辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民再终字第78号
上诉人（原审被告）杨光选。
委托代理人王俊杰，系辽宁丰源律师事务所律师。
委托代理人江世玉，系辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘炜。
委托代理人毛振，系辽宁征信律师事务所律师。
原审第三人辽宁超越拍卖有限公司。
法定代表人李长虹，系该公司总经理。
委托代理人张勋，系该公司职员。
上诉人杨光选与被上诉人刘炜、原审第三人辽宁超越拍卖有限公司（以下简称“超越公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2011年5月27日作出（2010）西民初字第1463号民事判决。杨光选不服该判决，上诉至本院。本院于2012年6月15日作出（2012）大民二终字第422号民事判决。该判决已经发生法律效力。杨光选不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2013年1月14日作出（2012）辽审四民申字第1159号民事裁定，指令本院再审本案并中止原判决的执行。本院于2013年5月24日作出（2013）大审民终再字第47号民事裁定，撤销一、二审判决，将本案发回大连市西岗区人民法院重审。大连市西岗区人民法院于2014年4月25日作出（2013）西审民初再字第9号民事判决。杨光选不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨光选的委托代理人王俊杰、被上诉人刘炜的委托代理人毛振以及原审第三人超越公司的法定代表人李长虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘炜诉称，2003年3月28日，原告通过拍卖的方式取得大连市西岗区高尔基路某号1单元-1层2号（越）公建的所有权，但未办理过户登记。2008年5月，原告通过该公建的产权登记人委托本案第三人拍卖出售该公建。2008年12月8日，被告通过拍卖的方式购买了该公建，最后成交价为465万人民币，被告与第三人签订的竞买协议书等相关文件确定了具体的协议内容。协议达成后，被告陆续给付原告120万元人民币，尚欠345万元未付。2009年7月，被告提出以贷款形式支付余下房款，并因贷款需要先办理产权过户，方能以抵押的方式贷出款项。被告同时承诺在产权证办理完毕后，约定银行的贷款未打入指定帐户前，该房屋所有权归原告。产权过户后，交款时间为1个月，即从2009年7月27日至2009年8月27日，若未及时缴纳房屋余款，其承担违约责任，所交款项放弃。为了促成此次房屋买卖，2010年春节，该房屋产权过户至被告名下，但被告却于2010年3月未征得任何人同意的情况下，私自解除了贷款手续，并拿走了房证。虽经原告及第三人多次催缴，但被告仍不还钱，反而私自联络欲出租或出售该公建。故诉至法院，请求依法确认：1、被告违约，并解除原告委托第三人于2008年12月8日与被告就大连市西岗区高尔基路某号1单元-1层2号（越）公建所达成的拍卖成交协议；2、大连市西岗区高尔基路某号1单元-1层2号（越）公建所有权归原告，被告协助原告办理该公建产权过户至原告名下。
原审被告杨光选辩称，一、原告不具备主体资格。1、原告没有交清全部房款，而且没有取得合法的产权登记。因此，原告不是案涉房屋的实际所有权人，不具备案涉房屋的处分权。2、本案所涉及的应该是两个合同关系，一是原告和第三人形成的委托代理关系，二是被告与第三人形成的房屋拍卖合同关系。原告要求解除被告与第三人签订的案涉房屋的买卖合同，原告并非该合同的当事人。从合同相对性的角度来说，原告没有提出该诉讼的诉权。3、2009年10月12日，原告已经退房，原告退房的意思表示所导致的直接法律后果是原告已经失去了对案涉房屋的处分权。其先前与第三人形成的委托代理人合同项下的全部合同权利义务已经概括转让给了该房屋原告的处分人。二、客观上说，被告确实未能支付案涉房屋买卖的剩余房款。但导致没有支付剩余房款的行为行使的是合同法所规定的不安抗辩权。所以原告不能据此要求解除被告与第三人订立的房屋买卖合同。