广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0306民初29391号
原告深圳市宝安松白公路有限公司，住所地深圳市宝安区宝城12区公路管理中心9楼，统一社会信用代码
法定代表人杨石安，该公司经理。
委托代理人白玄，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人郭东伟，广东宝城（前海）律师事务所律师。
被告深圳市万世芳科技开发有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处上村社区明环东路松白工业园B区A3号4层A区，统一社会信用代码。
法定代表人余振芳，该公司董事长。
委托代理人郭冠群，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人李湘敏，广东深兴律师事务所实习律师。
原告深圳市宝安松白公路有限公司（简称松白公司）与被告深圳市万世芳科技开发有限公司（简称万世芳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告松白公司委托代理人白玄，被告万世芳公司委托代理人郭冠群、李湘敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告松白公司诉称，松白公司与万世芳公司于2005年8月19日签订了为期12年的物业租赁合同。涉案物业交付后，2006年6月至2008年8月期间，万世芳公司一直未能按合同约定缴交租金。松白公司于2007年11月21日向宝安区人民法院提起诉讼，请求法院判令万世芳公司返还房产并支付欠租，后在法院主持下双方达成和解。双方补充签订《调解协议书》，约定自2008年11月16日起，万世芳公司应按原租赁合同约定缴纳租金，租赁期间每隔三年租金递增5％；万世芳公司改建涉案B区工业园应事先征得甲方同意；万世芳公司应依约付清房租，逾期部分按月息2％向松白公司支付利息损失；万世芳公司累计欠租达100万元或逾期60日，松白公司有权解除合同，对万世芳公司的装修等不予补偿；万世芳公司存在《协议书》第七条约定的事由，松白公司有权终止合同，万世芳公司无权要求返还租赁保证金，并应赔偿松白公司全部损失，包括但不限于清场费用、律师费等；双方确定相关文书自文件寄出五日后，即视为对方己收妥(不管文件是否退件或拒收)。自2009年4月起，万世芳公司在未经松白公司同意且不理会松白公司书面阻止的情况下，擅自对涉案工业园B区实施违法加建。深圳市光明新区公明行政执法队于2009年12月16日函告松白公司，对万世芳公司就涉案物业违法加建的性质和事实予以确认。对此，松白公司向万世芳公司进行多次书面交涉，要求万世芳公司限期拆除违法建筑，恢复涉案物业的原状，但万世芳公司仍一意孤行不理会松白公司和执法队的通知，损害了松白公司的利益。从2010年开始，万世芳公司陆续拖欠租金，截至2016年11月10日，万世芳公司欠缴2010年度租金1863159.76元、2011年度租金6331432.59元，2016年7-12月租金3467300.76元。万世芳公司于2011年4月2日向松白公司开具了还款计划并承诺还款。万世芳公司于2012年5月29日向松白公司开具了还款计划，承诺2011年欠租分七次支付，最后一次于2016年12月31日之前付清。万世芳公司于20l3年1月14日向松白公司开具还款计划，承诺2010年欠租分四次支付，最后一次于2016年4月30日付清；万世芳公司于2014年12月30向松白公司开具了确认书，确认万世芳公司20l0年度和2011年度的欠租及支付利息的金额，但万世芳公司事后并没有依据还款计划支付欠租，一直拖延至今。为此，松白公司及委托律师多次发函万世芳公司，催收其所欠租金，但万世芳公司一直恶意欠租。万世芳公司的行为已经构成严重违约，严重影响了松白公司员工的工资收入和福利待遇，且万世芳公司的违法加建行为加重了松白公司的风险，使松白公司有可能面临被执法机关行政处罚的结果。松白公司起诉请求判令：1、解除松白公司和万世芳公司之间签订的《房地产租赁合同(B区)》及《调解协议书》；2、万世芳公司向松白公司支付租金及逾期利息共计22871018.28元(截至2016年12月15日，租金l1661893.11元，逾期利息合计11209125.17元)；3、万世芳公司搬离涉案物业，拆除违章建筑物，恢复涉案物业的原状；4、万世芳公司赔偿松白公司律师费损失500000元；5、万世芳公司承担本案全部诉讼费用。诉状附表载明2010年8月欠付租金75439.84元、2010年9月至11月每月欠付租金471929.98元、2010年12月欠付租金371929.98元、2011年1月至10月每月欠付租金524366.64元、2011年11月欠付租金537377.61元、2011年12月欠付租金550388.58元、2016年7月起每月欠付租金577883.46元，利息按月利率2%的标准，分别自各期租金欠缴之日起计付；庭审时松白公司主张利息计付至清偿之日止。
