海南省三亚市城郊人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼0271民初6078号
原告（反诉被告）：三亚兴华园实业有限公司，住所地三亚市大东海旅游区花园路。
法定代表人:焦方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王厚文，海南问源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李甲菊，海南问源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：三亚依时实业有限公司，住所地三亚市大东海旅游区海花路21号兴华园酒店1-6栋别墅。
法定代表人：孙丽娜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。
原告（反诉被告）三亚兴华园有限公司（以下简称兴华园公司）与被告（反诉原告）三亚依时实业有限公司（以下简称依时公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴华园公司的委托诉讼代理人王厚文，被告依时公司的委托诉讼代理人王垚、徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）兴华园公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除兴华园公司与依时公司签订的《三亚兴华园海景酒店6栋别墅租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠付的租金及相应的滞纳金，其中6栋别墅租赁合同欠付租金自2015年7月至合同解除之日止，每月租金合同约定191666.667元/月计算，违约金暂计至2016年5月31日为972271元（违约金按合同约定每天按逾期额的3‰计算，应计至付款结清之日止）；3、判决被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2007年4月1日，兴华园公司与三亚依时餐饮服务有限公司（现公司名称变更为”依时公司”）签署《三亚兴华园海景酒店6栋别墅租赁合同》、合同约定兴华园公司将位于××区别墅及附属地带出租给依时公司，经营范围为酒吧一条街及其他多种经营，依时公司向兴华园公司支付租金，租赁合同期限为2007年4月1日至2017年3月31日共计10年。合同履行后，兴华园公司依约向依时公司交付了租赁物，依时公司也向兴华园公司按时支付租金。自2015年7月起依时公司未足额向兴华园公司支付租金，2016年1月以来，甚至停止向兴华园公司支付租金，截至2016年4月底，依时公司共累计欠付租金达1781227元。事后，经兴华园公司多次函告催缴租金，并要求其承担逾期支付租金的违约金，依时公司均未能履约。综上，根据《合同法》及相关规定，被告的行为已构成合同违约，兴华园公司特诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）依时公司辩称，依时公司拒绝支付租金是行使先履行抗辩权。1、2015年7月，涉案的6栋别墅，出现墙体大面积脱落，钢筋暴露等严重质量问题，此后依时公司要求兴华园公司根据合同8.1条约定，履行维修义务，并对房屋质量安全情况进行鉴定，但兴华园公司均不予理睬，所以依时公司行使先履行抗辩权不支付租金。直至2016年1月，兴华园公司才委托进行房屋鉴定，2016年3月告知依时公司鉴定结果房屋是危房。兴华园公司作为出租方，无法提供符合合同要求可供安全使用的房屋进行出租，未履行维修义务，兴华园公司无权要求租金。2、2015年8月，依时公司向兴华园公司支付100000元租金，应该在诉求第二项中予以扣除。
被告（反诉原告）依时公司向本院提出反诉请求：1、判令兴华园公司向依时公司退还押金1530000元（其中别墅押金1500000元，水电费押金30000元）；2、判令兴华园公司向依时公司支付别墅经营损失1187913元（自2015年7月计算至2017年3月共计21个月，其中2015年7月至2016年3月经营损失为852602元，自2016年4月至2017年3月经营损失为335311元）；3、判令兴华园公司向依时公司支付别墅租金损失692500元、承包金损失704060元；4、本案全部诉讼费用由兴华园公司承担。
