湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
〔2017〕鄂06民终2727号
上诉人（原审原告）：仁小红，女，生于1973年3月20日，汉族，农民，住宜城市。
委托诉讼代理人：王青松、孙星，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜城市奎盼鑫房地产有限责任公司，住所地：宜城市中华路（天鑫小区综合楼）。
法定代表人：刘甫友，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：宜城市啸阳房地产开发有限公司，住所地：宜城市皇城街。
法定代表人：白正波，公司总经理。
委托诉讼代理人：彭小伟，湖北隆中律师事务所律师。
原审被告：彭小军，男，1974年4月1日出生，汉族，住宜城市。
上诉人仁小红因与被上诉人宜城市奎盼鑫房地产有限责任公司(以下简称奎盼鑫公司)、宜城市啸阳房地产开发有限公司（以下简称啸阳公司）、彭小军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宜城市人民法院〔2017〕鄂06**民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仁小红的委托诉讼代理人王青松、孙星，被上诉人啸阳公司的委托诉讼代理人彭小军，被上诉人奎盼鑫公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人仁小红上诉请求:1、撤销（2017）鄂0684民初277号民事判决；2、改判被上诉人啸阳公司按照《“滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议书》的约定向仁小红交付位于宜城市科技路“滨湖花园”小区的130m2的房屋一套，并配合办理相应的不动产产权过户手续；3、判令被上诉人啸阳公司赔偿仁小红逾期交房的损失117000元；4、本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定基本事实错误。1、原审判决认定彭小军以奎盼鑫公司的名义与仁小红签订补充协议，彭小军的的行为不能视为代理啸阳公司错误。首先，彭小军既不是奎盼鑫公司的股东，也未担任法定代表人，更没有受聘于奎盼鑫公司，其自2013年2月5日啸阳公司成立时就作为股东持有50%的股权。原审中彭小军的代理人也一再表示其行为系职务行为，所以彭小军的行为只可能是代表啸阳公司而不是奎盼鑫公司；其次，从啸阳公司与鄢城街道办事处2013年6月8日签订的项目合同也可以看出，在补充合同签订之前，奎盼鑫公司就已经退出了项目开发，奎盼鑫公司根本不可能再与仁小红达成任何补偿约定；再者，在7月28日啸阳公司向仁小红支付了120万补偿款后，仅隔三日彭小军又就还房事宜与仁小红签订补充协议，从合同实际履行主体来看，彭小军的行为也只可能是代表啸阳公司。2、原审判决认定仁小红将土地交给宜城市国土资源局错误。事实上，仁小红是在2013年7月领取补偿款时将土证交给的彭小军，并搬出房屋。在这之前啸阳公司已经与仁小红所在的鄢城办事处签订了《滨湖花苑城中村改造项目合同》，约定由啸阳公司协助完成房屋征收，所以应当认定仁小红是将土地交给了啸阳公司。宜城市国土资源局并未下达任何征收公告，也未组织实施过拆迁，认定仁小红将土地交给宜城市国土资源局明显错误。3、原审认定啸阳公司是按照宜城市国土资源局与仁小红签订的补偿合同对其进行安置补偿错误。首先，按照啸阳公司与宜城市国土资源局的土地出让合同，啸阳公司并无代为支付补偿款项的义务；其次，宜城市国土资源局在《关于任小红诉房屋拆迁安置补偿合同纠纷案的答复函》中也明确表示：“如果是国土局对仁小红进行补偿应当是由市土地储备中心按照双方签订的补偿协议履行，但实际情况是啸阳公司直接对被拆迁户进行补偿安置”，这说明宜城市国土资源局从来没有对拆迁户进行补偿安置，也没有授权啸阳公司代为补偿安置，啸阳公司的补偿行为与宜城市国土资源局没有任何关系；再者，国土局与仁小红签订的补偿协议中约定的补偿内容为272m2的房屋和11.5万元的货币补偿，且从未变更过该补偿约定，啸阳公司支付给仁小红的120万元与该补偿内容明显不符。
