杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0111民初6116号
原告（反诉被告）：张纪根，男，1961年12月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：王卫琴、杨苏澄，浙江天和天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张金华，男，1966年11月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：袁园、张恒，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）张纪根为与被告（反诉原告）张金华房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月25日向本院提起诉讼。本院受理后，被告提起反诉，本院予以准许（为表述方便，以下仍按本诉分别称原告或张纪根，被告或张金华），于2017年8月31日、2017年11月16日两次公开开庭进行了审理。原告张纪根及委托诉讼代理人王卫琴、被告张金华均到庭参加诉讼，原告张纪根的委托诉讼代理人杨苏澄、被告张金华的委托诉讼代理人袁园到庭参加第一次庭审，被告张金华的委托诉讼代理人张恒到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼要求：1、判令解除房屋租赁合同，并判令被告将承租房屋归还原告；2、判令被告支付原告租金25666.67元（按560000元/年租金计算5.5个月的租金）；3、判令被告按每年56000元计付原告自2017年6月16日起至房屋实际归还日止房屋占用费（暂算至2017年7月16日共4666.67元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月18日，张金荣与原告签订《房屋租赁合同》，约定张金荣租赁原告所有的位于杭州市富阳区房屋用于开设餐饮、住宿服务，租期自2012年1月1日至2016年12月31日止，租金560000元/年，支付方式为每年1月1日一次性付清。签约后，张金荣将房屋转租给富阳凡华（系杭州富阳凡华酒店有限公司的前身），企业类型为个体工商户），经营者系被告。因张金荣、杭州富阳凡华酒店有限公司及被告长期拖欠租金，原告于2016年7月27日起诉要求解除合同，因被告系涉案房屋的实际使用人，原、被告于2016年9月14日达成民事调解协议，被告需于2016年12月底前分期付清拖欠的81000元租金，但至今被告仅支付拖欠的租金50000元。涉案合同到期后，双方未续订租赁合同，被告仍继续使用租赁房屋，未付租金。2017年5月27日，原告向被告送达解除合同通知书，房屋租赁合同于2017年6月16日解除。现被告未支付拖欠租金及房屋占有使用费，未归还房屋，故提起诉讼，请求依法处理。
被告答辩称，合同未约定通知解除权，原告的通知行为不能作为合同解除的依据，且原告要求解除合同的，应按合同约定向被告承担装修及改造费用。被告并非不愿支付租金，系因双方未就续租条款达成一致，原告对原合同多处条款进行了变更，且表示不愿再将原占用合同第一条第3款“第二层、三层东南面的住宿消防安全通道”租赁给被告，将导致被告消防无法验收通过，无法实现被告经营餐饮、住宿的目的。原合同约定优先续租权，是考虑到被告租用原告的房屋做餐饮、住宿使用，会有大量的装修资金投入，并约定收回房屋或另租他人前原告应与被告协商，因此，该优先续租权不仅是续租，更包含了解除合同的协商同意权。在原告发出该解除通知前，2017年2月12日与被告进行协商，签订《房屋续租协商记录》，证明原告具有同意被告续租房屋的意愿，但双方迟迟未签订新的租赁合同。被告提供的聊天记录证明新的租赁合同是原告单方起草的，不具有双方协商的余地，违反了合同生效需经双方协商一致的要求，被告有权拒绝签署。此外，新的租赁合同中增加了租金，缩小了租赁范围，并规定在合同期满装修费和改造费属原告，这均增加了被告的义务，更需经被告同意，因此，新的租赁合同未签署的责任不在于被告，原告不能以《解除合同通知》来解除租赁关系。此外，在前一个案件协调时曾说过，2016年9月底租金支付后，要续签租赁合同，之后又经协调且在被告支付租金后，原告均未续签合同。故要求驳回原告的诉讼请求。
