天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初5324号
原告:翟士喜,男,1973年8月5日出生,汉族,晨明印刷厂职工,原籍山东省惠民县淄角镇沙窝翟村**号,现住天津市津南区。
委托诉讼代理人:任坤坤,天津美诺律师事务所律师。
被告:刘金堂,男,1961年2月7日出生,汉族,无职业,住天津市津南区。
第三人:天津市金乐家房地产经纪有限公司,住所地河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406,统一社会信用代码91120103578314014M。
负责人:张彤,职务:总经理。
委托诉讼代理人:周欣,男,该公司经理。
原告翟士喜与被告刘金堂、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司(以下简称“金乐家经纪公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月11日立案受理,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告翟士喜及其委托诉讼代理人任坤坤,被告刘金堂,第三人金乐家经纪公司的委托代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟士喜向本院提出诉讼请求如下:1、解除原、被告之间订立的房屋买卖居间合同;2、判令被告返还原告定金2万元;3、判令被告赔偿原告违约金39000元、居间服务费15600元、评估费3900元、贷款服务费600元,共计59100元;4、诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年7月2日,原、被告在第三人处订立房屋买卖居间合同,约定被告将个人名下坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧民兴园12-1-301房屋以78万元价格卖给原告,原告通过贷款方式支付全部房款并约定原告在2016年7月31日前筹齐首付后,由第三人办理贷款及房屋过户手续。原告支付2万元定金。2016年7月底,原告通知第三人已筹齐首付,第三人随即安排工作人员开始办理贷款及过户手续。2016年8月初,第三人通知原告在2016年8月8日与中国银行办理贷款手续,2016年8月8日下午,在办理贷款手续现场,被告表示拒绝继续履行合同并报警。
被告刘金堂承认原告在本案中主张的事实,虽然双方商定房屋价款为78万元,但第三人的工作人员在书写房屋买卖居间合同时将房屋买卖的成交价大写部分写为“柒拾捌元”,与小写金额“780000元”不一致,这个错误导致合同根本不成立,责任也应由第三人承担。而且居间合同还约定全款到账后三日内腾房,约定的腾房准备期间太短,被告根本无法做到。故不同意原告的诉讼请求。
第三人述称,原、被告所述情况属实,房屋买卖居间合同是一式三份,各方签署后都未及时发现大写金额书写错误的情况。2016年8月8日,被告仍同意以78万元价格重新签订合同,但要求在合同中书面约定2016年9月30日前被告能够收到房款,而第三人不能书面保证被告在该日前收到房款,故被告拒绝继续履行合同。关于居间合同中约定收到房款后3日内腾房的问题,原告在签订该合同时表示同意被告再多住两三个月。为原告办理贷款的过程中,需要评估公司对涉案房屋进行评估,评估已经做完,评估费3900元和贷款服务费600元不能退。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据:房屋买卖居间合同、定金收条、评估费收据、贷款服务费收据、中介费收据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告及第三人对上述证据未提出异议,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2016年7月2日,原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》。合同约定被告将个人名下坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧民兴园12-1-301房屋以78万元价格卖给原告;原告支付被告定金2万元;原告在2016年7月31日前筹齐首付24万元,剩余54万元通过贷款形式支付;待被告的贷款申请经贷款银行审核通过后,原、被告在第三人的陪同下亲自赴天津市津南区房屋管理局申请办理该房屋产权过户手续及抵押登记手续;被告承诺于全款到账3日内将房屋及钥匙交付给原告;如违反合同约定,违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应就该损失承担赔偿责任。第三人工作人员误将合同价格大写金额写为“柒拾捌元整”。原告于签订合同当日支付被告2万元定金。原告向第三人支付了居间服务费15600元、评估费3900元、贷款服务费600元。
原告筹齐首付后,第三人安排原、被告于2016年8月8日到第三人处办理相关手续。被告提出在合同中书面约定2016年9月30日前被告能够收到房款,第三人未同意。被告表示拒绝继续履行合同。
本院认为,当事人订立的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示,内容不违反国家法律规定,应为合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。各方均认可在订立该合同时共同确定房屋价款是78万元,只是第三人的工作人员将合同小写金额书写正确,却将大写金额漏写了“万”字,被告则以此错误书写主张合同不成立。对此,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告约定的合同价款是78万元,虽然中介工作人员错误书写合同内容,但该内容与双方真实意思表示相违背,双方均无意愿以78元价格履行合同,且对该处错误书写完全可以进行更正。原告现已按照78万元价款准备首付款并开始办理贷款手续,被告亦应按照78万元价格继续履行《房屋买卖居间合同》。被告的抗辩主张缺乏法律依据且违背诚信,本院不予支持。对于被告提出合同约定全款到账后三日内腾房无法做到的抗辩意见,被告系完全行为能力人,签订该合同是自己真实意思表示,且双方从签订《房屋买卖居间合同》及后期安排签订天津市房屋买卖协议再到全款到账中间有足够的时间准备搬迁,并不能成为拒绝履行合同的正当事由。
现因被告拒绝继续履行合同,原告提出解除合同,符合法律规定,本院对原告这一诉讼请求予以支持。合同法第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”故被告应当返还已收取的定金2万元。合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故根据原、被告订立的《房屋买卖合同》中约定的违约条款,如违反合同约定,违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应就该损失承担赔偿责任。故被告作为违约方,应按合同约定向原告支付成交价78万元的5%,计39000元的违约金。根据当前的市场行情,39000元的违约金的确不足以弥补守约方的损失。原告因订立该合同支出的居间服务费15600元以及在履行合同过程中支出的必要费用评估费3900元和贷款服务费600元,亦属于因被告违约造成的原告直接经济损失,原告主张这些费用由被告承担符合法律规定及合同约定,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、解除原告翟士喜与被告刘金堂及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年7月2日签订的《房屋买卖居间合同》。
二、被告刘金堂于本判决生效后三日内容返还原告翟士喜定金2万元。
三、被告刘金堂于本判决生效后三日内支付原告翟士喜违约金59100元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费889元,被告刘金堂负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 国 艳
二〇一六年十月二十一日
书记员 张勇昊
速录员 肖禹含
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。