江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终48号
上诉人（原审被告）：无锡高力国际汽车博览城有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区长安街道惠山大道1555号。
法定代表人：何虹，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张昱，江苏世纪���仁（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫继业，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡泓通汽车销售服务有限公司，住所地江苏省无锡市学前东路延伸段（华东商贸城东侧）。
法定代表人：陆惠莉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕斌，江苏吕斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区惠山大道1555号。
法定代表人：陆惠莉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕斌，江苏吕斌律师事务所律师。
上诉人无锡高力国际汽���博览城有限公司（以下简称高力公司）因与被上诉人无锡泓通汽车销售服务有限公司（以下简称泓通公司）、被上诉人无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司（以下简称雪斓公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民初字第0127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高力公司的委托诉讼代理人张昱、闫继业，被上诉人泓通公司与被上诉人雪斓公司的委托诉讼代理人吕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高力公司上诉请求：撤销原审判决；依法改判驳回泓通公司、雪斓公司的全部诉讼请求；一、二审案件受理费、证据保全费、测绘费、鉴定费等由泓通公司、雪斓公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，裁判结果不公��一、一审法院认定高力公司单方解除合同属于违约行为，依据不足。1、被上诉人未按照租赁协议第三条第4款、第5款的约定依法办理建筑物的规划等建设手续，仅取得临时规划许可证且在使用期满后未依法申请延期，导致建筑物被认定为违法建筑。高力公司被行政执法部门责令拆除该建筑物。被上诉人经催告未履行合法建设的合同义务，属于严重违约，故租赁协议无法继续履行，高力公司的合同目的不能实现，可以依法行使合同解除权。2、依据双方租赁协议第十一条第2款约定，高力公司根据自身需要或国家因社会公共利益需要提前收回土地的情况下均可以单方解除合同。高力公司因自身需要解除合同的可以按照双方约定给予被上诉人补偿，国家因社会公共利益需要提前收回土地的，高力公司不应承担违约和补偿责任。合同解除的根本原因是规划调整。涉案土地因公共利益需要改变规划用途并确定由国家收回土地使用权，高力公司发函解除合同前规划已经变更且新建项目立项手续已完成，双方当事人对此均予确认，故高力公司不应承担任何赔偿和补偿责任。一审法院认定涉案土地规划未变更、合同仍具备履行条件，高力公司解除合同应承担违约责任是错误的。3、依据租赁协议第九条第2款的约定，由于国家政策调整等原因导致无法履行协议规定的权利义务，双方可以解除本协议，免除双方的违约责任。国家政策调整即指政府对土地用途等事项进行变更调整，故任何一方均无须承担违约责任。4、合同解除权系形成权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，高力公司的解除合同通知自到达被上诉人即发生法律效力，被上诉人有异议应请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但是被上诉人未向法院请求否认合���解除的效力，本案中也仅主张赔偿损失，而未要求继续履行合同，可见被上诉人亦认可一审诉讼前租赁合同已解除，一审法院认定租赁合同于诉讼中解除属于认定错误。