广东省梅州市梅江区人民法院
民事判决书
(2014)梅江法民三初字第4号
原告李育南，男，1949年12月4日生，汉族,住址：梅县区。
委托代理人邓广，广东法盟律师事务所律师。
委托代理人张云珊，广东法盟律师事务所法律工作者。
被告张国俊，男，1954年6月2日，汉族,地址：梅江区。
委托代理人刘中强，广东法泰律师事务所律师。
委托代理人陈小兰，广东法泰律师事务所助理人员。
原告李育南诉被告张国俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由代理审判员张炜健适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李育南及其委托代理人邓广律师,被告的委托代理人刘中强律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告是朋友关系。1994年，原告想在梅城买房，当时被告恰好有一套房要卖。原告与被告经协商后，达成口头协议：被告将位于梅州市××房及××号以人民币11万元的价格出卖，并约定先预付90000元后房屋即交付给买方，其余20000元作为办理房产证转户费用的押金，待房产证手续办好后，多还少补。尔后，被告分别于1994年3月31日、4月5日、6月20日、7月15日、8月25日向原告收取了购房定金、购房款等合计91000元。被告在收到上述款项后，分别向原告出具了收条，并在大额收条上注明了“购房款及套房地址”等字样。1994年8月25日，被告张国俊在收到原告交纳的购房款4000元后，当天即把该房的国有土地使用证及钥匙交给了原告，同时在收条上注明“房产证于94年9月15日前交给”等内容。此后，被告便一直不见踪影（据说为躲避债务问题）。原告为了办理房屋过户手续再三寻找，亦无所得，以致李育锦（原告弟弟）虽然一直在使用该房，却至今无法办理好该房地产权过户手续。1994年8月25日，被告张国俊在交出该房的国有土地使用证及钥匙后，该房屋一直由李育锦使用至今。据了解，李育锦在使用过程中，还为被告张国俊垫付了以该房作抵押的建设银行贷款还款本息。2013年9月11日，被告突然委托他人找到李育锦，要求李育锦返还房屋；同时，在李育锦主张权利之时，被告还抗辩是其口头委托原告代管房屋、代收租金，他与原告、李育锦之间根本不存在房屋买卖的行为和意思；不仅如此，被告张国俊明知该房屋已出卖，还故意隐瞒卖房的行为，登报声明房产证遗失，企图采用欺骗手段重做房地产证。原告认为，根据被告张国俊亲笔书写的收条和原告之弟长期使用该房的事实表明，原、被告之间房屋买卖合同依法成立，被告早在1994年已将讼争房屋出卖。李育锦亦使用该房长达19年之久，一直无人提出异议。被告不但不顾卖房事实，长期逃避过户义务，还无理要求返还房屋，是毫无信用的小人之举，于情、于理、于法所不容！综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告协助原告办理梅州市××601及杂间××号房地产权过户手续，并按国家规定承担应当由卖方承担的房地产权过户税、费；2、本案诉讼费由被告承担。
原告提交的证据有：1、原告身份证复印件；2、购房收条及借条原件；3、国有土地使用证复印件；4、房屋所有权证复印件；5、证人证言；6、购销合同复印件等以证明其诉请。
被告张国俊辩称，一、双方的房屋买卖关系不成立，表现在没有签订书面合同、双方没有房屋买卖的合意，现原告手中所持的单据主要是借款的关系。另就买卖房屋来讲，无书面合同，无具体价格、交付时间等情形看，从合同法看，双方的买卖关系不成立，在不成立的情况下，被告有义务将名为买卖房屋实为借款的房屋返还给被告。根据城市房地产管理法第59条的规定，我国实行的是房地产登记制度，房屋买卖必须到相关部门进行登记过户，原、被告之间的行为并没有到相关部门的登记。从原告的诉状中也可看出并不是原告想买房，被告也不是想卖房，只是借款。房屋买卖合同也不符合法律规定的要件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告提交的证据有：1、被告身份证；2、房屋所有权证存根；3、裁定书；4、民事起诉状；5、声明书（以上证据均为复印件），以证明其辩称。
