江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏07民终939号
上诉人（原审被告）连云港御宅家居用品有限公司，住所地连云港市海州区市化路59号。
法定代表人孟作，该公司执行董事。
委托代理人夏振国，王爱国，江苏润国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）连云港国大物业管理有限公司，住所地连云港市海州区市化路国大商厦A厦。
法定代表人闫新民，该公司总经理。
委托代理人蒯建林，该公司职员。
原审被告李志亮。
上诉人连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）因与被上诉人连云港国大物业管理有限公司（以下简称国大物业公司）、原审被告李志亮物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第01882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案，上诉人御宅公司的委托代理人夏振国，被上诉人国大物业公司的委托代理人蒯建林、原审被告李志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国大物业公司一审诉称：2014年4月至2015年6月期间，连云港金泰名家居广场有限公司（以下简称金泰名公司）未交纳物业费。另自2015年5月至7月并未交纳每月6500元的费用，经国大物业公司多次催要未付。2015年4月13日，金泰名公司被工商部门注销，但金泰名公司在清算过程中并未书面告知国大物业公司。国大物业公司申请被告变更为李志亮。2014年11月1日，该房屋又转租给御宅公司。现请求法院判令：1、李志亮、御宅公司支付2014年4月至2015年7月物业费133228.64元；2、李志亮、御宅公司支付2015年5月至7月期间改成一楼商用房承诺每月支付6500元费用合计19500元，上述合计152728.64元，并承担本案诉讼费用。
李志亮一审辩称：金泰名公司所欠物业费、管理费都已经按照物业服务合同约定标准予以支付，并不拖欠任何相关费用。另李志亮保留对国大物业公司没有履行应有物业服务行为的追偿权。
御宅公司一审辩称：御宅公司于2014年12月11日才注册成立，因此无需交纳公司成立以前的物管费。国大物业公司未与御宅公司约定收费标准，收费未实行明码标价，国大物业公司也未将收费标准及收费内容进行公示告知。国大物业公司物业服务不到位，垃圾清理，设施保养维护都由御宅公司自行处理，电梯水管长期无人维修导致无法正常使用。因此，御宅公司无需交纳物管费。
原审法院经审理查明：2014年4月1日，案外人xx花园广场业主委员（以下简称xx业委会）（甲方）与国大物业公司（乙方）签订物业服务聘用合同，甲方委托乙方对xx花园小区物业管理，物业类型为商业、住宅、小高层，约定的主要内容为：共有设施、设备的维护、养护和管理，包括共用的照明、消防设施、供水设备、电梯维修、养护；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、停车场、地下室及相关设施、四楼平台及相关设施；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；交通与车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅0.25－0.35元/月/平方米（有电梯），商业门面房分别为一层1.5元/月/平方米，二层为1元/月/平方米，本合同期限自2014年4月1日至2018年4月1日止。合同中还对其他事项进行了约定。
连云港xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）与金泰名公司于2013年12月30日签订房屋租赁合同一份，约定：租赁面积为xx花园广场一层571.09平方米，二、三层合计7400平方米。金泰名公司因扩充大门需要拆除列奇达公司市民路上6号门面房计46.77平方米。租赁期限为2013年1月1日至2016年7月1日。
2014年11月1日xx公司的法定代表人孙德平与金泰名公司签订协议书，约定：双方解除于2013年12月30日签订房屋租赁合同，并将上述房屋转租给了御宅公司使用。
原审法院另查明：2005年9月20日，列奇达业委会、连云港市良友物业管理有限公司（以下简称良友公司）及金泰名公司出具关于金泰家具城改造一楼商用房的报告，其主要内容为：一层内环商户由于前期购房价格较高、加之建设期间商业人气移到步行街，2年多时间购房人房子无法出租，各种矛盾时有发生，金泰家具城配合开发商为了解决一些矛盾，同一楼内环商户都一一签订了租赁及装修协议并且产盘活了二至三层，对该花园广场住户没有影响，并且解决了很多不安全因素。金泰家具城保证按时交纳费用每月5000元解决工资问题，表示因中空改造再为业主补贴物管费用，并承诺使用到期恢复原状。
2014年4月至2014年10月共计7月，金泰名公司每月缴纳物业费6500元，合计6500元×7月＝45500元。御宅公司缴纳2015年1月份物业费6500元。
