江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第00182号
原告潘妙福，居民。
原告陈冬富，居民。
原告叶耕文，居民。
原告江志斌，居民。
原告麻志林，居民。
上列五原告共同委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
被告东台市国贸大厦有限公司，住所地江苏省东台市望海西路1号。
法定代表人缪荣春，该公司董事长。
委托代理人刘东祥，该公司副总经理。
委托代理人虞银春，江苏天全律师事务所律师。
原告潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林与被告东台市国贸大厦有限公司（以下至判决主文前简称东台国贸大厦）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月7日、2015年5月4日公开开庭对本案进行了审理。原告潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林的共同委托代理人徐明，被告东台国贸大厦的委托代理人刘东祥、虞银春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林诉称：2006年5月18日，五原告与被告签订《租赁合同》，约定五原告将自有的位于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积计12995.76平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为七年，自2006年10月1日起至2013年9月30日止。明确返还房屋的时间为2013年9月30日，交还房屋时除被告经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产外，其余装修物及预埋管线不得自行拆走或破坏，产权归五原告所有，所有装修费用与五原告无关。租赁期满前，原告多次通过各种方式要求被告按时交还房屋另作他用，但被告未按期返还，五原告尊重地方政府的意见与被告洽谈续租事宜，但被告仍然借故拒绝达成续租协议，又不交还房屋，导致五原告的经营规划无法实施，造成巨大经济损失。现诉请法院判令：1、被告立即将原告所有的位于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积计12995.76平方米的租赁房屋（含装修物及预埋管线）交还原告；2、被告自2013年10月1日起至实际交还租赁房屋期间按每天2万元的标准（比照东台市物价局评定的近年同地段租金标准）给付原告实际占用费；3、赔偿因延期交还租赁房屋造成的原告经济损失500万元；4、诉讼费用由被告负担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
证据1、五原告的居民身份证、案涉房屋的所有权证和国有土地使用证，证明五原告系案涉房屋的所有权人，具有诉讼主体资格。
证据2、2013年12月6日的《协议书》和投资款收据，证明五原告以潘妙福名义与东台市文化局和梅益龙、盐城龙光建工集团有限公司签订协议，并经过东台市公证处公证，约定五原告共同投资3000余万元参与建设东台市文化大厦，东台市文化局用文化大厦一、二层和地下室面积大约12000平方米房屋抵算投资款。
证据3、单位工程竣工验收证明书，证明东台市文化大厦工程于2005年3月8日经综合评定合格。
证据4、2005年5月4日东台市人民政府关于文化大厦建设有关问题的市长办公会议纪要，证明会办纪要议定文化大厦公用设施必须按原设计图纸满足全楼使用需要，说明一、二层与其他各层都有公用通道，五原告所有的房屋没有另外再提供任何通行便利的义务。
证据5、房地产抵押合同、《个人住房贷款凭证》、银行存折，证明2005年6月27日五原告用案涉房产作抵押，在中国工商银行股份有限公司东台支行（以下简称东台工行）办理了个人住房贷款。
证据6、2006年5月18日原、被告双方签订的《租赁合同》（包括东台市文化局与盐城龙光建工集团有限公司法定代表人梅益龙于2003年5月9日签订的《招商引资合作建设合同》），证明原告将案涉房屋租赁给被告使用，并按协议约定的现状进行交付，如房屋出现不合约定的问题，应由东台市文化局或盐城龙光建工集团有限公司负责，合同约定租赁期限为7年，自2006年10月1日至2013年9月30日，返还时间为2013年9月30日，交还房屋时除被告经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产外，其余装修物及预埋管线不得自行拆走或破坏，产权归五原告所有，所有装修费用与五原告无关。
