山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)济民一终字第706号
上诉人（原审被告）济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人朱月肖，董事长。
委托代理人张蕾，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托代理人徐相华，山东德衡（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）姜兴军，男，1968年7月16日出生，汉族，无业，现住济南市。
委托代理人房爱静，山东德康律师事务所律师。
上诉人济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称鲍德公司）因与被上诉人姜兴军商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人鲍德公司的委托代理人张蕾、徐相华，被上诉人姜兴军及其委托代理人房爱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年5月26日，姜兴军与鲍德公司签订《商铺买卖合同》，合同约定由姜兴军购买鲍德公司开发建设的涉案房屋，涉诉房屋的预售许可证号为济建开预许字第（200X）XXX号；涉诉房屋建筑面积219.56平米，合同总价款为1756480元；鲍德公司应在2010年10月31日前交付经竣工验收合格的涉诉房屋，并在交付后360日内提供办理涉诉房屋产权登记需由出卖人提供的资料，否则鲍德公司应按已付房款的1%支付违约金；2010年冬季集中供暖具备使用条件，若在规定日期内未达到使用条件，参照双方逾期交房的约定办理；逾期交房不超过15日，鲍德公司应按已付房款的万分之一按日支付违约金，逾期交房超过15日，合同继续履行的，鲍德公司应按已付房款的万分之二按日支付违约金；合同未尽事宜，双方可签订补充协议，合同的附件与合同具有同等法律效力；合同的附件分别为房屋平面图、关于装饰和设备的标准、《合同补充协议》、商铺质量保证书。《合同补充协议》第三条载明，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，合同继续履行的，自规定期限到期之日第二天起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日支付总房款万分之二的违约金。合同落款的买受人处，由姜兴军签名并按手印，《合同补充协议》未再由鲍德公司和姜兴军另行签章。
2012年2月7日，鲍德公司开具的发票载明，涉诉房屋的建筑面积为222.68平米，姜兴军已付清购房款1781440元。鲍德公司于2010年10月31日交付涉诉房屋。涉诉项目包含的楼号情况如下：东1A、东1B、东2A、东2B、东10、东36A、东36B、东37、西7号。2011年10月27日，鲍德公司向房管部门报备了涉诉项目的东36A号楼、东36B号楼、东37号楼、西7号楼的房屋初始登记材料。2013年7月1日，鲍德公司为涉诉项目的其他5栋楼报备了房屋初始登记的材料。2013年10月10日，鲍德公司取得涉诉房屋的初始登记，房屋产权证号为济房权证历城字第1586**号。鲍德公司于2014年2月8日通知姜兴军已经可以办理涉案房屋的产权转移登记。鲍德公司并非涉诉房屋的供热企业。
另，有关综合验收制度相关规定如下：1.1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置”；第九条规定：“住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案”。2.1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”。3.2004年11月25日山东省人民代表大会常务委员会发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实；（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；（四）拆迁补偿安置方案是否落实；（五）住宅产业化技术要求是否落实；（六）前期物业管理是否落实；（七）法律法规规定需要验收的其他事项”。4.2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。综合验收应当包括以下内容：1.开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2.开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4.单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5.住宅产业化技术要求是否落实；6.前期物业管理是否落实；7.拆迁补偿安置方案是否落实；8.法律、法规等规定需要验收的其他事项。”第五条规定：“开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。”开发项目综合验收报告应附有下列材料：1.按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2.《建设工程竣工规划验收合格证》；3.基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4.城市排水许可证明材料；5.供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6.《建设工程竣工验收备案表》；7.《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8.落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11.《建设工程档案预验收意见书》；12.其他需要提交的材料。”
