天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津02民终4303号
上诉人（原审原告）：天津泰达标准食品有限公司，住所地天津开发区睦宁路67号东区一层101。
法定代表人:刘宗和，董事长。
委托诉讼代理人:丁鹏，男，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：刘丽娟，女，1981年3月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。
被上诉人（原审被告）：刘敬贤，男，1954年3月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。
被上诉人（原审被告）:王桂荣，女，1960年9月26日出生，汉族,住天津市滨海新区。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人:赵梦华，天津津港律师事务所律师。
上诉人天津泰达标准食品有限公司（以下简称泰达标准公司）因与被上诉人刘丽娟、刘敬贤、王桂荣房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80254号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰达标准公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持泰达标准公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：双方在订立租赁合同以后，刘丽娟除第一次付款符合约定，之后均出现了逾期给付租金的情况，在泰达标准公司多次通知后，仍未按照约定给付租金，构成违约。双方多次的协商目的是按照协商结果给付租金，但刘丽娟并未按照补充协议履行，故应当恢复原租赁合同约定的租金标准给付，并承担违约责任。同时，刘敬贤、王桂荣为租赁提供了担保，应当一同承担租金给付责任。
刘丽娟、刘敬贤、王桂荣均辩称，认可一审法院判决。
泰达标准公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘丽娟补交租金差额58000元;2、判令刘丽娟补交未交租金19800元；3、判令刘丽娟补交装修免租期的租金33000元；4、判令刘丽娟补交减免的租金72000元；5、判令刘丽娟支付违约金396000元；6、判令刘丽娟支付泰达标准公司垫付的采暖费14292.6元、物业费26800.2元；7、判令刘敬贤、王桂荣对上述1-6项承担连带责任。
一审查明：2013年7月16日，泰达标准公司和刘丽娟签订了房屋租赁合同，约定由刘丽娟承租泰达标准公司所有的天津开发区第三大街21号财富星座底商40号用于餐饮、商业使用，租赁期共60个月，自2013年8月1日至2018年7月31日止。在租金及支付方式一节约定：租金每月33000元，租金按年支付，支付日期提前60天，具体支付日期为每年的6月1日前。如乙方（刘丽娟）逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的1.5%向甲方支付滞纳金，每逾期一次，交款时间提前一个月。逾期租金超过一个月的，甲方有权收回房屋，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任。在租赁条件一节约定：租赁期内的电话费、水费、物业费、采暖费等费用，均由乙方负责。乙方欠费超过一个月，甲方有权代交，同时视为拖欠租金。关于押金约定：为保证乙方合理并善意的使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并缴纳首期租金时支付甲方100000元做押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将房屋钥匙交于甲方，同时甲方将押金全部归还乙方，押金不可抵顶租金。在违约责任一节约定：租赁期内乙方逾期缴纳电话费、水费、电费、物业费等费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，并视为拖欠租金，乙方需及时补足押金。欠款视为拖欠租金。租赁期内若乙方中途退租，乙方应按合同总租金的20%向甲方支付违约金，所预付的押金不退。租赁时间不足一年退租的，装修免租金费用补交给甲方。
