浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台玉民初字第777号
原告：玉环伟志机械设备有限公司。
法定代表人：刘显国。
委托代理人：黄德城。
被告：潘辉平。
委托代理人：何金松，浙江银祥律师事务所律师。
原告玉环伟志机械设备有限公司与被告潘辉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理，依法适用简易程序分别于2015年6月8日、同年8月14日公开开庭进行了审理，原告玉环伟志机械设备有限公司的法定代表人刘显国及其委托代理人黄德城，被告潘辉平及其委托代理人何金松到庭参加诉讼。诉讼过程中，经被告申请，本院于2015年7月3日委托安信天一资产评估有限公司对原告主张的办公室地板及安装费，两扇门、两扇窗，木料、扣板、线条、多层板等材料及加工费用进行评估，于2015年7月27日收到评估报告。本案现已审理终结。
原告玉环伟志机械设备有限公司诉称：原、被告于2015年4月13日签订了一份《协议书》，协议约定：被告将坐落于玉环县玉城街道西青塘村水埠头角混凝土结构的一幢厂房租赁给原告，租期自2015年4月15日至2016年4月15日止，年租金为83000元（含定金10000元），押金2000元。并约定，在合同期内如因市政建设需要拆除改造已租赁的厂房或由于被告与村委纠纷造成原告不能正常生产，被告负责退还剩余房租并支付两个月房租金额的违约金。后原告按约支付了租金83000元及押金2000元，并对厂房进行装潢，产生装潢费用56003元。2015年5月10日，原告在搬迁机器设备过程中遭到租赁厂房周边邻居的阻扰，致使原告至今未能正常生产。原告多方打听了解，被告出租的厂房曾多次因周边邻居阻扰致使承租在该厂房内的多家企业搬迁。后原告将相应情况告知被告，但被告仅愿意返还租金，不愿向原告支付相应的损失。因被告未能妥善处理好邻里关系，致使原告至今未能正常使用厂房进行生产，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，经变更，原告现起诉要求：1、判令确认原告与被告于2015年4月13日签订的协议书无效；2、判令被告返还原告租金83000元、押金2000元；3、判令被告赔偿原告行车安装费及材料费41432元、装修损失14571元、搬迁费用13600元、工资损失14553元。
被告潘辉平辩称：双方签订租赁协议及原告已经支付租金83000元、押金2000元属实。被告交付厂房后，原告已投入使用。被告与邻里关系良好，不存在因此导致厂房无法正常使用的情节。根据协议约定，处理好邻里关系的责任人为原告。原告主张的各项损失依据不足，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告有一坐落于玉环县玉城街道西青塘村水埠头角混凝土结构的厂房，该厂房未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋所有权证及土地使用权证。2015年4月13日，原、被告签订了一份《协议书》，约定被告将上述涉案厂房出租给原告，租期自2015年4月15日至2016年4月15日止，年租金为83000元，押金2000元。协议还约定，“在合同期内如因市政建设需要拆除改造已租赁的厂房或由于甲方与村委纠纷造成乙方不能正常生产，甲方负责退还剩余房租并付违约金（两个月房租）”；乙方“自觉处理好与比邻之间的关系”；协议还约定了其他内容。协议签订后，原告支付了自2015年4月15日至2016年4月15日止的租金83000元，并交付了押金2000元。
以上事实，有原告与被告的身份证明、协议书等证据材料及原、被告的庭审陈述予以证实。
本院认为：被告出租的厂房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同无效。依照合同法第五十八条，因无效合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经庭审释明，原告基于无效合同要求被告返还租金、押金并要求被告赔偿损失，合法有据。双方对被告应返还押金2000元没有异议，本院予以确认，对其他部分的金额及责任比例本院作如下认定：
一、应返还的租金。原告要求全额返还租金，被告认为应扣除2015年4月15日至2015年8月4日按约定的租金标准计算的房屋使用费。
