重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终2407号
上诉人（原审被告）：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号（英利国际金融中心）第30、31、32层。
法定代表人：何谦，男，1967年10月19日生，汉族，住重庆市沙坪坝区，重庆百货大楼股份有限公司董事长。
委托诉讼代理人：张诗韵，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴京洋，重庆索通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市万州区金鸿物业发展有限公司，住所地重庆市万州区太白岩2号，组织机构代码62191954-6。
法定代表人：孙鹤，男，1954年7月5日生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：刘波，男，1967年10月16日生，汉族，住重庆市万州区,重庆市万州区金鸿物业发展有限公司股东。
委托诉讼代理人：杨志刚，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。
上诉人重庆百货大楼股份有限公司因与被上诉人重庆市万州区金鸿物业发展有限公司所有权确认纠纷一案，不服重庆市万州区（2016）渝0101民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
重庆百货大楼股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人重庆市万州区金鸿物业发展有限公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审认定事实错误，一审已经查明诉争房屋没有在上诉人的控制使用中，但仍然认定该房屋由上诉人给付租金没有事实依据。诉争房屋内有物业管理公司办公室，也挂有消防控制室的牌子，属于共有部分，虽然该争议房屋是商业用房，但实际为设备用房，业主方对共有部分仅享有共有和共同管理的权利，被上诉人不应当享有收益权。
重庆市万州区金鸿物业发展有限公司辩称：一审认定事实正确，判决正确，请求维持。
重庆市万州区金鸿物业发展有限公司一审诉讼请求：2007年4月23日，被告与原告签订《商业用房使用权置换合同》，2012年11月13日经重庆市第二中级人民法院调解达成调解协议，双方解除《商业用房使用权置换合同》，以2011年6月3日为结算日并各自返还合同中约定的房屋。被告已履行了大部分约定内容，但尚有原告拥有产权的83.16㎡商服用房（产权证号：301房地证2007字第007**号），被告既不返还，也不签订租赁合同并支付租金。原告多次电话告知或发函催促被告履行协议还房或租用，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求：一、依法判令被告支付2011年6月4日至2016年6月30日止占用房屋损失费413897.70元；二、被告承担本案诉讼费。
一审审理查明：2007年4月23日，原告金鸿物业公司（合同称甲方）与被告重百公司（合同称乙方）签订《商业用房使用权置换合同（万州）》，主要约定：“甲方自愿将其位于重庆市万州区太白岩2号第1～4层合法拥有的商业用房与乙方位于重庆市万州区高笋塘2号1～5层合法拥有的商业用房在一定期限内进行相互交换（置换）经营，其所有权仍归原产权人。置换范围1、甲方自愿将位于重庆市万州区太白岩2号第1～4层商业用房8762.17㎡置换给乙方使用[合同附件（一）7－1租赁范围红线图]，分别为第一层1765.55㎡、第二层2257.61㎡、第三层2369.48㎡、第四层2369.52㎡；2、乙方提供重庆市万州区高笋塘2号1～5层的商业用房8251.41㎡置换给甲方使用[合同附件（一）7－2租围红线图]；3、甲、乙双方置换部分的房屋面积认定以《房屋建筑面积测绘报告书》为准，在置换中双方对各自所要使用的高低压配电室、空调主机房、设备人员值班室、消防控制中心监控室的房屋建筑面积均应作相应置换，但甲、乙双方均不计入置换面积中，在本合同履行中，凡涉及该置换面积计算费用的必须扣除。房屋置换期限一年，从乙方正式开业之日起计算。房屋置换金，甲方置换产权面积8762.17㎡，月租金标准32元/㎡（含室内装饰费4元/㎡），乙方置换产权面积8251.41㎡，月租金标准28元/㎡；乙方置换甲方房屋经营期间，置换金以向甲方承诺的32元/㎡支付；置换期满，甲方对乙方的房屋已作处置或按拍卖低价接盘，乙方同意从置换期结束之日起承租甲方房屋面积9年，租金以32元/㎡为准。其他费用，置换金中已包含物业管理费；设备运行管理费，甲方置换给乙方的消防设备设施系统、给排水设备设施系统、供配电设备设施系统、暖通空调设备设施系统、电动扶梯、电动货梯等设备设施均由甲方负责日常运行维修管理，乙方按建筑面积每月每平方米1.90元支付甲方。2007年11月17日，双方签订《商业用房使用权置换合同》补充协议（二），对原合同第三条第1项置换租金标准约定：每月32元/㎡，由三个部分组成，其中房屋租金每月22元/㎡、商场物管费每月6元/㎡、商场装修费分摊每月4元/㎡。