广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2479号
上诉人(原审原告)：广州盛贤登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：陈思娜，职务：总经理。
委托代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。
委托代理人：吴俞晓，广东百高律师事务所律师实习人员。
上诉人（原审被告）：广州市荔港南湾房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：方炜，职务：董事长。
委托代理人：兰小铃，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王思律，广东永航律师事务所律师。
上诉人广州盛贤登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司（以下简称盛贤登云）、广州市荔港南湾房地产开发有限公司（以下简称荔港南湾）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第2011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年1月17日，荔港南湾（甲方、卖方）与盛某登云（乙方、买方）签订编号20090105071X《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于荔港南湾第H1-H6幢1层M房，测绘地址：荔湾区南岸路45号M房；建筑面积是6689.98平方米，套内面积是6113.6平方米，分摊面积576.38平方米；总金额人民币66899800元。第一期自预售合同签订暨网上备案之日起2日内支付全部房价款的5%，计3344990元。第二期在2009年2月17日前支付全部房价款的95%，计63554810元；甲方应当在2009年2月17日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。该合同并于同年1月21日在广州市房地产交易登记中心办理了预告登记及抵押登记手续。盛某登云某甲港南湾支付了房款，荔港南湾开具了66899800元的房款发票。
原审庭审期间，盛某登云称涉案房屋已于2008年期间交付盛某登云使用，并向某港南湾支付了148369776元。荔港南湾表示盛某登云、荔港南湾之间不是直接的买卖关系，包括涉案房屋在内的三套房屋是荔港南湾向广州市盛某登云投资有限公司（以下简称：盛某公司）出售的，双方约定上述三套房屋登记在盛某公司指定的单位，荔港南湾只是将涉案房屋交付给盛某公司及其指定的公司使用，且买受人盛某公司未付清房款。荔港南湾称首层东南角处面积约880㎡的物业并未出售给盛某公司，应从产权面积中剔除给兴业银行实际占有、使用。盛某登云对荔港南湾的陈述不予确认。
另查，广州市国土资源和房屋管理局于2014年11月5日作出《关于（穗荔法民三初字第2010号等四系列案〈协助查询通知书〉的复函》，该函明确涉案房屋因涉及规划调整，暂停涉案房屋的产权过户。
因本案纠纷，盛某登云向原审法院起诉，请求判令：1、判令荔港南湾即日起为盛贤登云办妥位于广州市荔港南湾第H1-H6幢1层101号房（测绘地址：荔湾区南岸路45号101房）的《房地产权证》。2、诉讼费由荔港南湾承担。
荔港南湾原审辩称不同意盛某登云的诉讼请求。
原审法院认为：盛某登云、荔港南湾签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且在房管部门办理了备案登记，该合同合法有效，双方均应严格履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（二）的规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。现因涉案房屋涉及规划调整，导致该房屋被房产登记部门暂停办理产权过户手续，盛贤登云坚持主张荔港南湾即日起为盛贤登云办妥位于广州市荔港南湾第H1-H6幢1层101号房（测绘地址：荔湾区南岸路45号101房）产权登记的诉讼请求，存在政策性障碍，原审法院不予支持。盛某登云可在该障碍消除后再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（二）的规定，原审法院2014年11月26日判决如下：驳回广州盛贤登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司要求广州市荔港南湾房地产开发有限公司为其办妥荔港南湾第H1-H6幢1层101房（测绘地址：荔湾区南岸路45号101房）的产权登记手续的诉讼请求。本案受理费50元，由广州盛某登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司负担。
