重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0103民初2555号
原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，统一社会信用代码91500103X21922653Y。
负责人许华，分行行长。
委托代理人肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人蔡孝元，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告彭和强，男，1973年9月29日出生，汉族，住福建省罗源县。
被告恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层。组织机构代码79071779-3。
法定代表人廖嘉宁。
委托代理人张黎，该公司员工。
原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行重庆分行）诉被告彭和强、被告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东亚银行重庆分行的委托代理人肖松柏、被告恒大公司的委托代理人张黎到庭参加了诉讼。被告彭和强经本院公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东亚银行重庆分行诉称，2013年1月11日，原告东亚银行重庆分行与被告彭和强签署《房地产抵押贷款合同》。合同约定借款金额824000元，借款用途为购买预售商品房，借款期限为24年，从2013年1月11日至2037年1月11日，约定利率标准为年利率6.55%；被告彭和强逾期偿还借款的，则按照借款利率上浮50%的标准计算逾期利息；按照合同约定，被告彭和强逾期归还借款本息的，则原告东亚银行重庆分行有权宣布被告贷款提前到期，被告彭和强应立即归还借款本息。为保证被告彭和强按期归还借款本息，被告恒大公司向原告提供保证担保，保证被告彭和强按约履行还款义务。合同生效后，原告东亚银行重庆分行向被告彭和强指定银行账户发放了贷款824000元，被告彭和强委托原告按月从其指定银行账户收取按揭贷款。2013年1月27日，被告彭和强将其所有的位于重庆市九龙坡区房屋抵押给原告东亚银行重庆分行，并办理了抵押登记。因被告彭和强逾期归还借款本息，原告东亚银行重庆分行按照合同约定于2015年9月8日宣布被告彭和强贷款提前到期，被告彭和强应当立即向原告东亚银行重庆分行归还本息。现被告彭和强借款期限已经届满，被告彭和强至今未归还借款本金及借款期间利息，恒大公司也未按合同约定代彭和强清偿债务。原告东亚银行重庆分行为实现债权发生律师费3.4万元，此费用按照合同约定应当由被告彭和强承担。为维护东亚银行重庆分行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、彭和强偿还贷款本金792057.32元，并偿还截至2015年9月8日的利息15094.07元、罚息116.57元、复利202.21元，合计807470.17元；2、彭和强支付自2015年9月9日起至贷款本息结清之日止，以彭和强未偿还的贷款本金792057.32元为基数，按照年利率9.825%（在约定利率6.55%上浮50%）计算的罚息，以彭和强未偿还的利息15094.07元为基数，按照年利率9.825%（在约定利率6.55%上浮50%）计算的复利；3、原告东亚银行重庆分行有权对彭和强提供抵押的位于重庆市九龙坡区房屋行使抵押权，对抵押房屋折价、拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权；4、恒大公司对彭和强的上述债务承担连带清偿责任；5、本案案件受理费11875元、财产保全费4720元，由彭和强承担，恒大公司承担连带给付责任。
被告彭和强未答辩。
被告恒大公司辩称，恒大公司从未有为彭和强的任何债务向原告东亚银行重庆分行提供保证担保的意思表示或行为，不应为彭和强的债务承担连带清偿责任，请求驳回原告东亚银行重庆分行对恒大公司的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年1月11日，东亚银行重庆分行（贷款人、抵押权人）与彭和强（借款人、抵押人）签订编号为2000002674《房地产抵押贷款合同》，合同约定：贷款金额824000元；贷款用途101住房（一手期房）；贷款期限自首次提款之日起288个月，自2013年1月11日起至2037年1月11日止；贷款利率为5年期以上人民币贷款基准利率，签订时五年以上期人民币贷款基准利率为6.55%，本合同下贷款年利率为6.55%，自贷款人发放贷款之日起计息，在合同期间，自第一次提款之日起，遇人民币贷款基准利率调整，本合同下的贷款利率于人民币贷款基准利率调整后的第一个还款日起按新的人民币贷款基准利率进行调整；贷款逾期的，罚息利率按本合同约定的贷款利率上浮50%计算，罚息利率随贷款利率的调整而同时调整；还款期数288期；还款方式为等额本息还款法，实际每期还款本息金额以贷款人向借款人出具的《分期付款本息明细表》为准；借款人未按照本合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用的构成违约，贷款人有权宣布已贷出款项提前到期，并要求借款人立即偿还全部或部分欠款，对逾期贷款，贷款人有权从到期日起，按罚息利率计收利息直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；因借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的相关费用，包括但不限于交通费、诉讼费或仲裁费、诉讼保全费、强制执行费、律师代理费等由借款人承担；本合同项下的抵押物为座落于重庆市九龙坡区房屋，抵押担保的范围包括：本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、借款人于本合同项下应承担的费用、贷款人实现债权和抵押权的费用等。
