浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第18号
上诉人（原审原告、反诉被告）舟山市××科技发展有
限公司，住所地舟山市××海区环城西路××号。
法定代表人赵某。
上诉人（原审被告、反诉原告）舟山赛诺××设备有限
公司，住所地舟山市××××号。
法定代表人乐某某。
上诉人舟山市××科技发展有限公司与上诉人舟山赛诺
××设备有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服舟山市定海区
人民法院（2009）舟定民初字第987号民事判决，向本院提起
上诉。本院于2010年1月4日受理后，依法组成合议庭，并于20
10年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人舟山市××科技发
展有限公司的法定代表人赵某，上诉人舟山赛诺××设备有限
公司的法定代表人乐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结
。
原审查某，被告舟山赛诺××设备有限公司（以下简称
赛诺××）承租了中国电信股份有限公司舟山分公司（以下简
称舟山电信公司）所有的位于舟山市定海区××楼共××层建
筑面积约2016平方米的房屋，用于开办“数码城”。2008年11
月3日，经舟山电信公司同意，原告舟山市××科技发展有限
公司（以下简称太平洋××）与被告赛诺××签订了场地租赁合同，将舟山电信数码城二-
b5场地转租给原告，租赁期限为2008年10月1日至2011年9月30
日止，合同期内年租金120000元，租金和水电费以先付后用为
原则，租金支付方式为第一期付六用十（支付六个月房租，可
实际使用十个月），第二期按三个月支付，以此类推。电费按
二楼电表实际付费。并约定了原、被告双方的其他权利义务以
及违约责任。如在太平洋××正常经营下，因赛诺××要求解
除合同的应赔偿太平洋××三个月租金的违约金，并照价赔偿
装修费用。太平洋××如逾期交付租金及合同规定的有关费用
，按应付总额的1%／天支付违约金，逾期一个月以上，赛诺×
×即可认为太平洋××根本违约，赛诺××有权终止合同，收
回场地，并收取相当于合同三个月租金的违约金等。合同订立
后，赛诺××依约交付了场地，太平洋××也进场进行了装修
并经营。2009年2月24日，赛诺××主动解除了与舟山电信公
司的舟山电信数码城的房屋租赁协议，并约定：赛诺××因第
二层内部争议未决而迟交，在第一层移交完成之日起至第二层
移交完成日之间时段，向电信公司缴纳补偿金3.75万元／月。
租赁商场失窃后，原告太平洋××于2009年3月9日向舟山市保
安甲总公司某某分公司雇佣保安一个月，花费了2500元。2009
年3月17日，赛诺××为了能顺利执行与电信公司所签订的解
除数码城租赁合同的协议，通知舟山电信公司对太平洋××所
租用的场地从2009年3月18日至2009年3月20日进行断电，并承
诺断电的责任由赛诺××承担。2009年7月31日，太平洋××
与其它两家租赁单位在《舟山晚报》上刊登了“关于解除舟山电信数码城二楼摊位租赁合同并办理腾退移交手续的通知”，
决定解除原、被告之间的租赁合同，并办理场地腾退手续，协
商违约赔偿事宜。2009年8月5日，赛诺××也在《舟山晚报》
上刊登了“关于限期办理腾退移交手续的通知”，要求原告来
办理腾退及缴费手续，逾期不办视为继续租赁。2009年9月15
日，太平洋××向赛诺××腾退了所租用的场地。太平洋××
租用场地后对该场地进行了装潢，经太平洋××申请，法院依
法委托舟山市价格认证中心对租用场地的装潢采用成本法进行
了价格鉴定，并确认鉴定标的在价格鉴定基准日的价格为2512
2元。
另查某，2009年2月12日至2009年7月21日，赛诺××以
太平洋××未交租金违反租赁合同为由，向法院起诉要求解除
租赁合同并判令太平洋××承担违约责任，该案经舟山市中级
人民法院终审判决确认2008年11月10日赛诺××向太平洋××
所借的5万元借款系租金性质，太平洋××未违反租赁合同约
定，驳回了赛诺××的诉讼请求。
2009年8月6日，原告太平洋××诉至原审法院，要求：1
、确认太平洋××于2009年7月31日在《舟山晚报》上刊登的
解除舟山电信数码城营业场地租赁合同的通知有效；2、判令
被告赛诺××支付违约金30000元，并照价赔偿装修费用30000
元；3、判令赛诺××退还原告自数码城停电之日后多支付的
场租费16600元，同时提供场租费的税票；4、判令赛诺××赔
偿原告雇请的数码城保安工资2500元。庭审中原告变更第一项
诉请为：确认原、被告的租赁合同于2009年2月24日解除。赛诺××则提出反诉：要求驳回原告太平洋××的起诉，并反诉
要求太平洋××支付给赛诺××从2008年10月1日至2009年7月
31日应交纳场地租金60000元及水电费3893.98元，合计63893.
