福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莆民终字第1494号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）永辉超市股份有限公司，住所地福建省福州市西二环中路436号，组织机构代码证代码72790010-6。
法定代表人张轩松，董事长。
委托代理人吴挺明、余清清，国浩律师（福州）事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）莆田市城厢区旺盛物业有限公司，住所地福建省莆田市城厢区筱塘南街268号，组织机构代码证代码68509205-8。
法定代表人林志强，总经理。
委托代理人胡金貌，福建思阳律师事务所律师。
委托代理人黄金重，福建侬来律师事务所律师。
上诉人永辉超市股份有限公司（以下简称“永辉超市”）与上诉人莆田市城厢区旺盛物业有限公司（以下简称“旺盛物业”）因租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第1149号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永辉超市的委托代理人吴挺明、余清清，上诉人旺盛物业的委托代理人胡金貌、黄金重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告“永辉超市股份有限公司”前身名称为“福建永辉集团有限公司”，于2009年7月8日，经商务部批准变更。2009年5月22日，旺盛物业（甲方）与永辉超市（乙方）签订《租赁合同书》、《天九湾市场租赁合同补充协议》各一份。
2010年4月21日，双方又签订《“天九湾市场”补充协议书》一份。该合同书及两份补充协议书主要约定：1、租赁场所及面积：租赁场所为位于莆田市荔城区镇海办事处天九湾市场负一层半地下结构、一层及二层商场，建筑面积共3258平方米，负一层部分260平方米无偿提供给乙方使用；2、租赁期限及装修期：租赁期限为12年（含装修期）自2010年1月10日起至2022年1月9日；装修期6个月，自2009年11月1日至2010年4月30日为商场筹建期不计租金，即自2010年5月1日起计租金；3、租金及其支付时间：租金为每平方米每月含税价人民币32.5元，其中租赁费为每平方米20.5元，物业管理费为每平方米12元，合计月租金人民币105885元；乙方按季度在每个季度前5个工作日内将当季度的租金一次性支付给甲方；4、履约保证金，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳人民币10万元作为其履行本合同的保证金，甲方应于租赁期限届满之日起15日内将前款所述保证金一次性退还给乙方，租赁期限届满后，经甲乙双方协商一致同意由乙方继续租用租赁场所的，该保证金继续作为乙方履行租赁合同的保证金；5、违约责任：合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的义务，给另一方造成损失的，应当承担赔偿责任和法律责任；在合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法律法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付人民币50万元的违约金，并赔偿对方因此造成的经济损失；6、预付款人民币120万元：甲方按合同约定将租赁物交付给乙方进场装修起5个工作日内，由乙方一次性支付给甲方人民币120万元；甲方保证该预付款专款专用，用于租赁合同中约定的甲方按照乙方的设计方案并由甲方承担的供水系统、供电系统、消防系统（含一次、二次消防系统的施工）等工程费用开支，工程费用开支超出预付款不足部分仍由甲方承担；该预付款项分别在计租起始日后6年租赁期内分6次平均抵扣租赁费和物业管理费（每年抵扣金额为人民币20万元），甲方在每年最后一季度的第1个月抵扣后应在5个工作日内向乙方提供与抵扣金额等额的符合税务和相关部门要求的租赁费发票及物业费发票。合同签订后，永辉超市按合同约定向旺盛物业指定的账号汇入履约保证金人民币10万元和预付款人民币120万元。后该预付款抵扣2009年12月份的房屋租金人民币105885元，余款为人民币1094115元。旺盛物业收到永辉超市的预付款后，即着手供水、供电和消防系统工程的建设。