山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁01民终48号
上诉人（原审原告）马德彦，男，1959年8月15日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）济南楚天置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人张勇，董事长。
委托代理人杨兰臣，山东齐鲁律师事务所律师。
上诉人马德彦因与被上诉人济南楚天置业有限公司（以下简称楚天置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2015）长民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人马德彦，被上诉人楚天置业公司的委托代理人杨兰臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2007年12月9日，马德彦(买受人)与楚天置业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定马德彦购买楚天置业公司开发建设的济南市长清区某小区某号楼某单元某室(含储藏室一间)，该商品房建筑面积101.25平方米，每平方米3150元；该商品房及储藏室总价款331514元。其中合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付后365个工作日内，协助买受人办理房地产权属证书。买受人应当在上述期间内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税费交出卖人处。并按照法律规定缴纳房屋维修基金。出卖人在收到买受人提供的资料及税费后3个月内，办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”楚天置业公司于2008年12月15日向马德彦交房，马德彦结清房屋面积差价款，最终房价款331766元(不含天然气开户费、有线电视开户费)，房屋建筑面积101.33平方米，储藏室建筑面积8.34平方米。根据《商品房买卖合同》约定自2008年12月15日交房之日起365个工作日内办理房地产权属证书。办证期间内，马德彦未能办理房地产权属证书，后马德彦等众业主多次到有关部门反映“办证”问题，但一直未能解决，马德彦与楚天置业公司未能就逾期办证问题另行签订补充协议。2012年8月29日，马德彦诉至原审法院，双方形成诉讼。
2014年1月26日，济南市规划局出具的《关于某项目有关情况的复函》指出，楚天置业公司在建设过程中，违反土地出让合同及建设工程规划许可要求，存在下列违法建设行为：地上建筑超建、加建约29453平方米；未配建地下车库及配套设施；建筑长度、进深加大且位移；临街1号商住楼超出地界；建筑日照间距及后退道路、地界不符合规划要求。
2009年1月21日，长清区人民政府向济南市人民政府呈送《关于对达盛长清居住组团(某某)项目超建问题进行处理的请示》，2011年11月18日，长清区人民政府向济南市城乡建设委员会呈送《关于对长清居住组团(某某)项目超建问题进行处理的函》，提请上级有关部门尽快处理。2014年9月5日，马德彦取得了涉案房屋的房产证。但，马德彦主张“房地产权属证书”包括房产证和国有土地使用证，要求楚天置业公司为其办理国有土地使用证。
原审诉讼中，马德彦主张因所购房屋未能及时办理房地产权属证书，双方合同仅约定逾期补办证支付违约金，但未具体约定违约金数额，楚天置业公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十八条规定支付违约金，但未能提供证据证明逾期办证造成的实际损失。
原审法院认为：马德彦与楚天置业公司签订的《商品房买卖合同》应为商品房预售合同，合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。本案当事人对2008年12月15日交房，马德彦于2014年9月5日已经取得涉案房屋的房产证的事实无争议，原审法院予以认定。双方争议的主要焦点是：（一）涉案房屋的土地使用证的办理；（二）本案违约金请求之诉是否已经超过诉讼时效；（三）逾期办证的责任及违约金的确定。
（一）根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办证是房屋买受人的义务，房地产开发企业应在具备办证条件时，承担“提供必要的证明文件”等协助办证的义务，本案中马德彦购买的房屋已经于2014年9月5日取得房产证，至于房屋的土地使用证办理，根据目前济南市长清区商品房交易流通现状，房屋具有房产证即可完成房产的买卖、抵押等流通及融资，且经原审法院向济南市国土资源局长清区分局了解，目前长清区商品房交易过程中并未强制性要求办理土地使用证，现阶段正值国家不动产权属登记政策调整，马德彦的房屋是否需要办理土地使用证尚不确定。现马德彦要求楚天置业公司协助其办理土地使用证，应当对能否办理房屋土地使用证进行举证，但本案马德彦未能举证证实其是否已经具备或者何时能够具备办理涉案房屋的土地使用证的条件，故其要求楚天置业公司在判决生效十日内协助办理土地使用证的请求，原审法院不予支持。
