广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第245号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市前山工业集团有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：张海文，董事长。
委托代理人：邓锴，广东莞益律师事务所律师。
委托代理人：徐昕，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市华富和合投资发展有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：吴峭峰，执行董事。
委托代理人：李任开，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。
上诉人珠海市前山工业集团有限公司（以下简称前工公司）与被上诉人珠海市华富和合投资发展有限公司（以下简称华富公司）房屋买卖合同纠纷一案，前工公司不服��海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：珠海市香洲前山梅花路22号房产现登记在前工公司名下，权证号码2003882。原房产证上注明已房改的部分除外，在市房地产登记中心2015年1月23日的查询结果显示该房产登记中关于该房产情况注明“已房改部分和珠房地字059604A中的679.96平方米除外”、“扣除C-
K轴线1-6层建筑面积1191.5平方米”的内容。2015年1月22日，（2005）珠中法执字第385号之十九执行裁定书解除了该案对上述房产的查封，目前该房在本案中被查封。
2007年11月21日，中国农业银行珠海市前山支行（以下简称农行前山支行）、华富公司、前工公司签订《协议书》，约定：一、根据（2004）珠法民二初字第76号民事判决书，农行前山支行对前工公司享有的债权并申请执行（2005）珠中法执字第385号，农行前山支行将该案中债权共15460614.65元（其中本金1140万元，利息4060614.65元）转让给华富公司，华富公司同意受让该债权，并于2007年11月26日前一次性向农行前山支行支付转让款15460614.65元。二、华富公司支付全部款项后享有债权人的权利，并行使债权人的主从权利。农行前山支行在收到转让款后应向市中院提交变更申请执行人的申请，变更为华富公司。农行前山支行申请查封前工公司的房产的权利由华富公司享有，并申请法院将查封申请人变更为华富公司。四、对转让的债权及申请法院查封的房产，华富公司已作充分了解，清楚知道转让债权及已查封和解除查封的房产的具体情况，转让生效后，自行承担一切风险、责任、损失和其他费用，不得以查封的房产存在瑕疵，部分房产已解除查封或价值不足等理由要求���回转让款。五、债权转让生效后，对转让债权的利息，华富公司可继续按法定标准向前工公司主张，华富公司需严格按照法律法规允许的方式向主从债务人主张和行使权利，“若出现违法行权等情形”，由华富公司自行承担由此产生的法律责任。六、前工公司同意上述债权转让，对金额予以确认，生效后，前工公司向华富公司履行债务人的义务。八、协议自签字盖章之日成立，自华富公司将第一条款项到达农行前山支行账户之日生效。
2007年11月23日，前工公司与华富公司签订《房地产转让协议书》，约定前工公司在协议的条件下将其合法拥有位于珠海市前山镇梅花路22号房产（房地证字第××号）转让给华富公司。内容为：一、房产现状，前工公司前工大厦综合楼用地面积4035.25平方米，建筑面积6336.71平方米，在该地范围内包括四部分的产权，第一部分是A-
J轴线的1-7层建筑面积5145.21平方米，第二部分是C-
K轴线1-6层建筑面积1191.5平方米，第三部分是停车库约200平方米，第四部分是二层历史旧房约200平方米。前工公司对农行、农信社存在债务，房产已被珠海市中级人民法院查封。二、协议转让的是上述第一、三部分产权及土地权益，第二部分不在转让之列。第四部分的二层历史旧房，如前工公司努力争取市房地产登记中心申领房地产权证成功，则以4000元／平方米的价格一并转让给华富公司，如认定其为临时建筑或违章建筑，则无偿一并转让给华富公司。三、转让价格及付款方式，转让总价款为2000万元【包括前工公司将土地由划拨性质转为出让性质需补缴的土地出让金和土地性质（土地用途和建筑物功能不变）变更过程中所须支付的各项税费等】，采用分期付款方式，具体为签订协议之日起五个工作日内，华富公司支付200万元定金，前工公司同意并协助由华富公司以15460614.65元的价格受让农行前山支行对前工公司享有的债权，当华富公司合法享有前工公司的债权后，再以同等价值的债权抵销本次交易中应付给前工公司的房地产转让款15460614.65元，余下2539385.35元待房产更名过户至华富公司名下当日由华富公司直接支付给前工公司。四、1、前工公司在协议签订后三个工作日内，将有关土地由划拨性质变更为国有出让性质的申请文件提交相关部门申请变更的审批（因共有人意见延误及国资局的公函时间延误除外）。2、前工公司协助华富公司与农行协商，由华富公司与农行签订《协议书》，华富公司受让农行对前工公司的债权，华富公司再以该债权抵销应付转让款15640614.65元。3、双方与珠海农信社商妥，华富公司申请解除对前工公司1700万元商铺的查封，农信社解除对梅花路22号的查封。