广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终12827号
上诉人（原审原告）：广东金穗丰实业有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：林友琴，职务：董事长。
委托代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。
委托代理人：林武，广东海际明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州宣泰商贸有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：王安稳。
委托代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈小章，身份证地址：广东省海丰县，联系地址：广州市荔湾区。
委托代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。
委托代理人：林成达，广东诚开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林妃妹，联系地址：广州市荔湾区。
上诉人广东金穗丰实业有限公司（以下简称“金穗丰公司”）、广州宣泰商贸有限公司（以下简称“宣泰公司”）、陈小章因与被上诉人林妃妹物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金穗丰公司、宣泰公司、陈小章分别向本院提起上诉。上诉人金穗丰公司上诉称：一审判决认定“至于商铺使用费标准，由于原告与陈小章之间并无成立租赁关系及约定租金标准，故使用费标准可继续参照双方之间实际履行的计费标准(即宣泰公司与陈小章签订的《商铺租赁合同》所约定的租金标准)确定”没有事实和法律依据。一、金穗丰公司与宣泰公司、陈小章、林妃妹就涉案商铺不存在租赁合同关系，宣泰公司、陈小章、林妃妹出租、转租、使用涉案商铺并拒绝向金穗丰公司交还，影响了金穗丰公司对涉案商铺的管理权益，应当赔偿金穗丰公司遭受的财产损失。依据《侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，宣泰公司、陈小章、林妃妹应当按照涉案商铺使用费的市场价格赔偿金穗丰公司遭受的财产损失。(一)宣泰公司与陈小章签订的《商铺租赁合同》(下称涉案合同)所约定的租金标准，不是陈小章向宣泰公司承租涉案商铺所支付的全部对价，仅仅是陈小章向宣泰公司实际支付的全部租金的极少一部分，更不是涉案商铺使用费的市场价格，一审判决按“宣泰公司与陈小章签订的《商铺租赁合同》所约定的租金标准”确定使用费没有依据。宣泰公司、陈小章的代理人在一审庭审上陈述陈小章与宣泰公司签订涉案合同，属于买断使用权性质的合同，陈小章已向宣泰公司支付80%-90%的租金，涉案合同约定的陈小章需每月支付的租金仅仅是实际缴交租金的极少一部分。也就是说陈小章与宣泰公司签订的涉案合同面上约定的租金标准，即陈小章目前向金穗丰公司缴交的款项，不是陈小章、宣泰公司双方认可的涉案商铺租金的市场价格，仅仅是占实际全部租金的10%-20%的比例，远远低于陈小章实际支付的租金，当然不能作为涉案商铺使用费的市场价格。(二)陈小章与林妃妹就涉案商铺签订的《联营协议书》(下简称该联营协议)约定的每月承包费20000元，应视为涉案商铺使用费的市场价格，宣泰公司、陈小章、林妃妹应以此标准向金穗丰公司支付使用费。首先，陈小章和林妃妹，实际上已按照该联营协议约定的每月20000元的承包费标准，收取和支付涉案商铺的租金，表明陈小章和林妃妹认可该联营协议约定的承包费就是涉案商铺使用费的市场价格。其次，该联营协议名为联营实为转租，虽然宣泰公司、陈小章无权处分涉案商铺，宣泰公司与陈小章、陈小章与林妃妹分别签订的涉案合同、该联营协议对金穗丰公司不发生法律效力，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，金穗丰公司有权按该联营协议约定的承包费的标准向宣泰公司、陈小章、林妃妹收取使用费。