成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0108民初3940号
原告（反诉被告）：成都市保华房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区。
法定代表人：吴章焰，职务董事长。
委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：罗开菊，女，汉族，1963年7月20日出生，住四川省资阳市乐至县。
委托诉讼代理人：刘静远，四川汇韬律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：谢建，四川汇韬律师事务所实习律师，特别授权。
原告（反诉被告）成都市保华房地产开发有限公司（以下简称保华公司）与被告（反诉原告）罗开菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保华公司的委托诉讼代理人陈娇、被告（反诉原告）罗开菊的委托诉讼代理人刘静远、谢建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告保华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告保华公司与被告罗开菊签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利林语溪项目商品房买卖合同补充协议》及保利林语溪项目商品房买卖合同附件；2、请求判令原告保华公司可单方面办理注销合同网上签约手续；3、请求判令被告罗开菊向原告保华公司支付合同总价款20%的违约金115742元；4、请求判令被告罗开菊承担本案诉讼费、公告费用。
事实和理由：原告保华公司和被告罗开菊于2017年4月28日签订《商品房买卖合同》以及补充协议和附件，约定被告罗开菊购买原告保华公司开发建设的位于成都市成华区房屋，被告罗开菊选择分期付款方式付款。现被告罗开菊存在合同约定违约情形，原告请求解除合同，故请求依法判决。
被告罗开菊辩称，原告请求解除购房合同原因实际上购房合同无法继续履行。因为双方签订购房合同前成都市出台限购政策，被告是不具备区域购房资格的，后果是被告购买的房屋无法完成备案手续，无法取得房屋产权证书，不能实现合同目的。被告同意解除双方签订的购房合同及附件等。原告作为专业的开发企业，对其开发楼盘的限购政策是清楚的，应当严格遵守。其向被告出售房屋前，就应当严格审查被告的购房资格，原告在知晓被告不具备购房资格还一再诱导被告购房，并且一再承诺能够为被告办理相关的购房手续，基于上述原因，被告才与原告签订了合同，支付了全部购房款。被告不存在任何违约行为，不应当承担原告提出的违约金责任。相反被告通过上述方式，恶意占用被告支付的大额购房款，给被告造成了大量损失，在原告解除合同后，还应当赔偿给被告造成的损失。
反诉原告罗开菊向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告向反诉原告赔偿反诉原告所支付购房款的资金占用利息30652.38元（暂计算至2018年6月19日，以173613元为基数，从2017年4月28日起按年利率6%计算，共12095.04元；以173612元为基数，从2017年7月27日起按年利率6%计算，共9490.84元；以231485元为基数，从2017年10月28日起按年利率6%计算，共9066.5元。以上合计30652.38元，资金占用利息最终计算至反诉被告退还全部购房款之日止）；2、判决被反诉人承担本案全部诉讼费用。庭审中，反诉原告罗开菊增加一项诉讼请求为反诉被告保华公司返还反诉原告罗开菊购房款578711元。
事实和理由：罗开菊在购买案涉房屋时，成都市已经出台限购政策，罗开菊并不具备购买案涉房屋的资格。但保华公司一再诱导罗开菊购买案涉房屋，并承诺可以完成房屋备案和办理产权登记。但2018年初保华公司告知案涉房屋无法办理备案手续。保华公司明知罗开菊无购方资格而做出错误承诺，合同无法履行而解除过错在保华公司，请求依法判决。
反诉被告保华公司辩称，1、反诉被告不存在诱导反诉原告的行为，从未向反诉原告承诺合同以外的其他事项；2、反诉被告严格按照合同约定履行义务，不存在违约行为。相反，反诉原告明知自己不符合购房资格，而向反诉被告作出虚假承诺，反诉原告已构成违约；3、根据约定，无论何种原因导致的解除，若需要退还款项，应当按照约定进行返还。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，请求驳回。
经审理查明，2017年4月28日，保华公司和罗开菊签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定罗开菊购买保华公司开发的位于成都市成华区房屋，房屋总价款为578711元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人在2017年10月28日前分3期支付该商品房全部价款：其中，买受人于2017年4月28日前首期支付该商品房全部价款的30%，金额173613元，买受人于2017年7月28日前第二期支付该商品房全部价款的30%，金额173613元；买受人于2017年10月28日前第三期支付该商品房全部价款的40%，金额231485元。同日，保华公司和罗开菊签订的《保利林语溪项目商品房买卖合同补充协议》第十二条对合同解除及违约责任的补充约定：2、无论何种原因导致合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10内或达成的约定日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚违约金。3、出卖人将在办理完毕合同注销手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种费用（包括但不限于代为偿还按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。4、合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间承办、机会成本、处理违约事件所耗费资料（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。7、买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，且合同应当继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。第十六条第10款约定，买受人承诺已经详细阅读并知悉合同签订时国家及地方的各项房屋购买政策，买受人承诺买受人及家庭符合国家及地方的各项房屋购买政策，买受人承诺提交的材料均真实、合法、有效。如前述承诺如与事实不符，导致：买受人所购房屋不能办理网上签约、不能办理房屋登记手续的，或政府有关部门告知出卖人买受人不符合购房条件的，出卖人对此不承担任何责任，且出卖人有权解除合同，买受人同意承担购房合同总金额20%的违约金及与此相关的一切法律责任。
2017年4月22日，罗开菊向保华公司缴纳购房款20000元。2017年4月28日，罗开菊向保华公司缴纳购房款153613元。2017年7月27日，罗开菊向保华公司缴纳购房款173613元。2017年10月28日，罗开菊向保华公司缴纳购房款231485元。以上合计金额为578711元。现罗开菊所购房屋已经办理房屋备案登记。
