广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字1853号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林俊尧，男。
上诉人（原审第三人）：广州市金花冠机电设备有限公司，住所地。
法定代表人：林俊尧，该公司经理。
上列两上诉人的共同委托代理人：陈伟奇，广东义法律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托代理人：蔡磊，广东义法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都恒大经贸有限公司，住所地。
法定代表人：张钦朋，该公司经理。
委托代理人：朱建成、曾伟治，均系广东正善律师事务所律师。
上诉人林俊尧、广州市金花冠机电设备有限公司（以下简称金花冠公司）因与被上诉人广州市花都恒大经贸有限公司（以下简称恒大公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：金花冠公司于2004年10月28日成立，为自然人投资或控股的有限责任公司，该公司登记的住所地为广州市花都区新华街商贸城9号之二。林俊尧为该公司的法定代表人。
2007年12月1日，恒大公司作为出租方（甲方）与林俊尧作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市花都区南北商贸城宏达D座02号厂房面积3000平方米，E座01号厂房，面积1710平方米，建筑物D座02号厂房东边空地面积1000平方米和E座01号厂房东边空地面积795平方米。合同第二条租赁期限约定���租赁期自2007年12月1日起至2008年11月30日止。合同第三条租金、综合管理费及缴付办法约定：1、租金、综合管理费：①宏达D座02号厂房月租为每平方米3元，合计9000元，综合管理费每月每平方米2元，合计6000元；②宏达E座01号厂房月租为每平方米3.5元，合计5985元，综合管理费每月每平方米2元，合计3420元；③D座02号和E座01号东边空地综合管理费每月每平方米1元，合计1795元。以上三项费用每月合计人民币26200元。2、水电费按表计收，每月结清。3、缴付办法：租金、综合管理费、水电费按月缴交，从2007年12月1日计缴。每月的租金及综合管理费应当在每月的5日前缴付，逾期至当月10日后缴付的，从当月1日起按日加收千分之四滞纳金。合同第五条甲方的权利义务约定：1、合同生效后，应将租赁标的物在2007年12月1日交付给乙方使用；……按时收��租金、综合管理费和水电费等费用。合同第六条乙方的权利义务约定：……3、承租的厂房只准用于生产电动车厂房和东边空地围建屋只准用于本厂员工宿舍和办公室，不准存放易燃、易爆、有毒等危险物品，并符合国家有关消防及安全生产要求；4、未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构及用途，不得在厂房、宿舍外搭建永久性或临时性的建筑物。合同第八条合同的解除约定：……2、因不可抗力原因或政府征收行为导致合同不能履行时，合同自动终止，由此造成的损失，甲乙双方互不负赔偿责任，乙方凭甲方出具的租赁押金收据向甲方办理退还押金（不计利息）手续。3、合同终止，乙方在租赁期间，装修或安装在厂房的天花、墙壁、地板的固定物件、设施和水电管线不得拆除（生产设备除外），归甲方所有，��原有的门窗、墙体、地面及水电管线有损坏的负责修复，保证完好地交回甲方。
2010年4月28日，恒大公司作为出租方（甲方）与林俊尧作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定林俊尧向恒大公司承租位于广州市花都区南北商贸城宏达D座02号厂房面积3000平方米。合同第二条租赁期限约定：租赁期自2010年5月1日起到2015年4月30日止，若政府征收该土地时，合同自行终止。合同第八条第2项约定：因不可抗力原因或政府征收行为导致合同不能履行时，合同自动终止，由此造成的损失，甲乙双方互不负赔偿责任，乙方凭甲方出具的租赁押金收据向甲方办理退还押金（不计利息）手续。合同第八条第3项约定：合同终止，乙方在租赁期间，装修或安装在厂房的天花、墙壁、地板的固定物件、设施和水电管线不得拆除（生产设备除外），归甲方所有，对原有的门��、墙体、地面及水电管线有损坏的负责修复，保证完好地交回甲方。林俊尧在该合同的最后一页签字：“注：此合同只作为办证用途”。
诉讼中，林俊尧提交2004年9月22日广州市花都西城经济开发有限公司（以下简称西城公司）作为出租方（甲方）与林俊尧作为承租方（乙方）签订的一份《租赁合同》，该合同为林俊尧向工商部门查询取得，其上加盖广州市工商行政管理局花都分局的档案资料查询专用章；林俊尧提交权属人为西城公司、证号为粤房地证字第04××61号的《房地产权证》复印件。林俊尧提交上述两份证据，拟证明其最早向西城公司承租新华镇商贸路9号之二用于生产电动车，其认为该场地有合法产权，租赁合同应为有效。该合同约定：乙方向甲方承租位于花都区新华镇商贸路9号之二，面积2278平方米，租赁期自2004年9月22日起到2006年9月30日止，租金、管理费每月共计11390元，承租场地只准用于生产电动车。合同还对租金等的缴付办法、双方权利义务、违约责任等进行了约定。