自2009年9月6日至12月20日期间，旺盛物业因永辉超市要承租上述双方约定的场所经营超市，支付给案外人陈金云提前解除合同赔偿款人民币10万元，支付给案外人莆田市荔城区新豪门家具城赔偿款人民币85000元，支付给案外人林章华赔偿款人民币5000元，支付给案外人郑昇东补偿款人民币5000元，合计支付赔偿款、补偿款人民币19.5万元。2010年2月7日，永辉超市开业。之后，永辉超市与旺盛物业双方按租赁合同书和补充协议书的约定履行义务，永辉超市支付了自2010年5月至2011年3月份的房屋租金。2011年1月10日，永辉超市向旺盛物业发函，提出该店所处区域存在商业重叠，不利于超市业态的良性发展，经研究决定关闭该店，确认2011年2月25日为合同终止时间和场地移交时间。2011年2月25日，永辉超市又向旺盛物业发函，提出提前解除租赁合同。之后，双方就此多次互致函件进行交涉。2011年9月26日，旺盛物业与案外人莆田市恒隆家具有限公司就上述原由永辉超市租赁的商场一至二层转租给案外人经营家具，双方签订《商场租赁合同》一份，该合同主要约定：1、租赁期限自2011年9月28日起至2022年1月9日；2、免租装修期4个月，自2012年2月1日起计算租金；3、两层商场月租金人民币26064元，物业费人民币16290元，合计月租金人民币42354元。2011年9月27日，永辉超市与旺盛物业经多次协商后，办理了租赁场地交接手续，永辉超市同意因“吊顶一至二层未修复面积为43.2平方米，折价人民币叁仟元整，补偿给接收方”，立有《场地移交清单》一份，但该款尚未给付。2011年10月13日，旺盛物业诉请本院，请求确认永辉超市于2011年2月25日提出的《提前解除租赁合同的函》无效。二〇一一年十一月十日，本院作出（2011）荔民初字第4003号民事判决：驳回旺盛物业的诉讼请求。旺盛物业不服本院判决，提起上诉。二〇一二年二月二十九日，莆田市中级人民法院作出（2012）莆民终字第157号民事判决：驳回上诉，维持原判。因永辉超市与旺盛物业之间对预付款的归还、违约金及场地交接前的租金支付等事项未能达成一致意见致诉讼。在本案审理过程中，永辉超市主张其提出租赁合同的解除实际上是正面回应旺盛物业主动提出动议，主张旺盛物业不尊重事实、拒不配合善后场地的交接手续，恶意拖延对场地的交接，均没有提供相应的证据予以证明。
原审法院认为，永辉超市与旺盛物业签订的租赁合同书及二份补充协议书是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。永辉超市因故提前解除合同已构成违约，请求退还履约保证金人民币10万元缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。永辉超市请求返还预付款人民币109.4115万元是合理合法的，本院予以支持。永辉超市在合同履行的过程中违约，应向旺盛物业支付违约金人民币50万元，增加支付违约金890093.5元。永辉超市提出的旺盛物业是否具备出租权问题，因该问题已在本院的另案［（2011）荔民初字第4003号］中审查，故本案不予审查。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。旺盛物业虽以月租金方式计算解除合同后场地占用费，及以租金差价计算转租后的经济损失，但与请求支付租金不是同一概念，故该请求权的诉讼时效是二年，尚未逾诉讼时效，永辉超市的抗辩无理，本院不予采纳。永辉超市提出租赁合同的解除实际上是正面回应旺盛物业主动向其提出动议，而没有举证，应承担举证不能的法律后果，本院不予采纳。永辉超市与旺盛物业合理的请求，本院予以支持，不合理的请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告莆田市城厢区旺盛物业有限公司应在判决生效之日起十日内返还原告永辉超市股份有限公司预付款人民币一百零九万四千一百一十五元；二、反诉被告永辉超市股份有限公司应在判决生效之日起十日内支付给反诉原告莆田市城厢区旺盛物业有限公司违约金人民币五十万元；三、反诉被告永辉超市股份有限公司应在判决生效之日起十日内增加支付给反诉原告莆田市城厢区旺盛物业有限公司违约金人民币八十九万零九十三元五角；四、驳回原告永辉超市股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告莆田市城厢区旺盛物业有限公司的其他诉讼请求。如被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币15547元，由原告永辉超市股份有限公司负担人民币2300元，由被告莆田市城厢区旺盛物业有限公司负担13247元；反诉案件受理费人民币34135元，减半交纳案件受理费人民币17067.5元，由反诉原告莆田市城厢区旺盛物业有限公司负担人民币8412.5元，由反诉被告永辉超市股份有限公司承担人民币8655元。
