海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼01民终1909号
上诉人（原审被告）：海南泓源房地产开发有限公司，住所地海口市国贸大道67号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：杨丽真，系公司总经理。
委托诉讼代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马效娟，海南嘉天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：伍陵林，男，1982年11月15日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：陈圣育，男，1940年9月1日出生，汉族，住海南省海口市。
上诉人海南泓源房地产开发有限公司（以下简称泓源公司）因与被上诉人伍陵林房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
泓源公司上诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2016）琼0107民初250号民事判决第一项；2.改判驳回伍陵林关于要求泓源公司支付违约金的诉讼请求；3.改判伍陵林承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、泓源公司与伍陵林就产权证的办理条件和期限已在《补充协议》中予以变更，《商品房买卖合同》中的相关约定对合同双方已无法律约束力。泓源公司与伍陵林虽在《商品房买卖合同》第十五条第一款中约定”出卖人应当自房屋交付之日起760日内为买受人办理房屋权属证书”，但是在双方签订的《补��协议》第五条第二款又另行变更约定”出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由出卖人代办房产证至买受人名下（出卖人向房产主管部门申办产权过户时代买受人签署的材料，买受人均予承认）。买受人付清所有房款是出卖人办理产权证的前提条件，因买受人的原因造成延期办证的，出卖人不承担责任”。同时补充协议第十四条还约定”合同附件、《补充协议》均为《商品房买卖合同》不可分割的一部分。合同附件、《补充协议》与《商品房买卖合同》条款不一致的以附件、《补充协议》约定为准”。本案中，对于产权证的办理条件和期限，在《商品房买卖合同》第十五条第一款与《补充协议》第五条第二款的约定是不一致的情况下，应当以《补充协议》第五条第二款的约定��准。一审法院依据《商品房买卖合同》第十五条第一款计算办理房产证的期限是错误的。二、一审法院认定泓源公司存在逾期办证违约行为属认定事实错误。依据双方约定，泓源公司不存在逾期办证的违约行为。依据《补充协议》第五条第二款”出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由出卖人代办房产证至买受人名下”的约定，代办房产证和计算办证期限起算点需同时具备两个条件：一是商品房交付使用，二是买受人提供完整的办理产权证所需的申请材料。泓源公司于2013年7月31日将房屋交付伍陵林使用，仅具备其中一个条件，不能以此作为办证期限起算点。办理好房产总证后，泓源公司准备办理房产证分户证时，发现包括伍陵林在内的多位业主未按税务部门核定的比例全额缴纳契税，申请材料不齐全，无法办理，故2015年7月5日在康馨花园德馨阁入口处张贴《通知》公告，催促未全额缴纳契税的业主尽快缴完全额契税，并把补缴的契税发票交给泓源公司。同时由负责办证业务的员工林春妙电话告知相关业主补齐契税。通知发出后，相关业主陆续补缴了相关契税，伍陵林也于2015年9月15日缴清契税并提供了完税证明，至此，伍陵林才提供了完整的办证申请材料，前述两个条件才具备。因此，依照约定应以2015年9月15日作为办证期限起算点，即自2015年9月15日起760日内，也就是在2017年10月14日之前泓源公司应为伍陵林办理房屋产权证。而泓源公司已在2015年11月27日将房屋产权登记至伍陵林名下，不存在逾期办证的违约行为。三、伍陵林自认于2015年9月15日才接到通知补缴了契税，也恰证实自2015年9月15日起伍陵林才将办证申请材料提供完整。在一审庭审中，伍陵林不承认泓源公司于2015年7月5日通知补缴契税并提交契税发票，也是无法改变其在2015年9月15日才提供完整办证材料的事实,办证期限仍应自2015年9月15日起算。综上，一审法院错误认定泓源公司逾期办证，恳请二审法院依法支持泓源公司的上诉请求。
伍陵林辩称,一、泓源公司称《商品房买卖合同》第十五条第一款关于产权证办理条件和期限的约定对合同双方已无法律约束力是错误的。1.《商品房买卖合同》是主合同，《补充协议》系为解决合同条款未尽事宜而作，不能代替《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》仍对双方有约束力。2.《补充协议》没有规定的仍应以《商品房买卖合同》为准，如按万之五支付违约金。3.《补充协议》和《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准。二、泓源公司一审关于其于2015年7月5日在康馨花园德馨阁入口处张贴告示，通知业主补充契税办理房产证自认违反了《补充协议》第五条的规定。根据约定”申办房产证期间”应自商品房交付后。泓源公司交房时间在2013年7月31日，申办房产证期间应从此时起算。《商品房买卖合同》十五条第二款约定”出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由买受人提供的证件资料”，也就是在2013年7月31日前15日进行通知，但泓源公司拖延至2015年7月5日才通知，已超过近两年，违反了上述约定。泓源公司认为应当以2015年9月15日作为办证���限起算点毫无道理。