安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）含民三初字第00196号
原告：安徽省含山铝业铸造有限责任公司清算组，住所地：安徽省含山县。
负责人：何天才，该清算组组长。
委托代理人：张小燕，安徽吴楚律师事务所律师。
委托代理人:王云,该清算组成员。
被告：含山县新普木易家具有限责任公司，住所地安徽省含山县。
法定代表人：郭本枝，该公司总经理。
委托代理人：张进，安徽和瑞律师事务所律师。
原告安徽省含山铝业铸造有限责任公司清算组与被告含山县新普木易家具有限责任公司租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月17日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员成正林适用简易程序独任审判，并于2015年6月11日第一次公开开庭进行审理。因案情复杂，本院于2015年7月14日将本案转为普通程序进行审理，由审判员成正林担任审判长，与审判员杨辰、人民陪审员司盛木组成合议庭审理此案，并于2015年9月10日第二次公开开庭进行审理，原告安徽省含山铝业铸造有限责任公司清算组的委托代理人张小燕、王云、被告含山县新普木易家具有限责任公司及其委托代理人张进均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
安徽省含山铝业铸造有限责任公司清算组诉称：原、被告双方的租赁关系形成于2009年11月。2011年4月30日双方签订厂房租赁协议一份，约定原告将其名下所有的一幢厂房共10间出租给被告用于生产家具，租赁期限一年，自2011年5月1日至2012年4月30日，年租金25000元。同时约定原告若因改制需要及重大招商项目，被告需无条件让出，并不承担被告任何损失和费用。被告租赁该厂房后，在原告所有的场地自建钢构厂房200平方米和砖木结构房一间（面积14平方米），租赁到期后，双方没有续签合同，被告占用该房至今。租赁期间，被告一直没有足额交纳房租。现因原告停业多年,长期未年检,已被吊销营业执照,并已成立清算组。现面临改制，且被告的房租早以到期，原告急需收回以上房屋及场地，并于2013年3月30日向被告发出限于2013年4月30日前搬迁的通知。经与被告协商无果,特起诉至法院请求：1、依法判令终止原、被告双方租赁关系;2、判令被告立即返回原告一幢厂房，共10间（面积约为1400平方米），并承担逾期返还房屋期间的房租损失（按每月2083元计算，自2013年5月1日起算至交房之日止），算至2015年4月1日损失合计人民币47917元；3、拆除自建钢构厂房（面积200平方米）和自建砖木结构房一间（面积14平方米）；4、被告承担本案诉讼费用。
含山县新普木易家具有限责任公司辩称:一、原告的诉状不符合事实：1、原、被告租赁关系是2008年开始，目前的租赁关系是不定期租赁关系；2、在租赁期间本案被告在原告的场地内所建厂房及砖木结构房均征得了原告的同意；3、本案原告要求解除这种不定期租赁关系没有履行终止协议义务。综上，原告的诉请要求终止租赁关系及承担租赁费用没有法律依据。二、被告原告应当给被告相应的补偿来解决问题。
原告为证明其观点向法院提交如下证据:
1、企业基本信息登记表、含山县经济和信息化委员会文件两份,证明：原告的基本信息，企业状态为已被吊销；原安徽省含山铝业铸造有限责任公司已被吊销营业执照,现在已成立清算组,名称为安徽省含山铝业铸造有限责任公司清算组；共同证明原告的合法诉讼资格。
2、被告企业的基本信息一份,证明被告诉讼主体资格适格。
3、含山县国土资源局证明一份、含山县人民政府关于征用土地的批复一份、土地登记审批表一份、县拖配厂区域改造项目图一份。证明：原告对涉案土地的使用权；被告租赁原告的场地及自建房的位置图。
4、含山县人民政府关于同意含山县铝业公司改制方案的批复一份及改制方案一份，证明原告由于改制需要收回租赁的房屋。
5、租赁协议一份，证明被告租赁涉案场地房屋的事实；协议约定的租赁期限已过；合同约定原告因改制需要被告无条件让出，原告不承担任何损失。
6、照片三张，证明被告租赁原告厂房及自建房的现状。
被告针对原告证据综合质证如下:
对原告提交的证据1、2、4、6没有异议。对证据3质证意见为：国土资源局出具的证明于本案原告证明的目的不具有关联性，对其真实性没有异议，对合法性有异议。不能代替土地证，不是有效的土地权属证明；对含山县人民政府关于同意征用土地的批复一份及土地登记审批表一份的真实性没有异议，但不是原告主张租赁房有效的权属证明。对证据5的真实性没有异议，但这份租赁协议约定在2011年5月1日至2012年4月30日租期内如果企业改制，原告不承担任何损失。但是2013年后双方形成的是不定期租赁关系。2011年的协议不能约束现在的不定期租赁关系。
被告为证明其观点向法院提交证据如下:
1、被告的营业执照，证明被告的主体身份；企业未年检在停产状态，是因原告强行停水停电造成。
2、2008年11月27日厂房租赁协议。证明原、被告租赁厂房于2008年11月28日形成租赁关系；年租金为15000元；安徽省含山铝业铸造有限公司收取被告定金2000元。
3、2009年11月28日厂房租赁协议。证明被告承建的是安徽省含山铝业铸造有限公司的厂房；租期暂定一年，原告收取定金2000元；租期至2010年11月27日，年租金15000元。
