江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终1249号
上诉人（原审原告）：金海。
上诉人（原审原告）：张丽。
委托诉讼代理人：金海（系张丽丈夫）。
被上诉人（原审被告）：淮安金地广场商业管理有限公司。
法定代表人：张孟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。
委托诉讼代理人：翁树忠，该公司法律顾问。
上诉人金海、张丽因与被上诉人淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院于2018年3月1日作出的（2017）苏0803民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金海、上诉人张丽的委托诉讼代理人金海、被上诉人金地公司的委托诉讼代理人邱润元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金海、张丽上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.双方签订合同的有效期是三年，三年期满后被上诉人无权继续使用房屋，一审关于合同期限是长期的认定错误；2.三年合同期满后，双方应当重新协商房屋委托经营事宜，被上诉人未经协商继续使用房屋双方形成不定期租赁关系，租金标准仍应当按照原合同标准执行。
金地公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
金海、张丽向一审法院起诉请求：1、判决金地公司支付2017年7月及8月的房租各3892.48元，合计7784.96元；2、金地公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年9月12日，金海、张丽（甲方、委托方）与金地公司（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》一份，约定：一、商铺房屋标的：金海、张丽将其所有的位于淮安市淮安区翔宇南道588号第2幢1层1107号，面积29.29㎡商铺委托金地公司自营或对外租赁经营。二、委托经营方式：甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺及经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方有权以自己的名义从事商铺租赁及经营管理的一切活动。乙方也有权以自己的名义将商铺对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺及经营合同约定。三、委托经营事项：乙方有权聘请境内外百货业专家和专业零售经营管理公司合作经营管理或自行成立商业管理公司进行管理；乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；在保证甲方约定利益的前提下，乙方有权独立处理一切与该商铺租赁、经营管理有关的所有事务；在合同约定的期限内，甲方同意委托乙方作为商铺的运营管理方，由乙方包括对甲方商铺在内的金地广场所作的统一形象、统一规划和统一管理要求，并承诺遵守《金地商业广场业主公约》及其附件和乙方制定的商铺的装修、维修、安装、支撑、通行、管线铺设、商业推介、广告等管理制度；因经营管理需要，乙方无须甲方同意有权对商铺进行重新分割、增减、改造、间隔、拆除隔离墙、与相邻物业贯通、重新分隔或其它施工行为布局，但不得影响商铺的房屋安全；本合同期限内，甲方不得收回商铺或将商铺另行租给他人。四、委托经营期限：委托租赁、经营期限为长期。在本合同期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此无异议。五、委托租赁租金标准及支付方式：金地商业广场交付之日起前3年，乙方以商铺总价款为标准每年按8%的比例给予甲方固定租金回报。该款三年总计为24%已在甲方支付总房款时一次性抵扣。第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况，由金地商业管理公司统一招商，方式一：采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费。方式二：乙方按照管理公司统一业态布置要求自行经营商铺，管理公司则不收取招商服务费。合同还就委托经营期间，商铺的所需正常维修费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告费及相关政府行政收费均由承租人负担。甲方承担商铺的财产保险及商铺内设施维护保养责任。…。双方还就权利义务、合同的变更和解除、违约责任、争议的解决等内容进行约定。
一审另查明，2014年12月29日，淮安市淮安区房屋登记管理中心将位于淮安区翔宇南道588号金地商业广场2号楼1107室建筑面积29.29㎡向房屋所有权人金海、张丽核发淮房权证淮城字第××房屋所有权证书。
一审还查明，2015年11月26日，甲方（出租方）金地公司与乙方（承租方）张春明签订《淮安金地广场租赁合同》一份，约定：甲方是位于淮安市淮安区金地商业广场内包括1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的管理使用单位，同意将其室内一栋一层（A066至A077、A099至A102、A104至A107、A108-1、A109-1、A112至A116、A112-1、A113-1、A114-1）号商铺，面积为1900平方米，出租给乙方作经营使用。租期自2015年11月28日至2020年11月25日止。租金标准及支付方式：第一年租金单价按15元/平方米/月计算，第二年租金单价按18元/平方米/月计算，第三年租金单价按21元/平方米/月计算，第四年租金单价按24元/平方米/月计算，第五年租金单价按27元/平方米/月计算，其中免租金期限10个月，即2015年11月28日至2016年1月27日、2016年2月28日至2016年4月27日、2016年5月28日至2016年7月27日、2016年8月28日至2016年10月27日、2016年11月28日至2017年1月28日。合同签订日，乙方向甲方支付履约保证金20000元，合同终止后30日内，甲方无息退还给乙方。双方还就租赁物的交付标准、权利和义务、保险、违约责任、续租、租赁物返还等内容进行约定。协议签订后，金地公司与张春明均按合同约定履行权利、义务。现张春明已支付金地公司2017年7月1日至9月31日的租金102600元。
