中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2017）最高法民再227号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：九江雅格泰大酒店有限公司，住所地江西省九江市庐山区长虹大道28号。
法定代表人：刘淑萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李新，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卫红，北京市诺恒律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：九江世惠科技服务有限公司，住所地江西省九江市庐山区长虹大道286号长虹现代城905室。
法定代表人：姜立人，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄���萍，女，该公司股东。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：江西金誉酒店管理有限公司，住所地江西省九江市庐山区长虹大道28号。
法定代表人：姜立人，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄志萍，女，该公司股东。
再审申请人九江雅格泰大酒店有限公司（简称雅格泰公司）因与被申请人九江世惠科技服务有限公司（简称世惠公司）、江西金誉酒店管理有限公司（简称金誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（2015）赣民二终字第24号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月19日作出（2017）最高法民申1056号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人雅格泰公司的法定代表人刘淑萍，委托诉讼代理人李新、李卫红，被申请人世惠公司、金誉公司的法定代表人���立人，委托诉讼代理人黄志萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雅格泰公司申请再审请求：1.撤销（2015）赣民二终字第24号民事判决；2.维持（2013）九中民一初字第10号民事判决第一项；3.撤销（2013）九中民一初字第10号民事判决第三、四、五、六、七项；4.改判世惠公司和金誉公司按照合同约定向雅格泰公司连带给付自2011年10月26日起至酒店交还时止拖欠的租金及利息（其中，2011年10月26日至2014年7月31日租金标准为每年300万元，2014年8月1日至2017年7月31日租金标准为每年315万元；自合同约定的租金支付时间起，参照商业银行一年期贷款基准利率6.15%的四倍标准计付利息至租金付清为止）；5.改判世惠公司和金誉公司连带赔偿雅格泰公司财产损失1500万元；6.驳回世惠公司和金誉公司的全部诉讼请求；7.本案一、二审案件受理费、保全费、鉴定费由世惠公��和金誉公司承担。本院再审庭审前，雅格泰公司向本院申请变更再审请求为：1.撤销（2015）赣民二终字第24号民事判决；2.维持（2013）九中民一初字第10号民事判决第一、三项；3.改判世惠公司、金誉公司于判决生效之日起将酒店按现状交还给雅格泰公司；4.撤销（2013）九中民一初字第10号民事判决第四、五、六、七项；5.改判世惠公司、金誉公司连带赔偿雅格泰公司财产损失1500万元；6.驳回世惠公司、金誉公司全部诉讼请求；7.本案一、二审案件受理费、保全费、鉴定费由世惠公司、金誉公司承担。事实和理由：（一）世惠公司根本违约，一、二审法院未支持雅格泰公司关于依法解除其与世惠公司订立的租赁合同的诉讼请求错误。1.雅格泰公司自2011年8月30日起，多次发函要求世惠公司报送装修方案，并对其装修行为提出异议。世惠公司2012年3月9日才将装修方案报送雅格泰公司，雅格泰公司2012年3月12日书面答复世惠公司不同意该装修方案。世惠公司未经雅格泰公司同意，擅自对酒店进行装修改造的行为构成根本违约。2.案涉租赁合同明确约定了具体的租赁区域，世惠公司对酒店一层大堂公共区域、四层健身房等租赁范围以外的区域进行改造装修，构成根本违约。3.世惠公司与金誉公司系两个独立的民事主体，世惠公司未经雅格泰公司同意，以金誉公司名义租赁经营酒店，违反租赁合同约定，构成违约。4.根据租赁合同约定，2个月的免租金期从装修方案批准之日起算，世惠公司的装修方案未经雅格泰公司批准，故其不享有免租金期，且世惠公司以往来款名义抵扣150078.98元租金缺乏事实依据。一、二审法院认定世惠公司享有2个月免租金期、未逾期支付租金错误。5.世惠公司未按租赁合同约定履行雅格泰公司与第三方的租赁合同，导��相关第三方被迫解除合同，并向雅格泰公司提出索赔。世惠公司此行为也构成违约。6.世惠公司拆除了九江雅格泰大酒店的招牌，违反了租赁合同关于世惠公司在经营过程中须维护九江雅格泰大酒店整体商业形象的约定，损害了雅格泰公司商业信誉。（二）根据合同约定和相关司法解释规定，世惠公司根本违约导致租赁合同解除的，保证金不予退还，世惠公司擅自装修造成的损失由其自行承担，世惠公司应赔偿因其擅自装修给雅格泰公司造成的3000多万元损失。一、二审法院认定雅格泰公司违约，判令雅格泰公司双倍赔偿世惠公司保证金和折旧后的装修款，认定事实和适用法律错误。
