北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第17731号
原告（反诉被告）高华峰，男，1980年1月21日出生。
原告（反诉被告）韩萍，女，1977年12月10日出生。
二原告（反诉被告）共同委托代理人申红军，北京市天安律师事务所律师。
被告（反诉原告）姜洪清，女，1980年1月25日出生。
委托代理人蒋虎，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人胡广新（姜洪清之夫），男，1983年7月24日出生。
第三人北京银行股份有限公司通州支行，营业场所北京市通州区新华西街59号4号楼一层，组织机构代码：76142XXXX。
负责人李伟，行长。
委托代理人董晓芳，女，1981年12月26日出生。
原告（反诉被告）高华峰、韩萍（以下简称姓名）与被告（反诉原告）姜洪清（以下简称姓名）、第三人北京银行股份有限公司通州支行（以下简称北京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王薇独任审判，公开开庭进行了审理。高华峰、高华峰及韩萍的共同委托代理人申红军，姜洪清及其委托代理人蒋虎、胡广新，第三人北京银行的委托代理人董晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高华峰、韩萍诉称：原告与被告于2015年6月5日签订了《北京市存量房买卖合同》和补充协议，约定原告将位于通州区通胡大街x号x号楼x层x单元x房屋出售给被告，成交价为199万元整，合同约定贷款给付。根据2015年7月24日签订的补充协议第三条约定，被告应当在二原告预约还款当日交付首付款15万元整。2015年7月27日银行可以办理解押还款，我们通知被告给付解押款，其没有给付，之后我们又通知对方给付首付款但对方仍然没有给付。根据双方合同第十条第二款第2项、第十一条第1款的约定和补充协议约定，我方有权解除合同并要求给付违约金，故诉至法院，要求判令解除双方的《北京市存量房买卖合同》和《补充协议》；被告给付违约金398000元；诉讼费由被告承担。
姜洪清答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告无权解除合同，双方签订的买卖合同第一页签约提示中明确约定了为了保证合同的顺利履行，建议双方选择与中介有业务往来的担保公司为双方买卖提供履约服务，履约服务合同的第三条第九款明确约定了担保公司协助办理解押手续，解押当日三方到场共同办理，原告要求把钱直接打给本人没有合同依据。原告只提到了15万元，但是没有说要共同去北京银行还款，原告只是要求我们把钱直接打给他，这没有合同依据，也不符合事实常理。从二手房交易习惯看，如果有抵押要提前解押，需要共同去办理解押还款事项，原告无权要求我们支付这15万元，也无权单方解除合同。房屋是二原告联名共买的，但是在去年年底二原告已经离婚，要求我们把钱打给一人，可能会导致二原告之间的纠纷，也会影响后续的买卖合同的履行，我们没有支付15万元是合理的。现在合同没有履行，是原告的原因造成的，应该驳回原告的诉讼请求。对于原告主张的违约金，不同意支付，我没有违约。如果法院认为有违约，要求对违约金进行酌减。我提起反诉：1、依法判令反诉被告继续履行房屋买卖合同及补充协议，由于涉案房屋在北京银行办理抵押贷款，我方追加北京银行为本案第三人，我愿意替原告一次性偿还剩余房款，北京银行协助我方办理解押手续，反诉被告向反诉原告交付房屋、协助反诉原告办理房屋转移登记手续；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金199000元；如果合同能实际履行，我就不主张违约金了；3、诉讼费由反诉被告承担。
针对姜洪清的反诉请求，高华峰、韩萍答辩称：不同意被告的反诉请求。原告已经通过解除合同通知解除了双方签订的买卖合同及补充协议。被告说只是建议担保，并没有进行资金监管，在之后的两次补充协议中都没有采取资金监管的方式，都是资金自行交易办理支付房款。被告说打款、面签的事情不属实，被告曾经亲口认可将首付款15万元打到原告的账户内，并且不止一次承诺，而原告是一而再再而三的相信被告可以将款打过来，按照交易惯例，被告交房款是义务，原告把账号发给被告，但是被告在认可并承诺给打款的情况下依然没有打款，7月28日到29日均有录音，通过自行交接的方式办理打款事宜，因为被告的食言打款的行为表示其不想继续履行该合同，从原告通知起到发解除通知函有十天的时间，因此原告发给被告的通知函也是有合同和法律依据的。关于房屋买卖协议和补充协议有冲突的，应该以补充协议为准。被告应当给原告打款，在约定的还款解押当时打款，而至今被告仍然没有打款，被告反而认为原告违约，这与实际情况不符，被告不打款，原告也无法出具收据，亦导致合同无法继续履行。7月24日约定了以自行交接的方式分五次交房款，但到目前为止，被告仅仅支付了3万元，仅仅以3万元的诱饵来博取将近200万元的房屋，被告的交易动机不纯，因此不同意被告的反诉请求。关于违约金，不同意支付，我们没有违约的情况，如果法院认定有违约，要求酌减违约金，不同意承担诉讼费。合同是我们双方签订的，与银行没有关系，我不同意被告代为偿还剩余贷款。
第三人北京银行述称：我们与原告之间的债权债务关系是存在的，不管是哪方的请求，我们可以根据法院的判决书配合。对于还款人员进行变更，如果有法律文书等，我们是可以配合的。
