杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初14196号
原告（反诉被告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司，住所地：浙江省杭州市余杭区塘栖镇文苑路80-144号（A3001-1）。
负责人：曹应斌。
委托诉讼代理人：孙满文，系公司员工。
委托诉讼代理人：王彬，系公司员工。
被告（反诉原告）：张国平，男，1980年9月16日出生，汉族，住浙江省平湖市。
委托诉讼代理人：龚俊锋，北京大成（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪哲弘，北京大成（杭州）律师事务所律师。
原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司（以下简称嘉凯城塘栖分公司）诉被告张国平租赁合同纠纷一案，于2017年8月21日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。张国平于2017年9月28日提起反诉，经审查，本院对张国平的反诉予以受理，并决定与本诉部分合并审理。本院于2017年10月25日第一次公开开庭审理了本案，嘉凯城塘栖分公司的委托诉讼代理人孙满文、王彬，张国平的委托诉讼代理人龚俊锋、汪哲弘到庭参加诉讼。因工作安排冲突，本案由代理审判员孙莎独任审判，并于2017年12月28日第二次公开开庭进行了审理，嘉凯城塘栖分公司的委托诉讼代理人孙满文、王彬，张国平的委托诉讼代理人龚俊锋、汪哲弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉凯城塘栖分公司起诉称：2015年10月16日，原、被告双方签订《嘉凯城（塘栖）城市客厅房屋租赁合同》，约定由张国平承租嘉凯城（塘栖）城市客厅二层5-201/202/203/204/205/206（A2026、A2027号），用于经营餐饮业态，品牌为“大大哥肉蟹煲”，租赁期限5年，起租日期为2016年1月1日，租金标准为第1个至第2个租赁年度租金标准为1.5元/平方米/日，自第5个租赁年度租金标准为1.69元/平方米，支付方式为：自计租日起，每三个月支付一次，首期租金应于合同签订时随履约保证金一起支付。之后对于每个交租周期一次，乙方应在该交租周期开始之前7个工作日内支付，先付后用。租赁合同签订后，嘉凯城塘栖分公司按约定交付了租赁商铺，截至2017年6月30日，张国平拖欠嘉凯城塘栖分公司自2016年7月1日起至2017年6月30日止的租金共计人民币壹拾肆万叁仟肆佰陆拾伍元壹角肆分，2016年7月1日起至2017年6月30日止的租金滞纳金壹拾陆万玖仟贰佰壹拾伍元捌角柒分，自2016年7月1日起至2017年6月30日止的物业管理费共计人民币壹万柒仟肆佰壹拾伍元叁角陆分，2016年7月1日起至2017年6月30日止的物业管理费滞纳金壹万玖仟零柒拾壹元叁分，以上共计人民币贰拾柒万捌仟叁佰伍拾捌元捌角柒分。经嘉凯城塘栖分公司多次催告，张国平至今未予支付，给嘉凯城塘栖分公司造成了严重的经济损失，故提起诉讼，请求：1.判令张国平立即支付拖欠租金143465.14元，租金滞纳金105579.33元，物业费17415.36元，物业费滞纳金11899.04元；2.判令张国平承担违约金10万元整；3.判令本案诉讼费用由张国平承担。嘉凯城塘栖分公司于第一次庭审中当庭变更诉讼请求为：1.判令房屋租赁合同于2017年10月25日解除；2.判令张国平支付租金、滞纳金等费用，具体数额还未计算；3.判令张国平支付房屋占用费；4.判令张国平承担违约金10万元整，履约保证金不予退还；5.判令本案诉讼费用由张国平承担。后嘉凯城塘栖分公司提交书面申请，明确变更后的诉讼请求为：1.判令确认房屋租赁合同于2017年10月25日解除；2.判令张国平支付租金185642.98元，租金的滞纳金168137.21元，物业费22978.6元，物业费的滞纳金19618.68元，共计396376.47元（滞纳金按日租金的千分之三，暂计至2017年10月25日，实际计至判决生效时止）；3.判令张国平支付经营免租期的租金22071.55元；4.判令张国平承担违约金10万元，履约保证金33107.33元不予退还；5.本案的诉讼费由张国平承担。第二次庭审中，因房屋实际面积大于房屋租赁合同载明的面积，嘉凯城塘栖分公司当庭变更第二项诉讼请求为：支付2016年6月1日起暂算至2017年10月25日的租金204791.57元，租金的滞纳金168137.21元，物业费25531.75元，物业费的滞纳金19618.68元（上述费用均按面积260.27平米，暂计至2017年10月25日，2017年10月26日之后的租金滞纳金按日千分之三，物业费滞纳金按日万分之三，计算至张国平实际履行日止）。
嘉凯城塘栖分公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.嘉凯城塘栖城市客厅房屋租赁合同一份、物业管理服务协议一份、授权委托书一份，用以证明原、被告双方的租赁关系、租赁期限、租金支付、违约金等内容的事实；
2.催款函一份、照××打印件），用以证明张国平拖欠应付租金，嘉凯城塘栖分公司致函催款的事实；
3.商铺委托及经营协议书六份及房屋所有权证五份（复印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司有权利出租涉案房屋的事实；
