广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0306民初20183号
原告（反诉被告）王桂新，男，壮族，1980年8月16日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人袁海雄，广东格明律师事务所律师。
委托代理人郭丽丽，广东深义律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄琨钟，男，汉族，1982年11月16日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人林荣，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人邱赞华，广东宝城律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区，组织机构代码45576637-9。
法定代表人王业。
委托代理人马力，广东邦罡律师事务所律师。
原告王桂新诉被告黄琨钟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告申请依法追中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王桂新的委托代理人袁海雄、郭丽丽，被告黄琨钟的委托代理人林荣、邱赞华均到庭参加了诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告是朋友关系，被告想出卖位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408号房产，原告认为涉案房产所在的地理位置适合自己的生活，并向被告提出购买涉案房产。原被告于2013年11月1日签订《深圳市二手房预约买卖合同》，但因涉案房产未满五年及深圳市政府的房屋限购政策，双方便约定：原告付齐首付款160万元时，办理过户手续；所有购房款变为原告向被告的借款，每月支付利息26000元给被告。被告将涉案房产交付给原告使用，原告搬入居住。合同签订之后，原告一直依约向被告支付利息。2016年1月份，原告要将涉案房产出卖给杨柳英，要求被告予以配合，原告、被告和杨柳英于2016年1月3日签订《二手房买卖合同》。合同签订之后，被告与杨柳英却拒不履行义务，造成房屋买卖合同无法继续履行，杨柳英起诉被告要求解除合同并返还定金。原告多次与被告沟通，要求被告将房屋过户至原告名下，并于2016年9月2日将首付款160万元转入被告账户，要求被告履行合同义务，将房屋转移登记在原告名下，被告拒不配合办理相关手续。原告认为原被告签订的合同合法有效，被告应当配合原告办理过户手续，被告的行为已经违反法律法规的规定。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行原告与被告于2013年11月1日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》，配合原告将登记在被告名下位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408号房产过户登记至原告名下；2、被告立即清偿深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408号房产（深房地字第××号）贷款债务和其他债务，注销房产抵押登记和解除房产的查封；3、被告向原告支付违约金，以420万元为基数按每日万分之四为标准，自起诉之日开始计算至房产实际过户之日止；4、第三人协助配合办理深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408号房产贷款的清偿和注销房产抵押登记；5、被告承担深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408号房产过户登记税费；6、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。
被告黄琨钟辩称并反诉称，2013年11月1日，被告与原告就被告位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408的房产签订《深圳市二手房预约买卖合同》。合同约定：被告将该房屋转让给原告，转让总价为4200000元，于合同签订时支付定金15万元；2015年10月28日前支付首期款。并约定如任何一方逾期履行义务超过15日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。但原告除支付了定金15万元外，并未在2015年10月28日前支付任何首期款。鉴于原告违反合同约定并构成严重违约，被告根据上述规定，解除了双方签订的《深圳市二手房预约买卖合同》。同时，根据该约定有权要求原告承担成交价20%的违约金。另外，原告从2013年11月签订合同后，一直占用该房屋至2015年12月。为维护被告权益，请法院判令：1、确认于2013年11月1日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已解除；2、被告支付逾期付款违约金840000元；3、原告支付房屋占用费200000元（从2013年11月1日至2015年12月31日共25个月，每月按人民币8000元计算）；4、本案诉讼费、反诉费全部由原告承担。
