天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4519号
上诉人(原审原告):徐赫。
委托诉讼代理人:徐建林(上诉人徐赫之父)。
被上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,总经理。
委托诉讼代理人:孙博,男,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,女,该公司职员。
上诉人徐赫因与被上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7299号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人徐赫的委托诉讼代理人徐建林,被上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐赫上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判支持其一审关于燃气、电信逾期开通违约金、物业费、电费、租房费、误工费、交通费的诉讼请求;2、两审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:一审关于燃气开通逾期天数、电信逾期开通的认定均与客观事实不符,其一审提出的相应诉讼请求有事实和法律依据,应得到支持。
在本案的审理中,徐赫撤回关于误工费、交通费的诉讼请求,本院依法允准。
天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意对方的上诉请求,要求维持原判。
徐赫向一审法院起诉请求:被告支付原告燃气、电信逾期开通违约金34300元;被告按照合同约定将涉诉房屋窗户改成外平开;被告赔偿原告房屋维修期间的物业费损失712.89元;被告返还原告预交的电费200元;被告支付原告13个月租房补贴26000元;被告赔偿原告因换房造成的误工费6050元、交通费1750元,共计7800元;被告赔偿原告承诺的因换房补偿原告的3年物业费8467.2元;案件受理费由被告依法承担。
一审法院认定事实:原、被告原签订房屋买卖合同约定原告购买被告开发建设的天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑1-1-402室房屋一套,原告按照被告通知的时间于2014年5月30日去办理房屋交付手续时,因房屋质量问题原、被告经协商一致解除原房屋买卖合同后于2014年8月28日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078497),该合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑3-1-702室房屋一套(钢混结构,建筑层数为11层),建筑面积为95.05平方米,房屋价款为767368元。其中,就商品房交付及交付日期约定为商品房竣工,经验收合格后并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。被告应于2014年8月28日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。就商品房交接约定为商品房交付时,被告应书面通知原告办理商品房交接手续,提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。就商品房配套设施运行的规定约定为燃气、电信设施在该商品房交付时达到正常使用条件(“使用条件”是指达到原告向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),若被告违反约定每逾期一天,被告向原告支付50元的违约金。同时,双方还在补充协议中约定商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题,原告有权要求保修,被告按约定承担保修责任,原告不得藉词拒绝收楼。原告于2014年9月2日去被告处办理房屋交付手续,发现涉诉房屋存在房顶裂缝、瓷砖空鼓等质量瑕疵,同日领取房屋钥匙以及《天津市新建商品住宅使用说明书》,并向涉诉房屋所在小区物业服务公司缴纳三个月物业服务费712.89元,其中该新建商品住宅使用说明书上记载涉诉房屋外窗开启方式为外平开。2014年9月3日原告与涉诉房屋物业管理服务中心签订了《钥匙托管协议书》,该托管协议书记载碧桂园凤凰苑3号楼1单元702室业主因维修需委托物业服务中心代管本物业钥匙。
2015年2月10日原告分别向被告出具了《诉求申请书》(主要内容:本人购买的位于凤凰苑3-1-702室商品房,因房屋装修等问题影响入住,在该商品房保修期限内发现室内顶棚开裂等问题,经与被告协商提出诉求由被告就上述问题一次性补偿48000元,作为该商品房在室内顶棚开裂等问题的赔偿)以及《承诺书》(主要内容:被告就涉诉房屋保修期限内发现室内顶棚开裂等问题,本人经与被告协商由被告就上述问题一次性支付补偿款48000元,上述款项包括但不限于室内顶棚开裂等一切问题的费用,作为该商品房存在室内顶棚开裂等问题所有违约和赔偿责任的一切补偿,如在保修期内出现上述问题之外新增问题仅限维修,不再赔偿)。
