重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
2016年渝01**民初1143号
原告交通银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区中山三路158号，组织机构代码20280469-9。
负责人付万军，行长。
委托代理人况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人吴佳蔚，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。
被告徐刚，男，汉族，1984年8月11日出生，住重庆市渝中区。
被告重庆康田置业有限公司，地址重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，统一社会信用代码91500106756201865F。
法定代表人鲜勇。
原告交通银行股份有限公司重庆市分行（以下简称交行重庆市分行）诉被告徐刚、被告重庆康田置业有限公司（以下简称康田置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告交行重庆市分行的委托代理人况铭茜到庭参加了诉讼，被告徐刚、被告康田置业公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告交行重庆市分行诉称，徐刚因购买房产向交行重庆市分行申请个人贷款，并以该房产作为抵押。该房产位于重庆市渝中区*******。徐刚于2009年5月14日与交行重庆市分行签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2009年民族路个贷字第0112号），约定徐刚向交行重庆市分行借款15.8万元，贷款期限240个月，年利率4.158%（为中国人民银行基准利率下浮30%），自放款之日起；合同履行期内徐刚如果有违约行为，交行重庆市分行有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求徐刚立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，并有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%收取罚息和复利；徐刚还要承担交行重庆市分行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。同时，合同约定以该借款购买的房产向交行重庆市分行提供抵押担保，范围为合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；徐刚连续三个月或累计六个月未按时足额还款，我行有权行使抵押权。2009年5月14日，徐刚、康田置业公司与交行重庆市分行还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了抵押登记。交行重庆市分行依约于2009年5月14日发放了该笔贷款。但徐刚截至2015年7月14日已连续4期未能按时还款。为维护交行重庆市分行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、徐刚立即偿还借款本金124939.79元，并支付截止2015年7月14日的借款利息1381.10元、罚息8.81元；2、徐刚支付自2015年7月15日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金124939.79元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算，复利以利息1381.10元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算）；3、本案诉讼费用及公告费用全部由徐刚承担；4、被告康田置业公司对徐刚的上述债务承担连带清偿责任；5、徐刚不清偿上述债务时，交行重庆市分行对徐刚提供的位于重庆市渝中区*******房屋享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款在上述范围内优先受偿。
被告徐刚未答辩。
被告康田置业公司未答辩。
经审理查明，2009年5月14日，交行重庆市分行与徐刚、康田置业公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：交行重庆市分行向徐刚提供贷款15.8万元；贷款期限240个月，贷款用于购房；贷款年利率4.158%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮30%。本合同项下的贷款利率，从实际发放贷款之日起按实际贷款金额和占用天数计收，借款人以月为一期。贷款的偿还采用按等额本息还款法还款；徐刚将所购的位于重庆市渝中区*******房屋向交行重庆市分行提供抵押担保，其抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权的费用。实现债权和抵押权的费用包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等。徐刚未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行重庆市分行有权按逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付的利息计收复利。罚息利率为本合同约定利率上浮50%。同时，康田置业公司作为保证人对徐刚的上述债务提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行重庆市分行实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。同日，交行重庆市分行与徐刚、康田置业公司还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定抵押人徐刚将其所有的位于重庆市渝中区*******的房屋为上述贷款提供抵押担保。该抵押合同同时约定在领取《房屋所有权证》之前，如徐刚不按期清偿债务，康田置业公司保证代徐刚履行该项义务，若康田置业公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。同时，徐刚向房地产交易登记机构递交了重庆市土地房屋权属申请书及重庆市土地房屋抵押登记申请书。2009年6月18日，重庆市国土资源和房屋管理局出具了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。该证明载明徐刚所购的重庆市渝中区*******房屋在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。
2009年5月14日，交行重庆市分行按约向徐刚发放贷款15.8万元。但徐刚未按约归还借款本息，截止2015年7月14日，徐刚尚欠借款本金124939.79元、利息1381.10元、罚息8.81元。
上述事实，有原告交行重庆市分行的陈述，《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、借款凭证、贷款明细、还款明细、欠款明细等证据载卷为凭，足以认定。
本院认为，徐刚、康田置业公司与交行重庆市分行签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，交行重庆市分行按照合同的约定向徐刚发放了贷款，履行了合同的义务，但徐刚未按约履行还款义务，其行为已构成违约，交行重庆市分行有权宣布合同项下贷款立即到期，要求徐刚立即偿还借款本息，并按照合同约定计收罚息和复利。
关于交行重庆市分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，徐刚虽与交行重庆市分行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》,约定以其所购商品房向交行重庆市分行设定抵押权，但由于徐刚对约定抵押的房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，故交行重庆市分行虽与徐刚约定对该房享有抵押权，但并非对徐刚抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告交行重庆市分行要求对徐刚办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对交行重庆市分行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。
关于交行重庆市分行要求康田置业公司对徐刚的债务承担连带清偿责任的问题。抵押合同约定，在领取房屋所有权证之前，如徐刚不能按期清偿债务，康田置业公司保证代徐刚履行该项义务。现徐刚未按合同约定还款，康田置业公司也未办理房屋所有权证并交付交行重庆市分行，康田置业公司应当按照抵押合同的约定承担保证责任。根据担保法的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中抵押贷款合同未明确约定保证方式，故康田置业公司应当按照连带责任保证承担保证责任。康田置业公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
被告徐刚、被告康田置业公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条；《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告徐刚应当自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆市分行借款本金124939.79元，截止2015年5月14日的利息1381.10元、罚息8.81元；并支付自2015年5月15日起至贷款本息结清之日止的罚息及复利（罚息以借款本金124939.79元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%后再上浮50%计算，复利以利息1381.10元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%后再上浮50%计算）；
二、被告重庆康田置业有限公司对被告徐刚的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2827元，公告费300元，合计3127元，由被告徐刚承担，被告重庆康田置业有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 汪曼霞
人民陪审员 陈正前
人民陪审员 甘在群
二〇一六年六月十四日
书 记 员 马 嘉