吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉07民终648号
上诉人（原审被告）：吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司，住所：吉林省乾安县医院西侧。
负责人：于金业，经理。
委托代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：李玉秋，女，1970年9月20日生，汉族，保险公司职员，现住吉林省乾安县乾安镇昆池街52委，身份证号码：2223281970********。
委托代理人：丁晓峰，黑龙江杨志律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：赵凤山，男，1954年6月1日生，汉族，退休工人，现住吉林省乾安县乾安镇昆池街52委，身份证号码：2223281954********。
委托代理人：丁晓峰，黑龙江杨志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵永丰，男，1965年10月29日生，汉族，现住吉林省乾安县乾安镇昆池街52委，身份证号码：2223281965********。
委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵丹，女，1985年2月18日生，汉族，现住吉林省乾安县乾安镇昆池街52委，身份证号码：2207231985********。
委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。
上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司（下述简称宏利乾安分公司）、李玉秋、赵凤山与被上诉人赵永丰、赵丹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院于2016年3月4日作出（2015）吉乾民初字第1837号民事判决。上诉人宏利乾安分公司、李玉秋、赵凤山均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏利乾安分公司的法定代表人于金业及其委托代理人朱侠、上诉人李玉秋、赵凤山及其二上诉人的委托代理人丁晓峰，被上诉人赵永丰、赵丹及其二被上诉人的委托代理人熊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵永丰、赵丹一审诉称：二原告系父女关系。2010年9月30日，赵永丰与公主岭长青房地产开发有限公司（下述简称长青地产公司）签订了房屋拆迁调换协议书。协议约定原告将私有产权128.68平方米的房屋交付给长青地产公司拆除开发建设芙蓉小区，建成后给予赵永丰回迁住宅、底商、车库等共470平方米。其中回迁住宅93.75平方米。协议签订后，长青地产公司又于2010年10月3日将此动迁区块转让给本案被告宏利乾安分公司。至此，被告即行使协议权利，又履行协议义务。因拆迁协议签订时，建筑图纸没有完成，所以当时对回迁位置没有明确指向。直至2014年6月22日，原、被告通过商品房认购协议书确认了回迁的具体房屋位置，确认时将1期7栋门洞往西数第六门底商变更为回迁人赵丹。原拆迁协议约定于2011年12月31日以前交房入住；认购协议书约定应于2014年12月30日交房入住。现房屋已经建成，但被告拒不交付房屋。原告无奈诉至法院，请求依法判令被告履行协议，交付芙蓉小区1期7栋门洞往西数第六门底商154.44平方米一个；芙蓉小区1期7栋门洞往西数第七门底商154.44平方米一个；交付1号楼阳面车库（20-22平方米）两个。
李玉秋一审诉称：芙蓉小区1期7栋门洞往西数第六门底商是宏利乾安分公司回迁给我的，是按原址原顺序回迁的，我有房屋拆迁调换协议和补充协议。另外宏利乾安分公司不能以买卖的形式将争议底商卖给二原告。
赵凤山一审诉称：芙蓉小区1期7栋门洞往西数第七门底商是宏利乾安分公司回迁给我的，是按原址原顺序回迁的，我有房屋拆迁调换协议和补充协议。另外宏利乾安分公司不能以买卖的形式将争议底商卖给二原告。
