陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）陕01执异455号
案外人：彭彬，男，汉族，1984年2月17日出生，住西安市新城区四浩庄**楼*楼**号,公民身份号码：6101021984********，住西安市新城区四浩庄**号*楼**号。
委托代理人：彭宏伟，男，汉族，1956年5月30日出生，住西安市新城区，系彭彬之父。
申请执行人：陕西省信用再担保有限责任公司，住所地西安市高新区唐延路1号旺座国际城B座25层。
法定代表人：刘生远，该公司董事长。
委托代理人：闫玮，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。
被执行人：陕西众鑫联节能新技术开发有限公司，住所地:西安市高新区高新二路12号协同大厦同馨阁一层A座。
法定代表人：刘鹃，该公司总经理。
被执行人：西安力友商贸有限公司，住所地：西安市碑林区建国路35号1幢1单元10803室。
法定代表人:彭彬，该公司总经理。
被执行人:刘鹃，女，汉族，住西安市新城区,
委托代理人:杨文太，新城区148法律所法律工作者。
被执行人:陈曦，男，汉族，住西安市碑林区,
陕西省信用再担保有限责任公司（以下简称陕西信用再担保公司）与陕西众鑫联节能新技术开发有限公司（以下简称陕西众鑫联节能公司）、西安力友商贸有限公司（以下简称西安力友商贸公司）、刘鹃、陈曦借款担保合同公证一案，陕西省西安市汉唐公证处分别于2013年12月2日、2014年9月16日出具的(2013)陕证经字第007052号公证书及（2014）陕证执字第109号执行证书已发生法律效力。因被执行人陕西众鑫联节能公司、西安力友商贸公司、刘鹃、陈曦不履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人陕西信用再担保公司于2014年12月24日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理。
本案在执行过程中，案外人彭彬以房屋所有权人刘鹃已经与案外人签订《房屋买卖合同》将房屋出售给案外人，案外人已经支付了全部房价款，且刘鹃将上述房屋已完全交付案外人，案外人也己实际占有使用该房产为由向本院提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。本院于2017年11月9日依法组成合议庭进行了公开听证审查，案外人彭彬及其委托代理人彭宏伟，申请执行人陕西信用再担保公司的委托代理人闫玮，被执行人西安力友商贸公司法定代表人彭彬及被执行人刘鹃的委托代理人杨文太到庭参加了听证，被执行人陕西众鑫联节能公司、陈曦经本院合法传唤未到庭，本案现已审查完结。
案外人彭彬称，案外人于2013年8月5日与房屋所有人刘鹃协商并签订了一份房屋买卖合同，由案外人购买刘鹃位于西安市高新区高新二路12号协同大厦一幢一单元办公用房四套（房地产权证号分别为：西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-11**、西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-11**，西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-11**、西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-11**）。合同签订后．案外人拿到了刘鹃的房产，到西安市房地产管理局进行了房屋登记查询，查询结果是无抵押、无查封，房屋状况正常。刘鹃将上述房产交付给了案外人，案外人拿到了房屋钥匙后，于8月10日前履行了合同约定的付款义务，全额付清了购房款人民币345万元。2013年9月，案外人至西安市房地产管理局办理房地产过户登记手续时，才得知该四套房屋己于2013年8月21日，因宋蓉琦诉刘鹃等“(2013)西民三初字第000103号”民间借贷纠纷案，被法院保全查封，无法办理过户手续，案外人向法院提出了解除查封执行的异议申请，2015年8月，该查封到期未再续查封。但是，该房屋己于2015年5月12日，又因陕西信用再担保公司诉刘鹃等“（2014）西中执证字第00064号”担保合同纠纷执行案，被法院查封，导致异议人仍然无法办理房屋买卖过户手续。案外人认为，在人民法院查封房屋前，房屋所有权人刘鹃已经与案外人签订《房屋买卖合同》将房屋出售给案外人，案外人已经支付了全部房价款，且刘鹃将上述房屋已完全交付案外人，案外人也己实际占有使用该房产，后因法院查封而未能完成办理过户登记的手续。据“执行异议复议案件规定”第二十八条，以及“查封、扣押、冻结财产规定”第十七条的规定，人民法院应解除对该房屋的查封。因此，案外人提出执行异议申请，请求法院解除查封。
申请执行人陕西信用再担保公司答辩称，案外人彭彬提出执行异议请求，以最高院的解释28条规定，其应向法庭提交相关证明，异议申请书所附证据无法证明其足以排除执行，请求法院严格按照法律规定审查查明异议事实，故请求依法驳回其请求。
被执行人西安力友商贸公司答辩称，认可案外人彭彬提出的执行异议申请。
被执行人刘鹃答辩称，针对案外人异议的事实，刘娟将房屋卖于案外人情况属实，房子确实已经交付。但异议由法院依法进行裁定。
经查，陕西信用再担保公司申请执行陕西众鑫联节能公司、西安力友商贸公司、刘鹃、陈曦担保合同公证一案，本院于2014年12月24日立案受理。
本案在执行过程中。本院于2015年4月29日作出（2014）西中执证字第00064-2号执行裁定书，裁定轮候查封了被执行人刘鹃在本市高新区高新二路12号拥有的四套房产（房产证号：1075106006-22-1-1-1101-2、1075106006-22-1-1-1102-0、1075106006-22-1-1-1103-0、1075106006-22-1-1-1104-0），查封期限为三年。并于2015年5月12日向西安市房屋产权产籍管理中心发出（2014）西中执证字第00064-1号协助执行通知书，要求其协助办理上述房产的查封手续。现本院对本案涉案房产的查封已由轮候查封转为正式查封。