一审宣判后，上诉人永辉超市与上诉人旺盛物业均不服，向本院提起上诉。
上诉人永辉超市上诉称：一、本诉部分。一审法院认定永辉超市因故提前解除合同已构成违约，此为事实认定错误。租赁合同系旺盛物业作为动议方，且是在永辉超市与旺盛物业协商一致情况下予以解除。因此，旺盛物业应向永辉超市退还履约保证金人民币10万元、预付款人民币109.4115万元。二、反诉部分。1、一审法院认定永辉超市提前解除租赁合同已构成违约，故永辉超市应向旺盛物业支付违约金人民币50万元，系认定事实错误。租赁合同系双方协商一致后解除的。2、旺盛物业请求法院判令永辉超市增加支付违约金人民币2916904元的诉讼请求均为不可预见的损失，应不予支持，且各请求均无事实依据和证据支持，即使成立也已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院：一、维持莆田市荔城区人民法院作出的（2013）荔民初字第1149号民事判决第一项、第五项；二、撤销莆田市荔城区人民法院作出的（2013）荔民初字第1149号民事判决第二项、第三项，撤销莆田市荔城区人民法院作出的（2013）荔民初字第1149号民事判决第四项，改判支持上诉人一审诉讼请求；三、判令由旺盛物业承担本案一审、二审诉讼费用。
上诉人旺盛物业辩称：一、永辉超市主张租赁合同系旺盛物业作为动议方，与永辉超市协商一致情况下予以解除，这种观点是不能成立的。1、提出租赁合同的解除动议方是永辉超市，该事实在2011年1月10日永辉超市给旺盛物业的函件内容中可以体现出来，关闭天九湾永辉超市实际上是永辉超市所处的地域存在商业重叠，不利于发展，因此才决定将天九湾永辉超市关闭。永辉超市是用牺牲旺盛物业的利益来减少自己的损失。2、双方对于解除合同也没有达成一致意见。该事实从永辉超市于2011年2月25日其通知解除租赁合同的函件中可以体现。3、旺盛物业提出提前招商或招租是在对方提出提前解除租赁合同的情况下提出的，旺盛物业是为了减少双方损失、维护自身最低的合法权益而为。4、双方约定履约保证金的退还时间为租赁期届满之日起十五日内，因永辉超市的单方解除合同导致没有完全履行合同，其要求返还履约保证金是缺乏依据的。二、对于永辉超市的反诉部分，旺盛物业认为：1、本案合同的解除是永辉超市的单方行为，依照双方合同的约定及法律规定，其已构成违约，其应按合同约定向旺盛物业支付50万元的违约金，一审判决永辉超市支付50万元的违约金是正确的。2、本案双方于2011年9月27日才正式办理场地交接手续，期间永辉超市一直占用天九湾商场，其是否营业或关门都与旺盛物业没有关系。在双方场地交接之前永辉超市一直占用天九湾商场，导致旺盛物业无法使用，并造成了实际租金损失。原审法院在认定场地的占用费时没有认定为租金的性质，旺盛物业主张按照租金的标准计算场地的占用费没有违反法律规定，也没有超过诉讼时效。3、关于租金差价问题，从双方签订的租赁合同来看，其租金的约定是每平方米32.5元，在租期的12年内，租金是不变的。如果永辉超市完全履行双方的租赁合同约定，旺盛物业可以完全按照租金约定取得预期的租金收益。旺盛物业主张按照租金差价的20%一次性折价符合合同法规定，原审法院仅支持10%显然不足以弥补因永辉超市违约而造成的经济损失。
上诉人旺盛物业上诉称：一、永辉超市所主张的预付款旺盛物业已全部按照永辉超市的要求用于商场改造以达到开办超市的要求，永辉超市在其解除租赁合同之后主张要求返还缺乏事实依据。旺盛物业严格按永辉超市的要求对供水、供电、消防系统进行改造，共花费人民币1098550元，但永辉超市在租赁商场不到一年之后就解除合同，使得供水、供电、消防系统的价值没有得到充分利用，对现在的承租人也没有利用价值，旺盛物业也没有从中得到利益。永辉超市的该预付款本可以在12年租期内通过租金抵扣的方式予以收回，但因永辉超市提前解除合同，导致其无法通过租金抵扣方式回笼其投入的预付款，该后果应由永辉超市自行承担。另，永辉超市与旺盛物业就场地交接时，没有将消防系统交接给旺盛物业，而是将其直接注销，这就使得旺盛物业必须重新建设、报批消防系统，因永辉超市擅自注销消防系统的行为，旺盛物业又支付了近50万元的费用用于消防系统重建。二、旺盛物业所主张的补偿款195000元与本案有直接关系且没有超过诉讼时效，人民法院应当予以支持。因永辉超市要租赁天九湾市场开办超市，旺盛物业出面协调，提前终止镇海居委会与承租方签订的租赁合同，经协商一致，承租方同意提前解除租赁合同，并由旺盛物业、永辉超市向承租方支付解除租赁合同补偿款共计195000元，该款系基于本案双方租赁关系而产生的，与本案有直接关系。