江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0223号
上诉人（原审被告）翟鸿俊
上诉人（原审被告）商金芳
两上诉人的共同委托代理人徐致远
被上诉人（原审原告）靖江市东达铝业有限公司，组织机构代码72725787-8，住所地靖江市江平路426号。
法定代表人刘海涛，总经理。
委托代理人程晓军（特别授权），江苏中毅律师事务所律师。
上诉人翟鸿俊、商金芳与被上诉人靖江市东达铝业有限公司（以下简称东达铝业公司）建设用地使用权纠纷一案，靖江市人民法院于2014年1月28日作出（2013）泰靖生民初字第0554号民事判决，上诉人翟鸿俊、商金芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：1995年11月，商金芳、翟鸿俊及案外人孙跃兴向江苏通达管道实业公司购买了该公司东首三间二层的办公用房，价款为24万元。2001年10月，商金芳、翟鸿俊、孙跃兴以出让的方式领取了靖江市人民政府颁发的国有土地使用权证，使用权面积均为60.23平方米，证号分别为靖国用（2001）第0223号、第0225号、第0224号。2002年1月，上述三人领取了靖江市村镇房屋所有权登记发证办公室颁发的村镇房屋所有权证，建筑面积均为120.46平方米，证号分别为靖房（村镇）第230506063号、第230506065号、第230506064号。2005年8月，因靖江市热镀锌管厂（以下简称镀锌管厂）结欠中国农业银行靖江市支行长里分理处（以下简称长里分理处）借款，长里分理处将该债权转让给江阴市永发号食品有限公司（以下简称永发号公司），江苏省泰州市中级人民法院裁定镀锌管厂抵押的靖江市江平路424号房屋及土地使用权折价给永发号公司所有。同年11月，东达铝业公司与永发号公司签订房地产转让协议书，约定永发号公司将裁定书确定的房屋及土地使用权转让给东达铝业公司，价款为155万元。2007年8月，东达铝业公司通过出让取得了靖江市人民政府颁发的国有土地使用权证，面积为8005平方米，证号为靖国用（2007）第988号。2008年12月，东达铝业公司取得了靖江市建设局颁发的房屋所有权证，建筑面积为878.97平方米，证号为靖房权证城字第395**号。其中东达铝业公司领取的国有土地使用权证及房屋所有权证登记的土地面积和建筑面积包含商金芳、翟鸿俊、孙跃兴的土地使用权证及村镇房屋所有权证所涉的土地和房屋。因双方对重复登记的部分土地和房屋均主张权利，发生争执。
2012年12月，商金芳、翟鸿俊、孙跃兴分别向法院提起行政诉讼，请求靖江市人民政府撤销东达铝业公司领取的国有土地使用权证。2013年1月，东达铝业公司亦提起行政诉讼，请求撤销商金芳、翟鸿俊、孙跃兴领取的国有土地使用权证。在行政案件审理过程中，经多次协调，东达铝业公司（甲方）与商金芳、翟鸿俊、孙跃兴（乙方）于2013年3月22日签订协议书，约定：1、双方确认乙方领取的靖国用（2001）第0223号、0224号、0225号国有土地使用证及靖房（村镇）第230506063号、第230506064号、第230506065号村镇房屋所有权证登记的土地使用权及地上房屋所有权归甲方所有（含乙方临时搭建未登记的部分），乙方对甲方持有的靖国用（2007）第988号国有土地使用证及靖房权证城字第395**号房屋所有权证予以确认；2、甲方补偿乙方三人各95万元，于2013年6月20日前付清；3、甲方付清补偿款后，乙方将上述房屋所有权证及国有土地使用权证予以注销。同时双方对该房屋出租权转让事宜亦作了约定。同日，东达铝业公司及商金芳、翟鸿俊、孙跃兴对各自提起的行政案件申请撤诉，法院于当日书面裁定予以准许。5月20日，东达铝业公司将补偿款285万元汇入法院银行账户。后孙跃兴领取了补偿款95万元，并至有关部门办理了自己的国有土地使用权证及村镇房屋所有权证的注销登记手续。经东达铝业公司催告，商金芳、翟鸿俊不愿领取补偿款，亦拒绝办理相应的注销手续。视此，东达铝业公司提起本案诉讼，请求判令商金芳、翟鸿俊自行办理各自领取的国有土地使用权证及村镇房屋所有权证的注销登记手续。
本案审理中，商金芳、翟鸿俊对行政撤诉裁定书不服，认为申请撤诉不是自己的真实意思表示，法院裁定准许撤诉不符合行政诉讼法的规定，向法院申请再审。法院审查认为商金芳、翟鸿俊申请再审的理由不能成立，驳回了再审申请。
