上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第3367号
原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司。法定代表人周奇，总经理。委托代理人徐叶花，上海方英律师事务所律师。被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司。法定代表人弗朗兹.巴托。委托代理人胡雪梅，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人杨艳辉，上海市汇业律师事务所律师。原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司（以下简称苍臣公司）诉被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司（以下简称克莱德贝尔格曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年8月20日和11月27日两次公开开庭进行了审理。苍臣公司委托代理人徐叶花和克莱德贝尔格曼公司委托代理人胡雪梅到庭参加了上述二次庭审，克莱德贝尔格曼公司委托代理人杨艳辉到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。苍臣公司诉称，2008年3月4日，原、被告签订《厂房租赁合同》，克莱德贝尔格曼公司租赁苍臣公司位于上海市奉贤区泰日工业园区光泰路XXX号内的标准三跨厂房（6,480平方米）、三层办公楼（1,350平方米）、简易食堂（376平方米）及厂区内交通和其他空置辅助用地，租赁期限15年，自2008年6月1日起至2023年5月31日止。合同约定，前三年每年租金为2,100,000元（人民币，下同），第四年起，每三年总租金增加5.5%。租金按每三个月（季度）支付，支付日期为每季度第一个月的月底前，先付后用。合同签订后，克莱德贝尔格曼公司自2015年3月1日起，至今未支付租金，其行为已构成违约。经原告催讨未果故诉至本院，要求判令：1、克莱德贝尔格曼公司立即搬离上海市奉贤区泰日工业园区光泰路XXX号厂房并返还房屋给苍臣公司（后撤回）；2、克莱德贝尔格曼公司将厂房恢复原状；3、克莱德贝尔格曼公司支付房屋占有使用费1,558,232元（自2015年3月1日至2015年10月31日止，按每月194,779元计算）；4、克莱德贝尔格曼公司支付逾期支付租金的滞纳金暂计35,450元；5、克莱德贝尔格曼公司支付2014年6月1日起至2015年2月28日期间拖欠的房屋占有使用费103,014元；6、克莱德贝尔格曼公司支付违约金800,000元；7、克莱德贝尔格曼公司承担电量扩容的费用1,170,000元。克莱德贝尔格曼公司辩称，厂房已经全部搬离，送予苍臣公司的行车已经拆除，不存在恢复原状的情况；克莱德贝尔格曼公司至2015年2月14日全部搬离并将房屋返还苍臣公司，不存在占有使用费，也没有支付滞纳金的义务；2014年6月1日至2015年2月28日期间的使用费，均是根据苍臣公司开具的发票支付，如果调解，愿意补给苍臣公司；系争厂房没有产权证，无法办理营业执照，且是管委会要求搬家的，不存在违约金；电量扩容费在合同第一年提前支付租金中已经作为补偿。克莱德贝尔格曼公司反诉称，2008年3月4日，克莱德贝尔格曼公司与苍臣公司签订厂房租赁合同一份，克莱德贝尔格曼公司承租苍臣公司位于上海市奉贤区泰日工业园区光泰路XXX号内的标准三跨厂房（6,480平方米）、三层办公楼（1,350平方米）、简易食堂（376平方米）及厂区内交通和其他空置辅助用地，租赁期限自2008年6月1日起至2023年5月31日止。租赁合同签订后，克莱德贝尔格曼公司支付了租赁保证金400,000元。合同履行期间，克莱德贝尔格曼公司因业务发展需要，发现苍臣公司产证不齐，无法满足克莱德贝尔格曼公司的生产需要，克莱德贝尔格曼公司无奈于2014年5月15日提前九个月向苍臣公司发出通知函，告知克莱德贝尔格曼公司将于2015年2月15日搬离租赁场所，并完成相应的交接手续。克莱德贝尔格曼公司认为，由于苍臣公司所租赁场所产证不齐，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条及合同法第五十二条规定，该租赁合同为无效合同。另外，根据合同法第五十八条规定，苍臣公司因该租赁合同取得的租赁保证金400,000元应予返还，同时还应赔偿给克莱德贝尔格曼公司造成的损失即银行同期贷款利率支付利息10,700元。因此反诉请求判令：1、苍臣公司返还租赁保证金400,000元及利息10,700元（暂计至2015年8月15日）；2、诉讼费由苍臣公司承担。苍臣公司辩称，对于保证金应当在克莱德贝尔格曼公司欠付的占有使用费中抵扣。