广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1250号
上诉人（原审原告）徐云玉，女，1966年7月18日出生，汉族。
委托代理人朱琼华，广东杰韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市顺之旅商贸服务有限公司，住所地广州市白云区机场路78号303房。
法定代表人陈克平，总经理。
委托代理人黄晓励，广东智洋律师事务所律师。
委托代理人史果乐，广东智洋律师事务所实习律师。
上诉人徐云玉、上诉人广州市顺之旅商贸服务有限公司（以下简称顺之旅公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年8月6日，徐云玉（认购人）与顺之旅公司（出卖人）签订《商品房认购书》，约定认购人认购出卖人与第三方合作开发的位于广州市白云区同和镇同和中路京溪横路圣地达成广场项目中的第七幢第六层01号房（系涉案房屋），用途为商住，朝向为东南向，单价为4500元／平方米，总房款为382500元，建筑面积共85平方米；一次性付款（一次性付清房款）；出卖人有义务在2007年12月31日前取得商品房预售许可证及与认购人签订正式的《商品房买卖合同》，且应在2007年12月31日前，将符合法律规定条件的商品房交付给认购人等。
另查，2004年10月25日，案外人广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）与顺之旅公司（投资承建商、乙方）签订《合建圣地达成广场1-7栋商住楼的合作协议》，约定以乙方投资续建的合作方式合建京溪横路圣地达成广场1-7栋商住楼（以下简称涉案项目），合同约定了双方的权利义务。涉案项目均以圣地公司名义办理了《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》。圣地公司与顺之旅公司在履行上述合同过程中产生纠纷，已经原审法院一审、本院二审终审，本院于二O一一年二月十一日作出（2010）穗中法民五终字第3784号终审民事判决。该判决已生效。涉案项目至今未取得商品房预售许可证。
再查，广州市房地产交易登记中心于2013年1月21日向徐云玉出具《依申请公开信息复函》，主要内容为，涉案房屋未有预售备案记录。
2013年5月10日，徐云玉以顺之旅公司未取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋无预售备案记录为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认我与顺之旅公司签订的《商品房认购书》无效；2、判令顺之旅公司返还我购买广州圣地达城广场第七幢六层01房的房款382500元及利息（自2007年8月7日起计至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付）；3、顺之旅公司承担已付购房款一倍的赔偿责任；4、顺之旅公司承担本案诉讼费。
一审诉讼中，徐云玉称其以转让张怡隆债权的支付的方式向顺之旅公司支付了382500元房款，并提供了盖有“广州市顺之旅商贸服务有限公司财务专用章”及“广州市顺之旅商贸服务有限公司”圆形公章的收款收据（编号：0092372），内容为：“2007年8月6日，徐云玉交来圣地达成广场第七栋第六层东南向面积为85平方米预收房款付清，金额（大写）叁拾捌万两仟伍佰元，￥382500”拟证明付清房款的事实。顺之旅公司对于徐云玉提供的上述收据的真实性予以认可，但表示并未有收到上述款项，并称该款项收据是为了向张怡隆借款而开出。
原审法院认为，根据现有证据显示，顺之旅公司及圣地公司并无取得涉案房屋的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，徐云玉与顺之旅公司签订的《商品房认购书》应为无效。顺之旅公司无证据证实徐云玉支付给其款项并非房款，实质是借款，对此原审法院不予采纳。而房款的支付方式不仅限于现金形式，现徐云玉主张已以房抵债的形式向顺之旅公司支付涉案购房款共计382500元，提供收款收据382500元证明。顺之旅公司收款382500元不予确认，但无法提交相关证据予以证明，故原审法院对徐云玉主张已付房款382500元的意见予以采纳。而对于顺之旅公司抗辩称其与张怡隆的借款尚未完成，首先并无证据佐证其陈述；其次，亦并无影响其以收据的形式确认与徐云玉就涉案房屋房款结算的完成。故而顺之旅公司的抗辩并无理据，原审法院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故徐云玉要求顺之旅公司还已付款382500元的请求合理合法，原审法院予以支持。
