湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0481民初681号
原告暨反诉被告:耒阳市金桥房地产开发有限公司。
法定代表人：刘敏雄。
委托代理人：易茂松。
被告暨反诉原告：耒阳市景强房地产开发有限公司。
法定代表人：李强强。
委托代理人：何敬上。
原告耒阳市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）为与被告耒阳市景强房地产开发有限公司（以下简称景强公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2016年4月18日向本院提起诉讼。反诉原告景强公司为与反诉被告金桥公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2016年6月29日提起反诉，经审查，符合反诉条件，决定合并审理。本院受理后，依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员李永康、刘霞参加的合议庭，于2016年8月16日、9月22日二次○_______________________________________________________________________________________________________________________________公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告金桥公司的委托代理人易茂松、被告景强公司的委托代理人何敬上到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月28日，原告与被告签订《土地使用权转让合同》，约定：原告将位于耒阳市金桥小区五梅路以西、荷花路以北、占地面积5834平方米（折合8.75亩）的土地（以下简称涉案土地）使用权转让给被告，单价为每亩100万元，共计转让金为875万元，签订之日起三个工作日内支付4百万元，被告在取得土地使用权证后一个月内再支付400万元，余款在原告将荷花路、五梅路硬化完成后一个月后付清。2011年1月20日，双方签订补充协议，约定被告在2011年1月27日前向原告支付100万元，余款在原告将转让范围内的道路硬化完成后一个月内付清。合同签订后，被告并未依约履行合同约定的付款义务，第一笔转让款在2011年6月8日才向原告支付，其他的款项均超过合同约定的付款期限，截至2015年2月17日止，被告仅仅向原告支付了710万元，剩余165万元至今未予支付。原告多次向被告发出催款函并安排专门工作人员上门催讨，但被告均以各种拒绝支付，原告认为，原告依约履行了合同义务，被告应按合同约定履行，应当依法支付剩余的土地转让款。请求判令：1、被告支付原告土地转让款165万元；2、被告支付违约金282万元（按年利率24%计算，暂计算至起诉之日止）；3、被告承担全部诉讼费用。
原告提交了下列证据以支持其诉讼请求：
1.《土地使用权转让合同》、补充协议，证实：2010年5月28日，原、被告约定原告将依法享有使用权的涉案土地使用权转让给被告，价格为100万/亩，根据实测面积计算，被告应支付原告转让款875万元；双方约定的付款时间为转让合同签订后三日内支付400万元，被告取得土地使用权证后一个月内付款400万元，而被告未依约履行付款义务，应承担违约责任；合同约定被告须交清全部转让款后方可动工用地，而被告在未付清转让款就违约使用受让土地；补充协议约定，被告在原告完成转让土地范围内的道路硬化后一个月付清全部转让款，违约按每月50万元计算违约金，被告违约至今，仍有165万元转让款未支付，依约应承担违约责任。
2.中华人民共和国土地使用权证[证号：耒国用（2010）第010850号]，证实原告依约为被告办理了土使用权过户登记手续。
3.土地使用权转让款支付凭证，证实：依照《土地使用权转让合同》约定，被告应当在协议签订后3日内支付400万元转让款，而被告直到2010年6月8月、6月9日分两次将首笔转让款付清，被告违约支付转让款，应承担违约责任；依照《补充协议》约定，在原告完成道路硬化后一个月内，被告须付清全部转让款，而截至本案庭审时止，被告仍欠原告转让款165万元，依约应承担违约责任。
4.发票，证实原告已经按《土地使用权转让合同》约定的金额923万元开具了税务发票，由于被告未付清转让款，原告没有义务向被告提供发票，因此原告不存在违约情形。
5.道路硬化工程结算及付款依据，证实原告在与被告签订合同后，就将合同约定的转让范围内五梅路、荷花路道路（以下简称涉案道路）硬化工程发包给施工人员，并于2011年7月完成工程，原告不存在违约。
