天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5321号
上诉人(原审原告、反诉被告):天津宏昊飞物流有限公司,住所地天津市津南区八里台镇天华路13号-101号。
法定代表人:张福平,总经理。
委托诉讼代理人:刘畅,天津毅诚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):天津市瀚鑫源工贸有限公司,住所地天津市津南区八里台镇建设四支路9号。
法定代表人:毛致红,总经理。
委托诉讼代理人:许哲,天津昭元律师事务所律师。
上诉人天津宏昊飞物流有限公司(以下简称宏昊飞公司)因与被上诉人天津市瀚鑫源工贸有限公司(以下简称瀚鑫源公司)租赁合同纠纷一案,不服天津市津南区人民法院(2016)津0112民初3614号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后,依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人,依据法律规定,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏昊飞公司上诉请求:依法撤销一审判决第一、三项内容,改判上诉人不支付被上诉人赔偿金或发回重审。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审法院在没有查清事实的情况下,认定双方当事人解除合同关系日期为2016年5月11日实属错误,上诉人主张双方解除合同日期为2016年2月底,因为在2016年2月底上诉人已与被上诉人恰谈不再承租涉诉厂房的事宜;2、被上诉人在反诉请求中未提出要求上诉人赔偿损失的诉讼请求,一审法院违反“不告不理”的原则,判决上诉人支付被上诉人赔偿金亦违反法律规定。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
瀚鑫源公司辩称:不同意上诉人的上诉请求。主要理由:1、不认可上诉人与被上诉人在2016年2月底就涉诉厂房洽谈解约事宜;2、被上诉人在一审诉讼中已提起反诉请求,上诉人未提前三个月书面通知被上诉人解除合同应当承担违约责任,赔偿被上诉人483600元。一审法院查明事实清楚,适用法律正确。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
宏昊飞公司向一审法院起诉请求:1、请求人民法院确认原、被告《租赁合同》已解除,并判令返还20000元水电押金;2、诉讼费由被告承担。瀚鑫源公司向一审法院反诉请求:1、请求判令反诉人违反《租赁合同》约定,承担违约责任,支付反诉人483600元;2、判令反诉所涉及诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实:对于租赁物系瀚鑫源公司所有;双方于2014年3月28日达成的租赁合同,合同约定租赁物为6200平方米,租赁期限为3年,自2014年5月12日至2017年5月11日止,年租金967200元;2016年2月1日达成的租赁说明变更了原租赁合同中的租赁面积,自2016年5月11日将租赁面积由6200平米变更为3100平米;双方租赁关系自2016年5月11日交付租赁物之日已经解除;宏昊飞公司于2016年5月初自租赁物中腾空。上述系双方当事人没有争议的事实,一审法院予以确认。
一审法院认为,原、被告所达成的租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为有效。原、被告对以下问题存在争议:一、双方解除租赁关系系宏昊飞公司违法解除或双方合意解除的问题。宏昊飞公司未向法庭提交双方合意解除租赁合同的相关书面证据,认为双方就解除租赁关系乃为口头约定,并提交了瀚鑫源公司网络招租信息、现场照片、录音以及视听资料间接证据证明在其腾出租赁物时,瀚鑫源公司已同意宏昊飞公司解除租赁合同的请求,被告并不认可上述证据的真实性及关联性,故对于上述证据均为间接证据,不能达到原告的证明目的。瀚鑫源公司在宏昊飞公司腾出租赁物并交接租赁物钥匙的同时,亦未对其解除租赁合同并返还租赁物提出异议或提交证明其提出异议的相关证据,故对于被告认为原告系违法解除的待证事实无直接证据证明。因此,双方通过交接租赁物的行为做出合意解除租赁合同的意思表示,应为有效。故双方解除租赁关系系合意解除,解除日期为2016年5月11日系租赁合同自然年度到期之日,亦为双方交接租赁物之日。
