江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雨铁民初字第377号
原告刘杨，男，1945年2月13日生，汉族。
委托代理人刘峻，1949年11月20日生，汉族。
委托代理人陈志甜，江苏仁阳律师事务所律师。
被告李群智，男，1971年6月30日生，汉族。
被告阮舒，女，1975年5月1日生，汉族。
二被告共同委托代理人陶春娟，江苏国成律师事务所律师。
原告刘杨诉被告李群智、阮舒房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘杨及其委托代理人刘峻、陈志甜，被告李群智、阮舒及其委托代理人陶春娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杨诉称：2004年政府分了一套经济适用房给原告，因经济困难、身体状况不好、又刚刚离婚、没有钱申购，故将案涉房屋卖给被告李群智、阮舒。当时在不知情、不知法、不知国家政策的情况下才将房屋卖给了被告。2008年，经了解，该房屋不符合经济适用房的买卖政策，此外该房还有原告前妻和孩子的份额，故无法过户给被告。后经多次协商，由原告代被告买下另一处经济适用房，然后原、被告再另行互换，将房子恢复到各自名下。原告现已经拿到另一处的房子，但被告反悔了，故原告在万般无奈的情况下诉至法院请求：1.确认原、被告关于涉争房屋的买卖无效；2.判令被告迁出涉争房屋；3.判令被告支付从2004年至今的房屋使用费358800元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告李群智、阮舒共同辩称：1、原告的诉请没有依据。被告于2004年与原告签订房屋买卖协议，涉案房屋于2005年办理相应产权证，被告实际入住十年之久。双方签订合同是真实意思表示，合法有效。原告以经济困难身体不好、刚刚离婚、过户时遇到了障碍等理由主张合同无效，不能成立，不管何种理由均不能影响合同效力。同时，原告诉称房屋有其前妻和小孩份额，与事实不符。被告当时购买房屋是根据原告与开发公司之间的商品房买卖协议，协议上只有原告一人名字，2005年所办的产权信息上也只有原告一人名字，而且原告告知被告其于2001年已经与前妻离婚，被告有足够理由相信涉案房屋是原告一人所有，与其配偶和子女无关。2、原告所称另一处经济适用房情况，首先被告认为该房与本案无关，其次其诉称也与事实严重不符，具体情况如下：涉案房屋在过户时需要交纳土地出让金，根据相关政策，被告无奈之下，根据自身经济条件，申请到了另一处经济适用房申购资格，通过该房屋申购资格，可以免交涉争房屋处的经济适用房土地出让金。由于实际过户中因原告的原因导致本案房屋过户迟迟办理不下来，同时另处房屋的购买资格也有时间期限，过了时间这个资格也要丧失，在这种情况下原告再次和被告协商，由原告出钱购买该房屋，被告考虑后同意了将另一处房屋资格给原告购买，但是从来没有房屋互换这一说。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告李群智、阮舒系夫妻关系。2004年3月30日，原告刘杨和被告李群智、阮舒签订了《房屋买卖合约》，言明：此房属经济适用房，五年以后才可以正式交易，因此双方特定以下合约：一、双方确定房款为19万元整；二、首付12.5万元，第二次等产权证、土地使用证发下后付4.5万元，两证由李群智、阮舒保管，第三次等正式交易，产权过户后再付2万元整；三、新房的其他费用由刘杨承担；四、房款不受5年后的市场影响；五、如有违约，违约方承担经济赔偿10万元。2004年4月16日，原告刘杨与南京商贸房地产开发有限责任公司签订《南京市商品房买卖契约》。
之后，原告刘杨于2004年3月29日收到被告给付的案涉房款12.5万，于2005年7月20日收到房款49170元（45000元+4170元），于2009年5月14日收到余款16000元，并在2009年5月14日的收条上注明，总计收到房款190000元整。
另查明，2004年4月23日的购房发票显示，案涉房屋的实际房款总价为112127元。2004年下半年，被告实际入住案涉房屋。2005年6月9日，案涉房屋产权登记在原告刘杨名下。
2009年5月14日，原告刘杨出具《情况说明》一份，言明：涉争房屋是一套经济适用房。五年前由李群智从刘杨手中购得，按照国家政策，必须五年以后才能过户，现在不能过户了，但又出台了新的政策，按现在的市场行情，交纳一半的差额税，当事人双方经济上都很困难，无法交纳那么多的税，所以无法过户，这确是一件麻烦的事。但为了不在产权归属上产生矛盾，特做出以下说明：一、双方本着诚信为基础。卖方已拿到全部房款；买房已拿到产权证、土地证，这一事实双方得以尊重、承认；二、尽管没有过户，但卖方永远承认，此房于自己无关，和自己的子女、亲属无关，房产的拥有权属于买方，直到永远；三、如有过户的那天，卖方予以配合，不提其他附加条件；四、买方有变更房子的权利，卖方予以配合，不提其他条件。以上四条，双方确认，没有异议。
2012年11月8日，原告刘杨出具《我的承诺书》，言明：涉争房屋，是我2003年拆迁分的经适房，我无工作，经济上很困难，所以把这套房，以普通商品房的形式，按当时的市场价卖给了李群智。因是经适房，须5年才能过户，当过户时才发现档案中有我儿子的名字。按政策，须我儿子要到场。我和老伴早年已离婚，儿子判给老伴，但儿子户口没有迁出。因种种原因，无法与儿子沟通，综上所述，产权无法过户责任在我一方，为使买方放心，我诚心诚意做出以下承诺：一、产权证、土地证在买方手中，永远有效；二、永远不会赎回房产，给买方造成经济损失；三、我和我的亲朋好友，永远不会和买方在产权上制造矛盾。
庭审时，原、被告一致陈述，被告曾经取得岱山经济适用住房的购房指标，后由原告出资购买该房屋。
又查明，原告刘杨与前妻刘某于2001年10月16日离婚。双方育有一子。
以上事实，产权证、土地证、离婚证、常住人口登记卡、经济适用住房申请表、买卖合约、南京市商品房买卖契约、发票、收条、情况说明、我的承诺书、南京市物业维修基金缴纳凭证以及当事人当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：根据经济适用住房管理的有关政策规定，经济适用住房未满5年不得上市交易。该项规定意味着若满5年后，经济适用住房允许流转交易，这体现了物权原则和所有权人的自由意志，所有权人有权处分自己的财产。本案诉争合同签订时间在5年之内，现已满5年且亦基本履行完毕，原告刘杨在满5年后又多次书面承诺，应当视为其对买卖关系的再次确认，是其真实的意思表示，此时该意思表示未违反法律、行政法规的强制性规定，应当予以尊重。从维护市场交易秩序，保护交易安全的角度，本院认为双方买卖关系应当受到法律保护，当事人应当按照诚信原则全面履行合同义务。现原告诉请确认双方买卖关系无效、被告迁出及给付房屋使用费，因缺乏法律及事实依据，本院不予认可。关于原告刘杨提出的案涉房屋有其前妻及儿子的份额无法过户，本院认为，如案涉房屋的买卖或过户涉及并侵害到当事人的权利，应有相应的当事人通过协商或诉讼解决。关于原告刘杨提出的案涉房屋与另一处经适房互换的说法，因缺乏相应证据支持，本院亦不采信。综上，因多次调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘杨��全部诉讼请求。
本案案件受理费4100元，因原告刘杨申请，予以免交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4100元（附：南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 长 陈昊阳
人民陪审员 应兴宝
人民陪审员 孙 蓉
二〇一六年六月二十一日
见习书记员 包蓓蓓