江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终162号
上诉人（一审原告）：胡汉民，男，汉族，1949年11月5日出生，江西省鄱阳县人，家住江西省鄱阳县。
上诉人（一审被告）：胡文源，男，1954年3月1日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
委托代理人：张国强，江西鄱都律师事务所律师。
原审第三人：胡炳文，男，1953年3月8日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。
上诉人胡汉民因与上诉人胡文源，原审第三人胡炳文分家析产纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初1388号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，审理期间当事人向本院申请庭外和解一个月。因双方当事人没有提出新的证据,主张新的事实和理由,本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡汉民上诉请求：1、请求撤销江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初1388号民事判决，依法改判胡汉民对共有房产（包括大厅、院落、厨房等）享有三分之一的产权；2、本案一审、二审的诉讼费及财产保全费全部由胡文源承担。事实和理由：第一、一审法院判决书所引用的法律条文中没有一条是关于按份共有份额划分的法律规定，故一审法院适用法律错误；第二、一审法院无视房屋实际结构和长期使用的状况，随意的判给胡汉民房屋专有部分产权的七分之一，却将共有部分判给胡文源不符合案件事实，应予以改判；第三、本案中根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当考虑该房屋为一个整体，三家都是共同使用，并没有独立的构造，四个房间各占一个角落，大厅和其他公用部分属于共同共有。故一审法院判决上诉人只享有七分之一的份额错误，应予以改判。
胡文源上诉请求：1、请求撤销江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初1388号民事判决，并依法改判驳回胡汉民的诉请；2、本案一、二审的案件受理费及财产保全费由胡汉民负担。事实与理由：第一、一审法院认定事实错误，判决违背客观事实。一审法院认定分关字约及房屋权益转让书合法有效明显错误，本案诉争房屋权属属于上诉人胡文源父母所有，胡汉民并没有提供任何关于其享有诉争房屋的权属证明，一审法院在没有其他证据佐证的前提下就认定胡汝玷系胡汝璋唯一的合法继承人也是错误的；第二、一审法院认定胡汉民享有涉案诉争房屋七分之一的所有权，从而认定其对补偿款拥有95489元，超越了胡汉民的诉请，胡汉民没有提供任何证据证实其享有四分之一的所有权，一审法院依职权调取拆迁指挥部初步的测量报告，据此认定涉案房屋后东一间的面积为16.6平方米没有依据，一审判决胡汉民享有七分之一的所有权更不知道是如何得出的；第三、即使胡汉民享有房屋后东一间房的所有权，但是因墙中长了一棵梧桐树，1998年的时候刮大风将树刮倒，该间房屋只剩下土地，房屋不复存在，2011年的时候上诉人将该间房屋重建属于无因管理，为此花费4万余元，被上诉人胡汉民只能取得16.6平方米的土地补偿款，每平方米1,200元，共计19,920元，而非一审认定的95,489元；第四、根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中被上诉人胡汉民并没有提供证据证实涉案房屋属于胡汝璋、胡汝玷及被上诉人所有，故一审判决明显错误。
胡汉民向一审法院起诉请求：1、请求法院确认胡汉民对鄱阳镇解放街227号房屋（现位于解放街××里弄内）享有四分之一产权，并享有该房产四分之一拆迁补偿款2、本案诉讼费用由胡文源承担。
