广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤04民终1380号
上诉人（一审原告）：中华人民共和国拱北海关，住所地珠海市香洲区拱北水湾路。
法定代表人：赵民，关长。
��托诉讼代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗承波，广东德赛律师事务所实习律师。
上诉人（一审被告）：珠海市万商物业管理有限公司，住所地珠海市拱北高沙中街108号。
法定代表人：陈益芝，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李坤，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人中华人民共和国拱北海关（以下简称“拱北海关”）、上诉人珠海市万商物业管理有限公司（以下简称“万商公司”）因房屋租赁合同纠纷一案,均不服珠海市香洲区人民法院于2017年3月17日作出的（2016）粤0402民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人拱北海关委托诉讼代理人张良华、罗承波，上诉人万商公司委托诉讼代理人李坤、马华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
拱北海关上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初8062号民事判决书第五项，判令万商公司支付违约金3000000元，并请求计算至实际付清款项时止。2、由万商公司承担一、二审全部诉讼费用。主要理由：上诉人拱北海关对一审判决的第一、二、三、四项判决金额无异议。但是，一审判决认定29栋附楼一、二层的租赁合同无效属认定事实错误，继而不判令万商公司支付违约金，属判决错误，应予以纠正。一审判决认定“原告已取得29栋房产的房地产权证，但未在本院指定期间提交涉案租赁物业即8号楼和29栋附楼的权属证明或建设规划许可证”，继而错误地认定“因租赁合同无效，故原告请求被告支付迟延支付租金的违约金，理据不足，本院不予支持”。上诉人在一审期间依法提交了29栋房产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号），由于租赁合同中约定的“29栋附楼一、二层”即是29栋的第一、第二层，“29栋附楼一、二层”是29栋的组成部分，该29栋的房地产权证即是“29栋附楼一、二层”的权属证明。房地产权证“附记”里记载：“其中非住宅面积（商场）为：853.72平方米”，该非住宅（商场）即是“29栋附楼一、二层”，被上诉人租赁的460平方米就是属于该非住宅部分。房地产权证的宗地图显示，被上诉人租赁的房产即在29栋的房产范围内。租赁合同第十一条约定“乙方逾期交付租金、水电费及其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应当按实际逾期天数每日向甲方支付应交款项的5‰的违约金…。”综上所述，一审判决认定29栋附一、二层的租赁合同无效属认定事实错误，继而没有判令万商公司支付违约金是错误的，应予纠正，为此特提起上诉，请求依法改判。
万商公司上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初8062号民事判决书第三项；2、本案的一、二审诉讼费用由拱北海关承担。主要理由：上诉人万商公司对原审判决认定的基本案件事实，以及对第一、二、四、五项判决的内容没有异议。但是，认为原审判决第三判项即“被告珠海市万商物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中华人民共和国拱北海关支付自2016年7月1日计至2016年9月30日止XXX29栋附楼一、二层的占有使用费人民币708721.2元”存在事实认定不清、判决不合理的情形；原审判决判令上诉人万商公司承担案件受理费人民币108701元中的88701元比例过高。具体理由如下：一、2015年8月起，由于拱北海关交付的物业未有相关的产权证明，未能通过消防验收，导致店铺多次关停，无法经营。再加上近年来实体店铺经营困难，店铺的合作方和转承租人以消防为由拒付相关款项，上诉人也曾多次向拱北海关书面请求协商解决问题，但一直没有得到回应。2016年6月30日租赁合同到期后，上诉人已终止对外转租，上诉人在2016年7月1日至2016年9月30日期间没有向转承租人收取“租金”或占有使用费。合同到期前后，一直就是否继续将XXX29栋附楼一、二层继续给上诉人使用进行协商，拱北海关没有明确表示或发书面通知表明不续租，上诉人并没有对外经营；此时，想继续租赁的转承租人留在原处清货。