江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终1414号
上诉人（原审原告）：孙波，男，1953年9月27日生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：王聪，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：纪国勤，女，1957年5月8日生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。
上诉人孙波因与被上诉人纪国勤房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了开庭审理。上诉人孙波及其委托诉讼代理人王聪，被上诉人纪国勤及其委托诉讼代理人宋学民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙波上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由如下：1、上诉人已经全部付清涉案房屋的购房款。上诉人多次付清购房款后，2008年9月10日双方对购房款进行了对帐，当日被上诉人出具书面收条予以确认。被上诉人自认收条尾部的签名及时间均为其本人书写。该收条真实客观，应当作为认定事实的依据。被上诉人对此收条的签字辩称是上诉人问其姓名如何书写所写，对收条���容不知晓，明显系虚假陈述，应当予以处罚。因为上诉人和被上诉人在2007年之前就认识，且被上诉人在2008年9月10日前多次出具收条、借条，上诉人没有必要问被上诉人其姓名如何书写。而且如果如被上诉人所说，被上诉人仅需书写姓名即可，没有必要签署时间。根据上述收条，足以证明双方对于涉案房款进行了对帐，对于房屋所收的4万元房租，扣除所欠购房款，余款18500元，扣除各种费用及利息，余款4000元还给了上诉人。2、涉案房屋被上诉人于2007年7月20日已经交付给了被上诉人。一审法院认定房屋未交付，属于认定事实错误。房屋买卖合同约定2007年7月20日把房子交付给上诉人使用，从即日起买受人拥有房屋的所有权利和义务，故2008年的房租应当归上诉人所有，也印证了2008年9月10日收条的真实性。3、2009年之后的房屋租金均由被上诉人领走，应当全部返还给上���人。4、被上诉人的行为构成严重违约。房屋买卖时被上诉人没有告知上诉人房屋暂时不能办证，诉讼之前上诉人多次找被上诉人索要租金及过户，但被上诉人均不予配合，并擅自收取租金。被上诉人在一审多次表述不愿意将房屋卖给上诉人，被上诉人恶意违约，应当承担违约金。
被上诉人纪国勤答辩称：1、上诉人没有交清涉案房屋合同的约定房款，一审对方提交的所谓全部收据加在一起没有达到房款总额。上诉人称以房屋租金冲抵房款既不符合合同约定也不符合生活常理。根据合同约定和交易习惯，上诉人必须付清全部房款才能接受房屋，享有房屋权利或享受获得租金的权利。本案履行过程中双方从未办理房屋交接手续，从生活常理而言，上诉人起诉时距双方签订合同已经八年，如果上诉人认为被上诉人出租房屋侵害了其权利，应该提起诉讼或要求承���人与上诉人签订房屋租赁合同以收取租金。事实上被上诉人多年一直寻找上诉人，希望得到剩余购房款。2008年9月10日的收据，内容是上诉人自己书写，要求用租金冲抵剩余房款，该收据后面虽然有被上诉人签字，但签字形成是上诉人曾经多次要求被上诉人配合办理手续，让被上诉人在空白纸上签字，用来写申请用。被上诉人有较高文化程度，其他收据都是自己亲笔书写，不可能让对方代写收款收据，而且用租金冲抵。从逻辑上看，租金冲抵的方式上诉人可以用不付分文的方式长时间冲抵完毕，所以租金冲抵方式不符合生活常理和合同约定。2、19万的收据，虽然是被上诉人书写，但是上诉人没有实际交付。双方往来都是银行转账，上诉人应该举证。3、另外的29000元是借款，是双方签订房屋买卖合同之前发生的，是双方合作做红酒生意发生的。3、房屋没有交付是不争的事实。不能以合同约定交付时间以后产生的租金作为上诉人的购房款，房款毕竟没有付清。上诉人认为合同无效，涉案房屋无任何产权手续，涉及到连环买卖，被上诉人上家还有两手，是12家共同拍卖取得的房屋。
