广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2010）穗中法民五终字第3149号-2
上诉人（原审原告）肖云珠，女，1966年5月15日出生，汉族。
委托代理人于建伟，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人徐文柱，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林瑞亮，男，1965年9月19日出生，汉族。
原审第三人马小玉，女，1966年8月2日出生，汉族。
委托代理人朱少波，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人李文海，广东金轮律师事务所律师。
上诉人肖云珠因与被上诉人林瑞亮、原审第三人马小玉所有权确认纠纷，不服广州市番禺区人民法院（2009）番法民三初字第1441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年1月2日，广州市国土资源和房屋管理局颁发粤房地证字第C20××27号《房地产权证》给林瑞亮，确认位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭的别墅（3层钢筋混凝土建筑，建基面积为248.80平方米，建筑面积为719.60平方米，自用地面积为812.60平方米）为其所有。2004年9月20日，林瑞亮以遗失上述《房地产权证》为由，申请补发产权证，广州市国土资源和房屋管理局遂于2004年11月5日向其补发粤房地证字第C26××11号《房地产权证》。
林瑞亮与马小玉原系夫妻关系。因马小玉提起离婚诉讼，广州市中级人民法院依法进行了审理，并于2007年6月2日作出（2006）穗中法民一重字第2号《民事判决书》，判决准予马小玉与林瑞亮离婚，同时认定广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅（房地产证：粤房地证字第C20××27号、补办产权证号：2630411）属于夫妻共同财产，将其判由马小玉所有。林瑞亮对上述判决不服，并提起上诉。2007年11月9日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法民一终字第240号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判，该判决已于2007年11月29日发生法律效力。
2007年9月24日，林瑞亮与肖云珠签订《房地产买卖合同》，约定林瑞亮以6000000元的价格将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭的别墅出让给肖云珠，双方于当日向广州市国土资源和房屋管理局申请办理房地产转移登记。2007年10月19日，广州市国土资源和房屋管理局向肖云珠颁发了粤房地证字第C58××32号《房地产权证》，确认其为广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅的权属人。
马小玉因不服广州市国土资源和房屋管理局向肖云珠颁发粤房地证字第C58××32号《房地产权证》这一具体行政行为，以广州市国土资源和房屋管理局为被告，以林瑞亮、肖云珠为第三人，于2008年8月8日向本院提起行政诉讼。2008年11月3日，本院作出（2008）番法行初字第549号《行政判决书》，判决撤销广州市国土资源和房屋管理局于2007年10月19日颁发给第三人肖云珠的粤房地证字第C58××32号《房地产权证》。广州市国土资源和房屋管理局、肖云珠对上述判决不服，并提起上诉。2009年7月2日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法行终字第118号《行政判决书》，认为广州市国土资源和房屋管理局向肖云珠颁发粤房地证字第C58××32号《房地产权证》这一行政行为“主要证据不足、适用法律错误”，并认为“肖云珠通过涉案房地产权属变更登记获得涉案房地产权，虽然存在善意取得的可能，但由于涉案房地产权的归属已为广东省高级人民法院2007年11月9日作出的（2007）粤高法民一终字第240号民事判决所羁束，即归马小玉所有，因此肖云珠上诉以其属于善意取得涉案房地产权为由请求维护被诉房地产权属登记及发证行为的主张，本院不予支持”，遂判决驳回上诉、维持原判，该判决已于2009年9月19日发生法律效力。
2009年7月21日，肖云珠认为自己对广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅构成善意取得，遂以《中华人民共和国物权法》第一百零六条作为法律依据，向原审法院提出本案起诉，要求确认该房屋的所有权归其所得。原审诉讼中，第三人马小玉向原审法院提交书面意见，述称：一、马小玉系广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅的合法产权人，马小玉对该房屋的合法产权受到法律保护。二、肖云珠诉称的所谓房屋买卖合同属于无效合同，其诉求取得该房屋所有权纯属无理。三、肖云珠的诉讼基础和内容，已经由（2008）番法行初字第549号《行政判决书》中审理体现，肖云珠的起诉属于重复起诉，依法应当驳回起诉。综上，请求依法驳回肖云珠的诉讼请求或驳回起诉，判令肖云珠负担本案的诉讼费用。
原审法院认为，根据（2006）穗中法民一重字第2号《民事判决书》、（2007）粤高法民一终字第240号《民事判决书》所认定的事实，广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅属于被告林瑞亮与第三人马小玉婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，且发生法律效力的（2007）粤高法民一终字第240号《民事判决书》已将该别墅判由第三人马小玉个人所有，故被告林瑞亮对广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅不享有所有权，其将该别墅转让给原告肖云珠，应属于无权处分。肖云珠要求确认其对广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅构成善意取得，而依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项的规定，善意取得必须符合下列要件：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。如果缺乏该要件，则不能构成善意取得。