江苏省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2016)苏行终626号
上诉人（原审原告）黄木兰。
上诉人（原审原告）黄静兰。
上诉人（原审原告）黄金兰。
上诉人（原审原告）黄金妙。
上述四上诉人共同委托代理人黄金祥。
上诉人（原审原告）黄金祥。
被上诉人（原审被告）海门市人民政府，住所地海门市海门镇北京中路600号。
法定代表人杨曹明，该市市长。
委托代理人黄卫东，海门市住房和城乡建设局副局长。
委托代理人朱莹，海门市住房和城乡建设局工作人员。
被上诉人（原审第三人）秦炳连（曾用名秦连连）。
委托代理人支春凤，江苏海萌律师事务所律师。
上诉人黄金祥、黄金妙、黄木兰、黄静兰、黄金兰（以下简称黄金祥等5人）因诉海门市人民政府（以下简称海门市政府）房屋行政登记一案，黄金祥等5人不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）(2015)通中行初字第00156号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人暨黄金妙、黄木兰、黄静兰、黄金兰的委托代理人黄金祥，被上诉人海门市政府的委托代理人黄卫东、朱莹，被上诉人秦炳连的委托代理人支春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：
黄金妙、黄金祥系黄丰瑞之子，1967年，黄丰瑞户在海门市江心沙农场十二大队仓库后，中心路第一排西侧，盖砖木结构平房两间，后未办理相关登记手续。1997年4月5日，黄金妙、黄金祥与秦炳连签订租房协议书一份，主要内容为：兹有十二大队职工黄丰瑞，有住房四间，前后各两间。现因房屋无人居住，加上年久失修。为不使房屋破漏，现出租给秦炳连居住使用。年租金壹仟元，房屋由秦炳连修理，租期拾年。同日，黄金妙、黄金祥与秦炳连签订卖房协议书一份，主要内容为：现有十二大队职工黄丰瑞之子黄金妙、黄金祥把十二大队仓库后其父两间旧房卖给德胜镇秦炳连。售房定价伍仟元人民币，从协议签字之日起一次付清。
2004年4月，秦炳连向海门市政府申请办理房屋登记，其中，海门市村镇私有房产所有权登记申请书、申请中房屋来源均注明为“自建”，保证说明书中内容为“兹有江心沙农场职工秦炳连，由于保管不妥，原江心沙农场97号的建房批复遗失，以前未曾办理房屋产权证”，江苏省国营江心沙农场土地管理所在该说明书中注明情况属实并盖章。2004年4月19日，海门市政府向秦炳连颁发海政房字第××号村镇房屋所有权证。
原审法院另查明，黄丰瑞以解除租赁合同为由，于2015年4月22日，以秦炳连为海门市政府向海门市人民法院提起诉讼，在该案审理过程中，黄丰瑞撤回起诉，海门市人民法院作出（2015）门工民初字第00352号民事裁定，准许黄丰瑞撤回起诉。后黄丰瑞提起本案行政诉讼。
原审法院认为：
1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第二条规定，本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第三十九条规定，本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。鉴于当时对于农村集体土地上房屋的登记没有明确的法律规范，故海门市政府对农村集体土地上房屋的登记参照执行《城市房屋权属登记管理办法》具有法律依据。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。故登记机关在办理房屋登记时应当对权属是否清楚、产权来源资料是否齐全进行审查。在房屋登记工作中权属审核是房屋登记机关的重要职责，也是颁发房屋权属证书的重要依据。
黄金祥等5人主要认为，卖房协议并非海门市政府办理房屋登记的依据，房屋登记中秦炳连“自建”的表述也与事实不符。对此原审法院认为，秦炳连在办理房屋登记时，提交了海门市村镇私有房产所有权登记申请书、海门市村镇房屋产权现场登记查勘图、申请、保证说明书、身份证明等材料，已经提交了办理房屋登记所需的材料，且其中保证说明书中案涉房屋所在的江心沙农场土地管理所也注明情况属实并盖章，海门市政府据此向秦炳连颁证具有事实依据。
原审法院在审理过程中，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定向黄金祥等5人释明，由黄金祥等5人先行就卖房协议提起民事诉讼，黄金祥等5人拒绝。对于存在租房、卖房两份协议的情况，黄金祥等5人和秦炳连都作了说明，秦炳连认为是真买卖、假租赁，黄金祥当庭陈述当日上午签订卖房协议后，下午反悔遂签订租赁协议。从本案查明的事实来看，黄金祥等5人没有证据证明秦炳连按照租赁协议每年支付租金，且根据租赁协议十年期满至2015年长达8年的时间内，黄金祥等5人从未主张过权利也不符合常理。另外，如按黄金祥的说法租房协议系对卖房协议反悔后签订，但事实上租房协议中并没有否定卖房协议效力的条款，黄金祥、黄金妙也未将卖房协议收回销毁，明显不符合常理。故本案卖房协议的效力未被推翻之前，行政诉讼应当认可其效力。故在秦炳连购买了案涉房屋后，其作为产权人以何种名目向房屋登记机关申请房屋登记，属于其意思自治的范畴，并不违反法律禁止性规定，且黄丰瑞在建造案涉房屋后，并未办理相关批准或者登记手续，秦炳连的房屋登记也属于初始登记，在当时的历史条件下，房屋登记机关将房屋来源登记为自建并无不当。
