浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙0382民初856号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行，住所地：乐清市乐成街道清远路121号。
负责人：吴贵强，系该支行行长。
委托诉讼代理人：倪秀秀，女，1992年8月12日出生，汉族，住乐清市，系该支行员工。
委托诉讼代理人：高小浩，男，1993年11月20日出生，汉族，住乐清市，系该支行员工。
被告：林咸照（系傅仙微之夫），男，1968年2月5出生，汉族，户籍所在地乐清市，现住乐清市。
被告：傅仙微（系林咸照之妻），女，1971年9月28日出生，汉族，户籍所在地乐清市，现住乐清市。
上列二被告委托诉讼代理人：刘雷，浙江杭天信(乐清)律师事务所律师。
被告：胡正豹，男，1965年4月14日出生，汉族，住乐清市，现服刑于浙江省金华监狱。
第三人：陈定耀，男，1955年12月26日出生，汉族，住乐清市。
第三人：陆友安，男，1965年7月23日出生，汉族，住乐清市。
第三人:缪金荣（系张雪彩之夫），男，1958年9月19日出生，汉族，住乐清市。
第三人:张雪彩（系缪金荣之妻），女，1957年1月5日出生，汉族，住乐清市。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行(下称浦发银行乐清支行)与被告林咸照、傅仙微、胡正豹、第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行乐清支行的特别授权委托诉讼代理人倪秀秀、高小浩、被告林咸照、傅仙微的特别授权委托诉讼代理人刘雷及被告胡正豹到庭参加诉讼，第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦发银行乐清支行向本院提出诉讼请求：请求继续执行胡正豹名下坐落在乐清市虹桥镇建强村的一处土地使用权【宗地号：036-001-1031-0000】。事实和理由：2012年1月10日，被告胡正豹与其配偶和原告签订了《最高额保证合同》（编号为：ZB9012201200000013），约定为浙江金宇灯饰有限公司与债权人即原告在2012年1月11日至2014年12月31日止的期间内连续签署的一系列合同提供最高额为880万元的担保。2013年浙江金宇灯饰有限公司无法正常还本付息，原告诉至法院，法院于2013年9月12日作出了（2013）温乐商初字第568号的判决书，判决胡正豹夫妇对浙江金宇灯饰有限公司的借款在最高额880万内承担连带偿还责任。案件在执行过程中，法院查封了被告胡正豹名下位于乐清市虹桥镇建强村的一处土地使用权（宗地号：036-001-1031-0000），被告林咸照、傅仙微于2017年4月20日提出执行异议，法院于2017年12月4日作出了案号为（2017）浙0382执异91号的执行裁定书，裁定中止对被告胡正豹名下的乐清市虹桥镇建强村的一处土地使用权（宗地号：036-001-1031-0000）的执行。原告认为，第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩、被告林咸照、傅仙微并未合法取得胡正豹名下的乐清市虹桥镇建强村的土地使用权（宗地号：036-001-1031-0000），同时涉案土地使用权未能办理转移登记并非胡正豹犯罪被羁押服刑所致，应当保护原告的合法权益，继续执行胡正豹名下的乐清市虹桥镇建强村的土地使用权（宗地号：036-001-1031-0000）。首先，第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩、被告林咸照、傅仙微并未合法取得胡正豹名下的乐清市虹桥镇建强村的土地使用权（宗地号：036-001-1031-0000）。根据林咸照、傅仙微执行异议申请提交给法院的1993年10月25日的《卖契》，虽《卖契》上约定胡正豹以3万元的价格将280平方米的土地使用权和地上临时棚结构转让给第三人陈定耀，但《卖契》性质等同合同，仅能确认其有该约定，但不能确认履行情况。同时，胡正豹的二间建房指标并无证据证明其受让于第三人陈定耀、陆友安。2006年9月28日，胡正豹出具委托书，委托陈定耀办理80平方米用地工程、地籍登记和房产确认等，仅能证明胡正豹授权陈定耀协助办理相关事宜，不能证明陈定耀取得土地使用权及二间建房指标。法院（2017）浙0382执异91号的执行裁定书中查明的“第三人陈定耀以胡正豹名义缴纳了耕地开垦费1120元，违法建房行政处罚款15120元，道路设施配套费20000元”认定错误，被告林咸照、傅仙微提供的《行政处罚决定书》、《浙江省罚没财物专用票据》、乐清市国土资源局出具的《缴款通知书》、《浙江省非税收入统一票据》、《浙江省罚没财物专用票据》、《浙江省农村集体组织统一收据》的处罚人和交款人均为胡正豹。