上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三(民)初字第2436号
原告星某某(上海)投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人王某，总经理。委托代理人李某，上海理度律师事务所律师。委托代理人赵某某，上海理度律师事务所律师。被告民某(上海)投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人何某某，执行董事。委托代理人陆某，上海市群成律师事务所律师。原告星某某(上海)投资管理有限公司诉被告民某(上海)投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某、赵某某、被告委托代理人陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月14日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将其具有合法使用权坐落于上海市金山区山阳镇红旗东路XXX号的房屋租赁给被告作工业生产、仓储及办公使用。合同签订后，原告按约履行了出租方义务，而被告却违反了协议规定，至今未付应付的房屋租金及水、电费用，原告几经催讨未果。2015年4月9日，原、被告达成了《解除合同合约》，双方同意解除原《租赁协议》，租赁期限至2015年4月30日结束，并约定被告须于2015年5月30日前将所有的租赁房产归还原告，并按原《租赁协议》之约定恢复房屋原貌，被告须于2015年5月31日前一次性归还拖欠的租金、水、电费并完成租赁房屋内其他商户的清退工作，被告依旧未履行新合约的约定。原告认为，被告的行为已经严重违背了双方订立的合同约定，损害了原告的合法权益，应承担违约责任并赔偿损失。现依据相关法律规定提起诉讼，请求判令被告：1、将租赁的房屋按原状归还原告；2、支付原告租金239950元，以及支付自解除租赁协议(2015.5.1)至判决生效之日止的房屋使用费(以年租金627800元计算)、拖欠的水电费141171.21元；3、支付占有期间产生的违约金，按照年租金的627800元的20%计算为125560元；拖欠租金产生的违约金，以83000元为本金，自2014年8月11日起计算至判决生效之日止，以千分之三的标准计算；以156950元为基数，自2015年2月10日起计算至本判决生效之日止的违约金，以千分之三的标准计算；4、协助原告前往上海市金山区山阳镇电力公司进行电费过户手续的办理(在此之前的电费仍然由被告自行支付)将被告名下的电表过户至原告名下；5、承担本案律师代理费50000元；本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告表示被告已返还租赁房屋，放弃第一项诉讼请求；并且增加诉请求，要求被告承担2015年6月、7月期间的电费5798.53元。被告未作书面答辩。庭审中称，原告未能提供证据证明原告具有合法出租房屋的权利，请求法庭核实原告的出租权。即使原告有出租权，第一，被告早已经清场，在2015年5月31日前已经归还场地，厂区已经由原告实际控制，并且由原告的保安进行交接，只是未办理书面交接；第二，所欠租金239950元，被告是确认的，同意支付；合同期间的水电费被告也没有异议，同意支付；被告要求在该金额上按照双方之间签订的解除合同合约的第七条本案中予以扣减122441元，并且被告支付的押金30000元，应当一并扣减；其余关于占用期间的使用费及年租金20%的违约金，由于被告已经清场完毕，不再占用，被告均不同意支付；而且年租金20%的违约金与原租赁合同上延期支付的违约金存在冲突，且20%的比例过高，请求法庭不予支持；同意协助原告办理电表的过户；对于律师费，原告未提供证据，即使存在需要原告提供支付凭证，不能仅提供发票，故不同意支付，并且被告不存在占用的问题，故支付律师费的前提也是不存在的。经审理查明，2013年11月15日，原告与上海山阳资产经营有限公司(以下简称山阳资产公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定山阳资产公司将其公司名下坐落于上海市金山区山阳镇红旗东路XXX号(建筑面积5131平方米，以下简称涉案房屋)房屋出租给原告，租赁用途为工业生产以及办公，租赁期限自2013年12月1日至2023年11月30日。2014年3月14日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将其向山阳资产公司租赁的涉案房屋中的4300平方米出租给被告，合同期限自2014年3月17日至2019年3月16日，合同签订之日至2014年4月30日为免租期，如被告需续租，提前三个月以书面形式提出；租金金额及付款方式：年租金为627800元，每季度租金为156950元，月租金为52316.70元,租金的支付日为每季度第一个月的前10天内，三个月为一支付周期，逾期支付被告应每日按月租金千分之三向原告交纳滞纳金；合同签署当日，被告须交纳30000元押金，并支付三个月租金；合同还对其他权利义务作了约定。当日，被告即支付原告30000元押金。嗣后，被告将租赁场地无偿提供给淘宝网等小商户使用，被告承揽各小商户的物流业务并从中赚取物流费用。后因被告拖欠租金、电费等，原告与被告法定代表人何某某于2015年4月9日签订《解除合同合约》，约定：1、双方间的租赁合同于2015年4月30日解除，被告于2015年5月30日前将所有租赁房产归还原告，并按原租赁合同之规定恢复园区原貌；2、被告承诺于2015年5月31日前一次性归还原告拖欠租金239950.00元、电费132441.00元(违约金按原告规定计算)；3、被告自即日起开展商户的清退工作，最迟截止至2015年5月31日；4、被告确保2016年6月1日配合原告至金山区山阳镇电力公司办理电费过户手续，在此之前的电费仍由被告自行支付；5、被告同意即日清理行政楼办公室，并保证即日归还一间，另外一间办公室和休息室于5月30日前清理归还；6、保安工作方面，被告在2015年5月3日前自行妥善解决所聘保安人员，原告于2015年5月4日起正式接管园区的保安工作；7、原告同意在被告的欠费中减免一部分款项给予被告用于清退商户的安置费(电费在132441.00元中减免72441.00元，租金在239950.00元中减免50000元)，用以帮助被告尽快完成园区的清退工作，如果届时被告没有按期完成上述第2至第6条，该减免费用不予生效，同时支付占用期间的租赁费，并承担年租金20%的违约责任及相应的诉讼费、律师费等。