广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第1335号
上诉人(原审原告、反诉被告)：秦大科，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：冯升、马启斌，均系广东国声律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：悦达咖世家（上海）餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：ＸＸ华，职务：总经理。
委托代理人：麦雪群、魏艟，分别为北京市君泽君（广州）律师事务所律师、实习律师。
上诉人秦大科因与被上诉人悦达咖世家（上海）餐饮管理有限公司（以下简称悦达咖世家公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月14日，秦大科（出租人/甲方）与悦达咖世家公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（该合同以穗租备2012D0601002087号予以登记备案，以下简称《租赁合同》），约定：秦大科将坐落于广州市天河区天河北路某某号101、102号的房地产（房地产权证号码：穗房地证字第××、04××50，以下简称涉案商铺）出租给悦达咖世家公司作商业用途使用，建筑面积175.24平方米；双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年5月15日至2012年8月14日为装修免租期，2012年8月15日至2014年8月14日每月租金为114000元，2014年8月15日至2015年8月14日每月租金为119700元，2015年8月15日至2016年8月14日每月租金为125685元，2016年8月15日至2017年8月14日每月租金为131969元，2017年8月15日至2018年8月14日每月租金为138567元，2018年8月15日至2019年8月14日每月租金为145496元，2019年8月15日至2020年8月14日每月租金为152770元，2020年8月15日至2021年8月14日每月租金为160409元，2021年8月15日至2022年8月14日每月租金为168429元；租金按月结算，由悦达咖世家公司在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给秦大科；悦达咖世家公司向秦大科交纳228000元保证金，秦大科应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回悦达咖世家公司；秦大科未依约将涉案商铺及设备交付悦达咖世家公司使用的，每逾期一日，须按月租金额的千分之八向悦达咖世家公司支付违约金；悦达咖世家公司逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的千分之八向秦大科支付违约金；租赁期届满，悦达咖世家公司应将涉案商铺交回秦大科，如需继续承租涉案商铺，应提前30日与秦大科协商，双方另行签订合同；本合同未尽事宜，则双方可另行签订补充合同，补充合同具有同等法律效力并以补充合同为准；等条款。
2012年5月15日，秦大科（出租人/甲方）与悦达咖世家公司（承租人/乙方）签订《商铺租赁补充合同》（合同编号：天河商铺2012租字[NO.0416号]，以下简称《补充合同》），约定：租赁物业地址：广州市天河区天河北路某某号101、102房物业；计租建筑面积为301平方米；双方约定涉案商铺仅限于经营COSTA品牌咖啡厅用途；本合同租赁期限为10年，自2012年8月15日起至2022年8月14日止；免租期（90天），即从2012年5月15日起至2012年8月14日止；交付时间为2012年5月15日；租赁期第一年每月租金为114000元，从租赁期第三年起（含第三年）每年的租金在上一年租金基数上递增租金5%，悦达咖世家公司每月应向秦大科缴纳的租金明细与上述《租赁合同》一致；（第6条）租金按照自然月计算，悦达咖世家公司须于每月10日前向秦大科支付当月租金，秦大科在收到悦达咖世家公司的租金后于3个工作日内向悦达咖世家公司开具租金收据或发票，计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金，如秦大科未能按时提供租金发票，则下期租金将会推迟支付直到秦大科提供租金发票为止；悦达咖世家公司签订本合同当日内须一次性向秦大科支付履约保证金228000元，并同时缴交水电费保证金20000元，租赁期首月租金114000在悦达咖世家公司门店正式开业之日支付，最迟不超过2012年8月10日；履约保证金应于合同期满并交回涉案商铺15个工作日内，在悦达咖世家公司无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回保证金收据原件后，由秦大科如数无息退还悦达咖世家公司；悦达咖世家公司交纳租金采用银行转账方式，转账回单为付款依据（缴费地址及账号等如有变动，以秦大科另行通知为准）；租赁期内，因秦大科原因导致租赁关系提前终止，秦大科除退还悦达咖世家公司保证金外，须另行向悦达咖世家公司赔偿相当于当期六个月租金额度的违约金；（第31条）租赁期内，因悦达咖世家公司原因导致租赁关系提前终止（包括但不限于：悦达咖世家公司私自撤场、逾期支付租金等款项的），秦大科有权收回场地、没收悦达咖世家公司保证金，并有权另行向悦达咖世家公司收取相当于当期六个月租金额度的违约金；悦达咖世家公司须按合同约定的时间和方式履行租金、水电费及其他款项的付款义务，并以该等款项划入秦大科指定账户且经秦大科核对作实为准，不以秦大科是否发出通知为前提；（第33条）悦达咖世家公司未能依约按时支付租金、水电费，每逾期一日须按拖欠金额的千分之八（8‰）向秦大科支付违约金，逾期超过30日的，视为根本违约，秦大科有权单方提前解除本合同、收回场地，并没收悦达咖世家公司租赁保证金，并有权要求悦达咖世家公司按第31条的约