原审法院另查明：金泰名公司成立于2010年5月4日，公司类型为由李志亮一人投资设立的有限责任公司，注册资本为200万元。2015年2月14日，金泰名公司股东决定解散公司，由李志亮、宫xx、李xx成立清算组，由李志亮任清算组组长对金泰名公司的债权债务进行清算。2015年4月13日，金泰名公司出具清算报告，报告载明：一、公司清算组已于2015年2月14日以书面形式通知公司全体债权人，并于2015年2月26日在《江苏经济报》上发布了公告。二、具体债权债务清理情况：公司资产总额为160.5万元，负债总额为159.5万元，净资产1万元，其中公司从可变现资产总额中按顺序清偿了职工工资、税款等。三、剩余资产0.2万元，由公司股东自行分配，至此公司债权债务已清偿完毕，无遗留债务，剩余资产已分配完毕。金泰名公司于2015年2月26日在《江苏经济报》A3版刊登的注销公告中写明：连云港金泰名家居有限公司股东于2015年2月16日决定解散公司，并成立了公司清算组。请公司债权人于本公告发布之日起45日内，向本公司清算组申报债权。
2015年4月13日，金泰名公司出具股东决定：连云港金泰名家居有限公司已清算完结，责成清算组向登记机关办理注销登记手续。
2015年4月13日，金泰名公司向连云港市工商行政管理局申请公司注销。同日，金泰名公司被注销。
2015年8月13日，国大物业公司以金泰名公司、御宅公司为被告诉至原审法院，要求其给付物业费，在案件审理过程中，原审法院查明金泰名公司已被股东李志亮申请注销，国大物业公司申请变更金泰名公司为李志亮，要求其给付物业费。
原审法院认为：列奇达业委会与国大物业公司签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。李志亮、御宅公司作为xx花园广场商业用户的使用人，应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。
关于金泰名公司、御宅公司应当承担的物业费数额。根据物业服务合同的约定，商业门面房分别为一层1.5元/月/平方米，二层为1元/月/平方米。三楼并未约定物业费收取标准，但三楼为商业用房，仍应以二楼的物业费收取标准为准。一层房屋面积为571.09平方米+46.77平方米＝617.86平方米，二、三层合计7400平方米。因此，金泰名公司每月应当承担的物业费数额为617.86平方米×1.5元/月/平方米+7400平方米×1元/月/平方米＝926.8元+7400元＝8326.8元。金泰名公司租赁房屋期限至2014年11月30日，故2014年4月至10月共计7个月应当支付的租金合计为8326.8元×7月＝58287.6元。自2014年11月1日起由御宅公司租用该房屋，自2014年11月至2015年7月合计9月的物业费8326.8元×9＝74941.2元，应当由御宅公司承担。
对于国大物业公司要求李志亮、御宅公司给付2015年5月至7月期间改成一楼商用房承诺每月支付6500元费用合计19500元的诉讼请求。因该商用房的报告是由列奇达业委会、良友公司及金泰名公司三方达成的协议，是由金泰名公司向良友公司缴纳费用5000元，而并非国大物业公司，故国大物业公司依据该承诺主张被告给付19500元的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。
李志亮提出金泰名公司所欠物业费、管理费都已经按照物业服务合同约定标准予以支付，并不拖欠任何相关费用的抗辩意见。原审法院认为，金泰名公司应物业费合计58287.6元，扣除期间已给付7个月费用合计45500元后，金泰名公司应当给付物业费58287.6元－45500元＝12787.6元。由于金泰名公司已由李志亮注销，根据个人独资企业法的规定，个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。故李志亮应当对物业费12787.6元承担偿还责任。
关于御宅公司的抗辩意见，第一，御宅公司辩称其并未与国大物业公司约定收费标准，收费未实行明码标价，国大物业公司也未将收费标准及收费内容进行公示告知。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对被告该辩解意见，原审法院不予支持。第二，御宅公司辩称，国大物业公司物业服务不到位，垃圾清理，设施保养维护都由御宅公司自行处理，电梯水管长期无人维修导致无法正常使用。御宅公司并未提供证据予以证实，故对御宅公司该辩解意见，原审法院不予支持。
经国大物业公司书面催收后仍未缴纳，应承担民事法律责任。故国大物业公司主张李志亮给付物业费12787.6元的诉讼请求，原审法院予以支持，超出部分，原审法院不予支持。御宅公司应当缴纳的物业费为74941.2元，扣除已缴纳的6500元后，其应当给付物业费数额为74941.2元－6500元＝68441.2元，故国大物业公司主张御宅公司给付物业费68441.2元的诉讼请求，原审法院予以支持，超出部分，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李志亮于判决生效后十日内给付国大物业公司物业服务费12787.6元；二、御宅公司于判决生效后十日内给付国大物业公司物业服务费68441.2元；三、驳回国大物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3350元，由国大物业公司负担1550元，由李志亮负担300元，由御宅公司负担1500元。
上诉人御宅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人物业管理费的缴纳标准应该是6500元/月，而不是原审法院认定的8326.8元/月。2、2014年11月至2015年4月期间的物管费已由上诉人缴纳，2015年5月至今，被上诉人不再提供物业服务，双方事实上已经解除了合同关系，因此上诉人不应再缴纳2015年5月-7月期间的物管费。综上，请求二审法院依法撤销原判决第二项并依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费。
