湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)常民二终字第100号
上诉人(原审被告)杨玲，女，1973年1月6日出生，汉族，村民，常德市武陵区蓝天洗涤服务中心业主。
委托代理人肖骥，北京市中北律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)常德凯丰果业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区。
法定代表人李跃进，该公司董事长。
委托代理人粟斌，湖南中思律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)周庆祥，男，1957年8月29日出生，汉族，村民。
上诉人杨玲因与被上诉人常德凯丰果业有限公司(以下简称凯丰公司)、周庆祥确认合同无效纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民初字第00037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨玲及其委托代理人肖骥，被上诉人凯丰公司的委托代理人粟斌到庭参加诉讼；被上诉人周庆祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定，周庆祥系凯丰公司员工，负责日常看守和维护凯丰公司的场地。2012年8月1日，周庆祥与杨玲签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁标的：凯丰公司院内的5号楼及前面一块空地；2、押金3000元，承租期间押金不得抵作租金；3、租金每季度6250元，交纳租金的时间为每季的最后一个星期内向凯丰公司交纳下一季的全部租金；4、承租时间为10年；5、杨玲不得拖欠租金，若拖欠租金超过20天，凯丰公司有权单方面随时终止合同，收回租赁房屋。合同签订后，杨玲向周庆祥支付押金3000元及至2014年4月31日之前的租金。凯丰公司得知周庆祥私自出租场地后，周庆祥向凯丰公司上交了已收的押金和租金。杨玲尚欠自2014年5月1日起至起诉时的租金。据此，凯丰公司起诉请求判令：1、确认杨玲与周庆祥于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、杨玲将占用的场地退还给凯丰公司；3、杨玲支付违法占用场地期间的经济损失16666元。
原审法院认为，周庆祥作为凯丰公司员工，在未经授权的情况下私自以凯丰公司名义与杨玲签订租赁合同，但凯丰公司在得知该情况后，要求周庆祥向凯丰公司上交已收押金和租金时，周庆祥履行了上交义务，凯丰公司也已接收，视为凯丰公司对周庆祥无权代理行为的追认，该合同直接约束凯丰公司和杨玲。租赁合同是双方当事人的真实意思表示，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，属于有效合同。故凯丰公司要求确认合同无效的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。杨玲未按合同约定及时支付租金，凯丰公司有权终止合同并收回租赁房屋，故对凯丰公司要求返还所占用场地的诉讼请求，原审法院予以支持。根据租赁合同的约定，杨玲至凯丰公司起诉止已近8个月未交纳租金，凯丰公司要求支付违法占地期间经济损失的诉讼请求有事实与法律依据，原审法院也予以支持。原审法院据此判决：一、杨玲于该判决生效之日起15日内将占用常德凯丰果业有限公司所有的五号厂房(五号楼)及前面的一块空地返还给常德凯丰果业有限公司；二、杨玲于该判决生效之日起10日向常德凯丰果业有限公司支付违法占用场地期间的经济损失16666元；三、驳回常德凯丰果业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由杨玲、周庆祥共同负担。
杨玲不服该判决，向本院提起上诉称：一、凯丰公司请求确认合同无效，返还租赁房屋及场地没有事实和法律依据；二、原审判决在确认合同有效的情况下，认定杨玲未及时支付租金，凯丰公司有权终止合同，判令杨玲返还租赁房屋、场地并赔偿损失，超出了凯丰公司的诉讼请求，属程序违法；三、凯丰公司故意拒收租金，属不正当促成条件成就，凯丰公司无权终止合同；四、本案并非权利义务明晰，原审法院适用简易程序不当。请求撤销原审判决，驳回凯丰公司的诉讼请求或者发回重审。为支持上诉主张，杨玲向本院提交了如下证据材料：
石寿来(案外人)与凯丰公司签订的《房屋租赁合同》和周庆祥经手出具的《收据》各一份，拟佐证本案诉争《房屋租赁合同》有效。
凯丰公司辩称：一、周庆祥将凯丰公司所有的房屋及场地私自租赁给杨玲，目的是利用租金和押金为其发工资，且一直未主动告知凯丰公司；二、杨玲明知凯丰公司的股东和法定代表人已变更的情况下，不主动协调和交纳租金，违反了《房屋租赁合同》的约定，该合同已终止，杨玲应当腾退租赁物并赔偿损失；三、原审法院为节约审判资源和减少当事人诉累，结合本案客观情况作出的判决是正确的。请求驳回上诉，维持原判。凯丰公司对其答辩，未向本院提交证据材料。
周庆祥既未答辩，也未向本院提交证据材料。
经庭审质证，凯丰公司对杨玲提交的《房屋租赁合同》和《收据》的真实性没有异议，但认为该证据材料与本案不具有关联性，不予认可。本院经审查认为，杨玲提交的《房屋租赁合同》和《收据》系他人与凯丰公司签订，与本案没有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：周庆祥与杨玲签订的《房屋租赁合同》被确认有效后，凯丰公司的其他诉讼请求是否支持？杨玲认为，凯丰公司首要的诉讼请求是确认《房屋租赁合同》无效，其次才是请求判令杨玲返还租赁物并赔偿损失，即《房屋租赁合同》无效是杨玲返还租赁物并赔偿损失的前提。原审法院在认定合同有效的情况下，竟然不判决驳回凯丰公司的诉讼请求，反而判决杨玲返还租赁物并赔偿损失，原审判决有违公平原则。原审法院认为，杨玲未按照合同约定及时支付租金，凯丰公司有权终止合同并收回租赁物，故对凯丰公司关于返还租赁物和赔偿损失的诉讼请求予以支持。本院认为，凯丰公司关于退还占用场地和支付违法占用场地期间经济损失的诉讼请求，是依附于确认本案诉争《房屋租赁合同》无效之诉求而提出的；从本案查明的事实看，诉争的《房屋租赁合同》确属有效合同，凯丰公司关于确认合同无效的诉讼请求依法不能支持。因此，凯丰公司依附于合同无效的其他诉讼请求应当驳回。原审判决以杨玲未及时交纳租金，凯丰公司有权终止合同为由，判决杨玲返还租赁物并赔偿损失，没有凯丰公司的起诉依据，违反了民事诉讼“不告不理”的原则，应予纠正。
综上所述，杨玲关于撤销原判，驳回凯丰公司诉讼请求的上诉请求，证据确实充分，于法有据，理由成立，本院予以支持。原审判决虽认定《房屋租赁合同》有效正确，但实体处理错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三第二款、第一百二十一条第(三)项、第一百四十四条、第一百五十二条第一款第(一)项、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十四条、第一百七十五条并参照第二百条第(十一)项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民初字第00037号民事判决；
二、驳回常德凯丰果业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1800元，减半收取900元，二审案件受理费1800元，共计2700元，由常德凯丰果业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱传和
审判员 熊云耀
审判员 许成东
二〇一五年八月四日
书记员 方 芳
附判决法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百二十一条起诉状应当记明下列事项：
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式；
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息；
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由；
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
(三)判决结果的诉讼费用的负担；
(四)上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普能程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
(六)原判决、裁定适用法律确有错误的；
(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
(九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
(十)未经传票传唤，缺席判决的；
(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
(十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。