湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘06民终2415号
上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道***号南湖大厦。
经营者：肖陵岳，男，1963年10月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：李晖，该酒店员工。
委托诉讼代理人：何万炎，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳爱思特医疗美容有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道797号南湖大厦。
法定代表人：万贤德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜慧，湖南岳州律师事务所律师。
上诉人岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店（以下简称美美时尚酒店）因与被上诉人岳阳爱思特医疗美容有限公司（以下简称爱思特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美美时尚酒店的委托诉讼代理人李晖、何万炎，被上诉人爱思特公司的委托诉讼代理人张忠伟、姜慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美美时尚酒店上诉请求：1、撤销一审判决第一、四项，改判驳回爱思特公司的不合法诉讼请求并支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由爱思特公司负担。事实与理由：一、爱思特公司延期缴纳管理费构成违约，美美时尚酒店有权扣除其300000元履约保证金。根据《合作经营协议》约定第三条“每年1月17日为缴费时间”和第九条“乙方拖欠应缴纳的合作经营管理费超过30日，甲方有权单方面解除协议，扣除本协议的履约保证金。”2016年3月28日，爱思特公司签收的《关于催收合作经营管理费的函》已确认其逾期支付管理费达2个月之久，美美时尚酒店有权扣除300000元履约保证金。即使按照一审判决书认为，协议有效期为2016年2月16日，爱思特公司亦逾期支付管理费达30天。二、爱思特公司应按照协议约定支付违约金400000元。依据《合作经营协议》第二条“本协议生效后乙方愿意自愿放弃南湖大厦物业和第三方签订南湖大厦二楼整层的租赁行为……”和第十条“违反本协议第二条守约方可提前解除本协议，并由违约方向守约方支付违约金肆拾万元”，爱思特公司与第三人岳阳市旺湖物业管理有限公司（以下简称旺湖物业公司）协商续签租赁合同时，越过美美时尚酒店与旺湖物业公司于2016年4月27日签订房屋租赁合同，爱思特公司的行为违反了《合作经营协议》的约定，应当支付违约金400000元。
爱思特公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审法院对于合同的性质已经作出了正确认定，双方签订的《合作经营协议》事实上是一份名为合作经营实为房屋转租的合同，双方之间是租赁合同关系，并非合作经营关系。从上述合同内容及履行情况来看，美美时尚酒店既没有参与投资经营，也没有承担经营风险，根本不具备合作经营的各项条件。当时美美时尚酒店以合作经营的名义与爱思特公司签订协议的真实意图是为了规避不能对外转租的约定。从爱思特公司出具的收据可以证明美美时尚酒店收取的是租赁押金，而不是履约保证金。涉案房屋2016年2月16日租赁到期，直至2016年4月27日上诉人仍然无法与旺湖物业公司续租，也就无法继续转租给爱思特公司。旺湖物业公司已明确告知爱思特公司若不与其签订《房屋租赁合同》将面临关门搬离的风险。此种情形下，爱思特公司才与旺湖物业公司签订了《房屋租赁合同》。事实证明，违反约定的是美美时尚酒店，美美时尚酒店无权要求扣除所谓的“履约保证金”。二、一审法院适用法律正确，程序合法。综上，请求二审法院驳回美美时尚酒店的上诉，维持原判。
爱思特公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《合作经营协议》，由美美时尚酒店返还押金300000元并支付违约金100000元；二、诉讼费用由美美时尚酒店负担。