定支付违约金；租赁期内，悦达咖世家公司拖欠租金、水电费和其他公共事业使用费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中一项或多项超过30日的，悦达咖世家公司同意秦大科无需通知即可提前收回涉案商铺使用权，或对涉案商铺采取上锁加封和停止水电供应等限制措施，并无需就其后果承担任何责任，秦大科有权单方提前解除本合同并没收租赁保证金，同时，悦达咖世家公司应无条件按秦大科要求将涉案商铺连同原附属物交还秦大科，否则，对于涉案商铺内原来属于悦达咖世家公司的物品，秦大科有权当做废物处理，秦大科还有权重新将涉案商铺另行处置而无须知会悦达咖世家公司；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，因不可抗力致使合同终止履行的，秦大科无息退还租赁保证金；秦大科对悦达咖世家公司的通知，秦大科可选择当面送达、按本合同所述通信地址（或悦达咖世家公司随后书面通知秦大科的通信地址）邮寄送达、或以留置方式送达（即将信函置于涉案商铺适当位置后满7个工作日视为送达）等方式之一，均视为有效送达，悦达咖世家公司所租涉案商铺内的营业人员的签收行为视为悦达咖世家公司的签收行为，因悦达咖世家公司改变通信地址未能及时书面通知秦大科，秦大科发出的通知被退回的，视为该通知已有效送达，相关后果由悦达咖世家公司自行承担；排他条款：秦大科承诺在悦达咖世家公司完全按本合同履行义务的前提下，沃某街项目将不会出租其他物业予“星巴克”“太平洋咖啡”等连锁咖啡品牌，否则，从秦大科出租给上述连锁咖啡品牌之日起，悦达咖世家公司应交的租金减半支付；等条款。该《补充合同》共有附件6份，分别为：1、房屋平面图；2、房产证；3、产权人身份证明；4、COSTA工程条件表；5、沃某街商场收费表；6、悦达咖世家公司的营业执照、税务登记证、法人机构代码证复印件。根据穗房地证字第××、04××50号两份房地产证显示，秦大科为涉案商铺（即天河区天河北路某某号101、102房）的产权人，涉案商铺用途为商业，其中101房的建筑面积为98.27平方米，102房的建筑面积为76.97平方米。
2012年6月4日，悦达咖世家公司向秦大科支付了履约保证金228000元及水电费保证金20000元。秦大科在本案中仅要求没收履约保证金228000元，并未要求没收水电费保证金20000元。悦达咖世家公司则要求秦大科返还履约保证金228000元及水电费保证金20000元。经查，现有证据并未显示悦达咖世家公司存在拖欠水电费的情况。
2012年8月15日至2013年1月14日期间，悦达咖世家公司依据上述《租赁合同》及《补充合同》的约定向秦大科缴纳了该期间共计5个月的租金570000元。
2013年3月20日，悦达咖世家公司以快递方式（单号：EQ609544363CS）向秦大科邮寄《广州天河北路沃某街门店有关终止营业的函件》（落款时间为2013年3月14日），内容为：“沃某街门店业主秦大科先生：您好！贵司于2013年1月份引进一家来自韩国的连锁咖啡品牌进入经营，已经违反了我司某司签订的租赁合同中约定的排他条款；同时自门店2012年9月份开业以来，天河东路即开始围闭整改，整条天河东路的经商环境急速变差，行人变少，交通情况变差，商铺纷纷停业。鉴于上述原因，沃某街门店自开业以来，总亏损额已接近100万元，这种情况令我们的经营举步维艰。因此，我司决定门店于2013年3月14日起正式停止营业，请贵司协同办理停业撤场手续与营业执照注销相关手续。另，自开业至今，贵司未依据合同约定向我司开具任何租金发票，请于2013年4月14日前开具相应发票给我司，以便我司按照合同支付贵司相应租金。”悦达咖世家公司以此主张上述《租赁合同》和《补充合同》已于2013年4月14日解除。另，悦达咖世家公司还提交《妥投证明（单号：EQ609544363CS）》证明秦大科于2013年3月21日收到其于2013年3月20日发出的上述《广州天河北路沃某街门店有关终止营业的函件》；秦大科对上述《妥投证明（单号：EQ609544363CS）》无异议，并确认收到上述《广州天河北路沃某街门店有关终止营业的函件》，但秦大科认为其并未违反租赁合同中约定的排他条款，停业是由于悦达咖世家公司自身经营原因所造成。
悦达咖世家公司还主张其在拟自行撤场的过程中被秦大科强行阻挠，为此提交了一份由案外人邵某于2013年5月8日发送的主题为“转发：广州沃某街门店拆除工作沟通”的电子邮件予以证明；该邮件载明：“梁先生：为避免继续占用商铺造成贵司无法租赁产生损失，我司现决定于5月8日本周四上午开始拆除撤场工作，请协助配合，谢谢！”邮件中还附有主题为“广州沃某街门店拆除工作沟通”的邮件，发件人为案外人朱某，收件人为案外人邵某、李某，并抄送案外人孙燕玫、杨某，发送时间为2013年5月7日，内容为：“广州沃某街门店在本周开发部例会上确认在本周四上午九点开始启动拆除工作，届时承建商和设备厂商将会到场展开相关工作，拆除工作预计会持续3个日历日到本周六结束。若门店运营团队在店内存有有用物品，请在周四上午9点前取出，以免造成损坏或丢失。”秦大科对该邮件不予确认，认为该邮件并不能证明其存在阻挠悦达咖世家公司自行撤场的行为。
2013年7月8日，悦达咖世家公司按照《租赁合同》和《补充合同》中约定的地址向秦大科发送《COSTA广州天河北路沃某街店撤场公函》（落款时间为2013年7月3日，以下简称《撤场公函》），内容为：“沃某街门店业主秦大科先生：您好！介于我司已于2013年4月14日解除与您签署的租赁合同。合同解除后的相关事宜待您与我司进行进一步协商。由于贵我双方的合同已经解除，我司有权进行撤场，但我司多次要求拆除，搬离我司设施设备以及家具等均遭到您的阻挠。现我司再次向您要求进行撤场事宜，如若您仍不配合我司办理撤场手续，或仍将我司的设施设备予以扣留，由此所产生的所有法律后果以及对我司造成的损失将由您一并承担。”秦大科确认上述《撤场公函》邮寄的地址是《租赁合同》和《补充合同》中约定的地址，但不确认收到该份《撤场公函》，而本案中秦大科未能提交证据证明其曾通知悦达咖世家公司其联系地址已发生变更。
