甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘0102民初9474号
原告赵晓蕾，
委托诉讼代理人：焦兰钦，
被告缪荫宗，
被告缪苏华，
第三人：兰州玛雅安邦房屋代理有限公司，
法定代表人：韩龙英，
委托诉讼代理人：刘晓波，
原告赵晓蕾与被告缪荫宗、缪苏华及第三人兰州玛雅安邦房屋代理有限公司（以下简称安邦中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓蕾委托诉讼代理人焦兰钦，被告缪荫宗、缪苏华及第三人安邦中介委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵晓蕾向本院提出诉讼请求：1、依法判令缪荫宗、缪苏华返还定金20,000元；诉讼费由缪荫宗、缪苏华共同承担。事实和理由：其与缪荫宗签订房屋买卖合同中约定如不能在限购政策条件下办理产权转移登记，则买卖合同不再履行，缪荫宗应如数返还购房定金。双方签订买卖合同后其如约交付了定金20,000元。但因受兰州市限购政策之影响，该合同项下房屋无法办理产权转移登记，致其无法买受该房屋，而缪荫宗却拒绝返还定金。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。
缪荫宗、缪苏华共同辩称，缪荫宗将位于兰州市城关区雁滩路2936号6单元402室的房屋委托其女缪苏华对外出售。缪苏华委托安邦中介居间服务。2017年9月3日晚11时，安邦中介业务员对缪苏华称其公司”上面有认识的人，有内部关系可以办理房屋网签过户”，遂催促缪苏华当晚立即签订房屋买卖合同，故在赵晓蕾不在场的情况下，缪苏华被安邦中介的业务员诱导、催促、在非工作时间、非工作地点即兰州市西固区超音速网吧内签订了房屋买卖合同。在订立合同时，因时间已至深夜，加之安邦中介业务员之催促，且安邦中介业务员并未以任何方式提醒缪苏华注意其在合同中所写的”此合同如成交必须在限购政策内办理完过户，如不行如数退还定金”的手写体内容。缪苏华在该合同中除该内容外的任何手写体均有捺印，而唯在上述内容的手写体上未捺印，故说明缪苏华在签约时并未注意到如不能办理房屋产权转移登记则退还定金的内容。且该内容加重了出卖人的责任，排除了出卖人的权利，故应属无效约定。
房屋买卖合同成立后，其出卖此房，意在使用该笔售房款另在兰州市西固区购买房屋，并向出卖人交付定金20,000元。在其与赵晓蕾签订的房屋买卖合同履行过程中，由于买受人赵晓蕾不符合兰州市限购政策中买受人的条件，无法办理产权转移登记，致房屋买卖合同无法继续履行，故责任应由安邦中介和赵晓蕾承担。但是，因安邦中介无理扣留案涉房屋产权证，致其无法继续对外出售房屋，遂登报将案涉房屋产权证挂失，并致其无法依约交付与他人签订的房屋买卖合同之购房款，亦损失定金20,000元。另，当赵晓蕾因限购政策无法办理产权转移登记时，仍多次电话要求缪苏华将房屋不要转让他人，其已找妥能够有能力办理产权转移登记的中介公司，但实际并非如此，又使案涉房屋闲置数月。综上所述，安邦中介和赵晓蕾的行为给其造成租金等经济损失25,000元、与他人购房支付的定金20,000元无法收回，故请求人民法院依法驳回赵晓蕾的诉讼请求。
安邦中介承认赵晓蕾主张的事实并对其诉讼请求无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。对三方均提交的房屋买卖成交合同和赵晓蕾、安邦中介均提交的定金收条三方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。缪荫宗、缪苏华提交的缪苏华与史向阳签订的房屋买卖合同、缪苏华与甘肃金诚房地产代理有限公司（以下简称金诚中介）签订的定金协议、金诚中介出具的定金收款收据、2016年9月29日与刘淑芳签订的租赁协议、2017年10月18日兰州晚报刊登的挂失声明。缪荫宗、缪苏华拟证明其因赵晓蕾、安邦中介之违约行为致案涉房屋未能出售而导致其损失的事实。赵晓蕾、安邦中介均对该组证据的真实性不认可并以证据与本案无关为由不予质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年9月3日，赵晓蕾作为买受人、缪荫宗作为出卖人、安邦中介作为居间人三方共同签订房屋买卖成交合同1份。约定：赵晓蕾同意购买缪荫宗所有的位于兰州市城关区雁滩路2936号6单元402室住宅房屋一套（该套房屋于2017年7月31日前缪荫宗对他人出租），建筑面积109.03平方米，房屋总价款985,000元。