美美时尚酒店向一审法院反诉请求：一、判令爱思特公司支付拖欠管理费用48750元及滞纳金40070元（从2016年1月16日至2016年10月16日）；二、判令爱思特公司支付违约金400000元；三、诉讼费用由爱思特公司负担。
一审法院认定事实：爱思特公司与美美时尚酒店于2015年9月15日签订《合作经营协议》，主要约定：美美时尚酒店与爱思特公司合作经营位于岳阳市××大道××南湖大厦美美时尚连锁酒店二楼（约1300㎡），合作经营期暂定为5年，自2015年7月16日至2020年7月16日止，美美时尚酒店不参与经营管理，爱思特公司应于2015年7月16日按450000元/年标准交纳2015年7月16日至2016年1月16日合作经营管理费、应于2016年1月16日按585000元/年标准交纳2016年1月16日至2016年7月16日合作经营管理费；爱思特公司在签订协议时，已知美美时尚酒店与南湖大厦物业的租赁关系、期限、内容等，爱思特公司自愿放弃与南湖大厦物业和第三方签订南湖大厦二楼整层的租赁行为，如因爱思特公司原因影响美美时尚酒店与南湖大厦物业签订租赁合同的，爱思特公司承担由此引发的所有责任和经济赔偿，如美美时尚酒店未能与南湖大厦物业方就租赁事宜达成一致，导致爱思特公司实际不能经营达一个月以上的，双方合作终止，同时守约方可提前解除本协议，违约方应支付违约金400000元；爱思特公司向美美时尚酒店支付履约保证金300000元，在本协议签订后转为协议保证金，合作期内爱思特公司没有违约行为，美美时尚酒店在协议解除之日起15日内一次性退还（不计利息）；爱思特公司拖欠交纳合作经营费超过30日的，美美时尚酒店有权解除协议、扣除保证金，并要求爱思特公司无条件交回合作经营场地；未经美美时尚酒店同意，爱思特公司单方面提前解除本协议，美美时尚酒店已收取的保证金不予退还，爱思特公司还应支付违约金400000元；爱思特公司逾期交纳管理费等费用应按当期费用总额3‰/日支付违约金，美美时尚酒店逾期退还保证金的应按逾期天数承担3‰/日支付违约金等。美美时尚酒店共收到爱思特公司交付的租赁押金300000元，爱思特公司按约定交纳了2015年7月16日至2016年1月16日的费用。诉讼中，爱思特公司认为美美时尚酒店主张的违约金过高，请求调整。2016年3月28日，美美时尚酒店向爱思特公司发出《关于催收合作经营管理费的函》，要求爱思特公司于2016年3月29日17时前一次缴清诉争房屋2016年1月17日起半年的经营管理费。2016年4月22日，诉争房屋的管理方旺湖物业公司书面通知爱思特公司，告知美美时尚酒店的租赁期限届满，如需继续使用，限在4月26日前与其签订租赁合同，否则将关停水电并要求爱思特公司搬离。2016年4月27日，爱思特公司与旺湖物业签订了《房屋租赁合同》，约定爱思特公司承租旺湖物业公司的南湖大厦二楼1年（2016年2月16日至2017年2月15日）经营医疗美容。一审法院另查明，美美时尚酒店与旺湖物业公司签订的《房屋租赁合同》约定，旺湖物业公司将其管理的南湖大厦二楼租赁给美美时尚酒店，租期为2009年11月16日至2016年2月16日止。之后，未续租。
一审法院认为，爱思特公司与美美时尚酒店签订的《合作经营协议》实为房屋租赁合同，即由美美时尚酒店将诉争房屋转租给爱思特公司，爱思特公司支付房屋租金，该协议主体适格、意思表示真实，但转租期间2015年7月16日至2020年7月16日已超出美美时尚酒店的租赁期限2016年2月16日，且诉争房屋的所有权人或管理者未予追认，故协议中超出该租赁期限的转租部分无效，其他部分不违反法律强制性规定，应受法律保护。爱思特公司与美美时尚酒店之间在转租协议中约定的权利、义务自美美时尚酒店租赁期届满之日即2016年2月16日终止，协议已履行完毕，无解除必要，且爱思特公司没有证据证明其在履行协议过程中享有协议约定或法定的合同解除权，故一审法院对爱思特公司请求解除《合作经营协议》的诉讼请求不予支持。在协议的有效部分中，美美时尚酒店向爱思特公司交付了诉争房屋，没有违约行为，而爱思特公司未及时支付2016年1月16日至2016年2月16日的租金49750元（585000元/年÷12个月×1个月），构成违约，故对美美时尚酒店请求爱思特公司支付租金48750元的反诉请求予以支持，并对爱思特公司请求美美时尚酒店承担违约金100000元的诉讼请求不予支持。