陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕07民终211号
上诉人(原审被告、反诉原告)：赵庆顺，男，1961年3月8日出生，住陕西省城固县文川镇文苏村*组，现住陕西省城固县。
委托诉讼代理人：李纪娥（赵庆顺之妻），女，1961年3月8日出生，现住陕西省城固县。
委托诉讼代理人：李建华，陕西兴振业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：城固县博望街道办事处大西关村委会。住所地：陕西省城固县。
法定代表人：向大利，该村委会主任。
委托诉讼代理人：彭建忠，城固县博望街道办事处大西关村四组组长。
上诉人赵庆顺因与被上诉人城固县博望街道办事处大西关村委会租赁合同纠纷一案，不服城固县人民法院（2016）陕0722民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵庆顺上诉请求：1.请求二审法院撤销原判第一项，改判上诉人只承担场地、房屋租赁费和使用44000元人民币。2.请求二审法院撤销原判第二项，改判被上诉人赔偿因2012年4月堵塞出路至2013年3月期间的废旧钢材和塑料价格差价135吨×（2600元/吨-1600元/吨）+86吨×（6300元/吨-4000元/吨）计332800元的90%为299520元。3.请求二审法院支持上诉人因被上诉人堵塞出路，致货物积压，资金无法及时回收产生的利息94440元。4.请求二审法院支持上诉人因被上诉人堵塞出路，致货物积压，问题久拖不解决造成的旧钢材2013年至2017年间销售价差额损失94500元。5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定上诉人承担2016年9月1日至2017年8月31日租赁费显属不当，在此期间双方都在等一审法院的裁决，诉讼期间的租赁费不应由上诉人承担。2.一审中，法院组织业内人员对积压的废旧钢材及塑料吨位评估分别为135吨和86吨。即便反诉时预估吨位数量有差异，但上诉人在补充反诉请求中已经做了改变，但原审只酌情确认了废旧钢材80吨、塑料60吨，该自由裁量认定缺失事实依据，请求按照实际评估吨位计算上诉人损失。3.因为被上诉人的违约，导致了上诉人融资15万元的设备无法正常经营收益，废旧钢材、塑料无法销售，资金无法回笼，导致上诉人资金利息损失，该损失应由被上诉人予以赔偿。4.被上诉人堵路后，上诉人多次寻求协商解决，但被上诉人久拖不决。市场废旧钢材不断降价，正是由于被上诉人的不作为，给上诉人造成的损失越来越大，上诉人要求被上诉人承担2013年至2017年期间废旧钢材的销售价差损失。
被上诉人城固县博望街道办事处大西关村委会辩称：1.请求二审法院维持原审法院第一项。2.请求二审法院撤销原审法院第二项，改判上诉人在原审法院反诉不能成立。3.请求二审法院对上诉人赵庆顺提出的资金产生利息94440元及2013年至2017年间销售旧钢材价差额损失94500元的主张不予支持，依法驳回。4.一、二审法院诉讼费由上诉人承担。具体答辩如下：原审判决第一项认定事实清楚，证据确凿，适用法律准确，应依法维持，第二项废旧钢材、塑料差价问题认定事实不清，证据不力。1.上诉人自称道路堵塞，并和同行串通证人作证，缺乏真实，无可信度。2.赔偿所鉴定吨位数量、价格损失程序违法，原审法院找来的3个同行收废品的人没有专业鉴定资质，以所作评估为赔偿损失的计算依据，不符合法律规定，所作评估无效，不能作为评判损失的依据。3.钢材、塑料价格涨跌受市场行情影响而决定，属自主经营，自负盈亏，答辩人不应承担损失。4.上诉人超过法律规定的请求保护民事权利的两年诉讼时效，反诉答辩人赔偿理由不能成立。5.上诉人无理要求的赔偿数额远超其在本村已交租金和拖欠的租赁费的总额。
城固县博望街道办事处大西关村委会向一审法院起诉请求：1、解除场地、房屋租赁合同；2、由被告支付拖欠原告截至2016年8月31日二年的租赁费44000元。诉讼过程中，原告大西关村委会增加诉讼请求：1、由被告支付2016年8月31日至2017年8月31日的场地、房屋租赁费150000元；2、由被告承担因租赁合同到期不腾房和场地，致使该地段4号楼不能正常施工修建，与建筑单位合同违约，按总造价10%支付建筑单位的违约金408750元；3、责令被告废品收购只能出货不能进货，腾退房屋和场地交予原告。赵庆顺向一审法院反诉请求：由反诉被告赔偿反诉原告因2012年租赁经营期间道路堵塞、货物积压无法销售的差价损失，以及反诉原告及其妻子的人工损失合计280000元。诉讼过程中，反诉原告增加诉讼请求：1、由反诉被告赔偿因道路堵塞，废品资金占用行息94440元；2、由反诉被告赔偿2013年与2017年废铁销售差价94500元。合计由反诉被告赔偿反诉原告各项损失468940元。
