上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第1123号
原告(反诉被告)上海月星环球港商业中心有限公司，住所上海市普陀区。法定代表人丁佐宏，董事长。委托代理人马大丽。委托代理人程安卿，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)上海群贤文化艺术发展有限公司，住所上海市普陀区。法定代表人吴贤安，总经理。委托代理人顾杰，上海仁宣律师事务所律师。原告上海月星环球港商业中心有限公司与被告上海群贤文化艺术发展有限公司、反诉原告上海群贤文化艺术发展有限公司与反诉被告上海月星环球港商业中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)上海月星环球港商业中心有限公司的委托代理人马大丽、程安卿，被告(反诉原告)上海群贤文化艺术发展有限公司的法定代表人吴贤安、委托代理人顾杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海月星环球港商业中心有限公司(以下简称月星公司)诉称，2013年12月6日，原被告签订《短期租赁合同》，约定被告承租原告位于上海环球港地上四层L4086-L4087号铺位，面积约124.8平方米，租期至2014年2月28日。租金按照月营业额提成费用计算，物业管理费为2元每天每平方米，双方并对违约责任、解除合同等事项作了约定。合同到期后，双方未续签合同，但被告仍继续使用商铺。2014年10月15日，被告将L4086商铺归还原告，但继续使用L4087商铺。根据合同约定，被告逾期付款达10天，经原告书面催告后在合理期限内仍未支付的，原告有权解除合同。经查，被告欠付共同使用L4086-L4087商铺期间的2014年3月至10月的物业管理费、2014年6月至10月的租金、2013年11月之后的所有电费，以及2014年10月15日之后单独使用L4087商铺期间的任何费用。原告于2014年10月、2014年12月、2015年3月分别向被告送达了《催款通知函》、《解约通知函》、《清场通知函》，被告均不予理睬。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令1、原被告双方签订的租赁合同于2014年12月19日解除；2、被告将L4087商铺返还原告；3、被告支付共同使用L4086-L4087商铺期间的月营业额提成费用、物业管理费人民币88204.65元(以下币种均为人民币,其中月营业额提成费用每月为7000元，物业管理费每月7592元)；4、被告支付单独使用L4087商铺期间的月营业额提成费用、物业管理费及2014年12月19日之后的商铺占用费(实际计算到被告返还商铺之日止)；5、被告暂支付电费17127.8元(实际计算到2015年30日止)；6、被告支付逾期付款违约金(从2015年4月31日酌情计算到被告返还商铺之日止，具体金额可由法院酌情判决)；7、诉讼费由被告承担。被告上海群贤文化艺术发展有限公司(以下简称群贤公司)辩称，1、因原告无故在2014年10月停电，致被告无法经营，且在未征得被告同意的情况下进行施工，导致被告商铺内物品受损，原告违约在先，没有解除权，不同意解除双方的租赁关系，不同意返还L4087商铺。2、L4086商铺已在2014年2月28日返还原告，计算月营业额提成费用、物业管理费应当以上述日期为限，且之后不会产生任何费用，对原告的计算方法有异议。3、L4087商铺使用至今，所欠费用以法院查实的金额为准。4、欠付电费属实，但对原告主张的金额有异议。5、原告主张违约金过高，请求调整。另外，从2015年5月8日起，原告一直停电至今，被告无法正常营业。反诉原告群贤公司反诉称，基于合同关系，反诉原告租赁使用L4087商铺。2015年2月3日深夜，反诉被告未征得反诉原告同意，擅自更换L4087商铺外墙玻璃，施工时将摆放在商铺内的施坦威钢琴损坏，产生维修费用。同时，由于施工，导致商铺内的顾绍培大师紫砂壶(价值110万元)、袁江大师紫砂壶(价值36万元)、刘唐慎紫砂壶(价值24万元)各一把损毁。另，2014年10月22日，反诉被告无故断电达半月之久，反诉原告无法正常经营，造成学员退费396493元，2015年5月8日断电至今，经营损失达每月7万元，现提起反诉，请求判令1、反诉被告赔偿钢琴维修费122000元；2、反诉被告赔偿顾绍培大师紫砂壶110万元、袁江大师紫砂壶36万元、刘唐慎紫砂壶24万元；3、反诉被告赔偿营业损失(其中学员退费396493元，营业损失按每月7万元计算至合同被判决终止履行之日止)。反诉被告月星公司辩称，对于因施工造成反诉原告的施坦威钢琴表面受损愿意在1万元以内进行赔偿，其余钢琴部位的受损及产生的修复费没有事实依据。反诉原告对三把紫砂壶的表述不一致，诉讼前称因施工而丢失，诉讼中称被损坏，致损害事实难以成立，不同意反诉原告的赔偿请求。