辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终7167号
上诉人（原审被告）：栾福江，男，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：栾梅雪（栾福江之姐），住辽宁省大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军辽宁省军区大连第十三离职干部休养所，住所地辽宁省大连市沙河口区数码路70号。
法定代表人：黄学臣，该所所长。
委托诉讼代理人：郑德海，北京大成（大连）律师事务所律师。
上诉人栾福江因与被上诉人中国人民解放军辽宁省军区大连第十三离职干部休养所房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
栾福江上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、因被上诉人违约在先，致使合同目的无法实现。上诉人并非拖欠租金，而是行使不安抗辩权。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》之后，被上诉人告知上诉人等待通知，导致上诉人已经无法正常经营。2017年11月3日，被上诉人下发关停通知，至此上诉人已完全停止经营。二、被上诉人从未要求上诉人交纳房屋租金，说明被上诉人主动放弃追缴租金的权利，也认可双方之间的合同已经没有履行的可能性，再无资格要求上诉人交纳租金。三、上诉人没有主动腾退房屋不是因为上诉人的原因，而是因为被上诉人始终不履行法院判决的给付赔偿金的交付义务，也未申请法院强制执行。上诉人除了案涉房屋外并无其他可居住的房屋。当时对案涉房屋投入巨额装修费用，而被上诉人又迟迟不给付赔偿金，致使上诉人无家可归。
中国人民解放军辽宁省军区大连第十三离职干部休养所辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。
中国人民解放军辽宁省军区大连第十三离职干部休养所向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠房屋租金791,666元（2016年10月1日起至2018年4月30日，以年租金50万元为标准，按日计算）；2.被告支付逾期支付房租产生的违约金1,048,624元（以2016年租金50万元为基数，自2016年10月1日起至2017年9月30日止，每日千分之三计，为864,000元，自2017年10月1日至2018年4月30日租金29,166元为基数，自2017年10月1日至2018年4月30日止，每日千分之三计，为184,624元）。
一审法院认定事实：2015年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了（2015）0500010号《军队房地产租赁合同》，合同约定甲方将位于X号、建筑面积1090平方米房屋出租给乙方使用，租赁用途：海韵客舍，租赁期限自2015年4月1日起至2019年3月31日止。年租金500,000元，乙方于每年度的前十日内交付甲方。合同第十一条约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，双方在实际履行中租赁期限更改为2015年10月1日至2019年9月30日。原告将房屋交付给被告，被告进行装修并使用。被告向原告交纳租金至2016年9月30日。
2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队及武警部队须全面停止一切有偿服务要求。原告于2017年11月3日向被告发出通知，要求被告在接到通知后三个月内关停承租项目，并清除私人设备和物品。逾期原告将进行法律诉讼。被告至一审法院开庭时仍未将案涉房屋腾退给原告。
一审法院于2018年2月13日受理了原告中国人民解放军沈阳军区司令部大连第一离职干部休养所（即本案原告）与被告栾福江房屋租赁合同纠纷一案，原告提出请求要求解除原、被告签订的（2015）0500010号《军队房地产租赁合同》，被告返还位于X号房屋。被告提出反诉要求原告支付装修造价费用2,119,416元及可移动设备的补偿费用210,412元，鉴定费59,000元由原告承担。一审法院于2018年6月4日作出（2018）辽0204民初1074号民事判决书，判决：一、解除原告中国人民解放军沈阳军区司令部大连第一离职干部休养所与被告栾福江签订的编号为（2015）0500010号《军队房地产租赁合同》；二、被告栾福江于判决生效之日起十日内将大连市X号建筑面积1090平方米的房屋腾退给原告中国人民解放军沈阳军区司令部大连第一离职干部休养所；三、反诉被告中国人民解放军沈阳军区司令部大连第一离职干部休养所于判决生效之日起十日内赔偿反诉原告栾福江装修损失883,090元；四、反诉被告中国人民解放军沈阳军区司令部大连第一离职干部休养所于判决生效之日起十日内支付反诉原告栾福江鉴定费用23,000元；五、驳回反诉原告栾福江其他诉讼请求。双方均未提出上诉，判决已生效。
