广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终9181号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘婉青，女，1965年2月22日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁明亮，女，汉族，1974年7月21日出生。
委托诉讼代理人：徐全基，京园（深圳）律师事务所律师。
原审被告：刘婉娴，女，汉族，1958年3月2日出生。
委托诉讼代理人：刘婉青，女，1965年2月22日出生，系原审被告妹妹。
上诉人刘婉青因与被上诉人梁明亮、原审被告刘婉娴房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法平民初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘婉青上诉请求：1．判令梁明亮赔偿因租赁合同押金纠纷造成的损失赔偿46700元。2．本案诉讼费用由梁明亮承担。事实和理由：
一、赔偿2015年12月1-10日租金2500元。2015年11月29日双方约定刘婉青于2015年12月1日到涉案商铺收取钥匙，梁明亮失约，拒交钥匙，事后狡辨家中有事；2015年12月2日刘婉青致电梁明亮问何归还钥匙，并告知因工作关系无假期前来收取钥匙，要求梁明亮将钥匙交给管理处林小姐，答应退还部分押金，梁明亮不接受，拒绝交还钥匙。从梁明亮所提供的电话录音记录充分证明梁明亮扣押钥匙，理因承担赔偿2015年12月1-10日租金2500元。
二、赔偿开锁费500元。梁明亮声称自己开锁让刘婉青进商铺，没有事实的根据。2015年12月9日，刘婉青经过保安，管理处人员查验过相关证明，允许并在场监督锁匠即场开锁。当时因为没有电源切割长锁，锁匠只好拆除用长锁锁住的玻璃门把进入商铺，梁明亮闻声赶到，用钥匙开锁，取回自己的长锁。锁匠在保安，管理处人员的陪同下即场开锁是不容质疑的事实，有相片为证。梁明亮须赔偿刘婉青开锁费300元，赔偿损坏的地锁200元，合共500元。从相片看到地锁是一早己损坏，所以梁明亮才改用长锁锁门。
三、赔偿商铺租金差价40000元。刘婉青多次主动向梁明亮提出退还部分押金，也经过新租客调解，同意退还部分租金，取回钥匙和解，但梁明亮坚决不同意，执意要全数退还，造成这次押金纠纷。还把刘婉青贴在商铺的招商电话撕掉，把写有警示字句的告示贴在刘婉青商铺上并在皮革区10栋向其他商户四处散播刘婉青不退还其押金，双方存在纠纷，令刘婉青商铺失去议价能力，不能以市值价钱及时租出，最���以最低价60000元租出，造成刘婉青损失20000元×2年=40000元差价。由于梁明亮违约在先，自行搬出涉案商铺，及不接受退还部分押金，造成纠纷，须承担赔偿租金差价40000元。从梁明亮的电话录音可以证明。
四、赔偿新租客损失费1300元。梁明亮在知道涉事商铺已经租给邻铺商户时，辱骂新租客，并在皮革区10栋商户面前语言重伤新租客，令其颜面无存；在12月9，10日两天多次锁铺，妨碍新租客进场装修，直到刘婉青两次向110报案及向平湖派出所报案，梁明亮才停止锁铺行为。导致新租客未能及时装修搬铺而延迟交还商铺给旧业主而付租金，向刘婉青索赔免租期1300元。请求法院依法判令梁明亮赔偿新租客损失费1300元。
五、赔偿租期内损坏的室内设施2400元。根据合同规定：出租方及承租方享有合同约定的相关权利及合同约定的相关义务。根据租赁合��四载明：租约期满后，如乙方未拖欠任何费用，没有损坏室内设施，待结算后退回押金；如乙方在租期内，室内设施如有损坏，需自行修理好或等额赔偿。梁明亮租期内损坏玻璃门地锁，地板锁套及地板砖；在商铺墙上钉了大量巨型钉孔，大面积损坏墙壁批灰，证据确凿。请依法判令梁明亮赔偿刘婉青维修地板锁套，地板砖1200元、更换地锁200元、修补墙壁钉孔批灰维修费1000元，合共：2400元。梁明亮因一己私欲，违反约定，引发纠纷，须承担全部责任，请法院依法判令梁明亮赔偿刘婉青损失。
梁明亮辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回刘婉青的上诉，维持原判。
梁明亮向一审法院起诉请求：1、刘婉青、刘婉娴归还梁明亮房屋租赁押金17500元；2、本案诉讼费用由刘婉青、刘婉娴承担。
刘婉青反诉请求法院判令��1、梁明亮赔偿刘婉青因租赁纠纷造成的损失45696元；2、本案诉讼费用由梁明亮承担。
