广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终7727号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟生，男，1962年7月9日出生，汉族，住广州市从化区。
委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈卫宁，男，1955年4月19日出生，汉族，住广州市从化区。
委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李秋玲，女，1973年3月23日出生，汉族，住广州市从化区。
上诉人李伟生、陈卫宁因与被上诉人李秋玲房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初9142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李伟生上诉请求：1、改判一审判决第二项，由陈卫宁、李秋玲向李伟生增加支付租金12.5万元(租金按每月1万元计，从2016年12月起计至2017年12月15日)；2、改判一审判决第三项，由陈卫宁、李秋玲向李伟生增加支付电费3929.85元(从2017年1月1日至2017年11月3日)；3、改判一审判决第四项，由陈卫宁、李秋玲向李伟生增加支付违约金1.4万元；4、判决李秋玲承担连带责任；5、一、二审诉讼费用由陈卫宁、李秋玲共同承担。事实与理由：一、一审判决认为双方已于2016年7月25日达成解除合同的合意，与事实情况和法律规定不符。所谓达成解除合同的合意，是指对解除合同的相关事宜全部达成一致，没有任何分歧，仅有解除合同的合意，同时对解除合同的相关内容存在分歧，就不能认为合同已经解除。从原审证据上看，双方与解除合同相关的租金支付、房屋交付等均未达成一致，双方并未有完全的合意，故双方并未解除合同。且陈卫宁提交2016年7月25日的短信对话，显示的是李伟生与李秋玲的对话，而本案的合同当事人为李伟生与陈卫宁，根据合同的相对性，法院不能将2016年7月25日的短信对话认定为合同双方当事人己达成解除合同的合意。二、一审判决认为李伟生没有采取措施收回场地属于认定事实错误，房屋未交接的原因是陈卫宁一直无理推脱，其推迟交还房屋所造成的损失应当自行承担。没有交接的原因是双方没有达成解除合同的协议。由李伟生一审中提交的2017年4月1日的谈话录音可知，李伟生一直要求陈卫宁要么交付租金、要么交接房屋；然而陈卫宁既不交付租金，也未按合同约定将房屋恢复原状。在本案移送花都区人民法院后，李伟生在增加诉讼请求的申请书中仍要求法院主持调解，将房屋早日交接。故房屋未交接的原因是双方未达成解除合同的协议，陈卫宁一直无理推脱，其推迟交还房屋所造成的损失应当自行承担。直到2017年12月15日，双方交接房屋，李伟生撤回解除合同的诉讼请求，双方的租赁合同才予以解除，故，租金应交付至当日，原审少判决租金12.5万元以及从2017年1月1日至2017年11月3日的电费，二审法院应予纠正。三、从2017年1月1日至2017年12月15日，属于租赁合同存续期间电费3929.85元应由陈卫宁、李秋玲支付。四、一审判决认为保证金中的14000元应在陈卫宁承担的违约金中抵扣没有事实和法律依据。陈卫宁在一审反诉中并未请求用剩余保证金14000元抵扣其应承担的违约金，李伟生也明确表示该保证金本案不予处理，故李伟生认为不应自违约金中扣除14000万元。五、陈卫宁、李秋玲是夫妻关系，原审证据证实，李秋玲参与了租赁合同履行的相关事务，这表明签订租赁合同是双方的共同意思，租赁合同的履行后果是夫妻双方共同经营所产生的债务。根据最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和第三条的规定，本案所涉债务应为夫妻共同债务，李秋玲应当承担连带责任。