事实和理由：依时公司与兴华园公司于2007年4月1日就兴华园公司将其所有的位于三亚市××区号的三亚兴华园海景酒店1-6栋别墅（以下简称”涉案别墅”）出租给依时公司事宜签署《三亚兴华园海景酒店6栋别墅租赁合同》，合同约定租赁期限为10年，自2007年4月1日至2017年3月31日止，免租装修期为3个月，租金每年为150万至230万元逐年递增，租金每三个月支付一次，租赁押金为150万元。2012年4月至2014年1月期间，依时公司分别将涉案别墅中的部分区域转租给案外人黄某、苗某、徐某使用（租赁期限均至2017年3月31日届满，每年租金分别为20万元、25万元、23万元），并且依时公司还与案外人杜某就承包2号别墅餐厅事宜分别签订了《承包协议》（承包金为餐厅经营额的20%）。《6栋别墅租赁合同》及《设备楼租赁合同》签订后，依时公司一直如约履行合同义务，直至2015年7月依时公司发现涉案别墅中的2号及8号别墅楼板和墙体出现大面积水泥脱落、钢筋裸露等严重房屋质量安全问题。此事发生后，依时公司秉着友好合作的态度积极与兴华园公司进行沟通，要求兴华园公司委托专业鉴定机构对涉案别墅的房屋质量安全问题进行鉴定并将涉案别墅房屋结构损坏部分予以修复。但兴华园公司起初并未对以上问题加以重视，应对态度极其消极，经依时公司多次强烈的要求后，兴华园公司直至2016年1月才委托了相关专业鉴定机构对房屋质量情况进行鉴定。2016年3月兴华园公司通过口头方式告知依时公司涉案别墅的鉴定结果为危房，已不适合居住使用，需要立即拆除。依时公司知晓该鉴定结果后于2016年3月31日完全停止了涉案别墅的经营。案外人黄某、苗某、徐某及杜某在因涉案别墅房屋质量问题导致其经营受到严重影响后，均开始拒绝支付租金、承包金，并告知依时公司其要停止经营并要求解除合同。此后依时公司多次与兴华园公司就此事善后及赔偿事宜进行沟通，但兴华园公司非但拒绝协商赔偿，还向法院提起诉讼，因此依时公司提起反诉。希望法院支持依时公司的诉讼请求。
原告（反诉被告）兴华园公司辩称，1、根据合同约定，合同解除后，如对方存在拖欠租金、水电的情况，将押金抵扣租金、水电费，如果还不足额，押金不予退还。2、经营损失计算有误，依时公司没有证据证明存在质量问题的时间，依时公司在没有支付租金的情况下转租给其他商户，其经营损失与兴华园公司无关，兴华园公司不应该承担。3、别墅租金的损失与承包金的损失，如果有证据证明的，可以计算损失。没有明确证据的，兴华园公司不承担损失。
本院经审理，认定事实如下：2010年12月27日，三亚依时餐饮服务有限公司变更为三亚依时实业有限公司（依时公司）。
2007年4月1日，兴华园公司与依时公司签订《三亚兴华园海景酒店6栋别墅租赁合同》，约定依时公司租赁兴华园公司海景酒店1-6栋别墅及附属地带，经营范围为酒吧一条街、多种经营，租赁期限10年，从2007年4月1日至2017年3月31日止。合同第3条交接期3.3约定：从2007年4月1日起至2007年6月30日止为装修期，在此期间出租方不收取承租方押金。第4条租金4.1租金金额：第一年租金150万元（即2007年4月1日至2008年3月31日）；第二年租金165万元（即2008年4月1日至2009年3月31日）；第三年租金180万元（即2009年4月1日至2010年3月31日）；第四、五年租金每年200万元（即2010年4月1日至2012年3月31日）；第六、七、八每年220万元（即2012年4月1日至2015年3月31日）；第九、十年每年230万元（即2015年4月1日至2017年3月31日止）。4.2租金交付期限和交付办法：本合同租金采取预先支付方式，承租方每3个月预先支付一次租金，每次预先支付当年租金的1/4。第一次租金应在2007年7月1日之前支付，第二次租金应在2007年10月1日之前支付，第三次租金应在2008年1月1日之前支付。今后每年的租金交纳方式以此类推。4.3承租方未按时预付租金的，每逾期一天，按应付金额3‰向出租方支付违约金。