黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0302民初1346号
原告：宋昕航，女，1997年6月4日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：宋为果（与原告宋昕航系父女关系），男，1970年7月25日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。
法定代表人：李功会，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法务部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。
原告宋昕航与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋昕航的委托诉讼代理人宋为果、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋昕航向本院提出诉讼请求：1.被告天福利亨公司给付原告宋昕航房屋差价款60125元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告以房屋差价款60125元为本金，按人民银行同期贷款利率4倍标准给付2014年12月3日至被告给付原告房屋价差款期间的价格违约金。事实和理由：2012年9月29日，祝某某等人作为某人民法院单位团购干警代表与被告天福利亨公司签订了《商品房团购协议书》，该协议约定：“第四条：出卖人所建‘某公馆’位于鸡冠区×—×块。出卖人保证‘某公馆’于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保‘某公馆’整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第五条：购买人所购买的为‘某公馆’的1#、2#、4#楼，设计为300套住宅，全部为东西走向，南北朝向住宅楼。第七条：‘某公馆’每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60），4#楼层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费……（4）出卖人对外销售价确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。”原告基于上述团购协议书，购买了被告开发的“某公馆”×号楼×单元×层×号房屋，建筑面积81.25平方米，每平方米3680元，加上层次费每平方米60元，合计房屋价款303875元，原告于2014年5月支付了全部房屋价款。2014年1月10日，被告取得了商品房预售许可证。2014年6月23日，被告给原告出具了商品房销售预收款专用票据。2016年4月23日，原、被告签订了房屋预售合同。2014年4月，被告将原告购买的房屋交付给原告使用。2014年12月3日，被告将“某公馆”建筑面积为109.42平方米二室一厅住宅房屋出售给案外人朱某某，成交价格为每平方米3000元，成交总金额328260元，上述成交信息在鸡西市商品房预售管理办公室备案登记。团购协议书是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，故合法有效。原告基于团购协议书购买了被告开发的“某公馆”的房屋并交纳了购房款，双方签订了商品房预售合同书，该合同也是有效的。被告出售给案外人朱某某“某公馆”的住宅成交价格为每平方米3000元，依据团购协议书第七条第四项之约定，原告购买的房屋建筑面积为81.25平方米，按每平方米3000元价格，原告应支付购房款为243750元，被告应返还原告购房款60125元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
天福利亨公司辩称，被告从未以每平方米3000元价格向团购以外的购房人出售房屋。朱某某所购买的房屋是被告抵顶施工单位的顶账房，因为施工单位不具有商品房销售资质，被告有义务为施工单位顶账房的购买人在房产局办理登记备案手续、出具购房发票，施工单位出售顶账房的价格与被告无关。现原告已经对所购房屋占有使用，团购协议约定的主要内容除办理房照事宜外，已基本履行完毕，原告要求与被告在价格上重新签订新的合同，重新结算没有事实根据。原告主张被告因3000元单价问题违约，也没有事实根据。假设被告出现低价售房的行为，团购人员以该低价进行重新结算，也只是团购协议约定的情形，但不构成违约，原告主张的价格违约金不成立。被告在原告入住后，已按团购协议约定主动支付原告三个月的逾期入住违约金14840元，现在被告已经基本完成合同义务，原告又提起诉讼于情不通、于法无据。原告所提交的孟某某与天福利亨公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书，引用了何某与天福利亨公司商品房预售合同纠纷一案的民事案件的判决内容，本身存在程序违法行为。请求法庭对原告提交的证据查证核实，依职权调查朱某某的购房情况，查清事实，驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，祝某某等人作为某人民法院购买人代表与被告天福利亨公司签订《商品房团购协议书》，该协议书约定：“第七条：1、‘某公馆’每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60）,4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款……（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。”“第十二条：违约责任。出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。”基于此团购协议，原告宋昕航以每平方米3740元价格购买了被告天福利亨公司开发的“某公馆”×号楼×单元×层×号、建筑面积为81.25平方米房屋一户，房屋总价款303875元。现原告已交清全部购房款。2014年3月，被告向原告交付房屋。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆一户住宅房屋售给案外人朱某某。2016年4月13日，原、被告双方签订《房屋预售合同》。
本院认为，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的《商品房团购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告基于团购协议购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡西市某区某公馆×号楼×单元×层×号、建筑面积81.25平方米楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的《房屋预售合同》真实有效。《商品房团购协议书》第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆住宅房屋售给案外人朱某某，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款，共计返还差价款60125元的诉讼请求，本院予以支持。按照《商品房团购协议书》第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，即原告要求被告以差价款为本金，按人民银行同期贷款利率4倍标准支付原告违约之日起至被告给付房屋差价款期间的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称并未以每平方米3000元价格向案外人出售房屋，但未能提交充分证据证实，对其辩解本院不予采信。
综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的《商品房团购协议书》合法有效，确认原告与被告签订的《房屋预售合同》合法有效；被告应返还原告房屋差价款60125元，并赔偿原告2014年12月3日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宋昕航房屋差价款60125元；
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起至房屋差价款付清时止，以60125元为基数，按人民银行同期贷款利率4倍标准按日给付宋昕航违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1303元，减半收取计651.50元，由牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。此款宋昕航已预交，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款交付宋昕航。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 谭满昌
二〇一八年七月十八日
书记员 王丹丹