2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理;建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理;城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市市政公用主管部门办理;落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理;供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县(市)参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。
原审法院认为：姜兴军与鲍德公司签订的《商铺买卖合同》合法有效。因《商铺买卖合同》已约定对于未尽事项，鲍德公司与姜兴军可以另行签订补充协议，故即使《合同补充协议》未再由鲍德公司和姜兴军另行签名盖章，该协议作为《商铺买卖合同》的附件，应同样具有合法效力。因此，对于鲍德公司认为《合同补充协议》未经签字盖章、该协议不成立的辩解意见，本院不予采纳。
合同第十五条约定，鲍德公司应在涉诉房屋交付后360日内具备办理产权条件、提供办理产权登记所需要的资料，涉诉房屋于2010年10月31日交付，故鲍德公司应在2011年10月27日前完成协助办理产权登记的义务。同时，《合同补充协议》中姜兴军不能在规定期限内取得房地产权属证书，鲍德公司应按日支付总房款万分之二违约金的约定，是对《商铺买卖合同》中鲍德公司的协助办理产权登记义务的进一步明确。根据以上约定，鲍德公司起码应在2011年10月27日前取得涉诉房屋的初始登记并向姜兴军发出办理房屋分户转移登记的通知，才能视为完成了相应协助义务。但是，鲍德公司在2014年2月8日才向姜兴军发送了办理涉诉房屋分户产权登记的通知，鲍德公司已构成违约，应按照姜兴军已付房款万分之二的标准，按照违约天数按日支付违约金。对于违约金的支付期间，本院认为，鲍德公司于2013年10月10日取得了涉诉房屋的初始登记，且于2014年2月8日向姜兴军发送了办理涉诉房屋分户产权登记的通知，已尽到了应尽的协助办证义务。姜兴军收到通知后，具体何时办理涉诉房屋的产权转移登记，不在鲍德公司的可控范围内。因此，鲍德公司应当向姜兴军支付2011年10月27日至2014年2月8日期间的逾期办证违约金，姜兴军主张以2011年11月1日作为逾期办证违约金的起算点，故，鲍德公司应当支付姜兴军逾期办证违约金1781440元×0.2‰×830天=295719.04元。对姜兴军要求鲍德公司支付自2014年2月9日起至房屋权属证书实际取得之日止逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
对于鲍德公司认为逾期办证系政府政策变化不可抗力原因导致，鲍德公司不应承担责任的辩解意见。从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同之前，就已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，鲍德公司作为专业的房地开发企业在缔约时就应当预见到济南市行政区域内将要实行综合验收制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发的通知》，进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。因鲍德公司未能举证该政策的实施，增加了验收项目、导致验收备案时间延长；而且，根据《关于转发的通知》的规定，综合验收必须在办理初始登记之前集中完成，济南市行政区域内正式施行综合验收制度之日至本案双方约定的协助办理产权登记的截止日约有6个月的时间，在该期间内鲍德公司也应有充足时间完成综合验收和产权初始登记报备，但鲍德公司未如期履行协助办理产权登记的义务，已构成违约，应承担违约责任。
对于逾期办证的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。因《合同补充协议》已明确约定了逾期办证的违约金标准，且该标准并不高于上述法定的违约金标准，鲍德公司也未提交证据证实该违约金标准应予调低，故对于鲍德公司认为违约金计算过高应予调整的辩解意见，本院不予采纳。
