广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第256号
上诉人（原审原告）：深圳市保利物业管理集团有限公司（原深圳市保利物业管理有限公司、深圳市保利物业服务有限公司）。
法定代表人：古明先，执行董事。
委托代理人：邹中国，广东蛇口律师事务所律师。
委托代理人：陈冰梅，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告一）：深圳市海诚餐饮有限公司海诚大酒楼南山店。
法定代表人：郑泽旋，董事长。
委托代理人：周聃，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：蔡建立，男，汉族，1971年8月14日出生，系该店员工。
上诉人（原审被告三）：蔡建成，男，1965年8月16日出生，汉族。
委托代理人：周聃，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告四）：林楚云，女，1974年4月20日出生，汉族。
委托代理人：周聃，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告二）：深圳市海诚餐饮有限公司。
法定代表人：郑泽旋，董事长。
委托代理人：周聃，广东广和律师事务所律师。
原审被告五：深圳市保利城实业有限公司。
法定代表人：张向保，董事长。
委托代理人：吴娟，广州金鹏律师事务所律师。
上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业）、深圳市海诚餐饮有限公司海诚大酒楼南山店（以下简称海诚公司南山店）、蔡建成、林楚云与被上诉人深圳市海诚餐饮有限公司（以下简称海诚公司）、原审被告五深圳市保利城实业有限公司（以下简称保利城公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第129号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，保利物业的名称于2007年10月18日由深圳市保利物业管理有限公司变更为深圳市保利物业服务有限公司，并于2011年8月17日变更为深圳市保利物业管理集团有限公司。
2007年3月21日，保利城公司将保利城花园写字楼XX房（建筑面积1753.13平方米）出售给蔡建成、林楚云，该房屋的房地产产权于2007年3月23日登记至蔡建成、林楚云名下（各占50％的产权）。2007年2月14日，保利城公司将保利城花园写字楼XXX房（建筑面积1976.61平方米）出售给蔡建成，该房屋的房地产产权于2007年2月26日登记至蔡建成名下。2007年3月19日，保利城公司将保利城花园写字楼二层管理用房（建筑面积263.26平方米）出售给蔡建成，该房屋的房地产产权于2007年3月23日登记至蔡建成名下。2007年2月14日，保利城公司将保利城花园写字楼三层管理用房（建筑面积256.51平方米）出售给蔡建成，该房屋的房地产产权于2007年2月25日登记至蔡建成名下。蔡建成在购得保利城花园写字楼XXXX房后，对该房产进行分割，并于2007年7月6日办理了分割变更登记：保利城花园写字楼XXXS房（建筑面积84.48平方米），XXXD（建筑面积118.8平方米）、XXXL（建筑面积97.56平方米），XXXE房（建筑面积99.37平方米），XXXM房（建筑面积86.7平方米），XXXF房（建筑面积100.95平方米），XXXJ房（建筑面积69.55平方米），XXXH房（建筑面积72.9平方米），XXXT房（建筑面积131.3平方米），XXXP房（建筑面积67.85平方米），XXXC房（建筑面积183.07平方米）。保利城花园写字楼的二层管理用房、三层管理用房均于2009年12月21日以拍卖的方式被强制转移登记至案外人谢X辉的名下。保利城花园写字楼XXXJ房（登记至谢X辉名下的日期：2009年11月4日）、XXXH房（登记至谢X辉名下的日期：2009年10月30日）、XXXT房（登记至谢X辉名下的日期：2009年11月4日）、XXXP房（登记至谢X辉名下的日期：2009年11月5日）、XXXC房（登记至谢X辉名下的日期：2009年11月4日）以拍卖的方式被强制转移登记至案外人谢X辉的名下。
为证明保利城花园的业主委员会依法成立，具有对外代表业主及使用人签订物业管理合同的资格，保利物业提交了深圳市业主委员会刻印公章申报表、保利城花园小区第一届业主委员会委员备案表、《关于同意保利城花园业主委员会备案的批复》（深南建物（2004）12号）、关于保利城业主委员会筹备小组成立公告、《关于筹备保利城花园小区业主委员会的函》、《关于同意筹备保利城花园小区业主委员会的函》，上述证据载明，保利物业于2003年10月21日向深圳市南山区建设局发出《关于筹备保利城花园小区业主委员会的函》；深圳市南山区建设局于2003年11月11日同意按业主委员会筹备的运作程序组织成立保利城花园业主委员会；保利物业于2003年11月28日发出关于保利城业主委员会筹备小组成立公告；深圳市南山区建设局于2004年4月19日发出《关于同意保利城花园业主委员会备案的批复》（深南建物（2004）12号），深圳市南山区建设局已经收悉保利物业发出的《关于对保利城花园业主委员会资格审查备案的请示》，经审核，符合业主委员会筹备的有关规定，同意备案。
