广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)桂0702执异26号
案外人：香雄，男，1976年8月26日出生，汉族，住所地：广西钦州市。
申请执行人：刘国景，男，1976年8月19日出生，汉族，住所地：广西钦州市钦南区。
委托诉讼代理人：张湘东，广西源群律师事务所律师。
被执行人：张少兴，男，1963年5月14日出生，汉族，住所地：广西钦州市钦南区。
被执行人：谢超，女，1963年10月22日出生，汉族，住所地：广��钦州市钦南区。
本院在办理申请执行人刘国景与被执行人张少兴、谢超民间借贷纠纷一案执行的过程中，于2017年3月16日作出的（2017）桂0702执32号之一执行裁定书，裁定查封被执行人张少兴座落于钦州市南珠西大街××号××栋东××号房地产（房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号），查封期间自2017年3月16日起至2020年3月15日止。案外人香雄向本院提出书面执行异议。本院于2017年7月5日立案受理，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，现已审查终结。
案外人香雄称，2016年10月30日，案外人与被执行人张少兴商定，张少兴将其座落于于钦州南珠西大街××号（南北区公路局大院）房屋作价93800元转让给案外人香雄，办理过名更名手续所需费用由案外人支付。在办理评估、纳税、解押等事宜后，2016年12月6日案外人与张��兴在钦州市政务中心房产交易处办理签字过户手续，次日案外人支付给香钦通58000元。10月31日案外人代被执行人张少兴偿还钦州市工商银行房屋贷款15487元，现金7000元，转款3000元，共83487元，余下的10313元待领房产证时再支付给张少兴。2017年6月12日，案外人到钦州市不动产登记局查询时发现该房屋被钦南区法院查封了。事后经了解，因张少兴欠到刘国景款，刘国景提出申请，钦南区法院在2017年3月16日查封了张少兴的房产。按照有关法律规定，案外人购房在先，已完成了所有购房手续就等领取不动产登记证书。鉴于此，案外人请求法院解除对张少兴房产的查封。
案外人香雄为此为本院提供如下证据，证实其主张：
1、案外人香雄身份证复印件，以证明案外人香雄的身份；
2、《2016年12月8日钦��市不动产登记局的不动产登记资料查询结果证明》一份，证明钦州市南珠西大街××号房屋（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）自2016年6月28日至今在不动产登记中心抵押情况，无查封登记；
3、《房屋所有权证》（钦房权证钦城区字第××号）
一份，证明钦州市南珠西大街××号房屋××栋××室是张少兴所有；
4、《房屋转让合同书》一份，证明香雄与张少兴于2016年10月31日签订合同，张少兴将钦州市南珠西大街××号房屋××栋××室以价格93800元转让给香雄；
5、《收条》一份，证明香钦通已收到香雄购房款58000元；
6、《中国工商银行凭证》一份，证明已代张少兴还银行贷款；
7、《税收缴款书》一份，证明已交住房买卖税的情况；
8、《现金交款单》一份，证明已缴纳1271元的事实；
9、《公有住房上市交易申请审核表》一份，证明相关部门同意房屋上市交易；
10、《公证书》一份，证明张少兴书面委托香雄办理房屋交易；
11、（2017）桂0703执异6号执行裁定书及（2016）桂0703执951号之三执行裁定书各一份，证明钦北区法院已在2017年6月8日解除对张少兴房屋的查封。
申请执行人刘国景答辩称，在2016年10月31日被执行人张少兴与被答辩人香雄签订的《房屋转让合同书》，是被执行人张少兴恶意逃避债务的行为，损害答辩人刘国景的合法债权。该房屋的取得是被执行人张少兴与谢超夫妻关系存续期间取得的财产，该合同没有经过另一个被执行人谢超的同意签字情况下的，该合同属于有瑕疵的合同，而且被答辩人香雄的行为不符合善意取得的构成要件，不属于善意取得。因此，被答辩人香雄的执行异议不成立，依法应当予以驳回。
被执行人张少兴、谢超经本院公告送达相关法律文书，公告期限届满后，没有提交答辩，也没有向本院提供证据。
本院审查查明，本院在审理原告刘国景与被告张少兴、谢超民间借贷纠纷一案中，于2016年8月18日作出(2016)桂0702民初1702号民事调解书。该案调解生效后，被告张少兴、谢超未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人刘国景于2017年1月6日向本院申请强制执行，本院立案受理，执行案件案号为（2017）桂0702执32号。在执行过程中，本院于2017年3月16日作出（2017）桂0702执32号之一执行裁定书，裁定查封被执行人张少兴座落于钦州市南珠西大街××���××栋东××号房地产（房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号），查封期间自2017年3月16日起至2020年3月15日止。案外人香雄向本院提出书面执行异议。
另查明，2016年10月31日案外人香雄与被执行人张少兴签订《房屋转让合同书》一份，合同约定，被执行人张少兴以转让价人民币93800元将钦州市南珠西大街××号（南北公路局）××栋××室房地产（房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号）转让给案外人香雄。
又查明，钦州市钦北区人民法院于2016年12月12日作出（2016）桂0703执951号之二执行裁定书，对被执行人张少兴名下的钦州市南珠西大街××号××栋东××号房地产进行了查封。2017年6月8日钦州市钦北区人民法院解除对被执行人张少兴名下房地产的查封。
本院所确认的上述事实，有如下证据予以证实：一、本院（2017）桂0702执32号执行案件卷宗中材料证实：1、(2016)桂0702民初1702号民事调解书；2、执行案件立案审批表；3、受理执行案件通知书；4、（2017）桂0702执32号之一执行裁定书；5、（2017）桂0702执32号协助执行通知书及执行裁定书执行送达回证；二、案外人香雄提供的《房屋转让合同书》、《房屋所有权证》及钦州市钦北区人民法院执行裁定书各一份。上述证据材料已经本院审查，可以采信。
本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中钦州市南珠西大街××号××栋东××号房地产登记在被执行人张少兴名下，张少兴已取得该房屋的所有权。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中��封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。故，本院依据生效的调解书，对被执行人张少兴名下房地产依法强制执行，所作出的（2017）桂0702执32号之一执行裁定书，裁定查封被执行人张少兴座落于钦州市南珠西大街××号××栋东××号房地产（房屋所有权证号：钦房权证城区字第××号），执行行为没有违反法律规定，执行措施并无不当；二、关于案外人香雄以案外人购房在先，已完成了所有购房手续就等领取不动产登记证书，主张房屋属其所有为由，提出执行异议的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够���除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，案外人香雄与被执行人张少兴于2016年10月31日签订房屋转让合同书，协议转让本案涉案的房屋。申请执行人刘国景在答辩中对该转让合同的真实性和合法性提出异议，申请执行人刘国景认为该转让合同是属于有瑕疵的合同，是被执行人张少兴恶意逃避债务的行为。因此，关于案外人香雄与被执行人张少兴之间签订的房屋转让合同的合法性、真���性及有效性尚存在争议，且案外人香雄未合法实际占有该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故，案外人香雄的主张，应另行通过其他合法途径予以确认解决。
综上所述，案外人香雄的执行异议不成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人香雄的异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 韦 民
审判员 裴雄南
审判员 邓英旦
二〇一七年九月十六日
书记员 李媛洁
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应自收到书面异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定对中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回……
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定：案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。
3、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：
人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权
4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》十七条规定：
人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
……
5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。