安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖15民终784号
上诉人（原审被告）：方雨，女，1987年2月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
上诉人（原审第三人）：许召聪，女，1964年8月6日出生，汉族，住安徽省舒城县，
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：赵伟，安徽文得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢天，男，1985年4月1日出生，汉族，住安徽省舒城县，
委托诉讼代理人：刘启山，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。
上诉人方雨、许召聪因与被上诉人谢天债权人撤销权纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院(2016)皖1523民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方雨、许召聪及其共同委托诉讼代理人赵伟、被上诉人谢天及其委托诉讼代理人刘启山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方雨上诉请求：一、撤销舒城县人民法院（2016）皖1523民初字4775号民事判决，依法改判驳回谢天诉讼请求或发回重审；二、一、二审案件诉讼费用由谢天承担。事实和理由：一、上诉人方雨与倪海燕之间的债务是真实发生的，一审法院否定双方之间的债权债务关系，无事实与法律依据。方雨在原审中提供的银行转账单及倪海燕出庭作证的证言，可以证明方雨、汪军多次向倪海燕借款的事实，不存在虚假债务的可能。二、上诉人方雨与第三人之间的房屋买卖行为，系基于双方债务转让的合意，为双方真实意思，二人并未恶意串通损害谢天的债权利益。三、方雨、汪军的财产尚足够偿付谢天的债务，没有损害谢天的债权利益。四、方雨与第三人的房屋交易价格不属于不合理低价。
谢天辩称，一审判决正确，依法应予维持。一、方雨提供的140万元转账是货款，系两公司的账目往来，无法确定该笔款项是汪军向倪海燕的借款，且方雨与倪海燕之间的借贷关系与本案无关联性。二、方雨与许召聪之间的房屋买卖行为是恶意串通转移资产，损害债权人的债权。合肥市房地产管理局备案的合同具有公示效力，足以认定许召聪以明显不合理的低价取得该房屋的产权。方雨与许召聪是母女关系，二人具有身份关系的特殊性，且方雨在转让房屋后一直居住在案涉房屋内，可以认定其母女的行为是恶意串通损害债权人的债权。三、方雨提供的四处房产均已抵押或者被查封，致使谢天、方雨、汪军等民间借贷纠纷一案进入执行程序后无财产可供执行，谢天的债权无法实现。经了解，方雨、汪军在舒城县法院有多起执行案件无财产可供执行，方雨与其母许召聪转移资产，损害债权人利益事实清楚，证据充分。
许召聪对方雨的上诉事实和理由不持异议。
许召聪上诉请求：一、撤销舒城县人民法院（2016）皖1523民初字4775号民事判决，依法改判驳回谢天的诉讼请求或发回重审；二、一、二审案件诉讼费用由谢天承担。事实和理由：一、许召聪不存在与方雨恶意串通损害他人利益的行为。许召聪在签订《债务转账及抵账协议》、买卖房产时根本不清楚方雨对外有任何借款，且此后许召聪一直在履行《债务转账及抵账协议》，积极向倪海燕归还欠款。二、许召聪与方雨、倪海燕签订《债务转账及抵账协议》系各方真实意思表示。许召聪支付了70多万元的银行贷款，受让了方雨、汪军215万元的债务，最终方雨将涉案房产过户到许召聪名下。三、一审法院的判决没有遵照事实，没有起到息事宁人的法律效果，反而造成更多的法律问题，引起更大的矛盾纠纷。
谢天辩称，方雨与许召聪之间买卖房屋的行为是两人恶意串通转移资产。合肥市房管局备案的合同对外具有公示效力，案涉房屋交易价格不正常。2016年5月9日，方雨被债权人凤城起诉至舒城县人民法院，该院依法查封了案涉房产，在诉讼期间方雨与凤城达成和解协议并解除查封。房屋解封后不久，方雨就将该房屋予以转让，这明显是事前决定的转移资产。房屋买卖后方雨一直予以居住，房屋使用不正常。方雨与许召聪是母女关系，二人具有身份上的特殊性。其他意见与对方雨上诉所发表的答辩意见一致。
谢天向一审法院起诉请求：一、撤销被告方雨将位于合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门17幢1601室住宅房屋转让给许召聪的行为；二、判令方雨、许召聪承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年3月至2014年2月期间，被告方雨前夫汪军（两人于2016年9月20日协议离婚）因经营需要，陆续向原告谢天借款1100000元，并出具了借据3份，被告方雨和汪军一直向原告谢天支付利息至2015年6月份。后因汪军、方雨未能及时偿还该欠款，原告谢天向该院提起诉讼。该院于2016年11月7日判决汪军、方雨共同偿还谢天人民币1100000元并支付利息。判决生效后，汪军、方雨一直未归还该笔欠款。2017年1月，谢天向该院申请执行，目前该案因被执行人无能力偿还而无法执行。2016年6月8日，方雨与其母亲许召聪签订房屋买卖合同一份，约定方雨将其所有的坐落在合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门17幢1601室房屋一套（2013年4月25日购入价8132.73元/平方米，总价款为1100439元）以6237元/平方米，总价款为人民币844000元卖给许召聪。该合同备案于合肥市房地产管理局。同日，该房屋的产权证登记于许召聪名下。
