北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2439号
上诉人（原审原告）北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院2号楼11层1101-1104室。
法定代表人潘可维，中国区总裁。
委托代理人陈猛，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）卢涛，男，1966年4月29日出生。
上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称世邦魏理仕公司）与上诉人卢涛物业服务合同纠纷一案，双方不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官宫淼担任审判长，法官高娜、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
世邦魏理仕公司在一审中起诉称：卢涛购买位于北京市朝阳区×号的房屋后于2002年7月与世邦魏理仕公司签订了《慧谷根园物业管理协议》，协议约定了物业管理费的标准及其它事项，此后世邦魏理仕公司按照约定提供了物业服务，卢涛却未如约支付自2003年3月1日至2003年7月31日以及2005年7月1日至2014年12月31日期间的物业费用。故起诉要求判令卢涛支付上述期间的物业费103829.86元及违约金625357.58元。
卢涛在一审中答辩称：世邦魏理仕公司诉讼请求已经超过诉讼时效。涉案房屋的产权人是卢涛，2003年3月1日至2003年7月31日期间的物业费与卢涛无关，卢涛从2003年8月1日签订的合同，即便缴纳也应当从2003年8月1日开始交。2005年8月1日至2014年12月31日的期间物业费，没有交，是因为世邦魏理仕公司没有尽到物业责任，小区监控系统失灵，园区绿化没有维护，保安没有按照物业合同进行人员配置；小区原来有六个路口，但小区路口被物业堵了四个，现只剩两个；物业公司没有进行正常管理，保安酗酒，不在岗，还有酗酒死亡的；小区存在被盗、车辆被损坏、着火、私搭乱建等情况，物业不进行任何管理，车辆没有进行管理，邻居关系不和谐，物业公司经常挑起事端，物业公司帮助他人（开发商）占领小区内属于业主的车位。
一审法院经审理查明：世邦魏理仕公司系以投资咨询、房地产经纪、物业管理等为经营范围的有限责任公司。
卢涛系北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的登记权利人，其中地上建筑面积184.91平方米，地下建筑面积81.1平方米。
2001年8月18日，北京三合慧谷房地产开发有限公司作为甲方与上海世邦魏理仕物业顾问有限公司北京分公司作为乙方签订《北京市慧谷根园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方就北京市慧谷根园实行前期物业管理及入伙后物业管理的相关事宜。2004年5月18日，北京三合慧谷房地产开发有限公司作为甲方与世邦魏理仕公司作为乙方签订《北京市慧谷根园物业管理委托合同补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2001年8月18日签订了《北京市慧谷根园物业管理委托合同》，甲方将慧谷根园项目委托给乙方进行前期的物业管理。合同约定的物业管理服务期限至2004年5月18日止。现经双方友好协商，就甲方继续委托乙方为北京市慧谷根园提供物业管理服务事宜达成如下补充协议：一、甲乙双方经协商双方同意该合同的服务期限自2004年5月19日延长至该物业业委会成立之日止。业委会成立后由业主大会审定是否继续履行合同或另行签署委托管理合同。二、……
庭审中，世邦魏理仕公司提交与付涛签署的《慧谷根园管理协议》，该协议约定的物业管理费标准为地上4元／平方米／月，地下2.8元／平方米／月。
世邦魏理仕公司提交2003年4月21日与卢涛签署的《治安消防协议》书、2003年2月18日付涛签署的证明，内容为“本人自愿将所购×号房屋转手给卢涛，该房屋转让后的物业管理费及物业管理公约由卢涛先生负责交纳并遵守执行”，该证明上有“2月以后由卢涛负责”的内容，并有卢涛的签字。卢涛对《治安消防协议》的真实性不认可，表示未签署过该协议，对证明的真实性也不认可，但提出签名像其笔体，但否认系其所签。经询，世邦魏理仕公司、卢涛均不就《治安消防协议》、证明上的“卢涛”是否为卢涛所签进行鉴定。
世邦魏理仕公司称卢涛从付涛处购买了涉案房屋，卢涛称其自开发商处直接购买的涉案房屋，并表示与开发商之间没有书面合同，是口头的。
卢涛提交2003年4月21日的印花税票、2003年2月19日的公证费收据、2003年4月22日的垃圾清运费收据、购房款发票，证明其没有签署过物业合同。世邦魏理仕公司对上述证据的真实性无异议。
