四川省成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0114民初3378号
原告：蔡林，男，1991年8月30日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人：苟伟，四川由真律师事务所律师。
被告：钱夏维，女，1987年7月21日出生，汉族，住江苏省常熟市。
第三人：中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，住所地成都市高新枢天府大道中段1366号。
负责人：陈?，行长。
第三人：四川锦程消费金融有限责任公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天韵路186号。
法定代表人：王晖，总经理。
委托诉讼代理人：刘洁馨，女，1988年4月12日出生，汉族，系该公司员工，住成都市成华区。
第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。
法定代表人：徐万刚，总经理。
委托诉讼代理人：赵霞，女，1990年9月12日出生，汉族，系该公司员工，住江苏省通州市。
委托诉讼代理人：杨荣硕，男，1990年5月29日出生，汉族，系该公司员工，住四川省资阳市安岳县。
原告蔡林与被告钱夏维、第三人中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称中行高新支行）、四川锦程消费金融有限责任公司（以下简称锦程公司）、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡林及委托诉讼代理人苟伟、被告钱夏维、第三人锦程公司的委托诉讼代理人刘洁馨、第三人链家公司的委托诉讼代理人赵霞、杨荣硕到庭参加诉讼。第三人中行高新支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡林向本院提出诉讼请求：请求判令1.钱夏维继续履行《成都市存量房屋买卖合同》；2.钱夏维协助蔡林到中行高新支行、锦程公司替钱夏维清偿案涉房屋的贷款本息（以核定金额为准），并办理抵押权注销登记手续；3.钱夏维在抵押权解除后协助蔡林办理位于成都市新都区××（产权证号：权××）房屋所有权过户变更手续；4.钱夏维在房屋产权过户至蔡林名下后立即将房屋交付给蔡林，并办理户口迁出手续；5.钱夏维自2017年9月1日起至办理过户之日止按日计算向蔡林支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金。事实和理由：2017年6月8日，蔡林、钱夏维经链家公司居间服务，签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定钱夏维将其所有的位于成都市新都区××房屋出售给蔡林，总价款为574000元。蔡林按照合同约定向钱夏维支付了38000元定金，同时蔡林贷款申请也已经金融机构审批通过。但钱夏维却未按合同约定向中行高新支行、锦程公司偿还抵押贷款，并在解除抵押后办理过户手续。为维护蔡林合法权益，诉至法院，请求依法裁判。
钱夏维辩称，不同意蔡林的诉讼请求。因钱夏维在卖房时已告知链家公司其在卖房的同时要求同时购进一套房，但链家公司告知钱夏维购买另一套房需全款支付，钱夏维无法支付，所以在签订合同的次日即告诉链家公司不再出售案涉房屋，对此，蔡林也知情。钱夏维违约是事实，愿意在解除合同后，按合同约定赔偿蔡林的损失。
中行高新支行未发表意见。
锦程公司述称，本案与锦程公司无关，任何一方来结清贷款后，锦程公司均可以配合办理解押手续。
链家公司述称，2017年6月8日，蔡林、钱夏维在链家公司签署《成都市存量房屋买卖合同》，成交价为574000元。因案涉房屋存在二次抵押，需要在抵押贷款还清后才能过户；在钱夏维还款的同时，蔡林即去银行贷款面签；在合同签订后，钱夏维告知链家公司不愿意出售案涉房屋，三方协商后未达成一致意见。
本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，蔡林、钱夏维通过链家公司居间服务，签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定钱夏维将其位于成都市新都区××房屋出售给蔡林，该房屋所有权证号为权××，土地使用权证号为××。房屋成交价为43万元，蔡林与钱夏维协商同意该房屋的家具、家电、装饰、装修及配套设备设备、钱夏维购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价144000元，与该房屋一并转让给蔡林。本合同成交价为以上两项合计金额574000元。蔡林在签订合同当日支付定金3万元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，定金支付方式为通过银行资金监管专用账户划转。蔡林在在过户递件前，将全部或部分首付款294000元存入银行资金监管专用账户，待蔡林取得不动产权证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻。尾款由放贷银行直接支付给钱夏维，蔡林拟贷款金额约25万元，期限约20年。若蔡林未获得贷款批准的，双方同意本合同终止，蔡林支付的定金和房款钱夏维应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由蔡林承担。该房屋目前为抵押状态，钱夏维应在2017年8月31日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款还款账户、注销抵押登记）并承担相关费用。双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。钱夏维应在过户取件完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。关于逾期办理房屋交易的其他事宜载明“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”合同第九条免责条款载明“在合同履行过程中，如发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法克服的事件（包括但不限于国家政策、地方政策法规、意外死亡等）或自然灾害（包括但不限于地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方可以部分或全部免除履行职责或推迟履行职责，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”合同签订后，蔡林按约支付了3万元购房定金，该定金存放在银行资金监管专用账户。2017年8月2日，蔡林与钱夏维又签订了一份补充协议，约定原合同约定蔡林支付给钱夏维定金3万元，现蔡林同意追加定金8000元，总共定金38000元，追加的定金于签订协议当日由蔡林直接支付给钱夏维。原合同约定蔡林首付款274000元，由于定金增加的原因，首付款减少为266000元，蔡林在递件前将首付款存入银行账户托管，尾款27万元由放贷银行直接支付给钱夏维。协议签订之日，蔡林按约直接向钱夏维支付了8000元购房定金。后钱夏维又按约将首付款266000元存入银行资金监管专用账户，中国工商银行股份有限公司成都金牛支行业已通过了蔡林申请的个人购房抵押贷款27万元，双方并签订了《个人购房借款/担保合同》。
