湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民再初字第00002号
原审原告：武汉市新世界物业管理有限公司。住所地：武汉市江汉区青年路**号。
法定代表人：余谦，该公司董事长。
委托代理人：周利峰，湖北佑君律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告：湖北省工艺美术研究所。住所地：湖北省武汉市洪山区卓刀泉北路。
法定代表人：何忠群，该研究所所长。
委托代理人：王汉生，湖北今天律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
委托代理人：彭夫，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
原审原告武汉市新世界物业管理有限公司（以下简称物业公司）与原审被告湖北省工艺美术研究所（以下简称美术研究所）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月10日作出（2012）鄂洪山民三初字第00105号民事判决，美术研究所不服提出上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2014年1月16日作出（2013）鄂武汉中民二终字第00987号民事判决，已经发生法律效力。美术研究所仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2014年8月19日作出（2014）鄂民申字第00442号民事裁定，指令湖北省武汉市中级人民法院再审。湖北省武汉市中级人民法院经审理于2015年4月14日作出（2014）鄂武汉中民再终字第00019号民事裁定，撤销上述一、二审判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原审原告物业公司法定代表人余谦及其委托代理人周利峰，原审被告美术研究所委托代理人王汉生、彭夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告物业公司诉称：2007年6月底，原审被告美术研究所装修其办公楼，向原告预付物业服务费20000元。该研究所直到2008年4月电费一直由物业公司交纳。此后，原告因不能向其提供代缴电费税务发票，口头约定由其向供电公司直接交纳双方的电费。部分电费冲抵研究所物业服务费。2011年10月，美术研究所违反约定，要求物业公司返还电费。以未签订物业服务合同为由拒不支付自2007年7月1日至2011年11月30日的物业服务费511610元。
原审原告物业公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一、美术研究所《公函》1份、《委托预防性试验登记表》各1份、收条2张、收款收据3张、销售单2份。证明美术研究所预付物业服务费20000元；物业公司支付东湖公馆小区供电设施的检测费、易耗品费，进行了维护服务，与研究所形成事实上物业服务关系。
证据二、《房屋交接书》1份。证明美术研究所办公楼建筑面积为4027.25元，应按此面积计算物业费。
证据三、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》各1份。证明美术研究所应接受物业管理服务；非住宅房屋的物业服务费按每月每平方米3.50元收取。
证据四、催交物业服务费公函、国内特快专递邮件详情单、武汉市邮政局交寄邮件专用发票各1份。证明物业公司多次催促研究所交纳物业服务费531610元，扣除已交20000元，还应交纳511160元。
证据五、业主委员会等出具的《证明》1份。证明物业公司对公共供电设施进行了管理、维护。
证据六、《武汉新世界物业合同》1份。证明业主委员会与物业公司签订了物业服务合同；物业公司对东湖公馆整栋楼的业主提供物业服务，研究所应按合同交纳物业服务费。
原审被告美术研究所辩称：研究所办公楼不属物业管理区域，无需物业公司提供物业服务。物业公司与开发单位签订的《前期物业服务合同》1年有效期早已届满，至今属非法经营。美术研究所自行管理自己的办公楼，物业公司未向研究所提供物业服务，不应支付物业费。
原审被告美术研究所为支持其抗辩，向本院提交如下证据：
证据一、《前期物业服务合同》1份。证明：东湖公馆的前期物业服务期限为1年，自2007年3月1日至2008年2月28日。该合同期满后，物业公司未续签物业服务合同，没有资格提供物业服务，属非法经营。
证据二、《公函》1份，同原审原告证据一。证明研究所坚决不同意与物业公司签订《前期物业管理服务协议》；因物业公司非法阻拦进场装修，研究所被迫支付20000元。
证据三、《高压供用电合同》1份。证明湖北省电力公司武汉供电公司与美术研究所签订供用电合同，供电设施属研究所支配财产，物业公司无权侵犯。
