贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔2301民初3081号
原告：中国农业银行股份有限公司黔西南分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金南路45号。
负责人：张天明，该分行行长。
委托诉讼代理人：郭刚，该分行员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：毛敏，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。
被告：吴萍，女，1973年4月16日生，回族，贵州兴仁县人，初中文化，无业，住贵州省兴仁县。
被告：刘浪，男，1971年5月22日生，汉族，贵州省兴仁县人，初中文化，个体工商户，住址同上。
被告：贵州根基房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣誉天下小区12幢1层。
法定代表人:陈贻，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付世鑫，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行（以下简称农业银行黔西南分行）诉被告吴萍、刘浪、贵州根基房地产开发有限公司（以下简称根基房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行黔西南分行的委托诉讼代理人郭刚、毛敏，被告刘浪，被告根基房开公司的委托诉讼代理人付世鑫到庭参加了诉讼，被告吴萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农业银行黔西南分行向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告吴萍、刘浪之间的《个人购房担保借款合同》；2、请求人民法院依法判令被告吴萍、刘浪偿还原告借款截止至2017年6月21日借款本息人民币388704.49元（其中借款本金383818.87元，逾期利息4789.31元，罚息44.41元、复利51.90元）并按合同约定清偿从2017年6月22日起至本息清偿之日止产生的利息、罚息、复利等。3、判决被告支付违约金19396.59元；4、判令被告贵州根基房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、依法确认原告对被告吴萍、刘浪提供的抵押物（位于兴义市兴泰新区民航大道荣誉天下小区12号楼405室房）享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：被告吴萍、刘浪因购房向原告申请贷款44.30万元，用于购买兴义市兴泰新区民航大道荣誉天下小区12号楼405室房，双方于2012年8月30日，签订《个人购房担保借款合同》还款期限为240个月，自2012年8月30日至2032年8月30日止。执行利率为浮动利率，为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。还款方式为等额还款。被告贵州根基房地产开发有限公司对该笔贷款提供连带保证担保，被告吴萍、刘浪提供位于兴义市兴泰新区民航大道荣誉天下小区12号楼405室房作抵押，该抵押物已在兴义市住房和城乡建设局抵押权预告登记。
2012年8月30日，原告履行放款义务，将44.30万元汇到被告贵州根基房地产开发有限公司扣款账户。合同履行期间，从2016年12月起被告吴萍、刘浪出现逾期还款，截止2017年6月22日，已连续多期未履行还款义务，尚欠借款本息人民币391134.66元（其中借款本金387931.78元，逾期利息3162.53元，罚息18.70元，复利21.65元）根据《借款合同》12.4的约定，原告有权提前收回已发放的贷款，为此，原告要求被告立即清偿上述借款本息，并按合同约定清偿从2017年1月30日起至本息清偿之日止产生的利息、罚息、复利等，并支付违约金19396.59元，由被告根基房开公司对上述债务承担连带清偿责任；同时依法确认原告对被告吴萍、刘浪提供的抵押物（位于兴义市兴泰新区民航大道荣誉天下小区12号楼405室房）享有优先受偿权。由于我行已经从被告根基房开公司的保证金账户扣划了53950.80元，所以诉请第2项变更为被告吴萍、刘浪偿还原告借款截止至2017年6月21日借款本息388704.49元（其中借款本金383818.87元，逾期利息4789.31元、罚息44.41元，复利51.9元），并按合同约定清偿从2017年6月22日起至本息清偿之日止产生的利息、罚息、复利等。
综上所述，为保护原告资金安全，维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关规定，特提起民事诉讼，请依法支持原告之诉讼请求。
被告吴萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告刘浪辩称，原告所述的事实属实，欠款情况也认可。
被告根基房开公司辩称，对原告起诉的事实与金额认可。但是在起诉时原告方已经扣划了我们公司在银行的保证金53950.80元，我们的保证责任是阶段性保证，在办好房产证后，保证责任就到期，银行就应该将扣划的保证金返回给我公司；原告计算的各项利息、罚息、复利、违约金总和应该不能超过年利率24%。
本院经审理认定事实如下：被告吴萍与被告刘浪系夫妻关系。2012年6月20日，被告吴萍、刘浪因购房向原告申请贷款。2012年8月30日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》并约定，由被告吴萍向原告借款443000元用于购买房产，借款期限240个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，按借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。被告根基房开公司为上述借款提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告吴萍、刘浪提供其购买的位于兴义市兴泰新区民航大道荣誉天下小区12号楼405室房屋为本次借款抵押担保，并在兴义市住房和城乡建设局办理了预告登记。2012年8月30日，原告按照合同约定向被告根基房开公司发放贷款443000元。合同签订后，被告吴萍、刘浪还款至2015年9月，2015年10月起未按合同约定履行还款义务，2015年12月至2016年12月，原告扣划了被告根基房开公司保证金53950.80元，截止至2017年6月21日，被告吴萍、刘浪尚欠原告借款本息388704.49元，其中借款本金383818.87元，利息4789.31元、罚息44.41元，复利51.9元。
