吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉民终345号
上诉人（一审被告）：张玉龙，男，1969年1月16日生，汉族，住吉林省白山市江源县。
委托诉讼代理人：于治生，男，1953年2月13日出生，汉族，住吉林省通化县。
上诉人（一审被告）：通化市北方房地产开发有限公司，住所地吉林省通化市。
法定代表人：徐利茂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区。
负责人：李洪江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
一审被告：徐利茂，男，1969年1月23日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
一审被告：杨云，女，徐利茂妻子，1967年7月8日出生，住吉林省通化市东昌区。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
上诉人张玉龙、通化市北方房地产开发有限公司（简称北方公司）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（简称信达吉林省分公司）、一审被告徐利茂、杨云申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玉龙委托诉讼代理人于治生，上诉人北方公司委托诉讼代理人衣焕伟，被上诉人信达吉林省分公司委托诉讼代理人张景顺，一审被告徐利茂、杨云委托诉讼代理人衣焕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玉龙上诉请求：撤销一审判决，驳回信达吉林省分公司诉讼请求。事实和理由：一审判决关于北方公司与张玉龙之间因抵押借款签订的《商品房买卖合同》合法有效的认定是正确的，但适用法律错误，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条没有区分消费者购买房屋是用于居住还是用于维持生计，一审判决片面曲解司法解释，适用法律错误。
北方公司上诉请求：撤销一审判决，驳回信达吉林省分公司诉讼请求。事实和理由：一审判决关于北方公司与张玉龙之间因抵押借款签订的《商品房买卖合同》合法有效的认定是正确的，但适用法律错误，北方公司与张玉龙签订《商品房买卖合同》就是为了通过金钱的给付实现获得的合同权利和合同目的，既然张玉龙履行了合同的义务，那么依法享有有效合同规定的全部合同权利，包括取得合同标的物，因此应当能够阻却信达吉林省分公司的执行请求，北方公司已为信达公司预留了部分房屋，信达吉林省分公司完全可以不受损失。
信达吉林省分公司辩称，（一）抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，抵押权人仍然可以行使抵押权。异议人以购买抵押财产，对抵押财产享有的民事权益足以排除法院执行的异议不能成立。（二）异议人以民间借贷款抵顶商品房的行为不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中确定的优先受偿顺位的情形。
徐利茂、杨云陈述意见与北方公司上诉意见相同。
信达吉林省分公司向一审法院起诉请求：⒈恢复通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书执行，准许对张玉龙购买的通化市锦ＸＸ府小区-1-13号房屋的执行；⒉确认信达吉林省分公司享有的抵押权优先于张玉龙受偿。
一审法院认定事实：2015年6月8日，中国建设银行股份有限公司通化分行（以下简称通化建行）因与北方公司、徐利茂、杨云之间金融借款担保合同纠纷诉至一审法院。诉讼过程中，一审法院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定及协助执行通知，于同年6月17日对北方公司位于通化市锦ＸＸ府112套房屋即通化建行抵押物予以查封（包括本案诉争房屋）。2015年9月2日一审法院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，判决：一、北方公司于判决生效后立即偿还通化建行借款本金5400万元及利息；二、如北方公司不履行上述偿还义务，通化建行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿；三、徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带保证责任。该判决抵押物清单中包括-1-13号房屋。2015年9月17日，信达吉林省分公司与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了《资产转让合同》，中国建设银行股份有限公司吉林省分行将包含其对北方公司的债权及其从权利在内的资产转让给信达吉林省分公司。信达吉林省分公司于2016年3月1日向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院作出（2016）吉05执17号执行裁定，拍卖北方公司以上被查封的房屋，同时作出（2016）吉05执17号公告并张贴。张玉龙看到一审法院公告后，提出异议。一审法院于2016年10月24日作出（2016）吉05执异24号执行裁定，裁定：中止一审法院（2016）吉05执17号执行裁定书对张玉龙所购的位于通化市锦ＸＸ府-1-13号房屋的执行。
另查明，北方公司于2012年9月13日取得涉案工程的《商品房预售许可证》。北方公司与张玉龙于2013年10月11日签订了《借款抵顶商品房协议》，协议记载，“双方经对账，截止2013年10月11日，甲方（北方公司）与乙方（张玉龙）借款本息合计569.3万元，双方就用房屋抵顶借款一事，达成如下协议：1、甲方尚欠乙方569.3万元，双方无争议；2、乙方以上述款项抵顶甲方房屋，-1-13号门市房面积123.75平方米，-1-15号门市房面积160.9平方米，每平方米作价2万元，共计569.3万元；3、签订本协议后，甲方将上述房屋交给乙方，乙方的款项全部为购房款，不再发生利息。4、甲方协助乙方办理相关手续；5、甲方保证抵顶给乙方的房屋不存在争议，如发生追索，由甲方承担责任……”。同日，北方公司与张玉龙就本案诉争门市房签订了《商品房买卖合同》，并为张玉龙出具了金额为247.5万元的收据。现该房屋由张玉龙占有使用。
以上事实有一审法院（2015）通中民二初字第17号民事判决书、（2016）吉05执异24号执行裁定书及张玉龙提供的《商品房买卖合同》、《借款抵顶商品房协议》、收据及水电费缴费凭证为证。
一审法院认为：在一审法院查封涉案房屋之前，北方公司与张玉龙签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效。信达吉林省分公司称本案有恶意串通之嫌，但未提供证据证明，其该主张不成立。但是，在北方公司与张玉龙签订《商品房买卖合同》之前，北方公司已与通化建行签订了《项目融资贷款合同》及《抵押合同》，并到相关部门办理了抵押登记，通化建行对本案诉争抵押房屋享有抵押权。信达吉林省分公司受让了通化建行的债权和抵押权，故有权就本案诉争抵押房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。张玉龙购买的本案诉争房屋是门市房，系以物抵债，并非基于生活消费，其享有的是普通债权，不属于能排除强制执行的民事权益，其申请停止对本案诉争房屋的执行缺乏法律依据。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：准许执行通化市锦ＸＸ府小区-1-13号房屋。案件受理费100元,由张玉龙负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，信达吉林省分公司从中国建设银行股份有限公司吉林省分行处受让债权，基于双方的转让合同及相关司法解释规定同时受让作为抵押权人应享有的优先受偿权，故张玉龙作为执行中的案外人应有“法律、司法解释另有规定”的除外事由，才能支持其排除执行的请求。在一审法院查封涉案房屋之前，北方公司与张玉龙签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效。在北方公司与张玉龙签订《商品房买卖合同》之前，北方公司已与通化建行签订了《项目融资贷款合同》及《抵押合同》，并到相关部门办理了抵押登记，通化建行对本案诉争抵押房屋享有抵押权。信达吉林省分公司受让了通化建行的债权和抵押权，故有权就本案诉争抵押房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。张玉龙购买的本案诉争房屋是门市房，系以物抵债，并非基于生活消费，不属于消费者范畴，其享有的是普通债权，其亦不符合无过错买受人的条件，故其不具有能排除强制执行的民事权益，其申请停止对本案诉争房屋的执行缺乏法律依据。
综上所述，张玉龙、北方公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由张玉龙负担100元，由通化市北方房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 阎道清
二〇一七年六月十六日
书 记 员 崔桂香