四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川19民终973号
上诉人（原审原告）：成都晶晟光电有限公司。
法定代表人：何育林，该公司经理。
委托诉讼代理人：王洪军，四川适逸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白小倩，女，汉族，1987年8月9日出生，住四川省巴中市巴州区，
委托诉讼代理人：张耀月，北京首信（成都）律师事务所律师。
上诉人成都晶晟光电有限公司因与被上诉人白小倩房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2016）川1923民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人成都晶晟光电有限公司上诉请求：1、依法撤销原判，重新判决被上诉人支付上诉人租金275000元；2、请求依法判令被上诉人支付违约金184800元；3、依法判令被上诉人未支付租金的损失（损失计算标准按照同期银行贷款利息2倍计算）直至付清之日；4、请求依法判令被上诉人赔偿商铺门前损坏的地板瓷砖、门市内损坏的地板共计50000元；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、租金时间认定错误，应当认定为97天。一审法院认定租金的时间自相矛盾。认定2017年8月6日因为何静将部分门面另行出租给他人使用，证实双方房屋租赁关系已经实际解除，而判决书计算租金只计算到2017年7月12日。判决书认定租赁合同的实际解除就视为被上诉人不支付租金明显不当，解除合同不等于就交付了房屋，被上诉人至2017年3月才陆续拆除房屋内的设施、设备。被上诉人在一审中称已经交付钥匙但没有任何证据证实。二、一审认定的违约金严重低于实际损失。应当调整为每天千分之三较为适宜，计算112天。三、被上诉人在租赁期间擅自改变房屋现状应当赔偿损失50000元。被上诉人开挖地沟2个、洗车场挖空约25平方米，门前地砖损坏40平方米，若要恢复需50000元。四、被上诉人应支付租金而未支付所造成的损失应当由被上诉人按照应付租金的银行同期贷款利率的2倍对上诉人进行赔偿，直至租金支付之日。
被上诉人白小倩辩称，1.被上诉人已超额支付租金，不存在下欠租金的情况。被上诉人于2015年8月19日才取得涉案商铺的所有权，事实租赁关系应从2015年8月20日起算，上诉人与被上诉人协商一致解除涉案商铺租赁关系，不存在违约行为。2.双方并未签订租赁协议，对违约金等未进行约定。上诉人不能以被上诉人与何育林个人签订的租赁协议主张违约责任。3.双方协商一致解除合同，不存在任何损失。4.上诉人关于门市内外损失的问题，一审没有提出门市内损失，门市外瓷砖不是被上诉人所有，没有事实依据主张。
成都晶晟光电有限公司向一审法院请求：一、请求依法判令终止原被告的房屋租赁协议；二、请求依法判令被告与第三人的转租行为无效；三、请求依法判令被告恢复商铺门前损坏的瓷砖地板，交付的房屋应当恢复原状；四、请求依法判令被告支付房屋租金229000元及符合交付条件时止的房屋租金并承担违约责任同时按照合同约定承担资金占用费用至付清之日止；五、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年3月15日，原告光电公司委托何育林全权处理巴中市平昌县江口镇“伴山风景”A6、A7栋底层商铺出租、款项收取等事宜。同月18日，原、被告双方经过协商，以何育林为甲方、白小倩为乙方，签订了《商铺租赁协议书》，约定：一、乙方租赁甲方在“伴山风景”A6、A7栋底层1680平方米商铺，作为商业使用；二、租期5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；三、租金及交付，1、第一年年租金500000元，第二年递增10%，以后每年在上年租金基础上递增8%，2、（略），3、租金交付方式，每年租金按半年付款一次，每次付当年租金的一半。协议签订当日支付定金50000元，甲方交付商铺时付200000元，其余250000元，在租期起算满6个月前10天一次性付清，以后每半年在租期起算前15天各付当年租金50%；四、（略）、五、乙方分租商铺需甲方同意……如甲乙双方任何一方需提前终止本协议，均需提前两个月通知对方，且须向对方支付当年商铺租金水平两个月租金的现金作为提前终止本协议补偿金；六、（略）；七、违约责任：1、甲方责任（略），乙方责任，如乙方拖欠租金，则每天按当年租金的5‰承担资金占用费，如拖欠资金达1个月，则甲方有权单方中止协议和收回商铺。协议签订后，双方按照合同履行了义务。2016年以来，被告以经营环境变化，要求下调租金，双方虽有协商，但未达成一致意见，被告未给付2016年5月1日以来的房屋租金，并于6月底停止经营活动。2016年7月12日，原告诉讼来院。
同时查明：2016年8月6日，案外人何静（系原告法定代表人何育林之妻）以何育林的名义与张高翔签订《商铺租赁协议书》，将涉诉的平昌县江口镇“伴山风景”A6/7栋底层商铺中右转角3门面和三江大道正门面一个（面积100平方米）予以租赁，租期自2016年8月1日至2019年7月31日，当年租金43200元。