原告对被告的反诉答辩称，被告在以372万元拍卖取得涉案房产后，因没有钱偿还房屋贷款按揭，遂找到原告。原告见被告困难，以高于市场价420万元购买涉案房产，条件是对支付首期款等作出其他约定。被告同意之后，签订《深圳市二手房预约买卖合同》。合同签订之后，原告支付了定金，并依约以400万元为借款基数，向被告每月支付利息26000元。3、原告于2016年1月份想转卖房屋，找到案外人林丹。因涉案房产未能办理过户手续，以代理人的身份签订《二手房买卖合同》。之后，原告找到被告，被告在《二手房买卖合同》中签名，同意原告将涉案房屋转卖给林丹。《二手房买卖合同》签订之后，被告便拒不配合原告和林丹去协助办理房屋过户手续。4、因被告拒不配合办理过户手续，原告便察觉被告意图违约。原告之后向被告继续支付利息，于2016年9月2日向被告支付首期款，要求被告配合办理过户手续，被告拒绝办理。依照双方签订的预约买卖合同备注条款，被告与原告协商一致，将购房款转变为原告向被告的借款，原告每月支付利息给被告。换句话说，原告的购房款已经支付完毕，原告取得房屋的所有权，致使从减少税费和偿还首期款时间，对过户时间进行限定。被告无权解除双方的房屋买卖合同，购房款已经转变为借款，双方就购房款的法律关系已经转变为民间借贷的法律关系。从合同实际履行的情况，也可以看出被告认可双方就支付首期款的时间在合同备注中作出更改。首先原告一直支付利息至2015年12月，被告也收取了原告的利息，其次2016年1月，原告想将房屋转卖掉，被告配合原告与案外人林丹签订了《二手房买卖合同》，且在原被告之间合同签订后，被告也向原告交付了房屋。涉案合同签订后，原告依约履行合同义务，被告至今没有解除《深圳市二手房预约买卖合同》的意思表示，原告也没有收到过被告解除《深圳市二手房预约买卖合同》的通知。因此，被告请求确认合同已经解除的诉求不应当得到支持。
经审理查明，2013年11月1日，原告王桂新（买方）与被告黄琨钟（卖方）签订了《深圳市二手房预约买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩2408房转让给黄琨钟，转让成交价为420万元；该房产交易定金共计15万元；买方须于2015年10月28日之前支付除定金之外的首期款人民币150万元至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准，买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日）起三日内（含当日），买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三日内（含当日），买卖双方需到国土局、产权登记中心等相关部门办理完缴纳税费及领取房产证的手续；该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于买方付清首期之日起五日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房产证原件交给第三方办理过户；卖方应当于收到该房地产定金后五日内将该房地产交付买方使用，与买方履行下列手续：共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙，结清水、电、燃气等所有相关费用并办理过户手续，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。合同备注栏约定：1、为了节省税费，双方协商推迟办理过户手续至认为合理的时间；2、买方什么时候付齐首期款，什么时候可以办理过户手续；3、自交房之日起，该房地产相关使用费用均由买方承担；4、买方尚未付清的160万首期款等同于买方向卖方借款，须按照双方协商好的借款利率，向卖方按月支付利息；5、双方商定，以卖方对该房地产抵押贷款250万及买方尚未付清的150万首期款为基数，按照双方协商好的借款的利率，由买方每月支付给卖方利息26000元，该利息不充抵买方应付的购房定金、首期款和其余购房款；6、卖方需做全权委托公证给买方；7、如未尽事宜，双方协商处理。
合同签订后，原告依约支付了定金15万元，被告依约交付了涉案房产，原告依照约定按月支付利息26000元，截止2015年12月，原告共支付利息564005元。2016年3月31日，原告向被告汇款26000元，2016年4月1日，被告向原告退回26000元；2016年4月28日，原告向被告转账26000元，同日，被告向原告退回26000元；2016年5月26日，原告向被告汇款26000元，同日，被告向原告退回26000元；2016年6月30日，原告向被告汇款26000元，同日，被告向原告退回26000元；2016年7月27日，原告向被告汇款26000元，同日，被告向原告退回26000元；2016年8月27日，原告向被告汇款26000元，同日，被告向原告退回26000元；2016年9月2日，原告向被告汇款1600000元，同日，被告向原告退回1600000元。2016年1月14日，被告向原告共计汇款25万元，其中10万元系支付至原告向被告支付利息的银行账户，另15万元，系支付至原告的其他账户。
另查，涉案房产登记在被告黄琨钟名下，抵押于中国建设银行股份有限公司深圳市分行，于2016年4月9日被深圳市宝安区人民法院查封。
