重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第02174号
上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人马丽平，总经理。
委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县郎池镇九曲村6组27号，公民身份号码5113221987********。
被上诉人（原审原告）何兴海，男，1980年6月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区西城街道渝南大道*号香格里拉西苑**幢*单元22-1，公民身份号码5123231980********。
被上诉人（原审原告）靳亚鸽，女，1989年10月25日出生，汉族，居民，现住重庆市南川区南平镇永安村*组，公民身份号码4104251989********。
二被上诉人共同委托代理人胡健，重庆华升律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。
上诉人重庆泽京房地产开发有限公司与被上诉人何兴海、靳亚鸽商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年10月19日作出（2015）南川法民初字第04352号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人唐然，何兴海、靳亚鸽的委托代理人胡健、鲜维浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发建设单位。何兴海、靳亚鸽与重庆泽京房地产开发有限公司于2012年2月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定何兴海、靳亚鸽（乙方）购买重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区12幢1单元22-1号某预售商品房。该合同约定房屋总成交金额538292元；第五条中，付款方式为按揭付款，乙方先行支付首付房款，余款选择银行按揭方式支付；第七条，属预售商品房的，甲方应当在2013年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十三条第二款，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第三款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第四款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议第十条第二款中约定：……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。该条第四款约定：甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款。第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。
一审法院另查明：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，何兴海、靳亚鸽按照合同约定付清房屋总价款。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年10月4日将房屋交付何兴海、靳亚鸽使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年10月15日出具《业务受理通知书》（即取得房地产权登记的时间），受理了何兴海、靳亚鸽所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务，现已颁发房地产权证。何兴海、靳亚鸽认为重庆泽京房地产开发有限公司逾期办理房地产权证的行为构成违约，遂诉至一审法院，请求判决重庆泽京房地产开发有限公司支付其逾期办理房地产权证的违约金17226元。
重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：1、按《商品房买卖合同》的约定，交房时间届满后60日，何兴海、靳亚鸽就已明确知晓我公司是否存在逾期办理房地产权的情形。何兴海、靳亚鸽要求我公司承担逾期办证违约责任，应在交房时间届满60日起算，二年内向人民法院起诉，何兴海、靳亚鸽的起诉时间已超过两年的诉讼时效。2、房地产权证采用何兴海、靳亚鸽委托我公司的方式办理，但何兴海、靳亚鸽并未依约向我公司提供相关的办理产权证的资料。对于何兴海、靳亚鸽逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务。3、我公司在收到何兴海、靳亚鸽的资料后，按《商品房买卖合同》和补充协议的约定，我公司享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在何兴海、靳亚鸽委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。结合何兴海、靳亚鸽提供的办理产权证的资料和产权权属转移登记业务受理通知单的时间可知，我公司在150日内取得了业务受理通知单，不存在逾期办证的情况。4、若法院认为我公司存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-
实际接房时间（以业主物品领用表、解放验收确认表上明确的时间为准）减去150天。同时，产权证办理时间的早晚对何兴海、靳亚鸽实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，何兴海、靳亚鸽的诉讼请求已超过法定诉讼时效，且我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，何兴海、靳亚鸽的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回何兴海、靳亚鸽的全部诉讼请求。
原审法院认为，一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。何兴海、靳亚鸽提出补充协议中关于延长办证时限的约定系排除业主权利的格式条款，该补充协议为无效协议，由于补充协议系双方当事人在原合同基础上对双方具体权利义务进行的补充、变更，并经由双方当事人签名捺印，且何兴海、靳亚鸽作为完全民事行为能力人，在签署涉及其自身重大利益的协议时，应当是在全面阅读该协议并充分理解该协议的基础上方才签字。同时，纵观补充协议的形式、内容并无合同条款无效的情形，故对该意见不予采纳。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。同时，补充协议第十条第二款约定，……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。由此可知，合同约定的房屋产权证办理途径有两种，一是由业主委托开发商办理，二是由业主自行办理。不论双方约定的业主将办理商品房产权登记需由业主提供的资料提供给开发商的时间是在签订合同后七日内还是在交房当天，如果业主需要委托开发商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交土地房屋登记机构，土地房屋登记机构在出具相应的受理通知单后，由土地房屋登记机构通知业主前来办证；如果土地房屋登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知何兴海、靳亚鸽到场并提交相关办证资料的义务。从本案查明的情况来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交土地房屋登记机构，同时重庆泽京房地产开发有限公司亦未举示有效证据证明土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料以及该公司对何兴海、靳亚鸽已履行了必须到场的通知义务。故，对重庆泽京房地产开发有限公司提出的系何兴海、靳亚鸽出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信，亦由此足以认定，重庆泽京房地产开发有限公司对何兴海、靳亚鸽的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任，故对何兴海、靳亚鸽要求重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求依法予以支持。
