湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘07民终1272号
上诉人（原审被告）：龚丽萍，女，1980年7月29日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。
被上诉人（原审原告）：常德财富广场经营管理有限公司。住所地湖南省常德市鼎城区。
法定代表人：吴婷婷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵攀君，湖南先锋律师事务所执业律师。
上诉人龚丽萍因与被上诉人常德财富广场经营管理有限公司（以下简称财富广场公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2018）湘0703民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
龚丽萍上诉请求：依法撤销一审判决，并予以改判。事实和理由：1、财富广场公司主体不适格，其并未通过业主选举产生，其组成人员也并非入住业主。2、财富广场公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。本案财富广场公司未提供任何证据证明其督促业主限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明龚丽萍在收到业委会的督促通知后仍拒绝缴纳相应物业费用。3、财富广场公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。
财富广场公司辩称：1、财富广场公司的主体适格，常德市银通房地产有限公司以及业委会与财富广场公司签订书面服务合同，委托其对市场进行管理。龚丽萍购买市场房屋，并签订了物业管理服务协议。财富广场公司提供物业服务，根据合同相对性原则，龚丽萍应当支付物业服务费；2、财富广场公司已经按约履行了对市场的广告宣传、公共设备的维护及管理。且向业主履行催收义务，龚丽萍应当支付物业服务费；3、财富广场公司已履行物业合同约定的相关管理维护义务，不应承担赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
财富广场向一审法院起诉请求：1.判令龚丽萍支付欠付管理费5280元（已计算至2018年4月12日）；2.判令龚丽萍支付违约金1056元。
一审法院认定：2011年12月30日龚丽萍与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《常德市商品房预售合同》及相关附件，成为常德市鼎城区桥南财富广场Ｄ区（银通金鼎湾）Ｄ3幢一单元***号房的业主，房屋建筑面积为82.43㎡，上述合同及附件约定：龚丽萍同意参加整个小区的统一管理，龚丽萍收房时应与财富广场公司签订《商业管理服务协议》，依据国家相关规定，以当地物价局核准的指导价格及时向财富广场公司交纳商业物业经营管理费用；2013年4月13日，龚丽萍（委托方）与财富广场公司（受委托方）签订《桥南·财富广场Ｄ区物业（商业）管理服务协议》，约定：龚丽萍委托财富广场公司对桥南·财富广场Ｄ区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，财富广场公司根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，对非商业面积收取每月1.3元／㎡的管理服务费，龚丽萍在本协议生效之日起每季初根据拥有的物业建筑面积计算按时向财富广场公司交纳的管理服务费用，龚丽萍违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用的，财富广场公司有权要求龚丽萍按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金，约定管理服务标准达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级。合同签订后，财富广场公司一直为桥南财富广场小区及包括龚丽萍在内的全体业主提供了物业管理服务，财富广场公司的物业管理服务存在部分瑕疵。财富广场公司于2010年3月1日至今将桥南财富广场部分物业服务专项工作交由常德市银河物业服务有限公司进行物业服务。龚丽萍入住后，按约定向财富广场公司交纳了2013年4月13日至2014年4月12日的物业管理服务费，此后未再交纳费用，财富广场公司于2017年11月16日向龚丽萍发出催收物业管理服务费的催收通知，龚丽萍仍未交纳。财富广场公司多次催讨无果。
一审法院认为，本案争议焦点一是财富广场公司的主体资格是否适格。根据龚丽萍与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《常德市商品房预售合同》及相关附件，龚丽萍已明知购房后要接受财富广场公司对桥南财富广场小区的统一管理，而后龚丽萍与财富广场公司签订《桥南·财富广场Ｄ区物业（商业）管理服务协议》，委托财富广场公司对包括其房屋在内的桥南财富广场Ｄ区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，上述两份合同系龚丽萍与出卖人及原告自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后财富广场公司依约履行协议，为包括龚丽萍在内的全体小区业主提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，龚丽萍亦接受了财富广场公司提供的服务，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，龚丽萍应按时依约向财富广场公司支付相应的物业管理服务费；根据合同相对性原则，财富广场公司是提供物业管理服务的主体，有权收取物业管理服务费，其主体适格。龚丽萍质疑财富广场公司不具有物业服务资质，因资质审查不属于人民法院审理范围，不予处理。
