广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0802民初3411号
原告：傅英娣，女，1979年12月21日出生，汉族，住广州市南沙区。
委托诉讼代理人：韦仲想，广西建开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙侠，广西建开律师事务所实习律师。
被告：韦康雷，男，1992年8月12日出生，壮族，住广西平果县。
被告：曾志飞，女，1984年2月9日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：覃海光，广西道森律师事务所律师。
原告傅英娣与被告韦康雷、曾志飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅英娣的委托诉讼代理人韦仲想、蒙侠、被告曾志飞及其委托诉讼代理人覃海光到庭参加诉讼。被告韦康雷经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告傅英娣向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2016年4月23日签订的关于“贵港市港北区国际生活港22栋2203、2204、2205、2206号房屋”的《租赁合同》；2、两被告向原告支付2016年7月10日至2017年7月10日的房屋租金144万元；3、两被告赔偿原告房屋租金逾期付款的利息损失40367.05元（利息损失计算：按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月8日起以每个季度应交房租金额为基数暂计至2017年7月17日为40376.05元，2017年7月17日以后的利息损失计至实际付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2016年4月23日签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于贵港市港北区国际生活港22栋2203、2204、2205、2206号房屋（共约4280平方米）租赁给被告用于酒店经营。首年起租单价为12万元／月（不含税），从第二年起逐年递增2.5%。未开业前，2203、2204、2206号房的租金按季支付，2205号房按月支付；开业后，双方约定均按季支付。被告于4月30日前需支付诚意金20万元，于6月1日前合计支付剩余人民币24.8万元，合计44.8万元，该款转化为押金16万元和租金28.8万元。被告应按时交屋租，如逾期7天未交清租金的，原告可以终止合同，收回房屋，同时被告已交的20万元押金作为违约金，归原告所有，并保留追究被告赔偿全部损失的权利，等等。合同签订后，原告依约交付房屋给两被告，被告仅支付了20万元款项，租金至今未能按约支付。被告的行为严重违反了合同的约定，原告为维护自身合法权益，特诉至本院。就其诉请，原告提交的证据有：《租赁合同》、《声明书》、授权委托书、房屋所有权证、《装修拆墙施工合同》、微信聊天记录。
被告韦康雷未作答辩。
被告曾志飞辩称：1、双方签订的租赁合同无效，因为原告仅为涉案2205号房屋的房东，涉案的2203、2204、2206号房屋所有权不属于原告，原告在签订本案租赁合同时并未向被告提供房产证及原告可以使用、转租房屋的凭证，原告仅单方面告知被告方如确定承租涉案房屋，原告将向2203、2204、2206号房房东去争取租下房屋，所以租赁合同中才有诚意金20万元，而不是押金，双方在合同履行中，原告一直没有向被告提供涉案房屋的上述证照资料，经营酒店需要投入巨资装修，在权属不明的情况下，被告不敢贸然投入资金履行合同；2、即使本案租赁合同有效，原告也违约在先，主要违约行为有：（1）2203、2204号房东没有与原告签订过租赁合同，对原告的转租行为不知情也不同意，对原告提交的2203、2204号房东的声明书以及原告与黄海洪签订的授权委托书的真实性、合法性、关联性均不予认可；（2）2206号房东因为房屋内的电梯使用费问题不允许被告进场装修；（3）租下上述房屋后，房屋出现断水停电情况，原告既不帮解决，也不愿提供其他房东的联系方式，被告只能向物业公司获取到其他房东联系方式；（4）双方签订的租赁合同第十二条约定涉案房屋不能出现抵押情形，而涉案的房屋均抵押给了