广东省湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0891民初44号
本诉原告（反诉被告）：湛江市国润物业服务有限公司，住所地湛江市开发区龙潮村东路15号401房。
法定代表人：喻民，总经理。
委托诉讼代理人：刘奇，广东意合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：喻志忠，该公司员工。
本诉被告（反诉原告）：吴朝娣，女，汉族，1936年4月12日生，住湛江市开发区。
委托诉讼代理人：陈雨阳，广东国诚律师事务所律师。
原告湛江市国润物业服务有限公司（下称国润物业公司）诉被告吴朝娣物业服务合同纠纷一案，湛江市霞山区人民法院于2016年10月25日立案后，于2016年11月14日作出（2016）粤0803民初1855号民事裁定，移送本院处理。本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，被告吴朝娣提起反诉，本院依法予以受理，并于2017年3月9日两次公开开庭进行了合并审理。国润物业公司的委托诉讼代理人刘奇、喻志忠，吴朝娣的委托诉讼代理人陈雨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付所欠物业管理服务费人民币7613.74元、水费及垃圾处理费2518.42元，维修基金634.48元，三项计10766.63元，违约金暂计3000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买湛江市霞山区海滨大道70号兴发园B座0403房，并于2006年2月6日收房，房屋面积137.93平方米。原告依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告作为业主享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。截至2016年7月，被告累计拖欠管理服务费人民币7613.74元（每平方米1.2元）、水费及垃圾处理费2518.42元（按政府指导价），维修基金634.48元（每平方米0.1元），期间，经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。根据《物业管理条例》第7条第5款：按时缴纳物业管理费是业主的义务；第47条：物业管理企业可以每日加收应当缴纳费用的千分之三的滞纳金。同时《物权法》第83条也明确支出拒付物业费是损害其他业主合法权益行为。第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。截至原告诉讼之时，被告仍没有支付其所欠交的物业费，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。
本诉被告辩称，被告并非无理拖欠物业费用，而是按合同约定每平方米0.9元缴交费用时，原告拒收。因原告按照每平方米1.2元的收费标准，未经法定程序确认，也没有有效合同的约定，故被告以其违规收费为由而拒绝。由于原告坚持捆绑水费、垃圾管理费、维修资金等和不愿意单独收取才导致费用未交的后果。因此，被告不应交付违约金和滞纳金。原告应提供每月的应纳水费、垃圾管理费、维修基金清单给被告核实，被告核实后愿意如数缴交。如果原告接受合理费用，被告自愿缴纳，欠费诉讼本来不必发生，因此诉讼费应由原告承担。
反诉原告（本诉被告）吴朝娣反诉提出诉讼请求：1.反诉被告返还其非法使用的维修资金410元，在兴发园小区公报8年多来（其担任物管期间）的维修资金的收入和支出情况，并将结余的维修资金存放于房管局指定的专用账户上；2.因小区电梯及发电机维保、安全保卫、清洁卫生等方面的违约行为，判令反诉被告退还8年以来1/3的无关收费3974元(每平方0.9元的1/3*138平方*12个月*8年=3974元；3.反诉被告返还其侵吞反诉原告的维修资金565元；4.反诉被告返还反诉原告应得的公共收益718元，并在兴发园小区公报8年多来（其担任物管期间）小区公共收益的收入和支出情况；以上3.4.项的维修资金、公共收益按规定存放于房管局指定的账户中；5.反诉被告提供其对兴发园小区的物业服务项目、小区物管员工名单、分工职责、专业技术资质（水电工等）以及员工的劳动合同，以证明其具备与其收费相应的服务能力；6.反诉被告（因一系列严重损害业主利益的行为）向反诉原告赔礼道歉（公开或书面）；7.反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、巨额维修资金被非法动用。反诉被告未经业主同意，多次擅自使用其占有的业主维修资金27.7万元以上，按照其中非法使用金额20万元（估计）及反诉原告房屋占小区面积比例估算，反诉原告此项损失暂计20万元*反诉原告房屋面积138平方米、小区总建筑面积67211平方米=410元，最终以权威部门调查结果为准。二、电梯问题严重。在保修期间就被反诉被告多次动用业主维修资金修理，后因反诉被告不采取防腐台风措施全部被水浸，其中四部电梯电路板严重损坏被迫关闭，从此之后八部电梯故障不断，维修开支更是惊人。三、小区频发失窃事件。自2011年开始小区出现电动车、摩托车被盗，曾有近10户业主先后被入屋盗窃。四、饮水池八年未清洁。反诉被告进驻小区以来，仅在2016年“平安夜”对饮用水水池进行过1次清理，550户小区住户所受的健康损害，难以估算。五、侵吞公共收益。八年小区所有公共收益估计达35万元被反诉被告侵吞，按反诉原告住房面积比例，原告应得的收益暂计为718元。六、侵吞维修资金。反诉原告近八年累计交给了51个月的维修资金703.29元，但反诉被告公告显示只有137.93元，差额565元被其侵吞。七、非法加价，恶意索费。2012年10月1日起，反诉被告未经任何法定程序就宣布加收物管费至每平方米1.2元，因怕在过年时被强行拆表停水，部分业主在过年前被迫清缴部分欠费，但大部分业主仍是或多或水地欠费。八、服务项目和质量低下。反诉被告不具备与其收费相应的物管能力和人员资质，且投入的物管人员过少，不符合有关规定的要求。