又由于反诉原告没有教学资质，其诉称的学员退费与本公司无关。另反诉原告主张营业损失，即没有事实依据，计算方法也没有合同约定，反诉被告也不同意承担。关于本诉，经审理查明，2013年12月6日，原被告签订《短期租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市环球港地上四层L4086-L4087点位内租赁物业，面积约124.8平方米，租赁期限自2013年12月1日起至2014年2月28日止，被告应当支付履约保证金2万元。租赁期内，若被告的月营业额低于70000元，被告应当按照7000元的标准向原告支付月营业额提成费，若每月高于70000元的，被告按照其每月营业额的10%向原告支付月营业额提成费。租赁物业的物业管理费为2元每天每平方米，故被告每月支付的物业管理费为7592元。电费为1.2元/KWH。若被告逾期支付月营业额提成、物业管理费、电费等任一款项的，每逾期一日，则按其应付而未付款项的万分之三向原告支付违约金，逾期达10日的，经原告书面催告后在宽限期内仍未支付的，原告有权解除合同，且被告支付的保证金、预付月营业额提成费均作为违约金不予退还。双方并就其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，原告交付了租赁物。2014年10月11日、2014年12月26日、2015年3月9日原告以被告欠付合同约定的费用为由，分别向被告送达了《催款通知函》、《解约通知函》、《清场通知函》，行使合同解除权，并要求被告支付拖欠的费用，承担违约责任，返还场地等，其中被告于12月27日收到《解约通知函》。之后被告返还了L4086商铺。关于反诉，经审理查明，2015年2月3日深夜，在未通知反诉原告的情况下，反诉被告组织施工人员对L4087商铺的外墙落地玻璃进行替换,致商铺内部分物品受损。审理中，就群贤公司是否欠付费用的争议焦点，月星公司提供了群贤公司的已付款明细，确认其支付了全额保证金、至2014年5月的月营业额提成费用、至2014年2月的物业管理费共计84776元，以此得出群贤公司存在欠费的事实及月星公司的诉讼请求有事实依据，群贤公司未在法院指定的期限内对上述付款明细发表质证意见。就群贤公司返还L4086商铺时间的争议焦点，月星公司称2014年10月15日，群贤公司将L4086商铺的钥匙交付月星公司的楼层经理，在楼层经理通知其办理交接确认书时，群贤公司拒绝前往，现月星公司确认交还日期为2014年10月15日。群贤公司认为2014年2月28日，月星公司提出涨价，群贤公司即向原告的招商部负责人顾亮提出退租不再续租的意思表示，顾口头表示同意收回，并称店内的货物可暂时摆放着，等有了下家再清空。10月15日，群贤公司清空场地。由于月星公司有关负责人已经口头承诺可以退租，故L4086商铺的交还日应为2014年2月28日。就电费的计算方法的争议焦点，月星公司表示环球港商场总的电费由月星公司向供电部门支付，然后向每个业主收取，每一个店铺内均单独安装电表，用电数由月星公司工作人员现场与店内业主签字确认，L4086物业在2014年10月15日的最终用电数是由月星公司与新的承租人确定，群贤公司未参与。群贤公司认为L4086商铺在2月28日已经交还月星公司，不会产生之后的用电问题，月星公司提供的确认单上签名的人员身份并非公司的员工，不予认可。对在L4086商铺交还后，L4087商铺的相关费用的计算标准，双方达成一致，即月营业额提成费用按每月3200元计，物业管理费按每月3757元计。就反诉中双方争议的紫砂壶是否存在受损的事实以及其价值的认定争议焦点，群贤公司提请证人包括紫砂壶的供应者、制作者及公司员工等出庭作证，月星公司则认为受损事实难以成立，因为证人与群贤公司存在利害关系，证言不应被采纳。就反诉中钢琴修复费用(包括修复项目)的争议焦点，月星公司申请本院向施坦威钢琴亚太有限公司调查，获准，该公司介绍钢琴的音板一般不会开裂，如有也是视开裂程度局部维修，不采用更换的方法，琴弦、琴键的更换价格分别是10000元、18000元。本院认为，本诉部分，1、关于合同的解除。《短期租赁合同》履行届满后，双方没有续签书面合同，被告继续使用原租赁物业，原告没有表示异议，故根据法律规定，原合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除。现原告于2014年10月、2014年12月26日分别向被告邮寄了《催款通知函》、《解约通知函》，履行了通知义务，被告也于12月27日收到解约通知函》，故其请求本院判决原被告双方签订的租赁合同解除、被告将L4087商铺返还的诉讼请求符合法律规定，可获支持，合同解除日应当为被告收到《解约通知函》之日。2、关于群贤公司返还L4086商铺时间的认定。群贤公司虽然辩称月星公司同意其于2014年2月28日退租且同意其继续可以在L4086商铺内堆放物品，但没有证据证明，因双方于10月15日交接钥匙，被告也于此日清空场地，故L4086商铺的交还日可认定为2014年10月15日。