重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民再151号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨明星，男，1936年4月9日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：张浩，国浩律师（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：吴梦霞，国浩律师（重庆）事务所律师。
被申请人（一审被告）：汇丰银行（中国）有限公司重庆分行。住所地：重庆市邹容路**号大都会商厦2910-2914/2901。
负责人：戴祖睿，该分行行长。
委托诉讼代理人：柯海彬，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈明杰，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：重庆国展实业有限责任公司。住所地渝中区八一路**号。
法定代表人：蔡飚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：牟益东，重庆百君律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：重庆和隆实业发展有限公司。住所地：重庆市涪陵区清溪镇四院二社。
法定代表人：周泽勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李欢，重庆钜沃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李一辉，重庆钜沃律师事务所律师。
再审申请人杨明星与被申请人汇丰银行（中国）有限公司重庆分行（简称汇丰银行）、重庆国展实业有限责任公司（简称国展公司）、重庆和隆实业发展有限公司（简称和隆公司）侵权责任纠纷一案，原由杨明星向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，该院于2015年3月11日作出(2013)中区法民初字第05001号民事判决。重庆国展实业有限责任公司、重庆和隆实业发展有限公司不服向重庆市第五中级人民法院上诉，该院于2015年11月5日作出（2015）渝五中法民终字第02888号民事判决。杨明星不服，向本院申请再审，本院于2016年6月27日作出（2016）渝民申593号民事裁定书提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杨明星委托诉讼代理人赖思奇，汇丰银行委托诉讼代理人柯海彬、陈明杰，国展公司委托诉讼代理人牟益东以及和隆公司委托诉讼代理人李欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
杨明星申请再审称，1、二审判决错误认定汇丰银行实际租赁使用的面积中包含了涉案商铺，混淆了“实际租用面积”与“占地面积”的概念。2、根据杨明星与汇丰银行2016年2月签订的房屋租赁合同，涉案商铺的实际租金价格应为按建筑面积每平方米每月1200元的标准计算，也可以印证实际的租金价格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
汇丰银行辩称，汇丰银行与和隆公司租赁合同约定的位置及面积与实际租用的位置和面积不一致，只认可租金总价为30万元。至于杨明星的商铺实际占有使用费的计算标准由法院认定。
国展公司以及和隆公司辩称，二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。
一审原告杨明星诉称，2005年6月，杨明星以拆迁还房的方式取得了位于重庆市渝中区八一路53号平街层8号商业物业（建筑面积为42.4平方米），权属证书为房地证号：101房地证2005字第07129号。2013年1月，杨明星突然发现汇丰银行非法占有了上述物业，杨明星要求汇丰银行停止侵害，排除妨碍，恢复物业原状并将其交还给杨明星，但汇丰银行不予理会。杨明星认为，汇丰银行的行为已严重侵害其合法权益。现诉求法院：汇丰银行立即停止侵害，排除妨碍，恢复重庆市渝中区八一路53号平街层8号物业原状，并返还给杨明星；2、汇丰银行按1200元每月的标准向杨明星支付自实际占有使用上述房屋之日起至房屋返还日止的占有使用费。
