四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终964号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张克明，男，汉族，1963年6月25日出生，户籍所在地四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川川南大市场有限公司，住所泸州市龙马潭区蜀泸大道88号5幢1层1号，统一社会信用代码915105046757756137。
法定代表人：李丽坤。
委托诉讼代理人：熊超，四川泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：泸州市西南商贸城投资管理有限公司，住所泸州市龙马潭区城北隆纳高速公路（蜀泸大道侧），统一社会信用代码91510504567618434L。
法定代表人：李丽坤。
委托诉讼代理人：熊超，四川泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川川南大市场有限公司龙马潭分公司，营业场所泸州市龙马潭区蜀泸大道88号5幢1层1号，统一社会信用代码91510504MA6221NBX3。
负责人：瞿静。
委托诉讼代理人：熊超，四川泰和泰律师事务所律师。
上诉人张克明因与被上诉人四川川南大市场有限公司（以下简称川南公司）、泸州市西南商贸城投资管理有限公司（以下简称西南商贸城公司）、四川川南大市场有限公司龙马潭分公司（以下简称川南公司龙马潭分公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2016）川0504民初1874号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张克明及其委托诉讼代理人谭国君与被上诉人川南公司、西南商贸城公司、川南公司龙马潭分公司的委托诉讼代理人熊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张克明上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判三被上诉人共同赔偿上诉人货物损失156601.5元；三、判决三被上诉人赔偿上诉人利润损失20000元；四、判决解除房屋租赁合同，退还保证金9000元。其事实与理由是：一、认定事实错误。一是合同约定的房屋租赁面积是62.8平方米，而一审认定出租房屋面积为73.24平方米，且被上诉人要求续签合同时按其单方主张的73.24平方米计算租金，此系引发争议原因，属被上诉人违约。二是在合同约定期限内，被上诉人擅自强行搬走上诉人承租的商铺内的货物属其违约行为，而一审认定其“收铺过程合法”，属认定错误，没有法律依据。二、适用法律错误。一审认定“由于川南公司、西南商贸城公司已于2016年5月14日在张克明未主动腾迁的情况下予以清场，收回了租赁场地，双方的租赁关系已经实际解除”。属适用法律错误，被上诉人没有单方的合同解除权，且双方的租赁关系并未合法解除。另外，关于财物损失。上诉人已举证证明进货清单，以证明衣物进价，而被上诉人举证的搬走货物的清单以证明财物的品种和数量。而一审法院以证据不足为由不予支持，明显适用法律错误。三、一审程序违法。一是一审严重超审限。二是不当适用普通程序。三是不当更换审判人员。
川南公司、西南商贸城公司、川南公司龙马潭分公司答辩称，本案的货物损失与营业损失一审法院已认定清楚，双方的租赁合同已经解除，上诉人的上诉请求不能得到支持。一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张克明向一审法院起诉请求：一、判令川南公司、西南商贸城公司、川南公司龙马潭分公司共同赔偿张克明货物进价损失156601.5元；二、赔偿张克明营业利润款2万元；三、解除合同，退还保证金9000元。月14日，川南公司、西南商贸城公司在未通知张克明的情况下，秘密运走张克明存放于租赁房屋内的衣物，经张克明核实，被运走的货物价值15万元。因川南公司、西南商贸城公司对张克明租赁房屋进行断电、下门锁，造成张克明租赁房屋无法经营的损失为2万元。
川南公司、西南商贸城公司向一审法院反诉请求：一、请求判决确认双方的租赁关系于2016年4月28日解除；二、张克明应支付场地使用费16303元及逾期支付上述费用所产生的违约金（以未缴纳的费用为基数，自2016年1月28日始至款清之日止按照每日千分之五计算）；三、张克明支付物业管理费517元及逾期支付上述费用所产生的违约金（以未缴纳的费用517元为基数，自2016年1月28日始至实际支付上述租金之日止按照每日千分之五计算）。
