山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第705号
上诉人（原审被告）：园城实业集团有限公司，住所地：烟台市芝罘区文化宫后街88号。
法定代表人：林海，该公司董事长。
委托代理人：尹婷婷，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人：周巍。
被上诉人（原审原告）：烟台市华泰宾馆，住所地：烟台市芝罘区幸福路**号**楼****室。
法定代表人：许甫章，该宾馆经理。
委托代理人：许志刚，男，1974年6月28日出生，汉族。
上诉人园城实业集团有限公司（以下简称园城公司）因与被上诉人烟台市华泰宾馆（以下简称华泰宾馆）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民一初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人尹婷婷，被上诉人的委托代理人许志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，华泰宾馆与园城公司为拆迁补偿安置发生纠纷，华泰宾馆于2009年将园城公司诉××山东省烟台市中级人民法院，要求园城公司履行拆迁协议并承担违约责任。山东省烟台市中级人民法院在审理该案中，查明了下列事实：
一、华泰宾馆与园城公司所签订的拆迁补偿协议情况。
1994年8月，烟台市芝罘区幸福镇人民政府与华泰宾馆法定代表人许甫章签订《转让烟台市华泰宾馆合同书》，据此华泰宾馆改制为许甫章个人所有。2003年5月16日，园城公司办理了幸福河东小区项目的拆迁许可证。
2002年9月26日，华泰宾馆与园城公司签订协议书，该协议书载明：此次拆迁建设中需临时占用华泰宾馆西大门及道路约400平方米，临时拆除房屋建筑面积约111.64平方米（7）间。园城公司临时拆除上述房屋期间每间每月100元补偿，补偿华泰宾馆时间约为14个月。
2003年9月4日，华泰宾馆与园城公司签订《协议书》（以下简称拆迁协议），协议约定园城公司经市有关部门批准，对幸福河东地段涝洼区进行拆迁改造，在拆迁范围内有华泰宾馆的宾馆一处及网点房屋多处（烟台市芝罘区幸福中路17号）。经双方友好协商，现就拆迁补偿事宜达成以下协议，双方共同遵守。一、此次拆迁共需占用华泰宾馆划拨土地4747平方米（土地证面积），共需拆去华泰宾馆宾馆楼3108.07平方米（房产证面积）、商业网点871.51平方米（房产证面积）、印刷所403.68平方米（房产证面积），其他房屋904.154平方米（双方实测面积）、小棚58.60平方米（双方实测面积）。1、对有房证的宾馆主楼3108.07平方米安置3358.07平方米。商业网点871.51平方米，印刷所403.68平方米实行拆一还一、就地安置。对其他房屋实行拆一还0.5的比例就地安置住宅。小棚不安置，给予每平方米200元的一次性补偿。园城公司按照拆迁华泰宾馆的宾馆及网点面积分别在河东小区24#楼下安置门头网点，23#楼的东端公建楼上安置宾馆面积。2、安置华泰宾馆的网点在24号楼下，1××2层安置，宾馆楼在23#楼东端七层共建的南部，按立体切块进行安置。安置的住宅在23#、24#楼，户型、楼层华泰宾馆自选。二、园城公司于2005年3月底把上述安置华泰宾馆的所有房子交付华泰宾馆，交付华泰宾馆的房子的水、电、暖、煤、消防、有线电视全部到位，所有收费价格按政府规定执行。三个月内园城公司为华泰宾馆办好房屋所有权证及土地证书，费用园城公司负责（房证姓名由华泰宾馆决定）。三、园城公司安置华泰宾馆的宾馆楼的暖气由园城公司投资，住宅暖气园城公司只负担124平方米的投资，网点暖气园城公司只负担609.89平方米的投资，其他投资及其他房子的其他投资按当时政府规定执行。四、园城公司同意在23#-24#楼西侧为华泰宾馆安置600平方米左右的水泥地面停车场，为宾馆停车之用。五、安置华泰宾馆的宾馆楼如果华泰宾馆拆迁的平方数不够，从华泰宾馆印刷所的面积中抵顶，安置的住宅要在90平方米左右，如需投资按拆迁政策执行。如果住宅投资面积在30㎡之内，按1730元／㎡投资，再多部分按2100元／㎡投资。六、园城公司设计图纸必须由华泰宾馆方签字方可生效。八、对华泰宾馆划拨的土地，园城公司不再给予补偿。九、园城公司负责向华泰宾馆提供一套完整图纸。十、本协议从签订之日起具有法律效力，任何一方不得违约，若一方违约，给另一方造成损失，违约方应赔偿另一方损失。与本协议有关的补充协议和本协议有同等法律效力。附：宾馆安置设计要求，双方签章认可。
