贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔03民终856号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106号。
法定代表人：闵安，该公司负责人。
委托诉讼代理人：李嘉欣，广东正鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州云瑞房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省绥阳县洋川镇诗乡大厦*栋*单元*层。
法定代表人：郑桂强，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘小侠，贵州子尹律师事务所律师。
上诉人深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）与上诉人贵州云瑞房地产开发有限责任公司（以下简称云瑞房开公司）因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2017）黔0323民初918号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月23日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人公元物业公司的委托诉讼代理人林海宝、上诉人云瑞房开公司的委托诉讼代理人刘小侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人公元物业公司上诉��求：撤销贵州省绥阳县人民法院（2017)黔0323民初918号民事判决，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求，并承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、根据上诉人公元物业公司与云瑞房开公司在《前期物业合同》中的约定，云瑞房开公司应当向上诉人公元物业公司支付空置房物业管理费404436.8元，原审法院认定云瑞房开公司按照入住率70%补足物业管理费脱离了合同的约定，没有任何的依据。且一审判决并未对商业部分予以计算。二、根据上诉人公元物业公司与云瑞房开公司在《前期物业合同》中的约定，云瑞房开公司应当向上诉人公元物业公司支付车位收益人民币144000元，原审法院以公平原则认定被上诉人支付50%的车位收益，不仅脱离合同约定，而且适用法律错误。三、原审法院认定上诉人公元物业公司与云瑞房开公司协商解除《领航?幸福城二号地郁香郡前期��业服务合同》是完全错误的，云瑞房开公司没有正当理由的情况下，提前终止《前期物业合同》，已经构成违约，应当向上诉人公元物业公司支付违约金100000元。四、云瑞房开公司与贵州天睿元房地产开发有限公司是两个独立的公司法人，上诉人公元物业公司对于贵州天睿元房地产开发有限公司的发函不予认可,原审判决认定事实不清。
云瑞房开公司辩称：一、关于公元物业公司要求支付物业费的问题，我方委托代理人孙冰协商的内容根本没有支付物业费的问题，目前争议房屋我方已经全部卖出，不存在空置费支付的问题；二、关于车库收益问题，车库未实际修建完成，故不存在我方交付车库给对方管理及收费的问题，因没有实际移交，故不存在我方支付对方管理车库收益问题；三、双方在2017年3月15日的会议纪要中对涉案房屋的物业合同进行了解除，故��存在违约金的问题；四、我方的委托代表孙冰系天睿元公司的股东，前期所发的函件全部以天睿元公司的名义发给对方以及在会议纪要中也是由孙冰代表权属解除物业合同的纪要，对方均无异议；五、原审的时候我方作为本诉撤诉的裁定我方已经收到，不存在程序问题。
上诉人云瑞房开公司上诉请求：撤销（2017)黔0323民初918号判决书第一项及第二项判决，依法改判上诉人云瑞房开公司不支付空置房物业费、车库收益费用及违约金，并承担一二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清。一是在签订《领航?幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》时，双方代理人并无协商空置房物业费支付约定，且郁香郡一期房屋全部售完，业主尚未到物业接房，才导致空置房问题出现，其责任不应当由我方承担。二是根据《领航?幸福城二号地郁香郡前期物业服务��同》第24条，双方并未约定交付300个车库车位的具体时间，在我方管理郁香郡小区期间，车库尚未建设完毕，并不能投入使用，也就没有所谓的收益。因此，公元物业公司要求我方支付车库车位收益费用，有失公平。三是公元物业公司管理不到位，服务存在严重瑕疵。双方于2017年3月15日协商同意解除《领航?幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》，并由我方承担物业管理事项，解除合同后，我方不存在违约行为，不应当支付违约金。
公元物业公司辩称：一、对方的上诉理由与事实及双方签订的前期物业服务合同的约定完全不符。前期物业服务合同第二十三条第八点已经明确针对空置房物业费的约定，同时根据贵州省物业管理条例第五十四条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用前发生的服务费由建设单位承担及六十七条第四款的规定，物业管理区域内已竣工但尚未出售或尚未交付给买受人的物业费由建设单位承担，根据上述合同及法律的规定，对方均应依法向我方支付空置房的物业服务费；二、根据前期物业服务合同的第十八条以及第二四条已经约定了合同的起始时间，根据合同约定，车库、车位应交付的履行时间，且车位没有实际移交责任系云瑞房开公司的原因造成，因此对方应根据合同约定依法向我方支付车位的收益；三、对方于2016年12月3日对我方的调查为满意，现对方为达到其强行、霸道赶我方撤场所称与事实完全不符；四、我方是被对方强行要求撤场，否则怎么会有接处警登记表，而且双方费用至今仍未结算一致，因此本案是因对方违约造成，根据前期物业服务合同第三十一条约定，应依法向我方支付违约金10万元。
