山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第853号
上诉人（原审被告）：孙凤，无业。
委托代理人：陶涛，农民。
被上诉人（原审原告）：方景钰，讯科电脑业主。
上诉人孙凤因与被上诉人方景钰房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2015）莱州民初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年12月12日，孙凤丈夫陶涛与莱州市文昌商贸城（以下简称文昌商贸城）签订了租赁合同书，约定陶涛租赁文昌商贸城艺苑小区24#楼11、12号，建筑面积65平方米，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金4000元，第四条约定：承租人承租后，不准擅自转租、转让或转借，需要与第三人交换房屋时应先征得出租方同意，否则无效，不准停业关门，不准改变经营种类，不准利用承租房屋进行非法活动，发现后，出租方可以终止合同并收回房屋，按违约制裁。第五条约定：承租方承租后，必须爱护房产，不准随意改建或间隔，如需改建或间隔，需申请出租方同意后方能施工。
陶涛租赁后进行了经营，后将租赁房屋间隔成两间，分别转租给方景钰和高强二人经营。
2014年2月28日，方景钰与孙凤签订了承包协议书，约定，孙凤将艺苑小区24#楼附属门头房（3号门头、21平方米）承包给方景钰经营使用，承包期自2014年3月4日起至2015年3月3日止，承包经营费6800元，协议签订时，方景钰向孙凤交纳履行协议保证金500元，任何一方承包期内违约，须赔偿对方承包期内2个月的承包费。
审理中，方景钰与孙凤均认可，该承包合同实为转租合同。
合同签订后，方景钰交付给孙凤租金6800元、保证金500元。方景钰利用该房屋经营电器维修业务。
后文昌商贸城发现了孙凤转租行为，遂通知方景钰腾某。
2014年9月15日，方景钰与文昌商贸城签订了租赁合同书，约定，方景钰租赁文昌商贸城艺苑小区24#楼下12号，建筑面积21平方米，租期自2014年9月1日起至2014年12月31日止，租金700元。
后方景钰与高强找到孙凤丈夫、家人协商，要求孙凤退还半年租金及保证金，双方未协商成，方景钰遂诉至原审法院。要求孙凤返还2014年9月1日至2015年3月3日期间的半年租金3400元，返还保证金500元，并要求孙凤支付违约金1133元，合计5033元，并承担诉讼费。孙凤辩称，我租赁文昌商贸城后转租给方景钰情况属实，但文昌商贸城没有解除与我的租赁关系。因孙凤未经文昌商贸城同意转租给方景钰，方景钰与孙凤所签合同为无效合同，孙凤应将500元押金返还给方景钰，还应退还方景钰将房屋交接给孙凤之日至2015年3月3日为止的剩余租金，因双方所签合同为无效合同，不存在违约金问题。
庭审中，方景钰提供了东南隅居委会孙主任与陶涛母亲的谈话录音，孙主任与方景钰、高强、孙凤丈夫陶涛的谈话录音，方景钰、高强夫妻与陶涛、陶涛父母的谈话录音及书面整理材料及高强的当庭证言。
在孙主任与陶涛、陶涛母亲谈话中，孙主任称将租给陶涛的房子收回来重新签订合同，因为转租，现在已经查出来了，陶涛就违约在先了，合同只能作废，谁在那经营，谁就来签合同，交房租；在方景钰、高强夫妻与陶涛、陶涛父母谈话中，方景钰向陶涛提出退还半年租金和保证金。
高强证实，其与方景钰一起租赁过孙凤的房子，方景钰向法庭提交的3份录音是真实的，2014年9月15日上午10时，在东南隅居委会，孙主任和陶涛说过因为陶涛将房屋转租在外，与其解除合同，孙主任也对陶涛的母亲说过因为房屋转租在外大队收回，合同作废，2014年9月12日或13日，文昌商贸城口头通知证人腾某，当时是挨家挨户通知的。
经质证，孙凤对录音内容真实性表示无异议，认为陶涛母亲不知情，陶涛母亲与孙主任谈话不能作为证据；认为文昌商贸城不能单方解除合同，文昌商贸城也没通知陶涛解除合同，另外二份谈话录音均不能证实文昌商贸城已与陶涛解除了合同；对高强的当庭证言表示无异议。
