山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第179号
上诉人（原审被告、反诉原告、再审申诉人）：青岛胶州湾凯凯置业有限公司。
法定代表人：叶国光，董事长。
委托代理人：秦丽，山东东武律师事务所律师。
委托代理人：丁丽华。
被上诉人（原审原告、反诉被告、再审被申诉人）：青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司（原青岛胶州中云建筑公司）。
法定代表人：王吉才，董事长。
委托代理人：孙立先。
委托代理人：李茂学。
上诉人青岛胶州湾凯凯置业有限公司（以下简称凯凯公司）因与被上诉人青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司（以下简称泓鑫源公司）建设工程分包合同纠纷一案，不服胶州市人民法院（2013）胶民再初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日受理本案，依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭审理了本案，上诉人凯凯公司的委托代理人秦丽、丁丽华，被上诉人泓鑫源公司的委托代理人孙立先、李茂学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月20日，泓鑫源公司诉至一审法院，请求：1、判令凯凯公司支付工程款、利息及滞纳金等共计5918180.86元；2、判令凯凯公司协助办理房屋所有权证；3、凯凯公司负担本案的诉讼费和保全费。
原审期间，凯凯公司辩称：1、凯凯公司是与青岛胶州中云建筑公司签订的合同；2、泓鑫源公司所诉工程款数额与事实不符，且泓鑫源公司违约在先，所以不存在支付利息和滞纳金的问题；3、关于办理房屋所有权证的问题，因2008年签订合同，已经超过诉讼时效；4、因泓鑫源公司承建的房屋存在质量问题，有瑕疵，给凯凯公司造成4.4万元的损失，又因泓鑫源公司未按当时施工合同约定的期限交付工程，且占有多处房屋也未交付，根据施工合同的约定，泓鑫源公司应支付违约金。凯凯公司同时反诉请求：1、判令泓鑫源公司赔偿因工程质量问题造成的经济损失4.4万元；2、判令泓鑫源公司承担延期交付工程造成的违约金2536280元。
泓鑫源公司针对反诉辩称：1、因质量问题造成4.4万元的经济损失无事实依据，交钥匙说明未经双方当事人签字认可，也无盖章；2、关于工程逾期交付责任问题，凯凯公司拨付工程款违约，承包人可以停工，且凯凯公司于2009年8月10日办好土地使用权证，导致土地开发手续不齐，同时凯凯公司未及时对结算报告审计签字，导致工程无法及时验收，逾期交付的责任在凯凯公司；3、D区1号楼、22号楼实际交付8年，保修期已过不应再扣保修金，即使根据双方确认的竣工日期2010年1月，保修期已过，凯凯公司自2005年8月开始使用22号楼至今，由此发生的质量问题及其他问题，由凯凯公司承担。
胶州市人民法院原审查明，2004年11月2日，原青岛胶州中云建筑公司与凯凯公司签订建筑工程施工合同一份，工程为青岛胶州湾凯凯香港城D区1号网点楼（以下简称1号楼），建筑面积约6900平方米，砖混结构，承包范围为土建、水、电安装、装饰工程；开工日期为2004年11月2日，竣工日期为2005年6月30日；工程质量标准为合格，合同价款约552万元；青岛胶州中云建筑公司1号楼的项目经理为孙立先；合同价款采用可调价格合同，按实结算；建设工程中所需水泥由发包人（凯凯公司）供应，价格执行同期同类产品的市场价格，发包人支付的水泥款从应当支付给承包人的工程款中扣除；工程款支付方式：主体工程通过建筑工程质量监督检验站验收合格后十日内支付已完成的主体工程实际割算工程量60%的工程款（扣除发包人为承包人支付的水泥款）；建设工程通过建筑工程质量监督检验站竣工验收合格后10日内支付全部工程实际割算工程量的70%的工程款；余30%的工程款，其中25%的工程款于建筑工程竣工验收合格之日起1年内付清；其余5%为工程质量保修金，待承包人履行保修义务、保修期限届满时全部付清；承包人未按照合同约定的竣工期限将建设工程交付发包人的，每逾期一天，向发包人支付建设工程决算总造价日万分之三的违约金。在合同的附件房屋建筑工程质量保修书中约定：地基基础工程和主体工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；装修工程为2年；电气管线、上下水管线的安装工程为2年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；其他项目约定如下，建筑工程竣工时，屋顶、墙面、地面不得留有渗漏、开裂、起鼓等质量缺陷，对已发现的质量缺陷承包人应当负责修复。质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
2004年6月30日，原青岛胶州中云建筑公司与凯凯公司签订青岛胶州湾凯凯香港城D区22号网点楼（以下简称22号楼）建筑工程施工合同一份，22号楼建筑面积约7800平方米，砖混结构，承包范围为土建、水、电安装；开工日期为2004年7月2日，竣工日期为2005年5月30日；工程质量标准为合格，合同价款为约390万元；合同价款采用可调价格合同，按实结算。凯凯公司所供材料、工程款支付方式、逾期交房、房屋的保修范围及时间的约定均同上述1号楼的约定。
