苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初7360号
原告（反诉被告）：苏州冠邦精密模具有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇繁丰路601号1、2、3幢。
法定代表人：姚红英，执行董事。
委托诉讼代理人：孙雁，江苏蓝之天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏州冠原峰精密机械有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇繁丰路601号1幢。
法定代表人：徐文，总经理。
委托诉讼代理人：周磐，该公司员工。
委托诉讼代理人：仲崇生，江苏越湖律师事务所律师。
原告苏州冠邦精密模具有限公司（下称冠邦公司）诉被告苏州冠原峰精密机械有限公司（下称冠原峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告在法庭辩论结束前提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。冠邦公司委托诉讼代理人孙雁、冠原峰公司委托诉讼代理人仲崇生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冠邦公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告于2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月9日解除；2、被告将租赁房屋交还其；3、被告支付其房屋租金125045元（计算至2017年10月8日），并自合同解除日起按每月90320元支付其房屋使用费至房屋实际交还之日；4、被告支付其代为垫付的电费207217.41元、垫付的安保费7466元；5、被告支付因逾期支付租金及上述代垫费用的违约金8384元（按每逾期一天万分之五计算）；6、被告赔偿其一个月免租期租金损失90320元及解除合同违约金541920元（按六个月租金计算）；7、被告将公司注册地址予以变更登记，不得再将租赁房屋所在地作为公司的住所登记地；8、被告承担本案诉讼费。事实和理由：其与被告就涉案的位于苏州市吴中区胥口镇繁丰路601号1幢1-2层厂房存在几年的租赁关系，最近一期合同为2017年1月15日签订，双方约定该房屋租赁期限自2017年1月15日起至2020年9月14日止，租金为每月90320元，被告每三个月应支付一次租金，先付租金后用房，若被告延迟交纳任何一期租金及合同规定的其他费用，每延迟一天，必须按每天万分之五的比例承担延迟交纳租金及其他费用的逾期付款违约金，且在其要求履行后被告仍不整改的，其有权随时解除合同。按照约定，被告应于2017年7月15日前支付2017年7月至9月期间的租金270960元，但被告仅支付了170000元，并以自己的行为表明不会继续支付租金。另外，截至2017年9月25日，其已垫付电费207217.41元，被告仅支付了70000元，经其多次催讨未果。
审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认其与被告于2017年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月9日解除；2、被告支付其房屋租金100960元（计算至2017年10月14日），并支付自2017年10月15日起按每月90320元计算至2018年4月8日房屋使用费526867元（先扣除保证金181312元）；3、被告支付其代为垫付的电费318390.89元（2017年6月至2018年2月）及垫付的安保费1866元；4、被告支付因逾期支付租金的违约金4391.76元（以结欠的2017年第三季度租金100960元为基数，自2017年7月16日按每逾期一天万分之五计算至起诉之日即2017年10月10日止）；5、被告赔偿其1个月免租期租金损失90320元及解除合同违约金541920元（按六个月租金计算）；6、被告承担本案诉讼费。
被告冠原峰公司辩称，其对双方租赁合同于2017年10月9日解除无异议，但是原告单方解除合同，其并未违约，其无需支付租金及违约金；虽然其因资金周转问题存在未足额支付租金的情况，但是可用其交纳的保证金冲抵租金。原告单方切断水电，并强行将公司厂房进出通道上锁，不许其员工进出，导致其无法正常经营，处于停产状态，而其机器设备全属租赁，每月租金高达1000000元，加上停业期间支付的工人工资，其损失巨大；根据合同约定，原告严重干涉其正常经营行为，应当赔偿其损失，故其提起反诉，要求反诉被告冠邦公司赔偿其机器设备租金损失2000000元，并承担反诉费用。