（二）关于本案违约金请求之诉是否已经超过诉讼时效。因楚天置业公司改变了原规划设计进行建设,导致马德彦等“某某小区”业主之前一直无法办理房地产权属证书，该事实处于持续状态，且马德彦就逾期办证问题一直向有关部门反映，从未放弃主张权利，其于2012年8月底提起诉讼，并未超过诉讼时效。楚天置业公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。
（三）关于逾期办证的责任认定问题及违约金数额。房地产开发企业承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，济南市规划局出具的《关于某项目有关情况的复函》明确指出，楚天置业公司在建设过程中改变了原规划设计进行违法建设，导致楚天置业公司未能及时完成房屋所有权初始登记，最终造成逾期办证，楚天置业公司以马德彦未提供办理产权证书、未及时交纳税费等导致逾期办证作为抗辩理由，没有事实依据，原审法院不予采纳。本案马德彦入住“某某”小区已有多年，因楚天置业公司改变原规划建设的行为，致使马德彦未能在合同约定的时间内取得房地产权属证书，楚天置业公司应当承担逾期办证的违约责任。本案中，双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。该合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”双方在出现逾期办证的情况后，并未签订补充协议对违约金数额、计算方式进行明确，马德彦亦未能提供证据证实逾期办证给其造成了实际损失，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条、第一百一十四条规定，违约金的支付应当以造成损失为依据，本案马德彦未能提供具体受到哪些损失的证据，其要求楚天置业公司支付违约金没有法律依据，原审法院不予支持。马德彦主张应按照《商品房买卖司法解释》第十八条规定计算违约金，原审法院认为，违约金参照央行标准计算，首先应合同没有约定违约金，其次是实际损失额难以确定，只有在两种情况均具备的情况下，才可适用该条司法解释，本案双方虽未约定违约金，但马德彦的损失并非“难以确定”，而是马德彦未能提供证据证实其损失，故马德彦的上述主张不成立，原审法院不予支持。
本案系因楚天置业公司逾期办证导致违约而引发的诉讼，马德彦并不存在过错，结合案件实际情况，原审法院酌定案件诉讼费由楚天置业公司承担。案经调解未果。原审法院依照《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告马德彦的诉讼请求。案件受理费2204元，由被告济南楚天置业有限公司承担。
上诉人马德彦不服原审判决上诉称：
（一）原审判决对马德彦诉求楚天置业公司协助办理涉案房屋国有土地使用权证不予支持，没有法律依据。1.原审判决不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。该合同中明确约定楚天置业公司协助马德彦办理房地产权属证；2.办理涉案房屋国有土地使用权属证是马德彦的自行处分权。是否需要办理土地使用权证应有马德彦确定，只要马德彦主张，楚天置业公司就应履行合同约定以及法定协助义务。3.涉案房屋是否已经具备或者何时能够具备办理涉案房屋的士地使用权证的条件不需马德彦举证。原审判决明确“本案系因楚天置业有限公司逾期办证导致违约而引起的诉讼，马德彦并不存在过错”，且马德彦已于2014年9月5日取得房屋所有权属证书，这足以证明涉案房屋已经具备了办理国有土地使用权属证的条件，不需马德彦举证。即使当前不能办理也应是楚天置业公司或相关职能部门的问题。故原审判决对马德彦此相关主张不予支持是没有法律依据的。
（二）原审法院故意错误适用法律。《合同法》第一百一十四条是针对合同中约定了违约金数额和损失赔偿额计算方法的法律规定，而本涉案合同是几经审理确认无相关违约金约定和损失赔偿额计算方法的。故此法规与本案无关。重审法院依据该条法律规定作出的判决无疑是错误的，实属错误适用法律。
