广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终16612号
上诉人（原审被告）：广州恒创投资有限公司。住所地：广州市增城区中新镇学院南路*号*幢***号。
法定代表人：朱焕新，经理。
委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张蔚祈,男,住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：黄惠芳,女,住广州市海珠区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：薛猛飞，广东一粤律师事务所律师。
上诉人广州恒创投资有限公司（以下简称恒创公司）因与被上诉人张蔚祈、黄惠芳商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒创公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为自2016年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2017年7月21日止；2.撤销一审判决第四项，改判驳回张蔚祈、黄惠芳的该项诉讼请求；3.判决一、二审诉讼费由张蔚祈、黄惠芳承担。事实与理由：一、涉案房屋的《不动产权证》在2016年7月25日出证后，涉案房屋存在面积差的问题才得以确定，在此之前有关面积差款项仍属于正常的购房款，涉案房屋是否需要处理面积差问题仍然是未知数。一审法院认为恒创公司自2011年7月21日起已经占用张蔚祈、黄惠芳资金，应当向张蔚祈、黄惠芳计付利息属于认定事实错误，恳请二审法院予以纠正。根据涉案的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，涉案房屋的面积是否存在误差，必须以实测面积为准，也即只有在《不动产权证》由房管部门出具之后，涉案房屋面积差才得以确定。涉案房屋能够确定面积差的时间为2016年7月25日，也即恒创公司需要退还因误差面积产生的房款差额。在《不动产权证》出证之前，涉案房屋面积差款项在恒创公司处的性质仍然为购房款，恒创公司主观上也不存在“占用原告的资金”的故意，且面积误差是由于设计和施工出现的，并不是恒创公司人为造成的。因此，不是一审法院所认为“占用原告资金”，有关款项的性质是在2016年7月25日之后才转变为应当处理的面积差款项，面积差房款的利息计算起始日期应当为2016年7月25日。二、一审法院认为涉案房屋的《不动产权证》应在2015年3月6日就应办理出证给张蔚祈、黄惠芳，没有查明张蔚祈、黄惠芳迟至2016年7月15日才在税务部门完成涉案房屋的完税的事实，从而认定恒创公司违约，属于认定事实错误，恳请二审法院予以纠正。1、一审法院认定张蔚祈、黄惠芳于2011年7月21日向恒创公司交齐了房款637267元和房产办证契税、合同印花税、预告登记费共19487元的《收据》时，并没有提供相应原件，依据证据规则该证据应当不予采纳。恒创公司在质证时已表示不予确认张蔚祈、黄惠芳所补交的《收据》的复印件的真实性、合法性和关联性，但一审法院仍认为双方均无异议系查核事实有误。2、根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第二十一条第2款的约定“张蔚祈、黄惠芳自愿同意，恒创公司在下列条件同时具备之日的210天内将涉案房屋所需的权属登记资料送交房地产登记机关……”张蔚祈、黄惠芳是在2016年7月15日才完成契税完税手续并向恒创公司交齐增量房转移登记所需的材料后，才符合约定的办证条件的。恒创公司在当天就立即为其送交资料到房管部门申请办理涉案房屋的《不动产权证》，因此，恒创公司是约定的210天的期限内完成涉案房屋的办证手续的，恒创公司在本案中不存在违反合同约定的情形。3、根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第二十一条第3款的约定，恒创公司仅负责涉案房屋权属登记资料的递交事宜，而有关资料已经在2016年7月15日全部递交到房管部门后，恒创公司已经完成合同约定的义务。一审法院以恒创公司在2016年7月25日才办出房产证，因此违约了507天是认定事实错误。即使恒创公司违约，违约期间也在2016年7月15日截止，因此一审法院认定的违约天数是没有合同依据的。
张蔚祈、黄惠芳二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。
张蔚祈、黄惠芳于2017年7月31日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.恒创公司返还张蔚祈、黄惠芳面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款19118元及利息7008.48元；2.恒创公司双倍返还张蔚祈、黄惠芳面积误差比超过3%部分的房价款13068元；3.恒创公司支付张蔚祈、黄惠芳逾期办理并交付《不动产权证》违约金25350元；4.本案诉讼费由恒创公司承担。
一审法院经审理查明：
张蔚祈、黄惠芳向恒创公司购买房屋，2011年7月21日，以张蔚祈、黄惠芳为乙方（买方）、恒创公司为甲方（卖方）签订《广州市商品房预售合同》，合同约定：第四条，合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合第二条约定的项目中的恒福花园（3-7幢）3-7幢第x幢x层xxx号房，房屋地址：增城区中新镇学院南路x号x幢xxx房。
该商品房合同约定建筑面积共98.68平方米，其中，套内面积81.24平方米，共有分摊面积约17.44平方米。
第七条计价方式和价款，甲方与乙方约定按第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米人民币7844.25元，总金额为637267元。
