宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第4086号
原告银川市煤气供热有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人席建刚，该公司总经理。
委托代理人丁涛、吴沙，宁夏合天律师事务所律师。
被告熊平，男，1973年2月17日出生，汉族，个体从业人员，住重庆市江津区。
原告银川市煤气供热有限公司（以下简称煤气供热公司）诉被告熊平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告煤气供热公司的委托代理人吴沙到庭参加诉讼。被告熊平经本院公告送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，期限届满后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告煤气供热公司诉称，2009年10月15日，被告承租原告所有的位于银川市兴庆区某二层营业房经营餐饮，并与原告签订《房屋租赁合同》。2011年6月2日，被告因经营所需将营业房进行了改造，并与原告签订一份《补充协议》，约定租赁关系终止时，被告应恢复营业房原状。而被告在租赁期间拖欠租金，且在租赁期限届满后，对房屋也未按约定恢复原状，故原告诉至法院，请求依法判令被告熊平向原告支付租金30000元（2013年10月15日至2014年10月15日期间的租金为56000元，被告实际交纳26000元），并承担违约金9000元（按每日0.5%计算，原告只主张欠付租金30000元的30%）；判令被告承担房屋恢复原状费用35000元；本案诉讼费由被告承担。
被告熊平未到庭应诉，亦未提交书面答辩材料。
经审理查明，2009年10月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，双方约定被告承租原告所有的位于银川市兴庆区某间面积为179平方米的营业房，租赁期限自2009年10月15日至2010年10月15日，为考虑被告的资金投入，租赁期限为五年，合同每年签订一次，第一、二、三年的租金为每年55850元，从第四年开始根据市场行情按每年不超过10%递增或递减；租赁按年支付，首期租金于合同签订后三日内支付，后期租金为每年提前7天支付；被告在租赁期间因经营需要改建一层楼梯、墙面建门，待租赁关系终止时恢复原状；如被告逾期交付租金，应按租金的每日0.5%承担违约金。上述《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告在房屋内进行餐饮经营。在租赁期间双方未按约定每年签订一次合同，但被告持续承租该房屋。2011年6月2日，原、被告签订一份《补充协议》，双方约定：原告同意被告将租赁房屋一层改造成面馆，被告负责相关改建费用，待租赁关系终止时，被告负责恢复卫生间及上二楼的楼梯。协议签订后，被告将租赁房屋进行了改建。2014年10月15日，合同约定的五年租赁期限届满，被告支付了第五年度租赁期间即2013年10月15日至2014年10月15日的租金26000元，但未对租赁房屋恢复原状。2015年5月6日，原告与案外人赵红星签订一份《楼梯改造施工协议》，双方约定：案外人赵红星对涉案房屋的楼梯进行加装改建，工程价款为35000元。涉案租赁房屋加装楼梯工程完工后，原告于2015年6月19日通过银行转账给案外人赵红星支付工程款35000元，赵红星给原告出具一张《建筑业统一发票》。因被告未完全履行支付租金的义务，且未在租赁期限届满后对租赁房屋恢复原状，故原告诉至本院，请求依法判如所请。
本院确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、收取租金的发票、《楼梯改造施工协议》、银行转账存根、《建筑业统一发票》以及原告的当庭相关陈述佐证，经本院开庭审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告的租赁关系依法成立，本院予以确认。双方虽然约定租赁期限自2009年10月15日至2010年10月15日，但同时在合同中又明确租期为五年，每年签订一次合同。虽然原、被告未按照约定每年签订一次合同，但实际履行租赁期限五年，故被告应按约向原告支付实际承租期间的租金。被告未向原告完全履行支付租金的义务，应承担相应的民事责任。对原告诉请的租金30000元，因双方约定年租金为55850元，且原告未提供证据证明双方同意将第五年度租金变更为56000元，而被告已支付该年度租金26000元，故本院支持原告诉请的租金29850元。对原告诉请的违约金9000元，因双方约定第五年度租金应于2013年10月15日租期开始之前7天交纳，且约定了逾期支付租金的违约金计算标准，原告自愿降低违约金数额符合法律规定，本院予以支持。根据原、被告的约定，原告同意被告对租赁房屋进行改建，但被告应于租赁关系终止时将房屋恢复原状，由于被告未履行该义务，原告委托他人对房屋恢复原状，并支付改造费用36000元，该费用应当由被告承担。被告经本院公告送达民事起诉状、应诉通知书及开庭传票，期限届满后未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告熊平于本判决生效之日起五日内向原告银川市煤气供热有限公司支付租金29850元、违约金9000元、房屋恢复原状费用35000元，共计73850元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1750元，公告费300元，共计2050元，由被告熊平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 何小军
人民陪审员 李玉林
人民陪审员 杜 娟
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 莫芫清
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。