世惠公司、金誉公司辩称：（一）世惠公司、金誉公司不构成根本违约。1.世惠公司、金誉公司对酒店进行装修改造的行为未违反合同约定。雅格泰公司董事长刘淑萍口头同意��世惠公司、金誉公司的装修方案，并要求尽快动工。世惠公司、金誉公司已在2011年8月底多次发函催促雅格泰公司就装修方案作出答复，但其未予回复。雅格泰公司称世惠公司2012年3月9日才报送装修方案，与事实不符。2.世惠公司、金誉公司未超面积使用租赁区域。雅格泰公司提供给世惠公司、金誉公司的电子版图纸中，四楼均为棋牌室和会议室，而棋牌室在世惠公司承租范围内，且合同也未约定四楼健身房不在租赁范围内。雅格泰公司在财产交接时，已将所有健身器材全部移交给世惠公司、金誉公司。酒店一层大堂公共区域虽未列入租赁范围，但世惠公司、金誉公司对该公共区域的使用，符合租赁合同的真实意图。3.雅格泰公司关于世惠公司以金誉公司名义经营酒店构成违约的主张，缺乏法律依据。世惠公司依据租赁合同关于“乙方以自己的公司独立经营该租赁物”的约定，成立金誉公司经营酒店，不违反合同约定。雅格泰公司收取金誉公司支付的保证金、与金誉公司办理财产交接等行为证明雅格泰公司在租赁合同履行初期，对由金誉公司经营酒店是认可的。4.雅格泰公司关于世惠公司拖欠2011年11月、12月租金的主张，缺乏事实依据。即便雅格泰公司不承认存在2个月的免租金期，根据合同关于先交租金的约定，雅格泰公司出具的租金发票日期也可以证明世惠公司2011年11月、12月的租金已交。5.雅格泰公司关于世惠公司未按约履行其与第三方合同的主张不成立。雅格泰公司与第三方的合同中，10份合同正常履行完毕，2份合同因第三方违约在先而解除，世惠公司、金誉公司已发函给雅格泰公司，就解除合同原因进行说明，并承诺由世惠公司、金誉公司承担解除合同的法律责任。（二）在世惠公司未构成根本违约的情形下，雅格泰���司单方提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。综上，世惠公司、金誉公司请求依法驳回雅格泰公司的再审申请。
雅格泰公司向江西省九江市中级人民法院（简称九江中院）起诉请求：1.世惠公司返还租赁物；2.世惠公司支付的200万元保证金不予返还；3.世惠公司继续交付租金695714.98元，并承担逾期付款违约金329028.65元；4.世惠公司对租赁物进行的装修无偿归雅格泰公司所有，并赔偿雅格泰公司损失800万元；5.世惠公司将酒店主楼四楼、一楼点菜大厅、大堂、楼顶九江雅格泰大酒店招牌恢复原样；6.本案诉讼费用由世惠公司承担。九江中院于2012年4月10日作出（2012）九中民一初字第9号民事判决。雅格泰公司不服，提起上诉后，江西省高级人民法院于2012年12月3日作出（2012）赣民二终字第26号民事裁定，以原判决认定事实不清、证据不足为由，将案件发��重审。
发回重审后，雅格泰公司向一审法院申请变更诉讼请求为：1.解除雅格泰公司与世惠公司订立的租赁合同；2.世惠公司返还租赁物；3.世惠公司支付的200万元保证金不予返还；4.世惠公司赔偿雅格泰公司损失800万元；5.世惠公司将酒店主楼四楼、一楼点菜大厅、大堂及楼顶九江雅格泰大酒店招牌恢复原样；6.世惠公司承担本案全部诉讼费用。2013年12月16日，雅格泰公司向一审法院申请变更诉讼请求为：1.确认雅格泰公司单方解除租赁合同合法有效，判令世惠公司承担违约责任；2.世惠公司向雅格泰公司返还全部租赁物；3.世惠公司支付的200万元保证金不予退还；4.世惠公司对租赁物进行的装修无偿归雅格泰公司所有，并赔偿雅格泰公司损失800万元（最终金额以司法认定的实际损失为准）；5.世惠公司将酒店主楼四楼、一楼点菜大厅、大堂、楼顶九江雅格泰���酒店招牌等恢复原样；6.本案全部诉讼费用由世惠公司承担。世惠公司、金誉公司于2013年10月16日向一审法院提起反诉，请求：1.确认雅格泰公司构成根本违约；2.解除案涉租赁合同；3.雅格泰公司按合同约定，双倍赔偿世惠公司、金誉公司保证金和折旧后的装修款（经专业机构评估）；4.雅格泰公司赔偿世惠公司、金誉公司因雅格泰公司单方解除合同所导致的预期利润损失，具体按行业利润标准计算；5.反诉案件诉讼费由雅格泰公司承担。一审法院认定事实：2011年7月20日，雅格泰公司作为甲方，世惠公司作为乙方，签订一份《租赁合同》，约定：1.本合同项下的租赁物为九江雅格泰大酒店主楼的客房部、会议室、VIP俱乐部（清空）、棋牌室和原精品厅、中旅办、点菜大厅、安利出租房、附楼四层区域。甲方将已出租的大堂吧、珠宝店、租车和洗车行交乙方管理，租金归乙方所有。对上述出租物业，乙方应继续履行，直至合同终止，之后由乙方自行处置。2.甲方于2011年8月1日将租赁物交付乙方，租期10年；甲方为乙方提供2个月的免租金期（含装修期），乙方须在承租后2个月内对酒店内外部进行装修，装修方案报甲方审批后方可动工，自装修方案获甲方批准之日起计算2个月的免租金期。3.第一年至第三年的租金为每年300万元（2011年8月1日至2014年7月31日）；第四年至第六年的租金为每年315万元（2014年8月1日至2017年7月31日）；第七年至第九年的租金为每年330万元（2017年8月1日至2020年7月31日）；第10年的租金为345万元；租金每季度交纳一次，先交后租；第一笔租金在2011年7月25日之前交付，其他季度的租金应在该季度租期开始的前5日交纳。4.乙方在订立本合同一周内向甲方指定账户交纳履约保证金200万元，合同期满无违约行为，甲方无息退还给乙方；保证金按约支付之日起本合同生效。5.甲方收到保证金后向乙方提供该物业的全部图纸（含电子版），乙方应在接手物业后2个月内开始动工装修，装修资金为1000万元，一年内完成全部改造，并在甲方配合下确保四星复审过关。因乙方原因未能通过四星复审，甲方处乙方10万元罚款。装修费用报甲方备案，如乙方投入资金未达到上述标准视为违约。6.经营活动中须维护九江雅格泰大酒店的整体商业形象。乙方须继续履行甲方在订立本合同前已订立的与酒店经营有关的合同直至终止。