广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字1678号
上诉人（原审原告）周桂香，女，1966年12月14日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区环城中路新城东片**座*号***房。
委托代理人叶发泮、黄圆，均系广东君和政通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市浩汛贸易有限公司。
法定代表人赵平，董事长。
委托代理人齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人庄雪华，女，1987年5月27日出生，汉族，系该公司职员。
上诉人（原审被告）广州金钺物业管理有限公司。
法定代表人李书军，董事长。
委托代理人齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人王斌，男，1989年1月29日出生，汉族，系该公司职员。
上诉人周桂香、广州市浩汛贸易有限公司（下简称浩讯公司）、广州金钺物业管理有限公司（下简称金钺公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第480号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月28日，周桂香作为乙方，金钺公司作为甲方，签订《商铺租赁合同》（合同编号：C8-138），其中约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市番禺区桥南路哈街C8幢首层138号商铺，该商铺建筑面积为52.05平方米；租赁期限由2010年4月1日起至2015年3月31日止；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为3470元，首年租金不变，第二年起，每年租金递增7%；第三年起，每年租金递增7％；第四年起，每年租金递增10％；第五年起，每年租金递增10％；具体数额为：2010年4月1日至2011年3月31日每月租金3470元，2011年4月1日至2012年3月31日每月租金3713元，2012年4月1日至2013年3月31日每月租金3973元，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金4370元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金4807元（备注：2010年4月1日至2010年6月30日为装修免租期，但免租期间由客户使用而发生的水电费及其它费用由客户承担并及时向甲方支付；乙方须在签定合同当日一次性交纳租金保证金10410元及一个月租金3470元给甲方；乙方须在签定合同时一次性交纳3000元给甲方作水电费保证金；乙方须在签定合同时一次性交纳三个月服务管理费780元给甲方作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签定合同时应向甲方交纳首月服务管理费，以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费5元／m2，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为260元，首年按3元／m2，即156元／月；上述服务管理费最终以哈街经营管理公司实时颁布为准；甲方负责将商铺按本合同签订时约定的标准交付乙方使用。
2010年8月24日，周桂香在涉案房屋的《租户收铺确认表》上签名确认。
之后，周桂香与广州鑫康物业管理有限公司（下简称鑫康公司）签订《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》，并与浩汛公司签订《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-138）。
周桂香与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》约定的甲方为浩汛公司，乙方为周桂香，其中约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号138铺（即哈街C8幢首层138铺），该房屋建筑面积约为52.05平方米；本合同初步约定租赁期限由2010年4月1日起至2015年3月31日止；甲方有权根据房屋建设是否达到交付标准等实际情况向乙方发出收房装修通知，实际租赁起始日以收房装修通知送达之日起第三天为准，如收房装修通知送达之日早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；乙方应当在甲方收房装修通知送达之日三天内及时到甲方办理收房等相关手续，并应于收房当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收房证明，乙方自甲方收房装修通知送达之日起三天内仍未收房的，甲方可视为乙方已经无异议收房，并可同时追究乙方的违约责任；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该房每月租金为1770元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7％递增，第四年起及以后按10％递增（备注：2010年4月1日至2010年6月30日为装修等事项免租金期，但免租期间由乙方使用而发生的水电费及其它款项由乙方承担并及时向甲方支付）；乙方须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租赁保证金5310元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵租金等款项，合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