广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第646号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨智杰，男，汉族，广东省吴川市人，住广州市天河区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨康水，男，汉族，广东省吴川市人，住吴川市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨金胜，男，汉族，广东省吴川市人，住吴川市。
上述三上诉人的委托代理人：叶英鹏，广东万维律师事务所律师。
上述三上诉人的委托代理人：杨文冲，广东万维律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：冼耀伟，男，汉族，广东省吴川市人，住吴川市。
委托代理人：李庆瑞，广东汉基律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴川市希尔顺酒店。住所地：吴川市。
负责人：冼木春，该酒店经营者。
被上诉人（原审被告）：黄红鹰，女，汉族，广东省广州市人，住广州市越秀区。
委托代理人：张朝，广东华文律师事务所律师。
原审被告：冼木春，男，汉族，原住吴川市。
原审第三人：深圳市鑫苹果投资管理有限公司。住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：吴祖建，该公司总经理。
原审第三人：吴川市钻石红苹果餐饮娱乐管理有限公司。住所地：吴川市。
法定代表人：朱晓钦，该公司经理。
上述两原审第三人的委托代理人：李志毅。
杨智杰、杨康水、杨金胜诉冼耀伟、吴川市希尔顺酒店（以下简称“希尔顺酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2014年3月17日作出（2013）湛吴法民一初字第453号民事判决。冼耀伟、希尔顺酒店不服上述判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月17日作出（2014）湛中法民一终字第461号民事裁定，将本案发回原审法院重新审理。原审法院依法重新组成合议庭进行了审理，并于2015年6月1日作出（2014）湛吴法民一重字第4号民事判决。杨智杰、杨康水、杨金胜及冼耀伟、希尔顺酒店均不服上述判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员林竹担任记录。上诉人杨智杰、杨康水，上诉人杨智杰、杨康水、杨金胜的委托代理人叶英鹏，上诉人冼耀伟及其委托代理人李庆瑞，被上诉人黄红鹰及其委托代理人张朝，原审第三人深圳市鑫苹果投资管理有限公司（以下简称“鑫苹果公司”）、吴川市钻石红苹果餐饮娱乐管理有限公司（以下简称“红苹果公司”）的委托代理人李志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：杨智杰、杨康水、杨金胜共同拥有两块均位于吴川市海滨街道海港大道西侧的住宅用地使用权，占地面积分别为576.95平方米和604.95平方米（合计1181.9平方米），已于2003年9月23日办理了《国有土地使用证》，证号分别为吴府国用（2003）第0821170＊＊＊＊号和第0821170＊＊＊＊号。2007年2月6日，吴川市规划建设局向杨康水、杨金胜、杨智杰颁发吴规建字（2007）第058号《建设工程规划许可证》，同意其在海滨街道海港大道西侧新建一幢基底面积为1001.32平方米，建筑总面积为12735平方米，层数为十一层半（含地下室一层）的住宅楼。现在已建成一幢地上十四层、地下室一层、未按规划增设连廊的楼房（基底面积为1196.79平方米，建筑总面积为16784.49平方米）。上述房屋经批准为经营场所。
2010年11月1日，杨智杰、杨康水、杨金胜（作为甲方）与冼耀伟（作为乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，落款处“甲方”有“杨智杰、杨康水”的签名，“乙方”有“冼耀伟”的签名。2010年11月5日，杨金胜出具全权委托杨智杰办理本案租赁房屋的租赁及相关事宜的委托书。上述合同的主要条款为：第一条，出租房屋的位置，面积及条件。1、甲方将座落于吴川市区海港大道西侧的楼房（国土证：吴府国用（2003）第08211700186和08211700187号）租赁给乙方作商业用途使用。出租范围：大楼北侧一至十三层、大楼南侧三至十三层，其中大楼六层至十三层作为希尔顺酒店，二至五层作为酒店配套用途，一楼为酒店大堂及地下停车场作酒店配套使用。3、甲方出资装修大楼，装修部份费用由甲方支付，其中大楼北侧二至五层、南侧三至五层的室内装修费用由乙方负责，一楼酒店大堂及六至十三层的酒店装修费用由甲方负责，甲方应在本合同签订之日起三个月内完成北侧一楼大堂和六至十三层大楼所属甲方装修部分，正常交付乙方使用。