四川省乐山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川11执复27号
复议申请人(异议人、被执行人)：杨任飞，男，1988年7月30日出生，汉族，居民，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：杨海毅，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
申请执行人：乐山三江农村商业银行股份有限公司城南支行。住所地：四川省乐山市市中区九峰镇九峰路***号。统一社会信用代码：915111005775602219。
代表人：周京龙，行长。
被执行人：邹敏瑶，女，1983年6月30日出生，汉族，居民，住四川省夹江县。
被执行人：熊丽洪，男，1982年9月17日出生，汉族，居民，住四川省自贡市贡井区。
复议申请人杨任飞不服四川省乐山市市中区人民法院(2017)川1102执异字059号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
四川省乐山市市中区人民法院查明，城南支行与邹敏瑶、熊丽洪、杨任飞借款合同纠纷一案，本院于2016年10月11日作出（2016）川1102民初3111号民事判决，判令：“一、自本判决生效之日起15日内，被告邹敏瑶、熊丽洪归还原告乐山三江农村商业银行股份有限公司城南支行本金480万���及相应利息（以所欠借款本金为基数，其中2015年6月21日起至2016年8月6日止的利息按月利率8.7125‰计算；2016年8月7日起至本金付清之日止的逾期利息按月利率13.06875‰计算，在上述所计算的利息中扣除已付的1369.14元）；二、原告乐山三江农村商业银行股份有限公司城南支行对被告杨任飞所有的位于夹江县漹（焉）城镇迎春北路X号1栋1层1号、1栋2层1号、2栋1层1号、2栋2层1号、2栋3层1号房屋（房屋所有权证号：夹房权证监证字第0047X**号、0048X18号、0047X37号、0047X38号、0047X**号）折价或拍卖、变卖所得款项在本判决第一项限额内优先受偿。”判决生效后，因三被告未履行判决义务，申请执行人城南支行依据该判决于2016年11月22日向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2016）川1102执1619号。2016年12月12日，本院作出（2016)川1102执1619号执行裁定，查封登记在被执行人杨任飞名下位于四川省夹江县焉城镇迎春北路X号1栋1层1号、1栋2层1号、2栋1层1号、2栋2层1号、2栋3层1号房屋（产权证号：夹房权证监证字第0047X**号、0048X18号、0047X37号、0047X38号、0047X**号），并通知房地产管理部门协助办理了查封手续。
2017年1月6日，因被执行人未限期履行债务，本院作出（2016)川1102执1619号之一执行裁定，对上述五套房屋予以评估、拍卖，同时在案涉房屋上张贴了查封公告及评估、拍卖公告。2017年4月5日，本院在四川省高级人民法院确认的司法鉴定机构名册内经电脑随机选择，确定乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司（以下简称博瑞评估公司）为案涉房产的评估机构，估价时间为2017年3月30日。2017年4月17日，博瑞评估公司出具编号为乐山博瑞新天【房地产】【2017】第04-01号《房地���估价报告》，载明：评估总价为519.29万元，其中，估价对象1夹江县焉城镇迎春北路X号1栋1层1号房屋，用途为商业，评估价值104.95万元；估价对象2迎春北路X号1栋2层1号房屋，用途为商业，评估价值74.99万元；估价对象3迎春北路X号2栋1层1号房屋，用途为仓储，评估价值119.23万元；估价对象4迎春北路X号2栋2层1号房屋，用途为仓储，评估价值110.06万元；估价对象5迎春北路X号2栋3层1号房屋，用途为仓储，评估价值110.06万元。估价报告相关内容还载明：依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析；估价方法采用市场法（商业房产）和成本法（仓储房产）进行评估，估价结果包含土地价值。该报告附博瑞评估公司的资质证书及评估人员易建文、秦福元的房地产估价资质证书复印件。2017年4月19日，本院以公告方式向异议人杨任飞送达估价报告，告��其在公告期60日届满后10日内可对估价报告提出书面异议。2017年7月10日，杨任飞到本院领取了估价报告，2017年7月24日，向本院提交了异议申请书，本院遂暂停对案涉房产的拍卖。
另查明，估价对象2迎春北路X号1栋2层1号房屋，产权证号为夹房权证监证字第0048X**号，证载的规划用途为商业，与估价报告的认定一致。
异议审查期间，博瑞评估公司针对异议人就估价报告提出的异议作出书面答复，认为：估价报告对评估对象2的用途认定为商业系以产权证载明的内容为依据，其用途并非办公，并无错误；关于估价对象1、3未考虑装修问题，由于装修的年折旧较高（一般情况下5年左右折旧为零），司法评估原则上不考虑房地产装修价值，除非委托方单独委托；估价对象4、5证载用途为仓储，根据乐山市住房和城乡建设局公布的资料并结合夹江县仓储用房的市场交易资料，评估单价为每平米2000元，符合市场行情，不存在估价过低的问题。
以上事实,有《房地产司法鉴定估价报告》、评估机构的复函、执行卷宗材料以及当事人陈述等证据予以佐证。
