江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终2373号
上诉人(原审原告)：王万芳，女，1968年11月23日出生，汉族，住涟水县。
委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘磊，江苏六仁律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：顾玉芹，女，1972年6月16日出生，汉族，住涟水县。
被上诉人(原审被告)：王达军，男，1974年8月15日出生，汉族，住涟水县。
上诉人王万芳因与被上诉人顾玉芹、王达军排除妨害纠纷一案，不服涟水县人民法院（2017）苏0826民初5526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王万芳上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人搬离涟水县涟城镇金城北路107号的住宅楼第五层，被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未通知两见证人以证人身份到庭作证属于程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、第七十三条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十九条、第一百二十条的规定，凡是知道案件情况的单位和个人，若无法律规定的特殊情形，均应当到庭作证，并签署保证书。但是，一审法院在未组织开庭、通知上诉人与被上诉人到场的情况下，通知案外人别某、方某到法院制作了谈话笔录。别某、方某仅是涉案协议内容的见证者，其能证明的事项应限于协议本身。别某、方某若要对签订协议时的周围环境作出证明，则只能以证人的身份出庭作证，一审法院罔顾上诉人质证意见，仍将别某、方某二人的谈话笔录作为定案的直接证据；二、一审法院认定事实和适用法律均错误。一审法院认定邱加伍出售房屋时是经上诉人同意是错误的。涉案协议签订时，上诉人并未在场，在这之后更是一直明确反对将涉案房屋出卖。如果上诉人当时在场，对于出卖夫妻共同共有的房屋，被上诉人应该要求上诉人一并签字。即使假设上诉人在签订协议时在场，根据民法理论及《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，权利的放弃只能以明示的方式作出，沉默只有在法定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时才可以视为意思表示，所以一审法院不能仅凭上诉人本人在场且不表异议就认定上诉人同意了邱加伍的卖房行为。上诉人这些年来拒绝为被上诉人办理过户手续的行为足以反证上诉人一直是反对将涉案房屋出卖给被上诉人的。故邱加伍的卖房行为系无权处分，王达军不能善意取得涉案房屋，被上诉人对涉案房屋的占有仅是基于债权的占有，相对于上诉人的所有权来说属于无权占有。根据一审判决引用的法律条文，应该判决支持上诉人的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人顾玉芹辩称，涉案房屋出售给被上诉人了，涉案房屋被上诉人是有产权的，被上诉人从2005年就使用涉案房屋至今，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求维持一审判决。
被上诉人王达军未到庭答辩也未提供书面答辩意见。
王万芳一审诉讼请求：1、判令顾玉芹、王达军搬出位于涟水县××城镇××北路××层房屋；2、诉讼费由顾玉芹、王达军承担。
一审法院经审理认定事实如下：王万芳与邱加伍系夫妻关系，邱加伍于2009年4月去世。顾玉芹、王达军原系夫妻关系，双方于2014年3月在民政部门协议离婚。2005年4月12日，邱加伍与王达军签订《协议书》，协议约定邱加伍将王万芳与其共同所有的位于涟水县××城镇××小区（××北路东侧）房屋（现为××城镇××北路××）第五层（50㎡）以48000元出售给王达军，王达军可在所售房屋基础上进行加盖至109㎡，由邱加伍替王达军办理房屋产权证，签订协议时付款10000元，邱加伍为王达军办理好房产证后再付20000元，余款待王达军施工完毕一次性付清，邱加伍邻居别某、王达军朋友方某作为见证人在协议书中签字。协议签订后，王达军支付了10000元，并组织人员对房屋进行加盖，2005年底，房屋加盖完成后，顾玉芹、王达军搬入居住，涉案房屋所用水电均从王万芳户总表接出。后顾玉芹、王达军又支付了部分购房款，因邱加伍未能办理房屋过户登记手续，尚余购房款16000余元没有支付。
一审法院另查明，售房协议签订于王万芳与其丈夫邱加伍在所涉楼房一层经营的饭店中，经一审法院调查别某、方某两见证人，两人均陈述签订协议时王万芳本人在场，且对邱加伍出售房屋不表异议。王达军与顾玉芹协议离婚时，双方约定位于涟水县××城镇××北路××层房屋（约120㎡）归顾玉芹所有。
一审法院认为，王万芳丈夫邱加伍与王达军签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，属有效合同。涉案房屋虽还剩16000余元尚未支付，但因邱加伍与王达军在售房协议中约定，邱加伍在替王达军办理完房产过户手续后，王达军再支付20000元，故可认定王达军购买涉案房屋支付了合理对价。王万芳虽然陈述其丈夫出售房屋时未经其同意，但根据两见证人陈述，签订房屋买卖协议时王万芳本人在现场且不表异议，故王达军有充分理由相信邱加伍出售房屋时是经王万芳同意，且签订协议之后顾玉芹、王达军即对涉案房屋进行加盖并于同年实际入住使用多年，在此期间王万芳亦无证据证明对邱加伍出售房屋的行为表示反对。涉案房屋虽未办理房屋变更登记手续，但顾玉芹、王达军取得了房屋合法使用权，故对王万芳要求顾玉芹、王达军搬出涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回王万芳的诉讼请求。案件受理费80元，公告费600元，由王万芳负担。
本院经审理确认一审法院查明的事实。
本院认为，关于一审法院未通知两见证人到庭作证是否属于程序违法的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十七条规定：“人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零三条第一款规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。”一审法院对两见证人别某、方某进行调查形成谈话笔录两份，谈话笔录上有调查人、被调查人签名，两份谈话笔录在一审开庭时出示并经过双方当事人质证，一审法院行为符合上述法律规定。故上诉人关于一审法院未通知两见证人以证人身份到庭作证属于程序违法的主张不能成立，本院不予支持。
关于被上诉人应否搬离涉案房屋的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”邱加伍与王达军签订的涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示，属有效合同。根据一审法院对别某、方某的调查可知，邱加伍与王达军签订涉案房屋买卖协议时王万芳在场且未发表异议，故王达军有理由相信王万芳是同意邱加伍出售涉案房屋的。协议签订后顾玉芹、王达军对涉案房屋进行加盖并于2005年入住并实际使用至今，涉案房屋的水费也是由王万芳向被上诉人收取。王万芳主张被上诉人对涉案房屋不构成善意取得，却未提供充分证据证明，故一审法院认定被上诉人对涉案房屋取得了合法使用权并无不当。上诉人关于被上诉人应该搬离涉案房屋的主张不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人王万芳的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人王万芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
审 判 员 张兆宇
审 判 员 王 健
二〇一八年八月十三日
法官助理 周 丹
书 记 员 葛凤凤