陕西省榆林市横山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0823民初4139号
原告:刘某某。
委托诉讼代理人：李某。
委托诉讼代理人：韩某某。
被告：马某某。
委托诉讼代理人：贺某某。
被告：赵某某。
被告：李某某。
原告刘某某与被告马某某、赵某某、李某某申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员李淑英担任审判长，与审判员卜潇潇、审判员常静组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人李某、韩某某，被告马某某的委托诉讼代理人贺某某，被告赵某某到庭参加了诉讼，被告李某某经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决准许陕西省横山区人民法院（2016）陕0823执390号执行裁定中第二条对赵某某在榆林市经济开发区圣景名苑15号5栋3单元101号（产权号00720**）房产的查封；2.依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年8月17日、9月10日，被告赵某某分两次向原告借款140万元。后被告拒不偿还，原告涉诉法院后，2015年5月19日经横山县人民法院组织调解，原告与被告赵某某、李某某达成调解协议，协议约定：由被告赵某某、李某某于2015年12月31日前一次性偿还原告60万元本金及利息；于2016年3月1日前一次性偿还原告借款本金80万元及利息，以月利率2﹪计息，从2013年9月10日起至履行完毕之日止。后被告赵某某分文未付，原告申请法院强制执行，2016年6月6日，横山县人民法院依法查封了被告赵某某、李某某共同所有的
榆林市经济开发区圣景名苑15号5栋3单元101号房产（房产证号：00720**）。后被告马某某于2016年10月24日向人民法院提出了执行异议申请，横山县人民法院于2016年11月8日作出（2016）陕0823执异21号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的查封。原告认为，根据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对于被告马某某与被告赵某某之间的买卖合同是否真实，被告马某某是否合法占有涉案房屋，是否真实支付价款，原告有所不知，但根据榆林市不动产登记处工作人员介绍，榆林市不动产登记局从未停止办理相关的房产过户登记手续。有鉴于此，未办理过户登记原因显系被告消极办理所致，因此被告马某某对该房屋享有的债权不能排除人民法院的执行，人民法院不应支持被告马某某的执行异议请求。综上，原告认为，被告马某某就涉案标的不享有足以排除强制执行的物权，恳请人民法院支持原告前列之诉请。
被告马某某辩称，请求贵院解除对该房产的查封。2016年1月27日本人与赵某某达成房屋购买协议及定金合同，同时交付10万元定金，2016年2月29日交剩余房款50万元，2016年6月23日交付剩余4万元房款（含中介费3万元）。2016年3月7日履行交易合同，同日向榆林市开发区地税局交纳契税14633.66元，同时搬进该房居住。2016年3月8日向榆林市不动产登记处提交该房的相关过户申请，由于榆林市不动产登记处对榆林圣景名苑的不动产划分分割迟迟未能进行，致使未能进行过户登记。2016年10月18日可以履行过户手续时接到榆林市不动产登记中心告知该房产处于查封状态。后联系原房主才知横山县人民法院于2016年6月6日查封了该房产。被告认为贵院的查封损害了我的合法权益，请求法庭依法解除对该房产的查封。
被告赵某某辩称，同意被告马某某的答辩意见。2016年2月28日被告已搬出该房屋，次日马某某入住。2016年2月29日被告交清了相关的物业费、水费。2016年3月开始就由马某某缴纳相关费用。被告与马某某的房屋买卖是通过榆林小米房屋地产达成的，2016年3月6日被告马某某房屋中介支付3万元的中介费，该3万元包含在2016年6月23日的4万元收据中，其中有1万元是质押金。横山法院查封是在2016年6月6日，二被告进行房屋交易契税以及向不动产登记中心提交过户申请都是在2016年3月7日、8日。由于不动产权属划分的原因，致不动产登记中心将圣景名苑的房屋过户排在了10月，在10月二被告接到不动产登记中心的电话说明可以办理过户，只是涉案房屋已经被查封。在横山法院查封之前马某某已经合法入住该房屋，二被告之间的买卖协议也已经履行完毕，除一万元的质押金外。恳请法院解除对该房产的查封。
