吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0204民初1751号
原告（反诉被告）：中国邮政集团公司吉林市分公司，住所地吉林市昌邑区松江东路2号。
负责人：常雨昌，总经理。
委托诉讼代理人：张思田，男，该公司法律事务。
委托诉讼代理人：张强，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被告（反诉原告）：秦波，男，1976年10月29日出生，汉族，住吉林省永吉县。
委托诉讼代理人：王少滨，吉林巡达律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国邮政集团公司吉林市分公司（以下简称邮政公司）与被告（反诉被告）秦波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邮政公司的委托诉讼代理人张思田、张强、被告（反诉原告）秦波及其委托诉讼代理人王少滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邮政公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告于2015年8月31日签订的房屋租赁合同，判令被告立即交回租赁房屋。2、判令被告支付房屋租金63万元（2016年12月1日至2018年3月31日期间租金，逾期支付租金应按照合同约定标准计算至本案判决生效日）；3、判令被告赔偿逾期交付房屋租金的违约金58112.68元（按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，租金47万元自2016年9月30日至2018年3月31日共546天；租金48万元自2017年9月30日至2018年3月31日共181天，均应计算至判决生效日）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月31日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于吉林市船营区的邮政营业房屋。合同约定的主要内容为：1、租赁期限3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止；2、租金标准第一年46万元，第二年47万元，第三年48万元；租金交付按年“上打租金”，即签订合同三日内一次性交付第一年租金，之后每年9月30日前一次性交付下一年租金；4、乙方（被告）逾期支付租金3个月及未按照约定履行合同义务，经催告在合理期限内仍未履行，甲方（原告）可单方解除合同；5、乙方逾期交付租金，每逾期一天，按年租金标准的3%支付违约金；6、履行合同发生争议在房屋所在地法院诉讼。合同签订后，被告按照约定交付了第一年租金46万元并接收租赁房屋、使用至今，第二年及第三年租金经原告多次催要一直无正当理由未付。2017年10月19日，原告公司法律顾问向被告发出了催缴租赁费的律师函，被告收到律师函后仍未交付租金。2018年2月12日，原告再次向被告送达交付租金通知并告知被告逾期将解除合同并追究违约责任，但被告仍未履行合同义务，己构成严重违约，给原告造成损失。原告为维护自己的合法权益，故起诉至法院。
秦波辩称：一、答辩人并未收到起诉状所称“律师函”和“交付租金通知书”。2015年12月1日，答辩人和被答辩人签订《房屋租赁合同》。答辩人按照约定交付了第一年租金46万并接收房屋。答辩人使用该房屋作为餐饮用途。按照合同第六条第一款第2项“甲方保证拥有该出租房屋的合法所有权并具备可以出租的条件”。结合合同第二条第1、2条“乙方租赁该房屋仅作为餐饮用途；未经甲方书面同意，乙方不得改变用途”。被答辩人清楚答辩人租赁涉诉房屋目的是经营餐饮。该房屋应当具备可以出租的条件。但答辩人接手该房后，发现该房为邮政EMS包裹速递营业室，没有上下水、没有供热、电容量仅够空调运行。第一年五台空调均能正常使用。第二年因安装室外电梯堵塞空调排风口，导致空调在2016年10月2日一11月11日完全停止。后经努力11月12日部分恢复，五台能用2-3台，室内温度只有10度左右。答辩人多次要求被答辩人进行整改，被答辩人置之不理。2016年冬季答辩人没有维修，水管子冻裂几次。2017年11月，被答辩人将电源切断，导致无法经营。无奈之下，答辩人只能自己找人维修房屋，解决供热、供电问题。供热采取的天然气锅炉供热方式，由燃气公司的施工队施工。起诉状所称2017年10月19日发出的“律师函”和2018年2月12日的“交付租金通知书”，答辩人并未收到。