北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9131号
上诉人（原审被告）：郑玉香，女，1972年2月2日出生，住北京市石景山区。
上诉人（原审被告）：蔺玉峰，男，1972年7月6日出生，住北京市石景山区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京农投首诚小额贷款股份有限公司，住所地北京市通州区梨园路120号。
法定代表人：江浩，董事长。
委托诉讼代理人：康婧，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：郭莹，女，1960年12月20日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。
上诉人郑玉香、蔺玉峰因与被上诉人北京农投首诚小额贷款股份有限公司（以下简称小贷公司）、被上诉人郭莹申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初32409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑玉香、蔺玉峰之共同委托诉讼代理人周玉纯、被上诉人小贷公司之委托诉讼代理人邹峰、被上诉人郭莹之委托诉讼代理人魏建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑玉香、蔺玉峰上诉请求：1．依法改判，解除对北京市通州区芙蓉园×号楼×号房屋（以下简称×号房屋）的查封；2．一、二审诉讼费由小贷公司、郭莹承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决仅依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2015年2月4日起施行）第三百零六条、第三百一十一条之规定，以小贷公司享有×号房屋的抵押权为由否定郑玉香、蔺玉峰对×号房屋的排除执行请求权，法律依据不足。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日起实施）第二十七条、第二十八条，可知第二十八条系第二十七条的“另有规定”，且郑玉香、蔺玉峰符合第二十八条规定，就此郑玉香、蔺玉峰在一审中已经详细阐述，该事实无论是在执行异议裁定中还是在一审判决中均予以认可。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》晚于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》实施，根据后法优于先法的原则，郑玉香、蔺玉峰符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行，法院应据此解除对×号房屋的查封，终止执行。二、小贷公司与郭莹办理的×号房屋的抵押登记行为无效。郑玉香、蔺玉峰与郭莹于2006年12月8日签订《购房定金协议》，2007年3月郑玉香、蔺玉峰履行完毕《购房定金协议》中的所有付款义务。2007年11月郑玉香、蔺玉峰起诉郭莹要求协助办理×号房屋的过户手续。后因郭莹答应协助办理×号房屋的改网签手续，郑玉香、蔺玉峰予以撤诉。但撤诉后郭莹并未协助郑玉香、蔺玉峰办理改网签手续，之后郑玉香、蔺玉峰一直与郭莹就房屋过户事宜予以交涉。另外，郑玉香、蔺玉峰在与郭莹签订《购房定金协议》之前即2005年1月30日双方签有房屋租赁协议，郑玉香、蔺玉峰承租×号房屋，租赁期限为五年，自2005年1月30日至2010年2月28日。郑玉香、蔺玉峰自承租×号房屋后一直占有使用该房屋。2011年1月14日郭莹取得×号房屋的房产证，2011年1月21日郭莹在未告知郑玉香、蔺玉峰的情况下将×号房屋与小贷公司办理了抵押登记。然房屋抵押时，郭莹只是名义上的所有权人，×号房屋的登记状态与实际状态不一致，应认定为有争议的财产。依据《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第（四）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（四）项，郭莹与小贷公司办理抵押登记违反法律强制性规定应属无效。2011年1月21日郭莹与小贷公司办理×号房屋抵押登记时，郑玉香、蔺玉峰已经完全履行完毕《购房定金协议》中的付款义务，且×号房屋已实际被郑玉香、蔺玉峰占有使用。虽然由于郭莹的违约行为致使房屋无法过户至郑玉香、蔺玉峰名下，但郭莹不再享有×号房屋的任何权益。郭莹与小贷公司对×号房屋办理抵押登记的行为构成无权处分。该处分行为损害了郑玉香、蔺玉峰的合法权益，应予以撤销。×号房屋办理抵押登记时，郭莹刚刚取得房本，房屋处于郑玉香、蔺玉峰占有使用状态，小贷公司没有进行严格审查即办理抵押，未尽到必要的注意义务，涉嫌存在主观故意或重大过失。小贷公司并非善意抵押权人。