证据7、房屋图纸，证明一、二层和三、四层都有各自的通道，结合东台市人民政府市长会办纪要，东台文化大厦一、二层与三、四层可以独立分开经营。
证据8、租赁房屋交付时原告与被告法定代表人的合影照片，证明房屋交付被告时，被告没有提出异议。
证据9、2009年12月10日东台市文化局与被告签订的《关于文化大厦租赁及垫资项目等相关问题的会商备忘录》，证明东台市文化局与被告对东台市文化大厦涉及的供水、供电、消防、自动扶梯、土建等被告支出的所有费用进行了结算，东台市文化局承担了3503171.02元费用，东台市文化局交付给原告的房屋达到租赁合同约定的条件，即使存在问题也应由东台市文化局负责，事实上相关问题已由东台市文化局直接与被告会商处理结束，故本案中被告不能以交付的房屋达不到合同约定的条件等理由再向五原告重复主张权利。
证据10、原告发给被告的多份函件及邮寄凭据，证明《租赁合同》期满前后，原告多次要求被告按期交房并承担经济损失，被告延期交房的占用费不能按照原来约定的标准给付。
证据11、东台市物价局价格认证中心《关于东台市区及各镇区营业用房合理租金水平计税基准价格的认定报告》和原告向法院提出调取该证据的申请，证明东台市步行街营业用房租金（鼓楼中路红兰路以东）为2000元／每平方米／每年，原告出租给被告的12995.76平方米房屋实际租金远远超过每天2万元。
证据12、浙江省台州中兴资产评估有限公司对案涉房地产的资产评估报告，证明原告出租的房地产在2013年6月15日评估基准日的价值为346245000元，正常租金与资产价格比应当协调，同时原告也已向法院申请对案涉房屋于2013年9月30日以后的租金水平进行司法评估。
证据13、高速公路过路费清单及交通费票据，证明原告因被告延迟交房多次往返浙江省和江苏省造成的交通费、住宿费、误工费等损失巨大，被告应当承担赔偿责任。
证据14、从江苏省工商网调取的东台国贸大厦及关联企业的工商登记资料、简介和部分现场照片，证明被告有关联企业9家，具有大规模的商场、超市和大酒店，并对外招聘人员，可以解决本案所涉租赁房屋返还后职工的就业问题。
被告东台国贸大厦答辩称：1、答辩人承租的原告的房屋的期限为10年。2006年5月18日双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限虽为7年，但后于2007年2月13日又签订一份《协议书》，重新约定租赁期限“自2006年5月18日至2016年5月18日共计十年，前七年租金每年200万元，后三年租金另定”，双方也曾就后三年租金达成总额750万元一次性支付的意见，但因原告反悔未能签订。2、原告交房时没有达到合同约定的条件，答辩人曾多次要求原告履行但未果，答辩人自行进行设计建设投入了1500余万元，现原告要求答辩人在交还房屋时将除经营的商品、柜台、货架、空调主机、用具等动产外的其余装修物及预埋管线均交予原告，没有事实依据。3、答辩人不仅租用了原告的房屋，还向东台市文化局租用了三、四层房屋，创办了百盛国际购物中心综合商场，并受东台市文化局委托承担对整个大厦的物业管理，整体设施不能分割使用。4、因双方以《协议书》形式变更了原《租赁合同》的租赁期限，对于后三年的租金应另行商定，原告要求按每天2万元的标准支付实际使用费没有依据。5、因双方的租赁期限尚未届满，原告也未能提交有效证据证明其实际损失的组成，其要求答辩人承担因延期交还租赁房屋造成的经济损失500万元不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的答辩意见，向本院提交了下列证据：
证据1、2007年2月13日原、被告双方及东台工行签订的《协议书》，证明案涉房屋的租赁期限为10年，同时设定了被告为原告按揭贷款提供连带保证责任。
证据2、2006年6月28日被告与上海同生中央空调有限公司签订的《合同书》及2006年8月6日的《补充协议》，证明文化大厦裙楼一至四层的安装设施由被告进行整体设计、建设。
证据3、一组照片，证明文化大厦裙楼整体结构以及内部整体设计使用的现状。
证据4、原告收取被告租金的收条三份，证明2006年5月18日收取定金500万元、6月16日分别收取履约保证金80万元和房租1000万元。
证据5、2006年5月30日东台市文化局与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》及2008年10月23日签订的《补充协议》，证明被告另向东台市文化局租赁了文化大厦三、四层的房屋，租赁期限先约定从2006年10月1日至2016年9月30日，后由于电影城项目的需要，又延长七年至2023年9月30日，本案讼争的房屋与三、四层房屋形成一个整体，经营使用有关联，无法分割使用。
证据6、2006年11月10日经东台市公证处公证的被告发给五原告的函，证明租赁房屋在交付过程中存在自动扶梯未安装、供电供水系统未到位、消防系统未进行安装检验和消防验收等问题。