一审法院认定事实：反诉原告赵庆顺于2005年起与大西关村委会四组建立租赁四组所有的院场和房屋的合同关系，从事废旧收购。2011年4月2日大西关村四组与赵庆顺签订租赁合同，租赁范围为“为宾旅社后院房屋及场地”，租赁期限至2011年12月31日，租金18000元。到期后赵庆顺并未搬离。2012年4月底大西关村委会为增加集体收入，将原临街朝南出入的大门拆除修建房屋，在赵庆顺租赁场地的西北角开挖一约3米宽的出口供赵庆顺出入，同时在赵庆顺租赁场地的南边朝西修建一大门，供当时另一租赁户修理厂出入。临街房屋约一个月后修建完工。2012年5月29日赵庆顺向四组缴纳2012年1月1日至2012年12月31日的租赁费18000元。到期后，反诉原告赵庆顺仍未搬离，因赔偿问题持续找大西关村委会要求解决。2013年3月，修理厂搬走，赵庆顺从原修理厂租赁使用的朝西的大门出入，并使用该修理厂场地。2013年8月27日，双方经协商又签订租赁合同，约定：赵庆顺租赁位于“云都宾馆后院场地及临建简易房”一处，租期三年，自2013年9月1日至2016年8月31日，租金每年22000元。2013年9月3日赵庆顺将2013年9月1日至2014年8月31日的租赁费22000元及前期使用费4000元共计26000元交给大西关村委会。2014年9月之后，赵庆顺向大西关村委会缴纳后期租赁费，但村委会以场地要拆迁为由拒绝接收，并提出终止合同。赵庆顺则要求村委会赔偿因出路堵塞造成货物积压的差价损失，双方发生纠纷，经双方协商及办事处调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案的争议焦点是：1、原告主张的2016年8月31日至2017年8月31日场地、房屋占用费数额是多少？2、原告主张的与他人的违约金有无事实依据以及与被告有无因果联系？3、反诉原告在租赁反诉被告场地和房屋期间，反诉被告是否未正确履行合同，是否堵塞出路、影响反诉原告出行妨碍反诉原告正常经营？4、反诉原告主张的废旧钢材和塑料差价、行息损失、人工损失有无事实依据，是否应当由反诉被告赔偿，其主张是否超过诉讼时效？双方租赁合同期限截至2016年8月31日，现双方就继续租赁未达成协议，被告应当按照原告的要求终止合同，向原告交还场地和房屋，并支付实际租赁使用期间的费用。被告认可2016年8月31日之前二年的租赁费44000元未缴纳，应当向原告支付。2016年8月31日之后，双方虽未约定租赁费，但被告实际占有使用，应当比照以前的年租赁费22000元缴纳。原告请求应按照同类地段的其他租赁户租赁费标准年150000元，因双方无合同约定，且该时段此纠纷正在本院审理期间，故对原告该请求本院不予支持。原告请求由被告承担因合同到期不腾场地、房屋，致使该地段4号楼不能正常实施修建，与建筑单位合同违约，应按总造价10%支付建筑单位违约金408750元，原告提交的建筑单位的函告，不能证明其已经向建筑单位支付违约金，且因本租赁合同纠纷正在本院审理期间，场地、房屋并未清退，即使原告与建设单位产生违约金，也与被告无关联，故本院对原告该请求不予支持。被告租赁原告场地和房屋从事废旧收购，原告应当按照租赁合同的目的保障被告出入畅通，不妨碍被告正常生产经营。原告主张2011年12月31日租赁合同已到期、其与被告不存在租赁关系，但被告在之后并未搬离，事实上仍在租赁使用场地和房屋，2012年5月29日也缴纳了2012年1月1日至2012年12月31日的租赁费18000元，因此2011年12月31日之后双方租赁关系仍然存在。但原告于2012年4月底未经被告同意，拆除原临街朝南的大门修建门面房屋，虽在西北角开挖一出口，但西边道路不平整，出路并不十分畅通，且该年年底起被告还需经过杨东租赁的场地通行，直至2013年3月被告租赁场地南边的修理厂搬走后，被告才从朝西的大门正常出入。该时段对被告的生产经营确实造成了较大影响，所产生的损失原告应当予以赔偿。2013年3月之后，被告从朝西的大门能够畅通出入，可以正常生产经营，之后的废旧钢材和塑料的差价损失主要是市场造成，与原告无关联，反诉原告主张的2013年3月之后的差价损失本院不予支持。