另查明，涉案房产在2013年8月21日被本院以（2013）西民三初字第00103-1号民事裁定书，协助执行通知书查封，查封期限为2013年8月21日至2015年8月20日止。
为支持其异议请求，案外人彭彬向本院提交了以下证据。1、房屋买卖合同书。甲方（卖方）刘鹃与乙方（买方）彭彬于2013年8月5日签订《房屋买卖合同》，该合同第一条约定：甲方自愿将坐落在西安市高新区高新二路12号一幢一单元（协同大厦）办公用房1101室建筑面积111.08㎡,产权证号为西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-1101-2，1102室建筑面积160.44㎡,产权证号为西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-11**，1103室建筑面积83.31㎡,产权登记号为西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-11**，1104室建筑面积160.44㎡,产权登记号为西安市房权证高新区字第1075106006-22-1-11**）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分的了解，该房屋内所有设施归乙方所有，愿意购买此房。第二条约定：双方商定上述房产建筑面积为515.27㎡，双方商定按登记建筑面积每平方米购买单价6696元，全部购房款共计叁佰肆拾伍万元。第四条付款方式及期限约定为：2013年8月10日乙方一次性付清所有房款（甲方提供账户）345万元人民币。第五条约定；甲方应在一个月内，办理完房产证的过户手续。第十条约定：本合同在履行过程中若发生争议，甲乙双方应采取协商的办法解决，协商不成时，任何一方可向西安市仲裁委申请调解或仲裁。合同还对其他事项进行了约定。2、收条。2013年8月10日，收款人刘鹃向案外人案外人彭彬出具收条一张，该收条载明：“今收到彭彬人民币叁佰肆拾伍元整（34500，00）购房款。3、转账单两张及说明一份。结算业务委托书及进账单分别载明：2013年8月7日、8月8日，西安市碑林区祥和商行（账户）分别向西安德威采暖设备有限公司汇入10万元、35万元。2013年10月6日，西安市碑林区祥和商行法人代表张志刚出具《关于彭彬支付购买房款的说明》称：“我是西安市碑林区祥和商行法人张志刚2013年8月，彭彬（我的好朋友）想购买刘鹃名下的高新二路12号一栋一单元（协同大厦）办公用房，共计345万。因彭彬资金不够就在我单位借了45万，按照彭彬提供的账户（西安德威聚暖设备有限公司）分别于2013年8月7日汇入该公司35万，2013年8月8日汇入该公司10万，共计45万元。特此说明。”4、网上转账信息单及说明一份。网上转账信息单载明：付款人段玲（账号）62×××89、收款人西安德威聚暖设备有限公司（账号）12×××58；付款金额3000,000,00、币种为人民币。付款时间为2013年8月7日。交易渠道为网上银行。2013年10月8日，段玲出具的《关于替彭彬支付购房款的说明》称：“我与彭彬是母子关系，2013年8月份，彭彬购买刘鹃名下的位于高新二路12号一栋一单元（协同大厦）房产4套，总价款345万元，2013年8月7日，我通过自己的银行账户，替彭彬支付了其中的购房款300万元，该300万元是彭彬让我帮其支付的部分购房款。情况属实，特此说明。”6、户名为段玲的借记卡账户历史明细。7、结婚证及户口本。彭宏伟与段玲的结婚证。8、房屋所有权证。9、物业缴费凭证、电卡、气卡。10、无婚姻登记记录证明。11、房屋交接手续清单。经办人朱兆欣与经办人彭宏伟于2013年10月6日签订房屋交接手续清单一份。该清单载明：协同大厦高新二路12号一栋一单元办公用房，交接手续如下：交给彭彬钥匙一把、小门钥匙6把、办公桌10张、办公椅30把、工作台5个、沙发2个、办公柜5个、小冰箱1个、电水壶1个、节能箱22个。12、西安德威采暖设备有限公司工商档案。载明：法定代表人为刘鹃，股东为王保金和马保权，持股均为比例为50%。13、大额汇兑来账凭证两张。分别由彭宏伟于2015年6月4日、6月8日向西安市碑林区祥和商行付款19万元、25万元。13、西安仲裁委（2015）第868号仲裁裁决书及补正裁决书。该裁决书载明：西安仲裁员会于2014年9月24日受理了涉案查封房产争议案。14、房屋租赁合同。15、西安德威采暖设备有限公司会计证明。
上述事实有听证笔录、执行裁定书、房屋买卖合同、收条、转账单、情况说明、网上转账信息单、结婚证及户口本、工商档案等证据在卷予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此规定并根据案外人彭彬所提供的证据，本院在本案执行中对涉案的房产查封前，案外人彭彬虽已与被执行人刘鹃签订了书面买卖合同并全额支付全部房款，但并未在人民法院实施查封行为前实际占有该涉案房产，且涉案房产未能办理过户登记手续是基于人民法院的查封行为。故案外人彭彬主张涉案房屋为其所有并排除执行的异议理由依法不能成立，本院依法不予支持。案外人彭彬如主张涉案房屋的实体权利，依法可通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人彭彬提出的执行异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王庆九
审判员 王 炜
审判员 甄 哲
二〇一八年一月十九日
书记员 张韵浛