2013年7月8日，悦达咖世家公司（员工“邓林”）签收了秦大科递交的《天河北路某某号101、102房租金发票移交清单》（以下简称《发票移交清单》）及相应的5张租金发票原件。上述《发票移交清单》载明：“秦大科收到悦达咖世家公司划来2012年8月15日至2013年1月14日的租金，已开具租金发票，并移交给悦达咖世家公司，所移交发票如下：2012年8月15日－9月14日租金发票原件，发票号码：00251897（一张）；2012年9月15日－10月14日租金发票原件，发票号码：00251898（一张）；2012年10月15日－11月14日租金发票原件，发票号码：00294804（一张）；2012年11月15日－12月14日租金发票原件，发票号码：00294803（一张）；2012年12月15日－2013年1月14日租金发票原件，发票号码：00294805（一张）。”上述5张发票金额均为114000元。
2013年8月13日，秦大科向悦达咖世家公司发出《解除合同通知书》，载明：“根据贵司与我方于2012年5月14日、2012年5月15日分别签订的编号为2012D0601002087的《广州市房屋租赁合同》及编号为天河商铺2012租字[NO.0416]的《商铺租赁补充合同》的约定，贵司拖欠我方租金的行为已构成严重违约。鉴于贵司严重违约行为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方约定，我方郑重函告如下：一、解除与贵司签署的上述合同，依法没收贵司缴纳的履约保证金228000元。二、贵司应在接到本通知后5日内，结清拖欠我方2013年1月15日至2013年8月14日的租金，共7个月，共计798000元，并向我方交回租赁场地和办理清场手续。三、贵司应根据合同约定向我方承担违约责任，乙方（悦达咖世家公司）应支付相当于当期六个月租金额度的违约金给甲方（秦大科），计684000元，并办理备案合同注销和营业执照注销等相关手续。本通知书送达后，如贵司无视我方函告，消极甚至拖延处理上述事宜，我方将根据合同约定计收上述费用逾期的滞纳金及场地占用费，并保留进一步追究贵司法律责任的权利。”悦达咖世家公司确认其于2013年8月15日签收了上述《解除合同通知书》，但以其已于2013年3月20日向秦大科发出《广州天河北路沃某街门店有关终止营业的函件》要求解除合同，并在2013年7月8日发给秦大科的《撤场公函》中有注明，且秦大科对此并未提出异议为由，主张上述《租赁合同》及《补充合同》已于2013年4月14日正式解除，因此悦达咖世家公司认为秦大科发出的上述《解除合同通知书》没有意义。
在秦大科向悦达咖世家公司发出上述《解除合同通知书》之后，悦达咖世家公司向秦大科发出一份《协议》（秦大科为出租方/甲方，悦达咖世家公司为承租方/乙方），内容为：“甲方与乙方已于2012年5月15日签订了合同编号为天河商铺2102租字（NO.0416号）的《商铺租赁合同》（以下称“租赁合同”），依据合同甲方将位于广州市天河区天河北路某某号101、102房物业出租给乙方经营使用，现根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方现就租赁事宜达成如下协议（下称“本协议”）：1、甲方同意，乙方于2013年10月8日开始进行商铺的撤场，乙方应在7日内将该物业中乙方的设施设备以及家具等进行搬离，甲方应协调物业、街道等相关部门，配合乙方进行撤场手续的办理。撤场完毕之日，甲方应确认该物业内剩余的设施设备等，乙方自行确认搬离的设施设备及家具等。2、甲乙双方确认，2013年10月15日起，就该租赁物业以及设施设备等所发生的损失，一方将不再向另一方追究。但对此前该租赁物业内的相关事宜，包括租期、租金以及双方的损失赔偿等均另行协商，双方各自保留相关权利。3、本协议经甲、乙双方签署生效；本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。”该份《协议》落款处只有悦达咖世家公司加盖了公章，未有秦大科的签名。秦大科确认收到悦达咖世家公司发出的上述《协议》，但主张由于悦达咖世家公司未办理备案合同注销和营业执照注销手续，导致悦达咖世家公司至今仍占用涉案商铺，而悦达咖世家公司也没有办理结算租金、支付违约金等相关事宜，最终导致双方发生争议。
2013年11月11日，秦大科向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除秦大科与悦达咖世家公司双方于2012年5月14日及5月15日签署的《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁补充合同》；2、悦达咖世家公司向秦大科支付拖欠2013年1月15日至交还场地之日止的租金（按每月114000元的标准计付）以及逾期支付上述期间租金的违约金（以每月租金114000元为本金，按每日千分之八的标准，自2013年1月15日起计付至交还场地之日止）；3、悦达咖世家公司缴纳的履约保证金228000元归秦大科所有；4、悦达咖世家公司向秦大科支付提前终止合同违约金684000元；5、悦达咖世家公司承担本案诉讼费。
悦达咖世家公司在原审中答辩不同意秦大科的诉讼请求，称：由于秦大科违反合同约定引进“漫咖啡”的行为及政府围蔽涉案商铺所在道路，导致案涉商铺商业价值大幅下降的事实，根据合同法第一百一十一条规定，应依法大幅调低场地占用费标准。关于逾期付款违约金，由于秦大科直至2013年7月6日才向我方提供租金发票，故其无权主张此前的逾期付款违约金，此后的逾期付款违约金显然与秦大科没收我方保证金及提前终止合同违约金的主张重复，即便法院支持2013年7月7日起的逾期付款违约，基数也应按28500元/月计算，且逾期付款违约金的计算基数应仅以合同期内（即合同解除前）欠付的租金数额为限。本案租赁合同的解除是因为不可抗力和秦大科的违约行为而导致，并非我方无正当理由提前解除（终止）合同，秦大科无权主张我方支付提前终止合同的违约金。即便法院认定我方提前解除合同构成违约应当支付违约金，也应当切实查明案件事实，大幅调低违约金数额。悦达咖世家公司并于2013年12月23日提起反诉，请求：1、确认悦达咖世家公司与秦大科分别于2012年5月14日和2012年5月15日签订的《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁补充合同》于2013年4月14日已实际解除；2、秦大科返还悦达咖世家公司履约保证金228000元、水电费保证金20000元；3、秦大科承担本案反诉诉讼费用。
