浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温苍民初字第857号
原告：戴某某。
委托代理人：林某某。
被告：置信××开发有限公司，住所地：温州经济技术
开发区机场大道××号。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：杨某某。
原告戴某某为与被告置信××开发有限公司（以下简称
置信××××公司）商品房预售合同纠纷一案，于2010年6月7
日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2010
年7月22日公开开庭审理了本案。原告戴某某的委托代理人林
某某、被告的委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理
终结。
原告戴某某起诉称：2006年间，原告以总房款428869元
的价格向被告购买商品房，并签订了《商品房买卖合同》。合
同第14条约定：水、电、管道煤气……初装费由买受人自理；
第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理
权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由
出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买
受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人一
次性支付买受人总房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2007年12月30日将房屋交付原
告使用。但被告未按约定的期限将办理权属登记的必要资料报
产权登记机关备案，造成原告2009年7月份才取得房产证。原
告认为被告事先将合同打印供反复使用，属格式合同，水、电
、煤气管道初装费的收取违反《关于全国整顿住房建设收费某
某取消部分收费某某的通知》、《商品住宅价格管理暂行办法
》和《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》规定，属禁
止收费；按合同第15条约定计算的违约金只有几百元，明显过
低，根据《合同法》第40条和《消费者权某保护法》第24条规
定，应均属无效条款。同时，交付使用的商品房低窗和阳台拦
板玻璃一律是公称厚度5mm，门窗材料均为铝合金，与被告报
规划部门备案的设计施工图规定不符，应予以重作或更换。据
此，原告诉至法院要求判令：一、确认原、被告签订的《商品
房买卖合同》第15条“出卖人一次性支付买受人总房款万分之
五的违约金”及第14条第1款第1项“其初装费由买受人自理”
的条款无效；二、被告以原告支付的购房款总额按中国人民银
行计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金约20000元（
自2008年4月1日起至实际履行之日止）；三、被告退还原告水
、电和煤气管道初装费合计3610元；四、被告应按批准备案的
规划设计施工图纸继续履行合同并赔偿因更换给原告造成的损
失：1、两个阳台拦板玻璃换成某称厚度不小于12mm的钢化夹
层玻璃；2、四个低窗玻璃换成某称厚度不小于6.38mm的塑钢
夹层玻璃；3、门窗框铝合金材料改换成塑钢材料。在审理过
程中，原告撤回第四项第1部分的诉讼请求。原告戴某某在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、居某身份证和公某基本情况，用以证明原、被告主体
资格；
2、商品房买卖合同，用以证明原告向被告购买商品房并
签订合同的事实；
3、交房款发票，用以证明原告已履行付款义务的事实；
4、施某j-
2图纸，用以证明被告报备案的施工图纸规定的阳台拦板玻璃
、低窗玻璃的厚度、种类和门窗框材料；
5、使用说明书，用以证明原告商品房实际使用的玻璃厚
度和门窗框材料；
6、收款凭证，用以证明被告应退还收取的水、电、煤气
管道初装费用的事实；
7、裁定书及生效证明，用以证明原告曾于2009年12月份
提起诉讼，后因故撤回起诉的事实。
被告置信××××公司答辩称：一、双方签订的商品房
买卖合同主体适格，意思表示真实，合同约定当事人承担有限
违约责任和水、电等初装费由买受人承担，不违反法律、行政
法规规定，也非答辩人为减轻自身责任提供的格式条款，应属
合法有效；二、答辩人依约应在2008年3月30日前完成初始登
记备案，而房管部门实际收件为2008年10月8日，表面逾期6个
月零8天，扣除原告前次起诉时自认给予的办证宽限期240天，
不存在逾期备案情形；即使原告自认不成立，逾期备案另有非
属答辩人原因存在，应予扣除：1、2008年1月22日，答辩人按备案要求委托上海金桥建设监理有限公某对工程造价进行结算
，受托公某实际延误三个月出具结算报告；2、房管部门在收
取答辩人物业用房移交手续后，需时间进行核对资料，至2008
年7月23日方办理收件手续；3、2008年7月25日，答辩人备齐
材料送件至房管部门，适逢新的房屋登记办法施行，房管部门
因软件升级、人员培训等暂缓收件三个月，至2008年10月8日
办理备案收件；退一步讲，即使被告存在逾期备案的情形，答
辩人也应依合同约定即“一次性支付买受人总房款万分之五”
的标准支付违约金；三、答辩人依约收取的水、电、管道煤气
初装费已实际向相关部门缴纳，并无违反法律规定，原告要求
退还没有依据；四、门窗框材料是铝合金，符合合同附件三约
定，原告要求更换，不能成立；五、答辩人备案的施工图纸玻
璃的种类和厚度是待定的，经二次设计变更采用5mm绿镀膜玻
璃，符合原备案设计要求，且已验收合格。综上，请求驳回原
告的诉讼请求。
被告置信××××公司在举证期限内，提供如下证据材
料：
