广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤01民终18338号
上诉人（原审原告）广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社,住所地广东省广州市白云区。
法定负责人：刘金垣。
委托代理人：刘耀文，住广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：刘梓龙，住广东省广州市白云区。
诉讼代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。
诉讼代理人：龙珊珊，广东誉理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘均华，住广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：广州市白云区人和钜盛饭店，住所地广州市白云区。
法定代表人：刘均华。
以上两被上诉人共同诉讼代理人：谢晨昕、谢燊勇，均为广东合邦律师事务所律师。
原审第三人:广州市白云区人和汉塘经济联合社，住所地广州市白云区。
法定代表人：李灼平，书记。
诉讼代理人：李锦开，该联合社工作人员。
上诉人广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社（以下简称东升合作社）因与被上诉人刘梓龙、刘均华、广州市白云区人和钜盛饭店（以下简称钜盛饭店）、原审第三人广州市白云区人和汉塘经济联合社（以下简称汉塘联合社）土地使用权租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法人民初字第361号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
东升合作社上诉请求撤销一审判决，依法改判：1.确认东升合作社与钜盛饭店之间房屋租赁合同无效；2.判令钜盛饭店、刘均华、刘梓龙共同承担支付自2014年1月1日起至实际腾退承租房屋之日止的房屋使用费，暂计至2015年7月2日为13085.21元【900元/月×12个月/年（1+141/365）+300元/天×42天=27572.05元】；3.判令钜盛饭店、刘均华、刘梓龙自裁判生效之日起三日内迁出人和镇汉塘村云岗街23号的房屋；4.本案全部诉讼费用由钜盛饭店、刘均华、刘梓龙共同承担。事实和理由：一、一审法院第五页判决书认定“其诉请涉及违法用地或违法建设，当事人应当先向相关行政主管部门申请处理，以确定涉案土地上建筑物的财产权益关系，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围”存在严重错误。第一、本案中，不存在涉案土地上建筑物的财产权益关系不明确的问题。作为涉案登记所有权人的汉塘联合社提交确认涉案土地所有权实质归属于东升合作社的《情况说明》、东升合作社在庭审过程中补充的证据《广州市白云区人和钜盛饭店的工商档案资料》第一页、第五页、第六页，明确显示：由钜盛饭店、刘均华承租的涉案土地的地上建筑物属于东升合作社。第二、东升合作社在庭审中补充的证据《广州市白云区人和钜盛饭店的工商档案资料》，一审法院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，在庭审提出要求东升合作社追加被告及变更诉请，后东升合作社及时补交并经质证的《追加被告申请人》、《变更诉讼请求申请书》，变更的诉请与上诉请求一致。本案的纠纷性质由土地租赁合同关系变为房屋租赁合同关系。第三、根据最高人民法院《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条的规定，一审法院拒绝受理本案错误。二、一审法院受理后，进行数次庭审公开开庭，并接受、质证了《广州市白云区人和钜盛饭店的工商档案资料》、《情况说明》及应一审法院庭审要求，由东升合作社补交并经质证的《追加被告申请人》、《变更诉讼请求申请书》。但是原审判决书自始至终完全没有记载，诉讼双方主体对证据的质证意见、追加被告情况、变更诉讼请求事实内容、及一审法院对此相应的处理方式内容，一审法院以偏概全、肆意剪接诉讼内容，不但遗漏上述实体性及程序性的内容，导致严重违反了民商事判决书准确反映当事人的诉讼请求(含变更诉请)、对证据的列举和分析等方面的制作规范，还严重损害了诉讼双方的权利，及对客观还原及认定案件事实造成严重危害。