苍臣公司对其诉辩意见向本院提供了以下证据材料：1、《厂房租赁合同》一份，旨在证明双方的权利义务关系；2、照片一组，旨在证明租赁厂房现状，内有克莱德贝尔格曼公司的三部行车；3、行车的检验报告一组，旨在证明有六部苍臣公司的行车使用权人仍登记在克莱德贝尔格曼公司名下未变更；4、关于我司对租赁房屋改造装修的征询函及施工图纸和照片一组，旨在证明克莱德贝尔格曼公司入驻后对原办公楼进行改造装修，原告现要求恢复原状；5、电力工程合同及付款凭证一组，旨在证明苍臣公司应克莱德贝尔格曼公司要求进行电力扩容，花费了1,170,000元扩容费，要求克莱德贝尔格曼公司负担。克莱德贝尔格曼公司为其诉辩意见向本院提供了如下证据：1、厂房租赁合同一份，旨在证明租赁厂房无产权证和建设规划许可证，为无效合同。第一年租金一次性支付已弥补扩容损失；2、解除合同通知和违约金赔偿告知函一组，旨在证明克莱德贝尔格曼公司提前9个月通知，苍臣公司知道克莱德贝尔格曼公司于2015年2月14日搬离；3、协议书一份，旨在证明克莱德贝尔格曼公司是根据管委会要求提前搬离的；4、克莱德贝尔格曼公司与案外人的厂房租赁合同、房地产权证、建设工程规划许可证和支付凭证一组，旨在证明克莱德贝尔格曼公司为满足营业许可，花费更高的租金租赁合格厂房；5、出门证一组，旨在证明自2014年9月开始搬离的事实；6、行车年检报告一组，旨在证明6部行车原权利人为苍臣公司。另，克莱德贝尔格曼公司为证明已将厂房钥匙移交苍臣公司，申请证人刘某某出庭作证。证人刘某某称，其系上海凌安保安公司工作人员，自2008年7月起派驻克莱德贝尔格曼公司作为保安队长，主要负责门卫工作。自2014年9月起，克莱德贝尔格曼公司开始搬家，2015年春节前克莱德贝尔格曼公司搬离完毕。后自己一人陪同苍臣公司周老板查看厂房后，将厂房钥匙交周老板。经庭审质证，克莱德贝尔格曼公司对苍臣公司提供的证据的真实性并无异议，但认为租赁合同系无效合同，克莱德贝尔格曼公司添置的三部行车在搬离时说好送予苍臣公司；交付时房屋为毛坯房，不装修无法使用，且装修增加了厂房的使用价值，不同意恢复；电力扩容是苍臣公司的责任，费用与被告无关。对证人证言无异议。苍臣公司对克莱德贝尔格曼公司提供的证据1、2、3、4、6的真实性未提出异议，但认为解除合同是克莱德贝尔格曼公司单方行为，苍臣公司明确要求克莱德贝尔格曼公司承担赔偿责任，双方未能达成合意；且搬离是克莱德贝尔格曼公司为了扩大经营，非管委会强制的；克莱德贝尔格曼公司与案外人的租赁关系与本案无关。苍臣公司对证据5的真实性不予认可。对证人证言提出异议，认为证人自2008年起在克莱德贝尔格曼公司工作，真实性不予认可。本院对上述双方无异议的证据真实性予以认可。克莱德贝尔格曼公司提供的证据5也仅证明其与案外人存在租赁关系。证人证言，证人因与克莱德贝尔格曼公司存在派遣劳务关系，且仅孤立的证据，苍臣公司作出合理怀疑本院予以认可，该证人证言不能单独作为本案认定案件事实的依据。经审理查明，2008年3月4日，苍臣公司与克莱德贝尔格曼公司签订了《厂房租赁合同》，合同约定苍臣公司将位于上海市奉贤区泰日工业园区光泰路XXX号内的标准三跨厂房（共计6,480平方米）、三层办公楼（共计1,350平方米）、简易食堂（共计376平方米）及厂区内交通和其他空置辅助用地租赁给克莱德贝尔格曼公司使用，租赁期限为15年，从2008年6月1日至2023年5月31日止，每年总租金为2,100,000元，从第四年起，每三年总租金增加5.5%。租金按每三个月（季度）支付，支付日期为每季度第一个月的月底前，先付后用。逾期支付的，每逾期一日，克莱德贝尔格曼公司需按月租金的0.2%支付滞纳金。克莱德贝尔格曼公司租赁用途需要不低于1，000KVA的用电量，苍臣公司保证在克莱德贝尔格曼公司正式使用该厂区前，将租赁范围内的允许用电量扩容至1,000KVA，在保证现有一路315KVA变压器供电线路的基础上，额外增加一台630K**变压器的供电线路，作为克莱德贝尔格曼公司特殊焊接设备的专用供电。第一年共计付费2,500,000元，合同生效时支付1,100,000元，迁入前支付1,400,000元。第一年多支付的400,000元作为租赁保证金，合同终止或解除后15天内退还克莱德贝尔格曼公司。双方约定的违约金为800,000元。租赁合同期间内，一方如要求终止合同，必须至少提前九个月通知对方，协商解除合同，如不能达成一致意见而强行解除合同的一方，按该方违约处理。上述合同签订后，苍臣公司与案外人上海东奉电力工程（集团）有限公司签订《电力工程合同》，出资1,170,000元将用电量扩容至1,000KVA。克莱德贝尔格曼公司也按约支付了相应款项。在租赁初期，克莱德贝尔格曼公司申请对员工食堂和浴室进行了改造和装修工程，并添置了三部行车。2014年5月15日，克莱德贝尔格曼公司向苍臣公司发出《解除合同通知函》，称克莱德贝尔格曼公司因业务发展，现租赁苍臣公司位于光泰路XXX号内的厂房已不能满足生产需要，故根据合同第六条第4款规定，自发函之日9个月后，到2015年2月14日止，克莱德贝尔格曼公司要求终止合同。