二、关于违约金的计算问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时，补充协议约定，甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款.第（1）和第（2）项约定，变更约定为，若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。由此可知，重庆泽京房地产开发有限公司应在交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，上述60日提交办证申请期限届满后，如果不超过90日的，何兴海、靳亚鸽免除重庆泽京房地产开发有限公司的违约责任，超过90日的，重庆泽京房地产开发有限公司按日向何兴海、靳亚鸽支付已付房价款的万分之一的违约金。即双方约定的由重庆泽京房地产开发有限公司提交房地产权办理资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理通知的60天期满后，还有90天的免责期限。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年10月4日将房屋交付何兴海、靳亚鸽使用，土地房屋登记机构于2014年10月15日出具《业务受理通知书》，故重庆泽京房地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任的期限为227天。按照合同约定，何兴海、靳亚鸽房屋的购房总价为538292元，该公司应向何兴海、靳亚鸽支付的逾期办证违约金为12219.23元（538292元×227天×0.0001）。由于重庆泽京房地产开发有限公司提出办证延迟对何兴海、靳亚鸽未造成实际损害亦当庭请求人民法院依法降低违约金，加之何兴海、靳亚鸽亦未举示证据证明其具体损失，酌定将上述违约金依法调整为6109.61元。
三、关于诉讼时效的问题。从《商品房买卖合同》和补充协议来看，重庆泽京房地产开发有限公司应当在商品房交付后的150日（60天办证申请期和90天免责期）内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该公司将商品房交付给何兴海、靳亚鸽使用时间为2013年10月4日，其向土地房屋登记机构提交办证申请、取得登记受理单的最后期限应当为2014年3月2日。但重庆泽京房地产开发有限公司实际取得登记受理单的时间为2014年10月15日，超过了合同约定的期限已构成违约，该违约按照合同约定违约金按日以已付房款的万分之一计算，也即违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，何兴海、靳亚鸽所享有的违约金请求权的内容和范围就受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化。换言之，对于购房者来说，逾期向相关部门申请办理房屋产权登记的违约金是一项无法分割的整体性债权，其诉讼时效的起算点应当为侵权行为实施终了之日即从购房者知道或应当知道开发商履行办证义务之日。本案中，重庆泽京房地产开发有限公司于2014年10月15日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”之规定，何兴海、靳亚鸽主张该公司支付逾期办证的违约金的诉讼时效期间应从2014年10月15日起计算两年，何兴海、靳亚鸽于2015年9月2日提起诉讼，没有超过诉讼时效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向何兴海、靳亚鸽支付逾期办证违约金6109.61元。二、驳回何兴海、靳亚鸽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定一审案件受理费230元，减半收取115元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
重庆泽京房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是：1、一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是何兴海、靳亚鸽向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，何兴海、靳亚鸽实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。2、原审判决认定何兴海、靳亚鸽主张逾期办证违约金的诉讼时效起算点从侵权行为实施终了之日起算是不当的。何兴海、靳亚鸽主张我公司存在逾期履行办理房屋房地产权证的违约行为，并要求我公司承担违约金责任，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。针对该种债权请求权，应当适用《民法通则》及《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定，即诉讼时效为二年，从何兴海、靳亚鸽知道或者应当知道权利被侵害时计算。《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办理房地产权证的期限，因此，何兴海、靳亚鸽要求我公司承担逾期办证违约责任的，应在《商品房买卖合同》约定的交房时间届满60日起算，二年内向人民法院起诉。而本案中何兴海、靳亚鸽起诉的时间已超过二年的诉讼时效，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回何兴海、靳亚鸽的诉讼请求，一、二审诉讼费用由何兴海、靳亚鸽承担。
何兴海、靳亚鸽答辩称：重庆泽京房地产开发有限公司逾期办证是事实，其提交的《授权委托书》落款时间明显是改动的。我们在签订合同时就提交了该《授权委托书》，在其余时间未再交过委托书。原审判决已经对违约金进行大幅减少，我们也是综合考虑，接受了一审判决。关于诉讼时效问题，由于本案的违约金的数额随着违约行为的持续不断在增加，相当于逾期办证是一个持续侵权的行为，一审判决认定是正确的，我们并未超过诉讼时效。请求驳回重庆泽京房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为；二、何兴海、靳亚鸽的主张是否超过诉讼时效。分别评述如下：
一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为问题。何兴海、靳亚鸽与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与何兴海、靳亚鸽自身有一定的关联，何兴海、靳亚鸽迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了没有填写具体时间的委托书和申请书；重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知何兴海、靳亚鸽提供办证所需资料。根据合同的约定，何兴海、靳亚鸽应当在签订合同之日起7日内，即2012年2月18日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果何兴海、靳亚鸽未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知何兴海、靳亚鸽提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的出具委托书的时间2014年8月17日与签订合同约定的提交委托书的时间2012年2月18日前相差近2年半，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预售合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定何兴海、靳亚鸽所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。原判根据本案的实际情况，计算重庆泽京房地产开发有限公司的逾期办证违约期间并无不当。
二、何兴海、靳亚鸽的主张是否超过诉讼时效。
双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均明确约定“并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。重庆泽京房地产开发有限公司实际取得登记受理单的时间为2014年10月15日，该公司应当在前述时间后30日内支付违约金，即在2014年11月15日前该公司才应当向何兴海、靳亚鸽支付违约金。何兴海、靳亚鸽于2015年9月2日提起诉讼，何兴海、靳亚鸽起诉尚未超过诉讼时效。重庆泽京房地产开发有限公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项江陵
代理审判员 张东一
代理审判员 李银波
代理审判员 王梓言
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘馨凌