悦达咖世家公司主张秦大科违反排他条款引进连锁咖啡品牌“漫咖啡”，向原审法院提交以下证据证明：
1、《广州市房屋租赁合同》（该合同以穗租备859000085号予以登记备案），由秦大科与案外人郭某于2010年1月3日签订，约定秦大科将坐落于广州市天河区天河北路460号101房出租给案外人郭某作商业用途使用。
2、《广州市房屋租赁合同》（该合同以穗租备859000083号予以登记备案），秦大科与案外人郭某于2010年1月3日签订，约定秦大科将坐落于广州市天河区天河北路460号201房出租给案外人郭某作商业用途使用。
3、《广州市房屋租赁合同》，由案外人广州市沃某投资管理有限公司（法定代表人：郭某，以下简称沃某公司）与案外人广州漫舞餐饮管理有限公司（以下简称漫舞餐饮公司）于2012年10月22日签订，约定沃凯公司将坐落于广州市天河区天河北路460号101房自编号（113、114、118）商铺出租给漫舞餐饮公司作商业用途使用。
4、漫舞餐饮公司的《企业注册基本资料》（2013年12月19日查询）、《有限责任公司变更登记申请书》《广州漫舞餐饮管理有限公司章程修正案》《准予变更（备案）登记通知书》《广州漫舞餐饮管理有限公司股东会决定》，上述5份证据显示漫舞餐饮公司经申请变更登记，于2013年1月8日将注册地址由原来的“广州市越秀区环市中路300号B806房”变更为“广州市天河区天河北路460号101房自编号113商铺”。
5、《广州市沃某投资管理有限公司公司章程》，显示秦大科与案外人郭某均为沃某公司的股东，两人各出资50万元，各占出资比例50%。
6、大众点评网网页信息，显示悦达咖世家公司在该网站搜索“漫咖啡”，北京站有40个关于“漫咖啡”的搜索结果，上海站有24个关于“漫咖啡”的搜索结果。
秦大科确认上述证据1－5的真实性，但其认为沃某街是其出租给沃某公司的，漫舞餐饮公司则是从沃某公司处承租了商铺，沃某公司出租给漫舞餐饮公司的商铺是作商业用途的，而漫舞餐饮公司是做餐饮企业管理及咨询服务，至于实际中漫舞餐饮公司怎么营业，沃某公司无法控制；对于证据6，秦大科以大众点评非权威部门为由主张该份证据无法证明“漫咖啡”为连锁咖啡品牌。另，秦大科还提交了COSTA沃某街店（即涉案商铺）的照片，COSTA万某汇店的照片、发票、价格单，星巴克咖啡兴业银行大厦店的照片、发票，漫舞餐饮（位于沃某街）的照片、发票等证据，证明因星巴克咖啡与悦达咖世家公司经营的COSTA品牌咖啡厅的装修风格、摆饰、销售的咖啡饮品等情况非常接近，故悦达咖世家公司将星巴克咖啡列为排他的竞争对手，而漫舞餐饮与悦达咖世家公司经营的COSTA品牌咖啡厅的装修风格、摆饰、销售货品完全不一样，并非悦达咖世家公司排他的竞争对手；且秦大科认为合同中的排他条款所列明的“星巴克”“太平洋咖啡”等连锁咖啡品牌中的“等”字有列举煞尾的意思，以此主张其并未违反该排他条款。悦达咖世家公司以秦大科提交的上述照片无法核实拍摄地点、拍摄时间为由，对该些证据均不予确认；同时，悦达咖世家公司认为排他条款中用的“等”字是为了解决其他咖啡连锁品牌不能进场的问题，且实际上悦达咖世家公司也不可能在合同中列明大量的品牌名称。
悦达咖世家公司主张涉案商铺所在道路因天河东路隧道工程围蔽施工，导致涉案商铺所在区域的营商环境受到极大影响，租金大幅下降，向原审法院提交了以下证据证明：
1、新闻报道（5篇），分别来源于新快报（2篇）、农联网（1篇）、信息时报（1篇）、广州日报（1篇）；其中新快报2012年6月27日的报道题目为：天河东路建隧道，一半车道围蔽两年，报道载明：猎德大桥北延线天河北隧道工程从2012年6月29日晚8时起试围蔽，工程分两个阶段进行，第一阶段是围蔽天河东路东西两侧各两车道，预计工期10个月（即到2013年4月），第二阶段是围蔽天河东路中间六车道，天河北路路口则采取南北两边单边封闭施工再倒边的方法，预计工期12个月（即到2014年4月），这对天河北和天河东路某乙成的交通影响最大，附属工程的施工，预计工期2个月（即到2014年6月）；其余4份报道（报道时间在秦大科与悦达咖世家公司签订《租赁合同》之后）均系关于天河东路围蔽后，对附近商业环境所造成的影响及部分商铺租金大幅下降的情况。
2、照片及视频光盘，显示天河东路及天河北路路口的围蔽施工情况。
3、《广东省地方税收纳税申报表（综合）》及《广东省地方税务局电子缴款凭证》，显示悦达咖世家公司2013年1月－11月的纳税情况（2013年4月－11月期间，悦达咖世家公司的营业税均为0元），悦达咖世家公司以此证明涉案商铺自2013年3月14日起已经正式停止营业。
4、《广州市交通委员会政府信息公开申请登记回执》《广州建筑市政集团一公司安民告示》《广州市天河区建设和市政局城市道路挖掘许可证》《广州市城建重点工程临时施工复函》、广州市余泥渣土管理处出具的《临时建筑废弃物处置复函》《广州市建筑施工延长作业时间证明》（5份），上述证据显示：2014年1月8日，悦达咖世家公司通过信函向广州市交通委员会提出政府信息公开申请，申请获得“围蔽广州市天河区东路相关地段规范性文件和公告等相关信息”；广州市交通委员会于2014年1月12日决定受理悦达咖世家公司的上述申请后，向悦达咖世家公司提供了上述文件；其中《广州建筑市政集团一公司安民告示》载明广州市猎德大桥系统北延线土建六标（天河北－天河东路节点改造工程之二）项目于2012年7月开工，计划竣工日期为2014年7月。
秦大科对悦达咖世家公司提交的上述证据1－3均不予确认，其认为上述照片及光盘并无显示拍摄时间，也不能证明商铺租金因此而大幅下降，而纳税申报存在人为因素，且与本案无关；对证据4，秦大科确认其真实性，但认为与本案无关。
