上海市第二中级人民法院
民事判���书
（2015）沪二中民二(民)终字第661号
上诉人(原审原告)上海伊姿健身有限公司。法定代表人陈泳娟。委托代理人陈海东。委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海利健源商贸有限公司。法定代表人顾风军。委托代理人季仲彬，上海优一律师事务所律师。上诉人上海伊姿健身有限公司(以下简称“伊姿公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第1632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月30日，出租方南京政治学院上海分院(甲方)、承租方上海利健源商贸有限公司(乙方，以下简称“利健源公司”)签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：双方于2010年9月20日签订的《军队房地产租赁合同》已履行届满，现甲方自愿将坐落于上海市四平路XXX-
XXX号三层房屋建筑面积约1420平方米出租给乙方使用，租赁用途为食品、日用百货、药房、台球、办公，租期从2011年12月1日至2012年11月30日，房地产年租金为人民币(以下币种均为人民币)壹佰伍拾壹万叁仟捌佰元。2012年11月28日形成的《军队房地产租赁许可证》显示，该许可证有效期为2012年12月1日至2014年5月31日。2012年11月30日，上述出租方、承租方就上海市四平路XXX-
XXX号三层房屋续签《军队房地产租赁合同》，除租期从2012年12月1日至2013年11月30日止外，其余内容与2011年11月30日签订的《军队房地产租赁合同》一致。2013年5月16日，出租方利健源公司(甲方)、承租方伊姿公司(乙方)签订《房地产租赁合同》，主要内容：甲方将位于上海市四平路XXX号二楼系争房屋(建筑面积600平方米)出租给乙方使用，��赁用途为商业，租赁期限自2013年5月20日至2015年5月19日止，其中2013年5月20日至2013年7月19日为免租期，2013年5月20日至2015年5月19日的年租金为陆拾柒万贰仟元整，若甲方此后依然享有此房屋的出租权，甲方同意以以下租金继续出租给乙方，2015年5月20日至2016年5月19日的年租金为陆拾柒万贰仟元整，2016年5月20日至2018年5月19日的年租金为柒拾贰万元整，付款方式为每三个月支付一次，乙方应于每三个月前的15日向甲方支付租金；甲方应在本合同签订时，向乙方提供房屋场地权利的证明材料，包括《军队房地产租赁许可证》以及产权方同意转租证明等文件，以便乙方办理工商、卫生等手续；乙方将在签订合同的当日支付押金壹拾壹万贰仟元整及第一季的租金壹拾陆万捌仟元整。如果甲方违反上述约定的，乙方有权解除合同，且甲方应向乙方支付违约金壹拾壹万贰仟元整；同日，双方签订《补充协议》，主要内容：在乙方承租的2013年5月20日至2016年5月19日期间内，若发生动拆迁或部队征用情况，双方协商将乙方投资的装修按总价叁拾万来核算，若乙方经营一年未到既拆迁，甲方赔偿叁拾万元给乙方，若乙方经营满一年未满二年，甲方赔偿贰拾万元给乙方，若乙方经营满二年未满三年，甲方赔偿壹拾万元给乙方。满三年此协议自动结束。伊姿公司承租该房屋后，向利健源公司支付了2013年7月至2014年7月的租金672,000元及押金112,000元，并开始对系争房屋进行装修。2013年7月，伊姿公司向上海市工商行政管理局杨浦分局申请在系争房屋内办理营业执照，因未提供相关《军队房地产租赁许可证》以及产权方同意转租证明等内容，申请不成。2013年9月30日，南京政治学院上海分院房地产租赁管理处向上海市工商行政管理局杨浦分局发送《情况说��》，主要内容：我院新版《军队房地产租赁许可证》目前正在申办中，为进一步加强空余房地产租赁管理，便于租赁工作的正常开展，现我院所属四平路XXX-
XXX号承租户利健源公司需办理营业执照，肯请贵局予以办理营业执照等相关手续。2014年1月3日，出租方南京政治学院上海分院(甲方)、承租方利健源公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方自愿将坐落于上海市四平路XXX-
XXX号三层房屋建筑面积约1420平方米出租给乙方使用，租赁用途为食品、日用百货、药房、美容、办公，租期从2013年12月1日至2014年5月31日止，房地产年租金为壹佰伍拾壹万叁仟捌佰元。同日，南京政治学院上海分院房地产租赁管理处向包括利健源公司在内的各承(转)租经营户发布《通告》，主要内容：四平路XXX-