原审法院认为：案涉协议书形成的背景是，东达铝业公司与商金芳、翟鸿俊、孙跃兴对靖江市江平路426号重复登记的部分房屋所有权及土地使用权权属存在争议，并均已向法院提起撤销对方土地使用权证的行政诉讼。双方订立协议书的目的即为解决上述争议事项。该协议书包含两方面的内容：一是商金芳、翟鸿俊、孙跃兴放弃争议房屋的所有权及土地使用权，有关房屋所有权及土地权利归东达铝业公司享有；二是东达铝业公司对商金芳、翟鸿俊、孙跃兴进行相应的补偿。上述约定体现了当事人协商处理、互谅互让的诚意，有利于纠纷得到最终的合理解决。商金芳、翟鸿俊提出协议的内容并非出于自己的真实意思表示，但未提供相应的证据证实，且与情理不符，不予采信。由于协议书仅仅涉及到一方放弃实体权利，而非房屋所有权及土地使用权的转让，故该协议并不违反法律关于房地产转让的规定。同时，商金芳、翟鸿俊系房屋所有权证及土地使用权证的登记人，有权以个人名义处分相关权利，现无证据表明商金芳、翟鸿俊订立协议的行为侵犯了各自配偶的权利。商金芳、翟鸿俊以上述理由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。东达铝业公司与商金芳、翟鸿俊间的权属争议，虽然涉及行政登记行为的合法性问题，但法律并不禁止、排斥当事人对登记错误的事项进行协商处理；且案涉协议书系当事人处分民事权利的行为，属于民事案件受案范围，商金芳、翟鸿俊对此所持抗辩亦不能成立。因此，东达铝业公司与商金芳、翟鸿俊、孙跃兴签订的协议书是有效的，双方应当按照协议约定切实履行各自的义务。东达铝业公司请求商金芳、翟鸿俊办理房屋所有权证及土地使用权证的注销登记手续，符合双方约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：商金芳、翟鸿俊于判决生效后十日内分别至相关部门办理靖国用（2001）第0223号、第0225号国有土地使用权证及靖房（村镇）第230506063号、第230506065号村镇房屋所有权证的注销登记手续。案件受理费21900元，由商金芳、翟鸿俊各负担10950元（此款已由东达铝业公司交纳，商金芳、翟鸿俊在判决生效后十日内将各自负担的部分直接付给东达铝业公司）。
上诉人翟鸿俊、商金芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、2013年3月22日上诉人与被上诉人签订的协议不属于民事审判单独评价的对象，将其纳入民事审判范畴是错误适用法律，且违反法定程序。该协议产生的背景是行政案件审理中，作为行政庭准许上诉人撤诉的重要依据，其是否成立、生效、能否履行等方面的认定权力，依法应由一审或二审行政庭按照申诉案件审理程序进行，一审以民事案件审理违法。2、争议房产的性质决定其买卖非法，争议房产系村、居民所建，依法不可以上市交易、过户，协议中关于房产过户、土地使用权过户的约定无效。3、本案所涉房地产的交易价格未经评估，每间以95万元计算缺乏权威评估，应不准许转让。4、临时建设不得擅自改变使用性质，不得办理房屋产权登记，协议中对临时建设房屋的产权约定过户，是违法的。5、位于江平路426号登记在商金芳、翟鸿俊两人名下的房产、土地使用权，系其夫妻共同财产，属其夫妻共同共有，未经夫妻一方书面同意转让，协议不发生效力。6、众所周知，一幅土地的使用权只能单独一人享有或多人共有，一幅土地先后有两个不同的使用权人，登记在先的排斥登记在后的，并由登记在先的取得土地使用权，东达铝业公司登记明显在后，其不是合法的土地使用权人。本案所涉协议表面上双方当事人签了字，其实违背了上诉人的真实意思，一审要求上诉人提供证据证明，但上诉人无法取得庭审过程中的录音录像，应由二审法院纪检部门启动调查程序。7、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，我国房地产买卖分为两个过程，一是协议，二是过户，协议按合同法，协议签订后不必然发生物权变动。如协议完全真实有效，当事人不遵守应承担违约责任，物权不必然发生变动。如果法院认为上诉人违约，可判决承担违约责任。综上，本案所涉协议多处违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人东达铝业公司答辩称：1、2013年3月22日被上诉人与两上诉人及孙跃兴签订的协议合法有效，属于法院民事审判管辖范畴，各方应按协议约定切实履行各自的义务，不存在上诉人所称的违法情形，协议也是各方当事人真实意思表示。根据协议约定的内容，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖的事实，被上诉人对讼争房屋及土地已享有合法权益，也不存在转让之说。在一方不按协议履行义务时，法院可要求其依据协议约定履行应尽义务。