秦大科和悦达咖世家公司均确认悦达咖世家公司自2013年1月15日起至今未缴纳涉案商铺的租金。悦达咖世家公司主张系因秦大科未向其提供租金发票，故才未向秦大科缴纳2013年1月15日之后的租金；秦大科则主张其于2013年7月8日已经将悦达咖世家公司缴纳租金的发票移交给悦达咖世家公司，认为悦达咖世家公司2013年7月8日之后应向其缴纳租金。
秦大科和悦达咖世家公司均同意解除《租赁合同》和《补充合同》；但秦大科是以悦达咖世家公司逾期不缴纳租金为由主张其有权解除上述《租赁合同》和《补充合同》；悦达咖世家公司则是以合同目的无法实现（秦大科引进“漫咖啡”及涉案商铺所在路段围蔽施工）为由主张其有权解除上述《租赁合同》和《补充合同》。
原审庭审中，悦达咖世家公司称其已于2014年1月17日将涉案商铺内的物品搬离，并当庭承诺放弃主张关于涉案商铺内其余所有物品的权利，表示可由秦大科自行处理；秦大科不确认悦达咖世家公司已于2014年1月17日将涉案商铺内的物品搬离，但当庭表示其同意于2014年1月21日（开庭当天）将涉案商铺自行收回，并要求悦达咖世家公司按114000元/月的租金标准向其支付2013年1月15日至2014年1月21日期间的租金；悦达咖世家公司则主张2012年8月15日至2012年11月19日期间（即涉案商铺所在路段围蔽施工期间）的租金标准应调整为57000元/月，2012年11月20日至2014年1月21日期间（即围蔽期间又引进“漫咖啡”）的租金标准应调整为28500元/月。另外，悦达咖世家公司主张上述《租赁合同》和《补充合同》中约定的逾期付款违约金标准（每逾期一日，按当月租金额的千分之八计算）过高，要求法院予以调整。
原审法院认为：秦大科与悦达咖世家公司所签订的《租赁合同》和《补充合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于解除《租赁合同》和《补充合同》的问题。秦大科和悦达咖世家公司均同意解除《租赁合同》和《补充合同》。关于《租赁合同》和《补充合同》解除时间的问题，本案中，悦达咖世家公司以合同目的无法实现（秦大科引进“漫咖啡”及涉案商铺所在路段围蔽施工）为由，主张上述《租赁合同》和《补充合同》已于2013年4月14日解除；根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，该法定解除权的行使取决于不可抗力对合同履行的影响程度，即要达到合同目的不能实现；秦大科与悦达咖世家公司签订的是房屋租赁合同，其合同目的是秦大科通过出租涉案商铺获取租金，悦达咖世家公司则通过支付租金取得涉案商铺的使用权并用于经营；根据上述查明的事实，可知涉案商铺所在路段于2012年7月开始围蔽，进行天河东路隧道工程施工；而悦达咖世家公司提交的《广东省地方税收纳税申报表（综合）》及《广东省地方税务局电子缴款凭证》显示，2013年4月－11月期间，悦达咖世家公司的营业税均为0元；虽然不排除悦达咖世家公司因自身经营原因导致经营亏损，但结合上述期间的各种新闻报道及涉案商铺所在路段确实存在围蔽施工的事实，原审法院认为，虽然天河东路隧道工程的施工在一定程度上影响了悦达咖世家公司的经营，甚至在一定时间内导致悦达咖世家公司经营亏损，但并不能直接导致上述《租赁合同》和《补充合同》的目的不能实现；即使原审法院最后认定秦大科引进“漫咖啡”违反了上述《补充合同》中排他条款的约定，但上述《补充合同》中也仅是约定秦大科违反排他条款时，悦达咖世家公司应交的租金减半支付，并未约定悦达咖世家公司在秦大科违反排他条款约定的情况下可以解除合同；因此悦达咖世家公司以天河东路隧道施工是不可抗力且秦大科违反合同约定引进“漫咖啡”导致《租赁合同》和《补充合同》的目的不能实现为由，要求行使法定解除权的理由不成立，故悦达咖世家公司关于《租赁合同》和《补充合同》已于2013年4月14日解除的反诉诉讼请求，不予支持。秦大科和悦达咖世家公司均确认悦达咖世家公司自2013年1月15日起至今未缴纳涉案商铺的租金，对此予以确认。2013年7月8日，悦达咖世家公司签收了秦大科移交的《发票移交清单》及2012年8月15日至2013年1月14日期间租金的发票原件（5张）；根据《补充合同》第6条关于“秦大科未能按时提供租金发票，则下期租金将会推迟支付直到秦大科提供租金发票为止”的约定，悦达咖世家公司应自2013年7月8日起向秦大科支付2013年1月15日之后的租金；但直至悦达咖世家公司于2013年8月15日收到秦大科于2013年8月13日发出的《解除合同通知书》，悦达咖世家公司仍未向秦大科支付2013年1月15日之后的租金；根据《补充合同》第33条的约定，悦达咖世家公司未能依约按时支付租金、水电费，逾期超过30日的，视为根本违约，秦大科有权单方提前解除本合同，则秦大科于2013年8月13日向悦达咖世家公司发出《解除合同通知书》的行为符合上述约定；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；秦大科发出的《解除合同通知书》于2013年8月15日到达悦达咖世家公司，故原审法院认定秦大科与悦达咖世家公司分别于2012年5月14日、2012年5月15日签订的《租赁合同》《补充合同》均于2013年8月15日解除。关于租金的问题。悦达咖世家公司虽于2014年1月17日将涉案商铺内的物品搬离，但直至本案原审庭审时（2014年1月21日）才承诺放弃主张关于涉案商铺内其余所有物品的权利，表示可由秦大科自行处理；而秦大科亦当庭表示其同意于2014年1月21日（开庭当天）将涉案商铺自行收回；因此，原审法院认定涉案商铺已于2014年1月21日由秦大科收回，悦达咖世家公司需支付秦大科租金的期间为2013年1月15日至2014年1月21日。至于引进“漫咖啡”是否违反《补充合同》中的排他条款的问题。