湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0104民初4696号
原告：申金娥，女，汉族，1964年12月18日出生，住湖南省洪江市。
委托代理人：樊志勤，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
被告：郭航，男，汉族，1984年11月24日出生，住湖南省长沙县。
委托代理人：郭舟，男，汉族，1983年9月3日出生，住湖南省长沙县，系郭航之兄。
被告：郭婷，女，汉族，1991年8月7日出生，住湖南省长沙县。
委托代理人：郭航，系被告郭婷之夫。
被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人：袁李，系该公司总经理。
委托代理人：李铁山，男，汉族，1987年7月10日出生，住湖南省长沙市开福区，系该公司员工。
原告申金娥诉被告郭航、郭婷、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司(以下简称“新环境经纪公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，在审理过程中发现该案不宜适用简易程序，于同年7月20日裁定转为普通程序。并于2017年10月17日公开开庭进行了审理，原告申金娥的委托代理人樊志勤、被告郭婷的委托代理人郭航、被告郭航的委托代理人郭舟及被告新环境经纪公司的委托代理人李铁山均到庭参加诉讼。同年12月14日，法庭再次公开开庭进行了审理。原告申金娥及其委托代理人樊志勤、被告郭婷的委托代理人郭航、被告郭航的委托代理人郭舟及被告新环境经纪公司的委托代理人李铁山均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告申金娥向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告郭航、郭婷立即腾空长沙市望城坡航天大院125栋104号房屋，并将该房屋交付给原告；2.判令被告郭航、郭婷自2016年8月2日起，按100元/天向原告支付延期交房违约金直至房屋实际交付之日止（暂计算至2017年5月31日，违约金为30300元）；3.判令被告新环境经纪公司返还居间服务费6000元，并按照100/天的标准自2016年8月2日起向原告承担损害赔偿责任，直至原告实际收取房屋之日止(暂计算至2017年5月31日，损害赔偿金额为30300元)；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月27日，原告通过被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的居间服务，与被告郭航、郭婷签订了《房屋买卖合同》，购买其共同拥有的位于望城坡航天大院125栋104号房屋，总价30.3万元，并于当天交纳了购房定金2万元，剩余28.3万元房款在办理过户手续时一次性付清，同时明确约定了该房屋处于未出租状态。
2016年8月1日，原告按照合同约定将剩余房款全部支付给了被告后，双方共同前往房产管理部门办理过户手续，并于2016年8月12日完成过户事宜。但是，自原告支付所有房款并办理了过户手续之后，被告一直未按照合同约定交付房屋，原告多次前往所购买的房屋处，才发现该房屋内的住户并非被告的家属，也拒绝搬出房屋，导致原告至今为止，仍不能占有和使用房屋。因此，原告认为被告郭航、郭婷应当立即交付房屋，并按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。被告新环境经纪公司作为本次房屋交易的居间方，未如实报告标的物的状况，并故意隐瞒与签订房屋买卖合同有关的重要事实，导致原告的购房目的至今尚未实现，应当返还原告已支付的报酬并承担损害赔偿责任。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。2018年1月15日，申金娥以涉案房屋被案外人居住为由，向本院申请撤回了第1项诉讼请求，不在本案要求被告郭航、郭婷立即腾空长沙市望城坡航天大院125栋104号房屋，并将该房屋交付给原告。