2007年10月8日，乐清市规划建设局审批的《建设工程许可证》署名为胡正豹。第三人陈定耀、陆友安在2008年5月20日非法将涉案土地使用权及地上建筑物转让给第三人缪金荣、张雪彩，第三人缪金荣、张雪彩于2010年2月19日非法将涉案两间土地中的西边一间土地使用权及地上房屋转让给林咸照、傅仙微。遂该土地使用权及地上房产均为被告胡正豹合法所有。其次，原告认为涉案土地为宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”、第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”，《农村宅基地管理办法》第八条：“农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。”的规定，涉案土地不得擅自转让，即使合法转让需及时变更登记，遂本案所涉及的三次土地使用权的转让均无效。再次，原告认为，法院（2017）浙0382执异91号的执行裁定书里“涉案土地使用权未能办理转移登记并非胡正豹犯罪被羁押服刑所致”认定有误。若陈定耀、陆友安受让合法，被告胡正豹名下涉案土地的土地证取得时间为2009年4月5日，而胡正豹2012年6月28日被刑事拘留，期间有三年多时间可办理转移登记。为保护原告的合法权益，故具诉状起诉提出上述诉讼请求。
原告为证明其主张事实，向本院提交了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告主体资格；
2、（2017）浙0382执异91号执行裁定书，证明被告林咸照、傅仙微诉讼主体资格及原告提起执行异议之诉的依据；
3、身份证、结婚证，证明被告林咸照、傅仙微、胡正豹的主体资格及被告林咸照、傅仙微系夫妻关系；
4、身份证、结婚证，证明第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩的主体资格及缪金荣、张雪彩系夫妻关系。
被告林咸照、傅仙微答辩称：1、被告胡正豹并非涉案土地使用权的实际权利人，涉案土地使用权的原实际权利人为第三人陈定耀、陆友安。1993年10月25日，第三人陈定耀向被告胡正豹购买了坐落在㎡的坦基及临时棚结构，同时第三人陈定耀、陆友安受让了2个建房指标。第三人陈定耀、陆友安受让被告胡正豹建房指标后，一直借用被告胡正豹名义申请审批涉案土地使用权证，故涉案土地实际使用权人为第三人陈定耀、陆友安。2、第三人缪金荣、张雪彩从第三人陈定耀、陆友安处合法受让了涉案土地使用权及地上附着物，之后建造了涉案二间八层的房屋，并缴纳了相应罚款，应系涉案土地使用权的原合法权利人及地上房屋的原合法所有权人。3、俩被告从第三人缪金荣、张雪彩处合法受让了涉案土地使用权及地上房屋，依约支付了房产证及土地证过户前的全部房屋价款，并对受让房屋进行装修居住至今。现涉案土地使用权及房产属俩被告合法所有。4、涉案土地使用权转让经虹桥镇建桥村村集体同意。2001年间，第三人陈定耀、陆友安从虹桥镇建强村村民处受让涉案宅基地已经虹桥镇建强村村民小组同意；虹桥镇建强村股份经合作社确认涉案土地使用权人现为被告林咸照、傅仙微。5、涉案土地使用权及房产至今之所以未办理过户登记，系不可抗力因素所致，非因俩答辩人自身原因所致。2013年3月13日，被告胡正豹因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关逮捕，之后被贵院判处有期徒刑8年6个月。2013年3月14日乐清市住房和城乡规划建设局作出《浙江省建设工程规划核实确认书》（编号：浙规核字第2013-0382C0014号），2014年8月1日贵院作出（2014）温乐执民字第1121-5号《执行裁定书》。在此期间，因被告胡正豹一直处于被羁押状态，不能协助被告林咸照、傅仙微办理涉案土地使用权及房产的过户手续。因此涉案土地使用权及房产不能办理过户手续系不可抗力因素所致。综上所述，俩答辩人认为原告提起的诉讼请求均无事实与法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告林咸照、傅仙微为证明其主张事实，向本院提交了以下证据：
1、户口本（三本）、陆友安人口信息，证明被告林咸照、傅仙微系农业户口；第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩均系农业户口；
2、《卖契》、《契约》、《谈话笔录》、《第三人意见书》，证明：(1)1993年10月25日，被告胡正豹将约280㎡的土地使用权及地上临时棚结构转让给第三人陈定耀，同时第三人陈定耀和陆友安受让了被告胡正豹二个建房指标；(2)第三人陈定耀和陆友安使用从被告胡正豹处受让的二个建房指标在涉案土地上搭建了涉案的二间屋基及房屋钢结构；(3)2008年5月20日，第三人陈定耀、陆友安将涉案两间土地使用权及地上附着物依法转让给第三人缪金荣；