2004年11月25日，原青岛胶州中云建筑公司名称变更为青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司。
2009年9月16日，凯凯公司与泓鑫源公司的各项目经理签订《关于凯凯香港城工程结算有关问题补充协议》（以下简称补充协议），该协议约定：一、工程欠款利息：在工程审计完结后，根据各项目实际欠款数量，按合同规定自2005年6月30日起，按实际欠款额的银行同期商业贷款利息计取至2009年9月31日（注：应为2009年9月30日，下同），双方共同执行；二、停工期间保卫人员工资：自2005年6月30日起至2009年9月31日止D区1号、12号按每月2人，其余项目均按每月每栋号1人工资付给600元；三、工程结算：工程验收合格后，在凯凯公司接到施工单位决算书30天内审计结束，逾期视作同意施工单位结算；四、决算审结后，三个月内付清欠款，分别每月按40%、30%、30%比例付给，到期不付，按银行商业贷款利息的三倍支付滞纳金；五、电费问题：工程用电根据青岛市建筑汇编有关规定执行，停工期间看门用电由凯凯公司负担。泓鑫源公司同意1号楼和22号楼均从2010年10月30日之后的三个月即2011年1月31日开始计算滞纳金，2010年10月30日之前仍然按照银行同期贷款利率计算利息。
2010年10月30日，山东世纪华都工程造价咨询有限公司出具工程结算审计核定表一份，1号楼开工日期为2004年11月，竣工日期为2010年1月，审定结算值为4348151.18元，备注栏中注明该工程定案值未扣除水、电费及甲方（凯凯公司）供材。
2009年9月26日，凯凯公司收到22号楼的工程结算书一套，该结算书的工程造价为5303644.22元，凯凯公司收到该结算书后，尚未对22号楼的造价进行审计。泓鑫源公司称，凯凯公司于2005年5月份开始使用22号楼；凯凯公司称，该公司于2007年左右使用22号楼。
2011年1月24日，胶州市城乡建设局给22号楼备案，备案表上注明的开工日期为2004年11月1日，竣工验收日期为2011年1月14日。
2011年1月26日，胶州市城乡建设局给1号楼备案，备案证上注明开工日期为2004年11月1日，竣工验收日期为2011年1月14日。
双方在庭审中认可凯凯公司1号楼拨付工程款1702806.93元，凯凯公司提交证据证明1号楼该公司垫付材料款586409.21元，另有水泥4800元、电费33144元、2008年后的水电费26203元、2008年从公司领的材料电线2246元、配电箱52484.7元。泓鑫源公司只认可凯凯公司垫付的材料款586409.21元、电线2246元、水泥4800元、电费11408.60元、配电箱32782.5元，对其他的项目不予认可。凯凯公司也未提交泓鑫源公司签字认可的证据予以证明。
双方在庭审中认可凯凯公司22号楼拨付工程款3253728.32元，凯凯公司提交证据证明22号楼该公司垫付材料款726721.71元，另有电费38137元、2008年后的水电费1260元、2008年从公司领的材料及电线5900元、配电箱48870元。泓鑫源公司只认可凯凯公司垫付的材料款726721.71元、电线5900元、电费7122.41元、配电箱22947元，对其他的项目不予认可。凯凯公司也未提交泓鑫源公司签字认可的证据予以证明。
2008年7月9日，双方签订商品房买卖合同一份，合同的甲方为凯凯公司，合同的乙方处有泓鑫源公司的盖章、孙立先的签名。合同约定，泓鑫源公司购买22号楼34号、35号、36号商品房；34号商品房建筑面积115.72平方米，单价为每平方米2668元，价款为308741元；35号商品房建筑面积209.24平方米、36号商品房建筑面积121.24平方米，单价为每平方米2748元，价款为908160元；上述三套商品房总价款为1216901元，打九六折为1168225元，该商品房购房款折抵泓鑫源公司为凯凯公司承建的1号楼建筑施工工程款；建筑工程竣工验收交付使用并经双方审核决算后，购房款如有差额，凯凯公司于决算后十日内补交差额部分的购房款，如抵顶工程款数额不足，差额部分按双方签订的建筑工程施工合同履行。合同第三条约定了商品房交付泓鑫源公司使用的期限：因该商品房系凯凯公司售楼部，凯凯公司需继续使用，交付时间暂不确定，由双方另行协商确定交付时间。在庭审中，双方均称售楼部于2009年底撤出。泓鑫源公司称，根据胶州湾凯凯香港城D区34、35、36号楼的测绘图，其中两套房子面积比合同面积少，合同约定是446.2平方米，测绘后的实际面积是432.22平方米。凯凯公司对面积差无异议，并称22号楼是凯凯公司在售房时自己编排的号码，在房产局测绘之后，统一用数字记，22号楼在测绘表中应当为31号楼，34、35、36号应当为32号，测绘后的建筑面积为432.2㎡。泓鑫源公司同意按照合同中较低的价格即2668元的九六折计算不足面积的差额。原审中，泓鑫源公司出具证明，称：泓鑫源公司承建的1号楼，因凯凯公司未按合同拨工程款，经双方协商同意，将22号楼的34、35、36号商品房抵给泓鑫源公司作为工程款，由凯凯公司与孙立先签订房屋买卖合同。因孙立先承包1号楼，实际是欠孙立先工程款，所以所抵房屋属孙立先所有，泓鑫源公司予以鉴证，并在买卖合同上加盖公章。凯凯公司称，该证明是泓鑫源公司单方出具的，不予认可。
