重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0116民初822号
原告：施代兵，男，1972年1月14日出生，汉族，重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。特别授权。
被告：刘丹，女，1977年11月24日出生，汉族，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：王德明，重庆市江津区支坪法律服务所法律工作者。一般代理。
原告施代兵诉被告刘丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法由审判员李希琳适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告施代兵的委托诉讼代理人曹明祥、被告刘丹及其委托诉讼代理人王德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施代兵向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年3月1日至2017年12月31日期间租金215673.67元；2、被告支付原告迟延支付租金的违约金（即滞纳金，从2016年2月15日起，以欠付租金为基数按日利率0.5%标准计算至租金实际付清之日止）；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月8日，原告与重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司（以下简称“盛多多公司”）签订《华城天街商业物业租赁合同》，由原告承租盛多多公司所有的位于重庆市江津区珞璜镇园区大道23号世纪华城3幢的全部商铺及其设施（含地下商业）。2014年9月27日，原、被告签订两份《华城天街商业物业租赁合同》，约定将原告承租的上述商铺中的1层51号、52号、55号商铺转租给被告用于服装经营，房屋面积共计198.63㎡，租赁期限为2015年5月31日至2018年5月31日，租金为：51号、52号商铺从2015年至2017年5月31日为50元/㎡·月，2017年6月1日起为53元/㎡·月；55号商铺从2015年至2017年5月31日为45元/㎡·月，2017年6月1日起为47.7元/㎡·月。租金按季度缴纳，先付租金后使用，提前15日缴纳。若被告违反合同约定未足额缴纳租金及水电气费等其他费用，原告有权每日向被告按所欠租金的0.5%计收滞纳金。若被告迟延7天仍未足额缴纳租金及水电气费等其他费用，原告有权终止合同并从保证金中扣除因违约行为造成的损失。合同签订后，被告于2015年8月9日接收商铺并缴纳了首笔租金和保证金。此后案涉商铺由被告占有使用至今，但被告从2016年3月起未再支付租金，已构成违约。故被告除应继续支付原告租金外，还应另行支付原告迟延支付租金的滞纳金。因原告一直拖欠租金且违约行为持续不断，按照民法总则关于3年诉讼时效期间的规定，原告的请求未超过诉讼时效，请求法院判如所请。
被告刘丹辩称：首先，原、被告签订《华城天街商业物业租赁合同》属实，但原告不是案涉房屋产权人，也未经租赁登记，该租赁合同应为无效。其次，当初原告在对被告进行招商时承诺会对商铺进行宣传，在形成一定经营模式和规模后再统一开业，故原告误导被告签订了商铺租赁合同但未履行当初的招商承诺，属于欺诈，也应认定为无效。再次，原告主张的违约金即滞纳金计算标准过高应当予以调低，该违约金不能超过原告遭受的实际损失的30%。而原告遭受的损失只有资金占用损失，故该违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。最后，因主张租金的诉讼时效期间为1年，而被告应支付的租金系按季度计算，故从原告起诉之日起倒推1年以前的租金已超过诉讼时效期间，不应予以支持。综上，请求法院依法判决。
经本院审理认定事实如下：2015年5月8日，盛多多公司（甲方）与原告（乙方）签订《华城天街商业物业租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江津区珞璜工业园区B区园区大道23号世纪华城商业幢3幢含地下商业所有商铺及其设施出租给乙方经营使用，租赁建筑面积为35000平方米，租赁期取为2014年6月30日至2027年6月30日。2014年5月30日，盛多多公司向原告出具《同意转租的函》，载明：“施代兵：你承租我司世纪华城房屋，在租赁期间，我司同意你将房屋转租，由此产生的经济及法律纠纷由你本人承担，公司概不负责。”2014年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《华城天街商业物业租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江津区珞璜园区大道23号世纪华城3幢1层51、52和55号商铺及其设施出租给乙方经营使用，51、52号商铺建筑面积为136.27㎡，租金按照建筑面积计算：2015年5月31日至2016年5月31日期间，租金标准为50元/㎡·月，月租金合计为6813元；2016年6月1日至2017年5月31日期间为50元/㎡·月，月租金合计为6813元；2017年6月1日至2018年5月31日期间，租金标准为53元/㎡·月，月租金合计为7222元。55号商铺建筑面积为62.36㎡，租金按照建筑面积计算：2015年5月31日至2016年5月31日期间，租金标准为45元/㎡·月，月租金合计为2806元；2016年6月1日至2017年5月31日期间为45元/㎡·月，月租金合计为2806元；2017年6月1日至2018年5月31日期间，租金标准为47.7元/㎡·月，月租金合计为2975元。该两份租赁合同均约定“乙方装修期为2015年5月31日至2015年9月30日，装修期内甲方根据和乙方商定的免租期，在免租期内可不收乙方租金，但其余费用（如：物业管理费、水电气费用等）乙方仍须按约定缴纳。