江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)扬民终字第00119号
上诉人（原审原告）李敬民。
委托代理人王德友。
被上诉人（原审被告）扬州金连运商业管理有限公司，住所地在扬州市渡江南路199号金连运商业中心消防控制室。
法定代表人王安。
被上诉人（原审被告）王贵。
委托代理人李林，江苏法之泽律师事务所律师。
委托代理人李波，江苏法之泽律师事务所实习律师。
上诉人李敬民因与被上诉人扬州金连运商业管理有限公司（以下简称金连运公司）、王贵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2013)扬广民初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月4日开庭审理了本案。上诉人李敬民及其委托代理人王德友，被上诉人金连运公司的委托代理人王生干，被上诉人王贵的委托代理人李林、李波到庭参加诉讼。二审审理过程中，金连运公司法定代表人由杨斌变更为王安，其委托代理人王生干于2015年7月27日解除了与金连运公司的委托代理关系。本案现已审理终结。
李敬民在一审中诉称：2007年12月10日和2008年1月7日李敬民与金连运公司签订店铺定位协议与补充协议，购买扬州市渡江南路199号邻里中心大楼外弧区域W01、W02位置的店铺，总价格分别为393000元、385200元，先行支付部分房款，余款在办理房产证和土地使用证时一并支付，合同签订后，李敬民按约支付了W01号商铺的价款393000元、支付了W02商铺的价款189000元，但其后金连运公司一直拖延不办理房产过户手续，因上述合同系王贵与金连运公司合议后与李敬民签订，故要求王贵、金连运公司变更登记义务并承担违约金389100元。
金连运公司在一审中辩称：在接受王贵委托经营管理渡江南路199号邻里中心大楼时，曾与王贵口头协商，将部分房屋交由金连运公司出卖，使金连运公司通过价差获取利润，在此情况下，金连运公司与李敬民、李玮签订协议，协议约定的房屋已经交付李敬民、李玮，但未能办理产权变更手续，现王贵不同意此操作模式，金连运公司也认为与李敬民、李玮签订的协议无效，同意向李敬民、李玮退还房款并赔偿合理损失。
王贵在一审中辩称：王贵系扬州市渡江南路199号邻里中心大楼的所有权人，委托金连运公司对大楼进行改造并招商招租与经营管理，但金连运公司私自与李敬民签订店铺定位协议、补充协议，将该大楼外弧区域W01、W02位置的店铺低价转让给了李敬民。王贵认为金连运公司在无处分权的情况下擅自转让其财产，李敬民应当知道金连运公司无权处分而与之签订协议，因此上述协议对王贵无约束力，李敬民的诉求应予驳回。
原审查明：王贵系扬州市渡江南路199号邻里中心大楼房屋所有权人，其委托金连运公司对该房屋进行管理，金连运公司系以杨斌名义投资的自然人独资公司，于2007年6月1日设立。杨斌陈述：在接手上述房屋经营管理时，与王贵口头协商由其将部分房屋以相对低的价格转让给金连运公司，再由金连运公司出售，以获取利润，但金连运公司出售房屋后王贵反悔。金连运公司对上述主张未提供证据。
2007年9月中旬至2007年10月，金连运公司开始在扬州晚报等新闻媒体发布广告，内容为金连运商业中心（即渡江南路199号邻里中心大楼）国庆期间选铺定位正式开始，进行招商、出售，李敬民因此获悉并购买了用砖墙分割明确的外弧区域W01、W02位置的店铺。2007年12月10日，李敬民、李玮与金连运公司签订了《店铺定位协议》，约定由金连运公司将该大楼外弧区域W01、W02位置约26.46平方米出售给李敬民、李玮，在2008年春节后办理房产证及土地证，该房屋总价款393000元，李敬民、李玮已经全部付清。2008年1月14日、1月30日，李敬民又与金连运公司就27.13平方米的W02位置的店铺签订《店铺定位协议》、《店铺补充协议》，总价款385200元，李敬民已付款189000元，余款196200元在2008年春节后办理房产证、土地证时补交。
