广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)中中法民一终字第978号
上诉人（原审被告）：罗坤新，男，1963年12月22日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：欧阳燕，女，1969年12月15日出生，汉族，住广东省东源县。
上述两上诉人的委托代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。
上述两上诉人的委托代理人：陈柏泉，广东翔宇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张观荣，男，1954年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师助理。
上诉人罗坤新、欧阳燕因与被上诉人张观荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年4月3日，张观荣作甲方（业主），富民时装法定代表作乙方（承包人），签订承包合同，约定：甲方将位于中山市三乡镇文昌西路5号三乡市场侧，原新光美食街一座三层楼房，承包给乙方使用，承包期由2004年4月1日至2009年5月15日，已交纳按金137100元，租金每月79700元，每月分二次于15号前交清。合同还约定了其它事项。同日，张观荣出具收款收据，收到富民时装城按金137100元。2008年7月30日，上述房屋登记为张杰腾所有。2008年8月1日，张杰腾出具委托书，确认将该房屋的收益权转让给张观荣，授权张观荣处理该房屋的一切事宜，包括以张观荣的名义签订该房屋的租赁或承包合同，以张观荣的名义主张和收取该房屋的租金或承包金。2008年12月10日，张观荣作甲方（业主），富民时装法定代表作乙方（承包人），续签承包合同，约定：甲方将位于中山市三乡镇文昌西路5号三乡市场侧，原新光美食付街一座三层楼房，承包给乙方使用，承包期由2009年5月16日至2014年5月15日，承包金已交纳按金，租金一至三年83000元，四到五年85000元，每月15号前交清。合同还约定了其它事项。2009年3月31日，罗坤新出具欠条二份，内容分别为：欠张观荣2月份租金45000元，欠张观荣3月份租金75000元。张观荣确认罗坤新已付清第二份合同中2010年6月16日前的租金。双方经对帐确认2010年6月16日至2013年12月共支付租金2750000元。计至2014年4月15日，罗坤新共拖欠张观荣租金1024000元。张观荣遂于2014年3月27日起诉至原审法院，请求判令罗坤新、欧阳燕立即支付所欠至2014年4月15日的租金1024000元。审理过程中，张观荣称：张观荣起诉后，罗坤新又支付了部分租金，要求计算租金至2014年5月15日合同期满，共欠租金1049000元。此后至本案开庭期间，罗坤新共支付租金270000元。
原审法院审理认为：张观荣、罗坤新签订的承包合同，名为承包，实为租赁，形成租赁合同关系，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。罗坤新租赁张观荣的房屋，应按约定支付租金，罗坤新拖欠不付，是导致本案纠纷的根本原因，应负全部的责任，应立即支付租金。2009年3月31日，罗坤新出具欠租金的欠条后继续租用张观荣的房屋，不足额交付租金，但并未停止、拒绝交纳租金，即张观荣的权利并未被侵害，故罗坤新关于2009年3月31日欠条上租金已超过诉讼时效的主张不能成立。张观荣确认罗坤新已付清2010年6月16日前租金，故对2010年6月16日前租金不再审查。双方确认2010年6月16日起至2014年4月21日止（本案开庭日前），罗坤新已付租金3020000元，故对该数额予以确认。对比按合同约定计算的该期间租金3949000元（23个月×83000元/月+24个月×85000元/月），罗坤新尚欠租金929000元。罗坤新合计欠张观荣租金1049000元。欧阳燕与罗坤新系夫妻，应对在夫妻关系存续期间的债务承担共同责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：罗坤新、欧阳燕共同支付张观荣租金1049000元，于判决生效之日起七日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14016元，减半收取7008元，由罗坤新、欧阳燕负担，于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人罗坤新、欧阳燕不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回张观荣的全部诉讼请求或驳回张观荣的起诉。