黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黑01民终542号
上诉人（原审被告）：哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市香坊区五叙街60号。
负责人：付葆芊，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘宝莉，黑龙江嘉升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵晓东，男，1966年5月6日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：钱章进，男，1939年12月18日出生，汉族，哈尔滨轧钢厂退休工人，住哈尔滨市香坊区。
原审被告：哈尔滨香坊物业供热有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区菜艺街135号。
法定代表人：邓跃军，该公司经理。
上诉人哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司（以下简称香坊物业二公司）与被上诉人赵晓东、原审被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司（以下简称香坊物业公司）合同纠纷一案，赵晓东于2016年8月25日起诉香坊物业二公司及香坊物业公司赔偿其房屋租金损失35,907.16元，哈尔滨市香坊区人民法院以不属于人民法院民事案件受案范围为由作出（2016）黑0110民初5598号民事裁定书，裁定驳回赵晓东的起诉。赵晓东不服上诉至本院，本院以（2017）黑01民终489号裁定，指令哈尔滨市香坊区人民法院对本案进行实体审理。哈尔滨市香坊区人民法院重审后作出（2017）黑0110民初3908号民事判决，香坊物业二公司不服，提起上诉本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。香坊物业二公司的委托诉讼代理人刘宝莉、赵晓东及其委托诉讼代理人钱章进到庭参加诉讼。香坊物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
香坊物业二公司上诉请求：撤销原判，改判驳回赵晓东的一审诉请。事实与理由：一、赵晓东取得涉案房屋所有权的时间应当以香坊区人民法院判决确定的日期为起点，而不能确定赵晓东对涉案房屋自始享有所有权。本案所涉房屋在动迁之前的所权××为哈尔滨市市钢家具厂，动迁后涉案房屋为国家所有，登记在哈尔滨市城市建设投资集团有限公司的名下，属于直管公产房，由香坊物业二公司代为对该公产房进行管理、维修、维护等职能，承租人为赵晓东。2015年赵晓东提起诉讼，同年哈尔滨市香坊区人民法院判决涉案房屋归赵晓东所有。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，本案中所涉房产所有权人在法院判决之前应当以房产行政管理部门的登记为准，一审法院认定赵晓东对涉案房屋自始享有所有权没有事实和法律依据，赵晓东取得涉案房屋所有权的时间应当以哈尔滨市香坊区人民法院判决确定的日期为起点，赵晓东在此之前为涉案房屋的承租人，交纳房屋租金是被上诉人的法定义务，赵晓东无权要求香坊物业二公司返还租金。二、一审法院判决香坊物业二公司返还租金，不仅违反了民法权利义务相一致的原则，而且严重侵害了国有资产的安全。赵晓东交纳租金是其法定义务，一审法院判决香坊物业二公司返还赵晓东租金，严重侵害了国有资产的安全，造成了国有资产的严重流失。三、香坊物业二公司履行了承诺书中的填表盖章的义务，赵晓东无权提起返还租金的诉讼。2014年赵晓东等14户出具的《承诺书》中放弃要求返还租金的承诺是他们的真实意思表示，赵晓东不应当违背诚实信用的原则，就租金问题提起返还之诉。另外，一审法院认定香坊物业二公司未在《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表填表、盖章，与事实不符。事实是，2014年10月香坊物业二公司即为赵晓东在内的14户完成了《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表填表、盖章等工作，并上报到香坊房产交易管理一所，但是因涉案房屋的原权××为哈尔滨市市钢家具厂，香坊房产交易管理一所回复该情况无法直接办理到赵晓东名下，故赵晓东提起确认涉案房屋所有权的诉讼，因此，一审法院认定香坊物业二公司未在《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表填表、盖章是错误的。
