贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔0302民初7095号
原告：遵义市农资（集团）日杂有限责任公司，住所地
贵州省遵义市红花岗区丁字口，统一社会信用代码915203002147607939。
法定代表人：石帮强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗兴太，贵州舸林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张敏，贵州舸林律师事务所实习律师。
被告：遵义中祥房地产开发有限公司，住所地贵州省遵
义市红花岗区内环路245号1幢3号。
法定代表人：张守富。
原告遵义市农资（集团）日杂有限责任公司（以下简称农资公司）与被告遵义中祥房地产开发有限公司（以下简称中祥公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告农资公司委托诉讼代理人罗兴太、张敏、被告中祥公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
遵义市农资（集团）日杂有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告交付其开发的遵义市内环路赖壳山商住楼拆迁还房一层临内环路和临南面消防通道营业房建筑面积800平方米、地下室建筑面积2700平方米、二层还房建筑面积1500平方米、三层还房面积1500平方米；2、请求法院判决被告赔偿原告违约金100万元；3、请求法院判决被告支付原告拆迁周转过渡费60万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年9月20日，原告（变更前为遵义地区农资日杂公司）与重庆地永房地产开发有限公司（以下简称地永公司）签订《拆迁还房合同书》，合同约定地永公司对原告位于遵义市赖壳山农资日杂公司仓库地块进行拆迁改造，约定还房为建筑面积6500平方米，其中一层临内环路和临南面消防通道营业房建筑面积800平方米、地下室（负二层）建筑面积2700平方米、二层还建筑面积1500平方米、三层还房面积1500平方米。拆迁过渡周转期为3年，即从2010年7月1日起计算，周转过渡费为每年30万元，同时，还约定若一方违约，违约方应支付守约方违约金100万元。合同还对其实事项进行了详细约定。合同签订后，原告依约将房屋交予地永公司拆迁。地永公司开发的商住楼现已完工并基本销售结束，但被告至今迟迟未将合同约定的还房交予原告。2011年7月21日，地永公司和被告中祥公司共同向原告发《协议补充函件》，函告原告将地永公司与原告签订的《拆迁还房合同书》约定的权利义务转让给被告中祥公司。至此，地永公司应履行的合同义务转为由被告中祥公司履行。综上，由于被告中祥公司迟迟不履行双方签订的拆迁还房合同内容，导致被告应还房屋不能及时交付原告，且尚欠原告周转过渡费60万元，为维护原告合法权益，特诉至法院请求支持原告诉请。
中祥公司辩称，应归还原告的还房已经还得差不多了，2012年房屋建成后，二、三层每一层还了原告1500平方米多点，多的24.62平方米我们约定作为补负二层停车场的面积；负二层的还房面积不足约定的2700平方米，是由于下基础时到2米多时盐业公司不准挖，便退了2.4米，负二层的面积总共只有3400多平方米，已经还的面积约2500平方米；一楼的我们是按曲线划分的，约定一层1500平方米，分800平方米给原告，但建成后的一楼含有电梯井和通道，整层面积实际面积只有1000多平方米，已还原告的门面面积为400多平方米，我们预留了14号门面208平方米的面积作为找补，我同意按800和700的原比例缩小，将一楼门面用来找补的14号营业房划部分给原告。由此，我方义务已履行完毕，不应当承担违约金100万元和过渡费。综上，恳请驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2010年9月20日，甲方遵义地区农资日杂公司（现更名为遵义市农资（集团）日杂有限责任公司）与乙方重庆市地永房地产开发有限公司签订《拆迁还房合同书》，约定乙方拆除甲方赖壳山仓库土地面积5295.1平方米，该土地上有砖混结构营业房、办公室、简易砖木结构房屋，共计建筑面积5027平方米。乙方就地建设还甲方验收合格的房屋建筑面积6500平方米（含公摊面积）。其中还房：一层临内环路和临南面消防通道营业房建筑面积800平方米、地下室（负二层）建筑面积2700平方米；二层还房建筑面积约1500平方米、三层还房建筑面积约1500平方米。如因规划等原因造成二、三层商业房屋的建筑面积若大于1500平方米多余部分归乙方所有，若小于1500平方米余下部分则从地下室中弥补该面积。双方还约定还房时间从乙方挂牌成功并甲方把施工场地交付乙方次日起三年内，超期过渡费以每年肆拾万元计算周转过渡费，并可追究违约责任。双方另对其他事项及违约责任进行了约定。该合同经双方法定代表人签字并盖章。双方还口头约定原告农资公司享有一层含公摊建筑面积800平方米营业房，被告中祥公司享有一层含公摊建筑面积700平方米营业房。2011年7月21日，重庆地永房地产开发有限公司与被告中祥公司向原告农资公司出具《协议补充函件》，说明因遵义市人民政府要求外地开企业来遵必须在本地重新注册房地产开发企业，重庆地永房地产开发有限公司在取得农资公司仓库地块的土地权属后新注册了遵义中祥房地产开发有限公司，遵义市内环赖壳山农资公司仓库地块的开发建设和拆迁主体变为遵义中祥房地产开发有限公司，双方签订的《拆迁还房合同书》的实际执行者即变为遵义中祥房地产开发有限公司，《拆迁还房合同书》的相关权利义务由遵义中祥房地产开发有限公司承接并享有。在约定还房期限内，被告中祥公司将遵义市红花岗区内环路遵义中祥苑一层1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-15号营业房（含公摊建筑面积共计451.88平方米）、二层含公摊建筑面积1524.62平方米（整层）、三层含公摊建筑面积1524.62平方米（整层）及负二层设备房一侧约2300平方米（不含设备房面积）交给原告农资公司实际使用，并约定预留1-14号营业房（208.03平方米）就已还一层营业房不足部分进行补差。现原告以被告未按约履行合同义务为由诉来本院。
