广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)珠中法民三终字第448号
上诉人（原审被告）：珠海市中港城房地产有限公司，住所地：珠海市斗门区，组织���构代码:××。
法定代表人：邓锐标，董事长。
委托代理人：张爱斌，广东华大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨庆敏，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码:×××4440。
委托代理人：胡俊杰，广东凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司珠海市分行，住所地：珠海市香洲区，组织机构代码：××。
负责人：杨伟明，行长。
委托代理人：林苏云，广东晨光律师事务所律师。
上诉人珠海市中港城房地产有限公司（以下简称中港城公司）因与被上诉人杨庆敏、中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2015)珠斗法民三初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法��成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年2月9日和2月20日，杨庆敏与中港城公司双方先后签订《东方威尼斯翡翠绿洲房产认购书》、《珠海市商品房买卖合同》（合同编号：222705）、补充协议及附件，约定：杨庆敏向中港城公司购买由其投资开发建设的位于珠海市斗门区湖心路2223号的“东方威尼城”X栋X单元X05号商品房，该商品房建筑面积为92.31平方米，单价为6175元，总金额为570014元；杨庆敏在签署合同时，付清首期房款172014元，剩余房款398000元，由买受人向银行申请按揭贷款；该商品房登记面积与合同约定计价面积的误差比绝对值超过3%的，买受人继续履行合同，买卖双方按买卖合同约定的价格在出卖人取得政府部门核定房屋实际面积并向买受人发出书面通知之日起10日内，买受人到出卖人售楼部办理多退少补的结算；中港城公司���于2011年9月30日前将涉案房屋交付给杨庆敏使用，交付条件为涉案房屋所属的单栋建筑物主体结构竣工验收合格；中港城公司逾期交付涉案房屋不超过90天，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中港城公司按日向杨庆敏支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，若杨庆敏仍要求继续履行合同的，则合同继续履行；自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，中港城公司按日向杨庆敏支付已付房款万分之零点三的违约金，但中港城公司应付至实际交付日止的违约金总额不得超过杨庆敏已付房价款的10%，除此之外，中港城公司不再支付其它赔偿金；逾期超过90日，杨庆敏要求解除合同，则合同自杨庆敏书面通知送达中港城公司之日解除，中港城公司自合同规定的最后交付期限的第二日起至合同解除之日止，按日向杨庆敏支付已付房款万分之零点三的违约金，但中港城公司应付的违约金总额不得超过杨庆敏已付房价款的10%，除此之外，中港城公司不再支付其它赔偿金；但杨庆敏必须协助中港城公司办理完注销预购登记或转按揭变更等相关手续；中港城公司在收到杨庆敏的书面通知且杨庆敏配合中港城公司依法办理完毕解除预购登记备案及其他相关变更手续后三十日内，在扣除违约金（杨庆敏存在违约的情况）、解除合同办理预购登记变更的税费及归还银行按揭贷款后中港城公司将剩余款项不计息退回杨庆敏，杨庆敏收取中港城公司退还的房价款后，不再对合同项下的商品房享有任何权益，中港城公司有权将该商品房另行出售。
合同签订当日，杨庆敏向中港城公司支付了契税和产权登记费合计17656元。后杨庆敏支付中港城公司172014元预付房款，中港城���司于2011年4月7日向杨庆敏开具预收购房款发票。
2011年9月14日，杨庆敏与建设银行签订了《个人住房组合借款合同》，合同约定：杨庆敏向建设银行借款398000元，其中商业性贷款268000元，公积金贷款130000元，用于购买位于珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城翡翠绿洲X栋X单元X05房（商品房建筑面积为92.31平方米）；借款期限为168个月，从2011年9月14日起至2025年9月14日止；还款方式为等额本金还款法，商业性贷款每期归还本金额为1595.24元，月利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即月利率为6.46250‰；公积金贷款每期还本金额为773.81元，月利率为4.08333‰；在借款期限内，如遇基准利率调整，则按合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率；对提前还本违约金的约定，商业性贷款在执行固定利率期间，建设银行按杨庆敏每次提前还本金额收��违约金，违约金按提前归还贷款本金×违约金收取比例计算，杨庆敏提前归还贷款本息时一并收取，在执行浮动利率期间，杨庆敏在