成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0104民初7085号
原告：成都维仕小额贷款有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号时代广场*幢**层*****号。
法定代表人：廖世宏，董事长。
委托诉讼代理人：徐丹，女，1991年6月26日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区××××××，系公司员工。
委托诉讼代理人：何丽华，女，1987年6月26日出生，汉族，住四川省简阳市××××××，系公司员工。
被告：滕德银，男，1976年6月1日出生，汉族，住四川省岳池县××××××。
被告：文静，女，1985年1月6日出生，汉族，住四川省崇州市××××××。
原告成都维仕小额贷款有限公司（以下简称维仕公司）与被告滕德银、文静民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法由审判员税勇适用简易程序独任审判，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告维仕公司的委托诉讼代理人徐丹到庭参加诉讼。被告滕德银、文静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告维仕公司诉称，维仕公司、滕德银、文静于2015年8月14日签订了《房地产最高额抵押贷款合同》。约定：由维仕公司向滕德银发放金额为12万元，月利率为0.9%的房产抵押贷款，并为滕德银提供贷款后续管理服务。滕德银承诺自2015年9月起连续60个月，分期每月向维仕公司偿还本息3080元及支付管理费720元。滕德银、文静以其名下的权××××××、监证××××××的房产为债务提供抵押担保，并依法办理抵押登记。文静作为保证人，为合同项下滕德银的借款提供连带保证责任。合同还分别约定：1、滕德银未能按合同约定及时履行其在本合同或借据项下的全部或部分付款义务，即构成违约；2、发生违约情况时，维仕公司有权采取下列措施：（1）停止发放贷款，立即宣布所有贷款提前到期，并解除本合同及借据，要求滕德银立即偿还全部贷款本金，剩余贷款期的全部利息、违约金及其他应付款项，没收保证金；（2）要求滕德银支付已发放贷款总额的30%作为违约金；（3）滕德银未偿还或未全部偿还贷款本金、利息、管理费、相应违约金及其他应付款项，每逾期一日，滕德银应支付逾期款项的0.1%作为延迟支付违约金，直至所有应付款项付清；（4）以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款，相应利息及应付款项。（5）要求保证人无条件履行保证责任，且该保证责任的履行不以维仕公司抵押权的行使为前提条件；3、出现下列情形时，维仕公司可以行使抵押权：（1）滕德银不按照本合同或借据的约定，偿还到期应付贷款本息或其他应付款项；（2）滕德银违反本合同或借据的约定，维仕公司依约宣布提前收回贷款，维仕公司债权未受清偿或未受完全清偿的；4、如因包括但不限于滕德银账户余额不足、滕德银办理账户挂失、销户、银行止付等原因导致银行扣划失败，滕德银应就失败的次数向维仕公司支付每笔每次100元的费用；5、保证人应就滕德银履行本合同及所有借据约定的全部义务负连带保证责任，保证人同意：保证人无须签署逐笔贷款对应的借据。保证担保人承担的连带保证责任的范围为：本合同及所有借据项下全部甲方的义务（包含合同约定义务、合同派生义务）。该合同签订后，维仕公司于2015年8月18日依约将贷款支付给了滕德银。但滕德银借款后，仅归还了4期应还款项，之后滕德银再未履行还款义务。为此，维仕公司多次催收欠款均未果。故此，维仕公司起诉至法院，请求判令：1、解除维仕公司、滕德银、文静签订的《房地产最高额抵押贷款合同》；2、滕德银向维仕公司偿还尚欠借款本金112000元、利息34560元，支付管理费23040元、扣款失败手续费1900元（截至2017年8月7日）、截至2017年8月7日的违约金21242元、合同违约金36000元（12万×30%）以上合计228742元，如逾期不付，每逾期一日，按逾期款项的0.1%支付延迟违约金，直至全部款项付清为止；3、维仕公司对抵押物行使抵押权，即以合法程序处分本合同项下的抵押物以清偿全部贷款、相应利息及全部相关款项；4、文静与滕德银承担连带责任；5、案件受理费由滕德银、文静承担。