1号楼的付款情况：截止2005年6月23日，凯凯公司支付工程款926048元，2005年7月13日支付2万元，2005年7月29日支付21700元，2005年11月30日支付2万元，2006年1月31日支付5万元，2006年2月28日支付5万元，2006年4月30日支付17万元，2006年6月30日支付15000元，2007年2月28日支付3万元，2007年7月31日支付1万元，2007年9月30日支付1万元，2008年1月31日支付13万元，2009年9月30日支付8万元，2010年1月18日泓鑫源公司退还1778.32元，2010年9月22日支付1万元，2010年11月9日泓鑫源公司退还29917.95元，2010年11月24日支付2万元，2011年1月31日支付1万元，2011年5月27日支付161755.2元。以上凯凯公司共计支付1号楼工程款1702806.93元。
22号楼的付款情况：截止2005年6月14日，凯凯公司支付工程款1107284元，2005年7月14日支付123936元，2005年7月26日支付41958元，2005年11月30日支付21万元，2006年4月30日支付11万元，2006年12月13日支付148990元，2007年3月29日支付69324元，2007年4月17日支付313925.22元，2007年7月21日支付150192.8元，泓鑫源公司退回29064元，2008年1月17日支付135859.8元，2008年8月31日支付107364.6元，2009年5月7日支付343360元，2010年4月12日支付390597.9元，2010年9月22日支付1万元，2010年11月30日支付1万元，2011年1月31日支付1万元。
泓鑫源公司在原审庭审中撤回要求凯凯公司协助办理房屋所有权证的诉讼请求；关于凯凯公司不配合办理房屋的相关手续导致双倍返还购房人薛文华定金20万元的损失及工地看管人员王义勤因车祸死亡产生的赔偿金应当由凯凯公司支付的诉讼请求，因与本案法律关系不同，泓鑫源公司撤回起诉。对泓鑫源公司上述撤回的诉讼请求，一审法院原审口头裁定予以准许，并告知双方当事人不再另行制作法律文书。
凯凯公司称泓鑫源公司承建的工程因质量问题造成的损失为44000元，但凯凯公司在提出反诉之后，除提交两份没有泓鑫源公司签字或盖章的交接情况说明之外，并未提交其他证据予以证明。
胶州市人民法院原审认为，2004年11月25日，青岛胶州中云建筑公司名称变更为青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司，故泓鑫源公司是本案适格的主体。泓鑫源公司在庭审中撤回要求凯凯公司协助办理房屋所有权证的诉讼请求，并撤回对因凯凯公司不配合办理房屋的相关手续导致双倍返还购房人薛文华定金20万元的损失及工地看管人员王义勤因车祸死亡产生的赔偿金由凯凯公司支付的诉讼请求，这是泓鑫源公司对自己诉讼权利的合法处分，应予准许。
双方签订的建筑工程施工合同是真实意思表示，该合同合法有效。2009年9月16日，因凯凯香港城的结算问题，凯凯公司与泓鑫源公司的各项目部经理签订补充协议，这是双方真实意思表示，是对建设工程施工合同的补充，该补充协议合法有效。从补充协议第一条可以看出，在工程审计完结后，根据各项目实际欠款数量，按合同规定自2005年6月30日起，按实际欠款数量的银行同期商业贷款利息计取至2009年9月30日；第四条约定，决算审结后，三个月内付清欠款，分别每月按40%、30%、30%比例付给，到期不付，按银行商业贷款利息的三倍支付滞纳金。从补充协议的约定及审计报告、凯凯公司的付款明细可以看出，凯凯公司并没有按照建筑工程施工合同的约定支付工程款，由于双方对工程款的支付及利息、滞纳金已经作出了约定，且从补充协议第四条可以看出，该条约定的滞纳金实际上就是双方约定的逾期付款的违约金，因此凯凯公司应当根据合同及补充协议的约定支付相应的工程款、利息及违约金。
关于双方签订的以房抵款的商品房买卖合同是否有效，房屋面积的差额应当如何处理。一审法院原审认为，商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。根据合同约定，该商品房购房款1168225元折抵1号楼工程款，建筑工程竣工验收交付使用并经双方审核决算后，如抵顶工程款数额不足，差额部分按照双方签订的建筑工程施工合同履行。合同中约定的建筑面积为446.2平方米，而泓鑫源公司提交的测绘图载明实际建筑面积为432.22平方米，相差的面积为13.98平方米，因凯凯公司对该面积无异议，且泓鑫源公司同意按照较低的价格即2668元的九六折计算不足面积的差额，故商品房价款应当为1132418.31元（1168225元-2668元／㎡×13.98㎡×0.96），根据合同约定，该购房款1132418.31元即为2008年7月9日凯凯公司支付的工程款。因为凯凯公司尚欠工程款，且购房款已经抵顶工程款，故对凯凯公司辩称的购房合同未履行且超过诉讼时效的抗辩理由，不予支持。泓鑫源公司出具证明称房屋实际是抵给孙立先，但本案是建设工程合同纠纷，审理的是支付工程款的问题，而且泓鑫源公司在商品房买卖合同上加盖公章，并撤回协助办理过户的诉讼请求，所以对泓鑫源公司与孙立先之间关于涉案房屋的问题，不予涉及。