首先，“漫咖啡”属于连锁咖啡品牌，是众所周知的事实；其次，悦达咖世家公司租用涉案商铺用于经营COSTA品牌咖啡厅，其与秦大科在《补充合同》中约定排他条款的目的，就是为了排除其他同行的竞争，虽然排他条款载明的是“沃某街项目将不会出租给其他物业予‘星巴克’‘太平洋’等连锁咖啡品牌”，但秦大科主张上述约定仅需排除“星巴克”和“太平洋”两家连锁咖啡品牌，显然不符合悦达咖世家公司约定排他条款的本意，亦不符合常理，故原审法院对秦大科关于排他条款仅排除“星巴克”和“太平洋”两家连锁咖啡品牌的主张不予采纳；最后，秦大科于2010年1月3日将坐落于广州市天河区天河北路460号101房出租给案外人郭某作商业用途使用，而郭渭云则以沃凯公司的名义于2012年10月22日将坐落于广州市天河区天河北路460号101房自编号（113、114、118）商铺（以下简称101商铺）转租给案外人漫舞餐饮公司作商业用途使用，漫舞餐饮公司承租后将上述101商铺用于经营“漫咖啡”，秦大科虽主张其与郭某（沃某公司）之间仅为租赁关系，至于漫舞餐饮公司承租上述101商铺后用于经营“漫咖啡”，其并无法控制，认为与其无关，但依据诚实信用原则，秦大科在将101商铺出租给其他人使用时，理应审查承租人的租赁用途，并作出关于不能用于经营连锁咖啡品牌的限制性约定，并敦促承租人依约履行，否则，则构成违约。综上，案外人漫舞餐饮公司承租上述101商铺后用于经营“漫咖啡”连锁咖啡品牌，显然已经违反了秦大科与悦达咖世家公司签订的《补充合同》中约定的排他条款，秦大科对此应承担相应的违约责任。现悦达咖世家公司主张2012年11月20日至2014年1月21日期间（即“漫咖啡”承租期间）的租金应按排他条款的约定减半支付给秦大科，并无不妥，予以支持；但悦达咖世家公司以其受到天河东路隧道工程围蔽施工影响及秦大科引进“漫咖啡”为由，主张减半后的租金标准为28500元/月，并无依据不予支持。从公平的原则出发，考虑到天河东路隧道工程围蔽施工对作为饮食行业的悦达咖世家公司的经营影响较大，并结合秦大科违反合同约定引进“漫咖啡”的事实，原审法院酌情认定悦达咖世家公司在天河东路隧道工程围蔽施工期间（自2012年7月开始）应按《租赁合同》和《补充合同》约定的租金标准114000元/月的55%，即62700元/月向秦大科支付租金；在秦大科违反合同约定引进“漫咖啡”之后，悦达咖世家公司应按照上述租金标准62700元/月的一半，即31350元/月向秦大科支付租金。从秦大科向悦达咖世家公司出具的发票可知，租金支付周期为当月15日至次月14日。结合双方的约定，原审法院认定悦达咖世家公司应于当月10日前支付当月15日至次月14日期间的租金。因此，悦达咖世家公司应支付秦大科2013年1月15日至2014年1月21日期间的租金为383279.03元（31350元/月×12个月+31350元/月÷31天×7天）。另根据《租赁合同》和《补充合同》的约定，2012年5月15日至2012年8月14日为装修免租期，而天河东路隧道工程自2012年7月起已开始围蔽施工，事实上悦达咖世家公司已按114000元/月的标准向秦大科支付了2012年8月15日至2013年1月14日期间共计5个月的租金570000元（114000元/月×5个月）。由于原审法院已认定悦达咖世家公司在天河东路隧道工程围蔽施工期间只需按照62700元/月的标准向秦大科支付租金，而在秦大科违反合同约定引进“漫咖啡”之后，悦达咖世家公司只需按照上述租金标准62700元/月的一半即31350元/月向秦大科支付租金，因此悦达咖世家公司在2012年8月15日至2013年1月14日期间多缴纳的租金，具体分为2012年8月15日至2012年11月19日期间多缴纳的租金162450元[（114000元－62700元）×3个月+（114000元－62700元）÷30天×5天]，以及2012年11月20日至2013年1月14日期间多缴纳的租金151525元[（114000元－31350元）÷30天×25天+（114000元－31350元）×1个月]，上述多缴纳的租金共计313975元（162450元+151525元），应予以抵扣。抵扣之后，悦达咖世家公司实际拖欠秦大科租金的期间为2013年11月15日至2014年1月21日，租金金额为69304.03元（383279.03元－313975元）。关于逾期付款违约金的问题。悦达咖世家公司主张《租赁合同》和《补充合同》中约定的逾期付款违约金标准（每逾期一日，按当月租金额的千分之八计算）过高，要求法院予以调整，综合本案情况，对上述约定过高的违约金标准予以调整，酌情判令以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准作为计算违约金的标准，但违约金总额以不超过当月所欠租金为限。2013年1月15日至2013年7月7日期间，悦达咖世家公司未向秦大科支付租金的原因，是由于秦大科未按《补充合同》第6条的约定，在收到悦达咖世家公司的租金后于3个工作日内向悦达咖世家公司开具租金收据或发票，因此悦达咖世家公司在该期间未支付租金的行为不构成违约。结合原审法院已认定悦达咖世家公司应自2013年7月8日起依约向秦大科支付2013年1月15日至2014年1月21日期间的租金，以及悦达咖世家公司在2012年8月15日至2013年1月14日期间多支付的租金313975元可用于冲抵2013年1月15日至2013年11月14日期间的租金313500元（即31350元/月×10个月）及2013年11月15日至2013年12月14日期间的部分租金475元（即313975元－313500元），认定悦达咖世家公司只是迟延支付2013年11月15日至2014年1月21日期间的租金，其余期间不存在迟延支付租金的情况。综上，悦达咖世家公司需向秦大科支付逾期支付2013年11月15日至2014年1月12日期间租金的违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从当月11日起计付至实际清偿之日止；其中2013年11月15日至2013年12月14日期间租金的违约金，以30875元（31350元－475元）为本金计付；2013年12月15日至2014年1月14日期间租金的违约金，以31350元为本金计付；2014年1月15日至2014年1月21日期间租金的违约金，以7079.03元（31350元/月÷31天×7天）为本金计付；上述违约金总额均以不超过当月拖欠的租金本金为限）。