四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川3401民初126号
原告(反诉被告)梁通，男，汉族。
原告(反诉被告)张明川，男，汉族。
二原告(反诉被告)委托代理人徐亚宁，四川十君律师事务所律师(一般代理)。
被告(反诉原告)胡玉龙，男，汉族。
委托代理人曾蓓蓓、苏小平，四川明炬(凉山)律师事务所律师(特别授权)。
原告梁通、张明川与被告胡玉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶志凯适用简易程序，书记员田野担任记录，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁使用协议》;二、判决被告支付原告自2015年11月1日至2016年7月7日的租金(按每年租金捌拾万元计算);三、由被告承担本案诉讼费。事实理由：2012年9月4日,原告与被告经协商，由被告租赁原告座落于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层，双方于当日签订《房屋租赁使用协议》，根据协议第一条约定:“租赁房屋的地点及面积:甲方(原告)将位于长安花园一区2号商住楼二楼整层(建筑面积约1600平米，以房产证面积为准)的办公用房屋出租给乙方作为装饰材料展示及办公室使用。”协议第二条租赁期限及费用等:1、租赁期限:自2012年11月1日起至2022年10月30日止，共10年。2、租赁费用:1-5年租金每年80万元整(大写:捌拾万元整)，在第一个5年租期内甲方不得以任何方式提高租赁费用。5年后租金及涨幅双方根据市场行情另行确定(应在第一个五年期满前二个月确定)。3、“租金的交付方式:本着先付租金后用房的原则，第一年租金及租赁保证金于签订本合同当日一次性付给甲方，以后，乙方每年提前一个月一次性付清次年租金，甲方为乙方提供普通收款收据。”协议经双方签字、捺印后生效，被告按协议约定将第一年租金捌拾万元，于协议生效后即支付给了原告。第二年租金捌拾万元被告也是按双方约定时期付清，但第三年租金被告并没有按约定提前一个月，即2015年9月30日前向原告一次性付清次年租金，被告己逾期两个月未付次年租金，被告的行为己违反双方在协议中的约定，原告作为守约方，有权要求被告承担继续履行协议的义务，并同时根据《合同法》的规定，要求被告支付租金。综上，双方签订的《房屋租赁使用协议》是双方当事人的真实意思表示，协议未违反法律规定，属合法、有效的协议，双方应严格按协议约定履行白己的义务，但被告迟延履行交付租金义务。为此，原告为了维护其合法权益，尽快收到次年租金，特根据法律规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告诉请。
被告(反诉原告)辩称,1.原告所述与事实不符，原被告双方签订合同时，二原告并不拥有该租赁房屋的所有权，因此这份合同在签订时是效力待定的。2.被告除了向原告支付租金外，还支付了10万元的履约保证金，这10万元至今尚在原告处。3.从合同约定看，原告方应当协调停车位以保证被告公司的经营，但是原告方至今未协调固定停车位。鉴于以上情况，导致被告公司不能正常经营，造成大量客户流失，因此原告的行为已经属于违约行为，经被告多次协商，二原告一直未履行合同应尽的义务。2015年下半年，由于被告公司经营困难，多次与二原告协商降低房租或者是解除合同，但是二原告一直是拖延不办理，因此被告于2015年10月28日在告知了二原告后搬离房屋，并向二原告送达了《解除合同通知函))，交还了钥匙，因此从事实上看，本案的合同双方已经未履行，也无继续履行的必要和现实可能性，故原告的诉讼请求依法不能成立，请求驳回诉请。
被告(反诉原告)反诉称,一、2012年9月4日被反诉入梁通、张明川在与反诉人签订《房屋租赁使用协议》时,故意隐瞒了案涉房屋(坐落于长安花园一区2#商住楼二楼整层)并不是二被反诉人所有的重要事实,反诉人是在被反诉人起诉后在房管局查询房屋登记信息后，才得知签订《房屋租赁使用协议》时被反诉人并不具备租赁房屋的所有权的情况,故二被反诉人在订立合同时的欺诈行为已然违背了诚实信用原则,依法应当承担缔约过失责任。二、根据《房屋租赁使用协议》中第三条第八款“甲方需为乙方协调小区停车位(5-8个)和小区内部通道”的明确约定，二被反诉人有义务在小区内为反诉人协调提供停车位,但二被反诉人并没有向反诉人提供小区停车位,致使反诉人公司人员以及客户长期只能将车停在小区外的道路上，导致反诉人在经营过程中数次因无法提供客户车位而造成客户流失，从而给反诉人的经营造成了极大的障碍，并造成了其他相应损失，在反诉人多次向被反诉人提出要求解决车位问题后，二被反诉人一直未能处理。故二被反诉人并未按照合同的约定履行自己的合同义务,其行为已经构成违约,依约应当承担违约责任,向反诉人支付违约金人民币200000.00元;并应当向反诉人赔偿因违反合同而造成的经济损失人民币20000.00元。