上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第255号
原告张建华。原告李瑛。上列两原告共同的委托代理人袁夏天，上海市万方律师事务所律师。被告方鸿炎。被告李秀莺。上列两被告共同的委托代理人方a，系两被告的儿子。第三人王永进。原告张建华、李瑛与被告方鸿炎、李秀莺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开进行了审理。诉讼期间，法院于2015年4月7日，依法追加王永进为本案第三人参加诉讼，并依法于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告张建华、李瑛及其共同的委托代理人袁夏天、两被告共同的委托代理人方a、第三人王永进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建华、李瑛共同诉称，两被告经上海市闵行区公证处公证，委托其子方a全权处理上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋的买卖事宜。2014年10月29日，原、被告双方经上海智源房地产经纪事务所公司居间，签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋交易价款人民币(以下币种相同)2,910,000元，另支付装修补偿款585,000元。两原告履行合同约定的付款义务，并要求两被告办理产权过户登记时发现，系争房屋上设有第三人的抵押登记，致使系争房屋至今无法完成产权过户登记。事后，两原告于2014年12月31日、2015年1月6日分别向两被告发出《房屋买卖过户通知》与《律师函》，但两被告仍未实际履行其合同义务。两被告之行为侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，要求判令：1、确认两原告与两被告于2014年12月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及《附加协议》有效；2、两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》及《附加协议》，立即搬离并交付上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、两被告协助两原告办理上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；4、两被告向两原告支付以未付房款1,435,000元为本金，自2014年12月16日起至本判决生效之日止，按每日万分之五(取整计算700元/日)的标准计算的逾期履行违约金；5、两被告向两原告支付从2015年1月1日起至本判决生效之日止，按每月3,600元标准计算的租金损失；6、两被告向两原告赔偿自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按每日100元标准计算的未迁出户籍的违约金。本案审���期间，两原告确认两被告于2015年4月10日已经交付本案系争房屋，鉴于系争房屋已经交接完毕，两原告撤回第二项关于交付系争房屋的诉讼请求；关于第五项租金损失的诉讼请求，在已经要求支付违约金的情况下不再主张，但希望法院作为实际损失的一部分考量违约金；关于第六项未迁出户籍违约金，因系对案外人之违约而产生，目前并未产生实际损失，故暂撤回本项诉讼请求，待实际损失发生后另行主张权利，系对两原告权利的合法处分，本院予以准许。被告方鸿炎、李秀莺共同辩称，对于双方买卖合同继续履行以及产权过户登记均没有异议，从2015年1月1日开始计算两原告在外租房的损失以及每天100元迁移户口的实际损失，两被告也都同意。但对于两原告要求每天700元标准计算的违约金，两被告不同意，并非两被告故意不迁出，而是第三人的原因造成的，且���为每天700元的标准过高。系争房屋已经交付了，尾款1,435,000元还未支付，同意抵扣相应第三人的借款800,000元。第三人王永进辩称，对于原、被告双方之间的房屋买卖没有意见，只要保障第三人抵押权的合法利益即可。只要将本息与相应的补偿款支付给第三人，第三人愿意配合撤销系争房屋上的抵押登记。原告张建华、李瑛为向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《附加协议》一组，证明原、被告之间房屋买卖之事实，且两原告依约履行，而两被告隐瞒了系争房屋存有第三人抵押的事实。两被告对证据无异议。第三人对证据无异议；2、上海市闵行公证处出具的《公证书》〔(2014)沪闵证字第8588号〕一份，证明两被告委托其子方a全权处理系争房屋买卖事宜。两被告对证据无异议。第三人对证据无异议；3、《上海市房地产登记簿》(No：XXXXXXXXXXXX、No：XXXXXXXXXXXX)两份，证明系争房屋权利人为被告方鸿炎，且系争房屋于2011年6月就设有抵押，两被告隐瞒了实际情况。