江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5073号
上诉人（原审原告）：苏果超市有限公司，住所地南京市解放路55号。
法定代表人：马嘉樑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范歆竹，该公司员工。
委托诉讼代理人：张魏，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：南京市雨花台区人民政府西善桥办事处，住所地在南京市雨花台区西善桥街39号。
法定代表人：刘佳，该办事处主任。
委托诉讼代理人：张长松，该办事处员工。
委托诉讼代理人：王影，江苏国成律师事务所律师。
上诉人苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）因与被上诉人南京市雨花台区人民政府西善桥办事处（以下简称西善桥办事处）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏果超市上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持苏果超市一审的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《合作协议书》性质为预约合同而非《房屋租赁合同》。虽然该协议就租赁房屋的面积、租金及性质作出了明确约定，但是双方还约定如双方不能签订《房屋租赁合同》，违约方应向守约方承担签约不能的违约责任。二、一审法院认定上诉人为过错方，属于认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋未取得规划许可，过错不在于上诉人。被上诉人应当按照商业用房对该房屋进行报批，同时被上诉人应当向上诉人提供承租房屋合法性证明。三、被上诉人对租赁房屋进行改造所花费的费用没有相应的证据支撑，也没有委托第三方机构进行鉴定。一审法院判决以上诉人的80万元保证金弥补被上诉人的损失，适用法律错误。
被上诉人西善桥办事处辩称，上诉人一直怠于履行合同，致使上诉人的房屋闲置，且被上诉人为履行合同花费了大量的资金，上诉人80万元的保证金根本不能弥补被上诉人的损失，一审判决认定事实清楚，适用法律错误。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。
苏果超市向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《合作协议书》；2、西善桥办事处向苏果超市返还保证金80万元，并向苏果超市支付违约金200万元；3、诉讼费用由西善桥办事处承担。
一审法院认定事实：
2012年1月9日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会（甲方、出租方）与苏果超市（乙方、承租方）签订《合作协议书》一份，约定甲方将即将建设的位于岱山保障房的商业用房出租给乙方开设华润苏果购物广场事宜，甲方原则上按乙方经营大型购物广场应具备的相关指标为乙量身定做（主要技术指标包括全框架结构、结构柱距不小于8×8米、超市内营业区域活荷载不小于6kn/平方米、生鲜仓库区活荷载不小于10kn/平方米、无偿提供建筑物门前不少于6000平方米的非机动车停车场供乙方独家管理使用、根据乙方要求安装完毕满足乙方大型购物中心营业需要的消防设施、开设购物广场所需水电配套设施由甲方根据乙方经营需要出面申请并接驳至室内乙方的一楼配电柜位置、甲方在建筑体外提供安装空调室外设备并进行环评论证等）；租赁面积为15000平方米（1-3层）作为华润苏果超市购物广场，具体租赁面积根据规划批准的建设面积而定，租赁期限为20年；20年租期内租赁费用为36元/月/平方米（第1-5年），之后每5年递增5%，甲方预计2012年3月1日起交付房屋，甲方同意免费向乙方提供10个月装修及市场培育期，租金起算日期为2013年1月1日；甲方需向乙方提供由西善桥办事处出具的关于此房屋合法性的证明、应按照规划局批准的方案进行扩出和施工图纸施工；如甲方已按照乙方提出的所有要求进行规划报批建设且按照协议书约定履行义务，乙方无正当理由拒绝签订《房屋租赁合同》的，视为��方违约，乙方向甲方支付违约金200万元；甲方未履行协议约定的义务或未按照乙方提出的所有的要求进行规划报批建设，甲方承担违约责任并且可以拒绝签订《房屋租赁合同》且无须承担违约责任；甲、乙双方最终合作条款以甲、乙双方签订的正式《房屋租赁合同》为准；乙方向甲方交纳的保证金80万元，该保证金自动转为第一期房租等。协议签订后，苏果超市向南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会支付了保证金80万元。
2012年4月6日，南京市雨花台区公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》，载明位于南京市××路，地上3层，建筑高度14.55米，建筑面积14159平方米，使用性质：丁类厂房，综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。
2012年10月19日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村委会书面函告苏果超市，自2012年1月9��签订《合作协议书》后，按照合同约定改造了租赁房屋的电力设备，租赁房屋作为改善周边居民生活的配套设施也进行了报批，起租期自2013年1月1日起计算，然苏果超市至今未进场、未装修导致该房屋一直闲置，周围居民生活配套设施未得到明显的改善，自函件接收之日7日应与其商谈履行协议事宜，确定进场、装修、开业时间等，逾期未答复或商谈未果，将解除《合作协议书》。
2013年12月9日，苏果超市书面函告南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会，要求按照《合作协议书》的相关意向要求提供有关房屋建设规划手续、房屋权属证明、商业用房等合法有效的资料，且应确保房屋安装完毕满足其大型购物中心营业需要的消防设施、室外消防设施和配套设施，各项设施必须符合国家和当地消防部门的要求并提供消防验收的合格批文。