之后，东亚银行重庆分行（贷款方、抵押权人）与彭和强（借款人、抵押人）、恒大公司（担保方、开发商）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定彭和强以位于重庆市九龙坡区房屋为上述借款提供抵押担保。贷款金额824000元，首期还款5682.6元，剩余款项分287期偿还。在第四条权利义务约定：东亚银行重庆分行应按合同约定提供贷款；彭和强应按合同约定归还贷款本息；恒大公司应将贷款用于彭和强所购商品房建设工程并保证按期交付房屋；在领取《房屋所有权证》之前，如彭和强不按期清偿债务，恒大公司保证代彭和强履行该项义务。若恒大公司履行该项义务后，恒大公司可按有关规定处分抵押物。在违约责任中约定，彭和强到期不清偿债务，恒大公司又未履行代彭和强还款义务时，东亚银行重庆分行有向恒大公司追偿彭和强所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。本合同与编号为2000002674的《房地产抵押贷款合同》不一致的，以后者为准；本合同未作约定之处，以编号为2000002674的《房地产抵押贷款合同》为准；本合同项下的抵押期限与主债权存续期间一致，均从贷款合同项下首次提款之日起算。合同经三方签章，并经房地产管理机关登记后生效。
2013年1月11日，彭和强向东亚银行重庆分行提交了《提款通知书》以及《转账扣款授权书》，授权银行在彭和强账户号码6229383300000****19内支取824000元存入东亚银行重庆分行户名为恒大公司的账户。
2013年1月29日，重庆市九龙坡区房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记。该预告登记证明载明：预告登记权利人为东亚银行重庆分行，预告登记义务人为彭和强，房地产坐落于九龙坡区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，担保借款金额为824000元整，主债务履行期限自2013年1月11日至2037年1月11日。
2013年2月28日，东亚银行重庆分行按约向彭和强发放贷款824000元。但彭和强未按照合同约定偿还借款本息，东亚银行重庆分行于2015年9月8日向彭和强发出《宣布贷款提前到期通知函》，宣布贷款合同项下全部贷款立即到期要求康明样及时偿还贷款合同下所有欠款。
截至2015年9月8日，彭和强尚欠东亚银行重庆分行借款本金792057.32元，利息15094.07元，罚息116.57元，复利202.21元。
另查明，东亚银行重庆分行与彭和强、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市九龙坡区房屋已于2014年11月13日办理房屋所有权证（105房地证2014字第5***1号），恒大公司于2014年11月13日领取该权证，并于2016年3月22日将权证交与东亚银行重庆分行持有，在权证上载明：抵押权人东亚银行重庆分行，设定日期2013年1月11日。
还查明，2015年3月23日，东亚银行重庆分行与北京大成（重庆）律师事务所签订了《法律服务合同》，约定：东亚银行重庆分行委托北京大成（重庆）律师事务所代理本案纠纷。合同签订后，北京大成（重庆）律师事务所进行了代理活动，东亚银行重庆分行向北京大成（重庆）律师事务所支付了代理费34000元。
上述事实，有《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、105房地证2014字第5***1号、提款通知书、转账扣款授权书、账户交易历史查询、借据信息、《宣布贷款提前到期通知函》及快递回执、《法律服务合同》、律师费发票及支付凭证等证据及当事人陈述载卷为凭，足以认定。
本院认为，东亚银行重庆分行与彭和强之间签订的《房地产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。东亚银行重庆分行按约向彭和强发放借款后，彭和强未按约履行还款义务，其行为已构成违约，东亚银行重庆分行有权宣布合同项下全部借款提前到期，要求彭和强立即偿还全部借款本息，按照借款合同约定计收罚息和复利。
关于东亚银行重庆分行要求彭和强支付的律师费用，因借贷双方在所签借款合同中对此有明确约定，且该费用亦实际发生，故本院予以支持。
关于东亚银行重庆分行对重庆市九龙坡区房屋是否享有优先受偿权的问题。本案中，彭和强以其所购商品房重庆市九龙坡区房屋为东亚银行重庆分行设定抵押权，东亚银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，在抵押房屋取得产权证后办理了抵押权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，东亚银行重庆分行对上述房屋享有的抵押权自登记时设立，因此对东亚银行重庆分行要求对彭和强名下的重庆市九龙坡区房屋享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。