反诉被告（本诉原告）国润物业公司辩称：吴朝娣作为反诉的原告，其诉讼主体不适格。根据物权法、物业管理条例规定，维修基金是全体业主共有，只有业主大会才能有权代表全体业主提起维修基金返还的诉讼，业主个人作为反诉原告，其诉讼主体不适格。本案中的小区业主大会至今未成立，原告是经合法授权管理小区的物业服务公司，在小区的日常物业服务管理活动中，有权为了小区的管理依法适用维修基金。吴朝娣对物业公司使用维修基金有不同的意见，也只能通过业主大会或相关的职能部门予以监督，个人无权起诉。请求驳回吴朝娣的起诉。物业公司依法履行物业管理的服务，原被告虽没有签订书面的合同，但被告享受小区物业的管理，原告的收费也依法向相关部门申请并备案，收费标准得到了小区超过半数的业主的签名同意，双方已经形成了事实上的管理与被管理、服务与被服务的关系，被告应按照规定缴纳物业管理费及拖欠相关费用的滞纳金。公共收益是全体业主共同共有，只有业主大会才能作为适格的反诉原告，业主个人作为反诉原告，其诉讼主体不适格，请求驳回被告吴朝娣的该项反诉请求。反诉原告第五项、第六项诉讼请求，与本诉的物业服务合同之诉没有任何牵连，而且赔礼道歉属于侵权之诉，根本就不符合反诉的条件。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方能提供原件予以核对的证据，本院予以确认具有证据效力。
本院经审理认定事实如下：吴朝娣购买了湛江市海滨大道70号兴发园B座0403房，房屋面积137.93平方米，于2006年2月6日入住。湛江市兴发园业主委员会于2007年1月22日经湛江市房产管理局以湛房物【2007】5号《关于兴发园业主委员会备案的批复》同意准予备案登记。2008年7月1日，湛江市兴发园业主委员会与国润物业公司签订了《兴发园小区物业管理服务委托合同》，双方约定委托期限为2008年7月1日至2013年6月30日止，合同期限届满后，甲方有权根据乙方服务管理质量，在本合同期满前两个月，以书面形式提前通知对方是否续约，或另行选聘物业管理公司。每季度向甲方公布一次管理费用、收支帐目情况。合同服务项目每月0.9元／㎡，维修基金0.1元／㎡，以上合同服务项目价格每年三月份进行适当调整，调整幅度根据甲乙双方协商，必须征求业主的意见，参照周边同类小区的物业服务价格、湛江市物业服务物价局及相关行业部门的指导价格实施。乙方若违反本合同物业管理服务和维修费用的收取的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒交，因此，乙方拒绝服务或维修的，甲方可单方解除本合同，并要求赔偿由此导致甲方的经济损失。合同签订后，国润物业公司即入驻小区提供物业服务。国润物业公司以上门征集同意提高物业管理费0.3元的267户，占54.38%已超过1/2的业主户数为由,从2012年10月1起按1.2元每平方米向吴朝娣收取物业管理费。由于对国润物业公司的收费标准和物业管理不满意，吴朝娣不同意按该收费标准交纳，故从2012年11月1日起，未支付物业服务费用给国润物业公司，相应的水费与垃圾处理费、维修资金也没有交纳。由于湛江市兴发园业主委员会在2013年6月30日前任期届满，新一届业主委员会没有成立，故在该份《兴发园小区物业管理服务委托合同》到期后，没有业主委员会决定是否与国润物业公司续约，国润物业公司也没有退出，之后该公司继续提供物业服务并与其他部分业主分别签订了物业管理服务合同。庭审中，双方对吴朝娣计至2012年10月已交52个月的维修资金717.08元予以确认。吴朝娣对国润物业公司主张的水费及垃圾处理费2518.42元、维修基金634.48元无异议。国润物业公司主张的吴朝娣欠费金额实际是从2012年11月1日起计至2016年8月31日。
再查明:国润物业公司为有限责任公司，于2007年3月取得三级物业管理资质，从业人员18人，5人取得物业管理员职业资格证书。兴发园小区共4栋住宅楼，A栋144套房屋、B栋120套房屋、C栋一层120套、D栋134套房屋，合计518套房屋，其中物业用房2套。双方对商铺户数为8户或16户有争议，但均没有提供证据予以证明。湛江市物价局、湛江市房产管理局发布的湛价[2011]172号《湛江市物业收费管理规定》（下称《管理规定》）第七条规定，业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第九条规定，实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主协商（合同）确定。第二十七条规定，业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的或协商无法确定的，可向物业所在地价格行政部门申请协调处理。湛江市物价局、湛江市房产管理局发布的湛价[2011]173号《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》（下称《通知》）第一条规定，多层住宅(不设电梯)物业服务基准价：……二级A等0.75元/月.㎡，二级B等0.65元/月.