四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终4278号
上诉人（原审被告）：四川诚益置业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区高升桥路9号9楼904号。
法定代表人：刘发明，执行董事。
委托诉讼代理人：李扬光，男，1966年12月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。
委托诉讼代理人：谢文刚，四川英冠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李扬光，男，1966年12月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：谢文刚，四川英冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张坤，男，1987年1月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：杨宏伟，四川志众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：习会会，四川志众律师事务所律师。
上诉人四川诚益置业有限公司（以下简称诚益公司）、李扬光因与被上诉人张坤房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人诚益公司的委托诉讼代理人谢文刚，上诉人李扬光的委托诉讼代理人谢文刚，被上诉人张坤的委托诉讼代理人杨宏伟、习会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诚益公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判诚益公司向张坤退还6万元购房款。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》因诚益公司的原因而解除，张坤已交纳的购房款10万元应予退还。双方于2016年底签订《谅解书》是就解决房款退还事宜达成的合意，但其中4万元有15000元是李扬光支付的，诚益公司没有权利处分李扬光支付的款项。况且，若将该4万元认定为资金占用费，则明显过高，张坤并没有提供证据证明其实际损失。一审法院认定诚益公司已退还的4万元属于资金占用利息，从而判令诚益公司仍需向张坤退还10万元房款，是认定事实、适用法律错误。
针对诚益公司的上诉，张坤辩称，诚益公司未按《谅解书》的内容履行退款义务，应当按《谅解书》确认的10万元承担退还责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
针对诚益公司的上诉，李扬光述称，对诚益公司的上诉请求无异议。
李扬光上诉请求：法院撤销一审判决，依法改判驳回张坤要求李扬光承担付款责任的诉讼请求。事实和理由：1、李扬光系诚益公司的股东，在案涉纠纷发生后，李扬光出面解决问题，其出具的《承诺》中关于”由本人私人解决”的内容，并不是表示由其个人对案涉款项承担连带支付责任；《商品房买卖合同》的相对方是诚益公司与张坤，不能约束李扬光。2、张坤与诚益公司签订的《谅解书》，李扬光并不知情；《谅解书》签订在后，李扬光出具《承诺》在前，而《谅解书》上没有李扬光的签字确认，应当认定在《谅解书》出具之后，李扬光出具的《承诺》因此生效。3、即使认定《承诺》构成连带保证责任的要件，但根据《承诺》载明的债务履行期限，应于2015年12月10日前还清，而《承诺》没有约定担保期限，在此情况下，李扬光作为连带责任保证人的保证期间为六个月；张坤应于2016年6月9日前向李扬光主张承担担保责任，但张坤并未在该期限主张权利，因此李扬光的担保期限已过，不应承担相应责任。
针对李扬光的上诉，张坤辩称，李扬光作出的《承诺》中明确载明由其本人私人解决，应当认定构成债的加入。同时，张坤在诉请中要求诚益公司、李扬光承担共同还款责任，是认为李扬光作出的《承诺》属于债的加入，而非连带责任担保；一审法院对《承诺》性质的认定虽然与张坤的主张不一致，但判决的结果并不损害张坤的利益，因此张坤没有提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。
针对李扬光的上诉，诚益公司述称，对李扬光的上诉无异议。
张坤向一审法院起诉请求：1、判令诚益公司、李扬光连带向张坤退还房款10万元；2、本案诉讼费用由诚益公司、李扬光承担。
一审法院认定事实：2013年5月18日，张坤为购买诚益公司开发的房屋支付了订金3万元，诚益公司向张坤出具了《收据》一张，载明”收到张坤交来房屋订金30000元”，并加盖了诚益公司财务专用章。
2013年11月6日，张坤的姑妈张蔓丽代表张坤和诚益公司签订了《房屋销售合同》，约定诚益公司将位于郫县的房屋出售给张坤，建筑面积49.16平方米；房屋总价款为130040元，第一次付款时间为2013年11月6日支付10万元（含已付定金3万元），第二次付款时间为2014年10月28支付30040元；出卖人应当于2014年10月30日前将房屋交付给买受人。同日，张坤向诚益公司支付了购房款7万元，诚益公司向张坤出具了《收据》一张，载明”今收到张坤的房款70000元”，并加盖了诚益公司财务专用章。
因诚益公司无法向张坤交付房屋，庭审中，张坤、诚益公司双方均认可已经解除了《房屋销售合同》。
2015年11月17日，诚益公司的股东李扬光向张坤出具了《承诺》一份，载明”客户张坤的房款退还于2015.12.10前退清，如果2015.12.10前诚益公司无钱退还，由本人私人解决”，李扬光在该《承诺》上签字并捺手印，并复印了李扬光的身份证。
2015年12月29日，诚益公司通过案外人刘华东的账户向张坤的姑父唐胜利的帐户存入25000元；2016年7月29日，李扬光向张坤的父亲张琪的账户转账支付15000元。一审庭审中，张坤认可收到上述两笔款项4万元，均为诚益公司按照解除合同向张坤退还的购房款。
2016年底，张坤与诚益公司签订了《谅解书》一份，载明”经双方协商，就（二期业主）张坤退还房款事宜，达成以下协议，诚益公司（刘发明）向张坤郑重承诺。1、2016年12月30日前，退还张坤2万元。2、2017年1月28日春节之前，退还张坤剩余的2万元。3、如果春节之前不能退还剩余房款4万元，以前退还的4万元房款，当做张坤以前交的10万元房款的利息，同时还要退还张坤已交的10万元房款”，该《谅解书》由张坤签字并捺手印，诚益公司盖章确认。该《谅解书》签订后，张坤未收到诚益公司的退款。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋销售合同》、收据两份、承诺、谅解书、成都银行客户回执、中国农业银行ATM机转账凭条、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
