贵州省仁怀市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0382民初3513号
原告：贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市酒都新区国酒大道。
法定代表人：黄文常，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩仁伦、黄燕，系该公司工作人员。
被告：刘明。
原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司（以下简称“盛义物业公司”）与被告刘明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告盛义物业公司之法定代表人黄文常及其委托诉讼代理人韩仁伦、被告刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛义物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付2012年1月1日至2018年4月1日期间的物业管理费13108元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的香榭花都小区的业主，房屋建筑面积为145.64㎡，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《物业管理合同》，双方约定按建筑面积每月1.25元/㎡收取物业服务费。被告从2012年1月1日最后一次缴费过后，拒不缴纳物业费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，截至2018年4月1日，欠费75月，计物业费13108元。经原告工作人员多次催收未果，故诉至人民法院主张上述请求。
被告刘明辩称，认可我自2012年1月1日开始就未交纳物业费，但我不交物业费有以下原因：一、被告主体不适格，我自入住香榭花都小区以来从未与原告签订任何形式的物业管理协议，与原告不存在物业服务合同关系。二、原告未提供任何物业管理服务，无权要求我支付物业费。1.小区门禁系统形同虚设，外来人员随意进入小区，存在极大安全隐患；2.原告与房开公司相互勾结，抽取城市地下水作为居民生活用水，赚取水费差价，给小区业主身体健康带来严重危害；3.原告私自出租小区公共区域（如篮球场、三号楼、六号楼一楼框架场地）给人办酒席，收取费用，严重破坏小区环境卫生，造成噪音污染等；4.小区各单元一楼储物室从未使用，未方便小区全体业主生活；5.原告未贯彻诚信服务、诚信经营原则，如2016年1年的路灯照明费一栏公示，仅路灯所用的电费就高达42万多元，每月路灯用电费用3.5万以上，不符合客观事实；6.小区车库管理不善，存在车辆停放不规范、通道乱停车现象，导致业主车辆通行困难，安全隐患较为严重，且原告对我实行所谓“针对性”管理；7.原告不作为、乱作为。二号楼3-2号、3-3号业主在房屋装修中违规修建彩钢棚，原告未履行职责进行制止，导致钢棚上垃圾成堆，滋生蚊蝇及异味，且为不法分子提供了方便，存在较大安全隐患。我于2018年7月2日下午与原告负责人黄文常电话沟通该情况，希望原告能够将该违章建筑予以撤除，但直到今天原告也没处理该事。三、即使我与原告形成了事实上的物业管理关系，但由于原告没有提供服务或提供的服务严重不符合合同约定，我也可依法行使先履行抗辩权，不交物业费，要求依法酌减诉请金额50%的物业服务费。
本院经审理认定事实如下：被告刘明系香榭花都小区2号楼4层3号房屋业主，该房屋建筑面积145.64㎡。2012年1月1日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务合同》一份，约定将仁怀市香榭花都小区委托给原告实行物业管理服务，委托期限为3年，从2012年1月1日起至2015年1月1日止。2012年1月2日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务合同补充协议》一份，又于2012年2月13日签订《物业项目经营挂靠协议》一份，约定在香榭花都小区5、6、7号楼竣工交房前，物业管理工作由贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司（甲方）自行组织管理，过渡时期结束后正式移交原告（乙方）接管，过渡时期由甲方自主经营，盈亏与乙方无关（甲方不需向乙方缴纳管理费用，乙方也不承担任何经济责任），甲方在工程竣工后正式移交时必须进行财务结算，自负盈亏。2013年12月23日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告签订《物业管理移交协议》，约定自协议签订之日起，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）于2012年1月2日签订的《物业管理服务合同补充协议》自然终止，甲方将“香榭花都物管中心”招聘的员工及财务移交给乙方，由乙方行使对仁怀市香榭花都小区物业管理的权利和义务。2016年2月1日，仁怀市香榭花都小区业主委员会与原告签订《香榭花都小区物业服务合同》，约定将仁怀市香榭花都小区继续委托给原告提供物业管理服务，委托期限为3年，自2016年2月1日起至2019年1月30日止。该合同约定原告为小区业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1.物业共用部位的维护；2.物业共用设施设备的日常运行和维护；3.公共绿化养护服务；4.物业公共区域的清洁卫生服务；5.公共秩序的维护服务；6.物业使用禁止行为的管理；7.物业其他公共事物的管理服务；8.业主委托的其他物业管理服务事项，原告按建筑面积每月1.25元/㎡向业主收取物业管理费。双方在履行物业服务合同过程中，被告以未与原告签订物业服务合同及原告存在服务质量差等问题为由拒不缴纳物业管理费，致原告诉来本院主张上述请求，并向本院提交“物业服务费催缴通知书”、“仁怀市盛义物业管理有限公司催交物业服务管理费的通知”、“香榭花都2号楼物业费收取表”，证明被告欠付2012年1月1日至2018年4月1日期间的物业管理服务费13108元及原告已行使物业费用请求权的事实。
另查明，原告在诉讼过程中称其公司于2012年入驻涉案小区提供物业服务，但原告与贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理移交协议》表明原告于2013年12月23日实际入驻涉案小区提供物业服务。
本院认为，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、仁怀市香榭花都小区业主委员会与原告签订的《香榭花都小区物业服务合同》不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，合同对双方当事人应具有法律约束力，对被告所持其不是本案适格主体的辩解，本院不予采信。原告按合同约定对小区物业进行了实际管理，被告已享受了物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……。”的规定，被告未支付物业管理服务费的行为已构成违约，原告基于合同约定要求被告支付物业管理费的诉请，应予以支持。在本案中，原告向本院提交的《物业管理移交协议》表明其实际入驻涉案小区提供物业服务的时间为2013年12月23日，因原告未向本院提交其他证据证明其享有代贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司收取2013年12月23日前的物业费的权利，故对原告请求被告支付2013年12月23日前物业管理费的诉请，本院不予支持，因合同约定原告按建筑面积每月1.25元/㎡的标准向业主收取物业管理费，故被告每月应支付原告物业管理服务费182.05元（145.64㎡×1.25元/㎡），2013年12月23日至2018年4月1日（52月零8天）欠付物业服务费合计为9515.15元（182.05元/月×52月+182.05元/月÷30天×8天）。
在本案中，被告提出其拒绝交纳物业管理服务费的原因在于原告在履行合同过程中存在服务质量问题，要求酌减50%的物业管理费，并向本院提交了小区照片予以佐证小区管理不规范的情形确实存在，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……。”之规定，本院酌定对被告应承担的物业管理服务费予以扣减10%，故本院予以支持被告应向原告支付物业管理服务费8563.64元（9515.15元×90%），超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告刘明在本判决发生法律效力后立即支付原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司2013年12月23日至2018年4月1日期间的物业管理费8563.64元；
二、驳回原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64元（已减半收取），由原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司负担22元，被告刘明负担42元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 张浪琴
二〇一八年七月二十日
书记员 陈高敏