温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第2419号
原告：吴越春,女,1973年4月26日出生,汉族，住温州市鹿城区。
被告：毛选锋,男,1981年8月6日出生,汉族，住浙江省文成县。
第三人：包建平，男，1978年8月24日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
原告吴越春为与被告毛选锋、第三人包建平房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员黄光辉适用简易程序于2014年1月20日、2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告吴越春，被告毛选锋，第三人包建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴越春诉称：被告毛选锋原系原告所有坐落于温州市车站大道奔驰商厦南幢110号店铺的承租人，原告同前个租客结束租赁关系后，被告于2010年9月11日经中介介绍承租涉案房屋，由于该店铺是个冷铺，自租赁以来，并未有过任何转让费。被告承租原告该房屋三年，期间被告未经原告同意擅自改动店后门，并违章在后走廊公用场地搭建一小棚。在最后一年期合同于2013年9月10日到期前一年，原告明确告知被告一年后不再出租该房，并于起诉之前的四、五个月通过电话再次告知被告合同到期后不再续租，且通知其进行水电费及押金结算，之后亦多次联系，但被告仍不配合。2013年9月20日，被告承诺过两天即搬，但直到10月9日仍未搬出。另外，被告近年在未征得原告同意的情况下，将涉案房屋进行频繁转租。为维护自己的权益，原告于2013年9月下旬向水电供应部门申办停电停水，并支付了被告在开店期间的电费1331.97元和水费286.65元。之后被告仍单方坚持要承租涉案房屋，并拒不搬出。故请求判令：1、被告开门交接并支付恢复房屋原状的费用1000元；2、被告交回钥匙，归还房子；3、被告支付从2013年9月11日至交回钥匙之日的租金（租金按市场月租价3000元计算）；4、被告退出非法转租所得差额10000元给原告；5、被告支付原告付的水电费1618.62元；6、本案的诉讼费由被告负担。
庭审中原告增加诉讼请求如下：解除与被告分别于2010年9月11日、2011年9月4日、2012年9月25日签订的《房屋租赁协议书》。
原告吴越春为证明诉称事实，向本院提供了如下证据：
1、租赁合同，证明原被告租赁关系的事实；
2、房产证，证明房产是原告所有；
3、身份证，证明原告的主体资格；
4、单据，证明原告替被告支付水电费；
5、吴越春残疾证，证明原告的身体状况以及其不方便，吴长雄代为与被告签订租赁协议。
被告毛选锋辩称：一、原告诉称与事实不符。被告与原告不存在租赁关系，涉案房屋现承租人为包建平。2010年，被告与夏某、包建平、程某1、程某2等五人以2万元转让费租赁涉案房屋经营游戏机室，因亏损停业半年。之后由夏某开设面馆，该面馆设备五人共同出资，盈利扣除房租后五人均分，共同承担亏损风险，面馆工商登记在夏某名下，期间因厨师更换陆续关停，直至2013年初，该店以28000元转让给包建平一人经营。二、原告并未于一年前明确告知被告不再出租涉案房屋，租金半年一付都已成惯例，几年下来经常都是房租先汇，待有时间再签租赁合同。三、原告所称2010年9月11日被告经中介（孙经理）直接从原告处承租涉案房屋，并未付过任何转让费等与事实不符。相邻隔壁每间都有转让费，被告于2010年承租涉案房屋时上家转让费2万多元（包括立式空调、电扇、电视等物品），目前仍在店里使用，因此，转让费是有的。四、原告称被告要强租、骂人一说，完全是断章取义。原告要求被告支付从2013年9月11日至钥匙交回时的租金没有事实依据，原告于2013年9月知道店铺被转让给包建平后便称不再出租，并且店铺的水电已于2013年9月均被原告注销。
被告毛选锋为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1.《店面转让协议》；
2.收条；
证据1-2共同证明在2013年3月份涉案房屋已转租给包建平。
第三人包建平述称：原告将涉案房屋的水电切断，并找人来店里闹事，使店铺无法经营，原告应赔偿由此导致的相应损失。
第三人包建平未在举证期限内提交证据。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
一、被告对原告提供的证据1真实性、合法性及关联性没有异议，但对内容有意见，三份合同都是代签的，合作伙伴有五人，承租人不应该是被告一个人。本院认为，该证据可以证明原被告之间租赁关系的事实，本院予以认定。
被告对原告提供的证据2、3、4、5无异议，本院予以认定。
二、原告对被告提供的证据1、2真实性、合法性及关联性有异议，对于两份证据的内容并不知情，系被告背着原告操作的。本院认为，证据1、2可以证明涉案房屋转租给第三人包建平的事实，对其真实性予以认定。
在法律规定的期限内，第三人为了证明有关转让费以及转租系经过原告同意的事实，申请证人夏某、程某1出庭作证，本院予以准许。证人称：1、第三人包建平支付转让费后承租涉案房屋；2、转租系经过原告同意的。
原告对证人证言质证如下：原告没有同意转租，转租的事情原告不知情。
被告对证人证言的质证如下：证人证言属实，同意证人所说的。