小贷公司辩称，同意一审判决，本案审理的是执行异议之诉，抵押权是否有效不是本案审查的内容，执行异议之诉要审查的有四点：查封之前是否签订买卖合同、是否占有房屋、是否支付全款、买受人对办理过户是否有过错，与抵押权无关。郑玉香、蔺玉峰起诉的房屋买卖合同纠纷不能处理抵押权效力的内容。郑玉香、蔺玉峰起诉的另案（买卖合同纠纷），法院中止审理是因为本案如果小贷公司胜诉，那抵押权是成立的。如果小贷公司败诉，另案才可以进行审理。抵押权的效力与本案无关。郭莹和郑玉香、蔺玉峰当时买卖房屋的情况是他们自己的事情，小贷公司没有参与，也不知情。郑玉香、蔺玉峰对未能办理×号房屋的产权证，主观上具有明显的、重大的过错，甚至可以说是故意。因为其能够办理或取得产权证，而怠于或放弃了办理或取得产权证的权利。×号房屋在郭莹取得房产证之前，既没有司法查封，又无抵押登记等影响办理房产证的权利限制，郑玉香、蔺玉峰对取得×号房屋产权证是有充分时间和条件的。郑玉香、蔺玉峰“能办不办”的主观过错或故意表现有：1．郑玉香、蔺玉峰已经在开发商处完成了“改底单”事宜，变更成为×号房屋买卖合同的买受人，据此×号房屋的产权证理应直接登记为蔺玉峰、郑玉香，或者即使产权证无法登记在蔺玉峰、郑玉香名下，那么至少蔺玉峰、郑玉香也应当首先得到房产证下发的消息，并从开发商处领取并保存。因此蔺玉峰、郑玉香可以直接取得房产证，但其怠于行使取得房产证的权利。2．蔺玉峰、郑玉香在2007年起诉郭莹配合办理网签变更等过户手续，但后与郭莹和解而自行撤诉。但撤诉后郭莹并未配合履行和解义务，蔺玉峰、郑玉香却一直怠于行使该诉讼权利，直至2011年1月14日郭莹取得产权证，并在郭莹利用产权证向小贷公司办理了抵押贷款后，在长达4年之后才再次提起商品房买卖合同纠纷诉讼，怠于行使诉讼救济的权利，导致其未能及时取得房产证。因此，上述事实和证据可以证明蔺玉峰、郑玉香与郭莹是恶意串通，骗取小贷公司贷款或蔺玉峰、郑玉香在购买×号房屋过程中未尽到谨慎义务，在已经取得了办理×号房屋产权证的权利的情况下，怠于行使，而给他人和自身造成的经济损失，应当由其自身承担不利的法律后果。
郭莹辩称，同意一审判决。不同意蔺玉峰、郑玉香的上诉请求。一审判决适用法律正确。本案涉及的抵押权已经由（2016）京0112民初32164号民事判决书确认为有效，不存在无效的情形。抵押是否有效与本案无关。2016年判决已经确认抵押有效了，并且已经执行了，郑玉香、蔺玉峰就不应该再次起诉抵押无效了。
小贷公司向一审法院起诉请求：1．请求对×号房屋许可执行；2．本案诉讼费用由蔺玉峰、郑玉香共同承担。
一审法院认定事实：2011年1月21日，小贷公司作为贷款人与郭莹作为借款人签订编号为sc11001号《借款合同》。合同约定郭莹向小贷公司借款80万元用于购买原材料，借款期限6个月，自2011年1月21日至2011年7月20日，实际贷款发放日以借款借据记载日期为准。借款利率以中国人民银行规定的人民币贷款基准利率的4倍计算，实际执行利率为1．783333%/月，郭莹需按月支付利息，付息日为每月25日至月末最后一个工作日。
《借款合同》签订当日，小贷公司与郭莹签订编号为scd11001的《抵押合同》，约定郭莹以×号房屋作为《借款合同》中债务的抵押，抵押担保的范围包括主合同本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及以诉讼方式或其他方式实现抵押权而支付的全部费用。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金。主债权到期（包括提前到期）债务人未清偿等情形下，小贷公司有权实现抵押权。《借款合同》及《抵押合同》签订后，小贷公司和郭莹就×号房屋到房屋管理部门办理了抵押登记，房屋管理部门向小贷公司发放了×号房屋的房屋他项权证书。小贷公司亦向郭莹发放了全部贷款，郭莹为小贷公司出具了借款借据。借款后，郭莹支付了借款利息，但未偿还借款本金。2011年7月21日，郭莹以资金暂时无法周转为由向小贷公司申请借款展期，郭莹、小贷公司于2011年7月22日签订《借款展期协议》，约定将郭莹的80万元借款的还款期限延至2012年1月23日，展期后的借款利率为1．853333%/月。借款展期期限届满后，郭莹未依合同约定偿还借款，但按合同约定支付利息至2011年9月28日。因郭莹未按时还款，小贷公司于2016年8月19日将郭莹起诉至该院，要求：1、郭莹给付小贷公司借款本金80万元及自2011年9月29日起至借款实际给付之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率的4倍的120%计算；2、判令小贷公司对郭莹名下北京市通州区芙蓉园×号楼×至×层×号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该院审理后作出（2016）京0112民初32164号民事判决书，判决如下：“一、被告郭莹偿还原告北京农投首诚小额贷款股份有限公司借款本金人民币80万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告郭莹偿还原告北京农投首诚小额贷款股份有限公司借款本金人民币80万元自2011年9月29日起至借款还清之日止的利息（利率以中国人民银行同期贷款利率4倍的120%计算，但以年24%为上限），于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京农投首诚小额贷款股份有限公司对被告郭莹所有的位于北京市通州区芙蓉园×号楼×至×层×号房屋拍卖或变卖所得的价款优先受偿；四、驳回北京农投首诚小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。”
因郭莹未按上述民事判决书指定的期间履行给付义务，小贷公司向法院申请执行。在执行过程中，该院查封涉案房屋。郑玉香、蔺玉峰向该院提出书面异议。该院作出（2017）京0112执异205号执行裁定书，裁定：解除对位于北京市通州区芙蓉园×号楼×至×层×号房屋的查封。小贷公司于2017年9月22日提起申请执行人执行异议之诉。