被告郭航、郭婷共同辩称：郭航的哥哥郭舟于2013年4月12日和2013年4月23日分两笔借款给涉案房屋的原房主崔金贵(已去世)共计153000元，并约定将崔金贵、陶青爱（崔金贵之妻）夫妻名下位于长沙市望城坡航天大院125栋104号的房屋作为还款保证，并出具了委托公证书。经债权人郭舟多次催收未果后，郭舟通过委托公证书于2015年6月18日将涉案房屋过户到郭航名下。见此情形后，崔金贵于2015年8月19日找到马兴龙代为偿还了债权人郭舟的欠款，并以涉案房屋作为还款保证。郭航于当日与马兴龙签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》,为了避税，马兴龙指使李永明与郭航签订了对涉案房屋的《委托公证书》(委托李永明办理涉案房屋的交易过户手续及收取售房款等）。至此时，郭航已丧失了对涉案房屋的实际占有权。2016年8月12日，马兴龙与李永明通过《委托公证书》将涉案房屋过户给原告申金娥。该《房屋买卖合同》的签订及交房等事宜，郭航均不知情。被告郭航认为自2015年8月19日开始，郭航就已丧失对涉案房屋的实际占有权，房屋的买卖和房屋交易已经委托给了案外人李永明，其对后续房屋买卖的洽谈和收取房款等均不知情，都是由委托代理人李永明办理。原告申金娥已经在2016年8月12号拿到了涉案房屋的产权证，而实际占有房屋的人跟郭婷、郭航没有任何关系，原告应该要求房屋实际占有人腾房交付和承担违约责任。另外，2015年6月18日郭舟是将房屋过户到郭航一个人名下，郭婷并非涉案房屋的共有权人，原告将郭婷列为被告不合理。房屋的实际占有者和涉案房屋出售后的实际获利者马兴龙、李永明才是此案理应承担责任的一方。
被告新环境经纪公司辩称：1.本案中被告新环境经纪公司为原告提供居间服务，其居间义务是按照三方合同第三条及《合同法》第424条的相关规定，促成本案各方当事人达成合法有效的《房屋买卖合同》。本案三方合同既已成立，且实际履行，新环境经纪公司的居间服务义务已全面完成；2.新环境经纪公司在居间服务过程中，尽到了充分注意义务，本案中，被告郭航、郭婷的代理人李永明持有效的公证委托文书及房屋产权证书办理手续，新环境经纪公司做到了如实核实，在交易过程中，新环境经纪公司也带领原告申金娥实地看房，并取得原告的认可，看房之时，原告已知情实际占有人居住房屋，原告认可房屋情况，愿意购买房屋，新环境经纪公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的事实，未提供虚假情况；3.新环境经纪公司不存在合同约定的违约情形，原告诉求由新环境经纪公司承担违约责任无事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
庭审中，原告申金娥为支持其诉讼主张，向本院提交了如下六份证据:
证据1、《公证书》。拟证明：第一，两被告共同委托李永明办理其位于长沙市望城坡航天大院125栋104号房屋的销售事宜；第二，受托人李永明基于委托书有权与原告签订《房屋买卖合同》以及收取房屋售房款；第三，委托书注明受托人李永明签署的相关文件的法律责任由被告承担。
证据2、《房屋买卖合同》。拟证明：第一，原告与被告的受托人李永明于2016年7月27日通过被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，购买被告位于航天大院125栋104号房屋；第二，《房屋买卖合同》第七条第三点中明确约定交付时间为被告收到全款之日，故被告何时丧失对房屋的占有并不意味着其已经将房屋交付给了原告，且签订合同是履行居间义务的一个目标，并不代表新环境经纪公司履行了相应的义务；第三，被告在《房屋买卖合同》第一条第3点中明确述该房屋处于未出租状态，且未在合同中提及该房屋无法交付的事实。
证据3、定金收条，拟证明原告于2016年7月27日向被告的受托人李永明支付购房定金2万元。
证据4、银行转账流水、对账单及收条，拟证明原告于2016年8月1日支付剩余房款283000元。
证据5、《房屋所有权证》，拟证明被告于2016年8月12日将涉案房屋过户给了原告。
证据6、《报警案件登记表》。拟证明：第一，原告前往所购房屋要求腾空房屋时，与屋内住户发生纠纷导致报警；第二，原告至今尚未收到所购房屋；第三，该房屋内住户并非被告郭航、郭婷的亲属，并且被告与该住户明显存在纠纷，导致原告无法实际占有和使用该房屋。
被告郭航、郭婷质证认为：对证据1的真实性予以认可，但达不到原告的证明目的。对原告提交的证据2至证据6，其均不知情。被告新环境经纪公司质证认为，对原告提供的六项证据的三性均无异议。
本院对原告提交的六份证据的真实性均予以认定，对其证明目的综合法庭调查情况及其他证据予以综合认定。
庭审中，被告郭航向法庭提交了如下七份证据：
证据1、郭航与马兴龙于2015年8月19日签订的《房屋买卖合同》，拟证明郭航、郭婷已于2015年8月19日将房屋卖给了案外人马兴龙、李永明。
