江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0281民初4399号
本诉原告（反诉被告）：郭玉琴，女，1962年5月25日，汉族，住江苏省江阴市，。
委托诉讼代理人:徐志刚，江苏优博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜冰磊，江苏优博律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）：江阴希望房地产开发有限责任公司，住所地江阴市虹桥北路128号，统一社会信用代码91320281250415946M。
法定代表人：吕静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：毛淑华，无锡市新区长江法律服务所法律工作者。
本诉原告（反诉被告）郭玉琴与本诉被告（反诉原告）江阴希望房地产开发有限责任公司（以下简称希望公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，于2017年4月12日向希望公司邮寄送达了诉状副本、证据副本、开庭传票等应诉材料，希望公司于2017年4月25日向本院提起反诉，本案依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）郭玉琴、本诉被告（反诉原告）希望公司的委托诉讼代理人毛淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）郭玉琴向本院提起诉讼请求：1.判令希望公司偿还郭玉琴借款本金800万元；2.希望公司向郭玉琴支付800万元自2016年12月8日至实际给付之日按年利率24%计算的利息；3.希望公司支付律师代理费38.8万元；4.判令郭玉琴对希望公司坐落于江阴市××北路××号的房产（房产证号澄房权证江阴字第××）拍卖、变卖的价款在1600万元范围内就希望公司结欠的本金、利息、律师费享有优先受偿权；4.本诉诉讼费用由希望公司承担。
事实和理由：希望公司因资金周转需要，于2013年7月8日与郭玉琴签订借款合同，向郭玉琴借款1300万元，借款期限自2013年7月9日至2014年1月8日，利息为月利率1.5%，希望公司以坐落在江阴市××北路××号的房产（房产证号澄房权证江阴字第××）进行抵押担保并办理了他项权证。2014年1月8日，借款到期后，希望公司偿还借款500万元，剩余借款800万元未清偿，后与郭玉琴签订借款续签协议，将800万元借款期限延迟至2017年3月8日，2017年3月8日到期后，希望公司仍未归还，故希望公司应当归还本金800万元。此外，希望公司已经归还了2016年12月8日之前的借款利息，此后的利息尚未归还，同时根据借款续签协议约定“2016年3月8日至2017年3月8日为月息0.67%（折合年利率为8.04%）”，2013年7月8日借款合同约定“逾期的……自应付之日起每日按本金万分之八支付本金违约金（折合年利率为29.2%）”，两者相加折合年利率是37.24%，现按年利率24%主张。郭玉琴委托江苏优博律师事务所指派律师参加本案诉讼，支付律师费38.8万元，故希望公司也应承担该律师费。双方办理抵押时，约定抵押担保的范围包括本金、利息、违约金、律师费等，故本案本金、利息、律师费均属于优先受偿的范围。现诉至法院，请求支持本诉请求。
本诉被告（反诉原告）希望公司辩称：1.希望公司已经归还了500万元本金及2016年12月8日之前的利息514.74万元，尚结欠800万元本金及其后的利息，对郭玉琴主张的利息和违约金合计按年利率24%计算没有异议。2.希望公司已经向郭玉琴支付利息514.74万元，但郭玉琴没有按约向希望公司开具514.74万元的税务发票，故郭玉琴违约在先。3.涉案房屋抵押金额为1600万元，与实际借款金额1300万元不符，因此，郭玉琴不享有优先受偿权；如果有优先受偿权，也仅是对800万元本金享有优先受偿权，对利息不享有优先受偿权。4.对于律师费部分，系郭玉琴在举证期限届满之后提出增加的诉讼请求，故应当驳回，同时，郭玉琴主张的律师费38.8万元符合江苏省律师收费办法规定，但郭玉琴按照最高标准主张，不合情理，应当按照中间标准主张。
反诉原告（本诉被告）希望公司向本院提出诉讼请求：1.判令郭玉琴向希望公司开具514.74万元的江苏增值税专用发票；2.反诉费用由郭玉琴负担。
事实和理由：希望公司与郭玉琴签订借款合同时，郭玉琴承诺在实际收取希望房产支付的借款利息后，会及时向希望房产交付国家税务机关开具的税务发票，尤其在签订借款续签协议时，再次约定，郭玉琴对已收取的借款利息应向希望公司开具发票。根据发票管理办法第十九条、二十条和个人所得税法第二条的规定，郭玉琴在收取希望公司利息的同时，应到国家税务机关缴纳营业税及附加、个人所得税等税收后，取得正式税务发票交付给希望公司。现诉至法院，请求支持反诉请求。
