山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁08民终2618号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张某某，女，1980年1月6日出生，汉族，城镇居民，住安徽省六安市裕安区，现住山东省金乡县。
委托代理人：刘恩民，山东九一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，男，1967年11月2日出生，汉��，金乡县北大幼儿园投资人，住山东省金乡县，现住金乡县。
委托代理人：孙皓、荆宇慧（实习），山东缗城律师事务所律师。
上诉人张某某因租赁权转让合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2017）鲁0811民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张某某上诉请求：撤销金乡县人民法院（2018）鲁0828民初730号民事判决第一、三项，裁定发回重审。一、一审漏列应当参加诉讼的第三人，存在诉讼主体漏列的情形，程序违法。其中一审已查明，针对案涉同一标的物“当时在建的位于学府名门园内的幼儿园规划、配套场所、设施”，不仅被上诉人李某某与案��人“仝平”作为“出租方（甲方）”草签了没有注明订立日期、没有租期起止日期的年租金额叁拾万元、期限十年的《租房合同》，而且上诉人张某某与案外人“仝平、王兵”作为“出租甲方”于2016年11月9日订立了自2017年2月12日至2037年2月12日租赁期限为贰拾年、其中起租前八年年租金额为叁拾伍万元的《房屋租赁协议书》。综上，单就上述两份合同的不同承租人之间发生的所谓本案“租赁权转让合同纠纷”，案件处理结果同上述案外人出租甲方“仝平、王兵”有法律上的利害关系，根据现行《民事诉讼法》第五十六条第二款相关规定，人民法院应通知其作为第三人参加诉讼。二、一审判决案涉关键事实认定不清、错误。1、一审判决归纳的焦点1“在被告（反诉原告）张某某与案外人仝平、王兵签订《房屋租赁协议书》前，原告（反诉被告）李某某是否已对涉案房屋享有租赁权”，不仅如上述上诉理由“一”中“案件处理结果同上述案外人出租甲方'仝平、王兵'有法律上的利害关系”，而且不管“原告（反诉被告）李某某是否已对涉案房屋享有租赁权”，均属于“原告（反诉被告）李某某”与“案外人出租甲方'仝平、王兵'”之间的合同中的权利义务关系。而本案由于已查明的上诉人张某某与“案外人出租甲方'仝平、王兵'”已于2016年11月9日所直接订立的上述涉及租金标准、租赁期限等内容的《房屋租赁协议书》，本案确不存在被上诉人李某某向上诉人张某某转让所谓“房屋租赁权”的事实。2、一审判决归纳的焦点2“原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）张某某在本案中存在何种性质的法律关系，即双方于2016年11月9日所签订《房屋转让协议》的性质”，实际上对于该性质不管如何定性，均因为同日被上诉人李某某在场并认可的上述“1”涉及的已查明的上诉人张某某与“案外人出租甲方'仝平、王兵'”已于2016年11月9日所直接订立的《房屋租赁协议书》该事实，已决定了上诉人张某某在本案中就案外人仝平、王兵出租的学府名门园内的幼儿园规划、配套场所、设施的出租权，不用再通过被上诉人而间接取得。所以说，对于上述所谓“原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）张某某在本案中存在何种性质的法律关系，即双方于2016年11月9日所签订《房屋转让协议》的性质”，只能据实认定理解为：被上诉人已放弃了之前所草签《租赁合同》的相关权利，当然其同时明确了已不再向“案外人出租甲方'仝平、王兵'”履行承租义务；并进而认定为被上诉人已无任何权利向上诉人进行所谓的“转让”；实际上被上诉人是自始至终均未取得任何涉及当时案涉“在建房屋”的权利，不管是名其为房屋所有权、使用权，还是名其为租赁权等。当然，被上诉人李某某所持有的《租赁���同》的效力问题，不是本案上诉人所关注、评价的对象，应当属于合同相关当事人关注以及法院依职权进行认定的事项。3、被上诉人李某某在本案不应从上诉人张某某处取得任何利益。实际上，被上诉人李某某当时之所以要放弃案涉《租赁合同》的权利及义务，是因为其自身资金能力等问题，被上诉人张某某属于案外人又重新招租后直接形成的租赁关系。三、一审判决法律适用错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李某某答辩称，一、一审程序合法，不存在漏列诉讼主体的问题。