重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0102民再5号
原审原告：徐向榛，女，1965年12月26日出生，住重庆市。
委托诉讼代理人：徐向全（原审原告之胞弟），男，1968年6月1日出生，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：徐向荣（原审原告之胞弟），男，1972年7月25日出生，住重庆市涪陵区。
原审被告：重庆华科建筑工程有限公司，住所地重庆市涪陵区太极大道9号，统一社会信用代码9150010220850693P。
法定代表人：秦大春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵广云，重庆睿诚律师事务所律师。
第三人(有独立请求权)：徐忠明，男，1955年9月28日出生，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：代富蓉，重庆天亿律师事务所律师。
第三人(有独立请求权)：刘伦安，男，1953年1月23日出生，住重庆市渝中区。
原审原告徐向榛与原审被告重庆华科建筑工程有限公司（以下简称华科建司）买卖合同纠纷一案，本院于2005年5月8日作出的（2005）涪法民初字第419号调解书已发生法律效力,经本院院长提交审判委员会讨论，2013年7月11日作出（2013）涪法民监字第00003号民事裁定，决定对该案进行再审。再审中，案外人徐忠明、刘伦安主张对原审原、被告买卖的房屋享有所有权，本院依法追加徐忠明、刘伦安为第三人参加了诉讼。2013年10月31日本院作出（2013）涪法民再初字第00004号民事判决，宣判后第三人徐忠明、刘伦安不服，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，重庆市第三中级人民法院审理后认为，原再审事实不清，遂作出（2014）渝三中法民终字第00042号民事裁定，撤销（2013）涪法民再初字第00004号判决，发回本院重审。重审中本院另行组成合议庭审理后，作出（2015）涪法民再初字第00001号民事判决，宣判后第三人徐忠明、刘伦安仍不服，再次上诉至重庆市第三中级人民法院。重庆市第三中级人民法院审理后认为，本院在再审重审中未查清徐向榛与华科建司买卖房屋时，徐忠明、刘伦安是否知道或应当知道和徐向榛如何取得徐忠明交给重庆市涪陵区供电劳动服务公司（以下简称供电劳服司）土地使用证的事实未查清，且还未将第三人徐忠明、刘伦安列为有独立请求权的第三人参加诉讼，存在程序瑕疵，遂作出（2016）渝03民再第2号裁定，撤销（2015）涪法民再初字第00001号民事判决，发回重审。重审中本院另行组成合议庭，并依法追加了徐忠明、刘伦安作为有独立请求权的第三人参加诉讼，两次公开开庭进行了审理。2016年11月15日第一次开庭时原审原告徐向榛的委托诉讼代理人徐向全（特别代理）、原审被告华科建司的委托诉讼代理人赵广云（特别代理），有独立请求权第三人徐忠明及委托诉讼代理人代富蓉，有独立请求权第三人刘伦安到庭参加了诉讼；2017年3月9日第二次开庭时原审原告徐向榛的委托诉讼代理人徐向荣，原审被告华科建司的委托诉讼代理人赵广云（特别代理），有独立请求权第三人徐忠明的委托诉讼代理人代富蓉，有独立请求权第三人刘伦安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
第三人徐忠明、刘伦安参加再审中称：请求撤销重庆市涪陵区人民法院（2005）涪法民初字第419号民事调解书，判决原审原、被告买卖的房屋返还给第三人。事实及理由：1、桅杆堡15号三单元负一楼是徐忠明、刘伦安在原挂靠重庆市涪陵乌江建筑总公司（以下简称乌江建司）时修建完工；2、挂靠华科建司只是为给已修建完工的桅杆堡三单元房屋和桅杆堡解危解困工程中的其他拟建工程办理开发、建设需要的相关手续（证件）；3、华科建司的声明及其法定代表人均称对桅杆堡解危解困工程没有权利，故华科建司提供印章并不代表其对讼争之房有处分权；4、徐向榛与华科建司称该房屋买卖系为抵消徐向榛原所交20万元质保金的债务，但徐向榛所提供的刘德平出具的收条只能说明刘德平挂靠巴洲建筑公司一分公司承包桅杆堡解危解困工程C栋交有质保金20万元的事实，此款与刘德平收徐向榛质保金20万元没有关联性，其买卖房屋以20万元质保金抵购房款的行为不合法；5、房屋买卖合同的签订时间是2003年9月3日，当时华科建司并没有取得“重庆市涪陵区第四建筑有限公司”的印章，买卖合同签订时间虚假。故徐向榛与华科建司恶意串通损害了第三人利益，重庆市涪陵区人民法院（2005）涪民初字第419号民事调解书应当撤销，讼争房屋应当返还给第三人。