4.房屋测绘成果报告书一份（复印件），用以证明租赁房屋的实际面积为260.27平米，比房屋租赁合同的面积241.88平米大，多了18.39平米，张国平应当按照实测面积缴纳租金及物业费的事实；
5.商铺交房表一份，用以证明涉案房屋于2015年10月20日交付给张国平的事实；
6.杭州市不动产权属信息查询记录六份，用以证明案涉商铺实际面积。
张国平答辩称：对于嘉凯城塘栖分公司立案时提出的诉请，其中第一项诉请，不管是依据法律还是依据合同约定，解除的条件都是不具备的，嘉凯城塘栖分公司没有用任何书面形式向张国平提出解除，也没有解除的依据。张国平经营过程中，嘉凯城塘栖分公司对张国平进行了一些不当的行为，对张国平造成的所有损失应由嘉凯城塘栖分公司承担。解除合同在没有经过司法确认的情形下，嘉凯城塘栖分公司采取了不当措施，应当赔偿损失。谁违约，谁应当承担滞纳金。嘉凯城塘栖分公司在本案情形中是有违约行为的，而本案开庭情况和证据足以证明双方对于租金是有约定的，不存在张国平违约的行为，所以嘉凯城塘栖分公司陈述张国平未缴纳租金是不成立的。嘉凯城塘栖分公司在招商的行为中是以欺诈的形式引诱张国平入驻。对于嘉凯城塘栖分公司第一次庭审后变更的诉请，张国平表示不同意解除合同，合同履行过程中违约方是嘉凯城塘栖分公司，张国平不存在违约，没有缴纳租金有相应的理由和依据。解除合同导致的滞纳金、免租期租金等，张国平都不认可。对于嘉凯城塘栖分公司第二次庭审中变更的诉请，张国平表示嘉凯城塘栖分公司出示的证据不能证明其交付的商铺面积已经变更，应当以房屋所有权证中的为准。
张国平为支持其答辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明：①2017年9月13日15点05分张国平与嘉凯城塘栖分公司运营经理陈喆就案涉商铺所涉租金问题曾经进行协商，陈喆称所有商铺的房租暂时不交，等协商一致再说，还特别记录在当时的会议纪要上；②嘉凯城塘栖分公司陈述的张贴催款函又拿走的情况是不存在的事实；
2.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明2017年9月13日15点26分张国平与嘉凯城塘栖分公司工作人员韦晓峰进行沟通，韦晓峰明确表示确实存在一份载明商铺租金暂缓缴纳的会议纪要，张国平是允许商户缓交租金的事实；
3.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明2017年9月4日16点06分张国平与嘉凯城塘栖分公司运营经理陈喆沟通，陈喆承认凯城塘栖分公司指定的物业公司几乎没有提供物业服务等的事实；
4.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明2017年9月20日15点09分案外人姚升阳与嘉凯城塘栖分公司前法定代表人张萍沟通，张萍明确表示嘉凯城塘栖分公司改变广场用途为停车场是具有非常大的安全隐患，嘉凯城塘栖分公司在招商过程中存在虚假宣传，诱导商户入驻签订合同，城镇污水排入排水管网许可证直到2016年6月20日才取得，商场的整个基础建设存在问题的事实；
5.邮件截图及附件一份（网页打印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司员工朱屹轩通过邮件形式明确告知张国平等商户，商场已招商必胜客、耐克、阿迪达斯等知名品牌，但上述品牌都没有入驻的事实；
6.户外宣传广告照片两份（打印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司在项目醒目位置公开宣传必胜客、德克士、耐克、阿迪达斯等知名品牌已经入住的事实；
7.公证书一份，用以证明嘉凯城塘栖分公司于2015年10月23日在其微信公众号“塘栖恒大城市客厅”公开宣传必胜客、德克士、国美、苏宁易购等国内外知名品牌已入驻的事实；
8.城镇污水排入排水管网许可证一份（照片打印件），用以证明嘉凯城直到2016年6月20日才取得城镇污水排入排水管网许可证的事实；
9.浙江省社会保险参保证明个人专用一份，用以证明韦晓峰自2015年1月至2016年11月系嘉凯城及其关联单位的工作人员的事实；
10.陈喆工牌照××打印件），用以证明陈喆系嘉凯城塘栖分公司工作人员的事实；
11.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司工作人员王彬与案外人俞峰分别于2017年8月21、29日电话沟通，王彬明确表示先让商户缴纳2017年第三季度七、八、九三个月的租金，六月份及以前的租金等总部具体的政策为准的事实；
12.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司经理陈喆与张国平于2017年11月22日电话沟通，陈喆明确表示存在关于暂缓缴纳租金、先处理水电费的《会议纪要》，该份纪要产生时间为2017年4月，与会人员为张萍、陈喆、王彬、陈莉莉、王喆及众商户的事实。
