上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第37826号
原告舒达安，男，1955年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人邬福刚，男，住上海市浦东新区。被告上海永团房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郭士清，总经理。第三人上海永团投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人蒋树坤，董事长。原告舒达安诉被告上海永团房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月25日公开开庭进行了审理，后追加第三人上海永团投资管理有限公司，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告舒达安及其委托代理人邬福刚、被告上海永团房地产开发有限公司法定代表人郭士清到庭参加了诉讼，第三人上海永团投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告舒达安诉称，2004年初，被告在浦东新区大团镇永晖路筹建商品房，原告于同年4月至被告售楼处，商定了购买被告开发的永晖路XXX弄XXX号房屋，该房屋建筑面积为70.65平方米，每平方米单价人民币(以下币种相同)4,380元，总房价309,447元。原告于4月20日支付被告购房定金10万元，被告出具定金收据。此后原告又于2007年2月6日支付购房款2万元，同年5月21日支付5万元，10月18日支付2万元，合计支付购房款(含定金)19万元。付款时原告提出签订购房合同，被告推说暂无合同并承诺日后签订。此后原告又曾多次向售楼处人员提出签订商品房买卖合同，而被告以各种理由推脱。后原告得知上述房屋被告以每平方米单价6,500元的价格售卖给了案外人江某某，但此时被告售楼处已人去楼空，被告法定代表人因涉刑事案件羁押。2013年原告与被告取得联系，要求返还购房款并赔偿原告经济损失，被告以没资金为由拖延退款。被告的行为已构成一房二卖，主观违约恶意。诉请判令：1、被告返还原告购房款19万元；2、被告支付已付购房款的利息损失，按中国人民银行同期存款利率计算，其中10万元购房款自2004年4月20日起，2万元购房款自2007年2月6日起，5万元购房款自2007年5月21日起，2万元购房款自2007年10月18日起，分别计算至本判决生效之日止；3、被告支付原告违约赔偿金19万元。被告上海永团房地产开发有限公司辩称，原、被告在2004年4月20日签订预定期房证明单，约定了房屋位置、面积、单价及总价如原告陈述。原告于2004年4月20日支付购房定金10万元。被告在2005年10月25日办理大产证后，销售人员通知原告来签订商品房出售合同和办理交房手续，但事后原告仅在2007年分三次支付9万元，合计支付19万元。2008年、2009年被告多次催促原告签订合同并支付剩余房款119,447元而未果，故被告将该套房屋另行出售给了其他人。2014年5月25日，原、被告协调将原告的购买房屋调至永晖路XXX弄XXX号(面积39.49平方米)和永晖路XXX弄XXX-
XXX号(面积39.49平方米)，系楼上楼下二间，与原购房屋超出面积部分不增加房价，总房价仍按309,447元计算，已付款19万元，未付款119,447元分二次支付，如支付不出用空调抵房款。同日，原告与第三人签订《永团消费品综合市场委托经营管理协议》，原告将前述二套房屋委托第三人经营管理，委托期限自2014年3月1日起至2025年8月30日止。此后被告数次催讨剩余房款，原告找各种理由要求退房。被告认为双方已协商处理了购房事宜，故不同意原告的诉请。经审理查明，2004年初，原告欲购买被告开发的浦东新区大团镇永晖路XXX弄XXX号商铺，商定单价4,380元，房屋总价309,447元。2004年4月20日，被告出具收据一份，载明缴款人舒达安，收款方式现金，金额10万元，收款事由为购永晖路198(76)弄71号定金。2007年2月6日、5月21日、10月18日，被告又分别出具收据三份，记载收舒达安购永晖路XXX弄XXX号房款2万元、5万元、2万元。2010年11月10日，大团镇永晖路XXX弄XXX号商铺产权人登记至案外人江某某等人名下。2014年5月25日，原告与被告法定代表人郭士清签订协议一份，内容为：1、原订永晖路XXX弄XXX号，调到永晖路XXX弄XXX号，面积39.49平方米，和永晖路XXX弄XXX-
