吉林省东辽县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东辽民重字第12号
原告：刘迪生。
原告：李永芝。
委托代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。
被告：张永明。
被告：张长华。
委托代理人：毕超，吉林毕超律师事务所律师。
原告刘迪生、李永芝诉被告张永明、张长华买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日作出（2015）东辽民初字第293号民事判决，被告张永明、张长华不服提出上诉，辽源市中级人民法院于2015年8月20日作出（2015）辽民一终字第255号民事裁定，以认定基本事实不清证据不足，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告刘迪生、委托诉讼代理人毕精华、被告张长华及委托代理人毕超到庭参加诉讼，原告李永芝、被告张永明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘迪生、李永芝诉称，原、被告是邻居关系，被告一家经营加油站。2014年7月21日和2014年7月23日，原、被告双方签订《买卖房屋转让合同》及《补充土地面积转让协议》，约定被告购买原告所有的位于东辽县凌云乡文官村七组一、二层住宅房屋及土地使用权，价款共计900，000元，违约责任为违约金400，000元。原告按合同约定履行了义务，将房屋、土地使用权及相应证照都交付给被告，并多次催促被告办理过户手续，被告却违反约定，只给付了500，000元转让款，之后一直以没有约定过户期限、没有办理过户为由拒绝给付余款。2014年年末，原告发现被告在没有通知原告、也没有报经相关部门允许的情况下，私自将原告出售给被告的房屋拆除，导致产权证过户已经无法实现。故原告起诉到法院，要求判决被告给付原告房屋、土地转让款400，000元及违约金400，000元，并承担诉讼费用。
被告张永明未答辩。
被告张长华辩称，第一，原被告双方于2014年7月21日订立的《买卖房屋转让合同》转让房屋及边框四至。被告拒付尾欠款350000元的原因不是未能办理产权变更登记，拆除房屋时未通知原告，而是流转给被告的相关土地使用权未有效转让给被告；第二，根据双方订立的《买卖房屋转让合同》第四条及第三条约定，原告向被告有效转让边框四至内的土地使用权后，被告才负有支付尾款350000元的义务。因此，被告拒绝支付尾欠款350000元完全合法；第三，原告对转让给被告的土地并不享有土地使用权或承包经营权，因此无权转让。原告以合法转让土地使用权的形式，达成了骗取答辩人财产的目的。同时也严重侵害了凌云乡文官村七组广大村民的公共利益。即使当事人不主张合同无效，人民法院也应依法判决无效，并依法要求相关当事人返还因无效合同取得的财产。由于原告两层房屋的价值也就值45万元，被告已支付原告50万元，因此原告应返还被告5万元。
为证实诉讼主张，原、被告均向法庭提交了证据，双方当事人当庭举证、质证如下：
一、原告举证：
1、买卖房屋转让合同书，证明双方在2014年7月21日签订房屋买卖合同，原告将其所有的位于文官村七组的一、二层住宅卖给被告，建筑面积208平方米，价款是85万元，并约定违约金是30万元。
2、补充土地面积协议书，证明双方在2014年7月23日签订补充土地面积转让协议，约定原告将其享有使用权的土地面积，只允许转让给被告，价款不超过5万元，并约定违约金10万元。
3、个人住宅用地审批表一组共五页，证明原告已经约定将该住宅208平方米及相应的批准建筑面积206平方米的土地使用权，包括相应的边框四至交付给了被告。土地审批表是复印至国土部门，因为双方签订合同时，原告已将房屋产权证照及土地使用权证一并交付给被告，所以才去复印的审批表，证明原告转让的房屋证照齐全。
4、土地分界线合同书，证明被告所主张的土地发生争议的潘玉河，实际上在2014年5月31日即与原告签订土地分界线合同，原告转让的房屋，四至界线与潘玉河不存在纠纷。
5、现场照片4张，证明原告已经依约将房屋及土地交付给了被告，被告已经将原告的房屋拆除，扩建加油站。
6、欠条及欠据各一份，证明原告的女儿在长春购买房屋，原告向他人借款38万元，并给付了利息152，000.00元。
被告质证意见：
1、第一份证据真实性无异议，但是证明的内容不能同意原告的意见，根据合同的第一条和第二条的内容可以确定，85万元不仅是包括一、二层楼的面积，还包括边框四至内的土地使用权，正是由于原告没有将边框四至的使用权交给被告，所以才导致被告没有支付余款35万元。
2、第二份证据，补充协议与本案无关，协议当中约定的土地与第一份协议的土地面积不是一块土地。此协议没有实际履行。
3、第三份证据，有异议，个人住宅用地审批表不能证明原告已经取得审批表上所记载的土地使用权，原因是土地使用权的取得应该以土地部门发放的土地使用证为准。
4、第4份证据，有异议，分界线合同恰恰证明了，没有履行2014年7月21日所订立的买卖房屋转让合同，分界线的土地使用范围，侵犯了7月21日约定的边框内的土地，所以，这份证明不能证明原告履行的义务，相反，证明原告没有履行合同义务。
5、第5份证据，照片只能证明目前的土地使用现状，不能证明，原告已经依法将土地使用权转让给了被告。
6、第6份证据，不能证明其具有真实性，不能排除是原告捏造的，欠条上和借据上都出现了不同的笔书写的，二份证与本案没任何关系。
二、被告举证：
1、书证三份：（1）文官村2015年5月13日出的证明一份；（2）梁志华、焦德世出的证明一份；（3）李雪芳和梁志华出的证明一份，证明原告不具有双方在2014年7月21日合同中约定的，转让给被告的边框四至内的土地使用权，原告不具有，也无权对这块土地使用权进行转让。
