河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫03民终4983号
上诉人（原审原告）：王香竹，女，1956年9月2日出生，汉族，住河南省偃师市。
上诉人（原审原告）：石洋，男，1977年5月1日出生，汉族，住郑州市金水区。
上诉人（原审原告）：潘洪军，男，1959年9月15日出生，汉族，住河南省偃师市。
上诉人（原审原告）：李应臣，男，1960年8月2日出生，汉族，住河南省偃师市。
上诉人（原审原告）：杨爱香，女，1958年11月9日出生，汉族，住河南省偃师市。
上诉人（原审原告）；孟利霞，女，1971年7月13日出生，汉族，住河南省偃师市城关镇民主路**号。
上述六上诉人的共同委托诉讼代理人：袁晓晖，河南铭志律师事务所律师。特别授权。
上诉人（原审被告）：周宗哲，男,1972年6月16日出生，汉族，住河南省伊川县。
委托诉讼代理人：杨培源，河南品缔晖诚律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：崔帅武，河南品缔晖诚律师事务所（实习）律师。特别授权。
上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司。住所地，洛阳市西工区中州中路***号。
负责人：李克利，总经理。
委托诉讼代理人：常延军，该公司职工。特别授权。
委托诉讼代理人：田金立，河南西亳律师事务所律师。特别授权。
上诉人王香竹、石洋、潘洪军、李应臣、杨爱香、孟利霞因与上诉人周宗哲、上诉人中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司（以下简称联通公司洛阳分公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初1383号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王香竹、石洋、潘洪军、李应臣、杨爱香、孟利霞的共同委托诉讼代理人袁晓晖、上诉人周宗哲的委托诉讼代理人杨培源、崔帅武，上诉人联通公司洛阳分公司的委托诉讼代理人常延军、田金立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王香竹、石洋、潘洪军、李应臣、杨爱香、孟利霞上诉请求：1.依法撤销偃师市人民法院（2017）豫0381民初1383号民事判决内容的第一条中“返还的房屋应当符合按照租赁物的性质使用后的状态”，并改判为：立即将房屋腾清，恢复原状交付给六上诉人。2.依法撤销偃师市人民法院（2017）豫0381民初1383号民事判决内容的第二条，并依法改判联通公司洛阳分公司、周宗哲共同向王香竹等六人支付违约金：从2017年1月31日起至实际将房屋腾清，恢复原状交付给王香竹等六人之日为止，按月租金两倍即33969.33元计算，不足一个月按一个月计算。3.本案一审和二审诉讼费用由联通公司洛阳分公司、周宗哲承担。事实与理由：1.一审把“到期的月租金”作为王香竹等六人“造成的损失”是错误的。王香竹等六人认为，到期损失最少应当按市场价租金予以认定。到期的月租金是王香竹等六人和联通公司洛阳分公司、周宗哲在10年前签订合同时约定的，自然偏低。但随着10年间房地产市场的异常火爆，加之本案的房产门市处于偃师市商业中心地带，到期即2017年2月份像王香竹等六人的门市，市场价租金已经达到每平方米69元左右，月租金35000元左右。其次在诉讼前和诉讼期间协商过程中，第三人还愿意以年租金33万元（每月27500元）的价格予以出租。门市到期前又有他人愿意承租，租金为每月35000元。2.一审法院认定违约金:按照月租金16984.66元的30%来认定也是错误的。暂不说月租金16984.66元是否是王香竹等六人造成的损失数额问题（第一条意见己经阐明、王香竹等六人依据法律规定认为：违约金应当包括实际造成的损失，但又不能过分高于实际造成损的30%。如果过分高于，当事人可以请求予以减少，但人民法院在依法查清过分高于时，应当按照实际造成损失数额的30%来进行判决。但王香竹等六人认为，在本案中当事人在租赁合同中约定的违约金：按月租金两倍即33969.33元计算，不足一个月按一个月计算，并不过分高于实际造成的损失。一审法院认定违约金按照月租金16984.66元的30%来判决，显然违背法律规定。3.周宗哲应当对约定的违约金是否过分高于造成的实际损失承担举证责任。根据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的原则。