广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2247号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人：徐灿金。
委托诉讼代理人：张君仪，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖健，广东禅都律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）:广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村联星股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人：黎伟流。
委托诉讼代理人：张君仪，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖健，广东禅都律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董结仪，女，汉族，1984年4月26日出生，住广东省四会市。
委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志义，广东引力律师事务所实习律师。
上诉人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社（以下简称番村经联社）、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村联星股份合作经济社（以下简称联星股份社）因与上诉人董结仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年5月25日公开开庭审理了本案，上诉人联星股份社的负责人黎伟流，番村经联社和联星股份社的委托诉讼代理人张君仪，上诉人董结仪的委托诉讼代理人吴育华、李志义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
番村经联社、联星股份社上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判董结仪向番村经联社、联星股份社支付2014年5月至2016年10月期间的占用费1887480元；2.撤销一审判决第六项、第七项；3.诉讼费用及保全费用由董结仪承担。事实和理由：（一）一审判决对于涉案租赁合同无效过错划分错误，应由董结仪承担合同无效的全部过错，相关损失自行承担。董结仪在承租涉案租赁物时对租赁物的属性和情况完全了解，明知涉案租赁物不具备合法报建手续仍自愿租用，并持续在涉案租赁物中进行经营活动，其对于合同无效的风险及后果完全了解且自愿承担全部过错责任。复函明确记载董结仪在充分了解租赁物的情况下自愿签订合同，而且董结仪要求办理场地使用证不属于涉案租赁合同约定的义务，后董结仪也已在涉案租赁物上注册登记了君雅餐厅进行经营，对其经营未造成任何影响。涉案租赁合同的实际租赁方是董结仪和黎智敏，租赁物君雅餐厅建设和合同签订时，黎智敏担任联星股份社的村长，二人对租赁物的性质、报建手续和风险后果均已充分了解仍坚持决定承租，因此应承担合同无效的全部过错责任。（二）《资产评估报告书》评估的大部分工程项目不属于现值损失，存在大部分不合理评估项目合计547336元应当予以剔除，但一审判决完全认可报告书内容，并以此确认涉案租赁物装修现值损失，认定事实不清。1.《资产评估报告书》中部分项目属于未形成附合的装修装饰物，鉴定机构的回复意见中也明确其中可拆除的项目的残余价值总价为186136元。番村经联社和联星股份社已经在一审中明确表示不同意利用该部分项目，且董结仪已经自行拆除并搬离，一审项目认定该部分为现值损失不合理不合法。2.《资产评估报告书》中部分项目属于董结仪未经番村经联社和联星股份社同意而擅自违法加建的室外建筑，董结仪从未向番村经联社和联星股份社支付该部分占用土地租金，应由其自行拆除并承担损失。一审判决认定该部分违法加建室外建筑物装饰及安装部分残余价值50987元为现值损失，属于认定事实不清。3.《资产评估报告书》中部分项目属于番村经联社和联星股份社完成的工程项目，评估残余价值共计175801元，一审判决将该部分工程项目作为董结仪的现值损失要求联星股份社承担，属于认定事实不清，适用法律错误。君雅餐厅内的全部地砖工程都是联星股份社出资委托施工人购买及铺设的，地砖按照600×600规格建设，而董结仪和黎智敏在装修期间私自与施工方协商在原600×600砖规格的基础上支付差价铺设800×800砖，这一点根据一审中提交的《联星村工业楼、商业楼工程》预算书及结算书可以证明。因此，对于这一部分块料楼地面工程实际上应为联星股份社完成的工程项目，应予以相应剔除。4.涉案工程的承包方为不具备施工资质的第三方，且董结仪及其施工方未能提供任何有关施工图纸及材料，更未提供任何有关工程的税务发票，评估的装修安装工程施工合同无效，鉴定时应剔除安全文明施工费、其他措施项目费及规费、税金等合共134412元不合理费用项目。（四）2015年12月14日至2016年2月2日期间，董结仪实际占用涉案租赁物且进行经营活动，董结仪应承担该期间的租金或场地占用费102193.38元，一审判决认定董结仪无需支付该占用费错误。