二、即使未发生国家因公共利益需要收回土地之情形且涉案建筑物是合法建筑，高力公司仍有权依据租赁协议第十一条第2款第1项的约定行使合同解除权及对被上诉人进行补偿。一审法院错误委托司法鉴定评估事项并采用司法鉴定估价结果确定高力公司的赔偿数额违反合同约定，属于认定事实错误。1、依据租赁协议第十一条第2款第1项的约定，租赁协议因高力公司根据自身需要而解除的，高力公司应按承租人投入的相关建筑物建设成本（原值）计提折旧后的剩余价值向承租人承担补偿责任。具体为：折旧年限为租赁期十年，建筑物价值仅计算经高力公司审批的土建安装两项费用，且须在建设期内由双方共同确认的审计公司审计，作为以后4S店原值的确认依据，如逾期未办理双方确认手续，视为被上诉人放弃该权益。因此，高力公司订约时仅能预见五年后因高力公司原因单方解除协议，应补偿经双方按约定程序共同确认的土建及安装建设总成本的50%，一审判决高力公司按照现行市场价值进行赔偿违反合理预见原则。2、涉案估价报告适用的技术规范为《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》，该规范5.4.11条规定，建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧。依据该规定，本案中应当按照年限10年计算折旧，而评估报告违反该规定，在该建筑物使用五年后仍按照85%折旧率计算折旧是错误的，且超出了土建安装费用范围。3、涉案建筑物已被行政执法部门认定为违法建筑且列入强制拆除项目，不应得到任何补偿。假定高力公司违约，一审法���判决按照市场价值承担赔偿责任，也违反了过错相抵原则。且双方剩余租赁期仅为五年，一审判决赔偿数额相当于截止2014年12月31日应付租金的近4倍，年均相当于前五年平均年租金标准的2.88倍、违反了公平原则，依法不能成立。
泓通公司、雪斓公司辩称：1、2014年7月7日的无锡惠山经济开发区管理委员会高力地块规划调整协调会议纪要（以下简称会议纪要）表明高力公司是涉案地块规划调整的申请方和受益方，所有纠纷的起因均是高力公司改变规划，政府仅是在同意高力公司申请的基础上附带部分公益项目，纪要也约定高力公司有义务拆除地上建筑物和构筑物，征收补偿参照国土部门现行文件执行，故高力公司有义务对涉案建筑物进行拆迁补偿。2、高力公司以涉案建筑物没有规划手续及被城管部门通知拆除违章建筑为由发出解除合��通知，但该理由不能成立。涉案地块的总体规划即是用于汽车4S店，涉案建筑物仅是未办理使用手续，且是可以补办的，城管部门没有权利认定为违章建筑，故高力公司的解除理由不能成立，其强拆行为属于违约，应当承担违约赔偿责任。3、关于赔偿金额。一审法院按照市场价值评估确定赔偿数额是正确的。租赁合同约定第一期租赁期是十年，被上诉人有续租权，不能仅以第一期租赁期确定房屋价值，高力公司主张按照10年租赁期计算赔偿数额是错误的。
泓通公司、雪斓公司向一审法院起诉请求：一、由高力公司承担违约金3050万元；二、本案诉讼费用由高力公司承担。一审审理中，泓通公司及雪斓公司变更诉讼请求为：一、由高力公司承担违约金1436.329万元；二、高力公司返还收取的预付租金24.5189万元、配电房接入费及自来水接入费16.75万元及相关电缆费24万元；三、本案诉讼费用由高力公司承担。
一审法院认定事实：一、诉争合同签订及履行情况。2009年10月23日，甲方高力公司与乙方泓通公司签订土地使用权租赁协议一份，约定将甲方拥有合法使用权的土地12.02亩出租给乙方，由乙方建设雪弗兰4s店使用，土地出租期限为10年，自2010年1月1日起算。2010年1月1日至2010年12月31日租金为19.23万元，2011年、2012年的租金均为38.46万元，第4-6年总租金为132.69万元；第7-9年总租金为152.61万元，第10年总租金为58.5万元。乙方的建筑须取得政府相关的批准手续，乙方自行负责办理建设4s店的立项、规划、施工等审批手续，甲方负责提供拥有的报批所需的相关文件等内容。此外，双方就违约责任等约定如下：八.1、甲乙双方均不得擅自解除本合同，任何一方单方无正当理由拒不履行本���同，需向另一方支付相当于本合同总租金20%的违约金。