广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5165号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区。
负责人：王霭，该行行长。
委托代理人：陈穗华，该行职员。
委托代理人：易青，该行职员。
被上诉人（原审原告）：王小龙，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：高卫平。
上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年10月22日，王小龙与广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）签订《广州国际玩具文具精品广场认购书》，向一德中兴公司认购广州市一德路390-426号广州国际玩具文具广场二层B2001铺，建筑面积11.13平方米，认购价541923元。
2002年12月31日，王小龙（为买受人）与一德中兴公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字第98100997号）及《补充协议》，约定：出卖人以出让方式取得位于广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号的土地使用权，在上述地块上建设商品房，现定名为一德市场大厦；买受人所购的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为穗房预字第19980305号；买受人所购的商品房为上述项目中的第二层（自然层二）F109（B2001）号房，用途为商业（农贸市场），建筑面积共11.33平方米；该商品房属预售，按套出售，总金额为541923元；买受人选择银行按揭付款的方式，第一期房款163539元（含定金），即总房款的30%，须于签署认购书后十天内付清，并签署《商品房买卖合同》，第二期房款54192元，即总房款的10%，须于2002年3月30日前付清，第三期房款54192元，即总房款的10%，须于2002年3月30日前付清，剩余房款270000元，即总房款的50%，办理五成十年银行按揭；现商铺已由买受人承租使用，租金3700元/月，租期至2002年3月17日，当买受人付清了全部楼款时，按以下商铺交付方式，由出卖人在买受人付清全部楼款的当日直接与买受人签订原租赁合同终止书，出卖人在10个工作日内退还原租赁合同的押金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金的方式处理等。该合同于2003年1月8日在广州市房地产交易所登记备案。
2005年1月24日，一德中兴公司向王小龙开具房款发票，载明收到王小龙支付的一德市场大厦F109B2001铺款541923元，但至今未协助王小龙办理该商铺权属证书。
2014年8月29日，广州市房地产交易登记中心向王小龙作出（2014）查询0927号《依申请信息公开答复书》，载明：一德市场大厦2层F109铺已办理预售合同备案（合同号：98100997），预购人为王小龙，无预售合同抵押登记记录；该铺被开发商广州一德中兴房地产开发有限公司办理了在建工程抵押登记，抵押权人为农行流花支行，据一德市场大厦的测字11011190372号查丈原图显示，F109号铺所在位置与在建工程抵押部位重叠。
原审法院另查明，原审法院曾受理陈某诉一德中兴公司和农行流花支行房屋买卖合同纠纷一案，陈健在该案中诉请要求判令一德中兴公司立即为其办理广州市越秀区一德路390号一德大厦二层自编B2030号商铺的房地产权证以及一德中兴公司和农行流花支行办理该商铺的涂销抵押手续。该案经审理，原审法院作出（2013）穗越法民三初字第1115号民事判决书。判决查明：2001年10月19日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称农行天河支行）出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，内容为：广州一德中兴房地产开发有限公司以“一德市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。农行流花支行在该案中确认：一德中兴公司在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行流花支行名下，其中三笔是农行天河支行发放的，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行流花支行承认农行天河支行的有关行为，涉及诉讼以及执行程序均以农行流花支行为诉讼主体等。判决认为：农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产，销售回笼款由该行监控。农行流花支行在原审庭审中亦确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故农行流花支行以一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见，没有事实依据，不予采纳等。遂判决一德中兴公司于该判决生效之日起十日内与陈某共同到房管部门办理该案所涉一德大厦二层自编B2030号商铺属陈某名下的房地产过户和房屋登记手续；一德中兴公司与农行流花支行共同到房管部门办理该商铺的涂销抵押登记手续等。该判决作出后，农行流花支行不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年10月8日作出（2014）穗中法民五终字第743号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年12月29日，王小龙向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、一德中兴公司与王小龙共同到房管部门办理广州市越秀区一德中路390号一德市场大厦二层F109（B2001）号商铺属王小龙名下的房地产过户和登记手续；2、一德中兴公司与农行流花支行在判决书生效之日起十日内到房管部门办理上述商铺的涂销抵押登记手续；3、一德中兴公司向王小龙支付逾期办证违约金5419.23元。
原审诉讼中，王小龙称：2000年王小龙向一德中兴公司承租案涉商铺，一年签一次租赁合同。2001年10月22日与一德中兴公司签订《认购书》，2002年12月31日与一德中兴公司签订《商品房买卖合同》。签订合同后王小龙向一德中兴公司支付首期房款，余款270000元办理银行抵押支付。由于合同签订前涉案商铺已由王小龙一直承租使用，故签订买卖合同后，一德中兴公司无需交付商铺。
原审法院认为：农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产。农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故视为农行流花支行同意一德中兴公司出售涉案商铺。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。故自上述证明出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，只能对房产出售后的回笼款行使监控和回收权利，而对出售的抵押物丧失了抵押权，无权对涉案商铺再行使优先受偿权。因此，王小龙在农行流花支行同意售房的情况下与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
