西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）西民一终字第968号
上诉人（原审原告）肖志有，西安市长延堡街道办事处东八里社区卫生服务站医生。
委托代理人齐保，男，1959年4月13日生，汉族。
被上诉人（原审第三人）桑海峡，西安市第二人民医院退休医生。
委托代理人何少鹏，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人马小峰，男，1960年12月28日生，汉族。
原审被告天津银行股份有限公司津华支行，住所地天津市河西区大沽南路948号。
负责人李刚，该支行行长。
委托代理人孙洪池，天津万钧律师事务所律师。
原审被告张门轩，西安华山锁厂退休职工。
委托代理人张涛，男，1966年3月4日出生，汉族。
原审被告张养民，陕西三府湾城中村改造有限公司职工。
上诉人肖志有因与天津银行股份公司津华支行（以下简称：津华支行）、张门轩、张养民、桑海侠租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第1450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖志有及其委托代理人齐保、被上诉人桑海侠及其委托代理人何少鹏、马小峰、原审被告津华支行的负责人李刚及其委托代理人孙洪池、原审被告张门轩的委托代理人张涛、原审被告张养民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，津华支行享有雁塔区东八里小区9号楼4-2-3号房屋产权。2002年10月12日，津华支行把西安市长安南路东八里小区9号楼4单元包括4-2-3号房屋在内的两套房屋委托张莹和张养民代为管理并出租，租金的15％留作管理费，85％按季汇往津华支行，张莹、张养民负责该房屋的正常使用，其他费用经津华支行同意，凭发票从房租中扣除。2002年11月28日至2006年11月28日，张养民与张门轩连续四次签订了《房屋租赁合同》，把东八里小区9号楼4-2-3号房屋出租给张门轩，合同中约定如果承租方擅自将房屋转租的，出租方有权终止合同，并收回房屋。2004年8月30日，张门轩把4-2-3号房屋及自己所有的另一套房屋一起出租给肖志有，租赁合同约定：4-2-3号房屋的租金确定为每月600元，租期暂定为5年，时间为2004年10月1日至2009年9月30日，合同期满后，肖志有对4-2-3号房屋拥有绝对的原价续租优先权。合同签订后，肖志有出资装修房屋，把该房屋用作东八里社区卫生服务站的营业用房使用，并如期交付了租金。2004年10月至2006年10月租金由张门轩收取，2006年10月至2007年10月，肖志有把4-2-3号房屋的租金直接交给张养民。2007年11月7日晚，津华支行的工作人员来到肖志有处，声称将东八里小区9号楼4-2-3号房卖给了桑海侠，并让肖志有腾出房屋，肖志有认为这是违约行为，不同意终止合同。2007年11月11日桑海峡来到肖志有处，将房内物品搬出，占有了该房屋。
2008年3月10日，肖志有诉至西安市雁塔区人民法院称，津华支行享有雁塔区东八里小区9号楼4-2-3号房屋产权，并将该房产委托给张养民代管和出租，张养民把该房屋租给张门轩。2004年8月30日，其与张门轩签订了该房屋的租赁合同，租期5年，从2004年10月1日起至2009年9月30日止。合同签订后，其出资装修了房屋，把该房屋用做东八里社区卫生服务站的营业房使用，并如期交付租金。2004年10月至2006年10月，租金由张门轩收取，自2006年10月以后，其把租金直接交给张养民，在三年多的医疗经营中，一直相安无事。2007年11月7日晚，自称是天津银行的几个人到来称将东八里小区9号楼4-2-3号房卖给了桑海侠，要求收回房屋，其不同意。11月17日，桑海侠带人突然来到租赁房处，撬门砸锁，冲入房内，将房内物品搬出，占据了该房屋，迫使其医疗业务彻底停止。津华支行在未通知情况下，将出租之房卖予他人，剥夺了其优先购买权；桑海侠在对相关事宜未做妥善处理的情况下，强行抢占房屋，应承担法律责任；张门轩、张养民作为房屋代管人和管理人，未履行告知义务，应承担相应的责任。请求津华支行、张门轩、张养民继续履行租赁合同。
津华支行辩称，肖志有不是合法的承租人，肖志有与张门轩签订的《房屋租赁协议书》实为转租合同，因为没有经过津华支行、张养民的书面同意，实为是无效合同，所以不存在优先购买权的问题，也不存在津华支行违约的问题。
张门轩辩称，其与肖志有签订租赁合同暂定为五年，就是考虑有什么变化，合同随时终止，张养民与张门轩之间的租赁合同2006年就到期终止，所以张门轩与肖志有之间的租赁合同也随之自动终止，不存在房屋转租和违约问题。并且同意津华支行的意见。
张养民辩称，自己只与张门轩签订租赁合同，是一年一签，合同中明确规定，如改变房屋现状，随时终止合同，并且张门轩私自转租也没有经过自己的同意。至于2006年10月以后，收取肖志有的租金是代张门轩收取的，并且当时把争议房屋要拍卖的情况也通知肖志有，所以自己不应承担任何责任。
桑海侠述称，自己通过公开拍卖，合法取得该房屋的所有权，并且已经过户，至于他们之间的合同，自己不清楚，也和自己没有关系。