2015年5月4日，原告向被告发出《通知书》，称按照补充约定，被告应当在2015年4月30日前完成至少一幢厂房的清退工作，但原告公司人员经现场勘查，尚有许多物品和垃圾未撤出，要求被告及时清除；2015年6月10日，原告再次向被告发出《通知函》，称截止2015年6月9日被告仍未归还拖欠租金及电费，且未完成园区商户的清理工作，要求被告及时支付拖欠费用及承担相应的法律责任；2015年7月2日，原告以被告未配合办理电表过户手续为由，再次发函给被告，要求被告于2015年7月31日前配合完成。另查明，截止至2015年4月30日(合同解除之日)，被告应付租金627800元，被告已付租金387850元。2015年6月至7月，涉案房屋产生电费5798.53元。审理过程中，双方对被告何时完成清理工作，并将涉案房屋返还原告发生争议。诉讼中，本院要求原、被告通知各自保安到庭作证。2015年11月23日，原告保安李德胜、宋家鑫到庭作证，但被告保安未到庭作证。根据证人陈述：原告聘请的保安于2015年4月9日进入涉案房屋所在园区，与被告聘请的保安未办理交接手续，原、被告的保安各自履行自己职责；4月30日，被告的保安撤离，但园区内小商户并未全部撤离，直至2015年7月最后一家小商户才撤离。以上事实，由原、被告工商档案材料、上海市房屋租赁合同、房产证、租赁协议、收款回单、水电费明细及付款凭证、解除合同合约、会议记录、催款函及电子邮件、通知书、证人谈话笔录及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原告与山阳资产公司于2013年11月15日签订《上海市房屋租赁合同》后，又于2014年3月14日将涉案房屋中的4300平方米转租给被告，转租期间山阳资产公司对原告转租行为未曾提出异议，故原、被告应当按照签订的租赁合同按约履行。原、被告在履行合同过程中，由于被告拖欠租金、电费，双方遂于2015年4月9日签订《解除合同合约》(以下简称合约)，该合约系双方当事人的真实意思表示，合法有效。履行合约过程中，对被告何时完成清退工作，原告何时接手涉案房屋发生争议。本院认为，双方间未办理交接手续，原告派保安进场时被告的保安也未撤离，在本院通知双方保安到庭的情况下，被告未尽其举证义务，应当承担举证不能的法律后果；根据原告保安陈述，被告招揽的小商户于2015年7月才全部搬离，本院酌情认定被告于2015年7月15日完成清退工作并由原告接手涉案房屋。对于租赁期间所欠租金239950.00元及截止至2015年5月的电费141171.21元，被告予以确认，本院予以认定，被告应当及时支付，但应当扣除被告支付的30000.00元押金；被告辩称，应当根据合约约定扣除减免费用，本院认为，由于被告未按约定按期付款，未按约定如期完成清退工作，其要求减免费用的主张不符合双方间的约定，本院不予采信。而对于2015年6月、7月期间的电费，由于当时被告已陆续搬离，而原告也已派驻人员进场，产生的电费应当是双方共同使用的，现原告没有证据证明被告实际花费的电费，故该笔费用本院不予支持。对于占用期间的使用费，合同解除后被告未按期履行其义务，直至2015年7月才完成清理工作，根据合约约定被告应当支付2015年5月至7月15日期间的使用费，按月租金52316.70元计算为129947.90元；关于违约金，本院认为，尽管原、被告合同中对逾期付款的违约金已作出约定，但《解除合同合约》对被告逾期付款等违约行为应承担的违约责任再次作出约定，应当认定对违约责任的承担作出了变更，被告应当按照合约上的约定承担违约责任，原告既要求被告按合同约定承担违约责任，又要求被告按合约约定承担违约责任，没有事实和法律依据；故被告应承担的违约金为125560.00元；关于律师费，合约中已经作出约定，应由被告承担，但结合本案诉讼标的，本院酌定被告应当承担的律师费为20000.00元；被告对协助原告办理电表过户手续未持异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告民某(上海)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告星某某(上海)投资管理有限公司拖欠的租金209950.00元及截止至2015年5月的水电费141171.21元；二、被告民某(上海)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告星某某(上海)投资管理有限公司2015年5月1日至2015年7月15日期间的占有使用费129947.90元；三、被告民某(上海)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告星某某(上海)投资管理有限公司违约金125560.00元；四、被告民某(上海)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告星某某(上海)投资管理有限公司律师费20000.00元；五、被告民某(上海)投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于上海市金山区山阳镇红旗东路XXX号房屋内在其名下的电表户名过户至原告星某某(上海)投资管理有限公司名下；六、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11447元，由原告负担1685元，被告负担9762元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
审 判 员 王丽娜
人民陪审员 王淳婕
二〇一六年一月十四日
书 记 员 张 倩
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。