福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0582民初5524号
原告泉州银行股份有限公司晋江龙湖支行，住所地福建省晋江市龙湖镇晋南工业区振龙大厦1-9号店面一至三层，统一社会信用代码913505820708569471。
代表人蔡志雄，该支行行长。
委托代理人吴金发，该支行职员。
委托代理人傅文雄，泉州银行股份有限公司职员。
被告李惠华，女，1979年6月3日出生，汉族，住福建省晋江市，
被告董洪江，男，1971年5月13日出生，汉族，住福建省晋江市，
原告泉州银行股份有限公司晋江龙湖支行（下称泉州银行）与被告李惠华、董洪江、李添宝金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开���庭进行了审理。审理中，原告撤回对被告李添宝起诉，本院予以准许（已另行制作裁定书）。原告泉州银行的委托代理人吴金发到庭参加诉讼，两被告经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月25日，原告与被告李惠华、董洪江签订《个人最高额抵押合同》一份，约定：“本合同担保债权自2013年11月1日起至2016年11月1日止，在人民币100万元的最高余额内，抵押权人（泉州银行）依据与被告李惠华签订借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有对债务人的债权；上述最高余额，仅指债务本金的最高余额，具体担保范围以合同约定第三条为准；抵押物址在。”2014年12月30日，原告与被告李惠华、董洪江及李添宝签订了《个人授信/借款合同》，约定：“原告向被告李惠华发放贷款97.5万元，期限自2014年12月30日起至2015年12月30���止，年利率7.28%，按月结息，到期一次还本；被告董洪江及李添宝提供连带保证担保”等内容。被告李惠华未能按期支付利息，已构成违约。至2016年3月27日，被告李惠华尚欠本金97.5万元、利息24721.7元。请求判令：1.被告李惠华偿还借款本金97.5万元、利息24721.7元及自2016年3月28日起至实际还款日止相应的利息、罚息、复利（按合同约定计付）；2.原告有权对被告李惠华、董洪江提供的址在房产享有优先受偿权；3.被告董洪江对上述债务承担连带清偿责任。
两被告未作答辩。
本案在审理过程中，泉州银行提供以下证据：
1.《个人最高额抵押合同》（编号：HT82008A131000010）1份，证明原告与被告李惠华、董洪江就李惠华借款提供抵押担保有关事宜达成协议。
2.房屋所有��证及房屋他项权证各1份，证明抵押物合法及已办理了抵押登记。
3.《个人授信/借款合同》（编号：HT9350582008SJC141200027及借款凭证各1份，证明被告李惠华向原告借款97.5万元，被告董洪江及李添宝为李惠华贷款提供保证担保，合同并对相关权利义务进行了约定。
4.借据本息计算单1份，证明被告李惠华截至2016年3月27日，尚欠本金97.5万元及利息、罚息24721.7元。
本院认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃相应的诉讼权利。原告提供的上述证据来源合法，内容客观，与本案待证事实具有关联性，对其证明力，本院予以确认。
经庭审认证，对本案主要事实可作如下认定：
2013年10月25日，原告泉州银行与被告李��华、董洪江签订《个人最高额抵押合同》一份，约定“本合同担保债权自2013年11月1日起至2016年11月1日止，在人民币100万元的最高余额内，原告依据与被告李惠华签订借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有对债务人的债权；上述最高余额，仅指债务本金的最高余额，具体担保范围以合同约定第三条为准；抵押物址在，房产权属证号：晋房权证”等内容。2014年12月30日，原告与被告李惠华、董洪江签订《个人授信/借款合同》一份，约定“被告李惠华向原告借款97.5万元，期限自2014年12月30日起至2015年12月30日止，年利率7.28%，按月结息，到期一次性还本；若被告李惠华未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告董洪江提供连带责任保证等内容”。借款期限届满后，被告李惠华未能如期���款，截至2016年3月27日，尚欠借款本金97.5万元及相应的利息、罚息、复息计24721.7元。保证人董洪江也未履行连带清偿责任。
综上所述，本院认为，原告与被告李惠华、董洪江之间签订的《个人最高额抵押合同》、《个人授信/借款合同》，内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，意思表示真实，系合法、有效。被告李惠华未能按期还款，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求偿还贷款本金及相应的利息、罚息、复利。被告董洪江依约应承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告李惠华追偿。本案中，被告李惠华、董洪江以其房产提供抵押担保，原告对该房产享有优先受偿权。本案借款合同中双方明确约定贷款人有权自行选择实现担保的顺序，因此原告有权先就被告李惠华、董洪江提供的抵押物优先受偿，也有权直接要求保证人董洪江履行保证责任。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李惠华应于本判决生效之日起10日内支付原告泉州银行股份有限公司晋江龙湖支行借款本金97.5万元、利息24721.7元及自2016年3月28日起至判决确定还款日止相应的利息、罚息、复利(按合同约定及中国人民银行规定的利率的标准计算支付)；
二、原告对被告李惠华、董洪江提供的抵押物，即址在的房产（房产证号：晋房权证，他项权���号：晋房他证2013）享有优先受偿权；
三、被告董洪江对原告以本判决确定的第一项债权承担连带清偿责任。被告董洪江承担保证责任后，有权向被告李惠华追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13797元，因适用简易程序减半收取为6899元，由原告负担899元，三被告共同负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 戴 晓 燕
二〇一六年七月六日
书记员 ��鹤鹤
速录员 林 巧 巧
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债���人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条��定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。