八.3、甲乙双方如有违反本协议其他条款之行为，严重损害另一方的利益，违约方需支付本合同总租金10%的违约金，另一方拥有解除本协议的权利。十一.2、在乙方租赁期限内，如因甲方规划原因对4s店拆除，乙方须服从规划，甲方按照：使用平均年限法计算剩余价值。乙方建筑物折旧年限定为同协议租赁期，根据折旧年限计提折旧以后的剩余价值（仅含土建、安装费用）为甲方回收价格，4s店所有权归甲方所有。建筑物的土建、安装两项费用须在建设期间由甲乙双方共同确认，作为原值的评估依据，如逾期未办理双方确认手续，视为乙方放弃该权益。如国家因社会公共利益的需要，对土地使用权提前收回，或者对乙方建筑物实施拆迁，甲乙双方互不承担违约及补偿责任，同时甲方为使乙方得到国家合理��偿将协助乙方沟通，补偿按政府对地表建筑的补偿全额返还乙方。
2009年11月20日，双方签订了补充协议约定将上述合同中泓通公司的权利义务一并转让给其全资子公司雪斓公司，并由泓通公司对合同的履行承担连带责任。
此后，雪斓公司出资建造了雪弗兰4s店并按期缴纳租金，在建造前以高力公司名义取得了临时建设工程规划许可证。
二、合同履行过程中的纠纷。
2014年7月24日，惠山区全民健身中心工程项目建设项目选址意见批前公示，该项目的建设用地约为52815平方米，用地性质为体育场馆用地，坐落在高力公司拥有合法使用权的土地（40236.9+108411.2+43461.6=192109.7平方米，地类用途为商业用地）范围内东南角，雪斓公司租用的土地在该项目范围之内。2014年8月7日，无锡市规划局核发了上述项目的建设项目选址意见书，载明经审核本建设项目符合城乡规划要求。2014年8月28日，上述项目发布了招投标公告。2014年9月12日，无锡市惠山区城市管理行政执法局（以下简称惠山区城管局）发出责令改正通知书，认为高力公司的雪弗兰4s店涉嫌临时建筑物超过批准期限不拆除的行为，责令其改正。2014年9月18日，发出自行拆除通知书要求高力公司立即停止上述行为并在七日内自行拆除。2014年9月26日，发出强制拆除通知书要求高力公司于2014年9月30日自行拆除上述临时建筑物，逾期不拆除的将依法拆除。据此，高力公司在2014年9月14日要求雪斓公司提供临时规划许可证；在2014年9月18日要求雪斓公司在2014年9月26日前自行拆除雪弗兰4s店；在2014年9月27日向雪斓公司发出了合同解除的通知函，载明因雪斓公司未提供规划许可证等相关资料，未采取任何有效措施进行自拆，特通知雪斓公司于2014年9月27日起解除合同，并自2014年9月28日起正式停水、停电；在2014年9月28日又向雪斓公司发出通知要求于2014年9月30日之前自行拆除，逾期可能被强制拆除。
此后，高力公司自行拆除了雪弗兰4s店的部分建筑，雪斓公司停止经营，但尚存放了一些汽车。
另查明，涉案土地的规划尚未变更。对于规划的变更，泓通公司及雪斓公司陈述称因为其并非土地使用权人无法向政府部门提出意见，高力公司陈述称政府是为了公共目的收回涉案土地，但政府收回后对高力公司没有任何补偿。此外，高力公司陈述称除了限期拆除通知，惠山区城管局尚未有其他强制性措施。
一审审理中，双方当事人一致同意解除诉争合同���
三、泓通公司及雪斓公司的损失。
泓通公司及雪斓公司向一审法院申请就地上建筑物、辅助设施残值进行评估。一审法院就地上建筑物及辅助设施等委托无锡新天地测绘有限公司进行了测绘，此后委托无锡齐典土地房地产估价有限公司（以下简称齐典公司）进行了评估，评估采用了成本法估价，估价结果为668.06万元（已计算折旧）。泓通公司及雪斓公司对此并无异议，并提供了建设工程审定结算单696.7978万元、装潢工程审定结算单274.2883万元各一份作为印证。高力公司质证认为待估房产未取得合法建造手续，系违法建造，故根据市场价值做出的估价报告是错误的，应当按照成本重置价予以重新评估；对工程结算审定单因无其他凭据无法认定。
