天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初48883号
原告:杨巍巍,男,1980年5月30日出生,汉族,天津新展高速公路有限公司职工,住天津市滨海新区。
被告:高安兴,男,1947年11月12日出生,汉族,中建六局第二建筑工程有限公司退休职工,住湖北省麻城市。
原告杨巍巍与被告高安兴房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月12日受理后,依法由审判员李朋林适用简易程序独任审判,于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告杨巍巍,被告高安兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判令依法解除原、被告双方签订的《房屋买卖(置换)合同》,并判令被告向原告支付已付给居间方的居间费用2,550元,以及双倍返还定金10,000元,合计12,550元。2、判令被告赔偿原告因延误购房而逾期多支出的费用30,000元。3、诉讼费由被告支付。事实和理由:2016年5月29日,原、被告和天津市××新区汉沽华进房产信息咨询服务部(以下简称华进服务部)签订了《房屋买卖(置换)合同》,合同约定原告购买被告所有的坐落在天津市××新区汉沽泰安里楼房一套,房屋成交价格为255,000元。合同签订后,原告按照约定支付了定金5,000元,并交付了居间费用2,550元。在原告继续按照合同履行相关义务过程中,被告明确表示不再出售上述房屋。为维护原告的合法权益,特提起诉讼。
原告为证实其主张向本院提交证据材料如下:
1、《房屋买卖(置换)合同》一份,证明原告和被告之间存在房屋买卖合同关系;
2、《附加协议》一份,证明原告已将定金5,000元支付于中介;
3、光盘一张,证明原告与被告之子的通话录音;
(上述证据材料均为复印件)
被告辩称,对原告诉请均有异议,认为只是口头委托女儿出售房屋,没有书面委托,应认定《房屋买卖(置换)合同》为无效合同。关于《房屋买卖(置换)合同》并没有本人签字,且没有收取过原告的买房定金。请求驳回原告要求的双倍返还定金10,000元、居间费2,550元以及原告因延误购房而预期多支出的30,000元费用的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的录音等证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下:
一、原告提供《房屋买卖(置换)合同》及附加协议各一份,证明原告和被告之间存在房屋买卖合同关系,原告已按约支付了定金。被告对《房屋买卖(置换)合同》及附加协议认为没有见过,也不知道,也不予认可。本院认为,原告提供的上述两份证据来源合法且真实,并与本案相关联,本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年5月29日,经华进服务部中介,高旭云(系被告之女儿)以被告(甲方)的名义与原告(乙方)签订了一份《房屋买卖(置换)合同》,该合同约定:原告购买被告所有的位于天津市××新区汉沽泰安里房屋;建筑面积为69.21平方米;房屋价款为255,000元;被告于2015年5月29日交付给被告定金5,000元,余下购房款原告以办理按揭贷款的方式支付给被告;原、被告双方商定于房管局预约当天,双方到房管局办理买卖手续,此房为贷款买卖,预计预约时间2016年9月底之前;被告承诺于贷款审批下来到房管局办理过户手续当天腾空该房屋,并将该房屋钥匙交于原告,双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、数字电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜;如任何一方拒绝履行合同或解除合同,由违约方向对方支付违约金,违约金按所交付的定金的双倍赔偿给对方,实际损失超过违约金总额的,违约方应据实赔偿;原告承诺2017年10月份以后将户口迁入此房屋;该合同于被告孙子收到录取通知书当天生效。高旭云代被告在该合同甲方处签名,同时,高旭云也在该合同甲方处上签了自己的名字。同日,原告与高旭云签订了一份《附加协议》,该协议约定:双方均同意将5000元定金留于中介,此定金于买卖合同生效当日,中介交于房主。该合同及补充协议签订后,原告于签合同当日依约支付定金5000元,并交付给华进服务部,但被告至今未从华进服务部领取该定金。同时,原告向华进服务部交纳了中介费2,550元。2016年8月,被告之孙收到了大学录取通知书,随后,原告经与被告之子高辉协商,高辉代被告在该合同上注明:此合同2016年8月8日起生效。后被告以要求一次性付款等为由不再继续履行合同,故原告向本院提起诉讼。
本院认为,本案的争议焦点为:一、合同的效力问题;二、如何承担违约责任。就上述争议焦点本院分述如下:
一、合同的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。被告高安兴与高旭云是父女关系,高旭云虽没有得到被告高安兴的书面授权即与原告签订处分被告房产的《房屋买卖(置换)合同》及《附加协议》,但原告有理由相信高旭云已经取得被告高兴安的同意才向中介公司挂牌出售的,并且在华进服务部高旭云与被告高兴安电话沟通后才与原告签订《房屋买卖(置换)合同》及《附加协议》,作为被告之女,高旭云代表高安兴签字的行为,符合表见代理的规定,对此,被告应承担法律规定的民事责任。另外,被告之子在合同上注明该合同生效日期的行为,亦构成表见代理,该代理行为所产生的后果,也应由被告承担。综上,原告与被告签订的《房屋买卖(置换)合同》是当事人真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有约束力,双方均应按照合同约定履行各自义务。
二、如何承担违约责任。
原、被告双方签订《房屋买卖(置换)合同》后,原告依合同约定履行了交付定金的义务,且根据合同约定,双方就合同生效期限已进行了明确约定,该合同已发生法律效力,并被认定为有效合同,现被告以要求一次性付款及合同无效为由不履行该项合同义务,已构成实际违约。而原告在该合同履行中并不存在违约行为,因此,原告请求解除双方签订的《房屋买卖(置换)合同》符合法律规定,本院予以支持。
原告请求被告双倍返还定金10,000元的诉请,本案中,原告已于签订合同当日按原、被告双方的合议,将定金5,000元交付给华进服务部,现该定金被告虽然没有领取,仍保存在华进服务部,但华进服务部保存该定金的行为系代为被告保管,因此,应认定原告向被告交付了定金5,000元。现原告请求由被告双倍返还定金的诉请,符合法律规定,本院予以支持。
原告请求由被告赔偿中介费费用2,550元的诉请,因被告承担了双倍返还定金的违约责任,现原告的实际损失为向华进服务部支付了2,550元的中介费,该数额未超过双倍返还定金的数额,故本院对原告由被告赔偿中介费费用2,550元的诉请不予支持。
原告关于由被告赔偿因延误购房的预期损失30,000元的诉请,本院认为,被告之所以拒绝履行合同而不出售房屋,系二手房交易价格随市场变化而上涨所致,被告的违约行为,直接导致原告重新购买同等条件的房屋必然多支出购房款,而该损失系被告违约所造成的,因此,被告理应赔偿该损失。本院结合汉沽地区二手房交易价格上涨幅度,以及合同履行程度、当事人过错等情节,并考虑到已确定由被告双倍返还定金的情况,酌定被告再赔偿原告损失15,000元。
综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十五条的规定,判决如下:
一、原告杨巍巍与被告高安兴签订的《房屋买卖(置换)合同》于本判决生效后予以解除。
二、被告高安兴于本判决生效后十日内,双倍返还给原告杨巍巍定金人民币10,000元。
三、被告高安兴于本判决生效后十日内,赔偿给原告杨巍巍损失人民币15,000元。
四、驳回原告杨巍巍的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币431元,由被告承担。被告应在本判决生效后十日内将其承担的诉讼费直接交付本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 李朋林
二〇一六年十二月六日
书记员 李媛媛
附:法律释明:
1、《中华人民共和国合同法》第四十九条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合
约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。