卢涛称其自2003年8月1日接收涉案房屋，自其入住以来，世邦魏理仕公司系涉案房屋所在小区的物业公司。世邦魏理仕公司称其今年撤出涉案小区，现正在交接中。
卢涛提交报案回执，证明2014年1月25日其爱人车辆在小区被划伤。世邦魏理仕公司认可证据的真实性，但提出与本案无关。
卢涛提交事故报告、函、世邦魏理仕公司的值班记录、车辆登记表、调查函、公共秩序告知书、温馨提示，证明世邦魏理仕公司未尽到管理义务，物业人员在岗期间经常喝酒，小区内多家被盗、中控系统损坏、小区车辆没有管理、世邦魏理仕公司帮助开发商占用小区车位等。世邦魏理仕公司表示对上述证据均无法核实真实性。
卢涛提交2015年4月29日拍摄的照片，证明小区门被封了、存在私搭乱建、家庭车库门被封、绿地没有维护、桥梁损坏、业主车辆乱停乱放、监控系统损坏。世邦魏理仕公司认可照片的真实性。
经询，世邦魏理仕公司认可涉案小区存在部分业主私搭乱建、占用绿地的情况。世邦魏理仕公司提交停工通知和通告，证明阻止过相关私搭乱建的行为。卢涛提出违建2003年就建完了，停工通知是2014年物业在其和其他业主的督促下才组织的，卢涛和其他共计七家联合堵住了小区进出口，要求物业阻止违建，在这种情况下，物业才进行的阻止。
另，法院同时受理了世邦魏理仕公司起诉与卢涛同一小区的四位业主，世邦魏理仕公司与四位业主签署的《慧谷根园管理协议》约定的物业管理费标准为地上4元／平方米／月，地下2.8元／平方米／月。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。本案中，世邦魏理仕公司与开发商签署了协议，且为卢涛所居住小区提供物业管理服务，故卢涛应支付物业服务费用。卢涛虽提出其系2003年8月1日开始实际入住涉案房屋，但在法院要求提供购房合同时，其表示与开发商未签署购房合同，与常理不符，再结合卢涛提交的2003年4月21日的印花税票、2003年2月19日的公证费收据、2003年4月22日的垃圾清运费收据以及世邦魏理仕公司提交的证明，可以说明世邦魏理仕公司主张的欠费期间，卢涛已实际入住。因世邦魏理仕公司为卢涛的房屋所在小区持续提供物业服务，且也无证据表明世邦魏理仕公司怠于行使其权利，故对卢涛主张的超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。根据世邦魏理仕公司提交的照片可以证明涉案房屋所在小区确实存在私搭乱建、占用绿地等情况，故法院认为世邦魏理仕公司所提供的服务确实存在部分瑕疵，对卢涛提出的世邦魏理仕公司物业服务存在的其他问题，因其提供的照片拍摄于2015年，无法证明世邦魏理仕公司所提供的服务持续存在相应瑕疵，卢涛以此拒绝支付物业费缺乏依据，考虑到世邦魏理仕公司提供物业服务存在的部分问题，法院对世邦魏理仕公司主张的物业费予以酌减，对违约金不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、卢涛于判决生效后七日内支付北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业服务费九万三千四百四十六元。二、驳回北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
世邦魏理仕公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。世邦魏理仕公司认为：一审判决认定事实不清，适用法律错误：一、一审法院已经查明2001年8月18日北京三合慧谷房地产开发有限公司作为甲方与上海世邦魏理仕物业顾问有限公司北京分公司作为乙方就北京市慧谷根园实行前期物业管理及入伙后物业管理的相关事宜签订《北京市慧谷根园物业管理委托合同》。并于2004年5月18日，双方签订《北京市慧谷根园物业管理委托合同补充协议》，约定经双方友好协商，就甲方继续委托乙方为北京市慧谷根园提供物业管理服务事宜达成如下补充协议：1.甲乙双方经协商双方同意该合同的服务期限自2004年5月19日延长至该物业业委会成立之日止。业委会成立后由业主大会审定是否继续履行合同或另行签署委托管理合同。2.…且认可建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。世邦魏理仕公司认为，出现部分业主私乱搭建等的情况同样是违背世邦魏理仕公司意愿的，世邦魏理仕公司也在积极寻求解决问题的办法，为业主提供更好的物业管理服务，但卢涛近10年不缴纳物业费对世邦魏理仕公司正常的物业经营管理活动造成了严重影响，因此世邦魏理仕公司要求卢涛支付自2003年3月1日至2003年7月31日、2005年7月1日至2014年12月31日期间的全部物业费用103829.86元，该请求属于合理的诉讼请求，理应得到法院的支持而不应予以酌减；二、卢涛长期不缴纳物业管理费用，使得世邦魏理仕公司为追讨欠款付出的人力、物力、财力也是一项很大的支出，因此一审、二审的诉讼费用由卢涛承担更显公平、合理。综上所述，请求二审法院：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08808号民事判决，将案件改判为卢涛支付自2003年3月1日至2003年7月31日以及2005年7月1日至2014年12月31日期间的物业费用共计103829.86元；2.一、二审诉讼费用由卢涛承担。
