广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2179号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张龙，住湖南省宁乡县。
委托代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：尤继先，住广东省潮安县。
委托代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：谭维中，董事长。
上诉人张龙、尤继先因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经���理查明：2012年2月23日，张龙（甲方）与尤继先（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”A区11街9、11号（即东区四街9、11号）合计面积137平方米的商铺出租给乙方使用。租赁期限为39个月，自2012年2月22日至2015年5月31日。乙方在签订合同时应一次性支付第一年即2012年2月22日至2013年4月21日的租金57540元及保证金10000元给甲方；2013年5月1日一次性支付第二年即2013年4月22日至2014年4月21日的租金65760元；2014年5月1日一次性支付第三年即2014年4月22日至2015年5月31日的租金76035元。租赁期满后15个工作日内，乙方缴清水、电费和一切费用后，甲方应将保证金不计利息退还给乙方。违约责任：1.租赁期内，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方��约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，保证金不予退还。2.乙方不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。此外，合同还对管理费、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
2012年2月22日，张龙将涉案商铺交付给尤继先经营“恒源茶轩”。尤继先依约向某甲龙支付了第一年（2012年2月22日至2013年4月21日）的租金57540元及保证金10000元。2013年4月22日之后的租金，尤继先至今未向某甲龙缴纳。
2013年12月25日，尤继先委托黄泽鑫与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司（以下简称紫薇公司）签订农村集体场地租赁合同，约定紫薇公司将位于大华二路自编东一、1-5-6号场地租赁给尤继先继续经营“恒源茶轩”，租期自2013年12月25日至2014年12月25日，每月租金2500元。根据尤继先提供的收据显示，“恒源茶轩”向紫薇公司缴纳了押金及2013年12月25日至2014年4月25日的租金等费用。紫薇公司出具《证明》证明，广州市花都区大华二路金满城A区11街9、11号与紫薇公司现有编号东一、1-5-6为同一间商铺。
另查，广州市花装城市场管理有限公司（以下简称花装城公司）向紫薇公司承租涉案商铺的土地后建设了包括涉案商铺在内的建筑物11幢。2011年11月30日，张龙（承租方）与花装城公司（出租方）、广州市滨得实业有限公司（保证方）签订了2份商铺租赁合同，约定花装城公司将涉案2间商铺租赁给张龙使用，每间商铺租金292793元，张龙取得2011年12月2日至2022年2月28日的使用权，并有权将上述商铺自行使用或转让给第三方使用。根据张龙提交的《收款收据》显示，张龙已向花装城公司付清涉案商铺租赁期内的租金。
又查明，涉案商铺所在建筑在2008年4月1日取得穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》，为临时建筑工程，使用期为2年，规模为11幢，均为地上1层，总建筑面积7645.05平方米。建设单位为广州市花都区新华街三华村村民委员会和广州市花都区新华大华村大华经济合作社。该工程未办理延期手续，穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》已失效。
