北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0114民初7259号
原告(反诉被告)张桂琴，女，汉族，1980年8月25日出生，无业，现住北京市昌平区。
被告(反诉原告)陈芃，男，汉族，1974年1月29日出生，现住北京市海淀区。
委托代理人张辰龙，河北英利律师事务所律师。
原告（反诉被告）张桂琴与被告（反诉原告）陈芃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员郭悦担任审判长，人民陪审员冯秀琴、吕春兰参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张桂琴、被告陈芃的委托代理人张辰龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂琴诉称：2015年4月12日张桂琴与陈芃及居间人（北京丁丁优租科技信息有限责任公司）签订三方协议，承租了陈芃位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园南区×室的97平方米房屋一套。合同签订后由张桂琴支付了本应由陈芃支付的居间费用760元，同时张桂琴又支付了4600元作为押金，张桂琴按照合同约定履行义务即按时缴纳房租给陈芃（季付房租）。但是陈芃一直不按照合同内容履行义务，2015年4月20日合同履行开始后陈芃一直违约，给张桂琴造成了严重的损失，1、租赁期间该租赁房屋内放着大量被告物品。在三个卧室及客厅内放置书柜，其他不知何用途的柜子，大量空间被占用，导致张桂琴无法正常使用房屋空间。2、厨房燃气灶、热水器，无法正常使用。多次要求更换热水器，修理燃气灶，每次都是找个维修工敷衍了事，自承租之日起经常无法使用。3、入住时只给防盗门和北边卧室的一把钥匙，北边卧室的门锁一直处于坏的状态无法正常使用，给张桂琴的生活带来很大不便，多次要求换锁一直没有换也不同意原告自行换锁。同时，房间三个空调遥控器也不给张桂琴提供，导致夏天原告无法使用空调，给原告的生活带来了很大不便。2016年1月25日张桂琴与陈芃协商一致该租赁合同到期后，张桂琴继续承租陈芃房屋一年。2016年3月底陈芃不知何故擅自提出房屋到期不予续租。2016年4月1日中午陈芃找身份不明人士给张桂琴找麻烦，当时张桂琴报警。由于陈芃答应续租后张桂琴离开北京市里去学校学习到9月底，现在张桂琴没有时间和精力找合适的房子搬家，多次与陈芃协商无果。综上所述，由于陈芃严重违约，给张桂琴造成了严重损失。为了维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求：1、判令陈芃支付张桂琴押金4600元；2；判令陈芃支付张桂琴违约损失赔偿金24000元；3、张桂琴提供房屋租赁发票给陈芃；4、陈芃支付张桂琴居间费760元；5、张桂琴主张行使优先承租权，要求和陈芃继续签订租赁合同；6、本案诉讼费由陈芃承担。
被告陈芃辩称:陈芃不同意张桂琴的诉讼请求，请求法院驳回张桂琴的诉讼请求。第一项返还押金的诉讼请求是违背双方合同约定的。根据双方合同约定，在房屋到期以后张桂琴结清相关费用包括水费、电费及电话费、卫生费、上网费等有关费用后没有相关的违约责任才予以退还押金。如果有相关的费用以及张桂琴存在违约行为，其押金折抵这些费用后剩余的部分予以返还。陈芃已经针对张桂琴的违约行为提起了反诉，以及张桂琴未向陈芃出具结清相关费用的票据，所以该押金部分不能予以返还。第二项诉讼请求没有事实和法律依据，陈芃不存在违约行为，不应当支付违约损失赔偿金。第三项诉求在双方的合同中并没有约定，不同意该诉求。第四项诉讼请求需要张桂琴提供相关的证据后陈芃再做进一步陈述意见。第五项、第六项诉讼请求没有事实和法律依据。产生的该费用应该由原告自己承担。
反诉原告陈芃诉称：2015年4月12日原被告双方在居间人北京丁丁优租科技信息有限责任公司居间下签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定陈芃位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园南区×室房屋出租给张桂琴，租期从2015年4月20日至2016年4月19日，房租每月4600元，按季度支付。租房押金4600元，押金用于担保租房期间房屋物品及合同到期后水电燃气费的结算。现在张桂琴在租期到期后没有续签合同情况下仍然占用使用房屋，张桂琴应该支付占用期间的费用同时承担违约责任。综上所述，张桂琴不按合同约定履行合同，合同到期后无理占用涉案房屋，违反了《合同法》的规定及双方约定，为维护反诉人的利益特向贵院提起诉讼，请求：1、判令确认双方签订的房屋租赁合同业已终止；2、判令张桂琴将位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园南区×室房屋返还给反诉人陈芃；3、判令张桂琴支付房屋占有使用费13800元；4、判令张桂琴赔偿陈芃违约金27600元；5、判令张桂琴向陈芃出具水费、电费、电话费、有线电视费、卫生费、上网费等合同约定应由张桂琴支付的相关结清票据；6、张桂琴承担本案全部诉讼费用。
反诉被告张桂琴辩称：张桂琴不同意陈芃的反诉请求。合同已经在4月份终止，是张桂琴要返还房屋而陈芃不收房，陈芃说指派他人来收房，也没有来。在4月份的时候，张桂琴就已经搬出去了，合同签订违约金是4600元，陈芃计算的违约金是没有依据的。张桂琴已经结清水费，可以提供相应证据。张桂琴不存在违约行为，陈芃放置物品占用房屋影响张桂琴使用的违约行为一直持续，现在房子陈芃也是租别人使用，陈芃应该赔偿张桂琴一个月的租金作为赔偿张桂琴不能行使优先承租权的费用。陈芃的全部反诉请求是没有事实和法律依据的，请求法院予以驳回。
