辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第28号
上诉人（原审第三人）：徐景权，男，1977年3月3日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：周文龙，辽宁公正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杜帅龙，男，1988年4月12日出生，汉族，个体工商户，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：马献阳，女，1984年11月26日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）：苗秀娥，女，1965年9月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：贺显富，辽宁成功金盟律师事务所有限公司。
被上诉人（原审被告）：刘雁名，男，1964年11月19日出生，汉族，沈阳市苏家屯区红菱煤矿技术员，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：赵风祥，男，1956年3月24日出生，汉族，无职业。
原审被告：李亮，男，1980年1月3日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：任卓男，辽宁冠维律师事务所律师。
原审被告：沈阳田鑫雨投资担保有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街75号。
法定代表人：邱吉星，该公司经理。
委托代理人：任卓男，辽宁冠维律师事务所律师。
上诉人徐景权、杜帅龙因与被上诉人苗秀娥，原审被告刘雁名、李亮、沈阳田鑫雨投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2012)苏民二初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法由审判员董菁担任审判长，与代理审判员刘冬（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案，上诉人徐景权的委托代理人周文龙，上诉人杜帅龙的委托代理人马献阳，被上诉人苗秀娥的委托代理人贺显富，原审被告刘雁名的委托代理人赵凤祥，原审被告李亮及沈阳田鑫雨投资担保有限公司的委托代理人任卓男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苗秀娥与刘雁名于1987年登记结婚，二人于2008年4月9日取得位于沈阳市苏家屯区香杨路77-310号2-5-2室房屋的所有权，刘雁名与李亮于2010年10月8日签订借款协议书，约定由李亮借给刘雁名5万元，借款期限自2010年10月8日至2011年1月8日，并约定刘雁名以房产作为抵押，抵押期间刘雁名可继续使用房产，但不得出卖、转让，如转让，需经李亮同意，并先还清借款，同日李亮与刘雁名签订“抵押协议”与“不还款协议”，“抵押协议”约定刘雁名以位于沈阳市苏家屯区香杨路77-310号房屋（即诉争房屋）作为抵押，该房屋作价5万元，如借款期满后刘雁名未能还清借款，刘雁名将该房屋抵付借款，即刘雁名将诉争房屋以5万元的价格出售给李亮，“不还款协议”约定如刘雁名不偿还借款本金和利息，则李亮按照委托公证书的约定，刘雁名授权李亮办理诉争房屋的更名过户、代收房款，刘雁名将诉争房屋以5万元的价格抵付借款，刘雁名以诉争房屋作为抵押。2010年10月8日，刘雁名、“苗秀娥”于辽宁省公证处公证委托李亮办理诉争房屋的抵押、出售并收取租金或房款等事宜，李亮与刘雁名约定的还款期限届满后，刘雁名未偿还借款。2011年2月14日李亮将诉争房屋以45万元的价格卖于杜帅龙并将该房屋公积金贷款余额83,984.53元还清，李亮系田鑫雨公司员工，其以上行为均系代表田鑫雨公司的职务行为。