证据四、东湖公馆业主委员会选举结果备案表、筹备组报告、《东湖公馆小区业主大会议事规则》、武规洪建证字［2006］002号《建设工程规划许可证》、照片3张。证明美术研究所办公楼不在东湖公馆小区物业管理区域内；自2008年3月1日至2011年12月31日，东湖公馆小区业主大会未聘请原审原告物业公司进行物业服务，其无资格提供物业服务，亦未取得物业服务价格收费许可证。
证据五、《东湖公馆小区第一届业主委员会选举代表公告》1份。证明美术研究所不是东湖公馆小区物业管理区域内的业主。物业公司无权索要物业服务费。
证据六、湖北省发展计划委员会《关于湖北省工艺美术研究所综合楼项目建议书的批复》。证明美术研究所并非东湖公馆商品房的买受人，并非小区业主；美术研究所综合楼与东湖公馆小区房屋与是两个独立的建筑区域。
证据七、物业公司收款收据1张。证明物业公司在东湖公馆小区丧失提供物业服务资格后仍非法经营。
经庭审质证，美术研究所对物业公司提交的证据一有异议。认为不能证明原告购买了供电设施易耗品，也不能证明双方存在事实上的物业服务关系，《公函》证明研究所不愿建立物业服务关系；对证据二的真实性无异议。但认为房屋交接书不同于房屋买卖合同，未包含前期物业服务合同；对证据三有异议。认为《前期物业管理服务协议》不是研究所签订的，与本案无关；物业公司与武汉市洪利房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》期满后，未续签前期物业服务合同，已无权与业主签订《前期物业管理服务协议》；对证据四有异议。认为未收到催交物业服务费公函；对证据五有异议。认为该证据属证人证言，证人应出庭作证；对证据六有异议。认为该合同签订时间在业主大会成立之前，原告非法提供物业服务。
物业公司对美术研究所提交的证据一的真实性无异议。但认为业主大会成立前原告一直提供物业服务；对证据二、三、四的真实性无异议。但认为被告不在业主名单范围内，不能证明被告办公楼不在东湖公馆小区物业管理区域内；对证据五、六、七的真实性无异议。但认为不能证明待证事实。
本院认为，物业公司提交的证据一《公函》，可以证明研究所虽对物业管理有异议，但同意交付20000元物业服务费；收条、销售单虽在收费管理上存在瑕疵。但可以证明物业公司对供电设施进行了维修、维护；证据二真实性无异议，予以采信；证据三《前期物业管理服务协议》不是美术研究所所签，不予采信；《业主临时公约》是建设开发单位制定，符合法律规定，《前期物业服务合同》是开发公司与物业公司签订，予以确认。证据四是物业公司单方计算的物业费，只能证明物业公司未放弃主张物业费；证据五与证据一能够印证，可以证明物业公司对供电设施进行了维护，予以采信；证据六是业主委员会与物业公司所签，真实性均无异议，予以确认。对美术研究所提出的证据的真实性，物业公司无异议，本院予以确认。
经审理查明：2002年11月14日，湖北省发展计划委员会作出《关于湖北省工艺美术研究所综合楼项目建议书的批复》，批准了美术研究所综合楼建设项目。因缺乏建设资金，美术研究所与武汉市洪利房地产开发有限公司（以下简称洪利公司）合作开发该项目。2006年1月12日，洪利公司取得建设工程规划许可证：建设项目名称为住宅、办公（综合楼）；建设规模为壹栋叁至壹拾伍层（不含地下室）建筑面积24636平方米。2006年1月12日，洪利公司选聘并与物业公司签订《前期物业服务合同》。后制定《业主临时公约》。2007年6月29日，洪利公司与美术研究所签订《房屋交接书》。约定将东湖公馆1-1、2-1、3-1号房屋交付给研究所（建筑面积4027.25平方米，1-3层为美术研究所办公楼）。2007年7月4日，美术研究所因办公楼装饰装修工程承包人进场施工遭到拒绝，向物业公司出具《公函》，交付物业费20000元。2012年1月18日，东湖公馆业主委员会与物业公司签订《武汉新世界物业合同》。物业公司后因电费代收、物业费结算等与美术研究所发生矛盾引起诉讼。
本院原审对东湖公馆小区进行了现场勘查：美术研究所办公楼为整栋建筑1、2、3层。西面左边正门为美术研究所独立进出通道，西面右边正门为东湖公馆小区独立进出通道，北侧开有东湖公馆小区侧门及消防通道。美术研究所办公楼以上（三层以上）、以东与东湖公馆小区住宅结构相连。研究所办公楼与住宅共有设备、设施有：消防水泵、变压器（产权人为研究所）、动力配电柜、排水管、化粪池等。美术研究所办公楼内未安装电梯。以上经核对属实。
本案争议的焦点为，1、美术研究所是否属物业服务区域范围？2、物业公司提供了哪些服务，是否应当收费、如何收费？