一审法院认为，原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告将案涉房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金。至本案一审开庭之日，被告仍未将案涉房屋返还原告，故被告占用案涉房屋期间应当按照合同约定的租金标准向原告支付租金。被告向原告交纳租金至2016年9月30日，按照年租金50万元标准计算，2016年10月1日至2018年4月30日期间的租金为790,410.95元，该部分租金被告应当支付给原告。关于原告要求被告支付逾期支付房租产生的违约金1,048,624元的诉讼请求，一审法院认为，中央军委于2016年2月下发《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》后，被告有理由相信案涉租赁合同可能无法继续履行，可能随时解除，故被告未按照合同约定的时间向原告支付租金，不构成违约，不应当承担合同约定违约金，原告的此项诉讼请求，不予支持。
关于被告提出其于2016年2月开始已经无法在案涉房屋正常经营，不应当再支付租金的抗辩意见，一审法院认为，原告于2017年11月3日向被告发出通知，要求被告在接到通知后三个月内关停承租项目，被告未提供证据证明原告于2017年11月前曾要求原告关停承租项目，亦未提供证据证明原告的相关行为致使被告无法正常使用案涉房屋。根据一审法院于2018年6月4日作出（2018）辽0204民初1074号民事判决书的内容，一审法院判决被告将案涉房屋腾退给原告，至一审法院开庭之日，原告仍未将案涉房屋腾退给被告，故被告占用案涉房屋期间应当向原告支付租金。被告的抗辩意见，不予采纳。
综上所述，一审法院判决：一、被告栾福江于判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军辽宁省军区大连第十三离职干部休养所房屋租金790,410.95元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费21,363元（原告已预交），由原告负担12,188元、由被告负担9175元，给付时间同上。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，结合双方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为上诉人应否给付被上诉人案涉房屋自2016年10月1日至2018年4月30日的房屋租金共计790,410.95元。
双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》约定年租金为50万元，租金按年结算。双方均认可在实际履行过程中将租赁期限更改为2015年10月1日至2019年9月30日，上诉人已交纳至2016年9月30日的租金。按照《军队房地产租赁合同》的约定，上诉人本应于每年度的前十日内交付下一年度的房屋租金，但直至一审起诉时（2018年6月20日），上诉人虽占用案涉房屋，亦一直未交纳合同履行期内的房屋租金。故上诉人应按照合同约定的年租金50万元的标准，支付拖欠的自2016年10月1日至2018年4月30日期间的房屋租金共计790,410.95元。
关于上诉人主张2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》后，被上诉人就告知上诉人等待通知，上诉人无法正常经营一节，被上诉人对此不予认可，上诉人对此亦未提交证据加以证实。至于被上诉人于2017年11月3日向上诉人发出通知，要求上诉人在接到通知后三个月内关停承租项目，并清除私人设备和物品一节，被上诉人虽认可其曾发出通知，但认为上诉人并未按照通知的规定关停项目、清退物品。根据一审法院（2018）辽0204民初10744号民事判决的内容可知，该判决判令上诉人将案涉房屋腾退给被上诉人，故至生效判决下发之日，即2018年6月4日，案涉房屋仍由上诉人占有。且上诉人自认其于2018年9月初将案涉房屋腾退给被上诉人。故一审法院判令上诉人支付房屋占用期间的租金，并无不当。
至于上诉人主张因被上诉人未向其主张过租金，故视为被上诉人放弃追缴租金的权利一节，被上诉人对此不予认可，且上诉人未提交证据证明被上诉人明确表示放弃追索租金，被上诉人提起本案诉讼的行为即表明其并未放弃要求上诉人给付租金的权利。
至于上诉人以被上诉人不履行法院判决的给付赔偿金的义务等作为不给付租金的理由一节，一审法院于2018年6月4日才作出（2018）辽0204民初1074号民事判决，判决被上诉人赔偿上诉人装修损失等，但本案被上诉人主张计算租金的截止时间为2018年4月30日，即在另案判决生效前，案涉租金即已实际发生，按照合同约定理应给付，故该项上诉理由亦不能成立，不应得到支持。
综上所述，栾福江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9175元（上诉人已预交），由上诉人栾福江负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘振喜
审判员 陈 伟
审判员 祝 贺
二〇一八年九月二十六日
书记员 杜玉洁