海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼9029民初1277号
原告陈奎全，男，1967年6月1日出生，汉族，海南省文昌市人，自由职业，住海南省三亚市。
委托代理人易凯，海南新概念律师事务所律师。
被告保亭华达房地产开发有限公司，住所地保亭县保城镇团结北路。
法定代表人马财茂，总经理。
原告陈奎全诉被告保亭华达房地产开发有限公司（以下简称：华达地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告陈奎全于2016年10月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，因被告华达地产公司下落不明，无法直接送达相关诉讼文书，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书等诉讼材料。本案适用普通程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理，原告陈奎全及其委托代理人易凯到庭参加诉讼，被告华达地产公司经公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈奎全诉称，2012年7月14日，原告陈奎全与被告华达地产公司签订《广东街三期楼宇认购书》（以下简称：《认购书》），认购书约定：原告陈奎全向被告华达地产公司购买位于××县三期第3栋19号商铺（1-2层），建筑面积为183.08㎡，单价为10000元/㎡，房屋总价款为1830800元。付款方式为分期按揭付款，签订认购书之日给付定金200000元。2013年4月30日前支付首期购房款920800元（含定金）。签订《商品房买卖合同》之日起20日内办妥余款910000元银行贷款。认购书签订后，原告陈奎全分二次向被告华达地产公司支付购房款。截止2013年4月29日止，原告陈奎全已向被告华达地产公司支付购房款920800元。因被告华达地产公司至今未与原告陈奎全签订《商品房买卖合同》，也未按认购书的约定时间交付房屋。原告陈奎全多次找被告华达地产公司履行其义务，但被告华达地产公司一直推脱不履行合同义务，现售楼处早已关闭，相关责任人已经躲藏或跑路，被告华达地产公司已构成严重违约。为维护原告陈奎全的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告华达地产公司将位于××县位于××县位于××县三期第3幢19号（1-2层）商铺交付给原告陈奎全占有使用；2、被告华达地产公司继续履行《认购书》，与原告陈奎全签订《商品房买卖合同》，并办理房屋过户手续至原告陈奎全名下；3、被告华达地产公司支付原告陈奎全违约金，以920800元为基数，自2015年1月1日起计算至判决确定履行给付之日止，按中国人民银行发布的一年期流动资金人民币贷款利率计算；4、本案诉讼费用、财产保全费，由被告负担。
原告陈奎全为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、《认购书》一份，证明原告陈奎全与被告华达地产公司存在合同关系；2、《收据》三张，证明原告陈奎全已付购房款920800元；3、海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2016）琼9029财保17号《民事裁定书》及《海南省非税收入缴款书》各一份，证明原告陈奎全向本院申请查封涉案房屋及缴纳财产保全费5000元。
被告华达地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及发表质证意见。
本院对原告陈奎全提交的证据认证如下：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性以及证明的内容予以确认。
根据原告陈奎全的陈述、举证，本院查明本案的事实如下：
2012年7月14日，原告陈奎全（乙方）与被告华达地产公司（甲方）签订一份《认购书》，认购书约定：1、乙方认购甲方开发位于××县位于××县位于××县三期第3栋19号商铺（1-2层），建筑面积183.08㎡，单价为10000元/㎡，房屋总价款1830800元；2、签订《认购书》时，乙方应交付定金200000元。2013年4月30日前支付清首期房款（不低于总房价的50%）920800元（含定金），并签订《商品房买卖合同》；3、《商品房买卖合同》签订后20日内，到指定银行办妥商品房余款910000元银行贷款手续，并按规定期限供款；4、该商品房于甲方开工后地下室建到±0.0后22个月内交付使用；5、该商品房最终面积均以政府有关部门查丈的面积为准，价格不变，双方在10个工作日内办妥多退少补手续等条款。《认购书》签订之日，原告陈奎全支付定金200000元，2013年4月29日，原告陈奎全支付房款720800元，截止2013年4月29日止，原告陈奎全已支付购房款920800元。被告华达地产公司却未按《认购书》的约定与原告陈奎全签订《商品房买卖合同》，也未将涉案房屋交付给原告陈奎全占有使用，并办理房屋过户手续。
另查，经原告陈奎全申请，2016年9月29日，本院依法对被告华达地产公司开发建设位于××县位于××县位于××县第三期3栋19号商铺（1-2层）进行了查封。
本院认为：一、关于原告诉请被告继续履行《认购书》，并与原告签订《商品房买卖合同》，且将其开发位于××县位于××县位于××县三期第3栋19号商铺（1-2层）交付原告占有使用的问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项之规定及《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称：《海南高院指导意见》）第九条”开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任......”的规定。本案中，原、被告签订的《认购书》，对房屋买卖双方当事人、商品房基本情况、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期以及相关违约责任等进行了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为正式的商品房买卖合同。因此，原告要求被告继续履行《认购书》，并签订《商品房买卖合同》，且将涉案房屋交付原告占有和使用的请求，本院应予以支持；
二、关于原告诉请被告支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”及第四十一条：”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定。参照《海南高院指导意见》第三条：”开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。合同对通知时间有约定的，从约定；没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外”及第五条：”对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定的，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。本案中，《认购书》的第四条约定该涉案房屋于甲方（华达地产公司）开工后地下室建到±0.0后22个月内交付使用，涉案房屋的交付使用条件于2014年底已成就，但被告至今仍未将涉案房屋交付给原告使用，因此，被告应依法承担违约责任。其违约金计算应以920800元为基数，自2015年1月1日起计算至本判决确定履行给付之日止，并按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算。
综上，原、被告已签订了《认购书》，且被告收到原告的购房款，该《认购书》应认定为正式商品房买卖合同。因此，被告应与原告签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋交付原告占有使用，为原告办理房屋过户手续。因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，且未按照《认购书》的约定将涉案房屋交付使用，被告存在违约，应向原告承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条及《海南高院指导意见》第三条、第九条之规定，判决如下：
一、被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于××县的广东街三期第3栋19号商铺（１-２层）交付给原告陈奎全占有和使用；
二、被告保亭华达房地产开发有限公司与原告陈奎全于2012年7月14日签订的《广东街楼宇认购书》继续履行，并于本判决生效之日起十日内签订《商品房买卖合同》，为原告陈奎全办理房屋过户手续；
三、被告保亭华达房地产开发有限公司应向原告陈奎全支付违约金，以原告陈奎全支付的购房款920800元为基数，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算，自2015年１月1日起计算至本判决确定履行给付之日止。
案件受理费人民币21277.2元及财产保全费5000元、由被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长陈会升
人民陪审员江海
人民陪审员黄召雄
二〇一七年三月十六日
法官助理吴慧香
书记员王秋轩
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷
案件的指导意见（试行）》
第三条开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。
合同对通知时间有约定的，从约定；没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。
第五条对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定的，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第九条开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任......。
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