该协议所附的《宾馆设计要求》约定：1、在宾馆楼一层要有一个不少于160㎡的大厅，高度在4.5米以上。2、要有一个120㎡左右的大会议室，一个50㎡左右的小会议室；标准间40个，带卫生间；套间3个，带卫生间。3、要有一个大餐厅300㎡左右，普通雅座6个，大雅座2个（能摆2桌的），海鲜房一个25㎡左右，留排气孔；总机室一个；客房层高3米，餐厅与会议室的层高不能低于3.5米。4、二、四、六层各有1个服务员室，1、2、3、7层要有男女公共卫生间，消毒间、餐厅要有过油池、排烟孔，厨房要有排水沟、地漏、排水管要安装φ300的排水管，并达到环保、卫生防疫、消防等有关部门的要求标准。5、每层及各房间要按规定安装消防、电器插头、电话、有线电视、暖气、煤气、上下水等。6、要安装2部东莞富士电梯，800kg以上的载重量，费用由园城公司负责。7、洗脸面盆要安装今后能装电感装置的线路。8、食梯两部，园城公司负责安装。9、水、电、暖、闭路电视、煤气、客房卫生间浴盆要有上下水，应有的管线必须到位。10、按照消防对宾馆的设计要求，对大厅、会议室、餐厅、雅座、各客房预埋喷淋管路。11、以上设计需双方签字认可，方可进行设计。该附件同时约定了宾馆一次性装修补偿费100万元，两处网点一次性装修费261453元，小棚11720元，宾馆停产、停业补偿费702350元，网点停产停业费270000元，搬迁、搬家运输、物资存放费50000元，围墙补偿费2825元，大门两个补偿6000元，水泥院子补偿费43350元，树木补偿费2100元，机井、泵房设备补偿费30000元，空调挂机7600元，空调柜机2100元，有线电视10000元，外线电话36000元，上述现金补偿项目共计2436758元。
此后，华泰宾馆与园城公司针对宾馆装修补偿、停业停产补偿、附属物补偿、网点停业费、住宅安置等问题签订了若干份补充协议。其中2003年10月3日的补充协议第一条第3项载明：华泰宾馆要在2003年11月9日前搬迁完毕，并将网点房完好地交于园城公司，园城公司再补偿华泰宾馆20000元。第4项载明园城公司补偿华泰宾馆空调移机5台×300元，搬家费300元，电话移机费180元，共计1980元。上述协议签订后，园城公司向华泰宾馆提供了盖有园城公司公章的五张宾馆楼的平面设计图纸，两张商业网点的平面图。
根据上述协议书及补充协议陆续履行各自合同义务。对于上述协议中涉及的住宅安置问题以及现金支付的有关费用补偿双方均无争议。华泰宾馆主张争议的问题在于宾馆、网点、印刷所、停车场不符合协议要求以及延期交付、办证的问题。
二、关于拆迁补偿协议履行过程中的往来函件。
1、2004年10月24日，华泰宾馆致函园城公司，称园城公司给华泰宾馆安置的宾馆楼与网点房，主体已完成，经华泰宾馆实地观察，与园城公司给的平面布置图有异。按协议园城公司应给华泰宾馆完整图纸一套，××今未见。要求园城公司答复。华泰宾馆提交了2004年10月25日0271号挂号信收据和邮费发票。对此函件园城公司否认收到。
2、2004年11月5日，华泰宾馆致函园城公司，称10月24日曾去函，××今未见答复。请园城公司履行协议，将建在华泰宾馆面积中的楼梯、墙壁拆除，恢复协议中图纸的面貌。如园城公司没有时间，华泰宾馆派员拆除，工资由园城公司承担。要求三日内答复。华泰宾馆提交了挂号信收据和邮费发票。对此函件园城公司否认收到。
3、2004年12月18日，华泰宾馆向振华百货公司及华夏银行烟台支行发函，称园城公司安置给华泰宾馆的网点房在24#楼西北角1-2层，计870平方米左右。现经观察，一层被华夏银行占用，二层被振华广场占用，不知何故。请近日内给答复。华泰宾馆与园城公司的协议是2005年3月底交付使用，届时华泰宾馆将收回房屋，并请求赔偿损失，当否？随函寄去华泰宾馆与园城公司合同一份、图纸一张。
4、2005年6月11日，华泰宾馆向园城公司发“不能接收房产原因的回复函”，称园城公司催华泰宾馆接收宾馆楼，经观察，宾馆并未完工，如厨房未有上下水和过油池，食梯也未安装等。交付期已过两个多月，请园城公司迅速建好，将24#楼网点、23#宾馆楼以及停车场交付给华泰宾馆，同时将综合验收合格证、保修证书以及房产证、土地使用证书交给华泰宾馆。华泰宾馆提交了特快专递邮件详情单及妥投回单。
5、2005年11月26日，华泰宾馆向园城公司发函称：一、协议约定设计图纸必须由华泰宾馆签字认可方可生效；园城公司应向华泰宾馆提供一套完整图纸，而园城公司仅给一份平面示意图。实物与平面示意图差别甚大，希望园城公司按平面设计示意图整改。二、按协议约定的交付期已违期8个月，请园城公司给个说法。请园城公司接函后5日内答复。对此园城公司否认收到。
6、2006年8月8日，华泰宾馆向园城公司发函，称2006年6月1日园城公司将宾馆楼钥匙交来，建设十分不合理，不象个宾馆样子。一、见光照的面积太小，多数地方需昼夜照明。二、根本谈不上标准间客房，大小不等，卫生间狭小，数量也与设计要求有较大差距。三、与宾馆无关的线路、管路多处通过宾馆楼内，占用了使用空间，严重影响使用效果。四、一些扫尾工程××今未完。上述情况主要原因是园城公司违背协议，没有共同签字的图纸就开工建设所致。华泰宾馆要求：1、园城公司履行协议和设计要求重新改建。2、包赔华泰宾馆的一切损失。3、把应该给的证书立即全部交齐。4、若园城公司不愿重新改造，华泰宾馆第一步先按照园城公司给的示意图纸改造，费用由园城公司承担。另外，安置的停车场华泰宾馆的意见是按合同办，华泰宾馆将在130、131号楼西面划出600平方米左右。要求园城公司10日内答复。对此园城公司认为华泰宾馆所提要求无理。
7、2006年9月11日，华泰宾馆向园城公司发出《退回安置房屋通知书》，称园城公司于2006年6月2日将回迁安置给华泰宾馆的房屋--