；为推广营造番禺最旺的专业商业街，乙方同意并决定聘请甲方推荐的第三方专业物业管理公司（目前为鑫康公司）经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋等物业；乙方必须在每月5日前向甲方付清当月的租金等有关费用款项；甲方负责将房屋按合同签订时约定的标准交付乙方使用；因下列情形之一，乙方应按本合同约定承担违约责任，甲方有权不予退还租赁保证金，并有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方未交租金或水电等本合同约定的其他款项达10天以上；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋经营范围，违反商业街统一规划和管理；3、一个月未开门经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人不可抗力的特殊事情或中国法定节日除外）；甲方依据上述情形解除合同的，可书面通知乙方，乙方自接到通知之日起三天内，迁离并交回房屋于甲方；乙方应当收房的标准是：房屋建筑主体已建成，房屋为毛坯房，其中地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该房屋独立电表；本租赁合同依法终止时，甲方对乙方所租赁房屋的全部装修投资不予补偿，未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆除装修等；乙方应当全面并适当履行约定或法定义务，否则即视为违约，除另有约定外，每次违约按乙方一个月应付款项总额的10%承担违约金；乙方违约除应当及时改正外，除本合同另有约定外，应自实际违约之日起每天承担200元迟延履行违约金，直至改正并争议解决之日；逾期履行超过30天、一年内违约超过3次或有其他严重违约的，甲方有权解除合同，并有权把全部保证金作为违约金归甲方所有，乙方应另赔偿甲方的一切损失；乙方逾期交付租金、水、电费以及其它款项的，每迟延一天乙方按应付款项总额的3%向甲方支付迟延履行违约金，直至争议解决之日，逾期15天未交款的，甲方有权对乙方所租赁的房屋进行停水、停电处理，逾期30天未交款的，甲方有权直接收回房屋，房屋内所有财产归甲方所有，由此而造成乙方的一切损失，由乙方自行承担，乙方另应依约承担违约及赔偿责任。上述《哈街房屋租赁合同》的落款日期倒签为2010年1月28日。
周桂香与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》约定的甲方（管理方）为鑫康公司，乙方（租户）为周桂香，其中约定：乙方应向甲方交付的经营管理服务费以建筑面积（含公摊面积）计算，该房第一年每月经营管理服务费为1700元，从第二年开始每年在上一年度经营管理服务费数额的基础上递增一次，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增（备注：为减轻租户前期经营成本，第一年前三个月免交经营管理服务费，但免经营管理服务费期间由乙方使用而发生的水电费及其它款项由乙方承担并及时向甲方支付）；乙方应当按相当于当年三个月经营管理服务费的金额5100元向甲方预交经营管理服务费保证金，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵经营管理服务费等款项，合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方应当在签定本合同时向甲方预交相当于乙方3个月水电费金额的水电费保证金，现预计为3000元；乙方承租房屋须在签定本合同时一次性交纳3个月设施配套维护费共780元给甲方作为设施配套维护费保证金；设施配套维护费缴交标准：一楼按建筑面积每月每平方米5元（首年按3元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收，二楼以上（含二楼）按建筑面积每月每平方米3元（首年按2元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收，上述设施配套维护费标准等最终以甲方实时公布的文件为准；乙方应于每月的5日前按照合同约定的付款方式到管理处付清当月租金（经授权可代出租方收取）、经营管理服务费、设施配套维护费、公共资源分摊费、铺内水电费等款项、费用。上述《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》的落款日期倒签为2010年1月28日。
2010年12月15日，浩汛公司、鑫康公司作为甲方，周桂香作为乙方，签订《关于调整房屋合同期的协议》，约定：调整原合同的租赁期限，由原来初步约定的“2010年4月1日起至2015年3月31日止”调整为“2010年10月20日起至2015年10月19日止”，合计5年；其免租、免经营管理服务费期也调整为从2010年10月20日起至2011年1月19日止，合计3个月；原合同约定的租金、经营管理服务费递增期限也相应顺延；除上述条款外，其它条款保持不变。
2011年8月1日，周桂香作为乙方，浩汛公司、鑫康公司作为甲方，签订《租金、经营管理服务费优惠协议》，约定：乙方承租了甲方位于番禺区桥南街桥南路108号138房的房屋，经双方协商一致，甲方对乙方实行以下优惠及扶持：一、乙方在签定本协议当天一次性向甲方支付2011年第7、8、9、10、11、12月份的租金及经营管理服务费共21518.51元，甲方向乙方赠送2012年第1、2、3月份的租金及经营管理服务费、2011年第8月份的设施配套维护费、甲方指定广告位在一定时间内的使用权；二、因乙方在前期已享受甲方赠送2011年第10、12月份及2012年2月份共计3个月的租金及经营管理服务费优惠，双方同意将前期赠送的3个月充抵本次乙方应交6个月的租金及经营管理服务费其中的3个月，故本次乙方只需实际支付3个月的租金及经营管理服务费共10410元；三、未经甲方同意，乙方如有将房屋转租、退房、终止合同等行为，或是有其它违约行为的，所享受的租金等款项的赠送等优惠自动取消，所收款项作为违约金的一部分归甲方所有。