4、乙方负责酒店内的投资，即购置电视机、床垫、床头柜及床头板套和床上用品、布草及生活上所需的用品等。第二条，租赁期限及房屋交付时间。1、合同的租赁期限为12年，即从2010年月日起至2022年12月31日止。2、属于甲方装修责任的部分，装修完毕后经双方验收确认时即为房屋交付日期，属于乙方装修范围的部分，从甲方交付房屋之日起即为交付房屋给乙方使用之日。第三条，租金数额，交付方式及保证金。1、2010年12月31日至2013年12月31日止，每月租金为358000元，租赁期内，租金每三年在现租金的基础上递增5%。2、租赁期开始六个月内房屋租金按月支付，即2011年1月至同年6个月，乙方须于每月10日前以现金、支票、汇票等方式付清当月租金，2011年7月至租赁期结束，租金按每两个月为期结算一次，乙方须于每期首月的10日前付清当期应付的租金。3、如乙方逾期交付租金在一个月内的，乙方须按租金额的每日千分之一的违约金支付给甲方；如逾期交付租金超过二个月的，甲方有权没收乙方的保证金及放置在承租房屋内的全部物品，并有权解除本合同。4、乙方须向甲方支付合同保证金200万元。在签订本合同当日，乙方支付100万元，余下100万元在甲方交付房屋给乙方使用当日付清。第四条，双方的权利义务。1、甲方按第一条第3款负责按图纸的要求对大楼进行装修，并办理大楼的装修报建、水电报装、消防等手续。但乙方开始营业后的酒店、旅业等场所的消防设施设备器械及水电等所有费用由乙方负责。2、甲方负责帮助乙方办理经营旅业所需的工商营业执照，乙方须予以协助并提供办理证件所需资料。……5、甲方应从签订合同之日起三个月内完成所有的装修配置并将有效工商营业执照证据交给乙方使用，如因甲方原因造成乙方无法在约定期正常营业的，甲方同意在十个工作日内将已收到的押金退还给乙方，并按已收到押金金额的千分之一计算利息，以及赔偿乙方已购置所有物品的费用（凭有效单据为准）。……13、经甲方书面同意，乙方可以将承租房屋转租、分租、借用、调换给他人或委托他人经营。第五条，违约责任。2、除法定的或者约定的解除合同事由外，任何一方违约单方解除本合同的，须向对方支付全部租金总额百分之十的违约金并赔偿对方经济损失400万元。第八条，其他约定。1、在履行本合同过程中，双方可根据实际情况在不违背双方根本利益和本合同的原则的前提下，经友好协商可对本合同的条款进行修改或者补充说明，并签订书面补充协议作为本合同的附件……。
2011年7月10日，杨智杰、杨康水、杨金胜（甲方）与冼耀伟（乙方）签订《补充协议书》一份，协议主要条款：一、乙方尚欠甲方的合同保证金及租金，必须于2011年7月30日前全部付清给甲方。如甲方需要，乙方必须保证在酒店内提供二间标准客房给甲方作接待之用，甲方以当日平均房价的五折支付价款给乙方，房款每月结算一次。二、《合同》约定的每月租金数额，甲方已减除租金税款给乙方。因此，乙方不管以何种方式缴交租金，甲方只向乙方出具收据，乙方如需发票应自行向税务部门缴费补开，甲方考虑乙方的实际经营情况，同意从2011年2月份租金中减除158000元给乙方。三、双方确认甲方已经将房屋交付给乙方经营一段时间。……四、甲方已就乙方经营的希尔顺酒店办理了经营所需的工商执照（包括副本）、特种行业许可证、卫生许可证、消防证、排污证等（以乙方签收手续为准）。酒店开业后如需办理其他经营所需证、照的，由乙方自费办理。《合同》终止时，乙方必须归还全部的经营证、照、批文等给甲方使用并协助办理过户变更手续。五、双方确认《合同》第一条第4点的“生活上所需的用品”是指客房内供住客使用的洗、漱用品。八、除与上述补充协议条款抵触者外，双方应继续按《合同》的其他条款履行。甲方以杨智杰为己方代表，乙方以冼木春为己方代表，双方的代表就本《合同》履行时的行为或签置的文件即确认为甲、乙方的真实意思表示。杨智杰、杨康水、杨金胜于2015年4月15日庭审时确认自2011年2月1日起开始计收租金。
上述合同的履行过程中，冼耀伟于《房屋租赁合同书》签订的次日向杨智杰、杨康水、杨金胜出具一份其委托冼木春为希尔顺酒店的代表人和所有证件持有人的委托书。2011年1月10日，冼木春向杨智杰、杨康水、杨金胜出具申请书一份，称“……本酒店定于2011年1月26日开业，希望各领导尽快办理相关手续”。2011年1月26日，希尔顺酒店开业经营。期间，杨智杰、杨康水、杨金胜为冼耀伟办理了营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防安全检查合格证、污染物排放许可证、监控验收表，冼木春于2011年4月29日立据收到上述证件复印件，后于同年7月22日立据收到营业执照原件。《补充协议书》签订后，希尔顺酒店继续经营，杨康水于2011年12月23日至2013年6月26日期间在该酒店挂账住房，欠住房费共10661元，冼耀伟并未按协议约定付清租金。2010年11月2日、7日，冼耀伟向杨智杰、杨康水、杨金胜交付保证金共100万元；2011年2月7日至2011年5月10日期间，冼耀伟分16次付清余下保证金100万元；于2011年5月10日至2013年8月27日期间，支付租金共7468700元。