广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终13550号
上诉人（原审被告）：陈伟昌，男，1974年7月11日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：张翔，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区沙面街公房管理中心，住所地：广州市荔湾区沙面大街*号。
法定代表人：张宇，职务：主任。
委托代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黄艺盟，北京大成（广州）律师事务所律师助理。
上诉人陈伟昌因与被上诉人广州市荔湾区沙面街公房管理中心租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈伟昌向本院提起上诉称：本案应当追加广州市能某投资有限公司作为被告参与诉讼。原审法院遗漏应当参与诉讼的当事人，违反法定程序。首先，广州市能某投资有限公司与上诉人就涉案租赁合同的债务成立了合同，根据广州市能某投资有限公司与上诉人签订的《沙面项目合作协议》，广州市能某投资有限公司愿意承担自2008年8月1日起至2027年7月31日期间的租金，包括本案涉讼的租金。其次，广州市能某投资有限公司实际履行涉案租赁合同并且向被上诉人支付涉案房屋的租金，上诉人承租涉案房屋本来就是作为开办公司。在上诉人承租之后，作为广州市能某投资有限公司的股东身份，将房屋提供给广州市能某投资有限公司作为经营场所使用，广州市能某投资有限公司以其名义向被上诉人支付涉案房屋的租金，该事实被上诉人是完全知情的，并且从未提出过异议，上诉人认为广州市能某投资有限公司对涉案的诉讼标的具有权利义务，属于必须共同进行诉讼当事人，广州市能某投资有限公司与上诉人共同承担涉案租赁合同的债务有利于保护被上诉人的合法权益，同时追加广州市能某投资有限公司作为被告可以避免上诉人与广州市能某投资有限公司之间的诉讼，因此上诉人恳请法院撤销原判决，发回重审，追加能某公司参与诉讼。综上所述，请求二审法院：撤销原审判决，发回重审。
被上诉人广州市荔湾区沙面街公房管理中心答辩称：一、上诉人在一审阶段申请法院追加广州市能某投资有限公司作为本案的被告，一审法院认为广州市能某投资有限公司不是本案的必要共同诉讼人，依法驳回，适用法律正确。二、涉案房屋为直管公房，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第5条第4款第1项明确约定不得将房屋转租或分租，在合同的履行过程中被上诉人始终只确认涉案房屋的唯一承租人是上诉人，被上诉人所开具的租金收据也是直接给到上诉人陈伟昌，而且名字也是注明“陈伟昌”为承租人，至于上诉人与广州市能某投资有限公司之间的关系，被上诉人并不清楚，双方内部的法律关系与本案并无关联。三、上诉人已经另案对广州市能某投资有限公司向荔湾法院提起诉讼，因此本案没有追加广州市能某投资有限公司的必要。综上所述，一审法院查明事实清楚，认定事实正确，适用法律正确，依法应当予以维持
广州市荔湾区沙面街公房管理中心于2017年3月16日向原审法院起诉请求：1.陈伟昌支付2014年10月前所欠租金的30%中的部分租金人民币1572668.51元。2.陈伟昌承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：2007年1月，广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科（甲方）（以下简称沙面街房管科）、陈伟昌（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》约定：甲方同意将坐落在荔湾区沙面路一街XXX号全幢房地产出租给乙方作非住宅用途使用，建筑面积5577.35元；房屋共五层半，其中首、二、三、四层共4110.71平方米，地下室和顶层共1466.64平方米；房屋每月租金单价：前三年20元/平方米，地下室和顶层按月租金单价的一半计算，第四年起每年月租金递增5%；租赁期19年，从2008年8月1日至2027年7月31日，签订合同后给予乙方18个月的装修免租期，即从2007年2月1日至2008年7月31日止。
2008年3月27日，沙面街房管科向陈伟昌作出《关于对沙面一街XXX号房屋修复使用免租申请的回复》称：因考虑文物建筑修缮报批手续时间较长，请陈伟昌尽快报批实施，同意在原租赁合同的基础上延长一年的报建修复免租期。
2016年2月25日，广州市荔湾区沙面街公房管理中心（甲方）、陈伟昌（乙方）签订《补充协议》约定：鉴于甲乙双方于2007年2月签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于沙面一街XXX号全栋房屋。租赁房屋为市直管公房，属于国家A类建筑物，乙方需要得到国家、省、市各级文物行政管理部门的审批才能进行修缮。承租房屋后，乙方因装修方案未经审批进场装施工，市文广新局已于2007年8月对此作出相关处理。按照各级文物行政管理部门有关处理意见，乙方须对房屋先行修复再合理利用。从2008年起，乙方委托具有文物设计资质的机构出具修复方案，并逐级上报各级文物行政管理部门，反复修改，至2014年9月修复方案获得最终审批。从2009年8月至2014年9月的房屋修缮报批期间，乙方一直没有交纳租金。现就乙方欠缴甲方租金事宜达成以下补充约定：1.乙方未支付甲方2009年8月至2014年9月租金共计6408895.02元（以下简称2014年10月前所欠总租金）；2.乙方于2016年5月10日前一次性向甲方补缴2014年10月前所欠总租金的30%，即1922668.51元；3.剩余拖欠总租金的70%（4486226.51元），由乙方自2016年3月起至2027年7月（共计137个月），在每月15日前支付当月租金的同时缴交欠缴租金32746.18元；5.本补充协议为《租赁合同》的补充协议，本补充该协议未涉及之内容，按原合同执行。《补充协议》签订后，2016年8月4日广州市能某投资有限公司作为付款人向广州市荔湾区沙面街公房管理中心支付2014年10月前所欠总租金中的35万元。陈伟昌之后未再向广州市荔湾区沙面街公房管理中心支付款项。