芝罘区河东小区24号楼的东端共建楼1-7层（芝罘区幸福路44号）的7把钥匙交付给华泰宾馆。华泰宾馆检查后发现，上述房屋许多地方达不到双方的约定，不符合宾馆用房的条件，诸多问题必须整改。另据了解，上述房屋××今未通过综合验收，不具备交付使用条件。现正式通知，华泰宾馆将上述房屋退回给园城公司，请园城公司在收到本通知后立即按照双方约定的条件和相关规范进行整改，达到宾馆用房条件。另请园城公司抓紧完成上述房屋的综合验收工作，尽早将安置房屋交付给华泰宾馆使用。该通知附有联系人王东兴、许甫章的地址、电话。
8、2007年7月2日华泰宾馆向烟台园城企业集团股份有限公司孙玉茂发出“关于园城公司与华泰宾馆赔偿意见”的函，要求赔偿宾馆逾期交付的损失、设计不符合约定的损失、未经同意强行将网点出租的损失、停车场破坏损失等。对此园城公司称函件是发给股份公司的，孙玉茂当时已不在园城公司任职。
9、2007年10月11日，华泰宾馆向园城公司孙玉茂发函，称五月份曾向园城公司送去华泰宾馆改制的公证书复印件，以说明协议中为何要求办成指定人姓名的房产证、土地证。园城公司高同周说没有见到此件。今又寄去公证书复印件，要求尽快办理房产和土地证书。对此园城公司无异议。
10、2008年1月7日，华泰宾馆致函园城公司高同周，称根据园城公司要求寄去华泰宾馆的营业执照复印件和身份证复印件，望尽快办理有关房产、地产证明。
11、2008年5月29日，华泰宾馆发催收通知，称由于园城公司未能按照约定交付房屋并办好相关的权利凭证，限园城公司在收到通知之日起30日内交付房屋，办好房屋所有权证和土地证，并按照双方事先约定的设计要求对不符合规定的部分进行改建，对违约给华泰宾馆造成的损失依法支付违约金和赔偿金。该通知由张玉良于2008年5月30日签收。园城公司称张玉良不是园城公司的员工。
12、2008年5月30日烟台市鲁东公证处公证书，证明华泰宾馆向园城公司邮寄上述催收通知的过程及催收通知的内容。园城公司认为催收通知的内容与事实不符。
13、2007年2月15日，园城公司向烟台市房管局做出“关于我公司与烟台市华泰宾馆拆迁安置问题的说明”。说明称园城公司于2007年2月9日接到房管局通知，参加了为解决华泰宾馆与园城公司拆迁一事的专题会议。华泰宾馆要求支付违约金及损失共645万元，园城公司不能接受。
14、2007年9月22日房管局办公室会议纪要，参加人员有房管局有关负责人和园城公司的有关人员。会议认为，华泰宾馆安置用房房产证的办理，应当按照国家有关政策规定进行，不能直接办在许甫章的名下。但本着尊重历史、考虑现实的原则，为妥善处理这起纠纷，应先将原烟台市华泰宾馆（幸福中路17号）的房产过户到许甫章的名下，再根据拆迁补偿安置的实际情况，由园城公司负责向房产交易中心提供有关安置用房的办证资料，按协议约定将新安置房屋的产权办为许甫章所有。园城公司则称因华泰宾馆未盖章，双方未达成补充协议，所以房产证无法办理。对于宾馆及印刷所实际安置面积少198.25平方米的事实认可，同意另行安置。
15、2007年4月16日、2008年1月7日、2008年1月9日三份园城公司已盖章的“房屋拆迁补充协议”，协议内容为确定回迁安置宾馆楼的位置、面积，以及华泰宾馆委托园城公司办证取证等，并由园城公司的孙玉茂注明“此次办证面积较原协议安置面积减少198.25平方米，待后另行安置”。三份协议华泰宾馆方均未签章。
三、关于宾馆楼和印刷所的安置履行情况及华泰宾馆与园城公司争议的问题。
2006年6月1日华泰宾馆出具收到条：“今收到华泰宾馆楼幸福路44号钥匙7把”。双方均认可该7把钥匙就是所安置宾馆3563.5平方米的钥匙，其中东面两个大门，南面一个大门。
诉讼中园城公司提供了23号楼实际建设后的1-7层平面图6张。
2006年8月1日，园城公司取得新世界23、24号楼商业（幸福路44、46、48号，幸福中路39、41、45号）面积测绘报告。2006年11月进行了房屋所有权初始登记。2006年12月22日园城公司取得幸福中路39、41、45号37901.68平方米房产的房屋所有权证（烟房权证芝字第××号）。同日取得幸福路44、46、48号建筑面积9729平方米房产的房屋所有权证（烟房权证芝字第××号）。2010年7月8日，烟台市芝罘区公安消防大队出具烟芝公消（建验）字（2010）第0005号“关于新世界花园23#、24#楼工程消防验收的合格意见”。意见称：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我大队申请建筑工程消防设计审核和验收。
关于园城公司提供的房屋不符合协议约定的情况，华泰宾馆向烟台市中级人民法院提交了书面说明。说明称，宾馆部分存在下列问题：1、没有按照《宾馆设计要求》和平面图进行设计和施工，房间和电梯的布局设计不合理，完全不能利用的无效面积太大。按照园城公司提供的平面图，宾馆另一部电梯和楼梯设置在宾馆部分的西北角，但建成后这部电梯和楼梯的位置改到了宾馆的西南角，原来电梯和楼梯所在位置变成了几乎完全封闭的暗室，变动后的电梯所在位置的周围则变成无法利用的狭窄空间。因上述变动和其他设计不合理的原因所形成的完全不能利用的无效面积合计660平方米。2、宾馆房间比《宾馆设计要求》少了18间标准客房、6间普通雅座，使用性能和经济价值显著降低。3、七楼楼层高度3.2米，低于《宾馆设计要求》规定的3.5米高度。4、比原规定少设置一部步行楼梯，致使宾馆只有一个安全出口，不符合《高层民用建筑设计防火规范》和《旅馆建筑设计规范》的要求。