（三）原审法院曲解《商品房买卖司法解释》第十八条规定。“或者”一词在辞海中的注释是①(副词)或许；也许(表示可能)。②(连词)用在叙述句里，表示在连接的几个成分中选择一个。上述规定中“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”“或者”一词，很显然在此处是连词。该条司法解释更确切的讲就是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，只要居其一种情况就可以适用该条司法解释，而不是在两种情况均具备的情况下才能适用该条司法解释。本涉案合同没有约定相关违约金，是完全符合上述司法解释的。退一步讲，马德彦的损失数额也是难以确定的，这种情况初审判决已确定，且原审判决中“马德彦的损失并非难以确定，而是马德彦未能提供证据证实其损失”之叙述很显然是个病句。既然确定马德彦无证据证明其实际损失，怎能说是其损失并非“难以确定”呢?这无疑是逻辑错误，自相矛盾。另根据《合同法》第一百一十三条规定可知，违约所造成守约方的损失，应包括合同履行后可以获得的利益。虽然马德彦未能提供证据证明其实际损失，但违约行为的发生导致马德彦丧失了合同如期履行下所能够得到的预期利益。例如不能贷款融资、二次交易会产生价格差异以及无法落户于房产、子女上学等一系列问题，相关损失难以计算，这些都是客观存在或完全能预期实现的利益。更何况损失不等同于实际损失，以没有证据证明其实际损失说损失并非“难以确定”，很显然是自相矛盾，是完全不符合客观事实和法律规定的。故原审判决以此为据作出的判决无疑是错误的，马德彦的相关主张是完全成立的。
（四）原审法院审判程序严重错误。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第六条规定，发回重审的案件，应当在收到发回重审或指令再审裁定及案卷材料后的次日内立案。济南市中级人民法院2014年11月11日作出(2014)济民一终字286号民事裁定书，长清法院于2015年1月27月立案重审，于2015年10月30日作出(2015)长民重字第3号民事判决。马德彦被通知于2015年11月l9日到法院取得判决书。从时间上看，立案超限，重审超限，无任何凭证，实是严重违反法定程序的具体表现。
综上，马德彦认为重审判决违背事实，严重违反法定程序，恣意歪曲法律且自相矛盾，故意错误适用法律，严重违反公平原则，判决结果缺乏法律依据和合同依据，实属枉法裁判。马德彦请求二审法院：l.撤销济南市长清区人民法院(2015)长民重字第3号民事判决；2、判令楚天置业公司自判决生效之日起10日内协助马德彦办理涉案房屋国有土地使用权证书；3.判令楚天置业公司承担逾期协助马德彦办理房屋所有权证书违约责任。以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自楚天置业公司违约日2010年5月18日起计算至马德彦取得涉案房屋所有权属证书2014年9月5日止，共计131546元。4.判令楚天置业公司承担涉案所有诉讼费用。
被上诉人楚天置业公司答辩称：
（一）马德彦要求楚天置业公司协助办理房屋国有土地使用权证书的上诉请求不应得到人民法院的支持。
1.我国的一贯政策是“地随房走”，取得建筑物所有权的，意味着其占用范围内的建设用地使用权同时取得。例如，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。正因为如此，济南市多年来一直采取“一证上市”政策，即只用房产证就能够完成房产的交易、抵押、贷款等，济南市商品房买卖过程中也都是仅办理房屋所有权证，而不办理土地使用权证。截至目前，长清区的所有商品房均未办理土地使用权证。马德彦与楚天置业公司签订的《商品房买卖合同》中所述的“房地产权属证书”是指房屋所有权证，而不是既包含房屋所有权证书又包含土地使用权证书两个证书。根据法律规定，取得了房屋所有权证书，即意味着同时取得了该房屋所占用土地的使用权，本案中的《商品房买卖合同》中有关办理产权证书的约定，是与当时很多开发商采用的文本内容相同的，其他楼盘也都是只办理房产证，不办理土地证。自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第四条第一款规定：“国家实行不动产统一登记制度”。直到本案重审一审判决作出时，济南市不动产统一登记机关一直在组建中，实行不动产统一登记后，将不再办理土地使用权证书，因此，马德彦主张办理土地使用权证书也无实际意义。
2.根据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发[2015]103号），到2017年底的总体安排如下：2015年工作安排主要是制订和实施相关技术标准、信息平台开发和部署、开展不动产登记数据整合建库示范等；2016年工作安排主要是制订和完善相关技术标准、总结完善示范成果、开展推广应用等；2017年工作安排主要是基本实现信息平台全国覆盖。山东省国土资源厅《关于印发〈不动产登记信息平台建设山东省实施方案〉的通知》指出：关于进度安排，2015年主要是启动运行环境及网络改造工作，开展建库示范及信息平台联系点试运行工作，2016年主要是完成数据整合建库工作，并扩大信息平台覆盖面，2017年基本实现信息平台全省覆盖。可见，直到本案重审一审判决作出时，山东省进行不动产登记信息平台的建设工作一直在进行中，不动产统一登记机构也在组建之中，不具备不动产统一登记的条件。特别是，据长清区法院到长清区国土资源局调查时所作的调查笔录记载，“现阶段因国家对房地产权属登记政策调整，长清区国土资源局根据区政府精神，暂不办理商品住宅房的土地使用证”。是否办理土地使用证、何时办理土地使用证或不动产统一登记证，是国家行政机关职责范围的事项，司法机关应考虑实际情况，不应支持马德彦没有实际意义、也无法实现的诉求，长清区人民法院在重审中，也是根据实际情况作出的判决。