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十八条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年;超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。本案中，原告2018年3月28日起诉，2017年3月28日至2018年3月28日期间的房租及违约金符合诉讼时效之法律规定，至于被答辩人要求2016年12月1日至2017年3月27日之间的房租及违约金的权利请求已经超过诉讼时效，答辩人所负拖欠租金及违约金的债务属于自然之债。二、答辩人为解决涉诉房屋的供热、供电维修所支出的费用应当在房屋租金中抵扣，并赔偿答辩人营业损失。为实现房屋的正常使用效能，答辩人多次要求被答辩人解决房屋存在的问题，但被答辩人置之不理，无奈答辩人只能自行对房屋进行维修。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定:承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。答辩人将提起反诉，诉请被答辩人承担房屋的维修费用、反诉费用并赔偿答辩人营业损失。
秦波向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人承担租赁房屋维修费用281501元；2、判令赔偿反诉人2016年冬季营业损失24万元；（可以以延长租期的方式给予补偿）；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年12月1日，反诉人和被反诉人签订《房屋租赁合同》。反诉人按照约定交付了第一年租金46万并接收房屋。反诉人使用该房屋作为餐饮用途。按照合同第六条第一款第2项“甲方保证拥有该出租房屋的合法所有权并具备可以出租的条件”。结合合同第二条第1、2条“乙方租赁该房屋仅作为餐饮用途；未经甲方书面同意，乙方不得改变用途”。被反诉人清楚反诉人租赁涉诉房屋目的是经营餐饮。该房屋应当具备可以出租的条件。但反诉人接手该房后，发现该房为邮政EMS包裹速递营业室，没有上下水、没有统一供热、供热靠空调维持、电容量不足仅够空调运行。第一年五台空调均能正常使用。第二年因安装室外电梯堵塞空调排风口，导致空调在2016年10月2日至11月11日完全停止。后经努力11月12日部分恢复，五台能用二、三台，室内温度只有10度左右。反诉人多次要求被反诉人进行整改，被反诉人置之不理。2016年冬季反诉人没有维修，水管子冻裂几次，花费水管维修费600元。2017年11月，被反诉人将电源切断，导致无法经营。无奈之下，反诉人只能自己找人维修房屋，解决供热、供电问题。供热采取的天然气锅炉供热方式，由港华燃气公司的施工队施工，花费22万余元。供电是重新接的，购买电缆、电增容花费6万元。因被反诉人拒绝承担维修义务，导致2016年10月2日开始停开空调，整个冬季室内温度仅10度左右。因温度低，吃饭的客人骤减，每日营业额与2015年同期对比，每天营业额减少1.2万元左右。每天损失利润2000元。冬季四个月共计损失24万元。这部分损失应当由被反诉人赔偿。反诉人请求法院在查明本诉事实、判决驳回本诉原告起诉的同时，判决支持反诉人的反诉请求。
邮政公司辩称：一、反诉没有事实及法律依据，反诉请求应予驳回。1、本案租赁合同第六条第一款第2项约定“甲方保证出租房屋拥有合法所有权并且具备可以出租的条件”；第七条第1项约定“甲方交付租赁房屋时应保持房屋及设施、设备的完好状态，乙方接收时应仔细、全面、认真验收并在验收清单上签字（盖章）确认，乙方接收房屋即为验收合格”。本案双方签订租赁合同的时间是2015年8月31日，租赁期限开始的日期是2015年12月1日，答辩人签订《格力空调多联机购置、安装合同》的日期是2015年8月20日，签订空调安装的《建筑工程土建施工合同》的日期是2015年10月8曰。从上述约定及相关时间顺序看，出租房屋在签订租赁合同前己经确定并购买了空调，签订租赁合同后、租期开始前已经安装完成。如此重大事件反诉原告不可能不知道，反诉称“接手房屋后发现该房屋为邮政包裹速递营业室，没有上下水、没有统一供热等”是没有可信度的。结合租赁合同第一条1项“甲方将拥有所有权的原船营邮政支局邮政营业的房屋租赁给乙方”及第七条第1款“……乙方接收房屋即为验收合格”的约定，加之反诉原告已经接收使用房屋两年多的不争的事实，说明反诉原告对租赁房屋的现状非常清楚，租赁房屋符合双方约定的标准，符合租赁合同第六条第一款第2项约定的“……具备可以出租的条件”。