江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)扬民终字第00929号
上诉人（原审原告）扬州一九一二投资顾问有限公司，住所在扬州市康山街20号。
法定代表人藏光伟，总经理。
委托代理人孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托代理人朱姝，江苏共盈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）柏迎晖。
委托代理人陈强，江苏朱玉明律师事务所律师。
委托代理人吴伟，江苏朱玉明律师事务所律师。
上诉人扬州一九一二投资顾问有限公司（以下简称一九一二公司）、柏迎晖因房屋租赁合同纠纷一案，均不服扬州市广陵区人民法院(2014)扬广民初字第01948号民事判决，于2015年4月21日分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月9日公开开庭进行了审理，一九一二公司的委托代理人孙金清，柏迎晖的委托代理人陈强、吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：
2011年11月30日，原告与案外人李某某签订房屋租赁经营合同，将扬州市南通路128号扬州1912街区6号楼2单元1、2层房屋出租给李某某经营日式料理，期限自2011年12月1日至2018年10月31日。2012年11月10日，被告与李某某签订合伙经营协议书，从此去除日式料理改做中餐，由被告全权负责经营，并由被告投资装修、更换设施，利润由合伙双方分享。至2013年4月17日，李某某与原告提前解除租赁合同并签订协议书。
2013年6月18日，原、被告就上述房屋签订租赁合同及附件，但载明期限自2013年2月1日至2018年10月31日，且约定2013年2月1日至2013年3月31日为装修免租金期，在合同前期直至2014年12月31日，月租金为24796元，租金按三个月为一个支付期，先支付后使用，提前七天支付，合同签订时，乙方（指承租人、被告，下同）应交纳74388元保证金。此外，双方还对合同变更解除、违约责任等进行了约定，合同第5.6条：乙方应按甲方付款通知单的规定按时足额交纳水电费。第10.4条：乙方有下列情形之一的，视为乙方单方面违约，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同：（1）乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日；（2）一方未按本合同的规定缴纳或补足保证金；…。第12.1条：（1）要求乙方就延迟支付租金、保证金、水电及物业管理等支付滞纳金，每日按未付款项的1%计收。第12.4条：因乙方违约导致本合同解除的，根据乙方实际使用天数计算租金、物业费、水电费，并以合同解除当月租金的2倍为标准向甲方支付违约金，乙方交纳的保证金不予退还。乙方还应以合同解除当月租金的4倍为标准向甲方赔偿租赁房屋闲置期的损失。…并以第一租赁年度月租金标准向甲方补交免租期内的租金。第12.6条：合同终止后，乙方逾期办理电信、网络、煤气、营业执照的迁出、变更手续的，每逾期一天应以日租金的2倍为标准向甲方支付违约金。第12.7条：合同终止后，乙方逾期交还房屋的，每逾期一天应以日租金的2倍为标准向甲方支付违约金。
原、被告履行双方合同中，变更实际按月支付租金，其中2013年11月、12月两个月的房租给付时间是2013年12月31日。原告曾在2013年12月1日书面向被告催交11月份的房租、在2013年12月30日书面向被告催交2014年1-3月份的房租。2014年1月21日，原告以被告未按约交纳2014年2、3月份的房租为由，书面通知被告解除双方之间的房屋租赁经营合同。2014年3月12日，原告向被告发出收房通知书，要求被告撤场交还房屋。
被告承认其缴纳的房屋截止于2013年12月31日，原告发出的解除合同通知书于2014年1月21日当天收到，被告陈述原告在2014年1月28日即将房屋加锁。对此，原告陈述是2014年3月12日发出收房通知书后，在被告不予理睬的情况下，方于2014年3月20日左右将房屋加锁，并于2014年6月1日处理掉装修装潢及物品将房屋交付新的承租人。
2014年8月28日，一九一二公司诉至原审法院，请求判令：1、柏迎晖给付履约保证金74388元；2、柏迎晖给付2014年1月1日至2月28日期间的房租49592元、水电费13161.9元及滞纳金57733元；3、柏迎晖赔偿2014年3月1日至5月31日的房屋闲置损失74388元；4、柏迎晖给付违约金396736元。
诉讼中，被告对原告提供的水电抄表记录提出异议，认为无法核实真伪，但被告未提供反驳证据。
原审法院认为：
原、被告双方签订的房屋租赁经营合同及附件是双方真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。合同履行中，在未得到原告明确同意的情况下，被告实际按月支付房租，且每月支付均在当月月底或次月月初，构成违约，故原告因此于2014年1月21日书面通知被告解除合同符合双方约定及合同法规定。
