辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二初字第74号
原告：王宝花，女，1968年1月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：葛长胜，辽宁宁大律师事务所律师。
被告：沈阳市源兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区长江街93号。
法定代表人：付俊停，该公司董事长。
第三人：辽宁东川房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路77-2号光达大厦B座11楼。
法定代表人：宋道宏，该公司经理。
委托代理人：王娜，女，1982年6月9日出生，汉族，该公司工作人员。
原告王宝花诉被告沈阳市源兴房地产开发有限公司（以下简称“源兴公司”）、第三人辽宁东川房地产开发有限公司（以下简称“东川公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。原告王宝花及其委托代理人葛长胜，被告源兴公司的法定代表人付俊停，第三人东川公司的委托代理人王娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王宝花诉称：原告于2007年11月19日与东川公司签订《商品买卖房屋合同》，当日交付757,834元的购房款项，双方约定2008年8月31日前交付房屋。但到了合同约定的交房之日，该被告以各种理由不履行交付房屋义务。此后，原告一直在向该被告追索，要求其交付房屋。至2015年7月6日，原告在沈阳中级法院提出案外人异议时，拿到了沈阳市中级人民法院执行公告复印件（[2011]沈法执字第44号），由此知道东川公司与源兴公司是合资合作关系，东川公司与源兴公司共同合作开发案涉房地产项目，彼此之间系该房地产项目的共同开发人。经查，东川公司与源兴公司确实签署过《联合开发建设于洪区“现代茗苑”协议书》和《联合开发建设于洪区“文欣澜庭”补充协议》。东川公司向原告售房的事实，源兴公司是知情人，源兴公司对于案涉房屋不具备合法的要求权，其向东川公司起诉，然后和解，以调解书为依据申请法院执行原告购买的房屋，这明显是利用诉讼的方式、手段合谋损害原告利益。两被合作开发房地产历史可追溯到2006年2月16日之前，即源兴公司是建行沈阳市房屋开发公司的子公司，东川公司与建行沈阳市房屋开发公司《合同变更确认书》证实建行沈阳市场房屋开发公司与第一被之间的合作产生的债权债务由源兴公司承接。原告无职业，是随军家属，无登记在自己名下的其他住房，几十年间攒钱为的就购买这套房屋，一生的血汗钱被两个被告合谋吞噬。2015年7月1日原告接到东川公司的通知，知晓东川公司与源兴公司间发生纠纷，并以本案商品房买卖合同涉及的房屋为标的进行查封、拍卖。于是原告向人民法院提出执行异议申请书，沈阳市中级法院于2015年7月22日向原告送达（2015）沈中执异字第350号《执行裁定书》，驳回原告的异议，并指令原告：如不服本裁定，可在送达之日起十五日向本院提起诉讼。据此，原告提起诉讼。原告认为，东川公司与源兴公司是案涉房地产项目的合作开发单位，本质上都是该项目的开发商，有合作协议为证。虽然东川公司是原告的合同相对人，但是，从开发商出售房屋这一立场核审，源兴公司也以协议方式成为该房地产项目所有权人，只不过该项目登记在东川公司名下。因此，如果（2010）辽民一终字第102号民事调解书得以执行，使得原告的合法利益受损害，明显是东川公司与源兴公司串通一气故意损害原告的合法利益，法院支持他们用其持有的《民事调解书》来执行本应属于原告的财产，违背司法公平原则。双方调解结案的行为，不能排除东川公司与源兴公司早已经串通一气，故意损害原告合法利益的主观故意。诚信，是合同法的“帝王”条款。售房给原告之初，源兴公司是知晓的——因为东川公司与源兴公司共同投资摘牌土地项目，共同实施配套设施，共同开发建设案涉项目，东川公司与源兴公司的联合开发合作协议中的诸多条款足以证明东川公司与源兴公司是共同合作开发。此等客观事实足以证明原告对案涉房屋享有财产权，并有权排除源兴公司的执行请求。若让东川公司与源兴公司的不诚信行为得逞，那就破坏了法律秩序。开发商们都可以在获得购房者的全款后让同伙起诉，然后冻结所售房屋。两者无偿使用原告的房款，以支持项目建设。即使源兴公司对东川公司的债权为真，也不能对涉案房屋拥有优先权。因为从联合投资开发建设于洪区“文欣澜庭”补允协议及其合作的历史事实，可以证实东川公司和第二被是共同的项目所有权人，本质上都是销售房屋的出让方，都有义务向原告交付房屋。根据最高人民法院法释（2015）5号第312条第一款第一项的规定：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行诉讼标的。诉讼请求：1、停止对（2010）辽民一终字第102号民事调解书的执行。2、请求法院确认位于沈阳市于洪区黄河北大街128-14号建筑面积104.50平方米的房屋归原告所有，并判令被告向原告交付房屋。3、被告承担本案全部诉讼费。
被告源兴公司辩称：我方依据东川公司之间约定只享有16#和19#楼的开发建设权。销售权及受益权，王宝花所称其预购了128-14楼（3#楼）8门的情况，我方不知情。王宝花与东川公司签订的《商品房买卖合同》没有合同编号，没有签订日期，为无效合同。王宝花未办理案涉门市的登记备案手续，也没有办理进驻手续，没有“实际占有该财产”，不具备不得查封、扣押、冻结情形的必要条件。案涉房产至今未办理过户手续，仍登记在东川公司名下，案涉房产系商业网点而非用于居住，王宝花主张不符合最高法院《异议和复议案件若干问题的规定》，应予驳回。案涉房产在评估拍卖时法院发布公告，长达七年的时间王宝花怠于行使权利，存在过错。
