北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)石民初字第21号
原告（反诉被告）句建奇，男，1953年5月1日出生。
委托代理人吕恕光，北京市鸿仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱淄川，女，1954年5月13日出生。
被告（反诉原告）印晓天，女，1983年10月5日出生。
被告（反诉原告）徐国兴，男，1985年1月18日出生。
三被告委托代理人张雅琴，北京市盈科律师事务所律师。
三被告委托代理人崔爽，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）句建奇与被告（反诉原告）朱淄川、印晓天、徐国兴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员沈霞担任审判长，人民陪审员冯凤增、王靖环参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）句建奇及其委托代理人吕恕光，被告（反诉原告）朱淄川、印晓天、徐国兴的委托代理人张雅琴均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）句建奇起诉称：朱淄川与印晓天系母女关系，印晓天与徐国兴为夫妻关系。句建奇系军队退休军官。2005年原告申请购买军队经济适用房一套，并于2010年10月取得涉案房屋。2012年，原告与中国人民解放军国防大学老干部建房办公室签订《售房协议书》。2010年10月，朱淄川经人介绍有意购买涉案房屋，双方达成口头协议。被告以500万元购买该房，共分两次支付房款，第一笔为2011年5月前支付240万元房款。剩余260万元购房款需于2012年2月底前支付。此后，朱淄川于2011年2月、5月分两次向原告支付240万元的房款，原告也向被告交付了钥匙。朱淄川、印晓天、徐国兴入住该房。但自被告入住房屋后，未依照约定于2012年2月底前向原告支付260万元。期间，原告多次催促，被告先是以钱未准备好，后又提出房产证办理完后，再支付剩余房款。后原告认识到双方的房屋交易违反了有关规定，多次找被告协商退款，但被告坚持要交易房屋并以种种理由拒绝与原告协商。故诉至法院。诉讼请求：1.确认句建奇与朱淄川房屋买卖合同关系无效；2.判令朱淄川、印晓天、徐国兴给付句建奇房屋使用费28.6万元（使用费按每月6500元的标准计算，从2012年2月起计算至2014年10月止）；3.本案的诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）朱淄川、印晓天、徐国兴共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，朱淄川是诉争房屋的购买人和实际付款人，印晓天和徐国兴不是本案的适格主体。第二，句建奇与朱淄川之间口头买卖关系无效。第三，在合同尚未确定合同无效之下，原告要求被告腾退房屋，要求支付房屋使用费无事实和法律依据。第四，双方订立口头买卖合同时，原告承诺该房屋已经有了房本，房本满五年后可以上市交易，并为朱淄川办理过户手续。基于原告的承诺，朱淄川于2011年2月、7月支付了两笔120万元，共计240万元。后原告告知朱淄川此房无法办理房产证，可以购买其它房屋。故朱淄川没有交付余款260万元，这并非被告单方违约。第五，涉案房屋是军队上的经济适用房，同时依据总后勤部1999年516号管理办理第34条之规定，诉争房屋需上市交易时实行转入制度。原告是2012年11月9日才与部队签订的房屋买卖合同，而双方口头买卖合同是2011年2月，原告在房屋买卖交易过程中存在着隐瞒着房屋事实行为。故不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）朱淄川、印晓天、徐国兴反诉称：句建奇与朱淄川于2010年10月形成口头买卖合同，句建奇将涉案房屋以500万元的价格出卖给朱淄川，双方达成买卖协议时，句建奇明确表示可以办理产权证书并上市交易。朱淄川遂于2011年5月分两笔支付了240万元，双方约定剩余款项260万元于过户时支付，后因句建奇要求提高价款并以无法办理过户手续未由拒绝继续履行合同。