三、承诺函中约定的在被告不能按期支付房款的情况下，该房屋的所有权仍归属原告，这一约定属于买卖合同中的所有权保留条款的约定。根据现行法律的规定，买卖合同中的所有权保留仅限于动产，而并不及于不动产。承诺函中的这一约定由于明显违反法律规定，而应当归于无效。四、从案涉房屋的现实状态来看，被告已经通过拍卖程序合法取得了该房屋，而且交付了部分房款。更为重要的是，案涉房屋现在已经合法登记在被告的名下。被告对案涉房屋拥有合法的不可争辩的物权。五、关于剩余房款的给付，被告从来没有说不支付剩余的房款，只是由于原告和第三人不能办理案涉房屋的产权登记，而且被告先期贷款有部分损失，需要就该部分的损失和房款的支付与第三人进行协商。因此，才没能支付剩余的房款。而且被告2010年3月份取得贷款后，已先行支付了部分房款。如果硬性地解除被告与第三人之间就案涉房屋订立的买卖合同，与合同法所规定的鼓励交易、保护交易的基本原则是相悖的。六、案涉房屋已经合法抵押给了工商银行，工商银行已经出具了相关的声明，不同意案涉房屋所有权变更。作为抵押权人有权选择债务人，因为这直接关系到银行的抵押权能否实现，银行的债权对谁实现的问题。所以为了查明本案的事实，应当将工商银行作为本案的第三人参加本次诉讼。
原审第三人超越公司述称，同意原审原告的诉讼请求。
大连市西岗区人民法院重审查明，2003年3月28日，原审原告作为买受人与拍卖人大连瑞兴产权交易有限公司签订了拍卖成交确认书，原告拍得大连市西岗区高尔基路某号公建，成交价格为2131000元，佣金69000元。双方约定首付款100万元，余款办理贷款。2003年3月31日，大连东方拍卖有限公司为原告出具了高尔基路某号公建首付款100万元的发票。2008年5月7日，第三人向原告出具代收高尔基路某号拍卖成交款120万元的收款收据。原告并未办理案涉房屋的过户登记手续。2008年11月27日，原告与第三人签订委托拍卖合同，委托第三人拍卖出售大连市西岗区高尔基路某号公建。2008年12月8日，被告以成交价格465万元人民币拍得该公建，并与第三人签订了拍卖成交确认书等相关文件。拍卖成交后，被告陆续给付原告120万元，尚欠345万元未付。2009年7月，被告提出以贷款形式支付余下房款，并因贷款需要先办理产权过户，方能以抵押的方式贷出款项。原告表示同意。2009年7月27日，被告出具承诺函，主要内容为：“招商银行所放款项直接打入拍卖行指定的帐户后，转交委托拍卖人刘炜。在产权证办理完毕后，招商银行款项未打入指定帐户前，房屋所有权仍归刘炜，房屋产权过户后，杨光选未及时交纳房屋余款，承担违约责任，所交的款项放弃。交款时间为一个月，即2009年7月27日至2009年8月27日。”2010年2月，案涉房屋产权过户至被告杨光选名下。2010年3月10日，中国大连二七广场支行向被告杨光选发放贷款700万元。被告杨光选未给付原告余下345万元房款。
另查，2010年4月11日，中国长城资产管理公司大连办事处（以下简称“长城公司大连办事处”）出具情况说明，主要内容为，原大连北市集团房屋开发有限公司（大连康阳房屋开发有限公司，以下简称“康阳公司”）抵债给中国农业银行大连市分行国际业务部的商品房，于2000年转移至长城公司大连办事处。为了加快国有不良资产处置，长城公司大连办事处自2001年11月6日始，先后委托大连东方拍卖有限公司、辽宁瑞兴产权拍卖有限公司拍卖大连市西岗区高尔基路154号、某号、162号等公建和住宅，由于历史遗留问题，还有28户未办理房屋产权，部分客户未交齐房款。现委托辽宁超越拍卖有限公司处理该项目善后事宜。
又查，重审庭审中，被告杨光选向法庭提举了商品房买卖合同、商品房销售发票、完税凭证、维修基金收据及退房证明函、办理历史遗留项目确认单、协议书（后三份证据系复印件）等新证据。其中，商品房买卖合同的出卖人为康阳公司，买受人为杨光选，约定康阳公司将大连市西岗区高尔基路某号公建出售给杨光选，建筑面积为790.29平方米，总价款2131000元，签订时间为2004年10月13日，原、被告庭审中一致认可该买卖合同系2009年补签。2009年10月13日，康阳公司为杨光选出具了商品房销售专用发票，金额为2131000元。2010年2月1日，杨光选交纳了上述商品房的契税、印花税共计85884.30元和维修基金31612元。退房证明函的出具日期为
