陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终3902号
上诉人（原审被告）陕西华宝实业有限公司，住所地：西安市未央区凤城七路南侧、明光路以东凤城七路86号。
法定代表人孙茵，任该公司董事长。
委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶镇青，男，1984年9月7日出生，汉族，广东省普宁市人，住西安市莲湖区。
被上诉人（原审原告）陈美君，女，1982年8月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。
共同委托代理人陈天琪，陕西平镜律师事务所律师。
原审被告西安天朗物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路3号蔚蓝国际1幢20层。
法定代表人陈兴培，该公司总经理。
委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。
上诉人陕西华宝实业有限公司（以下简称华宝公司）因与被上诉人叶镇青、陈美君、原审被告西安天朗物业管理有限公司（以下简称天朗物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第00355号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月23日，叶镇青、陈美君夫妇二人与华宝公司签订《商品房买卖合同》（编号：3454566）一份，双方约定华宝公司将位于西安市莲湖区丰禾路11号蔚蓝花城七色镇A区21幢4单元41802号建筑面积为230.66平方米的房屋售予叶镇青、陈美君。2012年4月1日，华宝公司将涉案房屋交付叶镇青、陈美君。华宝公司作为涉案房屋的出卖人，天朗物业公司作为该小区的物业管理人，在交付房屋时共同向叶镇青、陈美君出具《商品住宅质量保证书》，华宝公司、天朗物业共同承诺涉案房屋的屋面防水保修期为5年，即华宝公司承诺免费承担保修期内维修项目的维修责任，但因住户使用不当、擅自改动结构、设备管线，进行不当装修及不可抗力而造成的房屋质量问题，华宝公司不承诺保修。叶镇青、陈美君接收房屋后，开始对该房屋进行装修。装修期间，叶镇青、陈美君对房屋局部进行了改动，对屋顶小露台进行封闭，成为独立的房间，并将屋顶外墙侧向落水管排水方式改成在露台上凿穿屋顶加装地漏和排水管道的排水方式。2012年9月，叶镇青、陈美君入住该房屋，发现屋内厨房、阳台、主卧、楼梯、书房等位置，在下雨天出现渗水现象，叶镇青、陈美君遂告知天朗物业公司维修。截止2014年年底，天朗物业公司曾对涉案房屋外墙漏水部位进行维修，叶镇青、陈美君也多次自行雇请维修人员进行了维修，现房屋渗漏现象已不存在。之后，双方对维修费用的承担问题协商未果，故叶镇青、陈美君诉至本院。
本案在审理过程中，华宝公司申请对涉案房屋的漏水原因、部位及维修费用进行鉴定。本院通过西安市中级人民法院委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行了鉴定。陕西信远建筑工程司法鉴定所于2015年9月21日做出的陕信[2015]鉴字69号《建筑工程司法鉴定意见书》鉴定意见为：涉案房屋渗漏水原因与屋顶及外墙渗水有关，属施工工艺和施工质量控制不到位所致；修复费用包含两部分，其中需要更换处理部分估算为14132元，业主自行更换部分估算为59355元，共计73487元。该鉴定意见书送达双方当事人后，叶镇青、陈美君对此鉴定结论予以认可，华宝公司和天朗物业公司对此鉴定结论不予认可。华宝公司、天朗物业认为漏水的原因是因叶镇青、陈美君自行改动排水方式、破坏屋顶防水层并加装地漏造成的，其公司仅愿意承担外墙渗水造成的损失20000多元。
叶镇青、陈美君诉称，其二人系夫妻关系。2012年3月23日，叶镇青、陈美君向华宝公司购买了位于西安市莲湖区丰禾路蔚蓝花城七色镇A区21幢4单元18层41802号钢混结构成套住宅商品房。合同第十六条“保修责任”条款规定：“买受人购买商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”2012年3月29日叶镇青、陈美君一次性向华宝公司支付购房款1759894元，及时履行了双方签订的《商品房买卖合同》。付款后不久，华宝公司向叶镇青、陈美君交付了其所购的商品房，并同时向叶镇青、陈美君提供了作为购房合同附件的由天朗公司承担售后维修责任的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。