双方于2014年1月21日解除合同后，因被告未对其主张的原告于2014年1月28日将房屋加锁这一事实提供证据，故按原告承认于2014年3月20日左右将房屋加锁的陈述确认。
对于原告主张被告欠交的房租，根据双方解除合同的时间，应按月租金24796元的标准计算为16796元，对于原告主张按每日1%的标准计算滞纳金的请求，明显过高，故根据中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的规定，调整为按同期同类贷款基准利率的一点三倍计算自2013年12月25日起的滞纳金。
对于原告主张的2014年1、2月份的水电费，根据其提供的证据，确定为13546.8元，根据原告提供的证据，其在2014年3月12日收房通知时曾一并催收该时段水电费，给予答复期限为7天，故滞纳金如前述标准从2014年3月20日起算。
对于原告主张的租赁房屋闲置期的损失，虽然原告2014年3月20日左右将房屋加锁，但由于被告在原告通知后未及时清空物品腾让房屋，故被告应参照租金标准给付原告自2014年1月22日至2015年5月31日期间的占有使用费107183元，因原告主张欠交房租时间有误，故该项损失的确定并不超出当事人诉讼请求的范围。
对于原告主张的履约保证金74388元及违约金396736元，均为解除合同后的违约金，原告上述主张的构成为：履约保证金为合同第12.4条记载的三个月租金的金额，违约金为2014年2月1日-2014年5月31日期间四倍租金的金额，根据原告实际已于2014年6月即将房屋重新出租的事实，上述约定违约金的金额明显过分高于其实际损失，依法应予调整，故按照双方合同第12.4条约定的“并以合同解除当月租金的2倍为标准向甲方支付违约金”为标准确定被告应给付违约金49592元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告柏迎晖于本判决生效后七日内给付原告扬州一九一二投资顾问有限公司租金16796元，并从2013年12月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的一点三倍计算滞纳金至租金实际给付之日；二、被告柏迎晖于本判决生效后七日内给付原告扬州一九一二投资顾问有限公司水、电费13546.8元，并从2014年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的一点三倍计算滞纳金至水、电费实际给付之日；三、被告柏迎晖于本判决生效后七日内给付原告扬州一九一二投资顾问有限公司2014年1月22日至2015年5月31日期间的房屋占有使用费107183元；四、被告柏迎晖于本判决生效后七日内给付原告扬州一九一二投资顾问有限公司违约金49592元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，财产保全费3220元，合计13620元，由原告一九一二公司负担5200元（已预交）、被告柏迎晖负担8420元。
宣判后，一九一二公司不服上诉称：
原审期间，我司对所主张的各项诉讼请求均提供了合同依据和相关法律规定，但原审判决却大幅度的予以调减，主要是对柏迎晖逾期支付房屋租金和逾期支付水电费的违约金标准进行了调低；对柏迎晖应承担的违约金进行了调低；没有支持我司要求柏迎晖支付履约保证金的请求，其判决有失公平。请求二审法院撤销原审判决，并改判支持我司在原审的全部诉讼请求。
其二审期间提供的证据为，2014年7月25日，扬州市价格认证中心出具的《价格认证意见书》1份。以此证明，原审在另案以该意见书为依据，判决一九一二公司承担相应责任，而原审在本案却大幅度调减一九一二公司的诉讼请求，其判决有失公平。
该证据经质证，柏迎晖认为：该证据系本人在原审另案提供，本人对其真实性和合法性予以认可，但该证据与本案没有关联性，不能证明一九一二公司提供该证据的证明目。
柏迎晖答辩称：
1、本人不存在违约行为，双方已经基于事实行为改变了房屋租金的支付期限和方式，本人不应因此承担违约责任。即使房屋租金三个月一交纳，一九一二公司以本人未交纳2014年2月和3月份的房租为由解除合同，不符合合同约定，也不符合合同约定的解除条件。如果认为解除合同成立，则可以视为一九一二公司放弃主张2014年1月份房租的权利。
2、对于2013年2月份的水电费，由于2013年1月21日一九一二公司已经解除合同，并于2013年1月28日将房屋加锁控制，自此之后柏迎晖未再使用房屋，并未产生水电费等相关费用，该部分费用应当由一九一二公司承担。这一事实也有一九一二公司提供的物业公司出具的说明予以证实。
3、假使一九一二公司解除合同成立，但是自2013年1月28日一九一二公司已经实际控制房屋，且导致柏迎晖无法进入房屋处理房屋内的相关物品，因此该部分的房屋闲置损失应当由一九一二公司承担。
综上，一九一二公司的上诉请求均不能成立，本人对原审判决也已提起了上诉，详见上诉意见。针对一九一二公司的上诉，柏迎晖未提供证据。
柏迎晖亦不服原审判决上诉称：