其后，因冼耀伟拒绝交租，杨智杰、杨康水、杨金胜催收无果，遂向原审法院提起诉讼。本案发回原审法院重审后，杨智杰、杨康水、杨金胜变更诉讼请求为：1、判令解除杨智杰、杨康水、杨金胜与冼耀伟签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议书》；2、判令冼耀伟、希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰支付杨智杰、杨康水、杨金胜至交还租赁房屋日止的租金及违约金（暂计至2014年10月25日止的租金为8877100元、违约金为4249399.83元）；3、判令冼耀伟、希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰返还垫付的租金税款634839.5元给杨智杰、杨康水、杨金胜；4、判令冼耀伟、希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰将涉案承租的房屋交还给杨智杰、杨康水、杨金胜；5、判令冼耀伟、希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰所承租房屋内的全部物品归杨智杰、杨康水、杨金胜所有；6、判令冼耀伟已交付的200万元保证金归杨智杰、杨康水、杨金胜所有；7、由冼耀伟、希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰承担本案诉讼费用。2015年4月15日的庭审中，杨智杰、杨康水、杨金胜表示放弃没收鑫苹果公司所承租的房屋范围内的物品。冼耀伟在重审期间变更反诉请求为：1、确认冼耀伟与杨智杰、杨康水、杨金胜于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同书》和于2011年7月1日签订的《补充协议书》无效，并判令杨智杰、杨康水、杨金胜赔偿因合同无效给冼耀伟造成的装修投资损失450万元（以评估价为准）；2、判令杨智杰、杨康水、杨金胜返还多收取的租金179万元给冼耀伟；3、由杨智杰、杨康水、杨金胜承担本案诉讼费用。
再查明：在2015年4月15日的庭审中，黄红鹰确认与冼耀伟合伙经营希尔顺酒店，并委托冼木春作为希尔顺酒店的代表人经营管理。2011年4月28日，希尔顺酒店经吴川市工商行政管理局核准办理了个体工商户营业执照，字号为“吴川市希尔顺酒店”，经营者为冼木春，经营范围及方式为旅业。2011年3月1日，黄红鹰向原审法院提起民事诉讼，请求解除与冼耀伟的合伙关系，案号为（2011）湛吴法民初字第186号和（2014）湛吴法民一重字第1号，该案尚未审结。
另查明：2012年6月1日，希尔顺酒店与鑫苹果公司签订《房屋转租合同》两份，合同落款处“甲方”盖有“吴川市希尔顺酒店”印章，“法定代表人”处署有“冼耀伟”和“冼木春”；“乙方”盖有“深圳市鑫苹果投资管理有限公司”印章。该两份合同主要约定将冼耀伟向杨智杰、杨康水、杨金胜承租的房屋的第二至五楼转租给鑫苹果公司，其中二楼作为经营西餐使用，三至四楼作为经营量贩式KTV用途，五楼作为办公及仓库用途；并约定鑫苹果公司有五个月装修免租期，在装修过程中，不能影响甲方客房的正常营业，且对租赁范围装修前必须设计正规图纸、用电数据、投资预算。经甲方审查同意后乙方才可以正式开工，乙方承诺总投资款捌佰万元以上。合同签订后，上述转租范围的楼房一直由红苹果公司实际经营使用至今。杨智杰、杨康水、杨金胜于2014年3月14日庭审确认事后才知道房屋转租但予以认可。鑫苹果公司在2015年3月18日的庭审中确认红苹果公司的行为代表鑫苹果公司的行为，上述楼层承租后直接交由红苹果公司使用。
又查明：红苹果公司于2014年12月18日经吴川市工商行政管理局核准登记，是有限责任制公司，法定代表人为朱晓钦，投资人分别是朱晓钦、周玮锋和吴祖建（鑫苹果公司的法定代表人），分别占投资比例的25%、25%和50%。
本案在诉讼期间，杨康水于2013年9月3日、9月6日向吴川地税海滨税务分局交纳房屋租金税款共643706.32元。2015年4月7日，冼耀伟向原审法院申请现场勘验涉案租赁房屋的建设情况及北侧二至五层、南侧三至五层的室内装修工程量，原审法院于2015年4月14日到现场勘验。对于冼耀伟提出的装修范围，冼耀伟在现场及庭审上的陈述前后不一，且无法向原审法院提供有关装修工程承包合同、承包人名称、装修工程款支付等证据来证明其存在装修行为。冼木春于2015年4月15日庭审时向法庭提交广州市天河区人民法院受理其与冼耀伟挂靠经营合同纠纷的民事起诉状和受理案件通知书［案号为（2015）穗天法民二初字第890号］，向原审法院申请中止审理本案，原审法院已当庭口头驳回其申请。