宏利乾安分公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告签订的协议没有生效，且本案诉争房屋按原址、原面积已经回迁给李玉秋、赵凤山了，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理认定：2010年9月30日长青地产公司与赵永丰签订了房屋拆迁调换协议书一份，约定拆除面积128.68平方米，回迁面积470平方米。约定2011年12月31日前交房。且双方在备注处约定回迁底商南侧一层160平方米、二层160平方米，西侧底商80平方米，住宅70平方米外加两个车库，双方互不找差价。2010年10月3日长青地产公司与被告宏利乾安分公司签订了动迁转让协议书，协议约定宏利乾安分公司无条件接受长青地产公司与动迁户签订的所有协议。2011年9月11日赵永丰、赵丹收取于金业人民币肆拾万元整。此款原告认为系被告于2012年6月30日前未按时动工的违约金，被告抗辩称系回迁给原告的160平方米底商的退回款。除了此收条外被告再未提供其他证据证明系160平方米底商的退回款。因签订拆迁协议书时，建筑图纸没有完成，所以当时没有明确回迁房屋的具体位置。直到2014年6月22日二原告分别与被告签订了三份芙蓉小区商品房认购协议书，协议约定赵丹、赵永丰认购房号分别为1期7栋门洞往西数第6门，1期7栋门洞往西数第7门，面积均为154.44平方米，认购方式为一次性付款，宏利乾安分公司为二原告出具了收据一枚，但实际上二原告并未向宏利乾安分公司交纳购楼款，只是通过这种方式来确定回迁底商的具体位置。其中一份芙蓉小区商品房认购协议书是由赵丹与宏利乾安分公司签订的，确定回迁的位置为芙蓉小区1期7栋号门洞往西数第6门，建筑面积为154.44平方米。之所以由赵丹与宏利乾安分公司签订这份协议书，赵永丰欲将这栋房子给予赵丹，将来房子办理产权过户登记时，直接办理到赵丹名下。现两名第三人李玉秋、赵凤山抗辩宏利乾安分公司已将本案争议的芙蓉小区1期7栋门洞往西数第六门、第七门的位置回迁给自己，并提供了两名第三人与宏利乾安分公司签订的房屋拆迁调换补充协议，协议签订的日期均为2012年2月20日。后经庭审查明，两名第三人与宏利乾安分公司签订的房屋拆迁调换补充协议的真实日期为2015年10月份。且两位第三人确认宏利乾安分公司给他们回迁的底商面积均为80平方米，而宏利乾安分公司确认芙蓉小区7号楼的一、二楼均为底商，现在诉争这两个底商均为一二楼，且一个门两层面积按照图纸的记载为154.44平方米。现在芙蓉小区一期1号楼和7号楼并未验收完毕。
认定上述事实的证据有：
一、赵永丰、赵丹提供的证据：长青地产公司与宏利乾安分公司签订的动迁转让协议书复印件一份、赵永丰与长青地产公司签订的房屋拆迁调换协议书复印件一份，出示（2015）吉乾民初字第1182号民事判决书一份经核对提交复印件，2014年6月22日宏利乾安分公司给赵永丰出具的协议书复印件一份，出示赵永丰、赵丹与宏利乾安分公司签订的芙蓉小区商品房认购协议书各一份以及收据一枚经核对提交复印件，（2015）松民一终字第1241号民事判决书复印件一份。
二、宏利乾安分公司提交的证据：赵永丰、赵丹为于金业出具的收条复印件一份，宏利乾安分公司与赵凤山签订的房屋拆迁调换补充协议复印件一份，宏利乾安分公司与李玉秋签订的房屋拆迁调换补充协议复印件一份，复印于乾安县房屋征收经办中心处的姜德武、赵亚哲、赵凤山、刘大勇国有土地使用权证复印件各一份。
三、赵凤山、李玉秋提交的证据：长青地产公司与李玉秋、赵凤山签订的并有宏利乾安分公司加盖公章追认的房屋拆迁调换协议书复印件两份，宏利乾安分公司与李玉秋、赵凤山分别签订的房屋拆迁调换补充协议复印件两份。
