湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8386号
上诉人（原审被告）：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道716号武汉航天首府15栋2层商1。
法定代表人：杨丰波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万庆，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：高春燕，女，1978年11月9日出生，汉族，居民身份证住址湖北省大悟县，
委托诉讼代理人：章帆，湖北垦博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春雪，湖北垦博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薛岭，男，1973年1月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：章帆，湖北垦博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春雪，湖北垦博律师事务所律师。
上诉人武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江航天公司）因与被上诉人高春燕、薛岭房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初6936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月21日公开开庭进行了审理，上诉人三江航天公司的委托诉讼代理人万庆，被上诉人高春燕、薛岭的委托诉讼代理人张春雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三江航天公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判三江航天公司不承担逾期交房违约金37803元；2、本案全部诉讼费由高春燕、薛岭承担。事实与理由：一、三江航天公司已按合同约定的交房时间于2015年9月17日采用报纸公告的方式履行了通知交房的义务，根据合同第十二条的约定，自交房公告通知的办理入伙手续的时间（2015年9月20日）起，视为本合同项下的商品房已交付。高春燕、薛岭因自身原因不办理收房手续，责任不应由三江航天公司承担。二、高春燕、薛岭迟延付清购房款，三江航天公司有权依据合同的约定顺延交房时间。三、三江航天公司通知交付房屋时，该房屋已取得建设工程竣工验收备案证，虽然存在临时用电这一瑕疵问题，但并不是房屋主体结构或者其他严重影响使用的质量问题，三江航天公司应承担的是质量瑕疵违约责任，在合同未约定高春燕、薛岭就此可拒收房屋的情形下，高春燕、薛岭仅以房屋用电瑕疵为由拒绝收房缺乏事实依据。四、高春燕、薛岭接收房屋后，三江航天公司已对用电问题进行了整改，并以免收电费的形式对高春燕、薛岭进行了补偿，不仅未影响高春燕、薛岭的实际使用，高春燕、薛岭也未因此遭受任何损失。
高春燕、薛岭辩称：一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，高春燕、薛岭已按照合同约定支付了相应价款，履行了合同义务。二、公告交房不能视为已经履行了交房义务，三江航天公司以临时用电取代正式供电，未达到合同约定的通电条件，涉案房屋直至2016年6月27日才正式供电，符合交房条件，一审据此认定三江航天公司逾期交房事实清楚，三江航天公司应承担违约责任。三、合同备案是房屋贷款发放的必要条件，高春燕、薛岭迟延付清购房款系三江航天公司未及时备案合同所致，三江航天公司无权顺延交房时间。四、公积金贷款是否具备条件及发放时间不是购房者所能决定，高春燕、薛岭在申请办理公积金贷款手续中不存在过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。
高春燕、薛岭向一审法院起诉请求：一、判令三江航天公司向高春燕、薛岭支付逾期交房的违约金55791.15元（购房款992725元*2/10000*281天）；二、判令三江航天公司向高春燕、薛岭支付逾期办理房地产权属证书的违约金9927.25元（购房款992725元*1%）。三、判令三江航天公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月17日，高春燕、薛岭（买受人）与三江航天公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140049143），购买三江航天公司开发建设的武汉航天首府二期7幢14层3号房。该商品房建筑面积84.23平方米，该商品房单价为11788.68元，总金额为992961元整。买受人付款形式及付款时间：贷款付款的，买受人应于2015年10月16日前，一次性存入商品房首付款492961元，其余价款办理贷款。买受人逾期付款的违约责任：买受人需在签订本合同之日起30个日历天内将银行按揭贷款手续（含公积金贷款）办理完毕，若买受人未能按照前述约定办理相关手续，或者因为买受人原因导致无法办理银行按揭贷款（含公积金贷款），则视为买受人逾期付款，买受人应按本合同第七条第1款承担逾期付款责任。交房期限及条件：出卖人应当在2015年9月20日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。5、供电：于2015年9月20日通电。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：出卖人逾期交房不超过60日，自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还对项目建设依据、商品房销售依据、所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款、面积确认及差异处理、交房期限及条件、首期住宅专项维修资金交存的约定、违约责任、产权登记、保修责任等事项作出约定。
《合同补充协议》对买受人付款形式和付款时间补充如下：买受人选用贷款方式付款的，须于本合同签订当日付清首期款492961元，剩余房款50万元办理银行按揭，并于当日提交符合相关贷款银行规定的全部办理贷款的资料同时办理抵押贷款手续。该补充协议同时约定截止本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。
签订合同后，高春燕、薛岭向三江航天公司支付购房款992725元。2016年1月18日，高春燕、薛岭与三江航天公司签订的房屋买卖合同备案审核通过。2016年5月18日，高春燕、薛岭与贷款人签订《个人住房公积金贷款借款合同》及抵押合同。三江航天公司于2017年3月29日向高春燕、薛岭开具《湖北增值税普通发票》，载明高春燕、薛岭支付武汉航天首府7栋1403号房售房款40万元给三江航天公司，建筑面积84.21平方米；三江航天公司于2017年7月7日向高春燕、薛岭开具《湖北增值税普通发票》，载明高春燕、薛岭支付武汉航天首府7栋1403号房售房款592725元给三江航天公司。
2016年2月29日，高春燕、薛岭所购房屋办理初始登记。
一审庭审中，高春燕、薛岭和三江航天公司均确认涉案房屋交房时间为2016年6月25日。
2017年4月5日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终1160号民事判决书，认定事实即武汉航天首府小区二期10幢41层4号房屋所处项目工程武汉航天首府二期项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。
一审法院认为，三江航天公司与高春燕、薛岭签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。
