江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0891民初21号
原告：汪强生，男，1957年11月6日生，汉族，住淮安市清浦区。
原告：穆巧云，，女，1964年1月8日生，汉族，住淮安市清浦区。
委托代理人：张德富、李德成，江苏律轩律师事务所律师。
被告：江苏荣耀房地产投资有限公司，住淮安经济技术开发区。
法定代表人：陈宽山，该公司董事长。
委托代理人：袁仕祥，该公司法律顾问。
原告汪强生、穆巧云与被告江苏荣耀房地产投资有限公司(以下简称荣耀公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后先适用简易程序进行审理，后因案情需要依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告及委托代理人李德成、被告委托代理人袁仕祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪强生、穆巧云向本院提出诉讼请求：判令被告依合同约定支付2013年12月21日至2015年12月21日，按已付房款日万分之一点五计算逾期交房违约金44895元，被告承担本案诉讼费用。
原告汪强生、穆巧云主张的事实和理由：2012年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的香水郡3号楼602室房屋。合同约定了单价、面积、交付时间及违约条款等。因该楼盘分期开发和分期交付，双方对交付时间，通过附件四补充协议（一）作了特别约定。而实际上，原告购买的房屋至今仍达不到交付条件，被告为草率应付合同约定的时间交房，于2014年1月18日向原告下发收楼通知书，通知载明：根据贵方和荣耀公司签订的商品房买卖合同约定，将于2013年12月30日如期交付，如原告方拒收房屋，被告单方视为业主自2013年12月30日收楼。显然被告通知书强迫收房无理，应属无效。2014年6月27日，原告针对被告的收楼通知书进行回复，被告所谓的收楼通知书，为强迫交房行为，系被告在不符合交付条件下违规交房，此行为恰恰说明被告构成单方违约，应承担相应的违约责任。请求法院依法作出公正判决。
被告荣耀公司辩称，2012年9月23日，被告与原告订立香水郡第3幢602室《商品房买卖合同》，合同约定了面积、价款、付款时间等条款。合同还约定，如果原告未能付清合同项下价款及维修资金，则合同约定的交付期限相应顺延，被告有权迟延交房且不承担逾期交房违约责任。2013年10月29日，涉案房屋所在的香水郡小区3号楼工程经验收合格。2014年1月18日前，被告通知原告收房，后原告即行收房。2014年11月4日，原告交纳维修资金，被告依合同约定，有权推迟交房且无需承担2014年11月4日前违约责任。对原告的诉讼请求，被告认为原告主张被告一次性支付逾期交房违约金44895元，无事实依据，也不符合约定。合同第八条规定，被告应于2014年12月28日前将经验收合格的商品房交付原告。补充协议（一）第十一条也仅说明可以提前至2013年12月30日起交房，且明确交付条件为“通过竣工验收”，但同时明确“提前交付时本项目尚未全部验收完毕”。所以，原告以该期限起算逾期交房违约金没有道理，请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述，结合当事人提交的经审查确认的证据，本院确认以下事实：
原、被告于2012年9月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的香水郡3号楼602室房屋，购房款于签订合同时付32万元，余款9万元在同年10月20日前付清。买受人未能付清合同项下的全部价款（包括但不限于面积差计算款项、逾期付款的违约金等）及公共维修资金等法律、法规规定应当缴纳的各项费用，则合同约定的交付期限相应顺延，被告有权迟延交付商品房，且不承担逾期交房的违约责任。关于交房，合同第八条约定：被告应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一点五违约金。合同附件四补充协议（一）第十一条约定：因本项目为分期开发、分期交付，3号楼买受人可以自2013年12月30日起办理房屋交付，交付条件约定为通过工程竣工验收，出卖人提供水源、电源，价格不得高于同区域价格。因提前交付时本项目尚未全部验收完毕，房产证办理期限在本项目全部验收完毕后（最迟不超过本合同第八条约定的交房期限）开始计算……。合同还约定了其他相关条款。以上合同签订后，原告按约向被告支付全部房款，被告向原告开具了发票。
2013年10月29日，被告建设的3号楼工程，通过了建设、监理、施工及设计单位的验收，结论为合格。
2014年1月18日，被告通知原告收取所购房屋，原告验房时因房屋存在质量问题，未接受房屋。2014年11月4日原告交纳了房屋维修资金9922元。2015年10月20日，原告向涉案小区物业交纳了2015年10月20日至2016年10月19日物业费1524元。期间，被告就原告所购房存在的质量问题，进行过维修。