关于凯凯公司应该如何支付工程款、利息及违约金，一审法院原审认为，从泓鑫源公司提交工程结算审计核定表可以看出，1号楼的工程审计结果为4348151.18元，因双方均无异议，对该审计结果予以认可。因凯凯公司在2009年9月26日收到22号楼的结算报告，且凯凯公司在庭审中辩称迄今为止尚未对22号楼进行审计，并称22号楼2007年左右就开始使用。根据2009年9月16日签订的补充协议第三条的规定：工程验收合格后，凯凯公司接到泓鑫源公司决算书30天内审计结束，逾期视作同意决算，因此，对泓鑫源公司主张的22号楼的工程造价按照其提交的结算报告5303644.22元计算，予以认可。对泓鑫源公司主张的报案记录中所称的被盗电线，凯凯公司只审计了人工费，但没有支付电线款项，因1号楼的工程已经审计结束，泓鑫源公司对审计报告无异议，因此对泓鑫源公司的该项主张，不予认可。
双方签订的补充协议第一条约定：“根据各项目实际欠款数量，按合同规定自2005年6月30日起，按实际欠款额的银行同期商业贷款利息计取至2009年9月30日”、第二条约定：“停工期间保卫人员工资由凯凯公司支付”及2009年8月10日凯凯公司才办理涉案工程所占用的土地出让手续可以看出，在签订补充协议时，凯凯公司同意支付停工期间所欠泓鑫源公司工程款利息及保卫人员工资问题，而且没有任何关于泓鑫源公司违约责任方面的规定，说明在签订补充协议时，工程无法按期竣工验收的责任双方已经达成合意，泓鑫源公司对没有按期交工的问题不承担责任。因凯凯公司提交的关于电费、电线、配电箱等证据没有泓鑫源公司的签字或盖章认可，泓鑫源公司认可1号楼凯凯公司供材586409.21元、电线2246元、水泥4800元、电费11408.60元、配电箱36740元，认可22号楼凯凯公司供材726721.71元、电线5900元、电费7122.41元、配电箱22947元，故对泓鑫源公司认可的数额予以确认。因此，凯凯公司在2005年6月30日时欠泓鑫源公司工程款的数额应当是：1、1号楼：2780499.37元（工程造价4348151.18元－至2005年6月30日的付款数额926048元－供材586409.21元－电线2246元－水泥4800元－电费11408.60元－配电箱36740元）；2、22号楼：3433669.1元（5303644.22元－至2005年6月30日的付款数额1107284元－供材726721.71元－电线5900元－电费7122.41元－配电箱22947元）。
根据补充协议，从2005年6月30日起开始计算工程利息直至2009年9月30日，在决算审结后，三个月内付清欠款，到期不付，按照银行商业贷款利率的三倍支付滞纳金，这是双方对利息及违约金的约定，不违反法律规定，补充协议有效，因此对泓鑫源公司主张的工程款的利息及违约金，依法予以支持。1号楼审计报告出具的日期为2010年10月30日，凯凯公司收到22号楼结算报告的日期为2009年9月26日，30天内凯凯公司应当审计结束，逾期视作同意决算。泓鑫源公司同意1号楼和22号楼均从2010年10月30日之后的三个月即2011年1月31日开始计算违约金，之前仍然按照银行同期贷款利率计算。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。因此2009年10月1日至2011年1月30日期间凯凯公司应当根据中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
凯凯公司辩称，以上工程款应当扣除质保金，从补充协议第四条约定的决算审结后三个月结清欠款可以看出，双方对合同中约定的付款方式已经做了重新约定，故对凯凯公司的抗辩理由不予支持。
关于凯凯公司提出的反诉请求，一审法院原审认为，凯凯公司要求泓鑫源公司赔偿因质量问题造成的损失4.4万元，因其提交的1号楼和22号楼交接情况没有泓鑫源公司的签字或盖章认可，且凯凯公司未提交其他证据予以证明，故对凯凯公司的反诉请求，不予认可。
凯凯公司要求泓鑫源公司承担因逾期交付工程造成的违约金2536280元，虽合同中明确约定了竣工时间，但从补充协议可以看出，凯凯公司从2005年6月30日起开始承担应付工程款的利息及违约金，而且停工期间保卫人员的工资由凯凯公司承担，且凯凯公司土地使用权证取得的时间为2009年8月10日，补充协议对逾期交付的问题并未约定，因此泓鑫源公司不应承担逾期交付的违约责任。故对凯凯公司要求泓鑫源公司承担因逾期交付工程造成的违约金2536280元的反诉请求，不予支持。
胶州市人民法院原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条、第二十条的规定，于2012年4月28日作出（2011）胶民初字第3861号民事判决：
