上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二(民)终字第2002号
上诉人(原审原告)上海峻顶资产管理有限公司。法定代表人胡欢平。委托代理人何志法，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人翁祖卿，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海青浦徐泾资产经营管理有限公司。法定代表人邵国旗。委托代理人张康，上海市广益律师事务所律师。原审第三人上海雅融仓储有限公司。法定代表人胡欢平。委托代理人何志法，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人翁祖卿，上海市君悦律师事务所律师。原审第三人上海西虹桥动拆迁有限公司。法定代表人高洪青。上诉人上海峻顶资产管理有限公司(以下简称：“峻顶公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第2591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，峻顶公司(乙方)与上海青浦徐泾资产经营管理有限公司(以下简称：“资产公司”，甲方)于2010年12月27日签订租赁合同，乙方承租对方所有的位于上海市青浦区徐泾镇蟠中路XXX号XXX幢厂房；如政府对该出租厂房及土地进行动迁或除去其他原因，需终止租赁，甲方须提前3个月通知乙方，并协助乙方做好搬迁费用的补偿；如当地政府对该租赁厂房及土地需动迁，乙方须无条件接受搬迁的要求，并遵照接受地方政府指定的专业评估单位所评估的搬迁补偿费用；任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任方承担，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按逾期交付租金的0.05%加付违约金，甲方有权收回租赁物；乙方需要支付5万元租用责任保证金，不再租用上述厂房并不存在任何责任的前提下，甲方须无条件退还给乙方等。此前，上述房屋由上海雅融仓储有限公司(以下简称：“雅融公司”)承租。雅融公司承租期间支付资产公司50,000元保证金，在双方终止租赁关系时，资产公司未将该笔费用退还雅融公司。资产公司曾发函给峻顶公司，落款时间为2011年9月15日，表示根据合同第七条约定，如当地政府对租赁厂房动迁，峻顶公司需无条件搬离，政府有关部门已通知，租赁厂房属于动迁范围，要求峻顶公司在2011年11月底前搬离，对于租金及其他事宜要求到资产公司面晤。上海西虹桥动拆迁有限公司(以下简称：“拆迁公司”)于2012年10月23日出具情况说明，表明系争房屋尚未动迁。但拆迁公司委托的评估公司于2011年9月9日对系争厂房在内的厂房进行价值评估，并于2012年9月17日出具了评估报告，载明资产公司建筑物评估值为人民币(以下币种均为人民币)35,373,626元、二次装修1,127,629元、附属设施2,194,006.50元、租赁企业二次装修433,349元、租赁企业附属设施560,380元、租赁企业机器设备搬迁费393,659元、租赁企业存货搬迁127,400元。现峻顶公司涉讼，要求判令资产公司赔偿其经营利益损失2,449,692元、装修损失暂估2,043,637元、搬迁费损失暂估2,228,364元等，并返还保证金50,000元等。原审法院审理中，峻顶公司明确，要求判令资产公司赔偿其经济利益损失2,449,692元、停业停产损失6,612,555元，附属设施补偿费4,315,365元，设备物资等搬迁补偿521,059元。其中，经济利益损失包括2012年1月1日到同年10月29日峻顶公司搬离承租厂房之日止未向雅融公司收取的租金2,324,383元、2012年10月30日到同年12月31日峻顶公司另行出租给雅融公司的租金差值125,309元。峻顶公司还表示因为承租厂房都是其在经营，资产公司未经营，所以停产停业损失费用均应补偿给峻顶公司；因承租系争房屋时房屋破旧不堪，峻顶公司对其进行了装修，进行了大量投入后再实际交付给雅融公司，因此认为装修补偿费用等均应归属峻顶公司。原审法院经审理后认为，峻顶公司与资产公司之间存在合法有效的租赁关系，在约定的承租期内涉案房屋因动迁致使双方合同无法继续履行。根据资产公司在2011年9月向对方发出的函件以及有关评估单位提供的材料显示的评估作业时间，并结合有关动迁公司对动迁流程的描述，在2011年9月时动迁工作已经开展，但截止上述动迁公司出具情况说明之时，资产公司尚未签订正式的动迁协议。根据动迁协议及评估报告的内容，显然对该公司的补偿部分中包括了作为承租人的峻顶公司应得的拆迁利益。因本案中峻顶公司与资产公司对该次动迁范围内的房屋承租人仅为峻顶公司无异议，因此，拆迁中涉及到的租赁企业的拆迁利益应归属峻顶公司。至于他人基于与峻顶公司的租赁关系主张拆迁利益与否，与资产公司无关，也非本案处理范围。根据动迁协议、评估报告的内容及有关拆迁公司的陈述，显然峻顶公司主张的停产停业损失、附属设施补偿费、设备物资等搬迁补偿三项内容是其可得拆迁利益，相应的金额应为151,478.80元、993,729元、521,059元。峻顶公司主张明细表上上述三项内容的所有款项均应作为该公司可得拆迁利益，依据不足，不予支持。关于峻顶公司主张的经营利益损失中该公司未向其认为的承租人雅融公司收取的租金部分，因峻顶公司提供的其与雅融公司及案外人的解除协议，显然案外人并非完全不向雅融公司支付峻顶公司主张的期间内的租金，峻顶公司因案外人不向雅融公司支付租金而放弃向雅融公司主张租金的后果不应由资产公司承担。峻顶公司主张的租金差额的可得利益损失，亦无依据，不予支持。关于峻顶公司主张的50,000元保证金的返还诉求，从本案各方当事人相关的合同履行情况看，即使资产公司在与峻顶公司建立租赁关系时，三方对雅融公司支付的50,000元保证金的处置未有书面或者明确的意思表示，但实际履行合同中从资产公司未向峻顶公司依约收取上述保证金且原审庭审中陈述不能同时收取两笔保证金看，雅融公司对保证金的处置方式亦向法庭作出了明确表示方式，为避免累讼，本案中资产公司直接向峻顶公司返还保证金亦无不可。