重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民初493号
原告（申请执行人）：田学，女，汉族，1970年1月27日出生，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁光惠，重庆盛世文辉律师事务所律师。
被告（案外人）：徐永芬，女，汉族，1956年2月6日出生，住重庆市九龙坡区新胜一村*号23-4，系王玉之母。
委托诉讼代理人：秦建英，重庆中力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何群，重庆中力律师事务所律师。
被告（案外人）：王玉，女，汉族，1984年5月22日出生，住重庆市九龙坡区新胜一村*号23-4，系徐永芬之女，公民身份号码：5001031984********。
委托诉讼代理人：秦建英，重庆中力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何群，重庆中力律师事务所律师。
被告（被执行人）：重庆晋愉邦旭房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路666号52栋，组织机构代码：56561193-3。
法定代表人：柯敬陶，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李伟业，男，汉族，1983年10月27日生，重庆晋愉邦旭房地产有限公司职工，住重庆市江津区。
第三人（被执行人）：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号，组织机构代码：20313815-7。
法定代表人柯敬陶，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李伟业，男，汉族，1983年10月27日生，重庆晋愉邦旭房地产有限公司职工，住重庆市江津区。
原告田学与被告徐永芬、王玉、重庆晋愉邦旭房地产有限公司（以下简称邦旭地产公司）、第三人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称晋愉集团公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田学及委托诉讼代理人李欣、翁光惠，被告徐荣芬、王玉共同委托诉讼代理人秦建英、何群，邦旭地产公司委托诉讼代理人李伟业，第三人晋愉集团公司委托诉讼代理人李伟业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告田学向本院提出诉讼请求：一、请求判令继续执行位于重庆市大渡口区双山路162号10幢1-1房屋。二、请求判令本案诉讼费由各被告承担。事实及理由：原告田学认为本院根据案外人徐永芬、王玉对本案中执行标的提出执行异议而作出的“中止对位于重庆市大渡口区双山路162号10幢1-1房屋的执行”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、原告田学诉邦旭地产公司、晋愉集团公司、柯敬陶借款合同纠纷一案，原告田学在2015年3月向本院申请对涉案房屋进行财产保全。本院于2015年4月2日下达保全裁定，并于2015年4月12日查封了该套房屋。在进行查封时，在大渡口区土地房屋权属中心查询显示，该房屋查封时的所有权人为被告邦旭地产公司。因此邦旭地产公司为该房屋的所有权人，被告徐永芬、王玉不应享有该房屋的相关权利。二、2014年4月11日被告徐永芬、王玉与邦旭地产公司签订《商品房买卖合同》，未进行网签，同时被告徐永芬、王玉于2014年4月11日支付了200万元，2015年4月3日才出具《销售不动产统一发票》。被告徐永芬、王玉在支付款项后，邦旭地产公司既未向被告徐永芬、王玉开具发票，也未进行网签，不符合日常逻辑与交易习惯。三、被告徐永芬、王玉在执行异议时提供的证据无法证明徐永芬、王玉向邦旭地产公司支付了购房款项。因此，原告田学执行该房屋既有事实依据又有法律依据。