7.乙方以自己的公司独立经营该租赁物。甲方应尊重乙方的经营权，不干涉乙方的正常经营活动。在合同期内，乙方可以根据经营需要寻求合作或出租（除客房、会议室）部分场地，经营与酒店配套项目。8.乙方在办公区域为甲方提供2间办公室，董事长办公室和712室供刘董自用。乙方未经甲方同意，不得向第三方转让客房、会议室经营主体。9.因乙方原因提前终止合同，或因乙方违约导致甲方解除合同，乙方应在30天内腾空并返还租赁物，保证金不予退还。乙方逾期搬迁，应支付占有期间的租金及其他费用。10.如甲方违约造成乙方无法履行本合同，则甲方双倍赔偿乙方押金和折旧后的装修款（经专业机构评估）。如乙方违约则押金不退，所有装修无偿归甲方，另按折旧后的装修款（经专业机构评估）赔付现金给甲方。乙方如未按期交纳租金、费用等，逾期后除交清欠款外，每日按欠款总额的5‰交纳违约金。乙方逾期交纳租金，经甲方催缴超过15天视为违约，甲方有权无条件解除本合同，且保证金不予退还。任何一方违约，违约方应无条件向对方赔偿因违约造成的损失。在履行合同过程中对争议的处理，应本着友好协商的办法解决，协商不成，任何一方均可以向租赁物所在地人民法院起诉。11.根据乙方要求，酒店其他出租物业可一并交由乙方管理，租金由甲方收取，因酒店应收款的处理尚需时日，双方可商定过渡期，另订立补充协议委托乙方管理。本合同自双方签字盖章、乙方保证金按期到账后生效等。2011年7月25日，金誉公司经工商核准登记成立，法定代表人为姜立人，股东为姜立人（持股90%）及其妻子黄志萍（持股10%）。同年8月，金誉公司办理股东变更登记，变更股东为世惠公司（持股60%）、姜立人（持股36%）、黄志萍（持股4%）。2011年7月25日，姜立人从其个人账户转款30万元至刘淑萍个人账户；同年7月27日，金誉公司通过九江银行转款200万元至刘淑萍个人账户；同年8月4日，世惠公司通过案外人张淑芬汇款45万元至刘淑萍个人账户。上述款项支付后，雅格泰公司出具收款收据���确认收到200万元保证金，雅格泰公司另出具9张面额总计75万元的房租发票，载明出票日期2011年9月20日的三张、10月20日的三张、11月20日的三张。收到世惠公司200万元保证金后，雅格泰公司向其移交酒店及酒店平面图。2011年8月18日，雅格泰公司致函世惠公司，内容为：“江西金誉酒店管理有限公司与我公司无任何关系，请贵公司按合同签约单位与我公司联系工作事宜。”次日，世惠公司以金誉公司名义致函雅格泰公司，表明其与金誉公司股东成员及股份比例情况完全一致，由金誉公司承担案涉租赁合同中的全部权利和义务。2011年8月中旬，设计师贺忠飞完成酒店装修改造设计，与姜立人一起向刘淑萍讲解设计方案并提交设计图纸。同年8月23日，姜立人陪同刘淑萍参观已完成装修改造的701室样板房。同年8月27日，世惠公司开始对酒店进行装修改造，并以金誉公司名义��函雅格泰公司，内容为：“我司已将大堂、客房、会议室装修图纸交予贵方批示，其中大堂装修图纸已交贵司多日，客房样板房已请贵司领导参观并提出建议。请贵司尽快给予正面答复。”在该函的下方，金誉公司注明函件自发出24小时内应给予答复，否则视为同意并接受函件内容。与此同时，世惠公司也开始对酒店进行装修改造。2011年8月28日、29日，世惠公司以金誉公司名义多次致函雅格泰公司，要求其尽快对装修方案予以答复。8月30日，雅格泰公司致函世惠公司，内容为：“贵公司现对客房进行装修，装修图纸、方案还未报我司审核批准，请先停工，批准后方可动工。”2011年11月1日，雅格泰公司向世惠公司送达一份《工作联系函》，内容为：“依据双方2011年7月20日签订的合同，乙方在经营活动中，须维护九江雅格泰大酒店的整体商业形象，因此‘九江雅格泰��酒店’名称不得更改，否则由此带来的一切后果由贵公司承担！”同日，金誉公司以一份《工作联系函》回复雅格泰公司，内容为：“我司已收到贵司11月1日的回复函件。依据双方2011年7月20日签订的《租赁合同》第六条第一款、第二款规定，我司有权对酒店重新命名，如贵司坚持我司使用不带金誉字样的酒店名称，我司将最终确认使用‘金誉国际酒店’名称，至于贵司提出的‘须维护九江雅格泰大酒店的整体商业形象’，我司正是出于尊重该条款的内容，所以提议使用兼顾双方的‘金誉雅格泰酒店’名称，但贵司不同意，我司无法履行该条款义务，责任不在我司。”另案涉酒店交付世惠公司租赁使用后，世惠公司将酒店大楼楼顶及正门上方的九江雅格泰大酒店招牌更换为金誉国际酒店招牌，并重新设置酒店客服电话的彩铃。在与世惠公司订立合同后不久即2011年底���雅格泰公司因出售酒店大楼与南昌商人袁云龙进行协商，但未果。2012年2月2日，雅格泰公司致函世惠公司，要求解除租赁合同，返还租赁物，同时追究世惠公司的违约责任。因世惠公司对解除合同有异议，雅格泰公司于同年2月14日将世惠公司、金誉公司诉至法院，形成本案诉讼。诉讼中，九江市价格认证中心接受一审法院委托，对酒店装修改造形成的资产以及被拆除的部分工程价值进行评估，并出具九价认鉴字[2014]10号《金誉国际酒店装修工程等资产及被拆除的雅格泰酒店工程项目价格评估报告》（简称评估报告），以2014年4月10日为估价基准日，确定金誉公司对酒店装修改造投入的资产的评估现值为6844951元；酒店被拆除的工程项目价值评估为467078元。其中，四楼餐厅装修工程评估现值532800.78元，厨房设备评估现值128760元，餐饮用具评估现值30515.25元；2013年12月安��的153台空调评估现值296064元；四楼被拆工程价值165368.35元（包括材料搬运、垃圾清运、措施费、管理费合计19%）；被拆的九江雅格泰大酒店招牌价值为95200元（包括材料搬运、垃圾清运、措施费、管理费合计19%）。