河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2899号
上诉人（原审被告）：梁红霞，女，汉族，1983年12月2日出生，住郑州市惠济区。
委托诉讼代理人：司萍萍，河南佳鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李晨，女，汉族，1970年3月28日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李迟，系李晨丈夫。
原审被告：梁发新，男，汉族，1984年4月12日出生，住河南省济源市。
原审第三人：河南房快递房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区国基路99号13号楼1层附56号。
法定代表人：袁均均。
上诉人梁红霞因与被上诉人李晨及原审被告梁发新、原审第三人河南房快递房地产营销策划有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初7478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梁红霞上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项和第三项，确认《房屋买卖三方居间合同》无效，依法改判或发回重审。2、一二审诉讼费由李晨承担。事实和理由：一、一审判决确认三方居间合同解除系法律适用错误。1、一审法院在本院认为部分认定李晨在一审中未提供有效证据证明梁红霞取得出售涉案房屋的授权委托书，无法确认梁红霞与梁发新之间的委托事实。因此，梁红霞没有代理权，其所签订的上述合同行为应属无权代理行为，上述房屋买卖合同应属效力待定合同。2、梁红霞的代理行为一直未取得梁发新的追认，且李晨也没有行使催告权和撤销权，之后，梁发新将涉案房屋出售，以行为表示不予追认梁红霞的无权代理行为，涉案合同应归于无效。一审法院判决确认涉案房屋买卖三方居间合同解除，明显存在法律适用错误。3、判决确认解除的前提是合同有效，而一审法院在本院认为开头部分未对合同效力进行认定，直接判定确认解除，自相矛盾。因此，应撤销一审第一项，依法确认三方居间合同无效。二、在合同无效及李晨仅向中介公司支付4000元购房定金的情况下，一审法院判决梁红霞赔偿李晨购房损失10万元，明显缺乏事实和法律依据，判决结果存在严重显失公平，且该部分判决事项超出李晨诉讼请求范围。1、根据合同法第58条规定，合同无效因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当承担赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李晨作为房屋买受人，对梁红霞没有授权委托书的事实、对房屋所有人的身份及房屋权属证明资料也是清楚的，对该合同需经房屋所有人追认才能生效是明知的，在缔约过程中存在着明显的过错。第三人中介公司明知合同未经房屋所有权人追认未生效的情况下仍收取2万元也存在过错，因此，李晨及中介公司应承担合同无效的全部损失。2、一审判决梁红霞承担10万元赔偿责任，显示公平。通过一审查明的事实可以看出，梁红霞与李晨及中介公司签订的房屋买卖合同并未实际履行，梁红霞从始至终并未收取过任何费用，也未从中获取任何利益，李晨仅向中介公司支付了2万元定金（含1.6万元居间服务费及代办费），并没有深度履行合同的其他义务。所以，李晨并没有因此而丧失其他房屋的购买机会，房价大幅度上涨的房地产行情并不是本案判决损失的依据，无效合同中的违约条款也不是衡量本案损失的参考依据。3、李晨在一审中要求梁红霞依照房屋买卖合同承担违约金，而房屋买卖合同应依法确认无效，并且李晨并未主张赔偿损失，一审法院直接判决赔偿损失系超出当事人诉讼请求范围。
李晨辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。合同之所以没有履行是因为梁红霞一直在拖延，我方多次催促，但梁红霞一直不履行合同。2万元定金是梁红霞同意的由中介代为保管，其作为完全民事行为能力人，故意隐瞒事实真相，应依法承担违约责任，让违约失信人受到惩罚。
梁发新陈述，没有意见。
中介公司未出庭发表意见。
李晨向一审法院起诉请求：1、李晨与梁红霞解除房屋买卖合同；2、梁红霞、梁发新退还李晨定金2万元，并承担违约责任，支付违约金155000元，第三人中介公司也应对此承担责任；3、本案诉讼费由梁红霞、梁发新承担。
一审法院认定事实：2016年8月10日，李晨与梁红霞、第三人中介公司签订房屋买卖三方居间合同一份，约定：卖方（甲方）梁发新，代理人梁红霞，买方（乙方）李晨，居间方（丙方）房快递公司；甲方自愿将座落于金水区文化北路106号8号楼2单元30层3001号房屋出售给乙方；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为155万元；乙方须向丙方交纳暂为保管的定金20000元，其中包含居间服务费及代办费16000元；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方支付房屋实际成交价10％作为违约金；等等。
合同签订后，李晨向第三人中介公司支付佣金15000元、代办费1000元，物业保证金4000元，中介公司对此出具收据，并加盖公司财务专用章。
在本案审理过程中，李晨、梁红霞确认：本案所涉房屋是梁发新的，签合同时李晨未见到梁发新本人，合同落款处卖方一栏“梁发新”是梁红霞签的字，指印也是梁红霞按的。
