江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1002民初2466号
原告抚州明恒置业有限公司，住所地临川区青云峰路14号，统一社会信用代码：9136100079475230ＸＲ。
法定代表人：李华清，系该公司董事长。
委托代理人刘建强，男，汉族，1973年2月2日出生，住江西省抚州市临川区，系该公司董事，代理权限:特别授权。
被告涂丽安，女，1964年7月30日生，汉族，临川区人，住江西省抚州市临川区，
委托代理人李三梅、江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人曾志宏，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告抚州明恒置业有限公司诉被告涂丽安租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告抚州明恒置业有限公司的委托代理人刘建强、被告涂丽安及其委托代理人李三梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告抚州明恒置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告实欠租金55818元及免租期应补租金47844元，共计103662元（自2013年12月1日至2016年月31日，共计32个月）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告提出诉状上租金金额计算错误，更正为实欠租金67779元、免租期应补租金47844元。事实和理由：2013年4月28日，被告涂丽安因经营需要，与原告抚州明恒置业有限公司签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告向被告提供位于抚州××城建材家具街××＃××、81共计两个商铺，建筑面积约113.9平方米的营业场地，由被告租赁经营，租赁期为三年，自2013年9月1日至2016年8月31日止；月租金为3987元，按季度支付；原告给予被告12个月免租期，具体免租时间为2013年12月1日至2014年11月30日止；在租赁期内未按约定支付租金的，不享有免租条款；水电费、物业管理费由被告自行缴纳。合同签订后，被告依约支付了首期租金（自2013年9月1日至2013年11月30日）11961元及保证金3987元，原告也依约向被告交付了商铺给被告使用。但此后，被告再未向原告支付租金，原告多次追讨未果。根据法律规定，依法提起诉讼。
被告涂丽安辩称，本案的《商铺租赁合同》不是一般意义上的租赁合同，而是一种合作性经营合同,合同目的应该是打造抚州凤凰城建材一条街，另外合同是原告提供的格式条款，被告基本上都是承担义务，原告在合同中限制了被告装修商铺的时间、经营范围、开业时间、上下班时间等，有过多的限制被告经营自主权的约定；原告不履行合同义务的行为已构成先行违约，合同签订前，原告作为一家房地产开发商，为促销其房屋和商铺，前期制作并发布了大量的虚假招商广告，对外宣传打造“凤凰城建材家具街”，并邀集被告等200多家建材商户加盟入驻，基于对原告的信赖，被告不惜放弃原承租店面的利益，花巨资将承租原告的毛坯房装修成可对外经营的品牌形象，期望能合作打造抚州的建材家具第一街，但原告却违反合同第九条第一项约定：甲方应合理进行定位，合理安排经营布局，合理进行整体营销策划，安排整体推广和市场促销，逐步树立商场形象，不断提高项目知名度等均变成空话。商铺还未正常经营，就因周边自发形成的菜市场而堵住街道，致被告无法正常开展经营，原告无法为被告提供一个有序的经营环境，被告根本就无法实现商铺租赁的合同目的，造成被告巨额的装修损失及人员工资损失；原告因其先行违约从未向被告催收过租金；原告主张租金的诉讼时效已过；原告还口头承诺凤凰城建材街开业率达到80%以上，否则免收租金。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年4月28日，原告抚州明恒置业有限公司（甲方）与被告涂丽安（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同主要内容：1、甲方向乙方提供位于抚州××城建材家具街××＃××、××2个商铺，建筑面积约113.9平方米的营业场地，由乙方租赁经营，租赁期为三年，自2013年9月1日至2016年8月31日止；前三年的月租金为3987元，由乙方按季度支付租金，自2013年9月1日开始计费，签订合同当日应缴付2013年9月1日至2013年11月30日租金11961元，甲方给予乙方12个月免租期，具体免租时间为2013年12月1日起至2014年11月30日止，因乙方在租赁期内未按约定支付租金的，不享有该免租条款，即乙方须向甲方支付免租期内的租金；乙方租赁场地内经营用电、用水采用独立电表计量，由乙方到相关部门办理，自行缴费；物业管理费、公摊水电费等乙方自行向物业管理公司缴纳；乙方须在签订本合同的当日向甲方支付店铺租赁保证金3987元，租赁期满本合同终止时，该保证金甲方将无息退还乙方；甲方于2013年7月1日前提供场地给乙方，乙方须于2013年8月31日前完成商铺装修并铺货营业；开业时间暂