云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终3554号
上诉人（原审被告）：彭敏，女，汉族，1981年5月17日生，住云南省昆明市五华区，
委托代理人：田玄玄，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李俊喆，男，汉族，1985年5月13日生，住云南省昆明市官渡区，
委托代理人：罗雄，云南双扬律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人：朱国京，男，汉族，1980年3月1日生，住云南省昆明市五华区，
原审第三人：罗昱，男，汉族，1990年7月17日生，住云南省昆明市五华区，
上诉人彭敏因与被上诉人李俊喆，原审第三人朱国京、罗昱物权保护纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第01016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭敏及委托代理人田玄玄，被上诉人李俊喆的委托代理人罗雄到庭参加了诉讼。原审第三人朱国京、罗昱经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
彭敏上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第01016号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由李俊喆承担。事实和理由：一、彭敏与李俊喆成立房屋买卖合同关系，李俊喆办理涉诉房屋产权转移登记的依据系其与彭敏签订的房屋买卖合同。罗昱非涉诉房屋的出卖人，其与李俊喆恶意串通，损害第三人利益，签订的合同是无效的。原审判决认定事实不清，证据不足。二、彭敏继续占有房屋系行使先履行抗辩权。原审判决认定法律关系、适用法律错误。李俊喆与彭敏签订的《房屋买卖合同》明确约定待房款付清后才交付房屋，合同签订后，李俊喆未依约向彭敏支付任何购房款，已构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，彭敏有权行使先履行抗辩权，拒绝向李俊喆交付房屋。原审法院认定罗昱与李俊喆之间成立买卖合同有效，并据此判定彭敏腾房并支付相应的房屋占用费系适用法律错误，违反了诚实信用原则，损害了彭敏的合法权益。为正确适用法律，维护法律尊严，保护彭敏的合法权益，请求支持彭敏的上诉请求。
李俊喆辩称，彭敏上诉的事实及理由相互矛盾，彭敏对公证委托朱国京卖房是认可的，罗昱与彭敏之间的约定也是清楚的。出售房屋的价格并不一定等于市场价格，李俊喆与罗昱签订的买卖合同符合事实和法律规定。房屋属于李俊喆合法所有。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉。
朱国京、罗昱未提交二审诉讼意见。
李俊喆向一审法院起诉请求：1、判令彭敏立即腾还李俊喆昆明市五华区上庄村红云路旁天骄北麓1幢25层2506号房屋；2、判令彭敏支付李俊喆自2014年5月1日起至腾房之日止的房屋占用费，按每月2000元计。
一审法院认定事实：昆明市住房和城乡建设局登记了本案讼争房昆明市五华区上庄村红云路旁天骄北麓1幢25层2506号（建筑面积44.9平方米）所有权人为彭敏的昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。2013年9月26日彭敏与罗昱签订的《借款抵押合同》载明彭敏向罗昱借款139500元，借款期限自2013年9月26日至2014年9月26日，彭敏以本案讼争房为上述借款提供抵押担保。2013年11月27日彭敏与罗昱签订的《房屋买卖合同》载明彭敏以140000元将本案讼争房卖给罗昱；罗昱已于2013年11月27日付清购房款，因罗昱当天没有准备过户费用，当天没有过户，彭敏承诺第二天在公证处办理全权委托给罗昱，让罗昱随后可以自行过户或过户给其他人。2013年11月28日彭敏与朱国京签订《委托合同》，约定彭敏委托朱国京代为出售本案讼争房，全权办理房屋买卖过程中所涉及的一切手续。云南省昆明市国信公证处对上述委托合同作出（2013）云昆国信证字第53989号公证书。2013年11月28日彭敏与罗昱签订的《注销抵押登记协议》载明彭敏因上述借款而以本案讼争房为抵押，他项权利证（昆明市）房他证昆字第××号，彭敏已结清抵押借款的所有款项，双方约定注销本案讼争房的抵押登记。2014年2月14日李俊喆与彭敏的委托代理人朱国京签订《房屋买卖合同》，约定彭敏将本案讼争房卖给李俊喆，成交价为350000元，李俊喆取得房屋交易产权管理处收件收据后支付彭敏首付款110000元，剩余房款240000元贷款支付；房款付清后彭敏交付李俊喆房屋。同日云南省昆明市明信公证处对该合同作出（2014）云昆明信证民字第3379号公证书。2014年2月17日昆明市住房和城乡建设局登记了本案讼争房所有权人为李俊喆的昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。2014年2月23日李俊喆与罗昱签订《房屋买卖合同》，约定李俊喆向罗昱购买本案讼争房，实际成交价格为240000元，由于李俊喆需要贷款全额支付购房款，双方约定将交易价提高为350000元作为公证合同价格。2014年5月19日李俊喆在本案讼争房门上张贴腾房通知。2014年7月28日李俊喆所写收条载明收到朱国京退还其购买本案讼争房的首付款107975元。庭审中彭敏、朱国京均陈述罗昱让朱国京作为彭敏售房事宜的委托代理人。彭敏陈述其向罗昱借款140000元，偿还了68000元，签订《注销抵押登记协议》的目的是罗昱将房屋所有权证原件拿出来。