二、就本诉诉讼请求能否支持的问题。根据双方2014年3月28日签订的租赁合同第六条第二项第六款约定,宏昊飞公司缴纳20000元作为水电费押金给瀚鑫源公司,待合同期满且无水电纠纷时退还给宏昊飞公司。现合同已经合意解除视为合同提前到期,且无水电费纠纷,宏昊飞公司有20000元水电费押金收据为证,瀚鑫源公司对合同约定及押金收据并无异议,故一审法院对上述证据予以确认。三、就反诉诉讼请求能否支持的问题。因双方系合意解除租赁合同,故不存在原告单方解除租赁合同造成违约的情况,租赁合同及租赁说明中违约责任的约定不能适用双方解除租赁合同的行为。但合同解除后,当事人有权要求赔偿损失,根据租赁合同及租赁说明,宏昊飞公司若解除租赁合同应提前三个月通知瀚鑫源公司,但在解除租赁合同前宏昊飞公司并未履行提前通知义务,应给付瀚鑫源公司解除租赁合同时三个月的租金作为补偿。变更后租赁物面积变更为原租赁合同载明租赁物的一半,年租金调整为原租赁合同的一半,即每年483600元,三个月租金应为120900元,系宏昊飞公司应赔偿瀚鑫源公司的数额。而被告提交的微信聊天记录,虽涉及到赔偿事宜,但员工高仓健未能获得原告公司授权,对该份亦无法达到被告的证明目的。原告认为被告提供的租赁物不符合消防标准,因被告提交了租赁厂房消防整体验收合格的证明,对原告该项抗辩意见,一审法院不予采纳。结合三项争议问题,租赁合同双方已于2016年5月11日合意解除,瀚鑫源公司应返还宏昊飞公司水电费押金20000元,对于原告要求确认租赁合同已经解除及返还水电费押金20000元的诉讼请求,予以支持。而反诉被告未按合同约定解除租赁合同履行提前通知义务,应赔偿反诉原告三个月租金120900元,对于反诉原告要求反诉被告支付120900元的诉讼请求,一审法院予以支持,就其要求确认反诉被告单方解除租赁合同及超出该数额的诉讼请求,无事实依据及法律依据,不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定,判决:“一、确认原告(反诉被告)天津宏昊飞物流有限公司与被告(反诉原告)天津市瀚鑫源工贸有限公司的租赁合同关系于2016年5月11日解除。二、被告(反诉原告)天津市瀚鑫源工贸有限公司于本判决生效后三日内返还原告(反诉被告)天津宏昊飞物流有限公司水电费押金20000元。三、原告(反诉被告)天津宏昊飞物流有限公司于本判决生效后三日内给付被告(反诉原告)天津市瀚鑫源工贸有限公司赔偿金120900元。四、驳回被告(反诉原告)天津市瀚鑫源工贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元,由被告(反诉原告)天津市瀚鑫源工贸有限公司承担;反诉案件受理费4277元,由原告(反诉被告)天津宏昊飞物流有限公司承担。”
本院二审期间,被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人所提证据系建筑工程消防验收的意见书,并盖有天津市公安局津南分局消防处的公章。经质证,上诉人对被上诉人提交证据真实性无异议,故本院对该证据真实性予以确认。本院对一审查明双方均无异议的事实予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为:1、双方当事人之间解除合同的时间;2、上诉人是否存在违约行为,是否应承担赔偿责任。围绕争议焦点,本院具体阐述如下:
关于双方当事人之间解除合同的时间问题。因上诉人在一审起诉中主张其已于2016年5月10日将涉诉厂房及院落全部钥匙交与被上诉人驻场人员,且双方当事人均对双方租赁关系自2016年5月11日交付租赁物之日已经解除的事实均无异议,故一审判决认定双方租赁合同解除日期为2015年5月11日,符合法律规定。上诉人主张双方合同解除日期为2016年2月,理由为双方曾于2016年2月口头协商一致解除合同,被上诉人对此事实不予认可,上诉人未就其上诉主张提供充分证据加以证明,故本院对上诉人该项上诉请求不予支持。
关于上诉人是否存在违约行为,是否应当承担赔偿责任问题。根据双方合同约定,在租赁期间,由于乙方(宏昊飞公司)自身原因提出解除合同,应提前三个月书面通知甲方(瀚鑫源公司),该合同解除,并负违约责任;但如果乙方没有提前三个月以书面形式通知甲方,则乙方必须向甲方交付下一年租金。据此,虽然上诉人于2015年5月10日将租赁物交付给被上诉人,双方解除合同关系,但是上诉人并未依合同约定履行提前三个月以书面形式通知被上诉人的义务,已构成违约,应当承担违约责任。一审法院认定上诉人向被上诉人支付三个月的租金120900元并无不当,本院予以维持。上诉人提出因涉诉厂房被消防部门整改,并非其自身原因解除合同,故不应承担赔偿责任,但其未能提供相关证据予以证明,故本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2718元,由上诉人天津宏昊飞物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
代理审判员 庞 艺
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 穆 艺