广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0105民初113号
原告：钟炯堂，男，1939年9月14日出生，汉族，住广州市海珠区，
被告：广州雄风房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区海联路102号首层。
法定代表人：姚勤。
被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7号之9夹层自编之2。
法定代表人：苏文升，总经理。
委托代理人：罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
原告钟炯堂诉被告广州雄风房地产开发有限公司(以下简称“雄风公司”)、广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称“上嘉公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告上嘉公司的委托代理人罗峰华到庭参加了诉讼。被告雄风公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2001年8月因接受其舅妈赵苏逸云的赠予而取得广州市海珠区同××××房屋的产权。该屋已被被告雄风公司征用开发而拆除，故未能办理受赠转名。被告雄风公司与原告于2001年6月30日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中明确约定：回迁日期为2005年12月30日之前，被告雄风公司将新建回迁房交付给原告回迁作为产权调换补偿。原址房屋的原产权人赵苏逸云于2005年9月去世，但被告雄风公司年底仍未能交楼。直至2010年2月，被告雄风公司才通知回迁，回迁房地址为海珠区××大道龙××街××房，初测面积为72.20平方米（使用面积52平方米），待房管部门测绘之后再行调整。回迁房基本符合补偿协议要求，双方同意签订《回迁补充协议》，原告依约向被告雄风公司缴齐房款及有关费用后，自行对涉及房屋装修入住。2017年5月，该回迁大楼经广州市国土资源和规划委员会以穗国土规划验证﹝2017﹞597号《广州市建设工程规划验收合格证》验收合格。被告雄风公司于2017年10月在大楼公布通知：“测绘部门会派员上门测绘，希望各回迁房业主留人在家协助测绘工作”，事实上并无执行。被告雄风公司违反《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第八条：“甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。”涉案回迁大楼先是由被告雄风公司拆迁建设，后由被告上嘉公司建设，故起诉请求判令：1、两被告协助原告办理广州市海珠区××大道龙××街××房的产权调换登记手续；2、两被告承担本案的诉讼费。
被告上嘉公司辩称：涉案回迁大楼现在还没有办妥大确权手续，被告上嘉公司同意在大确权手续办妥以后协助原告办理涉案房屋产权调换登记手续。
被告雄风公司没有提出答辩意见和举证。
经审理查明：赵苏逸云（乙方，代理人：原告）与被告雄风公司（甲方）于2001年6月30日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：市房地产管理局以拆许字（2001）房（10）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除座落在海珠区同福中路××区××段（幅）198地号的房屋，该房屋为砖木结构，建筑面积为34.17平方米；甲方将自有的座落在海珠区同福中路本地段新建回迁楼（框架结构）第十三层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为58平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为34.17平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的58平方米，两者相比，相差了23.83平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以3900元/㎡×23.83㎡的标准计算，付给甲方92937元，并于2005年12月30日前付清；乙方应在本协议鉴定生效后的30天内，将其上述房屋交由甲方拆除；甲方应在2005年12月30日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；本协议经甲、乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效；其它事项：原址房屋是平房，回迁楼的楼梯分摊面积按成本价1700元/㎡向甲方购买，计入产权面积，并在回迁时一次性付清款项；等。上述协议于2001年7月19日经广州市房地产管理局鉴证备案。
2001年6月30日，赵苏逸云（乙方，代理人：原告）与被告雄风公司（甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（2001）房拆许字10号房屋拆迁许可证批准，拆除同××××房屋，乙方是该屋的产权人，建筑面积34.17平方米；乙方同意于2001年6月30日前迁出上述房屋；甲方应于2005年12月30日前，在本地段新建回迁大楼第十三层南向，产权属于自有，建筑面积58平方米，按规划设计，安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁；如乙方逾期十天仍不回迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理；甲乙双方须严格履行协议；按42号文执行；原址房屋是砖木平房，回迁楼的楼梯公摊面积按成本价（1700元/㎡）向甲方购买计入产权面积；乙方以3900元/㎡购买23.83㎡，计总房款为92937元，房款为二期支付，首期付51200元，回迁时付41737元；等。2001年7月2日，广州市海珠区公证处作出（2001）穗海证经字第0472号《公证书》，对上述《广州市房屋拆迁安置协议》作了公证。合同签订后，赵苏逸云依约将海珠区同××××房交付给被告雄风公司拆除。
被告雄风公司于2001年7月4日向赵苏逸云出具《收款收据》，载明：今收到赵苏逸云512**元，摘由：购面积23.83平方米,总房价款102325元。