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向建设银行提出申请，经建设银行同意后方可办理，杨庆敏应按提前还款本金和提前还款进的执行利率支付一个月利息作为对建设银行的补偿；杨庆敏以所购上述房产作为借款的抵押担保；杨庆敏如请求确认其与中港城公司签订的商品房买卖合同被确认无效或变更、撤销、解除该合同，应提前10个工作日书面通知建设银行，建设银行有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与杨庆敏的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施；建设银行依上款约定解除与杨庆敏的借贷关系后，杨庆敏应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费��。
2011年10月8日，杨庆敏与建设银行办理了上述抵押房产的抵押预告登记手续。
2011年10月13日，建设银行依杨庆敏的委托分别将商业性贷款268000元、公积金贷款130000元全部划款至中港城公司指定的帐户中。
建设银行发放贷款后，杨庆敏一直正常供款，已归还了43期贷款本息，截止2015年5月21日，杨庆敏结欠建设银行商业性贷款本息合计199704.73元、公积金贷款本息合计96817.76元。诉讼期间，杨庆敏按约定支付建设银行按揭款。
2011年12月8日，中港城公司与涉案房屋建设施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位确认涉案房屋建设工程竣工验收。
2014年10月13日，中港城公司向杨庆敏发出《致东方威尼城X栋X单元X05业主的书面声明》，内容：你购买东方威尼城X栋X单元X05房物业，签订了正式的商品房买卖合同，合同附有该物业��户型图，按照签订合同时的设计，该物业客厅南边的阳台是有两条结构柱的（见附图），因为有结构柱的原因则形成整个阳台一半有上盖顶，称之为套内，该部分计入房产建筑面积；另一半则无顶盖，称之为露台，该部分不计入房产建筑面积。而在施工阶段，因这两条结构柱影响室内空间的实用性，而且对整栋楼外形美观有影响，故设计单位取消了这两条结构柱（见附图2），因此造成了整个阳台变成无上盖的露台且全不计入房产建筑面积，该物业的建筑面积亦由签订商品房买卖合同时的92.31平方米变更为87.56平方米，少了的建筑面积共计4.75平方米，我司会遵照合同条款，在为你办理房产证时遵照商品房买卖合同中约定的购房单价每平方米6175元退回给你。因以上所述的改变，遵照商品房买卖合同的合同条款第十条，我司有义务告知你上述阳台的变更情况。如你同意��述阳台的变更，则请在本文中签名，并签署你的意见。若不同意上述阳台的变更，则请给予书面回复。
2014年11月22日，杨庆敏向中港城公司发出《解除通知》，内容：本人杨庆敏于2011年2月9日与贵司签订东方威尼斯翡翠绿洲房产认购书，欲购买贵司开发的位于珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼斯翡翠绿洲城项目的商品房，具体房号为X栋X单元X05号，建筑面积为92.61平方米。同年2月20日双方又正式签订商品房买卖合同及附件。签约后，我依约支付了购房首付款及与购房有关的相应费用，另根据约定向银行申请按揭贷款并每月一直按时偿还至今。根据合同约定，贵司交房时间应当在2011年9月30日前，但时至今日未见贵司依约交付。另外根据贵司2014年10月13日向我司出具的书面声明内容可以证明由于贵司原因导致我购买的房屋面积减少比例已超出3%。因此依照��方合同约定及相关法律规定，贵司的行为已经导致我的购房目的不能实现，依法属于根本违约。现我郑重向贵司书面提出解除双方所签的商品房买卖合同及其相关附件，同时贵司应当退还我已经支付的与购房有关的全部各项款项并承担相应的违约责任。敬请贵司收到本书面通知后及时与我或我指定的委托代理人协商办理解除事宜。
2015年2月11日，中港城公司完成涉案房屋竣工验收备案。2015年2月14日，中港城公司在珠海特区报刊登通知，说明：珠海市斗门区湖心路2223号“东方威尼城”2栋1-4单元已于2015年2月11日完成涉案房屋竣工验收备案，具备交楼条件，请尚未收楼的业主前来办理收楼及提供资料预约办理房产证。
原审法院另查明，2009年1月7日，中港城公司与建设银行签订楼宇抵押贷款合作协议，约定：双方就中港城公司依法开发建设的珠海市斗门区湖心路2223号“东方威尼城”一期商品楼宇进行抵押贷款合作，建设银行为上述楼盘的购房人提供相关贷款业务；中港城公司对建设银行向购房人发放的住房抵押贷款（包括抵押登记后放款），在建设银行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之第一笔贷款，提供不可撤销连带保证；中港城公司的保证期限自建设银行将贷款资金划入中港城公司银行帐户之日起至中港城公司办妥房地产权证和他项权利证交建设银行保管之日止；中港城公司保证责任的范围包括但不限于抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）。
原审法院再查明，杨庆敏自2007年8月起租赁珠海市政府公屋，房屋面积104平方米。自2011年9月份起房屋租赁为1040元/月，杨庆敏已缴付2015年3月份前的租金。