再查明，2012年6月12日花装城公司以紫薇公司为被告向原审法院提起土地租赁合同纠纷诉讼，在该诉讼中，紫薇公司向花装城公司提起反诉，反诉请求法院判令：1.反诉人与被反诉人在2007年9月26日所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除。2.被反诉人向反诉人支付租金5320026.5元以及自2011年6月1日起至实际清偿之日为止的罚金（违约金）。3.诉讼费用由被反诉人承担。原审法院于2013年4月16日作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决，判决：一、驳回原告广州市花装城市��管理有限公司的全部诉讼请求。二、确认原告广州市花装城市场管理有限公司与被告广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除。……判后，花装城公司不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
关于紫薇公司是否收回涉案商铺，张龙称紫薇公司并没有收回涉案商铺，尤继先一直在正常使用涉案商铺，假如法院认定紫薇公司已经收回商铺，可以紫薇公司与尤继先签订农村集体场地租赁合同的时间为参考。尤继先提供声明、广告各一份拟证明：紫薇公司自2012年5月31日起正式行使涉案土地及地上建筑物的使用权、收益权及租赁权，并承诺在与花装城公司的纠纷解决前免收租户租金。张龙对声明的真���性予以确认，对关联性、合法性不予确认，认为声明的刊登时间在2012年6月2日，当时花装城公司与紫薇公司的案件还没进入诉讼阶段，双方的权利义务未明晰，且这是紫薇公司的单方行为，并未取得花装城公司及有关部门的认可，所以不具有合法性；张龙对广告的真实性、关联性、合法性均不予确认，称其并不知情广告内容且该广告也未经过第三方见证或公证，紫薇公司对权利的放弃不代表其对收益权的放弃。紫薇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可，并称花装城公司于2012年3月18日退出了租赁场地，其司在当天收回了涉案土地及地上建筑物。
2014年４月14日，张龙向原审法院提起本案诉讼，请求：1.尤继先将承租的商铺返还给张龙；2.尤继先向某甲龙支付2013年4月22日至实际交还商铺之日止的房屋占有使用费，暂计至2014年4月14日的房屋占有使用费为64481.33元；3.本案诉讼费由尤继先承担。尤继先反诉请求：1.尤继先与张龙于2012年2月23日签订的租赁合同为无效合同。2.张龙立即向某乙先退还已收取的保证金10000元及2012年2月22日至2013年4月21日的租金57540元。3.本案的案件受理费由张龙承担。
紫薇公司原审诉讼中表示：不认可张龙的诉讼请求，请求法院支持尤继先的反诉请求。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、尤继先是否应该向某甲龙支付商铺占有使用费；二、如果要支付商铺占有使用费，应计算到何时。
关于尤继先是否应该向某甲龙支付商铺占有使用费的问题。张龙根据其与尤继先签订的租赁合同将涉案商铺出租给尤继先使用，由于该商铺项目为临时建筑工程，使用期为2年，双方约定的商铺项目的租赁期限已超出规划部门许可的临时建筑使用期限，且商铺项目至今未办理延期手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……故张龙与尤继先签订的《租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，张龙要求尤继先参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。尤继先及紫薇公司确认合同无效，但辩称紫薇公司与花装城公司的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙对涉案商铺丧失了出租权，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款仅适用于出租方有出租权的情况，因此张龙主张���继先支付房屋占有使用费没有合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张龙应当将收取的保证金及租金返还给尤继先。原审法院认为，合同被确认无效后，合同相对方应该相互返还所取得的财产。张龙作为出租人所取得的财产为尤继先支付的保证金及房屋占有使用费，尤继先作为承租人所取得的财产，包括占有、使用涉案商铺以及通过占有商铺所获取的占有利益，这种利益为无形财产，无法现实返还，只能采取折价补偿的方式，即通过支付房屋占有使用费的方式予以返还。因此，尤继先应该向某甲龙支付商铺占用期间的占有使用费，张龙应将收取的保证金返还给尤继先。故对尤继先要求张龙返还2012年2月22日至2013年4月21日的租金请求，不予支持，对其要求张龙返还保证金10000元的请求，予以支持。