另查明：2010年1月28日，金钺公司向周桂香出具编号为0143758的《收款收据》，上载明：今收到周桂香C8-138租赁按金10418元整（三个月）、一个月租金3470元整，合计13880元整。金钺公司称该《收款收据》中租赁按金“10418元”为笔误，实际应为“10410元”。
2011年3月14日，金钺公司收取了周桂香涉案房屋2011年2月20日至2011年2月28日的租金227.57元（优惠303.43元）、2011年3月1日至2011年5月31日的租金1770元（优惠3540元）、2011年2月20日至2011年2月28日的经营管理服务费218.57元（优惠291.43元）、2011年3月1日至2011年5月31日的经营管理服务费1700元（优惠3400元）。
2011年6月10日，浩汛公司收取了周桂香涉案房屋2011年6月1日至2011年6月30日的租金1770元及经营管理服务费1700元。
2011年8月1日，浩汛公司收取了周桂香涉案房屋2011年7月1日至2011年10月19日的租金5310元（优惠1120.94元）、2011年10月20日至2012年3月31日的租金0元（优惠10227.06元）、2011年7月1日至2011年10月19日的经营管理服务费5100元（优惠1076.61元）、2011年10月20日至2012年3月31日的经营管理服务费0元（优惠9822.60元）。
再查明：周桂香经营的个体工商户广州市番禺区桥南众之益面食馆于2011年6月29日在工商行政管理部门登记成立，业户地址为广州市番禺区桥南街桥南路108号首层138铺。
周桂香于2012年2月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认周桂香与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-138）无效；2、金钺公司、浩讯公司立即共同连带向周桂香返还收取的租赁保证金10418元及租金10777.57元；3、金钺公司、浩讯公司立即共同连带向周桂香赔偿所遭受的经济损失50121元；4、金钺公司、浩讯公司共同连带承担本案所有诉讼费用。
浩汛公司在原审中答辩称：第一，周桂香与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效，浩汛公司所收取的保证金等款项不应退还。根据先履行抗辩权的原则，周桂香应当先履行补交齐所有租金等合同欠款、违约金等合同义务后才能主张退还保证金。第二，涉案房屋已经达到约定的收房标准，浩汛公司已经依据合同履行了交付合格房屋等合同义务。第三，周桂香不支付租金等款项、不按时开门营业等行为已经构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同约定不予退还，而且周桂香应补交浩汛公司给予的所有租金优惠，并按合同支付拖欠的租金等款项及承担违约金等违约责任。第四，无论合同是否有效，保证金及相关租金均不应退还。第五，周桂香主张的经济损失无法律和合同依据，也无事实依据。第六，涉案房屋所在建筑是经过广州市番禺区城市更新改造工作办公室等相关主管部门批准建设，并经建设工程竣工验收合格、消防验收合格，周桂香等多家租户均办理了营业执照，合同目的能够实现。第七，周桂香确知涉案房屋有关证件和手续正在办理之中，即使租赁关系被认定无效，浩汛公司不负有赔偿周桂香装修损失等责任。
金钺公司在原审中答辩称：金钺公司与周桂香所签的《商铺租赁合同》已变更，金钺公司已按分拆后的新合同将租赁保证金转付给浩汛公司，将水电保证金、经营管理服务费保证金、设施配套维护费保证金转付给鑫康公司，故金钺公司不承担退还相关款项的责任。
原审诉讼中，周桂香及金钺公司、浩讯公司均确认：涉案房屋尚未取得房地产权证及建设工程规划许可证。
周桂香称其对涉案房屋进行装修共发生费用8万多元（包括环评费用），为此提供了《装修工程合同》、装修款收据2张、环评费用发票联以及二次消防安装收款收据予以证实。其中2张装修款收据载明金额合计为57000元，环评费用发票联载明金额为1000元，二次消防安装收款收据载明金额为2900元。
为证明涉案房屋所在建筑并不具备合法产权，周桂香提供了广州市城市管理综合执法局番禺分局2011年9月9日出具的《信访回复》，其中载明：“……三、关于番禺区桥南街哈街商业街C8座建筑物的调查情况：经调查，当事人广州市番禺区桥南街南郊村民委员会在番禺区桥南街南郊村民委员会南侧拆除原有一排一层旧商铺后兴建一座三层建筑物，新建建筑物占地面积为3104.5平方米，旧《集体土地建设用地使用证》核准的用地面积为2693平方米，超出部分未能提供土地行政主管部门审批文件，涉嫌违法用地。根据《广州市城市管理综合执法条例》第三十一条和《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》关于违法建设查处的相关规定，我局已于2011年8月19日将上述情况函告广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局作跟进处理（《国土资源违法案件告知函》穗综番告函字（2011）012号）。……”。
