江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终1990号
上诉人(原审被告)：何敬东。
委托诉讼代理人：孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈玉江，江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):王利华。
委托诉讼代理人：朱剑，江苏道文律师事务所律师。
上诉人何敬东因与被上诉人王利华房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案受理后，因案情复依法延期审理30天。依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人何敬东的委托诉讼代理人孙卫东、陈玉江，被上诉人王利华的委托诉讼代理人朱剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何敬东上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定双方成立了房屋买卖合同关系是错误的。上诉人持有的合同上没有房屋共有权人的签名，也没有购房人的签名，没有署明签订日期，说明双方之间尚未建立买卖关系。二、被上诉人不是本案适格的主体。张坤没有代理权，张坤在合同上的签名，只是代表居间人，而非被上诉人，合同是居间合同，所以被上诉人王利华不是本案的适格主体。上诉人所收的定金是居间人所付，不是被上诉人给付的。三、原审判决上诉人承担房价20%的违约金是错误的，被上诉人依据格式条款主张违约金不能成立。按房款总价的20%所判违约金也过高。
王利华答辩称：上诉人称与被上诉人不存在买卖关系，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订了买卖合同，被上诉人按合同约定缴纳了定金并准备了购房首付款30万元，在一审中都已向一审法院出示过。上诉人提出因被上诉人临时有事，由中介代为签字的理由也不能成立。判断一个合同是否有效且是双方真实意思的表示，被上诉人是积极通过中介购买房屋，事后的相关事实都可以印证被上诉人签订购房合同是其真实意思表示。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
王利华向一审提出诉讼请求：1、被告退还定金人民币10000元；2、被告承担违约责任并向原告支付违约金164000元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年10月19日，原告（买方）、被告（卖方）与江苏先河房地产经纪有限公司（居间方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定被告将位于江苏淮安亿力未来城7号楼406室的住宅房屋转让给原告，转让总价款为人民币80万元，定金总额为1万元。定金交付方式为通过居间方托管交付，居间方签收后视为卖方收讫。原告须于2016年11月5日前支付除定金之外的首期购房款29万元，并于2016年10月23日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。被告于全款到位后将转让房屋交付给原告。合同第七条关于违约责任约定：“任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金”。合同第十一条约定：“本合同一式肆份，买卖双方各执壹份，居间方留存贰份，具有同等法律效力。本合同自签字（盖章）之日起生效。……”。被告在肆份合同中的卖方位置均有签字确认，但其执有的一联合同中（业主联）买方处并无原告签字，仅在代理人处有居间方工作人员张坤签字，而原告以及居间方执有合同中买方位置均有原告本人签名。对此原告解释称在合同签订的当日（2016年10月19日），居间方工作人员张坤电话通知其被告已经到居间方公司来签订卖房协议，但当原告到达居间方公司时，才从张坤处得知被告以临时有事为由要求在合同书上卖方位置先行签字，张坤便在被告执有的合同中买方代理人位置签字，并将1万元定金连同合同交付给被告，被告出具书面收条。庭审中，原告明确表示对张坤在合同中的签字行为予以追认，承认其具有代理权。
2016年11月3日，被告告知居间方表示不愿卖房。后居间方与原告找被告进行协调，被告认为与原告不存在合同关系，定金系从居间方收取为由拒绝履行卖房合同。涉案房屋为被告及案外人杨康群共同共有，其所在小区类似位置和面积的房屋价格目前在8085元/㎡左右。
