北京市大兴区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)京0115执异27号
案外人：石向豪，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族。
委托诉讼代理人：薛燕，河北锦途律师事务所律师。
申请执行人：中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路XX号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）XX-XX层C、D区。
法定代表人：杨金龙，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘福泽，北京市东易律师事务所律师。
被执行人：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路X号院X号楼七层XXX室。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
在本院执行中建投信托有限责任公司（以下简称中建投公司）与北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）实现担保物权一案中，将被执行人西曼公司名下的位于北京市经济技术开发区南部新区XX号街区XXXX地块（地号：开发区南部新区XXXX地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程予以查封。案外人石向豪以其购买的房屋在本院查封范围内为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭召开听证会进行审查，现已审查终结。
案外人石向豪称：2013年，案外人购买了西曼亦庄国际高科技产业园项目的B区7号楼（以下简称涉案房屋），于2015年竣工入住。法院查封的地上物中包含案外人购买的涉案房屋，侵害了案外人的权益，请求法院中止执行上述房屋。事实和理由如下：第一，2013年9月13日，案外人与西曼公司签订股权投资协议书，约定案外人对西曼公司的投资除享有涉案房屋外，不再享有公司股东的其他权利，不以任何方式参与公司的运营管理的财务分配。该协议书实际上是西曼公司向案外人转让其名下的不动产，案外人已经按照约定支付房款，实际占有、使用涉案房屋；第二，原申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称浦发银行）与西曼公司存在恶意串通的情形，浦发银行明知西曼公司已将涉案房屋出售给案外人，仍然将属于案外人的涉案房屋进行抵押，损害了案外人的合法权益。法院评估土地使用权及地上物为六亿多元，而西曼公司收取多个案外人的房款就达六亿多元，其又通过二次抵押虚构两个多亿的债务，加上在建工程欠款和其它债务，多个案外人的合法权益将受到严重损害，请求法院支持案外人的异议请求。
案外人石向豪提交以下证据以证明其主张：1、股权投资协议书及附件；2、收据；3、聘用合同；4、诉讼材料收据；5、承诺书；6、开庭笔录。
申请执行人中建投公司辩称：不同意案外人石向豪的异议请求，理由如下：第一，案外人与西曼公司签订的股权投资协议书及附件违反法律强制性规定而无效，西曼公司取得的国有土地使用证记载的用途为工业用地，建设工程规划许可证上记载的建设项目名称为西曼国际D-3甲型（4F）生产测试车间等11项，至今未取得房屋预售或销售的许可。且北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）作出的（2016）京0115民初第1353号民事判决书已认定股权投资协议书违反法律法规的相关规定，应属无效；第二，本案所涉土地及地上物已抵押给中建投公司，办理完毕抵押登记手续，并经大兴法院（2015）大民特字第35号民事裁定书予以确认，案外人与西曼公司签订的相关协议无效且未登记的情况下，不能对抗登记的抵押权效力；第三，根据最高人民法院司法解释的规定，书面买卖合同应为法院查封之前已签订合法有效的，而案外人与西曼公司签订的合同不合法，属于无效合同，故案外人提出的相关理由不能排除执行，案外人提出阻止执行的理由不能成立。
被执行人西曼公司辩称：不同意案外人石向豪的异议请求，理由如下：第一，案外人与西曼公司签订的股权投资协议书或资产转让合同，已经有相关判决认定合同违法无效，案外人不享有排除执行的权利，应依法驳回其异议请求；第二，原申请执行人浦发银行按约发放了2.5亿元的贷款，依法享有相应的土地及地上物的担保物权，其优先受偿的权利受法律保护。
本院查明：2015年11月5日，本院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对被申请人北京西曼国际服饰有限公司位于北京经济技术开发区南部新区XX号街区（地号：开发区南部新区XXXX地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付申请人上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行以下债权：借款本金两亿五千万元；截止到二〇一五年七月十三日的利息、罚息以及复利共计五百八十万四千一百五十八元二角；自二〇一五年七月十四日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，浦发银行向本院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2016年9月12日，中建投公司与浦发银行及该笔贷款的委托人东兴证券股份有限公司（以下简称东兴证券公司）签署了债权转让协议，浦发银行与东兴证券公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。
2016年11月11日，本院作出(2016)京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
2011年12月31日，石向豪与西曼公司签订股权投资协议书及其附件，约定：乙方石向豪投资1900万元，取得甲方西曼公司0.5%股权；乙方石向豪所持有的股权对应资产为西曼国际项目B区7号楼，建筑面积约2500平方米；乙方石向豪于合同签订后7日内付款950万元，于办理入住手续时付款950万元；甲方西曼公司于2013年12月30日前交付房屋。
2013年6月3日，石向豪向西曼公司汇款100万元。2013年6月4日，石向豪向西曼公司汇款100万元。2013年6月28日，石向豪向西曼公司汇款30万元。2013年7月2日，石向豪向西曼公司汇款100万元。2013年7月16日，石向豪向西曼公司汇款250万元。2013年7月17日，石向豪向西曼公司汇款200万元。2013年7月18日，石向豪向西曼公司汇款50万元。案外人石向豪提交本院（2015）大民特字第35号案件开庭笔录，用于证明其已实际占有使用涉案房屋，合议庭对在建工程的用途进行询问时，西曼公司陈述由其股东居住。
另查，本院作出的（2016）京0115民初第1353号民事判决书查明以下事实：西曼公司项目所在的土地用途为工业用地，使用权类型为出让，于2012年4月取得《国有土地使用证》，于2012年7月取得《建设用地规划许可证》，于2013年2月取得《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为西曼D-3甲型（4F）生产测试车间等11项（西曼亦庄国际高科技产业园项目），于2013年5月取得《建筑工程施工许可证》。西曼公司未取得政府主管部门关于房屋销售的许可。本院经向北京市经济技术开发区房屋和土地管理局核实，西曼公司擅自将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，相关政府主管部门不能办理过户登记手续。
又查，本院查封被执行人西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区XX号街区XXXX地块的土地使用权及地上在建工程的时间为2015年12月3日。
上述事实，有当事人提交的上述证据、听证笔录等在案佐证。
本院认为：金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下情形且其权利能够排除执行，即在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款、合法占有涉案房屋、非因自身原因未办理过户登记的，人民法院才予以支持案外人的异议。本案中，案外人石向豪与西曼公司签订的股权投资协议书及附件中所涉及的当事人均在协议上签名或盖章，双方之间的合同成立。上述协议书已具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付等合同主要内容，可以认定该协议是名为股权投资协议实质为房屋买卖合同。西曼公司并未取得政府主管部门的房屋预售许可，将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，案外人石向豪与西曼公司之间的房屋买卖合同违反相关规定。且案外人石向豪明知西曼公司对涉案房屋不能预售和办理过户登记，仍然与西曼公司签订协议，案外人石向豪对未能办理过户登记存在自身原因。综上，案外人石向豪提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的权益，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人石向豪的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张守国
审判员 李 辉
审判员 程 立
二〇一七年三月二十三日
书记员 闫鑫正