3．自2015年12月30日起，济南市不动产统一登记工作正式启动，马德彦关于办理涉案房屋国有土地使用权证书的上诉请求，已无意义和必要，也不可能实现，人民法院应当驳回该项上诉请求。济南市国土资源局于2015年12月29日在《济南时报》发布《济南市国土资源局关于不动产统一登记相关事项的公告》，该《公告》第二条内容为：“自2015年12月30日起，颁发《不动产登记证书》、《不动产登记证明》，不再颁发土地、房屋、林地等证书，实施不动产统一登记之前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。”可见，自2015年12月30日起，济南市不动产统一登记工作正式启动，不再单独颁发土地使用权证书，原来的各类不动产权属证书继续有效，在不发生产权变动的情况下，也无须更换产权证书，马德彦关于办理涉案房屋国有土地使用权证书的上诉请求，已无意义和必要，也不可能实现，因此，人民法院应当驳回该项上诉请求。
4．马德彦在重审程序中增加办理土地使用证的诉讼请求不符合法律规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。而马德彦在重审程序中，增加办理土地使用证的诉讼请求，违反了上述法律规定，根据上述法律规定，人民法院对马德彦在重审程序中增加的关于土地使用证的诉讼请求应予以驳回。
通过上述分析可知，重审一审判决不支持马德彦关于办理土地使用证的诉讼请求并无不当，二审人民法院也不应支持马德彦的该项上诉请求。
（二）马德彦在上诉状中对《商品房买卖司法解释》第十八条的理解是错误的。
《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。最高人民法院法官、法学博士韩延斌、王林清等共同编著的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》（人民法院出版社，2014年4月第1版，见楚天置业公司在重审一审程序中提交的证据3、重审二审程序中提交的证据2）一书下册第740页中有这样的表述：“虽然法条使用了‘或者’一词，但从法理原则角度分析，前提条件应该是两者同时具备。……对于《商品房买卖司法解释》第十八条规定的参照央行标准进行计算，首先应没有约定违约金，其次是实际损失额难以确定，只有在两种情况均具备的情况下才可参照运用”。这一观点是根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定和法理得出的。理由如下：我国《合同法》第一百一十四条第一款对约定违约金和约定损失赔偿额进行了规定，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《合同法》第一百一十三条第一款对违约赔偿额进行了规定，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理，这是处理民事合同争议的基本法理，处理合同争议都应遵循这一法理进行处理。由此可见，只有既没有约定违约金，而按照法定的办法即《合同法》第一百一十三条第一款的规定无法处理时，才可以采取另外的办法，也就是按照《商品房买卖司法解释》第十八条的规定处理，也就是说，只有同时具备“没有约定违约金”和“实际损失额难以确定”两个条件，才可按照《商品房买卖司法解释》第十八条的规定处理。因此，马德彦在上诉状中所述的“只要具其一种情况就可以适用该条司法解释”的观点是错误的。
（三）本案不应适用《商品房买卖司法解释》第十八条的规定。
《合同法》第一百一十三条第一款对违约赔偿额进行了规定，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。众所周知，如果因不具备交付条件而逾期交付房屋（同时也未办理房产证），给买方所造成的损失，相当于租赁同地段、同类型房屋的租金数额。《商品房买卖司法解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。另一众所周知的事实和常识是，没有逾期交付房屋，仅仅逾期办证，给买受人造成的损失不可能大于逾期交付房屋（同时也未办理房产证）的损失。就本案而言，根据楚天置业公司提供的评估报告，在评估基准日2014年3月1日和2014年8月1日，涉案房屋的租金标准是0.3元/平方米/日，而按照马德彦根据《商品房买卖司法解释》第十八条的规定主张的赔偿数额，计算的标准为0.8267元/平方米/日。也就是说，马德彦计算出的逾期办证损失是逾期交付房屋的损失的近3倍。显然，这一计算结果与客观事实明显不符，且悬殊很大，马德彦主张的违约赔偿金大大超过其实际损失，也大大超出了订立合同时楚天置业公司能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，若适用《商品房买卖司法解释》第十八条的规定，必然违反《合同法》第一百一十三条第一款的规定，而法律的效力高于司法解释，因此，本案不应适用《商品房买卖司法解释》第十八条，而应适用《合同法》的规定，重审一审判决不适用该司法解释，是正确的。