以上事实，有《深圳市二手房预约买卖合同》、银行流水、《二手房买卖合同》、房地产证、深圳市房地产信息系统查询结果和不动产抵押登记查询表等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告与被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》，系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。
合同签订后，原告依照合同约定每月支付利息26000元，被告依照合同约定交付房屋给原告使用。2016年1月，原告在未支付购房款的前提下，欲将涉案房产转售给案外人林丹，并作为被告的代理人与林丹签订《二手房买卖合同》，被告对该《二手房买卖合同》予以签字追认。上述《二手房买卖合同》签订后，原告停止支付每月26000元的利息，被告亦收回了涉案房产。原被告双方在《深圳市二手房预约买卖合同》尚未履行完毕的情况下，均同意将涉案房产转让给案外第三人林丹，应当认定为原被告双方以实际行为终止了《深圳市二手房预约买卖合同》的履行。由于《深圳市二手房预约买卖合同》实际上已无法继续履行，故应当认定涉案的《深圳市二手房预约买卖合同》于2016年1月3日已经解除。在没有取得被告书面同意的情况下，原告自行恢复支付每月26000元的利息，但被告均予以退回，没有收取。包括原告于2016年9月支付了首期房款160万元，被告亦予以退回。因原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已经实际解除，原告于2016年3月起每月支付26000元以及支付首期款160万元的行为应当认定为再次订立新合同的邀约行为。被告退回原告支付的26000元以及首期款160万元的行为应当视为拒绝邀约的行为。故原告请求判决被告继续履行合同并承担逾期履行过户义务的违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告的反诉，被告主张合同约定支付首期款150万元的最后期限为2015年10月28日，原告未按时支付首期款，系原告违约，被告有权解除合同并要求原告支付违约金承担违约责任。经审查，原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》备注条款约定，为了节省税费，双方协商推迟办理过户手续至认为合理的时间，买方什么时候付齐首期款，什么时候可以办理过户手续。原告主张该备注条款的约定变更了合同中对首期款支付期限的约定。被告则主张，备注条款的约定系在合同中对首期款支付期限约定范围内的调整。本院认为，如按照被告主张备注条款系在合同对首期款支付期限约定范围内的调整，则该备注条款的内容与合同主文的约定完全一致，没有存在的必要。且综合本案案情，在2015年10月28日以后，原告依旧支付了两个月的利息共计52000元，被告并没有提出异议，且在原被告一致同意将涉案房产转售给案外人林丹的时候，被告并没有提出原告没有依照合同约定的期限支付首期购房款构成违约的主张。故综合上述情况，本院认为，合同备注条款的约定变更了合同主文中关于2015年10月28日前应当支付首期购房款150万元的约定。本院采信原告的主张，原告在2015年10月28日前没有支付首期购房款，不构成违约。被告据此请求判决原告支付违约金840000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告提出的要求原告支付房屋占用费200000元的诉讼请求。本院认为，原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已于2016年1月3日解除，依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原告自2013年11月至2015年12月份实际占有并使用了涉案房产，给原告造成了损失，应当支付占有使用费。参照深圳市政府指导租金标准，原告应当支付被告2013年房屋占有使用费5956元（20元/月·平方米×148.9平方米×2个月）；2014年房屋占有使用费35736元（20元/月·平方米×148.9平方米×12个月）；2015年房屋占有使用费44670元（25元/月·平方米×148.9平方米×12个月）。故原告共计需支付被告房屋占有使用费86362元。对被告提出的判决原告支付房屋占有使用费20万元的诉讼请求，本院予以部分支持。
由于原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已经实际解除，由此给原告造成的损失，原告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王桂新与被告黄琨钟2013年11月1日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》于2016年1月3日解除；
二、原告王桂新于本判决生效之日起五日内向被告黄琨钟支付房屋占有使用费86362元；
三、驳回原告王桂新的全部诉讼请求；
四、驳回被告黄琨钟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费40400元、保全费5000元，由原告王桂新负担；本案反诉的案件受理费7080元，由原告王桂新负担566元，由被告黄琨钟负担6514元。上述本诉费用原告王桂新已预交；反诉费用被告黄琨钟已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年一月十一日
书 记 员 王 冰
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。