一审审理中，泓通公司及雪斓���司认为该估价报告不含自来水管网及电力设施，要求另行计算损失。一审法院就相关问题向齐典公司发函询问，齐典公司回函称计算公式中的房屋建安费用包括建筑给排水及采暖、建筑电气等费用。高力公司对此无异议，泓通公司及雪斓公司对给排水包含在估价中也无异议，但认为其所称电力设施并非建筑电气，当时其与高力公司签订了关于高压配电的补充协议一份，约定由其支付22.5万元的施工费用，并按实际使用的年限进行折旧退还，此外其还支付了24万元的材料费。为此，泓通公司及雪斓公司提供了2009年12月21日的高压配电补充协议及发票一张，补充协议约定雪斓公司支付22.5万元的高压配电建设费，折旧年限二十年，合同提前解除的，高力公司按二十年的折旧年限向雪斓公司返还。雪斓公司申请一审法院就自高压配电设施至雪弗兰4s店之间的电缆长度进行实地测量，该院与各方当事人一同到场测量长度约为240米。高力公司质证称对合同及发票的真实性无异议，按照合同进行计算，上述电缆费认可5万元，并在拆迁后由泓通公司及雪斓公司收回。泓通公司及雪斓公司对此无异议。
此外，泓通公司及雪斓公司还提供了其承租无锡江南上通汽车销售服务有限公司房屋的租赁合同（两年共计300万元）、搬迁发票（共计2.63万元）、月工资明细、公司关于固定资产及附属物价值的总账及细目、2014年度的审计报告（固定资产净额为1179.658847万元、经营收入为9708.201898万元）及《无锡市惠山区集体土地房屋拆迁安置补偿暂行办法》（其中第15条规定被拆迁人的房屋权属证书上载明工矿企业用房及其他非商业经营用房的，由拆迁人按被拆除房屋重置价结合成新评估价最高不超过2.0倍补偿；被拆迁人的房屋权属���书上载明商业经营用房的，由拆迁人按被拆除房屋重置价结合成新评估价最高不超过3.5倍补偿。第16条规定应当向被拆迁人支付固定设备移装费用。第17条规定因拆迁造成企业停产、停业损失及搬迁费用，拆迁人应当按照不含装修、装饰费用及固定设备移装费用的补偿总额的10%向被拆迁人一次性支付补助费）以证明计算方式668.06万元*（2+0.1+0.05）=1436.329万元的合理性。高力公司对此均不予认可。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、高力公司是否存在违约行为；二、违约金数额应当如何认定。
高力公司与泓通公司之间签订的土地使用权租赁协议系双方的真实意思表示。上述协议的目的是由泓通公司以高力公司名义投资建造雪弗兰4s店后进行经营，不违反法律或行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。此后，高力公司、泓通公司与雪斓公司约定将上述协议的权利义务转让给雪斓公司，并由泓通公司对雪斓公司的义务承担连带责任，系三方当事人的真实意思表示，可以视为合同权利义务概况转让给雪斓公司，泓通公司又自愿作为债务加入人承担雪斓公司的义务，亦应当认定为合法有效，本案中的合同权利应当由雪斓公司主张，义务则由泓通公司及雪斓公司共同负担。由于各方在诉讼中一致确认同意解除合同，故该院确认自判决发生法律效力之日起上述转让后的土地使用权租赁协议即告解除。
关于争议焦点一，一审法院认为，高力公司以雪斓公司投资的雪弗兰4s店未有合法建造手续为由向雪弗兰公司发出合同解除函并自行拆除了雪弗兰4s店的部分建筑。故要认定高力公司的上述行为是否违约，首先要认定高力公司是否有权解除合同并进行私力救济。按照双方协议第八.3条的约定，双方如有违反本协议其他条款之行为，严重损害另一方的利益，另一方拥有解除本协议的权利。雪斓公司在合同签订后，履行了支付租金的主要义务，虽其建造雪弗兰4s店时办理了临时规划许可证却未办妥延期，但诉争协议并未明确约定办理何种审批手续，且其仅有上述未办妥延期的行为，其行为本身并不损害高力公司的利益。而涉案土地用地规划并未变更，惠山区城管局发出了整改通知书，但此后并未作出相关行政处罚决定，也未采取行政强制拆除措施，因此高力公司并未因雪斓公司未办妥延期手续而受到实际损害，且合同仍具备履行的条件。如果因公共利益需要对土地使用权提前收回，并对建筑物进行拆迁，按照合同约定，地表建筑物的补偿应全额返还给雪斓公司。而且拆迁行为也应由相关拆迁人实施，不应由高力公司采取上述损害雪斓公司利益的违约行为，达到让雪斓公司搬迁的目的。在合同仍可以继续履行的情况下，高力公司擅自拆除雪弗兰4s店的部分建筑，导致合同不能继续履行。现虽雪斓公司也同意解除合同，但合同解除的责任在于高力公司，高力公司应承担违约责任。
关于争议焦点二，一审法院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，高力公司的行为已经构成违约，其造成雪斓公司的损失如下：