一审法院认为，张坤与诚益公司签订的关于购房的《房屋销售合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。
由于诚益公司无法实际履行合同，经双方协商，均同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和第九十七条之规定，诚益公司应当向张坤退还已经收取的10万元购房款。在诚益公司向张坤退还了4万元购房款后，张坤和诚益公司自行达成了《谅解书》，约定若诚益公司按照《谅解书》约定时间付款即只需再向张坤退还4万元购房款双方的权利义务即终止，但是诚益公司在《谅解书》签订后并未按照约定履行，应当按照《谅解书》的约定将已退还的4万元作为资金占用利息，另外向张坤退还购房款10万元。关于诚益公司抗辩4万元利息过高的主张，一审法院认为，该利息为双方自行达成的合意，双方均应当遵守该约定；另外，自张坤2013年5月18日向诚益公司支付购房款已经超过4年，该资金占用利息并不过高，一审法院予以支持。
李扬光以其个人名义向张坤出具《承诺》，明确载明如果诚益公司在2015年12月10日前未退还购房款，李扬光承诺个人支付，依照《中华人民共和国担保法》第六条、第七条之规定，李扬光作为保证人对诚益公司对于张坤的债务提供保证担保，由于对于保证方式约定不明确，依照《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，李扬光应当按照连带责任保证承担保证责任，在履行过程中，李扬光曾向张坤退款15000元，也印证了李扬光在履行担保责任。李扬光向张坤出具《承诺》后，诚益公司已经向张坤退还了4万元购房款，李扬光仅需要对剩下应当退还的6万元购房款承担连带责任保证。此后张坤与诚益公司达成合意签订的《谅解书》，实际上对债务中数量、利率作了变动，加重了债务人的债务，但是未经保证人李扬光的同意，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条第一款之规定，保证人即李扬光对加重的部分不承担保证责任，故李扬光仍然仅仅对剩余应当退还的6万元购房款承担连带责任保证，故对于张坤要求李扬光对诚益公司向张坤退还10万元购房款承担连带责任的主张，一审法院部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条第一款之规定，一审法院判决：一、诚益公司于判决生效之日起十日内,向张坤退还购房款10万元；二、李扬光对判决第一项款项中的6万元的清偿承担连带保证责任；三、驳回张坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由诚益公司、李扬光负担。
二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、诚益公司应向张坤退还的剩余购房款数额的认定。
本案中，诚益公司、张坤均认可《谅解书》是双方就案涉购房款退还事宜达成的合意，对双方具有约束力。《谅解书》签订之后，诚益公司未按该《谅解书》中第1、2项的约定退还剩余4万元房款，张坤依照《谅解书》第3项关于”如果春节之前不能退还剩余房款4万元，以前退还的4万元房款，当做张坤以前交的10万元房款的利息，同时还要退还张坤已交的10万元房款”的内容，要求诚益公司退还10万元购房款，符合双方约定，一审法院予以支持并无不当。
庭审已查明，张坤分别于2013年5月18日、11月6日支付购房款3万元、7万元，而案涉《房屋销售合同》因诚益公司无法交付房屋导致解除，在此情况下，诚益公司应当及时向张坤退还已收取的购房款。但诚益公司既未按《承诺》中载明的2015年12月10日前退清购房款，也未按双方于2016年底签订的《谅解书》的约定退清购房款，诚益公司逾期退款的行为构成违约，该违约行为给张坤造成的实际损失应系资金占用利息的损失。一审法院结合张坤交纳房款的时间、数额，诚益公司逾期退款的过错程度，以及案涉合同解除原因等综合因素，认定《谅解书》中约定的资金占用利息计算标准并不过高，并无不当，本院予以维持。诚益公司关于已退的4万元作为资金占用利息、标准过高的抗辩主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
二、李扬光出具的《承诺》，是构成债务加入，还是连带保证，进而李扬光应否对诚益公司的债务承担连带责任。
债务加入，又称并存的债务承担，是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式；第三人与债务人承担的是性质上和内容上同一的债务。于本案中，李扬光于2015年11月17日向张坤出具《承诺》，其中关于”客户张坤的房款退还于2015.12.10前退清，如果2015.12.10前诚益公司无钱退还，由本人私人解决”的内容，虽未直接明确李扬光承担责任的性质，但结合案涉《房屋销售合同》解除后诚益公司应向张坤退还购房款的事实，能够认定系李扬光作为第三人，向债权人张坤单方承诺由李扬光履行债务人诚益公司的债务，同时不免除诚益公司的还款义务，符合前述关于债务加入的构成要件。同时，李扬光与张坤、诚益公司之间并未对责任形式是连带责任还是按份责任进行特殊约定，基于此，案涉债务加入关系中的第三人李扬光应与债务人诚益公司向债权人张坤承担连带清偿责任。而担保须有明确的意思表示，案涉《承诺》中关于”由本人私人解决”的内容，不能视为李扬光对诚益公司的债务承担担保责任的意思表示。由于李扬光出具《承诺》的行为性质并非连带保证责任，因此不适用于保证期间的规定，故，李扬光以保证期间已过抗辩认为其不应承担连带保证责任的主张，本院不予支持。一审法院对《承诺》的性质认定不当，本院予以纠正。
综上，诚益公司、李扬光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对《承诺》的性质认定适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1523号民事判决第一项；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1523号民事判决第二、三项；
三、李扬光对本判决第一项款项中的6万元的清偿承担连带支付责任；
四、驳回张坤的其余诉讼请求。
二审案件受理费4600元，由上诉人四川诚益置业有限公司负担2300元，由上诉人李扬光负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 夏 伟
审判员 龚 耘
二〇一八年五月七日
书记员 梅芳芝