西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第04754号
原告陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。
法定代表人胡弘，该公司董事长。
委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。
委托代理人竹敏，陕西华秦律师事务所律师。
被告乔娜，女，汉族，1980年12月3日出生，籍住陕西省神木县神木镇设计院家属楼*楼*单元*号，现住西安市高新区。
委托代理人董楠，陕西方强律师事务所律师。
原告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和公司）与被告乔娜商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地佳和公司的委托代理人刘伟，被告乔娜及其委托代理人董楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金地佳和公司诉称：2011年4月1日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11044894），约定被告购买原告开发的位于西安市××新区××北路北侧金地湖城大镜1号地第14幢2单元17层21701号房，总价款2076402元。合同第六条约定，被告以银行按揭方式付款，首期626402元，已于2011年4月1日前付清，余款1450000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，原告应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付被告使用。被告按约支付全部购房款，原告也按合同约定交付房屋。2015年3月16日，被告向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》，理由为《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起……”。被告发出《解除商品房买卖合同通知书》的行为不符合《合同法》第九十三条关于约定解除合同的规定，不产生解除合同的效力。现原告诉至法院，请求：1.确认《解除商品房买卖合同通知书》无效。2.本案诉讼费由被告承担。
被告乔娜辩称：一、被告乔娜委托陕西金镝律师事务所发送的《解除商品房买卖合同通知书》有效，符合双方的约定。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件：1.小区供水供电于交付日期投入使用；2.天燃气设施在交付后三个月投入使用；3.交付后第二个采暖期开始正常供暖；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按照中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。被告未收房的原因在原告，原告未充分通知，且涉案房屋于2015年8月3日才通过消防验收，根据合同第十一条关于交接的约定，原告将被告未收房的风险已经转移给被告。根据原告的陈述，天然气于2014年11月投入使用，暖气于2015年11月正常使用，原告已违反合同第十四条约定，被告在原告违约后积极维护自己的权益，向原告发出解除通知书及律师函，且原告已经收到。因此，解除合同通知书应当是有效的并且已经生效，原告请求确认被告发出的解除合同通知书无效的诉讼请求不符合双方合同的约定。请求法院驳回原告的上述诉讼请求。二、根据原、被告签订的合同，原告应当在2013年12月28日前交付房屋，但是直到现在被告仍未收到原告的收房通知，原告已经构成违约。根据双方签订的合同，原告逾期交房的，被告可以根据合同第九条第二项的约定解除合同，原告应当向被告全部已付款并支付违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年4月7日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11044894），约定被告购买原告开发的位于西安市××新区××北路北侧金地湖城大镜1号地第14幢2单元17层21701号房，总价款2076402元。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期626402元，已于2011年4月1日前付清，余款1450000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在约定的交房日前未按约定付清房款及其他费用，而出卖人仍愿履行合同时，出卖人有权拒绝交付且不承担违约责任，同时，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等费用自约定交付日起由买受人承担。买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务，合同项下商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等自合同约定交付之日起由买受人承担。房屋保修自交付期限届满之日开始计算。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.小区供水供电于交付日期投入使用；2.天然气设施在交付后三个月投入使用；交付后第二个采暖期开始正常供暖；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。合同签订后，原告依约向被告支付全部房价款。
原告主张涉案房屋已按合同约定进行四方验收，达到交付条件，并提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录显示工程竣工日期为2013年12月23日，验收结论有建设、施工、设计三个单位的盖章，综合验收结论为“经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格”。庭审中，原告主张其于2013年12月18日通过EMS、2013年12月20日通过报纸公告通知被告涉案房屋于2013年12月28日开始交付，并提交EMS寄件人联和《西安晚报》予以证明。对此，被告予以否认，辩称既未收到该EMS快件，也未看到该报纸公告，故至今未收房。经询，原告称涉案小区的水电于2013年12月28日达到使用条件，天然气于2014年11月达到使用条件，暖气于2015年11月达到使用条件。被告于2015年3月16日通过EMS向原告送达《解除商品房买卖合同通知书》和《律师函》，在信中称因涉案房屋的天然气设施和供暖未在合同约定的日期内达到使用条件，故依据合同第十四条的约定要求解除合同，并要求原告退还其已付购房款并承担利息。
经查，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案表。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《解除商品房买卖合同通知书》、《律师函》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同第八条约定，原告应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付被告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书”。本案中，原告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示涉案房屋仅经建设、施工、设计单位验收合格,没有勘察和监理单位验收合格的相关文件，不符合合同约定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。本案中，涉案房屋至今未取得《工程竣工验收备案表》，未达到法律规定的交付条件。综上，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。涉案房屋至今未既达到合同约定的交房条件，也未达到法律规定的交房条件，原告明显违约，原告的该违约行为致使被告不能实现合同目的，故被告向原告发函要求解除合同符合法律规定，原告要求确认被告《解除商品房买卖合同通知书》无效，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告陕西金地佳和置业有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
代理审判员 秦 冰
人民陪审员 马成功
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 谭 鑫
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