4、双方须在目标房产解除查封当日，前工公司提供齐备的资料的情况下将房产变更的申请材料提交房产中心办理过户手续。5、协议签订两个月内完成过户手续。五、前工公司在2007年11月30日前将房产交付华富公司使用，从12月起，租金由华富公司收取，交付之日债权产生的利息免计。前工公司半年内搬出前工大厦的办公房产。逾期交付和搬离，每逾期一日，须按支付转让款总额的1%支付违约金。六、承诺和保证，前工公司保证房产权属完成，文件合法，得到权力机关的授权、批准，且以改制文件、田德花园店铺分层资料、前工大厦1191㎡建筑面积说明资料为附件。双方向对方保证协议签订不违反其作为当事人的其他合同、协议和法律文本；本协议生效后，任何一方不得以本协议的签署未获得必要的权利和违反作为当事人的其他合同、协议和法律文本为由，主张协��无效或对抗本协议项下义务的履行。同时，保证充分赔偿守约方因己方违反任何保证所遭受、招致或支付的任何开支、索赔、诉讼程序费用和损失。七、特别义务，华富公司在受让前山农行的债权后，向法院申请以申请执行人的身份查封（2005）珠中法执字第385号之四裁定书项下查封的所有财产，对此前工公司没有异议并予以配合协助。八、房产转让涉及一切税费按照政府规定由各方自行承担缴纳。九、违约责任，前工公司反悔或者单方解除合同，应向华富公司退回已付的转让款15460614.65元，并双倍返还定金，支付总款20%的违约金。如因前工公司申报资料不全、有瑕疵或不具备审批条件而至政府审批不能，则视为违约，华富公司有权解除协议，要求退回转让款，并双倍返还定金支付20%的违约金。政府正常审批延误时间及与农信社协商不能的原因导致过户延误��交易不成功，则不追究前工公司的责任。华富公司反悔或解除合同，无权主张返还定金并支付总款20%的违约金，未按规定支付转让款，每延迟一日支付1‰的违约金，超过三十天，前工公司有权解除协议，已收款项不予退还。十、协议变更与解除条件：不可抗力；双方协商同意变更或解除；违反第六条约定，相对方有权解除；房产土地性质变更未能获得批准，房产未能获得解除查封及未能办理房地产转让变更登记时华富公司享有解除合同的权利。十一、合同自签署之日2007年11月23日生效。合同还约定了法律适用、解决方式等内容。
2007年11月26日，双方签订《房地产转让补充协议书》，约定：将11月23日的《房地产转让协议书》第三条第二款内容撤销变更为“前工公司同意并协助华富公司以15460614.65元的价格受让农行前山支行对前工公司的债权，当华富公司合法享有对前工公司的债权后，前工公司即办理目标房产的更名过户手续，待目标房产过户至华富公司名下当日，华富公司再以同等价值的债权抵销本次交易中华富公司应付给前工公司的房地产转让款15460614.65元，余下的2539385.35元华富公司同日直接支付给前工公司。”
2007年11月26日，华富公司向前工公司转账支付了定金200万元。同日，华富公司向农行前山支行转账支付15460614.65元。2007年11月27日，前工公司向华富公司移交涉案房产前工大厦，并移交了房产的相关文件31份。案涉房产由华富公司实际使用至今。
2007年11月29日，珠海市中级人民法院根据农行前山支行和华富公司的申请，将有关执行案件的申请执行人由农行前山支行变更为华富公司。
2011年1月30日，珠海市香洲区政府国有资产管理办公室作出《关于前山工业集团有限公司办理房地产过户的批复》（珠香国资办（2011）4号文），同意前山街道办协助办理本案争议房产在内的房产过户手续，过户时要及时把区财政局原前山财政所位于前山梅花路22号约682平方米的房产直接过户到区财政局名下，确保国有资产不流失。
2012年12月14日，珠海市国土资源局作出《关于前工大厦改制房地产权变更登记问题的复函》（珠国土函（2012）829号文），主要内容为，前工公司《关于要求办理前工大厦改制房产过户补地价的请示》收悉，经研究，珠海市前山梅花路22号前工大厦中的5258.33平方米建筑面积列入原珠海经济特区前山工业集团公司的企业改制范围，根据香洲区国资办的批复，经市政府批准，同意上述房产列入企业改制范围内的房地产权办至前工公司名下，补办土地使用权出让手续，土地来源由划拨变为出让，按现行地价管理规定补交地价，土地���用期限重新计算，相关房产登记手续向房地产权登记部门按规定办理。如涉及产权限制的情况，依法处理后，再办理登记手续。
2013年1月5日，前工公司向华富公司出具《借条》，说明，借到前工大厦房产交付时一并移交的产权证原件一本，用于办理过户补交地价之用，补缴地价和产权变更登记后，将根据2007年11月23日签订的《房地产转让协议书》的约定，履行过户义务。
2014年1月26日，前工公司在（2005）珠中法执字第385号案件中提出执行异议，认为该案中查封房产价值超过借款本息，要求解除梅花路22号外的房产查封。珠海市中级人民法院驳回前工公司的异议请求。2015年1月22日，华富公司在该案中申请解除对22号房产的查封，珠海市中级人民法院以（2005）珠中法执字第385号之十九执行裁定书裁定解除查封。
前工公司根据相关文件自行���算签订协议时需补缴土地出让金2419176.38元，现应补缴土地出让金为12393303元，但没有国土部门出具的通知或证明。
前工公司至今未能补缴地价、将案涉房产过户给华富公司，华富公司提起本案诉讼。
