重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝01民终7697号
上诉人（原审被告）：黄娟，女，1979年3月25日出生，汉族，住重庆市北碚区，
委托诉讼代理人：马新喜，重庆佳程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋双，女，1989年8月26日出生，汉族，住重庆市合川区，
委托诉讼代理人：李爽，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴锐，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。
原审第三人：重庆友家房屋经纪有限公司一分公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团U4-2-3/02、U4-2-1/02地块8-4-1及8-4-2幢1-商铺31，统一社会信用代码91500106MA5U7W1D1F。
诉讼代表人：刘力文。
上诉人黄娟与被上诉人蒋双、原审第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄娟的委托诉讼代理人马新喜，被上诉人蒋双的委托诉讼代理人李爽、吴锐到庭参加了诉讼，原审第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄娟上诉请求：1、撤销原判，依法改判其返还定金30000元，赔偿损失13000元；2、一、二审案件受理费由蒋双负担。事实和理由：一审判决适用法律错误，对于房屋上涨的差价，其作为一般交易主体难以预见；合同约定了违约金，本案应适用违约金条款，房屋差价损失不应得到支持；违约金数额应以实际损失为限，对方的损失为5000元中介费及8000元银行按揭代办费用并请求对违约金金额进行调整。
蒋双二审辩称，一审适用法律正确，房屋差价30.56万元是合同履行后其可期待利益，是黄娟违约给其造成的损失，应由黄娟赔偿。
蒋双向一审法院起诉请求：1、要求解除原告、被告、第三人于2017年3月21日签订的《房地产买卖（转让）合同》；2、要求被告退还原告定金30000元；3、要求被告赔偿原告损失305600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原告、被告、第三人签订《房地产买卖（转让）合同》，约定通过经纪方即第三人，原告购买被告位于沙坪坝区房屋；成交价为1015000元，合同签订当日原告支付定金30000元，过户之日支付185000元，银行放贷之日支付800000元；银行贷款审批通过后五个工作日内进行过户；被告承诺该房屋无抵押；如果被告违约，原告可以选择定金罚则或者要求按照房屋总价款10%的违约金等内容。合同签订后，原告向被告支付了定金30000元。2017年4月24日，原告的贷款申请通过了银行审批，之后，原告和第三人多次要求被告办理房屋过户登记手续，但是被告一直推诿不予配合。被告的行为构成违约，原告现起诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2017年3月21日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订《房地产买卖（转让）合同》，合同约定经丙方居间，甲方将位于沙坪坝区、建筑面积113.94平方米、完全产权的房屋出售给乙方；转让价格为1015000元，乙方于签署本合同的同时支付30000元作为购房定金，2017年4月20日或之前于签订重庆市房地产买卖合同即过户之日支付185000元作为首期房款，余款800000元于2017年5月10日或之前（以银行放款为准）支付，如乙方办理银行按揭，贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与房价余款的差额由乙方以现金直接支付给甲方；本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或者迟延履行到期义务，单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，提供虚假材料导致合同无效或者不能办理相关转移、登记、公证、按揭等手续，不按时交付该物业，以及无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的等行为，均视为甲方违约，其违约责任由乙方选择定金罚则或要求按照该物业总价款的10%的标准承担违约金；本合同签订后，如乙方行为违反本合同约定以及不按照合同约定履行到期义务或者迟延履行到期义务（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，提供虚假材料导致合同无效或者自身原因未按时、按要求提供相关材料办理相关转移、登记、公证、按揭等相关手续，只要是自身原因导致不能正常交易、实现合同目的等行为，均视为乙方违约，其违约责任由甲方选择定金罚则或要求按照该物业总价款10%的标准承担违约金；甲、乙双方须按时准备齐全银行相关资料与银行签订按揭合同，甲方承诺该房屋无另外相同类别之抵押，甲、乙双方须于乙方银行贷款审批通过后五个工作日内进行过户；本合同签字或盖章后立即生效等内容。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金30000元。
2017年4月25日，原告（借款人）与中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人二手住房购置贷款，金额为800000元，本合同项下贷款用于购买坐落于沙坪坝区大学城北路94号附57号7-1、建筑面积113.94平方米的房屋等内容。
原告的贷款申请通过银行审批之后，被告拒不履行合同约定的房屋过户义务，泰和泰（重庆）律师事务所受原告委托分别按照被告的户籍地址和被告在《房地产买卖（转让）合同》中所留地址、联系电话通过EMS向被告邮寄了《律师函》，要求被告继续履行合同约定的房屋过户义务等。第三人按照被告在《房地产买卖（转让）合同》中所留地址、联系电话通过EMS向被告邮寄了《催促交易函》。被告收到上述《律师函》、《催促交易函》后仍拒不履行合同约定的房屋过户义务。