再次，陈小章已实际收取林妃妹在联营期内缴交的每月承包费20000元，林妃妹已实际使用涉案商铺，宣泰公司、陈小章、林妃妹作为共同侵权人均不应该从其侵权行为中牟利，陈小章无权截留任何的租金收益或牟利，林妃妹也应该为其使用涉案商铺支付其认可的市场价格，否则就违反了公序良俗，不符合法律传递的价值取向。一审判决认定陈小章仅需按涉案合同约定的租金标准向金穗丰公司支付使用费，仅占其每月实际收取的承包费的约四分之一，变相认可陈小章可从其侵权行为中牟取巨额利润，明显有违公平原则。二、陈小章从2014年5月起按涉案合同约定的租金标准向金穗丰公司支付款项，由于该款项远远低于涉案商铺使用费的市场价格，也不是陈小章向宣泰公司实际支付的全部租金，金穗丰公司不认可陈小章已向其足额缴交涉案商铺的全部租金或使用费，金穗丰公司也不同意陈小章按涉案合同约定的租金标准向金穗丰公司支付租金或使用费，否则金穗丰公司也不需提起本案。2014年4月宣泰公司在事实上退出了新中国大厦首层的经营管理，在政府有关部门协调下，为维护新中国大厦首层的经营秩序，金穗丰公司同意暂时按包括陈小章在内的广大档主与宣泰公司约定的租金标准收取款项，但不影响金穗丰公司要求宣泰公司、陈小章、林妃妹支付符合市场价格标准的使用费。综上，陈小章与宣泰公司签订的涉案合同约定的租金标准，只占陈小章实际支付租金的极少一部分，远远低于涉案商铺使用费的市场价格，而陈小章与林妃妹签订的该联营协议约定的承包费标准，则是陈小章、林妃妹双方认可的租金市场价格并已实际收取和支付，因此，宣泰公司、陈小章、林妃妹应当按该联营协议约定的承包费标准向金穗丰公司支付占用涉案商铺期间的使用费，以赔偿金穗丰公司所遭受的损失。综上请求二审法院，1、依法撤销广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1004号民事判决书第二项、第三项判决，改判为广州宣泰商贸有限公司、陈小章、林妃妹连带向金穗丰公司支付使用费(按每月20000元的标准从2013年11月起支付至实际腾空交还之日止)；2、本案诉讼费用由宣泰公司、陈小章、林妃妹连带承担。
上诉人宣泰公司上诉称：一、相同法院、法律关系、请求，出现两个判决结果。本案一审认为：“金穗丰公司作为新中国大厦整体工程项目买受人，同时也是该工程项目的建设单位。在新中国大厦整体工程尚未完工及通过竣工验收，并由房管部门核准办理商铺产权登记的情况下，金穗丰公司作为建设单位对已建商铺行使管理权能没有违反法律的强制性规定”。一审法院在对同样性质的(2003)荔法民三初字第1965号一案的本院认为：“由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，商场内的经营性装修工程(包括间隔)未经城市规划部门批准，将涉嫌构成违法建设，故新中国大厦第四层商场内的小开间分隔需待有关部门进行处理后才能确定；且新中国大厦第四层商场的原有间隔已被拆除，被告不能按未经报建批准的施工图复建商铺，致使原告所购商铺的位置不明、界址不清，目前不具备交付条件，故原告起诉要求被告交还商铺、按原装修标准恢复商铺的原间隔的诉讼请求目前在事实上是不可能履行的，故本院不予支持”。(2003)荔法民三初字第1965号一案的二审的(2008)穗终法民五终字第495号一案的本院认为：“经原审法院向城市规划部门了解，新中国大厦内部经营性建筑装修工程(含间隔)未经批准，构成违法建设，应接受违法建设查处，且该大厦迄今仍未完成建设工程规划验收手续，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条关于“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”的规定及《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，新中国大厦是否符合规划设计条件应先由行政主管部门处理，贸促公司在行政主管部门尚未作出处理之前要求国商公司返还商铺，理由并不充分，原判对其诉请不予支持，并无不当”。