一、凯凯公司于判决生效后十日内支付泓鑫源公司1号楼工程欠款871322.13元。二、凯凯公司于判决生效后十日内支付泓鑫源公司1号楼利息及违约金以下数额：按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，1、以2780499.37元为本金从2005年7月1日至2005年7月12日计算的数额；2、以2760499.37元为本金从2005年7月13日至2005年7月28日计算的数额；3、以2738799.37元为本金从2005年7月29日至2005年11月29日计算的数额；4、以2718799.37元为本金从2005年11月30日至2006年1月30日计算的数额；5、以2668799.37元为本金从2006年1月31日至2006年2月27日计算的数额；6、以2618799.37元为本金从2006年2月28日至2006年4月29日计算的数额；7、以2448799.37元为本金从2006年4月30日至2006年6月29日计算的数额；8、以2433799.37元为本金从2006年6月30日至2007年2月27日计算的数额；9、以2403799.37元为本金从2007年2月28日至2007年7月30日计算的数额；10、以2393799.37元为本金从2007年7月31日至2007年9月29日计算的数额；11、以2383799.37元为本金从2007年9月30日至2008年1月30日计算的数额；12、以2253799.37元为本金从2008年1月31日至2008年7月8日计算的数额；13、以1121381.06元为本金从2008年7月9日至2009年9月29日计算的数额；14、以1041381.06元为本金从2009年9月30日至2010年1月17日计算的数额；15、以1043159.38元为本金从2010年1月18日至2010年9月21日计算的数额；16、以1033159.38元为本金从2009年9月22日至2010年11月8日计算的数额；17、以1063077.33元为本金从2010年11月9日至2010年11月23日计算的数额；18、以1043077.33元为本金从2010年11月24日至2011年1月30日计算的数额；19、按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的3倍计算以1033077.33元为本金从2011年1月31日至2011年5月26日计算的数额；20、按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的3倍计算以以871322.13元为本金从2011年5月27日至判决生效之日止计算的数额。三、凯凯公司于判决生效后十日内支付泓鑫源公司22号楼工程欠款1287224.78元。四、凯凯公司于判决生效后十日内支付泓鑫源公司22号楼利息及违约金以下数额：按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，1、以3433669.1元为本金从2005年7月1日至2005年7月13日计算的数额；2、以3309733.1元为本金从2005年7月14日至2005年7月25日计算的数额；3、以3267775.1元为本金从2005年7月26日至2005年11月29日计算的数额；4、以3057775.1元为本金从2005年11月30日至2006年4月29日计算的数额；5、以2947775.1元为本金从2006年4月30日至2006年12月12日计算的数额；6、以2798785.1元为本金从2006年12月13日至2007年3月28日计算的数额；7、以2729461.1元为本金从2007年3月29日至2007年4月16日计算的数额；8、以2415535.88元为本金从2007年4月17日至2007年7月20日计算的数额；9、以2294407.08元为本金从2007年7月21日至2008年1月16日计算的数额；10、以2158547.28元为本金从2008年1月17日至2008年8月30日计算的数额；11、以2051182.68元为本金从2008年8月31日至2009年5月6日计算的数额；12、以1707822.68元为本金从2009年5月7日至2010年4月11日计算的数额；13、以1317224.78元为本金从2010年4月12日至2010年9月21日计算的数额；14、以1307224.78元为本金从2009年9月22日至2010年11月29日计算的数额；15、以1297224.78元为本金从2010年11月30日至2011年1月30日计算的数额；16、按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的3倍计算以1287224.78元为本金从2011年1月31日至判决生效之日止计算的数额。五、驳回泓鑫源公司的其他诉讼请求。六、驳回凯凯公司的反诉请求。案件受理费53227元，诉讼保全费5000元，合计58227元，由泓鑫源公司负担8227元，凯凯公司负担5万元；反诉案件受理费13721元，由凯凯公司负担。
青岛市人民检察院抗诉认为：1、工程款中应当扣除质保金；2、一审法院原审判决认定双方在补充协议中已经就工程逾期验收的责任达成合意，泓鑫源公司不承担责任，缺乏证据证明。
