海南省三亚市城郊人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)琼0271民初4135号
原告：安洪利，男，1980年5月30日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省大庆市。
委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。
被告：任雨萌，女，1991年6月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江鹤岗市。
委托诉讼代理人：麦明著，海南卫伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ安，海南卫伦律师事务所实习律师。
第三人：三亚新龙基房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区吉阳大道23号（中国邮政储蓄银行旁）。
法定代表人：张中来，公司经理。
原告安洪利与被告任雨萌、第三人三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称新龙基公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员邢丽霞独任审判。审理过程中，发现三亚新龙基房地产开发有限公司与本案处理结果存在法律上的利害关系，故依职权追加三亚新龙基房地产开发有限公司为第三人参加本案诉讼。本院分别于2017年7月25日和8月31日公开开庭审理了本案。原告安洪利的委托诉讼代理人潘语眉、被告任雨萌的委���诉讼代理人麦明著、ＸＸ安到庭参加诉讼。第三人新龙基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告安洪利向本院提出诉讼请求：判令任雨萌向安洪利支付违约金20万元。事实和理由：任雨萌于2017年2月与新龙基公司签署《翠景蓝湾项目购房意向书》，约定任雨萌认购翠景蓝湾小区D栋716房，房屋总价款917190元，《意向书》第12条约定任雨萌在约定时间内享有一次更名机会。2017年2月9日，任雨萌向新龙基公司支付意向金10万元。2017年3月14日，经协商，安洪利与任雨萌签订《房屋更名及定金协议》，约定任雨萌将其在三亚×××小区认购的D栋716房的《购房意向书》更名至安洪利名下，促成安洪利与开发商新龙基公司签署《商品房买卖合同》，安洪利除了向任雨萌支付原购房意向金10万元之外，还另支付更名费10万元，任雨萌在两个月内完成更名手续。如任雨萌未协助安洪利办理更名手续，需双倍返还安洪利已支付的款项。2017年3月14日和4月2日，安洪利分别向任雨萌支付定金4万元和16万元（包含剩余更名费6万元和任雨萌预付的10万元意向金），合计20万元，任雨萌出具了收款收据。2017年4月15日，任雨萌致电安洪利称，因开发商不同意按照《意向书》约定办理更名，其已办理退房手续并解除《意向书》，不再履行与安洪利的《房屋更名及定金协议》。4月17日，任雨萌将已收取的20万元退还安洪利的妻子王慧银行账户。任雨萌严重违反合同约定，影响安洪利购房计划和造成巨大损失，安洪利依约要求其按照《房屋更名及定金协议》第五条约定支付违约赔偿。特诉至本院。
被告任雨萌辩称，1.任雨萌不存在违约行为，无需支付违约金。任雨萌因政府出台限购政策而解除合同属于不可抗力，三亚市人民政府已出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》以及海南省住房和城乡建设厅出台的《关于限制购买多套商品住宅的通知》都明确禁止预售商品房转让。任雨萌接到开发商通知因政策原因不能更名后才办理退房申请，解除购房意向书，避免损失扩大。另，任雨萌已与安洪利妻子王���就《房屋更名及定金协议》后续问题的解决达成一致意见并退还已收取的20万元。2.即便任雨萌违约，安洪利诉求的违约金20万元过高，远远高于所造成的损失，应当予以调整，任雨萌亦不存在恶意解除《意向书》的情形，故即便违约应当适用《房屋更名及定金协议》第六条约定计算违约金4万元。请求法院驳回安洪利不合理的诉讼请求。
第三人新龙基公司未作陈述。