另查,被告于2014年5月27日取得涉诉房屋楼栋的《天津市建设工程竣工验收备案书》,2014年5月28日取得涉案房屋楼栋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为被告出具了《新建住宅商品房基础设施配套证明》,记载依照《天津市商品房管理条例》的有关规定,经对被告开发建设的(包括涉诉房屋所在楼栋)住宅商品房项目进行审查,其燃气等配套项目专项审查合格,具备正式配套条件,但该配套证明并未记载出证的具体日期。2015年5月15日,天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司向原告出具了《燃气用户安全隐患整改告知书》。2014年6月,因被告开发建设的碧桂园滨海城1-7号楼装修问题导致业主延迟入住问题突出,被告于2014年6月17日在涉案凤凰苑小区张贴了《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,主要内容为:被告所售碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼因装修问题导致业主延迟入住,被告予以高度重视,向各位业主致以诚恳的道歉!为公平公正、高效合理的解决问题,碧桂园公司经研究决定给予以下解决方案:进行积极整改,组建专项维修整改小组针对户内不同问题,按照业主合理诉求,进行彻底整改。为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;公平公正,合理补偿。整改期间免收业主物业费,对于已缴纳物业费的业主,按照整改工期顺延,根据“先整改后补偿”的原则,自业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,小于100平方米户型租房费用为2000元/月(67元/天)。
再查,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为被告出具的《新建住宅商品房基础设施配套证明》涉及燃气配套证明上未有具体日期,原告提交的天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司出具的涉诉房屋所在楼宇1单元立管带气时间为2015年8月3日,被告提交的《图纸会审、设计变更、洽商记录》表上所记载的内容为:根据现场实际情况,原二标段七栋高层(标准地名楼号1#-7#楼)除3#-503外,其余所有用户高挂燃气表设计变更为低挂燃气表,日期记载为2014年12月15日。另,《全国民用建筑工程设计技术规范》中对于窗的开启方式及应用规定中记载多层建筑(小于或等于六层)常采用外开或推拉,高层建筑不应采用外开窗,应采用内开或开拉。《天津市住宅设计标准》中对于门窗的规定记载住宅北向不应设置凸窗,东、西、南向不宜设置凸窗。当设置凸窗,且窗台距楼面净高低于0.9m时,应设置防护措施,防护高度从窗台面起算不应低于0.9m,并应铁窗设置。根据被告的申请,一审法院核实的涉诉房屋所在楼宇窗户的设计图纸亦显示为内平开。
庭审中,针对双方当事人争议的事实,一审法院会同双方当事人进行了现场勘验,涉诉房屋整体状况良好,卫生间门口因渗水问题导致卫生间门口以及紧邻两个卧室之间的过道地板起开正在维修以及厨房燃气装置存在改动现象。就燃气开通违约金而言,针对双方提交的证据,一审法院为查清案件事实分别走访了燃气设施主管单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司(以下简称:燃气公司)以及燃气设施的具体施工单位天津滨海旅游区公用事业发展有限公司(以下简称:公用事业公司)进行了核实,燃气公司介绍因被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置因厨房燃气表与灶具安装距离不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼进行了整改,具体整改时间大概为2-3个月;至于立管带气的时间,燃气公司对燃气设施检验合格后,各用户用气前需通气检查漏气点,只有同一栋楼同一楼门同一立管的上下业主全部到齐后才可以通气,立管带气时间与燃气设施交付时是否合格无关。公用事业公司介绍被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气设施是由该公司设计并施工的,但是碧桂园的装修单位在施工时并未注意该公司的燃气设计图纸要求,导致燃气表与灶头距离不符要求,公用事业公司获悉后及时组织人员对燃气表予以整改,整个整改日期大概为2-3个月;就被告提交的《图纸会审、设计变更以及洽商记录》表,这个记录表的时间确实是后补的,因为公用事业公司在施工三标段工程(非涉诉房屋所在楼宇)时应燃气公司要求必须有书面的设计变更才能备案,所以应相关部门要求公用事业公司会同被告、设计单位以及监理单位后补了一份书面记录。
一审法院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定全额向被告交纳了房款,被告应当按照合同约定向原告交付质量合格的商品房屋。通过庭审调查,被告对于交付的房屋存在装修等方面的质量瑕疵影响业主入住的情况,其通过小区张贴公开信的形式向包括原告在内的业主承诺因装修房屋问题导致业主延迟入住的,其针对业主购买商品房建筑面积的大小,按照业主的合理诉求对涉诉房屋进行整改,并且根据业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,小于100平方米户型租房费用为2000元/月(67元/天)。
就双方当事人争议之焦点,一审法院评判如下:
1、被告是否应支付原告燃气以及电信逾期开通违约金。被告是否支付原告燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到原告向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),并非原告实际通气的时间。通过庭审调查,涉诉房屋燃气设施存在明显改动的痕迹,加之一审法院自天津滨海旅游区公用事业发展有限公司、天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司核实的情况来看,被告向原告交付的涉诉房屋燃气设施交付时并未达到正常安全使用条件,燃气表与燃气灶的距离不符合安全通气条件,后由被告进行整改时间大约为2-3个月,故根据合同约定被告应就此段燃气整改时间向原告支付违约金,根据一审法院核实的具体事实,被告燃气整改时间一审法院酌定为75天,故根据合同约定被告给付原告燃气逾期开通50元/天×75天=3750元。就电信逾期开通违约金而言,原告提交了电信施工人员施工照片以及《碧桂园维修调度单》,电信施工人员施工照片与电信是否逾期开通并无关联性,至于《碧桂园维修调度单》记载内容主要为弱电不通且其上未有填报人、业主确认签名,弱电不通是否与电信逾期开通具有因果关系,原告亦未提供证据证实,故原告主张的电信逾期开通违约金不予支持。