理由如下：一、罗坤新与张观荣在14年中履行4份租赁合同均至期满，形成交纳租金方式和确定租金金额的交易习惯，具有法律约束力。2004年4月1日至2009年5月15日的租赁合同，月租金从79700元变更为75000元，双方没有对此签订补充协议。2009年5月16日至2014年5月15日的租赁合同，月租金从约定不明的第一年至第三年83000元，到实际履行过程中，已确认从2009年8月起变更为月租金69000元，2010年6月13日至2014年5月15日又变更为每周15000元，如果当月有4个星期天的则交4次租金，如果当月有5个星期天的则交5次租金。而且2009年2、3月罗坤新拖欠租金120000元，张观荣也要求罗坤新在2009年3月31日出具两份欠条予以确认，但从2010年6月17日起，张观荣认为罗坤新拖欠其长达四年租金超过1000000元，竟然不追讨，显然不符合常理。二、如果罗坤新延付2010年6月17日起的租金，也已经超过一年的诉讼时效。三、罗坤新在2009年3月31日书写的120000元欠条，应与罗坤新支付的137100元押金抵销，即137100元–120000元＋25000元（2011年2月2日元宵节多付了25000元）–10714元（2014年5月11日至5月15日5天租金）﹦31386元，张观荣应退还给罗坤新。四、2008年7月30日，张观荣将涉案房屋赠与张杰腾，即从此时起张观荣不具有提起本案诉讼的主体资格，故张观荣与罗坤新在2008年12月10日签订的租赁合同无效，租金数额应以实际履行的租金金额为准。五、王丽凤代张观荣收取租金的代理行为，具有法律效力。
被上诉人张观荣答辩称：一、张观荣具备本案诉讼的主体资格。涉案房屋张观荣虽已赠与给张杰腾，但张杰腾在受让房屋后，已出具书面委托书，明确将房屋的收益权转让给张观荣所有，委托书特别注明，张观荣可以自己的名义签订房屋的租赁合同或承包合同，可以自己的名义主张和收取房屋租金或承包金，这并不违反法律规定。二、双方于2008年12月10日签订的承包合同（租赁合同）合法有效，租金约定明确，双方都应按合同履行义务。合同约定租金一至三年为83000元，四至五年为85000元，这里的租金应指月租金，罗坤新对此亦未提出过任何异议。三、罗坤新一直拖欠租金，违反了合同约定，不能以罗坤新的违约行为偷换概念变成交易习惯。罗坤新长期以来一直只是每月支付15000元租金，只能证明其违反合同的约定，未按约定全部支付租金，不能将其长期的违约行为变成交易习惯。双方从未签订过任何补充协议变更租金，张观荣也从未表示过同意变更。罗坤新长期拖欠租金，张观荣也非常不满意，但为了收租方便而没有诉讼主张，直至合同即将到期，才在无奈之下诉讼主张权利，但并不代表张观荣对罗坤新的违约行为的认可。四、罗坤新在一审时没有对其支付的押金提出任何主张，其无权在本案中要求抵销。五、张观荣的请求没有超过诉讼时效。罗坤新的违约行为一直持续，且罗坤新也一直有付款，诉讼时效应从罗坤新最后的付款时间起算。罗坤新在一审时没有提出诉讼时效的抗辩。
在本院审理期间，罗坤新、欧阳燕提交的证据和主张以及张观荣的质证意见具体如下：
1.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，拟证明从2008年7月30日起，张观荣就不是中山市三乡镇文昌西路5号房屋的业主，张观荣无权与罗坤新于2008年12月10日签订承包合同，故张观荣与罗坤新签订的承包合同无效，涉案房屋不是业主张杰腾本人使用，不产生房屋收益，张杰腾转让房屋收益权给张观荣与本案无关，张观荣无权收取租金。
张观荣质证称：确认该证据的真实性，涉案房屋的产权人是张杰腾，张观荣在原审提交的产权证明已经注明产权人，张观荣没有故意隐瞒该事实。
2．承包合同，拟证明罗坤新与张观荣从2000年3月起建立商铺租赁合同关系，从2000年开始到2014年5月15日期满，一直都是王丽凤代张观荣收取租金。从2010年6月13日起，就由王丽凤在白纸上写收据收取租金，不再交换正式盖章收据，一直持续到2014年4月14日，才改由王丽凤每周携带张观荣预先写好的收据到罗坤新的商铺收取租金，王丽凤作为张观荣的代理人向罗坤新收取租金持续十四年之久。
张观荣质证称：确认该证据的真实性，但不确认拟证明的内容及证据的关联性，合同没有约定更改租金金额，应当按照合同约定缴纳租金。