经审理查明：通州区通胡大街1号x号楼x层x单元x号房屋（以下简称204号房屋）系高华峰与韩萍共同共有（登记时间：2012年1月12日）。高华峰与韩萍曾系夫妻，现已离婚。高华峰、韩萍（借款人）与北京银行（贷款人）及北京武夷房地产开发有限公司（保证人）曾签订《个人购房按揭贷款借款合同》，约定借款人向贷款人贷款34万元，贷款期限10年，保证人提供阶段性连带责任保证，后该房屋在2012年8月31日设立抵押权。
2015年6月5日，高华峰、韩萍（甲方）与姜洪清（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将204号房屋出售给乙方，该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押金额为20万元，甲方应于2015年10月15日前办理抵押注销手续。房屋成交总价为199万元，乙方已于合同签订当日支付定金3万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款方式支付房款，拟贷款金额为140万元，第一次付款于商贷面签日乙方向甲方支付39万元，资金通过资金存管方式划转。第二次于2015年9月20日乙方向甲方支付17万元，资金通过自行交接方式划转。甲方应当在2015年9月20日将该房屋交付给乙方。本次交易应交纳的所有税、费由乙方承担全部。乙方未按本合同及补充协议约定时间付款逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，应当以书面的方式进行，合同自书面通知书到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。合同签订当天，乙方支付甲方定金3万元，甲方向乙方出具了定金收据。
当日，高华峰、韩萍（甲方）与姜洪清（乙方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《补充协议》，该协议关于204号房屋的买卖另行约定：甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》等书面方式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺，在执行合同的过程中，如有人一方提出与书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。因标的房屋处在抵押中。经三方友好协商，同意甲方在2015年10月15日前，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记。该协议还约定了其他内容。
2015年7月28日，高华峰、韩萍（甲方）、姜洪清（乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，该协议关于204号房屋的买卖另行约定：甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》等书面方式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。因标的房屋处于抵押中，甲方无力自还，乙方同意在标的房屋网签完成后甲方预约还款当日与甲方共同到北京银行代甲方还款15万元，该笔房款专款专用作为甲方出售标的房屋解抵押还款使用，作为交易房屋的部分房款，如甲乙双方任何一方未按照约定履行，则违约方按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。任何一方拖延造成违约的，守约方有权解除合同，同时违约方需承担房屋总价款20%的违约金。该协议还约定了其他内容。
2015年7月13日，高华峰曾向姜洪清的丈夫胡广新发送彩信一条，彩信内容系其拍摄的高华峰与韩萍填写的北京银行个人提前还款申请书照片，随后其又发送短信一条，内容为“您在通州支行办理的编号为12401F090113合同下贷款在2015／07／01到2015／06／28，您的账户×××户名高华峰特此提示-
北京银行”，7月27日，高华峰向胡广新发送短信“7月13号给你发过短信、向北京京银行申请提前贷、已经批准可以随时还款了”，后胡广新回复“收到”。7月28日、7月29日高华峰与胡广新有多次电话通讯，双方就交付15万元房款事宜进行沟通，但因交付时间、交付方式及收款凭证等事宜未协商一致。7月29日，胡广新向高华峰发送短信，要求剩余房产交易的每一步按照合同约定执行。8月7日，高华峰向胡广新通过手机彩信的方式发送了《解除合同通知》的照片，胡广新于当日收到该解除通知，高华峰亦向姜洪清及居间方邮寄了解除合同通知，居间方邮件于8月8日签收，姜洪清邮件未妥投，解除合同通知内容主要内容为：“我方于合同签订后积极到北京银行办理解押预约还款事宜，经北京银行批准后，于2015年7月27日通知你房支付约定的房屋抵押款，后又于2015年7月28日、7月29日等时间多次通知你方支付上述款项，但你方以各种理由拖延、拒绝支付，故依据合同第十条第（二）第2项约定解除双方签订的房屋买卖合同及两份补充协议，你方支付房屋总价款20%的违约金”。
2015年8月8日，胡广新通过手机彩信方式向高华峰发送《关于尽快履行房屋买卖合同相关义务的通知》，高华峰当日收到该通知，通知的主要内容为：“姜洪清及胡广新已于8月7日知悉高华峰与韩萍要求单方解除房屋买卖合同及两份补充协议，姜洪清与胡广新答复称对方无相应解除权，并要求对方应严格按照合同及补充协议的约定积极履行相关义务，并主张解押款的给付前提是解押当天双方在中介见证下一起去银行办理还款业务，专款专用，并签署首付款确认函，而对方要求直接打款至手机短信指定的一个账号且不出具确认函，故要求按照约定的方式履行义务，相互配合，尽快确定时间到银行办理解押款付款手续确保合同顺利履行。”
