湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民(未)初字第59号
原告谭某，男，汉族，住长沙市芙蓉区某路。
法定代理人王某(谭某的母亲)，女，汉族，住长沙市芙蓉区某路。
委托代理人刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。
委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
被告湖南某公司，住所地长沙市芙蓉区某路。
法定代表人韩海珍，董事长。
委托代理人陈某，女，汉族，住长沙市某公寓，系该公司职员。
委托代理人丰某，女，汉族，住长沙市开福区某房，系该公司职员。
原告谭某诉被告湖南某公司(以下简称数位公司)房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月23日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨宜担任审判长，与人民陪审员蔡厚成、喻方芳组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告谭某的委托代理人李小华，被告数位公司的委托代理人陈某、丰某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭某诉称：谭某于2009年购买了位于某路的某号铺面，并与开发商指定的经营商即数位公司签订了统一委托经营合同，约定铺面由数位公司经营，期限为2009年10月31日至2014年10月30日，回报率即租金为11047元/季。2013年8月26日，双方又重新签订了经营管理合同，约定委托经营期限为2014年11月1日至2024年10月31日，回报率即租金为5508元/季。自2014年10月后，数位公司就不按时支付租金，虽经谭某多次催讨，到目前为止，仍欠付谭某2014年10月1日至2015年10月31日的租金共计25356.1元。请求法院判决：数位公司支付拖欠谭某的商铺租金25356.1元及违约金392.84元(计算至2015年10月31日止)，共计25748.94元。
被告数位公司辩称：一、谭某诉请的事实与理由与实际不符。双方第一份合同期限为2009年10月31日至2014年10月30日止。在此期间，数位时代严格履行合同约定，虽然在经营上困难重重，连续亏损，但公司仍按期向各铺面的小业主支付投资回报。截止合同到期2014年10月30日，公司对合同的履行只有2014年10月14日至2014年10月31日共计17天投资回报暂缓向谭某支付。另合同2014年10月31日到期后至今，337户业主均未向物业管理公司交纳物业管理费，物业公司本打算通过司法途径起诉业主们交纳管理费，但本着对小业主以及商场负责，公司已暂替小业主们垫付物业管理费。二、关于2014年11月1日起至2015年10月31日谭某的投资回报，公司不应该支付，谭某的诉讼请求没有法律和事实依据。现有经济形势导致业主心里预期过高与现实市场经济发展低迷的不符合产生矛盾。为了更好地做好长沙数码步行街2号栋商铺的经营，保住商铺的物业价值，使得业主最终获益。公司从2013年起就组织与2号栋200多户小业主进行2号栋委托经营管理合同续约的沟通。长达一年多时间，公司耗费了大量的人力、物力与337户业进行沟通，294户业主们与公司达成续约后第一年至第三年4%、第四年至第六年均5%、第七年至第十年6%的投资回报，截止2014年10月31日(即第一份合同期满终止时)，仍有43户业主未与公司在投资回报上达成一致，未签署续约合同。照此，公司只拥有2号商铺不足90%的经营使用权，而作为商场内产权式的商铺，各铺位在物理空间上无法进行分割，公司在未取得13%的业主的授权下，不能侵犯业主的物权，从而根本上导致公司无法对2号栋商场进行统一的经营与管理。根据“…本合同期满，如不再续展，则乙方应于合同期满后30个工作日内，确保甲方物业恢复到可正常使用状态(物业自然折旧除外，不需恢复原状)…”的约定，公司于2014年7月30日向业主函递了《合同到期终止函》表达了第一份合同到期终止，要求各业主来公司尽快来办理相关交接手续。同时在2014年7月8日向业主函递了《合同解除函》，因履行合同的客观环境发生改变，表示对第二份合同的履行不能解除续约合同。且对没有收到上述两份函件的业主，公司已于2014年8月19日在潇湘晨报上进行登报通告。故公司认为第二份《长沙数码步行街委托经营管理合同》在2014年8月19日已正式解除。