定2013年9月1日，如有变动，以甲方书面通知为准；甲方合理进行定位，合理安排经营布局，合理进行整体营销、策划；安排整体推广和市场促销，逐步树立商城形象，不断提高项目知名度；租赁期满，甲乙双方未达成续租的，则本合同即终止；乙方应当在本合同租赁期满前3日内撤离店内财物（含店内装修、货柜、商品等财物）及营业人员，将租赁场地清空返还甲方，否则视同乙方放弃该财物的所有权，甲方有权处置该财物，甲方于次月15日后，与乙方结清所有相关应缴予甲方的费用后，再退还保证金予乙方，本合同终止，乙方无论何种原因退场，其装修内容无偿归甲方所有；租赁期内，若遇政府行为、政策变化、自然灾害或不可抗力因素导致本合同无法履行或继续履行时，本合同自行终止，即双方无违约责任；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前1个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，乙方须缴清应缴费用、租金等，并向甲方支付1个月的租金，作为损失赔偿金，乙方所交保证金无偿归甲方所有。
合同签订后，被告按约向原告支付了一个季度的租金11961元及3987元的保证金。原告亦依约将商铺交付给被告使用。被告对涉案租赁商铺进行了装修并按租赁合同约定如期开业。被告除缴纳首期3个月租金外，在免租期后又向原告缴纳三个月的租金，之后便未再向原告缴纳，其中免租期的租金为47844元，免租期后2015年3月1日至2016年8月31日期间实欠租金应为67779元。对被告拖欠的租金，原告在租赁合同期内及2017年1月15日通过公告方式向被告等商户进行了催缴。
2013年至2014年期间，原告先后与抚州市金桥广告传媒有限公司、抚州浩海文化传播有限公司签订了广告发布合同及通过电视播映、小区广告、公交车载、电视广告、制作海报、制作路灯、道旗等广告宣传，并举办了业主商户联谊会、开业庆典等一系列活动，为打造抚州凤凰城建材家具街市场做了招商及扩大市场影响工作。
另查明，自2014年9月份开始，抚州凤凰城建材家具街一楼自发形成占道经营的菜市场。2014年12月份起，抚州凤凰城建材家具街商户多次要求明恒置业有限公司处理该菜市场影响商户经营问题。原告亦多次向抚州市人民政府办公室、抚州市信访局反映。后经政府协调，该菜市场于2016年7月初由抚州市城管局牵头，街办、物业公司联合行动才被取缔。
诉讼过程中，原告考虑到建材家具街菜市场给承租商户经营造成一定的影响，同意放弃要求被告补交免租期的租金47844元的诉讼请求，同时对被告尚欠的租金按7折优惠收取。
以上事实，有原告提供的与被告签订的《商铺租赁合同》、被告缴纳租金等的收据、业主商户联谊会方案、广告发布合同、广告费汇款单、发票、原告为解决菜市场占道经营问题多方反映情况要求解决问题的说明、关于协调解决抚纺菜市场占道经营造成脏乱差问题的情况反映、催收租金公告等证据；被告提供的招商广告、凤凰城建材街简介、凤凰城街建材家具街商户签约图片、网络招商宣传，催告函及起诉状，江西手机报、抚州新闻网报道，授权书、企业公示信息等证据，经原、被告质证、陈述，足以认定。
本院认为，原告抚州明恒置业有限公司与被告涂丽安签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案租赁商铺，被告却只向原告缴纳首期3个月租金，之后的租金分文未交，经原告催收，被告仍未缴纳，被告的行为已构成违约。鉴于涉案店铺所处的凤凰城建材家具街占道经营的菜市场出现，该菜市场的出现并持续存在了一段时间虽不能完全归责于原告，但客观上给被告正常营业带来一定影响。原告亦考虑了这一因素，放弃追究被告违约责任，不要求被告支付因违约应缴纳免租一年的租金，并对尚欠的租金67779元按7折计算为47445元，由被告缴纳，属于原告对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。被告已缴纳的保证金3987元，合同中明确约定合同终止时原告应无息退还，故原告对被告已缴纳的保证金应予退还。扣除被告已交纳的保证金3987元，被告还应向原告支付租金43458元。本案原告在租赁合同期内及2017年1月15日通过公告方式向被告等商户进行了催缴，从2017年1月15日至原告2018年5月10日向本院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效。被告关于本案的《商铺租赁合同》不是一般意义上的租赁合同，而是一种合作性经营合同及原告行为构成先行违约的辩称，与事实不符，本院不予采信。被告又辩称，原告承诺该建材街开业率要达到80%，否则免收租金，但被告未能提供证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告涂丽安于本判决生效之日起五日内向原告抚州明恒置业有限公司支付租金43458元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1187元，由原告抚州明恒置业有限公司负担987元、被告涂丽安负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。
审 判 长 李 宁
审 判 员 胡军红
人民陪审员 万园秀
二〇一八年七月十七日
书 记 员 龚 希