另查，2011年8月10日,该院作出（2011）通民初字第04538号民事判决书,就郑玉香、蔺玉峰与郭莹房屋买卖合同纠纷一案作出如下认定：2005年1月30日，郭莹与郑玉香签订房屋租赁协议书，约定郑玉香将坐落在北京市通州区通胡大街加华印象街×号楼×号房屋出租给郑玉香使用；租赁期限为五年，自2005年1月30日至2010年2月28日止；房屋租金每年3万元，租金每年分两次付清。2006年12月8日，郭莹（甲方）与蔺玉峰（乙方）及代理人郑玉香签订购房定金协议，该协议约定：第一条：甲方自愿将坐落于北京市通州区（城关镇前上坡村）永顺镇龙旺庄村即加华印象街×号楼×门房屋出售给乙方。第二条：该房屋总成交价为人民币470000元整。第三条：乙方交给甲方购房定金即人民币150000元（此定金作为购房款的一部分）。甲乙双方定于甲方向银行还款的当日签订二手房买卖合同并支付购房首付款。第五条：如乙方在双方约定的期限内不购买该房屋，甲方收到的购房定金不退；如甲方在双方约定的期限内不卖该房屋，甲方应双倍赔偿乙方购房定金。第十条：乙方在2006年12月31日交齐首付款二十五万元整，甲方在收到首付款后三个月内办完过户手续，房本交到乙方手中。2006年12月8日，郑玉香给付郭莹定金人民币150000元；2006年12月31日，郑玉香向郭莹支付了购房款45000元，并用房屋租金15000折抵为购房款；2007年3月5日，郑玉香给付郭莹房款40000元；2007年3月15日，郑玉香以银行转账的方式替郭莹向北京盛业房地产开发有限公司支付房款229131元（其中包括8000元改底费）；郑玉香共支付购房款（其中包括8000元改底费）479131元。2007年3月15日北京盛业房地产开发有限公司出具证明，内容为：“郭莹购买北京盛业房地产开发有限公司商品房，加华印象街×幢×单元×层×号房，不能按时付购房款转卖给郑玉香，双方在2007年3月15日到北京盛业房地产开发有限公司，郑玉香付清郭莹购房欠款。购买的商品房现改名为郑玉香。同时交付北京盛业房地产开发有限公司已售商品房改名手续费八千元。”后郭莹于2011年1月14日取得通州区芙蓉园×号楼×至×层×号（即为加华印象街×幢×单元×层×号房）房屋的所有权证。2011年1月21日，郭莹与小贷公司签订抵押贷款合同，将通州区芙蓉园×号楼×至×层×号抵押给小贷公司贷款80万元。同时认定郑玉香、蔺玉峰已经按照约定支付了郭莹全部购房款，诉争房屋应归其二人所有，但因涉案房屋存在抵押无法办理过户登记，故判令：确认郑玉香、蔺玉峰与郭莹之间的房屋买卖行为有效，驳回郑玉香、蔺玉峰要求郭莹协助二人办理过户的诉讼请求。后郭莹对该判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出维持原判的终审判决。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条规定，申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。故小贷公司的诉讼主张符合执行异议之诉的规定，该院依法进行审理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该案中，小贷公司作为涉案房屋的抵押权人，郑玉香、蔺玉峰对诉争房屋不具有排除执行的权利，故关于小贷公司主张请求对北京市通州区芙蓉园×号楼×层至×层×号房屋许可执行的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条之规定，判决：准许对北京市通州区芙蓉园×号楼×层至×层×号房屋的执行。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条规定，小贷公司的诉讼主张符合提起执行异议之诉的条件。本案各方争议的焦点在于郑玉香、蔺玉峰对执行标的是否享有足以排除小贷公司强制执行的权益。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。2011年1月21日，小贷公司与郭莹签订《借款合同》、《抵押合同》，×号房屋上设立了抵押并在相关部门办理了抵押权登记手续。申请执行人小贷公司就×号房屋享有优先受偿权，且已经法院生效文书确认。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议申请不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。小贷公司对×号房屋享有担保物权优先受偿权，本院对郑玉香、蔺玉峰的执行异议申请不予支持。
郑玉香、蔺玉峰上诉主张一审判决适用法律错误。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行，而本案小贷公司申请的是享有优先受偿权的担保物权执行，不属于金钱债权执行的范畴，郑玉香、蔺玉峰作为房屋买受人享有的物权期待权，不能对抗抵押权人小贷公司享有的物权权利。故对郑玉香、蔺玉峰该部分主张，本院不予采信。
综上所述，郑玉香、蔺玉峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由郑玉香、蔺玉峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张 慧
审 判 员 贾 旭
二〇一八年八月三十日
法官助理 熊 静
法官助理 何 平
书 记 员 陈 玥