广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第1165号
上诉人(原审原告)：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：孙国林，职务董事长。
委托代理人：杨伟南、张美贤，均为公司职员。
上诉人(原审被告)：陈建明，住广东省广州市荔湾区。
上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝公司）、陈建明因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，恒宝公司（甲方）与陈建明（乙方）于2011年9月13日签订《恒宝广场商场物业服务合同》。该合同约定：甲方依法接受恒宝广场所有权人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）的委托，对恒宝广场商用物业提供专业化、一体化物业服务管理；乙方承租恒宝广场商场地库一层第0130铺，本合同为乙方与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限自2011年9月15日起至2017年9月14日止；在合同期限内，物业服务费的标准由甲方依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支状况进行制定和调整，并提前公布通知；乙方应按甲方公布的标准缴纳；物业服务费暂定标准为：50元/月/平方米（按建筑面积计）；乙方应于合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费798.35元（即自2011年10月15日起至2011年11月14日）。乙方须于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币17107.50元作为服务保证金；乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币5702.50元，乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及共用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方；乙方须于每月5日或之前（节假日顺延）向甲方缴纳下列费用：当月物业服务费，共计人民币5702.5元；乙方支付前述费用采取现金支付：持现金自行到甲方的出纳部缴纳；若《租赁合同》终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，乙方仍继续使用商铺，乙方应支付的物业服务费的标准为本条约定标准的1.5倍；合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水某、电费、油污处理费及其它费用，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权建议业主解除《租赁合同》，并可不予退还乙方的服务保证金。
同时，甲乙双方就该房产的优惠方案达成如下一致意见：一、物业服务费优惠方案：由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按35元/平方米；合计3991.75元/月，物业管理费其余部分由甲方支付；由2011年8月1日至2017年7月31日止，乙方有拖欠租金或其他相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠则自动取消，乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补交原已享受的优惠部分。
陈建明向某公司交纳物业管理费至2013年12月。2014年1月后的物业管理费至今没有向某公司交纳。
2014年2月20日，恒宝公司向陈建明发出《催款通知书》，恒宝公司向陈建明催收物业管理费、电费等费用。
恒宝公司为证明出租方已解除与陈建明的租赁合同，出具了广州捷骏房地产开发有限公司2014年3月4日出具的《重要通告》，内容为因陈建明违约，决定解除与陈建明的租赁合同。陈建明表示没有收到该通告，并对解除租赁合同表示异议。
陈建明为证明涉诉商铺至2012年4月1日才通过消防验收，具备使用条件，提供了建设工程消防设计审核意见书、申诉书、建设工程消防验收意见书、个体工商户营业执照。恒宝公司认为上述证据与本案没有关联。
恒宝公司由于陈建明未能按时支付物业服务费，于2014年8月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈建明向某公司支付拖欠的从2014年1月1日起至2014年3月4日止的物业服务费8515.73元（按每月35元/平方米×114.5平方米计算）及滞纳金1606.61元（判决至陈建明支付之日，暂计算至2014年7月31日）；2014年3月5日至陈建明交铺之日止的物业服务费（按每月50元/平方米×1.5倍×114.5平方米，暂计算至2014年7月31日为41913.38元）；2、判令陈建明承担本案的诉讼费用。
