广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂0702民初2687号
原告(反诉被告)：唐上和，男，汉族，1956年11月17日出生，广西钦州市人，住所地钦州市钦南区。
委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：柳华钦，男，汉族，1968年1月25日出生，广西钦州市人，住所地钦州市钦北区。
委托诉讼代理人：李哲，广西汇百川律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐上和诉被告（反诉原告）柳华钦房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年9月18日受理后，反诉原告柳华钦于2016年10月21日向本院提起反诉，本院于同日受理后，适用简易程序分别于2016年11月2日、2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐上和及其委托代理人李绍卫、被告（反诉原告）柳华钦及其委托代理人李哲到庭参加诉讼。在诉讼过程中，反诉原告柳华钦申请对涉案房屋装修物价值进行评估，从2016年11月5日起至2017年1月6日止的评估期间，在本案审限内予以扣除。双方申请庭外调解一个月期间，应从本案审限中予以扣除。本案现已审理终结。
原告唐上和诉讼请求：要求判决解除原、被告于2010年12月31日签订的《合同书》，判决被告向原告交纳租金144220元以及滞纳金22774.16元（租金、滞纳金暂计至2016年8月31日，以后续计），判决被告偿还原告代付的水电费1339元，并由被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2016年10月2日解除《合同书》。2、租金计算到2016年9月25日共159970元，滞纳金是按总欠款额每天按万分之1.75计算，其中2014年欠的租金是68220元,从2015年1月1日计算；2016年1-4月份欠的租金是76000元，从2016年5月1日开始计算；3、变更水费是1921元、电费1535元；4、要求被告支付一个月的房租19000元作为违约金赔偿给原告；5、增加要求被告支付清运费3260元。
事实和事由：2010年12月31日，原、被告在自愿协商的基础上签订房屋租赁的《合同书》一份，约定被告自愿租赁原告位于钦州市作为影楼使用，建筑面积480平方米。双方约定租赁期限为十年，即从2011年1月1日起至2020年12月31日止，第一年租金为每月13000元，支付方式为每月5日前付给原告，以后每年按递增金额给付，前5年租金双方议定为每年按8%递增，后5年租金则按当时情况另行议定。另外合同还约定被告必须按时交付租金，否则超出一个月原告按租金每日千分之三收取滞纳金，超出二个月按租金每日千分之四收取滞纳金，并视同承租方自动放弃租赁权，无权继续使用租赁房屋，原告有权用被告的物品等价抵偿所欠租金。上述合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，但被告从2014年起就不按合同约定交付租金，并断断续续地拖欠原告租金，经原、被告双方于2016年8月31日进行核算，被告共拖欠原告租金144220元、水电费1339元。经原告多次追收无果后，为了维护原告合法权益，遂向人民法院提起诉讼。
被告（反诉原告）柳华钦辩称，不同意原告提出的诉讼请求。1、原告称双方于2016年10月2日解除了合同不是事实；2、原告请求所欠的租金，没有事实依据，2015年之前租金已经全部结清，2016年的租金由于双方按照合同的约定没能协商一致确定新的租金，致使被告无法向原告支付租金，所以不存在原告主张拖欠2014、2015、2016年的租金，如果存在这个事实，那么请求法院考虑原告的诉讼时效问题；3、被告也不存在欠原告的水电费，因为根据被告支付给原告的房租，截止至2015年12月31日，在2016年6月10日，被告补交了2015年所欠的房租及水电费合计76000元，超出几千元，7000元是用于交付水电费，被告虽然在2015年前的租金交付出现了延期支付问题，但是原告没有提出任何异议，所以现在请求违约金是没有道理的；4、原告履行合同的过程中严重违约，根据原被告双方于2010年12月31日签订的合同，租期是10年，但是被告只使用了5年零8个月，在2016年9月初，由于双方的租金不能协商一致，原告在租赁房屋张贴招租大字报，影响被告经商，并擅自把房租锁起来，收回钥匙，把被告赶出来，不给被告经营，已经构成严重的违约，应当承担违约责任。