㎡：三级A等0.55元/月.㎡,三级B等0.5元/月.㎡,第三条规定,高层住宅物业服务收费,在上述多层住宅等级基准价及上下浮动20%的基础上相应增加0.5元/月.㎡执行。第四条规定，物业服务收费确需超过政府指导价标准的，须按照《湛江市优质优价物业服务收费管理规定》（见附件2）执行。《湛江市优质优价物业服务收费管理规定》第五条规定，物价部门核定的收费标准自该物业小区业主大会成立之日起停止执行。第六条规定，业主大会成立后，业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费标准有争议的或无法确定收费标准的，可向物业所在地价格主管部门申请协调处理。物价部门可会同房地产行政主管部门进行审核，并委托当地价格认证机构对小区进行评估，确定其市场参考价（收费标准），物业服务企业与业主大会参照协商后确定收费标准。2012年7月，国润物业公司在银行开设了维修资金专户，国润物业公司于2013年3次、2015年5次、2016年7次陆续转账金额不等的维修资金到该专户。国润物业公司申报二级B等物业服务收费等级，合同约定收费标准为1.2元/月/㎡,2013年4月，价格主管部门会同物业主管部门共同核定该小区收费等级为二级B等。国润物业公司提供2012年9月-10月期间对兴发园小区业主意见调查表274张，内容主要是向业主征集提高物业管理费的意见，其中对住宅类提高物业管理费不表态或不选择提高管理费的26张，选择提高物业管理费0.3元/月/㎡的248张。从2013年6月起，国润物业公司陆续与部分业主分别签订了《湛江市兴发园小区物业管理服务合同》，共161份，该合同约定住宅物业管理服务费用每月每平方米1.2元，管理服务期限从2013年7月1日起至2018年6月30日止。
2015年6月17日至2015年12月29日期间，湛江市物业管理中心根据国润物业公司向该中心递交关于兴发园小区使用维修资金的申请，共9次分别向兴发园小区A、B、C、D座各业主作出《关于拟同意兴发园小区使用维修资金备案的通知》，主要内容是将同意签名使用维修资金的名单等材料在小区内公示，请有异议的业主在五个工作日内书面或到中心反映，期满后中心将依照有关规定作出相应批复。
又查明：国润物业公司提供的2011年、2012年、2013年、2015年、2016年湛江市二次供水水池清洁卫生管理资料反映，2011年、2012年、2013年每年两次供水水池水箱清洗消毒记录及水质样品所检项目均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》，2014年、2015年、2016年各一次供水水池水箱清洗消毒记录；其提供的《中华人民共和国特种设备使用登记证》、电梯定期检验报告、电梯维修合同、电梯维修保养合同反映，兴发园的电梯在2011年-2016年期间进行了相应的维修、保养、特种设备检测机构检验及广东省湛江市质量技术监督局2015年7月27日使用登记发证。
本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。关于国润物业公司是否依法履行物业服务合同,有无存在违反物业服务合同的情形问题。国润物业公司为取得三级物业管理资质的有限责任公司，从业人员18人，5人取得物业管理员职业资格证书，从业人员具备相应的物业管理资质，其提供的电梯检验报告、维护合同、水池清洗消费记录反映，其基本履行了物业服务管理义务。由于兴发园业主没有明确提出异议或没有符合法定人数的业主对国润物业公司提供物业服务提出异议，吴朝娣如认为国润物业公司的服务质价不符、管理混乱，应通过合法的途径，如促成兴发园业主尽早成立业主委员会，由业主委员会另选聘物业服务企业的方式解决。
关于吴朝娣应按何种标准交纳物业管理费的问题。湛江市兴发园业主委员会与国润物业公司签订的《兴发园小区物业管理服务委托合同》，内容无违违反法律的禁止性规定，依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，兴发园小区业主及国润物业公司依法应按照合同履行各自的义务。在合同期限内，国润物业公司虽然在2012年9月就提高物业管理费问题对业主进行了调查，其征集的同意提高物业管理费的户数为248户，显然未过住户的半数，而且该业主意见调查表仅是向业主征集提高物业管理费的意见，并没有载明何时起按提高后的物业费用收取的内容，不能当然认定双方协商变更了合同约定的物业服务费。根据湛江市物价局、湛江市房产管理局发布的湛价[2011]172号《湛江市物业收费管理规定》（下称《管理规定》）第七条、第九条规定，业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主协商（合同）确定。因此，国润物业公司虽然于2013年4月经价格主管部门会同物业主管部门共同核定该小区收费等级为二级B等，该核定的收费等级不能必然作为国润物业公司单方提高收费标准的依据。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，在国润物业公司未与兴发园业主委员会或业主大会协商一致变更《兴发园小区物业管理服务委托合同》约定的物业服务费的标准时，国润物业公司应按该合同约定的物业服务费标准收取物业服务费。国润物业公司主张从2012年11月开始对吴朝娣收取1.2元/月/㎡的物业服务费，与合同约定不符，本院依法不予支持。《兴发园小区物业管理服务委托合同》于2013年6月30日合同期限届满，国润物业公司并未撤离，而是继续提供物业服务，由于兴发园业主委员会任期在此之前已届满，新一届业主委员会尚未成立，且部分业主与国润物业公司签订了新的物业服务合同并交纳了物业服务费，故应视为除吴朝娣等外部分业主接受与国润物业公司按新的物业服务合同内容履行各自的义务，但国润物业公司与部分业主个人签订的合同对吴朝娣不具有约束力。