第三人徐忠明、刘伦安为证明其主张出示了如下证据：
（1）乌江建司的法人委托书、重庆市涪陵住宅开发有限公司（以下简称涪陵住宅公司）与乌江建司的承包合同书；拟证明徐忠明为桅杆堡解危解困项目部负责人。
（2）乌江建司与徐忠明的桅杆堡解危解困工程内部承包协议；拟证明徐忠明系讼争之房的实际施工人。
（3）乌江建司与徐忠明、刘伦安的解除协议书；拟证明徐忠明与乌江建司的权利义务解除。
（4）华科建司与徐忠明的《协议书》；拟证明讼争之房约定为徐忠明、刘伦安所有。
（5）《产权证明》；拟证明讼争之房所有权人虽登记为原华科建司，但实际是徐忠明、刘伦安办理好后交给华科建司。
（6）华科建司法定代表人秦大春在公安机关的询问笔录；拟证明华科建司自认与讼争之房无任何关系。
（7）敦仁办事处2003年144号文件；拟证明项目部有独立法人资格，具有相应的民事行为能力。
（8）华科建司的工商登记和印章准刻证等相关资料；拟证明房屋买卖协议签约时间不真实。
（9）2003年9月18日华科建司曾在《涪陵日报》上发表声明（“涪陵桅杆堡工程属政府解危解困项目，我公司从未向任何单位和个人授权处理该项目的有关事宜。凡2003年3月15日以后涉及此工程的经济和民事责任均与我公司无关”）；拟证明华科建司对讼争的房屋无处分权。
（10）重庆涉外资产评估有限公司致委托函；拟证明讼争房屋2002年7月市值为111.83万元，徐向榛与华科建司的买卖房屋明显低价出售、恶意串通损害其利益。
（11）华科建司出具给徐忠明的土地使用权证涪国用（2001）字第XXXXX4号及产权证明收条；拟证明房屋土地使用证实为徐忠明办理，后交与华科建司。
（12）原案中徐向榛举示的项目部徐忠明2003年1月14日出具给刘德平收到质保金20万元的收条和同年1月18日刘德平出具给徐向榛收到20万元质保金的收条复印件两张；拟证明徐向榛举示的刘德平交给徐忠明和乌江建司的收条不足以证明可用讼争之房抵偿质保金。
（13）2003年4月7日巴洲建筑公司解除刘德平挂靠协议的通知；拟证明当时已通知刘德平退质保金，刘德平未及时退保证金，责任在刘德平。
（14）重庆市涪陵区人民法院（2007）涪民监字第2号审查报告和本院审委会2007年4月3日的讨论记录、2007年3月13日合议庭评议笔录；拟证明房屋买卖合同是双方恶意串通形成，通过诉讼也只是以合法形式掩盖非法占有的目的。
原审原告徐向榛再审中称：请求法院维持（2005）涪法民初字第419号民事调解书。事实和理由：徐忠明、刘伦安不能证明涪陵区敦仁办事处桅杆堡15号三单元负一层房屋归其所有。1、桅杆堡解危解困项目是重庆市涪陵区房地产业管理局（以下简称涪陵区房管局）下属涪陵住宅公司发包他人开发建设，徐忠明挂靠乌江建司承包该项目后根本未实际履行，而是再次转包且长期无力支付实际施工人工程款，涪陵区房管局为此先后支付了该项目工程款200多万元；2、徐忠明、刘伦安并不是讼争房屋的实际出资人，也无争议之房的产权证、土地证，讼争之房屋并不属徐忠明、刘伦安所有；3、原审原告之胞弟徐向全与刘德平合伙，协议约定以巴洲建筑公司一分公司的名义承建乌江建司桅杆堡解危解困工程项目C栋住宅楼，实际上是由原审原告出资向涪陵区房管局交纳了20万质保金；4、由于长时间无法进场，刘德平与徐忠明解除了承建协议后，刘德平特别授权原审原告处理桅杆堡C栋楼的一切事务；5、原审原告多次要求徐忠明退还20万元质保金，因徐忠明欠债较多，在2003年9月3日徐忠明自愿将三单元负一、二层（涪国用2003字第XXXX2、XXXX3号土地使用权证）抵押给供电劳服司，并承诺3个月内若无力还款，三单元负一、二层作价50万元（其中供电劳服司30万元，原审原告20万元）抵偿给供电劳服司和原审原告；6、2003年12月6日徐忠明自愿承诺将抵偿给供电劳服司的负一层抵偿给原审原告，后原审原告通过华科建司完善了房屋买卖合同。
原审原告徐向榛为证明其主张出示了如下的证据：
（15）2003年1月12日和14日重庆市涪陵区江东农村信用合作社天台分社的借款借据、2003年1月14日徐忠明以乌江建司桅杆堡解危解困工程项目部名义出具给刘德平20万元质保金的收条；2003年1月18日刘德平出具给徐向榛“今收到徐向榛缴纳涪陵桅杆堡解危解困工程C栋工程质保金贰拾万元正（200000元）”的收条；拟证明徐忠明收到的质保金20万元是徐向榛出资。