张国平反诉称：张国平与嘉凯城塘栖分公司在前期招商磋商过程中，嘉凯城塘栖分公司欺骗张国平，称商场已引入必胜客、德克士等国内外知名品牌，且已经签订合同。基于此，张国平才于2015年10月16日与嘉凯城塘栖分公司签订《嘉凯城•塘栖城市客厅房屋租赁合同》一份，约定张国平向其承租位于浙江省杭州市塘栖镇嘉凯城集团塘栖城市客厅项目二层A2026、A2027号的商铺，用途为经营“餐饮”，品牌为“大大哥肉蟹煲”（以下简称“案涉商铺”）。后续商铺日常经营过程中，嘉凯城塘栖分公司对商场未尽经营管理义务，且因为嘉凯城塘栖分公司被恒大收购等原因，导致管理层断层，几乎所有管理人员被更换，日常工作完全无法衔接。商场日常报修、活动、招商、管理等各类运营活动均无法正常、顺利开展，对商户正常经营产生了极大的影响。商场在开业后一直未进行大型宣传及促销活动，导致商场的客流量一直较小，未达到招商时承诺的营业效果。商户撤离商铺后，嘉凯城塘栖分公司未能及时采取有效的措施进行重新招商填铺，造成商场一层一共37间商铺，关门29间，未开门1间；二层一共22间商铺，关门10间，未开门3间的惨淡局面，开门营业率尚不足三成。这样的局面对商场无疑是雪上加霜，商场客流愈加减少。由于嘉凯城塘栖分公司对于上述问题的不作为，商场的环境日趋恶劣，客流日趋减少，恶性循环，案涉合同的租金应当予以降低。故张国平提起反诉，请求：1.判令将案涉合同《嘉凯城•塘栖城市客厅房屋租赁合同》附件二《租金支付方式》第C种方式中租金递增标准变更为：固定租金递增率，每两年递增6%。第1年至2年：自2015年12月26日至2017年12月25日止，单位租金为：￥0.75元/㎡/天，月租金为：￥5517.89元；第3年至4年：自2017年12月26日至2019年12月25日止，单位租金为：￥0.795元/㎡/天，月租金为：￥5848.96元；第5年至/年：自2019年12月26日至2020年12月25日止，单位租金为：￥0.845元/㎡/天，月租金为：￥6216.82元；2.判令嘉凯城塘栖分公司退还装修保证金3000元；3.判令嘉凯城塘栖分公司立即在商场内安装空调等基础设施，维修电梯，为本商场进行大型宣传及促销活动，达到招商时承诺的营业效果；4.判令嘉凯城塘栖分公司立即提供案涉承租商铺自2015年12月26日至今每月用水量、用电量及各类能耗费用的记录及代缴凭证；5.判令嘉凯城塘栖分公司承担本案诉讼费。张国平当庭增加反诉请求：6.判令嘉凯城塘栖分公司交付符合案涉合同标准的房屋，包括但不限于消防许可证、排污许可证、环评许可证等能让张国平开业的相关证照。庭审中，张国平明确第3项诉讼请求中的基础设施为空调和烟道，营业效果指引入必胜客、德克士、苏宁易购，商场开业率达到80%；第6项诉讼请求中的相关证照即为消防许可证、排污许可证、环评许可证。
张国平为支持其反诉主张，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1.嘉凯城•塘栖城市客厅房屋租赁合同一份，用以证明原、被告于2015年10月16日签订案涉房屋租赁合同，嘉凯城塘栖分公司将案涉商铺出租给张国平开设餐饮店，并约定嘉凯城塘栖分公司需要提供良好可用的物业，对公共设施进行维护、保养，为张国平开业和经营提供必要协助等的事实；
2.物业管理服务协议一份，用以证明张国平与案外人于2015年10月16日签订案涉物业管理服务协议，浙江同益物业服务有限公司塘栖分公司（以下简称同益公司塘栖分公司）接受嘉凯城塘栖分公司的指派，为案涉商铺所在项目提供物业服务的事实，
3.邮件截图及附件一份（网页打印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司员工朱屹轩通过邮件形式明确告知张国平等商户，商场已招商必胜客、耐克、阿迪达斯等知名品牌，但上述品牌都没有入驻的事实；
4.户外宣传广告照片两份（打印件），用以证明嘉凯城塘栖分公司在项目醒目位置公开宣传必胜客、德克士、耐克、阿迪达斯等知名品牌已经入住的事实；
5.公证书一份，用以证明嘉凯城塘栖分公司于2015年10月23日在其微信公众号“塘栖恒大城市客厅”公开宣传必胜客、德克士、国美、苏宁易购等国内外知名品牌已入驻的事实；
6.城镇污水排入排水管网许可证一份（照片打印件），用以证明嘉凯城直到2016年6月20日才取得城镇污水排入排水管网许可证的事实；
7.告知函一份（复印件）、EMS面单一份及物流记录一份（网页打印件），用以证明张国平于2017年8月12日通过EMS快递形式书面通知嘉凯城塘栖分公司，要求调整案涉商铺租金等，嘉凯城塘栖分公司于2017年8月13日收到的事实；
8.商铺关门照××打印件）及商铺位置示意图一份（打印件），用以证明商场一层一共37间商铺，关门29间，未开门1间；二层一共22间商铺，关门10间，未开门3间的事实；
9.商场地面沉降照片一组（打印件），用以证明商场地面出现大规模沉降，地面严重倾斜的事实；
10.浙江省社会保险参保证明个人专用一份，用以证明韦晓峰自2015年1月至2016年11月系嘉凯城及其关联单位的工作人员的事实；
11.陈喆工牌照××打印件），用以证明陈喆系嘉凯城塘栖分公司工作人员的事实；
12.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明2017年8月8日15点09分，案外人俞锋与嘉凯城塘栖分公司主管朱屹轩电话联系，朱屹轩承认嘉凯城这个项目存在很多问题，有历史遗留问题，包括当时基建存在问题，商场人员有大幅度调整，这个商场很差，确实坑了商户，继续开下去只会增加房租的事实；
13.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明2017年8月9日14点35分，案外人俞峰与嘉凯城塘栖分公司王彬经理电话联系，王彬承认嘉凯城这个项目有很多商铺已经撤出，且王彬作为员工，看到嘉凯城这样一蹶不振的状态感到无能为力的事实；
