四川省成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0114民初1228号
原告（反诉被告）：袁文森，男，1966年3月29日出生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：颜涛，男，1978年10月29日出生，汉族，住成都市新都区，系亲属关系。
委托诉讼代理人：陈兴金，四川超卓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：雷天亚，女，1981年6月28日出生，汉族，住四川省达县。
委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师。
袁文森与雷天亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理，审理中雷天亚提起反诉，本案本、反诉合并审理，依法适用简易程序，于2018年4月4日、2018年5月7日公开开庭进行了审理。袁文森的委托诉讼代理人颜涛与陈兴金、雷天亚及其委托诉讼代理人潘誉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁文森向本院提出诉讼请求：请求判令：1.解除袁文森与雷天亚签订的《房屋买卖合同》（合同编号1316085）及补充协议；2.雷天亚立即向袁文森退还所占有的房屋并恢复原状；3.雷天亚承担违约责任，向袁文森支付违约金100000元。事实与理由：2017年2月26日袁文森与雷天亚及中介公司新都区佳悦房产经纪有限公司（以下简称佳悦公司）签订《房屋买卖合同》（合同编号1316085）及补充协议。合同约定，雷天亚购买袁文森位成都市新都区号保利春天花语16栋1单元30层3002号房屋，建筑面积为111.76平方米，总价款为1000000元，协议还就付款方式、房屋移交、办理过户、违约责任等内容进行了约定。当日，袁文森将该房屋的《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋信息摘要、契税发票、首付款收据等资料原件交于佳悦公司。2017年4月4日三方又签订补充协议，明确告知了买卖双方成都市限购政策，并约定袁文森于2017年4月12日将房屋交付于雷天亚装修使用。后袁文森依约将该房屋交付给雷天亚，并于2017年10月19日还完按揭款，取得房屋所有权证后将原件交于佳悦公司，以便办理过户。2017年11月8日佳悦公司按合同约定要求袁文森与雷天亚至房管局递件办理过户手续，袁文森收到通知后积极与佳悦公司联系安排时间前往办证，但雷天亚不予配合，拖延办理过户，佳悦公司及袁文森多次催告并告知雷天亚的行为已违约，但雷天亚不予理睬，仍然占有使用该房屋，也不支付房屋尾款，致使袁文森无法及时收到购房款，实现交易目的。雷天亚以行为表明不履行合同义务，根据《补充协议》第三条第6款和第四条第1项的规定，雷天亚拒不履行办理过户手续义务已经构成严重违约，袁文森为维护自身合法权益，故诉至法院。
雷天亚本诉辩称，雷天亚并未违约，不应承担违约责任。正是由于袁文森一直拖延办理产权手续及结按手续，致使限购政策出台后雷天亚无法办理案涉房屋的过户手续。雷天亚与袁文森一直在积极协商过户事宜，但袁文森在协商过程中提出涨价200000元。雷天亚在合同履行过程中无任何违约行为，现案涉房屋无法办理过户是政策原因导致，而非雷天亚的过错，雷天亚不应当承担任何责任。双方签订的《房屋买卖合同》不应当解除而应当继续履行，案涉合同签订在限购政策出台之前，且在该合同中甲乙方身份处已经表明了雷天亚的身份证地址，雷天亚并没有向袁文森隐瞒身份信息，双方是在过户递件时知道雷天亚的身份有过户障碍。从雷天亚给袁文森三次付款的时间以及金额均可以看出雷天亚是在积极的履行合同义务。
雷天亚向本院提出反诉请求：请求判令袁文森继续履行与雷天亚签订的《房屋买卖合同》及补充协议，袁文森协助雷天亚办理案涉房屋的过户手续。事实与理由：2017年2月26日袁文森与雷天亚在佳悦公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定袁文森将自有的位于成都市新都区保利春天花语16栋1单元30层3002号房屋出售给雷天亚，雷天亚分期向袁文森支付购房款。合同签订时该房屋仅有合同备案，无产权证。三方约定由佳悦公司代为办理房屋的产权手续，袁文森结清银行的按揭贷款，雷天亚支付该房屋的首付款后，袁文森向雷天亚交付房屋。2017年4月雷天亚在支付了第一笔首付款后搬进了案涉房屋居住，但直至2017年10月该房屋才取得了产权证，同月袁文森结清房屋的按揭贷款。在交易过程中成都市2017年3月出台《关于完善我市住房限购政策的通知》，规定非成都市户口的居民不能在成都购房。由于雷天亚非成都市户口，在成都市无购房资格，无法办理产权证手续。雷天亚多次与袁文森协商，将剩余房款全部支付，待政策允许时再办理过户手续，但袁文森眼见“飞涨”的房屋价格，一再推诿接受剩余房款。雷天亚认为双方签订《房屋买卖合同》是在成都市限购政策出台前，并且双方在限购政策出台后又签订了补充协议，双方的真实意思是履行合同，按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应继续履行合同，请求法院支持雷天亚的反诉请求。
