重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0102民初1652号
原告：重庆金卓建筑工程有限公司，住所地重庆市涪陵区罗云乡罗云坝村二社，统一社会信用代码91500102565612071B。
法定代表人：项琼，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：况惠，重庆万忠律师事务所律师。
被告：秦德友，男，1971年5月4日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。
原告重庆金卓建筑工程有限公司诉被告秦德友建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法由审判员陈基斌独任审判，适用简易程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告重庆金卓建筑工程有限公司的委托诉讼代理人况惠，被告秦德友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆金卓建筑工程有限公司诉称，2012年，重庆市涪陵区义和镇人民政府决定集中安置宅基地复垦的农户修建居民点，遂公开发布招标文件，原告等多家建筑企业参与投标，经重庆市涪陵区义和镇人民政府评选后，原告取得了修建该镇鸭子村“长安居”居民点的施工资格。事后，原告与被告等需要建房农户代表多次谈判，2012年6月28日，原告与被告等联合建房的农户代表签订了《新村建设工程施工合同》，合同约定，原告为被告等建设符合新农村居民居住的房屋，单价为928元/平方米，工程款的支付在工程完工提交验收报告并接受相关单位质检合格，且建房户复垦补偿金到位后支付工程款98%，剩余2%作为质保金。原告将房屋交付给建房户使用后，若建房户超过付款期限1个月，应承担同期银行贷款利息。合同还约定，如一方违约应承担守约方20万元违约金。合同签订后，原告按合同要求进行施工作业，并于2012年12月30日施工完毕，2014年3月2日通过竣工验收。2013年5月7日，双方签订了《交接房协议》，约定交接房时间为2013年8月18日。事后，被告选择了义和镇鸭子村“长安居”居民点丙-1-1号门面其面积为33.49平方米和3-丙-3-1住房其面积为100.55平方米，共计134.04平方米，并经双方结算，被告所选房屋总价款应为124389.12元，被告已付60000元，尚欠64389.12元，被告向原告出具了欠条1张。2016年1月30日，政府发放最后一批复垦资金全部到位后，被告用复垦资金又交纳了41000元，还尚欠23389.12元未付。经原告多次催收，被告均拒绝支付，请求人民法院依法判决被告立即支付尚欠的工程款23389.12元，并承担从2016年3月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期限贷款利率计算的逾期付款利息和违约金5600元。
被告秦德友辩称，原告起诉的欠款金额无异议，欠条也是我出具的，但我与原告并未签订建设工程施工合同，也未委托他人代签，双方之间根本不存在有建设与施工的权利义务关系。加之，原告修建的房屋存在质量问题，只要原告将质量问题整改合格后，我承认支付剩余尾款。
经审理查明，2012年，重庆市涪陵区义和镇人民政府根据重庆市关于农村居民宅基地复垦相关政策，决定对涪陵区义和镇鸭子村宅基地复垦的50余户进行集中安置，拟定修建涪陵区义和镇鸭子村“长安居”居民点，遂公开发布招标文件，由有建筑资质的企业进行投标修建。招标文件发出后，原告等多家建筑企业参与投标，经重庆市涪陵区义和镇人民政府评选后，原告取得了修建该镇鸭子村“长安居”居民点的施工资格。事后，原告未与重庆市涪陵区义和镇人民政府签订建设工程施工合同。2012年6月28日，原告与义和镇鸭子村4组新村建设业主的名义签订了《新村建设工程施工合同》，原告作为承包方，义和镇鸭子村4组新村建设业主作为发包方，但发包方只有刘吉贵、黄洪勇、郭德全、毛祥均4人签名。该合同约定，原告作为义和镇鸭子村4组新村建设的总体承包人，承包范围按招标文书明确的施工图纸说明，交底记录所规定的建筑安装工程，合同单价为928元/平方米，工程量以实际建筑总面积进行核算。另机械土方开挖8元/立方米，松次石、页岩开挖18元/立方米，普坚石开挖44元/立方米，砌筑堡坎230元/立方米，100米内回填不计价、100米以外据实计价。