华富公司的诉讼请求为：1、判令前工公司将座落在珠海市前山镇梅花路22号（珠房地字号059604A、粤房地证字第××号）房地产权的房地产在扣除C-
K轴线1-6层建筑面积为1191.5平方米房地产后的其他房地产权以及停车库约200平方米、二层历史旧房200平方米的房地产权变理登记到华富公司名下；2、判令前工公司承担将土地由划拨性质转为出让性质需补缴的土地出让金和土地性质变更过程中须支付的各项税费，并承担房地产转让给华富公司涉及到的应由前工公司支付的一切税费；3、承担本案诉讼费用。
前工公司的反诉请求为：1、判令解除前工公司与华富公司于2007年11月23日签署的《房地产转让协议书》；2、判令华富公司恢复前工公司根据《房地产转让协议书》所移交的全部物业的原状，并向前工公司返还“前工大厦移交清单”列明的全部文件；3、判令《房地产转让协议书》中约定的定金人民币200万元归前工公司所有，并判令华富公司向前工公司支付移交物业占用期间的使用费13056380.90元（自2007年12月1日起暂计至2014年12月31日止）；4、判令本案诉讼费用均由华富公司承担。
原审法院认为：前工公司、华富公司与农行前山支行就农行前山支行对前工公司的债权转让达成一致意见，签订《协议书》，协议内容合法有效，华富公司受让债权后，依约向农行支付了转让款15460614.65元，已变更为（2005）珠中法执字第385号案件的申请执行人，协议已经实际履行。
前工公司、华富公司签订的《房地产��让协议书》系双方真实意思表示，转让房产土地性质原为划拨，现已经政府部门批准变更为出让，协议未违反法律强制性规定，内容合法有效，双方应依约履行。
前工公司、华富公司争议的焦点是：一、房产转让协议书与债权转让协议书的关系；二、本案是否构成情势变更，协议是否符合解除的条件；三、违约的认定及违约责任的承担；四、车库和历史旧房的问题。原审法院分析认定如下：
一、《房产转让协议书》与《协议书》的关系。
前工公司抗辩认为房产转让协议构成债的更新，债权转让协议作为旧债应予消灭，前工公司未能积极履行消灭旧债的义务构成违约。原审法院认为，首先，债权转让协议于2007年11月26日华富公司支付债权转让款生效，房产转让协议于2007年11月23日签署之日生效，房产转让协议先于债权转让协议生效。其��，分析两份协议，《协议书》是前工公司、华富公司及农行前山支行三方达成的协议，《房产转让协议书》是前工公司、华富公司就梅花路22号房产转让达成的协议，两份协议约定了各自的权利义务，房产转让协议中约定以受让的债权抵销购房款，并未约定终止债权转让协议中其他内容，二者虽有联系，但并非替代关系。所以，前工公司提出的新债消灭旧债的主张，不应采纳。至于债权抵销房款后，原385号案件如何处理则是协议履行的法律后果问题，双方可依约定在该案件中主张权利，前工公司抗辩华富公司未能履行消灭旧债的义务，解除执行案件中的查封，依据不足，不予支持。
二、本案是否构成情势变更的解除条件。前工公司主张解除合同的另一理由是认为，土地出让金大幅增加，情势变更，继续履行显失公平。原审法院认为，首先，本案合同签订��双方即清楚需要补缴土地出让金，且对于出让金的承担约定清楚明确，土地出让金的数额需国土部门的核准，具体数额的变动应属于正常的商业风险，不属于情势变更规定的无法预见的情形。其次，前工公司没有举证证明国土部门关于土地出让金存在大幅增加的事实。协议约定签订后三日内申请变更审批，两个月内办理过户，前工公司没有提交证据证明自己依约积极履行了申请审批的义务。由此导致在2012年12月实际审批完成需补缴费用的增加，应属于前工公司应当承担的违约后果，不属于情势变更的情形。而且，在土地性质变更获批后，前工公司已经知悉土地出让金的计费标准的情况下，于2013年1月向华富公司借用房地产权证原件时，再次承诺继续履行原转让协议，也没有提出过因出让金的变化要求变更或解除合同。综上，前工公司现以情势变更为由反诉要求解除���同，没有事实和法律依据，不予支持。
三、违约的认定及违约责任的承担。协议签订后，华富公司依约支付了定金200万元，并受让前山农行的债权，前工公司已经实际交付转让的房产给华富公司使用。协议还约定，签订之日起三个工作日内申请土地性质变更的审批，两个月内将房产过户至华富公司名下，现前工公司没有提交证据证明依照约定时间申请土地性质变更，且在国土部门于2012年12月批准土地性质变更为出让至今仍未办理房产过户手续，违反了合同约定，构成违约。
协议签订后，华富公司办理了债权转让手续，变更为（2005）珠中法执字第385号案的申请执行人，受让了农行前山支行的债权，依约履行了相关义务。补充协议约定过户当日该债权抵销房产转让款，现前工公司并未能办理过户手续，主张华富公司未履行主要付款义务，没有合同依据。双方协议第七条第二款明确约定由华富公司作为申请执行人申请查封原案件中查封的所有财产，现前工公司认为华富公司继续申请执行，查封前工公司房产，构成根本性违约，不应采纳。双方对于执行案件中财产解封问题没有约定，即使按照前工公司陈述的该查封的约定是作为主债权实现的担保，在前工公司没有完成过户义务之前，要求华富公司解除查封也没有法律依据。
综上，前工公司构成违约，应承担违约责任，华富公司要求前工公司继续履行合同，将房产过户到华富公司名下，符合合同约定和法律规定，应予支持。合同约定转让款含土地性质变更中的土地出让金各项税费，房产转让的税费按照政府的相关规定由各方各自承担，所以，华富公司诉讼请求中要求前工公司承担土地由划拨转为出让性质的出让金和各项税费及房产转让应由前工公司��付的税费，符合合同约定，应予支持。前工公司认为华富公司构成违约，反诉要求解除合同，没收定金200万元，恢复物业原状、返还移交的文件以及支付占用期间的使用费，同样依据不足，不予支持。