2008年12月1日，双方签订《商业用房使用权置换合同》补充协议（三），置换时间延长10年，即从2008年9月22日起至2018年9月21日止；置换面积确定，甲、乙双方确认各自置换的商业用房面积与主合同相同，双方均对设备设施用房进行了扣除（主合同第一条第3款）；对甲方交给乙方的房屋按每月28元/㎡计算（但不含《商业用房使用权置换合同》第五条第2款约定的每平方米4元的装饰装修费和每平方米1.90元的设备设施运行管理费，该两项费用由甲方向乙方另行计收；装饰装修费计收时间为2007年9月22日至2017年9月21日止，设备设施运行管理费每平方米1.90元计收时间为2007年9月22日至2018年9月21日止）等。”双方置换的第一层房屋产权面积1765.55㎡中包含原告金鸿物业公司的83.16平方米。
2000年3月25日，重庆市万州区商品房销售面积计量公正站出具万州区白岩路一号金英商城《房屋面积测算报告》（编号200091号），金英商城一层的建筑面积2174.15平方米。
2007年2月12日，原告金鸿物业公司取得重庆市万州区太白岩2号（2－4、L－K轴）房屋所有权（房权证号：301房地证2007字第00760号），建筑面积83.16平方米，房屋用途为商业用房。2015年1月22日，原告就该商业用房申请办理抵押登记，抵押权人向章兵，抵押期间为2015年1月22日至2016年1月21日，抵押金额150万元。因相关业主对万州区太白岩2号第一层面积及产权性质有争议，多次要求产权登记管理机构处理，2016年6月16日，金鸿物业公司、金英商城业主委员会委托重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所对太白岩2号第一层房屋建筑面积进行测量，总面积为2363.36平方米。2016年6月20日，原告金鸿物业公司对金英商城一层申请重新确权办证，6月30日，重庆市万州区国土资源和房屋管理局不动产登记中心办理万州区太白岩2号一层16号的房屋所有权证[房权证号：（2016）万州区不动产权第0005262**号）]，建筑面积83.16平方米，房屋用途为商服用房。2016年6月29日，金鸿物业公司与向章兵达成《债权债务抵偿协议书》，将该房屋折价抵偿，2016年6月20日，向章兵取得万州区太白岩2号一层16号的房屋所有权证[房权证号：（2016）万州区不动产权第0005282**号）]。
2009年，因金鸿物业公司与重庆市农村商业银行股份公司长寿支行借款合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院对金鸿物业公司的抵押财产予以执行，对万州区太白岩2号二至七层的房屋进行司法拍卖，2009年11月16日，案外人张学海竞买成功。原告用于置换的房屋面积由8762.17㎡减少为3044.08㎡，重百公司向重庆市第二中级人民法院起诉，请求确认《商业用房使用权置换合同》补充协议已解除，并要求金鸿物业公司按合同约定支付置换房屋租金及相关费用、赔偿损失。经重庆市第二中级人民法院调解，双方达成调解协议[（2011）渝二中法民初字第00034号]，确认双方签订的《商业用房使用权置换合同》补充协议予以解除，合同解除后的结算日为2011年6月3日；从2011年6月4日起，双方用于置换的商业用房均视为返还（金鸿物业公司用于置换的商业用房中张学海享有产权的除外）。后，重百公司继续使用万州区太白岩2号第一层的1765.55㎡商业用房，与其他业主另行签订租赁合同，对金鸿物业公司享用产权的83.16㎡以部分设计是消防控制室及物业管理用房为由不签订租赁合同及支付租金，原告金鸿物业公司多次向重百公司发函，要求就享用产权的83.16㎡与其签订租赁合同及支付租金及物管费。原告已交2011年6月4日至2016年4月30日的物管费28934.95元。双方对支付租金等不能协商一致，原告诉来法院请求处理。庭审中，被告出示了该房屋一层竣工平面图，在第2～3、L～K轴之间显示为消防控制室，3～4、L～K轴未明确显示用途，在9～10、J～H显示为消防控制室。在实际使用中，室内有物业管理公司的办公室，另挂有消防控制室的牌子。
法庭辩论终结后，原告补充提供被告于2011年5月1日与案外人张学海签订的租用重庆市万州区太白岩2号第1～4层商业用房8762.17㎡的《商业用房租赁合同》及税务发票，该合同约定张学海有产权面积5718.09㎡，转租面积3044.08㎡（其中第一层1765.55㎡、第二至四层1278.53㎡）；租赁期限从产权人与金鸿公司解除合同并与张学海建立租赁关系开始，至2018年4月30日止；第一层租金标准为80元/㎡/月，按1765.55㎡计算，物管费4元/㎡/月，设备设施运行管理费1.9元/㎡/月；不是张学海产权的房屋，从张学海取得转租权之日起满一年后的第二年开始，逐年递增1％至合同期满，物管费及设备设施运行管理费不作变动。被告对该组证据以举证期届满且庭审已终结为不同意质证，但同时向法庭提交关于万州区太白岩2号第一层租金标准的《情况说明》，证明目前是按每平方米建筑面积每月80元的标准向出租人支付租金，原告对此无异议。对原告法庭辩论终结后补充提供的证据，因已超过举证期限，被告拒绝质证，不作本案证据采用；对被告补充提供万州区太白岩2号第一层租金标准的《情况说明》，原告无异议，采信为本案证据。
