广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0105执异54号
异议人（案外人）：张鉴州，男，1968年3月27日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。
委托代理人：王路遥，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。
申请执行人：广州富炜投资管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区南华中路276号111房。
法定代表人：朱江炜,董事长。
委托代理人：张俊彦、陈德君，均为北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被执行人：廖秀爱，女，1971年8月12日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
被执行人：广州潮力休闲有限公司，住所地广州市海珠区南华中路276号壹号广场3207-3240号。
法定代表人：王彦虎。
被执行人：王彦虎，男，1986年1月13日出生，汉族，住河南省淅川县。
被执行人：唐宝文，男，1988年12月29日出生，汉族，住湖南省桂阳县。
申请执行人广州富炜投资管理有限公司（以下简称富炜公司）依据已经发生法律效力的清远仲裁委员会作出的（2016）清仲字第228号裁决书申请执行被执行人廖秀爱、广州潮力休闲有限公司（以下简称潮力公司）、王彦虎、唐宝文租赁合同纠纷一案，广州市中级人民法院指定本院执行，本院已立案执行，案号为（2017）粤0105执4473号。在执行过程中，本院于2017年9月29日以（2017）粤0105执4473号执行裁定书裁定查封了被执行人廖秀爱所有的位于广州市番禺区沙湾镇市良路600号商铺的产权，现案外人张鉴州提出书面异议，请求法院解除对上述商铺的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人张鉴州认为：1.在法院查封前，异议人已买受了广州市番禺区××市××号的房屋并已签署《房屋买卖合同》。异议人与廖秀爱于2017年7月14日签署《房屋买卖合同》，合同约定房屋转让款为468000元。异议人在法院查封前已按房屋买卖合同约定支付了452660.88元的房款，其中直接支付房款35万元，合同约定由卖方承担全部税费。但后来经过核实，由于税费太高，故买卖双方口头协议约定由买方垫付税费，并从购房款中扣除，故异议人（买方）最终垫付税费共计102660.88元，该垫付的税费基于以上口头协议用于抵扣购房款，故异议人共计支付房款452660.88元，其中有两笔购房款共计13万元由异议人支付给廖秀爱的侄女廖世彩，而对于剩余房款，异议人同意按照法院要求交付至法院执行。2.在法院查封前，廖秀爱已于2017年9月28日将涉案商铺交付给异议人管业，双方已办理交楼手续，其中包括交付房屋钥匙。目前该商铺已部分装修，由异议人的女儿在卖服装，管理费由异议人交纳，因此异议人已实际占有该商铺。但由于上述商铺并未能办理过户登记手续，故缴费单据上只有商铺的地址，并没有异议人的名字。3.在该商铺转让过程中，买卖双方已交齐税费、办妥手续，并于2017年9月28日向广州市番禺区不动产登记中心递交了全部的过户资料，并在当日向异议人出具了《受理回执》。在异议人递交过户手续的第二天，法院就查封了该房屋，导致过户登记手续无法完成。广州市国土资源和规划委员会于2017年9月29日向异议人和廖秀爱出具了《不予登记决定书》。因此，该房屋无法完成过户登记的原因并非是异议人的自身原因导致的，故请求法院解除对广州市番禺区××市××号商铺的查封措施。
申请执行人富炜公司并没有提交答辩意见。
被执行人潮力公司、廖秀爱、王彦虎、唐宝文均没有提交答辩意见。