被告李某某经传票传唤未到庭，也未于庭前向本庭提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院做如下认定：对于原告所举第一组证据及第二组证据，被告马某某质证认为对其真实性无异议，但对证明目的有异议，被告已购买该房屋并交付除保质金之外的所有房款，且已经实际入住该房屋，买卖合同合法有效；被告赵某某发表如下质证意见，认为：2014年12月26日被告在榆阳区抵押贷款60万购买该房屋，2014年3月18日被告赵某某与李某某办理了离婚手续，对于该套房产在离婚时曾经做过公证，因为当时房产证正在抵押所以没有办理相关变更登记手续。公证书以及房产证、离婚协议书均在榆林市不动产登记中心存档。关于两份合同价格不一致，是因为实际中房产登记中心根据二被告之间签订的交易合同，房屋交易所按照评估的实际价格登记的，所以才按照评估的实际价格交税的。二被告不存在偷税行为。对于原告所举第一、二组证据的真实性，因二被告无异议，本院对于两组证据的真实性予以确认。对于被告所举证据，原告发表如下质证意见：第一组，与本案无关；第二组，真实性和证明目的均有异议。第三组，不动产登记处的提交审批表和回执单真实性无异议，提醒法庭注意审批表中记载的交易的相关契税纳税人是赵某某而非马某某。离婚协议书的公证必须在民政处加盖公章后才有效力，恳请法庭进行核实。公证书的真实性无异议，公证书最后一页写明对于离婚协议书中的签字捺印均属实，但是没有对财产分割条款的效力进行公证，所以被告认为该房产属于被告一人所有原告方不予认可。该房产的登记现在仍属于夫妻共同财产，在办理相关抵押登记时银行要求夫妻双方均进行签字认可。第四组，真实性有异议，质证意见同举证意见，因违反我国相关法律规定，属于无效合同。2016年1月27日二被告签订的定金合同中明确记载房款必须存至小米地产的账户。第五组，真实性无异议，根据合同第四条，虽双方之间进行交易不符合合同约定，并且房款的数额不符合合同约定，房款到底是63万还是65万。被告提交了60万元的打款凭证，加上后期的2万元才是62万元，而非合同约定的价款。对于被告所举五组证据，买卖合同、定金合同、榆林市房屋买卖合同、打款凭证、收据、公证书、离婚协议书、税收完税凭证、纳税人减免税申请审批表、榆林市不动产登记服务中心登记业务预审回执单、榆林市圣景物业管理有限公司收款收据四支，被告所举证据客观真实，相互印证，形成了完整的证据链条，可以证明二被告之间买卖合同成立生效并已全面实际履行（除1万元的质押金外），且被告马某某实际管理控制涉案房屋的事实。
经审理查明如下法律事实：2016年1月27日，被告马某某与被告赵某某通过榆林市小米地产签订买卖定金合同，赵某某将位于榆林市经济开发区圣景名苑15号5栋3单元101号（产权号00720**）房产出售于马某某，马某某通过银行转账支付被告赵某某10万元定金。2016年2月28日，双方签订了买卖合同，约定房屋总价款为65万元；2016年2月29日，马某某通过银行转账支付被告赵某某房款50万元；2016年3月6日马某某转给小米地产法定代表人王瑞鑫3万元；2016年3月7日缴纳契税14633.66元；2016年6月23日，赵某某向马某某出具4万元的收据，注明3万元为中介费用（马某某转给王瑞鑫的3万元）。2016年4月11日榆林市不动产登记服务中心登记业务预审回执单中载明：您申请办理的不动产登记业务，已提交下列证件和材料，经我中心预审，你提交的申请资料无测绘成果，暂不予以受理，待测绘完成绘制图工作后，再予以正式受理。涉案房屋未完成权属转移登记。马某某于2016年5月12日、7月23日、10月26日、11月13日先后缴纳涉案房屋的相关费用（含水电费、取暖费、物业费）。后因办理权属转移登记时，被告马某某得知涉案房屋被查封，无法办理权属变更登记手续。被告马某某向横山县人民法院提出了执行异议申请，榆林市横山区人民法院于2016年11月8日作出（2016）陕0823执异21号执行裁定书，裁定中止陕西省横山县人民法院（2016）陕0823执390号执行裁定书中第二条对赵某某在榆林市经济开发区圣景名苑15号5栋3单元101号（产权号00720**）房产的查封。原告认为，未办理过户登记原因系被告消极办理所致，因此被告马某某对该房屋享有的债权不能排除人民法院的执行，人民法院不应支持被告马某某的执行异议请求。故原告诉讼到院，请求支持前列之诉请。
本院认为，本案争议的焦点是：被告马某某对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。审查被告马某某所享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行，首先需要判断马某某对涉案房屋是否享有实体权益，就本案而言，马某某与赵某某在本院查封涉案房屋之前签订了合法有效的买卖合同，且马某某已经依据合同约定交付除质押金之外的所有房款，并已经实际管理控制涉案房屋，同时已缴纳相关契税，并向主管产权转移登记的不动产管理中心提交了转移登记申请，因故不动产中心未能办理产权转移登记业务，并非被告怠于行使权利。故被告马某某对涉案房屋享有占有、使用、收益等民事实体权益；其次，应当审查原告对案渉房屋是否享有优先权，因原告刘某某与被告赵某某之间债权债务关系因民间借贷纠纷所产生的普通债权，并非对涉案房屋享有所有权、共有权、抵押权等，故其效力不具有优先性；再次，应当审查被告马某某所享有的民事权益能否排除强制执行，如执行涉案房屋必然损害被告马某某实体权益，故被告马某某的辩解理由依法成立，予以采纳。原告诉请查封涉案房屋，称被告马某某所对涉案房屋所享有债权不足以排除人民法院的强制执行，该项诉请及抗辩无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告刘某某的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 李淑英
审判员 卜潇潇
审判员 常 静
二〇一六年十二月二十四日
书记员 张 荣