2、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖的事实，谈不上房屋应经评估，即使房屋未经评估，也不影响双方协议的合法性，上诉人认为未经评估的房地产不得交易无事实和法律依据。3、本案讼争的土地使用权和房屋所有权，被上诉人已依法取得了证书，不存在建筑不合法的问题，更谈不上非法建设的转让。4、本案上诉人系讼争房屋的所有权证和土地使用权证的登记人，其有权以个人名义处分相关权益，没有证据表明上诉人订立协议的行为侵犯了各自配偶的权利，双方之间的纠纷历经一年有余，其配偶也不可能不了解纠纷最终处理的方案。5、双方所签协议的约定仅是对相关房屋所有权和土地使用权的确认，不涉及物权变动的效果，也不存在上诉人所称的过户环节，上诉人的义务只要注销其取得的房屋所有权证和土地使用权证。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人未有新证据提供，且双方当事人对一审查明的事实不持异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2013年3月22日东达铝业公司与翟鸿俊、商金芳签订协议书的背景是，本案所涉靖江市江平路426号部分房屋的土地使用权和所有权原先由翟鸿俊、商金芳、孙跃兴购买，并领取了国有土地使用权证和村镇房屋所有权证。后因该房屋和土地抵押给银行，被法院裁定抵债后，由东达铝业公司受让取得，东达铝业公司亦领取了案涉房屋的国有土地使用权证和靖江市建设局颁发的房屋所有权证，双方对此重复登记的权属产生争议，并均已向法院提起撤销对方土地使用权证的行政诉讼中，经多次协调达成协议。根据协议的主要内容，登记于商金芳、翟鸿俊、孙跃兴名下的村镇房屋所有权和土地使用权归东达铝业公司所有，商金芳、翟鸿俊、孙跃兴对东达铝业公司持有的国有土地使用权证和房屋所有权证予以确认；东达铝业公司对商金芳、翟鸿俊、孙跃兴进行相应的补偿，其付清补偿款后，商金芳、翟鸿俊、孙跃兴将其房屋所有权证和国有土地使用权证予以注销。上述协议内容并未涉及房屋所有权及国有土地使用权的买卖或转让，东达铝业公司已持有有权部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证，并不涉及物权变动的效果，不需经房地产价格评估，亦不需办理房地产过户登记，故该协议内容未违反法律、行政法规关于房地产转让的禁止性规定。同时，翟鸿俊、商金芳作为完全民事行为能力人，经多次协调，在协议书上签名确认，应为其真实意思表示，双方签订协议的目的即为解决行政部门重复登记事宜，该协议体现了当事人协商处理、互谅互让的诚意，有利于纠纷得到最终的合理解决。现翟鸿俊、商金芳称签订协议违背了其真实意思，未提供任何证据佐证，亦与情理不符。翟鸿俊、商金芳系房屋所有权证及土地使用权证的登记人，有权以个人名义处分相关权利，其处分行为并未侵犯各自配偶的合法权益，且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，翟鸿俊、商金芳以协议未经其共有人配偶书面同意，认为协议未成立、未生效或无效的理由，缺乏法律依据。东达铝业公司与翟鸿俊、商金芳之间的争议，虽涉及行政登记行为的合法性问题，但法律并不禁止、排斥当事人对登记错误的事项进行协商处理，案涉协议书系双方当事人处分其民事权利的行为。且协议签订后，翟鸿俊、商金芳及东达铝业公司所提起的行政诉讼均已申请撤回起诉，翟鸿俊、商金芳对其撤诉裁定书申请再审，亦已被原审法院驳回。因此，本案应属民事案件审理范畴，翟鸿俊、商金芳上诉认为本案应按行政案件申诉程序审理，无法律依据。
综上，一审判决认定东达铝业公司与翟鸿俊、商金芳、孙跃兴签订的协议书合法有效，双方应按协议约定履行各自应尽的义务，事实清楚，程序合法，处理并无不当之处，翟鸿俊、商金芳的上诉理由，本院均不予采信，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费21900元，由上诉人翟鸿俊、商金芳各负担10950元（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
代理审判员 刘春生
代理审判员 陆德昌
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 王 梅
法律条文附录：
1、《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。