广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1622民初1128号
原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。
法定代表人：谭锡全，总经理。
委托代理人：黄坤成，男，1974年9月25日出生，汉族，住龙川县。
委托代理人：李学智，男，1976年5月29日出生，汉族，住广州市番禺区。
被告：钟华兰，女，1963年12月25日出生，汉族，住龙川县。
委托代理人：刘日环，男，1963年8月7日出生，汉族，住址同上，
原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图物业公司）诉被告钟华兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，依法由审判员黄荣明适用简易程序公开开庭进行审理。原告雅图物业公司的委托代理人李学智，被告钟华兰的委托代理人刘日环到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告雅图物业公司诉称，其公司负责龙川县兴泰花园小区的物业管理，被告须每月向原告缴交龙川县兴泰花园小区2座203的物业管理费164.6元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2015年1月至2017年7月被告共拖欠31期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的有关规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，请求法院判决：一、判令被告缴交拖欠原告的物业管理费5100.1元，滞纳金从2015年2月11日起至所欠的物业服务费清偿之日止，每逾期一天按所欠的物业服务费的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2017年7月31日滞纳金为252.3元，共人民币5352.4元。二、由被告承担本案诉讼费。
被告钟华兰辩称，一、原告要求法院判令被告缴交拖欠的物业管理费5100.1元没有依据，应依据被告与原告在2013年8月16日签订的《龙川兴泰花园物业管理服务协议》中的“住宅管理费按1元/㎡·月收取”；应按照房地产权证（粵房地权证龙交字××号）上载明的建筑面积114.66㎡来计算。被告曾多次前去缴交物业管理费，原告拒收并坚持要求被告按“1.43元/㎡·月”收取。二、根据《广东省物业管理条例》第五章第四十九条:“物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”，原告剥夺了被告和兴泰花园全体业主的知情权。三、原告违反了《中华人民共和国合同法》第七章第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在未经被告同意的情况下，擅自提高物业服务收费标准，请求法院判令原告按照《龙川兴泰花园物业管理服务协议》收取物业管理费。四、依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第七章第四十八条第一款第（七）项：服务的内容和费用违反约定的，应当依照其他有关法律、法规的规定，承担民事责任；第四十八条第二款：经营者对消费者未尽到安全保障义务，造成消费者损害的，应当承担侵权责任。五、原告未依据《河源市物业服务收费管理实施细则》第九条的规定收取物业服务费不符合规定，请求法院判令原告依照《龙川兴泰花园物业管理服务协议》执行收费标准。综上理由，原告所收取的滞纳金不合法，请求法院不予支持，并判令原告给予被告合理的经济补偿，诉讼费用由原告承担。
经审理查明，雅图物业公司为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。龙川县兴泰物业发展有限公司于2010年10月18日与雅图物业公司签订了《前期物业服务合同》及附件，该合同主要约定：由雅图物业公司为龙川县兴泰花园提供前期物业管理服务。合同第35条约定：合同服务期限自2010年8月30日起至2013年8月29日止。合同第36条约定：本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同还对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的适用与维护、专项维修资金、违约责任等事项进行约定。合同签订后，原告依约对兴泰花园小区提供前期物业管理。
钟华兰系龙川县老隆镇下泡水兴泰花园2座第二层203房的业主，该房屋属于住宅类型，建筑面积为114.66平方米，被告于2013年8月16日与原告签订了《龙川兴泰花园物业管理服务协议》，该合同第4.4条约定：本小区的住宅管理费按1元/㎡·月收取，商铺管理费按0.3元/㎡·月收取，上述管理费收费未含电梯电费、公共区域水电费分摊费和二次供水所产生的电费和损耗。合同第4.5条约定：约定的计费方式为包干制，业主向本公司支付固定的管理费，包括：各项物业管理费、停车费等，其盈余或亏损均由本公司享有或承担。合同第4.11条约定：二次供水所产生的费用和损耗、电梯所产生的电费和维修保养费、小区内公共水电分摊由业主另行承担费用，按表实计，并按实际使用比例或建筑面积分摊。合同第4.12条约定：本公司承诺以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知。合同第17条约定：本协议有效期自双方签订之日起生效至业主委员会成立后召开业主大会表决上述物业管理事项结果为止。
物业管理服务协议签订后，雅图物业公司依照约定和物业管理有关规定为业主钟华兰提供了物业管理服务，钟华兰也按约定缴交住宅管理费至2014年12月份止，缴交公摊费（电梯电费、公共区域水电分摊费、二次供水所产生的电费和损耗）至2015年3月份止，此后的住宅管理费和公摊费均未继续缴交。钟华兰2014年4月至2015年3月共12个月的公摊费为192.21元。
雅图物业公司就实行政府指导价的物业服务收费标准向龙川县物价局申请备案，龙川县物价局于2014年9月23日同意备案[《物业服务收费备案表》（2014年1号）]，备案标准为：住宅：1.43元/㎡·月(包干制)。其后，雅图物业公司按该物业服务收费标准向钟华兰收取物业服务费，钟华兰认为雅图物业公司违规收费而拒交。
以上事实有被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、房地产权证明、《前期物业服务合同》、《龙川县兴泰花园物业管理服务协议》、《物业服务收费备案表》、龙川县物业服务收费备案回执、收款对账单及当事人庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷，雅图物业公司是涉案《龙川兴泰花园物业管理服务协议》的当事人，是本案适格的原告。雅图物业公司与钟华兰签订的《龙川兴泰花园物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。《广东省物业管理条例》第二十九条第二款：物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。《河源市物业服务收费管理实施细则》第七条第二款：业主大会（业主委员会）成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。第九条第一款：实行政府指导价的住宅物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格行政主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。涉案龙川县兴泰花园住宅小区尚未成立业主委员会，依据上述规定，该小区物业服务收费实行政府指导价，收费标准应当在政府指导价范围内由物业服务企业与业主协商确定并报价格行政主管部门备案。雅图物业公司未与业主协商确定收费标准即向价格行政主管部门备案，违反了上述规定，因此，雅图物业公司主张按住宅1.43元/㎡·月收费标准，向钟华兰收取2015年1月至2017年7月共31期物业服务费及滞纳金共5352.4元，理据不足，本院不予支持，但根据权利义务对等原则，雅图物业公司已经为业主钟华兰提供了合同约定的物业管理服务，钟华兰应按约定缴交相应的物业管理费。由于雅图物业公司未提交业主钟华兰2015年4月至2017年7月间每月的公摊费数额，业主钟华兰每月公摊费应参照其2015年3月份前12个月的月平均公摊费16.01元（192.21元÷12个月）计付，即：住宅3554.46元（1元/㎡×114.66㎡×31个月）；公摊费448.28元（16.01元/月×28个月），合共4002.74元。钟华兰要求雅图物业公司给予其合理的经济补偿，在辩论终结前未提出反诉，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，判决如下：
一、被告钟华兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司物业管理费4002.74元。
二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审判员 黄荣明
二〇一七年十一月十五日
书记员 魏海花