直到拱北海关2016年9月份起诉，上诉人立即将物业腾退交还给拱北海关。万商公司在2016年7月1日至2016年9月30日期间并没有收租获益，也没有对外经营和使用，只是对继续使用物业与拱北海关之间一直在协商，拱北海关从来没有明确表示不续租，在上诉人获悉拱北海关起诉后，上诉人已立即交还了物业。上诉人万商公司认为原审法院按照XXX29栋附楼一、二层《商铺租赁合同》以及其补充协议的租金标准判令向拱北海关支付自2016年7月1日计至2016年9月30日止XXX29栋附楼一、二层的占有使用费人民币708721.20元不合理，应予以撤销。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。拱北海关起诉要求上诉人支付的诉讼标的金额为7494778.30元，原审法院判决支持的金额远低于上述诉讼标的金额，加上本案存在租赁合同无效的情形，原审判决判令万商公司承担案件受理费人民币108701元中的88701元比例过高。综上所述，原审法院事实认定不清，并且适用法律错误，请求二审法院��法予以改判，支持万商公司的上诉请求。
拱北海关向一审法院起诉请求：1.判令万商公司立即腾退（返还）珠海市拱北海关XXX8号楼（XX路）和XXX29栋附楼一、二层的物业；2.判令万商公司支付拖欠占有使用费3863834.08元（计算至2016年8月31日，并请求计算至实际交还物业时止）；3.判令万商公司支付XXX29栋附楼一、二层的房屋使用费472480.8元（以29栋2016年6月份租金标准236240.40元，计算7、8月使用费），并请求计算至实际交还物业时止；4.判令万商公司支付迟延支付租金的违约金3000000元（以2015年12月欠租2529529.20元为基数），按日千分之五计算，计算期间2016年1月1日至8月31日）；5.判令万商公司支付拱北海关水电费158463.42元（暂计至2016年8月），并请求计算至万商公司付清款项时止；6.由万商公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年2月1日，拱北��关（出租方、甲方）与万商公司（承租方、乙方、签约名称为深圳市万商友谊百货有限公司）签订一份《租赁合同书》，约定拱北海关出租给万商公司位于珠海市××路海关××楼（以下简称8号楼），建筑面积为630平方米（装修改造后的实际面积不影响租金），建筑物后空地130平方米，房产结构为三层混合结构；租赁期为十年，自合同签署之日起至2018年1月31日；自本合同签订之日起至2008年4月30日止为开发免租期。第3.2条约定万商公司必须根据招标项目说明中所述建筑物实际情况进行装修改造和开发经营，充分考虑建筑的安全、改造的难度和商业价值的充分利用问题；装修、改造方案必须通过拱北海关和珠海市建设主管部门审核批准后方可实施；装修改造完成后，必须通过拱北海关和珠海市相关主管部门的水、电、消防、环保等部门验收合格并经市房屋质量安全鉴定���鉴定合格后方可投入运营；验收通过后，万商公司应向拱北海关移交一份完整的验收资料。第3.5条约定该项目设立装修改造保证金200万元，由万商公司在本合同签订之日起5日内存入拱北海关指定账户，若装修改造期间出现下列情况，拱北海关将无条件没收万商公司的装修改造保证金用于重建或修复：由于万商公司开发不当损毁建筑物或致使建筑物成为危楼；因手续不全、未按规定装修等原因不能通过竣工验收或房屋质量安全鉴定；装修改造期发生重大事故等其他情况。第3.6条约定本合同签订后，万商公司的装修改造保证金全部自动转成开发保证金；开发保证金在项目完全通过装修改造工程验收后扣除相当于3个月租金582500元作为履约保证金后无息退回万商公司。第五条租金及交纳时间约定，1.本合同项下租赁物第一年租金为2330000元，第一年每月租金为194167元。2.自2011年起每年租金递增8%，月租金的计算方法为：设2008年月租金为A，即2011年月租金为（1+8%）×A；2012年月租金为（1+8%）2×A；2013年月租金为（1+8%）3×A；以此类推。3.从2008年5月1日起开始计算租金，万商公司应于每月五日前（节假日顺延）支付当月的租金，由万商公司自行汇入拱北海关银行账户。第六条约定履约保证金为582500元，合同期满，万商公司应结清应缴的所有费用，并经拱北海关对房产附属设施验收，确认没有发生毁损及其它违约情况后，拱北海关在15天内将上述保证金无息退还万商公司。第7.1条约定水电费由万商公司根据总表的计量向拱北海关按月缴付，应于每月五日前（节假日顺延）向拱北海关支付上月水电费，由万商公司自行汇入拱北海关银行账户。第10.2.5条约定万商公司拖欠租金或各项应交费用超过二个月的，拱北海关可以解除合同、收回租赁物，并没收履约保证金，没收的履约保证金不足以弥补拱北海关实际损失的，万商公司还应据实赔偿。第12.1条约定万商公司逾期交付租金、水电费及其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应当按实际逾期天数每日向拱北海关支付应交款项5‰的违约金；逾期超过二个月的，按本合同第十条执行。落款处，拱北海关、万商公司委托代理人分别签名并加盖各自公章。深圳市万商友谊百货有限公司于2008年2月1日书面委托万商公司与拱北海关签订租赁合同，说明该项目由万商公司独立进行经营管理并负担一切经济与法律责任。
