江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏04民终944号
上诉人（原审被告）：沈芳娣，女，汉族，1944年12月1日出生，住常州市武进区。
上诉人（原审被告）：汪树生，男，汉族，1941年11月18日出生，住常州市武进区。
上诉人（原审被告）：汪小春，男，汉族，1975年2月15日出生，住常州市武进区。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：吴娟琴，江苏禾邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪玉大，男，汉族，1934年5月11日出生，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：屠江南，江苏致达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董淑洋，江苏致达律师事务所律师。
上诉人沈芳娣、汪树生、汪小春与被上诉人汪玉大确认合同有效纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院(2016)苏0412民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
沈芳娣、汪树生、汪小春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汪玉大的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审以汪树生将房屋出售给汪玉大，沈芳娣、汪小春未提出异议或向人民法院提起确认合同无效之诉，推定汪树生的行为系沈芳娣、汪树生、汪小春三人共同的意思表示。一审庭审中，汪树生多次表示虽然1994年年底他与汪玉大的确有买卖案涉房屋的意思表示，但之后因为沈芳娣、汪小春不同意出售，双方的房屋买卖合同并未生效，沈芳娣、汪树生、汪小春多次要求退还房款，从汪玉大提供的一系列证据：如1998年私自办理的土地证（已被撤销）、2005年5月18日仿冒沈芳娣、汪树生的签名所订立的房屋买卖契约、房屋所有权登记申请表，均可以看出，早在1995年的时候沈芳娣、汪树生、汪小春三人就没有了出售案涉房屋的意思表示。2、汪玉大并非嘉泽镇晨山村集体组织成员。第一、汪玉大早年就在林业农场工作，户籍性质属城镇，现虽然退休，但其享受国家事业单位退休员工的待遇。第二、汪玉大户籍虽在2010年迁入沈叶村二队，但并未在沈叶村一队承包土地，亦不依赖该集体土地作为生活保障，不享受该集体经济组织的任何待遇，故其不具有该集体经济组织的成员资格。第三、从汪玉大提供的沈叶村一队分配方案表也可以看出，汪玉大也不是沈叶村一队的集体经济组织成员，其儿子汪忠明作为户主，只有一个享受分配名额。第四、汪玉大在2016年新一轮农村土地承包中以家庭承包的方式承包了土地，但是该承包系违法承包，不能作为确定汪玉大同一集体经济组织成员的依据。汪玉大户口系非农户口，与汪忠明并非一户，不能与汪忠明以家庭承包的方式承包沈叶村一队的土地。3、汪玉大提供的多处证据有的系伪证，接受询问的人员也与汪玉大有利害关系。第一、2005年5月18日常州市武进区嘉泽镇村民委员会出具的证明，证明汪玉大与沈芳娣系同一村村民，但2005年汪玉大系城镇居民，不属同一集体经济组织成员，该证明还指出当时汪玉大无房，但是汪玉大提供了1994年颁发的房屋产权证明。由此可见，村委会的证明属伪证。第二、汪玉大的集体土地使用权证已被撤销。第三、2005年5月18日签订的一系列房屋买卖契约、申请表均属伪造。二、一审法院适用法律错误。根据《土地管理办法》的规定，汪树生在1994年12月3日书写在其房屋产权证上出售房屋给汪玉大的意思表示因违反土地管理法的强制性规定而无效，一审法院适用法律错误。综上，沈芳娣、汪树生、汪小春与汪玉大之间不存在房屋买卖的协议，即使双方存在买卖房屋的协议，但也因为汪玉大购买房屋时系城镇居民而归于无效，即使现在户籍迁入沈叶村二队，但其也与沈芳娣、汪树生、汪小春不属同一集体经济组织成员而归于无效。
汪玉大辩称，1、沈芳娣、汪树生、汪小春提出1995年时三人就没有了出售案涉房屋的意思表示，并无该事实，证据不足。2、从一审查明事实看，汪玉大承包了沈叶一组的土地，也取得了土地承包经营权证，本身汪玉大也是沈叶村的村民，故汪玉大有购房资格。3、《土地管理办法》并不适用认定合同效力。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
汪玉大向原审法院起诉请求：判令确认汪玉大与沈芳娣、汪树生、汪小春于1994年12月3日签订的房屋买卖合同有效。
