上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)再终字第27号
上诉人（原审被告）刘靖，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，现住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）狄荣定，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。委托代理人郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。委托代理人顾元，上海市理合理律师事务所律师。原审第三人钱建慧，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室。上诉人刘靖因与被上诉人狄荣定、原审第三人钱建慧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）再重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘靖，被上诉人狄荣定的委托代理人郭淑卿到庭参加诉讼。原审第三人钱建慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审经审理查明，系争的本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房地产权利登记日为2012年3月17日，权利人为刘靖。2012年4月19日，狄荣定作为买受人（乙方）、刘靖作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定如下：第一条、双方通过xx房地产经纪（上海）有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的坐落于本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室、建筑面积为68.13平方米的房屋；第二条、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计90万元(人民币，以下币种相同)；第四条、甲乙双方同意，甲方于2012年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……；第六条、甲乙双方确认，在2012年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任……；第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款10%的违约金，合同继续履行……。合同附件三对付款约定如下：1、签订本合同前，乙方于2012年3月19日已支付甲方定金计20万元整，于签订本合同后自动转为首期房款。2、乙方于2012年4月12日已支付甲方2万元现金。3、乙方于2012年4月13日已支付甲方2万元现金。4、乙方于2012年4月18日已支付甲方3万元现金。5、乙方于2012年4月19日已支付甲方8万元现金。6、待本房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，结清水、电、煤并迁出该房内所有户口在（再）支付甲方计55万元整。给上家款协议项下的所有房价款由乙方以人民币形式支付甲方。合同附件六对居间介绍、代理等中介情况做了记载，明确：xx房地产经纪（上海）有限公司（加盖公司印章）作为居间介绍、代理方，居间介绍、代理内容为代打合同，房地产执业经纪人姓名为方某某，执业证书号为FA01xxxxx等。狄荣定在上述合同落款处签字，刘靖亦在合同落款处签字并捺印。2012年3月19日，刘靖出具收据一份，载明：今收到狄荣定用于购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的第一笔房款，计20万元整，刘靖在该收据收款人落款处签名、捺印。2012年4月19日，刘靖出具预付房款收据一份，载明：房屋坐落浦东XX路XX弄XX号XX室，成交总额90万元，交款人狄荣定，收款方式为现金，预付房款金额15万元，刘靖在该收据收款人落款处签名、捺印。同日，刘靖出具承诺书一份，载明：本人刘靖委托xx房地产经纪上海有限公司代打浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售给下家狄荣定的买卖合同一份，并无居间，双方自行办理所有交易事宜，如发生法律纠纷与中介无关，刘靖在承诺人落款处签名、捺印。再查明，狄荣定是北海市xxx餐饮管理有限公司上海闸北分公司的负责人。2012年1月至6月期间，狄荣定个人账户资金往来达百万余元。再审中，原审法院向xx房地产经纪（上海）有限公司了解相关情况，该公司于2015年5月15日向原审法院出具情况说明一份，明确：1、系争房屋买卖由刘靖托人找到公司，称要急卖且已经找到买家，只要求公司代打合同，公司表示买家、卖家各收1000元代书费，其他事宜与公司无关；2、2012年4月19日，刘靖带着身份证、产权证原件来公司，根据其表述，打印网签样张，刘靖无异议后打印出正式合同。由于买家没来公司，故由公司一业务员带着合同随刘靖到汽修厂，买家狄荣定在汽修厂内看过合同无异议，交接8万元房款后签字确认了买卖合同。随后，买家、卖家各支付公司1000元，公司业务员收取代书费后将合同原件交付双方。又查明，刘靖与第三人钱建慧之间存在债权债务关系。2012年3月20日，刘靖向钱建慧出具承诺书，载明：“本人承诺出售XX路XX弄XX号XX室的房款来归还钱建慧的所有欠款。”XX路XX弄XX号XX室房屋设有抵押权人为钱建慧的抵押权登记，登记日期为2012年4月16日，债权数额为35万元，债务履行期限为2012年4月11日至2012年6月10日。2013年7月1日，原审法院受理钱建慧诉刘靖民间借贷纠纷一案。该案经原审法院调解，双方于2013年9月5日达成调解协议，由刘靖于2014年1月4日之前归还钱建慧借款本金以及违约金415,100元，案件受理费以及保全费由刘靖负担，该案尚未执行完毕。刘靖对涉案收据以及其向xx房地产经纪（上海）有限公司出具的承诺书上其本人的签名、捺印予以确认，表示当时让钱建慧办理相关手续时，确实签过相应收据等，但收据上并没有狄荣定的姓名等内容，对承诺书更是不知情；对xx房地产经纪（上海）有限公司出具的情况说明的内容不予认可，认为该公司与钱建慧有关联；对买卖合同上其本人的签名、捺印不予认可，向原审法院申请笔迹以及捺印鉴定。