被告提起反诉要求：1、要求原告支付被告装修和改造费用834750.50元（其中，未形成附合的装修要求自行拿回，已形成附合的装修及扩建的工程要求原告折价补偿）；2、要求续签房屋租赁合同；3、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：2001年9月18日，张金荣代张金华与张纪根签订《房屋租赁合同》一份，约定租用张纪根坐落于富阳区房屋用于开设餐饮、住宿服务。为使房屋更适合于餐饮、住宿，根据合同第四条第3款约定，原告同意被告对房屋进行“装修和改造，场地浇筑使用”。根据合同第四条第4款约定，装修和改造费用由被告拥有（承担）。由于装修和改造、场地浇筑需投入大量资金，被告为保障自身权益不被损害，在合同第四条第8款约定了优先续租权，原告要收回自用或另租他人需经被告同意、续租租金按略低于周边出租住房的价格；合同第四条第9款约定如因原告原因无法续租或被告不再续租的或在租赁期内自行退租的，装修和改造费用均由原告支付给被告。现被告希望继续承租涉案房屋，并多次与原告协商租赁事宜，但由于双方对租赁价格未达成一致，导致未签订书面租赁合同，被告续租意愿明确。根据原告变更原合同、单方解除合同的行为，被告要求原告按原合同第四条第8款要求向被告支付装修和改造费用。被告在装修和改造过程中共用去834750.50元。故提出反诉请求。
针对被告提出的反诉，原告答辩称，被告未履行2016年民事调解书约定的义务，丧失了房屋优先承租权；前一个案件调解过程中双方达成协议，如被告未履行支付房租，所有的装修都归原告所有。据此要求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的房屋租赁合同1份（复印件）拟证明原告与张金荣于2011年9月18日签订房屋租赁合同并就租期及租金等作了约定，原告提交的民事调解书1份拟证明双方达成由被告于2016年12月底前分期付清拖欠的81000元租金的协议，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的事实，本院认定如下：
原告提交了浙江省村镇规划许可证1份（与原件核对一致，并当庭返还给原告）、证明2份，拟证明原告系房屋有权处分人。被告质证认为真实性、合法性无异议，但对其关联性、证明目的有异议；对证明书的真实性、合法性及关联性均有异议。
原告提交了解除合同通知书（复印件）、快递信息、快递回单各1份，拟证明原告于2017年5月27日向被告送达解除合同通知书，房屋租赁合同解除。被告质证认为对快递单的形式无异议，但合法性、关联性有异议，被告未收到解除合同通知书，且合同没有约定可以单方解除合同。
原告提交了（2016）浙0111民初6293号调解笔录1份，拟证明被告未按调解书约定支付租金，原告有权取消对被告的优先续租权，且不赔偿装修费的事实。被告质证认为真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，无法续租是原告的原因造成的。
被告提交了房屋租赁合同1份，拟证明2011年9月18日，原告与被告代理人张金荣签订房屋租赁合同一份，双方就租赁事项进行了约定，其中第8条约定，每期赁期满后，被告享有优先续租权（甲方要收回自用或另租他人须经乙方同意方可），租金按略低于周边出租住房的价格协商，原告无单方通知解除合同的权利，原告单方面通知解除合同属违约。原告质证认为真实性无异议，对其证明目的有异议，在上次诉讼中调解协议有相应的约定，被告未按时支付租金，已不享有续租权。
被告提交了微信聊天记录及房屋租赁合同各1份（打印件），拟证明被告一直在与原告协商续租事项，原告无视第8条“优先续租权、另租他人须经乙方同意方可、租金按略低于周边出租住房价格”的约定，强迫被告以高价承租涉案房屋，因此至今未签署续租协议系原告的原因，原告向被告发送的房屋租赁合同，不仅修改了租赁价格，还对许多条款进行了变更，故原告实质变更条款的行为损害被告的利益，导致无法续租。原告质证认为真实性无异议，但与本案无关，关于优先续租权利的问题，如前已述。
被告提交了房屋续租商议记录1份，拟证明2017年2月12日，原告、被告、案外人张国松、张金荣对房屋续租事项进行商议，但最终原告未签字确认的事实。原告质证认为形式上的真实性无异议，但原告没有签字，且原告对该商议记录不同意。
被告提交了解除合同通知书1份，拟证明原告违反房屋租赁合同约定，单方通知解除合同，根据房屋租赁合同第9条约定，原告应向被告赔偿装修和改造费用。原告质证认为真实性无异议，此系原告发送给被告的，被告已收到，而其在本诉答辩过程中辩称并未收到。
被告提交了饭店、宾馆投资相应付款凭证99份，拟证明被告为装修、改造租赁的房屋共花去834750.50元的事实。原告质证认为真实性有异议，此系前一个案件诉讼之后被告形成的，被告承租涉案房屋后曾进行了一定的装修是事实，包括设备在内总价值也不过三十余万，绝对没有其主张的八十余万的投入。
被告提交了照片5张，拟证明被告装修改造后的租赁房屋现状。原告质证认为真实性无异议，但说明不了什么问题。
对前述证据材料，除被告提交的饭店、宾馆投资的相应凭证，因形成时间与被告陈述的实际装修时间无法一一对应，且被告未提交其他证据佐证而不予确认外，其余证据材料本身的真实性，本院均予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2001年5月4日，原富阳市富阳镇人民政府向原告颁发编号为（2001）264的《村镇规划建设许可证》，载明：建设项目名称为住宅，建设单位（个人）名称为张纪根，建设位置为富阳镇民联村，建设规模330平方米，高度限在11米内；根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十六条和《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》第二十一条之规定，经审核，本建设项目的建设位置，设计、施工条件，均符合村庄规划建设要求，准予开工建设。之后，原告建造了涉案房屋。