一审法院经审理认定事实：2011年11月25日，原告张克明（乙方）与被告川南公司、西南商贸城公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定内容如下：1.乙方自愿租赁甲方统一进行商业运营管理的下列场地用于本合同约定的商业使用，乙方已对所要承租的场地做了细致充分的了解，愿意承租该场地；租赁场地位置为西南商贸城叁区壹层的303（31701）号场地，面积62.8平方米，乙方承租场地经营项目仅用于女装商品经营；租赁期限三年半（自2012年3月1日起至2015年8月31日止），实际租赁期限从甲方正式公告开业之日起计算，租赁期限分为三期：第一期为开业之日起16个月，第二期为第17个月至第30个月，第三期为第31个月至42个月;2.该合同签订之日，乙方向甲方一次性支付租赁押金9000元；租赁场地使用费（含租金、市场运营综合管理费、设备设施维护维修费）按照租赁面积计算为人民币70元/平方米/月，场地使用费每期为人民币47477元，物业管理费单价按租赁面积计算为人民币2元/平方米/月（即377元/季度），按季度提前10天收取，以上费用的缴纳地点为甲方指定的财务部门;3.合同的解除及终止：乙方有违反双方签订的其他相关协议或附条件条款的、拖欠各种费用15日或连续10日关门不营业或不正常营业的任一情形，甲方有权收回承租场地并没收租赁押金；合同期满后，如甲方继续出租该场地，在同等条件下乙方具有优先承租权，但甲方有权根据市场行情调整场地使用费和物业管理费的标准，如乙方续租，应提前三个月提交书面申请，并提前两个月办理续租手续，逾期则视为乙方自动放弃该铺位的优先承租权；合同解除或终止时，双方应在7日内清算各项费用，清理交接营业场地，乙方应在7日内，将场地内的商品全部清理完毕，若乙方超过7日不予清理，甲方有权清理或处理，费用由乙方承担。4、争议的解决方式：因履行本协议发生的争议，由甲、乙双方协商解决、协商不成的任何一方均向甲方所在地人民法院提起诉讼。
2014年4月24日，张克明（乙方）与川南公司、西南商贸城公司（甲方）签订了《补充协议》，该协议内容：“一、经甲乙双方协商一致，原《商铺租赁合同》约定租赁期限延长至2019年7月27日止。二、2016年1月28日至2019年7月27日租赁期限内的租金及其他所有费用标准及支付方式由权利相关方（包括但不限于甲方、乙方、商铺买受人等）在原签订的《商铺租赁合同》到期6月前根据实际行情另行协商约定。如上述权利相关方在2016年1月27日前未达成一致的，甲乙双方同意终止本补充协议。”张克明与川南公司、西南商贸城公司双方就签订续租合同时是按照《商铺租赁合同》约定的面积62.8平方米计算租金，还是按照房屋产权证书上的面积73.24平方米计算租金的问题未达成一致意见。
2016年4月25日，西南商贸城公司向张克明发出书面续租续约通知书，告知张克明所承租的租赁物已经于2016年1月27日到期，请张克明于2016年4月28日与其续签新的《租赁合同》，同时缴纳下一年度租金，否则双方之间的租赁关系自2016年1月28日起即解除，双方需结清自2016年1月28日至2016年4月24日的场地使用费、物业费等相关费用，并交接经营场地。
2016年5月14日，西南商贸城公司工作人员在全程摄像的情况下清点该租赁物内的物品并填写了《西南商贸城收铺/场地所涉财产清单》，将物品予以保存，并对租赁场地进行了关锁。
另查明，租赁场地的《泸州市商品房屋初始登记证明》载明的登记时间为2013年3月20日,产权面积为73.24平方米。
一审法院认为，综合归纳双方当事人本诉、反诉及答辩意见，本案的争议焦点为：一、川南公司龙马潭分公司是否是本案适格被告；二、关于张克明与川南公司、西南商贸城公司之间的租赁关系是否已经解除；三、张克明主张川南公司、西南商贸城公司、川南公司龙马潭分公司共同赔偿其货物进价损失156601.5元、营业利润款2万元、退还9000元保证金能否成立；四、川南公司、西南商贸城公司主张的场地使用费16303元及违约金和物业管理费517元及违约金能否成立。针对以上争议焦点，一审法院作如下评述：
（一）、关于川南公司龙马潭分公司是否是本案适格被告的问题。
川南公司龙马潭分公司系川南公司设立的分公司，不具有法人资格。且调整本案租赁关系订立《商铺租赁合同》的相对方是张克明与川南公司、西南商贸城公司，川南公司龙马潭分公司未参与合同的订立和履行，川南公司龙马潭分公司不是本案适格被告。
（二）、关于张克明与川南公司、西南商贸城公司之间的租赁关系是否已经解除。