证据7、《房屋续租合同》草本，被告陈述系原告发给被告的电子邮件的打印件，因双方对续租期满后被告是否享有优先承租权和优先购买权以及应否无条件交房等存在分歧而未签署，证明双方对2013年10月1日至2016年9月30日期间的租金已达成一次性支付租金750万元的意见。
经质证，被告对原告所提交证据的质证意见为：
对证据1、2、3、8，无异议。
对证据4的三性无异议，但认为之所以要形成会议纪要，是因为文化大厦各楼层之间在使用上必然会出现矛盾，进而明确文化大厦作为一个整体结构，要相互配合，共同承担整体的安全、卫生等功能的使用义务。
对证据5的三性无异议，但认为五原告虽办理了房产抵押贷款，但因不符合贷款内部审批要求，2007年2月13日五原告、被告与东台工行又签订《协议书》，增加了被告为五原告按揭贷款提供连带保证责任的义务。
对证据6的三性无异议，但认为案涉房屋应按《租赁合同》附件3完成附属设施的建设交付给被告使用；产权上一、二层和三、四层虽是分开的，但从房屋结构和使用功能上，一、二层和三、四层必须配合协调使用，所以《租赁合同》第八条特别约定确保三、四层作为商场对外租用时所应当提供的配合义务，该条款是制约被告的，这是当时站在原告的角度对承租人提出的要求，后来被告又承租了文化大厦的三、四层，从目前的实际使用状况上，该条款也应当是原告承担的因房产的相邻结构所应承担的义务；《租赁合同》第八条第三款是基于2006年5月18日之前双方还于2006年5月16日签订过合同，为防止产生分歧而明确2006年5月18日的《租赁合同》为双方唯一真实有效的合同，并不表示此后双方就不可以再签订合同或补充协议。
对证据7的真实性、合法性无异议，关联性有异议，从文化大厦的裙楼结构来看，不但应当有进出通道，而且还要有突发事件发生时对人员进行疏散的通道，在裙楼的一至四层均在中庭部位实际使用电动扶梯作为上下通行的通道，在裙楼的边缘部分所建设的楼道属于疏散人员的安全通道，所以在原告和被告签订的《租赁合同》第八条第一款就公用通道的使用和经营时间的协调上作了特别约定，明确一、二层、地下室与三、四层不可分割使用。
对证据9的内容予以认可，备忘录是被告与东台市文化局就项目资金的支出达成的协议，但实际发生额超过由东台市文化局承担的3503171.02元，备忘录中的数据不影响本案《租赁合同》的处理，但《租赁合同》解除或者终止后对备忘录中所涉及项目资金的处理有直接影响，这不属于本案处理范围，我方将视本案处理结果另行主张，同时备忘录也反映租赁期限是十年，后面延长至2023年。
对证据10的真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋租赁期限为十年，前七年的租金是明确的，对后三年的租金进行磋商是双方的合同义务，而且双方就后三年的租金也达成了一致，后三年的租金总计为750万元，后因为原告对十年期满后被告是否享有优先承租权有异议，致使双方已经形成的协议未能签字确认。
对证据11，认为案涉房产面积比较大，使用价值不能以单个小面积的营业用房的价值来类比，从商业角度来看，越大的商场出租使用的租金反而不如单体的小面积的商铺出租的租金单价高，这是商业惯例。
对证据12，与本案无关联性，租赁房屋只是就使用功能确定价值，不在于自身价值的大小，房产的自身价值和使用价值还涉及到其他诸多因素，不能简单以房产自身价值来评价其使用价值。
对证据13，真实性无法核实，即使是真实的，也是原告方为了自身的经济利益因身居异地所必然承担的差旅费用，不能作为损失计算的依据。
对证据14的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这些企业中只有一家是刚成立，其他企业都早已成立持续至今，人员都已定员定岗，新成立的企业不能满足本案租赁合同纠纷可能引起的职工下岗的再就业需求。
经质证，原告对被告所提交证据的质证意见为：
对证据1的三性均有异议，《协议书》原件上五名原告的签字都是复印的，不是原始签字；《协议书》即使存在，目的也是为了银行贷款需要，并非用于房屋租赁目的，特别是协议中租赁的房屋只包括文化大厦一、二层，没有包括地下室，租赁期限是自2006年5月18日开始，而实际上租赁期限是从2006年10月1日起，被告如认为该《协议书》有效，就应当将地下室7年的租金和2006年5月18日至2006年10月1日之间的租金补给原告，该《协议书》的租赁期限约定为2006年5月18日至2016年5月18日共计10年，但同时约定后三年租金另定，被告已于2006年6月18日前给付原告全部租金1500万元及80万元履约保证金，在该《协议书》签订时被告不欠付原告租金，无法履行再给付每年200万元租金的义务，该《协议书》签订后被告也没给付原告分文租金；该《协议书》即使存在也未实际履行，目的只是为完善工商银行贷款手续，将租赁期限与五原告的贷款期限相匹配，该《协议书》不能作为五原告认可租赁期限变更为10年的依据。