经质证，恒大公司对林俊尧提交2004年《租赁合同》及上述《房地产权证》的真实性均没有异议，并陈述：上述合同并非实际履行的合同，而是应林俊尧及金花冠公司办理证照的需要而签订的合同，因该合同的地址有合法的产权证，故以此合同在工商部门备案，签约双方手中并不持有该合同，西城公司为其上级主管单位，其受该公司委托管理涉案出租场地。
恒大公司为反驳林俊尧的上述意见，向原审法院提交其作为出租方（甲方）与林俊尧作为承租方（乙方）于2004年9月22日签订的一份《租赁合同》。合同约定：乙方向甲方承租位于花都区南北商贸城宏达D座02厂房（面积3000平方米）及建筑物东边空地（面积1000平方米），租赁期自2004年9月22日起到2006年9月30日止，租金、综合管理费每月共计16000，承租场地只准用于生产电动车。合同还对租金等的缴付办法、双方权利义务、违约责任等进行了约定。
经质证，林俊尧对恒大公司提交的2004年《租赁合同》的真实性没有异议，但认为该合同是其应西城公司要求向恒大公司支付租金的需要而签订的，并非实际履行的合同。
三方当事人一致确认：林俊尧自2004年以来承租的场地地址不变，只是后来承租的面积有增加。2007年12月1日《租赁合同》约定的履行期届满后，双方没有续签租赁合同，林俊尧继续使用2007年合同约定的租赁场地用于金花冠公司生产电动车，金花冠公司继续按2007年合同约定的租金、管理费标准支付相应费用。
针对2010年4月28日《租赁合同》签订过程，恒大公司陈述：2007年租赁合同到期后，恒大公司、林俊尧没有续签合同，也没有收回场地。没有收回租赁场地的原因是政府虽然征收了涉案场地所在的南北商贸城土地，但是分期、分块按计划收储。2007年合同到期后，土地储备中心还没有对涉案地块拍卖，该中心还未通知交地，恒大公司还可以继续使用，可以向林俊尧收租，就继续给林俊尧使用。2010年，林俊尧要办理环保证、生产许可证等证照，要求与恒大公司签订一份用于办证的合同，2010年合同就是林俊尧及金花冠公司用办证的借口以欺骗的手段与恒大公司签订的，恒大公司也要求林俊尧在合同最下方注明了该合同的真实用途；林俊尧及金花冠公司陈述：2007年合同到期后，双方没有续签合同，但恒大公司一直按2007年合同约定向我方收租。由于金花冠公司的生产许可证是五年一签，五年到期时，我方申���年审，国家轻工部要求提交租赁合同。为了办理生产许可证，我方要求与恒大公司重新签订租赁合同，所以双方就签订了2010年4月28日的《租赁合同》。
针对涉案租赁场地是否办理相关报建手续问题，原审法院于2013年3月7日向广州市规划局花都分局发函调查：位于广州市花都区新华街南北商贸城宏达D座02号厂房及东边空地上加建的房屋、E座01号厂房及厂房东边空地上加建的房屋是否办理规划报建手续？是否取得建设工程规划许可证或者经有关部门批准建设？该分局于2013年3月18日复函称：经检索，未能找到广州市花都恒大经贸公司位于来函所述地块内房屋办理规划报建手续的相关资料。
关于与涉案场地所在土地有关的征收情况，原审法院查明：2008年6月20日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向广州市花都区土地开发储备中心发出穗花国房���批字（2008）3号《关于107国道西（商业）地块政府储备用地结案的批复》，称花都区107国道西（商业）地块190、296亩征地补偿手续已完成，征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费已落实，我局同意该地块用地结案。请按招拍挂的有关程序依法实施公开出让。2008年10月21日，广州市花都区人民政府征用土地办公室（广州市花都区土地开发储备中心）作为甲方，广州市花都西城经济开发有限公司作为乙方，与另外两公司作为丙方、丁方签订《土地回收补偿协议》，该协议约定花都南北商贸城中的61.388亩土地由政府回收，本协议生效后5个工作日内，甲方将人民币22406620元的土地回收补偿款一次性向丁方支付，付至丁方指定帐户，即视为甲方完成付款义务。2011年11月27日，广州花都雅居乐房地产开发有限公司取得花都区107国道以西A地块的权属，产权证号为721932，地号为0118101。涉案租赁场地位于该地块中。
恒大公司为收回涉案场地，多次向林俊尧发出通知及律师函，具体情况如下：
2010年8月31日，恒大公司向林俊尧及金花冠公司发出一份《通知》，内容为：本公司与贵租户签订的租赁合同于2008年11月30日到期。因政府收储贵租户现租用建筑物所在地块，请贵租户最迟于2010年9月30日前搬迁完毕。
2010年9月30日，恒大公司再次向林俊尧及金花冠公司发出《通知》，要求林俊尧务必于2010年10月15日前搬迁完毕，否则，由此发生的一切后果由租户承担。
2011年6月22日，恒大公司向林俊尧发出《律师函》，要求林俊尧收到本律师函起三十天内迁出租赁房，缴纳应付租金、管理费及水电费用，逾期恒大公司将采取进一步的法律手段。