2001年7月26日，保利物业（乙方）与保利城公司（甲方）签订了《保利城花园物业管理全权委托合同》，约定：保利城公司委托保利物业对位于深圳市南山区创业路与南油大厦交汇处的保利城花园（建筑面积116118.35平方米，其中住宅49997.84平方米、写字楼20356.19平方米、商业15989.32平方米、地下车库29775平方米）实行专业化、一体化的物业管理，物业委托管理期限为5年，自本项目首期工程入伙之日起计；本着服务业主、微利经营的原则，本物业管理服务费为住宅每平方米建筑面积收费标准为2.8元／月，临街商铺每平方米建筑面积收费标准为8元／月，写字楼每平方米建筑面积收费标准为8元／月，写字楼裙楼管理费为每平方米建筑面积4元／月，高层裙楼商场每平方米建筑面积收费标准为5元／月，甲方须在本物业租售时向购租人公布上述管理服务费收费标准（以上都未含中央空调的运行维护费）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金；按政府规定，小区／大厦内的停车场由乙方经营管理，其管理费收入归乙方，管理费标准为80元／月／个，以用于停车场的管理、维护、保养及弥补本物业管理经费的不足，剩余差额部分归甲方所有；对于甲方售出的车位，乙方只收取管理费；房屋本体维修金的收取执行市政府物价和物业管理主管部门的指导标准，及其它内容。2003年2月19日，保利物业与保利城公司签订了《补充协议》，就会所管理费等事宜进行了约定。
2004年6月30日，保利物业（乙方）与深圳市南山区保利城花园业主委员会（甲方）签订了《保利城花园物业管理全权委托合同》，约定甲方委托乙方对位于深圳市南山区创业路与南油大厦交汇处的保利城花园（建筑面积117465.38平方米，其中住宅50639.47平方米、写字楼27405平方米、商业10528.61平方米、地下车库28860.3平方米、垃圾集散点32平方米）实行专业化、一体化的物业管理；乙方提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为三年，自签约之日起计；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用；本着服务业主、微利经营的原则，本物业管理服务费执行原标准；本物业的管理费实行包干制，由乙方自负盈亏，自主经营；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金；按政府规定，小区／大厦内的停车场由乙方进行经营管理，其收费标准执行政府物价部门的有关规定；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如欲续订合同，应在管理期满前六个月向对方提出书面意见，及其它条款。
为证明保利物业与深圳市南山区保利城花园业主委员会于2004年6月30日签订的《保利城花园物业管理全权委托合同》到期后，深圳市南山区保利城花园业主委员会同意由保利物业继续对保利城花园进行物业管理，保利物业提交了《关于续签保利城花园物业服务合同的回函》，载明，2006年12月23日，深圳市南山区保利城花园业主委员会向保利物业发出《关于续签保利城花园物业服务合同的回函》，因本届业主委员会将于2007年4月12日到期，需重新筹备成立新的业主委员会，保利物业的续签申请须由新的业主委员会签订；经本届业委会全体人员研究决定，在新一届业委会成立之前，保利物业暂代管理保利城花园物业管理工作，待新一届业主委员会成立后，再由新一届的业主委员会和保利物业商讨合同续签事宜，及其它内容。
2003年8月23日，海诚公司作为承租方（乙方）与保利城公司作为出租方（甲方）签订《保利城花园写字楼商场租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将保利城花园写字楼裙楼二、三、四层及连廊和写字楼五层XX、XX、XX、XX单元出租给乙方使用；写字楼裙楼二、三、四层物业建筑面积共6148.91平方米，其中：二层建筑面积为2016.39平方米、三层建筑面积为2233.12平方米、四层建筑面积为1899.4平方米，写字楼XX、XX、XX、XX单元（以下简称写字楼），建筑面积共400.59平方米，其中，XX单元建筑面积为205.27平方米、XX单元建筑面积为57平方米、XX单元建筑面积为57.11平方米、XX单元建筑面积为81.21平方米；写字楼与3#楼之间连廊两层，共计建筑面积394.67平方米（此单元计算租金时按裙楼既期每平方米租金的50%收取）；写字楼裙楼及连廊建筑面积6543.58平方米（含一层酒店大堂），可用于经营餐饮业，写字楼五层建筑面积400.59平方米用于办公，未经甲方许可不得擅自改变；租赁期限为十五年，即从2003年9月1日至2018年8月31日止（含一年免租期）；承租期内（十五年）平均每年每月每平方米45元，租金计收具体议定如下：自2003年9月1日起至2004年8月31止日为免租期（含装修期）；自2004年9月1日起至2006年8月31日止，每月每平方米30元，即每月租金202405元；自2006年9月1日起至2008年8月31日止，每月每平方米35元，即每月租金236，139元；自2008年9月1日起至2010年8月31日止，每月每平方米40元，即每月租金269，873元；自2010年9月1日起至2012年8月31日止，每月每平方米45元，即每月租金303，608