陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕05民初100号
原告:李和平，男，汉族，1956年11月28日生。
委托诉讼代理人：谢圣君，陕西浩元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。
被告：陕西兆兴房地产开发有限公司。
法定代表人：习悦兆，系董事长。
委托诉讼代理人：李治，该公司员工。
委托诉讼代理人：弥金凤，该公司员工。
原告李和平与被告陕西兆兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告李和平及其委托代理人谢圣君，被告委托代理人弥金凤、李治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李和平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付借款本金520万元、利息500万元。（利息自2012年2月2日计算至2016年6月1日并主张到实际支付之日。）2、依法确认原告享有被告位于澄城县北段兆兴花城小区1351平方米的房屋（三稚幼儿园）评估拍卖款的优先受偿权。3、诉讼费由被告承担。事实和理由:2010年2月2日被告因澄城县古徵街北段兆兴花城商住小区项目基建资金周转困难，特向原告借款500万元用于该项目幼儿园及超市的建设，双方签订了《借款合同》。合同签订后李和平按照对方指定的账号支付500万元。2012年2月2日，双方对前期借款利息进行了结算，对尚未付清的利息20万出具了借据。此后被告未再还款付息。2015年8月16日，被告通过原告之子李阳向原告出具了《承诺》。承诺在本期借款本息未付清之前将其位于兆兴花城小区的幼儿园的房产及物业锅炉房对该笔借款本、息进行抵押担保。另外，该小区建成后原告投资装修筹建并领取资质成立“三稚幼儿园”。基于以上事实，双方借贷关系明确，被告构成违约，原告有权主张债权。被告出具的抵押担保承诺意思表示真实，合法有效，原告应享有兆兴花城小区1351平方米房屋（幼儿园）评估拍卖款项的优先受偿权。
原告向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:1、借款合同。2、2012年2月2日的票号00211886收据。3、2012年2月2日的00211889收据。4、陕西兆兴房地产开发有限公司营业执照。5、兆兴花城幼儿园建设工程规划许可证。6、兆兴花城超市（含会所）建设工程规划许可证。7、《承诺书》。8、习悦兆身份证复印件。9、陕西兆兴房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证。10、幼儿园的（第469号）房产证复印件。
被告陕西兆兴房地产开发有限公司辩称，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，民间借贷月利率、违约金及其他费用合计不得高于2%。故2014年11月15日之前应按2%计算；由于经济严重下滑，公司经营严重亏损，因此2014年11月15日之后利息应该停止支付，但最高应在中国人民银行贷款基准年利率4.35%之内计算。根据双方银行汇款单及法律规定答辩人汇总出“李和平与陕西兆兴房地产开发有限公司经济往来统计表”（附后），李和平于2009年12月9日至2010年5月7日之间共借给兆兴地产3笔借款，合计1200万元整，截至2014年11月15日己归还本息合计1450万元整，其中归还本金共计7881365.42元，归还利息共计6942361.49元，剩余本金共计4118634.58元。请求法院对2014年11月15日以后答辩人下欠被答辩人的利息按国家银行贷款基准利率计算（从2014年11月15日至2016年6月1日若按中国人民银行同期贷款基准利率计算，利息应为607397.87元）。
被告向本院提交以下证据以支持其抗辩理由:证据1、2012年3月13日中国工商银行转款凭证一份。证据2、2012年7月3日出具的备注有票号：00211888的领条一份。证据3、2014年1月3日陕西省农村金融机构（信用联社、合作银行、商业银行）结算业务申请书（P05803）。50万利息汇款单，收款人李阳。证据4、2014年11月15日长安银行电汇凭证10份（NO.01165392、NO.01165393、NO.01165394、NO.01165395、NO.01165396、NO.01165397、NO.01165398、NO.01165399、NO.01165400、NO.01165401）。证明目的:2012年2月2日之后被告总共付过原告4笔共300万元。证据5、2012年票号NO：00211888收款收据一份。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提交的全部证据，被告提交的证据3、证据4、证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据1、证据2的真实性认可，对证明目的和关联性有异议。本院经审查认定如下：虽然原被告对证据1是否是归还本案所涉债务均无证据证明各自的主张。但被告认可的原告提交的证据7中的内容能够印证截止2015年8月16日时被告仍欠原告本金500万及利息，足以否定证据1是对本案所涉债务的清偿，该证据与本案无关联性，故不予采信。被告提交的证据2与证据5能够相互印证，足以证明2012年7月3日清偿的150万元并非是对本案诉争债务的清偿，与本案无关联性，故不予采信。