被告万世芳公司辩称，（一）对2010年12月份之前的租金数额有异议，并非松白公司主张的1863159.76元，而应为1843159.76元，对松白公司主张的其余期间的租金数额没有异议。（二）对松白公司主张的利息计算有异议，根据还款计划，利息应当按中国人民银行同期贷款基准利率计付。
经审理查明，松白公司系位于宝安区公明街道公常公路西侧A627-0084号宗地及地上11栋建筑物的登记权利人，房地产证号为深房地字第××号，该宗地上有厂房6栋、宿舍4栋、办公楼1栋。
2005年8月19日，松白公司与万世芳公司签订一份《深圳市房地产租赁合同书》，约定松白公司将上述位于深圳市宝安区公明街道明环东路松白工业园B区11栋房地产出租给万世芳公司使用，用途为工业及配套，租赁面积49098平方米，租赁期限自2005年11月1日起至2017年10月31日止；2005年11月1日至2008年10月31日期间，月租金为每平方米10.68元，租赁期间租金每隔三年递增5%；松白公司应于2005年9月30日前交付租赁房屋，可在交付时收取租赁保证金1048733.28元，如万世芳公司拖欠租金达30天以上则保证金不予退还；租赁期内如一方对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，按规定须经有关部门批准的应报请批准后方可进行；合同还对违约责任等其他事项进行约定，同时约定若双方发生争议向深圳仲裁委员会申请仲裁。
2006年6月13日，松白公司以万世芳公司欠付租金为由向深圳仲裁委员会申请仲裁，万世芳公司也提出了迟延交房违约金等反请求。2006年12月8日，深圳仲裁委员会作出[2006]深仲裁字第1561号《裁决书》。2007年9月3日，深圳市中级人民法院(2007)深中法民五初字第61号《民事裁定书》，裁定撤销上述《裁决书》。2008年8月13日，万世芳公司、松白公司因租赁纠纷均向本院提起诉讼，本院于2008年8月14日分别作出(2008)深宝法民三初字第1号、(2008)深宝法民三初字第23号《民事调解书》，双方争议达成调解。
2008年8月15日，松白公司与万世芳公司签订《调解协议书》，就《民事调解书》达成的协议内容进行细化。双方确认松白公司已于2008年8月15日将涉案房产按现状移交万世芳公司，双方租赁关系延至2020年11月15日止；万世芳公司应于房产交付后15日内支付保证金1048733.28元，扣除已交纳的700000元，仍应于2008年8月30日前支付余款348733.28元；扣减3个月的免租期后，万世芳公司应自2008年11月16日起按原租赁合同约定交纳租金，租赁期间租金每隔3年递增5%，即2008年11月16日起月租金为每平方米10.68元、2011年11月16日起月租金为每平方米11.21元、2014年11月16日起月租金为每平方米11.77元、2017年11月16日起月租金为每平方米12.36元，万世芳公司应于每月15日前付清当月房租；万世芳公司未依约付清房租的，逾期部分按月息2%的标准向松白公司支付利息损失，逾期超过10日，松白公司有权对万世芳公司采取停水停电措施，直至万世芳公司交清款项止，由此造成的损失由万世芳公司自行承担，万世芳公司累计欠租达1000000元或逾期60日，松白公司有权解除合同并对万世芳公司的装修等不予补偿，万世芳公司应于收到松白公司解除合同的书面通知后5个工作日内撤出所有物品和工作人员，否则万世芳公司应按照当地指导租金标准的双倍支付租金；万世芳公司存在上述逾期付款事由，松白公司有权终止合同，万世芳公司无权要求返还租赁保证金，并应赔偿松白公司全部损失（包括但不限于清场费用、律师费用等）；租赁期间，万世芳公司对涉案房产进行改扩建应事先征得松白公司同意；调解协议书签订后，双方互不追究调解协议以外以及签订调解协议前的违约责任；双方以前签订的文件（含合同）与调解协议书不一致的地方，以调解协议书为准。