被告汇丰银行辩称，杨明星诉称的汇丰银行非法占有其房屋并非事实，汇丰银行使用此房屋是基于与和隆公司签订的房屋租赁合同而合法使用的。汇丰银行与和隆公司签订租赁合同时，和隆公司明确表示其有出租权，并做出相应的保证和承诺，汇丰银行是在相信其有出租权的情况下才签订租赁合同。汇丰银行并无侵权的故意，属于善意第三方，汇丰银行立场非常明确，哪一方有出租权，便与哪一方签订合同，并支付租金。如果经法院查明，和隆公司享有出租权，汇丰银行应当继续履行与和隆签订的租赁合同。如果经法院查明，和隆公司不享有出租权，那么汇丰银行将考虑与业主或者有出租权的当事人签订租赁合同并支付租金。
第三人和隆公司述称，杨明星的诉求与事实不符，汇丰银行与和隆公司签订有租赁合同，汇丰银行系合法使用租赁物。同时和隆公司就杨明星房屋所在的大阳沟农贸市场与国展公司签订的租赁合同，取得对外经营权利。和隆公司与国展公司签署合同时，国展公司已经取得杨明星的合法授权，故和隆公司与国展公司的租赁合同亦合法有效，和隆公司有权将涉案房屋出租给汇丰银行，而汇丰银行不存在侵权事由。
第三人国展公司述称，国展公司与和隆公司签订的合同真实有效，杨明星的解除委托系在和隆公司与国展公司签订租赁合同之后，不影响和隆公司与国展公司之间的租赁合同的效力，和隆公司有权将涉案房屋出租给汇丰银行。西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书依据的检材仅为和隆公司签订的两份租赁合同，系单一样本，而并没有对和隆公司从2010年至2013年之间印章样本进行对比，该份鉴定意见书存在极大的瑕疵，故不应当采信该鉴定意见书，和隆公司继续享有出租房屋的权利。由于和隆公司的重新改造，使得房屋有效利用了8米沿街线，8米沿街线的利用使得杨明星8号商铺租赁价值得到巨大提升。杨明星所有的8号房屋属于里层商铺，这与沿街门面的租金价格具有巨大的差异，不能参照该和隆公司与汇丰银行签订的租赁合同所约定的租金确定8号商铺的租金标准。渝中区八一路53号一层房屋的公摊极大，套内面积仅占建筑面积的43.5%，杨明星8号商铺的建筑面积为42.4平方米，而套内面积仅为18.46平方米。而和隆公司与汇丰银行签订的租赁合同载明的“建筑面积250平方米”与事实不符，当时双方确定汇丰银行使用的场所及月租金30万元后，双方随意在合同上估计了建筑面积250平方米，实际上汇丰银行使用的套内面积为212平方米，按照上述的公摊比例换算，建筑面积高达487平方米。故杨明星请求的租金远远高于其房屋的实际租金，应当按照房屋实际的套内面积计算租金。
重庆市渝中区人民法院一审审理查明，重庆市渝中区八一路53号平街层8#非住宅房屋（建筑面积42.4平方米，套内面积18.64平方米）系杨明星所有，于2005年7月4日办理产权登记。
2005年3月30日，杨明星向国展公司出具委托书，该委托书载明：“现将本人拥有房屋所有权的位于渝中区八一路53号（大阳沟副食品商场）平街8号平街一层的场地42.4平方米，委托你公司代为出租。租金收入在扣除代交营业税及附加（按租金收入5.75%计）及分摊整改费用（按717元/平方米5年分摊）后，……由杨明星在你公司按月领取。”2005年8月9日，国展公司将包括杨明星上述8号非住宅房屋在内的大都会西侧裙楼西楼商厦平街一楼、二楼的场地出租给重庆中飞商贸有限公司，租赁期限自2005年8月16日至2015年8月15日止。后杨明星从国展公司处陆续领取了上述8号非住宅房屋的租金至2009年12月。
2010年1月14日，杨明星向国展公司发出《关于解除委托的通知》，载明：“本人现决定自贵公司收到本通知之日起解除本人对贵公司关于代为出租房屋及收取租金的委托，本人分别于2005年3月20日和2005年5月18日签署的委托书效力自然终止，自委托解除之日起贵公司不得再代为收取租金。”
2012年，国展公司与重庆中飞商贸有限公司经协商提前终止了双方的租赁关系。
2012年9月25日，和隆公司(甲方)与汇丰银行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……1-1甲方出租给乙方的房屋座落在重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13。……甲方已向乙方出示：房产所有人（国展公司）允许甲方（和隆公司）对外出租该物业的函件及房屋所有权证。3-1甲乙双方约定，甲方于2012年11月15日或之前将该房屋以满足附件所述的装修技术要件的状态交付给乙方。3-2该房屋租赁期自2013年2月15日起至2018年2月14日止。3-3该房屋装修期为3个月，自该房屋的交付日2012年11月15日计起，即2012年11月15日至2013年2月14日。4-1甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积租金为1200元。”该房屋租赁合同附件四《承诺函》载明：“本司国展公司作为坐落在重庆市渝中区八一路53号房屋的业主，已知悉并同意和隆公司将西楼大厦首层之部分物业转租给汇丰银行重庆分行经营使用。”杨明星所有的渝中区八一路53号平街层8#非住宅房屋并不在和隆公司(甲方)与汇丰银行（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定的出租房屋范围之内，但自2012年11月15日起汇丰银行占有使用杨明星所有的上述8号非住宅房屋至今。