关于恒大公司是否应对彭和强的上述债务承担连带清偿责任的问题。
东亚银行重庆分行与彭和强、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定“在领取《房屋所有权证》之前，如彭和强不按期清偿债务，恒大公司保证代彭和强履行该项义务”，“合同经三方签章，并经房地产管理机关登记后生效”。东亚银行重庆分行与恒大公司争议的焦点为《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是否已生效、上述保证条款是否有效及如何理解、恒大公司是否还应承担连带清偿责任。
首先，从合同的目的来看，签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的目的是为了以预售商品房抵押、担保购房人能够按照合同约定支付购房贷款，东亚银行重庆分行所举示的《重庆市土地房屋预告登记证明》以及房地产权证足以证明登记机构已对房屋抵押合同以及抵押权进行了登记，且抵押权已依法设立，签订抵押合同的目的已经实现，因此东亚银行重庆分行与彭和强、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》已经生效。
其次，《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定“在领取《房屋所有权证》之前，如彭和强不按期清偿债务，恒大公司保证代彭和强履行该项义务”，该条款是否有效及如何理解的问题。
本院认为，保证合同应当约定保证期间及保证担保的范围。本案中，上述条款是关于恒大公司对彭和强的债务承担保证责任的约定。在领取《房屋所有权证》之前，恒大公司对彭和强的债务承担保证责任，这既是关于恒大公司对彭和强的债务承担保证责任期间的约定，同时也限定了恒大公司应当承担保证担保责任的债务范围，即恒大公司应对彭和强偿还借款开始至领取《房屋所有权证》之前这一期间彭和强所应当偿还的本金及利息承担保证责任。又因《房地产抵押贷款合同》是一个分期履行债务的合同，上述条款的约定符合法律规定，应属有效，东亚银行重庆分行认为该条款约定的保证期间早于或等于主债务履行期间应视为没有约定的理由不能成立。
关于“在领取《房屋所有权证》之前”这一条件应当如何理解的问题。东亚银行重庆分行认为应理解为在恒大公司向东亚银行重庆分行交付房管证之前，恒大公司认为应理解为房管部门办理抵押房屋的房屋产权证之前。对此问题，本院认为，该格式条款是房管部门提供的格式合同文本，对该条款的理解应从合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则出发确定该条款的真实意思。从“在领取《房屋所有权证》之前”这一条件所使用的词句来看，并没有约定权利义务的主体，这一条款约定的目的是在房屋抵押权设立之前由恒大公司为东亚银行重庆分行债权的实现提供保证担保，同时根据物权法的相关规定，房屋抵押权自登记时设立，因涉案房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，在办理房屋设立登记时，即产生抵押权设立的法律后果。因此将“在领取《房屋所有权证》之前”理解为“房管部门为涉案房屋办理好《房屋所有权证》、任何一方当事人从房管部门领取《房屋所有权证》之前”符合合同的目的以及日常交易习惯。
现已查明，涉案房屋已于2014年11月13日办理《房屋所有权证》并由恒大公司于当日领取，该权证于2016年3月22日交与东亚银行重庆分行持有，因此恒大公司的保证期间于2014年11月13日届满，因在合同约定的保证期间内东亚银行重庆分行未要求恒大公司承担保证责任，恒大公司免除保证责任，对于东亚银行重庆分行要求恒大公司对彭和强的债务承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。
彭和强经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告彭和强应当自本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行偿还借款本金792057.32元，截至2015年9月8日止的利息15094.07元、罚息116.57元、复利202.21元，并支付自2015年9月9日起至贷款本息结清之日止，以未偿还的贷款本金792057.32元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算的罚息，以未偿还的利息15094.07元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算的复利；
二、被告彭和强应当自本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行支付律师代理费34000元；
三、原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行有权对彭和强名下的位于重庆市九龙坡区房屋享有优先受偿权；
四、驳回原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11875元，财产保全费4720元，合计16595元，由被告彭和强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 任 萍
人民陪审员 陈邦碧
人民陪审员 费兴智
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 汪福进