广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终24297号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱丰玲，女，1976年8月22日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：邹昌志，男，1974年2月15日出生，汉族，住址同上。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张莉，广东高睿律师事务所律师。
��诉人（原审被告、反诉原告）：唐文锋，男，1985年3月4日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：黎绍基，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智。
上诉人朱丰玲、邹昌志因与上诉人唐文锋、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱丰玲、邹昌志上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判唐文锋继续履行《存量房买卖合同》及支付违约金68400元(暂计至2017年4月12日)；2.一、二审诉讼费由唐文锋承担。事实和理由：一审认定唐文锋单方面解除合同行为有效是错误的。由于一审认定买卖双方的口头协议由唐文锋自行对外融资700000元用于赎契有效。唐文锋在履行口头协议时存在违约行为，导致朱丰玲、邹昌志无法履行合同义务，因此，唐文锋没有主张解除合同权利。朱丰玲、邹昌志有权选择继续履行合同并要求唐文锋每日按总房款的0.05%的标准支付违约金。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第36条规定以及在《存量房买卖合同》有效和朱丰玲、邹昌志同意支付剩余购房款的情况下，朱丰玲、邹昌志请求唐文锋交付房屋或者办理房屋所有权转移登记，唐文锋应当要交付房屋、协助朱丰玲、邹昌志办理房屋所有权转移登记。
针对朱丰玲、邹昌志的上诉，唐文锋辩称：（一）双方不存在口头协议，双方合同约定清晰明确，合同中存在手写补充部分，如��相应约定可在合同在补正。除了合同外朱丰玲、邹昌志与唐文锋没有联系，朱丰玲、邹昌志提交的录音证据也没有唐文锋。（二）口头协议并不能加快合同进度，合同约定签订5日内应该支付款项，口头协议不影响合同进程。（三）一审认定口头协议依据朱丰玲、邹昌志的单方陈述和录音证据，但录音证据的时间发生在应交付首期后的时间，不是发生在签约前的时间。
一审判后，唐文锋也提出上诉请求：1.改判由朱丰玲、邹昌志向唐文锋支付违约金240000元；2.一、二审案件诉讼费由朱丰玲、邹昌志承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误、适用法律不当。1.一审认定双方存在口头协议毫无依据。由于双方没有口头协议，且签订的合同约定非常清晰明确，并未有体现朱丰玲、邹昌志所称“之前的约定”。本案所涉合同当事人仅为朱丰玲、邹昌志和唐文锋双方，该合同最后一页也有手写补充的部分，如有其他约定也可当场补充。可见，在合同签订时，双方根本没有合同之外的其他约定。唐文锋除了签订合同，并未与朱丰玲、邹昌志再有联系，所谓录音也无唐文锋的参与，该口头约定仅仅是朱丰玲、邹昌志推卸自身责任的托辞。一审认定的口头协议内容不明确，仅凭单方陈述认定有利于朱丰玲、邹昌志的部分，显然是错误的；2.一审认定口头协议是为加快交易与事实不符。口头协议不可能加快交易，双方签订的买卖合同约定朱丰玲、邹昌志应于合同签订后5日内向唐文锋支付含定金的900000元，唐文锋收款当日即申请涂销抵押。朱丰玲、邹昌志支付的900000元是先履行义务，且合同约定唐文锋收到该款项当日即申请涂销。而涂销办理需等待银行审批流程，仍需一定时间，并非唐文锋所能控制。因此，不存在加快交易的口头协���，朱丰玲、邹昌志依约支付款项，应承担违约责任。（二）一审以房价上升唐文锋并无损失为由驳回其主张的违约金，适用法律错误，违背了合同法及民法总则的相关规定。基于合同约定，唐文锋主张的违约金没有超出法律上限，在合同意思自治的原则下，应予支持。一审仅以房价上涨即认定唐文锋无损失并无根据。一审未审查由朱丰玲、邹昌志违约所导致唐文锋预期利益的损失以及产生的不利责任，有失公平。
针对唐文锋的上诉，朱丰玲、邹昌志辩称：（一）双方确实存在口头协议，2017年2月8日合同签订后至唐文锋2017年4月5日向朱丰玲、邹昌志发出解除合同律师函前，双方的沟通都是按照口头的约定进行的，口头约定的内容是唐文锋方融资700000元后朱丰玲、邹昌志再支付第二笔款项800000元，合计1500000元用于唐文锋赎契。（二）唐文锋融资赎契是存量��买卖合同正常履行的前提和基础，口头协议的存在并非一审法院所称加快履行，而是书面合同以及交易正常完成必须的。
原审第三人中原公司未到庭陈述意见。