当日，双方同时签订了补充协议，其中补充协议一约定：乙方清楚财40号已有租户和甲方签约并看过双方签订的租赁合同，知道合同要点是“租金33000元/月，租期5年，从第3年租金逐年递增6%，付款方式为年付，提前两个月主动划拨至甲方帐户，押金100000元，装修免租期1个月”，甲方看在乙方亲属关系上给予有条件的照顾，照顾内容为：租金由33000元/月降至31000元/月；押金支付该为第一年付70000元，第二年交付租金时补交30000元；租金从逐年递增6%，改为逐年递增5%，从第三年开始；2013年8月1日开始收取租金，此前为装修免租期。在乙方不违约的前提下，甲方同意再增加两个月的装修免租期，时间为2013年8月1日至8月31日的一个月，以及租期结束前的一个月免交租金。给予照顾的先决条件是乙方不违约，无论任何原因都不得拖欠租金，否则将恢复原标准执行。补充协议二约定:乙方于2013年7月16日向甲方交付租房定金70000元,房屋交接完成后,定金转为押金。乙方于2013年7月31日前向甲方交付2013年9月1日至2014年7月31日的房屋租金341000元，交齐租金后两日内，办理房屋交接手续。
上述合同及补充协议签订后，刘丽娟按约定交付了定金70000元以及2013年9月1日至2014年7月31日的租金，双方办理了涉诉房屋的交接手续。合同履行过程中，刘丽娟未能于2014年6月1日前交付第二年度周期即2014年8月1日至2015年7月31日的租金37.2万元。2014年7月31日，双方就此达成暂收部分租金协议。其中约定：刘丽娟于2014年8月1日前暂交一个月的租金31000元，剩余的341000元于2014年9月1日前全部交齐。如过期仍未能交齐，泰达标准公司将立即收回房屋，双方合同依约终止。此后，刘丽娟在8月1日前交纳了租金31000元，在9月1日支付了剩余租金341000元。
2015年6月2日，泰达标准公司向被告发出了履约通知，称：根据双方签订的租赁合同，贵方应于2015年6月1日前支付下一年度房屋租金372000元。经我方多次提醒，贵方仍未能按约支付，并向我方请求迟延缴款。经研究决定贵方应于2015年6月10日前交清应付租金，如实在无法交清，最少应暂付一半，剩余租金应书写承诺书保证在8月1日前交清。如贵方不能完成付款，将因拖欠租金超过时限导致合同解除，我方将收回房屋。此后刘丽娟向泰达标准公司出具了承诺书，承诺：6月16日前尽量完成支付一定租金；6月30日前支付100000元租金；7月31日前支付剩余的应付租金。如不能支付，则按照2015年6月2日的履约通知办理。承诺书签订后，刘丽娟支付了部分租金，未能完全按照承诺付款。2015年12月4日，泰达标准公司再次发出了履行通知。
2016年3月30日，泰达标准公司和刘丽娟签订了协议书，对租金进行了确认：刘丽娟欠付泰达标准公司2016年2月3日至2016年7月31日期间的租金196000元；泰达标准公司同意减免刘丽娟的部分租金，即自2016年2月3日至2016年6月2日的4个月，共减免租金72000元。减免后，该期间内每月租金15000元，共计60000元。在还款安排一节约定：1、刘丽娟应在2016年3月31日前一次性支付2016年2月3日至2016年6月2日的租金60000元；2、2016年6月2日后的房屋租金、标准及交付仍按按照《房屋租赁合同》以及补充协议的约定执行。同时该协议书还约定:如果刘丽娟未按照本协议第二条的约定及时足额付款,刘丽娟仍应按照本协议第第一条第1款所确认房屋租金金额1960000元向泰达标准公司偿还,泰达标准公司不再给予刘丽娟减免,并且泰达标准公司仍有权按照《房屋租赁合同》以及补充协议的约定追究刘丽娟的违约责任。
上述协议签订后，刘丽娟于2016年3月30日向泰达标准公司支付了租金60000元，未交纳2016年6月2日后的租金。对此，泰达标准公司认为根据协议的约定，刘丽娟应根据租赁合同的约定提前60天即4月2日前支付2016年6月2日至7月31日的租金，刘丽娟则认为3月30日所签协议对于4月2日后的租金给付约定不明确，同时认为双方在该协议中所约定的违约责任主要是针对3月31日前应付60000元租金。
2016年6月3日，刘丽娟向泰达标准公司退还了涉诉房屋，双方完成了交接手续。同时，双方在交接手续中约定：双方经济往来另行结算，甲方（泰达标准公司）同意友好协商并已告知乙方（刘丽娟）态度，乙方可尽快回复甲方合理的解决方案。