双方在2014年11月1日起不存在合同关系，故不应支付任何费用给谭某。三、数位公司解除第二份《长沙数码步行街委托经营管理合同》是有法律依据的。本案中公司花费了大量的财力物力与业主进行沟通，截止第一份合同到期终止后乃至今日，仍然有43户业主未与公司签署第二份《委托经营管理合同》，导致公司未能拥有商场内部分物业的使用权，从而无法进行统一的招商经营管理。截止目前收到有60户业主要求履行第二份合同的回函。因对公司有回应的人数如此之少，同时有20-30家商户与公司办理了合同解除协议，加之43户业主未签约，进行统一的经营管理仍无法实现。商场也已经在第一份合同期满终止后的12月份停业关门了，公司也进行清场处理，由于业主们不愿意办理相关交接手续，但卖场内仍有基础的装修设施设备(水电设施等)，为了保护卖场的完整不受破坏，公司特此设一人专职看守并平时接待业主。但至今卖场仍未经营，处于停业关门状态。法律是为了更好的保护和促进经济的发展，同时维护双方的当事人权利和义务的平衡。在本案中，实际存在如下的状态不能支持合同的继续履行：1、产权式商铺的业主诉求不一致，不能进行统一招商经营管理；2、公司不能以维护部分人的权益(相对收益权)而侵害了另一部分人的权利(绝对物权所有权)，这是法律也不允许的；3、至今卖场仍未经营，处于停业关门状态；4、小业主与公司现就涉案物业的合作形式正在进一步协商过程中。公司解除合同属于合同履行原则中的履行不能，在合同成立后，目前情况致使合同的基础丧失，若继续维持合同原有效力则显失公平，且侵害了其他当事人的权利，则应允许变更或解除合同。同时公司在解除合同时已尽到了勤勉义务，从第一份合同未到期提前一年半的时间与业主们进行沟通续签事项，在第一份合同到期前且已知第二份合同履行不能时，为了减小对方当事人的损失，在时间上按照行业的标准，提前三个月进行了书面通知，并函递至各位业主，邮件退回的也已经进行登报通告了。故公司已经尽到了勤勉义务，做了最大限度的减损。综上，请求法院驳回谭某的诉讼请求。
经审理查明：2008年12月19日，谭某从长沙凯通置业有限公司购买了芙蓉区朝阳路78号凯通国际城2栋1171商铺，建筑面积14.48㎡。2009年9月19日，谭某(甲方)与数位公司(乙方)签订《长沙数码步行街委托经营管理合同》,约定：一、甲方将某号铺面委托乙方统一经营管理，委托期限为五年，即2009年10月31日至2014年10月30日。二、合同约定商铺的总价值为552368元。甲方前三年的投资回报(110474元)已经通过抵扣等额房款的形式一次性支付完毕。甲方后两年投资回报的支付方式暂定为乙方按季度支付，即从2012年10月31日至2014年10月30日，乙方在每一季度结束后半个月内以转账的形式支付甲方上一季度的投资回报11047元。三、4.本合同期满，如不再续展，则乙方应于合同期满后30个工作日内，确保甲方物业恢复到可正常使用的状态(物业自然折旧除外，不需恢复原状)，在此恢复期间，物业不能正常经营而遭受的损失而由甲方承担。四、在本合同履行过程中，乙方向甲方发出的往来函件可通过邮寄或者直接递交等方式，根据本合同约定的通讯地址采用挂号或特快邮寄方式送达甲方，邮件一经寄出送出，即视为该函件已在寄出或送出的3日内送达甲方(即使邮件遭到退回)；由本人或其亲属签收的，签收即为送达。甲方通讯地址发生变化的，应在变化后一个工作日内以书面形式通知乙方，否则乙方以原通讯地址发出的函件仍视为已经送达甲方。合同签订后，数位公司按约定支付谭某租金至2014年9月30日，2014年第四季度的租金支付了7722.9元。
2013年8月26日，谭某与数位公司签订了《商铺经营管理合同》，约定：一、甲方将171号商铺委托乙方统一租赁经营管理，委托期限自2014年11月1日至2024年10月31日止，共计10年。在委托经营期间，乙方按合同约定向甲方支付投资回报，按照商铺购买总价(550846元)支付方式为：第一年至第三年为年回报率4%，第四年至第六年为年回报率5%，第七年至第十年为年回报率6%。具体为2014年11月1日至2017年10月31日年返金额22034元。二、由于乙方原因，未按合同第三条约定的期限将甲方投资回报支付给甲方，乙方按日承担欠付投资回报款万分之一的违约金，合同继续履行。三、本合同期满，如不再续期，则乙方应于合同期满后30个工作日内，确保甲方物业恢复到可正常使用的状态(物业自然折旧除外，不需恢复原状)，在此恢复期间，物业不能正常经营而遭受的损失由甲方承担。四、1.本合同经双方协商一致可以变更，但必须采取书面协商一致的方式。2.合同解除：双方书面协商一致解除；根据合同法解除；因不可抗力情形解除合同。