审理中，国展公司认可收到杨明星发出的《关于解除委托的通知》。汇丰银行与和隆公司、国展公司认为汇丰银行与和隆公司之间的租赁合同实际上包括了杨明星的上述8号非住宅房屋。和隆公司出示一份标注日期为“二零零九年十一月二十三日”，国展公司（甲方）与和隆公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定国展公司将位于重庆市渝中区大都会广场西楼商厦平街一、二层房屋整层租赁给和隆公司，租赁期限为20年，租金第1-10年租赁年度内平层每月每平方米130元，二层每月每平方米90元，第11-15租赁年度内，租金每年上浮3%，第15-20租赁年度内，租金每年上浮4%，该合同还约定合同在双方盖章后生效。经杨明星申请，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定，鉴定意见为：标准日期“二零零九年十一月二十三日”，甲方（盖章）处加盖“国展公司”红色印文，乙方（盖章）处加盖“和隆公司”红色印文的《房屋租赁合同》上加盖的“和隆公司”红色印文不是其标注时间同期盖印形成；其与签约日期“2012年9月25日”，出租方（甲方）签名盖章处加盖“和隆公司”红色印文，承租方（乙方）签名盖章处加盖“汇丰银行”的《房屋租赁合同》上同名样本印文系同期盖印形成。国展公司与和隆公司对该鉴定意见书不服，认为该鉴定缺少参照样本，得出的结论依据不足。申请了鉴定人出庭作证并要求重新鉴定。经本院通知，西南政法大学司法鉴定中心鉴定人唐旭出庭接受质询，称:即使提供足够多的比对样本亦不会改变原鉴定结论；鉴定意见中“同期形成”的同期是指印件形成的前后三个月。
同时经杨明星申请，法院依法委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对杨明星的上述8号非住宅房屋的租金价格进行鉴定，鉴定意见为：估价对象在估价时点2013年10月23日的估价结果为：单位建筑面积租金1260元/平方米·月。
审理中，杨明星撤回要求汇丰银行立即停止侵害，排除妨碍，恢复重庆市渝中区八一路53号平街层8号物业原状，并返还原物的诉讼请求，并表示占用使用费可按1200元/平方米·月计算。
上述事实，有房地产权证、通知、委托书、关于解除委托的通知、快件详情单、民事判决书、告知函、房屋租赁合同、租金领取表、鉴定意见书等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
重庆市渝中区人民法院一审认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。2010年1月14日，杨明星向国展公司发出《关于解除委托的通知》，解除了双方的委托关系，之后国展公司无权将杨明星的房产进行出租。
经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，国展公司与和隆公司之间的《房屋租赁合同》上加盖的“和隆公司”红色印文不是其标注时间同期盖印形成，其与和隆公司与汇丰银行2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》上同名样本印文系同期盖印形成。国展公司与和隆公司认为该鉴定依照的样本不足，且未对国展公司的印章进行鉴定，鉴定结论与事实不符，申请重新鉴定。一审法院认为，该鉴定程序合法，且鉴定人出庭接受质询称，即使提供足够多的比对样本亦不会改变原鉴定结论，故对国展公司与和隆公司重新鉴定的申请不予准许。根据该合同的约定，合同在双方盖章后生效，可以确定国展公司与和隆公司之间的《房屋租赁合同》生效时间应在杨明星解除与国展公司之间的委托关系之后。故国展公司无权将杨明星的上述8号非住宅房屋出租给和隆公司，和隆公司亦当然不能取得对外出租该房屋的权利。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，无论是国展公司还是和隆公司都无权对外出租杨明星上述8号非住宅房屋，且该房屋亦不在和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》约定的房屋范围之内。因此，汇丰银行不能取得占有、使用杨明星的上述8号非住宅房屋的合法依据，形成了对上述房屋的无权占有。但汇丰银行租用重庆市渝中区八一路53号一层建筑面积250平方米的房屋作为银行营业、办公场所使用，杨明星的上述8号非住宅房屋（建筑面积42.4平方米）只是其中的一小部分，杨明星作为汇丰银行租用的部分房屋的众多业主之一，与其他业主作为一个利益共同体，其权利的行使方式必然会相互影响。