98元，扣借款50000元，尚需支付13893.98元，支付从2009年8
月1日至合同终止每月10000元的租金。
原审认为，原告与被告之间的租赁合同合法有效，原、
被告应某约全面履行自己的义务。原、被告之间的租赁合同虽
经过电信公司的同意，但是该份租赁合同并不是依附于被告与
电信公司数码城租赁合同的从合同，不适用主合同解除从合同
也相应解除的有关规定，故原告认为被告与电信公司的合同解
除自然导致原、被告之间的租赁合同的解除，没有依据，对此
，舟山市中级人民法院的生效判决也予以明确。从合同相对性
来说，只有原、被告才有权解除该份租赁合同，在租赁合同中
原、被告并未约定合同解除的条件，原、被告都在《舟山晚报
》上刊登要求解除合同并腾退场地的公告，可以视为双方都同
意解除合同。一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通
知到达对方时解除，故原告所刊登通知的时间可以视为通知到
达被告的时间，合同自2009年7月31日解除。因被告赛诺××
在原告正常经营状况下，在合同租赁期限内主动解除了与电信
公司的数码城租赁合同，并对数码城进行了断电，致使原来与
原告所签订的租赁合同无法继续履行，电信公司出具的被告事
实租用该数码城二楼的证明，实际是为了原、被告解决纠纷所
给予被告的宽限期，且被告在此期间缴纳给电信公司的也是补
偿金而不是租金，因此被告赛诺××应某照租赁合同约定承担违约责任，赔偿原告相当于三个月租金的违约金30000元，照
价赔偿原告的场地装潢费用25122元，共计55122元。原、被告
的租赁合同于2009年7月31日解除，原告实际使用了该租赁场
地至2009年9月15日，原告应当在合同解除后支付相应的场地
使用费。2008年10月1日至2009年7月31日合同存续期间，原告
应按合同约定支付租金，共计60000元。2009年8月1日至2009
年9月15日可参照合同约定的1万元／月计算使用费，共计1500
0元。综上，原告实际应当支付给被告赛诺××租金和使用费
共计75000元。因在原告正常经营期间，被告对租赁场地予以
断电三天，致使原告不能正常经营，按照合同约定，应酌情免
除相应的租金，当时约定的租金实际为6000元／月，故可免除
租金600元。综上，原告实际应当支付被告赛诺××租金74400
元。原告要求被告赛诺××提供相应的税票不属于人民法院处
理的范围，如因被告未提供税票对原告造成损失的，原告可另
行主张。对于原告请求的聘请保安的费用2500元，参照合同约
定，被告应当对租赁场地提供保安管理并负责商铺场地的公共
安全，被告没有证据证明其聘请了保安人员，属未履行合同义
务，被告理应承担原告为管理租赁场地所聘用的保安乙。被告
反诉要求原告承担水电费用一节，仅提供了自己摘抄的用电数
，而该证据并不能证明其主张的水电费用，且合同中也没有关
于水费支付的约定。但考虑到原告系经营电子数码产品，经营
期间必然会产生一定的电费，故法院酌情支持2500元。据此，
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条
第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、
解除太平洋××与赛诺××于2008年11月3日签订的舟山电信
数码城租赁合同；二、赛诺××于判决生效之日起15日内支付
太平某有限公司违约金30000元，并赔偿装潢费用25122元；三
、赛诺××于判决生效之日起15日内支付太平洋××雇请数码
城保安的费用2500元；四、太平洋××于判决生效之日起15日
内支付给赛诺××租金和使用费74400元，扣除太平洋××已
支付的50000元，尚需支付24400元；五、太平洋××于判决生
效之日起15日内支付给赛诺××电费2500元；六、驳回太平洋
××和赛诺××的其他诉讼请求。上述款项折抵后，赛诺××
尚需支付给太平洋××30722元。本诉案件受理费1778元，减
半收取889元，财产保全费800元，评估费2000元，合计3689元
，由太平洋××负担100元，由赛诺××负担3589元；反诉案
件受理费648元，减半收取324元，由太平洋××负担。
宣判后，太平洋××和赛诺××均不服，分别向本院提
起上诉。
太平洋××上诉称：1、租金应计算到2009年3月17日，
断电后未腾退场地是为了保全证据，实际经营5个月17天，已
付50000元，应退还多支付的租金16600元；2、电信公司与赛
诺××解除合同后，配套市场服务已不存在，原审仍按合同租
金标准判决太平洋××支付扣除三天停电后的全额租金74400
元，有失公平；3、原审判令上诉人支付电费2500元，无事实
依据，不应支持。为此，请求二审法院查某事实，公正裁决。
赛诺××上诉称：1、原审判决赛诺××违约并予以赔偿错误。电信公司并未强行收回场地，并不导致赛诺××与太平
洋××的合同无法继续履行；2、租赁协议是双方协议解除的
，不是一方违约导致合同解除；3、原审以赛诺××停电、解
除与电信公司的租赁合同致使双方某同无法履行，认定赛诺×
×构成根本违约是错误的；4、原审判决赛诺××承担保安乙2
500元缺乏事实依据。故太平洋××要求赛诺××支付违约金3
0000元及赔偿装潢损失25122元、保安乙2500元的诉请不应支
持，请求二审依法改判。
本院经审理查某的事实与原审认定的事实一致，本院对