为此，针对原告违约行为，被告提起反诉，要求被反诉人唐上和赔偿反诉人因装修房屋造成的经济损失286091元,本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告唐上和针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据以及法律依据，被反诉人不存在违约的问题。事由如下：1、反诉原告再行装修的费用是28多万，而且反诉原告装修的事实，没有经过被反诉人确认批准；2、双方在2016年初对后5年的租金没有达成一致不是事实，反诉原告在2016年4月26日时已经付了19000元房租，因此实际上按每月19000元的租金支付，2014年每年是16370元，15年是17680元，16年19990元，均按每年递增8%计算，从双方交易习惯以及支付租金的方式，可以推理出2016年的租金是经过双方的协商，证明了2016年4月已经确认了租金为19000元，2016年1-4月以及9月25天没有交房租，实际2014年欠的租金是68220元，16年欠的租金是76000元，并且被告在2016年8月有短信承认，不存在过时效问题；3、被反诉人赶反诉原告出去不给经营的事实不存在，因为在2016年8月10日反诉原告要求退租，被反诉人才于2016年9月3日对外张贴转租公告，同年10月2日反诉原告交钥匙给被反诉人，并且反诉原告的设备以及新的婚纱已经运走，只剩几套旧的婚纱，行为上已经说明不再租用房屋，同年10月3日被反诉人才张贴招租，因此被反人不存在违约的问题，应当驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
经审理查明，自2002年8月1日起，柳华钦开始租赁唐上和位于钦州市房屋作为经营影楼使用，租赁期满后双方经协商于2010年12月31日再次签订房屋租赁《合同书》，约定柳华钦继续租赁唐上和上述房屋，期限为十年，即自2011年1月1日起至2020年12月31日止，前五年租金双方议定为每年按8%递增，后五年租金则按当时情况另行议定，同等条件柳华钦有优先租用权（如别人的租金高，则可租给别人），合同期满，唐上和继续出租，在同等条件下，柳华钦同样享有优先租用权。（第六年开始的租金按当时情况另订补充协议）；租金第一年每月13000元，每月5日前付清，以后每年按递增金额给付。合同同时约定，柳华钦对房屋的室内、外的装修，必须同唐上和商量，征得唐上和同意，不得擅自改变房屋的结构，合同期满，所有墙体和橱窗及大门装修无条件归唐上和所有（如从第六年起柳华钦不再租用房屋，同样按上述条款执行）。在合同期内，如柳华钦不能如期交付租金，必须向唐上和说明情况，征得唐上和同意，可延期交付租金，但在未获得同意情况下，必须按时交付租金…,超过二个月按租金额每日千分之四收取滞纳金，并视为承租人自动放弃租赁权，无权继续使用所租赁房屋…。合同还约定，合同自签订生效后，双方不得随意终止合同。如确有重要因素需要终止合同的，主动要求终止合同的一方必须提前一个月向对方提出，同时赔偿对方因此所受的损失，赔偿标准由双方商定。双方还约定，支付租金等费用由柳华钦通过转帐支付到唐上和指定银行帐户。2014年1月至2016年9月25日止，柳华钦通过银行转帐方式向唐上和指定的专用帐户合计支付了421210元（其中2014年1月至2016年4月25日止共支付345210元，2016年4月至6月支付76000元）。2016年8月10日，唐上和认为柳华钦没有按约定时间履行支付租金义务，要求柳华钦清偿拖欠租金，柳华钦认为双方合同约定的租金应在2016年起重新约定，但双方至2016年9月份止都没有签订新的书面，而且对唐上和主张的租金有异议，认为并没有拖欠唐上和主张的这么多租金，双方为此产生纠纷，唐上和遂于2016年9月3日在租赁房屋门口厨窗张贴招租广告要求柳华钦返还租赁房屋并支付拖欠租金及水电费等，柳华钦于2016年10月2日停止经营搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还唐上和。嗣后，唐上和遂向法院提起诉讼要求予以解决。
