福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0526民初2354号
原告：郑美琼，女，1985年10月5日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐霞蓉，福建岱仙律师事务所实习律师。
被告：赖秀菊，女，1974年8月8日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
委托诉讼代理人：廖煌灯，福建瓷城律师事务所律师。
被告：涂文雄，男，1985年8月30日出生，汉族，福建省大田县人，住福建省德化县。
被告：李秀丽，女，1987年12月7日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
原告郑美琼与被告赖秀菊、涂文雄、李秀丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郑美琼及其委托诉讼代理人张剑平，赖秀菊的委托诉讼代理人廖煌灯到庭参加诉讼，涂文雄、李秀丽经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑美琼向本院提出诉讼请求：1.确认郑美琼与涂文雄、李秀丽签订的《房产买卖协议》合法有效，确认德化县浔中镇群盛*翰林府邸第1号楼2001室房屋归郑美琼所有；2.撤销（2015）德民初字第1363号民事裁定书，解除对上述房屋予以限制办理过户、抵押登记等变更手续，并不得对该房屋予以查封、拍卖，同时停止对该房屋的全部执行措施。事实与理由：郑美琼经德化县融生置业担保有限公司介绍于2015年3月24日与涂文雄、李秀丽签订《房产买卖协议》。协议约定涂文雄、李秀丽将涉讼房屋以90万元的价格转卖给郑美琼。协议签订后，郑美琼按约定支付了首期购房款24万元，每月按时缴交银行按揭贷款，涂文雄、李秀丽也将上述房屋交付给郑美琼居住使用，物业、水、电费等均由郑美琼缴交。涂文雄因欠赖秀菊借款30万元未还，赖秀菊向法院提起诉讼，并向法院申请财产保全，德化县人民法院于2015年4月16日作出（2015）德民初字第1363号民事裁定书，对郑美琼的上述房屋予以限制办理过户、抵押登记等变更手续。债权人赖秀菊也已向法院申请强制执行。因开发商尚未办理房产证，致上述房产至今未办理产权过户手续。没有办理产权过户手续的原因和责任不在郑美琼。为此，特提起诉讼。
赖秀菊辩称，1.郑美琼要求确认《房产买卖协议》有效，不符合法律规定，应依法驳回。房产买卖必须具备合法的产权，从郑美琼提供的证据上看，其尚不具备合法的产权，因此双方签订的协议应依法确认无效；2.郑美琼要求排除执行措施也不符合法律规定，也应依法予以驳回。排除执行措施的房产买卖必须符合以下条件：登记在被执行人名下，已经支付全部价款，而本案的诉争房产未登记在被执行人的名下，且郑美琼未支付全部价款。另外，郑美琼的诉讼程序存在错误，其第一个要求是确认之诉，第二个是要求排除执行异议的诉讼，这两个诉讼不能合并审理，郑美琼将两个诉讼一并提起，答辩人认为存在不当。
涂文雄、李秀丽未作答辩，也未提交任何证据材料。
本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，涂文雄、李秀丽与福建群盛集团有限公司德化分公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，涂文雄、李秀丽向福建群盛集团有限公司德化分公司购买址在德化县浔中镇群盛*翰林府邸1号楼2001室房屋，价格为951379元。2014年3月13日，涂文雄、李秀丽与中国建设银行股份有限公司德化支行签订《个人住房借款合同》，约定涂文雄、李秀丽向中国建设银行股份有限公司德化支行贷款66万元，借款期限为240个月，即从2014年3月14日起至2034年3月14日止。担保方式为抵押加阶段性保证。福建群盛集团有限公司德化分公司提供阶段性保证，保证期间为《个人住房借款合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；涂文雄、李秀丽以其购买的涉讼房屋作为担保物向中国建设银行股份有限公司德化支行提供抵押担保。2014年3月21日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司德化支行，预告登记义务人为李秀丽、涂文雄。2015年3月24日，德化县融生置业担保有限公司提供中介服务，涂文雄、李秀丽与郑美琼签订《房产买卖协议》。约定涂文雄、李秀丽将涉讼房屋以90万元的价格卖给郑美琼；郑美琼分期支付90万元购房款。其中，1.协议签订时，郑美琼支付购房款24万元；2.涂文雄、李秀丽以涉讼房屋作为抵押办理的银行按揭贷款余额648046元，由郑美琼以涂文雄、李秀丽的名义按月（每月15日前）偿还每月本金与利息约8070元。待涉讼房屋两证办理完整时，由郑美琼一次性还清涂文雄、李秀丽向银行按揭的该笔贷款未还余额，并同时办理涉讼房屋的相关过户手续；3.待涂文雄、郑秀丽配合郑美琼将涉讼房屋办理过户时，郑美琼一次性支付剩余的购房款11954元（不计算利息）。2015年4月15日，本院在审理赖秀菊诉涂文雄、李秀丽民间借贷纠纷一案中，赖秀菊向本院提出财产保全申请。2015年4月16日，本院作出（2015）德民初字第1363号民事裁定书，裁定对涉讼房屋予以限制办理过户、抵押登记等变更手续。2015年7月10日，赖秀菊向本院申请强制执行，要求涂文雄、李秀丽偿还借款30万元及利息等。2015年7月10日，本院以（2015）德执字第1006号立案执行。郑美琼于2015年11月18日向本院提出执行异议，认为涉讼房屋在查封前已转让给郑美琼，要求解除查封措施。本院于2016年6月27日作出（2015）德执异字第24号执行裁定书，驳回郑美琼的执行异议，并告知其有权在裁定书送达之日起十五日内提起诉讼。郑美琼遂于2016年7月11日向本院提起诉讼，要求支持如上诉讼请求。