交房日期是2013年7月31日，办证期限至2017年10月14日违反了”出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由出卖人代办房产证至买受人名下”的规定，也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等法律、法规的规定。四、泓源公司通知买受人缴交契税的通知方式不符合《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，应视为无效。一审判决认定泓源公司的证据不足以证明其在2015年7月通知业主补缴契税是正确的。缴交申办房产证材料（契税）的通知应属”重大权益事项”的通知，也属”任何通知”，根据《商品房买卖合同》第二十六条及《补充协议》第十条的约定，应将书面通知以信函、传真或专人送达，或在《海南日报》公告，但泓源公司在德馨阁门口张贴告示，由工作人员林春妙电话通知均不符合上述约定。况且泓源公司没有提供证据证明张贴告示和电话通知，全部业主办理房产证均逾期。五、逾期缴交契税由泓源公司造成，理应赔偿违约金。同泓源公司签订购房合同后已付清购房款，并持《商品房买卖合同》到税务机关缴交税费，税务机关只按95%计算，5%留待最后确定房屋面积后计算，所以绝大部分购房人需要补交。综上，泓源公司上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
伍陵林向一审法院起诉请求：1.泓源公司向伍陵林支付违约金39724元；2.案件受理费由泓源公司负担。
一审法院认定事实：2013年3月2日，伍陵林与泓源公司签订了《海口商品房买卖合同》，伍陵林购买由泓源公司开发的位于海口市××区房。伍陵林于签订合同当日一次性缴清了全部购房款679057元。合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起760日内为买受人办理房屋产权证书。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。《��品房买卖合同》补充协议第五条约定：1、合同第十五条房地产权属证书的取得以买受人取得《房屋所有权证》为标志；2、出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由出卖人代办房产证至买受人名下。泓源公司于2013年7月31日将上述房屋交付伍陵林使用，后于2015年11月27日将房屋产权登记至伍陵林名下，并于2015年12月28日将房屋产权证（证号：海房字第HK4607**号）移交给伍陵林。2015年9月15日，伍陵林补缴509.3元未缴清契税款，至此伍陵林已缴纳全部契税税款。
一审法院认为,伍陵林、泓���公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受国家法律保护，伍陵林、泓源公司应按合同约定履行各自义务。伍陵林依约于签订合同当日一次性支付购房款679057元，泓源公司亦应依合同约定在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由出卖人代办房产证至买受人名下。泓源公司作为房屋出卖人，负有代买受人即伍陵林办理房屋产权登记的义务，在伍陵林未能提供完整办理产权证申请材料时，泓源公司负有通知补齐材料的义务。现泓源公司未能提供有效证据证明其在合理期限内履行告知义务，故应对逾期办证承担相应的责任，对于泓源公司称因伍陵林个人原因导致逾期办理房产证的辩解意见，一审法院不予采纳。伍陵林于2013年7月31日收房，泓源公司至迟应于2015年8月30日前为伍陵林办理房屋权属证书。涉案房屋产权2015年11月27日登记在伍陵林名下，自登记之日起，泓源公司即已完成合同所约定的办理房屋所有权证至伍陵林名下的义务，故泓源公司应对2015年8月31日至2015年11月27日共88天的逾期承担违约责任。按照合同约定，自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向伍陵林支付违约金，共计29878.51元（679057元×5%×88日）。伍陵林诉求超出部分，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、限泓源公司于本判决生效之日起十日内向伍陵林支付违约金29878.51元；二、驳回伍陵林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元，由泓源公司承担299元，由伍陵林承担98元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
泓源公司向本院提交的《新建商品房转让过户及权属登记》复印件，取自海口市政务中心住建局办证窗口，用于证明在海口市住建局办证所需材料中包含了完税证明，因伍陵林对其真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议，本院对该证据予以采信。
伍陵林向本院提交柳庆强、李彦宗、朱强的房产证复印件，来源于柳庆强、李彦宗、朱强在他案中向琼山法院举证的证据材料，结合泓源公司原审提交的相关税费补交金额明细，用于证明柳庆强、李彦宗、朱强未欠税，但泓源公司办证也逾期了。柳庆强、李彦宗、朱强的房产证与本案无关联，对该组证据本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审查明：泓源公司一审中认可伍陵林已提供办理产权证的其他申请材料，仅未补缴契税。伍陵林在一审庭审中称其于2013年5月14日去税务局缴纳了95%的契税，税务局告知剩余5%契税需要由开发商统一收取后再缴纳，认可泓源公司于2015年9月15日张贴契税清单，伍陵林于当日补缴了剩余契税。
本院认为：本案二审争议的焦点为泓源公司是否逾期办证。