卢涛不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。卢涛上诉意见及对世邦魏理仕公司的答辩意见为：对世邦魏理仕公司的上诉请求均不予认可。一审法院认定事实严重错误；判决结论没有事实和法律依据。1.世邦魏理仕公司的诉讼已超过诉讼时效。一审世邦魏理仕公司要求卢涛支付物业为：2003年3月1日至2003年7月31日及2005年7月1日至2014年12月31日期间的物业费。法律规定债权保护时效是二年。卢涛和世邦魏理仕公司没有签订物业合同。虽然世邦魏理仕公司与原房主签订物业管理合同，但该合同不能约束卢涛；卢涛自2004年购买房屋后，至起诉前世邦魏理仕公司一直没有向卢涛主张物业费。世邦魏理仕公司已超过诉讼时效。以上说明一审法院认定错误，依法应予纠正。2.卢涛入住的小区无人管理，无物业服务，卢涛不应该支付物业费。卢涛入住以后，发现小区基本无人管理，小区内广告乱贴、随意进行私搭乱建；小区六个路口，现在剩下两个；小区监控失灵；车经常被盗。小区简直就是没有物业一样。这也正印证了这么长时间不主张索要物业费原由。综上所述，一审法院判决认定事实错误、证据不足，认定结论无事实和法律依据，请求二审法院：1.依法撤销（2015）朝民初字第08808号民事判决书并依法查清事实后依法改判，驳回世邦魏理仕公司的全部一审诉讼请求；支持卢涛的上诉请求。2.判令世邦魏理仕公司承担本案的全部诉讼费。
世邦魏理仕公司针对卢涛的上诉理由答辩称：不同意卢涛的上诉请求，坚持世邦魏理仕公司的上诉请求及理由。
二审补充查明以下事实：卢涛提交2015年6月慧谷根园小区重大风险问题报告用以证明世邦魏理仕公司与现在的慧谷根园小区的物业公司即万科物业交接时，慧谷根园小区从电器到下水道、防电网等都是失效的，世邦魏理仕公司没有管理。世邦魏理仕公司的质证意见为对上述证据的真实性和关联性都不予认可。
法院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、产权证、照片等证据及庭审记录在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。本案中，世邦魏理仕公司与开发商签署了协议，且为卢涛所居住小区提供物业管理服务，故世邦魏理仕公司应依约尽职尽责进行管理，卢涛亦应交纳物业管理费用。结合卢涛提交的证据，可以看出世邦魏理仕公司确有未尽的维修管理义务，一审法院据此对世邦魏理仕公司主张的物业费予以酌减以及酌减的数额并无不当，本院予以确认，对世邦魏理仕公司要求卢涛支付全额物业管理费的上诉请求不予支持。关于卢涛以世邦魏理仕公司索要物业费超过诉讼时效为由不同意支付物业费的上诉主张，物业服务费是双方当事人基于物业服务合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。本案中，因世邦魏理仕公司持续为卢涛提供物业服务，且并不存在明显怠于行使权利的情形，卢涛仅以诉讼时效否定世邦魏理仕公司收取物业服务费的上诉主张，本院不予支持。
诉讼费用由败诉方负担。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。关于诉讼费用问题，因世邦魏理仕公司确存在合同义务未尽履行问题，故一审法院分配诉讼费用由双方分别承担及承担数额合理，本院予以确认。因本院亦不能支持世邦魏理仕公司和卢涛的上诉主张，故二审诉讼费用亦应由世邦魏理仕公司和卢涛分别承担。
综上，世邦魏理仕公司和卢涛的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2376元，由北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担240元（已交纳）；由卢涛负担2136元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费2376元，由北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担240元（已交纳）；由卢涛负担2136元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 赵 纳
代理审判员 高 娜
二〇一六年三月十六日
书 记 员 李 君
书 记 员 祖志贤