陕西省咸阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)陕04执异30号
案外人：梁麦升，男，1964年5月2日生，汉族，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
申请执行人：杨凌金泰建设有限公司，住所地陕西省杨凌示范区康乐路中段。
法定代表人：陈涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董建武。
委托诉讼代理人：黄鸿斌，陕西凌达律师事务所律师。
被执行人：陕西佳明房地产开发有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区渭惠路火车站东。
法定代表人：陈富军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁锋，该公司职工。
委托诉讼代理人：付辉，陕西丰东律师事务所律师。
在本院执行杨凌金泰建设有限公司（以下简称金泰公司）与陕西佳明房地产开发有限公司（以下简称佳明公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁麦升于2017年6月15日对执行“盛世阳光超市”所使用房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月20日举行了听证。案外人梁麦升的委托诉讼代理人鲁超美，申请执行人金泰公司的委托诉讼代理人董建武、黄鸿斌，被执行人佳明公司的委托诉讼代理人梁锋、付辉参加了听证。现已审查终结。
案外人梁麦升称，陕西阳光生活购物广场有限公司经营的“盛世阳光超市”所使用房产的原产权人为佳明公司。2016年6月15日，案外人与佳明公司签订的《以房抵债协议书》将位于杨凌火车站商业广场超市楼即绿谷财富中心商业楼1层5153.01平方米和2层6467.06平方米商业用房抵债给案外人，用于清偿所欠案外人的债务，为此双方签订了《商品房买卖合同》，该合同已在杨凌房管处备案登记。案外人所购该商品房包含了“盛世阳光超市”所使用的房产，因此，“盛世阳光超市”所使用房产的产权人已变更为案外人。咸阳中院在执行金泰公司与佳明公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出的（2016）陕04执326号执行裁定书，查封了“盛世阳光超市”所使用的房产；作出的（2016）陕04执326—1号《协助执行通知书》，要求“盛世阳光超市”房产的承租人陕西阳光生活购物广场有限公司将“盛世阳光超市”所使用房屋的租赁款和设备使用款交付至咸阳中院账户；作出的（2016）陕04执326—2号执行裁定书，裁定对“盛世阳光超市”所使用的房产及设备进行评估、拍卖。上述三项执行行为直接侵害了案外人的合法权益，请求撤销（2016）陕04执326号执行裁定书、（2016）陕04执326—1号《协助执行通知书》及（2016）陕04执326—2号执行裁定书，停止相关执行行为。
金泰公司称，省法院（2013）陕民一终字第00128号之四民事裁定书虽裁定解除了对“盛世阳光超市”所使用房产的查封，但该解除裁定已被陕西省高级人民法院（以下简称省法院）之后的（2013）陕民一终字第00128号之六民事裁定书撤销；省法院一直未到不动产登记机关办理该房产解封手续，该房产一直处于被人民法院查封状态，且该房产至今未办理初始登记，此种情况下，梁麦升与佳明公司签订的《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》因违反相关法律的禁止性规定，均为无效，更不可能发生物权转移效力。综上，梁麦升的异议理由不能成立，异议请求应予驳回。
佳明公司称，梁麦升陈述的异议事实真实，其公司与梁麦升签订的《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》有效，应该得到法律的保护。
本院查明，佳明公司与金泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理时，金泰公司向本院提出财产保全申请，本院审查后于2010年12月30日作出（2010）咸民初字第00125—2号民事裁定书，裁定对佳明公司的银行存款在2350万元范围内予以冻结、或查封其他等值的财产或查封“盛世阳光超市”。2012年12月19日，本院向杨凌区房管所发出协助执行通知书，要求协助查封“盛世阳光超市”房产一年，从2012年12月30日至2013年12月30日。2013年12月19日，本院再次向杨凌区房管所发出协助执行通知书，要求继续对“盛世阳光超市”进行查封，查封期限一年，从2013年12月30日至2014年12月30日。