上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第2659号
原告李宏斌，男，1980年12月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人李之麟，上海市恒泰师事务所律师。被告褚上进，男，1975年3月29日出生，汉族，住上海市。委托代理人胡敏、沈奎，上海天尚律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人黄静、魏伟。原告李宏斌与被告褚上进房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼，依法由代理审判员张廷奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告李宏斌的委托代理人李之麟，被告褚上进及其委托代理人胡敏，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人黄静、魏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏斌诉称，原告与被告及第三人于2015年7月9日签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定原告以总价款698万元向被告购买位于上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告应于签订居间协议后七日内支付定金50万元给被告，房款分三期支付，房屋的交易过户及尾款支付应于2015年8月31日之前完成。因系争房屋尚有法院司法查封，原、被告在签订居间协议的同时还签订了一份《特别协议》，被告承诺系争房屋的查封在2015年7月25日之前处理好，使系争房屋能正常交易。签订居间协议当日原告就履行了50万元定金的给付义务，被告却未按《特别协议》的承诺解决系争房屋的查封，致使原告无法实现合同目的，原告随后要求被告按定金罚则双倍返还定金，并解除了合同，但被告只返还了部分定金，至今剩余60万元未予返还。为维护自身权益，原告诉至法院，要求判令被告向原告双倍返还定金，被告已经向原告返还40万元，故应再向原告返还定金60万元。被告褚上进辩称，不同意原告诉请。原、被告曾于2015年5月26日签订居间协议，之后于2015年6月16日签订《特别协议》，约定如果被告出现不能正常交易，双方和平解约，被告退还原告定金，双方均不承担任何责任和赔偿。双方之后签订的第二份居间协议对之前的居间协议没有实质性的修改，两份居间协议和两份《特别协议》构成了整个买卖合同，因系争房屋上的查封一直未解决，原、被告及第三人当面约定双方解约，被告退还原告定金。被告只收到过原告40万元定金，另外10万元定金原告是支付给第三人的，约定再由第三人转给被告，但第三人一直没有转给过被告。被告于2015年8月就已经返还原告定金40万元，被告收取后再没有任何主张，直到2015年12月才又要求双倍返还定金，原告没有其他损失，故不同意原告诉请。第三人德佑公司述称，2015年7月29日，原告和第三人均催告过被告，但还是没有结果，之后三方协商，被告退还40万元定金，三方和平解决，但未订立书面协议。第三人曾代被告向原告收取10万元定金，第三人一直在等系争房屋解除查封，之后才能转给被告。现第三人愿意向原告返还代为保管的10万元定金。对于原告其他诉请，第三人尊重法院判决。经审理查明，系争房屋产权人为被告及其女儿褚星语。2015年6月2日，原、被告及第三人就系争房屋签订了居间协议(合同编号CXXXXXXXXXXX)，约定：“原告购买被告名下的系争房屋，总房价款为678万元；原告于2015年5月26日向第三人支付意向金5万元。2016年6月16日，原、被告签订《特别协议》，约定：如被告出现不能正常交易，双方和平解约，被告退还原告定金，双方均不承担任何责任和赔偿。如原告单方面违约，则居间合同生效。被告承诺债务解决后居间协议完全生效，居间合同编号(CXXXXXXXXXXX)。届时如被告违约则居间合同生效”。2015年7月9日，原、被告及第三人签订居间协议，约定：“系争房屋总价款698万元；原告于2015年7月9日前向第三人支付意向金10万元，若被告未在上述期限内签署本协议，则原告可要求第三人退还已支付的意向金；如被告签署本协议，则原告同意交付的意向金转为定金，由此构成原告支付给被告的首期定金，待被告签订本协议后7日内，原告应自行或通过第三人补足定金(含首期定金)至50万元，被告授权第三人收取并保管；双方同意在本协议签订后20日内共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签订示范文本，则已支付的定金不予退还”。同日,原、被告签订《特别协议》，载明：“上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋，甲方褚上进知此房屋查封编号(2014)虹民一(民)初字第4799号，在2015年7月25日前处理好，正常交易此房屋给乙方李宏斌，其它与此房无关债务，甲方自行解决，特立此据”。居间协议签订后，原告向第三人支付意向金10万元，第三人至今未转交被告。2015年7月10日，原告向被告支付购房定金40万元。之后，因系争房屋未解封，被告于2015年8月6日至8月15日期间分八次向原告转账返还定金40万元。另查明，系争房屋自2014年11月10日被司法查封，限制文件编号为(2014)虹民一(民)初字第4799号，预计结束日期为2016年11月10日。系争房屋2015年9月14日另登记了轮候查封，限制文件编号为(2014)虹民一(民)初字第4538号，预计结束日期为2018年9月14日。上述事实，有原告提供的《上海市房地产居间合同》、《特别协议》、收款收据、上海市房地产登记簿，被告提供的《上海市房地产居间合同》、《特别协议》、账户明细及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人于2015年7月9日签订的居间协议系当事人真实意思表示，合法有效。后被告又在《特别协议》中承诺解除系争房屋上的司法查封，以便房屋交易继续进行，但系争房屋上的司法查封至今仍然存在，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。被告违约导致与原告的房屋买卖关系解除，被告应当承担双倍返还定金的违约责任。被告辩称双方在2015年6月5日签订的《特别协议》中约定不承担任何责任和赔偿，且原、被告及第三人曾口头约定和平解约，不追究任何责任。本院认为，从双方2015年6月5日签订的《特别协议》的内容来看，该协议是针对2015年5月9日签订的居间协议的补充。原、被告及第三人随后又于2015年7月9日重新签订了居间协议，该协议系三方就买卖系争房屋达成的新的合意，故三方应依据2015年7月9日签订的居间协议履行义务及承担违约责任。关于被告所说双方已经和平解约，因无相关证据予以证明，本院无法采信。被告辩称其仅收到被告支付的定金40万元，另有10万元至今仍在第三人处。居间协议明确约定，第三人代被告收取的意向金10万元自被告签订居间协议起转为定金，故被告实际已经收取原告支付的定金50万元。鉴于第三人至今尚未将10万元定金转付给被告，本案中第三人同意将10万元定金返还原告，故该10万元定金应由第三人负责返还。被告已经向原告返还定金40万元，故还应再支付原告50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告褚上进应于本判决生效之日起10日内支付原告李宏斌50万元；二、第三人德佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告李宏斌定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,800元，减半收取4,900元，由被告褚上进负担。财产保全申请费3,520元，由被告褚上进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张廷奎
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 王 颖
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。