江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终2899号
上诉人（原审被告）：张学芳，女，1964年1月11日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告）：杜昊，男，1980年3月18日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：周修旺，江苏以立律师事务所律师。
原审被告：汪允涛，男，1986年8月6日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：汪永芳，女，1955年5月15日生，汉族，徐州市第一人民医院眼科主任医师，住徐州市泉山区，系汪允涛的姑姑。
上诉人张学芳因与被上诉人杜昊、原审被告汪允涛排除妨害纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3596号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张学芳，被上诉人杜昊的委托诉讼代理人周修旺，原审被告汪允涛及其委托诉讼代理人汪永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张学芳向本院提起上诉称：请求依法改判。事实和理由：1、杜昊称于2011年2月21日从朱海波处购得涉案房屋，当时张学芳的老母亲及其家人均住在上述房屋内，杜昊不来看房，也不知房内居住着老人就将此房买下，不符合购房原则，也违背了法院调解时的约定；2、高法官2001年当时调解时告知朱海波，此房内居住两位老人，此房不易出售，要朱海波处理好关系。多年来，朱海波一直遵守承诺，没有任何人看房子或督促要房子。直至2015年4月、5月，张学芳的父亲、丈夫相继去世后，自称街道、办事处的人员来要房子，现请求法院重新审理此案，希望现房主同情老人无居所的份上，遵守当年的“协商”，耐心等待老人愉快度过时间不长的岁月，待老人百年后，我们会马上交还房屋。
杜昊辩称，杜昊买房时是通过中介公司介绍与朱海波签署协议。杜昊知道该房有人居住，只是后来杜昊不需要居住该房，故一直未主张相应的权利。2015年，杜昊因急需用房故提起诉讼。一审认定事实清楚、适用法律正确，张学芳的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
汪允涛述称，1、房屋买卖协议无效。汪永涛与杜昊无债权债务纠纷；朱海波拍卖涉案房屋时，房主张学芳和汪永成没有参加。自2011年朱海波将房子转卖给杜昊，直至2015年没人来看房子，也没人来过问涉案房屋。2015年4、5月，当年的两位当事人相继去世，去世的一个月内杜昊来要求我们迁出，我们认为房屋的转让和拍卖存在虚假和违法行为；涉案房屋系被告唯一的一套住房，法院的拍卖和转让协议均无效。2、一审法官操作不透明。2010年房屋所有权人未去世时，在法院调解中，法官明确告诉他有钱可以赎回这个房子，如果没有钱就等屋里居住的两位老人百年后迁出房屋，因为有这句话，汪永成的父亲才在法院签了协议。我们去找协议，协议没有找到，我们去找了当时的经办法官，法官说确实有这个口头协议，而且法官又再给我们强调了一遍两位老人可以住到百年。3、赎回房子。2010年8月，泉山区法院协议称由于老人住在房中，被执行人一定时间内可以用钱赎回房子，直至2015年4月、5月，当年签署协议的两位老人相继去世，但是房中还有老母亲仍然健在，××，长期卧床不能行走，所以现在不能迁让房屋，我们要收回房子，原债款一并还清。4、若房屋赎回不成，保证老人百年后房屋迁让。
杜昊向一审法院起诉，请求判令张学芳、汪允涛从徐州市泉山区黄河新村112-3-101室房屋内迁出并赔偿租金损失（自2012年3月1日起按每年12000元的标准计算至张学芳、汪允涛从房屋内迁出时止）；本案的诉讼费用由张学芳、汪允涛承担。
一审法院认定事实：汪永成（已去世）系张学芳的丈夫、汪允涛的父亲，张学芳与汪允涛系母子关系。徐州市黄河新村112-3-101室房屋原登记在汪永成名下，于2007年4月3日在徐州市房产管理局产权监理处办理了抵押登记手续，抵押权人为朱海波、刘云芳。
2007年12月28日，朱海波、刘云芳因汪永成、张学芳未偿还其借款起诉至一审法院，要求汪永成、张学芳二人偿还借款本金150000元及利息9000元、违约金30000元并承担诉讼费用。2008年5月23日，一审法院作出（2008）泉民二初字第164号民事判决书，判决如下：“被告汪永成、张学芳自本判决生效后十日内偿还原告朱海波、刘云芳借款本金150000元及2007年3月16日至2008年3月15日利息13500元,自2008年3月16日至本判决确定还款之日按日万分之五支付原告利息。案件受理费3900元、公告费260元，合计4160元，由被告汪永成、张学芳负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。”
因汪永成、张学芳二人未能自觉履行上述判决书确定的还款义务，朱海波、刘云芳遂向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院依法评估徐州市黄河新村112-3-101室房屋的价值为359360元，经三次拍卖均流拍，朱海波、刘云芳同意以第三次拍卖底价229990.40元接受上述房产以抵偿汪永成、张学芳所欠其款项。2010年9月，朱海波、刘云芳持一审法院出具的民事裁定书、协助执行通知书办理了房屋权属登记变更手续，徐州市黄河新村112-3-101室房屋登记在朱海波名下。
