内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)科民初字第1351号
原告：盛英辉，男，40岁，汉族，个体经营者，现住通辽市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：杨丽红，内蒙古金利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王诗光，内蒙古金利律师事务所律师。
被告：通辽经济技术开发区通帝房地产开发有限责任公司，住所地通辽经济技术开发区霍林郭勒路。
法定代表人：马继明，职务：经理。
委托诉讼代理人：王景和，内蒙古擎正律师事务所律师。
原告盛英辉诉被告通辽经济技术开发区通帝房地产开发有限责任公司（以下简称通帝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛英辉的委托诉讼代理人杨丽红、被告通辽经济技术开发区通帝房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王景和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛英辉向本院提出诉讼请求：1.被告交付原告购买的12套房屋，并将该12套房屋的所有权转移登记办理至原告名下；2.请求法院判令被告支付2014年4月30日至2015年3月1日逾期交房及办理”房屋权属证书”的违约金200000.00元（共350天，按同期银行贷款利率计算）；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月，案外人严东旭与被告法定代表人马继明经人介绍认识，马继明称公司资金短缺，要将被告开发楼盘进行团售，为此，严东旭等人找到原告协商一起团购被告开发的楼盘，经过协商马继明同意团购价为2500元/平方米，原告认为具有投资价值，为此同意选购12套房屋。2014年4月30日，原告与被告签订《商品房定购协议》，原告共计向被告购买12套房屋：坐落于科尔沁区大林镇富林北路东侧金帝家园住宅小区14号楼352号（67.39平方米）、142号（67.39平方米）、511号（67.39平方米）、541号（67.39平方米）、362号（67.39平方米）、461号（67.39平方米）、561号（67.39平方米）、451号（67.39平方米），以及7号楼162号（70.75平方米）、261号（70.75平方米）、362号（70.75平方米）、461号（70.75平方米），以上12套房屋每平方米价格均为2500.00元，总房款为2055300.00元，原告将全部款项交付给严东旭，由严东旭统一办理选房并将款项交付给被告法定代表人马继明，被告给原告出具了购房收据。至此，原、被告之间建立了商品房买卖合同关系，并且原告已经支付全部购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》，第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予以支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。可见，原被告双方签订的房屋定购协议合法有效，且原告缴纳房屋全款即已经履行了全部义务，被告完全接受。被告须无条件履行该订购协议及时交付房屋，被告应当在合同订立之日起90日内，按照约定办理房屋所有权转移的相关手续。综上所述，被告至今未交付房屋及为原告未办理房屋所有权转移登记手续，理应承担违约责任，根据《民法通则》第一百一十一条、《合同法》第一百零七条和《城市房地产管理法》第六十条等法律之规定，依法提起诉讼。原告当庭增加第二项诉讼请求:请求被告支付2014年4月30日至2017年6月1日逾期交房的违约金380230.00元[2055300.00元×6%（同期银行贷款利息计算）÷12个月×37个月]，庭后放弃第二项诉讼请求。
被告通辽经济技术开发区通帝房地产开发有限责任公司辩称，原告所述与事实不符，真实的情况是，被告的法定代表人马继明以个人名义从原告处借款1000000.00元，用诉争的房屋作抵押担保。本案实际是民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。我方不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月29日，原告盛英辉与被告通帝公司签订《商品房定购书》三份，约定：1.盛英辉订购通帝公司开发建设通辽市科尔沁区大林镇富林北路东侧--
金帝家园住宅小区7#楼162、261、362、461号房屋，建筑面积均为70.75平方米，合计预售价为707500.00元；14#楼362号、461号、561号、451号房屋，建筑面积均为67.39平方米，合计预售价为673900.00元；14#楼352、142、511、541号房屋，建筑面积均为67.39平方米，合计预售价为673900.00元。以上12套房屋预售单价均为2500.00元/ｍ2，七日内一次性交全款优惠5%，房屋竣工面积以科区住建局测绘结果为准，多退少补。2.盛英辉在签订合同之日分别交纳707500.00元、673900.00元、673900.00元，房款已付清。3.房屋定于2013年7月30日前竣工。4.如遇非本公司原因所造成交付使用日期推迟，则按实际情况顺延；造成毁灭性破坏，则通帝公司及时通知盛英辉，并参照有关规定执行。5.本合同在履行中若发生争议，双方协商解决，或向仲裁机关申请仲裁，或向有管辖权的人民法院起诉。6.本合同未尽事宜，双方可另行议定。
