上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第1861号
原告张俊，女，1979年1月5日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人朱备军，上海泰吉十方律师事务所律师。被告胡振祥，男，1949年12月1日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告陈明，女，1954年11月1日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告胡欢磊，男，1979年10月26日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。三被告共同委托代理人薛岷，上海申律律师事务所律师。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张景载，职务董事长。委托代理人梁博雯。委托代理人陆颖。原告张俊诉被告胡振祥、陈明、胡欢磊共有纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年8月5日立案受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。因原告申请，本院于2015年9月8日依法追加上海市住房置业担保有限公司为第三人参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，由审判员严毅超独任审判，于2015年12月2日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告张俊的委托代理人朱备军，被告陈明、胡欢磊(第二次均未到庭)及被告胡振祥、陈明、胡欢磊的共同委托代理人薛岷，第三人上海市住房置业担保有限公司的委托代理人梁博雯(第二次未到庭)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊诉称，其与被告胡欢磊于2010年1月10日登记结婚；嗣后，原告与三被告共同购买上海市静安区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2015年7月10日，原告与被告胡欢磊经上海市虹口区人民法院调解离婚，因系争房屋涉及原、被告四人，故在离婚案件中未予处理；现原告与被告胡欢磊已解除婚姻关系，故起诉至法院，请求判令依法分割系争房屋，产权归三被告所有，三被告共同给付原告房屋折价款人民币1,040,264.95元(以下币种均为人民币)。被告胡振祥、陈明、胡欢磊共同辩称，其同意分割系争房屋，由三被告取得房屋产权，并共同给付原告房屋折价款；原告贷款出资18万元，剩余房款均由被告陈明支付，根据出资比例计算，原告应分得折价款275,250元，其中已包含剩余贷款部分。第三人上海市住房置业担保有限公司述称，其对于原、被告之间的家庭纠纷不发表意见；第三人依法取得的抵押权应受法律保护，在贷款全部结清的前提下，第三人同意协助办理抵押权涤除手续。经审理查明，被告胡振祥、陈明系夫妻关系，被告胡欢磊系二人之子。原告与被告胡欢磊于2010年7月10日登记结婚。系争房屋建筑面积为95.97平方米。2010年7月17日，原告通过刷卡方式向上海屹申房产开发有限公司(以下简称屹申公司)支付10万元。同月19日，被告陈明通过柜台取现方式从银行提取10万元。同月29日，屹申公司(甲方，卖方)与原告及三被告(乙方，买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积暂测95.78平方米，每平方米房屋建筑面积单价25,065元，总房价款暂定为2,400,726元。同日，被告陈明通过其银行账户支付房款1,100,726元。同年8月31日、9月6日，被告陈明又通过其银行账户分别支付房款50万元、50万元。嗣后，原告(甲方)、上海农村商业银行闸北支行(乙方)、第三人(丙方)及屹申公司(丁方)签署抵押贷款合同，约定：甲方借款金额18万元，借款期限为29年(348月)，即从2010年10月14日至2039年10月14日止，甲方借款所购买并作为抵押物的住房位于闸北区中山北路XXX弄XXX号XXX室，住房总价格为2,400,726元，还款方式为月等额本息，当年每月偿还贷款本息的金额为861.43元。2011年12月21日，原告向屹申公司支付9,010.43元。2012年1月7日，被告胡欢磊(出租方、甲方)与案外人廖某某(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期为叁年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止；月租金肆仟元整，另付4,000元押金。廖某某以现金方式支付了首期租金12,000元及押金4,000元，后续租金80,100元以转账方式支付至原告账户。2014年2月起，租金由被告胡欢磊收取。2015年2月起，租金调整为每月4,550元。