广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3312号
上诉人（原审原告）：张泽安，男，汉族，1970年3月23日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：申文厚，广东海联泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市时尚商业城有限公司，住所地，组织机构代码证69356125-6。
法定代表人：郭菁丽，总经理。
委托代理人：孔德攀，该公司职员。
原审被告：深圳时尚商业地产集团股份有限公司，住所地，组织机构代码证77986691-5。
法定代表人：郭菁丽，总经理。
原审被告：广州市体育局，住所地，组织机构代码证00748311-3。
法定代表人：罗京军，局长。
委托代理人：向金波、徐颖雯，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人张泽安因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月28日，张泽安和广州市时尚商业城有限公司（以下简称广州时尚公司）签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（合同首部显示：甲方为广州时尚公司，乙方／承租方为张泽安；以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业广州时尚天河商业广场的第负一层1D街（厅），商铺号码1D033、1D035（即案涉铺位）；租赁经营期限为2年，即从2011年12月2日起至2013年12月1日止；该商铺建筑面积为19.7734平方米，1000元／月／平方米，从2011年12月2日起至2013年12月1日止的租金为19773元／月；乙方在本合同签订时，向甲方一次性缴纳相当于两个月租金等额款项作为本合同的履约保证金，即39547元；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证（该履约保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；本商场租金两个月收取一次，乙方在／的第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用；以上费用以甲方账户实际到账日为乙方的实际支付日（乙方在选择缴费方式时应注意其到款时间及各项费用的缴纳期限，甲方不再另行通知）；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在合同期内，必须按照商场规定的营业时间开店营业，不得关门、迟到、早退；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……C.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……E.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；……甲方送达乙方商铺工作人员接收，或在乙方租赁商铺门口、本商场的公告栏或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已通知乙方；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议并要求回函的，则另一方有责任于指定期限内回复，另一方拒绝回复的，视为同意函件内的相关内容和要求；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。
2011年10月28日，张泽安支付案涉铺位的保证金39547元，广州时尚公司收到后出具《押金收款收据》，加盖的是“时尚天河商业广场收费专用章”；2012年3月19日，张泽安通过银行卡划账方式支付15818元作为管理费、支付23728元作为预付租金（原审庭审中双方确认每月租金调整后为每月11864元，共2个月租金），预付租金所属时段为2012年1月24日至2012年7月23日，同日两笔款加盖的是“时尚天河商业广场收费专用章”，广州时尚公司在原审庭审中均予以追认。
2011年10月28日，张泽安还与广州市时尚商业管理服务中心（下简称“时尚服务中心”）签订《时尚天河商业广场物业管理服务合同》（合同首部显示：甲方为时尚服务中心，乙方／承租方为张泽安；以下简称《物业管理服务合同》），约定：乙方承租的商铺为广州时尚天河商业广场第负一层1D街（厅）第033、035铺；本合同期限与《租赁经营合同》一致，即从2011年12月2日起至2013年12月1日止；乙方承租商铺的物业管理费为50元／月／平方米；甲方是本商场实施物业管理的公司，并已在广州市工商行政管理局依法登记成立，具有从事管理本商场的主体资格；甲方由出租方委任授权并与乙方签订本合同，依有关规定对本商场实施统一管理，行使管理本商场公共设施、商场运营秩序等事务的权利及收取相关费用；乙方在办理装修进场手续后，可根据约定的经营需要，对商铺进行装修；乙方商铺装修前，应将设计图及施工方案报送甲方审核通过后方可施工；乙方不具备设计图纸及施工方案条件的，如甲方条件许可，可代为设计；商铺装修结束后由物管部、设计部和市场部共同验收，验收合格后，商户方可营业，若验收不合格，乙方必须按照甲方要求整改，直至验收合格；乙方应按照国家法律、出租方及甲方制定的各项规章制度和作息时间诚信经营，擅自停业7日以上的，第8日起，甲方有权协助出租方解除《租赁经营合同》，收回商铺，并保留追究乙方违约责任的权利，乙方所缴纳费用（包括但不限于履约保证金、物业管理费保证金、水电费预交款等）不予退还，一切损失由乙方自行承担；等条款。