3．承包合同，拟证明张观荣与罗坤新于2004年4月3日签订的租赁合同中，张观荣收取租金的代理人仍然是王丽凤，约定的交租方式为79700元/月，每月5日支付39700元，15日支付40000元。
张观荣质证称：确认该证据的真实性，但不确认拟证明的内容及证据的关联性，合同没有约定更改租金金额，应当按照合同约定缴纳租金。
4．收款收据，拟证明2004年4月3日张观荣与罗坤新签订租赁合同时，张观荣收取按金137100元，顺延至第三份租赁合同期满，在2014年5月15日期满终止履行完毕后，张观荣负有返还按金137100元的义务。
张观荣质证称：该证据与本案没有关联性，罗坤新、欧阳燕原审期间没有提出将押金抵销租金，二审不应支持该意见。
5．收据，拟证明2008年7月5日、2008年8月5日、2008年12月5日张观荣各收取租金39700元，2008年7月15日、2008年8月5日、2008年12月5日张观荣各收取租金40000元，收取当月、当期租金时，张观荣直接书写收到租金××万元。
张观荣质证称：无法确认上述证据的真实性，不确认其关联性。
6．收据，拟证明2009年4月5日、2009年6月5日张观荣各收取租金75000元，收据抬头记载有“已收7月份租金”，王丽凤签名确认，至少从2009年4月开始，张观荣与罗坤新在2004年4月3日签订的承包合同约定的租金79700元已经变更为75000元。2009年6月5日，张观荣又收取租金75000元，又注明“已收7月份”，张观荣否认租金变更的方式、效力，那么，如果7月份之前的租金没有交清，为何又写收到7月租金，有收据可查的，4月、6月份是75000元，已收“7月份”是多少钱呢？
张观荣质证称：无法确认上述证据的真实性，不确认其关联性。
7．承包合同，拟证明2008年12月10日双方签订第三份也是最后一份租赁合同，约定从2009年5月1日起计算5年的租赁合同，印证双方对2008年以来及之前的交租金方式和表达方式是认可的，即如罗坤新逾期交租金的，张观荣在收据写收到×月份租金，如只写收到租金××万元的收据，就是收到当月当期租金。
张观荣质证称：确认上述证据的真实性，但不确认拟证明的内容。
8.收据，拟证明2009年11月16日、2009年12月15日、2010年1月17日、2010年2月13日、2010年5月1日、2010年6月17日，张观荣出具收据收到2009年9、10、11、12月及2010年2、3月的租金各69000元，即罗坤新逾期交纳租金时，张观荣会在收据写时收到×月的租金，且租金从2009年9月起变更为每月69000元。
张观荣质证称：无法确认上述证据的真实性，另外收据虽然载明了月份，但不代表双方的租金的进行了协议变更。
9．收据,拟证明张观潮是张观荣的胞弟,在张观荣与罗坤新长达14年的租赁关系中,张观荣委托胞弟收取租金约2-3次;该收据反映日期为2010年2月2日，实际是笔误，应为2011年2月2日，因收据背面罗坤新自书记录为2011年2月，张观荣自书收租金日记账第4页最后一行反映2011年2月2日收40000元，2011年2月2日是农历十二月除夕，在正月初一春节前清付租金符合常理，2010年2月2日是农历十二月十九日，没有特别意义要提前和多交租金，2011年2月2日的收据顺序来计算，从2010年6月13日起至2014年5月5日止的租金每周都是按期足额收取，否则，就是欠了2011年2月6日至2月12日的租金，且张观荣也没有追讨该周的租金。故2011年2月6日至2月12日的租金已在2011年2月2日支付40000元，多付的25000元扣减2009年3月31日的欠条数额。
10．2011年2月18日王丽凤收款20000元的收据、2011年2月20日王丽凤收款10000元的收据、2011年6月3日和6月4日王丽坤收款各15000元的收据、2011年11月28日张观潮收款15000元的收据、2012年2月7日王丽凤收款30000元的收据、2012年3月12日王丽凤收款10000元的收据及3月13日收款5000元的收据、2013年2月25日王丽凤收款45000元的收据、2014年1月28日王丽凤收款30000元的收据、2014年2月17日王丽凤收款30000元的收据、2014年4月14、21、28日及5月5日张观荣各收款15000元的收据，拟证明按每周支付15000元，是双方确认的金额、交租方式和交租周期。
张观荣质证称：对上述收据的真实性确认，证明张观荣收取租金的金额，也说明罗坤新没有按合同约定缴纳租金，严重违反合同约定。
11．商铺移交字据，拟证明2014年5月16日，罗坤新将涉案商铺移交给王丽凤，王丽凤作为张观荣的代理人，代理张观荣收取罗坤新支付了14年的租金超过4000000元。
张观荣质证称：确认王丽凤的代理行为。