为证明涉案房屋的产权情况，浩汛公司提供了《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》及《证明》。其中《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》由广州市番禺区桥南街南郊村民委员会出具，落款日期2011年2月21日，上载明：南郊村位于番禺区桥南街桥南路与南郊路交叉路口西南侧108号、148号土地的房屋，原来是低矮的星瓦棚残旧简易商铺；为加快新农村建设步伐，改善村容村貌，2009年，经过村民代表大会表决通过，并报经番禺区人民政府桥南街道办事处批准建设，通过公开招标招商对上述土地进行改造建设；同时，为响应政府号召，实现“路更通，房更靓”的目标，南郊村努力把包括上述房屋在内的哈街商业街建设项目赶在亚运前完工，采取了边施工边报建的方法，大大加快了改造工程的进程；目前，各项报建手续正在办理当中。上述说明加盖了“广州市番禺区人民政府桥南街道办事处”印章，并有手写字体注明“情况属实”。其中《证明》上载明：兹证明我村有一位于广州市番禺区桥南街桥南路108号的建筑物，是我村集体物业之一，该建筑物所属地块为我村“三旧”改造的项目范围，所属图斑号为44011304027；有关我村“三旧”改造项目的资料申报已经由番禺区城市更新改造工作办公室审核，并于二O一一年六月二日上报广州市三旧改造工作办公室审批，相关产权手续正在办理中。该《证明》落款日期为2012年7月23日，落款处加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章。该《证明》左下方处加盖“广州市番禺区城市更新改造工作办公室”印章，并有手写字体注明“经核，情况属实”。
为证明涉案房屋所在的建筑已通过消防部门验收，浩汛公司提供了《建设工程竣工验收消防备案表》打印件、网页打印件及《证明》原件。其中《建设工程竣工验收消防备案表》打印件载明：建设单位广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，竣工验收日期2010年12月1日。其中网页打印件载明：工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，抽查结果合格。其中《证明》载明：我村所有的番禺区桥南街桥南路108号、148号商业楼，在上报消防竣工验收备案时工程名称是以广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼的名称上报备案，哈街商业楼等哈街工程项目是经公开招标招商由金钺公司中标投资建设租赁经营，但上述哈街商业楼产权属我村委会所有。该《证明》加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章，落款时间为2011年3月10日。
为证明对涉案房屋有转租的权利，浩汛公司提交了广州市番禺区桥南街南郊村民委员会出具的、落款日期为2011年11月1日的《同意转租证明》，上载明：番禺区哈街商业街商铺位于南郊村原村前大道（现经政府定名为南郊路）两侧周边，是在2009年由金钺公司中标投资开发并签定租赁合同，哈街商铺的房屋所有权全部归我南郊村民委员会所有，哈街商业街其中位于番禺区桥南路与南郊路交叉路口西南侧的桥南路108号、148号的商铺，经我村委会同意由浩汛公司转租经营，浩汛公司对桥南路路口在南郊路南侧的108号、148号土地的商铺对外出租期限自2010年起不得超过20年。
为证明金钺公司、浩汛公司及鑫康公司已按分拆后的合同转付相关款项，且已相互结清，浩汛公司提供了其与金钺公司、鑫康公司共同出具的、落款日期为2010年10月2日的《转付款证明书》一份，上载明：因哈街商业街开业不久，事务繁忙，为免忙中出错，金钺公司只能把一部分房屋的出租业务转租浩汛公司经营，由租户与浩汛公司签定租赁合同；另把哈街商业街的整体运营和综合管理服务业务剥离给鑫康公司经营，浩汛公司、鑫康公司与租户协商约定，由租户聘请鑫康公司对哈街进行整体运营和综合管理等，租户对鑫康公司支付经营管理服务费、设施配套维护费等费用，两者并签定《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》；合同分拆后，租金保证金已由金钺公司按新合同转付给浩汛公司，水电保证金、经营管理服务费保证金、管理费保证金（即设施配套维护费保证金）已由金钺公司按新合同转付给鑫康公司；金钺公司、浩汛公司、鑫康公司已按新合同相互之间结清支付；上述房屋包含了番禺区桥南街桥南路108号138号房。
周桂香称：1、周桂香与浩汛公司及鑫康公司签订《哈街房屋租赁合同》及《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》的实际时间是2010年11月；2、周桂香于2010年8月24日开始对涉案房屋进行装修，于2010年10月1日开业，于2011年3月停业，于2011年6月重新开业，于2011年10月再次停业；3、周桂香曾向金钺公司、浩讯公司口头提出退铺。金钺公司、浩讯公司则称：1、周桂香与金钺公司签订的《商铺租赁合同》在2010年9月底10月初拆分为周桂香与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》及周桂香与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》；2、周桂香开业的时间为2010年10月1日，金钺公司、浩讯公司发现周桂香不正常营业的时间是2011年12月；3、金钺公司、浩讯公司未接到周桂香的口头退铺申请。
原审过程中，周桂香申请对涉案房屋装修的现有价值进行评估。原审法院通过摇珠依法选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2013年1月14日出具穗华价估（2012）337号价值评估结论书，结论为涉案房屋装修尚存价值（评估基准日2012年9月14日）为50121元。该价值评估结论书所附广州市华盟价格事务所有限公司的价格评估机构资质证书复印件注明有效日期至2012年12月30日止。对此，周桂香预付了评估费3450元。在庭审中，周桂香明确以上述价值评估结论书作为其主张损失的依据。金钺公司、浩讯公司则对评估方法、评估价值等提出异议。2013年6月7日，广州市华盟价格事务所有限公司作出《关于本公司资质问题的函》，称该公司于2012年7月按规定上报给国家发改委进行年审，后经各级物价主管部门的层层审核，国家发改委于2013年2月22日下发该公司的机构资质证书，因而造成该公司机构资质有一段时间空白；并明确表示该公司对上述穗华价估（2012）337号评估结论书予以确认。
在本案审理过程中，浩汛公司、金钺公司请求中止审理本案，要求等待广州市人民政府相关主管部门是否核准番禺区人民政府城市更新改造工作办公室上报涉案房屋初审批准办证的有关文件后再认定本案合同的效力。
