德阳市旌阳区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川0603执异47号
案外人：刘素华
申请人：谢建平
被申请人：徐勇军
被申请人：张晓梅
本院在审理谢建平与徐勇军、张晓梅民间借贷纠纷一案中，申请人谢建平向本院提出财产保全申请，要求冻结被申请人徐勇军、张晓梅的银行存款110000元或查封、扣押其相应价值的财产，本院经审查依法作出（2016）川0603民初3887号民事裁定书，并根据申请人提供的财产线索查封了徐勇军位于罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋。案外人刘素华向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘素华称：2016年8月，第三人因债务纠纷由被申请人起诉，被申请人同时进行了诉讼保全，并由贵院下发（2016）川0603民初3887号民事裁定书，查封了申请人已购买的房屋。近日，申请人才发现上述房屋被贵院查封，申请人认为，贵院查封的房屋已由申请人购买并入住，贵院应当解除对该房屋的查封，理由如下：一、该房屋系申请人向第三人购买的房屋，且已支付全款并入住。2015年11月24日，申请人经房屋中介引介，与第三人签订《房屋买卖合同》，约定由申请人购买第三人所有的位于罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋，合同并对其他事项作出了约定。合同签订后，申请人共计向第三人缴纳了房价款计238000元，并在合同签订当天接收了该房屋，且支付了相应的物管费用，现已装修入住（有物业公司出具的居住证明及申请人缴纳相关生活费用的依据）。二、根据法律规定，贵院应当解除对该房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且合法占有，所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，且已支付全部房价款，未能办理产权证书也非申请人的原因。因此，人民法院查封申请人拥有合法权利的房屋，明显违反民事诉讼法的相关规定，依法应当立即予以解除。因此，申请依法撤销（2016）川0603民初3887号民事裁定书对位于罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋的查封。
案外人刘素华为支持其主张，提供了房屋买卖合同、收款收条3份、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书、德阳市鼎丰物业管理有限公司出具的居住证明、天然气安全检查记录及整改通知、罗江县金鑫房屋信息咨询服务部的情况说明、方太专卖店收款收据、中介费收据、四川罗江农村商业银行股份有限公司万安分理处借记卡明细清单、还款单据、业务收费凭证。
申请人谢建平称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当同时符合该条规定的四个条件且权利能够排除执行，申请人最多满足前两个条件，人民法院不应当支持。1、申请人在查封前并没有支付全部价款，根据其提供的证据，申请人只是在2015年11月、12月支付了部分购房定金，购房款在2017年2月14日才支付完毕。2.就答辩人了解，徐勇军的该套住房系按揭，也就是银行设立有抵押担保，正是如此答辩人才没有要求其提供抵押，也是考虑到按揭房不能随意买卖，才借钱给徐勇军。《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。虽然答辩人不是抵押权人，但正是基于对法律的理解，相信徐勇军不会转让房产。徐勇军在2015年与申请人签订《房屋买卖合同》时并没有告知银行，其转让行为无效。3.如果《房屋买卖合同》真实存在，则未办理过户登记是申请人本人的原因造成的。据答辩人分析一直未办理过户就是因为按揭款未付清，申请人提供的《房屋买卖合同》约定，过户费用由买方承担，双方于201年月日前办理过户手续，也即是申请人如果按时付款，或者代为清偿债务的，申请人可以立即办理过户，之所以还未办理，正是因为买卖行为还未完成。二、徐勇军具有不诚信行为，申请人予以放任且不排除其知晓徐勇军的行为，其权利不能够排除执行。1.徐勇军一方面借钱买房装修，另一方面又悄悄卖房，据说还是亏钱卖房，银行贷款到期后不予还款，答辩人找其还钱时还消失不见，开庭传票和判决书都是公告送达，具有严重不诚信行为。2.申请人与徐勇军签订的房屋买卖合同答辩人不可能知晓，但答辩人在2016年8月申请查封徐勇军的房产申请人是可以查询的（应当知晓），据徐勇军陈述他在第三人处还有债务，申请人签订合同后一直不支付房款，却在2017年2月后突然付清购房款，无论何种原因，申请人都应当承担房屋被查封的后果。