2009年10月12日，内容为：“鉴于大连市高尔基路某号公建暂时不能办理产权证，刘炜自愿退房，由拍卖公司与长城公司大连办事处负责退房款。此退房事实和经过与康阳公司无关，康阳公司不承担任何责任，只负责代办产权手续。”原告刘炜在退房证明函上的原购房人处签名，经办人系第三人的法定代表人李长虹。协议书是由长城公司大连办事处、康阳公司、杨光选三方签订，约定：“长城公司大连办事处将西岗区高尔基路某号公建（面积790.29平方米，总房款213.1万元）转让给杨光选，由康阳公司代长城公司大连办事处向杨光选出具《商品房买卖合同》，三方同意杨光选将购房款直接支付给长城公司大连办事处，康阳公司向杨光选出具相应的购房发票只作为长城公司大连办事处、杨光选结算凭证，并由康阳公司协助杨光选办理产权时使用。”杨光选提举上述证据拟证明其取得案涉房屋的产权证是因为其与康阳公司签订商品房买卖合同并取得了房屋销售发票，不是因为其与第三人之间签订拍卖成交确认书而取得的房屋产权。且拍卖成交确认书签订后，鉴于房屋不能办理产权，原告没有能力继续履行与被告的合同，因此原告将房屋退回到长城公司大连办事处，放弃了因该房屋与被告所签订合同的权利。原告对上述证据中的商品房买卖合同、商品房销售发票、完税凭证、维修基金收据的真实性没有异议，对退房证明函、办理历史遗留项目确认单、协议书因系复印件而未予发表质证意见，但原告在庭审中认可曾出具退房证明函，关于出具退房证明函的原因及经过，原告陈述是按照承诺书配合被告办理产权，不是真的退房。根据原、被告的陈述，重审法院对被告提交的上述证据除商品房买卖合同签订时间外的真实性予以认定。
大连市西岗区人民法院重审认为，第三人受原告委托拍卖案涉房屋，并与被告签订拍卖成交确认书，该拍卖成交确认书系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。本案的争议焦点主要有两个，一是案涉房屋是否为原告所有，原告是否具备诉讼主体资格；二是被告是否构成违约。关于案涉房屋是否为原告所有，原告是否具备诉讼主体资格，原告通过拍卖的方式购买案涉房屋，并交纳了全部拍卖成交价款，虽然原告未将房屋产权办理至其名下，但从原告委托第三人再次拍卖案涉房屋的事实说明原产权人对原告处分案涉房屋的行为予以认可。因此，原告对案涉房屋具有处分的权利。关于原告
出具退房证明函的原因及经过，原告陈述出具退房证明函是为了按照承诺书的约定配合被告办理产权，被告陈述原告退房是因为如果按照竞买协议履行，原、被告之间是二手房交易，原告需付出大量房屋增值税等费用，原告是为了逃避费用而退房。纵观案涉房屋买卖、过户的整个过程并综合双方的陈述及对证据的分析与认证，原告关于其出具退房证明函、被告与康阳公司补签《商品房买卖合同》等一系列行为均是为配合被告办理案涉房屋产权证而为的陈述更符合常理。这一点从后来被告办理案涉房屋的产权证过程亦可看出，被告在办理产权证时，与案涉房屋原产权人康阳公司补签的《商品房买卖合同》约定房屋总价款为2131000元，与原告第一次拍得案涉房屋的成交价相同，被告亦未提供证据证明其实际交纳了《商品房买卖合同》约定的2131000元房款，因而不能证明《商品房买卖合同》系真实交易。故原告出具退房证明函的行为不能视为其已放弃案涉房屋的权利，被告主张其房屋取得是基于原告退房，其与康阳公司直接签订的商品房买卖合同，而非与第三人签订的拍卖成交确认书没有依据，其认为原告不具备诉讼主体资格的辩论意见，不予采纳。
关于被告是否构成违约，因被告办理案涉房屋产权证的时间为2010年2月，贷款发放时间为2010年3月10日，其应当将剩余房款345万元给付原告。被告出具的承诺函中关于“房屋产权过户后，被告未及时交纳房屋余款则承担违约责任，所交款项放弃”的内容，有一个前提条件，即案涉房屋一个月内能办理完产权过户，然从后来的履行过程来看，案涉房屋在承诺当时由于历史遗留问题确实不能在一个月内办理完产权过户，但房屋产权证最终在原告的配合下办理到被告名下，被告亦从工商银行获得贷款，被告应当及时交付剩余房款，其未交付剩余房款的行为显然构成违约。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。故原告要求确认被告违约并解除拍卖成交确认书的诉讼请求，应予支持。