4、2010年10月28日厂房租赁协议。证明签订主体也是被告与安徽省含山铝业铸造有限公司；原、被告不定期长期租赁，以一年一定形式，年租金15000元，租期至2011年11月27日；原告提供的证据与被告提供的证据时间有冲突。
5、2011年6月8日补偿协议书。证明合同订立主体也是被告与安徽省含山铝业铸造有限公司；本案的出租方认可被告公司所占用的场地、房屋、附属设施享有使用占用的事实。
6、2009年10月12日厂房维修协议。证明租赁期间，本案被告替所承租的房屋进行维修，维修的造价为36000元。
7、收款凭证，证明2012年12月18日由出租方收取被告的租金18146元。双方为不定期租赁关系。
8、含山县国土资源局于2009年3月31日出具的证明一份，证明该房产土地在2009年已经被含山土地收购储备中心收储。涉案原告所诉请的房产土地性质不明，请法庭结合相关证据查明。若该证据成立，关乎租赁合同效力问题的认定以及损失问题的认定。
原告对被告所举的证据质证如下：对证据1的三性没有异议。对证据2、3、4的三性没有异议，上述协议都证明如果原告需要改制，被告无条件让出，并不承担任何损失。对证据5的真实性没有异议，但是对于被告的证明目的有异议，内容不能证明被告的证明目的。补充协议是对2011年房屋租赁协议的补充，主要是关于被告承租房屋期间的管理义务所做的约定，不能证明被告占有的观点。对于证据6的真实性请法庭核实。且这份协议内容主要约定屋面维修的造价，这是内容的约定，双方有没有按照协议履行，被告没有举证证明。36000元主张与本案不具有关联性，不属于本案的审理范围。对证据7的真实性没有异议，只能证明被告于2012年12月18日付房租。但是交纳房租的期限没有载明。对证据8的三性均有异议被告方无法说明证据的来源以及证明是由国土资源局何人签署。即使是真实的，证明载明的内容不代表国土资源局对土地享有使用权。原告之前出具的关于土地的证据能证明原告对涉案土地享有使用权。原告有对被告主张收回涉案租赁房屋以及自建厂房的权利。请法庭就涉案土地使用权结合原告提供的证据综合认定。另外证明主体与公司名称不符，对此存在异议。
根据原告举证结合被告举证、质证,对原告的证据认证如下:
关于原告提交的证据1,被告对其没有异议,该证据均来源于国家行政机关,对该份证据的真实性、合法性予以认定,这组证据能够证明原告的身份及诉讼主体资格适格,对其关联性也予以认定。关于原告提交的证据2,该证据来源于国家行政机关，且被告对其没有异议，故对该份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。关于原告提交的证据3，该组证据均来源于国家行政机关,通过该组证据能够证明在双方签订协议之时涉案地块的土地使用权属于原告,对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。关于原告提交的证据4，该组证据来源于行政国家机关,内容是真实、合法的,对其证明目的予以认可。关于原告提交的证据5，系安徽省含山铝业铸造有限责任公司与被告法定代表人所签订，被告对其真实性没有异议，但该协议对现在的不定期租赁关系没有约束力。因为此后双方没有签订协议，故该协议对此后双方的不定期租赁关系具有约束力。故对原告的该份证据予以认定。关于原告提交的证据6，虽为复印件，但被告对其没有异议，故对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
根据被告举证结合原告的举证、质证,对被告证据认证如下:
被告提交的证据1，原告对其没有异议,该证据来源于国家行政机关,对该份证据的真实性、合法性予以认定,但并不能证明因原告强行停水停电导致被告停产未年检。对证据2、3、4，原告对这三份证据的三性不持异议，因此对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，这份证据佐证了被告占用原告厂房、附属设施及场地进行生产经营的事实。对证据6，被告并没有其他证据佐证该协议已经履行，且与本案不具有关联性，故本院不予采信。对证据7的真实性、合法性及关联性予以确认。对于证据8，该证据来源于国家行政机关,对该份证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定。
通过上述认证的证据，结合当事人的陈述，审理查明的事实为：2008年11月27日，安徽省含山铝业铸造有限责任公司作为甲方与作为乙方的含山县新普木易家具有限责任公司签订一份《生产厂房租赁协议》，该协议约定：一、乙方因生产需要租赁甲方厂房壹幢,面积600㎡用于生产家具，租赁期暂定壹年。二、租赁费为年租金壹万伍千元整，一次性付清，自2008年11月28日至2009年11月27日止。三、乙方预交定金贰仟元，租赁期满后定金退还乙方。四、如甲方因企业改制需要及重大招商项目,乙方将无条件让出,甲方不承担乙方任何损失及费用。但租赁期未满月份，按月退还乙方。五、乙方所需水、电自行解决。六、乙方租赁厂房后，需合法经营、安全生产，一切违法及意外事故均与甲方无关。并不得转租其他任何单位及个人。本协议一式两份,甲、乙双方各执一份。协议签订后,双方均按协议约定履行义务,被告在租赁的厂房内生产经营。租赁期满后，原安徽省含山铝业铸造有限责任公司与被告分别于2009年11月28日和2010年10月28日续签两份租赁协议。最后一份协议约定的租赁物为厂房一幢（共计10间），租赁期限自2010年11月28日至2011年11月27日止。2011年4月30日双方又重新签订一份《厂房租赁协议》，除第二项约定“租赁费为年租金贰万伍仟元整，一次性付清，自2011年5月1日起至2012年4月30日止”外，其余条款与均与前面协议一致。