被告徐永芬、王玉共同答辩称，1、徐永芬、王玉与邦旭地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，不存在虚假交易。在2014年4月11日通过银行POS机刷卡向邦旭地产公司支付了首付款、契税、大修基金，邦旭地产公司也出具了相应的收款收据。2、徐永芬、王玉购买的是现房，在2014年4月17日签订了物业服务管理约定，领取了住宅使用说明书等，办理了入住手续，并于2014年5月19日向网络有限数字电视中心交纳了费用，答辩人对涉案房屋已实际占有。3、根据各方签订的《三方协议》，徐永芬、王玉已经全部付清了房款。4、根据合同约定，邦旭地产公司应该在90日内向徐永芬、王玉办理产权过户，但是至今，邦旭地产公司也没有为答辩人办理产权过户手续，其过错在于本案被告邦旭地产公司。
被告邦旭地产公司辩称，1、邦旭地产公司向王玉、徐永芬出售房屋的情况属实。2、邦旭地产公司已经依照合同约定收取购房款和装修款，共计790万元，方式为200万刷卡，两套房屋抵款（190万和400万）。3、以房抵款中的房屋虽然没有以过户的方式实现，但是邦旭地产公司以及晋愉集团公司为更有效便捷的实现该两套房屋的处置，进行了融资，要求抵款人暂不交付房屋，而是根据邦旭地产公司的要求进行抵押。徐永芬所有的房屋已经按邦旭地产公司的指定提供了抵押担保。而另一套庆隆高尔夫房屋，王志、钟景春已向邦旭地产公司提供了全套手续，但是在还未实现融资的情况下，晋愉公司和晋愉集团出现了金融困境，现还未对该房屋进行任何处置。4、2015年4月3日，邦旭地产公司经审查，认可徐永芬和王玉的付款方式，开具了600万的购房发票。原告田学所称的恶意串通属于无中生有，请求驳回原告田学的诉讼请求。
第三人晋愉集团公司向法庭陈述，和邦旭地产公司的答辩意见一致。另补充：2014年4月11日，晋愉集团公司收到的王玉和徐永芬的银行刷卡转账确系晋愉集团公司代邦旭地产公司收取的首付款、大修基金、契税。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案庭审中，原告田学向本院提出书面鉴定申请，请求：1、请求对落款时间为2014年4月11日的《重庆市商品房买卖合同》以及补充协议与落款时间为2015年3月24日的《三方协议》是否为同一时间所形成进行鉴定。2、请求对《业主入住资料/物品领用签收表》与2014年4月11日的《重庆市商品房买卖合同》是否为同一时间形成进行鉴定。3、请求对《业主入住资料/物品领用签收表》与2016年4月25日的《情况说明》是否为同一时间所形成的进行鉴定。原告认为，通过上述司法鉴定能够认定上述证据系被告根据案情伪造，而邦旭地产公司与徐永芬、王玉等恶意串通，帮助邦旭地产公司逃避债务。被告徐永芬、王玉、邦旭地产公司发表意见认为，该司法鉴定并无必要。本院认为，根据现已查明的事实，通过银行转账以及重庆有线电视开户申请等第三方出具的证据，足以证明本案所涉房屋买卖的事实，该司法鉴定已无必要，且无法达到申请人的证明目的，本院不予准许。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田学诉邦旭地产公司、晋愉集团公司、柯敬陶借款合同纠纷一案，本院于2015年4月17日作出（2015）渝一中法法初字第000636号民事裁定，对邦旭地产公司位于大渡口区双山路162号10幢1-1的房产予以查封。嗣后，经本院主持调解，各方当事人达成调解协议，本院作出（2015）渝一中法民初字第00636号民事调解书。邦旭地产公司、晋愉集团公司、柯敬陶怠于履行调解书确定义务，田学遂向本院申请强制执行。在执行过程中，徐永芬、王玉对本案查封的标的提出书面异议。本院于2016年5月25日作出（2016）渝01执异445号执行裁定书，裁定中止对被执行人重庆晋愉邦旭房地产有限公司名下位于重庆市大渡口区双山路162号10幢1-1号房屋的执行。
