江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)浦江民初字第1388号
原告(反诉被告)陈素娥，女，1956年10月18日生。
委托代理人尤金福，江苏天茂律师事务所律师。
被告(反诉原告)柴小多，女，1972年3月11日生，汉族。
被告(反诉原告)张伟，男，1971年7月24日生，汉族。
被告(反诉原告)马艳华，女，1974年7月25日生，汉族。
以上三被告（反诉原告）委托代理人周铁军、贾敏，江苏东恒律师事务所律师。
原告(反诉被告)陈素娥与被告(反诉原告)柴小多、被告(反诉原告)张伟、被告(反诉原告)马艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄文婷、人民陪审员黄长兰、人民陪审员张文萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈素娥及其委托代理人尤金福、被告(反诉原告)柴小多、被告(反诉原告)张伟、被告(反诉原告)马艳华及三被告委托代理人周铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈素娥诉称，2009年6月26日，原告与被告柴小多签订房屋租赁合同一份，约定被告柴小多租赁原告所有的坐落于江浦街道珠海路1号和公园北路8号领域花园17幢125、126、127第三层房屋约400㎡用于经营美容院，不得转租第三方，租期自2009年8月31日至2019年8月30日，计10年，租金为前三年16万元/年，第四、五年17万元/年，第六年开始，每年递增5%，租金每半年付一次，在租用期间产生的水电费、物业费、垃圾清运费等由柴小多承担；一方违约向对方承担当年租金标准的15%的违约金。租赁合同生效当日，原告将上述房屋交付给柴小多使用，被告柴小多自租赁之日起拒绝支付物业费，并于2014年上半年未经原告同意，被告柴小多将上述房屋转租给被告张伟、马艳华夫妇经营美容院。原告认为，被告柴小多在未经原告同意时将涉案房屋转租给张伟、马艳华夫妇使用，已违反租赁合同约定，现向法院提起诉讼，要求判令1、解除房屋租赁合同；2、被告支付违约金26775元；3、被告支付物业费38442元；4、被告张伟、马艳华立即腾空迁让房屋；5、被告承担本案的诉讼费。本案审理过程中，原告增加诉请要求判令被告柴小多支付自2015年9月1日起按月租金15619元计算给付至涉案房屋迁让之日止的租金。
被告（反诉原告）柴小多辩称，第一，原告与柴小多之间的租赁合同，柴小多没有违约，柴小多与张伟夫妇是合作关系，两人开设美容院。第二，判令被告柴小多支付违约金无依据，即使存在违约，违约也没有对原告造成损失；第三、对于支付物业费，原告无任何事实证明其已经支付物业费的事实以及柴小多承担物业费的计算方法及计算标准，原告从房屋租赁给柴小多以来，原告3栋住房是改造成三层，原告占有其中内部的一层，第四，判令张伟夫妇立刻腾让房屋无法律依据，马艳华张伟与原告间无合同关系；第五，引起本案的主要原因是因原告想要求增加房租，但没能取得被告柴小多的同意，对于原告单方解除租赁合同，被告柴小多表示同意，愿意在2015年7月底前交付房屋，对于原告收取柴小多的房屋押金2万元和剩余两个月的房租，要求原告返还。对于房屋里面装修的剩余价值，要求原告予以补偿。
被告（反诉原告）张伟、马艳华辩称，张伟夫妇与柴小多之间是合作关系，不存在转租关系，原告无任何事实能证明被告间的转租行为。同时原告要求腾出房屋无法律依据，因为双方无合同关系。