（16）王恒的证实材料、2003年9月3日徐忠明出具给供电劳服司的《抵押担保承诺书》（“你司向七建司购买商业用房，已付70万元，现该项目停建，购房款七建司退40万元，另30万元傅家平归还，徐忠明自愿将桅杆堡15号的商业用房负一、二层作抵押担保，若傅家平在3个月之内不能偿还，该房屋产权自然属你司，并有权处理，附该楼国土证各1本编号：XXXX2、XXXX3号）”；拟证明取得讼争房屋是徐忠明自愿授权供电劳服司抵偿给原审原告。
（17）2003年12月6日徐忠明出具给供电劳服司（郑建）的《承诺书》（“我与你司于2003年9月3日达成的房屋抵押协议将涪陵桅杆堡已建好的两层楼抵押你司于2003年12月3日期满，现因无力偿还，将已抵押房属你司所有”）；拟证明讼争房屋徐忠明用以抵偿所欠债务是自愿和真实意思表示。
（18）《房地产买卖合同》；拟证明与华科建司签订合同是为完备相关手续。
（19）原审原告与供电劳服司的原经理郑建的通话录音资料（通话录音光盘）；拟证明2003年9月3日《抵押担保承诺书》和2003年12月6日《承诺书》原件，郑建已移交与该公司下一任负责人；2003年9月3日供电劳服司已承认将在徐忠明处取得房屋的负一层分与原审原告，原审原告与供电劳服司之间的转让协议等原件被伍玲玲拿走。
原审被告华科建司再审中辩称：请求法院维持（2005）涪法民初字第419号民事调解书。事实和理由：华科建司与徐向榛签订《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，该合同合法有效。1、华科建司承接了该项目，应承担该项目的前期债务约300万元；2、涪陵敦仁办事处桅杆堡15号三单元负一层土地使用权是登记在华科建司名下，公司是合法产权人，华科建司有权处分自己名下的财产；3、华科建司在与徐向榛签订房屋买卖合同时，也是在查看了徐向榛出示的徐忠明出具的以房抵债的书面《承诺书》和土地使用证原件（徐忠明私刻印章办理）后才签的房屋买卖合同。
原审被告华科建司为证明其主张，出示了如下证据：
（20）重庆市涪陵区人民政府办公室《议事纪要》；拟证明讼争房屋由违规开发，变为居民解危解困工程。
（21）涪陵住宅公司和乌江建司承包协议；拟证明当时该房屋土地使用权原属乌江建司。
（22）乌江建司与徐忠明的《内部承包协议》；拟证明徐忠明对外不是土地和房屋的产权人。
（23）乌江建司与徐忠明解除协议；拟证明徐忠明与乌江建筑公司之间的权利义务终止。
（24）涪陵住宅公司与华科建司承包协议；拟证明华科建司是合法承包人和土地权属所有人，有权处理项目财产。
（25）徐忠明与华科建司的协议书；拟证明徐忠明对外仍不是房屋产权人。
（26）涪陵区房管局给予华科建司一次性资质；证明华科建司才有资格开发。
（27）土地登记审批表、涪国用（2003）字第XXXXX7号国有土地使用证、涪陵区房管局出具的《产权证明》；拟证明该房屋产权属华科建司所有。
（28）徐忠明出具给刘德平收条、刘德平出具给徐向榛的收条；拟证明质保金系徐向榛出资所交，其用质保金抵购房价款不违反法律规定。
（29）刘德平出具的《法定代表人授权委托书》、徐宗易的证明；拟证明刘德平已授权徐向榛收取质保金，且该质保金应由项目部退还。
（30）2003年9月3日徐忠明出具给供电劳服司《抵押担保承诺书》、同年12月3日徐忠明出具给供电劳服司《承诺书》及王恒出具的证实材料；拟证明徐忠明将桅杆堡三单元负一层、负二层房屋用作还款抵押担保，且约定若不能按期还款，用抵押的负一、负二层抵偿给供电劳服司和徐向榛是自愿。
（31）徐向榛与华科建司的《房屋买卖合同》；拟证明华科建司以房屋买卖的形式抵消了工程项目前期债务，即以桅杆堡三单元负一层的售房款冲抵徐向榛原交与项目部徐忠明收取用于偿还了前期债务的质保金，合同只是对该行为的认可。
原审原告徐向榛原审中提出诉讼请求：判决华科建司为其购买的房屋办理房屋产权证和土地使用证。事实及理由为：2003年3月13日华科建司与涪陵住宅公司签订了涪陵桅杆堡解危解困工程承包协议，该工程由华科建司自主经营，自负盈亏。协议签订后，华科建司履行了协议，涪陵区房管局为华科建司出具了产权证明，证明该房屋负一、二层及正一、二层产权属华科建司所有，该房屋可抵押和出售。2003年9月3日原审原告与华科建司签订房屋买卖合同，华科建司以200380元的价格将该房负一层出售与徐向榛。
原审被告华科建司辩称，徐向榛所述属实。
本院原审认定案件事实，2003年9月3日，徐向榛与华科建司签订房屋买卖合同，购买了位于重庆市涪陵区敦仁办事处桅杆堡15号三单元负一层的房屋，房屋总价款20.038万元，徐向棒已付清房款，徐向榛多次要求华科建司办理房屋产权证遭拒绝。2005年5月8日徐向榛诉至本院，经调解双方达成协议：徐向榛与华科建司于2003年9月3日签订的涪陵区敦仁办事处桅杆堡15号三单元负一层房屋买卖合同有效；华科建司在10日内协助徐向榛办理房地产权证。
