重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终2525号
上诉人(原审原告):谭娜,女,汉族,1979年3月7日出生,住重庆市万州区。
上诉人(原审被告):重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司,住所地重庆市万州区白岩书院19号附2号,统一社会信用代码9150010711664612L。
法定代表人:张万烽,该公司总经理。
上诉人(原审原告)谭娜因与上诉人(原审被告)重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司(以下简称万郡地产公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初7494号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人谭娜上诉及答辩请求:1、撤销重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初7494号民事判决第三、四项,改判由重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司以10万元为计算基数,按照月利率2%的标准承担资金利息；并判决从2008年12月31日起至付清为止,按照100元/天的标准承担违约金。2、驳回万郡地产公司的上诉请求。主要理由:由于万郡地产公司违约,给我造成70余万元的损失,应该支付资金利息并按照约定支付违约金。一审判决驳回我要求万郡地产公司担资金利息的诉讼请求且判决的违约金标准过低,不足以弥补我的损失,要求二审纠正。
上诉人万郡地产公司上诉及答辩请求:撤销重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初7494号民事判决第三项并驳回谭娜的上诉请求。主要理由:我公司无法与谭娜签订正式的商品房买卖合同是因为万州区政府将已出让给我公司的土地使用权收回,导致我公司开发的项目规划、设计发生变更房源减少,并不是我公司故意违约,因此不应承担资金利息和违约责任,即使要承担违约责任,一审判决的标准也过高。
一审原告谭娜向一审法院起诉请求:1、依法解除双方于2008年10月24日签订的《商品房认购协议》；2.判决由被告退还原告给付的款项10万元,并承担相应的资金利息(按月2%的标准从2008年9月12日起计算至实际付清之日止)；3.判决由被告向原告从2008年12月31日起至实际付清为止,按100元/天的标准承担违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明:一、2006年9月8日,被告万郡公司通过拍卖程序取得重庆市万州区白岩路185－197号及桂花路1－17号(万州区工商局、国税局、百货总公司、万二中)旧城改造片区建设用地使用权5660平方米,用地性质为商住用地。因万郡公司与重庆市万州第二高级中学联合建房发生纠纷,重庆市万州区人民政府于2008年12月18日对万州区国土资源局作出《关于调整万郡公司已出让的建设用地方案的批复》[万州府函(2008)151号],同意按照万州区建委[万规选(2006)万字第90号]《建设工程选址意见书》的要求,将原出让给万郡公司的建设用地面积5660平方米调整为5926平方米,增加用地面积266平方米；同意收回万郡公司2189.33平方米建设用地使用权,重新划拔给重庆市万州第二高级中学作为教职工宿舍用地；将万郡公司已出让的建设用地使用面积调减为3736.67平方米。2009年3月,万郡公司按调减后的建设用地使用面积对万郡大厦综合楼的设计方案进行调整,调整后的总建筑面积为23080.97㎡,其中住宅面积13028.77㎡,其住宅用房楼层设计为每层6套。二、2008年10月24日,原告谭娜(协议称乙方)与被告万郡公司(协议称甲方)签订《商品房认购协议》,主要约定:“甲方将万州区白岩路尚未竣工的‘万郡.华尔街之星’11－8号房屋(未竣工)预订给乙方,该房屋的设计面积为131.91平方米,具体面积以建好后的测绘面积为准；按建筑面积计价,每平方米2880元,房价总额379900.80元(仅为房款)；付款方式为:首付订金100000元,余款在2008年12月30日动工时付90000元。如2008年12月30日未动工,根据乙方要求,将所有款项退还乙方。甲方在取得预售房许可证签订正式合同时付110000元,剩余79900.80元在主体封顶时付清。本协议为内部认购协议,待甲方取得预售房许可证后,乙方凭本协议换签正式协议。即使动工之后,根据乙方意愿可随时退回所交全部房款；如果不退,甲方给付乙方每天违约金100元,直到将所有房款退还乙方为止。”2008年9月12日,原告谭娜支付被告100000元,被告出具收据。三、因土地及规划调整,约定期满后,被告万郡公司无法与原告签订商品房买卖合同,原告要求被告处理。2009年1月21日,被告万郡公司给原告出具承诺书,承诺于2009年2月底将谭娜所交购房款退还,按实际退款的违约天数计算违约金。被告未按承诺还款,又于2012年7月23日出具第二份承诺书,承诺在9月签订正式合同,出售谭娜本人住房一套,面积130平方米左右。被告亦未按约定与原告签订合同出售房屋。一审法院认为,2008年10月24日,原、被告签订《商品房认购协议》,原告认购被告开发的重庆市万州区白岩路“万郡.华尔街之星”25-7号商品房,该认购协议仅对认购房屋的设计面积、单价、付款方式进行了约定,对商品房交付使用条件及日期、装饰及设备标准、供水、电、燃气、绿化、道路等有关基础设施的交付承诺及权益责任、公共配套建筑的产权归属、产权登记办理、违约责任等事项均无约定,即使被告已按约定收取部分购房款,该认购协议尚不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,且双方已明确约定待被告取得预售房许可证后换签正式协议。故,双方所签《商品房认购协议》属预约合同。本协议是双方当事人的真实意思表示,其约定不违反法律和行政法规的强制性规定,是有效合同,受法律保护,双方当事人应全面履行自己的义务。由于建设用地的原因导致被告所开发项目的规划设计被调整,被告无房屋出售给原告,导致不能换签正式的商品房买卖合同,其责任应由被告承担。原告请求解除认购协议,被告同意,符合法律规定,一审法院予以支持。