6.耒阳市五里牌街道办事处、耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会的证明，证实原告依约在2011年7月已将涉案道路硬化到位，确保通行。
7.出让土地现场照片（摄于原告起诉之后），证实：原告依约完成涉案道路硬化，不存在违约情形，也未影响被告的施工；被告在未付清转让款的情形下就动工使用受让土地，违反了《土地使用权转让合同》的约定。
被告对上述证据经质证，对证据1中《土地使用权转让合同》签署日期的真实性有异议，实际签署日期应为2010年6月8日，对其他内容的真实性没有异议，对合同的合法性和关联性没有异议，对证明目的有异议；关于《补充协议》，对真实性和关联性没有异议，关于合法性，需补充说明的是：该协议是在原告存在逾期办理土地过户登记手续和逾期将荷花路、五梅路竣工，并使路面通行等违约行为之后，原告以“不签署补充协议，就不交付土地使用权证书和不开工修路”相要挟的情况下签署的；《补充协议》并没有解除《土地使用权转让合同》，没有约定免除原告依据原合同应当承担的违约责任。对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议，但对原告的证明目的有异议，发证日期为2010年12月27日，晚于合同约定的办证日期2010年7月8日，恰好能证明原告违约在先，被告有权采取减少支付价款的补救措施，拒绝支付部分土地转让款。对证据3的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明目的有异议。对证据4的合法性有异议，原告转让土地使用权应当开据土地增值税专用发票，依法缴纳土地增值税，代开普通税务发票不需要缴纳土地增值税，原告代开普通发票的行为本身就属于偷税行为，偷逃的税款在两百万元以上已经构成偷税罪，且属于数额巨大；对真实性暂不发表意见。对证据5的真实性、合法性有异议，从凭证的复印件看出施工人是陈小绿个人，不具有道路施工资质；对证明目的有异议，几张结算凭证并不能够证明约定的道路已经经过市政工程管理部门验收合格，并合法通行。对证据6的真实性有异议，2016年8月15日，《证明》的出具单位五里牌居委会已经撤回该证明（见被告提供的反驳证据《关于撤回证明的情况说明》）；对证明出具主体的合法性有异议，《城市道路管理条例》第六条第3款规定：“县级以上城市人民政府市政工程行政主管部门主管本行政区域内的城市道路管理工作”；第十七条规定：“城市道路工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，据此，只有耒阳市市政工程行政主管部门才有资质就五梅路、荷花路是否竣工验收合格、验收时间、通行时间出具证明，五里牌居委会和五里牌街道办事处无资质出具该类证明，其超越职权出具的该《证明》不具有合法性；关于街道办事处盖章，具体情况是原告多次找到主管公章的办事处主任，办事处主任不同意盖章，后来，原告利用办公室主任出差，将公章交由一个党委副书记盖章，所写“情况属实”，其实并未核实。对证据7的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能够证明原告已经履行了合同约定的使道路硬化竣工并合法通行，此外，该照片是2016年7月4日拍的，从照片上看道路的主路还没有化标线，足以证明还没有经市政工程主管部门验收并交付交通部门维护，从人行道看，人行道还是没有修好，也可以证明原告没有履行使道路合法通行的义务。
被告辩称：1、原告诉称《土地使用权转让合同》的签订时间为2010年5月28日与事实不符，被告持有的合同原件及《补充协议》引语部分，均证实合同签订时间为“2010年6月8日”。2、原告诉称“合同签订后，景强公司未依约履行付款义务”与事实不符。第一期400万元转让款的支付时间为合同签订当日和次日，完全符合合同约定。第二期转让款因原告逾期办理土地过户登记手续，并恶意拒绝交付土地使用权证，导致合同约定的付款条件推迟成就，但被告在付款条件成就之前仍提前支付了200万元，然而，由于原告以不提前付款就不办证和不交证相要挟，被告的法定代表人被迫与原告的法定代表人签署《补充协议》。该协议第三条约定：“甲方（即原告）应于本协议签订次日（即2011年1月21日）将土地使用权证交付给乙方（即被告）”。然而，2011年1月21日，原告又违反《补充协议》，不向被告交付土地使用权证，要求被告先向原告支付100万元。2011年1月27日，被告被迫向原告支付了80万元；同日，原告才将土地使用权证书交付给被告，此后又支付了30万元。因此，违约的是原告，被告并没有逾期付款；3、由于原告存在逾期办理土地过户登记手续和逾期将荷花路和五梅路竣工等违约行为在先，被告采取减少支付价款的补救措施，没有支付部分土地转让款余款，属于合法提出抗辩，依法不构成违约。时至今日，被告都没有收到相关道路已经竣工的任何资料。此外，扣减原告逾期办理土地过户登记手续的违约金和逾期将荷花路、五梅路竣工并使路面通行的违约金后，被告没有义务再向原告付款，相反，原告还应当向被告支付违约金。4、退一万步来说，即便是假设被告以原告违约在先为由，减少支付部分转让价款的行为构成违约，该行为给原告造成的损失也顶多是银行同期贷款利息损失。由于双方约定的违约金过分高于造成的损失的，应当予以减少。综上，原告的本诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以全部驳回。
