上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1054号
上诉人（原审被告）上海易甫实业有限公司。
法定代表人卞勤凤。
委托代理人郭文玺。
被上诉人（原审原告）袁德高。
被上诉人（原审原告）霍文斌。
上述两被上诉人共同委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
上诉人上海易甫实业有限公司（以下简称易甫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人易甫公司的委托代理人郭文玺，被上诉人袁德高、霍文斌及其共同委托代理人干建根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年4月27日，袁德高、霍文斌（乙方）与案外人上海子发工贸有限公司（以下简称子发公司）（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方已经与上海顺康乳业发展有限公司签订《土地租赁合同》，由甲方承租位于沪青平公路3837、3839号的土地及房屋，租赁期限至2025年3月31日，甲方租赁的土地及房屋的房地产权证分别为沪房地青字2004第0089**号、沪房地青字2004第008991号，土地65亩，厂房8，311.41平方米，其中有证面积7，247.01平方米，无证面积1，064.4平方米；甲方在承租土地上对相关房屋进行了改造建设；甲方将部分房屋及土地租赁给乙方，土地面积为2，544平方米，房屋面积为2，350平方米；租赁期限自2007年4月27日至2025年3月31日；乙方愿意对甲方进行相应的收益补偿，补偿金为人民币（以下币种均为人民币）1，739，000元；乙方承接转租合同中甲方的全部权利，并承接转租合同中甲方的全部义务。
2007年10月17日，袁德高、霍文斌（甲方）与上海裕甫机电有限公司（以下简称裕甫公司）（乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，约定甲方将沪青平公路3837、3839号内的房屋出租给乙方使用；租赁面积1，670平方米，租赁期限自2007年11月6日至2009年11月5日；租金为每平方米每天0.38元，合计每年230，000元，每3年递增5%；甲方已向乙方出示租赁区域的房地产权证，乙方知晓其中（新建的房屋）系由原旧房改建，因此不具备政府部门颁发的产权证等文件，乙方对此表示接受并同意按此现状，以本协议约定的租赁价格承租，乙方亦不因此原因要求终止本协议或主张协议无效，进而要求甲方承担赔偿损失等责任。
2009年11月6日，袁德高、霍文斌（甲方）与易甫公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，约定甲方将沪青平公路3837、3839号房屋出租给乙方使用，租赁面积1，670平方米（以下简称系争房屋），租赁期限自2009年11月6日至2011年5月5日；租金为每平方米每天0.35元，合计每年为213，342.50元；租金支付方式为三个月一付，先付后用，在上一期末月支付；乙方在协议生效之日支付押金19，166元；协议终止，乙方归还租赁区域并结清所有欠费，由甲方于十天内无息退还乙方；甲方负责房屋的正常维修，室内装修由乙方自负，但不能破坏房屋承重结构，协议到期不再续租，应将房屋恢复原样；双方在协议履行过程中如有擅自终止合同的，违约方应依法赔偿对方一切经济损失；乙方逾期交付租金，应按所欠租金以每天3‰支付违约金，拖欠满一个月甲方有权终止协议，并有权追回所欠租金；乙方如超过一个星期未缴纳水、电等费用，甲方有权将乙方停电、停水，并有权向乙方追回水、电等费用；甲方已向乙方出示租赁区域的房地产权证，乙方知晓其中（新建的房屋）系由原旧房改建，因此不具备政府部门颁发的产权证等文件，乙方对此表示接受并同意按此现状，以本协议约定的租赁价格承租，乙方亦不因此原因要求终止本协议或主张协议无效，进而要求甲方承担赔偿损失等责任。