在本案审理中，原告申请对涉案房屋现在市场价进行评估，经双方协商一致，本院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2017年8月11日，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司出具房地产估价报告，认为该房屋现价值估价总额为1320600元。经庭审举证、质证，原、被告对该报告均无异议。
另查明，涉案房屋登记的所有权人系被告，2015年6月25日设立了土地房屋抵押权（地房）登记，抵押权人为唐静，抵押人系被告。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告、被告、第三人自愿签订《房地产买卖（转让）合同》，合同内容不违反强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方应遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，原告的贷款申请通过银行审批后，经原告催促，被告一直未履行合同约定的办理过户登记的义务，被告的行为构成违约，被告的违约行为导致原告无法取得涉案房屋所有权，原告签订合同的目的不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，且被告同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求该院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行合同债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，由于被告的违约行为导致合同解除，原告作为守约方选择适用违约金条款要求被告返还已付定金并赔偿损失，原告并没有选择适用要求被告双倍返还定金的定金条款，原告要求被告返还已付定金并赔偿损失的请求符合法律规定，被告提出的返还定金和赔偿损失二者不能同时主张的答辩意见不成立，对被告该答辩意见本院不予采纳，对原告要求被告返还定金30000元的诉讼请求和要求被告赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。对于赔偿损失的金额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同签订后涉案房屋市场价值出现波动，这属于合同签订时原、被告双方均能预见到的情况。根据规定，涉案房屋价格上涨的差价部分属于合同履行后原告可以获得的利益，该差价属于被告违约给原告造成的损失。对于被告提出的合同约定的成交价低于合同签订时该房屋的市场价，应当以涉案房屋现在市场价与合同签订时涉案房屋的市场价之间的差额来计算损失赔偿额的答辩意见，该院认为，合同约定的成交价系原、被告双方自愿协商达成一致的，被告没有提供证据证明合同约定的成交价低于合同签订时涉案房屋的市场价以及合同签订时涉案房屋市场价的金额。因此，对被告提出的损失赔偿额计算方法该院不予采纳。经评估，涉案房屋现在市场价与合同约定的成交价差额为305600元，原告要求被告赔偿损失305600元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。经该院传票传唤，第三人未到庭参加2017年9月6日庭审，该院依法予以缺席裁判。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、解除原告蒋双、被告黄娟、第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司2017年3月21日签订的《房地产买卖（转让）合同》。二、限被告黄娟于本判决发生法律效力后三日内退还原告蒋双定金30000元。
三、限被告黄娟于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告损失305600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6334元，减半收取计3167元，以及保全费3047元、鉴定费8000元，合计14214元（原告已预交），由被告黄娟负担。此款限被告黄娟于本判决发生法律效力后三日内迳付原告蒋双。”
二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，且无新证据举示。
二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，蒋双与黄娟签订的房屋买卖合同合法有效，因黄娟违约拒绝履行过户义务，蒋双提出解除房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。
本案二审争议的焦点是黄娟是否应赔偿蒋双房屋差价损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，房屋现实价值与购买价格之间房屋差价，属因合同履行蒋双可获得的可期待利益，应由违约方黄娟予以赔偿。
在房屋买卖交易中，理论上房价有涨有跌且涨幅不定，但该规律属于正常的交易风险，不属于不可预见；从客观实际看，重庆市区房屋从2016年至2017上半年（含双方签订房屋买卖合同的区间）呈持续上涨趋势，且涨幅较大，司法鉴定结论也印证该趋势，黄娟主张房屋上涨属其不可预见，但未举示任何证据予以证明，故黄娟该项上诉理由缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
黄娟上诉提出本案应主张违约金并调整违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。也就是说，一方违约时，守约方要求违约方承担违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，也可以选择解除合同并要求对方赔偿损失，且选择权在于守约方。本案中，蒋双作为守约方请求解除合同并要求对方赔偿损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定。黄娟该项上诉理由缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，黄娟的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6334元，由上诉人黄娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瑜
审判员 乔 艳
审判员 赖生友
二〇一七年十一月二十三日
书记员 李 娜