河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫02民终933号
上诉人（原审原告）鄢德友，男，汉族，1977年10月22日出生，住河南省固始县。
委托代理人郭临，河南三融律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）王建亮，男，汉族，1984年4月8日生，住河南省中牟县。
上诉人鄢德友因与被上诉人王建亮房屋租赁合同纠纷一案，不服金明区人民法院（2017）豫0211民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，上诉人鄢德友委托代理人郭临、被上诉人王建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鄢德友上诉请求：1、撤销一审判决；2、直接改判，支持上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由:1、一审判决书认定“双方约定的解除合同的条件未成就”违背事实，违背双方合同有关交房条件的约定，也违背了相关的法律规定。即被上诉人交付的房屋不符合租赁使用的目的。2、一审判决不顾双方房屋租赁协议其他条款乃至合同整体意义，仅仅抓住该协议第七条“不能交付房屋则解除合同”的字眼，不能认定解除合同的条件未成就，违背事实，违背了法律关于涉案房屋存在权利瑕疵应予解除的规定。
王建亮辩称：房子是我和别人合建的，有九年的租赁权。这块地原来是市政府规划的，河南大学新校区拆迁统一规划，把原来的老房子拆除后，盖了12层的房子。水电设施一直在房子旁边。电表在下面，水表在一楼，叶俊在2楼，鄢德友在1楼住，我每个月都交水费。3楼以上租给高峰夫妇，交房的时候和高峰夫妇有纠纷，私下没协商好，他夫妇俩就阻止1、2楼装修。我与上诉人拿着租房合同一起去3楼协商，高峰觉得我们是外地人想欺负我们。目前大门的锁是我买的，我和房东各有一把钥匙，水、电目前都是通的，一、二楼没通，因要分表到户，故没有指定出具体位置。我没有正式的手续，因为租赁房屋是民间建房、小产权房，但房屋确实已经交付对方了。
鄢德友向一审法院起诉请求：2017年6月16日，鄢德友、王建亮签订《房屋租赁协议》，王建亮将位于开封市东陈庄赵玉龙楼房第二层整层营业房租赁给鄢德友作为经营用房，期限六年，自2017年9月1日起至2023年8月30日期满。鄢德友于本协议签订时一次性向王建亮交清二年租金共计12万元，同时向王建亮交付租房押金1万元，另外双方合同约定，王建亮因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，除退回租金外，还应向鄢德友支付违约金24万元，赔偿装修费等。王建亮向鄢德友交付的房屋，不符合约定的房屋，鄢德友在装修房屋时，被高峰阻碍施工，高峰在公安机关查明事实时说该房屋已经被王建亮租赁给他了。同时，王建亮出租房屋过程中多种行为致使鄢德友合同目的不能实现，王建亮的行为已构成严重违约，根据协议约定和法律规定，鄢德友有权要求解除合同，并要求王建亮返还租金、押金以及赔偿违约损失，为维护鄢德友的合法权益，故诉至法院。1、要求法院判令解除鄢德友、王建亮签订的《房屋租赁协议》；2、请求法院判令王建亮返还鄢德友缴纳的房租120000元；3、请求法院判令王建亮返还鄢德友租房押金10000元；4、请求法院判令王建亮向鄢德友支付违约金36000元；5、请求法院判令王建亮偿还鄢德友因装修购买材料费12740元；6、请求法院判令王建亮承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年5月25日,鄢德友、王建亮签订《房屋租赁协议》一份，约定：王建亮将位于开封市东陈庄赵玉龙楼房第一层整层营业房租赁给鄢德友作为经营用房，该房屋室内实用面积大约为170平方米，租赁期限为6年，自2017年9月1日起至2023年8月30日期满，该租赁房屋在本楼二层的具体位置附图，以及王建亮有权出租房屋的证明文件作为本协议的附件，经双方签字确认，与本协议具有同等效力；房屋租金为前三年每年12万元，后三年每年13.5万元，鄢德友于本协议签订时一次性向王建亮交清本年度租金。以后鄢德友必须在每年8月1日前一次性付清下一年租金；本协议签订时，鄢德友向王建亮交付租房押金壹万元，本协议到期时如租赁房屋没有损坏，王建亮将该押金全部退还给鄢德友；本协议执行过程中，鄢德友如因某种原因无法经营，可以将该房屋自行转让给第三方使用；王建亮在交付租赁房屋时，应保证水、电、天然气入户并可以正常使用，为鄢德友安装独立的水表、电表、天然气表；王建亮于2017年7月1日前将该房屋交付给鄢德友，鄢德友自收房后有两个月的装修期，装修期内免交房租，王建亮因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，除退回已收租金押金外，还应向鄢德友支付违约金24万元，如鄢德友要求王建亮继续履行合同的，王建亮还应承担因逾期交付给鄢德友造成的损失，王建亮因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，王建亮应赔偿鄢德友租赁费、装修费、经营收入等损失。房屋租赁协议签订当日，鄢德友向王建亮支付房租120000元，租房押金10000元，王建亮为鄢德友出具了收条。协议签订后，王建亮于2017年7月份将涉案房屋交付给了鄢德友，鄢德友开始进行装修。在鄢德友装修房屋过程中，2017年7月31日，高峰到现场阻碍施工，称涉案的房屋租赁给高峰了，鄢德友报警，报警后的处理结果是告知双方协商处理，协商不了通过合法途径解决。高峰阻碍鄢德友施工是因其与王建亮之间有经济纠纷，但不是因涉案房屋引起的纠纷。王建亮交付给鄢德友的房屋已通水、通电，王建亮并未将涉案的房屋出租给鄢德友之外的其他人。现鄢德友因高峰阻碍施工后未再施工装修，而是要求王建亮解除合同，王建亮不同意解除，但允许鄢德友转租或帮鄢德友转租。以上事实有房屋租赁协议、收条、接警处登记表、录音、照片为证。