本案再审过程中，根据重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民再第2号裁定要求，为查清案件相关事实，向重庆市涪陵区公安局、涪陵区房管局和重庆市涪陵区城乡建设委员会（以下简称涪陵区建委）等部门调查复制了如下证据材料：
（32）重庆市涪陵区公安局在侦办徐忠明伪造公司企业印章罪一案中询问徐忠明、刘伦安、秦大春、徐忠易的笔录；在徐忠明信访材料卷中调取了原提交的复制于涪陵区公安局刑警六大队2010年9月16日询问徐向榛的笔录。
（33）涪陵住宅公司与重庆市涪陵三峡经济贸易总公司（以下简称三峡经贸公司）的《终止〈联合建房协议书〉合同》。
（34）三峡经贸公司《关于城区桅杆堡3-15号危房改造安居项目向涪陵区房管局的通知回复》。
（35）三峡经贸公司《桅杆堡工程前期债务表》（前期债务292.890451万元）。
（36）2002年1月31日乌江建司“桅杆堡解危解困工程项目部”（以下简称解危解困项目部）与任崇珍签订的《建筑工程栋号承包合同》。
（37）2002年8月18日任崇珍与乌江建司解危解困项目部结算价款为160万元的竣工结算书。
（38）2002年12月30日徐忠明以解危解困项目部名义向涪陵区房管局的《承诺书》（“我承接的桅杆堡解危解困工程，占（应为‘暂’）时无力偿还原合同约定前期债务，请求延至2003年3月31日止，若再不能偿还，我自愿放弃或你局可拍卖三单元负一、二楼，正一、二楼商业用房和我住龙湾花园的住宅，用于偿还前期债务”）。
（39）2003年1月9日刘德平与徐向全的《合伙协议》。
（40）2003年1月11日徐忠明以解危解困项目部名义向华科建司作出“2003年6月15日前到位资金100万元，6月30日到位资金100万元解决前期债务（292万）若不能到位，则放弃桅杆堡解危解困工程项目，同时对重庆市彭水宏宇建筑公司签订的施工合同承担违约的经济”的《承诺书》。
（41）2003年1月29日徐忠明、刘伦安以乌江建司桅杆堡解危解困工程项目部名义与华科建司签订的《承诺书》以及徐忠明以该项目部名义向华科建司秦大春出具的“以三单元土地使用证作抵押借款20万元，归还时间2003年4月30日前，批注实际借款10万元”的借条。
（42）涪陵住宅公司2003年6月7日向华科建司发出的限其于6月15日前还清前期债务的《关于尽快完善约定义务偿还桅杆堡工程前期债务的函》。
（43）2003年6月8日华科建司承诺于2003年7月15日前还清前期债务的复函。
（44）2003年8月6日徐忠明向涪陵区房管局作出的“现由华科建司承担桅杆堡解危解困工程，由于运作过程中困难重重，原在桅杆堡解危解困工程于2003年6月11日彭水宏宇建司直接打入你局账户的100万元保证金，保证在2003年8月15日前退还，如不能按期退还，本人退出该项目，由你局直接将款退还刘XX（字迹不清）同志，用该项目作抵押的国有土地证一本正本，由房管局代收回”的《承诺书》。
（45）2003年9月3日徐忠明向供电劳服司出具的内容为“今授权涪陵区供电劳动服务公司处理原桅杆堡解危解困工程C幢承包修建工程质保金20万元，现因承包人退出，不在（应为‘再’）承建该工程，请求退还原交纳质保金20万元正，因当时此款发包人已交区房管局支付了工程前期债务，现授权该公司三个月到期后，处理抵押房屋款项中支付C幢承包人刘德平（刘德平特别授权人徐向榛），特此授权。注：三个月内质保金退还，此授权书自然失效”的《授权委托书》复印件。
（46）2004年3月9日供电劳服司（甲方）与徐向榛（乙方）签订的《转让协议书》复印件。内容为“徐忠明将涪陵城区桅杆堡15号的商业用房负一层、负二层作为傅家平借款（30万元人民币）抵押甲方。在签订抵押时，甲方承诺在处理房屋后，付给徐忠明向乙方收取的建房质保金20万元人民币。由于该抵押房屋没有办理房屋产权证，甲、乙双方就抵押房的处理达成如下协议：一、甲方将涪陵城区桅杆堡15号的商业用房负一层转让给乙方，并附该房土地产权证（2003字第XXXXX2号）一本。二、甲方原与乙方的承诺或签订协议同时作废。甲方不再承担任何责任”。
（47）2004年1月14日涪陵区房管局授权涪陵住宅公司代为支付实际施工人任崇珍等人工程款80.145万元的《关于代为支付工程款的函》。
（48）涪陵住宅公司截至2004年4月15日支付桅杆堡解危解困工程款项209.3134万元的说明。
（49）本院（2004）涪法刑初字第304号刑事判决书。
（50）重庆市第三中级人民法院（2013）渝三中法民终字第00626号、第00627号重庆农村商业银行与徐向榛借款合同纠纷两案的民事判决书。