上诉人陈卫宁上诉请求：1、维持一审判决第一项、第五项；2、撤销第二项，改判为陈卫宁于本判决发生法律效力之日起十日内向李伟生支付2016年6月1日至2016年7月25日期间的租金18333.33元；3、撤销第三项、第四项，全部驳回该两项诉讼请求；4、撤销第六项，改判为李伟生于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈卫宁于2013年5月至2016年6月期间垫付的专变电耗损费15397.98元。事实与理由：一、原审判决陈卫宁向李伟生支付2016年7月26日至2016年11月30日期间的租金错误。1、陈卫宁作为承租方须向出租方李伟生支付租金的前提是双方仍存在租赁关系，原审判决第一项己确认双方的租赁关系己于2016年7月25日解除，但判决第二项却判决陈卫宁继续支付租赁关系解除后的租金，两判项之间明显相互矛盾。陈卫宁仅应承担租赁关系存续期间未支付的租金，即2016年6月1日至2016年7月25日期间的租金18333.33元。2、李伟生以2016年8月5日晚涉案场地发生触电事故、有关部门须封锁调查为由不接收场地，但法院生效判决已认定发生此次事故的过错不在陈卫宁，不应由陈卫宁赔偿李伟生租金损失。二、原审判决以陈卫宁中途退租及逾期交租行为，判决陈卫宁支付违约金10万元，与法院查明的事实和当事人的主张不符。1、陈卫宁未支付的仅是2016年6月1日至2016年7月25日期间的租金，结合李伟生与陈卫宁签订的《财产出租／转让合同》第四条约定，合同签订后，双方形成按月缴交租金的合意和交易习惯，哪怕按原合同的约定，根据原审查明认定的事实，陈卫宁实际拖欠租金也未超二个月，不符合双方合同第九条第2点第(五)项约定须支付10万元违约金的情形。2、李伟生由始至终并无以陈卫宁“中途退租”为由主张陈卫宁支付10万元违约金。原审以“中途退租”的理由判处陈卫宁承担违约金不成立。三、原审判决对陈卫宁多次抗辩违约金过高不作任何调整，顶额判决陈卫宁承担违约金10万元，判决有误。1、按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，陈卫宁己向李伟生缴纳押金3万元，已足以赔偿陈卫宁申请提前退场给予李伟生两个月的再次出租可能存在空档期的损失。2、原审顶额判决陈卫宁支付合同约定的违约金10万元，与陈卫宁的过错程度不相符，李伟生的损失是其自己造成的。双方合同第九条约定陈卫宁须支付10万元违约金，是出现李伟生有权单方提出解除合同的情况下才适用，2016年7月25日双方已达成解除租赁关系的合意，属协商一致解除合同，双方仅为解除合同后的后果产生分歧而引发本案纠纷成讼，本案不存在陈卫宁须承担10万元违约金的情形。3、陈卫宁已严格遵循诚实信用原则履行与李伟生的合同，只是因经营大环境的因素及李伟生出租的房屋地理位置不适宜营商等原因，陈卫宁无法继续经营，在第一时间得知次承租人陈健无法经营要求解除租赁，即第一时间于2016年4月即向李伟生提出解除租赁关系，并要求李伟生接收场地，李伟生却找尽各种不当理由迟迟不肯接收场地，还声称“有一天未解除合同你都要计租给我”，以达到强行要求陈卫宁继续承租，继续收取租金的目的。陈卫宁租赁涉案场地进行经营以赚取利润，李伟生得以获取出租对价，现陈卫宁经营无以为继，陈卫宁当初签订租赁合同目的已无法实现，所以陈卫宁才主动申请解除租赁合同的，李伟生拒绝接收场的要求陈卫宁继续交租金，其行为有违司法解释第二十九条规定的公平原则和诚实信用原则。原审判决确认李伟生拒绝接收场地属自行扩大租金损失，这与判决陈卫宁向李伟生顶额支付违约金10万元相矛盾。并且有大量的司法实践判例显示：违约金的调整应结合双方在合同履行过程中的过错责任予以认定，违约金过高的应予以调整。原审对双方约定的高额违约金不作任何调整，有失公允。四、原审判决第三项之所涉电费均为李伟生自身专变电耗损产生的电费，次承租人陈健在2016年初即停止营业(停止用电)，李伟生诉争月份的电费单均显示：上期读数与本期读数是一致，有功电量为“0”，陈卫宁为此专门请教过供电局领导，回复称该专变电耗损电费应由专变电所有人承担。陈卫宁已向李伟生支付租金，李伟生理应自行承担房屋及专变电自身的自然损耗，这是李伟生收取陈卫宁租金所应付出的对价。陈卫宁为李伟生垫付了自2013年5月至2016年6月期间共38个月，每月405.21元的耗损电费共15397．98元，理应由李伟生返还给陈卫宁。原审判决要求陈卫宁承担不当。二审庭审中，上诉人陈卫宁补充上诉意见：一、原判决要求陈卫宁承担的违约金为10万元(包括剩余保证金14000元)是错误的。根据合同法一百一十四条第二款以及合同法司法解释二第二十九条第二款规定，在本案中，根据陈卫宁提交的证据《解除租赁协议书》，该合同系李伟生发出的电子邮件，且李伟生在一审中对其真实性、合法性予以确认。通过该证据第二条约定可见陈卫宁提前解约给李伟生造成的损失为23000元，根据前述合同法及司法解释的规定，违约金超过29900元可以认定为“过分高于造成的损失”，在一审审理过程中，陈卫宁也多次主张违约金过高，申请法院调低该违约金，一审未进行调整是错误的。