2011年9月18日，张金荣与张纪根签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方（即张纪根）将涉案房屋租赁给乙方（即张金荣）开设餐饮、住宿服务；1、房屋结构主屋四间三层一顶和附属房东南面、西南面、北面各一间组成；2、在主房结构图中，除主屋一层东南面、西南面各一间和二层、三层东南面、东北面各一间及附属房东南面、西南面各一间外，其余房屋为本合同的租赁房屋；3、二层、三层的东南面各一间作为住宿消防安全通道；二、租赁期限每5年一期一订，本次期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止；三、租金主屋每间200元/月×每层5间×3层×12个月=36000元/年，北面附属房为20000元/年，合计租金为56000元/年，支付方式为每年1月1日一次性付清；四、其他约定：1、乙方应自行申领证照，甲方应积极配合提供有关的证明材料；2、甲方按目前出租房的基本装修后将房屋交付给乙方；3、甲方同意乙方因经营需要的装修和改造，场地浇筑使用；4、乙方的装修和改造费用属乙方拥有，改造面积属甲方拥有；5、为分清双方各自承担的装修费用和项目界限，待乙方装修后双方确认清单作为本合同的附件……8、每租赁期满后，乙方有优先的续租权（甲方要求收回自用或另租他人须经乙方同意方可）；租金按略低于周边出租住房的价格协商；9、因甲方原因无法续租的，甲方应赔偿乙方的装修和改造费用；乙方不再续租或在租赁期内自行退租的，装修和改造费用属甲方拥有，所交租金不予退还；等等。签约后，被告对涉案房屋进行了一定的装修，并添置了相应的设备。
2016年7月27日，原告以张金荣、凡华酒店公司、张金华为被告向本院提起诉讼，要求确认房屋租赁合同解除，并判令三被告将承租的房屋归还原告，判令张金荣支付原告租金54304.10元及按银行同期贷款利率支付利息自2016年7月10日起至房屋实际归还日止的房屋占有使用费，并按银行同期贷款利率支付原告利息损失。审理中，张纪根撤回了对张金荣、凡华酒店公司的起诉，并在本院的主持下调解于2016年9月14日达成：1.张金华支付张纪根房屋租金81000元，于2016年9月底前支付10000元，10月底、11月底前各支付20000元，余款于2016年12月底前付清；如张金华有一期未能按时支付，张纪根可就剩余未付部分一并申请强制执行；张纪根放弃其他诉讼请求的协议。本院调解过程中原告同时提出如被告任何一期未按时支付要求取消被告的优先续租权，且装修费不进行赔偿；被告表示同意。2016年9月30日和2017年4月30日分别支付10000元和40000元。被告至今尚有2016年底前的租金31000元未支付，原告已经申请本院强制执行。
2017年2月12日，张国松、张金荣（系张金华胞弟）、张金华、张纪根等四人进行协商，后形成《房屋租赁协商记录》一份，载明：一、张金华续租张纪根房屋；二、张金华尚欠张纪根租金71000元，于2017年4月底前支付40000元，6月底前支付31000元；三、续租协议按原协议签订，本续租租金调整为63000元，其他条款不变；四、张金华经营方式与张纪根无关，只需租金按时支付；五、续租租金为每半年支付一次；六、尚欠租金、续租租金未按时支付，张金华自动退出，所有投资设备归张纪根所有。张纪根未在该记录上签字、捺印。2017年3月初，原、被告及张国松、张金荣、原告的女儿及女儿再次就续租事项进行协商，未成。期间及之后，双方通过微信又多次联系、沟通，原告草拟并提供了包括租金调整为72000元/年（先付后用）、上一合同周期内装修投入按折旧50%计入本合同周期、被告承诺于2017年6月30日前支付上一合同周期内拖欠的剩余租金31000元（若逾期未足额支付视为被告违约，原告有权解除本合同）等条款在内的合同文本，并要求被告在2017年5月21日24时前回复，如被告认可且支付新的一年租金就续签合同，如被告不认可就要求被告“走人”；被告则以新的合同条款系原告单方意思，合同条款需经双方协商一致再续签；双方各执己见。
2017年5月26日，张纪根通过EMS向张金华发出《解除合同通知书》，载明：……双方于2016年9月14日达成《民事调解书》，你需于2016年12月底前分期付清拖欠的81000元租金，但至今你只支付拖欠租金50000元，根据双方约定，本人决定取消对你的优先续租权，且不赔偿装修费；现《房屋租赁合同》已到期，你仍在继续使用租赁房屋，根据合同法约定，本人有权随时解除该房屋租赁合同，为避免不必要纠纷，特发函通知：1、自2017年6月16日起《房屋租赁合同》解除；2、请你在2017年6月16日腾空租赁房屋并归还，并将杭州凡华酒店有限公司工商登记的公司地址从租赁房屋地址变更；3、请你在2017年6月16日前向本人支付拖欠的房屋租金56666.67元（含2016年度拖欠租金31000元）；若逾期未归还租赁房屋，需按每年56000元计付自2017年6月16日起至实际归还日止的房屋占用费。从原告提交的EMS投递信息查询记录看，该邮件已于2017年5月27日“妥投、他人签收”。对此，被告在第二次庭审中解释称，当初投递员确曾打电话告知领取快件，但未说明是什么快件，投递员就将该快件放在了附近的一个超市中，之后其曾到该超市寻找该快件，但一时间未找到。
