上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第1019号
上海市奉贤���人民法院民事判决书(2015)奉民三(民)初字第1019号原告樊国强，男，1959年7月20日生，汉族，住上海市杨浦区。原告岳琴妹，女，1960年11月21日生，汉族，住上海市杨浦区。原告樊雪聪，男，1988年2月19日生，汉族，住上海市杨浦区。三原告共同委托代理人肖瑶，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。三原告共同委托代理人冯慧，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。被告上海新湾投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人王洪伟，总经理。委托代理人裴向云，女。原告樊国强、岳琴妹、樊雪聪诉被告上海新湾投资发展有限公司(以下简称“新湾公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，组成合议庭，并经延长审限，于2015年10月21日再次公开开庭进行了审理。原告樊国强及三原告共同的委托代理人肖瑶、被告新湾公司委托代理人裴向云均到庭参加了诉讼。三原告共同委托代理人冯慧到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告樊国强、岳琴妹、樊雪聪诉称，三原告于2009年10月17日与被告签订购买位于上海市奉贤区海湾镇海马路XXX弄XXX号连体别墅的《上海市商品房预售合同》。根据合同约定，被告于2010年9月12日通知原告交房。交房当天，原告发现诉争房屋铝合金门窗两处存在严重质量问题，为此原告在《收楼意见书》上明确注明了上述质量问题并要求提供房屋设计图纸及相关资料。后因原告检查发现诉争房屋存在严重质量问题，无法入住，遂在2011年诉至奉贤法院，经奉贤法院委托对诉争房屋质量进行司法鉴定，鉴定结论为：房屋存在一定的施工质量问题。至2012年10月23日，被告都未应原告要求对涉案���屋进行修缮，期间致使原告无法居住及使用房屋。直至2012年11月26日，被告才就房屋质量问题提出了修缮方案，得到原告认可并且开始修缮房屋，至2013年4月18日，才将修缮后的房屋交付原告居住使用。自2010年9月12日至2013年4月18日，由于被告不及时履行修缮义务，导致原告无法居住使用房屋，造成原告经济损失，原告遂诉至法院，要求判令：1、被告支付自2010年9月12日至2013年4月18日期间同地段同面积房屋租金按每月人民币(以下币种同)3,000元，计算31个月为93,000元；2、被告支付31个月的物业费用19,127元。原告樊国强、岳琴妹、樊雪聪针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产权证》(沪房地奉字(2013)第008192号)各1份，旨在证明原告购买诉争房屋的事实；2、赶集网房屋出租信息、《看房确认书》各1份，旨在证明与诉争房屋同类房屋出租价格为每月3,000元的事实；3、物业费发票、《佳兆业珊瑚湾雅园一期入伙通知书》各1份，旨在证明诉争房屋每月物业费为617.90元的事实；4、原、被告关于房屋土建部分的协议1份，旨在证明诉争房屋土建部分质量问题由被告赔偿原告的事实；5、关于房屋铝合金门窗维修方案1份，旨在证明被告至2013年4月18日才将修缮好的房屋交付给原告的事实；6、《上海市建筑科学研究院房屋质量检测站海马路XXX弄XXX号项目司法鉴定意见书》、建筑工程施工质量验收统一标准、上海市住宅工程套内质量评价导则、住宅工程套内质量验收规范各1份，旨在证明被告于2010年9月12日交付的诉争房屋存在质量问题无法正常使用的事实；7、(2011)奉民三(民)初字第1803号民事判决书1份，旨在证明诉争房屋存在质量问题，法院判决被告履行修缮义务的事实。被告新湾公司辩称，关于原告的诉请一，被告已经履行维修责任，且已经赔偿了损失，根据司法鉴定意见书及判决书和执行协议，被告对土建部分以现金补偿方式承担了保修责任，2013年4月18日被告将铝合金门窗部分全部维修完成且经验收合格；司法鉴定意见书、判决书和执行协议及原告认可的维修方案均表明诉争房屋的质量问题不属于严重影响房屋使用的情况，在被告给予经济补偿及维修的情况下，原告完全可以正常居住及使用诉争房屋，不需要另外租房居住，即使原告需要另外租房居住，被告支付的15,000元经济补偿已经包括了租房费用。即使上述15,000元不包括租房损失，被告也不应补偿2010年9月12日至2013年4月18日之间的租金，而是补偿2012年12月7日双方商定维修方案至2013年4月18日维修完成期间的租房损失，且租金应结合专业机构评估而定，原告没有提供租房合同及租金发票，不能证实其在外��房的事实及费用。关于诉请二，生效判决书认定不构成迟延交付，也驳回了原告要求顺延物业费交付的诉请，可见原告物业费损失法院不予支持，原告不应就此重复诉讼，被告也不同意支付。而且原告就本案的两项诉请在上一案件上诉过程中曾经主张过，虽然上诉判决中未作处理，但诉争房屋质量问题不影响正常使用，原告不能重复诉讼。被告新湾公司针对其辩称提供并当庭出示下列证据：1、执行协议、电子转账凭证、维修方案各1份，旨在证明被告履行维修义务并给予经济补偿的事实；2、《上海市建筑科学研究院房屋质量检测站海马路XXX弄XXX号项目司法鉴定意见书》、(2011)奉民三(民)初字第1803号民事判决书各1份，旨在证明诉争房屋存在的质量问题不影响房屋正常使用的事实；3、原告的赔偿要求、(2012)沪一中民二(民)终字第2200号民事判决书各1份，旨在证明本案诉请已经处理的事实。