庭审中金连运公司投资人杨斌承认自招商开始后，在渡江南路199号邻里中心大楼的外墙上投放有几十平方米大小的招商广告，时间持续二年以上。
原审认为：李敬民与金连运公司签订的《店铺定位协议》以及《店铺补充协议》的内容具备房屋买卖合同成立的要件，合同有效，但王贵明确否定金连运公司的出售行为，金连运公司未能取得所售房屋的处分权，因李敬民提供的证据不足以证明王贵授权金连运公司出售房屋，故李敬民以金连运公司、王贵为合同相对方要求办理房屋所有权证、土地使用权证并支付违约金389100元的诉讼请求原审法院不予支持。李敬民因此产生的损失应当向出卖人主张违约赔偿责任。法庭辩论结束后，李敬民要求追加杨斌为原审被告并申请调查，不符合法律规定，对该申请原审法院不予采纳。原审依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第156条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李敬民的诉讼请求。案件受理费3650元，由李敬民负担。
判决后，李敬民不服，向本院提起上诉称：1、种种证据证明，王贵对于金连运公司出售讼争房产是明知的。2、原审违反法定程序，李敬民要求追加杨斌为本案原审当事人，应当得到支持。综上请求：撤销原判，改判支持李敬民的一审诉讼请求，诉讼费用由王贵承担。
金连运公司答辩称：1、董某的证词不能作为定案的依据。2、（2013）扬广民初字第354号民事判决书所记载的事实和理由，已被扬州市中级人民法院（2013）扬民终字675号终审判决所推翻，不能作为定案依据。3、杨斌的行为系职务行为，李敬民向原审法院要求追加其个人，无法律依据。4、李敬民认为金连运公司涉嫌发布虚假广告及合同诈骗，请求二审法院将本案移交公安，无法律和事实依据。本案系双方当事人之间的民事纠纷，双方是交易行为，与犯罪无关。综上请求：驳回上诉，维持原判。
王贵答辩称：1、李敬民的上诉理由主要以王贵明知金连运公司出售房屋，以此推断王贵同意出售房屋，对于该事实经过数次法庭审理证明该理由不能成立。2、关于追加杨斌作为原审被告，在诉讼中，杨斌均作为金连运公司的负责人出庭陈述事实，所以不存在另行调查事实的问题。3、对于李敬民要求将本案作为诈骗处理，我们认为经过两级法院审理，均认为李敬民与金连运公司签订的合同为有效合同，因此李敬民与金连运公司之间仅仅只存在合同终止后的争议处理。综上请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审庭审中，李敬民申请证人董某、姚某、黄某出庭作证，用以证明王贵授权或是明知金连运公司出售讼争房屋的事实。
李敬民对上述证人证言质证意见为：上述证言均能证明，王贵授权金连运公司出售邻里中心大楼，否则金连运公司就不可能在扬州晚报刊登广告销售邻里中心大楼，王贵和金连运公司之间有签署出售、出租邻里中心大楼的协议书和授权委托书，否则扬州晚报广告部不可能在长达三年时间内为金连运公司出售邻里中心大楼刊登广告。
金连运公司对上述证人证言质证意见为：1、证人董某的证言的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能作为证据使用。理由如下：第一，从时间来讲，事情至今已经有7、8年，作证时证人是依据其书写的书面材料作的陈述，从肉眼看，该书写与董某的签名不一致。第二，证人的陈述中，有许多重要内容是虚假的，且陈述互相矛盾。第三，证人的陈述没有其他的证据相互印证，董某的证词与本案没有关联性。2、证人姚某、黄某的证言的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能作为证据使用。证人姚某、黄某和本案当事人李敬民，是金连运公司出售的30户中没有解除合同的三人，证人姚某、黄某与本案的处理结果均有利害关系，他们不具备证人资格。