一审法院认为：合同的解除应当符合法律规定的解除合同的法定条件。本案中，鄢德友要求解除合同，王建亮不同意，双方不能协商一致。双方约定的解除合同的条件是王建亮不能提供合同约定的房屋，而本案中，王建亮已于2017年7月份，向鄢德友交付了涉案房屋，鄢德友接受涉案房屋后也开始了装修，因此双方约定的解除合同的条件并未成就，鄢德友不能因此而要求解除合同。另外鄢德友提交的证据亦不能证明其符合《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的合同解除的法定条件，因此，鄢德友要求解除与王建亮签订的《房屋租赁协议》的诉求，于法无据，一审法院不予支持。因鄢德友要求解除合同的诉求不能成立，其他诉求亦不能成立，一审法院亦不予支持。而鄢德友庭审时所称的涉案房屋未取得相关许可证，该条件是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效的法定条件，而不是解除合同的法定条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回鄢德友的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审判决无异议的部分本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该规定明确了租赁合同的目的在于承租人对租赁物的使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物给承租人，并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。本案中，鄢德友与王建亮签订《房屋租赁协议》的标的物是用于经营的场地，但由于王建亮与他人纠纷导致该场地至今无法经营，致使其不能实现租赁该场地经营的合同目的，因此，对双方签订的《房屋租赁协议》依法予以解除。王建亮因向鄢德友交付的租赁场地不符合合同约定经营的条件，对此应承担违约责任，赔偿鄢德友的损失并退还租房押金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方在《房屋租赁协议》中就王建亮提供的场地如不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，除退回已收租金外，还应向乙方支付违约金二十四万元的约定明显过高，本院酌定为3000元。
关于租房押金10000元是否应当返还上诉人。本院认为，根据房屋租赁协议第四条约定，本协议到期时如租赁房屋没有损坏，甲方将该押金全部退还乙方。该项约定的租房押金本质为保证房屋不被损坏。现租赁房屋因无法使用并未进行实质性改造，被上诉人亦未提供证据证实案涉租赁房屋被损害，故该10000元租房押金应予退还。
关于涉案租赁合同履行期限的认定。本院认为，根据房屋租赁协议第一条约定，本协议自2017年9月1日起开始计算租赁期限，2017年10月16日上诉人因房屋租赁合同纠纷起诉被上诉人至法院。鉴于本院对上诉人主张解除租赁合同的诉讼请求已予以支持，结合涉案房屋一直空置的实际情形，本院酌定双方的租赁合同履行截至日期为2017年10月16日。综上，涉案租赁协议的履行期限为2017年9月1日起至2017年10月16日止。
关于被上诉人是否应当返还上诉人租金。本院认为，房屋租赁协议合法有效，因前三年每年租金120000元，故本院认定每月租金为10000元。本院兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定的租赁合同履行期限所应交纳的租金，上诉人应支付租金金额为：15000元（10000元/月×1.5月），被上诉人王建亮因偿还上诉人鄢德友租金105000元。
关于鄢德友支出装修材料费用12740元，因该租赁房屋并未完全进行装修施工，该部分损失本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除鄢德友与王建亮于2017年5月25日签订的《房屋租赁协议》；
二、王建亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还鄢德友租金余款105000元、租房押金10000元、赔偿违约金3000元；
三、驳回鄢德友的其他诉讼请求。
一审案件受理费1937元、二审案件受理费3874元由王建亮承担。
审判长 郭宝霞
审判员 杨雯蒨
审判员 路 璐
二〇一八年七月二十六日
书记员 金 鑫