被告滕德银、文静未作答辩，也未向本院提交证据。
本院查明的相关事实，有维仕公司提交的与原件核对无误的维仕公司的营业执照、二被告的身份信息、《房地产最高额抵押贷款合同》、房屋他项权证、借款借据、个人客户扣款授权书、个人账单等证据以及维仕公司的陈述在案为证。
本院认为，维仕公司与滕德银、文静签订的《房地产最高额抵押贷款合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按约全面履行各自义务。合同签订后，维仕公司按约向滕德银履行了发放贷款的义务。但滕德银取得贷款后，仅向维仕公司履行了部分还款义务，自2016年1月起未再向维仕公司还款，根据《房地产最高额抵押贷款合同》中关于“甲方未能按合同约定及时履行其在本合同或借据项下的全部或部分付款义务，乙方有权立即宣布所有贷款提前到期，并解除本合同及借据，要求甲方立即偿还全部贷款本金、剩余贷款期的全部利息、违约金及其他应付款项”之约定，维仕公司要求解除合同，并要求滕德银偿还尚欠借款本金112000元（120000元－8000元），符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于维仕公司主张的利息、管理费、扣款失败手续费以及按每日0.1%的标准计算的延迟支付违约金。虽然合同中约定了滕德银每月应支付利息1080元、管理费720元、因账户余额不足导致银行扣划失败就失败次数向维仕公司支付每笔每次100元的费用以及日0.1%、贷款总额30%的违约金标准，但上述约定标准已经超过法律允许范围，且上述费用均具有弥补维仕公司损失的性质，故本院综合考虑滕德银履行合同义务的情况及其未还款的期数等因素，基于公平原则，酌定对维仕公司主张的利息、管理费、扣款失败手续费、违约金以滕德银尚欠的借款本金为基数，从其逾期之日即2015年12月18日起按年息24%标准来计算确定。对上述费用统一表述为“利息、违约金”。
根据《房地产最高额抵押贷款合同》约定的保证期间、保证范围、保证方式，文静系滕德银借款的连带责任保证人，维仕公司要求文静对滕德银的上述债务承担连带担保责任，于法有据，本院予以支持。文静承担保证责任后，有权向滕德银追偿。
滕德银、文静用其所有的位于××××××房屋（权××××××）为前述贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，现维仕小贷公司作为抵押权人主张对该房屋行使优先受偿权，符合《房地产最高额抵押贷款合同》约定的抵押担保范围及抵押权的行使情形，本院予以支持。因在办理抵押登记时，上述房屋前期已由滕德银、文静抵押给了案外人并办理了抵押物登记，故维仕小贷公司应作为顺位抵押权人，在登记在先的抵押权人享有的优先受偿权范围之外享有优先受偿权。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告成都维仕小额贷款有限公司与被告滕德银、文静签订的《房地产最高额抵押贷款合同》；
二、被告滕德银应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都维仕小额贷款有限公司支付尚欠借款本金112000元；
三、被告滕德银强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都维仕小额贷款有限公司支付利息、违约金（以尚欠借款本金112000元为基数，按年利率24%标准，自2015年12月18日起计至款项实际付清之日止；
四、被告文静对被告滕德银的上述第二、三项债务向原告成都维仕小额贷款有限公司承担连带保证责任。被告文静承担责任后可以向被告滕德银追偿；
五、原告成都维仕小额贷款有限公司对被告滕德银、文静位于××××××房屋（权××××××）的折价或拍卖、变卖价款，在登记在先的抵押权人享有的优先受偿权范围之外的价款内享有优先受偿权;
六、驳回原告成都维仕小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2365.5元，由被告滕德银、文静负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 税勇
二〇一七年九月十九日
书记员 高娜
庭审记录员李晓庆
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用。也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。