贵州省贞丰县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔2325民初1634号
原告：贵州乾宸物业管理有限公司，地址：贵州省贞丰县珉谷镇贞宸花园1号楼A5号，统一社会信用代码：91520100666960526Y。
法定代表人：樊琳，系贵州乾宸物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人卢达胜，系贞丰县春祥律师事务所律师，代理权限为：特别授权。
被告：康国敏，女，1962年3月20日生，仡佬族，贵州省贞丰县人，住贞丰县。
原告贵州乾宸物业管理有限公司与被告康国敏物业服务合同纠纷，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洪斌独任审理，于2016年12月5日依法公开开庭进行了审理，原告贵州乾宸物业管理有限公司的委托代理人卢达胜，被告康国敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告经贵州宸宇房地产开发有限公司对“金城国际花园”（又名“贞宸花园小区”）进行物业管理，并对物业服务内容及收费标准进行约定。
被告于2008年8月20日与贵州宸宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买贵州宸宇房地产开发有限公司开发的第8幢1单元401室商品房。双方签订《物业前期管理规约》，约定前期物业服务内容、收费依据、计算方式及违约责任。被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业管服务费，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2010年5月1日起至2016年10月31日，累计共欠物业服务费3696元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。现原告为了维护自己的合法权益，遂诉至人民法院，请求判令：1、依法判令被告立即支付截止2016年10月31日拖欠的物业服务费3696元；2本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被答辩人贵州乾宸物业管理有限公司请求答辩人支付物业管理费3696元，应当以答辩人或者答辩人所在小区业主委员会与被答辩人签订合法、有效的《前期物业服务合同》，可是被答辩人没有提供双方签订的《前期物业服务合同》，答辩人与被答辩人没有物业服务合同关系。
二、若人民法院认定双方有物业服务合同关系，被答辩人应当按照物业服务合同的约定，组织管理员、接待员、维修员、保安员、保洁员等相关人员为小区业主按照《业主手册》提供物业服务，《业主手册》中第6条规定的“主要设施设备服务标准”：●房屋外观完好整洁，无违章搭建；道路平整通常。●消防设备完好，可随时启用；消防通道畅通。●业主和物业使用人对各项服务的综合满意率不低于75%等多项物业服务义务和标准。对于物业费的收取，应由业主与物业管理方双方协商达成共识。物业服务标准应是双方当事人约定的结果。不能以一张物价局的作废文件作为向业主收取物业费的依据。加之自答辩人购房以来，被答辩人未提供任何物业服务，是被答辩人违约在先，没有履行义务，所以答辩人也没有履行支付物业管理费的义务。
三、《前期物业服务合同》还涉及到房屋开发商贵州宸宇房地产开发有限公司的一些权利和义务，可是，被答辩人没有把贵州宸宇房地产开发有限公司作为当事人之一来参加本案诉讼，遗漏了应当到庭参加诉讼的当事人，为了查清本案事实，正确处理本案，答辩人认为应追加贵州宸宇房地产开发有限公司作为当事人参加本案诉讼。
综上所述，由于原、被告之间未签订有合法、有效的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，双方没有物业服务合同关系。若人民法院认定双方有物业服务合同关系，被答辩人应当提交合法、有效的物业服务收费文件作为收费依据。同时被答辩人应当按照物业服务合同的相关规定，组织相关人员为答辩人所在小区提供物业服务。可是，答辩人自被答辩人买房以来，没有为答辩人提供任何物业服务，是被答辩人没有履行主要服务业务，是被答辩人违约在先，所以，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告对其主张向本院提交了以下证据：
1、《营业执照》、《资质证书》、《法人证明》以及法人代表的身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格及对有贞宸花园物业管理收取费用的资质。被告的质证意见为：原、被告双方不具有合同关系，原告不具有本案诉讼主体资格。
