重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝03民终3193号
上诉人(原审原告）：左祥会，男，1953年5月9日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
上诉人（原审被告）：邓文强，男，1971年12月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人：李义明，男，1971年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
被上诉人（原审被告）：李义明，男，1971年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
上诉人左祥会因与上诉人邓文强、原审被告李义明房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市垫江县人民法院(2016)渝0231民初1449号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
左祥会上诉请求撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求，其主要理由为：一、2016年4月20日，李义明在法院组织查看现场时，仅交回了一个门的钥匙，另一个卷帘门无法打开，由于李义明、邓文强没有将租赁门市恢复原状，导致上诉人一直无法使用和出租。二、李义明、邓文强系合伙关系，二人在一审庭审时也是认可的，但一审法院对此却未予认定，也未判决二人共同承担责任。三、双方在租赁合同中已经约定了必须恢复原状，但一审时，鉴定机构并未到现场查勘，一审法院就做出无法鉴定的结论，显然是错误的。四、一审中，邓文强根本就没有对违约金过高提出抗辩，但一审法院却擅自对违约金酌情处理，不符合法律规定。
邓文强辩称：2016年4月20日，在法院组织调解时，我就将钥匙交还了。其次，我租房时的设备，就是现在这个现状，因此，不存在恢复的问题。三、合同明确约定了到期时间，我到期后就交了房的，不存在超期的问题。另外，左祥会提供的合同是虚假的。请求驳回左祥会上诉请求。
邓文强上诉请求撤销原判，改判驳回左祥会的全部诉讼请求。其主要理由为：一、租赁合同期满后，我就将钥匙交还给了左祥会位于租赁房屋楼下的门市，并电话告知了左祥会我不再续租。2016年4月20日，查看房屋时，我也是在左祥会位于租赁房屋楼下的门市去拿的钥匙，也能印证我已于2016年4月20日之前就交还了租赁房屋。二、根据双方的约定，租赁期限于2015年10月9日届满，同时租金实行“先交后用”，由此，可以认为，如果要续租，则应在2015年10月9日前交纳租金，如未在2015年10月9日前交纳租金，则到期自然终止，一审判决在没有查清合同到期后，我是否仍在继续使用租赁房屋的情况下，即认定双方尚未解除租赁合同，从而认定租赁合同转变为不定期租赁合同关系，是没有法律根据的。三、我未与左祥会签订合同，而是与左洋签订的租赁合同，不应承担责任。
左祥会针对邓文强的上诉辩称：邓文强并未将房屋钥匙交还给我们，也未将房屋恢复原状，导致房屋无法使用和出租，请求二审法院驳回其上诉。
左祥会向一审法院起诉请求判决：一、判令邓文强归还租赁房屋，并支付左祥会恢复房屋原状价值12500元；二、判令邓文强支付左祥会超期租金12000元及违约金5000元。
一审法院经审理查明，2010年10月1日，左祥会与邓文强签订了《租用合同》，约定：左祥会将其所有的位于重庆市垫江县商业街向阳大楼二楼出租给邓文强使用；租赁期为五年，自2010年10月10日起至2014年10月10日止；租金为2010年20500元，2011年21000元，2012年21500元，2013年22000元，2014年22500元，租金每年递增500元，先付租金后使用；租用到期后，承租方将房屋恢复原状交还给出租方；如乙方违约，则赔偿对方15000元违约金。合同签订后，邓文强已向左祥会付清2015年10月10日前的租金。
2016年3月22日，左祥会向法院提交申请，申请对邓文强、李义明租赁其房屋拆除及恢复的费用进行评估。2016年4月20日，李义明在法院对租赁房屋进行现场查看时，已经房屋钥匙交还给左祥会。2016年8月22日，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司向垫江县人民法院发出退件函，告知：估价对象不能明确，因此退件。
另查明，左祥会将讼争房屋租赁给邓文强前，是租赁给案外人用于经营餐饮。诉讼中，左祥会未能提交有关案外人归还门市以及将房屋租赁给李义明时原状的证据。
一审法院认为，左祥会与邓文强在平等自愿的基础上签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。邓文强虽辩称并未与左祥会签订租用合同，但其并未举示证据予以证明，且其租赁的门市系左祥会所有，故其抗辩理由不成立。租赁期限届满后，邓文强未将房屋交付给左祥会而继续使用租赁物，左祥会没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限应视为不定期。诉讼中，邓文强辩称已于租赁期届满时将房屋交付给左祥会，但其未能举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2016年4月20日，邓文强、李义明在法院对租赁房屋进行现场查看时，将房屋钥匙交还给左祥会的行为，应视为邓文强已将租赁房屋交还给左祥会，左祥会与邓文强之间的租赁合同解除，故对左祥会主张邓文强返还门市的请求，一审法院不予支持。
