广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5297号
上诉人（原审被告，反诉原告）：曾伟银，住广州市花都区。
委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：邹金华，住广东省东源县。
被上诉人（原审被告）：广州市花都区新华街莲塘村村民委员会，住所地广州市花都区。
法定代表人：曾德桐。
委托代理人：邱盛，广东达熙律师事务所律师。
委托代理人：陈程，广东达熙律师事务所实习律师。
上诉人曾伟银因与被上诉人邹金华、广州市花都区新华街莲塘村村民委员会（以下简称：莲塘村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年7月24日，曾伟银（甲方）与案外人邹某甲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于花都区新华xx村肉菜市场二至三层（以下简称涉案租赁物）出租给乙方经营使用，面积约4801平方米。2、租金一楼93.6平方米（20元/平方米），二楼2787平方米（10元/平方米），三楼1920平方米（5元/平方米），租用12年，从2006年8月1日至2018年7月30日，一、二、三楼每月租金合计39350元。3、甲方给乙方四个月免租装修期，乙方向甲方交纳三十万作为押金，合同期满后，将无息退回给乙方。4、甲方提供保修三年1米宽电梯1条并安装好及2.8米宽步行梯1条。5、甲方提供100千瓦以上商业用电及协助办理有关消防手续。6、甲方将一楼商铺93.6平方米租给乙方作门面使用，同时路宽不少于28米到马路（约80米某）不得乱摆设经营。7、乙方要求改造后，莲塘商业广场两侧商铺不得经营同类商场超过500平方米。8、乙方应在当月18日前交纳当月租金，如过期，甲方将收取乙方欠款每天的滞纳金千分之五，超过三个月作违约并取消合同，如甲方违约则甲方赔偿乙方经济损失。12、在合同期内，如乙方不再经营，乙方不得单方进行转让或作其他用途。13、租金每5年递10%。14、乙方的经营项目：自选超市购物广场。合同还就其他权利义务进行了约定。同日，曾伟银（甲方）、案外人邹某甲（乙方）与莲塘村委（丙方）签订《补充协议》，约定：为搞活市场及引入资金作大型超市购物广场，经甲、乙、丙协商以上合同第6条及第7条，经丙方慎重考虑，同意签署。同日，案外人邹某甲向被告曾伟银支付按金30万元。邹某甲于2006年11月30日在涉案场地办理了“广州市花都区新华佳和百货商行”的个体工商户营业执照。
2007年1月12日，案外人邹某乙（甲方）与案外人邹某甲（乙方）签订《关于佳和百货股权协议合同书》，约定：因乙方事务繁忙，未能参与佳和百货管理及退出佳和百货股份，甲、乙双方共投资佳和百货两百万元，现乙方宣布退出股份，经双方协议如下：1、一切佳和百货财产（包括人货车一辆）归为甲方所有。2、甲方须支付五十万元给乙方（分四年支付还清，从2008年起至2011年年底付清）。3、佳和百货经营运作和用人由甲方负责，乙方无权过问干涉。4、佳和百货一切硬件设备剩余未付款均由甲方支付（电脑、冷柜、消防、货架、装修等）。5、家和百货供货商送货款均由甲方支付。6、佳和百货有关办证事宜均由甲方办理，但乙方须配合支持和带领甲方办理有关手续。
