天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初23691号
原告天津市滨海新区塘沽云天民族幼儿园,住所地天津市滨海新区塘沽大连东道东海云天会所。
法定代表人李艳燕,园长。
委托代理人于婧婧,广东维强(天津)律师事务所律师。
被告天津津华物业服务有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽烟台道15号。
法定代表人李琦,总经理。
委托代理人张智军,天津滨新律师事务所律师。
原告天津市滨海新区塘沽云天民族幼儿园(以下简称云天幼儿园)与被告天津津华物业服务有限公司(以下简称津华公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月16日受理后,依法由审判员梁凯江独任审判,于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告云天幼儿园委托代理人于婧婧、被告津华公司委托代理人张智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云天幼儿园诉称,2013年,原、被告签订东海云天商用房屋租赁合同。合同约定,房屋租赁期为3年,自2014年1月1日至2016年12月31日止。日租金为1.03元/平方米,年租金40万元,垃圾清运费3600元/年。2015年9月10日,被告从东海云天小区撤场。被告并未与原告协商,自行解除租赁合同,但原告向被告缴纳的租赁费及垃圾清运费至2015年12月31日。原告认为,原、被告签订的租赁合同合法有效。被告由于撤场行为,对东海云天小区没有物业管理权限,无法继续履行合同,原告向被告多缴的租赁费及垃圾清运费系被告不当得利,应予返还。且被告自行解除合同,给原告带来巨大的经济损失。后原告多次向被告主张返还多缴纳的租赁费及垃圾清运费,被告拒不退还,故起讼。请求依法判令:1、被告返还原告缴纳的自2015年9月10日至2015年12月31日房屋租赁费25187元及利息;2、被告返还原告缴纳的自2015年9月10日至2015年12月31日垃圾清运费1115元及利息;3、被告给付原告解除租赁合同的违约金20000元;4、本案诉讼费由被告承担。
原告针对其主张,提供如下证据:
1、原告与被告签订的房屋租赁合同,证明原、被告存在租赁合同关系;
2、2015年7月16日,被告给原告开具的发票20张,证明原告向被告交纳了自2015年7月1日至2015年12月31日的租金共计20万元;
3、案外人天津市滨海新区塘沽东海云天业主大会与天津华众物业管理有限公司签订的《天津市住宅物业服务合同》,证明自2015年9月10日案外人华众物业公司进驻云天小区进行物业管理;
4、物业管理服务合同备案证明,证明案外人华众物业公司进驻云天小区进行物业管理服务合法;
5、天津华众物业管理有限公司与原告签订的房屋租赁协议,证明自2015年9月10日始原告与案外人华众物业公司重新建立了租赁关系,被告收取的2015年9月10日之后租金属于不当得利;
6、原告向案外人华众物业公司交纳的租金收据1张,证明原告向华众物业公司交纳了自2015年9月10日至2016年9月9日的房屋租金6万元。
被告津华公司辩称,请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告存在房屋租赁合同关系,被告承认2015年9月10日撤场的事实,但该合同一直履行并没有解除的情况,因此原告的主张没有事实依据。
被告津华公司针对其陈述,提供如下证据:
1、东海云天代交接明细目录,该目录由被告与案外人华众物业公司、小区业委会在2015年9月28日签订,证明被告撤场后相关权利义务和遗留问题均是由案外人华众物业接手,被告与华众物业进行交接不存在原、被告之间返还租金的问题;
2、2016年1月22日,原、被告及房屋产权人天津华远实业发展有限公司签订的补充合同,证明被告曾经收取的4万元保证金,其中3万元给房屋产权人,1万元退还给原告,出租方就与被告无关了,但原合同继续履行;
3、照片2张,证明涉案房屋由原告继续使用。
原告提供的证据1、证据2,经被告质证均无异议,上述证据具备真实性、合法性、关联性特征,对其证明效力予以认定;原告提供的证据3、证据4,经被告质证提出上述证据不符合证据的形式要件,不予质证,但未提供相反的证据予以反驳,鉴于被告认可中途撤场的事实,且物业管理服务合同备案证明系政府相关部门出具,故对原告提供的证据3、证据4的证明效力予以认定;原告提供的证据5、证据6,经被告质证对其真实性不予认可,亦未提供相反证据予以反驳,基于原告提供的证据5、证据6与证据3、证据4能够形成完整的证据链,故原告提供的证据5、证据6可以作为认定本案事实的依据。