（四）在马德彦未举证证明存在损失的情况下，重审一审判决驳回马德彦关于违约赔偿的诉讼请求，是正确的。
根据民事诉讼法第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”假设楚天置业公司违约，在合同没有约定违约金的情况下，马德彦也只能主张违约赔偿，但应举证证明因违约而造成的损失数额。具体到本案，由于楚天置业公司按照合同约定的时间交付了房屋，没有影响上诉人对房屋的使用，没有给马德彦造成损失，马德彦也未能举证证明因违约而造成损失，因此，重审一审判决驳回马德彦关于违约赔偿的诉讼请求是正确的。
（五）假设楚天置业公司存在逾期办理房产证的违约责任，马德彦主张的部分赔偿数额已经超过诉讼时效。
违约金或违约赔偿金属于债权，应适用诉讼时效的规定。前引《房地产纠纷裁判思路与规范指引》一书中（下册第738页，重审二审证据2）的观点是，“对违约责任的承担应区别情况予以处理，第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，按照第二种情况的处理办法”。本案中，马德彦没有有效证据证明存在诉讼时效中断或中止的情况，法院于2012年8月29日立案受理马德彦的起诉，因此，假设楚天置业公司违约，计算违约责任的起算时间应从2012年8月29日倒推2年，即应从2010年8月29日作为计算违约责任的起算时间，2010年8月29日之前的违约赔偿金已经超过诉讼时效，依法不应得到人民法院的支持。
综上，楚天置业公司认为，马德彦的各项上诉请求均无事实根据、合同依据及法律依据，请求二审法院依法驳回马德彦的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，2014年6月4日，楚天置业公司取得了涉案项目的房屋所有权大证。2014年7月4日，楚天置业公司制作了《通知》载明：“某某小区业主：请业主本人（以商品房买卖合同及购房发票上的姓名为准）于2014年7月4日至7月14日至某某小区1号楼售楼处办理有关房产证的手续。……”同年7月5日向马德彦进行了邮寄。2014年7月6日，马德彦收到楚天置业公司的通知。
原审重审时，马德彦提交的济房权证长字第某某号《房屋所有权证》载明涉案房屋为马德彦单独所有，登记时间为2014年9月5日，建筑面积101.36平方米。楚天置业公司提交的由山东舜华房地产评估造价咨询有限公司制作的鲁舜房估房估（2014）第G0410号及（2015）第20101号《房地产租赁估价报告》，载明：马德彦所购某某小区某号楼某单元某室，建筑面积101.36平方米，于价值时点（2014年3月1日、2014年8月1日）的房地产市场日租赁价格为人民币0.30元每日每平方米（建筑面积）。
2015年12月29日，济南时报A04版刊登《济南市国土资源局关于不动产统一登记相关事项的公告》，该公告第二条载明：自2015年12月30日起，颁发《不动产登记证书》、《不动产登记证明》，不再颁发土地、房屋、林地等证书。实施不动产统一登记之前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。2016年1月6日，济南时报A08版载明：【提醒】登记机构不提供单独换证业务。不动产登记政策实施后，针对不少市民咨询旧房产证换新不动产登记证的咨询，市不动产登记中心表示，济南市不动产统一登记之前（即2015年12月30日前），依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。原不动产权属证将随着不动产的转移、变更等业务的办理实现自然换证，登记机构不提供单独换证业务。
本院认为：本案系马德彦与楚天置业公司因商品房预售合同的履行而产生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋国有土地使用权证书的办理问题；二、涉案房屋逾期办理房屋所有权证的违约责任问题。
关于焦点一涉案房屋国有土地使用权证书的办理问题，本院认为：
《物权法》第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。国务院《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。济南市国土资源局发布《关于不动产统一登记相关事项的公告》，自2015年12月30日起，颁发《不动产登记证书》、《不动产登记证明》，不再颁发土地、房屋、林地等证书。实施不动产统一登记之前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。且济南市不动产登记中心表示，济南市不动产统一登记之前（即2015年12月30日前），原不动产权属证将随着不动产的转移、变更等业务的办理实现自然换证，登记机构不提供单独换证业务。故，马德彦所提楚天置业公司协助办理涉案房屋国有土地使用权证书的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于焦点二涉案房屋逾期办理房屋所有权证的违约责任问题，本院认为：