经原审法院释明，资产公司坚持案外人姚某某的表态说明方可返还保证金，因从资产公司出具的收据看姚某某支付该笔款项显然是雅融公司履行其与资产公司的合同的行为，至于姚某某与雅融公司间的债务纠纷由其另案处理。故对资产公司的上述意见，不予采信。原审法院据此作出判决：一、上海青浦徐泾资产经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海峻顶资产管理有限公司停产停业损失、附属设施补偿费、设备物资等搬迁补偿费共计1,666,266.80元;二、上海青浦徐泾资产经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海峻顶资产管理有限公司保证金50,000元；三、上海峻顶资产管理有限公司要求上海青浦徐泾资产经营管理有限公司赔偿经营利益损失2,449,692元的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人峻顶公司不服，向本院提起上诉称：根据被上诉人资产公司与征收单位达成的相关动拆迁补偿协议、明细表及咨询估价报告，本次动拆迁停业停产损失为6,612,555元。上诉人租用了相关厂房面积达85%，故上诉人应得停产停业损失补偿为5,620,671.75元。但原审法院仅判决上诉人获得停产停业损失151,478.8元，严重违背动拆迁补偿的相关法律规定，明显偏袒被上诉人。上诉人同意双方当事人解除租赁合同，是基于合同中有关动迁的约定是解除原因之一，但是被上诉人在有关动拆迁尚未正式开始前，贸然解除了双方的租赁合同，并提出了要求上诉人支付占用费的诉讼，显存在重大过错，导致上诉人蒙受了较大的经济损失，故被上诉人应承担违约解除合同的赔偿责任，上诉人将另行主张该项权利。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，请求本院依法撤销原审判决第一项，并改判被上诉人增加支付上诉人停产停业损失5,469,192.95元等。被上诉人资产公司辩称：上诉人峻顶公司不是被拆迁人，拆迁人按照相关动拆迁的法律法规的规定，不可能对其进行补偿，被上诉人资产公司作为被拆迁人也不可能对上诉人进行补偿，且其也并非有关拆迁协议的当事人，上诉人根据他人的拆迁合同中的相关权利主张自己的权利行为，违反了合同相对性原则。如上诉人坚持认为自己是法定拆迁补偿对象，其则应依法提起涉及本案的拆迁补偿协议无效之诉予以维权。原审判决给予上诉人的停产停业损失是根据双方当事人的租赁合同约定以及有关评估报告的相关事项得出的结论，上诉人取得原审判决的相关补偿已远超过其应取得的利益。而且根据有关司法实践，房屋拆迁安置中停产停业损失应根据房屋的权属决定归属，故原审第三人拆迁公司关于有关拆迁补偿款是给予被上诉人的观点符合有关司法实践。上诉人提出要求被上诉人承担违约赔偿的诉请，却又明确另行主张，显令人困惑。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。原审第三人雅融公司述称，其同意上诉人峻顶公司的上诉诉请。原审第三人拆迁公司未作陈述。本院经审理查明，原审判决书第五页第三段第四行起存在笔误，其中“原告”均为资产公司，“被告”系指峻顶公司，本院予以纠正。以上事实，有2010年12月27日的《房屋租赁合同》，以及原审法院的开庭、本院的审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。现双方当事人对于拆迁公司作出的咨询评估报告均无异议，该报告对于上诉人所享有的附属设施补偿费、设备物资等搬迁补偿费用，均作了明确，各方当事人均无异议。另外，拆迁公司出具的企业补偿明细表中载明，应发放的“停产停业补偿”为6,612,555元，对此各方当事人均无异议。本案的争议焦点在于，停产停业损失如何进行分配。虽然拆迁公司对于系争厂房征收所给予的停产停业损失补偿计算方法，系根据该厂房所占的相应土地补偿和地上物补偿两项数额，再乘以规定的系数。但是倘若将上诉人所享有的停产停业损失补偿费用，也简单地根据咨询评估报告中确定的附属设施补偿费、设备物资等搬迁补偿费用两项，乘以上述同样的系数予以确认，显缺乏足够的事实依据。故对于被上诉人所享有的相关停产停业损失补偿费用，本院结合相关租赁合同约定的履行期限和实际履行情况，从平衡各方当事人利益出发，酌情确定为3,967,533元。由于相关的征收工作确已发生，且目前基本履行完毕，原审法院对于上诉人主张的要求对方赔偿经营利益损失的诉请未予支持，理由充分，并由被上诉人返还上诉人保证金的处理并无不当，本院均予以认同。上诉人提出其将另行向被上诉人主张有关违约解除合同的赔偿责任，系其行使相关的诉讼权利，但其亦应承担相应的诉讼风险。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第2591号民事判决第二、三项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第2591号民事判决第一项；三、上海青浦徐泾资产经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海峻顶资产管理有限公司停产停业损失、附属设施补偿费、设备物资等搬迁补偿费共计5,482,321元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费105,492元，由上诉人上海峻顶资产管理有限公司负担63,517.17元，被上诉人上海青浦徐泾资产经营管理有限公司负担41,974.83元；二审案件受理费50,084.35元，由上诉人上海峻顶资产管理有限公司负担15,138.68元，被上诉人上海青浦徐泾资产经营管理有限公司负担34,945.67元。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年六月二十九日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……