重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0240民初100号
原告重庆银行股份有限公司石柱支行，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道100号附6号（县国土房管局底楼）。
组织机构代码：69656596-5。
法定代表人刘友谊，该支行副行长。
委托代理人刘明，重庆舒义律师事务所律师。
委托代理人余江超，重庆舒义律师事务所实习律师。
被告向可玉，男，生于1977年4月10日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告何松玉，女，生于1980年3月7日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇新城区（体育馆）。
统一社会信用代码：915002405520023463。
法定代表人雷晓阳，该公司总经理。
委托代理人胡子贡，该公司职工。
原告重庆银行股份有限公司石柱支行（以下简称重庆银行石柱支行）诉被告向可玉、何松玉、重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月23日立案受理后，依法由代理审判员石章润担任审判长，与人民陪审员谭奇开、谢兴华组成合议庭，适用普通程序于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告重庆银行石柱支行的委托代理人刘明、余江超,被告隆鑫地产公司的委托代理人胡子贡到庭参加诉讼，被告向可玉、何松玉经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告重庆银行石柱支行诉称：被告向可玉、何松玉夫妇向被告隆鑫地产公司购买了位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）的商品房，以银行按揭贷款的方式支付购房款。2012年6月26日，被告向可玉（乙方）与原告重庆银行石柱支行（甲方）签订了《重庆银行个人按揭贷款合同》，向原告贷款332000.00元，还款期限为2012年6月26日至2032年6月22日，年利率6.8%，还款方式为按月等额本息还款。被告向可玉以所购买房屋向原告提供抵押担保，同时，被告隆鑫地产公司为该笔贷款提供了保证担保。合同约定乙方连续三期或累计六期未按时或全部履行还款义务时，甲方有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求乙方立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。同日，被告何松玉向原告出具共同还款承诺书，承诺连带清偿332000.00元贷款和因此产生的利息、罚息和复利。次日，被告向可玉与原告重庆银行石柱支行签订《重庆市房地产抵押合同》并到石柱县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。上述合同签订后，原告按照合同约定于2012年6月28日向被告向可玉发放贷款332000.00元。被告向可玉向原告还款至2013年9月27日后便停止还款，截至2014年12月31日，被告向可玉已累计逾期15个月未还本付息，尚欠本金321739.60元，利息27347.87元，罚息13673.93元。请求人民法院判决：1.被告向可玉、何松玉立即偿还所欠原告贷款本息（含罚息、复利）；2.被告向可玉、何松玉与被告隆鑫地产公司连带偿还所欠原告贷款本金321739.60元，及截至2014年12月31日的利息27347.87元、罚息13673.93元，对2015年1月1日之后的利息、罚息按合同约定和中国人民银行规定计付，利随本清；3.原告对被告向可玉提供抵押担保的房屋的拍卖价款享有优先受偿权；4.被告承担本案的诉讼费用。
被告向可玉、何松玉未作答辩。
被告隆鑫地产公司辩称：1.《重庆银行个人按揭贷款合同》第三章保证条款中的所有条款均系格式条款，加重了保证人隆鑫地产公司的责任，对保证人隆鑫地产公司有失公平，原告未对被告隆鑫地产公司进行提示和说明，该部分条款系无效条款；2.被告向可玉、何松玉向被告隆鑫地产公司购买房屋并办理按揭贷款属实，被告隆鑫地产公司已于合同约定的交房期限届满前一个月书面通知被告向可玉、何松玉接房并补交办理产权证的相应手续，被告向可玉、何松玉至今未回应；3.该笔贷款在原告重庆银行石柱支行与被告向可玉、何松玉之间形成借贷关系，被告向可玉已将其购买的涉案房屋抵押给原告重庆银行石柱支行并办理了抵押登记手续，在抵押物价值足够清偿的情况下，被告隆鑫地产公司不承担连带清偿责任，只有抵押物不足以清偿时，被告隆鑫地产公司对不足部分承担连带保证责任；4.涉案房屋已经办理了网签登记及抵押预告登记，抵押预告登记的效力等同于办理产权证后的抵押登记。
经审理查明：为购买被告隆鑫地产公司位于石柱县的房屋，被告向可玉（乙方、丙方）于2012年6月26日与原告重庆银行石柱支行（甲方）、被告隆鑫地产公司（丁方）签订《重庆银行个人按揭贷款合同》，约定被告向可玉向原告重庆银行石柱支行贷款332000.00元，贷款期限为240个月，采取等额本息的方式按月还款，合同第四十三条对贷款利率、罚息和复利作出约定：贷款利率按照提款当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率执行，遇中国人民银行调整同类贷款基准利率或允许银行调整同类贷款利率上下浮动比例的，从下年初开始，甲方有权按照中国人民银行规定的同类贷款基准利率调整比例或同类贷款基准利率浮动比例相应调整本合同的实际贷款利率。若乙方未按约定期限足额还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同第八条第一款约定乙方连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务则构成违约，第九条第一款约定一旦发生第八条所述的违约事件，甲方有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求乙方立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，且甲方有权从乙方个人结算账户或乙方在重庆银行股份有限公司所属分支机构处开立的其他账户中直接扣收。被告向可玉以其购买的房屋提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、甲方实现贷款项下债权及抵押权的费用和所有其他应付款项。被告隆鑫地产公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）交存原告之日止。同日，被告何松玉向原告重庆银行石柱支行出具承诺书，承诺其与向可玉系夫妻关系，被告向可玉在原告处的贷款332000.00元为夫妻共同债务，其自愿为该笔贷款本息及实现债权的费用提供连带责任保证，承担连带清偿责任。随后，被告向可玉以所购房屋与原告重庆银行石柱支行签订《重庆市房地产抵押合同》，被告隆鑫地产公司在原告重庆银行石柱支行与被告向可玉签字捺印后就该合同到石柱县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。2012年6月28日，原告重庆银行石柱支行向被告向可玉的账号发放贷款332000.00元，并于同日按照双方约定的受托支付方式将该笔贷款划到被告隆鑫地产公司账号中。被告向可玉于2013年9月27日还款后便未再向原告还款，尚欠原告重庆银行石柱支行本金321628.30元。