另查，2015年7月22日，姜洪清中国农业银行账户内支取金额15万元，尚余存款21万余元，8月6日，姜洪清北京银行账户内有存入15万元。
再查，姜洪清具有相应购房资格，双方已就本次房屋买卖办理了网签手续。
庭审中，高华峰、韩萍称姜洪清未交付房屋首付款且未至银行还款系违约行为，故依据合同约定有权解除合同；姜洪清称高华峰、韩萍自始至终未与其约定何时共同去银行还款，仅要求其向银行卡里打钱，不去办理共同还款，系违约行为，要求对方继续履行，且表示愿意将一次性付清房屋余款，并代高华峰与韩萍偿还该房屋的剩余贷款，诉讼中已将剩余房款196万元交纳至我院。
上述事实，有房屋所有权证、借款合同、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、短信记录、通话录音、《解除合同通知》、《关于尽快履行房屋买卖合同相关义务的通知》、银行对账单以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。
本案中，高华峰、韩萍与姜洪清签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属于合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于，双方在交付15万元购房款这一过程中是否存在以及哪方存在违约行为，根据本案中查明的事实，双方于2015年6月5日签订房屋买卖合同及补充协议后，因高华峰、韩萍（甲方）无力自行还款解除房屋抵押，双方于7月24日通过补充协议的方式对付款方式作出相应变更，明确约定：姜洪清（乙方）在房屋网签完成后甲方预约还款当日与甲方共同到北京银行代甲方还款15万元，专款专用作为房屋解抵押还款使用，该部分还款额作为房屋的部分房款，且在该协议中约定，任何一方作出的承诺都会以书面形式体现，各方均不存在也不认可口头约定或承诺。按照该补充协议约定的履行方式并根据一般交易习惯，高华峰、韩萍为履行合同应当积极与贷款银行预约还款，并明确告知买房人还款时间，双方协商一致后于预约还款日共同前往北京银行，买房人交付该笔房款后卖房人将该房款用于偿还剩余贷款，并与银行办理该房屋的解押手续，但根据双方提交的证据来看，高华峰、韩萍并未履行上述告知义务并积极促成合同的正常履行，相反，在该补充协议签订后却要求姜洪清将15万元解押款汇入其账户，双方虽经多次电话沟通，但实际上并未就转账交付15万元达成一致意见，因该协议中约定姜洪清交付该15万元房款应在双方共同前往北京银行时进行，故姜洪清亦有权行使同时履行抗辩权拒绝卖房人的转账要求；即使姜洪清曾有过口头转账意向，但因双方并未形成新的书面协议故并未对该补充协议的履行方式作出变更，卖房人仍应当按照该补充协议的约定履行合同义务并积极促成合同的履行，但其因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，并于8月7日通知姜洪清要求解除合同，后双方合同的履行陷入僵局，故高华峰、韩萍的行为构成违约，无权单方解除合同，对其诉讼请求，本院不予支持。而姜洪清在合同履行过程中并无违约行为，双方争议出现后多次表示要求按照双方的约定履行合同并要求卖房人尽快确定时间到银行办理解押款付款手续确保合同顺利履行，且其在履行合同过程中具备相应的履约能力，诉讼中亦坚持继续履行合同，为了促成合同履行要求一次性付清剩余房款，并代为偿还剩余银行贷款，第三人北京银行亦无异议，现合同并无履行障碍，故对姜洪清的反诉请求，本院予以支持，因合同得以继续履行，姜洪清亦表示不予主张相应违约金，本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）姜洪清于本判决生效之日起十日内代原告（反诉被告）高华峰、原告（反诉被告）韩萍向第三人北京银行股份有限公司通州支行一次性偿还北京市通州区通胡大街一号x号楼x层x单元x号房屋的剩余贷款及利息（具体金额以第三人核定为准），由第三人北京银行股份有限公司通州支行协助被告（反诉原告）姜洪清办理提前还款手续；
二、在被告（反诉原告）姜洪清履行完毕本判决第一项给付义务后十五日内，原告（反诉被告）高华峰、原告（反诉被告）韩萍及第三人北京银行股份有限公司通州支行为北京市通州区通胡大街一号x号楼x层x单元x号房屋办理解除抵押手续；
三、原告（反诉被告）高华峰、原告（反诉被告）韩萍于本判决第二项解除抵押手续办理完毕后十日内协助被告（反诉原告）姜洪清办理北京市通州区通胡大街一号x号楼x层x单元x号房屋的转移登记手续，将房屋过户至被告（反诉原告）姜洪清名下并交付房屋，被告（反诉原告）姜洪清于原告（反诉被告）高华峰、原告（反诉被告）韩萍交付房屋当日将剩余房款一百九十六万元扣除本判决第一项的贷款及利息后支付给原告（反诉被告）高华峰、原告（反诉被告）韩萍；
四、驳回原告（反诉被告）高华峰、原告（反诉被告）韩萍的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万一千三百五十五元，由原告（反诉被告）高华峰负担（已交纳）；反诉案件受理费一万一千三百五十五元，由原告（反诉被告）高华峰、韩萍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 薇
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 郭维维