上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民二（商）初字第3915号
原告上海现代物流投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人秦青林，董事长。
委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人黄恒昌。
被告李静华。
第三人上海贯通实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人吴松清，总经理。
委托代理人邹慧玲。
原告上海现代物流投资发展有限公司与被告李静华、第三人上海贯通实业有限公司抵押合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙亚军、黄恒昌，第三人委托代理人邹慧玲到庭参加诉讼，���告李静华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告上海现代物流投资发展有限公司诉称：2012年12月25日，原告与第三人、被告、案外人陈某某及案外人林某甲签订合同号为GCGX120101的《产品购销合同》，被告为第三人提供连带责任担保。同日，原告与被告签订《最高额房地产抵押合同》，被告以其名下上海市普陀区中山北路XXX号房产为第三人履行合同号为GCGX120101的《产品购销合同》在1，431，117元范围内提供担保。之后，原、被告办理了抵押登记手续。因第三人未能履行上述《产品购销合同》的义务，原告向上海市徐汇法院提起诉讼。该案诉讼过程中，经法院主持，第三人确认欠款事实并与原告就还款等事宜达成调解，法院据此出具民事调解书，该民事调解书已经生效。因被告应在其抵押担保范围内对第三人的付款承担连带责任担保，而第三人至���未履行该民事调解书所确定的付款义务，故原告诉至本院，要求判令：1、被告李静华对第三人偿还原告货款1，431，117元的付款义务承担连带担保责任；2、原告有权以被告李静华名下的中山北路XXX号房屋折价或者拍卖、变卖后的价款在1，431，117元范围内优先受偿。
被告李静华未应诉答辩。
第三人上海贯通实业有限公司述称：同意原告全部诉讼请求。
经审理查明：2012年12月25日，原告与第三人、被告、案外人陈某某及案外人林某甲共同签订合同号为GCGX120101的《产品购销合同》，该合同约定：该合同为框架协议，具体操作过程中双方另行签订具体的操作合同；具体数量由原告按计划确定并通知第三人；第三人向原告采购总金额为90，000，000元的货物；交货地点为上海宝联五金储运有限公司；原告所采购的货物将向第三人指定的用户上海潭建钢铁实业有限公司（以下简称“潭建公司”）、上海潭东钢铁贸易有限公司（以下简称“潭东公司”）和上海潭阳经贸有限公司（以下简称“潭阳公司”）供货，期间，潭建公司、潭东公司和潭阳公司不能按期支付货款时由第三人承担连带担保责任；该协议项下各执行合同的有效期及债务履行期限为2012年12月25日至2016年12月31日，直至所有债权债务清偿完毕；被告用其位于上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号和上海市普陀区中山北路XXX号、陈某某及林某甲用其位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号的房屋产权为第三人履行该合同提供连带担保责任；等等。同日，为确保合同号为GCGX120101的《产品购销合同》的履行，原告与被告签订合同编号为FCDYXXXXXXX的《最高额房地产抵押合同》，约定：被告以其所有的房产做抵押，为第三人的履约行为承担不可撤销的连带担保责任；房地产坐落于上海市普陀区中山北路XXX号；所有权人为被告；房屋所有权登记号为沪房地（普）字（2012）第001408号；建筑总面积为79.48㎡；被担保人为第三人；担保（抵押）期限为2012年12月25日至2016年12月31日；担保（抵押）范围是主合同履行期间，债务人在双方订立的包括具体合同、补充合同（协议）等形成的全部债权债务及至清偿完毕；该次抵押担保的最高债权数额为主合同90，000，000元中1，431，117元及其违约金、赔偿金等；抵押期满，如第三人不能偿还债务本息，又未与原告达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息及费用；处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息及费用的，原告有权继续追索；价款偿还债务本息及费用后有剩余的，原告应当退还被告；主合同无效不涉及抵押合同，抵押合同仍然有效；抵押合同无效，抵押人仍同意承担主债务、利息、损害及追偿费用的责任；等等。同日，被告办理了房屋抵押权登记手续，将其名下位于上海市普陀区中山北路XXX号2301室、建筑面积为79.48平方米的房屋抵押给原告，该房产的抵押权登记证明的附记中记载：最高额抵押、最高债权限额为1，431，117元、债权发生期间为2012年12月25日至2016年12月31日。