（51）2006年1月16日涪陵住宅公司与华科建司《<桅杆堡解危解困工程承包协议书>解除协议》。
以上证明材料，经质证：
对第三人徐忠明、刘伦安出示的证据：徐向榛、华科建司认为：（5）号证据证明讼争房屋的土地使用权本是华科建司；（7）号证据不能证明项目部具有独立法人资格；（10）号证据对讼争房屋当时市值评估虚高，用作银行抵押贷款时银行根本不认可；（13）号证据不能证明是刘德平放弃找项目部退质保金；对其余（1）（2）（3）（4）（6）（8）（9）（11）（12）（14）号证据无异议。
对徐向榛出示的证据：第三人徐忠明、刘伦安认为：（15）号证据是复印件，不能证明是徐向榛交的质保金；（16）（17）号证据是复印件，徐忠明不认可是其本人亲笔书写和签字；（18）号证据认为房屋买卖合同不真实；（19）号视听资料证据徐忠明、刘伦安表示不予认可。
华科建司对徐向榛出示的证据无异议。
对华科建司出示的证据：第三人徐忠明、刘伦安认为：（20）号证据与本案无关联性；（26）（27）（28）（29）号证据不能证明华科建司享有产权，（30）（31）号证据不真实；对其余（21）（22）（23）（24）（25）号证据无异议。
徐向榛对华科建司出示的证据无异议。
对本院调取的证据：第三人刘伦安表示对（38）号证据不清楚；徐忠明认为（39）号证据与本案无关联性；（45）号证据是复印件不具有真实性。其余（32）（33）（34）（35）（36）（37）（40）（41）（42）（43）（44）（46）（47）（48）（49）（50）（51）号证据当事人无异议。
本院再审认定案件事实如下：重庆市涪陵区第四建筑公司于2003年10月变更为“重庆市涪陵区第四建筑有限公司”，2012年3月1日变更为“重庆华科建筑工程有限公司”。
1997年三峡经贸公司法定代表人李朝荣以公司名义挂靠涪陵地区长宁建筑安装工程公司六处与原枳城区房管局下属企业涪陵住宅公司签订联合建房协议，约定由三峡经贸公司对涪陵城桅杆堡3-15号及毛家堡96、97、98号等老城居民区的居民住房进行改造开发。项目前期旧房拆除及三单元主体工程修建部分后，由于该项目未经规划部门许可被责令停建，从而导致被拆迁户未能按期入住而信访。2001年6月12日，重庆市涪陵区人民政府办公室召集相关职能部门专题研究桅杆堡危房改造遗留问题并形成重庆市涪陵区人民政府办公室（2001）第111号《议事纪要》。纪要决定：“桅杆堡危房改造的遗留问题由区房管局负责解决；具体方案由区房管局制订；该项目视作解危解困房对待，项目配套费全免。之后三峡经贸公司对该项目前期旧房拆除、土石方开挖、建安工程、过渡费支付等实际投入进行了清理。2001年10月15日涪陵住宅公司与三峡经贸公司依《议事纪要》终止了联合建房协议。协议约定涪陵住宅公司承接该项目的一切债权并负责偿还该工程前期投入及有关债务292.890451万元。
2001年10月25日以涪陵住宅公司为甲方、乌江建司为乙方，双方签订《桅杆堡解危解困工程承包协议》，协议约定乙方支付甲方292.890451万元前期债务后，甲方将桅杆堡解危解困工程项目的承建和开发转让乙方，由乙方自主经营，自负盈亏。乙方在协议签订后七日内必须划款60万元给甲方，用于支付过渡费和偿还第一期工程债务；并保证在2002年5月1日前竣工验收合格，并还房给原被拆迁户和原三单元购房户；施工过程中，不得将三单元房屋及其土地使用权证作抵押物担保贷款；协议同时还对其他相关事项作了约定；协议经双方签字盖章和乙方支付60万元后生效。
2001年12月2日以乌江建司为甲方、徐忠明为乙方，双方签订《桅杆堡解危解困工程内部承包协议》，协议约定，在乙方支付甲方300万元前期债务后，甲方将该工程交给乙方自主经营，自负盈亏；乙方全部接受乌江建司与涪陵住宅公司所签订协议的全部条款和应承担的义务。
2002年1月31日徐忠明以乌江建司桅杆堡解危解困工程项目部为甲方、任崇珍（栋号承包人）为乙方，双方签订《建筑工程栋号承包合同》。合同约定：项目部将三单元未完工程承包给乙方（张清孝：项目经理、任崇珍、张勇）；承包工程范围为三单元八层以上（九、十、十一、十二层等）主体工程（不含门窗、地面砖、内墙涂料、内墙面砖、灯线、消防管道），结算单价按实际完成建筑面积350元/平方米计算并包干使用；八层及以下单项工程，按实际发生工程量按95定额标准下浮4%结算乙方，并按集体三级下线企业取费；该工程工期为2002年2月1日至6月30日。
2002年7月2日涪陵区房管局出具产权证明，证明涪陵区敦仁办事处桅杆堡解危解困工程三单元正一层、二层及负一、二层非住宅，建筑面积约2000平方米，产权属涪陵乌江建司（桅杆堡解危解困工程项目部），国有土地使用证号（涪国用2001字第XXXXX4）
