四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102���初1754号
原告：中国银行股份有限公司乐山分行。住所地：乐山市市中区嘉定北路128号。
负责人：童骏，行长。
委托代理人：马春生，四川益华律师事务所律师。
委托代理人：李丹，四川益华律师事务所实习律师。
被告：熊怡琨，男，1982年11月16日出生，汉族，居民。
被告：四川恒邦房地产开发有限公司。住所地：乐山市市中区翡翠路529号。
法定代表人：彭明，总经理。
委托代理人：尚杰，男，1990年2月26日出生，汉族，职工。
委托代理人：陈裕，女，1984年1月4日出生，汉族，职工。
原告中国银行股份有限公司乐山分行诉熊怡琨、四川恒邦房地产开发有限公司（以下简称“恒邦公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后。本案依法由审判员宋某适���简易程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乐山分行的委托代理人马春生、李丹，被告熊怡琨及被告恒邦公司的委托代理人尚杰、陈裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司乐山分行诉称：熊怡琨因购买恒邦公司商品房向原告申请住房贷款。2011年11月10日原告与熊怡琨签订了《个人一手住房贷款合同》。合同约定：熊怡琨向原告借款25万元，贷款期限15年（180个月），熊怡琨自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款，贷款利率按照浮动利率计算，还款期数为180期，每月还款金额为2404.67元；恒邦公司为熊怡琨提供阶段性连带责任保证，同时熊怡琨将位于乐山市恒邦新天地5-6-9号的商品房向原告提供抵押担保。
合同签订后，原告于2012年1月9日发放了贷款25万元。熊怡琨收到贷款后没有按照合���约定还款，仅仅归还了42期贷款，且熊怡琨多次逾期还款。截止2015年10月27日，熊怡琨尚有到期未还贷款本金3041.92元、利息3768.75元，罚息97.41元，合计逾期总额6908.08元未还。原告多次向熊怡琨催收贷款无果。
熊怡琨拖欠贷款的行为已构成严重违约，应承担违约责任。原告依据贷款合同附件一第三条第1款第（2）项和第2款第（2）、（8）项之约定，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并对抵押房产享有优先受偿权。同时根据《贷款合同》第三条第5款及其附件一第七条约定：本案产生的罚息及律师代理费由熊怡琨承担。根据贷款合同附件一第四条第1项、2项之约定，被告四川恒邦房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任保证责任。故诉至法院，请求判决：1、熊怡琨立即清偿到期未还本息6810元；2、熊怡琨偿还未到期贷款本金211114.49元；3、熊怡琨承担违约责任：支付利息及罚息至付清贷款之日止（暂计算至2015年10月27日，罚息97.41元）；4、判令熊怡琨承担原告委托律师的代理费8717元；5、判令原告对熊怡琨名下的乐山市恒邦新天地5-6-9号抵押房产享有优先受偿权；6、诉讼费用由熊怡琨承担；7、判令恒邦公司对上述债务承担连带保证责任。诉讼中，原告将第1、2、3项诉讼请求确定为：要求熊怡琨归还借款本金205725.51元及利息（截止2016年5月10日差欠的利息1926.69元，罚息15.99元、从2016年5月11日起至付清之日止的利息以所欠本金为计息基数按年利率8.4525%）；第5项请求确定为：原告对熊怡琨名下的乐山市恒邦新天地5-6-9号房屋享有折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；第7项请求确定为：要求恒邦公司承担连带保证责任。
熊怡琨辩称：欠款是事实，熊怡琨把差欠的款补交了，请求以后按时还款，原告请求的代理费过高。
被告恒邦公司辩称：原告要求提前归还本金，就不应再按分期付款方式计算利息，恒邦公司只对借款本息承担连带保证责任，律师费和诉讼费不承担连带保证责任。原告应某对熊怡琨的房屋行使抵押权，再向某公司主张保证责任。
经审理查明：2011年11月10日原告（作为贷款人）与熊怡琨（作为借款人）、恒邦公司（作为保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定：熊怡琨向原告借款25万元，贷款期限为15年（180个月），自贷款人实际放款日起算。按月结息和付息，每月的9日为结息日和付息日，按月等额本息还款。还款日为每月的9日，每期还款2404.67元。本合同项下贷款用途为借款人支付其购买坐落于乐山市牟子镇桃园新村的恒邦新天地5-6-9号的房屋购房款；本合同利率按照中国人民银行、中���银行股份有限公司颁布的相关规定执行，第一个浮动周期内适用的贷款利率见本合同第十四条（此系合同签订日利率，实际执行利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮15%执行，不再书面通知借款人）。一年以下（含一年）的贷款，以本条上述约定的第一个浮动周期适用的利率计息，遇贷款基准利率调整时不分段计息。一年以上的贷款，利率采用浮动的方式，按照合同第十四条约定每满一个浮动周期后重新确定利率。第十四条约定：浮动利率方式，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月的最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，贷款月利率为6.75625‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公���施行的相应档次的贷款基准利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；借款人应在贷款人处开立账户，账号为11×××27作为本合同贷款的指定扣款账户；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押预告登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证等。