宁波市北仑区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0206执异23号
案外人：李渊硕（公民身份号码：3703051985********），
男，1985年2月20日出生，汉族，住山东省威海市环翠区张村镇镇驻地普陀路******号，现住山东省文登区香山南路***号***室。
委托代理人：吕以强，文登小观法律服务所法律工作者。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司宁波分行（统一社会信用代码：91330201744951650R）。住所地：浙江省宁波市高新区聚贤路***号。
代表人：万恩平，该分行行长。
被执行人：宁波申博特电子胶粘材料有限公司（组织机构代码:55112863-3）。住所地：浙江省宁波市江北区洪达路*号*号楼。
���定代表人：赵建国。
被执行人：赵建国，男，1954年1月13日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。
被执行人：宁波博茂国际贸易有限公司（组织机构代码:68800076-1）。住所地：浙江省宁波市江东区会展路***号宁波国际贸易展览中心常年展*号2馆6E29。
法定代表人：杨锡龙。
被执行人：威海博大房地产开发有限公司（组织机构代码:69807162-7）。住所地：山东省文登市天福街道办事处天福路**号。
法定代表人：徐慧娟。
被执行人：杨敏，女，1964年5月13日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。
被执行人：郑明君，男，1964年3月3日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司宁波分行与被执行人宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国��贸易有限公司、威海博大房地产开发有限公司、杨敏、郑明君金融借款合同纠纷一案中，案外人李渊硕对本院查封的标的物提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李渊硕称：宁波市北仑区人民法院根据（2014）甬仑执民字第1677-5号裁定书查封的位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产系案外人所有，请求解除位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产的查封。理由如下：案外人于2012年5月初与威海博大房地产开发有限公司草签了两份购买该两处房屋合同，案外人委托其母亲张妍妍分别于同年5月10日、7月10日通过银行转账支付了748379元购房款给威海博大房地产开发有限公司，剩余购房款案外人以现金多次支付给威海博大房地产开发有限公司。2012年8月2日，案外人委托其母亲张妍妍与威海博大房地产开发有限公司签订了购房合同，该两处房屋的购房款976379元案外人以各种方式于2012年8月9日前已全部付清，威海博大房地产开发有限公司也在2012年8月2日前将该两处房产交付给案外人。2012年8月2日，案外人与威海博大房地产开发有限公司、宁波凯旋戴尔时尚精品酒店管理有限公司三方签订了委托经营协议，事后也收到了半年的租金约5万元左右。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，本案查封的上述两处房产实际是案外人所有，故提出书面异议，请求解除上述两处房产的查封。案外人李渊硕提供身份证明、商品房买卖合同、收据、工商银行业务凭证、委托经营协议、不动产限制信息查询结果予以佐证。
申请执行人中国民生银行股份有限公司宁波分行辩称：案外人李渊硕声称的购房合同未经备案程序，存在私下签订之嫌，真实性存疑。其二，案外人李渊硕未提供正规购房发票，与商品房销售市场规则相悖，尤其是案外人李渊硕声称该两处房产已交付的情况下。综上，案外人李渊硕所称购买查封房产真实性不足，请求驳回案外人李渊硕的异议。
本院查明，中国民生银行股份有限公司宁波分行与宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、威海博大房地产开发有限公司、杨敏、郑明君金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月11日作出（2014）甬仑商初字第650号民事调解书，调解书内容为：一、宁波申博特电子胶粘材料有限公司应于2014年6月18日前归还中国民生银行股份有限公司宁波分行贷款本金1959.84万元，并支付自2014年2月21日起至实际履行之日止的利息、罚息及复利；二、若宁波申博特电子胶粘材料有限公司未按期足额支付上述款项，中国民生银行股份有限公司宁波分行有权就赵建国名下抵押的位于宁波市江东区福明路503-505（单号）001幢4-9～4-12的房地产以折价或者拍卖、变卖方式取得价款在抵押范围内优先受偿；三、宁波博茂国际贸易有限公司、威海博大房地产开发有限公司、杨敏、郑明君对上述第一项款项承担连带清偿责任，其在履行保证责任后，有权就履行保证责任范围内的款项向被告宁波申博特电子胶粘材料有限公司追偿；四、本案受理费、保全费合计76394元，由宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、威海博大房地产开发有限公司、杨敏、郑明君负担。2014年6月23日，申请执行人中国民生银行股份有限公司宁波分行向本院申请执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2014）甬仑执民字第1677号。根据申请执行人中国民生银行股份有限公司宁波分行的申请，本院于2014年10月30日作出（2014）甬仑执民字第1677号执行裁定书和协助执行通知书，并同日送达威海市文登区住房保障和房产管理局、威海市国土资源局，查封登记在被执行人威海博大房地产开发有限公司名下的位于威海市文登区文山东路90号（文登财富大厦）的房地产，其中包括本案争议标的物