本院向坐落于上海市奉贤区海湾旅游区海鸥路四家房地产经纪公司工作人员及海湾世纪佳苑物业工作人员做的调查笔录和工作记录，内容为：珊瑚湾别墅装修和毛坯房租金差价较大，毛坯房不容易租掉，租金目前在1,500-1,800元之间，2010-2013年左右价格可能更低一些，但与现在差价不大。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3、4、5、7没有异议，对原告提供的证据2有异议；证据6真实性无异议，但认为除鉴定意见书以外其余证据与本案均无关联性；原告对被告提供的证据1、2均无异议；证据3真实性无异议，关联性有异议。对原告提供的证据1、3、4、5、6、7、被告提供的证据1、2、3相对方对真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告提供的证据2本院不予采纳。对本院调查的证据，原、被告双方均无异议。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2009年10月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》约定，原告购买坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋。补充条款第六条第3项约定“在房屋交付过程中发生或发现质量问题(主体结构不合格与严重影响正常使用除外)，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任。”第十一条第3项约定“在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能使用或不能正常使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。”2010年9月7日，被告向原告发送《入伙通知书》，言明诉争房屋具备入伙条件，要求原告在2010年9月11日办理入��手续。2010年9月12日，原告在交接验房过程中，发现房屋存在质量问题，在签收《收楼意见书》后，预留1把钥匙用于整改修缮。后，原告自己检测发现其他质量问题，与被告协商未果后，诉至本院，要求判令：被告构成迟延交付、对诉争房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；房屋保修期与物业费缴费期限依次顺延；判令被告支付迟延交付违约金。本院委托上海市建筑科学研究院房屋质量监测站对诉争房屋的质量问题进行鉴定。鉴定结论为：诉争房屋存在地坪空鼓、阳台倒泛水和积水、阳台渗漏、墙面裂缝和空鼓、窗框与墙体结合处渗水等情况，鉴定单位认为系施工质量问题，不涉及主体承重结构安全，检测过程中也未发现承重构件有明显裂缝和变形情况。本院经审理认为，原告以主控项目不合格认定被告构成迟延交付���据不足，对其要求支付延期交房违约金和保修期、物业费顺延的诉讼请求均不予支持。2012年7月5日，本院判决被告在判决书生效之日起三十日内对诉争房屋按鉴定意见书认定予以修复。后原告提起上诉，2012年10月23日，上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。在上述案件执行过程中，2012年12月7日，原、被告达成协议，被告以15,000元现金补偿方式承担土建部分保修责任，土建部分维修工作由原告自行完成。铝合金门窗协调后另定维修方案。2012年11月26日，被告出具铝合金门窗维修方案。2013年4月18日，被告按此方案修复并经验收合格交付原告。原告认为，被告不及时履行修缮义务，导致原告无法居住使用房屋，遂涉讼。另查明，诉争房屋目前出租价格在1,500元至1,800元，之前更低一些。原告缴纳了2010年10月至12月的物业费1,851元。本院认为，本案争议焦点在于被告是否因诉争房屋存在质量问题不能使用或不能正常使用而应当对原告的损失承担赔偿责任及责任负担。根据鉴定意见书及生效判决书，本案诉争房屋存在的并非主体结构和严重影响房屋正常使用的质量问题，但诉争房屋属于住宅类商品房，应具有满足居住使用的功能。正常的居住使用不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度亦是正常居住使用的标准。诉争房屋诸如渗漏水、地坪空鼓等瑕疵，都会影响房屋的正常居住与使用，故被告应对原告损失承担赔偿责任。关于赔偿费用的计算问题，因原告在收房当天即2012年9月12日就要求被告进行维修，直至2013年4月18日才修复完毕，故本院酌情按同地段同类房屋租金每月1,300元计算31个月。关于原告要求被告赔偿物业管理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七���、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告上海新湾投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告樊国强、岳琴妹、樊雪聪人民币40,300元；二、驳回原告樊国强、岳琴妹、樊雪聪其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,542.54元，由原告樊国强、岳琴妹、樊雪聪负担人民币1,628.54元，被告上海新湾投资发展有限公司负担914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长张慧审判员苏姝人民陪审员杨士芳二○一五年十一月三日书记员陈艳
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一五年十一月三日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，���保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。