中华人民共和国上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第2579号
原告周怡然(EVADETTE)，女，2007年2月22日生。法定代理人STEFANDETTE(系周怡然之父)，男，1967年10月30日生。委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。委托代理人崔小攀，上海明伦律师事务所律师。被告姜和德，男，1963年2月19日生，汉族，住福建省。委托代理人李旭，上海一凡律师事务所律师。原告周怡然与被告姜和德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告周怡然的委托代理人袁作东、被告姜和德的委托代理人李旭到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告周怡然诉称：2013年7月8日，原告之母周舟与被告签订《租赁合同》，将周舟名下的本区涞坊路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告使用，月租金5,000元，租赁期限自2013年8月5日至2018年8月4日止。2014年9月25日，周舟去世，2015年2月11日，该房屋产权转移登记于原告名下。原告之父STEFANDETTE及其委托代理人多次试图查看房屋内部状况及使用情况，均遭被告粗暴阻拦。STEFANDETTE委托朋友以租客身份查看房屋，发现被告将房屋分割改装后用于群租。被告不允许原告及代理人查看房屋，未如实告知居住人的姓名、身份号码；被告并未开办企业，居住人员并非其员工；被告擅自转租他人，系根本违约，且违反了上海市关于群租房的规定。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除2013年7月8日签订的《租赁合同》；2、被告返还原告涉案房屋；3、被告将涉案房屋恢复原状；4、被告按照合同约定的租金标准支付2015年11月5日至实际返还房屋之日的租金和使用费。审理中，原告自愿撤回要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求。被告姜和德辩称：不同意原告的诉请。1、被告与周舟签订的房屋租赁合同有效，不因周舟死亡而影响合同效力；2、原告不享有解除合同的权利，合同约定房屋供被告及员工居住，没有约定公司名称，对于公司员工只要是在公司打工的人即可，居住人员部分是被告女儿公司员工，还有部分是其他公司的员工；3、被告使用房屋符合合同约定，符合法律规定，不存在群租现象，一楼改造的卧室经过居委会排查后整改，目前不住人，二楼三个房间住三人，三楼两个房间住两个人，有时住四个人；4、周舟生前对房屋使用情况知晓，未提出任何异议。经审理查明：2013年7月8日，原告之母周舟(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，月租金为5,000元，租赁期限自2013年8月5日至2018年8月4日止。合同第三条约定，付款方式为付三押一，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金5,000元及三个月租金共计20,000元，乙方应于每付款季度4日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的5%支付违约金。合同第四条约定，租赁期间，该房屋发生的水费、电费、煤气、宽带、有线及该房屋的装修、维修费用等均由乙方承担。合同第五条约定，乙方保证承租上述房屋作为员工居住使用，并在租赁期内未征得甲方书面同意前，不擅自改变使用用途。合同第六条约定，本房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任，1、如需对房屋进行改动装修或扩增设备时，应征得甲方书面同意；2、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备遭损坏的，由乙方赔偿或给予修复……。合同第八条约定，1、乙方不得在承租的房屋内从事非法活动，必须遵守相关的法律法规及管理条例，如有违反以上条例甲方有权单方解约；……；3、在租赁期内，乙方逾期7日内未缴纳租金，甲方有权提前解除本合同，所造成的损失由乙方承担，另甲方没收乙方的保证金用为违约赔偿，甲方有权进入屋内，有权处置遗留物品，乙方房内遗留物品视作放弃物品所有权，任凭甲方处置，乙方不得找甲方赔偿任何费用。合同第十五条约定，1、甲方同意乙方一楼客厅做卧室使用、略作改动，三楼卫生间处开设二个门，衣帽间处单墙拆除，其中一个露台作为阳光房使用；2、甲方现有摩托车及部分私人小件物品委托乙方妥善保管；……；4、租赁期满后，乙方对房屋所做的改动，如甲方要求还原，乙方无条件配合甲方还原该房屋的原貌后，甲方再把保证金退还乙方。