另外，根据合同法司法解释二第二十九条规定，在本案中，陈卫宁于2016年年初已停止经营，且主动、多次、善意、积极地与李伟生协商解除合同事宜，陈卫宁的过错程度较低，另外，在长达半年之久的协商过程中，李伟生未采取提起诉讼等方式解除合同、以适当方式收回场地另行出租等措施防止损失扩大，违背了诚实信用原则。因此，法院判决要求陈卫宁支付10万元违约金是错误的。退一步讲，即使陈卫宁需要承担提前退租的违约责任，根据前述规定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、公平原则和诚实信用原则等综合考虑，陈卫宁承担的违约金应当在29900元以内。二、原审判决第二项错误。陈卫宁与李伟生的租赁关系于2016年7月25日解除，自2016年7月26日起双方不存在租赁关系，判决要求陈卫宁支付2016年7月26日至2016年11月30日期间的租金没有法律依据。并且2016年8月5日涉案场地发生事故，导致公安机关在现场拉起警戒线，由此给李伟生造成的损失，应由该事故的发生的主要责任人广州供电局有限公司从化供电局和吴镜波承担，陈卫宁仅在吴镜波承担责任的5％之内承担补充责任。
针对李伟生的上诉，陈卫宁二审答辩称：答辩意见与上诉意见一致。
针对陈卫宁的上诉，李伟生二审答辩称：陈卫宁的上诉请求不予支持，应该驳回。合同的有效期间是订立之日到解除之日，解除时间是2017年12月15日，双方没有达成任何解除合同的协议，虽然进行过协商，但没有达成合意，没有合意解除，在合同存续期间，陈卫宁应该支付租金。二、关于违约金，陈卫宁承租房屋是为了做生意，本质上是商事合同，商事合同不存在违约金过高的问题。关于违约金过高，陈卫宁在一审过程中没有就其提起反诉，也没有提出请求法院确认违约金过高的诉讼请求，因此二审不应该处理，违约金的调整必须提出诉讼请求，法院不能直接判断。三、关于电量损耗问题，是在合同履行期间产生的，应该由陈卫宁承担。
针对李伟生、陈卫宁的上诉，被上诉人李秋玲二审答辩称：坚持一审的意见，我方不需要承担连带责任。实践中关于合同相对性的问题很普遍，也有案例支持，如案号2017粤01民终17203号。
李伟生于2017年11月3日向一审法院提出本案诉讼请求：1.判令陈卫宁、李秋玲支付自2016年6月1日计算至房屋交接之日的租金（按每月1万元计）；2.判令陈卫宁、李秋玲支付李伟生垫付的2016年7月1日至2017年11月3日止的电费8343.28元；陈卫宁、李秋玲支付李伟生垫付的2016年7月至2017年4月期间的固定电话费（电话号码：8790×××8），电话费为278.6元;3.判令陈卫宁、李秋玲恢复房屋装修及设施至正常状态并立即交付；4.判令陈卫宁、李秋玲支付违约金10万元；5.诉讼费由陈卫宁、李秋玲承担。事实和理由：李伟生、陈卫宁于2013年5月24日签订《财产出租/转让合同》一份，合同约定：李伟生将位于广州市从化区城郊街横江农场沙梨x场的两层房屋、场地、附属设施出租给陈卫宁作为经营酒家之用，租赁期限为2013年5月31日至2023年6月30日止，2013年7月1日起至2018年6月30日的租金为每月10000元，从2018年7月1日起至2023年6月30日止的租金为每月12800元，租金每半年支付一次……合同签订后，李伟生将上述房屋、产地及附属设施交付给陈卫宁使用。陈卫宁除签订合同时一次性支付了半年租金外，之后租金未按合同约定支付。陈卫宁支付租金至2016年6月，之后租金一直未支付。另外，李伟生为陈卫宁垫付了陈卫宁拖欠的电费6062.64元（电费从2016年7月起计，暂计至2017年4月共计6062.64元），电话费278.6元（详见收费凭证），以上两项费用共计6341.24元，陈卫宁应予返还李伟生。自李伟生起诉至今，陈卫宁一直占有涉案物业，一直没有联系李伟生办理物业交接手续，一直未缴纳租金；据了解，物业内部装修及设施破坏严重，目前未达到合同所约定的返还时的正常状态。故应依法判决陈卫宁继续缴纳租金至交接，并判令陈卫宁恢复房屋装修及设施至正常状态并立即交付。陈卫宁未及时缴纳租金，加之在租赁期间擅自转租，故根据《财产出租/转让合同书》第九条第2项，应依法判决陈卫宁支付违约金10万元。另为减少损失，恳请法院就房屋交接事宜先行调解。
陈卫宁一审辩称，我方答辩意见与反诉的事实理由一致。
李秋玲一审辩称，同意陈卫宁的意见，同时认为根据合同相对性，李伟生起诉李秋玲是主体不适格，李秋玲不应被追加为本案的被告。