一审法院认定事实：2002年，徐州市云龙区人民政府与中国建设银行徐州市分行签订《以房抵债合同书》将新生里市场1#综合服务楼六层部分房产、七层部分房产及3#综合服务楼西部3-7层部分房产，作价1257万余元用于偿还建设银行1000万元的贷款本息。2006年间，中国建设银行股份有限公司徐州分行委托徐州九州拍卖有限公司和徐州市金典拍卖有限公司对上述抵债房产进行拍卖。2006年7月，包括纪国勤在内10户购房人共同委托徐秀华参与新生里3#综合服务楼3-7层部分房产的拍卖并最终竟拍成功。拍卖成交后，10户购房人对成交的房产进行了分配，纪国��以406400元的价格购买了新生里市场3#综合服务楼西部401室。纪国勤取得该房产后将该房产出租。2007年，纪国勤准备将房产出售，并请求孙波给予帮助。孙波经了解房产的相关情况后，决定自己购买。2007年7月10日，纪国勤（出卖人、甲方）和孙波（买受人、乙方）经协商后签订《房屋买卖合同》，双方约定：1、买受人以现金方式一次性付清房款人民币肆拾伍万元整购买出卖人的商品房，该房位于徐州市新生里市场3号综合楼西部401室，建筑面积180平方米。2、出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权、债务纠纷；若发生与甲方有关的房产纠纷或债权、债务，由甲方负责清理并承担民事责任，因此给乙方造成的损失，由甲方负责清理并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿。3、甲方必须承担过户责任。双方同意于07年7月20日把房子交给乙方使��。从即日起买受人拥有该房的所有权利和义务，包括拆迁补偿安置、租售等，该房与出卖人无任何关系。4、悔约责任，乙方中途悔约，不得向甲方索还房款，甲方中途悔约，房款全部退回，并赔偿对方相当于房款金额的悔约金。5、本合同一式叁份，具有同等法律效力，出卖人一份，买受人一份，中间人一份。孙波还在该《房屋买卖合同》下方注明“付款实际是多次付清的，纪国勤负责把过户（改拍卖证明姓名），改名后与房屋一切事务均与纪国勤无关。”。合同签订前，纪国勤于2007年6月17日向孙波出具了25000元的收条一张，合同签订后，纪国勤先后于2007年7月14日、2007年8月10日、8月28日、8月29日、9月17日分别给孙波出具了190000元、27000元、24500元、10000元和150000元的收条。此后，孙波与纪国勤因是否足额支付房款及办证问题发生纠纷，一直没有解决。2009年之后，孙���即未再主动向纪国勤主张相关权利，直至提起本次诉讼。案涉房产至目前为止仍由纪国勤对外出租并收取租金。
另查明，案涉房产有审批、规划手续，但因土地性质方面的原因至今尚不具务办证条件。
一审法院认为，一、关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题，首先，纪国勤和孙波签订的《房屋买卖合同》是合同双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定。其次，新生里市场3号综合服务楼有建设规划、审批手续。第三，虽然纪国勤至今仍没有取得涉案房产的权属证件，但这一物权瑕疵并不影响合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，孙波请求确认涉案《房屋买卖合同》有效，应予支持。纪国勤以该房产无建设、规划审批手续，以及其未取得房屋所有权证，对该房产无处分权为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。二、关于纪国勤是否应当支付违约金及返还租金的问题。孙波主张违约金的事由是纪国勤至今没有按照约定办理过户手续。但从查明事实分析，该事由并不能认定为纪国勤的违约行为。因为涉案房产至目前为止仍不具备办理过户登记的条件，且这一状况并不能归责于纪国勤。另外，孙波在庭审中也陈述，其曾至本市规划部门及新生里市场了解过该房屋能否办证的情况，知晓该房产不具备办证条件的事实。再之，依照合同约定，孙波应当一次性以现金方式支付全部购房款45万元，而合同实际履行中，纪国勤并没有按照该约定履行付款义务。即使将双方存在争议的2007年7月14日支付的19万元及2008年9月10支付的2万元这两笔款项均纳入已付房款进行计算，孙波至今也仅支付了44.15万元，尚没有付清全部房款。在此情况下，纪国勤有权拒绝履行房产过户义务。因此，孙波主张纪国勤违约并请求支付违约金，无事实和法律依据，不予支持；关于返还租金问题，虽然双方在房屋买卖合同中约定了房屋交付的时间，但交付的前提是孙波按约定方式和金额支付房款，在孙波没有按照约定履行付款义务情况，不能根据前述约定认定交房日期，更不能据此推定房产已经交付。从纪国勤实际控制房产及双方并没有关于拟制交付的约定等因素分析，也不能得出房产已经交付给孙波的结论。因此，纪国勤有权将该房屋出租并获取租金收益。孙波主张涉案房产在2007年7月20日即实际交付，无证据证实，也不符合客观实际。其要求纪国勤返还租金，同样无事实和法律依据，亦不予支持。遂判决：一、原告孙波和被告���国勤于2007年7月10日就徐州市新生里市场3号综合服务楼西部401室房产签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告孙波的其他诉讼请求。