该案的原告、上诉人广东国某公司在案件生效后还提出了申请再审，再审的结果再次驳回了当时人的请求。可见由于新中国大厦未进行规划验收，驳回了买受人主张收铺的请求，该案的判决是生效的法律文书。类似的案件，新中国大厦的买受人(小业主)也存在多个同样请求的诉讼要求交付商铺，同样被驳回，当然也是荔湾区人民法院判决的。一审法院作为98.12工作组、321专案组、新中国大厦维稳监管小组的成员，十多年来一直监督把控新中国大厦的工作，更是新中国大厦在建工程拍卖、变卖工作的执行单位，多年来针对新中国年大厦的纠纷作出的判决数量超过4位数字，可谓对新中国大厦的问题了如指掌，可偏偏就是这样一个司法裁判机构却拿出与其既判案件不相符的一审判决，令人揣测。二、档主承租商铺的权利来源于宣泰公司，宣泰公司承租商铺的权利来源于买受人(小业主)。本案讼争的首层XXX号商铺正是小业主崔某买受的XXX号商铺。XXX号商铺是在2000年的时候，在原址XXX号大商铺里分拆间隔的小商铺。商铺的具体位置只是从大变成了若干个小商铺，界址并未改变。也就是说，讼争的商铺是小业主崔某的，与一审查明和认为的讼争商铺权利来源的所谓宣泰公司与国商公司的《广州市房屋租赁合同》毫无关系。一审法院在明知宣泰公司与国商公司的签订的《广州市房屋租赁合同》只涉及新中国大厦首层的中庭约500m²，且(中庭及通道)在2014年3月底已经拆除的情况下，宣泰公司与国商公司之间的《广州市房屋租赁合同》的合同标的物已不复存在，讼争的XXX号商铺与该《广州市房屋租赁合同》毫无关系。一审拿出这样的理据实属牵强附会，鱼目混珠之作。综上所述，请求二审法院，1．撤销一审判据主项第一、第二条；2．驳回金某公司的全部诉讼请求。
上诉人陈小章上诉称：一、相同法院、法律关系、请求，两个判决结果。本案一审认为：“金穗丰公司作为新中国大厦整体工程项目买受人，同时也是该工程项目的建设单位。在新中国大厦整体工程尚未完工及通过竣工验收，并由房管部门核准办理商铺产权登记的情况下，原告作为建设单位对已建商铺行使管理权能没有违反法律的强制性规定”。一审法院在对同样性质的(2003)荔法民三初字第1965号一案的本院认为：“由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，商场内的经营性装修工程(包括间隔)未经城市规划部门批准，将涉嫌构成违法建设，故新中国大厦第四层商场内的小开间分隔需待有关部门进行处理后才能确定；且新中国大厦第四层商场的原有间隔已被拆除，被告不能按未经报建批准的施工图复建商铺，致使金穗丰公司所购商铺的位置不明、界址不清，目前不具备交付条件，故金穗丰公司起诉要求被告交还商铺、按原装修标准恢复商铺的原间隔的诉讼请求目前在事实上是不可能履行的，故本院不予支持”。(2003)荔法民三初字第1965号一案的二审的(2008)穗终法民五终字第495号一案的本院认为：“经原审法院向城市规划部门了解，新中国大厦内部经营性建筑装修工程(含间隔)未经批准，构成违法建设，应接受违法建设查处，且该大厦迄今仍未完成建设工程规划验收手续，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条关于“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”的规定及《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，新中国大厦是否符合规划设计条件应先由行政主管部门处理，贸促公司在行政主管部门尚未作出处理之前要求国商公司返还商铺，理由并不充分，原判对其诉请不予支持，并无不当。该案的原告、上诉人广东国某公司在案件生效后还提出了申请再审，再审的结果再次驳回了当时人的请求。可见，由于新中国大厦末进行规划验收，驳回了买受人主张收铺的请求，该案的判决是生效的法律文书。类似的案件，新中国大厦的买受人(小业主)也存在多个同样请求的诉讼要求交付商铺，同样被驳回，当然也是荔湾区人民法院判决的。