对证据2，2006年5月18日的《租赁合同》明确约定租赁期满后空调主机由被告自行拆除，所有费用与原告无关。
对证据3，真实性无异议，合法性、关联性有异议，根据文化大厦的设计图纸和功能，一、二层的功能是商业，三、四层的功能是办公，原告于2006年5月18日将案涉房屋租赁给被告，被告未与原告协商，于2006年5月30日自行与东台市文化局达成三、四层的租赁协议，后又延长该租房期限；原、被告签订的《租赁合同》第一条第8款约定如东台市文化局将三、四层作为商场对外租用，乙方（被告）应积极配合，在公共通道使用和经营时间上相互协调确保共同正常使用，故被告应当将商场的公用通道和经营时间与三、四层积极配合，当时三、四层并未明确租给被告，所以一、二层与三、四层租赁期限不协调是被告造成；另根据《租赁合同》第一条的约定，被告必须按照东台市人民政府的市长办公会议纪要执行，不能改变原设计图纸的任何功能，而被告未经原告许可，自行将三、四层办公用房改为商业用房，造成的装修费用与原告无关；按照设计图纸，三、四层有四个专用通道，完全可以满足人员进出、安全消防的需要，设计图纸中并没有中庭扶梯，即使安装，被告应按照《租赁合同》约定在租赁期满后自行拆除。
对证据4，无异议。
对证据5，真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告是于2006年5月18日与被告签订《租赁合同》，被告自行向东台市文化局租赁三、四层房屋，租赁期限远超过原告所出租的房屋期限，对原告没有任何法律上的制约，与原告无关。
对证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据所载明的问题，在原告提交的《关于文化大厦租赁及垫资项目等相关问题的会商备忘录》中已经全部解决。
对证据7，真实性无异议，该《房屋续租合同》是在东台市委市政府出面多次协调的情况下达成的意向，最终没有签字确认，该合同没有成立和生效；该合同的前提是被告必须一次性交纳3年的全部租金（不含税）750万元、续租期满后必须无条件将承租房屋及附属设施设备及依附于房屋的装修交于原告、并不得向原告提出任何补偿要求，如果该合同得以履行，原告在收益750万元租金外，还得到被告所有的附属设施设备作为租金的补偿；因双方还在协商过程中，该合同并没有成立和生效，不能作为定案依据。
在本案审理中，为查明2007年2月13日《协议书》的形成过程，本院依职权向东台市纪委调取了该委于2013年11月27日与东台工行贷款经办人何飞的谈话笔录。
经质证，原告认为，从租赁面积、租金数额和租金交付情况，双方履行的是2006年5月18日的《租赁合同》，即使该《协议书》存在也是为了完善贷款手续，并没有实际履行。
经质证，被告认为可以证明2007年2月13日《协议书》的真实性，不能因为东台工行保存的有五原告原始签字的《协议书》没有找到而否认其真实性，原告陈述没有签订2007年2月13日《协议书》是不实的，各方权利义务经2007年2月13日《协议书》的订立得以确认，双方约定的租赁期限为10年，后三年租金另定，在诉讼之前双方已在来往的电子邮件中以合同文本的形式明确了后三年租金为一次性给付750万元，对该条款双方没有争议，分歧在于被告作为承租人是否享有优先权，最终双方没有就续租合同签字确认，但双方对后三年租金的数额是经过协商确认一致的。
审理中原告向本院申请对2013年9月30日以后的案涉租赁房屋的租金标准进行司法价格评估，根据原告的申请，本院委托盐城东城亿价格评估有限责任公司对案涉房屋的租金标准进行司法评估，该司于2015年3月19日出具了盐东城亿鉴评字（2015）001号价格评估报告书。
经质证，原告对价格评估报告书的真实性、合法性无异议，但认为评估的租金数额明显过低，对于2013年10月1日至2016年9月30日期间的使用费，因《租赁合同》合法有效，被告在租赁期满后擅自占用，可以参考作为定案依据；对于2013年5月19日至2016年5月18日期间的租金，因2007年2月13日的《协议书》原告没有签署，故不应作为认定租金的依据。
经质证，被告对价格评估报告书的真实性、合法性亦无异议，但认为评估的租金数额，虽然从鉴定角度体现了一定的经济数据，但与实际租金的行情还是有出入的，据了解，近两年该区域的租金下降了12.3%左右，就评估的租金而言，2013年10月1日至2016年9月30日期间的租金没有考虑一二层与三四层统一经营的格局，鉴定的价格明显偏高；2013年5月19日至2016年5月18日期间的租金，与原、被告自行协商已经取得的一致的三年租金总额750万元的数额相比也明显偏高；鉴定的租金数额只是从理论角度计算出租金的水平，而实际租金的确认是在于出租人和承租人洽谈的结果，原、被告在往来的电子邮件形式的《房屋续租合同》及补充合同中已约定后三年租金总额为750万元，对该租金数额双方意思表示真实一致。
