上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第2213号
原告上海四季生态科技有限公司。法定代表人顾勇，董事长。委托代理人徐洁，上海理帅律师事务所律师。委托代理人陆叶，上海理帅律师事务所律师。被告上海老久公餐馆。法定代表人齐建。被告齐建。两被告共同委托代理人顾帅，上海昆仑律师事务所律师。两被告共同委托代理人赵忠敏，上海昆仑律师事务所律师。原告上海四季生态科技有限公司（以下简称“四季公司”）与被告上海老久公餐馆、被告齐建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，先适用简易程序于2015年8月3日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年12月1日和2016年5月11日再次公开开庭进行了审理。原告四季公司的委托代理人徐洁和被告上海老久公餐馆法定代表人齐建及两被告共同委托代理人顾帅到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。原告四季公司诉称，原告系奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场的房屋业主。2011年12月16日，原告和被告上海老久公餐馆签订《租赁合同》一份，被告上海老久公餐馆承租四季休闲广场2幢XXX号商铺用于经营，租期自2012年1月1日至2016年12月31日（前三个月免租金）。合同对租金、物业管理费做了明确约定，约定：租金及物业管理费先付后用，每一个月支付一次；租金逾期支付的，每逾期一日，按应付租金的千分之五支付违约金；逾期支付租金、物业管理费及其他应付费用达到30天的，出租方可以解除合同，并承租方应支付三个月租金的违约金。合同签订后，原告即按约向被告交付了租赁房屋。合同履行中，被告即长期拖欠租金、物业管理费及能耗费。计算到2015年4月30日，欠付租金总额为1,770,018.21元（人民币，下同），欠付物业管理费181,614.72元，计算到2015年2月底，欠付能耗费722,919.15元，共计欠款2,674,552.08元。经原告长期一再催讨，被告仍未支付。无奈，原告遂诉至法院。原告认为，原告和被告上海老久公餐馆签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。被告上海老久公餐馆长期拖欠原告巨额款项已构成违约，依法应当承担违约责任。被告上海老久公餐馆系个人独资企业，被告齐建系被告上海老久公餐馆的投资人，依法应对被告上海老久公餐馆的债务承担无限连带责任。原告请求合法有据，故要求判令：1、解除原告与被告上海老久公餐馆于2011年12月16日签订的《租赁合同》；2、被告上海老久公餐馆立即向原告归还租赁的位于奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场2幢XXX号商铺房屋；3、被告上海老久公餐馆向原告支付租金1,770,018.21元（暂计算至2015年4月30日）、物业管理费181,614.72元（暂计算至2015年4月30日）、能源费722,919.15元（后撤回），均请求至被告上海老久公餐馆实际搬离日止；4、被告上海老久公餐馆偿付原告租金逾期付款违约金666,941.88元；5、被告老久公餐馆偿付原告因违约被解除合同的违约金165,723.42元；6、被告齐建就上述3、4、5项承担连带清偿责任；7、诉讼费由两被告负担。原告四季公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、沪房地奉字（2010）第019951号《上海市房地产权证》复印件1份，旨在证明原告系诉争商铺产权人的事实；2、《租赁合同》1份，旨在证明原告四季公司与被告老久公餐馆租赁关系和权利义务的约定；3、水电费结算单和付款通知1组，旨在证明原告向被告催讨支付租金、物业管理费和水电费的事实；4、证明1份和物业服务委托合同4份，旨在证明原告委托案外人上海智诺酒店管理有限公司进行物业管理的事实；5、广告合同和付款凭证及发票1组，旨在证明原告有对四季广场进行广告宣传的行为。被告上海老久公餐馆和齐建共同辩称，系争租赁房屋实际使用人为蒋记，齐建不应承担相应责任。对于原告要求解除合同表示同意，并认为2015年11月24日已经通知原告于2015年11月26日办理交接手续，故租赁期限至2015年11月26日终止。另原告在招租时承诺对四季广场进行宣传推广，但实际没有进行宣传，至经营艰难，原告存在先期违约；被告在入住后投入大量资金进行了装修至今未能收回投资，要求原告承担违约责任。原告主张的租金部分已经超过诉讼时效，且同地块租金差额达9倍，而原告对于租金最低的打折收取，故要求法院对于诉讼时效内的租金予以调整。被告入住后，没有看到物业管理部门，原告收取物业管理费不合理。