四、关于车库和历史旧房的问题。双方协议中约定了车库和历史旧房一并转让，因车库和历史旧房并无权属登记，也没有相关报建和审批的手续，不具备过户登记的条件，华富公司要求前工公司将停车库及二层历史旧房过户给华富公司，不应支持。
不动产权属以登记为准，本案合同约定的车库、历史旧房、配电房等没有产权登记，前工公司抗辩属于全体业主共有，依据不充分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民��院不予支持。即使不能明确前工公司签订协议时的所有权，前工公司以无权处分的理由主张协议无效，也没有法律依据，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、前工公司自判决发生法律效力之日起十五日内将珠海市前山镇梅花路22号（扣除C-
K轴线1-6层建筑面积1191.5平方米的房产、已房改和珠房地字地059604A的679.96平方米除外）（权证号码20038**）过户到华富公司名下；二、上述房产土地性质变更须补缴的土地出让金和各项税费由前工公司负担；三、上述房产过户中的税费由前工公司、华富公司依法各自负担；四、驳回华富公司的其他诉讼请求；五、驳回前工公司的反诉诉讼请求。本诉受理费141800元、保全费5000元，反诉受理费减半收取103540.60元，均由前工公司负担。
上诉人前工公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判支持前工公司的全部反诉请求，即：解除前工公司与华富公司于2007年11月23日签署的《房地产转让协议书》；华富公司恢复前工公司根据《房地产转让协议书》所移交的全部物业的原状，并向前工公司返还“前工大厦移交清单”列明的全部31份文件；判令《房地产转让协议书》中约定的定金200万元归前工公司所有，并判令华富公司向前工公司支付移交物业占用期间的使用费13，056，238.90元（自2007年12月1日起，暂计���2014年12月31日止）等；3、驳回华富公司的全部诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用全部由华富公司承担。其事实和理由如下：
一、原审判决认定事实不清。1、原审判决认为房产转让协议先于债权转让协议生效，与事实不符，《房地产转让协议书》只能在债权转让协议之后生效。案涉债权转让《协议书》签署于2007年11月21日、且当日由各方签字盖章，《协议书》第八条约定“本协议由各方签字或盖章之日起成立，自乙方将上述第一条约定的款项到达甲方的账户之日起生效。”合同成立是指缔约当事人就合同的主要条款达成合意，合同一经成立即对缔约当事人产生约束力。合同的生效则指依法成立的合同为使其具有法律所赋予的约束力而产生的效力，合同必须在国家的干预下，依法判断合同是否合乎法律，只有合法的合同才能有效。合同法第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。如果原审判决认定的先后顺序成立，那么华富公司就是在没有取得债权的情况下，虚构事实欺骗前工公司转让案涉房产。因为，《房地产转让协议书》中华富公司最主要的义务就是债权债务抵销，债权尚未取得就以不存在的对价取得房产，华富公司显然属于欺诈。综上，《协议书》于2007年11月21日成立，华富公司必须合法持有债权后，才能与前工公司签署《房地产转让协议书》，《房地产转让协议书》签署于2007年11月23日，前后顺序一目了然。2、原审判决认为《协议书》与《房地产转让协议书》并非替代关系，没有事实依据。根据《房地产转让协议书》第三条之2及第五条的约定，房地产转让协议书中的第二期转让款涵盖了（2005）珠中法第385号案件的全部债权，完全取代了该执行案件前工公司应承担的债务，二者就是替代关系。原审判决P15所称“债权抵销房款后，原385号案件如何处理”云云毫无事实依据。原385号案件是执行案件，债权一旦抵销，原385号案件还会有什么法律后果？3、前工公司2013年借用房产证原件时，并不知道土地出让金大幅增加，是在办理过程中得知的。且前工公司积极履行了土地变更申请义务，就此，前工公司与珠海市国土部门在原审法院进行了行政诉讼，案号为（2014）珠香法行初字第47号，原审判决日期为2014年8月26日。本案原审判决既经原审法院审判委员会讨论决定，岂会不知道土地出让金大幅增加？4、前工公司已提交相关证据证明案涉房产存在共有产权，只是因为办证问题而尚未分割。《房地产转让协议书》仅约定了前工大厦部分物业，而华富公司违法持有整个前工大厦的房产证，房产未分割时自然不会对共有产权进行确权，原审判决逻辑混乱。5、《房地产转协议书》��七条第二款约定前工公司对于华富公司“受让债权后，以申请执行人的身份继续查封，没有异议并予以配合”，是指华富公司受让债权后，申请变更执行主体时，前工公司没有异议且予以配合。并非指华富公司受让并实际占有、使用、处分、收益案涉房产后，仍能继续申请执行并查封，因为继续申请执行并查封的情况下，华富公司能够足额完全受偿，前工公司向其转让物业没有任何意义。
