江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终2231号
上诉人(原审被告)：扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司。
负责人：周翔，该公司经理。
委托诉讼代理人：周福伟，江苏证融律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李茂永。
被上诉人(原审原告)：张云。
两被上诉人委托诉讼代理人：李群，江苏引航律师事务所律师。
两被上诉人委托诉讼代理人：胡云，江苏引航律师事务所律师实习律师。
原审被告：扬州金马房地产开发有限公司。
法定代表人：周安禧，该公司董事长。
上诉人扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司因与被上诉人李茂永、张云，原审被告扬州金马房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1、驳回被上诉人张云的起诉；2、上诉人赔偿被上诉人李茂永租金损失11475元；3、鉴定费9600元由被上诉人承担。二、本案诉讼费由上诉人与被上诉人依法分担。事实与理由：一、被上诉人张云主体不适格，应驳回其起诉。案涉《商品房买卖合同》的买方为被上诉人李茂永，张云并非《商品房买卖合同》项下的买方。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人李茂永的租金损失53257.5元，上诉人认为依据不足。理由为：上诉人在2015年8月4日出具了具体的维修方案，但被上诉人李茂永拒绝配合，以致上诉人无法履行维修义务，故法律后果应由被上诉人李茂水自行承担。因此，从公平合理角度而言，上诉人只应承担2015年9月1日之前的损失共计153天，损失按一审法院认定标准计算为11475元，其后损失是被上诉人李茂永滥用权利所致，并非上诉人的原因导致，应由被上诉人李茂永自行承担。三、鉴定费9600元应由被上诉人李茂永自行承担。1、本案并无鉴定必要性。对于案涉房屋的地面存在裂缝及地面起砂问题，上诉人并无异议。被上诉人之所以申请鉴定是因为其认为房屋的楼板厚度自测为8.7厘米，不符合设计要求，属于不合格产品存在安全隐患。2、鉴定结果楼板厚度符合强制要求，被上诉人李茂永的主张不成立。因此，鉴定费应由李茂永自行承担，判令上诉人承担无法律依据。
李茂永、张云答辩称：1、张云具有适格的诉讼主体资格，一审法院判决正确。2013年5月I3日，张云与上诉人签订《“尚东国际”房屋认购书》第2条约定该认购书作为双方将来签订《商品房买卖合同》及补充合同的依据,张云按照认购书约定向上诉人支付定金40万元，次日又按约定与其丈夫李茂永共同支付尚余房款35万元，全部履行了认购书约定义务。虽然，之后的商品房买卖合同的买受方仅有李茂永一人与上诉人签订，但所购涉案房屋由张云和李茂永共同支付全部房款，且认购书为双方约定的签订商品房买卖合同的依据，因此，张云作为认购协议的买受人，与上诉人之间存在商品房买卖关系，其具有适格的诉讼主体。2、鉴定费9600元应当由上诉人承担。涉案房屋均存在贯通性裂缝且地坪起砂，被上诉人认为房屋不符合设计要求、质量不合格。但上诉人认为质量合格，且认为如果被上诉人有怀疑,应当向法院申请鉴定。在此情况下，被上诉人才向法院申请鉴定，且鉴定结果是质量不合格。因此，该鉴定费应当由上诉人承担。综上，一审法院认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李茂永、张云向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金52125元（自2013年6月1日至2015年4月30日按已付房款日万分之一计算）、逾期办证违约金7500元；2、判令被告对位于开发区深圳路1号1幢2—1115号、1116号房屋进行维修或换房，并自2014年1月1日起按月租金4000元赔偿原告损失至房屋修复或换房之日止；3、被告承担诉讼费用。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为自2014年1月1日至2017年4月30日，按月租金4000元支付租金损失16万元；增加诉讼请求：被告承担鉴定费9600元。