针对反诉，反诉被告冠邦公司辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2017年1月15日，冠邦公司（甲方）与冠原峰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租坐落于苏州吴中区的冠邦精密模具有限公司1栋1-2层厂房，建筑面积约为5645平方米（以房产证标识的测绘面积为准，其中减少配电房使用面积21平方米）；房产配电设施由甲方免费提供，须达到乙方的生产经营用电量需求，用电量配置为530KW；房产租赁期限自2017年1月15日起至2020年9月14日止；签订本合同之日起7天内，乙方须向甲方支付两个月租金作为保证金，保证金在合同终止后返还给乙方，如甲方无法按时交房，每延期一日需支付乙方年租金的万分之五；甲方给予乙方2个月免租装修期（2015年9月15日至2015年10月14日，2020年8月15日至2020年9月14日）；租金：前三年房租单价为人民币16元/月*平方米（实际面积以房产测绘面积为准），合计约90320元/月，每年租金约为1083840元，第四年房租单价为人民币17元/月*平方米（实际面积以房产测绘面积为准），合计约95965元/月，年租金总额约为1151580元，第五年房租单价为人民币18元/月*平方米（实际面积以房产测绘面积为准），合计约101610元/月，年租金总额约为1219320元，另外，每年安保费用、绿化费用、卫生人员费用按实际产生费用的三分之二收取，垃圾清运费、水、电、通讯等费用由乙方承担，乙方每三个月支付一次租金，先付租金后用房，若乙方延迟交纳任何一期租金和本合同规定的其他费用，每延迟一天，其必须按每天万分之五的比例承担延迟交纳的租金和其他费用的逾期付款违约金；若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形，甲方以书面形式发出要求乙方履行合约的通知后，一个月内仍不整改的，甲方有权随时解除合同；乙方有义务依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交付有关费用的责任，若乙方拖欠有关费用，则其应按中国人民银行对于逾期贷款罚息的规定，向甲方偿付逾期付款违约金，若乙方拖欠租金达10天以上（包括10天），则甲方有权解除合同，收回房产；在租赁期内，如乙方确因特殊情况需要提前解除合同的，必须提前6个月书面通知甲方，并取得甲方的书面同意，押金不退，而且还应付给甲方相应的违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算，并退还两个月的免租期；甲方以各种形式干扰乙方正常经营活动的，乙方有权单方面终止租赁合同，并要求甲方赔偿损失；本合同终止时，乙方应将属于乙方所有的一切物品全部搬出，恢复房产原状，并经甲方确认后将房产归还甲方；本合同一经双方签订，即行生效，对甲、乙双方都具有法律约束，任何一方当事人不得任意变更和解除本合同，否则，违约方应向对方支付本合同剩余租期内应交租金总额30%的款项作为违约金，若违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应赔偿对方经济损失。双方一致确认，冠原峰公司实际自2015年9月15日起租用涉案厂房。冠原峰公司向冠邦公司支付了保证金181312元，冠原峰公司未按期足额支付2017年7月15日至10月14日（第三季度）的租金270960元，仅于2017年8月14日、8月31日分别支付了100000元、70000元，共计170000元，此后未再支付租金。对于上述冠原峰公司支付的70000元，冠邦公司当时出具的收据载明收款事由为电费，庭审中其确认为租金。
2017年9月4日，冠邦公司委托律师向冠原峰公司发送律师函一份，函告冠原峰公司，根据合同约定冠原峰应于7月15日前支付2017年第三季度涉案房屋的租金，但经多次催促，冠原峰公司仍未足额支付，尚欠租金170960元，且未归还冠邦公司垫付的电费40223.59元，要求冠原峰公司在收到律师函时支付拖欠的租金、垫付及逾期违约金，如不履行付款义务，则双方签订的《房屋租赁合同》自冠原峰公司收到律师函的第三十一日起予以解除。冠原峰公司于2017年9月5日收到上述律师函。2018年4月8日，冠原峰公司向冠邦公司返还了租赁房屋。
