西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)藏0102民初180号
原告：西藏中和国际城有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人：崔学云，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：巴旦曲扎，男，藏族，1980年9月25日出生，西藏自治区拉萨市人，西藏中和国际城有限公司工作人员，现住拉萨市。
被告：杜彦芝，女，汉族，1972年9月23日出生，河南省息县人，无业，现住拉萨市。
被告：杜彦芝商行，经营场所拉萨市国际城商业街。
经营者：杜彦芝，女，汉族，1972年9月23日出生，河南省息县人，无业，现住拉萨市。
被告：邵长亮，男，汉族，1968年4月6日出生，河南省夏邑县人，其他基本情况不详。
原告西藏中和国际城有限公司（以下简称中和国际城）与被告杜彦芝、杜彦芝商行、邵长亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告中和国际城的委托代理人巴旦曲扎，被告杜彦芝、杜彦芝商行到庭参加诉讼，被告邵长亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中和国际城诉称，2014年12月23日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于太阳岛商业街的房屋租赁给被告使用，合同期限从2015年1月1日至2015年12月31日一年。现双方签订的《房屋租赁合同》租赁期满，根据合同约定被告应立即腾出房屋交还给原告，但被告拒不搬离租赁房屋，给原告造成了损失。现原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即腾出房屋交还给原告；二、被告向原告支付自2016年1月1日起至搬离房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2016年2月28日为2396元）；三、本案诉讼费用由被告承担。并提交如下证据加以证实：一、《房屋租赁合同》一份，用于证明原、被告之间的租赁合同关系以及对租赁期限、租金、租赁期间各自的权利义务、违约责任等事项做出约定，且双方合同已到期的事实；二、通知及限期搬迁通知书各一份，用于证明解除租赁合同并要求搬离返还租赁房屋的通知已送达给被告，原告已尽到通知义务的事实。
被告杜彦芝辩称，房屋我早在2014年就已经转让给被告邵长亮了，转让后房屋由邵长亮使用和管理，和我已经没有任何关系。我在本次诉讼中不应承担任何责任。被告杜彦芝未向本院提交任何证据。
被告杜彦芝商行辩称，房屋在转让给邵长亮后，由于邵长亮自己未能办理相应的营业执照，所以就一直使用前期由被告杜彦芝使用该房屋时所办理的营业执照，但转让后实际使用人是邵长亮。被告杜彦芝商行未向本院提交任何证据。
被告邵长亮缺席，庭前向本院提交了答辩状，其答辩意见如下：被告杜彦芝于2014年8月将房屋交给我使用，而杜彦芝与原告签订合同的时间为2014年12月，从时间上看，我占有该房屋的时候，不可能得知杜彦芝与原告签订的合同中约定该房屋不得转租及转让，所以，合同中的该条款对我不具有约束力，我是合法占有该房屋，我的合法权益应当得到法律的保护。庭前提交如下证据加以证实：协议复印件一份，用于证明被告杜彦芝于2014年8月4日将案涉房屋转让给邵长亮的事实。
经审理查明，2014年12月23日，原告中和国际城作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的被告杜彦芝签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方将位于商业街B9栋下7号，建筑面积为43.26㎡的房屋出租给乙方作为经营商店的场地使用，租赁期从2015年1月1日起至2015年12月31日止，共计一年。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权，如乙方需要续租，须提前90天向甲方提出书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同，否则，视为乙方不再继续租。房屋月租金为1198元，支付方式为一季度支付，首期租金在本合同签订当日一次性支付，第一次交付房屋到期后需提前15日内支付下一期房租。房屋租赁期限内第一年房屋租赁每平方米每月为上述标准，从第贰年开始（包含第贰年）每年在前一年的基础上递增10%。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方书面同意后再向物业管理方申请施工。”该合同项下还就甲乙双方的责任义务、房屋交付、禁止转租、免责条款、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告的印章，乙方附有被告杜彦芝的签字及捺印。同日，原告与被告杜彦芝双方还签订了《消防安全责任书》、《房屋租赁治安责任书》、《门前三包责任书》及《反商业贿赂协议书》。2014年8月4日，被告杜彦芝与被告邵长亮签订《协议》，该协议约定：杜彦芝作为甲方将上述租赁合同的房租转让给作为乙方的被告邵长亮，转让费为50000元。双方签订上述协议时，被告杜彦芝并未向原告告知房屋的转让事宜，并于案涉房屋转让给被告邵长亮之后，其仍作为承租方于2014年12月23日与原告签订了租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁合同。该房屋转让后，被告邵长亮仍将该房屋作为经营商店的场所使用，且未对前期被告杜彦芝租用该房屋时所办理的营业执照进行变更，仍一直使用被告杜彦芝为业主的个体工商户营业执照对外经营，另在被告杜彦芝与被告邵长亮签订上述房屋转让协议后，房屋租金由被告邵长亮以该房屋承租方即被告杜彦芝的名义，并按照杜彦芝与原告所签订的租赁合同约定的租金标准向原告一直交付至2015年12月31日。原告与被告杜彦芝签订的房屋租赁合同中所约定的租赁期限届满后，原告未再向被告收取任何房屋租金。