针对番村经联社和联星股份社的上诉，董结仪称其答辩意见与上诉意见一致。董结仪上诉请求：1.撤销一审判决第二项至第八项；2.判令番村经联社和联星股份社承担两份租赁合同无效的100%责任；3.判令番村经联社和联星股份社返还押金、履约保证金63330元；4.判令番村经联社和联星股份社承担包含但不限于董结仪投入的装饰装修物等的全部经济损失；5.判令番村经联社和联星股份社承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）番村经联社和联星股份社明知出租的物业是违建房屋，仍对该房屋进行出租，其应当承担合同无效的全部责任。番村经联社和联星股份社作为出租人，负有相应的法定义务，在出租之前，清楚自己没有合法报建手续，且相关部门也向其下达了限期拆除决定，但其仍然将涉案物业进行出租，故应由番村经联社和联星股份社承担合同无效的全部责任。一审期间，董结仪举证了禅城区环境保护和城市管理局的《限期拆除决定书》证明该事实，但一审法院认为该证据并无公章无法核实而不予认定存在错误。作为本案关键证据，一审法院应对此证据的真实性向相关部门进行查明。董结仪曾先后多次要求番村经联社和联星股份社提供建筑物合法证明以办理营业执照、卫生许可证等手续，番村经联社和联星股份社不仅故意隐瞒房屋没有任何报建手续无法办理执照的事实，还故意拖延时间不予处理或者将事情告知，直到其提起诉讼，董结仪才知实情。董结仪对合同无效并无任何过错，故一审判决双方按照过错比例承担责任存在严重错误。（二）导致合同无效的全部责任在番村经联社和联星股份社，番村经联社和联星股份社除应返还董结仪已经交付的押金、履约保证金共63330元外，对董结仪投入的巨额装修费以及相应的经济损失全部应当由番村经联社和联星股份社承担。董结仪承租后，总共实际投入了600万巨额资金进行物业装修和购买经营设备。董结仪虽然承租了两处物业，但一直未投入使用，套用经营牌违法经营，常被检查和停业，最后被消防查封，无法营业，没有经营损失，造成了巨大的经济损失，番村经联社和联星股份社应当赔偿董结仪的经济损失。（三）合同无效期间，董结仪既没有合法经营，也没有有效使用，董结仪不应承担合同无效期间的占有使用费及其他杂费。房屋占有使用费的前提条件是指董结仪实际占有使用该房屋，是建立在董结仪正常、合法、有效使用房屋，并且创造利益的前提下，而本案涉案房屋属于违章建筑，不具有商业使用价值，甚至不具有合法用途，番村经联社和联星股份社根本无法帮助董结仪合法、有效使用涉案房屋，故董结仪无需承担合同无效期间的占有使用费。董结仪在一审房屋经鉴定机构清算后，先后多次致电番村经联社和联星股份社要求返还房屋，番村经联社和联星股份社却故意怠慢并且拒收。后董结仪于2016年5月31日通过快递方式向番村经联社和联星股份社发出书面交回铺位的通知，但番村经联社和联星股份社仍不予理睬。事实上，董结仪已经向番村经联社和联星股份社明示交回房屋，但违建房屋一直在原地，并且也一直处于被查封的状态，无法使用，番村经联社和联星股份社作为出租方对此很清楚，其完全可以自主收回铺位进行拆除，一审法院不予查清事实直接判令董结仪承担占有使用费错误。即使审判令董结仪支付无效合同期间的占有使用费，也不应当按照双方无效合同的标准来计算，而是应当按照当时当地的市场标准计算，而当时当地的标准仅为每平方米10到15元。董结仪没有实际使用涉案房屋，不应当承担卫生费、其他杂费。（四）评估价值存在漏评以及评估价值过低情况，应重新进行认定。一审法院第一次评估后进行质证，董结仪就以书面形式提出异议，但一审法院再未组织质证或庭审说明情况，仅以第一次评估值确认了董结仪的经济损失存在错误，与番村经联社和联星股份社实际造成董结仪的直接经济损失存在巨大差距，应当进行补充鉴定与评估。现值不等于装饰装修物残余价值，装修装饰物残余价值以重置价值的72%比例进行折算来确认现值，与董结仪的实际经济损失不符。
针对董结仪的上诉，番村经联社和联星股份社辩称，董结仪和黎智敏作为涉案合同的实际承租人，承租时已经充分了解且评估租赁物的属性情况以及风险后果，应当承担合同无效的全部过错责任及经济损失。董结仪在一审反诉和本诉答辩中从未主张过返还履约保证金，董结仪在二审中增加的该诉讼请求不属于本案二审审理范围。截止至2016年10月18日双方交付场地之日前，董结仪仍持续占用租赁场地，租赁场地堆放董结仪大量大型物品及生活垃圾，且董结仪拒不归还租赁物钥匙，董结仪实际控制租赁场地，番村经联社和联星股份社一直未能取回租赁物导致损失不断扩大。占有使用费是以承租人实际占有和控制租赁物为条件收取的，并不以承租人是否经营为判断标准，故租赁物的占有使用费应以番村经联社和联星股份社实际收回场地之日截止计算。根据司法解释的规定，合同无效，占有使用费参照合同约定的租金标准支付。涉案合同租金是双方协商一致达成，是双方意思表示合意，而且近年来房价楼价飙升，房屋租金不存在降价的市场波动，一审法院参照涉案合同租金支付占有使用费的事实认定及判决合法合理，应予以维持。董结仪未能提供任何证据证明鉴定机构存在漏评或评估价值过低的主张，应当予以驳回。而实际上鉴定机构错将可移除的、未形成附合的工程项目、董结仪违法加建的室外建筑、由联星股份社完成的工程项目列入资产评估报告中，一审法院未将该部分项目价值予以剔除，变相增加了董结仪未实际产生的损失。请求驳回董结仪的全部上诉请求。
番村经联社、联星股份社向一审法院起诉请求：1.解除番村经联社、联星股份社与董结仪于2013年12月31日和2014年1月18日签订的两份《租赁合同》；2.董结仪立即清空并返还租赁土地及地上建筑物；3.董结仪向番村经联社、联星股份社支付欠交的承租费用1254180元（暂计至起诉之日，要求计至董结仪实际返还土地及地上建筑物之日止）；4.董结仪向番村经联社、联星股份社支付欠交的水电费26251.8元和垃圾费80元（水电费及垃圾费暂计至起诉之日，要求计至实际返还租赁土地及地上建筑物之日）；5.本案的诉讼费由董结仪承担。