被告（反诉原告）柴小多、被告（反诉原告）马艳华、被告（反诉原告）张伟反诉诉称，2009年6月26日，反诉人柴小多与被反诉人陈素娥签订房屋租赁合同一份，约定反诉人柴小多租赁被反诉人陈素娥所有的坐落于江浦街道珠海路1号和公园北路8号领域花园17幢125、126、127第三层房屋约400㎡用于经营美容院，不得转租第三方，租期自2009年8月31日至2019年8月30日，计10年，租金为前三年16万元/年，第四、五年17万元/年，第六年开始，每年递增5%，2013年8月31日至2014年8月30日为合同第五年，房租为170000元，按照合同约定，房屋租期第六年房租应涨为178500元，被反诉人却无端要求房租涨为200000元，反诉人与被反诉人多次协商无果，被反诉人的行为严重违反合同约定，被反诉人却单方要求解除房屋租赁合同，其行为违反法律法规的相关规定以及合同的约定。此外，柴小多与张伟、马艳华为合伙经营，不存在被反诉人起诉状所称转租房屋之行为，被反诉人认为反诉人柴小多转租房屋并无事实依据；被反诉人在反诉人经营场所设置障碍物，妨碍反诉人的正常经营，损害反诉人的合法经营权利，应当对其损失承担赔偿责任，综上所述，请求法院判令1、被反诉人陈素娥单方面解除房屋租赁合同违法；2、被反诉人陈素娥支付违约金26775元；3、被反诉人陈素娥返还反诉人押金20000元；4、被反诉人陈素娥退还反诉人两个月租金29750元，并赔偿反诉人装潢费用、经营损失；5、被反诉人陈素娥承担全部诉讼费用。
陈素娥（反诉被告）对柴小多（反诉原告）、张伟（反诉原告）、马艳华（反诉原告）的反诉辩称，反诉原告诉请确认被反诉人单方面解除房屋租赁合同违法与我方要求解除房屋租赁合同的诉请是相互矛盾的，从本诉的庭审调查中可见，柴小多是转租房屋，违约方是柴小多，则反诉原告的该项诉请不成立；反诉原告诉请支付违约金是以反诉诉请“确认被反诉人单方面解除房屋租赁合同违法”为基础的，所以也不成立；有关给付押金2万元我方同意在反诉原告实际迁让房屋时经过结算租金与押金冲抵，多退少补；反诉诉请“退还反诉人两个月租金29750元，并赔偿反诉人装潢费用、经营损失”不成立，因为房屋退还的条件是腾空在先，退还在后，反诉被告陈素娥提供的照片对方予以认可，目前房屋没有腾空无法迁让，所以退还两个月租金不成立；反诉原告要求赔偿装潢残值与经营损失，我方认为不成立，根据省高院审理意见因为反诉原告的违约行为，导致解除合同的不存在赔偿装潢残值问题，并且反诉被告有权要求恢复原状，因恢复原状的费用应当由反诉原告承担，此费用我方将另案主张。
经审理查明，位于浦口区江浦街道公园北路8号和珠海路1号的17幢125、126、127房屋登记在陈素娥名下，建筑面积分别为126.05平米、99.9平米、174.49平米。2009年6月26日，陈素娥与柴小多签订一份房屋租赁合同，合同约定：“甲方（陈素娥）出租给乙方（柴小多）座落于浦口区江浦街道公园北路8号和珠海路1号的17幢125、126、127的第三层房屋，房屋面积约400平方米；该房屋用途为美容院除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2009年8月31日至2019年8月30日止；房屋租赁保证金为贰万元，第三年支付；该房屋前三年年租金为16万元/年、半年一付；第四年开始为年付，第四、五年17万元/年，第六年每年递增5%即第六年178500元、第七年178425元、第八年196796.25元……;支付方式为转账62225802105642209交行；乙方不得随意损坏房屋设施及改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，投资由乙方自理，租赁期满或终止合同时，乙方的固定装潢、装修归甲方所有，乙方不得破坏，并在五日内将其物件搬出，如仍有余物，均视为乙方放弃所有权，任由甲方自行处理；乙方有下列情形之一的，甲方可终止本合同并收回房屋，其造成的损失由乙方负责：1、未按合同约定时间交纳该房屋租金；2、利用该房屋进行违法活动；3、故意损坏承租房屋。任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的15%”。本案审理过程中，柴小多向本院申请对涉案房屋装饰装修残值及营业损失进行鉴定，2015年12月7日，江苏中正资产评估有限公司作出中正评报字［2015］第103号评估报告书，该评估结果为：“经评估，南京市浦口区人民法院委估的领域花园17幢125、126、127的第三层房屋装饰装修残值的评估基准日2015年10月21日的市场价值为291000元，详见评估明细表”。反诉被告陈素娥对评估报告书质证认为：“该报告真实性没有异议，但对其关联性和合法性持有异议，在评估报告的第三页倒数第一行载明：委托方没有申报委托评估资产的账面值，也就是说涉案的装修材料没有购进时的发票载明的金额，也没有提供与装饰公司之间有关装修合同付款的相关证据。对于评估报告资产评估明细表所载明的重置单价，我方均不予认可，因为评估机构并没有在市场上调取同类装修材料的评估基准日2015年10月21日的单价，资产评估明细表上载明的单价，只是评估人员单方想象出来的价格，没有任何依据载明该单价是如何确定的”。为此，柴小多共用去鉴定费5000元。