1、雪弗兰4s店的地上建筑物及辅助设施残值。由于该违约行为导致合同解除，雪斓公司无法再继续使用其投资建造的雪弗兰4s店，故雪斓公司的损失应当包括雪弗兰4s店的地上建筑物及辅助设施残值，评估价值为668.06万元。虽然高力公司对此���有异议，但并未提供反证，且雪斓公司提供的审定价也可以与之相互印证，该院对评估报告所确定的价值668.06万元予以认定。
2、关于高压配电费用。由于双方之间签订了补充协议，根据协议约定及实际使用年限，雪斓公司主张为16.75万元未超出合理范围，该院予以认定。此外，未计入评估报告范围的电缆残值双方确认为5万元，亦予以认定。
3、关于按照《无锡市惠山区集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》计算的加倍损失、停产停业损失、搬迁损失等其他损失。因本案双方并非拆迁补偿关系，故该院对雪斓公司按照当地拆迁安置办法计算其他损失的主张不予支持。
4、关于预交租金。由于雪斓公司尚在店内存放了部分汽车，且高力公司辩称将另案主张相关费用，故本案对��斓公司要求退还租金的主张不予理涉，雪斓公司可在迁出后另行与高力公司结算。
根据诉争协议的约定，高力公司应当承担本合同总租金20%的违约金，但雪斓公司的上述损失共计689.81万元显然高于违约金数额，故对雪斓公司调整违约金的主张，亦予以支持。
由于双方已经一致同意解除诉争协议，在高力公司向雪斓公司承担相应损失的同时，泓通公司及雪斓公司应当迁出诉争协议约定的土地范围，并将地上建筑、辅助设施、相应的装修及水电系统移交给高力公司，但高压配电所涉电缆根据约定由泓通公司及雪斓公司自行拆除。相关租金可另行诉讼处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一���三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、高力公司、泓通公司及雪斓公司三方之间经债权债务转让后形成的土地使用权租赁协议于判决发生法律效力之日起解除；二、高力公司于判决发生法律效力之日起十日内向雪斓公司支付689.81万元；三、泓通公司及雪斓公司于判决发生法律效力之日起十五日内迁出土地使用权租赁协议约定的土地范围，自行拆除高压配电所涉电缆，并将地上建筑、辅助设施、相应的装修及水电系统（除上述电缆外）移交给高力公司；四、驳回泓通公司、雪斓公司的其他诉讼请求。如果泓通公司、雪斓公司迁出，而高力公司未履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110455.87元、证据保全费30元、测绘费12802元、鉴定费40250元，共计163537.87元��由雪斓公司负担87190.94元，由高力公司负担76346.93元。
本院二审查明：2009年10月23日，高力公司（甲方）与泓通公司（乙方）签订的土地使用权租赁协议第十一条第一款约定：4S店首轮租期届满前六个月，乙方应以书面形式通知甲方是否选择续租，如果乙方选择续租，经双方协商一致，双方在本协议的原则条款之上签订续约协议。如果期满后不再续签协议，对4S店的建筑物采取如下处理方式：（1）由乙方负责对该建筑物拆除，使甲方所出租的土地恢复至出租前状态。乙方此项义务必须在租期届满后三十日内完成。否则该建筑物及建筑物内所有物品均视作乙方废弃物，甲方有权单独处理。（2）租期届满后乙方15日内将建筑物内物品腾空，建筑物按现状交付甲方。
该协议书第十一条第2款第一项约定，在协议租赁期内，由于甲方的原因提前终止协议，由甲方对乙方的建筑物按残值进行补偿，建筑物属甲方所有。补偿方式如下：乙方建筑物折旧年限同本协议租赁期，根据折旧年限计提折旧以后的剩余价值（该项计算中的建筑物价值为建筑单体成本，仅含经甲方审批的建筑物土建、安装两项费用，其他如土地成本，为该建筑物而发生的政府征收的规费、乙方为建筑物而产生的管理费、装璜及配套设施等费用均不计算在内）为甲方对乙方的补偿价格，4S店建筑物所有权归甲方所有。建筑物的土建、安装两项费用须在建设期间由甲乙双方共同确认的审计公司审计，作为以后4S店原值的确认依据。如逾期未办理双方确认手续，视为乙方放弃该权益。本院审理过程中，高力公司称该条款中由于甲方的原因提前终止协议即是赋予了高力公司任意解除权，泓通公司、雪斓公司认为因甲方原因等于没有约定解除条件即解除条件就不存在。一审庭审中高力公司称该条款约定甲方规划调整需要拆除4S店，乙方必须服从规划。