判后，盛某登云、荔港南湾均不服原审判决，向本院提起上诉，盛某登云上诉具体事实与理由如下：一、案涉房屋己通过规划验收，且具备初始登记条件。盛某登云依法可以单方申请办理转移登记。盛贤登云与荔港南湾2009年1月17日签订的案涉《商品房买卖合同》已于2009年1月21日在广州市房地产交易中心办理了预告登记及抵押登记手续。案涉房屋所在项目已经广州市规划部门于2013年经穗规验(2013)15号《建设工程验收合格证》验收合格，广州市房地产测绘所也出具了测字为11011104223号《测绘成果报告》。依据《广州市城镇房地登记办法》第二十八条的规定荔港南湾可以办妥初始登记，而依据《广州市城镇房地登记办法》第四十九条第三款的规定：预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人提交下列材料，可以单方申请转移登记：(一)申请书；(二)身份证明；(三)预告登记证明书(四)缴清房款的证明；(五)完税证明。案涉房产已经预告登记，且案涉房屋己具备初始登记条件，盛某登云可以单方申请办理《房地产权证》。二、《关于(穗荔法民三初字第2010号等四系列案《协助查询通书》)的复函》(以下简称复函)不能作为驳回盛某登云诉讼请求的依据。一审法院以复函中明确案涉房屋涉及规划调整为由，认为存在政策性障碍，驳回盛某登云的诉讼请求，是错误地理解该复函，具体有以下几点理由：1、复函没有明确案涉房产不能办理转移登记，复函中只是表示案涉房产暂不能办理产权交易过户，且暂不能办理产权交易过户的理由是违反法律规定的。2、复函中所涉及的穗规函(2013)3363号《关于协助暂停预售的函》只是要求房屋管理部门暂停预售，而非暂停产权交易过户，盛某登云所购买的房产己办理预告登记和抵押登记，不属于暂停预售范围之列。复函中以规划部门的函件为由暂不能办理产权交易过户是违法行政。3、案外人广州豪城房产开发有限公司并非案涉房屋的建设单位，案外人无权调整案涉项目的公建配套项目位置，更不能因调整公建配套项目位置而影响荔港南湾为盛某登云办理转移登记。4、案外人申请调整公建配套项目位置并没有经过盛某登云的同意。《广州市城乡规划程序规定》第四十六条规定“建设单位申请修改房地产项目建设工程规划许可证附图的，应当先暂停预(销)售，并取得该建设工程全部己预(销)售单元买受人和建设项目抵押权人的书面同意”。三、荔港南湾为盛某登云办妥《房地产权证》是荔港南湾应当履行的合同义务及法律义务，与规划调整无关。1、荔港南湾为盛某登云办妥《房地产权证》是荔港南湾应当履行的合同义务。盛某登云某乙港南湾签订的买卖合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后720天内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”但荔港南湾仍未能为盛某登云办妥房地产权证，是荔港南湾违反合同的约定，荔港南湾应当履行合同应尽的义务。2、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”，而《广州市城镇房地登记办法》第四十九条第一款规定：“经预告登记的新建商品房，其所有权初始登记后，预售人和预购人应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内，依照本办法第三十一条的规定，申请房地产转移登记”。依据上述法律规定，荔港南湾应当为盛某登云办妥《房地产权证》。综上，盛某登云上诉请求撤销原审判决，判令荔港南湾即日起为盛贤登云办妥位于广州市荔港南湾第H1-H6幢1层101房(测绘地址：荔湾区南岸路45号101房)的《房地产权证》；本案一、二审诉讼费由荔港南湾承担。
荔港南湾答辩不同意盛某登云的上诉意见：一、根据房管局的《复函》，原审判决根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定而驳回盛某登云的诉讼请求正确；二、盛贤登云所述《广州市房地产登记办法》所指为办理初始登记，而涉案房产是由于政府原因无法办理初始登记；三、由于房屋能否过户是由房地产管理部门行使的行政职能，故盛贤登云以规划局复函来否认房管局行政行为不当。