1、建设工程甲造价合同，用以证明被告于2008年1月21
日委托第三方对置信名都工程乙结算审核，约定时间一个月；
2、工程造价咨询报告书，用以证明受托公某实际提供工
程结算审核延迟三个月，从而造成被告提交备案相应迟延；
3、苍南县房产局产权科收件清单，用以证明苍南县房产
局于2008年10月8日收取被告办理权属登记备案资料的事实；
4、苍计价（2004）62号、苍价（2001）057号和苍价（2001）008号文件，用以证明依合同约定水、电等初装费应由原
告承担的事实；
5、水、电、煤气管道初装费发票，用以证明被告已实际
为原告代缴该初装费的事实；
6、龙港城市花苑铝合金门窗工程某，用以证明被告依建
j-
2图纸规定，经设计单位第二次设计变更门窗材料，且符合合
同附件三约定的事实；
7、温某某德塑钢实业有限公某证明，用以证明温州市场
上没有6.38mm夹层玻璃和12mm钢化夹层玻璃；
8、竣工验收备案表，用以证明涉案整体工程已办理竣工
验收备案，门窗符合设计要求的事实；
9、苍南县房管局产权户籍管某某人员王美姿谈话笔录，
用以证明房管部门因自身工作安排原因暂缓备案收件三个月的
事实。
依原告戴某某申请，本院于2010年7月21日组织双方当事
人对被告开发的苍南县龙港镇置信城市花某第1幢1101室（由
双方随机确定）进行现场勘查。经现场勘查：北面四个低窗玻
璃为5mm绿镀膜钢化玻璃，南阳台两个阳台栏板玻璃为12.14mm
双层钢化玻璃，门窗框材料均为铝合金。
以上证据经庭审出示质证，关于原告提供的证据1-
7，被告对其真实性均无异议，但认为证据2的附件三明确约定
门窗材料为铝合金，证据4中玻璃厚度是待定的，证据6只能证
明原告缴纳初装费的事实；本院认为，双方对证据1、2、3、4、5、7均无异议，上述证据符某某效民事证据特征，对其证明
力应予确认；被告以证据4中注明“结构玻璃门窗、组合门窗
、玻璃幕墙厚度及肋宽由门窗施工单位计算后确定”主张低窗
玻璃厚度是待定的，与注明内容不符，不予采纳；证据6可以
证明被告向原告收取水、电、煤气管道初装费用的事实，被告
亦无异议，应予以确认，但不能证明原告主张的其他待证事实
。关于被告提供的证据1-
6，原告对其真实性均无异议，但认为均与本案不具关联，不
能证明被告主张的待证事实；本院认为，该组证据1-
5符某某效证据特征，证据1-
2可以证明被告与第三方签订的合同内容及第三方实际履约情
况，证据3证明苍南县房管局于2008年10月8日收取被告置信城
市花某初始备案登记材料的事实，对此原告均无异议，应予以
确认；证据4和5只能证明被告收取原告水、电、煤气管道的初
装费用并已向相关部门缴纳的事实，证据6只能证明被告将塑
钢门窗材料更改为铝合金的事实，对此应予确认；在没有其他
证据佐证的情况下，对被告主张上述证据的其他待证事实不作
认定。关于被告提交的证据7，原告对其真实性有异议；本院
认为，该证据形式不合法，内容属于陈述自己的认知，对该证
据的证明力应不作认定。关于被告提交的证据8，原告质证认
为验收编号有改动，且系其对自己建造工程的自行评定，不能
证明已验收合格；本院认为，该证据符某某效民事证据的特征
，可以证明置信城市花某于2007年12月29日验收合格的事实，
对其证明力应予确认。关于被告提交的证人证言，原告认为证人应出庭作证，对其真实性有异议；本院认为，该证言与被告
提交的证据3能相互印证，且与本院庭后走访核实的苍南县房
管部门因新的房屋登记办法出台引起软件升级、人员培训而暂
缓房开备案收件三个月的客观事实相符，形成完整的证据链，
应予以确认。关于本院组织的现场勘查笔录，原、被告均无异
议，本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：原告以总房款428869元的
价格（已扣除优惠部分）向被告购买商品房，并签订了《商品
房买卖合同》。合同约定：（1）第7条：买受人如未按本合同
规定时间付款……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之
五的违约金；（2）第14条：水、电、煤气管道……初装费由
买受人自理；（3）第15条：出卖人应当在商品房交付使用后9
0日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用
权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因
出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的
……出卖人一次性支付买受人总房款万分之五的违约金；（4
）合同附件三：……5、门窗：铝合金窗、铝合金阳台门。被
告报县规划部门备案的施工图纸规定低窗玻璃采用公称厚度不
小于6.38mm的塑钢夹层玻璃，门窗材料一律为塑钢。之后，原
告依约支付了全部房款，被告于2007年12月30日依约将房屋交
付使用。但被告实际交付的商品房低窗玻璃是公称厚度5mm的
绿镀膜钢化玻璃，门窗框材料均为铝合金。
另查明，苍南县房管局因新的房屋登记办法实施而暂缓
收取被告递交的置信城市花某初始备案登记材料三个月，至2008年10月8日实际收件。苍南县龙港镇置信城市花某共有业主3
24户，总建筑面积为54594.39平方米。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点
在于：一、合同约定的逾期办证违约金（第15条）和水、电、
煤气管道初装费承担（第14条）是否有效；二、被告是否存在
逾期办证的情形；三、本案逾期办证违约金应否调高及如何调
整；四、被告代收的水、电、煤气管道初装费应否返还；五、
低窗玻璃及铝合金门窗是否应予更换并赔偿损失。
关于焦点一，本院认为，双方签订的商品房买卖合同第1
4、15条应属合法有效条款，理由如下：一、当事人对违约金
的数额和计算方法的约定，属于意思自治范围；被告收取的水
电等初装费，虽违反《关于全国整顿住房建设收费某某取消部
