西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初513号
原告：刘某某，男，汉族。
委托代理人：何平川，陕西臻理律师事务所律师。
被告：马某某，女，汉族。
原告刘某某诉被告马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人、被告马某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2014年11月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市雁塔区雁环联盟新城6栋6102室一楼西南住房，建筑面积约144平方米，租赁期63个月，自2014年11月1日至2020年2月1日止，年租金为2.4万元。租赁期间乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同收回房屋：（1）未经甲方同意擅自转租、转借、进行非法活动、改建、扩建、装修、增扩设备的；（2）乙方在租赁期间内不交租金及水、暖、电、物业等费用及拖欠租金超过15日的；（3）乙方在租赁期间有违约行为的。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告,并免去2014年11月1日至2016年1月31日期间15个月的租金。自2016年2月1日起,被告一直未向原告支付租金,已拖欠原告租金20000元、暖气及物业费8645.6元。现被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2、被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金20000元及拖欠的暖、物业费等费用8645.6元，共计28645.6元人民币；3、被告支付原告违约金75000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告马某某辩称，其同意解除合同，交回房屋。但不同意支付20000元租金和75000元违约金。原告所述与事实不符，原、被告双方签订合同后，被告履行了合同。被告根据合同装修了房屋，并注明装修完毕后重新进行了结算，原告给被告15个月的免租期，后因房屋墙体损坏和暖气等问题严重影响被告的利益。双方签订的合同显失公平、应属无效。综上，请求法院驳回原告的起诉。
经审理查明，原告刘某某作为出租方（甲方）与被告马某某作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁契约》，约定甲方将位于西安市雁塔区雁环联盟新城6号楼6102室（建筑面积为144平方米）出租给乙方马某某，租赁期限自2014年11月1日起至2020年2月1日止，租金为每月2000元，租金按半年结算，每年按10%的比例递增，可参考当期同地段、同楼层、同户型的房屋租金，由乙方在每半年的前30日内足额支付甲方，逾期将视为违约。合同还约定，合同签订时，乙方向甲方交纳押金2000元，该押金为保证金，如乙方在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，甲方一次性退还，如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分乙方另行承担。未按约定支付租金和水费、电费、暖气费、煤气费、有线电视、物业管理费、电话费等应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权当方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。乙方如需对房屋进行改建、扩建、装修、或增扩设备时，应征得甲方书面同意后再行处理，否则，甲方有权单方终止合同，乙方承担三个月房租的违约金，并按照甲方要求恢复房屋原状。合同中还约定，甲方将房屋出租给乙方，由乙方负责装修，乙方需付给甲方5000元整的装修押金，所有装修费用全部由乙方承担，待装修完毕由甲方验收后，将装修押金退还给乙方，乙方若不对房屋进行装修或装修达不到甲方的基本要求，甲方不退还装修押金，有权收回房屋，并按照每月2000元收取房屋押金。甲方承诺给予乙方自2014年11月1日至2016年1月31日止15个月的免租金期，从2016年2月1日起按租赁合同约定收取租金。从甲方把房屋交付给乙方装修之日起，所产生的的各种费用由乙方承担，所发生的各种纠纷由乙方负责，对房屋造成的各种损坏，包括室内的地热管道、天然气管道和其他管道，门窗及其它设施的损坏由乙方负责赔偿。房屋合同签订后，被告于2014年10月30日向原告支付了房屋租金8000元，房屋押金2000元，装修押金5000元，原告向被告出具了收条。当日，原告向被告交付了房屋钥匙，由被告自行装修后一直占有使用至今。后双方在合同履行的过程中产生纠纷，被告未支付2016年8月1日以后的房屋租金及2015年7月至2017年2月的物业费及暖气费6574.19元，原告遂诉至法院。
本案在审理过程中，经询问，原告认可被告已向其支付了2016年2月1日至2016年7月31日的房屋租金，并当庭表示现在主张2016年8月1日至2017年2月1日的房屋租金12000元。原告称被告逾期支付房屋租金及物业费、暖气费，故应按合同约定承担违约责任。被告称其没有违约，因为租赁房屋墙体损害了被告的利益，漏水时其联系原告，但原告置之不理，且原告说是2014年通暖气，但是2016年12月才通暖气，就租赁房屋漏水问题，被告向法院提供了照片。
以上事实，《房屋租赁契约》、催缴房屋租金通知、照片、收条以及庭审笔录在卷作证，并经当庭核对无误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原告主张要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告一节，因被告同意解除合同，交回房屋，故本院依法予以支持；关于原告主张要求被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金12000元一节，扣除免租期，被告将房屋租金交至2016年7月，被告一直在使用租赁房屋，故原告要求被告支付2016年8月1日至2017年2月1日的房屋租金12000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张要求被告支付拖欠的物业费和暖气费等费用8645.6元一节，按照原告提供的催费通知单及原、被告最终确认的未支付的2015年7月至2017年2月的物业费及暖气费共计6574.19元，故原告主张的其余的物业费及暖气费2071.41元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张要求被告支付原告违约金75000元一节，按照双方合同约定，未按约定支付租金和水费、电费、暖气费、煤气费、有线电视、物业管理费、电话费等应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。现被告逾期支付相关费用超过15日，原告要求解除合同，被告应承担一个月房租的违约金，现被告虽存在上述违约的情形，但租赁房屋墙体渗水未能及时修复亦给被告正常使用租赁房屋造成了一定的影响，故本院酌情判令被告向原告支付1000元违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘某某与被告马某某签订的《房屋租赁契约》，被告马某某应于本判决生效之日起三十日内将位于西安市雁塔区雁环联盟新城6号楼6102室房屋腾交给原告刘某某。
二、被告马某某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付2016年8月1日至2017年2月1日的房屋租金12000元及2015年7月至2017年2月拖欠的物业费及暖气费6574.19元。
三、被告马某某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付违约金1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告刘某某的其余诉讼请求。
本案案件受理费3813元，由原告负担1825元，被告负担1988元。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵琳君
人民陪审员 杨铜川
人民陪审员 刘 萍
二〇一七年七月七日
书 记 员 刘 敏
打印：扈艳红校对：刘敏2017年月日送达