关于被告辩称原告不是拍卖合同的相对人，无权要求解除被告与第三人签订的拍卖成交确认书的意见。根据合同法第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，原告作为委托人委托拍卖公司与被告订立合同，被告作为案涉房屋的承租人应当知晓该房屋的所有权人是原告及原告委托拍卖公司对该房屋进行拍卖，因此，该合同能够直接约束原、被告。被告的该节抗辩意见不予采纳。因案涉房屋现登记在被告名下，原告主张将房屋所有权判归原告所有的诉讼请求，符合法律规定和承诺函的约定，应予支持。
关于原告要求被告协助原告办理案涉公建产权过户至原告名下的诉讼请求，因案涉房屋在拍卖前没有办理产权证，系被告在拍卖后办理，合同解除后，被告没有义务将产权证办至原告名下，而应恢复到拍卖前的状态。故原告要求被告协助办理该公建产权过户至原告名下的诉讼请求，不予支持。
关于被告辩称案涉房屋已经合法抵押给了工商银行，工商银行已经出具了相关的声明不同意案涉房屋所有权变更，作为抵押权人应当参加诉讼的意见。根据相关法律规定，房屋产权人的变动不影响抵押权的实现，抵押权人仍可以对抵押物行使抵押权。且已通过另案诉讼主张其抵押权，并依法得到支持。故无需再参加本案诉讼。
大连市西岗区人民法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决：一、解除原审原告刘炜委托原审第三人辽宁超越拍卖有限公司于2008年12月8日与原审被告杨光选就大连市西岗区高尔基路某号1单元-1层2号（越）公建所达成的拍卖成交确认书；二、确认大连市西岗区高尔基路某号1单元-1层2号（越）公建的所有权归原审原告刘炜所有；三、驳回原审原告刘炜的其他诉讼请求。案件受理费200元，邮寄送达费50元，保全费5000元，合计5250元（原审原告已预交），由原审被告杨光选负担。
杨光选不服该判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘炜的原审诉讼请求。理由：一、原判事实不清。1、被上诉人未交付余款120万元，被上诉人不是案涉房屋的实际所有权人，其作为本案原告主体不适格。上诉人不认可第三人于2008年5月7日为被上诉人出具的代收120万元房款收款收据的效力，第三人当时无代收房款的权利依据。第三人从2010年4月11日长城资产公司大连办事处出具《情况说明》时才取得长城资产公司的收款授权。2、原审判决未能查清上诉人已经实际交付房款186万元，导致上诉人拥有的同时履行抗辩权不能认定。除上诉人交付的120万元房款外，上诉人还交付保证金10万元，2009年1月12日以租赁方式交付进店费20万元，以及上诉人取得贷款后立即向第三人交付房款36万元。二、上诉人拥有同时履行抗辩权，不给付被上诉人和第三人剩余房款的行为依法不构成违约。被上诉人和第三人隐瞒案涉房屋由于历史遗留问题短期内不能办理产权登记的事实，导致上诉人产生高利借款利息损失。被上诉人和第三人擅自将二手房过户变更为商品房产权登记，上诉人由此为被上诉人承担产权登记费用和转嫁给上诉人的房屋增值交易税，也应该从剩余未交房款中扣除。三、原判在《竞买协议》和《承诺书》已被第三人和被上诉人变更履行的情况下继续适用《承诺书》中的约定，缺乏依据。四、《退房证明函》证实原告已经退房，原告退房的意思表示所导致的直接法律后果是原告已经失去了对案涉房屋的处分权。原判仅依靠分析就否定《退房证明函》的法律效力不正确。五、上诉人取得案涉房屋产权证的依据是上诉人与康阳公司签订的房屋买卖合同及长城公司向康阳公司出具的通知，而不是上诉人与第三人签订的竞买协议。撤销竞买协议不能导致上诉人产权的消失。
被上诉人刘炜不同意上诉人的上诉人请求，请求法院驳回上诉，维持原判。理由：1、关于120万元。只有交齐房款才能办理下来产权证，此问题在原审中已经查明，且产权证已办理完毕。2、关于退房证明函。退房证明函的出现是为了办理产权登记。上诉人与康阳公司2009年补签的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖关系，上诉人未向长城公司或康阳公司交付房款，2009年补签协议的卖房价格依然是2003年刘炜购房时的213万余元。3、上诉人一边主张同时履行抗辩权，一边又否定被上诉人的主体资格，是自相矛盾的。
