广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2016)粤01民终16834号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区兴顺装饰材料商店，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄嘉欣。
上诉人（原审被告）：黄冠球，住广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：林莉，广东导正律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：林晓东，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市建筑材料供销公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈帜强，职务：经理。
委托代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人：蔡炎波，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。
上诉人广州市越秀区兴顺装饰材料商店（以下简称“兴顺装饰材料商店”）、黄冠球因与被上诉人广州市建筑材料供销公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人兴顺装饰材料商店、黄冠球分别向本院提起上诉。兴顺装饰材料商店上诉称：被上诉人无理由收回大南路xxx号首层正面东边第二间房屋，而应续租给上诉人黄冠球使用。1、1990年2月12日，被上诉人与上诉人协商后，签订了一份《房屋对调协议》，该协议明确规定：“甲方(广州市建筑材料供销公司)同意将在大南路新建大楼首层正面东边第二间与原越秀区判决大南路新楼首层西北第一间给黄冠球居住的房屋对调，对调后黄冠球享有大南路新楼首层正面东边第二间长期居住和使用权”。因此，被上诉人无权随时中止该协议，而应该在分清事实的基础上，将房屋续租给上诉人。事实上房屋对调后，租赁合同”每二年签订一次，并相应提高租金，从起始每月租金88.23元经十二次续约调升至2015年12月31日合约止时的998元／月”，按惯例上诉人在合约期前多次到被上诉人办公室续约。被上诉人声称“等新租金标准定下时才能续约”。2016年上诉人缴交租金时被上诉人明确要求上诉人要按”2015年广州市房屋租金参考价”收租，上诉人不同意，被上诉人拒绝收取租金并强硬声称“如不按参考价加租就不再续约要收回商铺”。上诉人要求双方到房屋所协商，被诉人不同意，因此，导致上诉人与被上诉人续签租赁合同无法进行。(应该指出的是，2015年1月1日-2015年12月31日止的租赁合同是被上诉人提起诉讼时上诉人才收到。)3、从上诉人的存款也可看出，上诉人定期每月5日前从农业银行存入当月租金，其目的是为支付其租金，只由于续签协议未谈成，被上诉人不愿收取而未将款项支出，因此，上诉人根本不存在违约行为。4、从被上诉人提供的律师函中看出，被上诉人强行要求上诉人按《2015年广州市房屋租金参考价》，231元／平方、月签订租约，否则收房其行为已经违法了《2015年广州市房屋租金参考价》第十条的规定“房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并不是政府强制定价行为……”，被上诉人逼租的行为依法不受保护。根据穗国房字【1995】73《关于理顺广州市直营公房非住宅协议租金问题的通知》中规定“租赁期届满，一直是原租房经营又没有违约的，应给予租户续租手段…”因此，被上诉人无理由收回大南路xxx号首层正面东边第二间房屋，而应继续按广州市房管部门的有关规定继续租给上诉人使用。二、被上诉人按”2015年广州市房屋租金参考价”收取上诉人租金的要求不合理。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第54条规定“租用房屋从事生产经营活动的，由租赁双方协商约定租金和其他租赁条款。”对于非住宅用房租金应当参照市房地产管理部门制定的租金标准收取。