在合同履行过程中，柳华钦于2014年9月至10月期间，对租赁的房屋进行重新装修。在诉讼过程中，柳华钦申请对租赁房屋装修物价值进行评估，评估结论为基于评估基准日2016年11月5日价值为165072元，其中存在争议的部分装修物净值合计为10466元。
在诉讼过程中，被告对原告要求清理房屋遗留的垃圾没有异议，但其没有进行清理。嗣后，由唐上和雇请人员予以清理。
以上事实有唐上和提供的合同书、银行流水帐、水电费发票、短信、现场相片及柳华钦提供的装修预算表、相片、资产评估报告及原、被告在庭审中的陈述和本院依职权调查材料在案予以佐证。
本院认为，一、对于本案合同解除时间的认定问题。唐上和与柳华钦签订的租赁《合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。在本案中，柳华钦在承租后没有按约定交纳租金，经催告后亦没有履行义务，故唐上和根据合同约定，要求解除租赁合同，没有违反法律规定，本院予以支持。合同法规定，合同自通知到达对方时解除。唐上和于2016年9月3日在柳华钦经营的场所门口张贴招租公告并通知柳华钦终止合同，要求其搬离房屋，鉴于柳华钦实际已于2016年10月2日搬离租赁房屋并将房屋交还唐上和，从上述行为中已经表明双方实际已经于2016年10月2日终止合同履行。因此，本院认定本案合同已于2016年10月2日起予以解除。
二、对于被告柳华钦尚欠原告唐上和的房屋租金是多少的问题。根据双方签订的租赁合同约定来计算柳华钦应交纳的租金为：
首先，2014年租金按月16370元计算，共196440元；2015年租金按月17860元计算，共214320元；两年合计共410760元。根据双方交易的银行流水帐记载的交易数据来看，柳华钦至2016年4月25日止共向唐上和支付款项合计为345210元。因此，被告2014年、2015年合计尚欠租金为410760-345210=65550元。对于被告辩称2014年租金已经超过诉讼时效问题，由于本案合同约定的租金虽然系分期支付的，但由于租赁合同还在履行中，债务呈连续状态，此债务属于同一债务，且此合同的履行期间尚未到期，此情形属于最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的情形。因此，被告认为原告主张的2014年度所欠租金的诉讼时效已超过法律规定的辩驳主张，不符合法律规定，本院不予支持。
再者，根据合同约定从2016年起后五年的租金需双方重新约定并签订书面合同，虽然双方至柳华钦搬离租赁房屋时止都没有能够签订新的书面合同，但从柳华钦支付的租金情况来看，其按月19000元交纳租金与唐上和主张的2016年度租金是在2015年度租金的基础上增加8%后的数额是基本吻合。据此，本院认为，双方已实际认可按月19000元履行2016年度租赁期间内的租金具有高度盖然性的，故对唐上和主张柳华钦在2016年交纳的租金，本院认定为按月19000元计算。对于原告主张按月19000元计算被告拖欠租金至2016年9月25日止的请求，鉴于唐上和在合同未解除前采取在柳华钦经营的场所大门张贴大字报方式等行为，对柳华钦的经营实际已造成一定的负面影响，致使柳华钦不能正常使用租赁房屋进行经营，从而损害了柳华钦的合法权益，故从2016年9月3日起至被告搬离之日止的租金，根据公平原则考虑，本院给予减免。因此，从2016年1月起至2016年9月3日止，需支付租金合计为（19000×8+19000/30×3）=153900元。被告柳华钦已付76000元，尚欠77900元未付。
综上所述，被告实际尚欠租金为65550+77900=143450元。
三、对于唐上和主张的违约金问题。当事人约定违约承担支付的是滞纳金，实际就是违约金。根据合同第八条约定，在征得出租人即唐上和同意后，承租人可延期交付租金。对于柳华钦迟延履行支付2014年租金的行为，由于唐上和没有提供在柳华钦迟延支付租金后其向柳华钦追偿的行为的相应证据，而从双方履行合同的交易习惯来看，柳华钦迟延支付租金的行为应征得唐上和的同意具有高度盖然性，因此对于原告唐上和主张的违约金，应从原告主张权利之日起计算。由于原告主张被告支付拖欠租金是从2016年8月10日起，因此，原告主张的违约金应从该日起计算为宜。