孙凤主张，其未经文昌商贸城同意转租，方景钰与孙凤转租合同属无效合同，同意返还方景钰保证金500元，只同意返还2015年1月1日至2015年3月3日期间的租金，不同意支付违约金。
原审法院依据方景钰、孙凤当庭陈述，方景钰提供的承包协议书，方景钰与文昌商贸城签订的租赁合同书，东南隅居委会孙主任与孙凤母亲的谈话录音，孙主任与方景钰、高强、孙凤丈夫陶涛的谈话录音，方景钰、高强夫妻与陶涛及其父母的谈话录音及书面整理材料，高强当庭证言，孙凤提供的其与文昌商贸城签订的租赁合同书、收款收据认定上述事实。
原审法院认为，方景钰、孙凤均认可双方签订的承包合同实为转租合同，应予以认定。该合同中关于自2015年1月1日起至2015年3月3日止的租赁期间，因超过陶涛与文昌商贸城约定的租期，该约定的租赁期间依法应属无效。承租人未经出租人同意转租的，出租人依法可解除租赁合同。本案中，文昌商贸城虽未与陶涛办理解除合同的书面手续，但方景钰提供的东南隅居委会孙主任与陶涛、陶涛母亲2014年9月15日的谈话录音相关内容，可以证实居委会已明确了其解除与陶涛租赁合同的意思表示；当日，方景钰与文昌商贸城签订了新的租赁合同；2014年9月20日，方景钰、高强夫妻与陶涛及陶涛父母谈话的录音内容，亦可证实方景钰向孙凤明确了其解除与孙凤转租合同的意思表示，故孙凤依法应返还方景钰2014年9月15日至2015年3月3日期间（计170天）的租赁费3167.12元（6800元／年÷365天×170天），同时返还保证金500元，方景钰要求孙凤支付违约金，因本案转租合同的终止，并非完全因孙凤的单方违约行为造成，故方景钰要求孙凤支付违约金，理由不当，不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、孙凤返还方景钰租赁费款3167.12元、保证金500元，合计款3667.12元，限判决生效后十日内付清。二、驳回方景钰的其他诉讼请求。如果孙凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孙凤负担。
上诉人孙凤不服一审法院判决，上诉称：1、一审法院认定事实不清。本案中孙凤非过错方。孙凤与方景钰所签订的《承包协议书》（实为转租合同）是双方真实意思表示，且协议签订后方景钰实际租赁至今。莱州市文昌商贸城不仅系该房屋的出租方，且系该房屋的日常管理方，其对房屋的使用情况是明知的。方景钰实际自2013年度取得该房屋的承租权，在长达一年多时间内，文昌商贸城并未向孙凤或方景钰提出。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。孙凤认为，本案系方景钰与文昌商贸城恶意串通，其诉讼主张不应得以支持；2、一审法院适用法律错误。本案中，导致孙凤与方景钰产生纠纷，是基于文昌商贸城在未与孙凤解除房屋租赁合同的前提下，与方景钰签订房屋租赁合同。从而形成了事实上“一房二租”的情况。但文昌商贸城已经重复收取了孙凤、方景钰自2014年9月15日至2014年12月31日止期间的房屋租赁费。《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。但是，本案中，文昌商贸城在法律规定的期限内从未行使合同解除权。另从原审判决书中亦未看到孙凤与方景钰签订的承包协议书全部无效的确认。同时，原审判决亦未认定孙凤与文昌商贸城签订的租赁合同的解除。孙凤认为，双方签订协议租赁期间自2014年3月4日至2015年3月3日，无效部分为2015年1月1日起至2015年3月3日，共计62天，应当返还该部分时间的租赁款1155.07元及保证金500元，合计款1655.07元。3、方景钰应当分担孙凤的装修费用4190元。