根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定事实如下：原被告双方自2009年开始便有经济往来。2010年2月2日双方签订了《借款合同》，约定被告借用原告现金500万元，年利率30%。用于澄城县古徵街北段兆兴花城商住小区项目基建资金周转。原告向被告支付500万元。被告向原告提供了陕西兆兴房地产开发有限公司营业执照复印件、兆兴花城幼儿园建设工程规划许可证复印件、兆兴花城超市（含会所）建设工程规划许可证复印件。2012年2月2日双方对前期借款利息进行结算后，被告向原告出具20万元收款收据一张（NO.00211889）。同时就尚未偿还的借款本金500万元向原告出具500万元收款收据一张（NO.00211886）,并约定年利率30%。被告于2014年1月3日向原告清息50万元，2014年11月15日向原告清息50万元。此后，被告再未还本付息。2015年8月16日，被告法定代表人习悦兆向原告之子李阳出具承诺书，约定由李阳他们的公司出面贷款，兆兴地产用华县A区土地及在建的三栋楼作抵押，还清李阳500万本金及利息后剩余款归兆兴公司。同时承诺幼儿园及物业的锅楼房不向外出售抵押，作为本笔借款担保，本笔借款还清后自动解除。但并未办理抵押登记。另查明，该小区建成后原告投资装修筹建并领取资质成立“三稚幼儿园”并实际经营至今。
本院认为，原被告之间500万元借贷关系事实清楚，债权债务关系明确，双方之间的借贷关系合法有效，依法应受法律保护。本案争议焦点有：1、2012年3月13日还款50万及2012年7月3日还款150万是否属于对本案诉争债务的清偿；2、原告对被告在兆兴花城的幼儿园1351平方米房屋评估拍卖款是否享有优先受偿权。被告主张2012年3月13日还款50万元是对本案诉争债务的清偿，但此时距2012年2月2日双方结算仅41天，即使按照双方约定的年利率30%计算，也不足以产生50万元的利息。被告虽提交了2012年7月3日原告出具的备注有“票号00211888”的领条一份，但被告提交的票号为NO.00211888收款收据正好与该领条相对应，且该收款收据上备注有“2012.7.3已清”，并盖有“款已付此票作废”印章，足以证实2012年7月3日150万元还款并非是对本诉所涉债务的清偿。同时，被告法定代表人在2015年8月16日向原告方出具承诺书时，仍明确表示贷款用于偿还500万本金及利息。以上事实明显与被告主张相矛盾，被告2012年3月13日还款50万、2012年7月3日还款150万并非对本案所涉债务的清偿。故对被告该项抗辩理由不予支持。因双方对500万元借款约定的年利率为30%，超出了法律保护范围，故依据《民间借贷司法解释》第二十六条规定，对500万借款本金按照年利率24%进行计算。另外，20万元借据是2012年2月2日双方对前期利息结算形成的，因前期利率为30%，已超过法定的年利率24%的标准，依据《民间借贷司法解释》第二十八条之规定，不能计入后期借款本金。故对该20万元应依法认定为利息，对原告主张该20万元所产生的利息依法不予支持。《物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；······。本案中，虽然双方当事人有将幼儿园和物业的锅楼房作为担保的合意，但并未按照相关规定办理抵押登记，抵押权并未设立。故原告主张对被告在兆兴花城幼儿园1351平方米房屋评估拍卖款享有优先受偿权的主张没有依据，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定之规定，判决如下:
一、被告陕西兆兴房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告李和平清偿借款本金500万元及利息（利息按照月利率2%自2012年2月2日起计算至判决履行之日止）；对被告已偿还的100万元利息在以上应付利息中予以扣除。
二、被告陕西兆兴房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告李和平清偿2012年2月2日之前产生的尚未清偿的利息20万元。
三、驳回原告陕西兆兴房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费83000元，由被告陕西兆兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 李金海
审 判 员 李 谦
代理审判员 雷俊锋
二〇一六年十一月九日
书 记 员 武 剑