2011年2月22日，袁德高、霍文斌（甲方）与易甫公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书》（该协议系双方在2009年签订的租赁协议书原件上直接修改），约定租赁期限自2011年8月1日起；租金为每季度55，000元；其他内容不变。目前，系争房屋的阁楼由易甫公司使用，其余部分由易甫公司转租给案外人贺林龙和林孙文用于木制品加工；易甫公司租金支付至2013年7月31日，2013年8月1日之后的租金未支付。袁德高、霍文斌认为其与易甫公司约定的租赁期限自2010年8月1日至2013年7月31日止，现合同已到期，而易甫公司拒绝腾退，故诉至法院，请求判令：1、易甫公司腾退位于上海市青浦区沪青平公路3837、3839号内1，670平方米租赁房屋；2、易甫公司支付房屋使用费（面积1，670平方米，每日每平方米0.37元，自2013年8月1日起至易甫公司实际腾退之日止）及水电费（以实际腾退日抄见数为准）。在案件审理过程中，袁德高、霍文斌撤回了要求易甫公司支付水电费的诉请。
原审法院另查明：2006年12月26日，上海市青浦区规划管理局作出行政处罚决定，内容为子发公司未经规划部门审批同意，擅自于2005年7月在青浦区沪青平公路3837、3839号上海顺康乳业发展有限公司土地上建造车间仓库等建筑，属违法建设，应予以拆除。2007年6月5日，子发公司向原审法院提起行政诉讼，要求撤销上述行政处罚决定，原审法院判决维持该行政处罚决定。
原审法院又查明：2008年9月2日，易甫公司经工商登记注册成立，法定代表人为卞勤凤，股东为卞勤凤与郭颖佳。案外人裕甫公司于2006年3月6日成立，法定代表人为郭文玺，股东为郭文珙、郭文玺和郭颖佳，2012年5月12日起处于吊销未注销状态。
原审审理中，经易甫公司申请，原审法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对易甫公司的装修价值进行审计。上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书结论为涉案工程现值为174，174元。袁德高、霍文斌对司法鉴定意见书内容无异议，但认为装修施工时间为2007年1月至3月，2007年4月袁德高与霍文斌从子发公司购买系争房屋，故厂房内的装修已经包含在购买房屋的价款中，易甫公司搭建的部分属于违章建筑，不应当予以补偿。易甫公司对司法鉴定意见书内容无异议，但是认为实际施工时间应为2008年下半年到2009年上半年，鸽棚的商业价值应当另行评估。鉴定人员出庭接受当事人的质询。2014年3月21日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具了鉴定报告补充说明，袁德高、霍文斌及易甫公司一致表示不需要开庭质证，由法院予以认定。
原审审理中，袁德高、霍文斌表示：1、通过案件审理其意识到系争房屋因没有合法的建造手续，系违章建筑，故合同无效，易甫公司理应腾退并支付使用费和水电费，易甫公司缴纳的押金19，166元，应当先抵扣欠付的费用；2、系争房屋是子发公司承租后在空地上搭建的，没有合法建造手续，袁德高、霍文斌实际上是以补偿金的方式购买了系争房屋，从其与易甫公司签订的租赁协议中可以看出，易甫公司对系争房屋无产权证是清楚并且认可的；3、易甫公司主张的装修及添附是其与袁德高、霍文斌建立房屋租赁关系之前就已经存在的，易甫公司仅搭建了鸽棚，且未经出租人同意，鸽棚属于违章建筑，应当予以拆除，袁德高、霍文斌每两个月查看厂房三次；4、易甫公司2009年11月6日才与袁德高、霍文斌签订租赁协议，之前是裕甫公司签订的协议，两者是两个独立的法人，裕甫公司合同到期后未主张过装修损失。
