上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第2276号
原告上海云湖投资有限公司。法定代表人顾强，董事长。委托代理人汪军建，上海市方正律师事务所律师。被告上海九都购物有限公司。法定代表人蒋晓东，总经理。委托代理人刘小军，上海市志致远律师事务所律师。原告上海云湖投资有限公司诉被告上海九都购物有限公司、被告启东佳龙珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。2015年8月21日，原告申请撤回对启东佳龙珠宝有限公司的起诉，启东佳龙珠宝有限公司退出本案诉讼。本案于2015年8月21日公开开庭进行审理，原告委托代理人汪军建、被告委托代理人刘小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海云湖投资有限公司诉称，2012年10月20日，原告与被告签订《资产租赁合同》一份。合同约定，由被告租赁位于青浦区公园路533-551号（单号公园路553弄1号）房屋，面积为1,927.20平方米，租赁期限为8年，2013年2月1日至2021年1月31日，租金按实际使用12个月为1个计算年度，第一年人民币300万元，第二年300万元，第三年309万元；每3个月为1个租金支付期，在第一个月10日前支付租金，先付后用；如果逾期支付租金及水电费超过1个月，视为违约，可以提前终止合同，没收履约保证金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2014年8月被告提出经营困难，故双方签订《补充协议》，原告同意将租金300万元调整为250万元，保证金增加10万元。但是，被告自2015年2月起拒绝支付租金，截至2015年5月31日，拖欠租金达833,333元。原告多次催讨，被告仍未支付。为此原告诉于本院，要求：1、判令解除原告与被告签订的《资产租赁合同》；2、判令被告腾退位于青浦区公园路533-551号（单号公园路553弄1号）房屋；3、判令被告支付房屋租金833,333元；4、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确要求被告支付自2015年6月1日起至实际腾退之日止按年租金250万元计算的房屋使用费，并明确要求因被告违约按合同约定没收被告支付的履约保证金30万元。被告上海九都购物有限公司辩称，对原告陈述的事实没有异议，同意解除合同。因被告将房屋转租他人，其愿意协助办理腾退房屋事宜。要求将履约保证金作为租金抵扣，剩余租金被告尽快支付原告。经开庭审理查明，2012年10月20日，原告与被告签订《资产租赁合同》一份。合同约定，由原告将位于上海市青浦区公园路533-551号（单号公园路553弄1号）房屋出租给被告使用，租赁场所总建筑面积约为1,927.20平方米，地下523.30平方米，一层450.10平方米，二层486.90平方米，三层467.90平方米，租赁期限为8年，自2013年2月1日起至2021年1月31日止；原告同意自2012年11月1日至2013年1月31日为装修期，被告无需承担上述期间的租金及物业管理费；被告应从2013年2月1日起向原告支付租金，租金按实际使用12个月为1个计算年度，第1年度、第2年度租金为300万元，第3年度、第4年度租金为309万元；在中标7个工作日内，被告向原告支付20万元作为租赁合同履约保证金；每3个月为一个租金的支付期，被告应在每个付期的第一月的10日之前支付租金，先付后用，逾期支付的每逾期一日，则被告需按日租金的千分之一支付违约金；如被告逾期支付租金及水电费超过一个月的，视作违约，原告可提前终止合同并采取停电、停水、停煤气等措施，原告有权没收被告履约保证金，违约方同时应赔偿守约方造成的一切经济损失。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。2014年8月27日，原告与被告签订《补充协议》一份。协议约定，从2014年8月1日起，年租金从300万元减为250万元，年减租金50万元，同时保证金增加10万元；原、被告双方2012年10月20日签订的2012-55合同，其作为主协议，内容除租金和保证金进行调整外其他内容一概不变。被告自2015年2月起拒绝支付租金，截至2015年5月31日，拖欠租金833,333元。为此原告多次向被告催讨，被告至今未付。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、《资产租赁合同》、《补充协议》、公函等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的《资产租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金，由于被告逾期支付租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权。因原告之前未曾通知过被告解约，故本院认定被告收到应诉材料之日为合同解除日。合同解除后，被告应腾退租赁房屋，被告未腾退租赁房屋，需向原告支付房屋使用费，原告主张使用费的标准适用2014年8月27日签订的《补充协议》约定的租金标准，于法无悖，本院予以支持。被告提出将履约保证金作为租金抵扣，而原被告双方约定因被告违约原告有权没收履约保证金，故对被告该主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海云湖投资有限公司与被告上海九都购物有限公司分别于2012年10月20日及2014年8月27日签订的《资产租赁合同》及《补充协议》于2015年7月29日解除；二、被告上海九都购物有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区公园路533-551号（单号公园路553弄1号）房屋腾退后返还原告上海云湖投资有限公司；三、被告上海九都购物有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云湖投资有限公司2015年2月1日至2015年5月31日期间的房屋租金人民币833,333元；四、被告上海九都购物有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云湖投资有限公司房屋租金及使用费（自2015年6月1日起至实际腾退日止，按年租金人民币250万元标准计算）；五、被告上海九都购物有限公司在原告上海云湖投资有限公司处的履约保证金人民币30万元归原告上海云湖投资有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12,133.30元，减半收取计人民币6,066.65元，财产保全申请费人民币4,686.60元，由被告上海九都购物有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一五年九月七日
书记员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。