一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。被告方雨名下坐落于合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门17幢1601室房屋2013年4月25日购入价为1100439元，方雨与许召聪在买卖合同中的交易价为844000元，即使不考虑房价的上涨因素，两者价格也差异明显，应属明显不合理的价格；尽管庭审中方雨与许召聪提供了“债务转让及抵账协议”、许召聪743101.33元的银行转账凭证、合肥市包河区金慧电子产品经营部于2015年6月4日汇入安徽旭华元商贸有限公司的1400000元以及汪军、方雨与张洪文（倪海燕丈夫）2013年3月15日至2014年7月2日期间13次（合计金额为717840元）中国光大银行对私活期账户对账单，欲证明该房屋的实际交易价格为2850000余元（700000余元付款外加受让的2150000元债务），许召聪支付了合理的对价。但由合肥市包河区金慧电子产品经营部跨行汇入安徽旭华元商贸公司账户的1400000元附言为货款，且从形式上看属于两公司间的账目往来，无法确认该笔汇入资金系汪军、方雨向倪海燕借款；中国光大银行对私活期账户对账单中13次交易记录亦无法看出款项往来具体用途，不能证明三方间的资金往来具体事由及方雨夫妇欠倪海燕债务事实，故该院对三方间签订的“债务转让及抵账协议”内容的真实性不予认定。另外，被告提供的与许召聪之间的房屋买卖合同房屋交易价格与其在房地产管理部门备案的合同所载明的内容相矛盾，而备案合同具有公示效力，故对被告方雨主张支付合理对价抗辩理由依法不予采信。关于方雨的转让行为对债权人谢天是否造成损害。被告方雨在欠原告谢天1100000元未归还的情况下，与其母亲许召聪签订房屋买卖合同，将其坐落于合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门17幢1601室房屋一套以明显低于市场的价格出售给许召聪，且方雨庭审中提供的合肥华南城一期2区A-1D2-1和A-1D2-2房产，目前分别有抵押贷款230000元和210000元，舒城泰鑫广场商铺A11、12号均已抵押，12号商铺已被法院另案查封，致使舒城县人民法院作出的(2016)皖1523民初3601号谢天与汪军、方雨民间借贷一案进入执行程序后暂无财产可供执行，谢天的债权无法实现，对作为债权人的谢天造成了损害。另外，房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，故许召聪理应知道方雨是以明显不合理的低价转让房屋。而方雨与许召聪系母女，两人具有身份上的特殊性，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，许召聪作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致方雨责任财产的减少。故在许召聪未提供充分证据证明其不知道方雨的处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，该院依法认定方雨以明显不合理的低价转让房屋，对债权人谢天造成损害的事实理应明知。综上所述，被告方雨以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的原告谢天造成损害，而许召聪明知上述情形。原告谢天据此行使撤销权，要求撤销被告方雨将讼争房屋转让给许召聪的行为，合法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定，判决撤销被告方雨将坐落在合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门17幢1601室房屋转让给第三人许照聪的行为。案件受理费100元，由被告方雨负担。
方雨在二审庭审中提供如下证据：证据一、（2017）皖0104民初1935号民事判决书,证明目的：1、法院已经确认汪军、方雨向倪海燕借款215万元的事实；2、汪军、方雨、许召聪与倪海燕签订《债务转让及抵债协议书》系各方真实意思表示，该协议书合法有效；3、许召聪受让汪军及方雨285万元债务，且已经向倪海燕支付了13.8万元欠款。证据二、《查档证明》、安徽盛华房估字（2014）第073号《房地产估价报告》，证明目的：1、汪军位于舒城县城关镇××广场××商铺××号的具体信息；2、该房屋于2017年4月24日被法院保全，保全金额仅20余万元，汪军并未达到无财产可供执行的程度；3、汪军位于舒城城关镇桃溪路泰鑫广场1层A11号商铺2014年底的评估单价为24902元/平方米，当时房价已达103.6万元，该房屋目前剩余价值至少80万元。证据三、《舒城房屋交易产权确认单》，证明汪军的房产始终未被法院查封，未达到无财产可供执行的程度，其于2017年5月处分位于舒城县城关镇××广场××号的商铺。证据四、受理案件通知书，证明汪军存在对外债权高达250余万元，且已经向人民法院提起诉讼。证据五、《肥西县房屋产权信息》，证明方雨位于合肥市××城××期精品交易2区A1D2-1、A1D2-2两处商业用房的具体信息和价值，且至少至本案一审时未被法院查封。方雨并未达到无财产可供执行的程度。证据六、《个人贷款借据信息》，证明方雨位于合肥市××城××交易××区××、Ａ1Ｄ2-2两处商品房尚存贷款余额34万元。按照合肥目前该地区均价8000元/平方米计算，该两处门面房剩余价值90余万元。