另查明，位于苏州市吴中区胥口镇繁丰路601号1幢、2幢、3幢非居住用房均登记于冠邦公司名下，其中1幢登记有4层，建筑面积为8446.94平方米，第2层实为第1层内386.752平方米的错层，冠原峰公司实际承租了1幢的第1-3层，第4层由案外人苏州锦事达精密机械设备有限公司承租（下称锦事达公司）；2幢登记有4层，建筑面积为8446.94平方米，第2层实为第1层内386.752平方米的错层，4层全由锦事达公司承租，3幢为门卫室，建筑面积为36.75平方米。
上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、银行电子回单、收据存根、律师函、不动产登记信息查询结果证明、房产证复印件、房产分丘图及本院开庭笔录等在卷佐证。
关于电费。冠邦公司称，合同约定被告用电量配置为530KW，但其厂区实际上共有两台变压器，一台为1000KW，一台为250KW，冠原峰公司使用1000KW变压器中的400KW及另一台250**变压器，锦事达公司使用1000KW变压器中的600KW，因供电公司每月按30元/KW收取变压器的基本电费，故双方约定冠原峰公司每月还需支付额外120KW的基本电费3600元；2017年12月起冠原峰公司没有人员进入厂区，故其向供电公司申请关闭了250KW的变电器，此后冠原峰公司仅需支付变压器基本电费；其向供电公司交纳的涉案繁丰路601号厂区的总电费就是冠原峰公司与锦事达公司使用的电费（不含额外3600元）之和，其中3幢门卫室的照明电费由冠原峰公司与锦事达公司分摊，锦事达公司承租的厂房安装了单独电表，冠原峰公司承租的厂房没有安装单独电表。为证明其主张，冠邦公司举证如下：
1、国网江苏省电力公司苏州供电公司向冠邦公司开具的2017年3月至5月电费增值税专用发票及核查联三份，反映该期间的电费金额分别为125181.94元、133855.35元、120302.01元，核查联上加盖了江苏省电力公司苏州供电公司收讫章，并且载明的基本电费一项反映受电容量1250，单价30；冠邦公司向锦事达公司开具的2017年3月至5月电费增值税专用发票及冠邦公司制作的锦事达公司相应电抄表单三份，反映该期间的电费金额分别为79825.74元、84936.52元、78249.6元，锦事达公司电抄表单载明的每月门卫照明费用为该项费用总价的一半，每月400元左右；冠邦公司向冠原峰公司开具的2017年3月至5月电费增值税专用发票三份，反映该期间的电费金额分别为48956.2元、52518.83元、45652.41元。上述证据证明已付电费的结算方式，每月总电费扣除锦事达公司的每月电费再加上3600元即为冠原峰公司的每月电费。
2、国网江苏省电力公司苏州供电公司向冠邦公司开具的2017年6月至2018年2月电费增值税专用发票及核查联九份，反映该期间的电费金额分别为136399.5元、139132.81元、144023.91元、127880.1元、117607.1元、115127.49元、102307.04元、109057.38元、73975.73元，核查联上加盖了江苏省电力公司苏州供电公司收讫章，并且载明的基本电费一项反映受电容量1250，单价30；冠邦公司向锦事达公司开具的2017年6月至2018年2月电费增值税专用发票及冠邦公司制作的锦事达公司相应电抄表单九份，反映该期间的电费金额分别为87127.52元、85381.2元、103405.69元、78704.5元、76966.01元、86832.86元、91323.28元、97057.38元、61975.73元，锦事达公司电抄表单载明的2017年6月至12月每月门卫照明费用为该项费用总价的一半，每月300元至500元左右不等；冠邦公司向冠原峰公司开具的2017年6月至9月电费增值税专用发票四份，反映该期间的电费金额分别为52871.98元、57351.61元、44218.22元、52775.6元。针对上述证据，冠邦公司称，2017年6月至12月每月总电费扣除锦事达公司的每月电费再加上3600元即为冠原峰公司的每月电费，2018年1月、2月冠原峰公司每月仅产生基本电费12000元，2017年10月至2018年2月的电费发票其尚未向冠原峰公司开具；审理中，冠邦公司表示，其不再要求冠原峰公司支付每月额外的3600元基本电费，仅主张每月开票的总电费金额与锦事达公司开票的电费金额的差额部分，共计296736.89元。
经质证，冠原峰公司对上述发票及核查联的真实性均无异议，但认为电抄表单系冠邦公司单方制作，其不认可；其承租厂房并未设置专门的用电计量表，冠邦公司的证据不能反映哪些电费系由其产生的，其虽按发票金额支付了2017年3月至5月的电费，但不能证明其每月需要额外支付3600元的基本电费及其与锦事达公司分摊第3幢门卫室的电费，即使其额外支付了3600元，冠邦公司也应当退还；其于2017年11月初停产，此后不会产生电费。