2011年12月23日，周桂香向原审法院另案起诉鑫康公司、金钺公司、浩汛公司，案号为（2012）穗番法民三初字第36号，该案中周桂香的诉讼请求为：1、确认周桂香与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》无效；2、鑫康公司、浩汛公司、金钺公司立即共同连带向周桂香返还收取的款项共12918.83元［包括水电保证金3000元、首月管理费（即设施配套维护费）156元、管理费保证金（即设施配套维护费保证金）780元、管理费（即设施配套维护费）1964.26元、经营管理服务费7018.57元］；3、鑫康公司、浩汛公司、金钺公司共同承担本案所有诉讼费用。2012年6月21日，原审法院作出（2012）穗番法民三初字第36号民事判决书，判决如下：一、周桂香与鑫康公司签订的落款日期为2010年1月28日的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中涉及租赁关系的约定无效；二、金钺公司、鑫康公司于本判决发生法律效力之日起五日内向周桂香退还水电费保证金3000元；三、驳回周桂香的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费122元，由金钺公司、鑫康公司负担50元，由周桂香负担72元。判决后，周桂香与鑫康公司、浩汛公司、金钺公司均不服，向本院提起上诉。2012年12月14日，本院作出（2012）穗中法民五终字第3905号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该案中，已查明周桂香于2010年11月分别与浩汛公司及鑫康公司签订《哈街房屋租赁合同》和《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》。
原审法院认为：根据现有证据，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，周桂香与金钺公司签订的《商铺租赁合同》以及与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效。金钺公司、浩讯公司称涉案房屋经过有关部门批准建设，但未就此提供规划部门或主管部门批准建设涉案房屋的证据，故对其主张不予采纳。
关于周桂香请求退还相关款项的问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于租金保证金，周桂香提供的《收款收据》载明“租赁按金10418元”，但结合《商铺租赁合同》的约定，以及该《收款收据》记载的总金额为13880元、租金金额为3470元的事实，可认定《收款收据》所记载的“租赁按金10418元”为笔误，周桂香交纳的租金保证金的实际金额应为10410元。金钺公司作为该款项的直接收取人，负有返还义务。周桂香与金钺公司签订的《商铺租赁合同》之后分拆为周桂香与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》和周桂香与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》，且金钺公司、浩讯公司称周桂香向金钺公司交纳的租金保证金已分别转为《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中的“经营管理费保证金”和《哈街房屋租赁合同》中的“租赁保证金”，因此，浩汛公司应对上述租金保证金中的5310元承担返还责任。对于周桂香已交纳的租金。尽管《商铺租赁合同》及《哈街房屋租赁合同》为无效合同，但合同双方就相关费用所约定的金额是双方的真实意思表示，周桂香亦已实际使用了涉案房屋，对周桂香要求金钺公司、浩讯公司返还已交纳租金的请求不予支持。另外，因为双方签订的两份租赁合同为无效合同，周桂香应将涉案房屋返还给租赁合同的当前出租人浩汛公司。
关于周桂香请求的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”金钺公司、浩讯公司虽对广州市华盟价格事务所有限公司出具的价值评估结论书有异议，但广州市华盟价格事务所有限公司已于2013年6月7日对涉案价值评估结论书予以确认，且金钺公司、浩讯公司未有确实、充分的证据推翻该结论书，故对该结论书予以采信，涉案房屋装饰装修的现值可按评估价值予以认定。根据（2012）穗番法民三初字第36号民事判决书查明的事实，周桂香的装饰装修发生在《商铺租赁合同》分拆为《哈街房屋租赁合同》及《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》之前，周桂香因装饰装修所产生的损失系基于其与金钺公司签订的《商铺租赁合同》而产生。金钺公司作为房屋当时的出租人应知悉涉案房屋的性质、是否适租等情况，周桂香作为房屋的承租人对涉案房屋的性质、是否适租等情况亦有审查义务。因此，对上述装饰装修损失，周桂香及金钺公司均有过错，负有同等责任。原审法院根据双方的过错程度认定金钺公司应向周桂香赔偿装饰装修损失的50%，即25060.50元（50121元×50%=25060.50元）。
周桂香的其余诉讼请求，于法无据，依法予以驳回。