原审原告、反诉被告云瑞房开公司向一审法院提起诉讼后，又撤��了起诉。
原审被告、反诉原告公元物业公司向原审法院反诉请求：1、请求云瑞房开公司向其支付空置房物业管理费404436.80元；2、请求云瑞房开公司向其支付车库车位收益费144000.00元；3、请求云瑞房开公司向其支付违约金100000.00元；4、本案诉讼费用由云瑞房开公司承担。
原审法院审理查明：2016年6月18日，云瑞房开公司和公元物业公司签订《领航-
幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》，合同约定由云瑞房开公司将贵州省绥阳县领航-
幸福城二号地郁香郡交付公元物业公司进行物业管理服务，双方在合同中对物业服务的质量、服务周期和服务的收费标准进行了约定。其中约定“乙方进场服务之日起，甲方房屋交房率未达到70%，甲方每月按物业所属类型服务单价全额支付空置房物业服务费给乙方”，后公元物业公司进场管理该涉案物业，云瑞房开公司未向公元物业公司支付过空置房物业服务费。同时，该合同约定“甲方提供300个自有产权的车库车位交乙方经营管理，所得收益归乙方所有，用于替补物业服务开支”，云瑞房开公司未提供该300个车库车位给公元物业公司。2017年2月3日，贵州天睿元房地产开发有限公司发函至深圳公元物业管理有限公司，对深圳公元物业管理有限公司进场物管后的表现提出了意见，并要求其退场。2017年2月21日，双方因物管问题发生纠纷，后经绥阳县公安局接警处理。2017年3月15日，双方签订《关于领航-
郁香郡前期物业管理撤场问题会议纪要》，双方终止了《领航-幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》，并对人、财、物进行了交接，同时对相关事宜进行了约定。
另查明：1、云瑞房开公司印章曾于2016年8月10进行过更换，《领航-
幸福城二号地郁香郡前期物业服务合���》中的贵州云瑞房地产开发有限公司印章是合法有效的印章。孙冰作为云瑞房开公司授权代表在《领航-
幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》、《关于领航-
郁香郡前期物业管理撤场问题会议纪要》中签字，公元物业公司并未对此提出任何异议，同时，孙冰代表贵州天睿元房地产开发有限公司签发了退场函，公元物业公司也未对此提出任何异议。领航幸福城郁香郡按70%入住率收费标准计算，公元物业公司应收费用为390145.96元（2016年7月1日至2017年3月15日止）。
原审法院认为，2016年6月18日，云瑞房开公司和公元物业公司签订的《领航-
幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，在履行合同过程中，双方因物业管理问题产生分歧，贵州天睿元房地产有限公司于2016年9月12日、10月23日、12月8日分三次发出整改函，要求公元物业公司整改物管质量，公元物业公司也发出回函，希望给予3个月时间予以整改，在2017年3月15日，双方代表签订了《关于领航-
郁香郡前期物业管理撤场问题会议纪要》，双方约定终止《领航-
幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》以及各项工作的交接，该份撤场问题会议纪要属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方签订《关于领航-
郁香郡前期物业管理撤场问题会议纪要》，约定终止《领航-
幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》的行为，属协商解除合同。故对公元物业公司提出由原告（反诉被告）云瑞房开公司承担100000.00元违约金的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定���以及根据合同“乙方进场服务之日起，甲方房屋交房率未达到70%，甲方每月按物业所属类型服务单价全额支付空置房物业服务费给乙方”约定，因云瑞房开公司的交房率未达到70%，故对公元物业公司要求云瑞房开公司按合同约定支付空置房物业管理费的反诉请求，根据双方合同履行情况和合同性质予以考虑，因双方约定70%的入住率为订立物管合同的条件，现交房率已达59.68%，接近双方约定的70%的交房率，故一审法院认为，由云瑞房开公司按入住率70%补足公元物业公司的物管收费较为公平合理。经计算补足70%的入住收费，云瑞房开公司应支付空置房物管费为57518.66元，对该项反诉请求，云瑞房开公司提出的辩解意见为“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第39条规定进行计算，及根据《贵州省住房和城乡建设厅文件》黔建房通（2010���189号规定，合同约定了空置房物业费的收取是违背了行政强制性规定的，该条无效”，对该辩解意见，原审法院认为该意见规定的是物业公司与业主之间权利义务关系，并未是对开发商与物业公司的作出的规定，故对云瑞房开公司提出的上述辩解意见，不予采纳。