浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终2876���
上诉人(原审被告):温州博友织造有限公司,住所地温州经济技术开发区九龙山路158号。
法定代表人：周勇，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：金许钦，浙江震瓯律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司,住所地浙江省杭州市庆春路225号西湖时代广场五楼,统一社会信用代码91330000720084150D。
负责人：唐强，总经理。
委托诉讼代理人：温从威，浙江人民联合律师事务所律师。
原审被告:温州锦尚贸易有限公司,住所地温州经济技术开发区九龙山路158号。
法定代表人：周乐，该公司执行董事兼总经理。
原审被告:周勇,男,1974年3月3日出生，汉族,住温州市鹿城区。
原审被告:周庆平,男,1948年9月27日出生，汉族,住温州市历城区���
上诉人温州博友织造有限公司（以下简称博友公司）与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称东方资产公司）以及原审被告温州锦尚贸易有限公司（以下简称锦尚公司）、周勇、周庆平金融借款合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初8895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成由审判员潘林华担任审判长，审判员罗奇豪、郑建文参加评议的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年8月4日，被告博友公司与原告中国建设银行股份有限公司温州瓯江支行(以下简称建行瓯江支行)签订编号为62873592502010186《最高额抵押合同》，约定：博友公司提供坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号的土地使用权【权证号：温国用（2007）第5-472号】以及坐��于温州经济技术开发区龙湾园区东片31号小区的房产（权证号：温房权证经济技术开发区字第005740号），为其在2010年8月4日至2013年8月4日期间与原告发生的一系列债务提供最高额抵押担保，担保的最高债权额为1550万元。合同签订后，双方就抵押房产及土地分别办理了抵押登记手续。2013年7月3日，博友公司与原告建行瓯江支行签订《抵押登记变更协议》，约定：抵押人博友公司与原告建行瓯江支行原签订编号为62873592502010186《最高额抵押合同》，债务履行期限为2010年8月3日至2013年8月3日，主债权数额为1550万元，以坐落于温州经济技术开发区龙湾园区东片31号小区房产为博友公司在原告处的融资提供抵押担保，现经协商，一致同意以下变更事项：1.该房产最高额抵押债务履行期限延长至2016年8月4日；2.其他内容保持不变。协议签订后，双方就抵押房产重新办理了抵押登记手续，但未就土地重新办理抵押登记手续。2014年12月26日，被告博友公司与原告建行瓯江支行签订编号为XC6287351132014161《人民币流动资金贷款合同》，约定：被告博友公司向原告建行瓯江支行借款301万元；借款期限为2014年12月29日至2015年12月28日；利率为固定利率，即LPR利率加166.8基点（1基点=0.01%），LPR利率指的是本合同生效日前一个工作日原告一年期人民币贷款基准年利率（建行LPR）；逾期利息及复利在借款利率基础上上浮50%计算；被告博友公司违反合同约定导致的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等由被告博友公司负担。同日，被告锦尚公司、周庆平、周勇分别与原告签订编号为6287359992014161、6287359992014161-1、6287359992014161-2《保证合同》，约定：锦尚公司为上述《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金185万元及其利息、罚息、��利等费用提供连带责任保证；周庆平、周勇均对上述《人民币流动资金贷款合同》项下的所有债务提供连带责任保证。上述合同签订后，原告建行瓯江支行于2014年12月29日向被告博友公司发放借款301万元。被告博友公司借款后足额支付了借款的期内利息，但未清偿借款本金。截至2017年1月21日，被告博友公司欠原告建行瓯江支行借款本金2424373.47元、逾期利息255845.53元。另查明，被告博友公司提供抵押的坐落于温州经济技术开发区龙湾园区东片31号小区的房产与坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号的土地属同一地址，前者座落地系后者的原门牌号，且在该土地上无其他房产。《人民币流动资金贷款合同》签订时原告建行瓯江支行一年期人民币贷款基准年利率（建行LPR）为5.5%，在该利率基础上加166.8基点（1基点=0.01%）后为7.168%，即本案借款利率。该利率��浮50%后为10.752%。除本案诉讼外，原告建行瓯江支行在同时期向该院提起了另外四件金融借款合同纠纷案件，借款人均是博友公司。现该四案件均在审理中,案号分别为（2016）浙0302民初8897号、8899号、8900号、8901号。原告建行瓯江支行为上述五案件合计支出律师费6000元。
