北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终7517号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京西山长旺建宁商贸有限责任公司，住所地北京市门头沟区水闸北路14号院以北100米。
法定代表人：孙长波，总经理。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：罗立保，男，1979年1月5日出生，汉族，北京市瑞满京城科技有限公司经理，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。
上诉人北京西山长旺建宁商贸有限责任公司（以下简称西山长旺公司）因与被上诉人罗立保房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北京西山长旺公司的法定代表人孙长波、被上诉人的诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西山长旺公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉方反诉请求。事实和理由：1、被上诉人没有修建冷冻仓库500平方米和改建住房413.4平方米，只建了办公用房。2、一是因被上诉人未建冷冻仓库和改建住房，所以被上诉人未能按时开业，过错不在于上诉人。3、是关于被上诉人修建房屋的费用，一审引用的是合同关于违约的条款，但涉案合同被法院认定无效，那么该费用由上诉人承担实属不公平。4、一审法院认定的西山长旺公司提供的中铁三局第四工程有限公司房地产管理段出具的证明不能证实涉案房屋具备正常供电条件，该认定无任何事实及法律依据。
被上诉人罗立保辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决。
罗立保向一审法院起诉请求：1、要求西山长旺公司将位于北京市门头沟区X路XX号院以北的房屋及场地全部腾空并交付给罗立保。2、判决西山长旺公司支付罗立保房屋使用费(自2016年11月19日至腾空之日，截至2017年8月31日共250000元。诉讼过程中，罗立保将诉讼请求变更为：1、判决西山长旺公司退还房屋押金2万元，2、判决西山长旺公司退还罗立保新建房屋费用9.9万元。
西山长旺公司向一审法院反诉请求：要求罗立保支付自2016年10月31日至2018年5月底期间的实际占用西山长旺公司场地使用的看护费每月10000元，共计19万元。
一审法院认定事实：2016年10月31日，西山长旺公司与罗立保签订《房屋场地租赁合同》，约定：出租方为西山长旺公司，承租方为罗立保，出租房坐落于门头沟区X路XX号院以北，房屋结构为砖混，共20间，建筑面积750平方米，院子3500平方米；房屋用途：罗立保租赁该房屋用途为居住商用，第三条：租赁期限10年，每三年续签一次，自2016年10月31日至2019年10月30日止；第四条：该房屋年租金为12万元，自2016年10月31日起交纳，支付方式实行上打租，即按年提交前租费；第五条：在租赁期间罗立保根据经营需要，经西山长旺公司同意改建、新建住房413.4平米，冷冻仓库500平米，费用罗立保自理，合同期满罗立保可拆走冷库相关一切设备，改建新建的房屋原样交付西山长旺公司，西山长旺公司不承担任何费用补偿；第十条：罗立保租赁该房屋从事经济型活动，必须先办理有关审批手续，取得相关经营证书后，方可经营，否则后果自负。合同还约定了其他事项。
2016年10月31日，孙长波作为西山长旺公司法定代表人与罗立保签订《房屋补充协议》，约定：1.在合同期内若因罗立保经营不善，自愿放弃租赁权，所有建筑物归西山长旺公司所有，若因土地房屋属性及西山长旺公司其他原因，造成罗立保不能继续经营，则罗立保有权拆除冷冻仓库及相关的一切设备，西山长旺公司应赔偿罗立保新建房屋及改建房屋的相关费用；3.经西山长旺公司同意，罗立保在基础建设完成后开业之日起开始计算房租，基础建设费用由罗立保出；4.西山长旺公司有义务提供罗立保办理营业执照所需的相关材料并协助办理。
2016年11月10日，孙长波作为甲方与乙方罗立保签订《合同补充协议》，约定：“1.甲方须保障乙方的动力用电达到80千瓦／小时，若低于此用电量使乙方不能正常经营，甲方应无条件赔偿乙方的全部损失，包括库房、房屋等基础设施。2.甲方自愿承包乙方办公室的基础建设和装修，费用总额为11万元，建筑面积为(25米*5米)，乙方现金支付甲方工程款6万元，地租保证金2万元，收房时间为2016年11月18日，收房后，乙方支付甲方工程款总额的90%，剩余10%作为房屋质量保证金，半年后支付。”当时孙长波系西山长旺公司的法定代表人。
2016年11月10日，罗立保给付孙长波押金2万元、建房工程款6万元；2016年12月11日，罗立保给付孙长波建房工程款1.5万元；2016年12月17日，罗立保给付孙长波建房工程款2.4万元，上述建房工程款共计9.9万元。后涉案房屋院落西南角新建成一排房屋。
2016年12月31日、2017年8月20日，西山长旺公司将涉案房屋场地先后分别出租给案外人，租期为2年，租金分别为每年8万元及每年12万元。
涉案房屋位于北京市门头沟区X附近，自南向北进入涵道后向XX方向行走即为涉案房屋院落处。涉案房屋院落XX侧及XX侧均为铁路。涉案房屋院落均系未经合法审批建造。涉案房屋院落系由孙长波自中铁三局集团第四工程有限公司租赁。
因西山长旺公司一直未提供涉案房屋所有权证复印件并加盖所有权人印章，罗立保未能就在涉案房屋处开办的企业办理营业执照。
