西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初3123号
原告段俊巧，女，汉族，1978年1月19日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人张波，陕西雅世律师事务所律师。
委托代理人董暄，陕西雅世律师事务所实习律师。
被告中海物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市曲江新区芙蓉南路3号中海大厦3层01、02、07、08单元。
负责人曹孟成，该分公司总经理。
委托代理人王小龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人冯俊华，陕西仁和万国律师事务所律师。
原告段俊巧与被告中海物业管理有限公司西安分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告受中海国际社区﹒御湖开发建设单位委托为该居住区提供前期物业管理服务的物业服务。原告于2014年12月9日与被告签订了前期物业服务协议。协议中物业名称为中海国际社区﹒御湖1号，物业服务费标准按建筑面积每月每平方米3元收取，但在同一小区中另有物业名称为中海国际社区﹒御湖公馆的物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.8元收取。上述御湖1号与御湖公馆业主均属于中海国际社区﹒御湖小区，在购房时对该两处物业进行分开宣传，相互独立，但在购房后被告取消了御湖1号独立的小区出入口，与御湖公馆并入一个小区且由同一批物业管理人员进行管理并收取物业服务费。在同一小区却存在两种收费标准的情形下，被告的行为显然属于违法行为，且被告收取物业服务费的标准显著高于《陕西省物业服务收费等级标准》所规定的高层住宅的最高收费标准每月每平方米1.5元。另被告未经相关业主同意私自利用御湖小区公共部位及共用设施设备进行违法经营，且从未向业主公开上述经营行为的收入总额、收益、使用情况及资金现状。故原告诉至法院请求依法判令被告统一物业服务费收费标准至每月每平方米1.5元；被告向原告退还多收部分的物业服务费5294.69元；被告停止利用物业公共部位、共用设施设备进行经营并恢复原状；被告对物业管理区域内公共收入总额、收益、使用情况及资金现状进行公开；诉讼费由被告承担。
被告辩称，首先，原告所购房屋为非普通住宅。按照商品房买卖合同的约定原告所购房屋建筑面积在213平方米以上，该房屋价款是按套进行销售，销售价格在246万元以上。根据2005年5月9日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》明确享受优惠政策普通住房标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。另根据2005年6月10日《西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务局关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通知》载明住宅小区建筑容积率在1.2以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以上，同时符合以上三种条件的为普通住宅。本案中，原告所购房屋所在的御湖1号小区系中海兴业（西安）有限公司以空中平墅、高档小区对外进行宣传，并按套对外销售，原告所购房屋建筑面积在144平方米以上，且原告所购房屋均价为每平方米2万元左右，远超同级别土地上住房平均交易价格。故原告所购房屋为非普通住宅。另根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定物业费服务收费按不同物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，普通住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。因原告的房屋为非普通住宅，物业费的收取应实行市场调节价。根据前期物业服务协议约定的物业服务费为每月每平方米3元，被告实际按照每月每平方米2.8元收取，故被告按照市场调节价收取的物业费符合相关规定。被告向原告提供的服务远高于陕西省物业服务收费等级一级标准，御湖1号业主除享受公共服务内容外，被告还为原告提供了较御湖公馆业主差异巨大的特色服务内容。御湖公馆总户数为1081户，共9栋楼，御湖1号总户数为722户，共6栋楼，御湖1号业主所享受的物业服务内容及标准远高于御湖公馆业主，结合公共分摊、专属分摊、容积率反比例分摊测算，御湖1号业主需缴纳的物业费为每月每平方米2.8元，均有测算依据及相对应的特色服务，故请求法院驳回原告的第一项及第二项诉讼请求。其次，被告并未利用小区共用部位进行违法经营，同时也依约按时公布了经营收支。被告出租蔬菜销售摊位是为了能够为业主提供日常生活方便，并未违法经营。被告将小区公共活动中心出租为国学馆，出租人为中海兴业（西安）有限公司并非被告。被告在物业收费管理处已张贴公布了经营的收支情况。第三，关于地产公司在售房时对御湖公馆和御湖一号分开宣传，相互独立，各自拥有围栏和出入口，这是地产公司销售房屋的策略，与被告无关。且原告亦无证据证明御湖一号独立的小区出入口是由被告取消的。综上，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月16日，中海兴业（西安）有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》（续签）约定由被告向中海国际社区提供物业服务，物业服务费选择包干制的方式，其中中海国际社区御湖1号御湖社区的物业服务费收费标准为每月每平方米2.8元。原告段俊巧系中海国际社区﹒御湖1号第14幢3单元26层32601号房屋的业主，该房屋建筑面积共214.36平方米，该房屋价款系按套计算，房屋总价款3460000元。