对于姜兴军要求鲍德公司支付逾期供暖违约金的诉讼请求。因《商铺买卖合同》第十四条约定涉诉房屋的集中供暖在2010年冬季具备使用条件，因涉诉房屋交付时已配套铺设了水电暖管网，具备了集中供暖的接入条件，鲍德公司也并非供热企业，故，对于姜兴军要求鲍德公司支付逾期供暖违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜兴军逾期办证违约金295719.04元;二、驳回原告姜兴军要求被告济南鲍德房地产开发有限公司支付自2014年2月9日起至房屋权属证书实际取得之日止逾期办证违约金的诉讼请求；三、驳回原告姜兴军要求被告济南鲍德房地产开发有限公司支付逾期供暖违约金130045.12元的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4380元，由原告姜兴军负担人民币380元，被告济南鲍德房地产开发有限公司负担人民币4000元。
上诉人鲍德公司不服原审判决上诉称：一、原审法院认定《合同补充协议》有效错误。《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。被上诉人提供的《商铺买卖合同》附件三，即《合同补充协议》未经双方签署确认，并非双方当事人真实意思表示，未成立并生效，原审法院依据被上诉人单方提供的《合同补充协议》作出相关判决错误。二、即使《合同补充协议》具有法律效力，一审判决对《合同补充协议》的具体适用亦存在错误。被上诉人的诉讼请求明确为“主张逾期办证违约金”，由于发证机关为房屋登记主管部门，房管登记主管机关审核相关资料并发放房产权属证书的时间并不为上诉人所左右，因此上诉人只要向房屋登记主管部门提交产权登记资料，“办证义务”即为完成。买卖合同约定的“未在规定期限内提交产权登记资料需承担的违约责任”即属“逾期办证违约金”，而《合同补充协议》约定的是“逾期取得房屋权属证书”需承担的违约责任，二者分属性质完全不同的两种违约责任。本案双方已明确约定了“逾期办证违约金”为1%，原审法院却不顾上述合同明确约定，错误将“逾期取得房屋权属证书违约金”套用在“逾期办证违约金”上，从而作出了错误判决。三、即使适用《合同补充协议》的约定，原审法院也应该严格按照“逾期提供房屋产权”资料、“逾期取得房屋产权”对不同违约阶段进行分别适用。上诉人认为，假设《合同补充协议》成立，对于《商铺买卖合同》第十五条和《合同补充协议》第三条的法律关系及适用顺序应如下：1.两者的关系。《合同补充协议》是买卖合同的组成部分，但二者约定事项不同。买卖合同约定的是上诉人应在规定时间提交办理产权登记资料以及延迟提交资料的违约责任，无论逾期多长时间，均应按照买卖合同追究已交房款1%的违约责任；而《合同补充协议》约定的是逾期取得房地产权属证书的违约责任，即买受人未在约定时间内取得房地产权属证书时，出卖人应承担的责任。鉴于本案中，合同双方对取得房地产权属证书的具体时间并未约定，因此无从起算“逾期取得房产证”的违约责任。2.关于适用顺序。按照正常顺序，提交办理产权登记的资料在前，取得房地产权属证书在后。权属证书的取得应以提交办理产权登记资料为前提。在延迟提交资料阶段，其违约责任应按已付房价款的1%计算，在逾期取得房地产权属证书阶段，违约责任应按总房款日万分之二计算。据上，上诉人违约责任的承担应当分段计算：1.自合同约定的出卖人应提交办证资料之日起至上诉人通知办证时间止，上诉人应按照已付房款1%承担违约责任。根据合同第十五条的约定，在商铺交付使用后360日内办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权登记条件。如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需的资料，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因此根据上述约定，从交房之日后360日之日起至通知被上诉人可以办证之日的期间，均是上诉人提交资料逾期的时间，应按“逾期提交资料”承担已付房款1%的违约金，这也是签订合同当时买卖双方真实意欲表达的意思。2.自2014年2月8日通知办证之日起，加算合理的主管机关办证期限，才是真正的能够追究“逾期取得房产权证”的违约责任期限。但前已论述，由于取得房屋产权证书并非为上诉人所掌握，因此将相关办证责任加于上诉人一身显然不合理，本案并不存在“逾期取得房产权证”的违约责任。四、原审法院判决的违约金明显高于被上诉人实际损失，要求降低。一审判决上诉人承担自交房之日满360天后至通知办证期间总房款日万分之二的违约金过高。这段时间，上诉人一直对所购房屋进行经营使用并租赁收益，该使用和收益部分并未因逾期取得房产权属证书而受到任何减损，逾期提交资料及逾期办证并未对上诉人造成任何损失和影响变化。且本案中，被上诉人未提交任何证据证实其实际损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额数额”。《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，考虑到本案当事人没有任何实际损失的情况下，且上诉人在一审中已明确提出要求降低违约金额度，而原审法院仍然判决如此之高的违约金显然没有考虑到本案被上诉人及标的房屋属于商铺的特殊情况，违反了相关法律及司法解释的规定。五、竣工验收备案与综合验收备案属于重大政策调整，客观上和事实上造成了办证延期，且上诉人根本不可能预见。