2015年10月14日，原告向被告等各位商户发出通知，该通知载明：“因商业街年代久远，线路老化，存在极大的安全隐患，且公司新建项目即将通过政府审批，为了能给商户们营造更好的经营环境，公司决定对商业街进行拆除新建。公司与商业街各商户的房屋租赁合同到期后，公司不再对各商户续租。各位商户可以根据自身情况从今日起至2015年12月31日期间随时到公司物管部搬离退租手续……”2015年12月29日，原告再次向被告等各位商户发出限期搬迁通知书，该限期搬迁通知书载明：“按照房屋租赁合同约定，租赁期限为一年，合同截止日期为2015年12月31日，我公司在2015年10月14日已经给商业街的各商户下发书面通知，合同到期后，我公司不再对各位商户续租，请各商户提前做好搬离准备工作，限期在2016年1月31日之前搬迁完毕……”现原、被告双方的租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。
另查明，被告杜彦芝在租用案涉房屋后用作经营商店的场所使用，且办理了相应的营业执照，营业执照上名称为“杜彦芝商行”，故本院依法追加“杜彦芝商行”为本案的被告。另被告杜彦芝将合同中的租赁物转让给被告邵长亮，现租赁物一直由被告邵长亮实际占有使用，故本院依法追加邵长亮为本案的被告。
以上事实有《房屋租赁合同》、《消防安全责任书》、《房屋租赁治安责任书》、《门前三包责任书》、《反商业贿赂协议书》、协议、通知、限期搬迁通知书、个体工商户营业执照及庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告中和国际城与被告杜彦芝所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该房屋租赁合同约定的租赁期限为一年，在合同到期之前，原告中和国际城先后两次明确告知合同期满后不再与被告续签合同，且并未收取被告的租金，原告以其行为表示在合同期限届满之后不再续签合同，并要求被告退还租赁房屋。对此，被告杜彦芝辩称案涉房屋已于2014年8月转让给被告邵长亮占有使用，其对房屋已没有任何实际控制能力，不应在本案中承担任何责任。而依据原告中和国际城与被告杜彦芝所签订的《房屋租赁合同》中第九条禁止转租中明确约定“无论何种情况下，不经过甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或部分转租或转让给第三方，否则乙方的转租或转让合同无效”，而第十二条违约责任第3项中约定“乙方有下列情形的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，押金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（4）未经甲方书面同意擅自转租或转让的”，本案中，被告杜彦芝将所租赁的房屋转让给被告邵长亮时，并未按照合同约定经过原告的书面同意，且在房屋转让后，仍以其名义与原告签订房屋租赁合同。依据合同中的上述约定内容及被告杜彦芝在转让房屋后仍与原告签订合同的行为，原告有权按照合同的约定收回租赁房屋。另一方面，租赁合同到期终止后，被告应依法向原告返还租赁房屋，现被告杜彦芝作为租赁合同签订的相对方即承租方未向原告返还租赁房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对被告杜彦芝的上述辩解意见，本院依法不予采信。原告主张被告杜彦芝立即腾出房屋并交还房屋的诉讼请求符合法律法规，本院予以支持。另该租赁合同中的房屋由被告杜彦芝商行及邵长亮实际占有使用，在原告与被告杜彦芝的租赁期限届满后，被告杜彦芝商行及邵长亮理应将其占有使用的房屋予以交还。对于原告主张被告支付2016年1月1日起至2016年2月28日期间房屋占用费2396元的诉讼请求，因租赁合同期限届满后，被告未将房屋腾空，交付给原告，且该期间被告一直在实际占有使用该房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法使用权，故原告要求被告按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用费的诉讼请求，应予以支持，并按照合同中约定的月租金1198元的标准计算，确定自2016年1月1日起至2016年2月28日止的房屋占用使用费为2356元（计算方法：租金1198元/月÷30天×实际主张期间59天=2356元），故对该项诉讼请求，本院予以部分支持。另对于原告主张到搬离之日的房屋占用费的主张，其诉讼请求不明确，且在庭审过程中对此亦未予以明确，故本院在本案中对此不作处理，原告可另案主张。对于被告杜彦芝辩称原告所主张的房屋占用费不应由其承担的辩解意见，本院认为，案涉房屋的实际使用人为被告杜彦芝商行及邵长亮，且该房屋的租金一直系由被告邵长亮按照被告杜彦芝与原告所签合同中的租金标准，并以被告杜彦芝的名义向原告交付，与此同时，依据合同约定，被告杜彦芝将房屋转让给被告邵长亮时未经原告书面同意或告知原告，现被告杜彦芝作为租赁合同的承租方至今未能将合同中所租赁的房屋返还给原告，其理应承担相应的法律责任，故对其该辩解意见，无相应的事实及法律依据，本院依法不予采信。被告杜彦芝商行及被告邵长亮经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利。为此，本院依据原告提供的证据和查明的事实，依法作出裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告杜彦芝、被告杜彦芝商行及被告邵长亮于本判决生效之日向原告西藏中和国际城有限公司腾空并返还位于太阳岛商业街B9栋下7号建筑面积为43.26平方米的租赁房屋。
二、被告杜彦芝、被告杜彦芝商行及被告邵长亮于本判决生效之日向原告西藏中和国际城有限公司支付自2016年1月1日起至2016年2月28日止该期间的房屋占用费共计2356元。
三、驳回原告西藏中和国际城有限公司的其他诉讼请求。
如被告杜彦芝、被告杜彦芝商行及被告邵长亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告杜彦芝、被告杜彦芝商行及被告邵长亮承担（由被告在履行上述给付义务时迳付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。
在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 商 盈
审判员 刘 献 屿
审判员 邹 玉 萍
二〇一六年八月二十六日
书记员 斯郎措姆