杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第1010号
原告：袁芳。
委托代理人（特别授权代理）：杨霖、方建江。
被告：沈富林。
委托代理人（特别授权代理）：章强、俞荣华。
原告袁芳诉被告沈富林房屋转让合同纠纷一案，于2010年6月12日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年7月19日公开开庭进行了审理，后又转为普通程序，依法组成由人民陪审员王惠民、陈国义参加的合议庭，于2010年9月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨霖、方建江、被告委托代理人章强、俞荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁芳诉称：原告于2002年5月20日申请购买经济适用房，经相关部门批准，于2003年购得位于下城区望景苑5幢1单元1101室的经济适用房一套，并与杭州东河建设开发公司签订了《商品房买卖合同》。同年8月原告与交通银行杭州分行武林支行签订《交通银行借款合同》、《交通银行个人房屋借贷抵押合同》，贷款47.9万元，并进行了公证。2003年12月31日之前，杭州东河建设开发公司将诉争房屋交付给原告。因原、被告之间存在借贷关系，而当时诉争房屋无法办理产权证和抵押手续，故原、被告就诉争房屋签订商品房转让合同一份，而实际上该合同仅是双方对借款所作的保证。原告认为，签订该转让合同的行为违反了《城市房地产管理法》第40条关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报告相关人民政府批准的强制性规定，客观上损害了原购房人、其他符合购房条件的购买人和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效。被告以无效合同来主张其对涉案房屋的合法支配，于法无据。诉请判令：1.确认被告提供的《商品房转让合同》无效；2.被告立刻返还杭州市下城区望景苑5幢1单元1101室房屋给原告；3、被告承担诉讼费。
被告沈富林辩称：1、原告诉称与事实不符。原、被告双方存在房屋买卖合同关系，是双方真实意思的表示。在签订合同之前，双方已经就此达成一致意见，即以原告的名义买房，由被告承担全部购房款项。房屋交付后，一直由被告使用至今。2、根据相关法律规定，合同是双方真实意思表示的，应当予以保护。虽然其中涉及到经济适用房买卖，但购房已经超过5年，可以转让。综上，被告认为，双方就诉争房屋签订的转让合同合法有效，且被告已经实际使用达7年之久，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明其诉讼请求所依据的事实，原告袁芳向本院提交下列证据：
1、杭州市市区购买经济适用房申请表，欲证明原告确于2002年5月20日申请购买经济适用房；
2、商品房买卖合同，欲证明原告与杭州东河建设开发公司签订《商品房买卖合同》，购得位于下城区望景苑5幢1单元1101室的经济适用房一套。
3、交通银行借款合同，欲证明原告为购买位于下城区望景苑5幢1单元1101室的经济适用房，与交通银行杭州分行武林支行签订《交通银行借款合同》，贷款479000元。
4、交通银行个人房屋贷款抵押合同，欲证明原告为购买位于下城区望景苑5幢1单元1101室的经济适用房，与交通银行杭州分行武林支行签订《交通银行借款合同》，贷款479000元，并为此办理抵押手续。
5、公证书，欲证明杭州市公证处为证据三、四的两份合同进行公证。
6、准购证，欲证明杭州市房改办同意原告购买诉争房屋。
上述证据经庭审质证：被告对证据1的证据三性无异议，证明对象有异议，认为并不能证明原告主张的诉讼请求。本院认为被告该异议缺乏正当理由，对该证据效力予以认定。对证据2真实性无异议，但认为该房屋实际上是利用原告的身份条件，以原告的名义给被告买的房屋，买卖合同第二页上的联系人的电话实际上也是被告的电话。对其证据效力本院予以认定。对证据3、4、5三性没有异议，证明对象有异议。认为双方已经完成房屋的交付，并已经使用多年，且首付款和按揭款都是被告在支付，原告并没有为此支付任何钱款。本院认为对被告所陈述的付款事实原告并无异议，鉴于上述三证据与本案之间的关联性，对其证据效力本院予以认定。对证据6有异议，认为准购证中载明的经济适用房面积与实际不符，也不能支持原告的诉讼请求。本院认为根据经济适用房面积分配的相关政策，以及每人只有一次购买经济适用房资格的规定，可以确定该准购证与本案诉争房屋存在关联性，对其证据效力本院予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告沈富林提交了下述证据材料：