广州时尚公司将案涉铺位以毛坯状态交付给张泽安使用。张泽安接收案涉铺位后进行装修。在本案原审审理中，张泽安明确要求广州时尚公司、深圳时尚商业地产集团股份有限公司（以下简称深圳时尚公司、广州市体育局赔偿经济损失为装修费损失64354.18元，为证明其装修涉案商铺提供如下证据：1、2011年11月14日张泽安与案外人尧雪平签订的《工程承包合同》，约定涉案商铺的装修工程造价为31365.88元，尧雪平确认收到上述装修工程款项合计35125元；2、2011年11月29日广州市越秀区溢图工艺美术制作部出具的《收据》，收到涉案商铺“玉米：招牌货款6230元；3、张泽安与案外人广州洪汇装饰工程有限公司于2011年9月1日签订的《愉果玉米汁店面形象设计合同书》，合同约定为愉果玉米汁店面进行形象设计，设计费用23000元分两期支付，第二期9200元于提交设计方案后3天内结清，同日，广州洪汇装饰工程有限公司便开具了收到愉果玉米汁时尚天河店（1D033＋1D035铺）店面形象设计费23000元的发票；4、广州市诚业工程造价咨询有限公司出具的涉案商铺装修《工程预算书》，该预算书确认工程造价为43493.35元，证明张泽安装修损失。经广州时尚公司、广州市体育局质证，广州时尚公司、广州市体育局对张泽安上述证据的合法性、关联性均不予确认，另认为工程预算书是张泽安单方委托案外人进行评估，且预算书中的工程造价与张泽安起诉的赔偿损失的金额不一致；工程预算书的内容中编制依据是现场勘察的数据，但在预算书中并没有现场勘查的数据；预算书中也没有竣工及施工图纸，无法核实工程量及预算书的综合单价组成，且装修材料的单价很多没有依据，该预算书存在虚报预算的可能，无法反映张泽安实际装修的情况。张泽安的单方行为，与广州时尚公司、广州市体育局无关，不能作为张泽安装修费损失的证据。
2011年12月5日，时尚服务中心出具《档口验收单》，确认案涉铺位装修合格，同时给予案涉商铺15日免租期。
2011年12月17日，张泽安与广州时尚公司签订《时尚天河商业广场“现金券”使用协议》，约定广州时尚公司将不定期组织一系列促销活动并派发本商场现金券，张泽安在参与本商场活动期间所接收的“现金券”，经广州时尚公司核算金额后，将作为当月或次月的租金折扣，折扣比例将视每次活动方案另行书面确认。该协议的有效期为2011年12月24日至2012年12月31日。
2011年12月20日，广州时尚公司向各商户发出《时尚天河商业广场商户租金缴纳通知》，告知：商场将于2011年12月21日至同月31日受理商户交租业务（公司转账及支票客户以到账日期为准）；届时请商户凭租金收据等相关手续到其司办理关于商铺免租确认事宜；如商户在接到此通知后未能于上述办理期到其司办理，将不予免租受理；等。
2012年1月2日，广州时尚公司向张泽安出具《现金券抵扣租金结算凭据》一张，称收到张泽安面值740元的“现金券”，根据“现金券”使用协议的规定本公司将在收取案涉铺位的2012年5月24日至2012年7月23日租金时，按照“现金券”面值的6折444元抵扣案涉铺位租金444元。广州时尚公司另于2012年3月19日向张泽安出具《现金券抵扣租金结算凭据》一张，称收到张泽安面值490元的“现金券”，根据“现金券”使用协议的规定本公司将在收取案涉铺位下期租金时，按照“现金券”面值的490元抵扣案涉铺位租金490元。
2012年1月21日，广州时尚公司向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，函称：时尚天河商业广场于2011年12月24日开始体验式开放，为期一个月，将于2012年1月24日结束；原定正式开业时间为2012年1月24日，因春节放假，现将开业时间及正式起租日期统一调整为2012年1月25日；请各商户依照《租赁经营合同》的相关约定按时缴交相应租金及管理费，逾期未缴租金及管理费的商户将扣减免租期；等。
2012年2月14日，广州时尚公司发出《致各位业户的公开信》，告知将推出以下优惠及宣传措施：在2月25日之前交齐2个月租金的业户即享有交2个月租金经营6个月的优惠；第二次交租（7月份），业户即享有交2个月租金经营7个月的优惠（包含之后经营评比所赠送的2个月免租优惠）；通过此次优惠业户朋友将多获得2个月的免租期（管理费需正常缴纳）；针对1D、3D区经营较差、租金较高的情况，将按地段位置给予租金优惠；等（注：广州时尚公司在本案原审审理中称未能按照其指定的上述期限足额支付上述租金的承租人不享受上述免租期的优惠政策）。
2012年3月1日，广州市公安局受理时尚天河商业广场的其他承租人反映时尚天河商业广场未通过消防验收开业、要求查处的信访事项。2012年4月24日，该局作出穗公群（2012）402号《信访事项告知单》，答复称：市公安消防局已对时尚天河商业广场地下一层商铺未通过消防安全检查就营业的违法行为进行立案查处。
