北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终3368号
上诉人（原审被告）：宋建刚，男，1977年11月23日出生。
被上诉人（原审原告）：北京中道物业管理有限公司，住所地北京市通州区永顺东里1号院4号楼地下一层。
法定代表人：任钊，总经理。
委托诉讼代理人：武斌，男，1976年7月28日出生。
上诉人宋建刚因与被上诉人北京中道物业管理有限公司（以下简称中道物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初43598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宋建刚、被上诉人中道物业公司之委托诉讼代理人武斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋建刚上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决中道物业公司不再收取超过两年诉讼时效的物业费，并应判决中道物业公司大幅减收宋建刚的物业费；3.本案一审、二审诉讼费用由中道物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院判决中称宋建刚与中道物业公司之间签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，而宋建刚抗辩物业合同是物业提供的格式合同，里面的不利于宋建刚的条款都是格式条款，并不是宋建刚的真实意思表示。2.一审诉讼中宋建刚发现在同一小区，物业收费混乱，同质不同价，而一审法院判决对此情况置若罔闻，时也一样同质不同价，基本的收费标准都不一致；3.依据《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”中道物业公司主张的物业管理费是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，从2012年1月以来，宋建刚从未收到过中道物业公司的任何缴费通知，对于2014年10月31日前发生的物业费用已经超过诉讼时效，且不存在法定中止、中断情形，故超过诉讼时效的部分法院不应支持。而通州区人民法院的判决书中认为宋建刚依据不足欠缺法律依据。4\.
北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）[京高法发（2003）389号]第22条明确规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物业管理企业提供服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。（2）物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。”物业公司存在诸多明显违反《北京市居住小区物业管理服务标准》以及物业协议中承诺的服务内容，物业服务存在严重瑕疵。如物业认为其合格履行了合同义务，提供了达标的物业服务，那法院应该按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，判令物业公司举证说明其提供了达标的物业服务。根据《北京市居住小区物业管理服务标准》中普通商品房居住小区管理服务标准综合管理第9条规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%”物业如拿不出用户总数80%以上的满意率的证据，则法院应判令其服务不达标，减免业主的物业服务费用。二、一审法院在审判程序上存在违法。1.《民事诉讼法》第三十九条规定，适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。该法明确规定，独任审理的是审判员，而审理我们案件的周婷是助理审判员，不具有独立审判的资格。2.一审法院对宋建刚提交的证据没有充分地核实审查并进行全面否定，认为物业服务没有瑕疵不需要减免物业费用。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。宋建刚提交了物业服务存在严重瑕疵的证据，但一审判决没有认定物业服务存在任何瑕疵的内容。中道物业公司未按约定公示账目这么明显的事实。非法出租共用部位进行经营活动，记者网络报道的电梯维修不力发生关人坠梯事件，一审法院一律无视。三、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业费没有丝毫减免。
中道物业公司辩称，物业服务合同是特殊的服务合同，当价格发生变化后，宋建刚应按新的价格支付物业费。中道物业公司几经催缴，宋建刚至今未交纳物业费，其行为违反合同义务。
中道物业公司向一审法院起诉请求：1.宋建刚给付中道物业公司2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费12
203元；2.宋建刚支付所欠费用20%的赔偿金2440元；3.宋建刚承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：中道物业公司系涉案小区物业公司。2012年6月21日，宋建刚购买涉案小区3号楼1403室（建筑面积为107.04平方米）。同日，中道物业公司与宋建刚签订《物业服务合同》，约定由中道物业公司为宋建刚提供物业服务，收费标准为每月每建筑平方米1.9元，首次需交纳一年的物业服务费，以后每半年收取一次。合同签订后，中道物业公司依约为宋建刚提供了物业服务，并实际按照每月每建筑平方米1.53元的标准向宋建刚收取物业服务费。经核实，按照合同约定的收费标准计算，宋建刚未向中道物业公司支付2012年6月21日至2016年12月31日期间的物业服务费共计11
050.1元。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。中道物业公司诉宋建刚物业服务合同纠纷一案，根据查明的事实，中道物业公司与宋建刚签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。中道物业公司依据协议约定为宋建刚提供了物业服务，宋建刚理应按照合同约定的收费标准向中道物业公司交纳物业服务费，其未予交纳不妥。但因宋建刚实际于2012年6月21日购买涉案房屋，故物业服务费亦应自此计算，中道物业公司要求宋建刚支付2012年1月1日至2012年6月20日期间的物业服务费无事实及法律依据。中道物业公司要求宋建刚支付赔偿金，即违约金的诉讼请求，依据不足，法院难以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案宋建刚经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
综上所述，中道物业公司要求宋建刚给付拖欠的物业服务费的诉讼请求，对于其要求宋建刚支付2012年6月21日至2016年12月31日期间的物业服务费部分，法院予以支持；对于其要求宋建刚支付2012年1月1日至2012年6月20日期间的物业服务费部分，法院不予支持。中道物业公司要求宋建刚支付赔偿金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宋建刚给付北京中道物业管理有限公司二〇一二年六月二十一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业服务费共计一万一千零五十元一角，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京中道物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案合同签订是否属真实意思表示；二、宋建刚应否交纳物业费及交纳金额；三、中道物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；四、本案审判程序是否违法。
关于争议焦点一，宋建刚上诉提出中道物业公司提供格式合同，格式条款并非其真实意思表示。对此本院认为，《前期物业管理服务协议书》系当事人为重复使用而预先拟定的，但该合同不因属格式合同而当然被认定为非真实意思表示。本案中，《前期物业管理服务协议书》系由宋建刚签订，在其未提供证据证明该签订行为系非真实意思表示的情况下，本院对宋建刚上述上诉意见不予采纳。中道物业公司与宋建刚签订的《前期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。
关于争议焦点二，中道物业公司为宋建刚提供了物业服务，宋建刚应依约向中道物业公司交纳物业服务费。关于物业费的交纳数额，本院认为，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的期间等因素。本案中，宋建刚虽上诉提出中道物业公司的物业服务存在严重瑕疵，但其提供的证据不足以证明其有充分理由不予支付相关期间的物业服务费，同时综合一审法院对中道物业公司主张的赔偿金即违约金不再予以支持，以及物业费约定金额、宋建刚未交纳物业服务费情况等具体情形，一审法院确定宋建刚应给付的物业服务费的期间及数额的处理并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点三，物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，本案中，中道物业公司称物业费几经催收，中道物业公司亦提供了持续性的物业服务，宋建刚关于中道物业公司请求已过诉讼时效的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。
关于争议焦点四，本院认为，本案一审由一审法院审判员审理，符合相关法律规定，宋建刚针对审判员资格问题提出程序违法的上诉意见，本院不予采纳。
此外，本案诉讼系中道物业公司作为原告提起，如宋建刚认为中道物业公司尚有其他侵犯其权利之处，可另行主张。
综上所述，宋建刚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由宋建刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 坤
审 判 员 尚晓茜
审 判 员 龚勇超
二〇一七年三月六日
书 记 员 李思巧
书 记 员 刘 鸽