山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第233号
上诉人（原审被告）：杨凤永，男，汉族，个体工商户。
委托代理人：董越，山东沂河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：臧运贵，男，汉族，个体工商户。
委托代理人：鲍献永，山东上和律师事务所律师。
上诉人杨凤永因房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第2801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告自2010年4月1日起租赁被告的房屋使用，租赁合同一年一签；2012年5月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份，内容载明“甲方：临沂广鲁深货运有限公司杨凤永乙方：臧运贵现经甲乙双方协商，把甲方租用澳龙物流城B1区展厅的第12间房屋租给乙方，只能用于物流使用，乙方未经甲方同意不得转租和做其他用途，如不遵守合同，甲方有权终止乙方的使用。本房其占面积200平方米，按25元每平方米，房租共计60000元，大写陆万元。自2012年4月1日至2013年3月30日，费用一次性付清。到期如需要继续使用，甲方优先考虑，乙方应维护好乙方的场地设施，如损坏由乙方负责维修好。如同意双方签字生效。注：实付57600元大写：伍万柒仟陆百元正甲方：杨凤永乙方：臧运贵20**年4月17日。”原、被告均在该合同中签字，被告加盖临沂市永鸿货运站公章。后因上述房屋所在地临沂澳龙国际物流城整体搬迁，原、被告约定不再签订书面租赁合同，由原告继续使用该门面房，租赁费用以实际使用时间核算，原告于2013年3月27日向被告预交租赁费5万元，被告向原告出具收据一份，内容载明“客户名称：臧运贵13年3月27日房租（15×25×20）×6个月45000（8×25×20）×1个月4000合计49000元”，虽然收据中载明所收款项为4.9万元，但被告认可原告实际交款为5万元。2013年7月16日原、被告进行结算，被告方出具结算单据一份，内容载明“应交房租375平方＊20元／平方＊2（使用2个月）=16000元（2013.4.1-2013.6.1）应交房租200平方＊24元／平方＊2（使用2个月）=9600元（2013.2.1-2013.4.1）交物业管理费200平方＊1元／平方＊36（使用36个月）=7200元（2010.4.1-2013.4.1）交物业管理费375平方＊1元／平方＊2（使用2个月）=750交垃圾费200元余额50000-15000-9600-7200-750-200=17250元2013年7月16号臧运贵老板领取17250元大写：壹万柒仟贰百伍拾元”。原告主张其签字仅对领取17250元对扣除该款项予以认可，对被告多扣除一个月的房屋租金4000元及扣除其他费用不予认可，双方对物业管理费、垃圾费亦未作约定，应当由被告承担。后原告要求被告返还向其收取的租金、物业管理费、垃圾费共计13750元，被告未返还，为此原告于2013年8月29日诉讼至原审法院。
庭审中，原告主张曾与被告约定200平方的房屋租金因牵扯春节，被告同意扣减一个月，因此只收取租金4000元，其提交的收据中载明“（8×25×20）×1个月4000”中“1个月”就是指只收取一个月的房租；被告对此称原告所主张不属实，收据中该部分内容是会计给写错了，应该是8000元，也不是按这个执行的，是按5万元执行的。被告主张签订协议时双方曾口头约定如果市场向被告收物业管理费、垃圾费，被告就向原告收，后因澳龙国际物流城物流经营户全部外迁，被告向澳龙国际物流城交物业管理费、垃圾费到2013年5月31日，交纳的费用都是按平方交纳的，为此被告提交如下证据：1、澳龙市场盘活工作联合执法小组出具的证明一份，内容主要载明：澳龙公司收取被告杨凤永房屋租赁费、物业管理费、垃圾处理费至2014年5月31日。