2002年7月19日徐忠明以乌江建司桅杆堡解危解困工程项目部名义委托重庆涉外资产评估有限责任公司涪陵分公司对三单元正一层、二层及负一、二层非住宅资产及预期权益进行评估，评估价为402.7605万元。其中负一层建筑面积494.53平方米，评估值111.8398万元。
2002年7月三单元所有工程完工，项目部与任崇珍双方核定承包工程总费用160万元，此款后由涪陵住宅公司和涪陵区房管局支付。
2002年12月30日因徐忠明无力按约定按期支付该工程前期债务，在涪陵区房管局催款时，徐忠明以乌江建司桅杆堡解危解困工程项目部名义向涪陵区房管局承诺，请求延期至2003年3月31日前偿还，若再不能偿还，其自愿放弃该工程或由涪陵区房管局拍卖三单元负一、负二、正一、正二商业用房和其龙湾花园的住宅，用于偿还前期债务。
2003年1月9日徐忠明以建设该项目C幢住宅的名义对外发包，徐向榛让其弟徐向全出面与涪陵巴洲建筑安装工程公司项目经理刘德平（又名刘平）签订《合伙协议》。协议约定双方合伙承建乌江建司桅杆堡解危解困工程C幢住宅楼（共21层），由徐向全向乌江建司桅杆堡解危解困工程项目部交质保金20万元。2003年1月12日和14日徐向榛以自己和他人的名义先后在原重庆市涪陵区江东农村信用合作社天台分社借款20万元，于14日借款当天将款交与解危解困项目部负责人徐忠明，徐忠明于同日出具了内容为“今收到巴洲建筑一分司刘德平承包解危解困工程建设，交纳质保金贰拾万元，主体工程验收合格后退还，不计利息”的收条。涪陵区房管局负责解危解困工程的负责人亦签字批注“收到建设质保金20万元（贰拾万元）属实，此款若在该工程验收合格后未退还，我局须督促退还”。同月18日刘德平向徐向榛出具了“今收到徐向榛缴纳涪陵桅杆堡解危解困工程C栋楼工程质保金贰拾万元正（200000）”的收条，同日还出具特别授权委托书，授权徐向榛代为处理涪陵桅杆堡解危解困工程C栋工程的一切事宜。徐忠明收到质保金20万元后，交给了涪陵区房管局用于偿还了该工程前期债务。
2003年1月29日徐忠明、刘伦安以乌江建司桅杆堡解危解困项目部为甲方、华科建司为乙方签订了《承诺书》。乙方向甲方承诺：“1、乙方在2003年1月30日前借款20万元给甲方，利息按银行同期贷款利息。此款由区房管局保管；2、乙方负责向银行借款工程所需建设资金，其相应抵押物由甲方提供，如甲方抵押物手续资料有误或不完善造成贷款不能如期到位，乙方不承担任何违约责任；3、乙方须在3月20日前第一次贷款200万元交房管局偿还前期债务。甲方向乙方承诺：1、甲方向乙方提供贷款担保物及相关资料；2、乙方贷款到位后，甲方将A幢（原称一、二单元）交乙方承建，并在同年3月30日通知乙方进场；如A幢工程质量合格，双方配合默契，继续承建B幢；贷款到位后立即归还乙方20万元”。次日华科建司借款10万元交与徐忠明，涪陵房管局负责该项目的负责人徐宗易作为见证人签字，徐忠明亦注明暂收壹拾万元。后该协议因抵押贷款不成，除华科建司借款10万元外，其余均未履行。
2003年3月6日在乌江建司与徐忠明解除挂靠协议后，徐忠明、刘伦安二人合伙（刘伦安出资，徐忠明出项目）以涪陵城区桅杆堡解危解困工程项目部为乙方、华科建司为甲方，双方签订《协议书》。协议约定：1、双方同意涪陵桅杆堡解危解困工程项目，以挂靠形式与华科建司联合，其实质是乙方自负盈亏。2、双方确认下列资产归乙方所有：（1）桅杆堡、工程范围内的土地（面积10005平方米）的A、B、C三幢57500平方米的建筑，使用权及其评估价值；（2）房屋资产（以《房屋所有权证》为准），项目开发权、建设权；（3）该宗土地范围内的各种建筑、构筑物。3、该项目挂靠后，A、B幢工程由华科建司负责建筑安装（按2003年元月29日签订的协议约定为准）。其余与该工程有关的建设权，（幢号包干）由乙方自行决定向外发包；整个工程质量、安全等管理事宜均由甲方负责。4、工程相关手续以甲方名义办理和变更（指过去已办理完的部分手续），甲方需提供相应印章、手续、资料等。
2003年3月13日以涪陵住宅公司为甲方、华科建司为乙方，双方签订了《桅杆堡解危解困工程承包协议书》。协议主要内容为：乙方支付甲方300万元前期债务后，甲方将桅杆堡解危解困工程项目的承建和开发转让乙方，由乙方自主经营，自负盈亏。其余主要内容与住宅公司和乌江建司签订的协议一致。
2003年5月7日涪陵区房管局发文，批复同意涪陵住宅公司：1、将桅杆堡解危解困工程发包给华科建司建设和开发；2、前期债务随之转移；3、其开发收入必须首先解决原被拆迁户还房建设、支付该工程前期债务等社会问题。