一审法院认定事实：沈芳娣、汪树生系夫妻关系，汪小春系二人之子。1994年12月3日，汪树生将坐落于武进嘉泽镇沈叶村二组24号的房屋（房屋所有权证号为武嘉字第5289号，登记所有人为沈芳娣，共有人汪树生、汪小春）以18800元的价格出售给汪玉大，出售的意思表示由汪树生记载在房屋所有权证上，并代替沈芳娣、汪小春签字，房屋所有权证也交付汪玉大。汪玉大于1995年8月30日向汪树生支付了全部房款，汪树生出具了收条。汪玉大于1995年左右搬入案涉房屋，居住多年。2001年10月18日，汪树生出具一份声明给汪玉大，载明自2001年10月18日起案涉房屋前后自留田归汪玉大使用。
汪玉大原系沈叶村（后并入晨山村）村民，后户籍迁入林业良种场，2010年户籍又迁入嘉泽镇晨山村沈叶2组。汪玉大在晨山村沈叶1组有承包田，2017年4月10日，汪玉大取得了农村土地承包经营权证（发包方常州市武进区嘉泽镇晨山村村民委员会，承包方户主汪忠明，家庭成员汪玉大，承包地面积3.4亩）。汪玉大在晨山村沈叶1组有房屋（房屋所有权证号为武嘉字第5262号，登记所有人为汪玉大，共有人汪忠明、汪勤明）。
原审法院认为：依据《民法总则》第143条规定，民事法律行为具备以下条件的，有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案，汪树生在1994年12月3日与汪玉大订立房屋买卖合同时具有相应的民事行为能力且意思表示真实，沈芳娣在汪树生订立合同的当时、汪小春至迟在汪树生订立合同后半年知情，现未有证据证明其二人向汪玉大提出过异议或向人民法院提起确认合同无效之诉，故推定汪树生的行为系沈芳娣、汪树生、汪小春共同的真实意思表示。
本案主要争议焦点为案涉房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。汪玉大现户籍在嘉泽镇晨山村，并取得了嘉泽镇晨山村农村土地承包经营权证，故其与沈芳娣同属嘉泽镇晨山村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”系管理性强制性规定，与合同的效力没有必然联系。据此判决：汪玉大与沈芳娣、汪树生、汪小春于1994年12月3日签订的房屋买卖合同有效。案件受理费80元，由沈芳娣、汪树生、汪小春共同负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，汪小春对于2001年期间声明同意将案涉房屋前后自留田归汪玉大使用一事陈述：2001年，汪玉大找到了汪树生夫妇，明确表示房屋不可能退，坚持要买，后汪玉大又说既然你们不住，自留地我要用，所以我们就同意他使用自留地了。
二审中，本院依职权向常州市武进区嘉泽镇晨山村委调查。经反映，涉案房屋宅基地归沈叶大队所有。汪玉大家庭现有人口6人，2015年，汪玉大的小儿子申请对老房原地翻建，按人均40平方米标准计算，汪玉大家庭房屋面积仍有不足。
本院认为，本案涉及农村房屋买卖的效力认定问题。结合《民法总则》、《土地管理法》等相关法律、行政法规来看，农村房屋买卖应当具备：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、买卖双方属于同一村集体经济组织成员；四、不违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。本案中，首先：1994年底，汪树生向汪玉大交付房屋所有权证并作出出售房屋的意思表示；1995年，双方交付房屋及房款；2001年，汪树生出具声明该房屋前后自留田归汪玉大使用；从前述双方当事人为完成房屋买卖所实施的一系列行为来分析，双方当事人之间房屋买卖意思表示客观真实。其次，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《土地管理法》第六十二条与《江苏省土地管理条例》第三十四条、第三十五条对于宅基地的使用，也规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”的内容。从上述法律及行政法规的相关规定来看，包括宅基地在内的农民集体所有的土地，属村级集体经济组织所有，而非村民小组。同时，判断农村村民是否符合购买农村房屋的条件，也应当以农户家庭为考量单位。涉案宅基地现属武进区嘉泽镇晨山村集体经济组织所有，由武进区嘉泽镇晨山村集体经济组织经营、管理，汪玉大在购买汪树生房屋时，其本人户籍虽已迁出当地村集体经济组织，但其家庭成员仍属该村村民，结合其家庭在2015年翻建新房时的宅基地并未超过标准面积的情况，应当认定汪玉大购买汪树生的房屋并未违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。综合分析上述因素，应当认定，双方当事人之间的房屋买卖合法有效。
综上，沈芳娣、汪树生、汪小春的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由沈芳娣、汪树生、汪小春共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李银芬
审判员 顾 洋
审判员 沈超彦
二〇一八年五月二十三日
书记员 石 琳