2、临沂澳龙国际物流城有限公司于2013年6月5日出具的租金／押金退还流程单一份（复印件），内容载明“单据姓名杨凤永租金数额1531905.00元扣款明细1、水电费2629.002、管理费18394.003、垃圾处理费1547.00应退租金547625.00元合计退款465055.00元退款人签字杨凤永”。3、证人咸庆风证实被告向原告退还现金，但具体多少不清楚；证人范建超证实其租赁被告的房屋，并向被告交纳房租、水电费，物业管理费、垃圾处理费没有交过，当时没有这一项，最后结算房租时一次性交清，其自愿向澳龙公司交的物业管理费、垃圾处理费；证人赵振山证实其租赁被告的房屋，向其交纳房租、水电费，别的费用没有交过，最后结算房租时一次性补齐的，被告杨风永说过有可能要交物业管理费等费用，但没有说由谁来交这部分费用。原告对上述三组证据质证称：对证据真实性无异议，但从租赁合同中明确约定了租赁费用，并未约定原告需要向被告交纳物业管理费、水电费、垃圾处理费，至于被告需要向市场交纳物业费等费用，是被告与市场的行为，与原告无关，因此被告从原告预交的房屋租赁费中扣减物业管理费、垃圾处理费无事实和法律依据。对三位证人陈述的内容无异议，但三证人证言均不能证实被告曾与租赁户约定过交纳物业管理费等费用，更不能证实被告与原告约定过需要交纳该部分费用，且证人范建超称其系自愿向被告交纳物业管理费，其自愿行为与原告无关。
还查明，2010年2月25日临沂澳龙国际物流城有限公司与深圳市广鲁深货运有限公司临沂分理处（临沂永鸿物流）杨凤永签订房屋租赁合同一份，内容载明“甲方（出租方）临沂澳龙国际物流城有限公司乙方（承租方）：深圳市广鲁深货运有限公司临沂分理处第一条房屋基本情况。甲方房屋为坐落在临沂澳龙国际物流城园区内的B1区展厅……第三条租赁期限。租赁期限自2010年4月1日至2020年4月1日，共计120个月。第四条租金。1、自2010年4月1日至2015年4月1日，共计60个月内，该房屋租金按照10元／平方米／月的单价记取，60个月的租金为1237800元。2、……第八条乙方责任。1、在房屋租赁期限，乙方按时交付水电费、物业管理费等相关费用。……”临沂澳龙国际物流城有限公司、深圳市广鲁深货运有限公司临沂分理处分别加盖公章，其中深圳市广鲁深货运有限公司临沂分理处代理人为被告杨凤永。原告对该租赁合同质证称：第一、该合同是被告与第三方签订的合同，只能约束合同双方，对原告没有约束力。第二、合同签订时间为2010年，合同中明确约定了被告需要向澳龙公司交纳物业管理费用，但被告在将房屋转租给原告时，并没有在双方签订的租赁合同中约定物业管理费，被告明知自己需要支付物业管理费，但被告在最初签订合同时并没有与要求原告约定物业管理费用，由此能够认定被告并没有要求原告交纳物业管理费的想法。第三、该份合同只能证实被告与澳龙之间有物业管理费的约定，不能证实原、被告针对物业管理费是否有约定。被告杨凤永对该租赁合同质证称：真实性无异议，在合同第八条第一款可以看出在租赁期间内我方按时交纳水电费和物业管理费等相关费用，对于原告诉我方所争议的物业管理费，我方已代原告交付，原告与我方清算时我方对于代其交纳的物业管理费应予以扣除，原告对此亦予以认可。
针对上述租赁合同中的水电费，原告称被告杨凤永每月派人向租户收取，收的费用标准比澳龙公司交的标准要高。被告称水电费由其有时一月一收，有时二个月一收，收完后交给澳龙公司。
另外，临沂市永鸿货运站在临沂市工商局批发城分局于2003年6月18日登记成立，于2008年6月18日因未年检被吊销营业执照，被告杨凤永主张该货运站早已经不存在了，于2011年成立了临沂永鸿物流有限公司，并称如果需承担还款责任由被告杨凤永承担。庭前原告申请撤回对被告临沂市永鸿货运站的起诉，原审法院已予准许。
