大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第07778号
原告李颖，女。
委托代理人初洪军，系辽宁泛舟律师事务所律师。
被告大连恒瑞房地产开发有限公司。
法定代表人丛湘云，系总经理。
委托代理人潘卫东，系辽宁悦泰律师事务所律师。
委托代理人许锋，系辽宁征信律师事务所律师。
原告李颖（以下简称“原告”）与被告大连恒瑞房地产开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员卢丹丹、代理审判员田艳、人民陪审员于菊英组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李颖及其委托代理人初洪军律师，被告大连恒瑞房地产开发有限公司的委托代理人潘卫东、许锋律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的商品房，被告应当于2015年5月31前，将具备“经验收合格”的商品房交付原告使用。如被告逾期交房90日以上，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金。2015年5月31日前，原告如约前去收房，发现水、电等配套并不完备、无竣工验收的合法证明文件，原告拒收。2015年9月1日，原告再次前去收房，但被告仍不能提供完备的房屋具备交房条件的文件。被告已向原告支付自2015年6月1日至8月31日的逾期交房违约金9,410元。被告行为已构成逾期交房，故请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方式为总房款1,034,120元，自2015年6月1日起至判决确定给付之日按照日万分之二的标准计算扣除已支付9,410元，暂计至2015年12月28日为33,814元）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区广贤路某（建筑面积为104.76平方米）的房屋一套，房屋总价款为1,034,124元。该合同第八、九条约定，被告应当在2015年5月31日前向原告交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，且原告交清全部购房款的商品房。如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过90日，被告自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。该合同第八条同时约定：“但如遇下列特殊情况，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……。2、因气候或恶劣天气、供水、供电等意外原因，被迫临时性停工；市政规划变更导致的延期，市政配套设施批准或接通的延迟；……。”合同签订后，被告于2014年12月31日向原告出具完全部购房款发票。
另查明，被告于2015年5月28日完成案涉房屋（根据开发商提供楼号核实，案涉房屋为大湖山语住宅项目18#楼）的工程竣工验收报告，该报告载明的工程竣工验收意见为：“工程竣工验收合格”，并由勘察、设计、监理、施工、建设单位各方代表签字确认。
又查明，2015年6月5日，大连市高新技术产业园区发展改革局作出大高发改批【2015】10号文件即《关于红凌路小磨盘山周边项目自来水外线工程立项的批复》（简称“《批复》”），内容为：大连市高新技术产业园区发展改革局收悉高新区规划建设局《关于红凌路小磨盘山周边项目自来水外线工程立项的函》并同意对该项目立项。该《批复》载明了建设规模及主要建设内容，确认了投资估算680万元及资金来源为区财政与大连恒瑞房地产开发有限公司共同投资、建设工期3个月及建设地址等内容。2015年11月5日，大连市自来水集团有限公司出具案涉房屋《给水工程竣工接收证明书》一份，载明：“开工日期2015年6月，竣工日期2015年10月，验收日期2015年10月，工程名称为‘大湖山语’，接收意见为‘同意接收’。”该文件下方说明：“下列文件资料已提供齐全：1、给水工程竣工验收报告；2、工程款结清证明；3、水质检测报告；4、固定资产移交合同。”2015年10月17日，大连恒德物业服务有限公司大湖山语客户服务中心发布《停电通知》一则，内容为：“电业局定于2015年10月19日（周一）早7：00—晚18：00期间停电，安装小区正式电。”大连电力建设集团有限公司市供电分公司提供《关于大连恒瑞房地产公司大湖山语项目送电情况说明》一份，载明：“大连恒瑞房地产公司大湖山语项目外网电力配套工程由本公司负责施工，本公司于2015年10月15日完成该项目的10ＫＶ施工任务，并将本工程的10ＫＶ开关站、变电亭的10ＫＶ部分送电，2015年10月19日完成该项目的低压部分（0.4ＫＶ）的施工任务并送电。”