XXX号，面积39.49平方米，楼上楼下两间房子；2、价格原订房款总价309,447元，已付19万元，缺119,447元，协商如下：分二次付款，如付不出用空调来抵房款。2014年5月25日，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《永团消费品综合市场委托经营管理协议》一份，约定甲方将其购买的“永团消费品综合市场”商铺委托乙方经营管理，商铺位于浦东新区大团镇永晖路XXX弄XXX号、54-23室，建筑面积78.98平方米。委托经营期限自2014年3月1日起至2025年8月30日止(2014年3月1日至2015年8月30日为免租期)。协议另对其他事项作了约定。另查明，被告名下的大团镇永晖路76弄房地产登记权证上未记载有104号、54-23号房屋。2015年3月，原告通过微信与被告法定代表人联系，原告询问“什么时候处理好事情”，被告在微信中称“等房子卖出去，给予结算”。2015年5月、8月，原告在微信中催促退还购房款，被告法定代表人在微信中称“等76弄104号楼上楼下销售出去后退房款”。审理中，原告称：2015年5月25日签订的协议与《永团消费品综合市场委托经营管理协议》是同时、同一地点签订的，被告与第三人在同一地点办公，原告签订调房协议时并不知晓永晖路XXX弄XXX号、54-23号(楼上楼下)没有产证，签订两份协议时拿了三套钥匙，当天给了第三人两套钥匙，原告拿一套。事后原告发现被告调换给原告的房屋实际是商场的消防通道加了二扇门，且大产证上没有记载，根本无法办理小产证，被告的行为明显带有欺诈，双方间签订的调房协议是无效的。签订协议三天后原告即向被告表示该房屋不要了，要求退还，被告法定代表人让原告将钥匙退还至第三人处，故原告已将永晖路XXX弄XXX号、54-23号二套房屋的钥匙应被告要求退还至第三人处。审理中，被告称：原告是在签订调房协议3-4个月后提出不要房屋的，签订协议时被告向原告告知过调换的房屋办不出小产证，签完调房协议后原告去了国外，到2015年1月回国后原告要求退房，签订调房协议时原告是向第三人拿取的钥匙，故被告让原告仍将房屋钥匙归还至第三人处，具体哪天归还记不清楚。被告另向本院提供了2003年11月被告出具给案外人的期房证明单、2006年2月10日的交房通知，证明被告当时向预订的商户都出具过期房证明单，发过交房通知，原告收到交房通知后未至被告处缴清房款，故被告将原告预订的房屋出售给了他人。经质证，原告称被告的期房通知单和交房通知都是发给案外人的，原告从未收到过交房通知。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的收据、协议、《永团消费品综合市场委托经营管理协议》、房地产登记信息、微信记录、照片等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告间对被告开发的位于浦东新区大团镇永晖路XXX弄XXX号房屋的买卖，已对标的物的坐落位置、面积、总价等内容达成口头约定，原告已向被告交付了定金以及部分购房款，双方间的买卖合同关系已经成立且已部分履行。被告称其在开发的房屋办理大产证后已通知原告签订买卖合同和办理交房手续，对此其并未提供证据加以证明，被告提交的其发送给案外人的交房通知不能证明其同时已向原告履行了通知的内容。被告将已经出售给原告的房屋又另行出卖给了案外人，致使原告不能实现前述房屋的买卖合同目的，被告的行为构成了违约。至于原、被告在2014年5月25日关于调换房屋的协议，由于涉及调换的永晖路XXX弄XXX号、54-23号属于无证建筑，标的物不具有合法性，该协议应认定无效。况且，从原、被告微信往来记录以及当事人的陈述反映，原告在了解到调换房屋的实际情况后，经被告同意已退还了房屋钥匙，并多次要求被告退还购房款。被告在回复中表示要待永晖路XXX弄XXX号房屋再行出售后予以退款。故双方间有关永晖路XXX弄XXX号房屋买卖的合同事实上已经解除，对于解除以后的退款事宜尚未协商一致。鉴于被告的违约行为，原告诉请要求被告退还已付购房款、赔偿利息损失，并要求被告承担已付购房款一倍的赔偿金，符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告上海永团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告舒达安购房款19万元；二、被告上海永团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告舒达安已付购房款利息损失，按中国人民银行同期存款利率为计算标准，以10万元为计算基数，自2004年4月20日起，以2万元为计算基数，自2007年2月6日起，以5万元为计算基数，自2007年5月21日起，以2万元为计算基数，自2007年10月18日起，分别计算至本判决生效之日止；三、被告上海永团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告舒达安赔偿金19万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,100元，减半收取计2,050元，由被告上海永团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年二月一日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条??具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。