2012年10月24日，恒大公司向林俊尧发出《律师函》，要求林俊尧收到��律师函起七天内迁出租赁房，退还租赁物，缴纳应付租金，管理费及水电费用，逾期恒大公司将采取进一步的法律手段。
在恒大公司采取上述措施后，林俊尧及金花冠公司至今没有交还涉案场地。
诉讼中，林俊尧陈述：恒大公司从2011年1月28日开始采取断水断电的方式要求其搬走，其另行购买发电机发电，挖水井取水，至今使用涉案场地生产。
关于场地使用费及管理费等的支付情况。恒大公司陈述：林俊尧欠交2010年8月1日前的租金4400元，其从2010年8月1日起没有支付租金及管理费。林俊尧及金花冠公司陈述：2010元8月1日前确实少交4400元租金，但恒大公司口头同意2010年6月、7月每月补偿2200元给我方作为维修厂房的费用，所以该款不需要支付。我方从2010年8月1日起没有支付租金和管理费。恒大公司对林俊尧所称的补偿4400元作为厂房维修费���说法不予认可。
恒大公司称于2012年4月20日向林俊尧发出催款通知，催收1728元水电费。恒大公司陈述：其向金花冠公司的管理人员发送该通知，金花冠公司没有签字，林俊尧拖欠2011年3月份的水电费1728元，2011年3月以后的水电费林俊尧自己负责。林俊尧及金花冠公司陈述：没有收到该通知，我方不知道是否欠水电费，因为在2011年3月份就有人拆除了我方的电箱。
林俊尧以其遭受重大损失为由提出反诉。林俊尧为证明其损失，申请对如下事项进行评估：一、对林俊尧的员工薪酬、预计利润、搬迁费用、办证费用及金花冠公司的无形资产损失进行评估；二、对林俊尧涉案不可移动实物资产的现值进行评估。
原审法院依法经摇珠委托广州市荔湾区价格认证中心对林俊尧申请的上述事项进行评估。该中心于2013年5月14日勘察现场，于2013年7月10日以当事人一直未有相关资料提供、由于其中心正值事业单位机构改革之际，需退出中介业务范围为由，退回相关的委托事项。原审法院经征询双方当事人意见，双方一致同意由广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）对林俊尧申请的上述事项进行评估。
高迪公司于2013年10月21日出具高迪评估（2013）058号、059号《价格评估结论书（初稿）》，结论为：林俊尧员工自2010年10月1日至2015年4月30日租赁合同期满前员工薪酬总额为人民币7583436元整；林俊尧可移动资产的搬迁费用总额为511465元。涉案不可移动实物资产的现值2251046元。该公司称因故无法对林俊尧申请的金花冠公司自2010年10月1日至2015年4月30日租赁合同期满前的预计利润损失评估，由于工厂搬迁后生产许可证及注册商标和专利均可继续使用，并非这些无形资产的灭失，所以对有关金花冠公司办理“助力车全国工业产品生产许可证”及所有的注册商标及专利等无形资产的损失没有评估。
恒大公司及林俊尧分别对初稿提交了书面质证意见，原审法院将质证意见反馈给高迪公司。高迪公司于2013年11月6日出具了高迪评估（2013）058、059号《价格评估结论书》，价格评估结论为：林俊尧员工自2010年10月1日至2015年4月30日租赁合同期满前的员工薪酬总额为人民币7583436元，林俊尧金花冠公司工厂由于搬迁造成“助力车全国工业产品许可证”及所有的注册商标等证件的办证费用为人民币193652元；林俊尧可移动资产的搬迁费用总额为511465元。涉案不可移动实物资产的现值为2251046元。三方当事人对该两份评估结论书均发表了质证意见。
恒大公司于2013年12月9日向原审法院提出先予执行申请，要求林俊尧及金花冠公司先行迁出涉案场地并将场地交还给恒大公司，并按林俊尧请求的反诉标的提供了足额担保。经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院于2013年12月18日作出（2013）穗花法民三初字第105号民事裁定，裁定林俊尧及金花冠公司在收到本裁定书之日起十日内，先予迁出涉案场地并交还给恒大公司。
因本案纠纷，恒大公司于2012年2月29日向原审法院提起本案诉讼，并在一审诉讼中经原审法院行使释明权后，明确其诉讼请求为：1、确认恒大公司、林俊尧于2010年4月28日签订的租赁合同无效；2、林俊尧及金花冠公司立即迁出并返还位于广州市花都区新华街南北商贸城宏达D座02号厂房及东边空地、南北商贸城宏达E座01号厂房及东边空地；3、恒大公司没收林俊尧押金20000元；4、林俊尧及金花冠公司向恒大公司支付占有使用费、管理费及水电费至林俊尧及金花冠公司搬出并返还涉案租赁物之日止（计至2013年11月30日止的占有使用费和管理费为1052400元、滞纳金为2645582.27元；2011年3月份水电费为1728元）；5、林俊尧及金花冠公司向恒大公司支付上述款项的利息及滞纳金，利息从欠款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款日止，滞纳金依据租赁合同第三条约定的日千分之四的标准，从欠款之日起计算至付清款日止。