既然周宗哲提出约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，那么周宗哲应当对自己的主张予以举证，否则周宗哲、联通公司洛阳分公司应当承担举证不能的法律后果。一审法院认定不当，应当依法支持王香竹等六人的诉讼请求。4.依据《合同法》第223条第二款的规定:“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。故，王香竹等六人请求：立即将房屋腾清，恢复原状交付给王香竹等六人，应当得到法院支持。5.依据合同第五条第一项约定：如果合同履行期限内将房产所有权转移给他人时，应保证合同对新的房产所有者继续有效。2009年，潘洪军将其一半房产转让给了李应臣。李应臣理应参加本案诉讼并有权获得相应权利，一审驳回了李应臣的诉求，是不正确的。综上，王香竹等六人认为，一审法院判决内容错误，请二审法院依法支持王香竹等六人的上诉请求。
针对王香竹等六人的上诉请求周宗哲答辩称，1.王香竹等六人在已经同意周宗哲对涉案房屋转租的情况下，仍要求周宗哲立即腾空房屋并恢复原状交付给王香竹等六人，没有任何事实及法律依据，王香竹等六人应当向次承租人主张权利。周宗哲将涉案房屋转租给次承租人洛阳乐畅电子产品有限公司、姚建奇，是经王香竹等六人的代理人（偃师市政工程处）同意的，应当视为
已经取得了王香竹等六人的同意，并且王香竹等六人在6个月内未提出过任何异议，也实际收到了次承租人直接向其支付的租金，该转租行为合法有效，王香竹等六人应当要求次承租人承担腾空房屋、支付违约金的责任。2.一审法院根据王香竹等六人的诉讼请求，将违约金依据原租金的30%予以认定，符合客观事实和法律规定，依据充分，应予维持。原租赁合同虽是10年前签订的，但对租金的约定并非一成不变。王香竹等六人提出第三人在诉讼前和诉讼期间同意27500元承租，那是因为第三人已经对涉案房屋进行了整体的装饰、装修，已经投入了大量资金。否则，按照当前实体经济不景气的大背景，这房子想租出个好价格并不容易。3.王香竹等六人诉求主张要求周宗哲赔偿损失，该损失应当由王香竹等六人举证证明。周宗哲依据《合同法》的相关规定提出抗辩，主张违约金过高应当予以调整，符合法律定，一审法院据此作出裁判正确。4.原租赁合同并未明确约定租赁合同解除或期满后应当恢复原状，一审法院依照《合同法》规定，认为返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态，并无不当,应予维持。
针对王香竹等六人的上诉请求联通公司洛阳公司答辩称，1.同意周宗哲对王香竹上诉一案的答辩意见；2.王香竹等六人上诉称:“一审把到期的月租金作为王香竹等六人造成的损失”是错误的。王香竹等六人认为到期损失最少应按市场价租金，予以认定。此称“恰恰证明王香竹等六人认可了，周宗哲与洛阳乐畅电子产品有限公司双方签订的转让行为”。此时王香竹等六人的上诉称缺乏充分的事实根据，一审中，王香竹等六人并未提供任何证据证明市场价租金多少，各租赁房地理位置、环境客流量等因素来决定每一租赁房的价位。一审法院的判决并无不当，但应有实际租赁方洛阳乐畅电子产品有限公司承担，不应由周宗哲承担。3.一审法院判决认定的违约金，按照租金16934.66元的30%来认定，并无不当，王香竹等六人的诉称则完全是依照自己的主观想象明显不当。4.王香竹等六人上诉中适用《合同法》第233条第二章的规定，适用法律上明显不当。从一审法院庭审调查的事实和证据足以证明，周宗哲将自己租赁王香竹等人的房屋，于2015年10月31日转租于洛阳乐畅电子产品有限公司，王香竹等六人是认可的，双方并已实际履行。王香竹等六人是在与洛阳乐畅电子产品有限公司在租赁费涨幅的价格一下从20万元年涨至40万元每年，而导致洛阳乐畅电子产品有限公司无法承受，由此发生诉争。5.周宗哲不应再承担任何责任。依据法律规定，周宗哲于2015年10月31日与洛阳乐畅电子产品有限公司签订的转租合同，联通公司洛阳分公司根本不知，也未签字，也无征得联通公司洛阳分公司同意。签订后王香竹等六人予以认可，双方并已实际履行。据此联通公司洛阳分公司不应承担任何责任，如若应承担违约责任，也应由洛阳乐畅电子产品有限公司承担。
