黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑民终67号
上诉人（一审被告）：大庆路通科技有限公司，住所地黑龙江省大庆。
法定代表人：叶为国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孟庆海,黑龙江中油律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：大庆高新国有资产运营有限公司，住所地黑龙江省大庆。
法定代表人：尹兴华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁畅，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
上诉人大庆路通科技有限公司（以下简称路通公司）因与被上诉人大庆高新国有资产运营有限公司（以下简称国运公司）不当得利纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2016）黑06民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路通公司的委托诉讼代理人孟庆海，被上诉人国运公司的委托诉讼代理人袁畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
路通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国运公司全部诉讼请求。事实和理由：1.2006年4月21日大庆市人民政府市长办公会议纪要（第11次）明确记载，包括主厂房在内的案涉全部资产均为不良资产，变现能力弱。2.国运公司与路通公司签订的《资产转让协议》约定转让范围为主厂房、办公楼以外的全部资产。3.2005年，大庆美商生物高科技环保有限公司（以下简称美商公司）全部资产的评估值为5883.38万元，其中主厂房的评估值为3978万元，办公楼的评估值为145.35万元,减掉评估值为734.26万元的机器设备，剩余资产价值为1035.77万元。国运公司将剩余资产交付给大庆绿堡纳米催化科技有限公司（以下简称绿堡公司）管理，交付及收回时均无财产清单，已无法计算这部分资产价值，且资产减值速度很快，故主厂房外的其他资产价值不超过300万元。4.大庆高新技术产业开发区管理委员会(以下简称高新区管委会)已经确定除房屋外的其他资产均为附属物，国运公司主张的6,084,396元不当得利所涉资产系公共附属物，附属物与主物不可分离，国运公司将房屋转让给路通公司，即使未在资产转让明细中列明附属物范围，附属物也应随主物一并转移。5.《资产转让协议》所附的转让资产明细并不准确，办公楼不是国运公司转让给路通公司的，而是信诚公司转让给路通公司的，路通公司将转让价款支付给了信诚公司，路通公司也没收到主厂房中的美商设备。6.国运公司依据《资产转让协议》已将地面附着物交付路通公司，说明国运公司认可将包括附属物在内的全部资产转让给路通公司，国运公司关于其授权路通公司代为保管公共附属物的主张不能成立。综上，路通公司全部受让资产因拆迁所获得的置换面积、货币补偿等均系合法取得，与国运公司无关，国运公司主张路通公司不当得利不能成立。
国运公司答辩称：国运公司与路通公司签订的《资产转让协议》第一条明确约定了转让资产的范围，即除抵押给大庆市商业银行股份有限公司（以下简称大庆商行）主厂房外的全部资产，该全部资产系国运公司从绿堡公司收回的资产，而收回的资产中不包括公共部分的附属设施，结合所附的转让资产明细所列明的五项资产，能够证明国运公司转让给路通公司的资产范围仅此五项资产，并不包括高新区管委会补偿给路通公司的公共附属设施。路通公司受让取得的案涉五项资产与公共附属设施均独立存在，各有其价值，路通公司以300万元购买了案涉五项资产，此300万元仅系该五项资产的价值，而公共附属设施的评估价值为609万元，因路通公司未支付对价，故未取得公共附属设施的所有权。路通公司关于公共附属设施与主物不可分的主张缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
国运公司向一审法院起诉请求：一、路通公司返还因拆迁补偿所获得的不当得利6,092,193元；二、路通公司返还不当得利面积320.13平方米；三、诉讼费用由国运公司承担。
一审法院认定事实：2010年5月21日，大庆市信诚资产经营有限责任公司(以下简称信诚公司)与路通公司签订《债权转让合同》，主要内容为：鉴于美商公司于2001年3月30日曾向大庆商行借款人民币1900万元，并以该公司3.6万平方米的房产作为抵押担保。截止2006年8月29日,该笔借款利息为2,153,738元，本息合计21,153,538元。因大庆商行已于2003年12月底将该笔合同债权以打包不良信贷资产剥离方式出售给了信诚公司，并已对债权转移进行了公告。大庆商行组建创立龙江银行，更名为龙江银行大庆分行过程中，该笔不良资产已归还给信诚公司，信诚公司依法享有上述资产的处分权。经2006年4月21日大庆市人民政府第11次市长办公会议研究，决定国运公司作为债权代表对美商公司行使债权。