广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3045号
上诉人（原审原告）：吴榕卿，住广东省增城市。
委托代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖柳荣，住广东省龙门县。
被上诉人（原审被告）：刘润嫦，住广东省龙门县。
被上诉人（原审被告）：顾荻飞，住广东省增城市。
被上诉人（原审被告）：冯焕仪，住广东省增城市。
被上诉人（原审被告）：刘志敏，住广东省增城市。
上诉人吴榕卿因与被上诉人廖柳荣、刘润嫦、顾荻飞、冯焕仪、刘志敏，案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年12月2日，位于增城市石滩镇岗贝沙巷口信邮大街（信用社宿舍）A-3栋401房（建筑面积159.78平方米）被增城市人民政府登记在顾荻飞、冯焕仪名下。
2011年9月29日，刘志敏以廖柳荣未偿还欠其借款270000元为由，向原审法院提起诉讼[案号为（2011）穗增法民二初字第1072号]，请求判令廖柳荣及其妻子刘润嫦偿还借款270000元及利息。刘志敏向原审法院提供一份2010年1月9日的《借款合同》，主张廖柳荣分别于2006年以及2008年向其分次借款共270000元，双方于《借款合同》中约定一个月内付清，逾期按月息计付利息。原审法院于2012年3月26日作出（2011）穗增法民二初字第1072号民事判决书，判令廖柳荣、刘润嫦偿付借款270000元及利息[利息从2010年2月9日起按每日180元计至还清款日止]给刘志敏。后廖柳荣、刘润嫦逾期未履行上述生效判决确定的义务，刘志敏向原审法院申请执行，原审法院于2012年7月10日立案执行[案号为（2012）穗增法执字第2077号]。
2013年5月22日，经原审法院询问，廖柳荣告知其与妻子刘润嫦向顾荻飞、冯焕仪购买了涉案房屋，并同意以该房产来清偿其欠刘志敏的债务。
2013年6月21日，原审法院作出的（2012）穗增法执裁字第2077号之二执行裁定书，裁定查封了涉案房屋。
2013年7月2日，经原审法院询问，顾荻飞、冯焕仪确认其双方于2005年已将涉案房屋转让给廖柳荣、刘润嫦，廖柳荣、刘润嫦已经付清全部购房款，并表示虽然涉案房屋未过户至廖柳荣、刘润嫦名下，但同意将涉案房屋作为廖柳荣、刘润嫦的所有房屋作评估拍卖。
2013年11月1日，原审法院作出（2012）穗增法执裁字第2077号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，以清偿债务。
在该案执行过程中，吴榕卿向原审法院提出书面异议，主张其于2011年9月22日与廖柳荣、刘润嫦签订一份《房地产转让协议》，付清全部款项且居住在涉案房屋，故请求原审法院裁定停止对涉案房屋的拍卖以及裁定吴榕卿为涉案房屋的所有权人。
2014年3月3日，经原审法院询问，廖柳荣确认吴榕卿现时持有的《房地产转让协议》上署名为“廖柳荣”的签名系其本人所签，但提出其并不认识吴榕卿，是吴某要求他签名的。廖柳荣还称，因其向吴某借款110000元未还，所以其是想将涉案房屋抵押给吴某，并非转让给吴某。
2014年3月25日，原审法院作出（2012）穗增法执异字第2077号执行裁定书，驳回吴榕卿的异议。
2014年4月14日，吴榕卿向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认位于增城市石滩镇岗贝沙巷口信邮大街A-3栋401房屋归吴榕卿所有，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由廖柳荣、刘润嫦、顾荻飞、冯焕仪、刘志敏承担。
刘志敏原审辩称：不同意吴榕卿的诉讼请求。吴榕卿购买涉案房屋后没有去国土部门办理过户手续，也没有到司法部门进行公证证明该房屋是吴榕卿的，且吴榕卿与廖柳荣、刘润嫦的房屋交易也没有付款收据。
廖柳荣未到庭答辩，未提供书面答辩意见。
刘润嫦未到庭答辩，未提供书面答辩意见。
顾荻飞未到庭答辩，未提供书面答辩意见。
冯焕仪未到庭答辩，未提供书面答辩意见。