元；自2012年9月1日起至2014年8月31日止，每月每平方米50元，即每月租金337，342元；自2014年9月1日起至2016年8月31日止，每月每平方米55元，即每月租金371，076元；自2016年9月1日起至2018年8月31日止，每月每平方米60元，即每月租金404，810元；前项租金计收面积共6944.17平方米（按竣工查丈报告为准）；乙方应于每月的二十日前一次性交付下月租金，其中，2004年9月份的租金应于2004年8月20日前支付给甲方；所有租金均已含物业管理费；免租期内租赁物业的管理费收取从2004年3月1日起至2004年8月31日止，每平方米的管理费为每月8元，乙方应于每月20日前支付；为协助乙方的经营，甲方原则上保证提供给乙方外立面广告牌位置一处（广告牌设计图纸及位置需报甲方认可后视情况而定）及保利城花园地下停车场200个停车位，停车收费以停车卡结算，计费以次为单位（2.5元／次）或与物业管理公司协商停车收费办法；甲方负责租赁物物业管理费的支付，并保障乙方在该物业使用上享有业主的权利和方便；乙方于经营中产生的水电费、中央空调费等与物业相关的其它费用（管理费除外），由乙方与物业公司协商解决，及其它条款。
2003年12月17日，深圳市保利物业管理有限公司保利城花园管理处（甲方）与海诚公司（乙方）签订《场地使用协议书》，约定：一、甲方同意乙方将一层外墙面向外移动，并与福生生珠宝行外墙同一直线，且其建筑面积为20.54平方米；二、因墙体外移而新增的面积其相关的管理费按建筑面积收取，其中管理费为每月每平方米8元，共计164.32元／月，同时中央空调费也按此面积收取使用费，单价与酒楼相同；三、乙方于签订本协议当日起向甲方交纳场地使用费，若不按期交纳，甲方随时有权收回该场地的使用权；四、乙方负责对该墙体外移所产生的所有费用与责任，并要求地面、墙面及内墙支架确保其与大厦外观统一、整洁；五、使用期限：从2003年9月1日起至2018年8月31日止。海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云称该协议中涉及对建筑物向外移动的问题，属于违约改建，对该改建举动是否合法，海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云有异议。保利城公司认为该证据与其无关。
2004年1月18日，海诚公司与保利城公司签订了《保利城花园写字楼XX房租赁合同（补充）》，海诚公司向保利城公司增加承租保利城花园写字楼XX单元（165.64平方米），承租时间、租期、租金标准、租金缴纳时间、物业管理服务缴费以及双方的权利义务、违约处理等均依照原2003年8月23日签订的《保利城花园写字楼商场租赁合同》具体条款执行，及其它条款。
2005年11月29日，海诚公司与保利城公司签订《协议书》，约定，双方同意终止2004年1月18日签订的《保利城花园写字楼XX房租赁合同（补充）》；双方同意提前终止保利城花园写字楼XX（165.64平方米）、XX（57平方米）、XX（57.11平方米）、XX（81.21平方米）房，共计360.96平方米的租赁关系；关于保利城花园写字楼裙楼二、三、四楼、连廊及保利城花园写字楼XX房租赁事宜仍按双方已达成的合同、协议执行；海诚公司将所租物业保利城花园写字楼XX、XX、XX、XX房于2005年12月1日前交回保利城公司，及其它条款。
为证明保利城公司将海诚公司南山店承租的房产部分转让给蔡建成、林楚云，故解除了与海诚公司南山店部分租赁协议，海诚公司变为向蔡建成、林楚云承租涉诉房屋，保利物业提交了保利城公司与海诚公司于2007年5月29日签订的《关于保利花园写字楼裙楼商场房产租赁合同的解除协议》，载明，双方就深圳保利花园写字楼裙楼商场房产租赁合同解除事宜，意思表示真实一致，订立本协议。海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云以该证据无原件为由，对该证据的真实性无法确认。海诚公司称其仍在承租XX房。
2003年11月13日，中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部发出《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格（2003）1864号）载明，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，本办法自2004年1月1日起执行。2006年8月7日，深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局发出《关于发布﹤深圳市物业管理服务收费管理规定﹥的通知》，载明，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中写上约定收费标准，本规定自2006年9月1日起执行。《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规（2007）1号）载明，已成立业主委员会的住宅区，物业服务收费实行市场调节价。