银行，被告在支付20多万意向金后多次催促原告才看到了涉案房屋的房产证，基于不安抗辩权，被告有权拒绝支付租金；（5）原告所交付的房屋面积与合同载明的面积相差有300平方，被告发现后要求与原告商定租金标准，遭原告拒绝；3、原告主张的租金、利息不合理，租赁合同约定免租三个月，起止时间以签订时间为准，因此应从2016年7月24日起计算租金，2016年11月19日原告已向被告发出解除租赁合同告知函，场地没有移交给被告方，其解除合同之日应作为租金终结之日，解除合同后，原告应采取措施避免损失，否则对合同解除后的租金损失应由原告自行承担，被告已向原告支付意向金27.5万元，原告在其发出的解除租赁合同告知函里也自认，该款应抵扣租金，而利息由于原告违约在先，应不予支持；4、租赁合同签订后不久，曾志飞已与原告、韦康雷协议退出租赁关系，原告、韦康雷都口头同意了，所以原告提供的《装修拆墙施工合同》中才把曾志飞的名字划掉。就其抗辩主张，曾志飞提交的证据有：解除租赁合同告知函、收条、微信聊天记录。
针对被告曾志飞的抗辩主张及证据，原告诉称：1、双方的微信聊天记录中的内容和照片恰能证明原告已向被告交付了房屋，被告已进行了部分拆装；2、原告向被告发出解除租赁合同告知函属实，但不能证明被告至此已腾退房屋给原告；3、原告除收到曾志飞支付的20万元诚意金外，确曾收到韦康雷另支付的7.5万元诚意金，20万元诚意金应按合同约定作为违约金，不能抵扣租金，7.5万元可以抵扣租金；4、在租赁合同中已明确约定从2016年7月10日起计算；5、曾志飞确曾告知其要退出与韦康雷的合伙，但原告不同意，退伙与否是曾、韦之间的事，也与本案无关。
本案审理过程中，为查清案情，本院依职权向2203号房房东覃煜程、2204号房房东李建明核实情况，覃、李二人均表示房屋于2016年4月租给黄海洪，从未出具过《声明书》，也没有准许黄海洪将房屋转租他人，黄海洪仅向覃支付了房屋押金3万元，向李支付了一个月的房租16000元，之后未再支付过租金，为此覃于2016年6月30日已向黄海洪邮寄了解除租赁合同的通知函，但因为两间房屋装修拖欠工人工资，脚手架等一直未拆除，并不时有工人来讨薪闹事，两间房屋直至2017年4、5月才重新租出去。覃将房屋租给黄海洪不久，韦康雷曾带了一份租赁合同找到覃，称合同是原告提供的，合同内容为覃将2203号房屋出租给原告，覃告知韦康雷该份合同系伪造。同时依据原告申请向贵港市公安局城北派出所向调取了2017年6月23日装修工人张少文、蒙城、罗翠文的询问笔录，笔录反映韦康雷于2016年5月找来工人蒙城、罗翠文等人帮忙拆改涉案的2203、2204、2205、2206号房屋，但一直拖欠工钱不给，2017年6月原告装修2205号房屋时遭到蒙城、罗翠文等讨要工钱的工人的阻挠。
针对本院上述调查结果，原告诉称：1、2016年9月11日其曾找过2203号房房东覃煜程、2204号房屋房东李建明协商，覃、李二人是同意转租的，并提交了协商当日原告用手机拍摄的视频；2、蒙城、罗翠文在公安机关作的询问笔录可以证实原告已完成涉案四间房屋的交付义务。
被告曾志飞辩称：1、原告提交的协商视频有几段，并不连贯，无法反映双方谈话完整过程，不能真实反映房东是否同意原告或黄海洪转租房屋，应以本院向覃、李二人问话调查的结果为准，证实出了原告是提供编造虚假《声明书》与被告签订租赁合同的情况，原告对租赁物没有转租权，存在合同欺诈，韦康雷从2203号房房东覃煜程处获知原告并无转租房屋的权利，为避免造成损失，被告才不愿意继续履行协议；2、覃煜程已于2016年6月底向黄海洪发出解除租赁合同的通知，至此黄海洪、原告均丧失对租赁物的承租权，原告再要求被告支付租金没有事实依据；3、公安机关的询问笔录证明是韦康雷叫来的装修工人，曾志飞已退出承租和合作，与曾志飞无关。
