河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀01民终2465号
上诉人（原审原告）：中车集团石家庄七四二O工厂（以下简称七四二O厂），住所地石家庄市长安区胜利北街256号。
法定代表人：王云，厂长。
委托诉讼代理人：任卫兵，女，1966年4月20日生，汉族，该厂监事处负责人，住。
委托诉讼代理人：何英敏，河北正大祥实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：被告石家庄市长安区国泰灯饰经销处（以下简称灯饰经销处），住所地石家庄市长安区华北灯具城B区**号。
法定代表人：吴建群，经理。
委托代理人：周平、王海侠，河北合乾律师事务所律师。
上诉人七四二O厂因与被上诉人灯饰经销处房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初5735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
七四二O厂上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判被上诉人支付违约金539434元，赔偿损失320584元。二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人对火灾的发生不存在过失，不可归责于被上诉人的事实错误，没有证据予以证明。被上诉人承租上诉人的房屋是由其独立管理和使用一栋四层楼房。被上诉人作为承租房屋的唯一使用者和管理者，只有被上诉人存在遗留火种在承租房屋内的可能性，故应认定被上诉人对租赁房屋没有尽到充分管理保护标的物安全的义务，由此造成的损失，被上诉人应承担赔偿责任。二、一审判决认定被上诉人在合同履行过程中不存在违约行为错误。第一、被上诉人交纳房租至2013年6月，至2013年7月26日火灾当天被上诉人仍没有如约按期交纳第三季度租金，拖欠房租至今是被上诉人违约行为。第二、被上诉人没有尽到充分维护租赁标的物安全妥善保管使作的义务，而引发火灾造成租赁标的物毁损是被上诉人的违约行为。三、一审法院认定上诉人提交的电子邮件证据不是原件不予采纳，对于上诉人主张的的赔偿金不予支持，错误。
灯饰经销处辩称：1、火灾的发生具有不确定性，不能预测，无法避免，属于意外事件。2、火灾的发生不可归责于被上诉人，被上诉人不存在违约行为，不承担赔偿责任。3、公估报告并非原件，不是鉴定结论，不能作为有效证据认定。
七四二O工厂向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的2013年7月1日至2013年7月26日的房租19480元，支付违约金539434元，赔偿原告损失320584元并承担本案诉讼费及相关费用。
一审法院认定事实：2009年12月31日原、被告签订《招待所用房承包协议》，该协议被告的签订人为“杜金德”。原告（甲方）与被告（乙方）友好协商，就乙方现租甲方灯具库停租迁址于厂招待所及原招待所职工安置达成协议，协议约定：“一、承包范围：原招待所名下的所有房产、场地；原招待所名下的正式职工；原招待所名下的设施、物品。二、承包责任：……乙方责任：自主经营，合法纳税；按时交纳承包费用；承包期内保证甲方正式职工4人的工作安排……三、承包费计算及交纳，以2009年度厂招待所全年发生费用为依据计算2010年度承包费。全年折旧费58476元+大修费7104元（工资100512+公积金9756元+五险33144元+其他福利1750元+防暑降温费1000元+暖补7658/54元）+利润5万元=238636元即2010年度承包费为238636元。以后每年按上年度各项费用+利润计缴。承包期内利润额按每三年递增15%计算。承包费缴纳采取季度上缴式，每季度5日前交纳下季度承包费。四、承包期限定为10年，自2010年元月1日起至2019年12月31日止。五、其他（一）承包后的原招待所所有资产产权为甲方所有，协议期内乙方有使用权和保护权，乙方无用财产要与甲方协商由甲方收回。（二）原招待所改库房工作以不损破建筑物为原则，改造费用全部由乙方承担;……六、违约处罚，甲乙双方任何一方不得擅自违反协议各项条款，如发现违约，违约方须向被违约方支付年承包费二倍罚金”。双方按协议约定履行。2013年3月11日中国人民银行支付系统专用凭证及2013年3月19日河北省地方税务局通用机打发票记账联显示，原告收取被告租赁费134858元，双方均认可该费用是两个季度的费用，原告主张履行到2013年6月，被告主张履行到2013年9月。2013年7月26日承租房发生火灾，由于火灾责任认定和勘查，至2014年6月火灾现场一直被消防部门拉着警戒线未让动，被告也未使用该房屋。2014年2月13日原告通过邮政快递向被告发出解除协议通知书，收件人为“杜金德”，地址为被告现住所地，2014年2月15日邮件由周纪军代收。2013年9月22日石家庄市桥东区公安消防大队《火灾事故认定说明记录》，说明内容：现将我大队拟认定的石家庄市桥东区国泰灯饰经销处仓库火灾事故的起火原因说明如下：经现场勘查，调查询问，综合分析认定，此起火原因可以排除中国移动机房供电电缆故障引发的可能；可以排除生活用火用电不慎和自然性物品引发火灾的可能；可以排除房间内电器线路故障引发火灾的可能，不能排除遗留火种引燃周围可燃物引发火灾的可能。