北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7197号
上诉人（原审被告）：简某1，女，1955年7月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杜伟，北京英云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某1，女，1954年9月25日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王静，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：简某2，男，1970年11月7日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：简某3，女，1958年12月7日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：简某4，女，1967年7月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：简某5（兼周某1之委托诉讼代理人），女，1963年11月23日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：周某1，女，1988年8月11日出生，汉族，住北京市海淀区。
原审第三人：北京颐泉房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北坞村东500米平房。
法定代表人：范龙，总经理。
委托诉讼代理人：赵世博，北京市则度律师事务所律师。
上诉人简某1因与被上诉人张某1、简某2、简某5、简某3、简某4、周某1，原审第三人北京颐泉房地产开发有限公司（以下简称颐泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初7481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
简某1上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回张某1的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.涉案房屋是回迁安置房，被腾退人系杨某1，杨某1于2010年11月去世，腾退补偿安置协议书的签订时间是2012年11月2日。涉案房屋签订协议时未取得产权证明，安置协议书不是房屋的权属证明，安置协议书明确载明被腾退人为杨某1，被腾退人去世后共居人不是房屋的唯一产权人，张某1明知以上情况不进行核实被腾退人相关情况和房屋的产权情况，仅与部分共居人简某2、简某5签订协议，不能说明其尽到了合理注意的义务，更不能认定其签订买卖合同时系善意。2.安置协议书上载明共居人有简某2、简某5、周某1三人，而张某1仅与简某2、简某5签订了房屋买卖合同，张某1即使是权利人也是部分权利人，因为上面没有周某1的签字。3.涉案房屋未完成产权登记更谈不上产权能够变更，张某1未取得房屋产权登记，不能适用物权法上的善意之规定，故一审法院认定张某1签订合同时系善意，该认定是错误的。本案是买卖合同纠纷，一审法院将案外人简某1、简某3、简某4、周某1认定为本案被告，系认定事实错误，违反法律规定。相对性是合同及债的一个基本特征，合同相对性原则系规制合同的重要原则。4.周某1不是房屋权利人，一审判决其承担义务与事实和法律均不符。
张某1辩称，同意一审法院判决，一审判决认定事实正确，适用法律正确。1.一审法院认定张某1为善意取得是正确的。张某1与安置协议上的被安置共居人签订协议，尽到了善意注意义务。2.购买房屋时支付的价款是当时的市场价格即合理价格。3.双方签订协议并在当时将房屋交付给张某1居住，张某1在房屋内居住六年之久，且进行装修并在内生活。4.简某2与张某1签订协议时是有权代理，简某2是管理房屋、收取租金的人，也是安置协议上的被安置人，也是签署腾退安置协议的签订代理人，更何况本案各方主体和张某1均是居住在一个小区，从代理权利的管理来源或事后的履行情况来看，他们是同意并认可当时签订协议的情况，这是从生活常理和正常逻辑来讲都是有一定道理的。5.按照物权法第97条规定，涉案房屋是安置房，被安置人是四人，与其中三个人签订协议，满足了三分之二按份共有人同意的条件，张某1取得涉案房屋是具有事实和法律依据的。
简某2、简某5、周某1、简某3、简某4辩称，同意简某1的上诉请求。
颐泉公司述称，服从一审判决，针对一审判决第二判项需要明释，101号应是（北里）101号。
张某1向一审法院起诉请求：1.判决简某2、简某5继续履行于2012年11月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判决简某2、简某5、简某1、简某3、简某4、周某1、颐泉公司配合张某1办理位于北京市101室（以下简称101号房屋）产权登记手续。
一审法院认定事实：2012年11月2日，简某2、简某5（甲方、卖方）与张某1（乙方、买方）签订房屋买卖合同，约定甲方将坐落在北京市102室（以下简称102室）房屋出售给乙方，房屋总价款人民币210万元，双方在签订本合同时，支付定金10万元，待房产证下发时，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，房产过户到乙方名下，当日张某1向简某2支付定金10万元。张某1于2013年4月前分次向简某2、简某5支付了全部购房款，简某2、简某5在张某1支付完部分款项后，于2012年12月将房屋交付给张某1，张某1收到房屋后将房屋装修，并于2013年4月入住。
经查，101号房屋是杨某1同颐泉公司签订的《××腾退补偿安置协议书》置换、购买的安置房。杨某1系被腾退人，简某2、简某5、周某1为共居人。杨某1系简某2、简某5、简某1、简某3、简某4之母，杨某1于2010年11月去世。
庭审中，周某1表示其认可简某2、简某5与张某1签订的合同，愿意配合办理房屋产权登记手续。双方均认可房屋买卖合同中约定的102室房屋系书写错误，出售的房屋实为101号房屋，101号房屋已交付张某1占有使用。
一审法院认为，张某1同简某2、简某5签订合同时，杨某1已经去世，腾退协议上共居人只有简某2、简某5、周某1，现双方均认可在签订合同时未告知张某1简某2家的家庭状况，以及有关简某1、简某3、简某4的情况，房屋当时并未取得产权证明，简某2、简某5、周某1三人为协议上的权利人，张某1同共居人签订合同已经尽到了合理注意义务，故可以认定在订立合同时张某1系善意。双方按合同约定已将房屋交付给张某1使用，张某1已经依照合同向简某2、简某5支付相应价款。综上，法院可以认定张某1同简某2、简某5签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，此合同合法有效，双方一致认可出售的房屋实为101号房屋，且向张某1交付并由其居住的为101号房屋，故双方应以101号房屋为标的物继续履行该合同。对于颐泉公司表示愿意配合办理房屋过户的相关手续，对此法院不持异议。对于简某2因房屋取得的价款，其与杨某1之继承人如何分割，双方可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、张某1、简某2、简某5继续履行于二〇一二年十一月二日签订的《房屋买卖合同》；二、简某2、简某5、简某1、简某3、简某4、周某1、北京颐泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助张某1将位于北京市一零一号房屋办理所有权登记手续，登记至张某1名下，所需费用由张某1自行负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于简某2、简某5与张某1于2012年11月2日签订的房屋买卖合同能否继续履行的问题。
简某2、简某5与张某1于2012年11月2日签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行己方义务。张某1已经支付了全部购房款并入住诉争房屋，但诉争房屋尚未过户至张某1名下，房屋买卖合同尚未履行完毕，张某1尚未取得诉争房屋所有权。
由于诉争房屋系杨某1原来的房屋拆迁安置而来，后杨某1去世，诉争房屋的权属必然涉及杨某1的财产继承问题。简某2、简某5在未取得杨某1其他继承人同意的情况下，将诉争房屋出售给张某1，构成无权处分。在无权处分的情形下，房屋的善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件，现房屋尚未过户至张某1名下，不构成善意取得房屋所有权的条件。对于房屋买卖合同是否能够继续履行的问题，杨某1的继承人表示不同意出售诉争房屋，导致房屋买卖合同不具有继续履行的可能性。一审法院认为合同应当继续履行的认定错误，本院对此予以纠正。张某1在本案中要求继续履行房屋买卖合同并办理产权登记手续的请求，不具有法律依据，本院对此不予支持。但本案的处理不影响张某1依据房屋买卖合同追究简某2、简某5违约责任的方式来弥补自己的损失。
综上所述，简某1的上诉请求成立。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初7481号民事判决；
二、驳回张某1的诉讼请求。
一审案件受理费23600元，由张某1负担（已交纳11800元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费23600元，由张某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国俊
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年九月二十六日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