2012年3月1日，时尚天河商业广场的其他承租人还向广州市工商行政管理局反映时尚天河商业广场无证开办市场导致租户无法领取营业执照、商场开办方还逼迫租户继续开门无照经营并缴纳租金的问题。该局于2012年9月3日作出《关于对魏巍、付斌等代表信访投诉的答复》，函称：经查，我局天河分局曾于今年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证，擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚；此后，由于我局收到省人大于7月26日作出《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》，取消了工商部门核发市场登记证行为；该处罚决定不符合上述决定，为此，天河分局于8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》，撤销了上述处罚决定。
2012年3月7日，广州时尚公司发出《给广大业主的一封信》，告知：目前，商场的规划、消防及卫生等各项手续已经完善，原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理，绝对不会让业主朋友蒙受任何损失；等。
2012年3月19日，广州时尚公司与张泽安签订了《免租确认单》，内容为：张泽安已缴纳租金可得到本商场的免租优惠，此单作为商场与商户双方确认的免租时间的确认凭证，免租时间一经确认将不作更改。确认交纳租金日期：2012年1月25日至2012年3月24日；赠送租金日期：2012年3月25日至2012年7月24日；交纳租金日期：2012年7月25日至2012年9月24日；赠送租金日期：2012年9月25日至2012年12月24日（其中包括之后经营评比所赠送的2个月免租优惠）；另外合同期第二年赠送2个月免租优惠，装修期十五天免租在公司评比赠送日期之后享有；通过六个月的评比，90%的业户都可以再多享有2个月的免租期，此两个月的免租期将在第二年的时候予以发放；该确认单另手写注明该铺享有15天免管理费优惠（2012年3月24日至2012年4月7日）。
2012年6月7日，工商行政主管部门向张泽安送达《责令改正通知书》，内容为：经查，你在案涉铺位无照经营，上述行为违反了《广东省查处无照经营行为条例》第六条第一款的规定，构成了无照经营的行为，根据《广东省查处无照经营行为条例》第十三条的规定，现责令你立即改正等。
另查明，2009年4月8日，广州市发展和改革委员会向广州市体育局发出穗发改社（2009）30号《关于天河体育中心综合改造项目的复函》，同意天河体育中心综合改造项目立项，并要求广州市体育局筹措解决所需建设资金等。2010年1月27日，广州市体育局委托案外人广州天河体育中心代表其与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目（建设-
运营-移交）协议》，并以其名义实施权利和履行义务。2010年1月28日，广州天河体育中心与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目协议（建设-运营-
移交）》（协议首部显示：甲方为广州天河体育中心，乙方为深圳时尚公司；以下简称《协议》），约定：乙方通过竞争性谈判被选定为按建设-运营-
移交办法综合改造天河体育中心项目的责任人；甲方愿意按下述条件授权乙方特许权；乙方系指深圳时尚公司及依照本协议所成立的项目公司；甲方授予乙方独家投资、建设、运营和管理维护本项目的特许权，但须受本协议各项规定的合约；本项目特许经营期暂定为38年（不包含建设工期，最终以广州市财政局所核定的特许经营的期限为准，最长不超过40年）；在乙方为本项目而依法设立的项目公司成立后，经甲方认可，可将本合同权利和义务转移给项目公司；项目公司应在本合同正式生效后6个月内完成注册等条款。2010年5月13日，深圳时尚公司签署致广州天河体育中心的《授权委托书》，告知自本函签发日之后（含当日）关于《协议》项下的所有权利义务，其委托授权给广州时尚公司代为行使及履行，委托时效与《协议》有效期一致；并表示广州时尚公司在此期间以自身或其名义向广州天河体育中心所发函件、签署的文件、承诺以及所实施的任何行为，或为履行《协议》而向广州市体育局及其它任何政府机构等所发文件的内容及实施的任何行为，其均予承认，对其完全发生效力，其承担由此产生的一切责任等。2011年10月20日，广州市规划局核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，核定天河体育中心地下停车库综合改造工程验收合格（载明：建设单位为广州市体育局，建设位置为天河区天河路北侧地段，建设规模为地下2层、145061平方米，“备注”一栏包括“二、本工程因存在违法建设，我局以穗规决（2011）985号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程原报建批准面积144875平方米，本次竣工验收面积145061平方米。本工程违法建设增加面积19890平方米，未经处理，但规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。四、本工程东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”等内容）。