叶镇青、陈美君收房后即对所购房屋进行了装修并于同年9月份入住。然而，在入住后的第二年三、四月份，叶镇青、陈美君发现所购房屋的屋顶和外墙有部分渗漏现象。到了四五月份，该渗漏现象越发严重，已影响了叶镇青、陈美君正常的生活起居。自叶镇青、陈美君所购房屋出现渗漏现象起，叶镇青、陈美君即向天朗物业公司予以反映并要求维修解决，天朗物业公司对叶镇青、陈美君的投诉未及时给予答复和处理。叶镇青、陈美君迫于无奈才找西安市雁塔区天升装饰材料经销部和山西天人和建筑装饰防水集团有限公司西安分公司对渗漏处先后进行过三次维修，先后共支付维修费94610元，其中支付给西安市雁塔区天升装饰材料经销部维修费65810元，支付给山西天人和建筑装饰防水集团有限公司西安分公司维修费28800元。之后，叶镇青、陈美君曾多次要求天朗物业公司予以赔偿，但却遭到无理拒绝。双方遂酿成纠纷。故叶镇青、陈美君诉至法院，请求判令：1、华宝公司赔偿叶镇青、陈美君因屋顶墙面渗漏而支付的修复费用94610元；2、天朗物业公司承担连带赔偿责任；3、本案全部诉讼费用由华宝公司、天朗物业承担。
华宝公司辩称，其公司与叶镇青、陈美君于2012年3月23日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12014098）一份。合同约定：叶镇青、陈美君购买由华宝公司开发的“蔚蓝花城七色镇A区”第21幢4单元18层41802号房屋；房屋建筑面积230.66平方米，房屋总价款1759894元；叶镇青、陈美君于2012年3月23日前向华宝公司一次性支付全部房款；华宝公司于2012年12月31日前向叶镇青、陈美君交付经工程监理单位验收合格的商品房，因该项目受大兴新区路网改造影响，叶镇青、陈美君同意特设三个月谅解期。合同签订后，叶镇青、陈美君履行了付款义务，华宝公司依约于2012年4月1日将验收合格的房屋交付给叶镇青、陈美君。交房时，双方共同对房屋的墙面、地面、顶棚等各项目进行了验收，验收结论为各验收项目“完好”。同时，华宝公司将《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装修管理规定》等相关资料交付给叶镇青、陈美君，叶镇青、陈美君签署了《装修承诺书》。本案中，叶镇青、陈美君所购房屋系跃层房屋，其房屋二层北边为华宝公司赠送的露台。叶镇青、陈美君在装修时，未经城市规划行政主管部门批准，也未向天朗物业公司申报，私自在该露台处加建房屋。叶镇青、陈美君在诉状中所述的渗漏及自行维修部位即为该私自加建的房屋处。叶镇青、陈美君私自加建房屋导致房屋渗漏，其不在华宝公司保修范围之内，维修应由叶镇青、陈美君自行承担，华宝公司不承担任何责任。综上所述，叶镇青、陈美君私自加建房屋导致房屋渗漏，其维修应由叶镇青、陈美君自行承担。应依法驳回叶镇青、陈美君对华宝公司的诉讼请求。
天朗物业公司辩称，一、叶镇青、陈美君私自加建房屋导致渗漏，其维修应由叶镇青、陈美君自行承担。二、保修期内的房屋质量问题，应由开发商负责保修，其公司的职责仅是帮助协调业主与开发商之间的关系。三、天朗物业公司已经积极地履行了协调义务。四、叶镇青、陈美君至今还拖欠其公司2014年1月1日至2015年3月31日期间的物业费合计6837元未予支付。对此，其公司保留向叶镇青、陈美君追索的权利。综上所述，叶镇青、陈美君私自加建房屋导致渗漏，其维修应由叶镇青、陈美君自行承担，且其公司已经积极履行了协调义务，故应依法驳回叶镇青、陈美君对其公司的诉讼请求。
原审法院认为，华宝公司将涉案房屋售予叶镇青和陈美君，双方之间存在房屋买卖合同关系。本案中，涉案房屋出现渗漏水而无法正常居住使用，本院委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定并做出鉴定结论，即“涉案房屋渗漏水原因与屋顶及外墙渗水有关，属施工工艺和施工质量控制不到位所致”。华宝公司、天朗物业虽对此鉴定结论不予认可，但其提交的证据并不足以反驳该鉴定结论，本院对此鉴定结论的证明效力予以确认。庭审中，华宝公司对涉案房屋外墙曾有渗水现象予以认可，承认叶镇青、陈美君主张该部分费用是合理的，本院对华宝公司、天朗物业自认的事实予以确认，故涉案房屋外墙存在质量问题系房屋渗漏水的原因之一,华宝公司应当承担相应的违约责任。