5、管线设置不合理，管线位置太低，污水和雨水管道从客房中间通过，污水管线多处漏水，影响宾馆使用。特别是宾馆七楼，临近其他楼房几十层房屋的污水主管道在宾馆七楼横向走管20多米，然后自上而下从七楼到一楼的客房中间穿过。6、多处设施安装不符合要求，多处部位的施工尚未进行完毕。⑴规定要安装两部东莞富士电梯，800kg以上的载重量，实际安装的电梯型号不符合约定。⑵各楼层的防火门及房间门未安装。⑶厨房没有排烟道，煤气尚未接通，下水管不足30厘米。⑷卫生间上下水安装不全，瓷砖没贴，洁具未安装，洗脸面盘电感应装置线路未接，部分抽气孔道未设。⑸每层及各房间的暖气、消防喷淋管路、电器插头、电话和有线电视线路等尚未安装。⑹会议室和部分房间尚未间隔。7、其他如给水压强、电力负荷等项目，交接启用后才能确定是否符合要求。
对华泰宾馆提出的上述问题，山东省烟台市中级人民法院在委托评估过程中曾于2010年9月8日组织鉴定机构及华泰宾馆、园城公司共同到诉争宾馆楼勘验，并由鉴定机构拍摄了现场照片。该宾馆楼华泰宾馆未装修使用，闲置××今。
烟台中院在庭审中询问园城公司是否曾按双方合同约定的设计要求向规划部门报批，以及规划部门的意见。园城公司称庭后落实，后未提供证据。
烟台中院询问园城公司，规划部门最终批准方案出台后，有无通知华泰宾馆对设计变更问题进行协商。园城公司未能提交书面证据。华泰宾馆称根据协议约定，设计需双方签字认可才能进行施工，规划批准后的平面图除楼梯、电梯位置变化外，房间大小和数量均发生变化。园城公司称从规划批准的宾馆结构平面图看，只是将原平面图中的楼梯、电梯位置与其他房间进行了调换，该结构的调整没有给华泰宾馆造成损失，该房屋属于框架结构，华泰宾馆可以根据自己的需要来间隔。
2011年7月5日，华泰宾馆递交申请，要求烟台中院出面协调并主持双方之间的房屋交接手续，并对交接时房屋和其他财产的现状进行记录。对此园城公司称宾馆已于2005年6月1日交付，印刷所剩余198.25平方米，园城公司同意给华泰宾馆按照宾馆安置，华泰宾馆要求以商业网点安置，不同意接收宾馆房屋；对华泰宾馆现在要求使用房屋没有意见，实际上华泰宾馆早已接收并使用房屋。
后华泰宾馆又提出，宾馆楼要正常经营必须满足消防要求，现在主要问题一是消防通道不够，要求宾馆西面、小公寓东面的楼梯允许华泰宾馆共用。二是消防喷淋设施不全，有些房间没安喷淋，要求园城公司给予解决。对此园城公司书面回复称，消防已于2010年7月8日经验收合格，现华泰宾馆经营需要二次装修，应由华泰宾馆重新向消防大队申请建筑工程消防设计审核和验收，该消防设计审核、验收与园城公司无关。因此华泰宾馆提出的因二次装修导致消防通道不够及消防喷淋设施不全，要求园城公司予以解决，园城公司不能接受。
华泰宾馆在诉讼中表示现在要求将房产证办在华泰宾馆名下，现在同意接收使用宾馆，但不影响其主张延期交付使用的违约责任和房屋不符合约定的赔偿。
四、关于网点房的履行情况。
2004年9月23日，园城公司与烟台市振华百货集团股份有限公司（以下简称振华百货公司）签订《租赁合同书》，约定园城公司将新世界城市广场大楼地下一层××地上五层出租给振华百货公司，建筑面积约37860.56平方米。园城公司应对该出租房屋拥有独立的、完整的所有权或对已经售出部分拥有合法转租权（十五年以上）。租赁期限为十五年，因园城公司此前施工未完成，具体租赁时间以补充协议为准。租金：第一年、第二年按每天每平方米0.60元；第三年、第四年按每天每平方米0.61元；以后每二年递增1%，直××第十五年。租金支付方式：从第二年起每年租金分两次支付。
2004年12月18日振华百货公司在所租赁的房产内的振华广场正式开业。
振华百货公司称上述合同双方均严格按约履行，其与园城公司签订租赁合同时，不知道有拆迁安置的网点。装修开业后才有华泰宾馆的人员来找振华百货公司，三方进行过协商，由华泰宾馆与园城公司协商租金标准。此后近五年内华泰宾馆与园城公司再未找过振华百货公司。园城公司主张网点整体出租给振华百货公司经过华泰宾馆同意，但未提交证据，亦没有网点房交接的手续。
华泰宾馆称园城公司没有征求过其意见，现在也不同意出租给振华百货公司。另外，华泰宾馆提出：1、园城公司没有按照约定对安置给华泰宾馆网点部分房屋立体切块。2、没有按照约定把网点分隔为四户，并且每户均独立开门，并有室内楼梯连通一楼和二楼。3、网点部分房屋的暖气、电线、上下水管道等尚未安装。园城公司与振华百货公司所签订的房屋租赁合同，违反当时建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条强制性规定，振华百货公司非善意，其中涉及华泰宾馆方安置房屋的部分依法应当认定无效。园城公司与振华百货公司的租赁合同签订于2004年9月23日，而该建筑通过综合验收的时间是2005年1月17日，该房产取得初始登记的时间是2006年12月底。华泰宾馆已于2004年12月18日以书面形式告知振华百货公司涉案网点房是给华泰宾馆的安置房，并随函寄去相关合同和图纸。即振华百货公司知悉其所租赁的房屋已标定给华泰宾馆这一事实的时间，早于该房产取得初始登记的时间两年。
五、关于停车场的履行情况及争议问题。
