河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫07民终2970号
上诉人（原审被告）：王学森，男，1963年5月10日出生，汉族，住河南省。
上诉人（原审被告）：褚智林，男，1966年1月17日出生，汉族，住河南省。
被上诉人（原审原告）：新乡市博筑房产有限责任公司，住所地新乡市小北街5号。
法定代表人：李芳。
委托诉讼代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师。
原审第三人：张保族，男，1963年7月20日出生，汉族，住新乡市。
上诉人王学森、褚智林因与被上诉人新乡市博筑房产有限责任公司（以下简称博筑房产公司）、张保族房屋租赁合同纠纷一案，新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2017年6月15日作出（2016）豫0702民初3006号民事裁定，博筑房产公司不服向本院提起上诉。本院于2017年10月6日作出（2017）豫07民终3048号民事裁定，以一审适用法律错误为由将该案发回重审。原审法院于2018年4月27日作出（2018）豫0702民初48号民事判决，王学森、褚智林不服向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王学森、褚智林、被上诉人博筑房产公司委托代理人王秀艺、原审第三人张保族到庭参加了诉讼。现已审理终结。
王学森、褚智林上诉称，其和被上诉人、原审第三人三方曾经协商过变更合同履行主体，原审认定上诉人未经被上诉人同意擅自转让房屋与事实不符，其不应承担违约金2万元；2016年7月16日起至2018年8月4日止一直是由原审第三人在使用房屋，应由实际使用人支付期间租金，不能判令由其承担租金，请求撤销一审判决第二、三项，依法改判。
被上诉人博筑房产公司辩称，上诉人未经其同意擅自转租房屋，应承担违约责任；在解除合同之前，上诉人有义务按照合同支付租金，一审判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人张保族述称，其和王学森、褚智林签订转让协议，并支付了转让费，但博筑房产公司不予认可，其并未重新和博筑房产公司签定合同，王学森、褚智林和被上诉人博筑房产公司签订的租赁合同是合法有效的，一审判决上诉人承担租金并无不当。
博筑房产公司向一审法院诉讼请求：判令褚智林、王学森返还其的房产及空调、电视等设施，并赔偿租金损失；判令褚智林和王学森支付违约金40000元。
原审法院审理查明，2011年3月16日，博筑房产公司（甲方、出租方）与褚智林（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方出租给乙方安居新村物业办公楼1-5层洗浴中心及现有锅炉房院内，建筑面积1400平方米，甲方同意将现有的电视、空调等物品交付乙方使用。租赁期限为10年，从2011年7月15日起至2021年7月15日止。约定乙方不经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让或者转借，或将房屋做其他用途的，或不按时交纳租金的，甲方有权提前终止合同，收回房屋。租金前5年每年15万元，后5年每年18万元，租金按照半年为一个收费期计收，必须提前2个月预付。违约责任约定乙方每逾期一次支付租金的，应支付违约金20000元；乙方擅自转租、转让或转借的，应支付违约金20000元。双方还约定了其他各项权利义务。租赁合同签订后，褚智林与王学森利用所租的楼房合伙开办经营新乡市红旗区清水源温泉休闲洗浴中心。2016年6月13日，褚智林、王学森未经博筑房产公司同意将清水源洗浴中心，包括所有的物品、设施以34万元的价格转让给第三人张保族。第三人张保族在涉案房产一楼二楼继续经营洗浴中心。2016年7月15日，褚智林、王学森拒绝向博筑房产公司交纳租金，直至2017年8月4日，拖欠租金累计19万元。
另查明，2017年8月4日博筑房产公司与案外人王玉莉签订房屋租赁合同。2017年9月5日，王玉莉向博筑房产公司交付了押金36000元及一个月租金14166元。
原审法院认为，博筑房产公司与褚智林签订的房屋租赁合同为有效合同，双方均应遵照执行。褚智林与王学森按约共同经营并交付租金至2016年7月15日，之后的租金一直未付，属违约行为。2016年6月13日，褚智林、王学森未经博筑房产公司同意与第三人张保族签订了转让协议，其行为违反了博筑房产公司与褚智林之间的合同约定，构成违约。按双方合同约定，博筑房产公司有权提前终止合同，收回房屋。2017年8月4日博筑房产公司与王玉莉签订房屋租赁合同后，王玉莉支付押金36000元及一个月房租14166元，证明博筑房产公司已收回房屋，并由他人承租的事实，故对博筑房产公司要求返还房屋的诉讼请求，不予支持。博筑房产公司依据合同约定要求褚智林、王学森支付2016年7月15日以来拖欠房租的诉讼请求，予以支持。房租支付期间应从2016年7月15日起至2017年8月4日止，按每月15000元计算共计19万元。对博筑房产公司要求返还其空调、电视、柜机的诉讼请求，因其提供的安居浴池物品清单中只有数量未记录规格、型号、品牌，且未提供相关的购买发票，无法确定具体明确的标的物，故对此项诉讼请求不予支持。根据双方合同中违约责任的约定，褚智林、王学森逾期支付租金应支付违约金20000元，未经博筑房产公司书面同意擅自转让的行为应支付违约金20000元，褚智林、王学森应支付违约金40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，原审判决：一、解除博筑房产公司与褚智林于2011年3月16日签订的房屋租赁合同；二、判令褚智林、王学森于判决生效之日起七日内向博筑房产公司支付租金19万元；三、判令褚智林、王学森于判决生效之日起七日内向博筑房产公司支付违约金40000元；四、驳回博筑房产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由褚智林、王学森承担。
本院审理期间，褚智林、王学森提供了录像光盘一张，证实第三人张保族接手后一直营业，应该由张保族支付租金。经庭审质证，博筑房产公司提出和其签订合同的是上诉人，应由上诉人缴纳租金；张保族提出，其虽间断经营，但已经支付给上诉人转让费，上诉人存在欺诈行为，其和博筑房产公司并没有签订合同，不应由其承担租金。因张保族认可间断经营，本院对录像光盘的真实性予以认可。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
根据当事人的上诉、答辩情况，本院确定本案二审争议的焦点是：1、上诉人褚智林、王学森是否应承担擅自转让的违约责任；2、2016年7月15日起至2017年8月4日期间的租金19万元是否应由上诉人褚智林、王学森承担。
本院认为，关于上诉人是否应承担擅自转让的违约责任问题，根据2011年3月16日被上诉人博筑房产公司与上诉人褚智林签订的房屋租赁合同约定，上诉人作为承租方不得擅自将房屋转租、转让或者转借，违约应支付违约金20000元。上诉人虽称和博筑房产公司曾经协商过，但博筑房产公司不予认可，其也无证据证实征得博筑公司的同意，其行为构成违约，应承担违约责任，一审判决其承担违约金并无不当。
关于2016年7月15日起至2017年8月4日期间的租金19万元是否应由上诉人承担的问题，按照上诉人褚智林与被上诉人博筑房产公司签订的房屋租赁合同，上诉人作为承租方应承担支付租金的义务，张保族并非租赁合同的相对方，没有对博筑房产公司承担租金的义务；上诉人提供的录像光盘虽具有真实性，但不能证实上诉人提出的应由张保族承担租金的主张，一审判决由上诉人承担租金并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人褚智林、王学森的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由褚智林、王学森负担。
本判决为终审判决。
审判长 都学敏
审判员 赵 霞
审判员 周云贺
二〇一八年九月十二日
书记员 张瑞娟