2014年6月11日，无锡市惠山区发展和改革局印发关于惠山区全民健身中心工程立项（项目建议书）的批复，同意无锡市惠山经济发展总公司建设惠山区全民健身中心工程，该项目初步选址于金惠路以北、惠山大道以西（高力汽车城东南角）地块，项目用地约50274平方米，项目总投资匡算20000万元（具体投资额在可行性研究阶段研究确定），建设资金由区财政筹措解决。
2014年7月7日，无锡惠山经济开发区管委会召开高力地块规划调整协调会议，开发区管委会、规划建设局、城管分局及高力公司相关人员出席会议，并形成会议纪要。会议指出，随着区域环境的日益改善，自2012年起��高力公司多次向惠山开发区管委会提出提升业态的要求，拟按高端商业、居住区为建设标准，引进文化休闲、餐饮、高档住宅等综合业态，形成无锡城北地区全新的高端商住社区新地标，并为此多次上报规划方案并组织专家论证。结合无锡市轻轨建设的实际需要及区级公共配套设施完善的具体要求，经双方协商，会议一致同意：一、管委会同意该地块进行优化提升，协助高力公司协调市规划、市国土等部门对该地块进行科学评估并从城市规划角度编制新的控制性详细规划及城市设计方案，并报市政府审批。获批后，高力公司可按规定进行相应的地块变更流程，其中部分用地作为区级公共配套设施用地建设区级文体健身中心。二、高力公司同意在管委会开展上述协调事项的基础上，同步完成所有地块上的贷款抵押解除，并提前拆除文体中心地块上的所有建筑物、构筑物，在高力公司规划调整的基础上实行文体中心地块净地交付，及时办妥原国有土地使用权证的注销手续。三、高力公司保留地块调整相应流程按国土部门相关规定办理。文体中心地块的征收补偿参照国土部门土地现行评估值执行，并在此基础上签订协议，管委会实行净地征收。四、所有地块上（含文体中心地块）的所有建筑物、构筑物拆迁均由高力公司自行负责，风险和责任自理。
2014年8月7日，无锡市规划局向无锡市惠山经济发展总公司核发惠山区全民健身中心工程建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为金惠路以北、惠山大道以西（高力汽车城东南角），拟用地面积约52744平方米。
2014年9月27日，高力公司向雪斓公司发出的关于合同解除的通知函载明，鉴于：1、惠山区城管局9月12日下发的关于限期要求贵司提供规划许可证等相关资料的通知书，至今贵司也未提供任何相关合法手续；2、惠山区城管局9月18日下发的关于限期在2014年9月26日之前自行拆除雪佛兰汽车4S店的通知书，至今贵司也未采取任何有效措施进行自拆。鉴于以上事实，并根据我司规划调整的要求、贵我双方签订的土地使用权租赁协议书之相关约定，我公司现正式通知贵司如下：1、自2014年9月27日起，正式终止贵我双方于2009年10月23日签订的土地使用权租赁协议书及补充协议的履行，解除合同关系；2、自2014年9月28日起，对贵司的上述经营场所进行正式停水、停电，并请贵司提前做好相关准备。
2014年10月23日，无锡市规划局向无锡市惠山经济发展总公司发放惠山区全民健身中心建设用地规划许可证，用地位置金惠路以北、惠山大道以西，建设用地面积约52744平方米。��审法院认定涉案土地的用地规划尚未变更不当，本院予以纠正。
2014年11月10日，无锡市规划局向无锡市惠山经济发展总公司发放惠山区全民健身中心建设工程规划许可证，建设位置金惠路以北、惠山大道以西，建设规模30958平方米。
2014年11月18日，无锡市规划局网站上刊登《惠山区全民健身中心奠基》一文，载明，近期惠山区全民健身中心奠基正式开工。
2015年2月10日，无锡市惠山经济发展总公司取得惠山区全民健身中心房建工程建筑工程施工许可证，建设地址金惠路以北、惠山大道以西，建设规模30958平方米。
齐典公司针对涉案建筑物及附属设施以评估时点2015年5月12日作出的估价结果为668.06万元，其中包含：房屋评估总价531.23万元、办公楼��饰估算价101.58万元、室外附属物评估总价35.25万元。房屋评估总价中包含前期费用、建筑安装工程费用、管理费用、利息、税金、利润。
以上事实有土地使用权租赁协议、无锡市惠山区发展和改革局关于惠山区全民健身中心工程立项（项目建议书）的批复、会议纪要、关于合同解除的通知函、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、齐典公司出具的估价报告及说明等证据予以证实。