反诉原告在租赁使用两年多后，因答辩人追缴欠缴租金并要求解除合同时才提出“租赁房屋不符合租赁条件”是没有任何依据的，是不可信的，其目的不过是为自己的违约行为寻找借口而已。2、租赁合同第六条第二款第3项约定“乙方应正确使用、及时维修租赁房屋及相关设施，因乙方原因造成甲方房屋、设施、物品的损坏损毁，由乙方承担赔偿责任”；第六条第二款第8项约定“租赁期间，除了房屋主体结构及大楼固有配套设施外，租赁房屋及设施的日常维护、保养由乙方负责并承担费用”；第六条第二款第10项约定“乙方需改变用电容量等租赁房屋原有状况时，须经甲方书面同意并在符合国家安全并在取得有关部门批准的条件下进行，费用由乙方自行承担”。从上述约定可以看出，房屋设施（除大楼固有设施外）的维修、保养及改变用电容量等的责任和费用由应反诉原告承担，在上述方面出现问题的责任由反诉原告自行承担，答辩人不应承担任何责任。反诉称“多次要求整改、被反诉人置之不理、拒绝履行维修义务造成损失”等理由没有任何事实及法律依据，其请求不应得到支持。二、反诉是指在己经开始的诉讼中，被告向本诉的原告提出的一种独立的反请求，目的是为了抵消或吞并本诉原告的诉讼请求。本诉中，答辩人的诉讼请求是解除租赁合同并要求支付欠缴的租金及违约损失，反诉原告的反诉请求仅仅是要求承担费用及赔偿损失。从反诉请求看，不论其反诉是否符合反诉条件，反诉请求是否成立，都不能对抗答辩人要求解除合同的诉讼请求。按照租赁合同第九条第3项“乙方逾期支付租金达3个月，甲方可单方解除合同”的约定，反诉原告己经构成严重违约，依照合同法的规定及本案租赁合同的约定，本诉请求应得到支持。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对邮政公司提供的证据1（房屋租赁合同）秦波认为己方持有的合同是2015年12月1日签订的，并提供证据1（房屋租赁合同）加以证明，本院认为，双方持有的房屋租赁合同内容一致，仅签署日期不同，对两份房屋租赁合同的真实性均予以确认；对邮政公司提供的证据2（律师函及相关送达照片）、证据3（通知及送达照片、光盘），秦波认为是双方协商问题时的照片且并未收到律师函，本院认为，秦波对真实性无异议，对其反驳意见未举证证明，本院对证据均予以采信；对邮政公司提供的证据4（中国邮政储蓄银行的客户回单），秦波不持异议，本院予以采信；对邮政公司提供的证据5（格力中央空调多联机购置安装合同）、证据6（建筑工程土建施工合同），秦波质证认为对空调安装好没有异议，空调第一年使用时没有问题，但由于2016年10月2日至2016年11月11日间空调的排风重新走管线，部分空调停止使用。本院认为，秦波对证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对秦波提供的证据2（燃气施工安装合同、收款收据及照片）、证据3（室内测温照片）、证据4（冬季小吃城顾客吃饭照片），邮政公司质证认为对燃气施工安装的具体情况不了解。交付房屋时该租赁房屋是空调供热，空调一般的保修期是三年，如在此期间空调出现问题，可以由厂商负责维修。如果因为相邻关系问题影响了供热，应该找相邻方协调，合同约定设施的维修、保养责任在秦波，秦波自行安装的燃气供热并没有取得邮政公司的同意，是其按约定承担相关责任的表现，该费用应该由其自行承担。温度是否达标，不能证明邮政公司违约。本院认为，燃气施工安装合同及照片能够证明秦波安装了燃气设施，对燃气施工安装合同及照片予以采信，邮政公司关于其他证据的质证意见成立，对其他证据不予采信；对秦波提供的证据5（收据）、证据6（吉林市一诺电力器材有限公司销货清单、宋国军收条），邮政公司质证认为均非正规发票，并且相关水电设施的维护保养责任合同约定应该是秦波承担。本院认为，邮政公司对秦波不再使用邮政公司的线路及电表的事实未作否认，对该事实予以确认，但秦波提供的均非正规发票，不能有效证明实际发生的费用金额；对秦波提供的证据7的真实性邮政公司提出异议，本院认为，该照片系秦波自行拍摄，没有其他证据佐证，本院不予采信。