另查明，2014年4月11日，徐永芬、王玉与邦旭地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：徐永芬、王玉购买邦旭地产公司开发的位于重庆市大渡口区双山路162号10幢1-1号房屋，房屋建筑面积454.81平方米，房屋总价款620万元。房款分三期支付，第一期于合同签订之日起支付150万元、第二期于2015年12月31日支付200万元、第三期于2016年12月31日支付270万元。同时，徐永芬、王玉与邦旭地产公司还签订了《晋愉碧怡林畔东岸10栋1号房补充协议》，主要约定：邦旭地产公司为双山路162号10幢1-1号房屋进行装修，装修费为170万元；该房屋装修后作为邦旭地产公司项目房屋样板展示使用等。合同签订当日，徐永芬支付了购房款200万元。徐永芬之夫王荣向邦旭地产公司支付了契税186000元、合同印花税3100元、权证5元、大修基金22715元。邦旭地产公司开具收据，收到徐永芬、王玉缴纳的上述款项。
2014年4月17日，徐永芬与邦旭地产公司、重庆晋愉物业管理有限公司签订《前期物业服务协议临时管理规约》，并在《业主入住资料/物品领用签收表》签名，领取了双山路162号10幢1-1号房屋的信报箱钥匙、可视电话机、业主卡三张、自来水缴费磁卡、电力缴费查询卡、天然气用户使用证、车库钥匙等。2014年5月19日，徐永芬就重庆市大渡口区双山路162号10幢1-1号房屋向重庆有线电视网络有线公司申请开庭有线电视，并预存数字电视费用1776元。
2014年12月5日，徐永芬按其与邦旭地产公司达成的口头协议，依照邦旭地产公司要求将其位于重庆市九龙坡区杨家坪兴胜一村6栋23，24，顶－4#号房屋（即荣州苑A栋23-4号房）为重庆琨色进出口贸易有限公司在重庆巴南浦发村镇银行股份有限公司借款400万元作抵押担保，并办理了抵押登记。
2014年12月10日，王志将位于重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号1栋59-5号房屋（即南山庆隆高尔夫组团59-5号房屋）的贷款本息归还完毕。抵押权人中国民生银行重庆分行出具个人贷款结清证明，其同意解除该房地产抵押合同项下的房产抵押。
2015年3月24日，徐永芬、王玉与邦旭地产公司、王志、钟景春签订《三方协议》，约定：徐永芬、王玉购买了邦旭地产公司开发的位于大渡口区双山路162号10栋1号房屋，毛坯总价620万元；房屋为精装房，徐永芬、王玉另行向邦旭地产公司支付装修总价170万元，因尚余590万元购房款未支付，由徐永芬以其购买的荣州苑A栋23-4号房（即重庆市九龙坡区杨家坪兴胜一村6栋23，24，顶－4#号房屋）作价190万元抵作购房款，由王志、钟景春以二人共有的南山庆隆高尔夫组团59-5号房屋作价400万元抵作徐永芬、王玉的购房款；徐永芬、王志、钟景春在协议签订后7日内，将上述房屋交邦旭地产公司处置；邦旭地产公司可以根据需要以出售、抵押、出租、自住等方式处置上述房屋，徐永芬、王志、钟景春需无条件配合邦旭地产公司办理抵款资产的产权过户、交接等手续；在徐永芬、王志、钟景春将上述抵款资产交付邦旭地产公司处置后，视同徐永芬、王玉已经向邦旭地产公司履行了大渡口区双山路162号10栋1号房屋剩余590万元购房款的支付义务，邦旭地产公司应向徐永芬、王玉出具人民币620万元的购房款发票及170万元的装修费收据；在邦旭地产公司向徐永芬、王玉开具620万元全部购房款发票及170万元装修款收据之时起，抵款资产的产权即归属于邦旭地产公司，如果邦旭地产公司要求办理产权过户手续，徐永芬、王玉应协助邦旭地产公司在1个月内将产权过户到邦旭地产公司或其指定人名下等。
2015年4月3日，邦旭地产公司向徐永芬、王玉出具了两张《销售不动产统一发票》，载明：徐永芬、王玉二人缴纳了两笔购房款200万元、420万元（共计620万元）。
还查明，2016年8月26日，柯敬陶向本院出具《关于林畔东岸10栋1号房屋买卖的情况说明》，主要载明：2014年，邦旭地产公司收取了徐永芬、王玉提交的两套房屋的全部手续，并用其中一套房屋进行抵押贷款，由于邦旭地产公司以及晋愉集团公司负债率的问题，不便贷款。便用由本人实际控制的锟色贸易公司进行贷款，贷款后锟色公司将钱划至集团公司，用于晋愉公司经营。同时，在收取两套房屋的手续后，徐永芬、王玉曾多次找到公司及我，要求给房屋办理过户手续。当时由于房屋进行了短期融资，所以公司将其搪塞了。
2016年9月8日，重庆锟色进出口贸易有限公司向本院出具《关于锟色公司在巴南浦发村镇银行抵押贷款的情况说明》，主要载明：2014年下半年，锟色公司接柯总通知，要求以锟色公司的名义向巴南浦发村镇银行申请抵押贷款，抵押物由柯总及其实际控制的公司提供，申请贷款取得的款项交柯总统一安排。