异议人为证明其主张提供了以下证据：1.廖秀爱与张鉴州于2017年7月14日签订的《房屋买卖合同》，约定张鉴州以468000元购买廖秀爱位于番禺区××市××号的商铺，约定该次交易产生的税费由卖方支付，约定付款方式为一次性付款，其中2017年7月14日买方支付卖方人民币陆万元作为购房定金，卖方收到定金7天内向银行申请提前还款，银行通知扣款之日前买方交付卖方人民币壹拾陆万元作为首期购房款等。2.廖秀爱于2017年7月14日出具的收据，载明：今收到张鉴州购买番禺区××市××号定金60000元整。3.廖秀爱于2017年8月28日出具的收据，载明：今收到张鉴州购广州市番禺区××市××号商铺款160000元整。4.廖秀爱于2017年9月25日出具的收据，载明：今收到张鉴州购买番禺区××市××号商铺款50000元整。5.时间为2017年8月28日的广发银行业务办理确认表，显示张鉴州转入廖秀爱账户62×××41人民币160000元整。6.时间为2017年9月29日的广发银行结算业务申请书，显示张鉴州转入廖世彩账户62×××35捌万元整。7.时间为2017年9月25日的广发银行结算业务申请书，显示张鉴州转入廖世彩账户62×××35伍万元整。8.其他房地产交易手续费发票1张，显示名称为张鉴州，金额为233元。9.不动产登记费票据1张，显示名称为张鉴州，金额为550元。10.纳税人为廖秀爱的印花税完税证明1份，金额为230元。11.纳税人为张鉴州的印花税完税证明1份，金额为230元。12.纳税人为张鉴州的契税完税证明1份，金额为20121.39元。13.纳税人为廖秀爱的土地增值税、地方教育附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税完税证明1份，金额为61806.70元。14.纳税人为廖秀爱的教育费附加完税证明1份，金额为339.78元。15.双方于2017年9月28日签订的《买卖交楼协议》，载明：卖方于2017年9月28日将物业（广州市番禺区××市××号）交付给买方使用。16.照片4张。17.名称为市良路600号的管理费发票1张。18.电费通知单1份。19.用户名称为廖秀爱的水费收据1份。20.广州市番禺区不动产登记中心于2017年9月28日出具的受理回执1份。21.广州市国土资源和规划委员会于2017年9月29日出具的《不予登记决定书》，其中主要载明：经审核，你们申请登记的不动产已被广东省广州市海珠区人民法院依法查封，根据有关规定，本委决定不予登记。
经审查查明：申请执行人富炜公司依据已经发生法律效力的清远仲裁委员会作出的（2016）清仲字第228号裁决书申请执行被执行人廖秀爱、潮力公司、王彦虎、唐宝文租赁合同纠纷一案，广州市中级人民法院指定本院执行，本院已于2017年8月4日立案执行，案号为（2017）粤0105执4473号。该案在执行过程中，本院于2017年9月29日以（2017）粤0105执4473号执行裁定书裁定查封了被执行人廖秀爱所有的位于广州市番禺区××市××号商铺的产权，但尚未采取评估、拍卖等措施。另查，被执行人廖秀爱在本院有另一租赁合同纠纷案件作为被执行人，该案已于2017年1月10日立案执行，案号为（2017）粤0105执259号，而该案已于2017年11月17日轮候查封了上述涉案商铺。
据查册时间为2018年2月1日广州市不动产登记查册表显示：番禺区××市××号登记在廖秀爱名下；占有份额为全部；房屋用途为[非居住]商铺；建筑面积为58.30平方米。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。现广州市番禺区××市××号商铺登记在廖秀爱名下，本院对上述涉案商铺予以查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行……结合本案，异议人是否符合无过错不动产买受人的物权期待权保护条件，关键在于审查异议人是否已按照合同约定支付了相应价款。现根据合同约定，涉案商铺交易所产生的税费由被执行人廖秀爱（卖方）支付，异议人却表示其最终垫付了税费共计102660.88元，显然与合同约定不符。另外，据异议人陈述其所垫付的税费102660.88元根据双方达成的协议可抵扣相应的购房款，但并没有提供任何证据予以证实，故本院不予采信。此外，异议人在支付购房款时其中有一笔款项共8万元汇入户名为廖世彩的银行账户，并表示该收款账户为被执行人廖秀爱（卖方）另行指定的收受房款的账户，但并没有提供任何证据予以证实，故本院同样不予采信。基于以上原因，对于异议人主张其已支付大部分购房款的事实与理由，本院不予采纳。据此，从异议人提供的证据材料显示，不足以证明其享有排除强制执行的民事权益，故对该异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项，第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人张鉴州提出的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年三月十六日
书记员 潘丽文