同年7月3日，拱北海关机关服务中心（出租方、甲方）受拱北海关委托与万商公司（承租方、乙方）又签订一份《商铺租赁合同》，约定拱北海关出租给万商公司位于珠海市××海关××楼××、××层（以下简称29栋附楼），���筑面积为460平方米；租赁期限自2008年7月1日至2016年6月31日止共八年；2008年7月10日前按现状交付。第四条租金及计算方式约定，本合同项下租赁物第一年租金为1750000元，第一年每月租金为145833.33元，从2008年9月1日起开始计算租金；自2009年起每年租金递增8%，月租金的计算方法为：设2008年8月租金为A，即2009年8月至2010年7月每月租金为（1+8%）×A；2010年8月至2011年7月每月租金为（1+8%）2×A；2011年8月至2012年7月每月租金为（1+8%）3×A；以此类推。第五条约定万商公司在签订本合同时，应向拱北海关一次性交付三个月的租金即437499.99元作为履约保证金。合同期满，若双方不再续签合同，在万商公司交还租赁物、结清应该交付的所有费用，并经拱北海关对房产附属设施验收，确认没有发生毁损及其它违约情况后，拱北海关在15天内将上述履约保证金��息退还万商公司。第六条租金、费用的缴纳时间和方式约定，万商公司应于每月十日前（如遇节、假日则自动顺延至下一个工作日）按时向拱北海关缴交本合同第四条和第七条所列的月租金、费用至拱北海关指定账户。第七条约定万商公司根据水电表计量表按月向拱北海关缴付水电费。以后每月十日前向拱北海关支付上月水电费。第九条约定万商公司拖欠租金或各项应交费用超过30日的，拱北海关有权即行解除合同、收回租赁物，并没收履约保证金，万商公司应按约定交付违约金，给拱北海关造成损失的，万商公司应当予以赔偿。第十一条违约责任第1款约定万商公司逾期交付租金、水电费及其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应当按实际逾期天数每日向甲方支付应交款项5‰的违约金，逾期超过30日的，拱北海关有权单方解除本合同。落款处，拱北海关机关服务中心和万商公司委托代理人分别签名并加盖各自公章。
2015年3月20日，拱北海关机关服务中心（出租方、甲方）受拱北海关委托与万商公司（承租方、乙方）就8号楼租赁事项签订一份《商铺租赁合同（补充协议）》，约定如下：从2014年1月1日起算，将《商铺租赁合同》的租金年递增由8%调整为5%；由万商公司出资对《商铺租赁合同》项下租赁物进行房屋安全和消防维修改造，维修改造过程中所涉及的报建、施工、验收、使用功能审批等手续由万商公司负责，涉及商铺装修改造、建设的相关费用全部由万商公司负责，改造方案必须通过拱北海关审核批准后方可实施，装修改造完成后，必须通过拱北海关验收并符合政府监管部门相关要求方可投入运营；万商公司对《商铺租赁合同》项下租赁物完成房屋安全和消防维修改造后，拱北海关结合施工需要等实���情况给予免除万商公司2个月租金的补偿，具体免租期间自2014年8月至2014年9月，合计免租金额513638.40元。落款处，拱北海关机关服务中心和万商公司委托代理人分别签名并加盖各自公章。
同日，拱北海关机关服务中心（出租方、甲方）受拱北海关委托与万商公司（承租方、乙方）就29栋附楼租赁事项签订一份《商铺租赁合同（补充协议）》，约定如下：从2014年8月1日起算，将《商铺租赁合同》的租金年递增由8%调整为5%。拱北海关机关服务中心和万商公司委托代理人分别签名并加盖各自公章。
签约后，万商公司依约向拱北海关缴纳了8号楼的履约保证金582500元以及29栋附楼的履约保证金437499.99元。履约期间，拱北海关于2014年6月9日向万商公司发出《拱北海关关于出租物业相关事宜的复函》，通知万商公司及时交付租金和违约金；其后，拱北���关以其机关服务中心的名义分别于2014年11月13日、2016年6月15日向万商公司发出书面《催缴租金通知函》，万商公司确认收到。经拱北海关统计，截止至2016年6月，万商公司共拖欠拱北海关8号楼和29栋附楼租金3297536.66元，以及计至2016年8月的水电费513713.09元，万商公司认可欠付拱北海关的租金数额和水电费。拱北海关、万商公司就29栋附楼订立的租赁合同于2016年6月30日到期，万商公司于2016年9月30日腾退29栋附楼给拱北海关。万商公司提交一份拱北海关后勤管理中心于2016年12月26日出具并加盖财务专用章的《中央行政事业单位资金往来结算票据》，载明2015年10月至2016年11月水电费651300.62元，万商公司主张欠缴拱北海关的水电费已全部结清，拱北海关书面予以确认。
