西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第00635号
原告：西安金统房地产开发有限责任公司。住所地：西安市雁塔区昆明路*号。
法定代表人：蒋炜，该公司董事长。
委托代理人：何超卉，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：汶瑞康，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：西安际华三五一一家纺有限公司。住所地：西安市昆明路东段*号。
法定代表人：董宏刚，该公司总经理。
委托代理人：王小莉，陕西弘业律师事务所律师。
委托代理人：陈文龙，陕西弘业律师事务所律师。
原告西安金统房地产开发有限责任公司（以下简称“金统公司”）与被告西安际华三五一一家纺有限公司（以下简称“三五一一公司”）合资、合作开发房地产合同责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金统公司委托代理人何超卉、汶瑞康，被告三五一一公司委托代理人王小莉、王丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金统公司诉称，2002年11月18日，原、被告签订《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》一份，约定被告以七十亩土地使用权作为出资，原告以现金2.65亿元人民币作为出资，合作开发经营“昆明花园”房地产项目。被告在本项目中的利润分配为现金3000万元，实物分配为商用房10000平方米。2006年4月18日，双方又签订《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>补充修改协议》，协议约定被告货币分配数额仍为3000万元，实物分配利润由原来10000平方米增加至12510平方米，另加地下停车场2000平方米。合同签订后，虽因种种因素导致合同履行迟滞，期间双方也通过补充协议及函件往来变更部分合同条款，但合同基本履行完毕。双方对于合同确定的分配标准和数额并无异议，唯对被告实际占有实物分配商用房超出合同约定面积一节，存在争议。根据西安市房地产管理局指定的西安市房产测量事务所对昆明花园小区房屋《房产测绘成果报告》，被告总计占有昆明花园小区9号、10号楼沿街1至三楼商用房14072.34平方米，超出双方合同约定被告应得的商用房面积1562.34平方米（因合同约定为12510平方米），而且三五一一公司为办理房屋产权证等在雁塔区人民法院起诉金统公司的民事起诉状中也明确其应得商用房为12510平方米。因原告多次要求被告退还超占面积或支付价款补偿均无结果，故诉至法院，请求依法判令被告向原告支付超占1562.34平方米沿街商用房的价款15623400元（最终价款以评估为准），本案诉讼费用由被告承担。
被告三五一一公司辨称，原、被告双方先后于2002年11月18日、2006年4月10日、2006年4月18日、2006年11月11日签订了《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充协议》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充修改协议》以及《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》等四份协议，双方对被告在“昆明花园”项目中所获得商用房的地理方位和面积先后逐步进行了明确与变更，直至最后双方在《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》中明确约定被告所得商用房为昆明花园小区大门东侧的全部商用房，双方之所以这么约定，是因为原告的工程设计发生变更影响到了被告所得商用房的使用效率，为此给被告补偿了部分住宅以及地下车库，此外还将被告原来应得的商用房面积由12510平方米变更为“昆明花园小区大门东侧的全部商用房”，所以被告应得的商用房为“昆明花园小区大门东侧的全部商用房”，而不是原告诉称的12510平方米。2010年9月26日，原告向被告交付商用房时，原告也是按照双方签订的《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》的约定向被告交付了昆明花园小区大门东侧的全部商用房，双方还签订了《昆明花园项目商用房等物业交接协议》，此次商用房交付完全是按照双方合同约定交付的，所以被告不存在超占面积的问题。而且商用房交付后，原告对于已交商用房的面积、范围没有任何异议，直至被告诉至贵院，要求原告承担迟延交房违约责任以及办理房产证时，原告才以此作为抗辩理由，原告现又另案提起诉讼，要求被告退还超占的商用房及占用利息，原告明显有恶意诉讼之嫌。被告依据双方《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》的相关约定，所获得的位于昆明花园小区大门东侧的全部商用房，合法有据，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年11月18日，被告三五一一公司（原名称：中国人民解放军第三五一一工厂）与原告西安金统房地产开发有限责任公司签订了《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》，该合同第四条约定：中国人民解放军第三五一一工厂投入土地约70亩，金统公司投入资金约2.65亿元人民币，双方合作开发“昆明花园”；第六条约定：双方共同成立项目管理机构，名称为昆明花园项目开发部；第九条约定：中国人民解放军第三五一一工厂所获得利润为货币及物业二部分组成，金统公司向中国人民解放军第三五一一工厂支付项目利润2040万元，房屋补偿费960万元，合计叁仟万元人民币（3000万元），金统公司为中国人民解放军第三五一一工厂沿昆明路建商用房壹万平方米（10000平方米）（按建筑面积计，不承担公摊面积）。
