天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初2416号
原告天津华厦物业管理发展有限公司。
法定代表人刘文浩。
委托代理人左天华。
被告殷忠。
原告天津华厦物业管理发展有限公司与被告殷忠物业服务合同纠纷一案,本院于2016年3月7日立案受理,依法由审判员姜涛适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告天津华厦物业管理发展有限公司的委托代理人左天华、被告殷忠,到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津华厦物业管理发展有限公司诉称,原、被告系物业服务合同关系,被告居住在天津市河西区梅江涟水园,房屋建筑面积118.84平方米。原告与天津市河西区涟水园小区建设单位天津华厦建设发展股份有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》约定:物业费收费标准为每平方米每月1.81元,逾期不缴纳物业费的,从逾期之日起按应交物业服务费的万分之九比例交纳滞纳金。依照合同约定,被告每月应交物业服务费215.30元,但是被告自2013年8月1日至2016年2月29日未交纳物业服务费6674.30元及滞纳金2884元。为维护原告的合法权益,故诉至法院,请求:1、判令被告给付原告2013年8月1日至2016年2月29日物业服务费6674.30元及滞纳金2884元,合计9558.30元;2、涉案诉讼费和其他费用由被告承担。
原告天津华厦物业管理发展有限公司就其主张提交证据如下:1、《天津市前期物业管理服务合同》一份,证明原告服务的依据;2、遵守《业主手册》承诺书一份,证明业主认可物业服务;3、邮寄回单,证明原告向被告催要过物业费。
被告殷忠辩称,原告所述的房屋地点、面积、产权人、欠费时间没有异议。我不同意原告的诉讼请求。一、华厦物业与涟水园业主之间物业服务约定不明确。原告与涟水园小区业主至今无服务合同,2011年小区业主委员会曾多次要求与原告签订物业服务合同,但原告不予理睬。原告从2006年入驻小区至今未在小区内公示其收费标准及其物业服务内容和服务标准,所以我及小区全体业主至今不清楚华厦物业应尽的责任与义务,更不了解其收费依据。二、原告物业服务存在极大缺陷。小区保安、保洁、绿化等服务项目全部外包,但其未尽到监管职责。有效投诉答复率、处理率不能做到100%。我居住的楼门锁曾损坏过两次,每次修复时间均超过一个月。长期以来,外来车辆随意出入、停放,造成小区业主机动车在非节假日、白天也无处停放。原告至今未进行过业主满意度调查。原告从未按照规定对其利用小区公共区域收取的广告费数量和使用情况进行公示。小区内公共区域经常有杂物堆放,无人清理。楼梯扶手、楼道窗台经常落满灰尘,无人擦拭。主出入口上班时间无人立岗,保安脱岗、睡岗现象严重。机动车堵住消防通道。小区出入门和我居住的楼门门禁被人用胶带贴住,外来人员可随意出入,存在安全隐患。小区内树木、草皮枯死现象严重,物业不进行补种,杂草丛生无人清理。小区安装电梯卡、门禁卡未经过小区业主同意。
被告殷忠就其主张提交证据如下:1、照片7页,证明物业服务不到位;2、关于涟水园小区物业服务的调查报告,证明原告服务质量一直不好;3、光盘一张,证明小区保安值班时睡觉。
针对原告提交的证据,被告发表质证意见如下:对证据1-3没有异议。
针对被告提交的证据,原告发表质证意见如下:对证据1-3不认可,不能证明什么,小区已经进行了整改。
本院认证意见如下:原告提交的证据1-3具有客观性、合法性且与本案具有关联性,本院予以确认。被告提交的证据1、2、3,仅能反映小区内某一时间点曾经存在的问题,不能反映欠费期间的物业服务质量,故本院对该证据不予确认。
经审理查明,原、被告系物业服务合同关系,原告于2005年10月10日与天津市河西区涟水园小区建设单位天津华厦建设发展股份有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》约定:合同期限自2005年10月10日开始,至本物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同中约定物业服务费收费标准:住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.08元由业主交纳;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.60元由业主交纳,原告实际按每月每平方米0.51元的标准向被告收取机电设施费;人工湖水等设施、设备的日常运行养护费按建筑面积每月每平方米0.22元由业主交纳。被告系天津市河西区友谊南路与珠江道交口东南侧涟水园房屋产权人,房屋建筑面积118.84平方米,原告按照每月每平方米1.81元标准收取物业服务费,被告每月实际应交物业服务费215.10元。现原告起诉要求被告给付2013年8月1日至2016年2月29日的物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费、人工湖水费)6668.10元及滞纳金。
本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津市河西区涟水园小区建设单位天津华厦建设发展股份有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主,该合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业管理服务义务,被告应按合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。关于被告提出原告物业服务质量问题,结合小区实际情况,对被告应交纳的除机电设施的运行、维护、管理费外的物业服务费酌情减免10%,即被告应给付原告2013年8月1日至2016年2月29日物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费、人工湖水费)6189.19元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。关于被告提出的不与业委会签订物业合同、私自安装电梯卡、门禁卡等问题,因与本案不属同一法律关系,宜另行解决,本案不予理论。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起十日内,被告殷忠给付原告天津华厦物业管理发展有限公司2013年8月1日至2016年2月29日的物业服务费(含机电设施的运行、维护、管理费、人工湖水费)6189.19元;
二、驳回原告天津华厦物业管理发展有限公司要求被告殷忠给付滞纳金2884元的诉讼请求。
如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由原告天津华厦物业管理发展有限公司负担8.75元,被告殷忠负担16.25元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 姜涛
二〇一六年五月二十六日
书记员 张颖
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。