另查明，2009年8月3日，柴小多向南京市工商局登记注册了南京市浦口区多多公园北路美容院，注册的经营场所为南京市浦口区江浦街道公园北路8号领域花园17幢207室。2013年10月30日，该多多美容院注销。2014年3月7日，张伟向南京市工商局注册登记了南京市浦口区美琳莎美容院，注册登记的经营场所为南京市浦口区江浦街道公园北路8号领域花园17幢127室，张伟为注册向工商局提交了其承租涉案房屋即浦口区江浦街道公园北路8号和珠海路1号的17幢125、126、127房屋第三层的房屋租赁合同一份，合同并有张伟签名及伪造的陈素娥签名。2015年6月5日，南京市浦口区工商局出具情况说明一份，载明：“……南京市浦口区美琳莎美容院的经营场所产权属性应在登记系统录入为租赁使用权（申请时提供的房屋产权证和房屋租赁合同复印件附后）”。
再查明，2014年12月18日，柴小多向珠江派出所报警，称有人在微信朋友圈散步影响其个人名誉和企业声誉信息，珠江派出所接警民警帮助其登记备案。
因涉案房屋的装饰装修残值的评估报告书已经作出，在本院组织下，本诉原、被告双方于2015年12月25日就涉案房屋办理了房屋交接，本诉被告将涉案房屋（包含评估报告书中载明的所有装饰装修物品）钥匙转交给本诉原告，同时将涉案房屋的水电费缴清，本诉原告认可并接收了房屋。
庭审中，本诉被告马艳华陈述，2014年9月，因为柴小多在店里不多经常出差，有一些事情原告就找到本人，陈素娥说要不然把房子租给本人，于柴小多没有关系，陈素娥让本人和柴小多分开，让本人不要和柴小多说；真正经营美容院的是本人和本人的老公张伟，有时候有经营商的事情要找法人，所以本人就把法人名字变更为张伟的名字；因为被告夫妻两的股份变大了，就注销了多多美容院，因三被告办的是个体工商户，不能直接变更经营者，只能注销了重新办理。2013年7月，本人在江浦苏果超市后面又开了一家美容院，因为已经有一个多多美容院，所以店的名称不能再为多多美容院；陈素娥的签名是我们办理营业执照的员工签的，员工叫古宏培，只是为了营业执照快点拿下来。本人与被告张伟均认可柴小多当庭提交的柴小多与两被告签订的《共同投资暨股权分配协议书》及《补充协议》。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、工商局查询登记资料以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，针对本诉部分：涉案租赁合同系原被告的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应全面切实履行。1、对于本诉原告陈素娥主张解除合同并要求张伟、马艳华从涉案房屋中迁出，现本诉原、被告双方均同意解除合同，且合同解除不违反法律规定，本院予以认可。本案审理过程中，张伟、马艳华已从涉案房屋迁出、水电费结清，原告亦认可并接收房屋，故本诉原告主张张伟、马艳华迁出房屋的诉请，已无事实依据，本院不予支持。2、对于本诉原告陈素娥主张本诉被告支付物业费，虽涉案房屋租赁合同中已约定租赁期间物业费由本诉被告柴小多缴纳，但本诉原告亦认可其并未代本诉被告柴小多缴纳物业费，另该项损失尚未实际发生，且物业费应由涉案房屋物业管理公司收取，故本诉原告陈素娥该项诉请，不符合法律规定，本院不予支持。3、对于本诉原告主张被告柴小多承担违约金的诉请。本诉被告柴小多辩称其与张伟夫妇是合作开设美容院，并非转租。本院认为，张伟、马艳华认可其与柴小多系合作关系，且张伟、马艳华确系在涉案房屋中经营容院，柴小多与张伟夫妇双方并签订了投资分配协议及补充协议，张伟、马艳华对此也并无异议。