原告张克明与被告川南公司、西南商贸城公司2011年11月25日签订《商铺租赁合同》已因履行期限届满而终止，终止时间为2016年1月27日。2014年4月24日原告张克明与被告川南公司、西南商贸城公司签订的《补充协议》中虽就租赁期限续期达成一致意见，但同时也约定权利相关方在2016年1月27日前就租赁期限内（2016年1月28日至2019年7月27日）的租金及其他所有费用标准及支付方式未达成一致的，双方同意终止该补充协议。结合本案事实，原告与被告川南公司、西南商贸城公司未就续租的实质性事宜达成一致意见，故《补充协议》已终止，而《补充协议》约定延长的租赁期限因所附条件未成立而未发生法律效力，故原告张克明与被告川南公司、西南商贸城公司的租赁期限于2016年1月27日届满。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁……”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，自2016年1月28日起，双方未签订书面续租合同，亦未对租赁期限进行约定，原告仍实际占有、使用租赁物，且被告川南公司、西南商贸城公司未提出异议，双方形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除租赁合同。被告西南商贸城公司于2016年4月25日向原告发出了《续租续约通知书》，该通知书载明被告西南商贸城公司函告原告于2016年4月28日与其签订新的《租赁合同》，否则双方之间的租赁关系自2016年1月28日起即告解除。原告在合理期限内未与被告达成续租协议，且被告已经履行了通知义务，故应当认定川南公司、西南商贸城公司与张克明之间于2016年4月28日限期届满即为解除。由于川南公司、西南商贸城公司已于2016年5月14日在张克明未主动腾迁的情况下予以清场，收回了租赁场地，双方的租赁关系已经实际解除，故本院不再对此迳行判决。
（三）、关于张克明请求川南公司、西南商贸城公司、川南公司龙马潭分公司共同赔偿其货物进价损失156601.5元、营业利润款2万元、退还9000元保证金能否成立的问题。
张克明与川南公司、西南商贸城公司之间的租赁合同期限于2016年1月27日已经届满，直至2016年4月28日，在双方当事人之间仍未达成新的续租合同，川南公司、西南商贸城公司亦未同意张克明继续使用该租赁物的情况下，张克明应依约在7日内将商铺返还给川南公司、西南商贸城公司，其未按照约定时间退还租赁场地属违约行为。而川南公司、西南商贸城公司虽给予了合理腾房期限，但在未通知张克明到场的情况下于2016年5月14日上午采取全程录像的方式自行腾空收回商铺，保管登记在册物品强行清场，未按照双方约定通过诉讼方式解决纠纷，属于违约，由此给张克明造成的财产损失应予以赔偿。但因张克明未能提供充分的证据证明其所受损失的情况，由其自行承担举证不能的法律后果，故其请求川南公司、西南商贸城公司赔偿其货物进价损失156601.5元，一审法院不予支持。
关于原告张克明主张因被告停电、锁门赔偿其营业利润款2万元的请求。本院认为，张克明主张川南公司、西南商贸城公司于2016年4月10日停电，4月20日锁门的事实，川南公司、西南商贸城公司予以否认，承认于清场之日锁门的事实。对张克明的主张因举证不能，一审法院不予支持。
张克明与川南公司、西南商贸城公司之间的租赁合同关系已经实际解除，根据合同约定，川南公司、西南商贸城公司应退还张克明9000元保证金，对张克明的该诉讼请求，一审法院依法予以支持。
（四）、川南公司、西南商贸城公司主张的场地使用费16303元及违约金和物业管理费517元及违约金能否成立问题。
双方在签订的《商铺租赁合同》履行期限届满后，因续租事宜未达成一致意见，张克明自2016年1月28日起未支付租赁场地使用费及相应费用。该笔费用系占有使用租赁物的费用，张克明应予以支付，缴纳标准可以参照《商铺租赁合同》的约定执行。张克明应支付租赁场地使用费70元/平方米/月×62.8平方米×3.5个月=15386元，支付物业管理费用2元/平方米/月×62.8平方米×3.5个月=439.6元，合计15825.6元，该款可与张克明缴纳的保证金进行品迭。由于双方对租金的计算未达成一致，原告张克明在租金数额存在争议的情况下未缴纳场地使用费和物业管理费，不属于违约，且川南公司、西南商贸城公司与张克明签订补充协议时租赁场地面积已经明确，但其未告知张克明，其对此次纠纷的发生亦存在责任。故对川南公司、西南商贸城公司主张违约金的诉请，一审法院不予支持。此外，关于川南公司、西南商贸城公司要求张克明承担律师费的诉讼请求，因其并未提交充分证据予以证明，故一审法院对该诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉被告四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司退还原告张克明保证金9000元；反诉被告张克明支付反诉原告四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司租赁场地使用费、物业管理费用共计15825.6元；品迭后，反诉被告张克明于本判决书生效之日起十日内支付反诉原告四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司租赁场地使用费、物业管理费用共计6825.6元；二、驳回本诉原告张克明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4012元，反诉案件受理费440元，合计4452元，由张克明负担2226元，由四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司负担2226元。