陈建明辩称：物业服务合同是租赁合同的从合同，应先解决租赁合同的纠纷才可以解决从合同的问题。出租方在2011年9月15日交付涉案商铺的钥匙给我方，但没有办理消防验收，一直延续至2012年4月1日才办理了消防验收手续，商铺才具备使用条件，故物业管理费也应从2012年4月1日起算，而实际上陈建明交付了2011年9月15日至2013年12月的物业管理费，故不存在拖欠物业管理费，另恒宝公司主张的滞纳金标准过高，应予调整，不同意恒宝公司的诉讼请求。
原审法院认为，恒宝公司、陈建明签订的《恒宝广场商场物业服务合同》为合法有效合同，均应严格履行。因恒宝公司对陈建明使用的涉案商铺所在的商业广场实施了管理行为，陈建明也实际接受了恒宝公司的物业管理服务，应依约向某公司支付物业服务对价，即合同约定的物业服务费。合同已约定物业服务费的起算时间为2011年10月15日，双方也按合同实际履行，现陈建明认为应从2012年4月1日起计算物业服务费没有依据，租赁商铺没经消防验收是陈建明与出租方之间的另一法律关系，陈建明以商铺没有经消防验收，不交物业服务费的理由不成立，同时陈建明认为其没有拖欠物业服务费的抗辩理由也不成立，原审法院均不予采纳。
陈建明自2014年1月起拖欠物业服务费，已构成违约，恒宝公司要求陈建明支付2014年1月1日至2014年3月4日的物业服务费（按每平方米35元，即3991.75元/月）符合合同约定，原审法院予以支持。但恒宝公司主张的滞纳金过高，原审法院予以适当调整，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，确定本案逾期支付租金的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。
至于2014年3月5日起的物业服务费，双方在上述合同的优惠方案条款约定，陈建明如有拖欠租金及相关费用的物业服务费的优惠则自动取消，陈建明某按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数。陈建明拖欠恒宝公司主张的上述费用，按该约定陈建明享有的物业服务费优惠即自动取消。另由于目前恒宝公司没有证据证明陈建明与物业业主签订的《租赁合同》终止，故恒宝公司要求陈建明从2014年3月5日起物业服务费按合同约定的原标准即每平方米50元的1.5倍计算交纳,依据不足,原审法院不予采纳，但陈建明应按原标准5702.5元/月缴付该段时间的物业服务费给恒宝公司，由于未能确定陈建明交还商铺的时间，故本案只处理至本案开庭审理之月即2014年9月止的物业服务费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,原审法院判决:一、陈建明自本判决发生法律效力之日起十日内，向某公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日的物业服务费（每月的服务费按3991.75元计算）。二、陈建明自本判决发生法律效力之日起十日内，向某公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日的物业服务费的滞纳金（2014年1月起至2014年2月止的物业服务费的滞纳金,每月为一期，每月按物业管理费3991.75元为本金，每期从当月的6日起计算付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2014年3月1日至同月4日止的物业服务费的滞纳金，以515.06元为本金，从2014年3月6日起至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。滞纳金以不超过本金为限）。三、陈建明自本判决发生法律效力之日起十日内，向某公司支付从2014年3月5日起至2014年9月30日的物业服务费（每月的服务费按5702.5元计算）。四、驳回恒宝公司其他诉讼请求。
判后，恒宝公司和陈建明均不服原审判决，向本院提起上诉。
恒宝公司上诉称：一、原审法院对于物业服务费的标准及计算期限的认定属于事实错误。首先，我方与陈建明签订的《恒宝广场商场物业服务合同》第6条的约定并无违反法律的规定，合法有效。其次，我方向陈建明发出的《解除合同预告书》及《重要通告》已可证明双方签署的《恒宝广场商场物业服务合同》于2014年3月4日因陈建明违约而终止履行。第三，原审判决将陈建明支付物业费的期限认定为“从2014年3月5日起至2014年9月30日”属于事实认定错误，应从2014年3月5日起至交还铺位之日止，按照每月8553.75元向我方支付物业服务费。二、原审法院关于滞纳金标准的认定属于适用法律错误。双方之间关于千分之一计付违约金的约定合法有效，且陈建明违约事实清楚，其也未对违约金过高进行举证，原审法院不应予以调整。故此请求本院：1、撤销（2014）穗荔法民三初字第1881号民事判决的第二、三、四项；2、改判陈建明向某公司支付物业服务费滞纳金1606.61元（判决至陈建明支付之日，按日息千分之一计算，暂计算至2014年7月31日）；3、判令陈建明支付从2014年3月5日起至交铺之日止的物业服务费41913.38元（按每月8553.75元计算，暂计算至2014年7月31日）；四、本案一、二审诉讼费用由陈建明承担。