审理中，孙长波提供房屋所有权证复印件1页，载明中铁三局集团第四工程有限公司位于门头沟区X路XX号以北有房屋1408.1平方米。经查，该房屋所有权证所记载房屋在涉案房屋附近，但并非涉案房屋。
审理中，孙长波提供中铁三局集团第四工程有限公司房地产管理段出具的说明一份，载明：“中铁三局四公司用于门头沟区X路XX号院区域的变压器功率为160AVK。”
审理中，经询问，罗立保表示：“2016年11月10日签订完《合同补充协议》后，罗立保将几十台冰箱放入涉案场地，2017年1月份时，西山长旺公司建好的房子没有交付给我，全部另行出租，我就把存放在那里的几十台冰箱拿走了。剩余几台冰箱价值不大就不要了。”西山长旺公司表示：“对冰箱放入场地的时间认可，新建的房子在2016年11月18日前就建成了，因为罗立保一直没建冷库，2017年6月份之后，西山长旺公司就把房子租给别人了。”经一审法院勘查现场，涉案房屋西南侧铁路路基上露天放置有冷柜若干台，部分已锈蚀。
一审法院认为，因涉案房屋院落未办理合法建设手续，故西山长旺公司与罗立保签订的2016年10月31日《房屋场地租赁合同》及《房屋补充协议》无效。对2016年11月10日孙长波与罗立保签订的《合同补充协议》的订立主体，因《合同补充协议》涉及了涉案房屋供电及押金事项，且协议名称已注明系补充协议，另外，当时孙长波系西山长旺公司法定代表人，故一审法院确认2016年11月10日《合同补充协议》的订立主体亦系西山长旺公司与罗立保，该协议因前述原因亦属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对罗立保要求西山长旺公司返还押金2万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对罗立保要求西山长旺公司支付新建房屋费用9.9万元的诉讼请求，因双方约定“若因土地房屋属性及西山长旺公司其他原因，造成罗立保不能继续经营，……西山长旺公司应赔偿罗立保新建房屋及改建房屋的相关费用；甲方须保障乙方的动力用电达到80千瓦／小时，若低于此用电量使乙方不能正常经营，甲方应无条件赔偿乙方的全部损失，包括库房、房屋等基础设施”，本案中，因涉案房屋无合法建设手续，导致罗立保未能办理营业执照，且在涉案房屋无合法建设手续的情况下，西山长旺公司提供的中铁三局集团第四工程有限公司房地产管理段出具的说明亦不能证实涉案房屋具备正常供电条件，故确认西山长旺公司首先违反了上述合同条款，西山长旺公司应当赔偿罗立保新建房屋费用9.9万元。对西山长旺公司所提按照每月10000元支付实际占用西山长旺公司场地使用的看护费用的反诉请求，没有合同依据，且剩余冰箱露天放置在涉案房屋西南侧的铁路路基上，罗立保表示剩余冰箱系其所抛弃，西山长旺公司不存在进行保管的事实基础，故对上述反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京西山长旺建宁商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿罗立保新建房屋损失99000元、返还罗立保押金20000元；二、驳回北京西山长旺建宁商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千六百八十元，由北京西山长旺建宁商贸有限责任公司负担。反诉案件受理费二千零五十元，由北京西山长旺建宁商贸有限责任公司负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。上述事实，有《房屋场地租赁合同》《房屋补充协议》《合同补充协议》《北京西工务段关于铁路西北环线XX镇X路XX号院私搭乱建严重影响铁路行车安全急需解决的函》、北京市门头沟区人民政府公文批办单、收条、一审法院看现场照片及调取证据、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋院落的建造未经合法审批，故西山长旺公司与罗立保签订的《房屋场地租赁合同》《房屋补充协议》《合同补充协议》中关于违反法律规定的出租部分无效。一审法院的认定符合法律规定，本院予以确认。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋补充协议》关于违反法律规定的出租部分无效，但其中的“若因土地房屋属性及西山长旺公司其他原因，造成罗立保不能继续经营，则罗立保有权拆除冷冻仓库及相关的一切设备，西山长旺公司应赔偿罗立保新建房屋及改建房屋的相关费用”是合同无效后关于过错认定和赔偿责任的约定，符合法律规定，具有法律效力。涉案房屋未取得合法手续是由西山长旺公司的过错造成，西山长旺公司应赔偿罗立保新建房屋及改建房屋的相关费用，故一审法院判决西山长旺公司返还罗立保押金2万元，赔偿罗立保新建房屋所支付的费用9.9万元，具有事实及法律依据，本院予以维持。
上诉人提出的要求被上诉人支付上诉人场地使用看护费19万元的上诉请求，没有合同依据，且剩余冰箱只是露天放置于涉案房屋西南侧的铁路路基上，未对西山长旺公司实际开展经营活动造成不良影响，罗立保亦表示剩余冰箱系其所抛弃。西山长旺公司在上诉过程中也未能提供证据证明其尽到了保管义务，故本院认为西山长旺公司不存在进行保管的事实基础和行为，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，西山长旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由北京西山长旺建宁商贸有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年九月二十六日
法官助理 张宏宇
书 记 员 马子萌