反诉原告反诉称：1、反诉被告逾期为反诉原告办理土地过户登记手续。2016年6月8日，反诉原告（乙方）与反诉被告（甲方）签订《土地使用权转让合同》，第五条第1款约定：“签订本协议之日起三个工作日内，乙方付款肆佰万元整”，第2款约定：“协议签订之日起一个月内，甲方为乙方办理土地过户登记手续，乙方取得土地使用权证后一个月内付款肆佰万元。合同签订后，反诉原告及时、全面地履行了付款肆佰万元的义务，然而，反诉被告却恶意拖延为反诉原告办理土地过户登记手续，以不增加付款就不给反诉原告办理土地过户登记手续为要挟，迫使反诉原告提前增加付款。无奈之下，反诉原告于2010年9月21日付款50万元、2010年9月30日付款50万元、2010年12月29日付款100万。2011年1月20日，双方签署《补充协议》，第三条约定：“甲方（即反诉被告）应于本协议签订次日（即2011年1月21日）将土地使用权证交付给乙方（即反诉原告）”，第二条约定：“乙方应于2011年1月27日给甲方支付100万元”。然而，反诉被告又违反《补充协议》，不向反诉原告交付土地使用权证，2011年1月27日，反诉原告向反诉被告支付了80万元，同日，反诉被告才将土地使用权证书交付给反诉原告。《土地使用权转让合同》第八条约定：“甲方未能在一个月内为乙方办理土地过户登记手续的，属于违约，甲方应赔偿乙方壹佰万元”，然而，迟至2010年12月27日，反诉被告才为反诉原告办理土地过户登记手续，逾期达5个多月，给反诉原告造成了重大损失，因此，反诉被告应当依法向反诉原告支付违约金100万元。2、反诉被告逾期将荷花路、五梅路竣工并使路面通行，《土地使用权转让合同》第五条第3款约定：甲方对土地南边的荷花路、西边的五梅路硬化后，乙方一个月内付清余款。该项路面硬化，甲方须在二0一0年八月底竣工，否则，余款乙方不付；《补充协议》第四条约定：“甲方应在2011年7月底前使路面硬化通行，从2011年8月起，每超过一个月罚甲方违约金伍拾万元，直至余款罚完为止。时至今日，反诉被告仍然没有将上述义务履行完毕，给反诉原告的商品房销售和1-3楼层商场招商造成了极其严重的负面影响，经济损失近亿元。期间，反诉被告称资金困难，无钱修路，反诉原告又分别于2014年1月28日、2014年7月8日、2015年2月17日共计向反诉被告支付30万元。3、反诉被告至今未向反诉原告交付任何发票。据此，特提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理土地过户登记手续的违约金100万元和逾期将荷花路、五梅路竣工并使路面通行的违约金165万元，共计265万元。2、判令反诉被告向反诉原告交付金额为710万元的土地增值税发票；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
被告暨反诉原告提供了以下证据以支持其反驳及反诉主张：
1.《土地使用权转让合同》，证实：反诉被告应在2010年7月8日之前为反诉原告办理土地过户登记手续；反诉被告未能在一个月内为反诉原告办理土地过户登记手续的，应当向反诉原告支付违约金1百万元。反诉被告应在2010年8月底将五梅路、荷花路硬化并竣工，否则应承担无权要求反诉原告支付余款的违约责任。双方的其他权利义务。
2.《补充协议》，证实：反诉被告应在2011年7月底前使路面硬化通行并完成竣工验收，从2011年8月起，每超过一个月罚反诉被告违约金50万元，直至余款罚完为止。双方的其他权利义务。
3.付款凭证，证实：反诉原告2010年6月8日付款300万元、2010年6月9日付款100万元、2010年9月21日付款50万元、2010年9月30日付款50万元、2010年12月29日付款100万元、2011年1月27日付款80万元、2014年1月28日付款10万元、2014年7月8日付款10万元、2015年2月17日付款10万元，共付款710万元。
4.耒国用（2010）第10850号《国有土地使用证》，证实直到2010年12月27日，反诉被告才为反诉原告办理了土地过户登记手续，晚于合同约定的时间5个多月，依约应向反诉原告支付违约金100万元。
5.2016年6月23日五梅路、荷花路的现场照片，证实五梅路、荷花路至今未竣工、路面不能通行，反诉被告依约应向反诉被告支付违约金并赔偿损失。