购房定金20,000元。双方于2017年10月15日之前办理产权转移登记。赵晓蕾于2017年10月15日之前将全额购房款一次性支付安邦中介账户，双方配合办理产权转移登记，待产权转移登记完成、交付房屋后，由安邦中介将购房款一次性支付缪荫宗。交易税费买卖双方各自承担。关于中介服务佣金约定：买卖双方同意在本合同签订当日向居间方支付中介佣金，赵晓蕾应支付佣金9850元，缪荫宗支付19,700元，在办理产权转移登记之前付清中介佣金。此部分内容除履行期限、房屋价款、中介佣金为手写体外，其余均为印刷体。安邦中介业务员在该合同中双方落款签字、盖章的下方用手写体书写了”此合同如成交必须在限购政策内办理完过户，如不行如数退还定金”的内容。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，安邦中介将赵晓蕾所付定金20,000元给付缪苏华。在之后办理产权转移登记时，因赵晓蕾不符合限购政策的规定，案涉房屋产权转移登记无法办理，该房屋买卖合同无法履行，赵晓蕾通过安邦中介要求缪荫宗返还购房定金遭拒，安邦中介则未向缪荫宗返还房屋所有权证，缪荫宗于2017年10月18日在兰州晚报上刊登声明挂失了该证。双方协商未果，酿成纠纷。
另查明，缪苏华于2017年9月13日向金诚中介交付定金20,000元，并与案外人史向阳签订房屋买卖合同，以总价款870,000元购买史向阳位于兰州市西固区福利路街道山丹街729号住宅房屋一套。
本院认为，本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同载明的如因政府限购政策无法办理产权转移登记，返还定金的内容是否合法，并能否成为免责事由。
合同法第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。该条规定要求合同的缔约主体、内容及形式等方面均应合法。本案中，房屋买卖合同的缔约主体、形式合法双方均无异议，唯对合同载明的”此合同如成交必须在限购政策内办理完过户，如不行如数退还定金”内容的效力有争议，即双方当事人对该合同条款是否系双方真实意思表示存在争议。该内容依合同法规定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他法定无效之事由，故对双方具有法律上的拘束力。该条款的约定，意味着买卖双方均知悉兰州市政府已开始施行限购政策，双方均抱着试探的心态完成案涉房屋的交易，如果因限购政策之故无法办理产权转移登记，合同将不再履行，则买方赵晓蕾对缪荫宗不构成违约。案涉合同约定的定金系违约定金，而该条款是对赵晓蕾不符合限购政策致合同无法履行构成违约而免责的约定，在该条款合法的情况下，对双方具有拘束力，赵晓蕾依此约定主张返还定金符合约定。又因为，案涉合同系安邦中介拿着合同文本分别与买卖双方订立，欠缺三方面对面协商的过程，难免未充分表达双方对合同内容的意见，这种签约模式虽不违法，但存在一定瑕疵，且在安邦中介一再介绍可利用限购政策施行之初按原有政策办理产权转移登记存在可能性的情况下，导致缪荫宗的委托签约人缪苏华未注意安邦中介业务员以手写体方式标注在合同落款下方关于赵晓蕾免责的内容，从而造成争议，安邦中介有一定责任，但缪苏华对合同重要内容疏于审查的行为应负主要责任。综合考量纠纷发生的原因，以及赵晓蕾明知其购房资格不符合限购政策，仍进行交易，致缪荫宗房屋空置，造成一定损失，本院酌情认定缪荫宗返还赵晓蕾定金15,000元为宜。缪荫宗辩称其因案涉房屋未售出导致其女缪苏华的购房合同违约向出卖人赔偿定金20,000元理由，因其没有证据证明其女与他人签订的合同未履行，且系其违约所至，故该辩称理由本院不予采纳。另，缪苏华系案涉合同缔约人缪荫宗的委托代理人，不是合同相对人，故赵晓蕾对缪苏华的诉讼请求应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、缪荫宗返还赵晓蕾定金15,000元（于判决生效后10日内一次付清）；
二、驳回赵晓蕾对缪苏华的诉讼请求。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由缪荫宗负担(于判决生效后10日内付清赵晓蕾)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 李春彦
人民陪审员 王 黎
人民陪审员 杨尚荣
二〇一八年五月二日
书 记 员 郭丽金
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