三、一审法院第四页判决书认定“原、被告双方均不能提供涉案土地上的建筑物的权属证明和合法报建手续”存在严重错误，如前所述，涉案土地的地上建筑物属于东升合作社。因此，一审法院无法认定涉案土地的地上建筑物权属归属的认定是错误的。四、一审法院第四页判决书认定“涉案土地和鱼塘现由刘梓龙转租刘均华使用”、“双方实为土地租赁合同关系”存在严重错误，《广州市白云区人和钜盛饭店的工商档案资料》第一页一第六页、第十二页，明确显示：自2007年涉案土地的地上建筑物建成后，钜盛饭店、刘均华直接与东升合作社签订了承租的涉案土地的地上建筑物的《广州市房屋租赁合同》，根据“地随房走”的原则，由此，东升合作社与刘梓龙的口头《土地租赁合同》随之解除。因此，一审法院应当认定东升合作社与刘梓龙的口头《土地租赁合同》自东升合作社与钜盛饭店、刘均华签订了承租的涉案土地的地上建筑物的《广州市房屋租赁合同》之后，随之即解除，一审法院认定本案的纠纷性质存在严重错误，本案的法律关系依法应为：房屋租赁合同关系。
东升合作社向一审法院起诉请求：1.确认东升合作社和钜盛饭店之间的租赁合同无效；2.钜盛饭店和刘梓龙自判决生效之日起三日内迁出人和镇汉塘村云岗街23号的鱼塘、土地和房屋；3.钜盛饭店、刘梓龙支付自2014年1月1日起的房屋和土地使用费，直至其实际交还土地之日止。
一审法院认定事实：位于广州市白云区汉塘村东升经济合作社云岗街8号旁的4口鱼塘和土地属原告农民集体所有的土地，由广州市人民政府于2013年核发集体土地所有证。东升合作社于上世纪九十年代与刘梓龙的父亲口头订立合同，由刘梓龙的父亲承包使用涉案鱼塘和土地，承包方需每年向原告支付租金350元，双方并无约定具体的使用期限。刘梓龙的父亲去世后，涉案土地和鱼塘由刘梓龙继续使用。涉案土地和鱼塘现由刘梓龙转租给刘均华使用，刘均华于2011年12月份开始在涉案土地和鱼塘上兴建并经营农庄，即钜盛饭店，现门牌号码为广州市白云区人和镇汉塘村云岗街23号。现东升合作社认为，刘梓龙在涉案农用地上进行非农建设，对土地造成永久性的损害，且刘梓龙、刘均华等自2014年起便拒付租金，东升合作社要求刘梓龙等交还土地和鱼塘，双方协商无果，遂成诉。
经一审法院依职权向国土规划部门查询，涉案地块现行控规为非建设用地，按照现行土规，部分为交通水利用地，部分为林地，部分为园地，部分为其他农用地。东升合作社主张刘梓龙、刘均华在涉案农用地上兴建农庄，属违法建设，刘梓龙等均无提供钜盛饭店建筑物的建设工程规划许可证等证照。
一审法院认为,刘梓龙使用涉案土地和鱼塘，并定期向东升合作社支付租金，双方实为土地租赁合同关系，故本案实为土地租赁合同纠纷。涉案土地和鱼塘属东升合作社农民集体所有的农用地等非建设用地，刘梓龙将涉案土地转租给刘均华，并由刘均华在涉案土地上建设农庄并对外经营，东升合作社、钜盛饭店、刘均华、刘梓龙均不能提供涉案土地上的建筑物的权属证明和合法报建手续，涉案土地的地上建筑物可能涉及违规用地或违法建设，东升合作社要求刘梓龙、刘均华返还涉案土地和鱼塘，其诉请涉及违法用地或违法建设，当事人应当先向相关行政主管部门申请处理，以确定涉案土地上建筑物的财产权益关系，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，东升合作社的起诉应予驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第(一)项之规定，裁定如下：驳回广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社的起诉。本案不缴纳受理费。
本院经审查认为，东升合作社起诉请求刘梓龙返还承包的土地和鱼塘，因此一审法院认定本案为土地使用权租赁合同纠纷并无不妥。另东升合作社要求钜盛饭店、刘均华、刘梓龙返还的土地及上盖物涉及违法用地和违法建设的问题，依据《广州市违法建设查处条例》第三条、第七条第二款、第八条第二款的规定，应由综合行使城市管理行政处罚权机关负责处理该违法建设，故一审法院驳回东升经济社的起诉并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款、第一百七十一条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月二十六日
书记员 林漫榆