北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1973号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周亚清，女，1958年4月16日出生。
委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：池颖（周亚清之女）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马丽娜，女，1986年1月4日出生。
委托诉讼代理人：金锡杰，北京市常鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑冰（马丽娜之夫）。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706楼。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人周亚清因与被上诉人马丽娜、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周亚清上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审反诉请求。事实和理由：对方没有按时支付首付款，我方有权依照合同约定解除合同。
马丽娜辩称，同意一审法院判决。
马丽娜向一审法院起诉请求：1、请求判令周亚清继续履行其与周亚清及链家公司于2016年7月12所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（即周亚清协助马丽娜办理上述房屋所有权转移登记手续，并于房屋所有权转移登记之日起3个工作日内前将房屋交付给马丽娜）；2、判令周亚清向马丽娜支付逾期过户登记违约金暂计68370元（按照318万总价款的每日万分之五，自2016年8月29日起支付至完成过户登记之日止，暂计至2016年10月10日）；3、判令周亚清向马丽娜支付逾期交房违约金暂计为63600元（按照318万总价款的每日万分之五，自2016年9月1日起支付至实际交付房屋之日止，暂计至2016年10月10日）；4、判令周亚清返还居间代理费69960元、保障服务费12720元及上述费用的相应利息（自2016年8月21日始至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、判令周亚清向马丽娜支付担保金300万元的利息（自2016年9月13日始至担保金实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、判令周亚清向马丽娜支付房屋租金损失，暂计为6667元（自2016年9月1日始至房屋实际交付之日止，按每月5000元标准计算，暂计至2016年10月10日）；7、诉讼费、保全费及律师费3万元由周亚清承担。
周亚清向一审法院提起反诉请求：1、请求法院判令解除周亚清与马丽娜2016年7月12日签署的房屋买卖合同及2016年7月12日签署的补充协议；2、请求法院按房屋买卖合同第七条第二款第2项的约定判令马丽娜向周亚清支付累计逾期应付款人民币96万元的20%的违约金即19.2万元人民币；3、周亚清已收马丽娜的10万元定金不予退还；4、反诉费由马丽娜承担。
一审法院认定事实：2016年7月12日，周亚清（甲方、出卖人）与马丽娜（乙方、买受人）经链家公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定,周亚清将其名下601号房屋出售给马丽娜，房屋建筑面积共124.66平方米；房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；房屋成交总价为318万元；乙方向甲方支付定金人民币10万元；乙方向银行办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方，拟贷款金额为人民币208万元；关于房屋交付，合同约定办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，3个工作日内将该房屋交付给乙方。关于甲方逾期交房的违约责任，合同第七条第（一）款约定，甲方未按照约定将该房屋交付乙方的，逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向乙方支付，合同继续履行；逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的20%向买受人支付违约金。关于乙方逾期付款的违约责任，合同第七条第（二）款约定，乙方未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。关于权属转移登记，该合同第九条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。该合同还约定了其他内容。
同日，周亚清（甲方）与马丽娜（乙方）签订《补充协议》。该补充协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币3180000元，此价格为甲方净得价，不含税；关于首付款，该协议第二条第4款约定，乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款人民币96万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；关于权属转移登记，该协议第二条第6款约定，甲乙双方同意，在见银行批贷函和做完理房通托管5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；关于户口迁出保证金，该协议第二条第7款约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元，作为户口迁出保证金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方；关于房屋交付及物业交割，该协议第二条第8款约定，甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。