北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终1613号
上诉人（原审被告）：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1702。
法定代表人：张锦成，总经理。
委托诉讼代理人：赵鸿江，北京济和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付星利，北京市纵横律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏建娇，女，1977年9月24日出生，汉族，无业，住河北省保定市北市区。
委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事���所律师。
上诉人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）因与被上诉人苏建娇居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初14429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
美联公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回苏建娇一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由苏建娇承担。事实和理由：一、苏建娇所主张的910万元损失，系出卖人任俊兰的诈骗行为所致，上述事实已由刑事判决书、刑事裁定书认定，并且刑事判决书已判令任俊兰退赔苏建娇人民币910万元。因此，生效的刑事判决书已经确定的赔偿主体是任俊兰，不是美联公司。苏建娇、美联公司、任俊兰签订的《北京市存量房屋买卖合同及居间合同》被认定为任俊兰的犯罪手段，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定，《北京市存量房屋买卖合同及居间合同》属于无效合同，自始无效，对美联公司、苏建娇均不产生合同约束力。本案一审判决美联公司赔偿苏建娇635.4205万元，直接导致苏建娇获得了两份法院支持的赔偿，违反了我国民事审判中赔偿的补偿原则，必然会给美联公司造成巨大的损失，明显不公。二、美联公司与苏建娇签订的合同没有约定美联公司负有查实涉案房屋是否被查封的义务，同时根据《房地产经纪管理办法》第二十二条、二十三条规定，美联公司作为经纪公司也没有义务对涉案房屋是否存在查封状态进行审查，故，美联公司无约定和法定的义务对房屋是否存在查封进行查实，不存在美联公司在居间过程中未尽到对涉诉房屋进行审查的义务的事实，一审判决认定事实错误。一审法院向北京市东��区房管局市场科进行咨询而制作的《工作笔录》不能作为美联公司负有审查涉案房屋是否存在查封义务的依据。三、一审判决美联公司违反如实报告义务和勤勉义务应承担的赔偿责任大于苏建娇未尽到审慎注意义务的责任，进而判决美联公司承担主要赔偿责任，属于认定事实错误。苏建娇作为具有完全民事行为能力的自然人，对是否签署《北京市存量房屋买卖合同及居间合同》具有自主决定权，对签署合同后所承担的义务和风险明知，未核实房屋是否存在查封状态，轻信任俊兰的陈述，自愿支付910万元，应自行承担被骗的风险，苏建娇应当承担损失的全部或主要责任。任俊兰未向美联公司提供相应资料，美联公司没有可能去核实房屋是否存在查封状态，即使美联公司未核实房屋是否查封状态构成违反合同，该合同义务不能等同于任俊兰的权利保证义务，相对于苏建娇的审慎注意义务，美联公司的责任明显小于苏建娇，美联公司只收取了5万元居间费，承担如此之大的赔偿责任，与双方的权利义务不对等。四、美联公司已按照合同约定完成了居间，苏建娇也没有举证证明美联公司明知涉案房屋存在查封，故一审判决适用《合同法》第六十条、一百零七条、第四百二十条判令美联公司承担赔偿责任属于适用法律错误。五、《北京市存量房屋买卖合同及居间合同》因违反《合同法》第五十二条第三款规定无效，双方应按照《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，承担各自的责任，苏建娇未尽审慎义务，应对其损失承担全部或主要责任。六、按照《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》京建发[2016]132号，只有房屋所有权人才有权向房管部门网上申请核验，而经纪机构是无权直接核验。北京市朝阳区是在2016年6月1日开始实施此通知，2014年美联公司没有权利也没有义务去核验房源是否存在被查封行为。七、苏建娇的损失尤其是后来支付任俊兰的710万元完全与美联公司无关，系苏建娇改变合同约定，自行向任俊兰支付房款，其损失应由苏建娇自行承担。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持美联公司的上诉请求。