一审法院认定事实：2013年10月29日，梁明亮、刘婉青双方签订了《华南城商铺租赁协议合同书》，约定刘婉青将深圳市龙岗区华南国际皮革皮具原辅料物流区X栋XX号的房产（以房产证为准：建筑面积110.84平方，套内建筑面积99平方）出租给梁明亮。合同第二条载明：租期自2013年12月1日至2015年11月31日止，租期为壹年，乙方需续租约必须提前一个月通知甲方，否则按时搬迁。如过期仍未搬走，则甲方有权自行处理商铺内乙方的自有设备及物品，收回商铺。合同第三条载明：第一年租金为人民币捌万柒仟元整（小写：87000元），第二年租金为空。不含水、电、管理费及物业租赁税。合同第四条载明：本合同签订当日，乙方向甲方支付两个月的押金，即人民币壹万肆仟伍佰元整（小写：14500元）。二○一三年十一月壹拾日向甲方支付租金，即人民币捌万柒仟元整，甲方应发放收据；同时交付物业。租约期满后，如乙方未拖欠任何费用，没有损坏室内设施，待结算后退回押金；如乙方在租期内，室内设施如有损坏，需自行修理好或等额赔偿。合同落款期限为2013年10月29日，梁明亮、刘婉青在合同上签字。合同签订后，梁明亮分别于2013年10月29日、2013年11月9日支付刘婉青租赁押金10000元、4500元共计14500元，并于2013年11月9日支付第一年租金87000元。
2014年11月21日，梁明亮通过中国银行股份有限公司深圳华南城支行将人民币90000元汇至刘婉青中国建设银行股份有限公司深圳沙头角支行的账户。
双方确认梁明亮于2015年11月30日搬离涉案商铺，于2015年12月9日将涉案商铺钥匙交还刘婉青。
华南国际皮革皮具原辅料物流区X栋XX号的权利人为刘婉娴，房产证号为深房地字第XXX**号，登记日期为2011年11月23日。
刘婉娴出具的委托书写明：授权刘婉青到房地产公司办理出租该房地产，拟定出租价格及条件，签署该房地产租赁合同等一切相关文件，收取租金全部放在受托方的账户上，并以该房地产出租方的身份享有合同约定的相关权利及合同约定的相关义务。该委托书落款时间为2013年6月13日，刘婉娴签字、捺手印，并于同日至广东省深圳市龙岗公证处申请公证，确认该委托书上的签名。
庭审中，双方确认梁明亮尚欠刘婉青20**年11月份水电费为60元。
一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、关于梁明亮、刘婉青于2013年10月29日签订的租赁合同的期限问题。因该合同书第二条上虽写了“租期自2013年12月1日至2015年11月31日止”，但租期明确写明为“壹年”，且在协议第���条租金部分只写明了第一年租金为87000元，第二年租金未作约定，故一审法院认定该份合同租赁期限为一年（2013年12月1日至2014年11月30日），对梁明亮提出的租期为两年的主张不予采信。
二、关于押金的数额问题。梁明亮主张其2014年11月21日支付第二年租金和押金共90000元，其中多支付的3000元为刘婉青临时要求增加的押金，故押金总额为17500元（14500元+3000元）。因梁明亮的汇款凭证并未注明该90000元包括3000元押金，且梁明亮未能就该3000元为刘婉青临时增加的押金提出充分有效的证据予以证明，依据梁明亮提供的收款收据，押金于2013年10月29日、2013年11月9日分两次支付，合计支付14500元。故对于梁明亮提出的押金数额为17500元的主张，一审法院不予采信，一审法院认定押金数额为14500元，2014年11月21日，梁明亮通过银行转账将人民币90000元汇至刘婉青银行账户，应视为预交2014年12月1日至2015年11月30日的租金90000元。
三、关于何方违约的问题。刘婉青提出双方曾于2014年租期届满前，经多次协商达成口头协议，约定签两年合约且两年年租金都是90000元不递增，因梁明亮违约在先，刘婉青不支付押金并无不当。一审法院认为，本案租赁合同于2014年11月30日到期后双方未书面续签合同，刘婉青主张双方口头约定租期为两年，但未提供充分有效的证据予以证明，梁明亮亦予以否认，故一审法院不予采信，合同于2014年11月30日到期后续租应视为不定期租赁，当事人任何一方均得随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。梁明亮支付了涉案商铺的2014年12月1日至2015年11月30日的租金90000元，视为口头约定续租一年，为不定期租赁，2015年11月30日合同到期后梁明亮未续租并搬离涉案房屋，刘婉青应���梁明亮押金14500元返还梁明亮，刘婉青拒不退还梁明亮押金的行为属违约行为。