被上诉人啸阳公司答辩称：彭小军不是啸阳公司的法定代表人，在啸阳公司没有任何职务，啸阳公司对其也没有任何授权委托，其行为与啸阳公司无关，一审认定上诉人将土地交给国土局后，由啸阳公司通过招拍挂的方式取得土地的事实清楚，证据充分。
原告仁小红向一审法院起诉请求：1、判令被告啸阳公司按照《“滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议书》的约定向原告交付位于宜城市科技路“滨湖花园”小区的130㎡的房屋一套，并配合办理相应的不动产产权过户手续；或者判令被告奎盼鑫公司向原告赔偿损失60万元；2、判令被告赔偿原告逾期交房的损失117000元；3、判令被告彭小军对啸阳公司及奎盼鑫公司的上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费用由被告全部承担。
一审判决认定事实：宜城市政府拟对龙门路社区进行改造，开发建设“滨湖花苑”项目。奎盼鑫公司意向进行开发，在龙门路社区的见证下，与开发项目需拆迁的住户进行了协商。2012年11月2日，奎盼鑫公司与仁小红签订了《“滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议书》。合同约定：1、房屋置换情况，奎盼鑫开发的房屋置换给仁小红130平方米（短差部分，奎盼鑫公司按楼盘的开盘价给予仁小红5%优惠，多出面积的部分，奎盼鑫公司按每平方米3000元补偿给仁小红；2、补偿情况，奎盼鑫公司补偿给仁小红120万元。2012年11月13日，宜城市国土资源管理局（甲方）与仁小红（乙方）签订了滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议书，合同约定：1、房屋置换情况，甲方开发的房屋置换给乙方272.16平方米（短差部分，甲方按楼盘的开盘价给予乙方5%优惠，多出面积的部分，甲方按每平方米3000元补偿给乙方；2、补偿情况，甲方补偿给乙方114470元。2013年8月1日，彭小军以奎盼鑫公司名义（甲方）与仁小红（乙方）签订了补充协议，龙门路社区作为见证人。协议内容如下：现对2012年双方签订的“滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议中未尽事宜，经协商一致签订补充协议如下：1、置换的房屋必须于2016年6月30日前交付给乙方使用，若甲方未按期交付影响乙方居住，甲方应按照房屋价值的30%给予乙方补偿；2、置换新房的位置必须是临科技路路面，楼房的平面图绘制完成后乙方有优先选择楼层的权利。2013年7月28日，啸阳公司支付了仁小红补偿款120万元，仁小红进行了房屋拆迁。2013年9月9日，啸阳公司通过招拍挂的方式取得仁小红房屋所在地的土地使用权，并与宜城市国土资源管理局签订了国有建设用地使用权出让合同。合同补充条款有如下约定：根据《关于位于龙门路社区居委会9736.1平方米国有建设用地的处置方案》约定竞得人需对市土地储备中心（或受委托的征收补偿拆迁安置具体实施单位）提供以下房产并执行以下约定，然后由市土地储备中心（或受委托的征收补偿拆迁安置具体实施单位）对房屋被征收人和龙门路社区居委会等进行补偿。1、对市土地储备中心（市建设投资经营有限公司）提供1338.13平方米单元房，由市土地储备中心（或受委托的征收补偿拆迁安置具体实施单位）对被征收人李世林、胡有成、仁小红、吉付全四户进行补偿安置等。嗣后，啸阳公司将土地开发成商业用房和商品住宅房，并取得房屋预售许可，但工程尚未进行竣工验收备案。由于啸阳公司未在宜城市房管局为仁小红登记还建房，也未将房屋实际交付给仁小红，导致纠纷发生。一审审理期间，仁小红放弃要求彭小军承担民事责任的诉讼请求。