原告建行瓯江支行于2016年7月20日向原审法院提出诉讼，请求判令：一、被告博友公司偿还借款本金291万元及逾期利息（按年利率10.752%，从2015年12月29日起计算至判决确定的支付之日止）；二、被告锦尚公司、周勇、周庆平对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、原建行瓯江支行对被告博友公司提供抵押的坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号的土地使用权【权证号：温国用（2007）第5-472号】以及坐落于温州经济技术开发区龙湾园区东片31号小区的房产（权证号：温房权证经济技术开发区字第005740号）折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、原告建行瓯江支行对被告周勇提供质押的温州旭轩食品有限公司的股权折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿；五、案件全部诉讼费用及原告建行瓯江支行为本案支出的律师代理费由被告承担。
诉讼过程中，原告建行瓯江支行将诉讼请求变更为：1.被告博友公司偿还原告建行瓯江支行借款本金2717434.94元及逾期利息、逾期利息的复利（截至2017年2月21日，逾期利息281005.35元，逾期利息的复利18615.49元，之后按照年利率10.752%计算至实际履行之日止）；2.被告锦尚公司对上述第一项债务中的本金185万元及对应的利息承担连带清偿责任；3.被告周勇、周庆平对上述第一项债务承担连带清偿责任；4.原告建行瓯江支行对被告博友公司提供抵押的坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号��土地使用权【权证号：温国用（2007）第5-472号】以及坐落于温州经济技术开发区龙湾园区东片31号小区的房产（权证号：温房权证经济技术开发区字第005740号）折价或者以拍卖、变卖所得价款在1550万元范围内享有优先受偿权；5.案件受理费、公告费以及原告建行瓯江支行为本案支出的律师代理费12000元由被告承担。
被告博友公司答辩称：1.原告建行瓯江支行主张逾期利息及其复利的利率过高，不符合《人民币流动资金贷款合同》的约定，不应得到支持。2.被告博友公司与原告建行瓯江支行签订的《最高额抵押合同》约定抵押房产及抵押土地担保的债务发生时间段为2010年8月4日至2013年8月4日。2013年7月3日，双方签订《抵押登记变更协议》，将抵押房产担保的债务期限延长至2016年8月4日。本案借款发生在2014年12月29日，原告建行瓯江支行对抵押房产及其下方占用土地享有优先受偿权，但《抵押登记变更协议》并未延长抵押土地担保的债务期限，故原告对抵押房产占地之外的土地不享有优先受偿权。另外，虽然我国《物权法》有房地一并抵押的规定，但涉案土地的空置率占总面积的一半以上，显然不应对该规定作扩大解释。3.原告建行瓯江支行主张律师费12000元，缺乏依据，不应得到支持。且根据原告提供的证据显示，律师费支出也只有6000元。
原审法院认为，本案的争议焦点为：原告建行瓯江支行对被告博友公司提供抵押的坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号的土地使用权是否有享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。本案中，被告博友公司以坐落于温州经济技术开发区龙湾园区东片31号小区的房产及坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号的土地使用权为其于2010年8月4日至2013年8月4日期间在原告处的融资提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。上述房产及土地的座落地系同一地址，且土地上无其他房产。虽然此后双方签订的《抵押登记变更协议》仅延长了房产担保的债务期限，并仅就房产重新办理了抵押登记手续，但根据上述规定，房产占用范围内的土地使用权应视为一并抵押。本案借款发生在《抵押登记变更协议》延长后的期间内，现原告要求对涉案房产及土地一并享有优受偿权，符合法律规定，该院予以支持。被告博友公司以涉案借款发生在抵押土地的担保期限外、抵押土地的空置率过大为由辩称原告对抵押房产占地之外的土地不享有优先受偿权，缺乏依据，该院不予支持。综上，该院认为，原告建行瓯江��行与被告博友公司签订的《人民币流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》、《抵押登记变更协议》，与被告锦尚公司、周勇、周庆平签订的《保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，应受法律保护。原告建行瓯江支行已经依约向被告博友公司发放了借款，但被告博友公司未按约还本付息，被告锦尚公司、周勇、周庆平亦未履行担保责任，已构成违约。现原告建行瓯江支行要求被告博友公司偿还借款本息，并要求被告博友公司、锦尚公司、周勇、周庆平承担担保责任，符合法律规定及合同的约定，其请求该院予以支持。但原告要求被告支付逾期利息的复利，缺乏依据，该请求本院不予支持。
关于原告主张的律师费和公告费，该院认为，原告为（2016）浙0302民初8895号、8897号、8899号、8900号、8901号五案件合计支出律师费6000元及公告费210元，该院酌情在本案中支持原告律师费1200元、公告费42元。
被告锦尚公司、周勇、周庆平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，自动放弃了相关诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告温州博友织造有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司温州瓯江支行借款本金2424373.47元及逾期利息（截至2017年1月21日，逾期利息为255845.53元，之后按年利率10.752%计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告温州博友织造有限公司未在上述期限内偿付欠款，则拍卖、变卖被告温州博友织造有限公司提供抵押的坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号的国有土地使用权【权证号：温国用（2007）第5-472号】以及坐落于温州经济技术开发区龙湾园区东片31号小区的房产（权证号：温房权证经济技术开发区字第005740号），所得价款由原告中国建设银行股份有限公司温州瓯江支行优先受偿，但其承担抵押担保责任的范围与编号为62873592502010186《最高额抵押合同》所担保的其他债务合计不超过1550万元；
