湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0104民初203号
原告陈凡，男，1971年11月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人曾导军，湖南图邦律师事务所律师。
委托代理人周佩，湖南图邦律师事务所律师。
被告胡建湘，男，1969年2月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
委托代理人黄文兵，湖南金州律师事务所律师。
第三人姜华，男，1977年5月5日出生，汉族，住长沙市天心区。
原告陈凡诉被告胡建湘、第三人姜华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员石志刚适用简易程序公开开庭进行审理，书记员陈倩担任法庭记录。原告陈凡及其委托代理人曾导军，被告胡建湘及其委托代理人黄文兵、第三人姜华均到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原告陈凡诉称：2014年2月23日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰新城2号的块2-3栋104的房屋出租给被告，租期12年，租金按合同约定逐年递增，其中2016年5月23日至2018年5月23日租金为92400元/年，租金采用“先付后用”的原则按每六个月支付一次，承租人须提前10日支付，若经出租人催告后，承租人在20天内仍不缴租，出租人有权终止合同，承租方必须交清所欠租金，其他各项费用，且租赁保证金不予退回，租赁期间的物业管理费、水电费等费用均由被告承担。根据合同约定，被告应于2016年11月13日前缴纳2016年11月23日至2017年5月23日期间的房屋租金，但被告按时未缴纳。原告于2016年11月24日通过手机信息的方式向被告发出催款通知，但被告在接到通知后20天内仍未缴纳按照合同约定缴纳租金，因被告在合同约定的时间内，没有按时足额地支付租金，且在合理催告后仍未缴纳，已严重违反合同约定，因此，按照合同的约定，租赁保证金10000元可不予退回。2016年12月15日因被告仍未交租，原告通过手机信息的方式向被告发出解除合同的通知，并要求腾空房屋，次日，被告向原告支付宝账户内转入一个季度的房租23100元。直至2016年12月26日，因被告一直未将房屋腾空返还，原告代被申请人缴纳了被申请人拖欠的2016年1月1日至11月6日的物业管理费，并在扣除11月24日至12月26日期间的房屋使用费、物业管理费、水电费后，将余款10000元已退还被告。2014年4月13日，被告在未按照合同约定通知原告的情况下，将该房转租给本案第三人姜华，并签订了房屋租赁合同。因该房屋2016年度物业费一直未交，物业公司多次向原告催款后，原告才知道房屋转租的情况。原告认为，被告在租赁期间未按时足额地缴纳租金，经合理催告后仍未缴纳，其行为已经严重违反合同约定。因此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年2月23日签订的《房屋租赁合同》；2、租赁保证金10000元原告不予退还；3、被告返还租用房屋；4、被告支付房屋使用费2560元（暂从2016年12月27日至2017年1月5日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；5、被告支付物业管理费130元（暂从2016年12月27日至2017年1月5日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告胡建湘辩称：第一、合同并未写明房租6个月支付一次，当时合同是空白的；第二、原告有授权被告转租，并非诉状上所称的不知情；第三、合同约定是书面通知催租，原告只是短信，通知不到位，没有尽到合同约定的义务；第四、合同应该继续履行，不存在退还保证金，保证金应该在合同到期以后退还，因为不属于双方的原因在签订合同时不能预见的情况出现，即使合同不再继续履行，按保证金的性质，原告也不应该予以扣除。第五、房屋已被原告掌控；第六、当时修地铁是通知两年的时间，2016年被告向原告申请减免租金，原告不同意，后来被告还是按约定交纳房租。后来公示说要修三年，被告又找原告减免房租，原告不同意，就延迟缴租，后来原告发来解除合同的短信，因被告在外出差将此事忘记，延期了十多天后之后原告以被告违约为由要求三日内腾空门面，被告马上交了房租，第三天原告就将门面锁住。因为被告将门面转租给第三人，减免了第三人的租金，故被告也是亏损的；七、原告与被告双方签订合同期限为十二年，租赁期限属于长期连续性合同，原告20天的解约权显示公平；八、原告明知被告按原来租金额付租困难，被告延期付租确有正当理由。原告未按期付租有正当理由，《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。根据此条规定，承租人有正当理由没有支付租金的，出租人不得行使解除权。九、被告在申请减免房租不成功的情况下仍支付了租金，不足以影响原告出租门面，获取租金的目的，因此，被告迟延支付租金并不构成原告解除合同的正当理由。九、2016年12月30日，原告锁门面、强力抢占门面的行为违反了法律规定。原告从发出催款通知到解除合同通知仅20天，故原告迫不及待的发出解除合同通知实质上是恶意促成解约条件。
第三人姜华述称：原被告之间的合同关系与本人无关，我只和被告存在合同关系。
经审理查明：原告陈凡与被告胡建湘于2014年2月3日签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰新城2号地块2-3栋104商铺。合同第五条约定：租赁期限为12年，自2014年5月23日起，至2026年5月23日止；被告交纳租赁保证金1万元；租金采取分段按年计算的方式：第一阶段：从2014年5月23日起，至2016年5月23日止，每年租金为84000元；第二阶段：从2016年5月23日起，至2018年5月23日止，每年租金为92400元……；租金采用“先付后用”的原则按每6个月支付一次，被告须提前10日支付；原告下发书面催款通知后，超过20日不支付租金属被告违约，原告有权终止合同。被告须交清所欠租金、其他各项费用，且租赁保证金不予退回。此后，原被告再次约定：被告如将此门面转让给第三方，被告按此门面转空费收取百分之十的费用。被告暂定项目为美利达自行车，被告须改变项目先通知原告。被告如转租给第三方，不变更原始房屋租赁合同，原告无权收取其他费用。同日，原告陈凡向被告胡建湘出具授权书，授权被告在合同期内进行自主经营。根据实际情况，有权进行项目合作、自主招商、转租或转让。