基于上述现实情况，杨明星撤回返还房屋的诉求，仅要求汇丰银行支付房屋占用使用费，汇丰银行亦表示同意，予以照准。为能够最大限度地发挥物的效用，同时亦不损害其他业主的合法权益，汇丰银行应就无权占有部分房屋与杨明星另行协商租赁事宜。至于房屋占用使用费计算标准问题，一审法院认为，和隆公司与汇丰银行之间的租赁合同约定的租赁面积是以建筑面积计算，租金亦以建筑面积结算，该合同系和隆公司与汇丰银行之间的真实意思表示，现杨明星请求按和隆公司与汇丰银行之间的租赁合同约定的租金标准每平方米每月1200元计算房屋占用使用费予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十一条之规定，重庆市渝中区人民法院于2015年3月11日作出(2013)中区法民初字第05001号民事判决：被告汇丰银行（中国）有限公司重庆分行在判决生效之日立即支付原告杨明星从2013年2月15日起，按建筑面积每平方米每月1200元的标准计算的房屋占有使用费，至返还重庆市渝中区八一路53号平街层8号房屋时止。诉讼费减半收取40元由被告负担。
国展公司和和隆公司对一审判决不服，提起上诉。国展公司的上诉理由为:1、上诉人享有合法的对外出租权，汇丰银行与和隆公司的租赁合同合法有效。一审法院采用的鉴定结论采用样本缺失，鉴定结论与事实不符。评估程序存在严重瑕疵，评估价格是汇丰银行实际承租价格的2.05倍，明显不合理，一审中上诉人依法要求评估人员出庭接受质询未予准许，一审法院在上诉人多次提出质疑的情形下，仍武断采用错误结论，显失公正。2、一审法院以和隆公司与汇丰银行合同中随意填写的”建筑面积250平方米”做为裁判依据，严重不顾客观事实。一审在汇丰银行及和隆公司在法庭上均陈述该面积有误的情况下，执意按错误的面积推算被上诉人杨明星的房屋租金，不仅违背客观事实，也是对法律的严重践踏。和隆公司的上诉理由为:1、上诉人和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》合法有效，杨明星解除委托关系系在国展公司与和隆公司房屋租赁合同生效之后，故本案租赁合同的效力应不受影响。2、上诉人和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》约定的租赁面积与实际租赁面积严重不符，和隆公司和汇丰银行均认可实际租赁面积非建筑面积250平方米，但一审不顾该事实，执意按错误的面积推算被上诉人杨明星的房屋租金，极大地损害了和隆公司的合法权益。3、鉴定和评估的程序存在重大瑕疵，租金评估价格高出临街商铺2.05倍，结论与事实严重不符，一审法院将错误的鉴定和评估结论作为判决依据，极大的损害了上诉人的合法权益。国展公司和和隆公司均要求鉴定机构和评估机构重新进行鉴定和评估，在查明事实以后，请求二审法院依法予以裁决。
杨明星答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决没有判令国展公司和和隆公司承担责任，国展公司和和隆公司不该提起上诉。请求二审驳回上诉人的请求，维持原判。
汇丰银行答辩称，对上诉人的上诉请求不发表意见。和隆公司是否有出租权请法院裁决，汇丰银行与和隆公司租赁合同约定的位置及面积与实际租用的位置和面积不一致，但租金总价为30万元系双方的真实意思表示。
二审审理中，该院对汇丰银行实际租赁的场地进行了现场察看和调查，并制作了询问笔录，汇丰银行称其从和隆公司处实际租用的房屋套内面积大概为200平方米左右。经庭审质证，国展公司、和隆公司、杨明星、汇丰银行均表示对本院的该份询问笔录的真实性无异议。同时，根据国展公司及和隆公司申请，法院通知了重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司估价人员段冰出庭接受质询，段冰称本次评估采用的方法系市场比较法，其选取的3个比较实例为和隆公司与汇丰银行租赁合同中的14-6、14-7、14-9号商铺，对于14-6、14一7、14-9号商铺面积，段冰先陈述根据租赁合同附图应是建筑面积，后陈述为套内面积。国展公司、和隆公司、杨明星、汇丰银行均表示租赁合同附图标注的面积应为套内面积。至于汇丰银行的实际使用面积段冰表示没办法核实。国展公司向法院提交了重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的编号为XRFC201509064的重庆市房产面积测算报告书，该报告书载明汇丰银行(中国)有限公司重庆分行所占地的套内面积为209.06平方米。同时还提供了李雅阁、魏兴未、邓世林、卢昌国、杨文玉、卫志风作为出租方与重庆吉阳物业管理有限责任公司签订的商铺租赁合同六份，该六份商铺租赁合同租赁的房屋位于重庆市渝中区八一路53号，租金为每平方米建筑面积220元，以后年租金在上一年度总额的基础上每年递增5%。