本院经审理认定事实如下：2016年4月23日，原告与被告韦康雷、曾志飞签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于贵港市港北区国际生活港22栋2203、2204、2205、2206号房屋出租给韦康雷、曾志飞用于经营酒店；租期为15年（以原《租赁合同》的始终日期为准），首年租金12万元／月，第二年起逐年递增2.5%；免租期为三个月，起始时间以签订时间为准；租金从2016年7月10日开始计算，韦康雷、曾志飞的酒店须于2016年10月1日前开业，开业前2203、2204、2206号房租金按季支付，2205号房租金按月支付，开业后，租金均按季支付；韦康雷、曾志飞于4月30日前支付诚意金20万元，于6月1日前支付24.8万元，合计44.8万元，其中16万元转为押金，另28.8万元转为租金；如韦康雷、曾志飞逾期未交清租金的，原告有权终止合同，收回房屋，同时已交的20万元租赁押金作为违约金，归原告所有，并保留追究韦、曾赔偿原告全部损失的权利；如原告物业出现恶意抵押，并对韦、曾造成损失，由原告承担。合同签订后，原告向韦康雷、曾志飞交付了上述四栋房屋，韦康雷、曾志飞则向原告支付了诚意金27.5万元。2016年5月，由韦康雷雇请工人开始对上述四栋房屋进行装修拆改。由于韦康雷、曾志飞此后未再按约向原告支付房屋租金，原告于2016年11月19日向韦康雷、曾志飞发出解除租赁合同告知函，函件载明从2016年7月10日起至2016年11月10日韦、曾已拖欠租金48万元，原告依约解除双方签订的《租赁合同》，要求韦、曾立即支付拖欠的租金并撤离租赁场地。解约函发出后，韦、曾并未支付拖欠的租金，也未与原告办理退房手续。由于韦康雷拖欠装修工程款，负责装修涉案房屋的工人不肯拆除涉案房屋上的施工设施，并以维权讨薪名义多次阻挠房东将涉案房屋出租，导致涉案的2203、2204、2205、2206号房屋闲置至2017年4、5月才再次对外出租。
另查明，2205号房屋为原告所有，2203、2204、2206号房屋的房东则分别为覃煜程、李建明、江智强。2206号房屋于2016年4月9日由原告与江智强签订《租赁合同》承租，约定转租无须再征得江智强同意；2203、2204号房屋于2016年4月2日由黄海洪分别与覃煜程、李建明签订《租赁合同》承租，但未对承租人的转租行为作有约定。同月25日，原告与黄海洪签订《授权委托书》两份，内容为原告授权黄海洪以黄海洪名义代为签订2203、2204号房屋的《租赁合同》，《租赁合同》的全部权利义务由原告行使和承担，原告有权将《租赁合同》一方当事人由黄海洪更改为原告。
再查明，原告在本案中提交的2203、2204号房房东同意转租的《声明书》上面房东的签名均不是本人签名。2016年9月11日，原告与黄海洪曾找过2203、2204号房房东，表示要将房屋转租希望房东能出具同意转租的书面材料，房东对黄海洪转租房屋的行为不置可否，但拒绝出具书面同意转租的材料。2203、2204号房房东直至2017年4、5月房屋收回再出租前对黄海洪转租房屋的行为均未提出异议。
以上事实有双方的陈述及原告提交的《租赁合同》、《授权委托书》、房屋所有权证、《装修拆墙施工合同》、微信聊天记录、手机视频、贵港市公安局城北派出所询问笔录、被告提交的收条、解除租赁合同告知函、本院依职权调取的2203号房房东覃煜程、2204号房屋房东李建明的证言等证据证实，足以认定。
本院认为，原告与被告韦康雷、曾志飞签订的《租赁合同》意思表示真实，内容合法有效，对双方均产生约束力，双方应按约履行各自义务。虽然双方签订合同时，原告尚未取得2203、2204号房屋的承租权，但从原告提交黄海洪于2016年4月2日与2203、2204号房房东签订的《租赁合同》以及2016年4月25日原告与黄海洪签订的《授权委托书》可知，黄海洪实际已将其承租的2203、2204号房屋转租给原告，而原告提交的微信聊天记录、装修拆墙施工合同、贵港市公安局城北派出所询问笔录则证实2203、2204、2205、2206号房屋均已交付给被告方使用，被告方应依约支付房屋租金。按照双方的约定，被告方需于2016年4月30日前向原告支付诚意金20万元，于2016年6月1日前另支付24.8万元，现查明，被告方仅支付了其中的27.5万元，未再支付过其他费用，双方约定上述款项中的部分用作房屋押金，但在双方签订的《租赁合同》第四条4.3款、第八条8.3款中对押金的金额表述却分别为“16万元”和“20万元”，庭审中双方对此也没有达成一致意见，本院依照合同条款形成的顺序，确定双方约定的押金金额为16万元，即被告方已支付的27.5万元，其中有16万元为房屋押金，11.5万元为房屋租金；双方签订的《租赁合同》第五条5.1款约定装修免租三个月，起始时间以签订时间为准，但在第五条5.2款又约定租金从2016年7月10日开始计算，前后矛盾，本院采信第五条5.1款之约定，确定从2016年4月23日起至2016年7月23日为免租期，被告方应于2016年7月24日起支付租金；由于被告方拖欠租金，原告有权单方解除租赁关系，原告已于