2014年7月7日，数位公司向谭某发出《合同解除函》：因无法取得全体业主同意，导致物业不能统一规划经营，双方签订的《商铺经营管理合同》自收到函件之日起正式予以解除，请业主收到函件7日内到数位公司项目处办理合同解除手续。7日内未到项目处办理合同解除手续的，公司视同认可合同解除并放弃相关权利义务。之后，数位公司将该函按合同约定的地址邮寄给谭某。2014年7月8日，数位公司向谭某发出《合同到期终止通知函》：双方签订的《长沙数码步行街委托经营管理合同》于2014年10月31日到期，公司按照合同第十三款第3条约定“本合同期满，如乙方预计给予甲方回报不足物业总价值8.5%/年，则乙方应当于本合同期满前60日以书面形式通知甲方合同到期终止”。现特通知贵方，公司将不再与贵方续签该合同，合同到2014年10月31日终止。请贵方接到函件后与公司积极联系，办理相关交接手续。之后，数位公司将该函按合同约定的地址邮寄给谭某。
自2014年11月起，本案涉案商铺空置未再经营。
以上事实，有当事人的陈述及户籍资料、工商登记、《租赁协议》、《催告函》、交费凭据、公告等证据证明，以上证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应全面依约履行合同义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，谭某与数位公司先后签订的《长沙数码步行街委托经营管理合同》与《商铺经营管理合同》以及均系双方的真实意思表示，合法有效。
关于《长沙数码步行街委托经营管理合同》期限届满前未付的租金。根据合同约定，数位公司应每季度应支付谭某租金11047元，但其2014年第四季度仅支付谭某7722.9元租金，其应当将拖欠的租金3324.1元支付给谭某，并承担相应的违约金。因该份合同未约定拖欠租金的违约金标准，故参照双方《商铺经营管理合同》的约定，违约金以3324.1元为基数，按日万分之一的标准自2014年10月31日起计算至2015年10月23日，具体为118.67元(3324.1元×0.1‰×357日)。
关于谭某与数位公司签订的《商铺经营管理合同》是否解除的问题。该合同实系房屋租赁合同，该合同已实际成立。数位公司在《长沙数码步行街委托经营管理合同》期满前一年多时间即与包括谭某在内的整栋商铺337户业主联系沟通商铺续签，并得到了大部分业主的回应，签订了《商铺经营管理合同》，约定由数位公司进行统一经营管理。但截至2014年10月30日，仍有部分业主未与数位公司就续签事宜达成协议。因各商铺之间未进行物理隔档，数位公司在没有取得全部业主的经营权下无法统一进行经营管理，其合同目的无法实现，此时要求数位公司继续履行合同可能造成其经济损失。鉴于以上情况，数位公司于2014年7月间通知各业主解除双方的《商铺经营管理合同》，本院予以认可，并确认双方的《商铺经营管理合同》于解除函送达之日2014年7月13日解除。而此时距《商铺经营管理合同》实际履行之日还有三个多月时间，业主可在此期间及时重新对商铺进行招租，以求获取租金收益。2014年11月之后商铺空置，缘于业主在《长沙数码步行街委托经营管理合同》到期后未及时收回，此项扩大的损失应当由各业主自行承担。因《商铺经营管理合同》已被本院确认解除，谭某要求数位公司支付2014年11月1日之后的租金没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、湖南某公司在本判决生效之日起五日内支付谭某租金3324.1元，违约金118.67元(违约金暂计算到2015年10月23日，其余部分依据合同约定支付至租金实际清偿日止)；
二、驳回谭某对湖南某公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费444元，由湖南某公司负担144元，谭某负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宜
人民陪审员 蔡厚成
人民陪审员 喻方芳
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 黄子钰
附件：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应
当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。