本院审理过程中，鉴定人到庭接受双方质询称，1、涉案建筑物残值采用成本法进行评估，估算重新建造全新的估价对象所需的成本，以及正常的开发利润，再结合成新率计算出估价对象的成新价格。重新建造的成本减去折旧，基本上成新率约为85%，成新率是根据年代及现场勘查综合考虑的，没有���虑土地出让剩余年限，也无法根据剩余租赁年限对建筑物的剩余价值进行评估，只对建筑物的耐用年限进行了考虑，考虑的耐用年限为40-60年。2、假定租赁期约定是十年，到期后房屋拆除，则与本案相比，估价方法是一致的，但结果可能不一样，因为年限问题，价值不确定。3、评估方法中没有平均年限法，只有年限法和直线法，年限法是根据建筑物的经济寿命有效经过年数，或剩余经济寿命，来计算建筑物折旧。直线法是假设建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
二审中，高力公司明确表示同意按照涉案4S店土建、安装两项费用评估原值为基数，按租赁协议第十一条第2款第一项约定的补偿方式，向泓通公司、雪斓公司支付相应的补偿款。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
经各方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：一、高力公司是否存在违约解除合同的行为。二、如高力公司存在违约解除合同的行为则违约金数额应当如何确定；如高力公司不存在违约解除合同的行为则是否应对雪斓公司进行补偿及补偿数额应当如何确定。
一、关于高力公司是否存在违约解除合同的行为问题。
本院认为，高力公司主张因公司规划调整故其有权单方解除租赁合同的理由符合事实和合同约定。首先，涉案土地的规划已经发生变更。自2014年6月起，惠山区全民健身中心工程即在办理立项批复、选址意见批前公示、核发选址意见书、发布招投标公告等手续，并于2014年10月23日取得建设用地规划许可证，涉案4S店即在该建设用地范围内。可见，自2014年6月起涉案地块即在逐步办理规划变更事宜。其次，涉案地块规划符合合同约定的因高力公司规划原因而调整的情形。会议纪要内容表明高力公司是整体地块规划调整的申请方。二审中，高力公司确认涉案合同解除的根本原因在于规划调整，泓通公司、雪斓公司亦认可本案纠纷的引发系由于高力公司的规划调整所导致，故涉案地块的规划系因高力公司规划原因而调整。再次，高力公司向雪斓公司发出的关于合同解除的通知函中亦明确载明合同解除包含高力公司规划调整的原因，而依据租赁协议第十一条第2款第一项及补充协议的约定，高力公司因规划调整的原因可以提前终止协议，仅需对雪斓公司的建筑物按残值进行补偿。泓通公司、雪斓公司主张双方合同没有约定解除条件的理由不能成立。本案中，涉案土地的规划确因高力公司规划调整原因发生变更，高力公司有权依据上述合同约定解除双方的租赁协议及补充协议，上述协议自关于合同解除的通知函到达雪斓公司之日即2014年9月27日解除。高力公司解除合同及在合同解除后对雪斓公司4S店部分建筑进行拆除的行为，并不构成违约，一审认定高力公司应承担违约责任不当，本院予以纠正。关于高力公司主张雪斓公司未取得涉案建筑物合法建造手续、国家因公共利益需要收回涉案土地以及因国家政策调整而解除租赁合同的问题。本院认为，雪斓公司作为承租方已经按时履行了支付租金的主要义务。高力公司未能举证证明雪斓公司在临时规划许可证到期后未办理延期手续，导致其权益受到严重损害且合同目的不能实现。此外，高力公司于2014年9月27日向雪斓公司发出的关于合同解除的通知函中亦未将国家收回涉案土地使用权或国家政策调整作为解除合同的理由，现高力公司以上述理由主张单方解除租赁合同依据不足，该主张不能成立。
二、高力公司是否应对雪斓公司予以补偿及补偿数额应当如何确定的问题。
本院认为，第一，如前所述，涉案合同因高力公司规划调整而解除，依据租赁协议第十一条第2款第一项及补充协议的约定，高力公司以其规划原因解除合同的，应当按照该条款约定的价格对雪斓公司建筑物残值进行补偿，即建筑物的折旧年限同协议租赁期，仅计算土建安装费用且需在建设期间由双方确认的审计公司审计作为以后4S店原值的确认依据，否则视为雪斓公司放弃该权益。
