广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤06民终8418号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴志恩，男，汉族，1956年7月20日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：蔡剑峰，广东杰辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘裕彬，广东杰辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓浩明，男，汉族，1974年7月22日出生，住广东省佛山市三水区。
委托诉讼代理人：麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。
上诉人吴志恩因与上诉人邓浩明租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴志恩上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、三、四、六项；2.改判邓浩明向吴志恩支付违约损失763100元（包括场地使用费295800元、修复地板费用60000元、厨房设备损失费用200000元、升降机损失费用100000元、商场修改费用100000元及装卸搬运费7300元）；3.改判吴志恩无需向邓浩明返还按金100000元；4.本案一、二审诉讼费由邓浩明承担。事实和理由：一、一审法院以涉讼租赁物未取得建设工程规划许可证或竣工验收材料，即适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定双方签订的合同无效，实属错误。涉案租赁物位于南海区丹灶镇荷村开发区，已获得相关土地权属证，地类为工业用地，该地块上的租赁物不属于城镇房屋或镇规划内房屋，故不属于前述司法解释的适用范围。二、邓浩明应对自身拖欠租金、拆卸墙体、涂抹场地地板等行为承担违约责任，其无权要求吴志恩返还按金100000元，该按金应作为违约损失向吴志恩支付。在一审期间，吴志恩仅同意如支持判令邓浩明承担违约金损失等才可做抵扣，并非同意将按金返还给邓浩明，一审法院对吴志恩的意思表示作出错误认定。三、吴志恩根据邓浩明承租要求对原租赁物整改交付使用，邓浩明本身违约导致合同无法履行，该违约损失应当由邓浩明承担。1.双方签订的合同是当事人的真实意思表示，且邓浩明已知悉租赁物情况，租赁时吴志恩根据邓浩明的要求对租赁物落地玻璃窗、墙体拆卸，货架清空等，且相信邓浩明可履行达五年的长期合同才作出租赁的意思表示。但合同履行一小部分，邓浩明以各种理由及违约行为拒绝再承租，导致租赁物无法再修复出租，邓浩明存在重大过错，理应担责。2.双方签订的合同第十条约定如一方违约产生的一切经营损失及责任由其承担。本案确属邓浩明违约，吴志恩产生的损失应当由其承担。现吴志恩的损失包括场地使用费295800元（以租金24650元／月计算一年）、修复地板费用60000元、厨房设备损失费用200000元、升降机损失费用100000元、商场修改费用100000元及装卸搬运费用7300元，但一审法院没有查明事实，且对于修改地板费用等不作评估，以邓浩明的单方陈述即作认定，有失公平。吴志恩为将租赁物根据邓浩明要求修改及设备的处理等为实质性的损失，邓浩明应当全部赔偿。而且案涉租赁合同第十条应当作为吴志恩主张损失的约定依据认定，不因合同效力而受影响。3.一审法院认定厨房设备损失费用200000元、升降机损失费用100000元、商场修改费用100000元及装卸搬运费用7300元不属于损失是错误的。对租赁物的修改符合邓浩明承租用途，吴志恩原租赁物并非经营邓浩明承租后的项目，因此该损失不能理解为“单方支出的成本”。四、由于邓浩明擅自退出经营且存在违约行为，故本案产生的全部诉讼费用均由邓浩明承担。
邓浩明针对吴志恩的上诉辩称，一、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是正确的。在吴志恩没有取得合法的证件的时候，租赁合同是无效的。二、吴志恩所提供的营业执照许可证是不能进行餐饮经营的，也是导致合同无效的原因。所以吴志恩应当退还押金。三、邓浩明并没有对案涉租赁物进行改造或要求吴志恩进行改造，邓浩明只是对地面进行涂抹，所以吴志恩要求邓浩明赔偿损失是没有事实依据的。由于案涉租赁物原来是用于仓库的使用，地面已经有点破损，邓浩明才对地面进行涂抹。邓浩明的涂抹并不会对吴志恩造成损失，但邓浩明也愿意赔偿两万元。
邓浩明上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审案件受理费由吴志恩承担。事实和理由：一审判决认定“同年3月26日，吴志恩、邓浩明在电话中一致同意由法院依法处理邓浩明存放于涉讼租赁物的物品”，该认定与事实不符。1.2016年1月邓浩明口头通知吴志恩终止租赁，并搬走物品离场时，遭到吴志恩强行制止。邓浩明不能搬走物品，当然要上锁确保安全，不能以上锁作为邓浩明承担责任的理由。2.基于上述原因，吴志恩完全控制物品存放，邓浩明想搬走物品需得到吴志恩同意，才出现3月26日电话对话。邓浩明回答等法院处理也是无奈之举，并非同意继续在租赁物存放物品。邓浩明既然终止合同，当然需要搬走物品另作他用，而不愿意物品被扣留，因此一审法院的认定不符合逻辑。
吴志恩针对邓浩明的上诉辩称，邓浩明称吴志恩提供的营业执照不能经营不是事实。邓浩明不是简单的地面涂抹。一审法院对邓浩明对案涉租赁物进行改造的行为既没有鉴定，也没有进行任何认定。