一审法院认定事实：胡汉民与胡文源、第三人胡炳文是共高祖父的本家兄弟。鄱阳镇解放街227号（现225号）系三当事人共同的祖遗房产。该房屋现在在房产和土地部门没有登记档案。胡文源和胡炳文曾在该房屋居住多年。1988年12月14日由胡文源父亲胡成鑫、二哥胡文熙和起草人胡荣光作证明人，胡汝璋、胡炳汉、胡炳文、胡汉民对祖遗坐落在鄱阳镇解放街227号最后进靠东边的二间房屋立下分关字约，胡漆尘将其部分房间让给胡炳文、胡炳汉所有，胡汉民将部分房间让给其叔父胡汝璋管业。2011年胡文源对没有完全倒塌的东边一间房屋自己花钱进行了重建。2017年4月16日胡汉民叔父胡汝玷将该其兄胡汝璋管业的坐落在鄱阳镇解放街227号最后进靠东边的后边一间房的权益转让给胡汉民。2017年5月5日，涉案房屋被列入拆迁范围，胡文源、胡炳文与鄱阳县房屋征收与补偿办公室签订“鄱阳县××棚户区（城××）改造国有土地上房屋征收与补偿安置协议”，约定拆迁涉案房屋补偿主体建筑面积为109.22平方米（置换系数1.7〕，附属建筑面积为8.96平方米（置换系数0）,补偿方式为货币补偿，主体建筑补偿为700,682,4元（含附属房补偿款32,256元〉，房屋以外的空基地的土地补偿为18,288元，装修装饰补偿为9,628,4元，并给予政策性补偿与奖励合计59,523元等。
以上事实，有双方当事人提供的证据、当庭陈述、证人证言和法院依职权调取的证据加以证明，予以确认。
另查明，胡文源与胡炳文在2017年5月5日签订拆迁款分配协议,胡文源一户为659,529元，胡炳文一户为128,593元，并出具领条到鄱阳县××棚户区（城××）改造工程拆迀办公室。该房屋尚未拆除，补偿利益尚未取得。双方当事人有争议的事实是：争议的焦点为涉案房屋是否由胡汉民、胡文源和胡炳文共有，在共有的情况下胡汉民拥有的份额为多少，相应份额与拆迁补偿利益间的对应关系。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的凭证。以协议形式划分房屋产权的归属，即便是未办理物权登记的，也不影响合同效力。胡汉民和胡汝璋、胡炳汉、胡炳文签订的分关字约、胡汝玷和胡汉民签订的房屋权益转让书均为合法有效的合同，其效力予以认可。胡文源出具证据证明该房屋屋契已遗失，虽能证明该房产是其祖上遗留，但不能证明该房产的确切的权属及共有情况，结合当事人的陈述、分关字约以及各证人的证言，认定涉案房屋东边后房屋曾由胡汝璋、胡汉民分家而各自取得相应部分所有权的事实成立，但分关字约仅仅对东边的二间房屋进行了分割，并不涉及胡汉民主张的大厅、厨房和院落的共有和分割，且胡汉民没有对其主张共有的房产部分的面积及情况提供证据证明，故胡汉民主张对大厅和厨房等部分的共有，不予支持。该涉案房屋已列入拆迁范围，签订房屋拆迁补偿安置协议系代表共有人的行为，胡汉民、胡文源双方对该协议认定的面积和补偿金额总数无异议，则应按所拥有的房屋所有权份额对房屋的拆迁补偿利益进行分配。结合“鄱阳县××棚户区（城××）改造国有土地上房屋征收与补偿安置协议”和鄱阳县房地产测绘队的对涉案房屋的测绘图可以知道涉案房屋建筑面积为109.22平方米，土地总面积为133.42平方米，房屋占地面积118.18平方米，其中附属建筑面积8.96平方米，空基面积15.24平方米，测绘图655-1标明为胡文源，655-2标明为胡炳文，故认定在涉案房屋建筑面积的109.22平方米中，胡汉民拥有东边后边一间房屋的所有权，面积约为16.6平方米。根据房屋拆迁补偿安置协议书约定的补偿安置面积数量及安置方案，房屋拆迁补偿中的附属物补偿、装修补偿、搬迁补助及按期搬迁奖励系对附属物所有人、配合搬迁行为人的补偿与奖励，胡汉民未举证证明其系待补偿附属物的所有权人，亦非配合搬迁人，故要求分配该部分拆迁补偿利益及奖励，不予支持。胡文源以胡汉民不是本案适格主体为由，要求驳回胡汉民诉讼请求，不予支持。民法理论对分割共有物不适用诉讼时效规定，对胡文源提出的诉讼时效的抗辩，不予支持。