1998年9月9日，深圳市物价局、深圳市住宅局联合发布的《关于住宅（房屋）本体维修金问题的通知》（深物价（1998）136号），载明，本体基金属于全体业主的共有财产，由业主按规定分月缴纳，高层商住楼、住宅楼（含电梯的多层住宅）的本体维修金的标准为每月每平方米建筑面积0.25元，该规定自1998年10月1日起执行。2002年12月1日，保利物业向1#、2#楼的各位业主自2002年11月起收缴房屋本体维修金，以建筑面积计算，每月每平方米0.25元。
为证明海诚公司南山店系涉诉房屋的实际使用人，享受了保利物业提供的物业管理服务，并以实际使用人的身份向保利物业缴纳过部分水电、中央空调、物业管理等费用，保利物业提交了《申请报告》、《消防管理协议书》、《关于安装海城酒店IC水电的知会函》、收款收据。海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云称上述证据均无原件，故对上述证据无法确认。保利城公司称上述证据与其无关。
为证明保利物业向海诚公司南山店、蔡建成、林楚云、海诚公司、保利城公司收取的水费、垃圾处理费、排污费合法、合理，及海诚公司南山店、蔡建成、林楚云、海诚公司、保利城公司每月欠费及滞纳金，保利物业提交了《关于修改﹤深圳经济特区城市供水用水条例﹥的决定》、《关于调整市商务集团自来水价格及相关政策的通知》（深价管字（2004）56号）、《关于我市城市生活垃圾处理费征收标准及实施方案的通知》、《关于调整我市污水处理费及相关政策的复函》（深价管函（2005）15号）、《深圳经济特区排水设施使用费征收办法》、欠费明细表、滞纳金明细表。2004年7月29日发布的《关于调整市商务集团自来水价格及相关政策的通知》（深价管字（2004）56号）载明，商业、服务业、建筑业用水的含税零售水价为2.95元／立方米。2007年1月1日起执行的《关于我市城市生活垃圾处理费征收标准及实施方案的通知》载明，垃圾处理费特区内居民用户为13.5元／户，其他用户按排污量计收，每立方米0.27元（相当于125元／吨）。自1997年8月1日起执行的《深圳经济特区排水设施使用费征收办法》载明，生活用水、行政用水和其它用水为同期自来水费的30%，工业用水、商业用水为同期自来水费的20%。自2005年7月起执行的《关于调整我市污水处理费及相关政策的复函》（深价管函（2005）15号）载明，商业、服务业、建筑业类污水处理费提高至1.2元／立方米。欠费明细表载明，蔡建成、林楚云自2007年5月起至2009年11月止共拖欠中央空调费4，992，883.4元、管理费1，524，828.68元、本体基金46，271.19元、水费364，480.96元、排水费133，440.5元、电费988，360.86元、垃圾处理费30，024.11元；保利城公司拖欠中央空调费749，746.25元、管理费251，908.48元、本体基金7，643.7元、水费60，209.89元、排水费22，043.5元、电费163，270.79元、垃圾处理费4，959.79元。
海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云称欠费明细表系保利物业自行制作，对该证据不予确认。保利城公司称欠费明细表系保利物业自行制作，对该证据中关于保利城公司的部分的真实性不予认可。
保利物业提交《水费通知单》，用以证明海诚公司南山店、海诚公司每月的用水数量及欠费情况。海诚公司南山店、海诚公司对《水费通知单》的真实性不予确认。
2004年6月15日，保利物业（甲方）与海诚公司（乙方）签订《中央空调使用协议》，约定，本协议中所述中央空调使用范围指保利大厦1-4层中总建筑面积为6751.49平方米的乙方中央空调使用范围，5层建筑面积400.59平方米按写字楼的冷气标准14.4元／平方米／月收费；中央空调的使用时间：全月使用，每天使用15小时，时间为每天的7：30-22：30；中央空调使用费实行按其建筑面积收取：暂定价27元／平方米／月，待计量计费实行后，根据实际价格计算或双方确定认可的合理计算方式为标准，之前费用多退少补；根据乙方用电，中央空调的收费时段为每月1号至当月月末最后一天（即月末的30日、31日或29日）；乙方应于每月的25日前缴清本月的中央空调使用费；正常情况下，甲方每月5日前向乙方发出中央空调费《通知单》，乙方若在此期间未能收到《通知单》，应于8日前到管理处查询，否则，视同乙方收到《通知单》处理；若乙方逾期未缴纳中央空调使用费，应承担违约责任，违约金自逾期之日起，按欠费额每日千分之二计算，经甲方催缴时间超过15天乙方仍未缴纳的，甲方可以终止中央空调供应，但甲方应提前24小时通知乙方；若因乙方余额不够，导致甲方未能按时扣到款，则甲方可以终止供中央空调，但甲方终止时，应提前24小时通知乙方，乙方逾期缴纳中央空调费，应承担违约责任，违约金自逾期之日起，按欠费额每日千分之五计算；甲方同意乙方安装中央空调抄表计费系统，计费系统安装后按新的办法计费，之前费用多退少补，及其它条款。