被上诉人根本没有给予上诉人以商量余地，常派员，聚众到答辩人处索要租金，惹是生非，搞得上诉人生意很难做下去。2、根据穗国房字【1995】144号《关于广州市部分非住宅用房协议租金的通知》规定：“租赁商场的个体店档，可在原协议租金的基础上增租0.5至1倍。上诉人与被上诉人原协议约定租金为988元／月，经过增租后,月租应为1587～1976元，另外，根据1997年房地产管理部门的有关规定，月租金只是在原租金的基础上略增一些。”综上所述，请求二审法院：1、撤销广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初4609号《民事判决书》。2、改判被上诉人遵照广州市房管部门规定租金标准租给上诉人。3、所有诉讼费用由被上诉人承担。
黄冠球上诉人称：上诉人固历史遗留问题，经(85)越法民字第817号《民事判决书》，以及一九九九年房屋对调协议、房屋调换证明。约定房屋对调后享有长期居住和使用权，房屋对调后1991年7月1日首签，2012年11月30日续签。签约时被上诉人说：先签两年，届满时再续签，租赁合同订明自第2年起租金调整幅度为5％%递增。每次续签租约时没有说明前签的《租赁合同》作废终止(应是不敢写，若写了上诉人肯定不会续签租约)，亦没有说明前《租赁合同》约定的期限。综上可知，我租住于涉案房屋，是基于政府早期的公房租赁政策而致，租金一直执行政府公房租金标准况且已居住26年。因此，我与被上诉人之间并非以平等民事主体身份协商，并以短期租住为目的而形成的一般民事租赁关系，而是一种因历史问题遗留下来但又以房屋租赁合同形式表现出来的公房租赁政策纠纷，具有历史连续性。上诉人认为，一审判决不应隔断历史联系，仅凭被上诉人《商场租赁合同》和律师函就认为被上诉人有权随时解除合同及判决上诉人搬离涉讼房居住地，既然被上诉人在租赁合同期满后对我方继续使用房屋无异议，那么其就应当依法继续全面、诚实地与我方履行合同。而且在未与上诉人协商一致的情况下，其无权单方解除合同并要求我方搬离，否则就有违契约精神，我方的合法权益将收到极大危害。况且上诉人并无作为兴顺装饰材料商店的签约代表，更加没有在2015年1月1日与被上诉人签订《广州市三源灯饰商场租赁合同》原审法院认定事实不清楚，判决显失公正。现上诉人申请笔迹验证，请求二审法院批准，查明事实真相。综上所述，请求二审法院：1、撤销广州市人民法院(2016)粤0104民初4609号《民事判决书》。2、委托相关部门对合同进行笔迹鉴定3、改判被上诉人将涉案房屋按原租金调升5％%继续租与上诉人4、所有诉讼费用被上诉人承担。
上诉人黄冠球于2016年12月7日的二审庭询中明确诉讼请求，要求撤销委托相关部门对合同进行笔迹鉴定的上诉请求。明确上诉请求为：1、撤销广州市人民法院(2016)粤0104民初4609号《民事判决书》。2、改判被上诉人将涉案房屋按原租金调升5％%继续租与上诉人3、所有诉讼费用被上诉人承担。
被上诉人广州市建筑材料供销公司答辩称：１、不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、答辩人根据（85）越法民字第817号民事判决书、《房屋对调协议》取得案涉房屋的长期居住并无异议，答辩人与新国城发廊于1990年7月1日签订的广州市非住宅房屋租赁合约第4条约定的租赁期限1990年7月1日-1996年12月31日届满，后来双方在2013年时候才签订另外一份《广州市三源租赁合同》，该租赁合同到2014年12月31日该合同期限也已经届满，后来又签订了2015年三源灯饰商场租赁合同，该2015年租赁合同应当是双方现在履行的依据与基础，应该按照该合同履行，根据该合同第3条第2款第2项的规定，该合同的期限已经届满，现在双方不能就续租达成一致，上诉人应该在期限内撤离房屋，如果上诉人逾期不迁出涉案房屋应该按2015年同地段参考价支付房屋使用费。所以一审判决正确。
广州市建筑材料供销公司于2016年4月11日向原审法院起诉请求：1、解除广州市建筑材料供销公司与兴顺装饰材料商店、黄冠球之间的租赁关系，兴顺装饰材料商店、黄冠球立即将广州市越秀区大南路xxx、xxx号，惠福东路清源巷司徒右巷4号之一首层编号20商铺恢复原状交还给广州市建筑材料供销公司；2、兴顺装饰材料商店、黄冠球向广州市建筑材料供销公司支付从2016年1月1日起其实际交还房屋之日止的房屋使用费（参照2015年广州市同地段租金参考价的标准计算）。