2011年4月27日，济南市实行项目竣工综合验收，随着规划、市政配套等验收项目的增加，增加了项目验收备案手续的工作量，且由于上述验收机构均系政府部门或政府部门指定的事业单位，在当前的房地产开发环境较为复杂的实境下，客观上造成了各种逾期事件的发生。原审法院对该项影响因素没有作出任何考量，就将所有责任全部归为出卖人一方承担也是违背公平、合理原则的。六、被上诉人主张的部分违约金已经超过诉讼时效。被上诉人主张按日万分之二支付违约金，意味着每日的违约金构成独立的债务，应当受到诉讼时效的限制。此外，买受人还存在其他不合法、不合理或错误之处。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，现请求二审法院撤销原判第一项，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
上诉人姜兴军不服原审判决上诉称：一、计算逾期办证违约金的截止日期应当计算至实际取得房屋产权证书之日止。2014年2月8日，鲍德公司虽然向姜兴军发出办证通知，但姜兴军去办证时却被告知鲍德公司已经出具内部文件，决定暂缓为姜兴军办证，并告何时办证待另行通知。至今姜兴军未再收到办证通知。二、鲍德公司应当支付逾期供暖的违约金。虽然房屋交付时具备了供暖管网，具备了集中供暖的条件，但因住房外管道未铺设，无法集中供暖。综上请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由鲍德公司承担。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，鲍德公司于2014年2月8日向姜兴军发出办理产权证书的通知，姜兴军收到该通知后应要求前往办理产权证书，但鲍德公司以涉及未完结诉讼为由，不予配合办理产权证书。鲍德公司至今未协助姜兴军办理产权证书。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订合同中对鲍德公司的办证义务如何约定，鲍德公司逾期办证应当承担怎样的违约责任；二、鲍德公司主张的因政府验收政策的变化导致逾期办证，该抗辩理由能否成立；三、合同约定逾期办证违约金是否过高，应否调整；四、被上诉人主张的部分违约金是否超过诉讼时效;五、姜兴军主张的逾期供暖违约金是否应当支持。
关于焦点一，本院认为，双方当事人签订的《商铺买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。《商铺买卖合同》所附之附件为该合同的组成部分，合同附件中约定的权利义务内容，对于双方当事人亦具有约束力。鲍德公司主张《合同补充协议》未成立并生效，于法无据，本院不予支持。
是否办理产权登记影响商品房买卖合同目的的实现，因此协助买受人办理房产权登记是开发商所负之法定义务，亦属商品房买卖合同所约定的主要义务。在商品房预售合同中，根据办理产权登记的流程，首先由开发商向相关部门提交必要的房屋前期资料，完成房屋的权属的初始登记之后，再告知买受人可以办证，由买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，办理完毕房屋初始登记是开发商在办证过程中的主要义务，办理房屋初始登记是为买受人办证的前提，在准予初始登记的批复作出后，开发商才具备协助办证的法定条件。双方签订《商铺买卖合同》第十五条系关于产权登记的约定，该条约定：“在商铺交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件。如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需要的资料，双方同意按下列第1和第2项处理。……”此处约定的出卖人“提供办理产权所需要的资料”应主要指完成房屋初始登记，本条系针对开发商办理房屋初始登记所约定的履行期限及逾期违约责任。附件三：《合同补充协议》第三条亦系关于产权登记的约定，该条约定：“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自规定期限到期之日第二天起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金。”本条对开发商逾期为买受人办理产权证书的违约责任进行了约定，其中办证期限表述为“规定期限内”，如何认定“规定期限内”是影响本案开发商逾期办证违约责任的关键。本院认为，应当结合合同相关条款，推究合同签订时双方当事人的本意，以作出公平、合理的解释。
首先，关于商品房预售合同中房屋产权证书的办理具有法定期限。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”因此，对于预售商品房，开发商协助买受人办理产权证书的法定期限为房屋交付之日起90日内。但由于本案双方约定开发商办理完毕房屋初始登记的期限为房屋交付后360日内，而办理房屋初始登记是为买受人办理产权证书的前提，因此如适用办证的法定期限显然不符合双方当事人的本意，故不能认定上述《合同补充协议》第三条中“规定期限内”为法定期限。
