广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤01民终15179号
上诉人（原审原告）：广州市白云区房屋管理所，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈木德，所长。
委托诉讼代理人：黄家章，广东诺臣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘平，广东诺臣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广东省盐业集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：吕永钟，董事长。
委托诉讼代理人：郭文萃，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕翠明，广东广信君达律师事务所实习律师。
上诉人广州市白云区房屋管理所（以下简称白云房管所）因与被上诉人广东省盐业集团有限公司（以下简称盐业公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
白云房管所上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令盐业公司向白云房管所腾退广州市白云区西槎路侨德街41号704房；3.判令盐业公司向白云房管所支付自2007年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（截至2015年12月31日，房屋占用费17987.92元）；4.本案诉讼费用由盐业公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，无论是拆迁前的房屋还是涉案房屋，性质都是公有房屋，盐业公司不享有房屋所有权。其次，涉案房屋仅是交由盐业公司安排给原拆迁房屋内居住人员使用的公房，产权并未转移，管理权原由广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）管理，后移交给政府房屋管理部门。再次，物权不存在一种在未设立之前处于接近取得物权的权利状态。根据《国务院批转城乡建设环境保护部关于国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见的通知》（国发【1983】139号）、《关于重申不得把房管部门直管公房中非住宅用房划归使用部门管理的通知》（建房【1992】22号）、《关于不得擅自将直管公房无偿划转给使用单位的通知》（建房【1996】401号）相关规定，盐业公司安排给其职工居住的房屋自始至终都属于公房，应由政府房管部门按照《广东省公有房产管理条例》第四条、第八条、第十条、第十六条的规定对涉案房屋进行管理，白云房管所有法定管理权，盐业公司作为公房的使用人，应按照规定办理承租手续和交纳租金。二、原审判决适用法律错误。本案法律关系是关于公有房产的物权保护纠纷，应适用《广东省公有房产管理条例》，盐业公司与地铁公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》不属于本案审理的范畴，双方对涉案房屋已由盐业公司安排给职工居住这一事实并无异议，故原审法院依照合同法第八条作出判决是错误的。
盐业公司辩称，同意一审判决，不同意白云房管所的上诉请求、事实和理由。理由如下：1、涉案房屋有房管局办理的房产登记，登记权属人不是白云房管所，而是地铁公司。如果依照白云房管所称适用《广东省公有房产管理条例》确定房屋性质，则其第9条规定不属于统管范围的公房，以及未纳入统管的通用公房，其产权单位应向市县房管部门办理产权登记，由房管部门确认后发给房产证，所以上述房屋既然已经发证，又登记在第三人的名下，自然不属于白云房管所主张的直管公房，应当适用广东省城市房屋拆迁管理补偿条例来确认相关权利义务。白云房管所上诉状所引用的条款仅仅适用无偿划转、直管公房，涉案房屋是有偿置换的自管公房，白云房管所所引用的法规均不能适用本案。
白云房管所向一审法院起诉请求：1.判令盐业公司向白云房管所腾退广州市白云区西槎路侨德街41号704房；2.盐业公司向白云房管所支付自2007年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计到2015年12月31日止，房屋占用费为17987.92元）；3.本案诉讼费用由盐业公司负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《催收租金律师函》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、租金收据，一审法院予以确认并在卷佐证。对于盐业公司有异议的证据《接管通知书》、《房屋移交接管表》、《安排住户移交情况表》、《房地产权证》，一审法院予以采纳。
一审法院认定事实：位于广州市白云区西槎路侨德街41号704房的房屋系公有住房，原登记在地铁公司（系广州市属国有企业），建筑面积为46.53平方米。
白云房管所原系广州市国土资源和房屋管理局白云区分局所属事业单位，现系广州市白云区住房与建设水务局所属事业单位，负责直管房的产权、租赁和安全等日常管理工作。
盐业公司系省属国有企业。