胶州市人民法院再审过程中，凯凯公司同意抗诉机关的抗诉意见。
泓鑫源公司答辩称：1、双方已在补充协议中达成共识，不再扣除质保金；2、凯凯公司开发的土地使用权证于2009年8月7日签发，合同规定在2005年5月进行验收，因工程验收的必备证件没有，无法进行验收，所以延期交工的责任在凯凯公司。
胶州市人民法院再审查明，青岛胶州中云建筑公司名称变更为青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司的时间为2004年12月30日。
关于泓鑫源公司、凯凯公司双方签订建筑工程施工合同、补充协议及1号楼拨付工程款数额、垫付材料款的事实与一审法院原审查明的事实一致。根据凯凯公司提交的付款凭证，凯凯公司支付1号楼工程款的时间应为：截止到2005年6月23日，凯凯公司支付工程款926048元。2005年6月30日以后凯凯公司支付工程款的情况：2005年7月13日支付2万元；2005年7月27日支付21700元；2005年11月16日支付2万元；2006年1月11日支付5万元；2006年1月25日支付5万元；2006年4月3日支付13万元；2006年4月27日支付4万元；2006年6月29日支付1.5万元；2007年2月13日支付3万元；2007年7月2日支付1万元；2007年9月17日支付1万元；2008年1月15日支付3万元；2008年1月28日支付10万元；2009年9月1日支付8万元；2010年1月18日泓鑫源公司退还1778.32元；2010年9月22日支付1万元；2010年11月9日泓鑫源公司退还29917.95元；2010年11月24日支付2万元；2011年1月28日支付1万元；2011年5月26日支付161755.20元。
泓鑫源公司与凯凯公司在庭审中均认可凯凯公司22号楼拨付工程款3253728.32元、垫付材料款726721.71元。凯凯公司在庭审中提出22号楼另有电费38137元、2008年后的水电费1260元、2008年从公司领材料及电线5900元、配电箱48870元，另有工程款124300元。泓鑫源公司认可电费7122.41元、2008年从公司领材料款及电线5900元、配电箱22947元，泓鑫源公司对于其他的项目不予认可，凯凯公司也未提交泓鑫源公司签字认可的证据予以证明。对于工程款124300元，泓鑫源公司称该款是4号楼的工程款，所顶房屋是在2013年9月6日交付钥匙，应视为2013年9月6日付款。凯凯公司提交由李良绪签字的“今欠到构件款壹拾贰万肆仟叁佰元整李良绪2005年3月31日”字据一份及“2005年11月1日预收22#工程款124300元。李良绪”收款收据一份，证明该工程款124300元为22号楼的工程款。
根据付款凭证，凯凯公司支付22号楼工程款的情况应为：截止2005年6月14日，凯凯公司支付工程款1202156元，再有2005年3月31日22号楼施工人李良绪写欠构件款124300元的欠条，2005年11月1日凯凯公司开具收款收据“预收22#工程款124300元”，并由李良绪签字，该款应认定为凯凯公司支付22号楼的工程款，因此，以上凯凯公司支付工程款共计1326456元。2005年6月30日后凯凯公司支付工程款的情况：2005年7月26日支付41958元；2005年11月1日支付3万元；2005年11月16日支付5万元；2005年11月30日支付13万元；2006年4月3日支付11万元；2007年3月29日支付69324元；2007年3月30日支付148990元；2007年4月17日支付132773.80元；2007年4月17日支付181151.42元；2007年7月21日支付150192.80元；2007年12月12日支付135859.80元；2008年5月15日支付27364.60元；2009年4月28日支付343360元；2009年8月11日支付8万元；2010年4月7日支付390597.90元；2010年9月22日支付1万元；2010年11月30日支付1万元；2011年1月27日支付1万元。
双方于2008年7月9日签订商品房买卖合同及所涉房屋确权面积的事实与一审法院原审查明的事实一致。
泓鑫源公司一审法院再审庭审中称，2010年1月29日将1号楼的大部分钥匙交给了凯凯公司，22号楼于2005年6月交付钥匙并使用。凯凯公司称，1号楼每户钥匙未交齐，仍有9户没有交付；22号楼除3楼东头的办公区域及售楼处外，其余的未交付。
泓鑫源公司为证明其主张提交以下证据予以证明：
证据一、《建筑工程施工合同》一份，证明泓鑫源公司承包凯凯公司1号楼、22号楼，合同规定工期应在2005年5月30日和6月30日分别竣工。
凯凯公司对该证据的真实性无异议。
证据二、《关于KK香港城工程结算有关问题补充协议》，证明保修金已在补充协议中说明，保修金是欠款的一部分。
凯凯公司对该证据有异议：1、该补充协议是凯凯公司和8个实际施工人签订的，不是与泓鑫源公司签订的，签订时未与泓鑫源公司协商；2、该协议因违反法律的强制性规定无效；3、合同中未加盖泓鑫源公司的公章。
