西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初3160号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人:瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：陆垠廷，陕西仁和万国律师事务所实习律师。
被告：王奶清，男，汉族，无业。
被告：占良娇，女，汉族，无业，。
被告：西安永坤房地产有限责任公司，住所地：西安市凤城二路12号云天大厦25A。
法定代理人：林波，董事长。
委托代理人：姬英凡，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：王迎春，陕西永嘉信律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告王奶清、占良娇、西安永坤房地产有限责任公司（以下简称永坤公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人瞿龙、赵垠廷到庭参加诉讼，被告永坤公司委托代理人姬英凡、王迎春到庭参加诉讼。被告王奶清、占良娇经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告王奶清、占良娇签订借款和抵押合同，约定由原告向对发放贷款，被告王奶清、占良娇应按约还款，并以房产作为担保。后被告王奶清、占良娇未按约还本息，故请求:1、宣布贷款立即到期，被告王奶清、占良娇偿还本金346382.14元、利息7030.69元、罚息81.42元、复利82.02元及2015年4月6日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令原告对抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令第三被告对上述债务承担连带清偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费用。
被告王奶清、占良娇未答辩。
永坤公司辩称：对于被告王奶清、占良娇对的欠款，原告应先就债权确认期间产生的债权进行决算，超出此期间的债务，被告永坤公司不承担责任；房屋已抵押，物保应该优先人保，认为应该先拍卖抵押物，不足部分再由其承担责任；被告永坤公司不应承担诉讼费，本案房屋未办理房产证，系被告王奶清、占良娇的过错，应解除永坤公司的连带保证责任；如果承担责任，有权对被告王奶清、占良娇追偿。
经审理查明，被告王奶清与被告占良娇系夫妻。2011年3月4日，原告与被告王奶清签订了借款合同，约定由原告向被告王奶清发放贷款410000元，用于被告王奶清购买西安市浐灞生态区北辰大道以东、浐灞大道以北海景.北部湾第3幢2单元33层23301号房屋；借款期限自2011年3月4日至2026年3月4日止；在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额3624.04元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；逾期罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告与被告王奶清、占良娇签订房地产抵押合同，约定被告王奶清、占良娇以上述房屋对债务提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2011年8月19日，原告与被告王奶清在高陵县房产管理所办理了市房预抵字201108803093号预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。
2010年6月11日，原告与被告永坤公司签订了借款最高额保证合同，约定被告永坤公司对因原告向借款人（因购置位于西安浐灞生态区二环北延伸线以东、浐灞大道以北海景.北部湾一期住房房产而与原告发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2010年6月13日至2013年6月13日；保证最高限额为叁亿伍仟万元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
借款合同签订后，原告依约向被告王奶清发放贷款410000元。但自2015年1月被告王奶清、占良娇开始拖欠原告贷款。截止2015年4月6日被告王奶清、占良娇尚有借款本金346382.14元、利息7030.69元、罚息81.42元、复利82.02元未偿还原告。
以上事实，有借款合同、抵押合同、最高额保证合同、预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明、贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款拖欠明细、身份证复印件，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告与被告王奶清签订的借款、抵押合同、与被告永坤公司签订的最高额保证合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。原告依约向被告王奶清发放贷款，但被告王奶清未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。被告王奶清借原告款项发生在其与被告占良娇婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务借款，被告王奶清与被告占良娇共同偿还原告借款。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告王奶清、占良娇偿还原告本金、利息、罚息、复利及2015年4月6日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，依法应予支持。
因被告王奶清、占良娇未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告要求被告王奶清、占良娇以抵押房产承担还款责任，符合约定及法律的规定，应予支持。
按约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，被告永坤公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因被告王奶清、占良娇未按约还款，原告要求宣布贷款立即到期，原告向被告永坤公司主张权利在保证期间内，故原告请求判令被告永坤公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。被告永坤公司要求对于被告王奶清、占良娇的借款，就债权确认期间产生的债权进行决算，根据最高额保证合同第二条第三款的约定“被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围”，故被告辩称其就债权确认期间产生的债权进行决算，不予支持。被告辩称其不应承担本案诉讼费用，根据其与原告签订的最高额保证合同，被告永坤公司的保证范围包括原告未为实现债权而发生的一切费用（包含诉讼费），故被告永坤公司此辩称，缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称未办理房产证，系被告王奶清、占良娇的过错，应解除永坤公司的连带保证责任，根据双方最高额保证合同第四条第二款规定，被告永坤公司该项辩称无事实依据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，被告永坤公司承担连带保证责任后，有权向王奶清、占良娇追偿。依据原告与被告永坤公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，虽然被告王奶清、占良娇向原告行提供了房屋抵押，但原告依约仍有权直接要求保证人永坤公司对上述债务承担连带保证责任，故被告永坤公司辩称原告先就被告王奶清、占良娇所抵押房产清偿债务依法无据，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：：
一、宣布贷款立即到期，被告王奶清、占良娇于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金346382.14元、利息7030.69元、罚息81.42元、复利82.02元及2015年4月6日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；
二、被告王奶清、占良娇逾期不偿还债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告王奶清、占良娇用于借款抵押的位于西安市浐灞生态区北辰大道以东、浐灞大道以北海景.北部湾第3幢2单元33层23301号房屋变现所得享有优先受偿权；
三、被告西安永坤房地产有限责任公司对被告王奶清、占良娇以上债务承担连带清偿责任；
四、被告西安永坤房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向被告王奶清、占良娇追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6604元，公告费690元，由被告王奶清、占良娇、西安永坤房地产有限责任公司负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
代理审判员 朱 璘
人民陪审员 唐金琳
二〇一六年八月十九日
书 记 员 寇蒙蒙