陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终11330号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安文凤物业服务有限公司，住所地西安市未央区凤城南路西段17号院内北楼223室。
法定代表人：刘鸿雁，该公司经理。
委托诉讼代理人：笪祖明，陕西智晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈莉，女，1964年8月20日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁佳，陕西汉廷律师事务所律师。
原审被告：西安福聚缘酒店有限公司，住所地西安经济技术开发区文景路75号陕西省信息中心综合服务楼。
法定代表人：刘鸿杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张贵钤，男，1970年11月23日出生，汉族，西安福聚缘酒店有限公司员工，住西安市。
原审第三人：张正明，男，1955年8月30日出生，汉族，住西安市雁塔区。
上诉人西安文凤物业服务有限公司（以下简称文凤公司）因与被上诉人陈莉、原审被告西安福聚缘酒店有限公司（以下简称福聚缘公司）、原审第三人张正明房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文凤公司的委托诉讼代理人笪祖明，被上诉人陈莉及其委托诉讼代理人吴志刚、袁佳，原审被告的委托诉讼代理人张贵钤到庭参加诉讼。原审第三人张正明经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文凤公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.发回重审或改判一审判决第一项减少文凤公司支付陈莉房屋使用费，改判第三项由陈莉赔偿文凤公司经济损失84万元；3.本案全部诉讼费由陈莉承担。事实与理由：一、陈莉不是适格诉讼主体。陈莉和张正明是个人合伙关系，陈莉不能代表合伙主体。二、陈莉起诉的涉案合同已被未央法院（2016）陕0112民初154号民事判决确认为无效合同，陈莉不能依照原合同主张96万元房屋使用费。陈莉没有履行通水和提供动力电义务，而且始终干扰无法正常经营，一审判决参照原合同关于租金的约定支付房屋使用费错误。三、陈莉没有履行通水和提供动力电义务，给文凤公司造成了84万元经济损失（2014年6月5日-2015年4月26日共10个月多，减去3个月装修期，每月房租12万元）。
陈莉辩称，一审判决程序合法，事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回文凤公司的上诉。一、陈莉是适格诉讼主体。文凤公司已经实际使用房屋并获有收益，陈莉可以参照合同关于租金的约定依法追要房屋使用费，陈莉主张的仅仅是属于自己部分的费用。二、文凤公司提到的水电及照明问题在本案一审及他案生效法律文书中均已查明认定，不存在文凤公司提到陈莉阻挠供水供电的问题。三、文凤公司在一审提出的反诉请求，也是基于认为陈莉未履行供水、供电等义务而提出要求陈莉赔偿损失，文凤公司的该项上诉请求无事实依据和法律依据。
福聚缘公司述称，认可文凤公司的上诉请求，其意见与文凤公司一致。
张正明经本院依法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。
陈莉向一审法院起诉请求：1.判令文凤公司、福聚缘公司向陈莉共同支付房屋使用费96万元（暂计算至起诉之日，请求判决至实际腾房之日）；2.请求判令文凤公司、福聚缘公司向陈莉共同支付房屋使用费利息67246元（以96万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年8月1日起暂计算至2016年11月30日，判决至实际支付之日止）；3.案件受理费由文凤公司、福聚缘公司承担。
文凤公司向一审法院反诉请求：1.判令陈莉赔偿损失84万元；2.判令陈莉提供房屋使用费相应发票；3.反诉费由陈莉承担。
一审法院认定事实：2007年4月26日，陈莉和张正明与陕西省信息中心、陕西省信息总公司签订《陕西信息综合服务楼房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由陕西省信息中心、陕西省信息总公司将坐落于西安市北郊文景路中段73-75号框架结构的综合服务楼一至五层，附助操作间40㎡，楼顶简易房145㎡出租给张正明、陈莉，租赁期限自2007年8月1日至2022年7月31日，其中2007年5月1日至同年7月31日为装修期；租金分段计算，起始价格为每年43万元，每5年递增一次，在上一年度租金基础上增加5%；租金每半年支付一次。合同签订后，张正明与陈莉支付了半年租金，对房屋进行装修，并共同经营。此后由于二人经营理念不同，发生矛盾导致停业。2014年6月5日，陈莉与文凤公司签订《合同书》及《补充协议书》各一份，约定由陈莉、张正明将上述房屋转租给文凤公司经营，文凤公司向张正明和陈莉支付装修及设备转让费100万元；租赁期限为8年，即自2014年8月1日至2022年7月31日止；第三、四层由文凤公司自行装修，无偿使用三年；文峰公司支付陈莉及张正明装修及设备转让款各50万元；2018年7月31日之前四年的租金为每年144万元，每半年支付一次，上半年支付租金为每年的7月1日，下半年为每年1月1日。之后四年的租金为每年162万元，于每年的7月1日支付。文凤公司每次向陈莉和张正明分别支付租金各半。第一次自2014年8月1日至2015年1月31日，支付半年租金72万元，在合同签订时一次性支付给陈莉、张正明各36万元。同时约定，因张正明、陈莉各向酒店投资50%，合同签订时，文凤公司向张正明、陈莉各支付转让款50万元。文凤公司及陈莉在《合同书》、《补充协议书》上签字盖章，张正明未在合同上签字。2016年5月3日，法院作出（2016）陕0112民初154号民事判决，判决陈莉与文凤公司于2014年6月5日签订的《合同书》及《补充协议书》无效。同年5月25日，法院作出（2015）未民初字第01565号民事判决，判决文凤公司自本判决生效之日起十日内向陈莉支付2015年2月1日至2015年7月31日的半年房屋使用费36万元。上述两份判决均已生效。