超过3个月宽限期仍未预付租金的，出租方有权解除本租赁合同，承租方并应按本合同第10条向出租方支付违约金。第5条定金5.1约定：承租方在签订合同时先预付定金75万元（该定金可转为押金）。5.2承租方违反本租赁合同第3条1款和第6条1款的约定致使出租方遭受损失，承租方应赔偿出租方经济损失75万元（即定金75万元归出租方所有）。如出租方违反时必须承担相应的赔偿责任。第6条押金6.1：承租方在办理资产交接手续之前支付给出租方150万元作为押金。6.2押金是承租方对出租方应付租金和其它应付款的担保，出租方有权从押金中直接扣除对承租方的应收租金和其它应付款的担保，出租方有权从押金中直接扣除对承租方的应收租金和其它应收款项。6.3本租赁合同终止后，承租方办理别墅资产返还手续并支付完全部租金和其它应付款后1个月内，出租方退还押金。押金不计算利息。第8条费用分摊及装修改造8.1除本租赁合同另有规定外，出租方对租赁资产的维修只限于建筑物的主体结构安全，如果建筑物主体结构出现安全缺陷，出租方负责维修......第9条双方的权利和义务9.6在不违反本合同的前提下，承租方有权将合同项下的别墅进行再次分租<与知名品牌合作>，无需再经出租方同意。
2007年1月10日，依时公司向兴华园公司支付合同保证金75万元，2007年3月29日，依时公司向兴华园公司支付合同保证金75万元。2010年4月30日，依时公司向兴华园公司支付水、电费押金3万元。
2008年8月1日，依时公司（甲方）与杜某（乙方）签订《承包协议》，约定依时公司将2栋别墅一层内及一层外围绿地承包给杜某经营，承包期限自2008年8月1日至2011年7月31日止修改为2008年8月1日至2017年3月31日止，承包费根据杜某实际营业收入计算，金额为经营收入的20%。2011年7月4日，双方又签订《补充协议》，将承包期限自2008年8月1日修改为2017年3月31日。2012年4月31日，依时公司（甲方）与徐某（乙方）签订《租赁合同》，约定依时公司将4号别墅酒店1楼租赁给乙方经营，租金每年230000元，租赁期限为5年，自2012年4月31日至2017年3月31日止。2012年7月1日，依时公司（甲方）与黄某（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租的小院为6号别墅旁的独立小院，租期57个月，自2012年7月1日至2017年3月31日止，每年租金为200000元。2014年1月1日，依时公司（甲方）与苗某（乙方）签订《租赁合同》，约定依时公司将8号别墅1楼租赁给乙方经营。租赁期限为39个月，自2014年1月1日至2017年3月31日止，租金每年250000元。
2015年7月，依时公司发现2号、8号别墅楼板和墙体出现水泥脱落、钢筋裸露等房屋质量安全问题，便与兴华园公司协商处理。2015年12月23日，兴华园公司向依时公司发《关于催收三亚兴华园所欠租金的函》，载明：”...2015年7月以来，贵公司每月均不能足额交纳租金...”2015年12月24日，依时公司发函给海南鹿回头旅业投资有限公司《关于解决房屋建筑安全隐患的函》，载明：”依时公司和贵公司所属的三亚兴华园实业有限公司签署承租合同至今已有8年...2007年5月海口市建筑设计院认为该房屋建筑砂浆强度低（使用咸水砂浆所致）...我公司认为2号和8号别墅建筑出现的问题属建筑物主体结构出现安全缺陷，是重大安全隐患...我公司在2015年7月向贵公司有关领导进行了口头报告，12月1日向贵公司发函报告，12月16日向贵公司提供了照片，17日贵公司相关部门领导来我公司检查并进行了商讨，但时至今日仍未有解决方案...恳请贵公司立即聘请专业的房屋建筑质量评估机构对我公司承租的全部房屋进行评估鉴定...”2015年12月28日，依时公司向兴华园公司发出《<关于催收三亚兴华园所欠租金的函>的回复》，载明：”...自承租之日起至2015年7月我公司从未发生未付租金的情况，8月份至今出现未付租金情况则事出有因...今年7月份，我公司发现承租的2号和8号别墅房屋楼板和墙体出现水泥脱落、钢筋裸露等安全缺陷后...”2016年1月7日，依时公司向兴华园公司出具《关于商讨对别墅主体结构质量情况进行专业鉴定的函》。