原审第三人述称，同意被上诉人的意见。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否为被上诉人所有，被上诉人是否具有本案原告主体资格；二、上诉人是否构成违约。
关于焦点一。被上诉人通过拍卖购买了案涉房屋，并交纳了全部房款，被上诉人委托原审第三人再次拍卖案涉房屋之时案涉房屋归被上诉人所有。上诉人主张原审第三人于2008年5月7日为被上诉人出具代收120万元房款收款收据时，原审第三人无代收房款的权利依据，不能认定被上诉人已交清购房款。经查，2003年被上诉人竞买案涉房屋之前，案涉房屋的所有权人为长城公司大连办事处。依据该办事处出具的《情况说明》，本案诉讼之时，原审第三人有代理该办事处处理案涉房屋善后事宜的权利。原审第三人在历次庭审中均认可其已于2008年5月7日代长城公司大连办事处收到该120万购房余款，应视为案涉房屋原产权人长城公司大连办事处认可被上诉人已交纳全部购房款项。上诉人的此点主张无理，不能予以支持。上诉人主张被上诉人出具《退房证明函》证明被上诉人已经失去了案涉房屋的处分权，上诉人取得案涉房屋产权证的依据是上诉人与康阳公司签订的《商品房买卖合同》。被上诉人陈述出具《退房证明函》是为了配合上诉人办理产权，上诉人在原审中陈述被上诉人退房是因为若按照竞买协议履行，上诉人与被上诉人之间是二手房交易，被上诉人为逃避大量房屋增值税等费用而退房。双方陈述内容在实质上并不相互冲突，被上诉人出具《退房证明函》不能视为其已放弃案涉房屋的权利。其后，上诉人在办理产权证过程中，与康阳公司补签《商品房买卖合同》，该合同中约定房屋总价款为2131000元，与被上诉人于2003年竞拍案涉房屋时的成交价相同，上诉人未提供证据证明其实际交纳了《商品房买卖合同》项下的2131000元房款，且二审时上诉人亦陈述其与康阳公司或是长城公司大连办事处无任何经济往来。故不能证明上诉人与康阳公司之间签订《商品房买卖合同》系真实买卖合同关系。上诉人认为被上诉人不具有本案原告主体资格的意见无事实依据和法律依据，不予采纳。
关于焦点二。上诉人主张其拥有同时履行抗辩权，上诉人多承担的高利借款利息损失及多承担的产权登记费用及房屋增值交易税应从剩余房款中扣除。本院认为，被上诉人交付房屋，并配合将案涉房屋产权办理至上诉人名下，被上诉人已经履行了其委托原审第三人与上诉人签订的竞买协议的主要义务，上诉人未交付剩余房款345万元的行为系不履行合同主要义务，构成违约，不符合上诉人主张的同时履行抗辩权的情形。上诉人认为其多承担了高利借款利息损失及办理产权证税费，在上诉人与被上诉人协商无果的情况下，上诉人至少应将已扣除其认为多承担的款项后的剩余房款支付给被上诉人，若被上诉人以不应扣除为由不予收取，上诉人可通过提存等方式进行支付，而不应以此为由不交纳全部剩余房款。双方对扣除部分的争议，可另行通过其他方式解决。
另外，上诉人认为原审未予查清其已实际交付房款186万元，包括首付120万元，竞买保证金10万元，2009年1月12日进店费20万元及2010年3月19日向原审第三人交付房款36万元。经查，10万元保证金上诉人无法提供单笔收款收据或发票，无据证明10万元保证金独立于120万元首付款；20万元系上诉人以租金形式交付，无据证实该20万元系交纳部分房款；且上诉人在2009年7月27日出具的《承诺函》中确认至当天已交付购房款120万元，余款为345万元整。故无法认定上诉人交付房款中包含10万保证金及20万元进店费。关于36万元，原审第三人陈述该笔款项系其法定代表人李长虹因个人借贷关系收取，与房款无关，上诉人亦无据证实该36万元系交纳部分房款。故无法认定该笔36万元款项系上诉人交纳的房款。且即使如上诉人所述其已交纳186万元房款，在被上诉人已经履行合同主要义务后，上诉人未给付剩余房款亦构成违约。
综上，上诉人杨光选的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人已预交），由上诉人杨光选承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙利颖
代理审判员 王 亮
代理审判员 祝 贺
二〇一四年七月十七日
书 记 员 迟佳雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。