广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0111民初2697号
原告：广州市潮市场经营有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：宋天宇，董事长。
委托代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：孔梓娜，广东君厚（黄埔）律师事务所实习人员。
被告：广州河山置业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：梁金辉。
委托代理人：苏华亮，系该司员工。
原告广州市潮市场经营有限公司与被告广州河山置业有限公司返还原物纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法由审判员段静楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市潮市场经营有限公司的委托代理人寇晓波、孔梓娜，被告广州河山置业有限公司的委托代理人苏华亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市潮市场经营有限公司诉称：广州海航YH商场位于广州市白云区鹤龙一路*号，归属于鹤龙街道办事处，经授权，现由我司对该物业享有占有、使用、收益和处分的权利。2014年9月12日，我司与被告双方签订了三份《广州海航YH城租赁合同》，约定广州海航YH城商业主楼第一层西区B*—*、B*—*号物业出租给被告用于从事零售商业、餐饮娱乐配套等业态经营，面积共6869平方米。2015年7月1日起，被告在没有与我司签订合同的情况下，使用了我司面积共计176平方米的场地，被告的行为严重损害了我司的利益，故请求法院判令：1、被告立即返还合同外占用我司YH城的场地，并拆除占用场地的建筑（拆除的建筑位于*、*、*）；2、被告向我司支付场地使用费138600元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告广州河山置业有限公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案物业不具备商用出租资质，该租赁物没有《房屋所有权证》，《建设用地规划许可证》表明用地性质为“工业用地”而非“商业用地，且租赁物的一次消防验收资料不齐全，导致我司无法办妥消防验收手续，原告对此存在过错。2、我司临时使用上述场地属于无偿使用。在原告起诉时，我司已将上述场地归还原告，并且上述场地为公用地方，我司作为整层楼的承租方，有权使用这些场地。3、原告在起诉状中所陈述我司启用上述场地的时间及场地面积均与实际不符。4、即使讼争场地需要交纳租金，原告要求的租金单价也明显过高，不符合出租地段地点的实际价值。综上，请法院驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明：2009年8月7日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处（甲方）、广州嘉航物业管理有限公司（乙方）、广州海航置业有限公司（丙方）三方签订《合作合同》，合同约定：原镇泰玩具厂项目的所有建筑物、构筑物等总建筑面积为81560平方米，上述总面积69269平方米用地及81560平方米建筑物、构筑物及附属设施设备的物业划归白云区嘉禾街道办。该物业属历史遗留用地及建未办理房产证。甲乙丙三方同意，根据项目实施需要，由乙方和丙方共同投资成立产业园项目合资公司。乙方以该物业项下的用地及房屋等实物资产入股项目公司，丙方以投入建设资金的方式入股。项目公司由丙方控股经营。项目公司为有限责任公司等等。
2010年9月19日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处出具《证明》，将上述69269平方米用地全部委托给属下的广州嘉航物业管理有限公司管理及使用。广州嘉航物业管理有限公司与广州海航地产开发有限公司为原告的法人股东，原告提交上述《合作合同》及《证明》，拟证明其司是负责管理上述《合作合同》所涉用地及相关建筑物的公司。
2014年9月12日，原告（出租人，甲方）与案外人陈某（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路*号（广州海航YH城）的商业主楼第一层西区（具体以《租赁物位置示意图》为准）号物业（以下称“该租赁物”）出租给乙方使用，该租赁物的具体位置在本合同附件一（租赁物位置示意图）中以红色标注，该红色标注只作为位置确定及方便鉴别之用。该租赁物建筑总面积为6478平方米，租赁场地以乙方在签订合同之前已经现场察看的现状为准，总面积如有误差，租金及物业管理费不作任何调整；租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，装修优惠期至2014年12月31日。