河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终11432号
上诉人（原审被告）：李博，男，1991年3月3日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：刘庆州，男，1990年4月19日出生，汉族。
二上诉人共同委托诉讼代理人：杨致敏、王晓杰，河南天基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:黄金生，男，1968年2月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘克锋，河南建创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王康佳，河南建创律师事务所律师。
上诉人李博、刘庆州与被上诉人黄金生房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2018）豫0192民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李博、刘庆州的共同委托诉讼代理人杨致敏、王晓杰，被上诉人黄金生的委托诉讼代理人刘克锋、王康佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李博、刘庆州上诉请求：一、请求依法撤销原审判决第二项或予以改判。二、一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：一、上诉人解除合同系因被上诉人无法提供涉案房屋权属证明，导致上诉人的合同目的无法实现所致，而非上诉人拒不支付租金由被上诉人通知上诉人解除合同。二、上诉人并非无故退租，并且是在被上诉人沟通后双方协商一致方才解除合同，无需向被上诉人承担违约责任。
黄金生辩称，驳回上诉，维持原判。
黄金生起诉请求：1.判令李博、刘庆州赔偿黄金生恢复房屋原状所需费用69615.79元、鉴定费2000元；2、判令李博、刘庆州支付2017年8月17日至2018年5月12日的房租106780元及房屋恢复原状期间的损失24000元；3、判令李博、刘庆州向黄金生支付违约金72500元；4、判令李博、刘庆州承担该案诉讼费、保全费。
一审法院认定的事实：2015年4月18日黄金生（甲方）与李博、刘庆州（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定黄金生将坐落于郑州市航空港区空港六路河南华电金源管道有限公司院内东南角上下两层共计950m2房屋出租给对方进行幼儿园教学使用。该合同第五条约定租赁期限为2015年4月18日至2025年8月17日，共计10年，租金标准为第一至第三年均为14.5万元，对方享有四个月的免租期。房租每年支付一次，对方须在该年房租到期前两个月向黄金生支付全部下年房租。该合同第八条第二款约定：“返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。乙方应结清自己承担的费用。乙方添置的可动独立设备用品由其自行收回，对于房屋装饰、装修及房屋主体改造的部分乙方必须恢复原貌。”第十一条约定：“……（四）如果乙方在合同期内无故退租，乙方须向甲方额外支付当年租金50%作为违约金”。
合同签订后，黄金生依约向李博、刘庆州交付了涉案房屋，李博、刘庆州按照合同约定在四个月的免租期内根据需要对涉案房屋进行了装修改造，并开办幼儿园进行招生直至2017年7、8月份停止经营。李博、刘庆州共向黄金生支付了从2015年8月17日至2017年8月17日两年的租金290000元及10000元的水电押金共计300000元，到期后未继续向黄金生交纳下一年的租金，也未将涉案房屋装饰、装修及主体改造部分予以拆除并向黄金生交付。根据李博手机短信截屏图片显示，黄金生分别于2017年7月3日、7月12日、7月19日向李博催要房屋钥匙。
同时查明，在诉讼过程中，依黄金生申请，该院委托河南冠华工程管理有限公司对黄金生所出租房屋恢复原状所需费用进行了鉴定，根据该公司出具的鉴定报告，涉案房屋恢复原状所需费用为69615.79元，黄金生为此支出2000元鉴定费用。
另查明，在诉讼过程中，依黄金生申请并在其提供担保后，该院依法对刘庆州名下的豫Ａ×××××号车、李博名下的豫Ａ×××××号车采取了财产保全措施。
一审法院认为，该案的争议焦点问题是双方签订的《房屋租赁合同》的解除方式、解除时间；李博、刘庆州是否应当赔偿黄金生恢复涉案房屋原状的损失、是否应当支付黄金生2017年8月17日至2018年5月12日的房租、恢复原状期间的损失及违约金。针对上述争议焦点，该院评述如下:
一、双方签订的《房屋租赁合同》的解除方式、解除时间
一审法院认为，本案双方签订《房屋租赁合同》明确约定了双方的权利、义务，系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。依照合同约定，双方签订的租赁合同的期限为10年，房租每年支付一次，李博、刘庆州须在该年房租到期前两个月向黄金生支付全部下年房租。在租期未满的情形下，李博、刘庆州至迟应于2017年6月17日前向黄金生支付2018年的房租，但李博、刘庆州未按照合同约定的期限支付房租，经黄金生催要，截止2017年8月17日仍未继续向黄金生支付租金，其拒付租金的行为已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”该案中李博、刘庆州在经黄金生催要后，在其交纳的租金使用期限到期后，仍未继续交纳房租，其以行为明确表示不再履行合同主要义务，故黄金生依法享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项的单方解除权。根据李博的手机短信显示，黄金生曾多次催要李博交还房屋钥匙，但截止2017年8月17日李博、刘庆州既未交纳租金，也未按照合同约定的方式将房屋返还给黄金生，该院认为黄金生解除合同的意思表示已通知到达李博、刘庆州，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月17日解除。李博、刘庆州辩称其与黄金生协商一致解除租赁合同，但其提供的证据不足以证明双方就解除合同达成合意，且黄金生同意免除其违约责任的事实，故对李博、刘庆州此项辩称也不予采信。