苏建娇辩称，一、本案为基于合同产生的损害赔偿案件，与刑事犯罪中责令退赔或追缴犯罪所得，并不重叠，且苏建娇被骗的910万元房款，目前仅追回22564元，其余9077436元为现实已经发生的实际损失。苏建娇起诉美联公司，系基于美联公司���苏建娇签订的居间合同中未按约定履行合同义务，提供服务中存在重大过错，造成苏建娇巨大经济损失，因此美联公司作为居间方应承担的相应赔偿责任。二、任俊兰与苏建娇之间签订的买卖合同是任俊兰进行合同诈骗的犯罪手段，而美联公司与苏建娇、任俊兰三方之间签署的居间合同为单独的居间合同法律关系，两份合同均各自独立，并非主从合同关系，且居间合同不是任俊兰诈骗行为的工具和手段，因此诉争的居间合同有效。美联公司正是在履行居间合同中有悖作为居间人应当承担的如实报告、勤勉义务和审查义务，才导致苏建娇出现巨大损失。三、美联公司一再强调任俊兰没有向其提供身份证件等相关材料，因此无法核实房屋权属情况，且没有法律规定中介需要核实查封状态的意见，不仅违反《合同法》第四百二十五条、《房地产经济管理办法》第二十二条、第二十三条的规定，且该说法有违作为房屋中介的职业道德和基本操守。根据上述规定及行业惯例，居间人有义务充分了解买卖双方及交易房产的基本状况，卖方委托出售的，应当向中介机构提供真实有效身份证和真实有效的房屋权属证明。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际情况不符的，中介应当拒绝委托。因此中介机构应当要求卖方提供身份证及产权证，核实的方法也只能去产权登记部门核验，否则仅凭证书证件本身无法确认和判断房屋的真实情况，所以在促成房屋买卖交易之前，首先应当核验房屋权属、抵押、查封等状况，并向买方如实告知，这也是中介机构居间服务的主要义务之一。否则作为房屋交易的专业代理机构，只是协助买卖双方签订了买卖合同就算交易完成，或者仅就卖方提供的现有材料转告给买方就算如实报告，就可轻易获得几万甚���几十万元居间费，而居间信息是否真实的风险完全转嫁于委托人即买方，那么交易双方寻找专业机构的目的就完全无法实现。从公平及权利义务相适应的交易原则来看，居间人应当具有中介专业背景和知识，具备居间信息合理审查的能力，正是对其获取报酬的对应义务。相反委托人即买方均不具备专业知识背景，在要求买方支付了高昂佣金后，还要自行承担审查信息责任和相应后果明显有失公允。四、一审判决中明确说明，美联公司在赔偿后，可以对任俊兰进行追偿，因此不存在美联公司强调的重复赔偿或双倍赔偿的问题。五、美联公司不能以获得多少报酬作为衡量本案造成巨大损失的赔偿依据。美联公司收取了高额中介费用，就理应尽到最基本的义务，正是中介机构这种不负责的行为，误导了苏建娇，且在中介机构的见证和监督下，以中介提供并盖章的钱款交��书为交接形式，买方才信任的向卖方交付了910万元巨额房款，因此中介机构在本案中的作用突出，过错程度明显且重大，起到了为犯罪分子推波助澜保驾护航的作用，因此美联公司仅承担主要责任部分的损失赔偿已经过低。六、关于《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》规定并不适用本案，且恰恰说明中介机构一直承担房屋核验的义务。根据该通知规定，自2016年起，核验申请人可以通过中介机构在交易平台网站上直接核验交易房屋，而不用像以往只能去建委或房管局现场核验，目的就是及时核查房屋查封、抵押状态，及时与司法文书保持畅通，保障交易安全和当事人权益。该规定也说明，自始至终，房屋交易都需要中介履行核验义务，只是为了避免程序繁琐，建委才开通了网上核验功能，更加便利了中介和交易双方的操作，避免发生诈骗及欺诈交易行��，是政府部门防微杜渐的又一便民措施。七、东城区建委工作人员的笔录证实了《房地产经纪管理办法》的实际运用，是部分区域的法律具体适用的明确解释，与《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》不冲突且互相印证。因此可以作为定案依据。综上所述，一审判决事实清楚，法律适用正确，请求二审法院予以维持，驳回美联公司上诉请求。