第八条付款方式，甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1、一次性付款，在2011年7月21日前支付全部房价款，总金额为637267元。
第十八条面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。
乙方同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。
面积误比差=∣（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）∣/合同约定套内建筑面积×100%。
第二十一条产权登记，双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》。2、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。
第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七《本合同补充协议》第二十一条约定：2、乙方自愿同意，甲方在下列的条件同时具备之日起的210天内，交办理该商品《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。甲方在乙方具备上述约定的所有条件之日起210天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元的违约金。
2011年7月21日，恒创公司收齐了张蔚祈、黄惠芳购房款637267元，并开具发票给张蔚祈、黄惠芳。同日，恒创公司收取张蔚祈、黄惠芳房产办证契税、合同印花税、预告登记费共19487元，开具收据给张蔚祈、黄惠芳。
2014年8月8日，恒创公司发给张蔚祈、黄惠芳《业主需携带资料》通知，张蔚祈、黄惠芳在《房产证资料签收表》签名确认，并签收了《恒福花园管理规约》、《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。涉案房产已交付张蔚祈、黄惠芳使用。
2016年7月25日，广州市国土资源和规划委员会出具不动产权证书，涉案房产建筑面积为95.35平方米、套内面积为77.97平方米、分摊面积17.38平方米。
事后，张蔚祈、黄惠芳要求恒创公司退回差额款项未果，张蔚祈、黄惠芳诉至法院。
一审法院认为：
张蔚祈、黄惠芳与恒创公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七《本合同补充协议》）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
恒创公司于2011年7月21日收齐了张蔚祈、黄惠芳购房款637267元和房产办证契税、合同印花税、预告登记费共19487元，有发票及收据为凭，且房产已于2014年8月8日交付张蔚祈、黄惠芳使用，双方均无异议，一审法院予以确认。
该商品房合同约定建筑面积共98.68平方米，其中，套内面积81.24平方米，共有分摊面积约17.44平方米。恒创公司卖房给张蔚祈、黄惠芳以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米人民币7844.25元，总金额为637267元，双方无异议，一审法院予以确认。
2016年7月25日，广州市国土资源和规划委员会出具不动产权证书，涉案房产建筑面积为95.35平方米、套内面积为77.97平方米、分摊面积17.38平方米，有不动产权证书为据，双方无异议，一审法院予以确认。
合同第十八条约定：面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。乙方同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。现房产已交付张蔚祈、黄惠芳使用，张蔚祈、黄惠芳要求恒创公司返还张蔚祈、黄惠芳面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款19118元（合同约定面积81.24平方米×0.03×7844.25元/平方米）、恒创公司双倍返还张蔚祈、黄惠芳面积误差比超过3%部分的房价款13065元【（合同约定面积81.24平方米－实际面积77.97平方米）－合同约定面积81.24平方米×0.03】×7844.25元/平方米×2倍=13065元，恒创公司无异议，一审法院予以支持。张蔚祈、黄惠芳要求恒创公司返还13068元，不予支持。
至于张蔚祈、黄惠芳要求恒创公司返还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款19118元的利息从2011年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年7月21日止，因合同第十八条约定，且恒创公司确是在此时已占用张蔚祈、黄惠芳的资金，故张蔚祈、黄惠芳请求合理合法，一审法院予以支持。
对于恒创公司给张蔚祈、黄惠芳办理不动产权证是否违约问题？因恒创公司已于2014年8月8日交付房屋给张蔚祈、黄惠芳，合同约定210日办妥房产证，即到2015年3月6日就应办理出房权证给张蔚祈、黄惠芳，但恒创公司于2016年7月25日才办出房产证，违约了507天。故张蔚祈、黄惠芳主张恒创公司违约，合理合法，一审法院予以支持。但对于违约金计算，张蔚祈、黄惠芳按合同约定每天50元计算，根据房价总金额637267元计算，违约金标准每天实际是每日万分之零点七九，故张蔚祈、黄惠芳主张每天50元计算违约金合理合法，则为50×507天=25350元。
