福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0104民初5102号
原告：陈自伟，男，1989年4月18日，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所律师。
被告：福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人：梁衍锋，董事长。
委托诉讼代理人：陈祥云，公司员工。
原告陈自伟与被告福建中庚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨锴，被告委托诉讼代理人陈祥云到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原告陈自伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付迟延办理房产证和土地使用权证的违约金（每日按已付购房款的0.01%计算，从2013年7月19日计至被告为原告办妥土地证之日止，暂计到起诉之日为41296元整）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年4月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告所开发的福州市仓山区金山街道金康路158号（建新大道东侧）中庚城第25#楼2703单元房，总价款1671896元；如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告依约履行了合同义务，于2013年7月19日接收了不符合交房条件的房屋。被告至今未通知原告去办理房产证事宜，已构成违约。
被告辩称，1.被告已按合同约定履行协助原告办证的义务。2015年2月15日，讼争房屋具备办理产权证条件，被告于2015年2月16日交寄邮件通知原告办理产权证；2015年3月20日，讼争房屋具备办理土地证条件，被告于2015年3月20日通知原告办理房屋土地证；被告已经按合同约定履行协助原告办证的义务。协助产权证办理对于被告而言是一种被动的协助义务非主动的义务，被告无法强迫原告办理过户手续。根据《合同法》第119条规定以及《商品房买卖合同》第十四条的约定，因原告原因导致过户时间延后的时间不应由被告承担。2.无法给原告办证系不可归责于被告的原因导致。被告对涉案房屋不能按期办证不存在主观过错，而是因为中庚城A地块内的村道未拆除，旧市场仍在营业，大量的苗木未移植，渣土未清理，政府无法交地，导致无法办理整幅地块的土地核验手续，并最终影响了涉案房屋产权证及土地证的办理。但被告仍积极通过各种方式促成办证，在具备办证条件后第一时间邮寄通知办证人办证。3.根据合同约定，被告无需承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因被告原因不能办证的，被告需要承担违约责任。但本案中不能办证的原因不可归责于被告，因此被告无需向原告承担违约责任。4.退一步说，即使被告需要向原告支付违约金，原告诉求的违约金数额也过高。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起每日按照买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。讼争房屋交房时间为2013年7月19日，故违约金的起算时间为2014年7月19日，而非2013年7月19日。其次，原告的部分违约金请求超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”从原告起诉状可知起诉时间为2016年10月26日，则法院立案的时间应在2016年10月26日之后。原告诉请中涉及法院立案时间向前推两年之前的部分，已经超过诉讼时效，不应被支持。另外原告已付购房款中属于面积补差款的11666元于2015年3月13日支付，故该款项的逾期办证违约金应从2015年3月13日起开始计算至2015年3月20日止。其余部分购房款从法院立案时间前两年起算至2015年3月20日止。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的销售不动产统一发票、综合服务管理费发票、有线电视初装费、水电预存收款收据等证据真实性无异议，原告有提交完整的《商品房买卖合同》，对上述证据的真实性本院予以采信。2.原告对被告提交的福州市房地产交易登记中心初始登记通知书及福州市仓山区国土资源局仓山分局土地分割通知、关于商品房房屋权属证书办理的通知、交寄清单、福州市国土资源局退件通知书、关于金山城市广场项目城市公共绿地用地交地情况的函真实性无异议，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市××街道××号中庚城第25#楼2303单元，总价款为1660230元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用……”。第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约支付合同约定的全部购房款。2015年3月13日，原告补交面积款11666元。被告于2013年7月19日将该房屋交付原告。
另查，2014年9月1日，被告向福州市国土资源局提交中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室办理建设项目开竣工申报及土地检查核验手续。同月3日，福州市国土资源局向被告发出退件通知书，内容为：被告提交的中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室申请，由于其他的原因，根据榕地合【2006】64号约定，受让人必须建设、管理A地块的城市公共绿地并承担所需费用，其绿地建设方案和管理、养护方案等需经有关部门审查后执行。据此，项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，予以退件处理。
2015年2月15日，福州市房地产交易登记中心审核通过中庚城25#、30#、31#、公厕B、C房屋产权初始登记。同月16日，被告交寄邮件通知原告办理房屋权属证书。
2015年3月20日，福州市国土资源局仓山分局通知被告，其申请办理位于仓山区××街道××、××号“中庚城”项目25#楼、30#楼、31#楼及其连接体地下室，公厕的土地分割总登记手续，已通过审核，现可以办理该项目的子证分割登记手续。同日，被告再次交寄邮件，通知原告办理房屋土地证书。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。
本案涉及的土地使用权交付的迟延不属于法定不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。现有证据不能证实A地块的交付与否与本案讼争房屋权属证书的办理之间存在因果关系。故被告有关逾期办证系政府无法将A地块及时交付属不可抗力，其可免除该部分违约责任的主张不能成立。
《商品房买卖合同》第十四条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，现有证据无法证明在订立合同时，被告有与原告协商过。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，该第十四条属于格式条款。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证时，被告承担违约责任的前提为可归责于被告的原因。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条的规定，《商品房买卖合同》第十四条中免除被告责任的部分无效，但不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论无法办理土地权属证书是否可以归责于被告，被告均应向原告承担违约责任。故被告以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据，主张其无需承担违约责任，本院不予采纳。
讼争房屋于2013年7月19日交付原告使用。按照《商品房买卖合同》第十四条有效部分的约定，买受人（原告）不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人（原告）不退房，出卖人（被告）应自逾期之日即2014年7月19日起每日按照买受人已付款的0.01%向买受人（原告）支付违约金。被告于2015年3月20日以邮件方式通知原告讼争房屋可以办理房屋土地证书，通知邮件从寄出至送达原告本院予以确定为3日的合理期限，故该邮件送达原告的日期确定为2015年3月23日，被告应自2014年7月19日起至2015年3月23日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证违约责任。关于被告辩称的诉讼时效问题，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定,本案原告于2016年10月26日向法院起诉,其有权向人民法院起诉请求被告支付2014年10月27日至2015年3月23日的违约金。原告诉请的2014年7月19日至2014年10月26日的违约金已超过法律保护的诉讼时效,不予支持，故被告应当向原告支付2014年10月27日至2015年3月23日的逾期办证违约金。原告的面积补差款11666元于2015年3月13日交纳，故该部分款项的逾期办证违约金应从2015年3月13日起算。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内按已付购房款的每日0.01%标准向原告陈自伟支付自2014年10月27日起至2015年3月23日止的逾期办理房屋权属证书违约金(自2014年10月27日起至2015年3月12日止,购房款总额以1660230元计算;自2015年3月13日起至2015年3月23日止,购房款总额以1671896元计算)；
二、驳回原告陈自伟的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费830元，由原告陈自伟负担340元，被告福建中庚置业有限公司负担490元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈家挺
审 判 员 陈曜辉
代理审判员 吴灵婧
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 邱仕鹏