一审法院判决：一、解除雅格泰公司与世惠公司于2011年7月20日订立的租赁合同；二、世惠公司、金誉公司于判决生效之日起30日内将酒店交还给雅格泰公司，并按照九江市价格认证中心出具的评估报告载明的评估项目进行移交，其中，装修改造部分按现状交付，动产按照品名、规格型号、数量交付；三、世惠公司、金誉公司于判决生效之日起30日内按照合同约定向雅格泰公司支付自2014年1月1日起至酒店交还时止的租金及利息（其中2014年1月1日至同年7月31日租金标准为每年300万元，2014年8月1日至2017年7月31日租金标准为每年315万元；自合同约定的租金支付时间起参照商业银行一年期贷款基准利率6.15%计付利息至租金付清时止）；四、世惠公司于判决生效之日起30日内赔偿雅格泰公司260568.35元；五、雅格泰公司于判决生效之日起30日内给付世惠公司15192485.24元；六、驳回雅格泰公司的其他诉讼请求；七、驳回世惠公司的其他反诉请求。
雅格泰公司不服一审判决，上诉请求：维持一审判决第一项、第二项；将第三项改判为世惠公司、金誉公司按照合同约定向雅格泰公司连带给付自2014年1月1日起至酒店交还时止的租金及利息（利息自合同约定的租金支付时间起参照商业银行一年期贷款基准利率6.15%的四倍标准计付利息至租金付清时止）；将第四项改判为世惠公司赔偿雅格泰公司损失4888290.35元；将第五项改判为雅格泰公司无需向世惠公司返还保证金及补偿款；对雅格泰公司被拆毁的装饰工程及设施设备损��进行重新评估，并根据损毁情况，判令世惠公司赔偿；世惠公司、金誉公司承担一、二审全部诉讼费用。世惠公司、金誉公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三、四、七项，改判支持世惠公司、金誉公司诉讼请求。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：鉴于双方当事人均要求解除案涉租赁合同，故对双方当事人一致同意解除合同的意思表示予以确认。（一）关于世惠公司以金誉公司名义经营酒店是否构成违约问题。合同约定世惠公司以自己的公司独立经营租赁物，该约定从字面上理解并没有特别限制必须是合同相对方世惠公司自身经营，也可以理解为世惠公司以自己的公司经营。根据一审法院查明的事实，世惠公司与金誉公司的股东结构、法定代表人均相同，均是姜立人实际控制的公司，世惠公司以金誉公司名义经营酒店并没有违反合同约定。此外，从合同实际履行情况来看，保证金支付主体是金誉公司，往来函件也均是世惠公司与金誉公司共同发出，世惠公司与金誉公司虽然为两个独立的法人，但实际控制人均为姜立人，经营主体并没有实质性变化。对此，一审法院认定世惠公司未违约，并无不当，应予维持。（二）关于世惠公司对酒店装修改造是否违约问题。租赁合同约定，世惠公司须在租后2个月内对酒店内、外部进行装修；方案、图纸须报雅格泰公司审批后方可动工；世惠公司在接收物业后2个月内开始动工装修，装修资金为1000万元，一年内完成全部改造，并在雅格泰公司配合下确保四星复审过关。现双方主要争议的是世惠公司是否在装修方案经雅格泰公司批准后开始动工装修。从租赁合同关于世惠公司装修义务的约定来看，世惠公司需在接收物业后2个月内开始动工装修。作为承租方，装修是合同约定的义务，也是其应有的权利。结合合同关于装修的约定来看，世惠公司必须在承租后2个月内对酒店进行装修改造，且要达到一定的装修标准。装修方案报雅格泰公司审批的主要目的并非免除世惠公司装修义务，而是雅格泰公司对装修方案监督以便达到装修标准。雅格泰公司一方面主张外墙未装修、装修投入不到1000万元、装修未达到四星级标准，另一方面又认为世惠公司在未经其批准的情况下装修构成违约。如果依据雅格泰公司主张必须经其批准才能装修，与合同赋予世惠公司装修权利以及限定其2个月内装修的义务和装修应达到的标准均存在冲突。从双方就装修往来函件以及证人证言来看，装修方案已经报送雅格泰公司，雅格泰公司法定代表人刘淑萍也已参观装修样板房，并明知装修的事实，但并未提出具体意见。从合同目的实现来看，物���在未装修的情况下无法对外开展经营活动，在世惠公司已经报送装修方案且装修没有存在重大瑕疵，雅格泰公司亦未就装修给出具体异议的情况下，世惠公司开始装修并不违反合同约定。一审法院认定世惠公司装修行为不构成违约，并无不当。（三）关于世惠公司是否存在超出租赁区域装修，占用租赁区域外部分场地的违约行为问题。合同约定租赁物的具体范围是九江雅格泰大酒店主楼的客房部、会议室、VIP俱乐部（清空）、棋牌室和原精品厅、中旅办、点菜大厅、安利出租房、附楼四层区域。合同同时约定酒店正常运行的设施设备交由世惠公司管理并保持完好，损坏由世惠公司出资维修；雅格泰公司将已出租的大堂吧、珠宝店、租车和洗车行交世惠公司管理，租金归世惠公司所有等。第一，关于大堂部分是否超租赁区域问题。雅格泰公司订立合同系为了将酒店��由世惠公司租赁经营，酒店正常经营必然涉及大堂区域的管理，且大堂大部分都由世惠公司承租，酒店总台及其他空余场所虽未列举为租赁区域，但因其属于酒店公共场所，无法单独隔离为独立场所。因此，从合同目的出发，世惠公司对酒店大堂的整体使用并装修符合租赁经营的目的。一审法院认定该行为不违反合同约定，并无不当。第二，关于对健身房的装修改造是否超出租赁区域问题。合同约定的租赁范围并不包括健身房，世惠公司在未征得出租人同意的情况下擅自将健身房改造为餐厅确属不当，应当认定为未按合同履行义务，雅格泰公司该点上诉理由成立。（四）关于世惠公司是否未按期交纳租金以及是否构成违约问题。第一，关于2012年第一季度租金少交195714.98元是否构成违约的问题。世惠公司主张扣减占用场地费45636元，一审法院以证据不足未予支持，并无不当。