租金按季缴纳，之后租金每季为一期，须提前15日以现金方式缴纳或到达甲方的账户（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或到达甲方账户）。若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金，物业管理费、水电气等费用，甲方有权每日向乙方按所欠缴的租金费用的5‰计算收取滞纳金，双方另有约定的除外。”同时，该两份合同补充协议约定：“装修免租期限为2015年5月31日至2015年11月30日止。乙方签订合同当日缴纳的租金为2015年12月1日至2016年2月28日的租金。”合同签订后，原告于5月底将商铺交付被告装修并于2015年8月9日正式办理案涉商铺的接房手续，被告交纳租金至2016年2月28日，从3月起未再交纳租金。
另查明：被告应于2016年2月15日前支付原告2016年3至5月租金28857元；应于2016年5月17日前支付原告2016年6月至8月租金28857元；应于2016年8月17日前支付原告2016年9月至11月租金28857元；应于2016年11月16日前支付原告2016年12月至2017年2月租金28857元；应于2017年2月14日前支付原告2017年3月至5月租金28857元；应于2017年5月17日前支付原告2017年6月至8月租金30591元；应于2017年8月17日前支付原告2017年9月至11月租金30591元；应于2017年11月16日前支付原告2017年12月至2018年2月租金30591元，应于2018年2月14日前支付原告2018年3月至5月租金30591元（租金10197元/月）。
庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告支付原告2016年3月1日至2018年3月31日期间租金246264.32元；变更第2项诉讼请求为：被告支付原告迟延支付租金的违约金（即滞纳金，以实际欠付租金为基数，从实际欠付之日起按月利率2%的标准计算至租金实际付清之日止）。
以上事实，有当事人陈述、华城天街商业物业租赁合同、同意转租的函、不动产权证书、接房单及收据等证据，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“……当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告经出租人盛多多公司同意将案涉商铺转租给被告，双方签订的两份《华城天街商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行各自义务。该两份合同均约定租金按季缴纳，每季为一期，须提前15日支付，逾期被告应每日按所欠缴的租金的5‰向原告支付滞纳金。因被告仅支付租金至2016年2月28日已违反合同约定，除应继续向原告支付租金外还应支付延迟支付租金的滞纳金。因双方约定的滞纳金标准明显过高，被告请求予以调低，原告自愿主张以欠付租金为基数按月利率2%的标准予以调低不违反法律规定，也与原告可能遭受的损失相当，本院予以确认。故被告应支付原告2016年3月1日至2018年3月31日期间租金246255元[（6813元/月＋2806元/月）×15月＋（7222元/月＋2975元/月）×10月]。同时，因被告应于2016年2月15日前支付原告2016年3至5月租金28857元；应于2016年5月17日前支付原告2016年6月至8月租金28857元；应于2016年8月17日前支付原告2016年9月至11月租金28857元；应于2016年11月16日前支付原告2016年12月至2017年2月租金28857元；应于2017年2月14日前支付原告2017年3月至5月租金28857元；应于2017年5月17日前支付原告2017年6月至8月租金30591元；应于2017年8月17日前支付原告2017年9月至11月租金30591元；应于2017年11月16日前支付原告2017年12月至2018年2月租金30591元，应于2018年2月14日前支付原告2018年3月至5月租金30591元（租金10197元/月），但被告从2016年2月16日起逾期未支付租金，应以每期欠付租金为基数，从逾期之日起按月利率2%的标准支付原告延迟支付租金的滞纳金至每期租金付清之日止。被告提出受原告欺诈、误导而签订合同的抗辩意见既未举示相应证据，也未在法定期间内行使撤销权，本院不予采纳。被告提出原告部分租金请求已超过诉讼时效期间的意见。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”因原、被告签订的《华城天街商业物业租赁合同》系两份针对商铺租赁的整体合同，具有同一性、连续性和完整性。双方约定租金分期支付也系对整个租赁期间的同一租金债务约定分期履行，诉讼时效期间应从最后一期租金债务履行期限届满之日起计算。故原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间，被告相应抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘丹于本判决生效后七日内支付原告施代兵2016年3月1日至2018年3月31日期间租金246255元。
二、被告刘丹于本判决生效后七日内支付原告施代兵2016年3月1日至2018年3月31日期间迟延支付租金的滞纳金（以每期欠付租金为基数，从逾期之日起按月利率2%的标准计算至每期租金实际付清之日止）。
三、驳回原告施代兵的其他诉讼请求。
如果被告刘丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费4994元，减半收取2497元，由被告刘丹负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 李希琳
二〇一八年五月七日
书记员 周 寒