对浩汛公司、金钺公司提出本案中止审理的问题，因本案并无法定中止审理的事由，金钺公司、浩讯公司提出中止审理本案的依据不足，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，于2013年9月5日作出判决：一、周桂香与广州市浩汛贸易有限公司签订的落款日期为2010年1月28日的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-138）无效；二、周桂香于判决发生法律效力之日起三十日内将其与广州市浩汛贸易有限公司签订的落款日期为2010年1月28日的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-138）所涉的房屋交还广州市浩汛贸易有限公司管业；三、广州金钺物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向周桂香退还租金保证金10410元；四、广州市浩汛贸易有限公司对上述第三项判决确定的付款义务中的5310元承担共同清偿责任；五、广州金钺物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向周桂香赔偿损失25060.50元；六、驳回周桂香的其余诉讼请求。本案受理费1583元，由广州金钺物业管理有限公司负担737元，广州市浩汛贸易有限公司负担50元，周桂香负担796元。本案评估费3450元，由广州金钺物业管理有限公司负担1725元，周桂香负担1725元。
判后，周桂香与浩讯公司、金钺公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
周桂香上诉称：一、周桂香与浩讯公司签订的《哈街房屋租赁合同》是无效合同，根据法律规定，浩讯公司、金钺公司应当返还因该合同取得的所有财产，包括租赁保证金10418元及租金10777.57元。其一，涉案商铺是在没有建设用地规划许可证明、建设工程规划许可证明、施工许可证明的情况下进行建设开发的，并且未经相关主管部门批准建设，也未进行消防验收、环境保护验收，属于违法建筑。根据法律规定，周桂香与浩讯公司签订的《哈街房屋租赁合同》无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，浩讯公司、金钺公司应当返还因该合同取得的所有财产。其二，一审判决称“尽管《商铺租赁合同》及《哈街房屋租赁合同》为无效合同，但合同就相关费用所约定的金额是双方的真实意思表示，周桂香亦已实际使用了涉案房屋，对周桂香要求浩讯公司、金钺公司返还已缴纳租金的请求，不予支持”是认定事实错误，浩讯公司、金钺公司无权向周桂香收取所谓的使用费。其一，一审庭审已确认涉案商铺是违法建筑，没有合法产权，涉案商铺的所有人也不是浩讯公司、金钺公司，并且也未进行消防验收及环境保护验收，完全不能达到合法开业和正常使用的条件，合同约定的使用费是具备正常条件下的一个对价，现涉案商铺完全不具备合法性和正常使用条件，所以浩讯公司、金钺公司无权收取所谓的使用费。其二，浩讯公司、金钺公司未能按照合同约定以及法律规定提供相应的服务，因此无权收取使用费。合同约定浩讯公司、金钺公司应当提供一个可以正常经营的商业环境，但实际上商场周围卫生差、垃圾随处可见、管理混乱，令商场人气冷清，使包括周桂香在内的许多商场租户都无法正常营业，而且也未能兑现其承诺的电影院等配套设施的正常开业，导致合同目的无法实现。其三，浩讯公司、金钺公司违反财务和税务规定。周桂香在使用涉案商铺期间，一直按照合同约定按时开业，按照合同约定缴纳相关费用，浩讯公司、金钺公司不仅未能提供物价部门出具的收费资质，其收费的标准也远远超过同行业的平均收费标准，而且收取费用后从未开具法律规定的正式发票，包括水电费的发票、租金的发票、管理费的发票等等，导致周桂香无法做财务入账等正常的财务以及税务管理，影响了周桂香的正常经营；二、造成合同无效的过错是浩讯公司、金钺公司，浩讯公司、金钺公司应当向周桂香赔偿全部损失50121元。本合同无效完全是浩讯公司、金钺公司的责任和欺诈造成的。涉案商铺所在商场在开业招商的时候，广州市番禺区的书记、区长和区政协副主席，以及多个政府部门领导，桥南街党政领导班子成员等都参加了开业庆典，并且挂了很多横幅，有“番禺区政府祝贺哈街盛大开业”、“番禺环保局祝贺哈街开业”，等等。当时的新闻也报道商场是番禺区桥南街城中村改造的重要项目，是合法的，浩讯公司、金钺公司在招商时也承诺有房产证、是合法的。直至一审庭审中，浩讯公司、金钺公司也提供了大量证据辩称涉案商铺是有合法产权，经过有关部门批准建设。根据生活经验法则，租户有理由相信其是合法的，尽了自己的审查义务，但事实却是浩讯公司、金钺公司从一开始就在欺骗周桂香，商场根本就是违法建筑。在周桂香使用涉案商铺期间，其提供的管理服务也不符合合同约定以及法律的规定，造成周桂香重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，浩讯公司、金钺公司应当赔偿周桂香的全部损失，其中包括装修损失50121元。综上，周桂香上诉请求：1、撤销（2012）穗番法民三初字第480号民事判决第四、五项；2、改判浩讯公司、金钺公司立即共同连带向周桂香退还租金10777.57元；3、改判由浩讯公司、金钺公司共同连带向周桂香赔偿全部装修装饰损失，周桂香不用承担损失的50％即25060.5元；4、判令浩讯公司、金钺公司承担本案一、二审所有诉讼费用以及评估费用。
浩讯公司、金钺公司对周桂香的上诉请求共同答辩称：与我方上诉意见一致。
浩讯公司、金钺公司共同上诉称：
一、涉案房屋所在建筑经广州市番禺区城市更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等相关主管部门批准建设，租赁合同合法有效，一审判决认定事实错误，适用法律错误。其一，涉案房屋所在建筑所有权人广州市番禺区桥南街南郊村村民（下简称南郊村）原本生活不富有，在1992年起在番禺区政府领导的支持下，将南郊村作为番禺区的试点村成为“全征村”，当年由番禺市政府同意南郊村把170亩留地用于解决村民商、住问题。在2009年，因南郊村集体资金有限，在村道两旁已经规划并经市桥建设设计院完成设计图纸的7栋商业楼迟迟不能动工兴建，导致南郊村村民收入增长严重受阻碍。同时原村道两旁的原简易商铺和空场地乱摆乱放，污水横流，卫生环境极差，严重影响创卫、创文及新农村建设等工作。经过多方面考虑，2009年，南郊村“两委”提议并经过村民代表会议审议通过，把原村道两旁土地通过公开投标的方式出资给投资商，让投资商改造建成哈街，并把其纳入到南郊村“三旧”改造规划中，又于2010年、2011年被纳入番禺区“五个一批”重点扶持项目。