福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鼎民初字第3398号
原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住所地福鼎市。
负责人许荔晖，该行行长。
委托代理人王怀文，男，住福建省福鼎市，系该公司职员。
被告罗承斌，男，1968年12月26日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告陈水玲，女，1967年6月3日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告福建省天缘房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市。
法定代表人：郑昌杰。
原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行(以下简称福鼎建设银行)诉被告罗承斌、陈水玲、福建省天缘房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福鼎建设银行委托代理人王怀文到庭参加诉讼，被告罗承斌、陈水玲、福建省天缘房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福鼎建设银行诉称，2011年12月16日，原告与被告签订编号为2011年建宁鼎个房借字580号《个人住房借款合同》，约定借款金额人民币（币种下同）310000元，借款期限20年，2011年12月16日至2031年12月16日，被告罗承斌、陈水玲以其共有的坐落于福建省福鼎市天源大厦1幢10层1005号房地产作为本笔借款的抵押，被告福建省天缘房地产开发有限公司提供阶段性连带保证责任担保。对未按时清偿的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。合同签订后，原告履行了放款义务，被告罗承斌取得借款后，自2015年7月22日起未依约支付利息，截止2015年8月25日，被告尚欠原告贷款本金282502.24元及利息1323.46元。原告经多次催讨未果，遂诉请依法判令：被告罗承斌、陈水玲共同偿还原告借款本金282502.24元及利息、罚息和复息（从2015年7月22日起至实际还款日止以借款本金282502.24元为基数，按年利率11.6325%计算利息和复利）；原告对被告罗承斌、陈水玲提供的坐落于福建省福鼎市天源大厦1幢10层1005号房地产抵押物享有优先受偿权；被告福建省天缘房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费用由三被告承担。
被告罗承斌、陈水玲、福建省天缘房地产开发有限公司未答辩。
本案在诉讼过程中，原告福鼎建设银行向本院提供以下证据：
（1）原告营业执照、组织机构代码证、原告负责人身份证明、金融许可证、被告福建省天缘房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证、二自然人被告身份证及结婚证各一份，以此证明原、被告的诉讼主体资格及被告罗承斌、陈水玲于1996年6月7日办理结婚登记手续的事实；
（2）《个人住房借款合同》（2011年建宁鼎个房借580号）、《商品房买卖合同》（MF-2007-01-NO.0309568）各一份，以此证明被告罗承斌向福建天缘房地产开发有限公司购买福鼎市天源大厦1幢10层1005号房地产而向原告借款310000元，借款期限20年，从2011年12月16日起至2031年12月16日止，被告罗承斌、陈水玲承诺以其共有的坐落福建省福鼎市天源大厦1幢10层1005号房地产作为此笔贷款抵押物，被告福建省天缘房地产开发有限公司对被告罗承斌以上债务承担阶段性连带责任保证担保；
（3）个人住房贷款转存凭证（借款借据）一份、个人贷款支付凭证一份、中国建设银行个人贷款对账单（含贷款偿还查询）三份、贷款催收通知书一份，以此证明原告依约将贷款转存到被告指定帐户；被告罗承斌自2015年7月22日起未依约支付利息，后于2016年2月29日、3月30日偿还本金利息罚息合计18500元，原告因此向被告催收贷款本金和利息。
被告罗承斌、陈水玲、福建省天缘房地产开发有限公司未质证。
本院认为，被告被告罗承斌、陈水玲、福建省天缘房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交相应证据反驳原告主张的事实，视为自愿放弃诉讼权利。原告福鼎建设银行提供的证据来源、形式合法，内容相互佐证可以证明原告主张的事实，本院予以采信原告所提供的上述证据的证明效力。
根据庭审举证、质证及认证情况，对本案主要事实作如下认定：
1996年6月7日，被告罗承斌、陈水玲办理结婚登记手续。
2011年6月19日，被告罗承斌、福建省天源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告罗承斌向被告福建省天源房地产开发有限公司购买坐落福建省福鼎市天源大厦1幢10层1005号房地产，2011年12月16日，被告罗承斌、福建省天源房地产开发有限公司与原告签订《个人住房借款合同》，约定：被告罗承斌向原告借款310000元，借款期限20年，自2011年12月16日起至2031年12月16日止，借款期内年利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮10%，逾期还款罚息按罚息利率即贷款年利率上浮50%计算；若被告罗承斌未能按期支付利息，原告有权提前收回借款。被告罗承斌、陈水玲以坐落于福建省福鼎市天源大厦1幢10层1005号房地产提供抵押担保，并于2011年12月29日在福鼎市房地产管理所办理预抵押登记，被告福建省天缘房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，担保范围为借款本金、利息、罚息、复息和实现债权的费用等。2012年1月11日，原告依被告罗承斌指定将借款310000元汇入被告福建省天缘房地产开发有限公司银行账户。被告罗承斌借款后，自2015年7月22日起未依约按期如数偿还等额本息。2016年2月29日，原告从福建省天缘房地产开发有限公司存放于银行的保证金中扣除了本金5765.21元、利息6843.88元、罚息390.91元；2016年3月30日，原告从福建省天缘房地产开发有限公司存放于银行的保证金中扣除了本金919.07元、利息4505.51元、罚息75.42元；共计18500元，尚欠借款本金275817.96元。原告经催讨未果后，于2015年10月21日诉至本院。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房借款合同》系各方真实意思表示、内容亦不违背法律强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行义务。被告罗承斌向原告借款后，应当按照合同约定按期支付利息，其逾期支付利息，已构成违约，原告有权要求被告罗承斌偿还借款本金及相应的利息。被告福建省天缘房地产开发有限公司自愿为本案借款提供连带责任保证担保，依法应承担连带偿还责任。被告罗承斌、陈水玲自愿提供抵押物为本案借款进行担保，并办理了预抵押登记手续，原告要求对抵押物的折价、拍卖、变卖款享有优先受偿权，本院予以支持。本案的债务系发生在被告罗承斌与陈水玲夫妻关系存续期间，被告陈水玲未能够举证证明债权人与债务人明确约定为个人债务，亦未能够证明属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定情形，且其在《个人住房借款合同》上签字确认，故应视为夫妻共同债务。原告主张按贷款执行年利率11.6325%计算利息、罚息及复利，本院认为，根据《个人住房借款合同》中的特别签订条款约定，可以确定上述借款期内年利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮10%，逾期还款罚息按罚息利率即贷款年利率上浮50%计算。被告罗承斌、陈水玲、福建省天缘房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗承斌、陈水玲应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行借款本金275817.96元及逾期利息及复利（自2016年3月31日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%执行的年利率上浮50%计至借款还清之日止）。
二、若被告罗承斌未按期足额履行上述第一项还款义务，原告有权就被告罗承斌、陈水玲共有的福建省福鼎市天源大厦1幢10层1005号房地产折价、拍卖或变卖所得款优先受偿。
三、被告福建省天缘房地产开发有限公司对上述第一项还款义务承担连带偿还责任。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5557.39元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院，并向福建省宁德市中级人民法院预缴上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 褚培淳
人民陪审员 罗成爱
人民陪审员 林本在
二〇一六年六月六日
书 记 员 卢友毅
附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公众利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。