上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三(民)初字第4024号
原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司。法定代表人西山泰助。委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。被告黄荣福。被告(反诉原告)陈荷花。委托代理人滕儒锋，上海市联诚律师事务所律师。原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司(以下简称“联惠公司”)与被告黄荣福、被告(反诉原告)陈荷花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月31日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年6月17日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)联惠公司的委托代理人何煦、被告(反诉原告)陈荷花及其委托代理人滕儒锋二次到庭参加诉讼，被告黄荣福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联惠公司诉称：原告于2011年11月11日向上海XX实业有限公司(以下简称“XX公司“)承租了位于上海市松江区九亭镇XX大厦二楼、三楼及大楼后面的食堂。后原告与被告黄荣福于2012年1月16日签订了《租房协议》一份，约定被告黄荣福向原告承租位于上海市松江区九亭镇XX大厦2楼面积约600平方米的房屋(以下简称”涉案房屋“)，房屋租赁期限三年，自2012年3月1日起至2015年2月底止，租金为每年22万元，先付后用，每半年支付一次，在每年的3月1日前和9月1日前支付。合同还对租金标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告黄荣福于2013年3月11日将涉案房屋转交给被告陈荷花经营管理，并由陈荷花对涉案房屋的相关权利义务承担连带责任，故二被告均为合同的相对方，二人均应承担责任。自2013年起一年半的三个支付周期内，二被告仅支付了租金30万元，尚拖欠2013年上半年的1万元、下半年的1万元以及2014年上半年的1万元未付，况且，自2014年9月1日起，二被告也未支付2014年下半年的11万元租金，故原告有权解除合同并要求被告承担相应的法律责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告黄荣福于2012年1月16日签订的关于“松江区九亭镇XX大厦2楼”房屋的《租房协议》;2、被告黄荣福、陈荷花搬离并返还位于松江区九亭镇XX大厦2楼的房屋；3、被告黄荣福支付拖欠的房屋租金，自2013年度起至起诉之日(2014年11月28日)止为8.5万元；4、被告黄荣福支付房屋使用费，自起诉之日起至实际搬离返还之日止，按年租金22万元计算；5、被告黄荣福支付房屋卫生费3,000元；6、被告陈荷花对被告黄荣福的上述付款责任承担连带责任。被告黄荣福未作答辩。被告陈荷花辩称：虽然被告黄荣福与原告签订有租房协议，但自2013年3月11日起，合同主体已经变更为由被告陈荷花与原告履行，被告陈荷花已在备注中写明了租赁权等由陈荷花所有，故黄荣福不应该再承担责任了，责任应全部由被告陈荷花承担。其次，被告黄荣福和原告此前有过协商，因被告经营不善，租金支付有压力，故原告同意将涉案房屋的租金降为每年20万元，因此二被告没有拖欠原告自2013年起一年半的租金；被告陈荷花确实自2014年9月1日起没有支付过租金，原因是双方在协商提前撤出场地，原告允许被告陈荷花4个月不付租金，不是陈荷花恶意不支付租金。故被告陈荷花不同意解除合同，也不同意返还系争房屋，不认可拖欠原告租金及其主张的理由，愿意按照每年20万元的标准支付租金或使用费，同意支付原告主张的3000元卫生费，不认可本案存在连带责任。同时，被告陈荷花反诉称：被告陈荷花与原告于2012年1月16日签订的《租房协议》约定的租期为2012年3月1日起至2015年2月底，并且该合同还约定了租赁期满后，被告陈荷花可以续租，续租年租金递增5%，被告陈荷花据此对承租房屋进行了装修和改造，先后投入费用高达100万元。现因原告的原因致使被告陈荷花无法续租房屋，蒙受了巨大的经济损失，包括装饰装修损失及赔偿给次承租人的损失，为此，被告提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告装修损失(折旧后)，暂计90万元(具体金额以评估单位评估为准)；2、原告赔偿被告其他损失，计10万元。原告联惠公司针对被告的反诉辩称：请求驳回被告的反诉请求。合同已经到期，被告主张的对次承租人的补偿与原告无关。经审理查明：2011年12月26日，联惠公司出具收据一份，载明收到黄荣福支付的10万元房租(2012年3月1日至2012年8月31日)，注原租金220,000元，第一年减2万元。同日，联惠公司还出具押金收据一份，载明收到押金20,000元。2012年1月16日，联惠公司作为甲方、被告黄荣福作为乙方，双方签订了《租房协议》一份，约定甲方将所租房屋的部分另租赁给乙方经营茶庄棋牌使用，租赁地点为XX大厦2楼，面积约600平方米；租赁期限三年，自2012年3月1日至2015年2月底止；租赁费用：每年22万整，第一年另外收取押金2万整；付款方式：采用先付后用的原则，每年分二次付清，即签订合同之日付年租金50%，剩余50%于2012年9月1日前付清，以后在租赁期内每年3月1日前和9月1日前各付年租金50%(11万元)，甲方提供收款收据；乙方应按时交纳租金，如逾期不付，甲方有权终止本协议，责任由乙方自负；乙方每月支付甲方垃圾清运费300元，全年3,600元。合同还对其他相关事宜进行了约定。2012年4月9日，联惠公司作为甲方、被告黄荣福作为乙方，双方签订了补充协议一份，约定涉案房屋每月乙方向甲方支付的垃圾清运费改为500元。