华泰宾馆与园城公司拆迁协议书中约定的23#、24#楼西侧位置，经现场勘验现在是通道，无法作为停车场使用。
园城公司主张停车场实际已在大楼东面和南面安置，华泰宾馆已实际使用，华泰宾馆已出租给驾校和体育彩票。对此华泰宾馆予以否认，园城公司未提交停车场交接的证据。2008年6月29日华泰宾馆提供给园城公司的索赔清单中提到：“提供的停车场不符合补偿安置协议的约定，无法正常使用，其中属于全楼通道的部分也不应当计于华泰宾馆的专用面积，如果不能另行提供符合要求的停车场，应当给与赔偿金60万元”。园城公司以此证实其已提供了停车场。华泰宾馆称园城公司提供的停车场华泰宾馆未接收，并提出协议书第四条约定，园城公司在23#-24#楼西侧为华泰宾馆安置600平方米的水泥地面停车场，因园城公司将该地段改为共用通道和消防通道，不能作为停车场使用，需另行安置停车场。
2009年，华泰宾馆具状××山东省烟台市中级人民法院，请求：园城公司按照《协议书》约定向华泰宾馆交付拆迁补偿安置；园城公司支付不能按照约定交付房屋并办理相关产权证书的赔偿金合计1551万元。该案诉讼中，山东省烟台市中级人民法院根据华泰宾馆的申请，追加了烟台市振华百货集团股份有限公司为第三人参加诉讼。另外，华泰宾馆提出鉴定评估申请书，申请：1、对园城公司按照协议约定应补偿安置给华泰宾馆的3358.07平方米宾馆、871.51平方米商业网点、403.68平方米印刷所、600平方米停车场在2005年3月31日的价值进行评估鉴定。2、对园城公司补偿安置给华泰宾馆的房屋中不符合协议约定的部分，可以改造的，评估其改造费用；无法改造的，评估其给华泰宾馆长期经营所造成的实际损失。经山东省烟台市中级人民法院委托，烟台光大房地产评估事务所有限公司出具房地产评估报告书，对华泰宾馆按照协议约定可获得的安置房地产（其中宾馆3358.07㎡，商业网点871.51㎡，印刷厂403.68㎡，停车场600㎡）在2005年3月31日的市场总价值为2478.60万元。其中宾馆和印刷所面积3761.75㎡，评估值1442.81万元；网点871.51㎡，评估值957.79万元；停车场600㎡，评估值78万元。上述房地产从2005年××2010年的租金标准分别为：宾馆、印刷所2005、2006年为238元／㎡.年，2007、2008年为240元／㎡·年，2009、2010年为242元／㎡·年；网点分别为610、620、630、690、710、750元／㎡·年；停车场分别为12.5、13.125、13.78、15.16、15.92、16.71元／㎡·年。
山东省烟台市中级人民法院经审理后认为：华泰宾馆、园城公司于2003年9月4日签订的拆迁补偿《协议书》、《宾馆设计要求》及一系列补充协议均合法有效，园城公司应严格按照上述合同约定履行其合同义务。
拆迁协议约定园城公司应于2005年3月底前向华泰宾馆交付应安置的3358.07平方米宾馆、403.68平方米印刷所、871.51平方米商业网点、600平方米停车场，并在三个月内为华泰宾馆办好房屋所有权证书及土地证书。协议所附的宾馆设计要求对应安置的宾馆楼的结构、层高、房间数量、功能、设施设备、消防设施等作出详细约定，并约定“以上设计需双方签字认可，方可进行设计”，“园城公司设计图纸必须由华泰宾馆方签字方可生效”。但园城公司实际建设的设计图纸未经华泰宾馆签字认可，与园城公司提供给华泰宾馆的平面图及双方签订的宾馆设计要求均有较大变化。对此园城公司已构成违约。虽然2006年6月1日园城公司向华泰宾馆交付了宾馆楼的七把钥匙，但直××2010年7月8日，园城公司建设的包括宾馆楼在内的23#、24#楼才通过整体消防验收，此前该宾馆楼显然不具备交付使用条件。而且华泰宾馆在接收七把钥匙前后曾多次向园城公司提出宾馆建设不合理，不符合双方约定，并要求改建或退回房屋。园城公司亦未与华泰宾馆办理相关建设手续及其他附属设施的交接，未按拆迁协议约定为华泰宾馆办理房屋所有权证书和土地证。虽然该宾馆楼属框架结构，但因楼梯、电梯位置的变化，以及梁、柱、上下水、通风采光等方面的限制，华泰宾馆不可能随意间隔。园城公司所称华泰宾馆可以根据自己的需要间隔，结构调整没有给华泰宾馆造成损失的辩解不能成立。
综上，因园城公司的违约导致宾馆楼延期竣工验收，且建设的宾馆楼设计变更，不符合双方约定，华泰宾馆有权拒绝接收使用该宾馆楼，园城公司应当承担违约责任。但2007年9月22日烟台市房管局办公室的会议纪要显示，在此之前华泰宾馆已要求园城公司为其办理房产证，说明华泰宾馆已同意接收宾馆楼，而此时宾馆楼的钥匙已在华泰宾馆手中，应当认定宾馆楼已实际交付给华泰宾馆。如前所述，园城公司违约在先，交付的宾馆楼不符合合同约定。华泰宾馆在接收钥匙实地勘察后可以选择解除合同，退回宾馆楼，要求经济补偿；或者接收宾馆楼，改造装修后及早经营使用，同时要求园城公司赔偿相关损失。但华泰宾馆在接收钥匙后未及时采取上述补救措施，其对宾馆××今长期闲置所造成的损失扩大亦负有一定责任。因此，园城公司应按鉴定机构确定的租金标准，赔偿华泰宾馆从2005年4月1日起××2007年9月22日止未能如期接收使用宾馆的经济损失。
