福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0981民初5894号
原告：福建省菲格置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路洪山科技园科研楼5层502室。
法定代表人：周民贤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所律师。
被告：韩韬晖，男，1982年3月19日出生，汉族，住福建省福安市。
第三人：中国银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市城关新华南路112号。
负责人：阮世锦，该行行长。
委托诉讼代理人：张幼平，女，该行工作人员。
原告福建省菲格置业有限公司（以下简称菲格公司）与被告韩韬晖、第三人中国银行股份有限公司福安支行（以下简称福安中行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告菲格公司的委托诉讼代理人袁海清、被告韩韬晖、第三人福安中行的委托诉讼代理人张幼平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
菲格公司向本院提出诉讼请求：1.解除菲格公司与韩韬晖签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201300935）；2.韩韬晖协助菲格公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》（合同编号：201300935）的合同网签注销、合同预售备案登记注销、房屋预告登记注销等相关手续；3.韩韬晖将坐落于福安市“闽东世纪城”第15幢1601号房腾空，返还给菲格公司；4.韩韬晖立即偿还菲格公司代为偿还的按揭款24006.37元（截止至2017年5月，此后按福安中行实际扣款金额计）；5.韩韬晖向菲格公司支付违约金84043.7元；6.韩韬晖承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：菲格公司、韩韬晖于2013年10月26日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，韩韬晖向菲格公司购买位于福安市“闽东世纪城”第15幢1601号房，建筑面积为90.4平方米，总房款为840437元，首付款260437元，余款580000元采取向福安中行按揭贷款的方式支付，按揭贷款期限为20年，菲格公司为该贷款提供保证担保。就按揭贷款事宜，三方于2014年2月27日签订一份《个人一手住房贷款合同》，福安中行于2014年3月21日发放了该笔580000元贷款。按照《个人一手房住房贷款合同》，韩韬晖应当按等额本息还款的方式每月偿还一定数额的贷款，但其未按约偿还贷款，导致菲格公司的资金被福安中行扣划用于代偿韩韬晖所欠的贷款及因逾期还款而产生的罚息等。截止2017年5月，菲格公司被扣划的款项为24006.37元。根据《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任，出现买受人逾期付款且超过30日，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条关于“银行按揭”的补充约定第5项，买受人（即韩韬晖）逾期归还贷款本息而导致出卖人（即菲格公司）承担相应担保责任，则韩韬晖应自菲格公司承担担保责任起10天内向菲格公司清偿菲格公司代缴的贷款本息，同时应自菲格公司承担偿付贷款本息的担保责任之日起至韩韬晖向菲格公司清偿菲格公司代缴的贷款本息之日止，按日向菲格公司支付总房价0.05%的违约金，如果菲格公司依担保责任代付的按揭贷款本息超过三期，则原菲格公司有权解除《商品房买卖合同》，并向韩韬晖收取总房价10%的违约金，由此产生的一切费用均由韩韬晖承担。在韩韬晖未按约还贷并导致菲格公司代为偿付按揭贷款后，韩韬晖也未将菲格公司代为偿付的款项支付给菲格公司，为此菲格公司曾多次催促韩韬晖还款，并于2017年6月19日委托律师函告韩韬晖，要求韩韬晖在十日内将菲格公司代偿的贷款返还给菲格公司，若超过十日未偿还则解除《商品房买卖合同》。韩韬晖在收到该函件后，并未在期限内向菲格公司偿付代偿的款项，故《商品房买卖合同》予以解除，且韩韬晖应按合同总价款的10%向菲格公司支付违约金。
韩韬晖辩称，1.同意解除《商品房买卖合同》，但是菲格公司应把装修款、已还按揭款、已付的首付款及相关费用返还给韩韬晖；2.对菲格公司所提诉讼请求不予支持。本案系菲格公司违约在先，菲格公司在房屋、消防、规划等问题都未能解决时，就通知业主交房，并违规操作，未办理交房手续就让业主入户装修。其多次找菲格公司协商也未能解决存在问题，如能将问题妥善处理，其同意续交按揭；3.在2015年8月韩韬晖在未装修之前提出过退房并解除合同，但未能实现。即便法院判令解除《商品房买卖合同》，菲格公司需支付韩韬晖已付的首付款、装修款、银行按揭已还清部分等实际款项。菲格公司并对银行按揭未还清部分进行偿还。2014年3月韩韬晖将购房款全额付清给菲格公司。菲格公司现提出解除《商品房买卖合同》，并收回房屋这会让韩韬晖房财两空；4.菲格公司所提违约金不予支持，菲格公司违约在先而且违约金有失公平，菲格公司违约付韩韬晖违约金0.2%，而韩韬晖违约付菲格公司的违约金10%显然有失公平。韩韬晖认为菲格公司所主张的违约金过高，要求将其调整为合同价款的0.2%。