陈卫宁一审反诉称：1.确认李伟生与陈卫宁的租赁关系于2016年6月1日终止;2.责令李伟生限期接收位于横江农场沙梨x场的出租房屋，逾期则视为陈卫宁已履行返还房屋义务;3.李伟生返还陈卫宁于2013年5月至2016年6月期间垫付的专变电耗损费15397.98元。事实和理由：陈卫宁自2013年向李伟生租赁房屋后，投入100多万元装修，20多万元购置经营设备，但由于租赁房屋所处位置偏僻及市场大环境等因素影响，陈卫宁经营惨淡，损失惨重，无以为继，2014年8月陈卫宁与李伟生商量，要么解除租赁，要么转租给他人，李伟生表示同意，陈卫宁当月将房屋转租给陈健经营重新申领注册“从化城郊翠轩农庄”营业执照。陈健接手承租后，经营状况无好转，期间长期严重拖欠陈卫宁租金，在此情况下，陈卫宁依然为履行与李伟生的合同，动用陈卫宁妻子的工资垫付租金。陈健于2016年初正式停业，口头向陈卫宁提出解约。2016年2月、3月间陈卫宁向李伟生口头申请提前解除租赁合同，自始陈卫宁为与李伟生签订正式解除合同事宜，开始了与李伟生艰苦卓越的谈判之路，陈卫宁恳请李伟生可否象征性补偿一些钱，陈卫宁将所有财物（大部分财物是当初陈卫宁以16万元的价格向李伟生购买的）留下不搬走归李伟生，李伟生断然拒绝。2016年6月1日陈卫宁在双方朋友的见证下再次与李伟生协商解约事宜，并正式向李伟生递交解约申请，李伟生仍表示不愿超低价接手陈卫宁的财物，当天双方达成初步协议：保证金抵5月前租金，陈卫宁另行再支付1.5万元给李伟生；陈卫宁于2016年8月15日搬走自己的财物，腾空场地交还李伟生。2016年7月开始，在征得陈健书面同意下，陈卫宁开始处理搬走、变卖自己的财物。当月即差不多搬空，陈卫宁不断催促李伟生前来接收场地，李伟生均各种理由推搪（如，他没有空，水电费杂费未清、营业执照未注销等）。2016年8月吴氏兄弟前来询问陈卫宁是否有东西出卖，陈卫宁将部分财物出卖给吴氏兄弟，讲明他们购买的东西他们负责拆搬，交易三天后即2016年8月5日晚上，吴氏兄弟组织人力搬天台铁架过程中，操作不当触碰高压线造成一死一伤，当即公安机关拉起警界线封锁现场，但事故以来没有任何行政机关下发查封文书给李伟生、陈卫宁或陈健。在陈卫宁主动与相关部门交涉下，9月、10月间警界线拆除。李伟生又以安监等行政机关事故责任认定未出，等等理由拒绝接收租赁场地，在陈卫宁一而再，再而三地主动无数约李伟生，一再强调行政机关的责任认定与双方解除租赁关系、交还场地没有影响，陈卫宁保证顺利交场地给李伟生使用，并保证“若那起事故因他（陈卫宁）的过错导致你（李伟生）遭受经济损失的，愿意主动承担全部赔偿责任。”情况下，李伟生依然拒绝接收场地。陈卫宁不下二十次向李伟生说明：若拒绝接收场地，扩大损失后果自负。直到李伟生起诉当天上午，陈卫宁均请求李伟生不要起诉协商解决，遭到拒绝。陈卫宁认为，陈卫宁自接手承租李伟生房屋后损失达一百多万元，陈卫宁体谅陈健也没有赚到钱，减免了其部分租金，期间陈卫宁也曾向李伟生提出减免部分租金，遭到拒绝，李伟生为此获得了陈卫宁及陈健使用场地期间的全部租金收益。李伟生现在向陈卫宁追讨的是陈卫宁申请解约返还场地、陈卫宁及陈健没有使用期间的场地租金、水电费及电话费。李伟生更不止一次向陈卫宁表示，一日不与你签解除协议，一日都要计租金。试问天下间哪有这样的道理？另外，房屋后的专变电器是李伟生所有，双方并无约定专变电器自身的损耗费由陈卫宁承担，陈卫宁向李伟生支付租金，李伟生理应自行承担房屋及专变电自身的自然损耗，这是李伟生收取陈卫宁租金所应付出的对价。陈卫宁为李伟生垫付了自2013年5月至2016年6月期间共38个月，每月405.21元的耗损电费共15397.98元，理应由李伟生返还给陈卫宁。
李伟生针对反诉一审辩称，一、双方从未约定合同于2016年6月1日解除，在2017年12月15日之前，双方从未就合同解除达成一致，合同从未协议解除。故陈卫宁的第一项诉讼请求应予以驳回。二、1.双方已于2017年12月15日办理房屋交接手续，第二项诉讼请求无需裁判。2.双方没有达成解除合同的合意，故一直未交接。3.根据陈卫宁的诉状，截止2017年10月前因陈卫宁的原因发生事故公安警戒，陈卫宁无法交付。4.李伟生一直要求陈卫宁交付租金、交接房屋，因陈卫宁无理推拖，故房屋未交接，李伟生提供的2017年4月1日的谈话录音可以为证。三、专变电耗损费，根据双方签订的合同第一条第一点约定，甲方出租给乙方的财产以及位于该房屋内的装修、附属设施（包括电话、有线电视设施、消防系统及80千瓦变压器等）按原状租给甲方使用，我方已于2013年5月24日将涉案房屋及房屋内的附属设施租给陈卫宁使用，租赁期间上述场地及设施由其在经营使用，故租赁期间的专变电耗损费理应由陈卫宁自行承担。四、关于2017年7月11日付5000元、关于2017年8月4日付5000元、关于2017年9月30日付5000元。这三笔款本来是2016年6月之前的租金，不存在应付款扣减问题。