2014年5月23日，苍臣公司发出《违约金赔偿告知书》，称由于克莱德贝尔格曼公司单方违约，故造成苍臣公司经济损失：1、违约金800,000元；2、额外增加一台1,000KVA变压器的供电线路，苍臣公司支付了工程款1,300,000元，要求承担剩下8年的费用700,000元；3、承担剩余93个月基本电费共计2,054,556元；4、应克莱德贝尔格曼公司要求变更设计的费用120,000元；5、如到期还未搬走，给苍臣公司造成的经济损失由克莱德贝尔格曼公司承担。另查明，至2015年2月28日止，克莱德贝尔格曼公司尚欠103,014元租金未支付。本案在审理期间，苍臣公司要求克莱德贝尔格曼公司拆除添置的三部行车和恢复克莱德贝尔格曼公司装修的办公用房。经协调，克莱德贝尔格曼公司于2015年10月25日拆除了行车，但不同意恢复装修或承担恢复的费用。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，苍臣公司至本案辩论终结前仍然未获建设工程规划许可证，其与克莱德贝尔格曼公司签订的《厂房租赁合同》应依法认定为无效。租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。本案克莱德贝尔格曼公司在使用租赁厂房期间因业务发展需要提前解除合同，而苍臣公司提出违约赔偿，在双方就租赁纠纷未能协商解决，克莱德贝尔格曼公司搬离了租赁厂房，未与苍臣公司办理相关房屋交接手续，房屋的实际控制权未能发生转移。本院在审理期间告知双方均有止损义务，后克莱德贝尔格曼公司于2015年10月25日拆除了添置的三部行车，苍臣公司也收回租赁厂房。本院认为，造成至2015年10月25日房屋交接前厂房空置，主要的责任在克莱德贝尔格曼公司未办理交接手续，苍臣公司亦有一定的过错，本院酌定克莱德贝尔格曼公司承担80%的责任；对于至2015年2月28日前克莱德贝尔格曼公司拖欠的使用费103,014元，克莱德贝尔格曼公司亦应承担支付义务。对于苍臣公司主张的用电量扩容费用，双方在合同中并无约定。苍臣公司称其支付1,170,000元扩容用电量，是鉴于克莱德贝尔格曼公司用电量的需要和长期的租赁期限带来的租金收益考虑。现克莱德贝尔格曼公司解除合同后，巨额的基本用电量必然会给苍臣公司带来损失。本院认为，苍臣公司的说法符合客观事实，故本院酌情由克莱德贝尔格曼公司赔偿400,000元。现双方租赁关系已经终止，对于苍臣公司收取的保证金应于返还，苍臣公司要求在收取的使用费中予以抵扣，无事实和法律依据，本院不予认可。对于苍臣公司要求克莱德贝尔格曼公司恢复原状的请求，本院认为，改造装修也是经苍臣公司同意认可的，且苍臣公司未能提供原状的客观状况，该请求缺乏可履行性，本院不予支持。对于苍臣公司要求对方支付延期支付使用费的滞纳金和违约金及克莱德贝尔格曼公司要求支付保证金的利息的请求，本院认为上述双方的请求需按照合同约定，但双方签订的合同为无效的合同，上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司与被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司于2008年3月4日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司使用费1,323,629元；三、被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司扩容费400,000元；四、原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司保证金400,000元；五、驳回原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司和被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币15,637元，减半收取计7,818.5元，反诉案件受理费3,730元，均由原告（反诉被告）上海苍臣成套工程设备有限公司和由被告（反诉原告）上海克莱德贝尔格曼机械有限公司各半负担；保全费5,000元由上海克莱德贝尔格曼机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一六年一月五日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人们共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。第五条第一款租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。