2012年7月24日，张泽安向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、解除张泽安和广州时尚公司签订的《租赁经营合同》；2、广州时尚公司、深圳时尚公司、广州市体育局向张泽安返还合同履约保证金39547元；3、广州时尚公司、深圳时尚公司、广州市体育局返还张泽安已交纳的预付租金和现金券返款40550元；4、广州时尚公司、深圳时尚公司、广州市体育局向张泽安支付违约金39547元；5、广州时尚公司、深圳时尚公司、广州市体育局赔偿张泽安的经济损失64354.18元；6、广州时尚公司、深圳时尚公司、广州市体育局承担本案诉讼费。
在本案一审审理期间，原审法院向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市规划局天河分局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否是经相关主管部门批准建设的？该局于2012年6月20日作出穗规天河（2012）259号《关于协助天河区人民法院提供规划信息的复函》，答复原审法院如下：广州市体育局前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）批准，在天河路北侧地段兴建地下2层设计天河体育中心地下停车库综合改造工程1幢（自编1期），总建筑面积146781平方米，其中地下1、2层为体育产业（商业）用房、汽车库及设备用房。后经市规划局《关于更正穗规建证（2009）1914号﹤穗规建证（2009）1914号﹥的函》（穗规函（2010）9928号）同意调整《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）及其附图、附件。调整后《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）建设规模为地下2层，总建筑面积为140915平方米。经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）2521号）批准，在天河区天河路北侧地段兴建地下1层设计天河体育中心地下停车库综合改造项目（自编1期）西区配套停车场工程1幢，总建筑面积为2709平方米，使用功能为地下汽车库及设备用房。经《建设工程规划许可证》（穗规建证（2011）1268号）批准，在天河区天河路北侧地段建设地下1层地下车道、出入口工程3宗，总建筑面积为1251平方米。2011年7月市规划局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2011）985号）对建设单位未按规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》进行建设的行为作出了行政处罚并已执行完毕。后市规划局以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）1093号）对以上经批准的工程进行了规划验收，并明文规定违法建设部分（面积19890平方米）“规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方可同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”。（二）向广州市公安消防局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的消防验收情况如何（如经消防验收合格，请向原审法院提供相应验收合格证明文件；如未通过消防验收，原因是什么）？该局于2012年8月22日向原审法院提供了以下材料（包括但不限于）：1、广州市公安消防局于2012年1月9日作出的致广州市体育局的穗公消验（2012）第0085号《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河区天河路北侧地段（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层轴（B-1）～（A-16）交轴（B-A）～（C-S）部分［建筑面积87318.6平方米，其中轴（B-27）～（B-49）交轴（B-M）～（C-S）部分作车库及设备用房使用，其余作商场、餐饮使用］及夹层轴（B-39）～（B-49）交轴（B-T）～（C-S）部分（建筑面积7771平方米，作车库使用）的土建工程进行消防验收，……综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、地下一层商场部分开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。2、广州市公安消防局于2012年1月19日作出的致广州时尚公司的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河体育中心地下室（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层自编1区的公共走道部分（装修面积为19080平方米，装修后作商场公共走道使用）内部装修工程进行消防验收，……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。