另查明，案涉房屋钱夏维系以按揭贷款方式购买，钱夏维以案涉房屋作为抵押，在中行高新支行贷款了296000元。2017年12月21日，钱夏维又与锦程公司签订了《最高额抵押合同》、《最高额借款合同》、《个人消费贷款合同》，以案涉房屋作抵押，在锦程公司再贷款了20万元。
对于当事人没有争议的上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的《成都市存量房屋买卖合同》、收据、收款收据、补充协议、《个人购房借款/担保合同》、房屋信息查询记录、《最高额抵押合同》、《最高额借款合同》、《个人消费贷款合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，蔡林与钱夏维签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案双方当事人的主要争议在于上述合同是否应继续履行的问题。对于该争议本院认定如下：
钱夏维抗辩认为，在合同签订的次日即表示不愿意出卖案涉房屋，且蔡林也知情。但审理查明，双方在2017年6月8日签订了《成都市存量房屋买卖合同》后，因购房定金、首付款和尾款支付的问题，双方在2017年8月2日又签订了补充协议，该客观事实表明钱夏维愿意继续履行合同，双方并未有解除合同的意向。之后钱夏维未按合同约定办理完成解除案涉房屋的抵押登记手续，反而又以案涉房屋再次抵押，向锦程公司贷款，且在合同履行过程中，又未发生不可抗力的事件以致钱夏维不能按合同约定履行义务，故钱夏维的行为已违反合同约定。而蔡林在合同履行过程中未有任何违约行为，其作为守约人有权要求钱夏维继续履行合同，且其表示愿意在过户之前代为偿还钱夏维在金融机构的贷款，购房尾款也可以一次性向钱夏维付清，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此蔡林可通过行使涤除权的方式消灭抵押权，双方继续履行合同不存在事实上或法律上的障碍。故蔡林要求钱夏维继续履行合同，并主张其代钱夏维向中行高新支行、锦程公司清偿案涉房屋的贷款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；蔡林代钱夏维偿还清中行高新支行和锦程公司的债务后，中行高新支行、锦程公司应协助蔡林办理案涉房屋抵押权注销手续。案涉房屋的抵押权注销后，钱夏维应协助蔡林办理房屋过户登记手续，并将案涉房屋交付蔡林。
关于蔡林要求钱夏维支付违约金的问题。因在合同履行过程中，钱夏维存在违约行为是客观事实，本案中，蔡林作为守约方，主张钱夏维从2017年9月1日起按日计算，以该房屋本合同成交价0.5‰为标准向其计付违约金。本院认为，因上述本院已支持蔡林要求钱夏维继续履行合同的诉讼请求，蔡林已实现其签订《成都市存量房屋买卖合同》的目的，且蔡林又未提供因钱夏维的违约行为给其造成直接损失的依据，故本院根据合同的履行情况和本案查明的事实，酌情认定钱夏维向蔡林支付1万元违约金为宜。
本案中，蔡林直接向钱夏维支付了8000元定金，另3万元定金和266000元首付款存放在银行资金监管专用账户，尚有购房款27万元未支付。而钱夏维应向蔡林支付违约金等费用，以及蔡林代钱夏维向中行高新支行和锦程公司偿还清剩余贷款本息的金额尚不确定，故蔡林尚应向钱夏维支付的购房款在代钱夏维结清中行高新支行和锦程公司剩余贷款本息后，扣除该金额和判决认定钱夏维应承担的违约金等费用，在双方办理房屋过户手续之日一次性支付给钱夏维。
关于蔡林要求钱夏维办理户口迁出手续的诉讼请求，因不属本案调整的范围，本院不予支持。
综上所述，蔡林要求钱夏维继续履行合同，代钱夏维清偿中行高新支行和锦程公司的全部贷款本息，并要求钱夏维协助办理案涉房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求，及在抵押权解除后，要求钱夏维协助蔡林办理案涉房屋所有权证的过户登记手续和交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；蔡林要求钱夏维支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；蔡林要求钱夏维办理户口迁出手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、蔡林与钱夏维签订的《成都市存量房屋买卖合同》继续履行；
二、蔡林于本判决生效之日起十日内代钱夏维向中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行和四川锦程消费金融有限责任公司偿还其以成都市新都区××房屋抵押担保的债务（具体金额以蔡林支付该款项时中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行和四川锦程消费金融有限责任公司系统内实际结清的总金额为准）；
三、钱夏维、中国银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行、四川锦程消费金融有限责任公司于蔡林履行完毕上述第二项判决义务后的七日内协助办理位于成都市新都区××房屋的抵押注销手续；
四、钱夏维应自位于成都市新都区××房屋的抵押权注销之日起七日内协助蔡林办理该房屋的过户手续，并将该房屋交付给蔡林。同时，蔡林应将购房尾款与钱夏维一并结清；
五、钱夏维于本判决生效之日起十日内向蔡林支付违约金1万元；
六、驳回蔡林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费885元（已减半收取），财产保全费3390元，合计4275元，由蔡林负担435元，钱夏维负担3840元（此款蔡林已预交，蔡林在向钱夏维支付剩余购房款时一并结算）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一八年六月二十九日
书记员 侯 毅