3、《委托书》、乐规建监字（2006）第04558号《行政处罚决定书》、《浙江省罚没财物专用票据》、乐清市国土资源局出具的《缴款通知书》、《浙江省非税收入统一票据》、《浙江省罚没财物专用票据》、《浙江省农村集体经济组织统一收据》、《建设工程规划许可证》、《集体土地使用证》，证明：(1)第三人陈定耀以被告胡正豹名义缴纳了涉案土地的违建罚款、耕地开垦费、道路设施配套费，办理了建设工程规划手续；(2)2007年10月8日，乐清市规划建设局作出登记为被告胡正豹名字的《建设工程规划许可证》（证号：2007浙规证035040886号）；(3)2009年4月5日，乐清市人民政府颁发登记为被执行人胡正豹名字的《集体土地使用证》（权证号：乐政集用2009第36-896号）；
4、《房屋买卖协议书》、《卖契》、《欠据》、银行转账凭证（三份）、《收条》、《谈话笔录》（三份）、《情况说明》、《第三人意见书》，证明：(1)2010年，第三人缪金荣、张雪彩将受让的涉案西边一间土地使用权及经合法建造的地上房屋依法转让给被告林咸照、傅仙微；(2)证明被告林咸照、傅仙微向第三人缪金荣、张雪彩按《房屋买卖协议书》及《契约》的约定支付了房屋价款人民币205万元；
5、《乐住规建告字2012第04026号告知书》、《浙江省罚没财物专用票据》、《浙江省非税收入一般缴款书》、浙规核字第2013-0382C0014号《浙江省建设工程规划核实确认书》，证明：(1)2012年12月3日，第三人缪金荣向乐清市住房和城乡规划建设局缴纳了违建罚款99688.10元及集镇配套设施建设费36037.8元；(2)2013年3月14日，乐清市住房和城乡规划建设局确认涉案两间土地上的八层建筑合法有效；
6、虹桥镇地名办公室《证明》（二份）、《供电告知书》、《历月电费明细》、乐清市供水集团有限公司机打发票、《房屋租赁协议书》，证明被告林咸照、傅仙微及儿子林富成居住在涉案土地及地上房产（用电地址为：乐清市虹桥镇建强行政村杏陶西路4间，用水地址为：杏陶西路15号，俩处地址名为一处房产），并缴纳生活用水用电等费用，同时将店面予以出租等事实；
7、《温州市农村集体经济组织统一收据》，证明2016年4月13日，被告林咸照、傅仙微向虹桥镇建强村股份经济合作社缴纳过户费15000元；
8、（2014）温乐执民字第1121-5号执行书、《乐清市不动产登记查询记录》证明2014年8月1日，乐清市人民法院将涉案土地予以查封；
9、（2013）浙温刑终字第783号《刑事裁定书》，证明1、2013年3月13日起至今，被告胡正豹因犯非法吸收公众存款罪被司法机关羁押；涉案土地使用权不能办理过户登记手续是由于被告胡正豹犯罪被司法机关羁押所致，不是被告林咸照、傅仙微自身原因所致。
10、证人林昌昔、陈良朋的证言，证明涉案房屋是由林咸照、傅仙微请他们来做木工及油漆，为林咸照、傅仙微合法所有；
11、证人连新友的证言，证明涉案房屋系由缪金荣、张雪彩让其合法建造的。
被告胡正豹辩称，上世纪九十年代，其有将约280㎡的土地使用权及地上临时棚结构转让给第三人陈定耀，同时第三人陈定耀和陆友安受让了二个建房指标。
第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩未作答辩，亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院认为，双方当事人提供的上述证据与本案均具有一定关联性，且当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，1993年10月25日，被告胡正豹与第三人陈定耀达成一份《卖契》，约定被告胡正豹将约280㎡的土地使用权及地上临时棚结构以30000元的价格转让给第三人陈定耀，同时第三人陈定耀和陆友安受让了胡正豹二个建房指标。2001年，第三人陈定耀和陆友安经虹桥镇建强村村民小组同意，陆续从村民处受让坐落在米市路北侧的5间地基（包括涉案的2间地基），并使用胡正豹的二个建房指标着手搭建屋基及房屋钢结构。
2006年9月28日，被告胡正豹出具委托书，委托第三人陈定耀办理80㎡用地工程、地籍登记和房产确权等。同日，第三人陈定耀以被告胡正豹名义向乐清市规划建设局缴纳了涉案土地违建罚款10000元。第三人陈定耀于2007年8月20日、2007年9月13日以被告胡正豹名义分别向乐清市国土资源局、乐清市虹桥镇建强村缴纳了耕地开垦费1120元、违法建房行政处罚款15120元、道路设施配套费20000元。2007年10月8日，乐清市规划建设局作出登记为被告胡正豹名字的《建设工程规划许可证》（证号：2007浙规证035040886号），准许在涉案土地上建设建筑面积为320㎡二间四层的房屋。