一审法院认定事实，两原告为夫妻关系。2013年5月13日，原告张云（乙方）与被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司(下称淮安分公司)（甲方）签订《尚东国际房屋认购书》，约定，张云认购被告扬州金马房地产开发有限公司(下称金马公司)开发的尚东国际1幢13—1115号及1116号房屋，金额75万元，付款方式为一次性付款；甲、乙方签订本认购书，作为乙方将来与甲方签订《商品房买卖合同》及补充合同的依据，双方签订正式合同后，有关购房权利义务以合同为准，本协议自动终止；乙方应于2013年5月14日前携带本认购书、应缴款项及个人有效证件至甲方签订正式合同，逾期视为乙方提出取消认购……。当日，张云从其银行帐户向被告支付定金40万元，次日，张云又从其银行帐户向被告支付7万元，另李茂永也于同日从其银行帐户向被告支付28万元，共付款75万元。在双方所订认购书下方，由被告销售人员于当日注明“所有房款已付清，过几天开发票签合同”。
2015年3月17日，被告向原告李茂永开具了上述所购房屋的发票，同月19日，被告淮安分公司与李茂永分别就上述认购房屋，签订了二份《商品房买卖合同》，合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经验收合格……。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
以上合同签订后，原告向物业公司交纳了物业费并领取了房屋钥匙。原告验房时，发现房屋存在质量问题遂与被告进行交涉，问题未得到解决，原告后于同年4月向开发区质监站进行反映。质监站接到原告反映后到现场进行了核实，确认涉案房屋现浇板出现贯通裂缝，该站于同年5月27日下达《工程质量保修通知书》，要求被告对房屋组织检查，确认缺陷性质，明确缺陷是否影响安全，并要求由开发、设计、施工、监理单位出具维修处理方案进行维修。被告在接到质监站的通知后，会同施工、监理、设计单位对涉案房屋存在的质量问题提出书面处理方案，并将处理方案报质监站。同年8月3日，被告委托具有施工资质的相关单位，对上述房屋存在的质量问题提出施工方案，被告并将该方案及维修施工方的资质证书提交给质监站，但之后涉案房屋的质量问题仍未得到处理。同年11月，原告又向质监站反映前述房屋问题至今未处理，希望质监站出面协调。后质监站于同月25日组织原、被告进行协调，但双方就维修事宜未能达成一致。原告提出退房或换房，被告工作人员在原告提出退房或换房的材料上签名，但后无结果。
另查，2015年4月28日，两原告办理了房屋产权证书。
2016年4月18日，原告诉至法院并提出前列诉讼请求。
审理中，原告主张所购涉案房屋现浇板存在贯通裂缝以及地坪起沙，被告对此没有异议。原告还主张其对所购房屋现浇板进行自测，认为达不到规范要求，属不合格产品，存在安全隐患。被告表示不认可原告自测的结果，涉案房屋经过主管部门的质量验收，结果合格，如原告认为不合格，应向法院申请有资质的单位进行鉴定。原告对此表示如被告不认可，其申请鉴定。根据原告的申请，法院委托有关鉴定机构对涉案房屋的楼板厚度是否符合图纸设计要求及存在的裂缝、起沙原因进行鉴定，经鉴定，确认涉案房屋的楼板厚度符合设计要求；楼面找平层出现裂缝起沙是因找平层施工工艺造成，根据相关规范，找平层质量不合格。
原告对鉴定报告的三性予以认可，被告对鉴定报告的真实性无异议。原告另为鉴定支付了9600元。
对于涉案房屋所存在的质量问题，法院提议由涉案房屋的设计单位等提出维修方案进行维修，原、被告均表示认可。2017年3月22日，被告会同设计、施工、监理单位提出维修方案并进行维修，同年4月25日维修结束，原告对维修的结果表示认可。