林俊尧及金花冠公司原审辩称：一、恒大公司的第1项请求依法无据。理由为：1、恒大公司、林俊尧早在2004年就签订了租赁合同，双方直至2011年发生纠纷以前都是按租赁合同约定履行合同，双方对合同的效力都没有提出异议。2、在2004年签订合同后，恒大公司提供了广州市花都区商贸路9号之二的房产证给林俊尧办理金花冠公司的营业执照，金花冠公司从成立开始就一直在该地址依法经营，从来没有相��行政主管部门对金花冠公司的经营地址提出过质疑。3、本案纠纷发生后，恒大公司的律师函，法院文书的送达的地址都是广州市花都区商贸路9号之二，事实表明，租赁的地址都是恒大公司和官方认可的有效地址。4、在本案的审理中，恒大公司提出金花冠公司的地址与租赁地址不一致，并称林俊尧在签订合同时就已知晓该情况与事实不符。恒大公司在签订合同时并没有告知林俊尧地址不一样，恒大公司以此为借口来主张租赁合同无效，损害了林俊尧的合法权益。5、根据恒大公司提供的《土地回收补偿协议》第三条第四款第四项约定，丁方确认在甲方按本协议的约定付清全部土地回收补偿款后，丁方对该土地及其地上建筑物的全部权益则自动丧失。由此可知，涉案土地及地上建筑物是经过花都区土地开发储备中心回收补偿的合法建筑物。6、恒大公司、林俊尧实际履���的合同约定的租赁标的物不仅包括厂房还有空地，就算厂房需要报建，但是空地作为仓储用地，无须报建。所以，合同是有效的。7、退一步来说，假如金花冠公司注册地址与实际租赁地址不一致，或租赁标的物不符合出租条件而导致租赁合同无效，由于恒大公司向林俊尧提供了虚假的房产证资料去办理工商登记注册而导致租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，恒大公司也应当承担缔约过失责任，林俊尧要求按照评估结果赔偿林俊尧的相关经济损失。二、针对恒大公司的第2项诉讼请求。在法院作出生效判决前，林俊尧及金花冠公司暂不搬出该租赁物。三、针对恒大公司的第3项诉讼请求。由于在实际履行租赁合同过程中，恒大公司采取了强行断水断电等违约措施，所以恒大公司没收林俊尧20000元押金没有依据。四、针对恒大公司的第4项诉��请求。恒大公司提交的广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《关于107国道西（商业）地块政府储备用地结案的批复》倒数第三行注明“征地补偿手续已完成、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费已落实，我局同意该地块用地结案”，该批复时间是2008年6月20日。结合房地产情况证明，证明涉案租赁物所在的土地权属人已变更为广州花都雅居乐房地产开发有限公司，登记的土地使用期限自2011年6月21日起，此后恒大公司已经不再拥有涉案地块的所有权。而且在本案纠纷发生后，恒大公司也没有对涉案土地上厂房进行管理，所以恒大公司再向林俊尧主张占用费、管理费、水电费没有事实与法律依据。五、恒大公司的第5项诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院予以驳回。
林俊尧反诉恒大公司请求法院判决恒大公司违约解除合同赔偿林俊尧、金花冠公司900万元损失。原审诉讼中，林俊尧申请将反诉请求中的900万元变更为10539599元。
恒大公司原审答辩称该司提供的证据充分证明恒大公司解除合同及要求迁出场地是由于政府征收土地的行为导致的，按照合同第八条第二款的约定互不负赔偿责任，因此，林俊尧提出要求恒大公司赔偿经济损失请求没有理据，请求原审法院予以驳回。
针对林俊尧的反诉，金花冠公司述称其司同意林俊尧的反诉意见。
经原审法院依法行使释明权，林俊尧表示不申请变更反诉请求。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，当事人争议的焦点是：一、涉案租赁合同是否有效；二、涉案场地是否应予返还及场地使用费、管理费、押金等费用的处理；三、恒大公司是否应赔偿林俊尧的损失。
一、关于涉案合同的效力
林俊尧提供的从工商部门查询的2004年9月22日合同约定的租赁地址为花都区新华镇商贸路9号之二，金花冠公司工商登记的地址也是该地址，该地址上的建筑物有合法产权。而恒大公司与林俊尧签订的合同约定的地址位于花都区南北商贸城。但规划部门向原审法院复函称未能找到2007年租赁合同所涉地块内房屋办理规划报建手续的相关资料，由此可知，涉案场地上的房屋并没有取得合法产权。而当事人均确认租赁场地地址没有变化，只是面积有所增加。所以，广州市花都区新华街商贸路9号之二并非实际的租赁场地。故涉案租赁厂房没有办理有关报建手续，没有取得建设工程规划许可证，亦没有经有关部门批准建设。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，2004年、2007年合同应为无效。
2007年合同期满后，恒大公司与林俊尧没有续签合同，林俊尧亦承认2010年4月28日合同是因其办理生产许可证的需要而签订，其在该合同上亦签字确认“此合同只作为办证用途”。各方当事人亦确认2007年合同到期后，继续按2007年合同约定的场地、租金及管理费履行，且从2010年合同也可以看出，该合同约定的3000平方米面积少于2007年合同约定的5000多平方米面积，该合同约定的租金、管理费15000元低于2007年合同约定的26200元。所以2010年合同并非实际履行的合同，该合同亦为无效。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因该合同无效，原审法院依法行使释明权，恒大公司经原审法院释明后变更了诉讼请求，原审法院予以准许。故恒大公司要求确认2010年4月28日合同无效的请求合理合法，原审法院予以支持。
