海南省第一中级人民法院
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（2017）琼96民终634号
海南省第一中级人民法院
民事判决书
（2017）琼96民终634号
上诉人（原审原告）：田耀东，男，1959年12月2日出生，汉族，山东省淄博市人，现住海南省澄迈县。
委托诉讼代理人：吕建文，男，1955年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：澄迈宝信实业有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇文明路101号。
法定代表人：王韦舜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄昭毅，海南维特律师事务所律师。
上诉人田耀东因与被上诉人澄迈宝信实业有限公司（以下简称宝信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人田耀东上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人宝信公司支付违约赔偿金198152元（按已付购房款的日万分之六，自2014年3月30日计算至2016年8月21日）；2.一、二审诉讼费由被上诉人宝信公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，逻辑推理混乱，定性不准确，处理纠纷不公正。一、一审判决书存在多处错误。1.上诉人所购涉案房屋位于宝信小区7#地块，并非位于宝信小区4#-1地块的泉倾天下区域。2.涉案房屋的约定交付时间为2012年5月31日，并非2012年9月30日。3.涉案房屋所在地块项目的环评验收时间是2016年2月5日，并非2016年6月。4.上诉人一审提交证据为9项，不是3项，上诉人申请调取的涉案项目的消防验收报告书和环境影响报告书至今没有拿到。二、一审判决认定说理有误。1.涉案《澄迈商品房买卖合同》系格式化合同，第八条交付条件中没有明确”经消防验收合格”再交付，违反了法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效是错误的。2.被上诉人隐瞒事实，把房屋主体验收当作工程竣工验收，未告知上诉人排污管线、设施不完备等情况，使上诉人的合法权利受到了侵害。3.涉案房屋所在项目的消防验收直至2014年8月1日才通过，一审法院认定被上诉人不存在消极不作为问题，没有法理依据。4.上诉人追究的是被上诉人一定时间段内的违约责任。上诉人在2012年3月28日至2015年7月7日期间，没有履行重大事件的告知义务，强行交付没有经过全部验收的房屋，张贴的城市排水许可证系假证等等，没有尽到应尽义务，违反了《中华人民共和国合同法》规定的权利义务平等原则。三、被上诉人未经环保部门批准违法先建，没有取得《建设用地规划许可证》违法销售，没有经过消防验收违法交房，且未告知上诉人上述情形及管网建设情况，侵犯上诉人的知情权，导致上诉人错误作出购房的意思表示，相应法律后果应由被上诉人承担。四、污水管网建设”滞后”之说不成立，不是政府原因导致办证迟延。污水管网工程的建设单位之行为也不等同于政府行为，不应将此认定为政府责任。五、违约赔偿不是损失补偿，不能随意减少或增加，应严格按照合同约定进行计算。综上，请求二审法院依法作出公正判决。
被上诉人宝信公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。2015年8月，政府污水管网工程完工后，被上诉人还有申请接入管网、接口连接适配、调��试运营、申请环保验收等诸多工作需要完成，直至2016年6月才最终取得环评验收文件。其他专项验收也在环评验收通过前予以完成，没有拖慢办证进度。此后，因遇到不动产统一登记改革，办证进展缓慢。这些并非被上诉人原因所致，被上诉人没有拖延办证的理由和必要，也一直在想办法积极加快办证进度，因此，不应对非因被上诉人过错导致的办证迟延承担责任。
原审第三人天鹭公司述称，一、一审认定逾期办证的原因属于涉案《澄迈商品房买卖合同》第十五条及其《补充协议》第2条约定的免责事由，事实清楚，并��不当。二、上诉人混淆了房屋交付条件和综合验收条件，主张被上诉人隐瞒事实、违法交房等，没有事实根据，不符合双方的合同约定。三、原审第三人并非涉案《澄迈商品房买卖合同》的合同主体，与本案没有直接的利害关系，不是本案适格的当事人。
田耀东向一审法院起诉请求：1.判令被告宝信公司为原告田耀东办理房屋权属证书；2.判令被告宝信公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金144978元；3.本案诉讼费由被告宝信公司承担。