对于涉诉房屋的交接，泰达标准公司表示因被告的违约行为即未于2016年4月2日前交纳6月2日至7月31日的租金，也没有在6月1日前交纳2016年8月1日至2017年7月31日的租金，泰达标准公司与被告解除租赁合同。泰达标准公司主张其于2016年5月16日向被告寄送了通知，于2016年5月26日寄送了告知函。庭审中，泰达标准公司提交了通知、告知函以及相应的邮寄凭证。该通知载明：……根据《房屋租赁合同》约定：租金支付日期提前60天，即2016年6月2日后的租金，应在2016年4月2日前交付，现已逾期超过40天，又一次严重违约。根据合同约定“逾期租金超过一个月的，甲方有权收回房屋”，双方租赁合同现已终止，贵方应在2016年6月3日前将房屋交换。告知函载明：我方于5月17日发函明确了合同终止及交还房屋的时间为2016年6月3日前，对此贵方已收到该通知，并回电告知我方终止租赁合同并按时交房。对于贵方提出的经济结算一事，我方答复如下……再次确认贵方交还房屋的时间为2016年6月3日。对泰达标准公司提交的通知、告知函，刘丽娟表示不清楚，其未收到。同时，刘丽娟表示双方系协商一致解除租赁合同，刘丽娟不需承担违约责任。
对于双方争议的上述事实，根据泰达标准公司提交的证据及当庭陈述，综合双方房屋交付的事实、交接手续中所记载的“经济往来另行结算”，结合一般生活经验，一审法院对泰达标准公司主张的事实予以认定。
泰达标准公司对其要求刘敬贤、王桂荣承担保证责任的主张，提交了登记在被告三名下的房产证复印件，上面载明：供财40租房保证使用，刘敬贤。刘敬贤、王桂荣对真实性无异议，但认为未对保证的具体内容进行约定，不成立保证。
一审法院认为，泰达标准公司和刘丽娟签订的租赁合同合法有效，双方应依约全面履行各自义务，如有违约行为，应承担相应违约责任。分析泰达标准公司的各项诉讼请求，除第6向诉讼请求外，其余1-5项请求，本质上均系泰达标准公司要求刘丽娟所承担的违约责任。对于泰达标准公司的各项诉讼请求,一审法院分述如下。
关于泰达标准公司主张的第1项诉讼请求，从双方合同履行的事实来看，尽管刘丽娟存在迟延支付租金的行为,但泰达标准公司在履行过程中并未主张恢复租金标准至33000月/月,双方仍系按照31000元/月的标准计付租金，且已履行完毕。现泰达标准公司再行主张补交2013年9月1日至2016年2月2日的租金，缺乏法律和事实依据，不予支持。
关于泰达标准公司主张的第2项诉讼请求，双方于2016年3月30日签订了协议书，该协议书确认了刘丽娟的租金欠付期间（2016年2月3日至6月2日）以及租金标准（减免后每月15000元）。可见，双方2015年8月1日至2016年2月2日期间的租金已履行完毕，且双方已无异议。同时，刘丽娟在协议签订后已依约支付了2月3日至6月2日的租金60000元。在该情形下，泰达标准公司再行主张递增租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。
泰达标准公司主张的第3项诉讼请求，该请求本质上系泰达标准公司要求刘丽娟承担违约责任。根据双方的约定即“在乙方不违约的前提下，甲方同意增加两个月的装修免租期”，该约定缺乏具体性。同时，泰达标准公司已在本案中主张违约金。故对泰达标准公司的该请求，不予支持。
关于泰达标准公司主张的第4项诉讼请求，刘丽娟已依约支付了2016年2月3日至6月2日的租金60000元。同时，泰达标准公司就刘丽娟未支付6月2日至7月31日租金的行为已行使合同解除权，并另行要求刘丽娟给付违约金。在该情形下，泰达标准公司再行主张被告支付2月3日至6月2日期间减免的租金72000元，依据不足，不予支持。
关于泰达标准公司主张的第5项诉讼请求，刘丽娟是否应承担违约责任，关键在于双方合同解除的性质。首先，从双方房屋交接手续来看，双方明确约定了“经济往来另行结算”，可见，双方只是完成了房屋交接，对于合同解除的性质、后果等未达成一致意见，双方并非协商一致解除合同。其次，从双方合同履行情况来看，尽管双方3月30日协议关于还款安排的第2项内容不够具体明确，但根据该约定的文字表述，刘丽娟仍应按照《房屋租赁合同》对于租金标准、交付的约定履行。按照该约定，泰达标准公司有权要求刘丽娟在2016年4月2日前交付6月3日至7月31日的租金。刘丽娟未按时交纳，应属于违约。即便该条款存在一定争议，刘丽娟在收到泰达标准公司的通知后亦应及时支付租金。而此后刘丽娟并未交纳租金，而是同意泰达标准公司提出的交房要求。由此亦可得出刘丽娟不再履行合同的意思表示。综上，刘丽娟的行为已构成违约，泰达标准公司有权依据合同约定解除合同，刘丽娟应承担相应的违约责任。