另查明，2008年6月3日，拱北海关机关服务中心以书面方式证明珠海市拱北莲花路拱北海关XXX8栋隶���拱北海关，由于历史原因没有办理房产，现出租给万商公司进行转租。2015年7月31日，拱北海关机关服务中心向万商公司发出《机关服务中心关于提供消防安全检查相关资料的函》，要求万商公司提供承租29栋附楼一、二层物业的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》或《建设工程消防验收的意见书》。万商公司于2015年8月10日回复称，由于拱北海关机关服务中心提供不了29栋附楼一、二层物业第一次消防验收合格的相关资料，因此承租后无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
拱北海关已取得29栋房产的房地产权证，但未在一审法院指定期间提交涉案租赁物业即8号楼和29栋附楼的权属证明或建设规划许可证。
一审法院认为，拱北海关未能提供涉案出租物业的权属证书或建设工程规划许可证，根据《最��人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，拱北海关、万商公司分别于2008年2月1日签订的《租赁合同书》、2008年7月3日签订的《商铺租赁合同》以及2015年3月20日签订的两份《商铺租赁合同（补充协议）》均属无效。基于上述认定，一审法院结合拱北海关、万商公司的举证、陈述，依法对拱北海关的请求作出如下认定:一、腾退物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，拱北海关万商公司就租赁物业签订的租赁合同均属无效，万商公司基于租赁合同占用使用的租赁物业应返还给拱北海关。由于万商公司已于2016年9月30日已将29栋附楼返还给拱北海关，故一审法院支持万商公司向拱北海关返还珠海市拱北海关XXX8号楼（拱北莲花路）物业的诉讼请求。二、房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然万商公司的抗辩由于租赁物业无相关产权证、未能通过消防验收导致商铺无法经营，但是万商公司未举证予以证明，故一审法院对万商公司该说法不予采信。故万商公司应参照合同约定的租金标准向拱北海关支付占有使用费，即万商公司向拱北海关支付截止至2016年6月30日8号楼和29栋附楼的占有使用费3297536.66元；自2016年7月1日按每月236240.40元标准计至2016年9月30日止29栋附楼的占有使用费为708721.20元；以及自2016年7月1日起按合同约定标准（2016年7月1日至2016年12月30日月租金为283148.71元、2017年1月1日至2017年12月30日月租金为297306.15元、2018年1月31日起月租金为312171.48元）计至万商公司实际腾退8号楼之日止的占有使用费。三、违约金。因租赁合同无效，故拱北海关请求万商公司支付迟延支付租金的违约金，理据不足，一审法院不予支持。四、水电费。万商公司认可截止至2016年8月欠付拱北海关诉请的水电费
513713.09元，并举证证明已向拱北海关缴清2015年10月至2016年11月水电费651300.62元，拱北海关予以认可，一审法院予以确认。关于拱北海关诉请万商公司支付至付清款项时止的水电费，由于拱北海关未举证其起诉之后的水电费数额，万商公司继续使用租赁物业的水电费尚未发生，可能因万商公司使用状况不同而每月金额不同，无法在本案作出统一裁判，故一审法院对2016年11月之后的水电费不予审处，如万商公司有拖欠，拱北海关可另行主张。
一审法院判决：一、珠海市万商物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向中华人民共和国拱北海关返还珠海市拱北海关XXX8号楼（XX路）物业；二、珠海市万商物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中华人民共和国拱北海关支付截止至2016年6月30日止XXX8号楼和XXX29栋附楼一、二层的占有使用费人民币3297536.66元；三、珠海市万商物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中华人民共和国拱北海关支付自2016年7月1日计至2016年9月30日止XXX29栋附楼一、二层的占有使用费人民币708721.20元；四、珠海市万商物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