贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔06民终813号
上诉人（原审被告）：铜仁市向东房地产开发有限公司，住所地铜仁市碧江区光明路。
法定代表人：张建军，公司董事长。
委托诉讼代理人：申尚华，贵州尚华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石阡县汤山镇大关社区黄金水都小区业主委员会，住所地石阡县汤山镇黄金水都。
法定代表人：杨方国，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：杨正学，贵州夷州律师事务所律师。
原审被告：扶明开，男，1978年10月7日出生，侗族，住贵州省石阡县。
原审被告：陆凤艳，女，1979年9月5日出生，汉族，住贵州省石阡县。
上诉人铜仁市向东房地产开发有限公司（以下简称向东房开公司）因与被上诉人石阡县汤山镇大关社区黄金水都小区业主委员会（以下简称水都小区业主委员会）、原告被告扶明开、陆凤艳确认合同无效纠纷一案不服贵州省石阡县人民法院（2016）黔0623民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
向东房开公司上诉请求：撤销一审判决，驳回水都业主委员会的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决向东房开公司与扶明开、陆凤艳签订的《车位转让协议》无效不符合法律的规定。一是本合同转让车库并没有损害其他人的合同法益；二是本案不符合《合同法》第52条规定的合同无效情形；三是本案转让合同，是得到水都业主委员会认可的，且转让车库后向东房开公司还向水都业主委员会支付了30万元作为小区部分工程的修复费；四是本案转让车库只涉及交易当事人及小区业主的利益，与国家利益、社会公共利益无关。2.一审认定事实不清,向东房开公司转给让扶明开、陆凤艳签订的空地不属于与业主共有。事实上是思剑高速公路建设占用向东房开公司购买的土地，时任县政府负责人签字同意对向东房开公司予以补偿，所以该空地不是与小区业主共有。
水都业主委员会向一审法院起诉请求：1.确认被告向东房开公司与被告扶明开、陆凤艳2015年6月28日签订的《车库转让协议》无效；2.请求被告扶明开、陆凤艳停止侵占车库旁300平方米土地、限期拆除修建在该土地上的构筑物（工棚、厂房）并恢复损坏的围墙、墙体；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告扶明开、陆凤艳夫妻俩得知取得黄金水都六栋1单元13号、14号两个车库及该车库旁边的300平方米空地后，有利于自己从事沙发加工，经与被告向东房开公司协商，双方（向东房开公司为甲方，扶明开、陆凤艳为乙方）于2015年2月1日签订《车库使用权转让协议》和《车库转让协议》，约定：甲方将位于黄金水都六栋1单元13号、14号两个车库及该车库旁边300平方米的坪地转让给乙方；转让费200000元；乙方可以在坪地上搭钢架结构的加工房；如乙方在坪地上搭了加工房，甲方必须保证乙方可以从13号、14号车库侧面通道进出，并保证可以从后墙公路边围墙处开通道进出，及13号、14号车库后小通道13.6米由乙方正常通行，给乙方造成损失，由甲方负责赔偿等事项。之后，被告扶明开、陆凤艳支付被告向东房开公司转让款200000元，并陆续在6栋楼1单元楼梯间墙壁和公路边的围墙开通道口，及在13号、14号两个车位旁边坪地搭建钢架棚，利用车库及搭建的钢架棚加工沙发。2015年5月18日，原告水都业主委员会成立。2015年6月28日被告向东房开公司与被告扶明开、陆凤艳签订了与上述协议内容基本相同的《车库转让协议》，并在该协议上载明转让的车库无产权证（含房产证、土地证等权属证）。2016年3月31日被告向东房开公司作甲方与作乙方的被告陆凤艳签订《车位转让协议》，约定：一、因小区于2014年4月、6月两次洪水灾害，严重造成基础设施瘫痪，为了小区附属工程恢复承建完善，经小区业主委员会和业主代表同甲方协商，由甲方出资叁拾万元整恢复小区部分工程修复，并由业主委员会于2016年3月5日出示公告，先由本小区住户转让，公示期3月15日，在公示日期内，如本小区业主无人转让，再由甲方对外转让；二、甲方将位于黄金水都6号楼车库中13号、14号两个车位及靠该车库边空坪地面积共计300平方米转让给乙方使用；三、转让金额200000元，乙方于本协议签订时一次性付清；四、转让期限在甲方车库年限的剩余期限内；五、车位的使用：1.乙方取得车位使用权，不能改变建筑结构，空坪可架设加工房，但不能超高原住房一层窗户，影响室内光线，如果空地坪有涉及建筑用地，造成的后果由乙方自行负责，并接受该物业管理公司的统一管理，物管收费标准及物业管理合同另行与甲方委托的物业管理公司签订；2.甲方车位转让后，不能对乙方使用权支配进行干涉，但乙方不能从事噪音作业，影响小区业主信息；3.乙方在使用期限内如发生不可抗力因素，造成车位的毁损由乙方自行承担，甲方转让给乙方的13号、14号两个车位及靠车库旁边坪地面积共计300平方米的使用权发生争议，造成乙方不能正常使用的，由甲方负责协调处理；4.如乙方在该空坪地上搭建了加工房，甲方必须确保乙方可以从13号、14号车库侧面通道出入及后墙公路边围墙处开通道进出，如有其他争议，由甲方出面负责协调处理，如造成乙方不能正常通行，由甲方负责协调；及违约责任、争议解决方式等。该协议于2016年4月11日经石阡县公证处公证。2016年4月27日原告向被告陆凤艳发出《通知》，要求其恢复6栋楼1单元楼梯间墙壁和公路边的围墙，停止侵占13-14号车库旁300平方米的公共面积，拆除搭建的工棚厂房。之后，被告扶明开和陆凤艳对6栋楼1单元楼梯间墙壁予以了恢复，其他未恢复，原告遂提出如前诉求。