广州市荔湾区沙面街公房管理中心分别于2016年6月2日、6月23日向陈伟昌催缴2014年10月前所欠总租金、当月应缴租金及当月前欠租分摊款。陈伟昌确认收到催款函，但认为两份函件的签收人“王某道”、“柯某舜”均是广州市能某投资有限公司的股东，广州市能某投资有限公司是案涉房屋的实际使用人，应由其承担相关款项。
原审经查，广州市荔湾区沙面街公房管理中心为沙面街道办事处下属的科级事业单位，主要承担沙面街辖内直管公房管理的事务性工作。原审庭审中，广州市荔湾区沙面街公房管理中心确认沙面街房管科是其前身。
陈伟昌为证明案涉房屋由广州市能某投资有限公司使用，且全部租金由该公司承担的事实，提供了广州市荔湾区沙面街公房管理中心、广州市能某投资有限公司、王某道、柯某舜签订的《沙面项目合作协议》以及《承诺书》，其中，《沙面项目合作协议》约定：合作方式：广州市能某投资有限公司为陈伟昌办理股东变更手续，变更后的项目公司注册资金为1000万元，陈伟昌占股5%，广州市能某投资有限公司占股95%，项目公司法定代表人由广州市能某投资有限公司委任。陈伟昌负责提供房屋作为项目公司的新的经营场所，用于项目公司工商注册和运营酒店项目，广州市能某投资有限公司为陈伟昌办理股东变更手续后，陈伟昌以项目公司股东身份（实际对项目公司不享有股东权益及承担任何债权债务）并以其名义继续履行租赁合同，房屋的全部租金实际由广州市能某投资有限公司承担。2008年8月1日起至2015年8月31日止的租金由广州市能某投资有限公司承担等。《承诺书》记载：广州市能某投资有限公司承诺对沙面一街XXX号全栋房屋物业的所有债权债务予以全力承担，经核算沙面一街XXX号尚欠广州市荔湾区沙面街办事处房地产管理科的租金为6408895.02元，广州市能某投资有限公司承诺以上所欠的全部租金按每月摊分，与陈伟昌无关。广州市荔湾区沙面街公房管理中心认为其不是《沙面项目合作协议》主体，无法确认协议的真实性，确认陈伟昌承租案涉房屋后提供广州市能某投资有限公司使用；另对于《承诺书》不发表质证意见。
原审法院认为：广州市荔湾区沙面街公房管理中心、陈伟昌签订的《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈伟昌承租案涉房屋，扣除修复免租期外，需从2009年8月开始向广州市荔湾区沙面街公房管理中心支付租金。根据《补充协议》约定，陈伟昌应于2016年5月10日前向广州市荔湾区沙面街公房管理中心支付2009年8月至2014年9月欠付租金总额6408895.02的30%，即1922668.51元；陈伟昌于2016年8月4日通过广州市能某投资有限公司支付了其中的350000元，余款1572668.51元至今未付，现广州市荔湾区沙面街公房管理中心起诉要求陈伟昌支付余款1572668.51元合法有理，原审法院予以支持。
关于陈伟昌的抗辩理由，首先，本案是租赁合同纠纷，广州市荔湾区沙面街公房管理中心、陈伟昌是合同的双方当事人，陈伟昌以广州市能某投资有限公司是案涉房屋的实际使用人为由主张追加该公司作为共同陈伟昌依据不足，原审法院不予采纳；其次，即便陈伟昌和广州市能某投资有限公司之间存在合作关系，并约定租金实际由广州市能某投资有限公司承担，但该约定属于其双方的内部约定，对广州市荔湾区沙面街公房管理中心没有约束力，因此陈伟昌作为承租人，仍应依约履行交租义务。最后，陈伟昌因履行交租义务而造成的损失可另循法律途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定,于2017年5月16日作出如下判决:自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈伟昌一次性向原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心支付2014年10月前所欠租金的30%中的部分租金1572668.51元。本案受理费9477元，由被告陈伟昌负担。
二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，上诉人认为涉案租赁合同关系的实际承租人为案外人广州市能某投资有限公司，坚持要求追加其为本案当事人。但经审核，涉案合同签订主体为本案双方当事人，且涉案合同明确约定不可转租分租。虽然，上诉人与案外人就涉案物业的使用另行协议约定了权益，但对被上诉人并不当然具有约束力。并且，上诉人并无充分证据证实被上诉人对于租赁主体权益转让的确认，而被上诉人一直不予确认。此外，上诉人在本案二审诉讼过程中亦确认，其与相关案外人就涉案物业租赁权利义务的纠纷已经另行诉讼。故此，原审经审核认为并不属于必需追加当事人的情形，对于上诉人要求追加案外人的申请不予采纳，并不影响本案事实认定及处理，程序亦无不当，本院予以维持。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18954元，由上诉人陈伟昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月七日
书记员 冯冠豪