再查明，2015年5月30日，被告出具告知一份，内容为：“尊敬的各位业主，大湖山语项目在5月30日开始正式交房，但由于市政原因项目的自来水还在施工中，前期我们已经尽最大的努力和相关部门申请协调，但因施工周期延后，导致项目外的自来水大官网还没有接入小区，给各位业主交房带来不便，诚意向各位业主表示深深的歉意。市政相关部门告知我司，项目自来水将于2015年8月30日前接通。在此我司将诚信执行以下两种交房时对业主的承诺：1、业主您选择接受房屋的：我司将履行《商品房买卖合同》中第九条向您按日支付已交付房价款万分之一的违约金。同时业主您需正常履行和项目的物业公司进行房屋交付手续，按物业规定缴纳相关入住费用，我司将为您免费提供装修用水、电。在正式水、电供应前不计收您的物业费。2、业主您选择不接受房屋交付的：我司将履行《商品房买卖合同》中第九条向您按日支付已交付房价款万分之一的违约金。3、违约金起始日期为2015年5月31日，截止日期为正式水、电接通之日，我司将统计支付给您的违约金金额，并以书面形式通知各位业主领取。4、如8月30日后，正式水、电仍没有接通，我司将按照合同相关条款继续执行违约赔偿。”
后查明，被告已向原告支付逾期交房违约金9,411元。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、告知、停电通知，被告提供的工程竣工验收报告、《给水工程竣工接收证明书》，本院调取的工程竣工验收报告、《关于红凌路小磨盘山周边项目自来水外线工程立项的批复》、《关于大连恒瑞房地产公司大湖山语项目送电情况说明》及庭审笔录在案为凭，上述证明材料已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。
本案第一个焦点问题为如何理解案涉《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件以及案涉房屋是否符合该条约定条件。被告主张应以其组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格作为房屋交付条件，原告则认为应按照《国务院关于建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》及其他相关规定的要求，除符合合同的约定组织竣工验收外，还要取得规划、公安消防、环保等部门出具的专项的证明，这是法律、法规强制性的关于工程建设的规定。
本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，且买受人交清全部购房款（包括按揭贷款的部分）。”从上述约定来看，是对交房条件程度不同的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第5种条件（即经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关；原告主张竣工验收应取得规划、公安、消防、环保等部门出具的专项的证明，与合同约定不符，本院不予采信。综上，案涉合同约定的房屋交付条件应为被告（建设单位）组织勘察、设计、监理、施工单位对工程验收合格。现被告已提交了由案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的工程竣工验收报告，该报告有五方代表签字，并且与本院调取的大连市城建档案馆保存的工程竣工验收报告相一致，故在原告未提交充分证据证明案涉工程未经验收合格的情况下，应认定案涉房屋符合合同第八条约定的交付条件。关于原告提出的被告交付房屋的行为违反了法律和行政法规的强制性规定一节，本院认为，2013年我国实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任，将竣工备案管理作为政府部门的行政责任。2013年住房城乡建设部发布实施《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称“2013年验收规定”），并明确2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称“2000年验收暂行规定”）废止，两个竣工验收规定比较，2013年验收规定将2000年验收暂行规定第五条“工程符合下列要求方可进行竣工验收中第（九）项城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件”和第（十）项“有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的规定取消，规划、环保、消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件。根据前述规定及案涉合同约定，在竣工验收阶段，案涉房屋经建设单位组织验收合格即可交付，并不违反法律法规的强制性规定。而在政府备案阶段，如果被告的备案行为不符合法律规定，则应由相应的行政机关依据法律规定处理，此部分亦不属于民事案件审查范围。
