广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初24043号
原告东莞市光大物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区立新光大花园，统一社会信用代码：914419007080146947。
法定代表人苏松泰。
委托代理人陈亦琛、杨李媛，均系广东润广律师事务所律师、律师助理。
被告刘肖玲，女，汉族，1974年8月10日出生，住广东省东莞市。
委托代理人梅士保，男，汉族，1972年7月1日出生，住河南省固始县，系被告配偶。
原告东莞市光大物业管理有限公司与被告刘肖玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄淑娇独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈亦琛、杨李媛及被告委托代理人梅士保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是东莞市东城区银树路景湖春天物业服务公司，被告是景湖春天x栋C单元xx房屋的业主，该房屋的建筑面积为246.24平方米。2004年10月28日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》（以下简称“协议”），约定由原告为景湖春天高层洋房的物业提供物业管理服务及水费代收代缴服务，高层洋房物业管理服务费按建筑面积每月1.80元/平方米收取。按协议约定，费用交纳时间：每月10日前，否则从逾期之日起按欠费总额的3‰交纳滞纳金。协议还约定原告通过法律诉讼方式催交物业服务费的，被告应当承担原告因此支付的律师费等合理的费用。原告于2004年10月28日开始为被告的上述物业提供物业管理服务。
在原告为被告提供物业服务过程中，原告本着诚实信用的原则，为被告提供了完善的物业服务，但被告却一直未向原告交纳该房屋2015年1月至2016年7月的高层洋房物业管理费8420.80元、水费6536.10元、电费7216.00元、煤气费2186.50元、直饮水费44.30元及逾期付款违约金22455.65元。上述费用虽经原告多次催缴，但被告仍未按约定履行其义务。原告为保护自身合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的2015年1月至2016年7月的高层洋房管理费人民币8420.80元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2015年1月11日开始暂计至2016年8月3日为人民币7524.21元）；2.被告立即向原告支付拖欠的2015年1月至2016年7月的水费人民币6536.10元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2015年1月11日开始暂计至2016年8月3日为人民币5641.74元）；3.被告立即向原告支付拖欠的2015年1月至2016年7月的电费人民币7216.00元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2015年1月11日开始暂计至2016年8月3日为人民币6396.60元）；4.被告立即向原告支付拖欠的2015年1月至2016年7月的煤气费人民币2186.5元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2015年1月11日开始暂计至2016年8月3日为人民币2817.59元）；5.被告立即向原告支付拖欠的2015年1月至2016年7月的直饮水费人民币44.3元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2015年1月11日开始暂计至2016年8月3日为人民币75.53元）；6.被告向原告支付律师费人民币3500元；7.本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，同意支付管理费、水电费、煤气费、直饮水费拖欠的本金数额，但不同意支付违约金。自从被告入住案涉房屋后，一直存在楼顶、外墙漏水情况，导致房屋木地板受损。大概在2008年物业赔偿过被告的损失，并对漏水地方进行过处理，但是过了两年之后楼顶又重新漏水，后来被告自行粉刷墙壁。2014年物业也为被告粉刷墙壁及更换地板。当时因为外墙漏水顺着钢筋漏到了被告楼下的房屋，被告要求原告对楼顶进行全面整修，并要求原告对被告房屋的木天花吊顶进行更换，但是最终因为双方无法达成一致意见，故被告拒绝缴纳物业管理费等相关费用。
经审理查明，被告是东莞市东城区景湖春天x栋C单元xx房屋的业主，房屋建筑面积为246.24平方米，原告是上述小区的物业管理公司。双方就原告为被告提供物业服务签订了前期物业管理服务协议，该协议第十六条约定高层洋房按建筑面积每月每平方米1.8元计收，缴费时间为每月10日前缴纳当月费用。根据前期物业管理服务协议书第十六条、十七条、十八条的约定，原告提供代缴自来水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费（此项费用不属于物业管理服务费，收费标准执行政府规定）。第二十一条第四点约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三支付违约金。原告以被告自2015年1月起没有向原告支付物业管理费、水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费及要求被告支付前述费用的违约金为由，诉至本院要求解决。
本案中，原告主张其将每月统计的应收款项以书面形式向被告发送交款通知书，但被告在收到通知书后没有按照约定如期付款，对此提交交款通知书予以证明。同时，原告认为根据前期物业管理服务协议第第二十一条第四点的约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金，其中水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费均是以每月拖欠的数额为本金，按照每日千分之三的标准，从次月11日起计至被告付清之日止。被告对原告主张的物业管理费、水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费的数额均予以确认，但不同意支付违约金。根据前期物业管理服务协议第四条的约定，原告有对房屋屋顶等公共部位进行维修、养护和管理的义务，但案涉房屋一直存在楼顶、外墙漏水情况，原告没有将该漏水位置修缮好，故被告拒付物业管理费等相关费用。同时，被告确认原告曾多次对屋顶等漏水位置进行修缮，但每次修缮仅能维持一两年，没有彻底修缮好。
