四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终10914号
上诉人（原审原告、申请执行人）：吴贤英，女，1976年7月22日出生，汉族，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：胡志东，四川蜀都金丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、执行案外人）：蒲薛雷，男，1979年3月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：潘伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：李红宾，男，1971年12月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李川东，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：蒋岳渝，女，1972年4月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李川东，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：四川金腾达服饰有限公司。住所地：四川省金堂县成都市金堂工业园赵镇钢城路（九龙服饰工业园内）。
法定代表人：李红宾，总经理。
委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李川东，四川君合律师事务所律师。
上诉人吴贤英因与被上诉人蒲薛雷、李红宾、蒋岳渝、四川金腾达服饰有限公司（以下简称金腾达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴贤英上诉请求：撤销原审判决，改判驳回蒲薛雷的异议，继续对403号房屋予以查封。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。李红宾、蒋岳渝和蒲薛雷之间的房屋买卖是虚假买卖。1、蒲薛雷主张购房款460余万元是现金支付，但没有提供资金来源。听证时，蒲薛雷陈述购房款是全国信徒捐赠的，诉讼时又说是从亲友处借的。2、蒲薛雷明知403号房设置抵押贷款261万元，在没有弄清是否清偿债务的情况下，支付460余万元的购房款明显不符合常理，而却还一直不要求李红宾办理过户手续。3、2013年3月李红宾购买房屋的价款是522.5万元，以460余万元出卖，亏损62万元且负担近3年的利息，成都市的房价还在连年上涨，李红宾亏本卖房显然不是事实。蒲薛雷提交的与开发商签订的商品房买卖合同更是无中生有，并且合同属无效合同。4、蒲薛雷提交的物业费收据三张是连号的，缴费时间最晚的使用中间一张，交款时间最早的使用的最后一张，不可能几百户业主在几个月期间没有交纳过物业管理费，收据显然是为执行异议而在同一天伪造的。5、蒲薛雷在异议申请和情况说明中对办理过户的主张明显矛盾。6、蒲薛雷提交的室内外装饰合同约定装修人工费480万元，不包括材料，那么装修总价款将达到2000万元以上，明显是虚假合同。二、一审判决适用法律错误。假定买卖合同是真实的，在长达9个月的时间，蒲薛雷没有要求李红宾办理过户手续，怠于行使权利，导致403号房被查封，蒲薛雷对没有办理过户登记是存在过错的。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所要求的条件。
蒲薛雷辩称，吴贤英的上诉理由与起诉理由一致，蒲薛雷已经提交了证据证明，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李红宾、蒋岳渝辩称，房屋买卖合同在查封之前已经客观存在，李红宾、蒋岳渝已经收到了蒲薛雷交付的全部购房款，403号房已经交付给蒲薛雷占有使用，此后产生的物管费、维修资金和税费等也由蒲薛雷自行缴纳。因李红宾、蒋岳渝没有及时还清贷款解除抵押才导致房屋未能及时过户而被查封，蒲薛雷是善意第三人，其异议应当得到支持。
金腾达公司辩称，与李红宾、蒋岳渝的答辩意见一致。
吴贤英2017年3月2日向一审法院起诉请求：判令驳回蒲薛雷对四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初961号之一民事裁定书查封的403号房提出的异议，继续对403号房予以查封。
一审法院认定事实：2013年，李红宾、蒋岳渝向成都乐地投资有限公司（以下简称乐地投资公司）购买商品预售房403号房，建筑面积354.29平方米，首付一半房款，按揭贷款261万元，贷款期限2013年3月29日至2023年3月29日，并办理了合同备案登记。2015年11月26日，李红宾、蒋岳渝将403号房转让给蒲薛雷，双方签订了房屋买卖合同，约定总价款4605770元。蒲薛雷分别于2015年11月26日、2016年1月4日支付购房款3605770元、100万元，合计4605770元。2016年1月，蒲薛雷占有403号房并开始装修，交付了物管费等，并向乐地投资公司缴纳了产权登记费、维修基金、契税、交易手续费、国土证工本费、印花税等合计167538元。由于李红宾、蒋岳渝以及乐地投资公司的原因，蒲薛雷至今未取得房产证书。
2016年6月2日，一审法院在审理吴贤英与李红宾、蒋岳渝、金腾达公司民间借贷纠纷一案中，裁定查封了403号房。蒲薛雷以被查封房屋系其所有为由提出案外人异议。一审法院于2017年2月8日作出（2016）川0121民初961号之二裁定，中止对403号房的查封。吴贤英不服裁定提起诉讼。
另查明，蒋岳渝于2017年3月1日还清了403号房的按揭贷款。
一审法院认定以上事实，主要采信了房屋买卖合同及收条、四川悦华置地物业管理有限公司的证明及物管费收据、成都乐地投资有限公司的证明及收据、室内外装饰合同、个人贷款结清证明、（2016）川0121民初961号之二民事裁定书以及当事人的陈述等证据和庭审笔录。
一审法院认为，蒲薛雷与李红宾、蒋岳渝签订房屋买卖合同，支付全部购房款，实际占有房屋，均发生在查封之前，且未办理房产过户登记不是自身原因造成的，不存在过错。吴贤英辩称房屋买卖是虚假的，目的是转移财产、逃避执行，但未提供相应证据证明，且明显与查明事实不符，故不予采纳。综上所述，蒲薛雷主张就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，予以支持。
一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回吴贤英的诉讼请求。案件受理费100元，由吴贤英负担。
二审中，双方当事人均无新证据提交。本院认定以下事实:2013年3月29日，抵押权人中信银行股份有限公司成都分行办理了403号的抵押权预告登记。本院查明的其他事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，本院对一审法院认定的事实，依法予以确认。
本院认为，根据当事人的主张，本案的争议焦点为：蒲薛雷是否对403号房享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”蒲薛雷提交的证据材料主要拟证明在人民法院查封前已经合法在李红宾、蒋岳渝处购买了403号房，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”蒲薛雷未办理403号房的物权登记，未取得所有权，因此其以所有权为由主张排除强制执行的理由不能成立。蒲薛雷提交的房屋买卖合同，以403号房为标的物，属于当事人设定物权变动为目的的债权契约，买方蒲薛雷仅享有物权期待权，如果未办理过户登记不可归责于蒲薛雷，则其物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除强制执行。2015年11月26日订立房屋买卖合同时，李红宾、蒋岳渝未办理物权登记且还存在按揭预抵押，在法律上不可能办理过户登记，蒲薛雷存在对他人权利忽略的疏忽大意过失和自甘冒法律风险的间接故意过错，403号房屋不能过户可归责于蒲薛雷，其基于房屋买卖合同享有的物权期待权不符合排除强制执行要求的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定条件。至于双方争议的买卖合同的真实性和付款的真实性，因已经能够确定蒲薛雷提交的证据不足以证明其对403号房享有的权利不足以排除人民法院的强制执行，无需在本案中单独认定，可由合同双方自行解决。
综上，吴贤英的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：
一、撤销四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初973号民事判决；
二、准许对位于成都市青羊区一环路西二段2号1栋4楼403号房屋（初始登记权证号：权2721559）进行查封。
一审案件受理费和二审案件受理费各100元，均由蒲薛雷负担。案件受理费已由吴贤英预交，蒲薛雷在本判决发生法律效力之日起七日内向吴贤英支付。
本判决为终审判决。
审判长 唐 健
审判员 胡 瑜
审判员 谢 芳
二〇一七年十月三十日
书记员 童庆勇