关于履约保证金及水电费保证金的问题。秦大科与悦达咖世家公司之间的租赁关系因悦达咖世家公司逾期支付租金的行为而导致解除；根据双方签订的《补充合同》第31条的约定，秦大科有权没收悦达咖世家公司的保证金；因此，对秦大科要求悦达咖世家公司缴纳的履约保证金228000元归其所有的诉讼请求，予以支持；对悦达咖世家公司要求秦大科返还履约保证金228000元的反诉诉讼请求，不予支持。另，根据《补充合同》第33条的约定，悦达咖世家公司迟延支付租金达30天以上，秦大科只是有权没收租赁保证金（即履约保证金），同时因现有证据未显示悦达咖世家公司存在拖欠水电费的情况，因此悦达咖世家公司要求秦大科返还水电费保证金20000元的反诉诉讼请求，予以支持。关于提前终止合同违约金的问题。《补充合同》第31条虽然约定秦大科有权在因悦达咖世家原因导致租赁关系提前终止的情况下另行向悦达咖世家公司收取相当于当期六个月租金额度的违约金，但由于秦大科先前存在未及时向悦达咖世家提供租金发票的行为，而涉案商铺的经营也确实受到天河东路隧道工程围蔽施工的较大影响，且秦大科还违反合同约定引进“漫咖啡”，从公平的原则出发，酌情认定悦达咖世家公司应按照《租赁合同》和《补充合同》解除时（即2013年8月15日）的租金标准（本院已认定为31350元/月），向秦大科支付相当于两个月租金的提前终止合同违约金62700元。对秦大科要求悦达咖世家公司按114000元/月的标准向其支付相当于六个月租金的违约金684000元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2014年11月12日作出如下判决：一、秦大科与悦达咖世家公司分别于2012年5月14日、2012年5月15日签订的《广州市房屋租赁合同》、《商铺租赁补充合同》均于2013年8月15日解除；二、悦达咖世家公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向秦大科支付2013年11月15日至2014年1月21日期间的租金共计69304.03元；三、悦达咖世家公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向秦大科支付逾期支付2013年11月15日至2014年1月21日期间租金的违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从当月11日起计付至实际清偿之日止；其中2013年11月15日至2013年12月14日期间租金的违约金，以30875元为本金计付；2013年12月15日至2014年1月14日期间租金的违约金，以31350元为本金计付；2014年1月15日至2014年1月21日期间租金的违约金，以7079.03元为本金计付；上述违约金总额均以不超过当月拖欠的租金本金为限）；四、悦达咖世家公司缴纳的履约保证金228000元归秦大科所有；五、悦达咖世家公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向秦大科支付提前终止合同违约金62700元；六、秦大科于本判决发生法律效力之日起10日内，向悦达咖世家公司返还水电费保证金20000元；七、驳回秦大科的其他诉讼请求；八、驳回悦达咖世家的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25500元，由秦大科负担18700元，悦达咖世家公司负担6800元；反诉诉讼费2560元，由悦达咖世家公司负担2410元，秦大科负担150元。
判后，上诉人秦大科不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定悦达咖世家公司应向秦大科支付2013年1月15日至2014年1月21日期间(一年零七天)的租金数额仅为69304.03元是错误的，事实上，悦达咖世家公司应向秦大科支付1394600元(按每月租金114000元计算，共计12个月零七天)。(一)原审判决仅仅根据媒体的报道、并无其他事实与证据的情况下，就枉然错误认定2012年6月29日起天河东路隧道工程围蔽施工(以下简称“围蔽施工”)对悦达咖世家公司经营涉案商铺影响较大、租金大幅下降，不当。其一，秦大科与悦达咖世家公司于2012年5月14日及5月15日分别签订《广州市房屋租赁合同》及补充合同，计租面积301平方米，每月租金114000元，平均每平方米每月379元。而根据悦达咖世家公司自行向原审法院提供的、与涉案商铺相邻的沃凯公司于2012年10月22日与漫舞餐饮公司签订的《广州市房屋租赁合同》，租赁面积300平方米，每月租金120000元，平均每平方米每月400元。由此可见，在秦大科与悦达咖世家公司签订租赁合同半年后、并且是2012年6月29日围蔽施工后，涉案商铺所在地段的商铺非但租金没有大幅下降、反而租金提高了。其二，秦大科与悦达咖世家公司之间的《租赁合同》约定了2012年5月15日至2012年8月14日为装修免租期。如果如悦达咖世家公司所说的2012年6月29日涉案商铺路段开始围蔽施工后对其经营会影响较大的话，那么，悦达咖世家公司完全可以选择在免租装修期放弃装修和继续经营、以免损失更大。但事实上，悦达咖世家公司基于自己的商业信心，认为围蔽施工对其经营影响不大的情况下、才选择了继续履行《租赁合同》，才会按《租赁合同》的约定从2012年8月15日至2013年1月14日每月向秦大科支付租金114000元。由此可见，围蔽施工客观上并未对悦达咖世家公司的经营造成重大影响，悦达咖世家公司也以足额交付租金的行动实际履行了合同，从未提出过任何异议。其三，事实上，2012年9月份，围蔽施工才开始，不可能即刻就对涉案商铺的经营造成较大的影响，施工围蔽期间对经营环境的影响程度应当是一个渐进的状态，这当中也包括了经营者自身经营不善的风险，但这并不能成为悦达咖世家公司怠于履行支付租金的理由。其四，《商铺租赁补充合同》第3条约定：如发生“政府道路扩建、政府城市管理或第三方原因而导致乙方(悦达咖世家公司)不能正常使用外摆区”等原因时，甲方(秦大科)不承担任何责任，乙方(悦达咖世家公司)也不得以任何理由提出减租或拖欠租金。