3、广州市公安消防局于2012年3月26日作出的致广州时尚公司的穗公消验（2012）第0405号《关于广州时尚公司体育中心商业广场商铺内部装修工程消防验收合格的意见书》，包括以下内容：我局对你单位在广州市天河区天河路北侧地段天河体育中心地下商场内，该建筑为地下2层（局部设夹层1层），深13.2米，总建筑面积226520平方米，主要功能为商场、餐饮、汽车库及设备用房；装修部位为……WL041（即案涉铺位）……号铺，……装修后作为商铺使用；……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。4、广州市公安消防局于2012年2月2日核发的穗公消安检许字（2012）第0050号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称为广州时尚公司，地址为天河体育中心地下，使用性质为商场，场所所在建筑名称为时尚天河商业城广场，建筑层数为地下一层，使用面积为19080平方米（商场公共走道部分），场所使用情况为地下一层自编1区作商场公共走道使用等。（三）向广州市工商行政管理局、广州市工商行政管理局天河分局和广州市工商行政管理局天河分局天河工商所查询以下问题：1、时尚天河商业广场内包括案涉铺位在内的铺位是否曾向你单位申请办理营业执照？如曾向你单位申请办理营业执照，你单位是否核发相应营业执照？（如果已核发，请向原审法院提供相应的登记备案资料；如果没有核发，原因是什么？如是因缺少资料或某些条件不具备，具体是缺少哪些资料和不具备哪些条件？）2、广州时尚公司是否曾向你单位申请办理时尚天河商业广场的市场登记证（如曾申请，具体申请时间是何时）？你单位是否批准？你单位是否曾对时尚天河商业广场未取得市场登记证而进行经营的行为进行查处（具体情况如何）？3、时尚天河商业广场各铺位的承租人申请办理营业执照是否须以广州时尚公司取得市场登记证为前提？广州市工商行政管理局天河分局于2012年11月7日作出《关于时尚天河商业广场有关问题的复函》，答复原审法院如下：“一、截至目前为止，我局尚未收到时尚天河商业广场内业户的登记注册书面申请材料。二、2011年12月23日，广州时尚公司向我局递交申请办理市场名称查询申请资料，拟申办市场登记证；由于时尚天河商业广场消防手续不完善、实际布局与规划不相符等问题，不符合办理市场登记证的条件。2012年1月19日，我局对广州时尚公司涉嫌为场内业户无照经营提供场地的违法行为进行了立案调查，目前该案正在处理当中；三、2012年7月26日公布施行的《广东省人民代表大会常务委员会关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》第二条规定：“删除原第八条到第十四条”（原《广东省商品交易市场管理条例》第十二条：“市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证……领取市场登记证后市场方可开业”），取消了市场登记证。时尚天河商业广场各铺位的承租人应依法依规申请办理营业执照”。（四）向广州市规划局查询以下问题：1、请复制你局于2011年10月20日核发的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》的附图，并在上述图纸中标明时尚天河商业广场竣工验收面积145061平方米的范围和违法建设增加面积19890平方米的范围；2、上述时尚天河商业广场是否已分割成独立铺位？如已分割，具体情况如何（包括铺位在竣工验收图中的分布情况和铺位编号等）？3、包括案涉铺位在内等铺位是否属于上述已通过竣工验收的范围？该局于2013年4月17日作出穗规（2013）990号《广州市规划局关于协助查询时尚天河商业广场验收情况的复函》，答复原审法院如下：“一、按来函要求现提供经我局穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，其中黄色荧光笔标出部分为违法扩建的建筑部分。该违法建设未经处理，但规划要求暂时封闭不得使用，待二期工程报建时相应扣减面积指标后方可打开使用。二、关于时尚天河商业广场商铺是否已分割为独立铺位以及编号和分布情况的问题，经核该工程竣工图，图中已有基本的铺位分隔示意图，但商铺编号问题不属规划审批范畴，且依据现有规划管理规定，建筑内部平面间隔布局的调整，只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、以及不改变建筑使用性质的，无需再报规划部门审批。三、由于穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》竣工图上未标明商铺编号，故无法核实来函商铺的区位情况，请贵院根据我局提供的竣工图自行核实”。（五）向广州市国土资源和房屋管理局查询时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况（包括商铺的编号和方位等）。该局答复原审法院称时尚天河商业广场的商铺未在房地产测绘院办理过测绘业务。
张泽安、广州时尚公司确认：广州时尚公司于2012年7月24日已收回了涉案商铺。
原审法院认为：广州市规划局已于2011年10月20日就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，因此，张泽安和广州时尚公司于2011年10月28日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