关于商铺占有使用费应计算到何时的问题。��继先与紫薇公司均没有提供证据证明在2012年2月22日至2013年12月24日期间双方存在租赁合同关系，而此时张龙与尤继先签订的租赁合同尚在履行期内，且没有证据证明紫薇公司在该期间内主张该租赁合同无效，要求收回涉案商铺，尤继先是依据与张龙签订的租赁合同占有使用了涉案商铺，因此理应向某甲龙支付该段时间内的商铺占有使用费。至于2013年12月25日之后的商铺占有使用费，由于广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，2013年12月25日，尤继先委托黄某与紫薇公司签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地，根据尤继先提供的收据显示，尤继先向紫薇公司缴纳了押金及2013年12月25日至2014年4月25日的租金，且庭审中，张龙建议将紫薇公司收回商铺的时间确定为2013年12月25日。鉴于上述事实，张龙要求尤继先返还商铺已不具有实际履行的可能性，因此对张龙的该项诉讼请求，不予支持。根据公平原则，尤继先从2013年4月22日开始拖欠的商铺占有使用费以计算到2013年12月24日为宜。经核算，尤继先拖欠张龙房屋占有使用费为44500.6元，尤继先应支付给张龙，故张龙请求尤继先支付商铺占有使用费44500.6元的部分原审法院予以支持，超过部分，不予支持。尤继先及紫薇公司辩称紫薇公司于2012年3月18日收回了涉案土地及建筑物，紫薇公司承诺在其与花装城公司的纠纷解决前免收租户租金，所以虽然2013年12月25日前紫薇公司没有向某乙先收取租金，但是双方存在事实合同关系，所以张龙无权收取该段时间的租金。原审法院认为，由于张龙是依据与花装城公司签订的商铺租赁合同，取得涉案商铺的使用权、出租权，而且张龙已经向花装城公司支付完毕合同对价，但2013年12月25日前紫薇公司与尤继先、张龙并不存在租赁关系，因此紫薇公司的免租承诺对张龙及尤继先均不产生效力，该承诺损害了张龙的利益，因此尤继先及紫薇公司的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，于2014年12月15日作出判决：一、张龙与尤继先于2012年2月23日签订的《租赁合同》无效。二、尤继先于某判决发生法律效力之日起十五日内，向某甲龙支付房屋占有使用费44500.6元。三、张龙于某判决发生法律效力之日起十五日内向某乙先返还保证金10000元。四、驳回张龙的其他诉讼请求。五、驳回尤继先的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1412元，由张龙负担438元，尤继先负担974元；反诉受理费744.3元，由张龙负担110.2元，尤继先负担634.1元。
判后，上诉人张龙、尤继先均不服原审判决，向本院提起上诉。张龙上诉称：一、一审法院认定事实错误，张龙有权收回商铺，尤继先应向某甲龙支付占有使用(计算至实际交还商铺之日止)。首先紫薇公司未收回涉案商铺，紫薇公司无权将商铺出租给尤继先。根据(2013)穗中法民五终字第1963号判决紫薇公司与花装城公司之间土地租赁合同解除，紫薇公司仅收回涉案土地，但该判决未认定紫薇公司收回涉案土地地上物(即商铺)。故紫薇公司明知到自己未合法取得商铺出租权��而与尤继先签订《农村集体场地租赁合同》，该合同仅约定土地租赁事宜。同时，该商铺是花装城公司投资兴建，该商铺未办理产权登记。根据花装城公司投入，应取得相应的出租权利。而张龙向花装城公司交付相应的使用租金，因而得到相应商铺相应的使用权(包括转租权)。故此，尤继先违约未交付占有使用费，张龙有权收回商铺，并要求尤继先支付相应的占有使用费。二、张龙无需向某乙先返还保证金。根据张龙与尤继先签订租赁合同第三条约定，尤继先交清水电及一切费用后，张龙退回尤继先保证金。现双方未处理上述费用，同时尤继先未退出商铺，商铺尚未交接，所以张龙不退还保证金是有事实及法律依据的。故上诉请求：1．依法撤销判决书，判决第二项改判为尤继先向某甲龙支付商铺占有使用费64481.33元；2．判决第三项改判为：尤继先向某甲龙返还商铺，张龙无需向某乙先返还保证金。3．判令尤继先承担本案诉讼费用。
针对张龙的上诉，尤继先答辩称不同意张龙的上诉请求。