证据2、马兴龙归还郭舟欠款的银行流水明细，拟证明马兴龙在2015年8月19日已经将购房款分三笔，每笔5万元，共计15万元支付给了郭舟。
证据3、马兴龙归还郭舟欠款的网银明细，辅助证明证据2。
证据4、郭舟借款给崔金贵的银行明细，拟证明郭舟于2013年4月分两笔将15.3万元转账给原房主崔金贵。
证据5、崔金贵、马兴龙的户籍地址，证明两人的户籍信息。
证据6、郭舟的账户信息，证明该账户是郭舟的。
证据7、房屋产权证，拟证明涉案房屋在出卖时是由郭航一个人所有的。
原告方质证认为：对证据1到证据6的真实性和合法性不发表意见，对关联性有异议。对证据7的三性无异议，对证明目的有异议。被告新环境经纪公司质证认为：对证据1到证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
本院对被告郭航提交的证据认证如下：对证据1到证据6中与本院有关联的相关事实，本院将结合法庭调查的情况及其他证据依法予以综合考量和部分采信。对证据7，不能达到其证明目的。
庭审中，被告新环境经纪公司未向法庭提供证据。
本院在审理本案期间，根据被告郭航的申请，依法调取了以下两份证据：
证据1、对新环境经纪公司工作人员吴金祥的《调查笔录》。证明：第一，马兴龙、李永明、申金娥一起和吴金祥去办的涉案房屋的买卖手续；第二，申金娥在买房时到现场去看了房；第三，申金娥看房时，马兴龙曾阻止申金娥问房屋居住人的情况，中介公司并未阻止马兴龙的行为。
证据2、吴金祥签字确认并提交的新环境经纪公司盖章确认的一份《情况说明》。证明：第一，涉案房屋的原房东年龄80岁左右，因儿子欠钱需要还债把房子卖给了郭航，郭航办理了全权委托公证给受托人李永明；第二，马兴龙在卖房时嘱咐吴金祥与客户申金娥不要说话；第三，2016年8月，原告支付全款后，原房东一直住在里面不肯搬走，马兴龙与原告协商由原房东的儿子与原告签订了一份《租赁合同》；第四，2016年12月，原告电话联系吴金祥称原房东根本就不卖房子，之后原告与原房东多次沟通未果，原告为此向派出所报警。
庭审中，原被告双方对本院依法调取的两份证据发表了质证意见。
原告质证认为：对证据1，原告申金娥不可能接受以租赁的方式来收取房屋，也不存在跟房屋的实际居住人签订《租赁协议》；对证据2，不能证明申金娥认可房屋的使用状况。
被告郭航、郭婷质证认为：对证据1，推断原告知晓房子无法交付的事实，郭航、郭婷确实没有参与房屋买卖的过程。对证据2，不认可原告说的没有签订《房屋租赁合同》。
被告新环境经纪公司质证认为：对证据1，新环境经纪公司从未劝说过原告不要跟房屋居住人说话。对证据2，签订合同时，吴金祥并不知道该房屋是由马兴龙实际控制的。
对本院依法调取的两份证据，本院将结合法庭调查情况以及其它证据和各方的质证意见予以综合认证。
第一次庭审后，本院对涉案房屋的实际居住人陶青爱进行了调查，并制作了《调查笔录》。第二次开庭审理时，本院组织原被告双方对本院依法调取的该份《调查笔录》进行了质证。
原告申金娥质证认为：对该证据的三性没有异议，对陶青爱系涉案房屋的实际居住人，陶青爱的爱人崔金贵已经于2016年7月份去世等内容没有异议，陶青爱一直住在涉案房屋里面，被告没有完成房屋交付。但其表示在看房的过程中陶青爱没有发表任何不卖房屋的观点或者行为，且陶青爱明确说没有签订租赁协议，故新环境经纪公司陈述房子通过租赁的方式交付不成立。
被告郭航、郭婷质证认为：对陶青爱的部分陈述内容有异议，郭舟到银行领取涉案房屋权证并过户给郭航是基于崔金贵和陶青爱对其的委托授权书，并不是因为其跟银行关系好。
被告新环境经纪公司质证认为：对陶青爱的部分陈述内容有异议，陶青爱在新环境经纪公司工作人员与原告等去看房时，其并没有说房子不卖。
对本院依法调取的该份证据，本院将结合原被告双方的质证意见，综合本院其他证据及庭审情况予以认定。
第二次庭审中，原告向法庭补充提交了一份证据：涉案房屋备案时提供的《房屋买卖合同》。拟证明李永明曾代表郭航、郭婷两人签署了房屋买卖合同，即在合同买卖过程中，李永明共同代表郭航、郭婷两人签字是没有问题的。被告郭航、郭婷质证认为：我们没有参与房屋买卖，李永明签名我不知情。被告新环境经纪公司对该证据的三性均有异议。本院对该份证据不予确认。
被告郭航向法庭补充提交了一份证据：崔金贵、陶青爱给郭舟的《授权委托书》。拟证明其从银行取得涉案房屋的产权证及办理过户是基于该份公证的授权委托。
原告方及被告郭婷对被告郭航补充提交的该份证据未发表质证意见。被告新环境经纪公司对该证据的三性均没有异议。本院对该证据依法予以采信。对其证明目的，本院将综合法院审查情况以及双方当事人的陈述予以综合考量。