根据杨智杰、杨康水、杨金胜财产保全的申请，原审法院于2013年8月30日作出（2013）湛吴法民一初字第453号民事裁定和（2013）湛吴法民一初字第453号之二民事裁定，裁定对冼耀伟的银行存款及希尔顺酒店的银行帐户予以冻结；查封鑫苹果公司应支付给希尔顺酒店的租金，责令其在查封期间不得支付给希尔顺酒店。2014年11月25日，原审法院作出（2014）湛吴法民一重字第4号民事裁定，裁定对希尔顺酒店的营业收入款项予以保全（以人民币13761339.33元额度为限），限希尔顺酒店每日将其营业收入款项提存至原审法院的银行账户。鑫苹果公司已将其应付给希尔顺酒店的一个月租金57000元汇至原审法院指定账户。
原审法院审理认为：本案的争议焦点是：一、冼木春、黄红鹰、希尔顺酒店的主体地位是否适格及应否承担民事责任；二、房屋交付的时间及租金或房屋占用费的起算时间；三、涉案的《房屋租赁合同书》和《补充协议书》是否合法有效；四、对杨智杰、杨康水、杨金胜的其他诉讼请求和冼耀伟的其他反诉请求应否予以支持。
一、关于冼木春、黄红鹰、希尔顺酒店的主体地位是否适格及应否承担民事责任的问题。
杨智杰、杨康水、杨金胜在重审时认为希尔顺酒店不具有独立的法人资格，登记的经营者是冼木春，实际上由黄红鹰与冼耀伟合伙经营，故变更诉讼请求为冼耀伟、冼木春、黄红鹰、希尔顺酒店共同承担民事责任。冼木春认为其和希尔顺酒店不是合同的签订者，与杨智杰、杨康水、杨金胜没有租赁关系，不应作为本案的被告参加诉讼。由于杨智杰、杨康水、杨金胜起诉请求冼耀伟、冼木春、黄红鹰、希尔顺酒店返还涉案租赁房屋，涉案租赁房屋现由希尔顺酒店实际经营使用，杨智杰、杨康水、杨金胜有权申请实际使用人作为被告或者无独立请求权第三人参加诉讼，而冼木春受委托作为该酒店的经营者，黄红鹰作为该酒店的合伙人之一，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定，原审法院应杨智杰、杨康水、杨金胜的申请将冼木春、黄红鹰、希尔顺酒店列为被告并无不妥，故不予支持冼木春上述答辩意见。至于杨智杰、杨康水、杨金胜起诉要求冼木春、黄红鹰、希尔顺酒店对承租人冼耀伟所欠合同债务承担连带责任，由于涉案《房屋租赁合同书》及《补充协议书》的签署者是冼耀伟与杨智杰、杨康水、杨金胜，根据合同相对性原则，合同之间的权利义务由合同的当事人承担。该合同中约定的租金均是冼耀伟通过银行转账、存款或者现金支付的方式付给杨智杰、杨康水、杨金胜，杨智杰并没有提供证据证明希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰同意承担冼耀伟欠付租金等合同债务，或者证明希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为，故希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰仅就其实际使用涉案租赁房屋承担返还涉案租赁房屋的法律后果。对于杨智杰、杨康水、杨金胜主张希尔顺酒店、冼木春、黄红鹰承担支付租金、违约金、返还租金税款等有关合同债务的诉讼请求，不予支持。
二、关于房屋交付的时间及租金或房屋占用费的起算时间的认定问题。冼耀伟认为应从2011年7月1日起计算房屋占用费并反诉主张杨智杰、杨康水、杨金胜返还多收的5个月租金179万元，而杨智杰、杨康水、杨金胜则认为应从2011年2月1日起计付租金。因冼木春于2011年1月10日向杨智杰、杨康水、杨金胜称希尔顺酒店定于同月26日开业，希尔顺酒店合伙人之一黄红鹰也在庭审中陈述酒店于该日期开业，故可予以认定该酒店于2011年1月26日开业，涉案租赁房屋已于2011年1月26日前交付。再者，《房屋租赁合同书》第三条第4项约定，保证金“余下100万元在甲方交付房屋给乙方使用当日付清”，而该100万元保证金，冼耀伟于2011年2月7日开始陆续支付。综上，冼耀伟主张2011年7月1日交付房屋，明显与其交保证金及实际使用涉案房屋的行为不相符，故对其主张不予采纳。此外，《房屋租赁合同书》第三条第1项约定2010年12月31日为计收租金的起始日，但杨智杰、杨康水、杨金胜在庭审中同意从2011年2月1日开始计收，这是当事人对自己权利的处分，予以尊重，并确认本案租金或者房屋占用费从2011年2月1日起计收。
三、关于涉案的《房屋租赁合同书》和《补充协议书》是否合法有效的问题。
《房屋租赁合同书》和《补充协议书》约定杨智杰、杨康水、杨金胜将其共同拥有位于吴川市海滨街道海港大道西侧占地面积1196.79平方米、建筑面积16784.49平方米的一幢十五层（含地下室一层）房屋的部分楼层出租给冼耀伟使用。而杨智杰、杨康水、杨金胜提供的吴规建字（2007）第058号《建设工程规划许可证》载明其被批准建筑的是占地面积1001.32平方米、建筑面积12735平方米的十一层半（含地下室一层）楼房。显然，涉案租赁房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，其中地上第十层半以上的楼房超出建设工程规划许可证的规定建设。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《城镇房屋租赁纠纷案件的解释》”）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故杨智杰、杨康水、杨金胜与冼耀伟签订的上述两份合同中关于租赁超出建设工程规划许可证的规定建设的地上第十层半至地上第十三层的楼层的约定无效，租赁在建设工程规划许可证规定的范围内建设的第十层半以下的楼房的约定有效。故本案需将无效部分和有效部分的合同区分处理。
