上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1876号
原告上海赤岑企业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人郑冬龙，董事长。委托代理人范鲁阳，上海市三石律师事务所律师。委托代理人何俊，上海市三石律师事务所律师。被告上海夏心投资管理有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人黄起玲，总经理。被告黄起玲，男，1969年6月2日生，汉族，户籍地福建省。上列两被告共同委托代理人饶先卓，上海闰德律师事务所律师。原告上海赤岑企业投资管理有限公司与被告上海夏心投资管理有限公司、黄起玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范鲁阳、何俊、两被告共同委托代理人饶先卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海赤岑企业投资管理有限公司诉称，2009年6月10日原被告签订房屋租赁合同，由被告承租宝山区淞兴西路XXX-
XXX号房屋。自2011年11月起被告拖欠租金及水电费，原告多次催讨未果，故原告向法院起诉，要求1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告腾出房屋并将房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付截止2015年9月30日所欠的租金469,012元以及自2015年10月1日起至被告实际搬离之日止的房屋占用费(按每月54,325元的标准计算)；4、判令被告向原告支付截止2015年11月30日所欠的水电费44,246.88元。两被告共同辩称，不同意解除原被告之间的房屋租赁合同，要求继续履行至合同约定的期限届满，要求至租赁期满才将房屋返还给原告。被告同意按照年租金60万的标准支付尚未支付的房屋租金，但要求原告出示与房屋产权人所签订的合同。被告不存在拖欠原告水电费的事实，被告水费已经据实支付，双方仅在电费的支付标准上有争议，被告认为应当按签订的房屋租赁合同中约定的标准支付电费，实际上被告也是按照该标准在支付，所以不存在差额，原告统计的水电费金额也有误差。原告主张的租金超过1年诉讼时效。经审理查明，2009年6月10日原被告签订房屋租赁合同(该合同上承租方处有两被告的签名及公章)，由被告承租宝山区淞兴西路XXX-
XXX号房屋，建筑面积1,800平方米，用于经营经济型客房。租期为2009年7月1日至2017年6月30日，租金自2009年11月1日起算。第一年至第二年月租金43,800元，第三年月租金49,275元，第四年至第五年月租金51,738元，第六年至第七年月租金54,325元，第八年月租金57,040元。租金6个月一付，先付后用。合同第六条约定，租赁期间，乙方发现甲方交付的房屋(乙方租赁物业内部装修除外)及水电源头有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的三个工作日内进行维修，情况紧急的，应在合理快速的时间内(以不影响乙方营业为限)进行维修。逾期不维修的，经甲方认可，乙方可代为维修，费用由甲方承担。第七条约定，本合同履行完毕，乙方按约将承租的房屋返还甲方，并结清所有应承担的费用，向工商、税务和有关部门办理企业地址变更或注销手续后，甲方在30日内将保证金无息返还乙方。电费每度1.30元，水费单价4元(上述费用根据国家政策相应调整)。第十条约定，有下列情形之一的，一方有权通知另一方解除本合同，通知书送达时合同解除。违反合同的一方，给另一方造成损失的，还应赔偿相关损失：乙方逾期不支付租金累计超过30天的。合同签订后，被告支付保证金6万元，自2011年11月1日至2012年4月30日未交租金49,225元，2012年5月1至2012年10月31日未交租金95,650元，2012年11月1日至2013年4月30日未交租金3,039元，2013年5月1日至2014年4月30日未交租金20,856元，2014年5月1日至2014年10月31日未交租金10,428元，2014年11月1日至2015年7月31日未交租金181,164元，此后未再支付过租金。2015年8月21日原告向被告发出书面通知，要求被告支付所欠的租金及水电费等。被告称，2011年11月1日至2013年4月30日期间，因为原告和黄起玲就房屋漏水发生过争议，原告的员工打了黄起玲，需要赔偿黄起玲10多万，所以双方协商赔偿款从租金中抵扣。黄起玲一直要求原告就房屋漏水进行维修，但是原告一直没有维修好，导致房屋无法正常出租。2013年5月1日至2014年4月30日，因为漏水，所以双方约定租金只支付60万元。2014年5月1日至2014年10月31日，这段期间的租金也是按照年租金60万元的标准支付的。2014年11月1日至2015年4月30日的半年租金30万元也支付了，自2015年5月起至今没有支付租金。后来被告发现原告和产权人的租赁合同的期限短于原被告之间的租赁合同期限，据说是在2016年3月份到期，被告就要求原告出示与上家的合同，看是否能够保障被告继续经营到2017年6月30日，但是原告没有出示，所以，2015年4月30日是被告最后一次支付租金。原告对被告所称因打架而免除部分租金的陈述不予认可。本案中双方均表示合同的承租方履行主体为黄起玲。并确认被告水费按约支付，电费按单价1.3元支付。原告表示只主张电费差价。并提供本市关于电价调整的文件，电价在2011年11月起增加0.06元，2014年1月起增加0.04元。被告称原告一直是默认被告按1.3元支付的。另被告黄起玲向法院起诉，要求原告修复上海市宝山区淞兴西路XXX-
XXX号租赁房屋的多处漏水部位，赔偿黄起玲自2011年11月1日至2016年1月25日期间宝山区淞兴西路XXX-
XXX号租赁房屋漏水所造成的房间租金损失204,000元及同一期间黄起玲维修该租赁房屋漏水部位的费用12,000元，承担公证费5,000元。以上事实，有房屋租赁合同、产权证、证明、说明、委托书、通知、欠交租金及水电费清单、租金收据、水电费收据、调整电价通知及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方理应严格履行。从租金收据上显示，合同签订后，被告黄起玲自2011年11月起多次欠交部分租金，自2015年3月6日最后一次支付部分租金后，未再支付租金，故属违约，应承担违约责任。原告起诉要求解除合同，与法有据，本院予以准许。关于被告所欠租金问题，原告在2015年8月21日发出通知主张过租金，由于无证据证明原告在之前曾主张过，故被告在此前所欠的租金49,225元、95,650元、3,039元、20,856元已过诉讼时效。2014年5月至2014年10月间所欠的租金10,428元及此后所欠的租金，由于原告于2015年8月主张过，故未超过诉讼时效，本院予以支持。关于原告主张的电费，合同中约定电费按国家相关政策调整，故原告按本市电价调整的文件作相应调价，符合合同约定，本院予以准许。被告辩称双方因打架事情而达成租金减免的协议，因原告否认，被告未提供相应证据，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告上海赤岑企业投资管理有限公司与被告上海夏心投资管理有限公司、黄起玲之间的房屋租赁合同；二、被告上海夏心投资管理有限公司、黄起玲于本判决书生效之日起十日内腾出房屋并将房屋返还给原告上海赤岑企业投资管理有限公司；三、被告黄起玲于本判决书生效之日起十日内向原告上海赤岑企业投资管理有限公司支付自2014年5月1日至2015年7月31日间所欠的租金191,592元；四、被告黄起玲于本判决书生效之日起十日内向原告上海赤岑企业投资管理有限公司支付2015年8月1日起至实际返还房屋日止的租金(按月租金54,325元计算)；五、被告黄起玲于本判决书生效之日起十日内向原告上海赤岑企业投资管理有限公司支付2015年11月前所欠的电费43,463元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,703.5元、由被告黄起玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年四月二十一日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。