二审期间上诉人向法庭提交了被上诉人与他人签订的租赁合同（照片打印件），用于证明涉案房屋收取租金的情况。被上诉人对该证据真实性没有异议，但认为并非所有房屋都出租。
本院二审查明事实同一审法院查明事实相一致。
本院认为，上诉人和被上诉人签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定。涉案房屋所在的新生里市场3号综合服务楼有建设规划、审批手续，不属于违章建筑，不存在合同无效的情形。一审法院认定涉案《房屋买卖合同》有效，并无不当，应予支持。
一、关于上诉人主张涉案房屋已经付清购房款的问题。上诉人认为2008��9月10日的收条是双方对于欠付购房款的对帐结算，能够证明其已经付清了所有购房款。被上诉人虽然对收条的签名真实性予以认可，但是对内容不予认可。2008年9月10日的收条内容为“今收到孙波购房款二万元整。另外房租余一万八千五百元整，去掉各种费用及利息，余四千元还给孙波”。对此，上诉人解释其当时欠付的购房款为21500元，当年的租金为40000元，由被上诉人收取，租金冲抵购房款后剩余18500元（40000元-21500元），再扣除一些费用及利息，被上诉人还给了上诉人40000元。上诉人对于被上诉人收取当年租金数额的陈述没有证据证实，而且按照上诉人的陈述即便租金与欠付房款冲抵，欠付房款数额为21500元，收条载明的“收到孙波购房款二万元”与“房租余一万八千五百元整”，数额无法对应，因此本院认定收条内容和上诉人对事实的陈述存在矛盾之处，故对��收条不予采信，上诉人认为依据该收条其付清购房款的主张不能成立。关于已付款的数额问题，除双方争议的2008年9月10日的收条外，其余收条共5张，分别是2007年5月31日的2000元、2007年6月17日的25000元、2007年7月14日的19万元、2007年9月17日的15万元，还有2007年8月10日27000元、2007年8月28日的24500元、2007年8月29日的10000元，该三笔款项出具在一张收条上。其中2007年5月31日的2000元收条和2007年6月17日的25000元收条均形成于双方签订房屋买卖合同之前，特别是2007年5月31日的收条载明是“今借孙波人民币二千元正”，因此该两笔款项不能认定为上诉人就涉案房屋支付的购房款。而2007年7月14日19万元的收条，虽然被上诉人主张没有收到该款，但该收条系被上诉人自己出具，且在出具该收条后上诉人又陆续有几笔付款，被上诉人在后续收款过程中也没有对以往出具的19万元收条提出异议或注明情况，因此本院认定上诉人支付了该笔19万元的购房款。除上述争议款项外，本院对上诉人支付的2007年9月17日15万元、2007年8月10日27000元、2007年8月28日的24500元、2007年8月29日的10000元予以确认。上诉人共计向被上诉人支付涉案房屋的购房款401500元（190000+150000+27000+24500+10000=401500元），尚欠付购房款48500元。
二、关于违约金的问题。上诉人主张被上诉人承担违约金45万元的依据是《房屋买卖合同》第4条的约定。该条约定：“悔约责任，乙方中途悔约，不得向甲方索还房款，甲方中途悔约，房款全部退回，并赔偿对方相当于房款金额的悔约金。”上诉人对于“悔约责任”的理解是上诉人不买房了，支付的钱就不要了，被上诉人要是反悔，就要退还房款并赔付和房款一样的钱。由此可见，该条悔约责任针对的是买方不愿意购买房屋或者卖方不愿意出卖房屋的违约情形。本案被上诉人对于上诉人提出要求办理房屋过户、违约金等诉讼请求抗辩的主要理由是上诉人没有付清购房款，并无不愿出卖房屋的意思表示，因此上诉人主张的违约金没有事实和法律依据。
第三，关于返还房租的问题。《房屋买卖合同》第3条虽然约定“双方同意于07年7月20日把房子交给乙方使用。从即日起买受人拥有该房的所有权利和义务，包括拆迁补偿安置、租售等，该房与出卖人无任何关系”，但该合同第1条也约定了上诉人要一次性付清购房款45万元。实际履行过程中上诉人是分期分批付款的方式，结合上诉人对2008年9月10日收条如何形成时的陈述来看，说明双方签订房屋买卖合同中真实意思表示是上诉人付清购房款才能取得收取租金的权利。本案上诉人尚未付清购房款，因此其主张被上诉人返还租金的请求不能成立。
综上，上诉人孙波的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由上诉人孙波负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 陈 颖
审判员 崔金城
二〇一七年八月七日
书记员 许 丽