江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏民申6107号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江苏金标营建设有限公司，住所地在江苏省南京市六合经济开发区毛许街1号。
法定代表人：张志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤楠，江苏天煦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小迪，江苏天煦律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王兰英，女，汉族，1950年6月16日出生，住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：柳晓春，男，汉族，1977年10月2日出生，王兰英之子，住江苏省南京市六合区。
一审第三人：南京市六合区土地储备中心，住所地在江苏省南京市六合区雄州街道雄州南路*号。
法定代表人：邢志峰，该中心主任。
委托诉讼代理人：马智敏，江苏衡顺达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞媛媛，江苏衡顺达律师事务所律师。
再审申请人江苏金标营建设有限公司(以下简称金标营公司)因与被申请人王兰英、一审第三人南京市六合区土地储备中心（以下简称土地中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终690号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
金标营公司申请再审称：（一）一、二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形。1.一、二审判决认定金标营公司与王兰英存在所谓的房屋买卖合同关系，且房款为48万元，主要依据三份协议书，即金标营公司与王兰英于2004年1月15日订立的协议；案外人张素宝与王兰英签订的署明日期为2004年11月28日的所谓房屋转让协议；2003年3月19日陈庆文、张素宝与金标营公司签订的龙津广场施工补充协议，一、二审判决据此作出的认定缺乏证据证明。（1）2004年1月15日金标营公司与王兰英所订立的协议第十五条明确该协议为预售协议，今后统一订立正式房屋买卖合同；该协议第二条明确约定，该房屋的售价采取金标营公司经有关部门批准或采取拍卖的方式确定。因此，该协议并非正式的房屋买卖合同，只是为今后签订正式买卖合同而订立的预约合同。（2）张素宝与王兰英签订的所谓房屋买卖协议不能作为认定金标营公司与王兰英之间存在房屋买卖合同关系的依据。在2003年3月19日金标营公司与张素宝订立的协议中，明确约定张素宝所预定四间房必须由金标营公司统一销售，统一开据，张素宝不得私自接受房款，张素宝如确需转让他人，价格由张素宝与他人说好，金标营公司出据，转抵工程款，金标营公司与张素宝按照核定的价格进行结算。该条款说明，一般情况下，张素宝不得私自销售房屋，在特定条件下，也必须在金标营公司的参与下销售房屋且必须由金标营公司出据，张素宝并无直接签订合同开具收条的权限。王兰英对应当签订正式房屋买卖合同以及房价确定的方式和权利归金标营公司，张素宝无权代表金标营公司签订房屋买卖合同并确定价款，均是明知的。故2004年11月28日的房屋转让协议不能作为认定金标营公司已经与王兰英签订房屋买卖合同并将房价确定为48万元的依据，且按照48万元的价款计算，案涉房屋单价仅为1967.6元，而1997年时同区域房屋每平方米单价即达3000元，一、二审认定48万元为房屋合理对价，缺乏证据证实。2.一、二审判决认为无论王兰英将房款交付给了金标营公司或张素宝，均属于已经付清全部房款，缺乏证据证明。（二）一、二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项、第（十一）项规定的情形。1.一、二审判决对金标营公司、张素宝、王兰英之间法律关系认定的法律适用上存在明显错误。张素宝代理权是有限的，其与王兰英签订的协议明显超越了代理权，王兰英对此明知，并非善意第三人。金标营公司对本案张素宝与王兰英之间的行为没有追认，故张素宝与王兰英的行为对金标营公司没有任何效力，金标营公司不应承担责任。一、二审判决却认为张素宝与王兰英的行为，由金标营公司向张素宝另行主张，实际导致张素宝与王兰英之间的行为对金标营公司产生了效力，并由金标营公司承担法律责任，明显与法律规定不符，属于法律适用错误。2.一、二审判决超越了金标营公司的诉讼请求，对于无效合同的返还以及合同无效所导致的缔约过失责任之间的区别认识不清。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，金标营公司本案诉请的本质是返还，且认为房屋不能返还的，折价依据应当是房屋所涉协议被确认无效时房屋的实际价值，因房屋已经灭失，金标营公司以拆迁评估所得价款作为折价依据并无不当，一、二审判决以48万元作为折价依据属于适用法律错误。3.就缔约过失责任的分配问题，原审法院法律适用也存在明显错误。王兰英在签订合同时存在明显恶意，或至少存在重大过错。因为政府规划调整，不兑现承诺，导致涉案房屋无法办理产权登记，金标营公司遭受了巨大损失。有关房屋最终未能签订正式房屋买卖合同，也并非金标营公司过错。因此，金标营公司不存在过错，王兰英存在明显过错。即使存在损失，也应当由王兰英承担。综上，金标营公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项、第（十一）项规定，请求依法再审本案。