2001年7月26日，赵苏逸云作出声明：我，赵苏逸云是座落在中国广州市海珠区同××××房屋产权的所有人；我是寡妇，该房屋是我个人财产；现我决定将该屋全部产权无偿赠送给我的外甥钟炯堂所有。2001年7月27日，中华人民共和国纽约总领馆作出（2001）纽领认字第0028143号《认证书》，对上述声明作了认证。
2001年8月16日，原告签订《受赠书》，主要内容：我，钟炯堂是赠与人赵苏逸云的外甥；赠与人是座落在广州市海珠区同××××房屋产权人；现赠与人自愿表示将上述房屋全部无偿赠与给我个人所有，房屋产权归我个人所有，我表示愿意接受赠与；今后，有关上述房屋的权利和义务均由我享有和承担，与原产权人无关；等。2001年8月20日，广东省公证处作出（2001）粤公证内字第11066号《公证书》，对上述《受赠书》作了公证。
2010年2月10日，赵苏逸云（乙方，代理人：原告）与被告雄风公司（甲方）签订《回迁补充协议》，约定：乙方原有房屋坐落在同××××房，由甲方征用拆除；甲乙双方于2001年7月2日，就乙方房屋的拆迁达成《房屋拆迁补偿协议和安置协议》，甲乙双方经协商就乙方回迁的具体安排等事宜达成如下补充协议；双方同意回迁安置的房屋具体的位置为龙苑街6号903房，预测面积：建筑面积72.2平方米，使用面积52平方米，预收增大回迁面积款27978.89元，如面积出现误差时，待市测绘所测绘完毕（或办理产权登记时）再另行处理；乙方接到甲方通知回迁后五天内到怡龙大街首层办理有关回迁手续，并缴交有关款项；等。
被告上嘉公司于2010年2月10日向原告开具的两张《收款收据》载明，收到原告回迁超出面积房款（交房付清50%）41737元和回迁超出面积款27979元。
广州市国土资源和规划委员会于2017年9月30日向原告出具的穗国土规划公开﹝2017﹞3103号《依申请公开政府信息答复书》载明，经查，建设单位广州上嘉贸易发展有限公司在海珠区××以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段建设住宅（回迁）楼1幢，地上17层（部分11层），建筑面积7481平方米；地下1层，建筑面积970平方米；经原广州市规划局于2017年5月27日以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2017）597号）验收合格。附件：穗国土规划验证﹝2017﹞597号《广州市建设工程规划验收合格证》载明：建设单位（个人）：广州上嘉贸易发展有限公司；建设项目名称：住宅（回迁）楼；建设位置：海珠区宝龙直街以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段；建设规模1幢，地上17层（部分11层），建筑面积7481平方米；地下1层，建筑面积970平方米；备注：本工程前经穗海规建﹝2005﹞545号《建设工程规划许可证》批准建设；根据穗规函﹝2006﹞8393号文，同意建设单位名称由广州雄风房地产开发有限公司变更为广州上嘉贸易发展有限公司；等。
广州市国土资源和规划委员会于2018年6月23日出具的穗国土规划协查﹝2018﹞309号《关于（2018）粤0105民初113号<协助调查函>的复函》载明：龙苑街6号属于宝龙苑项目，由广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称上嘉公司）开发销售，已领20080057号预售证；经查，暂无海珠区××大道龙××街××房或宝龙苑6栋903房（以下统称903房）的预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息和不动产权登记信息；经查，我委确有穗国土规划验证﹝2017﹞597号案件，该项目经规划验收核准的总建筑面积超过规划报建的总建筑面积（差额面积710平方米）；根据我委建筑规划管理工作指引，经规划验收核准的总建筑面积超过规划报建的总建筑面积的，应先核发《案件办结通知单》要求建设单位到建设主管部门补缴差额面积的市政配套建设费，待建设单位补缴市政配套建设费用后再行核发《建设工程规划验收合格证》；建设单位上嘉公司已领取《案件办结通知单》，截至2018年6月12日尚未办妥补缴差额面积的市政配套建设费用等相关手续，我委尚未核发穗国土规划验证﹝2017﹞597号《建设工程规划验收合格证》，因此该建设工程规划验收合格证尚未生效。由于上嘉公司尚未办结规划验收手续，因此903房暂不具备办理征收补偿登记（转移登记）的条件；等。
原告于2018年1月2日提起本案诉讼。
诉讼中，原告和被告上嘉公司确认如下事实：原告于2010年2月10日回迁至海珠区××大道龙××街××房；原告已缴清涉案房屋的房款。被告上嘉公司表示：其已承接被告雄风公司关于涉案合同的全部权利义务，涉案房屋的大确权手续即初始登记手续何时办理完毕无法确定。
本院认为：赵苏逸云与被告雄风公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。赵苏逸云将涉案房屋赠与原告，原告表示愿意接受赠与，因此，涉案房屋的权利和义务由原告享有和承担。上述补偿协议约定被告雄风公司将涉案房屋移交给原告时，应会同原告向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续。而根据本案查明的事实，涉案回迁大楼建设单位由被告雄风公司变更为被告上嘉公司，被告上嘉公司对此予以确认，并表示涉案合同的权利义务由其承接。被告雄风公司对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果，本院对上述事实予以确认。诉讼中，被告上嘉公司表示涉案回迁大楼尚未办妥初始登记手续。另外，广州市国土资源和规划委员会于2018年6月23日出具的复函载明，上述《广州市建设工程规划验收合格证》尚未生效，被告上嘉公司尚未办结规划验收手续，因此涉案房屋暂不具备办理征收补偿登记（转移登记）的条件。据上，原告要求办理涉案房屋的产权调换登记手续未具备条件，本院对原告的上述诉讼请求暂不作处理，原告可待条件成就后另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告钟炯堂的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨美满
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 彭 海
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 刘 淼
刘汉尧