14.电话录音一份，文字整理稿一份（打印件），用以证明2017年9月20日15点09分案外人姚升阳与嘉凯城塘栖分公司前法定代表人张萍沟通，张萍明确表示嘉凯城塘栖分公司改变广场用途为停车场是具有非常大安全隐患，嘉凯城塘栖分公司在招商过程中存在虚假宣传，诱导商户入驻签订合同，城镇污水排入排水管网许可证直到2016年6月20日才取得，商场的整个基础建设存在问题的事实。
嘉凯城塘栖分公司答辩称：不同意张国平的所有反诉请求，没有事实及法律依据，也没有合同依据。诉请1，租金标准在房屋租赁合同中有明确约定，现单方要求变更没有法律及合同依据；诉请2，嘉凯城塘栖分公司已经依约交付了相关房屋，但没有约定嘉凯城塘栖分公司要将相关证照交付给业主，嘉凯城塘栖分公司会协助办理相关的证照，且证照已经办好，张国平一直在正常营业；诉请3，张国平存在多项违约行为，已经拖欠的费用已经不止3000元，根据合同约定是要冲抵；诉请4，商场基础设施都是完备的，没有影响张国平正常营业。促销活动嘉凯城塘栖分公司一直在进行，宣传活动会根据商户的要求来统筹安排。不管是招商还是签订合同时都没有承诺营业效果和其他很具体的指标，如果有的话会体现在房屋租赁合同中；诉请5，嘉凯城塘栖分公司已经提交了国网的委托授权书，由其统一代电网和自来水公司收取水电费。
嘉凯城塘栖分公司为支持其答辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1.塘栖嘉凯城国有土地使用权证一份（复印件）、房屋建筑工程竣工验收备案表一份，用以证明房屋系嘉凯城塘栖分公司合法建造，并通过竣工验收，符合交房条件，嘉凯城塘栖分公司有权出租房屋的事实；
2.建设工程消防验收意见书一份，用以证明一次消防验收已经通过的事实；
3.城镇污水排入排水管网许可证一份（复印件）及证明一份（复印件），用以证明案涉商铺具备餐饮营业条件的事实；
4.环境保护三同时检查通知书一份（复印件），用以证明案涉房屋已经通过环评的事实。
嘉凯城塘栖分公司就本诉部分出示的证据，张国平的质证意见及本院的认证意见如下：
证据1中的房屋租赁合同的真实性无异议，证明对象有异议，合同第二条约定租赁面积是241.88平米，具体约定面积与产权面积不符的，以产权面积为准；第三条约定租赁期限为5年，以实际交付日起计算租金，合同中说暂定2015年12月31日，但租金实际应从嘉凯城塘栖分公司将符合约定的租赁物交付给张国平并且签订书面的交房通知书时起算；合同第四条约定嘉凯城塘栖分公司必须在符合经营用途的前提下办理交接手续，这里面应当涉及租赁物的面积，嘉凯城塘栖分公司经营的塘栖城市客厅是不符合租赁用途的，所以也没有办理交接；合同4.6条约定嘉凯城塘栖分公司没有按照合同于2015年12月25日开张的，应该支付违约金725.64元，嘉凯城塘栖分公司没有按照合同约定开张，应当向张国平支付违约金；合同16.9条约定嘉凯城塘栖分公司应当为张国平开业经营提供政府要求的文件和必要手续（消防消灾、环评、排污等文件），嘉凯城塘栖分公司没有提供，所以张国平没有办法正常营业，也没法办理正常的交房手续。证据1中的物业管理服务协议由张国平与第三方同益公司塘栖分公司签订，根据合同相对性，嘉凯城塘栖分公司不具备主张的主体资格，物业费需要政府部门审批之后才能向租户收取，但是嘉凯城塘栖分公司没有提交相关证据，本案中的物业费是每月每平方米6元，其他承租户的物业费是每月每平方3元，同益公司塘栖分公司违反了政府的规定，没有按同一标准收取物业费，故该物业管理协议的合法性和所形成的过程的“三性”都有异议。证据1中的授权委托书委托的事项不明确，委托嘉凯城塘栖分公司向谁收取不明确，“三性”都有异议。
经审查，房屋租赁合同符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；物业管理服务协议，张国平对其合法性有异议，但未提供有效证据证明，故本院对该证据予以确认；授权委托书，张国平对“三性”均有异议，但未提供反驳证据，故本院对其真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实。
证据2的催款函和照片的“三性”都有异议，嘉凯城塘栖分公司提出解除合同没有用任何书面形式告知张国平，也没有向张国平催缴包括租金在内的所有款项，照片形成的时间和渠道都有异议，假设催款函贴在店铺，那就不可能在庭审上出现的，因为嘉凯城塘栖分公司出示的催款函和照片中的笔迹完全一样。
经审查，因嘉凯城塘栖分公司在庭审中表示其将催款函贴在案涉商铺外墙上拍照后即将催款函拿走，且无证据证明嘉凯城塘栖分公司关于到张国平店铺向其送达，张国平拒绝接受的主张，故该组证据不足以证明其已通过催款函方式向张国平催讨相关费用的事实，本院对该组证据不予确认。
证据3中的商铺委托及经营协议书的真实性无法确认，是嘉凯城塘栖分公司与第三方签订的协议，嘉凯城塘栖分公司从未说过是通过第三方委托经营过来的，其中206室商铺的商铺委托及经营协议书与本案无关。房屋所有权证没有原件，“三性”均有异议，嘉凯城塘栖分公司主张房屋实际面积更大，但房屋所有权证上载明的面积与合同上载明的一致。
经审查，商铺委托及经营协议书，现无证据足以否定该协议书的真实性，故本院予以确认；房屋所有权证系无原件核对的复印件，故本院不予确认。
证据4房屋测绘成果报告书系复印件，“三性”均有异议，不能证明嘉凯城塘栖分公司交付的房屋面积已经变更，面积应当以房屋所有权证上载明的面积为准。
经审查，房屋测绘成果报告书系无原件核对的复印件，故本院不予确认。
证据5商铺交房表上的签字是张国平签的，对合法性无异议，关联性及证明对象有异议，因房屋租赁合同明确约定，原、被告双方需要签订《商户交房表》（附件七），而嘉凯城塘栖分公司当庭提供的附件十九并非主合同的附件，附件七和附件十九是完全不同的内容，张国平认为应当严格按照合同约定，以附件七为准，所以对该份证据不予认可。