本案第二个焦点问题为如何理解“告知”的内容。原告认为房屋交付的实际过程中，被告自己将水、电能否接通也设定为房屋交付的条件之一，被告认可如果水、电不能正常接通，原告可以不接收房屋并且被告继续承担违约责任。被告则主张案涉房屋在2015年5月30日已正常通水通电，因为政府外网配套不完备被告才采取上述措施，被告并未违约。根据双方《商品房买卖合同》第八条第二款第二项的约定：“因气候或恶劣天气、供水、供电等意外原因，被迫临时性停工；市政规划变更导致的延期，市政配套设施批准或接通的延迟；……。”因市政配套设施导致的延迟，被告亦不应承担责任。本院认为，被告在小区内向全体业主发布的“告知”内容明确具体，应视为要约，而本案中的原告在庭审中对“告知”的内容予以认可，即为一种承诺。原、被告双方虽然签订了正式的《商品房买卖合同》，但被告以书面形式对《商品房买卖合同》的交付条件作了更改，原告亦予以认可，即双方将正式水、电的接通作为交房条件的一部分。故而，“告知”在原告的认可下成为双方合同交房条件变更的重要依据。
本案第三个焦点问题为被告是否需要承担违约责任及具体数额。由“告知”内容可知，原、被告双方对《商品房买卖合同》作了变更，将正式水、电的接通作为交房条件的一部分。被告虽然向原告提供了符合《商品房买卖合同》第八条约定的房屋，并且该条第二款第二项同时约定了可据实延期的条款，但这些都以双方未变更合同为前提。现双方已以“告知”形式对房屋交付条件予以变更，被告亦明确了自己的违约责任。故而，在被告接通正式的水、电之前，其应一直承担违约责任。根据被告提供的《给水工程竣工接收证明书》，被告水外网正式竣工日期为2015年10月，本庭要求被告核实正式竣工日期被告未提交书面意见，而关于水外网正式竣工日期的举证责任应分配给被告，现被告无法证明案涉房屋供水外网的具体接通日期，故关于本案中正式水的接通日期推定为2015年10月31日。而根据原告提供的《停电通知》及《关于大连恒瑞房地产公司大湖山语项目送电情况说明》可知案涉房屋正式电的接通时间应为2015年10月19日。因此，被告支付违约金的截至日期应以接通正式水的日期为准，该日期应推定为2015年10月31日。关于本案中被告支付违约金的起算日期，根据“告知”的内容，起算日为2015年5月31日。关于案涉的逾期交房违约金的计算标准问题，原告主张的标准为日万分之二，其计算的依据为《房屋交付协议》及《不接收房屋交付协议》，庭审中，原告提供的此两份证据皆为复印件，被告对此两份证据真实性提出异议，原告亦无法提供原件进行核实，故本院对此两份证据不予采信。根据“告知”的内容，未正式接通水、电前的违约金计算标准应为日万分之一，案涉房屋违约金的起算日为2015年5月31日，截止日2015年10月31日，但原告诉请违约金起算日为2015年6月1日，本院对此以原告诉请为准。故原告要求被告支付逾期交房违约金（自2015年6月1日起至判决确定给付之日按照日万分之二的标准计算，扣除已支付9,410元）的诉讼请求，本院予以部分支持。被告应向原告支付的违约金（因未正式接通水、电）为6,411（四舍五入）元（自2015年6月1日至2015年10月31日，按照1,034,124元*0.0001*153天-9,411元）。关于被告申请本院调取的案涉房屋电力配套设施延迟完工的原因及申请本院调取工程验收证明（电力）一节，结合上述内容，原、被告双方已以“告知”形式对房屋交付条件予以变更，故何种原因导致延期供电并不影响被告承担违约责任，故本院对此证据未予调取。至于工程验收证明，本院责令被告提供该份证据被告一直未提供，后申请本院调取，本院调取的《关于大连恒瑞房地产公司大湖山语项目送电情况说明》足以证明案涉房屋的正式电情况，考虑诉讼便宜，对被告申请调取的《工程竣工证明》本院不予准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连恒瑞房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李颖逾期交房违约金（因未正式接通水、电）人民币6,411（四舍五入）元（自2015年6月1日至2015年10月31日，按照1,034,124元*0.0001*153天-9,411元）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
二、驳回原告李颖的其他诉讼请求。
案件受理费595元、其他诉讼费50元，上述费用合计人民币645元（原告已预交），由原告负担523元。由被告负担122元，被告负担部分应自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 卢丹丹
代理审判员 田 艳
人民陪审员 于菊英
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。