6.2016年8月15日耒阳市五里牌居委会出具的《关于撤回<证明>的情况说明》，证实反诉被告提交的证据6《证明》，内容不具有真实性，出具主体不具有合法性，该《证明》系由反诉被告的工作人员事先打印好，出具单位盖章人员时并没有对上述内容进行核实，出具单位已声明撤回该《证明》。
原告暨反诉被告对上述发表经质证，对证据1的“三性”均无异议，认可合同签订的时间为2010年6月8日。对证据2的“三性”无异议，但对证明目的有异议，补充协议对于土地使用权转让合同中，土地使用权证交付时间、土地范围内的道路硬化完工时间都另行做了明确约定，该约定是双方的真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，故双方应当共同遵守。对证据3无异议。对证据4的“三性”均无异议，但对证明目的有异议，虽然原告在2010年12月17日才办理好诉争的土地使用权证书，但就双方在整个土地使用权转让合同的履行过程中以及补充协议的签订来看，双方就原合同当中对于土地使用权的办理及交付重新做了约定，实际上双方已就土地使用权的交付进行了协商处理，且在补充协议当中，并未就土地使用权证的交付问题及违约问题进行处理，显然，被告无权要求原告支付相应的违约金。对证据5的“三性”均无异议，但对证明目的有异议，合同及补充协议所约定的道路硬化及通行，首先它的范围是诉争土地范围之内的道路，该道路的交付条件是硬化确保通行，从被告本身对该项目的开发建设来看，该项目已经基本完工，如果说没有相应的原告所交付的道路确保通行的话，其项目是无法予以实施的；根据补充协议的约定，原告履行的道路硬化的义务，并非被告所称的按照市政工程道路竣工验收，才方可交付使用的情形或标准。对证据6的真实性无异议，对合法性有异议，该份证据是在原告向法庭提交了除了五里牌街道办事处居委会的证明之外还包括街道办事处所出具的证明文件之后，向法庭提交的书证，不能排除该份证据的出具受到了其他人为因素的干扰影响，而且该份证据的情况说明中仅仅只是说对内容没有予以核实，但并没有予以否认，相反，五里牌街道办事处作为五里牌居委会的直接领导，他们所出具的证明材料并没有作出相应的撤回声明，因此，不能仅凭该证据来否定原告所提交的证明材料的证明内容；从该份证明的形式上来看，签署的时间是2016年8月15日，其中2016年日月都是打印的，只有数字8与15是手写的，从形式看，有可能是景强公司打印好之后由出具单位盖章，出具单位可能没有对证明内容予以核实，故该份证据无法达到被告的证明目的。
反诉被告反诉辩称：1、反诉原告所称与客观事实不符，反诉原告在合同履行期间与反诉被告所支付的土地转让款，实际上是双方在土地使用权转让中对合同内容的意思变更，不存在所谓反诉被告利用自己优势地位胁迫反诉原告，从2011年双方法定代表人所签订的补充协议可以体现，双方就原告土地所用权转让的内容进行了变更，对于合同内容的变更，既符合法律规定也符合市场经济的要求；2、反诉被告已经依据补充协议的约定将诉争土地范围之间的道路硬化，并确保反诉原告的通行，不存在反诉原告说称的违约行为；3、反诉被告在2010年就已经向税务机关开据了税务发票，由于反诉原告没有履行自己的付款业务，因此反诉被告有权拒绝提供相应的税务发票。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据中，证据1、2、3、4、5、7，形式、来源合法，具有真实性，且与本案有关，均予以认定。证据6虽有单位盖章，但无承办人及单位负责人签名，证据的形式不合法，不予认定。被告提供的证据中，证据1、2、3、4、5的形式、来源合法，具有真实性，且与本案有关，予以认定。证据6也因无承办人及单位负责人签名，证据的形式不合法，不予认定。
经审理查明，2010年6月8日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，约定：1、甲方（原告）将涉案土地的使用权转让给乙方（被告），总占地面积9.23亩（以实测为准），单价为100万元/亩，合同签订之日起三个工作日内支付400万元；一个月内，甲方为乙方办理土地过户登记手续，乙方取得土地使用权证后一个月内付款400万元；甲方对土地南边的荷花路、西边的五梅路硬化后，乙方一个月内付清余款，该项路面硬化，甲方须在二0一0年八月底竣工，否则，余款乙方不付。2、甲方未能在一个月内为乙方办理土地过户登记手续，属于违约；乙方在取得土地使用权证后，未按合同时间付款，逾期七天属于违约，任何一方违约均应赔偿对方违约金100万元。3、乙方必须交清全部土地转让金，办理好有关手续后，方可动工用地，同时必须按照耒阳市金桥小区的规划以及金桥小区开发建设指挥部的统一要求进行施工。