三、被告温州锦尚贸易有限公司对上述第一项债务中的借款本金185万元及对应的逾期利息承担连带清偿责任；
四、被告周勇对上述第一项债务承担连带清偿责任；
五、被告周庆平对上述第一项债务承担连带清偿责任；
六、各担���人承担担保责任后，有权向借款人温州博友织造有限公司追偿；
七、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州瓯江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26195元、保全费5000元、公告费42元、律师费1200元，合计32437元，由被告温州博友织造有限公司、温州锦尚贸易有限公司、周勇、周庆平共同负担。
宣判后，上诉人博友公司不服上述民事判决，上诉称：一、一审法院认定被上诉人对抵押房产以外的土地同样享有优先受偿权系事实认定错误。上诉人与被上诉人签署的《最高额抵押合同》约定抵押房产及抵押土地担保的债务发生时间段为2010年8月4日至2013年8月4日。2013年7月3日，双方签订《抵押登记变更协议书》，将抵押房产担保的债务发生期限延长至2016年8月4日。本案借款发生在2015年6月23日，被上诉人对抵押房产及其下方土地享有优先受偿权，但《抵押登记变更协议书》并未延长抵押土地担保的债务期限，本案的借款发生在2013年之后，被上诉人依法对抵押房产占地之外的土地不应当享有优先受偿权。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初8897号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人东方资产公司辩称：一、一审判决正确，我国立法坚持房地一致的原则，建筑物所有人与建筑物所占土地使用人保持一致。即使抵押权人只办理了房屋抵押权登记，建设用地也应作为抵押权进行处置。一审庭审过程中上诉人已经确认房屋全部抵押给原债权人中国建设银行股份有限公司温州瓯江支行。
本院二审期间，锦尚公司、周勇、周庆平没有提交新证据。博友公司向本院提交一组证据，证据一设计图纸，以证明抵押房产占地仅为【温国用（2007）第5-472号】地块的一半。东方公司对该设计图纸真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为该证据不能证明抵押房产占地仅为【温国用（2007）第5-472号】地块的一半，上诉人提供的为设计图，实际应当以土地证为准。东方资产公司向本院提交二组证据，证据一企业法人营业执照、金融许可证、变更登记情况、负责人身份证、负责人身份证明书，以证明作为涉诉债权受让人的东方资产公司参与本次诉讼的主体资格。证据二资产转让合同、债权转账及债务催收公告，以证明涉诉债权已然由中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司受让的事实。博友公司对该二组证据三性均无异议��本院认为，上诉人提交抵押物设计图纸，仅说明抵押房屋所占土地面积多少和空地多少面积，但不能证明其待证事实。对于被上诉人提交的证据一、二真实性、合法性、关联性予以确认，其能够证明待证事实，予以采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，涉案债权建行瓯江支行已于2016年12月15日转让给东方资产公司，并于2017年1月25在浙江法制报上作债权转让暨债务催收联合公告。
本院认为，本案二审争议焦点为抵押权人对抵押房产占地之外的土地是否享有优先受偿权问题。本案中，博友公司原先将坐落于温州经济技术开发区九龙山路158号房产及土地使用权作抵押担保，其担保最高额为1550万元，而土地使用权面积为3306.74平方米。2013年7月3日双方签订的《抵押登记变更协议》约定（1）该房产最高额��押债务履行期限延长至2016年8月4日，（2）其他内容保持不变。之后重新办理房产抵押登记手续。显然《抵押登记变更协议》仅延长了最高额抵押担保期限，而对抵押物所包括的建筑物面积及土地使用权面积与原先一样保持不变，即抵押的土地使用权面积仍为3306.74平方米，并不是博友公司所主张的土地抵押面积仅是建筑物实际占用的面积。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。根据上述规定，当事人抵押建筑物所有权的，而未对建筑物占用范围内的建设用地一并抵押的，该土地视为一并抵押。现涉案建筑物已办理抵押登记，即使双方未对土地使用权一并予以抵押，该土地使用权也应视为一并抵押。东方资产公司据此主张其对该���地使用权享有抵押权，符合法律规定。另，建行瓯江支行已将本案债权转让给东方资产公司，现东方资产公司申请将诉讼主体变更为受让的东方资产公司符合法律规定，对此，本院已另作裁定变更被上诉人建行瓯江支行，由其继受建行瓯江支行在本案中的诉讼权利和义务。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予支持；上诉人博友公司上诉理由不成立，本院不予采纳。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十九条、第二百五十条的规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判。
二、原判对中国建设银行股份有限公司温州瓯江支行约束力由受让人中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司承受。
二审受理��18512元，由上诉人温州博友织造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘林华
审判员 罗奇豪
审判员 郑建文
二〇一七年八月八日
书记员 方如意