湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂06民终1730号
上诉人（原审被告）：周鄂宾，男，1963年11月9日出生，汉族，居民，住枣阳市。
委托诉讼代理人：李运保，湖北鸣天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺钢，男，1973年12月3日出生，汉族，村民，住湖南省华容县。
诉讼委托代理人：黄正群，湖北荟才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张安全，男，1971年2月28日出生，汉族，枣阳市佳能耐磨材料有限公司经理，现因涉嫌刑事犯罪被羁押。
被上诉人（原审被告）:王远宏，男，1967年9月8日出生，汉族，居民，住枣阳市。
委托诉讼代理人：ＸＸ锴，湖北金鹤律师事务所律师。
上诉人周鄂宾因与被上诉人贺钢、张安全、王远宏房屋买卖合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院[2016]鄂06**民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周鄂宾的委托诉讼代理人李运保，被上诉人贺钢的委托诉讼代理人黄正群，被上诉人王远宏的委托诉讼代理人ＸＸ锴到庭参加了诉讼。被上诉人张安全因涉嫌刑事犯罪被羁押，本院依法向其送达开庭传票后，其未委托律师参与诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周鄂宾上诉请求：撤销原判，改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审法院遗漏当事人。上诉人曾在一审时要求法院追加本案诉争的房屋所有权人枣阳市佳能耐磨材料有限公司（以下简称佳能耐磨材料公司）参加诉讼，但一审法院未支持上诉人的请求，以致一审审理过程中没有查明本案诉争的房屋是否被房屋出售方再次转卖，是否因“转卖该房的实际行为表达了不认可周鄂宾代收房款的行为”。（二）上诉人提交的“情况说明”属被上诉人贺钢的真实意思表示，其内容充分说明了买卖合同的签订、房款交付对象的客观事实，但一审法官仍然在庭审时偏听偏信被上诉人的一面之词，而对上诉人的重要证据不予采信，明显偏袒一方。（三）一审法院认为上诉人提交的“关于张安全还款的财务操作说明”的内容真实性存在疑点，这是法官的主观臆断，其主观意识超越了自由裁量权的限度。上诉人三次从张安全处收回的还款22万元已全部交回湖北银坤投资有限公司，公司开具了张安全交24万元还款的收据，该收据已交张安全，但这一客观存在的事实却被一审法院认为不符合生活常理及交易习惯，并认定上诉人未将收取的购房款交付给湖北坤银投资有限公司。（四）被上诉人贺钢与仙山居花园张安全签订房屋合同后，即向被上诉人贺钢交付房屋钥匙，被上诉人贺钢在之后半年内先后三次向上诉人付清了22万元房款，该事实足以证明佳能耐磨材料公司自愿将涉案房屋卖给被上诉人，其售房款用于偿还湖北银坤银投资有限公司借款。
被上诉人贺钢答辩称：1、合同上面的当事人是贺钢和张安全、王远宏，没有加盖佳能耐磨材料公司公章，根据合同的相对性，合同相对方是张安全、王远宏。2、周鄂宾收取了房款但是没有交付房屋，一审判令周鄂宾返还购房款并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原告贺钢向一审法院起诉请求：依法解除原告与被告张安全、王远宏签订的房屋买卖合同；判令周鄂斌返还原告购房款22万元及利息；本案一切诉讼费用由被告周鄂斌承担。
一审判决认定事实：贺钢欲在枣阳市购买住房一套，其与连襟沈胜得知周鄂宾在张安全为法定代表人的佳能耐磨材料公司所建仙山聚花园小区有房屋一套可出售，便与周鄂宾联系，周鄂宾提出房屋买卖合同应当与仙山聚花园小区及张安全签订，但是因该房是抵账房屋，优惠后的房款22万元必须交由周鄂宾收取，周鄂宾负责将房屋交付贺钢并协调好中间环节。双方协商一致之后，在周鄂宾引领下，贺钢于2014年10月23日与仙山聚花园小区签订了房屋买卖合同（合同落款时间误写成2014年10月25日），双方在合同中约定，仙山聚花园将其3号楼3231室单元住房一套出售给贺钢，售价25万元，首付24万元，另1万元在交房时支付。双方还就其他事项作了约定，但是未就房款由谁收取进行约定。王远宏在合同的甲方处签署“仙山聚花园”并写下自己的手机号码，加盖“仙山聚花园专用章”，张安全也签署了自己的名字。合同签订的当天，贺钢就向周鄂宾支付了购房款20万元，之后又将其余2万元分别于2015年1月5日、2月16日，5月13日分三次向周鄂宾支付。但是在贺钢装修该房时，张安全、王远宏以其未交付购房款为由进行阻扰，之后又将该房转卖他人。