三、关于旺盛物业所主张的6个月免租期租金635310元问题。《租赁合同》约定的6个月的装修期，即自2009年11月1日至2010年4月30日，该装修期免租金。该免租期的优惠条件是基于双方约定的12年的租赁期限而确定的，旺盛物业考虑6个月免租金的损失可以在12年房租收益中得到相应弥补。实际上永辉超市也提前了近三个月开始营业，现永辉超市提前解除租赁合同，故该部分损失应由永辉超市承担。四、关于旺盛物业重新租赁后的免租期租金和租金差价损失问题。1、因永辉超市提前解除合同，致天九湾商场招商困难，旺盛物业最后与报价最高的莆田市恒隆家具有限公司签订租赁合同，最大限度减少永辉超市提前解除租赁合同带来的损失。旺盛物业与莆田市恒隆家具有限公司约定了4个月的免租装修期，故旺盛物业再次出租的装修免租期遭受的租金损失是永辉超市应当预见其单方提前解除合同之后给旺盛物业造成的经济损失。2、旺盛物业为了永辉超市承租天九湾市场开办超市，与镇海居委会签订了12年的租赁合同，现因永辉超市单方提前解除租赁合同，旺盛物业只能寻找下一承租人，经多次招商与莆田市恒隆家具有限公司签订租赁合同，每月租金为每平方米13元，两次租赁合同的租金差价高达每平方米19.5元，前后租金的差价损失应认定为旺盛物业可以依据与永辉超市之间的租赁合同可获得的利益损失，即预期租金损失。原审法院酌情按旺盛物业所主张的10年租金标准差价的一次性折价10%计算显然不足以弥补旺盛物业的巨大损失。五、关于利息支付问题。旺盛物业在原审提起反诉时已就赔偿经济损失要求自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息，但一审法院并没有就此作出相应的支持和认定，请求二审法院予以支持。综上，请求二审法院：一、依法撤销莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第1149号民事判决第一项，改判驳回永辉超市的诉讼请求。二、依法变更莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第1149号民事判决第三项，改判永辉超市向旺盛物业增加支付违约金人民币2916904元并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息。三、一、二审案件受理费由永辉超市承担。
上诉人永辉超市辩称：一、本案双方当事人系协商一致解除合同，永辉超市不存在违约行为，无需承担违约责任。一审法院认定永辉超市提前解除合同已构成违约系认定错误，且与上级人民法院生效判决相矛盾。二、即使永辉超市构成违约，一审法院判决永辉超市增加支付旺盛物业违约金890093.5元亦属明显错误，应当扣除履约保证金十万元。三、租赁合同明确约定一方违约解除合同应向对方支付50万元，即使永辉超市违约解除合同，根据可预见性原则，永辉超市也仅承担支付50万元的违约责任，双方不可能预见所谓的十年租金差价损失，即所谓的租金差价损失不属于预期可得利益。一审法院认定旺盛物业存在十年租金差价损失762372元，毫无事实与法律依据。四、关于624721.5元场地占用费系旺盛物业拒不接收造成的，不利后果应由其自行承担，且该损失也已超过诉讼时效。五、一审法院判决旺盛物业应返还永辉超市预付款认定正确，旺盛物业的上诉主张没有事实依据。六、旺盛物业所主张的补偿款与本案无直接关系且已超过诉讼时效，一审法院的认定正确。七、关于旺盛物业6个月免租期租金损失的主张。由于该免租装修期条款是双方协商一致而签订的租赁合同基本条款，旺盛物业不存在该项损失，其该项请求缺乏事实和法律依据，一审法院的认定正确。综上，旺盛物业上诉主张没有事实与法律依据，一审法院认为“永辉超市因故提前解除合同已构成违约”并判决永辉超市支付违约金50万元、增加支付违约金890093.5元，没有事实与法律依据，请求二审法院依法查明事实并予以改判，支持永辉超市的上诉请求并驳回旺盛物业的诉讼请求。
经审理查明，上诉人永辉超市对原审法院查明的部分事实有异议：1、对“自2009年9月6日至12月20日期间，……合计支付赔偿款、补偿款人民币19.5万元”有异议，认为旺盛物业支付给案外人的赔偿款与本案没有关系，另外款项也不是旺盛物业支付的，全部是永辉超市支付的；2、对“在本案审理过程中，永辉超市主张……均没有提供相应的证据予以证明”有异议，认为上诉人永辉超市有提供相应的证据证明，原审遗漏了永辉超市一审时有提供的事实，即2011年1月21日旺盛物业致函永辉超市的一个函件。上诉人永辉超市对原审法院查明的其他事实没有异议。上诉人旺盛物业对原审法院查明的部分事实有异议：1、对“后该预付款抵扣2009年12月份的房屋租金人民币105885元”有异议，认为应是抵扣2010年12月份的房屋租金；2、对“之后，双方就此多次互致函件进行交涉”有异议，认为原审对解除租赁合同最后是否协商一致没有查明。上诉人旺盛物业对原审法院查明的其他事实没有异议。对原审法院查明的双方当事人均没有异议的事实部分，本院予以确认。
