呼和浩特市中级人民法院
民事判决��
(2016)内01民终1415号
上诉人（原审原告）王鹏举，男，1942年10月29日出生，汉族，退休职工，现住土默特左旗。
委托代理人张慧珍，内蒙古昭君律师事务所律师。
委托代理人达茹，内蒙古昭君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）内蒙古万博房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市察素齐镇敕勒川大街南沙河路东。
法定代表人傅志国，该公司执行董事。
委托代理人关卯卯，内蒙古远舰律师事务所律师。
原审第三人土默特左旗林业局。住所地土默特左旗察素齐镇敕勒川大街。
法定代表人云海忠，该局局长。
委托代理人刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
上诉人王鹏举因与被上诉人内蒙古万博房地产开发有限责任公司（以下简称万博公司）、原审第三人土默特左旗林业局房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2015）土左民初字第01103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人王鹏举的委托代理人张慧珍、达茹,被上诉人万博公司的委托代理人关卯卯，原审第三人土默特左旗林业局的委托代理人刘克勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年10月10日，第三人土默特左旗林业局与万博公司签订《房地产定向开发协议书》，合同约定：开发建设项目是土默特左旗林业局林场棚户区改造住宅楼，万博公司负责开发建设；土默特左旗林业局统一组织本单位职工向万博公司购买，具体楼层分配由土默特左旗林业局负责；认购均价1800元/平米，依据国家关于棚户区改造相关优惠政策规定，该价格不包含土地出让金、各类��金等费用；土默特左旗林业局负责办理相应审批手续，按照国家关于棚户区改造相关规定，国家及地方补贴的2万元/户划入万博公司账户后，作为购房款从房屋总价中扣减。2011年11月25日，王鹏举作为土默特左旗林业局的职工与万博公司签订了《土左旗国有林区棚户区“新城名苑”住宅小区购房协议》，合同约定：王鹏举购买万博公司位于土默特左旗察素齐镇新城名苑3号楼1单元6楼601室房屋一套，面积88平方米，每平方米1506元，总房款129124元。2012年6月22日，王鹏举、万博公司正式签订《商品房买卖合同》，合同约定：王鹏举购买万博公司位于土默特左旗察素齐镇新城名苑3号楼1单元6楼601室房屋一套，建筑面积85.74平方米，每平方米1506元，总房款129124元。依据该合同约定，万博公司应当于2013年7月30日前，将验收合格的房屋交付王鹏举使用。上述两份合同签订前后，王鹏举付房款116200元（90%的购房款）。2013年7月30日交付期限到期后，万博公司未依约交付该房屋。另查明，双方签订购房合同时，万博公司未取得商品房预售许可证，至王鹏举起诉之日，万博公司仍未取得商品房预售许可证，双方签订购房合同时，王鹏举没有向万博公司提出商品房预售许可证的问题，万博公司也未告知王鹏举其未取得商品房预售许可证。王鹏举诉至法院，请求：一、万博公司继续履行合同约定的交房义务；二、万博公司承担逾期交房违约金42413元（暂计至2015年7月30日，给付至实际交付房屋之日止）；三、万博公司按照合同约定期限办理房屋产权证；四、案件受理费由万博公司负担。
一审法院认为，万博公司将其尚未建成的房屋向王鹏举出售，双方签订的《商品房买卖合同》系商品房预售合同。经查，双方在签订商品房预售合同时，万博公司未取得商品房预售许可证，且至今没有取得商品房预售许可证。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商品房预售合同应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。王鹏举经一审法院释明后拒绝变更诉讼请求，故一审法院对王鹏举的诉讼请求不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。
王鹏举不服一审判决，向本院提起上诉称，本案不适用最高��民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误，所判结果错误。理由如下：一、本案中，涉案工程属于棚户区改造项目，2011年11月25日，王鹏举与万博公司签订了《土左旗国有林区棚户区“新城名苑”住宅小区购房协议》，后于2012年6月22日换签成《商品房买卖合同》，但该房的实际性质仍为棚户区改造房，万博公司不得擅自改变其性质和用途，使其成为商品房，因此本案不适用上述解释。二、双方约定了2012年7月30日前交付房屋，但至今万博公司也未能交付涉案房屋，且该小区的唯一出口朝向国道，严重威胁王鹏举出行时的人身安全，同时万博公司擅自改变楼层规划，将高层加高至18层，影响了王鹏举的房屋采光。三、一审法院没有考虑本案的特殊性，仅仅围绕法庭归纳的争议焦点作出判决，该判决有可能使的王鹏举失去该安置性住房。请求：撤销原审判决，判决万博公司支付逾期交房违约金42413元（暂计至2015年7月30日），并继续履行交房义务，一、二审案件受理费由万博公司负担。
万博公司答辩称，双方签订的是《商品房买卖合同》，该项目至今未取得预售许可证，一审法院判决合同无效是正确的。首先，该项目是万博公司与土默特左旗林业局定向开发的项目，土默特左旗林业局办理相关手续，万博公司负责施工建设。万博公司在规定时间内完成了施工任务，但由于土默特左旗林业局没有办下相关手续，导致万博公司无法向土默特左旗林业局的购房职工进行交付房屋，该责任不在万博公司。关于小区大门的朝向和高层采光问题，该大门目前是临时设置，后期会予以改善，高层位于多层北侧，不会影响到王鹏举的房屋采光问题。
