南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6780号
原告：宣群，女，汉族，1976年1月1月生。
委托诉讼代理人：张国民，江苏苏德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵俊华，江苏苏德律师事务所律师。
被告：南京江雁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区XX西路88号33幢3楼。
法定代表人：汤建华，执行董事。
被告：南京中鼎房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。
法定代表人：徐建，总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：李自强，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
原告宣群诉被告南京江雁物业管理有限公司（以下简称江雁公司）、南京中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）侵权责任纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法由审判员刘春晓适用简易程序于2016年1月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂裁定转为普通程序继续审理，并依法组成合议庭于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告宣群委托诉讼代理人张国民、赵俊华，被告江雁公司、中鼎公司共同委托诉讼代理人李自强、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宣群诉称，2012年12月26日，原告自被告中鼎公司购买了位于本市XX西路88号17幢一单元101室（含负一层）房屋，被告江雁公司是该小区前期物业管理公司并提供物业服务至今。2015年9月4日，原告家中负一层发生淹水事故，房屋内大量积水、室内地板、墙面、家具及其他财产遭水浸泡，受损严重。而此前的2015年8月10日已经发生过一次淹水事故，被告江雁物业在明知淹水事故发生后未采取措施致使二次淹水的发生。事后，原告得知淹水是因小区内雨污排水管道坍塌导致雨污排水堵塞引起的。原告认为，被告江雁公司怠于履行物业管理职责，放任雨污排水管道堵塞，被告中鼎公司作为小区物业的建设单位，应当承担物业基础设施工程质量问题的保修责任。因两被告的侵权导致原告损失，原告现诉至法院，请求判令：一、两被告对江雁小区所有管道进行疏通，消除原告地下室再次遭受水淹的危害，立即采取补救措施消除危险、排除妨害；二、被告江雁公司赔偿原告财产损失222328.34元；三、被告中鼎公司对被告江雁公司的上述债务承担连带责任；四、两被告承担本案的诉讼费用。
被告江雁公司、中鼎公司共同辩称，1、造成原告损失的原因系其违反法律及业主公约，擅自改变负一层使用用途、更改负一层排水系统、增设排污管道，改变了原雨污分流设计，最终导致雨水倒灌，原告应自行承担所有损失；2、在原告擅自改变房屋结构增设排污管道时，被告江雁公司已要求其予以纠正，但原告置之不理，导致本案损失结果的发生。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月26日，宣群与中鼎公司签订《商品房现售合同》，购买了位于本市XX西路88号17幢一单元101室（含负一层）（以下简称101室房屋），2013年2月27日，该房登记所有权人为宣群。江雁公司为101室房屋所在小区的物业管理公司。101室房屋分一层和负一层，竣工图纸显示负一层的设计用途为储藏，储藏间地面标高设计为-2.9m，负一层南面为下沉庭院，地面标高设计为-1.5m。原告宣群自认收房后对负一层进行了装修改造，拆除了朝南储藏室原高窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门。经本院现场勘验，负一层经装修改造现有卧室、书房、吧台、活动室、卫生间等功能区域；下沉庭院地面存在设计标高下挖情形，庭院地面比储藏间地面约高20余厘米；负一层室内用水排水均经由原告自行安装的提升泵排入一层水管后再排出。对于下沉庭院的高度问题，宣群称在交房前验收时发现负一层靠近下沉庭院的墙体渗水，故中鼎公司安排人员将下沉庭院开挖至现状深度进行整改，并在没有回填的情况下进行了房屋交付；中鼎公司认可为修复墙体渗水问题安排人员对下沉庭院进行开挖，但表示开挖范围仅限沿房屋外墙部分，后因房屋交付后原告阻拦，致无法对开挖部分进行回填。中鼎公司为此提交了一张照片，称系江雁公司于2013年8月23日张贴于101室房屋门前的整改通知单。该整改通知单的内容为：因你户违反了小区管理规定：请勿改变或损坏原有房屋的结构、请勿改动或损坏房屋的柱、梁、板及承重墙。请业主接到通知后一星期内将其搭建恢复原样。如不整改，引起的一切后果由业主自行承担。宣群对该整改通知单的真实性不予认可，并认为通知单上的整改内容与下沉庭院回填无关。