2、《贵州经营性服务收费许可证》、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，拟证明原告具有对“贞宸花园”物业管理收取费用的资质，收费有合法依据。被告的质证意见为：《贵州经营性服务收费许可证》是2010年才具有收费资格的，原告于2008年就进驻“贞宸花园”小区，当时没有资质对物业进行管理。
3、《情况说明》，拟证明贵州宸宇房地产开发有限公司选聘原告为该小区的物业，从2008年6月28日至2016年7月14日为该小区提供物业服务。被告的质证意见为：原告的权利义务和我们业主没有关系。
4、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明被告于2008年5月5日与贵州宸宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了“贞宸花园”8幢1单元401室的商品房，成为“贞宸花园”的业主，该商品房为步梯房，该商品房的建筑面积为125.69平方米，以及证明被告是本案适格被告。被告的质证意见为：《商品房买卖合同》附件4里载明，房屋买受人应与物业管理公司签订物业管理合同，我没有签任何合同，所以我不是本案适格被告。
5、贞物价字【2008】18号文件复印件一份、收费许可证复印件一份、《业主临时管理规约》，拟证明⑴、原告收费是经过贞丰县物业价局批准，收费是具有合法性的；⑵、原告对被告的收费为0.38元/月·平方米；⑶、原告与被告于2009年签订临时管理规约，对双方具有约束力；⑷、《业主临时管理规约》第28条约定按物价局批准的物业管理费为标准，并且被告按签订的合同交纳物业费。被告的质证意见为：贵州乾宸物业管理有限公司在贞丰设立分公司，应该出示在贞丰物业管理分公司的证明，并且物价局文件试行期为一年，期限满后应重新报批，原告不能按之前的标准作为收费依据。
6、《欠费明细》，证明被告每月应交纳的费用为47.39元，被告从2015年5月1日至2016年10月31日未缴纳物业费，所欠物业费共计为3696元。被告的质证意见为：没有那么多。
7、《通知》，拟证明原告曾向被告催要物业费的事实。被告的质证意见为：没有看到过。
被告对其辩解向本院提交了以下证据：
1、身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格及身份信息。原告对该证据无异议。
2、《商品房买卖合同》一份，证明该合同附件4第一条约定：对于物业管理，应该由被告与物业管理公司签订《物业管理服务合同》。原告的质证意见为：对被告的证明内容不予认可，因房开商在2008年6月28日选聘原告为该小区的物业管理者，该约定仅仅只是一个意向性的约定，但实际上为被告提供物业服务的是原告。
3、《业主临时管理规约》，证明规约只是规范业主行为的约定，没有对原告权利义务的规定，不是合同，不具有合同效力，规约是被告与开发公司及原告三方承诺，其约定权利义务还涉及到贵州宸宇房地产开发有限公司，应当把该公司也列为当事人参加本案诉讼。原告的质证意见为：对于被告证明的内容不予认可，该规约是三方签字捺印的，该规约是三方的真实意思表示，其内容确定了被告应交纳物业费与不交纳物业费的后果，明确了双方的权利义务，规约规定了违约责任，对双方有约束力。
4、《业主手册》，证明原告应按照物业服务合同的约定为该小区提供服务，《业主手册》中第6条规定的主要设施设备服务标准中，业主和物业使用人对各项服务的综合满意度不低于75%等多项物业服务义务标准。原告的质证意见为：与本案没有关联性，不予认可。
5、贞丰县公安局刑侦大队《证明》一份，拟证明被告居住的“贞宸花园”小区无人管理，2012年7月26日，被告的一辆二轮摩托车在小区被盗的事实。原告的质证意见为：该证据的真实性无法确认，与本案无关联，被告的车辆丢失，没有明确是在该小区丢失的，不能达到被告的证明目的，本案为物业服务纠纷，被告的该组证据与本案无关联性，应当另案起诉。
6、贞丰县文化市场综合执法大队《证明》一份，拟证明被告居住的小区一楼门面长期有一家酒吧噪音扰民，大队曾接到居民的举报。原告的质证意见为：对真实性无异议，对证明内容不予认可，被告作为业主权益受到侵害时，应当及时告知相关部门，该证据与本案无关联性。
7、录音光盘一个，拟证明被告一楼的酒吧长期高声喧哗，导致业主无法入眠，最后只有打电话报警的事实。原告的质证意见为：录音的内容没有详细的时间和地点，对该证据的真实性合法性不予认可。
8、照片复印件17张，拟证明消防通道被堵，岗亭脱岗，临时楼梯存在安全隐患，烟囱扰民等。原告的质证意见为：对真实性无法确认，对证明内容不予认可。
9、贞物价字【2008】18号文件复印件一份，拟证明乾宸物业管理公司在贞丰设立分公司，应当在市场监督管理局办理登记，原告方没有提供证据证明其在贞丰设立分公司，分公司也没有独立的法人资格，不能以分公司的名义向物价局提出《关于贞丰县贞宸花园物业管理服务性收费的请示》此文件应当是无效的，且该文件收费项目标准实行期限为一年，试行期满后应当重新报批，由于未报批，此文件在发文后一年自行作废，原告不能以该文件作为收费的证据，不能把该文件作为证据使用。原告的质证意见为：该证据与本案无关联，不予认可。