一审法院认为：赵永丰作为被回迁人与长青地产公司签订了房屋拆迁调换协议书合法有效，长青地产公司将开发地块转让给宏利房地产开发有限公司乾安项目部后，由宏利乾安分公司与赵永丰继续享有和履行房屋拆迁调换协议书项下的权利和义务，则宏利乾安分公司作为拆迁人应对赵永丰等被拆迁人按照协议约定进行妥善安置。对于赵永丰、赵丹与宏利乾安分公司签订的三份芙蓉小区商品房认购协议书，虽然形式上为商品房买卖合同，却不存在房屋买卖的事实，原告主张是为了给其确认回迁房屋的具体位置及面积。庭审中宏利乾安分公司的法人代表于金业认可为了尽快拆迁与二原告通过购买的方式来确定两个房屋的位置，二原告并没有交纳购楼款。且宏利乾安分公司于2014年6月22日为赵永丰出具的协议书，已确认回迁房屋的数量及面积。被告抗辩其提供的40万元收条系回迁给原告160平方米底商的退回款，因两份认购协议的签订时间为2014年，收条出具的时间为2011年，被告依然与二原告签订认购协议，其行为已表明放弃了先前退回160平方米底商的意思表示，且单从收条的字面理解可以有两种理解方式，被告再无其他证据证明该40万元系160平方米底商的退回款项，故赵永丰、赵丹依据房屋拆迁调换协议书、协议书及芙蓉小区商品房认购协议书来确定回迁房屋的位置应予支持。至于第三人赵凤山、李玉秋抗辩诉争房屋是宏利乾安分公司回迁给他们的，因其提供的房屋拆迁调换协议书和房屋拆迁调换补充协议书未对回迁的具体位置进行明确，且诉争底商的面积与第三人抗辩主张的面积严重不符，另外庭审中两位第三人均承认房屋拆迁调换补充协议书不是2012年2月20日签订的，而是2015年10月份签订的，故第三人要求诉争底商应交付给他们的抗辩主张不能成立。对于争议房屋应交付给赵永丰还是赵丹，赵永丰、赵丹及宏利乾安分公司均认可被拆迁房屋的所有权人为赵永丰，当初赵永丰让赵丹代替赵永丰与宏利乾安分公司签订芙蓉小区商品房认购协议书，目的是要将房屋赠与给赵丹，以及在办理房屋产权登记时直接将争议房屋变更到赵丹名下。根据我国房地产税收法律规定，赠与房屋需要缴纳契税等税种，如果房产证直接变更到赵丹名下，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失。现赵永丰要求将争议房屋交付给自己，不违反法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司待芙蓉小区1期7号楼和1号楼竣工验收合格后，交付1期7号楼从门洞起自东向西数第六门154.44平方米底商、芙蓉小区1期7号楼从门洞起自东向西数第七门154.44平方米底商、芙蓉小区1号楼面积在20-22平方米间的阳面车库任意两个给原告赵永丰。二、驳回原告赵丹的诉讼请求。三、驳回第三人李玉秋、赵凤山的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告宏利乾安分公司负担。
宏利乾安分公司二审上诉称：原审判决认定事实有误，导致判决结果错误。1、赵永丰父女向宏利乾安分公司提出拒绝回迁160平方米商企，宏利乾安分公司按照约定于2011年9月11日给付赵永丰父女40万元，赵永丰父女未按约定交房，导致建设施工不能顺利进行，延误工期，赵永丰父女违约在先。2、双方签订的《商品房认购协议书》（下述简称《认购协议书》）不真实，赵永丰、赵丹未签字，不具备法律效力。3、赵凤山、李玉秋属于原址、原面积、原顺序回迁，争议的房屋应属于赵凤山、李玉秋所有。
赵凤山二审上诉称：原审判决认定事实有误，导致判决结果错误。1、我与宏利乾安分公司签订的《房屋拆迁调换补充协议》（下述简称《补充协议》）约定了原址回迁，宏利乾安分公司应按照《拆迁协议》交付给我争议房屋。2、宏利乾安分公司与赵永丰父女签订的是《认购协议书》，属于一般债权，不能对抗我基于拆迁享有的物权。
李玉秋二审上诉称：同赵凤山上诉观点一致。
赵永丰、赵丹二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
宏利乾安分公司在本院审理期间向本院递交新证据：
证据一、赵永丰、赵英霞为宏利乾安分公司出具的《协议书》一份，证明：争议的《房屋拆迁调换协议书》（下述简称《调换协议书》）、《认购协议书》是附条件的，赵永丰父女并未按照约定将原协议交回存在违约情形，宏利乾安分公司不应将争议商品房交付给赵永丰父女。
赵凤山、李玉秋向本院递交新证据：
证据二、《中华人民共和国房屋所有权证》复印件，证明：争议土地宏利乾安分公司并未取得土地使用权，物权仍然是赵凤山、李玉秋二人，争议房屋应当交付给二人。
赵永丰、赵丹对以上证据发表质证意见如下：
证据一、《协议书》真实性无异议，但证明问题有异议，我们虽未将原始《拆迁协议书》交回，但是保证绝不重复诉讼，仅要求开发商交付两份《认购协议书》涉及的房屋及两个车库。