现句建奇以房屋交易违反有关规定为由要求合同无效，因此句建奇不配合办理涉案房屋过户手续，无法达到合同目的，因此朱淄川有权要求解除合同。2011年4月，句建奇将涉案房屋交付朱淄川。当时房屋为毛坯房，由被告装修后入住。2014年10月，被告又进行第二次装修。2014年6月，因原告强行断电，被告无法居住。2014年6月6日，被告另租一套房居住，月租金5500元。自被告购买涉案房屋以来，房屋价格增涨迅猛，这也是被告的实际损失。故提出反诉。反诉请求：1、请求确认朱淄川、句建奇针对玉泉新城小区×号楼×单元×室订立的房屋买卖合同无效；2、请求判令句建奇返还朱淄川已付的购房款240万元，并支付已付购房款利息（利息计算分两部分：一是，从2011年2月27日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；二是，从2011年7月18日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3、请求判令句建奇赔偿朱淄川房屋装修费、搬家费、租赁费、暖气费、车位管理费、物业费、房屋增值购买差价等实际损失共计200万元；4、请求判令句建奇承担本案的反诉费、评估费。
原告（反诉被告）句建奇针对被告的反诉答辩称：1、原、被告双方所达成的口头买卖合同违反了法律规定，该合同自始无效；2、被告反诉要求200万的反诉损失，没有详细、合理的依据，该请求于情理于法理都不合适，是对双方解决纠纷不负责任的；3、其余反诉请求由法院依法判决。
经审理查明，2011年2月26日，句建奇（出卖人）与朱淄川（买受人）就北京市石景山区玉泉北里二区×号楼×单元×号房屋（以下简称：×号房屋）达成口头买卖协议。双方约定：句建奇将×号房屋以500万元的价格出售给朱淄川。朱淄川应分三次支付购房款。第一笔购房款为120万元，第二笔购房款为120万，第三笔购房款为260万元。但原、被告均未提供证据证实三笔购房款的具体支付时间。
2011年2月27日，朱淄川向句建奇支付了第一笔购房款120万元；2011年7月18日，朱淄川向句建奇支付了第二笔购房款120万元。
2011年2月27日，句建奇向朱淄川交付了×号房屋及车位。交房时，×号房屋为毛坯房。随后，朱淄川对×号房屋进行了装修，并入住×号房屋。
2012年11月9日，句建奇（乙方买房）与中国人民解放军国防大学老干部建房办公室（甲方卖方）签订《售房协议书》。该协议书载明：甲方根据总后勤部（1999）后营字第516号《军队经济适用住房建设管理办法》和（2002）后营字第119号《关于加强军队经济适用住房建设管理的意见》等规定，在玉泉新城组织建设经济适用住房，并按规定进行销售。为明确双方责任，特签订本协议：一、乙方自愿购买甲方建设的国防大学玉泉新城小区经济适用住房，地址：玉泉北里二区，楼房号：×号楼×单元×号。二、该住房为剪力墙结构的住宅，地上建筑面积共166.33平方米（其中套内适用面积122.90平方米，阳台面积10.76平方米，公共分摊面积32.67平方米）。三、甲乙双方同意按暂定建筑面积和暂定价格及计价方式收缴购房款，该套住房售价（含2%公共维修基金）为100776.20元。另附带地下车位（编号B3-086）售价为125400元……九、待国防大学玉泉新城小区全部竣工后，甲方根据国家及军队有关政策适时为乙方申请办理《房屋所有权证》，办证所交各种税费按国家有关规定执行，办理《房屋所有权证》后，乙方拥有全部产权。乙方所购住房需上市交易时，实行准入制度，甲方有优先购买、租用权。在补交土地使用权出让金或所含土地收益及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其收入归个人所有。
2014年7月10日，句建奇通过短信的方式告知朱淄川，因违章出售×号房，需要解除句建奇、朱淄川的房屋买卖合同。
2014年10月23日，因句建奇未配合物业更换×号房屋电表，×号房屋停电。朱淄川全家搬出×号房屋，但未与句建奇办理房屋交接手续。
句建奇于2010年9月26日交纳车位管理费720元，物业管理费289.4元。印晓天于2012年3月23日交纳物业费2894元和车位管理费720元，取暖费3992元。