12．罗坤新交付租金方式明细表及215份租金收据，内容是从2008年2月5日至2010年6月13日止部分张观荣的租金收据，及2010年6月13日至2014年5月5日王丽凤全部租金收据，拟证明租金标准从每月交2次共79700元改为75000元，再变更到每月69000元，最后变更为每周15000元，如当月4周的交4次共60000元租金，如当月5周的则交5次共75000元。
张观荣质证称：上述并非证据，只是收据的统计。
13．张观荣自书收租日记账4页及罗坤新整理的张观荣收租金标准明细表，拟证明2009年8月至2010年10月，张观荣确认月租金标准实际执行69000元。
张观荣质证称：不确认其真实性。
本院经审理查明：2004年4月3日，张观荣作甲方（业主），富民时装法定代表作乙方（承包人罗坤新），签订承包合同，约定：甲方将位于中山市三乡镇文昌西路5号三乡市场侧，原新光美食街一座三层楼房，承包给乙方使用，承包期由2004年4月1日至2009年5月15日，已交纳按金137100元，租金每月79700元，每月分二次于15号前交清。合同还约定了其它事项。同日，张观荣出具收款收据，确认收到富民时装城按金137100元。2008年7月30日，上述房屋登记为张杰腾所有。2008年8月1日，张杰腾出具委托书，确认将该房屋的收益权转让给张观荣，授权张观荣处理该房屋的一切事宜，包括以张观荣的名义签订该房屋的租赁或承包合同，以张观荣的名义主张和收取该房屋的租金或承包金。2008年12月10日，张观荣作甲方（业主），富民时装法定代表作乙方（承包人罗坤新），续签承包合同，约定：甲方将位于中山市三乡镇文昌西路5号三乡市场侧，原新光美食付街一座三层楼房，承包给乙方使用，承包期由2009年5月16日至2014年5月15日，承包金已交纳按金，租金一至三年83000元，四到五年85000元，每月15号前交清，如有拖欠租金，按违约处理，张观荣有权收回物业。合同还约定了其它事项。
2009年3月31日，罗坤新出具欠条二份，内容分别为：欠张观荣2月份租金45000元，欠张观荣3月份租金75000元。
张观荣称，罗坤新自2010年6月16日开始就不断有拖欠租金的违约行为发生，经张观荣不断追讨，罗坤新仍不肯付清，张观荣遂于2014年3月27日起诉至原审法院，请求判令罗坤新、欧阳燕立即支付拖欠至2014年4月15日的租金1024000元。原审法院审理期间，张观荣称：张观荣起诉后，罗坤新又支付了部分租金，要求计算租金至2014年5月15日合同期满，共欠租金1049000元。
原审法院审理期间，罗坤新提交了对账清单，并称该复印件是张观荣交给其的，拟证明罗坤新已付清2010年6月16日至2013年12月的租金，张观荣质证称：确认打印部分的金额。该对账清单计算租金的起止时间为2010年6月20日起至2013年12月16日止，租金总额为2750000元。
罗坤新称从2009年8月起变更为月租金69000元，而8月前的租金已变更为75000元。罗坤新提供的收据客户联显示，罗坤新于2009年4、6月交纳的租金均为75000元，2009年9、10、11、12月各交纳租金69000元，2010年2、3月各交纳租金69000元，2010年6月13日交纳租金15000元。张观荣确认罗坤新已付清2010年6月16日前的租金。
罗坤新称从2010年6月17日起，租金改为每周15000元，当月有4个星期天的交纳4次租金，当月有5个星期天的交纳5次租金。罗坤新提供的收据显示，2010年6月20日交纳租金10000元，6月27日交纳租金15000元。2010年7月交纳4次租金，每次15000元。2010年8月交纳5次租金，每次15000元。2010年9月交纳3次租金，每次15000元，2010年10月交纳5次租金，其中10月3日交纳30000元，罗坤新称该30000元包括支付9月最后一周的租金，其他每次15000元。2010年11、12月各交纳4次租金、每次15000元。2011年1、7、10月共交纳5次租金，每次15000元。2011年2月交纳租金4次，共85000元，其中2月2日40000元（收据反映是2010年2月2日，对账清单显示为2011年2月2日收40000元，罗坤新亦称该40000元是2011年2月农历元宵节收的，张观荣多收的25000元应予退还），2月20日10000元，2月27日15000元。2011年3、4、8、9、11、12月各交纳4次租金，每次15000元。