重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝03民终187号
上诉人(一审原告、反诉被告)：邓廷康，男，汉族，居民，生于1970年10月22日，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：黄后刚，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。
被上诉人(一审被告、反诉原告)：兰安中，男，汉族，居民，生于1969年3月17日，住重庆市南川区。
上诉人邓廷康因与被上诉人兰安中确认合同无效、赔偿损失纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2017)渝0119民初3507号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓廷康上诉请求：1.撤销(2017)渝0119民初3507号民事判决第三项改判由被上诉人兰安中自行承担装修损失74397元中的58364元。2.改判上诉人承担50%的过错责任。3.由被上诉人按每月500元的租金标准赔偿其占有讼争房屋的使用费至腾房时止。事实和理由：被上诉人兰安中房屋的装修重置全价虽为65577元，但现值经评估为58364元，故应以现值计算损失更为合理；被上诉人兰安中购买的床、沙发、床头柜家具重置价虽为8820元，但评估价为6802元且这部分家具都属于动产，搬动后不损害其使用及价值，因此，应该由被上诉人自己搬离讼争房屋，不应���给上诉人；兰安中在购买讼争房屋时，上诉人已经告知因国家政策不能办理房产证，且在合同中也已写明，但兰安中坚持要买，因此，双方均有过错，过错程度相当，而一审法院认定上诉人的过错为80%，显失公平，双方各应承担50%的过错责任。
兰安中辩称，本案是上诉人邓廷康要收回房屋才导致的，不同意承担50%的过错责任；兰安中投入的装修款邓廷康应全部返还。
邓廷康向一审法院起诉请求：1、确认邓廷康与兰安中于2015年9月20日签订的房屋买卖协议无效；2、由兰安中退还邓廷康房屋，邓廷康退还兰安中房屋款；3、兰安中赔偿邓廷康因此而所造成的经济损失。
兰安中向一审法院反诉请求：1、由邓廷康赔偿购房款75000元及利息；2、由邓廷康赔偿房屋装饰费用80000元，家具损失8820元。
一审法院认定事实：邓廷康���原南川市×镇×村×社拥有农村房屋一套，房屋所有权号：南房权字第×号，为集体土地建设而来，原南川市人民政府对邓廷康发放的南川市农村居民建住房用地批准书注明：批准的用地，只限于住宅，凡经营性用地或转让，必须依法征为国有并有偿使用。后，邓廷康将原房屋改建、扩大修建新的房屋，将其中的一套住房卖给兰安中。双方于2015年9月20日签订购房协议，约定甲方(邓廷康)将位于×镇×村×组（×农贸市场）自有住房一套出售给乙方（兰安中），价款100000元，分两次付清，第一次支付50000元，余款50000元在2016年12月30日付清。该协议第五条房屋基本情况载明：交易房屋为新建住房，面积大约70平方米，因国家政策原因，未办理房地产权证。协议签订后，兰安中分四次支付邓廷康购房款75000元，分别是2015年9月20日支付50000元，2016年11月支付5000元，2016年12月5000元，2017年4月15000元，余款25000元至今未付。
兰安中购买房屋后，对房屋进行了装修并搬入生活居住至今。庭审中，双方共同委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司对诉争房屋的装修及家具损失进行评估，评估费用5000元，由邓廷康预交。2017年9月6日，评估机构作出重金翰评鉴字(2017)0201号资产评估报告书，结论为：
1.房屋装修部分：重置全价为65577元，成新率89%，评估值58364元。装修部分的清单(26项)为：基装（70㎡的1套住房）、地板（22㎡）、强化木地板（11.48㎡）、强化木地板（10.73㎡）、墙布（110㎡）、吊顶（24.24㎡）、厨房三件套（抽油烟机、灶、热水器）、厨卫一体（60㎡含墙面、地面及顶棚）、卧室壁柜（2套）、1个厕所门（一扇）、三个卧室门（3扇）、1个玻璃滑门（1扇）、大门门套（1扇）、窗户防护网（3个5㎡）、灯具及开关���17个开关及插座）、大吊灯（1个）、小灯（11个）、吸顶灯（2个）、过道灯（1个）、厨房灯（1个）、卫生间浴霸（1个）、窗帘（20㎡）、天井钢化玻璃（6㎡）、电视柜（1个）、鞋柜（1个）、水电气开庭费用及其他费用。
2.家具部分：沙发1张重置全价4300元，成新率72%，评估值3096元，床两张重置全价4400元，成新率82%，评估值3608元，床头柜2个重置全价100元，成新率82%，评估值98元，共计8820元。
庭审中，邓廷康表示无损失，也未提交证据证明其损失存在。
一审法院认为，本案诉争房屋为集体用地改建而来，并无合法的建房及用地手续，双方当事人又非同一集体经济组织成员，为此，双方签订的房屋买卖合同违反法律的规定，为无效协议。《合同法》第五十八之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以���还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为此，兰安中应当将购得的房屋返还给邓廷康，而邓廷康应将购房款75000元退还给兰安中并支付利息。对利息的计算起点和标准，其中签订合同当天支付的50000元，应从支付之日起参照中国人民银行贷款年利率约6%计算，对2016年11月和12月各支付的5000元，由于无法确定具体支付时间，这10000元本院取中间时间，从2016年12月1日起计算，对2017年4月支付的15000元亦如此，从2017年4月15日起计算。
对一审反诉原告兰安中主张的装修损失80000元，由于双方共同委托的评估机构作出的资产评估报告书，认定诉争房屋的装修重置全价为65577元，成新率89%，评估值58364元，对超出的部分，兰安中并未举证证明，本院不予认可。