2016年4月1日，依时公司向兴华园公司出具《关于停止经营的告知函》，载明：”...贵司遂于2016年1月委托了三亚市住房和城乡建设局下属的三亚市建设工程检验与房屋安全鉴定中心开展鉴定工作。而后贵司于2016年3月30日向我司告知，经鉴定机构鉴定，标的别墅房屋主体结构确实存在严重质量问题，如果继续经营必须马上对房屋进行加固。鉴于标的别墅的房屋质量现状已无法满足正常经营的基本要求，现我司决定自2016年4月1日开始全面停止经营使用标的别墅。”2016年5月26日，兴华园公司向依时公司出具《<关于停止经营的告知函>的复函》，载明：”2016年1月，我公司根据贵司要求，委托鉴定机构对别墅楼等房屋进行了房屋安全性鉴定，经鉴定认为：别墅楼为危房，现基本不能保证居住和使用安全且修缮价值不高，建议拆除。鉴定结论出具后，我公司已尽快告知了贵公司承租别墅的房屋不适合继续使用，需要维修拆除的情况，并一直积极和贵司协商租赁合同后续履行的相关事宜。为防止贵我双方的损失进一步扩大，或出现安全事故造成不必要的损失，烦请贵司收函后尽快处理如下：一、请贵司自收到本函之日起3日内，书面回复我公司关于所欠付租金结算和租赁合同后续履行事宜，并配合我公司采取安全措施保障房屋使用安全，在一个月内搬离6栋别墅，否则由此产生的安全事故风险及可能造成的损失将由贵司自行承担。如贵司逾期未答复的，我公司将视为贵司同意解除所签署的《6栋别墅租赁合同》。二、请贵司根据《设备楼租赁合同》及《中餐厅租赁合同》的约定，将欠付的设备楼及中餐厅的租金一次性支付给我公司，如收到本函之日起三日内仍不支付的，我公司将根据合同约定解除与贵司的上述合同。三、如合同解除的，届时为保证房屋使用安全，我公司有可能需采取相关保护措施，并协调租赁房屋中贵司人员及遗留物品办理等事项，由此造成的所有损失和责任将由贵司承担。”
杜某于2016年1月8日停止使用2号别墅，苗某于2016年1月1日停止使用8号别墅，黄某于2016年6月30日停止经营，徐某于2016年3月31日停止经营。
2015年12月5日,依时公司向兴华园公司支付了100000元租金，此后不再支付租金，但仍使用外场部分。庭审中，依时公司表示外场使用部分的租金可以按照别墅外场地与别墅房屋室内及室外总面积比例支付租金。兴华园公司予以认可。庭后，经双方测量及协商，同意外场面积按803平方米计算，别墅房屋室内面积按2443.24平方米计算。
庭审中，依时公司提交了损益表，证明依时公司在2012年至2015年期间酒店的平均年经营利润为308120.55元，在2015年7月至2016年3月期间酒店遭受了852602元的经营利润损失；依时公司另提交了企业所得税弥补亏损明细表，证明酒店2012年年利润为244165.64元，2013年年利润为480617.58元，2014年年利润为281150.76元，平均年利润为335311元。2015年12月5日，依时公司向兴华园公司支付了100000元租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人提交的《三亚兴华园海景酒店6栋别墅租赁合同》、收据、《<关于停止经营的告知函>的复函》等的真实性双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为：兴华园公司与依时公司签订的《三亚兴华园海景酒店6栋别墅租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故协议合法有效，兴华园公司与依时公司均应按照合同的约定行使各自权利，并履行各自义务。双方的合同已于2017年3月31日到期。庭审中，兴华园公司诉求解除合同，依时公司亦表示同意，本院予以准许，合同的解除日期为2017年3月31日。
1、合同履行中是何方违约。