荔港南湾亦不同意原审判决，其向本院提起上诉称：一、一审未追加盛某公司为第三人属于遗漏当事人的情形，依据《民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条，二审法院应予查明事实改判或者发回重审。荔港南湾与盛贤登云明确约定“双方于2009年1月17日签订的关于荔港南湾南区一期首层的《商品房买卖合同》是甲方应盛某公司要求而签订的合同，关于荔港南湾南区一期首层的合同均以甲方与盛贤公司于2008年1月19日签订的《商品房预购合同》为准。甲乙双方同意按2008年1月19日甲方与盛某公司签订的《商品房预购合同》履行”。在盛某公司与荔港南湾于2009年2月17日签署的确认书中，盛某公司做出了同样的陈述，并承诺“如因上述公司违约而产生的法律责任乙方承担不可撤销的连带担保责任。”在事实认定中如何确认荔港南湾与盛某登云之间如何履行合同，履行那份合同对盛某公司有直接的利害关系，不通知盛某公司以无独立请求权的第三人参加诉讼不利于正确处理涉案纠纷以及查清案件事实。二、在《商品房预购合同》与《商品房买卖合同》同时存在的情况下，应当认定荔港南湾与盛某登云应按照荔港南湾与盛某公司于2008年1月19日签署的《商品房预购合同》履行。《商品房预购合同》第十六条约定：甲方应与乙方另行签订示范文本的《商品房买卖合同》用于办理有关手续，但实际履行均已本合同为准。同时约定当甲方与乙方签订“示范文本”的《商品房买卖合同》时，以乙方提供的购买人名称为准。在盛某公司选择了盛某登云作为购买人后，荔港南湾根据盛某公司的要求与盛某登云签订的《商品房买卖合同》仅是为了办理手续所需，而实际履行以《商品房预购合同》为准。盛某登云从未依照《商品房买卖合同》履行义务，反而是按照《商品房预购合同》履行义务。商品房买卖合同明确了荔港南湾收款的监控账号以及付款时间，盛某登云至今未向该账号支付任何款项，付款时间也完全不吻合。3、荔港南湾是依照《商品房预购合同》履行合同义务而不是按照《商品房买卖合同》履行义务。荔港南湾并末向盛某登云交付由兴业银行使用中的880平方米，该部分面积至今仍然由兴业银行使用。而且荔港南湾也早在《商品房买卖合同》签订之前，将荔港南湾南区一期首层至三层交付给盛某公司使用。三、应当认定荔港南湾有权依照《商品房预购合同》无需交付已经提供给兴业银行使用的880平方米面积。《商品房预购合同》第二条第三款明确约定首层880平方米交付给兴业银行的面积应该从总面积中扣除。在第三条计价方式和价款中，也明确约定扣除银行880平方米，并且在计算价款时也没有计算这部分的面积。在第十六条第6款中，约定了兴业银行(约880平方米)在首层东南角或西北角安排。在合同履行过程中，荔港南湾也将兴业银行安排在东南角。综上，荔港南湾上诉请求：一、发回原审人民法院重审，或者查清事实并追加盛某公司为第三人后直接改判；二、荔港南湾与盛某登云应当按照荔港南湾与盛某公司于2008年1月19日签署的《商品房预购合同》履行；三、荔港南湾有权依照《商品房预购合同》无需交付已经提供给兴业银行使用的880平方米面积。
荔港南湾答辩坚持己方的上诉意见，荔港南湾提出的上诉请求是案外的合同关系，可以另案进行处理，与本案无关。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、盛某登云二审提交了：1、《关于荔港南湾项目公建配套项目位置调整信访的复函（穗规荔湾信[2015]8号）》，以证明案涉物业不受规划图纸的影响。《复函》内容为：一、关于城启荔港南湾项目公建配套调整的问题。根据经广州市人民政府批复同意的关于城启违法建设整改项目处理方案的要求，城启荔港南湾项目范围内需增加或调整部分公建配套项目，调整前需征求各公建配套接收单位的书面同意意见并通过公示听取相关利害关系人意见。本次调整的公建配套涉及公安分局派出所、警务室、街道办事处等多个接收单位，我分局已积极协调各政府行政部门与建设单位加快推进项目调整、置换等事宜。在落实相关接受单位的意见并修改完善设计方案以后，我局将于近期开展荔港南湾公建配套调整的批前公示。二、关于公建配套调整位置的问题。荔港南湾项目公建配套项目调整主要涉及北区第一期架空层、第五期第1至2层、第七期第2至3层以及南区第一期的第4层等位置，具体的调整位置我局将在公示图上予以标示。经核，本次公建配套调整不涉及你单位来访所提及的南区一期裙房101、201、301房所在的位置。三、关于暂停预销售是否影响产权登记过户的问题。根据《广州市城乡规划程序规定》的相关规定，我局以穗规函[2013]3363号《关于协助暂停预售的函》要求广州市国土房管部门协助暂停预(销)售涉及公建配套调整的项目，以便公建配套调整方案顺利落实。