根据原、被告的诉辩主张，本案主要争议焦点是：1、原告张云的诉讼主体资格是否适格；2、被告应否承担逾期交房及逾期办证违约金的责任；3、被告应否承担原告所主张的租金损失；4、涉案鉴定费应否由被告承担。
关于原告张云的诉讼主体资格是否适格。一审法院认为，被告与张云签订的房屋认购书，约定该认购书作为将来双方签订《商品房买卖合同》及补充合同的依据。张云依认购书约定向被告支付定金40万元，次日又按约与其丈夫李茂永共同支付尚余35万元，全部履行了认购书约定义务。虽然之后的商品房买卖合同的买受方仅有李茂永一人与被告签订，但所购涉案房屋由张云与李茂永共同支付全部房款，且认购书为双方约定的签订商品房买卖合同的依据，因此，张云作为认购协议的买受人，与被告之间存在商品房买卖关系，其具有适格的诉讼主体资格。
关于被告应否承担原告主张的逾期交房及逾期办证违约金。原、被告双方在签订认购协议之后，并未按认购协议约定的时间签订商品房买卖合同，直至2015年3月19日，双方才签订合同。由于双方所签合同为国家主管部门统一制定，且所签合同需上网备案，有关条款包括交房的时间均经主管部门核定，开发商无法修改，因此，原、被告所订合同约定的2013年5月31日前交房，属于同批房屋确定的交付时间，该时间实质上对于在此之后签订合同的当事人不构成任何影响，实际也不可能在签订合同之前就交房。原告于2015年3月向物业公司交纳了物业费并领取了房屋钥匙，该事实可以表明被告在双方签订商品房买卖合同之后，向原告履行了所购房屋交付义务。因此，原告主张被告承担逾期交房违约责任，没有事实及法律依据，本院不予采纳。至于原告在验房时发现了所购房屋存在的质量问题，属于被告应承担的保修责任范围。对于房屋所存在的质量问题及给原告造成的损失，应依约定及法律规定，由被告承担相应责任。原告于2015年3月与被告签订商品房买卖合同并领取所购房屋的钥匙，同年4月即办理了所购房屋权属证书，该事实表明被告并没有违反双方所订合同关于产权登记有相关约定，原告主张被告承担逾期办证违约金，没有依据，主张不能成立，本院不予采信。
关于被告应否承担原告所主张的租金损失。由于原告所购涉案房屋存在质量问题，依合同约定及相关法律规定，被告应承担修复以及在修复期间原告无法使用房屋所造成相关损失的赔偿责任。对于涉案房屋所存在的质量问题，被告已妥善修复处理，原告亦认可维修的结果，本院对此予以确认。关于原告主张租金损失的期间及月租金标准如何确认，原、被告于2015年3月19日正式签订商品房买卖合同，次月，原告即领取了房屋钥匙。此后，只因房屋存在质量问题没有得到及时处理，导致原告暂无法使用。对于无法使用房屋的期间，可自2015年4月1日起算。由于涉案房屋所存在的质量问题，原、被告未能协商解决，后由质监部门出面进行处理，但至2015年11月25日，原、被告双方仍未就维修事宜达成一致，因此，该期间原告无法使用房屋的相关损失，被告应承担赔偿责任。对于2015年11月26日以后原告无法使用房屋所造成的损失，原告应当在双方无法协商解决的情况下，及时采取措施，包括及时提起诉讼，防止损失的扩大。但原告直至2016年4月18日才起诉，因此，对于该期间的损失，原告也负有一定责任，应当酌情减轻被告所负的赔偿责任。涉案房屋所存在的质量问题，于2017年4月25日修复，因此，被告应承担原告起诉后至修复前，无法使用房屋的赔偿责任。对于原告主张按月租金4000元计算损失，其虽提交了租房合同及收条，但租赁合同的履行期间为2014年1月至2017年1月，与本案并不具有关联性。租赁合同早于涉案商品房买卖合同签订时间，且房屋的位置、设施、装修、面积、使用功能等均不具有可比性，存在较大差异。因此，对于原告租金标准的主张，本院不予采信，其损失可依照双方所订合同约定的逾期交房违约的标准执行。被告应承担赔偿的损失计算如下：1、2015年4月1日至2015年11月25日，共238天，按原告已付房款75万元乘以万分之一乘以238天，等于17850元；2、2015年11月26日至2016年4月17日，共143天，按原告已付房款75万元乘以万分之一乘以143天乘70%，等于7507.5元；3、2016年4月18日至2017年4月25日，共372天，按原告已付房款75万元乘以万分之一乘以372天，等于27900元。合计53257.5元。