经本院审核，原告所举证据1、2、3、8，被告无异议，予以认定；证据4，可以证明东台市政府对文化大厦建设事项进行会办的情况，予以认定；证据5，可以证明原告对案涉房产办理抵押贷款的情况，予以认定；证据6，可以证明原、被告双方于2006年5月18日签订《租赁合同》情况，予以认定；证据7，可以证明案涉房产的状况，予以认定；证据9，被告对其真实性无异议，对其内容予以认定；证据10，可以证明双方进行磋商的情况，予以认定；证据11，系行政管理单位委托物价认证机构对租金计税基准进行的调查，与本案无关，不予认定；证据12，系原告自行对案涉房产价值的估价，与本案无关，不予认定；证据13，原告未能证明该费用系其用于本案租赁合同纠纷，不予认定；证据14，可以证明被告及其相关企业的情况，但不能证明原告的举证目的，不予认定。被告所举证据1中有被告及东台工行的盖章，虽然原告的签名为复印，但该证据中设定被告作为承租人为五原告向东台工行的抵押贷款承担连带偿还责任，且与本院依职权调查收集的证据相印证，予以认定；证据2，可以证明被告对案涉房产进行空调装修的情况，予以认定；证据3，可以证明案涉房产的使用现状，予以认定；证据4，原告无异议，予以认定；证据5，可以证明被告向东台市文化局租赁三、四层进行经营的事实，予以认定；证据6，可以证明被告曾于2006年11月10日对原告提出过相关问题，予以认定；证据7，原告对其真实性无异议，可以证明双方进行磋商的情况，但因双方未予签署，对被告的举证目的不予认定。本院调查收集的东台市纪委对何飞的谈话笔录，结合2006年5月18日《房产租赁合同》和2007年2月13日的《协议书》的签署情况，可以证明原告与被告及东台工行签订了2007年2月13日的《协议书》。
本院根据审核认定的证据及原、被告的庭审陈述，确认以下事实：
2006年5月18日，原告潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林（甲方）与被告东台国贸大厦（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积计12995.76平方米的私有房产（其中：麻志林的东台市房权证西城区字第××号，陈冬富的东台市房权证西城区字第××号，潘妙福的东台市房权证西城区字第××号、第××号，叶耕文的东台市房权证西城区字第××号，江志斌的东台市房权证西城区字第××号）共同出租给乙方使用；甲方的房产及室内附属设施按本合同附件三完全执行后的现状移交给乙方使用，详细使用范围及设施等以房产权证平面图（附件一）、东台市人民政府2005年5月4日第27号市长办公会议纪要（附件二）及文化局、盐城龙光建工集团有限公司和甲方所签订的协议书（附件三）为准；租赁期限七年，自2006年10月1日起至2013年9月30日止；自本合同签订之日起，乙方可开始对承租的房产进行装修使用；房产租金（税后）1500万元，在本合同签订之日起30天内（即2006年6月18日前）一次性在税后将1500万元汇入潘妙福的个人账户；合同期满乙方返还房屋的时间为2013年9月30日，乙方如需继续使用应提前六个月提出，甲方可根据实际情况在同等条件下给予优先；合同期满除乙方经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产外，其余的装修物及预埋管线不得自行拆走或破坏，产权归甲方所有，所有装修费用与甲方无关；本合同签订之日，乙方须支付合同定金500万元，在2006年6月18日前支付1080万元，合同定金转为租金，其中80万元转为履约保证金，租赁期满后甲方对房产验收无损后无息退还履约保证金，若乙方逾期付款的，本合同自动终止，乙方无条件同意甲方收回房产，且不退还全部定金，若甲方违约须双倍返还乙方定金共计1000万元；如东台市文化局将三、四层作为商场对外租用，乙方应积极配合，在共用通道的使用和经营时间上相互协商，确保共同正常使用；本合同作为甲乙双方签订的唯一真实有效的合同，双方须遵照执行。同日原告收取被告房产定金500万元，2006年6月16日原告分别收取被告履约保证金80万元和房屋租金1000万元。
2006年5月30日，东台市文化局与被告签订《租赁合同》和《补充协议》，由被告租赁东台市文化局的文化大厦三层、局部四层约9000多平方米的房产及附属通道、楼梯，租赁期限为10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止。2008年10月23日，东台市文化局与被告再次签订《补充协议》，载明因被告招商引资合作开办电影城项目需要，将原租赁期限延长七年至2023年9月30日。