2014年4月13日，被告胡建湘将其承租的该涉案商铺转租给第三人姜华，并与其签订《租赁合同》，约定：租赁期限为4年，自2014年5月28日至2018年5月28日止；第三人交纳36000元合同履约保证金；租金每月12000元，自2015年5月28日起，每年租金在上一年的基础上递增6%，租金采用“先付后用”原则按每6个月支付一次。此后，被告与第三人约定将租金支付方式改为一季度支付一次。2014年12月23日，被告承租的原告于南二环的商铺因地铁3号线的修建而设立的围挡影响了商铺的经营，围挡占道时间直到2017年12月31日才能拆除。因围挡占道影响第三人的经营，故于2016年5月份起，被告减免了第三人姜华一半的租金。
2016年11月13日，合同约定的交租期限届满后，被告没有按约定向原告缴纳租金。2016年11月23日，原告通知被告交房租及物业管理费，被告以修地铁为由申请原告减免房租，原告未同意。次日，原告以短信的方式向被告发送催款通知：胡建湘同志根据我们所签订合同你本应于2016年11月13日交付门面租金，现已违约，请你仔细查看合同，如到合同约定最后缴付期限未付款，我方届时将终止合同！请知晓！此消息代替书面形式通知！12月15日，原告再次向被告发送短信通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告三日内腾空铺面。12月16日，被告胡建湘向原告转账支付一个季度租金23100元。12月26日，原告在扣除被告至2016年12月26日的房租和至2016年12月31日止的物业管理费用后，将被告所转的一季度的租金退还给被告10000元。至本案起诉前，第三人已停止经营数月，并于12月28日之后未再向被告交纳租金，该商铺至今闲置，大部分物件第三人已经搬走。2016年12月30日，原告曾将该涉案商铺短暂上锁，被告为此事报过警。迄今为止，被告未将承租门面返还给被告。
另查，被告承租的该涉案商铺每月物业管理费432.8元。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提交并经庭审举证、质证，本院审查认定的《房屋租赁合同》、手机信息和微信记录、《租赁合同》；被告提交并经庭审举证、质证，本院审查认定的租赁合同、转租合同、短信记录、付款记录、报警案件登记表等证据证明，本院予以认定。
本院认为，原告陈凡与被告胡建湘签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立并生效。双方均应依约定严格履行各自义务。按照《房屋租赁合同约定》，被告应在2016年11月13日前交纳六个月租金，但被告未按照约定履行交租义务。经原告催告并在11月23日以短信形式发出催款通知后，在约定的20天期限内仍未交纳租金，依据双方签订租赁合同第五条约定，原告于2016年12月15日向被告发出解除房屋租赁合同通知，解除与被告的房屋租赁合同符合合同约定和合同法相关规定。被告也没有在法定期限内提出异议并向人民法院起诉，故原、被告之间的房屋租赁合同已于原告通知到达被告之日即2016年12月15日解除。原告无需再向本院请求解除。依据双方签订租赁合同第五条约定，原告无需退还被告支付的1万元租赁保证金。
原、被告之间的房屋租赁合同解除后，被告一直未向原告返还租赁物，被告继续占用租赁物已无合同上和法律上依据，应予以返还给原告，并应承担占用期间的使用费和物业管理费。原告主张按约定的租金标准计算门面使用费尽管有一定的参考价值，但考虑到该门面事实上在几个月前即处于空置状态，且地铁围挡施工仍在持续进行当中，本院酌情确定按约定租金标准92400元每年的60%计算，即按每月4620元标准计算，起算时间为2016年12月27日。物业管理费原告主张按每月390元计算，低于物业公司约定的收费标准，本院予以确认，起算之间为2017年1月1日。
被告辩称原告未以书面形式发送催款通知而是以短信形式不符合合同约定。本院认为，书面形式并不局限于以纸质载体，手机短息也属于书面形式的一种，该短信通知意思表示清晰，被告已经收到并知晓，到达了通知的目的，被告也知晓了未如期交纳租金的后果，故被告该抗辩主张，本院不予支持。被告辩称因修地铁与原告协商减租而正当延迟支付租金，本院认为，根据庭审查明的事实，原告承租门面后不久，因修地铁进行围挡施工，对被告承租门面的经营产生较大影响，但原、被告签订房屋租赁合同时，均未预见到修地铁这一特殊情况。被告据此可以情势变更为由要求原告适当减免租金或者请求解除租赁合同。当原告明确予以拒绝的情况下，被告可以通过诉讼等合法途径举张权利，但被告无权拒绝支付租金。且在本案中，被告承租原告门面后，以较高的价格转租给第三人，直至2016年5月，被告一直正常收取第三人租金，其利益并未受到太大损失。故被告辩称迟延交租有正当理由不能成立，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告胡建湘自本判决生效之日起十日内将其承租的原告陈凡所有的位于长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰新城2号地块2-3栋104商铺返还给原告陈凡；
二、被告胡建湘自本判决生效之日起十日内支付原告陈凡门面使用费（门面使用费以4620元/月为标准，自2016年12月27日开始计算，至上述门面返还给原告陈凡之日止）；
三、被告胡建湘自本判决生效之日起十日内支付原告陈凡物业管理费（物业管理费以390元/月为标准，自2017年1月1日开始计算，至上述门面返还给原告陈凡之日止）；
四、原告陈凡无需退还被告胡建湘租赁保证金10000元；
五、驳回原告陈凡的其他诉讼请求。
如果被告胡建湘未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取59元，由原告陈凡承担19元，被告胡建湘负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 石志刚
二〇一七年三月三十一日
书记员 陈 倩