上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1572号
上诉人（原审第三人）上海欧和贸易发展有限公司。
法定代表人徐德良。
上诉人（原审第三人）上海艺凤娱乐发展有限公司。
法定代表人徐英模。
两上诉人共同委托代理人周大仓，上海善达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李灵琳。
被上诉人（原审原告）吴乙。
被上诉人（原审原告）吴甲。
法定代理人吴乙。
上述三被上诉人共同委托代理人霍加宝。
被上诉人（原审被告）上海弘基企业（集团）股份有限公司。
法定代表人李永杰。
委托代理人劳卫。
委托代理人詹程，上海雷曼律师事务所律师。
上诉人上海艺凤娱乐发展有限公司（以下简称“艺凤公司”）、上海欧和贸易发展有限公司（以下简称“欧和公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人艺凤公司、欧和公司的共同委托代理人周大仓，被上诉人上海弘基企业（集团）股份有限公司（以下简称“弘基公司”）的委托代理人劳卫、詹程，被上诉人吴甲、李灵琳、吴乙的委托代理人霍加宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年11月15日，吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司签订房屋租赁协议一份，该协议第一条约定：甲方（吴甲、李灵琳、吴乙）将位于嘉定区马陆镇沪宜公路2366—2488号（弘基诚建休闲广场）内沪宜公路XXX号，建筑面积为128.24平方米的商业用房全权委托给乙方（弘基公司）租赁管理。第二条约定：经营租赁管理期限为五年，自2008年8月1日起至2013年7月31日止。房屋租赁协议对于租赁费用、付款方式进行了约定。根据该协议的约定，第五年的年租金为62，366元。该租赁协议第四条约定，甲方承诺在租赁管理期内将房屋租赁权全权委托给乙方进行管理，并允许乙方将房屋转租至第三方。房屋具备交付条件时，甲方授权乙方直接从开发商处受领该房屋，由开发商直接交付乙方使用。同时甲、乙双方约定，经营租赁管理期满，乙方按照甲方同开发商签订的房屋销售合同中的交房标准，将房屋交还给甲方，房屋的自然折旧不构成甲方拒收的理由。租赁协议还对违约责任、免责条件等条款进行了约定。上述协议签订后，弘基公司直接从开发商处受领了房屋。合同履行期限内，弘基公司按约向吴甲、李灵琳、吴乙支付了租金。
2008年9月10日，弘基公司与第三人欧和公司签订一份弘基城建休闲广场租赁合同，约定出租方（弘基公司）同意将坐落于上海市嘉定区沪宜公路9幢2452号、2458号、2462号1F、2462号2F、2468号、2476号1F、2476号2F、2482号、2488号房屋出租给承租方（第三人欧和公司），且承租方同意租用。租赁期限为五年，自2008年10月1日至2013年9月30日。租赁期第一、二、三年，租金为69，496元／月；租赁期第四、五年租金为76，446元／月。整个租赁期内，租金按两个月为一期支付，承租方须于每月1日前支付该月租金。该合同附表五约定上述房屋只限用作经营桑拿会所、酒吧、文化展示厅之用途。附表八特别条文约定，本租赁合同为五年，承租方提出延长三年租赁期限，鉴于出租方的可租赁期限为五年，出租方于五年租赁期限届满后，协助承租方与房屋产权人协商延长租赁期限三年。合同还对租赁事宜的其他事项进行了约定。
2013年8月，因第三人有延长房屋租赁合同的意向，弘基公司协助第三人与吴甲、李灵琳、吴乙就续租事宜进行了协商。2013年8月23日，弘基公司、第三人欧和公司签署备忘录一份：因欧和公司提出延长房屋租赁合同的需要，同时单价按照1.6元每平米每天的标准续签租赁合同，期限为3年即2013年10月1日至2016年9月30日，弘基公司配合欧和公司提出的单价与相关6家业主商谈。2013年8月15日，吴甲、李灵琳、吴乙与弘基公司也签署备忘录一份：1、因承租方提出延长房屋租赁协议的需要，吴甲、李灵琳、吴乙同意继续委托弘基公司经营管理弘基广场，吴甲、李灵琳、吴乙提出经租价格按照1.9—1.95元每平米每天的标准，委托经营期限及租赁价格另行协商。……3、如若吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司双方于2013年8月31日之前就经租价格等事宜仍协商不成的，按照原房屋租赁协议履行。后因协商未果，弘基公司于2013年9月13日书面告知第三人欧和公司：“依据双方的租赁合同，第三人承租之房屋于2013年9月30日到期，在该租赁合同中，弘基公司明确告知第三人弘基公司的承租亦是同期到期，弘基公司在2013年9月30日后将不再拥有马陆弘基诚建广场租赁经营管理权。……房屋产权人提出如双方于2013年9月30日前仍未协商一致，将按期收房。届时，请按约履行交房义务。”因就租赁价格协商未能达成一致，吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司最终未续签合同，弘基公司、第三人欧和公司亦未续签合同。吴甲、李灵琳、吴乙因合同到期后未能收回房屋，故诉至原审法院，请求判令：1、确认吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司签订的房屋租赁协议于2013年7月31日终止；2、判令两第三人携财产从上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋中搬离；3、判令弘基公司将上海市嘉定区沪宜公路XXX号的房屋返还吴甲、李灵琳、吴乙；4、判令弘基公司向吴甲、李灵琳、吴乙支付房屋实际使用费，按照每日187.95元的标准【计算方式为第五年租赁费用62，366元／年＊（1＋10%）÷365】，自2013年8月1日支付至房屋实际返还之日止。