反诉被告（本诉原告）郭玉琴辩称：1.希望公司的反诉请求，不属于人民法院民事案件审理范围；2.如果属于人民法院民事案件审理范围，愿意按照规定向希望公司开具514.74万元的发票。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
（借款合同情况）2013年7月8日，希望公司与郭玉琴签订借款合同一份，约定：“希望公司借款用于经营性流动资金……，借款金额为1600万元，郭玉琴同意向希望公司分次或全部发放上述借款，每笔借款的实际借款额、还款额以实际放款日订立的保证合同及结款凭证所记载的金额为准。
第四条借款期限自2013年7月8日至2023年7月7日，此期限仅指借款的发生期限，还款到期日不受期限约束；实际放款日与还款日以实际放款日订立的保证合同及借款凭证所记载的日期为准。
第五条借款利息为月息1.5%，利息支付时间以实际放款日订立的保证合同及付息清单所记载的日期为准，办理借款所产生的一切费用由借款人支付。
第六条还款方式为按月偿还利息，本金到还款期限届满时一次性归还。
第七条保证方式为，希望公司用位于江阴市××北路××号建筑面积2227.19平方米（产权证号为澄房权证江阴字第××号）的房产（以下简称涉案房屋）作为借款担保，并办理抵押手续。希望公司如未按约归还借款利息和本金，郭玉琴有权处置抵押房产，处置所得款项用于偿还本金、利息、违约金和郭玉琴处置费用及一切相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。
延期违约金：希望公司如未按保证合同及借款凭证支付借款利息和本金，自应付之日起每日按本金万分之八支付本金违约金及利息的千分之六支付利息违约金给借款人，本合同第五条约定的借款利息继续正常计算。
第十七条本合同项下的抵押合同、保证合同、借款凭证、所有附件以及履行合同有关的协议等均为本合同的组成部分，与合同正本具有同等法律效力。”
（抵押情况）
1.（抵押设立协议情况）一份在房管部门进行备案的日期为2013年7月8日、当事人为郭玉琴与希望公司的抵押设立协议上载明：“希望公司借款金额1600万元。利息为月息1.5%。借款期限120个月，自2013年7月8日至2023年7月7日。希望公司将涉案房屋抵押给郭玉琴，双方认定抵押物价值为1680万元，担保的主债权金额为1600万元。……该房屋抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。……本协议未尽事宜，可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”
2.（抵押合同情况）2013年7月8日，希望公司与郭玉琴签订抵押合同一份，约定：“为确保借款合同的履行……希望公司将涉案房屋抵押给郭玉琴，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、损害赔偿金和希望公司实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等），郭玉琴以所获价款优先受偿。
第四条双方一致认可本次抵押房产价值为1600万元。
第五条本次抵押额（房屋他项权证债权数额）为主合同借款金额，计1600万元整（仅为借款本金，不包括利息、罚息、复息、违约金，损害赔偿金及为实现债权所发生的一切合理费用）。
第十三条希望公司未能按保证合同及借款凭证约定的时间支付本金及利息……郭玉琴有权对抵押房产进行处置，从所得款项中优先受偿，用于偿还本金、利息、违约金和抵押权人处置费用及其一切相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。”
该抵押合同没有在房管部门进行备案。
3.（实际办理抵押情况）房屋他项权证上载明：“房屋所有人为希望公司，所有权证号为010612572，他项权证号为澄房他证江阴字第ｆ××号，他项权利人为郭玉琴，他项权利种类为抵押，债权数额为1600万元，登记时间为2013年7月9日。”
涉案房屋登记簿上显示：“郭玉琴为抵押权人，债权金额（最高担保金额）为1600万元。2016年6月15日，该房屋被法院查封，2017年4月11日，再次被法院查封。”