关于徐云玉主张的购房款的利息损失，因合同无效，徐云玉亦有过错，故原审法院认为，利息损失应参照中国人民银行同期同类贷款利率，从徐云玉起诉之日即2013年5月10日起计算至顺之旅公司清偿之日止。
至于徐云玉主张返还购房款一倍损失的诉求，由于合同无效，相关合同条款约定的违约责任亦不应适用，而从导致合同无效的过错方面考量，徐云玉未有尽到谨慎的审查义务，亦有过错。综合以上情形，对于徐云玉的相应诉求，原审法院不予支持。
关于顺之旅公司提出的诉讼时效问题，诉讼时效期间应从当事人知道或应当知道权利被侵害之时起算，本案中，徐云玉于2013年1月21日经向房管部门申请信息公开，得知涉案房屋并未预售备案，遂提起诉讼。无证据显示在此之前，徐云玉即已知晓其权利遭受侵害，故而顺之旅公司关于诉讼时效的抗辩并无理据，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2013年9月27日作出如下判决：一、徐云玉与广州市顺之旅商贸服务有限公司于2007年8月6日就广州市白云区同和镇同和中路京溪横路圣地达成广场项目中的第七幢第六层01号房签订的《商品房认购书》无效；二、在本判决生效之日起十日内，广州市顺之旅商贸服务有限公司返还徐云玉购房款382500元及利息（以382500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2013年5月10日起计至实际清偿之日止，利息以本金为限）。三、驳回徐云玉的其他诉讼请求。本案一审受理费12961元，由徐云玉负担5823元，顺之旅公司承担7138元。
判后，徐云玉与顺之旅公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
徐云玉上诉称：1、原审法院认定我方对于《商品房认购书》的无效亦有过错，缺乏理据，明显偏袒顺之旅公司。顺之旅公司未取得商品房预售许可证，直接导致合同无效，我方对此没有过错。2、原审判决我方的购房款利息损失从我方起诉之日2013年5月10日起计算至顺之旅公司清偿之日止，适用法律不当。顺之旅公司作为完全的过错方，应当赔偿我方的损失，包括购房款占用期间的利息。3、一审判决后发生新的事实，涉案建设项目“圣地雅居”已于2013年9月23日已取得大确权，登记在顺之旅公司的合作方广州市圣地房地产开发有限公司名下，具备法律规定的销售条件。由于我方起诉在先，大确权在后，导致涉案合同难以认定有效，但是，逾期确权完全是顺之旅公司与合作方的责任，故二审法院可以根据案件的具体情况区分责任、平衡双方的损失继而作出终审判决，维护司法公平与正义。徐云玉上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，2、改判顺之旅公司退还我方的购房款382500元及利息（自2007年8月7日起计至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付）；3、改判顺之旅公司向我方赔偿已付购房款382500元一倍的损失。
针对徐云玉的上诉请求和理由，顺之旅公司答辩称：第一，徐云玉所提到的大确权，并不代表顺之旅公司已经取得了项目房产的商业预售许可证，目前，该项目房产的所有权，登记在圣地公司名下，顺之旅公司无权对外销售该房产，销售主体不适合。第二，顺之旅公司在一审庭后补充证据提交了与圣地公司的合作协议，该协议中，明确约定了顺之旅公司只是项目房产的承建商，并不是开发商，没有资格销售项目房产，且约定项目房产竣工之后，顺之旅公司才有权按照比例分得房产。但涉及到顺之旅公司与圣地公司对有关房产的分配问题的案件，目前在中院审理中，尚未取得法院判决，没有得到明确的司法确认，所以顺之旅公司无权销售涉案房产。