陈建明上诉称：原审法院认定事实错误。体现在：1、原审法院忽略了恒宝公司在2011年9月15日交付涉案商铺时能否合法使用的关键事实。在2011年9月15日广州捷骏房地产开发有限公司将商铺交付我方时，尚未通过建设工程消防验收，直到2012年4月份，在荔湾区公安局发出验收合格意见书时，广州捷骏房地产开发有限公司才完成交付义务，正是因为没有按时交付商铺，导致《补充合同》约定的所谓报批期及装修期和开业期均无法实现。我方认为广州捷骏房地产开发有限公司违约在先，因此租赁期和物业服务期应予以顺延从2012年4月份起算。2、我方已经按照约定交纳了物业费，除去约定的报批期和装修期外，我方应在2012年7月开始向某公司交纳物业费。实际上，从2012年2月开始我方就交纳物业费至2013年12月，我方没有违约行为。故请求本院：1、撤销（2014）穗荔法民三初字第1881号民事判决，驳回恒宝公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由恒宝公司承担。
陈建明二审答辩称：违约金过高应予调整，违约金计算到缴纳物业费之日没有异议，计算标准应当按照法律法规的规定。物管合同是租赁合同的从合同，我方尚未接收涉案场地，虽然2011年9月11日恒宝公司将物业钥匙给我方，但是涉案商铺没有办理消防验收致使我方无法正常使用，故我方没有义务承担物管费。
恒宝公司二审答辩称：陈建明与出租方的关系与我方无关，我方已经提供了物业服务应当收取物管费。
双方对原审查明事实均无异议,且未能提供新证据,本院予以确认。
二审另查明：捷骏公司就涉案商铺租赁合同的履行问题于2014年8月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认捷骏公司与陈建明于2011年9月13日签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》已于2014年3月4日解除；2、陈建明立即交还广州市荔湾区宝华路133号恒宝广场地库一层0130号铺给捷骏公司；3、陈建明支付自2014年1月1日计算至2014年3月4日止租金17833.44元和租金滞纳金6735.54（计算至陈建明付款之日，暂计至2014年7月31日）；支付自2014年3月5日起的房屋使用费81759.48元（按每月以合同约定的租金标准两倍计至陈建明交铺之日止，暂计至2014年7月31日）；支付捷骏公司代付的2011年11月15日-2014年3月4日的物业服务费47958.03元；4、陈建明承担本案的诉讼费用。原审法院于2014年11月10日作出（2014）穗荔法民三初字第1880号民事判决：一、广州捷骏房地产开发有限公司与陈建明签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》已于2014年3月4日已解除；二、陈建明自判决发生法律效力之日起10日内，将荔湾区宝华路133号地库一层0130号铺腾空退还给广州捷骏房地产开发有限公司；三、陈建明自判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日止的租金（每月的租金按8368元计算）；四、陈建明自判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付从2014年3月5日起至判决发生法律效力之日的房屋使用费（从2014年3月5日起至2014年9月14日每月的房屋使用费按8368元计算，从2014年9月15日起至判决发生法律效力之日每月的房屋使用费按8988元计算）；五、陈建明自判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付2014年1月1日起至2014年3月4日的租金及2014年3月5日至2014年10月31日房屋使用费的滞纳金（每月为一期，2014年3月5日至2014年9月14日房屋使用费每月按8368元为本金，2014年9月15日至2014年10月31日房屋使用费每月按8988元为本金，每期从当月的6日起计算至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；滞纳金以不超过本金为限）；六、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。判后，捷骏公司、陈建明均不服提出上诉，本院于2015年5月27日作出（2015）穗中法民五终字第923号民事判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1880号民事判决第一、二、三、六项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1880号民事判决第四项为：陈建明于本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付自2014年3月5日起至实际交还广州市荔湾区宝华路133号地库一层0130铺之日止的房屋使用费（2014年3月5日起至2014年9月14日的房屋使用费按每月10041.6元计算，从2014年9月15日起至实际交还商铺之日的房屋使用费按每月10785.6元计算）；三、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1880号民事判决第五项为：陈建明于本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付逾期支付2014年1月1日至2014年3月4日租金的滞纳金（每月为一期，每月以8368元为本金，每期从当月的6日起按照每日0.2%的标准计算至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月租金本金为限）；四、陈建明于本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司返还代付的物业服务费47958.03元。