徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泉商初字第1004号
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行。
负责人李厚网，该行行长。
委托代理人解明强，男，1970年3月20日生，汉族。
被告张庆礼，男，1969年3月16日生，汉族。
被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司。
法定代表人赵亚新，该公司总经理。
委托代理人徐超群，男，1986年12月26日生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行诉被告张庆礼、荣盛（徐州）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，于2015年12月15日、2016年1月3日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的委托代理人解明强，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托代理人徐超群到庭参加诉讼,被告张庆礼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行诉称，2009年12月8日，被告张庆礼与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为48万元，借款期限15年，到期日为2025年1月4日，采用等额本息法每月5日还款，并以贷款所购徐州市泉山区荣景盛苑X区X号楼X单元XXXX室房产作为抵押，且依法办理了预抵押登记手续，同时约定被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司承担保证责任。原告于2010年1月5日发放贷款后，借款人已连续4期未足额偿还借款本息。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、被告承担清偿借款本金342745.81元及利息5410.32元（暂计算至2015年10月15日），共计348156.13元；偿还至本息还清之日结欠的利息及滞纳金；2、原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。
审理中，原告增加诉讼请求，请求解除《个人购房担保借款合同》，同时因被告张庆礼偿还部分本息，故原告将第一项诉讼请求变更为要求被告偿还本金337911.11元，利息4796.6元，逾期利息97.07元，复利47.99元，欠息合计4941.66元（暂计算至2015年12月15日），偿还至本息还清之日结欠的利息及滞纳金。
被告张庆礼未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。
被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）辩称，被告对原告所陈述的事实没有异议，但原告方应行使优先受偿权后，荣盛公司对被告张庆礼不能偿付部分承担连带责任，同时荣盛公司在承担连带责任后有权向被告张庆礼进行追偿。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、借款合同、借款凭证，证明原告与被告张庆礼有借贷关系，并且按照合同约定于2010年1月5日发放了贷款48万元，且荣盛公司负有连带担保责任。
2、抵押合同、抵押清单，证明被告张庆礼用所购房办理了抵押登记手续。
3、欠款清单，证明被告张庆礼截至2015年10月15日共欠本金342745.81元，欠利息5264.6元，逾期利息96.82元，复利48.9元，欠息合计5410.32元。
4、2015年12月15日欠款清单，证明截至2015年12月15日，被告张庆礼拖欠本金337911.11元，利息共计4941.66元。
被告张庆礼未到庭，无法对证据进行质证。
被告荣盛公司质证认为，对以上证据真实性合法性均无异议，被告认为原告应当先就该房屋行使抵押权，在抵押权不能受偿的范围内，再向荣盛公司主张保证责任。
被告荣盛公司未向法庭提交证据。
本院审查后认为，原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够客观反映案件的真实情况，可以作为案件的定案依据。
经审理查明，2009年12月8日，原告与被告张庆礼签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告张庆礼向原告贷款480000元用于购买徐州市泉山区荣景盛苑X区X号楼X单元XXXX室房产；借款期限自2009年12月8日起至2024年12月7日止，共计180个月，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币货款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共180期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，并提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告荣盛公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供阶段性连带保证责任。贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。同时抵押人张庆礼同意以所购房产设定抵押。合同对其他事项亦作了明确约定。
同日，原告同被告张庆礼签订了《徐州市房地产抵押合同》，约定被告张庆礼用其购买的位于徐州市泉山区荣景盛苑X区X号楼X单元XXXX室房产为其贷款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记。
2010年1月5日，原告依约向被告张庆礼发放贷款480000元，被告张庆礼未能按照合同约定履行还款义务，截至2015年10月15日被告张庆礼共计拖欠贷款本金342745.81元及利息5410.32元，因向被告催收未果，原告遂起诉来院。
审理中，原告增加诉讼请求，要求解除《个人购房担保借款合同》，同时被告张庆礼又偿还部分款项，截至2015年12月15日，被告尚拖欠原告本金337911.11元，利息4941.66元。
本院认为，原告与被告张庆礼、荣盛公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。原告已按约发放贷款，被告张庆礼未按期足额还款已构成违约，原告请求解除双方之间的借款合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告主张逾期罚息及复利应计算至本息清偿完毕止的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，原告再行主张逾期罚息和复利的，本院依法不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而本案中被告张庆礼虽同原告签订了抵押合同，约定以其所有的房产为该笔债权提供抵押担保，但本案中的房屋仅办理了抵押权预告登记，原告尚未取得房屋他项权证，因此，原告要求对抵押的房产享有优先受偿权，本院不予支持。原告的该笔债权有被告荣盛公司作为保证人，依据法律规定及合同约定，荣盛公司应对借款人的上述债务承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被告荣盛公司承担担保责任后，有权向债务人张庆礼追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司徐州分行与被告张庆礼签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告张庆礼于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州分行本金337911.11元及利息4941.66元（利息、罚息、复利计算至2015年12月15日，自2015年12月16日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30%，计算至实际给付之日）。
三、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司对被告张庆礼的上述债务承担连带责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6520元，减半收取3260元，保全费2260元，合计5520元，由被告张庆礼、荣盛（徐州）房地产开发有限公司连带负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 赵艳鹏
二〇一六年一月十四日
书 记 员 黄永梅
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。