2006年9月，国运公司与大庆商行、绿堡公司签订三方债权债务转让协议，由绿堡公司承接美商公司的借款本息21,153,538元的清偿义务，并于2006年11月30日前将上述款项一次性直接给付大庆商行。协议签订后，因绿堡公司未履行清偿借款的义务，致使三方债权债务转让协议未能履行，导致大庆商行的债权未能实现。为尽快收回信诚公司债权，经信诚公司与路通公司双方平等协商，对债权转让相关事宜达成协议，信诚公司转让的债权包括：1.信诚公司的不良信贷资产债权21,153,538元及位于开发区301国道东侧乙烯农场北侧面积3.6万平方米的抵贷房屋；2.绿堡公司自2006年9月5日至今应交付的迟付房款的滞纳金10,915,225.60元。信诚公司将上述债权以双方协商价格21,153,538元一并出让给路通公司，路通公司对上述房产现状、信诚公司取得债权方式及绿堡公司房款迟付滞纳金形成的事实已作充分了解，对上述债权受让无异议。路通公司于合同签订之日起二个月内将债权受让款211,53,538元一次性交付给信诚公司。信诚公司为路通公司解除该房屋他项权利登记，并将上述房屋产权证及土地使用权证交给路通公司。合同签订后，信诚公司与路通公司均履行了合同约定的义务。
2010年4月13日，高新区管委会经过会议决定国运公司收回绿堡公司占用的资产，做好资产评估及债权关系和转让价格的确定事宜，责成国运公司与路通公司沟通确定下一步方案。2010年7月30日，国运公司按照高新区管委会的会议要求将与路通公司协商的事宜情况向大庆市国有资产管理委员会（以下简称大庆国资委）进行了专项汇报，大庆国资委同意国运公司在高新区管委会的授权下转让资产给路通公司。同日，高新区管委会向国运公司发出授权委托书，内容为：“按照2010年高新区管委会主任办公会议第三次会议精神，经大庆国资委同意，授权你公司处置美商公司资产。”
2010年8月18日，路通公司与国运公司签订《资产转让协议》，主要内容为：国运公司将除抵押给银行的主厂房外的全部资产（附资产明细表）转让给路通公司，房产位于临近老301国道东侧乙烯农场附近，房产转让价格为300万元人民币。该协议所附转让资产明细记载的转让资产为：1.副厂房；2.食堂、宿舍；3.车库；4.办公楼；5.主厂房美商设备。其中，前4项建筑面积分别为3782.94平方米、751.83平方米、134.56平方米、1140平方米，合计建筑面积为5809.33平方米。路通公司于合同签订后支付了300万元，并办理了转让房产的产权证书。
2012年3月13日，高新区管委会土地储备中心发布土地收储公告，决定对翔安大街延伸项目地块的国有土地进行收储，路通公司购买的美商公司房产和土地处于收储范围内。2013年10月10日，高新区管委会与路通公司签订《拆迁补偿协议》，对征收区域内的房屋进行了面积置换，对土地及附属设施进行了货币补偿。置换的面积包括：主厂房、副厂房、车库、锅炉房、1#除尘房、2#除尘房、办公楼、宿舍食堂、化验室，共九栋房屋，合计建筑面积42414.34平方米（附表3）。货币补偿总金额为207,492,105元，其中实际发生的土地出让金和税费方面的补偿合计109,982,255元（附表4），附属设施货币补偿为9,019,585元（附表五）。国运公司主张路通公司与高新区管委会在《拆迁补偿协议》中约定的6,092,193元公共部分附属设施补偿款及置换的320.13平方米房屋均属不当得利，其要求返还的6,092,193元货币补偿所涉资产为:《评估明细表》第2页所列明的公共部分附属小计6,084,396元、《评估明细表》第5页列明的民警执勤室装修4027元、实验室装修3770元；其要求返还的320.13平方米置换面积包括：锅炉房、1#除尘室、2#除尘室、化验室。
一审法院认为：路通公司经国有资产部门授权与国运公司签订的《资产转让协议》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。一、关于涉案附属设施及用地的归属问题。双方当事人虽在2010年8月18日签订的《资产转让协议》第一条中约定了“转让的资产包括除抵押给商行的主厂房外的全部资产”，但在合同所附资产明细表中明确列明转让资产的范围包括：副厂房、食堂、宿舍、车库、办公楼、主厂房美商设备，并列明转让的各项资产建筑面积总计5809.33平方米及所占用土地面积，不包含其他房屋及土地。上述明细内容既是对主合同中“全部资产”的说明，也是对转让资产的详细约定。路通公司通过征地补偿协议中所列明的土地置换面积超过双方《资产转让协议》附表所列建筑面积，其中双方争议的征地补偿协议第一条第（二）项置换方式中第4项锅炉房、第5项1#除尘室、第6项2#除尘室及第9项化验室均有自身名称及单独列明的建筑面积，不包括在双方签订的《资产转让协议》或附表中。因此，可以确定国运公司在2010年8月18日转让给路通公司的资产中不包含国运公司诉请的附属设施及土地。因涉案附属设施及土地已被高新区管委会通过与路通公司签订《拆迁补偿协议》的方式，对征收区域内的建筑物进行了面积置换，对附属设施进行了货币补偿，故对国运公司请求路通公司返还因拆迁补偿所获得的不当得利6,092,193元及返还不当得利面积320.13平方米的诉讼请求予以支持。判决：一、路通公司于该判决生效之日起十日内返还国运公司因拆迁补偿所获得的不当得利6,092,193元。二、路通公司于该判决生效之日起十日内返还国运公司不当得利面积320.13平方米。案件受理费74,937元，由路通公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审另查明：案涉《拆迁补偿协议》所附《评估明细表》记载，高新区管委会补偿给路通公司的附属物依据主物性质分为三部分，分别为：公共部分附属物，评估额合计为6084396元；主厂房附属物，评估额合计为2825119元；宿舍食堂附属物，评估额合计为9800元。
