广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1158号
上诉人(原审被告)：吴兴德，男，汉族，住湖北省南漳县巡检镇。
委托诉讼代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧靖斐，广东业证律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴亦文，女，汉族，住佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。
上诉人吴兴德因与被上诉人吴亦文房屋租赁合同纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初4702号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴兴德上诉请求：一、撤销一审判决，重新审核和认定清远市清城区**新村*-201房屋为上诉人与被上诉人共同财产，并依法分割；二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人拿不出证明上诉人与被上诉人存在所谓“租赁关系”的任何证据，而上诉人已出示两件纸质承诺书及2017年两人聊天截图证明两人是同居关系，法庭也认定两人是恋爱关系，所谓解除上诉人与被上诉人口头约定的房屋租赁合同无从说起。上诉人认为，被上诉人在一审庭审中已构成自认，可以直接作为定案的依据。一审判决对此置之不理，在庭审笔录上不予体现，导致对证据的认定没有体现出法律的公平、公正。二、既然由被上诉人首付、上诉人按揭共同购置婚房，且购房后由被上诉人父母出资购置家具电器，两人搬进新房同居近21个月后因债务纠纷及特别原因于2011年9月份分手，房屋由上诉人居住，双方约定按揭完成后即将房屋过户给上诉人。据此，被上诉人起诉的“房屋租赁合同纠纷”是不成立的。一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒被上诉人，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人吴亦文辩称：一、上诉人与答辩人之间为不定期的租赁合同关系。1、房屋首期款10万元是答辩人向父母借款支付的，上诉人也认可这一事实。因2017年8月开始上诉人停交按揭款，答辩人被银行起诉，为此，答辩人要求上诉人立即补交租金，但上诉人不但继续占用房屋，还故意躲避答辩人，答辩人只能再次向父母和亲戚朋友筹款提前还货，解决银行与答辩人之间的纠纷。房屋购房款总共为25万元，答辩人已支付超过20万元，房屋产权登记在答辩人名下，当然为答辩人个人财产，与上诉人无关。2、答辩人长期在广州、佛山工作，很少回清远，生活困难，不可能免费将房屋给上诉人使用，上诉人本身没有住房，需租房居住，答辩人基于朋友关系才将房屋出租给上诉人，由上诉人以还按揭款的方式缴纳租金。3、上诉人与其妻子在婚后一直居住在房屋里，足以说明双方是租赁关系，并非同居关系。4、上诉人与答辩人没有订立书面租赁合同，应为不定期租赁，答辩人有权随时解除租赁关系。更何况上诉人拖延支付租金即按揭款，以其行为表明不再履行合同，答辩人已向上诉人发出解除租赁关系通知书，双方的租赁关系已解除。5、上诉人在一审中也承认收到答辩人寄出的解除租赁合同关系及归还房屋通知书，现仍占用房屋拒绝归还，应继续支付租金。二、上诉人与答辩人之间没有同居关系。1、上诉人在一审时提供的相片和承诺书不能说明双方存在同居关系。相反，上诉人自己所说的同居时间前后矛盾，完全是凭空捏造同居事实。更何况双方是否同居也与房屋权属没有关系。2、上诉人提供的2017年两人聊天截图也不能说明双方存在同居关系。3、答辩人与上诉人没有同居，房子是答辩人个人财产，上诉人与答辩人只是谈过男女朋友，在买房后就分手了，完全没有同居的事实。请求二审法院认清其真面目，不为其虚假、无赖的行为误导，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人吴亦文向一审院起诉请求：1、确认解除吴亦文、与吴兴德的房屋租赁合同关系；2、判令吴兴德立即搬离房屋，返还房屋给吴亦文使用；3、判令吴兴德支付2016年8月起房屋租金（占用费）14400元，直至将房屋实际交还之日止；4、由吴兴德承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年12月11日，原告吴亦文作为买方（乙方）、案外人周*梅作为卖方（甲方）签订了一份《二手房买卖合同》，该合同约定：“乙方同意购买甲方拥有的座落在清远市清城区**新村*栋201号房屋，建筑面积为128.25平方米，房产交易价格为250000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付10000元作为购房定金。