北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7782号
上诉人（原审被告）:周艳艳，女，1980年6月10日出生。
委托代理人：周立国（周艳艳之兄）。
被上诉人（原审原告）:张烜，男，1982年11月27日出生。
上诉人周艳艳因与被上诉人张烜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初47908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周艳艳上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第三项，不服一审判决的金额52709元。2、本案一、二审诉讼费用由张烜承担。事实和理由：1、张烜于2017年9月1日邮寄快递要求解除合同，我电话表示同意。9月3日双方交接时，张烜要求高额损失，拒绝接收钥匙和房屋，其应自行承担9月3日合同解除后的房屋使用费。2、张烜提供的家具都是使用五年以上的，折损程度较大，其夸大损失，一审判决的损失缺乏依据。
张烜辩称，同意一审判决，不同意周艳艳的上诉请求。
张烜向一审法院起诉请求：1、确认双方的《北京市房屋租赁合同》于2017年10月17日解除；2、判令周艳艳支付张烜违约金21500元；3、判令周艳艳给付张烜2017年9月3日至2017年10月17日的房屋租金31209元；4、判令周艳艳赔偿张烜损失10万元；5、本案诉讼费由周艳艳承担。
一审法院认定事实：2016年8月27日，张烜（甲方）作为出租方与周艳艳（乙方）作为承租方就北京市海淀区2A的房屋（以下简称涉案房屋）签订北京市房屋租赁合同（以下简称合同），租赁期限自2016年9月3日至2018年9月2日。租金标准为每月21500元，租金支付方式为押1付6，各期租金支付日期为：2016年8月30日、2017年2月20日、2017年8月20日、2018年2月20日。押金为21500元。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，乙方应按月租金的100％向甲方支付违约金：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达1000元；……7、擅自将房屋转租给第三人的。
后双方依约履行了合同约定的部分义务。2017年9月1日，张烜以周艳艳未依约于2017年8月20日交纳房租租金为由，要求解除合同，并要求周艳艳于2017年9月7日前腾退房屋并支付违约金。周立国（自称其为周艳艳的哥哥）与张烜于2017年9月3日在涉案房屋内办理交接，张烜以周立国没有周艳艳出具的委托手续且不清楚周立国的身份为由拒绝办理交接，并要求周艳艳拿出5万元赔偿墙壁损失以及丢失的家具损失。周立国声称其将钥匙交予张烜，但张烜不予接收。双方于2017年9月3日并未办理交接。2017年10月17日，张烜与周艳艳的代理人周立国就涉案房屋办理了交接。
周艳艳未交纳2017年9月3日后的房租。就未交房租原因，周艳艳主张涉案房屋于2017年8月漏水，卫生间无法正常使用，张烜不予维修导致涉案房屋无法居住，故周艳艳于2017年8月28日之前搬离了房屋。为此，双方均提供了微信聊天记录予以证明，微信聊天记录显示出涉案房屋因管道老化往楼下漏水，导致无法正常使用水，需要维修，但张烜明确表示即使需要维修也不影响交纳房租，后张烜在聊天记录中又明确表示其和物业工作人员确认过，涉案房屋质量没有问题，至于漏水问题，张烜会与楼下居住人员进行沟通。
合同签订后，张烜将涉案房屋交付给周艳艳，经周艳艳确认，屋内有如下物品：双人床×2；单人床×1；衣柜×3；餐桌×1；餐柜×1；椅子×9；书桌×2；梳妆台×2；长条沙发×1；宜家沙发×1；电脑椅×1；休闲椅×1；摇椅×1；冰箱×1；洗衣机×1；微波炉×1；烤箱×1；电视×3；空调×6；玻璃桌×1；钢琴×1；钥匙×4；门卡×3；钢琴凳×1；茶几×3；空调遥控器×3；电视遥控器×3；湘绣×2；燃气1014.747；电费不计；热水费用3月已结；卫生间卫生给水135；马桶水392；厨房里162（冷水）；厨房外161（热水）。2017年10月17日，张烜与周艳艳代理人周立国进行了交接，交接物品如下：双人床×1；衣柜×3；梳妆台×1；长条沙发×1；宜家沙发×1；休闲椅×1；摇椅（坏）×1；冰箱×1；洗衣机×1；微波炉×1；烤箱×1；电视×3；空调×6；玻璃桌×1；茶几×1；电视遥控器×2；湘绣×2；马桶损坏×1；纱窗损害×2；钢琴和钢琴凳张烜已拿走；钥匙×2（缺2把）；墙上多3个柜；两个房间壁纸换了；两个灯换了。