两被告对证据无异议。第三人对证据无异议；4、银行转账凭证、《房款收据》一组，证明两原告依据合同履行，已经支付了相应的购房款。两被告对证据无异议。第三人对证据无异议；5、《协议书》、《收条》一组，证明两原告愿意协助两被告办理相关手续，但两被告与第三人均恶意未能撤销系争房屋之抵押登记。两被告对证据无异议。第三人对证据无异议；6、《房地产租赁合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》一组，证明因两被告未能依约交付房屋，致使两原告遭受在外租房的租金损失，以及未能及时迁户的损失。两被告对证据无异议。第三人对证据无异议；7、《房屋买卖过户通知》、《律师函》以及相应的送达凭证一组，证明两原告多次与两被告交涉本案系争房屋之过户、交房事宜，但两被告至今未能履行。两被告对证据无异议。第三人对证据无异议。被告方鸿炎、李秀莺未向本院提供书面证据。第三人王永进向本院提供《上海市房地产登记证明(抵押权登记)》一份，证明其对本案系争房屋享有相应的抵押权，以支持自己的抗辩理由。两原告对证据无异议。两被告对证据无异议。经双方质证，本院对双方证据的认证意见：对两原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，两被告与第三人均无异议，与本案有关联，本院予以采纳；对第三人提供的证据，两原告与两被告均无异议，与本案有关联，本院予以采纳。经审理查明，2014年10月11日，原告张建华(购买方、乙方)与被告方鸿炎(出售方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约���乙方购买甲方名下的本案系争房屋，购买总价款3,495,000元。当日，原告张建华向被告李秀莺账户转账支付800,000元。2014年10月14日，两被告办理公证，委托其儿子方a代为处理上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，包括：代为归还上述房屋的银行贷款，领取抵押材料并办理退保手续等与还贷相关事宜；代为办理注销房地产抵押登记手续；代为与购房者签订上述房屋的定金协议、房地产买卖合同；代为办理上述房地产权利的转移登记手续；代为移交房屋并办理相关手续；代为收取售房款(包括买房贷款部分)等。2014年10月29日，方a代表被告方鸿炎(卖售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方名下的本案系争房屋，房地产转让价款2,910,000元。合同第四条约定，甲方于2014年12月31日前腾出系争房屋并通知��方验收交接；第六条约定，双方于2014年12月15日之前办理转让过户手续；第十条第(三)款约定，甲方逾期未交付房屋或恶意拖延执行本合同条款每逾期一日须向乙方支付未付款万分之五的违约金，逾期超过15日的，乙方可视为甲方违约，乙方有权利单方面解除合同。违约后甲方则须向乙方支付全部房款的20%作为违约金。合同补充条款(一)第7条约定，甲方须于交房前将原存于交易房屋内的所有户口迁出，并向乙方及中介方出示户口迁移证明。合同附件三约定，乙方于签署买卖合同当日向甲方支付1,475,000元，包含定金265,000元；乙方以银行按揭贷款支付1,400,000元，乙方于甲方向乙方交付房屋当日向甲方支付35,000元。同日，方a(甲方)与张建华(乙方)签订《附加协议》一份，购房总价3,495,000元，买卖合同2,910,000元，装修及其他相关费用补偿585,000元。其中，乙方于2014年10月29日向甲方支付该笔补偿款。当日，原告张建华向被告方鸿炎账户转账支付1,210,000元；方a向原告张建华出具《房款收据》三份，分别确认收到购房首付款265,000元，购房首付款1,210,000元，装修补偿款585,000元，共计2,060,000元。2014年12月31日，原告张建华向被告方鸿炎以及方a发送《房屋买卖过户通知》，要求依约履行合同，如期办理系争房屋的产权过户登记手续，逾期将承担相应的违约责任。2015年1月6日向两被告以及方a发送《律师函》，要求两被告办理系争房屋产权过户登记手续，并赔偿相应的损失。另查明，目前，系争房屋权利人仍为被告方鸿炎。本案审理期间，福建省厦门市思明区人民法院对系争房屋进行了轮候查封〔(2015)思民保字第404号〕。再查明，2014年3月9日，两原告将原有的上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给了案外人戈某某、孙某某。双方约定，两原告应于2014年12月31日前将户口迁出，若未能迁出，则每逾期一日按100元的标准向案外人戈某某、孙某某支付违约金。