证据二、《中华人民共和国房屋所有权证》虽为复印件，对其真实性也不提出异议，但对证明目的有异议，是复印于乾安县房屋征收经办中心，证明原件已经交回作废。
综合三方当事人的举证和质证意见，本院对上述证据综合评判如下：
证据一、赵永丰、赵英霞虽为宏利乾安分公司出具《协议书》，约定：如不在规定日期内交回原始《协议书》新约定事项作废字样，但从《协议书》文意分析，是限制被拆迁户重复诉讼，现赵永丰父女明确表示，不会重复告诉，只是对新约定事项主张权利，因此对于证据一本院不予采信。证据二、三方当事人虽认可《房屋所有权证》虽认可为真实的，但无法证明赵凤山、李玉秋仍为争议房屋的物权人，因赵永丰亦将原始《房屋所有权证》交给了乾安县房屋征收经办中心，同属统一拆迁被安置对象，因此证据二本院不予采信。
二审法院审理查明：上诉人赵凤山、李玉秋与被上诉人赵永丰均系案外人长青地产公司预开发建设昆池街（现芙蓉小区1期位置）的被拆迁户。
2010年8月22日，长青地产公司与赵凤山签订《房屋拆迁调换协议书》，约定：拆除面积为65.4㎡、回迁面积235㎡。签订合同同时乙方将《土地使用证》、《房屋产权证》交于长青地产公司。乙方回迁底商一楼80㎡、住宅五楼、四楼各一套。双方互不找差价。
2010年9月30日，长青地产公司与赵永丰签订《调换协议书》，约定：拆除面积128.68为㎡，回迁面积为470㎡。签订合同同时乙方将《土地使用证》、《房屋产权证》交于长青地产公司。乙方回迁底商南侧一层160㎡、二层160㎡，西侧底商80㎡，住宅70㎡外加两个车库，双方互不找差价。
2010年10月3日，长青地产公司与李玉秋签订《调换协议书》，约定：拆除面积为89.32㎡、回迁面积240㎡。签订合同同时乙方将《土地使用证》、《房屋产权证》交于长青地产公司。乙方回迁一层80㎡底商、住宅二层每套80㎡，五层住宅每套80㎡双方互不找差价。
签订上述三份协议书时，无规划、建筑图纸，未明确约定回迁房屋的具体位置。
2010年10月3日，长青地产公司与宏利乾安分公司签订了《动迁转让协议书》，约定：宏利乾安分公司无条件接受长青地产公司与各动迁户签订的所有协议。
嗣后，宏利乾安分公司与包括本案赵永丰、赵凤山、李玉秋等各拆迁户交涉拆迁事宜。
2011年9月11日，赵永丰、赵丹为宏利乾安分公司出具《收条》，内容为：收昆池街52委8组芙蓉小区开发商于金业人民币40万元。此款为2010年9月30日房屋拆迁调换协议书中底商一楼一底总计160平方米的退回款。如于金业2012年6月30日前不能动工，于金业不能以任何理由要回此款，中途转让或各种原因不能施工，年末不能交工，不能要回此款。同日，赵永丰、赵丹父女收取了宏利乾安分公司40万元。
2014年6月22日，赵永丰赵丹分别与宏利乾安分公司签订三份《认购协议书》，约定：赵丹自愿认购宏利迁安分公司开发的位于昆池街果珍路交汇的芙蓉小区1期7栋7单元5-1号93.75㎡住宅、价格356250元。赵丹自愿认购位于昆池街果珍路交汇的芙蓉小区1期7栋门洞数6门154.44㎡商品房、价格926640元。赵永丰自愿认购位于昆池街果珍路交汇的芙蓉小区1期7栋门洞数7门154.44㎡商品房。宏利乾安分公司虽为赵永丰父女出具收据，但未实际向宏利乾安分公司交纳购楼款。就赵永丰为何以赵丹名义与宏利乾安分公司签订二份《认购协议书》问题，赵永丰称：“欲将房屋赠与赵丹，将来办理产权过户登记时，可免交一部分手续费”。
2014年6月22日，宏利乾安分公司与赵永丰另外签订一份《协议书》，约定：给赵永丰1号楼下车库俩各（个）阳面。每个车库面积20-22㎡。税费由开发商负责俩各（个）底商俩各（个）住宅。
2015年9月17日，赵永丰父女起诉宏利乾安分公司，要求宏利乾安分公司履行交付房屋义务。乾安县法院于2015年10月12日开庭。
2015年10月中旬，李玉秋与宏利乾安分公司签订了日期为2012年2月20日的《补充协议》，约定：李玉秋房屋回迁面积为240㎡，其中商业用房80㎡，原顺序回迁（1层自西向东按原位置1个门底商）。回迁的底商地址为（回迁小区）前栋临公路西数第七家原位置。
2015年10月中旬，赵凤山与宏利乾安分公司签订了日期为2012年2月20日的《补充协议》，约定：赵凤山房屋回迁面积为235㎡，其中商业用房80㎡，原顺序回迁（1层自西向东按原位置1个门底商）。回迁的底商地址为（回迁小区）前栋临公路西数第六家原位置。