工程竣工验收以施工图纸、招标说明、交底纪要和国家颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据。工程款的支付在原告施工完成主体建筑物时支付100万元，工程完工并接受相关单位质检验收后和农户复垦资金全部到位后支付工程款总额的98%，剩余2%工程款保留在本集体经济组织中作为质量保修金，保修期为2年。同时，原告将房屋交付发包方使用，若发包方欠款超过1个月，发包方按同期人民银行贷款利率计算利息加付给原告。合同还约定，如一方违约，由违约方向守约方支付20万元违约金。合同签订后，原告遂进场施工作业，2012年12月30日原告施工完毕，2013年5月10日，经涪陵区义和镇鸭子村村民委员会委托，重庆市建设工程质量检验测试中心对该工程“结构安全性”进行鉴定，该中心作出鉴定报告，其结论为：涪陵区义和镇鸭子村“长安居”工程，在正常情况下，能满足设计荷载作用的安全要求。2013年5月7日，原、被告双方签订了《交接房协议》，约定交接房时间为2013年8月18日。事后，被告选择了义和镇鸭子村“长安居”居民点丙-1-1号门面其面积为33.49平方米和3-丙-3-1号住房其面积为100.55平方米，共计134.04平方米，并经双方结算，被告所选房屋总价款应为124389.12元，被告已付60000元，尚欠64389.12元，被告向原告出具了欠条1张。2016年1月30日，政府发放最后一批复垦资金全部到位后，被告用复垦资金又交纳了41000元，还尚欠23389.12元未付。经原告催收，被告以该房屋存在质量问题拒绝支付剩余建房款，原告遂起诉来院。
另查明，2014年3月2日，原告与该居民点部分复垦户一起进行了竣工验收，经验收，该房屋存在铝材窗未注泄水孔，部分框扇未灌满玻璃胶；梯间阴阳角不垂直顺畅；砖栏板抹灰不平整；构造柱爆模未处理平整；厨、厕未装水试验渗透与否；栏杆平盘不平；预留门洞大小偏差大；房屋四周散水不平等质量瑕疵，建设单位要求制定整改措施，在2014年5月1日前整改完毕。事后，原告未及时整改，诉讼中，原告经涪陵区义和镇建环所出具的整改报告于2018年6月6日整改完毕，经鸭子村委会验收合格。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录，原告提供的《新村建设工程施工合同》《交接房协议书》《房屋面积计算表》《尚欠房款统计表》《鉴定报告》《工程竣工验收表》《证明》《会议记录》等证明材料在卷佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告通过重庆市涪陵区义和镇人民政府的招投标取得了修建义和镇鸭子村“长安居”居民点的施工资格后，与义和镇鸭子村4组复垦户代表刘吉贵、黄洪勇、郭德全、毛祥均签订了义和镇鸭子村“长安居”施工合同，虽然被告未与原告签订施工合同，也未授权刘吉贵等人代签，但原告基于与刘吉贵等人签订的合同实际将房屋修建完毕，被告也与原告签订了选房协议，且原告将被告选择的住房及门面房屋交给了被告使用，双方也对欠付房款进行了结算，被告对欠付款金额无异议并向原告出具了欠条，同时，被告表示原告对房屋质量问题解决后承认支付剩余建房款，因此，原、被告双方在签订合同之前，原告已经履行了房屋修建义务，被告也以自己实际行为表示接受，故双方之间的建设与施工合同关系成立并生效，被告接受并使用了原告修建的房屋后，依法应承担支付建房款的合同义务。由于原告所修建房屋存在不同程度的质量瑕疵，在建房主管部门出具整改报告后未及时整改的前提下要求被告支付剩余建房款，依照合同约定原告应将修建的房屋经验收合格后，被告才应当履行付款义务，被告享有先期履行抗辩权，其未付款的行为不构成违约，故原告主张被告支付逾期付款的资金利息及违约金的请求，本院不予支持。综上，被告已实际接受和使用了原告修建的房屋，并支付了部分建房款，也经双方结算确认剩余建房款金额，且原告已经对其房屋质量瑕疵整改完毕，并经相关部门验收合格，故原告要求被告支付剩余建房款的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告秦德友在本判决生效后10日内支付原告重庆金卓建筑工程有限公司的剩余建房款23389.12元。
二、驳回原告重庆金卓建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费534元，减半收取267元，由原告重庆金卓建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 陈基斌
二〇一八年七月二十四日
法官助理 董 瑞
书 记 员 张 洋