赵晓东辩称，请求维持一审判决，驳回香坊物业二公司的上诉请求。根据哈尔滨市住房制度改革市政府文件和《哈尔滨市住房制度改革实施方案》及《动迁房屋产权调换协议书》，涉案房屋不属于公产房，应为赵晓东的私有产权房屋。从1995年1月赵晓东进户时，应自始享有涉案房屋的所有权。香坊物业二公司上诉称“赵晓东取得该涉案房屋所有权的时间应当以哈尔滨市香坊区人民法院判决确定的日期为起点”以及“本案所涉房屋在动迁前的所权××为哈尔滨市市钢家具厂，动迁后为国家所有，登记在哈尔滨市城投公司名下，由香坊物业二公司对该公产房进行管理、维修、维护等职能”，香坊物业二公司“履行了填表、盖章义务，赵晓东无权提起返还房屋租金的诉讼”，是香坊物业二公司不顾国家政策与国家法律，故意否定当年哈尔滨市住房制度及市政府相关文件精神，否定文件规定的“拆一米还一米，拆什么房还什么房”及“关于集资建房的产权，归个人所有”等规定，否定双方签订的《动迁房屋产权调换协议书》等事实，达到永远侵吞赵晓东房屋租金的目的。
香坊物业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
赵晓东向一审法院起诉，请求判令：香坊物业二公司赔偿1992年1月至2013年12月31日止，强行收取赵晓东香坊区××号××单元××500.06平方米的门市房的房屋租金35,907.16元的经济损失。
一审法院认定事实：赵晓东出具承诺书一份，承诺“只要原动迁人——香坊房管处按哈尔滨物业、供热集团的部署，用动迁房屋产权调换给赵晓东等14户办理了上述《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的填表、盖章，赵晓东等14户保证不再追究从1992年1月至2013年12月31日止所交与香坊房管处及哈尔滨香坊物业、供热有限责任公司24万多元的房屋租金，特出此承诺书为据。”2015年11月17日，原审法院作出（2015）香民一民初字第459号民事判决书，判决哈尔滨市香坊区××号××单元××号房产归原告赵晓东所有。2014年3月4日，香坊物业二公司出具证明一份，证明承租人赵晓东2013年12月31日以前的租金、供暖费已结清。
一审法院认为，原审法院（2015）香民一民初字第459号民事判决书已经确认哈尔滨市香坊区××号××单元××号房产归赵晓东所有，该所有权赵晓东自始享有，故香坊物业二公司收取赵晓东租金无法律依据，应予返还。关于香坊供热公司辩称的赵晓东出具承诺书，承诺放弃主张房屋租金，因该承诺系附条件承诺，其前提条件是“只要香坊房管处按哈尔滨物业、供热集团的部署，用动迁房屋产权调换给赵晓东等14户办理了上述《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的填表、盖章”，但香坊供热公司并未提供证据证明其在产权调换审批表上填表、盖章，因此赵晓东才以诉讼的方式取得涉案房产的所有权，故香坊供热公司的该项答辩意见不予采纳。关于香坊物业二公司辩称所收取的租金已经用于房屋的修缮、物业服务、二次加压服务、排水疏通等服务，因香坊物业二公司并未提供证据证明提供给赵晓东的服务具体的费用，且该服务费用的收取与本案不是同一法律关系，应由香坊物业二公司另行主张，不能从赵晓东主张的租金中直接抵消，故香坊物业二公司的抗辩主张法院不予支持。赵晓东主张香坊物业二公司返还租金35,907.16元，因香坊物业二公司承认赵晓东2013年12月31日以前的租金、供暖费已结清，且赵晓东提供承租证证明2007年每月租金为86.76元，另外，香坊物业二公司提供的承诺书上也证明赵晓东交纳租金至2013年12月31日止，故赵晓东要求的租金未超出法律规定，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，判决：哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司于判决生效后十日内给付赵晓东35,907.16元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，由哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司负担，与上款一并给付赵晓东。