附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：贷款所购房屋抵押担保的范围为本合同项下的全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费等）、因借款违约而给贷款人造成的损失和其他应付费用；借款人未按期归还贷款本息构成或视为本合同项下的违约，借款人违约时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，保证期限为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或及借款违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任���保证责任；
2011年11月10日乐山市房地产管理局对双方约定的抵押，办理了抵押预购商品房抵押预告登记，至今熊怡琨所购的房屋未办理房屋所有权证。
2012年1月9日原告向熊怡琨支付了借款25万元。从2015年9月起熊怡琨未按时归还借款。2016年3月原告向某公司发送了《关于提请贵公司履行担保还款义务的函》，原告要求恒邦公司履行担保义务，2016年3月31日恒邦公司代熊怡琨归还了18468.62元。截止2016年5月10日熊怡琨差欠原告借款本金205725.51元，利息1926.69元，罚息15.99元。
2015年12月30日原告与四川益华律师事务所签订了《代理协议》，四川益华律师事务所为本案原告的委托代理人，四川益华律师事务所指派1-2名律师或律师助理协助代理案件，原告支付四川益华律师事务所代理费8717元。2016年3月27日原告支付了上述代理费。
以上事实��身份证复印件，《营业执照》，《组织机构代码》，《商品房买卖合同》，《住房贷款合同》，《借款借据》，《还款明细》，《明细清单》，《备案审查表》，《委托代理合同》，《发票》，《函》，《垫款凭证书》及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：当事人之间签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，故为合法有效。
原告已按约定向熊怡琨支付了借款，但熊怡琨未按约定归还借款，其行为应为违约行为，依法应承担违约责任。根据合同约定，借款人未按期归还贷款本息构成或视为本合同项下的违约，借款人违约时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。故原告向本院起诉，要求能怡琨归还全部所欠借款本息符合同约定及法律规定，本院予以支持。熊怡琨未按约定还款，原告��布所有借款提前到期，因此原告要求从2016年5月11日起按逾期贷款利率计付利息的请求符合合同及法律规定。根据合同约定，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，经查2016年1月9日中国人民银行公布的5年以上的贷款基准利率为4.9%，原告请求按年利率8.4525%计息并不违反其合同约定，故予以支持。
根据《四川民事诉讼律师收费标准》规定，涉及财产关系的，实行按标的额比例收费，50000元以上500000元以下内的按6%-5%收费。因此原告请求的代理费8717元并未违反有关规定。根据合同约定熊怡琨应当承担。
本案涉及抵押的房屋至今尚未取得房屋所有权证，熊怡琨并未取得所有权，只是在有关部门办理了预告登记，并未办理抵押登记。预告登记只是保证将来取得物权而具有排他性，《中华人民共和国物权法》第十四条���定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故原告对本案涉及的抵押房屋并未取得抵押权。原告请求对熊怡琨名下的乐山市恒邦新天地5-6-9号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的请求不成立。
恒邦公司对未能办理抵押登记也有责任，因此辩称的保证人对物的担保以外的债权承担保证责任的理由不能成立。《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。在本案中，双方并未对保证范围进行约定，而原告支付的代理费属于熊怡琨应当承担的费用，故恒邦公司辩称对律师费和诉讼费不承担连带保证责任的请求不能成立。因熊怡琨未按约定归还借款，导致原告宣布所有借款提前到期，并在保证期间内，故原告请求恒邦公司承担连带责任保证责任的请求成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起十五日内，被告熊怡琨向原告中国银行股份有限公司乐山分行偿还借款本金205725.51元及利息（截止2016年5月10日差欠的利息1926.69元，罚息15.99元，从2016年5月11日起至付清之日止的利息以所欠本金为计息基数按年利率8.4525%计算）；
二、在本判决生效之日起十五日内，被告熊怡琨支付原告中国银行股份有限公司乐山分行代理费8717元；
三、被告四川恒邦房地产开发有限公司对本判决的第一、二项债务承担连带责任保证责任��
四、驳回原告中国银行股份有限公司乐山分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2351元（已减半收取），由被熊怡琨、原告中国银行股份有限公司乐山分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 宋晓轩
二〇一六年五月十二日
书记员 黄 斗