西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）新民初字第1507号
原告中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行（以下简称韩森寨支行），住所地西安市长乐中路91号。
负责人王晓，该支行行长。
委托代理人周鹏，男，1971年10月7日出生，汉族，该行职员，住西安市。
委托代理人杨军，男，1970年3月30日出生，汉族，该行职员，住西安市。
被告向江杰，男，1977年3月12日出生，汉族，户县机场汽车连战士，住陕西省户县。
委托代理人谢军，陕西海普律师事务所律师。
被告陕西华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司），住所地西安市高新一路25号创新大厦S817。
法定代表人任忠辉，总经理。
委托代理人王立敏，陕西高新域律师事务所律师。
委托代理人魏军，陕西高新域律师事务所律师。
被告户县金龙实业有限公司（以下简称金龙公司），住所地西安市户县甘亭镇人民北路1号金龙温泉大酒店。
法定代表人陈岐山，经理。
委托代理人谢军，陕西海普律师事务所律师。
被告陈岐山，男，1955年9月6日出生，汉族，金龙公司经理，住西安市。
委托代理人谢军，陕西海普律师事务所律师。
原告韩森寨支行与被告向江杰、华安公司、金龙公司、陈岐山借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩森寨支行委托代理人周鹏、杨军，被告向江杰、金龙公司和被告陈岐山的委托代理人谢军、被告华安公司委托代理人王立敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩森寨支行诉称，2002年8月，被告向江杰向我行申请个人住房贷款，用于购买西安市朱雀路156号华融国际商务大厦A3座E号商业用房一套。双方签订了个人购房借款合同，办理了抵押登记手续，我行依约发放了贷款，被告华安公司、金龙公司、陈岐山对以上贷款提供了连带责任保证。自2005年2月起，因向江杰连续不能归还贷款本息超过三期以上，致合同无法继续履行，现要求解除与向江杰签订的个人购房借款合同，向江杰归还贷款本金719270.53元，截止2006年4月12日的利息55115.15元及2006年4月13日至实际给付之日的利息，同时请求确认原告的抵押权合法有效并就抵押物享有优先受偿权，被告华安公司、金龙公司、陈岐山承担连带保证责任。
被告向江杰辩称，签订借款合同属实，目的是为了陕西新开源餐饮有限公司的经营需要所借，该房款由该公司股东孙晋强使用，并由孙晋强支付首付款和按揭款，对原告处分抵押物无异议，但认为应由借款实际使用人还本付息��
被告华安公司辩称，与原告签订的按揭业务合作协议中没有约定保证人承担保证责任的保证期间，原告主张保证责任超过保证期间，华安公司的保证责任已解除，本案债权另有抵押担保，在抵押担保物价值范围内华安公司不承担保证担保责任，且原告未明确主张抵押权，应免除华安公司保证担保责任，同时应追加房屋实际所有权人孙晋强为第三人。
被告金龙公司辩称意见同向江杰，同时认为金龙公司应在抵押权优先行使后才承担保证责任。
被告陈岐山答辩意见同金龙公司。
经审理查明，2001年3月16日，原告韩森寨支行（甲方）与被告华安公司（乙方）就乙方开发华融国际商务大厦商业用房项目的按揭贷款达成按揭业务合作协议，约定甲方为上述项目购房者提供不超过总房价60%的贷款，贷款期限最长不超过20年，乙方同意��方将其按揭项目收到的购房款一次性转入乙方在甲方开立的帐户；甲方对该项目提供的住房按揭贷款最高限额为人民币壹亿肆仟万元。协议还约定，在办妥房屋所有权证的现房抵押之前，乙方同意作为借款人按期归还甲方贷款本息的保证人，如借款人未按约归还甲方贷款本息，乙方协助甲方催收……，借款人连续6个月或累计8个月以上未偿付贷款本息的，乙方须在接到甲方的催收通知30天内回购房产，以现金偿还甲方全部贷款本息。2002年7月24日，原告韩森寨支行（贷款人）与被告向江杰（借款人）签订个人购房借款合同，约定向江杰作为贷款人向原告贷款89万元用于购买座落于西安市碑林区朱雀路156号A3座E号建筑面积209.34平方米的商业用房一套，月利率为4.8‰，期限10年，自2002年8月9日至2012年8月9日。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。