原审法院认为，原告租赁被告的房屋，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的强制规定，合法有效，对此予以认定。原告向被告预交房屋租金5万元，应向被告交纳房屋租金其中375平方米的房屋租赁费15000元，被告退还给原告17250元，原、被告均无异议，对此亦予以认定。原告主张200平方米的房屋使用二个月，因处于春节期间，被告亦向原告表示扣除一个月的期限，故其应向被告交纳租赁费4000元，但证据不足，且被告不予认可，故对此不予采纳。
本案争议的焦点是：原告是否应向被告交纳物业管理费7950元，垃圾处理费200元。原、被告双方在签订租赁合同时未明确约定应由原告交纳该部分款项，被告虽主张与原告曾口头约定如被告向房主交纳，原告就交纳，但其提交的证据不足以证实其主张；同时，被告租赁临沂澳龙国际物流城有限公司的房屋，双方在签订租赁合同时对物业管理费已经作出明确约定，但被告在与原告签订租赁合同时对此并未作出约定，被告将租赁的房屋对外转租是一种营利性行为，其向临沂澳龙国际物流城有限公司交纳物业管理费等费用是其必要的费用支出，其要求原告分担该部分费用，无事实和法律依据。综上，原告要求被告返还扣除的物业管理费7950元，垃圾处理费200元，共计8150元及利息，理由正当，予以支持。利率按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自原告提起诉讼主张权利之日即2013年8月29日起至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决：一、被告杨凤永于本判决生效后10日内返还给原告臧运贵现金8150元及利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2013年8月29日起至付清之日止）。二、驳回原告臧运贵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由原告负担59元，由被告杨凤永负担85元。
上诉人杨凤永不服原审判决上诉称，1.一审法院判决上诉人返还被上诉人10200元现金系认定事实不清，应予以改判。在一审庭审中，被上诉人承认其租赁上诉人位于澳龙物流城B1区展厅的12号门面房一间，后由12号搬迁至7、8号门面房，双方签订房屋租赁合同，2013年3月27日，因考虑澳龙国际物流城整体后搬迁，双方不再签订书面租赁合同，而是由被上诉人预交房屋租赁费，租赁费用以及垃圾处理费、物业管理费等以被上诉人实际使用时间核算，后因澳龙国际物流城整体变迁，上诉人与被上诉人方终止租赁合同，并于2013年7月16日进行结算，在双方结算时，扣除被上诉人已实际使用时间的房屋租金及应缴纳的水电费、物业管理费、垃圾处理费等，尚余17250元租金，上诉人已全数返还给被上诉人，被上诉人对于扣除的款项及数额予以认可，并在结算单中签字确认。因此，本案事实很清楚，上诉人与被上诉人的租金及垃圾处理费等已全部结清，上诉人并不欠被上诉人任何费用。2、被上诉人称双方在签订租赁合同时并未约定垃圾处理费、物业管理费等费用的缴纳问题，一审法院依据被上诉人方的单方陈述主观认定双方并未约定上诉费用的缴纳，是与客观事实不符的，在一审庭审时，上诉人为证实自己的主张，申请证人范建超、赵振山出庭作证，两位证人均租赁上诉人位于澳龙国际物流城的门面房，证人证实实际承租人除缴纳房屋租金外，还缴纳物业管理费、垃圾处理费等费用，该二人的证言是客观真实的，能相互呼应，证实本案所争议的费用应由被上诉人方缴纳。且依据行业惯例，出租房屋又转租的，物业管理费、垃圾处理费等费用均由实际承租人缴纳，原承租人代缴上述费用后，有权向实际承租人追偿。本案中，因上诉人系原承租人，在其向澳龙国际物流城先行缴付物业管理费等费用后，因其已将房屋转租给被上诉人，因此其有权要求被上诉人支付该笔费用。因此，在上诉人与被上诉人进行结算时，已扣除上诉费用，被上诉人对于该项费用的扣除是明知且签字同意的。