贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔03民终2121号
上诉人（原审原告）：陈泽芬，女，1962年2月20日出生，汉族，住贵州省仁怀市。
委托诉讼代理人：赵文勇，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道城南市场内1幢1层。
法定代表人：徐显贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高云峰，贵州黔山律师事务所律师。
上诉人陈泽芬、贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称金中正房开公司）因拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈泽芬上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、经双方申请，一审法院委托贵州海平线勘测有限公司对涉案门面房进行了勘验后出具鉴定报告，认定涉案营业房套内建筑面积为169.84㎡，该鉴定报告合法有效，应予采信。2、上诉人对落款日期为10月21日的10万元借条不认可，应由被上诉人提供相应证据佐证，一审判决以上诉人未申请对借条笔迹进行鉴定为由，认定被上诉人向上诉人支付了该笔款项系认定事实错误。3、一审判决未明确由谁承担鉴定费用。
金中正房开公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实及理由：双方对由陈泽芬承担上诉人为其销售房屋缴纳的税费没有异议，但对税收税率的计算，不应由上诉人举证证明，被上诉人承担的税率应当按照13.7%计算，被上诉人应承担的税收数额为97544.56元。
陈泽芬向一审法院起诉请求：1.判令金中正房开公司立即向陈泽芬足额交付门面用房180.96平方米（具体规格为长20.8米、宽8.7米，位置按由李子杰被拆迁房屋起上朝师范方向）并在判决生效后十日内为陈泽芬办理该门面用房的房屋产权手续；2.判令金中正房开公司立即支付陈泽芬过渡安置费、代理销售房屋等各项费用差价269140.43元。
一审法院认定事实：陈泽芬与李国虎（已故）系夫妻关系。因金中正房开公司对仁怀市兴茅西路、兴文路实施改造，双方就拆迁、补偿、安置进行协商，并于2010年10月27日，金中正房开公司产公司作为甲方与李国虎、陈泽芬作为乙方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议内容为：一、乙方的住宅用房产权证面积932.61㎡，现场勘测实际面积，其中住宅752㎡，门面用房180.61㎡。……三、拆迁安置临时过渡期暂定为24个月（自2010年11月2日开始计算），按拆迁的实际面积每月每平方米5元计算，共计111913.20元。首期过渡期为一年即12个月，在过渡期间乙方自行安置过渡。以户为单位，过渡费（住宅）每月不足300元的按300元计发。……五、搬家补助，按实际拆迁面积一次性补助每平方米12元，共计补助11191.32元。六、本协议二至五条合计费用共计123104.52元。……九、经营用房的还房安置，按被拆迁户坐落的区位自下（李子杰被拆迁房屋起而上朝师范方向）顺序进行安置，实行按面积和产权拆一还一的方式补偿，拆迁面积与还房面积相差时按以下方式协议执行，当被拆迁房屋面积与还房面积相差在10平方米以内（含10平方米），甲、乙双方按3600元/平方米互补差价。当被拆迁房屋面积与还房面积相差在10平方米以上，甲、乙双方按本楼盘开盘后门面的实际市场销售价格互补差价。以上八至九条的款项在安置还房交付钥匙时一并付清。十、安置还房的产权手续由甲方负责办理交乙方，办理产权时被拆迁面积内的费用由甲方承担；超出拆迁面积部分的相关税费由乙方承担。拆迁面积和超出面积按房地产行政主管部门规定交纳的维修基金由乙方承担，水电、网络及燃气开户费用均由乙方自行负责。……十四、甲方向乙方提供一个车位使用，但乙方必须按规定交纳物业管理费用，该车位不得出租和转让，产权归甲方所有。该协议还对当事人的其他权利义务进行约定。当天，双方又签订了安置协议，约定李国虎在金中正房开公司开发的金汇苑A、B栋住房的2-10层选房164.7㎡选3套，129㎡的选2套，共计752㎡。另商业用房面积为8.7M×20.8M，此还房双方互不补差价，过渡安置费按合同约定执行，其余没有任何附加条件。双方签字生效。协议签订后，在具体安置过程中，陈泽芬在金中正房开公司指定的位置上自行请人分隔门面。2015年6月5日，金中正房开公司向仁怀金汇苑各拆迁户（包括陈泽芬在内）发通知，内容为仁怀金汇苑一层商用门面房，凡未按金中正房地产公司门面还房安置分配方案图分隔，而是按自己的意愿分隔的，请你们现在不要着急装修和出租。在未安置分配落实之前，一层商业门面房仍属我公司财产，一旦经过司法程序后，造成的后果由你们自己负责。庭审中，双方确认，金中正房开公司应支付给陈泽芬的各项费用为1312033.99元，陈泽芬认可其应付给金中正房开公司的车位款72000元、代理销售费用7120.04元、燃气开户费、电视入网费、可视系统对讲费15435元、物管费20218.47元等共计114773.51元；陈泽芬认可收到金中正房开公司支付的836104.52元，另陈泽芬出具了100000元借条给金中正房开公司，落款时间为10月21日。至今，金中正房开公司按照其规划已将门面全部安置完毕，该争议的安置门面未办理产权登记手续。