无效部分的合同自始没有法律约束力，故该部分的合同不存在解除合同的前提条件，杨智杰、杨康水、杨金胜对有关该部分的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，各方应返还依无效合同取得的财产。
至2013年8月27日止，冼耀伟实际支付租金及房屋占用费合计7468700元，经换算，实为支付了2011年10月份以前（含当月）及2011年11月份的部分租金和房屋占用费108700元。其后拒绝交租，故对于有效部分的合同，依据《房屋租赁合同书》第三条第3项“如乙方逾期交付租金在一个月内的，乙方须按租金额的每日千分之一的违约金支付给甲方，如逾期交付租金超过二个月的，甲方有权没收乙方的保证金及放置在承租房屋内的全部物品，并有权解除本合同”的约定和《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，冼耀伟逾期交租明显超过二个月，双方约定的解除条件成就，杨智杰、杨康水、杨金胜请求解除其与冼耀伟签订的涉案有效部分合同，予以支持。
四、对杨智杰、杨康水、杨金胜的其他诉讼请求和冼耀伟的其他反诉请求应否予以支持的问题。
1、关于杨智杰、杨康水、杨金胜请求冼耀伟支付至交还租赁房屋日止的租金。杨智杰、杨康水、杨金胜自希尔顺酒店开业前已经将涉案租赁房屋交付给冼耀伟经营使用至今，经杨智杰、杨康水、杨金胜同意，冼耀伟应当向杨智杰、杨康水、杨金胜支付自2011年2月1日起至交还涉案租赁房屋之日止的租金和房屋占用费。根据《城镇房屋租赁纠纷案件的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，冼耀伟占有使用该无效部分的出租房屋后应当依照涉案租赁合同约定的租金标准向杨智杰、杨康水、杨金胜支付房屋占用费。冼耀伟以杨智杰、杨康水、杨金胜未依约出具收据及结算为由拒绝支付租金，因双方没有约定上述情况可以作为拒付租金的理由，且冼耀伟作为交租人理应清楚租金的支付情况，故冼耀伟在继续使用涉案租赁房屋的情况下以上述理由拒绝支付租金的主张，不予支持。依照涉案《房屋租赁合同书》第三条第1、2项和《补充协议书》第二条关于从2011年2月份租金减除158000元的约定，自2011年2月1日起暂计至2014年10月31日（共45个月），冼耀伟应支付租金和房屋占用费合计16131000元（35个月×358000元＋358000元×10个月×1.05-158000元），已支付7468700元，尚欠8662300元；自2014年11月1日起的租金和房屋占用费仍按上述合同约定的租金标准计至返还房屋之日止。
2、关于请求冼耀伟返还垫付的租金税款634839.5元。虽然依照《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条第八项等的规定，个人出租房屋相关税费的纳税义务人为房屋出租人，但是上述法律、行政法规的规定是管理性规定，并不是效力性强制性规定，当事人有权就税款的负担另行约定。依据《补充协议书》第二条“《合同》约定的每月租金数额，甲方已减除租金税款给乙方……乙方如需发票应自行向税务部门缴费补开”的约定，可以看出协议双方当事人已经一致同意租赁税款由承租方负担，上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。现涉案租赁房屋已经交付冼耀伟使用，故冼耀伟应向杨智杰、杨康水、杨金胜返还垫付的租金税款。杨康水代为交纳房屋租金税款共643706.32元，其起诉请求冼耀伟返还垫付的租金税款634839.5元，这是当事人对权利的自由处分，予以尊重和支持。冼耀伟辩称《房屋租赁合同书》中没有明确具体减除租金税款数额，且其不需要发票，杨智杰、杨康水、杨金胜缴交税金与其无关的理由不成立，不予采纳。
3、关于请求冼耀伟、黄红鹰、冼木春、希尔顺酒店交还涉案承租的房屋。首先，因就超出建设工程规划许可证的规定建设的楼层签署的租赁合同部分无效，承租人、实际使用人对该部分的楼层已丧失占有、使用的合法依据，应将该部分楼层搬清后返还给杨智杰、杨康水、杨金胜。其次，对于合同有效部分，因冼耀伟违约，解除条件成就。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，冼耀伟无权继续使用涉案租赁房屋。冼耀伟以希尔顺酒店的名义将涉案租赁房屋的第二至五楼转租给鑫苹果公司，并由红苹果公司实际使用，虽事后经杨智杰、杨康水、杨金胜同意，但由于冼耀伟与杨智杰、杨康水、杨金胜之间的租赁关系解除且杨智杰、杨康水、杨金胜庭审中也明确要求红苹果公司和鑫苹果公司返还房屋，故鑫苹果公司和红苹果公司无权再继续承租上述楼层，应返还给杨智杰、杨康水、杨金胜。故涉案租赁房屋的承租人和实际使用人即冼耀伟、黄红鹰、冼木春、希尔顺酒店、鑫苹果公司及红苹果公司应将其承租范围内的属于其所有的财物搬清后将涉案租赁房屋返还给杨智杰、杨康水、杨金胜。冼耀伟认为由于杨智杰、杨康水、杨金胜尚未赔偿其损失而不应返还房屋的主张，不予支持。