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，周舟将涉案房屋交付被告，双方签署《房屋交接书》一份。双方均确认被告最后一笔支付的是2015年8月5日至2015年11月4日的租金。现原告仅针对2015年11月5日至实际返还房屋之日的租金和使用费进行主张。审理过程中，被告于2015年11月4日通过银行转账的方式向原告的法定代理人STEFANDETTE的账户支付了15,000元(金额相当于2015年11月5日至2016年2月4日共计3个月的租金)。对此，原告表示同意该笔钱款可以抵作房屋占有使用费，多余的钱同意退还被告。审理中，原告提交房屋外观照片、委托书、上海市公安局案(事)件接报回执单、录音及其文字整理稿，欲证明原告发现涉案房屋内有大量人员居住，代理人遂携带委托书以进入房屋查看内部使用情况，但遭到被告的阻拦，代理人遂报警。被告对证据的真实性无异议，但认为房屋并无群租现象，原告代理人看房的态度不好，被告才不让其进入，且诉讼中原告仍要去房屋内是不合理的。审理中，被告提交中介人员朱志平的证明，欲证明周舟对被告装修房屋是知情的。对此原告不予认可，认为该证据不具备证据的基本要件，朱志平未到庭接受法庭的质证，且没有提供身份信息，周舟多次到涉案房屋取东西也不合常理，且其去涉案房屋并不常见，不可能被中介经办人看到。审理中，被告提交短信截图、律师函，欲证明原告的目的是以承担违约金的方式单方解除合同、收回房屋，但原告不具备法定解除合同的理由，原告承认其行为违约，愿意承担违约金，并非是因为被告承租问题或违约而解除合同。原告对证据真实性没有异议，但认为短信说明被告存在违法、违约的情形，原告有权单方面解除合同；律师函是原告没有掌握证据的前提下，对法律权利未充分了解，为了息事宁人而采取的妥协措施，且律师函发送后被告仍不同意解除合同，双方合同并未解除。审理中，被告提交收据存根、照片，欲证明涉案房屋当时有7人居住，系有偿使用房屋，每个房间一张床，没有群租现象。原告对收据存根的真实性没有异议，但认为涉案房屋并没有7个房间，涉案房屋原本有4个卧室，被告将客厅、卫生间都改成了居住的房间，改变了房屋的结构，并通过转租的差价获利。对于照片的真实性，原告没有异议，但认为应以法院拍摄的照片为准。审理中，被告提交装修费用明细，欲证明被告对涉案房屋进行了装修，但没有开具正规发票，装修费用明细系被告凭借当时的记录整理而成。对此，原告认为该证据的真实性无法确认，被告并未提供装修发票，明细仅为被告手写罗列，装修也未经过原告同意，被告所列桌、椅、衣柜等都可以搬走，且装了11个空调和6个洗衣机，明显是群租。2015年9月18日，承办人员至涉案房屋进行了现场勘察，拍摄了现场照片，并制作了询问笔录。经现场询问，涉案房屋202室的实际承租人之一吴明霞称，其认为被告就是涉案房屋的房东，其与被告就涉案房屋的租赁事宜并未签订租赁合同但有口头约定，每月房租1,300、1,400元，2015年租金涨到每月1,600元,电费按电表据实结算，水费每个月二三十元，并未约定租期的截止时间；其职业是帮朋友开小餐馆，与被告并无联系，涉案房屋的租赁也是餐馆同事介绍的。同时，吴明霞提交了由被告签字的2015年8月16日的收据，载明交款单位为51号202室，收款方式为现金1,600元，收款事由为8月16日至9月16日的房屋使用费。经现场询问，被告称涉案房屋总共7个房间，101室和102室各住1人，201室、202室、203室各住1人，301室、302室各住1人；其中202室的房客是在附近酒店工作的，302室的房客原本是在被告女儿姜贤珍的公司上海市名欧汽车改装有限公司工作，后来离职，但还是住在涉案房屋内；对其他房客的名字和职业均不清楚；和其中一两个房客签过租赁合同但都过期了，现在都是口头约定支付的金额和时间，被告开收据给房客。原告对照片及询问笔录的真实性均无异议，并认为由此可以充分证明被告违法转租，且存在群租情形，被告对房屋进行了违法搭建，包括添加了厨卫、电路、电表、水管设施。被告对照片及询问笔录的真实性均无异议，但认为吴明霞系有偿使用房屋而不是转租，一个房间就住一个人，不构成群租。审理中，被告称房屋交付时是毛坯状态，被告对房屋进行了装修，如果合同解除，要求原告对装修进行赔偿。对此，原告表示涉案房屋于2006年竣工，而于2013年出租给被告，原告是装修过和住过人的，交付被告的不是毛坯状态，对于被告是否装修过，原告不清楚。双方均确认被告支付了押金5,000元，并同意在本案中一并予以处理。原告表示对涉案房屋的实际使用人另案处理，不在本案中进行相关主张。另查明，原告之母周舟于2014年9月25日死亡；涉案房屋于2015年2月11日登记于原告名下，建筑类型为联列住宅，建筑面积为228.70平方米。