装修优惠期间，乙方无须支付租金，但需要承担装修物业管理费、水电费等其他费用；租赁期间的租金如下：2014年10月1日至2015年9月30日为0元/月；建筑面积6478平方米×0元/月/平方米，2015年10月1日至2016年9月30日为0元/月建筑面积6478平方米×0元/月/平方米，2016年10月1日至2017年9月30日为69962.40元/月，建筑面积6478平方米×10.80元/月/平方米，2017年10月1日至2018年9月30日为91858.04元/月，建筑面积6478平方米×14.18元/月/平方米，2018年10月1日至2019年9月30日为115697.08元/月，建筑面积6478平方米×17.86元/月/平方米；上述租金并不包括乙方需支付的物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如代收代缴的水、电、中央空调等）。乙方还需向甲方支付的物业管理费、推广费及其他费用，具体的收费标准及支付方式见《物业管理协议》；租金按月收取，在免租期届满前25天内，乙方向甲方支付首月租金，合计69962.40元，以后乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金，甲方在收到租金后开具发票给乙方；在本合同签订的10个工作日内，乙方先向甲方交纳第一笔履约保证金174906元，并在甲方开业后10个工作日内后再交第二笔履约保证金174906元，为乙方履行本合同的保证。商户办理完所有手续，包括结清所有租金、管理费、水电费、租赁物归还等，甲方将履约保证金余款无息在租赁期满后1个月内退还。该租赁物的交付日期为2014年9月1日前，甲方应当于该日期前交付该租赁物，而乙方应当于该日期前接受交付。具体交付时间以甲方书面通知为准。乙方的装修期自该租赁物交付或视为交付之日起至2014年12月31日。装修期内，乙方除免交基本租金外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。免租期从2014年10月1日至2016年9月30日止，免租期间，甲方免收乙方租金，乙方仍需承担物业管理费、物业装修管理及其他费用（如水、电、空调费等）……。同日，原告（甲方）与陈某（乙方）签署第二份《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路*号（广州海航YH城）的商业主楼第一层西区街铺（具体以《租赁物位置示意图》为准）号物业（以下称“该租赁物”）出租给乙方使用，该租赁物的具体位置在本合同附件一（租赁物位置示意图）中以红色标注，该红色标注只作为位置确定及方便鉴别之用。该租赁物建筑总面积为391平方米，租赁期间的租金如下：2014年10月1日至2015年9月30日为0元/月，建筑面积391平方米×0元/月/平方米，2015年10月1日至2016年9月30日为0元/月建筑面积391平方米×0元/月/平方米，2016年10月1日至2017年9月30日为7898.2元/月，建筑面积391平方米×20.2元/月/平方米，2017年10月1日至2018年9月30日为10267.66元/月，建筑面积391平方米×26.26元/月/平方米，2018年10月1日至2019年9月30日为12820.89元/月，建筑面积391平方米×32.79元/月/平方米。其他约定内容与第一份《广州海航YH城租赁合同》基本一致。上述两份租赁合同均后附：附件一为租赁物位置示意图、附件二为《广州海航YH城物业管理协议》、合同附件三为《广州海航YH城装修管理协议》、附件四为《广州海航YH城物业服务协议》……。
2014年9月30日，原告与陈某签署《房屋交接确认书》，将涉案租赁物交付陈某使用。
2015年3月13日，原告（甲方）、被告（丙方）与陈某（乙方）签署补充协议，约定将乙方陈某的相关权利、责任和义务，由丙方享有和承担。第一份租赁合同的租赁位置为广州市白云区鹤龙一路*号商业主楼一层西区B*-*号（以《租赁物位置示意图》为准）、第二份租赁合同的租赁位置为广州市白云区鹤龙一路*号商业主楼一层西区B*、B*、B*号（以《租赁物位置示意图》为准。
审理中，原告向本院提交租赁场地图片，载明：被告占用的8处场地分别为：*首层2号消防梯底（12平方米）、*首层4号消防梯底（33平方米）、*西区首层南面乐卖特超市上货口（30平方米）、*西区首层南面乐卖特超市上货口旁橱窗位置（16平方米）、*西区首层咖悠咖啡门口原橱窗位（11平方米）、*首层6号消防梯底（12平方米）、*首层8号消防梯底（12平方米）、*首层中庭西区入口位置（50平方米），被告对于原告提交的照片的真实性及证明内容均无异议。
2015年5月4日，被告向原告发出《西区一楼施工申请函》，申请在西区一楼位置“打通墙体作监控室”一处、“封板摆放清洁工具”二处，原告员工签收该函件。原告主张，其司虽批准被告使用上述三位置，但被告占用的上述位置不属于租赁物的配套，应由租户共同使用。双方当事人确认上述三位置为*、*、*。
关于*，被告承认于2015年6月租赁给案外人作为超市，现实际使用人为BBQ烧烤店，店铺的装修均由案外人完成，被告没有进行装修，该店铺于2015年12月18日停业，物品尚未搬离。原告对此予以确认。
2015年5月31日，被告提交《施工申请表》，要求在西区首层开工建设，施工公司为咖悠咖啡，工期自2015年5月31日至2015年6月30日止，装修内容包括为整体装修。原告于同日出具《施工许可证》，同意被告建设。*建好后，被告将该场地出租给咖悠店铺使用，审理中，被告表示已与咖悠店铺解除租赁合同。原告确认与咖悠店铺于2016年1月另行签订租赁合同。