再查明，张春明租赁金地公司的商铺合计55户，该55户的实际支付购房款合计35670018元，金海、张丽实际支付的购房款为443743元，占全部购房款的1.24%。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案金海、张丽与金地公司订立的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，根据合同约定，金海、张丽将其所有的房屋委托给金地公司对外租赁和经营管理，符合委托合同的法律特征，属委托管理合同。但从该协议的第五条第二项来看，即“第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况，由金地商业管理公司统一招商，方式一：采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费。方式二：乙方按照管理公司统一业态布置要求自行经营商铺，管理公司则不收取招商服务费。”的约定向金海、张丽支付租金，又具有房屋租赁和委托出租经营的双重意思表示。故双方订立的合同应予以认定有效。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金地公司根据合同约定，在接受金海、张丽的委托事项后，有权将金海、张丽的商铺对外统一出租。金地公司与张春明签订的租赁合同，对金海、张丽、金地公司及张春明均具有约束力。
金海、张丽主张金地公司按购房全款标准计算2017年7月及8月的租金合计7784.96元（443743元÷76×100×8%÷12个月×2个月）。金地公司辩称，金海、张丽的商铺金额占全部55户业主商铺的投资比例的1.24%，故金海、张丽商铺季度租金为1276元，扣除金地公司10%的招商服务费后，金海、张丽实际季度租金为1149元。从2017年7月1日起金地公司按照实际租金的90%即每月383元支付租金符合合同约定，金海、张丽主张金地公司按月支付3892.48元租金没有依据，不符合合同约定。《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》中约定，“自第4年起，被告金地公司根据淮安市淮安区当地市场情况，由金地商业管理公司统一招商，方式一：采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费。”一审法院认为，双方约定自第四年起由金地公司根据市场情况统一招商，并按“九一分成”比例支付租金，而非约定按金海、张丽全额购房款的金额计算租金，故金海、张丽主张按全款购房款金额的标准计算租金，无事实及法律依据，不予采信。金地公司主张按金海、张丽购房款金额占全部55户商铺总价购房款金额的比例计算租金。依据公平合理及“投资多、收益多”的基本原则，结合金海、张丽商铺所在的位置、面积、购买金额等相关因素，一审法院认为，金地公司按投资比例计算金海、张丽租金较为适宜。因张春明已经向金地公司交付了2017年7月1日至9月31日的租金102600元的事实，故金地公司理应支付金海、张丽2017年7月、8月的租金合计763.34元[（102600元×1.24%÷3×2）×90%]。因金地公司认可每月给付租金383元，即金海、张丽2017年7月、8月的租金合计为766元，不违反法律规定，予以确认。金海、张丽主张金地公司给付租金超过的部分，不予支持。
一审法院判决：一、淮安金地广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付金海、张丽2017年7月及8月的租金合计766元；二、驳回金海、张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由金海、张丽负担25元，淮安金地广场商业管理有限公司负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对一审认定事实予以确认。
认为，《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》（以下简称委托经营合同）是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务，在履行合同中发生的争议也应当以合同条款作为确定双方权利义务的依据。委托经营合同第四条就委托经营期限作了如下约定：“双方约定本协议委托租赁、经营期限为长期。在本合同议期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此认可无异议。”上述约定清晰明确，且是委托经营合同中就合同期限约定的唯一条款，故委托经营合同的期限是长期，金海、张丽主张是三年无事实依据。关
关于租金标准，委托经营合同第五条作出了约定，即前3年的总租金是购房款的24%，在金海、张丽支付房款时一次性抵扣；第4年起，由金地公司根据市场情况统一招商，按照实际年租金“九一分成”的方式支付租金。2015年11月26日，金地公司与案外人张春明订立租赁合同，将包括涉案商铺在内的共计1900平方米的房屋予以出租，金地公司按照金海、张丽实际支付购房款占所有出租房屋总价的比例计算后，再按照合同约定的“九一分成”确定金海、张丽应得租金，符合合同约定与商业惯例。金海、张丽要求金地公司继续按照前3年的标准给付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，金海、张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由金海、张丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侍 刚
审 判 员 孙 坚
代理审判员 朱 云
二〇一七年五月二十一日
书 记 员 潘春节