根据当事人的陈述、举证和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，邮政公司（甲方、出租方）与秦波（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将拥有所有权的位于吉林市船营区原船营支局邮政营业房屋租赁给乙方，面积370平方米；乙方租赁该房屋仅作为餐饮用途；租赁期限3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止；2、租金标准：2015年12月1日起至2016年11月30日年租金46万元，2016年12月1日起至2017年11月30日年租金47万元，2017年12月1日起至2018年11月30日年租金48万元；租金按年支付，“上打租金”，即签订合同3日内乙方一次性交付第一年租金46万元，甲方不提供租赁发票。以后乙方在每年9月30日前一次性交付下一年度租金；甲方保证出租房屋拥有合法所有权并且具备可以出租的条件；乙方应正确使用、及时维修租赁房屋及相关设施，因乙方原因造成甲方房屋、设施、物品的损坏损毁，由乙方承担赔偿责任；租赁期间，除了房屋主体结构及大楼固有配套设施外，租赁房屋及设施的日常维护、保养由乙方负责并承担费用；乙方需改变用电容量等租赁房屋原有状况时，须经甲方书面同意并在符合国家安全并在取得有关部门批准的条件下进行，费用由乙方自行承担；甲方交付租赁房屋时应保持房屋及设施、设备的完好状态，乙方接收时应仔细、全面、认真验收并在验收清单上签字（盖章）确认，乙方接收房屋即为验收合格。合同期满，乙方应按照验收清单上标准、数量交还房屋；乙方逾期支付租金3个月，甲方可单方解除合同；乙方未履行或未按约定履行本合同约定的义务，经催告在合理期限内仍未履行的，甲方可单方解除合同；乙方逾期交付租金，每逾期一天，按年租金标准的3%向甲方支付违约金。《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务等内容作出了约定。合同签订后，秦波为满足其经营餐饮业要求，对租赁房屋进行改造，解决了供水、下水、供气问题，费用由秦波负担。2015年12月1日，双方重新签具了与前述内容相同的《房屋租赁合同》，秦波缴纳了第一年租金46万元，租赁期限开始，秦波个人经营小吃城。租赁房屋的部分用电使用邮政公司线路及电表，电费由秦波负担。秦波未在合同约定的期限缴纳第二年租金，双方产生纠纷。受邮政公司委托，吉林永赞律师事务所于2017年10月24日向秦波发出《吉林永赞律师事务所律师函》，限秦波于收到律师函之日起三日内一次性支付2017年度房屋租金47万元，逾期交付承担由此产生的一切法律后果。秦波未向邮政公司缴纳邮政公司垫付的电费，邮政公司不再让秦波继续使用邮政公司线路及电表。秦波于2017年11月增设线路，不再使用邮政公司线路及电表。秦波又于2017年12月5日与吉林市船营区某物资经销处签订《燃气施工安装合同》，在租赁房屋增设了燃气设施，合同价款为220901元。2018年2月12日邮政公司向秦波送达并在吉林市船营区小吃城张贴《通知》，载明：“按照合同约定，你（秦波）应在2016年9月30日前支付租金47万元，2017年9月30日前支付租金48万元，但经我公司（邮政公司）多次催告，你一直没有支付，已经构成违约。2017年10月24日，我公司法律顾问向你发出《吉林永赞律师事务所律师函》，要求你支付租金，你亦未按照函告要求支付租金，已经构成严重违约，损害了我公司合法权益。按照《中华人民共和国合同法》第94条的规定及我公司与你签订的《房屋租赁合同》第9条的约定，你已经构成严重违约。现通知你在接到通知之日起7日内立即交付拖欠的租金及违约金，逾期我公司将依法解除合同并追究你的违约责任，由此造成的一切后果由你自行承担。”秦波未缴纳租金，邮政公司诉至本院。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。邮政公司与秦波签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，对合同双方当事人均具有约束力。关于邮政公司要求解除房屋租赁合同、判令秦波立即交回租赁房屋的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同》约定：“乙方（秦波）逾期支付租金3个月，甲方（邮政公司）可单方解除合同。”秦波至今未缴纳第二、三年的租金，逾期支付租金已超3个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件已成就，邮政公司作为解除权人可以解除合同，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，秦波应将租赁房屋返还给邮政公司，故邮政公司的上述诉讼请求本院予以支持。关于邮政公司要求支付租金及违约金的诉讼请求，本院认为，在秦波占有使用租赁房屋期间，应依照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金，故秦波应支付拖欠的第二年租金47万元，自2017年12月1日起至实际迁出租赁房屋之日止的租金按年租金48万元标准计算；《房屋租赁合同》约定：“乙方（秦波）逾期交付租金，每逾期一天，按年租金标准的3%向甲方（邮政公司）支付违约金。”