一审法院作为98.12工作组、321专案组、新中国大厦维稳监管小组的成员，十多年来一直监督把控新中国大厦的工作，更是新中国大厦在建工程拍卖、变卖工作的执行单位，多年来针对新中国年大厦的纠纷作出的判决数量超过4位数字，可谓对新中国大厦的问题了如指掌，可偏偏就是这样一个司法裁判机构却拿出与其既判案件不相符的一审判决，令人揣测；二、承租权来源于小业主的授权。档主承租商铺的权利来源于宣泰公司，宣泰公司承租商铺的权利来源于买受人(小业主)。本案讼争的首层C47号商铺正是小业主崔某买受的xxx号商铺。xxx号商铺是在2000年的时候，在原址xxx号大商铺里分拆间隔的小商铺。商铺的具体位置只是从大变成了若干个小商铺，界址并未改变。也就是说，讼争的商铺是小业主崔某的，与一审查明和认为的讼争商铺权利来源的所谓宣泰公司与国商公司的《广州市房屋租赁合同》毫无关系。一审法院在明知宣泰公司与国商公司的签订的《广州市房屋租赁合同》只涉及新中国大厦首层的中庭约500m²，且(中庭及通道)在2014年3月底已经拆除的情况下，宣泰公司与国商公司之间的《广州市房屋租赁合同》的合同标的物已不复存在，讼争的xxx号商铺与该《广州市房屋租赁合同》毫无关系。一审拿出这样的理据实属牵强附会，鱼目混珠之作。三、金穗丰公司无权代业主收回商铺。金穗丰公司在一审中向荔湾法院提交了《情况说明》，说明新中国大厦首层当中的部分业主出租给广州仁柏某业管理有限公司，并同意由金穗丰公司代为主张权利。但本案当中的涉案商铺的业主崔某并没有与广州仁柏某管理有限公司签订任何的租赁合同，因此，金穗丰公司无权要求陈小章将商铺交给金穗丰公司。即使判决交还商铺也应该是交还给业主崔某，而非金穗丰公司。四、荔湾法院查明的事实不清。从2014年5月份开始，宣泰公司由于涉及刑事案件被查封，金穗丰公司在宣泰公司停止经营后在明知道存在转租合同的情况下，不但没有提出异议，并且持续性向陈小章收租至今。即使按照荔湾法院的认定，金穗丰公司作为新中国大厦整体工程项目的买受人，在业主与宣泰公司签订的租赁合同及宣泰公司与陈小章签订的租赁合同没被认定为无效的情况下，也应当继续履行租赁合同。综上所述，请求二审法院，1、撤销一审判据主项第一、第二条；2、驳回金穗丰公司的全部诉讼请求。
上诉人金穗丰公司针对宣泰公司与陈小章的上诉答辩称：对方认为相同法院相同法律请求不同判决不符合事实，两份判决书显示，生效判决以未经验收预购人所购商铺不符合交付条件为由驳回了预购人要求国商公司交还商铺的诉讼请求而金穗丰公司买受新中国大厦整天工程项目下已经承接原发展商对新中国大厦建设和开发义务，也就是我方是以建设单位的身份诉请对方交还涉案商铺，明显区别与小业主诉请国商公司交还商铺,一审法院作出不同的法律判决，符合法律的规定，具体来说，1、对方提交的生效判决引用的法律，是适用于建设单位交付建筑工程，包括发展商向小业主预购人交付物业的情形，并不影响我方以建设单位名义要求涉案商铺的占用人交还商铺，预购人起诉国商公司交还商铺时，不能明确其商铺的具体位置，不能将预购商铺与实际商铺编号对应，存在位置不明，位置不清的情形，也就是标的物不能确定，但是我方某请交还的商铺是具体明确的。2、宣泰公司、陈小章未能举证宣泰公司承租权来源于小业主的授权，无权出租使用涉案商铺，一方面，对于我方已买受新中国大厦首层2400多平方米商铺部分,我方从未同意宣泰公司作任何的处分，另一方面对于应经由预购人预购的部分，宣泰公司未能举证其已经取得预购人的授权，对方声称涉案的商铺是在原预售的127的大商铺间隔而成但没有提供相应的证据，应当承担举证不能的法律责任。综上请求驳回宣泰公司、陈小章的上诉请求。
上诉人宣泰公司、陈小章针对上诉人金穗丰公司的上诉共同答辩称：我方与我们的上诉状意见一致。
被上诉人林妃妹经本院合法传唤没有到庭进行答辩。
金穗丰公司于2015年6月17日向原审法院起诉请求：1、广州宣泰商贸有限公司、陈小章、林妃妹将新中国大厦首层自编第XX号商铺交还给金穗丰公司管业使用，并连带向金穗丰公司支付使用费（按每月20000元的标准从2013年11月起支付至实际交还之日止，暂计至2015年6月为400000元）；2.本案诉讼费用由林妃妹、宣泰公司、陈小章承担。