对世惠公司在租金中冲抵继续履行与酒店经营有关的合同费用150078.98元，一审法院对其中实际消费发生的费用16630元予以扣减，对尚未实际发生的扣减未予支持并无不当。但根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人抵扣债务须是到期债务，且应事先通知对方。本案世惠公司主张抵扣的费用并非对方确认且到期实际发生的。双方合同中亦没有关于抵扣的约定，故世惠公司抵扣行为既没有法律依据亦没有合同依据，一审法院认定世惠公司对尚未发生的费用进行抵扣的行为不违约不当，世惠公司应按合同约定交付房租而不能径行抵扣债务。第二，关于免租金期的问题。租赁合同约定，雅格泰公司为世惠公司提供2个月的免租金期（含装修期）。从合同约定看，对租赁房屋进行装修是承租方世惠公司必须履行的合同义务，给予2个月免租金期是雅格泰公司的承诺，现在双方争议的是2个月免租金期的条件是否成就，也即装修方案是否经雅格泰公司批准。结合合同约定的装修条款看，世惠公司必须在承租后2个月内对酒店进行装修改造，且要达到一定的装修标准。装修方案报雅格泰公司审批的主要目的并非免除世惠公司装修义务，而是对装修方案进行监督以便达到装修标准，四星复审通过。合同约定雅格泰公司提供的2个月的免租金期（含装修期）是雅格泰公司给予的承诺，约定从雅格泰公司批准方案之日起算只是从何时开始起算，而非给予免租金期的先决条件。本案事实是世惠公司承租房屋后已经对酒店进行了装修，只是在装修经营过程中，双方产生矛盾，雅格泰公司于2012年2月向法院提起诉讼，要求解除合同。从世惠公司实际装修的事实以及合同确定给予的2个月免租金期的约定，结合雅格泰公司开具发票日期，一审法院认定本案合同存在2个月免租金期，世惠公司不拖欠2011年11月、12月租金，并无不当。第三，2013年前三季度租金交纳是否违约的问题。2013年第一季度租金晚交35天，2013年10月8日世惠公司通过一审法院交纳2013年第二、三季度租金150万元。一审法院认定因雅格泰公司未开具发票，故世惠公司可以迟延支付租金。开具发票是出租人雅格泰公司的附随义务，并非合同主义务，且合同亦没有约定租金的支付与开具发票之间系对等给付关系，世惠公司以此作为延期支付租金的抗辩理由不能成立。由于雅格泰公司2012年2月就向法院提起诉讼要求解除合同，本案租赁关系一直处于待定状态，且世惠公司也将租金交至法院，世惠公司在诉讼期间未按时交纳租金的行为不应视为违约。（五）关于世惠公司拆除九江雅格泰大酒店招牌是否构成违约问题。租赁合同约定世惠公司在经营��动中须维护九江雅格泰大酒店整体形象。虽然合同赋予世惠公司自主经营租赁物的权利，但本案是为期10年的租赁经营而非转让经营，世惠公司在未得到雅格泰公司同意的情况下拆除九江雅格泰大酒店招牌，重新冠名为金誉国际酒店，更改酒店电话彩铃，确实会误导消费者认为九江雅格泰大酒店不再存在。该行为虽未损害雅格泰公司名誉但确实属于未能按合同约定维护九江雅格泰大酒店整体形象的不当履行行为。（六）关于雅格泰公司对第三方承担的违约损失应否由世惠公司承担问题。虽然订立合同的第三方就合同解除问题出庭作证，但就损失是否实际发生、损失具体构成以及雅格泰公司是否实际支付等，雅格泰公司均未能举证证明，一审法院对此不予审理，释明雅格泰公司可另行主张权利，并无不当。（七）关于雅格泰公司单方提出解除合同是否构成违约问题。���同约定雅格泰公司在不影响承租人经营的情况下有权出售租赁物，故其在租期内出售酒店大楼行为并不当然构成违约。本案中，虽然世惠公司存在一些不当履行行为，但并未构成根本违约，且不影响出租人合同目的实现，故雅格泰公司不享有法定的合同解除权，亦不享有合同约定的解除权。雅格泰公司本可就世惠公司违约行为导致的损失主张赔偿或者要求对方对不当履行行为予以纠正，但其却在订立合同不到半年的时间内，在世惠公司已经开始投入资产进行装修，对酒店经营做好各方面准备时，就双方履行过程中产生的一些矛盾不当行使合同解除权，影响世惠公司租赁经营，其行为应当认定构成违约。（八）关于评估报告问题。一审法院委托九江市价格认证中心就世惠公司对酒店装修改造及投入形成的资产和酒店部分被拆项目的现值进行评估，并出具了评估报告��世惠公司、金誉公司对该评估报告不持异议，雅格泰公司就评估报告提出异议，并在二审期间申请补充鉴定。二审期间，法院委托进行补充鉴定，由于雅格泰公司明确表示无法提供鉴定机构需要的补充鉴定材料，补充鉴定未能进行。鉴于此，对一审法院就评估报告作出的认定，二审法院予以确认。（九）关于装修补偿问题。世惠公司基于经营需要将健身房改造成餐厅并未得到雅格泰公司的同意，故合同解除之后，雅格泰公司无需就此予以补偿。世惠公司为此添置的厨房设备、餐饮用具等应自行处理。另外，世惠公司拆除健身房并改造成餐饮区，在一定程度上破坏了酒店整体布局，世惠公司应当就此予以补偿。关于空调的问题，雅格泰公司上诉主张世惠公司赔偿酒店中央空调，但其并未补充提供证据证实中央空调已被拆除或损坏，对其该项主张不予支持。酒店一层大堂属于租赁区域，世惠公司对其进行改造装修不违反合同约定，雅格泰公司应当对此予以补偿。一审法院根据评估报告确认世惠公司投入的各项资产合计评估现值为6844951元，扣除四楼餐厅装修工程评估现值532800.78元，厨房设备评估现值128760元，餐饮用具评估现值30515.25元，2013年12月安装的153台空调现值296064元，世惠公司装修损失为5856810.97元。同时，雅格泰公司因健身房改造（被拆价值165368.35元）及九江雅格泰大酒店招牌被拆（被拆价值95200元）损失合计260568.35元。上述损失认定并无不当，二审法院予以确认。雅格泰公司二审主张装修未达到1000万元标准，要求世惠公司承担违约责任，其该项上诉请求已经超出了一审诉讼请求的范围，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条、第三百二十八条规定，该请求不���于二审审理范围，二审法院不予审查。