之后我局多次与国土房管部门沟通，明确暂停预(销)售的具体范围为涉及公建配套调整的位置。关于你单位来访反映国土房管部门暂停你单位已销售房产物业的转移登记过户的问题，根据职责分工，属于房管部门的管理事项，建议你单位直接向国土房管部门反映解决。在二审庭询中，盛某登云称口头向房管部门征询过，对此无书面依据证实。2、本院作出的（2011）穗中法民五终字第2394号判决书，及《房地产登记查册表》以证明案涉房产项目在2011年没有规划验收以及初始登记的情况下法院判决办证且已实际完成了产权登记手续。3、本院作出的（2014）穗中法民五终字第2969号判决书，证明与案涉项目同样进行规划调整且没有初始登记的情况下，法院也支持了小业主的办证请求。
荔港南湾对上述证据的意见为：1、是否能交易过户是广州国土资源和房屋管理局依法行使行政职能的结果，除非其违法行政法，并且该不作为的具体行政行为经行政诉讼或者行政复议予以纠正，否则司法机关是不能在民事案件中予以判断行政行为是否正确的事宜。广州国土资源和房屋管理局的复函(穗国房协查【2014】578号)已明确认为无法过户。2、规划局的答复不能说明可以过户，且也明确告知是否能转移登记过户是房管部门管理的事项。3、盛某登云所提供的案例是在5层以上的楼房，有与本案不同的重大事实。案涉项目6楼以上办理了初始登记，而5楼以下未办理。在稳国房协查[2014]578号复函中，广州国土资源和房屋管理局已经明确可以过户的楼房位于28楼的2808，而对于在1-5楼的涉案房产不能尚未办理初始登记以此不能办理交易过户。
二、盛某登云称应要求于2009年1月17日签订《确认书》，但双方实际履行的是2009年1月23日签订的合同，但盛某登云确认并未向《商品房买卖合同》载明的监控账户付款，至于向某港南湾支付金额远远大于合同约定的购房款是因为在付款上无具体区分。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、盛某登云主张荔港南湾依照《商品房买卖合同》的约定为其办理案涉的101房的产权过户手续能否成立？二、荔港南湾主张原审法院遗漏当事人而程序不当是否成立？评析如下。
首先，原审法院认定盛某登云、荔港南湾签订的《商品房买卖合同》合法有效并无不当，本院不予赘述。由于盛某登云据以提起本案诉讼请求所依据的是《商品房买卖合同》，案外人盛某公司并非该合同的缔约主体，而且即便如荔港南湾所称案涉的《商品房买卖合同》是为履行其与盛某公司签订的《商品房预购合同》而签订，并未否定荔港南湾为盛某登云办理相关房屋过户手续的合同义务，至于荔港南湾称双方实际履行的并非《商品房买卖合同》的问题，荔港南湾对此可另案主张，其认为盛某公司为本案必须参加诉讼的当事人理据不足，荔港南湾以此为由主张原审法院程序不当的理据亦不充分，本院不予支持。同理，荔港南湾要求确认荔港南湾与盛某登云应当按照荔港南湾与盛某公司于2008年1月19日签署的《商品房预购合同》履行以及荔港南湾有权依照《商品房预购合同》无需交付已经提供给兴业银行使用的880平方米面积亦应另循法律途径解决，本案不予调处。
其次，广州市国土资源和房屋管理局于2014年11月5日作出《关于（穗荔法民三初字第2010号等四系列案〈协助查询通知书〉的复函》，已明确涉案101房屋因涉及规划调整，暂停涉案房屋的产权过户，故原审法院认为盛某登云要求办理案涉房屋产权登记的诉讼请求存在政策性障碍而未予支持并无不当。虽然盛某登云在二审过程中提交了《关于荔港南湾项目公建配套项目位置调整信访的复函（穗规荔湾信[2015]8号）》，但该复函亦明确关于盛某登云反映国土房管部门暂停已销售房产物业的转移登记过户的问题属于房管部门的管理事项，而盛贤登云至今未能提供依据否定广州市国土资源和房屋管理局作出的上述《关于（穗荔法民三初字第2010号等四系列案〈协助查询通知书〉的复函》，故原审法院裁判的事实基础尚未发生变化，盛某登云主张荔港南湾为其办理案涉101房屋的产权过户手续的上诉理由不成立，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人盛某登云、荔港南湾的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人广州盛贤登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司负担100元，由广州市荔港南湾房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年七月八日
书 记 员 璩方慧