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威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产，查封期限两年。因查封期限将至，2016年9月12日，本院作出（2014）甬仑执民字第1677-5号执行裁定书和协助执行通知书，并于2016年10月26日送达威海市不动产登记中心文登分中心，继续查封被执行人威海博大房地产开发��限公司名下的位于威海市文登区文山东路90号（文登财富大厦）的房地产（包括本案争议标的物），查封期限三年。
另查明，本院于2014年10月30日查封被执行人威海博大房地产开发有限公司名下的位于威海市文登区文山东路90号（文登财富大厦）的房地产时，本案争议标的物已于2014年4月3日被山东省威海市中级人民法院查封，本案属于轮候查封。本院轮候查封手续办理后，本案争议标的物又被宁波市鄞州区人民法院于2015年1月12日、山东省威海市中级人民法院于2016年6月23日、威海市文登区人民法院于2016年9月13日轮候查封。
再查明，案外人李渊硕提交的工商银行业务凭证和收据显示，案外人李渊硕母亲张妍妍于2012年5月10日汇款300000元系转账给杨敏，银行转账凭证未载明款项用途；案外人李渊硕母亲张妍妍于2012年7月10日向被执行人威海博大房地产开发有限公司汇款448379元，亦未载明款项用途。被执行人威海博大房地产开发有限公司于2012年8月2日手工开具的交款单位为案外人李渊硕、交款金额为461502.72元（收据编号2957981）、476203元（收据编号2957988）的两张收据以及于2012年8月9日手工开具的交款单位为案外人李渊硕、交款金额为38673.28元（收据编号2957987）的收据虽明确为本案争议标的物购房款，但收据载明的金额、时间与案外人李渊硕母亲张妍妍银行转账的金额、时间不一。案外人李渊硕提交的两份商品房买卖合同载明：合同签订时间为2012年8月2日，房产交付时间为2013年12月31日前，其中威海市文登区文山东路90号1单元2105室房产总价500176元，首付款461502元于2012年8月2日交款，余额38674元于2012年8月17日前付清（可含贷款）；2121室房产总价476203元，于2012年8月2日一次性付清。案外人李渊硕母亲张妍妍银行转账的时���早于商品房买卖合同签订时间和商品房买卖合同约定的付款时间，这与正常的商品房买卖惯例相悖，且案外人李渊硕未提供被执行人威海博大房地产开发有限公司开具的购房发票，案外人李渊硕母亲张妍妍银行转账的款项不足以证明为案外人李渊硕的购房款。案外人李渊硕声称被执行人威海博大房地产开发有限公司在2012年8月2日前完成了该两处房产的交付，但案外人李渊硕未提供充分证据证实房产已交付并实际占有，且与商品房买卖合同和委托经营协议载明的交房之日（2013年12月31日）差异明显，这亦与正常商品房买卖惯例相悖。案外人李渊硕声称其为无过错的商品房买受人，但案外人李渊硕声称的商品房买卖合同签订时间与款项支付时间距离本院首次查封时间长达两年有余，与山东省威海市中级人民法院首次查封的时间相距也近两年。案外人李渊硕在其声称的商品房买卖合同签订之日和款项支付之日后长达两年未能办理商品房合同备案和过户登记手续，案外人李渊硕亦未提交其积极办理商品房过户登记的相关证据，其未能证明自己无过错，故案外人李渊硕声称其为无过错的商品房买受人之主张无法成立。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案争议标的物即位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产系不动产，不动产应按不动产登记薄来判断权利人。本案争议房产被查封时，房产登记在被执行人威海博大房地产开发有限公司名下，本院查封符合法律规定。案外人李渊硕声称本案争议房产系其所有，但案外人李渊硕提交的证据不足以证实其系本案争议房产的权利人，对此本院不予采信。案外人李渊硕声称其为无过错的房产买受人，但未提交证据证明其无过错，对此本院亦不予采信。综上所述，案外人李渊硕的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人李渊硕的异议。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼，并按对方当事人的人数提出副本。
审 判 长 周 敏
审 判 员 虞文君
人民陪审员 韩涛伟
二〇一七年七月二十日
代书 记员 邹璐璐