2011年3月7日诉争房屋所有权人变更为杜帅龙，因杜帅龙向原审第三人徐景权借款50万元，2011年4月18日杜帅龙将诉争房屋抵押于徐景权，并办理了房屋他项权证。后因该经过公证的授权委托书委托人处“苗秀娥”的签名字迹不是苗秀娥本人书写，“苗秀娥”签名处的指纹不是苗秀娥本人的指纹，原审法院于2011年12月12日以（2011）苏民三初字第106号判决书判决李亮与刘雁名、“苗秀娥”于2010年10月8日签订的授权委托书无效，现该判决书已生效。另查明，苗秀娥提供了2010年10月至2012年2月之间的电费收据原件欲证明杜帅龙购买诉争房屋前后苗秀娥一直在诉争房屋居住，2012年4月17日杜帅龙与刘雁名因诉争房屋归属问题发生治安纠纷，在派出所民警的调解下达成协议，约定在法院案件审结之前，二人任何一方不在诉争房屋内居住，屋内贵重物品由物品所有者刘雁名搬走，法院审结案件之前刘雁名不得以任何理由进入诉争房屋，现诉争房屋仍由苗秀娥与刘雁名占有使用。
苗秀娥一审诉讼请求是:请求确认李亮代理刘雁名将位于沈阳市苏家屯区香杨路77-310号房屋转卖给杜帅龙的买卖合同无效；将房屋所有权人变更为自己与刘雁名;诉讼费由李亮、杜帅龙、刘雁名承担。
原审法院认为：李亮与刘雁名、“苗秀娥”签订的授权委托书经(2011)苏民三初字第106号判决书判决无效，李亮代理苗秀娥出卖诉争房屋的行为因非原告本人的意思表示，该代理行为属无权代理，刘雁名与李亮签订公证委托书的真实意思，并非委托李亮出卖诉争房屋，双方的真实意思是以诉争房屋作为借贷关系的担保，故李亮代理刘雁名出卖诉争房屋的行为亦属无权代理，李亮出卖诉争房屋于杜帅龙的行为属无权处分，该处分行为无效，不能产生物权转移的法律后果，杜帅龙应将诉争房屋返还苗秀娥与刘雁名，鉴于房屋所有权人已变更为杜帅龙并由杜帅龙抵押给了徐景权，并进行了抵押权登记，杜帅龙应承担协助苗秀娥与刘雁名办理房屋过户登记的责任，并将诉争房屋之上的抵押权涂销。关于杜帅龙购买诉争房屋时是否为善意，原审法院认为李亮虽向杜帅龙出示了经过公证的授权委托书，但一般情况下买受人应实地查看房屋，了解买卖标的物并排除买卖房屋过程中潜在的风险，而截至2012年4月17日苗秀娥与杜帅龙双方发生治安冲突，双方在公安派出所主持下达成的协议显示，屋内物品的所有者系刘雁名，可以推断截至2012年4月17日，诉争房屋由苗秀娥与刘雁名占有，此时杜帅龙已购买诉争房屋一年有余，苗秀娥提供的2010年10月至2012年2月期间的电费收费单据亦可以佐证在杜帅龙买受诉争房屋前后苗秀娥与刘雁名在诉争房屋居住，故诉争房屋并未交付杜帅龙使用，杜帅龙虽称李亮于办理完房屋所有权变更登记后即将房屋交付其使用，但杜帅龙未提供证据，原审法院对杜帅龙关于诉争房屋交付使用事实的陈述不予采信，原审法院认为，杜帅龙只需尽到一般人的注意义务，即可了解原房屋所有权人即苗秀娥与刘雁名并无出卖诉争房屋的意思表示，故杜帅龙主张其在购买诉争房屋时是善意的，证据不足，其不能依善意取得制度取得诉争房屋。关于田鑫雨公司提出的其和刘雁名已约定如刘雁名不能如期还款，则以诉争房屋抵付借款的抗辩理由，本院认为该项约定违反了《物权法》关于禁止流押的禁止性规定，该项约定无效，故对田鑫雨公司的该项抗辩，原审法院不予采纳。
原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百八十六条之规定，判决如下：一、被告李亮代表被告沈阳田鑫雨投资担保有限公司与被告杜帅龙于2011年2月14日就位于沈阳市苏家屯区香杨路77-310号2-5-2室房屋签订的房屋买卖协议无效；二、被告杜帅龙于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告苗秀娥、被告刘雁名办理位于沈阳市苏家屯区香杨路77-310号2-5-2室房屋的所有权变更登记（房屋所有权证号：沈房权证中心字第N0602678**号，所有权人：杜帅龙），将房屋所有权人变更为原告苗秀娥与被告刘雁名；三、被告杜帅龙、第三人徐景权于本判决发生法律效力之日起七日内将上述第一项房屋之上的抵押权涂销；案件受理费8050元，由被告田鑫雨投资担保有限公司、被告杜帅龙共同承担。
