售，且甲方有权不返还乙方所付的全部认购意向金，本认购单自动解除，乙方无任何异议。同时约定：本认购单所述购房款不包含该商铺应由乙方缴纳的税、费，该等税费由乙方自行承担并另行缴纳，本认购单所述购房款亦不含项目小区地下车位费、自行车库地下空间的有偿使用费等。
第三条约定：乙方确认《商品房买卖合同》项下乙方姓名和所购商铺，均应与本认购单所载明乙方姓名和该商铺相一致，即乙方不得更名（包括增加、减少或更换姓名等），该商铺不得调换。
第五条约定：双方明确，本认购单并非该商铺的《商品房买卖合同》，如本认购单与《商品房买卖合同》有不一致的约定，均以双方届时签署的《商品房买卖合同》为准。
第八条约定：在签订《商品房买卖合同》前，如发生不可抗力等意外事件，导致甲方不能向乙方出售该商铺，甲方有权终止本认购单，返还乙方已付认购意向金（不计息），双方互不承担其他责任；由于规划、消防审批等原因，或根据甲方其他需要，该商铺的户型结构、位置、面积（仅限于变化超过10%的情况）和房号发生重大变化，且乙方决定不购买该商铺的，乙方所付认购意向金可予返还（不计息），甲方不承担其他责任。
《商铺认购单》签订后，2014年9月22日，王培培在唐人置业公司签署“章丘市立天唐人置业有限公司交款确认单”。载明：交纳定金3万元整，房号D-1156，建筑面积123.746平方米，原单价16495元/平方米，原房价2041178元；优惠后成交单价16005元/平方米，主房总价1980553元；付款方式为按揭首期款（17%）33万元应自签订《认购协议》之日起7日内交纳（含定金）。据此交款确认单，王培培向唐人置业公司交纳首付款33万元，该公司为其出具收据并加盖公司财务专用章。
2014年10月8日，唐人置业公司收取王培培购房款660553元，并为王培培开具收据并加盖公司财务专用章。
2.王培培认购的上述商铺位于唐人置业公司开发的“章丘唐人中心D地块”，原设计为上下两层，其中一层套内面积54.87平方米，二层套内面积67.08平方米，合计121.95平方米。
2015年4月17日，唐人置业公司取得“唐人中心D地块项目”建设工程规划许可证。
2016年3月1日，章丘市中心商贸区建设指挥部向唐人置业公司下发“部分回迁安置商铺移交通知”，载明：我方以位于铁道北路以北、明水大街以西的章丘唐人中心商铺D3-103铺、D3-104铺（原D-1156、D-1157铺）作为回迁安置用房，用于安置项目地块内被征收人；此两套均为单一层商铺。请将该商铺于2016年7月31日前向我方移交。
2016年9月14日，唐人置业公司针对其开发的“章丘唐人中心D地块”项目工程，取得商品房预售许可证。该证上备注：可售房源9套（详见回迁剩余房源清单）。
一审法院认为，王培培与唐人置业公司签订认购单后，唐人置业公司已先后两次收取王培培购房款（含定金3万元）990553元；其后，因涉案商铺变更为回迁安置房，双方未签订正式的商品房买卖合同。事实清楚，予以确认。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：一是，《商铺认购单》的性质认定问题；二是，王培培请求之合理性问题。
关于焦点一，认购单的性质。一审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第三条第三款规定，“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”；第十六条第二款规定，“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。通过审查涉案《商铺认购单》，该认购单明确载明了当事人和商品房的基本情况、付款方式、违约责任等主要合同内容，同时以“交款确认单”的形式明确了涉案房屋的面积、合同总价款以及首付款比例及款项，并已实际收取王培培首付款33万元，其后又收取王培培购房款660553元，达到总房价的50%。因此，涉案《商铺认购单》具备了商品房买卖合同的主要内容，且唐人置业公司已经按约定收取购房款，其性质应认定为为商品房买卖合同。
关于焦点二，王培培之请求。一审法院认为，首先，根据《商品房买卖司法解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。如上所述，双方签订的《商铺认购单》其性质为商品房买卖合同，且唐人置业公司已在事后取得商品房预售许可。因涉案房屋已变更为回迁安置房，合同目的无法实现，现王培培要求解除合同、返还购房款，唐人置业公司同意返还，并无不当，予以支持。