一审法院经审理查明：涉案场地位于广州市从化区城郊街横江农场沙梨x场，地上建筑物的权属人为李伟生、李细枝及罗谷香共同共有，李伟生出具声明载明李细枝、罗谷香确认涉案物业由李伟生负责出租，李细枝、罗谷香对于租赁合同不主张任何权益。
2013年5月24日，李伟生（甲方、出租方）与陈卫宁（乙方、承租方）签订《财产出租/转让合同》，约定：一、出租、转让财产情况：1.甲方出租给乙方的财产，坐落于从化市××街横江农场沙梨x场（即横江公路边、周屋路口），出租使用面积共约1300平方米，房屋两层为水泥钢筋结构，以及位于该房屋内的装修、附属设施（包括电话、有线电视设施、消防系统及80千瓦变压器等）按原状租给乙方使用。2.甲方以壹拾陆万元的价格将空调、冰柜、炉灶、餐具和台凳（附清单）按现状全部转让卖给乙方，签订本合同时即时支付，该财产所有权自付款时转移。二、租赁用途：1.乙方向甲方承诺，租赁该房屋、场地作为经营饮食等合法用途，并遵守国家有关饮食、房屋及附属设施设备的使用规定。3.乙方不得以李伟生作为经营者去经营酒家，在乙方支付转让款5个工作日内，甲方向工商等部门提交在本场地经营的酒家的营业执照的注销手续，并配合乙方重新办理经营所需的一切证照等手续（在收到乙方通知三天内配合办理）。三、交付日期和租赁期限：1.双方约定，甲方于2013年5月31日前交付该场地给乙方租用。甲方给乙方四十五天的时间装修期，装修期间不收取租金，财产租赁期自2013年5月31日至2023年6月30日止。四、租金、支付方式和期限：1.租金从2013年7月1日起至2018年6月30日每月10000元，从2018年7月1日起至2023年6月30日止每月12800元。2.乙方实行先交租金后经营，租金每半年支付一次，乙方应于财产交付时向甲方支付2013年7月15日至2013年12月31日的租金共55000元，每年的1月5日前向甲方支付上半年的租金，每年的7月5日前向甲方支付下半年的租金；每逾期一日，则以尚欠租金为本金，按每日万分之五向甲方支付违约金。五、保证金和其他费用：1.乙方应向甲方支付财产租赁保证金30000元，在签合同当日支付。甲方收取保证金时应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息在乙方返还场地时归还乙方。2.租赁期间，使用该财产所发生的水、电、煤气、卫生费、通讯、设备、房屋租赁税等费用乙方自行承担，由甲方另开独立缴费账户交由乙方存钱入该账户方式缴付。3.租赁期间，乙方因经营饮食所发生的一切税费、工人工资等费用均由乙方承担。六、房屋使用要求和维修责任：甲方保证出租的房屋符合安全质量标准。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏时，乙方应及时修复；如乙方不及时修复，可告知由甲方代为维修，但费用由乙方承担。七、房屋返还时的状态：1.除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同的租期届满后的十日内将场地返还（动产，归乙方所有，不作返还，其余归甲方所有）。未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按壹仟元向甲方支付场地占用费。2.乙方返还该场地应当符合正常的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。八、转租和转让:1.乙方在租赁期如转租，需事先征得甲方的书面同意，方可将该场地部分或全部转租给他人。在乙方提交书面申请十日内甲方应作出书面答复；逾期不答复的，视为甲方同意。九、解除本合同的条件：2.双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，同时违反合同的一方，应向另一方支付壹拾万元整的违约金，并赔偿对方由此造成的经济损失。（一）乙方中途退租的；（四）乙方擅自转租、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（五）乙方逾期两个月不按约定支付租金；十、违约责任：1.