2007年7月29日，案外人邹某乙（甲方）与邹金华（乙方）签订《转让协议合同书》，约定：从2007年8月1日起，甲方将佳和百货转让给乙方，转让费为800000元。1、转让后，佳和百货一切物产归乙方所有，甲方无权干涉和过问。2、关于佳和百货装修的剩余设备欠款均由甲方负责清还，商品欠款均由乙方负责付清。（如超市供应商货款、服装、鞋部、床上用品货款均由乙方付清，与甲方无关）。鞋部程某款由甲方付清。3、佳和百货经营及在职职员均由乙方指挥和操作，甲方不得过问，无权干涉。4、佳和百货经营权合12年，乙方经营到合同期满为止。5、佳和百货交给房东的进场押金叁拾万元归甲方退回（即合同经营期满后，押金退回归甲方所有）。6、乙方给甲方的转让费捌拾万元从2008年起乙方按季度支付给甲方，每个季度支付三万元给甲方，直到付清给甲方为止。7、乙方经营佳和百货同时有关商场牌照和证件均有乙方办理。该协议落款右下角载明：此协议第5条已在2008年4月9日晚上取消，证明人：邹广某、李。邹金华表示与邹某乙签订该《转让协议合同书》后其已向邹某乙支付了800000元的转让费，该800000元其中50万元是通过现金支付的，其余的是通过帮邹某乙支付供应商货款并对涉案场地进行装修的方式支付。邹金华认为该800000元的转让费就是邹某乙将涉案租赁场地转让给邹金华的顶手费。
2011年5月18日，曾伟银（甲方）与案外人邹某甲（乙方）签订《补充协议书》，约定甲乙双方就位于花都区新华莲塘村肉菜市场二至三层合同修改达成以下协议：1、甲方同意从2008年3月1日起，乙方退出三楼（960平方米）使用，乙方同意甲方从原合同按金叁拾万元中扣除壹拾万元作违约金，即原合同到期退回贰拾万元。2、从2011年5月1日至合同期满止，一楼梯门口93.6平方米，二楼2787平方米，三楼东北面积960平方米合计每月租金28000元，改建的一切费用由乙方支付，合同期满同等条件乙方有优先权。3、乙方保证现三楼装修（可动设备除外）不得拆走及损坏。4、乙方保证当月15日前交纳当月租金和各项费用，如过期缴交，甲方将每天按租金的千分之十收取乙方的滞纳金，如超过30日内不缴交租金即违约，甲方收回房屋。邹金华作为乙方代表在该补充协议书上签字。
2011年5月18日，邹金华与案外人邹某甲签订《协议书》，约定：本人邹某甲因工作关系，为方便办理各种证件、经营管理、房屋租赁合同履行等有关佳和百货商场的工作，权利义务皆为邹金华权益负责。该《协议书》下方载明：同意房屋租赁合同转让。曾伟银签字确认，日期为2014年5月18日。邹金华表示因曾伟银长期在国外，因此到2014年才回国并对涉案租赁合同的转让进行签字追认。
邹金华于2014年6月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除邹运泉与曾伟银、莲塘村委于2006年4月24日签订《房屋租赁合同》，2011年5月18日邹金华与被告曾伟银协商的《补充协议书》，2012年5月9日邹金华与广州市花都区新华街莲塘村村民委员会签订的《协议》。2、曾伟银、莲塘村委向邹金华赔偿包括经营损失、房屋装修损失、转让费损失、设备损失，暂计合共53.9万元，具体以法院评估价为准。3、曾伟银、莲塘村委退回按金200000元。4、本案诉讼费由曾伟银、莲塘村委承担。
曾伟银提起反诉，请求判令：1、邹金华向曾伟银交还位于广州市花都区莲塘村肉菜市场一至三楼共3840.60平方米的场地（包括一楼93.6平方米，二楼2787平方米，三楼960平方米）。2、邹金华按月租金28000元的标准向曾伟银支付2014年12月起至交还场地之日止的场地使用费。3、邹金华承担本案诉讼费用。
邹金华表示其从2007年与案外人邹某乙签订转让协议后就开始在涉案场地经营“佳和百货”，并于2014年5月12日在涉案租赁场地办理了“广州市花都区新华佳和百货商行”的个体工商户营业执照。曾伟银表示不清楚邹某甲、邹某乙及邹金华签订协议转让涉案租赁物的情况，但确认从2011年起其与邹金华就涉案租赁物建立了租赁关系。邹金华与曾伟银均确认从2008年3月1日起，邹金华使用涉案租赁物的面积变更为一楼的93.6平方米，二楼的2787平方米，三楼的960平方米，总租金变更为每月28000元。邹金华表示其承租涉案租赁物后就向邹某甲支付了30万元，邹某甲就将押金30万元的收据原件交付给邹金华，后来由于减少了租赁面积，曾伟银就在押金30万元中扣减10万元作为违约金，原审诉讼中，邹金华与曾伟银均确认涉案的押金变更为200000元。