宣判后，徐景权、杜帅龙均不服，向本院提出上诉。
上诉人徐景权的上诉请求是：请求依法撤销（2012）苏民二初字第141号民事判决书，本案发回重审，或依法改判，驳回上诉人苗秀娥的诉讼请求。主要上诉理由：第一，依据《物权法》的相关规定，徐景权、杜帅龙之间的抵押权已经合法有效成立。徐景权作为合法的抵押权人，不能因其他人间的纠纷损害其合法权益；第二，原审法院认定“授权委托书”的无效，径行判决消灭上诉人的抵押权，超出了本案的审理范围；第三，原审法院在认定杜帅龙是否善意取得的问题上，仅凭借室内物品的归属即作出其并非善意取得的认定，明显证据不足。在刘雁名未提供证据的情况下，推断其与李亮并非委托出卖房屋的关系而是借贷担保关系，是错误的。
上诉人杜帅龙的上诉请求：请求依法改判一审法院民事判决，判令房屋买卖协议有效，驳回超裁的诉讼请求。或依法撤销原判，发回重审。主要上诉理由：首先，李亮与杜帅龙签订的房屋买卖合同依法应为有效合同，原审判决认定该合同无效错误。其次，杜帅龙对涉案房屋构成善意取得，原审判决更名过户错误。再次，原审判决没有论述徐景权的抵押权是否构成善意取得，判决杜帅龙与徐景权涤除抵押权，超出了原审原告的诉讼请求。
被上诉人苗秀娥答辩称同意原审法院判决。
被上诉人刘雁名答辩称同意苗秀娥意见。
被上诉人李亮、沈阳田鑫雨投资担保有限公司答辩称二上诉人陈述属实，上诉人与本案他人签订的一系列合同是当事人真实意思表示，依法应有效，二上诉人的买卖及担保行为均依法定程序进行，应认定为合法有效。
本院审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。
另查明，二审期间法院要求杜帅龙合理说明45万元购房款来源及相关取款凭证，其未能提供有效证据证明。
上述事实，有当事人陈述、（2011）苏民三初字第106号判决书、住房公积金贷款清户注销回执单、授权委托书、抵押协议书、借款协议书、不还款协议书、借据、房屋产权证、他项权证、不动产发票等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据沈阳市苏家屯区人民法院（2011）苏民三初字第106号生效判决认定的事实，刘雁名、“苗秀娥”为李亮出具的经过公证的授权委托书无效，并且刘雁名与沈阳田鑫雨投资担保有限公司、李亮签订的抵押协议，因属于流转契约，根据《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的相关规定，其协议应为无效协议，故李亮代理刘雁名、苗秀娥处分诉争房屋的行为为无权代理，系无权处分。原审法院认定李亮、沈阳田鑫雨投资担保有限公司将诉争房屋处分给杜帅龙的行为为无权处分并无不当。
关于杜帅龙与李亮签订的房屋买卖合同效力问题，本院认为，只有在杜帅龙的行为符合善意取得的情况下，该合同才有效，杜帅龙才可依据《中华人民共和国物权法》关于善意取得的相关规定，取得诉争房屋的物权。本案中，杜帅龙在购买房屋时未对房屋现状进行审查，不符合一般交易习惯，杜帅龙没有直接证据证明支付购房款的来源，仅有案外人转款凭证及李亮的收条，杜帅龙是否实际支付房款的证据不足，本院无法认定杜帅龙已经实际支付购房款。基于以上两点本院无法认定杜帅龙在购买诉争房屋时是善意的，故本院认为，杜帅龙的行为不符合《物权法》第一百零六条第一款关于善意取得的规定，故一审法院认定李亮与杜帅龙签订的房屋买卖合同无效并无不当，杜帅龙不能实际取得诉争房屋的物权，基于此，杜帅龙与徐景权之间的对诉争房屋的抵押关系也应无效，故一审法院判决并无不当。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费杜帅龙交付的8050元，由杜帅龙承担，徐景权交付的8050元，由徐景权承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 菁
代理审判员 刘 冬
代理审判员 朱闻天
二〇一四年三月十一日
书 记 员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。