一审法院认为，陈莉与文凤公司于2014年6月5日签订的《合同书》，经生效判决确认为无效合同。合同虽然无效，但文凤公司已实际使用房屋，应参照合同关于租金的约定支付房屋使用费。现陈莉要求文凤公司支付2015年8月1日至2016年11月30日房屋使用费96万元，并要求至实际腾房之日之请求，于法有据，依法应予支持。至于陈莉要求文凤公司支付利息67246元之请求，因合同无效双方均有责任，故该请求不予支持。陈莉要求福聚缘公司支付租金之请求，因《合同书》系陈莉与文凤公司签订，根据合同相对性原则，租金应当由文凤公司支付。文凤公司反诉要求陈莉赔偿损失84万元之请求，因（2015）未民初字第01565号民事判决认定，文凤公司关于陈莉未履行供水、供电义务，干扰致其无法使用楼房的抗辩理由不予采信，而该判决已经生效，故该反诉请求依法不予支持。至于文凤公司反诉要求陈莉提供房屋使用费相应发票之请求，因开具发票属于行政法律关系，不属于民事法律关系，故文凤公司该请求应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第一百零九条，之规定，判决：一、被告西安文凤物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陈莉支付2015年8月1日至2016年11月30日房屋使用费96万元，并自2016年12月1日起，至实际腾房之日，每月按照6万元支付房屋使用费。二、驳回原告陈莉其余诉讼请求。三、驳回被告西安文凤物业服务有限公司之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14045元（陈莉已预交），由陈莉负担545元，文凤公司负担1.35万元；文凤公司负担部分，于上述付款时间一并向陈莉支付。反诉费6100元（文凤公司已预交），由文凤公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，陈莉与文凤公司2014年6月5日签订的合同书虽经另案生效判决确认为无效合同，但文凤公司已实际使用房屋，应参照合同关于租金的约定支付房屋使用费。一审判决支持陈莉主张文凤公司支付2015年8月1日至2016年11月30日房屋使用费96万元，并至实际腾房之日，并无不当，文凤公司上诉主张减少其应支付陈莉的房屋使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。文凤公司上诉主张陈莉赔偿其经济损失一节，虽然另案生效判决认定对文凤公司在另案中的抗辩理由不予采信，但文凤公司在本案中提出了反诉的诉讼请求，并在一审期间提供了新的相关证据，陈莉对文凤公司提供的2014年6月9日陈莉向陕西省信息中心递交的申请、致函、2015年9月8日法院调查笔录真实性并无异议，结合本案各方证据及陈述，可以认定文凤公司装修期间未能正常使用水电。陈莉向文凤公司提供涉案房屋并收取房屋使用费，应当保证房屋的能够正常使用，房屋未能正常使用，陈莉应承担相应责任，但文凤公司主张经济损失的计算标准过高，装修期间文凤公司并非完全无水电可用，对未能正常使用水电，文凤公司亦有责任积极联系解决，同时陈莉对涉案房屋享受一半权益亦应承担一半损失赔偿责任，故本院酌情对文凤公司主张的损失以3个月租金为标准认定，由陈莉向文凤公司承担一半即18万元为宜，文凤公司的上诉请求部分予以支持。综上，一审判决第一项、第二项应予维持，第三项应予撤销，由陈莉向文凤公司支付18万元损失补偿款，驳回文凤公司其余反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初2524号民事判决第一项、第二项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初2524号民事判决第三项；
三、陈莉自本判决生效之日起十日内向西安文凤物业服务有限公司支付18万元损失补偿款；
四、驳回西安文凤物业服务有限公司其余反诉请求。
一审案件受理费14045元，陈莉已预交，由陈莉负担545元，由西安文凤物业服务有限公司负担1.35万元；反诉费6100元，西安文凤物业服务有限公司已预交，由陈莉负担1307元，由西安文凤物业服务有限公司负担4793元。二审案件受理费25600元，西安文凤物业服务有限公司已预交，由陈莉负担1307元，由西安文凤物业服务有限公司负担24293元。（各方应负担而对方已预交的上述费用，于支付案件执行款时一并支付对方）
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 楚 涵
代理审判员 陈 帅
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 刘书方