二审中，香坊物业二公司围绕上诉请求提交如下证据：证据一、赵晓东的《动迁房屋产权调换申请审批表》、《动迁房屋产权调换协议书》、《建筑工程单方工程造价测算证明》各一份。拟证明：2014年10月16日，香坊房管处（现为哈尔滨香坊物业供热有限责任公司）为赵晓东等填写办理了上述三个申请审批表。证据二、申请书、授权委托书及钱章进的身份证复印件各一份。拟证明：2014年10月24日，钱章进出具的申请书中明确承认香坊房管处已经给赵晓东等人出具办理了《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表。证据三、（2015）香民一民初字第459号民事判决书一份。拟证明：在赵晓东要求确权一案的判决中，人民法院确认了香坊房管处为赵晓东办理《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的事实。证据四、屋面防水工程承包书及合同能源管理项目合同各一份。拟证明：香坊物业二公司对赵晓东等人承租的公产房投入了大量的财力、物力进行维护、改造，赵晓东等人交纳的租金已经全部投入了维修、改造中，根据权利义务相一致的原则，赵晓东无权要求香坊物业二公司将已经投入到房屋维修养护当中的租金返还。本院组织各方当事人进行了举证质证。
赵晓东质证意见：《审批书》没有填表盖章，《申请书》是不存在的，香坊物业二公司没有出《申请表》也没有出《拆迁协议书》，没有承诺内容，房产是赵晓东通过诉讼主张到的权利，手续都是自己办理的，该事实体现在（2015）香民一民初字第459号民事判决当中。
本院认证认为，香坊物业二公司二审举示的证据一、二、三可以相互佐证，并为本案诉讼过程中赵晓东的相关发言所证实。证据四系基于一审判决认为香坊物业二公司无证据证实其对涉案房产投入了管理、维护、维修义务所举示，且赵晓东对该证据的真实性未提出异议。因此对上述证据本院均予采信，上述证据可以证明赵晓东虽是通过诉讼确认了涉案房屋的所有权，但香坊物业二公司在此过程中履行了协助义务，同时对涉案房屋进行了管护服务。
本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，原位于香坊区××房产所有人为哈尔滨市钢家具厂，赵晓东父亲为哈尔滨市钢家具厂职工，该厂将原六顺街50号房产交给赵晓东父亲使用。1993年哈尔滨市房地局香坊房管处房改办委托哈尔滨市香坊区政府动迁办公室对原香坊区××房产所在区域进行动迁改造。哈尔滨市房地产管理局香坊房管处危房改造办公室与赵晓东签订了《动迁协议书》和《动迁房屋产权调换协议书》，约定“赵晓东新安置房坐落于香坊区××号××单元××号，哈尔滨市房地产管理局香坊房管处危房改造办公室于1995年1月将新安置房屋产权移交给赵晓东。2003年哈尔滨钢家具厂事实整体兼并，变更为哈尔滨市通用院校家具有限公司。2015年5月哈尔滨市通用院校家具有限公司出具证明，内容为“赵晓东，原在香坊区六顺街50号的住房是我单位原哈尔滨钢家具厂职工住房。当时老房多年，已属自住自修，于1993年5月动迁，原哈尔滨钢家具厂已放弃产权，该房屋产权已属赵晓东所有，特此证明”。香坊物业公司按照协议书约定组织材料为赵晓东办理产权变更。2014年11月香坊房产交易管理一所向香坊物业公司出具了关于赵晓东房产办理问题的情况汇报，指出动迁前房产所有人为哈尔滨钢家具厂，不能登记于个人名下，建议由哈尔滨钢家具厂按相关政策再进行处理。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，赵晓东居住房屋的产权所有人原为哈尔滨钢家具厂，因哈尔滨通用院校家具有限公司兼并了哈尔滨钢家具厂，并于2015年5月1日出具证明放弃产权，哈尔滨市香坊区人民法院作出的（2015）香民一民初字第459号民事判决书判决案涉房屋的所有权归赵晓东所有，应自该民事判决生效时赵晓东享有案涉房屋的所有权。另因赵晓东居住的案涉房屋动迁前系哈尔滨钢家具厂公产房，动迁后不能自动变更为赵晓东私产非因香坊物业二公司的过错造成的，香坊物业二公司依据承租证并按照直管公产房收取承租费合理，且其已履行了管护义务，实际无法返还。赵晓东曾承诺如原动迁人为其办理《动迁房屋产权调换申请审批书》等三个申请审批表的填表、盖章，则保证不再追究香坊物业二公司已经收取的房屋租金。其亦与原动迁人签订《动迁协议书》，约定赵晓东今后不得提出与此房有关的任何与经济相关的要求。现香坊供热物业二公司举示的证据证明该公司履行了相关义务，赵晓东即应依约履行，不得要求返还房屋租金，原审法院判决香坊物业二公司给付赵晓东承租费无事实及法律依据。
综上所述，香坊物业二公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条，《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初3908号民事判决；
二、驳回被上诉人赵晓东的原审诉讼请求。
一审案件受理费698元（赵晓东已预交）、二审案件受理费698元（香坊物业二公司预交），均由被上诉人赵晓东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李胜凯
审 判 员 唐玉贵
审 判 员 刘万福
二〇一八年六月二十八日
法官助理 王帅英
书 记 员 赵春莹