二审期间，上诉人旺盛物业提供以下证据：证据一、2011年1月10日永辉超市给旺盛物业的函、2011年1月15日旺盛物业给永辉超市的复函、2011年1月21日旺盛物业给永辉超市的函、2011年2月25日永辉超市给旺盛物业提前解除租赁合同的函、2011年2月27日旺盛物业给永辉超市的复函，欲证明：1、2011年1月10日永辉超市发函告知旺盛物业其决定关闭位于天九湾市场的永辉超市，并提出解除合同，因此提出解除合同的动议方是永辉超市，不是旺盛物业。2、从双方函件往来的情况内容来看，双方就租赁合同的解除没有协商一致。该事实在2011年2月25日永辉超市给旺盛物业提前解除租赁合同的函中可以体现。3、旺盛物业于2011年2月21日建议提前对外招租或招商是基于永辉超市明确提出解除合同而提出的，其本意是为了减少双方的损失，也是旺盛物业维护自己最低权益的行为。证据二、2013年9月27日的消防工程改造合同书，欲证明2011年9月27日双方办理场地交接时天九湾的消防证件因永辉超市报停被注销，商场的总消控中心永辉超市没有移交给旺盛物业，现在旺盛物业重新进行消防系统建设，永辉超市不移交消控中心的行为给旺盛物业带来经济损失。证据三、2011年3月2日的照片八张，证实双方在场地尚未交接前永辉超市就将旺盛物业所投入建设的消防系统光线电缆进行破坏的事实。
上诉人永辉超市质证认为，其认可旺盛物业提交的2011年1月21日旺盛物业给永辉超市的函及永辉超市的回函，旺盛物业提供的其他证据都不属于新证据。永辉超市附条件质证认为：对旺盛物业提供函件的真实性没有异议，一、第一组证据是说明双方就这个解除终止合同进行了多次协商，2011年1月21日旺盛物业致函永辉超市提出解除合同的要约，永辉超市在当天也及时回复同意了解除合同这项动议，因此租赁合同在2011年1月21日双方达成解除合同的意见时，就已解除了。2011年2月27日致旺盛物业的复函是旺盛物业对解除合同的反悔，还说明了双方在没有达成一致解除合同之前不存在场地交接、撤回设施等，2011年9月27日旺盛物业也接收了场地，更说明双方一致同意解除合同。二、关于消防工程改造合同书，真实性无法确认，与本案也没有关联性。三、关于照片八张，真实性无法确认，照片本身所反映的场地具体是哪里不清楚，是不是租赁场地不清楚，不能反映破坏事实，就算存在破坏事实，也不能反映是谁破坏的。
本院审查认为，永辉超市对旺盛物业提供的证据一真实性没有异议，本院予以确认。旺盛物业提供的证据二2013年9月27日的消防工程改造合同书及证据三照片八张，永辉超市对真实性均提出异议，经审查旺盛物业提供的该两组证据不能证明待证事实，故本院不予采信。
本案争议焦点为：一、永辉超市在履行双方签订的租赁合同的过程中是否违约？永辉超市主张返还履约保证金人民币10万元，旺盛物业请求支付违约金人民币50万元是否合法有据？二、永辉超市给付旺盛物业预付款人民币1094115元的性质问题？旺盛物业是否应归还该款项？三、旺盛物业要求增加违约金人民币2916904元是否合法有据？本院审查、分析并认定如下：
对于争议焦点的第一个问题：
永辉超市主张：本案解除租赁合同是双方当事人协商一致的结果，永辉超市并不存在违约，依法无需承担违约责任，旺盛物业应当返还永辉超市10万元的履约保证金。一审法院认为“永辉超市因故提前解除合同已构成违约”驳回永辉超市要求返还10万元履约保证金的诉讼请求并判决永辉超市支付违约金50万元是错误的。
旺盛物业认为：永辉超市主张“租赁合同是旺盛物业作为动议方，且是在双方协商一致情况下予以解除”是不成立的。本案提出解除租赁合同的是永辉超市，旺盛物业并不同意其单方解除合同，双方多次协商但未就解除租赁合同达成一致意见。10万元履约保证金是永辉超市作为其履行合同的保证金，永辉超市单方提出解除合同构成违约，故其主张返还履约保证金没有事实和法律依据。依据双方签订的《租赁合同》约定，永辉超市作为违约方应向旺盛物业支付50万元的违约金。