福安中行述称，同意菲格公司的主张。由于韩韬晖已构成根本违约，要求解除其与韩韬晖于2014年2月27日签订的《个人一手住房抵押贷款合同》（编号：2014年ZFJ20140036）；韩韬晖向福安中行偿还剩余的本金528711.24元（截止到2017年8月16日）及截止实际还款日止的利息；菲格公司对韩韬晖结欠的本金及利息向福安中行承担连带偿还责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.韩韬晖提供的装修表、5张照片、规划图及现场照片、反映问题函，该组证据与法律规定的证据形式要件不符，且与本案无关联性，不予采信。
2.韩韬晖提供的消防大队公告，无原件予以核对，且与本案无关联性，不予采信。
3.韩韬晖提供的《退房通知函》，无相关证据予以佐证，无法证明韩韬晖的证明目的，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.2013年10月26日，菲格公司与韩韬晖签订一份编号：201300935《商品房买卖合同》，约定由韩韬晖向菲格公司购买位于福安市“闽东世纪城”第15幢16层1601号的房屋一套，房屋总价款为840437元，韩韬晖应于签订买卖合同时支付首付款260437元，余款580000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》第七条约定，关于买受人逾期付款的违约责任，出现买受人逾期付款且超过30日，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第四条第5项约定，买受人（即韩韬晖）逾期归还贷款本息而导致出卖人（即菲格公司）承担相应担保责任，则韩韬晖应自菲格公司承担担保责任起10天内向菲格公司清偿菲格公司代缴的贷款本息，同时应自菲格公司承担偿付贷款本息的担保责任之日起至韩韬晖向菲格公司清偿菲格公司代缴的贷款本息之日止，按日向菲格公司支付总房价0.05%的违约金，如果菲格公司依担保责任代付的按揭贷款本息超过三期，则菲格公司有权解除《商品房买卖合同》，并向韩韬晖收取总房价10%的违约金，由此而产生的一切费用均由韩韬晖承担。合同签订后，菲格公司已将房屋交付给韩韬晖使用，韩韬晖已对该房屋进行了装修。
2.2014年2月27日，菲格公司、韩韬晖与福安中行签订编号：2014年ZFJ20140036《个人一手住房抵押贷款合同》一份，约定韩韬晖向福安中行贷款580000元，用于购买福安市“闽东世纪城”第15幢16层1601号房屋，贷款期限240个月，该贷款由菲格公司提供阶段性连带责任保证担保。保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。该合同签订后，福安中行已于2014年3月21日向韩韬晖发放了贷款580000元。
3.韩韬晖自2017年1月以后出现逾期还款，截止到2017年5月25日止，福安中行从菲格公司帐户中扣划了韩韬晖未按期偿还的贷款本息24006.37元。截止到2017年8月16日，韩韬晖未偿还福安中行的贷款本金为528711.24元。
4.2017年6月19日、6月25日，菲格公司委托律师出具《律师函》函告韩韬晖，要求韩韬晖在十日内将菲格公司代偿的贷款返还给福安中行。
另查明，目前讼争商品房尚未办理两权证及房屋他项权证。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同》的约定，韩韬晖在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人一手住房抵押贷款合同》的约定及时还本付息，如果韩韬晖未能按期还款，导致菲格公司承担担保责任，且依担保责任代付的按揭贷款本息超过三期，则菲格公司有权解除《商品房买卖合同》。然而借款合同签订后，韩韬晖自2017年1月起就出现逾期还款，由于菲格公司承担担保责任期间，韩韬晖没有按照《个人一手住房抵押贷款合同》约定还款，导致菲格公司承担保证担保责任，截至2017年5月25日，被福安中行从账户中扣划了韩韬晖逾期偿还的贷款本息共计24006.37元。为此，菲格公司于2017年6月19日、6月25日向韩韬晖发出律师函要求韩韬晖偿还代偿款，但韩韬晖未按规定偿还代偿款，因此，韩韬晖的行为已构成根本违约，庭审中韩韬晖同意解除双方的《商品房买卖合同》，故菲格公司要求解除与韩韬晖签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，菲格公司应将韩韬晖交纳的购房款退还韩韬晖，韩韬晖也应将涉案房屋返还菲格公司，并协助菲格公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的合同网签、合同预售备案登记、房屋预告登记注销等相关手续。韩韬晖提出合同解除后，菲格公司返还其已付购房款的辩解，于法有据，予以采纳。韩韬晖关于“菲格公司违约在先、合同解除后菲格公司赔偿其装修款等”抗辩意见，因其在本案中未提起反诉，不宜一并处理，韩韬晖可另案主张。