上述事实有郑美琼提供的《房产买卖协议》、本院（2015）德民初字第1363号民事裁定书、（2015）德执异字第24号执行裁定书，本院调取的《个人住房借款合同》、《商品房买卖合同备案信息》、《预告登记证明》、《商品房买卖合同》及到庭当事人在法庭上的陈述等为据，本院予以确认并在卷佐证。
本案的争议焦点为：涂文雄、李秀丽于2015年3月24日与郑美琼签订《房产买卖协议》是否有效；郑美琼对涉讼房屋是否享有所有权；是否应解除对涉讼房屋的执行措施。
郑美琼认为，涉讼房屋系郑美琼以90万元的价格向涂文雄、李秀丽购买，郑美琼已按约将24万元首期购房款支付给涂文雄、李秀丽，涉讼房屋也已交付郑美琼使用至今，郑美琼属善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，法院查封涉讼房屋系错误的，依法应予以解除。并提供如下证据：①收据、收款收据各一份，证实郑美琼与涂文雄、李秀丽于2015年3月24日签订房产买卖合同，约定涂文雄、李秀丽将涉讼房屋以90万元的价格转卖给郑美琼。合同签订后，郑美琼按约定支付了首期购房款24万元，并支付中价费2.7万元；②银行流水单一份，证实涉讼房屋的按揭贷款由郑美琼缴交至今；③缴交物业费票据一份，证实涉讼房屋的物业费由郑美琼缴交；④缴交天然气票据、水费票据、电费收据各一份，证实涉讼房屋的天然气、水、电均由郑美琼缴交；赖秀菊质证认为，①收据、收款收据真实性无法确认，因涂文雄、李秀丽未到庭，故无法确定该组证据的真实性。中介费票据收款应加盖印章，三份证据均未加盖单位印章；②银行流水单显示的缴款人是郭昌旺而非郑美琼，郭昌旺与本案关系无法确定；③缴交物业费票据缴纳时间为2016年6月25日及2016年9月，郑美琼是在法院查封之后缴纳费用，该份证据不能证实其有实际入住涉讼房屋，如有入住也是在法院查封之后入住的，此外郑美琼在起诉状中确认2016年7月11日，涂文雄还住在涉讼房屋。④缴交天然气票据、水费票据、电费收据真实性无异议，但缴款时间是2015年8月24日、2015年7月4日，郑美琼购买的是2001号房屋，而票据上载明的2002号房屋和本案没有关系。退一步讲，即使是有关系的情况下，郑美琼也是在法院查封之后才入住的。天然气过户费票据载明时间是2015年4月25日，该数据经过修改，真实性无法确认。自来水公司的单据载明时间是2015年7月30日，也是在法院查封之后。电费收据时间是2015年7月，缴款人仍然是在李秀丽名下，因此要证实郑美琼已经入住涉讼房屋的理由不能成立。
赖秀菊认为，根据规定，没有产权证的房产不得转让。根据本案提供的证据可以证实，本案讼争的房产没有登记在郑美琼名下。涂文雄、李秀丽只能作为购买人，不能作为产权人，因为没有经过产权登记，因此该合同违反法律规定，合同应属于无效。作为不动产的确权机关应该是不动产登记政府机关，在没有经过政府不动产登记机关确认的情况下，就要求确认房产所有权不符合法律规定。涉讼房屋作为抵押物已经向银行贷款。涂文雄和银行的抵押权不能排除，涂文雄和房地产商的权利义务也不能排除。本案中的合同是否真实不确定，退一步讲即使合同真实，其合同内容也不符合法律规定。且从郑美琼提供的证据无法证明其在法院查封之前就住在涉讼房屋。郑美琼在诉状中主张2016年涂文雄还居住在涉讼房屋。本案双方签订合同价格为90万，郑美琼只有缴纳24万，其余66万还没有缴纳给法院。郑美琼和涂文雄签订合同存在过错，合同违法法律强制性规定。综上，郑美琼要求排除执行异议，涉及到多方权利。郑美琼的诉讼请求不符合法律规定。郑美琼的诉讼程序存在错误，郑美琼一个要求是确认之诉，第二个是要求排除执行异议的诉讼，这两个诉讼不能合并审理，郑美琼将两个诉讼一并提起，存在不当。作为郑美琼可以选择，确认之诉和排除执行异议之诉。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涂文雄、李秀丽于2015年3月24日与郑美琼签订的《房产买卖协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立有效。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。本案中，涂文雄、李秀丽以其购买的涉讼房屋作为担保物向中国建设银行股份有限公司德化支行提供抵押担保，中国建设银行股份有限公司德化支行和涂文雄、李秀丽办理了涉案房屋的预告登记以后，中国建设银行股份有限公司德化支行即为涉案房屋预告登记权利人，未经中国建设银行股份有限公司德化支行书面同意，涂文雄、李秀丽即处分涉案房屋，该处分行为不发生物权效力。据此，郑美琼要求确认涉讼房屋归其所有的诉讼请求，缺乏依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。涂文雄、李秀丽与郑美琼签订的《房产买卖协议》，作为买受人的案外人停止执行之诉的成立需满足三个条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。本案中，郑美琼尚未支付全部价款，明显不符合上述条件。因此，郑美琼要求解除对涉讼房屋的执行措施，理由不能成立，对该项诉讼请求，本院予以驳回。综上，郑美琼的诉讼请求，本院予以部分支持。涂文雄、李秀丽经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、第二十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
一、涂文雄、李秀丽于2015年3月24日与郑美琼签订的《房产买卖协议》有效。
二、驳回郑美琼的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由郑美琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾凯旋
人民陪审员 梁碧霞
人民陪审员 黄夏莲
二〇一七年一月二十日
书 记 员 林精腾
附：主要法律条文：
1.《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4.最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。