伍陵林、泓源公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。《海口市商品房买卖合同》第十五条第一款约定，出卖人应当自房��交付之日起760日为买受人办理房屋产权证书。《补充协议》第五条第二款约定，出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由出卖人代办房产证至买受人名下；第十四条约定，合同附件、《补充协议》与《商品房买卖合同》条款不一致的以附件、《补充协议》约定为准。因此，在《海口市商品房买卖合同》第十五条第一款与《补充协议》第五条第二款约定不一致的情况下，应以《补充协议》第五条第二款的约定为准。一审法院认定泓源公司应依约在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由出卖人代办房产证至伍陵林名下正确，应予以维持。根据已查明事实，伍陵林于2015年9月15日将剩余契税补缴完毕，且泓源公司认可伍陵林已提供办理产权证的其他申请材料，应认定伍陵林自2015年9月15日向泓源公司完���提供了办理产权证申请材料。泓源公司应自2015年9月15日起760日内将房产证办至伍陵林名下，而涉案房屋产权已于2015年11月27日登记至伍陵林名下，泓源公司于2015年12月28日将房屋产权证书移交给伍陵林，均未超出上述办证时限，应认定泓源公司不存在逾期办证情形。至于是否系泓源公司原因造成伍陵林未及时缴清契税并造成伍陵林至2015年9月15日才提供完整的办理产权证申请材料的问题，系另一法律关系，与伍陵林以泓源公司逾期办证为由要求其支付违约金并无关联。伍陵林若认为系泓源公司原因造成其未及时缴清契税且违反了双方约定，应另行主张。一审法院以泓源公司未能提供有效证据证明其在合理期限内履行告知义务为由判令泓源公司承担逾期办证违约责任不妥，本院予以纠正。
综上，泓源公司的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实不清，造成处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初250号民事判决；
二、驳回伍陵林的诉讼请求。
一审案件受理费397元，二审案件受理费397元，合计794元，均由伍陵林承担。
本判决为终审判决。
审判长陈璐
审判员黄玉臣
审判员谭晓梅
书记员刘璐
审核：陈璐撰稿：陈璐校对：刘璐印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2016年10月28日印制（共印14份）
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侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
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第二十二条
侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。
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第十九条
医疗费根据医疗机构出具的医药费、住院费等收款凭证，结合病历和诊断证明等相关证据确定。赔偿义务人对治疗的必要性和合理性有异议的，应当承担相应的举证责任。
医疗费的赔偿数额，按照一审法庭辩论终结前实际发生的数额确定。器官功能恢复训练所必要的康复费、适当的整容费以及其他后续治疗费，赔偿权利人可以待实际发生后另行起诉。但根据医疗证明或者鉴定结论确定必然发生的费用，可以与已经发生的医疗费一并予以赔偿。
\'},{法条名称:\'第二十条第一款\',法条内容:\'
第二十条 误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。
误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。
受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。
\'},{法条名称:\'第二十一条第一款\',法条内容:\'
第二十一条 护理费根据护理人员的收入状况和护理人数、护理期限确定。
护理人员有收入的，参照误工费的规定计算；护理人员没有收入或者雇佣护工的，参照当地护工从事同等级别护理的劳务报酬标准计算。护理人员原则上为一人，但医疗机构或者鉴定机构有明确意见的，可以参照确定护理人员人数。
护理期限应计算至受害人恢复生活自理能力时止。受害人因残疾不能恢复生活自理能力的，可以根据其年龄、健康状况等因素确定合理的护理期限，但最长不超过二十年。
受害人定残后的护理，应当根据其护理依赖程度并结合配制残疾辅助器具的情况确定护理级别。
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第二十二条
交通费根据受害人及其必要的陪护人员因就医或者转院治疗实际发生的费用计算。交通费应当以正式票据为凭；有关凭据应当与就医地点、时间、人数、次数相符合。
\'},{法条名称:\'第二十三条第一款\',法条内容:\'
第二十三条 住院伙食补助费可以参照当地国家机关一般工作人员的出差伙食补助标准予以确定。
受害人确有必要到外地治疗，因客观原因不能住院，受害人本人及其陪护人员实际发生的住宿费和伙食费，其合理部分应予赔偿。
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第二十四条 营养费根据受害人伤残情况参照医疗机构的意见确定。
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残疾赔偿金根据受害人丧失劳动能力程度或者伤残等级，按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准，自定残之日起按二十年计算。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。
受害人因伤致残但实际收入没有减少，或者伤残等级较轻但造成职业妨害严重影响其劳动就业的，可以对残疾赔偿金作相应调整。
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