（保证合同情况）2013年7月9日，郭玉琴、希望公司签订保证合同一份，载明：“为确保2013年7月8日借款合同的履行……订立本保证合同。借款金额为1300万元。借款期限为6个月，自2013年7月9日至2014年1月8日。借款利息为月息1.5%，利息共计1170000元。……本金共计1300万元，实际交付日期为2013年7月9日，希望公司应于2014年1月8日归还本金。希望公司已经提供了涉案房屋作为借款担保，并办理了抵押手续，担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、律师费等。”
（实际出借情况）2013年7月9日，希望公司向郭玉琴出具借款凭证一份，主要内容载明：“双方签订了借款合同，今郭玉琴出借1300万元，借款期限为6个月，利息为月息1.5%。希望公司已经收到1300万元，应于2014年1月8日归还。”
2013年7月9日，希望公司向郭玉琴出具收款凭证一份，主要内容载明：“希望公司借款1300万元，由郭玉琴转账至希望公司指定的江阴星光国际影城有限公司账户，希望公司确认收到上述款项。”
在一张中国农业银行银行卡交易明细清单复印件上显示，2013年7月9日，郭玉琴账户转出1300万元。
（借款凭证情况）2014年7月8日，希望公司向郭玉琴出具借款凭证一份，载明：“根据借款合同，今向郭玉琴借款800万元，借款期限为32个月……希望公司应于2017年3月8日前归还本金800万元。希望公司用涉案房屋为上述借款办理抵押担保，并办理了抵押手续，担保的范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、律师费等……。”
（借款续签协议情况）2014年7月8日，希望公司与郭玉琴签订借款续签协议一份，主要内容载明：“双方就2013年7月8日借款合同项下借款续签事项达成如下协议：……希望公司借款1300万元，借款期限已从2014年1月8日延期至2014年7月8日，并于2014年6月19日归还本金500万元，剩余借款本金800万元未归还。现再次申请借款续约延期，延期32个月，从2014年7月8日至2017年3月8日，利息为：2014年7月8日至2016年3月8日按月息1.5%，2016年3月8日至2017年3月8日为月息0.67%（借款利息一季度支付一次），希望公司承诺于2017年3月8日前偿还剩余借款本金800万元及利息，如不能按时支付，按原合同规定赔偿违约金及承担相应经济责任和法律责任，本协议与原合同具有同等法律效力。”
（还款情况）截止目前，希望公司已经归还了本金500万元及2016年12月8日之前的利息514.74万元。
（郭玉琴委托律师情况）因本案诉讼，2017年5月15日，郭玉琴与江苏优博律师事务所签订委托代理合同一份，郭玉琴委托该所指派律师作为代理人参加诉讼，郭玉琴应向该所支付代理费38.8万元，约定在合同生效后立即支付。该所向郭玉琴开具了金额为38.8万元的律师费发票，后该所指派律师参加本案诉讼。
以上事实，有借款合同、抵押设立协议、抵押合同、保证合同、借款凭证、收款凭证、银行流水明细、借款续签协议、他项权证、委托代理合同、发票及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，借款人应当按照约定的期限返还借款，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
一、关于借款本金和利息。
本案中，郭玉琴向希望公司实际出借1300万元，双方一致确认希望公司已经归还了本金500万元及2016年12月8日之前的利息514.74万元，故对于尚欠本金800万元及2016年12月8日之后的利息，希望公司应当支付。
关于利息标准，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，借款续签协议约定“2016年3月8日至2017年3月8日为月息0.67%（折合年利率为8.04%）……如不能按时支付，按原合同规定赔偿违约金及承担相应经济责任和法律责任”，2013年7月8日借款合同约定“希望公司如未按保证合同及借款凭证支付借款利息和本金，自应付之日起每日按本金万分之八支付本金违约金（折合年利率为29.2%）及利息的千分之六支付利息（折合年利率为0.67%/30*0.006*365=4.89%）违约金给借款人，本合同第五条约定的借款利息继续正常计算”,以上合计年利率为42.13%（8.04%+29.2%+4.89%），现郭玉琴主张按年利率24%计算，没有超过法律规定的标准，希望公司也没有异议，故本院予以支持。
二、关于律师费。
郭玉琴认为希望公司应当支付38.8万元。
希望公司认为该数额过高，应予调整。