以上事实，有租赁合同、房屋交接书、房屋外观照片、委托书、上海市公安局案(事)件接报回执单、录音及其文字整理稿、证明、短信截图、律师函、收据存根、装修费用明细、照片、中国农业银行回单、询问笔录、公证书、收据、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告之母周舟与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效。现周舟已经去世，房屋登记于原告名下，原告由此承继周舟的合同权利、义务，并作为原告起诉并无不当。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同约定，被告应保证承租涉案房屋作为员工居住使用。本案中，被告并无证据证明其征得了周舟或原告有关改变房屋使用的书面同意。而涉案房屋的实际使用人之一吴明霞确认其并非被告的员工，被告对于房屋诸多实际使用人的姓名、职业亦均不清楚。故被告将房屋转让他人使用而收取租金的行为系未经出租人同意的转租行为，原告有权解除合同。至于合同的解除的时间，原告并未提供证据证明原告因被告擅自转租而发出了解除通知，故本院以原告诉状副本送达被告之日，即2015年7月21日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告涉案房屋，同时支付原告房屋占有使用费，原告应返还被告相应押金。故对原告关于被告按照合同约定的租金标准支付2015年11月5日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费的主张，本院予以支持。鉴于审理过程中被告已经参照合同约定的租金标准支付了2015年11月5日至2016年2月4日的房屋使用费，故本院现仅对自2016年2月5日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费予以支持。双方均主张押金作为合同解除的后果在本案中一并予以处理，故原告应返还被告相应押金，本院对此予以确认。关于被告提出的合同解除后原告应赔偿被告装修费用的意见，本院认为，一则，被告对房屋的装饰装修远远超过了合同补充条款关于装饰装修的约定；二则，被告虽提交了朱志平的书面证言，但证人无某某到庭接受法庭及当事人双方的询问，故该证据不符合证人证言的法定形式，本院不予采信。被告并未提供充分的证据证明其超过合同约定的装饰装修经过了周舟或原告的同意；三则，即便被告的装饰装修经过了周舟的同意，合同解除后，原告不同意对装饰装修进行利用，对于未形成附合的部分，被告应拆除；对于形成附合的部分，因合同系因被告擅自转租而解除，被告主张原告赔偿，缺乏法律依据。综上，对于被告要求原告赔偿装修费用的意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项、第十三条的规定，判决如下：一、原告之母周舟与被告姜和德签订的《租赁合同》于2015年7月21日解除；二、被告姜和德于本判决生效之日起十日内返还原告周怡然(EVADETTE)位于上海市松江区涞坊路XXX弄XXX号的房屋；三、被告姜和德于本判决生效之日起十日内支付原告周怡然(EVADETTE)自2016年2月5日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费(按5,000元/月的标准计算)。四、原告周怡然(EVADETTE)于本判决生效之日起十日内返还被告姜和德押金5,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告姜和德负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，原告周怡然(EVADETTE)可在判决书送达之日起三十日内，被告姜和德可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 郑天衣
审 判 员 张 孜
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年二月五日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：????……????（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；????……
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。?……
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条……????承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。