4、关于杨智杰、杨康水、杨金胜请求没收所承租房屋内的全部物品。虽然《房屋租赁合同书》第三条第3项约定，如果冼耀伟逾期交付租金超过二个月，杨智杰、杨康水、杨金胜有权没收放置在涉案房屋内的全部物品，但根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，即使冼耀伟未能依约支付租金，杨智杰、杨康水、杨金胜也只能要求冼耀伟继续履行支付租金的义务，并按合同约定支付违约金，而无权没收放置在涉案房屋内的全部物品，故对该诉讼请求不予支持。
5、关于杨智杰、杨康水、杨金胜请求冼耀伟支付违约金、没收保证金200万元。《房屋租赁合同书》第三条第3项约定：“如乙方逾期交付租金在一个月内的，乙方须按租金额的每日千分之一的违约金支付给甲方；如逾期交付租金超过二个月的，甲方有权没收乙方的保证金及放置在承租房屋内的全部物品，并有权解除本合同。”由此可见，杨智杰、杨康水、杨金胜对于冼耀伟逾期支付租金超过二个月时，选择了没收保证金和解除合同作为违约后果，故对于杨智杰、杨康水、杨金胜要求冼耀伟支付违约金的请求，予以驳回。由于合同部分无效，对无效部分合同约定的保证金，杨智杰、杨康水、杨金胜无权主张没收，应予以返还给冼耀伟；杨智杰、杨康水、杨金胜只有权按有效部分的合同约定收取该部分保证金。据此，对已支付的200万元保证金，酌情认定杨智杰、杨康水、杨金胜应向冼耀伟返还保证金40万元，余下的保证金160万元归杨智杰、杨康水、杨金胜所有。
6、关于冼耀伟反诉请求杨智杰、杨康水、杨金胜返还多收的租金179万元。因冼耀伟关于涉案房屋于2011年7月1日交付的主张无事实依据，涉案房屋应从2011年2月1日起计收租金（房屋占用费），故对冼耀伟反诉请求杨智杰、杨康水、杨金胜返还多收的租金179万元，不予支持。
7、关于冼耀伟反诉请求杨智杰、杨康水、杨金胜赔偿因合同无效造成的装修投资损失450万元（以评估价为准）。首先，《房屋租赁合同书》第一条第3项和第四条第1项约定，甲方（即杨智杰、杨康水、杨金胜）出资装修大楼，装修部分费用由甲方支付，其中一楼酒店大堂及六至十三层的酒店装修费用由甲方负责。在涉案租赁房屋交付后，冼耀伟没有就室内装修向杨智杰、杨康水、杨金胜提出过异议；而对于涉案租赁房屋的第二至五层，《房屋转租合同》第一条第3项和第四条第3项约定由乙方（即鑫苹果公司）负责装修且承诺总投资款800万以上。其次，冼耀伟提供的证据《甲方所欠开房费和水电费及装修部分项目》中列明“希尔顺酒店开业前甲方没有配置完整项目”合计金额仅309750元，这与其主张450万元的装修损失相矛盾。再者，冼耀伟在现场勘验以及庭审中对于装修情况的回答前后不一，也无法陈述清楚或者提供有关装修工程承包合同、承包人或者工程款支付凭证等证据。综上，冼耀伟没有提供足够证据证明其负责装修的事实，对于其申请对室内装修工程量进行司法鉴定，予以驳回。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，冼耀伟应当承担举证不能的不利后果，故对于冼耀伟主张杨智杰、杨金胜、杨康水赔偿装修损失460万元的反诉请求，不予支持。
另，杨智杰、杨康水、杨金胜确认杨康水在希尔顺酒店挂账住房欠住房费共10661元，该款项在冼耀伟欠付的租金和房屋占用费中予以抵减，即截止至2014年10月31日止，冼耀伟尚需向杨智杰、杨康水、杨金胜支付租金和房屋占用费8651639元（8662300元-10661元）。又由于冼耀伟是以涉案租赁房屋作为希尔顺酒店的经营场所，在其向杨智杰、杨康水、杨金胜偿还债务后，有权另案向该酒店的其他合伙人主张权利。
综上所述，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、杨智杰、杨康水、杨金胜与冼耀伟于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同书》和于2011年7月10签订的《补充协议书》中关于租赁涉案房屋中杨智杰、杨康水、杨金胜尚未取得规划准建手续的地上第十层半至地上第十三层的约定无效；二、解除杨智杰、杨康水、杨金胜与冼耀伟于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同书》和于2011年7月10签订的《补充协议书》中关于租赁涉案房屋中杨智杰、杨康水、杨金胜已取得规划准建手续的地上第十层半以下楼层和地下停车场的约定；三、限冼耀伟在判决发生法律效力之日起十五日内向杨智杰、杨康水、杨金胜支付计至2014年10月31日止的租金和房屋占用费合计8651639元；自2014年11月1日起至返还房屋之日