双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方无争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于签订《房屋更名及定金协议》的背景。原告安洪利向本院提交任雨萌与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》（以下简称《购房意向书》），以证明任雨萌于2017年2月与新龙基公司签订购房意向书并享有一次更名机会的事实，任雨萌无异议，本院予以确认，《购房意向书》约定任雨萌选定新龙基公司开发的××区房，待项目开盘销售之日起五日内与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》，认购方任雨萌在约定时间内享有一次更名机会。意向书签订后，任雨萌向新龙基公司支付购房意向金10元。另，意向书提到该房产项目的《商品房预售许可证》正在办理中，对于��案房屋至今未取得商品房预售许可的事实，本院予以确认。2.关于《房屋更名及定金协议》的签订和履行。安洪利向本院提交《房屋更名及定金协议》，以证明安洪利与任雨萌签订《房屋更名及定金协议》约定将前述翠景蓝湾项目D栋716室的购房意向更名至安洪利名下，若违约任雨萌则双倍返还已收款项的事实，任雨萌对《房屋更名及定金协议》无异议，本院予以确认，可以证明任雨萌与安洪利于2017年3月14日签订《房屋更名及定金协议》，《房屋更名及定金协议》约定：一、任雨萌自愿将其三亚市吉阳区翠景蓝湾小区D栋716室的房屋的购房意向书的认购方更名为安洪利；二、房屋总成交价917190元，更名费为10万元，任雨萌已付给新龙基公司的购房意向金10万元在办理更名期间由安洪利一并返还给任雨萌；三、协议签订后安洪利向任雨萌支付40000元作为该房屋《购房意向书》更名的定金（包含在10万元更名费中），任雨萌出具定金收款收据，保证该房屋更名至安洪利或安洪利配偶名下；四、办理更名手续后安洪利立即支付房屋首付款（扣除任雨萌已付意向金），开盘签订正式的商品房买卖合同后由安洪利一方支付购房款剩余款项；五、如因政策原因造成该房屋在2017年4月1日无法更名，协议继续履行。安洪利可先行支付给任雨萌剩余更名费60000元和任雨萌先行垫付的购房意向金100000元，任雨萌必须无条件将《购房意向书》更名至安洪利名下（政策性原因除外），如任雨萌在可以更名之日起两个月内未协助安洪利办理完毕更名手续，任雨萌需双倍返还已支付的款项；六、本协议签订后，如安洪利中途违约则房屋更名定金归任雨萌所有，如任雨萌中途违约则将定金双倍返还给安洪利。此外第七、八、九条还就乙方（安洪利）未按时支付款项的违约责任、甲方（任雨萌）的房屋权利瑕疵、《购房意向书》真实性、协议所提供信息真实性的保证义务进行约定。安洪利向本院提交两份收据及中国工商银行客户凭证以证明协议签订后安洪利向任雨萌支付20万元的事实，任雨萌无异议，本院予以确认，可以证明任雨萌于2017年3月14日和4月2日分别收到安洪利房屋更名定金4万元和收到剩余更名费6万元、已垫付购房意向金10万元合计20万元的事实。安洪利向本院2017年4月15日任雨萌的交通银行客户回单，任雨萌向本院提交2017年4月12日退房申请和安洪利妻子王慧书写的收据一份，均证明2017年4月17日任雨萌向安洪利退还20万元的事实，任雨萌对该客户回单无异议，双方对任雨萌已退还20万元的事实无异议，本院对客户回单予以采纳，可以证明任雨萌向新龙基公司提出解除认购意向书并退还意向金的申请后于2017年4月17日退还安洪利20万元的事实。
对于双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1.关于双方未能按照《房屋更名及定金协议》继续办理更名手续的原因。任雨萌向本院提交了其与案外人三亚宝迪投资有限公司《商品房买卖合同》（预售）、《三亚市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》【三府（2017）41号】，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源资源厅、中国人民银行海口中心支行《关于限制购买多套商品住宅的通知》，以证明因任雨萌已在别处购买商品房，政府部门新出台文件明令禁止未竣工的预售商品房再行转让和限购，��雨萌解除《房屋更名及定金协议》属于不可抗力原因。安洪利对该《商品房买卖合同》（预售）关联性不予认可，同时认为翠景蓝湾项目尚未取得商品房预售许可和开盘，且涉案《购房意向书》属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，《购房意向书》的签订和更名未违反三亚市政府调控和限购政策，双方签订更名协议的时间在调控政策出台之后，任雨萌一方解除合同不属于不可抗力而是单方违约。