原审查某的事实予以确认。二审另查某，2009年2月24日，赛
诺××与舟山电信公司签订《关于解除数码城〈房屋租赁协议
〉的协议》，约定：根据赛诺××请求，双方解除房屋租赁合
同。在约定的“交接时点”（数码城第2层原则上在2月底前停
业，最迟在3月15日停业）完全腾退，电信公司同意免除赛诺
××2008年10月、11月二个月租金；装修费用基建部分按70万
元回购，设备残值按29.3万元回购；电信公司免除赛诺××租
金延迟支付滞纳金及提前解除合同违约金。若在“交接时点”
未能全部完成约定事项，赛诺××同意承担违约责任，电信公
司将上述3点优惠予以取消，并按《房屋租赁协议》、《补充
协议》有关条款追究赛诺××违约责任。
本院认为，当事人签订的场地租赁合同系双方真实意思
表示，应为合法有效，双方应全面履行自己的合同义务。赛诺
××在合同完全能继续履行的情况下为了自己的利益，先以太
平洋××违约为由，向法院提出单方解除与太平洋××的场地租赁合同、腾退场地的诉讼。在法院审理期间，又主动与电信
公司解除了房屋租赁合同，移交了除第二层外的全部房屋，使
得太平洋××经营所依赖的“电信数码城”的品牌、专业、规
模效应及配套市场服务等经营环境丧失，赛诺××为了得到电
信公司在解除租赁协议中承诺如其“按期腾退、停止营业”将
给予租金减免、装修回购、免除租金延迟支付滞纳金、免除提
前解除合同违约金等利益，不惜采取强行停电的手段，迫使太
平洋××等租户停止营业并撤离经营场地。赛诺××上述缺乏
商业诚信的行为构成根本性违约。原审据此判令赛诺××支付
违约金并赔偿损失，法律适用正确。在赛诺××先行违约，且
其提出单方解除合同的诉讼请求被法院驳回情况下，太平洋×
×于2009年7月31日登报通知赛诺××解除租赁合同，并要求
赛诺××5日内前来办理场地腾退移交手续，协商违约赔偿事
宜，系合法行使解除权，本院确认该通知具有解除合同的效力
。
关于太平洋××停业、撤离经营场地至实际腾退期间（2
009年3月18日至9月15日）的租金损失承担问题。本院认为，
该问题实质为诉讼期间的租金损失承担问题。首先，太平洋×
×在该期间因赛诺××的违约行为已被迫停业，由于赛诺××
没有按照合同约定赔偿太平洋××装修损失，也未及时对装修
状况进行确认，故太平洋××为保全证据在诉讼期间未腾退场
地，这种情况并不能视为对场地的实际使用；其次，纠纷的引
起系赛诺××故意违约行为所致，太平洋××对此并无过错，
故该期间的场地租赁费损失应由赛诺××自行承担。据此，本院对太平洋××诉请要求退还2009年3月18日之后已支付租金
的诉请予以支持，对赛诺××要求支付2009年8月1日至实际腾
退之日期间租金的反诉请求予以驳回。原审以太平洋××实际
使用为由判令太平洋××支付在此期间场地使用费，法律适用
不当，应予以纠正。太平洋××应付进场至2009年3月17日的
租赁费共计33400元（5个月×6000元／月＋17天×200元／天
）。太平洋××已付租赁费50000元，赛诺××应退还16600元
。根据合同约定，电费由承租户按实支付，原审考虑承租户经
营电子数码产品，经营期间必然会产生一定电费，判决太平洋
××酌情支付2500元，并无不当。关于聘请保安的费用2500元
。出租方赛诺××没有证据证明为承租方聘请保安人员以履行
对租赁场地提供保安管理并负责商铺公共安全的合同义务，故
原审判决赛诺××承担太平洋××为管理租赁场地所聘用的保
安乙亦并无不当。
综上，太平洋××上诉理由成立，其上诉请求本院予以
支持。赛诺××称其未根本性违约、合同还能继续履行等上诉
理由与事实不符，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项
，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第
（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九
十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第9
87号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；
二、撤销舟山市定海区人民法院（2009）舟定民初字第987号民事判决第四项；
三、舟山赛诺××设备有限公司于本判决送达之日起15
日内退还给舟山市××科技发展有限公司租金16600元；
四、驳回舟山赛诺××设备有限公司其他诉讼请求。
上述一、三项折抵后，舟山赛诺××设备有限公司尚需
支付给舟山市××科技发展有限公司71722元。如舟山赛诺×
×设备有限公司未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，
加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费889元，财产保全费800元，评估费2
000元，合计3689元，由舟山赛诺××设备有限公司负担；一
审反诉案件受理费324元，由舟山市××科技发展有限公司负
担50元，舟山赛诺××设备有限公司负担274元。二审案件受
理费1778元，由舟山赛诺××设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 褚 炅
审 判 员 李珊燕
二〇一〇年三月十七日
代书记员 王丽民