证据三、1号楼、22号楼结算书及两份收到条，凯凯公司于2010年10月30日审结1号楼的报告，证明延期交工的责任不在泓鑫源公司；22号楼的造价汇总表于2009年9月26日已交给凯凯公司，但至今未出结算报告。
凯凯公司对1号楼的结算审计表无异议，对2009年9月14日和9月26日收到条有异议，称2009年9月14日的收到条在以前的审理当中并未提供，对真实性有异议；22号楼的造价汇总表是泓鑫源公司自己制作，不予认可；2009年9月26日收到条上面记载的是工程结算书一套，并不是泓鑫源公司提交的工程造价汇总表。
证据四、1号楼、22号楼凯凯公司财务帐页拨款明细表，证明凯凯公司未按合同拨款，严重违约。
凯凯公司称，1、该帐页是复印件，真实性不确定；2、实际拨款应当以泓鑫源公司出具的收到条或者收款收据为准；3、帐页不能证明泓鑫源公司的主张。
证据五、1号楼和22号楼备案表，证明两个工程验收合格。
凯凯公司对该项证据无异议。
证据六、1号楼钥匙收到条，证明在2010年1月29日已经将1号楼的大部分钥匙交给了凯凯公司。
凯凯公司认为，该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，该收到条证明该楼每户的钥匙应该是4把，但是从收到条可以看出没有任何一户是交齐全的，有9户至今未交付。
证据七、凯凯香港城土地证，该证发放时间是2009年8月10日，凯凯公司要求泓鑫源公司于2005年5月30日竣工，而凯凯公司的土地证于2009年8月10日才签发，证明凯凯公司的开发手续不全，工程无法验收，推迟验收的责任在凯凯公司。
凯凯公司称：1、对土地证的真实性无异议，在没有其他证据互相印证的情况下无法证明土地证与1号楼和22号楼之间的关系，更证明不了工程无法验收和推迟验收的责任；2、泓鑫源公司的主张前后矛盾，一方面说无土地证无法竣工，另一方面又主张2005年5月份竣工。
证据八、工程验收申请报告，证明2005年泓鑫源公司申请进行验收，因凯凯公司手续不全无法验收，责任在凯凯公司。
凯凯公司对2005年5月20日工程验收申请报告中只有泓鑫源建筑工程公司盖章的复印件不予质证；对加盖有山东省剑威工程建设监理有限公司公章的工程验收申请报告复印件有异议：1、手写内容明显改动，无法确认真实性，2、凯凯公司从未收到过该份证据，且泓鑫源公司在原审过程中也未提交。
证据九、麦苗倍（赔）青款收到条及回弹费发票一张，证明泓鑫源公司垫付款项的情况。
凯凯公司称，与本案无关，无法证明拖延检测的责任在凯凯公司。
证据十、青岛东店子水泥制品有限公司出具的证明、收据两张，证明22号楼构件款所顶房屋是在2013年1月17日办理的手续，于2013年9月6日交付房屋钥匙。因此，22号楼所用构建款应视为2013年9月6日付给。
凯凯公司称，证据内容不属实，房屋抵顶构件款是在2004年协商抵顶的，收款收据是复印件，不予认可。
证据十一、商品房买卖合同一份，2008年7月9日签订，至今凯凯公司拒绝交房，请求法院依法判决交付房屋。
凯凯公司对该证据有异议：1、对公章的真实性有异议；2、凯凯公司不同意履行该商品房买卖合同，不同意折抵工程款。
证据十二、证明一份，证实孙立先系泓鑫源公司项目经理，凯凯香港城项目由孙立先负责，由孙立先直接与凯凯香港城签订的商品房买卖合同折抵工程款。
凯凯公司对该证据有异议：1、对于公章的真实性有异议；2、孙立先个人借用泓鑫源公司的资质进行施工，在合同履行中，所有工程款均拨付给孙立先个人，从未拨付给泓鑫源公司，以房抵顶给泓鑫源公司工程款不属实；3、证明内容与事实不符，工程的实际承包是孙立先，而非泓鑫源公司。
在诉讼过程中，根据泓鑫源公司的申请，一审法院到胶州市房产管理局查询档案，档案载明胶州市寺门首路632号K.K香港城小区31号楼32号网点的确权面积为432.22平方米。
泓鑫源公司对该证据无异议。
凯凯公司对证据的真实性无异议，但认为与本案建设工程欠款争议无关联。
凯凯公司为证明其主张提交以下证据予以证明：
证据一、建筑工程施工合同和房屋工程质量保修书，证明1号楼和22号楼于2011年1月14日竣工验收，保修期限尚未届满，请求扣除保修金。
泓鑫源公司提出异议：水电安装的保修期为2年，采暖是2个供暖期，工程已经9年，超期保修时间7年，保修金不应再扣除。
证据二、建设工程结构抽样检测报告，证明1号楼主体完成的时间为2009年9月29日，泓鑫源公司施工期限超过了合同的约定。
泓鑫源公司称，检测报告应在2005年3月份进行检测，应由凯凯公司支付检测费，但凯凯公司拒绝交费，到2009年9月由泓鑫源公司垫付检测费6000元后进行的检测，该检测时间不能作为实际完成的时间。
证据三、1号楼和22号楼工地收水泥的明细，证明2005年5月份竣工与事实不符，在表中孙立先和李良绪认可2005年8月份和2006年3月都向泓鑫源公司供水泥，与泓鑫源公司的主张不一致。
泓鑫源公司称，水泥供料单认可，因为凯凯公司欠款数额太大，又不提供现金，泓鑫源公司领取水泥对外顶账，2005年5月竣工后继续领水泥用于顶对外欠账。
证据四、补充协议两份及收款收据两份，证明到2009年8月、9月，1号楼和22号楼仍未完工。
泓鑫源公司称，合同中剩余工程是指安装好的悬挂式的小便器要求拆除另安装落地式的座便器，拆除后凯凯公司既不出图纸又不供货导致无法施工。