四川省乐山市市中区人民法院认为，当事人对评估价格或评估方法等估价报告内容有异议的，由评估机构进行复核；对评估机构、人员不具备相应的评估资质或者提出评估程序违法的异议，由执行审查机构进行审查，但当事人的异议应当符合法律规定的情形。一、关于异议人提出本院未通知异议人选择评估机构的问题，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条，人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构，可见，通知当��人选择评估机构并非法定程序，本院采用电脑随机方式选择具有房地产评估资质的博瑞评估公司为案涉房产的评估机构，符合法律规定。二、异议人认为估价对象2的用途为办公，评估机构错误认定为商业，经查，估价对象2的产权证载明规划用途为商业，并非办公，评估机构按照产权证载明的用途进行评估并无不当，异议人认为按照办公用途进行评估没有事实依据。三、关于异议人所称的未对部分标的物装修费进行估价、未考虑房屋分摊的土地价值、评估价格过低的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。异议人的上述异议不符合该司法解释规定的应当重新评估的���形，本案委托的评估机构和估价人员具备相应资质，评估机构的选择和评估程序并不违反法律规定，异议人的该项异议理由不能成立。四、异议人提出登记在其名下的案涉房产，实际权利人应为四川万千房地产开发有限公司，应当暂停拍卖。本院对此认为，根据物权法的规定，不动产的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现案涉房产登记在异议人名下，属于异议人的财产，异议人作为被执行人在未清偿债务的情况下，无权提出异议。
综上，本院对评估机构的选择、评估资质的确定以及评估程序并无违法的情形，异议人的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、��最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回杨任飞的异议请求。
复议申请人杨任飞申请复议称：1、乐山市市中区人民法院认定估价对象2的用途错误；2、对估价对象1、3的装修未进行评估，损害申请人利益；3、对估价对象价格是怎样计算出来的，无充分事实、理由佐证，完全是凭空臆想出来的，缺乏科学严谨的计算；4、评估程序严重违法；5、乐山市市中区人民法院对评估机构、拍卖机构的选择程序违法；6、估价对象产权存在纠纷；7、对估价对象分摊的土地面积认定不清楚。据此，请求撤销乐山市市中区人民法院(2017)川1102执异字059号执行裁定书。
本院查明的事实与原执行法院查明的事实一致，予以确认。
本院审查认为，2017年1月6日，因被执行人(复议人)杨任飞在限期内未履行债务，乐山市市中区人民法院作出（2016)川1102执1619号之一执行裁定，对其在夹江县境内的五套房屋予以评估、拍卖，市中区人民法院多次拨打复议人电话均无人接听或关机，故该院采取公告的方式予以通知，2017年1月10日在抵押物所在地张贴了查封公告及评估、拍卖公告，告知其逾期，该院将依法评估拍卖抵押物。2017年4月5日，该院在四川省高级人民法院确认的司法鉴定机构名册内经电脑随机选择，确定乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司为案涉房产的评估机构。乐山博瑞新天房地产土地评估有限公司的评估是根据乐山市市中区人民法院的委托，按照估价对象4、5的房产证，证载用途为仓储，其建筑结构为砼结构，总土地使用权证登记用途也为仓储用地，依据乐山市住房和城乡建设局公布的资料7层以下框架结构建筑物建安成本为1300元／平方米和夹江县近年来土地市场交易资料，仓储用地一般在16万-25万／亩，折合单价约240元-375元／平方米，同时结合目前夹江县仓储用房的市场交易资料，所以对4、5评估对象的估价结果2000元／平方米。估价对象2的产权证载明规划用途为商业，并非杨任飞所称为办公，评估机构按照产权证载明的用途进行评估并无不当。同时，司法评估原则上不考虑房地产装修价值，特殊情况下才会考虑装修价值，由于房屋装修年折旧较高，一般情况下5年左右会折旧为零，结合本次评估司法处置的评估目的，因此在评估价值中不包含装修价值。依据《房地产估价规范》等相关技术文件，评估的房地产价值为房地合一价值，该价值包含了分摊土地使用权价值和建筑物价值，同时由于估价对象仅办理了一本总土地证，并未办理土地分摊，因此无从确定对应的分摊土地面积，且评估机构也无权确认产权和分摊土地面积。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。复议人的上述理由不符合该司法解释规定的应当重新评估的情形，本案委托的评估机构和估价人员具备相应资质，评估机构的选择和评估程序并不违反法律规定。
综上，复议申请人杨任飞与邹敏瑶、熊丽洪作为被执行人，在其未履行生效判决书确定的清偿义务时，乐山市市中区人民法院对其所有的房产进行查封、委托评估机构进行评估符合法律规定。复议申请人杨任飞提出申请复议的理由不能成立，���山市市中区人民法院的异议裁定是正确的，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回杨任飞的复议申请，维持四川省乐山市市中区人民法院(2017)川1102执异字59号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 肖伟勋
审 判 员 王永红
审 判 员 伍 健
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 刘 丹
书 记 员 李聪颖
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持，裁���驳回复议申请，维持异议裁定；
(二)异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
(三)……