2006年4月10日，被告三五一一公司（原中国人民解放军第三五一一工厂更名为西安三五一一毛巾厂）与原告金统公司又签订了《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充协议》,该协议第二条约定：西安三五一一毛巾厂土地转让收益中的返还商用房面积由壹万平方米（10000㎡）调整为壹万肆仟伍佰壹拾平方米（14510㎡）（含地下2000㎡），增加商用房面积贰仟伍佰壹拾平方米（2510㎡）和地下停车场贰仟平方米（2000㎡）（均为建筑面积）。
2006年4月18日，西安三五一一毛巾厂与金统公司再次签订了《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充修改协议》，该协议第六条约定：本项目为高层、小高层建筑，总建筑面积约为15万平方米，其中商用公共建筑面积约为21900平方米，其余面积为住宅，最终以规划批准的建筑面积为准。第七条约定：西安三五一一毛巾厂土地转让所得收益由货币及商用房两部分组成，货币为人民币叁仟万元整（3000万元），其中含原有旧房屋补偿费玖佰陆拾万元（960万元）；商用房为沿昆明路西安三五一一毛巾厂福利区大门自东向西（一、二、三）三层商用房面积壹万贰仟伍佰壹拾平方米（12510㎡）、地下停车场面积贰仟平方米（2000㎡）（按建筑面积计，扣除掉金统公司楼梯间占用面积及设计要求必须占用的其他公用面积）。公摊面积的确定原则为：为壹万肆仟伍佰壹拾平方米（14510㎡）商用房直接服务的公共建筑（如配电室等）,按14510㎡所占小区总建筑面积的比例分摊扣除。第四十二条约定：原、被告双方就开发“昆明花园”的项目分别于二00二年十一月十八日签订《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》、二00六年四月十日签订《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充协议》，以上两个文件都经西安三五一一毛巾厂上级主管机关审核批准。以上两个文本与本协议均有法律效力，其中不一致的条款和内容以签订时间在后的为准。
2006年11月11日，西安三五一一毛巾厂与金统公司又签订了《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》其中首段记载“昆明花园”项目将进入报建阶段，鉴于金统公司提供的初步设计方案中涉及西安三五一一毛巾厂所获得的商用房的结构部分较原提供的方案变动较大，由此带来一系列问题，双方产生较大分歧，经二个月时间的反复磋商，本着相互谅解、实现共赢的基本原则，于二00六年十月二十五日下午，在双方法定代表人主持召开的专题会议上，西安三五一一毛巾厂与金统公司双方就若干问题达成基本一致的意见，特做如下协议。该协议第十二条第一款约定：按照双方确认的设计方案，由于西安三五一一毛巾厂所得商用房的平面布局受到高层住宅结构的影响，造成使用效率降低。金统公司同意以一、二、三层部分住宅（一层西1住宅约83平方米除外，详见双方签字确认之图纸）及增加西安三五一一毛巾厂地下停车场面积，给西安三五一一毛巾厂以补偿，西安三五一一毛巾厂予以接受。金统公司向西安三五一一毛巾厂补偿地上住宅建筑面积约为壹仟平方米（1000㎡），金统公司返还西安三五一一毛巾厂的商用房为昆明花园小区大门东侧的全部商用房。金统公司向西安三五一一毛巾厂补偿地下停车场建筑面积捌佰平方米（800㎡）……。第十六条约定：本协议及相关附件为原合同的补充条款，与原合同具有同等法律效力，本协议内容中有与原合同不符的，以本协议表述为准。
2010年5月14日，原告金统公司与被告三五一一公司形成《关于商用房交付工作纪要（一）》。纪要第一条：根据双方合同开发昆明花园项目协议，补充协议以及开发过程中双方签订的合法有效文件的约定，此次交付三五一一商用房为昆明花园小区大门以东侧裙楼一、二、三层的全部商业用房以及同商用房相贯通的部分剪力墙形式的洗卫房屋。第二条：交付房屋的相关数据出自商用房屋工程的竣工图以及2009年12月西安市房产测量事务所所提交的同三五一一商用房相关的房产测绘成果报告。