二、原审判决直接违背省高院（2014）粤高法执复字第93号《执行裁定书》。1、省高院（2014）粤高法执复字第93号《执行裁定书》P9认为：对《房地产转让协议书》的认定影响到本案的处理结果，可另循途径解决。2、前工公司主张的华富公司未履行合同义务、构成根本性违约，是因为华富公司不申请解封、则原385号案件仍在执行过程中，华富公司能够通过拍卖查封物等措施实现债权。华富公司不能以随时可通过另外途径实现的债权来受让本案案涉房屋，而原审判决则支持华富公司可通过两个途径分别完全实现债权，权利义务相对等原则被原审判决变成了权利应与双倍义务相对等。3、在（2014）粤高法执复字第93号执行复议案件审理过程中，省高院已对该执行案件久拖不执，查封10年而不拍卖等违法现象提出了质疑，并经省高院审判委员会讨论决定要求珠海中院重新审查。综上，（2014）粤高法执复字第93号《执行裁定书》认定对《房地产转让协议书》的认定影响到该执行案的处理结果，本案原审判决却认为前工公司关于华富公司“未能履行消灭旧债的义务，解除执行案件中的查封，依据不足，不予支持”，明显错误。
三、原审判决适用法律错误。1、前工公司签署《房地产转让协议书》的目的是为了消灭金融债权，终结该执行���件。而华富公司在执行异议案件的答辩中已明确表示不履行义务，根据合同法第94条，案涉房产转让协议应予解除。虽然房地产转让协议书中没有明确约定应解封查封物，但是按照原审判决，前工公司在华富公司通过执行查封了大量物业、随时可拍卖变现的情况下，还应该送一栋物业给华富公司，那么前工公司签署房产转让协议的合同目的何在？华富公司不予解封的法律后果就是原385号案件仍在执行过程中，华富公司的债权随时可得到清偿，如《房地产转让协议书》不予解除，前工公司就只能白送房产给华富公司。2、原审判决适用最高院买卖合同司法解释第三条的规定，明显与本案无关，前工公司现在并未主张合同无效。3、一债不能二偿，这不仅是基本法理，更是基本的社会公理。华富公司现以同一项债权主张前工公司应履行两笔独立均能足额偿付的债务，原审���决对华富公司的支持违背了最起码的公序良俗原则。
四、原审法院审理程序违法。2014年10月31日，在前工公司原审举证期尚未届满之际，原审法院强令前工公司参加第一次开庭审理，遭到前工公司拒绝，原审法院以前工公司经通知缺席未到庭为由进行了第一次开庭审理。2014年11月6日，前工公司才向原审法院提交证据及答辩状，并提起反诉。2014年12月9日，前工公司参加的庭审实际上是本案原审的第二次开庭。
综上所述，原审判决逻辑混乱、错误明显，前工公司现依法提起上诉，请求二审法院判如所请。
另当庭对事实方面补充如下：原审判决第15页的表述与原审时华富公司的自认的表述不符。华富公司原审时起诉状表明两份协议的前后时间和顺序，也与自认不符。二、原审判决生效的认定《房产转让协议》第三条第二款、第四条第一、��款以及和2007年11月21日的补充协议不符，合同约定先受让债权，再向前工公司受让抵债，最后才是房产的登记变更。三、原审判决第16-17页认定前工公司违约同双方合同的违约完成相反，该违约都是华富公司的违约，原审判决称没有证据证明土地性质的变更，与华富公司的自认相背，与前工公司起诉状第三页第二段中不符，华富公司自认前工公司能积极的履行义务并办理产权变更，原审法院认定前工公司违约不合华富公司自认。根据《房地产转让合同》第四条第四款的约定，说明房产要先解封，华富公司提供齐全的相应的资料。四、原审判决颠倒义务主体。在原审判决第11页，与约定不符，加重前工公司的义务，减轻华富公司的义务。且约定在目标房产解封当日提交过户申请。《房地产转让合同》第五条约定，从房产交付之日起债权产生的利息免计，该债权是指金融债权，只能终结执行案、解除查封。五、关于违约的事实，前工公司积极履行约定没有任何违约行为。获得土地性质变更的批文后，前工公司发现华富公司拒绝履行解除查封，且在提起执行异议案件后也没有解除查封。五、原审判决书第十五页认定的《房地产转让协议书》与《协议书》的关系认定错误，两者的关系应当以合同签订的时间来认定，《协议书》签订的时间是2007年11月21日，《房地产转让协议书》的时间2007年11月23日。合同的生效时间与认定意思表示是无关的，意思表示是法律行为是核心要素，根据合同法第二章特别是第十三、十四、二十一、二十五、三十二条的规定，两个协议之间的意思表示的确定不是合同的生效，而是合同的成立。民法通则也有相关规定。《房地产转让协议书》第三条第二款有明确的意思表示，两个合同之间有紧密的关联性。华富公司在原审时从未主张以生效时间确定两间之间的关系，法院超越主张进行认定。六、原审判决违反了法定程序。判决日期是2012年1月20日，但判决确用了判决之后的日期（原审判决第8页），说明该证据无法在法庭出示且进行质证，程序严重违法。七、本案中财产保全严重违反法律程序。法院应华富公司的两次申请进行保全，均没有向华富公司送达，且该查封是超标的查封。华富公司在原审时只是自认了签订合同的时间，没有主张生效时间，原审法院超越了华富公司的自认主张。
被上诉人华富公司答辩称：前工公司忽略《房地产转让协议书》的合同目的及购买房产的背景，错误认定《协议书》与《房地产转让协议书》的关系，视合同的履行于不顾，为上诉寻求种种不合理的理由。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，前工公司的上诉理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。具体理由如下：