本院对该组证据真实性予以确认，但对《商品房买卖合同》（预售）关联性和两份文件的证明目的不予采纳，《三亚市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第二条规定”禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”，《关于限制购买多套商品住宅的通知》规定是”在全省范围内暂停向在海南已拥有一套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅”，新龙基公司尚未取得涉案翠景蓝湾项目的商品房预售许可，任雨萌与新龙基公司签订的《购房意向书》仅是商品房预约合同而非预售合同，涉案D栋716室房在双方签订协议时不属于预售商品房，任雨萌依据《购房意向书》所取得的只是预约购房权利而不是商品房，故任雨萌与安洪利之间关于商品房预约合同更名的《房屋更名及定金协议》未实质违反两份文件规定，该组证据无法体现《房屋更名及定金协议》存在不可抗力的履行障碍，对任雨萌关于因不可抗力或政策性原因解除《房屋更名及定金协议》的证明目的不予采纳。安洪利向本院提交一组录音和迎宾路房价排行，欲通过2017年5月18日其与翠景蓝湾营销中心营姓人员的对话内容证明涉案房屋《购房意向书》更名不存在限制，任雨萌对录音真实性不予认���，本院认为该录音未经对话主体确认，对话主体的身份亦无法证实，其形式不合法，内容存疑，不予采纳。安洪利另提交的名为”迎宾路房价排行”的网页截图欲证明其实际损失高于双方约定的违约金，该证据亦存在来源不明、内容真实性存疑的问题，不予采纳。2.关于任雨萌是否就解除《房屋更名及定金协议》与安洪利一方协商一致的问题。任雨萌向本院提交2017年4月12日向新龙基公司提出的退房申请、安洪利妻子王慧出具的收据、两组与王慧的微信聊天记录（2017年3月4日至3月14日、2017年4月15日至17日两个时间段），以证明任雨萌与安洪利妻子协商解决买房和退房后就《房屋更名及定金协议》的履行达成一致的事实，安洪利对退房申请真实性不予认可，承认收到20万元退款的事实，对聊天记录真实无法确认。本院认为，退房申请有任雨萌和���业顾问卢春光签字确认，真实性应予采信，对其向新龙基公司提出解除购房意向和退还意向金申请的事实应予确认，双方当事人对安洪利收到任雨萌退款20万元的事实均无异议，对收据真实性应予采信，任雨萌与安洪利妻子王慧的两份聊天记录与涉案《购房意向书》的更名相关，真实性应予确认，但从内容来看王慧一方虽接受任雨萌退款20万元，但双方对任雨萌单方提出《房屋更名及定金协议》问题上仍存在较大争议，不能证明双方就协议的解除已协商一致。
根据当事人陈述与经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月，任���萌与开发商新龙基公司签订《购房意向书》，预约购买三亚市吉阳区翠景蓝湾小区D栋716室，任雨萌支付新龙基公司购房意向金10万元，任雨萌享有一次更名机会。2017年3月14日，任雨萌与安洪利签订《房屋更名及定金协议》，约定将《购房意向书》拟购房人更名至安洪利名下，除须支付任雨萌前期垫付的10万元购房意向金外，安洪利还需支付10万元更名费，若任雨萌在可以更名之日起两个月内未协助安洪利办理完毕更名手续，则需双倍返还已支付的款项。安洪利分别于2017年3月14日和4月2日向任雨萌支付房屋更名定金4万元和剩余更名费6万元、已垫付购房意向金10万元，两项合计20万元。2017年4月12日，因担心受到三亚市房地产禁止预售商品房再行转让的调控政策和限购政策限制，任雨萌向新龙基公司提出退房和退还购房意向金申请。2017年4月15日，任雨萌与安洪利妻子王慧联系，提出解除《房屋更名及定金协议》，但双方未能达成一致意见。2017年4月17日，任雨萌退还安洪利先前收取的更名费和购房意向金合计20万元。
本院认为，《房屋更名及定金协议》系转让人任雨萌与受让人安洪利之间关于《购房意向书》项下预约购房资格的更名，属双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应按照约定全面履行各自的义务，安洪利已按照协议内容向任雨萌交付包括定金4万元在内的更名费10万元和购房意向金10万元，任雨萌应当按协议约定协助办理更名手续，但未完成更名前���任雨萌事先向新龙基公司提出解除购房意向和申请退还意向金，并向安洪利提出解除更名协议和退还已收取的20万元。本案争议焦点有两个：《房屋更名及定金协议》是否因政策或不可抗力导致不能继续履行；任雨萌提出解除《房屋更名及定金协议》是否构成违约，若违约，应适用协议约定的何种违约责任。