二、关于涉案场地是否返还及场地使用费、管理费、押金等费用的问题
无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。且实际履行的2007年合同已到期，2010年合同并非真实履行的合同。所以恒大公司多次通知林俊尧搬迁并交还场地，林俊尧及第三人以合同未到期为由拒绝交还涉案场地无理。故恒大公司要求林俊尧及第三人迁出并返还涉案场地的请求合理合法，原审法院予以支持。同理，根据无效合同的返还原则，恒大公司应向林俊尧返还收取的20000元押金，其要求没收该押金没有理由和依据，原审法院不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有��用费的，人民法院一般应予支持”。合同约定林俊尧应向恒大公司支付租金及管理费，该租金及管理费应为林俊尧承租涉案场地的对价。所以上述合同虽然无效，但林俊尧租用涉案场地用于金花冠公司进行电动车生产，林俊尧作为合同相对方，金花冠公司作为租赁场地的实际使用人，均负有参照合同约定的租金及管理费标准向恒大公司支付的义务。林俊尧承租涉案场地在先，政府征地及产权变更在后，但林俊尧及金花冠公司至今占有使用涉案场地，并没有将租赁物返还给恒大公司，该公司也无法完成土地征收后的交付，所以林俊尧及第三人仍应承担向恒大公司支付相应占有使用费、管理费的义务。故林俊尧及金花冠公司以政府征地批复的时间是2008年6月20日、产权已发生变化为由不同意向恒大公司支付占有使用费、管理费的抗辩无理，原审法院不予采纳。租赁双方履行的是2007年合同，故恒大公司要求林俊尧及第三人按该合同约定的标准支付涉案场地的占有使用费、管理费至返还之日的请求合理合法，原审法院予以支持。
至于林俊尧欠付占有使用费、管理费的金额。林俊尧称2010年8月1日前欠付的4400元租金为恒大公司承诺的2010年6月、7月（每月各2200元）厂房维修费，但其没有提供相关证据，恒大公司对此不予认可，所以原审法院对该意见不予采纳；各方当事人均确认自2010年8月1日起没有支付场地占有使用费和管理费。故林俊尧及金花冠公司拖欠的占有使用费在2010年8月1日前为4400元，之后的占有使用费、管理费分别按2007年合同约定的每月26200元的标准计付。恒大公司请求支付上述欠款利息合理合法，原审法院予以支持。但其请求按2007年合同约定的日千分之四的标准计付滞纳金的请求没有理由和依据，原审法院不予支持。
至于恒大公司请求的1728元水电费。由于其提交的催款通知不足以证明林俊尧及金花冠公司欠交水电费的事实及欠交的具体金额，所以该请求依据不足，原审法院不予支持。
三、关于恒大公司是否应向林俊尧赔偿损失的问题
林俊尧反诉要求恒大公司赔偿其损失10539599元理由和依据不足，理据如下：
（一）、涉案租赁合同无效，恒大公司在涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证的情况下将该租赁物出租给林俊尧，且出租后至今未完善相关手续，违反了法律的禁止性规定，存在过错；林俊尧承租使用的租赁物与金花冠公司注册地明显不同，其对涉案场地没有取得合法报建手续的情况应为明知，所以其在明知该租赁物没有取得建设工程规划许可证的情况下承租涉案场地，亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法��第五十八条关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，当事人有权要求对方赔偿因合同无效造成的损失。2007年合同租赁期限已于2008年11月30日届满，在履行该合同的过程中并没有造成林俊尧损失，其也没有提供证据证明出租方在2008年11月30日前造成其损失。2010年合同并非双方真实履行的合同，该无效合同也没有造成林俊尧损失，其也没有证据证明其损失。且涉案合同无效是由于租赁场地违反法律禁止性规定而导致的，并非林俊尧所称由于恒大公司提供虚假资料给金花冠公司进行工商登记而导致并造成其损失。所以林俊尧及金花冠公司以恒大公司存在缔约过失责任为由，要求按评估结果赔偿其损失没有理由和依据，原审法院不予支持。
（二）、2007年合同的履行期限��于2008年11月30日届满，2010年合同并非真实履行的合同，所以租赁双方的租赁期限已经届满。故林俊尧以2010年合同的期限没有届满为由主张损失赔偿没有理由和依据，原审法院不予支持。
（三）租赁合同期限届满的搬迁是承租方的义务。退一步说，即使2007年合同有效，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异义的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案租赁关系也转为不定期租赁，恒大公司作为出租方也可以随时要求收回涉案场地，只需给予对方合理的准备时间。但恒大公司在长达三年多时间中多次通知返还场地，林俊尧至今没有搬迁并返还场地，实属无理。故林俊尧要求按评估结果赔偿可移动资产的搬迁费用511465元没有理由和依据，���审法院不予支持。