经庭审质证，杨明星表示对重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的编号为XRFC201509064的重庆市房产面积测算报告书及六份商铺租赁合同的真实性和合法性均不予认可。汇丰银行对重庆市房产面积测算报告书的真实性予以认可，对六份商铺租赁合同表示其不是租赁合同的参与者，故不发表意见。和隆公司对重庆市房产面积测算报告书和六份商铺租赁合同的三性均予以认可。二审中杨明星提交了渝中区八一路53号平街层的房屋产权证，权利人由原来的杨明星变更为了杨明星、杨志红，杨明星所占份额为98%，杨志红所占份额为2%。国展公司、和隆公司、汇丰银行对杨明星提供的该房屋产权证的真实性和合法性没有异议。
重庆市第五中级人民法院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
重庆市第五中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。国展公司和和隆公司虽然形式上依附当事人一方而存在，实质上却是以自己的名义在独立进行诉讼活动，其依附性仅是程序上的，实体上仍有自己的主张本案中，国展公司和隆公司认为其享有争议标的合法的租赁权，汇丰银行应将争议标的租金支付和隆公司而非杨明星，在此意义上看，国展公司与和隆公司即具有自己的主张和请求。另外关于”人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的立法规定，并不能直接反推出”人民法院判决不承担民事责任的第三人，无当事人的诉讼权利义务”的结论，结合本案汇丰银行与和隆公司的租赁事实，原审判决虽然没有判决国展公司或和隆公司承担民事责任，但本案的直接法律后果却可能由和隆公司或国展公司来承担，本案判决结果与和隆公司或国展公司具有实质意义上的利害关系。因此，国展公司与和隆公司在本案中应依法享有上诉的权利。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十九条的规定，在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。据此，二审中杨明星提交的变更权利人的房屋产权证书，不影响本案当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。国展公司与和隆公司认为本案中西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书与事实不符，未提供充分证据佐证，该鉴定意见书程序合法，且鉴定人亦出庭接受了质询，因此国展公司与和隆公司要求重新进行鉴定的请求本院不予准许。根据西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，国展公司与和隆公司之间的《房屋租赁合同》生效时间应在杨明星解除与国展公司之间的委托关系之后，国展公司即无权将杨明星的8号非住宅房屋出租与和隆公司，和隆公司亦无权将该房屋出租与汇丰银行，汇丰银行占用了杨明星的8号非住宅房屋，就应该将争议房屋的租金支付与杨明星。关于争议房屋占用使用费计算标准的问题，因重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司出具的估价报告存在严重瑕疵，缺乏客观性，法院不予采信。由于和隆公司、汇丰银行均认可其实际租赁面积和位置与租赁合同不一致，结合法院现场察看及重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的重庆市房产面积测算报告书，对于重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测算出的汇丰银行实际租赁使用的套内面积为209.06平方米测算结论予以采信。根据公平合理的原则，结合争议标的同一物业的租赁价格，再根据和隆公司与汇丰银行房屋租赁合同确认的租金总价30万元，实际租赁使用房屋套内面积209.06平方米的事实，确认汇丰银行应给付杨明星争议租赁房屋的租金标准系套内面积每平方米每月1434.99元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，法院予以支持。原判认定部分事实有误，根据新证据予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，重庆市第五中级人民法院于2015年11月5日作出（2015）渝五中法民终字第02888号民事判决:1、撤销重庆市渝中区人民法院(2013)中区法民初字第05001号民事判决。2、汇丰银行(中国〉有限公司重庆分行于本判决生效之日立即支付杨明星从2013年2月15日起，按套内面积每平方米每月1434.99元的标准计算的房屋占有使用费，至返还重庆市渝中区八一路53号平街层8号房屋与杨明星时为止。一审受理费减半收取40元由汇丰银行负担；二审受理费80元由国展公司和和隆公司负担。