2015年8月10日、9月4日，101室房屋下沉庭院发生排水管道倒灌致负一层淹水。本案审理过程中，被告江雁公司、中鼎公司申请对排水管道倒灌及淹水原因进行鉴定。经本院委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称鉴定机构）作出“第SF201605063号”《鼓楼区XX西路88号XX花园17幢1单元101室排水管道倒灌及淹水原因司法鉴定报告》（以下简称鉴定报告）。被告江雁公司、中鼎公司为此交纳鉴定费18000元。鉴定报告对现场与竣工图纸比较发现：1、拆除了朝南储藏室原高窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门；2、庭院地面与储藏室地面高差为320mm，即下沉庭院地面标高未达到图纸设计要求的-1.5m，经推算实际地面标高为-2.58m（以负一层储藏室地面标高为-2.9m计算）；3、庭院内无排水沟，地漏位置已更改；4、庭院地面内埋设的排水管道位置未改变。对于室内排水管道倒灌原因分析为：当大量雨水流入，当某个时段室内排水管道流进过多的雨水而出口遇到堵塞、排水不畅时，导致管网内的水在室内排水管道内倒流，并从最低处的出水口（地漏）倒灌涌出。对于淹水原因分析为：涉案房屋的下沉庭院地面高度被降低，与负一层房间地面高度相差约320mm，且房间南墙的高窗改造为门，造成房间与下沉庭院直接可以连通。因此下沉庭院排水管道的倒灌水，导致地面积水，当积水高度超过现有负一层房间门坎高度后，水从门坎处淹至房间内，最终导致庭院及负一层房间的室内装饰装修等受损。鉴定报告对倒灌及淹水原因给出鉴定意见为：1、1单元101室下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟无关。2、1单元101室下沉庭院地面高度降低，负一层房间高窗改造为门。当下沉庭院地面积水高度超过负一层房间现有门坎高度后，水漫入室内造成室内装饰装修受损。经本院通知，南京东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定人郑某到庭就鉴定报告的相关问题接受法庭调查及原、被告质询。
本案审理过程中，原告宣群申请对淹水造成的财产损失价值进行鉴定。经本院委托，南京信国资产评估有限公司（以下简称评估机构）作出“宁信国评报字（2016）第040号”《宣群与南京江雁物业管理有限公司及南京中鼎房地产开发有限公司财产损失赔偿纠纷案件项目宣群拥有的财产损失价值评估报告书》（以下简称评估报告）。原告宣群为此交纳评估费17000元。评估报告结论为截止评估基准日2015年9月8日，宣群财产损失的市场价值为175328.34元。本案庭审中，原告明确其诉请主张的损失222328.34元范围为评估报告确定的损失175328.34元、衣服修复费用2000元及房屋自2015年9月至2016年6月共计10个月期间的闲置损失45000元。对于衣服修复费用2000元，原告提交了水貂貂绒衣服照片及加盖桐乡市创辉皮草制品有限公司公章的维修费用2000元清单。对于房屋闲置损失45000元，原告提交了365淘房网站（www.house365.com）租房信息，证明该小区同一户型一楼毛坯住宅的出租价格为4500/月。被告江雁公司、中鼎公司对评估报告的评估根据、评估方法及提升泵、柜内五金的价值评估提出异议；对原告提交的衣服修复、房屋闲置损失证据的真实性均不予认可。针对被告江雁公司、中鼎公司的异议，评估机构以书面形式逐项进行了回复。
