江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终2680号
上诉人（原审原告）：赵林。
上诉人（原审原告）：曹红艳。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张建银，江苏山阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙明尧。
委托诉讼代理人：蔡良川，江苏传正律师事务所律师。
原审第三人：江苏龙祥房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区。
法定代表人：刘德超，该公司董事长。
上诉人赵林、曹红艳因与被上诉人孙明尧，原审第三人江苏龙祥房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2015）河民初字第1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭于2016年10月25日公开开庭审理了本案。上诉人曹红艳及赵林、曹红艳共同委托诉讼代理人张建银，被上诉人孙明尧的委托诉讼代理人蔡良川到庭参加诉讼。原审第三人江苏龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人赵林、曹红艳上诉请求：1、依法撤销原判，改判在淮安市清河区人民法院（2013）河执字第1626号执行案件中停止对淮安区淮城镇一品华庭14号楼304（商办）房屋的执行。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、涉案房屋整个交易的过程合法、依规，原告并不知情涉案房屋查封不能买卖的事实，且原告已经取得涉案房屋的物权。2、原审第三人龙祥公司在出售房屋时是否明知涉案房屋已经被查封不影响上诉人物权的取得。3、最高院关于查封的规定对善意第三人未办理过户的房屋尚有不得查封的规定，本案房屋已经完成过户更不得查封。4、异议裁定书载明的涉案房产的转让系在查封期间，不发生效力。5、被上诉人与原审第三人的标的是70多万元，而被上诉人起诉原审第三人所查封的涉案房屋价值已经远远超过了被上诉人起诉时财产保全的范围以及胜诉后的财产范围，原审法院在该执行案件中存在违法情形。6、导致本案形成今天的诉讼原因和结果完全是原审法院在执行孙明尧案件过程中执行法官的渎职行为所造成，人民法院应当对自己的行为承担相应的赔偿责任，而不应当将该法律责任转嫁给上诉人承担。
被上诉人孙明尧辩称，1、上诉人对涉案房屋办理的所有权登记并非物权变更的依据，买卖合同被认定无效后，该登记就失去了有效依据，依法定程序可予以消灭；2、不是因为一审法院怠于行使执行权力，而是由于上诉人自身原因以及当地房管部门的责任导致房屋办理了所有权登记；3、被上诉人涉案标的并非70余万元，在诉讼时本息合计近200万元，不存在超标执行财产问题。
原审第三人龙祥公司未到庭，亦未提交书面意见。
赵林、曹红艳向一审法院请求：1、在淮安市清河区人民法院（2013）河执字1626号执行案件中停止对淮安区淮城镇一品华庭14号楼304（商办）房屋的执行；2、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年5月29日，孙明尧将龙祥公司诉至一审法院，主张其偿还借款1142217元并支付利息；龙祥公司未到庭参加诉讼。一审法院于2012年8月27日作出（2012）河民初字第1583号民事判决书，判决“一、被告龙祥公司于本判决生效后二十日内一次性返还原告孙明尧借款748944元，并自2008年7月22日开始按照银行同类同期贷款利率的四倍承担该借款利息直至本金全部偿还之日止；二、驳回原告孙明尧的其他诉讼请求。”在该案审理过程中，孙明尧在起诉时申请财产保全，申请保全龙祥公司价值180万元的财产，一审法院于2012年5月28日作出保全裁定书，并于2012年5月30日至淮安区住建局将龙祥公司名下位于淮安区城西北路72号一品华庭13幢302、303室，14幢301、302、303、304、305、306室房屋予以查封,查封期限为两年。
2012年12月20日，赵林与龙祥公司签订了关于淮安区一品华庭14幢304室房屋的商品房买卖合同，该合同中显示房屋建筑面积195.49平方米、按套计价、总价款为527823元（由此计算出每平方米售价2700元）。合同中约定，签约当日付清房款。
2013年1月29日，涉案房屋在淮安区住建局办理了备案登记手续。2014年6月9日，淮安区住建局完成了涉案房屋的所有权登记手续，登记赵林、曹红艳为房屋共有人，并发放了房屋所有权证。