原审法院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对此予以鉴定，该鉴定所于2015年3月20日出具鉴定意见书，鉴定意见为：署期“2012年4月19日”的《上海市房地产买卖合同》第15页甲方（一）本人签章处“刘靖”签名字迹是刘靖本人所写，“刘靖”签名字迹处一枚红色指印是刘靖右手拇指所留。刘靖对此鉴定结论不持异议，但坚持其抗辩意见。狄荣定表示，其系餐饮店业主，常备现金在家，事前基于刘靖要求，才以现金方式支付房款，且全部收据、合同等均由刘靖事先准备。狄荣定与钱建慧也并不相识，刘靖因债务等纠纷被他人强占房屋，此与狄荣定无关。本案诉讼在前，刘靖与第三人的诉讼在后，且又达成调解协议，故完全存在刘靖与第三人之间串通来损害狄荣定利益的可能。狄荣定认为，其与刘靖之间的房屋买卖真实有效，狄荣定愿意于办妥房产过户登记手续后以现金方式支付刘靖剩余购房款。原审法院认为，本案的争议焦点一为涉案房屋买卖合同是否真实有效。狄荣定主张合同权利，并提供房屋买卖合同予以证实。该买卖合同上有刘靖的签字、捺印，刘靖对该签字、捺印持有异议，但未能提供证据推翻鉴定结论，故法院对该鉴定结论予以采纳，认定该房屋买卖合同由刘靖本人签署，确认其真实性。刘靖抗辩该买卖合同是由第三人与狄荣定共同炮制，目的在于侵占刘靖之房产。但从刘靖出具给第三人承诺书的内容来看，刘靖确实有将系争房屋售卖、所得款项归还第三人债务的意思表示。另从xx房地产经纪（上海）有限公司出具情况说明的内容以及收据来看，刘靖亦参与了房屋买卖的签约过程。刘靖认为xx房地产经纪（上海）有限公司与第三人有关联，未举证证实，法院对此不予采信。本案房屋买卖合同真实有效，法院予以确认。本案争议焦点二为狄荣定是否支付35万元房款。狄荣定不仅提供了有刘靖签字、捺印的房款收据，而且还提供了同期银行对账单以及营业执照以证实其履约能力，上述证据亦与xx房地产经纪（上海）有限公司出具的情况说明的部分内容能相互印证，可支持其主张。刘靖抗辩已给付房款数额与钱建慧债务数额吻合，事实未收取过房款，虽然该抗辩意见具有一定的或然性，但未有其他相应证据予以印证，无法证实其真实性，故法院对此难以采信。现法院确认狄荣定已经支付上述35万元房款。综上，涉案买卖合同由刘靖与狄荣定签字确认，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘靖未于合同约定的期限内协助狄荣定办理系争房屋产权过户登记手续，有违约定，理应按约继续履行合同并承担相应违约责任。狄荣定的诉讼请求有合同依据，依法应予支持。现狄荣定自愿调低违约金数额为7万元并于刘靖履行产权过户义务时支付剩余购房款，并无不当，可予准许。鉴于涉案房屋在抵押期间转让，且抵押权人即第三人亦同意房屋予以转让，故刘靖应当将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存，转让的价款超过债务数额部分可归抵押人即刘靖所有，不足部分由债务人清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、刘靖于判决生效之日起十五日内注销上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的抵押权登记；二、刘靖于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋抵押权登记注销之日起十日内协助狄荣定办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至狄荣定名下的手续；三、刘靖于判决生效之日起十五日内支付狄荣定逾期办证违约金7万元；四、准予狄荣定于刘靖协助办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记之日支付刘靖剩余购房款55万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，财产保全费5,000元，鉴定费5,200元，共计23,000元，由刘靖负担。判决后，刘靖不服，向本院提出上诉称：第一，原审判决认为涉案房屋买卖合同真实有效是错误的，该房屋买卖合同完全是钱建慧和狄荣定勾结起来炮制的，是个骗局。第二，原审判决认定狄荣定已支付35万元房款没有任何事实依据。刘靖请求本院撤销原审判决，改判驳回狄荣定原审的诉讼请求。狄荣定答辩称：原审判决认定事实是正确的，刘靖的上诉理由没有依据，应不予支持。原审第三人钱建慧未作答辩。刘靖向本院提交了3份新的证据：1、钱建慧起诉其的起诉状，以证明其与狄荣定签订房屋买卖合同时，其身份证、户口本在钱建慧处。2、上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2352号民事判决书，以证明钱建慧与狄荣定2012年就认识。3、xx房地产经纪（上海）有限公司工商资料，以证明该公司法定代表人蒋静怡是钱建慧的老板，所以该公司的陈述是不可信的。狄荣定认为，刘靖提供的证据都与钱建慧有关，而与本案无关，真实性无法确认，且证据均不属于新的证据，不应当被采信。狄荣定未提供新的证据。经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：第一，涉案房屋买卖合同是否真实有效？第二，狄荣定是否已支付35万元房款？对于第一个争议焦点，本院认为，狄荣定提供了房屋买卖合同，经原审法院委托相关鉴定单位对合同上刘靖的签名、捺印进行司法鉴定，鉴定结论为签名系刘靖所签，指印系刘靖右手拇指所留。刘靖对该鉴定结论也不持异议，且从刘靖出具给钱建慧的承诺书内容看，刘靖确有售房抵债的意愿，故原审法院认定房屋买卖合同真实有效并无不当。刘靖的上诉理由，本院不予采信。对于第二个争议焦点，本院认为，狄荣定提供了刘靖签字、捺印的房款收据，并提供了相关的资信证明，能够证实狄荣定有能力且确实支付了相关的钱款。刘靖称其系在空白收据上签字捺印，但未提供充分证据予以证明。刘靖称房款收据系出具给钱建慧，用于向钱建慧借款，但2012年3月19日及2012年4月19日的收据内容明确有“购房”、“预付款”等字眼，而刘靖与钱建慧之间系民间借贷关系。故刘靖的上诉理由本院实难采信。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律也无不当，应予维持。刘靖上诉所提供的证据未能证明其上诉理由，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,800元，由上诉人刘靖负担。本判决为终审判决。
审判长 蔡茜芸
审判员 王 伟
审判员 严卫忠
二〇一六年二月二十三日
书记员 宋宇佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。