上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第1839号
原告沈建华，男，1958年11月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。委托代理人马祖来，上海辉和律师事务所律师。被告上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人唐雪明，总经理。委托代理人虞建良，男。被告姚静霏，女，1974年11月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告沈建华诉被告上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称“东兴公司”)、被告姚静霏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年7月3日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人马祖来、被告东兴公司委托代理人虞建良、被告姚静霏到庭参加诉讼。本案于2014年7月14日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人郑金辉、被告东兴公司委托代理人虞建良、被告姚静霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈建华诉称：2002年6月7日，原告与被告东兴公司签署《购房合同》，约定由原告购买被告东兴公司位于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，总价人民币10万元，原告于2002年12月28日交付了房款10万元，被告东兴公司将房屋交付原告使用，原告居住至今。后该小区无法办理产权过户手续，至2009年可以办理过户手续，原告于2014年5月9日至青浦房地产交易中心查询得知两被告于2001年3月23日办理了预告登记，现预告登记早已失效，两被告至今未撤销预告登记，导致原告无法办理过户手续，故原告诉至法院请求判令：1、两被告撤销上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的预告登记，并协助原告办理上述房屋产权过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告东兴公司辩称：同意原告诉请。1、系争房屋被告东兴公司于2002年6月出售给原告，原告购房款10万元已经全部付清，被告东兴公司将房屋交付原告使用，被告东兴公司同意协助原告办理过户手续。2、两被告之间没有真实的房屋买卖关系。系争房屋上被告姚静霏的预告登记是因为2001年被告东兴公司借用被告姚静霏名义向农业银行办理抵押贷款9万元，所得贷款实际由被告东兴公司使用和归还。目前贷款已经还清，系争房屋上的抵押登记已经注销，但是至今未能办理预告登记撤销手续。被告姚静霏辩称：不同意原告的诉请。2001年3月被告东兴公司在被告姚静霏不知情的情况下用其名义办理了贷款，经查询，目前银行贷款还有3万多元没有还清，要求被告东兴公司还清贷款，消除不良信用记录，赔偿损失。经开庭审理查明：2002年6月7日，原告与被告东兴公司签订《购房合同》一份，由原告向被告东兴公司购买梦丹苑XXX号XXX室房屋，建筑面积约71.50平方米，单价每平方米1,830元，总价合计130,845元，同意按照10万元结算。合同签订后，现金一次付清。2002年12月28日，原告付清全部购房款10万元，被告东兴公司开具发票和收据，并将系争房屋交付原告管理使用至今。另查明，2001年3月，系争房屋上设立了以被告姚静霏为权利人的预购权利登记，登记证明号：(文件)青XXXXXXXX**。目前系争房屋上除被告姚静霏的预购权利登记外，无其他限制或抵押。2013年10月28日，被告姚静霏的个人信用报告中显示，2001年3月21日中国农业银行上海市分行资产处置中心发放的9万元贷款，抵押担保，一次性归还，2011年3月21日到期，已变成呆账，最后一次还款日期为2013年9月25日，余额为37,138元。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产登记簿、购房合同、发票、收据，被告东兴公司提供的银行个人贷款还款账簿，被告姚静霏提供的个人信用报告等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告认为：1、原告是与被告东兴公司签订的《购房合同》，房屋总价为10万元，原告已经将全部房款支付给被告东兴公司，被告东兴公司也将系争房屋交付原告使用至今。2、被告姚静霏的预告登记已经失效。被告东兴公司认为：1、系争房屋确实是被告东兴公司出售给原告，原告与被告东兴公司之间是真实的房屋买卖关系，原告购房款已经付清，被告东兴公司同意协助原告办理过户手续。2、被告东兴公司为了办理银行贷款，借用被告姚静霏名义办理抵押贷款手续，签订了不真实的购房合同，贷款实际由被告东兴公司使用和归还，被告东兴公司实际还款至2006年9月，余款在2012年年底由政府协调处理完毕，抵押登记已经撤销。两被告之间无真实房屋买卖关系。被告姚静霏认为：1、2001年被告东兴公司在被告姚静霏不知情的情况下利用其身份信息办理了系争房屋的抵押贷款，被告姚静霏有无将身份证原件交付他人办理手续记不清了，但是其本人没有就抵押贷款签过字。2、系争房屋的贷款实际由被告东兴公司使用和归还，被告姚静霏没有支付过购房款，也没有归还过贷款。3、被告姚静霏对原告与被告东兴公司之间的购房关系不清楚，就系争房屋也没有向被告东兴公司主张过权利。4、被告东兴公司利用其身份信息办理了银行抵押贷款，虽然银行没有向其催款过，但是由于银行记录显示贷款没有还清，所以无法办理信用卡，对购房也产生影响，故要求被告东兴公司消除其不良信用记录，赔偿损失。根据庭审查明的事实，本院认为：被告姚静霏就系争房屋并未支付过房款，也未归还过贷款，且也认可被告东兴公司仅是利用其身份办理银行抵押贷款。故两被告之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是使用被告姚静霏名义办理银行抵押贷款、设立预购登记，且贷款实际由被告东兴公司使用和归还。基于此，本院认为两被告之间名义上的房屋买卖合同关系因属合法形式掩盖非法目的，并非真实买卖关系而被确认为无效。藉此，两被告理应撤销上述预购房屋权利登记。原告与被告东兴公司之间就系争房屋签订的《购房合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现原告已经付清所有房款，且房屋具备了过户的条件，被告东兴公司理应将系争房屋过户至原告名下，故对原告的请求予以支持。被告姚静霏认为其权益受到侵害要求赔偿，可以通过其他合法途径予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告姚静霏应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的预购房屋权利登记(青XXXXXXXX**)撤销手续；二、被告上海东兴置业(集团)有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告沈建华办理上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告沈建华名下。本案受理费人民币160元，减半收取计人民币80元，由被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告姚静霏各负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。