王小龙已付清购房款，一德中兴公司也已将涉案商铺交付王小龙使用，但未在合同约定的期限内协助王小龙办理产权交易过户和登记手续已构成违约，故王小龙要求一德中兴公司按照合同约定标准支付违约金并协助其办理所购商铺产权过户登记手续，及要求一德中兴公司和农行流花支行办理该商铺涂销抵押登记手续合法合理，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，于2015年5月20日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州一德中兴房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司广州流花支行共同到房地产行政主管部门为王小龙办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层F109号（B2001号）铺的涂销抵押登记手续。二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州一德中兴房地产开发有限公司协助王小龙到房地产行政主管部门办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层F109号（B2001号）铺的产权过户和登记手续（即为王小龙办理该房屋《房地产权证》）。三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州一德中兴房地产开发有限公司向王小龙支付逾期办证违约金5419.23元。案件受理费6773元、公告费500元，由广州一德中兴房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人农行流花支行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。第一，原审判决中虽然认定农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”市场的证明》表明农行同意一德中兴公司出售涉案房产，销售回笼款由农行进行监控，但该《证明》中也明确表述“回笼资金需用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款”。在前提条件未满足的情况下，王小龙与一德中兴公司之间的购房行为实际是未经同意。第二，王小龙与一德中兴公司的《商品房买卖合同》第六条明确约定，买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上，然而王小龙并未将全部或部分购房款支付到农行流花支行监控账号，而是全部直接支付给了一德中兴公司，致使农行流花支行至今都未收到任何购房款项用于清偿抵押物所对应贷款本息，王小龙的违约行为，是造成当前农行流花支行未能收到购房款项及未能涂销抵押物的主要原因。王小龙作为过错方，应对其自己的违约行为承担责任。二、原审法院据以判决的法律依据存在适用法律错误的情况，无论是《物权法》还是《担保法》的相关规定，在买卖标的房产存在抵押的情况下，即使存在抵押权人同意的行为，该买卖的转让价款都应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定的第三人提存，否则抵押权不因上述涂销行为而消灭。请求法院判决：1、驳回王小龙的全部诉讼请求；2、由王小龙与一德中兴公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人王小龙答辩称：同意原审判决，请求予以维持。
被上诉人一德中兴公司未到庭答辩。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，王小龙与一德中兴公司的《商品房买卖合同》第六条明确约定，买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。
二审审理中，王小龙向本院提交一份首期款的收据，拟证明其按约支付购房款的事实。农行流花支行对该收据的真实性和合法性予以确认，但认为银行进账单出票人的名称显示是曹某乙，且票据记载的金额也少于王小龙需支付首期款的金额，不能证实与本案有关，即使王小龙证实这笔款项是支付购房款，也没有按照约定支付到农行流花支行监控账号。
本院认为：虽然涉案《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》中约定“回笼资金需用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还银行贷款”，农行流花支行据此认为原审法院没有查明一德中兴公司向王小龙出售涉案商铺所取得的购房款的去向，且其也没有收到一德中兴公司划转的购房款，并以此为由上诉主张王小龙与一德中兴公司之间关于涉案商铺的买卖行为未经其同意，但由于在王小龙与一德中兴公司签订关于涉案商铺的《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具了上述证明，农行流花支行在本案诉讼中亦表示对农行天河支行在发放抵押贷款等有关贷款事项上的行为予以确认，因此，王小龙是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》；至于农行流花支行之后的申请查封行为，并不影响其之前已经同意一德中兴公司出售涉案商铺的意思表示，故原审法院认定该《商品房买卖合同》合法有效正确。农行流花支行认为一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的依据不足，本院不予采纳。鉴于涉案商铺已经预售登记至王小龙名下，而王小龙与农行流花支行均确认涉案商铺在抵押登记范围内，结合王小龙已经付清涉案商铺的购房款，亦已收铺使用多年的事实，故原审法院基于王小龙的请求，判决一德中兴公司与王小龙共同办理涉案商铺的过户登记手续，并判决农行流花支行与一德中兴公司共同办理涉案商铺的涂销抵押登记手续并无不当，本院予以维持。至于《商品房买卖合同》第六条的约定属于王小龙与一德中兴公司之间约定，农行流花支行并非合同的当事方，现王小龙已向一德中兴公司支付完购房款项，没有证据证明王小龙在购买涉案商铺时清楚知道上述《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》的内容，故农行流花支行以王小龙未按《商品房买卖合同》第六条约定的方式支付房款存在过错以及一德中兴公司没有向其转划购房款为由，上诉要求驳回王小龙关于办证及涂销抵押的原审诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，农行流花支行的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，公告费500元，由广州一德中兴房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一六年二月三日
书 记 员 王 健