南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鼓民初字第1817号
原告张琨，男，汉族，1976年2月22日生。
委托代理人王海云，江苏苏韬律师事务所律师。
委托代理人杜鹏，江苏苏韬律师事务所律师。
被告江苏华侨房地产开发有限公司，住所地本市中山北路313号五楼。
法定代表人朱乃焰，董事长。
委托代理人孙永标，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告张琨诉被告江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琨的委托代理人王海云、杜鹏，被告华侨房地产公司的委托代理人孙永标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琨诉称，原告于2009年7月认购被告开发的南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢109室房产，于2011年4月29日签订南京市商品房现售合同，原告早已付清全部房款954549元，被告也按照合同约定将房屋交付原告，该房屋也由原告正常使用。根据合同约定，被告应当协助原告办理房屋权属转移登记手续，但被告至今拖延未办理。2014年年底，原告得知被告竟然于2014年1月10日用该房屋为江苏绿地园林景观工程有限公司向平安银行股份有限公司南京分行（以下简称平安银行）申请的贷款办理抵押担保，原告认为被告的行为属于严重违约，侵犯了原告的合法权益，被告应当立即协助原告办理房屋权属登记手续，并赔偿原告经济损失。为此，特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告之间2011年4月29日签订的《南京市商品房现售合同》有效；2、被告立即协助原告办理南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢109室房屋产权变更登记手续；3、被告向原告支付已付购房款954549元自2014年12月1日起至房屋产权变更之日止按照银行同期贷款利率标准计算的损失。
被告华侨房地产公司辩称：1、原、被告之间签订的商品房现售合同是合法有效的，被告对此并无异议。2、涉案房屋现抵押给第三人平安银行，客观上无法办理产权变更手续。3、被告已经将房屋交付原告，原告没有实际损失，即使被告存在违约行为，也应当按照合同约定支付违约金，被告主张的损失无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢109室（以下简称109室）房屋系被告华侨房地产公司开发建设。2011年4月29日，原告张琨（乙方）与被告华侨房地产公司（甲方）签订《南京市商品房现售合同》（合同编号为宁房现售合字X20103000971号），约定甲方将其开发建设的109室房屋出售给乙方；该房屋的建筑面积为142.47平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为6700元/平方米，总价款合计954549元；付款方式为2009年7月13日乙方向甲方支付定金2万元，2009年8月13日前乙方应向甲方支付首付款464549元，同时提供全套按揭资料，否则视为乙方违约，定金不予返还；甲方应于2011年6月12日前向乙方交付该商品房，本合同所载明款项全部到达甲方账户后，乙方具备收房条件；本合同签订后90日内，甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，乙方领取房屋所有权证30天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；因乙方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后十五日未办理的，过错方应当按照每迟延一天10元的标准向对方支付违约金；双方在合同中还约定了配套基础设施和其他设施、配套房屋和建筑的产权归属、房屋交付和交接手续等内容。同日，原告还购买了南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢110室和111室。
上述合同订立后，原告按约支付了首付款，由于未能办理抵押贷款，原告于2013年12月20日以现金加本票的方式支付了全部房款。同日，原、被告签订备忘录，内容为“张琨先生购买华侨城二期215幢109、110、111室三套房，现房款已交齐，合同可打印，经双方商定，房产本日内即可交付，但由于情况特殊，双方同意于2014年11月30日前将办理产权证手续交付给张琨先生”。原告在庭审中提供水电费发票，证明上述房屋已于2012年年底前交付原告使用。
因被告未协助原告办理109室房屋产权变更登记手续，原告遂诉至本院，要求判如所请。此外，原告就南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢110室、111室房屋也分别另案诉至本院。
2014年1月15日，被告将109室房屋抵押给平安银行股份有限公司南京分行，被担保主债权数额为1500万元，债务履行期限为2014年1月10日至2015年1月9日。现主债权未清偿，抵押权未注销。此外，本院（2014）鼓民初字第4056-4061号、（2014）鼓商初字第1367号案件以及南京市秦淮区人民法院（2014）秦商初字第1374号案件在审理过程中，分别对109室房屋采取了查封措施。
因双方当事人分歧较大，致调解不成。
上述事实，有双方当事人陈述、《南京市商品房现售合同》、收条、购房发票、水电费发票、备忘录、房屋登记簿等证据证实。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付房屋，并转移房屋所有权的义务。本案中，原、被告之间签订的《南京市商品房现售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告作为买受人已经履行了支付价款的义务，被告应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。被告在合同履行的过程中，另将109室房屋设立了抵押，同时该房屋亦被法院查封，现原告要求被告协助办理案涉房屋产权变更登记手续，符合法律规定，被告应在上述障碍消除后协助原告办理109室房屋的所有权证及国有土地使用权证。
关于违约金标准问题。根据合同约定，自合同签订后90日内，甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，乙方领取房屋所有权证30天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记，因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后十五日未办理的，过错方应当按照每迟延一天10元的标准向对方支付违约金。故违约金标准应按照10元/天计算，原告主张按照已付房款的银行同期贷款利率计算违约金的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。关于违约金从何时起算的问题。原、被告双方于2013年12月20日签订备忘录，对于办理房屋所有权转移登记手续的时间重新约定为2014年11月30日前。由于被告未按照备忘录的约定履行义务，故违约金应从被告逾期之日即2014年12月1日起计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张琨与被告江苏华侨房地产开发有限公司于2011年4月29日就南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢109室房屋签订的《南京市商品房现售合同》合法有效。
二、被告江苏华侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢109室房屋上的抵押权注销手续，并于抵押权注销及查封解除后十日内协助原告张琨将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告张琨名下。
三、被告江苏华侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张琨违约金（按10元/日标准，自2014年12月1日起计算至该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告张琨名下之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13345元，因适用简易程序减半收取6672元，由被告江苏华侨房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 朱玉梅
二〇一五年五月二十五日
见习书记员 杨 艳