杨庆敏的原审诉讼请求为：1、解除双方于2011年2月9日签署的《东方威尼斯翡翠绿洲房产认购书》、2011年2月20日签署的《珠海市商品房买卖合同》（合同编号：222705）及《商品房买卖合同》附件；2、中港城公司向杨庆敏退还已收取的预收购房款172014元，利息41283.36元（从2011年4月7日暂计至起诉时止，按金融机构同期贷款利率6%计，172014元×6%×4年）；3、中港城公司向杨庆敏退还已收取的契税和产权登记费17656元，利息4237.44元（从2011年2月20日暂计至起诉时止，按金融机构同期贷款利率6%计，17656元×6%×4年）；4、中港城公司向杨庆敏退还已支付的按揭贷款本金和利息共计167201.52元（从2011年11月3日开始暂计至2015年1月）；5、中港城公司向杨庆敏支付逾期交房违约金17201.4元(172014元×10%)；6、中港城公司赔偿杨庆敏租金损失43680元（从2011年9月30日暂计至2015年3月份止，1040元/月×42个月）；7、中港城公司向建设��行支付杨庆敏尚未清偿的按揭贷款本金和利息；8、中港城公司在履行完本诉求第7项义务后解除杨庆敏与建设银行于2011年9月14日签订的《个人住房组合借款合同》（编号：440640008-117-2011001483-0）；9、中港城公司承担本案全部诉讼费用。
建设银行的原审诉讼请求为：一、解除建设银行与杨庆敏签订的《个人住房组合借款合同》；二、中港城公司向建设银行直接返还贷款本息，本金296131.37元（商业性贷款本金199404.96元，公积金贷款本金96726.41元）及利息［其中截至2015年5月21日的利息为391.12元（商业性贷款利息299.77元，公积金贷款利息91.35元）；从2015年5月22日至清偿之日的利息，以296522.49元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算］。本息暂合计为：296522.49元；三、中港城公司向建设银行加付一个月的利息（按提前还款本金额乘以提前还款时的利率计算）���为提前还款的违约金；四、杨庆敏对中港城公司应向建设银行返还的贷款本息承担连带清偿责任；五、建设银行对抵押房产(珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城翡翠绿洲X栋X单元X05房)享有抵押权,并就处分抵押房产所得的价款优先受偿；六、本案诉讼费用由中港城公司及杨庆敏承担。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的商品房买卖系列合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应严格按约履行。按照合同约定，中港城公司应于2011年9月30日前将涉案房屋交付给杨庆敏使用，但中港城公司未按��交付房屋，截至2015年2月11日才完成涉案房屋竣工验收备案，后通知杨庆敏收楼及提交办理房屋产权相关资料，已经构成违约。另外，建设部《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权��房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”中港城公司擅自变更设计，导致房屋面积较设计变更前差异超出3%，且在工程完成后才通知杨庆敏，违反了前述规定。杨庆敏收到中港城公司的变更设计及面积差异通知后，在合理期限内向中港城公司书面表达中港城公司违约及要求解除合同的意见。据上，杨庆敏认为中港城公司的违约行为，已导致其不能实现合同目的，构成根本违约，提出解除合同的诉讼请求，理由成立，原审法院予以支持。合同中虽然约定“商品房登记面积与合同约定计价面积的误差比绝对值超过3%的……买受人继续履行合同”的内容，但此为中港城公司提供的格式条款，对杨庆敏的合同解除权进行了限制，中港城公司并未对该条款提醒杨庆敏注意并作出必要的说明。同时，涉案面积差异发生在合同签订后，有别于合同约定的面积���误差”的含义。因此，对中港城公司就涉案面积差异及迟延交楼而提出的答辩意见，原审法院不予支持。
中港城公司认为杨庆敏提出解除合同，已超过法律规定的除斥期间。原审法院认为，法律没有规定、合同也没有约定合同解除权行使的期限，中港城公司也没有催告杨庆敏在合理期限内行使解除权，杨庆敏可以随时行使解除权。同时，杨庆敏提出解除合同的主要理由是设计变更导致建设面积差异，其根据中港城公司发出的告知书回复解除合同的意见。因此，中港城公司提出的该项答辩主张理由不成立，原审法院不予采纳。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商品房买卖合同》、《个人住房组合借款合同》���中港城公司的违约行为而解除，杨庆敏要求中港城公司承担各项违约责任，具体分析如下：
（1）杨庆敏要求中港城公司退还其支付的预收购房款172014元及利息（按金融机构同期贷款利率从2011年4月7日起计算）。中港城公司依据买卖合同取得杨庆敏支付的预付房款，合同解除，杨庆敏不能实现购房合同目的，中港城公司据合同取得杨庆敏支付的款项应予返还，并应支付杨庆敏资金被占用的利息损失，对杨庆敏该项请求，原审法院予以支持。
