江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终3869号
上诉人（原审被告）：常熟市新鸿星家具厂，住所地江苏省常熟市辛庄镇（张桥）卫家塘村。
投资人：邓红星。
上诉人（原审被告）：邓红星，男，1973年10月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
被上诉人（原审原告）：常熟市顺隆金属制品有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇卫家塘村。
法定代表人：戴洪弟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李倩，江苏圣益律师事务所律师。
上诉人常熟市新鸿星家具厂（以下简称新鸿星家具厂）、邓红星因与被上诉人常熟市顺隆金属制品有限公司（以下简称顺隆金属公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初8794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新鸿星家具厂、邓红星的上诉请求：撤销原判，驳回顺隆金属公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由顺隆金属公司负担。事实和理由：一、一审判决认定新鸿星家具厂仍在继续使用租赁房屋没有事实依据。新鸿星家具厂承租的房屋大部分因为火灾损毁，已不具备使用条件。与顺隆金属公司的租赁关系已经因为火灾事实终止。一审判决认定房屋租赁关系仍在持续，且新鸿星家具厂应当承担全额租金极不公平。二、关于火灾原因及所造成的损失该如何分担仍在另案审理中，因为火灾导致房屋损毁之修复期间的租金应当视为火灾所造成的损失，根据火灾的原因及责任比例予以分担。三、本案所涉房屋大部分没有建造许可和权属登记，租赁合同应当视为无效。二审中，新鸿星家具厂、邓红星补充上诉意见认为，本案应当与顺隆金属公司提起的财产损害赔偿纠纷合并审理。
顺隆金属公司辩称，一、根据苏州市公安消防局出具的《火灾事故认定复核决定书》，起火地点位于新鸿星家具厂内，新鸿星家具厂对于租赁房屋的损毁具有过错。新鸿星家具厂从未通知顺隆金属公司解除租赁合同，且事故发生后，新鸿星家具厂仍在使用租赁房屋，将原先厂区内的家具生产设备存放在租赁房屋内，后被一审法院查封。二、本案是租赁合同纠纷，不存在责任比例划分的问题。三、对于因火灾严重损毁无法使用的无证租赁房屋，一审判决已将房屋实际使用费扣减。
顺隆金属公司向一审法院起诉请求：1、新鸿星家具厂支付2016年度厂房租金226000元、仓库和大宿舍租金7000元、电梯租金2000元、门卫宿舍3间租金5400元、扣除已支付的租金100000元、还需支付140400元；2、新鸿星家具厂支付2016年1月份电费8392元，2015年到2016年水费2070元，共计10462元；3、邓红星对诉讼请求第1、2项在新鸿星家具厂不足清偿范围内承担补充责任；4、本案诉讼费由新鸿星家具厂、邓红星承担。
一审法院认定事实：2014年，顺隆金属公司与新鸿星家具厂（乙方）签订《租赁协议书》，约定：乙方租用甲方第一车间（540平方米）、第二车间（600平方米）、大棚（300平方米）、办公楼（820平方米），共计2260平方米，年租金每平方米100元，共计226000元，租金一年一付。租赁期间自2015年1月15日至2017年12月底止，期间房租不变，每年租金乙方须提前2个月付给甲方。如乙方不续租，提前3个月通知甲方，把房屋恢复原样。水电费结算，电费每度1元，水费每吨4.5元，厕所水费三家按人每吨分摊。水电费先买后用，乙方应预交1个月的水电费，到月底凭实际用量结算，卫生清洁费有环卫所定收。乙方在经营中涉及的各种不安全因素（防火、防水、防电、防盗）均由乙方负责，出现问题与甲方无关。乙方要加强职工思想教育，严禁违章操作、违章用电；……消防设施要到位，设备要定期检查、维修专人负责；如出现安全等重大事故，乙方承担一切责任和后果，与甲方无关。
2015年1月15日，顺隆金属公司将租赁协议约定的第一车间、第二车间、大棚、办公楼，及仓库、大宿舍、门卫宿舍（3间）、电梯（货梯）1部，交付给新鸿星家具厂使用。双方确认，仓库和大宿舍年租金7000元、货梯年租金2000元、门卫宿舍按1间计算年租金1800元。新鸿星家具厂已支付2015年度的全部租金，并预付了2016年度的租赁押金10万元。