上述本院二审判决认为：关于涉案合同解除的问题。陈建明未依约交纳租金，捷骏公司依照合同约定享有解除权。……故原审法院认定涉案合同已于2014年3月4日解除并无不当，本院予以认可。关于陈建明应承担的违约责任问题。陈建明违约属实，合同解除前陈建明逾期支付租金的滞纳金应以合同约定的每逾期一日按照当月租金额的0.2%标准计算，但每月应付滞纳金以不超过当月应付租金本金为限。……《补充合同》第12.5条约定合同提前终止后交还商铺前陈建明应按照租金额的2倍支付房屋使用费，该款约定的多出一倍的租金部分实际上是对陈建明在合同终止后不及时交还商铺所作的具有惩罚性的约定，故其性质上应属于违约金，上述《补充合同》约定逾期交还商铺违约金的标准相当于一个月的房屋使用费，该违约金标准明显过高，陈建明不同意捷骏公司的诉讼请求，故本院酌情调整为按照租金额的120%计算合同解除后的房屋使用费。……关于租金保证金的问题。鉴于本案合同是因陈建明逾期缴交租金导致解除，原审法院根据合同约定支持捷骏公司要求没收租金保证金的请求，并无不当。
二审中，恒宝公司明确表示对本案原审只处理物业管理费至2014年9月没有异议。
本院认为：本案二审争议焦点为：一、陈建明是否拖欠物业管理费，构成违约；二、合同约定的滞纳金标准应否调整；三、恒宝公司主张物业管理费从2014年3月5日起按照合同约定的标准1.5倍计付能否得到支持。
关于陈建明是否拖欠物业管理费，构成违约的问题。双方签订的《恒宝广场商场物业服务合同》约定从2011年10月15日起开始收取物业费，该约定是双方的真实意思表示，应予履行。本案陈建明也确认出租人于2011年9月15日交付涉案商铺，恒宝公司对涉案商铺所在的商业广场实施了管理行为，陈建明也实际接受了恒宝公司提供的服务，并按合同约定支付物业管理费至2013年12月。陈建明上诉认为因出租人交付涉案商铺时尚没有通过消防验收，租赁期和物业服务的期限均应顺延从2012年4月起算，由于本案为物业服务纠纷，陈建明与出租人之间的租赁关系与本案不属于同一法律关系，而且，合同也没有约定因消防验收的问题陈建明可以不缴纳物业管理费或物业服务的期限顺延，因此，陈建明上述上诉理由，缺乏合同和事实依据，本院不予采信。原审认定陈建明从2014年1月开始拖欠物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，并无不当，本院予以维持。
关于滞纳金的标准问题。双方合同中约定如陈建明未能依约按时支付相关费用，逾期一日按拖欠金额的千分之一计付违约金。陈建明认为该约定标准过高，要求予以调整。本案恒宝公司未能提供证据证明其因陈建明逾期缴纳物业管理费导致的损失，故原审根据双方在合同中所处的地位，恒宝公司的实际损失及预期利益，依据公平合理原则，将滞纳金标准调整至参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息，并无明显不当，本院予以维持。
关于恒宝公司主张物业管理费从2014年3月5日起按照合同约定标准1.5倍计付的问题。首先,本案双方系物业服务合同关系，恒宝公司提供物业服务，陈建明作为接受服务的一方应按照约定支付对价，故物业管理费实质是恒宝公司获得其所提供服务的对价。双方合同约定“若《租赁合同》终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，陈建明仍继续使用商铺，应支付的物业服务费的标准为约定标准的1.5倍”。该约定系双方对陈建明在租赁合同终止后不及时交付商铺具有惩罚性质的条款，而陈建明按《租赁合同》约定亦需向捷骏公司承担租赁合同解除以及合同解除后不及时交还商铺的违约责任，如同时适用,有悖于公平合理原则。另外，合同中还约定“物业服务费的标准由恒宝公司依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支状况进行制定和调整，并提前公布通知”，恒宝公司本案中未能举证证明该约定符合上述合同中对于物业管理费标准调整的条件。恒宝公司也未能证明其比租赁合同终止前为陈建明提供了更加优质的物业服务而应获得更多的对价。综上，本院对恒宝公司主张物业管理费从2014年3月5日起按照合同约定标准1.5倍计付不予支持，原审对此处理结果并无不当，应予以维持。
综上所述，恒宝公司与陈建明的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1400元，由广东恒宝物业管理有限公司负担300元，由陈建明负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年九月十一日
书 记 员 原 炜