三、2015年下半年,由于反诉人公司经营出现困难,已经无力继续承租该房屋,故多次与二被反诉人协离解除合同、并明确表示愿意承担一定的损失,但二被反诉人一直拖延不处理。反诉人无奈,于2015年10月28日搬离了该房屋;2015年11月5日反诉人以邮寄方式向二被反诉人送达了《租赁合同解除通知函》、将租赁房屋钥匙退还给了二被反诉人,二被反诉人在签收《通知函》和钥匙后，并未提出任何异议;反诉人在2015年11月12日又通过短信和彩信的方式向被反诉人送达了该份《通知函》并声明双方的租赁合同解除,二被反诉人也没有回复;2016年1月28日,反诉人再次通过彩信方式向二被反诉人送达了要求解除合同的《通知函》，被反诉人也并未提出异议。因此，从反诉人三次明确的提出解除合要求后,二被反诉人均未表示不同意解除合同，依法应当视为二被反诉人默认反诉人提出的解除合同请求，默认同意解除租赁合同。且从本案实际情况来看,反诉人早在2015年10月28日就已经搬离了该租赁房屋,多次向被反诉人提出解除合同的要求,并将租赁房屋的钥匙交还给了被反诉人，故本案的合同己经实际终止履行,二被反诉人要求继续履行合同的诉讼请求依法不能得到支持。综上所述，本案中二被反诉人在订立合同时故意隐瞒重要事实，负有缔约过失责任，并在履行合同过程中存在违约情况，且已经默认同意了反诉人提出的解除合同请求，现在又起诉要求反诉人继续履行合同，于法无据。故反诉人现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉人的合法权益。1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人于2012年9月4日签订的《房屋租赁使用协议》;2、判令二被反诉人依照合同约定承担违约责任,向反诉人支付违约金200000.00元;3、判令二被反诉人赔偿因违约对反诉人造成的损失20000.00元;4、由二被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原告(反诉被告)辩称,一、人民法院应依法驳回反诉人的全部诉讼请求。二、反诉人的反诉依法不能成立，反诉人称被反诉人故意隐瞒了案涉房屋不是二被反诉人的，二被反诉人并不具备租赁房屋的所有权，二被反诉人在订立合同时的欺诈行为己违背了诚实信用原则。反诉人所述不是事实，二答辩人具有案涉房屋所有权，不仅有购房合同，还依法对所购房屋办理了产权登记，取得了房屋所有权证。答辩人没有欺诈行为，没有违背诚实信用原则，双方签订的《房屋租赁使用协议》合法、有效。三、《房屋租赁使用协议》生效后，答辩人与西昌长安花园一区业主委员会签订了《车辆停放协议书》按约向反诉人提供了车位，反诉人也实际使用了这些车位。现反诉人称答辩人违反了双方签订的协议，未向反诉人提供车位不是事实，何况在协议履行过程中反诉人未就车位问题提出过异议，表明反诉人对已使用车位表示认可。现反诉人诉求答辩人赔偿反诉人违约金，经济损失22万元无事实依据，反诉人这样的诉求只能表明反诉人在为自己的违约行为找借口，试图减轻或免除自己的违约行为，答辩人相信只要尊重事实，尊重法律，反诉人的诉求是不能成立的。四、双方签订的《房屋租赁使用协议》未解除，协议解除具有三种方式，即约定解除，协商解除，法定解除，但双方在签订的房屋租赁使用协议中未约定解除协议的条件，对解除协议未作约定。虽然反诉人曾提出解除协议，但双方未就解除协议作出过协商，协商解除协议不成立。根据法律规定，当具备法定解除条件时，合同解除。但本案答辩人认为反诉人称已解除协议无任何法律依据，也不知反诉人是采取哪一种方式解除的协议,本案答辩人要求反诉人继续履行双方签订的房屋租赁使用协议即有事实依据又有法律依据。双方应本着尊重事实，尊重法律的态度来履行协议中各自的义务。综上，双方签订的《房屋租赁使用协议》是双方真实意思表示，是合法、有效的，双方在协议履行过程中，作为守约方的答辩人有权要求违约方的反诉人继续履行协议，以维护法律的严肃性，维护市场经济有序，健康发展。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
被告对原告提供的第二组证据有异议,认为真实性无法核实，因为是否为房管局留存备案的不清楚，对真实性有异议，证明目的有异议，案涉房屋所有权的变更应该是以登记为要件。双方办理变更的时间为2013年11月7日，在原被告签订租赁合同时，二原告不拥有案涉房屋所有权。但当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本院对该证据予以采信。
