赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)章民一初字第1382号
原告张庆林，男，1962年10月7日生，汉族，赣州市瑞金市人，住赣州市章贡区。
被告曹盛，男，1991年11月9日生，汉族，赣州市南康区人，住赣州市南康区。
原告张庆林诉被告曹盛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张庆林，被告曹盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月11日，经世华地产中介公司叶翠连、江春林介绍，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于赣州市章贡区××大道×号×栋×室房屋出租给被告使用，租期自2014年8月11日至2015年8月10日，月租金2300元，每两个月支付一次，水、电、物业等费用按月以实际费用付清。自2014年12月11日起被告拖欠房租。2015年3月2日，被告私自将房屋内办公桌拆卸准备搬走，原告发现后报警，经协商，被告出具承诺书，承诺于2015年3月20日前付款。但被告未按承诺支付，现诉至法院，请求判令：1、被告支付四个半月房租10350元；2、被告支付违约金10350元，抵扣押金3000元，实际应付违约金7350元；3、被告支付物业及卫生费每月80元，计320元、违约罚息238元，合计638元；4、被告支付后续房租、违约金、违约罚息；5、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、身份证，证明原告的身份；
证据2、房产证，证明原告对赣州市章贡区××大道×号×栋×室房屋享有产权；
证据3、房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系；
证据4、承诺书，证明被告欠款的事实及依据；
证据5、水电费专用收据，证明被告欠水电费用；
证据6、办公用品占用房屋照片，证明被告在2015年8月11日前仍占用房屋。
被告辩称：1、答辩人于2015年3月2日签订《承诺书》后，被答辩人擅自更换房屋锁芯，致使答辩人无法使用租赁房屋，被答辩人的行为构成根本违约；2、由于被答辩人的换锁行为，致使答辩人丧失了对房屋的使用权，因此被答辩人只能主张2014年12月11日至2015年3月11日止的房屋租金，之后的租金应由被答辩人自行承担；3、合同约定的违约金为一个月的租金即2300元，被答辩人主张的违约金超过了合同约定；4、被答辩人未提供证据证明代为支付了房屋物业费及卫生费，该笔费用无需由答辩人承担；5、答辩人支付了3000元押金，并预交了2500元水电费，欠款应从中予以抵扣；6、被答辩人扣押答辩人的办公用品未予归还，且已出租给第三人使用，应折抵答辩人的租金。综上所述，答辩人所欠租金6900元，应承担水电费2083.3元，扣除押金和水电费后，实际欠款3483.3元,被答辩人扣押的办公用品均为新购置,只使用了7个月,折旧后价值七、八千元,核算后，答辩人不欠被答辩人任何费用，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了照片6张，证明被告的办公用品已经由原告交给现在的承租人使用。
原、被告提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
1、原告提交的证据1-5，被告不持异议，本院对其三性予以确认；
2、原告提交的证据6，被告对其证明对象提出异议，经核实，被告的办公用品系原告不同意搬走，故对原告提交该组证据的关联性，本院不予认定；
3、被告提交的照片，原告不持异议，本院予以认定。
经审理查明：原告张庆林与被告曹盛通过中介介绍，于2014年8月11日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于赣州市章贡区××大道×号×栋×室房屋租赁给被告办公使用。租赁期限为2014年8月11日至2015年8月10日，租金标准2300元/月，两个月支付一次，11日之前支付。被告交纳押金3000元，租赁期满或合同解除后，抵扣应承担的相关费用及违约金后退回。被告如有以下情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋，并按月租金的100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失：1、不按约定支付租金达10日；2、擅自改变房屋用途；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6、擅自将房屋转租给第三人的。协议签订后，被告交纳了押金3000元，原告将房屋交付给被告使用。2014年12月11日开始，被告未向原告交纳租金。2015年3月2日，原、被告因拖欠租金事宜产生纠纷，双方在中介人员叶翠连的调解下，签订《承诺书》，主要内容为：欠房东张庆林2014年12月11日至2015年3月11日三个月房租6900元，承诺于2015年3月20日前付清，未付清按月息1分计息。后面的房租及水电费按实际时间另算，违约金按房屋租赁合同第六条第（一）款经三方协商确定，被告的办公用品需于交清房租后搬走，东西未搬走时按租赁合同付房租及其他费用。原、被告及中介人员叶翠连在《承诺书》上分别签字确认。2015年3月11日，被告支付了2500元给原告，用于扣除已发生的水电费。之后，被告未再向原告支付款项，原告遂诉至本院，要求依法处理。
另查明：1、原、被告签订《承诺书》后，被告在承租房屋内的以下办公用品被原告扣留：大办公桌1张、大办公椅1张、沙发1套、大理石茶几1张、茶具1套、办公桌10张、办公椅12张。2015年8月11日，原告将房屋另行出租，并允许该承租户使用被告在该房屋内的部分办公用品；2、被告使用出租房屋期间，原告代为支付水电费2083.3元。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》及《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约定履行各自的义务。被告称《承诺书》是受强迫签订未提供证据证实，本院不予采信，该份承诺书应为双方就提前解除合同达成的合意，对双方当事人均具有约束力。被告在合同期限届满前未按约定付清所欠房租，视为双方解除合同的条件未成就，其办公用品未腾出仍应按合同约定支付租金，即被告需向原告支付2014年12月11日至2015年8月10日的租金计18400元，扣除押金3000元及水电费剩余款项416.7元(2500元-2083.3元)后,被告仍应向原告支付14983.3元。被告向原告支付所欠租金后，原告应如数归还被告的办公用品，不得损坏。原告主张被告按欠付租金的双倍支付违约金，不符合双方《承诺书》的约定，考虑被告延迟支付租金造成原告利息损失，故本院酌定被告应从2015年8月11日起以欠付租金为基数，按月利率1%支付逾期付款违约金。原告主张被告支付物业费及卫生费，未提供其垫付相关费用的票据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告曹盛于本判决生效之日起7日内向原告张庆林支付从2014年12月11日起至2015年8月10日止的房屋租金人民币14983.3元;
二、被告曹盛于本判决生效之日起7日内向原告张庆林支付上述欠款利息（从2015年8月11日起，以14983.3元为基数，按月利率1%计算）；
三、被告曹盛付清上述第一、二项款项后，原告张庆林于三日内归还被告曹盛所有的大办公桌1张、大办公椅1张、沙发1套、大理石茶几1张、茶具1套、办公桌10张、办公椅12张；
四、驳回原告张庆林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费258元，由原告张庆林承担58元，被告曹盛承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 刘芳梅
人民陪审员 赖 慧
人民陪审员 饶 云
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 李兆莎