王贵对上述证人证言质证意见为：1、同意金连运公司的全部质证意见。2、李敬民提供的证人证言均不是新的证据，是之前一审、二审审理中证据的翻版。3、董某的证词，我们认为不具有真实性、合法性、关联性，其内容也是其想象出来的。姚某、黄某则是本案的直接利害关系人，在王贵向人民法院提起诉讼主张权利之前，他们不知道房屋产权人是王贵，他们的证言都是虚假的。
二审审理过程中，李敬民向本院提交如下证据：
1、苏果超市与王贵签订的《房屋租赁合同》；
2、王贵与金连运公司签订的《房屋租赁协议》；
上述两份证据共同证明：王贵、杨斌连租赁房屋给超市使用以及金连运公司与王贵签订房屋租赁协议一个小事都有协议，而卖房发布广告这样重大的事情双方却没有签定协议，不合情理。
3、中国银行取款凭证两份，证明：李敬民于2007年2月18日和2008年1月30日期间两次向杨斌的个人帐户汇入50.3万元，一个是转帐，一个是现金转卡；进一步可以证实，如果说杨斌是擅自卖房，杨斌就具有虚构事实、非法占有李敬民购房款的犯罪事实，涉嫌合同诈骗罪。
4、王贵的起诉书和裁定书，证明：对于金连运公司偷卖其房屋，王贵没有报案，也没有向金连运公司起诉，同时也没有向李敬民收取过房租；由此可以证实，王贵是默认金连运公司卖房给李敬民的事实。
5、扬州市房屋权属登记中心的资料，证明：讼争所涉的邻里中心大楼是王贵拍得的；当时房屋未办产权证，售房前由房管局出具情况说明，主要为了发布广告和出售房屋需要。如果没有这个情况说明，金连运公司向扬州晚报申请发布广告时，广告部就不可能受理这个广告业务，如果金连运公司不提供这个房产情况说明，那广告部和金连运公司就构成共同发布虚假广告罪；如果金连运公司一再抵赖，请求法庭将本案移交公安机关侦查。
6、企业负责人身份证明，证明：金连运公司卖房王贵是同意的，卖房的款项用于支付邻里中心大楼的消防工程。
金连运公司对上述证据的质证意见为：对证据1，因没有原件，真实性无法确认，即便是真实的，与本案也没有关联性，不能达到李敬民的证明目的。对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据3，真实性没有异议，关联性应当以金连运公司开具给李敬民的收据为准，金连运公司给李敬民开具了收据，认可了杨斌的代收行为。对证据4，真实性、合法性没有异议；但该案件与扬州市中级人民法院（2014）扬民终字第675号民事判决书是一样的，仅仅只是主体不一致，不能达到李敬民的证明目的。对证据5，真实性没有异议。但涉案房屋王贵已经抵押给中信银行及扬州金海科技小额贷款公司，李敬民的诉讼请求不能成立。因房屋抵押，即使李敬民的说法能够成立，本案金连运公司与李敬民之间的合同也属于履行不能。金连运公司愿意按照合同的约定承担履行不能的法律责任；情况说明证明本案讼争房屋的产权属于王贵，不能证明李敬民所谓的推断。对证据6，因是复印件，对其真实性不予以认可，且与本案没有关联性。
王贵对上述证据的质证意见为：对证据1，因为是复印件，对真实性有异议，也不能达到李敬民的证明目的。王贵是房屋产权人，王贵才有权签署合同，而讼争的买卖协议是由金连运公司作为卖房主体，更充分说明王贵没有同意或授权。对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据3，与王贵无关，不发表质证意见，收费的依据以金连运公司开具的收款收据为准。对证据4，事实是存在的，但是不能达到李敬民的证明目的。相反，证明了王贵的诉讼目的。对证据5，对其真实性不作陈述和认定。但是，该证据相反证明应由王贵来行使房屋产权人的权利。对证据6，与本案没有关联性，对其真实性、合法性也不予以认可。