关于反诉原告收购废旧钢材和塑料的数量，因鉴定机构无法鉴定，本院组织反诉原告提供的三名从事废旧收购人员进行了现场评估，结合反诉原告的陈述、证人罗万民的证言以及2017年7月26日评估意见等综合证据，本院酌情确定废旧钢材和塑料的数量分别为80吨和60吨。又结合反诉原告的陈述、与罗万民的供货协议以及反诉原告本人及雷乔成的收购记录等综合证据，本院酌情确定2012年4月废旧钢材和塑料的价格分别为每吨2600元和6300元，2013年3月废旧钢材和塑料的价格分别为每吨1600元4000元。2012年4月至2013年3月，虽然朝南大门被封堵，但西北角留有一出口，反诉原告货物并非完全不能出入，其废旧钢材和塑料的差价损失应酌情由反诉被告赔偿。2014年12月1日因反诉被告地质勘探需要，反诉原告搬移货物产生人工费4750元，反诉被告表示认可，应当支付给反诉原告。反诉原告主张的其本人及其妻子人工费70000元，已包含在上述差价损失之中，不能重复要求。其主张的积压废品资金占用行息，不是反诉被告造成的直接损失，不予支持。反诉原告因出路堵塞自2012年以来一直在向反诉被告主张和要求，存在诉讼时效中断的情形，因此，反诉被告关于反诉原告的请求超过诉讼时效的抗辩本院不予支持。判决：一、终止双方签订的场地、房屋租赁合同，由被告赵庆顺于本判决生效之日起三十日内向原告城固县博望街道办事处大西关村委会返还租赁的场地和房屋，并向原告城固县博望街道办事处大西关村委会支付2014年9月1日至2017年8月31日的场地、房屋租赁费和使用费66000元；二、由反诉被告城固县博望街道办事处大西关村委会于本判决生效之日起三十日内赔偿反诉原告赵庆顺因2012年4月堵塞出路至2013年3月出路畅通期间的废旧钢材和塑料价格差价80吨×（2600元/吨-1600元/吨）+60吨×（6300元/吨-4000元/吨）计218000元的90%196200元；三、由反诉被告城固县博望街道办事处大西关村委会于本判决生效之日起三十日内向反诉原告赵庆顺支付2014年12月1日搬离货物的人工费4750元；四、驳回原告城固县博望街道办事处大西关村委会和反诉原告赵庆顺的其他诉讼请求。以上一、二、三项折抵后由反诉被告城固县博望街道办事处大西关村委会向反诉原告赵庆顺支付134950元。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审认定的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，合同当事人应当全面履行各自的义务，一方不履行或履行义务不符合约定造成损失的，应当赔偿损失。本案双方当事人建立租赁合同关系已十余年，期间不断发生矛盾纠纷，现已不能实现合同目的，被上诉人城固县博望街道办事处大西关村委会主张解除租赁合同符合本案实际，应予支持，上诉人赵庆顺应向被上诉人交还场地和房屋，并支付下欠的租赁费；对上诉人认为不应承担2016年9月至2017年8月的租赁费的主张，因其在此期间仍占用使用该租赁物，故该请求不予支持；对上诉人主张的资金利息损失，因不属必然的直接损失，不予支持；对上诉人主张2013年至2017年的废旧钢材销售差价损失，因此期间通行妨害已消除，其主张不予支持；上诉人主张按废旧钢材135吨、废旧塑料86吨的销售差价计算损失，经查，2017年7月26日在一审法院主持下，本案双方当事人会同三名评估人员对现场的废旧物品进行评估，结论为废旧钢材135吨，废塑料86吨。一审酌情认定废旧钢材80吨，废旧塑料60吨不妥，应按评估结论认定。综上所述，赵庆顺的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持陕西省城固人民法院（2016）陕0722民初1925号民事判决第一、三项；
二、撤销陕西省城固县人民法院（2016)陕0722民初1925号民事判决第二、四项；
三、变更陕西省城固县人民法院（2016）陕0722民初1925号民事判决第二项为：被上诉人城固县博望街道办事处大西关村委会于本判决生效之日起三十日内赔偿上诉人赵庆顺因2012年4月堵塞出路至2013年3月出路通畅期间的废旧钢材和塑料价格差价135吨×（2600元/吨-1600元/吨）+86吨×（6300元/吨-4000元/吨）计332800元的90%299520元；
四、驳回上诉人与被上诉人的其他诉讼请求。
一审案件受理费用按原判执行，二审案件受理费5304元，由上诉人与被上诉人各承担2652元。
本判决为终审判决。
审 判 员 杨新海
审 判 员 张 杪
代理审判员 冯 婧
二〇一八年六月四日
书 记 员 石芮瑄