2015年6月27日，被告向原告提交《西区一楼西面楼梯施工申请函》，表示：因西区一层商铺装修进入尾声，现申请在西区一楼西面楼梯位置建设保洁房，一周内完工。原告于2015年7月6日批准建设。审理中，双方当事人确认该位置为*。
2015年7月27日，原告向被告发出《关于严禁乐卖特超市使用卸货区及其他公共区域作为垃圾堆放点事宜的函》，敦促被告于当天下午5点之前清理完乱摆乱放问题。被告收到该份函件。2015年8月7日，原告向被告再次发出《关于及时处理超市垃圾堆放及清运的函》，要求被告于8月10日中午12点前将堆放的垃圾及其他杂物清理干净，并与原告签定垃圾清运协议或出具书面承诺具体的垃圾处理方案。被告收到该份函件。2015年8月14日，原告向被告出具《广州白云YH城施工许可证》，批准被告建造垃圾分类房，被告于2015年8月15日开建，2015年10月3日建成。审理中，双方当事人确认该位置为H3。原告主张被告自2015年7月开始占用该位置，被告抗辩称其司已向原告交纳物业管理费，原告没有为被告解决垃圾乱堆乱放问题，反而要求被告自行解决属未尽物业管理职责。
2015年8月19日，原告出具《施工许可证》，准许在西区一楼中庭乐卖特超市入口旁（果贝儿）进行装修建设，装修期自2015年8月19日至2015年8月31日止。被告于2015年8月19日开始建设，建好后对外出租予果贝尔儿奶茶铺，该店铺于2015年10月15日停业，尚有装修及招牌照片没有搬离，被告已与该店铺解除租赁合同关系。原告对被告陈述予以确认。双方当事人确认该位置为*。
2015年12月1日、2015年12月7日，原告两次向被告发出《关于要求河山置业归还所占用公共区域的通知》，载明：被告占用了首层的部分公共区域共8处（请见示意图），因该区域并未与原告签订任何租赁协议。现请被告于2015年12月10日前清理完毕，并归还所占用的公共区域。被告收到上述函件。
审理中，双方当事人均确认涉案8处场地均不在被告承租的范围内。被告于2015年12月18日撤离，尚有物品留存于上述8处场地之内。被告向本院提交照片证明租赁物由原告上锁的事实。原告否认对租赁物进行锁闭，同时表示，被告因拖欠租赁费用于2015年12月18日已自行撤场。由于涉案场地存在实际使用人的情况，经本院释明，原告表示同意先行收回被告对涉案8处场地的经营管理权，并自行解决与实际使用人的问题。在本案中不要求实际使用人承责。2016年4月19日，双方当事人经本院组织，对涉案8处场地进行了交接。
原告表示其司从被告占用上述8处场地即已知情，双方当事人均确认双方没有对房屋使用费进行过协商，被告也没有向原告交纳过上述8处场地的房屋使用费。
关于本案的案由，原告表示其司基于对涉案8处场地拥有占有、使用、收益、处分的权利提起本案诉讼，而被告属于无合同依据占用场地，故本案应为返还原物纠纷。被告对于本案的案由无异议，确认涉案8处场地在双方当事人的租赁范围之外。
以上事实：有广州市海航YH城租赁合同、合作合同、委托书、房屋交接确认书、函件批复单、函件、照片、物业管理协议、装修协议、补充协议、收回店铺告知书及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：本案为返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故本案的审查焦点在于被告占有使用讼争场地是否有据。从现有证据显示，双方当事人均未提交讼争场地合法的规划报建手续及权属证明，故原告主张其对讼争场地享有占有、使用、收益、处分的所有权权能理据不足。但根据原告提交的《合作合同》可以证明，讼争场地现由原告进行管理，本院对此予以确认。经本院查明，被告申请建设及使用讼争场地，除H4外，均提交了相应的申请且获得原告批准，原告对于被告占用讼争场地的事实知情，在原告提起本案诉讼前，并无证据显示原告对此存有异议，故原告认为被告未经批准而擅自占用涉案场地理据不足。现双方当事人经本院组织已交接讼争场地，至于实际使用人对涉案场地的装修以及装修拆除等问题，原告可另行向实际使用人主张权利。原告明确在本案中收回被告对讼争场地的经营管理权，不要求实际使用人承责，属处分已方权利，本院予以准许。原告提起的第一项诉讼请求的诉讼目的已达到，本院不再进行重复处理。
关于原告要求被告支付房屋使用费的问题，本院分析如下：虽讼争场地不在租赁合同约定的租赁范围之内，但部分场地属为租赁物的配套而申请使用，其余场地则由被告向原告申请使用并对外转租，结合场地位置位于租赁物周边这一事实，可以认定讼争场地事实上属于被告为实现租赁合同目的而增加的使用面积或为获取经营收益而另行向原告申请的租赁范围，双方当事人虽未就上述场地约定权利义务，但场地的房屋使用费应参照双方当事人签订的两份租赁合同约定的租金标准进行计算。租赁合同约定自2014年10月1日至2016年9月30日止的租金标准为0元，即该段时间为免租期，故讼争场地在讼争期间的房屋使用费亦参照租赁合同的免租时段计算，被告无需缴纳该段期间的房屋使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回广州市潮市场经营有限公司全部的诉讼请求。
本案受理费1536元，由广州市潮市场经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 段静楠
二〇一六年五月十八日
书记员 蔡佳丽