第一，本案中，马德彦主张因楚天置业公司的违约行为，导致不能贷款融资、二次交易会产生价格差异以及无法落户于房产、子女上学等一系列问题。虽然，马德彦未能提供证据证明其实际损失，但是，因楚天置业公司的违约行为，导致马德彦对涉案房屋的不动产物权登记迟延，会对马德彦的权利行使，尤其是对房屋进行法律上的处分造成影响。故原审法院全部驳回马德彦要求楚天置业公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求不当，应予纠正。鉴于楚天置业公司于2014年6月4日取得了涉案项目的房屋所有权大证，并于2014年7月5日向马德彦邮寄了办证通知，马德彦于2014年7月6日收到楚天置业公司发出的办理房证手续的通知，楚天置业公司通知业主办证义务已经履行完毕。马德彦主张自2014年7月6日至2014年9月5日的逾期办证违约责任缺乏事实依据，楚天置业公司应当向马德彦承担自2010年5月18日至2014年7月6日期间的逾期办证违约责任。
第二，《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
虽然，《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是，首先，《商品房买卖司法解释》规定的是“可以”按照已付购房款总额，“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不是“应当”按照已付购房款总额，“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次，对于马德彦主张的2010年5月18日至2014年9月5日违约期间，若楚天置业公司未向马德彦交付涉案房屋，根据《商品房买卖司法解释》第十七条规定的租金标准，楚天置业公司仅需要向马德彦支付逾期交房违约金47801.38元；而如本案事实，楚天置业公司向马德彦交付涉案房屋后，在马德彦占有使用房屋的情况下，根据《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定的逾期贷款利息标准，楚天置业公司却需要向马德彦支付逾期办证违约金131546元，占购房款总额的比例高达39.65%，且远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准，计算楚天置业公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过楚天置业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给马德彦造成的损失。若楚天置业公司能够预见，则可能拒绝向马德彦交付房屋，从而承担更少的违约责任，且影响马德彦本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利，更不利于交易的进行和社会的稳定。
第三，逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分，业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般小于逾期交房给业主造成的损失。
综上，在马德彦未能举证证明其因楚天置业公司逾期办证所受损失的具体数额情况下，本院酌定由楚天置业公司赔偿马德彦的逾期办证违约损失26541.28元。
原审重审判决根据马德彦因逾期办证问题一直向有关部门反映的事实，认定马德彦的起诉未超过诉讼时效，事实清楚，于法有据。原审法院重审本案时已经审批延长审理期限六个月，原审重审的审理期限并未超过法定期限。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市长清区人民法院（2015）长民重字第3号民事判决；
二、被上诉人济南楚天置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人马德彦逾期办证损失26541.28元；
三、驳回上诉人马德彦其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2204元，由被上诉人济南楚天置业有限公司负担。二审案件受理费2204元，由上诉人马德彦负担1759元，由被上诉人济南楚天置业有限公司负担445元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 赵建军
代理审判员 唐 凯
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 王 娜