佳明公司对本次续行查封提出复议申请，本院于2014年4月28日作出（2010）咸民初字第00125—5号民事裁定书，以续行查封行为存在不当为由撤销了本院2013年12月19日向杨凌区房管所送达的协助执行通知书，同时裁定对“盛世阳光超市”房产再查封一年。后因原被告双方当事人上诉，案件移送省法院审理，省法院审理期间，于2014年12月5日作出（2013）陕民一终字第00128—1号民事裁定书，同时向杨凌示范区不动产登记局发出协助执行通知书，要求继续对“盛世阳光超市”进行查封，查封期限一年，从2014年12月18日至2015年12月18日，2015年12月7日，省法院作出（2013）陕民一终字第00128—3号民事裁定书，裁定继续查封“盛世阳光超市”。2016年6月12日，省法院作出（2013）陕民一终字第00128号之四民事裁定书，以债权人金泰公司在判决指定的履行期间届满后五日内未申请执行为由，裁定解除对“盛世阳光超市”的查封。金泰公司不服该裁定申请复议，省法院审查后于2016年8月25日作出（2013）陕民一终字第00128号之六民事裁定书，裁定撤销了（2013）陕民一终字第00128号之四民事裁定书。佳明公司与金泰公司建设工程施工合同纠纷一案，省法院于2016年3月24日作出（2013）陕民一终字第00128号民事判决书，2016年11月23日，金泰公司向本院申请执行。
本院在执行金泰公司与佳明公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年11月28日作出（2016）陕04执326号执行裁定书裁定：继续查封佳明公司位于杨凌区渭惠路的“盛世阳光超市”，查封期间不得办理抵押、过户手续。2016年12月29日，本院向杨凌示范区不动产登记中心发出协助执行通知书，要求继续查封“盛世阳光超市”，查封期限三年，从2016年11月29日至2019年11月28日。2016年12月14日，本院作出（2016）陕04执326—1号执行裁定书裁定：依法冻结、扣划佳明公司银行存款1550万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入、财产。2016年12月15日，本院向陕西阳光生活购物广场有限公司发出（2016）陕04执326—1号协助执行通知书，要求其将应向佳明公司交纳的房屋租赁费及设备使用费1550万元直接支付至本院账户。本院作出的（2016）陕04执326—2号执行裁定书，裁定对佳明公司“盛世阳光”超市房屋进行评估后予以拍卖。
2016年6月15日，梁麦升与佳明公司签订《以房抵债协议书》一份，约定：佳明公司提供杨凌火车站商业广场超市楼一、二层11622.07平方米房屋，用于清偿所欠梁麦升1150万元借款及利息；佳明公司于协议签署之日起十个工作日内将该房屋交付给梁麦升，并于梁麦升签署正式房屋买卖合同；佳明公司于协议签署之日起十个工作日内负责办理房屋买卖合同备案手续。2016年6月26日，佳明公司与梁麦升签订二份《商品房买卖合同》，约定：佳明公司向梁麦升出售位于杨凌火车站商业广场超市楼即绿谷财富中心商业楼1层5153.01平方米和2层6467.06平方米商业用房。该两份《商品房买卖合同》均盖有杨凌示范区房管处合同备案专用章。
另查，涉案房产未办理不动产权属登记，杨凌火车站商业广场超市楼土地使用权证登记在佳明公司名下。
本院认为。本案争议的焦点是案外人梁麦升对“盛世阳光超市”房产是否享有所有权。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人异议，人民法院判断案外人是否系权利人标准有：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案属于未登记的不动产，应按土地使用权登记情况判断争议房产权利人。因本案争议土地使用权登记在佳明公司名下，故该房产依上述规定判断的权利人应为佳明公司。梁麦升提供的与金泰公司签订的《商品房买卖合同》及已在杨凌示范区房管处备案登记的证据，均不能证明其为上述司法解释规定的权利人。综上，本院在执行本案过程中所作（2016）陕04执326号执行裁定书、（2016）陕04执326—1号《协助执行通知书》及（2016）陕04执326—2号执行裁定书并无不当，梁麦升异议理由不能成立，异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
驳回梁麦升的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张继飞
审判员 焦西锋
审判员 陈寒瑛
二〇一七年八月二十九日
书记员 贾晓雷