广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第929号
原告东莞市辉平建筑材料有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人莫灿辉，系该公司总经理。
委托代理人袁良平，广东南天星律师事务所律师。
委托代理人胡珊。
被告东莞劲力复合材料制品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人胡家强。
委托代理人刘雪平，广东指针律师事务所律师。
委托代理人曾广文。
原告东莞市辉平建筑材料有限公司诉被告东莞劲力复合材料制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理，原告东莞市辉平建筑材料有限公司的委托代理人袁良平、胡珊，被告东莞劲力复合材料制品有限公司的委托代理人刘雪平、曾广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市辉平建筑材料有限公司诉称，2003年3月27日，东莞市桥头大洲综合市场作为合同甲方与劲力纤维塑胶制品厂作为合同乙方签订《新建厂区出租合同书》，约定：由甲方投资在桥头镇大洲村建造新厂房租给乙方使用，租期为10年，200000元作为押金，乙方在每月5号前先交清当月使用面积的租金。后合同经过几次补充和变更为租期自2004年4月10日起算，自2011年6月1日起每月租金为95533元。原合同甲方东莞市桥头大洲综合市场变更为东莞市辉平建筑材料有限公司，合同乙方劲力纤维塑胶制品厂变更为东莞劲力复合材料制品有限公司。《补充合同》并约定：厂区建成后，乙方生产要注意安全用电等条例，乙方不能随便乱搭、乱接或改建，一切必须得到甲方同意才进行，否则一切后果由乙方负责。乙方要对甲方的一切财产爱护，不能随意损坏。如果损坏由乙方自行负责搞好。如合同期满，乙方退还厂区给甲方时，必须清洁好一切杂物、垃圾等，所吊天花板、电线等不能拆除，门、窗保持原状才交收。但被告并未依约履行合同义务。2014年4月9日，合同期满，双方未续订合同。被告在机器设备、原材料、成品、半成品、办公设备等物均已搬迁完毕的情况下，不但欠原告租金未付（扣除押金和已支付的部分租金，仍欠201857.90元未付），也未正式向原告移交厂区，且未恢复原状，厂区内到处是乱搭乱建的设施，门窗破损严重，天花板、电线已大面积拆除，垃圾杂物遍布厂区，一片狼藉。另被告还拖欠水电费、管理费等经营费用未结清。原告多次要求被告迅速清洁一切杂物、垃圾等、拆除乱搭乱建的设施、恢复原状，结清租金和各项费用并办理移交事宜，被告虽同意履行上述合同义务但至今却未有实际行动。原告不得不委托律师发函催告，但被告不予理睬。原告认为，原、被告双方租赁合同已于2014年4月9日期限届满，且未续订合同，合同已终止，因被告未及时清洁好一切杂物、垃圾等，未拆除乱搭乱建的设施，未恢复原状，未结清租金和各项费用并办理移交事宜，致使原告至今无法正常使用厂区，故被告除应结清租金和水电费、管理费等各项费用，清洁好原承租的桥头镇大洲村厂区内一切杂物、垃圾等，拆除乱搭乱建的设施，恢复原状，并办理移交事宜外，还应向原告支付自2004年4月10日起到履行完前三项义务之日止的厂区占有费。综上，为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠2013年10月至2014年4月9日期间的租金201857.90元（已扣除押金）及逾期付款利息（按人民银行同期同类贷款利率，从2014年4月10日起算至实际付款之日止，暂计至2014年6月23日利息为2488.70元）小计204346.60元；2、被告立即清洁原承租的桥头镇大洲村厂区内的一切杂物、垃圾等，拆除乱搭乱建的设施，恢复门窗、天花板、电线等的原状，并办理厂区移交事宜；3、被告按95533元／月的标准支付自2014年4月10日起至被告履行完上述三项义务之日止的厂区占有费，暂计至2014年6月23日为235648元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告东莞劲力复合材料制品有限公司辩称，1、被告并未拖欠原告的租金及利息，因原告无故阻扰被告搬运机器生产设备，被告系行使自己应有的抗辩权。2、被告已按合同约定履行应尽的义务，被告已清理了原承租的桥头镇大洲村厂区内的一切杂物、垃圾等，拆除了乱搭乱建的设施，恢复了门窗、天花板、电线等的现状。
经审理查明，2003年3月27日，东莞市桥头大洲综合市场与劲力纤维塑胶制品厂签订《新建厂区出租合同书》，合同约定租赁期限为10年，后双方签订补充合同，约定由2004年4月10日开始计租，双方确认合同于2014年4月9日到期。