吴志恩向一审法院起诉请求：1.解除吴志恩、邓浩明于2015年9月8日、同年10月1日签订的租赁合同；2.邓浩明支付各项损失1878324.48元；3.邓浩明立即腾退租赁场地及建筑物予吴志恩；4.本案的诉讼费用由邓浩明承担。邓浩明提出反诉，请求：1.吴志恩返还按金100000元；2.吴志恩返还烧烤柜2个、冷风机12台、不锈钢水台21张、餐台59张、胶凳460张、煤气炉29个、开水器1台、大冰柜2个，小冰柜2个、消毒柜1个、电风扇12台；3.本案诉讼费由吴志恩承担。
一审法院认定事实：涉讼租赁物位于丹灶镇荷村镇南经济社“上扶南”地段，土地证号为南府国用（2003）第特1500**号，使用权人为吴志恩。吴志恩就涉讼租赁物未取得房产证，也没有取得相应的规划报建及竣工验收材料。
2015年9月8日，吴志恩、邓浩明签订《金江湾海鲜酒楼租赁合同》，约定吴志恩将佛山市南海区丹灶荷村开发区金江湾海鲜酒楼首层商铺南1-3、西7号和一层仓库（面积共约630平方米）出租给邓浩明经营使用，租赁期间自同日至2020年9月30日；2015年9月30日前为免租期，2015年10月1日至2018年9月30日租金为每月20900元；2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月21527元；2019年10月1日至2020年9月30日租金为每月22172元；租金包含场地租金、营业执照、税务登记证、餐饮许可证的租借费用；邓浩明在每月1日前应将下月租金转入吴志恩指定账户；水电费由邓浩明承担并存入指定账户，邓浩明还应向吴志恩交纳租赁按金10万元。同月9日，邓浩明向吴志恩转账支付按金10万元。
在合同履行过程中，双方没有办理交付租赁物时现场情况的确认手续，在合同履行过程中双方变更租赁面积为755平方米，租金调整为24650元/月。邓浩明按照上述标准向吴志恩交纳至2016年1月31日止的租金，拖欠水电费3744.48元。
2016年1月，邓浩明在搬离涉讼租赁物时，遭吴志恩制止，后邓浩明将涉讼租赁物上锁后离开。
同年2月3日，吴志恩邮寄《催缴通知书》向邓浩明催缴拖欠租金。同月4日和23日，邓浩明邮寄终止租赁通知书予吴志恩，但遭拒收。
同年3月26日，吴志恩、邓浩明在电话通话中一致同意由法院依法处理邓浩明存放于涉讼租赁物的物品。
同年4月12日，一审法院组织吴志恩、邓浩明到涉讼租赁物对邓浩明的财物办理清点及交接手续，清点结果如财产清点一览表所示，后因吴志恩申请财产保全，一审法院根据吴志恩的申请，于同日将邓浩明在租赁物中的财物进行了就地查封，吴志恩同意提供查封场所，并自愿作为保管人。
财产清点一览表
序号
品名
数量
备注
1
烧烤柜
2
广州荣兴牌，2015年9月购买
2
冷风机
12
MFC7200，风量7200㎡/H，2015年9月购买
3
不锈钢水台
21
不锈钢304材质，2015年9月购买
4
餐台
59
杉木材质，2015年9月购买
5
胶凳
460
单价12元/张
6
煤气炉
29
单价120元/个
7
开水器
1
环球牌，2015年9月购买
8
大冰柜
2
星星牌，型号：BD/BC-1288C，2015年9月购买
9
小冰柜
3
东骏牌，型号：WG4-325,2015年9月购买
10
保鲜柜
1
NANCING牌，型号：LG-1380IIF，2015年9月购买
11
过磅秤
1
型号：XK3190-A12+EK（13年版），生产日期2015年1月
12
风扇
12
12元/台
13
点菜机
2
组装式，无品牌
14
台式电脑
1
组装式，无品牌
15
碗具
—
320套左右（每套均包括碗、杯、碟、筷子）
一审法院认为，涉讼租赁物未取得建设工程规划许可证及竣工验收材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《金江湾海鲜酒楼租赁合同》因违反上述规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故邓浩明请求吴志恩返还按金10万元，吴志恩没有异议，一审法院予以支持。至于邓浩明要求吴志恩返还烧烤柜2个、冷风机12台、不锈钢水台21张、餐台59张、胶凳460张、煤气炉29个、开水器1台、大冰柜2个，小冰柜2个、消毒柜1个、电风扇12台，因吴志恩也同意返还，一审法院予以支持。但上述财产在本案诉讼过程中已经吴志恩申请财产保全被一审法院查封，而经一审法院查封的财物，非经一审法院同意，在查封期间不得擅自变更查封场所和保管人，故在查封期内吴志恩返还上述财产予邓浩明的，应经一审法院同意并在一审法院主持下进行。
虽然《金江湾海鲜酒楼租赁合同》无效，但是邓浩明使用租赁物，应参照合同约定，按24650元/月计付使用费予吴志恩。虽然邓浩明在2016年1月曾试图将财物搬离租赁物，遭吴志恩阻拦未果，但随后邓浩明对租赁物大门进行上锁，且在同年3月26日与吴志恩的通话中同意由法院主持处理财物交接事宜，故邓浩明应支付至一审法院主持财物交接之日止的使用费予吴志恩。因一审法院在同年4月12日主持双方办理财物交接时，邓浩明的上述财物因吴志恩申请财产保全并要求就地查封而无法搬离，吴志恩也同意提供场所存放查封物，故吴志恩无权要求邓浩明支付2016年4月13日之后的使用费。综上，邓浩明还应支付涉讼租赁物的使用费59160元[其中，2016年2、3月份使用费各24650元，2016年4月1-12日使用费9860元（24650×12÷30）]予吴志恩，吴志恩请求超出上述核定的，一审法院不予支持。