申请人在付清尾款的同一天还要求徐勇军向其出具26065元的《借条》一张，证明申请人与徐勇军之间还存在经济往来。三、徐勇军对答辩人的债务并不多，请求法院予以保护。徐勇军欠答辩人的本金不到10万元，答辩人在2015年的11月和12月也不过支付了购房定金10万元，即便其付款行为真实，在还清银行按揭款和过户前房屋的所有权仍然归属于徐勇军，答辩人申请查封徐勇军房产后，如经过拍卖程序，在还清银行贷款后余款申请人和答辩人都可参与分配，申请人可另行起诉。但若申请人确已在该房屋居住，法院可考虑其实际情况，但法院同时也应保护答辩人的利益，徐勇军的欠款已经进入强制执行程序，也希望申请人积极与徐勇军协商，要求徐勇军和张晓梅尽快向答辩人还款，申请人也可顺利的取得住房。
申请人谢建平未提供证据证明其意见。
被申请人徐勇军称，2015年11月通过房屋中介与刘素华签订了房屋买卖合同，将罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋卖给了刘素华，已支付完房款，因该房有按揭，刘素华将银行按揭款交付后，去办理过户手续时，才知道房屋已被查封。房屋应属刘素华所有，希望解除查封。
被申请人徐勇军未向本院提交证据证明其意见。
被申请人张晓梅称买卖房屋与我无关，我已和徐勇军离婚，法院依法处理。
被申请人张晓梅未向本院提交证据证明其意见。
本案查明，2015年11月24日，刘素华经罗江县金鑫房屋信息咨询服务部中介引介，与徐勇军签订《房屋买卖合同》，约定刘素华购买徐勇军所有的位于罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋，房屋售价238000元，首付定金58000元，2016年3月30日来办理房产证、土地证。办理房产证交付42000元。余款138000元由买方向银行贷款，按揭后转付卖方帐户上。交房时间2015年11月30日前交房。合同并对其他事项作出了约定。合同签订后，刘素华于2015年11月24日支付房款58000元，同年12月20日支付房款42000元。2015年12月25日，刘素华收房后，对房屋进行了整修，并在该屋居住，支付了相应的物管费用。2017年2月14日，刘素华代徐勇军偿还四川罗江农村商业银行股份有限公司万安分理处房屋按揭款149956.39元，支付按揭贷款提前还款违约金732元。同日，徐勇军出具收条，收到刘素华购房款138000元。出具借条，借到刘素华26068元。刘素华给付完房款后，在办理过户手续时，方知徐勇军所有的该房屋，被本院查封，遂向本院提出执行异议。
另查明，本院依申请人的申请作出（2016）川0603民初3887号民事裁定书，并于2016年8月26日，向罗江县房产交易所发出（2016）川0603执协3887号协助执行通知书，查封了登记在徐勇军名下位于罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋。
本院认为，本案争议焦点为涉案房屋的买卖是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能否对抗本院的查封措施。本院认为，案外人刘素华与徐勇军签订的涉案房屋买卖合同形成于本院实施查封措施前。同时，案外人在签订合同后支付了购房款100000元，并已交案外人刘素华居住、使用。剩余房款虽未支付给徐勇军，但之后代徐勇军偿还了银行按揭款，显示案外人刘素华已支付全部房款。现其未办理过户手续，系因徐勇军的该房屋系按揭，需要偿还银行按揭款后，才能办理过户手续，买卖房屋后未及时办理房屋过户手续不非案外人的原因造成。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人刘素华所提执行异议符合该条规定的情形且权利能够排除执行。因此，本院依申请人提供的的财产线索保全了位于罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋的财产实属不当。故，案外人刘素华所提异议成立，本院予以支持。申请人谢建平的辩称没有事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下:
撤销本院2016年8月26日作出的（2016）川0603执协3887号协助执行通知书关于查封徐勇军位于罗江县康华玫瑰园2幢1单元602号房屋的保全。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王 缨
审判员 邹赤波
审判员 罗 晖
二〇一七年六月十四日
书记员 覃 勇