2017年8月16日，陈泽芬向一审法院申请要求对本案涉案的商业用房的长度、宽度面积进行测量，一审法院委托贵州海平线勘测有限责任公司进行测绘。2017年12月4日，争议的商业用房面积经贵州海平线勘测有限责任公司测绘，测绘报告结果为：套内建筑面积为169.84平方米（21.23M×8M），套内使用面积164.03平方米（21.03M×7.8M），套内建筑面积为套内使用面积与套内墙体面积之和，套内使用面积为房屋使用空间净面积，抹灰层不计面积。
一审法院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同关系依法成立和有效。在本案中，双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议》后，又签订《安置协议》，该《安置协议》应视为《房屋拆迁补偿安置协议》的补充约定，对双方当事人都具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。现陈泽芬以金中正房开公司交付给的门面不符合约定为由，要求金中正房开公司立即向陈泽芬足额交付门面用房180.96平方米（具体规格为长20.8M、宽8.7M）。首先，根据双方的安置协议约定，金中正房开公司应向陈泽芬交付面积为8.7M×20.8M门面用房，但陈泽芬现在占有使用的门面是自己请人加隔，且根据查清的事实及《金汇苑一层商业安置还房平面布置图》显示，安置还房的门面已按照规划全部分配完毕，在安置还房的地段也没有符合此规格的门面可以交付，故金中正房开公司在客观上已不能足额交付门面用房；其次，根据双方签订的合同对面积误差处理办法约定为，当被拆迁房屋面积与还房面积相差在10平方米以内（含10平方米），甲、乙双方按3600元/平方米互补差价。当被拆迁房屋面积与还房面积相差在10平方米以上，甲、乙双方按本楼盘开盘后门面的实际市场销售价格互补差价。双方应按照约定承担相应的责任，但争议的门面至今未正式测量面积办理不动产登记，虽该门面经过贵州海平线勘测有限责任公司测绘，但金中正房开公司对贵州海平线勘测有限责任公司的测绘结果不认可，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权登记包括不动产权利人的姓名、不动产坐落、面积、用途等，故本案争议的门面面积应该以不动产权属证书上载明的为准，在未进行登记前，争议门面的实际面积与约定面积实际相差多少无法确定，陈泽芬也没有提供其他证据予以证明，金中正房开公司也不能按照合同约定承担相应责任；故对陈泽芬要求被告足额交付门面的诉请，因金中正房开公司在此地段没有其他符合该规格的门面可以交付，事实上不能履行，且陈泽芬也没有提供充分的证据证明争议门面的实际面积与约定面积不符，故不予以支持。陈泽芬要求金中正房开公司在本判决生效后十日内办理该门面用房的房屋产权手续，根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，安置还房的产权手续由金中正房开公司负责办理交陈泽芬，但双方没有约定办理的时间，陈泽芬要求被告在本判决生效后十日内办理房屋产权手续没有事实依据，不予支持，但根据约定，金中正房开公司应尽快为陈泽芬办理争议门面用房的产权手续。陈泽芬要求金中正房开公司立即支付陈泽芬过渡安置费、代理销售房屋等各项费用差价269140.43元。首先，双方认可金中正房开公司应支付给陈泽芬1312033.99元；其次，陈泽芬认可收到金中正房开公司支付的836104.52元，对落款时间为10月21日由陈泽芬出具的100000元借条不认可，但陈泽芬没有申请对字迹进行鉴定，也没有提供其他证据予以佐证，经审查后，认为该借条具有真实性、合法性，与本案具有关联性，故金中正房开公司共计支付给陈泽芬的金额为936104.52元；最后，陈泽芬认可应支付金中正房开公司包括车位款、代理销售费用等共计114773.51元，双方对维修基金、应扣的税金产生分歧，1.陈泽芬认为维修基金64653.12元应由金中正房开公司缴纳，但根据双方的约定，拆迁面积和超出面积按房地产行政主管部门规定交纳的维修基金由陈泽芬方承担，故维修基金应由陈泽芬承担；2.双方对应扣税费由陈泽芬承担没有异议，但陈泽芬主张应扣税费按照以712004.1元为基数按6.75%计算，金中正房开公司反驳要求按照13.7%计算，但金中正房开公司并没有提供相应的证据予以佐证，应该承担举证不能的后果，陈泽芬同意按照6.75%计算予以支持，应扣的税费为48060.28元；故陈泽芬应支付金中正房开公司各项费用为227486.91元。