辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽03民终2446号
上诉人(原审原告):张弘鑫。
委托代理人：杨恒春，海城市正清法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：马喜福。
被上诉人（原审被告）：封文莉。
被上诉人（原审被告）：侯仲。
委托代理人：原莹，辽宁日泽律师事务所律师。
原审第三人：崔志刚。
原审第三人：张丽杰。
原审原告张弘鑫与原审被告马喜福、封文莉、侯仲及原审第三人崔志刚、张丽杰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，海城市人民法院于2016年5月20日作出（2016）辽0381民初919号民事判决，张弘鑫不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张弘鑫及其委托代理人杨恒春，被上诉人马喜福，被上诉人侯仲的委托代理人原莹来院参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张弘鑫一审诉称：被告马喜福、封文莉二人所欠原告借款已经海城法院判决且进入执行程序，案外人侯仲提出异议申请，法院裁定将原告已经申请查封的被告马喜福、封文莉所有的房权证海城市字第2013111503**号、面积为755.71平方米房屋中止执行。原告认为：原告申请查封的755.71平方米房屋登记在被告马喜福名下，且被告马喜福实际仍然占有使用，马喜福还以该房屋在银行抵押进行贷款，法院中止执行，不符合《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”按照《物权法》此两条规定，不动产物权转让、变更的唯一要件就是登记。本案中，被告马喜福在原告申请诉讼财产保全前已将房屋卖给案外人侯仲，但由于未正式办理所有权变更登记，因此案外人侯仲并未获得被告马喜福上述房屋的所有权。另《物权法》第十六条“不动产登记簿由登记机关管理。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照《物权法》此两条规定，不动产权属证书与不动产登记簿是物权证明与根据，在本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示被告马喜福是该房屋的所有权人，因此法院完全有权查封该房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人只有符合法律规定的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，有下列情形之一的都可以查封、扣押、冻结：1、交易价款未全部支付的，被告将该房屋已抵押在海城市农村信用合作联社验军信用社，抵押的财产不允许买卖。2、未占有该财产的，该房屋现仍在闲置，且被告马喜福的机械设备仍在房屋内。3、非善意占有该财产的，案外人系恶意虚假买卖，之前我们有过协商处理该房屋的方法，但案外人欺诈我，暗中与被告马喜福一起恶意串通损害原告利益，以貌似合法的行为达到非法目的来逃避债务对抗债权人。4、未办理过户登记手续有过错的，该房屋不动产权属证书与不动产登记簿均显示被告马喜福是该房屋的所有权人，未经登记，被告侯仲不享有该房屋的所有权，不能对抗原告的查封及执行，法院执行裁定结果侵犯原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求法院判令对被告马喜福、封文莉所有的房权证海城市字第2013111503**号、面积为755.71平方米房屋许可执行，诉讼费由被告承担。
被告马喜福一审辩称：我把厂房卖给侯仲、崔志刚属实，我有证据，原告说我跟侯仲做假协议不属实。
被告封文莉一审辩称：我与马喜福已离婚，本案争议的厂子原来是我与马喜福的，已卖给侯仲和崔志刚了，买卖协议上的字是我本人签的，但是钱没接着，听说是给马喜福了，有一部分是顶账，有一部分是现金，具体情况马喜福清楚。厂子已经卖给人家了，就是人家的。另外不应该查封我的房子，公司还有别的财产。
被告侯仲一审辩称：原告诉被告虚假买卖的事实不成立，侯仲买房子有相关证据并已实际交付使用，侯仲已实际占有，本案应驳回原告的诉请。
第三人崔志刚、张丽杰一审述称：同意侯仲的答辩意见。
一审法院审理查明：被告马喜福、封文莉原系夫妻关系。2015年2月13日被告马喜福、封文莉将其二人共同所有的坐落于海城市安村街的海城市盛和塑料编织有限公司的厂房（海城市字第201311150327号、面积为755.71平方米房屋）、土地及其他资产出售给被告侯仲、第三人崔志刚，转让价款750万元，双方签订资产买卖合同书一份，对给付方式双方约定：1、海城市盛和塑料编织有限公司在海城市后英小额贷款有限公司贷款人民币210万元由崔志刚负责还清。从2015年2月14日起发生的利息由崔志刚承担。等于给付马喜福、封文莉210万元。2、崔志刚在2015年2月14日给付马喜福、封文莉现金50万元。3、海城市盛和塑料编织有限公司在海城市验军农村信用合作社贷款人民币200万元、利息2.6万元，合计202.6万元由侯仲代替马喜福、封文莉还清，从2015年2月14日起发生的利息由侯仲承担。等于给付马喜福、封文莉202.6万元。4、2015年2月14日侯仲一次性给付马喜福、封文莉剩余287.4万元”。