安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民初63号
原告：刘玉梅，女，1971年6月14日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：钱灿灿，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊君君，安徽世纪天元律师事务所律师。
被告：徐邦伟，男，1978年10月18日出生，汉族，住阜阳市颖东区。
委托诉讼代理人：王文峰，安徽承义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱培培，安徽承义律师事务所律师。
被告：合肥永星房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房501、502室，统一社会信用代码91340100581523394M。
法定代表人：刘志刚，董事长。
委托诉讼代理人：张志刚，男，该公司员工。
原告刘玉梅与被告徐邦伟、合肥永星房地产开发有限公司（以下简称合肥永星公司）因案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘玉梅及其委托诉讼代理人钱灿灿，被告徐邦伟的委托诉讼代理人王文峰，被告合肥永星公司的委托诉讼代理人张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止对刘玉梅购买的位于合肥市滨湖区玉龙路与中山路交口春晖苑小区2栋1305室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于合肥市滨湖区××路与××交口春晖××小区××室房屋归刘玉梅所有；3、判决合肥永星公司立即为刘玉梅办理房屋产权备案及过户手续；4、本案的案件受理费由被告分担。
事实和理由：刘玉梅经案外人冯克彬介绍，认识了被告合肥永星公司以及合肥永华房地产开发有限公司（以下简称合肥永华公司）的法定代表人刘志刚，知道合肥永星公司开发的滨湖春晖园尚有房源，因此于2013年12月15日与合肥永星公司签署《春晖园认购协议》一份，向其订购了位于合肥市滨湖区××路与××交口春晖××小区××室房屋，房屋总价为706993元。合同签订当日，刘玉梅向合肥永星公司交付了定金2万元，在要付清剩余款项时，刘志刚以及冯克彬向刘玉梅提议，要求刘玉梅将剩余购房款686993元直接向冯克彬支付，从而抵扣合肥永星公司所欠冯克彬的借款。刘玉梅同意此提议，遂要求合肥永星公司出具收款收据后，才能将款项支付给冯克彬，于是合肥永星公司于2014年1月16日向刘玉梅出具了686993元收款收据。刘玉梅也于2014年2月12日之前向冯克彬支付完毕购房款686993元。当日，冯克彬向刘玉梅出具收款收据一份，确认收到刘玉梅支付春晖园2栋1305室购房款686993元，合肥永星公司以该款抵扣其借款。由此可见，刘玉梅已向合肥永星公司完成了总房款的支付义务。至于未办理房屋产权过户登记手续，是因合肥永星公司债务问题而致使刘玉梅的房屋被查封至今，非刘玉梅的过错。
2014年4月17日，徐邦伟与合肥永星公司、合肥永华公司、刘志刚、池州永华房地产开发有限公司、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆因民间借贷纠纷一案，合肥市中级人民法院作出（2014）合民一初字第00304号民事裁定书和协助执行通知书，查封了合肥永星公司名下的房产，其中包括刘玉梅购买的春晖园小区2栋1305室房屋。随后，合肥市中级人民法院于2014年5月8日作出民事调解书，上述法律文书生效后，徐邦伟作为执行申请人，向合肥市中级人民法院提出执行申请。随后，刘玉梅依法向合肥市中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年1月9日，合肥市中级人民法院作出（2017）皖01执异12号执行裁定书，裁定驳回刘玉梅的执行异议申请，并明确告知刘玉梅可通过诉讼程序，对涉案房屋的所有权予以确认。
综上，刘玉梅认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，刘玉梅经过合肥永星公司的同意，将购房款686993元向其债权人冯克彬支付，且合肥永星公司向刘玉梅出具了收款收据，应认定刘玉梅已将全额购房款支付给合肥永星公司，且刘玉梅已实际占有房屋至今，因此人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。
徐邦伟辩称，刘玉梅的诉讼请求缺乏事实和法律依据不能成立。首先，本案应当适用最高人民法院法释（2015）10号文的规定，而不应该适用最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定；其次，依据法释（2015）10号文，刘玉梅想要排除执行必须符合三个条件：1、查封之前已签订合法有效的合同。2、买受人名下无其他房屋。3、已支付的价款超过合同总价的50%。本案中刘玉梅上述条款均不具备，因此刘玉梅的诉讼请求不应支持。
合肥永星公司辩称，同意刘玉梅的诉讼请求，但刘玉梅的第三项诉讼请求目前合肥永星公司无法办理产权登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘玉梅与合肥永星公司签订一份《春晖园认购协议》，约定刘玉梅认购合肥永星公司开发的春晖园2幢1305室，总价为706993元，双方约定付款方式为分期付款。同时该协议约定，刘玉梅在签订本认购协议后约定的时间签订正式的《商品房买卖合同》，合同签订后认购定金将自动转为房款，该认购协议落款日期为2013年12月15日。后合肥永星公司向刘玉梅出具二份收据，第一份收据载明收到刘玉梅定金2万元，落款日期为2013年12月15日；第二份收据载明以现金方式收到案涉房屋房款686993元，落款日期为2014年1月16日。后合肥永星公司将案涉房屋交付给刘玉梅，刘玉梅入住了案涉房屋。
本院在审理原告徐邦伟和被告池州永华房地产开发有限公司、合肥永星公司、合肥永华公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆民间借贷纠纷一案中，于2014年4月17日作出（2014）合民一初字第00304号民事裁定书和协助执行通知书，查封了合肥永星公司名下的房产，其中包括春晖园小区2幢1305室房屋。2014年5月8日，本院作出（2014）合民一初字第00304号民事调解书，确认池州永华房地产开发有限公司于协议书生效之日起十日内偿还徐邦伟借款本金6000万元，并支付利息。合肥永华公司、合肥永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述借款本息承担连带还款责任。池州永华房地产开发有限公司在协议书生效之日起十日内支付徐邦伟因追索债权发生的费用233683.5元和支付给合肥市兴泰融资担保有限责任公司担保费150500元。合肥永华公司、合肥永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述款项承担连带还款责任。该案调解后，因债务人未能及时履行调解书确定的付款义务，徐邦伟遂向本院申请强制执行，在执行过程中，刘玉梅向本院提出执行异议申请，本院于2017年1月9日作出（2017）皖01执异12号执行裁定书，驳回了刘玉梅的执行异议申请。刘玉梅遂提起本次诉讼，要求判如所请。
另，在本案诉讼过程中，徐邦伟提交了刘玉梅名下有其他房产的登记信息，刘玉梅也陈述其和其配偶名下现分别各有一套住房。
本院认为，合肥永星公司与刘玉梅签订《春晖园认购协议》后，双方当事人未就案涉房产办理产权变更登记手续，案涉房产的权属并未依法转移。本院在执行（2014）合民一初字第00304号民事调解书时，查封了仍然登记在合肥永星公司名下的案涉房产，符合法律规定。现刘玉梅以其与合肥永星公司于2013年12月11日签订的《春晖园认购协议》，要求排除对案涉房产的强制执行措施，但从本案的现有证据来看，在双方签订《春晖园认购协议》后，刘玉梅与合肥永星公司并未按该协议签订正式的《商品房买卖合同》，同时，刘玉梅也认可其和其配偶名下现分别各有一套住房，故其诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对于刘玉梅的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告刘玉梅的诉讼请求。
案件受理费10870元，由刘玉梅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 张 勇
审 判 员 董江宁
人民陪审员 王永清
二〇一七年八月七日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。