庭审中，双方均认可二、三层的还房面积各超出原应还面积24.62平方米，并可计入负二层还房面积，另一层营业房面积以现有商业面积1135.6平方米按原约定800平方米：700平方米的比例予以分配（除已分配营业房外，原告应享有1-14号营业房中154平方米，被告应享有1-14号营业房中54平方米），但原告以其实际所得营业房过少及负二层所还面积不足，要求被告以其享有14号营业房部分54平方米作补偿及补足负二层300平方米，双方由此未达成一致意见。
另查明，遵义市红花岗区内环路遵义中祥苑于2013年6月18日竣工验收后已办理相关验收备案手续，但产权手续尚未办理。遵义市城乡规划局于2015年12月7日发放建设工程竣工规划认可证，反映实测遵义市红花岗区内环路遵义中祥苑负二层总面积3462.4平方米（车库面积3141.1平方米，设备用房面积321.3平方米）一层总面积1486.1平方米（商业面积1135.6平方米，住宅入户大厅面积264.1平方米，车库面积86.4平方米）、二层办公用房面积1490平方米、三层办公用房面积1490平方米。
审理中，原告农资公司申请对被告中祥公司开发的遵义市内环路赖壳山商住楼负二层-2-2号1017.53平方米、第一层1-14号208.99平方米的房屋进行查封。本院于2017年9月18日依(2017)黔0302民初7095号民事裁定书查封了被告中祥公司上述房屋。
本院认为，原告农资公司与重庆市地永房地产开发有限公司签订的《拆迁还房合同书》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同，对双方具有法律约束力。在重庆市地永房地产开发有限公司及被告中祥公司向原告农资公司出具《协议补充函件》后，被告中祥公司作为重庆市地永房地产开发有限公司在《拆迁还房合同书》中权利义务的承接人应继续履行合同未尽事宜。现原告以被告未履行合同为由诉来本院，请求被告交付还房6500平方米、承担违约责任并支付过渡费。通过庭审查明，本案双方就被告已交付的还房事实不持异议，则本院对于被告中祥公司已履行的还房义务及还房面积予以确认。现双方争议焦点在于预留的14号营业房中被告享有的54平方米是否应作为给原告的补偿及负二层是否再分配300平方米给原告。关于原告农资公司分得一层营业房建筑面积从原约定800平方米减至现在605.65平方米，主要是由于双方在约定时未考虑建筑物一层需设立住宅用户的入户大厅等公共区域，以致双方实际取得的商业面积整体缩小，为此，双方按原比例进行划分的方案可以体现双方的合约本意，但因占地达264平方米的住宅入户大厅与原告使用区域关联较小，故商业面积减少给原告造成了较大的损失，被告应给予一定的补偿。同时，1-14号营业房是原、被告双方在还房之初即预留作还房补差所用，在双方认可原告享有其中154平方米的情况下，将该营业房剩余面积用作补偿也具有可行性，为此，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，对原告这一请求，本院予以支持，被告中祥公司应将位于遵义市红花岗区内环路遵义中祥苑1-14号营业房（208.03㎡）整体补充交付给原告。对于原告主张被告再补负二层300平方米面积的请求，现双方的分歧在于负二层的设备房321平方米是否应计入还房面积的问题，考虑双方约定还房面积是包含公摊面积的，但原告认可的已还面积未计公摊，而该负二层面积系整体面积，无法就部分还房的公摊面积进行明确并精准划分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，原告的这一请求于事实上不能履行，加之原告已取得含设备房一侧并实际使用，是双方实地测量划分的结果，应视为原告认可被告已按约交付负二层的还房面积，故原告这一请求本院不予支持。对于原告请求被告承担违约责任并支付过渡费的主张，由于被告就合同主要义务进行履行的情况不存在违约，故原告主张被告承担违约责任及过渡费的理由不能成立，其这一请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：
一、被告遵义中祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区内环路遵义中祥苑1-14号营业房（208.03㎡）补充交付给原告遵义市农资（集团）日杂有限责任公司。
二、驳回原告遵义市农资（集团）日杂有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费19200元，保全费5000元，公告费200元，共计24400元，由原告遵义市农资（集团）日杂有限责任公司负担14400元，被告中祥公司负担10000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。
审 判 长 周安应
审 判 员 莫红梅
人民陪审员 王成忠
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 吴乾平