经审查，张国平认可商铺交房表上的签字是其本人所签，故本院对该证据的真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实。
（六）证据6杭州市不动产权属信息查询记录的真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，嘉凯城塘栖分公司在第二次庭审时明确表示，张国平实际承租的房屋是201-205室，并没有涉及206室，所以该组证据中206室与本案无关，案涉商铺的总面积为211.63平方米，而不是合同约定的241.88平方米。
经审查，张国平对该证据的真实性无异议，故本院予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实。
张国平就本诉部分出示的证据材料，嘉凯城塘栖分公司经当庭质证，证据1“三性”不予认可，录音中说要协商一致，陈喆只是员工、经办人，不能代表公司，且录音也没有说他本身同意或张萍同意，延缓租金是重大事项，需要集团批准，公司盖章，会议纪要已经上报给集团，但集团没有批；证据2“三性”不予认可，张国平在录音中多次表述水电费先交了之后租金再说，只是说再说，并没有说是约定好缓交；证据3“三性”不予认可，与本案无关；证据4“三性”不予认可，该证据证明消防检测报告有的，设备检测报告没有不影响开业；证据5邮件截图及附件的真实性不予认可，即使是真实的，不能确定发件人、收件人是谁，发件时间是2015年11月19日，该日期双方已经签订房屋租赁合同，对房屋租赁合同没有影响，不能证明嘉凯城塘栖分公司承诺入驻店家的事实，且发出去的店家不是规划就是已经入驻；证据6户外宣传广告照片的真实性不予认可，开业以来的广告牌都在，可以实地勘察；证据7公证书的真实性无法确认，公证书的申请人与本案无关，公证处应当是不动产所在地的公证处，且公证书中不能证明嘉凯城塘栖分公司承诺何时何品牌已经入驻，上面只是嘉凯城塘栖分公司推送的微信消息，都是广告性质，跟租赁合同没有关系，广告宣传是必要的，嘉凯城塘栖分公司也没有说一定要纳入到合同中；证据8城镇污水排入排水管网许可证的真实性、合法性无异议，关联性有异议，虽然证是那个时候拿到，但证有无拿到不影响张国平实际经营；证据9浙江省社会保险参保证明个人专用的真实性无法确认，与本案无关；证据10工牌照片的“三性”不予认可；证据11不同意质证，不发表质证意见；证据12不予认可。经审查，证据1、2、3、4、7、9、11、12，并无证据足以否定上述证据的真实性，故本院予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实；证据5、6、10均系无原件核对的打印件，故本院不予确认；证据8，嘉凯城塘栖分公司对真实性无异议，故本院予以确认。
张国平就反诉部分出示的证据材料，嘉凯城塘栖分公司经当庭质证，对证据1房屋租赁合同的真实性无异议，证明对象有异议，合同证明了双方的权利义务；证据2物业管理服务协议的真实性无异议，证明对象有异议，系同益公司塘栖分公司跟张国平签订的，并对双方权利义务进行了约定；证据3邮件截图及附件的“三性”不予认可，发件时间是2015年11月19日，房屋租赁协议已经签了1个月，不存在招商引资前的虚假宣传，即使有出入，也不影响签订房屋租赁合同；证据4户外宣传广告照片的真实性无法确认，广告牌随时会变动，现在实际情况跟照片是不符的；证据5公证书的真实性无法确认，公证书的申请人与本案无关，公证处应当是不动产所在地的公证处，且公证书中不能证明嘉凯城塘栖分公司承诺何时何品牌已经入驻，上面只是嘉凯城塘栖分公司推送的微信消息，都是广告性质，跟租赁合同没有关系，广告宣传是必要的，嘉凯城塘栖分公司也没有说一定要纳入到合同中；证据6城镇污水排入排水管网许可证的真实性无异议，许可证发放时间是2016年6月20日，不影响张国平经营，且其一直在经营；证据7的告知函确实收到过，但是不能确认跟张国平发送的材料是否一致，该份证据都是张国平单方陈述，嘉凯城塘栖分公司没有对该份告知函有任何回复，告知函第二页中是要解除房屋租赁合同，但张国平现希望继续履行合同，合同约定只有嘉凯城塘栖分公司有权利单方解除合同，张国平也没有以实际行动表示要解除合同，一直都在正常经营；证据8、9、10“三性”不予认可；证据11真实性无法确认，与本案无关；证据12、13、14的电话录音中，嘉凯城塘栖分公司都没有陈述过同意缓交租金，也没有嘉凯城塘栖分公司虚假宣传的证明。经审查，证据1、2、7符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据3、4、5、6、10、11、14，张国平已在本诉部分作为证据出示，故本院不再重复认证；证据8、9系无原件核对的打印件，故本院不予确认；证据12、13，并无证据足以否定上述证据的真实性，故本院予以确认，并结合其他证据综合认定本案事实。