本院认为，双方签订的租赁合同约定租赁期限为12年，自2010年1月10日起至2022年1月9日止。永辉超市主张解除租赁合同是双方协商一致的结果，但从永辉超市与旺盛物业之间往来函件来看，2011年1月10日，永辉超市给旺盛物业发出《函》，载明“由于该店所处区域存在商业重叠，不利于超市业态的良性发展，经公司决定关闭该店，确认2011年2月25日为合同终止时间和场地移交给贵公司时间”。旺盛物业收到该函件后，于2011年1月15日予以《复函》，提出“合同终止时间、场地移交手续等其他终止合同事宜有待双方友好协商。协商未果之前，双方必须按《租赁合同书》约定继续履行权利和义务”。至2011年2月25日永辉超市向旺盛物业发出《提前解除租赁合同的函》，载明“我司已于2011年1月10日函告贵公司要求协商终止《租赁合同》履行，期间，双方多次协商，但至今未能达成一致。根据《合同法》的相关规定，我司特此函告贵司，自贵司接到本函件之日，双方《租赁合同》解除”。2011年2月27日，旺盛物业给永辉超市《复函》：“贵公司于2011年1月10日发来函件要求协商终止《租赁合同》，双方曾多次友好协商，但至今尚未达成一致意见，所以《租赁合同书》仍然有效，双方务必按《租赁合同》继续履行权利和义务”。故本院认为双方并未就解除租赁合同达成一致意见，原审认定永辉超市单方违约是正确的。根据双方签订的《租赁合同》中关于违约责任约定“由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付伍拾万元的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失”，永辉超市提前解除租赁合同已构成违约；履约保证金是作为永辉超市履行双方签订的租赁合同的保证金，且双方对退还该履约保证金有明确约定在“租赁期限届满之日起15日内”，永辉超市既已没有完全履行合同约定的租赁期限，其请求退还履约保证金人民币10万元缺乏事实和法律依据，故永辉超市应向旺盛物业支付人民币50万元的违约金。
对于争议焦点的第二个问题：
永辉超市认为，根据双方签订《补充协议》的约定，永辉超市预付120万元预付款给旺盛物业，旺盛物业保证该款专用于租赁场地的水电、消防系统工程费开支，即该租赁场地的水电、消防系统等工程费开支仍是由旺盛物业承担，永辉超市支付的该120万元预付款在计租起始后6年租期内分6次平均抵扣租赁费和物业费（每年抵扣金额为人民币20万元）。因此，该预付款仍属于永辉超市所有，抵扣2009年12月房屋租金后尚有余款为1094115元，由于双方租赁合同已被解除，故旺盛物业依法应当予以返还剩下的预付款。
旺盛物业认为，其投入大量的人力、财力、物力按照永辉超市要求的严格标准对天九湾超市进行改造升级，是考虑双方签订12年租期的租赁合同以及预期的租金收益，本案的预付款是双方能够顺利履行合同而投入的费用，故预付款与本案合同的订立、履行有直接的因果关系。但永辉超市在租赁商场不到1年之后就解除合同，使旺盛物业投入的供水、供电、消防系统工程的价值没有得到充分利用，对于现在的承租人也没有任何利用价值（现在承租人经营家具），旺盛物业也没有从中得到任何利益，却付出巨额投入（供水、供电、消防系统工程建设开支各项费用共计1098550元）。永辉超市的预付款本可以通过在12年租期内的租金抵扣方式予以收回，但因永辉超市提前解除租赁合同，导致其无法通过租金抵扣的方式回笼预付款，故该后果应由永辉超市自行承担。
本院认为，永辉超市与旺盛物业双方于2009年5月22日签订的补充协议明确约定，由永辉超市支付给旺盛物业的该预付款人民币120万元，旺盛物业保证该预付款专款专用，用于租赁合同中约定的旺盛物业按照永辉超市的设计方案并由旺盛物业承担的供水、供电、消防（含一次、二次消防系统的施工）等工程费用开支，工程费用开支超出预付款不足部分仍由旺盛物业承担，故该款项是永辉超市支付的由旺盛物业承担的预付款。该预付款虽约定分别在计租起始日后6年租赁期内分6次平均抵扣租赁费和物业管理费，该款已抵扣2010年12月房屋租金人民币105885元，余款为人民币1094115元，因双方已解除租赁合同，故永辉超市请求返还该预付款有事实和法律依据。
对于争议焦点的第三个问题：