1、转让合同，欲证明原、被告在2003年12月份已经就诉争房屋达成房屋买卖意向，同时约定该房屋的首付和按揭款都由本案被告承担。
2、收据（房屋开发商向交款人出具），欲证明虽然交款人为原告，但该房屋的首付和按揭款都是由本案被告承担。
3、原告在交通银行的存款凭证，欲证明被告妻子从2003年7月起每月向该卡支付一定款项，以支付诉争房屋的按揭贷款，诉争房屋的首付和按揭款实际是由本案被告承担的。
对上述证据，经质证原告对于证据1认为该合同是无效的，名为转让，实为借款担保，违反了国家的强制性规定。本院认为该证据与本案诉争事实具有直接关联性，对其证据效力予以认定。对证据2三性都无异议，但认为只能证明被告替原告交了20万元，并不能明双方房屋买卖关系成立。对证据3真实性、合法性无异议，按揭款确实由被告承担，但对于关联性认为无法确认。本院认为原告对证据1房屋转让合同的真实性并无异议，对按揭款均系被告承担的事实亦无异议，原告认为证据2无法证明双方买卖关系成立及对证据3关联性无法确认的意见不当，证据2、3与本案纠纷具有直接关联性，对证据2、3的证据效力本院予以认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：
经原告袁芳申请，杭州市住房制度改革办公室批准，2002年6月4日原告袁芳取得《杭州市经济适用房准购证》，获得购买经济适用房资格，据此原告购入座落于杭州市下城区望景苑5幢1单元1101室房屋一套，2003年5月26日原告向杭州东河建设开发公司交纳购房款205336元。2003年8月8日原告与杭州东河建设开发公司就该房屋补签《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向该公司购买杭州市下城区望景苑5幢1单元1101室、建筑面积194.56平方米的房屋一套，其中享受经济适用房的面积为80平方米，超出部分面积为114.56平方米，经济适用房价格为3247元每平方米，商品房价格为3647元每平方米，总房价共计684336元。合同签订当日支付首付款205336元，余款479000元由交通银行武林支行提供商业贷款，如交房时发生差额，交房时一次结清。同日原告与银行签订《个人房屋借款抵押合同》，以上述房屋为抵押，向银行按揭贷款479000元。
原、被告系朋友关系，2003年12月6日原、被告就上述杭州市下城区望景苑5幢1单元1101室房屋签订《商品房转让合同》一份，双方约定：原告同意将上述房屋转让给被告，转让价格为684336元。鉴于该房屋为银行按揭购房，房屋转让价支付按如下方式进行：签订本合同之日，该房屋首付款205336元由被告支付，该款项被告已代原告支付（见收据），余款479000元商业贷款，由被告代原告归还银行，被告应及时支付按揭款，否则由此产生的责任由被告承担。该房屋第一次办理产权证手续由被告负责并承担费用，该房屋交付使用后，房产证由被告保管，房屋由被告居住使用，相关的物业管理费由被告全部承担。被告可以对房屋进行装修，该房屋可上市流通时，原告必须协助被告将房屋产权过户给被告或被告指定的第三人，相关费用由被告承担，原告必须在办理过户手续时提供身份证件及户口簿等相关资料。该房屋交付后，由被告实际使用至今。现原告以该房屋转让合同无效为由，要求被告返还该房屋。
本院认为，原、被告就诉争房屋所签订的《商品房转让合同》意思表示真实，合同签订后原告依约将房屋交付被告使用至今，对于房款亦全部由被告支付的事实原告亦无异议，原告认为该转让合同实际为对双方之间的借款所作的担保的意见，与合同内容不符合，亦不能从其他证据中得以证实，对该意见本院不予以采纳。对于房屋转让合同效力是否因违反房屋强制性规定而无效的问题，虽然诉争房屋中有部分面积属于经济适用房，但对经济适用房的转让并非当然无效，在满足一定条件的情况下，经济适用房亦可以进行转让。本案诉争房屋交付使用已逾五年，在原、被告所签订的合同中，对于房屋过户所产生的费用承担方式也进行了明确约定。原告认为该转让行为违反关于转让划拨土地使用权时应报告相关人民政府批准的规定，而报告行为的提出是应由原、被告主动提出的，本案中并不存在被告不配合向相关部门报告过户情况并交纳相应过户费用的情况，原告以此为由认为合同无效的意见缺乏依据。综上，本院认为，原告认为与被告就诉争房屋所签订的房屋转让合同无效并据此要求判令返还的请求缺乏依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告袁芳的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告袁芳负担（已缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 陈学清
二〇一〇年十月十四日
书 记 员 杨晓丽