云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云31民终482号
上诉人（原审原告）：董宝仙，女，1959年12月15日出生，住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。
上诉人（原审原告）：何康贵，男，1956年6月5日出生，住址广东省湛江市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：李培军，云南泰恒律师事务所。
被上诉人（原审被告）：勒通锐，女，1961年7月14日出生，住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。
被上诉人（原审被告）：麻攀，男，1960年9月25日出生，住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴立新，云南吴立新律师事务所。
上诉人董宝仙、何康贵与被上诉人勒通锐、麻攀房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2017）云3102民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人董宝仙、何康贵上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：2011年7月8日上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将其位于瑞丽市目脑路北侧勒通锐综合楼二楼一套A户型出售给上诉人，建筑面积为143平方米。出售单价为3500元/㎡，总价为500500.00元，届时按照产权登记面积据实结算，多退少补。乙方按以下分期付款方式向甲方支付购房款：（1）在甲乙双方签订本合同三日内，乙方向甲方支付第一期购房款40万元。（2）余下购房款100500.00元在甲方办妥乙方所购房屋的《国有土地使用权证》后五日内支付给甲方。否则，甲方有权拒绝乙方办理《房屋所有权证》，并有权追究乙方逾期付款的违约责任。甲方应于2012年2月底前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给乙方。在乙方付清购房款及相关办证费用并办理完毕交房手续后的3日内，乙方应按照甲方要求提交办理房屋产权登记的相关资料。甲方在收齐乙方提交的相关办证资料后，应在90日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报送给房屋产权登记机关，并积极协助乙方和有关部门办理房屋产权登记手续。本合同自乙方支付第一期购房款之日起产生法律效力。本合同生效后，任何一方不得违反本合同的约定事项，一方违约的，应向对方承担违约责任。除本合同另有约定外，违约金按日计算：甲方违约的，应按乙方已付款的万分之一（0.01%）乘以逾期天数向乙方支付违约金；乙方违约的，应按乙方未付款的万分之一（0.01%）乘以逾期天数向甲方支付违约金。合同签订后，上诉人于2011年7月8日、7月9日共向被告支付房款40万。被上诉人勒通锐在收到上诉人的房款40万之后，要求上诉人出资共同合伙做玉石生意，上诉人出于是朋友关系向其它朋友借了10万元交给被上诉人勒通锐，被上诉人向上诉人写下收条一份，后来经向勒通锐几次追问买玉石的情况，她反说玉石做不成，10万元就作为上诉人家房子的尾款算了。后经多次向她要求履行房屋交付使用后尾款交清在90日办理土地证、房产证给上诉人的合同义务，她说，她将房产抵押在银行了再等等，经多次催告无效，上诉人向一审法院提起诉讼。上诉人认为，被上诉人在上诉人履行合同约定的房款的给付义务后取得了房屋的使用权，但被上诉人不但未按合同约定在交房后的90日内将房屋产权证办到上诉人名下的合同义务，反而将房屋产权证抵押贷到银行进行贷款，导致将房屋产权无法办到上诉人名下，侵犯了上诉人的房屋所有权利，形成典型的一房二卖，构成了严重违约，其实质是欺诈。被上诉人在一审法院开庭时，还说她贷款用上诉人房屋作抵押，是经上诉人同意的，这不真实。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人勒通锐、麻攀辩称，一、双方于2011年7月8日签订的《房屋买卖合同》是真实的，但签订合同是，该房屋并未办理房屋所有权证，上诉人也是明知的。2012年9月28日才将六层综合楼整栋的房屋所有权进行了登记，领取了瑞房权证瑞丽市字第X**号《房屋所有权证》。由于答辩人资金缺口较大，用位于瑞丽市目脑路北侧的六层综合楼整体办理了抵押贷款，现仍抵押在银行。抵押时，答辩人并未向上诉人隐瞒，而是实情相告，并不是上诉人讲的，是经过他们同意。