保利物业（甲方）与海诚公司南山店（乙方）、保利城公司（丙方）于2005年7月21日达成的《海诚酒楼付款计划》载明，经甲、乙方协商，乙方同意按以下方式支付有关欠费，若未能按以下时间付款，则同意甲方随时可以停止有关供中央空调、供水、供电服务，而无需另行通知：1、乙方于2005年7月24日下午二点前向甲方支付10万元，于2005年7月31日下午五点前向甲方支付15万元；2、乙方自2005年8月起至12月止，每月30日前向甲方支付22万元，共计110万元，该笔款项乙方现行支付，然后经双方协商一致，多退少补；3、乙方同意自2005年8月起每月15日前按时向甲方支付当月的中央空调费、水电费；4、以上各项付款时间均为乙方欠款到账日期；5、以上第二条内容涉及的人民币110万元，为按中央空调费20元／月／平方米计算，该单价待乙方核认后，按核认后的价格计算。海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云对该证据的真实性无异议，称在2005年7月21日的《海诚酒楼付款计划》中，保利物业已主动将中央空调费下调至20元／月／平方米；保利物业承诺于2006年9月10日前安装好充值卡式中央空调计量表，但至今未安装。对此，保利物业称该证据中仅约定了还款期限，保利物业并未承诺将中央空调费下调至20元／月／平方米，中央空调费并未发生变化。保利城公司认为《海诚酒楼付款计划》与其无关。
为证明海诚公司南山店拖欠中央空调费，保利物业提交了海诚欠物业费分项统计表（二）之中央空调费，载明，自2007年5月起至2009年11月止，被告共拖欠中央空调费5，742，629.72元，计算方式为每月6751.49平方米×27元／平方米，及每月205.27平方米×14.4元／平方米。海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云称该表系保利物业单方制作，对此不予认可。
为证明保利物业向海诚公司南山店收取高额中央空调费而向案外人仅按每月每平方米15.47元收取，保利物业的做法不公平，海诚公司南山店提交了收费通知单，载明：“保利城花园管理处2006年12月份收费通知单，房屋编号：商场餐饮202XX，客户名称：尚艺城，面积7870.35㎡，中央空调费121，699.2等内容”；另一份载明：“保利城花园管理处2009年04月份收费通知单，房屋编号：商场餐饮202XX，客户名称：海伦商业发展有限公司，面积7870.35㎡，中央空调费121，699.2元等内容”。保利物业对该证据的真实性不予确认，称即使价格存在差异亦为保利物业处理自身权益的行为，该证据与本案无关。为证明保利物业未向其提供物业管理服务及未向厨房提供中央空调，海诚公司南山店提交了证明书及照片，保利物业均不予确认。
为证明海诚公司南山店实际使用了地下室车库，每车次向保利物业支付临时停车费2.5元，海诚公司南山店使用地下室停车库产生大量停车卡，欠付保利物业巨额停车费，保利物业提交了《通知书》、照片、地下停车位临时停车卡模板、车辆出场报表、统计表之停车费。其中，《通知书》系保利城公司于2007年4月30日向保利城花园物管处出具的，载明，蔡建成在海诚公司处办理了地下停车位1232等16个车位使用权手续，现管理费标准为每月80元／个，请保利城花园物管处给与办理物业管理及收费手续。海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云称上述车位有些系保利物业擅自出租给他人的，对于与停车卡模板不一样的停车卡海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云均不予认可，有些停车卡上并未显示时间，且停车卡数量较多，需要庭后一一核对，至于统计表之停车费，海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云认为需要对停车卡一一核对后才能做出统计。为证明保利物业未经蔡建成、林楚云允许擅自出租车位，蔡建成、林楚云提交了照片。保利物业对该证据的真实性不予认可。
为证明保利物业及海诚公司南山店就欠款支付事宜相互发函交涉，海诚公司南山店承认系涉诉房屋的实际使用人，保利物业提交了《关于明确物业服务及费用收缴的函》、《关于明确相关费用收缴的函》、《公证书》。《关于明确物业服务及费用收缴的函》载明，2006年8月16日，保利城花园物管处向海诚公司发出该函，保利城花园物管处要求海诚公司支付自2003年7月起至2006年7月止累计拖欠的电费、中央空调费（中央空调费按27元／平方米／月计）、中央空调维护费、水费、本体基金、停车费等相关费用共计3，035，839.52元，保利城花园物管处决定于2006年8月28日8时停止向海诚公司提供中央空调服务，保利城花园物管处决定于2006年9月10日前安装好充值卡式电表和充值卡式中央空调计量表，届时，海诚公司需提前充值每月的中央空调费和电费，否则，充值电表和中央空调表会自动停止供电和中央空调服务，保利城花园物管处将不再另行通知，及其它内容。《关于明确相关费用收缴的函》载明，2006年11月16日，保利城花园物管处向海诚公司发出该函，海诚公司自2003年7月起至2006年10月止累计拖欠的电费、中央空调费（中央空调费按20元／平方米／月计）、中央空调维护费、停车费等相关费用共计3，842，747.1元，请海诚公司立即缴纳上述款项。
2009年6月1日，广东省深圳市公证处《公证书》载明，2009年5月22日下午10：50，保利物业的委托代理人候凯以特快专递的方式向被告以（邮寄地址：深圳市南山区创业路口保利大厦2-4楼）寄送《催收函》原件一份，并取得编号YZ099297471TC的《深圳同城速递业务详情单》和NO.6164785《交寄邮件收据》各一张。《催款函》载明，保利物业告知海诚公司、蔡建成，要求其向保利物业支付自2003年9月1日起至2009年4月30日止累计拖欠保利物业的费用共计11，010，184.07元，海诚公司、蔡建成应承担违约责任，请海诚公司、蔡建成务必于接函后五个工作日内将拖欠的上述欠款支付到保利物业的收款账户，否则，保利物业将采取法律手段处理此事，及其它内容。《交寄邮件收据》载明，该邮件于2009年5月22日寄出。海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云对该证据的真实性无异议，但其对该证据里面的数额从来未做出确认或承诺。