一、原审判决认定事实清楚。1、原审判决认定的《协议书》与《房地产转让协议书》的生效时间清楚，符合客观事实。虽然从合同签订时间上比《房地产转让协议书》要早两天，但是不能仅从合同签订时间的先后来判断合同的生效时间。首先，根据双方合意形成的时间，《房地产转让协议书》第四条“房产转让的实施”第2款约定“甲方（前工公司）协助乙方（华富公司）与农行前山支行进行协商，由乙方（华富公司）与农行前山支行签订《协议书》，乙方（华富公司）受让农行前山支行对甲方（前工公司）享有的债权，乙方（华富公司）再以该债权抵销应付给甲方（前工公司）的房地产转让款壹仟伍佰肆拾陆万零陆佰壹拾肆元陆角伍分”，从该条约约定来看，双方购买房产合意显然早于购买债权，正因为双方先对购买房产形成合意，才会有前工公司协助华富公司向农行前山支行购买债权。且根据该款合同的约定，也清楚表示为何华富公司是在未取得债权的情况下与前工公司签订《房地产转让协议书》，《协议书》的生效是履行《房地产转让协议书》的一部分，前工公司上诉所提出的“没有取得债权的情况下，虚构事实欺骗前工公司转让案涉房产”是没有事实依据的；其次，《房地产转让协议书》第十三条约定“本协议生效条件”为“本协议已由甲乙双方妥为签署”，即自2007年11月23日签署生效；而《协议书》第八条约定“本协议由各方签字或盖章之日起成立，自乙方（华富公司）将上述第一条约定的款项到达甲方（农行前山支行）的账户之日起生效。”合同条款约定的合同生效时间非常明确，根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”可见，《协议书》于2007年11月26日华富公司支付债权转让款之日生效，在《房地产转让协议书》生效后。前工公司片面根据《合同法》第44条的规定理解《协议书》的生效时间，并指责原审判决认定事实错误，毫无事实和法律依据。2、前工公司认为《协议书》与《房地产转让协议书》具有替代关系，并以此指责原审判决是错误的。为购买前工公司涉案的房产，华富公司与前工公司签订了《房地产转让协议书》，并以《协议书》中购买的债权额的形式作为向前工公司支付第二期的购房款项，这是事实。但前工公司认为《房地产转让协议书》的第二期转让款涵盖农行前山支行对前工公司案的全部债权［（2005）珠中法执字第385号案（下称“原385号执行案”）］，从而认为双方形成了债的更新，“房地产买卖之债替代了原金融借款之债”，是���有事实依据的。因为《房地产转让协议书》与《协议书》是各自独立的协议，不具有取代、更新的关系。《房地产转让协议书》第三条“房屋转让价格及付款方式”第2款明确约定“当乙方（华富公司）合法享有对甲方（前工公司）的债权后，再以同等价值的债权抵销本次交易中乙方（华富公司）应付给甲方（前工公司）的房地产转让款壹仟伍佰肆拾陆万零陆佰壹拾肆元陆角伍分。”所以《房地产转让协议书》成立并生效后，华富公司于2007年11月26日向农业银行支付债权转让款，《协议书》生效，华富公司享有对前工公司的合法债权，这是华富公司履行《房产转让协议书》的第二期付款义务。华富公司受让债权的目的十分清晰，即是以债权抵销应付的部分购房款。而在《协议书》中，并没有约定，债权抵销购房款后，《协议书》终止或华富公司应终止（2005）珠中法���字第385号案的执行。相反，根据《房地产转让协议书》第七条第2款的约定，“向法院申请以申请执行人的身份查封（2005）珠中法执行字第385号裁定书项下所查封的所有财产，对此甲方（前工公司）没有异议并予以配合协助”。原审判决是在前工公司指责华富公司在《房地产转让协议书》生效后，仍然不撤销原385号案的执行，故构成违约的情况下，对《房地产转让协议书》与《协议书》的关系和原385号案件是否继续执行作出分析，从而驳回前工公司的反诉请求，是完全正确的。而且在事实上，在《房地产转让协议书》和《协议书》生效后，在2007年11月27日向华富公司交付了案涉房产、华富公司占有使用了物业，除前工公司一直没有履行案涉房产的过户手续外，双方并无任何争议，对该执行案的查封，前工公司亦没有任何异议，直至2014年初，前工公司才提出执行异议。3、前工公司认为原审法院应当知晓《房产转让协议》项下的土地出让金大幅增加，并以此作为情势变更的情形要求解除《房产转让协议》，没有事实依据和法律依据。首先，华富公司从未收到过前工公司提交的任何土地出让金大幅增加的证据，在原审庭审中前工公司也未展示过任何补交地价款的文件，至于原审法院是否审判过涉案的房产土地出让金的行政诉讼，与本案没有关系，不能以有此行政诉讼，就能替代前工公司的举证责任。其次，《房产转让协议》第三条“房产转让价格及付款方式”明确约定，前工公司承担补缴土地出让金和土地性质变更过程中的各项税费，补交地价是前工公司的合同义务。按照《房地产转让协议书》第四条的约定，前工公司应在协议签订后三个工作日内提交申请变更手续，两个月内办理过户手续。若补交地价的数额发生变化，也是由于前工公司拖延履行的原因造成。最后，在前工公司于2013年1月5日向华富公司借取《房地产权证》原件、称用于补交地价时，也是明确表示将根据双方签订的《房地产权转让协议书》的约定把房地产权过户给华富公司。综上，若土地出让金大幅增加是由于前工公司拖延履行合同而导致，这并不是不可归责于双方的事由而产生，因此，前工公司以情势发生变更为由要求解除合同，不符合法定条件。4、前工公司认为案涉房产存在共有产权没有事实根据。从产权关系来看，案涉房产除历史旧房约200M2没有登记产权外，其它部分的产权人均登记为前工公司，没有其他共有产权，不动产产权登记十分清晰，房产的产权人是前工公司，而不存在共有关系。前工公司以整栋前工大厦中还有其他产权人就认为存在共有人，是把拥有前工大厦另外房产的产权人与涉案买卖的房产的产权���混为一谈，是错误的。