第三人对证人证言的质证如下：证人证言属实，同意证人所说的。
本院对证人证言作如下认定：
对证人证言，本院结合被告提供的“个体工商户营业执照”、证据2“收条”，可以证明第三人包建平支付转让费的事实；证人夏某称转租一事经被告毛选锋电话通知原告并经同意，而证人程某1则称转租一事系经第三人包建平电话通知原告并经同意，本院认为，两位证人在该事实陈述上存在相互矛盾，无法证明转租系经过原告所同意。
经审理查明：原告吴越春与吴长雄系父女关系。原告吴越春系温州市鹿城区车站大道奔驰商厦南幢110号房产所有人。2010年9月11日，吴长雄经原告授权与被告毛选锋签订《房屋租赁协议书》，约定，原告将其所有坐落于温州市鹿城区车站大道奔驰商厦南幢110号房屋出租给被告，租期自2010年9月11日至2011年9月10日，租金2350元每月，按半年一付；被告交付押金1000元，并约定押金转入下期合同。2011年9月4日，吴长雄与被告代理人毛丽莉签订续租协议，租期自2011年9月11日至2012年9月10日，租金与支付方式不变。合同到期后，吴长雄与被告毛选锋于2012年9月25日再次签订《房屋租赁协议书》，约定，租期自2012年9月11日至2013年9月10日；月租金2166元，按半年一付；被告在居住期间，不得从事非法活动，不得改变房屋结构，如有损坏应照价赔偿，被告亦不准擅自将房屋转租，否则原告不予承认。2013年3月27日，被告在未征得原告同意的情况下，将涉案店铺转租给第三人包建平。2013年9月10日，合同到期，经原告多次催告归还房屋未果，之后原告向水电部门申办停电停水，并缴纳电费1331.97元和水费286.65元。但涉案房屋至今仍未腾空归还。
另查明：一、被告毛选锋与夏某、程某1原系涉案店铺经营合伙人；二、押金1000元原告未退还给被告；三、涉案店铺目前仍停业关门。
以上事实由原告、被告及第三人提供的证据、当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为：《房屋租赁协议书》虽系吴长雄与被告签订，但事后原告已对其进行追认，故原告与被告分别于2010年9月11日、2011年9月4日、2012年9月25日签订的《房屋租赁协议书》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现因协议均已到期，且期内相应的租金亦已支付，故合同已经履行完毕，本院对于原告要求解除其与被告分别于2010年9月11日、2011年9月4日、2012年9月25日签订的《房屋租赁协议书》的诉请不予支持。夏某、程某1作为涉案店铺经营原合伙人，依法应追加作为本案被告，但原告表示不同意追加，并主张与其签订租赁合同的系被告毛选锋，只愿对被告毛选锋一人进行诉讼，并声明放弃追加夏某、程某1作为被告参加本案诉讼，本院认为，原告对于自己的诉讼权利有处分权，本院予以准许。被告与第三人虽主张转租已通知原告，并征得其同意，但并无证据予以证实，本院不予采信。本院认为，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给他人，实际上已构成违约。现合同已到期，第三人包建平作为涉案房屋实际占有人，应及时腾空房屋并恢复原状归还。原告主张恢复原状费用1000元无事实与法律依据，本院不予支持。因第三人至今仍未搬离并腾空涉案房屋，被告应支付原告相应的占有使用费；因2012年9月11日至2013年9月10日的月租金为2166元，故被告应自2013年9月11日起至实际腾空租赁物之日止按月租金2166元的标准支付原告占有使用费。原告要求被告退出非法转租所得差额10000元的主张于法无据，本院不予支持。被告在合同到期后，经原告催告仍未搬离，之后原告于2013年9月下旬向供水供电部门申办停水停电，并缴纳被告租赁期间的电费1331.97元和水费286.65元，共计1618.62元。本院认为，该水电费系被告在占有租赁物期间所产生的费用，应由被告自行负担，现因合同已到期而被告经催告仍未搬离租赁物，故原告为维护自身合法权益而采取切实措施防止损失扩大化合情合理，其代为缴纳的水电费可依法向被告主张，故本院对于原告要求被告支付其代缴的水电费1618.62元的诉请予以支持。因原告尚未退还被告押金1000元，本院一并予以处理，故被告应支付原告代缴的水电费618.62元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告毛选锋于第三人包建平腾空租赁物之日支付原告吴越春占有使用费（自2013年9月11日起至实际腾空租赁物之日止，按月租金2166元的标准计算）；
二、第三人包建平于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于温州市鹿城区车站大道奔驰商厦南幢110号房屋（产权证号：425306，建筑面积：56.02平方米）房屋，并将租赁物恢复原状；
三、被告毛选锋于本判决生效之日起十五日内支付原告吴越春代缴的水电费618.62元；
四、驳回原告吴越春的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费115元，减半收取57.5元，由被告毛选锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一四年三月十七日
书 记 员 白蓓丽
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。