由此可见，悦达咖世家公司是已预见到可能会发生“政府道路扩建、政府城市管理或第三方原因”等原因影响经营的，但悦达咖世家公司也不得以任何理由提出减租或拖欠租金。最后，退一步说，即使围蔽施工对经营环境存在影响，构成情势变更，原审法院欲运用公平原则保护当事人的利益，亦仅能从减轻悦达咖世家公司违约责任的角度出发，对合同约定的违约责任做出适当的调整，而非既然判定合同解除，又对合同约定的价款擅自做出调整变更。(二)秦大科并没有违反租赁合同约定的排他条款，悦达咖世家公司应支付秦大科的租金不应减半支付。其一，秦大科作为上述商铺的业主，早在2010年1月3日已将上述商铺整体出租给郭某及沃某公司，并允许将其将上述商铺转租、分租。沃某公司于2012年10月22日才与漫舞键饮公司签订租赁合同、将上述商铺出租给漫舞餐饮公司。秦大科对已出租出去两年多的上述商铺根本无法审查转租情况、也无法控制、无权干涉沃某公司的转租、分租行为，并不是秦大科引进漫舞餐饮开设的“漫咖啡”、更没有违反排他条款的违约行为。其二，该合同条款排他的对象也只是针对“星巴克咖啡”、“太平洋咖啡”等连锁咖啡品牌。根据秦大科提供的照片可知：悦达咖世家公司“costa咖啡”与“星巴克”经营场所的装修风格、摆饰、均以咖啡饮品销售为主等多方面情况都非常接近，而与漫舞餐饮开设的“漫咖啡”的装修风格、摆饰、销售货品(虽然也经营咖啡，但咖啡只占其经营产品的小部分、还有多种风格的三明治、糕点、套餐等)完全不一样，这也是悦达咖世家公司将“星巴克”、“太平洋咖啡”列为其排他的竞争对手的原因。其三，从悦达咖世家公司提供的“漫舞餐饮”的工商资料显示，其股东仅为“吴某”一人，经营范围也是“餐饮企业管理及咨询服务”，并且整个广州也只有两家与“漫咖啡”相关的店，根本不是悦达咖世家公司所称的“一家来自韩国的连锁咖啡品牌”，因此，“漫舞餐饮”并非悦达咖世家公司排他的竞争对手。原审判决仅基于悦达咖世家公司提交的“大众点评网网页信息”就认定漫舞餐饮公司经营的“漫咖啡”属于连锁咖啡品牌，是“众所周知的事实”，依据不足。最后，《新华字典》关于“等”的含义也有“列举后煞尾”的意思，亦即就此两家，并不是悦达咖世家公司所称的“还包括其他咖啡品牌”。(三)原审判决滥用司法自由裁量权，违背合同自由、意思自治原则，随意调整悦达咖世家公司应向秦大科支付的租金数额，导致裁判错误。其一，原审判决仅以“依据公平原则”为由，就随意“酌情认定”将悦达咖世家公司每月应向秦大科支付的租金调整为原合同约定租金金额的55％，即将原租金114000元／月降低为62700元／月。其二，众所周知，商业行为是风险与盈利并存的，若以事后经营不善亏损、基于所谓的“公平原则”来推翻之前的合同行为，完全是无理的。原审判决无视合同双方订立的意愿，严重违反契约精神及合同法设立的公平原则。其三，悦达咖世家公司作为涉案合同一方当事人，并未对围蔽施工的情况提出过书面异议，并且以其如约交付租金的行为确认了契约效力并予遵行，涉案合同本身完全合法有效，不存在任何可撤销或无效情形的情况下，原审判决无视私法领域民事主体的合同自由，绕过同样具备法律约束力的合同条款，错误引用“公平原则”，认定围蔽施工就必然对悦达咖世家公司的经营造成重大影响，将合同租金标准直接降低为原租金的55％，不仅是对私法自治的不当干涉，超越合同意思自治，更严重损害了秦大科的合法权益，于法无据。这样认定，秦大科的租金损失又由谁补偿。其四，悦达咖世家公司对2012年8月15日至2013年1月14日期间的租金已实际履行完毕，该五个月的租金依法更不应予以降低为原租金金额的55％，更不应往前倒扣。其五，正是因为悦达咖世家公司逾期支付租金，秦大科才不得已行使合同约定的解除权，合同一旦提前解除，意味着秦大科继续按合同约定收取租金的目的落空，由此还造成秦大科在签订合同时约定的给予悦达咖世家公司3个月的装修免租期的损失，以及因解除合同导致的招租空铺期的损失。因此，原审判决既判定合同解除，同时又毫无依据对合同租金做出降价调整，这明显对秦大科不公平，应予以改判。二、原审判决认定悦达咖世家公司逾期支付租金的违约金计算时间、计算标准及计算数额总计69304．03元均是错误的，事实上，即便按违约金不超过当月的租金本金计算，悦达咖世家公司应向秦大科支付该项违约金应为1368000元(按拖欠12个月租金计算)。三、原审判决认定悦达咖世家公司应向秦大科支付提前止合同违约金62700元是错误的。《商铺租赁补充合同》第30条及第31条分别约定，因秦大科或悦达咖世家公司原因导致提前终止合同的，应向对方支付相当于当期六个月租金额度的违约金，这两条违约责任的约定对双方都是对等的，因此，也是公平的，应当得到遵守及履行。事实上，悦达咖世家公司应向秦大科支付该项违约金684000元(应按6个月租金、每月114000元租金计算)，原审判决以“秦大科迟交发票、围蔽施工对悦达咖世家公司经营有影响、秦大科违反排他条款”为由，滥用“公平原则”，随意酌情认定悦达咖世家公司应向秦大科支付相当于解除合同时两个月的减半租金作为提前终止合同违约金，严重损害了秦大科的合法权益。综上所述，秦大科上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项判决，应改判悦达咖世家公司向秦大科支付2013年1月15日至2014年1月21日期间的租金共计1394600元(按每月租金114000元计算，共计12个月零七天)；二、依法撤销原审判决第三项判决，改判悦达咖世家公司向秦大科支付逾期支付2013年1月15日至2014年1月21日期间的租金的违约金(以每月租金114000元为本金，从2013年7月9日起按每日千分之八支付2013年1月15日至2013年7月8日的租金违约金，2013年7月9日至2014年1月21日期间的租金的违约金从当月11日起计付至实际清偿之日止)；三、依法撤销原审判决第五项判决，改判悦达咖世家公司向秦大科支付提前终止合同违约金684000元；四、一审、二审案件受理费由悦达咖世家公司承担。
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