被告上海老久公餐馆和齐建为其辩称意见向本院提供了如下证据：1、视频光盘1份，拟证明四季广场现状，非常冷清，原告招商失败；2、关于承租四季广场的函、快递封面、查询单一组，拟证明部分承租户委托律师和原告律师沟通，要求根据情势变更对租金、物业费等予以变更或调整；3、租赁合同和备忘录一组，拟证明原告与承租户之一达成协议，租金按照五折的标准支付，其他商户也应当对租金予以调整；4、关于停电事宜的紧急联系函、快递封面和查询单一组，拟证明原告拒绝交电费，以检修为名要求供电部门停电，被告予以坚决反对；5、告示和电费发票1份，拟证明自2015年3月起，电费由被告等六户承租户缴纳，原告不应采取停电措施；6、原告与六承租户的六份租赁合同，拟证明同区域的租金存在重大差别，显失公平；7、关于四季广场招商的相关网页，拟证明四季广场区域规划建设为餐饮、休闲娱乐、婚庆服务的综合型商业区广场；8、照片一组，拟证明四季广场内存在吊顶严重损毁、公有电梯从未开通使用、垃圾堆积无人清理等问题，证明原告未提供物业管理服务；9、关于终止租赁合同的通知函2份和关于再次告知搬离租赁商铺的函、告知函和收条各1份，拟证明被告先后三次通知原告同意解除租赁合同，并通知原告于2015年11月26日办理交接手续，但原告一直至2016年4月28日才接收的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性未提出异议，但认为合同是显失公平的；对证据4真实性不予认可，并认为通知系要求缴纳下一期租金、物业费，2014年5月前的租金等已经超过诉讼时效；对证据5、6真实性无法确认，并认为，原告是否实际聘请物业公司、有无支付物业服务费用未能进一步举证，且按照合同，原告聘请物业公司，由被告和物业公司单独签订物业服务合同；原告提供的广告等是在2010年至2012年期间，在被告等入住后，原告未能按照承诺履行广告宣传的义务。原告对被告提供的证据认为，证据1真实性无异议，但拍摄存在选择性和片面性；证据2是在诉讼后，是被告单方要求；证据3真实性无异议，但与本案无关联性；证据4是由于被告等长期不支付水电费，原告无力再垫付电费，原告已经将情况告知被告等，且也没有实际停电；证据5告示是原告根据电力部门要求尽告知义务，电费也均是被告等所使用的；证据6真实性无异议，是合同双方对于租赁部位、要求不同达成的租金标准，不存在显失公平；证据7真实性不予认可；证据8照片无法反映真实情况，存在片面性；证据9真实性无异议，但认为，被告第一次函通知原告代理人，但办理交接和通知不是原告代理人受托范围，认可2016年4月28日办理了交接。本院对上述双方无异议的证据予以采信。对于原告提供的证据4、5、6，被告虽提出异议，但未能提供相反证据予以否认，本院采信该证据的真实性。被告提供的证据7网页，被告未能提供具体网址，本院无法采信。经审理查明，原告系坐落于上海市奉贤区航南公路XXX号房屋（建筑面积27,285.43平方米）的产权人。2011年12月16日，原告四季公司（甲方）与被告上海老久公餐馆（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区航南公路XXX号四季休闲广场2幢XXX号商铺出租给乙方，建筑面积约为540.52平方米。房屋租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2012年1月1日起至2012年3月31日止，作为甲方提供乙方的免费装修期。乙方的起租日为2012年4月1日。房屋月租金为：第1年（2012年1月1日起至2012年12月31日止）每月租金50,966.53元，第2年（2013年1月1日起至2013年12月31日止）每月租金52,610.61元，第3-4年（2014年1月1日起至2015年12月31日止）每月租金55,241.14元，第5年（2016年1月1日起至2016年12月31日止）每月租金58,003.2元。关于租金支付：先支付租金后使用房屋。乙方应在支付日上月的25日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的5‰支付违约金。乙方于本合同签订之日，向甲方支付首期（2012年4月1日起至2012年4月30日止）租金50,966.53元。双方还约定，房屋物业管理费为每平方米每月10.5元。物业管理费随租金一并支付。签订合同当日，乙方应在支付首期租金同时，另向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金152,899.59元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、空调、通讯等费用由乙方承担并按时缴付，若由甲方代为垫付的，乙方应当在接到甲方通知后5个工作日内如数交付甲方。乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，则应按未支付费用总额的5‰支付滞纳金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用达到30天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，被告上海老久公餐馆支付了一个月租金和三个月履约保证金，被告上海老久公餐馆开始使用上述租赁房屋。