另查明：芙蓉小区一期1号楼和7号楼未取得《土地使用证》、《建设许可证》，工程未竣工、不具备交付条件。
本院认为：上诉人赵凤山、李玉秋与被上诉人赵永丰作为乾安县乾安镇昆池街（现芙蓉小区1期位置）的被拆迁房屋权利人，与长青地产公司签订《调换协议书》是赵凤山、李玉秋、赵永丰取得的安置补偿权益，是被拆迁物物权的转化，均应受到法律的特别优先保护。长青地产公司、宏利乾安分公司协商将开发昆池街地段建设工程的权利、义务让与宏利乾安分公司后，宏利乾安分公司并未取得该块土地使用权即进行开发建设。即使诉争《调换协议书》无效，已不具备返还条件。芙蓉小区已建设，无论案涉《调换协议书》是否有效均不影响宏利乾安分公司按约履行赵凤山等三人的安置义务。结合诉辩三方证据情况分析，得出如下结论：赵永丰享有优先取得争议房屋安置的权利。理由为：1、赵永丰与宏利乾安分公司签订的《认购协议书》性质为《调换协议书》的补充协议性质。宏利乾安分公司急于拆除房屋，赵永丰要求确认房屋准确位置，双方重新签订《认购协议书》，原因关系亦是基于赵永丰享有的原房屋拆迁可调换安置权益，目的是确定“房屋准确位置”，系双方真意所在，即使未缴纳房款亦应遵循“解释先行于错误”规则，即双方为了交付房屋期间的合理信赖、交易安全，对履行《认购协议书》进行承诺。故应按照当时达成的合意确定法律行为内容。赵永丰与宏利乾安分公司签订《认购协议书》之日起就应按约履行交付标的物义务。2、李玉秋、赵凤山与宏利公司签订的《补充协议》为虚假制造。宏利乾安分公司一审审理阶段第一次开庭时称“争议房屋按原址原顺序回迁给了王忠文”，嗣后，李玉秋、赵凤山参加诉讼，并递交2015年10月中旬与宏利乾安分公司签订的时间为2012年的《补充协议》，2012年时工程无设计图、规划图，《补充协议》却约定了详细、具体的位置不符合常理。从上述情况分析，不排除一审审理阶段第一次庭审结束后刘玉秋、赵凤山配合宏利乾安分公司造假对抗赵永丰享受权利的可能。法院无法认定瑕疵明显的《补充协议》真实。3、李玉秋、赵凤山与宏利公司签订的《拆迁协议》并未约定原址回迁，亦无证据证明有口头约定原址回迁的事实存在，故应依据赵永丰与宏利乾安分公司签订的《认购协议书》确定争议房屋的权利人为赵永丰。赵永丰、赵凤山、李玉秋均属《调换协议书》的合同主体，其法律地位是平等的，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，约定优先是原则性规定。就本案而言，赵凤山、李玉秋未举证证明与宏利乾安分公司存在口头协议“原址回迁”，赵凤山、李玉秋的《调换协议书》未约定“原址回迁”，也无充分证据证明争议的1期七栋为赵凤山、李玉秋的原房屋位置。赵永丰与宏利乾安分公司签订的《认购协议书》明确应交付房屋的准确位置及面积。宏利乾安分公司应按照约定在具备交付条件后，将争议房屋交付给赵永丰。4、宏利乾安分公司另外提出赵永丰存在未按约定交回与长青地产公司签订的《调换协议书》存在违约行为。双方虽签订附条件的《协议》，但目的是为了防范赵永丰、赵英霞重复起诉的风险。二审审理中，赵永丰、赵丹明确表示“讲诚信、不重复起诉”，排除了宏利乾安分公司的不安。宏利乾安分公司认为赵永丰、赵英霞签订《协议》所附“将原《房屋拆迁调换协议书》在6月25日前交到于金业处”的条件未成就而无效的上诉理由，因赵永丰、赵丹“保证”已消除了现实危险而不能成立。至于赵凤山、李玉秋与宏利乾安分公司签订的《调换协议书》目的不能实现，可另案诉讼主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人赵凤山、李玉秋、宏利乾安分公司上诉请求及理由，无法支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共300元，由上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司、赵凤山、李玉秋各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 牟凤桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一六年五月九日
书 记 员 段贵斌