园城公司应为华泰宾馆安置的印刷所，扣除已在宾馆楼中安置的205.43平方米，尚有198.25平方米未予安置。园城公司虽表示同意与华泰宾馆协商确定安置房屋，进行安置，但诉讼中双方对安置房源未能协商一致，园城公司应按该部分印刷所2005年3月31日的市场价值760400元给予华泰宾馆现金补偿，并从2005年4月1日起××本判决生效之日止按银行同期贷款利率计付延期履行利息。
园城公司应当安置给华泰宾馆的871.51平方米商业网点房，诉讼中原、园城公司已确认具体位置为24#楼一、二层西端。该部分网点房已于2004年9月23日由园城公司与振华百货公司签订租赁合同，整体出租给振华百货公司，振华百货公司亦已实际承租使用多年。园城公司主张该网点房整体出租经过华泰宾馆同意，但未能提交充分证据，本院不予认定。但现无证据表明振华百货公司在与园城公司签订租赁合同时明知其中有应安置给华泰宾馆的房产，本案起诉前园城公司已于2006年底取得了包括诉争房产在内的整体楼房的房产证。因此本院认定园城公司与振华百货公司签订的租赁合同合法有效。但园城公司未经华泰宾馆同意擅自将应安置给华泰宾馆的网点房出租，园城公司应按鉴定机构确定的租金标准，赔偿华泰宾馆从2005年4月1日起××园城公司与振华百货公司租赁合同终止之日止的经济损失。鉴于本案鉴定结论只评估了2010年之前的租金标准，此后的租金损失华泰宾馆可按照当年的市场租金标准另行向园城公司主张。
同时，园城公司应立即为华泰宾馆办理该部分网点房的房屋所有权证及土地使用证，并应从2009年10月20日起承担逾期办证的违约责任，以已交付的宾馆楼和网点房的价值为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息和标准计付逾期办证违约金。
园城公司应当安置给华泰宾馆的600平方米停车场，因拆迁协议中所约定的位置实际已无法安置，园城公司应当立即为华泰宾馆在宾馆楼周围另行安置，并按鉴定机构确定的租金标准，赔偿华泰宾馆从2005年4月1日起××实际交接之日止的经济损失。面积不足部分应按每平方米1300元的标准补偿给华泰宾馆，并从2005年4月1日起××本判决生效之日止按银行同期贷款利率计付延期履行利息。园城公司主张已实际向华泰宾馆交付使用停车场，未提交充分证据，不予认定。
关于华泰宾馆主张的宾馆楼不符合要求所造成的损失，如前所述，因园城公司的违约行为导致实际建成的宾馆楼与双方协议约定的宾馆楼结构有较大变化，导致房间数量减少、可利用面积降低、采光受影响等。该事实经园城公司提交的原平面图及实际建成后的平面图相比对以及根据本院组织的现场勘验情况可以确认。该楼房一××七层为宾馆楼，八××十八层为公寓，前述因主体结构原因导致的不利影响显然无法通过后续改造解决。以上因素在宾馆楼的设计使用年限内对华泰宾馆使用该宾馆楼进行餐饮、客房等经营的收益影响较大。该损失后果完全是因园城公司的原因和责任导致，华泰宾馆主张赔偿损失180万元数额适当，依法予以支持。
基于上述事实和理由，山东省烟台市中级人民法院于2011年12月27日作出（2009）烟民一初字第48号民事判决书，判决：一、园城公司赔偿华泰宾馆宾馆楼延期交付使用的经济损失2168389.75元；二、园城公司赔偿华泰宾馆网点房延期交付使用的经济损失3361849.83元（暂计算××2010年12月31日）；三、园城公司向华泰宾馆支付198.25平方米的印刷所现金补偿760400元，并从2005年4月1日起××本判决生效之日止按银行同期贷款利率计付利息；四、园城公司为华泰宾馆楼周围另行安置600平方米停车场，并赔偿华泰宾馆从2005年4月1日起的经济损失50442元（暂计算××2010年12月31日）。面积不足部分应按每平方米1300元的标准补偿给华泰宾馆，并从2005年4月1日起××本判决生效之日起止按银行同期贷款利率计算利息，但同时应按面积比例相应减少支付损失赔偿数额；五、园城公司为华泰宾馆办理23号楼东端七层公建南部3563.5平方米宾馆楼和24号楼一、二层西端871.51平方米商业网点房的房屋所有权证和土地使用权证；六、园城公司向华泰宾馆支付逾期办证违约金，以23245600元为基数，从2009年10月20日起××本判决生效之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；七、园城公司赔偿华泰宾馆宾馆楼不符合约定的损失180万元。
华泰宾馆、园城公司不服该判决，均提出上诉。山东省高级人民法院经审理后，对其中关于宾馆、网点房逾期办证违约金问题认为，园城公司于2012年3月28日将宾馆房产证办理完毕并交付华泰宾馆。因此华泰宾馆房产证的违约金应从2009年10月20日计算××办证之日。原审计算××判决生效之日应予变更。网点房逾期办证违约金从2009年10月20日起××本判决生效之日止。于2012年7月17日作出（2012）鲁民一终字第64号民事判决书，判决维持了山东省烟台市中级人民法院上述判决的一、二、三、四、五、七项。上述两判决已生效，目前正在执行过程中。