2、李永军、颜世平与张金在2014年8月16日订立的买卖房屋转让合同一份。证明原告出售给被告的二层房屋价值45万元，原因是尽管合同不是本案的原告与被告签的，但是由于这份合同出售的房屋的座落位置以及面积包括买卖的时间，都与原告出售给被告的二层房屋极端接近，及其相似，因此在价格上有一定的参考作用。
原告质证意见：
1、第一份证据，对文官村委会的法人证言有异议，该证据不能证明原告对该地块的集体土地没有使用权，从该证明的备注中已经明确了没有找到承包的书面材料。对另两份证人证言均有异议，证人应当出庭作证，接受双方当事人的质询，并且该证明明显是先书写，后由两位证人同时在一份证明上签字，明显是不真实的
2、第二份证据，对真实性无异议，对被告所证明的问题有异议，该房屋购买人张金，张金是被告人张长华的丈夫，该合同的购买价款与本案没有关联性。该合同的出具人，为本案的被告，合同约定的边框四至也与本案合同涉及的内容基本一致，可以证明依据交易习惯，房屋占用的土地使用权与边框四至不是一个法律概念。
以上证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院按照法定程序，全面、客观地审核认定，对能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，本院予以采信，并作为认定案件事实的根据。
本院根据上述有效证据认定以下事实：
二原告是夫妻关系，二被告是母子关系。二原告在东辽县凌云乡文官村七组原有房屋、土地，二被告在此地经营诚信加油站，二原告的房屋、土地与二被告经营的加油站相邻。2014年7月21日，二原告与二被告（被告张长华是被告张永明的代理人）签定《买卖房屋转让合同》，合同约定：一、二原告（甲方、卖方）将坐落在东辽县凌云乡文官村七组的一层、二层住宅房屋及附属物出卖给被告（乙方、买方）。二、总价款850，000元。三、被告在签定合同时支付定金300，000元，后续款项以收据为准，尾款待房屋产权证过户到被告名下时一次性付清，办理产权证过户手续产生税费由被告承担，原告提供资料。四、被告将第二笔款200，000元交付原告时，此房屋产权归被告所有，该房屋占用范围内土地使用权同时转让，并到当地公证部门公证生效，公证费由原告承担，出卖的房屋如存在产权纠纷，由原告承担全部责任……六、本合同自签定之日起，原、被告双方应严格履行，如有一方违约，将付给对方违约金300，000元。2014年7月23日，原告刘迪生与被告张永明签定《补充土地面积转让协议书》，协议约定：……二、此土地面积为刘迪生所有，但不允许刘迪生转卖、赠与其他人，只能转让给张永明，其他人等无权享用和收买。三、本协议自签定之日起，原告（甲方）与被告（乙方）双方应严格履行，如有一方违约，将付给对方违约金100，000元。四、原、被告双方再协商买卖此土地面积时，价格不超过50，000元。因为前期房屋转让合同中已在总价款中减掉30，000元。原、被告双方签定以上两份合同后，二被告已付二原告购房款500，000元，二原告已将房屋、土地使用权及相关证照交付二被告，双方尚未办理产权变更登记。二被告接收房屋与土地使用权后，因加油站扩大面积，已将购买二原告的房屋拆除。二被告现欠二原告购房款350，000元。
本院认为，二原告与二被告签订《买卖房屋转让合同》是双方的真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务。但本案中，原、被告签订的《买卖房屋转让合同》中约定的土地四至与土地使用权证记载的土地四至不一致。在原、被告签订合同的过程中，被告明知土地使用权证所记载的土地四至，应当认定该《买卖房屋转让合同》所转让土地的四至系根据土地使用权证所确定。在诉讼过程中，被告也未提出证据证明《买卖房屋转让合同》中约定的土地超出土地使用权证记载的土地的实际价值，故该合同确定的交易价格850000元应为该房屋及土地使用权证记载的土地使用权的价值。被告应向原告给付所欠购房款350000元。原、被告在签订合同时，将土地使用权证以外的土地使用权进行了约定，该约定不符合法律规定，原、被告在签订合同时均存在过错，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，违背公平正义原则，本院不予支持。法律规定，土地为国家所有或农村集体所有，不允许买卖。原、被告签定的《补充土地面积转让协议书》，双方约定该土地面积“只能转让给张永明”，“双方再协商买卖此土地面积时，价格不超过50，000元”，该协议未能明确表述该土地是买卖还是转让，且对买卖或转让价格只约定“不超过50，000元”，没有约定具体金额。双方协议若是买卖土地，违反法律规定，该协议无效；若是转让土地，亦应在依照法律法规办理相关登记后，才能具有法律效力。原告未能提供有效证据证明该土地是转让关系并已办理相关登记具有法律效力，因此，原告据此协议约定主张被告给付转让土地款50，000元及违约金100，000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告张永明给付原告刘迪生、李永芝购房款350000元。此款于本判决书发生法律效力后立即交付执行。
二、驳回原告刘迪生、李永芝其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由被告张永明负担6550元，原告刘迪生、李永芝负担5250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 王洪波
人民陪审员 姜 月
人民陪审员 管智慧
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 杜晓娟