国润物业公司在合同期满后继续提供了物业服务，而吴朝娣作为业主实际上也享受了物业服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，因此应按照原物业服务合同内容确定双方的权利义务关系。故对于吴朝娣关于国润物业公司应当按原物业服务合同约定的标准0.9元／㎡收取服务费的辩解意见，于法有据，本院依法予以采纳。国润物业公司请求吴朝娣依照每月1.2元／㎡物业服务收费标准支付拖欠至2016年8月的物业服务费7613.74元，适用的收费标准不当，于法无据，本院依法不予支持；该拖欠的物业服务费应为5710.3元。吴朝娣对国润物业公司主张的水费及垃圾处理费2518.42元、维修基金634.02元无异议并同意缴纳，本院依法予以认定。鉴于双方是对国润物业公司的物业服务收费标准存在争议，导致吴朝娣未按期支付服务费及相关费用，不属于无故拖欠，故对国润物业公司主张违约金请求不予支持。
关于吴朝娣反诉的诉讼请求是否属于反诉的受理范围，反诉请求是否有合法依据，应否支持的问题。物业服务合同是指物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定，为业主持续进行物业管理服务，业主或者使用人按照约定按时支付物业服务费的合同，就物业服务合同而引发的各种纠纷，如物业服务质量、缴纳物业服务费等纠纷。反诉与本诉的诉讼标的或者诉讼理由，必须有法律上或事实上的牵连关系，如果本诉的被告提起的诉与本诉原告提起的诉毫无联系，则应是两个独立案件，应分开审理。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”、《物业管理条例》第五十四条第二款、第三款“专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的、改造，不得挪作他用。专项资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”、第五十五条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以业主大会的决定使用。”以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，吴朝娣反诉请求第一项、第三项、第四项、第五项涉及的是业主共有权、业主知情权纠纷，与本案的物业服务合同纠纷分属不同的法律关系；吴朝娣反诉请求第六项以国润物业公司一系列损害业主利益的行为请求国润物业公司向其赔礼道歉，赔礼道歉作为承担民事责任的方式之一，适用于人身权或财产权受到侵害的情形，即适用于侵权纠纷，而本案属于合同纠纷，因此，以上反诉请求不符合本案反诉的受理条件，依法应予驳回。另外，庭审中双方对吴朝娣交纳的维修资金金额已确认，双方不再有争议。吴朝娣反诉请求第二项以因小区电梯及发电机维保、安全保卫、清洁卫生等方面的违约行为，与本案物业服务合同有法律上的联系，属于本案反诉的受理范围，其请求判令国润物业公司退还8年来1/3的物管收费3974元,但未能提供充分的证据予以证明,故本院对该反诉请求依法不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，判决如下：
一、限本诉被告吴朝娣在本判决生效之日起10日内支付物业服务费5710.3元、水费及垃圾处理费2518.42元、维修基金634.48元给本诉原告湛江市国润物业服务有限公司；
二、驳回本诉原告湛江市国润物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告吴朝娣的第一项、第三项、第四项、第五项、第六项反诉请求的起诉；
四、驳回反诉原告吴朝娣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费144元，减半收取计122元，由湛江市国润物业服务有限公司负担22元，吴朝娣负担100元；反诉受理费25元，由吴朝娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 陈霜屏
二〇一七年三月三十一日
书记员 陆鹏至
附：法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
《广东省物业管理条例》第五十条第三款物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
《中华人民共和国物权法》
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
《物业管理条例》
第五十四条第二款专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的、改造，不得挪作他用。
第三款专项资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以业主大会的决定使用。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用权人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交给责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。