涉诉房产性质上属于不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记方能发生法律效力。根据已经发生法律效力的（2009）穗中法行终字第118号《行政判决书》，广州市国土资源和房屋管理局于2007年10月19日向肖云珠颁发粤房地证字第C58××32号《房地产权证》这一具体行政行为因为主要证据不足、适用法律错误而被撤销，因此广州市国土资源和房屋管理局将广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅登记在原告肖云珠名下并不具有法律效力。由于涉诉房产登记在肖云珠名下并不具有法律效力，因此不能满足“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”这一法定必备要件，肖云珠主张善意取得不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项的规定，对其诉讼请求不应支持。林瑞亮、第三人马小玉经原审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条第一款的规定，原审法院于2010年5月31日作出如下判决：驳回肖云珠的全部诉讼请求。一审案件受理费53800元，由肖云珠负担。
上诉人肖云珠不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审依法撤销原审判决，支持上诉人提出确权的请求。理由：一审法院判决认为由于广州市国土资源和房屋管理局于2007年10月19日向上诉人颁发粤房地证字第C58××32号《房地产权证》这一具体行政行为被生效判决［（2009）穗中法行第118号《行政判决书》］撤销，广州市国土资源和房屋管理局将广州番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅登记在肖云珠名下不具有法律效力。因此不能满足“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”这一法定必备条件，所以认定上诉人不符合善意取得条件。并以此为由驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为一审法院判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院判决曲解适用法律。首先，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）项的规定“受让人受让该不动产或者动产是善意的；”在不动产处分中，善意判断的时点应当以办理产权变更登记之时或之前为标准，不能追及到交易完成之后。其次，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项规定中的“已经登记”原有之意是仅指登记手续已经完成的事实状态，并非对登记手续行为是否合法进行判断。一审法院判决将行政行为是否实施完成与行政行为是否有效合法两个概念相互偷换，违背了法律原有之意，是曲解适用法律。二、本案房屋产权证被撤销不影响上诉人的善意取得。按物权按取得方式区分，原始取得是指非基于他人既存权利而取得物权，一般是基于事实行为或法律直接规定，原始取得一旦完成取得之前标的物一切权利负担都归于消灭，受让人取得完整、清洁的权利。善意取得的物权并非基于债权合同所取得，而是基于法律所确定的事实行为的发生。正如善意取得中第三人为善意的要件仅限于交易当时而不能追及到交易后一样，善意取得三条件（第三人善意、交易价格合理有偿、完成登记）均限于完成时的事实状态，若交易时同时符合这三要件，则受让人取得物权。
被上诉人林瑞亮经本院公告传唤，未提出二审答辩意见。
原审第三人马小玉述称：我方认为上诉人与林瑞亮达成形式为交易的房屋买卖并不具备善意取得的各个要件。1、我方记得上诉人与林瑞亮在房管局备案的合同中有一栏需要加盖共有人的意见，也就是说上诉人在办理转让手续时已经知道或有可能知道需要加盖共有人是否转让的意见。上诉人是一个成熟、有社会经验、有配偶的社会人士，是一个完全民事行为能力人，对于基于夫妻家庭关系产生的共有财产来源这一关系应该很清楚。上诉人刚称购买前经过查询没有发现有共有人，但我方并未看到其查询的过程。上诉人作为一个成熟的公民，应当尽到注意义务，即应当注意林瑞亮是否存在配偶，应该想到其在有配偶的情况下，应该想到配偶的意见。因此，我方认为一个民事行为是否有效一定要考虑民事活动各方的主观状态，应该根据主观状态的规则原则，来判断上诉人的行为是否构成善意。我方认为主观过错分为故意和过失，本案中我方一直认为上诉人在本案买卖过程中存在故意的恶意买卖情形，退一步说，上诉人也没有尽到足够的注意义务，至少存在主观上的过失。因此，我方认为上诉人仅凭其向法庭陈述的所谓的查询，就认为其构成善意，有违善意取得的构成要件。2、对于上诉人提交的支付房款的回单，我方认为这并不构成上诉人支付房款的事实。一方面，上诉人认为成交价是市场价，但我方并未看到该市场价是否就是当时的合理价格。另一方面，对于这么巨大的交易价款，上诉人理应举证证明其已经妥善、合法支付了600万的巨款。上诉人应当以自己的名义或自己的帐户进行有效支付，但我方看到的只是林瑞亮手写的收据，显然不符合常理。因为这么巨额的款项，如果是以现金支付有违常理。假如是通过银行转帐，也没有证据证实就是从上诉人名下转帐出去。所以，我方认为这些证据是从林瑞亮身上取得，可见上诉人与林瑞亮之间的交易不具备正常性，应属恶意。我方认为付款人并不是上诉人本人，其他人支付的款项与本案无关。因此，我方认为上诉人不是合法的购买人。3、上诉人认为已经登记的观点错误，物权法上的“登记”应指合法登记并处于合法状态，但上诉人的登记并不合法，所以上诉人所谓的“已经登记”不能作为本案评判的依据。综上，上诉人与林瑞亮的交易不符合法定形式，也不符合交易习惯。上诉人的上诉请求缺乏依据，请求二审不予支持。
本院经审理认为，上诉人作为涉案房屋的购买人，其依据交易合同取得的房产证，已经被行政裁判撤销。现在行政裁判撤销上诉人房产登记的再审行政诉讼正在进行中，上诉人已经取得的物权是否能够失而复得，或者自始不得，应等待行政诉讼裁决。上诉人无权再提起确认房屋所有权的民事诉讼，达到恢复自有房产证的目的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项、第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2009）番法民三初字第1441号民事判决；
二、驳回肖云珠的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一二年四月十二日
书 记 员 阮志雄