恒创公司主张其未违约，不同意支付违约金给张蔚祈、黄惠芳，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，一审法院于2018年6月11日作出一审判决：一、广州恒创投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向张蔚祈、黄惠芳返还房价款19118元；二、广州恒创投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向张蔚祈、黄惠芳返还房价款的利息，利息以本金19118元为基数从2011年7月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年7月21日止；三、广州恒创投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内双倍返还张蔚祈、黄惠芳的房价款13065元；四、广州恒创投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金25350元给张蔚祈、黄惠芳；五、驳回张蔚祈、黄惠芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1413.6元（张蔚祈、黄惠芳已预交），张蔚祈、黄惠芳负担50元，广州恒创投资有限公司负担1363.6元。张蔚祈、黄惠芳已预交诉讼费用由广州恒创投资有限公司退回。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，涉案合同附件七《本合同补充协议》第二十一条约定：甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于“产权登记”、第二十二条关于“迟延办理产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式以及迟延办理产权登记的违约责任变更为：……2、乙方自愿同意：甲方在下列的条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：(1)乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；(2)……（3）……；甲方在乙方具备上述约定的所有条件之日起210天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。恒创公司于2016年7月15日取得涉案房屋增量房转移登记受理回执。张蔚祈、黄惠芳一审提供的盖有恒创公司财务专用张的《收据》复印件显示2011年7月21日恒创公司今收到张蔚祈、黄惠芳交来4栋xxx房契税19118元……。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题有：一，涉案房屋3%以内的面积差款项利息起算时间如何确定；二、恒创公司是否应当承担逾期办证的违约责任。
关于涉案房屋3%以内的面积差款项利息起算时间问题。涉案房屋买卖合同关于面积差处理的内容载明“面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方”，并无相应款项利息起算的时间约定。就利息的法律性质而言，其为法定孳息，自相应用益行为发生时产生。本案购房人张蔚祈、黄惠芳于2011年7月21日向恒创公司支付购房款，在无其他相关约定的情况下，一审判决认定该面积差款项利息自款项占用之日起算，与利息的法律性质相符，并无不当。
关于恒创公司应否承担逾期办证违约责任的问题。涉案房屋于2014年8月8日交付给张蔚祈、黄惠芳，而恒创公司在2016年7月15日才取得增量房转移登记受理回执，已经超过合同约定的恒创公司向房地产登记机关递交权属登记资料的期限，应承担相应的逾期违约责任。恒创公司抗辩称张蔚祈、黄惠芳迟至2016年7月15日才完成契税完税手续，其不存在违约情形。关于交纳契税时间问题，张蔚祈、黄惠芳提交的恒创公司2011年7月21日收取有关契税《收据》所载金额，与涉案房屋实际向税收部门缴纳的契税款额相符；该收据虽为复印件，但依《商品房买卖合同》约定，契税由恒创公司先向张蔚祈、黄惠芳收取，再由恒创公司代缴给相关部门，因此恒创公司2016年7月15日代张蔚祈、黄惠芳完成契税完税手续的时间，与《商品房买卖合同》约定张蔚祈、黄惠芳向恒创公司交付契税的时间，两者不能等同；本案诉讼中，恒创公司并未提出证明其司是在2011年7月21日之外的时间代收张蔚祈、黄惠芳所付契税的证据。因此，一审法院认定恒创公司于2011年7月21日收取张蔚祈、黄惠芳契税款，并无不妥。恒创公司上诉所提因张蔚祈、黄惠芳在2016年7月15日才完成契税完税手续，其司当日向房屋交易登记部门送交权属登记资料不存在违约情形的主张，本院不予支持。
因合同附件七《本合同补充协议》第二十一条已明确删除《广州市商品房预售合同》第二十一条、第二十二条，并将恒创公司原来的办证义务变更为“向房地产权登记机关递交权属登记资料”。该附件条款实为关于恒创公司协助办证的违约责任约定，依该约定恒创公司相应违约责任期间应计至2016年7月15日取得涉案房屋增量房转移登记受理回执止，违约天数为497天。一审法院以房管部门出具不动产权证日期为违约期间截止日期，处理不当，本院予以纠正。恒创公司该部分上诉理由成立，本院予以支持；对恒创公司向张蔚祈、黄惠芳支付协助办证违约金调整为24850元。
综上所述，恒创公司关于逾期违约期限的上诉理由成立，予以支持；一审法院部分事实认定及处理有无误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5137号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、变更广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5137号民事判决第四项为：广州恒创投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金24850元给张蔚祈、黄惠芳。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1413.6元，由张蔚祈、黄惠芳负担58元，广州恒创投资有限公司负担1355.6；二审案件受理费517元，由广州恒创投资有限公司负担507元，张蔚祈、黄惠芳负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月十二日
书记员 杨仁义
熊盈颖