董结仪反诉请求：1.确认番村经联社、联星股份社与董结仪于2013年12月31日和2014年1月18日签订的两份《租赁合同》为无效合同；2.番村经联社、联星股份社连带赔偿董结仪经济损失600万元；3.本案的诉讼费由番村经联社、联星股份社承担。
一审法院认定事实：2013年12月31日，番村经联社（甲方、出租方）与董结仪（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定主要条款的内容为：一、甲方将联星村祠堂二楼建筑面积138平方米出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该厂房；二、甲方应于2014年1月1日将出租的厂房交付给乙方……；三、租赁期二十年，从2014年1月1日至2023年12月31日止；四、乙方在租赁期内应向甲方交纳每月每平方米10元的承租费用，合同期内应交纳总承租金额为173880元，其中租金占35%，资产折旧费占35%，环境设施费占15%，其他占15%。每月合计应交纳1380元，每季交纳一次，乙方需于1月5号、4月5号、7月5号、10月5号前交到甲方指定地点或指定银行账户上，如不按期交付，则按实欠款每日万分之四向甲方支付滞纳金，若拖欠应缴款超过30天，则视为乙方违约。……七、合同期内，乙方承租甲方的厂房只能用于工厂生产，不得改变用途，更不得用于住宿等，否则视为乙方违约；八、合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变厂房的原结构或扩建，不得损坏建筑物，否则视为乙方违约；……十三、双方的责任：出租方的责任：1、将出租的厂房依约交付给乙方，2、如乙方需要，可协助乙方办理工商登记有关手续……二十一、补充说明：1、租赁期间，厂房的一切维修费用由乙方负责，与甲方无关；2、另每月收20元垃圾清运费（若村内对垃圾费收费有调整，按当时实际规定收取）；3、租金计算：租赁期内，以每五年递增10%计算。同日，番村经联社、联星股份社共同向董结仪出具《声明书》一份，上载：番村经联社与承租方（董结仪）签署的《租赁合同》中的租赁厂房是联星股份社委托番村经联社代其出租、管理，由番村经联社以自己的名义与承租方签订上述合同。
2014年1月18日，番村经联社（甲方、出租方）与董结仪（乙方、承租方）又签订《租赁合同》一份，约定主要条款的内容为：一、甲方将番村联星工业区之五建筑面积2065平方米、土地使用面积249.35平方米的铺位出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该铺位；二、甲方应于2014年2月1日将出租的铺位交付给乙方……；三、租赁期二十年，从2014年2月1日至2023年1月31日止；四、乙方在租赁期内应向甲方交纳每月每平方米30元的承租费用，合同期内应交纳总承租金额为17064747元，其中租金占35%，资产折旧费占35%，环境设施费占15%，其他占15%。每月合计应交纳61950元，每季交纳一次，乙方需于1月5号、4月5号、7月5号、10月5号前交到甲方指定地点或指定银行账户上，如不按期交付，则按实欠款每日万分之四向甲方支付滞纳金，若拖欠应缴款超过30天，则视为乙方违约。……七、合同期内，乙方承租甲方的铺位只能用于经营业务，不得改变用途，更不得用于住宿等，否则视为乙方违约；八、合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变铺位的原结构或扩建，不得损坏建筑物，否则视为乙方违约；……十三、双方的责任：出租方的责任：1、将出租的厂房依约交付给乙方，2、如乙方需要，可协助乙方办理工商登记有关手续……二十一、补充说明：1、租赁期间，厂房的一切维修费用由乙方负责，与甲方无关；2、另每月收20元垃圾清运费（若村内对垃圾费收费有调整，按当时实际规定收取）；3、租赁期间，免租期三个月，租金从第四个月开始计算；4……；5、租金计算：租赁期内，以每五年递增10%计算。2014年10月31日，番村经联社、联星股份社共同向董结仪出具《声明书》一份，上载：番村经联社与承租方（董结仪）签署的《租赁合同》中的租赁铺位是联星股份社委托番村经联社代其出租、管理，由番村经联社以自己的名义与承租方签订上述合同。诉讼中番村经联社及联星股份社、董结仪均确认该合同中的土地使用面积为建筑物的占地面积。
2015年3月，联星股份社向董结仪发出通知一份，内容为：联星股份社与董结仪签订《租赁合同》，但董结仪从2014年5月起欠交租金及有关费用，要求董结仪在当月31日前到联星股份社交纳租金和有关费用。董结仪于2015年3月5日向联星股份社出具《确认书》确认2015年止欠联星股份社款项为：1、2014年5月至2014年12月的铺位租金495600元；2、2015年1月至2015年3月铺位租金185850元；3、2015年2月至2015年3月仓库（饭堂）租金2760元；4、2014年11月至2015年2月水电费18349元，其中铺位水费细标上期2011，本期2664，实653吨×3.50元/吨=2285.50元；铺位水费大标：上期9667，本期13779，实4112吨×3.50元/吨=14392元；饭堂水费：上期433，本期489，实56吨×3.50元/吨=196元；饭堂电费：上期3185，本期4320，实1135度×1.30元/度=1475.50元，以上款项合计共702559元，经核实双方确认。诉讼中联星股份社、董结仪均确认仓库（饭堂）系涉案租赁合同约定的联星村祠堂二楼。