上述《调解协议书》签订后，万世芳公司依约全额付清租赁保证金，并支付了部分租金。万世芳公司陆续于2011年4月2日、2012年5月29日、2013年1月14日、2014年12月23日向松白公司出具《还款承诺书》、《还款计划》、《确认书》，确认欠付松白公司2010年度、2011年度租金本金及利息，承诺于2016年4月30日前付清2011年度租金6331432.59元、于2016年12月31日前付清2010年度租金1963159.76元，并承诺如不能按期付款愿按中国人民银行同期贷款利率支付利息。2015年8月5日，万世芳公司向松白公司支付租金100000元。松白公司主张万世芳公司欠付2010年租金1863159.76元、2011年租金6331432.59元，并欠付自2016年7月起的租金，欠付月租金分别为2010年8月75439.84元、2010年9月至11月每月471929.98元、2010年12月371929.98元、2011年1月至10月每月524366.64元、2011年11月537377.61元、2011年12月550388.58元、2016年7月至今每月577883.46元；万世芳公司对上述欠付2011年度及2016年7月起的租金数额无异议，但主张其还支付了2010年租金20000元，实际欠付2010年租金1843159.76元，但未提供证据佐证，松白公司不予认可。
另查明，自2009年4月起，万世芳公司未办理合法报建手续，擅自对涉案租赁房屋进行加改建，且对建筑功能进行改造，将厂方改为办公楼，万世芳公司主张其加改建面积逾30000平方米。2009年4月至2014年7期间，松白公司数次函告万世芳公司要求停止建设行为并拆除违章加建部分，并发函深圳市光明新区公明行政执法队请求对违建行为进行查处。2009年12月16日，深圳市光明新区公明行政执法队向松白公司出具《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》，要求叫停改建工程，避免扩大经济损失及发生重大安全事故。另外，涉案房屋交付使用后，万世芳公司已将绝大部分租赁面积转租他人使用。
又查明，松白公司与广东宝城（前海）律师事务所于2017年1月16日签订《委托代理合同》，约定松白公司委托广东宝城（前海）律师事务所代理本案纠纷事宜，服务费采取风险代理方式计付，其中一审、二审、反诉、执行基础费60000元、风险费用300000元。广东宝城(前海)律师事务所于2017年1月12日向松白公司开具面值为30000元的《深圳增值税普通发票》。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《房地产证》、《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》、《民事调解书》、《还款承诺书》、《还款计划》、《确认书》、《停工通知》、《通知》、《关于余振芳在松白工业园内进行违法建设行为的告知函》、《关于余振芳在公明松白工业园B区违法改建情况的函》、《松白公司关于强烈要求停止松白工业园B区违法施工的函》、《平安银行转账凭证》、《委托代理合同》、《深圳增值税普通发票》等证据和庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。松白公司与万世芳公司先后于2005年8月19日、2008年8月15日签订了《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》两份合同，其中《调解协议书》系对《深圳市房地产租赁合同书》的租赁期限、违约责任等部分条款的变更和补充约定，就合同其他事宜双方实际仍按原合同继续履行，上述两份合同均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。
有关解除权的行使。合同解除，系依法成立的合同，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同权利义务关系终止的行为，包括约定解除和法定解除。结合本案，双方《调解协议书》约定万世芳公司累计欠租1000000元或逾期付款60日，松白公司有权解除合同。结合本案履行情况，双方确认万世芳公司长期欠付2010年、2011年、2016年以来租金的事实，万世芳公司违反了承租人的主要义务，构成根本性违约，按照双方约定，松白公司有权行使约定解除权，解除双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。万世芳公司在未经行政许可并获松白公司同意的情况下，擅自对租赁房屋进行违法扩建，且在松白公司反复制止下仍未停止非法建设行为并拆除违法建筑，违建面积逾30000平方米，该行为亦构成根本违约，松白公司可依法行使合同解除权。合同自通知到达对方时解除。结合本案诉状送达万世芳公司的时间，本院确认双方《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》于2016年12月29日解除。
