福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终873号
上诉人（原审被告）：温盛媛，女，1977年12月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱国平，男，1963年1月1日出生，汉族，住福建省平和县。
被上诉人（原审原告）：朱清樑，男，1981年12月25日出生，汉族，住福建省平和县。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：康立生、熊雨秋，福建倍铭律师事务所律师。
原审被告：吴为嘉，男，1978年2月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审被告：苏燕燕，女，1982年7月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人温盛媛因与被上诉人朱国平、朱清樑、原审被告吴为嘉、苏燕燕房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初10874号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
温盛媛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、本案中，朱国平、朱清樑存在违建行为，导致本案讼争房屋水表被城市执法局查封，且其交付的房屋一到四楼均没有楼梯，需要借住其他房屋的楼梯才能够进入讼争房屋。被上诉人的行为违反合同的约定，未达到交房条件，温盛媛依法行使同时履行抗辩权，应不构成违约，故无需支付违约金。
二、即使需要支付违约金，因本案中，朱国平与温盛媛于2017年4月28日签订补充协议，同意将房屋过户给温盛媛指定的吴为嘉、苏燕燕、吴昱辰，温盛媛同意于2017年6月10日前付清全部购房款。2017年7月14日和2017年7月17日温盛媛支付购房款75万元和15万元。故温盛媛即使需要支付违约金，违约金的起始日期应为2017年6月11日，未履行金额应为90万元。上诉人认为一审法院酌定违约金3.5万元过高，依法应当予以调整。
朱国平、朱清樑答辩称，一、上诉人不符合行使同时履行抗辩权的条件，构成违约。被上诉人已经配合上诉人办理了讼争房屋的过户手续，已经履行了合同的主要义务。且根据双方签订的《房产买卖协议》第九条约定：“1、甲方应于收到全款当日将房产交付给乙方使用，甲方交付房产时应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气、有线（数字）电视、管道等应当完好……”，被上诉人交房的时间是收到购房款全款当日，截至于被上诉人一审起诉之日止，上诉人并未支付全部购房款，因此，被上诉人交房条件时间并未届满。二、一审法院确定的违约金合法合理。
根据上诉人与被上诉人签订的《房产买卖协议》第十二条第二款约定：“2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金……”根据双方的补充协议，上诉人应当于2017年6月10日支付全款，但是，上诉人于2017年7月17日才付清全款。这之间相隔37日。每日按房产总价的0.05%计算违约金，则上诉人应支付违约金人民币74000元（4000000×0.05%×37=74000）。而一审法院判定的违约金为人民币35000元，已经降低了违约金。
吴为嘉、苏燕燕未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
朱国平、朱清樑向一审法院起诉请求：1.温盛媛向朱国平、朱清樑支付剩余购房款808693.88元；2.温盛媛自2017年7月18日起按每日2000元的标准向朱国平、朱清樑支付逾期付款违约金，直至付清全部购房款之日止；3.吴为嘉、苏燕燕在其未付购房款范围内即808693.88元范围内对温盛媛上述债务承担共同付款责任。
一审法院认定事实：2017年2月15日，朱国平、朱清樑与温盛媛签订一份《房产买卖协议》约定，朱国平、朱清樑将位于厦门市思明区万元的价格出售给温盛媛；温盛媛对所购房产已充分了解，愿意购买；该房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态；购房款于2017年4月15日前支付120万元，（过户）送件当日支付80万元，余款200万元温盛媛申请商业贷款；逾期付款则每日按房产成交总价0.05%支付违约金。
2017年4月28日朱国平与温盛媛又签订一份《补充协议》载明，应温盛媛要求同意将讼争房屋过户给温盛媛指定的吴为嘉、苏燕燕、吴昱辰，温盛媛同意于2017年6月10日前付清全部购房款。同日，朱国平与吴为嘉、苏燕燕办理了将讼争房屋过户至吴为嘉、苏燕燕、吴昱辰手续。
2017年6月12日，温盛媛向朱国平、朱清樑出具一份承诺书内容包括，由于温盛媛未付清包括本案讼争房屋在内的购房款，但又需要提前装修，特此承诺由于提前装修引起的安全等问题均由温盛媛承担，与卖方无关。2017年7月8日，苏燕燕为装修讼争房屋向朱国平、朱清樑出具借条，借走讼争房屋的钥匙。
温盛媛在朱国平、朱清樑提起本案诉讼后，分别于2017年7月14日和7月17日支付购房款75万元和15万元。温盛媛确认该款项为支付本案讼争房屋的购房款。
另查明，2017年4月25日，温盛媛以朱国平、朱清樑代理人身份与吴为嘉、苏燕燕签订了《房产买卖协议》约定，将讼争房产出售给了吴为嘉、苏燕燕。
2017年5月19日，温盛媛还出具一份《补充协议》，承诺于2017年6月20日前付清开元路239号和241号全部购房款。
审理中，朱国平、朱清樑陈述，其起诉前温盛媛尚欠购房款90万元，温盛媛于起诉后支付的上述90万元还包括温盛媛购买其他房产尚欠的400万元购房款及违约金。
一审法院认为，朱国平、朱清樑与温盛媛签订的上述《房产买卖协议》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，属有效协议。温盛媛在朱国平、朱清樑提起诉讼后已支付了本案讼争房屋尚欠的购房款90万元，朱国平、朱清樑对其提出的该款项还应包括其他购房款及违约金的主张未提供相关证据，该主张不能成立，一审法院不予采纳。鉴于温盛媛确实存在逾期付款的违约行为，朱国平、朱清樑要求其承担违约责任的请求可以成立，一审法院予以支持。温盛媛提出的该违约金过高的理由可以成立，一审法院予以采纳。综合本案查明事实及温盛媛违约程度，一审法院酌定违约金为3.5万元。吴为嘉、苏燕燕并非上述交易的当事人，朱国平、朱清樑要求其在未付购房款范围内对温盛媛上述债务承担共同付款责任没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、温盛媛于本判决生效之日起十日内支付朱国平、朱清樑违约金3.5万元；二、驳回朱国平、朱清樑的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费6700元，由朱国平、朱清樑负担6362元，温盛媛负担338元；财产保全费5000元由温盛媛负担。
本院二审期间，温盛媛向本院提交以下证据：照片复印件一份，证明被上诉人的房产不符合交房条件，水表在2017年9月20日才安装完。朱国平、朱清樑质证认可水表在2017年9月20日才安装完，之前是总表，没有分表。
二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，温盛媛与朱国平、朱清樑签订的讼争《房产买卖协议》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。属有效协议。温盛媛在履行上述《房产买卖协议》及《补充协议》过程中存在逾期付款的违约行为，应按协议约定承担相应的违约责任。温盛媛在一审诉讼中提出约定的违约金过高请求调低，一审法院综合本案履行情况、温盛媛的违约程度，酌情确定违约金为3.5万元并无不当，本院予以维持。温盛媛上诉主张一审确定的违约金过高缺乏依据，该项上诉请求本院不予采纳。温盛媛上诉主张本案讼争房屋不具备交房条件，温盛媛迟延付款系行使同时履行抗辩权不构成违约，无需支付违约金。经查，讼争房屋已于2017年6月10日办理了过户手续，且苏燕燕亦于2017年7月8日向朱国平、朱清樑借走钥匙用于装修讼争房屋，故讼争房屋不存在过户、交付障碍，温盛媛的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由温盛媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年八月十六日
代书记员 韩沁娟
附本案所适用法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。