2012年，莲塘村委在涉案租赁物的前面兴建了一幢十层高的建筑物。2012年5月9日，邹金华与莲塘村委签订《协议》，约定：为配合村委改建市场工程顺利进行和维护商场利益，经双方讨论，协商达成以下意见：一、商场同意将店面路宽28米到马路边约80米长的道路改建成新建房首层中间（即商场市场前面）9米宽并不设障碍物直到马路边的人、车通行通道。二、新建楼房不得经营与商场同类商品的商场超过500平方米。三、施工中分步进行，即左右两边分别开通10米宽以上通往商场门口的通道。
邹金华认为莲塘村委在涉案租赁物前兴建了十层高建筑物的行为违反了曾伟银与案外人邹运泉于2006年7月24日签订的《房屋租赁合同》的第6、7条的约定，该建筑物的兴建影响了其在涉案场地的经营，因此邹金华与曾伟银经协商从2014年11月起将涉案租赁物的租金变更为每月25000元，曾伟银对此不予确认，认为只是邹金华向其反映经营不善要求将租金标准降低，因此在2014年10、11月只按每月25000元的标准向邹金华收取租金，当时双方协商变更租金标准的前提是邹金华撤回对曾伟银的诉讼，但后来由于邹金华未撤回诉讼因此不确认租金标准已变更为每月25000元。关于租金标准变更为每月25000元的主张，邹金华未能在原审法院指定的举证期限内向原审法院提交书面证据予以证明。关于租金支付情况，邹金华认为2014年11月前的租金已支付完毕，曾伟银亦表示只向邹金华主张2014年12月之后的租金。原审诉讼中，邹金华仅同意按每月25000元的标准向曾伟银支付2014年12月之后的租金，且认为应将其已支付的押金200000元抵扣租金。曾伟银亦同意用押金200000元抵扣租金，曾伟银认为按月租金28000元的标准计算200000元的押金可以抵扣7个月5天的租金，因此曾伟银将反诉请求中的占有使用费变更为：要求邹金华按每月28000元的标准支付2015年7月6日起至邹金华实际返还场地之日止的场地占有使用费。
2014年11月12日，原审法院依法前往涉案租赁场地进行现场勘验，涉案租赁物南面前门10米处建有一幢十层高的建筑物，该建筑物的第一层约1000平方米及第二层约2200平方米在经营一家“乐家生活超市”，经营日用百货、电器等商品。涉案租赁物首层有一未设障碍物的3.55米宽长约80米至南面马路的通道，涉案租赁物的东边有一宽为5.5米的通道通向南面马路，西边有一宽为7.02米的通道通向南面马路，邹金华及曾伟银、莲塘村委各方均到现场进行了确认。
原审诉讼中，邹金华向原审法院申请对涉案租赁物的装修损失、转让费损失、经营损失及设备损失进行司法评估，其中装修损失邹金华认为其承租后投入装修了涉案租赁物的店面、道路左侧的招牌、雨棚及二楼地板；转让费损失邹金华认为其当时向案外人邹某乙支付800000元的转让费包括涉案租赁物原有的装修；经营损失邹金华认为由于曾伟银、莲塘村委在涉案租赁物前兴建建筑物导致其经营的“佳和百货”营业额减少，因此要求对2012年5月至2014年12月期间的经营损失及赔偿给其他分租户的损失进行评估；设备损失是指涉案租赁物里的发电机、空调、营业收银设备、货架、照明设备等。在移送评估公司评估之前，原审法院依法向邹金华行使释明权，征询关于邹金华申请评估的设备损失中属于可移动的物品邹金华是否同意自行搬走，邹金华认为涉案租赁物中的可移动物品即使搬走亦不能挪作他用因此不同意搬走，坚持对涉案所有设备进行评估。后原审法院依法摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司对邹金华的上述申请进行评估，该公司于2015年6月17日向原审法院出具评估报告终稿，报告载明涉案租赁物的店面、道路左侧的招牌、雨棚及二楼地板装修损失为37416元，转让费损失为237278元，赔偿给其他分租户的损失为6230元，设备损失为295313元，其中评估公司认为邹金华提交的《现金日记账》记录凌乱未能反映涉案的“佳和百货”的经营状况因此无法对邹金华申请的经营损失进行评估。