1、原审判决认定事实错误。首先，双方所签订的租赁合同虽然约定，租金按3个月为一个支付期、先支后使用，但是在租金实际支付过程中，本人均系每月月底缴纳当月房租或次月月初缴纳上月房租，一九一二公司以其行为接受本人变更合同约定租金缴纳的期限，并且开具了相应票据，从未提出任何异议。其次，一九一二公司于2013年11月3日所发出的《停电通知书》中也是要求本人缴纳2013年11月3日至30日的房租，这就表明租金系一月一缴纳。最后，由于双方协商一致变更了合同约定的租金缴纳期限，故一九一二公司于2014年1月21日以本人未缴纳2014年2、3月份的房屋租金为由，向本人所发《解除合同通知书》的理由便不能成立，双方所签订的租赁合同也就不具备法定和约定的解除条件，本人也不应承担违约责任。原审期间，本人提供了租赁期间及之后的房屋租金和水电费缴纳的相关证据。原审判决认定本人违约系认定事实错误。
2、原审判决实体处理不当。首先，房屋闲置是一九一二公司无故解除合同所致，该房屋闲置的损失应由其自行承担。其次，即便如按原审判决所述，一九一二公司于2014年3月20日私自将出租房屋加锁的事实成立，则从此以后房屋闲置的损失也应由一九一二公司承担。最后，即使一九一二公司要求解除合同的条件成就，由于一九一二公司于2014年3月20日将出租房屋加锁，且不同意本人搬离前承租人无偿转让给本人的物品。因此，原审判决本人承担2014年1月22日至5月31日期间房屋闲置的损失，显然有所不当。
综上，原审判决认定事实错误，导致判决结果不公，请求二审法院维持原审判决第一项；改判原审判决第二项水电费为8832元，并依法判决滞纳金；撤销原审判决第三、第四项，并驳回一九一二公司该部分的诉讼请求。其二审期间未提供证据。
一九一二公司答辩称：
1、根据合同法第二百一十五条的规定，房屋租赁合同系要式合同，其变更应当以书面的形式予以变更，双方从未对按季支付房屋租金有过书面变更，柏迎晖以其违约行为主张双方已经变更合同约定，没有法律依据。
2、柏迎晖自2014年1月31日擅自关门停业，将房屋加锁，弃之不顾。我司至2014年5月31日期间多次发函、打电话通知其来协商，解除合同后的善后事宜，其不予理睬，坚持索要100万元左右的赔偿，才愿意腾空房屋。至2014年6月1日，我司依据合同9.4条的规定和合同法的相关规定，及时腾空房屋，另行出租，避免柏迎晖违约行为导致的损失继续扩大，所以说该四个月的房屋闲置的损失应当由柏迎晖承担。
3、原审的四项判决实际上仅仅是将柏迎晖应当支付的房屋租金、房屋使用费和水电费判决给我司，根据计算柏迎晖未承担一分钱的违约赔偿责任，第四项的两个月租金实际相当于我司给柏迎晖的免交租金，所以原审根本没有判决柏迎晖承担违约责任。
综上，柏迎晖的上诉请求依法不能成立，请求二审予以驳回，并改判支持我司的上诉请求。针对柏迎晖的上诉，一九一二公司亦未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
本案双方争议的焦点为：1、在本案所涉合同履行过程中柏迎晖是否存在违约行为？2、如果柏迎晖存在违约行为，一九一二公司能否依据合同约定解除该合同？3、该合同如果能够解除，其解除后的法律后果如何？
本院认为：
1、在该合同的履行过程中柏迎晖存在违约行。
一九一二公司与柏迎晖所签订的《房屋租赁经营合同》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行其义务。在合同履行过程中，柏迎晖并未按约向一九一二公司缴纳保证金；在免缴租金期限届满后，柏迎晖也未能按约缴纳租金，而是在每月月底缴纳当月租金或次月月初缴纳上月租金。对此，一九一二公司在收款后，虽然向柏迎晖出具了相应收据，但没有作出同意变更合同约定的意思表示。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现一九一二公司以柏迎晖未能按约缴纳保证金和租金为由，要求柏迎晖承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。柏迎晖称双方实际已协商一致变更合同约定，故其不存在违约行为的理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。
2、一九一二公司依据合同约定可以解除合同。
双方在合同中约定，如柏迎晖不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日，或未能按约缴纳保证金及补足保证金时，一九一二公司有权单方面书面通知的形式解除合同。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除。在合同履行过程中，由于柏迎晖存在上述违约行为，致使一九一二公司单方解除合同的条件成就。现一九一二公司于2014年1月21日书面通知柏迎晖解除合同，符合双方合同约定及法律规定，该合同已于2014年1月21日依约解除。
3、原审确认合同解除后的法律后果并无不当。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经