3、被告是否欠费。因被告未在本院规定的举证期间内对原告提供的支付费用清单进行质证，应当自己承担后果，本院采纳原告的意见，据此，本院认定被告欠付使用L4086-L4087商铺期间的2014年3月至10月15日的物业管理费、2014年6月至10月15日的月营业额提成费用共计88204.65元，原告的相关请求可获支持。同时，因合同已经被解除，原告要求被告支付2014年12月19日起单独使用L4087商铺期间的月营业额提成费用(商铺占用费)、物业管理费至被告返还该商铺之日止，一并可获支持。至于原告主张的所有电费，虽然原告提供的证据形式上存有瑕疵，但被告确认欠费的事实，故电费由本院依法酌判为5000元。4、关于违约金。结合本案查明的事实，被告欠费的行为均发生在《短期租赁合同》履行届满之后，故原告主张违约金没有合同依据，本院不予支持。反诉部分，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现反诉原告主张反诉被告在未经其同意的情况下进行施工，致反诉原告的物品受损，进而提出要求反诉被告进行赔偿的诉讼请求，其应当就相关事实承担举证责任，包括证明反诉原告的合法利益受侵害，反诉被告存在侵权行为，侵权行为与损害结果存在因果关系等等。根据上述理由及各方的争议焦点，分析如下：1、关于钢琴受损的事实。反诉被告已经自认施工中的玻璃渣落在钢琴上致钢琴表面产生划痕的事实，故反诉被告应当就此行为承担赔偿责任。关于赔偿金额，结合双方的意见以及本院咨询的意见，由本院依法酌定为30000元。2、关于三把紫砂壶受损的事实。首先，反诉原告没有提供直接证据，证人的当庭作证也仅能证明可能存在紫砂壶摆放在商铺内的事实，并不能证明紫砂壶是否受损的事实，以及紫砂壶如真的被损坏与施工存在因果关系，上述间接证据不能构成有效证据链，相关诉称意见本院难以采纳。3、关于经营损失。反诉原告主张的2014年10月22日的停电事实没有证据证明，其主张的2015年5月的停电事实发生在双方合同已经解除之后，同时，提供的赔偿清单形式上也存在瑕疵，故反诉原告根据上述理由主张损失依据不足，本院也不予采纳。押金一节，本院一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告上海月星环球港商业中心有限公司与被告上海群贤文化艺术发展有限公司签订的关于上海市环球港地上四层L4086-L4087商铺的《短期租赁合同》于2014年12月27日解除；二、被告上海群贤文化艺术发展有限公司应于判决生效之日起十日内将环球港地上四层L4087商铺返还原告上海月星环球港商业中心有限公司；三、被告上海群贤文化艺术发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球港商业中心有限公司欠付的L4086-L4087商铺的月营业额提成费用、物业管理费共计人民币88204.65元；四、被告上海群贤文化艺术发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球港商业中心有限公司使用L4087商铺的月营业额提成费用、物业管理费(从2014年12月19日起算，月营业额提成费用按每月人民币3200元计，物业管理费按每月3757元计，均计算至被告返还L4087商铺之日止)；五、被告上海群贤文化艺术发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球港商业中心有限公司电费人民币5000元；六、原告上海月星环球港商业中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海群贤文化艺术发展有限公司押金人民币20000元；七、对原告上海月星环球港商业中心有限公司其余的诉讼请求，不予支持；八、反诉被告上海月星环球港商业中心有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海群贤文化艺术发展有限公司钢琴维修费人民币30000元；九、对反诉原告上海群贤文化艺术发展有限公司其余的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3489元(原告预付)，原告负担人民币50元，被告负担人民币3439元。本案反诉受理费人民币13480元(反诉原告预付)，反诉原告负担人民币12930元，反诉被告负担人民币550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 飞
人民陪审员 蒋建萍
人民陪审员 钱春林
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 朱 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。