2014年11月13日，本案原告以潭建公司、潭阳公司、本案第三人、上海民兴股权投资有限公司、本案被告、陈某某、林某甲、林乙、林某丙、范某某及林某丁为共同被告向本院起诉，请求判令：潭建公司、潭阳公司承担共同还款责任；本案被告对上述债务承担连带清偿责任；上海民兴股权投资有限公司、本案被告、陈某某、林某甲、林乙、林某丙、范某某及林某丁承担抵押担保责任。2014年11月18日，本院以（2015）徐民二（商）初字第2397号案件立案受理。该案审理中，潭建公司、潭阳公司、本案第三人、上海民兴股权投资有限公司、陈某某、林某甲、林乙、林某丙及范某某委派律师于2015年3月26日到庭请求调解，而本案被告未到庭，原告遂撤回了对本案被告的起诉。后经本院主持，原告与潭建公司、潭阳公司、本案第三人、上海民兴股权投资有限公司、陈某某、林某甲、林乙、林某丙及范某某达成了调解协议：一、潭建公司、潭阳公司、上海贯通实业有限公司应当支付上海现代物流投资发展有限公司货款32，273，013.90元，该款于2015年4月5日前支付1，000，000元，于2015年5月至2016年3月每月月底前支付2，600，000元，于2016年4月30日前付清余款2，673，013.90元；二、潭建公司、潭阳公司、上海贯通实业有限公司就上述第一项付款义务如有任意一期未按约履行，上海现代物流投资发展有限公司有权就全部未付之款项一并申请强制执��；三、上海民兴股权投资有限公司、陈某某、林某甲、林乙、林某丙、范某某对上述第一、二项付款义务承担最高额抵押担保责任。潭建公司、潭阳公司、上海贯通实业有限公司不履行上述第一、二项付款义务的，上海现代物流投资发展有限公司有权以抵押人即上海民兴股权投资有限公司所有的位于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在2，122，167元债权数额内优先受偿；以抵押人即陈某某、林某甲所有的位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在15，052，538元债权数额内优先受偿；以抵押人即林乙所有的位于上海市浦东新区佳林路XXX号房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在4，627，447元债权数额内优先受偿；以抵押人即林某丙所有的位于上海市虹口区东体育会路XXX弄XXX号XXX室房产折��或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在4，185，886元债权数额内优先受偿；以抵押人即范某某所有的位于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX号XXX栋XXX室房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在3，002，756元债权数额内优先受偿；以抵押人即陈某某、林某丙所有的位于上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在4，114，607元债权数额内优先受偿。抵押物折价或拍卖、变卖财产后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人即潭建公司、潭阳公司、上海贯通实业有限公司继续清偿，上海民兴股权投资有限公司、陈某某、林某甲、林乙、林某丙、范某某承担抵押担保责任后，有权向潭建公司、潭阳公司、上海贯通实业有限公司追偿；四、该案受理费减半收取计101，582.50元，诉讼保全费5，000元，合计诉讼费用106，582.50元，��该案九被告共同承担（该款已由该案原告预付，该案被告于2016年4月30日之前给付原告）。目前，该案已申请执行。
上述事实，除有当事人陈述为证外，另有《产品购销合同》、《最高额房地产抵押合同》、《上海市房地产登记证明》、（2014）徐民二（商）初字第2397号民事调解书、（2014）徐民二（商）初字第2397号案件档案材料等为证。上述证据经庭审质证，本院均予以采信。
本院认为，原告与第三人及被告订立的《产品购销合同》以及原告与被告订立的《最高额房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方理应恪守。被告承诺以其名下房产在1，431，117元限额内对第三人履行《产品购销合同》承担连带担保责任，并办理了抵押登记手续。《产品购销合同》中约定第三人为潭建公司、潭东公司和潭阳公司对原告的付款义务承担��带担保责任。因潭建公司和潭阳公司未按期支付原告货款，原告已通过诉讼程序向潭建公司和潭阳公司及第三人主张了权利。第三人应对潭建公司和潭阳公司承担的连带清偿责任已由（2014）徐民二（商）初字第2397号民事调解书依法予以确认，该民事调解书已经生效。因第三人未履行该民事调解书所确定的付款义务，原告依约对被告行使抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。审理中，被告李静华经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃行使抗辩等诉权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、（2014）徐民二（商）初字第2397号民事调解书中确定的第三人上海贯通实业有限公司应归还原告上海现代物流投资发展有限公司的债务未履行时，原告上海现代物流投资发展有限公司可以与被告李静华协商，以被告李静华所有的位于上海市普陀区中山北路XXX号2301室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在最高债权额1，431，117元范围内优先受偿；该抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额的部分，归被告李静华所有，不足部分由被告李静华继续清偿；
二、被告李静华承担上述第一项所确定的还款义务后有权向第三人上海贯通实业有限公司追偿。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17，670元，��告费600元，合计18，270元，由被告李静华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 包 莉
人民陪审员 韩建丽
人民陪审员 陈幸学
二〇一六年一月四日
书 记 员 曹伟吟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十七条??为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的���抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。