嘉凯城塘栖分公司就反诉部分出示的证据材料，张国平经当庭质证，认为部分证据由嘉凯城塘栖分公司关联公司盖章确认，对真实性都不予认可，即使能够提供原件，张国平对证据1中国有土地使用权证的真实性无异议，对关联对象有异议，该证是项目主体的大证，不是本案房屋的产权证，不能看出案涉房屋的面积。房屋建筑工程竣工验收备案表的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，该证据是整个项目的验收，但是并非是按照餐饮店的标准验收的，嘉凯城塘栖分公司将普通商铺出租给张国平作餐饮用途是不符合标准的；证据2建设工程消防验收意见书的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，该证据载明A区地上三层，1-2层商铺，三层餐饮，B区1-2超市，3层超市停车楼，4层停车楼，只有3层是餐饮，用途变更应当依法审批，现案涉商铺位于2层，故应当依法申报审核，故跟本案商铺没有关联性；证据3中证明的合法性无异议，关联性和证明对象有异议，该份证明是2015年1月16日出具的，当时该项目还在建，是在建过程中为了施工需要取得的排水许可，跟城镇污水排入排水许可证是不一样的，只能证明在建过程中是没有问题的。城镇污水排入排水管网许可证的合法性无异议，关联性和证明对象有异议，该份许可证发生日期是2016年6月20日，之前都是无证状态；证据4环境保护三同时检查通知书中最后一句，待具体引进餐饮电影等需要重新申报验收，事实他们没有做任何报批手续，张国平做餐饮报批的时候都没有通过，据张国平了解嘉凯城的环评是没有通过的。经审查，证据1中的国有土地使用权证、证据3中的证明以及证据4系无原件核对的复印件，故本院不予确认；证据1中的房屋建筑工程竣工验收备案表以及证据2符合有效证据的采信规则，故本院予以确认；证据3中的城镇污水排入排水管网许可证与张国平出示的复印件相同，故本院予以确认。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
赵刚刚、仲肪芳系塘栖镇嘉凯城商业中心5幢201、202、203室的业主，张良、高洁系204室的业主，庞超强、唐智娟系205室的业主，沈菊芬系206室的业主。上述业主分别与嘉凯城塘栖分公司签订《商铺委托经营及管理协议书》，委托嘉凯城塘栖分公司独家经营及管理上述商铺，负责商铺招商及培育市场。其中5幢201室的商铺委托经营期限至2025年12月31日，预计自2016年5月25日起算；5幢202室、203室的商铺委托经营期限至2025年12月31日，预计自2016年4月30日起算；5幢204室、205室的商铺委托经营期限均为10年，预计自2016年4月30日起算；5幢206室的商铺委托经营期限至2025年12月31日，预计自2016年6月18日起算。
2015年10月16日，嘉凯城塘栖分公司作为出租人（甲方），张国平作为承租人（乙方）签订《嘉凯城*【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》一份，约定如下相关内容：1.3租赁物业指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租区域（以本合同附件一的《租赁物业平面图》为准）及相关场地、设备设施。1.4约定交付日，本合同约定的或者甲乙双方另行达成的书面协议中约定的向乙方交付租赁物业的具体日期。1.5实际交付日，本合同第4.2条、第4.3条约定的租赁物业实际交付日期。1.6免租期，指自实际交付日开始，甲方同意乙方免缴房屋租金的期间，包括装修免租期（自租赁物业交付乙方之日起开始计算）和经营免租期（自装修免租期届满之次日起开始计算）。1.7计租日，免租期届满之日（如有经营免租期，则为首年经营免租期届满之日）的次日为计租日，自计租日起，甲方开始向乙方计算并收取房屋租金。1.9租赁年度，包括三种情况：第一个租赁年度指自计租日起至当年12月31日；以后为每年1月1日至当年12月31日为一个租赁年度；最后一个租赁年度是该年1月1日至租赁期满之日。1.10交租周期，在每一租赁年度，每【三】个自然月为一个交租周期，先付后租，但第一个租赁年度的第一期、最后一个租赁年度的最后一期的交租周期，按该期实际存续天数计算。1.13履约保证金，指乙方依据本合同向甲方交付的款项，该款项不是乙方预付的租金、管理费，仅作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保。1.14物业管理公司，指甲方（或业主方）指定或委托的负责“嘉凯城【塘栖】城市客厅”项目物业管理的公司，具体以甲方（或业主方）实际签订的物业管理协议为准。1.15公共事业费，指政府有关部门或者公共事业单位为社会提供供电、供水、燃气、通信等公共产品或服务所征收的费用，其中包括但不限于电费、水费、燃气费、通讯费等。2.1租赁物业位于杭州市余杭区嘉凯城【塘栖】城市客厅项目【二】层【5-203、5-204、5-205、5-206、5-201、5-202（A2026、A2027）】号商铺。2.2租赁面积，建筑面积为【241.88】平方米的铺位，如本合同约定面积与实际产权面积不符的，以产权证为准。2.3乙方承租租赁物业的用途为经营【餐饮】，经营品牌为【大大哥肉蟹煲】。2.4乙方自行负责向相关机构和/或政府部门申请乙方经营其所开展的业务所需的所有执照，包括但不限于餐饮服务许可证、特许经营证明（如需要）等证照，以及取得公安、消防、文化、卫生等部门的有关批准手续，甲方无须以任何方式承担任何原因所导致的任何该等执照不被获发的责任。2.5在签订本合同前，乙方已充分考察本城市客厅项目整体经营现状和环境，自愿承担经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。3.1租赁期限为【伍】年，自实际交付日（以附件七：商户交房表上的移交日期为准）起算，暂定为【2015】年【12】月【26】日至【2020】年【12】月【25】日止。3.2免租期包括装修免租期和经营免租期。3.2.1装修免租期确定为【贰】个月，自租赁物业实际交付日起开始计算。