广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1622民初1362号
原告（反诉被告）龙川县新龙物业管理有限公司。
法定代表人徐圣天，总经理。
委托代理人罗忠大，男，广东东江勤诚律师事务所律师。
委托代理人王淑仪，女，广东东江勤诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨立健，男。
委托代理人杨拓，男，广东唐龙律师事务所律师。
原告龙川县新龙物业管理有限公司诉被告杨立健物业服务合同纠纷一案，被告提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王淑仪，被告的委托代理人杨拓到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称：2012年7月1日，原告与龙川县新文辉房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的小区龙川县老隆镇新龙花园提供前期物业管理服务，服务期限至该物业业主委员会成立时止。2013年5月19日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，并负责代收代缴被告的水费、电费等相关费用，而被告则需按时向原告交纳物业管理服务费、公共水电公摊费、电梯分摊费及由原告代收代缴的相关费用，交纳费用时间为每月中旬，自愿可预交；如被告逾期付款，则原告有权要求被告自逾期缴纳费用之日起，按欠款总额的每日万分之五支付违约金。签订服务协议后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告却未依约按时向原告交纳相关费用。现请求法院判决一、判令被告立即向原告给付2014年11月至2015年12月的物业管理服务费（房屋管理费）2502元、水费616元、公摊费555元、电梯分摊费200元，共计3873元。二、判令被告自起诉之日起按欠款总额3873元的每日万分之五向原告支付违约金；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告诉讼请求变更为：1、判令被告立即向原告给付2014年11月至2016年9月的物业管理服务费（房屋管理费）2502元、公摊费555元、电梯分摊费200元，共计3257元。2、判令被告自起诉之日起按欠款总额3257元的每日万分之五向原告支付违约金。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称及反诉称：2012年7月1日，反诉被告与新龙花园的建设单位龙川县新文辉房地产有限公司签订《前期物业服务合同》该合同约定由反诉被告为新龙花园小区提供前期物业管理服务，合同的第四条规定：一期物业三个月内达到二级物业管理标准，否则甲方有权但方面取消合同，乙方无条件退场。2013年5月19日，反诉原告与反诉被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议的前言部分对前期物业管理服务解释为自房屋出售起至业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定了反诉原告及反诉被告的权利义务。《前期物业管理服务协议》签订后，反诉被告一直未按约定履行自己的管理、服务义务：小区出入道路没有平整；小区外来人员、车辆没有登记、管理；小区地下车库没有平整、甚至漏水渗水；电梯没有按规定进行年检；楼顶水池没有定期清洗；其他业主在公共场地乱搭乱建、甚至在楼顶加层建设也不制止、不采取有效措施；公共活动场所没有任何设施；反诉被告甚至还占用公共活动场所作物业用房；没有举办任何小区文化活动等等不一而足。反诉被告在管理、服务上不思进取却削尖脑袋在收费项目上巧立名目，擅自提高收费标准，有业主没有交水费，反诉被告甚至采取拆水表的过激行为强制收费。反诉原告及其他业主曾多次与反诉被告沟通，向反诉被告提出要求改正，但反诉被告不予理睬，甚至推卸责任。因反诉被告未按《前期物业管理服务协议》提供管理、服务，而且反诉被告巧立名目乱收费、擅自提高收费标准，反诉原告及其他业主拒绝向反诉被告缴交物业管理费。根据反诉被告与建设单位签订的《前期物业服务合同》，反诉被告必须在一期物业三个月内达到二级物业管理标准，否则建设单位有权取消合同，反诉被告无条件退场，但直到2014年7月31日反诉被告才取得三级资质，反诉被告不但未达到《前期物业服务合同》规定的资质要求，而且在2014年7月31日前是无资质的。龙川县物价局2013年2月23日《关于龙川县城物业管理和停车服务收费指导价的通知》中规定，三级资质物业公司收费标准为每平方米每月0.9元。反诉原告己经交清水费。反诉原告与反诉被告签订的《前期物业管理服务协议》关于前期物业管理服务的解释限制、甚至剥夺了反诉原告在《前期物业管理服务协议》履行期限届满后对其他物业管理企业的选择权。现请求法院判决：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《前期物业管理服务协议》中自房屋出售之日起至业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务的约定无效；2、判令反诉被告采取措施拆除建在腾龙阁A、腾龙阁B、腾龙阁D公共绿地上的围墙、栅栏及建在腾龙阁B楼顶的违章建筑；3、判令反诉被告按时对电梯进行年检、维护；4、判令反诉被告定期对楼顶水池进行清洗；5、判令反诉被告按规定对外来人员、车辆进行登记管理；6、判令反诉被告完善公共活动场所设施；7、判令反诉被告对地下车库进行维护；8、判令反诉被告严格执行物价部门核准的收费标准收取物业管理费即每月每平方米0.9元；9、判令反诉被告退还收取的电梯分摊费400元；10、判令反诉被告退还水电公摊费100元；11、判令反诉被告退还多收取的水费304元（庭审时304元变更为152元）；12、反诉费用由反诉被告承担。