本院再审查明，再审庭审中，国展公司举示了两份证据，1、六组商铺租金情况明细表。该证据拟证明与杨明星情况一样的六个小产权人的物业租金为每平方米220元（按建筑面积计算，每年递增5﹪），道尔敦公司的鉴定价格不准确不客观，二审判决认定的价格高于了实际价格，但公司认可二审判决认定的价格。2、收条及转账凭证。该证据拟证明国展公司支付了杨明星两处物业2009年10月至2012年8月期间共计245786.68元的租金，其两处不同位置的物业租金价格一样，且杨明星认可上述租金价格。和隆公司质证后表示认可其真实性、合法性和关联性。汇丰银行质证后表示其真实性、合法性以及关联性由法院审查认定。杨明星对上述证据质证后表示1、对第一份证据的关联性不认可，其他六个小产权人不是本案的当事人，与本案无关，反而证明了租金是按建筑面积来计算的；2、对第二份证据的关联性不认可，杨明星虽然收到了245786.68元，也认可两个不同位置的物业一直从国展公司获得的相同价格的租金，但是该笔钱并不能说明杨明星涉案物业的租金价格水平，且2009年10月至2012年8月期间的租金是多少与本案无关。另，本院依职权调取了道尔敦公司的鉴定技术报告，经各方当事人质证。杨明星表示认可其真实性、合法性、关联性，该证据证明了涉案物业租金单价是1200元（按建筑面积计算）。汇丰银行表示认可其真实性、合法性，技术报告中做比对的三个物业是和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物业，该证据证明目的由法院审查认定。国展公司表示对其真实性、合法性、关联性均不认可，鉴定技术报告没有具备反映客观租金水平的结论，不具有参考性。和隆公司质证意见与国展公司一致。本院将在处理意见部分对上述三份证据作出认定。
本院再查明，涉案物业系在大阳沟菜市场拆除还建取得，国展公司从私人产权人手中陆续收购了其中的13800平方米的房屋，但仍有杨明星等7位产权人坚持不卖，而是委托国展公司代为出租。国展公司将包括杨明星涉案物业在内的大都会西侧裙楼西楼商厦平街一楼、二楼的场地统一改造后出租给重庆中飞商贸有限公司，租赁期限自2005年8月16日至2015年8月15日止。后杨明星从国展公司处陆续领取了上述8号非住宅房屋的租金至2009年12月。2010年1月14日，杨明星向国展公司发出《关于解除委托的通知》，但仍从国展公司领取租金直至国展公司与承租方终止租赁关系。2012年，国展公司与承租方重庆中飞商贸有限公司经协商提前终止了双方的租赁关系。2012年9月25日，国展公司出具《承诺函》载明：“本司国展公司作为坐落在重庆市渝中区八一路53号房屋的业主，已知悉并同意和隆公司将西楼大厦首层之部分物业转租给汇丰银行重庆分行经营使用”，和隆公司与汇丰银行签订了《房屋租赁合同》。2013年1月，杨明星发现汇丰银行非法占有了涉案物业，杨明星要求汇丰银行停止侵害，排除妨碍，恢复物业原状并将其交还。
本院还查明，国展公司、和隆公司以及汇丰银行均在再审庭审中陈述和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物业与实际使用的租赁物业不一致，约定的租赁面积与实际使用的面积也不一致。杨明星对《房屋租赁合同》中约定的租赁物业与实际使用的租赁物业不一致的情况没有异议。国展公司、和隆公司以及汇丰银行认可租赁物业实际占用面积为209.06平方米（与重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测算出的实际租赁使用的套内面积一致）。重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测算的汇丰银行租赁物业的建筑面积为289.6平方米，根据重庆市重点工程建设拆迁办公室提供的图纸计算，汇丰银行实际租用的物业建筑面积约为290.8平方米。
本院另查明，杨明星所有的涉案物业属于摊位而非物理上独立的商铺，国展公司将包括摊位在内的大都会西楼进行了统一改造并整体招租以及管理。汇丰银行所使用的物业既包括小面积的摊位，也包括大面积的过道和公摊，汇丰银行的实际使用面积并不等同于该区域内各小产权人摊位建筑面积的总和。
本院认为，汇丰银行未取得权利人杨明星的许可即占有使用涉案物业，理应支付涉案物业实际占有使用费。本案的争议焦点为涉案物业实际占有使用费的计算标准应如何认定问题，据此，本院评述如下：
（一）重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司出具的鉴定意见能否采信。