租赁期间，乙方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成甲方财产或人身伤害的，乙方承担赔偿责任。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，李伟生依约将场地交给陈卫宁使用，陈卫宁利用涉案场地经营“渔山酒楼”，2014年7月，陈卫宁将涉案场地转租给案外人陈健经营“翠轩农庄”，陈卫宁表示其已将转租事宜告知李伟生，且转租经营多年，李伟生亦未对此提出异议。李伟生对此不予确认，表示陈卫宁在2014年8月交租时是自称与陈健合伙经营并更改了酒楼字号，且陈卫宁与陈健的转租合同并非是李伟生的签字，因此认为陈卫宁是擅自转租，该行为违反合同约定。之后陈卫宁一直正常交租至2016年4月，陈卫宁表示涉案场地在2016年初已停止经营，陈卫宁在2016年2、3月口头向李伟生提出解除合同，陈卫宁表示不拆除涉案场地的动产，李伟生补偿相应款项，李伟生对此不同意，之后双方一直协商解除合同事宜，陈卫宁表示在2017年6月1日已初步达成协议，由陈卫宁拆除动产物品，已支付的保证金折抵租金并另行支付15000元，约定在2016年8月15日交还场地。根据陈卫宁提交的短信对话记录可知双方已于2016年7月25日就解除合同事宜通过发送邮件的方式进行磋商，李伟生同意解除合同，但认为需要办妥注销营业执照、缴清涉案场地所欠的税费、水电费、电话费、修复场地等，在这些问题未解决的情况下不同意接收场地。陈卫宁表示从2016年7月初至2016年8月已根据合同约定将涉案场地内属于陈卫宁的动产物品拆除完毕。陈卫宁在处理涉案场地的物品时，案外人前来收购涉案场地的相关物品，在2016年8月5日，收购人员在搬天台的铁架过程中操作不当触碰高压线造成一死一伤事故，当时公安机关对涉案场地拉起警戒线封锁现场，最终涉案场地的警戒线在2016年10月拆除。此事发生后，根据陈卫宁提交的短信记录可知，双方除了原来交接场地的条件仍未达成一致意见外，李伟生亦担心该死伤事故对交接场地产生影响，之后陈卫宁一直要求李伟生前来收回场地，李伟生则表示接收场地的条件未成就，故一直未办理交接手续。双方协商不成，后诉至一审法院成讼。
李伟生认为陈卫宁拖欠涉案场地的电费、电话费，其中2016年7月电费为2145.70元，2016年8月电费为633.93元，2016年9月电费为411.69元，2016年10月电费为410.07元，2016年11月电费为406.83元，2016年12月电费为405.21元……电话费在2015年12月为35元，2016年1月为57元，2016年2月为56.60元，2016年3月为56元，2016年4月为28元，2016年7月为46元，合计278.60元。
一审另查，合同签订时，陈卫宁向李伟生支付保证金30000元，李伟生表示该保证金不要求在本案中处理，但在诉讼中，陈卫宁、李伟生确认将陈卫宁已付保证金30000元中抵扣16000元作为涉案场地的修复费用，抵扣之后，李伟生在2017年12月15日按现状收回涉案场地。为此，李伟生撤回第3项诉讼请求，其他诉讼请求不变更。陈卫宁表示若法院认定陈卫宁需要承担违约责任，则在李伟生已没收剩余定金14000元的情况下酌情调整陈卫宁需要支付违约金的金额。
一审法院认为，李伟生与陈卫宁签订的《财产出租/转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。因该合同包含双方的财产转让关系及场地租赁关系，因双方在本案仅对租赁关系部分产生争议，故一审法院仅审查该合同的租赁关系。
合同签订后，陈卫宁在2014年7月将涉案场地转租给案外人陈健，虽然陈卫宁认为已口头告知李伟生，但李伟生对此不予确认，且根据现有证据无法证明陈卫宁该转租行为已征得李伟生的同意，故陈卫宁的转租行为违反合同约定。另外，在合同履行期内，陈卫宁因自身经营不善要求提前解除合同，且在合同未解除情况下逾期两个月未按合同约定时间缴纳租金，陈卫宁该行为亦违反合同约定，依约应承担相应的违约责任。基于诚实信用原则及维护正常交易秩序的考虑，一审法院认为，合同的解除权理应由守约方享有，作为违约方的陈卫宁并不享有合同的任意解除权，但根据双方的短信往来，可知双方对于解除合同最晚在2016年7月25日已达成合意，双方仅就解除合同的法律后果未能协商一致，故一审法院确定双方的租赁关系已于2016年7月25日解除。陈卫宁主张双方的租赁关系已于2016年6月1日终止，李伟生对此不予确认，陈卫宁亦未提交证据予以佐证，依据不足，一审法院不予采纳。