2014年4月30日，被告通帝公司为原告盛英辉出具收据三枚，内容分别为：收款事由7#楼162、261、362、461室，4户×70.75平×2500.00元，人民币（大写）柒拾万零柒仟伍佰元正（整），￥707500.00元；收款事由14#栋362号、461号、561号、451室，6（4）户×67.39平×2500.00元，人民币（大写）陆拾柒万叁仟玖佰元正（整），￥673900.00元；收款事由14#栋352、142、511、541室，4户×67.39平×2500.00元，人民币（大写）陆拾柒万叁仟玖佰元正（整），￥673900.00元。
另查明，涉案房屋是由被告通帝公司开发建设的，14#楼及7#楼已取得预售许可证，现已建成并验收，具备交付使用条件。现涉案房屋已被其他案件当事人采取诉讼保全措施，不能办理所有权转移登记手续。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为证明原、被告在2014年4月29日签订了《商品房定购书》，合同中约定了购买房屋的位置、面积、单价、总房款，并且明确标明原告方已付清全部购房款，按照法律的规定，这份合同具备商品房买卖合同的主要内容，提交《商品房定购书》3份。被告质证对该证据的真实性无异议，是公司盖的章，但它并不是原、被告双方真正进行了房屋买卖，而是被告的法定代表人马继明从原告处借款，用此房屋进行担保的一种形式。原告为证明原、被告双方签订《商品房定购书》后，原告按照协议约定付清了全部购房款，提交被告为原告出具的4902900号、4902899号、4902898号收据各1枚，总金额为2055300.00元。被告质证对该证据的真实性无异议，是公司盖的章，但是被告没有实际收到过原告交付的所谓的2055300.00元购房款，同时，原告也没有其他的付款凭证证实交给了被告购房款。所以，被告对原告出示的商品房定购书和收款收据所要证明的问题不认可。本院经审查认为，被告与原告签订《商品房定购书》后，又于次日为原告出具房款收据，上述《商品房定购书》和收据内容两两相互印证（其中4902899号收据收款事由：”362、461、561、451室”，实为”4”户写成”6”户，属笔误），能够证明原告主张的买卖合同关系是双方真实意思表示，及原告已付清购房款的事实，被告主张原、被告之间并非房屋买卖合同关系，而是借贷法律关系，且未收到收据所记载金额的款项，应对其所主张的事实承担举证责任，被告未能就原告提交的证据提交任何反证而只是口头反驳，在此种情况下，对被告主张的事实原告不应承担进一步的证明责任，被告应对其主张的事实承担举证不能的法律后果，故对原告提交的证据本院予以采信。原告主张原、被告双方口头约定交款后7日内交付房屋未提供证据，被告不认可，本院对该事实不予采信。
本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。本案原告盛英辉与被告通帝公司订立的《商品房定购书》已明确当事人名称、姓名，商品房位置、面积、用途，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件，公共设施的有关责任，面积差异的处理方式，解决争议的方法，违约责任等主要内容，应当认定为商品房买卖合同。上述《商品房定购书》是双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合同依法成立、有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定交纳全部购房款，被告作为买卖合同的出卖人未将所售房屋交付原告、所有权登记至原告名下，系违约行为，对原告应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。
因涉案房屋已被其他案件当事人采取诉讼保全措施，在该保全解除前，原告要求被告将房屋所有权登记至自己名下的非金钱债务在本案中不能履行，根据我国合同法第一百一十条第一项的规定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
原、被告双方没有约定交付房屋的期限，根据我国合同法的规定，原告可以随时要求被告交付，但应当给被告必要的准备时间，现房屋已具备交付使用条件，被告应将所售房屋交付原告，但因涉案房屋被其他案件当事人采取诉讼保全措施尚未解除，关于房屋所有权及使用权尚未确定，原告可待解除房屋保全措施后主张该项权利或以其他方式主张权利，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
驳回原告盛英辉的诉讼请求。
案件受理费5652.00元，保全费5000.00元，合计10652.00元，由原告盛英辉负担5652.00元，由被告通辽经济技术开发区通帝房地产开发有限责任公司负担5000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审 判 长 郭 民
审 判 员 刘桂娟
人民陪审员 吕晶辉
二〇一七年八月十八日
书 记 员 路馨瑶