上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第1936号
原告邵镇雨，男，1959年10月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人唐雪明，总经理。委托代理人虞建良，男。被告王鼎文，男，1956年6月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告邵镇雨诉被告上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称“东兴公司”)、被告王鼎文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年6月26日公开开庭进行了审理，原告邵镇雨、被告东兴公司委托代理人虞建良、被告王鼎文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵镇雨诉称：2003年1月31日，原告与被告东兴公司签署《购房合同》，约定被告东兴公司将步行街门面XX号房上下二间以总价人民币23万元出售给原告，合同并约定了双方的其他相关权利义务。2004年4月29日，上海市公安局青浦分局发出门牌号编订通知。2007年6月13日，被告东兴公司出具证明，证明XX号上门牌号为浦仓路XXX弄XXX号，XX号下门牌号为浦仓路XXX弄XXX号。原告依约履行了义务并且对系争房屋实际使用控制至今，现系争房屋已经可以办理过户，由于被告东兴公司原因导致系争房屋预购权利人登记为被告王鼎文，原告无法顺利过户，故原告诉至法院请求判令：1、撤销被告王鼎文在上海市青浦区浦仓路XXX弄XXX号房屋上的预告登记；2、被告上海东兴置业(集团)有限公司将上海市青浦区浦仓路XXX弄XXX号房屋过户登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。被告东兴公司辩称：同意原告诉请。1、系争房屋确实由被告东兴公司出售给原告的，原告购房款23万元已经全部付清，被告东兴公司将房屋交付原告使用，被告东兴公司同意协助原告办理过户手续。合同中53号对应的是两套房屋，分别为现在的浦仓路XXX弄XXX号和51号。2、两被告之间没有真实的房屋买卖关系。系争房屋上被告王鼎文的预告登记是因为1999年8月被告东兴公司借用被告王鼎文名义向工商银行办理抵押贷款22.2万元，与被告王鼎文签订了不真实的买房合同并设立了预购权利登记、所得贷款实际由被告东兴公司取得，并由被告东兴公司归还。目前系争房屋上的抵押登记已经注销，但是至今未能办理预告登记撤销手续。被告王鼎文辩称：不同意原告的诉请。1999年被告王鼎文确实有向被告东兴公司购房的意向，但是最终因为种种原因没有成功，后被告东兴公司借用其身份证办理了银行贷款。近期其打算置换房屋，发现因存在系争房屋的贷款记录，无法享受首套房优惠税率及贷款利率，导致其至今未能置换房屋。原告明知系争房屋上有预告登记还购买，存在过错。要求被告东兴公司补偿其损失(被告置换房屋需要多支出的税费和银行利息差额，即首套房和二套房的差额)，否则不愿意撤销预告登记。经开庭审理查明：2003年1月31日，原告与被告东兴公司签订《购房合同》一份，由原告向被告东兴公司购买步行街门面XX号房上下室，建筑面积约62.32平方米，单价每平方米5,200元，总价合计324,064元，同意按照23万元结算。合同签订当天，原告支付了购房款23万元，被告开具发票。2004年3月，原告与上海东兴置业集团物业管理有限公司签订《商品房售后管理协议书》，办理了房屋交接手续并缴纳了房屋维修基金、物业管理费等费用。系争房屋一直由原告管理使用至今。2003年4月29日，上海市公安局青浦分局出具《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》,系争房屋所在路名为浦仓路500弄。2007年6月13日，被告东兴公司出具证明，表示原告于2003年1月31日购买的晨兴花园步行街门面房门牌号经派出所确认，现为浦仓路XXX弄XXX号和51号。另查明，1999年8月，被告王鼎文在晨兴花园XXX号XXX室(后分为四套房屋，包含系争房屋)房屋上设立了预告登记，登记证明号：(文件)预XX-
XXXX。目前系争房屋上除被告王鼎文的预购权利登记外，无其他限制或抵押，房屋登记的面积为29.61平方米，登记地址为上海市青浦区浦仓路XXX弄XXX号。2014年6月10日，上海市青浦区浦仓路XXX弄XXX号房屋登记至原告名下。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产登记簿、购房合同、发票、收据、商品房售后管理协议书、编订(变更)门弄(楼)号牌通知、证明、房地产权证、被告东兴公司提供的银行个人贷款还款凭证等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告认为：原告是与被告东兴公司签订的《购房合同》，房屋总价为23万元，原告已经将全部房款支付给被告东兴公司，被告东兴公司也将系争房屋交付原告使用至今。两被告之间没有真实的房屋买卖关系，故应当撤销被告王鼎文的预告登记。至于被告东兴公司是否给被告王鼎文造成损失，与本案无关，应当另案处理。被告东兴公司认为：系争房屋确实是被告东兴公司出售给原告，原告与被告东兴公司之间是真实的房屋买卖关系，原告购房款已经付清，被告东兴公司同意协助原告办理过户手续。被告东兴公司为了办理银行贷款，借用被告王鼎文名义办理抵押贷款手续，签订了不真实的购房合同，贷款实际由被告东兴公司使用和归还，两被告之间无真实房屋买卖关系。被告王鼎文认为：1、1999年其原打算购买系争房屋，但是最终没有购买成功，后来被告东兴公司借用其身份证办理了银行抵押贷款。贷款实际由被告东兴公司使用和归还；2、被告王鼎文对原告与被告东兴公司之间的购房关系不清楚，被告东兴公司向原告出售房屋没有征得其同意；3、被告东兴公司利用其身份信息办理了银行抵押贷款，导致其无法以首套房的税率和贷款利率置换房屋，其损失应当得到补偿，否则不同意撤销预告登记。在案件审理过程中，原告及被告东兴公司一致表示，购房合同中的两套房屋面积总和与实际登记的面积总和有出入，原告已经支付了面积差价款。根据庭审查明的事实，本院认为：被告王鼎文就系争房屋并未支付过房款，也未归还过贷款，且也认可被告东兴公司仅是借其身份证办理银行抵押贷款。两被告之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是使用被告王鼎文名义办理银行抵押贷款、设立预购登记，且贷款实际由被告东兴公司使用和归还。基于此，本院认为两被告之间名义上的房屋买卖合同关系因属合法形式掩盖非法目的，并非真实买卖关系而被确认为无效。藉此，两被告理应撤销上述预购房屋权利登记。原告与被告东兴公司之间就系争房屋签订的《购房合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现原告已经付清所有房款，且房屋具备了过户的条件，被告东兴公司理应将系争房屋过户至原告名下，故对原告的请求予以支持。被告王鼎文认为其权益受到侵害要求赔偿，可以通过其他合法途径予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告王鼎文应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区浦仓路XXX弄XXX号房屋上的预购房屋权利登记(预XX-
XXXX)撤销手续；二、被告上海东兴置业(集团)有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告邵镇雨办理青浦区浦仓路XXX弄XXX号房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告邵镇雨名下。本案受理费人民币160元，减半收取计人民币80元，由被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告王鼎文各负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年七月三日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。