10、贞丰县住建局《证明》一份，拟证明因该小区物业管理混乱，小区业主曾于2016年9月向住建局反映相关情况。原告的质证意见为：该证据与真实性不予认可，与本案无关联性。
11、证人张某（系本案小区业主）出庭作证，拟证明小区物业管理不到位，小区不安全，无安全设施，安全通道堵塞，环境卫生脏乱差，物业管理人员经常脱岗，小区被盗后物业管理公司也不负责任，通道也有许多车乱停乱放。原告的质证意见为：对证人证明内容与本案无关联性，没有证据证实。
12、证人朱某（系本案小区业主）出庭作证，拟证明证人没有享受过该物业公司提供的物业服务，小区环境卫生太差，楼道灯坏了，证人向原告反映了三次他们才来换，业主们交了物业费，按理应当享受物业服务，但是业主们没有享受服务。原告的质证意见为：对证人的证言真实性不予认可，证人是该小区的业主，车辆被盗无其他相关证据证实，车辆被盗不能归根结底的责怪原告，对证明内容不予认可，与本案无关联性。
13、证人向某（系本案小区业主）出庭作证，拟证明小区不安全，无安全设施，安全通道堵塞，环境卫生脏乱差，物业管理人员经常脱岗，小区被盗后物业管理公司也不负责任，通道也有许多车乱停乱放。原告的质证意见为：对证人的证言真实性不予认可，证人是该小区的业主，车辆被盗无其他相关证据证实，车辆被盗不能归根结底的责怪原告，对证明内容不予认可，与本案无关联性。
本院为查明案件事实，依职权调取了以下证据：
1、对李维刚（贞丰县永丰街道办事处老城社区主任）、龙玉瑞（贞丰县永丰街道办事处老城社区支书）作的调查笔录，拟证明：1、贞宸花园大多数业主不交物管费，导致乾宸物业管理有限公司无力经营，最终于2016年11月撤离该小区；2、贞丰县永丰街道办事处老城社区辖区内的贞宸花园业主从未向社区反映过乾宸物业管理有限公司管理不到位的情况；3、今年社区还参与调解过关于业主不交纳物管费纠纷，组织小区业主成立业主委员会，但业主们不积极配合，导致现在小区还没有成立业主委员会。原告对该证据无异议。被告的质证意见为：李维刚、龙玉瑞对该小区的实际情况不了解，对该笔录不予认可。
2、对孙红绫（贞丰县住建局办证大厅主任，现分管物业管理工作）作的调查笔录，拟证明孙红绫从2015年来接手物业管理工作，只有零星业主口头到住建局反映过关于房屋质量的问题；2016年11月，贞宸花园8幢楼部分业主书面向贞丰县住建局反映消防通道和行人通道存在问题。原告对该证据无异议。被告的质证意见为:孙红绫对该小区的实际情况不了解，对该笔录不予认可。
原、被告以及本院依职权调取的证据，经庭审举证质证，本院现将证据采信理由分析如下：对于原告提交的17号证据，客观真实、来源合法,与本案具有关联性，本院将作为定案的依据予以使用。对与被告提交的1、2、4、5、6、7、8、10、11、12、13证据，客观真实，来源合法、与本案具有关联性，且上述证据能相互印证，本院将作为定案的依据予以使用；对于被告提交的3、9号证据，不能证明其证明的事实，加之9号证据是否是作废文件，也不是本案处理的范畴，故本院不予作为定案的依据予以使用。对于本院依职权调取的证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院将作为定案的依据予以使用。
经审理查明：2008年5月5日，被告康国敏与贵州宸宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买贵州宸宇房地产开发有限公司开发的第8幢1单元401室商品房，该商品房的建筑面积为125.69平方米。2008年6月28日，贵州宸宇房地产开发有限公司口头委托被告贵州乾宸物业管理有限公司对“贞宸花园”小区进行前期物业管理。2008年7月20日，贞丰县物价局作出贞物价字【2008】18号文件，对“贞宸花园”小区步梯房住宅物业管理费收费标准作出批复，按照0.38元/月·平方米（按建筑面积）来进行收费。2009年4月30日，原、被告及贵州宸宇房地产开发有限公司三方共同在《业主临时管理规约》中的承诺书签字确认，对业主及物业管理公司作出了权利义务的规定。2010年5月1日至2016年10月31日止，被告康国敏共计欠物业费人民币应为125.69平方米×78个月×0.38元/月·平方米=3725.45元，原告仅主张支付3696元。后经原告多次向被告催要所欠物管费，但一直未果，原告遂诉至人民法院提出前述请求。
另查明：由于“贞宸花园”小区大部分业主长期不交纳物业管理费，导致原告贵州乾宸物业管理有限公司无力经营，于2016年11月1日撤出该小区，并拆除相关物业设施。2016年11月，贞丰县永丰街道办老城社区及贞丰县住建局组织“贞宸花园”小区业主成立业主委员会，但大部分业主不积极配合，导致“贞宸花园”小区至今未成立业主委员会。
再查明：“贞宸花园”小区8幢楼的单元门贴有小广告，8幢楼的人行及消防通道确实存在商贩及摩托车被占情况。