邓文强在2015年10月10日至2016年4月20日期间共计194天，未将房屋交还左祥会，亦未支付租金的行为系违约行为，依法应当承担相应的法律责任。对该期间的租金按合同约定的租金标准计算为（22500+500+500）÷360天×194天=12663.89元，左祥会诉请金额为12000元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，故邓文强应支付左祥会租金12000元。对于左祥会主张的违约金5000元以及合同约定的违约金标准明显过高，一审法院根据其租金被占用的利息损失酌情支持700元。对于左祥会要求邓文强支付房屋恢复原状费用12500元，因左祥会申请鉴定后，未能提供讼争房屋租赁给邓文强时原状的材料，致使估价对象不能明确，鉴定机构予以退件。左祥会主张的恢复费用一审法院无法具体确定，故对左祥会要求邓文强赔偿房屋恢复原状费用12500元的诉讼请求，一审法院不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中合同的双方当事人是左祥会与邓文强，李义明并非合同相对方，故，左祥会对李义明主张的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、邓文强于判决生效之日起十日内向左祥会支付房屋租金12000元及违约金700元；二、驳回左祥会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，依法减半收取269元，由邓文强负担。
本院二审查明：左洋系左祥会之子。2010年3月28日，左洋与邓文强签订了《房屋租赁合同》，其主要内容与邓文强与左祥会签订的租赁合同相同，二份租赁合同所涉的租赁房屋相同。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：关于还房时间。从审理查明的事实看，虽然邓文强主张在2016年4月20日之前即将租赁房屋的钥匙交给了左祥会，并电话告知了左祥会，但其并未举示任何证据加以证明，因此，不能认定其在2016年4月20日之前即将房屋交还给了左祥会，结合一审法院查勘现场的情况，只能认定其系2016年4月20日交还的租赁房屋，进而，可以认为，双方的租赁合同已于2016年4月20日解除。左祥会上诉主张双方租赁合同尚未解除，邓文强应持续支付房屋占用费的理由与查明的事实不符，本院不予采纳。同样，邓文强的上诉主张也不能成立，本院也不予采纳。
关于修复费用。双方在合同中约定，“租用到期后，承租方将房屋恢复原状交还给出租方”，因此，可以认为，邓文强有恢复原状的义务，但双方未就修复内容、标准作出明确的约定，诉讼中，双方也未就修复内容、标准充分举证，故，无法通过鉴定来确定恢复费用，但从公平角度考虑，不赔偿显然有悖情理，同时考虑左祥会也有疏忽，故，本院酌定由邓文强赔偿左祥会房屋修复费用8000元。一审判决对此未作处理，本院对此予以纠正。
关于合同。虽然左洋与邓文强在2010年3月28日签订了一份租赁合同，但从内容上看，该合同与邓文强与左祥会签订的租赁合同的主要内容是相同的，左洋又系左祥会之子，履行的也是同一内容，故，可以认为，名义上的两份合同实为同一关系，一审判决认定邓文强系与左祥会成立合同关系，并无不当，邓文强上诉称与左祥会没有合同关系，不应承担责任的理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金的调整。按照的合同法的规定，违约金的主要作用是为了弥补当事人因违约受到的损失，对于过分高于损失的违约金，明显偏移了法律的要义，出于社会公平的需要，人民法院有权予以调整，故，一审判决参照被占用期间的租金的利息损失酌情减少违约金，于法有据。左祥会的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于李义明应否承担责任。本案系租赁合同纠纷，案涉租赁合同的双方当事人是左祥会与邓文强，李义明并非合同当事人，也没有证据证明李义明与邓文强存在合伙关系，故，左祥会请求李义明承担责任缺乏事实根据和法律依据，因此，本院对其请求不予支持。
综上，一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。左祥会的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市垫江县人民法院(2016)渝0231民初1449号民事判决第一项，撤销第二项。
二、邓文强在本判决发生法律效力后十日内赔偿左祥会房屋修复费用8000元。
三、驳回左祥会的其他诉讼请求。
一审案件受理费538元，减半收取269元，由邓文强负担；二审案件受理费538元，由邓文强负担。
本判决为终审判决。
审判长 余云中
审判员 简元华
审判员 张 艳
二〇一七年三月二十日
书记员 刘 欣