苏建娇向一审法院起诉请求：1.判令美联公司退还佣金5万元；赔偿苏建娇损失995万元（其中购房损失910万元，其他经济损失85万元）；以上共计1000万元；2.判令美联公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年12月21日，案外人任俊兰（甲方）、苏建娇（乙方）、美联公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：交易房产坐落于北京市朝阳区周庄山水文园201号楼7层7单元701号；建筑面积175.61��方米；房屋产权证明文件编号Ｘ京房权证朝字第XX**号；权利人任俊兰；双方约定交易房产总成交价为人民币1100万元，其中房屋主体成交价格为人民币700万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为400万元；合同签订后，乙方同意于2013年12月21日前向甲方支付定金共计人民币200万元整。剩余房款全款支付；甲、乙双方签订买卖合同，居间行为完成，甲、乙双方应依据如下约定向丙方支付居间服务费及其他服务费，乙方应于本合同签订时向丙方支付居间服务费15万元；丙方应及时为甲、乙双方报告订立房屋买卖合同的机会、提供订立房屋买卖合同的媒介服务，并向甲、乙双方如实报告丙方了解到的订立房屋买卖合同的相关事项。当日，苏建娇与任俊兰还签订了《北京市存量房买卖合同》，约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，任俊兰应于2014年2月1日前办理抵押注销手续；双方同意采用自行划转房款，苏建娇不需贷款，双方约定于2014年3月1日前，苏建娇支付给任俊兰剩余价款计人民币900万元整；任俊兰应当保证该房产没有产权纠纷，因任俊兰原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由任俊兰承担相应责任；任俊兰应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，苏建娇对任俊兰出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。合同签订后，苏建娇向美联公司支付5万元中介费。同日，李靖（苏建娇配偶）向任俊兰账户转入200万元，当日任俊兰出具相应购房款收条。2014年1月7日，苏建娇向任俊兰账户转入600万元，任俊兰出具相应购房款收条（日期为2013年1月7日，应该是年份有误）。2014年1月16日，美联公司钱款交付书显示，苏建娇向任俊兰支付60万元房款，该款项系李靖向任俊兰转账支付，当日任俊兰出具相应房款收条。2014年2月18日，李靖向任俊兰支付购房款50万元。苏建娇总共向任俊兰支付购房款910万元。
一审法院另查，诉争房屋于2012年10月24日被北京市朝阳区人民法院查封。2014年11月28日，该房屋被北京市朝阳区人民法院依法拍卖。随后，苏建娇向公安机关报案。2015年11月4日，任俊兰被羁押。2016年9月19日，北京市人民检察院第三分院向北京市第三中级人民法院提起公诉，指控任俊兰犯合同诈骗罪。2016年11月15日，北京市第三中级人民法院依法判决任俊兰有期徒刑十五年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币15万元；责令任俊兰退赔被害人李靖、苏建娇人民币910万元。一审宣判后，任俊兰不服，提出上诉。2017年3月6日，北京市高级人民法院终审裁定，驳回任俊兰的上诉，维持原判。一审庭审中，苏建娇向美联公司主���涉诉房屋的差价损失85万元。对此，美联公司表示该房屋价格上涨85万元不持异议，但该损失与美联公司无关，苏建娇应向任俊兰主张。同时，苏建娇认为美联公司在居间过程中存在瑕疵，没有履行居间方的审查义务，同时在经纪人的资格及购房款的监管方面美联公司亦存在缺失。对此，美联公司不予认可。一审诉讼中，一审法院就中介机构在居间过程中应履行的职责，结合双方争议的焦点问题即美联公司在居间服务过程中是否存在瑕疵向北京市东城区房管局市场科进行咨询。市场科的工作人员介绍，中介机构在居间过程中应保证房源的真实性，对于房源是否存在查封、抵押、异议登记等情况要进行核实，如果自身无法查询可以要求出卖方予以配合，如果出卖人对于中介机构的要求不予配合，中介机构可以不接这个单。本案中涉诉房屋三方在签订合同时存在瑕疵，美联公司是有责任的。关于经纪人资格问题，在居间过程中一般性的辅助工作可以由不具有经纪人资格的人员进行，但在签订合同时要由具备经纪人资格的经纪人签署，具备全国资格的一个人即可，具有本市资格的要有2个人签订。关于资金监管问题，虽然中介机构是居间方，但是对于资金监管也不能强制双方，在划款上当事人是主动的。苏建娇对一审法院的咨询不持异议。美联公司对一审法院的咨询不予认可。