周宗哲上诉请求：1.请求依法撤销河南省偃师市人民法院(2017)豫0381民初1383号民事判决，依法驳回王香竹等六人对周宗哲的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由王香竹等六人承担。事实与理由：1.本案一审判决认定事实不清，适用法律错误。周宗哲得到王香竹等六人代理人的同意，委托洛阳胜天商贸有限公司将案涉房屋依法转租给次承租人，王香竹等六人对此是明知的，故本案腾空房屋、支付违约金的法律责任应由次承租人承担。首先，周宗哲的转租行为合法且有效。一审法院查明上诉人于2015年10月31日在偃师市政工程管理处（以下简称“市政工程处”）李处长的见证下，委托洛阳胜天商贸有限公司将案涉房屋转租给次承租人洛阳乐畅电子产品有限公司、姚建奇，庭审中王香竹等六人认可其委托市政工程处对其房屋进行管理，故周宗哲的转租行为取得王香竹等六人代理人的同意，即应视为得到了王香竹等六人的同意。并且次承租人也是直接将2016年度的租金支付给王香竹等六人，周宗哲的转租期限也未超过原租赁合同期限，可见周宗哲在该房屋租赁关系中已不享有任何权利，更不应再承担任何责任。其次，案涉房屋属临街门面房，2015年11月洛阳乐畅电子产品有限公司、姚建奇承租后即开办世纪手机连锁卖场并更换了门头招牌，加之开业时举行了隆重仪式，王香竹等六人对于案涉房屋的转租事实不可谓不知情。根据法律规定，出租人在知道或者应当知道租赁物转租后，经过六个月没有提出异议，应当视为出租人同意转租。因此，王香竹等六人起诉周宗哲属选择对象错误，应当将洛阳乐畅电子产品有限公司、姚建奇作为本案被告并要求其承担腾空房屋、支付违约金的责任。再次，洛阳乐畅电子产品有限公司的法定代表人姚建奇在一审庭审期间到庭作证，认可其于2015年11月承租了案涉房屋，并实际占有使用该房屋至今，因此案涉房屋的腾房义务和违约金的支付应当由洛阳乐畅电子产品有限公司、姚建奇承担，与周宗哲无关。2.因案涉房屋已经合法转租给洛阳乐畅电子产品有限公司、姚建奇，故周宗哲和联通公司洛阳分公司在一审期间，多次向一审法院申请追加洛阳乐畅电子产品有限公司、姚建奇作为本案第三人参加诉讼，符合法律规定，也有利于妥善解决本案纠纷。一审法院不同意追加第三人，周宗哲认为一审程序违法、适用法律不当，应当撤销一审判决，将本案发回重审。一审法院以租赁合同相对性为依据，认为周宗哲的转租行为与本案不属同一法律关系，没有同意周宗哲的申请，追加次承租人作为本案第三人参加诉讼，不利于本案纠纷的解决，造成当事人的诉累。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。望二审法院在查明本案事实的基础上依法撤销原判，支持周宗哲的上诉请求。
针对周宗哲的上诉请求王香竹等六人共同答辩称：1.王香竹等六人与周宗哲和联通公司洛阳分公司签订的房屋租赁合同依法有效。周宗哲和联通公司洛阳分公司应当依照约定承担本案民事责任，即使合同到期，该二人仍然应当承担责任。2.周宗哲和联通公司洛阳分公司转租事宜，王香竹等六人根本不知情。转租事宜属于另外一种法律关系，与本案王香竹等六人所诉无关。即使转租关系成立，王香竹等六人知情，周宗哲和联通公司也应当依据合同相对性原理向王香竹等六人承担民事责任。转租事实，不能成为周宗哲和联通公司免责的理由。3.关于本案是否必须追加第三人的问题。王香竹等六人认为，追加次承租人不是法律必须的强制性规定，且周宗哲和联通公司洛阳分公司转租事宜，王香竹等六人根本不知晓，不认可转租关系。故一审法院没有追加他人作为第三人参加诉讼，并无不当。
针对周宗哲的上诉请求联通公司洛阳分公司答辩称，答辩意见同上述对王香竹等六人的答辩意见。
联通公司洛阳分公司上诉请求：1.二审法院依据事实和法律依法撤销偃师市人民法院（2017）豫0381民初1383号民事判决第（一）、（二）项，并改判联通公司不承担责任，驳回王香竹等六人对联通公司洛阳分公司之诉。2.本案一、二审诉费用由王香竹等六人承担。事实与理由：1.一审法院判决认定事实上错误。2007年1月30日周宗哲开办”洛阳胜天商贸有限公司”，并以个人名义与王香竹等六人签订了位于偃师市××路××沿××、××层建筑面积509.54平方米的房屋租赁合同，用于开办“槐新路胜天手机卖场”。事实上，签订合同时，中国联通有限公司洛阳市分公司偃师市支公司在该楼上租赁办公，周宗哲为胜天手机卖场的经营与王香竹等六人双方起草并签订了租赁合同，为给自己撑门面让“原中国联通有限公司洛阳分公司”盖了章。根本不像合同中称“由丙方委托乙方租赁该房屋作开设联通手机卖场使用”根本不是事实。2.该手机卖场的开办是周宗哲代表洛阳胜天商贸有限公司签订的租赁合同“开设胜天手机卖场”，系其单方投资开办、独立经营、自负盈亏，原“中国联通有限公司洛阳分公司”并未投资分文，也从未过问和参与经营管理；周宗哲也未向联通公司洛阳分公司交分文和其他任何报酬，也根本不是联通公司洛阳分公司的下属或二级机构，对该手机卖场联通公司洛阳分公司不享有任何使用权、收益权、处置权，合同签订后租赁费用一直在周宗哲手机卖场缴交纳。