审理中，本院根据被告的申请曾委托浙江正达工程管理咨询有限公司对涉案房屋的装修及改造费用进行鉴定。因缺失涉案房屋的装修及改造方案、图纸等，该公司向本院出具《退回司法鉴定委托的函》，告知无法鉴定而予以退回。
针对被告反诉请求提到已形成附合、扩建部分及未形成附合的装修具体各有哪些？经本院询问，被告称其中的油漆、涂料等已形成附合，灯、空调、设备等未形成附合，并在涉案房屋西南面和北面扩建100平方和60平方的两幢房屋，该房屋未办理审批手续并于2012年4月1日、2012年7月10日被职能部门行政处罚，但具体情况无法确定。
本院认为，涉案租赁合同（2011年9月18日签订）虽由原告与张金荣签订，但从此前的诉讼案件可以确认，张金荣的行为即为被告的行为，该合同内容系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。签约后，双方均应全面履行。原合同约定的租赁期限截止到2016年12月31日，但在此之后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议并与被告多次协商续租事项，原租赁合同依法继续有效，但租赁期为不定期。在租赁合同关系中，作为出租方的主要义务是将租赁标的物交付给承租方，而承租方的主要义务则是按时足额支付租金。涉案合同所约定的租金，按约本应在每个年度的1月1日一次性付清。从原告2016年7月27日的起诉及相应的民事调解书可以确认，被告存在着长期拖欠租金的行为；双方经本院主持调解，被告拖欠租金应于2016年12月底前分期付清，而被告除仅在开庭调解的当月月底（即2016年9月底）按民事调解书支付了10000元外，其余拖欠的租金71000元均未按约履行，直至本案第二次庭审结束之时，被告仍拖欠上一年度的租金31000元。涉案合同虽未约定解除权，但我国合同法明确规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。被告虽提交《房屋租赁协商记录》及微信记录，但原告并未签字确认，也没有证据证明其余参加协调的两人获得了原告的授权。被告一再拖欠租金不付，片面强调要求原告继续按原条件签约，显然无法取信于人。因此，根据被告的违约情形，原告要求解除租赁合同的请求合法有据，本院予以支持；与此相对应，被告反诉要求续签合同的请求不予支持。原告于2017年5月26日向被告发出解除合同的通知，被告已于次日签收，在该通知中原告明确载明了双方间的租赁合同于2017年6月16日起解除；被告在收到该解除通知后虽有异议，但未在法律规定的收到后三个月异议期内提起诉讼，故原告的解除意思表示生效，本院对原告诉请确认涉案合同于2017年6月16日起解除的请求予以支持。合同解除后，被告即应将涉案房屋腾空并退还原告，并支付租期期间及之后继续占有期间的费用，原告要求按原租金标准计算，本院予以支持。对被告主张的装修及改造费用，根据其陈述装修发生于2012年，而于2016年9月14日在本院主持调解过程中被告即承诺其应于2016年年底前分期支付所拖欠的2016年度及之前的租金，若有一期未能按时支付，原告有权对其装修费不进行赔偿；且被告对其装修情况无法具体陈述，也无法确定具体装修金额，故对被告的该项反诉请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张纪根与张金荣于2011年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月16日解除；
二、被告（反诉原告）张金华于本判决生效之日起十日内将位于杭州市富阳区的房屋归还原告（反诉被告）张纪根；
三、被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）张纪根租金及占有使用费（均按560000元/年，自2017年1月1日起至涉案房屋归还之日止），于本判决生效之日起十日内履行；
四、驳回被告（反诉原告）张金华的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费558元，减半收取279元，由被告（反诉原告）张金华负担；本案反诉案件受理费6074元，由被告（反诉原告）张金华负担。
原告（反诉被告）张纪根于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）张金华于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 傅红盛
二〇一七年十一月二十四日
书记员 叶磊磊