证据五、工程量签证一份，证明22号楼于2010年11月16日发生了返修工程量，因此泓鑫源公司主张2005年5月竣工不属实。
泓鑫源公司称，工程量签证确有事实，但是因屋面防水漏水造成返修刮腻子，屋面防水由凯凯公司施工，责任不在泓鑫源公司。
证据六、收款收据和欠条一份，证明22号楼在预付款中应该包含124300元，该单据是在一审结束后泓鑫源公司用于结算的。
泓鑫源公司不认可该单据，称系4号楼工程款。
证据七、配电箱制作发票和送货单，证明2005年5月份竣工事实没有真实性，供货表中记载1号楼有2006年5月、22号楼有2009年10月的供货单。
泓鑫源公司称，凯凯公司之前供的配电箱与图纸的规格不符，后又重新更换，故时间拖后。
证据八、22号楼审计情况说明及审计资料一宗，证明凯凯公司和实际施工人李良绪共同委托山东盛合建设项目管理有限公司对工程造价进行鉴定，于2010年12月30日作出鉴定结果为4271313.49元，因李良绪不在鉴定报告上签字，以至鉴定机构无法出具正式的鉴定报告。
泓鑫源公司称，1、抗诉书没有提及22号楼工程造价的问题；2、该证据原审中未见过，没有出具时间也没有泓鑫源公司盖章，不予认可；3、李良绪从未委托进行决算。
证据九、说明一份及照片八张，证明1号楼8、9、24、28、30、31、32、33、35号房至今未交付，由孙立先出租并受益。
泓鑫源公司称，1、该问题不在抗诉内容之内；2、凯凯公司所欠工程款数额巨大，不具备交房条件，在凯凯公司交齐所欠工程款后14天内交出房屋。
证据十、付款凭证一宗，证明1号楼实际施工人为孙立先，22号楼实际施工人为李良绪，付款时间应以付款凭证为准。
泓鑫源公司对该证据无异议。
证据十一、2004年7月3日胶州湾K.K香港城22号网点楼承包协议，证实22号楼工程款支付期限、方式等。
泓鑫源公司对该证据无异议。
庭审中，凯凯公司称泓鑫源公司承建的工程因质量问题造成损失4.4万元，为证明其主张提交以下证据：
证据一、建筑工程施工合同及1号楼收到条，证明双方签订施工合同的内容及收到1号楼钥匙的情况。
泓鑫源公司称，1、工程实际竣工时间均为2005年5月20日，质保金不应扣除；2、凯凯公司承诺泓鑫源公司交出部分钥匙可以先支付20万工程款，钥匙交出后，凯凯公司没有支付工程款，故泓鑫源公司没有交付剩余几套钥匙。
证据二、泓鑫源公司原审提交的26号证据，证明1号楼实际施工人为孙立先，工程款抵给孙立先。
证据三、李良绪所写欠条及预收工程款收据一份，证明李良绪为22号楼实际施工人。
泓鑫源公司对证据二、三有异议，称泓鑫源公司各项施工工程都有承包合同，采取承包责任制，并不是个人行为。
证据四、凯凯香港城1号楼钥匙交接情况说明一份，证明1号楼尚未完全完工。
泓鑫源公司称，1、该证明没有泓鑫源公司签字，没有时间，不予认可；2、所列问题大多是凯凯公司自行分包项目，因凯凯公司看护不利造成，与泓鑫源公司无关；3、保修期已过，泓鑫源公司无义务承担责任；4、小便器变更，凯凯公司未提供变更图，泓鑫源公司无法安装；5、针对安全灯的安装，凯凯公司提供四个，泓鑫源公司安装在三楼，凯凯公司的负责人李刚告知其他楼层不需要安装；6、泓鑫源公司已通过安装质监部门的水电实验，有水电实验报告。
胶州市人民法院再审认为，本案的争议焦点是：1、质保金是否应当从工程款中扣除；2、泓鑫源公司与凯凯公司签订的以房抵款的商品房的面积的差额应当如何处理；3、工程欠款利息及违约金如何计算；4、泓鑫源公司是否承担违约责任。
一、质保金是否应当从工程款中扣除
双方签订的《建筑工程施工合同》中的房屋建筑工程质量保修书，对工程质量保修范围和内容、质量保修责任、保修费用进行了约定，按照约定本工程质量的保修期自工程竣工验收合格之日起计算，同时双方约定了工程质量保修金的数额、支付方式等其他事项。补充协议虽然没有涉及质保金问题，但也未明确约定有关于质保金不再扣除的内容，双方仍然应当按照《建筑工程施工合同》的约定来履行。根据泓鑫源公司提交的1号楼、22号楼的备案表（证），两栋楼的竣工验收日期均为2011年1月14日，根据合同约定，质量保修期尚未届满，质保金应当从工程款中扣除。泓鑫源公司可在质量保修期届满之后另行主张。1号楼的质保金为217407.56元，22号楼的质保金为265182.21元。
二、《商品房买卖合同》中商品房面积差额应当如何处理
《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。根据合同约定，该商品房购房款1168225元折抵泓鑫源公司承建的1号楼工程款，建筑工程竣工验收交付使用并经双方审核决算后，如抵顶工程款数额不足，差额部分按照双方签订的建筑工程施工合同履行。合同中约定的建筑面积为446.2平方米，而庭审查明的确权面积为432.22平方米，相差的面积为13.98平方米，泓鑫源公司与凯凯公司对面积差无异议，根据商品房买卖合同并结合本案的实际情况，将商品房的差额面积13.98平方米以合同约定的商品房平均价2618.16元计算，该商品房的价值应为1131623.12元。根据合同约定，该购房款1131623.12元即为2008年7月9日凯凯公司支付泓鑫源公司的工程款。
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