罗开菊身份证登记原户籍为四川省资阳市乐至县中和场镇街村1号。2018年5月15日，罗开菊的户籍因购房从四川省乐至县天池镇南粮巷48号3幢附24号迁至四川省郫县郫筒清江二街188号4栋2单元2楼5号。罗开菊在保华公司留存的客户购房资格填写表载明罗开菊的户籍地址为四川省资阳市乐至县中和场镇街村1号，在是否确认近期已购买连续24个月社保一栏中填写是。在现有房产房屋信息中2016年10月1日后是否有新购住宅一栏中填写否。该客户购房资格填写表有罗开菊签字按手印。
另查明，罗开菊于1996年1月1日参加工作，参保时间为1996年1月1日，2013年7月22日退休。从2013年8月开始享受养老保险待遇。
2017年3月24日成都市政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号）载明，二、强化渔区职住平衡。在成都市高新区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。三、加强购房资格审核。非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。2017年3月24日，成都市城乡房管局官方网站上登载的2017年商品住房限购政策知识回答19载明，没有住房现有区域户籍的居民，不得通过补缴社会保险在住房限购区域内购买住房。2017年3月29日，成都市城乡房产房管局出台20**住房限购政策知识问答（二）3的解答载明：2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交真实的银行于2017年3月24日零时前受理购房人购买该房屋贷款申请证明材料的，在2017年5月31日前可以办理交易手续；逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。2018年5月15日，成都市政府办公厅发布的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》载明，二、在成都市高新区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人即以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。
庭审中，保华公司和罗开菊均同意解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件。
上述事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及户籍资料；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件、保利林语溪项目认购客户确认单；3、收款收据；4、客户购房资格填写表；5、乐至县社会保险事业管理局退休人员基本情况表；6、商品房签约备案表、商品房买卖合同摘要等。被告罗开菊所举房屋买卖合同，房屋所有权转移登记申请书、房屋信息查询情况表和本案缺乏必然关联性，本院在本案中不予采信。被告罗开菊所举微信聊天记录因无法核实当事人身份，本院在本案中不予采信。
本院认为，保华公司和罗开菊签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对各方当事人均有约束力。针对本诉和反诉，本院分别评判如下；
一、本诉部分
（一）关于解除合同。根据成都市出台的限购政策，罗开菊无论是在合同签订时还是在起诉时均不具备在成都市限购区域内新购商品房的资格。罗开菊在明知自己无购房资格情况下签订合同导致合同因政策原因履行不能，存在一定过错。同时保华公司作为商品房销售企业，亦在合同签订时主动审查购房者的购房资格，其在合同补充协议中虽然约定了购房者的如实告知义务，但是不能仅以此免除其合理审查义务。尽管成都市政策规定房管、人社等部门为资格审查部门，但是保华公司在签订合同时也应诚信地审查并告知购房者是否符合购房资格。罗开菊签名的客户购房资格填写表中记载的是否确认近期已购买连续24个月社保一栏中填写是，但是该表格内容询问问题和2017年3月24日成都市出台的限购政策中对于社保缴纳的描述亦有出入，而罗开菊提供的社保缴纳证明显示其虽在限购区域内无连续24个月缴纳社保记录，但是在当地有连续缴纳24个月社保记录。而填写的表格中并未区分区域，故罗开菊填写内容并非不属实。而导致合同不能履行的客观原因系为政策因素，但保华公司在合同履行过程中疏于资格审查，亦存在过错。同时，保华公司和罗开菊在庭审中均同意解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。鉴于案涉合同事实不能履行，故保华公司主张解除合同于法有据，本院予以支持。
（二）关于注销备案登记。鉴于本院支持保华公司解除合同请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。保华公司和罗开菊签订的《保利林语溪项目商品房买卖合同补充协议》第十二条对合同解除及违约责任的补充约定：2、无论何种原因导致合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10内或达成的约定日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚违约金。鉴于案涉合同已经办理网上签约，故依照前述合同条款约定，罗开菊应当依约协助保华公司办理案涉合同网上签约注销手续。但保华公司主张自行办理并无不当，本院予以支持。
（三）关于支付违约金。鉴于合同履行不能而解除的主要原因系政策因素导致，但罗开菊和保华公司在合同履行中均有一定过错，故本院认为保华公司和罗开菊应当各自承担相应责任，保华公司援引合同补充协议第十六条第16款约定要求支付违约金的理由和本院查明事实不符，故本院不支持其违约金主张。
二、反诉部分
（一）关于支付资金占用利息。《保利林语溪项目商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，3、出卖人将在办理完毕合同注销手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种费用（包括但不限于代为偿还按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。该条款约定合同解除后退还的款项并无利息，故罗开菊主张保华公司支付资金占用利息并无合同依据，本院不予支持。
（二）关于退还购房款本金。鉴于本院支持保华公司解除合同请求，且罗开菊单独就退还购房款提出诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，保华公司应当将收取的购房本金578711元全额无息退还罗开菊。
据此，保华公司和罗开菊各自的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）成都市保华房地产开发有限公司和被告（反诉原告）罗开菊签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议和附件；
二、原告成都市保华房地产开发有限公司于判决生效后三日内按照规定自行办理成都市成华区房屋网签注销登记手续；
三、反诉被告成都市保华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告罗开菊购房款本金578711元；
四、驳回原告成都市保华房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告罗开菊的其他诉讼请求。
案件受理费本诉2715元，减半收取计1357.5元，反诉受理费10153元，减半收取计5076.5元，由成都市保华房地产开发有限公司承担5076.5元，由罗开菊承担1357.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 彭有志
二〇一八年七月二十五日
法官助理 杜京城
书 记 员 夏宇莉