在建设过程中，由于南郊村规划意见多改、办证时间过长，及全广州工程建设又处在一个空前特殊的时期，即2010年亚运将至，为了赶在全广州亚运停工令前完成建设，并配合政府的新农村改造以良好的环境面貌迎接亚运的要求，采取边施工边报建的措施。哈街的龙头部位C8地块拆除原一层商铺，新建三层商业楼，相关产权手续正在办理之中，这样，有利于村集体土地在不损害其他合法利益的前提下发挥更大的经济和社会效益。其二，涉案房屋所在建筑是经广州市番禺区城市更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等相关主管部门批准建设的，租赁合同合法有效。由于涉案房屋涉及的是集体用地，产权人为南郊村民委员会，与一般的商业房地产开发不一样。涉案房屋所在建筑是经房屋所有权人（即南郊村民委员会）的上级主管部门番禺区人民政府桥南街道办事处批准建设，是属于南郊村民委员会“三旧”改造项目的范围，是经广州市番禺区城市更新改造工作办公室批准建设的。根据《印发广州市番禺区城市更新改造工作办公室主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（番府办（2010）19号）的规定，广州市番禺区城市更新改造工作办公室职责相当于规划局，该《“三旧”改造证明》相当于规划许可证。根据《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》（穗府办（2011）17号）第三、四、五条的规定，对于符合现行控制性详细规划的“三旧”改造方案，只要经广州市番禺区城市更新改造工作办公室批准，并报市“三旧”改造机构备案就可以。现涉案房屋所在建筑在建房时到起诉时均无控制性详细规划，即只要经广州市城市更新改造工作办公室审批就可以，并现已审批通过，即涉案房屋所在建筑已经相关主管部门批准建设；
二、涉案房屋所在建筑消防已经竣工备案验收合格，周桂香等十多名租户已取得营业执照，涉案房屋所在电影院已取得广东省电影放映经营许可证等，周桂香能持续经营使用涉案房屋直至合同期满，合同目的（即使用目的）能实现。一审已查明，涉案房屋所在建筑已通过消防竣工备案验收合格，涉案房屋已取得营业执照，周桂香能正常开门营业经营。周桂香等多家租户早办理营业执照，涉案房屋所在的建筑火山湖电影院也已办理广东省电影放映经营许可证，可以正常营业。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，浩讯公司、金钺公司已根据合同约定将涉案房屋交付给周桂香，在合同期限内周桂香可以正常使用涉案房屋；
三、周桂香不支付租金等款项已构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同不予退还，且应补交浩汛公司向其给予的所有租金优惠，且周桂香应按合同支付拖欠的租金等款项并承担违约金等违约责任，直至合同期满。周桂香的这些义务在合同中是先履行义务，而周桂香主张的退还保证金等是后履行义务，一审庭审时浩讯公司、金钺公司已以先履行抗辩权来对抗周桂香的主张，但一审法院不予支持，属于适用法律错误。其一，根据合同第四条第3款、第七条第l款的约定，周桂香拖欠自2012年1月起至2013年10月租金共43386.4025元，已构成严重违约。根据《租金、经营管理服务费优惠协议》第三条及租赁合同第六条第2条的约定，浩汛公司向周桂香所提供的一切租金等优惠自动取消，周桂香应补交自2010年10月20日起至2011年1月19日止的装修免租期的租金5310元，2011年4月至5月、2011年10月至2012年3月的免交租金等优惠共14827.462元，欠费和补交租金合计58213.8645元，周桂香所交的所有保证金不予退还，还应按应付款项总额的3％向浩讯公司、金钺公司支付迟延履行违约金，直至争议解决之日。其二，根据上文论述，根据先履行抗辩原则，周桂香应当先履行补交齐上述所有款项后才能主张退还保证金。根据最高人民法院担保法司法解释第85条的规定，周桂香与浩汛公司已形成了金钱质押的关系，租赁合同中关于保证金的约定就是质权合同，浩汛公司对该保证金享有优先受偿的权利，不予退还。因此，浩汛公司对自身已合法占有的租赁保证金以抗辩的方式主张不予退还，并不违反法律规定，是行使自己的合法权利；
四、即使浩汛公司与周桂香所签的《哈街房屋租赁合同》无效，浩讯公司、金钺公司也不应负有退还租赁保证金给周桂香及赔偿周桂香损失的责任。其一，周桂香只诉请浩汛公司与周桂香所签的《哈街房屋租赁合同》无效，一审法院不应对金钺公司与周桂香所签《商铺租赁合同》的效力进行审查认定，一审判决不应以《商铺租赁合同》的效力性而判决由金钺公司退还款项并赔偿损失责任。而且，《商铺租赁合同》已被协商变更，一审判决判定由金钺公司退还相关款项违反了合同法的意思自治原则及合同相对性原则。其二，即便合同被认定无效，周桂香仍负有支付（或叫返还）房屋占有使用费的义务，浩讯公司、金钺公司有权以先履行抗辩权来对抗周桂香要求退还租赁保证金、赔偿损失的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，浩讯公司、金钺公司有权要求周桂香根据合同租金标准支付房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，周桂香自收房之日起至今一直使用涉案房屋，周桂香应向浩讯公司、金钺公司返还支付拖欠的房屋占有使用费。假设合同被认定无效，《哈街房屋租赁合同》中第三条第1款关于装修免租期也应无效，《租金、经营管理服务费优惠协议》作为履行租赁合同附件也应无效，约定的免租金、经营管理服务费也无效。由于周桂香不能返还房屋使用权，应返还支付房屋占有使用费，该款项已远远超过周桂香诉请的租赁保证金、赔偿损失的金额，浩讯公司、金钺公司有权以先履行抗辩权来对抗周桂香要求退还租赁保证金、赔偿损失。其三，即便合同无效，周桂香能正常经营涉案房屋，对周桂香根本不构成损失，且周桂香明确知道涉案房屋相关证件在办理之中，浩讯公司、金钺公司对周桂香根本不负有赔偿损失的责任。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，周桂香自开业至今，直到合同期满，仍然可以正常使用涉案房屋。