一审法院认为：原、被告间的房屋租赁合同关系成立，双方应当按照合同约定履行相应义务。原告于2016年7月12日诉讼来院，请求终止房屋租赁合同，与被告所提供的双方在2016年4月24日、7月7日、7月11日的短信内容能够相互印证，可以证明原、被告双方均有终止、解除房屋租赁合同的意向。且原告于2016年7月12日提起诉讼后，在诉讼中，于同年8月6日，已将涉诉房屋的部分门面另行出租与他人使用，说明原告方已经能够自主行使涉诉房屋的所有权，原、被告双方的房屋租赁关系已经实际解除。现原告仍然请求终止房屋租赁协议已无意义，对该请求不予支持；原告主张由被告支付2016年5月1日以来的房屋租金229000元及违约责任、资金占用利息，因双方合同约定第二年租金较第一年递增10%，即年租金为550000元（每日租金：550000元÷365天=1506.85元/日），双方自2016年5月1日起至2016年7月12日诉讼之日止，共计73天，其未付租金：1506.85元/日×73天=110000.05元；提前终止协议的补偿金：550000元÷12月×2月=91666.67元；原告主张的被告拖欠租金应承担的资金占用费，按其合同约定，即每日按当年租金的5‰计算：550000元×73天×5‰=200750元，其约定的每日资金占用费：200750元÷73天=2750元/日，已经超过每日租金1506.85元的实际标准，根据被告的违约情形及给原告造成的损失，酌情调整为按2‰计算，即550000元×73天×2‰=80300元。原告诉请判令被告转租行为无效及恢复商铺门前被损坏的瓷砖地板，没有提供相应证据证明，对其主张不予支持。据此，判决：一、由白小倩在判决生效后十日内给付成都晶晟光电有限公司房屋租金110000.05元、提前终止协议的补偿金91666.67元、2016年5月1日起至2016年7月12日止的违约金80300元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的一致，二审予以确认。
本院认为，本案争议的焦点，一是被上诉人未支付租金的截止时间；二是拖欠租金应承担的资金占用费计算标准；三是上诉人主张的门市内外地板损坏的损失是否应由被上诉人赔偿；四是被上诉人答辩主张合同起算时间应以上诉人2015年8月19日取得商铺所有权的时间为准和签约主体的问题。
一、关于被上诉人未支付租金的截止时间问题。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁协议书》约定的第一年期满时间为2016年4月30日。在应交付第二年租金的时候，因被上诉人未按时交纳租金，双方就第二年租金的调整未达成一致意见，被上诉人于同年6月底停止经营活动，随后，双方通过短信协调租金协议的终止事宜。从被上诉人白小倩与上诉人的法定代表人何育林2016年7月11日手机短信内容“小白，你电话没人接，门市我公司有人在平昌随时可接收，希望立即派人办理，以便把大家损失降到最少限度”、“何哥，你好，刚刚在高速上开车，你派你的人跟孙显峰联系，随时可以接门市”等内容可以证明，双方在2016年7月11日已经达成解除租赁协议的意思表示，且上诉人在2016年7月12日即向平昌县人民法院提起诉讼，要求终止租赁合同关系。上诉人上诉认为租金至少应计算至2016年8月6日何静将部分门市租给他人的时间。经查，何静将案涉部分门市另行出租给他人使用的租金起算时间是2016年8月1日，其租金起算时间在双方2016年8月6日签订合同之前，证明在8月1日前上诉人已经收到案涉门市的钥匙并能够自主行所有权和使用权。一审法院按照上诉人提起诉讼的时间作为被上诉人支付租金的截止时间，并无不当。上诉人主张一审法院租金支付时间计算错误，应计算97天的理由不能成立，对其请求本院不予支持。
二、关于拖欠租金应承担的资金占用费计算标准问题。本案双方终止合同后，因被上诉人拖欠租金导致违约，按双方签订的租赁协议约定，被上诉人应当支付拖欠租金的资金占用费。但根据合同约定计算的每日资金占用费明显高于每日实际的租金，且对合同约定的提前终止协议的补偿金即两个月的租金已经予以支持。一审法院根据被上诉人的违约情况和给上诉人造成的损失情况，酌情调整资金占用费损失按2‰计算，符合法律规定。上诉人主张应调整为每天3‰较为适宜，并按112天计算违约金的理由不能成立，对其请求本院不予支持。
三、关于上诉人主张的门市内外地板损坏的损失是否应由被上诉人赔偿的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人诉请判令被上诉人赔偿商铺门前损坏的地板瓷砖、门市内损坏的地板共计50000元，在一、二审庭审中，均没有提交造成损失的相关证据及计算依据，对其请求本院不予支持。
四、关于被上诉人答辩主张合同起算时间应以上诉人2015年8月19日取得商铺所有权的时间为准和签约主体的问题。上诉人的法定代表人何育林与被上诉人签订协议的时间是2015年3月18日，合同约定的租金起算时间为2015年5月1日。双方按协议约定已经实际履行了合同一年以上，白小倩自双方签订协议后也已经实际占用、使用案涉门市，第一年租金也已经全部支付。被上诉人主张合同起算时间为2015年8月19日和主体不适格的答辩主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4735元，由上诉人成都晶晟光电有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伯梅
审 判 员 王 军
审 判 员 杨 垚
二〇一七年十一月二十六日
法官助理 陈长育
书 记 员 邓茳天