因本案所涉及的是上诉人与被上诉人所签订的租赁权转让合同的效力问题，根本不涉及仝平、王兵，仝平、王兵仅是本案的案外人，而非存在利害关系的第三人。因此上诉人诉称的一审程序违法的观点是错误的。二、一审判决认定���实清楚。1、答辩人与案外人仝平签订的《租房合同》合法有效。答辩人与仝平签订的《租房合同》时间为2016年10月中旬，签订合同的当日答辩人支付了仝平两万元定金。2016年11月1日答辩人李某某又向仝平支付了三万元，同日仝平向答辩人李某某出具了收到定金五万元收条，答辩人认为上述《租房合同》为双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，虽然形式要件部分欠缺，但并非法律、行政法规规定的合同生效要件，因此不影响合同效力，该合同应为有效合同。在张某某与仝平、王兵签订的《房屋租赁协议书》前，李某某对涉案房屋已享有租赁权。2、上诉人与答辩人签订的《房屋转让协议》合法有效。《房屋转让协议》中约定：“李某某同意将自己在学府名门租赁的幼儿园转让给张某某，并协助和原房东签订一手合同，转让金为叁拾万元整”，可以看出协议双方的真实意思表示是答辩人退出原租赁合同，上诉人支付租赁权转让金获得涉案房屋的租赁权，故该《房屋转让协议》实为租赁权的转让合同，而非房屋转租合同。《房屋转让协议》签订后，在答辩人在场的情况下，上诉人与仝平、王兵签订《房屋租赁协议书》时，答辩人同意将之前向仝平支付的50000元（包括李某某与仝平签订《租房合同》之日向仝平支付的20000元）折抵上诉人的租金，上诉人与仝平、王兵均未有异议，亦能表明答辩人同意退出原租赁合同，将商机让渡给上诉人，上诉人支付租赁权转让金获得涉案房屋租赁权的事实。在与仝平、王兵签订《房屋租赁协议书》后，上诉人向仝平、王兵支付涉案房屋租金的同时又分别于2016年11月9日、11月11日等数次打款给答辩人15万元，加上合同签订前的定金3万元，共��18万元。答辩人认为，本案所涉《房屋转让协议》是上诉人与答辩人双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。综上两点，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人李某某向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付转让金300000元及利息36000元（利息按月息1.2分计算至2017年11月9日），其余利息计算至转让金付清为止；2、诉讼费及费用由被告承担。
一审法院审理查明，涉案房屋位于金乡县学府名门小区，案外人仝平曾对该房屋进行建设。2016年，在该房屋建设期间，仝平与原告（反诉被告）李某某签订了《租房合同》，内容为：“出租方（甲方）：仝平…承租方（乙方）：李某��…甲乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于金乡县学府名门的房屋出租给乙方开办幼儿园使用……租赁期限自年月日至年月日，共计十年。二、本房屋年租金为人民币叁拾万元，每年月日至月日付清下年租金。……四、乙方同意预交贰万元作为保证金，当作房租冲抵。即日内交付。五、房屋租赁期为十年，在此期间，任何一方不得终止合同……甲方：仝平（签名捺印）乙方：李某某（签名捺印）年月日”。签订合同当日，李某某向仝平支付20000元。原告（反诉被告）李某某在金乡县城经营金乡县北大幼儿园，被告（反诉原告）张某某计划在济宁地区开设经营幼儿园，二人于2016年经案外人郭黎昂介绍认识并对在金乡县城开设幼儿园的相关事宜进行了商议。2016年10月30日，李某某带领张某某到涉案房屋现场进行了查看，并与仝平相见。2016年10月30日、10月31日，张某某分别向李某某账户转账20000元、10000元，并均附言为“订金”。2016年11月1日，李某某又向仝平支付30000元。同日，仝平向李某某出具收到条一份，内容为：“收到条今收到李某某学府名门幼儿园房屋定金伍万元整（￥50000.00）仝平（签字）2016.11.1号…”。2016年11月9日，原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）张某某签订《房屋转让协议》，内容为：“经双方李某某、张某某协商，李某某同意将自己在学府名门租赁的幼儿园转让给张某某，并协助和原房东签定一手合同，转让金为叁拾万元整，分三次付清，第一次时间为2016年11月9日，第二次为2016年11月20日，第三次为2017年2月28日，以上付款已转账为准。李某某在转让房屋后，应在张某某办理办学证件所需时，给予无条件全力帮助。签字：李某某（签名捺印）…签字：张某某（签名捺印）…2016年11月9日”。同日，在签订上述《房屋转让协议》之后，仝平及其合伙人王兵与张某某签订了《房屋租赁协议书》，李某某和郭黎昂均在场。