根据采信的证据，并综合各方当事人的庭审陈述，足以认定本案事实。
经审理查明：2016年7月27日，原告申金娥与被告郭航、郭婷的委托代理人李永明在新环境经纪公司的居间服务下，三方签订一份《房屋买卖合同》[合同编号：XHJS0108158，以下简称《合同》]，将登记在被告郭航名下的坐落于长沙市岳麓区望城坡航天大院125栋104房[房屋产权证号：长房权证岳麓字第××号]出卖给原告申金娥。《合同》第一条第1点约定：“甲方（郭航/李永明）自愿将坐落于航天大院125栋104房出售给乙方（申金娥），《房屋所有权证》号为715144606号……甲方承诺对该房屋有完全处置权。”第二条约定：“甲方双方确认该房屋总售价为303000元整。乙方于2016年7月27日支付甲方购房定金20000元整。乙方于产权过户时支付甲方283000元整。”第七条第三款约定：“甲、乙双方交房时间为甲方收到全款之日。”第八条约定：“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，……”签订《合同》当日，原告申金娥向被告郭航的委托代理人李永明支付了购房定金20000元整。2016年8月1日，原告按照合同约定将剩余房款283000元通过银行转账的方式全部支付给了李永明。2016年8月12日，涉案房屋过户登记到了原告申金娥名下[产证证号为：长房权证岳麓字第××号]。2016年12月，原告电话联系被告新环境经纪公司的具体经办人吴金祥称涉案房屋的实际居住人陶青爱（原房东崔金贵之妻，崔金贵已于2016年7月份去世）根本就不愿卖房子，一直拒不搬出房屋，导致原告至今无法入住。之后，原告申金娥与涉案房屋的实际居住人陶青爱多次沟通未果，原告于2017年4月24日向长沙市公安局岳麓分局天顶派出所报警[案件编号：（2017）001684]，民警告知其通过法律途径解决。
另查明：被告郭航与郭婷系夫妻关系，两人于2012年6月28日登记结婚，涉案房屋于2015年6月18日登记在郭航名下（房屋产权证号为：长房权证岳麓字第××号）。2015年8月19日，郭航与马兴龙签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定郭航（甲方）将涉案房屋以190000元的价格卖给马兴龙（乙方），但双方未明确约定何时办理涉案房屋的过户手续以及何时将房屋交付给乙方（马兴龙）。同日，马兴龙向被告郭航的委托代理人郭舟（系被告郭航之兄）通过银行转账的方式汇入了150000元。被告郭航、郭婷于2015年8月19日向李永明出具了《委托书》载明：“委托人郭航、郭婷系夫妻关系，有房屋一处，房屋坐落在长沙市望城坡航天大院125栋104号，……现全权委托李永明为我们的合法代理人，代为办理上述房产的以下相关手续：1.办理出售交易过户手续，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契过户、查询或修改产权交易密码、权证内档错误信息的修改、查询并打印产权档案、查询并开具唯一住房证明、国土证过户。2.收取售房款。……受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相关法律责任。受托人有转委托权。委托期限到上述委托事项全部办完为止。受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相关法律责任。受托人有转委托权。”同年8月20日，长沙市望城公证处出具《公证书》，证明郭航、郭婷于2015年8月19日在前述《委托书》上签名、捺右手大拇指印，以证实该《委托书》系两被告的真实意思表示。
另查明，原告申金娥在购买涉案房屋前，曾在新环境经纪公司工作人员吴金祥的引导下，与郭航、郭婷的代理人李永明以及马兴龙到涉案房屋里看过房。在看房时，马兴龙曾阻止原告申金娥问房屋居住人的情况，吴金祥并未阻止马兴龙的行为，且申金娥在参加本案庭审时表示，吴金祥也曾阻止其跟住在房间里的老太太（陶青爱）说话和了解情况。看过涉案房屋后，吴金祥就要原告交购房定金，申金娥就向新环境经纪公司交纳了购房定金。涉案房屋现由陶青爱实际居住且其拒不搬出涉案房屋。
