石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)冀0110民初2322号
原告王晓敏。
委托代理人王矿生。
委托代理人王二矿。
被告河北金海岸房地产开发有限公司(以下简称金海岸公司)，地址：鹿泉区。
法定代表人王军峰，公司执行董事。
委托代理人刘捷，河北蓝天联合律师事务所律师。
原告王晓敏与被告河北金海岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院以(2015)鹿民一初字第02188号民事判决书判决后，被告河北金海岸房地产开发有限公司不服上诉，经石家庄市中级人民法院审理，以(2016)冀01民终1565号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王矿生、王二矿、被告的委托代理人刘捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年1月11日购买被告开发的位于鹿
泉区获鹿镇高庄村北的12套商品房并且双方签订了《商品房买卖
合同》。原告按约交付了全部房款，被告本应按合同于2011年10
月31日前将原告购买的12套商品房交付原告，但多次催促，被
告至今未将房屋交付给原告。为维护原告的合法权益，请求法院
依法判令被告将原告所购被告开发的位于获鹿镇高庄村北12套
商品房立即交付原告。判令被告赔偿原告自2011年10月31日至
起诉之日的逾期交房违约金1402642元及自立案始至履行判决止
的逾期交房违约金。
被告辩称，双方之间签订的商品房买卖合同事实上已经解除，
2013年3月20日，被答辩人给答辩人打了一份收条，收条中明确
载明，收到答辩人退房款11395000元和8605000元。此事实表明
双方之间的商品房买卖合同己解除，被答辩人的起诉显属无理。
经审理查明，原、被告双方于2011年1月7日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于鹿泉区获鹿镇高庄村的12套商品房，具体房号为，第101栋01号，第96栋05号、第96栋04号、第96栋02号、第92栋06号、第96栋03号、第92栋04号、第92栋02号、第92栋01号、第92栋03号、第92栋05号、第96栋06号。合同第七条约定，买受人一次性支付房款。第十条约定出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第九条约定，出卖人应当在2011年10月31日前将商品房交付买受人使用。2011年1月11日，原、被告签订《房产购买及回购协议书》，该协议书第三条约定，乙方(被告)收到甲方(原告)的购房款之日起，每月12日前向甲方指定账户支付溢价款60万元；乙方(被告)于2011年7月11日前将购房款(含母亲狄素霞的购房款)2000万元一次性汇入甲方(原告)原汇出账号，此时双方同意解除本协议及附件中的《商品房买卖合同》。合同签订后，2011年1月12日原告王晓敏将1139.5万元一次性汇入被告账号。2011年7月12日，原、被告又签订一份《房产购买及回购协议书》，将被告还款时间延长至2011年10月11日。2011年10月12日原、被告又签订《房产购买及回购协议书补充协议》，将被告还款时间延长至2012年4月11日。被告自2011年1月12日至2012年11月29日陆续支付给原告及其母亲狄素霞溢价款共计850万元。因被告不能如期交付原告所购买的房产，亦不能偿还原告款项，2013年3月20日，狄素霞（原告母亲）与河北隆基房地产开发有限公司签订《关于河北隆基房地产开发有限公司与狄素霞购房合同的补充协议》，称：因被告向原告狄素霞借款到期未能偿还，经被告、河北隆基房地产开发有限公司与狄素霞本着公正、公平的原则，共同协商由河北隆基房地产开发有限公司将新石中路165号四季福园别墅的503、707、802三套房屋共计1419.46平方米折顶狄素霞（原告母亲）的借款本息2777万元。原告因此给被告出具收条，内容是：今收到河北金海岸房地产开发有限公司退房款1139.5万元。因上述三栋别墅被告仍未能交付原告，2014年6月4日狄素霞（原告母亲）与河北隆基房地产开发有限公司日签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第一条：因被告于2011年1月11日向狄素霞（原告母亲）借款人民币2000万元…由于乙方（河北隆基房地产开发有限公司）资金紧张，截止到2014年5月30日拖欠利息20931734元，为了更好的保证甲方（原告母亲狄素霞）利益，双方协商将河北隆基房地产开发有限公司开发的四季福园项目中9号楼01号、02号、03号、和10号楼05号共计四套房屋做为抵押，双方签订《商品房买卖合同》后一个月内交付房屋钥匙或者做好备案，不再计息，超过一个月按实际本息以原计息方式进行计息，剩余3731714元不抵押…协议第四、五条：乙方（河北隆基房地产开发有限公司）归还甲方（原告母亲狄素霞）借款或者将以上四套房屋备案到甲方（原告母亲狄素霞）指定人员名下时甲方（原告母亲狄素霞）必须解除原借款中分别抵押在狄素霞（原告母亲）与王晓敏名下的25套房屋的备案手续。
另查，原告购买的12套房产已在鹿泉区房产部门进行了备案。原被告签订一系列合同期间王保山同时任河北金海岸房地产开发有限公司和河北隆基房地产开发有限公司的负责人。且河北隆基房地产开发有限公司已不能按约交付协议所指定的房屋。
以上事实有《商品房买卖合同》、《房产购买及回购协议书》、《房产购买及回购协议书补充协议》、《关于河北隆基房地产开发有限公司与狄素霞购房合同的补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》、《石家庄市商品房买卖合同》、收款收据、资金转账表、收条及双方当事人的当庭陈述予以证明。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《房产购买及回购协议书》、《房产购买及回购协议书补充协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，故合法有效，《房产购买及回购协议书》、《房产购买及回购协议书补充协议》是对双方签订的《商品房买卖合同》的变更，依照《房产购买及回购协议书》、《房产购买及回购协议书补充协议》，原被告之间由最初的商品房买卖关系变更为借贷关系。原告已按照合同约定一次性支付给被告1139.5万元，被告则应当按照约定于2012年4月11日将1139.5万元归还给原告，被告未按约定归还原告借款，应承担继续偿还的义务。关于被告主张原被告合同已经解除，被告虽有原告出具的收条来证明，但是，被告并没有实际归还原告借款，河北隆基房地产开发有限公司也未实际交付原告别墅，且河北隆基房地产开发有限公司已无履行可能，被告不能以第三方签订的附解除条件的且已不能交付的别墅作为自己不履行还款义务的理由。关于违约金，因原被告双方实际为民间借贷关系，双方约定的“溢价款”实际为借贷利息，其约定超过法律规定的上限，故应按照年利率24％计算为宜，被告应当自2012年12月1日起至付清之日止按照年利率24％给付原告违约金。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条的规定，判决如下：
被告河北金海岸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告王晓敏借款本金1139.5万元并支付利息(利息自2012年12月1日起，以1139.5万元为基数，按照年利率24％计算至付清之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息。
案件受理费13985元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家
庄市中级人民法院。
审 判 长 李占军
审 判 员 张秋霞
人民陪审员 董胜丰
二〇一六年八月三十日
书 记 员 霍晓翠