其次，结合合同相关条款，推究双方当事人签订合同的本意。如前所述，双方在合同第十五条约定了开发商办理完毕房屋初始登记具备办证条件的期限，为房屋交付使用后360日内。一般来说，开发商办理完毕房屋的初始登记后，向买受人提供必要的证明文件，经买受人提交申请，在较短时间内即可办理权属登记，取得产权证书，因此如不考虑买受人故意拖延等因素，开发商办理完毕房屋初始登记与买受人实际取得产权证书的期限应当相差无几。附件三:《合同补充协议》第八条约定了买受人不按期办理产权登记的违约责任，即：“买受人采用银行贷款方式付款的，于住宅交付使用后360日内前来办理房产证，逾期不来办理的，按每日总房款的万分之二支付违约金。”该条约定的买受人办理产权证书的期限与合同十五条约定期限一致。根据该条的表述，开发商在签订合同时具有能够在房屋交付后360日内为买受人办理产权证书的预期。因此，本院认为《合同补充协议》第三条所约定办理产权证书的“规定期限内”，即指合同第十五条约定的期限，也即房屋交付使用后360日内。由于办理产权证书需要买卖双方互相配合，鲍德公司完成房屋的初始登记使房屋具备办理权属的条件后应当向买受人进行告知，并协助提交相关证明文件。本案鲍德公司虽然于2014年2月8日向姜兴军发出办理产权证书的通知，但姜兴军前往办理时鲍德公司拒绝配合办理，因此鲍德公司至今未完成其协助办理产权证书的义务。原审判决认定鲍德公司逾期办证的期限至2014年2月8日通知办证之日止不当，本院予以纠正。鲍德公司主张即使《合同补充协议》有效，亦应当分段适用不同违约金标准，与合同本意不符，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，2004年11月25日，发布实施的《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定房地产项目竣工后必须进行项目综合验收。2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅发布了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确规定山东省内房地产开发项目均应进行综合验收。涉案合同于2010年5月签订，鲍德公司作为房地产开发企业应当熟知相关的房地产法规及政策，其主张对政府实施综合验收制度不可预见，本院不予支持。鲍德公司未举证证明造成逾期办证确属由于政府验收政策变化的原因，双方签订的合同中也并未约定相关政府政策的变动属于免责事由。因此，鲍德公司主张的该抗辩理由，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，逾期办证虽不影响房屋的正常使用，但由于未取得产权证书，可能买受人对房屋进行经营、出租、出售以及以房屋办理抵押进行融资造成影响，给房屋买受人带来不利益，产生一定的经济损失。由于逾期办证损失的数额难以认定，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以银行逾期贷款利息标准认定逾期办证的实际损失数额。与以此标准计算出的实际损失相比，合同约定的违约金数额并不过高。故鲍德公司要求对违约金进行调整，本院不予支持。
关于焦点四，本院认为，商品房买卖合同中，出卖人承担交付标的物义务不仅是要按约定交付商品房实物，还有协助办理权属证书的义务。办理商品房权属证书的权利义务具有物权属性，因出卖方原因导致逾期办证违约行为具有持续性。被上诉人主张的逾期办证违约金系一整体，鲍德公司至今尚未协助被上诉人办理权属证书，故被上诉人提起本案诉讼未超过诉讼时效。因此，鲍德公司主张被上诉人请求的部分违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。
关于焦点五，本院认为，姜兴军与鲍德公司之间系商品房预售合同关系。按照合同约定，鲍德公司负有向姜兴军交付符合合同约定之房屋的义务。综合验收项目中包括供水、供电、供热等市政公用基础设施按照规划建设并达到使用条件，涉案房屋已经取得综合验收备案证明，说明涉案房屋供热设施已经具备使用条件。姜兴军在上诉状中亦表述涉案房屋具备供热网管。因此，鲍德公司将供热设施完备的房屋交付给姜兴军，已经履行了合同义务。鲍德公司与姜兴军之间不存在供热合同关系，姜兴军要求鲍德公司支付逾期供暖违约金没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1417号民事判决第三项及诉讼费负担项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1417号民事判决第一项、第二项；
三、上诉人济南鲍德房地产开发有限公司于本判决时效之日起十日内向上诉人姜兴军支付逾期办证违约金（以1781440元为基数，自2011年11月1日起至本判决生效之日止，按照日万分之二的标准计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱之义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6570元，由上诉人济南鲍德房地产开发有限公司负担5475元，由上诉人姜兴军负担1095元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
代理审判员 徐林豹
代理审判员 曹 慧
二〇一五年六月十一日
书 记 员 孙培培