原审法院经审理查明：广州市建筑材料供销公司是广州市越秀区大南路xxx号首层的权属人，该房屋建筑面积156.90平方米，使用性质为办公。
2015年1月1日，广州市建筑材料供销公司（甲方）与兴顺装饰材料商店（乙方）的签约代表即黄冠球签订《广州市三源灯饰商场租赁合同》，写明：租赁物业为广州市越秀区大南路xxx、xxx号；惠福东路清源巷司徒右巷4号之一首层广州市三源灯饰商场商铺，该物业见平面附图，该物业仅作为商业用途，乙方的经营范围仅限于灯饰及配套商品；租赁期自2015年1月1日至2015年12月31日止，如甲乙双方未能就续租事宜达成一致，乙方必须在本租赁期限届满时无条件撤出该商铺；甲方按月向乙方收取租金，物业编号20，面积20.2平方米，租金每月998元，保证金1996元；乙方租用甲方场地经营，应于当月十日前将当月租金、管理费、水电费交纳给甲方；乙方应当在本合同签订之日向甲方缴纳保证金，如乙方在合同期间无违约行为，该保证金将作为乙方在合同期内最后三个月的租金予以抵扣，甲方不再退还，但如若遇租金调整后，保证金不足以冲抵合同最后三个月租金的，乙方仍需要向甲方补交不足部分。本条所及之冲抵事宜不涉及租金外的其他费用，其他费用仍需按实际发生量缴纳，如乙方在合同期间发生违约行为至甲方损失的，甲方可以就相关损失对保证金进行相应扣减，但亦可以就损失向乙方另行追偿；乙方应于租赁合同期满或本合同解除之日起两日内交还场地，此后乙方留存在经营场地的所有物品，乙方同意由甲方全权处理，如有损失由乙方自行承担等。广州市建筑材料供销公司、兴顺装饰材料商店、黄冠球确认租赁房屋是编号20的商铺，兴顺装饰材料商店的登记地址即广州市越秀区大南路xxx号首层正面东边第二间房屋及其阁楼就是租赁房屋，该房屋由兴顺装饰材料商店经营灯饰，该房屋还有阁楼，由黄冠球居住。合同签订后，兴顺装饰材料商店向广州市建筑材料供销公司支付保证金1996元，并按每月998元标准支付租金至2015年12月31日止，此后双方没有续签合同。
2016年3月3日，广州市建筑材料供销公司委托北京市中伦（广州）律师事务所向兴顺装饰材料商店、黄冠球发出律师函，要求兴顺装饰材料商店在接到律师函后7日内支付2016年1月份、2月份的租赁房屋占用费，共计9332.4元……如兴顺装饰材料商店无法与广州市建筑材料供销公司就租赁合同续租达成一致，请兴顺装饰材料商店在收到本律师函之后十五日内搬离租赁房屋，向广州市建筑材料供销公司返还房屋等。
另查明，1985年12月13日，原审法院作出（85）越法民字第817号民事判决书，判决：本案广州市建筑材料供销公司应于大南路165号之二房屋地段的新楼建成后，安排黄冠球回迁新楼首层西北边第一间使用面积15平方米（包括厨厕）居住，租金由迁入之日起按民用公房租金标准交纳等。
1990年2月12日，广州市建筑材料供销公司（甲方）与黄冠球（乙方）签订《房屋对调协议》，写明甲方同意将大南路新建大楼首层正面东边第二间（18.12平方）与原越秀区判决大南路新楼首层西北边第一间（15平方）给乙方居住的房屋对调，对调后甲方享有大南路新楼首层西北边第一间（15平方）长期使用权，乙方享有大南路新楼首层正面东边第二间（18.12平方）长期居住和使用权等。
1990年2月22日，广州市房屋调换总站出具房屋调换证明，写明黄冠球原住地址大南路165号之1首层西北第一间，换住地址大南路165号之1首层正面第二间等。
1990年7月1日，广州市建筑材料供销公司（甲方）与新国城发廊（乙方）签订《广州市非住宅房屋租赁合约》，写明甲方将大南路xxx号地下，建筑面积39.50平方米，租给乙方作营业使用，月租金88.23元等。
广州市建筑材料供销公司于2016年4月11日向原审法院提起本案诉讼。
原审庭审中，兴顺装饰材料商店、黄冠球提交了黄冠球的农行存折，该存折显示2016年1月4日至5月3日期间，每月存入998元，兴顺装饰材料商店、黄冠球称因广州市建筑材料供销公司不收租金，兴顺装饰材料商店、黄冠球将2016年1月后的租金暂时存入该存折，并非兴顺装饰材料商店、黄冠球不交租。广州市建筑材料供销公司认为该存折不能证明兴顺装饰材料商店、黄冠球已交租。