二、关于上诉人的儿子何锦辉、何锦山与答辩人合伙共同经营玉石毛料，《协议书》中写明：“双方协商共担风险，收益共享。在经营中双方共同记账，按月结算。”投资10万元是2011年8月12日交给麻攀。后来合伙经营亏损，何锦辉、何锦山提出退出合伙经营，但是双方至今未进行过清算。上诉人讲勒通锐主动提出何锦辉、何锦山投资款10万元作为房子的尾款。勒通锐没有讲过这样的话，纯属上诉人自己的陈述。何锦辉、何锦山与答辩人合伙共同经营玉石毛料与本案无关。三、根据双方签订的《房屋买卖合同》第二条第二款第二项及第四条规定，双方没有约定办理土地证和房产证的具体期限，答辩人没有违约行为。上诉人要求被上诉人支付违约金，一审法院不予支持是正确的。四、由于答辩人资金缺口较大，用位于瑞丽市目脑路北侧的六层综合楼整体办理了抵押贷款，现答辩人的资金更短缺，暂无法归还贷款，两证仍还抵押在银行。上诉人要求把其购买的房屋两证办至上诉人名下，答辩人可以理解，但是现在确这办不了。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
董宝仙、何康贵向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效；二、判令被告立即将原告购买的位于瑞丽市目脑路北侧勒通锐综合楼二楼的一套房屋的土地证和房产证办理到原告名下；三、判令被告支付逾期五年未办证的违约金73000元（40元/天×365天×5年）；四、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年7月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于瑞丽市目脑路北侧勒通锐综合楼二楼一套A户型出售给原告，建筑面积为143平方米。出售单价为3500元/㎡，总价为500500元，届时按照产权登记面积据实结算，多退少补。乙方按以下分期付款方式向甲方支付购房款：（1）在甲乙双方签订本合同三日内，乙方向甲方支付第一期购房款40万元。（2）余下购房款在甲方办妥乙方所购房屋的《国有土地使用权证》后五日内支付给甲方。否则，甲方有权拒绝为乙方办理《房屋所有权证》，并有权追究乙方逾期付款的违约责任。甲方应于2012年2月底前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给乙方。在乙方付清购房款及相关办证费用并办理完毕交房手续后的3日内，乙方应按甲方要求提交办理房屋产权登记的相关资料。甲方收齐乙方提交的相关办证资料后，应在90日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报送给房屋产权登记机关，并积极协助乙方和有关部门办理房屋产权登记手续。本合同自乙方支付第一期购房款之日起产生法律效力。本合同生效后，任何一方不得违反本合同的约定事项，一方违约的，应向对方承担违约责任。除本合同另有约定外，违约金按日计算：甲方违约的，应按乙方已付款的万分之一（0.01%）乘以逾期天数向乙方支付违约金；乙方违约的，应按乙方未付款的万分之一（0.01%）乘以逾期天数向甲方支付违约金。合同签订后，原告于2011年7月8日、7月9日共向被告支付房款40万，随后被告将涉案房屋交付原告使用至今。2012年9月28日，被告办理了涉案房屋所属综合楼的房屋所有权证。由于被告向银行贷款，现该综合楼的房屋所有权证抵押在银行。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。原告依约于2011年7月8日、7月9日共向被告支付房款40万，被告也按照约定将涉案房屋交由原告使用至今。由于被告向银行贷款，现该涉案房屋所属综合楼的房屋所有权证抵押在银行，暂无条件将该涉案房屋的土地证、房产证办理到原告名下，对于原告主张被告将涉案房屋的土地证、房产证办理到其名下不予支持。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定：“余下购房款在甲方办妥乙方所购房屋的《国有土地使用权证》后五日内支付给甲方。”“在乙方付清购房款及相关办证费用并办理完毕交房手续后的3日内，乙方应按甲方要求提交办理房屋产权登记的相关资料。甲方收齐乙方提交的相关办证资料后，应在90日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报送给房屋产权登记机关，并积极协助乙方和有关部门办理房屋产权登记手续。”但双方并未明确具体的履行期限，亦未出现双方约定的违约行为，因此，对于原告主张被告违约的不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，据此判决如下：一、原告董宝仙、何康贵与被告勒通锐、麻攀签订的《房屋买卖合同》合法、有效；二、驳回原告董宝仙、何康贵的其他诉讼请求。案件受理费1725元，由原告董宝仙、何康贵负担725元，被告勒通锐、麻攀负担1000元。