2014年12月9日，原、被告签订了《中海国际社区﹒御湖1号前期物业服务协议》约定由被告向原告提供前期物业管理服务，在物业管理区域内，被告提供物业管家与客服中心结合式服务模式，前期物业管理服务包括物业公共部位、公用设施设备、相关公共场地的维修保养、清洁绿化、停车管理、公共安全秩序维护及协助管理、装饰装修服务管理、资料管理、业主自用部位及设施设备有偿维修、有偿家政及其他特约个性化增值服务等，被告提供的物业管理服务应达到约定的标准；物业管理区域内的物业服务收费为包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理公司的利润，物业服务费按建筑面积计算收取，每平方米每月3元；该物业管理区域内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托被告经营，经营管理收入扣除被告经营成本后的收益主要用于补充建筑物及其附属设施专项维修资金，部分用于物业管理公司组织的社区文化活动或社区公共利益维护，被告应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐；被告的义务包括在物业管理区域内公示收费项目和标准以及向原告提供特约服务的收费项目和标准，非经开发建设单位和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途，对该物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，未经开发建设单位同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；该协议自双方签字（盖章）之日起至业主委员会代表业主大会与新选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效之日为止。庭审中，被告向法庭提交了御湖1号和御湖公馆的物业服务标准差异化说明、中海御湖石材结晶服务承包合同、产品保养服务合同及中海﹒御湖项目费用明细，证明被告按照每月每平方米2.8元收取物业服务费符合法律规定，被告根据御湖1号和御湖公馆小区的物业费构成成本采取两种标准收取物业费不存在违法行为，且被告已履行了物业费的公示义务，原告对被告的证明目的不予认可。同时被告提交了国学馆的租赁合同，证明国学馆出租系开发商的行为，与被告无关，原告表示该租赁合同无法证明产权情况。庭审中，原告表示其要求被告停止利用物业公共部位、共用设施设备进行经营主要包括电梯广告、小区花园出租给蔬菜摊位、出租公共活动区为国学馆。另被告表示其已将公共收入总额、收益、使用情况、资金现状进行了公开，但未提交相关有力的证据予以证明。
上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务协议、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告自愿签订《中海国际社区﹒御湖1号前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。双方在协议中约定物业服务费按照每平方米每月3元收取。被告实际按照每平方米每月2.8元收取物业管理费，且中海兴业（西安）有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》亦约定中海国际社区﹒御湖1号御湖社区的物业服务费收费标准为每月每平方米2.8元。根据国务院《物业管理条例》的相关规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。同时根据《国务院物业服务收费管理办法》规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。另根据《陕西省物业服务收费管理办法》规定物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。对于普通住宅的标准，根据西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地税局联合下发的《关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通知》规定住宅小区建筑容积率在1.2以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。同时符合以上三种条件的为普通住宅。本案中，原告购买的房屋建筑面积共214.36平方米，该房屋价款系按套计算，房屋总价款3460000元。故原告购买的房屋并非普通住宅，应该按照市场调节价收取物业费。现原、被告签订了前期物业服务协议，双方约定了物业费的缴纳标准，被告亦提交了御湖1号和御湖公馆的物业服务标准差异化说明、中海御湖石材结晶服务承包合同、产品保养服务合同及中海﹒御湖项目费用明细，可见被告按照每平方米2.8元收取物业管理费系经过核算，故对于原告要求被告将物业服务费收费标准统一至每月每平方米1.5元并退还多收部分物业服务费的请求，本院依法不予支持。根据国务院《物业管理条例》的规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中，被告并未向法庭提交相关证据证明利用小区公共部分出租蔬菜经营，已征得业主或业主大会的同意，故对该蔬菜摊位应当恢复原状。根据双方合同的约定该物业管理区域内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托被告经营，经营管理收入扣除被告经营成本后的收益主要用于补充建筑物及其附属设施专项维修资金，部分用于物业管理公司组织的社区文化活动或社区公共利益维护，被告应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，故对于电梯广告的收益应该按照双方的约定进行处理。对于出租公共活动区为国学馆，因被告已向法庭提交了开发商的租赁合同，故该国学馆出租应与被告无关。对于原告要求被告对物业管理区域内公共收入总额、收益、使用情况及资金现状进行公开的请求，根据《西安市物业管理条例》规定物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示并更新共用部位和公共设施设备经营收益情况。因被告未向法庭提交相关有力的证据证明其及时公开了上述信息，故对于原告的该项诉请，本院依法予以支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第五十五条、《陕西省物业服务收费管理办法》第六条、第七条、《西安市物业管理条例》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告中海物业管理有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内停止将物业公共部位出租给蔬菜摊位，并恢复原状。
二、被告中海物业管理有限公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内在物业管理区域内显著位置公开小区公共部分收入总额、收益、使用情况及资金现状。
三、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告承担25元，被告承担25元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 陈红联
审判员 郭天鲁
审判员 陈 婷
二〇一七年七月六日
书记员 张焕焕
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