＼n北京市平谷区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）平民初字第02536号＼n原告崔小娟，女，1982年11月28日出生。＼n委托代理人王海兰，北京平济律师事务所律师。＼n被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。＼n法定代表人马印秋，该公司总经理。＼n委托代理人张立功，男，北京乾元房地产开发有限公司职员。＼n委托代理人许欣，女，北京乾元房地产开发有限公司职员。＼n原告崔小娟与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔小娟的委托代理人王海兰到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告崔小娟诉称：2007年5月13日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定我购买被告开发的位于平谷区×西南侧×1号商住楼×层×栋×号房屋（现为×2号楼×座×号）。合同第十一条第一款、第十三条第一款第二项分别约定被告应在2008年9月30日前向我交付房屋，逾期交房超过60日，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向我支付违约金。合同第二十条第一款第一项约定被告应于2009年5月31日前办理房屋的初始登记，取得该商品房所在楼栋的权属证明；未能在前述期限内取得权属证明的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金；同条第二款第二项约定如因被告的责任，我未能在房屋交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于我实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，我向被告支付购房款277901元。2012年11月15日，被告向我交付房屋。2013年8月16日，被告取得该商品房所在楼栋的权属证明。现因被告逾期交房、逾期办理房屋权属初始登记及转移登记的行为违反了合同约定，故诉至法院，要求被告支付我逾期交房违约金83759元、逾期办理初始登记违约金42713元、逾期办理转移登记违约金4863元，共计131335元。诉讼费由被告负担。＼n被告乾元公司辩称：第一，如原告没有合同原件，其主张没有合同依据；如原告没有购房发票原件或未按合同约定足额缴纳购房款，则原告存在违约行为；第二，原告要求支付初始登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告在该日期后的两年内没有主张权利，其诉求已超过诉讼时效；第三，原告要求支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在入住一段时间后的两年内并未要求我公司为其办理转移登记，故其主张不应得到支持；第四，我公司与原告签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，该项约定显失公平；第五，因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理房产证；第六，因买受人至今尚未签订委托我公司为其办理转移登记的委托书，亦未及时缴纳契税，致使我公司无法为其办理转移登记，故买受人对于我公司未按约定时间完成转移登记一事存在过错；此外，买受人尚未实际取得房屋产权证，我公司依据合同约定享有30天的履行期，故目前无法计算具体的赔偿期间；第七，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。＼n经审理查明：2007年5月13日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×西南侧×1号商住楼（现为×2号楼）×层×栋×号商品房一套。该合同第十一条约定，被告应当在2008年9月30日前向原告交付该商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。合同第二十条约定，被告应当在2009年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告交纳房款共计277901元，其中于2007年5月27日交纳房款94087元，于2009年3月18日交纳房款180000元，于2013年10月31日补交套内建筑面积差额房款3814元。2012年11月15日，被告向原告交付房屋，原告办理入住手续。2013年8月16日，被告取得涉案商品房所在楼栋的权属证明。2014年1月3日，原告取得X京房权证平字第03×号房屋所有权证书。＼n上述事实，有当事人的陈述；原告提交的北京市商品房预售合同（复印件）、购房款发票（复印件）、契税专用税收缴款书（复印件）、入住证（复印件）、房屋所有权证书（复印件）、住房公积金贷款借款合同（复印件）、房屋登记受理通知书、房屋权属证书（证明）领证凭证；本院调取的房屋登记簿（复印件）、调查笔录（复印件）等在案佐证。＼n本院认为：原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内交付房屋，亦未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告虽辩称迟延办理房屋权属初始登记系由客观原因所致，其自身不存在过错，但对此未提交充分证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告于2013年8月16日取得了原告所购商品房所在楼栋的权属证明，被告提出原告要求支付逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼请求超出诉讼时效这一答辩意见不具有事实和法律依据，本院不予采纳。此外，依据合同约定，原告未能在商品房交付之日即2012年11月15日起240日内取得房屋所有权证书，故被告应依约向原告支付相应违约金。原告要求被告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金的诉讼时效起算点应为房屋交付之日起的第241天，故原告此项诉讼请求并未超过诉讼时效，本院据此对被告提出的相关答辩意见不予采纳。原告补交套内建筑面积差额房款的时间晚于被告交付房屋时间和取得房屋所在楼栋的权属证明的时间，故该笔房款3814元不应计入计算逾期交房违约金和逾期办理房屋权属初始登记违约金的房款基数内。对于被告提出的因原告拆改阳台、扩建小院而影响验收，导致延误办理初始登记这一抗辩意见，因其未能提供相关证据予以证明，故本院不予采纳。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整；因本地房价持续上涨，原告亦未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。原告主张的逾期交房违约金系从合同约定的交房次日起按全款计算，但其交纳第二笔购房款180000元的时间迟于合同约定的交房时间，故根据合同第十三条的相关规定，计算该部分购房款相应违约金的起始日期应为交纳房款次日，本院据此对该项违约金的计算方式予以调整。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告崔小娟支付逾期交房违约金四万五千九百一十五元。＼n二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告崔小娟支付逾期办理房屋权属初始登记违约金二万五千二百七十六元。＼n三、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告崔小娟支付逾期办理房屋权属转移登记违约金二千九百一十八元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费一千六百五十三元，由被告北京乾元房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内给付）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n审判长王雁＼n人民陪审员田德芳＼n人民陪审员刘宝＼n二〇一四年七月十八日＼n书记员王雪