中华人民共和国拱北海关支付自2016年7月1日起按合同约定标准（即2016年7月1日至2016年12月30日月租金为283148.71元、2017年1月1日至2017年12月30日月租金为297306.15元、2018年1月31日起月租金为312171.48元）计至珠海市万商物业管理有限公司实际腾退XXX8号楼之日止的占有使用费；五、驳回中华人民共和国拱北海关的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币108701元，中华人民共和国拱北海关负担人民币20000元，珠海市万商物业管理有限公司负担人民币88701元。
本院二审审理期间，万商公司当庭提交3份证据：1、万商物业公司于2016年5月30日出具给拱北XXX29栋附楼（李宁店）的《通知》；2、2016年6月20日江门市新会区领捷贸易有限公司出具的《申请书》；3、拱北海关机关服务中心于2016年8月8日出具的《拱北海关机��服务中心关于XXX29栋附楼一、二层合同期满后不再续租的告知函》。拱北海关庭后提交1组证据：包括建设工程规划许可证（编号92规字第061号）在内的部分办证初始登记档案资料复印件。
因审理案件的需要，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款第一项的规定，本院依法向珠海市不动产登记中心调取了珠海市××光路××号XXX29栋办证初始登记档案资料。档案资料内容显示，珠海市城市建设档案馆于1998年4月21日向珠海市房地产交易管理中心出具证明，该商场住宅楼的建设工程规划许可证、防火审核许可通知书、竣工验收证明书等原件已在该馆归档。珠海市××光路××号XXX29栋已于1998年7月29日办理了房地产权证，编号为粤房地证字第××号。根据珠海市××光路××号XXX29栋的宗地图显示，29栋“附楼”一、二层实际上即是29栋第一、第二层。29栋房地产权证“附记”里记载：“其中非住宅面积（商场）为：853.72平方米”。
万商公司提交的书面质证意见称：一、对29栋楼建设工程规划许可证的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容有意见。该证据只能证明XXX29栋取得了建设工程规划许可，无法直接体现XXX29栋的设计图纸涵盖了万商公司所承租的“XXX29栋附楼一、二层”。二、对人民法院依法调取的关于海关大院29幢的《房地产权登记审批书》、《土地登记申请书审批表》、《地籍调查表》、《首层及二、三层平面图》证据的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容有意见。该份证据能证明XXX29栋取得了建设工程规划许可证和相关的审批、验收证明、土地登记等，《计算面积成果表》“非住宅部分”显示，“底层商���”出售面积为331.51平方米，“第二层商场”出售面积为522.18平方米，两者合计853.72平方米，但均不能直接体现万商公司承租的29栋附楼是否包括其中。万商公司只有拿着首层及二、三层平面图到现场进行比对测量才能确定29栋附楼包括在上述29栋“非住宅部分”，对案涉房屋进行现场测量并对比广州设计院关于29栋的设计平面图纸发现，万商公司承租的房屋面积违法超建了40平方米。该广州设计院设计平面图纸直到本次诉讼中法院到珠海市不动产登记中心调取才获得，之前拱北海关根本没有向万商公司出示，拱北海关在出租时用“29栋附楼一、二层”的称谓给万商公司及其他第三方（包括一审法院)造成误解，万商公司承租以来一直误认为该租赁物业没有产权证，属违建物业。
拱北海关对万商公司提交的3份证据真实性和合法性予以认可，但认为万商公司提交���3份证据不属于新证据，不能在二审作为证据使用。本院对此认证意见为：拱北海关二审提交的证据万商公司对真实性予以认可，万商公司二审提供的上述3份证据因与案件基本事实有关，又非因故意或者重大过失逾期提供，拱北海关对3份证据的真实性和合法性也予以认可，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，本院对上述证据均予以采纳。
对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：