现张烜根据上述交接情况主张包括如下家具损失：实木单人床、单人床垫、实木摇椅、客厅茶几、方茶几、实木椅子、餐桌、主卧床头柜、主卧梳妆台、电视柜、主卧双人床、床垫、餐柜（组）、客房电脑桌、客房电脑椅、书房书桌带抽屉边柜、书架、客厅电视柜，共计70120元，张烜并未提交相应发票；主张如下损失：纱窗、换锁芯、吸顶灯（含人工）、实木窗帘杆（组）、墙纸（卷）、人工/墙纸、清洁费用、修复屋顶及窗下墙面、修复卫生间、门卡、水费、燃气欠费、房屋占有使用费，共计65739元。就上述主张，张烜提供了照片、服务通知单予以证明。张烜主张上述家具交付周艳艳时已经使用5年。现家具不知何处。对于门卡150元，燃气费100.32元，周艳艳表示认可。张烜交纳了2016年9月1日至2017年9月1日的水费1735元。
上述事实，有双方当事人陈述、合同、民事判决书、照片、微信聊天记录、交接单、照片、服务通知单、缴费通知单等证据在案佐证。
一审法院认为，张烜与周艳艳之间的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，系有效，对双方具有约束力。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。2017年9月1日，张烜向周艳艳发出了解除合同的通知，周立国与张烜于2017年9月3日在涉案房屋进行交接，但因张烜以周立国没有周艳艳出具的委托手续且不清楚周立国的身份为由拒绝办理交接，并要求周艳艳拿出5万元赔偿墙壁损失以及丢失的家具损失，虽然双方因损失问题并未达成一致意见导致交接未能完成，但这并不妨碍法院认定周立国前往涉案房屋进行交接的行为视为对张烜发出解除通知的回应并表示同意解除，故双方的合同应于2017年9月3日解除。
2017年9月3日合同解除至2017年10月17日双方交接完毕，该期间所产生的房屋使用费的问题，考虑交接未完成确系周艳艳未能如约将部分家具交回，但亦考虑到张烜未在交接不成情况下积极采取措施将房屋收回以避免损失的扩大，双方均具有过错，故该期间所产生的房屋使用费应由张烜和周艳艳承担，至于比例，法院认为由周艳艳承担70％，张烜承担30％为宜。房屋使用费的数额法院参照双方约定的租金标准计算。
现周艳艳未交纳房租在于因管道老化导致漏水，周艳艳无法正常使用水，影响了周艳艳正常使用涉案房屋，在此情况下，周艳艳未交纳房租的行为不应视为周艳艳违约，故张烜要求周艳艳支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
至于张烜主张的损失，考虑到现家具不知何处且张烜已将涉案房屋收回，房屋现状与交接时的现状是否一致亦不确定，法院无法通过鉴定程序确定具体的损失数额，故法院考虑家具的使用年限、涉案房屋的正常使用损耗、双方的交接情况、照片所反映的现状、以及张烜所主张损失项目的合理性等因素结合查明的事实依法酌情判定损失数额。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告张烜与被告周艳艳于二Ｏ一六年八月二十七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二Ｏ一七年九月三日解除；二、被告周艳艳于本判决生效之日起七日内给付原告张烜房屋使用费21847元；三、被告周艳艳于本判决生效之日起七日内赔偿原告张烜损失30862元；四、驳回原告张烜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。周立国与张烜于2017年9月3日前往涉案房屋办理交接，虽双方最终并未完成交接，但已达成解除合同的合意。双方均对合同于2017年9月3日解除无异议，本院予以确认。双方于2017年10月17日办理了涉案房屋的交接，张烜据此主张周艳艳支付其2017年9月3日至2017年10月17日的房屋使用费。一审法院根据双方过错程度，按照租赁合同的租金标准，确定双方各自承担的比例，公平合理，本院不持异议。周艳艳上诉主张张烜应自行承担2017年9月3日合同解除后的房屋使用费，本院不予支持。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。周艳艳作为承租人，应当妥善保管租赁物。根据双方在交房和收房时确认的物品交接清单等证据，可以认定周艳艳在承租期间未妥善保管和使用租赁物，导致部分物品损坏和灭失，周艳艳应对此承担赔偿责任。由于涉案房屋已交接，且物品灭失后无法鉴定评估现有价值，一审法院根据本案基本事实，综合考虑各种因素，酌定周艳艳应予赔偿的数额，具有事实和法律依据。周艳艳上诉主张其不应赔偿上述损失，违背本案客观事实和法律规定，本院不予支持。
综上所述，周艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3354元，由周艳艳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年九月二十六日
法官助理 王志栋
书 记 员 陈 雪