关于各项设备的评估价值，评估公司列表载明：1、中央空调主机2台：617**元；2、营业收银设备5台：6**元；3-9、七种型号的独立货架共18个：988元；10、附墙货架74.47平方米：402元；11、木制米柜8个：72元；12-13、两种型号的散装货架共18个：118元；14、水果铁货架6个：81元；15、不锈钢蔬菜货架6个：135元；16、糖果货架8个：130元；17、柴油发电机组：24808元；18、发电机组冷却塔：1967元；19、照明设备：204177元，上述各项设备评估价值合计295313元。其中评估公司明确上述2-9项、11-16项为可移动物品（不影响其重新利用的价值），各项可移动物品的评估价值合计2199元。邹金华为上述评估向评估公司预付评估费9900元。
邹金华关于其主张的装修损失提交了相关的收据予以证明，被告曾伟银确认其将涉案租赁物出租给案外人邹某甲时是毛坯状态的，至于后续的装修其表示不清楚。
曾伟银、莲塘村委认为涉案租赁物及其所在土地的权属人为莲塘村委，当时莲塘村委将涉案土地交由曾伟银建造涉案建筑物，约定二楼以上由曾伟银拥有2006年至2041年期间的使用权，关于一楼的使用权双方亦进行了约定。原审诉讼中，原审法院依职权分别向广州市规划局花都分局及广州市城市管理综合执法局花都分局调查涉案建筑物的规划报建情况，规划及城管均函复原审法院称涉案租赁物在该局未能查询到相关的规划报建信息。邹金华表示涉案租赁物及其所在土地的权属人及规划报建手续的情况均不清楚。
原审诉讼中，原审法院向邹金华行使释明权，若涉案合同无效是否变更诉讼请求，邹金华表示若涉案合同无效不变更诉讼请求。
邹金华认为曾伟银、莲塘村委在涉案租赁物前兴建十层高建筑物并在让其他超市在该建筑物内经营违反了双方的约定，邹金华要求解除租赁协议并要求曾伟银、莲塘村委赔偿经营损失、房屋装修损失、转让费损失及设备损失等，曾伟银表示兴建建筑物是莲塘村委的行为，其并不能控制，因此不同意向邹金华赔偿损失，莲塘村委表示其与邹金华之间没有租赁关系，不需要承担相应的责任，且表示根据涉案现场的情况建筑物已建好，无法履行与邹金华签订的协议。各方协商不成，邹金华遂诉至原审法院成讼。
原审法院认为：案外人邹某甲将其与曾伟银签订的《房屋租赁合同》的权利义务转让给案外人邹某乙，后邹某乙将涉案租赁合同的权利义务转让给邹金华，关于该转让行为曾伟银亦作出书面同意的追认，庭审中曾伟银亦确认与邹金华建立了租赁关系，因此该院对于邹金华与曾伟银之间建立租赁合同关系的事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，曾伟银、莲塘村委未能在本案庭审辩论终结前举证证明涉案租赁场地上的建筑物取得建设工程规划许可证，故邹金华与曾伟银之间的租赁合同关系无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”曾伟银在涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证的情况下将该租赁物出租给邹金华，且出租后至今未完善相关手续，对合同的无效存在过错，邹金华在曾伟银没有出示建设工程规划许可证的情况下仍与曾伟银建立租赁合同关系，亦存在过错，而办理涉案租赁物的规划报建手续本应为出租方的义务，因此对于导致涉案合同无效的过错该院酌定为曾伟银承担60%的责任，邹金华承担40%的责任。
因涉案合同无效，根据合同无效处理原则，曾伟银主张邹金华将涉案租赁物的一至三楼共3840.60平方米（包括一楼93.6平方米、二楼2787平方米及三楼960平方米）的场地交还给曾伟银的请求，合法有据，且权属人莲塘村委亦同意曾伟银的诉讼请求，因此该院予以支持。