本案审理过程中，原、被告与第三人进行协商，由两原告代被告方鸿炎向第三人归还借款800,000元，另两原告补偿第三人40,000元后，第三人注销设定于本案系争房屋上的其为权利人的抵押权登记。待系争房屋符合过户登记基础与条件后，两被告协助两原告将系争房屋产权过户登记至两原告名下，并在两原告应付的购房余款中冲抵上述800,000元。上述协议系原、被告与第三人对其权利的合法处分，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》与《附加协议》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。依据合同约定，两被告应于2014年12月15日之前���助办理转让过户手续，2014年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方验收交接，但两被告均未能依约履行。本案审理期间，原、被告双方于2015年4月7日达成一致意见后，两被告已经于2015年4月10日向两原告交付了本案系争房屋，本院不再予以处理。关于办理系争房屋之产权过户登记手续，本案审理期间，原、被告与第三人于2015年4月7日达成一致意见，两原告代两被告向第三人王永进归还800,000元，并另行补偿第三人40,000元后，第三人王永进已经注销了设定于本案系争房屋上的抵押权登记，系争房屋具备了办理产权过户登记的基础与条件，对于两原告要求两被告协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于两被告同意两原告代为归还的800,000元冲抵其应付的购房款，系对其权利的合法处分，本院予以准许。双方约定之购房总价款为3,495,000元，两原告已经支付了购房款2,060,000元，故两原告仍应向两被告支付购房款635,000元(3,495,000元-2,060,000元-800,000元=635,000元)。庭审中，两原告提出，其依约办理之银行贷款已获审批通过，系两被告未能依约办理系争房屋产权过户而导致未能正常放款，故希望给予合理期限予以重新办理银行贷款手续，以确保依约支付房款。若在合理期限内未能获批或未能足额获批贷款，则两原告愿以现金补足剩余购房款。两原告上述要求与理由，符合双方交易之客观事实，本院予以确认，并给予两原告九十日的合理期限。如上所述，两被告之迟延交付与未能协助办理产权过户登记之行为，已构成违约，依据双方合同“甲方逾期未交付房屋或恶意拖延执行本合同条款每逾期一日须向乙方支付未付款万分之五的违约金”之约定，两被告应当承担相应的违约责任。鉴于庭审中，两被告表示违约责任约定��高，应视作被告对违约金约定存有异议。本院认为，原、被告已在买卖合同中对违约金计算的本金与具体标准有过约定，应当尊重合同自治原则与当事人真实意思表示，同时考虑到违约金的本质属性兼具填补损失与违约惩罚的功能。因此，在尊重双方当事人约定的计算方式的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，考虑到：一方面，本案中两被告未能依约履行，确已构成违约；另一方面，两被告同意对两原告的租金损失等实际损失予以赔偿，且对于按每月3,600元标准计算租金损失的赔偿标准予以确认，而两原告因未能实际占有使用本案系争房屋，确实自2015年1月1日起至2015年4月10日止产生损失，因此，双方对于违约金计算比例之每日万分之五的计算标准并未过分高于造成的损失，不予调整减少。故两被告应向两原告支付以1,435,000为本金，自2014年12月16日起至本判决生效之日止，按每日万分之五标准计算的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张建华、李瑛与被告方鸿炎、李秀莺于2014年10月29日签订的《上海市房地产买卖合同》与《附加协议》有效；二、被告方鸿炎、李秀莺于本判决生效之日起十日内协助原告张建华、李瑛将上海市闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋之房屋产权过户登记至原告张建华、李瑛名下；三、被告方鸿炎、李秀莺于本判决生效之日起十日内向原告张建华、李瑛支付以1,435,000为本金，自2014年12月16日起至本判决生效之日止，按每日万分之五标准计算的违约金；四、原告张建华、李瑛于本判决生效之日起九十日内向被告方鸿炎、���秀莺支付剩余购房款人民币635,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,715元，减半收取计人民币8,857.50元，由被告方鸿炎、李秀莺共同负担；财产保全费计人民币5,000元，由被告方鸿炎、李秀莺共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 章国栋
二〇一五年六月十二日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。