2015年8月5日，联星股份社向董结仪出具《复函》一份，载明的主要内容为：“对于贵租户提出的申请深表同情并将贵户提出的问题答复如下：根据双方在2014年1月18日签订的《租赁合同》，贵户是在充分了解该商铺的情况下自愿签订的，而贵户提出的要求并没有载在合同条款内，则本社并没有违反合同条款，但本社体谅到现时经济大环境确实困难，我社将尽力协助解决贵户的问题：1、关于车位配备的问题，贵户认为配备多少才合理？2、关于减免部分租金的问题，请贵户也明确合理价格是多少？3、关于商铺的场地使用证，我社在贵户口头提出时，已立即找有关部门咨询及有关领导协助办理。以上1、2点在贵户书面落实了车位数量和租金价格后，待我社召开本村股东代表及村民代表大会咨询村民意见后才能回复；第3点，我社将尽最大努力，尽快协助办理。”
诉讼中，一审法院工作人员于2016年2月2日组织番村经联社、联星股份社、董结仪及鉴定公司人员到涉案租赁物进行现场勘查，位于番村联星工业区之五的租赁物（“君雅餐厅”）房门被佛山市禅城区公安消防大队于2015年12月14日张贴封条；番村经联社及联星股份社、董结仪双方均确认当日涉案租赁物的三处水表读数分别为4084度、22690度、575度，合计27349度，一处电表读数为8562度。番村经联社和联星股份社以董结仪已停止经营为由要求以该读数按照约定的水电费标准，要求董结仪支付拖欠的水电费。
一审法院依法委托佛山市广信企业咨询评估有限公司进行评估鉴定，该公司出具了《资产评估报告书》[编号：广信咨评字GX（2016）CAY060044号]，评估结论为：评估对象在2015年11月的装修装饰残余价值为1568875元，其中番村联星工业区之五的装修装饰残余价值为1559159元；联星村祠堂二楼的装修装饰残余价值为9716元。
一审法院工作人员于2016年2月2日在涉案租赁物当场告知董结仪应于鉴定人员当日完成现场勘查后及时将涉案租赁物交还给联星股份社，但董结仪至今仍未交还。
诉讼中番村经联社和联星股份社确认涉案租赁物没有办理产权登记或报建手续，番村经联社和联星股份社、董结仪均同意本案需向对方支付的费用与对方应承担的费用进行抵扣。
番村经联社和联星股份社陈述：每月底番村经联社和联星股份社的财务人员将董结仪使用的三个水表和一个电表读数记录下来，减去上期读数，按照水电费的标准计算董结仪的应付款，董结仪支付后，番村经联社和联星股份社再向有关部门交纳。番村经联社和联星股份社聘请清洁工人对涉案租赁物附近进行清洁，约定董结仪直接向番村经联社和联星股份社交纳清洁费。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。如前查明，番村经联社与董结仪签订《租赁合同》两份，同时告知董结仪番村经联社系受联星股份社委托，以自己的名义与董结仪签订上述合同，且交费通知、欠款确认书、复函中亦载明了联星股份社系涉案租赁合同的出租人。根据合同法第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，两涉案《租赁合同》的主体为联星股份社和董结仪，作为受托人的番村经联社并非合同的主体。番村经联社作为本案的当事人不适格，其提起诉讼以及董结仪向其主张权利，一审法院均不予支持。由于联星股份社未举证且陈述未办理涉案房屋的报建审批材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…”的规定，联星股份社与董结仪于2013年12月31日和2014年1月18日签订的两份《租赁合同》均属无效。联星股份社诉请解除合同，于法无据，不予支持；董结仪反诉确认涉案合同无效，于法有据，予以支持。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，因两涉案《租赁合同》无效，董结仪占有使用涉案房屋已失去合法依据，联星股份社诉请董结仪返还，应予以支持。
关于双方对两涉案合同无效所负的过错。首先，联星股份社将明知未办理合法报建手续的两处房屋出租给董结仪，董结仪亦未核实涉案房屋是否具备合法报建手续即租用，双方对两涉案合同无效均负有过错；其次，2014年1月18日涉案合同约定番村联星工业区之五作经营之用，联星股份社可协助董结仪办理工商登记有关手续，而该房屋由董结仪用作经营餐馆使用，并不违反合同约定；根据联星股份社向董结仪出具的《复函》可知，在本案诉讼前，董结仪即已向联星股份社反映办理场地使用证的问题，且后来该房屋确因消防问题被佛山市禅城区公安消防大队查封导致无法使用。董结仪答辩所称因租赁物违法无法办理消防验收，与前述事实能够相互印证，一审法院予以采纳。综上，联星股份社、董结仪在导致2013年12月31日涉案合同无效所负的过错相当，一审法院酌定联星股份社、董结仪的过错比例为5:5；但联星股份社在导致2014年1月18日涉案合同无效所负的过错更大，一审法院酌定联星股份社、董结仪的过错比例为7:3。