二审审理期间，本院从扬州市房屋权属登记中心调取了讼争所涉渡江南路199号邻里中心的房屋产权登记信息，载明：讼争房屋产权人为王贵，其中：-101，广字2008001750，建筑面积3572.56平方米；101，广字2008001751，建筑面积3791.99平方米；201，广字2008001752，建筑面积4254.84平方米；401，广字2008001754，建筑面积3151.88平方米；301，广字2010011912，建筑面积4041.68平方米。上述各层房产均已设立抵押，其中101层房产已设立抵押权的权利价值共计4700万元。
李敬民对上述证据质证意见为：对于登记信息的真实性、合法性、关联性均无异议。
金连运公司对上述证据的质证意见为：对于登记信息的真实性、合法性、关联性均无异议。
王贵对上述证据的质证意见为：没有意见，对登记信息的真实性没有异议。
二审审理期间，本院向金连运公司原法定代表人杨斌就出售讼争房屋相关情况作了调查，并形成调查笔录。
李敬民对上述证据的质证意见为：杨斌的陈述足以证明王贵授权其售房，结合庭审笔录分析杨斌的谈话笔录，杨斌虽然没有完全说实话，并向法庭提供王贵授权售房的委托书，但从金连运公司将王贵的房屋交给李敬民使用近8年的事实看，王贵授权给杨斌代为出售邻里中心大楼铁证如山，人民法院应当根据事实依照法律判决王贵办理房产过户手续，如确有特殊情况不能判决将房屋过户给李敬民，其过错责任也应当由王贵负责。
王贵对上述证据的质证意见为：王贵是事后方才知道杨斌卖房，且已经派出律师与对方商谈解除合同一事。
二审另查明，渡江南路199号邻里中心的房屋产权登记情况为：-101，广字2008001750，建筑面积3572.56平方米；101，广字2008001751，建筑面积3791.99平方米；201，广字2008001752，建筑面积4254.84平方米；401，广字2008001754，建筑面积3151.88平方米；301，广字2010011912，建筑面积4041.68平方米。讼争大楼各层均已设立抵押，其中101层房产抵押权的权利价值共计4700万元。
二审还查明，在金连运公司（甲方）与李敬民（乙方）于2007年12月10日及2008年1月14日签订的《店铺定位协议》中，均明确约定了以下内容：甲乙双方就购买《港沪购物广场》位于金连运商业中心一楼店铺的定位事宜达成以下协议：1、甲方向乙方说明：金连运商业中心原系扬州苏房开发公司建设的连运小区邻里中心，因客观情况由扬州星光拍卖公司拍卖给组成金连运公司的投资人，现由金连运公司牵头，将位于该商业中心一楼的《港沪购物广场》建设及装潢后分割转让给其他投资人，（乙方只购买其中若干份之一）……
二审再查明，在（2013）扬民终字第0675号案件的庭审中，时任金连运公司法定代表人的杨斌在庭审中陈述：自招商开始后，金连运公司在讼争大楼的外墙上投放了有几十平米大小的招商广告，时间持续二年以上；金连运公司售房得到的款项中的部分，用来支付讼争大楼的消防工程的工程款，且该消防工程是讼争大楼的产权人王贵让其做的；金连运公司本打算低价从王贵处购得部分房产再另行出售，以赚取差价。
本案二审的争议焦点是：1、王贵是否授权或明知金连运公司出售了讼争的房产？现李敬民诉求金连运公司、王贵履行产权变更登记义务，应否支持？2、原审是否存在李敬民上诉提及程序问题？