原告对被告提供的第三、四、六组证据有异议。3.《租赁合同解除函》，真实性有异议，反诉人可以随便制作，无相应证据证明合法的，照片的真实性有异议，缺少证据的客观性、合法性。4.快递单据，真实性有异议，因为证据的形式不合法，应该有快递单位的公章，无二原告的签名，不能证明二原告收到《房屋租赁使用协议》。5.签收证明，真实性有异议，形式上不合法，不能证明已经送达了《租赁合同解除函》，看不出二原告本人亲自签收的相关证据，无法达到证明目的；6.彩信、短信记录六张，真实性有异议，对证明内容有异议，反诉人试图通过该组证据证明已经送达《租赁合同解除函》是不可行的，因为证据存在极大的瑕疵，反诉人应证明二被反诉人收到了短信、彩信。应该有运营商出具相应的证据证明短信发送成功，现在无证据证明短信、彩信是否发送、是否发送成功；8.证明一份，真实性有异议，未加盖公章。杨志春出具了两份矛盾的证明，但我方的车辆停放协议上有公章，证明力大于该份证明。因此,本院对被告提供的第三、四、六组证据不予采信。
经审理查明，2012年8月4日,梁通、张明川与吴仰明、张世碧签订《存量房买卖合同》,合同约定：吴仰明、张世碧将位于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层以650000.00元的价格出售给梁通、张明川,2012年8月20日,吴仰明、张世碧将位于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层交付给梁通、张明川。双方于2013年11月7日办理产权变更手续。2012年9月4日,原告与被告经协商，由被告租赁原告座落于西昌市长安花园一区2号商住楼二楼整层，双方于当日签订《房屋租赁使用协议》,协议第一条约定:“租赁房屋的地点及面积:甲方(原告)将位于长安花园一区2号商住楼二楼整层(建筑面积约1600平米，以房产证面积为准)的办公用房屋出租给乙方作为装饰材料展示及办公室使用。”协议第二条租赁期限及费用等:1、租赁期限:自2012年11月1日起至2022年10月30日止，共10年。2、租赁费用:1-5年租金每年80万元整(大写:捌拾万元整)，在第一个5年租期内甲方不得以任何方式提高租赁费用。5年后租金及涨幅双方根据市场行情另行确定(应在第一个五年期满前二个月确定)。3、“租金的交付方式:本着先付租金后用房的原则，第一年租金及租赁保证金于签订本合同当日一次性付给甲方，以后，乙方每年提前一个月一次性付清次年租金，甲方为乙方提供普通收款收据。”协议经双方签字、捺印后生效，被告按协议约定将第一年租金捌拾万元，于协议生效后即支付给了原告。第二年租金捌拾万元被告也是按双方约定时期付清，但第三年租金被告并没有按约定提前一个月，即2015年9月30日前向原告一次性付清次年租金，被告己逾期两个月未付次年租金，被告的行为己违反双方在协议中的约定。2016年7月7日,原告将诉讼请求的第一项变更为请求人民法院依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁使用协议》,被告同意解除原被告双方签订的《房屋租赁使用协议》,但认为解除时间应为2015年11月6日。现二原告要求：一、请求人民法院依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁使用协议》;二、判决被告支付原告自2015年11月1日至2016年7月7日的租金(按每年租金捌拾万元计算);三、由被告承担本案诉讼费。被告反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人于2012年9月4日签订的《房屋租赁使用协议》;2、判令二被反诉人依照合同约定承担违约责任,向反诉人支付违约金200000.00元;3、判令二被反诉人赔偿因违约对反诉人造成的损失20000.00元;4、由二被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。二原告(反诉被告)与被告胡玉龙签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定,属有效合同,对该合同的效力,应予以确认。2016年7月7日,原告将诉讼请求的第一项变更为请求人民法院依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁使用协议》并由被告支付房屋租金,被告同意解除原被告双方签订的《房屋租赁使用协议》,本院对原被告双方同意解除签订的《房屋租赁使用协议》予以确认。本案争议的焦点为：原被告双方解除签订的《房屋租赁使用协议》的时间。被告认为：2015年11月5日,被告以邮寄方式向二原告送达了《租赁合同解除通知函》、将租赁房屋钥匙退还给了二原告,二原告在签收《通知函》和钥匙后，并未提出任何异议;被告在2015年11月12日又通过短信和彩信的方式向二原告送达了该份《通知函》并声明双方的租赁合同解除,二原告也没有回复；2016年1月28日,被告再次通过彩信方式向二原告送达了要求解除合同的《通知函»，二原告也并未提出异议。