四、关于刘婉青提出的经济损失问题。刘婉青主张其经济损失包括2015年12月1-10日租金及开锁费用2800元、商铺租金差价40000元、赔偿新租客1300元损失费及地锁维修费1500元，因刘婉青拒不退还梁明亮押金违约在先，导致梁明亮与刘婉青之间在商铺交付问题上发生争执，刘婉青应当承担全部责任，刘婉青的主张没有事实与法律根据，故一审法院均不予支持。刘婉青主张梁明亮未缴交2015年11月份商铺水电费，双方在庭审中一致同意水电费为60元，一审法院予以认定，梁明亮应当支付2015年11月份水电费60元。
五、刘婉娴是否承担责任。依据刘婉娴出具的委托书及公证书，刘婉娴授权刘婉青办理出租事务，并“以该房地产出租方的身份享有合同约定的相关权利及合同约定的相关���务”，故刘婉娴不是该租赁合同的相对方，不享有合同约定的相关权利也不负担合同约定的义务，故无需承担责任。
据此，一审法院判决：一、刘婉青应于本判决生效之日起三日内退还梁明亮押金14500元。二、梁明亮应于本判决生效之日起三日内支付刘婉青20**年11月份水电费60元。三、上述一、二项抵扣后，刘婉青应于本判决生效之日起三日内支付梁明亮14440元。四、驳回梁明亮的其他诉讼请求。五、驳回刘婉青的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币238元（梁明亮已预交），由梁明亮承担41元，刘婉青承担197元。反诉费237元（刘婉青已预交），由梁明亮承担0.31元，刘婉青承担236.69元。
本���对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，梁明亮在原审庭审质证过程中确认2015年12月9日涉案商铺管理处曾要求梁明亮前往涉案商铺门口清理货物，梁明亮到达后看到刘婉青找人正在开锁。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、涉案商铺2015年12月1日至9日的租金应否由梁明亮承担？二、刘婉青所主张的各项经济损失应否予以支持？
关于焦点一，本院认为，梁明亮于2015年11月30日搬离涉案商铺后，理应立即将商铺钥匙直接交还刘婉青，或通过管理处或其他方式将钥匙转交刘婉青，但梁明亮迟至2015年12月9日才前往涉案商铺办理交接，梁明亮理应向刘婉青支付迟延交还商铺期间所产生的租金，经计算，该租金数额应为人民币2219元（90000元÷365天×9天）。梁明亮辩称系刘婉青自身原因未能及时将钥匙拿回，该理由不能成立，本院不予采纳。刘婉青对梁明亮应支付租金的期间及数额的主张有误，本院予以纠正后，对刘婉青该项请求予以部分支持。
关于焦点二，本院认为，因梁明亮未能及时交还钥匙致使刘婉青自行找人开锁，亦有相关收据予以证明，故梁明亮应当赔偿刘婉青开锁费用人民币300元；关于刘婉青所主张的商铺租金差价损失40000元，由于双方确实就租赁房产存在纠纷，且刘婉青主张的涉案商铺低价出租与双方纠纷亦不存在必然因果关系，故本院不予支持；关于刘婉青主张的新租客损失和商铺设施损坏维修费用，因其均未加以充分举证证明该损失由梁明亮造成，故本院不予支持。
综上，刘婉青的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一���零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法平民初字第1202号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法平民初字第1202号民事判决第三、五项；
三、梁明亮应于本判决生效之日起三日内向刘婉青支付2015年12月1日至9日期间的租金人民币2219元；
四、梁明亮应于本判决生效之日起三日内向刘婉青赔偿开锁费用人民币300元；
五、刘婉青与梁明亮各自所应向对方支付的款项相抵后，刘婉青应于本判决生效之日起三日内向梁明亮支付人民币11921元；
六、驳回刘婉青的其他反诉请求。
本案一审案件本、反诉受理费分担按照一审判决执行。二审案件受理费人民币968元，由刘婉青负担人民币850元��被梁明亮负担人民币118元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十二月二十二日
书记员（兼） 李开宇
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
��一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。