湖南省常德市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)湘07执异5号
异议人：深圳市科汇通电子技术有限公司，住所地广东省深圳市福田区彩田路星河世纪大厦B栋1318。
法定代表人：张雪，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：熊先鸣，常德市武陵区中信法律服务所法律工作者。
申请执行人：兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路192号。
负责人：洪文理，该行行长。
委托诉讼代理人：邓联仪，男，该行员工。
委托诉讼代理人：袁媛，女，该行员工。
被执行人：常德市美丽乡村农业开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪乡金家坪村9组。
法定代表人：刘倩，该公司董事长。
被执行人：湖南中德房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处贾家湖社区居委会育才路282号。
法定代表人：李庆华，该公司董事长。
被执行人：刘新彪，男，1957年6月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
被执行人：贵树华，女，1958年12月7日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行）与被执行人常德市美丽乡村农业开发有限公司（以下简称美丽乡村公司）、湖南中德房地产开发有限公司（以下简称中德公司）、刘新彪、贵树华金融借款合同纠纷一案中，深圳市科汇通电子技术有限公司（以下简称科汇通公司）不服本院作出的（2017）湘07执457号之三执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
科汇通公司称，科汇通公司与中德公司于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自合同签订之日起至2032年10月31日止，科汇通公司的租赁行为在兴业银行与中德公司签订借款合同、设置抵押登记之前。根据我国相关法律规定，科汇通公司的承租权不因申请执行人申请执行以及人民法院的拍卖行为而终止或消灭，科汇通公司在合法有效的租赁期限内的用益物权同样受法律保护，请求中止要求科汇通公司移交、搬离房产的执行行为。
本院查明，2014年12月11日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2014）长中民二初字第01161号民事判决，查明：2012年11月14日，兴业银行与中德公司签订《最高额保证合同》，约定中德公司对兴业银行与美丽乡村公司在保证额度有效期内发生的保证最高本金限额2000万元项下的所有债权提供最高额连带责任保证担保。同日，刘新彪、贵树华向兴业银行出具了《个人担保声明书》。2012年11月19日，兴业银行与中德公司签订《最高额抵押合同》，约定中德公司以其名下位于湖南省常德市××城东××花园××楼××层××地的共计28套商业房产（房产证号：常房权证武字第0310911-××4、03××12、0310315-××6、03××24、0310882-××号，建筑面积合计为7294.57平方米）。2012年11月20日，兴业银行与中德公司在常德市房地产管理局办理了该28套房产的最高额抵押登记手续，并取得了房屋他项权证。2013年11月5日，兴业银行与美丽乡村公司签订《流动资金借款合同》，约定兴业银行向美丽乡村公司借款2000万元。2013年11月6日，兴业银行给付美丽乡村公司2000万元，借款期限一年。借款到期后，美丽乡村公司未按约定按时偿还贷款利息。判决如下：一、美丽乡村公司于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行借款本金2000万元及截止到2014年7月16日的利息97.9715万元。二、兴业银行有权以中德公司名下位于湖南省常德市××城东××花园××楼××层××地的共计28套商业房产（房产证号：常房权证武字第0310911-××4、03××12、0310315-××6、03××24、0310882-××号，建筑面积合计为7294.57平方米）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款就第一项判决的给付内容进行优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归中德公司所有。三、中德公司、刘新彪及贵树华依法对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任；中德公司、刘新彪及贵树华承担连带清偿责任后有权向美丽乡村公司追偿。
此前，在诉讼过程中，湖南省长沙市中级人民法院于2014年9月1日作出（2014）长中民二初字第01161号民事裁定，查封、冻结美丽乡村公司、中德公司、刘新彪、贵树华名下财产。
2015年3月4日，兴业银行向湖南省长沙市中级人民法院提出执行申请，该院依法予以受理。
2016年9月7日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2015）长中民执字第00277-1号执行裁定，继续查封、冻结美丽乡村公司、中德公司、刘新彪、贵树华名下（2014）长中民二初字第01161号民事裁定保全财产。
2017年7月11日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘执监192号执行裁定，查明：因该案被执行人和可供执行财产在常德市境内，兴业银行请求将该案指令由本院执行。认为：兴业银行的申请符合法律规定，为尽快执结本案，实现申请执行人的合法权益。裁定如下：湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民二初字第01161号民事判决由本院执行。
2017年9月6日，本院依法受理该案。
2017年9月18日，兴业银行向本院提出申请，请求对中德公司名下位于湖南省常德市××城东××花园××楼××层××地的共计28套抵押商业房产进行评估、拍卖，并就拍卖所得价款优先受偿。
同日，本院作出（2017）湘07执457号之三执行裁定，评估并拍卖中德公司名下的上述28套商业房产。科汇通公司不服，向本院提出书面异议。
在异议审查过程中，科汇通公司向本院提交了房屋租赁合同、委托经营管理合同、中国工商银行深圳市分行电子回单、关于拍卖三闾农贸市场情况说明、代付款说明函等证据，欲证明以下事实：
2012年11月1日，中德公司与科汇通公司签订《房屋租赁合同》，约定：中德公司将位于湖南省常德市武陵区城东新竹花园二期东经名邸位置的商业房地产48套（现三闾农贸市场，建筑面积8586.01平方米）（含本案执行标的物）整体出租给科汇通公司，租赁期限自2012年11月1日起至2032年10月31日止。租金按约定租金计算：截止目前，中德公司尚欠中信信托有限责任公司借款本金1596.213088万元，利息约300万元，由科汇通公司在本合同签订6个月期限内代中德公司偿还借款，具体金额按照当日实际支付金额确定，该金额为实际确定20年租金总额。
2012年12月30日，科汇通公司与常德三闾农贸市场服务有限公司（以下简称三闾农贸市场公司）签订《委托经营管理合同》，约定：科汇通公司将上述三闾农贸市场48套商业房地产委托三闾农贸市场公司进行招商和日常经营管理，由三闾农贸市场公司以自己的名义签署商铺租赁合同并收取租金。委托期限为19年10个月，即从2012年12月30日起至2032年10月31日止。2013年1月31日，科汇通公司通过银行转账代中德公司分别向中信信托有限责任公司汇付1000万元、948.473463万元，合计1948.473463万元。
另查明，2011年7月9日，三闾农贸市场公司经常德市工商行政管理局武陵分局核准成立，注册资本为50万元，股东为中德公司，法定代表人为刘新彪。2011年7月14日，法定代表人变更为刘强。2017年5月3日，股东变更为刘强、刘新彪，认缴股金分别为25.5万元（51%）、24.5万元（49%）。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。依照上述规定，科汇通公司与中德公司签订房屋租赁合同后，应当向房产管理部门登记备案，但科汇通公司未向本院提交证据证明已办理该房屋租赁登记备案手续。且科汇通公司提交的房屋租赁合同中关于租赁期限、租赁价格、付款方式等核心条款的约定，以及科汇通公司在签订该房屋租赁合同后，随即又将租赁标的物交由中德公司的子公司三闾农贸市场公司委托管理的行为，明显与交易习惯和社会常理不符，故对于科汇通公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回深圳市科汇通电子技术有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 罗 真
审判员 龚 力
审判员 张 慧
二〇一八年五月十四日
书记员 叶姚利
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。