XXX号的三层房屋租期至2014年5月31日止，根据我院营区总体规划��要，该处房屋租赁期满后，我处将收回所有房屋，不再续租，各承(转)租经营户请提前做好2014年5月31日到期停业准备及房屋内设备、物品搬迁等各项工作，并务必于2014年6月5日12：00前搬出所承租的上述四平路房屋内全部物件，逾期屋内仍有余物，视为放弃所有权，由我处处置。2014年4月，伊姿公司再次向上海市工商行政管理局杨浦分局申请在系争房屋内办理营业执照，仍未成功。2014年5月1日形成的《告知书回执》显示，利健源公司于2014年5月1日向伊姿公司送达了上海市杨浦区四平路XXX号因部队军事征用将在2014年7月31日后进行拆迁的《告知书》，伊姿公司员工陈海东予以签收。原审法院另查明，2014年9月，中国人民解放军南京政治学院上海校区(以下简称南京政治学院)起诉利健源公司，伊姿公司作为该案第三人，案号为：(2014)杨民四(民)初字第2678号。2014年1��3日，南京政治学院与利健源公司签订《军队房地产租赁合同》，约定利健源公司向其承租上海市杨浦区四平路XXX-
XXX号三层房屋，租赁期限至2014年5月31日。利健源公司将其中的系争房屋转租给第三人使用。现南京政治学院诉请要求本案双方当事人迁出系争房屋。后该案经原审法院主持调解，各方当事人达成调解协议：一、南京政治学院与利健源公司就上海市四平路XXX-
XXX号签订的《军队房地产租赁合同》于2014年5月31日终止；二、利健源公司于2014年11月15日之前将系争房屋返还给南京政治学院；三、伊姿公司应于该调解书主文第二条确定的返还房屋之日迁出系争房屋；四、如伊姿公司未能在2014年11月15日前迁出系争房屋，则南京政治学院有权向法院申请执行，要求伊姿公司迁出其所占用房屋，及要求其支付房屋使用费(该费用按每日1,900元从2014年11月16日计至实际迁出日���)；五、南京政治学院与利健源公司就2013年12月1日至2014年11月15日的房屋租金及使用费另行按房屋实际占用情况结算。目前，伊姿公司尚未搬离系争房屋。现伊姿公司涉讼，要求判令：1、解除本案双方当事人于2013年5月16日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2、利健源公司返还已付租金672,000元；3、利健源公司返还租赁保证金112,000元；4、利健源公司赔偿装修款、空调铜管费、广告费共计1,009,540元；5、利健源公司赔偿家具费78,200元；6、利健源公司赔偿空调、热水器费用32,800元；7、利健源公司赔偿仪器费用62,000元；8、利健源公司赔偿伊姿公司支付员工工资的损失122,000元等。原审法院审理中，伊姿公司将上述第四至第七项诉请合并为一项诉请，其要求对方赔偿装修损失1,182,540元，并称因其损失已经超过了合同约定的违约金，故伊姿公司的主张以实际损失为���。如果法院确定的实际损失低于合同中约定的数额，伊姿公司则要求按照合同约定的违约金数额进行主张。经伊姿公司申请，原审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋装修价值进行司法鉴定，该公司出具《司法鉴定意见书》，主要内容：该房屋装修价值为1,009,540元，其中装饰工程价值为731,344元，水电安装工程为231,723元，广告灯箱费为46,473元。伊姿公司对该鉴定书无异议，利健源公司对该鉴定书持有异议，称该鉴定书以预算报告为基础，不符合房屋的客观价值，且伊姿公司装修房屋时的结算价格仅为90余万元，但鉴定书确认的价格远超过该金额，且鉴定部门依据的价格是上海建筑业办公室发布信息的中间值，与客观价值存在差异，且鉴定部门未对该房屋面积等进行实地勘察，鉴定单位提供的草图存在误差；上海公信中南工程造价咨询有限公���对上述异议作出解释：鉴定部门根据上海市安装工程预算定额2000的标准进行鉴定，系争房屋进行的是造价鉴定，是以预算的形式反映的，虽然伊姿公司的装修明细总额为90余万元，但审价还包括广告灯箱、铜管安装及材料费用，故确认的价格超过了预算的价格，且伊姿公司装修的铜管是加长的，并排在外墙，故铜管费用也必须计算在内，鉴定部门在勘察现场后制作了平面测绘图，并同时通知本案双方当事人到场，将勘测结果告知双方并签字确认，审价报告中的编号均是根据上海市建筑和装修工程预算定额2000计算的。其次，伊姿公司提供了其与利健源公司法定代表人之妻侯占凤的手机短信联系记录，证明经伊姿公司多次催促，利健源公司于2014年4月才提供军队租赁许可证等材料，且侯占凤明知系争房屋于2014年5月即将动迁，却仍向伊姿公司表示不清楚此事；利健源公司称上述手机号码确为侯占凤所有，但伊姿公司是因另案被他人起诉2014年4月才去办理的营业执照，至于无法办理营业执照系伊姿公司怠于行使权利所致。