原告主张柴小多系转租行为，依据不足，本院不予认可。本诉原告陈素娥要求解除涉案租赁合同虽依据不足，但柴小多将涉案房屋交由张伟、马艳华夫妇经营，双方虽为合伙人，柴小多亦负有将此情况告知陈素娥的义务。综合本诉原告陈素娥与本诉被告柴小多均有一定、相当的过错，故对于违约金部分，陈素娥与柴小多不再向对方支付违约金。至于原告认为张伟、马艳华在工商登记系伪造其签名的租赁合同，原告可向相关部门主张。4、因本诉被告柴小多在庭审中要求对涉案房屋装饰装修残值进行评估，本诉原、被告双方于2015年12月25日才就涉案房屋办理了房屋交接。对于陈素娥主张柴小多支付自2015年9月1日起至涉案房屋迁让之日期间的租金，因柴小多申请对涉案房屋装修残值进行鉴定的鉴定期间的房屋租金，柴小多应当承担。对装修残值，根据陈素娥与柴小多签订的房屋租赁合同第九条的约定“租赁期满或终止合同时，乙方（柴小多）的固定装潢、装修归甲方（陈素娥）所有，乙方不得破坏，并在五日内将其物件搬出，如仍有余物，均视为乙方放弃所有权，任由甲方自行处理”，本案庭审中，柴小多表示房屋内的所有物品其不再搬出，由陈素娥处理，而本案本诉原被告双方的租赁合同，双方已同意解除该合同，那么合同终止，依据合同约定，该固定装潢、装修归陈素娥所有，柴小多主张该房屋装修残值，不符合合同约定，本院不予支持。据此，因本诉被告柴小多应当支付陈素娥2015年9月1日起至2015年12月25日涉案房屋鉴定期间的房屋使用费56525元（178500元/年÷12个月*3个月24天）。
对于反诉部分：
1、反诉人主张被反诉人单方面解除房屋租赁合同违法，因庭审中陈素娥与告柴小多双方均同意解除房屋租赁合同，本院不予支持；2、对于反诉原告柴小多主张被反诉人陈素娥支付违约金26775元，在本诉部分已有论述，本院不再赘述。3、反诉原告柴小多主张被反诉人陈素娥返还反诉人押金20000元，因涉案房屋租赁合同已解除，陈素娥应返还承租人柴小多押金20000元；4、反诉人柴小多主张被反诉人陈素娥退还两个月租金29750元。反诉原告柴小多作为承租人，因其违约行为致房屋租赁合同解除，合同解除后，承租人应当腾空房屋。承租人柴小多陈述其将房屋腾空但屋内装饰装修物未拆除，出租人陈素娥不同意利用装饰装修物，根据涉案房屋租赁合同第九条的约定，固定装潢、装修归陈素娥所有。物件应由承租人柴小多在五日内搬出，否则视为柴小多放弃所有，故在柴小多将房屋交付给陈素娥，陈素娥拒绝接收房屋不符合合同约定，陈素娥虽未接收房屋，但对于该部分扩大损失（两个月租金）应由其承担。故反诉人柴小多要求退还2个月租金的反诉诉请，本院予以支持。5、反诉原告柴小多要求反诉被告陈素娥赔偿反诉人装修残值291000元及营业损失。本院在本诉部分中已分析认定柴小多主张装饰装修残值损失，不符合法律规定，此处不再赘述；反诉原告柴小多主张营业损失，无事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除陈素娥（反诉被告）与柴小多（反诉原告）之间于2009年6月26日签订的房屋租赁合同；
二、柴小多（反诉原告）于本判决生效之日起七日内支付陈素娥（反诉被告）自2015年9月1日至2015年12月25日期间租金56525元；
三、驳回陈素娥（反诉被告）其他诉讼请求；
四、陈素娥（反诉被告）于本判决生效之日起七日内返还柴小多（反诉原告）押金20000元
五、陈素娥（反诉被告）于本判决生效之日起七日内退还柴小多（反诉原告）租金29750元；
六、驳回柴小多（反诉原告）、张伟（反诉原告）、马艳华（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费715元，由陈素娥负担；反诉案件受理费875元、鉴定费5000元，合计5875元，由柴小多负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行。账号：10×××76。
审 判 长 黄文婷
人民陪审员 黄长兰
人民陪审员 张文萍
二０一六年五月十一日
书 记 员 狄王莹