在陈卫宁已构成违约的情况下，陈卫宁应支付的租金金额应如何计算？根据本案查明的事实，陈卫宁从2016年4月起已开始与李伟生协商解除合同、交还场地事宜，李伟生在诉讼中亦确认知悉陈卫宁提出的解除合同事宜且并主动要求陈卫宁交还场地，但双方因对涉案场地所欠费用、对涉案场地是否符合交还条件等存在争议，故一直未办理交接手续。2016年8月之前，因李伟生不同意将陈卫宁在涉案场地的动产折价利用，因此在陈卫宁未拆除涉案场地内的动产时，涉案场地不符合交付条件，根据陈卫宁的陈述，其已在2016年8月将涉案场地的动产拆除完毕，但涉案场地在2016年8月5日因陈卫宁拆除动产过程中发生伤亡事故，公安机关对涉案场地拉起警戒线，此时即使陈卫宁将涉案场地的动产拆除完毕，李伟生以伤亡事故未处理完毕为由拒绝收回场地亦符合常理。在2016年10月涉案场地警戒线拆除情况下，李伟生已明知陈卫宁从2016年4月起开始要求解除合同，并从2016年6月1日起拖欠租金构成实际违约，且双方均同意解除合同，只是对解除合同的法律后果未能达成一致意见，在双方长达半年之久仍无法协商一致的情况下，李伟生未采取提起诉讼等方式解除合同、以适当方式收回场地另行出租等措施，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的减损规则，也违背了诚实信用原则。关于李伟生主张的涉案场地修复而无法收回场地，若实际存在李伟生主张的场地修复问题，李伟生可通过在陈卫宁已付保证金中扣减或及时提起诉讼等方式解决，而不能以此为由一直拒绝接收场地。虽然涉案场地实际在2017年12月15日才交还给李伟生，但结合上述分析并根据本案的实际情况，在2016年10月涉案场地警戒线已拆除情况下，一审法院酌定再给予李伟生两个月的期限，作为其向陈卫宁主张权利的合理期间，即李伟生可向陈卫宁主张2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金，此后李伟生未及时收回场地而造成的扩大损失由李伟生自行承担。经核算，2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金为60000元（10000元/月×6个月），李伟生主张超出该部分的其他租金，依据不足，一审法院不予支持。
关于电费及电话费，因合同约定租赁期间的电费、通讯费由陈卫宁自行承担，根据前述分析，2016年12月31日之后所产生的损失由李伟生自行承担，故李伟生主张的2016年7月1日至2016年12月31日期间的电费、电话费应由陈卫宁承担，经核算，电费合计4413.43元（2145.70元＋633.93元＋411.69元＋410.07元＋406.83元＋405.21元），电话费合计278.60元，超出部分，一审法院不予支持。
关于违约金，因陈卫宁中途退租及逾期交租的行为构成根本违约，因此李伟生根据合同约定要求陈卫宁支付违约金100000元，合理有据，因陈卫宁已同意剩余保证金14000元由李伟生没收，因此陈卫宁要求该14000元在其应承担的违约金中抵扣，合理有据，一审法院予以采纳，故陈卫宁应向李伟生支付违约金86000元，超出部分，一审法院不予支持。
因涉案场地已于2017年12月15日实际交还给李伟生，陈卫宁要求李伟生接收场地与事实不符，一审法院不予支持。关于陈卫宁主张的专变电耗损费15397.98元，因双方对此并无约定，且合同约定涉案场地在租赁期间所产生的电费由陈卫宁自行承担，故对于陈卫宁反诉要求李伟生返还电费15397.98元，依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告李伟生与被告陈卫宁的租赁关系于2016年7月25日解除；二、被告陈卫宁于本判决生效之日起十日内向原告李伟生支付2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金60000元；三、被告陈卫宁于本判决生效之日起十日内向原告李伟生支付2016年12月31日之前的电费4413.43元及电话费278.60元；四、被告陈卫宁于本判决生效之日起十日内向原告李伟生支付违约金86000元；五、驳回原告李伟生的其他诉讼请求；六、驳回被告陈卫宁的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2739元，由原告李伟生负担1083元，由被告陈卫宁负担1656元；反诉案件受理费92.50元，由被告陈卫宁负担。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，李伟生、陈卫宁双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
