江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0583执异24号
案外人：蒋杰，男，汉族，1983年2月13日生，住江苏省昆山市。
案外人：赵珏，女，汉族，1982年8月11日生，住江苏省常熟市碧溪新区。
申请执行人：李长青，男，汉族，1955年12月26日生，住福建省莆田市荔城区。
被执行人：林国镇，男，汉族，1974年4月23日生，住江苏省昆山市。
被执行人：林秀琼，女，汉族，1973年5月9日生，住江苏省昆山市。
被执行人：林怡莉，女，汉族，1991年8月28日生，住江苏省昆山市。
被执行人：林怡强，男，汉族，1993年1月5日生，住江苏省昆山市。
被执行人：昆山市日盛模具钢材有限公司，住所地江苏省昆山开发区青阳南路22号，统一社会信用代码91320583729003345N。
法定代表人：林美华。
被执行人：昆山宏佳钢模科技有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇东方路221号，统一社会信用代码913205835546601744。
法定代表人：陈先章。
被执行人：昆山大亚太实业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇杨文村，统一社会信用代码91320583752006552A。
法定代表人：陈先章。
被执行人：宏佳特殊钢（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇城北路南侧,统一社会信用代码913205833389465739。
法定代表人：林美华。
被执行人：陈先章，男，汉族，1959年9月10日生，住福建省莆田市荔城区，
本院在执行申请执行人李长青与被执行人林国镇、林秀琼、林怡莉、林怡强、昆山市日盛模具钢材有限公司、昆山宏佳钢模科技有限公司、昆山大亚太实业有限公司、宏佳特殊钢（昆山）有限公司、陈先章民间借贷纠纷一案中，案外人蒋杰、赵珏对本院查封被执行人林怡莉名下位于昆山市XX镇XX小区XX幢XX室房屋主张所有权并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人蒋杰、赵珏称，其为昆山市XX镇XX小区XX幢XX室的买受人并已实际占有该房屋，对法院的查封提出异议。主要理由：1、案外人在法院查封之前已签订了合法有效的买卖合同。2015年11月23日，案外人与被执行人林怡莉在昆山住商房地产经纪有限公司的居间服务下，就XX小区XX幢XX室房屋签订房屋买卖合同。总房价为3860000元。2、案外人已合法占有该房产。2015年12月6日，林怡莉将该房产交付案外人。交房后，案外人开始购买家具等对房产进行装修并入住至今。3、案外人已按约支付购房款87万元，并愿意将剩余购房款交付法院。4、案外人的贷款资料，中国银行早已审批通过。因联系不到林怡莉，银行手续无法办理。无法办理解押手续，进而导致无法办理过户手续。综上，案外人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，法院不应执行案外人购买的符合法定保护条件的未过户房产。法院的查封行为侵犯了案外人的合法权益，请求法院解除对XX小区XX幢XX室的查封。
本院经审查查明，案外人蒋杰、赵珏于2015年11月23日通过昆山住商房地产经纪有限公司与被执行人林怡莉签订《昆山住商房屋买卖合同》（编号：KSS0007164），约定由案外人购买被执行人林怡莉所有的位于昆山市XX镇XX小区XX幢XX室房产（房屋产权证号：27××69；土地使用权证号：01026），转让价款为3860000元（叁佰捌拾陆万元整）。
合同签订后，2015年11月24日，案外人赵珏通过邮储银行（卡号62×××25）向被执行人林怡莉的工商银行账号（卡号62×××79）转账叁拾贰万元（¥320000.00元）；案外人赵珏于2015年12月3日向中国银行申请个人贷款，同时双方于2015年12月6日完成XX小区XX号楼XX室的交房手续。2015年12月14日，案外人赵珏通过邮储银行（卡号62×××14）向昆山住安房地产经纪有限公司在中国银行账号（48×××50）转账贰拾万整（¥200000.00元）；2015年12月14日，案外人通过POS机刷卡向昆山住安房地产经纪有限公司转账支付100000元；2015年12月20日，案外人通过POS机刷卡向昆山住安房地产经纪有限公司转账支付200000元；2016年1月13日，居间方收取50000元，其中20000元由居间方支付给被执行人，另外30000元后由案外人收回。在此期间蒋杰、赵珏于2015年12月起分别从家具店、网店等开始订购床、床垫、衣柜、卫浴等物品，送货地址均为XX小区XXXX室。从2016年1月至12月的电费也由案外人支付。且2016年2月1日案外人赵珏在电信营业厅办理了电话、宽带、iTV移机手续，从苏州市昆山市玉山镇XX小区XX幢XX室移至苏州市昆山市新镇XX小区XX幢XX室。案外人实际居住XX小区XX幢XX室至今
2015年12月8日，本院依李长青的诉前财产保全申请，作出（2015）昆民诉保字第0079号民事裁定对林怡莉名下位于昆山市XX镇XX小区XX幢XX室（房屋产权证号27××69）予以查封。2016年9月19日，本院对李长青诉林国镇、林秀琼、林怡莉、林怡强、昆山市日盛模具钢材有限公司、昆山宏佳钢模科技有限公司、昆山大亚太实业有限公司、宏佳特殊钢（昆山）有限公司、陈先章民间借贷纠纷一案，作出（2016）苏0583民初497号民事判决书，判决如下：一、林国镇、林秀琼偿还李长青借款本金3540000元、利息969227元及逾期利息（以本金3540000元为基数自2015年12月1日起按年利率24%计算至实际给付之日）；二、���怡强、昆山市日盛模具钢材有限公司、昆山宏佳钢模科技有限公司、昆山大亚太实业有限公司、宏佳特殊钢（昆山）有限公司、陈先章对上述债务承担连带责任；三、林怡莉对上述债务中的960321.16元承担连带责任。李长青依据上述生效法律文书向本院申请强制执行，本院于2017年2月17日立案执行。
另查明，案外人经本院释明后，表示愿意将购房余款支付至法院，并按要求于2017年5月9日将余款人民币贰佰玖拾玖万（¥2990000.00元）付至本院纠纷款账户内。
上述事实，由民事判决书、民事裁定书、异议申请书、房屋买卖合同、付款凭证、收据、订购单、水电费发票、电信业务申请单、银行贷款申请材料、中介机构证明等证据材料及本院调查笔录等证据材料予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件���干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人就涉案房产于法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，并于查封前占有使用该房产，期间案外人向被执行人支付了部分房款，并按照本院要求将剩余款项付至法院账户。涉案房产在购房合同签订后不久即被查封，无法办理过户登记非出于案外人自身原因。据此，案外人以所有权主张排除对该执行标的物之强制执��的异议符合法律规定，对其异议主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对昆山市XX镇XX小区XX幢XX室房产的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 顾文华
审 判 员 袁晓鹏
人民陪审员 孙红芳
二〇一七年五月十五日
书 记 员 汤 君