湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄星民二初字第164号
原告罗改良，男，1970年7月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
原告王红艳，女，1971年7月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
以上两原告的共同委托代理人贺英，湖南星奥律师事务所律师。
被告娄底市阳光房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区湘阳街。
法定代表人李国新，该公司执行董事。
委托代理人胡实秋，男，汉族，1958年6月18日出生，该公司员工。
委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。
原告罗改良、王红艳诉被告娄底市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房产公司）房屋买卖合同纠纷一案于2015年4月7日诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月4日、2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贺英，被告的委托代理人胡实秋、刘俊生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗改良、王红艳诉称：2009年2月18日，原告与被告签订了《住房预定协议书》，约定原告购买被告开发的香山红叶小区×幢×号房屋，被告应于2009年12月底办理房屋所有权证，并按每户3500元代收管道煤气开通费。2009年底，被告交付了房屋，但未按约办理房屋所有权证和土地使用权证，也未开通煤气。经多次协商，被告于2011年7月22日作出承诺：2011年11月30日前将房屋所有权证办理好，2012年1月31日前将土地使用权证办理好，每逾期一天，赔偿每位业主100元。后被告再次违约，至今未办理好土地使用权证。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼请求判令：1、被告立即为原告所购房屋办理土地使用权证；2、被告向原告支付逾期办理土地使用权证违约金2万元；3、被告向原告交付煤气开通费发票，并退还差价款；4、本案费用由被告承担。
原告罗改良、王红艳为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
1、《教师住房预定协议书》，证明原告购买了被告开发的香山红叶小区的商品房，预交了3500元煤气开通费。
2、房屋所有权证，证明原告购买的房屋属于被告承诺书中所涉及的3、4、5栋房屋的范围。
3、承诺书，证明被告向香山红叶小区第3、4、5栋业主承诺在2011年11月30日前办理好房屋所有权证，在2012年1月31日前办理好土地使用权证，否则每逾期一天赔偿每位业主100元。
被告阳光房产公司辩称：1、被告未办理好土地使用权证属实，但未办好的原因是政府的政策发生变化，由于此项目在开发过程中规划、设计的变更，导致小区容积率的变化，在办理土地使用权证的过程中，国土部门要求按新政策交纳土地出让金，但此项目是在新政策实施前就已经开始建设和销售。2、违约金约定明显过高，请求法院依法降低违约金的比例。合同中约定如没有在约定的时间内办好两证，开发商承担的违约责任是总价款的0.2%，被告及时将房屋交给了原告，因未办理土地使用权证给原告造成的损失是很小，故被告承诺每天100元的标准明显过高，法院应予调整。3、被告仅是代收煤气开通费，被告已经把每户所交的煤气开通费全部交给煤气公司，不存在差价的问题。4、按法律规定诉讼费由败诉方承担，如果法院判令被告败诉，被告愿意按比例承担诉讼费用。
被告阳光房产公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、发票，证明被告代收的煤气费全部交给了煤气公司，不存在返还原告差价的问题。
2、娄底市人民政府办公室关于进一步加强市本级城市规划区建设工程竣工联合验收工作的通知、娄证办发（2012）51号文件，证明因政府政策变化导致不能办理土地使用权证，不能办理土地使用权证的责任不在原告方。
被告对原告提交的证据，经质证认为：对证据1-3的真实性均无异议。原告对被告提交的证据，经质证认为：对证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据1不能证明被告是按3500元每户的标准为原告代交煤气开通费；证据2通知中明确规定2013年1月1日前已竣工的房屋不再组织联合验收，本案所涉工程于2009年就已竣工验收，故不能达成被告的证明目的。
根据原、被告的举证、质证，并结合民事诉讼证据规则，本院对原、被告双方提交的证据认定如下：被告对原告提交的证据1-3的真实性均无异议，本院对这些证据的真实性予以认定。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；证据2对被告后期办证有一定影响，但不能免除被告的违约责任。
根据所采信的上述证据及原、被告双方的法庭陈述，本院确认以下案件事实：
2008年1月1日，原告罗改良（乙方）与被告阳光房产公司（甲方）签订了一份《教师住房预定协议书》，约定乙方自愿在甲方开发的教师生活小区中预定面积为140平方米的住房一套，车库一间（每间约20平方米，高层住房无车库），同意预付定金陆万元（含车库定金1万元）；有线电视、管道煤气、宽带英特网甲方负责办理手续并按设计要求预埋，开户费及入网费、水电抄表到户的加收费用由乙方承担；教师生活小区住房、车库分配以抽签方式确定；房屋于2009年6月底前交付乙方使用，房地产权证于2009年12月底交予乙方。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款及煤气开通费3500元，被告按约向原告交付了房屋。经抽签，原告所购房屋为娄星区湘阳街香山红叶小区×幢×号。因被告未按约为原告等业主办理房屋所有权证及土地使用权证，被告于2011年7月22日向原告等业主出具《承诺书》，内容为“香山红叶3、4、5号楼业主：你们的住房的房产证、土地使用证因诸多原因至今未办理到位，为了满足业主要求，公司承诺在二○一一年十一月三十日前将房产证办理到位，二○一二年元月三十一日前将土地使用证办理到位，该两证每逾期一天，公司赔偿每位业主100元，特此承诺。”后被告只为原告办理了房屋所有权证，至今未将原告的土地使用权证办理好。原告与被告多次协商无果，遂诉至本院。
本院认为，原告与被告签订《教师住房预定协议书》后，原告按约向被告支付了购房款，被告按约向原告交付了房屋，并办理了房屋所有权证，双方之间形成了房屋买卖合同关系。被告应按约为原告办理土地使用权证，故本院对原告要求被告办理土地使用权证的诉讼请求予以支持。关于逾期办理土地使用权证的违约金的问题，被告向原告等业主承诺“2012年1月31日前将土地使用权证办理到位，每逾期一天，赔偿每位业主100元”，虽然原告起诉时主动将违约金调低至2万元，但被告认为该违约金过高，请求本院予以调整。经审查，被告已按约向原告交付房屋，且已办理好房屋所有权证，其未办理土地使用权证的行为并不影响原告的居住使用。另娄底市人民政府联合验收的政策对被告后期办证有一定影响，但该政策出台前被告就已逾期办证，故不能免除被告的违约责任。结合本案的实际情况，本院认为应将违约金调整为2000元为宜。关于原告要求被告退还煤气开通费差价款的问题，合同约定煤气开通费应由原告承担，被告向原告收取3500元煤气开通费后，2014年将煤气开通费支付给娄底华润燃气有限公司，现原告家的煤气管道已安装好，并开通了煤气，原告未提供证据证明被告多收了煤气开通费，应承担相应的举证不能的责任，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付煤气开通费的发票问题，被告将煤气开通费支付给娄底华润燃气有限公司后，娄底华润燃气有限公司向被告出具了相应的发票，这些发票的付款方名称为娄底市阳光房地产开发有限公司，本院认为煤气开通费发票系娄底华润燃气有限公司出具给被告的，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告娄底市阳光房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告罗改良、王红艳所购买的香山红叶小区×幢×号房屋办理好土地使用权证。
二、被告娄底市阳光房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告罗改良、王红艳支付逾期办理土地使用权证的违约金2000元。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告罗改良、王红艳的其他诉讼请求。
案件受理费400元，由被告娄底市阳光房地产开发有限公司承担200元，余款由原告罗改良、王红艳承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 肖卫华
审 判 员 戴跃辉
人民陪审员 贺春军
二〇一六年九月二十日
书 记 员 毛小兰
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。