2015年12月13日，朱淄川已将×号房屋交付给句建奇。
另查明：句建奇原为赤峰军分区军人，2010年12月28日退休。至今，句建奇仍未取得涉案房屋的所有权证书。
再查明：印晓天系朱淄川之女，印晓天、徐国兴系夫妻。
2011年4月3日，朱淄川与李昌建签订《北京市家庭居室装修装饰工程施工合同》。该合同载明:本合同工程造价为18500元。
朱淄川、印晓天、徐国兴搬离×号房后。徐国兴租赁了石景山区玉泉北里×号楼×单元×号房屋供全家居住，租金为每月5500元。
庭审中，句建奇、朱淄川认可以下事实：第一，句建奇在出售×号房屋时候时已告知朱淄川涉案房屋为军产房，并让朱淄川在入住后对外称是原、被告换房居住。第二，2011年2月26日，句建奇与朱淄川买卖的×号房屋现为北京市石景山区玉泉北里二区29号楼3单元×号房屋。
朱淄川、印晓天、徐国兴在诉讼过程中，申请对×号房屋的差价损失进行鉴定，经高院摇号，本院委托北京百成首信房地产评估有限公司进行鉴定。但因涉案房屋系军产房，无法提供房屋所有权证书。故鉴定机构答复无法对×号房屋的差价损失进行鉴定。
经释明，朱淄川、印晓天、徐国兴不申请对×号房屋的装修进行鉴定，请求人民法院酌定。句建奇提出其诉请的28.6万元的房屋使用费是按每月6500元的标准计算，不申请对×号房屋的使用费进行评估，请求人民法院酌定。
经询问，句建奇不主张×号房屋附带的车位的使用费，并同意给付朱淄川20**年3月23日的物业费2894元和车位管理费720元，取暖费3992元。
在本案审理过程中，经调查，×号房屋现不具备办理过户交易的条件。
上述事实，有当事人陈述、谈话笔录、转款凭证、《售房协议书》、视听资料等证据在案佐证。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其它形式。本案中，句建奇与朱淄川均认可就×号房屋于2011年2月26日达成口头的房屋买卖合同。经查，×号房屋的性质为军队经济适用住房。军队经济适用住房是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，是具有保障性质的住房。军队经济适用房为未经允许不得转让。现句建奇与朱淄川明知×号房屋为军队经济适用房，也明知×号房屋的所有权人现为军队。二人在未经允许的情况下，买卖涉案房屋侵犯了国家利益。故本院对句建奇提出确认句建奇与朱淄川就×号房屋于2011年2月26日达成的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。
根据《合同法》第58条：合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因原、被告双方在达成房屋买卖合同时，均明知×号房屋系军产房，未经允许是不得出售。故对合同无效给原、被告造成的损失，原、被告均应当承担同等责任。关于句建奇提出，判令朱淄川、印晓天、徐国兴给付其房屋使用费28.6万元（使用费按每月6500元的标准计算，从2012年2月27日起计算至2014年10月止）的诉讼请求。经查，句建奇于2011年2月27日将×号房屋交付给朱淄川使用。现合同无效，朱淄川占有×号房屋无法律依据。鉴于句建奇对合同无效也应当和朱淄川承担同等责任，故朱淄川应当支付其占有×号房屋期间的一半使用费。对×号房屋的使用费，应考虑如下因素：第一，使用期间。句建奇于2011年2月27日将×号房屋交付给朱淄川使用。2014年10月23日，×号房屋停电，朱淄川全家搬出×号房屋。第二，房屋状况，交房时×号房屋为毛坯房。第三，句建奇主张房屋使用费为每月6500元，不申请对×号房屋使用费进行鉴定。本院在充分咨询鉴定机构后，参照同等地段、同等面积、同等装修程度的房屋，对×号房屋的使用费酌定为2012年为每月5500元；2013年为每月6000元；2014年为每月6500元。第四、×号房屋停电的原因是句建奇未配合物业更换×号房屋电表。这致使×号房屋于2014年10月23日已不具备居住条件。综上，朱淄川应当向句建奇交纳房屋使用费96000元。