李晨诉称在第三人处见到梁发新授权梁红霞委托书，而第三人中介公司提交的答辩状载明：李晨在买卖合同上签字后，签字时梁发新正好有电话要接，就对房快递公司店长说让梁红霞代为签字。
李晨提交的郑州市存量房买卖合同载明：2016年11月9日梁发新已经将本案所涉房屋转让给案外人明文彬。
一审法院认为，房地产经纪公司熟悉房产交易相关法律法规，了解交易流程，在有其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且房地产经纪公司向买卖双方或一方收取较高居间服务费用，其居间义务不应仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含核实出卖人及代理人是否有权及是否有合法授权出售相关房产，以促成买卖双方完成合法有效的交易等。结合本案，李晨主张梁红霞存在授权委托书，第三人也主张梁红霞、梁发新系口头委托，均未提供相关充分有效证据予以证明，故该院无法确认梁发新、梁红霞之间存在授权委托。
本案第三人中介公司在与梁红霞订立合同时，应当承担对出卖人主体适格性进行审核的义务。然而中介公司作为专业机构，在梁红霞未出具梁发新委托其出售涉案房屋相关委托材料的情况下，就与李晨、梁红霞订立了居间合同，未尽到审核义务，致使李晨与梁红霞订立的买卖合同因无权处分而导致合同无法继续履行，存在缔约过失，应对李晨的损失予以赔偿。根据第三人中介公司提供的格式合同中约定的“交纳定金20000元，其中包含居间服务费及代办费共16000元”，以及中介公司出具的收据载明的“佣金15000元”，“代办费1000元”，“物业保证金4000元”。故该院认为中介公司应退还所收取的佣金15000元及代办费1000元，并且第三人实际收取李晨定金4000元，其公司因存在上述缔约过失责任，应适用定金罚则向李晨予以赔偿。
关于梁红霞的民事责任。因梁红霞故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，无房屋所有权人的授权代理的情况下与李晨签订房屋买卖合同，给李晨造成未能实现买卖合同目的的损失，故梁红霞应向李晨承担赔偿该损失的责任。关于李晨未实现合同目的的损失，李晨请求155000元。对此该院参照合同“违约方支付房屋实际成交价10％作为违约金”的约定，并且综合考虑在双方签订买卖合同时房价大幅度上涨的房地产市场行情，该院认为李晨损失为10万元，超出部分因李晨未提交充分证据该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认2016年8月10日李晨与梁红霞、第三人房快递公司签订的房屋买卖三方居间合同解除。二、第三人河南房快递房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向李晨返还佣金15000元、代办费1000元，双倍返还定金8000元。三、梁红霞于本判决生效之日起十日内赔偿李晨损失100000元。四、驳回李晨其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由梁红霞承担1086元，第三人河南房快递房地产营销策划有限公司负担814元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
梁红霞提交梁红霞与李晨的短信往来两份，证明合同签订一个月后，梁红霞催促李晨办理贷款手续和支付首付款，而李晨一直在拖延，由于李晨的拖延，其损失应由其自己承担。
李晨发表质证意见，对真实性没有异议，和本案有一定的关联，合同是通过中介签订的，中介的店长杨栋梁多次催促梁红霞履行合同，梁红霞多次找理由故意拖延，造成合同无法履行。
梁发新对梁红霞提交的证据没有意见。
中介公司未发表质证意见。李晨、梁发新均未提交新证据。
根据当事人举证质证情况，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：合同签订后，梁红霞要求涨价10万元，李晨同意涨价7万元。2016年9月14日，梁红霞通知李晨到中介见面商量签合同事宜，李晨称要回新乡，晚上或节后马上签。2016年10月，梁红霞通知李晨房子不卖了。
本院二审审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，李晨、梁红霞与中介公司签订的合同不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应全面履行自己的合同义务。梁红霞称其没有代理权，没有取得梁发新的书面授权，涉案合同无效。二审中，梁红霞、梁发新一开始均认可没有授权梁红霞卖房，后均称梁发新是口头承认有授权，梁红霞、梁发新前后陈述矛盾，对梁红霞、梁发新是否存在授权委托的陈述不予认可。一审以本案没有有效证据证明梁红霞、梁发新之间存在授权委托，认定梁红霞对涉案房屋无代理权并无不当。本院认为，梁红霞没有获得梁发新的授权，其和李晨、中介公司签订涉案房屋买卖合同并不因未得到梁发新的追认而无效，涉案合同仍然有效，但合同效力不及于梁发新，对梁红霞主张合同无效的理由不予支持。因梁红霞无权出卖涉案房屋，所签订的涉案合同无法继续履行，梁红霞的行为构成重大违约，应承担相应的违约责任。一审根据本案实际情况，判令解除涉案合同并由梁红霞赔偿李晨损失10万元并无不当，应予维持。
综上所述，梁红霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由梁红霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 王燕燕
审判员 李继军
二〇一八年四月二十三日
书记员 李 杨