（十）关于世惠公司、金誉公司主张的经营损失及工龄补偿金问题。世惠公司、金誉公司未对其主张的经营损失与雅格泰公司干扰行为存在因果关系进行举证，且本案是合同引起的赔偿纠纷，干扰经营导致其损失属于侵权损害赔偿，与本案并非同一法律关系，世惠公司、金誉公司可另行主张。至于工龄补偿金，由于合同尚未解除，工龄补偿金亦涉及劳动合同的认定，故一审法院认定世惠公司、金誉公司可待合同解除后，再就实际支付的工龄补偿金另行主张权利，亦无不当。（十一）关于各自违约责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于雅格泰公司不当行使合同解除权致使合同无法履行，应根据合同违约责任的约定，双倍赔偿世惠公司保证金��折旧后的装修款，共计15192485.24元。同时由于世惠公司在履行合同过程中亦存在不当履行行为，应当向雅格泰公司赔偿装修损失260568.35元。虽然雅格泰公司行使合同解除权不当，但由于世惠公司一直使用租赁物，尽管因诉讼无法正常经营，其仍应当按约支付租金及相应的利息。二审法院依据合同的约定，根据各自的违约程度，综合考量各方的损失，平衡双方利益，酌情认定相互间应承担的违约责任。对世惠公司、金誉公司主张预期利益的诉讼请求，因世惠公司本身也存在不当履行行为且要求解除合同，且法院已按合同约定支持了双倍返还的违约金，故对其该项主张不予支持。综上，二审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持一审判决。
本院再审查明：1.世惠公司、金誉公司于2016年10月7日起停止经营案涉酒店。2.根据九江市价格认证中心出具的评估报告，世惠公司因装修投入酒店的各项资产评估重置总价为9208369元；总体上各大类资产折旧年期平均为8年，九江市价格认证中心2014年出具评估报告时平均已计提折旧年期为2年，即2012年3月-2014年3月；如酒店正常续用，继续计提折旧的年折旧费率为12.5%；酒店四楼餐厅包括拆除项目在内的装修工程项目重置总价为1043809元，厨房设备重置价为160950元，餐饮用具重置价为40687元，2013年12月安装的153台空调重置价为370080元。
本院再审查明的其他事实，与一、二审法院认定的事实一致。
本院再审认为，本案当事人争议的焦点问题是：1.雅格泰公司解除合同的行为是否合法。2.双方当事人之间是否存在承担违约责任问题；如存在，应如何承担。
（一）关于雅格泰公司解除合同的行为是否合法问题。雅格泰公司与世惠公司订立的关于九江雅格泰大酒店的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。雅格泰公司与世惠公司应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。雅格泰公司再审主张，世惠公司未经雅格泰公司同意，擅自对酒店进行装修改造的行为构成根本违约；世惠公司对酒店一层大堂公共区域、健身房等租赁范围以外的区域进行改造装修，构成根本违约；世惠公司未经其同意，以金誉公司名义租赁经营酒店，构成违约；世惠公司的装修方案未经雅格泰公司批准，不享有2个月免租金期，且世惠公司以往来款名义抵扣150078.98元租金缺乏事实依据，其行为构成逾期支付租金的违约行为；世惠公司未按租赁合同约定履行雅格泰公司与第三方订立的租赁合同，构成违约；世惠公司拆除了九江雅格泰大酒店招牌，违反了合同关于世惠公司在经营过程中须维护九江雅格泰大酒店整体商业形象的约定；因世惠公司根本违约，雅格泰公司有权解除合同，其解除合同的行为符合法律规定。世惠公司对雅格泰公司的主张均不予认可，认为雅格泰公司解除合同的行为既无合同依据，也无法律依据。
1.关于世惠公司对酒店装修改造是否构成根本违约问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行协助义务。从雅格泰公司与世惠公司订立租赁合同的目的，以及双方在合同中关于免租金期、装修时间、装修方案报批等约定分析，世惠公司对酒店进行装修既是履行合同义务，也是行使对酒店的经营权。合同关于装修方案报雅格泰公司审批的约定，对雅格泰公司来说，既是权利，也是义务，其应当及时对世惠公司报送的装修方案进行审批。在世惠公司提交装修方案，并邀请雅格泰公司法定代表人刘淑萍参观装修样板房之后，雅格泰公司虽对装修行为提出异议，但对装修方案一直未予明确答复、提出修改意见，不履行审批义务，违反了上述法律关于履行协助义务的规定。因此，虽然世惠公司在装修方案未获雅格泰公司批准的情况下即对酒店进行全面装修，违反了合同约定，但雅格泰公司不及时履行审批义务，也违反了诚实信用原则。双方在酒店装修问题上，均有一定过错。雅格泰公司关于世惠公司未经其同意，擅自对酒店进行装修改造，构成根本违约的主张，与本案事实不符，本院不予支持。
2.关于世惠公司是否超出租赁区域装修及构成根本违约问题。租赁合同虽未明确将酒店一层大堂公共区域列入租赁范围，但酒店大堂是酒店客房及相关物业正常经营必不可少的场所，且大堂大部分由世惠公司承租，双方未对大堂公共区域作出其他约定，该区域的水电及日常维护亦由世惠公司一并承担，故世惠公司对酒店大堂的整体使用并装修符合租赁经营的合同目的，该行为不构成违约。根据租赁合同约定，世惠公司承租范围并不包含健身房，世惠公司未经雅格泰公司同意擅自将其改造为餐厅，系超出租赁范围进行装修改造的行为，违反了合同约定，但该行为属可整改情形，并不会导致租赁合同无法继续履行，且合同也未约定雅格泰公司可以据此解除合同，故该行为不构成根本违约。雅格泰公司关于该行为构成根本违约的主张，不能成立。