合同签订后，被告于2010年6月8日付款300万元、6月9日付款100万元、2010年9月21日付款50万元、2010年9月30日付款50万元、2010年12月29日付款100万元，计600万元，原告将涉案土地交付被告使用。2010年12月27日，原告经耒阳市国土资源局办理了涉案土地使用权证的变更登记手续[证号：耒国用（2010）第010850号]，将涉案土地5834平方米（折合8.75亩）转让给了被告。2011年1月20日，原、被告签订补充协议，约定乙方在2011年1月27日前再向甲方支付100万元；甲方于补充协议签订的次日将土地使用权证交付给乙方；余款在甲方将土地范围内的道路硬化完成后一个月内付清，每延迟一个月罚乙方违约金50万元；原告应在2011年6月底前硬化路面通行，如甲方未能在2011年7月底硬化路面通行，从2011年8月起，每超过一个月罚甲方违约金50万元，直至余款罚完为止。补充协议签订后，2011年1月27日，被告再向原告付款80万元；同日，原告将土地使用权证交付给了被告。2011年7月，原告完成了对荷花路和五梅路路段硬化工程。此后，被告于2014年1月28日付款10万元、2014年7月8日付款10万元、2015年2月17日付款10万元，总共付款710万元，余款165万元经原告多次催讨，被告至今未付，从而引起纠纷。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的土地使用权转让合同是在平等、自愿的基础上签订的，合法有效。补充协议是对原合同中的土地使用权证交付时间、土地范围内的道路硬化完工时间等重新做出明确约定，该约定也是双方的真实意思的表示，也是对原合同权利和义务以及违约责任的变更和处分，并不违反法律禁止性规定，合法有效，故原、被告应当共同遵守。原告在补充协议签订后已按约定将土地使用权证交付给被告，也于2011年7月将约定的道路硬化，故原告已经履行了补充协议约定的主要义务，不存在违约行为，被告理应支付剩余的土地款，被告拖欠剩余土地使用权转让款，酿成纠纷，被告应承担全部责任。按照原、被告的约定，涉案土地面积为8.75亩，土地使用权转让金总价款应为875万元，被告实际支付了710万元，欠付165万元。原告要求被告支付土地使用权转让金欠款165万元，符合法律规定，予以支持。被告关于补充协议是在原告以“不签署补充协议，就不交付土地使用权证书和不开工修路”相要挟的情况下签署的，因被告并没有举证证实原告对被告实施了胁迫行为，故对被告的该项主张不予采纳。被告关于原告所修建的五梅路、荷花路应按市政工程道路的标准竣工验收合格方可交付使用的主张，因双方并未约定该路段的竣工验收方式，且按照合同及通常的理解，该路仅仅是约定硬化，便于被告建设施工，原告也不是修筑市政工程的道路，原告只要将路面硬化便于被告通车通行即已履行了约定的义务，故对被告暨反诉原告的该主张不予支持。原、被告在补充协议中约定的违约金为每延迟一个月罚违约金50万元，该违约金显然过高，从对原告造成的实际损失来看，主要是利息损失，故违约金应按同期银行的贷款利率计算,原告要求被告按年利率24%中的按中国人民银行同期贷款利率支付违约金，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期办理土地过户登记手续的违约金100万元和逾期将荷花路、五梅路竣工并使路面通行的违约金165万元，因反诉被告在补充协议签订后已按约定履行了交付土地使用权证和道路硬化的义务，故与事实不符，对反诉原告的该项反诉请求不予支持。至于反诉原告要求判令反诉被告向反诉原告交付金额为710万元的土地增值税发票的请求，不属于人民法院审理民事案件的范围，本案不作处理，反诉原告可向税务机关请求处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
一、被告耒阳市景强房地产开发有限公司向原告耒阳市金桥房地产开发有限公司支付土地使用权转让金欠款165万元，并按中国人民银行同期贷款利率自2011年9月1日起支付违约金至清偿之日止，限本判决发生法律效力之日起10日内付清；
二、驳回原告耒阳市金桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告耒阳市景强房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费42560元，财产保全费5000元，合计47560元，由被告负担24650元，原告负担22910元；反诉案件受理费14000元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 龙柁雅
人民陪审员 李永康
人民陪审员 刘 霞
二〇一六年十二月十五日
代理书记员 邓 良
校对责任人：龙柁雅打印责任人：邓良
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。