受拱北海关委托，拱北海关机关服务中心于2016年8月8日向万商公司发出《拱北海关机关服务中心关于XXX29栋附楼一、二层合同期满后不再续租的告知函》，主要内容如下：2008年7月1日，受拱北海关委托，拱北海关机关服务中心与珠海市万商物业管理有限公司就位于珠海市××光路××号XXX“29栋附楼一、二层”签订《租赁合同书》，该合同已于2016年6月30日期满。根据海关总署下发的《海关单位固定资产出租出借管理暂行办法》（署关保发[2015]328号）有关规定，经拱北海关研究决定，合同期满后该处物业不再续租，由拱北海关收回另行安排。一、请贵公司收到本告知函之日起十五日内搬离该场地，将物业交还我关。根据《租赁合同书》第十条10.1款：“本合同期限届满，即行终止。若双方未达成新的协议，乙方应当在合同期限届满之日起十五日内，负责将租赁屋内可移动的物品搬离，将租赁物完好交还甲方，未搬离的物品视为乙方放弃所有权的弃置物，甲方有权置。”二、根据《租赁合同书》第十条10.2款：“乙方应当在合同期限届满后十五日内，缴清租金、水电费等所有应交的费用。”截止至合同期届满之日，即2016年6月30日，贵公司共欠缴该合同项下租金人民币贰佰伍拾玖万捌仟陆佰肆拾肆元肆角（￥2,598,644.40）；截止至2016年7月31日，欠缴水电费人民币壹拾肆万壹仟贰佰陆拾肆元壹角壹分（￥141，264.11）。请贵公司自收到本告知函之日起十五日内缴清上述欠款。2016年8月1日至贵公司交还租赁物之日为止的水电费另行通知结算。三、根据《租赁合同书》第十一条11.1款：“乙方逾期交付租金、水电费及其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应当按照实际逾期天数每日向甲方支付应交款项5‰的违约金”。违约金的具体数额我中心将另行通知贵公司，并保留追缴违约金的权利。四、根据《租赁合同书》第五条，贵公司已缴纳的履约保证金人民币肆拾叁万柒仟肆佰玖拾玖元玖角玖分（￥437,499.99），将于贵公司结清应缴的所有费用，并经我中心对房产及附属设施验收，确认没有发生损毁及其它违约情况后，15天内将上述保证金无息归还贵公���。
万商公司将XXX29栋“附楼”一、二层转租给江门市新会区领捷贸易有限公司。2016年5月30日，万商公司要求江门市新会区领捷贸易有限公司于2016年6月30日合同到期后撤出场地。2016年6月20日，江门市新会区领捷贸易有限公司向万商公司提出申请称，由于市场经不景气，零售行业严重下滑，积货过多，要求清货期延至2016年9月30日，清货期给予免收租金，万商公司同意免收江门市新会区领捷贸易有限公司租金以清货。
经审理，对一审法院认定的其它事实本院予以确认。
本院认为：拱北海关因出租房屋而与万商公司产生纠纷成诉，本案应界定为房屋租赁合同纠纷，原审法院对本案定性准确，本院予以维持。根据拱北海关、万商公司的上诉请求和上诉理由，本案争议的主要焦点一是拱北海关机关服务中心与万商公司分别于2008年7月3日、2015年3月20日签订的涉案珠海市××光路××号XXX29栋一、二层《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同（补充协议）》效力认定及违约金数额如何确定问题；二是万商公司是否应当支付珠海市××光路××号XXX29栋一、二层房屋2016年7月1日至2016年9月30日期间房屋占有使用费问题；三是本案诉讼费用如何承担问题。对此，本院评判如下：
一、关于涉案房屋租赁合同效力认定问题。
珠海市××光路××号XXX29栋办证初始登记档案资料显示，29栋“附楼”一、二层实际上即是29栋第一层、第二层商铺。涉案物业珠海市××光路××号XXX29栋第一层、第二层已办理了建设工程规划许可证，并于1998年7月29日取得编号为粤房地证字第××号房地产权证，拱北海关是珠海市××光路××号XXX29栋房屋的合法所有权人。因此，涉案物业不属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规���许可证的规定建设的房屋。原审法院认定涉案物业属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与本院查明的事实不符，本院予以纠正。原审法院据此适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定前述两份商铺租赁合同无效，属于适用法律错误，本院也予以纠正。
拱北海关机关服务中心与万商公司分别于2008年7月3日、2015年3月20日签订的涉案珠海市××光路××号XXX29栋“附楼”一、二层《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同（补充协议）》是平等主体当事人的真实意思表示，内容并不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面正确履行。依照《租赁合同书》第十条10.1款的约定，本合同期限届满，即行终止，因涉案商铺已于2016年6月30日期满，��商公司于2016年9月30日已将承租房屋返还给拱北海关，故一审法院支持拱北海关要求万商公司返还承租房屋的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，双方均未对此提出上诉，视为服判，本院对此予以维持。