一审法院认定事实：原、被告双方于2011年12月29日签订《澄迈商品房买卖合同》，约定：原告田耀东购买由被告宝信公司开发的××镇号房；被告于2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书（房屋权属证书办理时间最终以当地房管部门核发时间为准）；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之六向原告支付违约金；因非被告原因造成原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担责任等。双方在《澄迈商品房买卖合同》的《补充协议》第2条第（1）项中约定��”......因买受人及政府原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”签订《澄迈商品房买卖合同》后，原告已依约向被告支付了购房款365000元，向被告提交了办理房屋权属证书所需资料并缴纳了相关税费等。被告亦于2012年3月28日向原告交付了涉案房屋。
另查明，2011年8月3日，被告缴纳了涉案项目的基础设施配套费。金江镇污水管网工程系城市基础设施配套措施，于2013年7月开工建设，2015年8月竣工。环境影响评价书等是环境验收的内容，规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。2014年6月30日，海南省国土环境资源厅复函，不同意涉案项目试运营，不同意的理由是：”由于市政管网未完善，项目生活污水经三级化粪池处理后委托单位用槽罐车抽运至大坡村香蕉园作农肥使用，未按照环评批复要求进入澄迈县城市污水处理厂处理......”2015年12月28日，被告委托五指山环境资源监测站对涉案项目进行环境保护竣工验收监测。2016年2月5日，海南省生态环境保护厅发函同意涉案项目通过竣工环保验收。2016年3月24日，被告取得了涉案项目的不动产权证书（大证）。2016年8月22日，被告为原告办理出涉案房屋的房屋权属证书。
一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是：一、涉案房屋逾期办证的原因和责任承担问题；二、如果被告宝信公司应承担逾期办证的违约责任，违约金的计算问题。
一、关于涉案房屋逾期办证的原因问题。原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》是海南省住房和建设厅与海南省工商行政管理局联合监制的标准文本，但也是经双方对主要条款协商后达成的，非格式化合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告田耀东已依约付清了购房款并缴纳了相关税费，将办证需要的相关材料提交给了被告，履行了合同约定的义务。被告也将房屋交付原告使用至今，但被告逾期没有履行合同约定的办证义务。对于逾期办证的原因，被告称属于《澄迈商品房买卖合同》第十五条第六款及其《补充协议》第2条第（1）项中约定的免责事由，应予免责。由于金江镇污水管网工程未竣工，导致涉案项目不能及时接入市政的污水管道，从而不能获得海南省国土环境资源厅的批准进行试运营，也就无法取得涉案项目的初始登记。澄迈县金江镇污水管网工程项目于2013年7月开工建设，2015年8月竣工验收。原、被告签订涉案《澄迈商品房买卖合同》时，澄迈县金江镇污水管网工程项目尚未开工建设，该项目是政府建设的城市公共设施，被告无法预见该项目的竣工时���，更无法掌控该项目的工程进度。在2015年8月澄迈县金江镇污水管网工程竣工后，被告即迅速将涉案项目污水管网接入澄迈县金江镇污水管网，经过三个月的试运营后，于2016年2月5日通过了海南省国土环境资源厅的环评验收，于2016年3月取得了涉案总工程的验收备案，2016年3月24日取得了涉案项目的初始登记。从以上被告的工作时间节点可以看出，被告是严格按照《建设工程质量管理条例》和《建设工程规划验收申请表》的规定，按照《澄迈商品房买卖合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快进行试运营，从而能早日办理房屋产权初始登记。《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令）第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。而2013年12月2日，住房城乡建设部印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条规定：”工程符合下列要求方可进行竣工验收......(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”从上述两条规定可知，环保部门出具的准许文件是工程可以竣工验收的必备条件，而竣工验收又是申请房屋所有权初始登记所需提交的必要材料。综上，涉案房屋逾期办证的原因在于澄迈县金江镇污水管网项目建设的滞后，对于被告的辩称，该院予以认可。