对于双方合同约定的“甲方提供300个自有产权的车库车位交乙方经营管理，所得收益归乙方所有，用于替补物业服务开支”，因该约定未明确自有产权车库的交付时间，云瑞房开公司至今未完成自有产权车库的修建，故对公元物业公司提出的由云瑞房开公司支付车库车位收益费144000.00元的诉讼请求，根据公平原则予以处理，认为云瑞房开公司支付50%的车位收益为宜，即由云瑞房开公司支付公元物业公司车库车位收益费72000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中���人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、云瑞房开公司支付公元物业公司空置房物业管理费57518.66元。限于本判决生效后十日内支付；二、由云瑞房开公司支付公元物业公司车库车位收益费72000.00元。限于本判决生效后十日内付清；三、驳回公元物业公司其他反诉请求。反诉案件受理费5142.00元，由云瑞房开公司负担4000.00元，由公元物业公司负担1142.00元。
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，公元物业公司与云瑞房开公司签订的《领航-
幸福城二号地郁香郡前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。根据该合同第六章第二十三条第八项的约定“乙方进场服务之日起，甲方房屋交��率未到70%，甲方每月按物业所属类型服务单价全额支付空置房物业服务费给乙方。当物业交房率达到70%时，甲方不再支付空置房物业服务费给乙方”，交房率是否达到70%决定了云瑞房开公司是否要支付空置房物业费。现根据公元物业公司提交的证据看，涉案小区住宅部分的交房率现为59.68%，虽然云瑞房开公司辩称其开发的房屋已经全部出售，只是有些业主并未接房。但本院认为，一方面，云瑞房开公司并未对其主张提供相应的证据予以证明；另一方面，房屋是否出售与交房率达到多少，对于公元物业公司收取物业费的意义不同，故对云瑞房开公司的该项辩称，本院不予支持。由于双方明确约定了交房率达到70%作为云瑞房开公司是否要支付空置房物业费的临界点，交房率达到70%时，云瑞房开公司不再支付空置房物业服务费，故一审法院按照交房率70%计算空置房物业费，并无不当。对公元物业公司上诉称原审法院认定云瑞房开公司按照入住率70%补足物业管理费脱离了合同的约定，没有任何的依据的上诉理由，本院不予采信。
至于公元物业公司主张的商业部分的空置房物业费，因商业部分的交房率现为18.5%，云瑞房开公司应支付的空置房物业费。根据公元物业公司提交的证据，云瑞房开公司开发商业部分总面积为16876.5平方米，按70%计算为16876.5平方米×70%=11813.55平方米。按照双方合同约定商业部分的物业费为每月2元，2016年7月，空置房物业费为2元×11813.55平方米=23627.1元，2016年8月至11月，空置房物业费为2元×（11813.55平方米-2711.9平方米）×4个月=72813.2元，2016年12月，空置房物业费为2元×（11813.55平方米-2995.93平方米）=17635.24元，2017年1月至2月，空置房物业费为2元×（11813.55平方米-3118.06平方米）×2个月=17390.98元，2017年3月，只有15天，空置房物业费为2元×（11813.55平方米-3118.06平方米）×0.5个月=8695.49元，以上共计140162.01元。但本院结合实际考虑，商业部分不同于住宅部分，其享受的物业服务相对较少，空置商业房更是如此，且对空置的商业部分，公元物业公司也没有提供其服务的证据。故本院认为，云瑞房开公司支付公元物业公司50%为宜，即140162.01×0.5=70081元，结合住宅部分的空置房物业费共计127599.66元。
至于车位的收益费，双方合同明确约定“甲方提供300个自有产权的车库车位交乙方经营管理，所得收益归乙方所有，用于替补物业服务开支”，该约定虽然没有明确交付车位的具体时间，但依照一般情况，交房的同时或虽晚于交房，但短期内车库就应该得以使用。云瑞房开公司现称车库尚未建设完毕，但涉案的300个车库本身并未修��，云瑞房开公司对此存在缔约过失，公元物业公司也并未实际提供物业服务，且其对此情况也知晓，但未要求明确具体交付时间，其亦应该承担相应的责任。故一审法院判决云瑞房开公司支付50%的收益费并无不当。对公元物业公司、云瑞房开公司关于车位的上诉理由，本院均不予采信。
综上，上诉人云瑞房开公司的上诉理由不成立，依法予以驳回。上诉人公元物业公司的部分上诉理由成立，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省绥阳县人民法院（2017）黔0323民初918号民事判决第二项即由贵州云瑞房地产开发有限责任公司支付深圳市公元物业管理有限公司车库车位收益费72000.00元。限于本判决生效后十日内付清；
二、撤销贵州省绥阳县人民法院（2017）黔0323民初918号民事判决第一项、第三项；
三、由贵州云瑞房地产开发有限责任公司支付深圳市公元物业管理有限公司空置房物业管理费127599.66元。限于本判决生效后十日内支付；
四、驳回深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5142元，二审案件受理费10284元，由公元物业公司承担3288元，由云瑞房开公司承担12138元。
本判决为终审判决。
审判长 张 洪
审判员 康 龙
审判员 胡晓波
二〇一八年四月十六日
书记员 金 鑫