朱丰玲、邹昌志向一审法院起诉请求：1.唐文锋继续履行《存量房买卖合同》，将广州市白云区增槎路河畔三街114号2206房（以下简称涉案房屋）过户到朱丰玲、邹昌志名下；2.唐文锋向朱丰玲、邹昌志支付违约金68400元（暂计至2017年4月12日）；3.唐文锋承担案件的诉讼费。
唐文锋向一审法院提出反诉请求：1.朱丰玲、邹昌志共同向唐文锋支付违约金240000元；2.朱丰玲、邹昌志承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年2月8日，朱丰玲、邹昌志（乙方、买方）与唐文锋（甲方、卖方）共同找到第三人中原公司，在第三人的格式文本合同基础上签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为白云区增槎路河畔三街114号2206房，建筑面积125.53平方米，总成交价为240000元。第三条付款：涂销抵押一次性付款，签订合同时支付100000元作为定金。合同签订后5天内支付楼款（含定金）900000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。部分楼款共计800000元应在双方共同到房管部门处理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。于交易过户完成当天付清楼价余款，共计700000元。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。第八条交易不成的违约责任：1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价���10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第九条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十条逾期付款的违约责任：乙方未能按照合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条单方解除权的行使：甲方或乙方行使��合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。
当日，双方为加快交易，口头约定：1.唐文锋通过第三人中原公司短期借贷资金（须支付高息）赎契；2.唐文锋履行上述义务后，朱丰玲、邹昌志须提前履行付款义务（具体不详）。为此，双方均向第三人支付了中介费。
当日，唐文锋向朱丰玲、邹昌志支付了定金10万元。
之后，唐文锋后悔，不愿履行口头约定中的借款赎契义务。朱丰玲、邹昌志、第三人遂与唐文锋一起协商解除涉案合同事宜。期间，唐文锋提出由朱丰玲、邹昌志提出赔偿数额供其考虑，但最终未与朱丰玲、邹昌志达成一致意见。
同年3月17日，唐文锋催促朱丰玲、邹昌志支付涉案合同约定的第一期购房款800000元。但朱丰玲、邹昌志未支付上述款项。
同年4月5日，唐文锋委托广东古谷律师事务所柯漫律师向朱丰玲、邹昌志发出通知解除合同的律师函。次日，朱丰玲、邹昌志收到上述通知。
同年4月13日，朱丰玲、邹昌志向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，唐文锋提起反诉，一审法院依法合并审理。
一审法院认为，朱丰玲、邹昌志、唐文锋之间签订的《存量房买卖合同》（以下简称书面合同）及口头协议均合法有效，双方应当恪守履行。上述二合同的目的不同。其中书面合同的目的是正常交易，而口头协议的目的是加快交易。根据查明的事实，双方先履行的是口头协议，但因唐文锋违约不履行借款赎契的义务，导致加快交易的合同目的无法实现。但是，加快交易的合同目的无法实现并不等同于正常交易的合同目的无法实现，故双方仍可根据诚实信用原则及书面合同的约定继续履行。
经查，朱丰玲���邹昌志在唐文锋催促支付第一期购房款后，并未向唐文锋履行付款义务，违反了书面合同的主要义务。唐文锋通知朱丰玲、邹昌志解除合同，符合合同法关于合同法定解除的规定，故其单方解除行为有效。
对于朱丰玲、邹昌志主张唐文锋继续履行书面合同中的过户义务及支付违约金的诉讼请求，因系朱丰玲、邹昌志违约导致书面合同解除，故一审法院对上述诉讼请求不予支持。
对于唐文锋主张朱丰玲、邹昌志支付房价10%违约金24万元的反诉请求，首先，唐文锋在履行口头协议中存在违约行为，导致该协议无法履行，加快交易的合同目的无法实现，对朱丰玲、邹昌志继续履行书面合同造成干扰，亦属于违约行为，应当承担相应违约责任；其次，违约金应当根据实际损失确定，但根据2017年广州市二手房市场价格不断上涨的态势，至本案判决时��并无证据证明唐文锋因朱丰玲、邹昌志的违约行为遭受实际损失。因此，一审法院对唐文锋主张违约金24万元的反诉请求不予支持。
对于朱丰玲、邹昌志提出不支付第一期购房款是因唐文锋未先履行借款赎契的义务的抗辩意见，一审法院认为，唐文锋违约不履行借款赎契义务时，朱丰玲、邹昌志可行使的后履行抗辩权为停止履行口头协议中的提前付款义务，而并非书面合同中的正常付款义务，故该抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。