广州时尚公司已于2012年7月24日收回张泽安交还的案涉铺位，双方就案涉铺位的租赁关系已于上述日期实际解除。
关于导致张泽安和广州时尚公司的租赁关系提前解除的责任归属问题。从本案查明的事实看，导致张泽安要求解除租赁关系、交回案涉铺位的原因在于无法申办案涉铺位的营业执照。关于案涉铺位的营业执照申办问题，前述《租赁经营合同》约定：“乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件……”，后广州时尚公司于2012年3月7日发出的《给广大业主的一封信》中表示“原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理……”，结合广州时尚公司关于工商行政主管部门曾就时尚天河商业广场的承租人办理营业执照的问题组织双方召开协调会和张泽安关于工商行政主管部门答复称承租人未能办理营业执照的原因在于时尚天河商业广场没有办妥市场登记证的自认以及广州市工商行政管理局天河分局曾于2012年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证而擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚，但在收到省人大于同年7月26日作出的取消工商部门核发市场登记证行为的《关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》后于同年8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》撤销上述处罚决定的事实，原审法院认为，双方应曾向工商行政主管部门反映、提出包括张泽安在内的承租人要求办理营业执照的诉求，但因广东省直至2012年7月才废除市场登记注册制度致使承租人办理营业执照一事未能得到妥善解决，即现有证据并未显示导致案涉铺位未能办理营业执照的原因和责任在于广州时尚公司。另一方面，案涉铺位一直未能申办营业执照，且工商行政主管部门于2012年6月7日责令张泽安立即改正无照经营的行为，因此，张泽安在案涉铺位无法用于商业用途正常经营和使用的情况下主张解除《租赁经营合同》亦无过错。原审法院认定导致《租赁经营合同》解除不可归责于张泽安和广州时尚公司。
关于张泽安和广州时尚公司解除租赁关系后的法律后果处理问题。1、关于案涉铺位的免租期适用问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，张泽安、广州时尚公司共同确认《免租确认单》中：“交纳租金日期2012年1月25日至2012年3月24日，赠送租金日期2012年3月25日至2012年7月24日；…赠送租金日期2012年9月25日至2012年12月24日”是双方关于免租期适用的约定，明确了具体的免租时间。现有的证据表明张泽安于2012年3月19日向广州时尚公司支付了两个月租金合计23728元（每月租金11864元），属于2012年1月24日至2012年7月23日时段。但是，双方在《免租确认单》中并无明确属于具体哪两个月，双方亦没有就免租期的计算方式达成一致意见，因此，在约定不明的情况下，则应根据租赁合同的交易习惯来确定免租期的合理履行期限，故应视为张泽安所支付的两个月租金23728元系从2012年1月25日起至同年3月24日连续两个月的租金。根据上述《免租确认单》的约定，张泽安交纳了2012年1月25日至3月24日两个月的租金，则可享受赠送租金时段的优惠。因此，张泽安要求广州时尚公司返还该部分租金的主张缺乏事实依据，不予支持。2、对于案涉铺位的现金券返款问题。广州时尚公司于2012年1月2日向张泽安发出的《现金券抵扣租金结算凭据》中同意以现金券抵扣部分租金，后因广州时尚公司赠送案涉商铺2012年3月25日至2012年7月24日的免租优惠，免租优惠的时段实际上已涵括了抵扣租金的时段，免租优惠措施已涵括抵扣租金这一措施，因此以现金券抵扣租金的行为已无实际履行意义。双方应按交纳租金与赠送租金时段各自履行义务。现张泽安要求广州时尚公司退还现金券1004元的主张亦缺乏依据，应不予支持。3、对于张泽安已付押金39547元的问题。前述《租赁经营合同》约定：“该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方……”，因此，须审查张泽安是否拖欠相关费用及其具体金额后，再认定押金即履约保证金的退还条件是否已成就。如前所述，张泽安已按约定支付了案涉铺位的租金。至于管理费的问题，由于管理费是由时尚服务中心、张泽安双方签订，属于物业服务合同纠纷的范畴，即该问题与本案纠纷分属不同法律关系，应另循合法途径解决，因此，本案对管理费问题不再审查处理。广州时尚公司应将押金39547元返还给张泽安。4、对于张泽安依据《租赁经营合同》10.3条的约定要求广州时尚公司支付根本性违约金39547元的问题。上述条款约定：“合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失”，如前所述，导致《租赁经营合同》解除不可归责于广州时尚公司，因此，张泽安依据上述条款主张广州时尚公司支付根本性违约金39547元的理由不成立，不予支持。