另查，保利物业具有一级物业管理资质。海诚公司南山店系海诚公司的分公司。海诚公司南山店在深圳市工商行政管理局注册登记的营业场所为深圳市南山区创业路口保利大厦2-4楼。
保利物业的诉讼请求为：1、海诚公司南山店向保利物业支付2007年5月1日至2009年11月30日期间的物业管理费1，776，838.16元，滞纳金399，788.59元；2、海诚公司南山店向保利物业支付2007年5月1日至2009年11月30日期间的中央空调费5，742，629.72元，滞纳金5，225，793.05元；3、海诚公司南山店向保利物业支付2007年5月1日至2009年10月31日期间的停车费115，449元，欠款利息12，908.7元；4、海诚公司南山店向保利物业支付2007年5月1日至2009年11月30日期间的本体维修金53，914.89元，滞纳金12，130.85元；5、海诚公司南山店向保利物业支付2007年5月1日至2009年10月31日期间的水费424，690.85元、滞纳金2，137，950.7元，排水费155，484元、滞纳金782，745.12元，垃圾处理费34，983.9元、滞纳金52，835.3元；6、海诚公司南山店向保利物业支付2007年5月1日至2009年10月31日期间的电费1，151，631.65元，滞纳金274，873.85元；7、海诚公司对海诚公司南山店的上述欠款及滞纳金承担连带支付责任；8、蔡建成、林楚云连带支付买入保利城花园写字楼2XX、3XX、4XX（现已分户）、三层管理用房、二层管理用房共计面积6148.91平方米后，相应物业2007年5月1日至2009年11月30日期间产生的物业欠费8，080，390.708元，滞纳金7，684，911.48元；9、保利城公司连带支付其作为权利人的海诚公司南山店使用的物业，自2007年5月1日起至2009年11月30日止的物业欠费共1，259，782.41元，滞纳金1，201，205.91元；10、本案的全部诉讼费用由海诚公司南山店、蔡建成、林楚云、海诚公司、保利城公司承担。诉讼中，保利物业撤回第六项诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院认为，保利物业与深圳市南山区保利城花园第一届业主委员会签订《保利城花园物业管理全权委托合同》，该业主委员会在换届前向保利物业发函，通知在新的一届业主委员会成立前由保利物业代管保利城花园物业管理工作，可认定保利物业系保利城花园合法的物业管理服务公司。保利物业应当按照《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等行政法规及规范性文件的相关规定向包括涉案房屋在内的物业业主提供物业管理服务，对房屋的使用、维修、养护、消防、清洁卫生、车辆行驶及停泊、公共秩序等进行管理。海诚公司南山店应按约定的标准向保利物业交纳物业管理服务费和本体维修基金等费用。
关于保利物业诉请海诚公司南山店支付的物业管理费及滞纳金、本体维修金及滞纳金。
关于海诚公司南山店实际的使用面积，本案庭审结束后保利物业将涉及本案的物业面积重新核对并进行调整，将原诉讼请求中的计算基数7164.67平方米调减为6562.09平方米，并相应变更了诉讼请求。原审法院认为保利物业对诉讼请求的变更已经超出举证期限，原审法院未予准许，但保利物业对面积的调减，视为其对事实的自认，原审法院予以认可。
海诚公司南山店对实际使用面积辩称“保利物业所主张的计费面积错误，依此所主张的各项费用均有错误。保利物业主张的计费面积与实际面积相差近395.28平方米，海诚公司南山店实际使用的物业面积为6769.39平方米，而非保利物业主张的7164.67平方米”，海诚公司认可海诚公司南山店的答辩意见。因保利物业已将海诚公司南山店的实际使用面积调整为6562.09平方米，小于海诚公司南山店、海诚公司的辩称面积6769.39平方米，故原审法院对保利物业的调整予以认可。但对于其中一层增加的面积20.54平方米系海诚公司与保利物业签订协议后改造而成，该面积物业超出建筑规划，未报批，属于违法改建，不能作为计费面积，故计费面积应为6541.55平方米为准。
根据海诚公司与保利城公司2003年8月23日签订的《保利城花园写字楼商场租赁合同》及《保利城花园物业管理全权委托合同》，海诚公司使用的房产应按每月每平方米8元的标准支付物业管理服务费。且海诚公司2003年12月17日与深圳市保利物业管理有限公司保利城花园管理处（甲方）与海诚公司（乙方）签订《场地使用协议书》，其中第二条约定“因墙体外移而新增的面积其相关的管理费按建筑面积收取，其中管理费为每月每平方米8元，共计164.32元／月”，故原审法院认为保利物业按每月每平方米8元的标准计收物业管理服务费并无不妥。据此，海诚公司南山店欠缴的物业管理费为1，622，304.4元=6541.55平方米×8元／每月×31个月。海诚公司南山店应向保利物业支付上述房屋在其名下期间的本体维修金41，365.09元（建筑面积×0.25元／月／平方米×拖欠月数，自2007年5月1日起至2009年11月30日止，扣除XXXJ房、XXXT房、XXXC房27天；XXXH房30天；XXXP房26天）。