关于违约责任，该协议第四条第1款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第2款约定，如甲方出现下列情形：提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格或将该房屋出售给第三方的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；第3款约定，乙方若出现提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的、拒绝购买该房屋的、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。该补充协议另有其他约定：甲乙双方约定：乙方于2016年7月12日支付给甲方定金10万元。甲方承诺该交易房屋为重点工程房屋，如房屋为非重点工程房屋，三方免责，合同解除，甲方退还乙方定金10万元，丙方于15个工作日内退还乙方全部服务费。如贷款额低于200万（不包含200万）则三方免责、合同解除，甲方退还乙方定金100000元，丙方于15个工作日内退还乙方全部服务费。该补充协议还约定了其他内容。签订上述合同及补偿协议当日，马丽娜支付了周亚清定金10万元。后马丽娜与周亚清办理了关于本案涉案房屋的网签手续，马丽娜于2016年8月24日取得兴业银行贷款批复。
2016年8月29日，周亚清之女池颖向马丽娜一方发出了房屋买卖合同解除申请，称由于当初卖房是为了换一个底层的房屋便于腿脚不便的周亚清夫妻居住，但由于马丽娜一方贷款流程过慢，房价发生了暴涨，如按照原来价格继续履行将给周亚清一方带来低卖高买的巨大损失而换不成房，故申请解除合同。在此解除申请发出前后，马丽娜配偶郑冰与周亚清配偶池洪俊、周亚清之女池颖及链家公司工作人员已多次就合同能否继续履行的相关事宜进行电话及当面的沟通协商，但双方未能协商一致。2016年9月2日，链家公司向周亚清发出催告函，催告周亚清于2016年9月7日18时前配合办理首付款监管并配合交易房屋的缴税、过户手续，该催告函通过顺丰速运寄往周亚清于涉案合同中所留通讯地址。该邮件经查询送递结果显示于2016年9月3日签收，但周亚清当庭否认收到该催告函。
本案庭审中，周亚清不认可存在违约行为，认为系马丽娜未如约支付首付款违约在先，故要求解除合同并由马丽娜支付违约金。马丽娜对此不予认可，主张支付首付款应当按照合同约定办理理房通托管，系周亚清拒绝出售房屋、不配合办理托管手续导致合同履行过程受阻，周亚清存在违约行为应当承担违约责任。链家公司工作人员杨巧妮到庭作证，证实双方发生纠纷及协商过程，称已告知马丽娜、周亚清办理理房通资金托管过程中需要各方配合的具体流程。马丽娜对证人证言予以认可，周亚清对证人证言部分不予认可，称对理房通流程不知情，且链家公司没有约双方何时办理。
案件审理过程中，法院依马丽娜的申请，对本案涉案房屋采取了保全措施。马丽娜已将担保金300万元及剩余房款4万元（扣除户口迁出保证金2万元及物业交割保证金2万元）汇入法院账户，表明其有全款支付合同总价款的能力。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务，当事人怠于履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。本案中，马丽娜与周亚清签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定切实履行自己的义务。作为合同当事人，周亚清理应对二手房房屋交易风险具有合理预期。首先，涉案合同已经明确约定，马丽娜支付购房款系通过首付款理房通托管加贷款支付剩余房款的方式履行，周亚清在签订合同之初就已经明晰并同意该合同条款，故在马丽娜取得银行贷款批复并及时通知周亚清的情况下，周亚清以马丽娜办理贷款期限过长导致房价暴涨，继续履行合同将致周亚清另行购房面临低卖高买差额损失为由要求解除合同欠缺法律依据，周亚清一方以书面形式申请解除合同系明确表示不再出售房屋，马丽娜由此主张周亚清存在违约行为，事实充分，法院予以采纳；其次，未能如约办理理房通托管系由于双方已经就是否继续履行合同发生争议所致，周亚清由此主张马丽娜违约在先的抗辩，依据不足，法院不予采纳；现马丽娜提供的证据能够证实链家公司已向周亚清发出于2016年9月7日办理首付款监管的催告但周亚清未予配合，马丽娜主张周亚清存在逾期履行情形应当承担违约责任，法院予以采纳。综合以上，马丽娜已经将扣除户口迁出保证金及物业交割保证金以外的剩余房款汇至法院，履行了给付购房款的主要合同义务，马丽娜要求周亚清继续履行合同，协助办理涉案房屋的所有权转移登记并于房屋所有权转移登记之日起3个工作日内将房屋交付的诉讼请求，依据充分，法院予以支持；周亚清以书面形式明确表示不予继续履行合同，存在违约行为，应当承担违约责任，马丽娜要求周亚清给付违约金的合理部分，法院予以支持，但双方合同中约定的违约金数额过高，法院依法予以调整，周亚清应当承担的违约金数额，法院确定为10万元；马丽娜要求周亚清返还居间费、保障服务费及利息、赔偿担保金利息、支付房屋租金损失、承担律师费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；周亚清要求解除合同并要求马丽娜支付违约金的反诉请求，欠缺事实及法律依据，法院不予支持。最后，在合同继续履行的情况下，不存在返还定金的问题，关于周亚清所提出的不予返还定金一节，法院不予支持。判决：一、周亚清继续履行与马丽娜及第三人北京链家房地产经纪有限公司于2016年7月12日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》周亚清于本判决生效之日起十日内协助马丽娜办理601号房屋的所有权转移登记手续，并于房屋所有权转移登记之日起三个工作日内将房屋交付给马丽娜；二、周亚清于本判决生效之日起十日内支付马丽娜违约金十万元；三、驳回马丽娜的其他诉讼请求；四、驳回周亚清的全部反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，周亚清主张双方在签订合同前口头约定于8月11日完成过户，因此马丽娜应当在8月9日支付首付款，但未提交充分证据证明双方存在这一约定。
本院认为，双方《补充协议》对于合同履行各步骤的顺序和履行的具体日期约定欠明确，周亚清主张马丽娜应当在8月9日支付首付款没有依据，本院不予采信。双方应当按照交易习惯积极配合履行合同，但周亚清向马丽娜提出了解除合同，马丽娜在此情况下暂未付款不构成违约。因此，周亚清提出解除合同的理由不成立，对其请求法院不予支持。一审法院认定周亚清违约，判决其支付违约金正确，本院予以确认。
综上所述，周亚清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32240元，由周亚清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年五月九日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