易甫公司则表示：1、双方签订的租赁协议未到期，不同意腾退，易甫公司并不清楚系争房屋是否属于违章建筑，一直认为系争房屋是合法的，如果法院认为租赁协议无效，则要求出租方返还租赁期间的所有租金，赔偿装修及添附损失并返还押金；2、2006年裕甫公司与子发公司就系争房屋已经签订了租赁协议，袁德高、霍文斌向子发公司承租系争房屋后，裕甫公司与子发公司的租赁协议协商终止，由袁德高、霍文斌与裕甫公司直接签订租赁协议；易甫公司于2008年下半年至2009年上半年期间对系争房屋进行了装修，主要包括隔墙、地坪、隔房间、阁楼、鸽棚、卫生间、厨房等，相关凭证目前无法提供，但装修和搭建都是经过袁德高、霍文斌同意的；3、裕甫公司与易甫公司是有承继关系的关联公司，两个公司的法定代表人是夫妻关系，裕甫公司因注册地不在青浦区，无法租赁厂房，所以才重新注册为易甫公司继续租赁系争房屋，且裕甫公司也从未放弃对装修损失的主张。案外人裕甫公司表示：其于2006年10月起承租系争房屋，当时房屋状况接近毛坯，因其注册地不在青浦无法继续承租，故公司的实际控制人郭文玺、卞勤凤夫妇另在青浦注册成立易甫公司继续承租系争房屋，易甫公司实际于2008年下半年至2009年上半年期间对系争房屋进行了装修。
原审审理中，原审法院向案外人子发公司调查，其物业管理人员表示子发公司从上海顺康乳业发展有限公司承租房屋后，搭建了系争房屋，没有合法建造手续，实际以补偿金形式出售给袁德高、霍文斌；易甫公司承租之前，系争房屋是出租给其他租户，当时的租户已经将厂房进行了分隔，厂房内搭建了房间、厨房和卫生间，并且地板墙砖都铺好了；易甫公司装修和搭建的部分为厂房外的彩钢夹芯板房、鸽棚，厂房内的地坪涂料、最东边的一堵石膏板墙和门、推拉门、防盗窗、阁楼的楼板和木地板，其余都是上一个租户留下的。子发公司在该份调查笔录上盖章予以确认。袁德高、霍文斌认为子发公司负责人有变更，此物业管理人员对当时情况并不清楚。易甫公司认为子发公司的物业管理人员陈述基本真实，但是鉴定报告中所列项目均为易甫公司装修和搭建。
袁德高、霍文斌还表示：仅要求易甫公司腾退系争房屋，不要求实际使用人一并腾退；押金依照合同约定应在结清所有欠费后返还，等易甫公司腾退后，双方结清所有款项，如有多余则同意返还。易甫公司表示虽然对鉴定报告中的施工时间有异议，但是认可鉴定报告认定的价格，同意依照鉴定报告计算装修搭建损失。
原审法院审理后认为：袁德高、霍文斌与易甫公司签订的租赁合同中的租赁房屋无合法建造手续，且已经被规划部门认定为违章建筑并责令限期拆除，故双方所签订的租赁合同违反了法律法规规定，是无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，各自承担相应的责任。从租赁合同中可以看出，签订合同时，双方对系争房屋的产权状况是清楚且认可的，从袁德高、霍文斌陈述看，其对易甫公司搭建部分也是知晓的，故双方均存在一定过错。合同无效后，易甫公司理应腾退系争房屋。易甫公司实际使用系争房屋，应按原合同约定的租金标准计算实际使用费。易甫公司已经支付了2013年7月31日之前的使用费，故应按照合同约定的租金标准支付2013年8月1日至实际腾退之日止的使用费。裕甫公司与易甫公司虽为两个独立的法人，但是实际控制人及股东系家庭成员，且承租系争房屋也是连续的，故其权利义务有一定的承继关系，易甫公司有权主张系争房屋的装修及扩建损失。易甫公司在厂房外搭建的彩钢夹芯板房，无合法建造手续，理应予以拆除。易甫公司为自己使用而搭建的鸽棚，合同无效腾退时理应一并予以拆除，其租赁的是厂房，合同中未约定用于养鸽，且鸽子是动产，故易甫公司要求赔偿鸽棚的商业价值于法无据。易甫公司认为鉴定报告中所有项目均为其装修和搭建的，但是未能提供相应的依据。袁德高、霍文斌认为其从子发公司处购买系争房屋包含了装修部分，从其与子发公司的租赁合同可以看出，其承接了子发公司的全部权利和义务，故袁德高、霍文斌取代了子发公司的出租人地位，而并非购买了装修和搭建。