关于物业管理服务费逾期的滞纳金问题，《保利城花园物业管理全权委托合同》约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金”，该条款对全体业主及物业使用人均有效，原审法院予以认可。海诚公司南山店、海诚公司均认为该滞纳金标准过高，原审法院酌情予以调低为从逾期之日起可按日加收应交费用万分之三的滞纳金。《保利城花园物业管理全权委托合同》中并未对本体维修金的滞纳金的标准进行约定，故对保利物业要求海诚公司南山店支付本体维修金的滞纳金的诉求，原审法院不予支持。
关于保利物业诉请海诚公司南山店支付的中央空调费及滞纳金。
保利物业庭审后将海诚公司南山店应承担的空调计费面积由6751.49平方米调整为6374.72平方米（其中：裙楼二层2016.39平方米、裙楼三层2233.12平方米、裙楼四层1899.4平方米、写字楼XX房面积205.27平方米、一层增加的面积20.54平方米，不包括海诚公司南山店实际使用的地下室面积187.37平方米），其中写字楼XX房（面积205.27平方米）计算标准为14.4元／平方米／月，其余6169.45平方米的计算标准为27元／平方米／月。原审法院对保利物业对其余空调计费面积的调减予以认可，其中一层20.54平方米由于未取得加建许可应予以扣除，实际计费面积应为6148.91平方米。
关于中央空调费标准，海诚公司南山店辩称，保利物业主张的明显过高的计费标准违反了公平原则与诚实信用原则，显失公平，且保利物业向与海诚公司南山店处于同一栋大楼的海伦商业发展有限公司收取的中央空调使用费的标准为每月每平方米15.47元，原审法院认为，保利物业与海诚公司南山店于2004年6月12日签订的《中央空调使用协议》约定的中央空调系统使用费计费标准每月每平方米27元为暂定价，双方后来未就计费标准书面达成协议，海诚公司南山店以同一栋大楼其它公司为援引作例比不足为证；但根据2004年6月15日，保利物业（甲方）与海诚公司（乙方）签订《中央空调使用协议》，约定，本协议中所述中央空调使用范围指保利大厦1-4层中总建筑面积为6751.49平方米的乙方中央空调使用范围，5层建筑面积400.59平方米按写字楼的冷气标准14.4元／平方米／月收费；中央空调的使用时间：全月使用，每天使用15小时，时间为每天的7：30-22：30；中央空调使用费实行按其建筑面积收取：暂定价27元／平方米／月，待计量计费实行后，根据实际价格计算或双方确定认可的合理计算方式为标准，之前费用多退少补。由此可见，保利物业承诺对中央空调采取计量收费，27元每平方米是暂定价，但诉讼中保利物业没有举证证明对中央空调安装了计量设备，以及计量数据；海诚公司南山店亦未举证证明保利物业未提供中央空调的使用。综合上述情况，原审法院酌情判令海诚公司南山店按照建筑面积每月每平方米20元的标准向保利物业支付中央空调费。据此，海诚公司南山店欠缴的中央空调费为3，903，956.73元＝（XX房）205.27平方米×14.4元／平方米／月×31个月＋6148.91平方米×20元／平方米／月×31个月。
关于中央空调系统使用费逾期的滞纳金问题，海诚公司南山店在答辩中主张不应支付该滞纳金且标准过高。原审法院认为，保利物业与海诚公司南山店关于《中央空调使用协议》已明确约定按日千分之二计算，但基于上文所述之原因，保利物业未举证证明对中央空调安装了计量设备，违反了《中央空调使用协议》的义务在先，故对保利物业要求海诚公司南山店支付中央空调费的滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。但海诚公司南山店应当按照中国人民银行同期贷款利率计算，向保利物业支付所欠费用的利息。
关于保利物业诉请海诚公司南山店支付的停车费及逾期付款利息。
保利物业诉请海诚公司南山店应承担2007年5月1日至2009年10月31日期间的停车费115，449元，利息12，908.7元。2007年4月30日，蔡建成办理了12个地下停车位使用权手续，并与保利物业约定每月每个车位固定管理费标准为80元，实际使用时采用停车票计算实际停车费，每张票2.5元，海诚公司南山店辩称其使用过停车场，但是保利物业出具的《分项统计表（三）之停车费》中的数额从未同海诚公司南山店对过账，保利物业也未能提交证据来证明其计算依据的真实性，海诚公司南山店无法认可。
原审法院认为，庭审中保利物业当庭出示了停车小票，且票上有海诚公司南山店的盖章，并提供了详细的计算表。海诚公司南山店虽然对保利物业提出的停车费数额提出异议，但没有提交相关证据。故原审法院对保利物业诉请的停车费及利息予以认可，利息按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
关于保利物业诉请海诚公司南山店支付的水费、排水费、垃圾处理费及滞纳金。
对保利物业诉请的水费、排水费、垃圾处理费，海诚公司南山店对数额没有异议，仅认为滞纳金的计算标准认定过高，并认为保利物业没有收取滞纳金的资格。