3.关于世惠公司以金誉公司名义租赁经营酒店是否违约问题。租赁合同约定，世惠公司以自己的公司独立经营租赁物。世惠公司与金誉公司虽为两个独立法人，但实际控制人均为姜立人，酒店由金誉公司经营管理，经营主体并无实质性变化，也不损害雅格泰公司利益。从合同实际履行情况看，合同约定的200万元保证金也系金誉公司支付，雅格泰公司接收并认可了合同保证金已支付的事实。因此，世惠公司承租酒店后，将酒店交由其控股的金誉公司经营，不应认定为违约行为。雅格泰公司关于世惠公司以金誉公司名义经营酒店构成违约的主张，不能成立。
4.关于世惠公司是否存在逾期支付租金的违约行为问题。租赁合同约定，雅格泰公司为世惠公司提供2个月的免租金期，自装修方案批准之日起算。从合同的这一约定以及房屋租赁市场习惯做法来分析，该2个月的免租金期的约定，系保障承租方享有的装修期间免交租金的权利。虽然双方约定了免租金期自装修���案批准之日起算，但在世惠公司已报送装修方案，雅格泰公司对装修方案不予审批的情况下，世惠公司主张享有并行使2个月的免租金期的权利，应予支持。世惠公司在合同订立后及时支付了一个季度租金，并于2011年8月开始报批装修方案并进行装修，故2个月免租金期计算为2011年8月至12月中的任意2个月，世惠公司均不存在逾期支付2011年11月、12月租金的问题。关于世惠公司以往来款名义抵扣150078.98元租金问题。经查，上述抵扣款项中，16630元已在（2013）九中民一初字第55号民事案件审理过程中由雅格泰公司、世惠公司、金誉公司共同确认为预付款客户实际消费金额。剩余133448.98元，世惠公司主张系雅格泰公司在酒店出租前收取的客户消费定金，因该费用涉及雅格泰公司将酒店出租给世惠公司前的遗留问题，租赁合同对预付款客户的消费问题亦未作明确约定，且世惠���司曾就上述抵扣事项告知雅格泰公司，雅格泰公司也未就此与世惠公司进行协商，给予明确答复，故世惠公司以往来款名义抵扣租金的行为，可不认定为逾期支付租金的违约行为。综上，雅格泰公司关于世惠公司构成逾期支付租金的违约行为的主张，亦不能成立。
5.关于世惠公司是否按约履行雅格泰公司与第三方合同问题。因雅格泰公司未能提供证据证实其与相关第三方合同解除系因世惠公司过错所致或世惠公司明确表示不再履行上述合同，故其以第三方解除合同为由，主张世惠公司违约，缺乏事实依据。
6.关于世惠公司是否损害雅格泰公司商业形象问题。租赁合同约定世惠公司在经营活动中，须维护九江雅格泰大酒店的整体商业形象。在世惠公司更换九江雅格泰大酒店招牌过程中，雅格泰公司向其提出异议，并表示在保持九江雅格泰大酒店招牌原状的前提下，同意将其招牌置于酒店楼顶的其他位置，但世惠公司以无其他合适位置放置其招牌为由，执意将九江雅格泰大酒店招牌替换成金誉国际酒店招牌。在案涉合同为租赁合同这一前提下，虽合同赋予世惠公司自主经营租赁物的权利，但其未经雅格泰公司同意，擅自拆除九江雅格泰大酒店招牌，违反了合同关于租赁期间世惠公司应当维护九江雅格泰大酒店整体形象的约定。
综上，世惠公司履约过程中具有一定的违约行为，但其行为不足以导致合同目的不能实现，不构成根本违约，也不符合双方在合同中约定的解除合同的条件。对合同约定不明、双方发生争议的事项，雅格泰公司可与世惠公司进一步协商予以明确；对世惠公司履约过程中出现的违约行为，雅格泰公司可依法、依约要求世惠公司予以纠正、赔偿损失。雅格泰公司不应在未与世惠公司充分沟通协商，法定和约定的合同解除条件均未成就，不具备合同解除权的情形下，向世惠公司发送解除合同的通知，要求解除合同。雅格泰公司单方提出解除合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条关于当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的规定，构成违约。
鉴于雅格泰公司于2012年2月2日向世惠公司发出解除租赁合同的通知，世惠公司、金誉公司在案件审理过程中，于2013年10月16日提起反诉，请求法院判决解除租赁合同，本案应认定世惠公司与雅格泰公司于2013年10月16日就解除合同达成了一致意见，案涉租赁合同于当日解除。
（二）关于违约责任问题。雅格泰公司与世惠公司在租赁合同中约定，如出租方违约造成承租方无法履行合同，则出租方双倍赔偿承租方押金和折旧后的装修款；如承租方违约则押金不��，所有装修无偿归出租方，另承租方按折旧后的装修款赔付现金给出租方。从责任的承担方式、后果程度等分析，该约定的违约责任属于单方违约情形下，合同相对方应承担的责任。在合同双方均有违约行为的情形下，适用该约定确定违约责任，不仅不符合合同当事方的真实意思表示，而且会导致显失公平的后果。本案因雅格泰公司与世惠公司在履约过程中对合同约定不够明确的事项未能进行友好协商处理，产生矛盾，导致合同最终解除，双方均有违约行为，故不应适用上述约定来确定违约责任承担。因此，对雅格泰公司关于依据上述约定判决世惠公司对酒店的装修无偿归雅格泰公司所有，世惠公司按折旧后的装修款数额赔付现金给雅格泰公司，200万元保证金不予退还的诉讼请求，以及世惠公司、金誉公司关于按上述约定判决雅格泰公司双倍赔偿世惠公司、金誉公司保证金和折旧后的装修款的诉讼请求，本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案应根据雅格泰公司与世惠公司都存在违约行为的实际情况，依据该条法律规定，确定案涉租赁合同解除后，双方各自应承担的法律责任。