方雨在二审庭审后补充提供三份证据：证据一、离婚协议书，证明方雨与汪军离婚时约定所有财产由汪军所有，债务由汪军承担。证据二、情况说明，证明案涉140万元的汇款系汪军的借款。证据三、银行交易明细，证明70余万元的房屋贷款系由许召聪支付。
谢天对方雨提供的证据发表质证意见为：证据一与本案无关；证据二是单方估价，对其真实性、合法性、关联性不予认可；对证据三至证据六的证明目的有异议；对补充证据一至证据三的证明目的不予认定。
许召聪对上述证据不持异议。
许召聪在二审中提供如下证据：证据一、（2017）皖0104民初1935号民事判决书，证明目的：1、法院已经确认汪军、方雨向倪海燕借款215万元的事实；2、汪军、方雨、许召聪与倪海燕签订债务转让及抵债协议书系各方真实意思表示，该协议书合法有效；3、许召聪受让汪军及上诉人债务285万元，且已经向倪海燕支付了13.8万元欠款的事实。证据二、（2016）皖1523民初3601号民事判决书，证明谢天于2016年9月17日向法院起诉汪军、方雨，许召聪在受让债务、购买涉案房产时对谢天债务是不知情的，不存在恶意串通损害其利益的可能。
谢天对上述证据的关联性不予认可。
方雨对许召聪提供的证据不持异议。
谢天在二审中未提交证据。
本院对方雨提供的证据认定如下：证据一（2017）皖0104民初1935号民事判决书，应结合本案其他证据综合判断，不能作为本案定案的唯一依据；证据二至证据六，不足以证实方雨及汪军名下财产足以清偿债务，且与舒城县法院对涉方雨、汪军系列案件的执行现状不符，本院对该五份证据的证明目的不予认定。对方雨提供的补充证据一、三予以认定，证据二属证人证言，但证人并未出庭接受质询，本院不予认定。
本院对许召聪提供的证据认定如下：证据一，应结合本案其他证据综合判断，不能作为本案定案的唯一依据；对证据二的真实性、关联性予以认定，对其证明目的不予认定。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，结合本案当事人诉辩情况及举证、质证意见，本案二审的争议焦点为：方雨与许召聪的房屋买卖行为是否损害谢天的债权，谢天行使撤销权应否予以支持。
本案中，方雨在明知其与汪军外欠债务较多，谢天等众多债权人纷纷向其主张债权的情况下，以不合理低价处分财产，损害了谢天债权的实现。具体分析如下：一、谢天对方雨及汪军所享有的债权已经舒城县人民法院的生效判决予以确认，合法、有效，方雨、汪军理应及时清偿。二、房屋买卖合同系要式合同，房屋价款系合同的主要条款，应在购房合同中予以明确。房地产管理部门登记备案的合同具有对外公示效力，从方雨与许召聪签订的备案合同内容来看，房屋售价为844000元，明显低于市场价格。虽然方雨另行提供一份房屋买卖合同及《债务转让及抵账协议》证明其实际出售价格高于备案价格，但前者载明的房屋价款为2706200元，后者推定许召聪应支付的房屋价款为2893101.33元，两者本身也明显存在矛盾之处，且方雨在备案合同中也未对此债务转让予以注明，故不足以推翻已经备案的房屋买卖合同关于涉案房屋公示价格的证明力。另，案涉房屋在转让时的市场价值远超过844000元，方雨、许召聪也未实际按照《债务转让及抵账协议》约定的“丙方（方雨）按照市场价转让给甲方（许召聪）”予以履行，故该份协议不足以证实涉案房屋系以合理价格转让，上诉人此节上诉理由不能成立，本院不予采信。三、方雨虽上诉称其与汪军名下有部分房产，经查，二人对外负债较多，至本案审理时，其作为被执行人的相关执行案件均难以足额及时执行，故从上诉人提供的相应证据来看，尚不足以证实其具备完全清偿债务的能力。由此，方雨在明知资不抵债的情况下，不积极履行还款义务，擅自低价转让财产，已损害了谢天合法债权，其关于房屋转让行为未损害谢天权利的上诉理由不能成立。
本案中，方雨与许召聪系母女关系，不同于一般的市场交易主体。许召聪作为成年人，在方雨、汪军所欠债务较多的情形下，以不合理低价受让方雨的房屋，应当知道该行为损害方雨、汪军相关债权人的利益。谢天行使撤销权符合法律规定，依法应予支持。许召聪的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，上诉人方雨、许召聪的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审处理结果正确，唯将“许召聪”写为“许照聪”错误，本院予以更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更安徽省舒城县人民法院(2016)皖1523民初4775号民事判决为：撤销被告方雨将坐落在合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门17幢1601室房屋转让给第三人许召聪的行为。
二审案件受理费100元，由方雨、许召聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 理
审判员 王世如
审判员 高 华
二〇一七年五月二十六日
书记员 袁 敏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。