本院认为，租赁合同无效，承租人仍应支付占用期间的使用费，使用费应当按双方约定的租金计算。双方签订协议后，被告已经交付了房屋，双方对租期进行了明确约定，故房屋使用费应当从2015年4月15日开始计算。原告关于虽占有了涉案厂房未从事生产经营活动，不应支付使用费的意见，本院不予采纳。原、被告在本案第一次庭审中一致确认原告占用厂房的期间为2015年4月15日至2015年5月25日，后双方均予以否认，但均未提供相应证据，依据民事诉讼禁止反言原则，本院确认原告实际占用厂房至2015年5月25日，使用费应当计算至该日。原告安装在被告厂房里的行车至今未予拆除，但根据被告提供的嗣后与他人的租赁协议来看，其年租金为9万元，显然行车并未影响其出租，被告要求支付后续期间的占有使用费，本院不予支持。原告实际占用厂房41天，按照年租金83000元计算，原告应当支付房屋占有使用费9323元（83000元÷365天×41天）。故被告需向原告返还租金73677元（83000元-9323元）。
二、违约金。
本院认为，虽然双方合同约定有违约金条款，但因双方签订的租赁合同无效，则违约金条款也无效，原告据此主张违约金没有法律依据，本院不予支持。
三、原告的损失。
1、关于行车安装及材料费。
原告主张损失41432元，被告认为原告安装行车并未经过其同意，且行车安装未经安检部门同意，属违法安装，故不予认可。
本院认为，原告未能举证证明其安装行车经被告同意，而双方签订的协议书亦未约定原告需安装行车，被告亦不同意利用，故本院对原告的本项主张不予支持。
2、关于装修费用。
该部分损失经本院委托台州安信天一资产评估有限公司评估，该公司出具的台安天评报字（2015）第1005号房屋装修评估报告明确损失为11111元。原告虽对评估报告有异议，但未提出合理理由；被告虽在第一次庭审中自认的金额与鉴定结论不一致，但本次鉴定程序合法，其结论更具客观性，故本院对该报告予以确认，认定该项损失为11111元。
3、搬迁费用。
原告主张设备搬入与搬出的费用损失计13950元，并提供了领款凭证。被告认为，无论合同是否无效，均要自行搬出厂房，原告仅会产生搬入时的费用损失，且原告主张的费用过高。为证明其主张，被告提供了案外人林金辉搬迁厂房的搬迁费领款凭证。
本院认为，原告将设备搬入承租的厂房准备生产，其产生的搬运费属于直接损失。但嗣后原告并未将设备搬回原址，而是另租厂房进行生产，其搬出设备还涉及其他合同的履行，原告并无证据证明因本案租赁合同无效导致后续搬迁费的增加，故搬出部分的搬迁费，本院不予认定。本案第一次庭审中被告认可搬入的费用为7150元，后又认为原告主张过高，但未能提供相应证据，根据禁止反言原则，本院认定原告搬入费用损失为7150元。
4、关于工资损失。
原告主张14553元，并提供了劳动合同若干份。因原告的本项损失主张并不属于租赁合同无效产生的损失范畴，故本院对原告的本项主张不予支持。
5、双方责任。
被告作为出租人，明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证而将厂房出租，对于合同无效具有不可推卸的责任；原告作为完全民事行为能力人，在订立租赁合同时具有审核义务，其对于合同无效亦存在过错。结合各自的过错程度，本院酌情确认被告就合同无效造成的损失承担70%的责任，原告承担30%的责任，即应当由被告赔偿原告损失12782元〔（11111元+7150元）×0.7〕。
综上，被告需向原告返还租金73677元、押金2000元，并赔偿原告损失计人民币12782元。被告主张的损失部分，因其未提起反诉，本院不作一并处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、第七十四条之规定，判决如下：
一、确认原告玉环伟志机械设备有限公司与被告潘辉平于2015年4月13日签订的协议书无效；
二、被告潘辉平于本判决生效后七日内返还原告玉环伟志机械设备有限公司租金73677元、押金2000元，并赔偿原告因租赁合同无效造成的各项损失计人民币12782元，合计人民币88459元；
三、驳回原告玉环伟志机械设备有限公司其余诉讼请求。
如果被告潘辉平未按照本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，帐号：36×××15）
案件受理费3967元，减半收取1983.5元，由原告玉环伟志机械设备有限公司承担946.5元，由被告潘辉平承担1037元；鉴定费2000元（被告已交纳至鉴定机构），由原告玉环伟志机械设备有限公司承担500元，由被告潘辉平承担1500元。（上述未付款项均于本判决生效后七日内交纳至本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费3967元，逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行台州分行营业部，账号：19-900001040000225089001）。
代理审判员 王华鑫
二〇一五年八月二十四日
代理书记员 应雪云