四川省长宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1524民初1082号
原告：刘家兴，男，1986年6月8日出生，汉族，住四川省长宁县下长镇。
委托诉讼代理人：杨璞，四川胜邦律师事务所律师。
被告：袁显培，男，1977年2月7日出生，汉族，住四川省长宁县长宁镇。
被告：吴先容，女，1976年7月25日出生，汉族，住四川省长宁县下场镇。
委托诉讼代理人：袁显培，男，1977年2月7日出生，汉族，住四川省长宁县长宁镇。
原告刘家兴与被告袁显培、吴先容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘家兴及其委托诉讼代理人杨璞、被告袁显培、被告吴先容的委托诉讼代理人袁显培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘家兴向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行合同，将其修建的位于长宁县下长镇长兴社区长江街（小地名蚂蚁山，原加油站位置）x单元x-
x号房屋的产权过户给原告;2.依法判决被告支付原告违约金35200元;3.案件受理费由被告承担。事实与理由2011年，被告袁显培、吴先容等在长宁县下长镇长兴社区长江街(小地名蚂蚁山，原加油站位置）共同修建房屋出卖。7月7日，原告与被告吴先容签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告将位于下长镇蚂蚁山（原加油站位置）所建房屋x单元x-
x号住宅一套出售给原告；原告在签合同之日首付12万元，农历12月前付至总额的90%，领取两证时付齐100%；被告负责办理房产证、土地证以及水电气户头，费用由被告承担；两证办好后，被告通知原告在15日内完全余款，领取两证，逾期未完清手续者，按房屋总价20%支付违约金。合同签订后，被告依约交付了房屋。原告也按照约定支付了前两期购房款16万元。但时至今日，被告仍未按照合同约定为原告办理两证。据悉，被告方己经将所有房屋的产权登记在被告袁显培名下，但迟迟不按照合同约定为原告办理产权过户手续。原告认为二被告的行为己构成违约，依照合同约定应当承担违约责任。据此，为保障原告方的合法权益，现依法诉至贵院，请求判如所请。在开庭前，原告增加诉讼请求，请求确认原告刘家兴与被告袁显培签订的房屋买卖合同合法有效。
被告袁显培辩称，我委托吴先容代我签订合同，承认买卖合同的真实性，但不承认违约，不支付违约金，在签订合同后就将房屋交给原告。
被告吴先容辩称，同被告袁显培的答辩意见一致。
原告围绕诉讼请求依法出示了如下证据：1.原、被告身份信息复印件；2.2011年7月7日签订的《房屋买卖合同》；3.收条复印件；4.社区证明复印件；5.房屋信息查询情况表复印件。
被告袁显培的质证意见：对原告提交的全部证据真实性无异议，但不存在违约行为。
被告吴先容的质证意见：同袁显培的质证意见一致。
被告袁显培、吴先容未向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2011年7月7日，原告刘家兴与被告吴先容签订《房屋买卖合同》，合同约定：卖方（甲方）吴先容，身份证号码：xxxxxx。买房（乙方）刘家兴，身份证号码：xxxxxx，一、甲方将下长镇蚂蚁山（原加油站位置）住房一套出售给乙方，房屋为混合结构。位置：袁显培等人建房x楼x单元右边住房一套；二、按建筑面积计算（以产权部门测定面积计算为准），单位售价为每平方米1700元（大写：壹仟柒佰元整）。三、甲方负责办理房产证、土地证、水、电户头，费用由甲方承担。四、房屋质量要求：以国家相关部门验收合格为准，乙方不得擅自改变房屋结构，不得作不当装修。五、付款方式：签订合同之日首付120000.00(大写:壹拾贰万整)，农历十二月前付总额的90%，领取两证时付补齐总额的100%。六、违约责任：甲方两证办好后，通知乙方在十五日内完清余款，领取两证（房屋产权证、土地使用权证），逾期未完清手续者，按房屋总价20%支付违约金。七、本合同未尽事宜，由双方协商解决，若协商不妥，均可向人民法院起诉。八、本合同经双方签字盖章后生效，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方吴先容签字并捺印确认，乙方刘家兴签字并捺印确认。合同签订后，原告刘家兴向被告吴先容支付了大部分房款，被告吴先容、袁显培将房屋交给原告使用至今。
2015年被告袁显培对房屋进行了初始登记，登记在被告袁显培名下，房屋所有权证号为：xxxxxx号。被告袁显培在庭审中自认被告吴先容代其与原告刘家兴签订了《房屋买卖合同》，对被告吴先容的代理行为表示追认。被告至今未协助原告办理产权过户手续，原告认为二被告的行为己构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，故诉讼来院。
另查明：本案争议的住房（住房所有权证号为：xxxxxx号）于2015年3月18日进行了抵押登记，被告袁显培将住房抵押给了案外第三人宜宾市商业银行长宁支行。
本院认为，本案实际出售房屋的人是袁显培，原告刘家兴是向被告袁显培后买住房。被告袁显培在庭审中自认被告吴先容代其与原告刘家兴签订了《房屋买卖合同》，对被告吴先容的代理行为表示追认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被告吴先容是以被告袁显培的名义出售房屋，原告刘家兴与被告吴先容于2011年7月7日签订《房屋买卖合同》，系原告刘家兴与被告袁显培的真实意思表示，原告刘家兴按照合同约定支付了大部分房款，被告袁显培将房屋交付原告刘家兴使用至今，该《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。
原告请求法院依法判决被告协助原告办理住房的不动产权证，也就是请求将门市和房屋的所有权转移到原告刘家兴名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中虽然原告刘家兴与被告袁显培的买卖行为在先，并实际履行，合同合法有效，但由于被告袁显培在2015年将住房向案外第三人设立了抵押权。经查住房尚在抵押期间，截止到开庭时原告未提交证据证明其代为清偿债务消灭抵押权，也未证明案外抵押权人同意受让。故原告请求法院判决被告协助过户，转移不动产所有权的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。
原告主张被告未按约定时间办理产权过户，应该支付原告违约金35200元。本院认为原告与被告签订的合同合法有效，但未实际取得该房屋的物权，就由取得物权的被告袁显培将已经出售的住房抵押给了案外第三人，导致原、被告双方不能办理所有权转移，过户受到了障碍。在此情况下，原、被告双方是要解除合同，还是要解除抵押权，继续履行合同，尚不明确，被告袁显培、吴先容应该承担何种违约责任尚未确定。故原告主张被告未按约定时间办理产权过户，应该支付原告违约金35200元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、2011年7月7日，被告吴先容代被告袁显培与原告刘家兴签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告刘家兴的其他诉讼请求。
案件受理费680元，减半收取340元，由被告袁显培负担300元，原告刘家兴负担40元。原告刘家兴预交的案件受理费本院不另行清退，被告袁显培将其应负担的300元案件受理费迳付原告刘家兴。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 龚汝林
二〇一八年六月二十五日
书记员 严 强