在二审诉讼中，上诉人董宝仙、何康贵没有新证据提交，但对一审提交的证据补充说明：上诉人提交的第一份证据，证明了合同签订时，合同的标的物为在建建筑物，并未取得合法登记的房产所有权。
在二审诉讼中，被上诉人勒通锐、麻攀对一审提交的证据没有补充说明，也没有新证据提交。
二审诉讼中，上诉人董宝仙、何康贵对原审判决认定的“随后被告将涉案房屋交付原告使用至今”法律事实中的时间有异议，应认定为2012年2月底以前，对其余法律事实无异议。被上诉人勒通锐、麻攀对原审判决认定的法律事实均无异议。本院对一审判决查明的法律事实予以确认。
本院认为，根据根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，本案属于房屋买卖合同纠纷。
一、关于双方于2011年7月8日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。本院认为，双方当事人对《房屋买卖合同》中的签名捺印真实性均不持有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性效力性的规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。一审判决对此认定并无不当。二、关于被上诉人应否将合同中涉及的房屋土地证和房产证办理到上诉人名下，应否支付73000.00元违约金的问题。本院认为，从现有证据材料及查明的法律事实看，被上诉人并未按《房屋买卖合同》第二条2.2（2）项的约定为上诉人办理相应的《国有土地使用权证》，且将该涉案房屋所属综合楼抵押给银行进行贷款，致使该涉案房屋的土地证、房产证暂不具体条件办理到上诉人名下，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本案双方当事人在《房屋买卖合同》第五条5.2项约定的违约金计算标准并不高于造成的损失，故被上诉人应向上诉人支付违约金73000.00元[40万元×0.01%/日×5年（从2012年5月30日起至2017年5月30日止）]。上诉人提出被上诉人应支付违约金73000.00元的主张，本院予以支持。上诉人提出的要求将合同中涉及的房屋土地证和房产证办理到上诉人名下的主张，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。对于上诉人提出的2011年8月12日《协议书》中的10万元，被上诉人同意冲抵本案购房款的主张，本院认为，由于被上诉人对此提出异议，上诉人也没有其他证据佐证，且该款项系另一法律关系所产生，所以，上诉人此主张本院不予采纳。
综上所述，原审判决事实基本清楚，适用法律存在部分错误，实体处理不当，本院予以部分改判。上诉人的上诉请求，理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持瑞丽市人民法院（2017）云3102民初15号民事判决第一项，即“一、原告董宝仙、何康贵与被告勒通锐、麻攀签订的《房屋买卖合同》合法、有效；”；
二、撤销瑞丽市人民法院（2017）云3102民初15号民事判决第二项，即“二、驳回原告董宝仙、何康贵的其他诉讼请求。”；
三、由被上诉人勒通锐、麻攀于本判决书生效之日起十日内向上诉人董宝仙、何康贵支付违约金73000.00元；
四、驳回上诉人董宝仙、何康贵的一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1725元，由董宝仙、何康贵负担518元，由勒通锐、麻攀负担1207元；二审案件受理费1725元，由上诉人董宝仙、何康贵负担518元，由被上诉人勒通锐、麻攀负担1207元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向瑞丽市人民法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。
审判长 段俊杰
审判员 高玉荣
审判员 王 云
二〇一七年九月二十日
书记员 毛松清
附：《中华人民共和国合同法》
第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
《中华人民共和国物权法》
第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。”
第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”