对一审反诉原告兰安中主张的家具损失8820元，经双方共同委托的评估机构作出的资产评估报告书，认定诉争房屋的家具部分沙发1张重置全价4300元，成新率72%，评估值3096元；床两张重置全价4400元，成新率82%，评估值3608元；床头柜2个重置全价100元，成新率82%，评估值98元，虽然这三部分家具为可移动物品，但考虑到沙发、床、床头柜是根据房屋的结构大小和户型不同而选择，具有一定的特定性，为此，不宜由兰安中带走，该部分可计入损失部分。
对重置全价还是评估值的选择问题，由于房屋装修和家具是兰安中实际投入，为实际产生的损失，故采用重置全价(装修65577元、家具8820元)较为合理。
对于双方的过错问题，一审法院认为，邓廷康明知无合法的建房及用地审批手续仍然建造并出售无房地产权证的房屋，而兰安中明知��廷康出售的房屋无合法的产权手续仍然购买，双方均存在过错，现双方的买卖合同因违反国家法律的强制性规定而无效，双方均应承担责任。为此，该院对双方的过错比例确定为邓廷康负担80%，兰安中负担20%的责任。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，第五十八条之规定，判决：一、邓廷康与兰安中于2015年9月20日签订的《购房协议》无效。二、由兰安中返还与邓廷康签订的《购房协议》中约定的房屋；由邓廷康将收到的购房款75000元返还给兰安中并支付利息（具体支付时间和标准：从2015年9月20日起以50000元为基数按年利率6%支付至款项付清时止；从2016年12月1日起以10000元为基数按年利率6%支付至款项付清时止；从2017年4月15日起以15000元为基数按年利率6%支付至款项付清���止）。三、被告兰安中因合同无效所受到的装修、家具损失共计74397元，由邓廷康赔偿59517.6元，其余损失由兰安中自行承担。四、驳回原告邓廷康、反诉原告兰安中的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取1150元（邓廷康预交），评估费5000元（邓廷康预交），共计6150元，由邓廷康负担4920元，兰安中负担1230元；反诉案件受理费减半收取1790元（兰安中预交），由邓廷康负担1230元，兰安中负担560元。
本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。对一审判决认定的事实因双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人邓廷康增加诉讼请求即由被上诉人兰安中按每月500元的租金标准赔偿其占有讼争房屋的使用费至腾房时止。
本院认为，二审中双方当事人争议的焦点，一是合同无效后，因该合同取得的财产如何返还，二是双方过错责任的大小及承担。对于财产如何返还的问题。按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，上诉人邓廷康所取得的是兰安中交付的现金购房款，该现金为种类物，可予返还；兰安中所取得的是邓廷康交付的房屋，该房屋为不动产现尚存，可予返还。对于该房的装修即添附部分，因其不宜拆卸或拆卸有损其价值，且该部分不属于合同标的物，故不能将其纳入返还范围，而应作为兰安中受到的损失进行处理。该添附部分因一直为兰安中占有、使用、受益，因此该财产部分贬值系因兰安中使用受益所致，其损失应以现值评估价58364元计算为宜。同理，讼争房屋内的家具即沙发1套、木床2张、床头柜2个也不属于应返还的合同标的物，该部分财产也一直为兰安中占有使用，且并不��移动而影响其价值及效用，加之邓廷康坚持不愿意接受，故该部分财产应由兰安中从讼争房屋内自行搬离处理。
对于双方当事人过错责任的大小及承担问题。按照《合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人邓廷康明知自己修建的房屋因国家政策规定不能买卖却仍与被上诉人兰安中签订合同予以出售，因此，邓廷康对双方损失的产生具有过错，应当承担相应的过错责任；被上诉人兰安中明知邓廷康修建的房屋因国家政策规定不能买卖却仍与邓廷康签订合同予以购买，且在购房并占用房屋后拒不支付剩余购房款，导致本案成讼，有违诚实信用原则，因此，对双方损失的产生也具有过错，也应当承担相应的过错责任。从双方签订的合同看，邓廷康在签订合同前履行了标的物权利瑕疵的告知义务且在合同中亦已载明，而兰安中系在明知该标的物存在权利瑕疵的情况下仍与邓廷康签订合同并支付现金购买，由此可见，双方的过错责任相当，难以区分大小，即各应承担双方财产损失50%的责任，即对于兰安中添附部分的财产损失58364元，邓廷康应承担29182元的赔偿责任，另29182元的损失由兰安中自行承担。
上诉人邓廷康在二审中增加诉讼请求，要求兰安中按每月500元租金的标准向其赔偿占用房屋的损失，鉴于兰安中在二审中不同意对此进行调解，故对于该诉求，由邓廷康另案主张。
综上所述，上诉人邓廷康的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但划分责任及对部分财物的处理失当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第���款第二项之规定，判决如下：
一、维持重庆市南川区人民法院(2017)渝0119民初3507号民事判决第一项、第二项；
二、撤销重庆市南川区人民法院(2017)渝0119民初3507号民事判决第三项；
三、自本判决生效之日起10日内，由邓廷康赔偿兰安中装修费用损失29182元；讼争房屋内的家具即沙发1套、木床2张、床头柜2个，由兰安中自行搬离；
四、驳回邓廷康的其他上诉请求。
二审案件受理费3580元，由邓廷康与兰安中各负担1790元。
本判决为终审判决。
审判长 李 勇
审判员 陈胜泉
审判员 张海瑞
二〇一八年三月二十九日
书记员 文 杰