根据李伟生、陈卫宁双方的上诉，本案二审双方争议的焦点为：1、涉案合同何时解除；2、租金、电费应计付至何时；3、违约金应否支持、标准是否过高需要调整；4、李秋玲应否承担连带责任。
关于涉案合同的解除时间问题。一审认为合同的解除权理应由守约方享有，作为违约方的陈卫宁并不享有合同的任意解除权，本院予以确认。一审根据李伟生、陈卫宁双方的诉辩意见、双方就合同解除协商的往来的短信，认定双方对于解除合同在2016年7月25日已达成合意，双方仅就解除合同的法律后果未能协商一致，认定事实正确，本院予以确认。对于李伟生上诉认为当时双方只是就合同解除进行协商，仅有解除合同的合意，对解除合同的相关事宜存在分歧，而不能认为同意解除。根据本案查明的事实，陈卫宁从2016年4月起已开始与李伟生协商解除合同、交还场地事宜，李伟生在一审时也确认知悉陈卫宁提出的解除合同事宜，双方的短信往来可以看出双方是愿意解除合同，只是对合同解除后的相关事宜未能协商一致。因此，不能否定双方已经达成解除合同的合意，至于解除合同后的相关事宜，李伟生也可以通过诉讼予以主张。故对李伟生该上诉主张，本院不予支持。
关于租金、电费应计付至何时的问题。一审根据双方的诉辩意见，结合本案的实际情况，认定在2016年10月涉案场地警戒线已拆除情况下，根据合同法的减损原则，酌定再给予李伟生两个月的期限，作为其向陈卫宁主张权利的合理期间，即李伟生可向陈卫宁主张2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金，此后李伟生未及时收回场地而造成的扩大损失由李伟生自行承担，阐述全面充分，本院予以确认，不再赘述。关于电费，因一审认定2016年11月30日后李伟生未及时收回场地而造成的扩大损失由李伟生自行承担，故由陈卫宁承担的电费期间应从2016年7月1日计算至2016年11月30日，数额为4008.22元，一审计至2016年12月31日不当，本院予以更正。李伟生上诉主张租金、电费应计付至2017年12月15日其实际接收涉案房屋止，以及陈卫宁上诉主张租金应计付至2016年7月25日双方合同解除时止、电费应计付至2016年6月止，理据均不成立，本院均不予支持。
关于违约金的问题。因陈卫宁中途退租及逾期交租的行为构成根本违约，因此李伟生根据合同约定要求陈卫宁支付违约金100000元，合理有据，一审予以支持并判决在扣除保证金14000元后陈卫宁应向李伟生支付违约金86000元，处理恰当，一审实际已经对违约金数额进行了调低，本院对一审的处理予以确认。陈卫宁上诉主张不应支持李伟生的违约金请求以及违约金标准过高需要调整，以及李伟生上诉主张违约金不应扣除保证金14000元，理由不成立，本院均不予采纳。另，关于陈卫宁主张的专变电耗损费15397.98元，因双方对此并无约定，且合同约定涉案场地在租赁期间所产生的电费由陈卫宁自行承担，故对于陈卫宁反诉要求李伟生返还电费15397.98元，依据不足，一审法院不予支持，并无不妥，本院也予确认。陈卫宁该上诉主张，理由不成立，本院也不支持。
关于李秋玲应否承担连带责任的问题。涉案合同是由李伟生与陈卫宁签订的，李伟生与陈卫宁为合同的相对方，而李秋玲不是合同的签订一方，其非合同相对方。故根据合同相对方的原则，李伟生在本案中要求李秋玲对陈卫宁承担的给付义务承担连带责任，理由不成立，本院不予支持。一审没有对此进行审查，显属不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初9142号民事判决第一、二、四、五、六项以及本诉、反诉受理费负担的决定；
二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初9142号民事判决第三项为：上诉人陈卫宁于本判决送达之日起十日内向上诉人李伟生支付2016年11月30日之前的电费4008.22元及电话费278.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费6413.60元，由上诉人李伟生负担3158.60元，上诉人陈卫宁负担3255元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年五月二十二日
书记员 陈婷婷