3.自2015年10月30日周宗哲开办的洛阳胜天商贸有限公司，将该“胜天手机卖场”转让于“洛阳乐畅电子产品有限公司”并签订转让协议，财产转让移交，联通公司洛阳分公司根本不知，也无任何一方告知。因此一审法院认定联通公司洛阳分公司应承担相应的违约责任属认定事实错误。2.周宗哲的转让行为合法有效。周宗哲《洛阳胜天商贸有限公司》于2015年10月31日将自己投资开办的“胜天手机卖场”，转让给洛阳乐畅电子产品有限公司，并签订转让协议，洛阳乐畅电子产品有限公司并按原租赁协议约定的租赁按期支付给王香竹等六人，王香竹等六人对该转让行为予以默认。原协议及转让协议到期后，王香竹等六人将租赁费提高到原租赁费的一倍，致使洛阳乐畅电子产品有限公司无法接受，但同意年租金30万元，遭到拒绝，而引发该案。3.联通公司洛阳分公司不应承担责任。依据本案的事实上及证据，联通公司洛阳分公司在该租赁合同期限内不存在任何违约。该转让协议的行为已解除了联通公司洛阳分公司的责任。该合同期满租赁物的移交，联通公司洛阳分公司对此租赁物及财产不享有任何权利，也无任何关系。不存在联通公司洛阳分公司移交，联通公司洛阳分公司对此不应该承担任何责任。一审法院判决明显不当。4.一审法院应当追加“洛阳乐畅电子产品有限公司为第三参加诉讼”而拒绝追加，明显是遗漏了当事人，程序上明显不当。故请求法院依据事实和法律依法撤销（2017）豫0381民初1383号民事判决书第（一)、（二）项改判联通公司洛阳分公司不承担责任。
针对联通公司洛阳分公司的上诉请求王香竹等六人共同答辩称，答辩意见同上述针对周宗哲上诉请求的意见。
针对联通公司洛阳分公司的上诉请求周宗哲答辩称，同意联通公司洛阳分公司的上诉意见。
王香竹等六人向一审法院起诉请求：1.判决周宗哲、联通公司洛阳分公司立即返还位于偃师市××路××沿××、××层建筑面积509.54㎡的房屋，立即将该房屋腾清，恢复原状交付给王香竹等六人。2.判决周宗哲、联通公司洛阳分公司向王香竹等六人支付违约金：从2017年1月31日起至实际将房屋腾清，恢复原状交付给王香竹等六人之日止，按月租金两倍即33969.33元计算，不足一个月按一个月计算（暂算至2017年2月28日为33969.33元）。3.诉讼费由周宗哲、联通公司洛阳分公司承担。
一审法院认定事实：2007年元月30日，王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞作为甲方，周宗哲作为乙方，联通公司洛阳分公司作为丙方，三方共同签订一份房屋（场地）租赁合同，约定：第一条、房屋场地座落、面积及租赁用途。甲方将座落于本市槐新路50号沿街楼一、二层建筑面积509.54㎡，由丙方委托乙方租赁该房屋作开设联通手机卖场使用，使用权归乙、丙双方所有，义务由乙方承担。若乙方不能履行合同义务，则由丙方承担，在此情况下乙方不再享有对该合同项下的一切权利。由此给丙方造成的损失由乙方负责赔偿。第二条、租赁期限。租赁期共十年，甲方从二00七年元月三十一日起将出租房屋（场地）交付乙方使用，至二0—七年元月三十日收回。有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1.擅自将房屋（场地）转租、转让或转借给他人使用的；2.利用承租房屋（场地）进行非法活动，损害公共利益的；3.不能按时缴纳房租及有关费用。第四条、租金标准和租金的交纳。租金：2007年元月31日-2010年元月30日期间380元/㎡.年，即193621.20元/年；2010年元月31日-2013年元月30日期间390元/㎡.年，即198720.60元/年；2013年元月31日-2017年元月30日期间400元/㎡.年，即203816元/年。限每年元月三十日前结算完毕。第五条、双方的变更。丙方在合同期内可以将部分房屋转租给他人，但须征得甲方同意。第六条、违约责任。乙、丙方如超过该合同规定的期限不交还租赁物，应承担逾期占用期间(不足一个月按一个月计算)相当于月租金两倍的违约金。合同各方在该合同上签名、盖章、捺印。后双方依约履行合同，周宗哲在该租赁场地经营名为“偃师市城关镇槐新南路胜天手机连锁卖场偃师店”的手机卖场，经营者为周宗哲。