在本案一审审理过程中，一、吴榕卿提供一份2005年6月14日的《房地产转让协议》以及一份2011年9月22日的《房地产转让协议》，2005年6月14日的《房地产转让协议》内容为“出让方（甲方）：顾荻飞受让方（乙方）廖柳荣1、甲方将位于石滩镇信邮大街信用社宿舍A3401号房屋转让给乙方。2、转让金额人民币玖万伍仟元正。3、乙方分二期付款，……4、甲方收到第二期转让金后即将房地产证交给乙方……出让方（签名）顾荻飞、冯焕仪受让方（签名）廖柳荣、刘润嫦”；2011年9月22日的《房地产转让协议》内容为“出让方（甲方）廖柳荣、刘润嫦受让方（乙方）吴榕卿一、甲方将位于石滩镇信邮大街信用社宿舍楼A3401号房屋转让给乙方。二、转让金额人民币：壹拾柒万元正。三、乙方一次性付清债款。四、房地产证的过户手续及费用一切由乙方负责。五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。出让方（签名）廖柳荣、刘润嫦受让方（签名）吴榕卿”。刘志敏对2005年6月14日的《房地产转让协议》不持异议，对2011年9月22日的《房地产转让协议》有异议，认为在（2012）穗增法执异字第2077号执行裁定书中已载明廖柳荣并不认识吴榕卿，而且吴榕卿与廖柳荣、刘润嫦的房屋交易并无付款凭据。二、吴榕卿主张，2011年9月22日的《房地产转让协议》是吴榕卿的哥哥吴某拟好后拿给廖柳荣、刘润嫦签名的，因为廖柳荣、刘润嫦欠下广东中泰信用担保有限公司（以下简称中泰公司）借款257000元，吴某代廖柳荣、刘润嫦偿还了上述借款，故廖柳荣、刘润嫦同意以涉案房屋来抵偿吴某代其偿还款项中的170000元。对此，吴榕卿提供一份加盖有“广东中泰信用担保有限公司”章的《证明》以及加盖有广州农村商业银行股份有限公司石滩支行业务公章的银行流水明细，其中《证明》内容为“兹证明在2011年9月22日，吴某代廖柳荣向我公司转帐偿还欠款257000元。特此证明。”，吴榕卿称，该份银行流水明细系何某的银行账户流水明细，其中一笔于2011年9月22日转到罗某帐户的款项257000元，即是吴某代廖柳荣、刘润嫦偿还的款项，系吴某委托何某代为汇入中泰公司的老板罗某的账户。刘志敏对吴榕卿提供的上述证据不予确认。三、吴榕卿称廖柳荣、刘润嫦于2011年9月22日签订《房地产转让协议》时，已将涉案房屋的房产证原件交给吴某，吴某即知悉涉案房屋的权属人为顾荻飞、冯焕仪，并已将该事实告知吴榕卿。吴榕卿还称，签订《房地产转让协议》时与廖柳荣、刘润嫦口头约定尽快办理房屋过户手续，但当时并未与顾荻飞、冯焕仪协商，直至签订《房地产转让协议》一个月后才与顾荻飞、冯焕仪联系房屋过户事宜，但顾荻飞、冯焕仪称需要征得廖柳荣、刘润嫦的同意，后由于吴榕卿无法联系上廖柳荣，故顾荻飞、冯焕仪一直未协助办理房屋过户手续。四、吴榕卿主张吴某于2012年3、4月期间联系上廖柳荣，廖柳荣称让其自行开锁入住，故吴榕卿在上述期间开锁入住涉案房屋，为此，其提供《水费单》、2014年7月25日的《广东省行政事业性收费统一票据》以及2014年7月25日《发票》各一份，拟证明其居住在涉案房屋。刘志敏认为，上述证据并不能证明吴榕卿居住在涉案房屋。
原审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和第十七条的规定，案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利并由此可排除法院的强制执行。
依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案房屋的所有权至今仍登记在顾获飞、冯焕仪的名下，故吴榕卿主张要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于吴榕卿主张要求解除涉案房屋的查封的诉讼请求能否得到支持的问题。首先，吴榕卿以及吴某在2011年9月22日已得知涉案房屋是登记在顾获飞、冯焕仪名下，但却在未与房屋权属人协商、未得到房屋权属人同意的情况下，就与廖柳荣、刘润嫦签订《房地产转让协议》，吴榕卿也未提供证据证实其在签订协议后有与顾获飞、冯焕仪协商涉案房屋过户的事宜或另行提起诉讼。吴榕卿一直未采取有效措施解决，长时间将自己置于房产权属未过户至自己名下的不利风险之中，未尽到谨慎履约人的注意义务。另外吴榕卿亦未能提供充分证据证明其居住在涉案房屋以及从何时开始居住在涉案房屋。综上，吴榕卿既非涉案房屋的所有权人，亦未能提供充分证据证实其具备足以阻止涉案房屋转让、交付的实体权利，故其请求解除对涉案房屋的查封的诉讼主张，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月25日作出如下判决：驳回吴榕卿的诉讼请求。案件一审受理费200元，由吴榕卿负担。
