江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0311民初477号
原告：王佳，男，1991年7月10日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
委托诉讼代理人：李晓露，江苏金华星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘建，江苏金华星律师事务所律师。
被告：韩军，男，1975年6月21日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：郑斌，徐州市鼓楼区为民法律服务所法律工作者。
原告王佳与被告韩军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王佳的委托诉讼代理人李晓露，被告韩军及其委托诉讼代理人郑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王佳向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告保证金17000元、剩余租金12330元、赔偿损失15300元，共计39630元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月28日，原被告签订了房屋租赁合同一份，合同约定被告出租位于徐州市淮海西路xxx号商铺，租赁期限自2016年7月15日至2018年7月14日止，租金总计204000元，每6个月为租金支付期，同时支付保证金17000元，后原告依约支付租金至2017年7月14日。在合同履行过程中，被告违反合同约定在出租期内容提前收回房屋，并结算租金至2017年5月31日。现双方对返还租金及赔偿事宜不能达成一致意见。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告韩军辩称,对原被告双方之间存在租赁合同关系的事实不持异议，在合同履行过程中由于矿务局拆迁导致合同无法继续履行。根据双方合同约定互不承担责任。且原告至今仍对租赁房屋占有使用，被告同意返还原告保证金8000元。对于原告尚拖欠被告房租17000元被告保留诉权。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明双方之间存在租赁合同关系，租赁期限自2016年7月15至2018年7月14日，两年租金共计204000元，每六个月支付一次租金，合同第四条约定原告支付履约保证金17000元，也是退还履约保证金的主张依据；合同第八条第二项规定，甲方解除合同或者提前收回房屋的，除退还预收费外，甲方应该赔偿乙方经济损失，赔偿标准为：收回房屋之日至本合同期满之日应付租金的15%；
2、备忘录1份，证明原告支付房屋租金至2017年7月14日，房屋使用至2017年5月31日，被告在租赁期限未到期的情况下，提前收回房屋构成违约，同时能够证实原告要求退还剩余租金、保证金以及要求赔偿损失的计算依据。
被告经质证认为，对于证据的真实性无异议，但是双方在签订备忘录后，结算至2017年5月31日，之后双方又继续履行了原合同，原告继续向被告交纳租金，双方的租赁关系实际没有解除。
被告韩军为支持其抗辩意见向法庭提交证据如下：
1、微信、支付宝、银行卡支付租金截图1份，证明在2017年5月31日之后，原告通过微信、支付宝、银行卡每月还继续支付租金。2017年7月15日之后原告又通过微信、支付宝、银行卡支付了租金，分别是2017年8月份通过银行卡转账8500元、2017年9月26日通过支付宝付款8500元、2017年10月27日通过微信付款8500元。
原告王佳经质证认为，对被告提交的廖成林于2017年9月26日通过支付宝转账给被告的8500元、2017年10月27日微信转账8500元的真实性无异议，但是对于关联性有异议，租赁合同是王佳与被告签订的，所以该转账与本案无关。
庭后，案外人聊承林到庭接受法庭询问，原告对证人证言的真实性不持异议，被告认为从房屋的租赁、经营、结算一直是廖承林与被告联系，廖承林与王佳之间是合伙关系。
本院经审查后认为，原被告提供的以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月28日，原告（承租方/乙方）与被告韩军（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于徐州市淮海西路xxx号建筑面积为70平方米的商铺出租给乙方使用，租赁期限二年，自2016年7月15日起至2018年7月14日止；合同有效年度租金共计为人民币204000元，支付方式为每六个月为一个支付期，计人民币51000元。电费按实际用电量结算；乙方应按该房屋2个月的租金作为履约保证金，保证金总额为17000元，合同期终止，乙方缴清租金、水电、电话等相关费用后，没有违反本合同相关规定，则甲方应无息退还履约保证金；合同第八条第（二款）：在合同有效期内，非因本合同规定的情况甲方解除合同或提前收回房屋的，除退还预收费外，甲方应赔偿乙方的经济损失，赔偿标准为：收回房屋之日至本合同期满之日应付租金的15%（除国家政策法规和人力不可抗拒因素外）；第十条：因不可抗力而导致本合同无法继续履行，如自然灾害……拆迁及国家政策限制等导致本合同终止，此种情况不构成违约。
合同签订后，原告承租涉案房屋经营面馆业务，租金交付至2017年7月15日。2017年1月23日，徐州矿务集团下发通知，通知对包括涉案房屋在内的所有承租户将承租房屋于2017年4月30日前腾空移交。
2017年6月5日，被告韩军书写备忘录一份，内容为：“因矿务局房屋整体拆迁，为配合此项工作，面馆将无法正常经营，由于房屋租金已交至2017年7月14日，另有押金17000元，经双方同意达成一致：1、房屋租金结算至2017年5月31日；2、退还押金17000元；3、退还剩余房屋租金12330元；以上应退还总额29330元，分别在2017年6月20日前支付10000元，2017年7月底支付19330元”。该备忘录签订后，被告退还原告保证金5000元后，余款未再退还，原告亦未交还租赁的房屋。
原告以被告未按备忘录约定的数额退还原告租金及保证金、及要求被告因其违约应赔偿原告损失为由诉讼来院。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约定履行自己的义务。被告于2017年6月5日向原告出具了备忘录，同意退还原告租金、保证金合计29330元。系涉案房屋不能继续使用的前提下，应认定为双方协议解除租赁合同进行费用结算的意思表示，亦应认定合法有效。合同协议解除后，原告作为承租人负有返还租赁物的义务，原告未按约返还租赁物，对被告构成侵权，应当对延迟返还期间的损失承担赔偿责任，被告抗辩要求按照双方合同期内约定的租赁价格为标准扣除原告二个月的租金，应属于被告的请求事项，因其未在本案中提出反诉，被告可另行主张，本案不予理涉。
关于原告主张被告赔偿其损失15300元的诉请，在庭审时原告明确其实际为要求被告承担违约责任。双方签订的合同第十条已经明确约定因“拆迁及国家政策限制等导致本合同终止，此种情况不构成违约”，且双方在解除合同时亦无约定被告赔偿原告款项，双方的合同解除确系因房屋涉及拆迁因素所致，被告无需承担违约责任，故原告要求被告向其支付损失15300元的诉讼请求不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告韩军于本判决生效之日起十日内退还原告王佳房屋租金12330、房屋押金12000元，合计24330元；
二、驳回原告王佳的其他诉讼请求。
案件受理费790元，减半收取395元，由原告王佳负担190元，被告韩军负担205元（原告已预交，被告承担部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 员 吴风华
二〇一八年三月二十六日
法官助理 丁 艳
书 记 员 刘芷瑄
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。