除此，本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：国运公司与路通公司签订的《资产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在导致合同无效的其他情形，一审判决认定合法有效正确。本案争议的焦点问题在于：
一、案涉《资产转让协议》所约定的转让资产范围应如何认定。路通公司与国运公司签订的《资产转让协议》第一条约定，“国运公司将除抵押给大庆商行的主厂房外的全部资产（附资产明细表）”转让给路通公司，而该协议所附的转让资产明细表中列明的转让资产仅为办公楼、副厂房、食堂、宿舍、车库、主厂房美商设备，并非全部资产。国运公司主张其转让的仅为资产明细表所列明的资产，路通公司主张其受让的系除主厂房外的全部资产。根据中文标点符号的用法，括号一般具有解释、说明文义的功能和作用，从该条款表述方式及内容分析，括号内的资产明细表应视为对全部资产的解释和限定，且在此之前，仅办公楼、副厂房两项资产转让给绿堡公司的价格即为300万元，路通公司以同等价格已取得了前述五项资产，其主张该300万元系除主厂房外全部资产的对价，明显不具合理性。由此推断双方当事人转让资产的真实意思仅指资产明细表所列明的五项资产，即办公楼、副厂房、食堂、宿舍、车库、主厂房美商设备。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十七条的规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。路通公司主张锅炉房、除尘房1、除尘房2、化验室及其它附属设施均属前述办公楼、副厂房等转让房产的附属物，已随转让房产一并转移。通常而言，房屋附属物是指附属于房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。前述锅炉房、除尘房显然系为提高办公楼等转让房产的使用效能而建造或存在，应认定为办公楼、副厂房等房产的附属物，而实验室属于独立建筑，无需依附办公楼等存在，性质上不属于办公楼或副厂房的附属物，故应当认定前述锅炉房、除尘房的所有权已随办公楼、副厂房等房产一并转移。据《评估明细表》记载，办公楼、厂房、宿舍食堂均各自有附属设施，公共部分附属设施在该表中系单独列明，不属于前述房产的附属物，故应当认定路通公司并未取得公共部分附属物的所有权。路通公司主张转让资产明细表中的办公楼系从信诚公司受让取得，其也未收到主厂房美商设备。根据路通公司与信诚公司签订的《债权转让合同》，信诚公司转让路通公司的债权仅为36000平方米的主厂房及绿堡公司迟付的房款滞纳金，不包含转让资产明细表中的1140平方米办公楼；路通公司法定代表人王学军在转让资产明细表中签字确认已接收了美商设备，故路通公司关于转让资产明细表不准确的主张不能成立。
二、路通公司取得案涉资产是否属于不当得利，应如何返还。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。如前所述，路通公司并未支付公共部分附属物的对价，未取得该部分资产的所有权，路通公司取得的该部分资产的拆迁补偿款应认定为不当得利，一审判决其返还公共部分附属物的拆迁补偿款6,092,193元正确。因高新区管委会为路通公司置换的105.22平方米化验室包含在整体厂房内，无法进行实物分割，经本院释明，国运公司同意折价补偿，故路通公司应将105.22平方米厂房按市场价值补偿给国运公司。
综上，一审判决认定部分事实不清。路通公司的部分上诉理由成立，本院对其相应上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持大庆市中级人民法院（2016）黑06民初40号民事判决第一项；
二、变更大庆市中级人民法院（2016）黑06民初40号民事判决第二项为：大庆路通科技有限公司于本判决送达之日起十日内将105.22平方米厂房按市场价值折算后所得价款返还大庆高新国有资产运营有限公司。
三、驳回大庆高新国有资产运营有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费149,874元，由大庆高新国有资产运营有限公司负担136,236元，大庆路通科技有限公司负担13,638元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马文静
审 判 员 包雪晶
审 判 员 李 锐
二〇一七年三月三十日
法官助理 付兴驰
书 记 员 吕金玲