江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)吴江开民初字第1878号
原告胡少华。
被告倪学平。
原告胡少华与被告倪学平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告胡少华到庭参加诉讼,被告倪学平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡少华诉称，原告于2012年9月10日与被告签订了山湖花园637号店面的租房合同，合约期为3年，每年租金21000元，并交押金20000元给被告，其中注明合同期满需退还原告押金。2015年6月，原告收到开发区政府关于山湖东路637号店面的房屋招租通知，并于6月30日拍租下上述租房合同涉及的房屋，合同期自2015年7月1日至2018年6月30日，而被告在原告取得新承租权后仍占用该房屋2个月零10天。因此原告起诉请求：判令被告归还租房押金20000元及2个月零10天的房租4083元；判令被告出诉讼费。
被告倪学平在本案简易程序庭审时辩称，第一、原告的诉讼请求及事实理由无依据，被告与开发区总公司签订有三年的租赁合同，自2014年4月1日至2015年6月30日，说明该三年的实际承租人是被告，2015年6月30日由原告通过拍卖程序从开发区总公司竞拍得了山湖东路637号房屋三年的租赁期，原告在兑拍时明知应给原承租人三个月的搬迁期和20000元的搬迁费的情况下，签订了新的租赁合同，现在原告向被告要回20000元押金和搬迁期内的租金是不诚信的表现。
经审理查明，
1、2012年3月31日，倪学平在落款乙方栏签名，与甲方的吴江经济技术开发区发展总公司（以下简称开发区发展总公司）共同签订一份《吴江经济开发区山湖东路637号房屋租赁合同》，合同约定：“……甲方按照公开、公平、公正的原则进行拍租，……乙方取得租赁权，为了明确双方的权利和义务，特签订以下房屋租赁合同共同遵守：一、房屋的座落及面积，1、乙方同意承租座落吴江经济开发区山湖东路637号房屋，租赁建筑面积约38㎡。二、租赁期限，甲方同意将上述房屋出租给乙方，使用期限为三年，自2012年4月1日始至2015年6月30日止，其中2012年4月1日至6月30日为装修期，免租金。……五、转租，乙方对出租房屋的转租、分租、必须征得甲方书面同意，转租、分租条款不得与本租赁合同条款有冲突，所有分租协议需报甲方备案。……”
2、2013年9月10日，原告胡少华在落款乙方栏签名，与在落款甲方签名的被告倪学平共同签订了一份《租房合同》，合同约定：“……1、甲方同意把山湖花园店面一间出租乙方并保证该房的合法性。2、乙方所租店面仅为经营鱼具一类，不得经营违法活动。3、租期自2012年9月10日-2015年9月9日，乙方如期将房屋归还甲方。……5、付款方式，乙方每年的9月10日支付甲方1年租金，第2次2013年8月10日支付租金，第3年在2014年8月10日支付租金，续租另议。……租金每年为贰万壹仟元（21000），乙方应交于甲方押金贰万（20000），合同期满，甲方退回乙方押金贰万（20000）。……9、如乙方在中途退房，甲方不承担退回租金。……11、所付租金及押金时间以收据为证。”该合同未征得开发区发展总公司的书面同意及备案；原被告双方确认，胡少华已向倪学平支付了租金和押金20000元。
3、2015年8月7日，胡少华作为承租方在落款乙方栏签名，与出租方的甲方开发区发展总公司共同签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“……甲方按照公开、公平、公正的原则进行拍租，……乙方取得租赁权，为了明确双方的权利和义务，特签订以下房屋租赁合同共同遵守：一、房屋的座落及面积，2015年6月30日乙方参加由苏州鼎丰拍卖有限公司举行的拍卖会竞得甲方所拥有的座落于吴江经济技术开发区山湖东路637号房屋三年期租赁权，房屋租用面积约38㎡。二、租赁期限，甲方同意将上述房屋出租给乙方，使用期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，三、租金和租金缴纳的方式……五、转租，本合同项下的房屋乙方未经甲方书面同意，不得进行转租、分租。……如甲方同意转租的，乙方与甲方之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，乙方应当连带赔偿由此而给甲方造成的一切损失……十、其他约定事项，1、乙方在交纳租金同时支付给甲方房屋现状使用、办公用途信誉保证金及履约保证金人民币贰万元（即本合同中相关条款中所述之租赁押金），于租赁结束时水、电、电话等费用结算后，无息多退少补……”