上述事实，有《商品房现售合同》、房屋所有权证、竣工图纸、现场勘验笔录、鉴定报告、评估报告、回复及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，原告主张其101室房屋负一层因下沉庭院管道倒灌淹水受损，系被告江雁公司、中鼎公司的责任。被告江雁公司、中鼎公司则辩称事故发生系原告擅自开挖下沉庭院及改变负一层用途所致。为查明发生本案下沉庭院管道倒灌及负一层淹水的原因，经两被告申请、本院委托，鉴定机构作出鉴定报告，并派鉴定人员到庭参加诉讼，接受当事人和法庭的质询，作出合理解答，故本院依法采信“第SF201605063号”《鼓楼区XX西路88号XX花园17幢1单元101室排水管道倒灌及淹水原因司法鉴定报告》，并作为本案的定案证据。原告宣群、被告江雁公司、中鼎公司对鉴定报告所提出的异议，均已经鉴定人员到庭解答，且无相应证据予以支持，本院不予采纳。根据鉴定报告的意见，下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟无关，室外排水管道系小区公共管道，被告江雁公司作为小区物业管理公司对此管道的疏通维护负有合同义务，应对管道堵塞、排水不畅导致的101室下沉庭院排水管道倒灌负责。再根据鉴定报告的意见，下沉庭院排水管道倒灌后，导致地面积水，积水又因下沉庭院地面高度降低、负一层房间高窗改造为门的原因漫入室内。关于下沉庭院地面高度降低的原因，被告中鼎公司虽辩称现有高度与竣工图纸不同，但亦认可交房前组织施工人员开挖下沉庭院且未回填，对下沉庭院地面高度的降低应承担责任。被告中鼎公司辩称原告阻挠回填且已张贴通知要求原告整改，对此，本院认为，中鼎公司辩称原告阻挠回填未见证据；而中鼎公司提供的整改通知书张贴照片，即使为真，该通知书中的整改内容为“请业主接到通知后一星期内将其搭建恢复原样”，并不涉及下沉庭院回填，同样无法证明中鼎公司的辩称，故本院对中鼎公司的该辩称不予采信。原告宣群为使用负一层之便利，将负一层房间高窗改造为门，改变了负一层房间的墙体结构，客观上使下沉庭院的积水更容易且大量漫入室内，对损害后果亦应承担相应的责任。综上，被告江雁公司、中鼎公司分别实施的侵权行为相结合导致了原告宣群的损害后果，两被告应当根据各自的责任大小各自承担相应的责任，原告宣群对损害的发生也有过错，应在其过错程度内减轻两被告的责任。综合分析两被告的侵权行为和原、被告各自的过错程度，本院酌定被告江雁公司、中鼎公司对原告宣群的损害分别承担50%、20%的责任，原告宣群自行承担30%的责任。
关于原告的损失认定问题。针对南京信国资产评估有限公司作出的“宁信国评报字（2016）第040号”评估报告，被告江雁公司、中鼎公司虽提出部分异议，但评估机构已逐项予以书面回复，两被告的异议未见依据，本院依法采信该评估报告作为定案依据，对于评估报告作出的宣群财产损失价值175328.34元予以采纳并认定。原告宣群主张的衣服修复费用2000元，因未在评估时进行申报并提交证据，且为证明该损失发生的证据没有记载出具时间，亦无费用发生凭证，故对该项损失的主张，本院不予支持。原告宣群主张的房屋闲置损失，因淹水发生在负一层，而负一层的设计用途为储藏间，原告自行装修、变更负一层的用途，对负一层淹水后增加的使用影响应自行承担，且负一层淹水并不影响其对一层空间的使用，故对原告该项损失的主张，本院亦不予支持。
结合上述分析认定的两被告责任比例，对于原告的损失175328.34元，被告江雁公司应承担50%即87664.17元，被告中鼎公司应承担20%即35065.67元。至于原告主张的两被告对涉案房屋所在小区所有管道进行疏通、消除危险、排除妨害，本院认为，101室房屋淹水后江雁公司已对管道进行疏通，且自淹水事故发生至今已有一年，101室下沉庭院未再发生管道倒灌现象可知妨害已排除，故对原告的该诉请，本院不予支持。但考虑到公共管道易于发生堵塞，江雁公司应定期对管道进行疏通，防止此类事件再次发生。
依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告南京江雁物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告宣群87664.17元；
二、被告南京中鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告宣群35065.67元；
三、驳回原告宣群的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7999元，鉴定费18000元，评估费17000元，合计42999元，由原告宣群负担12899.7元，被告江雁物业管理有限公司负担21499.5元，被告南京中鼎房地产开发有限公司负担8599.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 刘春晓
人民陪审员 朱建雄
人民陪审员 余香兰
二〇一六年八月十八日
书 记 员 蒋庆嫚