被上诉人国大物业公司答辩称：1、物业费是与业主委员会签订的，价格是在合同定好的，是商用房，一楼是1.5/平方，二楼是1元/平方。2、从2014年国大与业主委员会签订合同以后，他们一到三楼的物业费都没有交，在原有的基础上又扩建了一部分面积，家具广场物业费份两块，一块是原有面积，另一块是在原有面积上增加的6500元，原有面积没有交物业费。3、物业公司负责公共卫生，物业公司从事公共服务，我方认为上诉人陈述不能成立。
原审被告李志亮答辩称：6500元已经交了7、8年，直至2014年11月31日我已经退出商场了，与我无关。其余的同意上诉人意见。
二审期间，上诉人御宅公司向本院提供以下证据：1、上诉人缴纳物管费的收据6张，时间是2014年11月-2015年4月，证明：1、上诉人已经缴纳了2014年11月-2015年4月物管费。2、缴纳物管费的实际履行情况看，双方标准是6500元每月，一审判决认定每月8326.8元无事实依据。
2、御宅公司的工资表9张，证明：因国大物业公司没有履行物业管理合同所约定的义务，御宅公司另行聘用物业管理人员自行为上诉人物业提供服务。国大物业公司未尽义务，无权收取物管费。
被上诉人国大物业公司质证称：对于证据1，时间是2014年11月-2015年4月，我方确实收到的，合同是2014年4月签订的，上诉人说的6500元每月实际上是两部分块，2015年4月以后物业费至今都没交。对于证据2，物业公司只是负责外围，各家物业由自己承担，不能达到上诉人的证明目的。商场里面的卫生我方不管。
原审被告李志亮质证称：我没有意见，同意上诉人的观点。
被上诉人国大物业公司向本院提供以下证据：关于金泰家具城内部装修一事的情况说明，反映家具城开发商非法侵占问题的调查情况说明一份、声明一份，证明：6500元的由来以及扩大面积的详细阐述。
上诉人御宅公司质证称：对该组证据真实性有异议，要求提供原件，该组证据与上诉人无关。
原审被告李志亮质证称：该组证据不能证明有两个6500元，与我无关。
本院对上诉人御宅公司提供证据的真实性予以认可。对于国大物业公司提供的证据因是复印件故对证据的真实性不予确认。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，上诉人御宅公司分别于2014年11月19日、2014年12月18日、2015年2月11日、2015年3月18日、2015年4月18日向被上诉人国大物业公司缴纳物业费6500元，共计32500元（6500*5）。
本案在二审期间的争议焦点为：1、涉案物业的物业费标准多少；2、上诉人是否已交纳2014年11月-2015年4月的物业费；3、2015年5月至今被上诉人是否继续提供物业服务。
本院认为：关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，原审法院依据涉案场地的面积，依据物业服务合同的约定，计算出的上诉人御宅公司应缴纳的物业费数额并无不当。上诉人御宅公司虽主张其以实际履行的6500元/月变更了物业费收取标准，但双方并未形成书面合同，被上诉人国大物业公司对此也不予认可，故本院对上诉人的该项上诉请求及理由不予支持。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，根据二审庭审举证情况来看，上诉人御宅公司已实际缴纳了2014年11月-2015年4月的物业费（不包括原审判决采信的2015年1月份的物业费）共计32500元，被上诉人国大物业公司也予以认可。国大物业公司辩称该部分物业费系改造后新增加部分面积的物业费用，原合同约定的物业费并不包含该部分。本院认为，涉案场地的物业服务合同并未包括新增加的该部分面积，双方对此亦未形成新的物业服务合同，故国大物业公司的辩称不能成立。御宅公司已实际缴纳了32500元的物业服务费用应从所欠款项中予以扣除，即御宅公司尚欠国大物业公司物业费35941.2元（68441.2-32500）。
关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上诉人御宅公司无权单方面解除其与国大物业公司的物业服务合同。对于上诉人御宅公司辩称其自行安排员工负责本单位内部的物业服务，本院认为，御宅公司所承租的场地位于xx花园广场内，xx花园广场的公共服务仍由国大物业公司提供，故上诉人御宅公司的该项辩解不能成立，本院对上诉人御宅公司的该项上诉请求及理由不予支持。
综上，上诉人御宅公司的上诉请求及理由部分能够成立，因上诉人御宅公司二审提交的证据导致原审判决认定事实错误，适用法律正确，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第01882号民事判决民事判决第一项、第三项；
二、变更连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第01882号民事判决第二项为：连云港御宅家居用品有限公司于判决生效后十日内给付连云港国大物业管理有限公司物业服务费35941.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3350元，由连云港国大物业管理有限公司负担2050元，由李志亮负担300元，由连云港御宅家居用品有限公司负担1000元。二审案件受理费3350元，由连云港御宅家居用品有限公司负担2550元，由连云港国大物业管理有限公司负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。