土默特左旗林业局答辩称，原审判决正确，请求予以维持。
二审中，王鹏举向本院提交了新的证据三份。第一份证据是林规发[2010]266号关于印发《国有林场危旧房改造工程项目管理办法（暂行）》的通知；第二份证据是呼政发[2011]28号呼和浩特市人民政府关于推进城中村和棚户区改造工作有关事宜的通知；第三份证据是[2013]33号土默特左旗人民政府专题会议纪要。王鹏举通过上述三份证据，拟证明本案诉争房屋属于落实政策的棚户区改造住房，该安置住房是国家给予特定主体落实政策的房屋，不属于商品房，不允许市场销售，虽然双方签订了商品房买卖合同，但事实上仍然属于改造住房，不是商品房，故不受最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》约束。
万博公司发表质证意见：对上述三份证据的真实性、合法性予以认可，但对其所要证明的问��不予认可，棚户区改造这个定义从法律上讲没有这样的概念，不管是保障性住房还是棚户区改造性住房，都是国家拿钱，职工享受。王鹏举提到配套住房的问题，现在发生争议的问题恰恰是房屋建成后手续办不下来，现在经过政府出面协商此事，万博公司同意在土左旗林业局职工补交齐尾款后先行交房，后期落实协议约定的相关土地出让金、各类税金及相关配套费用。因此，在这种情况下，让履约方万博公司承担违约责任，是不公平的。土左旗林业局的质证意见为：对三组证据的真实性、合法性没有异议，但即使是政策性住房，也要受到最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的约束。本院对上述三组证据的真实性、合法性予以认可，但对涉案工程及房屋的性质，以及是否适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的问题，本院将在争议焦点中予以阐述。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为王鹏举要求万博公司履行交付房屋并支付逾期交房违约金是否有事实及法律依据。针对该争议焦点，本院从双方签订的《商品房买卖合同》是否适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及万博公司是否存在违约情形两方面予以评判：
一、关于本案王鹏举所提供的《商品房买卖合同》是否适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的问题。该解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案中，涉案工程���性质属于合作定向开发，由土左旗林业局依据双方签订《房地产定向开发协议书》规定的价格和条件统一组织本单位的职工，并进行整栋认购。万博公司按照土左旗林业局提供的户型需求提出户型方案并反馈于土左旗林业局，由土左旗林业局对所定的户型作出书面确认，并非向社会公开销售，虽然万博公司后期与土左旗林业局的各购房职工换签了《商品房买卖合同》，但根据该涉案工程的性质及购房者为合作建房单位职工这一特殊性来看，王鹏举与万博公司之间形成非商品房买卖关系，并非该解释第一条规定的情形，本案不适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，万博公司是否取得预售许可证并不影响王鹏举、万博公司之间形成法律关系，王鹏举与万博公司签订的《商品房买卖合同》有效。王鹏举有依照《房地产定向开发协议书》及《商品房买卖合同》向万博公司交付剩余房款义务及要求万博公司依约履行交付涉案房屋的权利。
二、关于万博公司未在约定的时间交付房屋是否构成违约的问题，本院认为，从土左旗林业局、万博公司双方签订的《房地产定向开发协议书》来看，涉案工程属于定向合作开发项目，在建设中，土左旗林业局应依约负责办理相应审批手续，解决土地出让金和各类税金等费用，而且在竣工验收前将万博公司垫付的费用全额返还乙方等，该合同义务的履约状况也对涉案工程的建设进度及交付产生直接影响。王鹏举作为落实优惠政策后以职工身份认购涉案房屋的权利人，其与万博公司签订的《商品房买卖合同》的基础条件是土左旗林业局与万博公司签订的《房地产定向开发协议书》，现土左旗林业局在涉案工程按时完工后未能及时履行协议��中约定的义务并导致房屋不能交付，责任不在万博公司。另外，从王鹏举与万博公司签订《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交接的约定内容来看，万博公司交付房屋的条件是在买受人交清全部房款及相关配套费用方可办理房屋交接，现王鹏举也未能举证证明其要求万博公司向其交付房屋时，已经向万博公司依约履行了上述约定义务，万博公司以王鹏举未履行上述金钱给付义务为由，拒绝向其交付房屋的抗辩理由成立。综上所述，万博公司在涉案工程按时完工后，因上述原因未向购房者交付房屋的情形并不构成违约，王鹏举要求万博公司交付逾期交房违约金无事实及法律依据，该上诉理由不能成立。
关于王鹏举提到的小区大门出口及高层影响采光的问题，经本院实地调查，该小区现存大门确系当初施工便道，朝向北开并紧邻国道，具有一定的安全隐患���经与土左旗林业局了解，大门朝向的问题已经上报相关部门，现已批准并在着手解决的过程中，新建的大门出口将位于小区西侧。关于高层影响到多层的采光问题，该高层位于小区正北外侧，紧邻绕城国道，全天不影响位于小区正南方的多层采光。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院虽适用法律有误，但判决结果正确。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费860元，由上诉人王鹏举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包永海
代理审判员 刘 伟
代理审判员 韩东妹
二〇一六年八月四日
书 记 员 贾沛然