一审法院认为，本案争议的焦点为2016年10月19日，原告、被告及江苏先河房地产经纪有限公司签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》是否就可以认定原告、被告之间成立了房屋买卖合同关系。被告以原告未在合同中买方处签字为由认为合同系被告与居间方江苏先河房地产经纪有限公司签订的居间合同，而非与原告签订的房屋买卖合同。原告认为自己虽未在合同中的买方处签字，但是居间方工作人员张坤代其在买方代理人处签字，对张坤的代理行为予以追认，故双方存在房屋买卖关系。
从所签订的合同相关内容分析，合同的条款显然着重于买卖双方就系争房屋进行交易之事项而达成的合意，且对系争房屋的座落、价款、付款方式、付款期限、过户时间、交房时间、违约责任等买卖交易细节均做了明确具体的约定，可以认定被告签订合同的真实意思表示是出卖房屋，且被告从居间方处接受购房定金1万元也符合合同关于定金交付方式为通过居间方托管交付的约定。从合同第十一条：“本合同一式肆份，买卖双方各执壹份，居间方留存贰份，具有同等法律效力。本合同自签字（盖章）之日起生效。……”的约定内容来看，虽然原告未能同时与被告在合同业主联中签字，但居间方工作人员张坤在该合同中买方代理人位置签字，张坤虽未事先取得原告授权，但原告当庭明确表示对张坤的代理行为予以追认，故该代理行为为有权代理，其合同效果应归属与原告本人。故原、被告之间已经成立了房屋买卖合同关系。因被告明确拒绝将房屋出卖给原告，从而导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张的返还定金部分。因为被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告有权要求被告返还定金，故对原告要求被告返还定金1万元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金部分。根据合同第七条关于违约责任约定：“任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金”。据此，原告有权选择被告按照房地产总价款百分之二十的支付违约金，即800000元×20%=160000元，原告主张超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告何敬东于本判决生效后十日内一次性返还原告王利华购房定金1万元，并支付违约金16万元，以上合计人民币17万元；二、驳回原告王利华的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费3780元，由原告王利华承担780元，被告何敬东承担3000元。
二审经审理确认一审法院查明的事实。
本院另查明，涉案房屋登记在上诉人何敬东与其妻杨康群名下。在二审中，被上诉人王利华提供中介工作人员卢沙、张坤的书面证词：证实上诉人何敬东之妻杨康群将所出售房屋钥匙交给中介工作人员，由中介工作人员带着买售人去看房。该中介工作人员接受了本院调查，杨康群对证词不予认可。
本院认为，2016年10月19日，上诉人何敬东与被上诉人王利华及居间方的经办人欧利柏先后在居间方处在《淮安市存量房买卖及居间服务合同》上签字订立上述合同。上诉人何敬东在合同上签字时被上诉人王利华因故没有同时在合同上签字，其签字处系由居间方的工作人员张坤代签，张坤在代签时没有取得被上诉人王利华授权，但之后被上诉人王利华对张坤的代理行为予以追认，张坤的代理行为符合法律规定，代理行为有效。《淮安市存量房买卖及居间服务合同》是房屋买方、卖方和居间方三方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。有何敬东、王利华、张坤签字的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》是房屋买卖合同而不是居间合同。合同签订后上诉人何敬东依合同约定出具了收到其所出售房屋定金1万元，该1万元定金系被上诉人王利华支付，上诉人何敬东称定金1万元是居间方所支付没有事实依据。上诉人何敬东和被上诉人王利华签订出售房屋合同时，上诉人何敬东之妻虽没有在合同签名，但其作为该房屋的共有产权人知道上诉人何敬东出售涉案房屋，且向居间方提供了涉案房屋门钥匙，应推定其同意卖房。在诉讼中杨康群虽不认可将钥匙交给中介带买方去看房，但中介的证词更符合日常二手房买卖操作过程，故本院对该证词予以采信。上诉人何敬东在签订合同并收取定金后明确表示不出售争议之房屋属约行为，被上诉人王利华作为合同当事人依合同约定向上诉人何敬东主张房屋总价20%违约金有合同依据也符合法律规定。
综上所述，上诉人何敬东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费3780元，由何敬东承担3780元。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓明
审判员 张桂林
审判员 孙 艳
二〇一七年十一月六日
书记员 唐小捷