原告诉称被告逾期办证的原因，不仅仅是因为环评未通过验收，还存在消防等验收均逾期的问题。该院认为，根据前述《房屋登记办法》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的相关规定，公安消防、环保等部门出具的认可���件或者准许使用文件，均是办理房屋初始登记必备的条件，缺一不可。澄迈县金江镇污水管网工程的滞后，是造成被告涉案项目未能按期办证的主要障碍，即使其他办证条件已按时通过验收，也无法取得总工程竣工验收备案登记，被告辩称在此情况下，其对消防等办证条件的工作安排，是出于经济效益、整体推进的角度考虑，以避免浪费人力财力做重复劳动，而且消防验收是2014年8月1日通过，在取得环评验收之前。综上，被告整体推进办证工作，并不存在消极不作为的过失，其做法符合情理。
关于涉案房屋逾期办证的���任承担问题。涉案房屋逾期办理权属证书，是因澄迈县金江镇污水管网项目的滞后造成的，属双方约定的政府部门原因，这不是作为出卖人的被告的原因造成的，故，被告可以根据涉案《澄迈商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定免责。
2016年8月22日，被告已为原告办理出涉案房屋的房屋权属证书，且已将证书交付给原告，因此，对原告的第一项诉讼请求，该院不予支持。
二、关于违约金的计算问题。因为涉案房屋逾期办证的责任不应由被告承担，故，对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告田耀东全部的诉讼请求。案件受理费2542元，由原告田耀东负担（原告已预交3200元，多交的658元应予退还）。
本院二审期间，上诉人田耀东补充提交了4份证据：证据1、澄土环资罚决字[2011]12号《行政处罚决定书》；证据2、澄土环资罚决字[2013]19号《行政处罚决定书》；证据3、澄环罚决字[2015]5号《行政处罚决定书》；证据4、澄迈县金江镇污水管网工程（监理标）招标公告。其中证据1-3证明被上诉人违法先建、违法售房，证据4证明污水管网工程非政府行为，而是公司的行为。被上诉人宝信公司、原审第三人天鹭公司均对证据1-3的真实性没有异议，但是对其关联性有异议，一致认为该3份处罚决定不能达到证明涉案项目系违法建设、违法售房的目的；对证据4的真实性及其证明内容均不予认可。经质证，本院对上诉人二审所提交证据1-3的真实性予以确认，对其证明内容及与本案所处理法律关系的关联性不予确认；对证据4的真实性不予确认。
结合一审证据材料及当事人口头陈述，本院对一审认定的事实更正明确如下：上诉人与被上诉人于2011年12月29日签订《澄迈商品房买卖合同》，约定：上诉人田耀东购买由被上诉人宝信公司开发的××县号房；被上诉人于2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付上诉人使用；被上诉人应当自房屋交付之日起730日内为上诉人办理房屋权属证书，并于取得房屋权属证书后365日内向土地登记机关申请，为上诉人办理土地使用权证；如因被上诉人的责任，上诉人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之六向上诉人支付违约金；因非被上诉人原因造成上诉人不能��约定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人不承担责任等。双方在《澄迈商品房买卖合同》的《补充协议》第2条第（1）项中约定：”......因买受人及政府原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”签订《澄迈商品房买卖合同》后，上诉人已依约向被上诉人支付了购房款365000元，向被上诉人提交了办理房屋权属证书所需资料并缴纳了相关税费等。被上诉人亦于2012年3月28日向上诉人交付了涉案房屋。另查明，2011年8月3日，被上诉人宝信公司向澄迈县住房和城乡建设局缴纳了宝信小区项目的基础设施配套费261.285万元，又于2016年1月28日缴纳了”7号地设施配套”163712.7元。该项目位于澄迈县金江镇，金江镇污水管网工程系城市基础设施配套措施，于2013年7月开工建设，2015年8月竣工。环境影响评价书等是环境验��的内容，规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。2014年6月30日，海南省国土环境资源厅复函，不同意涉案房屋所在宝信小区7#、8#地块项目试运营，不同意的理由是：”由于市政管网未完善，项目生活污水经三级化粪池处理后委托单位用槽罐车抽运至大坡村香蕉园作农肥使用，未按照环评批复要求进入澄迈县城市污水处理厂处理......”污水管网工程竣工后，被上诉人将宝信小区污水管道接入市政管网，并于2015年12月28日委托五指山环境资源监测站对涉案房屋所在宝信小区7#、8#地块项目进行环保竣工验收监测。2016年2月5日，海南省生态环境保护厅发函同意该项目通过竣工环保验收。2016年3月10日，宝信小区7#、8#地块项目取得《建筑工程竣工验收备案证》。2016年3月24日，被上诉人取得了涉案房屋所在宝信小区7#地块8号楼的不动产权属证书（��证）。2016年8月22日，被上诉人为上诉人办理出涉案房屋的房屋权属证书。