上述合同虽然无效，但邹金华占有使用了涉案租赁物，邹金华应向曾伟银支付场地占有使用费。庭审中，邹金华及曾伟银均确认邹金华仅拖欠2014年12月起的租金，而双方均同意用邹金华已支付的押金200000元抵扣租金，经核算，200000元的押金按每月28000元的标准从2014年12月1日起可以抵扣7个月5天的租金，因此曾伟银要求邹金华参照合同约定的每月28000元的租金支付2015年7月6日起至邹金华实际返还涉案租赁物之日止的场地占有使用费，合法有据，该院予以支持。邹金华认为双方已口头协商将租金标准变更为每月25000元，对此邹金华未能提交证据予以证明，且曾伟银对此亦不予确认，因此对于邹金华的抗辩意见该院不予采纳。
关于邹金华要求曾伟银赔偿其在涉案租赁物的各项损失，该院认为，一、装修损失，曾伟银确认其交付的涉案租赁物是毛坯状态的，邹金华针对其投入的装修损失亦提交有关收据予以证明，评估公司根据现场勘查作出了装修损失的评估结论，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”曾伟银在合同履行多年期间未对邹金华投入的装修提出异议，视为其同意对涉案租赁物进行装修，现合同无效，曾伟银不同意利用装修装饰物，评估确定涉案租赁物的店面、道路左侧的招牌、雨棚及二楼地板装修损失为37416元，根据曾伟银须承担60%的过错责任，即曾伟银须向邹金华支付装修损失22449.60元（37416元×60%）。二、设备损失，经该院释明后，关于可移动设备邹金华不同意自行搬走，而曾伟银亦不同意利用，因此对于可移动设备的损失由邹金华自行承担；另外关于不可移动设备的损失，包括：中央空调主机2台共61760元、附墙货架74.47平方米共402元、柴油发电机组24808元、发电机组冷却塔1967元以及照明设备204177元，合计293114元，该损失是依法由评估公司结合现场勘查作出的结论，上述不可移动的设备属于已形成附合的装饰装修物，现曾伟银不同意利用，根据前述法律规定，结合曾伟银须承担60%的过错责任，曾伟银应向邹金华支付不可移动设备的损失175868.40元（293114元×60%）。三、转让费损失，根据现今租赁物转租市场的交易习惯，转手人一般向顶手人收取一定的顶手费，转手人在收取顶手费后，顶手人获得顶手租赁物的使用权，邹金华认为其向邹某乙支付800000元的转让费后已获得涉案租赁物的使用权，而曾伟银亦非收取该转让费的主体，该转让费的权利义务相对方应为邹金华及邹某乙。且邹金华认为其支付的转让费包括帮邹某乙支付供应商的货款也包括涉案租赁物的部分装修，根据前述分析，曾伟银已向邹金华赔偿部分的装修损失及设备损失费用。因此邹金华要求曾伟银赔偿其转让费的损失，依据不足，该院不予支持。四、经营损失，邹金华未能举证证明因曾伟银的过错导致其在涉案租赁物经营的商场产生经营损失及赔偿其他分租户的损失，邹金华亦未能举证证明该部分损失的具体数额，对此邹金华应承担举证不能的后果，且曾伟银对该部分损失亦不予确认，因此邹金华要求曾伟银赔偿其商场的经营损失及赔偿给其他分租户的损失，依据不足，该院不予支持。
原审诉讼中，邹金华明确本案案由为租赁合同纠纷，邹金华未能举证证明莲塘村委与其建立了租赁合同关系，因此邹金华要求解除其与莲塘村委签订的协议并要求莲塘村委赔偿有关损失，依据不足，该院均不予支持。至于邹金华认为莲塘村委在涉案租赁物前建造十层高建筑物的行为违反了双方签订的协议从而损害了邹金华的利益，邹金华可另寻其他途径解决，该院在本案中不作处理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，于2015年8月5日作出如下判决：一、邹金华于本判决发生法律效力之日起三十日内向曾伟银返还位于广州市花都区莲塘村肉菜市场一至三楼共3840.60平方米的场地（包括一楼93.60平方米、二楼2787平方米及三楼960平方米）；二、邹金华于本判决发生法律效力之日起十日内向曾伟银按每月28000元的标准支付2015年7月6日起至邹金华实际返还涉案租赁物之日止的场地占有使用费（该费用已抵扣押金200000元）；三、曾伟银于本判决发生法律效力之日起十日内向邹金华支付装修损失22449.60元；四、曾伟银于本判决发生法律效力之日起十日内向邹金华支付不可移动设备损失175868.40元；五、驳回邹金华的其他诉讼请求。