止的租金和房屋占用费仍由冼耀伟按《房屋租赁合同书》第三条约定的租金标准计付给杨智杰、杨康水、杨金胜；四、限冼耀伟于判决生效之日起十五日内返还租金税款634839.5元给杨智杰、杨康水、杨金胜；五、冼耀伟已交付的200万元保证金，其中160万元归杨智杰、杨康水、杨金胜所有；余下的40万元限杨智杰、杨康水、杨金胜于判决生效之日起十五日内返还给冼耀伟，该款在返还时直接抵减冼耀伟尚欠的款项；六、限冼耀伟、黄红鹰、冼木春、吴川市希尔顺酒店、深圳市鑫苹果投资管理有限公司、吴川市钻石红苹果餐饮娱乐管理有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内，将租赁和占用房屋范围内的属于其所有的财物搬清，并将涉案租赁和占用房屋及场地返还给杨智杰、杨康水、杨金胜；七、驳回杨智杰、杨康水、杨金胜的其他诉讼请求；八、驳回冼耀伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行其金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费104368元，由杨智杰、杨康水、杨金胜负担20850元，由冼耀伟负担83518元；反诉受理费27915元，由冼耀伟负担。
上诉人杨智杰、杨康水、杨金胜不服原审判决，向本院上诉称：冼耀伟逾期支付租金，根据《房屋租赁合同书》第三条第3项的约定，冼耀伟应当按所欠租金额每日千分之一的标准支付违约金，该违约金是用于赔偿冼耀伟违约而给杨智杰、杨康水、杨金胜造成的损失，冼耀伟的上述赔偿义务并不因为杨智杰、杨康水、杨金胜行使合同解除权而免除。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第七项，依法改判冼耀伟支付至付清房屋租金和占用费之日止的违约金（暂计至2014年10月25日止的违约金为4249399.83元）；二、本案全部诉讼费用由冼耀伟负担。
上诉人冼耀伟、希尔顺酒店亦不服原审判决，向本院上诉称：一、涉案《房屋租赁合同书》和《补充协议书》均无效，原审判决认定“未取得规划准建手续的地上第十层半至地上第十三层的约定无效”是片面、错误的。涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，而涉案房屋是一个完整的租赁物，故因租赁涉案房屋所签订的《房屋租赁合同书》和《补充协议书》均无效。原审判决将“地上第十层半至地上第十三层”和“第十层半以下的楼房”分裂开来，认定《房屋租赁合同书》和《补充协议书》部分有效、部分无效是错误的。二、原审判决解除《房屋租赁合同书》和《补充协议书》中关于租赁取得规划准建手续的地上第十层半以下楼层和地下停车场的约定，属于认定事实及适用法律错误，且该判决超越当事人的诉讼请求。1、涉案《房屋租赁合同书》和《补充协议书》均属无效合同，无效合同自始没有法律效力，依法不能解除。2、杨智杰、杨康水、杨金胜未按约定交付涉案房屋，未按约定办理相关证照并交付原件，未按约定出具租金收据及与冼耀伟进行结算，违约在先，故杨智杰、杨康水、杨金胜没有合同解除权。3、杨智杰、杨康水、杨金胜请求解除合同，又请求支付至交还房屋日止的租金和违约金，这是自相矛盾的请求，因为合同解除后，就不存在租金。三、原审判决判令冼耀伟返还634839.5元租金税款给杨智杰、杨康水、杨金胜，没有事实和法律依据。1、上述税款并没有支付给冼耀伟，不存在返还的问题。2、上述税款本来就应由杨智杰、杨康水、杨金胜支付。3、根据法律规定，杨智杰、杨康水、杨金胜是纳税的主体，不论冼耀伟是否需要发票，杨智杰、杨康水、杨金胜都必须开票完税。四、原审判决判令200万元保证金中的160万元归杨智杰、杨康水、杨金胜所有，没有事实和法律依据。1、冼耀伟并没有逾期支付租金，反而是杨智杰、杨康水、杨金胜多收取了冼耀伟5个月的租金（197万元）。2、杨智杰、杨康水、杨金胜与冼耀伟是平等的民事主体，杨智杰、杨康水、杨金胜无权“没收”冼耀伟的保证金。3、根据《房屋租赁合同书》的约定，只有冼耀伟提前解除合同，保证金才归杨智杰、杨康水、杨金胜。冼耀伟并没有提前解除合同，故不存在保证金归杨智杰、杨康水、杨金胜所有的问题。4、涉案《房屋租赁合同书》和《补充协议书》是无效合同，故原审判决根据合同约定判令没收保证金是违法的。五、杨智杰、杨康水、杨金胜并未请求鑫苹果公司及红苹果公司返还涉案房屋，原审判决第六项超出了当事人的诉讼请求。六、原审判决根据合同相对性原则，将涉案《房屋租赁合同书》和《补充协议书》的签署人冼耀伟认定为权利义务的承担者是错误的。希尔顺酒店由黄红鹰、冼耀伟合伙经营，合伙字号为“吴川市希尔顺酒店”。根据法律规定，在民事诉讼中，起字号的个人合伙应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人。冼耀伟是代表希尔顺酒店与杨智杰、杨康水、杨金胜签订《房屋租赁合同书》和《补充协议书》，故冼耀伟并不是适格的被告，冼耀伟无需承担责任。七、本案依法应中止诉讼。