本案争议焦点二是龚丽萍是否应向财富广场公司支付欠交物业管理服务费5280元及相应违约金。民事活动应当遵循诚实信用原则。财富广场公司依据与龚丽萍签订的《桥南·财富广场Ｄ区物业（商业）管理服务协议》，为龚丽萍提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，龚丽萍在接受了财富广场公司提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向财富广场公司支付相应的物业服务费用。该合同约定财富广场公司根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，按龚丽萍房屋建筑面积向龚丽萍收取每月1.3元／㎡的管理服务费，未违反法律规定。龚丽萍房屋建筑面积为82.43㎡，财富广场公司每月应收取107元（1.3元／㎡×82.43㎡＝107元）物业管理服务费，对此予以确认；龚丽萍亦向财富广场公司支付了2013年4月13日至2014年4月12日的物业管理服务费；现财富广场公司起诉要求龚丽萍支付拖欠的自2014年7月13日至2018年4月12日的物业管理服务费共计5136元，于法有据。龚丽萍辩称财富广场公司提供的服务未达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级，故应减少或免除物业管理服务费，一审法院认为依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，龚丽萍对其此辩称未提供相应证据予以证明，故对其辩称不予支持。
对龚丽萍提出的财富广场公司管理服务不符合约定，小区环境差、违章搭建等抗辩意见，该问题系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为龚丽萍拒交物业服务费的理由，龚丽萍所提交的证据亦不足以证明财富广场公司长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在财富广场公司提供的服务不构成根本违约的情形下，不交物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故对龚丽萍辩称财富广场公司存在服务瑕疵而拒交物业费的理由不予支持。
同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。本案中，龚丽萍提出财富广场公司在安保、维修、管理等方面存在服务瑕疵，为督促财富广场公司提高服务水平、改善服务质量，对财富广场公司要求龚丽萍给付违约金的诉讼请求不予支持。对财富广场公司的诉讼请求部分予以支持。一审法院判决：一、限龚丽萍于本判决生效之日起三日内向常德财富广场经营管理有限公司给付自2014年4月13日至2018年4月12日的物业管理服务费共计5136元；二、驳回常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由龚丽萍负担。
本院二审审理期间，龚丽萍未提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点一是财富广场公司是否本案适格主体；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同…对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。经查，财富广场公司受常德市银通房地产有限公司的委托，签订《财富广场商业经营管理委托合同》，对常德市鼎城区桥南财富广场D区商业住房提供商业经营管理物业服务。财富广场公司在龚丽萍购买该小区商业住房时，又与业主龚丽萍签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，约定财富广场公司为龚丽萍的商居房屋提供物业服务，龚丽萍依协议交纳物业管理服务费。合同权利、义务主体确定为财富广场公司和龚丽萍双方。而本案系因物业服务纠纷提起的合同之诉，财富广场公司作为合同相对方，依据物业合同法律关系提起诉讼，主张物业费权利，为本案适格的诉讼主体，龚丽萍则应当依照合同履行给付物业费的义务。故龚丽萍上诉认为财富广场公司主体不适格的理由不能成立。
争议焦点二是财富广场公司是否履行了物业合同相关义务，龚丽萍是否应按合同约定支付物业服务费。经查，本案物业管理服务合同系龚丽萍购买桥南财富广场D区商住房时，与财富广场公司签订的物业合同。该合同符合法律规定，且不违反法律、行政法规禁止性、强制性规定，对缔约当事人具有法律约束力，属合法有效的物业合同，各方应当依照约定履行相关义务。财富广场公司作为D区商住房物业管理者，依照合同约定，对业主房屋及共用配套的设施、设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，提供相应的物业管理服务，龚丽萍也支付了2013年4月13日至2014年4月12日的物业服务费，双方均已实质履行了合同的相关权利及义务。虽龚丽萍提出财富广场公司提供的物业服务不符合约定，小区环境脏、乱、差、车辆无序停放、无人管理的上诉主张，但该主张只能认定财富广场公司的物业管理服务存在一定瑕疵，但不能以该瑕疵认为财富广场公司没有履行物业合同相关义务，或存在合同根本违约的情形。因此，该瑕疵不能成为部分房屋业主拒绝交纳物业服务费的理由。而部分业主以不满意物业公司服务为由拒绝交纳服务费用，势必影响物业管理公司正常运转，以及物业公司对小区设施、设备和环境的正常维护。其拒交物业服务费的行为也明显违反了《物业管理条例》第七条第五项规定之义务，即业主负有按时交纳物业服务费用的义务。在财富广场公司已经向各欠费业主履行书面催收义务情况下，龚丽萍应当依照合同约定交纳相应物业服务费。龚丽萍作为房屋业主，对财富广场公司物业管理服务中存在的问题，可通过业主委员会协商解决或以其他法律程序主张相应权利。因此，龚丽萍以物业管理服务不到位而拒绝交纳物业费的上诉主张不能支持。
综上所述，龚丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由龚丽萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊 英
审判员 李 浚
审判员 詹险峰
二〇一八年九月二十六日
书记员 陈 文
附：本判决所依据的法律、司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。