本诉案件受理费11190元，由邹金华负担6924元，由曾伟银负担4266元；反诉案件受理费500元，由邹金华负担；案件评估费9900元，由邹金华负担5634元，由曾伟银负担4266元。
判后，上诉人曾伟银不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定“办理涉案租赁物规划报建手续本应为出租方的义务”属于事实认定错误。涉案房屋的土地规划报建手续并非曾伟银主观上故意不去办理，而是因为涉案房屋的土地权属是莲塘村委，权属人配合才能够办理规划报建手续，曾伟银客观上无法办理租赁物的规划报建手续。因此，无法办理房屋规划报建手续的过错不在曾伟银，而在莲塘村委。一审法院认为曾伟银承担60%的责任不合理。二、截至判决作出之日，邹金华都没有将涉案房屋交回给曾伟银，邹金华发生损失并未实际存在，赔偿的事实基础不存在。装修、设备物品等使用时间越长，会产生折旧、贬值的问题。若邹金华一直不交回房屋，那么装修、设备物品等价值会越来越低。在邹金华并没有将房屋交还给曾伟银的情况下，一审法院判决按评估价值要求曾伟银承担责任，对曾伟银而言，有失公允。上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、判令邹金华承担本案诉讼费用。二审期间，曾伟银变更其上诉请求为：1、撤销一审判决第三、四项，判决莲塘村委向邹金华赔偿装修损失22449.6元以及不可移动设备损失175868.4元；2、判令邹金华承担本案诉讼费用。
被上诉人邹金华二审答辩称：邹金华与谁签订协议，就应该由其来承担赔偿责任。
被上诉人莲塘村委二审答辩称：1、原审法院认定事实清楚,适用法律正确。邹金华所诉案由为租赁合同纠纷，其无证据证明莲塘村委与其建立了租赁合同关系，莲塘村委不是协议的主体，也没有收取邹金华的租金，故不存在相应的权利、义务关系。邹金华要求解除与莲塘村委会签订的协议并赔偿其有关损失，于法无据。2、租赁物的使用与莲塘村委无关，莲塘村委不是本案权利义务的承担主体，无须承担诉讼费用。
经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明：原审期间，广州市华盟价格事务所有限公司作出的评估报告中载明的价格评估基准日为2015年1月9日，该报告中反映该公司于2015年1月9日赴现场进行了实物勘查。广州市华盟价格事务所有限公司于2015年6月9日作出的《关于穗华价估[2015]初022号、穗华价估[2015]初030号价格评估结论书质证意见的函复》中称：“1、关于中央空调主机的问题附表中没有列出该空调主机的重置单价、重置价格、已使用年限、规定使用年限、成某率等，是由于该项目是二手购入，其评估价格的计算有别于其他项目，《030号初稿》第三页第四行已作了相应的说明：‘此外，由于中央空调主机于2007年10月购置时并不是全新，因此，根据评估时点二手市场上同类型、同级别、新旧程度相近的中央空调主机的平均价格水平，评估该设备的单价为30880元’”。广州市华盟价格事务所有限公司于2015年6月9日作出的《关于穗华价估[2015]初030号价格评估结论书质证意见的函复》中称：“关于柴油发电机组的问题经复核现场勘查时的记录，柴油发电机组是2007年全新购入，《初稿》中该项目的评估价格符合评估时点同类型商品的市场价格水平，是客观合理的”。广州市华盟价格事务所有限公司2015年6月17日致原审法院《关于穗华价估[2015]初030号价格评估结论书可移动物品的函复》及所附《广州市花都区新华佳和百货店可移动物品明细表》中显示除中央空调主机、附墙货架、柴油发电机组、发电机组冷却塔、照明设备之外的物品均属于可移动物品。