被上诉人方景钰答辩称：1、方景钰与文昌商贸城不存在恶意串通行为，孙凤亦没有证据证实双方有上述行为。文昌商贸城对孙凤与方景钰之间的租赁关系并不知情，在检查承租情况时，发现孙凤擅自转租违约，遂通知方景钰腾房；2、方景钰起诉孙凤返还房屋租赁费系基于文昌商贸城解除了与孙凤之间的租赁关系，导致方景钰无法履行与孙凤之间的租赁协议，该事实一审根据方景钰提交的相关录音证据及证人证言已经予以了确认，且双方解除合同的时间为2014年9月，因此孙凤应当返还2014年9月至2015年3月期间的租赁费及押金。3、孙凤主张的房屋装饰、装修费用应与方景钰分担一说无法律依据，方景钰使用该房屋时现状已形成，双方对此并没有另行约定。相反，孙凤在方景钰租赁之前对涉案房屋的擅自改造、间隔违反了其与文昌商贸城的约定，依法该请求不应得到支持。请求二审法院依法驳回孙凤的上诉请求。
二审审理期间，孙凤主张其于2013年就将涉案房屋转租给方景钰使用，文昌商贸城是明知的，在长达一年多时间内，文昌商贸城并未向孙凤或方景钰提出。因此，文昌商贸城主张解除合同或者认定转租合同无效，法院不应支持。
2014年9月20日方景钰、高强、陶涛及陶涛父母的谈话录音中，陶涛表示其之前与村里说是合伙干，因为方景钰、高强说是租陶涛的房子，导致陶涛租不成房子了。
二审查明的其他事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，本案争执的焦点问题有三，一是文昌商贸城在孙凤将房屋转租六个月内未提出异议，孙凤与方景钰之间的转租协议是否有效；二、文昌商贸城是否行使了合同解除权，陶涛与文昌商贸城的合同是否已经解除；三、方景钰应否分担孙凤的装修费用。
一、针对焦点问题一，首先，从陶涛与文昌商贸城于2013年12月12日签订的租赁合同书看，该合同中约定“承租人承租后，不准擅自转租、转让或转借。需要与第三人交换房屋时应事先征得出租方同意，否则无效。…发现后，出租方可以终止合同并收回房屋，按违约制裁。”，通过租赁合同可以看出，涉案房屋的出租方自始不允许承租方擅自转租房屋的意思表示是明确的，并未约定经出租方同意可以转租房屋。合同中只有在承租方需要与第三人交换房屋时才有征得出租方同意的约定。第二，在2014年9月20日方景钰、高强、陶涛及陶涛父母的谈话录音中，陶涛表示“其之前与村里说是合伙干，因为方景钰、高强说是租陶涛的房子，导致陶涛租不成房子了”。另以陶涛之妻孙凤名义与方景钰签订的转租协议名称为承包协议书均可看出，陶涛夫妇事实上也存在规避转租的行为。第三，孙凤称文昌商贸城在长达一年多的时间内已明知孙凤将涉案房屋转租的事实未提供确凿证据予以证明。因此，孙凤以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条为依据主张与方景钰签订的承包协议书中截至2014年12月31日前的内容有效与本案事实不符，本院不予支持。
二、针对焦点问题二，文昌商贸城在查得陶涛转租房屋后，于2014年9月15日即表明态度，要收回房屋，与实际承租人重新签订租赁合同，明确了其解除与陶涛房屋租赁合同的意思表示，且该意思表示已经到达陶涛，有方景钰提供的录音证据予以证明。文昌商贸城在孙凤存在违约转租房屋的情况下，提出解除合同符合与陶涛签订的房屋租赁合同的约定，该解除房屋租赁合同的意思表示到达陶涛时起，文昌商贸城与陶涛之间的房屋租赁合同解除。孙凤主张文昌商贸城在未与其解除租赁合同的前提下与方景钰签订房屋租赁合同与事实不符。
三、针对焦点问题三，孙凤主张的房屋装修费用的承担问题，因孙凤在一审中没有该项诉讼请求，一审法院就此没有审理，二审中，孙凤与方景钰对此不能达成一致意见，因此，二审对此不予审理。
综上，原审判决认定孙凤擅自转租，文昌商贸城已于2014年9月15日明确了其解除与陶涛租赁合同的意思表示，且当日与方景钰签订了新的租赁合同。孙凤应返还方景钰自2014年9月15日至2015年3月3日期间的租赁费3167.12元及保证金500元正确，应予维持。孙凤上诉理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯伟平
审判员 王守远
审判员 姜松诚
二〇一五年九月三十日
书记员 车丽翠