重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)渝五中法执异字第00913号
案外人：重庆中轩房地产开发有限公司。住所地：重庆市璧山县璧城东林大道南段4号，组织机构代码20394389-3。
法定代表人：张伟,总经理。
委托代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。
申请执行人：伍毅，男，1982年7月10日出生，汉族。
委托代理人：阙新萍，重庆依斯特律师事务所律师。
被执行人：重庆华伦房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4，组织机构代码20354217-6。
法定代表人：不详。
被执行人：重庆涪东房地产开发有限公司。住所地：重庆市涪陵区江东街道办事处建陶一路86号办公楼130室，组织机构代码59367813-1。
法定代表人：不详。
被执行人：成都圣伍投资有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿街道驿都中路2号1栋4层1号，组织机构代码574642758。
法定代表人：陈娇。
被执行人：李鱼，男，1972年9月7日出生，汉族。
被执行人：陈矫，女，1968年11月22日出生，汉族。
本院在执行何为与重庆华伦房地产开发有限公司（以下简称华伦公司）、重庆涪东房地产开发有限公司（以下简称涪东公司）、成都圣伍投资有限公司（以下简称圣伍公司）、陈矫、李鱼借款合同纠纷二案中，案外人重庆中轩房地产开发有限公司（以下简称中轩公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人中轩公司称，贵院查封登记在被执行人华伦公司名下位于重庆市綦江区古南街道上升街13号“江南世家”9584.41平方米的车库系案外人与中轩公司共同开发，案外人对被查封的车库享有40%的份额，贵院的查封、评估、拍卖措施侵害了案外人的合法权益，故请求贵院中止对该车库的执行。
本院查明，何为与华伦公司、涪东公司、圣伍公司、陈娇、李鱼等借款合同纠纷二案，本院于2014年11月18日作出（2014）渝五中法民初字第424、425号《民事判决书》，判决：一、被告华伦公司于判决生效之日起10日内向何为支付借款本金4000万元；二、被告华伦公司于判决生效之日起10日内向何为支付以4000万元为基数，从2014年4月25日起至款项还清之日止，按照月利率2%为标准计算的利息；三、被告涪东公司、圣伍公司、陈娇对华伦公司上述第一、二向义务承担连带清偿责任；四、被告李鱼对华伦公司上述第一、二向义务在华伦公司、涪东公司、圣伍公司、陈娇的财产就本案债权依法强制执行后仍不能清偿部分承担清偿责任。诉讼中，何为向本院申请了财产保全。本院于2014年4月15日作出（2014）渝五中法民保字第44、45号《民事裁定书》，于2014年4月16日作出（2014）渝五中法民保字第44、45号《协助执行通知书》，查封了被执行人华伦公司位于重庆市綦江区古南街道上升街“江南世家”车库负1、负2、负3层全部车位，合计建筑面积9584.41平方米，查封期限为两年，从2014年4月16日起至2016年4月15日止。因被执行人华伦公司等未按判决书确定的内容履行还款义务，何为向本院申请强制执行。本院在执行过程中，对上述被查封车库价值依法进行了评估，准备启动拍卖程序时，中轩公司向本院提出执行异议。
在执行中，申请执行人何为、第三人伍毅向本院申请变更第三人伍毅为两案申请执行人。2015年11月27日，本院以（2015）渝五中法执更字第1074、1116号《执行裁定书》，裁定：变更第三人伍毅为本院（2015）渝五中法民执字第289、290号案的申请执行人。
还查明，2008年8月15日，受让方华伦公司、中轩公司与出让方綦江县国土资源和房屋管理局签订编号为“綦地（出让）合字第50号”《綦江县国有土地使用权出让合同》，约定：第一条、经过挂牌，出让方同意将位于古南街道上升街猪鬃厂片区1号地块，土地面积36889平方米的国有土地交给受让方作为新建商住工程建设用地。第三条、该宗地的土地出让综合价金为5500万元，其中土地成本4700万元，土地出让金800万元。