现秦波未按约定的期限支付租金，构成违约，应按合同约定支付违约金，邮政公司自认约定的违约金计算标准过高，自行降低计算标准，请求按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付违约金，符合法律规定，故按该标准，租金47万元的违约金应自2016年9月30日开始计算，剩余租金的违约金应以自2017年12月1日起秦波实际占有租赁房屋期间的租金为基数自2017年9月30日开始计算，邮政公司主张按租金48万元为基数计算不当，本院予以调整。故邮政公司上述请求的合理部分本院予以支持。关于秦波所持租赁房屋不具备使用条件邮政公司构成违约的抗辩主张，本院认为，通过庭审查明，秦波负责对租赁房屋进行改造，使租赁房屋具备餐饮业的经营条件，故其抗辩主张本院不予采纳。关于秦波所持未收到律师函和交付租金通知书，邮政公司要求2016年12月1日至2017年3月27日之间的房租及违约金的权利请求已经超过诉讼时效期间的抗辩主张，本院认为，邮政公司向秦波发出律师函和通知书，有相关照片为证，足资认定，邮政公司诉请并未超过诉讼时效期间，秦波该抗辩主张本院不予采纳。关于秦波要求邮政公司承担租赁房屋维修费用281501元的反诉请求，该项诉讼请求含三部分，第一部分是2017年11月改造用电线路的费用，本院认为，《房屋租赁合同》约定：“乙方（秦波）需改变用电容量等租赁房屋原有状况时，须经甲方（邮政公司）书面同意并在符合国家安全并在取得有关部门批准的条件下进行，费用由乙方自行承担。”且秦波应当在2016年9月30日前支付第二年租金而未支付，违约在先，秦波又未提供有效证据证明实际发生的费用金额，故对该部分诉讼请求，本院不予支持；第二部分是冬季水管冻裂花费的维修费，本院认为，秦波未提供证据证明冬季水管冻裂的事实以及实际支出的费用金额，同时依据《房屋租赁合同》关于“租赁期间，除了房屋主体结构及大楼固有配套设施外，租赁房屋及设施的日常维护、保养由乙方（秦波）负责并承担费用”的约定，本院对该部分诉请不予支持；第三部分是2017年12月增设燃气设施的费用，秦波主张系因东方商厦改造空调通风管致使冬季无法使用空调采暖而增设燃气设施，本院认为，对该主张秦波未提供证据加以证明，同时根据前述合同的约定，对该部分诉请本院亦不予支持。关于秦波要求赔偿冬季营业损失24万元的反诉请求，秦波主张该损失系冬季室内温度低导致顾客减少所致，本院认为，秦波未提供有效证据证明其主张的事实，其主张的损失金额也缺乏依据，本院不予支持。综上，对邮政公司诉讼请求的合理部分本院予以支持，对秦波的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日解除原告中国邮政集团公司吉林市分公司与被告秦波签订的《房屋租赁合同》；
二、被告秦波于本判决生效之日起十五内自坐落于吉林市船营区珲春街88号原船营支局邮政营业房屋中迁出，将房屋返还给原告中国邮政集团公司吉林市分公司；
三、被告秦波于本判决生效之日立即给付原告中国邮政集团公司吉林市分公司2016年12月1日至2017年11月30日的租金47万元及违约金（自2016年9月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付）；
四、被告秦波于本判决生效之日立即给付原告中国邮政集团公司吉林市分公司自2017年12月1日起至被告秦波实际迁出租赁房屋之日止的租金（按年租金48万元标准计付）及违约金（以前述租金为基数自2017年9月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付）；
五、驳回原告中国邮政集团公司吉林市分公司其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告秦波的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10682元（原告中国邮政集团公司吉林市分公司已预交）由被告秦波负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。反诉费4500元由反诉原告秦波负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张伟宏
审 判 员 李慧媛
人民陪审员 赵艳波
二〇一八年七月十二日
书 记 员 于 淼