甲乙双方约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）100000元，剩余房款150000元于房产交割完毕当日由银行划款给甲方…。”同年12月14日，原告向清远市市政房产管理局产权登记处递交了上述房屋的产权转移登记申请。据不动产登记资料查询结果显示，上述房屋的权属人为原告吴亦文，共有情况为单独占有。2010年2月24日，原告吴亦文作为借款人及抵押人、案外人中国农业银行股份有限公司清远分行作为贷款人签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为150000元，借款用途为购买住房。借款人购房的房产位于清远市清城**新村*栋201号。借款期限自2010年2月24日起至2025年2月23日止，共计180个月。借款人以每1个月为一个还款周期，共180期。本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人同意以该房屋设定抵押…。”在该合同签订的次日，案外人中国农业银行股份有限公司清远分行向清远市市政房产管理局产权登记处申请了上述房屋的一般抵押权登记。据中国农业银行还款方案咨询显示，原告贷款起始日为2010年3月2日，每月需还本息共1121.45元。
庭审中，原告承认与被告曾是恋爱关系，但在买房后即2010年3月已分手。被告承认自原告购得该房屋后，其即搬入居住，并辩称一直有清偿银行的按揭贷款。但被告对于其辩称的原、被告是属于同居关系及涉案房屋是原、被告合资购买的主张，并无提供相关的依据。
2016年5月21日，原告向被告出具一份承诺书，该书称：“现有清远市清城区**新村*栋201房屋系吴亦文所有，此屋现由朋友吴兴德居住，每月按揭已由吴兴德向农业银行交纳。现吴兴德需要将此屋过户到其名下。吴亦文在此承诺：当吴兴德在2016年12月30日前偿还购房首付款100000元，再于2017年6月30日前付清所欠农业银行全部按揭之后，立即将该房屋的产权证书过户给吴兴德。并将吴兴德以往欠款相关条据全部作废”，但此后被告没有如期在2016年12月30日前偿还购房首付款100000元和在2017年6月30日前付清所欠农业银行全部按揭。
2017年6月1日，因上述房屋按揭贷款被告自2016年8月2日起不再代为偿还，致案外人中国农业银行股份有限公司清远分行向一审法院院起诉原告。后原告向该银行提前还款，还款总额为87839.40元。
2017年8月29日，原告向被告发出《解除租赁合同关系及归还房屋通知书》，该书称：“本人基于与你是朋友关系，将自身所有的位于清远市清城区**新村*栋201房屋，自2010年3月开始出租给你使用，由你每月支付房屋按揭款抵偿租金，但自2016年8月起已开始断付供楼款，即存在拖欠租金行为，导致本人被银行起诉至法院，要求一次性清还贷款本息。为此，你已多期拖欠租金的行为，表明你已不再愿意履行双方约定，存在根本违约行为，但又持续占用本人房屋，现本人向你通知如下：一、由于你存在严重违约行为，导致本人被农业银行追诉清还按揭款，且双方是不定期租赁关系，现本人向你发出解除租赁合同关系通知，本通知书自邮寄送达你之日起生效，双方租赁合同关系解除。二、请你在收到本通知书后十天内搬离房屋，交还房屋给本人。…四、你长期居住、占用本人房屋应自拖欠银行按揭款之月起按每月1200元计算租金或占用费给本人直到实际归还房屋之日止”，被告在庭审中承认收到该书，并称仍在占有使用该房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系。首先，原告是涉案房屋的物权登记所有权人，购买涉案房屋的款项是由原告支付，被告承认自原告购得该房屋后，即从2010年3月起搬入居住使用，并承认一直代原告向银行清偿房屋按揭贷款，自2016年8月起停止代还贷款，但被告代原告清偿房屋按揭贷款的行为并不能认定为向原告支付合资购买涉案房屋的购房款。其次，虽然原告曾写下一份《承诺书》给被告，承诺“当吴兴德在2016年12月30日前偿还购房首付款100000元，再于2017年6月30日前付清所欠农业银行全部按揭之后，立即将该房屋的产权证书过户给吴兴德”，但这亦不能认定是原告间接承认了涉案房屋是与被告共有的事实。再次，涉案房屋自2016年3月由被告占用使用，虽原、被告并无签订书面的合同，但从原告向被告发出的《解除租赁合同关系及归还房屋通知书》中的内容可知，原告所主张的是租赁关系，是自2010年3月开始出租给被告使用，由被告每月支付房屋按揭款抵偿租金；而被告主张“与原告曾是属于同居关系、涉案房屋是与原告合资购买”，并无证据证明。综上，涉案房屋的所有权人是原告，被告代原告向银行清偿房屋按揭贷款的行为并不能认定为向原告支付合资购买涉案房屋的购房款，并无足够证据可以认定涉案房屋属原、被告共有，为此，对原告认为与被告形成房屋租赁关系的主张予以采纳，认定原、被告是以口头约定的形式形成了租赁合同；对被告自2010年3月开始每月代原告向银行清偿房屋按揭贷款，认定为是被告每月向原告支付房屋租金。