本院认为：国务院《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十六条：“前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，可见，前期物业合同可约定期限，但以业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业合同终止，本案“贞宸花园”小区至今未成立业主委员会，仍处于前期物业服务阶段。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，虽然贵州宸宇房地产开发有限公司与原告贵州乾宸物业管理有限公司未书面签订前期物业服务合同，但原、被告与贵州宸宇房地产开发有限公司三方签订的《业主临时管理规约》中已对前期物业临时管理做了约定，并由三方签字确认，系三方的真实意思表示，应认定原告与贵州宸宇房地产开发有限公司存在物业委托合同关系，加之原告于2008年入驻到“贞宸花园”小区进行物业管理，原告也实际为“贞宸花园”小区提供了物业管理服务，被告也交纳了至2010年5月以前的物业管理费，这些足以证实原、被告系前期物业服务合同的当事人，故对于被告以原告贵州乾宸物业管理有限公司与贵州宸宇房地产开发有限公司未签订物业服务合同，并且被告不是物业合同当事人的抗辩理由不能成立，对于原告主张被告支付拖欠物业管理费的请求，于法有据，本院予以支持。对于被告主张原告方并未按照《业主手册》和《业主临时管理规约》的约定履行义务，存在小区脏乱差、堵塞消防通道、安全隐患严重等损害业主权益的现象，并提供了相应的证据。此外，原告贵州乾宸物业管理有限公司仅向本院提供证据证明其履行了房屋渗水进行维护的证据，对于房屋外观完好整洁、道路平整通畅、维修及时率达到90%、业主和物业使用人对各项服务的综合满意率不低于75%等特殊约定事项未提交证据予以证明。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，应认定原告未严格按照约定履行自己的物业管理义务的行为，应属违约，应承担相应的违约责任。据此，本院认定原告乾宸物业管理有限公司为“贞宸花园”小区提供的物业服务存在瑕疵，对原告主张的物业管理费应予以减少。根据本案事实及公平原则，酌定减少30%，被告康国敏应支付的物业管理费为3696元×70%=2587.2元。另外，对于被告辩称原告方未取得物业管理资质和收费标准未按照规定重新申报的问题，原告方于2010年7月取得物业管理三级资质证书，应认定行政主管部门对原告方资质的追认，对于收费标准未重新申报问题，不是本案的处理范畴，被告可另行主张权利。对于被告认为贵州宸宇房地产开发有限公司与本案有利害关系，系本案的合同当事人，应追加为本案的当事人与诉讼，本案处理的是物业管理方与接受物业服务方之间的纠纷，即本案原、被告，而贵州宸宇房地产开发有限公司与本案原、被告不存在同一法律关系，故对该主张，本院不予支持。对于被告提出的房屋质量、存在安全隐患、噪音扰民等问题，系另外的法律关系，被告可另行主张权利。
近年来，小区物管服务收费纠纷不断，已发生物管公司撤离小区事件多起。由于小区业主不交纳物业管理服务费，导致物管服务存在严重瑕疵，严重损害全体业主权益，相关业主和物管公司均应从中反思自己的行为。如果物管公司有不履行或不完全履行合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监管，限期改正，并有权由业主大会决定辞退物管公司、聘请新物管公司。如果认为物管公司的行为损害业主权益，可由业主大会决定以业主委员会名义依法主张权利，也可由业主依法主张权利。但业主所欠的物管服务费仍应交纳。否则，将会形成恶性循环，物管服务质量必将下降，本案绝大多数小区业主未通过合法的渠道来主张权利，在社区及住建局牵头之下，由于大多数业主不积极配合，导致该小区至今仍未能成立业主委员会，加之本案被告已拖欠物业管理服务费六年多，小区业主首先就存在主观过错。应当倡导先履行交费义务，再依法行使权利的良好社会风尚，原告作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，共同营造一个和谐的小区环境氛围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
由被告康国敏在本判决书生效之日起十日内向原告贵州乾宸物业管理有限公司支付拖欠的物管费2587.2元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告康国敏负担。
上列判决确定的权利义务，义务人应主动履行，如不履行，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 陈洪斌
二〇一六年十二月十二日
书记员 王明飞