顺之旅公司上诉称：1、双方签订认购书时，我方依法严格履行告知义务，清楚告知徐云玉涉案房产项目正处于停建状态，我方并非涉案房产项目的开发商对项目权益不享有所有权。徐云玉明知涉案房产未取得商品房预售许可证不具备法定认购条件，也清楚知悉我方不具备销售资格，仍签订认购书，故徐云玉对导致合同无效负有过错责任，我方无需承担偿还一倍购房款及相应的利息损失。2、徐云玉向我方约定支付的款项并非《商品房认购书》中购房款，而是徐云玉向我方出借的资金，但徐云玉完全没有履行出借义务，徐云玉甚至对认购书签订的地点、资金支付方式、资金来源等交易细节一概不知，也不能提供与案外人张怡隆的债权债务证据，更未到过房屋所在地，不符合客观规则。当时我方资金困难，向张怡隆借款，根据张怡隆的要求，在未收到款项的情况下出具的本案的两份的收据，之后，徐云玉也没有履行任何出借义务。3、徐云玉与我方签订的《商品房认购书》，注明一次性付清交易方式严重违背房地产市场交易惯例，且认购单价与当时房地产市场售价相差甚远，不符合交易常理，明显虚假交易。4、一审法院未根据广东省高级人民法院、最高院通知查明纠纷事实，维护我方的合法权益。顺之旅公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回徐云玉要求返还购房款及支付利息的请求。
针对顺之旅公司的上诉意见，徐云玉答辩称：对方认为案外人张怡隆没有实际出借款项，根据一审的庭审笔录，当时对方是承认收到部分的款项。另外，本案是商品房买卖纠纷，不是民间借贷的纠纷。案外人有无实际出借该款项与本案是没有关系的，因为已经发生债权转让发生的事实。
双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
二审另查明：2013年7月30日，徐云玉的委托代理人朱琼华向原审法院提交《关于庭审中几个问题的补充说明》：“《收款收据》中的购房款项不是原告（徐云玉）直接付给被告（顺之旅公司），而是一种债权抵偿。即，案外人张怡隆欠了原告的债务，经各方协商一致，被告法定代表人陈克平同意以售卖二套房的形式替张怡隆偿还对原告的债务。”
二审中，徐云玉提交了以下证据：一、《房地产登记本查册表》；二、《楼盘认购须知户型平面图》和墙体外观照片；三、《房地产登记本查册表》及分户图，拟证明涉案项目“圣地雅居”已经由圣地公司取得大确权，并且对外销售。徐云玉认为该事实系一审判决之后发生的，应予以补充。顺之旅公司质证称：对上述证据的合法性予以确认，但不认可关联性，顺之旅公司没有取得商品预售许可资格，该项目房产登记在圣地公司名下，顺之旅公司销售主体不适合。
本院认为，双方于二审期间对原审认定涉案《商品房认购书》因顺之旅公司未取得商品房预售许可证而无效，均无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点为徐云玉是否已经履行《商品房认购书》所约定的支付涉案房屋购房款的义务，以及因合同无效徐云玉主张顺之旅公司返还购房款及利息、赔偿损失能否成立的问题。
关于涉案房屋购房款的问题。本案徐云玉主张以转让案外人张怡隆债权的方式向顺之旅公司支付了购房款，并提供了顺之旅公司出具的收款收据予以证明，徐云玉并确认《收款收据》中的购房款项不是其直接付给顺之旅公司，而是一种债权抵偿，即案外人张怡隆欠了其债务，经各方协商一致，顺之旅公司的法定代表人陈克平同意以售卖二套房的形式替张怡隆偿还对徐云玉的债务。对此，顺之旅公司否认收到购房款，称上述收款收据是为了向张怡隆借款而开出，实际上张怡隆并没有出借该款。本案为商品房预售合同纠纷，审理的是买受人徐云玉与出卖人顺之旅公司之间的商品房买卖关系，至于徐云玉受让张怡隆对顺之旅公司的债权，因与本案不属于同一法律关系，且顺之旅公司予以否认，故本案不予调处。因此，在合同无效的情况下，徐云玉要求顺之旅公司返还购房款，缺乏法律依据，应不予支持。原审直接判处顺之旅公司返还《商品房认购书》约定的购房款及利息不当，本院予以纠正。
由于合同无效，故原审驳回徐云玉依照合同约定的相关条款要求顺之旅公司赔偿其已付购房款一倍的损失，并无不当，本院予以维持。至于徐云玉二审提出由于涉案房屋已大确权，具备销售资格的问题，由于目前涉案房屋并不在顺之旅公司名下，至今没有生效的法律文书确认顺之旅公司对涉案房屋具有出售的权利，因此，徐云玉以此为由要求顺之旅公司赔偿其已付购房款一倍损失，也缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。
关于徐云玉二审期间所提交的证据，因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新证据，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，除了判处顺之旅公司返还购房款及利息不当应予以改判外，其他处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持