2014年6月13日原告与中国平安财产保险股份有限公司陕西分公司签订《赔付协议及权益转让书》两份，双方经协商达成共识，中国平安财产保险股份有限公司陕西分公司就此次火灾一次性赔偿原告100.4万元。原告提交平量行保险公估（上海）有限公司北京分公司转发保险公估中期报告电子邮件打印件一份，欲证明原告损失1860438.4元，保险赔偿43.4%，仍有56.6%没有得到赔偿。被告对原告提交该证据不认可，认为电子邮件具有易编辑易篡改的特性，不是法定的鉴定机构出具的鉴定结论，没有加盖印章，不具有真实性，内容与消防部门火灾事故说明不一致。
一审法院认为：《招待所用房承包协议》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订，系原、被告双方真实意思表示，本院予以确认。根据双方协议约定的内容表明该协议名为承包，实为租赁，双方一直按照协议履行，直至发生火灾。2013年7月26日火灾发生至2014年6月，火灾事故现场和标的物一直被公安消防部门封锁，期间被告不能也未使用租赁物，火灾发生后租赁房屋存在重大的安全隐患，不适合使用，合同处于无法履行的状态。原告为证实被告租金交纳至2013年6月，提供了河北省石家庄市服务业发票记账联和2013年3月19日河北省地方税务局发票记账联、2013年3月11日中国人民银行网银支付凭证等证据予以证实，被告未提交证据证明其租金交到2013年9月。对此本院认定被告租金交付至2013年6月，对原告要求被告支付2013年7月1日至2013年7月26日租金共计19480元的诉讼请求本院予以支持。《火灾事故认定说明记录》对起火原因做出说明：不能排除遗留火种引燃周围可燃物引发火灾的可能，火灾的发生具有不确定性。该说明虽不能排除但也不能确定起火原因，更不能确认是承租方灯饰经销处的责任。《招待所用房承包协议》约定承包费缴纳采取季度上缴式，每季度5日前交纳下季度承包费。但从原告收取和被告交纳租赁费的时间，证明双方在履行过程中对租金支付方式发生变更，火灾发生前，双方一致按照约定履行，不存在违约行为。原告未提交证据证明被告在该起火灾事故中，存在违约行为，被告作为承租方对于火灾事故的发生不存在故意或过失，火灾的发生不可归责于承租方，是承租方所不能预见不能控制的。火灾发生后，公安消防部门及时灭火，火势也是承租方所不能控制的。且承租方在该起火灾事故中亦是受损方。中国平安财产保险股份有限公司陕西分公司两份《赔付协议及权益转让书》证明保险公司赔偿原告损失100.4万元，原告提交平量行保险公估（上海）有限公司北京分公司转发的保险公估中期报告电子邮件打印件一份，欲证明原告损失1860438.4元，该证据不是原件，亦不是具有专业资质的公估机构出具的司法鉴定报告，且被告不予认可，故本院不予采纳。故对原告主张被告支付违约金和赔偿损失的诉请，本院不予支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十七条、二百一十八条、二百二十二条、二百三十一条，判决如下：一、被告石家庄市长安区国泰灯饰经销处于本判决生效之日起10日内支付原告中车集团石家庄七四二O工厂自2013年7月1日至2013年7月26日租赁费19480元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12595元，由原告负担12308元，被告负担287元。
本院二审期间上诉人未提交新证据。其他事实与原审查明基本一致。
本院认为：《招待所用房承包协议》虽约定承包费缴纳采取季度上缴式，每季度5日前交纳下季度承包费，但在合同实际履行过程中，双方对租赁费的交纳时间和方式作出变更，故租赁费的交纳应依变更后的约定履行，被上诉人在火灾发生前后未按原协议约定的时间支付租赁费，不构成违约。自2013年7月26日火灾的发生至2014后6月，火灾事故现场和标的物一直被公安消防部门封锁，期间承租方不能也未使用租赁物，合同处于无法履行的状态。火灾发生后租赁房屋存在重大的安全隐患，不适合使用，且承租方在该起火灾事故中亦是受损方。故火灾发生后的租赁费被上诉人不宜再支付。《火灾事故认定说明记录》对起火原因作出说明：不能排除遗留火种引燃周围可燃物引发火灾的可能。说明火灾的发生具有不确定性，虽不能排除但也不能确认是承租方灯饰经销处的责任。承租方对于火灾事故的发生不存在故意或过失，火灾的发生不可归责于承租方。故被上诉人对于上诉人因火灾造成的损失，不宜承担赔偿责任。平量行保险公估（上海）有限公司北京分公司转发的保险公估中期报告电子邮件打印件，不是法院委托具有专业资质的公估机构出具的司法鉴定报告，且被上诉人不予认可，故仅依该证据不能作为认定案件事实的依据。
综上所述，七四二O工厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12595元，由上诉人中车集团石家庄七四二O工厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 刘云峰
审判员 张 楠
二〇一七年五月十六日
书记员 李 站