分收费某某的通知》、《商品住宅价格管理暂行办法》和《浙
江省商品住宅价格构成及价格行为规范》规定，但上述三文件
均属规范性文件，非违反法律、行政法规的强制性规定，依法
不能对抗合同的效力。二、被告提供的商品房买卖合同属相关
部门监制的示范性文本，虽反复使用，但相关条款后均附有空
白行或若干条款可供双方自行约定或选择约定，原告未就合同
内容不可协商和更改进行举证，故其以格式条款主张合同第14
、15条约定无效，与法不符，不予支持。
关于焦点二，本院认为，依合同约定，本案被告负有完
成办理初始登记材料备案和协助买受人继续办理权属证书义务
。被告于2007年12月30日交付房屋，依约应在2008年3月30日
完成初始登记备案手续，但实际是2008年10月8日完成备案，扣除房管部门迟延收件三个月时间，被告也存在逾期备案情形
。原告主张逾期办证时间计算至被告实际交付房屋所有权证书
之日止，但未举证证明被告在完成初始登记备案后存在不协助
继续办理房产权属证书的行为，应不予支持；原告主张被告应
分别完成房屋所有权证、土地所有权证和契税证的备案登记，
与房产权属登记流程和客观实际不符，应不予支持。被告辩解
原告已自认给予办证宽限期240天和应扣除第三人违约导致的
逾期备案时间，与事实和法律不符，不予采纳。
关于焦点三，本院认为，违约金约定虽属当事人意思自
治范围，但不是绝对的，在约定过高或过低的情况下，可依当
事人申请予以适当调整。本案依原、被告商品房买卖合同第15
条约定（一次性支付买受人总房款万分之五）计算的逾期办证
违约金总额明显过低，与合同第7条“按日支付逾期应付款万
分之五”的买受人逾期付款违约责任约定不平等，应予以调整
。被告逾期办证造成的具体损失难以确定，本案违约金性质体
现惩罚性为主，补偿性为辅，故应当结合被告逾期办证的时间
及逾期办证的后果予以适度调整。从公平和诚实信用原则出发
，为平衡双方利益，在尊重当事人意思自治的基础上，逾期办
证违约金应按“一次性支付买受人总房款千分之五”标准予以
计算为妥，即被告一次性支付原告逾期办证违约金2144.35元
（428869＊5‰）。
关于焦点四，本院认为，被告预收代缴的水、电、煤气
管道初装费用虽违反各部门的约束性规定，但与合同约定相符
，不违反法律、行政法规的强制性规定，且相关费用已实际向相关部门缴纳，故原告要求返还，依据不足，不予支持。
关于焦点五，本院认为，被告虽未按原报规划部门备案
的施工图纸施工，对交付的商品房低窗玻璃采用公称厚度为5m
m的绿镀膜钢化玻璃，门窗框采用铝合金材料，但原、被告签
订的商品房买卖合同附件三对原设计施工图纸规定作出书面变
更，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张予以更换
，与合同约定不符，不予支持。被告对商品房低窗玻璃采用公
称厚度为5mm的绿镀膜钢化玻璃，确属违约，原告虽然对其所
有的商品房内低窗玻璃享有建筑物专有部分的所有权，但在行
使权利时不得损害其他主业的合法权某。置信城市花某300多
户业主已入住二年多，除本案原告等78位业主要求更换低窗玻
璃外，其他业主是否有更换之意愿和要求，更换是否会损害其
他业主的合法权某，在本案中均无从得知。故根据《物权法》
有关规定，原告此诉讼请求，应当经专有部分占建筑物总面积
三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，本
案包括原告在内的78户业主起诉显然达不到该主体要求，可待
符合标准条件后再另行起诉。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七
条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十一条
、第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、置信××开发有限公司应于本判决生效后十日内一
次性支付戴某某逾期办证违约金2144.35元；
二、驳回戴某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费390元，由戴某某负担340元，由置信××开
发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上
诉案件受理费390元，款汇至浙江省省级财政专户结算分户，
开户行：温州市农行营业部，帐号：319-
2999010140006651。逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 章华
代理审判员 章宝晓
人民陪审员 华光萍
二〇一〇年八月二十七日
书 记 员 曹明志
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即
具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即
具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权某纠纷未一并处
理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生
效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将
应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南
县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案
号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书
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