免租期间，乙方无须支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.2.2经营免租期【贰】个月，其中，首年经营免租期自装修免租期届满之日次日起开始计算，免租【/】个月，次年起自租赁年度的1月1日起算，分【贰】季执行，每个租赁季度免租【壹】个月。免租期间乙方无须支付房屋租金，实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.5若甲乙双方签署续租协议或租赁合同且本合同项下租赁期尚未结束、续租期尚未开始时乙方有本合同项下违约行为，甲方有权单方面解除续租协议或租赁合同或不使续租协议或租赁合同生效而将该租赁物业另行出租。4.1交付时间，双方协定甲方应当在【2015】年【10】月【16】日（约定交付日，以附件七：商户交房表上的移交日期为准）向乙方交付租赁物业。若甲方未能在交付日将该租赁物业交付给乙方，乙方应给予甲方90天宽限期。在此情况下，免租期及相关日期均相应顺延。4.2乙方应在甲方《租赁物业现状交付使用通知书》（附件六）规定的时间、地点和程序派员与甲方共同办理交付使用手续，经验收确认后签署《商户交房表》（附件七）。《商户交房表》签署之日为租赁物业正式交付之日（实际交付日）。4.4租赁物业的工程交付标准及要求（详见附件八），超过该标准及要求之外的租赁物业有关的任何工程项目均由乙方自行负责施工并承担相应的费用与责任。甲方将租赁物业交付乙方使用时，应当一并将租赁物业范围内的场地及设施设备等交付乙方使用（详见附件一）。5.1.1在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付【66214.65】元定金，甲方在收到全部定金后7个工作日内向乙方开具相应收据。5.1.2如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金。5.3.1自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于【叁】个月租金的履约保证金【33107.33】元。5.3.2履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。5.3.3本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。履约保证金被扣除后，乙方须于甲方书面补款通知的七日内补足。5.3.4若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。6.1本合同所述租金按附件二所列明方式计算及支付。6.4逾期支付租金，乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。7.1物业管理费不含在租金内，按物业服务协议约定的标准和缴费周期按期交纳。9.3（十）乙方进场施工前，须向甲方支付装修保证金3000元，施工竣工完成后，经甲方验收合格后，日内予以退还。10.4乙方必须于甲方或管理公司指定的时间内营业。营业时间为每周七天，每天早上【10】时到晚上【21】时（包括法定节日主公众假日）。11.2.2甲方不时制定的、对城市客厅整体商场统一进行的促销活动或其他推广活动，乙方应予以积极配合，且甲方有权在其宣传推广活动或资料上无偿使用乙方经营场所的店名、经营品牌图像及商标。13.1乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方。在返还期内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外。返还期后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。13.2乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。13.3乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除。若乙方在返还期后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。16.5租赁期间内，甲方应保持租赁物业建筑物的各相关工程验收合格，承重结构及各种基础设施处于良好且可使用的状态。16.7甲方及甲方指定的物业管理公司为乙方提供租赁物业及相关配套设施和经营条件，以及其他属于甲方所有的管线设施（包括但不限于公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等）的维修和养护。16.9甲方应当为乙方开业和经营提供政府要求应由出租人提供的文件和必要协助（包括但不限于协助防灾、消防、卫生等手续）。17.2乙方自行办理因在租赁物业进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照等，并在办理完成后7个工作日内将相关证照的复印件提交甲方备案。18.1甲方的解除权。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任。乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿：……（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的……18.4如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。