原告对被告的反诉辩称：一、反诉原告在意思表示真实的情况下与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效，对双方均产生法律约束力。2012年7月1日，答辩人与龙川县新文辉房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，根据合同约定，答辩人对新龙花园的服务期限从2012年7月1日起至业主委员会成立止，在此期间内，答辩人因为小区业主提供物业服务而有权取得对价。并且，根据法律规定，该《前期物业服务合同》对小区业主产生法律效力。2013年5月19日反诉原告与答辩人签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与乙方（即答辩人）签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。在本案中，新龙花园小区尚未成立业主委员会，因此，答辩人与反诉原告签订的协议仍为有效协议，反诉原告应履行协议内约定的义务。二、答辩人已按合同约定履行自身义务，对于不在答辩人权利义务范围内的工作，答辩人无权干涉及处理，反诉原告不可由此而归责于答辩人。自答辩人为新龙花园提供物业服务以来，答辩人一直都按时为小区业主提供电梯维修维护、清洗水池、出入车辆登记等服务，反诉原告称答辩人未提供相关服务应提交证据予以证实。另外，在小区内的建筑，答辩人已多次进行协调，但未见成效，答辩人亦无法查知相关建筑是否为违法建筑，若为违法建筑，则应由相关政府部门予以拆除，答辩人无权拆除，反诉原告应向相关部门反映情况。三、答辩人与反诉原告签订的《前期物业管理服务协议》已约定物业管理费用等，反诉原告应按约定支付费用。根据《中华人民共和国合同法》原则精神，双方在意思表示真实的情况下签订的协议不违反法律法规强制性规定的，应为有效协议。且根据龙川县物价局文件（龙价（2013）3号文规定，答辩人有权在0.9元物业服务管理费的价格上浮30%，及1.17元收取。因此，答辩人在2016年1月1日前按合同约定的价款收取物业管理费用是符合法律规定，而在2016年1月1日后按1.17元收取物业管理费用亦未违反法律法规及相关文件，反诉原告应按合同约定及文件规定向答辩人按时支付物业管理费。四、答辩人向反诉原告收取的电梯分摊费、公共水电公摊费等已依法向其进行公示，反诉原告应及时支付相关费用。综上，答辩人与反诉原告签订的协议是有效协议，协议条款对双方均产生法律约束力，答辩人为其提供物业服务后，反诉原告应支付相应对价。为维护答辩人的合法权益，答辩人故请贵院依法驳回反诉原告对答辩人的全部诉求。
经审理查明，原告是依法成立具有相应资质的物业管理企业法人，资质等级三级。龙川县新龙花园小区的开发商龙川县新文辉房地产有限公司于2012年7月1日与原告签订了《前期物业服务合同》及附件，该合同主要约定：由原告为新龙花园小区提供前期物业管理，服务期限自2012年7月1日起至业主委员会成立止。2012年6月30日前小区业主欠交的物业费由原告负责收取后上交龙川县新文辉房地产有限公司。原告成为该小区的物业管理服务者，依据双方签订的合同为小区业主提供物业服务及管理，并向小区业主收取管理服务费。被告于2012年12月19日购买龙川县老隆镇隆南村新龙花园腾龙阁X座X房屋时与龙川县新文辉房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同附件约定：“1、新龙花园的前期物业管理工作由龙川县新龙物业管理有限公司管理。2、物业管理费按电梯房1.3元/平方米缴纳，分摊电费按产生费用计算。”2013年5月19日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业管理服务范围：房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、供配电系统、供水系统、消防系统、电梯、闭路监控系统、门禁系统及其它配套设施设备）的维修、养护、管理与运行服务；保安（24小时值班巡查）；交通秩序与车辆停放（保持道路畅通）；环境卫生（包括水池水质符合相关标准）；住宅每月物业管理费1.3元等。原告根据住宅建筑面积于2015年12月31日前向被告收取每平方米1.3元物业管理费，2016年1月起按龙川县发展和改革局的备案标准每平方米1.17元收取物业管理费。原告为龙川县新龙花园业主管理服务至今。
被告将物业管理费缴至2014年10月，2014年11月起至2016年9月的物业管理费、公摊费、电梯分摊费经原告催要，被告因对原告的服务质量不满拒绝向原告缴纳。
被告截止2016年9月30日止仍拖欠的物业管理费2502元未向原告支付。
原告在新龙花园的出入口对人员及车辆实行录像监控。
龙川县新龙花园小区地下室（车库）存在渗水，导致地下室地面时有积水。原告至今未维修。腾龙阁A、腾龙阁D首层公共绿地上存在有围墙、栅栏及腾龙阁B楼顶的加层搭建。
龙川海源供水有限公司向用户收取水费每吨2.0元。原告从2013年5月19日至2016年10月30日收取被告用水304吨共计660元。
被告系龙川县老隆镇隆南村新龙花园腾龙阁X座X房的业主，该房屋属于电梯住宅类型，建筑面积为87.11平方米。龙川县新龙花园小区至今未成立业主大会。