第三人东川公司辩称：原告诉称我公司与源兴公司系串通合谋，该事实不符，我方与源兴公司因合作纠纷导致经源兴公司申请而被查封，在该执行程序中执行法官曾通知我方公司执行依据由原辽宁省高院（2010）辽民一终字第102号调解书变更成原一审判决，即（2009）沈中民二初字第84号判决。我方与王宝花之间存在真实买卖关系，但因为案涉房屋被查封，我方无法实际交付。
经审理查明：2007年11月12日，原告王宝花与第三人东川公司签订《东川.“文欣澜庭”房屋预定书》原告王宝花与第三人东川公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（原告王宝花）购买商品房位于沈阳市于洪区黄河北大街128-14号第3幢1层8号门。该商品房用途为网点。建筑面积共104.50平方米。该商品房单价为每平方米7252元。买受人（原告王宝花）一次性付清房款757,834元整。出卖人（第三人东川公司）应当在2008年8月31日前，将经验收合格商品房交付买受人（原告王宝花）。买受人（原告王宝花）的房屋仅作网点使用，买受人（原告王宝花）试用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。
原告王宝花于2007年12月19日向第三人东川公司交纳购房款757,834元，东川公司于当日向王宝花出具了757,834元的发票。
另查明：第三人东川公司于2007年9月12日取得争议房屋所在楼盘的《商品房预售许可证》。针对源兴公司诉东川公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，我院于2009年9月4日查封了东川公司包括本案争议房产在内的39套房产，2009年9月7日向东川公司送达了查封裁定，并于2010年2月5日作出（2009）沈中民二初字第84号民事判决。东川公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院上诉，辽宁省高级人民法院于2010年7月24日作出（2010）辽民一终字第102号民事调解书，双方自愿达成调解协议，协议约定东川公司支付源兴公司欠款974万元，分三期支付，2010年9月30日前支付200万元，源兴公司解除查封的7套房产，2010年12月30日前支付200万元，再解除查封的7套房产，2011年8月30日前一次性支付全部欠款，解除剩余查封房产。第五项约定：东川公司、源兴公司双方严格按调解协议履行，如一方违约，权利方有权要求违约方按一审判决执行。
2011年4月15日及以后东川公司共付给源兴公司400万元，2011年5月8日我院执行局解除对15套房产的查封，不包括本案争议房产。后东川公司未再按照调解书履行付款义务。王宝花向我院执行局提出案外人执行异议，我院于2012年7月9日作出（2015）沈中执异字第350号执行裁定书，裁定驳回了案外人异议。
再查明：东川公司未向王宝花开具准住通知单。原告庭审期间自述合同签订后其一直催第三人交房。第三人东川公司陈述包括案涉房屋在内的商业网点均未交付。现案涉房屋处于空置状态。
王宝花丈夫郝万明名下有住宅一处，坐落于沈阳市于洪区长江北街168-3号（2-5-2），建筑面积为172.15平方米。
上述事实，有当事人陈述，《商品买卖房屋合同》、《民事调解书》、《协助执行通知书》、《民事裁定书》、收款收据等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，原告诉请停止对诉争房屋执行需同时具备在人民法院查封之前，签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。本案中，原告虽在法院查封之前就案涉房屋与东川公司签订买卖合同，并支付全部价款。但案涉房屋用途为网点而非系用于居住且王宝花的丈夫名下有用于居住的房屋。综合以上现有证据不足以证明原告就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求停止对诉争房屋的强制执行并解除查封扣押的诉请不应予以支持。
关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉请，因东川公司尚未依约履行案涉房屋的交付义务而案涉房屋又已被人民法院依法查封，其宜另行诉讼要求东川公司承担履行不能的违约责任，故对原告该项诉请本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第（三）款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
驳回原告王宝花的诉讼请求。
案件受理费人民币11,378元，由原告王宝花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年八月十六日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第（三）款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。