对于朱丰玲、邹昌志提出不支付第一期购房款是因唐文锋涉及多个案件，即行使不安抗辩权的抗辩意见，因朱丰玲、邹昌志未提供证据证实出现合同法关于行使不安抗辩权的情形，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。
第三人中原公司经一审法院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，于2017年11月29日作出如下判决：一、驳回朱丰玲、邹昌志的全部诉讼请求；二、驳回唐文锋的全部反诉请求。一审案件本诉受理费26000元，由朱丰玲、邹昌志负担；反诉费2450元，由唐文锋负担。财产保全申请费5000元，由朱丰玲、邹昌志负担。
经查，因唐文锋否认双方存在口头协议，而朱丰玲、邹昌志则认为双方口头协议内容应为唐文锋通过融资700000元，朱丰玲、邹昌志支付800000元用于赎契。故本院对一审判决查明口头协议部分内容不予确认，一审其他查明事实部分内容无误，本院予以确认。
二审诉讼中，朱丰玲、邹昌志提交以下证据：由广东凯成律师事务所刘某、包某于2017年10月26日向叶某作出的《律师询问笔录》，拟证明当时双方交易的全过程，以及朱丰玲、邹昌志支付800000元的前提条件。唐文锋针对该证据的真实性、关联性和合法性均不予确认。庭审中，朱丰玲、邹昌志还申请证人叶某到庭作证，叶某陈述其之前在中原公司做销售工作，促成了邹昌志与唐文锋的买卖合同签订，因涉案房屋有抵押需要先赎契，叶某约了唐文锋及其父亲到按揭公司办理垫资，而融资贷款的利息太高，需要卖家抵押房产证、身份证原件以及存款凭证，买卖双方当时都表示要考虑一下就走了。第二天，买家表示可以提供银行凭证，叶某即打电话给唐文锋父亲，唐文锋父亲说要在考虑一下，后买家催促中介要求尽快办理，中介就打电话给唐文锋父亲要求尽快垫资赎契，但唐文锋的父亲没有正面回应，说会打电话给朱丰玲。之后，朱丰玲、邹昌志要求面谈，第一次面谈时，唐文锋的父亲表示随时可以赎契，要么买方现在付款他们去赎契，要么过户当天一次性付完。中介方要求一定要看到申请赎契通知书，才能让买家支付款项，后来双方离开。第二次面谈，唐文锋的父亲到场表示房屋被查封，无法卖房，愿意退还定金，买方要求退还定金及支付10%违约金，唐文锋的父亲表示要考虑。后面听朱丰玲说收到唐文锋发出的解除合同律师函。唐文锋认为证人未提交在中原公司工作的证据，无法确认其身份，对其证言的真实性、合法性不予确认。
二审中，唐文锋称合同签订前是其父亲参与协商，但无委托其父亲签订合同。同时还表示朱丰玲、邹昌志提供的录音中涉及唐先生的内容是其父亲的意见，但该录音断章取义。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方当事人的上诉请求和理由以及各自的的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案《存量房买卖合同》未能继续履行的责任认定问题。现评析如下：
首先，从一审查明的事实可知，唐文锋的父亲不是涉案房屋的产权人，唐文锋也未出具授权委托书给其父亲，但唐文锋确认涉案房屋的交易是由其父亲与朱丰玲、邹昌志进行协商，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，朱丰玲、邹昌志有理由相信唐文锋的父亲具有代唐文锋���涉案房屋进行交易协商的权利。因此，唐文锋的父亲与朱丰玲、邹昌志之间的协商行为，对唐文锋具有约束力。
其次，虽然《存量房买卖合同》约定合同签订后5天内付楼款（含定金）900000元，唐文锋在收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，但从朱丰玲、邹昌志提供的录音材料中有关唐文锋父亲陈述融资事宜和存在违约的内容，再结合询问笔录、证人证言，足以证实唐文锋的父亲与朱丰玲、邹昌志以及中介单位曾就首期款和融资款项涂销抵押事项的相关支付方式、时间等进行过变更协商，而对于具体变更后的款项支付方式和时间并未作出明确约定，因此，导致双方合同最终不能继续履行，买卖双方当事人均存在过错责任。
再次，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”之规定，当事人有权决定订立或不订立合同。现买卖双方当事人未能就合同变更事项达成一致意见，导致合同不能继续履行，双方应就此各自承担责任。故朱丰玲、邹昌志主张唐文锋继续履行合同、支付违约金以及唐文锋要求朱丰玲、邹昌志支付违约金的诉请，缺乏充分理据，本院均不予支持。
综上所述，朱丰玲、邹昌志与唐文锋的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费30900元，由朱丰玲、邹昌志负担26000元，由唐文锋负担4900元。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年三月五日
书记员 ��志康
袁蕾