本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人宝信公司应否就其逾期办证行为向上诉人田耀东承担支付违约金198152元的责任。被上诉人主张其逾期办证系金江镇污水管网工程滞后、不动产登记改革影响办证进度等政府原因所致，按照合同约定应对此免责。上诉人则以涉案房屋未经消防验收即交房、被上诉人未履行告知义务、消防验收迟延、污水管网建设是承建公司行为不是政府行为等等，主张被上诉人违约，应承担违约责任。首先，根据当事人的诉���请求，本案审查处理的是逾期办证的违约责任问题，上诉人在上诉状中提及的交房条件、排污排水等事项的告知义务等，与逾期办证之法律关系的审查不具有关联性，依法不能成为上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约责任的事实依据，本院不予采信。其次，根据本案查明事实，导致被上诉人逾期办证的各种因素竞合，其中污水管网工程滞后导致的环保验收迟延是致使涉案房产2016年3月方能进行初始登记的主要因素，在2016年2月前业已完成的消防验收等其他工作的迟延时间已经被该环保验收的迟延时间吸收包含在内，且涉案《澄迈商品房买卖合同》约定的是逾期办证这一行为结果的违约责任，并未约定消防验收等各个行为因素的具体完成时间及相应责任，上诉人单独就办证过程中的消防验收等各个行为原因主张违约责任，事实依据不足，本院不予支持。再次，金江���污水管网工程属于市政基础设施建设，上诉人主张这不是政府行为而是中标公司的行为，据理不足，本院不予采纳。综上，涉案《澄迈商品房买卖合同》的签订是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，该合同依法对双方当事人具有约束力。受市政污水管网工程建设进度影响，被上诉人于2016年2月才通过环保验收，随后方能完成竣工验收备案和房产初始登记，而在2016年3月完成初始登记后又受到不动产统一登记改革的影响，至2016年8月才为上诉人办好房屋权属证书，这与当地社情相符，并非被上诉人主观原因所致，被上诉人依据合同约定主张对逾期办证行为免责，事实依据充分，本院予以支持。
综上所述，上诉人田耀东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2542元，由上诉人田耀东负担。
本判决为终审判决。
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审判长白玉琳
审判员梁振文
审判员黄声泽
书记员吴灿
附：本案适用的法律条文
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《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金\",\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2016）苏1322民初18066号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"宿迁市\",\"法院省份\":\"江苏\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"bdbd1284-9781-444a-ae6e-a7ec00ac4e85\",\"案件名称\":\"18066蒋广珍与蒋广作、乙生娟民间借贷纠纷一审民事判决书\",\"法院名称\":\"沭阳县人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"沭阳县\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"原告蒋广珍与被告蒋广作、乙生娟民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜东军到庭参加诉讼，被告蒋广作、乙生娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1505232000000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"18066蒋广珍与蒋广作、乙生娟民间借贷纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"18066蒋广珍与蒋广作、乙生娟民间借贷纠纷一审民事判决书
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