原审法院认为：黄冠球作为兴顺装饰材料商店的签约代表与广州市建筑材料供销公司签订《广州市三源灯饰商场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼房屋是兴顺装饰材料商店的登记地址，亦由兴顺装饰材料商店实际使用，故兴顺装饰材料商店是涉讼房屋的承租人，上述合同对广州市建筑材料供销公司及兴顺装饰材料商店具有约束力。合同期限届满后，广州市建筑材料供销公司、兴顺装饰材料商店、黄冠球没有续签租赁合同，兴顺装饰材料商店继续使用涉讼房屋，上述合同继续有效，租赁期限为不定期，广州市建筑材料供销公司作为涉讼房屋的产权人及出租人，诉请解除与兴顺装饰材料商店间的租赁关系，由承租人兴顺装饰材料及阁楼的使用人黄冠球将涉讼房屋腾空交还给广州市建筑材料供销公司合法，原审法院予以支持。在租赁关系解除之前，兴顺装饰材料商店应按每月998元的原租金标准向广州市建筑材料供销公司支付租金，在租赁关系解除之后，兴顺装饰材料商店应按照同时期同地段的租金参考价向广州市建筑材料供销公司支付房屋使用费，计租面积为20.2平方米。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条及第二百三十六条的规定，于2016年6月29日作出如下判决：一、原告广州市建筑材料供销公司与被告广州市越秀区兴顺装饰材料商店就广州市越秀区大南路xxx号首层正面东边第二间房屋及其阁楼的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州市越秀区兴顺装饰材料商店、黄冠球自本判决发生法律效力之日起30内，将广州市越秀区大南路xxx号首层正面东边第二间房屋及其阁楼腾空交还给原告广州市建筑材料供销公司；三、被告广州市越秀区兴顺装饰材料商店自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市建筑材料供销公司支付从2016年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按998元计算）；此后的房屋使用费，由被告广州市越秀区兴顺装饰材料商店每月按照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价标准向原告支付至其交还涉讼房屋之日止；四、驳回原告广州市建筑材料供销公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费96元，由原告广州市建筑材料供销公司负担46元，被告广州市越秀区兴顺装饰材料商店负担50元。
二审审理期间，双方均没有提出新证据。二审庭后上诉人兴顺装饰材料商店、黄冠球向本院提交1、户口本。2黄冠球、何某、黄某欣、黄某的个人名下房产登记情况查询证明4张。3、兴顺装饰材料商店与广州市建筑材料供销公司于1999年、2002年2月5日、2004年、2007年3月28日、2009年3月18日、2005年1月1日签订的租赁合同共6份，经本院核实，上述材料均不符合二审新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，上诉人认为基于拆迁关系及相关的法律文书，其对涉案房屋具有永久使用权，双方应依照约定继续租赁关系，并要求改判被上诉人将涉案房屋按原租金调升5％%继续租与上诉人。但经本院审核，对于拆迁关系问题，原审法院（85）越法民字第817号判决认定被拆房屋属于违章建筑，但考虑到上诉人的居住情况判决安排上诉人回迁，并按公房租金标准交纳租金。虽然，此后双方当事人签订《房屋对调协议》，明确上诉人对大南路新楼首层东边第二间拥有长期居住和使用权，但是，再后双方当事人就上述房屋的使用经原审法院（1999）越法房初字第78号民事调解书明确续租，期限两年。至此，上诉人提出基于拆迁补偿拥有涉案房屋永久使用权并无法律依据。至于上诉人认为，此后双方继续租赁关系中达成两年一签的约定，但并无充分证据证实，本院亦不予采纳。原审依据等价有偿、公平合理原则对租金的判定亦并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人广州市越秀区兴顺装饰材料商店、黄冠球共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年一月二十二日
书记员 冯冠豪