在合同履行过程中，被告以向原告租用的房产及向东台市文化局租用的房产作为经营场所开办了百盛国际购物中心综合商场，安装了中央空调等设备。因东台市文化大厦整体建筑由被告与东台市文化局共同使用，经双方协商文化大厦的物业管理由被告负责管理。
原、被告双方签订的2006年5月18日《租赁合同》履行期限届满前后，原告多次向被告发函要求交付案涉房屋，双方亦曾对案涉房屋的续租问题进行磋商，曾形成过2013年10月1日至2016年9月30日期间续租案涉房屋、一次性支付租金750万元的意向，但因双方对续租期满后被告是否享有优先承租权和优先购买权以及应否无条件交房等存在分歧而未签署。
另查明，在本案审理中被告提交了由被告东台国贸大厦（甲方）、五原告（乙方）、东台工行（丙方）于2007年2月13日签订的《协议书》，载明：乙方于2005年6月以按揭贷款的方式购买了东台市文化大厦一、二层，总面积12000平方米，现经三方共同协商，就文化大厦租金给付方式达成如下协议：一、乙方所购买的文化大厦一、二层房产出租给甲方经营，期限自2006年5月18日至2016年5月18日共10年，前7年租金每年200万元，后三年租金另定，乙方同意甲方从2007年起在租期内每年租金给付时，将租金直接划转至乙方在丙方开设的个人还款账户上，并留足当年的还款金额，乙方授权丙方对个人账户资金进行冻结；二、甲方从2007年度起租金给付时，凭乙方出具的租金票据将租金直接划转至乙方在丙方开设的个人还款账户，户名账号分别为潘妙福（1109620101040755043）、叶耕文（1109620101040754939）、陈冬富（1109620101040754939）、江志斌（1109620101040754788）、麻志林（1109620101040755176）。如违反本条约定，乙方又不能按期还款，则甲方自愿在租金额度内向丙方承担连带偿还责任，甲方如不能主动偿还，则甲方授权丙方直接从甲方在丙方开设的账户中扣收；三、甲方知晓所租乙方房产系丙方的抵押物，发生任何原因造成乙、丙方双方于2006年6月签订的《个人购房借款合同》不能履行，丙方需要对抵押物进行处置时，甲方无条件接受。在被告向本院提交的《协议书》原件中，有被告及东台工行盖章及负责人签字，审理中原告认为被告所提交的原件中的五名原告的签字为复印的，五名原告未签署过该协议。被告陈述，该《协议书》原件是由东台工行的经办人到五名原告的住所地找五名原告签字的，只有一份有五名原告原始签字的原件，带回进行复印后由东台工行和被告盖章并由负责人签名，有五名原告原始签字的原件留存在东台工行，经被告与东台工行联系没有查找到。
为查明该协议形成经过，本院向东台市纪委调取了该委于2013年11月27日与东台工行经办人何飞的谈话笔录，何飞陈述的相关内容有“2005年初，经龙光集团负责人梅益龙介绍，浙江客商潘妙福等5人以文化大厦一、二层及地下层的产权抵押向我行申请贷款1500万元。经我行初审并报盐城工行审批，于2005年6月同意向潘等人发放1500万元贷款”、“2005年6月这1500万元贷款发放后，根据我行对抵押物的管理要求，在该笔贷款后续管理中，发现潘等人已将抵押物文化大厦一、二层及地下室租给了国贸大厦，盐城工行要求承租方、出租方与我行签订三方协议，其主要目的一是让承租方知晓该房屋已抵押给工行，二是要求承租方将租金汇至潘等人在工行的还款账户以保证贷款安全。2007年2月13日，东台国贸大厦、潘妙福等5人与工行签订了三方协议。这份协议书是我起草的，协议内容经盐城工行审核的”、“协议签订前我将内容给缪荣春看过，也通过龙光集团给潘等人看过，印象中他们都没有作大的修改，微调的内容我记不得了。2007年2月13日左右，我和梅益龙带着这份协议到浙江温岭，找潘等人签了字。从浙江回来后我找缪荣春签字盖章，随后我行加盖了公章和行长印鉴”、“当时这份三方协议有没有通过王存桂或龙光集团的梅益龙交给潘妙福等人，我现在记不清了，但工行档案里应该有协议原件，我办好后将这份协议交给了个贷中心综合员（负责档案管理）罗吉丽，现在为何这份协议在档案里没有找到，我不清楚”、“这份三方协议是盐城工行要求签订的。协议条款是根据什么起草的，我现在记不清了，但有一点可以肯定，即协议内容在签字之前都是经他们双方看过的。在起草这份三方协议时，我没有看到也没有拿到此前国贸大厦与潘妙福等人签订的正式租赁合同，但我印象中草拟这份三方协议时，可能参考了贷款审批时他们之间签订的一份房屋租赁意向性协议”、“问：这份三方协议中房屋租赁的起始时间以及租金数额和给付方式，都与2006年5月18日国贸大厦与潘妙福等人签订的租赁合同中明确的不一致，这是什么原因？答：我可能是依据贷款审批时他们之间签订的一份房屋租赁意向性协议来草拟这份三方协议的，后来他们之间的正式租赁合同可能发生了改变，出现了不一致的情况。这份三方协议签订的目的是为了完善贷款手续，主要是就文化大厦承租租金给付方式达成的协议，协议的条款并没有实际履行，所以在签订这份三方协议前他们没有就不一致的内容提出修改意见”。