2012年9月17日，华泰宾馆具状诉××原审法院，请求：1、园城公司赔偿华泰宾馆24号楼一、二层西端871.51平方米房屋的租金损失，按评估机构评估标准，自2011年1月1日起××判决确定的给付之日止；2、园城公司赔偿华泰宾馆600平方米停车场经济损失，以评估结果为标准，自2011年1月1日起计算××判决确定的给付之日止；3、判令园城公司赔偿网点房和住宅房暖气投资款共计151383.08元；4、园城公司赔偿宾馆安装的两部电梯品牌不符合约定的差价款100000元；5、园城公司赔偿仓储费损失80260元；6、园城公司支付装修费损失20000元；7、园城公司支付平房租金9800元；8、园城公司支付空调安装费1980元；9、园城公司为华泰宾馆办理安置的9套住宅房的房产证和土地使用权证；10、园城公司赔偿华泰宾馆延期办理9套住宅房房产证和土地证的违约金872359.54元（自2005年8月1日起暂计××2012年10月1日），之后××实际办理房证之日止，仍要求园城公司赔偿；11、园城公司赔偿宾馆煤气投资款150000元；12、园城公司交付给华泰宾馆宾馆和网点房的全套图纸。后华泰宾馆在诉讼中放弃了第4项诉讼请求。
华泰宾馆为支持其要求园城公司支付宾馆煤气投资款的诉讼请求，提供了其于2012年8月22日与生活派（天津）酒店投资管理有限公司签订的房屋租赁合同、生活派（天津）酒店投资管理有限公司与烟台市科信燃气工程有限公司签订的委托合同及发票各一份，证明华泰宾馆将宾馆楼出租给生活派（天津）酒店投资管理有限公司，该公司又投资130184元进行天然气安装。园城公司认为华泰宾馆提供的两份合同的真实性无法确定。即使真实，那么该笔费用是否实际支付无从落实。另外根据报价单，其中协调费90000元属于明显不合理支付。根据山东省烟台市中级人民法院（2009）烟民一初字第48号判决13页6-3项里面已经提到了煤气不到位，属于宾馆不符合约定的范围，法院判决赔偿给华泰宾馆180万元的费用中已经包括了煤气不到位的费用，华泰宾馆在本案中再主张属于重复计算。
关于华泰宾馆主张的暖气投资费，园城公司认为根据现行政策和法律规定，暖气投资应包括在城市基础设施配套费里，即其已为华泰宾馆进行了投资，华泰宾馆不应另行向其主张。另外，住宅楼已整体供暖，也说明园城公司已为华泰宾馆等业户进行了投资。华泰宾馆则提出园城公司没有证据证实其已对网点进行了投资，住宅楼虽已投资供暖，但投资款是华泰宾馆自己出资的，并为此提供了由园城公司加盖财务专用章的收款收据两份，证明园城公司按每平方米80元收取了华泰宾馆16号楼东一单元西户18-2-64号和17号楼西户17-2-60号两户的暖气投资款各7804.80元。园城公司对此表示回去落实，法院同时责令其提供2004××2005年度的暖气费收款收据存根，但园城公司××今仅回复称其对暖气投资已到位，没有提供这期间的收款收据存根。
本案诉讼中，因园城公司对华泰宾馆根据（2009）烟民一初字第48号民事判决中烟台光大房地产评估事务所有限公司的评估标准计算网点房租金和停车场使用费损失不予认可，华泰宾馆向法院提出申请，要求对网点房和停车场自2011年1月1日以来的租金和使用费及网点房室内609.89平方米部分的暖气安装费用进行评估。山东博莱仕资产评估有限公司受法院委托，对华泰宾馆的上述申请事项进行了评估，结论为：振华网点租金2011年每年每平方米租金730元，2012年每年每平方米732元，2013年每年每平方米734元，停车场使用费2011年××2013年每年每平方米均为20元。因网点房室内无暖气，暖气安装费用评估价值为零。华泰宾馆为此支付评估费用18000元。华泰宾馆对该评估无异议，园城公司则提出异议称：1、该评估报告书，鉴定机构对本次报告采取的是市场比较法，然而根据国家标准房地产估价规范，运用市场比较法应按搜集交易实例，选取可比实例，建立价格可比基础，进行交易情况修正，进行交易日期修正，进行区域因素修正，进行个别因素修正，求出比准价格的步骤进行。如果采用市场比较法鉴定取证等工作困难，也完全可以选择收益法、成本法等其他评估鉴定方法。但是鉴定机构在选择市场比较法的前提下，针对涉案网点房租金标准根本没有进行调查搜集，提供的鉴定报告中根本没有交易实例和可比实例作为依据，便武断地出具鉴定结论，将租金价格评估的严重过高，严重侵害了园城公司的经济利益。2、鉴定人员在鉴定过程中并未进入涉案网点房内部进行查看，就武断地得出网点内未安装暖气的结论，在评估程序上有明显瑕疵。其在未进入网点房的前提下评估所得出的租金数额不足采信。基于上述理由，园城公司认为应重新鉴定。针对园城公司的上述异议，法院去函责成山东博莱仕资产评估有限公司进行了书面回复，回复内容如下：1、我公司为山东省高级人民法院认可的专业资产评估机构，资产评估师为具有专业执业资格的技术人员，在进行评估过程中，严格按照国家法定程序，遵守职业操守，选取适当的方法进行评估工作。我公司的报告中所用的评估方法是合理、合法的。2、我公司于2013年9月5日接受烟台市芝罘区人民法院司法技术鉴定委托书，经与双方协商后，共同勘查现场。现场勘查人员：法院工作人员、评估人员2人、园城实业集团有限公司代表、烟台市华泰宾馆代表。现场勘查过程是在上述人员全程陪同下进行的，并在评估工作底稿中签字认可。3、现场勘查过程中，未发现暖气设施。经双方协商，达成共识，确认无暖气。因此，报告中未对委托书中提及的暖气安装费进行评估。
