辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01958号
上诉人（原审原告）：徐信君。
委托代理人：刘明娇，辽宁韬论律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连新型房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区敦煌路11号。
法定代表人：孙才科，董事长。
委托代理人：郑秀梅，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告徐信君与原审被告大连新型房地产开发有限公司（以下简称新型公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年8月27日作出（2015）甘民初字第1363号民事判决，徐信君不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人徐信君及其委托代理人刘明娇，被上诉人新型公司的委托代理人郑秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐信君一审诉称：2013年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设建筑面积85.32平方米的住房，总房款为774，706元。被告于2013年1月9日将房屋交给原告居住。但被告一直未办理房屋产权过户手续及产权证，原告请求判令：被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金84，454.62元。
被告新型公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。一、根据案涉《商品房买卖合同》第15条第2款的约定，如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方已明确约定被告承担责任的方式是“协助继续办理”，双方并未约定需支付违约金。二、退一步讲，即便需要支付违约金，原告关于违约金的起算时间亦没有法律依据。三、原告并无损失，其要求按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算违约金，有失公允。四、按照案涉《商品房买卖合同》第15条的约定，被告已完成案涉合同约定义务。原告应自该日起自行至房地产交易市场申请办理案涉房屋所有权转移登记手续。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年1月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协助继续办理。
签订合同后，原告于2013年1月9日交付被告案涉房屋全部价款合计774，706元，被告开具发票并于当日将房屋交付原告。
因被告未能完成竣工验收程序，导致被告未能在合同约定的办证期限内取得案涉房产的初始产权证明，亦没有及时协助原告办理案涉房屋的所有权证书。2015年3月27日，被告完成案涉房产的初始登记。后双方就逾期办理房屋所有权证违约金一事协商不成，原告遂诉至法院。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。被告未能在房屋交付使用后180日内将办理产权登记所需的备案资料报送产权登记机关，构成违约系不争的事实，并应当承担相应的违约责任。考查双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告协助原告继续办理。依据该条，双方并未约定继续办理产权证的履行期限，现双方对此亦没有达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，对于合同履行期限不明确之情形，原告可随时要求被告履行协助办证的义务，但应当给被告必要的准备时间。如被告在必要的准备时间之内仍无法完成协助办理产权证的义务，则应当承担支付违约金等违约责任。
另需指出，继续履行同样属于承担违约责任的方式。如被告在原告主张权利后的必要准备时间内完全履行该项义务，则无需承担支付违约金的责任。
对于案涉违约金的起算时间，应当从原告向被告要求履行并给与被告必要的准备时间届满后开始计算。根据庭审查明的事实，原告的委托代理人已于2015年1月7日向被告主张继续履行协助办证义务，一审法院确定以该日作为原告向被告主张权利之日。对于必要的准备时间，结合本案实际，酌情确定为90日。因此如被告在2015年4月7日仍未履行协助办证义务，则应当承担支付违约金的违约责任。而案涉房屋已于2015年3月27日完成了产权初始登记，因此，被告已经在原告主张权利后的合理期限内履行了协助办证义务，即已经承担了继续履行合同义务的违约责任，无需另行支付违约金。对于原告之诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告徐信君的诉讼请求。案件受理费1860元，其他诉讼费50元，上述费用合计1910元（原告已预交），由原告自行负担。
徐信君上诉请求是，撤销一审法院判决，改判新型公司支付徐信君逾期办理房屋所有权证违约金30，000元。其上诉理由是，1、一审法院判决认定事实与结果相矛盾。一审法院判决认定新型公司违约却驳回徐信君的诉讼请求。2、一审法院判决适用法律错误，应予撤销。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项，而应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定。3、一审法院判决关于违约金的起算时间没有法律依据。4、一审法院对于必要的准备时间酌定为90日，没有依据。5、徐信君得到能够办理产权证的日期为2015年4月15日。6、徐信君主张自案涉合同约定的180日届满次日作为计算违约金的起始时间，徐信君自愿按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条请求适当减少至30，000元（自2014年9月1日至徐信君接到办证通知时止）。
