北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0106民初99号
原告：刘满海，男，1964年11月8日出生，汉族，中国新兴（集团）总公司基础公司职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：包树良，北京市国脉律师事务所律师。
被告：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。
法定代表人：杜骏，常务副总经理。
委托诉讼代理人：刘婷婷，女，1990年6月24日出生，汉族，北京西联万博商业管理有限责任公司职员，住北京市海淀区复兴路14号院9楼2门212号。
原告刘满海与被告北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘满海的委托诉讼代理人包树良、被告西联万博公司的委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘满海向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金114470元（自2014年6月1日起至2016年12月31日止）。2、被告支付迟延支付租金的违约3.5万元。3、诉讼费用由被告承担。事实理由如下：2013年11月23日，我与西联万博公司签订了一份《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称“协议书”），约定我将位于北京市丰台区1070号的商铺租赁给被告。租期从2014年1月1日至2016年12月31日，免租期从2014年1月1日至2014年5月31日，年租金为商铺成交金额738526元的6%，租金支付方式为季付。现我要求被告支付其拖欠的2014年6月1日到2016年12月31日的租金和违约金。
被告西联万博公司辩称：不同意原告诉讼请求。西联万博公司承租原告商铺用于经营国际箱包皮具城系双方真实意思表示，双方在签订合同当时即约定承租原告商铺用于经营国际箱包皮具城。西联万博公司按合同约定履行合同义务，先后进行了大量的准备工作，有序开展“国际箱包皮具城”项目。西联万博公司随后向西站工商分局递交“国际箱包皮具城”相关营业执照等审批手续，但发生了西联万博公司无法预见的情形，西联万博公司被告知其申请因与本市导向性政策相悖，不能通过审批，但并未向我公司出具任何书面文件。“国际箱包皮具城”项目最终无法通过审批也是西联万博公司无法预见、无法避免、无法克服的，对此，西联万博公司不应承担责任。且发生不可抗力事件后，双方应共同付出努力，原告也应承担相应风险责任。我公司曾向原告在内的业主发出转型经营超市的请求，但原告未同意变更合同，因本租赁合同中经营用途为“国际箱包皮具城”项目，是双方真实意思表示，发生不可抗力后，双方都应为此付出努力，以使合同能继续履行。但原告方并未付出努力，对此，原告存在过错，应承担相应的风险及责任。因不可抗力事实发生，西联万博公司应免责，针对原告主张的违约金，西联万博公司无理由承担。且合同法所规定的违约金系以实际损失为基础的承担民事责任形式。本案中，原告产生的损失被法院认定后也仅仅是针对因西联万博公司逾期支付租金而产生的利息，原告所诉违约金过高，法院应予调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》、商品房预售合同等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月23日，刘满海（甲方）与西联万博公司（乙方）签订了《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，约定甲方将位于丰台区1070号商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止；甲方同意给予商户五个月免租期，免租期自2014年1月1日起至2014年5月31日止；在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额738526元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付当月租金；在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权、和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割；关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任；乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。2014年8月，西联万博公司支付给刘满海租金3692.6元，其余的租金西联万博公司未支付。
庭审中，西联万博公司提交《致北京西客站国际皮具箱包城原淘宝商铺全体业主的一封信》、《经营管理方案》、“箱包皮具城”招商资讯、活动照片，招商品牌汇总表、商铺租赁意向书、招商部意向审批表等证据，欲证明双方达成一致意见租赁商铺用途为经营皮具箱包，西联万博公司已经按照约定进行了招商招租工作。西联万博公司提交《西站地区南广场地下商城专题会纪要》、北京市《2014年政府工作报告》节选、《北京市人民政府办公厅关于印发市发展改革委等部门制定的的通知》、北京日报《北京丰台发布2013-2020商业发展规划》以及《北京市丰台区商业发展规划（2013-2020）》，以证明2014年2月以后，北京市政府、北京市商委、北京市丰台区人民政府发布一系列规范性文件，禁止或限制在四环内新建批发市场，皮具箱包城无法通过审批，上述抽象行政行为是西联万博公司不能预见、不能避免、不能克服的行为，属于合同约定中的不可抗力事件，应当免除西联万博公司的责任。西联万博公司提交转型超市的材料等证据，欲证明就新的经营方向与原告刘满海未能达成一致意见，就出现的相应风险原告刘满海应当共同承担。刘满海对上述证据均不予认可，认为与本案无关。西联万博公司则主张，合同约定的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整。
本院认为：《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。原告刘满海依约将商铺交由被告西联万博公司经营管理，被告西联万博公司理应依约支付原告刘满海租金，故对原告刘满海要求被告西联万博公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于支付租金的具体数额，因原告刘满海的诉讼请求中未扣除被告西联万博公司已经支付过的租金，故本院对于被告西联万博公司已经交付给原告刘满海的租金部分予以扣除。被告西联万博公司称因“皮具箱包城”无法通过审批，属不可抗力一节，因双方在合同中约定被告西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得原告刘满海同意，虽“皮具箱包城”无法通过审批，但被告西联万博公司有权调整经营方向，故其辩解本院难以采信。关于违约金一节，现西联万博公司拖欠租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任。考虑到虽然“箱包皮具城”系被告西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，原告刘满海主张的违约金过高，被告西联万博公司已于庭审中要求法院依法调整，本院依据公平原则予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘满海二〇一四年六月一日至二〇一六年十二月三十一日所欠的房屋租金十一万零七百七十七元四角。
二、被告北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘满海迟延支付二〇一四年六月一日至二〇一六年十二月三十一日房屋租金的违约金二万二千一百五十五元。
三、驳回原告刘满海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费一千六百四十五元，由被告北京西联万博商业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 石婷婷
二〇一七年三月二十日
书 记 员 申 璐