19.违约责任。任何一方无法履行本合同约定的义务或根据本合同所作的承诺或保证是不真实的或有重大遗漏，该方即应被视为违约，违约方应向另一方承担违约责任，并赔偿守约方经济损失。本合同约定的违约责任应视为累加的，并且不构成任一方维护其权利或寻求另外救济方法的障碍。22.1任何一方依据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件、快递服务方式发到另一方的下述地址。通知视为有效送达的日期按如下方法确定，除非收件方先于下列期限明确表示已收到或者其他证据证明相关通知已先于下列期限送达：（1）专人递交的通知在专人送达之日视为有效送递；（2）以挂号信（邮资预付）发出的通知，在签收之日视为有效送达；（3）交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。22.2乙方确认，租赁期限内，该租赁物业地址也是乙方的有效通知地址之一。甲方有权选择将本合同下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该合同附附件十一份，其中附件二为租金支付方式【C】，即采用“固定租金加递增”的方式：租金递增标准为固定租金递增率，每【两】年递增【6%】，第【1】年至第【2】年：自2015年12月26日至2017年12月25日止，单位租金为1.5元/㎡/天，月租金11035.78元；第【3】年至第【4】年：自2017年12月26日至2019年12页25日止，单位租金为1.59元/㎡/天，月租金11697.92元；第【5】年至第【6】年：自2019年12月26日至2020年12月25日止，单位租金为1.69元/㎡/天，月租金12433.64元。月租金计算公式：月租金＝单位租金*租赁面积*365天÷12，破月月租金=租赁面积*单位租金*实际租赁天数。支付方式为自计租日起，租金每三个月支付一次，每期应在交租周期开始之前【七】个工作日内交付，先付后用。附件六《租赁物业现状交付使用通知书》、附件七《商户交房表》、附件八《租赁物业的工程交付标准及要求》均空白。嘉凯城塘栖分公司于2015年10月20日将上述商铺交付给张国平。
同日，张国平作为乙方，浙江同益物业服务有限公司塘栖分公司作为甲方，签订《物业管理服务协议》，约定如下相关内容：第三条约定服务期限自2015年12月26日起至2020年12月25日止；第6.1条约定同益公司塘栖分公司为上述租赁物业提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费包含乙方应承担的公共能耗费用，不包含乙方户内水、电、空调等能耗费用，也不包含乙方建筑垃圾清运费、车位管理费、餐饮商户的厨房垃圾、泔水和废油处理等其他费用，该等费用由乙方另行承担；第6.2条约定物业服务费标准为每月每平方米6元，按241.88平方米计算，每月1451.28元；第7.1条约定户内能耗费主要包括乙方户内的电费、水费，电费收费标准为1.2元/度，采用充值式电表，先充值后使用，水费收费标准为5元/吨，若遇物价部门调整收费标准的，户内能耗费相应调整；第7.2条约定户内能耗费采用充值式（先预付后使用）的原则，乙方在房屋交付时须按每月1000元的标准线甲方室内能耗费，甲方每月10日根据乙方上月室内各项能耗实际发生的金额向乙方收取室内能耗费；第8.2条约定装修保证金最低金额3000元。庭审中，原、被告均表示案涉商铺的水、电费系由同益公司塘栖分公司代收代缴。
2017年8月10日，张国平向嘉凯城塘栖分公司寄送《告知函》一份，载明：因嘉凯城塘栖分公司存在以欺诈手段引诱张国平订立房屋租赁合同、对商场未尽经营管理义务、出租的商铺不具备餐饮经营条件、没有空调外机放置位等违约情况，故要求：①解除与嘉凯城塘栖分公司签订的关于A2026、A2027号商铺的房屋租赁合同，并要求嘉凯城塘栖分公司支付违约金及相应损失；②要求修改关于A2019、2020号商铺的房屋租赁合同，降低商铺租金，并赔偿违约所造成的损失；③根据降低后的标准支付上述商铺的应付租金；④变更主入口为原先规划的主入口，清理、整顿停车场；⑤安装空调等基础设施，维修空调；⑥进行大型宣传及促销活动，对商户撤离的商铺进行重新招商填铺，达到招商时承诺的营业效果；⑦为张国平承租的商铺单独配置烟道；⑧加强对物业公司的管理，保证物业到位服务；⑨提供商场的相关资质证照及建筑、消防、环境评价等相关验收通过的审批文件；⑩提供张国平承租商铺每月用水量、用电量的记录及代缴凭证。嘉凯城塘栖分公司于2017年8月13日收到该函。
2017年9月1日，嘉凯城塘栖分公司作为甲方（委托人），同益公司塘栖分公司作为乙方（受托人），签订《授权书》一份，约定甲方委托乙方负责“嘉凯城城市客厅”物业管理服务协议的签订；物业费、水电费等相关费用的收取并开具相应发票；物业的管理；物业的设备维护；以及有关物业服务和日常管理的一切其他事宜，授权权限为2017年9月1日至2035年12月31日止。
张国平提交的（2017）浙杭钱证内字第13559号公证书载明以下内容：申请人江春来，公证事项保全证据，公证时间2017年8月10日，证明江春来复制、截取手机图片过程，由公证员在场监督，及公证书所附手机截图、光盘系现场操作所得，与实际情况相符。该公证书后附“塘栖恒大城市客厅”微信公众号，账','2018-09-26
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