因此，被上诉人在一审庭审中的所述与事实严重不符，是无理耍赖的表现。2.一审法院程序违法，适用法律错误。被上诉人在一审诉讼时，所列一审被告是临沂市永鸿货运站，并未将上诉人列为一审被告，而临沂市永鸿货运站于2008年就被工商局吊销营业执照，该货运站早已不存在，因此被上诉人所列诉讼主体错误，一审法院应根据被上诉人的主张，驳回其诉讼请求。而一审法院径行判决由毫无关联性的上诉人承担返还责任，明显违背法律规定，系超诉讼请求判决，应依法予以改判。综上，一审法院认定事实不清，判决证据不足，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，请求二审依法改判驳回上诉人不承担责任，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人臧运贵答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，在一审中，上诉人提供的三位证人咸庆凤、范建超和赵振山均出庭作证，其中范建超和赵振山均与被上诉人都是转租上诉人涉案房屋的租赁户，该二人均证实他们与上诉人签订租赁合同时对物业管理费和垃圾处理费均未约定，涉案房屋的业主澳龙国际物流城也从未要求承租人的上诉人和他们交纳过，在租赁期间他们也未实际交纳过，只交过房租和水电费，但在涉案房屋所在的澳龙国际物流城因改建而决定原物流项目整体搬迁时，一次性补交了租赁期间内所有的物业管理费和垃圾处理费。赵振山还证实上诉人说过有可能要交物业管理费和垃圾处理费。
认定上述事实的证据有：证人证言。
二审查明的其他事实和一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋的出租人澳龙国际物流城在本案双方签订租赁合同时一直没有向上诉人收取过物业管理费和垃圾处理费，直到2013年6月5日澳龙国际物流城因改建而决定原物流项目整体搬迁前，澳龙国际物流城才从上诉人预交的租金中扣除自2010年4月1日至2013年6月5日期间的物业管理费和垃圾处理费。同时，作为与被上诉人同是转租上诉人涉案房屋的租赁户的证人赵振山证实，上诉人说过有可能要交物业管理费和垃圾处理费，结合上诉人主张的其曾向被上诉人等租赁户口头说过如澳龙国际物流城收取物业管理费和垃圾处理费，其就收被上诉人等租赁户的物业管理费和垃圾处理费的陈述，以及同样是租赁上诉人房屋的其他七户租赁户均在与上诉人结算时扣除了实际租赁期限的物业管理费和垃圾处理费的事实。综上，上诉人主张其与被上诉人在签订租赁合同时之所以没有约定物业管理费和垃圾处理费的交纳问题，是因为澳龙国际物流城还未实际收取、收与不收还不一定才未约定和收取被上诉人的物业管理费和垃圾处理费，此理由成立，本院予以支持。
在上诉人出具交纳房租、物业管理费和垃圾处理费清单予以退还被上诉人多余租金17250元时，被上诉人已实际领取。鉴于涉案房屋所在的澳龙国际物流城多年来一直没有收取物业管理费和垃圾处理费的事实，上诉人在澳龙国际物流城最后一次性收取其物业管理费和垃圾处理费的情况下，才在终止与被上诉人的租赁合同时一次性收取被上诉人应实际承担和交纳的物业管理费和垃圾处理费，并无不当。
原审法院以上诉人作为对外转租方其向临沂澳龙国际物流城交纳物业管理费等费用是其必要的费用支出，认定不应由实际使用人的被上诉人分担该费用，与本案的事实不符，也与租赁市场的交易习惯不符，应予纠正。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，导致判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第2801号民事判决；
二、驳回被上诉人臧运贵的诉讼请求。
一、二审案件受理费各144元，均由被上诉人臧运贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年三月十一日
书记员 董 梅