关于房屋占有使用费等费用。虽然两涉案合同无效，但联星股份社已交付房屋，董结仪也已实际占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，董结仪应参照合同约定的租金标准向联星股份社支付房屋占有使用费，以及占有使用房屋期间产生的水电费。因涉案番村联星工业区之五房屋于2015年12月14日于佛山市禅城区公安消防大队查封，导致该租赁物事实上无法正常使用，至2016年2月2日完成涉案房屋装修残值现场勘查前，董结仪无需支付该期间的占有使用费，而2月3日后，阻碍董结仪交付房屋的情形已经消失，董结仪应及时向联星股份社办理交接但董结仪无正当理由拒不办理，仍应参照合同约定的标准支付占有使用费直至实际返还之日。至于董结仪欠付的占用费、水电费数额，如前查明，董结仪向联星股份社出具《确认书》已确认欠费为：2014年5月至2015年3月铺位租金合计681450元，2015年2月至2015年3月仓库（即厂房）租金2760元，2014年11月至2015年2月水电费18349元。诉讼中，董结仪确认仍未交纳上述费用及此后的费用，综上，截至2016年2月，董结仪欠付铺位占用费1260706.62元，厂房占用费17940元，合计1278646.62元。根据2016年2月2日一审法院现场勘查确认的水表读数合计27349吨，电表读数为8562度，对比《确认书》中的水电表读数，经计算，截止此时董结仪欠付水费为36459.5元[（27349吨-16932吨）×3.50元/吨]，欠付电费为5514.6元[（8562度-4320度）×1.30元/度]。至于垃圾费，联星股份社主张董结仪自2015年8月起欠付两处租赁物的垃圾费，虽然涉案合同无效，但董结仪仍应支付占有使用期间的相应费用，截止2016年2月，董结仪欠付250元（其中番村联星工业区之五为110元，联星村祠堂二楼为140元），并应按每处房屋每月20元标准支付至实际交还之日。
关于董结仪反诉赔偿损失。涉案租赁合同并未对租赁物的装修进行明确约定，董结仪陈述装修经联星股份社同意，董结仪并不认可，鉴于董结仪承租两处租赁物用于经营之用，在联星股份社未能证明已经对涉案房屋进行装修的前提下，董结仪进行装修确属必要，且联星股份社也从未对董结仪装修提出过异议，故应认为董结仪装饰装修两涉案房屋经过联星股份社同意。关于装修残值，佛山市广信企业咨询评估有限公司已出具《资产评估报告书》，确认形成附合的装修装饰物的现值为1568875元，其中番村联星工业区之五的装修装饰残余价值为1559159元；联星村祠堂二楼的装修装饰残余价值为9716元，一审法院予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，联星股份社、董结仪应按前述过错比例分担该装修现值损失，对于番村联星工业区之五房屋，联星股份社、董结仪按7：3分担该装修现值损失，联星股份社应赔偿董结仪1091411.3元，由董结仪自行负担30%即467747.7元；对于联星村祠堂二楼房屋，联星股份社、董结仪按5：5分担该装修现值损失，联星股份社应赔偿董结仪4858元，由董结仪自行负担50%即4858元。综上，联星股份社应赔偿董结仪装修损失合计1096269.3元。
因联星股份社、董结仪均同意相互应向对方支付的费用在本案中抵扣，一审法院予以支持。如前所述，2014年5月至2016年2月，董结仪欠付铺位、厂房租金合计1278646.62元，联星股份社应赔偿董结仪装修损失1096269.3元，该装修损失抵扣占用费后，董结仪还需向联星股份社支付占用费182377.32元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认联星股份社和董结仪于2013年12月31日和2014年1月18日签订的两份《租赁合同》无效；二、董结仪于判决生效之日起十日内，向联星股份社返还联星村祠堂二楼房屋和番村联星工业区之五房屋；三、董结仪于判决生效之日起十日内，向联星股份社支付2014年5月至2016年2月期间的占用费182377.32元，并从2016年3月起，就判决第二项的两房屋分别按每月1380元、61950元的标准支付占用费至实际交还之日止；四、董结仪于判决生效之日起十日内，向联星股份社支付2014年11月至2015年2月2月的水费36459.5元，电费5514.6元，合计41974元；五、董结仪于判决生效之日起十日内，向联星股份社支付2015年8月至2016年2月的垃圾费220元，并从2016年3月起，就本判决第二项的两房屋分别按每月20元标准支付垃圾费至实际交还之日止；六、驳回番村经联社的诉讼请求；七、驳回联星股份社的其他诉讼请求；八、驳回董结仪的其他反诉请求。一审本诉受理费减半收取8162元，由董结仪负担；反诉受理费26900元，由联星股份社负担8966元，董结仪负担17934元。财产保全费5000元，由董结仪负担。鉴定费17690元，由联星股份社负担5896元，董结仪负担11794元，该鉴定费董结仪已全额预交，联星股份社应于判决生效之日起十日内迳付董结仪5896元。
番村经联社和联星股份社在二审期间提交了如下证据：1.《限期移交租赁物业函》、EMS邮单及EMS快递查询，拟证明联星股份社于2016年10月13日书面要求董结仪在10月17日前清空并交回涉案租赁物及钥匙，并通过邮件成功送达给董结仪。2.移交场地确认书《租赁合同（2014-10）》，3.（2016）粤佛禅城第011930号公证书，4.移交场地确认书《租赁合同（2014-09）》，5.（2016）粤佛禅城第011929号公证书；证据2至证据5共同证明联星股份社于2016年10月18日正式收回涉案租赁物，并委托佛山市禅城区公证处对涉案租赁物的交接现状予以证据保全。在交接当日，董结仪仍遗留大量物品及生活垃圾于租赁物处，但《资产评估报告书》中评估的可拆除的动产物品均被董结仪拆除并搬走。6.2016.10.18交接现场图片若干张，7.2016.10.18交接现场录像视频光盘两张；证据6和7共同证明涉案租赁物交接过程及现场状况，在双方交接当天，董结仪仍未完全搬离其个人物品，现场还有数名其员工在搬离物品，董结仪实际仍占有和使用租赁物。8.2013年7月30日股东代表会议记录以及石湾镇街道农村集体资产交易表决书，拟证明经联星股份社股东代表会议决议通过关于325国道边商业楼租赁的表决，涉案租赁物君雅餐厅“由黎智敏本人（董结仪）一次性包租，租期为20年，30元/平方米，5年递增10%”，对于租赁单价及承租人均表决通过，反映君雅餐厅实际由黎智敏和董结仪共同承租，董结仪和黎智敏充分了解租赁的性质和风险，双方对于租赁物单价已达成一致，应参照该标准支付占有使用费。