原审法院经审理查明：位于广州市人民南路西侧、广州文化公园北侧（十三行路1号）的新中国大厦（用地面积9401平方米）原由广州市友谊公司征用拆迁，后变更由国商公司负责开发、销售。该大厦于1996年动工建设，设计为地上43层，地下5层，规划批准建设地上建筑面积115000平方米，地下建筑面积36000平方米，总面积为151000平方米。在开发建设过程中，国商公司将包括首层在内的部分房屋进行了预售，已办理预售合同登记备案的房屋有1162套，预售鉴证登记的面积为21427.97平方米，其中首层已预售及办理登记面积为1836.12平方米；另有部分房屋没有办理预售登记。在工程未完工、未进行规划验收及工程竣工验收备案的情况下，国商公司将包括首层商铺在内的部分房屋交付购房人及广州市友谊公司。
2000年7月18日，国商公司将新中国大厦首层2500平方米提供给属下企业广州市新中国大厦百货有限公司使用、出租及合作经营。2000年8月28日，广州市新中国大厦百货有限公司与吴某签订《新中国大厦商场租赁合同》，将新中国大厦首层约2500平方米出租给吴某，租期从2000年10月10日至2003年10月9日。2003年9月23日，国商公司与宣泰公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定国商公司将新中国大厦首层2500平方米出租给宣泰公司，租期从2003年10月1日至2013年10月30日，月租金140000元。2013年5月15日，宣泰公司与陈小章签订《商铺租赁合同》，约定宣泰公司将新中国大厦首层自编第xx号商铺出租给陈小章经营服装，租期从2013年11月1日至2018年10月31日止；2013年11月1日至2014年10月31日止月租金5500元、2014年11月1日至2015年10月31日止月租金5775元、2015年11月1日至2016年10月31日止月租金6063元、2016年11月1日至2017年10月31日止月租金6366元、2017年11月1日至2018年10月31日止月租金6685元。之后，陈小章将XX号商铺转租他人经营使用。林妃妹向陈小章承租该铺位至2015年8月31日止，期满后已撤场离开。陈小章自认该铺位现由其自行经营使用。
对于上述与国商公司签订的《广州市房屋租赁合同》，宣泰公司主张当时只为办理市场登记证的年检所需而签订，实际上宣泰公司与首层大部分商铺购买人均签订了《商铺租赁合同》，约定宣泰公司承租由购房者与国商公司置换后的铺位，其中包括了涉案的C47号铺，租期至2018年10月31日止。对此，宣泰公司未能提供确切证据予以证实。
原审法院在执行国商公司退赔违法所得一案中，于2010年5月13日发出（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告，决定以人民币973919016元变卖国商公司建设的新中国大厦整体工程项目。
在变卖期间，金穗丰公司于2010年7月5日将973919016元汇入原审法院，原审法院于2010年7月21日作出（2007）荔法执字第4158－4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人广州市国商大厦开发有限公司在本市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人广东金穗丰实业有限公司所有［买受人的权利义务见原审法院（2007）荔法执字第4158－5号变卖公告］；二、买受人广东金某实业有限公司可持本裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。该裁定已发生法律效力。