一审法院认为，本案争执焦点系车位使用权转让协议是否合法有效，是否侵犯原告的合法权益。2016年3月31日被告向东房开公司与被告陆凤艳签订《车位转让协议》，该协议涉及车库、车库旁边的空地和公路边的围墙。三被告隐瞒车位转让后用于加工房，改变了车位使用功能；同时，三被告在协议中约定的车库旁边空地、公路边围墙，按照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公路的道路除外。”之规定，系原告业主的公共场所和公用设施，应属于业主共有，三被告对车库旁边空地、公路边围墙约定的事项，损害了原告业主的合法权益。因此，2016年3月31日被告向东房开公司与被告扶明开和陆凤艳三被告签订的《车位转让协议》，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，法院对原告起诉确认2016年3月31日被告向东房开公司与被告扶明开和陆凤艳三被告签订《车位转让协议》无效的请求予以支持。同理，对原告起诉请求被告扶明开、陆凤艳停止侵占车库旁300平方米土地、限期拆除修建在该地钢架棚并恢复损坏围墙的请求，本院也予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条（五）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、2016年3月31日被告铜仁市向东房地产开发有限公司与被告扶明开、陆凤艳签订的《车位转让协议》无效；二、被告扶明开、陆凤艳停止侵占车库旁300平方米空地、并于本判决生效后三十日内拆除修建在该地上的钢架棚及恢复损坏围墙。案件受理费100元，由被告铜仁市向东房地产开发有限公司负担50元，被告扶明开、陆凤艳负担50元。
在二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方为《车位转让协议》是否有效问题发生争议，该协议所涉车库及车库旁边的空地和围墙，均位于水都业主委员会的小区范围内。由于向东房开公司在诉讼中，并未提出前述车库及旁边空地是在建筑区划之外，以及该车库是位于规划用于停放汽车的车位车库范围之外的事实主张，也未就此举证。因而，本案应认定，前述车库及旁边空地均位于建筑区划内，该车库属于在建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库范围内。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”的规定，本案《车位转让协议》所涉车库旁边空地，属于业主共有。该转让协议损害了小区业主的权利，应为无效。向东房开公司关于“思剑高速公路建设占用向东房开公司购买的土地，时任县政府负责人签字同意对向东房开公司予以补偿，因而该空地属于向东房开公司”的上诉理由，不能成立。本案向东房开公司，将涉争车库出让给扶明开、陆凤艳用于生产经营，改变了车库及旁边空地的使用情况，该转让不符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，同时该行为构成对小区居住环境、城市建设的局部环境的损害，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项之规定，应为无效。因而，一审关于“涉案车位及空地转让协议无效”的判决结果正确，应予维持。向东房开公司关于“本案转让协议应为有效”的上诉理由，不能成立。至于向东房开公司该转让协议是否征得水都业主委员会同意，以及其否向水都业主委员会支付了30万元作为小区部分工程的修复费的问题，均不影响对该转让协议效力的法律判断。因而，向东房开公司所持上诉理由均不能成立，应予驳回。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；向东房开公司所持上诉理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由铜仁市向东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐正洪
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年八月二十六日
书记员 王奕民