一审法院认为：2013年11月27日彭敏与罗昱签订的《房屋买卖合同》载明彭敏以140000元将本案讼争房卖给罗昱；罗昱已于2013年11月27日付清购房款，因罗昱当天没有准备过户费用，当天没有过户，彭敏承诺第二天在公证处办理全权委托给罗昱，让罗昱随后可以自行过户或过户给其他人。且庭审中彭敏、朱国京均陈述罗昱让朱国京作为彭敏售房事宜的委托代理人。故2013年11月28日彭敏与朱国京签订《委托合同》、与罗昱签订《注销抵押登记协议》的实质系让罗昱可以自行过户或过户给其他人。故一审法院对彭敏抗辩拒不腾房的事由即李俊喆未支付首付款110000元不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2014年2月17日登记机构登记了本案讼争房所有权人为李俊喆的房屋所有权证，现李俊喆诉请腾房系具体行使所有权的形式，一审法院予以支持。鉴于本案讼争房的位置、面积等因素，彭敏按每月800元支付李俊喆自2014年5月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、由被告彭敏于本判决生效后十日内腾还原告李俊喆昆明市五华区上庄村红云路旁天骄北麓1幢25层2506号房屋；二、由被告彭敏于本判决生效后十日内支付原告李俊喆自2014年5月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费，按每月800元计。案件受理费3754元，由被告彭敏负担。
二审中，彭敏提交以下新证据：1、银行卡明细账一份，欲证明罗昱曾控制彭敏的身份证及银行卡原件，于2013年11月27日-28日期间通过银行账户进行多次转入、转出交易，虚假转账140000元。2、《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表》、《商品房买卖合同登记备案表》、《云南省税控收款机专用发票》、《税收通用完税证》各一份及《公证书》二份，欲证明：（1）彭敏与李俊喆成立房屋买卖合同关系，李俊喆办理涉诉房屋产权转移登记的依据系其与彭敏签订的《房屋买卖合同》；（2）彭敏于2011年向开发商云南伦华房地产开发经营有限公司购买涉诉房屋的价格为330000余元。3、《公证书》二份，欲证明彭敏与罗昱多次以委托售房、房屋买卖的形式为借款提供担保。经质证，李俊喆对证据1的证明内容不予认可；对证据2予以认可，但认为房屋的交易价格和实际价格不是本案焦点；对证据3的关联性不予认可。本院经审查，对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对于一审法院已认定的案件事实，彭敏及李俊喆均无异议，本院经审查后予以确认。本院另查明，涉案房屋系彭敏向云南伦华房地产开发经营有限公司购得，2011年2月26日房屋的备案合同价为334260元。2014年4月11日，李俊喆将该房抵押给中国建设银行股份有限公司云南省分行，并办理了抵押登记。诉讼中，李俊喆认可未向彭敏支付110000元的购房首付款。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：如何认定李俊喆取得涉案房屋所有权的基础法律关系？李俊喆要求彭敏腾房并支付房屋占有使用费的诉讼请求能否得到支持？
本院认为，本案为物权保护纠纷，李俊喆提起诉讼依据的是其对涉案房屋享有的物权。根据本案查明的事实，涉案房屋由彭敏名下变更登记至李俊喆名下，物权发生变动所依据的基础法律关系为彭敏与李俊喆于2014年2月14日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定的购房款为350000元，付款方式为李俊喆向彭敏支付首付款110000元，剩余房款240000元通过银行贷款支付，李俊喆付清房款后彭敏交付房屋。该合同经公证合法有效，现李俊喆在未向彭敏付清房款的情形下，诉请要求彭敏转移对房屋的占有，与合同约定不符，其诉讼请求不应得到支持，其要求彭敏支付房屋占有使用费的诉讼请求亦应一并驳回。
综上所述，彭敏的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第01016号民事判决；
二、驳回被上诉人李俊喆的全部诉讼请求。
一审案件受理费3754元，由被上诉人李俊喆负担；二审案件受理费3754元，由被上诉人李俊喆负担。
本判决为终审判决。
审判长 方 玲
审判员 朱吉文
审判员 邓林春
二〇一七年九月一日
书记员 李 阳