根据合同法第二百一十六条之规定，在租赁合同中，交付能够符合房屋使用目的的合格租赁物是出租人最基础、最主要的义务。本案中，依时公司提交了《关于解决房屋建筑安全隐患的函》、《关于催收三亚兴华园所欠租金的函》、《关于<关于催收三亚兴华园所欠租金的函>的回复》、《关于商讨对别墅主体结构质量情况进行专业鉴定的函》、《关于停止经营的告知函》、《关于三亚依时实业有限公司<关于停止经营的告知函>的复函》以此证明：自2015年7月份以来依时公司一直与兴华园公司积极沟通维修及鉴定问题，直到2016年1月，兴华园公司才委托鉴定机构对房屋进行鉴定，鉴定认为别墅楼为危房，基本不能保证居住和使用安全且修缮价值不高，建议拆除。本院认为，依时公司提供的证据能够说明其拒付租金的原因在于租赁的涉案别墅楼自2015年7月起存在严重的质量安全问题，属于出租人兴华园公司的责任。兴华园公司将无法正常使用的涉案房屋交予承租人用于商业经营活动导致合同目的不能实现，兴华园公司已构成根本性违约，依法应该承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依时公司是在涉案房屋无法正常使用的情况下才停止支付租金，根据合同法第六十六条规定，这是合法履行抗辩权的行为，不构成违约。
2、合同解除后的处理问题。
根据合同法第九十七条之规定，由于兴华园公司根本违约导致合同解除，依时公司诉请兴华园公司返还房屋押金1530000元（其中，别墅押金1500000元，水电费押金30000元），符合合同法第一百一十三条关于损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失的规定，予以采纳。
关于租金的问题。依时公司自2015年8月份起拒绝交纳租金是其合法履行抗辩权的行为，兴华园公司诉请依时公司支付2015年8月至2016年4月的租金亦无法律依据，本院不予支持。兴华园公司要求按照合同约定每天按逾期额的3‰计算违约金亦无法律依据，本院亦不支持。由于别墅外场地自2015年8月起依时公司一直在使用，且双方也愿意按照别墅外场地面积与别墅内外总面积比例支付租金。对此，本院予以支持。兴华园公司提供证据证明别墅外场地面积为803平方米，依时公司也认可，对该面积本院予以确认。别墅室内总建筑面积为2443.24平方米。双方约定第九、十年每年租金230万，则依时公司实际使用外场地2015年8月到2017年3月31日应支付的租金为900814元803÷（2443.24+803）×2300000÷12（月）×19（月）。依时公司在2015年12月交了100000元租金，扣除该部分后，依时公司还应支付给兴华园公司租金800814元。
关于别墅经营损失的问题。依时公司表示其与案外人杜某、徐某、黄某、苗某签订了承包协议及租赁合同，在发生质量问题后，案外人均与依时公司提前解除合同，但依时公司并未提供证据证明解除合同后因给予案外人赔偿而造成自己的损失。依时公司为避免损失扩大，亦有一定的注意义务，依时公司主张的预期利益因不属于违约方可以预见的合理范围，根据合同法第一百一十三条之规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）三亚依时实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）三亚兴华园实业有限公司支付租金800814元；
二、原告（反诉被告）三亚兴华园实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）三亚依时实业有限公司退还押金1530000元（其中，别墅押金1500000元，水电费租金30000元）。
三、驳回原告（反诉被告）三亚兴华园实业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）三亚依时实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费22382元（兴华园公司已预缴22382元），由由三亚兴华园实业有限公司承担13529元，三亚依时实业有限公司承担8853元；反诉受理费19857元（依时公司预缴19857元），由三亚兴华园实业有限公司负担7384元，三亚依时实业有限公司负担12473元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判长黄春英
人民陪审员云大修
人民陪审员李严
二○一七年八月八日
法官助理司鑫茹
书记员黄子珂
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