希尔顺酒店由冼耀伟和黄红鹰合伙经营，希尔顺酒店的登记经营者是冼木春，而冼耀伟与黄红鹰的合伙纠纷案及冼耀伟与冼木春的挂靠经营合同纠纷案尚未审结，故本案应中止审理，待上述案件审结后，再继续审理本案。八、《房屋租赁合同书》第四条第3项规定：“甲方保证出租的房屋不存在权属争议。如因此而造成乙方经营损失的，甲方应按乙方的投资额予以赔偿。”杨智杰、杨康水、杨金胜没有按规划许可证的规定建设房屋，没有取得房屋合法有效的权属，属于房屋权属存在争议，故杨智杰、杨康水、杨金胜应赔偿冼耀伟的全部投资损失。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第二、四、五、六项；二、变更原审判决第一项为：确认杨智杰、杨康水、杨金胜与冼耀伟签订的《房屋租赁合同书》和《补充协议书》无效；三、变更原审判决第三项为：限冼耀伟、黄红鹰支付租金4654000元给杨智杰、杨康水、杨金胜；四、判令杨智杰、杨康水、杨金胜赔偿因合同无效造成的装修投资损失2812500元给冼耀伟；五、本案全部诉讼费用及其他费用由杨智杰、杨康水、杨金胜承担。
被上诉人黄红鹰答辩称：黄红鹰虽与冼耀伟合伙经营希尔顺酒店，但黄红鹰并不是涉案《房屋租赁合同书》和《补充协议书》的合同当事人，故本案与黄红鹰并没有直接的关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
原审被告冼木春提交书面意见称：一、涉案纠纷与冼木春无关，冼木春没有参与酒店经营，也没有参与分红。二、冼木春已于2015年4月向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求确认冼木春与冼耀伟签订的《委托冼木春持牌（希尔顺酒店）协议书》无效，并要求变更希尔顺酒店的工商登记。广州市天河区人民法院已受理该案，案号为（2015）穗天法民二初字第890号。如果该案判决《委托冼木春持牌（希尔顺酒店）协议书》无效，冼木春就不应在本案中承担责任，故本案必须以（2015）穗天法民二初字第890号案的审理结果为依据，二审法院依法应中止本案的审理。三、冼木春现在的居住地址为“广州市海珠区下泉塘大街11号首层”，法院送达本案诉讼材料给冼木春时，应当送达到上述地址才为有效送达。冼木春在答辩期内（2015年2月14日）提出管辖异议申请，完全符合法律规定，原审法院剥夺了冼木春的管辖异议权。综上，请求二审法院撤销原审判决第六项，改判冼木春无需承担交还涉案房屋的责任。
原审第三人鑫苹果公司、红苹果公司述称：原审判决判令鑫苹果公司、红苹果公司将租赁的涉案房屋及场地返还给杨智杰、杨康水、杨金胜是错误的。1、鑫苹果公司与希尔顺酒店、冼耀伟签订的转租合同是合法有效的合同，依法应受法律保护。2、转租合同签订后，鑫苹果公司将涉案房屋交给红苹果公司使用，红苹果公司投入了大量的资金进行装修及购买设备，并依法履行合同义务。3、冼耀伟与杨智杰、杨康水、杨金胜签订的《房屋租赁合同书》和《补充协议书》解除后，鑫苹果公司、红苹果公司继续使用转租的房屋并没有损害杨智杰、杨康水、杨金胜的利益。4、如果法院判决强制收回鑫苹果公司、红苹果公司承租的房屋，必然给鑫苹果公司、红苹果公司造成巨额经济损失。综上，请求二审法院撤销关于将鑫苹果公司、红苹果公司承租的房屋返还给杨智杰、杨康水、杨金胜的判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：2014年7月16日（本案发回原审法院重审前），本院发函给吴川市住房和城乡规划建设局，调查如下问题：1、涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证。2、如果涉案房屋已取得建设工程规划许可证，是否属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。3、如果涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，该房屋是全部属于违法建筑，还是部分属于违法建筑。4、如果涉案房屋部分属于违法建筑，哪一部分属于违法建筑。2014年7月21日，吴川市住房和城乡规划建设局作出吴建城函（2014）225号《关于吴川市区海港大道西侧希尔顺酒店建设情况的复函》，答复如下：1、涉案房屋于2007年2月6日已取得建设工程规划许可证，证号为吴规建字第（2007）第058号，十一层半（含地下室一层），基底面积1001.32㎡，建筑总面积12735㎡。2、该工程于2010年11月已建成十三层半（含地下室一层），超建二层是未按建设工程规划许可证的规定建设。3、涉案房屋部分属于违法建筑。4、超出建设工程规划许可证批准建设的部分是属于违法建筑。
再查明：冼木春亦不服原审判决，向本院提起上诉，并以原审法院送达的《预交二审案件受理费通知书》通知其缴纳的上诉费数额有误为由，要求本院','2018-09-27
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