根据《深圳市城市生活垃圾处理费征收和使用管理办法》第十七条“国家机关、企事业单位、其他组织和居民未按规定缴纳垃圾处理费的，由市、区城管部门责令限期缴纳；逾期仍未缴纳的，按日加收应缴纳垃圾处理费的3‰的滞纳金”。《深圳经济特区城市供水用水条例》第六十八条“用户应按《水费交纳通知书》规定的时间交纳水费，逾期未交纳的，供水企业或其委托机构可按日加收应交水费百分之一的滞纳金”，《深圳经济特区排水设施使用费征收方法》第六条“对不按规定缴纳排水费的单位和个人，按拖欠自来水费的办法处理”，海诚公司南山店认为滞纳金的计算标准认为过高，原审法院酌情将水费、排水费的滞纳金标准调低至日千分之三，垃圾处理费的滞纳金按规定以日千分之三计算。
关于保利物业诉请海诚公司对海诚公司南山店的上述欠款及滞纳金承担连带支付责任。
原审法院认为，海诚公司南山店系海诚公司的分支机构，不具备法人资格，是海诚公司的组成部分，不能独立承担法律责任，且法人与法人分支机构的财产是一个整体，分支机构与法人的财产都是法人的财产，分支机构的财产并不具有法律意义上的独立性，《公司法》第十四条第一款明确规定“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。故海诚公司南山店的行为后果，应由海诚公司承担责任，海诚公司应对海诚公司南山店的支付义务承担连带清偿责任。
关于保利物业诉请蔡建成、林楚云连带支付的买入保利城花园房产的相关欠费及滞纳金。
原审法院认为，根据查明的事实，裙楼二层是2007年3月23日转移至蔡建成、林楚云名下，裙楼三层2007年2月26日转移至蔡建成、林楚云名下，裙楼四层2007年7月6日转移至蔡建成、林楚云名下，业主交纳持有物业期间产生的物业管理费、本体维修金、供水、排水费、垃圾处理费是其法律责任。保利物业主张的中央空调费产生的来源和计算的依据，系保利物业与海诚公司南山店于2004年6月12日签订的《中央空调使用协议》、以及2004年6月15日，保利物业与海诚公司签订《中央空调使用协议》，保利物业主张蔡建成、林楚云作为业主持有海诚酒楼租赁物业所有权的期间，对其物业建筑面积内承担中央空调费的连带责任，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。另，被告将裙楼四层XXXJ、XXXT、XXXC号于起诉区间届满前26天已过户；XXXH房在起诉区间届满前30天已过户；XXXP房在起诉区间届满前25天已过户，在过户以后到起诉区间届满之间不承担连带责任。
关于保利物业诉请保利城公司连带支付XX房2007年5月1日至2007年6月24日期间，地下室187.37平方米、一层增加面积20.54平方米的相关欠费本金及滞纳金承担连带责任。
原审法院认为，XX房2007年6月24日已过户到第三人名下，保利物业要求保利城公司承担连带责任已超过诉讼期限。地下室187.37平方米，保利物业无证据证明该物业属于保利城公司所有。故对保利物业要求保利城公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第七条第四款、第五十四条的规定，判决：一、海诚公司南山店应于本判决生效之日起十日内向保利物业支付2007年5月1日至2009年11月30日期间的物业管理费1，622，304.4元及滞纳金（滞纳金从每期管理费逾期之日起按日万分之三计算至深圳市海诚餐饮有限公司海诚大酒楼南山店付清之日止）、本体维修金41，365.09元；二、海诚公司南山店应于本判决生效之日起十日内向保利物业支付2007年5月1日至2009年11月30日期间的中央空调费3，903，956.73元及利息（利息从每期中央空调费逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率的标准支付至深圳市海诚餐饮有限公司海诚大酒楼南山店付清之日止）；三、海诚公司南山店应于本判决生效之日起十日内向保利物业支付2007年5月1日至2009年10月31日期间的停车费115，449元及利息（利息从每期停车费逾期之日按中国人民银行同期贷款利率的标准支付至深圳市海诚餐饮有限公司海诚大酒楼南山店付清之日止）；四、海诚公司南山店应于本判决生效之日起十日内向保利物业支付2007年5月1日至2009年10月31日期间的水费424，690.85元，排水费155，484元，垃圾处理费34，983.9元及相应滞纳金（水费和排水费滞纳金从每期逾期之日起按日千分之三计算至海诚公司南山店付清之日止，垃圾处理费滞纳金从每期逾期之日起按日千分之三计算至海诚公司南山店付清之日止）；五、海诚公司对海诚公司南山店的上述欠款、滞纳金或利息承担连带支付责任；六、蔡建成、林楚云对裙楼二层、三层、四层自2007年5月1日至2009年11月30日期间产生的物业管理费及滞纳金、本体维修金的支付承担连带责任；蔡建成、林楚云对海诚公司南山店应支付的停车费及利息，水费、排水费、垃圾处理费及水费、排水费、垃圾处理费的滞纳金或利息承担连带支付责任（上述费用的计费期间均扣除裙楼四层1899.4平方米自2007年5月1日至2007年7月6日期间的相应费用及滞纳金或利息；XXXJ房、XXXT房、XXXC房、XXXH房、XXXP房2009年11月份产生的物业管理费、本体维修金中XXXJ房、XXXT房、XXXC房扣除27天，XXXH房扣除30天，XXXP房扣除26天，及其相应产生的滞纳金或利息）；七、驳回保利物业的其它诉讼请求。案件受理费131，928元，保全费5，000元，共计136，928元。由保利物业承担45，937元，海诚公司南山店、海诚公司、蔡建成、林楚云连带承担90，991元。
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