2008年12月10日，甲方华伦公司与乙方中轩公司签订《联合开发协议》，约定双方合作开发重庆市綦江区华上﹒新天C组团商住区项目，协议主要内容：一、出资方式：甲乙双方联合出资5500万元，甲方出资3300万元，持有股份60%，乙方出资2200万元，持有股份40%。甲乙双方共同购买綦江区古南街道上升街原古华公司古南猪鬃厂地块。三、经营方式。(一)开发项目成立联合开发项目部，设立项目独立账户，独立核算，双方共同留印鉴，……。（四）该项目以开发房屋总量（或房屋销售收入）为基数，按甲方60%，乙方40%的比例进行开发份额分配。（五）如项目出现亏损，分别有甲乙双方按投资比例承担亏损。四、在房屋销售正常能保证项目正常支付情况下，多余资金按甲方60%乙方40%偿还出资款。出资额收回后且项目基本完成时，剩余部分按甲方60%乙方40%支付。
2008年12月29日，重庆市发展与改革委员会颁发《重庆市企业投资项目备案证》，载明：项目名称綦ＸＸ上﹒新天C组团（江南世家）商住楼工程，建设地址綦江县古南镇上升街猪鬃厂1号地块，开发建设单位为华伦公司和中轩公司。
2009年1月16日，华伦公司、中轩公司取得上述猪鬃厂片区1号地块的《国有土地使用权证》，土地使用权面积为36899平方米。
华伦公司、中轩公司共同投资开发“江南世家”项目,其中中轩公司分别于2009年4月20日、2009年12月15日、2010年3月11日分四次以银行转账的方式支付了投资款1750万元、200万元、200万元、50万元，合计2200万元。
在“江南世家”项目开发期间，该项目取得的《重庆市房地产开发项目联建备案证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《重庆市商品房预售许可证》等手续，均载明建设销售单位为华伦公司和中轩公司。
2014年1月16日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院綦江区土地房屋勘测所对“江南世家”负1层、负2层、负3层共三层车库进行了勘测，勘测结果为三层面积共计9584.41平方米，中轩公司、华伦公司对该测绘结果进行了签章确认。争议车库至听证时未办理房地产权证。
2015年9月15日，中轩公司向重庆市綦江区人民法院（以下简称綦江区法院）提起诉讼，请求其判决确认中轩公司享有对“江南世家”项目车库40%的份额，即计3833.76平方米车位54个。綦江区法院于2015年9月16日立案受理了该案件，至本案听证时未作出裁判。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的真实性与合法性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断。本案中，争议车库虽未办理房地产权证明确权利归属，但从中轩公司与华伦公司签订的联合开发协议，“江南世家”项目的投资项目备案证、项目联建备案证、土地使用权证、建设用地规划证、施工许可证、商品房预售许可证等相关证据看，该项目为中轩公司与华伦公司共同出资、联合开发，双方系联建关系，中轩公司对该项目按双方约定享有40%的权利份额。但双方仅在联合开发协议中对各自在项目享有的权利分配比例进行了约定，未对项目建成后房屋及车库做具体的分割，并将分割协议在房地产登记管理部门进行备案，因此，本院对双方联合开发的“江南世家”项目9584.41平方米的车库的查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一、三款规定：被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代为提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。本案中，中轩公司已向合作项目所在地的綦江区法院提起对争议车库的析产诉讼，根据前述司法解释的规定，结合本案执行中已对争议车库进行司法评估并准备拍卖的实际情况，在析产诉讼期间应中止对争议车库的拍卖。因此，案外人中轩公司请求本院中止对位于重庆市綦江区古南街道上升街13号“江南世家”9584.41平方米的车库执行的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，裁定如下:
在本案争议标的物的析产诉讼期间，中止对位于重庆市綦江区古南街道上升街13号綦ＸＸ上﹒新天C组团（江南世家）9584.41平方米车库的执行。
如不服本裁定，申请执行人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 胡 蓉
代理审判员 苏永红
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年五月三日
书 记 员 谭 锋