1995年12月16日，地铁公司（甲方）与盐业公司前身广东省盐业总公司（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：市房地产管理局以（92）房拆许字（177）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆迁产权属于乙方所有的房屋。乙方同意甲方拆除座落于荔湾区大同路同德西街#1。该房屋是省盐业总公司管理并有使用权的自用房，经房管局测量总建筑面积为842.9365平方米，其中首层铺面建筑面积202.66平方米，余下640.3291平方米是住宅面积；异地永迁增幅20%，应安置铺面建筑面积243.1947平方米，住宅建筑面积768.3291平方米，合计应安置总建筑面积1011.5238平方米。原铺面现永远安置在侨德花园首层，建筑面积162.1298平方米，侨德花园二楼，建筑面积81.0648平方米，合计建筑面积为243.1947平方米，作铺面使用。原有住户分别安置到华丽花园A座二梯804房，建筑面积84.37平方米；A座二梯805房，建筑面积75.50平方米；A座三梯802房，建筑面积75.99平方米；侨德花园L楼1梯105房，建筑面积42.91平方米；L幢一梯801户，建筑面积65.53平方米；L幢三梯806房，建筑面积53.77平方米；Q幢一梯704房，建筑面积47.13平方米；芳村汾水浣花西路39号203房，建筑面积38.93平方米；汾水剑兰27号303房，建筑面积32.29平方米；同德花园1-9西梯801房，建筑面积83.672平方米；604房，建筑面积83.672平方米。13套单元合计建筑面积792.694平方米，其中8楼单元之楼层增幅应补偿建筑面积23.9729平方米，实际含楼层增幅应安置建筑面积792.302平方米，比应安置建筑面积超出0.392平方米。待征审确权后，面积复除等等。合计总建筑面积1035.8887平方米，其中铺面建筑面积243.1947平方米，住宅建筑面积792.694平方米。搬家由甲方一次性安排。
1996年1月，拆迁人广州市地铁指挥部荔湾区拆迁办公室（下简称地铁拆迁办）根据上述拆迁补偿协议将涉案房屋移交给盐业公司。
2001年5月22日，涉案房屋的产权登记在地铁公司名下。性质为国有。
2007年4月19日，地铁拆迁办作为拆迁人将补偿房屋（即涉案房屋）移交给广州市国土资源和房屋管理局白云区分局（以下简称国土房管白云分局）、白云房管所接管。
同年5月25日，国土房管白云分局通知白云房管所：涉案房屋（产别为代管产）已经批准接管，请办理有关手续。
2014年5月4日，案外人区东新向广州市银海物业管理有限公司支付了2013年1至12月的租金1428.72元（月租金119.06元）。
2015年1月7日，区东新向广州市银海物业管理有限公司支付了2014年1至12月的租金1428.70元。
同年10月21日，白云房管所委托广东诺臣律师事务所向盐业公司发出《催收租金律师函》，要求盐业公司收到通知后7日内与白云房管所协商处理相关事宜。该通知于2015年10月21日由盐业公司签收。
至今，白云房管所仍未能收回涉案房屋，也未收取到代管期间的房屋租金。
一审庭审中，盐业公司确认收取了区东新的租金。
一审法院认为：从合同法的角度来看，盐业公司与地铁公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效。经查，盐业公司已将自有房屋交给地铁公司拆迁，但地铁公司尚未将涉案房屋的物权调换补偿给盐业公司。鉴于涉案房屋早已移交给盐业公司，仅余物权转移登记手续未办理，故盐业公司实际上处于接近取得涉案房屋物权的状态，其权利应当受到法律保护。因此，白云房管所主张盐业公司腾退涉案房屋并支付房屋占用费的诉讼请求无事实、法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定,于2016年8月23日作出如下判决：驳回白云房管所的全部诉讼请求。案件受理费250元，由白云房管所负担。
二审中，双方当事人对于案涉房屋的管理性质存在争议,白云房管所认为：依据其提交的《接管通知书》、《房屋移交接管情况表》，《安排住户移交情况表》,可以证明案涉房屋已经由其进行接管，因此,房屋的性质属于直管公房，其有权行使管理权收回房屋。盐业公司则认为：由于原址房屋为自管公房的性质，在拆迁产权调换之后，案涉房屋仍延袭的是原址房屋的管理性质即自管公房。广州市地铁指挥部荔湾区拆迁办公室与房管部门之间的移交接管，没有征得盐业公司的同意，因此,对于盐业公司不产生约束力。
本院认为：关于本案应否由民事法律规范调整的问题。《广东省公有房产管理办法》第四条规定：“对通用公房（包括公有住宅、中小学校舍、机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业的房屋，以及企业厂区以外的公用房屋）应逐步实行统一管理。在未全面实行统一管理前，已纳入统管的，由房管部门直接管理；未纳入统管的，由产权单位管理。”本案中，当事人产生纠纷的实质是双方对于案涉房屋是否属于房管部门统管范围、白云房管所是否具有管理权存有争议，由于上述事实的认定涉及政府公房管理部门的职能和职权的审查，具有行政管理性质，属于行政管理范畴，而并非能够通过民事法律规范予以调整。在双方当事人并无就争议房屋达成平等民事主体协议的情况下，本案不属于人民法院的民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3267号民事判决；
二、驳回广州市白云区房屋管理所的起诉。
一审案件受理费250元，退还广州市白云区房屋管理所；上诉人广州市白云区房屋管理所预交的二审案件受理费250元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一六年十一月二十五日
书记员 邹文芳