一审法院认为，原、被告双方2007年4月23日签订的《商业用房使用权置换合同（万州）》经生效法律文书协商解除，确认合同解除后的结算日为2011年6月3日，双方用于置换的商业用房从2011年6月4日起均视为返还。在《商业用房使用权置换合同（万州）》中，双方约定“置换部分的房屋面积认定以《房屋建筑面积测绘报告书》为准，在置换中双方对各自所要使用的高低压配电室、空调主机房、设备人员值班室、消防控制中心监控室的房屋建筑面积均应作相应置换，但甲、乙双方均不计入置换面积中”，说明双方用于置换的面积1765.55㎡并不包括设备人员值班室、消防控制中心监控室等房屋，且在置换经营中被告对原告拥有产权的83.16㎡商业用房已按约定结算支付费用。2011年6月4日后，被告继续租用该楼一至四层经营商业，第一层的面积1765.55㎡中应包含原告拥有产权的83.16㎡商业用房，被告未与原告签订合同并支付租金，原告要求被告支付占有使用费的理由符合法律规定，予以支持。被告认可承租万州区太白岩2号一层的租金标准为按每平方米建筑面积每月80元，原告亦无异议，从2011年6月4日起至2016年6月30日止共60个月零27天，参照同商场的其他业主结算租金的标准计算占有使用费为405155.52元[（80元/㎡×83.16㎡×60个月）＋（80元/㎡×83.16㎡÷30天×27天）]。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的权利人、权利内容经登记即具有公信的效力，不动产登记簿上记载的权利事项是权利人享有的权利，权利人或利害关系人若认为登记有错误，可以依法申请更正登记，或者请求确认权利。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原、被告双方在置换经营时已明确所置换财产有合法所有权，事实上原告在当时亦持有产权证书，所载权利是商业用房，后来经房地登记机构核实确认，原告仍然享有83.16㎡的商服用房在被告实际占有使用的面积之内。在被告的管控之下，房屋是被用作物管办公室或消防控制，并不能否认被告实际占有使用原告商服用房的事实，被告关于诉争房屋是物业供用设施设备用房属于业主共有，不应支付占有使用费的抗辩理由不成立，不予采纳。遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条的规定，判决：一、由被告重庆百货大楼股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市万州区金鸿物业发展有限公司房屋占有使用费405155.52元。二、驳回原告重庆市万州区金鸿物业发展有限公司在本案中的其他诉讼请求。案件受理费7957元，由原告重庆市万州区金鸿物业发展有限公司承担457元，被告重庆百货大楼股份有限公司承担7500元；原告已预交，被告迳付原告。
二审中上诉人提供了2011年5月1日与案外人张学海签订的租用重庆市万州区太白岩2号第1～4层商业用房8762.17㎡的《商业用房租赁合同》及税务发票，该合同约定张学海有产权面积5718.09㎡，转租面积3044.08㎡（其中第一层1765.55㎡、第二至四层1278.53㎡），证明现在租用的面积中没有包含本案诉争房屋。被上诉人没有提供相反证据予以反驳，该证据本院予以采信。一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，2012年11月13日，本院根据上诉人和被上诉人就《商业用房使用权置换合同（万州）》达成的协议，作出（2011）渝二中法民初字第00034号民事调解书，该调解书第二项为：本协议生效后，从2011年6月4日起，……原告（本案中上诉人）依据《商业用房使用权置换合同》而占有的被告（本案中被上诉人）用于置换的重庆市万州区太白岩2号第1-4层房屋视为已向被告（本案中被上诉人）返还（第三人张学海享有产权的房屋除外）。根据该调解书确认，在2011年6月4日，本案中的讼争房屋上诉人已经返还给被上诉人，被上诉人在起诉中称该房屋没有返还的理由不成立。该房屋返还后，被上诉人没有提供就该房屋和上诉人达成租赁关系的证据，也没有提供证据证明该房屋一直由上诉人在占有使用，上诉人提供的其要求上诉人支付占用使用费用证据不足，本院不予支持。二审中上诉人提供的新证据，能够证明上诉人的上诉请求和理由，上诉人的上诉请求和理由成立。
综上，二审中上诉人提供的新证据，改变了二审对本案事实的认定，上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市万州区（2016）渝0101民初3089号民事判决；
二、驳回被上诉人重庆市万州区金鸿物业发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费7957元，二审案件受理费7509元，共计15466元，由被上诉人重庆市万州区金鸿物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘丽苹
代理审判员 熊德才
代理审判员 胡相龙
二〇一七年二月七日
书 记 员 蒋大威