以上事实有《营业执照》，《资质证书》，《前期物业服务合同》与附件，《前期物业管理服务协议》，《物业服务收费备案表》，《电梯日常检查与使用状况记录表》，《水池清洗消毒记录表》，《水质检验报告》，相片等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，原告提供了《营业执照》、《资质证书》，证明原告具有诉讼主体资格及提供服务资质资格。被告对上述证据真实性无异议。本院对该证据的证明力予以确认。龙川县新龙花园小区的开发商龙川县新文辉房地产有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》与附件，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律禁止性规定，本院认定为有效合同，对双方具有约束力。被告反诉确认原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中自房屋出售之日起至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务的约定无效的主张，本院不予支持，予以驳回。
《物业服务收费办法》第二条规定，本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。本案中，2015年12月31日之前物业管理费双方按《前期物业管理服务协议》中约定收取，2016年1月1日起按在龙川县发展和改革局的备案标准收取。被告为新龙花园腾龙阁X座X房的业主，建筑面积为87.11平方米。因此，本院认定被告拖欠原告物业管理费2502元[14个月（2014年11月-2015年12月）×87.11㎡×1.3元/㎡+9个月（2016年1月-2016年9月）×87.11㎡×1.17元/㎡]。被告反诉原告以每平方米0.9元收取物业管理费，理由不充分，本院不予支持，予以驳回。原告请求被告支付公摊费（原告庭审时陈述是水电公摊费用）555元，电梯分摊费200元，不符合上述的规定，理由不充分，本院不予支持，予以驳回。被告反诉原告退还水电公摊费100元、电梯分摊费400元，未提供证据证明，本院不予支持、予以驳回。《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。本案中，龙川海源供水有限公司收取每吨水费为2元/吨。被告提供了原告收取304吨水费660元的收据。原告对该收据无异议。本院认定原告多收取了被告的水费52元，原告应予退还给被告。被告反诉原告退还多收取的水费152元，超出52元部分，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告向本院提供了《电梯日常检查与使用状况记录表》、《水池清洗消毒记录表》、《水质检验报告》、《电梯使用标志》等证据以证明其定期对设施设备、水池进行养护、清洗的义务。被告虽然对上述证据有异议，但其不能提供证据证明原告对设施设备、水池没有定期进行履行养护、清洗义务。故被告认为原告没有履行对设施设备、水池养护、维护、清洗义务，反诉要求原告按时对电梯、水池进行年检、维护、清洗，理由不充分，本院不予支持。原告己在进出口对外来人员、车辆安装了监控录像。由于原、被告双方未约定对外来人员、车辆进行登记管理。被告反诉要求原告对外来人员、车辆进行登记管理，理由不充分，本院不予支持。完善公共活动场所设施不是原告服务管理范围。被告反诉要求原告完善公共活动场所设施，理由不充分，本院不予支持。新龙花园小区地下室（车库）是原告服务管理范围，对该地下室负有养护、维修义务。被告向本院提供相片证据证明该小区的地下室存在渗漏，导致地下室积水。原告对该相片证据无异议。本院认定原告不完全履行前期物业管理服务协议约定的维修、养护义务。依照上述的司法解释的规定，原告应当采取补救措施对该小区的地下室的渗漏进行维护。被告反诉要求原告对该小区的地下室进行维护，理由充分，本院予以支持。原告在物业服务方面还存在一些不完善的地方，导致被告等人拖欠原告的物业管理费及其他费用，原告对此也存在一定责任。因此，原告主张被告逾期支付相关费用的违约金，理由不充分，本院不予支持。
《广东省物业管理条例》第三十九条规定，业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。本案中，被告认为新龙花园相关的业主实施妨害行为侵害物业共用部位，侵害了小区业主的公共利益，反诉要求原告采取措施拆除建在腾龙阁A、腾龙阁B、腾龙阁D公共绿地上的围墙、栅栏及建在腾龙阁B楼顶的加层建筑。原告并非建筑物区分所有权的主体，也未经业主委员会的授权，依据上述的规定，被告的该项反诉请求，理由不充分，本院不予支持。
综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，第二十六条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨立健应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）龙川县新龙物业管理有限公司支付2014年11月至2016年9月的物业管理费2502元；
二、原告（反诉被告）龙川县新龙物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内对被告杨立健居住的新龙花园的地下室（车库）渗漏进行维护；
三、原告（反诉被告）龙川县新龙物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内退还向被告杨立健多收取的水费52元；
四、驳回原告（反诉被告）龙川县新龙物业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨立健的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告己交），反诉费300元（被告己交），合计350元，由原告负担100元，被告负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 长 原智朋
人民陪审员 邹群红
人民陪审员 袁开军
二〇一七年五月八日
书 记 员 吴志良