董结仪在二审期间提交如下证据：1.佛山市禅城区环境保护和城市管理局限期拆除决定书（粤佛禅管城石限[2013]156号），佛山市公安消防支队禅城区大队临时查封决定书（禅公消封字[2015]第0036号），拟证明联星股份社明知出租的物业是违建房屋，仍对该物业进行出租导致合同无效，番村经联社和联星股份社应当承担因合同无效导致董结仪经济损失的全部责任。2.第一次评估漏评表，漏评644811元，拟证明一审评估存在漏评644811元，董结仪曾在一审以书面形式提出“漏评部分物业，评估价值过低”的异议，但一审法院却未进行质证或庭审说明情况迳行判决，二审应当对漏评财产进行补充评估与认定。3.减免租金申请，番村经联社和联星股份社招租公示、村民表决书，拟证明租金明显高于市场价格，市价约15元，董结仪多次提出申请减租。4.董结仪交押金、水电费、垃圾费、道路维护费情况，拟证明番村经联社和联星股份社不能给董结仪办理经营许可，董结仪是拒绝支付租金的，但对于其他费用董结仪依约交费。5.录音光盘，拟证明番村经联社和联星股份社拆水表、拒绝接收涉案物业。6.董结仪多次书面快递要求番村经联社和联星股份社接收，以及番村经联社和联星股份社的回复函，拟证明经过一审法院现场勘查后，无论董结仪多次书面主动要求番村经联社和联星股份社进行收铺，但番村经联社和联星股份社还是坚持认为应在法院监督下进行物业交接。7.董结仪发放11月、12月员工工资的经济损失明细，拟证明涉案物业因为没有提供相关合法报建手续，造成董结仪没办法经常经营，后来被消防部分查封了涉案物业，董结仪遣散临时招聘的人员，因番村经联社和联星股份社的行为造成董结仪发放员工工资的经济损失，共计275108元。
对于双方当事人所提交的上述证据，本院认定如下：
对联星股份社提交的证据1至7经本院核对，对其真实性予以确认，因双方当事人均确认双方于2016年10月18日进行了涉案房屋的交接，并签订了《移交场地确认书》，故本院以该确认书作为双方实际交接场地的时间；本案签订合同的当事人为董结仪，联星股份社提交的证据8并不能证明案外人黎智敏是本案合同当事人，故本院对证据8不予确认。
对董结仪提交的证据1、2经本院核对与原件无异，本院对其真实性予以确认；证据2中所记载的项目已经包含在《资产评估报告书》中，且评估人员在现场进行了勘查，对评估范围进行了确定，董结仪提交的证据并不足以证明存在遗漏评估的情况，故本院对其主张不予采信；证据3中申请书为董结仪制作，联星股份社并未予以确认，而招租公示、村民表决书等并无原件，且是否与本案有关联也存疑，故本院不予确认；证据4支付明细为董结仪自行制作，联星经联社不予确认，实际欠费数额以一审现场查验以及双方提交的支付凭证和确认情况为准；证据5仅为一段录音，录音人员身份不明，本院对其不予确认；对证据6中的通知和回复函的真实性予以确认；证据7的相关工资表系董结仪单方制作，缺乏转账凭证予以证明，且即使存在工资支出，但本身支付工人工资等是董结仪经营其餐厅所应支付的经营成本，与本案无关，故本院对该证据不予采信。
经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院另查明，佛山市广信企业咨询评估有限公司出具的《资产评估报告书》中对评估的项目内容一一进行了列明。该公司在一审中还针对本案当事人对其所出具的《资产评估报告书》提出的异议进行了回复。在回复中，佛山市广信企业咨询评估有限公司将番村联星工业区之五的装修装饰工程残余价值评估中所涉及的安装部分和装饰部分中可以拆除或者拆除会损坏物件的项目分别进行了一一列明，其中安装部分可拆除的包括电热水器、开水炉、风扇、厨房大型冰箱、监控摄像设备、显示设备（液晶电视）等项目的残余价值共计为172892元；装饰部分中可拆除移动的矮柜、木质柜等项目残余价值为13244元。
2016年6月20日，一审法院在对双方进行询问时，要求双方代理人向当事人告知，尽快移交涉案房屋，出租方不得无故拒绝接收。2016年8月25日和9月27日，董结仪以佛山市禅城区君雅餐厅的名义向番村经联社和联星股份社发出了交楼通知书，要求对方进行楼房的交接。番村经联社在2016年9月6日向董结仪发出回复函，称涉案房屋中仍堆放了董结仪大量的私人物品，涉案房屋一直由董结仪持续使用和控制，番村经联社与联星股份社未能收回涉案租赁物业，并认为应在法院主持、见证、监督下进行房屋的交接手续。2016年10月13日，联星股份社向董结仪发函，要求董结仪于2016年10月17日搬离联星工业区之五的涉案房屋，清空租赁物，并退还房屋和房屋钥匙。双方当事人在2016年10月18日办理了两涉案房屋的交接手续，并签订了《移交场地确认书》。
本院认为，联星股份社委托番村经联社与董结仪签订了两份涉案租赁合同，因合同约定出租的涉案房屋未进行报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该两份租赁合同应认定为无效。本案番村经联社是受联星股份社的委托签订的合同，且董结仪也知道番村经联社是受联星股份社的委托与其签订合同，故两份涉案租赁合同主体为联星股份社，番村经联社无权就两份涉案租赁合同主张权利。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：联星股份社和董结仪对两份租赁合同无效是否存在过错；董结仪是否应当向联星股份社支付房屋占有使用费及其他费用；联星股份社是否应当向董结仪赔偿损失，若应赔偿，应当赔偿多少。