有关合同解除的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
1、有关租金及利息的认定。承租人使用租赁物，应当按照约定支付租金。鉴于松白公司与万世芳公司均确认2011年度、2016年以来万世芳公司欠付租金的数额，双方并无争议，本院予以认定；至于2010年8月至12月的欠租金额，松白公司主张1863159.76元，而万世芳公司则主张为1843159.76元，根据诉讼证据规则，有关付款事实应由承担付款义务的一方负担举证责任，结合万世芳公司出具的《还款计划》及《平安银行转账凭证》，万世芳公司欠付2010年租金金额为1863159.76元（1963159.76元-100000元），鉴于其未能再提供另外支付20000元租金的有效凭据，应承担举证不能的不利后果，故本院采纳松白公司的主张。本院据此核算，截至本案一审辩论终结前（2017年2月），万世芳公司应当支付松白公司租金12817660.03元（1863159.76元+6331432.59元+577883.46元/月×8月）。至于2017年3月起的租金，按照每月577883.46元的标准计付至万世芳公司实际返还房屋之日止。合同的权利义务终止，不影响合同中有关违约责任等结算和清理条款的效力。万世芳公司未按约定期限支付租金，构成违约，应当承担违约责任。根据双方《调解协议书》的约定，万世芳公司应当按照2%的月利率向松白公司支付迟延履行的利息损失，该利息损失的约定属违约责任约定范畴，该约定的利率标准系双方意思自治的结果，且不违反法律的禁止性规定，松白公司主张按约定利率计算利息损失并无不当。本院认定，有关利息应以每月欠缴租金为基数，按照月2%的利率标准，自各期租金应付款次日起（即当月16日）计付至该期租金实际清偿之日止。至于万世芳公司提出应按《还款计划》、《还款承诺书》载明的中国人民银行同期贷款利率计付利息的主张，本院认为上述还款计划书系万世芳公司所作的单方承诺，其所载明的有关利息给付标准的内容并未得到松白公司的明确认可，万世芳公司允诺的利率标准并不构成对《调解协议书》所约定违约责任的变更，对松白公司不具有法律约束力，故万世芳公司该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2、有关租赁房屋的处理。租赁关系解除后，承租人应将租赁物返还出租人。本案房屋租赁合同解除，万世芳公司应在合理期限内腾退、搬离涉案房屋，并将房屋返还松白公司。考虑到涉案租赁房屋面积较大，且大部分已实际转租他人使用，本院认为房屋清理腾退时间应以30日为宜。另外，在租赁合同法律关系中，承租人在租赁期间应尽善良管理人的义务，其管理责任具体表现为承租人在未经许可的情况下不得擅自改变租赁物的现状，在租赁物上随意增设他物。本案租赁房屋交付使用后，在无行政主管部门的合法报建许可并经松白公司同意的情况下，万世芳公司擅自对房屋进行大面积违法加改建，显然超出了承租人对房屋进行善良使用和管理的范围，违背了承租人的善良管理义务，松白公司解除双方租赁关系，依照合同解除的法律原理，万世芳公司在返还房屋时仍应对其加改建的违章建筑予以拆除，以恢复租赁房屋的原状。
3、有关律师费的处理。守约方因主张合同债权而支出的律师费属违约行为所致的间接损失。在司法实践中，有关间接损失赔偿的范围主要依循于合同当事人的具体约定。本案《调解协议书》明确约定，松白公司因万世芳公司存在欠租行为提出解除合同的，有权要求赔偿律师费。松白公司为主张租赁债权委托了广东宝城(前海)律师事务所代理本案诉讼，并实际支出了律师费，万世芳公司应予赔偿。鉴于松白公司委托律师事务所代理诉讼所约定的律师费包含的诉讼阶段较多，且大部分律师费尚未实际发生，本院在本案中仅对松白公司实际支付的30000元律师费予以认定。至于此后产生的律师费，松白公司可待实际发生后另行主张。
对于松白公司的诉讼请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》依照第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市宝安松白公路有限公司与被告深圳市万世芳科技开发有限公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》、《调解协议书》于2016年12月29日解除；