审理中原告向本院申请对2013年9月30日以后的案涉租赁房屋的租金标准进行司法价格评估，本院根据原告的申请，委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司对案涉房屋租金价格进行评估，该所出具盐东诚亿中鉴评字（2015）第001号价格评估报告书：价格评估标的江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积12995.76平方米房屋租赁的租金。价格评估基准日2013年10月1日至2016年9月30日；2013年5月19日至2016年5月18日。价格评估过程中载明，对于2013年10月1日至2016年9月30日期间出租房屋的租金标准，我们是建立在原告举证的租赁合同成立的基础上，原租赁房屋已于2013年9月30日到期，原告可将房屋自由租赁及一、二层单独出租，不考虑与大厦三、四层保持统一的经营格局，不受原租赁合同的任何条款约束，我们通过对东台市区商业用房市场租金情况的调查了解，结合对出租房屋（文化大厦一、二层及地下室面积12995.76平方米）的房地产市场价格的测算，进行综合修正测算评估出涉诉标的出租房屋租金的市场价格；对于2013年5月19日至2016年5月18日期间出租房屋的租金标准，我们是建立在被告举证的于2007年2月13日签订的协议书成立的基础上，由于后三年的租金另定，我们通过对原租赁合同条款的阅读和对租金情况的分析测算，另考虑东台市文化局与东台市国贸大厦有限公司签订的文化大厦三、四层租赁合同条款及租金水平，结合对东台市区商业用房市场租金情况的调查了解，考虑市场租金的递增幅度，进行综合修正测算评估出涉诉标的出租房屋租金的价格。价格评估结论确定评估标的房屋租金2013年10月1日至2016年9月30日评估价格为人民币1509.00万元（取整至万元），大写：壹仟伍佰零玖万元整；房屋租金2013年5月19日至2016年5月18日评估价格为人民币903.00万元（取整至万元），大写：玖佰零叁万元整。详见房屋租金价格评估明细表。价格评估限定条件：1、委托方提供的资料客观真实；2、价格评估结论未考虑评估标的今后升、贬值因素；3、本次评估结论中房屋租金，是根据原房屋租赁合同条款中约定的租金口径，确定的房屋净租金水平，涉及房屋租赁的所有税金等都由承租人承担，请报告使用者注意；4、本次评估结论中房屋租金的付款方法，我们是采用一年一付，先付后租的前提下确定的租金水平，请报告使用者注意；5、本评估结论在出具评估报告之日起壹年内有效，本评估报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本机构不承担任何责任。
再查明，东台市文化大厦原由盐城龙光建工集团有限公司投资建设，2003年12月6日甲方东台市文化局与乙方潘妙福及丙方梅益龙、盐城龙光建工集团有限公司签订《协议书》，约定乙方与丙方共同投资完成东台市文化大厦的投资施工，其中乙方累计投资3060万元，甲方将文化大厦一、二层约10000平方米、地下室约2000平方米的建筑面积，以及配套的弱电系统、电器系统、消防报警系统、消防水、自动电梯等按规划图纸设计的设施，抵算乙方的投资工程款等内容。
2005年3月8日该工程经竣工验收。
2005年5月4日，东台市人民政府召开市长办公会议就文化大厦建设有关问题进行专题会办并形成第27号会议纪要，明确文化大厦公用设施必须按原设计图纸满足全楼使用需要，文化大厦一、二层及地下室，除消防水池、配电间和空调机房及公用通道等公用部分面积产权作为共用产权外，其余面积的产权均归投资者所有等。
2005年6月，五原告对上述房产分别办理了房屋产权证和土地使用权证，其中房屋产权人潘妙福的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1468.30平方米、42××80号房屋产权证项下的房产2276.67平方米；房屋产权人陈冬富的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1726.10平方米；房屋产权人叶耕文的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1718.94平方米；房屋产权人江志斌的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产2852.52平方米；房屋产权人麻志林的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产2953.23平方米。
2005年7月，五名原告以上述房产与东台工行分别签订《房地产抵押合同》，抵押期限自2005年6月27日至2015年6月26日，总计抵押贷款1490万元。