其三，利健源公司提供了公证书、2014年9月25日伊姿公司处消费的签购单、系争房屋水电费清单等材料，并对“大众点评网”上顾客在伊姿公司的消费点评进行了公证，证明伊姿公司在系争房屋内开设“伊姿三日瘦身”纤体美容店并正常经营；伊姿公司对公证书等材料均无异议，称因为其与“大众点评网”有相关广告协议，因为已经发布相关广告，有很多顾客上门，伊姿公司必须提供服务，但因伊姿公司没有营业执照，许多顾客是免费体验的，还有部分顾客原先在“伊姿三日瘦身”的另一家分店，但因该分店装修，故系争房屋处只能暂时接受部分顾客。此外，利健源公司申请证人刘某出庭作证，刘某出庭出具证人证言称：其在上海爱久酒店经营管理有限公司工作，本案双方当事人签订的合同由其拟定，签订地点在上海市国济路XXX号服装批发市场。2013年5月16日双方签订合同当日，利健源公司的老板娘将部队租赁许可证交给刘某，刘某将该许可证交给伊姿公司代理人陈海东，当时并无其他人在场。伊姿公司对于该证人证言不予认可，认为侯占凤的上述手机短信记录已经证明利健源公司于2014年4月才将部队租赁许可证交给伊姿公司，且利健源公司在签订合同时并未将其与部队的租赁合同交给伊姿公司。原审法院经审理后认为，利健源公司与系争房屋权利人签订合同获得该房屋租赁权，并与伊姿公司签订《房地产租赁合同》。根据另案的生效调解书，系争房屋权利人与利健源公司就上海市四平路XXX-
XXX号签订的《军队房地产租赁合同》已于2014年5月31日终止，利健源��司已丧失对该房屋的租赁权，故本案双方当事人就系争房屋签订的《房地产租赁合同》已解除。根据合同约定，利健源公司应在合同解除后返还伊姿公司租赁保证金112,000元。根据本案双方当事人签订的《房地产租赁合同》约定，利健源公司应向伊姿公司提供办理营业执照所需要的材料，包括《军队房地产租赁许可证》及产权方同意转租的证明等相关文件，但根据双方当事人相关的短信来往记录，利健源公司直至2014年4月才向伊姿公司提供租赁许可证，该许可证的期限行将届满，且利健源公司并未提供部队同意转租的许可证明，致使伊姿公司无法在系争房屋内办理营业执照并进行合法经营。根据《军队房地产租赁合同》，产权人与利健源公司约定的租赁期限至2014年5月31日止，但本案双方当事人签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》约定的租赁期限至2015年5月19日，其转租期限已经超过承租人剩余的租赁期限，上述超出期限的约定应属无效。利健源公司在合同履行过程中存在过错，显已违约，应当承担相应的违约责任。伊姿公司表示同意以合同约定的违约金数额作为主张损失的标准，故利健源公司应当按照合同约定支付相应的违约金。至于伊姿公司主张的其员工工资损失，因缺乏相应法律依据，故难以支持。就伊姿公司要求对方返还其交付的2013年7月至2014年7月的租金一节，利健源公司于2013年7月交付系争房屋，伊姿公司装修并在该房屋内经营，因利健源公司与产权人的《军队房地产租赁合同》已经于2014年5月31日终止，故伊姿公司应支付2013年7月至2014年6月的租金及2014年6月至2014年7月的使用费。利健源公司未按约提供相关租赁许可证及转租证明，致使伊姿公司在《房地产租赁合同》履行期间未取得相关营业执照，利��源公司超出剩余的租赁期限将系争房屋出租给伊姿公司，上述超出期限的无效约定亦对伊姿公司的正常经营存在影响，故原审法院根据实际情况适当减少伊姿公司在此期间应当支付利健源公司的租金数额。至于伊姿公司交纳的2014年6月至2014年7月的房屋使用费，亦因上述原因予以适当扣减。就伊姿公司要求对方赔偿相关装修损失一节，因其对系争房屋进行了装修，法院委托鉴定单位出具了鉴定报告，利健源公司虽然对此报告存有异议，但未提供足够的证据予以推翻，故原审法院对该鉴定报告予以采纳。根据鉴定报告，系争房屋装修工程(包括装饰工程、水电安装工程、广告灯箱费)价值为1,009,540元。未形成附合的装饰装修物，可由伊姿公司拆除。至于已经形成附合的装饰装修物，本案双方当事人在《补充协议》中约定，如果系争房屋在伊姿公司经营满一年未满两年时发生动迁或部队征用的情况的，利健源公司将按照对方投资的装修总价按200,000元赔偿。根据上述约定，利健源公司应当赔偿伊姿公司装修损失200,000元。