经审理查明，2015年4月12日，陈芃（甲方）与张桂琴（乙方）及北京丁丁优房科技信息有限公司（丙方，以下简称丁丁优房公司）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定由张桂琴承租陈芃名下坐落于昌平区回龙观镇龙兴园南区×号房屋，租赁期自2015年4月20日至2016年4月19日，月租金为4600元，支付方式为按季支付，押金为4600元。该合同第七条第（二）款租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。该合同由陈芃委托其友人杜学刚代为签订，且在合同履行过程中，关于房屋内设施及部分家电的维修事宜，亦由杜学刚负责与张桂琴沟通。合同履行过程中，因室内热水器故障曾由张桂琴出资维修，费用550元已从租金中扣除。合同到期后，张桂琴自述于2016年4月份搬离涉案房屋，但因双方发生纠纷，未能进行交接。张桂琴诉至本院后，于2016年5月16日，以快递邮寄方式向陈芃反诉状上载明的地址寄送钥匙，但该邮件被退回，未被签收。
庭审过程中，双方的争议焦点集中于陈芃提供的房屋及室内设施是否符合居住使用的要求以及合同到期后房屋未能完成交接的责任归属。张桂琴一方主张陈芃在房屋内堆放杂物，占用空间，且陈芃不维修房内设施及家电，致使张桂琴不能正常使用热水器、煤气灶、门锁及洗手池等。陈芃一方对张桂琴的陈述不予认可，称签订合同时房屋在进行保洁人员清扫及室内物品清点后方才交付张桂琴，有部分柜体贴有封条存放陈芃私人物品也已经告知张桂琴，张桂琴对此并未提出异议。关于合同到期后房屋未能交接的原因，双方均将责任归至对方，张桂琴主张系陈芃拒绝接收；陈芃则反驳称系张桂琴拒绝交还，且张桂琴没有将房屋恢复原状，对室内设施造成损坏，卫生条件未达返还标准等。
2016年7月22日，本院组织张桂琴、陈芃的代理人张辰龙以及案外人杜学刚进行现场勘验。勘验现场可见，涉案房屋三间卧室内基本腾空，北向次卧、南向主卧及门厅内部分顶柜贴有封条，洗衣机、微波炉、抽油烟机、冰箱、空调均能使用，厨房卫生较差，燃气灶周围及冰箱内部有食物残渣残留，部分抽屉把手有脱落损坏情况，客厅电视柜及立柜内遗留有书籍、药品、网线、影碟等物品，南向小阳台遗留有杂物等。张桂琴与陈芃一方均不认可物品系各自遗留；张桂琴不认可系其损坏室内家具家电等设施物品，称住进来就这样；张桂琴于勘验当日将房屋钥匙交付给陈芃一方；关于水电燃气等费用，双方各自持有的合同中对燃气费用的承担约定不一致，张桂琴称水、电、有限电视、网费均系预付费已经支付，不存在拖欠，但不同意承担燃气费用。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信截图、照片、勘验笔录、邮件回执及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。陈芃与张桂琴签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定真实有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。租赁合同约定的租赁期满后，当事人还负有互相配合、妥善交接房屋的附随义务。本案中，涉案租赁合同已于2016年4月19日到期，业已终止，且张桂琴已在诉讼过程中将房屋返还给了陈芃，但陈芃主张室内设施有部分损坏及卫生条件较差的情况确实存在，故张桂琴要求全额退还押金的诉讼请求，本院结合现场勘验的实际情况，予以适当扣减，扣减的费用用于抵扣陈芃自行清理、清扫房屋及维修部分设施可能产生的费用，故陈芃应当退还张桂琴的押金数额为3000元；张桂琴提供的现有证据，可以证明涉案房屋热水器曾出现故障及维修与沟通的过程，但不足以证明其所称陈芃在房屋内堆放杂物占用空间、不维修燃气灶等其他主张，故关于张桂琴就此要求陈芃赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持；张桂琴要求陈芃提供房屋租赁发票的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；张桂琴未能提供由其支付居间费用的相应证据，故关于其要求陈芃向其支付居间费用的诉讼请求，本院不予支持；关于张桂琴主张行使优先承租权以及不能实现优先承租权则要求陈芃赔偿损失的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于陈芃要求张桂琴返还涉案房屋一节，鉴于诉讼过程中房屋已实际交还，该项反诉请求，本院不再处理；关于房屋未能及时交接一节，陈芃称张桂琴拒绝交还房屋的主张，证据不足，本院不予采纳，陈芃亦未提供张桂琴欠缴房屋租用期间欠缴水、电、燃气及其他费用的证据，故陈芃就上述理由要求张桂琴支付房屋占有使用费、支付违约金、交付相应费用结清票据的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陈芃于本判决生效之日起七日内退还原告张桂琴押金三千元；
二、驳回原告张桂琴的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈芃的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百六十七元，由原告张桂琴负担二百一十七元，已交纳；由被告陈芃负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四百一十八元，由反诉原告陈芃承担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 悦
人民陪审员 冯秀琴
人民陪审员 吕春兰
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 岳亭亭