2011年2月22日，杜昊（乙方、买方）与朱海波（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》一份，合同编号：201102220049，约定朱海波将徐州市黄河新村112-3-101室房屋（原产权证号：185373，建筑面积71.66平方米）作价280000元出售给杜昊。当日，杜昊、朱海波又与徐州市房屋置换中心签订《存量房交易资金监管协议》一份，约定将上述售房款280000元委托徐州市房屋置换中心管理，待房屋过户手续全部办结后，由徐州市房屋置换中心负责杜昊、朱海波办理房屋所有权证移交和资金交割手续。
2011年3月1日，杜昊取得徐州市黄河新村112-3-101室房屋的所有权证（产权证号：徐房权证泉山字第××号）。2011年3月4日，原告取得上述房产的国有土地使用权证[权证号：徐土国用（2011）第10815号]。
2015年8月9日15时许，杜昊报警称因其房屋被侵占，与原房主亲属发生纠纷。后杜昊至徐州市公安局和平派出所登记备案，该所向原告出具《接处警工作登记表》一份。
一审庭审中，张学芳、汪允涛陈述二人一直居住在涉案房屋内。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危害。本案中，杜昊系徐州市泉山区黄河新村112-3-101室房屋的所有权人，故其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。张学芳、汪允涛虽抗辩其与朱海波之间有协议，约定涉案房屋由两被告及汪永成的父母居住，但未提供相关证据予以证实。即便存在该协议，也仅在被告及朱海波之间产生法律约束力，对杜昊无约束力，故对张学芳、汪允涛的此项抗辩，不予采纳。因此，杜昊要求张学芳、汪允涛从上述房屋内迁出的主张，予以支持。
关于杜昊主张张学芳、汪允涛赔偿租金损失60000元。张学芳、汪允涛虽占有并使用涉案房屋至今，但杜昊在购买涉案房屋前、与朱海波签订涉案房屋买卖协议时以及在交接涉案房屋时，均知晓张学芳、汪允涛在房内居住，且未有异议，故应以杜昊要求张学芳、汪允涛迁出涉案房屋的时间作为计算租金损失起算时间的依据。根据杜昊庭审中所举证据，确认租金损失的起算时间为2015年8月10日。另，结合涉案房屋所属地区同类房屋的租金水平综合考虑，酌定杜昊的租金损失以每月900元为标准，自2015年8月10日起计算至张学芳、汪允涛实际迁出涉案房屋时止。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第七条、第十五条第二项之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，张学芳、汪允涛从徐州市泉山区黄河新村112-3-101室房屋内迁出；二、本判决生效后十日内，张学芳、汪允涛向杜昊支付徐州市泉山区黄河新村112-3-101室房屋的租金损失（以每月900元为标准，自2015年8月10日起计算至张学芳、汪允涛实际迁出时止）；三、驳回杜昊的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，由杜昊负担300元，张学芳、汪允涛负担1000元（杜昊已预交，张学芳、汪允涛负担部分随案款一并给付杜昊）。
二审期间，张学芳向法庭提交录音资料一份，证明朱海波和汪永成达成口头协议时高法官在场，协议内容是汪永成的父母百年后再把房屋交给朱海波，如果有钱随时可以赎回房子。在汪永成的父母在世期间，不允许朱海波买卖和出租房屋。杜昊质证认为，对高法官的身份不持异议，但录音内容中高法官并没有明确表述汪永成与朱海波之间存在书面或口头协议，不能证实张学芳的观点。原审被告汪允涛发表质证认为，录音中说的很清楚，录音材料中载明“高：老母亲还在吗？……高：李永辉审的，哦！朱海波应该有。……高：那你把房子交给人家，把你母亲接走。张：那俺母亲80多岁了，××。……汪：这个房子那，俺也不打算要了。高：我回来打电话给他说。”后面还说马上要开庭了，判我们还要给他钱，另外还要把老母亲搬出去。高法官当时说开庭你也要去，录音材料中载明“高：你给他这样辩就是了。”当时高法官说有协议，我们去档案室没找到。录音效果不好，很不清晰，但不能证明汪永成和朱海波之间不存在口头协议。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于张学芳应否迁出涉案房屋的问题。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案外人朱海波根据一审法院（2010）泉复执字第47号民事裁定书取得涉案房屋的所有权并依法办理了登记，取得房屋所有权证，朱海波成为涉案房屋所有权人，后本案杜昊通过房屋买卖从所有权人朱海波处购得涉案房屋，并依法办理了登记，取得房屋所有权证，应认定杜昊对涉案房屋享有所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”张学芳二审主张其曾与朱海波协议约定有钱就拿钱赎房子，房子不给朱海波买卖，如果没钱就等上诉人的父母百年之后主动把房让出。但张学芳提供的2010年8月6日朱海波在接受徐州市泉山区人民法院询问笔录中，朱海波陈述“我先给他一定的时间赎回，如不赎回，再说迁让的事”，本案诉讼是2015年，距2010年已五年，上诉人未在合理期间内支付对价赎回房屋，张学芳提供的录音证据亦不足以证明其上述主张。鉴于杜昊享有涉案房屋的合法所有权，张学芳未提供充分证据证明其继续占有房屋具有合法依据，张学芳占有房屋妨害了杜昊的房屋所有权，杜昊要求张学芳搬离涉案房屋符合物权法的规定。
综上，张学芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人张学芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费 蜜
代理审判员 周东海
代理审判员 嵇海勇
二〇一六年十二月七日
书 记 员 王嫣然