另查，园城公司为华泰宾馆安置了9套住宅楼，分别为：园城路167-31号（面积为110.5平方米），园城路2-64号（面积为95.9平方米），园城路2-56号（面积为98.36平方米），园城路38-13号（面积为90.07平方米），园城路195-5号（面积为139.93平方米），园城路2-60号（面积为98.36平方米），幸福路42-1127号（面积为48.28平方米），幸福路42-1126号（面积为48.28平方米），幸福中路43-1110号（面积为36.86平方米）。上述房产已于2006年办理完毕初始登记。华泰宾馆与园城公司在签订的协议中约定安置的住宅楼面积为904.154平方米，超出的面积按每平方米2100元向华泰宾馆收取超面积投资款。关于延期办理住宅楼房产证的违约金，华泰宾馆主张自2005年5月开始延长90天，即自2005年8月开始，以每平方米2100元×124平方米作为计算违约金的基数，按同期银行贷款利率计算违约金××实际办出房证为止。园城公司则认为其不应当承担延期办理住宅部分房产证的违约责任，尤其是华泰宾馆在本次起诉两年之前的部分已经超过了诉讼时效，另外，华泰宾馆一直未向园城公司提交办理房产证所需要手续，也未向园城公司提出将房产证办××其指定的人名下，房管部门无法操作，所以即使延期办证也是华泰宾馆造成的，而且合同中没有约定延期办证违约金，因此华泰宾馆主张延期办证违约金没有依据，但如果法院认定园城公司需要向华泰宾馆支付住宅部分延期办证违约金，园城公司同意住宅部分的价格按照每平方米2100元作为计算违约金的基数。
诉讼中，原审法院根据华泰宾馆的财产保全申请，裁定查封了园城公司名下的坐落于烟台市芝罘区幸福中路59号附1号、1-5单元中的非住宅95-附1号、建筑面积为1076.83平方米的房产（房产证为烟房权证芝字第××号）。
原审法院依据协议书、补充协议、宾馆设计要求、房地产租金标准估价报告、资产评估报告、（2009）烟民一初字第48号民事判决书、（2012）鲁民一终字第64号民事判决书、房屋租赁合同及委托合同、发票、暖气费收据以及双方当事人陈述笔录等认定以上事实。
原审法院认为，华泰宾馆与园城公司签订的拆迁协议及补充协议中已约定了园城公司应当履行向华泰宾馆交付网点房和停车场的义务，而园城公司××今未向华泰宾馆履行这一义务，园城公司对此也不否认。故华泰宾馆要求园城公司自2011年1月1日起，根据法院委托评估机构对网点房租金单价和停车场使用费单价所作出的评估结论标准赔偿网点房和停车场经济损失，理由正当，依法予以支持。评估机构对园城公司关于鉴定报告的异议已作了正当的书面回复，园城公司关于评估程序违法的异议也无事实根据，且本次评估的租金单价和停车场使用费单价未超出（2009）烟民一初字第48号案的评估单价，故园城公司要求重新评估的理由不充分，法院依法不予准许。
由于网点房已被园城公司出租给了振华百货公司，致华泰宾馆××今未能接收和使用网点房。园城公司是否对网点房进行了暖气投资，现在是否具备为网点房供暖的条件，目前尚不明确，但由于华泰宾馆尚未对网点房暖气实际进行投资，故在此情况下，华泰宾馆要求园城公司赔偿网点房的暖气投资款，法院依法不予支持。华泰宾馆可待网点房实际交付后，核实了园城公司确未投资或发生了华泰宾馆自行投资的事实后向园城公司主张。园城公司安置给华泰宾馆的住宅楼，虽然已进行了暖气投资并具备了供暖条件，但由华泰宾馆提供的暖气费收款收据看，园城公司按每平方米80元向华泰宾馆收取了投资款，投资款实际由华泰宾馆交纳。因园城公司在法院限定时间内未提交其关于收取暖气费的收款收据存根，法院依法认定园城公司向华泰宾馆收取了9套住宅楼的全部投资款，这有悖于为华泰宾馆负担124平方米的暖气投资的承诺，故应当予以返还，但华泰宾馆要求园城公司按每平方米142元的标准赔偿住宅楼的暖气费投资，理由不当，本院依法不予支持。园城公司应向华泰宾馆返还的暖气投资款金额应为124平方米×80元／平方米=9920元。
关于华泰宾馆主张煤气投资费用的问题，（2009）烟民一初字第48号一案中已判决园城公司对交付的宾馆楼不符合要求所造成的损失酌情进行了赔偿。180万元的赔偿款包括了附属设施不符合约定的内容，而燃气设施也应当属于附属设施，不应再由园城公司予以赔偿，故华泰宾馆要求园城公司赔偿煤气投资款，法院依法不予支持。园城公司关于华泰宾馆要求赔偿煤气投资款系重复请求的抗辩主张成立。
关于仓储费损失，原审法院已注意到了《宾馆设计要求》第11项园城公司支付给华泰宾馆“搬迁、搬家运输、物资存放费50000元”的内容，但由此不能得出以后据此继续计算仓储费的结论。故华泰宾馆要求园城公司支付仓储费80260元，依据不足，法院依法不能支持。园城公司关于“搬迁物资、拆迁费、物资存放费5万元”是一次性的，且在（2009）烟民一初字第48号判决中判令园城公司赔偿华泰宾馆延期交付房屋的经济损失，已经包含了一系列损失的辩解，理由正当，法院依法予以采信。
华泰宾馆要求园城公司支付装修费20000元、平房租金9800元及空调安装费1980元，符合双方签订的补充协议的约定，法院依法予以支持。因（2009）烟民一初字第48号民事判决书载明双方对住宅安置问题以及现金支付的有关费用补偿无争议，也就是说园城公司不否认应当向华泰宾馆支付上述费用，因此没有理由认定华泰宾馆知道或应当知道其权利受到了侵害，故园城公司关于华泰宾馆该三项诉讼请求缺乏依据且超过诉讼时效的辩解，与事实不符，于法不合，法院依法不予采信。
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