关于朱淄川、印晓天、徐国兴提出，请求判令句建奇赔偿朱淄川房屋装修费、搬家费、物业费、车位管理费、暖气费、租赁费、房屋增值购买差价等实际损失共计200万元的反诉请求，其中房屋装修费约10万，租赁费7.7万元，搬家费1500元，房屋增值损失因无法鉴定请求法院酌定。本院做如下分析：第一，关于搬家费，因合同无效朱淄川应当返还×号房屋。因此造成的搬家损失，应由朱淄川与句建奇共同负担。但朱淄川、印晓天、徐国兴未提供证据证实搬家损失。故本院对此损失不予支持。第二，关于物业费、车位管理费、取暖费。因朱淄川仅提供2012年3月23日的物业费2894元和车位管理费720元，取暖费3992元。句建奇也同意给付上述费用。对此，本院不持异议。第三，关于装修费，因朱淄川对×号房屋进行了装修，现合同无效后，×号房屋应当返还给句建奇。故句建奇应当向补偿朱淄川×号房屋的装修现值。三被告针对诉请的装修现值款但仅提供1.8万元的装修合同予以证实。但该份证据未充分证明被告诉请。且被告未对×号房屋的装修现价值申请鉴定。合议庭经现场勘查后，充分咨询鉴定机构，参照同等地段、同等面积、同等装修程度的房屋及朱淄川已经使用的年限，对×号房屋的装修费用酌定为4万元。第四，关于租赁费，因朱淄川与句建奇的房屋买卖合同无效，故三被告本不应该占有使用涉案房屋，故本院对三被告主张赔偿其房屋租赁费的诉讼请求不予支持。第五，关于房屋差价损失，因房屋买卖合同被确认无效后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，符合法律规定，应于支持。但涉案房屋为军队经济适用房，鉴定机构无法鉴定。本院以朱淄川的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对房屋差价依法予以酌情确定为76万元。
关于朱淄川、印晓天、徐国兴提出,请求判令句建奇返还朱淄川已付的购房款240万元，并支付已付购房款利息（利息计算分两部分：一是，从2011年2月27日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；二是，从2011年7月18日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。经查，朱淄川已付购房款240万元，现合同确认无效，句建奇应当返还已收的购房款240万元。利息属于法定孳息，因合同自始无效，句建奇在返还购房款时应当一并返还利息。但句建奇对房款的利息的支付应按中国人民银行同期存款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认句建奇与朱淄川于2011年2月26日就北京市石景山区玉泉北里二区×号楼×单元×号房屋（原为北京市石景山区玉泉北里二区B×号楼×单元×号房屋）达成的房屋买卖合同无效；
二、朱淄川于本判决生效后十五日内向句建奇支付房屋使用费九万六千元；
三、句建奇本判决生效后十五日内向赔偿朱淄川房屋装修费、物业费、车位管理费、暖气费、租赁费、房屋增值购买差价等实际损失共计八十万七千六百零六元；
四、句建奇于本判决生效后十五日内返还朱淄川已付的购房款二百四十万元，并按中国人民银行同期存款利率支付已付购房款利息（利息计算分两部分：一是，从2011年2月27日起至实际返还购房款之日止，以一百二十万元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算；二是，从2011年7月18日起至实际返还购房款之日止，以一百二十万元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算）；
五、驳回句建奇的其他诉讼请求；
六、驳回朱淄川、印晓天、徐国兴的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千九百元，由朱淄川负担二千二百元（于本判决生效后七日内交纳），由句建奇负担一千七百元（已交纳）；反诉案件受理费四万二千元，由句建奇负担三万二千四百六十元（于本判决生效后七日内交纳），由朱淄川负担九千五百四十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 王靖环
人民陪审员 冯凤增
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 王洁如