北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0109民初1027号
原告：陆永建，男，1957年4月6日出生。
委托诉讼代理人：刘博君，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘皓，北京市康达律师事务所律师。
被告：刘秀英，女，1967年1月27日出生。
委托诉讼代理人：王依龙，北京市金台律师事务所律师。
原告陆永建与被告刘秀英抵押权纠纷一案，本院2016年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆永建的委托诉讼代理人刘皓、刘博君，被告刘秀英及其委托诉讼代理人王依龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆永建向本院提出诉讼请求：要求拍卖刘秀英所有的位于北京市门头沟区新桥路×号楼×单元×层×号房屋，以实现陆永建到期债权本金40万元、利息40万元(按照以40万元为本金，每年20%，共计5年计算)。事实与理由：2011年3月9日至同年4月15日间，秦秀兰从陆永建处陆续借款共计200万元，本案所涉债务40万元系上述200万元债务中的一部分。2011年7月29日，秦秀兰、陆永建、刘秀英三方签订《借款合同》，约定：“陆向秦秀兰出借40万元，借期一年，年利率20%，刘秀英对上述借款及利息承担连带责任。”2011年7月29日，秦秀兰、陆永建与刘秀英三方签订《补充协议》，约定：“秦秀兰于2011年4月8日将其朋友宋长江的房产抵押给陆永建，向陆永建借款40万元，因宋长江房产另有他用，现秦秀兰用刘秀英的一套房产(京房权证标门移字第194**号)继续抵押，双方于2011年4月8日签订的《房屋抵押借款合同》及《借款合同》履行期截至2011年7月29日，并于2011年7月29日用刘秀英的房产继续签订上述两项合同，双方原约定的借款期限不变(2011年4月8日至2012年4月7日)。”后秦秀兰资金紧张，无法按时归还欠款，故秦秀兰与陆永建分别于2012年4月17日、2013年4月17日签订两份借款补充协议，约定延长还款期限至2014年4月16日，延长期间及超期的利率为月利率2%。后秦秀兰将200万元借款中的100万元及60万元还清，剩余40万元刘秀英担保的借款逾期未还本付息。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，现陆永建诉至法院要求实现抵押权并未超过主债权的诉讼时效。即使本案主债权诉讼时效按刘秀英等三方于2011年7月29日签订的《补充协议》计算应于2014年4月7日届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款的规定，陆永建亦有权在2014年4月8日至2016年4月7日之间要求行使担保物权。本案中，陆永建、秦秀兰虽未经刘秀英同意将主债务履行期顺延，但因本案系抵押权纠纷，不应按照《中华人民共和国担保法》第二十四条有关保证的规定及相应司法解释认定刘秀英不再承担抵押人的义务。另外，刘秀英房屋于2011年8月4日办理抵押登记，如刘秀英系意图用其房屋抵押、由刘秀英本人从陆永建处借出款项而未实际获得借款，不可能时隔五年不要求陆永建解除抵押权。综上，请求法院支持陆永建诉讼请求。
刘秀英辩称：2011年7月29日的《借款合同》及2011年7月29日《补充协议》均非刘秀英本人所签。2011年7月29日，刘秀英与陆永建签订《房产抵押借款合同》，约定刘秀英从陆永建处借款，刘秀英将其房屋抵押给陆永建，上述《房产抵押借款合同》未实际履行。此事与秦秀兰无关。即使本案主债务40万元属实，根据《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定及相关司法解释，陆永建与秦秀兰未经刘秀英同意协议变更主债务的履行期限对刘秀英不生效力，主债务的诉讼时效亦应从2012年4月8日起计算，陆永建提起本案诉讼已超出主债务诉讼时效。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，陆永建未在主债务诉讼时效期间行使抵押权，法院不应保护。