判后，上诉人吴榕卿不服原审判决，向本院提起上诉称：一、吴榕卿对案涉房屋进行合法购买和居住，房屋所有权应归其所有。一审法院未对此事实进行认定，损害吴榕卿合法权益。2011年9月22日，吴榕卿的哥哥吴某代廖柳荣、刘润嫦偿还了广东中泰信用担保有限公司257000元欠款以抵作购房款，相应证据有加盖“广东中泰信用担保有限公司”公章的证明、广州农村商业银行股份有限公司石摊支行银行转账流水明细及一审法院对还款委托人何某、吴某的询问笔录。廖柳荣、刘润嫦是同意以案涉房屋用来抵偿吴某代其偿还款项中的170000元的，并签订《房地产转让协议》。我方提供了转让协议、公司证明、银行转账明细、房产证原件、缴交水电费等证据，但是一审法院没有对上述事实进行认定，损害吴榕卿合法权益。二、一审法院适用法律错误。根据法律规定吴榕卿可以取得房屋所有权，不动产物权没有进行过户登记只是不能对抗第三人，这和房屋所有权的取得是两个不同法律关系。顾荻飞和冯焕仪与廖柳荣和刘润嫦签订《房地产转让协议》。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产、动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，《房地产转让协议》是双方自愿、合法达成的，故廖柳荣和刘润嫦取得该房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，廖柳荣、刘润嫦的房屋转让虽然没有办理产权过户登记，但是转让协议是合法有效的，吴榕卿支付购房款且已居住，已取得该房屋的所有权。综上，上诉请求：撤销原审判决，改判为确认位于增城市石滩镇岗贝沙巷口信邮大街A-3栋401房屋归吴榕卿所有，并解除对上述房屋的查封。
被上诉人刘志敏答辩称：不同意吴榕卿的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人廖柳荣、刘润嫦、顾荻飞、冯焕仪均未到庭陈述答辩意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点在于案涉房屋应否确认为归吴榕卿所有及应否解除查封的问题。
首先，关于案涉房屋应否确认为归吴榕卿所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定，不动产的权属应以房地产行政主管部门的权属登记为准。现案涉房屋登记在顾荻飞、冯焕仪名下，因此，案涉房屋的权利人应为顾荻飞、冯焕仪。由于顾荻飞、冯焕仪并非《房屋转让协议》的签约方，吴榕卿也并无证据证明顾荻飞、冯焕仪同意其购买案涉房屋并同意协助其办理过户手续，故根据合同相对性原则，吴榕卿以其与廖柳荣、刘润嫦已签订《房屋转让协议》并向廖柳荣、刘润嫦已支付购房款及已入住案涉房屋为由主张应确认案涉房屋归其所有，缺乏依据，本院不予支持。
其次，关于应否解除查封的问题。从本案查明事实看，吴榕卿在2011年9月22日签订《房屋转让协议》时已经明确知道案涉房屋并非登记在廖柳荣、刘润嫦名下，产权人应为顾荻飞、冯焕仪，但其并未取得产权人同意的情况下就签订《房屋转让协议》，对合同能否履行的风险应存在一定预见性，其并未尽到谨慎义务，而且吴榕卿并未提供证据证明其签订协议后与顾荻飞、冯焕仪就案涉房屋过户问题进行协商且顾荻飞、冯焕仪同意办理过户。因此，吴榕卿对于案涉房屋未能过户存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结规定”之规定，吴榕卿对案涉房屋未办理登记手续存在过错，因此其主张解除案涉房屋查封，缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人吴榕卿的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元由上诉人吴榕卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 李杨