（四）、合同期满后林俊尧的生产经营与恒大公司无关，且其至今还在涉案场地生产经营。故其要求按其申请评估的结果，由恒大公司赔偿2010年10月1日至2015年4月30日期间员工薪酬7583436元及该期间预期利润损失、第三人工厂搬迁造成“助力车全国工业产品生产许可证”及所有的注册商标等证件的办证费用193652元等无形资产损失没有理由和依据，原审法院不予支持。
（五）、如前所述，合同期满后的搬迁是承租方的义务，且合同约定：“合同终止，乙方在租赁期间，装修或安装在厂房的天花、墙壁、地板的固定物件、设施和水电管线不得拆除（生产设备除外），归甲方所有，对原有的门窗、墙体、地面及水电管线有损坏的负责修复，保证完好地交回甲方”。所以，即使合同有效，不管林俊尧是否加建，合同终止后涉案不可移动资产按合同约定也归出租方所有。故林俊尧要求恒大公司按其申请的评估结果赔偿其不可移动实物资产的现值2251046元没有理由和依据，原审法院不予支持。
（六）、2010年合同并非真实履行的合同，即使实际履行该合同，该合同第二条也约定“若政府征收该土地时，合同自行终止”。由此可知，租赁双方对政府征收土地的情况应为明知。因该合同并非真实履行，所以该条款也并非指该合同终止，而是指不定期租赁关系的终止。结合本案有关征地的文件及协议，无论涉案场地所在的地块征收后作何用途，林俊尧均应无条件返还涉案场地。且该合同及2007年合同均约定：“因不可抗力原因或政府征收行为导致合同不能履行时，合同自动终止，由此造成的损失，甲乙双方互��负赔偿责任”。故林俊尧要求赔偿其请求的各种损失没有理由和依据，原审法院不予支持。
（七）、恒大公司于2010年8月31日向林俊尧发出搬迁通知，此时合同履行期限已经届满，如前所述，林俊尧应在合理期限内搬迁。但经多次通知，林俊尧及金花冠公司至今没有搬迁并交还场地无理。恒大公司虽然采取断水断电的措施试图达到收回场地的目的，但林俊尧也称其通过自己发电和挖井取水的方式继续占用租赁场地进行生产，其并没有提供证据证明该行为对其及金花冠公司的生产经营造成损失。故林俊尧以断水断电造成其损失为由要求恒大公司予以赔偿没有理由和依据，原审法院不予支持。
综上，林俊尧要求恒大公司赔偿其员工薪酬、预计利润、搬迁费用、办证费用及第三人公司的无形资产、涉案不可移动实物资产的现值等损失均没��理由和依据，原审法院予以驳回。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决：一、广州市花都恒大经贸有限公司与林俊尧于2010年4月28日签订的《租赁合同》无效；二、林俊尧、广州市金花冠机电设备有限公司迁出位于广州市花都区新华街南北商贸城宏达D座02号厂房及东边空地、E座01号厂房及厂房东边空地的租赁场地（位于0118101地号中）并交还给广州市花都恒大经贸有限公司（原审法院已于2013年12月18日裁定先予执行）；三、林俊尧及广州市金花冠机电设备有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向广州市花都恒大经贸有限公司支付上述租赁场地的占有使用费及管理费，其中2010年8月1日前应付的占有使用费为4400元，2010年8月1日起至腾空交还场地之日止拖欠的占有使用费、管理费按每月26200元计付；四、林俊尧及广州市金花冠机电设备有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向广州市花都恒大经贸有限公司支付上述第三项确定的占有使用费、管理费的利息（利息的计算方法：2010年8月1日前拖欠的4400元占有使用费的利息，分别以2200元、2200元为基数，分别从2010年6月6日、2010年7月6日起，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的标准计至林俊尧及广州市金花冠机电设备有限公司付清款日止；2010年8月1日后拖欠的占有使用费、管理费的利息，以每月所欠的占有使用费、管理费26200元为基数，从当月的6日起，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的标准，计至林���尧及广州市金花冠机电设备有限公司付清款日止。上述各月占有使用费、管理费利息金额以不超过该月应交占有使用费、管理费金额为限）。五、广州市花都恒大经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向林俊尧返还押金20000元；六、驳回广州市花都恒大经贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回林俊尧的反诉请求。本诉案件受理费36398元，由广州市花都恒大经贸有限公司负担26100元，由林俊尧负担10298元；反诉案件受理费42519元、评估费67300元，均由林俊尧负担。