原审法院另查明，1、第三人艺凤公司的注册地为上海市嘉定区沪宜公路9幢2452号房屋。2、弘基公司与第三人欧和公司签订的租赁合同中的租赁标的物，包括嘉定区沪宜公路9幢2452号、2458号、2462号1F、2462号2F、2468号、2476号1F、2476号2F、2482号、2488号房屋，系合并交付给两第三人使用的。2、上述租赁房屋中除沪宜公路9幢2462号1F、2462号2F房屋外，其余房屋的产权人均在同期向法院提起了诉讼，要求本案弘基公司返还房屋并支付实际使用费，要求两第三人搬离。3、（2014）嘉民三（民）初字第324号案件庭审中，弘基公司与第三人均确认，就第三人向弘基公司租赁的房屋而言，第三人尚欠弘基公司水电费30余万元，2012年的租金还欠弘基公司8万余元，2013年10月1日至今的租金第三人也未向弘基公司支付过。
原审法院经审理后认为，吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。从吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司签订的房屋租赁协议的内容及履行情况来看，吴甲、李灵琳、吴乙授权弘基公司直接从开发商处受领房屋，弘基公司按约定期限和数额定期向吴甲、李灵琳、吴乙支付租金，吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司间为房屋租赁法律关系。对于弘基公司辩称其与吴甲、李灵琳、吴乙间为委托经营管理的意见与事实不符，法院不予采信。双方均应按照合同约定履行义务。在吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司签订的房屋租赁协议履行期限届满前，弘基公司与吴甲、李灵琳、吴乙协商续租事宜未果，吴甲、李灵琳、吴乙提出收回房屋，故吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司间的房屋租赁协议于2013年7月31日因履行期限届满而终止。合同终止后，吴甲、李灵琳、吴乙可以基于合同约定要求弘基公司履行返还房屋的义务，也可以直接基于其所具备的所有权要求该房屋的次承租人及实际使用人两第三人向吴甲、李灵琳、吴乙返还房屋。弘基公司与第三人的房屋租赁协议也于2013年9月30日到期，因第三人在租赁期间内有拖欠弘基公司水电费及租金的行为，弘基公司不愿再与第三人续约。鉴于此，第三人在与弘基公司的租赁协议届满后，占有租赁房屋的合法依据也不存在，第三人形成了对于吴甲、李灵琳、吴乙所有的租赁房屋的无权占有。因此，第三人应当将租赁房屋返还吴甲、李灵琳、吴乙。对于吴甲、李灵琳、吴乙诉请第三人搬离及弘基公司返还房屋的诉请，考虑到第三人实际使用等情况，法院判决第三人搬离2468号房屋并将该房屋直接返还吴甲、李灵琳、吴乙。对于吴甲、李灵琳、吴乙诉请弘基公司支付房屋实际使用费的诉请，基于吴甲、李灵琳、吴乙、弘基公司间的房屋租赁关系，弘基公司依合同约定负有履行期限届满后向吴甲、李灵琳、吴乙返还房屋及承担未返还期间使用费的义务。因此，第三人向吴甲、李灵琳、吴乙返还房屋前发生的房屋实际使用费，应当由弘基公司承担。吴甲、李灵琳、吴乙主张弘基公司按照第五年日租金上浮10%的标准支付房屋使用费，因该上浮比例系吴甲、李灵琳、吴乙按照市场行情进行的估算，依据不足，故法院确定弘基公司仍按照合同约定的第五年的日租金标准支付房屋使用费，即每天170.87元。原审法院据此判决：一、上海欧和贸易发展有限公司、上海艺凤娱乐发展有限公司应于判决生效之日起十日内携财产搬离上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋，并将该房屋返还李灵琳、吴乙、吴甲；二、上海弘基企业（集团）股份有限公司应于判决生效之日起十日内向李灵琳、吴乙、吴甲支付房屋实际使用费，按照每日170.87元的标准，从2013年8月1日起计算至第三人上海欧和贸易发展有限公司、上海艺凤娱乐发展有限公司将房屋实际返还吴甲、李灵琳、吴乙之日止。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人艺凤公司、欧和公司不服，向本院提起上诉称：李灵琳、吴乙、吴甲与弘基公司系委托租赁管理关系；根据欧和公司和弘基公司的租赁合同约定，合同到期后弘基公司应协助欧和公司与产权人协商延长租期3年，故实际租赁期限应为8年。艺凤公司、欧和公司为此投入巨大，无法在5年内收回投资。故上诉请求撤销原判，依法发回原审法院重审。
被上诉人李灵琳、吴乙、吴甲辩称：原审判决正确，请求维持原判。
被上诉人弘基公司辩称：李灵琳、吴乙、吴甲与弘基公司系委托租赁管理关系，故委托关系的法律后果应由委托人自行承担，故其不应承担支付租金的责任。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实及《中华人民共和国合同法》总则关于租赁合同的规定，李灵琳、吴乙、吴甲与弘基公司之间成立租赁合同关系，弘基公司及艺凤公司、欧和公司认为系委托合同关系，不符合本案事实及法律规定，本院不予采纳。现李灵琳、吴乙、吴甲与弘基公司之间的合同履行期限届满，李灵琳、吴乙、吴甲主张收回房屋并无不当。鉴于房屋已转租，由艺凤公司、欧和公司实际使用，故原审法院判令由实际使用人直接返还房屋，并无不当。艺凤公司、欧和公司上诉所称的内容，可依据欧和公司与弘基公司之间的合同依法处理，与本案无涉。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海艺凤娱乐发展有限公司、上海欧和贸易发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
代理审判员 周卫娟
二〇一四年八月十四日
书 记 员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……