5、关于张泽安主张广州时尚公司赔偿经济损失64354.18元，因张泽安提供的尧雪平、广州市越秀区溢图工艺美术制作部所出具的收据，缺乏相关的付款凭证，不予采信。张泽安提供的其与案外人广州洪汇装饰工程有限公司签订的《愉果玉米汁店面形象设计合同书》及相应设计费发票，因上述合同签订时间与发票的开票时间均为2011年9月1日，当时张泽安与广州时尚公司尚未签订《租赁经营合同》，且发票显示的付款时间与合同约定的付款时间不同，存在多处矛盾，对此，不予采信；至于广州市诚业工程造价咨询有限公司的《工程预算书》，只是预算书，并非实际装修款项，亦不予采纳。但基于广州时尚公司交付张泽安的商铺是毛坯状态，且张泽安对案涉铺位进行装修是经过广州时尚公司委托的时尚服务中心同意的，案涉铺位也是通过时尚服务中心验收合格后方才投入使用的，同时考虑到合同解除不可归责于张泽安和广州时尚公司，因此，酌情判令广州时尚公司向张泽安支付装修损失补偿款6435元。
广州市体育局是时尚天河商业广场项目的建设方，并授予深圳时尚公司独家投资、建设、运营和管理维护时尚天河商业广场项目的特许权，而深圳时尚公司已确认由广州时尚公司行使和履行其在《协议》中的权利和义务，广州时尚公司和广州市体育局也确认广州时尚公司概括承受深圳时尚公司在《协议》中的权利和义务，因此，广州时尚公司有权以自身名义经营和管理时尚天河商业广场项目并对外承责，依据上述事实和合同相对性原则，原审法院认为，张泽安主张深圳时尚公司、广州市体育局对广州时尚公司的上述债务承担连带清偿责任的依据不足，不予支持。
深圳时尚公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年7月9日作出判决：一、确认张泽安与广州市时尚商业城有限公司签订的《租赁经营合同》于2012年7月24日解除；二、广州市时尚商业城有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向张泽安返还押金即履约保证金39547元；三、广州市时尚商业城有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向张泽安支付装修补偿款6435元；四、驳回张泽安的其他诉讼请求。案件受理费3980元，由张泽安负担3000元，广州市时尚商业城有限公司负担980元。
判后，上诉人张泽安不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决未查明事实，张泽安的诉讼请求中无返还管理费15818元。2012年3月19日，张泽安没有分别银行划账支付15818元作为管理费、支付23728元作为预付租金，根本不存在这样的事实。事实上，张泽安是在2012年1月30日通过信用卡划账一次性预付租金（按合同价格）2个月共39546元，后广州时尚公司下调租金价格，又分开开票而已。其中两个月的租金为23728元，剩余15818元的票据上注明是折后冲抵之后应交纳的租金，而不是管理费，在广州时尚公司开出的收款收据上说明备注栏清楚载明：“折后多交款，转至下期租金”，即便按一审的认定，张泽安营业至2012年7月12日，那么还有2012年7月12日至2012年7月24日之间的未使用免租的事实存在。工商行政机关不是2012年6月7日送达《责令改正通知书》给张泽安，而是2012年7月12日。广州时尚公司有在租赁期内要求张泽安收取现金券的事实发生，证据充分，广州时尚公司现应按承诺兑换张泽安收取现金券的金额。二、一审判决适用法律不当，本案是系列案，以往其它的相同判决都已认定了案件事实，所有的判决都已认定预付租金的退回，本案判决却没有援引已为生效的事实，未查明事实，作出判决显然是不当的。请求：1、撤销原审判决第一项，改判张泽安与广州时尚公司签订的《租赁经营合同》于2012年7月12日解除；2、撤销原审判决第四项，判决广州时尚公司退回张泽安已交纳预付租金39546元；3、判决广州时尚公司返还现金券款项1004元；4、广州时尚公司应承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人广州时尚公司答辩称：广州时尚公司不应当向张泽安返还履约保证金及装修补偿款；张泽安要求返还预付租金39546元，已经对一审诉请进行了变更，即使张泽安不认可一审诉请中15818元为管理费的事实，那么基于张泽安于2012年7月24日撤场的事实，张泽安应当依据租赁合同和免租确认单的约定，向广州时尚公司支付2012年1月25日至2012年3月24日期间的租金共计39546元。
原审被告深圳时尚公司未向本院提交答辩意见。
原审被告广州市体育局答辩称：张泽安与广州市体育局不存在法律关系，一审判决广州市体育局不承担法律责任是正确的。张泽安对一审判决有关广州市体育局不承担法律责任的判项并没有提起上诉。因此，二审应维持广州市体育局对张泽安不承担责任的判决。
经审理查明，2012年7月12日，张泽安在广州市工商行政管理局天河分局责令改正通知书送达回证中签名确认收到上述通知。广州时尚公司于2012年3月19日出具两张收款收据给张泽安（均加盖“时尚天河商业广场收费专用章”），金额分别是15818元、23728元，其中金额为15818元的备注栏注明“折后多交款，转至下期租金”的内容。除上述事实外，原审法院查明的其他事实无误，本院依法予以确认。