《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十条第（一）项规定，海门市政府及其委托代理人在作出具体行政行为后或者在诉讼程序中自行收集的证据，不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据。该规则在不利处分案件诸如行政处罚等负担行政行为案件中应严格适用，但房屋登记中涉及第三方平等主体的当事人，房屋登记的撤销将直接导致秦炳连权益受损，故在这种情况下，应当允许秦炳连提交证据以证明被诉行政行为的合法性。另外，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，黄金祥等5人或者秦炳连提出其在行政程序中没有提出的反驳理由或者证据的，经人民法院准许，海门市政府可以在第一审程序中补充相应的证据。本案中，海门市政府在办理房屋登记时并未出现黄金祥等5人提出异议的情况，故其在一审程序中提交卖房协议以证明被诉行政行为的合法性符合法律规定。综上，海门市政府向秦炳连颁证认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回黄金祥等5人的诉讼请求。
上诉人黄金祥等5人上诉称：1、涉案房屋系上诉人父母所建，海门市政府根据秦炳连自建房屋的申请材料为其颁证无事实根据。2、海门市政府未经产权审核和公示，行政程序违法。3、原审判决以海门市政府在诉讼中提供的秦炳连在申请颁证时未提交的卖房协议作为定案依据错误。请求本院撤销原审判决，撤销海政房字第××号房屋所有权证。
被上诉人海门市政府未向本院提交书面的答辩意见，其在庭审中答辩称，海门市政府颁发海政房字第××号房屋所有权证认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人秦炳连未向本院提交书面的答辩意见，其在庭审中答辩称，海门市政府向其颁证合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，海门市政府于2004年4月19日向秦炳连颁发海政房字第××号国有土地上房屋所有权证，原审判决表述为村镇房屋所有权证错误，应予以纠正。原审判决认定的其他案件事实清楚，本院依法予以确认。
本院审理过程中，海门市政府向本院提交江心沙农场的海国用（2003）字第060001号国有土地使用证以及江心沙农场土地利用现状局部图，用以证明涉案土地为国有建设用地。黄金祥等5人对上述证据无异议，且黄金祥等5人认为根据国有农场的性质涉案土地系国有土地。本院经审查认为，上述证据能够证明涉案土地为国有建设用地。根据上述证据，本院认定以下事实：涉案土地为国有建设用地。
本院认为，涉案土地系国有土地，被诉颁证行为发生于2004年4月，应适用当时生效的原《城市房屋权属登记管理办法》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，黄金妙、黄金祥与秦炳连签订涉案卖房协议后，黄金妙、黄金祥已向秦炳连收取了卖房协议约定的5000元房款，并将涉案房屋交付给秦炳连居住至今，卖房协议已实际履行。黄金祥等5人虽主张涉案房屋系假买卖真租赁，但其未提供实际收取房屋租金的证据，且自其主张的所谓租房协议约定的租赁期限届满之日起长达8年的时间里，黄金祥等5人未主张房屋权利，故黄金祥等5人主张其将涉案房屋出租给秦炳连，本院不予采信。由于黄丰瑞建设涉案房屋后，未领取房屋所有权证，故涉案房屋不可能通过转移登记的方式过户给秦炳连，海门市政府向秦炳连颁发海政房字第××号国有土地上房屋所有权证实体上并无不当。
综上，黄金祥等5人的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决驳回其诉求请求并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人黄金祥、黄金妙、黄木兰、黄静兰、黄金兰共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 张世霞
代理审判员 苗 青
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 常 悦
附：本判决适用的相关法律依据
原《城市房屋权属登记管理办法》
第十条房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。