2、被告是否应将涉诉房屋窗户改成外平开。通过现场勘验,涉诉房屋窗户为内平开,与本案核实的涉诉房屋设计图纸相符,且依照民用建筑设计规范来看,高层住宅的常规做法及安全需要来看,窗户的开启方式一般都为内平开,综合考虑上述情况,被告主张涉诉房屋使用说明书中关于涉诉房屋窗户系外平开的标注内容系笔误应为可信,故原告主张被告将涉诉房屋窗户改为外平开不符合法律规定,故不予支持。
3、被告是否应赔偿原告房屋维修期间的物业费损失712.89元以及房屋租金26000元。通过被告提交的《诉求书》以及《承诺书》,原、被告就涉诉房屋存在的顶棚裂缝以及其他装修质量问题导致原告不能入住的损失已经对原告予以赔偿,就涉诉房屋而言,房屋顶棚裂缝仅是涉诉房屋装修质量瑕疵的一部分,因房屋装修质量瑕疵整体而言从而影响了原告的正常入住,被告对原告赔偿是就房屋整体存在的装修质量瑕疵影响原告入住予以考量,并非单就某一项装修瑕疵予以考量,故原告主张被告仅就涉诉房屋顶棚裂缝予以赔偿,其他装修质量瑕疵未予以赔偿与客观实际以及法律规定均不相符,况且原告亦未提供涉诉房屋再次出现影响原告正常入住的其它严重装修质量问题的证据,故原告再次向被告主张赔偿租房补贴以及物业费损失属于重复主张、于法无据,故不予支持。
4、被告是否应返还原告预交的电费200元以及补偿原告3年的物业费8467.2元。庭审中原告提交的预交电费收据仅能证实原告预交的电费数额,被告维修房屋期间是否就原告预交的电费全部使用完毕,原告未有证据予以证实,且被告已对原告因房屋顶棚裂缝等质量瑕疵造成的损失予以赔偿,故原告主张被告返还预交电费之主张一审法院不予支持。原告仅依据电话录音欲主张被告承诺因换房给付3年的物业费补偿依据不足,故不予支持。
5、被告是否应赔偿原告因换房造成的误工费6050元以及交通费1750元。原告提交的预定机票确认单以及名为“周仁浩”出具的收条,记载的机票时间均为2013年7月、8月份,涉诉合同签订时间为2014年8月份,其提交的机票确认单以及收条与本案不具有关联性,故不予支持,原告可依据原房屋买卖合同另案主张。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐赫燃气逾期开通违约金人民币3750元。二、驳回原告徐赫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币868元,由原告担负800元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负68元。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。”
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:碧桂园公司在本案审理期间提交承诺书一份,即自愿给付徐赫电费损失180元。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,关于被上诉人支付上诉人徐赫燃气逾期开通违约金期间的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定,被上诉人是否支付上诉人燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到上诉人向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),而并非是上诉人实际通气的时间。经一审法院向相关部门调查核实,燃气的开通除燃气设施应当具备相应的安全条件外,还包括徐赫在内的其他业主的配合的因素。因徐赫未就包括其在内的其他业主已经就燃气开通给予了充分配合的事实,提供相应的证据予以证明,故一审判决据此酌情认定被上诉人应承担的燃气逾期开通违约金的期间,并无不当,本院予以维持。
关于被上诉人是否应支付上诉人电信逾期开通违约金的问题。上诉人主张因弱电不通,导致电信逾期开通。依合同约定,电信设施在涉诉房屋交付时需达到正常使用条件,即达到上诉人向电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件。现上诉人所提证据不能充分证明,因弱电不通致使其无法向电信的服务商申请办理该服务供应手续,故对其该项主张,本院不予支持。
关于被上诉人是否应支付上诉人房屋维修期间的物业费以及租房费用的问题。经查,双方已就涉诉房屋交付时存在的质量问题解决完毕,且上诉人未提供充分证据证明涉诉房屋再次出现影响其正常入住的其它严重装修质量问题,故对其该项主张,本院不予支持。
关于被上诉人是否应支付上诉人预交的电费的问题。被上诉人在对涉诉房屋进行维修时,应产生用电支出,同时亦不能排除上诉人在进入涉诉房屋时消耗电量,鉴于二审期间,被上诉人自愿担负电费180元,本院综合考虑实际情况,予以准许。
关于被上诉人是否应补偿上诉人3年的物业费的问题。上诉人主张被上诉人曾承诺因换房给付其3年的物业费,被上诉人对此不予认可,依现有证据,不足以证明上诉人的主张,故其应承担举证不能的法律后果。
综上所述,徐赫的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定,判决如下:
一、维持滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7299号民事判决第一项;
二、撤销滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7299号民事判决第二项;
三、被上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人徐赫维修期间的电费损失180元;
四、驳回上诉人徐赫的其他诉讼请求;
五、驳回上诉人徐赫的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。
二审案件受理费565元,由上诉人徐赫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