袁德高、霍文斌与易甫公司均无证据证明易甫公司实际装修扩建的范围及时间，而子发公司作为前一手的出租人，对房屋租赁过程是知晓的，其表述相对客观真实，故法院依照其陈述的内容，结合鉴定报告中对应的项目，依照租赁双方的过错程度、房屋实际租赁年限、公平原则，酌情认定袁德高、霍文斌应当支付易甫公司装修搭建损失30，000元。因袁德高、霍文斌与易甫公司未结清腾退之前的所有款项，故押金目前不具备返还的条件。据此，原审法院判决如下：一、上海易甫实业有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路3837、3839号房屋；二、上海易甫实业有限公司应于判决生效之日起三十日内支付袁德高、霍文斌房屋使用费（以每季度55，000元为标准，自2013年8月1日起至实际腾退之日止）；三、袁德高、霍文斌应于判决生效之日起三十日内支付上海易甫实业有限公司装修损失30，000元。
原审判决后，上诉人易甫公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，判决有失公正。签订租赁合同时，易甫公司并不知道所租赁的房屋是违法建筑，故该租赁合同依法有效，易甫公司不同意腾退；同意按照每季度55，000元的标准支付租金，而不是使用费。如果法院认定租赁合同无效，按照鉴定报告，易甫公司的装修、搭建折旧后的现值为174，174元，双方均有过错故应当各半承担相应损失，故袁德高、霍文斌应当支付装修损失87，087元；易甫公司搬迁所产生的搬迁费约30，000元，也应当由袁德高、霍文斌承担；由于搬迁造成易甫公司饲养的信鸽无法参加比赛，鸽子都没有用了，由此产生的损失也应当由袁德高、霍文斌承担；鉴定费12，000元，应由双方各半承担。综上，易甫公司请求本院撤销原审判决，依法予以改判。
被上诉人袁德高、霍文斌辩称：不同意易甫公司的上诉请求。系争房屋不具有合法的产权证导致双方签订的租赁合同无效，合同中对此有明确记载，易甫公司对此也是明知的。鉴定报告中所涉及的装修、搭建均不是易甫公司进行的，是原来就存在的，故被上诉人一方原本不同意进行赔偿；考虑到要尽快解决本案的纠纷，现被上诉人一方对原审法院判决的补偿金额30，000元予以认可；鉴定是易甫公司提出的，故鉴定费应由其自行承担。据此，袁德高、霍文斌认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回易甫公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，本案中易甫公司向袁德高、霍文斌租赁的系争房屋无合法的规划、批建手续，属违章建筑，故双方就该房屋所签订的租赁合同应当被认定为无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，当事人并有权请求赔偿因合同无效造成的损失。因此，易甫公司应当依法腾退、返还系争房屋，并按照原合同约定的标准支付2013年8月1日至实际腾退之日的房屋使用费。至于易甫公司主张的装修及添附损失，则应由双方各自按照导致合同无效的过错责任来分担。根据袁德高、霍文斌与易甫公司签订的租赁合同，签订该合同时双方对于系争房屋的产权状况是明知的，故双方均存在一定的过错。因易甫公司与袁德高、霍文斌均无证据证明易甫公司装修和搭建的具体范围，故原审法院依据案外人子发公司的陈述，结合鉴定报告中对应的具体项目，依照双方的过错程度、房屋实际租赁年限及公平原则，酌情认定袁德高、霍文斌应当支付易甫公司装修搭建损失30，000元，并无不当，应予维持。易甫公司主张鉴定报告中所有项目均是由其装修和搭建，故应当按照鉴定报告中确定的全部工程现值来分担损失，但并未提供相应证据，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，175元，由上诉人上海易甫实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 张的日
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……