关于刘丽娟违约责任的承担，双方在合同中约定了违约金条款，同时约定如刘丽娟违约，押金不退。庭审中，刘丽娟主张该违约金过高。对此，以刘丽娟违约造成泰达标准公司的损失为基础，综合合同的履行程度、刘丽娟的过错程度，对被告违约金过高应予调整的意见，予以支持。关于违约金的调整数额，泰达标准公司的损失主要体现为重新出租所减少的租金损失，泰达标准公司主张重新出租的期间为2个月，该期间属于合理范围。同时，就刘丽娟的过错而言，其并非恶意违约，系受限于实际的经营情况，双方对于2016年2月3日至6月2日租金的调整亦是体现。此外，从双方的房屋交接来看，尽管双方并非协商一致解除租赁合同，但在解除过程中仍存在协商，并就房屋交接先行达成一致意见，合同解除仍部分体现了双方的合意。综合上述因素，酌定调整违约金的数额为60000元。对泰达标准公司主张的多余部分，不予支持。
关于泰达标准公司主张的第6项诉讼请求，刘丽娟对欠费数额无异议，予以支持。
关于押金，因已依法调整违约金的数额为60000元，泰达标准公司押金不予退还的意见则不再成立。同时，刘丽娟明确表示可由泰达标准公司在押金70000元中抵扣物业费、采暖费，本着减少当事人诉累的角度，对押金在本案中予以一并处理，即对刘丽娟应给付泰达标准公司的物业费、采暖费及违约金，先行抵扣押金，抵扣后刘丽娟再另行给付泰达标准公司剩余部分31092.8元。
关于泰达标准公司要求刘敬贤、王桂荣所承担的保证责任，刘敬贤、王桂荣在房产证复印件所记载的“供财40租房保证使用”，并不成立保证责任，故泰达标准公司要求刘敬贤、王桂荣承担连带责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。
一审法院判决：刘丽娟于判决生效之日起十日内给付泰达标准公司采暖费、物业费及违约金，合计31092.8元；驳回泰达标准公司的其他诉讼请求。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审存在如下争议焦点：1、刘丽娟是否应当承担违约责任；2、泰达标准公司能否按照原租赁合同确定的租金标准收取租金；3、刘敬贤、王桂荣是否承担连带责任。
1、关于刘丽娟是否构成违约。双方在2013年7月16日所签订的房屋租赁合同中对于租金标准以及给付时间做出了明确约定，而刘丽娟出现多次逾期给付的情况，虽然双方在逾期后达成了补充协议，但刘丽娟仍未能按照补充协议完全履行协议义务，刘丽娟构成违约，特别是在双方2016年3月30日签订的《协议书》中，明确载明了刘丽娟的行为构成违约。因此，泰达标准公司有权依据合同约定解除合同。刘丽娟应当承担违约责任。一审法院综合本案实际情况，考虑到泰达标准公司的实际损失大小以及收取的押金情况，酌定违约金60000元，处理并无不当。
2、关于泰达标准公司上诉提出租金标准恢复至原租赁合同的主张，泰达标准公司的理由系刘丽娟出现逾期后，虽然双方达成了新的协议，但刘丽娟仍未按照新协议履行，所以，应当恢复原合同标准。对此，结合双方多年来的数次关于租金收取的补充协议综合来看，补充协议中没有关于租金标准恢复原合同标准收取的意思表示，且多年的租金部分虽有逾期但是已经给付完毕，泰达标准公司亦未提出过异议，在合同解除后，泰达标准公司再次提出按照原合同标准收取租金，有违常理和诚信。该上诉主张，本院不予支持。
3、关于刘敬贤、王桂荣的责任问题。现有证据无法证明其有为案涉租赁合同提供担保之意思表示，一审法院处理并无不当。泰达标准公司的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，泰达标准公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9999元，由上诉人天津泰达标准食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 韩 萍
代理审判员 田 雷
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 底 健