该《房屋租赁协议书》内容为：“甲方：仝平…王兵…乙方：张某某……一、租赁目的：甲方将坐落在学府名门配套幼儿园出租给乙方……二、租金、租赁期限：1、租赁价格和面积：1400多平方米，租赁期间为贰拾年，2017年2月12日至2037年2月12日。2、起租前八年租赁费用为每一年三十五万元整……三、租金、交付方式：1、按每一年一交清，每年提前壹个月交清第二年租金。……签字生效：2016年11月9日前合同作废（张某某用碳素笔书写）甲方：仝平（签名捺印）王兵（签名捺印）…乙方：张某某（签名捺印）日期：2016年11月9日”。亦为同日，张某某向李某某账户转账10000元，并向仝平支付租金100000元。仝平向张某某出具收到条一份，内容为：“今收到张某某房租款壹拾万元整（￥100000.00）包括上次伍万元，共收到房租款壹拾伍万元（￥150000.00）（此次壹拾万元以转账为准）仝平2016.11.9……”。之后，张某某又分别于2016年11月11日、11月16日、11月19日、12月3日通过自己和其父亲张可诗的账户转账或现金存入李某某账户共计140000元。张某某亦向仝平、王兵付清了第一年房屋租金。2017年2月，王兵向张某某出具收到条一份，内容为：“收到条今收到学府名门幼儿园张某某房租款叁拾伍万元整（￥350000.00元）（日期2017年2月12日至2018年2月11日）王兵（签名）2017年2月”。
一审法院认为，本案争议的焦点有：1、在被告（反诉原告）张某某与案外人仝平、王兵签订《房屋租赁协议书》前，原告（反诉被告）李某某是否已对涉案房屋享有租赁权；2、原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）张某某在本案中存在何种性质的法律关系，即双方于2016年11月9日所签订《房屋转让协议》的性质。关于焦点一，李某某与仝平在涉案房屋未竣工时签订了《租房合同》，竣工时间具有未确定性，虽然该合同未约定租赁期间，但约定了租赁期限为十年，年租金为300000元。在庭审中仝平认可该《租房合同》早于自己与张某某签订的《房屋租赁协议书》，且收到李某某20000元定金的时间亦早于另外的130000元，亦认可该20000元为李某某租房定金，表示与李某某签订《租房合同》的目的是想尽快把建设的房屋出租出去。本院认为，上述《租房合同》为双方真实意思的表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，虽形式要件部分欠缺，但并非法律、行政法规规定的合同生效要件，因此不影响合同效力，该合同应为有效合同。在张某某与仝平、王兵签订《房屋租赁协议书》前，李某某对涉案房屋已享有租赁权。关于焦点二，租赁权是债权的一种，并非属于物权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……。”房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的全部或者部分再出租的行为，转租人与次承租人形成新的租赁合同关系，原租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”房屋租赁权的转让是原承租人将房屋租赁权完全出让给新的承租人，新承租人的租赁权以原承租人的租赁权的消灭为前提，承租人完全脱离了原租赁关系，使受让人继受其地位，以继续原租赁关系。转租与租赁权的转让的区别在于房屋转租是指承租人不退出租赁关系而将房屋另行出租给次承租人使用并获得房租的行为，前后两个租赁关系同时存在。而房屋租赁权的转让是指承租人在租赁期限内，将房屋承租权转让给第三人，致使原租赁合同��除。新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。租赁权的转让的实质是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位。在本案中，张某某与仝平、王兵签订《房屋租赁协议书》前，李某某已对涉案房屋享有租赁权。李某某与张某某签订的《房屋转让协议》中约定“李某某同意将自己在学府名门租赁的幼儿园转让给张某某，并协助和原房东签订一手合同，转让金为叁拾万元整”，可以看出协议双方的真实意思表示是李某某退出原租赁合同，张某某支付租赁权转让金获得涉案房屋的租赁权，故该《房屋转让协议》实为租赁权的转让合同，而非房屋转租合同，更不是房屋买卖合同，被告（反诉原告）张某某的抗辩理由不能成立。《房屋转让协议》签订后，在李某某在场的情况下，张某某与仝��、王兵签订了《房屋租赁协议书》时，李某某同意将之前向仝平支付的50000元（包括李某某与仝平签订《租房合同》之日向仝平支付的20000元）抵折张某某的租金，张某某与仝平、王兵均未有异议，亦能表明李某某同意退出原租赁合同，将商机让渡给张某某，张某某支付租赁权转让金获得涉案房屋租赁权的事实。