本院认为：1、本案美术研究所房屋性质、结构、范围及项目工程等，湖北省发展计划委员会《关于湖北省工艺美术研究所综合楼项目建议书的批复》，洪利公司建设工程规划许可证均有明确记载。《前期物业服务合同》，《业主临时公约》，《房屋交接书》也均有相应的约定。根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”、第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”、第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，应认定美术研究所为东湖公馆小区物业区域的业主，应划归一个物业区域，属该物业区域服务范围。没有买受房屋和合作建房的区别。美术研究所称不是房屋买受人，不属物业管理服务区域，不能成立。其称未参加业主大会、业主委员会选举结果备案表也无其业主名单，属未按照《物业管理条例》行使权利，不能否定其为该小区业主。
2、美术研究所虽未与物业公司签订物业服务合同。但建设单位洪利公司选聘并与物业公司签订了《前期物业服务合同》。业主委员会成立后，于2012年1月18日与物业公司签订了《武汉新世界物业合同》，并对物业公司此前至2010年4月1日提供的物业服务行为进行了追认。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”，第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，美术研究所与物业公司双方受《前期物业服务合同》和《武汉新世界物业合同》的约束。应当按开发建设单位洪利公司、业主委员会与物业公司签订的《前期物业服务合同》、《武汉新世界物业合同》履行。《前期物业服务合同》期限届满后，东湖公馆小区业主大会、业委会成立前，开发建设单位洪利公司未聘请新的物业服务企业，应视为《前期物业服务合同》自动延续。美术研究所称物业公司在此期间属非法经营，没有法律依据，不予支持。物业公司在管理服务期间，对有关物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理、相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等进行了相应服务。美术研究所称物业公司未进行任何服务，与事实不符，不予支持。
关于物业服务的范围及服务质量标准。《前期物业服务合同》（附件四）和《武汉新世界物业合同》（附件3）参照中国物业管理协会《普通住宅小区物业服务等级标准》（试行）均约定为：1）物业共用部位的维修、养护和管理；2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4）公共绿化的养护和管理；5）车辆停放管理；6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7）装饰装修管理服务；8）物业档案资料管理。其中美术研究所5）、7）二项无须物业公司服务，可适当折算扣减物业费。《前期物业服务合同》虽约定物业服务费用为办公楼3.5元/平方米/月。但物业构成明细（附件一）中无办公楼面积，仅有高层住宅面积24636平方米。故应按高层住宅面积1.5元/平方米/月计算。物业公司要求按办公楼3.5元/平方米/月计算物业费的诉讼请求，依据不足，不予支持。《武汉新世界物业合同》第六条约定物业费写字楼为2.5元/月/平方米，住宅为1.5元/月/平方米。物业公司认为美术研究所办公楼为非住宅，要求按写字楼2.5元/平方米/月计算物业费的诉讼请求合理，予以支持。故美术研究所应向物业公司交纳物业服务费：4027.25平方米6/8【1.5元/平方米/月33月（2007年7月1日-2010年4月1日）+2.5元/平方米/月19月（2010年4月1日-2011年11月30日）】=292982元。扣减已支付20000元，实际还应支付272982元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十三条，《物业管理条例》第六条第一款、第九条、第十二条第四款、第二十一条、第三十五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原审被告湖北省工艺美术研究所于本判决生效之日起十日内向原审原告武汉市新世界物业管理有限公司支付物业服务费272982元。
二、驳回原审原告武汉市新世界物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费8916元，由原审原告武汉市新世界物业管理有限公司负担4000元，原审被告湖北省工艺美术研究所负担4916元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费8916元。款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：1767；开户行：农行武汉民航东路支行”。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 秦道新
审判员 丁华勤
审判员 邬幼明
二〇一六年六月二十八日
书记员 张晓婷