第二，关于齐典公司在一审中对涉案地上建筑物和辅助设施残值的估价668.06万元能否作为补偿依据的问题。二审庭审中，鉴定人员接受质询时称，该估价是按照建筑物耐用年限40至60年计算折旧，如按照租赁期十年且到期拆除建筑物的标准，估价结果会有差别。本案中，双方租赁协议约定土地出租期限为十年，如双方未协商一致，期满后不再续签协议，泓通公司、雪斓公司应当拆除建筑物并将土地恢复原状或腾空后交付高力公司。依据上述约定，涉案土地的租赁期限仍应认定为十年。一审估价结果未考虑合同约定的租赁期限，且估价结果中包含了装饰费用及管理费用、利息、税金、利润等，超出了双方合同约定的补偿范围，故该估价结果不能作为确定高力公司补偿数额的依据。
第三，涉案4S店建设时双方并未共同确认审计公司对建筑物的土建安装费用进行审计据以确认4S店的原值，依据合同约定应视为雪斓公司放弃该权益。鉴于二审中高力公司明确同意按照涉案4S店土建、安装两项费用的评估原值为基数计算补偿数额，系对其自身���利的处分，并不违反法律规定，且该评估原值系以2015年5月12日为评估时点计算得出，并不损害雪斓公司的权益，故本院予以认可。双方租赁协议于2014年9月27日解除，剩余租赁期为5年3个月零4天，结合剩余租赁期占全部租赁期的比例，参照齐典公司评估的涉案4S店建筑物土建、安装两项费用共计470.57万元计算，高力公司应当给予雪斓公司补偿费用247.59万元。
第四，关于变电箱残值的问题。双方补充协议明确约定了高压配电间的折旧年限为二十年，如由于土地租赁期提前解除，则高压配电间22.5万元建设费用按二十年的折旧年限比例给予雪斓公司返还。按照该约定及实际使用年限，雪斓公司主张返还16.75万元未超出合理范围，一审法院予以支持，并无不当。电缆残值双方确认为5万元且约定由泓通公司及雪斓公司自行拆除并收回，一审法院予以确认正确。
综上，因二审中出现了新的证据，一审法院关于高力公司解除合同构成违约及高力公司赔偿数额等事实认定错误，本院予以纠正。高力公司应当支付泓通公司、雪斓公司补偿款269.34万元（247.59万元+16.75万元+5万元=269.34万元），泓通公司、雪斓公司应当腾空建筑物内的物品，迁出涉案土地，并将地上建筑、辅助设施、相应的装修及水电系统移交给高力公司，但高压配电所涉电缆由泓通公司、雪斓公司自行拆除并收回。因此，高力公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民初字第0127号民事判决；
二、无锡高力国际汽车博览城���限公司与无锡泓通汽车销售服务有限公司签订的土地使用权租赁协议及无锡高力国际汽车博览城有限公司、无锡泓通汽车销售服务有限公司、无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司签订的土地使用权租赁补充协议于2014年9月27日解除；
三、无锡高力国际汽车博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司支付补偿款269.34万元；
四、无锡泓通汽车销售服务有限公司、无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内迁出土地使用权租赁协议约定的土地范围，自行拆除高压配电所涉电缆，并将地上建筑、辅助设施、相应的装修及水电系统（除上述电缆外）移交给无锡高力国际汽车博览城有限公司；
五、驳回无���泓通汽车销售服务有限公司、无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费110455.87元、证据保全费30元、测绘费12802元、鉴定费40250元，共计163537.87元，由无锡泓通汽车销售服务有限公司、无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司负担133717.33元，无锡高力国际汽车博览城有限公司负担29820.54元。二审案件受理费110455.87元，由无锡泓通汽车销售服务有限公司、无锡泓通雪斓汽车销售服务有限公司负担90314.64元，由无锡高力国际汽车博览城有限公司负担20141.23元。
本判决为终审判决。
审判长 高 洪
审判员 秦岸东
审判员 陈 丽
二〇一六年十二月九日
书记员 万丹丹