再查明，2010年5月17日，崔金贵及陶青爱向郭舟(被告郭航的哥哥)出具一份《委托书》，载明：“委托人崔金贵、陶青爱系夫妻关系，现共有私房一处（产权登记人为崔金贵），房屋坐落在长沙市望城坡航天大院125栋104房，建筑面积为56.89平方米（长房权证岳麓字第××号）。现特全权委托郭舟代为办理上述房产偿还银行借款还款本息，领取房产权证，注销抵押登记，解除他项权证并领取房产权证及之后的出售，签订买卖合同，产权交易过户的网上签约、签字、资金监管、验证交件、退件、立契、收取房款（若购房人向银行申请借款支付购房款的，本人同意：银行仅须把贷款资金划至受托人郭舟的帐户，即视同本人已收妥全部房款）、修改产权证内档资料、修改产权证交易密码并重新设置密码及领取货币补贴款并办理国土证过户等一切相关手续。受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认。委托期限：直至上述事情办理完毕为止。受托人有转委托权。”2010年5月18日，湖南省望城县公证处出具《公证书》，证明崔金贵、陶青爱在前述《委托书》上签名、捺指印，以证明前述《委托书》系两人的真实意思表示。2015年6月18日，涉案房屋过户登记到了郭航名下。
2018年1月15日，原告申金娥以涉案房屋被案外人居住为由，向本院申请撤回了其提出的第1项诉讼请求，不在本案要求被告郭航、郭婷立即腾空长沙市望城坡航天大院125栋104号房屋，并将该房屋交付给原告。
本院认为，本案的争议焦点主要是：一、李永明的代理行为是否有效？涉案的三方共同签订的《房屋买卖合同》是否成立并有效？二、被告郭航、郭婷是否应当承担违约责任？三、被告新环境经纪公司是否应当退还中介费并承担损害赔偿责任？下面分述如下：
一、关于李永明的代理行为是否有效，以及涉案的三方共同签订的《房屋买卖合同》是否成立并有效的问题。
原告诉称，该《房屋买卖合同》合法有效。房屋销售方(被告)享有合法产权，其公证委托授权李永明销售涉案房屋。原告与李永明签订买卖合同和办理过户手续，没有违反法律规定，且不存在行为人通过恶意串通行为损害自己利益。其次，原告认为代理人李永明是有权签署相关买卖合同的，在洽谈房屋买卖事项时李永明明确出示了被告郭航、郭婷的《委托书》，其代理人身份是明确的。根据《合同法》相关规定，代理人产生的权利义务由委托人承担。另从委托书内容体现，李永明有权对外向任何第三方销售该房屋，委托人即本案被告当庭表述的其只是委托李永明向马兴龙转让涉案房屋的陈述对本案原告没有约束力，即便该陈述真实存在但由于其未在授权委托书上明示，所以相关后果仍应当由被告郭航、郭婷自行承担。
被告郭航、郭婷共同辩称，涉案合同我们并未参与，合同应当无效。其次，其共同委托李永明是因为马兴龙要避税才出具的《委托书》，其本意是委托李永明将涉案房屋过户给马兴龙，而不是其他人。李永明将涉案房屋卖给原告申金娥超越了被告给李永明的委托权限。
被告新环境经纪公司辩称，涉案三方合同无效。合同是原告与案外人李永明恶意串通签订的。其次，李永明作为代理人超出了委托人的授权。根据《合同法》第四十八条的规定，行为人超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。其行为对被代理人郭航、郭婷不发生法律效力，即便有效也只约束李永明和原告。另外，即便认定三方合同有效，不必然导致原告取得房屋所有权。根据现有情况，李永明处分房屋的行为属于无权处分，只有善意取得才能取得无权处分的物权，原告不存在善意。
本院认为，本案李永明对郭航、郭婷的代理行为是有效的。从本案的事实来分析，首先，李永明持有郭航、郭婷共同出具的《委托书》，该《委托书》给予李永明充分的处置涉案房屋的权利，而且并未限制李永明出售涉案房屋的对象，故李永明完全有权将涉案房屋出售给原告，且该《委托书》有望城公证处的《公证书》证实被告郭航、郭婷本人在涉案《委托书》上签名和捺右手大拇指印，足以证实郭航、郭婷给李永明的委托授权系出于其真实意思表示。其次，涉案的三方合同是在中介公司即新环境经纪公司的居间服务下签订的。新环境经纪公司作为一家专业的从事房屋买卖中介服务的公司，其工作人员对于涉案房屋的买卖应当尽到审慎的注意义务和如实的报告义务，对于涉案房屋的状况以及李永明的委托代理情况，新环境经纪公司在提供居间服务时并未提出异议。第三，被告郭航、郭婷主张李永明的代理行为超越了其代理权限，并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据予以证明。综上，李永明的代理行为是有效的。我国《合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。该法第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。因李永明的代理行为有效，且涉案合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故涉案三方签订的《房屋买卖合同》成立并有效。