2014年4月30日，因龙祥公司涉嫌偷税问题，淮安市地税局拟对其进行行政处罚，于当日进行了听证。听证笔录中，地税局工作人员陈述了案情：“…经调查确认，龙祥公司于2010年12月20日与冯乃军、赵林、牛建萍分别签订了售房合同，将位于淮安区一品华庭房屋出售给上述三人，房屋用途均为商业，合同总价款为2595618元。其中，冯乃军购买14幢301室、302室、303室，合同价款1260306元；赵林购买14幢304室，合同价款527823元；牛建萍购买14幢305室、306室，合同价款807489元。六套房屋均约定于签约当日一次性付清价款…龙祥公司取得售房收入2595618元…应申报营业税129780.9元、城市维护建设税9084.66元、印花税1297.8元…龙祥公司在取得售房收入发生纳税义务后，应在2013年2月22日前申报缴纳，但龙祥公司一直未按规定办理纳税申报、缴纳税款…”龙祥公司在听证时陈述：“…房屋总销售款2595618元系申请人（龙祥公司）在销售房屋前向购房者借款，申请人真实意图是将房屋冲抵借款，但在申请人开票时也就是2012年12月前，上述房屋早在2012年5月30日就被清河区法院依法查封、冻结，直到现在所有本案中六套房屋仍处于查封状态。根据法律规定，被法院查封的财产不得改变其原有的状态，涉案的全部房屋到今天为止其所有权人仍是申请人…涉案的款项签订的合同未转成销售款，也未实际销售…申请人当时错误地认为并未实际形成销售也未获得实际的对价，因此未主动申报纳税…”2014年4月31日，龙祥公司向淮安市地税局出具了一份情况说明及报告，载明：“…关于欠交税款问题，我司将实际情况说明并汇报如下：1、关于抵顶工程欠款2595618元。明细如下：赵林14-304房，价527823元；牛建萍14-305房，价344277元；牛建萍14-306房，价463212元；冯乃军14-301房，价388206元；冯乃军14-302房，价344277元；冯乃军14-303房，价527823元。2、前述房产到目前为止实际上并没有完全实现销售，因为早在2012年12月份之前，前述房产已被淮安市淮安区人民法院（以下简称淮安区法院）查封，但由于淮安区法院与淮安区房产局衔接问题，将原房产查封应该在房产局两个部门同时查封，错误造成房产局只有一个部门收到查封文件，导致房产局另一个部门正常办理了前述房产的预售买卖手续…”
孙明尧起诉龙祥公司的判决生效后，因龙祥公司并未按期履行判决书确定的义务，孙明尧向一审法院申请强制执行；一审法院于2013年8月12日立案执行，执行案号为（2013）河执字第1626号。在该案执行过程中，赵林、曹红艳提出异议，认为其购买了本案涉案房屋、支付了购房款，并办理了房屋所有权证书，故对该房屋享有所有权。2014年7月，涉案房屋被查封，故申请解除对上述房屋的保全、查封行为。一审法院于2015年4月8日作出（2015）河执异字第0008号执行裁定书，认为法院依法查封的财产，未经法院准许并依法定程序，任何人不得实施转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。本案涉案房屋已于2012年5月被法院查封，龙祥公司在尚未履行法定义务的情况下，明知房屋已被法院查封，还与异议人签订商品房买卖合同将被法院查封的房屋出售给异议人冲抵借款，该行为违反了法律规定，不应发生效力。异议人也不能由此违法行为而受益，异议人与龙祥公司之间的债权债务关系可通过诉讼或其他途径依法处理。裁定驳回赵林、曹红艳的异议。
一审法院（2015）河执异字第0008号执行裁定书中载明，案外人冯乃军、刘洪亦为该案异议人，二人对淮安区一品华庭小区14号楼301室、302室、303室房屋的执行问题提出异议，后二人不服该裁定书，诉至一审法院，主张一审法院确认其为该三套房屋的所有权人，并停止对该三套房屋的执行。
一审庭审中，孙明尧出具了2012年12月22日案外人冯乃军与龙祥公司签订的关于楚州区一品华庭小区14号楼301室、302室、303室房屋的三份购房合同的补充协议，均载明：“楚州区一品华庭项目由江苏龙祥房地产开发有限公司开发建设，在甲方（龙祥公司）开发建设过程中，乙方（冯乃军）参与投资，因甲方目前资金困难，投资款一时难以抽回。经双方共同协商，现达成如下内容：（1）甲方以一品华庭项目14号楼301室/302室/303室的售房款抵充投资款，单价为4300元/平方米，面积为143.78平方米/127.51平方米/195.49平方米，总房款为618254元/548293元/840607元；（2）为了便于乙方降低购房费用及办理相关手续，销售合同单价为2700元/平方米，购房发票与销售合同总房款一致…”。赵林、曹红艳对该证据的真实性不予认可，并认为与本案无关。
赵林、曹红艳陈述了其购房的过程：“我们是从龙祥公司处购买涉案房屋的，当时是由一个姓房的人介绍买房的，直接与龙祥公司的法定代表人谈的。当时房价就是每平方米2700元，购房款是以现金方式交给公司会计的，签合同几天前以现金方式交款30万元，2013年1月7日又以现金方式付款227823元。我们买房时该房屋就是现房，符合随时交付的条件，合同中约定2009年的交付时间可能是该房屋取得房管部门交付证明的时间，在签合同时没注意到该细节。签订合同办理备案登记后，我们到审批中心办理产权证时发现房屋被查封就一直找龙祥公司退房索要房款，龙祥公司承诺债务很快就能解决，保证房屋过户到我们名下，在过户之前我们一直没有接收该房屋，直到2014年6月10日房屋才交付我们。”