2012年10月25日，屹申公司(甲方，卖方)与原告及三被告(乙方，买方)签署《房屋交接书》，载明：2012年6月30日，甲、乙双方对系争房屋进行交接，房屋实测建筑面积95.97平方米，乙方已付全部房价款2,405,488元。同日，原告通过刷卡方式支付契税72,164.64元。2012年11月7日，原、被告四人登记为系争房屋的权利人，共有情况为共同共有。同日，第三人登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为18万元。2015年7月10日，原告与被告胡欢磊经上海市虹口区人民法院调解离婚。截至2015年9月7日，公积金贷款剩余163,686.60元，原告累计归还本息共53,345.85元。审理中，三被告申请廖某某出庭作证，证人陈述：首期租金12,000元及押金4,000元以现金方式支付给原告，之后银行转账支付给原告，100元是门卡费用，其中一个月租金以现金方式支付给被告陈明；2014年2月起租金支付给被告胡欢磊。三被告表示被告陈明没有收取过现金。原告称不认可证人证言。审理中，原、被告均认可系争房屋2015年9月7日的市场价为367万元，本案处理以上述市场价为基准；原告2011年12月21日支付的款项包括维修基金；截至2015年12月收取的租金同意在本案中一并处理。原告表示其享有的系争房屋份额为四分之一即91.75万元，三被告应承担四分之三公积金贷款即122,764.95元；上述两项合计即为1,040,264.95元，剩余贷款部分由原告一次性归还；原告申请了公积金贷款，还支付了12万元房款、契税、维修基金；首期租金及押金由被告胡欢磊收取。三被告称被告陈明为购买系争房屋向亲戚借款，后出售他处房屋归还借款；系争房屋房价款除公积金贷款部分外，均由被告陈明支付，其中10万元系被告取款后交给原告，面积补差款也是被告陈明支付的，契税、维修基金由原告支付；首期租金及押金由原告收取。以上事实，由原告提供的民事调解书、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、抵押贷款合同、公积金个人账户查询信息、信用卡账单、银行卡明细、个人贷款还款对账单、《租赁合同》、签购单，三被告提供的历史交易明细表、《上海市房地产买卖合同》、《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、契税证明、客户回单、证明、证人证言，第三人提供的个人住房公积金查询单及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。原告与被告胡欢磊现已离婚，原、被告共有的基础已经丧失，原告可以请求分割系争房屋。原、被告均认可系争房屋归三被告所有，原告一次性归还剩余贷款，三被告支付原告补偿款，本院予以准许。关于原告享有系争房屋的份额，应综合考虑其出资情况与产权登记情况予以确定。被告陈明从其账户支付的房款应视为被告胡振祥、陈明共同支付，原告刷卡支付款项则应视为原告、被告胡欢磊共同支付。房款中2万元以现金方式支付，双方均未提供证据，应认定为原、被告共同支付。原告与被告胡欢磊离婚前还贷部分应视为夫妻共同还贷，离婚后还贷部分及未还金额则应计算为原告出资。同时，因系争房屋获取的租金，其离婚后部分，亦可根据双方收取情况一并予以处分。综合本案权属登记情况、款项支付情况，本院酌情确定三被告应支付原告折价款68万元。第三人取得的抵押权合法有效，应受法律保护，须待原告归还全部借款后，方能进行系争房屋的产权变更登记。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：一、上海市静安区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告胡振祥、陈明、胡欢磊所有；二、被告胡振祥、陈明、胡欢磊应于本判决生效之日起六十日内支付原告张俊折价款68万元；三、原告张俊应于本判决生效之日起六十日内结清上址房屋公积金抵押贷款；四、第三人上海市住房置业担保有限公司应于上述贷款结清之日起三十日内配合原告张俊，被告胡振祥、陈明、胡欢磊办理上址房屋抵押登记注销手续；五、原告张俊应于上址房屋抵押登记注销之日起三十日内配合被告胡振祥、陈明、胡欢磊办理上址房屋的产权变更手续，将上址房屋产权变更登记至被告胡振祥、陈明、胡欢磊名下(共有形式为共同共有，相关税费按国家政策规定各自负担)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22,800元(原告张俊已预缴)，由原告张俊负担元3,800元，被告胡振祥、陈明、胡欢磊负担19,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 严毅超
人民陪审员 周建萍
二〇一六年五月三日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第九十九条??共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。