北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初4583号
原告北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。
法定代表人张静宁，经理。
委托代理人高华东，男，1980年11月9日出生，该公司法务。
被告北京广安融盛投资有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街6、8、10、12、16、18号10号楼833室。
法定代表人赵书华，董事长。
委托代理人李春，女，1982年3月16日出生，该公司职员。
委托代理人杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。
原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）与被告北京广安融盛投资有限公司（以下简称广安融盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告图澜物业公司的委托代理人高华东,被告广安融盛公司的委托代理人杨贞泼、李春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告图澜物业公司诉称，原告为北京市西城区白纸坊西街恬心家园小区的物业公司，被告原系北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工公司），为该小区的开发商。被告所有的该小区XX号楼地下一、二层（以下简称涉案房屋）面积共计1437.92平方米，由原告提供物业服务。现原告诉至法院，请求法院判令被告支付位于北京市西城区白纸坊西街XX号院XX号楼地下一、二层自2014年1月1日至2015年12月31日的物业费110432.26元，公共区域照明电费12528元，诉讼费由被告承担。
被告广安融盛公司辩称，原告曾多次诉讼被驳回，原告所诉无事实和法律依据，不存在公共区域照明的设备，XX号楼地下两层一直是闲置状态，原本与八号楼相通作为停车场，因八号楼没盖一直没有使用过，所以照明费不存在。关于10号楼物业费地下两层问题，法院曾判决我方承担相应物业费的原因在于我方无法证明物业为闲置，视为正常使用了。原告没有提供物业服务，没有依据。我方不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原北京天工房地产开发有限责任公司于2015年7月27日变更登记为北京广安融盛投资有限公司。
2001年6月10日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定由原告为被告开发的位于北京市宣武区菜园街危改小区（恬心家园）项目提供前期物业管理服务，占地15.86公顷，建筑面积35万平方米，地址在北京市宣武区白纸坊西街；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动……。2000年10月24日，被告出具《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》，该公约记载：目前的物业管理企业名称为图澜物业公司；在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。
图澜物业公司与广安融盛公司曾因物业费、供暖费的给付问题发生争议，导致诉讼。在（2009）宣民初字第8067号案件的卷宗中，存档有双方当事人于2008年7月17日签订的《付款协议》，其中关于涉案房屋物业费的标准，双方约定为：1、被告位于白纸坊西街XX号院XX号楼二层办公用房519.94平方米，原物业管理费3.20元/平方米/月，原告让利后为1.68元/平方米/月。被告欠交自2006年、2007年、2008年三年物业管理费，同时应交2009年物业管理费：519.94平方米*1.68元/平方米/月*12个月*4年，合计41927.96元；2、被告位于白纸坊西街17号院10号楼自有产权空置房屋地上1-3层，地下1-2层，依据被告提供的测绘依据：地上1-3层2815.84平方米，地下1-2层1437.92平方米，原物业费为商业用房收费3.52元/平方米/月，现原告让利按经济适用房收费标准1元/平方米/月。此价格只限于被告空置期内，如被告正常使用，则按办公用房，本协议第1项收取。原告让利后该房屋自2004年至2009年空置房物业管理费为：4253.76平方米*1元/平方米/月*12个月*6年，合计306270.72元；关于公共区域电费及其他杂费，双方约定涉案房屋自2004年至2008年12月按标准每层18户应为90户，14.8元/月/户记取，同时约定该条款项暂不记取。据此，双方在（2009）宣民初字第8067号民事调解书中，达成协议：一、被告于2009年10月1日前给付原告物业管理费、供暖费等共计38万元；二、若被告未能按照上述约定的期限给付全部欠款，则被告应于逾期之日另行向原告赔偿利息损失11770.5元。
2014年，图澜物业公司就涉案房屋物业费问题与广安融盛公司进行诉讼。该次诉讼中，图澜物业公司要求被告支付2010年1月至2013年12月止的物业费242950.96元。法院对此作出（2014）西民初字第3899号判决书，以“天工房地产公司未能充分证明涉案区域现为空置的现状，应当视为‘天工房地产公司正常使用，则按天工房地产公司办公用房本协议第1项收取’，即按照让利前的3.20元/平方米/月的标准，结合涉案区域面积1437.92平方米，计算2010年1月至2013年12月天工房地产公司应交纳图澜物业公司的物业费数额。”为由判决广安融盛公司向图澜物业公司支付2010年1月至2013年12月期间的物业费220864.51元。现该判决书已经生效。目前，被告尚未向原告支付2013年1月1日之后的物业费。
本案审理中，为证明涉案场所目前为空置，被告向本院提交（2016）京志诚内经证字第00616号《公证书》一份。《公证书》内容显示，公证机关于2016年7月19日对位于北京市西城区白纸坊西街17号院10号楼地下一、二层房屋室内现状进行拍摄并办理了保全证据公证。公证书中拍摄的现场照片显示，地下一层房屋内散乱摆放自行车若干、建筑物品若干、保洁物品及椅子若干。地下二层为空置状态。原告以该《公证书》中出现的时间及公证文书号有异议为由否认该证据的真实性。经我院向北京市志诚公证处（以下简称公证处）调查，公证处认可该公证书的真实性，并就该《公证书》中出现的文字错误出具了（2016）京志诚证补字第00023号《补正公证书》。
现原告诉至本院，持诉称理由主张权利；被告以其答辩理由进行抗辩，不同意原告的诉讼请求。本案经本院主持调解，双方未达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、付款协议、菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约、民事判决书、公证书、补正公证书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因前诉判决已认定双方就涉案房屋存在物业服务合同关系，故被告应当依约向原告支付物业费用。关于被告应支付物业费的标准，《付款协议》记载：1、被告位于白纸坊西街17号院9号楼二层办公用房519.94平方米，原物业管理费3.20元/平方米/月，原告让利后为1.68元/平方米/月。被告欠交自2006年、2007年、2008年三年物业管理费，同时应交2009年物业管理费：519.94平方米*1.68元/平方米/月*12个月*4年，合计41927.96元；2、被告位于白纸坊西街17号院10号楼自有产权空置房屋地上1-3层，地下1-2层，依据被告提供的测绘依据：地上1-3层2815.84平方米，地下1-2层1437.92平方米，原物业费为商业用房收费3.52元/平方米/月，现原告让利按经济适用房收费标准1元/平方米/月。此价格只限于被告空置期内，如被告正常使用，则按办公用房，本协议第1项收取等内容。根据《公证书》照片所显示的状况，涉案房屋目前一层存放有部分物品，二层则完全空置，故涉案房屋的状态应认定为部分使用为宜，完全按照空置的标准或完全按照正常使用的标准收取物业费均有失偏颇。故本院根据公平原则并参照付款协议中有关空置、正常使用的标准对物业费的数额予以酌定。关于公共区域照明费问题，根据《付款协议》，双方对公共区域照明费的协商意见为暂不记取，故原、被告就该问题未达成一致意见，在原告未提交其他证据证明其收取公共区域照明费存在合法依据的情况下，本院对原告主张公共照明费的诉讼请求不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京广安融盛投资有限公司向原告北京图澜物业管理有限公司支付二〇一四年一月一日至二〇一五年十二月三十一期间的物业费五万五千二百元。
二、驳回原告北京图澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千九百八十六元，由原告北京图澜物业管理有限公司负担一千三百九十六元（已交纳），由被告北京市天工房地产开发有限责任公司负担五百九十元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高磊
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 王溪