2016年1月17日凌晨2点左右，新鸿星家具厂发生火灾。2016年7月11日，苏州市公安消防局作出苏公消火复字〔2016〕第0011号《火灾事故认定复核决定书》：2016年1月17日2时23分许，常熟市119消防指挥中心接到报警，称顺隆金属公司出租厂房（新鸿星家具厂）内发生火灾。经调查，该起火灾起火部位位于彩钢棚西北侧上部，起火原因可排除后遗留火种及外来火源引发火灾的可能，不排除新鸿星家具厂电源进线箱内断路器出线铝导线连接故障引发火灾的可能。2016年11月30日，苏州市公安消防局作出《关于常熟市新鸿星家具厂（常熟市顺隆金属制品有限公司出租厂房）火灾的信访回复》，载明：“关于起火原因：通过反复论证，我局在《火灾事故认定复核决定书》中关于起火原因为‘不排除新鸿星家具厂电源进线箱内断路器出线铝导线连接故障引发火灾的可能’的表述不够简明，现更正为‘起火原因不排除起火部位的电气线路故障引发火灾的可能’。”
另查明：案涉火灾发生后，案涉租赁物大棚、办公楼和货梯部分受毁损，新鸿星家具厂仍在使用租赁房屋等，未交还顺隆金属公司。新鸿星家具厂也未向顺隆金属公司提出解除、终止租赁合同。案涉第一车间已办理房屋产权登记，顺隆金属公司未提交其余房屋的建造许可、房屋权属登记等的相关证据。
庭审中，双方确认，新鸿星家具厂结欠顺隆金属公司的水电费按1万元计，新鸿星家具厂预付电费押金1万元，两相抵清。顺隆金属公司要求新鸿星家具厂支付自2016年年度的租赁费用。新鸿星家具厂认为，2016年1月17日火灾发生后，租赁物因火灾已经损毁，新鸿星家具厂并未使用，租赁合同事实已经解除，新鸿星家具厂无需承担费用。因顺隆金属公司在另案中提起财产保全，新鸿星家具厂租赁的厂房已被法院依法查封，新鸿星家具厂并未实际占有和使用，因此亦无需承担任何费用。
一审法院认为，顺隆金属公司出租给新鸿星家具厂的部分房屋未经批准建造，故该部分合同无效，但顺隆金属公司可按照租赁合同约定租金的标准要求新鸿星家具厂支付该部分房屋的实际使用费。故新鸿星家具厂租赁了顺隆金属公司的房屋、大棚、货梯等，应按租赁协议约定支付租金和实际使用费。火灾毁损了部分租赁物，但无证据证明火灾系顺隆金属公司原因引起，且当事人间未有解除租赁合同的合意，租赁物至今仍由新鸿星家具厂使用。即使案涉租赁物因另案被查封，新鸿星家具厂也可通过提供担保等方式减少、避免损失。新鸿星家具厂拒付租金、实际使用费于法无据。顺隆金属公司要求新鸿星家具厂支付租金、实际使用费的主张，法院予以准许。经计算，案涉租赁物的租金、实际使用费为236800元，新鸿星家具厂已预付租赁押金10万元，结欠顺隆金属公司租金、实际使用费136800元。双方确认水电费已抵销清结，法院予以确认。新鸿星家具厂是个人独资企业，投资人为邓红星。故顺隆金属公司要求邓红星在新鸿星家具厂不足清偿债务范围内承担补充清偿责任的主张，法院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决：一、常熟市新鸿星家具厂于判决发生法律效力之日起十日内给付常熟市顺隆金属制品有限公司136800元。二、邓红星对常熟市新鸿星家具厂不能清偿部分债务，承担连带清偿责任。三、驳回常熟市顺隆金属制品有限公司其他诉讼请求。案件受理费3317元，由顺隆金属公司负担309元，常熟市新鸿星家具厂、邓红星负担3008元。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审中，新鸿星家具厂、邓红星提供了公安部消防局上海火灾物证鉴定中心出具的关于火灾物证电线支架的技术鉴定报告，公安部交通管理科学研究所道路交通事故鉴定中心出具的鉴定意见书，认为鉴定意见书没有认定火灾原因是电气线路故障。顺隆金属公司认为上述两份证据与本案无关。
新鸿星家具厂陈述火灾发生后，仍在使用的第一、二车间被法院查封，目前仍在使用一个仓库，其余房屋未再使用。顺隆金属公司陈述火灾发生后，新鸿星家具厂原先放在租赁房屋内的生产设备及家具等均未搬走，第一、二车间内的机器设备被一审法院查封，法院同意其将设备转移地方并重新查封，但新鸿星家具厂没有搬走机器设备。
本院认为：2014年顺隆金属公司与新鸿星家具厂签订房屋租赁合同，向新鸿星家具厂承租第一、二车间及大棚、办公楼、仓库、宿舍等房屋。其中除第一车间有房屋产权登记外，其余房屋均无相关行政部门的批准建造使用手续，因此，双方间的租赁合同为部分有效、部分无效。但新鸿星家具厂实际使用了所有承租房屋，故应按合同约定的标准支付租金及房屋使用费。2016年1月17日，新鸿星家具厂使用房屋内发生火灾，之后新鸿星家具厂仍在继续使用租赁房屋，顺隆金属公司提起本案诉讼，要求新鸿星家具厂支付房屋租金、使用费及水电费具有合同依据和法律依据，应予支持。新鸿星家具厂上诉认为火灾发生后未再继续使用租赁房屋，但未能提供其已搬走机器设备并将房屋交还给顺隆金属公司的证据，也未提供证据证明双方已经解除部分有效的租赁合同。关于火灾的原因及造成的损失，双方已经另案诉讼，本案不予理涉。
综上，新鸿星家具厂、邓红星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3317元，由常熟市新鸿星家具厂、邓红星共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年六月十六日
书 记 员 吉宇璐