江西省铜鼓县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣0926民初402号
原告：聂娇，女，1982年8月22日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县，
委托代理人：张峰，男，江西浩儒律师事务所律师。
委托代理人：周小燕，江西浩儒律师事务所律师。
被告：江西省华茂投资开发有限公司，住所地：铜鼓县永宁镇西湖村，统一社会信用代码：913609266960652667。
法定代表人：杨廷光，该公司总经理。
委托代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。
被告：江西大顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃园安居小区综合楼南区6栋2楼，统一社会信用代码：9136010067246813H。
法定代表人：程南平，该公司总经理。
委托代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。
第三人：聂婷，女，1986年7月4日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县，
委托代理人：赖波，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
原告聂娇（以下简称原告）诉被告江西省华茂投资开发有限公司(以下简称华茂公司)，江西大顺房地产开发有限公司(以下简称大顺公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案。本案审理过程中，本院追加与本案有利害关系的聂婷为第三人（以下简称第三人），并依法由审判员兰旺适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张峰，被告华茂公司、大顺公司共同委托代理人罗来章，第三人委托代理人赖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告履行购房协议，确认华茂中央江庭楼1002室房屋为原告所有，并办理此房产登记备案手续及产权证照；2.判令被告依据商品销售合同的约定支付违约金;3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经人介绍到华茂公司开发的铜鼓县华茂中央楼盘购买楼房，双方于2016年12月12日签订购房协议，约定原告购买华茂公司位于华茂中央楼盘102室房屋一套，当时原告还支付了20万元的购房款。2017年4月华茂公司将住房钥匙交给原告，原告在华茂公司协助下签订了房屋物业管理服务协议、物业装修协议，并交纳了物业管理费用。事后，原告要求华茂公司去办理房屋备案登记及产权证照，但华茂公司却告知原告此房屋此前就已卖过他人并办理了备案登记，导致原告办理不了备案登记，原告多次找华茂公司，但华茂公司一直拖延至今，故诉至法院，请求判如所请。
被告华茂公司辩称,本案诉争的华茂中央102室房产不是我公司所有的房产，我公司对原告购买该房不知情。我公司没有卖过该房给原告，也没有收过原告的购房款，也没有帮原告办理任何手续，原告起诉不是事实，请求驳回原告诉请。
被告大顺公司辩称,本案诉争的华茂中央102室房产是我公司名下房产，但是我公司从来没有与原告发生过购房关系，我公司和原告也没有任何经济来往，经查验公司的售房档案，本案诉争的华茂中央102室房产销售给了第三人，故原告诉称不是事实，请求驳回。
第三人辩称，我方同意华茂公司、大顺公司答辨意见，原告诉求无事实和法律依据，因为虽然原告称2016年12月12日与华茂公司签定了购房协议，但大顺公司才是诉争房屋所有权人，华茂公司无权处分。早在2014年7月15日，大顺公司就已将诉争房屋出售给第三人，双方签定了商品房买卖合同度并在房管局进行了备案登记，故我方请求法院判令大顺公司继续履行我方与该公司签订的商品房买卖合同，我方愿意将款项一次性给大顺公司。
结合原告诉争、被告、第三人辩称，归纳本案争议焦点为:原告与华茂公司签订的购房协议是否能够继续履行。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
2016年12月12日，原告与华茂公司股东杨然康经过洽谈签订购房协议一份，约定原告购买铜鼓县华茂中央江庭楼102室住房一套，总价为244400元，签订协议时原告支付房款20万元，协议上未写明何时付清余款，房屋出卖方为华茂公司，该协议加盖华茂公司公章。其后原告通过手机银行转账18万元，ATM机转账2万元至杨然康私人账户，华茂公司、大顺公司均未出具房款收据给原告。2017年，原告与华茂中央楼盘的物业管理公司即铜鼓县协和物业管理有限公司签订物业管理合同并交纳了物业管理费，物业管理公司也交付了铜鼓县华茂中央江庭楼102室住房钥匙给原告。原告凭借铜鼓县协和物业管理有限公司出具的证明，到相关部门办理了用水开户手续。
另查明，2014年1月21日，铜鼓县华茂中央商住楼盘在房产部门办理了商品房预售许可证，该许可证登记诉争房屋售房单位为大顺公司。
再查明，2014年，大顺公司与第三人签订商品房买卖合同，约定大顺公司将诉争房屋出售给第三人。
本院认为，根据铜鼓县华茂中央商住楼盘商品房预售许可证上的登记，诉争房屋的售房单位为大顺公司，意味着只有大顺公司才有权销售诉争房屋，故2016年12月12日华茂公司股东杨然康以华茂公司名义出售诉争房屋给原告系无权处分的行为，根据《中华人民共和国合同》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产经权利人追认或无处分权的人事后取得处分权的，该合同才能有效得以继续履行，但本案庭审时，诉争房屋之权利人即大顺公司明确反对追认杨然康以华茂公司名义出售诉争房屋的行为，华茂公司事后也未取得诉争房屋的处分权，故原告与华茂公司签订的购房协议因不能得到权力人即大顺公司的追认而无法继续履行，诉争房屋的所有权也无法转移给原告，故原告要求判令被告履行购房协议，确认华茂中央江庭楼1002室房屋为原告所有，并办理此房产登记备案手续及产权证照的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持，根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定,原告可另案要求责任人承担违约责任或要求解除购房协议并主张损害赔偿。原告诉称铜鼓县华茂楼盘的物业管理公司即铜鼓县协和物业管理有限公司已与其签订了物业管理合同，并由该物业管理公司交付了诉称房屋钥匙给原告，代表大顺公司认可诉争房屋已出售给原告，但原告未提供证据证明物业管理公司受大顺公司指示与其签订物业管理合同，交付钥匙，且该物业管理公司与大顺公司系各自独立的有限责任公司，不存在隶属关系，该物业管理公司的行为不能认定为大顺公司的行为，故本院对原告前述诉称不予支持。第三人辩称请求判令继续履行第三人与大顺公司签订的商品房买卖合同，但本案审理的为原告与华茂公司签订的购房协议能否继续履行的问题，这与第三人的辩称请求不属同一法律关系，第三人可另行主张。最后，关于本案诉讼费的负担，因华茂公司股东杨然康以华茂公司名义出售诉争房屋给原告时，购房协议上加盖了华茂公司公章，导致原告误信华茂公司有权出售诉争房屋，引发本案纠纷，华茂公司对此具有过错，应承担本案诉讼费。综上，本案调解不成，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告聂娇全部诉讼请求，原告聂娇可另案向责任人主张违约责任或者要求解除购房协议并主张损害赔偿。
本案诉讼费4900元(原告已预交)，由被告江西省华茂投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审判员 兰 旺
二〇一八年六月二十一日
书记员 许海燕