二、关于本案违约金数额如何确定问题。
拱北海关机关服务中心2016年8月8日《拱北海关机关服务中心关于XXX29栋附楼一、二层合同期满后不再续租的告知函》证实，截止至合同期届满之日即2016年6月30日，万商公司共欠缴该合同项下租金人民币2,598,644.40元，万商公司对拱北海关计算的欠租数额并没有能提出相反证据予以推翻，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，本院确认万商公司至2016年6月30日合同终止时止，尚欠拱北海关租金数额2,598,644.40元。
前述两份商铺租赁合同为有效合同，万商公司逾期���付租金等构成违约，依法应承担违约责任。依照《租赁合同书》第十一条违约责任约定，万商公司逾期交付租金、水电费及其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应当按实际逾期天数每日支付拱北海关应交款项5‰的违约金。万商公司提出拱北海关主张按实际逾期天数每日按应交款项5‰的标准计算违约金明显过高，违约金计算标准应当予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，���民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定分析，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金；但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。在计算实际损失数额时，应当以因违约方未能履行双方争议的含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算。
对于前述规定中的“实际损失”，应当全面、正确地理解。根据拱北海关在一审起诉时的诉讼请求，拱北海关既主张万商公司支付29栋一、二层房屋占有使用费，又主张判令万商公司承担迟延支付租金违约金3000000元。经查明，至本案合同2016年6月30日终止时，万商公司尚欠拱北海关29栋一、二层房屋租金2,598,644.40元。因拱北海关作为直属于国家海关总署的进出境监督管理机关，机构职能并不是从事以营利为目的的商业经营活动，且拱北海关并未提供证据充分证明违约给其造成的实际损失，故万商公司在本案中违约行为给拱北海关造成的经济损失应当界定为万商公司逾期支付租金给拱北海关所造成的占用资金利息损失。本案约定的违约金以填补守约方拱北海关的损失为主要功能，而拱北海关在本案中主张违约金标准按日千分之五计算，以此推算，违约金计算标准的资金年利率为182.50%，已远超出中国人民银行规定的一年期同类贷款4.35%基准利率高达40余倍，且拱北海关诉求的3000000元违约金数额也已超过万商公司未付的全部租金数额2,598,644.40元，故拱北海关违约金请求数额属于明显过高。据此，万商公司主张合同约定的违约金300万元非常高应予以减少的抗辩理由有事实和法律依据，本院予以采纳。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，本院按照万商公司未付租金总额，比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，认定万商公司应支付给守约方拱北海关的违约金数额。同时，根据人民法院审理民商事纠纷，除涉及国家和社会公共利益外，审理和判决范围应以当事人请求、主张的范围为限的民事诉讼基本规则，鉴于拱北海关在一审起诉时提出的关于违约金诉讼请求具体明确为“判令万商公司支付迟延支付租金的违约金3000000元（以2015年12月欠租2529529.20元为基数），按日千分之五计算，计算期间2016年1月1日至8月31日）”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十八条的规定，本院确认万商公司逾期支付租金违约金计算起止时间应以拱北海关主张的2016年1月1日至2016年8月31日为限，又因拱北海关主张的违约金计算基数为2,529,529.20元低于万商公司未付租金数额2,598,644.40元，属于拱北海关在法律规定的范围内处分自己的民事权利，故应以2,529,529.20元而不以万商公司至2015年12月所欠租金数额2,598,644.40元数额作为基���计算违约金。计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规定。
三、万商公司是否应当支付珠海市××光路××号XXX29栋第一、二层房屋于2016年7月1日至2016年9月30日期间的房屋占有使用费问题。