关于焦点一，任雨萌与新龙基公司签订的《购房意向书》系商品房预约合同，新龙基公司在合同中亦赋予任雨萌一次更名的权利，由于新龙基公司尚未取得商品房预售许可，《购房意向书》标的系预约购房资格而非商品房，故《房屋更名及定金协议》的更名属于拟购房人预约购房资格的转让而不是商品房转让，不属于《三亚市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》和《关于限制购买多套商品住宅的通知》规定的”禁止预售商品住宅再行转��”调控情形和”向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售商品住宅”的限购情形，就任雨萌所举证的两份文件而言，该预约合同的更名暂不存在政策性原因的限制，文件出台后协议仍有继续履行的空间，且《房屋更名及定金协议》的订立时间系在2017年3月11日出台《三亚市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》之后，任雨萌作为完全民事行为能力的合同当事人在订立合同期间对可能发生的市场风险以及履行过程中可能出现的障碍有一定程度的预见和判断，地方政府对房地产的调控措施不属于不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力，《房屋更名及定金协议》不存在政策性原因或不可抗力的履行障碍，任雨萌提出因政策性原因不再继续履行《房屋更名及定金协议》的抗辩理由不足，本院不予采纳。
关于焦点二，在不存在履行障碍的前提下，任雨萌未按协议约定协助安洪利办理更名手续，未同安洪利协商的情况下单方向新龙基公司提出解除购房意向和退还意向金申请，并向安洪利退还收取的更名费和意向金，以自身行为不再继续履行《房屋更名及定金协议》，致使安洪利合同目的无法实现，其行为已构成违约，安洪利有权根据合同约定和法律规定请求任雨萌承担违约责任。关于任雨萌应承担何种形式的违约责任，《房屋更名及定金协议》第五条和第六条均约定了违约责任和违约赔偿金额的计算方法，安洪利以第五条约定主张任雨萌承���双倍返还已付款（20万元）的责任，任雨萌则抗辩应按照第六条约定只承担双倍返还定金（4万元）责任，在双方对合同条文理解产生争议的情形下，应当根据条文词句、条款之间的联系、合同目的来确定应适用哪条约定。第六条约定的是当事人一方中途违约的违约责任，属于一般违约条款，而第五条约定的是甲方（任雨萌）在可以更名之日起两个月内未协助乙方（安洪利）办理《购房意向书》更名时的违约责任，属于特别条款，任雨萌的违约行为属于可以更名的情况下拒绝协助安洪利进行更名的情形，对此应优先适用第五条特别条款来认定任雨萌应承担的违约责任，即由任雨萌双倍返还安洪利已付的款项。安洪利从协议签订之日起共支付任雨萌更名费10万元（包含定金4万元）、购房意向金10万元共计20万元，任雨萌已返还其20万元，根据合同第五条约定任雨萌仍应��向安洪利支付20万元，但任雨萌认为双方约定的违约金标准过高请求本院予以调整，本院认为，根据《最高人民法院<关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>》第二十九条第一款规定”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据安洪利已付款内容，更名费10万元系双方就更名达成合意的对价，安洪利以10万元取得《购房意向书》更名的主体资格，而任雨萌则以此取得10万元收益，另外10万元则只是安洪利在任雨萌已垫付购房意向金基础上承继《购房意向书》权益的对价，实际受益人仍是安洪利，购房意向金不同于更名费用，不在任��萌一方履行更名协议的预期利益范围之内，因此以更名费10万元作为实际损失计算基础对衡平合同当事人利益较为公平，另一方面应考虑到任雨萌在申请退房退款后能够短时间内通知安洪利并退款，避免后者损失扩大，过错程度一般，故从公平原则和诚信原则出发，如按第五条约定要求任雨萌双倍返还20万元明显加重其责任，对该部分违约金额应酌情调整至10万元，即任雨萌承担再向安洪利返还10万元的违约责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院<关于适用〈���华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>》第二十九条第一款之规定，判决如下：
被告任雨萌应自本判决生效之日起十日内支付原告安洪利违约金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元（已减半收取，原告安洪利已预缴），由被告任雨萌负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
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审判员邢丽霞
二〇一七年九月十三日
法官助理陈鸿哲
书记员杨莉附相关法律条文：
书记员杨莉附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院<关于适用
〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）>》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
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