一审法院认为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。所以对仁小红的房屋征收与补偿工作应当由宜城市人民政府或其确定的房屋征收部门组织征收与补偿安置，故宜城市国土资源作为房屋征收部门与仁小红签订的“滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议书系有效协议，宜城市国土资源应当按照协议对仁小红进行安置补偿。奎盼鑫公司拟作为开发商，与仁小红签订了“滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议书，其补偿费用高于宜城市国土资源管理局与仁小红签订的补偿合同中约定的费用，该合同的实质是应当由宜城市国土资源局进行补偿安置的房屋和补偿款由奎盼鑫公司代为履行，该合同不违反法律规定，属于有效合同。该合同的履行条件是奎盼鑫公司取得仁小红房屋所在土地使用权。仁小红将土地交给宜城市国土资源局，并未直接交付给奎盼鑫公司。由于啸阳公司取得了土地使用权，奎盼鑫公司并未取得土地使用权，奎盼鑫公司没有代替宜城市国土资源局对被拆迁户进行安置补偿的义务。故对仁小红要求奎盼鑫公司赔偿损失、承担违约责任的诉讼请求不予支持。彭小军虽然是啸阳公司的股东，但其与仁小红签订合同时，均是以奎盼鑫公司的名义，故彭小军的行为不能视为代理啸阳公司，其签订的合同与啸阳公司无关，仁小红主张彭小军是作为啸阳公司的代理人签订合同与事实不符，该主张不予确认。啸阳公司与仁小红未签订合同，其通过招拍挂的方式从宜城市国土资源管理局取得土地使用权。宜城市国土资源管理局将土地成交价价款中的一部分分解后返还给开发商，由开发商对被拆迁户进行补偿安置，显然，啸阳公司是按照宜城市国土资源局与被拆迁户签订的安置补偿合同对被拆迁户进行安置补偿。宜城市国土资源管理局与仁小红约定置换给仁小红房屋272.16平方米（短差部分宜城市国土资源管理局按楼盘的开盘价给予乙方5%优惠，多出面积的部分，宜城市国土资源管理局按每平方米3000元补偿给仁小红），另补偿给仁小红人民币114470元。房屋折合成现金816480元，加上补偿款114470元，共计930950元。啸阳公司补偿给仁小红120万元，超过宜城市国土资源管理局应当补偿给仁小红的金额，已经履行安置补偿义务。对仁小红要求啸阳公司交付房屋，并承担违约责任的诉讼请求，不予支持。啸阳公司开发的“滨湖花园”房屋尚未进行竣工验收备案，尚不具备交房条件，经法院释明后，仁小红依然不变更诉讼请求，对其诉讼请求依然不能支持。仁小红自愿放弃要求彭小军承担民事责任的诉讼请求是当事人对自己诉讼权利的自由处分，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决驳回原告仁小红的诉讼请求。案件受理费8870元，由原告仁小红负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”、第二十五条规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。因此，法定的拆迁主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。2012年11月13日，宜城市国土资源管理局与仁小红签订“滨湖花苑城中村改造”房屋置换与补偿协议，宜城市国土资源管理局为本案项目的拆迁主体。2013年7月28日，拟开发本案项目的啸阳公司向仁小红支付补偿款120万元，该款高于宜城市国土资源管理局应向仁小红补偿的数额，原审法院认定啸阳公司向仁小红支付120万元系代宜城市国土资源管理局履行房屋置换与补偿协议确定的义务，符合开发商代政府履行拆迁义务的现实状况，并无不当。2013年8月1日啸阳公司股东彭小军虽与仁小红就交房事宜签订了补充协议，但彭小军是以奎盼鑫公司的名义与仁小红签订的，啸阳公司并未在协议上签章，对协议内容也不予认可，故仁小红依据该协议要求啸阳公司承担合同责任，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人仁小红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8870元，由上诉人仁小红负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 苏 轶
审判员 严庭东
二〇一七年十一月十七日
书记员 岳伟峰