被告马喜福、侯仲均认可287.4万元系侯仲支付一部分现金及抵顶侯仲对马喜福享有的债权。同日，被告马喜福、封文莉出具收条一张，内容为：今收到侯仲、崔志刚给付购买我马喜福厂房、土地及500千瓦变压器价金人民币：柒佰伍拾万元整。2015年2月14日，被告侯仲、第三人崔志刚签订资产所有权归属协议书一份，确认第三人崔志刚占购买资产总数的34.67%，侯仲占65.33%。2015年7月19日，被告侯仲、第三人崔志刚签订资产转让协议书一份，约定：1、本协议生效后，原来在《资产所有权归属协议书》中应该由崔志刚享有的34.67%份额的资产全部转让给侯仲所有。同时，原来由崔志刚负责偿还的海城市盛和塑料编织有限公司在海城市后英小额贷款有限公司的200万元贷款及到期利息10万元转归侯仲负责偿还。与此同时，侯仲给付崔志刚现金50万元。综上，相当于侯仲用260万元收购了崔志刚全部34.67%份额的资产。同日，第三人崔志刚、张丽杰给侯仲出具收到现金50万元的收条一张。2015年9月19日，海城市后英小额贷款有限公司、海城鑫源房屋开发有限公司、侯仲三方签订债务转让协议一份，约定海城鑫源房屋开发有限公司于2015年2月15日在海城市后英小额贷款有限公司贷款260万元，贷款到期日2016年2月15日。现经三方协商同意，海城鑫源房屋开发有限公司将所欠海城市后英小额贷款有限公司贷款本金260万元人民币及利息转让由侯仲承担。海城鑫源房屋开发有限公司天河骏景项目由第三人崔志刚开发。2016年1月18日，海城市农村信用合作联社验军信用社出具情况说明一份，内容为：海城市盛和塑料编织有限公司在海城市农村信用合作联社验军信用社贷款200万元，贷款期限2014年12月23日――2015年11月23日，现贷款金额100万元，贷款利息及本金100万元是侯仲给予偿还，特此说明。
另查：原告与被告马喜福、封文莉民间借贷纠纷一案原审法院于2015年3月5日查封了海城市字第201311150327号、面积为755.71平方米、登记在被告马喜福名下的厂房及位于海城市河滨花园小区的房屋。
一审法院认为：本案争议的房屋，被告马喜福、封文莉与侯仲、崔志刚签订了资产转让协议书，后崔志刚将其所占有的份额转让给被告侯仲，被告侯仲已代替马喜福、封文莉偿还贷款、他人欠款、抵顶侯仲对马喜福享有的债权等方式支付了价款，并占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对原告的诉讼请求，该院不予支持。据此判决：驳回原告张弘鑫的诉讼请求。案件受理费100元由原告张弘鑫承担。
张弘鑫的上诉理由及请求是：1、上诉人在2015年3月5日申请查封本案争议房屋时，马喜福、封文莉为逃脱债务，将公司出售，并将协议落笔时间提在法院查封之前。法院查封时，侯仲并未占有该公司。2、即使侯仲所称的购买公司的时间正确，也是在信用社享用公司抵押权时购买，该购买协议无效。综上，请求二审法院支持上诉人的请求，判决被上诉人马喜福、封文莉所有的房屋（房权证海城市字第2013111503**、面积755.71平方米）许可执行。
马喜福二审答辩：同意原审判决。
侯仲二审答辩认为：服从原审判决。
封文莉二审未提出答辩意见。
崔志刚、张丽杰二审未做陈述。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：被上诉人马喜福、封文莉与被上诉人侯仲、原审第三人崔志刚签订的《资产买卖合同书》及侯仲与崔志刚签订的《资产所有权归属协议书》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，故均合法有效。合同书及协议书签订后，侯仲已代替马喜福、封文莉偿还贷款及他人欠款、抵顶对马喜福享有的债权等方式支付了合同价款，并已实际占有该房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，侯仲对登记在马喜福名下的涉案房屋提出的异议，符合上述规定的排除执行情形，其就执行标的享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第一款第二项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，原审判决驳回上诉人张弘鑫的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张在2015年3月5日申请查封本案争议房屋时，马喜福、封文莉为逃脱债务，将公司出售，并将协议落笔时间提在法院查封之前一节，本院认为，上诉人在原审诉状中自认马喜福在其申请诉讼财产保全前已将涉案房屋卖给侯仲，故上诉人的该项主张本院不予采纳。关于上诉人主张法院查封涉案房屋时，侯仲并未占有该公司一节，本院认为该主张证据不足，故不予支持。关于上诉人主张即使侯仲所称的购买公司的时间正确，也是在信用社享用公司抵押权时购买，该购买协议无效，故请求二审法院支持上诉人的请求，判决被上诉人马喜福、封文莉所有的房屋许可执行一节，本院认为，马喜福抵押涉案房屋后，其对该抵押房屋仍享有所有权，故其有权处分该房屋，上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张弘鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
代理审判员 宋 锦
代理审判员 张 彤
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 薄李娜