二、关于被告郭航、郭婷是否应当承担违约责任的问题。
原告申金娥诉称，被告郭航、郭婷应当承担违约责任。《合同》第七条第三款约定：“甲乙双方交房时间为甲方收到全款之日。”另《合同》第八条约定：“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，……”被告郭航、郭婷作为房屋出售方，明显存在违约的事实，应当承担支付违约金的责任。
被告郭航、郭婷共同辩称，其对涉案房屋的交易行为均不知情，也没有参与任何环节，没有得到任何利益。所以，不应当承担违约责任。涉案房屋登记在被告郭航名下，涉案三方合同上也只有郭航的名字，与郭婷无关，原告将郭婷列为被告系主体错误。合同约定的100元/天的违约金计算标准过高，远超当地的房屋租金标准（一般为600至800元/月），违约金应当参照租金标准计算比较合理。
本院认为，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，李永明的代理行为有效，三方签订的涉案《房屋买卖合同》合法有效，被告郭航、郭婷理应按照合同的约定履行义务，在其违约时亦应承担损害赔偿等相应的违约责任。被告郭婷系郭航的妻子，涉案房屋系两人婚姻关系存续期间取得，涉案房屋虽只登记在被告郭航名下，但不影响该房屋为郭航与郭婷夫妻共同财产的性质。郭婷亦在给李永明的授权委托书上签名和捺手印，给予了李永明委托授权。故李永明的行为既代表郭航，同时也代表郭婷，涉案三方合同对郭航与郭婷均产生法律效力，原告起诉要求郭航、郭婷共同承担本案的违约责任有事实与法律依据，本院依法予以支持。被告郭航辩称其委托李永明的真实意思表示为将涉案房屋过户到马兴龙的名下，其对涉案房屋的交易行为均不知情，也没有参与任何环节，没有得到任何利益，不应当承担违约责任，但其辩称意见没有相关证据予以证实，其辩称意见没有事实与法律依据，本院依法不予采纳。在本案审理过程中，原告申金娥以涉案房屋被案外人居住为由，向本院申请撤回第一项诉讼请求，即不在本案中要求被告郭航、郭婷向原告交付涉案房屋，该申请系当事人对其自身权利的处分，不违反法律的规定，本院依法予以准许。
关于被告郭航、郭婷的违约责任如何承担的问题，根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案涉案合同就违约金的约定属于对违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告郭航向本院提出违约金的计算标准过高，超出了原告所受的损失，请求降低违约金的计算标准。
本院认为，我国《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”据此，在合同义务人无法履行交房义务的情况下，法律亦不支持以其他变相方式督促义务人履行其事实上不能履行的交房义务。本案涉案房屋已经从被告郭航处过户到了原告申金娥的名下，但被案外的实际居住人陶青爱所占据，被告郭航、郭婷已经没有涉案房屋的产权，其事实上不能让实际居住人陶青爱腾空房屋，其也无法向陶青爱主张权利，故其事实上没有能力履行涉案房屋的交付义务。故原告要求被告郭航与郭婷承担延期交房的违约金，宜综合考虑本案实际情况，合理计算被告因其违约行为应当承担的损失赔偿数额。
在确定被告郭航与郭婷对原告损失的违约金数额时，本院综合考虑涉案房屋未能交付的原因是多方面的，除了被告郭航与郭婷违约的原因外，提供房屋买卖中介服务的新环境公司未将房屋实情告知原告，原告自身在看房和购房时，亦未尽到充分的谨慎注意义务等原因，且考虑到全案的实际情况，参照涉案房屋同地段类似房屋的租金价格及违约时间，站在平衡各方利益及公平公正的角度，酌定本案被告郭航、郭婷一次性支付原告违约金15000元。
另外，根据我国《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告作为涉案房屋的产权人，在被告郭航、郭婷违约后，其完全可以采取适当措施，通过其他的法律途径主张自身的权利，防止损失的扩大，但原告在本院向其释明后仍然坚持起诉本案被告郭航与郭婷，并未采取适当措施防止损失的扩大，故其不得就扩大的损失要求赔偿，但其可以结合自身的实际情况，采取适当措施防止损失的扩大，依法维护自身的权益。
三、关于被告新环境经纪公司是否应当退还中介费并承担损害赔偿责任的问题。