综上，金中正房开公司还应支付陈泽芬的费用为148442.56元（1312033.99元-936104.52元-227486.91元）。综上所述，金中正房开公司应支付陈泽芬过渡安置费、代理销售房屋等各项费用差价为148442.56元，对陈泽芬其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付陈泽芬过渡安置费、代理销售房屋等各项费用差价为148442.56元；二、驳回原告陈泽芬的其余诉讼请求。案件受理费2669元（已减半），由陈泽芬负担1000元，由贵州金中正房地产开发有限责任公司负担1669元。
本院二审期间，金中正房开公司向本院提交了贵州省农村信用社的转账记录及银行存根，拟证明陈泽芬于2014年10月21日收到10万元。本院组织双方对该证据进行了质证，陈泽芬认可银行存根上的签名捺印是其签捺。
本院经审理查明：陈泽芬现占用的房屋是其自行隔断，非由金中正公司安置。但金中正公司认可如由其安置，陈泽芬现占用的房屋的门牌号及宽度不发生变化，长度会发生变化。
本院经现场勘验，涉案楼盘的门面已被全部占用完毕，在安置还房地段无其他门面可以交付。
本院经审理查明的其余事实与原审认定无异。
本院认为，涉案门面虽系陈泽芬自行隔断占用，但金中正房开公司认可在现有位置对陈泽芬予以安置，故本院认定陈泽芬现已占有使用的房屋即为金中正房开公司安置的房屋。贵州海平线勘测有限责任公司于2017年12月10日就涉案门面房的面积进行了勘验，出具了测绘报告。该测绘报告系经双方申请，一审法院委托后作出，金中正房开公司虽对该鉴定报告不予认可，但未提供证据证明该报告程序违法或鉴定结论明显依据不足，也未要求重新鉴定，故本院对贵州海平线勘测有限责任公司出具的鉴定结论予以采信，本院认定涉案门面房的面积为（长21.23m×宽8.00m）169.84㎡。根据双方签订的《安置协议》约定，金中正房开公司应安置给陈泽芬的商业用房面积为180.96㎡，规格为长20.8米，宽8.7米。因涉案营业房所在地段的门面房已被占用完毕，金中正房开公司已无符合条件的营业房安置给陈泽芬，故对陈泽芬要求金中正房开公司足额交付门面用房180.96平方米（具体规格为长20.8米、宽8.7米，位置按由李子杰被拆迁房屋起而上朝师范方向）的诉讼请求，本院不予支持。对于营业房面积差额的补偿，陈泽芬可另案主张。
根据金中正房开公司在二审审理过程中提交的陈泽芬于2014年10月21日签字领款的银行回执单，结合陈泽芬10月21日出具的借条，足以认定金中正房开公司于2014年10月21日向陈泽芬支付了10万元。故对陈泽芬关于一审判决认定金中正房开公司向陈泽芬支付10万元系认定事实错误的上诉理由，本院不予采信。关于金中正房开公司代陈泽芬销售房屋所产生的税费金额的问题，因双方当事人均未举证证明税率标准是多少，故税费的产生应以税务机关实际收取的金额为准，金中正房开公司关于陈泽芬承担的税率应当按照13.7%计算，应承担的税收数额为97544.56元的上诉意见，本院不予采信。因金中正房开公司无充分的证据证明其以13.7%的税率向税务机关缴纳税费，故其关于在应支付给陈泽芬的费用里抵扣税费的请求于法无据，本院不予支持，该笔税款可待实际发生后另案主张。一审判决认定应按照6.75%税率计算税费，进而抵扣税款48060.28元系认定事实错误，本院予以纠正。
双方认可金中正房开公司应支付陈泽芬1312033.99元，已支付陈泽芬836104.52元。结合陈泽芬于2014年10月21日领取100000元，其应支付金中正房开公司车位款、代理销售费用等共计114773.51元，应承担房屋维修基金为64653.12元的事实，金中正房开公司还应支付陈泽芬196502.84元。
因本院采信了贵州海平线勘测有限责任公司的测绘报告，故陈泽芬支付的鉴定费8000元，由金中正房开公司承担。
综上，一审认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初3983号民事判决；
二、贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付陈泽芬过度安置费、代理销售房屋等各项费用差价196502.84元。
三、驳回陈泽芬的其余诉讼请求。
一审案件受理费2669元，由陈泽芬负担1000元，由贵州金中正房地产开发有限责任公司负担1669元；二审案件受理费10676元，由陈泽芬负担5338元，贵州金中正房地产开发有限责任公司负担5338元。鉴定费8000元，由贵州金中正房地产开发有限责任公司负担。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 徐忠显
审判员 刘娟娟
审判员 何 容
二〇一八年五月二十五日
书记员 李 豪