另查明：原审法院于2013年2月27日的开庭笔录中记载（当时有4件案合并开庭审理），张泽安提交的收款收据拟证明广州时尚公司收取了2012年1月24日至7月24日期间的管理费15818元。本院庭审时，张泽安表示不知道为何会有该记录，可能是记录错误。广州时尚公司则表示其没有权利收取管理费，该款项有收据为证，属于何款项由法院依法裁判。二审期间，张泽安向本院申请调取原审法院关于广州时尚公司系列案的案卷材料及判决书。
本院认为：张泽安与广州时尚公司签订的《租赁经营合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的租赁合同关系成立有效正确。张泽安签订合同后，实际使用案涉铺位经营，直至2012年7月24日将案涉铺位交还给广州时尚公司，原审法院据此认定双方的租赁合同于2012年7月24日实际予以解除依据充分，本院予以认定。张泽安上诉认为租赁合同解除的时间应以工商部门送达给其的责令改正通知书的日期即2012年7月12日为准。本院认为，工商部门向张泽安发出的责令改正通知书是对张泽安无照经营所作的处罚，如张泽安认为因工商部门的处罚致使其无法使用案涉铺位，其作为承租人理应将案涉铺位交还给出租人广州时尚公司，但张泽安并未履行交还案涉铺位的义务，故其以收到工商部门责令改正通知书之日作为解除合同之日没有法律依据，本院不予认定。
关于张泽安主张已缴纳预付租金39546元应否退还的问题。张泽安认为该款项中并没有15818元的管理费，而全部均是预付租金。经查，2012年3月19日，广州时尚公司分别出具两张收据给张泽安，其中金额为23728元的收据为张泽安应缴纳的租金双方没有争议。而金额为15818元的收据备注栏注明“折后多交款，转至下期租金”，张泽安对此解释是因为广州时尚公司调整租金价格后，其预付两个月的租金出现剩余而约定转为下期租金，张泽安的该解释与合同、收据记载内容相符，本院予以采信。原审法院仅凭张泽安在庭审中的陈述而未核对收据记载的内容据此认定15818元属于管理费依据不足，本院予以纠正。2012年2月14日，广州时尚公司发出《致各位业户的公开信》，告知包括张泽安在内的租户其公司推出优惠措施，在2月25日之前交齐2个月租金的业户即享有交2个月租金经营6个月的优惠，并针对1D区的地段给予租金优惠。2012年3月19日，张泽安与广州时尚公司签订《免租确认单》，确认交纳租金日期为2012年1月25日至2012年3月24日，赠送租金日期为2012年3月25日至2012年7月24日。双方已经对2012年1月25日至2012年7月24日期间的租金交付标准、使用期限达成合意。现张泽安实际使用涉案商铺至2012年7月23日，故张泽安要求退还其承租期间应缴付的租金23728元没有事实及法律依据，原审法院予以驳回张泽安的该诉讼请求并无不当。因双方的租赁合同关系于2012年7月24日予以解除，张泽安未继续使用案涉铺位，故双方不存在继续履行合同的问题，双方原约定张泽安多付的15818元转入下一期租金已无法履行，在合同已经解除的情况下，该款项理应由广州时尚公司退还给张泽安。
关于张泽安主张广州时尚公司应返还现金券款项1004元的问题。张泽安与广州时尚公司签有《时尚天河商业广场“现金券”使用协议》，约定张泽安在参与广州时尚公司举办的活动期间所接收的“现金券”，经广州时尚公司核算金额后，将作为当月或次月的租金折扣。广州时尚公司分别于2012年1月2日以及2012年3月19日出具《现金券抵扣租金结算凭据》，确认张泽安可抵扣的租金分别为444元、490元，合计934元。根据以上事实，可以确认双方对于现金券的使用目的是有明确约定的，即用于抵扣租金。此后，广州时尚公司根据其经营策略的调整，推出了新的经营措施，即交租2个月免租6个月。在此情况下，原现金券的款项如何处理双方没有重新约定。本院认为，张泽安作为承租人支付租金是其合同义务，现金券的使用目的在于张泽安在应缴纳租金的情况下可以用现金券抵扣租金，而在张泽安无需缴纳租金的情况下，如张泽安已接受客户使用的现金券而无法达到抵扣租金的目的，显然其合法权利受到了损害。在广州时尚公司推出新经营措施而没有对现金券的问题如何处理进行约定的情况下，不能当然认为现金券所应抵扣的租金予以取消而不予冲抵。广州时尚公司实际是用新的经营措施改变了承租人原应交租的义务，张泽安根据广州时尚公司新的经营措施而享受免租期的情况下，已不存在适用现金券抵扣租金的前提条件。原审法院认为张泽安已经享受免租期的优惠，免租优惠时段已经涵括抵扣租金时段依据不足，本院不予认定。因双方于2012年7月24日已经解除合同，现金券已经无法抵扣租金，故广州时尚公司应返还现金券款项934元给张泽安。
张泽安申请本院调取原审法院关于广州时尚公司系列案的案卷材料及判决书，该申请不符合证据规则的规定，本院不予接纳。上诉人张泽安上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1686号民事判决第一、二、三、四项；
二、广州市时尚商业城有限公司在本判决书送达之日起10日内，向张泽安返还预付租金15818元；
三、广州市时尚商业城有限公司在本判决书送达之日起10日内，向张泽安返还现金券款项934元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3980元，由张泽安负担2623元，广州市时尚商业城','2018-09-26
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