本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。双方当事人均无新证据向法庭提交。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要在于：三被上诉人应否赔偿上诉人货物损失156601.5元？对此，上诉人认为其在一审已举证进货清单，以证明商铺内衣物的进价，而被上诉人所举的搬走货物的清单以证明财物的品种和数量，同时，因三被上诉人的违法“收铺”行为给上诉人所造成的商铺内衣物等财物的损失共计156601.5元，理应由被上诉人赔偿，而被上诉人认为，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，不应支持。本院认为，在双方的租赁合同期满后，在承租人张克明未将租赁房屋（商铺）交还被上诉人以前，其承租的商铺均属上诉人占有控制，而被上诉人在未经上诉人许可的情况下，强行开锁进入并擅自搬走上诉人商铺内的衣物等物品的行为，显属不当、违法。因此，被上诉人不当、违法收铺行为，给上诉人所造成的商品等损失客观存在，理应依法予以赔偿。其损失的赔偿，上诉人认为应按进价单计算要求赔偿156601.5元，本院认为，其进价单只能反映进价情况，因上诉人张克明认可被上诉人西南商贸城公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司收铺时收铺清单所载物品数量，且上诉人的进货清单所载品种、数量也无法与被上诉人收铺时制作的收铺清单所载明的物品一一对应，另外，被上诉人所搬离的衣物等商品因时间过久、或已破损失、贬值，已无法进行价值评估，故只能根据被上诉人西南商贸城公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司收铺时收铺清单所载物品数量，依法给予酌情赔偿上诉人张克明损失80000元，但对于其过高部分请求本院依法不予支持。对于上诉人张克明上诉要求赔偿营业利润款损失的问题，因其未提供证据予以证明，本院依法不予支持。至于上诉人张克明上诉主张解除房屋租赁合同，退还保证金的问题，一审法院在一审判决时已经依法作了处理，并支持上诉人的该项请求。
综上所述，上诉人张克明的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十条和第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省泸州市龙马潭区人民法院（2016）川0504民初1874号民事判决第一项即“四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司退还张克明保证金9000元；张克明支付四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司租赁场地使用费、物业管理费用共计15825.6元；品迭后，张克明于一审判决生效之日起十日内支付四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司租赁场地使用费、物业管理费用共计6825.6元”和第三项即“驳回反诉原告四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2016）川0504民初1874号民事判决第二项即“驳回张克明的其他诉讼请求”；
三、由四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司酌情赔偿张克明商铺内的衣物等损失共计80000元，限于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4012元，反诉案件受理费440元，合计4452元，由张克明负担2726元，由四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司负担1726元
二审案件受理费4012元，由张克明负担2286元、由四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司负担1726元。（一审案件受理费已由双方分别预缴、二审案件受理费由张克明预缴，品迭后应由四川川南大市场有限公司、泸州市西南商贸城投资管理有限公司支付张克明3012元，限于执行时一并支付张克明）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝云
审 判 员 卓 波
审 判 员 赵 娜
二〇一七年十一月二十日
法官助理 李 霞
书 记 员 胡浪波