合同第五条约定，借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房的名义将贷款分1次划入售房者陕西华安房地产开发有限责任公司在贷款人处开立的帐户。第六条约定自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共120期，借款人自愿按第3种方式即等额本息还款法归还贷款本息。第八条借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。双方同时约定，向江杰将上述房屋的全部权益抵押给贷款人作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息及实现债权的费用。合同签订后，双方办理了按揭抵押贷款，并在西安市房地产交易管理中心办理了抵押登记，原告取得该房屋他项权利证��。金龙公司及其法定代表人陈岐山作为向江杰贷款保证人向原告出具保证书，承诺如向江杰不能按期偿还贷款本息，由保证人负责偿还，承担连带法律责任。合同签订后，原告如约向向江杰发放了贷款，被告向江杰办理了华融国际商务大厦A3座E号商业用房的按揭手续。被告向江杰名下的首付款及已付按揭款实际由孙晋强交纳。自2005年2月起，向江杰未能支付贷款本息，原告向被告催要无果，遂诉至本院。
以上事实有借款合同、收据、抵押权证、保证书、按揭业务合作协议、当事人陈述在卷佐证。
本院认为，原告韩森寨支行分别与华安公司、向江杰签订的按揭业务合作协议及个人购房借款合同系当事人真实意思表示，内容与法不悖，为有效协议，依法受法律保护，各方当事人均应全面履行各自的义务。被告向江杰作为购房人未及时归还贷款，致合同无法实现根本目的，原告主张解除合同、还本付息之诉，于法有据，本院依法准许。被告向江杰在房管部门办理的房屋抵押手续，抵押物及抵押程序合法，该抵押行为有效，原告作为抵押权人享有抵押物优先受偿之权利，原告该项请求，本院亦予支持。根据按揭业务协议之内容，华安公司对华融国际商务大厦商业用房的借款人在贷款期内提供保证，而本案涉诉的房屋也在约定范围，故华安公司为向江杰的保证人。华安公司、金龙公司、陈岐山作为向江杰的保证人对同一债务分别提供保证，又未约定保证份额，对向江杰之债务，三方应承担连带共同保证。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中的主债务履行期限尚未届满，原告在主债务履行期限尚未届满之时即解除合同同时要求保证人承担保证责任并未超过保证期间，故被告华安公司、金龙公司、陈岐山之保证责任不能免除。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条关于同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任的规定，被告华安公司、金龙公司、陈岐山对被告向江杰以抵押担保物受偿后的剩余债务承担连带保证责任。华安公司、金龙公司、陈岐山可在承担保证责任后向债务人追偿。孙晋强与陈岐山、向江杰之间的纠纷与本案的审理并无利害关系，且系另一法律关系，本案不予追加孙晋强为第三人。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：
1、解���原告中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行与被告向江杰签订的个人购房借款合同。2、被告向江杰于本判决生效后三日内归还原告中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行的贷款本金719270.53元和截止2006年4月12日的贷款利息55115.15元，本息合计774385.68元，2006年4月13日起的利息按原告与被告向江杰签订的个人购房借款合同约定的利息计算方式计算至实际给付之日止。3、原告中国工商银行股份有限公司西安韩森寨支行对被告向江杰购买的西安市朱雀路156号华融国际商务大厦A3座E号建筑面积为209.34平方米商业用房一套享有抵押优先受偿权。4、被告陕西华安房地产开发有限责任公司、户县金龙实业有限公司、陈岐山对被告向江杰上述债务在抵押担保物受偿后的剩余债务承担连带保证责任。5、被告陕西华安房地产开发有限责任公司、户县金龙实业有限公司、陈岐山在承担保证责任后可向被告向江杰追偿。
诉讼费18298元由被告共同承担（原告已预付，被告随前款直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 高更生
代理审判员 陈 辉
代理审判员 王新权
二〇〇六年十月二十日
书 记 员 战 幸