原审法院经审理认为，津华支行与张养民签订的《代理租房委托书》，是双方真实意思表示，也未违反法律规定，该委托合同成立并有效。依合同约定，张养民有权对东八里小区9号楼4-2-3号房屋出租并收取租金。故张养民与张门轩针对该房屋连续签订的四份《房屋租赁合同》都合法有效，租赁期限从2002年11月28日到2006年11月28日。张门轩与肖志有2004年8月30日签订的《房屋租赁合同》也是符合法律规定的，但因该合同的期限暂定为5年，超出了张养民与张门轩之间的租赁合同的期限，故张门轩与肖志有之间签订的关于4-2-3号房屋租赁合同租期实际应为2004年8月30日起到2006年11月28日止，从2006年11月29日起，张门轩无权对外自行出租4-2-3号房屋，但该合同中涉及到与张门轩所有的另一套房屋的租赁关系并未发生变化。另外，从2006年11月29日，肖志有实际使用该房屋，并向张养民交纳房租，张养民收取房租并给肖志有出具收条，依法可以认为张养民与肖志有之间签订了不定期的口头房屋租赁合同。张养民辨称自己是代张门轩收取房租的意见，因张养民给肖志有出具的收条上明确写着收到肖大夫的房费，落款注明是房主张养民，故其辩称不予支持。桑海侠通过拍卖程序，合法取得东八里小区9号楼4-2-3房屋的所有权，并已过户完毕，应依法认定为该房的合法所有者。在该房的拍卖过程中，张养民及张门轩曾告知过肖志有，肖志有没有主张自己的优先购卖权，应认定为放弃自己的权利。至于肖志有辩称自己从不知道拍卖的事情，因没有相关证据，依法不予支持。桑海侠取得房屋的所有权后，依据《中华人民共和国合同法》第2条的规定，买卖不破租赁，故可认定为桑海侠与肖志有之间成立不定期的房屋租赁合同，桑海侠依法取得房屋出租人的地位。根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，不定期租赁合同的解除，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人，给承租人以必要的准备时间。桑海侠没有给肖志有合理的解除期限，对此给肖志有造成的损失，依法应予以赔偿，目前该损失已经另案处理。因为桑海侠与肖志有之间的不定期房屋租赁合同已经实际解除，肖志有要求继续履行合同也就失去了必要的前提。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条的规定，判决如下：驳回原告肖志有的诉讼请求。诉讼费138元，由原告肖志有承担；辅助费300元，由原告肖志有承担。
宣判后，肖志有不服，向本院提起上诉称，原审判决认定租赁合同为不定期租赁合同，与事实不符，终止该合同履行有违法律规定。肖志有与张门轩于2004年8月30日签订房屋租赁合同，承租东八里小区9号楼4-2-3号房。合同确定的租期为5年，终止日期为2009年9月30日，肖志有花4万余元对房子装修后进行营业，且如期交付租金。2004年10月到2006年7月间，租金由张门轩收取，2006年8月以后由张养民和张门轩共同收取（张养民每月收取500元，张门轩每月收取100元）。津华支行全权委托张养民管理其西安房产，其书面委托只对出租、收费、管理事宜作了明示，对如何出租、能否转租、出租期限等均未规定。张养民作为管理人，后来直接收取肖志有的房租，且在收据上注明是房主，其行为表明其明白张门轩转租的事实，并且接受2004年8月30日的租赁合同的内容。原审判决认定2004年8月30日签订房屋租赁合同超出张养民与张门轩的租赁合同期限，显然有悖事实，把张养民直接收取肖志有房租说成是形成不定期口头租赁合同事实依据不足。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合租赁合同的效力”。据此，津华支行应全面、切实履行租赁合同，不应终止。即使认定该房屋出租合同是不定期租赁合同，按照西安市中级人民法院1994年6月30日发布的《关于民事审判实践中几个具体问题的处理意见》第四项第二条的规定：“房屋租赁未有定期限的，房主住房确有困难，要求解除租赁关系收房自用的，应予准许。如房主住房宽余，或居住外地，不需该住用该房的，房主是为了变卖或出租他人等目的，或与房客关系不和而驱赶房客的，不予准许，可判决继续租赁关系。”桑海侠暴力驱赶肖志有，收房后又转手租给酒吧的事实明显违背中院司法指导意见。综上，请求撤销原判，判令桑海侠继续履行合同。
本院经审理查明，2006年10月至2007年10月，肖志有把4-2-3号房屋的租金直接交给张养民，期间肖志有既有先用房后交房租的情形也有先交房租后用房的情形。2007年3月20日，陕西同济房地产策划评估有限公司接受我院委托，组织评估小组对位于西安市雁塔区东八里小区9号楼404号房地产进行了现场勘查并进行了评估。2007年10月30日桑海侠通过拍卖方式竞得雁塔区东八里小区9号楼4-2-3号房，并于2008年元月18日办理了房产权属转移登记。在拍卖前，拍卖公司在报纸上对拍卖信息进行了公示。2007年11月17日，桑海侠带人到肖志有处要求肖志有腾房，双方发生争执。其他案件事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，张养民与张门轩及张门轩与肖志有签订的租赁合同和转租合同均为有效合同。但自2006年10月起，肖志有将4-2-3号房屋的租金直接交给张养民，张养民直接向肖志有出具收条，说明张养民与张门轩之间的租赁合同及张门轩与肖志有之间的转租合同均已终止履行，张养民与肖志有之间形成不定期租赁合同关系。桑海侠通过拍卖程序取得4-2-3号房屋，并已完成了过户登记，是该房屋的合法所有人，同时根据买卖不破租赁的原则，桑海侠与肖志有之间成立不定期的租赁房屋租赁合同关系。对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人，给承租人必要的准备时间。桑海侠作为新的房屋产权人在没有通知肖志有的情况下，将肖志有承租的房屋内的物品搬出，并占有了房屋，显系不当，应承担相应的民事责任，鉴于双方对此已另案处理，本案不再涉及。同时，桑海侠与肖志有之间的租赁合同关系已实际解除，故肖志有要求继续履行租赁合同已无依据，其上诉请求，不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下；
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费138元，由肖志有承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘国强
审判员 王康喜
审判员 姜亦君
二〇〇八年十二月十一日
书记员 张 季