根据双方协议，爱思特公司逾期支付租金48750元，应按当期租金总额3‰/日支付违约金，诉讼中爱思特公司主张约定的违约金过高请求调整；一审法院认为美美时尚酒店没有提供证据证明其因爱思特公司没有交纳房屋租金造成的实际经济损失，该约定的违约金的计算方法明显过高，根据公平原则并结合已查明的事实，酌情调整违约金的计算方式为2%/月。美美时尚酒店主张该项违约金的计算期间从2016年1月16日至2016年10月16日止，合计274天，不违反法律规定，予以确认。因此美美时尚酒店主张爱思特公司逾期支付房屋租金违约金的数额为8905元（48750元×274天×2%/月÷30天），对超出该数额的部分不予支持。
美美时尚酒店反诉称爱思特公司与诉争房屋管理者旺湖物业公司直接签订租赁合同的行为违反了双方协议，应当支付违约金400000元，因协议中并未明确提出爱思特公司应遵守不与他方签订南湖大厦二楼房屋租赁的具体期间，对此，通常理解为在合同生效期间爱思特公司有前述义务，双方协议于2016年2月16日终止，爱思特公司也相应地自此不受该协议约定限制，故爱思特公司于2016年4月27日与他人另行签订诉争房屋租赁合同的行为，不应评价为违约，因此对该反诉请求不予支持。
履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。本案中，爱思特公司已为其逾期支付租金承担了违约金，美美时尚酒店的合法利益已得到保护，在爱思特公司没有其他违约行为存在的前提下，美美时尚酒店无权扣除其交纳的履约保证金300000元，故对爱思特公司请求美美时尚酒店返还其保证金300000元的诉讼请求，予以支持。
综上，爱思特公司与美美时尚酒店于2015年9月15日签订的《合作经营协议》已经终止，美美时尚酒店应当返还爱思特公司保证金300000元；爱思特公司应向美美时尚酒店支付拖欠租金48750元，并承担违约金8905元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、美美时尚酒店返还爱思特公司履约保证金300000元；二、爱思特公司向美美时尚酒店支付拖欠租金48750元，并承担违约金8905元；三、驳回爱思特公司的其他诉讼请求；四、驳回美美时尚酒店的其他反诉请求；以上一、二项互付义务抵除后，美美时尚酒店还应向爱思特公司支付242345元。案件受理费7300元、反诉费8600元，合计15900元，依法减半收取7950元，由爱思特公司承担2050元，美美时尚酒店承担5900元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：美美时尚酒店提交证据谈话录音摘要一份，拟证明爱思特公司存在欺诈行为，违背了协议要求，越过美美时尚酒店与南湖物业公司签订合同，导致美美时尚酒店的租金整体上涨，应承担40万元违约金。爱思特公司的质证意见为录音不属于新证据，也不能达到美美时尚酒店的证明目的。本院认证意见为录音内容不能达到证明美美时尚酒店的证明目的，对该证据不予采信。
二审查明的事实与一审法院查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、美美时尚酒店是否应当退还爱思特公司交纳的300000元保证金；二、爱思特公司直接与南湖物业公司签订租赁合同对美美时尚酒店是否构成违约及美美时尚酒店主张的400000元违约是否应当得到支持。
关于焦点一、美美时尚酒店是否应当退还爱思特公司交纳的300000元保证金的问题。美美时尚酒店主张爱思特公司逾期支付租金超过30日，根据合同约定，其有权扣除爱思特公司支付的300000元履约保证金。经审理查明，因双方在《合作经营协议》中对于逾期支付租金的违约责任约定了两种承担方式，一种是逾期超过30日的，扣除交纳的300000元履约保证金，另一种是按欠缴租金总额的3‰/日支付违约金，因针对同一违约行为只能适用一种违约责任承担方式，一审判决在认定爱思特公司确实存在逾期支付租金且超过30日的事实基础上，根据公平原则及爱思特公司调整违约金的请求，将违约金的计算方式调整为2%/月，美美时尚酒店对一审判决不服提起上诉时，并未对该违约金计算方式及由此得出的违约金金额提出异议，视为其接受一审判决对爱思特公司逾期支付租金的违约行为的处理，因此美美时尚酒店要求不予退还30万元保证金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二、爱思特公司直接与南湖物业公司签订租赁合同对美美时尚酒店是否构成违约及美美时尚酒店主张的40万元违约金是否应当得到支持的问题。