另查，2015年5月26日，涉案小区取得供水工程竣工证明；同年5月31日，取得燃气完工证明；同年7月2日通过住宅信报箱建设质量验收；同年8月4日，通过有线电视工程竣工验收；同年8月10日通过安防系统竣工验收及绿化达标；同年8月18日取得建设工程竣工验收消防备案凭证；同年9月2日通过通信设施工程竣工验收；同年10月15日取得雨水接入市政管网验收意见书；同年11月24日通过建设工程规划核实。还查，涉案工程至今尚未取得《商品房竣工验收备案表》。
2016年1月，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。
审理中，原告还称，2015年8月17日，被告安排相关人员对所存在的质量进行维修，实际收房时间是2015年10月20日，原告另向本院提交2015年8月17日的房屋交接表及同年10月20日交物业费凭据。其中交接表列明业主验房存在的质量问题，在维修栏中，有相关工作人员的签名。对该交接表，被告表示不清楚也不是被告出具的。原告还称，涉案小区至今还经常发生停水、停电现象。被告对此表示涉案3号楼已正式供电，因尚欠供电公司款项，有关供电合格证明尚无法提供。
根据当事人的诉辩主张，本案存在以下主要争议焦点：一、涉案房屋是否具备约定的交付条件；二、交付时间的确认；三、被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，约定合法有效。当事人应当依合同的约定行使权利并履行义务。
一、涉案房屋是否具备约定的交付条件。
关于房屋的交付条件，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。根据以上行政法规的规定，建设单位取得《商品房竣工验收备案表》为法定的交付条件。当事人所订合同也约定出卖人依照国家和地方政府的相关规定，将验收合格的商品房交付买受人。涉案房屋虽然经建设、监理、施工及设计单位验收合格，但被告至今未取得《商品房竣工验收备案表》，据此，本院确认被告所交付的房屋不符合约定的交付条件，构成违约。
二、关于房屋交付的时间，双方所订合同约定的时间为2014年12月28日，补充协议约定的交房时间为2013年12月30日，补充协议约定的有关交房条款，应为附条件的交房，可以理解为出卖人向业主提前交付经工程竣工验收并具备水、电使用条件的房屋，而非完全按合同约定的交付条件，变更为提前一年交房。因此，双方所订商品房买卖合同约定的交付时间及有关交付的约定，对当事人仍具有约束力。被告在2014年1月向原告发出交房通知，但此时并不具备补充协议约定的水、电使用条件，且房屋存在一定质量问题，不能确定被告按补充协议的约定履行交付义务。原告提交的2015年8月17日房屋交接表，被告表示不清楚也非其出具，但据通常交房做法系由被告销售人员与物业陪同业主验房、交房，该交接表为统一制式，应当由交房方提供并由相关人员签名，本院确认该交接表真实，与本案具有关联性。此外，在该表列明了涉案房屋存在的质量问题，应有一个适当的维修期限，待维修后再通知业主收房。结合原告提交的于2015年10月20日交纳物业费的凭据，本院确认原告于该日接受所购房屋。
三、被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。
原、被告所订合同约定，被告应于2014年12月28日交房，本院确认被告于2015年10日20日交房，共逾期296天，依合同约定，被告应按日向原告支付已付房款41万元的万分之一点五逾期交房违约金18204元。
关于原告主张的2015年10月21日之后逾期交房违约金，原告虽接受了所购房屋，由于涉案房屋未能取得《商品房竣工验收备案表》，所交房屋不符合约定，被告构成瑕疵交付，应承担违约责任。但涉案房屋经相关单位验收合格，相关的配套设施除用电验收待办理外均已到位，房屋具备使用功能，原告的合同目也实现，因此，应减轻原告主张的收房后被告应承担的逾期交房违约责任。本院酌定被告按原合同约定标准的30%承担违约责任。2015年10月21日至2015年12月21日的违约金，计3751.5元，被告按30%承担为1125.45元。2015年12月22日至涉案工程竣工验收资料备案之日的违约金顺延计算，并按上述比例承担。
关于被告辩称提及维修资金，本院认为，该条约定适用的前提是被告出售的房屋已符合合同约定的交付条件，而涉案房屋并不符合双方合同约定的交付条件，且原告在合同约定的交房时间之前交纳了维修资金，原告无论是否构成被告主张的迟延缴纳该费用，与被告逾期交房无因果关系。被告该辩称理由不能成立。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告江苏荣耀房地产投资有限公司于本判决生效后十日内，向原告汪强生、穆巧云支付计算至2015年12月21日逾期交房违约金19329.45元；2015年12月22日至涉案工程竣工验收资料备案之日的违约金，以房款41万元为基数，按日万分之一点五计算，被告承担其中30%；
二、驳回原告汪强生、穆巧云其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费922元，由被告江苏荣耀房地产投资有限公司承担482元，原告汪强生、穆巧云承担440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 陈建淮
人民陪审员 陈 钢
人民陪审员 周 健
二〇一六年九月八日
书 记 员 张曦月
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。