因韩韬晖的逾期还款行为，导致菲格公司向福安中行实际代偿了24006.37元，该代偿款韩韬晖应当返还给菲格公司。2017年5月26日至本判决生效之日，若福安中行仍从菲格公司账户扣划韩韬晖未偿还的贷款本息，扣划的数额韩韬晖亦应当偿还。同时根据《商品房买卖合同》的约定，因韩韬晖违约导致合同解除后，韩韬晖应按商品房价款总金额840437元的10%向菲格公司支付违约赔偿金，故韩韬晖应向菲格公司支付违约金84043.70元。菲格公司要求韩韬晖支付违约金84043.70元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。韩韬晖提出违约金过高的辩解，证据不足，于法无据，不予采信。
对福安中行要求解除其与韩韬晖、菲格公司签订的《个人一手住房抵押贷款合同》，并要求韩韬晖偿还剩余贷款本金528711.24元及利息的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋除首付款260437元外，剩余房款580000元系韩韬晖贷款支付，本案审理过程中，福安中行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。因菲格公司与韩韬晖之间签订的商品房买卖合同被解除，致使《个人一手住房抵押贷款合同》的目的无法实现，故福安中行提出解除《个人一手住房抵押贷款合同》并由韩韬晖偿还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。截至2017年8月16日，韩韬晖未偿还的贷款余额528711.24元。此后至本判决生效之日，若福安中行仍从菲格公司账户扣划韩韬晖未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从韩韬晖未偿还的贷款数额中扣除。菲格公司作为《个人一手住房抵押贷款合同》的保证人，故福安中行请求菲格公司对韩韬晖未偿还的贷款本息承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除福建省菲格置业有限公司与韩韬晖于2013年10月26日签订的合同编号:201300935《商品房买卖合同》；
二、解除中国银行股份有限公司福安支行与福建省菲格置业有限公司、韩韬晖于2014年2月27日签订的编号:2014年ZFJ20140036的《个人一手住房抵押贷款合同》；
三、韩韬晖应于本判决生效之日起十日内将坐落于福安市“闽东世纪城”第15幢16层1601号房屋腾空，返还给福建省菲格置业有限公司；
四、韩韬晖应于本判决生效之日起十日内协助福建省菲格置业有限公司向房屋权属登记机构办理合同编号:201300935《商品房买卖合同》的合同网签、预售备案登记、房屋预告登记注销等手续；
五、福建省菲格置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还韩韬晖购房款8404370元；
六、韩韬晖自本判决生效之日起十日内偿还福建省菲格置业有限公司代为偿还的贷款本息24006.37元（上述款项计算至2017年5月25日，此后至本判决生效之日，若中国银行股份有限公司福安支行仍从福建省菲格置业有限公司账户中扣款，所扣款项应一并偿还）；
七、韩韬晖自本判决生效之日起十日内向福建省菲格置业有限公司支付违约金84043.70元；
八、韩韬晖自本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司福安支行未偿还的贷款本息（截止至2017年8月16日，韩韬晖未偿还的贷款余额为528711.24元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款付清之日止；此后至本判决生效之日，若中国银行股份有限公司福安支行仍从福建省菲格置业有限公司账户中扣划韩韬晖未偿还的贷款本息，扣划的数额相应的从韩韬晖未偿还的贷款数额中扣除），此款从福建省菲格置业有限公司返还给韩韬晖的购房款840437元中直接扣还给中国银行股份有限公司福安支行；福建省菲格置业有限公司对韩韬晖未偿还的贷款本息向中国银行股份有限公司福安支行承担连带偿还责任。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12204元，由韩韬晖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。
审 判 长 张仲琅
代理审判员 张志杰
人民陪审员 徐旭清
二〇一七年十一月七日
书 记 员 郑靖文
附本案适用的主要法律条文及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。