2014年1月6日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会回函苏果超市，表明已根据《合作协议书》的约定，按照苏果超市经营大型购物广场应具备的相关指标为苏果超市量身定做了商业用房，同时设计并安装了满足大型购物中心需要的厢房设施，并提供了开设购物广场所需的水、电等配套设施；并告知苏果超市及时回复签订《房屋租赁合同》事宜。
2014年5月12日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会委托江苏国成律师事务所向原告发出律师函，表明其已依据《合作协议书》履行了相应的义务，花费了4492035.05元，并曾函告苏果超市要求签订正式的《房屋租赁合同》，但苏果超市迟迟未答复，现因客观原因，双方签订的合作协议已无法实际履行，除上述花费外，仍产生租金损失4810560元（暂计16个月），故即日起，解除双方签订的《合作协议书》，苏果超市自收到该函后，应积极与其商讨补偿善后事宜。
2014年5月21日，苏果超市书面回复南京市雨花台区西善桥梅山街道2014年5月12日的律师函，表明不同意解除《合作协议书》，并要求提供合法证明文件，收函之日起10日内提供上述材料，否则其将有权解除协议，并追索相关损失。
2014年7月30日，苏果超市书面函告南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会，表明因未收到复函，故再次函告不同意无故解除《合作协议书》，要求继续履行协议并提供房屋合法证明文件。
一审庭审中，西善桥办事处提交了南京海岛房地产开发有限公司与南京凯胜建设（集团）有限公司签订的《协议书》复印件一份，证明涉案房屋的工程名称为岱山新建厂房，位于雨花台区西善桥街道岱山北路、由南京海岛房地产开发有限公司发包给南京凯胜建设（集团）有限公司；提交了2012年5月24日南京海岛房地产开发有限公司（甲方）与南京美明投资咨询有限公司（乙方）签订的《协议书》复印件一份，证明因西善花苑农贸市场证实供电需要，由甲方以乙方名义向供电部门申请2×800kv正式用电，正式供电到位后，乙方负责配合甲方办理供电资产转让，费用由甲方承担；提交了财务票据复印件27张，证明其为履行《合作协议书》约定花费了4492035.05元。苏果超市对此不予认可，认为均为复印件，且付款方均为南京海岛房地产开发有限公司，与本案无关联性。
2009年3月31日，南京市雨花台区社区规模整合，南京市雨花台区西善桥街道梅山村委会未保留；西善桥办事处愿意承担南京市雨花台区西善桥街道梅山村委会在2012年1月9日《合作协议书》的相关法律责任，苏果超市对此亦无异议。
南京海岛房地产开发公司为南京西善桥农工商总公司法���独资有限责任公司，南京市西善桥农工商总公司为集体所有制企业。
一审法院认为,第一，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《合作协议书》就租赁房屋的面积、租金标准、租赁期限等均有明确约定，该《合作协议书》即为租赁合同，但涉案房屋未取得建设工程规划许可，故该《合作协议书》应属无效，故对苏果超市要求解除《合作协议书》及西善桥办事处赔偿违约金200万元的诉讼请求不予支持。第二，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。《合作协议书》中约定西善桥办事处应向苏果超市提供由西善桥街道办事处出具的关于此房屋合法性的证明，而并未约定提供房屋建设规划手续、房屋权属证明、商业用房等资料，且涉案房屋已经消防验收合格；西善桥办事处于2012年10月9日即函告苏果超市其已按照《合作协议书》约定履行相应义务，催告苏果超市签订新的合同并及时入住，苏果超市于2013年12月9日才向西善桥办事处回函要求提供房屋建设规划手续、房屋权属证明、商业用房等资料，一审法院认为苏果超市主张西善桥办事处存在过错并无事实依据，苏果超市在《合作协议书》签订后，未及时与西善桥办事处就相关事宜进行沟通协商致房屋闲置存在过错，且在函件中并未对西善桥办事处函告所提改造提出异议，西善桥办事处亦提交证据证明其进行改造投入情况，综合考量西善桥办事处投入及闲置损失，对苏果超市要求西善桥办事处返还80万元保证金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二���，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认苏果超市、西善桥办事处签订的《合作协议书》无效；二、驳回苏果超市的诉讼请求。一审案件受理29200元（苏果超市已预交），由苏果超市负担。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。二审中双方均无新证据提交。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合作协议书》系被上诉人将租赁物交付上诉人使用、收益，上诉人支付租金的合同。该合同就出租房屋的面积、租金标准、租赁期限等均有明确约定，一审法院认定该《合作协议书》为租赁合同，有事实与法律依据，上诉人辩称《合作协议书》为预约合同，本院不予采信。因涉案出租房屋未取得建设工程规划许可，故该《合作协议书》违反法律法规禁止性规定，应属无效。一审法院判决驳回上诉人��求解除《合作协议书》并要求西善桥办事处赔偿违约金200万元的诉讼请求，符合法律规定。《合作协议书》签订后，被上诉人对涉案房屋相关设施、配套进行了改造，且涉案房屋经南京市雨花台区公安消防大队消防验收合格。被上诉人在履行相关义务后于2012年10月9日催告上诉人进场、装修并要求上诉人七日内商谈履行协议事宜。但上诉人直至一年多以后于2013年12月9日才向被上诉人回函要求提供房屋建设规划手续、房屋权属证明、商业用房等资料。且以上资料双方在协议中并未约定由被上诉人提供，上诉人在履行《合作协议书》过程中未积极与西善桥办事处就相关事宜进行沟通协商致房屋闲置存在过错，鉴于上诉人已对涉案房屋进行改造投入，同时综合考量涉案房屋的闲置损失，一审法院对上诉人要求被上诉人返还80万元保证金不予支持，有事实与法律依据。综上��述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29200元，由上诉人苏果超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月十二日
书 记 员 郭旭冬