上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第215号
原告浦某。委托代理人汤某，上海市中天信律师事务所律师。委托代理人朱某某，上海市中天信律师事务所律师。被告尹某某。委托代理人汪某某，上海志道律师事务所律师。被告洪某某。委托代理人沈某某，上海市诤正律师事务所律师。原告浦某与被告尹某某、被告洪某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告浦某及委托代理人汤某、朱某某，被告尹某某的委托代理人汪某某，被告洪某某及委托代理人沈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，位于上海市嘉定区澄浏中路XXX号商铺(以下称系争房屋)原系案外人上海新望房地产经营有限公司所有，2013年9月17日案外人上海新望房地产经营有限公司与原告签订合同，将系争房屋出售给原告。同时告知原告其已于2006年9月28日与案外人上海xx经济发展有限公司签订委托书，委托案外人上海xx经济发展有限公司将系争房屋对外出租并代签租赁合同，期间该公司与被告尹某某签订了房屋租赁协议，期限为2009年8月19日至2014年10月30日止，前三年租金为43800元，此后有增加。租赁期限届满后，原告要求被告尹某某归还房屋，此时被告尹某某告知原告其已将系争房屋转租给被告洪某某，为此原告多次要求两被告归还并迁出系争房屋均未果。现要求：一、判令被告尹某某、被告洪某某立即迁出系争房屋；二、判令被告尹某某支付违约金69219元；三、判令被告尹某某、被告洪某某支付自2014年10月31日起至实际迁出日止的实际使用费(每日142.5元)及水电费、通讯费。被告尹某某辩称，系争房屋由被告洪某某实际使用，被告本人并不使用系争房屋。在合同履行中本被告不存在违约行为，故不应承担违约金。实际使用费也应由被告洪某某承担。本被告承租系争房屋后即将该房屋转让给被告洪某某，合同的履行也由被告洪某某实际履行，被告洪某某的租金也交给原告，原告已接受房屋转让的事实。租赁合同与本被告无关。被告洪某某辩称，本被告是从被告尹某某处转让系争房屋，并支付转让款15万元及花费装修费。如果要迁出，损失应由原告和被告尹某某承担。经审理查明：位于上海市嘉定区澄浏中路XXX号的商铺即系争房屋原属于案外人上海新望房地产经营有限公司所有。2006年9月28日案外人上海xx房地产经营有限公司出具一份委托书，委托案外人上海xx经济发展有限公司代为出租、管理系争房屋，并负责签订租赁合同。2009年8月19日案外人上海xx经济发展有限公司与被告尹某某签订一份《房屋租赁协议》，约定将系争房屋出租给被告尹某某，建筑面积81.96平方米，租赁期限自2009年8月19日起至2014年10月30日止，租金前三年每年为人民币43800元，第四年租金为47300元，第五年租金为52030元。用途为娱乐经营。合同签订后，被告尹某某将系争房屋进行内部隔层，分为上、下二层，并开设“xxx休闲茶室”。同时被告尹某某将租金付给案外人上海xx经济发展有限公司。2010年3月10日被告尹某某与被告洪某某签订一份《xx休闲茶室转让协议》，约定被告尹某某将xxx休闲茶室即系争房屋转让给被告洪某某，转让费为人民币173000元，并约定茶室内所有财产归被告洪某某所有。转让费分三次付清：3月7日支付10万元整，3月10日支付3万元整，2010年12月31日之前支付余款43000元。该协议签订后，被告洪某某按约给付被告尹某某人民币173000元，被告尹某某出具了收条。同时被告尹某某将系争房屋交付被告洪某某，被告洪某某仍按原房屋租赁协议向案外人上海xxx经济发展有限公司支付租金，案外人上海xxxx经济发展有限公司出具收条。2013年9月17日案外人上海xx房地产经营有限公司与原告签订一份《上海市商品房出售合同》，将系争房屋出售给原告，总房价为人民币409800元。2013年9月23日原告取得系争房屋的房地产权证。2013年9月洪某某将下年租金52000元直接付给原告，原告出具收条一张。2014年10月30日合同到期后，原、被告双方均未续签租赁协议。2015年1月原告向本院起诉。审理中，原告对主张的水电费、通讯费数额未能确定。上述事实，有原告的房地产权证、《上海市商品房出售合同》、委托书、房屋租赁协议、转让协议、收条及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：系争房屋原属案外人上海xx房地产经营有限公司所有，该公司出具委托书，委托案外人上海xx经济发展有限公司将系争房屋对外出租。案外人上海xxx经济发展有限公司据此与被告尹某某签订《房屋租赁协议》，将系争房屋出租给被告尹某某，该协议是双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该租赁合同合法有效。被告尹某某承租系争房屋后，虽然与被告洪某某又签订一份《xxx休闲茶室转让协议》，但该协议所指的转让是针对系争房屋内的添附设备及附着物，亦即被告尹某某转让给被告洪某某的并非系争房屋，而是被告尹某某在系争房屋内的添附设备及附着物，为此被告洪某某支付给被告尹某某费用173000元。被告洪某某接手系争房屋后，除支付给被告尹某某相关费用173000元外，仍然按照被告尹某某与案外人上海xxx经济发展有限公司原来签订的租赁协议向案外人上海xxx经济发展有限公司支付每年租金，该公司亦每年出具收条，对此亦未提出任何异议。从上述情况看，被告尹某某与被告洪某某并非转租关系，而是被告尹某某将其与案外人上海xxx经济发展有限公司签订的租赁协议中的权利义务转由被告洪某某继受，即原来应由被告尹某某履行的义务改由被告洪某某履行，而且得到了出租人上海xxx经济发展有限公司的同意。故应认定被告洪某某与案外人上海xxx经济发展有限公司建立租赁关系。因此被告尹某某的行为不构成违约。在原告取得系争房屋的房地产权证后，原告也接受了被告洪某某支付的租金，表明原告对系争房屋承租人发生变更并无异议。由于租赁合同到期后，原、被告之间未再续签合同，双方之间的租赁关系终止。被告洪某某应从系争房屋内迁出并将该房屋返还原告。故原告要求被告洪某某迁出系争房屋的诉请应予支持。鉴于目前被告洪某某仍占用系争房屋，而租金仅支付至2014年10月30日止，故从2014年10月31日至实际迁出时止，被告洪某某仍应支付原告房屋实际使用费，该使用费仍参照原租赁合同标准计算。因被告尹某某未违约，故原告要求被告尹某某支付违约金的诉讼请求不予支持。另因原告主张的水电费、通讯费未能确定数额，故对此难以支持。至于被告洪某某迁出系争房屋所产生的损失与原告无涉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告洪某某应于本判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区澄浏中路XXX号商铺内迁出，并将该商铺直接返还原告浦某；二、被告洪某某应于本判决生效后十日内给付原告浦某房屋实际使用费(该使用费自2014年10月31日起，按每日142.5元计，至被告洪某某实际搬出之日止)；三、原告浦某其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1530元，减半收取765元，由原告负担382.5元，被告洪某某负担382.5元(被告洪某某负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一五年四月二十一日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。