另，原、被告双方确认从2011年6月1日起，租金按每月95533元计收，被告至今拖欠原告从2013年10月1日至2014年4月9日的租金合计201857.90元。
另查明，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，东莞市桥头大洲综合市场更名为东莞市辉平建筑材料有限公司，劲力纤维塑胶制品厂更名为东莞劲力复合材料制品有限公司。
庭审中，原告认为被告应从2014年4月10日起向其支付厂房的占有使用费，被告辩称系因为原告阻扰其搬离机械生产设备。
以上事实，有《新建厂区出租合同书》、补充合同、厂房租赁变更协议书、通知、照片、律师函、快递单、发票以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：
一、租赁合同的效力问题。原告未提交证据予以佐证案涉租赁物有办理建设工程规划许可证，视为案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告东莞市辉平建筑材料有限公司与被告东莞劲力复合材料制品有限公司之间签订的《新建厂区出租合同书》系无效合同。
二、因原告与被告之间签订的《新建厂区出租合同书》无效，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉租赁物的实际占有使用人应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，原、被告一致确认，被告拖欠原告从2013年10月1日至2014年4月9日的占有使用费201857.90元（抵扣押金200000元及被告后来支付的200000元），对此本院予以确认。
至于合同到期后的占有使用费，被告辩称系因原告阻扰其搬离生产设备而导致其无法将案涉租赁物交付给原告，但结合原、被告提交的照片显示，厂区内的主要生产设备已经搬离，至今存放在厂区内的大部分系杂物及垃圾，且即便原告存在不准许被告搬离部分生产设备，也系因被告拖欠原告的房屋占有使用费，退一步说，如原告存在阻扰被告搬离生产设备的行为，被告也可通过发律师函、或通过诉讼的途经来维护自身的合法权益。综上，被告至今未交付案涉租赁物给原告，应向原告支付房屋占有使用费，被告拖欠原告合同期内的房屋占有使用系导致纠纷发生的主要原因，且被告未采取有效的手段导致损失的扩大，应由其承担主要责任。至于原告，虽然被告拖欠其房屋占有使用费，但其应采取例如及时清理厂区垃圾、寻找其他适当的地方处理厂区内存放的财物等措施来减少损失的产生，因此，原告对损失的扩大也应承担一定的责任。结合案情，本院酌情认定被告承担损失的70%，原告承担损失的30%。由此，被告应从2014年4月10日开始，以95533元／月×70%=66873.10元／月为标准向原告支付房屋占有使用费计至被告实际搬离之日止。
三、至于利息，占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，原告诉请占有使用费的利息没有依据。
四、原告关于清理杂物、垃圾，拆除乱搭乱建设施及恢复原状的诉请，因无法核实原、被告在2003年出租厂房时当时的状况，原告就此提出的诉请无法与当时的状况相对比，由此，本院认为原告的本项诉讼请求不明确，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞劲力复合材料制品有限公司自本判决生效之日起五日内将位于东莞市桥头镇大洲村东莞劲力复合材料制品有限公司所承租原告东莞市辉平建筑材料有限公司的案涉租赁物交还给原告东莞市辉平建筑材料有限公司；
二、限被告东莞劲力复合材料制品有限公司自本判决生效之日起五日内向原告东莞市辉平建筑材料有限公司支付2013年10月1日至2014年4月9日的占有使用费201857.90元；
三、限被告东莞劲力复合材料制品有限公司自本判决生效之日起五日内向原告东莞市辉平建筑材料有限公司支付占有使用费（以66873.10元／月为标准，从2014年4月10日起计至被告东莞劲力复合材料制品有限公司实际搬离之日止）；
四、驳回原告东莞市辉平建筑材料有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3950元，由原告东莞市辉平建筑材料有限公司负担657元，被告东莞劲力复合材料制品有限公司负担3293元。原告东莞市辉平建筑材料有限公司已预交案件受理费3950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 朱 畅
二〇一四年九月十八日
书记员 陈婕婷
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。