上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一(民)初字第2059号
原告青浦区赵巷镇和睦村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人徐光荣，负责人。委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托代理人马啸，上海市中山律师事务所律师。被告徐学胜，男，1966年3月16日出生，汉族，户籍所在地安徽六安市，现住上海市青浦区。委托代理人耿骏，上海欧森律师事务所律师。原告青浦区赵巷镇和睦村民委员会诉被告徐学胜土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理后，依法由审判员吴桂臣独任审判。审理中，被告徐学胜提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其提出的管辖权异议，被告徐学胜不服本院裁定，向上海市第二中级人民法院提出上诉，上海市第二中级人民法院依法裁定驳回其上诉。本案于2014年1月17日公开开庭进行了了审理，原告委托代理人蔡新、马啸、被告徐学胜委托代理人耿骏到庭参加了诉讼。因案情需要，本案依法适用普通程序组成合议庭进行审理，于2014年3月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡新、马啸、被告徐学胜委托代理人耿骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青浦区赵巷镇和睦村民委员会诉称：原、被告双方于2002年11月28日签订土地租赁协议，约定被告租赁原告所属9.56亩土地，合同期限自2003年1月1日起至2010年12月31日止，租金为每年人民币800元/亩(以下币种均为人民币)，自第六年起每亩每年租金递增5%。租赁期满后，被告向原告支付了2011年、2012年的租金，2013年起，原告决定不再续租，多次与被告交涉，要求其办理腾退手续，但被告置若罔闻。2013年4月，原告工作人员将律师函交给被告，要求其于2013年5月15日前腾退，但被告仍未腾退。原告认为，原、被告双方签订的租赁协议期限已满，被告拒不腾退已损害了原告的合法权益，据此，请求判令解除双方签订的租赁协议；判令被告支付土地实际使用费至实际腾退之日止，自2013年1月1日起暂计为10,764.56元；判令被告从租赁的土地中腾退。被告徐学胜辩称：合同期满后原告根本没有和被告沟通，没有提到过腾退的事情。因当时本地村民不愿从事农业种植业，土地基本荒废了，原告为改变这一现状，采取招商的方式，分别和不同的人签订协议，引进了养殖业。被告承租土地后，从事养殖业，前期投入很大，时间长成本高，收益需要时间过程，当时就与原告说好，约定的合同期满后可以续租，客观上被告和众养殖户也在续租过程中，若腾退，原告应作补偿。同时，原告于2013年12月8日向各养殖户发放了腾退补偿标准，原告又与已起诉的另案被告张庆杰达成了《金鱼养殖腾退协议书》，说明，原告的补偿标准一直在变，因此不同意原告的诉讼请求。同时，被告按约定，已交付了200元/亩的押金，计1,912元。经开庭审理查明：2002年11月28日，原告以其综合组(五组)的名义与被告签订《协议》，主要内容为：原告和睦5组有一幅土地，租给被告养殖观赏鱼；租用时间暂定8年，即2003年1月1日至2010年12月31日，租赁期满后被告如需续租，双方再行协商可优先续订；租用面积为9.56亩；每亩押金200元，收1,912元，协议期满后，土地平整恢复原状，押金退还；租金每年800元/亩，全年合计7,648元，第六年起每年每亩租金递增5%；如遇国家和政府开发，被告应无条件服从，但原告必须在一个月内通知被告，被告损失部分，双方会同征用部门协商解决；适当搭建临时生活用房，不准建造永久性住房及大范围围墙。之后，被告即在租用土地上开挖养殖观赏鱼的鱼塘。《协议》租赁期限到期后，被告仍然租用土地，2011年、2012年租金均以每年920元/亩计算。因土地复耕原因，原告决定不再续租土地，双方产生争议，为此原告诉诸本院。另查明，被告承租的土地系基本农田。再查明，2013年12月8日，原告向各金鱼养殖户发出《告知书》，告知腾退时间截点补偿标准。2014年3月7日，原告与另案被告张庆杰签订了《金鱼养殖腾退协议书》。上述事实由以下证据证明，原、被告双方陈述，原告提供《协议》复印件一份、收据复印件三份、律师公函复印件一份、送达律师函录像光盘一份、上海市青浦区规划管理局赵巷所出具的《关于赵巷镇和睦村金鱼养殖户租用土地性质的说明》一份、上海市青浦区赵巷镇人民政府《赵巷镇2006－2020年土地利用总体规划图(基本农田保护图)》一份、被告提供《告知书》复印件一份、《金鱼养殖腾退协议书》复印件一份、本院向青浦区规划和土地管理局赵巷所所作谈话笔录复印件一份、《赵巷镇和睦村基本农田分布图》复印件一份。以上证据经当庭质证，本院予以确认。审理中，被告还向本院提供了17位养殖户共同出具的证明一份，以证明当时租赁原告土地的背景。根据庭审确认的事实，本院认为：依《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，因此，原告以其综合组的名义与被告签订的《协议》，因违反国家禁止性法律规定应确认为无效，自始无法律约束力。被告以17位养殖户出具的《证明》以说明租赁土地时的背景，但仍不能改变《租赁土地协议》无效的性质。因无效合同，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。就本案而言，原告作为一级村委会，就其掌握法律政策的能力明显高于作为自然人的被告，故《协议》无效的过错责任原告大于被告。本案损失范围的界定应确认为两个部分，即原告方的损失和被告方的损失，原告方的损失为基本农田因被开挖鱼塘而被破坏，其恢复到可耕地状态所要投入的费用；而被告方的损失主要是其投入在租赁土地上地上物十余年后残值。两者相比，原告的损失明显远高于被告损失。本案中，原告未主张土地平整复耕费用，故被告要求原告再行补偿相关损失的请求本院不予支持。原、被告双方所签订的《租赁土地协议》虽然无效，但被告实际占用了土地，其应向原告支付土地占用费，该费用可参照被告2012年度租金标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十四条、第三十六条第三款之规定，判决如下：一、原告青浦区赵巷镇和睦村民委员会与被告徐学胜签订的《协议》无效；二、被告徐学胜应于本判决生效之日起三个月内腾退位于上海市青浦区赵巷镇和睦村五组的9.56亩土地；三、被告徐学胜应于本判决生效之日起三个月内支付原告青浦区赵巷镇和睦村民委员会土地占用费(以920元/亩年计算9.56亩，自2013年1月1日起至被告实际腾退之日止，并扣除押金1,912元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费229.10元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴桂臣
代理审判员 沙袁媛
人民陪审员 朱良江
二〇一四年四月三十日
书 记 员 胡玉琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第三十四条国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（三）蔬菜生产基地；（四）农业科研、教学试验田；（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。第三十六条…………禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。