二、被告深圳市万世芳科技开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市宝安松白公路有限公司支付租金12817660.03元（暂计至2017年2月，2017年3月起的租金按照每月577883.46元的标准计付至万世芳公司实际返还房屋之日止），并支付逾期利息损失（利息以每月欠缴租金为基数，按照月利率2%的标准，自各期租金应付款次日（即当月16日）起计付至该期租金实际清偿之日止）（具体详见附表）；
三、被告深圳市万世芳科技开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市宝安松白公路有限公司支付律师费30000元；
四、被告深圳市万世芳科技开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市宝安松白公路有限公司返还位于深圳市宝安区公明街道公常公路西侧A627-0084号宗地上的11栋租赁房屋，并拆除其擅自加改建的违章建筑，以恢复上述租赁房屋原状；
五、驳回原告深圳市宝安松白公路有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费158655元，由松白公司负担3191元，万世芳公司负担155464元。财产保全费5000元，由万世芳公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼晓莉
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 董 宏
书 记 员 李一军
附：万世芳公司应付租金及利息表
欠租日期
|
欠租金额（元）
|
月利率
|
起息日
---|---|---|---
2010年8月
|
75439.84
|
2%
|
2010年8月16日
2010年9月
|
471929.98
|
2%
|
2010年9月16日
2010年10月
|
471929.98
|
2%
|
2010年10月16日
2010年11月
|
471929.98
|
2%
|
2010年11月16日
2010年12月
|
371929.98
|
2%
|
2010年12月16日
2011年1月
|
524366.64
|
2%
|
2011年1月16日
2011年2月
|
524366.64
|
2%
|
2011年2月16日
2011年3月
|
524366.64
|
2%
|
2011年3月16日
2011年4月
|
524366.64
|
2%
|
2011年4月16日
2011年5月
|
524366.64
|
2%
|
2011年5月16日
2011年6月
|
524366.64
|
2%
|
2011年6月16日
2011年7月
|
524366.64
|
2%
|
2011年7月16日
2011年8月
|
524366.64
|
2%
|
2011年8月16日
2011年9月
|
524366.64
|
2%
|
2011年9月16日
2011年10月
|
524366.64
|
2%
|
2011年10月16日
2011年11月
|
537377.61
|
2%
|
2011年11月16日
2011年12月
|
550388.58
|
2%
|
2011年12月16日
2016年7月
|
577883.46
|
2%
|
2016年7月16日
2016年8月
|
577883.46
|
2%
|
2016年8月16日
2016年9月
|
577883.46
|
2%
|
2016年9月16日
20116年10月
|
577883.46
|
2%
|
2016年10月16日
2016年11月
|
577883.46
|
2%
|
2016年11月16日
2016年12月
|
577883.46
|
2%
|
2016年12月16日
2017年1月
|
577883.46
|
2%
|
2017年1月16日
2017年2月
|
577883.46
|
2%
|
2017年2月16日
2017年3月起租金按每月577883.46元计付至实际返还租赁房屋之日止，此后各期利息均按月利率2%标准，以欠缴租金额为基数，分别自当月16日起分期计付；以上利息均计至该期租金清偿之日止。
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。