鉴于原、被告之间形成了房屋租赁合同，被告占有使用原告的房屋，应依约支付租金，而被告自2016年8月起却不再依约代为偿还贷款即不再支付租金，原告有权要求解除合同。在原告向被告发出《解除租赁合同关系及归还房屋通知书》的情况下，被告仍不将租赁房屋交还给原告，为此，对原告要求解除房屋租赁合同、被告返还房屋的诉讼请求予以支持。
对于原告要求被告自2016年8月起以每月1200元的标准支付房屋租金至被告将房屋交还给原告使用之日止的诉讼请求，被告自2016年8月开始拖欠租金，且现仍占用该房屋，原告有权要求被告支付拖欠租金和合同解除后的占有使用费。结合原告对涉案房屋的《个人购房担保借款合同》中约定的每月需还本息共1121.45元，对原告的该请求，一审法院予以支持被告自2016年8月2日起以每月1121.45元的标准支付拖欠的租金及合同解除后的占有使用费至将房屋交还给原告之日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年12月11日作出（2017）粤1802民初4702号民事判决：一、解除吴亦文与吴兴德口头约定的房屋租赁合同；二、限吴兴德于本判决生效之日起10日内将位于清远市清城区笔**新村*栋201号房屋腾空交还给吴亦文；三、限吴兴德于本判决生效之日起10日内向吴亦文支付拖欠租金及占有使用费（该租金及占有使用费自2016年8月2日起以每月1121.45元的标准计付至吴兴德将房屋交还给吴亦文之日止）。案件受理费160元，减半收取计80元，由吴兴德负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：清远市清城区**新村*栋201房屋是否属上诉人与被上诉人共同所有。
上诉人称其与被上诉人是同居关系，继而主张清远市清城区**新村*栋201房屋属其与被上诉人共同所有。同居关系是指男女双方没有依法办理结婚登记，便以夫妻名义共同生活所形成的关系。虽然被上诉人承认与上诉人之间曾经恋爱，但恋爱并不等同于同居，被上诉人也否认双方存在同居的事实。上诉人所提交的承诺书及2017年的聊天截图等证据，并不足以证明上诉人与被上诉人之间具有以共同生活为目的，并以夫妻名义公开生活，群众也认为是夫妻关系的事实，故对上诉人主张双方属同居关系，本院不予采信。涉案的清远市清城区**新村*栋201房屋是被上诉人向出卖人支付首期购房款并由银行提供按揭贷款后购得的，房屋的产权登记在被上诉人的名下，在被上诉人向上诉人出具的《承诺书》中，被上诉人亦首先表明涉案房屋属其所有；虽然上诉人在被上诉人购房后支付了一定数额的房屋按揭款，但并没有提供证据证明双方有共同购买房屋的合意，在上诉人停止向银行支付按揭款后，被上诉人已足额清偿了所欠银行的贷款，据此，应认定涉案房屋的产权属被上诉人所有，上诉人主张涉案房屋为双方共同所有的理由不充分，本院不予支持。
如前所述，涉案房屋属被上诉人所有，而上诉人从2010年3月即搬入居住至今，其向银行支付的按揭款只有每月1121.45元，该款项应作为其在被上诉人房屋居住所支付的对价。2016年5月21日，被上诉人向上诉人出具承诺书，承诺如上诉人在2016年12月30日前偿还购房款首付100000元，再于2017年6月30日前付清所欠银行按揭款后，即将房屋过户给上诉人，上述承诺应理解为被上诉人有将房屋以原有价格转给上诉人的意思表示，由于上诉人没有向被上诉人偿还首期购房款，也没有在约定的时间内将银行按揭付清，导致被上诉人目的未能实现。2017年8月29日，被上诉人向上诉人发出《解除租赁合同通知书》，主张解除其与上诉人之间存在的租赁关系，上诉人每月向银行支付的按揭款抵偿房屋的租金，上诉人在一审中承认收到了该通知书，但并未与被上诉人进行协商，双方亦未达成新的一致的意见，一审法院据此认定上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁关系并无不当，本院予以认同。上诉人从2016年8月起即不再向银行偿还按揭贷款，且一直占有使用涉案房屋至今，一审法院在确认双方存在口头租赁合同关系的同时，判决解除合同，并判决上诉人返还涉案房屋，支付所欠的租金及房屋占有使用费至交还房屋之日止亦无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人吴兴德的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人吴兴德担。
本判决为终审判决。
审判长 李延存
审判员 李奕东
审判员 巢忠文
二〇一八年七月二十三日
书记员 周 莹
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。