新型公司二审答辩认为：同意一审法院判决，不同意徐信君的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。
本院补充查明：徐信君一审起诉状中诉请为要求新型公司支付逾期办证违约金70，487.63元（自2013年7月8日起计算至起诉之日即2014年12月29日止），一审庭审时，徐信君增加诉请为新型公司支付违约金70，487.63元及持续违约至备齐办证手续（徐信君在上诉状中表示备齐办证手续是指得到新型公司办证通知）之日的违约金。一审法院向徐信君释明要求其就增加诉请部分补缴诉讼费，徐信君补缴诉讼费300元。经核算，2014年12月30日至2015年4月15日期间的违约金对应的诉讼费金额为300元。
在二审审理过程中，徐信君表示其仅主张新型公司承担自案涉房屋交付后第181天至接到新型公司办证通知之日（2015年4月15日）止期间逾期办证违约金30，000元。
本院确认上述事实有一审、二审庭审笔录、询问笔录及当事人陈述在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，结合双方当事人诉辩观点，新型公司未在房屋交付后180日内将办理产权登记的备案资料报送产权登记机关，已然构成违约是毋庸置疑的事实。虽然徐信君上诉请求给付违约金数额已经从一审时的主张减少至30，000元，但是，徐信君明确提出其主张自案涉房屋交付后第181天至接到办证通知时止的逾期办证违约金。故本案争议焦点问题是新型公司应否自案涉房屋交付后第181天起开始承担逾期办证违约责任。
针对此焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，双方在案涉买卖合同第十五条已明确约定新型公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由新型公司提供的资料报产权登记机关备案，如因新型公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意新型公司协助买受人继续办理。也就是说，双方并没有在该合同中约定“买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期办证违约金”，即“商品房交付使用后180日内”是新型公司办理房屋初始登记的期限，是新型公司是否构成逾期办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点。因此，徐信君主张新型公司应从交付房屋后180日的次日承担逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。
虽然如前所述，但不是对新型公司再没有任何限制。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条款第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，徐信君可以随时向新型公司请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的标准支付违约金，同时亦应当依法给予新型公司必要的准备时间；如在合理的宽限期届满后新型公司仍未能履行办证义务，新型公司则应向徐信君支付逾期办证违约金。然而，因徐信君未能提供证据证明其在本案起诉之前曾向新型公司主张过办证事宜，一审法院将徐信君的委托代理人于2015年1月7日向新型公司主张继续履行办证义务，确定该日作为徐信君向新型公司主张权利之日，并无不妥。一审法院结合案件实际，对于必要的准备时间，酌情确定为90日也无不当，新型公司协助办理产权证的宽限期截止至2015年4月7日。新型公司于2015年3月27日完成案涉房屋初始登记，对于通知购房人办理房屋产权登记时间，双方存在争议，新型公司主张2015年3月31日已在K2区26号楼张贴通知告知徐信君等住户，徐信君称同年4月15日知晓可以办理房屋产权事宜。本院认为，即使如新型公司所述已张贴通知告知住户，但新型公司无充分证据证明徐信君已于该日接到通知或知晓通知内容，故本院对徐信君接到可以办证通知时间确定为2015年4月15日。新型公司协助办理产权证的宽限期届满至同年4月15日的期间，为新型公司违约期间，新型公司应按中国人民银行公布的贷款基准利率承担违约金。一审法院认定新型公司3月27日已履行协助义务不当，据此作出驳回徐信君诉请的判决，本院予以更正。徐信君上诉要求支付违约金的请求部分有理，本院已对一审法院判决予以调整。对徐信君其他诉请，因无充分依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1363号民事判决。
二、大连新型房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付徐信君违约金（自2015年4月8日至4月15日，按中国人民银行同期贷款基准利率计付）。
若逾期给付依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
三、驳回徐信君的其他诉讼请求。
一审诉讼费1910元，由大连新型房地产开发有限公司负担58元，徐信君负担1852元；二审案件受理费550元，由大连新型房地产开发有限公司负担17元，由徐信君负担533元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年二月十八日
书 记 员 宋 敏