以上事实有原、被告陈述及原告提交的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明，被告吴萍、刘浪身份证、户口簿、结婚证，被告吴萍、刘浪向原告出具的《个人信贷业务申请表》、被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行个人借款凭证》，被告根基房开公司与原告签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，被告吴萍、刘浪各次还本付息的清单、欠款明细等在卷佐证，故作认定。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》约定明确具体，约定的内容未违反国家法律的强制性规定，系双方的真实意思示，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。原告已经按照合同约定向被告发放贷款443000元，被告则应按照合同约定履行还本付息的义务。被告取得贷款后，未按照合同约定还本付息，其行为已构成违约，经原告催告后在合理期限内仍未履行，故对原告要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》及要求被告还本付息的请求，本院予以支持。对于罚息、复利，原告农业银行黔西南分行与被告吴萍、刘浪在《个人购房担保借款合同》中对于罚息、复利均有明确约定，不违反法律的强制性规定，被告吴萍、刘浪未按合同约定的分期还款计划期限归还借款，故本院对原告农业银行黔西南分行请求被告吴萍、刘浪支付罚息、复利的请求予以支持；对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，原告与被告在合同中约定，借款人未在合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，按借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
关于原告计算的各项利息、罚息、复利、违约金总和是否不能超过年利率24%的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第二款“经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。”的规定，本案原告系经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构的分支机构，对其计算的利息、罚息、复利、违约金总和不能适用最高人民法院民间借贷司法解释中有关主张逾期利息、违约金或者其他费用总计不能超过年利率24%的规定，故本院对被告根基房开公司提出原告计算的各项利息、罚息、复利、违约金总不能超过年利率24%的辩解，不予采信。
关于被告是否应支付原告违约金的问题。被告吴萍、刘浪未履行还本付息的义务的行为已构成违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》第二部分第三十六条“对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之伍收取违约金”的约定，该条约定不违反法律规定，二被告应当承担支付违约金的义务。同时，根据合同约定支付的违约金应是合同项下借款本金的百分之伍，即443000元×5%=22150元，而原告诉请的金额为19396.59元未超过合同约定，未足额诉请部分视为对其相关权利的放弃，故对原告主张被告吴萍、刘浪支付19396.59元违约金的请求，本院依法予以支持。
关于原告变更诉讼请求的问题。在庭审中，原告因从被告根基房开公司扣划了保证金53950.80元，将第2项诉讼请求变更为388704.49元（其中借款本金383818.87元，逾期利息4789.31元，罚息44.41元、复利51.90元），被告刘浪、根基房开公司表示不需要答辩期限和举证期限，这是二被告对自身权利的处分，被告吴萍未到庭参加诉讼，系对自身举证权利和答辩权利的放弃，故本院对原告在法庭终结辩论前变更诉讼请求的主张予以认可。
关于被告根基房开公司对本案中的借款本息是否承担连带清偿责任的问题。被告根基房开公司自愿为被告吴萍、刘浪的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。原告农业银行黔西南分行在保证期限内向被告根基房开公司主张权利，应予支持，被告根基房开公司应对被告吴萍、刘浪的上述借款承担连带清偿责任，被告根基房开公司在承担保证责任后，有权向被告吴萍、刘浪追偿。
关于原告农业银行黔西南分行对被告吴萍、刘浪提供的涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。原告与被告吴萍、刘浪对该抵押物办理的是抵押权预告登记，该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告吴萍、刘浪名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，原告农业银行黔西南分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实的抵押权，故原告主张对办理预告登记的涉案房屋享有优先受偿权缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司黔西南分行与吴萍、刘浪于2012年8月30日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、由吴萍、刘浪于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司黔西南分行截止至2016年6月21日的借款本金383818.87元，利息4789.31元、罚息44.41元，复利51.9元，共计388704.49元；并以388608.18元为基数，从2016年6月22日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%计付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；
三、由吴萍、刘浪于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司黔西南分行违约金19396.59元；
四、被告贵州根基房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任,被告贵州根基房地产开发有限公司承担连带保证责任后有权向被告吴萍、刘浪追偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行的其余诉讼请求。
案件受理费7168元，减半收取计3584元，由被告吴萍、刘浪负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 员 罗云霞
二〇一七年七月十日
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