2003年3月华科建司与乌江建司办理了国有土地使用权转让登记，重庆市涪陵区国土部门向华科建司颁发了使用权类型为出让、土地使用者为“重庆市涪陵第四建筑公司”的《国有土地使用证》(涪国用[2003]字第XXXXX7号）。重庆市涪陵区房管局亦向华科建司出具产权证明，证明桅杆堡三单元负一、二屋和正一、二层非住宅产权属华科建司所有，此房可用于抵押和出售。落款时间仍为2002年7月2日原出具证明该房屋产权属乌江建司的时间。
2003年3月徐忠明在为三单元办理房屋分户土地使用证和房屋产权证时，将三单元负一、二层及正一、二层非住宅的土地使用者项下填写为“徐忠明”，同时委派他人去找华科建司签字盖章，华科建司认为非住宅用房四层产权并不属于徐忠明，而属于“华科建司”，故对徐忠明的此种填法不予认可且不在《桅杆堡商品房分户表》上签字盖章。徐忠明遂重新填表，将三单元负一、二层及正一、二层的土地使用者项下重新填写为“华科建司”，华科建司即在《桅杆堡商品房分户表》上签字盖章。徐忠明收到盖章的房屋分配表后，又重新填了分户表，仍将三单元负一、二层和正一、二层非住宅四层填在自己名下，再次找了华科建司盖章时，华科建司仍不认可和签字盖章。后徐忠明私刻华科建司印章，仿冒华科建司法定代表人的笔迹签字，将三单元负一、二层和正一、二层登记在自己名下，重庆市涪陵区国土局为徐忠明颁发了土地使用权证。证书编号分别为：涪国用（2003）字第XXXX2号（负一楼）、涪国用（2003）字第XXXX3号（负二楼）、涪国用（2003）字第XXXX5号（正一层）、涪国用（2003）字第XXXX6号（正二楼）。
2003年4月7日因巴洲建筑公司一分司承建桅杆堡工程项目不具备开发资质，巴洲建筑公司一分司遂发出通知，通知刘德平解除挂靠合同。
2003年6月11日因徐忠明收取了彭水宏宇建筑公司建设保证金100万元，该公司未能承建工程，要求徐忠明退款并找到涪陵区房管局。2003年8月6日徐忠明向涪陵区房管局书面承诺8月15日前退款，若不能按时退款，由涪陵区房管局退还保证金，其自愿退出桅杆堡解危解困工程，国有土地使用证由涪陵区房管局代收回。
因供电劳服司曾出资70万元向七建司购商业门面未成，所交购房款70万元约定由七建司退还40万元，另30万元由傅家平归还。2003年9月3日供电劳服司在催收该款时，徐忠明将三单元负一、二层房屋为傅家平提供抵押还款担保，并出具了《抵押担保承诺书》，承诺若傅家平在三个月之内不能偿还，该房自然属于供电劳服司，并有权处理。同时将三单元负一、二层的土地使用证各壹本（编号XXXX2、XXXX3）交给了供电劳服司。因当天徐向榛也上门找徐忠明催退质保金，后徐向榛通过傅家平的指引在供电劳服司找到徐忠明并向其催款，因负一、二层房屋徐忠明已作抵押，徐向榛在供电劳服司作出愿意在3个月抵押期满代为处理抵押房屋，并用处理的房款支付徐向榛质保金20万元的承诺后徐向榛离去。3个月承诺期满，徐向榛并未收到还款。2003年12月6日徐向榛再次找到徐忠明催款，徐忠明遂出具了将抵押房屋（负一、二层）抵偿给了供电劳服司的《承诺书》。后由于该房屋没有产权证，供电劳服司亦无法处理，2004年3月9日供电劳服司遂与徐向榛就抵押房签订了《转让协议》。协议约定：“供电劳服司将涪陵城桅杆堡15号商业用房负一层转让给徐向榛，并附该房土地产权证（2003字第XXXXX2号）一本；双方原作出的承诺或签订的协议同时作废，供电劳服司不再承担任何责任”。
2004年4月18日徐忠明因伪造公司企业印章被羁押判刑入狱，同年9月17日刑满释放。徐忠明出狱当日徐向榛再次向其催还质保金无果，后徐忠明亦未向徐向榛偿还质保金，徐向榛遂持在供电劳服司分得房屋的土地使用证及徐忠明出具的《承诺书》找到华科建司办理相关手续，华科建司在审查相关材料后与徐向榛签订了《房地产买卖合同》，并将房屋买卖签约时间填写为2003年9月3日即徐忠明将该房作抵押担保的时间；付款时间填写为2003年1月14日徐向榛出资交质保金的时间；房屋转移时间为2003年12月3日约定的以房屋抵偿债务的时间；房屋成交价格为每平米430元，购房款为20.038万元。后华科建司未按《房地产买卖合同》约定履行办理房屋产权登记义务。2005年5月8日徐向榛遂向本院起诉，请求确认《房地产买卖合同》有效并办理相关手续。同日本院作出（2005）涪法民初字第419号民事调解书确认买卖合同有效，并通知相关部门协助办理了房屋主权转移手续。
徐向榛取得讼争房屋后，于2011年将讼争之房再行分户登记，并将其中4套房屋出售过户给予徐先凤，另外一套被本院执行给予他人。因讼争之房屋属涪陵城区旧城改造范围，2017年讼争房屋已经全部拆除，房屋拆迁补偿款拆迁部门根据与产权人达成的协议，已全部支付房屋登记的产权人。