1．关于租赁物及保证金、装修价值的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”雅格泰公司关于世惠公司将租赁物九江雅格泰大酒店按现状返还的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。因金誉公司也是实际控制酒店的主体，故其也应承担返还酒店的责任。同时，雅格泰公司也应就世惠���司为履行合同所交的200万元保证金以及酒店装修价值进行返还。因装修无法返还实物，故雅格泰公司应以折价现金的方式返还世惠公司折旧后的装修价值。该部分装修价值指合同履行期间世惠公司对合同约定的租赁区域范围内的酒店客房等进行装修的价值，不包括世惠公司超出租赁区域范围装修的价值，以及其在合同解除后安装空调的价值。酒店大堂虽有部分区域不属于租赁范围，但根据前述分析，世惠公司就该部分区域进行装修使用并不违反合同约定，故对该部分装修价值，雅格泰公司也应予以返还。就案涉装修的价值，一审法院委托九江市价格认证中心进行了评估，该中心出具了评估报告。雅格泰公司虽对评估报告不认可，但其未能提供补充鉴定所需的证据材料，也未能提供证据证实评估报告不应采信。故本案可依据该评估报告确定相应装修的价值。依据九��市价格认证中心出具的评估报告，2012年3月世惠公司投入酒店装修的各项资产重置总价为9208369元；合同履行期间世惠公司对合同约定的租赁区域范围内的酒店客房、大堂等进行装修的重置价为7592843元，即在重置总价基础上，扣除四楼餐厅装修工程重置价1043809元、厨房设备重置价160950元、餐饮用具重置价40687元、租赁合同解除后安装的153台空调重置价370080元；按平均8年折旧年期，年折旧费率为12.5%，平均每日折旧2600.29元[7592843（元）÷8（年）÷365（日）]。雅格泰公司应以折价现金的方式，将酒店交还当日酒店装修价值返还世惠公司，即以7592843元为基数，从2012年3月1日起，按每日折旧减少2600.29元，计算至酒店返还雅格泰公司之日。
2.关于合同解除后酒店返还前的租金损失、装修折旧损失承担问题。因雅格泰公司与世惠公司均有违约行为，对案涉租赁合同解除均有过错，故双方对合同解除后酒店返还前的租金损失、装修折旧损失，应予以分担。综合考虑合同解除后世惠公司仍继续经营酒店至2016年10月7日、合同解除必然导致世惠公司预期可得利润损失等因素，可按各承担50%比例来确定雅格泰公司与世惠公司对该两部分损失的分担责任。租金损失部分的具体数额可参照合同关于租金的约定来确定，即2014年1月1日至同年7月31日租金标准为每年300万元，2014年8月1日至2017年7月31日租金标准为每年315万元，2017年8月1日至2020年7月31日租金标准为每年330万元。因自合同解除之日至2013年12月31日的租金损失问题，双方当事人已通过另案予以解决，故本院在本案中对此不再处理，本案租金损失自2014年1月1日起计算至酒店实际返还之日止。装修折旧损失指合同履行期间世惠公司对合同约定的租赁区域范围内的酒店客房、大堂等进行的装修自租赁合同解除日至酒店交还雅格泰公司日期间的折旧损失。依据九江市价格认证中心出具的评估报告，该部分装修每日折旧减少2600.29元，装修折旧损失自2013年10月16日计算至实际返还酒店之日止。
3.关于健身房改造成餐厅及九江雅格泰大酒店招牌被拆所造成损失承担问题。世惠公司在未经雅格泰公司同意的情况下，将不属于其租赁经营区域的健身房改造成餐厅，并将九江雅格泰大酒店的招牌拆除，侵害了雅格泰公司合法权益。世惠公司应当自行承担健身房改造装修成餐厅的相关费用，并应赔偿雅格泰公司健身房改造及九江雅格泰大酒店招牌被拆造成的相应损失。世惠公司为餐厅添置的厨房设备、餐饮用具等，由其自行处置。依据九江市价格认证中心出具的评估报告，健身房被拆部分损失为165368.35元，九江雅格泰大酒店招牌被拆损失95200元，共计260568.35元。
4.关于空调损失承担问题。世惠公司在案涉租赁合同履行期间，先后于2011年9月安装了6台分体空调、2012年1月安装了25台分体空调；在租赁合同解除后，又于2013年12月安装了153台分体空调。对于合同解除前安装31台空调，因系世惠公司在合同履行期间进行装修改造而配置，雅格泰公司应对该部分空调折旧价值及折旧损失承担相应责任。该部分价值及损失已计入装修价值和装修折旧损失。对于2013年10月租赁合同解除后，世惠公司安装的153台分体空调，应由其自行承担相关费用。关于雅格泰公司主张的世惠公司未经其同意，擅自拆除酒店中央空调问题，因雅格泰公司未能提供证据证实酒店中央空调已被拆除或损坏，故对其请求世惠公司赔偿该部分损失，本院不予支持。雅格泰公司如有新的证据证明该部分损失，可依法另行主张。
5．关于世惠公司、金誉公司主张的其他损失问题。租赁合同约定，世惠公司在合同履行期内可根据经营需要，寻求合作或出租除客房、会议室外部分场地，经营与酒店配套项目，故世惠公司将酒店大堂部分区域出租给案外人经营超市符合合同约定。关于世惠公司主张的因租赁合同解除导致其与案外人订立的出租超市场地的合同解除问题，因其未能提供证据证实其赔付了案外人损失，故对其要求雅格泰公司赔偿该部分损失，本院不予支持。世惠公司如有新的证据证明该部分损失，可依法另行主张。关于世惠公司、金誉公司主张的员工服装损失问题，因员工服装属于低值易耗品，且无法交由他人再次使用，故不宜作为资产移交雅格泰公司，应由世惠公司、金誉公司自行处理。对世惠公司、金誉公司主张的经营损失，综合考虑其未能提供充分证据证实及前述各项损失分担情况，本院不予���持，应由世惠公司、金誉公司自行承担。对世惠公司、金誉公司主张的员工工龄补偿金损失，因其未能提供证据证实该部分损失实际发生，故本院亦不予支持。
综上所述，雅格泰公司的部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
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