一审中，一审法院向北京市第三中级人民法院核实任俊兰一案的执行情况。经了解，北京市第三中级人民法院目前从任俊兰账户中划拨了22560元，查封了任俊兰名下本田牌奥德赛汽车1辆，另任俊兰还有一些股份，但价值不高，变现困难。2017年10月31日，北京市第三中级人民法院出具执行裁定书，终结（2016）京03刑初146号刑事裁定书的第一项罚金部分��第二项的本次执行程序。在该执行裁定书中，北京市第三中级人民法院认定划扣人任俊兰名下银行存款22564元，并已发还苏建娇。
一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实，苏建娇与案外人任俊兰经美联公司居间，三方签订《房屋买卖居间合同》。随后，苏建娇与任俊兰签订《北京市存量房买卖合同》。合同签订后，苏建娇依约向任俊兰支付了购房款910万元，并向美联公司支付了居间服务费5万元。但因涉诉房屋在双方签订买卖合同之前已被司法机关查封，导致涉诉合同无法继续履行，且因案外人任俊兰犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑，并处罚金，致使苏建娇已经支付的购房款大部分无法追回。为此，给苏建娇造成巨大经济损失。应当指出，美联公司作为买卖房屋双方的居间方，经居间由三方签订《房屋买卖居间合同》，苏建娇、美���公司之间建立起来的居间合同关系是双方的真实意思表示，合法有效。而任俊兰则以三方签订的《房屋买卖居间合同》及与苏建娇签订的《北京市存量房买卖合同》，作为其诈骗的手段，实施犯罪行为。故对《房屋买卖居间合同》中不同的法律关系应分别看待。美联公司在提供居间服务，收取居间服务费的同时，有义务对即将出售的房屋的基本情况进行核实，体现其在居间合同关系中如实报告义务和勤勉义务。但因美联公司在居间过程中未尽到对涉诉房屋进行审查的义务，其对给苏建娇造成经济损失负有责任，应承担补充赔偿责任，美联公司在对苏建娇进行赔偿后，可另行向任俊兰进行追偿。同时亦应指出，苏建娇在签订涉案合同时亦应尽到审慎的注意义务，对任俊兰出售的房屋状况进行充分了解。但苏建娇轻信出售的房屋不存在问题，签订了涉案合同，并主动��行，亦应自负一定责任。基于此，苏建娇要求美联公司补充赔偿购房损失款910万元的诉讼请求，本院将根据苏建娇、美联公司双方的责任酌定美联公司应承担的赔偿数额（扣除已执行的人民币22564元）。同理，苏建娇要求美联公司退还居间服务费5万元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。关于苏建娇要求美联公司赔偿房屋差价损失85万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京美联房地产经纪有限公司于判决生效后七日内返还苏建娇居间服务费人民币5万元；二、北京美联房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿苏建娇经济损失人民币六百三十五万四千二百零五元二角；三、驳回苏建娇的其他诉讼请求。北京美联房地产经纪有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院依美联公司申请到北京市朝阳区房屋管理局了解2013年朝阳区房屋交易当时的政策，市场科人员表示，按照《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》京建发[2016]132号文件要求，朝阳区的确是从2016年6月1日开始实施网上强制核验房源真实信息的，2013年中介没有权利独自核验房屋信息，但如果房主配合，中介公司是可以完成核验工作的。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的焦点是：一、本案合同效力问题及其与刑事案件是否重叠；二、美联公司在履行居间合同时是否有义务去核验房屋的真实状态；三、美联公司是否应该就苏建娇的损失进行赔偿。