原、被告双方所签预订协议因被告的原因不能换签正式的商品房买卖合同而解除,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求对方恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中,因被告的违约行为导致合同解除,被告应当承担返还原告已付购房款及赔偿损失的违约责任,原告请求被告返还购房款10万元的诉讼请求,于法有据,予以支持。双方在预订协议中明确约定“本协议为内部认购协议,待甲方取得预售房许可证后,乙方凭本协议换签正式协议。即使动工之后,根据乙方意愿可随时退回所交全部房款；如果不退,甲方给付乙方每天违约金100元,直到将所有房款退还乙方为止。”按双方的约定,只要双方未签订合同,原告可随时要求被告退回所交全部房款,不退款即应承担违约责任。按双方的约定计算,每月违约金为本金的3％,高于民间融资可予保护的资金利率水平,被告请求调减违约金符合《中华人民共和国合同法》第百一十四条第二款的规定,予以采纳。综合考虑被告从2008年9月即收取占用原告的购房资金的事实,被告先承诺还款,后又承诺售房,但都未兑现,违反诚实信用原则,且持续时间较长,使原告另行购房的机会、资金运行收益均受到影响,给原告造成损失。结合当事人的实际损失,兼顾合同的履行情况及被告是因为土地及规划调整的客观因素,根据诚实信用原则予以衡量,考虑现行民间融资可保护的利率水平,酌情确定由被告按中国人民银行同期同类利率标准的2倍向原告支付违约金；被告不同意承担违约责任的抗辩理由不成立,不予采纳。违约金的作用是对守约方损失的补偿,兼具适当的惩罚性,被告已支付违约金,弥补了原告的损失,不再赔偿资金占用损失,对原告要求被告支付资金利息的诉讼请求,不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决:一、解除原告谭娜与被告重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司于二○○八年十月二十四日签订的关于预订买卖重庆市万州区白岩路“万郡.华尔街之星”11－8号商品房的《商品房认购协议》。二、由被告重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司于本判决生效后三十日内返还原告谭娜预交购房款10万元；三、由被告重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司于本判决生效后三十日内赔偿原告谭娜违约金(以10万元为基数,从2008年9月12日起至本金付清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算)；四、驳回原告谭娜在本案中的其他诉讼请求。案件受理费8498元,减半收取4249元,由重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司承担；原告已预交,被告迳付原告。
二审审理过程中,双方当事人均未提交新证据,本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同,对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案争议的焦点是一审判决的违约责任是否过高或过低的问题和是否应支付资金利息的问题。根据查明的事实,本案所涉协议是双方当事人的真实意思表示,合法有效。虽然万郡地产公司未能和谭娜换签正式商品房买卖合同存在客观原因,但万郡地产公司仍应承担违约责任。一审法院以违约金的作用是对守约方损失的补偿且兼具适当的惩罚性为由,在判决万郡地产公司支付违约金的前提下驳回谭娜要求另外赔偿资金占用利息的请求并无不当,故谭娜要求撤销一审判决第四项的上诉请求,本院不予支持；但一审判决的违约金标准过低,未完全满足违约金的上述功能,因此万郡地产公司要求不支付违约金或一审判决的违约金过高要求二审调减的上诉请求,本院也不予支持。对于谭娜要求按双方约定的100元/天的标准计付违约金的上诉请求,本院综合考虑到本案双方当事人所签定的《商品房认购协议》属预约合同的性质、谭娜丧失的可期待利益及万郡地产公司未能履约的客观原因,根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定,酌情确定由万郡地产公司按年利率24%的标准向谭娜支付违约金,时间从万郡地产公司于2009年1月21日承诺的还款期限届满的次日(即2009年3月1日)起计算。
综上所述,上诉人谭娜要求撤销重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初7494号民事判决第三项依法改判由万郡地产公司按双方约定支付违约金的上诉请求本院予以酌情支持。而上诉人谭娜要求撤销重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初7494号民事判决第四项和上诉人万郡地产公司的上诉请求均不能成立,不予支持。一审判决认定事实清楚,审判程序合法,但适用违约金标准不当,本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
一、维持重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初7494号民事判决第一、二、四项；
二、撤销重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初7494号民事判决第三项,即由被告重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司于本判决生效后三十日内赔偿原告谭娜违约金(以10万元为基数,从2008年9月12日起至本金付清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算)；
三、上诉人重庆市万州区万郡地产发展有限责任公司于本判决生效后三十日内以10万元为基数,按年利率24%的标准从2009年3月1日起计算至本金付清之日止向上诉人谭娜支付违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费谭娜缴纳6998.53元,万郡地产公司缴纳2744元,合计9742.53元,由谭娜承担3499.27元,万郡地产公司承担6243.26元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 敏
审 判 员 杨继伟
代理审判员 蒋乾巽
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 章立立