永辉超市认为，即使假设永辉超市违约解除合同，一审法院认定的旺盛物业存在的损失也不能成立，据此调整的违约金是错误的。1、一审法院判决增加支付旺盛物业公司违约金890093.5元未扣除履约保证金10万元。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即守约方的实际损失大于违约方应支付的违约金数额，法院根据当事人请求可以根据损失调整违约金，但赔偿数额应以守约方实际损失为限。原审法院根据旺盛物业的损失调整违约金，却没有将10万元的履约保证金扣除，导致原审法院判决永辉超市支付的违约金较旺盛物业的实际损失超出10万元，显然是错误的。2、关于624721.5元场地占用费，永辉超市已于2011年2月25日要求旺盛物业公司前来接收场地，根据《合同法》第一百一十九条第一款的规定，旺盛物业在接到永辉超市的《提前解除租赁合同的函》时应采取适当措施防止损失的扩大，但旺盛物业恶意拒不接收，由此造成的不利后果应由旺盛物业自行承担，且该损失已超过诉讼时效。3、关于未修复的吊顶价值3000元的问题。未修复的吊顶价值折价为人民币3000元，是永辉超市赠送给旺盛物业的，原审认定永辉超市应支付该折价款给旺盛物业是错误的。4、一审法院认定的租金差价损失不属于预期可得利益，其认定旺盛物业存在十年租金差价损失762372元，没有事实依据。根据《合同法》第一百一十三条规定，预期可得利益损失成立的前提是由于“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的”，本案中永辉超市系合法解除合同，不存在违约行为，也无从说旺盛物业可得利益的损失。退一步讲，永辉超市解除合同就算构成违约，根据《合同法》第一百一十三条规定，预期可得利益也“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见的因违反合同可能造成的损失”，在签订租赁合同时，租赁合同明确约定一方违约解除合同应向对方支付50万元，即使永辉超市违约解除合同，根据可预见原则，永辉超市也仅承担支付50万元违约责任，双方不可能预见所谓的十年租金差价损失。综上，即使永辉超市解除合同构成违约，旺盛物业主张的各项损失亦不能成立，一审法院判决永辉超市增加支付违约金890093.5元没有事实和法律依据。
旺盛物业认为，永辉超市增加支付违约金2916904元合理合法，应全部予以支持。1、关于补偿款195000元。本案所有的补偿款均是由于永辉超市要租赁天九湾市场用于开办超市，旺盛物业出面协调，提前终止荔城区镇海街道办事处镇海居委会与承租方签订的租赁合同，经协商一致承租方同意提前解除租赁合同并由永辉超市向承租方支付解除租赁合同补偿款共计195000元，但该款实际由旺盛物业全部支付，故该款是基于本案双方租赁关系产生，与本案有直接关系。2、关于六个月免租期租金635310元。双方合同约定6个月的装修期，即自2009年11月1日至2010年4月30日，该装修期内免租金。旺盛物业同意给予永辉超市六个月的免租期是基于双方约定了12年的租赁期限，该六个月的租金损失可以在12年的租金收益中得到相应的弥补，然而永辉超市租赁天九湾商场不到一年时间就提前解除合同，使得旺盛物业的免租期租金损失无法在12年的租期中得到弥补。且永辉超市实际上也提前开业，即2010年2月7日就开始营业，比合同约定的计租时间2010年5月1日提前了近三个月，故六个月免租期的租金损失应由永辉超市承担。3、关于永辉超市单方解除合同后租赁场地的占用费问题。因永辉超市已于2011年2月25日单方解除租赁合同，之后永辉超市怠于履行交还租赁场所的义务，长期占用，至2011年9月27日才正式办理移交手续。故永辉超市应向旺盛物业支付场地占用的实际损失，从租赁合同解除次日计算至实际办理场地移交手续之日为止，据此原审法院对场地占用费的认定是正确的。4、关于租金差价损失。旺盛物业与莆田市恒隆家具有限公司重新签订的租赁合同真实合法有效，应予以认可。旺盛物业与永辉超市签订的租赁合同中对租金的约定是租期12年，每月32.5元／平方米，旺盛物业的预期租金收益是永辉超市在签订合同时就可以预见的。由于双方的租赁合同已解除，旺盛物业无法享有完全履行合同后所获得的租金收益，旺盛物业请求按租金差价的20%来计算该部分损失是符合正常标准的，原审法院仅按10%的标准计算不足以弥补永辉超市单方违约带给旺盛物业的损失。
本院认为，1、关于旺盛物业支付给案外人补偿款人民币195000元。旺盛物业为将天九湾商场租赁给永辉超市，与案外人协调提前解除租赁合同并向案外人支付补偿款人民币195000元，该款与本案没有关联性，原审法院认定是正确的。2、关于6个月免租装修期的问题。该免租装修期是双方协商一致约定的，当时合同明确约定装修期6个月不计租金，该6个月的免租期是因装修需要而设定的，是双方签订合同时租赁物不具备出租条件，故该6个月收取租金依据不足。同时，按行业规则都有免租期，六个月免租期租金应不予支持。3、关于永辉超市解除租赁合同后场地占用费问题。通过永辉超市与旺盛物业的函件往来显示，双方一直就解除合同问题进行协商，但未能达成一致意见，旺盛物业不同意解除合同，认为双方签订的租赁合同仍然有效，亦不存在场地交接问题，故永辉超市主张旺盛物业拒不配合善后场地的交接手续本院不予采纳。