2011年5月交纳4次租金，罗坤新称该月实际交纳5次租金，即2011年6月3日的15000元是交纳5月最后一周的租金，2011年6月交纳3次租金，每次15000元，罗坤新称6月实际交纳4次租金，6月13日租金单据缺失，但张观荣提供的对账清单中承认收到（对账清单亦反映6月13日收取15000元，5月实际收取租金60000元，6月实际收取租金75000元）。2012年1月交纳4次租金、每次15000元，2012年2月交纳4次租金，其中2月7日30000元，其他三次每次15000元，罗坤新称1月23日为农历正月初一，故在2月7日农历正月十六时补交了1月最后一周的租金。2012年3月交纳了5次租金，其中3月12日10000元、3月13日5000元，其他三次每次15000元，共计60000元。2012年4、7、10、12月各交纳5次租金，每次15000元。2012年5、6、8、9、11月各交纳4次租金，每次15000元。2013年1、3、5、6、8、10、11月各交纳4次租金，每次15000元。2013年2月交纳2次租金，其中2月4日交纳15000元，2月25日交纳10、17、24日三个星期租金共45000元。2013年4、7、9、12月各交纳5次租金，每次15000元。2014年1月交纳4次租金，其中三次每次分别为15000元，1月28日交纳30000元（特别注明：即交1月27日、2月3日）。2014年2月交纳2次租金，其中2月17日一次为30000元（特别注明：两个星期9号、16号），另一次为15000元。2014年3月交纳5次租金，每次15000元。2014年4月交纳4次租金，每次15000元。2014年5月5日交纳一次租金15000元。
2010年6月至2014年5月间，2010年的8、10月共2个月有5个星期天，2011年的1、5、7、10月共4个月有5个星期天，2012年的1、4、7、9、12月共5个月有5个星期天，2013年的3、6、9、12月共4个月有5个星期天，2014年的3月有5个星期天。
在本院审理期间，张观荣、罗坤新均确认罗坤新在合同期满后搬离了涉案租赁房屋，张观荣确认委托王丽凤向罗坤新收取租金并确认罗坤新所交纳的按金137100元尚未返还给罗坤新。张观荣称其一直有向罗坤新口头催收租金，并于2014年1月向罗坤新发出律师函。
本院认为：本案系房屋租赁合同。对于上诉人罗坤新的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、虽然涉案租赁房屋的产权已经于2008年7月30日登记在张杰腾名下，但张杰腾于2008年8月1日出具委托书，确认将涉案房屋的收益权转给张观荣所有，为此特授权张观荣处理该房屋的一切事宜，包括授权张观荣可以张观荣自己的名义签订该房屋的租赁合同或承包合同，同时可以张观荣自己名义主张和收取该房屋的租金或承包金，因此，张观荣有权以自己的名义签订租赁合同或承包合同。故，张观荣以自己的名义于2008年12月10日与罗坤新签订承包合同，将涉案房屋租赁给罗坤新，并不违反相关法律、行政法规的规定，张观荣以自己的名义提起本案诉讼，其主体资格适格，原审法院对此处理正确，本院予以维持。
二、2009年3月31日，罗坤新确认欠张观荣2月租金45000元、欠张观荣3月租金75000元，但由于该欠条并未明确清偿欠款的时间，属于履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，作为债权人的张观荣有权随时要求债务人罗坤新履行。因此，张观荣起诉请求判令罗坤新清偿该120000元，并未超过法定的诉讼时效期间，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。由于罗坤新在原审期间未就2010年6月17日后的租金问题提出诉讼时效抗辩，且在本院审理期间亦未提供新的证据证实张观荣的请求权已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本院对罗坤新就2010年6月17日后的租金提出的诉讼时效抗辩不予支持。
三、根据本案所查证的事实，双方的举证和质证情况，本院认定，涉案房屋的租金在履行过程中，虽然双方没有签订书面的协议，但实际上已经变更了双方在承包合同中约定的交纳租金的金额及方式，形成了新的交易习惯和方式，确立了新的履行内容，即从2010年6月16日后，双方已经将租金改为每周交纳15000元，如当月有5个星期天则罗坤新交纳5次租金，如果当月有4个星期天，则罗坤新交纳4次租金。具体理由和依据如下：（1）承包合同约定，涉案房屋承包期由2009年5月16日至2014年5月15日，租金一至三年83000元，四到五年85000元，每月15号前交清，如有拖欠租金，按违约处理，张观荣有权收回物业。双方约定的83000元或85000元应为月租金。