庭审中，徐永芬、王荣（荣州苑A栋23-4号房屋产权人）以及王志、钟景春（南山庆隆高尔夫一组团59-5号房屋产权人）向本院作出书面申明并承诺：完全认可《三方协议》的效力，保证随时配合合法取得该房屋所有权的相关人员办理该房屋的产权过户手续，并不再对该房屋主张和行使任何权利。2016年6月5日，本院在办理田学申请执行邦旭公司、晋愉集团公司、柯敬陶借款合同纠纷一案中根据田学申请，作出（2016）渝01执211-1号民事裁定书，查封了王志名下的位于重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号1栋59-5号房屋。王志对此亦未提出异议。
本案的争议焦点为：被告徐永芬、王玉是否享有足以排除强制执行的权利？
针对该争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，结合本院已查明的事实，被告徐永芬、王玉作为房屋买受人，其享有足以排除强制执行的权利。理由如下：1、徐永芬、王玉与邦旭地产公司于2014年4月11日签订的《房屋买卖合同》早于涉案房屋的查封时间（2015年4月17日）。即在人民法院查封之前徐永芬、王玉与邦旭地产公司已签订了合法有效的书面买卖合同。且，在合同签订当日，徐永芬、王玉通过银行转账支付首期房款、首期装修款、契税、合同印花税、权证等费用，通过银行转账的时间可以固定本案《房屋买卖合同》签订的时间为2014年4月11日。2、该房屋已实际交付徐永芬、王玉占有。根据本院查明的事实，2014年4月17日，徐永芬、王玉与涉案房屋物业管理公司签订了《前期物业服务协议临时管理规约》、完善了《业主资料/物品领用签收表》，领取了《住宅使用说明书、质量书》、涉诉房屋的信报箱钥匙、业主卡、车库钥匙等，办理入住手续。2015年5月19日，徐永芬、王玉向重庆有线电视公司申请办理了有线电视套餐，并缴纳了相应的费用。上述证据材料足以证实徐永芬、王玉对涉诉房屋已合法有效的占有。3、徐永芬、王玉已依约付清了全部购房款。根据双方合同约定，房屋总价款（含装修）共计为790万元。徐永芬、王玉在合同签订时支付了200万元。后经三方协商达成《三方协议》，由徐永芬、王玉以其所有的荣州苑A栋23-4号房作价190万元，由王志、钟景春以其所有的南山庆隆高尔夫一组团59-5号房屋作价400万元，两套房屋合计590万元冲抵剩余房款。且在2015年4月3日，邦旭地产公司向徐永芬、王玉出具了两张《销售不动产统一发票》。自此，徐永芬、王玉已付清全部购房款。虽然，该两套房屋未实际过户到邦旭地产公司名下，但从本案中徐永芬、王玉、邦旭地产公司举示的《浦发村镇银行流动资金借款合同》、《浦发村镇银行最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《个人贷款结清证明》、锟色公司和柯敬陶出具的《情况说明》均可表明邦旭地产公司已实际控制并处置该两套房屋。4、徐永芬、王玉在整个房屋买卖过程中不存在过错。本案中，徐永芬、王玉在交易过程中积极要求办理过户手续，但由于邦旭地产公司种种推诿未办理房屋过户手续，其过错在于邦旭地产公司。邦旭地产公司对此表示认可，原因是其公司出现经营困难所致。
综上，本院认为，徐永芬、王玉与邦旭地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不存在虚假交易情形。徐永芬、王玉在合同签订后已实际占用和居住该涉案房屋。徐永芬、王玉应是重庆市大渡口区双山路162号10幢1-1号房屋真实的产权人。原告田学认为邦旭地产公司与徐永芬、王玉恶意串通，损害原告田学的利益，要求继续执行位于重庆市大渡口区双山路162号10幢1-1号房屋，与查明事实不符，且无法律依据，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告田学的诉讼请求。
本案受理费55200元，由原告田学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 罗登文
代理审判员 彭松涛
代理审判员 陈义熙
二〇一六年十一月七日
书 记 员 唐 欢