上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第17220号
原告上海沪光消防器材厂，住所地上海市。
法定代表人倪建龙，经理。
委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。
被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店，住所地上海市浦东新区。
登记经营者曹林娣，女，1930年10月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区金桥镇陆行村陆行镇**号。
实际经营者林海云，男，1969年5月9日生，汉族，户籍地浙江省温岭市松门镇红光村林家***号。
委托代理人魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。
原告上海沪光消防器材厂诉被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2016年2月3日再次公开开庭进行了审理。原告上海沪光消防器材厂的委托代理人臧高韵、被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店的委托代理人魏峰、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海沪光消防器材厂诉称，原、被告于2013年12月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区金高路XXX号（现编门牌号为1941-1943号）门面房（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为人民币（以下币种同）74，460元，每半年为一结算周期，先付后用。租赁合同到期前，原告先后向被告发送两份不再续租通知书，要求被告返还承租房屋，但未果。故原告诉至法院，请求判令被告：1、立即从承租房屋内迁出并将房屋返还原告；2、按每天每平方米3.4元的标准支付自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。
被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店辩称，原、被告自1997年起就建立租赁关系了，当时原告承诺租给被告20年，被告也是按照20年来规划经营的。该店铺是被告一家的生活来源，如果原告强行终止合同，势必影响到被告的生存问题。即使合同期满，如果原告继续出租给他人的话，被告也有优先承租权。
经审理查明，上海市浦东新区金高路XXX号厂房的所有权人为原告。2013年12月16日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋为金高路XXX号门面房，该出租场所建筑面积约为120平方米。房屋租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期为12个月。租金按建筑面积为每天每平方米1.70元，年租金为74，460元。租金按半年为结算周期，先付后用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还该出租场所，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按每日每平方米3.40元向原告支付占用该出租场所期间的使用费。本合同履行期限内，乙方在该出租场所内擅自新建、改建、扩建、修建、装修的，本合同即告终止履行，甲方不予补偿。本合同履行期满，对乙方在出租场所内的装修，甲方不予补偿。同日，双方还签订了《出租场所安全生产管理协议书》、《承租单位安全承诺书》、《出租单位安全承诺书》。2014年12月24日，原告向被告送达了《房屋租赁合同不再续租通知书》，要求其搬离承租房屋，后被告未搬离。经原、被告一致确认，租赁房屋现编门牌号为“金高路XXX-
XXX号”；被告支付租金至2014年12月31日，支付保证金7，446元。2015年5月6日，原告起诉至本院，诉请如前。
另查明，被告系个体工商户，经营者登记为曹林娣，林海云系被告的实际经营者。
经司法鉴定，鉴定意见为：涉案房屋楼上住户装饰项目工程总造价56，723元、楼下奶茶店装饰项目工程总造价66，342元、楼下烟店装饰项目工程总造价145，343，合计268，408元。鉴定费10，500元，由被告预缴。经质证，原告表示被告没有提供装修合同、发票和施工单位资质，费用表中的综合费用、安全防护及文明施工措施费、规费、税金四项非实际支出费用，应予扣除；装修应按照实际使用年限、以最长不超过六年折旧。被告对鉴定意见无异议。鉴定机构表示，综合费用、安全防护及文明施工措施费是合理的利润和管理费，规费、税金系按照2000定额规定计算；装修的一般综合折旧年限为六至八年。被告对鉴定机构陈述的折旧年限无异议。
审理中，原告确认系争房屋属厂房外扩建出来的，没有产证。被告表示若合同无效，要求原告返还已支付的租金并赔偿装修损失35万元（包括搭建的4万多元），其中，奶茶店装修才一年，花了10万元左右，剩余装修至今约三年多。目前，系争房屋仍在正常经营。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《出租场所安全生产管理协议书》、《承租单位安全承诺书》、《出租单位安全承诺书》、《房屋租赁合同不再续租通知书》及原、被告的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，系争房屋无产权证和合法建设手续，原、被告就该房屋形成的房屋租赁合同应依法被确认为无效。原告将无证房屋出租给被告经营使用，其应承担合同无效的主要过错责任，被告承租时对房屋的合法性未尽到必要的审核注意义务，其自身亦有过错。法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求被告迁出并返还系争房屋，并支付自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费，具有法律依据。合同本属无效，原告要求依据合同（无效）约定的每日每平方米3.4元标准支付使用费，本院不予支持，使用费的标准应参照原租金标准为宜。合同无效，原告再行占有保证金已无合同依据，原告应予退还。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告占用系争租赁房屋至今，其之前支付的租金应抵作应承担的的占有使用费，其要求原告返还，缺乏法律依据。在被告未就其主张的装修损失提供必要证据的情况下，鉴定机构依据2000定额的计价规则进行鉴定，其出具的鉴定意见具有客观性，原告主张的鉴定异议，本院不予采纳。对装修损失，被告依法应承担相应的过错赔偿责任，本院在装修折旧基础上，根据合同无效的过错责任及合同（无效）实际履行情况酌情确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告上海沪光消防器材厂与被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区金高路XXX-XXX号房屋，并将上述房屋返还原告上海沪光消防器材厂；
三、被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店应于本判决生效之日起三十日内按每年74，460元的标准支付原告上海沪光消防器材厂自2015年1月1日起至被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店实际返还房屋之日止的房屋使用费；
四、原告上海沪光消防器材厂应于本判决生效之日起三十日内退还被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店保证金7，446元；
五、原告上海沪光消防器材厂应于本判决生效之日起三十日内支付被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店装修损失107，200元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，024元，鉴定费10，500元，合计11，524元，由原告上海沪光消防器材厂负7，953元，被告上海市浦东新区张桥镇林林杂货店负担3，571元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 高天明
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。