一审法院虽委托道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对杨明星的涉案物业租金价格进行了鉴定，鉴定意见为估价对象在估价时点2013年10月23日的估价结果为单位建筑面积租金1260元/平方米·月。但该鉴定书的技术报告显示，鉴定所采用的比对物并非其他相似物业，而是本案所争议的租赁合同中的三个物业，且比对价格也是采用的本案所争议的租赁合同中约定的价格，而该租赁合同中约定的场地、面积、单价并未实际执行，因此，该鉴定结论所依据的比对物和比对价格具有不确定性，在客观性上有所欠缺，不具有参照价值。且原二审对鉴定人进行质询时其陈述前后不一致，二审法院认为重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司出具的估价报告存在严重瑕疵，缺乏客观性，不予采信并无不当。
（二）本案涉案物业使用费的计算是否有可参照的租金价格。
从本案全案证据看，没有同时期同地段相类似的出租物业作为参照对象，而国展公司将包括杨明星涉案物业在内的大都会西侧裙楼西楼商厦平街一楼、二楼的场地统一改造后进行出租，自2005年起杨明星一直从国展公司领取租金（租金每平方米220元，按建筑面积计算，每年递增5﹪）。2010年1月14日，杨明星向国展公司发出《关于解除委托的通知》，后仍继续从国展公司领取租金，租金水平没有太大变化。汇丰银行在与和隆公司签订租赁合同时并不知道杨明星已经解除了对国展公司的委托，国展公司将涉案物业实际交付了汇丰银行使用，汇丰银行也全面履行了合同义务，支付了每月30万元的租金。汇丰银行实际支付的每月30万元的租金是其作为善意相对方对租赁物租赁价格的理性判断和真实意思表示，也符合租赁物的客观实际价值。故汇丰银行对所占用的物业（包括杨明星所有的物业）支付30万元租金应是对被占用物业的价值较为合理的对价评估和对价给付，也远远高于自2005年起杨明星从国展公司领取的租金价位。因此，汇丰银行对所占用物业支付30万元租金对本案涉案物业的占用使用费的计算应有可参照性和客观性。
（三）针对可参照的30万元租金，是以建筑面积还是使用面积计算占有使用费的单价更公平合理。
汇丰银行与国展公司之间的租赁合同签订后，约定的租赁物业与实际使用的租赁物业并不一致，约定的租赁面积与实际使用的面积也不一致，故应以汇丰银行实际使用的面积为准。汇丰银行与国展公司对租赁物业实际位置以及实际占用面积为209.06平方米（建筑面积289.6平方米）予以了确认，根据重庆市重点工程建设拆迁办公室的图纸数据计算，汇丰银行实际占用的物业建筑面积约为290.8平方米，与上述汇丰银行及国展公司确认的实际占用物业的建筑面积基本一致。对重庆市重点工程建设拆迁办公室的图纸，杨明星也予以认可其真实性。故，本院确认汇丰银行对涉案物业实际使用的面积为209.06平方米。
另，涉案物业的客观状况是实际使用面积并不等同于该区域内各小产权人摊位建筑面积的总和，其中超过总面积一半以上的面积为楼梯、过道等公摊部分，杨明星的物业套内使用面积为18.64平方米，仅占总使用面积约9﹪，而杨明星的物业建筑面积为42.4平方米，若针对30万元租金，以建筑面积计算汇丰银行对杨明星物业的占有使用费单价，则势必造成一半以上公摊面积换来的租金对价由只占极少数面积比例的各小产权人享有。同时，杨明星的涉案物业在该场地中是一个无法独立使用的摊位，国展公司为将包括摊位、过道和公摊在内的物业进行统一改造和统一管理付出了成本，其统一改造和统一管理行为才使得该物业拥有了现在客观存在的价值，而该价值必定大于该区域内各摊位价值的总和，因此汇丰银行实际使用的物业的面积采用实际使用面积进行计算更为公平合理也更加符合实际情况。二审法院用善意第三人汇丰银行对租赁物租赁价格的理性判断和真实意思表示即月租金30万元来除以汇丰银行实际使用的物业面积计算出每平方米每月1434.99元，进而确认汇丰银行应给付杨明星争议物业的实际占有使用费的计算标准为按使用面积每平方米每月1434.99元是符合法律规定和客观实际情况也更加符合公平原则的。
综上，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，杨明星请求按建筑面积每平方米每月1200元标准计算房屋占用使用费的再审请求本院不予支持。判决如下：
维持重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民终字第02888号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 怡
审 判 员 宋汀汀
代理审判员 余 晨
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 张小青