关于涉案房屋屋顶渗水的原因问题，涉案房屋交付后叶镇青、陈美君即开始装修，装修时叶镇青、陈美君对屋顶露台和排水方式也进行了施工，且该房屋已经维修完好，根据房屋现状已无法确认屋顶渗水系由谁的施工行为所致，考虑到叶镇青、陈美君在装修时曾自行改变屋顶排水方式的事实，根据公平原则，叶镇青、陈美君应自行承担一定的维修费用。参照鉴定结论估算的维修费用73487元，本院认为华宝公司应承担此费用的80%，即58789.6元。因涉案房屋渗漏水原因与屋顶及外墙渗水有关，天朗物业公司对此并无过错，且《商品住宅质量保证书》中也未约定天朗物业公司与华宝公司承担连带责任，故叶镇青、陈美君要求天朗物业公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陕西华宝实业有限公司支付原告叶镇青、陈美君房屋维修费用58789.6元；二、驳回原告叶镇青、陈美君要求被告西安天朗物业管理有限公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2165元（原告已预交），由被告陕西华宝实业有限公司承担2000元，由原告叶镇青、陈美君承担165元。鉴定费20000元（被告华宝公司已预交），由被告陕西华宝实业有限公司承担。
宣判后，华宝公司不服向本院提起上诉称，一、一审判决适用法律错误。华宝公司将验收合格的房屋交付给叶镇青、陈美君，并履行了相应的合同义务。叶镇青、陈美君在装修时违反合同义务自行改变屋顶排水方式，存在违约行为。因此不应依据公平原则判令双方均承担屋顶漏水的维修费用。二、一审无证据证明华宝公司存在违约行为，判决华宝公司承担80%的维修责任明显不合理。一审所有证据包括司法鉴定均无法确认屋顶渗水系由谁的施工行为所致，即无法证明华宝公司对屋顶渗水存在违约情形，华宝公司仅承担外墙漏水的违约责任。叶镇青、陈美君违反《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《临时管理规约》、《装修承诺书》一系列合同相关规定，在屋顶渗漏部位私自加建房屋，改变屋顶排水方式，应当依据合同约定承担自行维修的违约责任。因此一审法院判决违约方承担20%，没有违约的一方承担80%的维修费用没有法律及合同依据，明显不合理。综上，1、请求撤销(2015)莲民初字第00355号民事判决书第一项；依法改判上诉人承担房屋外墙维修费用20000元。2、判决叶镇青、陈美君承担一、二审诉讼费用。
叶镇青、陈美君辩称，1、其在装修时，并未对排水方式进行施工或改造，仅是对小露台加盖了屋顶并依据鉴定报告可知，整个房屋的屋顶和墙面的渗漏属于施工质量部到位，故此，华宝公司所建的房屋质量存在问题，理应承担修复费用，原审法院所适用的公平原则，叶镇青、陈美君确实觉得有不妥，因为本案存在过错；2、违约行为。叶镇青、陈美君在装修的时候加盖的露台顶部，从鉴定报告中可以看出，露台顶部致使门牙发生过渗漏，房屋东墙等部位也没有改造过，一审时对方是自认的，但是没有改动的部分仍存在渗漏现象，对于书房顶部漏水管改动一节并非装修时已经改变而是在书房顶部，维修过程中渗漏，以上所述在鉴定报告中有反映，由此看出，华宝公司的房屋质量本身存在问题，属严重过错，请求驳回上诉，维持原判。
天朗物业公司同意华宝公司意见。
经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为，本案中，涉案房屋出现渗漏水而无法正常居住使用，原审法院委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定并做出鉴定结论，即“涉案房屋渗漏水原因与屋顶及外墙渗水有关，属施工工艺和施工质量控制不到位所致”。华宝公司对涉案房屋外墙曾有渗水现象予以认可，故涉案房屋外墙存在质量问题系房屋渗漏水的原因之一,华宝公司应当承担相应的违约责任。关于涉案房屋屋顶渗水的原因问题，涉案房屋交付后叶镇青、陈美君即开始装修，装修时叶镇青、陈美君对屋顶露台和排水方式也进行了施工，且该房屋已经维修完好，根据房屋现状已无法确认屋顶渗水系由谁的施工行为所致，原审法院考虑到叶镇青、陈美君在装修时曾自行改变屋顶排水方式的事实，从公平角度出发，认为叶镇青、陈美君应自行承担一定的维修费用并参照鉴定结论估算的维修费用73487元，酌情认定华宝公司应承担此费用的80%，即58789.6元，并无不当。综上，华宝公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1270元，由陕西华宝实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 朱利安
审判员 李美红
二〇一六年六月二十七日
书记员 孙 妍