另查明，原告重庆银行石柱支行的委托代理人当庭表示将诉讼请求中的本金金额由321739.60元变更为321628.30元，放弃要求被告向可玉、何松玉支付复利的诉讼请求。原告重庆银行石柱支行出具的委托书明确载明其诉讼代理人的代理权限为一般代理。
以上事实，不仅有原告的起诉状在卷佐证，更有原告提供的《重庆银行个人按揭贷款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、承诺书、重庆银行个人贷款借款借据、查询活期历史明细等证据经原告举示，被告质证后收集在卷相互印证，可以认定。
本院认为，原告重庆银行石柱支行明确表示其诉讼代理人的代理权限为一般代理，故其诉讼代理人无权对诉讼请求的金额进行变更，也无权放弃原告的部分诉讼请求，对原告重庆银行石柱支行的诉讼代理人超越代理权限的行为不予准许，本院将依据查明的事实依法判决。
涉案的《重庆银行个人按揭贷款合同》系原告重庆银行石柱支行与被告向可玉、隆鑫地产公司真实意思的反映，其内容并不违反国家法律和行政法规关于合同效力性的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，被告向可玉应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条履行按期偿还贷款本息的义务。被告向可玉在取得贷款后，不按合同约定按时归还本息，不仅违反了双方在合同中的约定，更有违诚实信用的原则。故原告重庆银行石柱支行按照合同约定宣布贷款提前到期并请求判决被告向可玉清偿贷款本金321628.30元及2013年9月28日至还清贷款本息之日的贷款利息、罚息，符合法律规定，本院予以支持。对原告重庆银行石柱支行多请求的本金部分，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。对原告重庆银行石柱支行要求被告根据合同和人民银行规定支付复利的请求，由于双方在《重庆银行个人按揭贷款合同》第四十三条中只约定了利息和罚息的计收方式，并没有对复利的计算方式进行约定，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。被告向可玉所负的上述债务系与被告何松玉婚姻关系存续期间为夫妻共同生活所负的债务，被告何松玉也书面承诺该债务为夫妻共同债务，因此被告何松玉应与被告向可玉共同偿还上述债务。《重庆银行个人按揭贷款合同》系原告重庆银行石柱支行、被告向可玉与被告隆鑫地产公司三方签订，作为房地产公司，签订合同本应审慎。庭审已查明签订合同前，被告隆鑫地产公司对合同条款进行了研究审查，如被告隆鑫地产公司所称的银行不允许对相应条款进行改动的事实属实，被告隆鑫地产公司可以拒绝签订合同，要求被告向可玉、何松玉以其他方式支付购房款或到其他银行办理按揭贷款，被告隆鑫地产公司在对合同条款研究审查后仍然签订了合同，表明其对相关条款已经认可，且《重庆银行个人按揭贷款合同》第五十一条特别提示载明三方就合同的所有条款进行了充分协商，原告已提请借款人和担保人特别注意有关其权利义务的全部条款，并作了全面、准确的理解和相应的说明，故对被告隆鑫地产公司提出的《重庆银行个人按揭贷款合同》第三章保证条款为格式条款，加重了保证人隆鑫地产公司的责任，系无效条款的辩称理由，本院不予采信。
《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”虽然涉案房屋尚未过户到被告向可玉、何松玉名下，但被告隆鑫地产公司仍然为该房屋办理了抵押登记，该行为表明其同意将涉案房屋为向可玉的债务提供抵押担保。因此，在被告向可玉尚欠原告重庆银行石柱支行的本金、利息和罚息范围内，原告重庆银行石柱支行对抵押物享有优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第十八条规定连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。《重庆银行个人按揭贷款合同》约定被告隆鑫地产公司为被告向可玉的债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）交存原告之日止。保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、甲方实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用和所有其他应付款项，同时约定如被告向可玉未按合同的约定履行其还款义务，原告重庆银行石柱支行可直接要求被告隆鑫地产公司履行其在本合同项下的保证责任，隆鑫地产公司在任何情况下不得要求原告首先行使物的担保（含被告向可玉提供的物的担保），被告隆鑫地产公司未向本院提交保证期限已届满的证据，故被告隆鑫地产公司应对被告向可玉的上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告向可玉、何松玉于本判决生效后十日内偿还原告重庆银行股份有限公司石柱支行的贷款本金321628.30元及利息、罚息（利息、罚息以321628.30元为本金，从2013年9月28日起按照《重庆银行个人按揭贷款合同》的约定计算至还清贷款本息之日止）；
二、若被告向可玉到期不能履行上述义务，在被告向可玉尚欠原告重庆银行股份有限公司石柱支行的本金、利息和罚息范围内，原告重庆银行股份有限公司石柱支行对涉案抵押房屋的拍卖价款享有优先受偿权；
三、被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司对第一项所确定的被告向可玉的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告重庆银行股份有限公司石柱支行的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6742.00元，公告费560.00元，由被告向可玉、何松玉共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 石章润
人民陪审员 谭奇开
人民陪审员 谢兴华
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 谭 茜