被告提供的证据1、证据2、证据3,经原告质证对其真实性均无异议,但提出对证据1的证明目的有异议,认为此证据不能证明租赁费用进行了交接,对证据2提出与本案无关,该证据内容是保证金的退还方式而本案诉争的是房租和垃圾清运费。结合原告的质证意见,被告提供的全部证据可以作为认定本案事实的依据。
依据原、被告当庭陈述和原、被告提供的证据及本院对证据的认定查明,2013年11月份,原告云天幼儿园(乙方)与被告津华公司(甲方)签订《东海云天商用房屋租赁合同》,约定甲方将位于东海云天小区内商业会馆租赁给乙方,建筑面积为1060.93平方米(共三层,一层面积为70平方米、二层面积为774.53平方米、三层面积为216.4平方米),租赁期限为三年,自2014年1月1日至2016年12月31日止,租金按建筑面积计算,日租金为1.03元/每平米/天,年租金为400000元,三年无递增。租金采取预付制,按半年收取。合同履行过程中,原告于2015年7月16日向被告交付了2015年7月至2015年12月的租金200000元。合同履行至2015年9月10日,被告丧失了东海云天商业合法产权的经营主体资格,退出东海云天小区。2015年9月4日,案外人天津华众物业管理有限公司(以下简称案外人华众物业公司)与案外人天津市滨海新区塘沽东海云天业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》,约定由案外人华众物业公司对东海云天小区进行物业管理服务,物业管理服务期限为3年,自2015年9月10日起至2018年9月9日终止,该物业服务合同已在政府相关部门予以备案。原告当庭陈述租赁合同项下一二层楼房产权认为案外人天津华远实业发展有限公司,第三层属于小区全体业主共有,被告当庭表示对此事实予以认可。2015年9月10日,原告(承租方)与案外人华众物业公司(出租方)就第三层房屋签订《房屋租赁协议》,约定租赁期限为1年,自2015年9月19日起至2016年9月9日止,房屋租金60000元/年。2016年1月21日,原告向案外人华众物业公司交纳了该合同项下全部租金60000元。2016年1月22日,原告与被告、案外人天津华远实业发展有限公司签订补充合同,约定由于被告不再继续服务东海云天项目,故将2013年与原告签订的东海云天商用房屋租赁合同做如下变更:1、租赁合同的出租方变更为案外人天津华远实业发展有限公司,面积变更为843.14平方米(涉诉房屋的一二层),年租金320000元,原合同中所约定的出租方的权利义务由变更后的出租方承担。2016年的租金原告需交于天津华远实业发展有限公司等内容。因被告收取了原告交纳的2015年9月10日至2015年12月31日的租金,而租赁合同项下第三层房屋因被告退出,导致原告与案外人华众物业公司重新签订房屋租赁协议并交纳了房屋租金,故原告要求被告退还已收取的第三层自2015年9月10日至2015年12月31日的租金。
本院认为,原、被告签订的租赁合同,因被告退出东海云天小区物业管理服务,导致该租赁合同无法继续履行。原合同中第一层、第二层房屋变更出租人为案外人天津华远实业发展有限公司,由原告与案外人继续履行原合同。原合同中第三层房屋由原告与案外人华众物业公司重新签订房屋租赁协议。鉴于被告自2015年9月10日已不能履行原租赁合同的权利义务,被告已收取的第三层房屋自2015年9月10日至2015年12月31日的租金25187元应予退还。故原告的此项主张,本院予以支持。原告主张支付利息的诉请,没有事实和法律依据,本院不予支持。原告主张返还垃圾清运费1115元及利息、给付解除合同违约金20000元的诉请,因原告未提供给付垃圾清运费的证据及违约损失的证据,原告的上述主张因证据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和民法通则》第五条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津津华物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津市滨海新区塘沽云天民族幼儿园租金25187元;
二、驳回原告天津市滨海新区塘沽云天民族幼儿园其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费958元,减半收取479元,原告负担218元(已交付),被告负担261元,于本判决生效后十日内直接交付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
审判员 梁凯江
二〇一六年七月六日
书记员 李 姗