租赁期间，原告每月向被告上海老久公餐馆发出付款通知，要求被告上海老久公餐馆支付当月的租金、物业管理费等。另查明，2013年11月8日，原告曾与四季广场承租人之一的上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司达成《备忘录》，减免了该承租户的一半租金和物业管理费。审理中，原告将主张的延期付款的违约金和解除合同的违约金合并为解除合同的违约金，要求被告予以承担。本案争议焦点一：原告主张的租金、物业管理费是否部分已过诉讼时效，租金是否可以予以调整。原告认为对于租金，由于租赁一直在延续期间，故不存在超过诉讼时效的问题。由于承租人租赁的位置不同，租金标准存在差异是合理的。被告认为，租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，租金和物业管理费支付日期分别应自原告起诉日起前推一年和二年。对于租金标准，高低差额达9倍，且上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司在每平方每日0.38元最低标准上还仅收取一半，故被告的租金也应于调整。本院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，原告没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于诉讼时效，本院采信被告的意见。对于租金的标准，是当事人双方合意的结果。原告对于上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司减半收取租金，对于本案原、被告之间没有关联性，被告提出的调整租金标准的抗辩意见，本院不予认可。争议焦点二：物业管理费的收费是否合理，是否应予调整。原告认为，物业管理费是双方合意，不应予调整。被告认为，原告没有实际管理，也没有支付物业管理费的相关依据，原告无权收取物业管理费。本院认为，原、被告对于物业管理费用虽有约定，但原告没有实际进行物业管理，而是委托案外人进行物业服务。原告收取的物业管理费应当是一种代收的行为。根据原告提供的与物业管理公司的物业服务合同，2014年起的物业管理费的收费标准每月每平方在3.17元，而原告向被告要代收的物业管理费达每月每平方10.7元，明显存在不合理。且系争广场的物业管理也存在严重问题。故本院对于物业管理费调整至每月每平方3.17元，即每月物业管理费1,713.45元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告上海老久公餐馆签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告要求解除合同，被告上海老久公餐馆表示同意，本院予以认可。合同解除后，被告应返还租赁物，并支付自2014年5月7日起至搬离日止的租金损失和2013年5月7日起至搬离日止的物业管理费。对于双方争议搬离日期，本院认为，被告已于2015年11月23日通过原告代理人向原告发出了《关于终止租赁合同的通知函》，并要求在2015年11月26日办理交接手续。被告已经履行了告知义务，未能及时办理交接的责任不在被告，且其后被告确未再使用租赁房屋，故本院确认2015年11月26日被告已经搬离。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。本案合同解除责任在被告上海老久公餐馆应按合同约定支付租金，应承担相应违约责任。对于原告主张的违约金的请求，被告认为过高要求予以调整，本院认为原告主张的违约金即包括逾期付款违约金和解除合同的违约金之和，存在过高情形本院依法调整为相当于四个月租金220,964.56元。被告齐建系被告上海老久公餐馆个人独资企业的投资人，依法应当对被告上海老久公餐馆债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告上海四季生态科技有限公司与被告上海老久公餐馆于2011年12月16日签订的《租赁合同》；二、被告上海老久公餐馆于本判决生效之日起十日内支付原告上海四季生态科技有限公司自2014年5月7日起至2015年11月26日止的租金（租金的计算方式：按每月55,241.14元计算）；三、被告上海老久公餐馆于本判决生效之日起十日内支付原告上海四季生态科技有限公司2013年5月7日至2015年11月26日止的物业费（按每月1,713.45元计算）；四、被告上海老久公餐馆于本判决生效之日起十日内偿付原告上海四季生态科技有限公司违约金人民币220,964.56元；五、被告齐建对上述二、三、四项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34,857元，由原告负担14,000元，两被告负担20,857元。保全费5,000元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年五月三十日
书 记 员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。