在与仝平、王兵签订了《房屋租赁协议书》后，张某某向仝平、王兵支付涉案房屋租金的同时，又分别于2016年11月11日、11月16日、11月19日、12月3日通过自己和其父亲张可诗的账户转账或现金存入李某某账户共计140000元，更能印证原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）张某某签订的《房屋转让协议》为租赁权的转让合同，并已部分实际履行。张某某在10月30日、10月31日向李某某账户转账20000元、10000元时虽自己附言为“订金”，但无法改变李某某当时对涉案房屋已享有租赁权的事实。本院认为，上述《房屋转让协议》是原告（反诉被告）李某某和被告（反诉原告）张某某的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，当事人应切实履行合同义务。被告（反诉原告）张某某应向原告（反诉被告）李某某支付租赁权转让金300000元，张某某先后共向李某某转账或现金存入账户共计180000元，扣除抵扣的房屋租金50000元，张某某还应向李某某支付170000元，并应以170000元为基数，自立案之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息。被告（反诉原告）张某某的反诉请求所依据的事实理由与本院查明的事实不符，且与法相悖，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条，《��华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李某某租赁权转让金170000元及逾期付款利息（利息以170000元为基数，自2018年1月24日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6340元，减半收取3170元，由原告（反诉被告）李某某负担1374元，由被告（反诉原告）张某某负担1796元；反诉案件受理费1750元，由被告（反诉原告）张某某负担。
二审查明的事实与一审查明的相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题，一是原审是否漏列应当参加诉讼的当事人，二是上诉人应否支付被上诉人租赁权转让金170000元及逾期利息。针对第一个焦点问题，经审查，上诉人与被上诉人经案外人郭黎昂介绍认识并对在金乡县城开设幼儿园的相关事宜进行了商议。2016年10月30日，被上诉人李某某带领上诉人张某某到涉案房屋现场进行了查看，2016年10月30日、10月31日，张某某分别向李某某账户转账20000元、10000元，并均附言为“订金”。2016年11月9日，李某某与张某某签订《房屋转让协议》，内容为：“经双方李某某、张某某协商，李某某同意将自己在学府名门租赁的幼儿园转让给张某某，并协助和原房东签定一手合同，转让金为叁拾万元整，分三次付清，第一次时间为2016年11月9日，第二次为2016年11月20日，第三次为2017年2月28日，以上付款已转账为准。李某某在转让房屋后，应在张某某办理办学证件所需时，给予无条件全力帮助”。签订协议的同日，张某某向李某某账户转账10000元，2016年11月11日、11月16日、11月19日、12月3日张某某通过自己和其父亲张可诗的账户转账或现金存入李某某账户共计140000元，以上李某某共收到张某某款项180000元，对此双方当事人均没有异议。本案系被上诉人李某某依据2016年11月9日《房屋转让协议》的约定主张转让款。根据查明的事实，仝平、王兵不是2016年11月9日房屋转让协议的当事人，上诉人主张仝平、王兵系应当作为第三人参加诉讼没有法律依据。针对第二个焦点问题。上诉人与被上诉人于2016年11月9日签订的《���屋转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效协议。按照该协议的约定，上诉人已与原房东签订合同，被上诉人将其在学府名门租赁的幼儿园转让给上诉人张某某，上诉人已部分履行了该协议。在二审中，上诉人明确其租赁房屋所经营的幼儿园已开业，现被上诉人主张上诉人支付下欠的转让金事实清楚，证据确实充分。原审法院依据查明的事实，扣除抵扣的房屋租金50000元，认定上诉人依据协议的约定应支付被上诉人租赁权转让金170000元及逾期付款利息并无不当。综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张阿梅
审判员 王衍琴
审判员 张 婕
二〇一八年七月十二日
书记员 翟梦若