二原告认为：对《租赁合同解除函》，真实性有异议，被告可以随便制作，无相应证据证明合法的，对照片的真实性有异议，缺少证据的客观性、合法性。对快递单据，真实性有异议，因为证据的形式不合法，应该有快递单位的公章，且无二原告的签名，不能证明二原告收到《房屋租赁使用协议》。对签收证明真实性有异议，形式上不合法，不能证明已经送达了《租赁合同解除函》，看不出二原告本人亲自签收的相关证据，无法达到证明目的；对彩信、短信记录六张的真实性有异议，对证明内容有异议，反诉人试图通过该组证据证明已经送达《租赁合同解除函》是不可行的，因为证据存在极大的瑕疵，被告应证明二原告收到了短信、彩信。应该有运营商出具相应的证据证明短信发送成功，现在被告无证据证明短信、彩信是否发送、是否发送成功。因此,被告不能证明已将涉案房屋实际返还给二原告,故2016年7月7日应视为双方解除《房屋租赁协议》之日。现涉案房屋仍由被告占有和控制,二原告不能对涉案房屋进行处置,根据公平原则,参照《房屋租赁使用协议》约定的2016年的租金标准,即每年800000.00元,由被告向二原告支付自2015年11月1日至2016年7月7日的租金,即800000.00元÷12×8＋800000.00元÷12÷31×6≈546236.56元。因此,对于二原告(反诉被告)的诉讼请求,本院予以支持。被告的反诉无事实和法律依据,因此,对于被告(反诉原告)的反诉请求,本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告梁通、张明川与被告胡玉龙于2012年9月4日签订《房屋租赁使用协议》已于2016年7月7日解除；
二、被告胡玉龙于本判决生效后十日内支付原告梁通、张明川自2015年11月1日至2016年7月7日的租金,即800000.00元÷12×8＋800000.00元÷12÷31×6≈546236.56元；
三、驳回被告胡玉龙的反诉请求。
案件受理费11800.00元,减半收取5900.00元，反诉费
2350.00元,由被告负担（诉讼费二原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向凉山彝族自治州中级人民法院提出上诉，书面上诉的应递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本。
如逾期不履行本判决书确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期限为二年。
审判员 叶志凯
二〇一七年七月十二日
书记员 田 野
附1：本案证据目录
一、原告梁通、张明川提交证据和证明目的如下：
第一组：1.《房屋租赁使用协议》，证明双方签订的协议书主体适格、合法有效，签订的时间是2012年9月4日。
第二组2.《存量房买卖合同》，证明买房为梁通、张明川，卖方为吴仰明、张世碧，签订房屋买卖合同的时间为2012年8月4日。根据《物权法》规定，物权的转让变更合同签订就变更，两原告在签订《房屋租赁使用协议》已经取得了房屋所有权。3.《计算机信息查询结果单》两份，证明二原告在签订房屋买卖合同后，到西昌市房管局进行了房屋产权变更登记，将房屋变更为二原告所有，进一步证明了二原告取得了案涉房屋的所有权。
第三组：4.《车辆停放协议书》，证明原被告签订《房屋租赁使用协议》后，原告找到小区业委会租赁了停车位供被告使用。在合同乙方备注了为被告使用，原告为了履约还进行了投资，为了停车位还支付了费用。被告取得了停车位。5.照片三张，证明被告为了使用停车位，还专门开通了个通道，由被告的工作人员通行，被告一直在使用停车位。
二、被告胡玉龙提交证据及证明目的如下：
第一组：1.被告胡玉龙身份证复印件一张。证明：被告胡玉龙诉讼主体资格。
第二组：2.《房屋租赁使用协议》。证明：原、被告之间的租赁事实，以及双方就房屋租赁所约定的权利义务。
第三组：3.《租赁合同解除函》、4.快递单据、5.签收证明。证明：被告于2015年11月起就已经多次书面通知原告解除合同，并且钥匙已经交还给原告。
第四组：6.彩信、短信记录六张。证明：2015年11月被告以短信和彩信的方式通知原告解除租赁合同。
第五组：7.西昌市房管局房产档案查询结果两份。证明:经原告查询，在租赁合同签订时，两原告并不是租赁房屋的所有权人，两原告在签订合同是故意隐瞒了重要事实，已然违背了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。
第六组：8.证明一份，未盖章是因为第一届业委会已经届满。证明:结合证据二证明两原告并没有依照租赁合同约定，为被告提供5-8个车位。
附2本案裁判适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。