2010年8月26日，原审法院发出（2007）荔法执字第4158－7号公告，内容有：……自2010年7月21日起，新中国大厦负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层（十四层自编十五层A）中属于国商公司变卖面积（剔除已出售、安排回迁的部份及广州市友X公司按合同取得的面积）的权益，包括已出租场地面积的收益归买受人金穗丰公司。在原审法院变卖新中国大厦整体工程项目前与国商公司签订场地租赁合同的承租人，应按原合同约定将租金交给金穗丰公司。广东金穗丰实业有限公司作为买受人，同时也是新中国大厦整体工程项目的建设单位。
2010年9月3日，原审法院执行将该大厦负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层中属于国商公司的变卖面积以不交吉方式交付给金穗丰公司；二十一层至四十三层属于国商公司的变卖面积以交吉方式交付金穗丰公司。新中国大厦工程至今未建设完成及进行竣工验收。
原审另查：2014年4月9日，宣泰公司的法定代表人王某因涉嫌犯罪被公安机关依法拘留，宣泰公司公司员工也已被解散，公司现已停止经营。陈小章从2014年5月份起按其与宣泰公司签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准按月向金穗丰公司支付费用至今。
原审法院认为：金穗丰公司作为新中国大厦整体工程项目买受人，同时也是该工程项目的建设单位。在新中国大厦整体工程尚未完工及通过竣工验收，并由房管部门核准办理商铺产权登记的情况下，金穗丰公司作为建设单位对已建商铺行使管理权能没有违反法律的强制性规定。虽然宣泰公司主张与国商公司之间的《广州市房屋租赁合同》只为办理市场登记证的年检所需而签订，对涉案商铺的承租权和管理权实际来源于首层商铺预购人的授权，但对此没能提供确切证据予以证实，且新中国大厦整体工程尚未完工及通过竣工验收，首层商铺预购人所购商铺无论在产权登记或是具体位置上均不能明晰确定，因此原审法院不采纳宣泰公司的主张。
依据原审法院（2007）荔法执字第4158－7号公告内容，在原审法院变卖新中国大厦整体工程项目前与国商公司签订场地租赁合同的承租人，应向金穗丰公司履行交租义务。但是，宣泰公司在与国商公司之间的租赁期限届满之后继续使用及出租涉案商铺，期间没有向金穗丰公司履行交租义务，该行为违反了上述公告的规定，现金穗丰公司要求宣泰公司交还涉案商铺及支付租金合法合理，原审法院予以支持。宣泰公司在2015年4月停止经营，后由陈小章向金穗丰公司支付商铺使用费，故可视为金穗丰公司与宣泰公司租赁关系至此终止。虽然陈小章从2014年5月份起向金穗丰公司支付商铺使用费至今，但双方之间并没有就承租商铺事宜达成一致协议，金穗丰公司也即时起诉提出异议及主张权利，因此双方并未成立租赁关系，金穗丰公司现要求陈小章共同承担腾退商铺义务亦合法合理，原审法院予以支持。因林妃妹已没有实际使用涉案商铺，故无需向金穗丰公司承担交还商铺的义务。
至于商铺使用费标准，由于金穗丰公司与陈小章之间并无成立租赁关系及约定租金标准，故使用费标准可继续参照双方之间实际履行的计费标准（即宣泰公司与陈小章签订的《商铺租赁合同》所约定的租金标准）确定。金穗丰公司主张按照每月20000元标准计付缺乏依据，原审法院不予支持。由于陈小章从2014年5月至今一直按上述标准支付商铺使用费给金穗丰公司，因此金穗丰公司要求其支付拖欠费用的请求原审法院不予支持。但是依据公平合理、等价有偿原则，陈小章在腾退涉案商铺之前仍应按上述标准向金穗丰公司支付使用费。至于金穗丰公司主张从2013年11月至2014年4月的租金，应由宣泰公司向金穗丰公司支付，租金标准可参照金穗丰公司在2014年5月份收取陈小章的租金即每月5500元计算。