由于柳华钦未足额支付租赁期间的租金的行为，已经构成违约，其应该承担相应的逾期付款违约责任。因此，对于原告主张2016年逾期未支付租金按日万分之1.75计算违约金的诉讼请求，考虑到被告违约程度及迟延支付租金给原告造成的实际损失等因素，且原告已经根据合同约定适当降低标准，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院予以支持。对于原告要求被告另行再支付一个月租金19000元作为违约金的请求，于法无据，本院不予支持。
四、对于原告唐上和要求被告华钦偿还垫付的水电费问题。根据合同约定，被告柳华钦在租赁期间所产生水电费由其承担。对于原告的主张，被告辩称其租赁期间没有欠付水电费，但其没有提供证据予以佐证，而原告提供了在原告搬离租赁房屋后所交纳的水电费交费证据，从该证据中可以证实原告交纳的水电费为被告租赁期间所产生的费用。为此，本院认为被告的辩称没有事实依据，故对其辩驳意见不予采纳。因此，原告要求被告偿还其垫付的水费1921元和电费1535元，于法有据，本院予以支持。
五、对于原告要求被告赔偿其清理房屋支出的费用的问题。房屋租赁合同关系解除后，承租人负有腾空房屋恢复原状将租赁房屋交还出租人的义务，虽然唐上和雇请人员进行了清理，但原告未提供充足证据证明因清理房屋支出的费用，原告应承担相应的举证不能责任。对原告该诉讼请求，本院不予支持。
六、对于反诉原告柳华钦要求反诉被告唐上和赔偿装修损失的问题。在本案中，唐上和认为柳华钦在2014年对租赁的房屋进行重新装修，没有经过其同意，认为柳华钦装修的损失应由其自己承担。本院认为，从本次装修时间及装修规模来看，唐上和不可能不知道柳华钦的装修情况，而唐上和对柳华钦的装修并未提出异议，应视为对原告的装修行为予以认可。
对于柳华钦认为其没有交纳租金是由于唐上和与其未能就2016年以后五年租期的租金数额达成协议及2016年所交的款项为偿还之前所欠的租金及水电费等辩驳主张，从柳华钦履行合同情况来看，所交纳的款项事实上已经认可2016年月租金按原合同约定继续交纳。为此，本院认为柳华钦该辩驳意见不属于其不予交纳租金的合理的抗辩理由。本院认为，柳华钦拖欠租金是导致本案合同解除的主要原因，应承担主要责任。虽然唐上和存在不当的催缴租金影响柳华钦正常经营的行为，但该行为并不是导致本案合同解除的根本原因。依照最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于柳华钦对涉案房屋的装修物尚存在一定的使用价值，本院在综合考虑合同的履行情况、双方当事人的违约情节、涉案房屋的装修现值等情况后，本着公平原则，唐上和应给予柳华钦租赁房屋装修物一定经济数额的补偿，据此本院酌情予以确定为40000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2项的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）唐上和与被告（反诉原告）柳华钦于2010年12月31日签订的《合同书》已于2016年10月2日予以解除；
二、被告（反诉原告）柳华钦偿还尚欠原告（反诉被告）唐上和房屋租金143450元及违约金（违约金计算方法：其中以欠款128883元为基数，从2016年8月10日起计算至2016年9月2日止，按日万分之1.75计算；以欠款总额143450元为基数，从2016年9月3日起计算至还清之日止，按日万分之1.75计算）；
三、被告（反诉原告）柳华钦偿还尚欠原告（反诉被告）唐上和垫付的水费1921元、电费1535元；
四、反诉被告（原告）唐上和补偿给反诉原告（被告）柳华钦装修损失40000元；
五、驳回原告（反诉被告）唐上和的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3640元，适用简易程序减半收取1820元，反诉受理费2795元，评估鉴定费5000元，合计9615元，由原告（反诉被告）唐上和负担1923元，由被告（反诉原告）柳华钦负担7692元。
如不服本判决，应当在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 何 锋
二〇一七年三月十日
书记员 刘婷婷