在双方约定的租赁期满后，双方并没有签订新的租赁协议。鉴于安徽省含山铝业铸造有限责任公司停产多年,长期未参加年检,企业营业执照已被原含山县工商局（现为含山县市场监督管理局）吊销,2013年5月16日,含山县经济和信息化委员会发文(含经信字(2013)37号)成立安徽省含山铝业铸造有限责任公司清算组。2013年8月23日,含山县人民政府发文【含政秘(2013)225号】同意含山县铝业公司(原拖配厂)改制方案,自改制方案批准后,安徽省含山铝业铸造有限责任公司即进行改制。被告自2011年5月1日起一直占用协议中的厂房，并自建了厂房。原告于2013年3月份左右发出通知要求被告搬出租赁的厂房。被告场地租赁费交至2013年4月30日。双方未能就被告返还租赁厂房事宜达成一致意见,以致成讼。
另查明,安徽省含山铝业铸造有限责任公司原名含山县拖配厂,涉案土地权属性质为国有土地。1994年6月26日，含山县人民政府以含政秘字（1994）第44号文件同意含山县拖配厂将涉案地块征用；2013年3月20日，含山县国土资源局以盘活存量土地为由向含山县人民政府请示收回原含山县拖配厂的国有存量建设用地，2013年4月29日，含山县城市建设投资有限公司通过竞拍竞得【2013】21号块国有建设用地（原拖配厂地块）使用权。本案在审理过程中，原告于2015年11月26日撤回请求法院判令被告拆除自建房的诉讼请求，本院依法裁定予以准许。
本院认为：一、安徽省含山铝业铸造有限责任公司（以下简称铝业公司）被吊销营业执照后,成立的清算组在清算期间依照《中华人民共和国公司法》第一百八十四条的规定处理与清算公司未了结的业务,所以原铝业公司与含山县新普木易家具有限责任公司的合同权利和义务由现在的铝业公司清算组继受，铝业公司现在的资产也应当由原告进行处分。铝业公司与含山县新普木易家具有限责任公司于2011年4月30日签订的厂房租赁协议系双方真实意思表示,并不违反法律法规效力性强制规定,依法认定该厂房租赁协议合法有效。依据合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从2012年5月1日开始，原、被告的租赁关系转换为不定期租赁关系，原、被告可随时解除合同。但被告将租金交纳至2013年4月30日，应当视为双方租赁合同到期日期为2013年4月30日。2013年3月，原告通知被告搬出租赁的厂房。双方协议第三条明确约定了单方解除合同的条件为“企业改制需要及重大招商项目”。根据含山县经济和信息化委员会含经信字（2013）37号文件、含山县人民政府含政秘（2013）225号文件，原铝业公司在发出搬迁通知书时应当面临改制，符合双方约定的单方解除合同条件。故在原铝业公司发出搬迁通知的时候，双方租赁关系已经解除。故原告诉请终止原、被告租赁关系的诉请本院予以支持。二、租赁合同终止后，双方已不存在租赁关系，依据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。合同终止后，被告理应将租赁物返还，对于原告要求被告返还厂房的诉讼请求本院予以支持。因被告一直占用涉案厂房，造成了原告不能将土地实际交付给买受人，导致原告需要对他人承担违约责任，造成了原告的实际损失，因此原告主张被告给付占用场地期间的租金应当予以支持。至于被告是否由于原告的过错而导致损失的发生，被告可以另行主张自己的权利。
综上，依照《中华人民共和国公司法》一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、终止原安徽含山铝业铸造有限责任公司与被告含山县新普木易家具有限责任公司之间的厂房租赁协议;
二、被告含山县新普木易家具有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将租赁的十间厂房返还给原告安徽含山铝业铸造有限责任公司清算组；
三、被告含山县新普木易家具有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告安徽含山铝业铸造有限责任公司清算组支付逾期占用场地租金损失（按月租金2083元支付自2013年5月1日至厂房实际交付之日）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1130元，由被告含山县新普木易家具有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 成正林
审 判 员 杨 辰
人民陪审员 司盛木
二〇一五年十二月七日
书 记 员 刘欣欣
附件：本判决所援引的法律条款原文：
《中华人民共和国公司法》
第一百八十四条清算组在清算期间行使下列职权：
（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；
（二）通知、公告债权人；
（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；
（四）清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；
（五）清理债权、债务；
（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；
（七）代表公司参与民事诉讼活动。
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。