林妃妹经原审法院合法传唤无正当理由没有到庭，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年6月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州宣泰商贸有限公司、陈小章（含共同使用人）将新中国大厦首层自编第XXX号商铺腾空交还给原告广东金穗丰实业有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州宣泰商贸有限公司向原告广东金穗丰实业有限公司支付从2013年11月至2014年4月的租金（按每月5500元计算）；三、驳回原告广东金穗丰实业有限公司其他诉讼请求。本案受理费7300元，由原告广东金穗丰实业有限公司负担6575元，被告广州宣泰商贸有限公司、陈小章共同负担725元；财产保全费2520元，由原告广东金穗丰实业有限公司负担2270元，被告广州宣泰商贸有限公司负担250元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理期间，宣泰公司、陈小章共同向本院提交如下资料要求作为二审新证据：1、商铺租赁合同；2、（2003）荔法民三初字1965号民事判决书；3、（2008）穗终法民五中字495号民事判决书；4、房地产预售契约（穗房预契字第XXXXXX号）；5、首层商铺分布平面图；6、（2010）荔法民三初字第528号民事判决书；7，三份文书，（2013）穗荔法民三初字821号民事判决书、（2015）穗中法民五终1422号民事判决书、（2016）粤民申2964号民事申请再审案件受理通知书。金穗丰公司质证称：这些证据是否作为新证据由法庭认定。对于证据1的真实性和关联性无法确认，由于关联商铺是xxx商铺，我方没有其他相应材料去显示该涉案的xxx商铺与本案有关联性，对方也没有提供该合同履行的相关材料，所以我方对三性不予确认。证据2、3对于真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，该两案是小业主要求发展商交付商铺的案件与本案是两个不一样的法律关系，而且两份证据的生效判决，都是以涉案商铺存在规划没有办理验收，界址不清、位置不明，驳回小业主的起诉请求，但是金穗丰公司不存在该方面的限制。证据4、5由于对方没有提供原件核对，我方不确认三性。对方提交的证据4只有3页，我方没有办法从单单的3页纸看到与本案存在关联。同理对于对方提供的证据5我方对于其三性也不予确认。证据6我方认同真实性和合法性，但是不确认关联性，我方认为现在新中国大厦还没有办理规划验收，但是不影响金穗丰公司收回铺位。证据7、我方对于真实性合法性没有异议，对于关联性有异议，生效判决已经认定了宣泰公司已经经营使用了4000多平方米，在高院没有新的判决推翻之前该生效判决是有效力的判决，也不能认定对方主张的缴纳的面积有误从而认定国商公司与宣泰公司的2500平方米的合同没有履行的主张。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
上诉人宣泰公司、陈小章上诉均主要对上诉人金穗丰公司权益主张的依据提出质疑，这也是二审提交相关资料要求作为新证据的指向点。该质疑主要包括金穗丰通过法院执行变卖获取的物业面积以及本案原审判决与之前法院对预售物业纠纷判决的一致性。经审核，本案并非确权之诉。一方面，上诉人金穗丰公司是依据原审法院对涉案物业所在的新中国大厦整体项目变卖裁定主张权益，该执行裁定是生效法律文书，原审判决亦据此支持上诉人金穗丰公司作为建设单位对已建商铺行使管理权，并无不当，本院予以维持。另一方面，上诉人宣泰公司虽然提出其是通过小业主签订租赁合同取得使用权，但在涉案商铺所在首层未完成规划验收，四至及权属未进行产权登记，亦无相关生效法律文书确认的情况下，上诉人宣泰公司、陈小章相关主张均不充分，本院不予采纳。上诉人金穗丰公司上诉认为原审认定使用费的金额不当，但对其提出的金额主张并无充分的事实及法律依据支持，原审基于涉案场地权属及使用的客观状况，综合考虑予以判决，并无明显不当，本院亦予以维持，上诉人该部分上诉理由不予采纳。
综上，本案各上诉人上诉理据不足，本院均依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8025元，由上诉人广东金穗丰实业有限公司负担6575元，上诉人广州宣泰商贸有限公司、陈小章分别负担725元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十一月二十八日
书记员 冯冠豪