永辉超市在退场后，双方就场地交接问题没有达成一致意见，至2011年9月27日才交接完毕，故交接前的场地占用费仍应由永辉超市支付，永辉超市除支付2011年3月份的商场租金外，尚欠自2011年4月1日至2011年9月27日，计5个月27天的商场租金：5个月×105885元／月＋105885元／月÷30天×27天=624721.5元。4、关于未修复的吊顶价值人民币3000元的问题。双方在《场地移交清单》中明确约定：“吊顶一至二层未修复面积为43.2平方米，折价人民币叁仟元整，补偿给接收方”，故永辉超市应就吊顶未修复的问题补偿给旺盛物业人民币3000元，而非永辉超市主张的是其赠送给旺盛物业的。5、关于旺盛物业重新租赁后的免租期和租金差价损失问题。永辉超市与旺盛物业解除租赁合同后，旺盛物业把该商场另租赁他人而租金相对较低，致旺盛物业租金差价损失，但租金的高低随行就市，可能更高也可能更低，故该损失超过永辉超市订立合同时应当预见的范围，不应由永辉超市承担。综上，永辉超市应增加支付违约金人民币624721.5元＋3000元-500000元=127721.5元。
综上所述，本院认为，永辉超市与旺盛物业签订的租赁合同书及二份补充协议书是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。永辉超市请求返还预付款人民币1094115元符合法律规定，原审法院判决旺盛物业返还该预付款是正确的。因永辉超市提前解除合同已构成违约，请求退还履约保证金人民币10万元缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。永辉超市在合同履行的过程中违约，应向旺盛物业支付违约金人民币50万元，增加支付违约金127721.5元。永辉超市主张履约保证金10万元应从增加支付违约金中予以扣除，但履约保证金与违约金性质不同，故永辉超市该主张本院不予采纳。另，原审查明永辉超市预付款120万元抵扣2009年12月份的房屋租金人民币105885元是错误的，本院予以纠正，2009年12月份处于双方约定的免租装修期内，永辉超市无须支付租金，故预付款120万元抵扣的是2010年12月的租金，抵扣后预付款余款为1094115元。永辉超市关于不同意赔偿租金差价的上诉请求有理，本院予以支持，其他上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。旺盛物业的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；旺盛物业上诉请求永辉超市支付自起诉之日起按银行同期贷款利率计算违约金的利息超出了其一审变更后的诉讼请求，本院不予审查。原审法院认定事实部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第1149号民事判决第一项、第二项；
二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第1149号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、上诉人永辉超市股份有限公司应在判决生效之日起十日内增加支付给上诉人莆田市城厢区旺盛物业有限公司违约金人民币十二万七千七百二十一元五角；
四、驳回上诉人永辉超市股份有限公司的其他上诉请求；
五、驳回上诉人莆田市城厢区旺盛物业有限公司的其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费人民币15547元，由上诉人永辉超市股份有限公司负担人民币2300元，由上诉人莆田市城厢区旺盛物业有限公司负担13247元；反诉案件受理费人民币34135元，减半交纳案件受理费人民币17067.5元，由上诉人莆田市城厢区旺盛物业有限公司负担人民币13932.5元，由上诉人永辉超市股份有限公司承担人民币3135元。二审案件受理费人民币49682元，由上诉人永辉超市股份有限公司负担人民币19845元，由上诉人莆田市城厢区旺盛物业有限公司负担人民币29837元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 黄珊珊
代理审判员 许秋红
二〇一四年七月十日
书 记 员 吴恩华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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