经审理查明，在与美美时尚酒店签订《合作经营协议》时，爱思特公司已知美美时尚酒店与旺湖物业公司签订的租赁截止日期为2016年2月16日，而仍与美美时尚酒店签订了转租期限为2015年7月16日至2020年7月16日的租赁合同，并与美美时尚酒店约定，“爱思特公司自愿放弃与南湖大厦物业和第三方签订南湖大厦二楼整层的租赁行为，如因爱思特公司原因影响美美时尚酒店与南湖大厦物业签订租赁合同的，爱思特公司承担由此引发的所有责任和经济赔偿。”由此可见爱思特公司对于在2016年2月16日以后，美美时尚酒店与旺湖物业公司可能存在不能续签租赁合同的风险是明知的，其仍然同意在协议约定的履行期限内自愿放弃与旺湖物业签订租赁合同的权利，爱思特公司在知晓相关风险的情形下，又以旺湖物业书面通知其美美时尚酒店租赁期满要求其签订租赁合同为由进行抗辩显然不能成立。另虽然双方合同约定的租赁期限超出了美美时尚酒店与旺湖物业公司签订的《房屋租赁合同》所约定的期限，但该租赁期限的超出并不导致爱思特公司作出的上述承诺无效，该约定系爱思特公司在知晓相关情况下自愿作出的承诺，故其应受上述约定的约束。一审判决以双方签订的《合作经营协议》约定的转租期限超出了其与旺湖物业公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，超出的部分应为无效为由，认定双方的上述约定也无效错误，本院予以纠正。
美美时尚酒店未明确就涉案房屋二楼放弃租赁，且也一直在与旺湖物业公司就租赁事宜积极协商的情况下，爱思特公司未经美美时尚酒店的同意，便与旺湖物业公司重新签订了涉案房屋二楼的租赁协议，违反了上述协议，构成违约，应承担违约责任。关于违约责任的承担，双方在《合作经营协议》中约定，任何一方违约的，违约方向守约方支付违约金400000元，现因爱思特公司的违约行为导致美美时尚酒店无法转租，对美美时尚酒店造成了损失，故美美时尚酒店要求爱思特公司支付400000元违约金的请求成立，本院予以支持。
综上所述，美美时尚酒店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百六十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初3710号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初3710号民事判决第四项；
三、岳阳爱思特医疗美容有限公司向岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店支付违约金400000元；
四、驳回岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店的其他反诉请求。
岳阳爱思特医疗美容有限公司总计向岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店支付款项457665元，将岳阳爱思特医疗美容有限公司支付的300000元履约保证金抵扣后，岳阳爱思特医疗美容有限公司还应向岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店支付157665元，该款项限在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7300元、反诉费8600元，合计15900元，依法减半收取7950元，由岳阳爱思特医疗美容有限公司负担2050元，岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店负担5900元；二审案件受理费11688元，由岳阳爱思特医疗美容有限公司承担6000元，岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店承担5688元。
本判决为终审判决。
审判长 程 鹏
审判员 余立根
审判员 乔宝全
二〇一七年九月二十日
书记员 方晶晶