关于焦点一，本院认为，涉案的《北京市存量房买卖合同》和《房屋买卖居间合同》是两个相对独立的合同，苏建娇、美联公司及任俊兰三方签署《房屋买卖居间合同》后，苏建娇与任俊兰签署《北京市存量房买卖合同》。在合同签订的目的上，苏建娇的真实意思表示是购买涉案房屋，美联公司是为了促成交易，任俊兰是为了骗取钱财，三方的真实意思表示并不一致，因此并不能适用《合同法》第五十二条第三款：以合法形式掩盖非法目的。苏建娇、美联公司之间居间合同关系是双方的真实意思表示，合法有效。本案苏建娇起诉美联公司，理由是因为美联公司在履行居间义务中未按约定履行合同义务，提供服务中存在重大过错，造成苏建娇巨大经济损失，故要求法院判决美联公司承担损害赔偿责任，依据的是《房屋买卖居间合同》。同时，虽然刑事判决书判决任俊兰退赔苏建娇、李靖人民币910万元，但根据查明的事实，刑事判决执行程序仅执行到位22564元，苏建娇要求美联公司赔偿的是刑事案件中任俊兰应退还苏建娇、李靖人民币910万元中未偿还部分给苏建娇造成的损失，且一审法院也明确美联公司在承担赔偿责任后可以向任俊兰进行追偿，所以不存在美联公司上诉所主张的民事判决与刑事判决“双重赔偿”的情况。
关于焦点二，美联公司在履行居间合同时是否有义务去核验房屋的真实状态。《房地产经纪管理办法》第十六条规定：房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。第二十二条规定：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。第二十三条规定：委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。从以上相关规定可以得出，房地产经纪机构在提供居间服务时，有义务对即将出售的房屋的基本情况进行核实，如发现委托人提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。房地产经纪机构确认委托人提供的资料与实际情况是否相符，不是看一看书面资料就可以得出的，只能通过去相关部门进行核验才能得出，因此房地产经纪机构在履行居间服务时，有义务对房屋真实情况进行核实。为了方便在房屋交易过程中对房源真实信息的核验，保证交易安全和当事人权益，北京市住建委和国土局在2016年联合发布《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》，要求在全市范围施行存量房房源核验，朝阳区开始时间为2016年6月1日。本院认为，开通存量房交易服务平台，实现房源真实信息强制核验工作，并不表明开通服务平台以前房地产经纪机构就没有义务去核验房屋真实信息，也不表明开通服务平台之前房地产经纪机构无法对房屋真实信息进行核验，而恰恰表明在交易过程中对房源真实信息进行核验的重要性，只不过是存量房交易服务平台开通前程序比较繁琐、用时比较长而以。因此，美联公司作为专业的房地产经纪服务机构，在提供居间服务时，有责任、有义务也有能力对即将出售的房屋的基本情况进行核实。美联公司上诉主张2016年以前没有义务、没有能力对房屋真实信息进行核验的理由不��立，本院不予采信。
关于焦点三，美联公司是否应该就苏建娇的损失进行赔偿。《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本院认为，在房屋买卖居间合同中，中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房屋权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽到必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此使另一方遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。本案中，任俊兰向美联公司提供的资料与实际情况不符，因美联公司没有尽到对涉诉房屋真实情况进行审���的义务，向苏建娇提供了虚假情况，造成了苏建娇的巨大损失，美联公司应当就苏建娇的损失承担相应的赔偿责任。苏建娇后期支付的购房款有美联公司盖章的《钱款交付书》，可以证明是在美联公司知晓的情况下支付的，美联公司上诉主张是苏建娇自行改变合同约定，自行支付后期购房款的理由不成立，本院不予采信。美联公司承担赔偿责任的多少并不以收取多少居间服务费而定，一审法院在综合考虑双方过错的情况下，合理确定美联公司承担的赔偿金额，本院予以维持。
综上所述，美联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由北京美联房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 伟
审 判 员 胡 君
审 判 员 张 君
二〇一八年五月十日
法官助理 张子才
书 记 员 张淨惠