二、李博、刘庆州是否应当赔偿黄金生恢复涉案房屋原状的损失
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该案合同解除后，依照双方合同第八条第二款的约定，李博、刘庆州应当在合同解除后向黄金生返还房屋及其附属设施，并对于房屋装饰、装修及房屋主体改造部分恢复原状。李博、刘庆州在庭审中认可其在接收房屋后对涉案房屋进行了装修改造，故负有将涉案房屋恢复原状的义务。根据该案查明的事实，李博、刘庆州未按照合同约定的方式向黄金生返还涉案房屋，故其应承担违约责任。现由于双方对于恢复原状的费用无法达成一致意见，根据该院委托河南冠华工程管理有限公司出具的鉴定报告，对涉案房屋进行恢复原状需要费用69615.79元，该部分费用属于黄金生对涉房屋进行恢复原状必然产生损失，故对黄金生主张由李博、刘庆州赔偿恢复涉案房屋原状费用69615.79元及鉴定费2000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。李博、刘庆州辩称装修改造系经过黄金生同意，且未影响房屋质量安全，不应承担恢复原状费用，与双方合同约定不符，对此辩称不予采信。
三、李博、刘庆州是否应当支付2017年8月17日至2018年5月12日的房租、恢复原状期间的损失及违约金
基于上文分析，该案双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月17日解除，故黄金生主张李博、刘庆州支付2017年8月17日至2018年5月12日的房租没有法律依据，该院不予支持。黄金生主张房屋恢复原状期间的损失24000元，未提供相应的证据证明损失已实际发生及计算依据，该院对该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，该案双方在合同中约定，如果李博、刘庆州在合同期内无故退租，李博、刘庆州须向黄金生额外支付当年租金50%作为违约金。该约定不违反法律规定，双方应按约履行。现李博、刘庆州在未满合同租赁期的情形下拒付租金，导致解除租赁合同，且未按照合同约定将涉案房屋恢复原状，也未按合同约定的方式向黄金生返还涉案房屋，致黄金生在合同解除后至房屋实际恢复原状期间无法对其出租房屋进行再次利用，李博、刘庆州的违约行为给黄金生造成损失，参照合同约定的租金标准，双方约定的违约金并不过分高于李博、刘庆州违约给黄金生造成的实际损失，故对黄金生主张李博、刘庆州支付违约金72500元的诉讼请求，于法有据，予以支持。李博、刘庆州辩称其并非无故退租，系因黄金生未提供涉案房屋产权证明，导致无法实现合同目的，双方协商一致解除合同，不应当承担违约金。对此李博、刘庆州并未举证证明双方在合同中明确约定黄金生负有向李博、刘庆州提供房屋权属证明的义务，且李博、刘庆州在接收涉案房屋后已开办幼儿园进行了实际经营，合同目的已然实现。李博、刘庆州也未提供充分证据证明双方就解除合同达成合意并且黄金生同意免除其违约责任，故该院对李博、刘庆州此项辩称不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李博、刘庆州于判决生效之日起十日内向黄金生赔偿恢复房屋原状损失、鉴定费共计71615.79元；二、李博、刘庆州于判决生效之日起十日内向黄金生支付违约金72500元；三、驳回黄金生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5423元，财产保全费1420元，共计6843元，由黄金生负担3243元，由李博、刘庆州负担3600元。
本院二审审理期间，当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，2015年4月18日上诉人李博、刘庆州与被上诉人黄金生签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为10年即2015年4月18日至2025年8月17日止。2017年8月17日，双方合同解除，但李博、刘庆州既未按约定将涉案房屋返还黄金生，也未按约定将涉案房屋恢复原状，一审法院依据当事人双方的履行情况及鉴定部门的鉴定报告所作出的判决结果并无不当，本院予以维持，上诉人称一审判决事实认定错误，法律适用不当的理由不足，其上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人李博、刘庆州的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3224元，由上诉人李博负担1612元，由上诉人刘庆州负担1612元。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 李 黎
审判员 苟 珊
二〇一八年八月二十四日
书记员 徐若莹