王兰英提交意见称，一、二审法院查明事实、适用法律均是正确的，应当裁定驳回金标营公司的再审申请。1.土地中心已经就拆迁补偿支付了相应的对价，在达成补偿安置协议后，拆除了房屋。这个行为发生在案涉合同无效判决生效之前，所以不管案件最终的实体审理如何，土地中心与本案的审理结果均不存在法律上的利害关系。2.金标营公司的再审申请理由不能成立。（1）案涉房屋买卖合同是无效判决及本案折价返还的基础事实。金标营公司否定这一买卖合同的存在，没有事实依据。（2）基于张素宝以实际施工人的地位及金标营公司授予的定价权，一、二审据此认定房屋的售价为48万元，具有合同依据，并无不当。（3）对无效合同的过错责任，已经在一审法院的前次判决中作出认定，是因为金标营公司未按规定交纳基础设施费，导致相应的权证无法办理。本案是基于生效判决作出的认定，对金标营公司及案涉的其他人有拘束力。（4）金标营公司将无效后的财产处理完全分割，以此认为只需折价返还而不谈损失，或者说损失应当由对方以反诉的方式提起，属于对《中华人民共和国合同法》第五十八条的错误理解。3.金标营公司认为王兰英与张素宝签订协议存在恶意串通的观点不能成立。金标营公司出具了购房票据，说明其认可了房屋的定价和房屋交易买卖的合法性。
土地中心提交意见称，一、二审法院查明事实、适用法律均是正确的，应当裁定驳回金标营公司的再审申请。1.土地中心已经就拆迁补偿支付了相应的对价，在达成补偿安置协议后，拆除了房屋。这个行为发生在案涉合同无效判决生效之前，所以不管案件最终的实体审理如何，土地中心与本案的审理结果均不存在法律上的利害关系。2.金标营公司的再审申请理由不能成立。（1）案涉房屋买卖合同是无效判决及本案折价返还的基础事实。金标营公司否定这一买卖合同的存在，没有事实依据。（2）基于张素宝以实际施工人的地位及金标营公司授予的定价权，一、二审据此认定房屋的售价为48万元，具有合同依据，并无不当。（3）对无效合同的过错责任，已经在一审法院的前次判决中作出认定，是因为金标营公司未按规定交纳基础设施费，导致相应的权证无法办理。本案是基于生效判决作出的认定，对金标营公司及案涉的其他人有拘束力。（4）金标营公司将无效后的财产处理完全分割，以此认为只需折价返还而不谈损失，或者说损失应当由对方以反诉的方式提起，属于对《中华人民共和国合同法》第五十八条的错误理解。
本院审查期间，金标营公司提交了下列证据：1.1999年5月16日，原南京市六合县棠城房地产开发公司与蒋宝友签订的商品房买卖契约；2.1997年6月14日，南京金陵双层客车制造厂与王容栓签订的存量房买卖契约，拟证明1997年案涉房屋同地段房价已经达到每平方米3000元，本案房屋价格明显畸低，说明王兰英在整个过程中存在过错。王兰英、土地中心对该两份合同的质证意见相同：第一，该两份合同不属于新证据。第二，该两份合同所涉房屋与本案房屋地段、楼层、坐落和建设标准均不同，不具有可比性。第三，对两份合同真实性没有异议。当时2002年、2003年六合区主城区商业中心住宅房屋单价是每平方米1000元左右。王兰英还认为案涉房屋土地证上注明商住用，并非纯粹的商业用房，故案涉房屋价格与金标营公司提供该两份合同所涉房屋价格相比肯定要低。
本院认为，金标营公司的申请再审理由不能成立。
1.金标营公司否认与王兰英之间存在房屋买卖关系，但根据查明的事实，张素宝持有加盖有龙津花卉市场印章的协议与王兰英签订房屋买卖协议，该龙津花卉市场由金标营公司兴办，且金标营公司也与张素宝签订协议，同意张素宝对外出售房屋，价格由张素宝决定。因此，张素宝有权代表金标营公司与王兰英签订房屋买卖协议。金标营公司向一审法院起诉时也认可其与王兰英签订房屋买卖协议，故金标营公司否认其与王兰英之间存在房屋买卖关系的理由不能成立。
2.关于金标营公司与王兰英之间房屋买卖价款问题。由于金标营公司与张素宝签订的协议中明确约定张素宝有权对外确定房屋价款，张素宝也持有加盖龙津花卉市场印章的协议与王兰英签订房屋买卖协议，在金标营公司没有与王兰英按照双方上述协议约定重新签订买卖合同的情况下，王兰英实际上一直占有使用案涉房屋，金标营公司亦未提出异议，故王兰英有理由相信张素宝系代表金标营公司与其签订房屋买卖协议，且张素宝有权确定房屋价款。因此，张素宝与王兰英签订房屋买卖协议并约定房屋价款为48万元，对金标营公司具有约束力。金标营公司就原审判决关于案涉房屋价款为48万元的认定提出的申请再审理由不能成立。金标营公司在本院审查期间提供的证据不能证实案涉房屋价款存在明显不合理的情形，本院不予采信，其主张案涉房屋价款不合理，张素宝与王兰英存在恶意串通的理由亦不能成立。
3.关于案涉合同无效的过错责任问题。本案所涉房屋买卖协议因金标营公司未取得预售许可证而被生效民事判决确认无效，即使如金标营公司所称的合同无效系因为规划调整、当地政府违反承诺导致，对房屋买卖合同的双方当事人来说，合同无效系出售方即金标营公司未取得预售许可证所导致，不可归责于王兰英。如前所述，张素宝有权代表金标营公司与王兰英签订房屋买卖协议，王兰英已经支付了合同约定的购房款，房屋已经交付使用，而且房屋价款不存在明显不合理的情形，故金标营公司主张王兰英存在过错的理由不能成立。
4.关于案涉合同无效的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于案涉房屋已经被拆除，故无法进行返还，应当折价补偿，同时有过错的一方应当赔偿无过错方损失。由于合同无效的责任在金标营公司，故房屋拆迁补偿款超出原购房价款部分认定归属于实际占有、使用房屋且无过错的王兰英，从结果上来说对双方是公平合理的，一、二审判决对金标营公司主张房屋增值部分归其所有未予支持，并无不当。同时，鉴于金标营公司诉请系要求王兰英返还案涉房屋拆迁补偿款中超出原购买价款部分，一、二审法院审理时必然涉及到合同无效后的处理问题，不存在超出当事人诉讼请求的情形。
综上，金标营公司的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回江苏金标营建设有限公司的再审申请。
审判长 段晓娟
审判员 李道丽
审判员 陈飞翔
二〇一七年十一月二日
书记员 庆姝驿