2015年10月31日，洛阳胜天商贸有限公司作为甲方，洛阳乐畅电子产品有限公司作为乙方，双方签订一份《偃师胜天卖场转让协议》，载明：甲方将位于偃师槐新路胜天手机卖场于2015年10月30日转让给乙方经营，建筑面积509.54㎡，房屋租金细节见原合同，转让费用（含固定资产明细表及三个月房租2015年11月1日-2016年1月30日）共140954元由乙方直接交付甲方，该协议未尽事宜，双方协商解决。还查明，周宗哲作为偃师市城关镇槐新南路胜天手机连锁卖场偃师店的负责人对上述转让协议无异议。2009年中国联通有限公司洛阳分公司名称变更为中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司。2017年元月30日合同期满后，王香竹等六人要求周宗哲、联通公司洛阳分公司交还租赁物未果，诉至法院。上述事实由身份证复印件、租赁房屋所有权证、房屋（场地）租赁合同一份、转让协议及庭审笔录等在卷资证。一审法院认为，王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞与联通公司洛阳分公司、周宗哲签订的房屋（场地）租赁合同，是其真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应予以确认。各方应按照该协议的内容，享有权利并承担义务。又中国联通有限公司洛阳分公司名称变更为中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司，根据法律规定，其权利义务联通公司洛阳分公司享有和承继。该案中，按照租赁合同第一条的约定及租赁合同相对性原则，现租赁期限届满，周宗哲、联通公司洛阳分公司不按合同约定返还租赁物的行为，侵害了王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞的合法权益，应承担相应的违约责任，王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞作为出租方，要求其返还租赁物的诉求理由正当，应予以支持，其返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。另王香竹等六人主张按月租金两倍即33969.33元计算，不足一个月按一个月计算支付违约金，该院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，合同中约定的违约金已超过造成损失的30%，依据相关法律规定，高出部分该院不予支持。综上，违约金应按照月租金16984.66元（203816元/年÷12月）的30%计算，按照合同第六条违约责任第2款的约定“逾期占用期间”即2017年元月31日起算至实际履行交付之日止。李应臣未在租赁合同上签字，不是合同当事人，其诉求不予支持。至于周宗哲在租赁期间把租赁物转租的事实，与该案不属于同一个法律关系，双方可另行妥善处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、周宗哲、联通公司洛阳分公司于判决生效之日起十日内返还王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞所有的位于偃师市××路××沿××、××层建筑面积509.54平方米的房屋，返还的房屋应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。二、周宗哲、联通公司洛阳分公司共同支付王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞违约金（违约金应按照月租金16984.66元的30%计算，从逾期占用期间即2017年元月31日起算至实际履行交付之日止）。三、驳回李应臣的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费649元，由周宗哲、联通公司洛阳分公司共同负担。
二审审理期间当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定基本事实予以确认。另查明：1.2007年1月30日，王香竹、石洋、杨爱香、潘洪军、孟利霞五人与周宗哲、联通公司洛阳分公司签订的租赁合同第五条约定：“双方的变更：如果甲方在合同履行期限内将房（场地）产所有权转移给他人时，应保证合同对新的房（场地）产所有者继续有效。…”2009年3月17日偃市房权证（2009）字第000273**号房屋所有权证显示李应臣对本案所涉及的租赁房产享有的产权面积为58.52㎡。