关于三江航天公司是否逾期交房的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出了明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，高春燕、薛岭按合同约定支付购房款，应当享有合同约定的权利。三江航天公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定三江航天公司此时才具备房屋交付使用条件，超过了合同约定的2015年9月20日前的交房时间，三江航天公司辩称其履行了公告收房通知的义务，但这并不改变其逾期交付合格房屋的事实。
关于三江航天公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方虽于2016年6月25日办理了收房手续，系双方协商变更实际交房时间，但此时交付的房屋不具备交付使用条件，三江航天公司仍应承担交付之后至具备交房条件之日即2016年6月27日止的违约金。双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，高春燕、薛岭主张三江航天公司支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据。
对违约金的计算，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1.出卖人应当按期交房；2.按期交付的房屋应该达到交付条件。对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任。一审庭审中，高春燕、薛岭和三江航天公司均认可交房时间为2016年6月25日。三江航天公司在2015年9月20日前未向高春燕、薛岭交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向高春燕、薛岭支付逾期交房违约金，三江航天公司辩称因高春燕、薛岭延迟付清购房款违约，有权依据法律规定及合同约定顺延交房意见。根据合同约定，买受人交付首期款后，剩余房款办理银行按揭。高春燕、薛岭办理剩余房款的公积金贷款手续时，武汉市住房公积金管理中心应审查房地产开发商销售房屋的各项文件及审查申请借款人是否符合贷款条件，以维护借贷双方的合法权益。公积金贷款是否具备条件及发放并不是购房者能够决定或者干涉的。本案中高春燕、薛岭办理合同备案的时间为2016年1月18日，签订公积金贷款合同的时间为2016年5月18日，申请办理公积金贷款手续的时间与合同备案审核通过的时间过长，一审法院对此时间段的违约金酌情予以扣减，即三江航天公司应支付此部分违约金37724元【992725元×2÷10000×190（279-89）天】。
对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。一审法院认为，合同第九条约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害。逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照合同第十一条约定向出卖人主张违约责任。三江航天公司虽已于2016年6月25日交付涉案房屋给高春燕、薛岭，但交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对高春燕、薛岭房屋使用权的妨害，高春燕、薛岭参照合同第十一条约定向三江航天公司主张违约责任，一审法院予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，一审法院酌情调整为79元。
三江航天公司提出其不应承担逾期交房违约金的主张不能成立，三江航天公司提出应当根据实际损失来确定违约金的数额，但没有提供相应的证据支持，一审法院对其辩称理由不予支持。三江航天公司辩称高春燕、薛岭提出起诉超过诉讼时效，因涉案房屋至2016年6月27日才具备交房条件，高春燕、薛岭于2018年4月16日提出起诉，在法律规定的诉讼时效期间内，对三江航天公司的此项主张，一审法院不予支持。
三江航天公司未能在合同约定的期限内为高春燕、薛岭办理所购房屋的初始登记，但一审法院对高春燕、薛岭要求的逾期交房违约金已酌情予以支持，高春燕、薛岭未提交证据证明有超出上述违约金的实际损失发生，故对高春燕、薛岭要求逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉三江航天投资发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向高春燕、薛岭支付逾期交房违约金37803元。二、驳回高春燕、薛岭的其他诉讼请求。一审案件受理费1443元，减半收取722元，由武汉三江航天投资发展有限公司负担（此款高春燕、薛岭已垫付，由武汉三江航天投资发展有限公司连同上述款项一并给付高春燕、薛岭）。如果未按一审判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，三江航天公司与高春燕、薛岭签订的《武汉市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行合同义务。
关于三江航天公司是否存在逾期交房。双方签订的合同第九条对交房条件作出了明确约定。三江航天公司直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，超过了合同约定的“2015年9月20日前”的交房时间，一审认定三江航天公司构成逾期交房，具有事实和法律依据。三江航天公司上诉认为提供临时用电仅是质量瑕疵，不构成逾期交房，因与合同约定不符，本院不予采纳。对于三江航天公司认为其已于2015年9月17日采用报纸公告的方式履行了通知交房义务，高春燕、薛岭因自身原因未办理收房手续的责任不应由三江航天公司承担的上诉理由。因涉案房屋在三江航天公司主张的公告交房之日尚未达到合同约定的交房条件，该公告交房行为并不能改变三江航天公司逾期交付合格房屋的事实，本院对三江航天公司的该项上诉理由依法不予采纳。对于三江航天公司认为高春燕、薛岭迟延付清购房款，其有权顺延交房时间的上诉理由。根据合同约定，高春燕、薛岭交付首期款后，剩余房款办理银行按揭。而高春燕、薛岭办理公积金贷款手续时，武汉市住房公积金管理中心为维护借贷双方的合法权益，需要审查房地产开发商销售房屋的各项文件及审查申请借款人是否符合贷款条件，公积金贷款是否具备条件及发放并不是购房者能够决定或者干涉的。本案中，高春燕、薛岭办理合同备案的时间为2016年1月18日，签订公积金贷款合同的时间为2016年5月18日，申请办理公积金贷款手续的时间与合同备案审核通过的时间过长，一审法院对此时间段的违约金酌情予以扣减，并无不当，但三江航天公司据此要求不承担逾期交房违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于三江航天公司应支付的违约金数额。双方合同第十一条约定了逾期交房违约金的计算方法。一审综合考虑高春燕、薛岭收房后其房屋使用权行使受妨害的程度以及三江航天公司的违约程度，对逾期交房违约金分段计算，酌情降低高春燕、薛岭实际收房后三江航天公司应承担的违约金，并扣减高春燕、薛岭未在合理期限内办理公积金贷款手续期间的违约金并无不当。三江航天公司认为高春燕、薛岭没有实际损失，其不应承担逾期交房违约金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，三江航天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1443元，由武汉三江航天投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年十一月二十二日
书记员 汪丽玲