经审理查明，坐落于梅州市××房杂间××房产（证号为粤房证字第××号），所有权人为张国俊（现已查封），1994年至今一直由李育锦（原告之弟）夫妇居住使用。原、被告双方签订三份收条，内容分别显示：“兹收到李育南先生交来购买套房定金款计人民币贰万元正。20000元。套房地址：五洲城新洲路B4栋601房。收款人：张国俊，94.3.31日”；“兹收到李育南先生交来购套房预付款人民币计陆万元正。（地点五洲城新洲路B4栋601）收款人：张国俊94.4.5日”；“兹向李育南先生领取购房款肆仟元正。房产证于94.9.15日前交给。（4000元）。张国俊、94.8.25日”。两份借条，内容分别显示：“兹借到李育南先生人民币伍仟元正。经借人：张国俊，94.6.20日”；“兹借到李元顺同志人民币贰仟元正。经手人：张国俊94.7.15日”。原告付了上述款项后，要求被告协助过户本案房产，被告一直未予协助，双方遂因是否达成购房合意及购房价款等发生纠纷，原告于2013年12月25日向本院提起诉讼，被告则作出上述答辩。
另查明，梅州市房地产档案馆档案信息表中显示，权属人为张国俊（本案被告）的房产，有且仅有一套坐落于梅州市××房杂间××号（证号为粤房证字第××号）。
本院认为，本案原、被告虽未以书面形式订立房屋买卖合同，但从双方签订的三份收条内容显示的“购买套房定金款”、“购套房预付款”等字样及原告主张当时双方约定房屋价款为11万元，有原告提交的购销合同、广东省契税收据等证据证实符合当时的市场价格，且房屋一直由原告之弟李育锦居住使用的事实，因此可以看出双方在1994年已经达成房屋买卖合意，约定了合理的房屋价款，房屋虽未办理过户手续，但已交付使用，且原告也支付了大部分购房款（三张收条显示，原告已付的购房款为人民币84000元）。综上，双方的口头房屋买卖合同已经成立，且未违反法律禁止性规定，系双方的真实意思表示，应认定为合法有效，该合同对双方均具有约束力。现原告主张继续履行合同，请求被告协助办理房地产权过户手续，依法应予支持。被告辩称双方没有房屋买卖合意，只是借款关系，且认为即使双方达成购房合意，也不包含杂间部分，但未提供相应证据证实，本院不予采纳。因双方对于本案房地产权的过户费用承担问题没有约定，应按相关部门的规定，由原、被告双方各自承担上述税费较为合理。
收条中显示的房产地址为“五洲城新洲路B4栋601房”，原告主张当时双方收条中约定的房产为坐落于梅州市××601的房产，经本院到梅州市房地产档案馆调查得知，被告张国俊在梅州市范围内，有且仅有一套房产坐落于梅州市××房杂间××号（证号为粤房证字第××号），即为本案双方讼争房屋，因此对于原告的主张，本院予以支持，被告辩称双方约定的房产不是原告诉请标的，未提供证据证实，依法不予支持。
原告主张已经支付被告购房款91000元，因其中包含两张借条，数额合计7000元，原告认为当时双方合意抵对购房款，被告又不予认可，该借款与本案中原告的主张属于不同法律关系，本案不作处理，由相关权利人另行主张。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
被告张国俊应在本判决生效后五日内，协助原告李育南办理坐落于梅州市五洲城WB4栋601房及杂间××号（证号为粤房证字第××号）房屋的房地产权过户手续。相关过户费用按规定由原、被告各自承担。
案件受理费2500元，按规定减半收取1250元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
代理审判员 张炜健
二〇一四年二月十七日
书 记 员 陈 玲