另，原告主张根据前期物业管理服务协议中第二十一条第二点，要求被告承担原告为实现债权而支出的律师费3500元，对此提交了委托代理合同予以证明。被告认为双方在前期物业服务中关于律师费的约定并不明确，故不同意支付律师费。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、前期物业管理服务协议、楼宇交付使用通知书、交款通知书、发票、资质证书、委托代理合同以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原告是具备物业管理资质的企业，被告是案涉小区的业主，原告为案涉小区提供了物业服务，有被告签名确认的前期物业管理委托服务协议、商品房买卖合同为证，本院对此予以认定。根据案涉前期物业管理委托服务协议第十六条、十七条、十八条的约定，原告为被告提供了物业服务，也提供代缴自来水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费服务，且被告对上述项目所产生的数额没有异议。因此，原告要求被告支付2015年1月至2016年7月期间的物业管理费8420.8元、水费6536.1元、电费7216元、煤气使用费2186.5元、纯净水使用费44.3元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
本案争议的是被告应否向原告支付违约金及律师费。根据前期物业管理服务协议第四条的约定，原告负有对公用部位的维修、养护和管理义务。本案中被告亦确认原告对案涉房屋的楼顶进行过多次修缮，故原告已经按照约定履行了义务，被告据此拒付费用没有事实及法律依据，本院对此抗辩不予采纳。因此，被告逾期支付相关费用仍需向原告支付违约金。又，因原告未举证证明约定的违约金合理及因被告违约造成的其他实际损失的情况下，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金为：1、逾期支付物业管理费的违约金，自2015年1月至2016年7月，分别以各月应付的物业管理费（详见附表）为基数，自当月11日起至付清该月物业管理费之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算；2、逾期支付水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费的违约金，分别以各月应付的水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费（详见附表）为基数，自次月11日起至付清该月水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。
关于原告诉请的律师费问题，前期物业管理服务协议中并没有关于律师费的明确约定，且原告没有证据证明该项费用已经实际产生，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘肖玲应于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2015年1月至2016年7月期间拖欠的物业管理费8420.8元及逾期付款违约金（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，分别以各月应付的物业管理费（详见附表）为基数，自当月11日起至付清该月物业管理费之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算）。
二、被告刘肖玲应于本判决生效之日起七日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2015年1月至2016年7月期间自来水费6536.1元、电费7216元、煤气使用费2186.5元、纯净水使用费44.3元（违约金计算以附表显示的每月总额为本金，逾期支付水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费的违约金，分别以各月应付的水费、电费（详见附表）为基数，自次月11日起至付清该月水费、电费、煤气使用费、纯净水使用费之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算）。
三、驳回原告东莞市光大物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费529.49元（原告已预交），由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄淑娇
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 黄健敏
附表
所属月份
物业管理费
水费
电费
煤气使用费
直饮水费
起算日期
2015年1月
443.2
326.4
429
682.5
43.4
2015-1-11
2015年2月
443.2
0
0
0
2015-2-11
2015年3月
443.2
639.1
828.8
0
2015-3-11
2015年4月
443.2
337.4
0
0
2015-4-11
2015年5月
443.2
307.7
0
656
2015-5-11
2015年6月
443.2
335.6
436.7
96
2015-6-11
2015年7月
443.2
313.3
845.6
0
2015-7-11
2015年8月
443.2
324.5
772.5
208
2015-8-11
2015年9月
443.2
355.2
525.4
0
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