上诉人尤继先上诉称：一、一审法院认定尤继先与张龙于2012年2月23日签订的《租赁合同》无效的理由有遗漏。(2013)穗中法民五终字第1963号《民事判决书》已经确认花装城公司与紫薇公司于2007年9月26日签订《土地租赁合同》已经解除。自2012年1月8日开始，花装城公司与张龙于2011年11月30日签订的《商铺租赁合同》已经解除。即张龙自2012年1月8日开始已经丧失了对涉案场地的出租权，无权以出租方的身份与租户签订《租赁合同》，换而言之，尤继先与张龙于2012年2月23日签订的《租赁合同》自始无效。二、一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款判令尤继先向某甲龙支付房屋��有使用费使用法律错误。l、该法条适用的前提是当事人是合法的出租人，其前提是有权利出租，但张龙自2012年1月8日开始已经丧失了涉案场地的出租权。2、该法条中“…人民法院一般支持”阐明的是“一般支持”，并非“必须支持”。三、一审法院对张龙何时退出涉案场地的管理及紫薇公司何时接管涉案场地查明不清，并认为紫薇公司是在2013年12月25日收回涉案场地的事实错误。1、从我方在一审时提交的2012年6月2目的《广州日报的声明》、2012月6月18日《广告》可以看出紫薇公司在2013年5月31日已经广而告之接管涉案商铺；2、紫薇公司在一审庭审中陈述花装城公司于2012年3月18日已经退出租赁场地，紫薇公司在当天收回了涉案的场地及地上建筑物。3、紫薇公司接管涉案场地后，其对租户的免租声明是其处分收益权的表现，是紫薇公司的真实意思表示，应该予以支持��四、在2013年5月开始，涉案场地经常大范围的停水停电，尤继先除无法正常经营，还损失了大批的茶叶。因此，即使法院认定尤继先应当向某甲龙支付房屋占用使用费，也应该按照双方的过错程度分摊房屋占有使用费。五、鉴于张龙于自2012年1月8日开始已经丧失了涉案场地的出租权，无权以出租者的身份对外招租，根据合同的相对性原因，张龙的损失应向花装城公司主张，而不应凌驾于广大租户身上，这明显对广大租户不公。故上诉请求：1、请依法撤销(2014)穗花法民三初字第718号《民事判决书》第二项，依法改判为：张龙于某判决发生法律效力之日起十五日内向某乙先返还2012年2月22日至2013年4月21日的租金57540元。2、请判令本案的案件受理费由张龙承担。
针对尤继先的上诉，张龙答辩称不同意尤继先的上诉请求。
紫薇公司未出庭参加诉讼。
张龙、尤继先对原审���院查明事实并无异议，本院亦予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、尤继先是否应向某甲龙支付2013年12月25日之后的商铺占有使用费？二、张龙主张不退回保证金是否成立？三、尤继先是否可以要求张龙退还所收租金？评析如下。
首先，从案涉当事人各方的法律关系而言，紫薇公司与花装城公司之间建立了土地租赁合同关系，而张龙通过其与花装城公司建立的租赁关系取得了案涉商铺的转租权并与尤继先直接建立了租赁合同关系，另尤继先与紫薇公司于2013年12月25日签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地。由上可见，张龙作为次承租人，其与尤继先之间租赁关系的履行有赖于其与花装城公司之间租赁合同的履行，而该租赁合同的履行情况又与紫薇公司与花装城公司之间土地租赁合同的履行息息相关。在本院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙与尤继先履行租赁合同势必受影响，事实上尤继先也与紫薇公司2013年12月25日直接签订了《农村集体场地租赁合同》并实际缴纳了租金等费用。原审鉴于上述事实，根据公平原则，判令尤继先拖欠的商铺占有使用费计算到2013年12月24日为宜，也无明显不妥。张龙上诉认为（2013）穗中法民五终字第1963号判决未认定紫薇公司收回涉案土地地上���铺缺乏事实依据，本院不予采信。
其次，张龙与尤继先签订的《租赁合同》为无效合同，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令张龙应当将收取的保证金返还给尤继先，并无不当。由于保证金是用以担保合同履行，在租赁合同无效的情况下，张龙以合同约定需结清水电费等费用为由主张不退还保证金缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
再者，尤继先依与张龙所签《租赁合同》取得案涉商铺的占有使用，尤继先的合同相对人是转租人张龙，该合同无效并不能否定张龙参照合同约定的租金标准主张商铺占有使用费的诉讼主张；该合同权利义务关系的清理不同于紫薇公司与花装城公司《土地租赁合同》关系的清理，原审判决尤继先支付商铺占有使用费的清理方式并无不妥。尤继先要求撤销原审判决第二项、张龙返还所收租金的上诉请求���本院不予支持。
综上所述，上诉人张龙、尤继先的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，由张龙负担１１６３元、尤继先负担９１３元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵云川
审 判 员 岳为群
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年九月××日
书 记 员 王 健