二、前工公司认为原审判决违背广东省高院（2014）粤高法执复字第93号执行裁定书，是错误的。在（2014）粤高法执复字第93号执行复议案件裁定书中，省高院认为前工公司与华富公司所签订的《房地产转让协议书》的认定影响到执行案的处理结果，当事人可另寻途径解决。而本案，正是华富公司另寻解决纠纷的途径，以诉讼维护华富公司《房地产转让协议书》的合同利益，所以与省高院的裁定并无冲突。原审判决依法依约支持华富公司的诉讼请求，同样没有违背省高院的裁定。尽管该执行案件，一直未有执行，完全是基于双方事前的约定，等待前工公司将《房地产转让协议书》约定的房产过户给华富公司，并不是华富公司通过两个途径分别实现债权，这完全是前工公司不顾事实的单方理解。
三、原审判决适用法律正确。1、前工公司认为华富公司在执行异议的答辩中明确表示不解封，就是明确表示不履行义务，故应适用《合同法》第94条解除《房地产转让协议书》，是错误的。华富公司与前工公司签订的《房地产转让协议书》旨在取得案涉房产的物权，但在华富公司履行了付款义务后，至今前工公司未将案涉房产过户至华富公司名下，华富公司依据《房地产转让协议书》第七条第2款查封前工公司的房产完全符合合同约定，不论在《房地产转让协议书》还是在《协议书》中，均没有约定华富公司负有解除原385号执行案的解封义务，相反明确前工公司对原385号执行案的查封不持异议，故前工公司以华富公司不履行义务为由要求适用《合同法》第94条规定解除《房地产转让协议书》没有合同依据。2、前工公司虽没有主张《房地产转让协议书》合同无效，但前工公司认为部分房产属于共有���权，即认为其没有处分共有产权的权利，这实际上就是主张合同无效。原审判决以《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定《房地产转让协议书》有效并继续履行，没有错误。3、《房地产转让协议书》与《协议书》是各自独立的协议，体现了合同各方真实的意思表示，《房地产转让协议书》明确约定，以《协议书》华富公司受让的债权来支付《房地产转让协议书》的第二期购房款，尽管前工公司交付了房产，但仍未办理过户手续，华富公司的合同目的仍未完全实现，在此情况下华富公司依双方的约定继续查封相关房产并无不当，不存在一债二偿问题，原审判决适用法律亦无不当。
四、原审法院审理程序合法。在本案原审审理过程中，原审法院依正常程序通知了前工公司应诉、答辩和举证，并安排了开庭时间，尽管前工公司声称其收到的时间较晚致使原开庭安排在其举证期未到的情况下，但其未按正常程序向法院反映，在此情况下，原审法院进行了第一次开庭审理，并无不当，且原审法院在前工公司证明其签收时间的情况下，另外给了答辩、举证期，亦接纳了前工公司的反诉，并按规定进行第二次开庭审理，因此，原审法院没有违反程序规定。
综上所述，前工公司的上诉理由不能成立，请求二审人民法院驳回前工公司的上诉请求。
针对前工公司当庭的上诉补充意见，华富公司当庭答辩如下：一、前工公司只是展开了上诉状进行说明。二、前工公司认为根据华富公司的起诉状认为华富公司自认合同的时间法院超越职权，是前工公司对法院和华富公司的误解，在一审时华富公司把合同的时间进行的说明，华富公司只是提供合同进行审理。三方签订的《协议书》第八条明确约定，华富公司起诉时提供了该协议且提供了银行单据，故在起诉状中不用说明合同生效的时间。前工公司不能因华富公司没有主张，而法院就不能审理。三、前工公司认为根据华富公司的自认就觉得其没有违约，华富公司按照双方签订的《房地产转让协议书》第四条的第一项规定，合同签订后三天内转让土地的性质，华富公司在庭审中没有作此陈述，但法院在判决前工公司违约时，前工公司根据反诉说华富公司违约，涉案房屋到今天仍未办理过户至华富公司名下。四、关于程序违法。华富公司是2015年2月10日签收的原审判决书，至于一审判决落款日期为2015年1月20日，华富公司不清楚，且华富公司已以收到原审法院的补正民事裁定书，该错误是可以补正的。五、关于财产保全问题，华富公司认为不是本案审理了范围，前工公司可以通过其它途径解决。关于前工��司所说的2015年1月23日的查询结果的查封，前工公司认为没有经过当庭出示和质证，不应当作为定案的依据，华富公司认为二审法院可以根据该证据的实质影响对该证据进行质证或证可，故前工公司认为关于违反法定程序的理由依法不能成立。
前工公司在二审期间向本院提交（2014）粤高法执复字93号民事裁定书，证明华富公司的债权仍在执行程序中，并随时可能得到清偿。华富公司对该证据真实性予以认可。对于前工公司提交的该份证据，因该证据与本案事实有关，且双方对该证据真实性无异议，本院予以采纳。
经审理，本院查明，2014年12月18日，广东省高级人民法院做出（2014）粤高法执复字第93号执行裁定书，撤销本院做出的（2014）珠中法执异字第6号执行裁定，发回本院重新审查。
双方在签订于2007年11月23日的《房地产转让协议书��第四条第4款约定，双方须在目标房产解除查封当日，华富公司提供齐备的资料的情况下将房产变更的申请材料提交房产中心办理过户手续。