2010年9月26日，原、被告双方签订《昆明花园项目商用房等物业交接协议》，该协议首段载明：根据双方自2002年11月18日签订《关于合作开发昆明花园项目的合同书》至今双方签订的有效文件以及国家相关部门所批准的项目实施文件，结合甲方（被告）招商工作等实际情况，经双方反复协商达成昆明花园项目商用房等物业交接协议：一、交接范围：1、商用房为昆明路昆明花园小区大门东侧的全部三层商用房（含相关配套设施、详见附图）；2、商用房南邻9—10号楼剪力墙内住宅建筑面积1195.91平方米。（含配套设施）其中：第四单元一至三层计786.26平方米、第三单元东一层90.19平方米、东二层159.73平方米、东三层159.73平方米。比原合同1000平方米多出195.91平方米由地下停车库的面积391.82平方米按1:2的比例置换得到。3、商用房地下停车库（人防工程）自东向西2340.18平方米（含配套设施）原合同2800平方米减391.82平方米减2号配电室新增一台变压器所占的面积68平方米为2340.18平方米。自东向西第十四跨柱中，乙方（原告）补偿甲方（被告）剪力墙第三单元西三层第一间房屋约32.39平方米。该协议第二条至第八条分别对交接内容、遗留工程问题的处理、缓建工程和增加项目的处理、相关房屋的借用、房产证的办理等内容进行了约定。并且该协议第九条记载“本协议内容中有与原合同不符的，以本协议表述为准。”该协议签订后，原告金统公司已将昆明小区大门东侧全部商用房交付给被告三五一一公司使用并收益至今。
经询，原、被告双方对于“昆明小区”整体项目（包括大门东侧的全部三层商用房）实际竣工面积确实比报建阶段的规划面积有所增加均予以认可。
2012年1月19日，三五一一公司将金统公司诉至本院，要求金统公司根据合同约定办理三五一一公司取得的商品房产权证书，并支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。因该案民事起诉状的事实及理由中，三五一一公司引用了2006年4月18日，西安三五一一毛巾厂与金统公司签订的《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充修改协议》第七条中“商用房为沿昆明路西安三五一一毛巾厂福利区大门自东向西（一、二、三）三层商用房面积壹万贰仟伍佰壹拾平方米（12510㎡）、地下停车场面积贰仟平方米（2000㎡）（按建筑面积计，扣除掉金统公司楼梯间占用面积及设计要求必须占用的其他公用面积）”的内容，故现本案原告金统公司根据此诉状中被告引用的内容属于被告三五一一公司对交付商用房面积应为12510平方米的自认，加之根据西安市房产测量事务所对昆明花园小区房屋《房产测绘成果报告》中被告三五一一公司实际占有昆明花园小区沿街一至三层商用房总面积为14072.34平方米，已超出原约定交付的12510平方米1562.34平方米，故要求被告三五一一公司向原告支付超占1562.34平方米沿街商用房的价款15623400元（最终价款以评估为准）。庭审中，原告金统公司申请对2006年11月18日双方签字确认的报建阶段的《总平面图》、《S2商场底层平面图》中约定的大门东侧S2商业用房（共三层）的面积以及实际建成后大门东侧S2商业用房（共三层）面积分别进行鉴定，并对实际建成后的面积和2006年11月18日图纸中面积的差额进行鉴定。西安科信房地产测量有限公司于2015年5月26日作出情况说明，说明称：2006年11月18日双方签字确认的《总平面图》、《S2商场底层平面图》，第一、图上所标尺寸不完整，无法测算准确面积；第二、从图上的信息无法判断出哪些部分应计算在商业面积的公摊内。综上，根据2006年11月18日双方签字确认的《总平面图》、《S2商场底层平面图》无法测算出商用房的面积，故退出测量工作。原告金统公司对此情况说明提出异议，认为科信公司未认真核实的情形下，草率作出无法测算的结论，明显依据不足，且对实际建成后大门东侧商业用房面积也未进行鉴定，故要求重新进行鉴定。西安科信房地产测量有限公司于2015年11月2日作出《关于<司法鉴定异议书>的回复》，再次说明2006年11月18日双方签字确认的《总平面图》、《S2商场底层平面图》仅有总数据，并没有具体详细的尺寸数据，故无法根据图纸测算面积，仍维持无法鉴定的情况说明。对于其重新鉴定申请，因不符合重新鉴定条件，且根据案情认为重新鉴定对案件无实质性意义，故未予以准许。
另查，1991年11月23日中国人民解放军第三五一一工厂名称变更为西安毛巾厂；2003年8月8日西安毛巾厂名称变更为西安三五一一毛巾厂；2007年10月18日西安三五一一毛巾厂名称变更为西安际华三五一一家纺有限公司。
上述事实，有陕西省工商行政管理信息中心出具的三五一一公司的工商档案材料，中国人民解放军第三五一一工厂与原告金统公司签订的《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》，西安三五一一毛巾厂与原告金统公司签订的《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充协议》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充修改协议》、《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》，原、被告签订的《昆明花园项目商用房等物业交接协议》，昆明花园二期工程总平面图及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。