袁文森反诉辩称，本案是一起房屋买卖合同纠纷，雷天亚在履行合同过程中逾期付款，并在收到中介方通知办理过户递件及袁文森发出的履约通知书后未在合同约定时间内响应，以及在2017年4月4日“二次补充”时未向袁文森表明其属于限购人群，在明知自己不具有购房资格情况下拖延时间，致使案涉合同至今无法完成过户，雷天亚的行为已经构成根本违约，履行合同的基础已经丧失。雷天亚因政策原因丧失购房资格后提出等政策允许再办理过户手续的要求无合同约定和法律规定，系雷天亚单方意愿，对袁文森不具有法律约束力。雷天亚所称袁文森因房价上涨推诿接受剩余房款与事实不符，雷天亚从未提出过向袁文森提前支付尾款，而是在2017年12月后雷天亚已经违约，无法过户的情况下，提出先支付剩余尾款，然后要求袁文森将房屋卖给他人后所获得的房款由雷天亚收取，从中获取差额部分房款，这种想法明显损害了袁文森的利益。袁文森拒绝该要求理由正当，况且未递件就接受尾款与合同约定不符。雷天亚曲解了补充协议的约定，合同履行依法应当全面诚实的履行全部义务，雷天亚违反补充协议条款无法履行递件、登记过户等一系列主要内容，致使合同目的不能实现，违背了双方签订合同时的初衷。《房屋买卖合同》与补充协议不违反法律规定，合法有效，双方对履行合同约定的时间、方式、目的进行了约定，合同当事人应当严格履行己方义务，违约方就应当承担违约责任。既然有合同约定就应当维护合同的稳定和执行，这样才有利于维护交易安全，促进市场经济。故请求法院依法驳回雷天亚的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：雷天亚（买方）、袁文森（卖方）经经纪方佳悦公司居间，由案外人颜涛作为袁文森的委托代理人于2017年2月26日与雷天亚签订《房屋买卖合同》（合同编号1316085），约定雷天亚以1000000元的价格购买袁文森所有位于成都市新都区，房屋建筑面积111.76平方米，雷天亚应在合同签订当日向袁文森支付定金20000元，在过户递件完成后当日向袁文森支付首付款410000元，剩余房款570000元由放贷银行直接支付给袁文森，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由雷天亚补足差额。合同载明：“……3、买方确认截止本合同签订之日在成都市新都区以家庭为单位已购住房零套，买方确认买方或其家庭成员之一的户籍为四川省。……8、为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2017年3月20日之前向经纪方交齐过户需由双方提供的相关证件、证明等。9、若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2017年3月31日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权（具体取回时间以银行为准）。10、买卖双方须在经纪方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。……14、交付房屋：在付首付款后于2017年3月30日当日内，卖方将该房屋交付给买方……17、买方擅自解除本合同或买方单方面违约致使本合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，逾期办理房屋过户递件、取件、抵押登记，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除本合同，本合同解除时，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失。……”合同签订后，雷天亚依约向袁文森支付定金20000元，袁文森的代理人颜涛向雷天亚出具收据一张。同日，颜涛又代袁文森（甲方）与雷天亚（乙方）以及佳悦公司（丙方）签订了补充协议，该协议载明：“第二条房款支付（除定金以外的购房款）……房款支付：在预约合同公证办理完毕后当日内，乙方将首付款410000（人民币肆拾壹万元整）支付给甲方，若该房屋目前为按揭状态，则该首付款只作为结按（提前还贷）所用，甲方不得将首付款作为其他用途，否则应承担因此给乙方造成的损失；剩余房款570000（人民币伍拾柒万元整）由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方补足差额。乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列第（1）方式解决。（1）乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给甲方；……第三条关于房屋交易具体事宜的约定……2.银行结按：若该房屋目前为按揭状态，则由甲方负责在2017年10月1日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。……5.房屋所有权证取得：甲方承诺配合开发商，缴齐不动产证办理相关证件、证明，在取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5个工作日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。”