2015年6月9日，华富公司向本院提交《关于前工大厦电房的情况说明》，华富公司承诺“除非政府征用或政府批准前工大厦拆建，华富公司保证维持现存的配电房的使用”。
原审法院查明的其它事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、原审法院是否存在程序违法的情形；二、《房产转让协议书》与《协议书》之间的关系；三、前工公司的反诉请求是否应得到支持；四、原审法院判令前工公司承担过户责任是否正确。
一、原审法院是否存在程序违法的情形。前工公司认为原审法院在2014年10月31日开庭属于程序违法，对此本院认为，从原审���院邮寄送达的签收记录来看，前工公司代理人收到原审法院送达的举证通知书和开庭传票的时间是2014年10月8日，而原审法院第一次开庭时间为2014年10月31日，此时前工公司的举证期限并未届满，故本院确认原审法院在2014年10月31日开庭确有不当。但原审法院在查实前工公司签收举证通知书和开庭传票的时间后，于2014年12月9日再次开庭，就涉案本诉、反诉进行了法庭调查、法庭辩论等，故原审法院已通过再次开庭的方式进行了纠正。
对于前工公司提出的原审判决时间是2012年1月20日，但判决中引用了形成在此时间之后的证据的问题。本院认为，原审法院已通过裁定方式纠正了该笔误。同时，对于该证据，本院在二审期间向双方当事人出示了该证据，双方也发表了质证意见，故并未影响对本案事实的认定。
对于前工公司提出的原审判决超出当事人主张的情形，即原审法院在双方未主张以生效时间确定《房产转让协议书》与《协议书》之间关系的情况下以生效时间来确定两份合同关系。对于这一问题，本院认为，在双方对《房产转让协议书》与《协议书》之间关系发生争议的情况下，原审法院应当根据可以用来确定《房产转让协议书》与《协议书》之间关系因素对两者关系进行分析，而无需局限于双方提出的据以分析两者关系的因素，故对于前工公司的这一主张，本院不予支持。
二、《房产转让协议书》与《协议书》之间的关系。首先，关于两者生效时间的问题。前工公司认为《房地产转让协议》只能在《协议书》之后生效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以��定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”本案中，前工公司与华富公司在《房地产转让协议》约定本合同自签署之日即2007年11月23日生效，该约定并不违反法律规定，本院确定《房地产转让协议》自2007年11月23日生效。而对于《协议书》，中国农业银行珠海市前山支行、华富公司、前工公司约定协议自签字盖章之日成立，自华富公司将第一笔款项到达农行前山支行帐户之日生效。而各方约定的付款日期为2007年11月26日，华富公司实际支付该笔款项的时间为2007年11月26日，故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，本院确定《协议书》生效时间为2007年11月26日。原审法院对《房地产转让协议》和《协议书》生效时间的认定并无不当，本院予以维持。至于前工公司主张的如果按照该生效顺序，则华富公��构成欺诈的主张，本院认为，在前工公司未能提供其它证据予以证明的情况下，前工公司主张华富公司构成欺诈没有依据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院确定由前工公司承担举证不能的后果，本院对前工公司这一主张不予支持。前工公司均是上述两份协议的当事人，清楚该两份协议对生效时间的约定。
其次，对于两份协议书是否构成替代关系。本院认为，《协议书》与《房地产转让协议》签订主体不同，前者是就华富公司通过受让债权的方式从农行前山支行取得对前工公司债权一事进行约定，后者是华富公司与前工公司之间就房屋买卖进行的约定。虽然在《房地产转让协议》中约定了华富公司用从农业前山支行受让的债权抵销华富公司应当支付给前工公司的第二笔购房款，但这仅仅是双方对债权债务抵销进行的约定，而且《协议书》与《房地产转让协议》除此之外还有其它权利义务的约定，因此，本院对前工公司关于两份协议书构成替代关系的主张不予支持。
三、前工公司的反诉请求是否应得到支持。前工公司认为新债已经取代旧债但华富公司不解封涉案房产构成根本违约，自己有权解除合同。对此，本院认为，双方签订的《房地产转让补充协议书》第一条约定，华富公司取得对前工公司债权后，前工公司即办理目标房产的更名过户手续，待目标房产过户至华富公司名下当日，华富公司再以同等价值的债权抵销本次交易中华富公司应当支付的房地产转让款15460614.65元。从该约定来看，华富公司以自己对前工公司享有的债权抵销华富公司应付房款的时间为目标房产过户至华富公司名下。而在本案中，涉案房产至今未过户至华富公司名下，故此时华富公司对前工公司享有的债权尚未与华富公司应当支付的房款抵销，而且从双方签订的《房地产转让协议》第七条第二款之约定来看，双方确认华富公司在受让农业前山支行的债权后，向法院申请查封（2005）珠中法执字第385号之四裁定书项下所查封的所有财产，对此前工公司没有异议并予以配合，故前工公司主张华富公司未解除对涉案房产的查封构成根本违约没有依据，本院对前工公司这一上诉主张不予支持。
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