一审法院认为，当事人订立民事合同，应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律、行政法规的规定。本案中，龙祥公司与赵林签订的房屋买卖合同应认定无效，其理由为：1、孙明尧于2012年5月29日将龙祥公司诉至一审法院，主张其偿还借款本息，并申请一审法院对本案诉争的房产进行了保全；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，被司法机关查封的房地产不得转让；龙祥公司在涉案房产被查封期间进行转让的行为违反了法律强制性规定。2、龙祥公司在税务行政处罚案件中自认，与赵林之间并无真实的房屋交易关系，签订房屋买卖合同的目的是为了冲抵欠款，针对该房屋并未按正常手续办理纳税申报手续；由此，本案诉争的房屋买卖合同实属以物抵债行为；龙祥公司在明知自己被他人起诉，即将承担还款责任的情况下仍实施以房抵债，属规避执行的行为，已经侵犯了债权人的合法利益。3、根据与本案案情类似的冯乃军与龙祥公司签订的补充协议，涉案房屋正常市场价为每平方米4300元，在购房合同中显示为每平方米2700元，在龙祥公司与赵林签订的房屋买卖合同中，载明的价款亦为2700元、与冯乃军案中的合同金额相同，远低于真实的市场交易价格；赵林、曹红艳在陈述购房过程时，不能准确表述购房介绍人的姓名，又陈述购房款均以现金方式现场交付，上述情节均不合常理；由此，赵林、曹红艳与龙祥公司应明知双方系以非正常低价方式进行房屋转让；龙祥公司以签订房屋买卖合同的形式实施了转移财产、规避执行的行为，赵林、曹红艳以低价与龙祥公司签订合同，其并非善意相对人，双方的合同行为因侵犯他人的合法权益而不应得到保护。
赵林、曹红艳虽已依据该买卖合同办理了对涉案房屋的所有权登记手续，但该登记并非物权变更的依据。在上述基础法律关系即买卖合同被认定无效后，该所有权登记及房屋所有权证书便失去了有效的依据，该登记及证照应依法定程序消灭。赵林、曹红艳请求一审法院终止对涉案房屋的执行，不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告赵林、曹红艳的诉讼请求。案件受理费80元，公告费620元，合计700元，由原告赵林、曹红艳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不影响房地产转让合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋被法院查封，只是限制了龙祥公司作为开发商的处分权，并不必然导致商品房买卖合同无效。因为“不得转让”是对被查封房产在被查封期间的所有权发生变动转移的限制，并不影响商品房买卖合同的效力。据此，一审法院以龙祥公司在涉案房产被查封期间进行转让的行为违反了法律强制性规定而确认合同无效，系适用法律不当，本院依法予以纠正。上诉人上诉称《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不属于效力性强制性规定，而属于管理性规范，一审法院认定买卖合同无效无法律依据，此上诉理由成立。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：有下列情形之一的，合同无效；其中第（二）项规定：恶意串通损害国家、集体、第三人利益的。龙祥公司在税务行政处罚案件中对于与上诉人无真实房屋交易关系，签订房屋买卖合同的目的是冲抵欠款的自认早于本案诉争，证据真实可靠，可以得出本案是以物抵债行为。上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同的时间是2012年12月20日，交付时间是2014年6月10日，上诉人称一直在与原审第三人交涉，且上诉人2次现金支付全款，均有违常理。另，根据与本案案情类似的冯乃军与龙祥公司签订的补充协议，涉案房屋正常市场价为每平方米4300元。本案中，上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同中，载明的价款为2700元，明显低于正常市场价格。该行为显系与龙祥公司恶意串通损害国家和第三人利益，合同应当认定为无效，依据无效合同进行的所有权登记及取得房屋所有权证书便失去了事实和法律依据，该登记及证照应依法定程序消灭，上诉人不能成为案涉房屋的所有权人。
综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决虽适用法律不当，但判决结果正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9078元，由上诉人赵林、曹红艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侍 刚
审 判 员 孙晓明
代理审判员 孙志丹
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 靖芳芳