（2）杨庆敏要求中港城公司支付契税及产权登记费17656元及利息（按金融机构同期贷款利率从2011年2月20日起计算）。该费用虽然不是中港城公司收取的费用，但均是基于双方之间的商品房买卖关系产生的，双方的《商品房买卖合同》因中港城公司违约解除后，杨庆敏支出的上述费用及资金被占用的利息损失应��中港城公司负担。
（3）杨庆敏要求中港城公司退还已付银行按揭贷款本金及利息。该部分款项、利息虽然是杨庆敏基于与建设银行签订的按揭贷款合同向建设银行支付的利息，但该按揭贷款是用于购买涉案房屋的款项，在《商品房买卖合同》因中港城公司违约解除后，杨庆敏不再享有涉案房屋的权益，杨庆敏未因向建设银行支付贷款本息获益，反而造成其自身财产的减少，杨庆敏的该损失完全是由于中港城公司违约行为造成的，应当由中港城公司负担，因此中港城公司应当赔偿杨庆敏已支付给建设银行的按揭贷款本息。
（4）杨庆敏要求中港城公司支付逾期交付房屋违约金17201.4元（按预收购房款172014元×合同约定逾期付款违约金最高限额10%计算）的诉讼请求，符合合同及法律规定，原审法院予以支持。
（5）杨庆敏要求中港城公司支付逾期交房导致的房屋租金损失，虽然合同约定中港城公司赔偿杨庆敏逾期交房违约金后，不再支付其它赔偿金，但该约定的违约金远低于中港城公司违约行为导致杨庆敏的损失。杨庆敏主张的房屋租金损失是实际产生的损失，符合法律规定，原审法院予以支持。但杨庆敏主张自约定交房日（2011年9月30日）至2013年2月2日（按杨庆敏提出本案请求之日起往前计算两年）房屋租金损失超过两年诉讼时效，原审法院不予支持。中港城公司应付杨庆敏房屋租金损失，按每月1040元从2013年2月3日起计算至本判决发生法律效力之日止。
涉案《商品房买卖合同》解除后，致使双方与建设银行签订的《个人住房组合借款合同》的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项和《最高人民法院关于审理〈商品房买卖合同〉纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，杨庆敏、建设银行请求解除《个人住房组合借款合同》，依法有据，原审法院予以支持。杨庆敏与建设银行解除《个人住房组合借款合同》，杨庆敏需要额外支付的提前还款违约金及利息。但杨庆敏与建设银行解除《个人住房组合借款合同》完全是因为中港城公司的违约行为造成的，因此杨庆敏与建设银行解除《个人住房组合借款合同》需支付的违约金（加付一个月的贷款利息）应由中港城公司负担。为了便于双方当事人履行义务，原审法院确定由中港城公司将上述款项直接支付给建设银行。同理，中港城公司向建设银行直接返还杨庆敏未偿还的贷款本金及利息（按照中国人民银行逾期贷款利率计算）。在个人组合借款合同签订后，杨庆敏没有收取建设银行支付的按揭贷款，商品房买卖合同及借款合同因中港城公司违约而解���后，杨庆敏并未因此获取任何利益，无需承担该贷款偿还责任。因此，建设银行要求杨庆敏对中港城公司应向建设银行返还的贷款本息承担连带清偿责任理由不成立，原审法院予以驳回。
关于建设银行是否对抵押房产(珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城翡翠绿洲X栋X单元X05房)享有优先受偿权的问题。原审法院认为，涉案借款合同虽然有效，但并不导致建设银行必然享有抵押房产的优先受偿权。涉案抵押房产虽然办理了抵押预告登记，但此不等同于物权登记。因杨庆敏并没有取得抵押房屋的所有权证并完成物权登记，建设银行作为权利人，其在房屋未办理抵押权登记之前，仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对杨庆敏抵押房屋办理登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对杨庆敏抵押房屋的处分，并非对杨庆敏抵押房屋已享在现实的抵押权。因���，抵押权未设立，建设银行主张对房屋的优先受偿权，没有法律依据。
解除《商品房买卖合同》和《房产按揭担保借款合同》后的民事责任全部履行完毕后，杨庆敏、建设银行应协助中港城公司办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的撤销手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理〈商品房买卖合同〉纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除杨庆敏与中港城公司于2011年2月20日签订的《商品房买卖合同》；二、解除杨庆敏与建设银行于2011年9月14日签订的《个人住房组合借款合同》；三、中港城房公司于判决生效之日起十日内向杨庆敏返还首期预收购房款172014元及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率从2011年4月7日起计算至清还之日止）；四、中港城公司于判决生效之日起十日内向杨庆敏支付契税及产权登记费17656元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2011年2月20日起计算至清还之日止）；五、中港城公司于判决生效之日起十日内向杨庆敏支付逾期交付房屋违约金17201.4元；六、中港城公司于判决生