西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0103民初2799号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人:杨新丰，行长。
委托诉讼代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆垠廷，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：刘阳阳，男，1987年2月21日出生，汉族，无业。
被告:西安广天房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区兴庆南路10号出版大厦11层。
法定代表人：李志荣，董事长。
委托诉讼代理人：杨腾，男，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告刘阳阳、西安广天房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托诉讼代理人瞿龙、被告西安广天房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨腾到庭参加诉讼。被告刘阳阳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行陕西省分行向本院提出诉讼请求：1、宣布贷款立即到期，判令被告刘阳阳偿还原告借款本金241847.26元、利息4560.41元、罚息60.39元、复利69.81元，及2016年7月9日后所产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告刘阳阳位于西安市灞桥区咸宁东路甲152号广天国际公寓第1幢1单元13层11309号抵押房屋变现所得享有优先受偿权；3、判令被告西安广天房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉请为：宣布贷款立即到期，判令被告刘阳阳偿还原告借款本金225795.04元，及2017年9月27日后所产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用。事实与理由：2012年5月7日，原告与被告刘阳阳签订《个人住房借款合同》，借款金额为人民币270000元，贷款用于购买位于西安市灞桥区咸宁东路甲152号广天国际公寓第1幢1单元13层11309号房屋。当日，双方又签订《房地产抵押合同》，被告刘阳阳将购买的房屋抵押给原告担保债务履行。上述合同签订后，原告依约向被告发放了贷款270000元，但被告刘阳阳多次未按合同约定按时足额偿还借款本息，截止2017年9月27日累计拖欠原告借款本金225795.04元。原告与被告西安广天房地产开发有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，该被告应对上述债务承担连带保证责任。请求人民法院依法裁决，维护原告的合法权益。
刘阳阳未作答辩。
西安广天房地产开发有限公司辩称：被告刘阳阳是借款合同的主债务人，拖欠借款应当由被告刘阳阳偿还并承担相应的违约责任。因被告刘阳阳所购涉案房屋办理了抵押登记，原告应先对处置涉案房屋所得价款优先清偿借款，不足部分由其承担保证责任，其承担保证责任后，有权向刘阳阳进行追偿。原告分别于2017年2月6日扣除保证金20111.62元，2017年3月29日扣除保证金3709.37元，2017年6月26日扣除保证金5454.56元，2017年9月27日扣除保证金5428.44元，不应支持原告主张复利的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、《个人住房借款合同》，证明原告与被告刘阳阳存在借款合同关系，被告刘阳阳应按合同约定承担还款责任；2、《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》、抵押登记备案证明，证明原告与被告刘阳阳签订抵押合同并办理抵押登记备案；3、个人支付凭证，证明原告已向被告刘阳阳转款270000元，履行了放贷义务；4、《最高额保证合同》，证明西安广天房地产开发有限公司应当承担连带保证责任；5、个人贷款对账单及拖欠明细、清单，证明被告拖欠贷款未还的事实。对被告西安广天房地产开发有限公司提供的证据：还款凭证四张，证明其已代被告刘阳阳向原告偿还借款34703.99元。以上证据真实、客观、合法，能够作为查明案件事实的依据，依法予以确认。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月5日，原告与西安广天房地产开发有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告西安广天房地产开发有限公司为因购置坐落于本市咸宁东路甲152号广天国际公寓所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带保证责任。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币陆仟万元整；合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为该笔借款合同项下的抵押权已有效设立，原告收到该房屋的房地产他项权利证之日止；在保证期间内，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求西安广天房地产开发有限公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。
2012年5月7日，原告与被告刘阳阳签订《个人住房借款合同》，借款金额为人民币270000元，借款用于购买位于西安市灞桥区咸宁东路甲152号广天国际公寓第1幢1单元13层11309号房屋。借款期限自2012年5月7日至2032年5月7日止，借款采用等额本息还款法，每月归还本息2101.42元；如果被告刘阳阳不按本合同约定按时足额偿还借款本息，则原告有权宣布贷款立即到期，要求被告刘阳阳立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系。当日，双方又签订《西安市房地产抵押合同》，被告将购买的房屋抵押给原告为贷款提供抵押担保，并办理了《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。合同签订后，原告将270000元转入被告刘阳阳指定的银行账户。但此后被告刘阳阳多次未按合同约定按时足额偿还借款，截止2017年9月27日累计拖欠原告借款本金225795.04元未偿还。被告西安广天房地产开发有限公司代被告刘阳阳向原告偿还借款本息34703.99元。
本院认为，原告与被告刘阳阳及西安广天房地产开发有限公司分别签订的《个人住房借款合同》、《房地产抵押合同》及《个人住房借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。原告按约履行了发放贷款义务，被告刘阳阳未按约履行还款义务，己构成违约，应承担相应的违约责任。
现原告要求被告刘阳阳偿还借款本金225795.04元及至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利和实现债权的全部费用之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《个人住房借款最高额保证合同》的约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告西安广天房地产开发有限公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。因此，原告要求被告西安广天房地产开发有限公司对被告刘阳阳的上述债务承担连带保证责任的请求，依法予以支持。被告西安广天房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘阳阳追偿。因原告仅就本案抵押房屋办理了《预售商品房抵押登记备案证明》，尚未取得《他项权利证》，故原告要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告西安广天房地产开发有限公司辩称一节，因与双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定不符，故其辩称依法不予采信。被告刘阳阳经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘阳阳于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金225795.04元及2017年9月27日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利及为实现债权产生的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告西安广天房地产开发有限公司对被告刘阳阳上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，可向被告刘阳阳追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4998元、公告费690元，由被告刘阳阳、西安广天房地产开发有限公司负担（此款原告己预交，二被告在判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
审 判 员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一七年十月十日
书 记 员 许 璟