其次，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”针对本案而言，一方面，唐人置业公司已于2014年10月8日收取王培培购房款达到50%，直至2016年3月1日章丘市中心商贸区建设指挥部向唐人置业公司下发“部分回迁安置商铺移交通知”，时间长达一年半之久，双方一直未签订正式商品房买卖合同，其责任应由唐人置业公司承担。另一方面，王培培购买商铺之目的在于期待可得利益。唐人置业公司在涉案房屋用途和设计变更后，未提供有效证据证实其及时通知王培培，至今亦未采取有效措施与王培培作出相应处理，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖司法解释》第九条第（三）项规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”；第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。综合考虑合同目的不能实现的原因、过错程度，以及房地产市场价格波动、商铺的性质等因素，因合同无法实现，唐人置业公司长期占用王培培的资金，现王培培要求参照年利率24%计付赔偿其经济损失，理由正当，予以支持。唐人置业公司针对其主张提供的商品房买卖合同系间接证据，不能因此否定王培培造成的直接经济损失和可得利益损失。故，唐人置业公司主张王培培要求的利息损失过高，理由不当，不予支持。
综上所述，唐人置业公司与王培培签订的《商铺认购单》具备商品房买卖合同的主要内容，且唐人置业公司已经实际收取王培培购房款，该《商铺认购单》应认定为商品房买卖合同。现王培培要求解除合同，返还购房款及相应利息，理由正当，予以支持。据此，依据上述法律规定，以及《中国人民共和国合同法》第七条、第九四十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王培培与章丘立天唐人置业有限公司于2014年9月21日签订的《商铺认购单》。二、章丘立天唐人置业有限公司返还王培培购房款990553元。三、章丘立天唐人置业有限公司按照年利率24%赔偿王培培购房款的利息损失（分别自2014年9月23日始，以33万元为基数开始计算；自2014年10月9日，以660553元为基数开始计算），至实际给付之日止。上述款项，于判决书生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13706元，诉讼保全费5000元，由章丘立天唐人置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人对涉案《商铺认购单》及《交款确认单》的真实性均无异议，本院予以确认。王培培以唐人置业公司未按合同约定履行义务为由，请求解除与唐人置业公司之间签订的涉案合同，并请求唐人置业公司返还购房款及赔偿经济损失。虽然双方当事人签订的商铺认购单而非商品房买卖合同，但目的系在将来以开盘销售优惠政策价格签订商品房买卖合同，因该认购单及交款确认单中载明了当事人和房屋的基本情况、总价款和首付款比例、付款方式和违约责任等内容，且唐人置业亦已就涉案房屋收取王培培首付款及部分购房款。故依据前述规定，一审判决认定涉案商铺认购单具备了商品房买卖合同的主要内容并无不当。因涉案商铺认购单所对应的房屋已变更为回迁安置房，合同已实际履行不能，现王培培要求解除合同、返还购房款，唐人置业公司同意返还，并无不当，本院予以支持。
关于损失的计算问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，唐人置业公司已收取王培培购房款990553元(含定金3万元)，直至2016年3月1日章丘市中心商贸区建设指挥部向唐人置业公司下发“部分回迁安置商铺移交通知”时，双方一直未签订正式商品房买卖合同。且唐人置业公司在收到“部分回迁安置商铺移交通知”后，亦未通知王培培。在此期间，唐人置业公司长期占用王培培资金，应赔偿其经济损失。故一审法院在综合考虑合同不能实现的原因、双方过错程度、涉案房屋性质及房地产市场价格波动等因素判决以年利率24%计付赔偿王培培经济损失，并无不当。
综上所述，唐人置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13706元，由上诉人章丘立天唐人置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年五月二十二日
书记员 孙 娜