另查明，2006年1月16日以涪陵住宅公司为甲方、华科建司为乙方双方签订了《〈桅杆堡解危解困工程承包协议书〉解除协议》。其解除协议的原因是华科建司未能按《桅杆堡解危解困工程承包协议书》约定在支付300万元前期债务后进行“桅杆堡”工程开发建设，亦无力对该项目进行实际投入，致项目多年闲置且不能重新启动，该协议已经不能履行。协议具体约定为：1、2003年3月13日签订的《桅杆堡解危解困工程承包协议书》即行解除；2、乙方应在合理期限（最长不超过20日，否则视为乙方自愿放弃该项权利）向甲方提交其实际投入工程款项的财务资料，乙方直接投入本工程的款项由甲方负责清偿，非本工程投入或者非因本工程产生的债权债务由乙方承担。3、自本协议签订之日起，甲方拥有该项目所有权（不限于物、土地使用权等）和开发权，乙方应立即退场和将项目所有资料包括但不限于土地使用证、规划许可证以及财务资料等依法定程序移交甲方。4、自协议解除之日起，乙方应协助甲方清算该工程产生的债权债务；5、乙方因该工程取得的所有权益包括但不限于土地使用权，应依法返还给甲方和其他合法权利人。该协议由乙方法定代表人秦大春，委托代理人刘伦安等人签字。解除协议签订后，项目部向甲方移交了相关资料，并退出该项目。重庆市涪陵区房地产综合开发办公室已委托中介机构对该项目进行清算。
2013年10月21日重庆市涪陵区国土资源管理局根据本院（2004）涪法刑初304号刑事判决确认的事实及《重庆市土地房屋权属登记条例》相关规定，公告注销了徐忠明登记在其名下的国有土地使用权证4本。
本案再审中，本院在向相关部门收集有关证据时，亦因档案资料保存归档不完善，未能收集到相关证据原件。
本院再审认为，本案的争执焦点为：1、相关证据非原件是否具有证据效力；2、华科建司是否享有对讼争房屋处分权；3、徐向榛与华科建司是否存在恶意串通损害第三人权益的行为；4、质保金与购房款是否具有关联性；5、《房地产买卖合同》是否真实和具有效力。现评述如下：
一、关于相关证据非原件是否具有证据效力的问题。
本案经原审、再审时间跨度长，且桅杆堡解危解困工程经涪陵住宅公司对外发包与乌江建司、华科建司，最后全部收回，并委托中介机构清算，现工程相关资料保存不完整；桅杆堡解危解困工程三单元的房屋从2002年7月建成，居民入住办理相关权属证明到现在旧城改造拆迁销户，产权登记档案资料亦较零散；供电劳服司由于体制转制几经变迁，企业档案资料保存亦不完整；为此从而导致相关证据原件当事人和本院客观收集不能。本案中尽管徐向榛举示的刘德平出具的《收条》和《法定代表人授权委托书》是复印件，但徐忠明2003年1月14日收取刘德平交的质保金是事实，刘德平给徐向榛出具的收条和授权委托书以及徐向榛2003年1月12日和14日以自己和他人名义在重庆市涪陵区江东农村信用合作社天台分社的借款借据、重庆市第三中级人民法院的民事判决书等能够形成证据链，能够证明刘德平所交质保金是徐向榛出资的事实。徐向榛举示的徐忠明出据的《抵押担保承诺书》、《承诺书》以及本院在涪陵区房管局收集调取复制的徐忠明出具给供电劳服司的《授权委托书》、《转让协议》虽是复印件，但其所证明的事实能与本案再审前徐忠明在申诉信访中向公安机关收集复制的2010年9月16日公安机关询问徐向榛的笔录中陈述的事实相互印证，且徐忠明对自己所持有的“土地使用证”如何被徐向榛获取，未作出合理解释和举示证据证明徐向榛取得三单元负一层房屋“土地使用证”是非法取得，因而上述证明材料虽是复印件，但已经形成证据链具有证明力，其证明的事实本院应予采信。
二、关于华科建司是否享有对讼争房屋处分权问题。
重庆市涪陵区敦仁街道办事处桅杆堡解危解困工程项目，经重庆市涪陵区人民政府《议事纪要》决定，其遗留问题由涪陵区房管局负责处理并制作具体方案，为此涪陵区房管局授权涪陵住宅公司将桅杆堡解危解困工程对外发包，且约定承包人在接受并承认偿还前期债务的前提下享有该项目内在建工程的所有权和该地块内的开发权，其方案不违反法律规定，涪陵住宅公司在授权范围内享有对桅杆堡解危解困工程的对外发包权。涪陵住宅公司先后与有资质且承认接受和偿还前期债务的乌江建司、华科建司签订承包协议，国土部门亦将国有土地使用证先后颁发与乌江建司和变更给华科建司，涪陵区房管局亦出具产权证明，证明三单元负一、二层和正一、二屋先后属于乌江建司（桅杆堡解危解困工程项目部）和华科建司（桅杆堡解危解困工程项目部），对此华科建司享有对该项目三','2018-10-08
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