关于联星股份社和董结仪对两份租赁合同无效是否存在过错的问题。在租赁合同中确保涉案租赁物不存在法律上或者物理上的瑕疵是出租人的义务。联星股份社作为出租人明知道涉案房屋没有进行规划报建，仍将房屋进行出租，过错明显。而董结仪作为承租方，对于涉案房屋是否具备合法报建手续也负有相应的审查义务，且其在合同中明确表示对所承租的房屋已作了充分了解的情况下仍愿意承租涉案房屋，故董结仪对于合同无效也具有相应过错。本院对于双方当事人上诉提出的过错应全部由对方承担的主张均不予支持。综合双方当事人所负义务情况和签订合同情况，本院确定联星股份社对导致两份租赁合同无效负有60%的过错，董结仪对导致两份租赁合同无效负有40%的过错。本案租赁合同无效系因涉案房屋未进行规划报建所致，一审法院以双方履行合同中具体内容确定两份合同不同的过错比例不当，本院予以纠正。
关于董结仪是否应当向联星股份社支付房屋占有使用费及其他费用的问题。因两份租赁合同均为无效，对于双方当事人所应承担的民事责任应根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定来予以确定。合同无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产返还的范围既包括所租赁的房屋，也包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于承租人占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，只能以折价方式进行补偿，而支付房屋占有使用费即是补偿方式的体现，故《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款作出了“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。但是完全依照合同约定的租金标准计算承租人的房屋使用费，在某些情况下与其占有房屋获得的利益不相符，从而出现显失公平的情况，故上述司法解释并未规定一律按照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，而只是规定了“参照”和“一般应予支持”，并由法院根据案件具体情况进行酌定。本案中，涉案的联星村祠堂二楼的房屋一直由董结仪占有使用，故其应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案的番村联星工业区之五的房屋在因消防问题而被消防部门于2015年12月14日查封之前，董结仪在使用涉案房屋方面并不存在障碍，故董结仪应当按照合同约定的租金向联星股份社支付房屋占有使用费，但该涉案房屋于2015年12月14日被消防部门查封后，董结仪显然不能正常使用该房屋获得相应的利益，故一审法院认定董结仪无需支付该涉案房屋被消防部门查封后至2016年2月2日一审法院完成涉案房屋装修残值现场勘查前的租金处理适当，联星股份社上诉主张一审法院扣除该期间的房屋占有费不当缺乏理据，本院不予支持。而至2016年2月2日一审法院完成涉案房屋装修残值现场勘查后，董结仪在已经可向联星股份社返还两涉案房屋的情况下，并无证据反映其已经向对方积极履行了返还义务，而对方未予接收，故从2016年2月3日起，董结仪应当按照合同约定的租金向联星股份社支付房屋占有使用费。至2016年6月20日，一审法院已经明确要求双方当事人必须尽快交接房屋，联星股份社不能无故拒绝接收，但从双方往来函件看，双方仍未积极办理交接手续，对于损失的扩大，双方均存在过错，故从2016年6月21日起的房屋占用使用费，董结仪应按照约定租金的一半向联星股份社支付至实际返还两涉案房屋之日止，双方已经于2016年10月18日办理了房屋交接手续，董结仪已将房屋返还联星股份社，故实际返还之日应计算至2016年10月18日。按照上述所确定的计算期间和计算标准，董结仪至2016年6月20日应当支付的两房屋占用使用费核算为：至2016年2月（扣除2015年12月14日至2016年2月2日期间）番村联星工业区之五的房屋占有使用费为1260706.62元，联星村祠堂二楼的房屋占有使用费为17940元，合计为1278646.62元；从2016年3月1日起至2016年6月20日止分别每月按照1380元、61950元计算的应支付的两房屋占有使用费为5060元和227150元，合计232210元；从2016年6月21日起至2016年10月18日止分别按照每月690元、30975元的标准计算的应支付的两房屋占有使用费为2700.65元和121235.48元，合计123936.13元；按照上述三段期间计算，董结仪总共应向联星股份社支付的房屋占有使用费为1634792.75元。关于董结仪上诉提出其不应承担其他费用的问题，因水电费是按照董结仪实际欠付的水电费计算所得，故董结仪称其不应承担缺乏依据。至于垃圾费，虽然合同无效，但该费用属于董结仪在占有使用房屋期间应当承担的费用，故其仍应按照上述涉案房屋占有使用费相同的计算方法支付至房屋实际返还之日，共计为474.94元。