原审法院据此作出判决：一、上海伊姿健身有限公司与上海利健源商贸有限公司于2013年5月16日就上海市四平路XXX号二楼商铺签订的《房地产租赁合同》解除；二、上海利健源商贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海伊姿健身有限公司租金123,200元；三、上海利健源商贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海伊姿健身有限公司房屋使用费11,200元；四、上海利健源商贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海伊姿健身有限公司租赁保证金112,000元；五、上海利健源商贸有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海伊姿健身有限公司装修补偿款200,000元；六、上海利健源商贸有限公司应于判决生效之���起十日内支付上海伊姿健身有限公司违约金112,000元。原审判决后，上诉人伊姿公司不服，向本院提起上诉称：根据本案鉴定报告，系争房屋装修工程价值1,009,540元，但原审法院却认为上诉人“表示同意以合同约定的违约金数额作为主张损失的标准”，从而判令被上诉人赔偿上诉人装修费20万元，违背事实。虽然双方当事人因被上诉人违约而致合同提前解除，约定了对方应赔偿上诉人装修损失的计算方式，但是该约定发生在实际装修之前，上诉人尚无法预见实际发生的装修费用。而且根据合同法的规定，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以主张增加赔偿。上诉人在原审法院审理中表示的“要求以合同约定的数额进行补偿”主张，是有前提条件的，并非上诉人的实际主张。但原审法院却断章取义，作出远低于上诉人实际装修损失的判决，显与事实不符，属��袒对方当事人。上诉人要求对方因提前解除合同补偿三个月的租金作为搬迁费，但原审法院未予处理。据此，上诉人认为原审法院认定事实不清、适用法律错误，判决不公，请求本院依法撤销该判决第五项，并改判被上诉人赔偿上诉人装修损失1,009,540元。被上诉人利健源公司辩称：双方签署的系争房屋租赁合同均系一年一签，延续了多年。如无发生房屋权利人特殊的规划要求等意外情况，双方可以继续履行续签合同等。被上诉人同系争房屋权利人解除双方的合同时，尚须向对方支付每月10余万元的使用费。而且原审判决作出后，又发生了对方实际使用的电费及房屋占用费。原审判决被上诉人归还租金和支付违约金，系过多偏袒上诉人利益，因有关损失是其自身责任造成。双方提前解除合同，是由于部队营房规划造成，被上诉人也无法预见，不能归责于被上诉人���方。据此，被上诉人不同意上诉人的上诉诉请。本院经审理查明，2014年9月28日，上诉人表示，其向本案司法鉴定评估单位上海公信中南工程造价咨询有限公司提供了有关装修工程结算明细，但上诉人在装修时向施工队要求不开发票，不要包括管理费，故上诉人实际支付的装修工程款为90余万元，而市场上的造价为130万元以上。被上诉人则认为，上述司法鉴定评估单位以工程预算造价出具鉴定结论不合理，应按照工程审价标准进行评估，且有关鉴定结论中列入装修的毛毯等项目，不合适，因其系可移动物品，并非依附在装修工程中。且上述司法评估结论1,009,540元远大于上诉人实际支付装修工程款额，故不予认可。2014年11月11日，上诉人表示，由于其主张的损失已经超过双方合同的约定，故以主张实际损失为准，如果法院要作出调整的话，确定实际损失的时候，如果确定的数额低于了合同约定的数额，我们要求以合同约定的数额进行补偿。以上事实，由原审法院的调查审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。2013年5月16日，双方当事人就系争房屋签订的《房地产租赁合同》、《补充协议》，是双方真实意思表示，各方应按照约定全面履行。根据《补充协议》的约定，双方当事人对于系争房屋在《房地产租赁合同》履行期内，可能提前解除，以及对于有关上诉人的装修损失赔偿等问题，作出了明确约定。故各方当事人对于有关租赁合同提前解除的风险，已经明知。虽然上诉人表示其实际装修损失远高于原审法院作出的判决，其可依法主张实际损失，但是根据意思自治原则，其对于有关装修损失的风险应当预见，原审法院要求被上诉人按照双方《补充协议》的约定承担相应的责任，并无不当。被上诉人提出的事后发生的相应费用，因其在原审中未明确提出主张，且上诉人也未表示认可，故本案不予处理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,895.40元，由上诉人上海伊姿健身有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年九月二日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……