辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终10339号
上诉人（原审原告、案外人）：黄宾，男，1968年10月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区太白山路**号5-3-1。
委托诉讼代理人：于晓彬，辽宁卓跞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙玉阳，辽宁卓跞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王军，男，1978年9月1日出生，汉族，住沈阳市和平区和安街****号1-22-2。
委托诉讼代理人：郝沈武，辽宁誉硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，辽宁誉硕律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：金泽，男，1979年9月20日出生，朝鲜族，住沈阳市沈北新区石佛寺乡东兴村1-12。
上诉人黄宾与被上诉人王军、原审第三人金泽案外人执行异议之诉，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄宾上诉请求：撤销一审判决；解除对涉案房屋的查封；被上诉人承担诉讼费用。理由：一审法院认定事实存在严重错误。上诉人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。在法院查封前，上诉人已经合法占有涉案房屋。上诉人已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行。并非由于上诉人的原因未办理过户登记。本案中上诉人买卖房屋符合法律规定，享有排除强制执行的民事权益。
被上诉人王军辩称：同意一审裁判。
黄宾向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）辽0102执异316号执行裁定书；2.解除对沈阳市铁西区北一中路25号3-29-2房屋的查封；3.由被告承担本案诉讼费用。
一审法院查明：案涉争议房屋位于沈阳市铁西区北一中路25号3-29-2，登记所有权人为金泽单独所有，房证号NO60580444，登记时间为2014年5月8日。房屋他项权利登记信息：抵押权人中国银行股份有限公司沈阳沈河支行，他项权证号14042661，主债权数额45万元，债务履行期限2011年4月1日至2041年4月1日。
本案被告与第三人民间借贷纠纷一案，人民法院于2017年5月11日作出（2016）辽0102民初11586号民事调解书，内容为：“一、被告金泽于2017年6月11日前偿还原告王军80000元；二、被告金泽于2017年7月11日前偿还原告王军80000元；三、被告金泽于2017年8月11日前偿还原告王军80000元；四、被告金泽于2017年9月11日前偿还原告王军80000元；五、被告金泽于2017年10月11日前偿还原告王军80000元；六、被告金泽于2017年11月11日前偿还原告王军80000元；七、被告金泽于2017年12月11日前偿还原告王军80000元；八、被告金泽于2018年1月11日前偿还原告王军80000元；九、被告金泽于2018年2月11日前偿还原告王军80000元；十、被告金泽于2018年3月11日前偿还原告王军80000元；十一、被告金泽于2018年4月11日前偿还原告王军80000元；十二、被告金泽于2018年5月11日前偿还原告王军80000元；十三、被告金泽于2018年6月11日前偿还原告王军80000元；十四、被告金泽于2018年7月11日前偿还原告王军80000元；十五、被告金泽于2018年8月11日前偿还原告王军80000元；十六、被告金泽于2018年9月11日前偿还原告王军80000元；十七、被告金泽于2018年10月11日前偿还原告王军80000元；十八、被告金泽于2018年11月11日前偿还原告王军80000元；十九、被告金泽于2018年12月11日前偿还原告王军60000元；二十、各方就本案无其他纠纷。案件受理费9600元（已减半收取），保全费5000元，由原告王军承担。”
2016年11月2日，一审法院出具（2016）辽0102民初11586号协助执行通知书，查封第三人名下位于沈阳市铁西区北一中路25号3-29-2、建筑面积82.7平方米房产一处。
因第三人未按期给付，被告申请强制执行。原告作为案外人提出执行异议，经本院审查于2017年11月7日出具（2017）辽0102执异316号执行裁定书，裁定驳回案外人黄宾的异议。
原告为证明其诉讼请求，当庭提供房屋买卖合同及补充协议、专用收款收据、银行转账凭证、转账支票、银行对账单、收条、居住证明、装修合同、物业费发票、采暖费发票、有线电视费发票、证人证言等。其中，载明签订时间为2012年8月4日原告与第三人及中介公司签订的房屋买卖合同约定：第三人将沈阳市铁西区北一中路25号3-29-2房屋出售给原告，价格为70万元，原告于房屋买卖合同签订当日支付第三人定金10万元，2012年8月底前支付30万元，2012年9月再支付第三人20万元，剩余房款10万元于办理更名过户时付清，房屋存在抵押权，银行贷款余额40万元由第三人30日内偿还，合同签订当日第三人将房屋钥匙交给原告。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定系无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。具体到本案中，首先，原告与第三人签订的房屋买卖合同中已载明存在抵押权，即原告在受让案涉争议房屋时，对该房屋已设置抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该房屋是无法办理过户登记手续的，但仍然与第三人签订买卖合同；其次，根据双方签订的房屋买卖合同约定，银行贷款余额40万元由第三人30日内偿还。在原告已支付第三人40万元的情况下，第三人并未依约履行偿还贷款从而解除抵押的义务，此时第三人已严重违约，但原告并未采取相应措施，而是选择继续履行，使无法办理过户登记的风险进一步加大。随后，原告允许第三人按月偿还数额为40万元、期限为30年的银行贷款，从而使案涉争议房屋长期在第三人名下，无法办理过户登记手续；再次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第三人转让案涉争议房屋未经抵押权人同意，原告对抵押权的存在亦是明知，但并未代为清偿债务消灭抵押权。综合本案，第三人对无法办理过户登记手续负有责任，但原告对此亦存在过错，而上述规定保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，故原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决如下：驳回原告黄宾的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告黄宾负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供诉讼期间上诉人与金泽录音，用以证明法院查封前，上诉人已经签订房屋买卖合同，支付全部价款，并占有使用房屋至今，一直未办理房屋所有权证是金泽的过错。被上诉人对此不予认可，认为对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，因为金泽和上诉人之间存在利害关系，同时都属于对被执行房产有联系的利害关系人，可以共谋共同对抗被上诉人保护合法权益的行为，通话中就能听出他们在研究如何对抗执行。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2012年黄宾与金泽签订房屋买卖合同，黄宾购买涉案房屋，但购房当时，房屋即存在抵押，上诉人对此情况明知，仍与金泽签订房屋买卖合同，且上诉人并未提供证据证明其购买涉案房屋已经过了抵押权人的同意。另按照合同约定，金泽应在合同签订后30日内还清贷款，但上诉人并未提供证据证明其督促金泽履行义务，及时解除抵押，致使涉案房屋在签订买卖合同后至今并未办理房屋更名过户手续，因此一审法院认定上诉人存在过错并无不当，黄宾不享有足以排除执行的民事权益，一审法院的判决应予维持。
综上所述，黄宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人黄宾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙悦
审 判 员 王虹
审 判 员 单立
二〇一八年九月二十六日
法官助理 唐屾
书 记 员 张磊
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。