涉案房屋消防已经竣工验收备案合格，周桂香也已办理了营业执照，能继续使用涉案房屋直到合同期满。即便合同被认定无效，对周桂香根本不造成任何损失。由于涉案房屋所在建筑的土地是村民的集体用地，而该建筑是属于村“三旧”改造范围，完善手续是必然的事情，而且目前根本就没有证据证明涉案房屋需要拆除。即便手续不完善的建筑，根据《中华人民共和国城乡规范法》第六十四条、六十五条的规定，涉案房屋也很大可能应该是属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”。另一方面，双方实际履行的是《哈街房屋租赁合同》，根据该合同第七条第2款的约定，周桂香明确知道涉案房屋的有关证件和手续正在办理中，并不持争议，即周桂香放弃了追究浩讯公司、金钺公司损失的权利，浩讯公司、金钺公司已充分履行了相关的义务，对于周桂香的损失根本不存在过错，应由周桂香独自承担装修等相关损失；
五、浩讯公司、金钺公司已提交了反诉状、延长审理或中止审理的申请，但一审法院不予受理。浩讯公司、金钺公司在举证期限之前已递交了书面的反诉状，诉请周桂香支付拖欠的房屋占有使用费、返还房屋占有使用费等优惠、并支付违约金赔偿损失，但一审法院不予受理，非要浩讯公司、金钺公司另案起诉，加重浩讯公司、金钺公司的诉讼时间，浪费司法资源。此外，由于涉案房屋所在建筑是南郊村委的资产，并已属于村的“三旧”改造范围内，手续正在办理之中，同时涉案房屋消防竣工备案合格，周桂香也已取得营业执照，根本就不影响周桂香的正常经营。在广州市人民政府相关主管部门未核准涉案房屋所在建筑的有关文件之前就直接认定合同的效力，对浩讯公司、金钺公司、南郊村委是严重不公平、不合理的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第六项的规定，一审法院应中止审理本案。而且，现广州市城市管理综合执法局、国土局仍未对涉案建筑作出违法认定的处理，也属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项规定的法定需中止审理的情形。
综上，浩讯公司、金钺公司上诉请求：l、撤销（2012）穗番法民三初字第480号民事判决第一至五项，并驳回周桂香相应的诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费、评估费均由周桂香承担。
周桂香对浩讯公司、金钺公司的上诉请求答辩称：一、浩讯公司、金钺公司一直强调番禺区三旧改造办和桥南街街道办事处是政府部门，相当于规划局，但从法律法规层面无法找到任何依据可以证明番禺区三旧改造办和街道办可以取代规划局等相关职能部门。根据我方提交的一审证据以及原审判决以后新发现的证据即广州市番禺区三旧改造办的上一级业务主管部门广州市三旧改造办出具的证明，均可以证实，涉案房屋所属建筑物和土地均未上报有关的改造方案，也根本没有纳入2013年度的三旧改造计划。因此，现有证据根本无从证明浩讯公司、金钺公司所宣称的已经过相关主管部门批准建设的事实；二、截止到目前，根据我方了解的情况，涉案商铺所属建筑物未能通过相应的消防验收。此外，涉案商铺的承租者之前无论有否取得相应的营业执照或者经营许可证均不等同于在合同履行过程中可以实现合同目的。因为，一个正常的商业经营活动者最终是为了追求合理的经营回报，而取得相应的经营执照等仅是正常的经营步骤之一，在此之后的经营过程中，商铺所处的周边环境以及对方提供的营运服务等才是直接影响双方合同目的能否实现的重要因素。本案中，恰好是由于商铺所属建筑周边环境和对方提供的物业服务没有符合双方合同约定以及我方的预料，客观上导致我方的合同目的无法实现，而我方为此投入的押金、装修费用等也根本无法实现商业上的正常回收；三、浩讯公司、金钺公司在上诉状主张的我方拖欠租金等费用问题，原审判决已经查明是浩讯公司、金钺公司违约在先，因浩讯公司、金钺公司未能提供正常的物业服务，且商铺周边环境恶劣，故在我方根本无法正常经营的情况下，拒绝支付相应租金合法合理。至于浩讯公司、金钺公司所主张的先履行抗辩问题，一审庭审中，法官已向浩讯公司、金钺公司释明可另案提起诉讼，但浩讯公司、金钺公司主动放弃另案起诉权利，因此，原审判决对于该问题的处理并未剥夺浩讯公司、金钺公司的法定权利，也没有实际影响浩讯公司、金钺公司的权益；四、关于涉案房屋的权属情况。浩讯公司在一审中曾经提交南郊村委会开具的有关证明，但是，根据我方了解的情况，浩讯公司所提交的南郊村委会的证明上所加盖的公章并非是南郊村委会的真实公章，故该权属证明不应该采纳作为本案的定案依据。
二审过程中，周桂香向本院提交了广州市三旧改造工作办公室出具的《关于彭伟燕等人申请我办信息公开的复函》，拟证明浩讯公司在一审提交的广州市番禺区三旧改造办出具的证明是伪证。对此，浩汛公司与金钺公司发表如下意见：一、周桂香提交的证据已过了举证期限；二、浩讯公司在一审提交的番禺区三旧改造办出具的证明，已证实涉案建筑地块已纳入番禺区三旧改造的范围，且番禺区三旧改造办已审批通过并上报广州市三旧办，至于广州市三旧办有无最终批准，我方不得而知。即使广州市三旧办未批准，也不可推翻番禺区三旧改造办已批准的事实；三、《复函》载明图斑号已经纳入“三旧”改造地块的标图建库，且第二段载明的“地块未向我办申报‘三旧’改造方案，未纳入我市2013年三旧改造年度实施计划”，不能推定涉案地块不属于三旧改造的范畴。其一，依据《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》第3、4、5条的规定，涉案地块一开始没有控规，不需要向广州市三旧改造办报批，而只需报备即可。其二，涉案地块系列入2011年度而非2013年度的“三旧”改造实施计划，故《复函》不能证明周桂香的证明内容。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"赵铭、管桂宝、冯飚、肖首清、肖文婧、宣玉祥等与管桂宝执行异议案件执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-07-20\\\\\",\\\\\