西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民三初字第00599号
原告：西安一得珠宝首饰有限公司，住所地：西安市碑林区和平路22号盛唐国际大厦818室。
法定代表人：连世坚，总经理。
委托代理人：王新安，男。
委托代理人：荆钊，男。
被告：陕西晟达房地产开发有限责任公司，住所地：西安市碑林区和平路22号。
法定代表人：周新建，董事长。
委托代理人：韩会朝，男。
被告：浙江中财招商投资集团有限公司，住所地：杭州市滨江区通和路68号。
法定代表人：边锡明，董事局主席。
委托代理人：康练国，男。
委托代理人：韩莎，女。
被告：陕西中财担保有限公司，住所地：西安市碑林区和平路22号。
法定代表人：边锡明，董事长。
委托代理人：蒋维东，男。
原告西安一得珠宝首饰有限公司（以下简称一得珠宝公司）与被告陕西晟达房地产开发有限责任公司（以下简称晟达公司）、被告浙江中财招商投资集团有限公司（以下简称浙江中财公司）、被告陕西中财担保有限公司（以下简称陕西中财公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告一得珠宝公司、被告浙江中财公司、被告陕西中财公司的委托代理人到庭参加诉讼。被告晟达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告一得珠宝公司诉称，2006年4月19日，原告与被告晟达公司签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告晟达公司名下位于本市和平路盛唐国际大厦第八层房屋，总面积601.14平方米。合同中对租赁价款、期限、物业管理费及付款方式均有明确约定。另外，双方还约定了履约保证金及装修押金的收取和退还办法。在合同履行期间，原告被工商行政管理机关依法吊销了营业执照，对外丧失了行为能力，遂将租赁合同项下的所有权利义务交由西安市天世源实业发展有限公司（以下简称天世源公司）承继，继续履行原租赁合同。2009年底，被告浙江中财公司经司法拍卖程序取得该房屋的所有权，对原告与被告晟达公司签订《房屋租赁合同》的所有权利义务予以承继，并依据合同约定收取余下的租金。2010年8月，原告与被告浙江中财公司经协商一致解除了租赁合同，原告按要求将原承租的房屋予以恢复，并经被告浙江中财公司验收合格。原告遂要求退还交纳的履约保证金100000元及装修押金200000元，但被告浙江中财公司以被告晟达公司未将所收款项移交为由，拒不退还。现请求判令三被告共同退还原告履约保证金及装修押金，共计300000元；诉讼费由三被告承担。
被告晟达公司未答辩。
被告浙江中财公司辩称，原告与被告晟达公司签订《房屋租赁合同》，被告晟达公司收取原告履约保证金及装修押金，共计300000元。原告被工商行政管理机关依法吊销了营业执照后，对外丧失了行为能力，原租赁合同中的权利义务由天世源公司承继后，天世源公司与被告晟达公司建立新的房屋租赁合同。原告与本案无法律上的利害关系，原告主体资格不适格。其通过司法拍卖程序取得涉案房产，不知道涉案房产存在履约保证金及装修押金问题，被告晟达公司没有向其移交原告交纳的履约保证金及装修押金，其没有收取过原告的履约保证金及装修押金，现原告要求其退还履约保证金及装修押金300000元，无事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告陕西中财公司辩称，其不是涉案房产的产权人，仅是代浙江中财公司收取过涉案房屋的租金，其没有收取过原告的履约保证金及装修押金，原告要求其退还履约保证金及装修押金300000元，无事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年4月20日，原告一得珠宝公司与被告晟达公司签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告晟达公司位于本市和平路22号“盛唐国际大厦”第八层的房屋，总建筑面积601.14平方米。合同约定：房屋租赁期限为五年，从2006年6月20日至2011年6月19日止；每月每平方米租金35.10元，全年租金为253200元，租金每半年支付一次。双方还约定，原告向被告晟达公司支付履约保证金100000元及装修押金200000元，在合同到期后，房屋恢复到租前原状，履约保证金及装修押金全部退还。2008年2月5日，原告一得珠宝公司被西安市工商行政管理局依法撤销登记，吊销营业执照。原告停止对外经营活动，其承租的“盛唐国际大厦”第八层的房屋由天世源公司经营使用，天世源公司按照原租赁合同约定，向被告晟达公司支付租金。2009年6月30日，被告浙江中财公司通过法院执行拍卖程序，取得“盛唐国际大厦”一至八层，建筑面积11688.51平方米房产的所有权，并委托陕西中财公司对“盛唐国际大厦”进行管理。天世源公司遂按照原租赁合同约定，向陕西中财公司支付房屋租金。2010年8月，天世源公司与陕西中财公司经协商，解除房屋租赁合同，并将房屋恢复了原状。
另查明，原告一得珠宝公司被西安市工商行政管理局依法撤销登记，吊销营业执照后，没有成立清算组织，也未办理注销登记。
以上事实有房屋租赁合同、履约保证金及装修押金收据、房屋租金及物业费收据、行政处罚决定书、本院（2006）碑执字第36-3号执行裁定书、授权委托书、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告一得珠宝公司与被告晟达公司签订《房屋租赁合同》，内容真实合法，应为有效合同。一得珠宝公司被西安市工商行政管理局依法撤销登记，吊销营业执照后，没有成立清算组织，也未办理注销登记，但其民事诉讼主体资格依然存在，可依自己的名义进行民事诉讼活动。一得珠宝公司被吊销营业执照，停止经营活动后，将其原承租的“盛唐国际大厦”第八层的房屋转由天世源公司使用，天世源公司按照原租赁合同向被告晟达公司支付租金。履约保证金及装修押金系原告向被告晟达公司交纳，天世源公司在承继原租赁合同的权利义务时，没有向一得珠宝公司支付该履约保证金及装修押金的对价，其没有取得主张履约保证金及装修押金的权利。现租赁合同已实际解除，承租房屋已按约定恢复原状，被告晟达公司应按合同约定将原告交纳的履约保证金及装修押金予以退还。故原告一得珠宝公司要求被告晟达公司退还履约保证金及装修押金的请求，依法应予支持。被告浙江中财公司通过法院执行拍卖程序，取得“盛唐国际大厦”一至八层房产的所有权，其在拍卖过程中并不知道该房产存在履约保证金及装修押金问题，被告陕西中财公司不是涉案房产的产权人，其仅是受浙江中财公司委托，代为管理涉案房屋。原告没有证据证明被告晟达公司向浙江中财公司和陕西中财公司移交了原告交纳的履约保证金及装修押金。因此，原告要求被告浙江中财公司、陕西中财公司退还履约保证金及装修押金的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。被告晟达公司未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告陕西晟达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告西安一得珠宝首饰有限公司履约保证金100000元、装修押金200000元；
二、驳回原告西安一得珠宝首饰有限公司要求被告浙江中财招商投资集团有限公司、被告陕西中财担保有限公司退还履约保证金和装修押金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5800元，由被告陕西晟达房地产开发有限责任公司负担（此款原告西安一得珠宝首饰有限公司已预交，被告陕西晟达房地产开发有限责任公司在支付上述款项时一并给付原告西安一得珠宝首饰有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 马利群
审判员 唐星利
审判员 王 旭
二〇一一年九月十五日
书记员 何 敏