因吴志恩交付涉讼租赁物予邓浩明时，双方未办理现场情况的确认手续，吴志恩也未能举证证明租赁物交付邓浩明使用时的情况，故其请求邓浩明支付将租赁物修复至自选商场原貌的损失证据不足，邓浩明不予确认也不同意支付，一审法院不予支持。关于吴志恩请求邓浩明支付其拆除租赁物地板，并以18元/件的欧驰牌600mm×600mm优等品抛光砖重新铺设地板而需支付的损失，因该些费用尚未支出，邓浩明亦不予确认，且在邓浩明一再表态在将涉讼租赁物交还吴志恩的时会负责对地板进行清理修复的情况下，吴志恩均明确不同意由邓浩明处理，吴志恩亦没有举证证明租赁物交付使用时地板的情况以及邓浩明对涉讼租赁物进行了恶意破坏，故一审法院对吴志恩的该项请求不予支持，对吴志恩相应的鉴定申请也不予准许。鉴于邓浩明自认在接收租赁物时，对地板涂刷绿色油漆，且在诉讼过程中也同意支付20000元予吴志恩作为补偿，这是邓浩明对自身权利的处分，一审法院予以照准。
吴志恩确认其请求邓浩明支付的厨房设备损失、升降机损失是吴志恩为将租赁物出租予邓浩明而拆除原有厨房设备、升降机造成的损失，装卸搬运费是其为了将租赁物出租予邓浩明而清空租赁物产生的费用。现《金江湾海鲜酒楼租赁合同》因没有办理规划报建手续而无效，吴志恩也没有举证证明上述损失项目确实已经支出及支出的具体数额，且即使确已支出，该些项目的支出在性质上也是吴志恩为履行《金江湾海鲜酒楼租赁合同》而单方支出的成本，不属于邓浩明应予赔偿的“损失”范畴，邓浩明不同意支付，一审法院不予支持。
关于吴志恩主张邓浩明支付的水电费3744.48元，邓浩明没有异议，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、邓浩明于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年2月1日至2016年4月12日的使用费59160元予吴志恩；二、邓浩明于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费3744.48元予吴志恩；三、邓浩明于判决发生法律效力之日起十日内支付修复地板费用20000元予吴志恩；四、吴志恩于判决发生法律效力之日起十日内返还按金100000元予邓浩明；五、吴志恩于判决发生法律效力之日起十日内返还烧烤柜2个、冷风机12台、不锈钢水台21张、餐台59张、胶凳460张、煤气炉29个、开水器1台、大冰柜2个，小冰柜2个、消毒柜1个、电风扇12台予邓浩明；六、驳回吴志恩的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取10852.46元，财产保全费1427.25元，合共12279.71元（吴志恩已预交），由吴志恩负担11343.4元，邓浩明负担936.31元；反诉案件受理费减半收取2760.88元，由吴志恩负担。经抵扣，吴志恩于判决发生法律效力之日起十日内迳付1824.57元予邓浩明，一审法院不另收退。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对吴志恩、邓浩明的上诉，本院作如下审查：
关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经审查，涉讼租赁物未取得建设工程规划许可证，根据前述司法解释的规定，吴志恩与邓浩明就该租赁物签订的《金江湾海鲜酒楼租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。邓浩明诉请吴志恩返还按金100000元依法有据，原审法院对邓浩明的该项诉请予以支持，处理正确，本院予以维持。吴志恩以涉讼租赁物的土地有土地证、且在工业区内为由，主张本案不适用前述司法解释的规定，于法无据，故本院不予支持。
关于占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规','2018-10-10
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[{法规名称:\'《中华人民共和国农村土地承包法》\',Items:[{法条名称:\'第四条第一款\',法条内容:\' 第四条
国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。
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承包期内，发包方不得收回承包地。
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
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发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任：
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（二）违反本法规定收回、调整承包地；
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第六条 因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照下列情形，分别处理：
（一）发包方未将承包地另行发包，承包方请求返还承包地的，应予支持；
（二）发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方以发包方和第三人为共同被告，请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的，应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒情形的，对其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
前款第（二）项所称的第三人，请求受益方补偿其在承包地上的合理投入的，应予支持。
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