关于鉴定费用，原、被告所存在的分歧是有无鉴定的必要。虽然当事人对讼争房屋存在质量问题无分歧，但由于原告所购买的两间房屋均存在贯通性裂缝且地坪起沙，使原告对其质量是否符合设计要求产生合理性怀疑，进而申请鉴定，而通过鉴定也才能确认存在的相关质量问题性质及与设计之间是否存在关联，因此，本案启动鉴定具有必要性。对于所发生的鉴定费，应由被告承担。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决：一、被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司于本判决生效后十日内，向原告李茂永、张云赔偿损失53257.5元，其不足以承担的，由被告扬州金马房地产开发有限公司承担；二、驳回原告李茂永、张云其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4738元，鉴定费9600元，合计14338元，由被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司、扬州金马房地产开发有限公司共同负担10731元，原告李茂永、张云负担3607元。
二审确认一审法院查明的事实。
本院另查明，本院依职权向淮安市国土资源局房屋登记部门查询房屋所有权转移登记《淮安经济开发区房屋登记申请书》两份《淮安经济开发区房屋登记申请书》，《淮安经济开发区房屋登记申请书》显示，房屋座落经济技术开发区深圳路1号1幢2-1115、2-1116，房屋转移类型是商品房买卖，转让方是淮安分公司，受让方是李茂永、张云，受让方说明是共同共有。《淮安经济开发区房屋登记申请书》上转让方有淮安分公司盖章并有经办人签字，受让方由李茂永、张云签字，转让时间是2015年4月28日。对该两份《淮安经济开发区房屋登记申请书》，本院用电话和传票通知上诉人的委托诉讼代理人到庭质证，上诉人的委托诉讼代理人未有到庭。被上诉人对证据质证认为，真实性予以认可，房屋登记申请书与被上诉人提供的张云签订认购书及李茂永签订的商品房买卖合同是相互印证的，房屋登记申请书证明上诉人是认可两被上诉人是涉案房屋的所有权人，张云是本案的适格主体。
本院认为，被上诉人张云除与上诉人签订《尚东国际房屋认购书》外，还依认购书约定与李茂永共同向上诉人支付全部房款。李茂永与上诉人签订过商品房买卖合同后，上诉人与被上诉人张云、李茂永于2015年4月28日去淮安市国土资源局房屋登记部门办理房屋所有权转移登记，《淮安经济开发区房屋登记申请书》证明，上诉人已经将经济技术开发区深圳路1号1幢2-1115、2-1116房屋转移给李茂永、张云。《淮安经济开发区房屋登记申请书》上有淮安分公司盖章并签字，受让方有李茂永、张云签字。李茂永、张云对案涉房屋是共同共有人。从以上认购书、付房款的对帐单、商品房买卖合同、房屋登记申请书以及房屋权属证书反映张云是诉争房屋的买受人即张云是本案的适格主体。李茂永、张云于2013年5月14日付清全部购房款，上诉人承诺过几天开发票、签合同，但至2015年3月17日上诉人才向李茂永开具所购房屋的发票，至2015年3月19日签订商品房买卖合同，第二天李茂永领取所购房屋钥匙。被上诉人领取房屋后发现所购房屋存在质量问题，一审法院对赔偿损失的确定从2015年4月1日起计算，并按双方责任大小按比例分段承担赔偿损失正确。房屋使用或居住关系到买房人及他人的生命安全，被上诉人发现自己所购房屋存在贯通性裂缝且地坪起砂对房屋质量产生怀疑，而双方对房屋质量是否合格存在分歧，被上诉人申请鉴定且鉴定结果是房屋楼面找平层质量不合格，上诉人要求不承担鉴定费没有法律依据。
综上所述，上诉人扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1131元，由扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓明
审判员 孙 艳
审判员 张桂林
二〇一七年十一月三十日
书记员 唐小捷