2016年11月19日向被告方发出了解除租赁合同告知函，双方的租赁关系至此予以解除，除押金16万元作为违约金归原告所有外，被告方还应向原告支付拖欠的房屋租金34.9万元［（12万元／月×3个月+12万元／月÷30天×26天）-11.5万元］，并腾退返还房屋；本案中被告方没有提交证据证明其已腾退返还房屋，原告提交的证据则证明由于被告方拖欠装修工人工资，导致装修工人一直不肯拆除搭建在涉案房屋上的装修设备，并多次阻挠房东将涉案房屋出租给他人，本院认为，上述情形应视同为被告方未腾退返还房屋，被告方应向原告支付房屋占有使用费，该费用依法参照双方在《租赁合同》中约定的租金标准予以确定，涉案房屋分属不同个人所有，重新租给他人的时间也不相一致，为便于计算，体现公平，本院结合本案查明的实际情况确定房屋占有使用的时间从2016年11月20日起至2017年4月20日止，故被告应支付的使用费为12万元／月×5个月=60万元。综上，两被告还需向原告支付租金34.9万元、房屋占有使用费60万元，合计94.9万元，原告诉请超出部分，不予支持。双方在《租赁合同》中已约定被告方违约，押金16万元归原告所有，足以弥补因被告逾期支付租金给原告造成的损失，原告没有证据证明其损失高于此金额，故对原告主张的逾期付款利息损失，本院不予支持。
按照法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，则转租合同有效，虽然2203、2204号房房东在其与黄海洪签订的《租赁合同》中均未对承租人的转租行为作有约定，但根据原告提供的手机视频可知在黄海洪已向2203、2204号房房东告知其要将房屋转租的事情，房东仅是不愿意出具同意转租的书面材料，对转租行为则不置可否，而直至2017年4、5月份2203、2204号房屋另租予他人，房东也未对黄海洪的转租行为提出异议，即便2203号房东在2016年6月底向黄海洪邮寄了解除租赁合同的函件，也是因为黄海洪逾期不支付租金，而非转租行为，被告承租2203、2204号房屋并未受影响，被告与原告签订的《租赁合同》合法有效，被告曾志飞以原告转租房屋未取得房东同意为由，主张双方签订的《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告曾志飞抗辩称双方合同第十二条约定涉案房屋不能出现抵押，而涉案房屋均有抵押，认为原告违约在先，经查，双方签订的《租赁合同》第十二条条款内容为“如甲方物业出现恶意抵押，并对乙方造成损失由甲方全权承担”，该条款并非禁止涉案房屋进行抵押，而是对如因抵押导致被告方产生损失时如何承担责任进行了约定，故对这一抗辩主张，本院不予采信。被告曾志飞以房屋实际的面积比合同中约定的面积少300多平方米为由主张原告违约在先，本院认为，双方在合同中对租金的计收是以一口价的方式约定的，租金计算并不以房屋面积作为依据，合同中对所租赁的房屋面积也采用了“约4280平方米”这样的表述，说明双方签订合同时对房屋的面积也没有准确数据，故不能以此认定原告违约在先，对一抗辩主张，本院不予采信。被告曾志飞提出的其在本案《租赁合同》签订不久后已退出与韦康雷的合伙，原告知道并同意，租金不应再由其承担的抗辩主张，但就退伙后债权债务的承担、原告是否同意免除其责任等均未提交证据证明，原告亦不认可，故不能免除曾志飞支付租金的责任，对曾志飞这一抗辩主张，不予采信。
综上，综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告傅英娣与被告韦康雷、曾志飞于2016年4月23日签订的《租赁合同》于2016年11月19日予以解除；
二、被告韦康雷、曾志飞向原告傅英娣支付房屋租金34.9万元、房屋占有使用费60万元，合计94.9万元；
三、驳回原告傅英娣的其他诉讼请求。
本案受理费18123元，减半收取计9062元，由原告傅英娣负担2417元，被告韦康雷、曾志飞负担6645元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费18123元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院；开户行：中国农业银行贵港分行；账号20×××166。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 卉
二〇一八年一月八日
书记员 徐碧涛