效之日起十日内向杨庆敏支付逾期交房导致的房屋租金损失，租金按每月1040元从2013年2月3日起计算至本判决发生法律效力之日止；七、中港城公司于判决生效之日起十日内向杨庆敏支付杨庆敏已清偿给建设银行的按揭贷款本金和利息；八、中港城公���于判决生效之日起十日内向建设银行支付杨庆敏尚未清偿的按揭贷款本金及利息（按照中国人民银行逾期贷款利率计算），加付一个月的贷款利息（利息以前述尚欠偿还贷款本金为基数，按本判决生效日中国人民银行公布的商业银行贷款利率计算）；九、上述判项全部履行完毕后二十日内，杨庆敏、建设银行协助中港城公司办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的撤销手续；十、驳回建设银行要求杨庆敏对本判决第八项确定的中港城公司的债务承担连带责任的诉讼请求；十一、驳回建设银行要求对涉案位于珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城X栋X单元X05号房屋享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受��费12747元，由中港城公司负担。
中港城公司不服原审判决,上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回杨庆敏全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由杨庆敏承担。后中港城公司二审当庭补充上诉意见，将上诉请求第二项变更为驳回杨庆敏和建设银行的全部诉讼请求。其事实和理由是：本案最核心的问题是杨庆敏有没有解除权，原审判决没有事实和法律依据。首先，补充协议约定发生面积误差的条款不属于无效格式条款。其次，杨庆敏的合同目的可以实现。第三，杨庆敏不能就中港城公司延期交楼解除合同。第四，杨庆敏没有将《解除通知》送达中港城公司。第五，原审法院既支持逾期交房违约金又支持租房损失，属于重复计算。
杨庆敏二审辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，中港城公司提出的上诉请求及理由相互矛盾，且无新证据提出��应当予以驳回。逾期交房违约金属于合同约定，租房损失是守约人损失，不属于重复计算。杨庆敏购买涉案房屋的目的十分明确是为了孩子读书，从合同签订到中港城公司通知可以收楼时间长达4年，目的完全落空。解除通知通过快递方式按照公司名称地址邮寄给中港城公司。
建设银行二审辩称：中港城公司在上诉期间并未提出驳回我方诉讼请求，对其二审当庭提出该上诉请求，我方不认可，尊重一审判决，同意杨庆敏关于解除合同的答辩意见。
各方当事人二审期间均无证据向本院提交。
本院经审理查明，杨庆敏与中港城公司在《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定内容为：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。
一审判决查明的事实与本院查明事实相一致，本院予以确认。
本院认为，结合各方当事人的诉辩意见和庭审情况，本案的争议焦点为杨庆敏有无权利行使合同解除权。
对此本院认为，本案中，中港城公司因设计变更向杨庆敏发生《致东方威尼城2栋2单元2705业主的书面声明》，询问是否同意设计变更。杨庆敏在收到该函件后，在合理期限内向中港城公司发出《解除通知》，表明杨庆敏不同意该设计变更。根据杨庆敏与中港城公司在《商品房买卖合同》中“出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合��”的约定，杨庆敏有权要求解除合同。原审法院确认《商品房买卖合同》解除正确，本院予以维持。
对因设计变更导致的合同解除后果，双方在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”则杨庆敏主张的逾期交房违约金17201.4元缺乏合同依据，本院不予支持。对杨庆敏要求中港城公司赔偿房屋租金损失，因属于实际产生的损失，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，中港城公司的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第��款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持珠海市斗门区人民法院(2015)珠斗法民三初字第141号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九、十、十一项；
二、撤销珠海市斗门区人民法院(2015)珠斗法民三初字第141号民事判决第五项；
三、驳回杨庆敏的其他诉讼请求；
四、驳回珠海市中港城房地产有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费12474元，由杨庆敏负担474元，珠海市中港城房地产有限公司负担12000元；二审案件受理费12474元，由杨庆敏负担474元，珠海市中港城房地产有限公司负担12000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月七日
书 记 员 李立荣