2017年4月4日袁文森（卖方）的代理人颜涛、雷天亚（买方）与佳悦公司（经纪方）签订了《关于合同（编号：1316085）的补充协议》载明：“1.经纪方已告知买卖双方2017年3月23日成都市限购政策。2.经买卖双方协商一致约定，在2017年4月12日当日卖方将该房屋交付于买方装修使用，买方追加定金150000（壹拾伍万元整）于卖方代理人颜涛账户，经纪方已告知买卖双方在不做预约合同公证前交房和支付房款的风险，由此产生的风险由买卖双方自行承担。”2017年4月11日袁文森向雷天亚出具收条载明收到雷天亚购买案涉房屋的首付款170000元，4月15日，颜涛在该张收条上载明收到雷天亚房款2000元。2017年10月9日，雷天亚通过银行转账方式又向袁文森支付了260000元购房款，袁文森收款后出具了收到首付款260000元的收条。2017年11月中下旬，佳悦公司与雷天亚通过微信协商过户递件事宜，雷天亚表示因成都市限购政策影响，一直在办理迁户手续以促成合同继续履行。2017年11月27日袁文森的代理人颜涛向雷天亚发送了《履约通知书》载明：“……1.《房屋买卖合同》合法有效，你应当在2017年12月5日前按照合同约定办理房屋过户递件手续；2.如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照合同第17条的约定，我有权单方面解除合同并将该房屋卖给其他任何人且不退还你定金且我有权追究你相应的违约责任。”2017年12月8日雷天亚丈夫孙培忠出具承诺书承诺雷天亚于2017年12月12日前往新都大丰仁爱路142号房屋中介协商案涉房屋有关事项。2017年12月15日，雷天亚出具《履约通知书》载明，根据补充协议第二条的约定，雷天亚通知袁文森及代理人颜涛、佳悦公司2017年12月22日前到成都大丰街道仁爱路142号履行合约。
另查明，袁文森于2017年9月12日取得案涉房屋的不动产权证书，证书编号为川（2017）新都区不动产权第0044576号。2017年4月21日雷天亚入住案涉房屋。
上述事实有袁文森提交的不动产权证书复印件、《履约通知书》、微信截屏、承诺书，雷天亚提交的转款凭证、收据、收条、《履约通知书》、入住证明，双方提交的《房屋买卖合同》、补充协议、《关于合同（编号：1316085）的补充协议》及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，袁文森与雷天亚签订的关于成都市新都区房屋的《房屋买卖合同》（合同编号1316085）、补充协议及《关于合同（编号：1316085）的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行己方的义务。
本案争议焦点为当事人签订的《房屋买卖合同》应当解除还是继续履行的问题。袁文森主张解除合同，认为雷天亚故意隐瞒限购身份，并在佳悦公司多次催告后仍然不按约履行办理过户递件手续，已经逾期超过30日，袁文森按约享有解除权。本院认为，首先，《房屋买卖合同》中雷天亚的联系地址明确载明为四川省达县南升镇新南街86号附6号，该地址即为雷天亚的身份证地址，说明雷天亚并未刻意隐瞒其属于限购政策调整的范围；其次，雷天亚已按合同和补充协议的约定履行了购房定金和首付款的支付义务，袁文森也按合同约定将房屋交付雷天亚使用，双方对合同约定的主要义务均按约定已履行；再次，双方未在2017年10月1日办理案涉房屋过户递件手续的主要原因是限购政策出台，限购政策系政策调整的客观情况，故而导致合同继续履行出现障碍，该客观情况，并非雷天亚在签订合同及开始履行合同时所能预见的。且根据雷天亚的举证能证明，其一直在积极办理迁户手续，消除案涉合同继续履行的障碍，故不能认定雷天亚存在故意不履行过户义务的违约行为；最后，袁文森与雷天亚就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》签订并开始履行早于成都市于2017年3月24日开始的二手房屋买卖限购政策，履行并无政策限制因素，案涉房屋也无其他继续履行的实际障碍。综上所述，雷天亚要求继续履行与袁文森签订的《房屋买卖合同》及补充协议，袁文森配合雷天亚办理案涉房屋过户手续，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因而，对袁文森要求解除与雷天亚签订的《房屋买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、雷天亚与袁文森继续履行签订的关于成都市新都区房屋的《房屋买卖合同》及补充协议；
二、雷天亚于本判决生效之日起十日内向袁文森支付购房款570000元；
三、袁文森在收到上述购房款后三日内协助雷天亚办理位于成都市新都区房屋的过户手续；
四、驳回袁文森的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1350元（已减半收取），由袁文森负担；反诉案件受理费100元，保全费5000元，上述费用共计5100元，由雷天亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 赵乐
二〇一八年五月二十三日
书记员 王倩