广东省深圳市宝安区人民院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法松民初字第738号
原告蒋小形。
委托代理人赵立强，广东法广律师事务所律师。
被告皮叶红。
委托代理人张友学，广东君孺律师事务所律师。
原告蒋小形与被告皮叶红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋小形及委托代理人赵立强到庭参加诉讼，被告委托代理人张友学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年4月9日签订《铺位租赁合同》及《合同补充》约定：被告将位于深圳市宝安区松岗广深路松岗段132-5号楼铺位，租给原告经营鞋之用。铺位租赁期3年，从2013年4月9日(7天装修免租期，从2013年4月16日起计租)起至2016年4月l6日止。2013年4月l6日至2014年12月31日租金为8,000元／月，2015年1月1日至20l6年4月16日递增10％-15％房租。同时原告支付被告装让费(行业中称“入场费”或喝茶费)18万元。《合同补充》约定：“皮叶红在位于深圳市宝安区松岗街道广深路松岗段132号第五间铺位，转租给蒋小形经营，合同期为叁年，从2013年4月16日至2016年4月l6日。在合同期内，皮叶红不租给蒋小形双倍返回蒋小形违约金(18万/3年)(按合同期余下的比例双倍偿还给蒋小形)。”合同签订后，原告支付被告转让费18万元；被告将铺位交付原告，原告重新投入装修费约9万元后开始经营，原告按月支付租金至2014年12月31日，合同正常履行19.5个月，剩余16.5个月。由于被告与房东文子恩的原租赁合同至2014年12月31目终止，房东要求原告立即搬迁或与房东重新签订租赁合同。被告与房东文子恩未能就续租事宜协商一致，房东拒绝继续租赁房屋给被告。为避免搬迁和经营损失，无奈之下，原告只得和房东文字恩重新签订租赁合同：房租上涨至13,000元/月，并额外支付入场费13万元。由于被告违约，对于剩余合同期造成原告多支付租金69,300元[(13,000元-8,800元)/月16.5个月]和入场费13万元。经了解，系争店铺不具有产权证明及建设批准手续；同时被告转租未得到原出租人同意并且转租期限超出原出租合同期限；上述事实导致原被告之间所签署的《铺位租赁合同》及《合同补充》无效。请求法院依法判令:1、依法确认原被告双方于2013年4月9目所签订的《铺位租赁合同》及《合同补充》无效；2、判决被告返还原告转让费180,000元；3、判决被告赔偿原告装修投入90,000元；4、判决被告承担本案诉讼费用。以上合计人民币270,000元。
被告辩称：1、原告起诉的相关租赁合同的事实，被告予以认可。但关于原告支付被告转让费或入场费不予认可。被告收到原告装修补偿款，并没有收到原告说的入场费或转让费。2、原告陈述的重新装修9万元，被告认为不是事实。因此，原告的第2、3项诉讼请求应予以驳回。3、系争房屋是否为合法建筑，被告也不是很清楚，也无法提交相关证据。
经审理查明：原、被告于2013年4月9日签订《铺位租赁合同》，双方约定被告出租位于深圳市宝安区松岗广深路松岗段132-5号楼铺位给原告使用，合同期为三年，从2013年4月16日至2016年4月l6日。此外，双方同时又签订《合同补充》，约定被告皮叶红不租给蒋小形将双倍返回蒋小形违约金18万/3年。2014年12月30日，原告就系争商埔与房东签订新的租赁合同，在原地继续经营。双方当事人对以上租赁事实均予以确认。
又查，原告主张支付了被告18万元的转让费，被告承认收取过款项，但认为是装修补偿款，并且对于具体收取金额多少无法确认。被告无法提供租赁铺位的相关产权资料或者建设工程规划许可证。原告主张其装修租赁铺位花费了人民币9万元，要求被告赔偿因合同无法继续履行所支出的该笔装修费。
以上事实，有原告举证的《铺位租赁合同》及《合同补充》、《租赁合同》等及庭审记录为证，足以认定。
本院认为，因被告未能举证证实系争铺位已在国土规划管理部门办理批报建的审批手续，更没有取得相关房屋产权证书，因此，被告将系争铺位出租给原告，违反了法律法规的强制性规定。原、被告签订的《铺位租赁合同》及《合同补充》依法应认定为无效合同。
关于转让费的问题。原告主张其向被告支付的18万元系转让费，被告对此不予认可。结合本案的实际情况及商业习惯，本院确认原告向被告支付的18万元属转让费。转让费是市场发展过程中的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰费用、承租人长期在该铺位经营的商业价值、承租人先行占有该铺位的垄断利息等多种不同性质的费用，在法律没有明确规定的情况下，可依交易习惯处理。系争租赁合同属无效合同，依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。至于转让费应否返还的问题，本院认为，转让费的性质应理解为与租赁期间相关联的款项，因此，虽然本案租赁合同为无效合同，但由于双方签订的租赁期限为三年，而原告实际在该铺位已经营了19.5个月，故被告应返还原告与未履行期期间16.5个月相应的转让费，即人民币82,500元（180,000/元÷36个月×16.5个月）。
关于装修费的问题。原告主张其对系争铺位的装修投入9万元。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告明知系争铺位没有相关产权证或者建设工程规划许可证等资料，仍然将铺位转租给原告，其主观过错较大，应承担主要责任；原告在租赁系争铺位之时没有了解铺位的产权性质，其承担次要责任。因此，原告应向被告返还系争铺位，然后双方应就装修费的损失按过错程度承担相应的责任。但由于原告已因与房东处重新签订租赁合同而取得系争铺位的承租权，即继续沿用原装修经营，原告并未因合同无效而造成对铺位装修的投入的直接损失，结合原告确为取得在原地继续经营而有额外付出及本案的实际情况，本院酌定被告赔偿原告装修损失10,000元。因此，原告主张被告赔偿装修费用90,000元的诉讼请求，本院支持合理部分。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定第二条，判决如下：
一、原告与被告2013年4月9日签订的《铺位租赁合同》及《合同补充》无效；
二、被告于本判决生效之日起三日内向原告退还装让费人民币82,500元。
三、被告于本判决生效之日起三日内向赔偿原告装修费人民币10,000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2,675元，由原告承担人民币1,619元，被告承担人民币1,056元。该费用原告已预付，被告将其承担部分费用迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 许 林 锋
二〇一五年十月二十三日
书记员 罗布谷（兼）
书记员 李 玉 莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
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