判后，林俊尧、金花冠公司不服原审判决，向本院提起上诉。林俊尧、金花冠公司具体上诉请求与理由如下：一、恒大公司并非本案适格的主体。根据恒大公司提交由四方签订的《土地回收补偿协议》显示，涉案地块于1998年被花都市政府回收，当年交付广州市花都西城经济开发有限公司��用（以下简称西城公司），并办理了过户。2011年11月26日，涉案地块过户至广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）名下。鉴此，恒大公司并非涉案地块的物权人。一审诉讼中，西城公司出具证明，证明该司于2007年12月1日起至2011年11月30日期间将涉案地块交恒大公司代管，但是管理权人与诉讼资格是两种不同的法律关系。恒大公司受西城公司委托管理地块，因管理行为产生的债权债务，应依法由西城公司承担。恒大公司与西城公司是两个独立的诉讼主体，恒大公司在本案中应是第三人，西城公司才是本案的适格原告。二、原审法院遗漏诉讼主体。如上所述，自2011年11月26日起，涉案地块过户至雅居乐公司名下，自该日起，只有物权人雅居乐公司才有权主张权利，要求林俊尧、金花冠公司承担相应义务。本案中，恒大公司诉请包括林俊尧、金花冠��司清空涉案地块及支付占用费、管理费等物权请求权，西城公司、雅居乐公司作为涉案地块的相继权属人，与本案有事实及法律的直接利害关系，原审法院应追加上述两公司作为本案的当事人。三、原审法院以恒大公司具有交地的义务而支持其要求林俊尧、金花冠公司清空涉案地块的请求，严重违反法律规定。首先，恒大公司并非《土地回收补偿协议》的签约当事人，交付涉案土地并非林俊尧与金花冠公司的法定义务。其次，即使恒大公司能提供证据证明其承担交地的义务，但有交地义务，并不当然具有要求林俊尧、金花冠公司搬出涉案地块的权利。只有物权人才有行使物上请求权的权利。四、原审法院所认定的事实与判项之间存在严重的自相矛盾。原审法院认定租赁合同无效，却在判项三中判决林俊尧、金花冠公司支付土地占用费及管理费，判决书所认定的事实与判决第三项存在严重的前后矛盾。首先，合同无效，林俊尧、金花冠公司占有使用土地缺乏法律依据或合同依据，只有物权人才有权主张物上请求权。其次，合同无效，恒大公司非土地权属人，无向林俊尧、金花冠公司主张支付土地占用费及管理费的权利。五、原审法院认定租赁合同无效的依据不足。首先，依据广州市规划局的复函，涉案地块房产未经报建的结果是因为检索的是恒大公司而非西城公司，故原审法院为有利于审判结果，将错就错，严重违背事实。其次，原审法院依据恒大公司所持有的合同上写明“此合同只作为办证用途”的字句，而认定合同无效。原审法院无视林俊尧、金花冠公司合同上并无上述语句。六、原审法院完全罔顾林俊尧、金花冠公司的反诉请求。合同无效，恒大公司应承担全部缔约过失的责任，赔偿林俊尧、金花冠公司的损失。恒大公司存在过错隐瞒了土地征用的事实，恒大公司没有履行告知金花冠公司及林俊尧的义务。在一审判决书中，法院查询了厂房没有经过报建，实际上就是认定了涉案的房产是违章建筑。至于是否属于违章建筑不应当在民事诉讼中由法院直接认定，而应当由政府相关的行政部门予以认定。对相应的行政处罚，林俊尧、金花冠公司享有诉讼的法定救济权利。一审判决书中，原审法院遗漏认定相关事实，比如：涉案的部分厂房已由本案双方在对现场进行勘察的时候已作出确认是由林俊尧、金花冠公司建成的。本案不是简单的租赁合同而是涉及到土地征用的问题，在土地征用的过程中，作为林俊尧、金花冠公司有依法享有获得补偿的合法权利，这已因为恒大公司的主观过错而丧失。林俊尧、金花冠公司作为厂房的建设人，如果恒大公司告诉了土地征���的相关事实，林俊尧、金花冠公司是可以向土地征用方主张权利的。根据国有土地征收及补偿条例17条规定，被征收房屋相关的补偿是林俊尧、金花冠公司依法应当享有的权利，林俊尧、金花冠公司相信花都区政府在对涉案土地进行征收的时候，对涉案的厂房及林俊尧、金花冠公司经营机电公司的事实是完全知晓的按照常规也应对此作出相应的补偿的，恒大公司在这方面有可能隐瞒了相关的事实没有向法庭出示也没有向林俊尧、金花冠公司提供。林俊尧、金花冠公司上诉请求本院撤销广州市花都区人民法院作出的（2013）穗花法民三初字第105号民事判决第一、二、三、四、六、七项，改判恒大公司赔偿林俊尧、金花冠公司经济损失10539599元。
恒大公司二审答辩称：1、恒大公司基于土地使用权人即“西城公司”的授权委托而对外出��、管理涉案土地，“西城公司”对恒大公司对外出租土地的行为是予以认可的。恒大公司以出租方的主体资格身份分别于2004年、2007年、2010年与林俊尧签订了三份租赁合同。2004年、2007年的租赁合同因违反最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的强制性规定，2010年的租赁合同因并非实际履行的合同且皆为无效合同。恒大公司的诉讼主体资格是基于租赁合同的相对方，对林俊尧、金花冠公司行使诉权是基于合同而产生的权利，这是完全符合法律规定的。2、恒大公司有权要求林俊尧、金花冠公司迁出租赁物并清空涉案地块。根据无效合同的处理原则，恒大公司要求上诉人林俊尧搬迁并交还场地是完全符合法律规定的。借鉴合同的相对性原理，两上诉人承租涉案场地在先，政府征地在后，当涉���土地被征收，恒大公司作为出租方当然地须履行收回土地的义务，否则恒大公司将无法完成土地征收后的交付义务。