本院认为，原、被告签订的《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充协议》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充修改协议》、《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》以及《昆明花园项目商用房等物业交接协议》，均系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，对原、被告均具有法律约束力，原、被告理应按照约定全面履行自己的义务。
原、被告签订的《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充协议》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充修改协议》、《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》以及《昆明花园项目商用房等物业交接协议》一系列协议中，双方在签订《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》中提出，“由于三五一一公司所得商用房的平面布局受到高层住宅结构的影响，造成使用效率低……；金统公司返还西安三五一一毛巾厂的商用房为昆明花园小区大门东侧的全部商用房；而且该协议第十六条明确约定：本协议及相关附件为原合同的补充条款，与原合同具有同等法律效力，本协议内容中有与原合同不符的，以本协议表述为准。”初次将被告三五一一公司应获得的商用房由最初的（按建筑面积计，不承担公摊面积）10000平方米已明确变更为昆明花园小区大门东侧的全部商用房。且在项目竣工之后，原、被告双方又通过反复协商在2010年9月26日签订了《昆明花园项目商用房等物业交接协议》，交接协议中再次明确最终的商用房交接范围为昆明路昆明花园小区大门东侧的全部三层商用房并已实际向被告交付使用，充分说明原告金统公司自愿履行了交房义务。由于双方对签订协议及交付房屋的事实，以及昆明小区大门东侧的全部三层商用房竣工面积确实比报建阶段的规划面积有所增加均予以认可，唯对原告金统公司应向被告三五一一公司交接商用房的表述范围存在分歧。从原、被告向法庭提供的一系列协议来看，依据双方最终签订的《商用房交付工作纪要》及《昆明花园项目商用房等物业交接协议》已明确说明，经双方反复协商，原告金统公司应向被告三五一一公司交付的昆明花园项目商用房交接范围为昆明路昆明花园小区大门东侧的全部三层商用房（含相关配套设施、详见附图），且对于该处附图双方也均认可系竣工图，即说明当时双方就已明确知晓向被告三五一一公司应交付的商用房面积已有所增加，但原告金统公司仍同意以文字形式清楚约定了交付范围。本院认为，此表述清晰，该部分商用房面积与之前规划报建阶段面积的增减无关。原告金统公司现仅以西安市房产测量事务所出具的2009年12月和2011年8月的《房产测绘成果报告》说明原告向被告所交付的商用房面积为14072.34平方米（已超出12510平方米），及双方之前签订的《关于合作开发“昆明花园”项目的合同书》、《<关于合作开发“昆明花园”项目的合同书>的补充修改协议》为依据要求被告支付超出价款，而忽略2006年11月11日原被告签订的《关于“昆明花园”项目报建阶段若干问题的协议》和2010年9月26日签订的《昆明花园项目商用房等物业交接协议》的约定，与事实不符，有悖常理。原告针对其主张庭审中还提交被告三五一一公司在另案中的民事诉讼状、被告与原告关于商用房承租的商议函及被告与承租人签订的房屋租赁合同，意在说明其中被告自行认可的取得商用房面积为12510元，但分析以上材料及结合本案的主要证据，以上旁证或系引用协议内容或采用暂定字样，均属于行文的方式，不能作为认定主要事实的证据。且形成时间均在双方签订交接协议之前，无法对抗双方最终合法有效的交接协议。综上，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第七十三条第一款之规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”依此，本院依法认定被告方对于证据关联性及证明力的力度明显大于原告，并依法确认原告金统公司向被告三五一一公司所交付的商用房范围应为昆明路昆明花园小区大门东侧的全部三层商用房，与面积无关。综上所述，原告要求被告支付超占1562.34平方米沿街商用房的价款15623400元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。兹根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：
驳回原告西安金统房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案案件受理费115540元，由原告西安金统房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲婷婷
人民陪审员 张金桂
人民陪审员 张有利
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王 甜
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