原审法院另查明，仙山聚花园小区是张安全为法定代表人的佳能耐磨材料公司所建，无商品房开发建设手续，也未取得商品房预售许可。
一审法院认为，佳能耐磨材料公司开发建设的仙山聚花园小区因无商品房开发建设手续，更未取得商品房预售许可，故张安全、王远宏以仙山聚花园名义与贺钢签订的房屋买卖合同无效，贺钢所交付的购房款22万元应予返还。因贺钢与张安全、王远宏签订的房屋买卖合同未约定周鄂宾为购房款代收人，故周鄂宾收取购房款既无法律依据也无合同依据，其因此取得的购房款22万元应当向贺钢返还，故原告的诉讼请求依法应予支持，但是其请求的利息无法律依据，不应支持。周鄂宾辩称其是经过张安全、王远宏及贺钢三方协商一致而收取购房款，但是房屋买卖合同对此并无约定，张安全、佳能耐磨材料公司或仙山聚花园也未向周鄂宾出具委托收款的相关手续。周鄂宾虽然列举贺钢及其连襟沈胜签名的“情况说明”证实其主张，但是贺钢及其连襟沈胜陈述该“情况说明”是房屋买卖双方就购房款交付问题已经产生争议之后，由周鄂宾草拟并打印之后，应周鄂宾要求其二人才签名，目的是为了方便周鄂宾协调落实房屋买卖合同更好的履行，其二人对该“情况说明”中的佳能耐磨材料公司与湖北银坤投资有限公司是否存在债权债务关系等等情况并不清楚。因该“情况说明”同样不能证实张安全、王远宏及佳能耐磨材料公司认可周鄂宾收受房款，相反，张安全、王远宏以拒绝原告装修该房并于后来转卖该房的实际行为表达了不认可周鄂宾代收房款的行为，故该“情况说明”不能证实周鄂宾的此项主张。周鄂宾另辩称其收取的购房款已经交付湖北银坤投资有限公司，并列举署名湖北银坤投资有限公司的“关于张安全还款的财务操作说明”证实，但是该“操作说明”显示抵账房屋售价为24万元，与本案房屋买卖合同中房屋售价为25万元不符，也与贺钢、沈胜签名的“情况说明”中抵账25万元的陈述不相符，另该“操作说明”载明“周鄂宾交回22万元，即为张安全冲减24万元债务”，其落款时间是2014年10月25日，但是实际上此时周鄂宾只收取了原告20万元，而不是22万元，另2万元是之后原告分别于2015年1月5日、2月16日，5月13日分三次向周鄂宾支付，该内容与实际情况不符，故该“操作说明”的内容的真实性存在疑点。同时，无论周鄂宾是否系湖北银坤投资有限公司的员工，若其果真向该公司交付了22万元这样大额资金，必然持有该公司向其出具的收据，但本院在核实周鄂宾时其称该公司未向其出具收据之理由与情理不符，其另辩称公司可能向张安全出具收据的理由无证据证实且不符合生活常理及交易习惯，故其主张其收取的购房款已经交付湖北银坤投资有限公司的理由不予采信。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案涉案房屋系没有房地产开发资质的案外人佳能耐磨材料公司所建，建房和销售前也未办理房地产开发、销售的相关手续，故张安全、王远宏以未经登记的仙山聚花园名义与贺钢签订的房屋买卖合同应认定无效，贺钢所交付的购房款22万元应予返还。房屋买卖合同虽是贺钢与张安全、王远宏签订的，但由于所出售的房屋系佳能耐磨材料公司和张安全因欠款而抵偿给周鄂宾的，房屋出售的价格由周鄂宾决定，购房款也由周鄂宾直接收取并以个人名义向购买方贺钢出具购房款收据，表明涉案房屋的实际出卖人为周鄂宾。现房屋买卖合同被认定无效，周鄂宾因无效合同而收取的购房款应予返还。贺钢要求周鄂宾返还22万元购房款，与事实和法律规定相符，本院予以支持。原审法院认定周鄂宾收取购房款无法律和合同依据不当，但由于实体处理结果正确，本院对判决结果予以维持。涉案房屋的所有权人虽为案外人佳能耐磨材料公司，但由于买卖合同上名义出卖方系张安全、王远宏，且无论佳能耐磨材料公司是否参加诉讼，均不影响对本案房屋买卖合同效力的认定以及对购房款返还主体的确定，故周鄂宾以一审法院遗漏当事人佳能耐磨材料公司为由上诉请求将本案发回原审法院重新审理，本院不予支持。
综上，周鄂宾的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，实体判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人周鄂宾负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 陈瑞芳
审判员 苏 轶
二〇一七年七月十七日
书记员 岳伟峰