2013年3月11日，原告与二被告在上述《租房协议》落款处的下方签署了“本协议自即日起转给陈荷花经营管理，同时使用租赁权和收益权及一切连带责任归陈荷花所有”。陈荷花在上述补充协议的下方也签字确认。另查明，上海XX实业公司是松江区九亭镇涞亭南路XXX号的登记权利人。涉案房屋位于上述地址内的二楼。2011年11月11日，XX公司作为甲方、原告联惠公司作为乙方，双方签订了租房协议一份，约定XX公司将位于“XX大厦”二楼、三楼及大楼后面食堂出租给原告，租赁面积1488平方米，租赁年限3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。2014年11月25日，XX公司作为甲方、原告联惠公司作为乙方，双方又签订了补充协议书一份，约定双方就涉案房屋签订的租赁协议将于2014年11月30日期满，现由于乙方因业务需要提出将租赁期限延长3个月，即从2014年12月1日至2015年2月28日止，甲方同意乙方提出的延期要求，其他条款按双方在2011年11月11日签订的租房协议执行；该补充协议至2015年3月1日终止，双方不再签订租房协议。庭审中，原、被告确认被告陈荷花自2013年9月1日起至2014年8月31日止，每季度支付1次，每次支付5万元租金；2014年9月1日之后被告没有支付过租金。对于原告主张的被告尚拖欠2013年上半年的1万元、下半年的1万元以及2014年上半年的1万元未付，被告陈荷花认为，被告黄荣福与原告此前有过协商，每年租金租金由22万元减为20万元，故不存在租金拖欠问题，即便存在，2013年的2万元租金已经超过1年的时效。第一次庭审中，法庭要求被告陈荷花提交每次租金的支付凭证，但其截至第二次庭审时也未提交。诉讼中，原告表示对于被告陈荷花陈述的2万元租金的时效问题，该笔钱原告一直在催讨，被告陈荷花2014年支付租金时已抵扣前面的欠款，2014年度是少付的，故不存在超过诉讼时效。庭审中，被告陈荷花提交了转租合同、鉴定申请书等，证明因原告的原因导致被告陈荷花在转租房屋中存在损失，要求原告赔偿。原告质证认为，被告陈荷花的主张没有依据，且租赁合同已经到期，不同意对装饰装修等进行评估。以上事实，由上海市房地产登记簿、租房协议、补充协议书、收据、派出所证明、照片以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告与被告黄荣福签订租赁合同后，经原告与二被告协商一致，将合同的一方当事人黄荣福变更为陈荷花，并由陈荷花享有租赁权、收益权并承担相应的责任，于法不悖，原告在合同主体变更后，再要求被告黄荣福承担合同义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告未按约履行支付租金的主要义务，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。被告陈荷花虽辩称双方此前有口头减免租金的协议，但原告予以否认，本院不予采信。至于合同解除的时间，本院本案诉状副本送达被告陈荷花之日即2014年12月5日作为合同解除之日。合同解除后，被告陈荷花应当将涉案房屋返还原告，并支付返还房屋之前的租金及使用费，原告的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于原告主张的房屋卫生费，被告陈荷花同意支付，本院予以支持。再次，原告虽主张2万元押金应抵扣2012年被告未付的2万元租金，但被告陈荷花予以否认，该项主张也与原告自己出具的收据相互矛盾，本院不予支持，该2万元押金应当在被告陈荷花2013年之后拖欠的租金中抵扣。被告陈荷花虽辩称2013年的2万元已过诉讼时效，但原告表示被告陈荷花2014年支付租金时已抵扣前面的欠款，2014年度是少付的，被告陈荷花也并未提供充分的证据佐证双方对于每笔付款所对应的期间有明确约定，故本院对于被告的辩称意见，不予支持。最后，对于被告反诉主张的损失赔偿问题，因本案是因原告的原因导致合同解除，且涉案房屋的租赁合同也已经到期，原告对于被告的装饰装修也不同意利用，故本院不予支持，也不再对涉案房屋的装饰装修进行司法鉴定。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司与被告(反诉原告)陈荷花之间的房屋租赁合同关系于2014年12月5日解除；二、被告(反诉原告)陈荷花于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XX大厦2楼面积约600平方米的房屋；三、被告(反诉原告)陈荷花于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司截至2014年12月5日的租金68,013元(已扣除押金20,000元)；四、被告(反诉原告)陈荷花于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司自2014年12月6日起至房屋返还之日止的使用费(按照年租金220,000元的标准计算)；五、被告(反诉原告)陈荷花于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司房屋卫生费3,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)陈荷花的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,080元，反诉案件受理费6,900元，财产保全费900元，合计诉讼费9,880元，由原告(反诉被告)上海联惠制衣有限公司负担500元，被告(反诉原告)陈荷花负担9,380元(已付6,900元，尚余2,480元于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
?第七十七条??当事人协商一致，可以变更合同。??……
??第九十三条??……????当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
?第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。