原告诉称，被告新环境经纪公司作为本次房屋交易的居间方，未如实报告标的物的状况，并故意隐瞒与签订房屋买卖合同有关的重要事实，导致原告的购房目的至今尚未实现，应当返还原告已支付的报酬6000元，并按照100元/天的标准自2016年8月2日起向原告承担损害赔偿责任，直至原告实际收取房屋之日止(暂计算至2017年5月31日，损害赔偿金额为30300元)。
被告新环境经纪公司辩称，其居间义务是促成本案各方当事人达成合法有效的《房屋买卖合同》。本案三方合同既已成立，且实际履行，新环境经纪公司的居间服务义务已全面完成；其在居间服务过程中，尽到了充分注意义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的事实，未提供虚假情况，原告诉求由新环境经纪公司承担责任无事实和法律依据。即便认定新环境公司存在过失，其过错的主要方应当为李永明，且原告也仅能依照合同法第四百二十五条的相关规定主张损害赔偿责任。原告无证据证明受到了损失和损失数额大小，故原告主张由新环境公司承担损害赔偿责任无充分证据。原告主张适用100元/天的违约金条款，因新环境公司不存在合同违约情形，不存在合同约定的违约金，属于参照错误。
本院认为，《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”本案被告新环境经纪公司在提供经纪服务时，未与房屋的产权人沟通，涉案房屋的原产权人郭航对本案的房屋买卖当时并未知情。新环境经纪公司对于涉案房屋实际为委托人之外的其他人居住，且实际居住人与委托人有纠纷的重要事实，未编制房屋状况说明书，亦未向原告说明真实情况，导致涉案房屋无法实际交付给原告，无法实现合同目的的严重后果。而且，在原告申金娥与新环境经纪公司工作人员吴金祥以及李永明、马兴龙到涉案房屋现场看房时，马兴龙阻止申金娥与实际居住人陶青爱说话，吴金祥并未制止马兴龙的行为。而且申金娥本人在庭审中当庭表示，其在准备向陶青爱了解房屋情况时，吴金祥也要求申金娥不要与陶青爱说话，在此情况下，申金娥也就没有与陶青爱说话，且在看完房子实际对房屋的真实状况并不知情的情况下，按吴金祥的要求签订了购房合同并交纳了购房定金。可见，新环境经纪公司在本案的经纪服务过程中，存在未尽职责以及隐瞒交易重要事实的情况。被告的相关辩称理由没有事实与法律依据，本院依法不予采纳。
《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案被告新环境经纪公司在提供居间服务时，未尽到向委托人如实报告的服务职责，且存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情况，损害了委托人即原告申金娥的利益，依法应当向其退还已收取的中介服务费，并对委托人的损害承担相应的赔偿责任。原告要求新环境经纪公司退还向其收取的中介服务费6000元的主张与事实相符，于法有据，本院依法予以支持。
关于被告新环境经纪公司应当承担多少损害赔偿责任的问题，虽然原告未就其实际损失提供证据，且参照涉案合同违约金的计算方式没有法律依据，但涉案房屋未能实际交付原告属客观事实，原告客观上存在未能实际收房所导致的损失，本院综合全案情况，站在平衡各方利益及公平公正的角度，斟酌确定由被告新环境经纪公司赔偿原告申金娥损失5000元。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告郭航、郭婷于本判决生效之日起十五日内向原告申金娥支付违约金15000元；
二、限被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告申金娥退还中介服务费6000元，并支付损害赔偿金5000元；
三、驳回原告申金娥的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1315元，由原告申金娥负担320元，由被告郭航、郭婷共同负担535元，由被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 舒秋膂
人民陪审员 李 毅
人民陪审员 唐丽君
二〇一八年二月八日
书 记 员 李亦雯
附相关法条：
《中华人民共和国民法总则》
第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。
依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。
第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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