胡文源出资进行重修的行为，是对该房屋的添附行为，不动产所有权的性质并不发生改变，该添附行为虽然增加了讼争房屋价值，但不能取得房屋的共有权；其添附行为花费4万元偏高，但由于胡文源的长期管理和添附，胡汉民应该给其适当补偿，综合考虑，胡汉民应该享有鄱阳镇解放街227号房屋七分之一的所有权，分得的拆迁补偿份额为主体房屋补偿款的七分之一。综上所述，胡汉民诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第二十九条、第一百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一〕》第二条规定，判决：一、胡汉民对鄱阳镇解放街227号(现225号）享有七分之一的所有权，按拆迁补偿安置方案胡汉民应该享有主体房屋（以109.22平方米为依据）对应补偿款的七分之一，即补偿金额为95,489元；二、驳回胡汉民其他诉讼请求。
案件受理费100元，由胡汉民负担30元，胡文源负担70元，保全费1,520元，由胡汉民承担。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案争议的焦点为胡汉民对涉案房屋是否拥有所有权？拥有多少比例的所有权以及能够获得多少拆迁补偿收益？上诉人胡汉民认为根据建筑物区分所有权的相关规定，一审法院仅仅对涉案争议的东边后一个房间归其所有进行认定，但是对于房屋中的其他共有部分认为都属于胡文源所有系错误的，本院认为，本案虽然为分家析产纠纷，但是本案中当事人之间并非父母子女之间的分家，亦非兄弟姐妹之间的析产，而是对祖遗房屋的分割，故该析产有其特殊性，同时从“分关字约”中可以看出，该约定并未涉及对整个房屋的分割及处置，而仅仅是对东边两间房间进行分割，故上诉人胡汉民提出其享有相应比例的房屋大厅、厨房、院落等共有部分的产权没有事实根据，本院不予支持。上诉人胡文源提出涉案房屋所有权为其父母所有，“分关字约”及“房产权益转让书”明显不合法，经审查，“分关字约”系当年各方当事人经自愿协商对涉案房屋中的东边两间房间进行处置，本案中当事人也没有提供任何证据可以证实该份“分关字约”存在伪造或者其他不合法的情形，故对其真实性、合法性应予以确认，“房产权益转让书”中权益转让人胡汝玷当庭作证，证实该转让系其证实意思表示，并且证实其系胡汝璋唯一继承人，结合万年县陈营镇石李村委会九丰村民小组及胡某1、胡某2、胡同明等人的证言，可以证实胡汝玷系胡汝璋唯一继承人，一审法院认定“房产权益转让书”合法有效并无不当，上诉人胡文源的该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人胡文源还提出一审法院认定被胡汉民拥有身份房产七分之一的产权没有依据，诉争的房间之前就已经坍塌，是其重建起来的，胡汉民最多只能拥有16.6平方米土地的补偿款，即19,920元。经审查，从房屋的现状来看，涉案房屋争议的房间存在与原房屋结构不一样的情况，上诉人胡文源由于长期居住在该栋房屋内，上诉人胡汉民及胡汝璋对该房间一直怠于管理，导致破败并存在安全隐患，胡文源对其进行加固维修系为了胡汝璋的利益，也是为了整栋房屋的安全，胡汝璋因胡文源的维修行为受益，故胡汉民继受了该受益就相当支付胡文源相应的维修费用，但因胡文源没有提交完整合法的票据证实其所花费的维修费用，故一审法院在综合考量的基础上，判定胡汉民享有七分之一的主体房屋拆迁补偿款时，系已经考虑了胡汉民对胡文源维修行为的补偿，上诉人胡文源提出该房间完全坍塌，其对该房间进行了重建，胡汉民只能享有土地补偿款不能享有房屋补偿款的理由，因胡文源在维修时并未通知胡汝璋，也未征得胡汝璋的同意，故其建设行为不能当然的替代他人对房屋享有的权利，其诉称的房屋所有权转归其所有的意见不能成立，本院不予采纳。
综上所述，双方当事人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人胡汉民缴纳4,241元，由上诉人胡汉民负担，上诉人胡文源缴纳2,187元，由上诉人胡文源负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 阳
审判员 程晓斌
审判员 范全敏
二〇一八年四月十三日
书记员 程 梦