退一步说，即使2004年、2007年的租赁合同为合法有效合同，但该两合同都已实际履行并到期，涉案租赁关系也转为不定期租赁，恒大公司作为出租方也可以随时要求收回涉案场地，只需给予对方合理的准备时间，但恒大公司在长达三年多时间中多次通知返还场地，林俊尧、金花冠公司均没有搬迁并返还场地，实属无理。3、自2010年8月起林俊尧、金花冠公司就没有履行缴交租金、管理费的义务，但直至恒大公司提起诉讼还在实际占有使用租赁场地。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，林俊尧、金花冠公司长期占有使用场地，并没有将租赁物返还给恒大公司，故应缴交租赁场地占有使用费、管理费给恒大公司。4、原审法院认定租赁合同无效的依据充分。本案双方租赁合同所涉地块房屋没有办理规划报建手续，在规划部门查询的答复中亦明确显示涉案地块房屋没有取得建设工程规划许可证，对违反法律的禁止性规定而签订的合同就为无效合同。2010年租赁合同仅用于办证，故合同当然注有“此合同只作为办证用途”的字句。5、林俊尧、金花冠公司提出的反诉请求是没有理由和依据的，恒大公司认为原审法院驳回其反诉请求是正确的。原审法院判决书中已详细解释驳回其反诉请求的依据和理由，在此恒大公司亦不再赘述。林俊尧、金花冠公司提出恒大公司从2008年政府征收后未知会其征地的事实，与事实不符，恒大公司至2007年的合同到期之后就没有再续签。虽然恒大公司目前为止正式知会林俊尧、金花冠公司是在2010年，但是通过电话及双方的行为可以证实双方对2008年土地被征收的事实是清楚的，否则无法解释合同期满后没有再续约。林俊尧、金花冠公司的代理人陈述违章建筑应当由主管部门认定，但在原审判决书中，只字未提违章建筑，也没有作出认定。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，当事人均无新证据提交本院。
本院认为：林俊尧、金花冠公司租赁的物业位于广州市花都区南北商贸城，根据广州市花都区规划部门向原审法院出具的复函可知，该局查询后未能找到2007年租赁合同所涉地块内房屋办理规划报建手续的相关资料。据此，原审法院认定涉案租赁的厂房没有办理有关报建手续，没有取得建设工程规划许可证，亦没有经过有关部门批准建设并无不妥。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二��：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，林俊尧、金花冠公司与恒大公司于2004年、2007年签订的合同应为无效。至于双方于2010年所签订的合同，因林俊尧承认该合同是因其办理生产许可证的需要而签订，该合同中有“此合同只作为办证用途”的备注，且该合同中约定的租赁面积及租金、管理费则均低于2007年合同中的约定。而2007年合同到期后，双方亦继续按2007年合同约定的场地、租金及管理费履行，故原审法院认定2010年所签订的合同并非实际履行合同亦无不妥，该合同亦为无效。对林俊尧、金花冠公司上诉认为上述合同应为有效的主张，本院不予采纳。
恒大公司基于土地使用权人即西城公司的授权委托而对外出租、管理涉案土地，西城公司对恒大公司对外出租土地的行为是予以认可的。恒大公司作为合同的相对方与林俊尧、金花冠公司签订上述合同。现恒大公司基于合同关系向林俊尧、金花冠公司提起本案诉讼符合法律规定，恒大公司是本案的诉讼主体。对林俊尧、金花冠公司上诉认为恒大公司不适格及本案应追加涉案物业的实际产权人西城公司及雅居乐公司的主张，本院不予采纳。
如上所述，本案双方于2007年签订的合同无效且双方约定的租期届满，此后为不定期租赁关系，根据合同法的规定，出租方有权随时向承租方主张返还涉案场地，但必须给予适当准备时间。恒大公司已自2010年至2012年三年期间多次要求林俊尧、金花冠公司返还涉案场地，已履行了通知的义务，该三年期间亦已给予林俊尧、金花冠公司充分的准备时间，为此，原审法院判处林俊尧、金花冠公司迁出涉案场地并先予执行并无不当。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。林俊尧、金花冠公司承认其于2010年8月1日起没有支付租金及管理费，2010年8月1日前少交4400元租金，原审法院判处林俊尧、金花冠公司支付少付的占有使用费4400元及利息，2010年8月1日至腾空交还场地之日止拖欠的占有使用费、管理费及利息给恒大公司并无不妥。对林俊尧、金花冠公司上诉认为原审法院认定合同无效，判处其支付租金及占有使用费、管理费矛盾及只有物权人才��权提出占有使用费、管理费的主张，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”恒大公司在涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证的情况下将该租赁物出租给林俊尧，且出租后至今没有完善相关手续，违反了法律的禁止性规定，存在过错，应承担相应的责任。林俊尧承租使用租赁物与金','2018-09-26
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