本院认为，首先，应当推定王贵明知金连运公司出售了讼争房产。理由：1、二审审理过程中，李敬民上诉时申请证人出庭证明，其买房时金连运公司在讼争大楼外部悬挂了大幅售房的广告横幅，亦在讼争大楼内设置了销售中心；李敬民上诉陈述，金连运公司在扬州晚报发布新闻广告销售讼争大楼应当得到产权人王贵的授权；对于上述事实问题，金连运公司原法定代表人杨斌在（2013）扬民终字第0675号案件的庭审中自认，自招商开始后，在讼争大楼的外墙上投放了有几十平米大小的招商广告，时间持续二年以上。后在本院依职权向其调查时，其再次认可了悬挂广告、设立售楼处的事实。但对于刊登广告是否得到产权人王贵授权的事实，杨斌陈述“记不清楚”，对于该节事实王贵不予认可，故李敬民主张的该节事实未能有相关证据证明，本院依法不予确认。2、（2013）扬民终字第0675号案件的庭审中，金连运公司的原法定代表人杨斌陈述，金连运公司售房得到的款项中的部分，用来支付讼争大楼的消防工程的工程款，且明确该消防工程是讼争大楼的产权人王贵让其做的；且其在本案审理过程中，亦再次确认了上述事实。在本案二审庭审中，法庭要求王贵庭后3日内，以书面形式向法庭说明讼争大楼的收尾工程主要有哪些、谁做了这些工程、工程款如何给付；但王贵书面给本院的回复仅为：讼争大楼仅有零星整理事项，无具体工程；零星事项由扬州开发区建安三处进行施工，工程款由王贵支付。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认；故本院认为，依据上述规定，应当认定金连运公司的售房款项中的部分确实用来支付了讼争大楼消防工程的工程款。3、讼争大楼的产权人王贵虽现抗辩其对于金连运公司售房并不知情，但其对于属其所有的讼争大楼被他人悬挂了大幅售房广告、并设置了售楼处等明显严重侵犯其切身利益的事实，未提供证据证明其曾提出过任何异议，且其系在售房后近四年方首次向李敬民等买房人主张权利；同样，王贵对于讼争大楼的扫尾工程，特别是金连运公司法定代表人杨斌提及的消防工程的工程款给付情况故意语焉不详等，均有悖常理。综上本院认为，应当认定王贵明知金连运公司对外出售讼争所涉房产。
其次，虽如前所述，应当认定王贵明知金连运公司对外出售讼争房屋，但李敬民的店铺定位协议均系与金连运公司签订，结合二审查明的事实，讼争所涉的《店铺定位协议》亦明确载明，系李敬民与金连运公司签订该协议，讼争所涉的房屋系由金连运公司的投资人拍得，现由金连运公司牵头将讼争房屋分割转让等等；加之，金连运公司法定代表人杨斌在（2013）扬民终字第0675号案件的庭审中亦陈述，金连运公司本打算低价从王贵处购得部分房产再另行出售，以赚取差价。如此，在李敬民自始未能举证证明金连运公司系代表王贵向其出售讼争商铺，亦系代表王贵与其签订讼争所涉店铺定位协议的情况下，王贵明知或是同意金连运公司出售讼争商铺，也仅在王贵与金连运公司间形成合同关系，与本案买受人李敬民并无合同关系，且房屋亦设立了抵押权，现李敬民要求王贵承担过户义务并无合同依据，亦无法律依据，依法不予支持。
第三，《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。本案中，虽李敬民与金连运公司签订了购买讼争商铺的买卖合同，但讼争商铺并不符合上述可以进行登记的基本条件，也不属于售房人金连运公司所有，故现李敬民诉求金连运公司将讼争商铺过户登记在其名下，依法亦不能得到支持。
第四，至于李敬民诉求金连运公司、王贵承担违约责任38.91万元的主张，因李敬民系基于延迟办证提起的该项诉求，故现在办证不能的情形下，其诉求无法直接得到支持，其应另行提起诉讼保障其合法权益。
最后，至于李敬民在原审中要求追加杨斌为本案当事人，因杨斌并未以个人名义与李敬民签订商铺买卖协议，故本院认为，现其要求追加杨斌为当事人并无法律依据，原审依法不予准许并无不当，其该项上诉理由，依法不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人李敬民的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3650元，由上诉人李敬民承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年八月十二日
书 记 员 王 媛
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。