曾伟银认为中央空调主机、柴油发电机、冷却塔是邹金华二手买回来的，应属于可移动的设备。邹金华认为上述设备如果拆除，会损害墙体，应属于不可移动设备。
二审庭询期间，双方均确认双方对涉案场地尚未办理交接手续。邹金华称涉案场地于2015年8月17日被曾伟银的电工强行上锁，其物品仍被锁在涉案场地；该日上午九点左右有人在其商场内抢货，其因此报警，但不清楚是谁来抢货，当晚七点左右门就被人上锁，其要求锁门的人开锁但遭到拒绝。曾伟银对邹金华的上述陈述均不予认可。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审的争议焦点在于：一、曾伟银对涉案房屋租赁合同的无效应否承担过错责任；二、曾伟银应否赔偿邹金华装修损失22449.6元、不可移动设备损失175868.4元；三、莲塘村委应否在本案中对邹金华的装修损失、不可移动设备损失承担赔偿责任。
关于争议焦点一。现无证据显示涉案租赁物属于已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，故原审法院认定曾伟银与邹金华之间的房屋租赁合同为无效合同正确。在曾伟银与邹金华的租赁合同关系中，曾伟银作为出租方，将未取得建设工程规划许可证或未经主管部门批准建设的租赁物出租给邹金华，且在出租后至今未完善相关手续，原审法院认定曾伟银对涉案房屋租赁合同无效应承担60%的过错责任并无不当。
关于争议焦点二。广州市华盟价格事务所有限公司作出的评估报告中载明的价格评估基准日为2015年1月9日，该报告中反映该公司于2015年1月9日赴现场进行了实物勘查，且该评估报告作出后，曾伟银、邹金华、莲塘村委对价格评估基准日均未提出异议，曾伟银二审中以邹金华尚未交还场地为由认为不应按照评估值予以赔偿依据不足，本院不予支持。关于中央空调主机、柴油发电机组、发电机组冷却塔是否属于可移动物品的问题。根据广州市华盟价格事务所有限公司2015年6月17日致原审法院《关于穗华价估[2015]初030号价格评估结论书可移动物品的函复》及所附《广州市花都区新华佳和百货店可移动物品明细表》的内容，中央空调主机、附墙货架、柴油发电机组、发电机组冷却塔、照明设备之外的物品均属于可移动物品的范围，曾伟银对此并无提供充分证据予以否定，且未能充分举证证明中央空调主机、柴油发电机组、发电机组冷却塔被拆卸后不会影响其重新利用的价值，故其认为中央空调主机、柴油发电机组、发电机组冷却塔不应被列为不可移动物品的上诉理由依据不足，本院不予采信。曾伟银确认其交付给邹金华的涉案租赁物是毛坯状态，其在合同履行多年期间未对邹金华装修涉案租赁物提出过异议，原审法院认定应视为曾伟银同意邹金华对涉案租赁物进行装修并无不当。原审法院根据涉案租赁物装修损失、不可移动设备损失的评估结论以及双方的过错责任，作出曾伟银赔偿邹金华装修损失22449.6元、不可移动设备损失175868.4元的处理可行，本院予以维持。
关于争议焦点三。邹金华是依据其与曾伟银之间的租赁合同提起本案纠纷，莲塘村委并无与邹金华建立租赁合同关系，曾伟银要求莲塘村委在本案中对邹金华的损失承担赔偿责任依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人曾伟银的上诉理由均不能成立，本院均不予支持；审查原审法院认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4266元，由上诉人曾伟银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年一月十四日
书 记 员 邹凌青
黄咏欣