本院认为，依法成立的合同对各方当事人均具有约束力，各方均应按照合同约定，依据诚实信用原则，严格履行自己的义务。潘洪军在合同租赁期间将其享有的本案租赁房屋的部分产权转让给李应臣，由相关行政机关颁发的产权证明在卷资证，且本案所涉的房屋租赁合同明确约定，产权转移时，继受人应享有相应的合同权利，故王香竹等六人上诉认为李应臣应享有本案租赁合同权利的上诉请求成立，本院予以支持。对于返还房屋状态问题，因王香竹、石洋、杨爱香、潘洪军、孟利霞五人与周宗哲、联通公司洛阳分公司签订的租赁合同时已经明知对方租赁房屋的用途，原审法院判决按照房屋使用后的状态对房屋进行返还并无不妥，王香竹等六人要求按照原状返还房屋的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于违约金，因本案租赁合同期限届满之日为2017年1月30日，王香竹等六人并未提供充分有效的证据证明其实际损失的具体数额，但租赁期限届满后至租赁房屋实际返还之前的房屋占有使用费损失客观存在，该损失可参照双方租赁合同存续期间约定的月租金数额16984.66元/月进行计算，因此本案违约金应按照16984.66元月*130%自2017年1月30日计算至房屋实际返还之日。王香竹等六人关于违约金计算的上诉请求部分合理，本院部分予以支持。因周宗哲在与案外人签订转让协议时，王香竹等六人并未参与，周宗哲亦未能提供充分证据证明其已经退出原租赁合同关系的事实，原审法院依据合同相对性原则判决周宗哲承担返还租赁房屋的义务并无不妥，周宗哲与第三人之间的转租合同纠纷可另行解决，故周宗哲上诉认为其不应承担返还租赁房屋及支付违约金义务的上诉主张均依据不足，本院均不予支持。联通公司洛阳分公司为本案租赁合同相对方，且在租赁合同中明确约定周宗哲不能履行合同义务，则由联通公司洛阳分公司承担，原审法院依据合同约定判决联通公司洛阳分公司与周宗哲共同承担返还租赁房屋及支付违约金义务并无不当，联通公司洛阳分公司认为其不应承担任何责任的上诉主张缺乏相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，周宗哲、联通公司洛阳分公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；王香竹等六人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定部分事实清楚，适用法律部分不当，本
院部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二)、（三）项规定，判决如下：
一、撤销河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初1383号民事判决第三项；
二、变更河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初1383号民事判决第一项为：“周宗哲、联通公司洛阳分公司于判决生效之日起十日内返还王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞、李应臣所有的位于偃师市槐新路50号沿街楼一、二层建筑面积509.54平方米的房屋，返还的房屋应当符合按照租赁物的性质使用后的状态”；
三、变更河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初1383号民事判决第二项为：“周宗哲、联通公司洛阳分公司共同支付王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞、李应臣违约金（违约金应按照月租金16984.66元的130%计算从逾期占用期间即2017年元月31日起算至实际履行交付之日止）”；
四、驳回王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞、李应臣六人的其他上诉请求；
五、驳回周宗哲的上诉请求；
六、驳回中国联合通信有限公司洛阳市分公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费649元，由周宗哲、中国联合通信有限公司洛阳市分公司共同负担。二审案件受理费7472元，由上诉人王香竹、石洋、潘洪军、杨爱香、孟利霞、李应臣共同负担3000元，由周宗哲负担794元，由中国联合通信有限公司洛阳市分公司负担3678元。
本判决为终审判决。
审判长 孙世良
审判员 苏晓明
审判员 邱平平
二〇一七年十一月七日
审判员 常 虹