关于安保费。冠邦公司称，根据合同约定，冠原峰公司应承担三分之二的安保费，现其主张冠原峰公司2018年2月应承担的安保费1866元，为此冠邦公司举证了2016年4月14日其与案外人马福元签订的《离退休人员返聘协议》及银行电子回单一份，《离退休人员返聘协议》反映，冠邦公司返聘马福元至其处从事安保工作，每月报酬2800元，期限自2016年4月15日至2020年9月14日；银行电子回单反映冠邦公司于2018年2月26日向马福元支付了2800元。经质证，冠原峰公司对上述证据的真实性无异议，但认为2017年11月以后其未实际使用厂房，不应再支付安保费。
关于冠邦公司主张的逾期付款违约金4391.76元。冠邦公司称，根据合同约定，冠原峰公司每三个月支付一次租金，先付租金后用房，否则每延迟一天，必须按每天万分之五的比例承担逾期付款违约金，因冠原峰公司未按约于2017年7月15日支付第三季度租金，故应支付以2017年第三季度结欠租金100960元为基数自2017年7月16日起按每日万分之五计算至起诉之日即2017年10月10日止的逾期付款违约金4391.76元。冠原峰公司认为，逾期付款违约金过高，应按同期银行贷款利率计算。
关于冠邦公司主张的1个月免租期租金损失90320元及解除合同违约金541920元。冠邦公司称，合同约定，1、在租赁期内，如冠原峰公司确因特殊情况需要提前解除合同的，必须提前6个月书面通知冠邦公司，并取得冠邦公司的书面同意，押金不退，而且还应付给冠邦公司相应的违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算，并退还两个月的免租期；2、任何一方当事人不得任意变更和解除本合同，否则，违约方应向对方支付本合同剩余租期内应交租金总额30%的款项作为违约金。因冠原峰公司未按期支付租金，故其有权主张合同解除后35个月剩余租期的租金及2个月的免租期租金，现其仅主张6个月的租金为541920及1个月的免租期租金90320元。冠原峰公司称，免租期是装修期的约定，其已实际使用，并不存在退还；冠邦公司所述的上述约定，适用前提是其提前解除合同，但其并未提前解除合同，故不适用上述约定。
关于冠原峰公司主张的机器设备租金损失2000000元。冠原峰公司称，2017年11月初，冠邦公司断水断电，于2017年11月8日阻止其人员进厂，导致其不能正常生产经营，租赁的机器设备闲置；其停产前，实际使用的机器设备只剩52台，每月租金520000元，2017年11月8日至2018年4月8日期间租金共计2600000元，现其仅主张租金损失2000000元。为证明其主张，冠原峰公司举证如下：
1、2016年1月31日冠原峰公司（承租方）与上海劢尔实业有限公司（出租方）签订的《产品租赁销售合同》一份，约定出租方向承租方提供规格型号为TC500R的高速钻攻中心（标配）50台、规格型号为TC500R的高速钻攻中心（加装第四轴）50台，每月5日支付标准产品租金每台90**元，加装第四轴产品11000元，100台总计月租金1000000元，本合同约定租赁期限24个月，最短租期不得少于12个月。冠原峰公司称，由于维修保养，运走了上述部分数控机床，停产前实际使用的只剩52台。
2、照片一组，证明除了法院查封的机器设备，其他的机器设备已于2018年4月8日搬走，搬离时厂区还处于断水断电状态。
3、录音及文字稿一份，证明2018年3月12日冠原峰公司的厂长何国锋进入厂区取东西被拒，报警后何国锋与警察的交流过程。
4、2018年4月11日苏州市公安局吴中分局胥口派出所出具的接警证明一份，载明：2017年12月29日09时许，我所接邓先英报警称：自己想要进胥口繁丰路601号冠原峰精密机械公司内搬东西，与刘松起纠纷。特此证明。
经质证，冠邦公司称，对证据1的真实性无法确认，与本案无关；证据2系厂房内照片，但是不能反映其存在停电停水等情况；对于证据3，2018年3月12日，有一名不明身份的人员要进入厂区拿私人物品，与门卫发生了口角以致报警，该证据只能证明上述人员的个人行为，并非上班履行职务行为，与本案无关；对证据4的真实性无异议，但仅能反映报警情况，不能证明冠原峰公司的证明目的。