综上，刘秀英不同意陆永建的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年3月9日至同年4月15日间，秦秀兰从陆永建处陆续借款共计200万元，借款方式为：2011年3月9日，由陆永建向秦秀兰汇款60万元；2011年3月23日，由陆永建向秦秀兰汇款75万元；2011年3月23日，由陆永建之妻刘志会向秦秀兰之侄秦士鹏汇款25万元；2011年4月8日，由陆永建从银行取现8万元、当天再由秦秀兰存款8万元；2011年4月8日，由陆永建向秦秀兰之侄秦士鹏汇款19.5万元；2011年4月12日，由陆永建向秦秀兰之侄秦士鹏汇款2.5万元；2011年4月15日，由陆永建向秦秀兰之侄秦士鹏汇款10万元，以上共计200万元，其中2011年3月23日借款共计100万元；自2011年4月8日之后的借款金额合计40万元。审理中，陆永建认可：“上述60万元的借款由案外人马淑珍的房产提供抵押，后马淑珍将其房产抵押给他人，从他人处借款60万元清偿了陆永建60万元的债务；上述100万元的借款由案外人王建平的房产提供抵押，后王建平将其房产抵押给他人，从他人处借款100万元清偿了陆永建100万元的债务；因刘秀英的房屋系房改房，银行不接受抵押，故刘秀英的房屋未换押，相应借款40万元亦未清偿。”
2011年7月29日，刘秀英、秦秀兰、陆永建三方签订《补充协议》约定：秦秀兰于2011年4月8日将其朋友宋长江的房产抵押给陆永建，向陆永建借款40万元，因宋长江房产另有他用，现秦秀兰用刘秀英的一套房产(京房权证标门移字第194**号)继续抵押，双方于2011年4月8日签订的《房屋抵押借款合同》及《借款合同》履行期截至2011年7月29日，并于2011年7月29日用刘秀英的房产继续签订上述两项合同，双方原约定的借款期限不变(2011年4月8日至2012年4月7日)。审理中，陆永建未提交上述《补充协议》涉及的2011年4月8日《房屋抵押借款合同》及《借款合同》。审理中，刘秀英主张上述2011年7月29日《补充协议》中“刘秀英”的签字字迹并非刘秀英本人所签。经笔迹鉴定，2011年7月29日《补充协议》中“刘秀英”的签字字迹与样本中刘秀英签字字迹是同一人所书写。双方对相应鉴定结论均无异议。
2011年7月29日，刘秀英与陆永建签订《房产抵押借款合同》，约定：刘秀英以其房产抵押给陆永建，作为向陆永建借款并支付息费的抵押，房屋坐落为门头沟区新桥路×号楼×单元×号，权证编号为京房权证标门移字第194**号，借款金额40万元，借款期限自2011年4月29日至2012年4月7日，利息为年利率20%。2011年8月4日，刘秀英上述房产进行了抵押登记，抵押权人为陆永建，债权数额为40万元。
2012年4月17日、2013年4月17日，秦秀兰与陆永建陆续签订二份《借款补充协议》，约定双方协商将秦秀兰上述各期借款及未支付利息延期至2014年4月16日前偿还。上述《借款补充协议》未经刘秀英同意。后秦秀兰未清偿刘秀英房屋所担保的借款40万元及相应利息。
审理中，陆永建提交落款日期为2011年7月29日的《借款合同》一份，主要内容为：陆永建向秦秀兰出借40万元，借期一年，年利率20%，刘秀英将其房产抵押给陆永建并对上述债务承担连带责任担保，该借款合同中有“刘秀英”签字字样。刘秀英主张上述2011年7月29日《补充协议》中“刘秀英”的签字字迹并非刘秀英本人所签。经笔迹鉴定，2011年7月29日《借款合同》中“刘秀英”的签字字迹与样本中刘秀英签字字迹不是同一人所书写。双方对相应鉴定结论均无异议。
本院认为：根据刘秀英签订的2011年7月29日《补充协议》及《房产抵押借款合同》，结合秦秀兰从陆永建处自2011年4月8日起借款共计40万元及2011年8月4日刘秀英的房屋办理抵押登记等情况，本院认定刘秀英将其房屋抵押给陆永建，为秦秀兰从陆永建处的借款40万元及利息提供担保。现陆永建与秦秀兰未经刘秀英同意协商延长了主债务履行期，加重了刘秀英应承担的担保责任，对刘秀英不具约束力，陆永建行使抵押权的期限仍应截至2014年4月7日前(自2012年4月7日原主债务履行期届满起计算二年诉讼时效)，现陆永建起诉要求实现抵押权已经超出主债权的诉讼时效期间，法院不予保护，故对陆永建要求就刘秀英房屋优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条之规定，判决如下：
驳回陆永建的诉讼请求。
案件受理费五千九百元，由陆永建负担。
鉴定费一万零八百元，由陆永建负担五千四百元，于本判决生效之日起七日内直接给付刘秀英；由刘秀英负担五千四百元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 张源
二〇一六年十二月二十六日
书记员 彭赛