2008年5月20日，第三人陈定耀、陆友安与第三人缪金荣达成一份《契约》，约定第三人陈定耀、陆友安将涉案的两间土地使用权及地上附着物以人民币198万元的价格转让给第三人缪金荣。之后，第三人缪金荣、张雪彩（系缪金荣之妻）在涉案两间土地上建房八层。2009年4月5日，乐清市人民政府颁发登记为被告胡正豹名字的《集体土地使用证》（权证号：乐政集用2009第36-896号，地号：036-001-1031-0000），确认涉案土地使用权面积为80㎡。
2010年2月19日，傅仙微与第三人缪金荣达成《房屋买卖协议书》，约定第三人张雪彩将涉案两间土地中的西边一间土地使用权及地上房屋以235万元的价格转让给傅仙微。同时协议书中明确：1、第三人缪金荣已收取定金人民币40万元；2、房屋楼层罚款由第三人张雪彩方理直；3、因房产证目前未办出，傅仙微扣住押金人民币30万元，等证件办齐并过户后，再将该30万元支付给第三人缪金荣。2010年5月2日，被告林咸照、傅仙微与第三人缪金荣、张雪彩又签订了一份《契约》，进一步确认第三人缪金荣、张雪彩将涉案两间土地中的西边一间土地使用权及地上房屋以人民币235万的价格转让给两被告。在此期间，两被告根据《房屋买卖协议书》及《契约》的约定，向第三人缪金荣、张雪彩支付了房屋价款205万元，由第三人张雪彩亲笔出具的一份《收条》为凭。之后，被告林咸照、傅仙微对受让房屋进行装修并居住至今。
2012年12月3日，乐清市住房和城乡规划建设局作出《乐住规建告字2012第04026号告知书》，要求于2012年12月7日前缴纳违建罚款99688.10元。2012年12月6日，第三人缪金荣以被告胡正豹名义缴纳上述罚款。2013年3月14日，乐清市住房和城乡规划建设局作出《浙江省建设工程规划核实确认书》（编号：浙规核字第2013-0382C0014号），确认登记为胡正豹名字的坐落在建筑面积为920.63㎡。
2013年3月13日，被告胡正豹因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关逮捕。2013年6月19日，本院作出（2013）温乐刑初字第566号刑事判决，以被告人胡正豹犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币300000元。被告人胡正豹不服上诉至温州市中级人民法院，2013年10月30日，温州市中级人民法院作出（2013）浙温刑终字第783号刑事裁定，维持原判。
另查明，上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行与浙江金宇灯饰有限公司、五龙控股有限公司、温州华瀚电子有限公司、周赛珠、胡正豹金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月12日作出（2013）温乐商初字第568号民事判决书。因胡正豹等人未履行已生效判决书所确定的义务，该案进入执行程序，2014年8月1日，本院于作出（2014）温乐执民字第1121-5号执行裁定，查封了登记在胡正豹名下的坐落在乐清市虹桥镇建强村的一处土地使用权（宗地号：036-001-1031-0000）。被告林咸照、傅仙微从缪金荣、张雪彩夫妻处购买一间八层房屋所在地块系上述被查封地块中的一间。为此，被告林咸照、傅仙微提出执行异议。2017年12月4日，本院作出(2017)浙0382执异91号执行裁定书，中止对登记在被执行人胡正豹名下的乐清市虹桥镇建强村的一处土地使用权（宗地号：036-001-1031-0000）的执行。原告不服遂起诉。
本院认为，本案争议焦点是被告林咸照、傅仙微对案涉房产及土地使用权是否享有足以排除执行的民事权益。本案中被告林咸照、傅仙微与第三人缪金荣、张雪彩之间在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，主体适格，内容合法，意思表示真实，应为有效。被告林咸照、傅仙微依约履行支付价款义务并实际占有、管理、使用该房屋时间较长，且按规定缴纳相关费用。虽然涉案房屋未办理过户登记，但并非被告林咸照、傅仙微自身原因所致，现有证据也无法证明其对此存在过错，故被告林咸照、傅仙微取得物权期待权，具有阻止对涉案房屋及土地使用权的强制执行效力。因被告林咸照、傅仙微未及时办理涉案房屋过户登记致引发纠纷，应负担本案受理费。原告请求继续执行的理由不足，本院不予采纳。第三人陈定耀、陆友安、缪金荣、张雪彩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司温州乐清支行的诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告林咸照、傅仙微负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 韦开云
人民陪审员 朱乐儒
人民陪审员 赵志辉
二〇一八年五月十五日
书 记 员 郑小东