涉案物业租赁合同已于2016年6月30日期满。根据《租赁合同书》第十条10.1款的约定，租赁合同期限届满，即行终止。若双方未达成新的协议，万商公司应当在合同期限届满之日起十五日内，负责将租赁屋内可移动的物品搬离，将租赁物完好交还。本院查明的事实表明，2016年6月15日，拱北海关虽向万商公司发出书面《催缴租金通知函》，催收万商公司拖欠的租金，但拱北海关并未依约及时提出解除合同的权利主张。在双方租赁合同于2016年6月30日期限届满后，拱北海关和万商公司又未达成新的租赁协议。万商公司既未依约于合同期限届满之���起15日内搬离租赁屋内可移动物品，也未将租赁物腾退给出租人拱北海关，拱北海关对涉案出租房屋的合法民事权利此时明显受到了侵害。但拱北海关在自身合法民事权利受到侵害时，却怠于行使权利，并未及时要求万商公司腾退房屋，直至2016年8月8日，拱北海关机关服务中心受拱北海关委托才给万商公司发《告知函》，明确不再续租该处物业，由拱北海关收回另行安排，限定万商公司收到告知函之日起15日内交还物业。
综上所述，万商公司腾退房屋的合理期间为2016年6月30日合同期限届满之日起15日，拱北海关依约不能计收此合理期间内的房屋占有使用费；因为拱北海关2016年8月8日《告知函》又明确给予万商公司15日宽限期，所以对于从万商公司收到《告知函》之日起算15日期间的房屋占有使用费，拱北海关也不应计收。本院认定万商公司应向拱北海关支���承租29栋第一、二层商铺合同期限届满后房屋占有使用费，计算期间分别自2016年7月16日起至2016年8月8日止、2016年8月24日起至2016年9月30日止，计算标准可参照合同约定的每月236240.40元租金标准。据此，万商公司应向拱北海关支付承租29栋第一层、第二层房屋占有使用费共计472480.80元。原审法院该项认定不当，本院予以纠正。
四、本案诉讼费用如何承担问题。
对于万商公司要求拱北海关承担本案诉讼费用的上诉请求，本院认为，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十六条的规定，综合考虑本案纠纷发生主要是因万商公司逾期腾退承租房屋、拖欠租金和房屋占有使用费等所致，拱北海关虽未及时行使合同解除权减少自己的租金损失，但其本身并无违约行为，主观上也并无明显过错，结合拱北海关所提出的诉讼请求最终得到支持的具体情况,决定双方当事人各自应负担的诉讼费用数额，对原审诉讼费用的负担一并作出处理。
对一审判决主文确定的其他内容，双方当事人均未提出上诉，视为服判，本院迳行予以维持。
综上所述，拱北海关、万商公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条之规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院于2017年3月17日作出的（2016）粤0402民初8062号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更珠海市香洲区人民法院于2017年3月17日作出的（2016）粤0402民初8062号民事判决第三项为：珠海市万商物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中华人民共和国拱北海关支付承租XXX29栋第一层、第二层房屋合同期限届满后的房屋占有使用费472480.80元；
三、珠海市万商物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中华人民共和国拱北海关支付逾期缴纳租金的违约金，违约金计算基数2,529,529.20元，计算时间自2016年1月1日起至2016年8月31日止，计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费108701元、二审案件受理费41687.20元，共计150388.20元，由中华人民共和国拱北海关负担45116.46元，由珠海市万商物业管理有限公司负担105271.74元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年六月九日
书记员 周 婷
附：法律司法解释相关规定摘录
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十二条第一款一方当事人提出的���据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百九十六条人民法院改变原判决、裁定、调解结果的，应当在裁判文书中对原审诉讼费用的负担一并作出处理。
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