昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0114民初1889号
原告：李远勋，男，1981年10月10日生，汉族，云南省鲁甸县人，住昭通市鲁甸县。
委托诉讼代理人：林慧，云南格元律师事务律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：张文嵌，云南格元律师事务律师，特别授权代理。
被告：张旭昇，男，1977年5月15日生，汉族，昆明市官渡区人，住明市官渡区，
被告：王丽华，女，1984年8月8日生，汉族，云南省凤庆县人，住临沧市凤庆县，系张旭昇妻子。
原告李远勋与被告张旭昇、王丽华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李远勋及委托诉讼代理人林慧、张文嵌，被告张旭昇到庭参加诉讼，被告王丽华经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。
原告李远勋向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告与原告签订并经公证的购房价款为49万元的《房屋转让预约协议》、《昆明市存量房屋买卖合同》内容合法，意愿真实，且双方已实际履行房屋交付，双方已建立房屋买卖合同关系。二被告应继续履行房屋买卖的主要义务原告支付余下14万元购房款后，二被告应履行产权转移义务。2.请求判令二被告承担双方签订的《昆明市存量房屋买卖合同》第八条（二）第2项的违约责任，原告支付按2017年2月15日至起诉日2018年5月10日原告已付款项的万分之五日的逾期违约金共计78575元（350000元*0.0005*449天=78575元）。3.请求判令二被告承担本案诉讼费等法律费用。以上一、二项合计人民币金额：568575元，当庭增加诉讼请求：判令被告支付原告实际占有前的物管费6904.2元（从2014年9月1日至2016年7月13日）。事实与理由：二被告系夫妻关系，2016年7月13日原告与二被告通过昆明房天下房地产经纪有限公司居间签约《昆明市存量房屋买卖合同》，原告购买二被告名下位于昆明市呈贡新区雨花片区广电苑〔地块五〕11幢6层601号的房屋（商品房购销合同登记号：062014121711268），房屋建筑面积155.81平方米，房屋总价款为49万元。原告与二被告于同日到昆明市明诚公证处办理《房屋转让预约协议》公证。原告李远勋2016年7月13日即向被告2王丽华的银行账户（卡号：62×××73）支付大部分购房款35万元。二被告将该套房屋的钥匙及相关商品房购销合同、购房发票、物业手续均交付给原告，原告已实际占用并使用该套房屋至今。但从2016年7月至今近两年的时间，二被告以种种理由，拒绝、拖延与原告履行完成房屋买卖交易的产权变更手续。被告1张旭昇在2018年4月底口头告知原告，要解除双方的房屋买卖合同，并要求原告退回房屋。原告认为二被告故意拖延不履行合同主要义务，由于该房屋地段的房价一直上涨的原因，二被告毁约收回房屋。基于以上原因，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，二被告已严重违背了民事法律行为的诚实守信原则，同时严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请人民法院依法支持原告全部诉请。
被告张旭昇辩称，和原告方签署的买卖合同是合法有效，没有办理产权转移不是我个人的原因造成的，我不应该支付违约金。不认可上述物管费，我已经缴纳了一年的物管费，后面2015年9月至2016年7月，还有不到十个月的物管费用我可以承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷予以佐证，对有异议的证据，本院认定如下:原告提交的广电苑信园交房应退补费用结算单真实、合法，但并不足以证实原告的主张，本院不予采信，被告提交的办理不动产证流程单、契税发票真实、合法，但与本案无关联，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2013年7月15日，被告张旭昇（乙方）与云南亚广传媒发展有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》约定：“乙方向甲方购买广电苑地块五第11幢第6层601号房屋价款为401897.72元，建筑面积155.81平方米，购房款一次性付清。”2016年7月13日，张旭昇（出卖人）与李远勋（买受人）签订《房屋买卖合同》约定：“李远勋向张旭昇购买呈贡雨花片区广电苑地块五第11幢第6层601号房屋，房屋成交价格为490000元，买受人于签订合同之日支付定金50000元，在见到收款收据的时候支付购房首付款350000元；因出卖人原因致使买受人未能在2017年2月15日前取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同，如果买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五每日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。”2016年7月13日，张旭昇、王丽华（甲方、转让方）与李远勋（乙方、受让方）签订《房屋转让预约协议》约定：“房屋坐落于昆明市呈贡区雨花片区广电苑地块五11幢6层601号，转让价款为490000元，乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让款350000元，剩余价款的支付于双方签署正式房屋买卖合同予以协商确认，双方协商一致签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续的条件：甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起三个工作日内。”该《房屋转让预约协议》经昆明市明诚公证处进行公证。2016年7月13日，李远勋向王丽华银行账户支付购房款350000元。
本院认为，原、被告双方自愿签订《房屋转让预约协议》、《昆明市存量房屋买卖合同》，均系双方的真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规范，该两份合同合法有效，双方当事人均应当遵守合同约定。至于原告主张继续履行合同义务，原告支付14万元购房款，因被告作为权利人并未提出反诉要求原告支付剩余购房款，如原告自愿支付，不再本案审理的范围以内。至于原告要求被告履行产权转移义务，虽系房屋出卖人被告方的义务，但根据《房屋转让预约协议》约定，办理产权变更手续的条件是甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起三个工作日内，且目前该房屋的所有权登记证并未办理，客观上并不具备办理产权变更登记的条件，故，该项本院不予支持。至于原告主张的逾期办理产权转移登记的违约金，根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定：“因出卖人原因致使买受人未能在2017年2月15日前取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同，如果买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五每日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。”由此，出卖人支付违约金的条件是因出卖人原因致使买受人未取得房屋所有权证，但原告提交的证据并不足以证实，未取得房屋所有权证，未能办理所有权变更系出卖人的原因导致，并且《房屋转让预约协议》约定，签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续的条件是甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起三个工作日内。故此，对于该项诉请，本院不予支持。对于原告主张的物业管理费，涉案房屋的物业服务由物业管理公司提供，追讨欠付物管费的权利由物业管理公司享有，故，原告无权向两被告追讨物管费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李远勋与被告张旭昇、王丽华于2016年7月13日签订的《房屋转让预约协议》、《昆明市存量房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告李远勋的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取4743元，由原告李远勋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 普 熙
二〇一八年七月三十日
书记员 刘智楠