本院认为，冠邦公司与冠原峰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约履行各自义务。关于本诉部分。合同约定，冠原峰公司每三个月支付一次租金，先付租金后用房，若不按时支付租金，冠邦公司以书面形式通知后一个月内仍不整改的，冠邦公司有权随时解除合同。因冠原峰未按期足额支付2017年第三季度（2017年7月15日至2017年10月14日）的租金，尚欠租金100960元，经冠邦公司发函后仍未支付，故冠邦公司依法有权解除合同。双方对合同于2017年10月9日解除均无异议，本院予以确认。冠原峰公司辩称保证金可以冲抵租金，其并未违约，但合同约定保证金在合同终止后返还，并不能免除冠原峰公司按期支付租金的义务，本院对其辩称意见不予采纳。合同解除后，冠原峰公司应当及时返还租赁厂房，冠邦公司有权要求冠原峰公司赔偿损失。冠原峰公司直至2018年4月8日才向冠邦公司返还房屋，冠邦公司依法有权要求冠原峰公司支付逾期返还房屋占有使用费，现冠邦公司要求冠原峰公司支付拖欠租金及使用费共计627827元（100960+90320×5+90320/30×25），合法有据，应予支持。扣除冠邦公司应返还的保证金181312元，冠原峰公司还应支付租金及使用费446515元。冠原峰公司未按期支付租金，冠邦公司依约要求其支付以结欠租金100960元为基数自2017年7月16日按每日万分之五计算至2017年10月10日止逾期付款违约金4391.76元，合法有据，亦予支持。合同约定电费由冠原峰公司承担，冠邦公司举证的已付电费证据，可以反映冠原峰公司已付的每月电费为每月总电费扣除锦事达公司的每月电费再加上3600元，冠邦公司亦未曾提出过异议，故本院对冠邦公司关于电费结算的陈述予以采信。现冠邦公司已支付2017年6月至2018年2月涉案整个厂区的电费，冠原峰公司直至2018年4月8日返还厂房，冠邦公司又称2017年12月后冠原峰公司无人进厂，其仅收取变压器基本电费，结合整个厂区的租赁情况，对冠邦公司仅要求冠原峰公司按整个厂区的总电费与另一承租方锦事达公司的电费差额主张上述期间的电费296736.89元，本院予以支持。冠邦公司依约要求冠原峰公司支付2018年2月的安保费1866元，合法有据，亦予支持。关于冠邦公司主张的1个月免租期租金损失90320元及解除合同违约金541920元，因合同约定，如冠原峰公司确因特殊情况需要提前解除合同的，应付给冠邦公司以剩余租期内应交租金总额的30%计算的违约金，并退还两个月的免租期，以及任何一方当事人任意变更和解除合同的，应向对方支付合同剩余租期内应交租金总额30%的违约金；上述约定并非针对冠原峰公司未按期支付租金的违约行为，本案系冠邦公司依法解除租赁合同，故冠邦公司的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。
关于反诉部分。冠原峰公司称，冠邦公司于2017年11月初断水断电，并于2017年11月8日阻止其人员进厂，导致其租赁的机器设备闲置产生租金损失，冠邦公司对此不予认可，冠原峰公司提供的证据亦不能明确证明冠邦公司存在上述行为，故本院对其所述不予采信。且冠邦公司在2017年11月前已催交租金并依约行使合同解除权，冠原峰公司理应及时支付租金或处理租赁设备返还租赁厂房。此外，冠原峰公司亦未能举证证明具体的闲置租赁设备数量、规格及租金支付等情况。因此，冠原峰公司要求冠邦公司赔偿机器设备租金损失2000000元，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州冠邦精密模具有限公司与被告苏州冠原峰精密机械有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年10月9日解除。
二、被告苏州冠原峰精密机械有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州冠邦精密模具有限公司支付租金及使用费人民币446515元、逾期付款违约金人民币4391.76元。
三、被告苏州冠原峰精密机械有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州冠邦精密模具有限公司支付电费人民币296736.89元、安保费人民币1866元。
四、驳回原告苏州冠邦精密模具有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告苏州冠原峰精密机械有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费39044元、财产保全费4020元、公告费300元，反诉案件受理费11400元，合计人民币54764元，由苏州冠原峰精密机械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 谢 丰
代理审判员 钱建平
人民陪审员 平建英
二〇一八年七月十八日
书 记 员 陆晓文