罗坤新称从2009年8月起变更为月租金69000元，而8月前的租金已变更为75000元。罗坤新提供的收据客户联显示，罗坤新于2009年4、6月交纳的租金均为75000元，2009年9、10、11、12月各交纳租金69000元，2010年2、3月各交纳租金69000元。罗坤新的陈述能与收据相印证。（2）罗坤新称从2010年6月13日至2014年5月15日租金变更为每周15000元，如果当月有4个星期天的则交4次租金，如果当月有5个星期天的则交5次租金，并提供了收据予以证实。该收据计算每年的周数与实际周数相符，且2014年1月28日罗坤新交纳30000元，王丽凤在收据中特别注明：即交1月27日、2月3日。2014年2月17日，罗坤新交纳30000元，王丽凤在收据中特别注明：两个星期9号、16号。罗坤新的陈述亦与收据相印证。（3）2009年2、3月罗坤新拖欠租金120000元，张观荣要求罗坤新在2009年3月31日出具两份欠条予以确认，但从2010年6月17日起，按照承包合同的约定，罗坤新拖欠张观荣的租金长达四年超过1000000元，虽然张观荣称曾向罗坤新口头追讨，并于2014年1月向罗坤新发出律师函，但罗坤新对此并不予确认，张观荣在2013年12月出具对账清单给罗坤新时亦没有提出罗坤新拖欠租金的问题，在张观荣向原审法院提起本案后，罗坤新也按照每周15000元的形式向张观荣缴纳租金，张观荣又没能提交其他证据予以证实其曾向罗坤新予以追讨，张观荣对此应承担举证不能的不利法律后果，张观荣的陈述亦显然不符合常理。假如罗坤新真的拖欠租金，按照双方在承包合同中的约定，罗坤新如有拖欠租金，按违约处理，张观荣有权收回物业，在罗坤新长达四年拖欠租金的情况下，张观荣没有行使合同权利，收回涉案房屋，显然也不符合常理，张观荣的陈述不应采纳。综上所述，罗坤新所提供的证据能互相印证，构成证据链充分证明罗坤新主张双方在履行租赁合同过程中，已经协议一致变更原约定租金金额和交纳方式的事实，故本院应当采信和支持罗坤新的上述主张。
四、在本院审理期间，罗坤新请求本院向王丽凤调查其向罗坤新收取租金的情况、向张观潮调查是否收取15000元/周租金的情况、向张观荣调查是否变更租金标准、方式及是否书写2009年8月至2010年10月的记录单，经查，张观荣已经确认委托王丽凤向罗坤新收取租金的事实，且王丽凤、张观潮均与张观荣有直接的利害关系，张观荣亦是本案的当事人，现有证据已经足以认定相关事实，故本院对罗坤新的申请不予支持。
五、在本院审理期间，张观荣、罗坤新均确认承包合同已于2014年5月15日期满，罗坤新已经搬离涉案房屋，而张观荣向原审法院起诉要求计算至租赁期满的租金，罗坤新已经于2014年5月5日交纳5月第一周的租金15000元，第二周的租金至5月15日期满尚有5天，因此剩余5天的租金10714元（15000元÷7天×5天），罗坤新应支付给张观荣，即罗坤新应支付130714元（120000元＋10714元）给张观荣。至于罗坤新所交纳的按金137100元问题，在原审期间双方当事人之间的承包合同尚未期满，双方当事人在原审期间均没有提出予以处理，罗坤新向本院提出予以处理，但张观荣对此提出异议，因此，在本案不予处理为宜，另外，罗坤新提出2011年2月2日多付了25000元的问题，罗坤新在原审法院审理期间亦未提出反诉也没有提出要求处理，故本案不予处理为宜，罗坤新可另行要求处理。
综上，上诉人罗坤新上诉部分有理，本院对其合理的请求予以支持。原审判决认定事实部分不清，致部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第340号民事判决；
二、上诉人罗坤新、欧阳燕于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人张观荣支付130714元；
三、驳回被上诉人张观荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费14241元，减半收取为7120.50元（张观荣已预交7008元），由上诉人罗坤新、欧阳燕负担887元（上诉人罗坤新、欧阳燕应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳），被上诉人张观荣负担6233.50元。二审案件受理费14241元（上诉人罗坤新、欧阳燕已预交14016元），由上诉人罗坤新、欧阳燕负担1774元，由被上诉人张观荣负担12467元（被上诉人张观荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 谭长琴