本院认为，尽管借款合同、抵押合同、保证合同均没有直接约定郭玉琴主张权利所产生的律师费由希望公司承担，但上述材料均载明抵押担保的范围包括律师费，且本案也系希望公司以自有房产进行抵押，故尽管没有直接在合同中约定律师费由希望公司承担，但从双方抵押范围来看，希望公司对于郭玉琴实现债权所产生的律师费由希望公司承担是可以预见的，故律师费应当由希望公司承担。现郭玉琴要求希望公司支付律师费38.8万元，不违反江苏省律师服务收费管理办法（苏价规〔2016〕9号）的规定，故希望公司应当支付律师费38.8万元。
三、关于优先受偿权的范围。
本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿；担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用；当事人另有约定的，按照约定。
本案中，抵押设立协议、2013年7月9日保证合同均载明涉案房屋为本案借款作为抵押担保，且已经办理了他项权证，故郭玉琴有权就涉案房屋享有优先受偿权。
关于优先受偿的范围，郭玉琴认为，对800万元本金、对应的24%的利息、律师费均享有优先受偿权，理由为：尽管双方之间主债权为1300万元，但当时担保的是1600万元，2013年7月8日的抵押合同、2013年7月8日在房管部门备案的的抵押设立协议、2013年7月9日的保证合同、2014年7月8日的借款凭证均载明抵押担保的范围包括主债权本金、利息、律师费。
希望公司认为，担保范围应当仅为主债权本金部分，理由为：虽然借款合同约定出借主债权为1600万元，但当时郭玉琴拿不出那么多，因此双方实际发生主债权1300万元，他项权证载明的1600万元与借款合同上载明的主债权1600万元是对应的，且2013年7月8日的抵押合同也明确载明他项权证载明的借款金额1600万元仅为借款本金，不包括利息、律师费等，2013年7月8日在房管部门备案的的抵押设立协议也载明担保的主债权即本金为1600万元。
本院认为，抵押担保的范围，应当遵循当事人意思自治原则和物权法定原则，物权法规定的担保范围不仅包括主债权还包括利息、违约金等，双方在抵押合同、房管部门备案的抵押设立协议、保证合同、借款凭证中均约定抵押担保的范围包括主债权本金、利息、律师费，故应当按照双方的抵押合同认定抵押范围，因他项权证载明债权数额为1600万元，故郭玉琴可就借款本金、利息、律师费在他项权证载明的债权数额1600万元范围内优先受偿。
四、关于希望公司反诉的内容。
本院认为，税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督，发票的使用管理是税务机关的重要职责，相关部门只能协助税务部门依法履行这一法定职责，故希望公司主张开具利息发票的请求，不属于人民法院民事纠纷的范围，故应当驳回希望公司的反诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：
一、江阴希望房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还郭玉琴借款本金800万元并支付该款自2016年12月8日至实际给付之日按年利率24%计算的利息。
二、江阴希望房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郭玉琴支付律师费38.8万元。
三、对本判决第一项、第二项载明的郭玉琴的债权，郭玉琴有权就坐落在江阴市虹桥北路122-1××号的房屋（产权证号为澄房权证江阴字第××号，他项权证号为澄房他证江阴字第ｆ××号）在1600万元范围内享有优先受偿权。
三、驳回郭玉琴的其他诉讼请求。
四、驳回江阴希望房地产开发有限责任公司的反诉。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费77200元、财产保全费5000元，合计82200元（郭玉琴已预交），由江阴希望房地产开发有限责任公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内向郭玉琴支付。反诉案件受理费减半收取39000元（江阴希望房地产开发有限责任公司已预交），由本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 朱行军
审 判 员 潘亚伟
人民陪审员 俞小萍
二〇一七年六月十九日
书 记 员 张晓慧
本案援引的法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》：
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》：
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（三）驳回起诉；