关于联星股份社是否应当向董结仪赔偿损失，若应赔偿，赔偿多少。董结仪在诉讼中主张的损失包括其投入的装饰装修损失以及经营损失。关于装饰装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，董结仪租赁房屋用于经营，对此联星股份社是明确知道的，在租赁房屋未予装饰装修的情况下，董结仪投入装饰装修也是其经营所必需，而联星股份社对此也未提出过异议，故可认定联星股份社同意董结仪对涉案房屋进行装饰装修。根据上述司法解释的规定，对于涉案房屋中装饰装修中未形成附合的装饰装修物，联星股份社不同意利用的，可由董结仪拆除，已经形成附合的装饰装修物，联星股份社同意利用的，可折价归联星股份社，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而联星股份社明确表示其不同意利用董结仪对涉案房屋所作的装饰装修，故对于未形成附合的装饰装修物应由董结仪拆除，而已经形成附合的装饰装修物则由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院已经依法定程序委托佛山市广信企业咨询评估有限公司对涉案房屋的装饰装修现值情况进行了评估，并出具了《资产评估报告书》。经审查，该《资产评估报告书》并不存在程序违法、鉴定意见依据明显不足等问题，对其鉴定意见应予以采信。在该《资产评估报告书》中对于装修装饰物等都有分项目进行一一列明，而项目中如电热水器、开水炉、风扇、厨房大型冰箱、监控摄像设备、显示设备（液晶电视）等电器和设备以及矮柜、木柜等家具显然均不属于已经形成附合的装饰装修物，而且佛山市广信企业咨询评估有限公司在一审中回复当事人的异议中还列明了《资产评估报告》哪些项目的装饰装修属于可拆除和哪些项目的装饰装修物拆除后会损害其价值的情况。依照上述司法解释的规定，对于佛山市广信企业咨询评估有限公司在《资产评估报告》和回复异议函中列明的可拆除的装饰装修物，应由董结仪进行拆除，不能计算入董结仪的损失中。经统计，涉案房屋装饰装修中可拆除的装饰装修物的残值为186136元，该残值应当在董结仪投入的装饰装修现值损失1568875元中予以扣减，扣减后，董结仪投入的已经形成附合的装饰装修现值损失共计为1382739元。该装饰装修现值损失应由联星股份社与董结仪按照前述6:4的过错比例进行分担，联星股份社应当向董结仪赔偿损失829643.4元。联星股份社上诉主张《资产评估报告书》中部分项目属于董结仪未经联星股份社同意加建的室外建筑物，但从联星股份社所陈述相关项目来看，并不属于扩建的建筑物，而是在屋面和墙面以配电装置等所进行的装饰装修，仍属于承租房屋进行经营所必须的装饰装修范畴，并不属于上述司法解释中第十三条规定的应由承租人负担的因未经出租人同意扩建而发生的费用。联星股份社上诉主张《资产评估报告书》中部分项目属于其完成的工程项目，因联星股份社在一审中表示其仅对涉案房屋的内部进行过批荡，联星股份社也并未提交充足的证据证明相关项目装饰装修系其所作，故对其该主张本院不予支持。联星股份社在上诉还提出，因董结仪未能提供任何有关施工图纸、材料以及工程税务发票等，董结仪施工装修合同应为无效合同，故鉴定费用中应当剔除的安全文明施工费、其他措施项目费、规费、税金等费用。根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）和2010年《广东省建设工程计价依据》等相关规定，上述费用是评估时完整计价文件的组成部分，佛山市广信企业咨询评估有限公司按照规定要求计入上述费用并无不当，对联星股份社该上诉主张，本院不予支持。董结仪上诉提出《资产评估报告书》中漏评了部分物业，评估价值过低情况，但董结仪并未提交相关证据证明《资产评估报告书》中存在漏评情况或者存在鉴定意见依据不足的情况，故本院对其该主张不予支持。关于董结仪主张的其他经济损失，因无证据予以证明，故本院不予支持。
另外，董结仪上诉中还提出联星股份社应当向其返还已经交付的押金、履约保证金63330元，但其在一审中并未提出该项诉讼请求，而联星股份社亦不同意在二审中一并进行审理，故本院对其该上诉请求不予审理，董结仪可另行主张权利。
双方在本案中互负有相应的债务，双方均同意在本案中可相互抵销。如前所述，2014年5月至2016年10月18日，董结仪欠付涉案房屋占有使用费合计1634792.75元，联星经济社应当赔偿董结仪装饰装修损失829643.4元，两相抵扣后，董结仪还需向联星股份社支付房屋占有使用费805149.35元。同时，董结仪还应当向联星股份社按照前文所述的计付标准和期间支付相应房屋占有使用费，并支付所欠付其他费用。因双方已经进行了涉案房屋的交接，董结仪已经将两涉案房屋返还给联星股份社，故一审判决董结仪返还房屋已无必要，故本院撤销该判决内容。
综上所述，本案一审判决查明基本事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1976号民事判决第一项、第四项、第六项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1976号民事判决第二项、第七项、第八项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1976号民事判决第三项为：董结仪应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村联星股份合作经济社支付房屋占有使用费805149.35元；
四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1976号民事判决第五项为：董结仪应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村联星股份合作经济社支付垃圾费474.94元；
五、驳回广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村联星股份合作经济社的其他诉讼请求；
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