重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0103民初3943号
原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行，地址重庆市渝中区邹容路149号邹容广场A栋，组织机构代码45044249-8。
负责人陈萍，支行行长。
委托代理人况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人吴佳蔚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告廖丽欢，男，1986年9月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告重庆大龙洋行置业有限公司，住址重庆市渝中区邹容路50号“半岛国际商务大厦”22-C#，统一社会信用代码91500103753056498W。
法定代表人李寒春。
原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称交通银行渝中支行）诉被告廖丽欢、重庆大龙洋行置业有限公司（以下简称大龙洋行公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告交通银行渝中支行的委托代理人况铭茜到庭参加了诉讼，被告廖丽欢、大龙洋行公司经本院公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行渝中支行诉称，廖丽欢因购买房产向交通银行渝中支行申请个人贷款，并以所购位于重庆市巴南区房产作为抵押。廖丽欢、大龙洋行公司于2012年9月27日与交通银行渝中支行签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2012年渝中个贷字第00347号）（以下简称贷款合同），贷款合同约定：廖丽欢向交通银行渝中支行借款32.3万元，月利率5.458333‰，贷款期限240个月，自放款之日起；合同履行期内被告如有违约行为，交通银行渝中支行有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求廖丽欢立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，且交通银行渝中支行有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%计收罚息和复利；廖丽欢还要承担交通银行渝中支行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。另外，贷款合同中的保证条款约定，大龙洋行公司作为保证人为廖丽欢偿还上述贷款承担连带保证责任，其保证期间为最后一期贷款到期之日起两年，保证责任范围为贷款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。合同约定以该贷款购买的房产提供抵押担保，范围为合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；廖丽欢连续三个月或累计六个月未按时足额还款时，交通银行渝中支行有权行使抵押权。随后，廖丽欢、大龙洋行公司于2012年9月27日与交通银行渝中支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了抵押登记。合同签订后，交通银行渝中支行依约于2012年10月10日发放了该笔贷款，截止2015年12月10日，廖丽欢已连续6期未能按时还款。为维护交通银行渝中支行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、廖丽欢偿还截止2015年12月10日止的贷款本金300058.60元、利息9164元、罚息100.92元；并支付自2015年12月11日起至还清之日止，以本金300058.60元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算的罚息，以未还利息9164元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算的复利；2、大龙洋行公司对廖丽欢的上述债务承担连带清偿责任；3、廖丽欢不清偿上述债务时，交通银行渝中支行对廖丽欢提供的位于重庆市巴南区抵押物享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款在上述范围内优先受偿；4、本案的受理费5940元、公告费300元，由廖丽欢承担，大龙洋行公司承担连带给付责任。
被告廖丽欢未答辩。
被告大龙洋行公司未答辩。
经审理查明，2012年9月15日，廖丽欢向交通银行渝中支行提交了个人贷款申请表，申请贷款32.3万元。
2012年9月27日，交通银行渝中支行与廖丽欢、大龙洋行公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：交通银行渝中支行向廖丽欢提供贷款32.3万元用于购买第一套住房；贷款期限240个月，月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，本合同利率按本合同约定调整：其中，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；贷款的偿还采用等额本息还款法；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。廖丽欢以其名下的位于重庆市巴南区房屋作为抵押担保；其担保的范围为借款合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。大龙洋行公司作为保证人为廖丽欢的上述贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行渝中支行实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。廖丽欢取得上述抵押房屋的权利证明，且交通银行渝中支行取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，大龙洋行公司的保证责任解除。但在交通银行渝中支行取得前述他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本前，廖丽欢已有欠款或欠费的，大龙洋行公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。廖丽欢违反本合同的约定的，交通银行渝中支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求廖丽欢立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。廖丽欢未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行渝中支行有权按逾期贷款的罚息利率计收罚息，并对应付未付利息计收复利。廖丽欢未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交通银行渝中支行为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。
2012年9月27日，交通银行渝中支行与廖丽欢、大龙洋行公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定廖丽欢以位于重庆巴南区房屋为上述借款提供抵押担保。该抵押合同还约定在领取《房屋所有权证》之前，如廖丽欢不按期清偿债务，大龙洋行公司保证代廖丽欢履行该项义务，若大龙洋行公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。2012年9月27日，上述房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记。该房屋的预告登记证明中载明：预告登记权利人为交通银行渝中支行，预告登记义务人为廖丽欢，房地产坐落于重庆市巴南区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，担保借款金额为323000元，抵押期限自2012年9月27日至2032年9月27日。
2012年10月10日，交通银行渝中支行按约向廖丽欢发放贷款323000元。但廖丽欢未按约归还借款本息，截至2015年12月10日，廖丽欢已连续6期未能按时还款，尚欠借款本金300058.60元、利息9164元、罚息100.92元。
再查明，交通银行渝中支行与廖丽欢、大龙洋行公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市巴南区房屋尚未办理房屋所有权证。
上述事实，有《个人贷款申请表》、《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、借款凭证、贷款详细信息查询、公告费发票、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明等证据及原告交通银行渝中支行的陈述载卷为凭，足以认定。
本院认为，廖丽欢、大龙洋行公司与交通银行渝中支行签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，交通银行渝中支行按照合同的约定向廖丽欢发放了贷款，履行了合同的义务，但廖丽欢未按约履行还款义务，大龙洋行公司也未按约承担保证义务，其行为已构成违约。综上，交通银行渝中支行在按约发放了借款后，廖丽欢未能按时偿还借款本息，其行为已构成违约，交通银行渝中支行有权宣布合同项下贷款立即到期，要求廖丽欢立即偿还借款本息，并按照合同约定计收罚息和复利。
关于交通银行渝中支行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，廖丽欢以其所购商品房为交通银行渝中支行设定抵押权，交通银行渝中支行对此项请求权进行了预告登记，由于廖丽欢对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，交通银行渝中支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对廖丽欢抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对廖丽欢抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告交通银行渝中支行要求对廖丽欢所购房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对交通银行渝中支行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。
关于交通银行渝中支行要求大龙洋行公司对廖丽欢的债务承担连带清偿责任的问题。根据《个人房产抵押贷款合同》约定，大龙洋行公司作为保证人为廖丽欢的上述贷款提供连带责任保证。在抵押合同中又约定，在领取房屋所有权证之前，如廖丽欢不能按期清偿债务，大龙洋行公司保证代廖丽欢履行该项义务。现廖丽欢未按合同约定还款，也未办理房屋所有权证并交付交通银行渝中支行，大龙洋行公司应当按照上述合同的约定承担保证责任，对廖丽欢的上述债务承担连带清偿责任。
廖丽欢、大龙洋行公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告廖丽欢应当自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行借款本金300058.60元、截至2015年12月10日的利息9164元、罚息100.92元；并支付自2015年12月11日起至贷款本息结清之日止，以借款本金300058.60元为基数，按合同约定贷款执行利率上浮50%计算的罚息，以未偿还的贷款利息9164元为基数，按合同约定贷款执行利率上浮50%计算的复利；
二、被告重庆大龙洋行置业有限公司对被告廖丽欢的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5940元，公告费300元，由被告廖丽欢承担，被告重庆大龙洋行置业有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 任 萍
人民陪审员 陈邦碧
人民陪审员 蒲兴华
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 汪福进