2006年11月10日，被告向原告发出函件，载明：1、自动扶梯未安装，由被告自行垫资140万元安装了6部自动扶梯，土建设计和施工花费约60万元；2、供电供水系统迟迟不到位，由被告垫资200万元后才通电；3、消防系统由于资金、工程施工扯皮、设备设施故障、安装技术问题尤其严重，未经检测、消防验收，使得被告开业时间无法确定。要求原告按照与文化局、龙光公司三方于2003年12月6日签订的协议中约定的交房条件督促加紧施工、协调解决问题，包括退还被告垫付的资金。
2009年12月10日，东台市文化局与被告就租金及垫资项目等相关问题进行会商并形成备忘录，备忘录载明被告东台国贸大厦垫付了配电安装、消防报警系统、自动扶梯、监控系统、应急照明安装工程、排烟系统安装工程、电器材料、消防器材等费用，其中由东台市文化局承担3503171.02元，被告东台国贸大厦承担645503.59元。
本案的争议焦点为：1、被告是否应当迁让出案涉房屋。2、原告主张的房屋占有使用费标准。3、原告主张被告承担迟延交房的损失500万元应否支持。
本院认为：
一、关于被告是否应当迁让出案涉房屋问题。
原、被告双方于2006年5月18日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规，合法有效。在该合同签订后，原告向被告交付案涉的租赁房产，被告亦一次性支付了该合同约定的七年租赁期限的全部租金1500万元。原告认为该合同到期后，被告应依约迁让。被告认为双方在2007年2月13日与东台工行共同签订《协议书》，对原《租赁合同》内容、特别是租赁期限进行了变更。原告则认为2007年2月13日《协议书》中虽有被告与东台工行的盖章，但原告的签名为复印的而不予认可，另协议书即使存在，目的也是为了银行贷款需要，并非用于房屋租赁目的，且该协议即使存在也未履行。对此，第一，该《协议书》中有被告与东台工行的原始盖章，尤其是该《协议书》约定在被告承担租金外另设定被告作为承租人为五原告向东台工行的抵押贷款承担连带偿还责任，为原告的利益而加重了被告的责任，结合相关部门对东台工行原贷款经办人的调查，可以认定原、被告于2007年2月13日共同与东台工行签订《协议书》，即2007年2月13日《协议书》的真实性应得到确认；第二，关于2007年2月13日《协议书》中有关房屋租赁的内容是否为双方真实意思表示、是否构成对2006年5月18日《租赁合同》变更的问题。原告认为，该协议即使存在也是为了银行贷款的需要，并非用于房屋租赁目的。被告认为，该协议为双方真实意思表示。就此，原告并未提供直接证据证明2007年2月13日《协议书》中有关房屋租赁的内容并非双方真实意思表示，有关租金给付的条款未履行亦有其客观原因，即该《协议书》约定的前7年租金，被告在签订《协议书》前实际早已给付，且该相关条款履行亦不能直接证明协议其它内容非双方真实意思表示。此外，作为承租人的被告在以往签订有生效《租赁合同》的情况下，并无为出租人向银行贷款提供保证的法定义务，结合被告此前已经与东台文化局就文化大厦三、四层签订有十年的租赁合同，以及该大厦一至四层统一规划、整体利用的事实，被告的主张具有相当的合理性，故原告所主张的协议中有关房屋租赁的内容并非双方真实意思表示的理由，因其不能提供直接证据证明，且对被告所陈述签订该协议的背景和合理说明未作出充分辩驳，故应承担举证不能的不利后果；第三，原告所主张的2007年2月13日《协议书》中租赁面积与2006年5月18日《租赁合同》不一致的问题。虽然《租赁合同》与《协议书》中约定的租赁面积不一致，但在该《协议书》签订前，原、被告双方已按原《房屋租赁合同》约定交接租赁的房产，履行中双方对该面积差也未提出过异议，故应认定双方系按原《租赁合同》的约定实际租赁的房产；第四，根据《协议书》的约定，对租赁期限已变更为十年（自2006年5月18日至2016年5月18日）。《协议书》还约定“前7年租金每年200万元，后三年租金另定”，在前七年租期期满后，双方虽未对后3年租期的租金达成一致，但可按照市场价格确定租金标准。现原告依据《租赁合同》的约定以租赁期限已届满为由要求被告交还租赁房产，依据不足，本院不予支持。
二、关于原告主张的房屋占有使用费标准问题。
原、被告双方已于2007年2月13日签订《协议书》，将原租赁期限变更为十年，自2006年5月18日至2016年5月18日，因租赁期限尚未届满，现原告主张房屋占有使用费没有依据，应当由被告继续计付租金。关于该租金标准，《协议书》中约定“前7年租金每年200万元，后三年租金另定”，现双方未对后3年租期的租金达成一致，可按照市场价格确定租金标准。审理中原告向本院','2018-09-26
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