4、2015年6月26日，苏州鼎丰拍卖有限公司拍卖登记显示，胡少华举7号牌于2015年6月26日拍得标的物。
2015年6月30日，苏州鼎丰拍卖有限公司发出《2015年6月30日房屋租赁权拍卖特别规定》，该规定明确：“……其中12号标的买受人如非原承租人，则买受人同意给现房屋实际经营人三个月的搬迁期（自原租赁合同到期次日起算），此搬迁期的租金由买受人（即新承租人）承担，另买受人须给予现房屋实际经营人搬迁费，搬迁费为人民币贰万元整（搬迁费应在本次拍卖成交后五日内付清至拍卖人，逾期或不足额支付上述款项，委托人有权解除与买受人的租赁关系并由买受人支付总租金30%的违约金）……竞买人声明：本人在申请竞买登记时已细读本《2015年6月30日房屋租赁权拍卖特别规定》的全部内容，并同意遵守上述规定”，胡少华在竞买人栏签名。
上述事实，有《吴江经济开发区山湖东路637号房屋租赁合同》、《租房合同》、《房屋租赁合同》、《2015年6月30日房屋租赁权拍卖特别规定》及庭审笔录等证据证实。
本院认为，第一，依原告胡少华提交的《吴江经济开发区山湖东路637号房屋租赁合同》、原告与被告倪学平签订的《租房合同》并结合庭审笔录可证实，涉案座落于吴江经济技术开发区山湖东路637号的房屋是本案证据《吴江经济开发区山湖东路637号房屋租赁合同》、《租房合同》、《房屋租赁合同》和《2015年6月30日房屋租赁权拍卖特别规定》中共同的标的物，因倪学平与开发区发展总公司所签订的《吴江经济开发区山湖东路637号房屋租赁合同》中明确约定，“乙方对出租房屋的转租、分租、必须征得甲方书面同意”，本案中当事人未提供证据证实涉案房屋得到了开发区发展总公司的书面同意和备案而转租，法律规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效，因此，倪学平基于《吴江经济开发区山湖东路637号房屋租赁合同》取得的涉案租赁房屋因转租与胡少华签订的《租房合同》无效。
第二，法律规定，因合同无效而取得的财产应当返还，因此，被告倪学平因与原告胡少华之间签订的《租房合同》而取得的租金及押金20000元均应返还胡少华，又因胡少华签订《租房合同》后实际使用了涉案房屋直至2015年6月26日参加对涉案房屋的竞拍并取得新的承租权，又由于倪学平已向《吴江经济开发区山湖东路637号房屋租赁合同》的相对方开发区总公司支付了相应房屋租金，因此胡少华应向倪学平支付相应的房屋使用费，因本案原被告双方在自愿协商基础上基于《租房合同》已约定并实际给付了涉案房屋租金，因此该房屋使用费可参照已付的房屋租金金额且不予返还，但押金应予以返还，故本院对原告的由被告返还已付的押金20000元的诉讼请求予以支持。
第三，胡少华已于2015年6月26日参加对涉案房屋的竞拍并取得新的承租权，并签字确认了《2015年6月30日房屋租赁权拍卖特别规定》，该特别规定明确，“买受人同意给现房屋实际经营人三个月的搬迁期（自原租赁合同到期次日起算），此搬迁期的租金由买受人（即新承租人）承担”，因原被告间签订的《租房合同》无效，故涉案房屋的实际经营人仍是倪学平，依该特别的条款，自2015年7月1日起至2015年10月1日间的租金应由“买受人”即新承租人胡少华自行承担，故本院对原告的要求由被告给付二个月零十天的房租金的诉讼请求不予支持。
被告倪学平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告倪学平应予本判决生效之日起十日内返还原告胡少华押金20000元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、驳回原告胡少华的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费402元，由被告倪学平承担334元，原告胡少华承担68元，被告倪学平承担的部分于本判决生效之日起十日内直接交付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10555301040017676）。
审 判 长 赵向煜
人民陪审员 邱知行
人民陪审员 翁伟明
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 王 莹