履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院就该合同解除后的法律后果作如下分析：
（1）关于保证金的问题。根据双方合同约定，柏迎晖应于合同签订当日向一九一二公司支付74388元的履约保证金，以此保证柏迎晖依据合同约定履行其缴款义务。合同签订后，柏迎晖未能按约缴纳保证金和房屋租金，其行为已构成违约，该合同因柏迎晖的违约行为而依约予以解除。即使柏迎晖按约支付了履约保证金，在合同解除后，按照履约保证金的属性，该保证金也应用于冲抵柏迎晖所欠款项及赔偿损失。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。现一九一二公司在依约解除合同后仍然要求柏迎晖向其支付保证金，不符合合同约定支付保证金的条件，也与合同约定保证金的功能相悖，且没有法律依据，故本院不予支持。
（2）关于尚欠租金和水电费及滞纳金的问题。由于双方所签订的合同已于2014年1月21日依约解除，故柏迎晖尚欠一九一二公司的房屋租金应计算至2014年1月21日，原审按合同约定的月租金24796元的标准计算为16796元，并无不当。由于一九一二公司主张按每日1%的标准计算滞纳金的请求，明显过高，故原审根据中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的规定，调整为按同期同类贷款基准利率的一点三倍计算，亦无不当。对于柏迎晖尚欠的2014年1、2月份的水电费，根据一九一二公司提供的证据，原审确定为13546.80元，也无不当。至于柏迎晖上诉称其尚欠水电费为8832元的理由，因其未能提供相关证据予以佐证，故本院对此不予采信。鉴于一九一二公司在2014年3月12日收房通知时，曾一并催收该时段水电费，给予柏迎晖答复的期限为7天，故该滞纳金应从2014年3月20日起算，同样也应按上述尚欠房屋租金的滞纳金标准执行，即按同期同类贷款基准利率的一点三倍计算。
（3）关于合同解除后房屋闲置损失的问题。双方所签订的合同于2014年1月21日依约解除后，一九一二公司虽然于2014年3月20日左右将房屋加锁，但是该加锁行为是在柏迎晖停业锁门后所为，属于敦促柏迎晖结清账目、返还房屋，防止损失扩大的正当行为。由于柏迎晖接到解除合同的通知后，未能及时清空物品腾让房屋，客观上给一九一二公司造成了自2014年1月22日至2015年5月31日期间房屋闲置的损失。因该合同系柏迎晖违约导致解除，根据法律规定，一九一二公司有权要求柏迎晖赔偿损失，原审判决柏迎晖参照租金标准给付该房屋闲置期间的占有使用费107183元，符合法律规定，本院也予以确认。
（4）关于违约金的问题。双方在合同中约定，如柏迎晖违约致使合同解除，柏迎晖应承担的违约责任有三项构成，第一、根据柏迎晖实际使用天数计算租金、物业费、水电费，并以合同解除当月租金的2倍为标准向一九一二公司支付违约金；第二、柏迎晖交纳的保证金不予退还，柏迎晖还应以合同解除当月租金的4倍为标准向一九一二公司赔偿租赁房屋闲置期间的损失；第三、柏迎晖以第一租赁年度月租金标准向一九一二公司补交免租期内的租金。现一九一二公司所主张违约金的构成为，2014年2月1日至2014年5月31日房屋闲置期间四倍租金的金额即396736元。由于一九一二公司所主张的违约金，相对于实际形成的损失明显过高，原审根据一九一二公司实际已于2014年6月即将房屋重新出租的事实，在对一九一二公司房屋闲置期间的损失按实进行赔偿的基础上，调整违约金为按照双方合同约定的“以合同解除当月租金的2倍为标准向甲方支付违约金”为标准，确定柏迎晖给付违约金49592元，已经能够赔偿一九一二公司因柏迎晖违约导致合同解除所产生的全部损失，该处理结果符合上述法律规定，本院亦予以确认。
至于一九一二公司所称，原审法院另案的处理系完全支持柏迎晖的诉讼请求，而本案的处理却大幅度调减一九一二公司诉讼请求的金额，以致判决不公的问题。对此，本院认为，本案的处理不存在以另案的处理结果为依据的问题，如一九一二公司认为另案的处理有所不公，应在另案中解决，本案对此不予理涉。
综上所述，一九一二公司和柏迎晖的上诉请求，均因无事实和法律依据，本院均不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但其不支持一九一二公司要求柏迎晖支付保证金的理由有所不当，本院应予纠正，鉴于原审判决实体处理并无不当，故本院依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判；
二、驳回一九一二公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费10400元，由一九一二公司负担5200元；由柏迎晖负担5200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
代理审判员 李春艳
代理审判员 郝佳佳
二〇一五年七月三日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。