吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民初1862号
原告（案外人）：张士俊，男，汉族，1967年4月7日生，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：尹曼，吉林辉发律师事务所律师。
被告（申请执行人）:吉林省东宏来投资有限公司，住所地：吉林省长春市经济技术开发区三小区凯撒花园六栋三号。
法定代表人：李晓辉，董事长。
委托诉讼代理人：石丽华，吉林创一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。
第三人（被执行人）：宜家公司置业有限公司，住所地：吉林省辉南县朝阳镇爱民小区一号楼。
第三人（被执行人）：王继明，男，1962年12月11日生，汉族，住吉林省通化市东昌区光明街前进委*组。
原告张士俊与被告吉林省东宏来投资有限公司（以下简称东宏来公司）、第三人宜家公司置业有限公司（以下简称宜家公司）、王继明案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张士俊的委托诉讼代理人尹曼，被告东宏来公司的委托诉讼代理人石丽华到庭参加诉讼。第三人宜家公司、王继明经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
张士俊向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2017）吉01执异473号执行裁定书，不得执行张士俊坐落在吉林省辉南县朝阳镇朝阳小区15号楼4单元811室、1011室、1111室、1211室、1311室、1411室、1511室、1611室，建筑面积各96.63平方米的8套房屋；二、请求依法确认上述房屋归张士俊所有。事实和理由：宜家公司向张士俊等借款，后双方经协商一致，达成用房屋抵顶借款本息协议，2014年1月28日，其与宜家公司签订上述8套房屋的《商品房买卖合同》，借贷关系转化为房屋买卖关系。并与宜家公司共同到朝阳镇人民调解委员会就上述购房事宜申请司法调解。2015年5月19日，朝阳镇人民调解委员会出具了（2015）第8号调解协议书。张士俊购买房屋真实有效，其已经支付了全部购房款，未办理过户是由于其购买的房屋是期房，尚不具备过户条件。本案争议的商品房买卖合同签订前，张士俊与宜家公司之间确实存在借款合同关系，但双方是在宜家公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转化为商品房买卖合同关系，将借款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，签订了商品房买卖合同。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予准许，本案张士俊与宜家公司经协商一致终止借款合同，建立商品房买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，是合法有效的。民事诉讼法及司法解释在执行异议和复议审查标准中，对于顶账形成买卖关系和一般的房屋买卖关系均没有区别对待，顶账形成买卖关系后，与一般房屋买卖关系形成的权利相同，执行裁定书对于二者区别对待没有法律依据。因此执行裁定书认定事实错误。基于上述事实，张士俊与宜家公司之间签订的商品房买卖合同是真实、合法、有效的，应确认房屋产权归张士俊所有。
东宏来公司辩称，1、张士俊与宜家公司之间的基础法律关系是民间借贷而非物权确认，张士俊不享有涉案8套房屋的物权。正如张士俊在起诉状中自述其与宜家公司之间先是借款，之后借款转房款，并签订《商品房买卖合同》。即使以房顶债是双方真实意思表示，且经人民调解委员会出具调解协议书，根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因案涉房产一直登记在宜家公司名下，物权变动并未完成。因此，张士俊仅对宜家公司享有债权请求权，不享有对涉案房屋的物权。2、张士俊请求排除执行涉案房屋没有事实及法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中张士俊与宜家公司之间基础法律关系是借款，借款转房款，以及签订买卖合同的行为，并不是物权意义上的买卖，只是一种债的履行的担保方式。张士俊在法院查封之前并未实际占有涉案房屋，未能提交购房款的付款凭证证明及原始的债权凭证，本案情形不符合上述第二项、第三项法律规定的能够排除执行的条件要求，其异议不能成立，张士俊要求排除执行的诉请不符合法律规定，不应支持。3、张士俊即使与宜家公司之间签订过真实的商品房买卖合同，所形成的一般债权也不能对抗人民法院查封房屋及土地的保全效力，阻却执行。张士俊诉讼期间，贵院于2015年8月12日预查封包括涉案8套房屋在内的登记在宜家公司公司名下尚未出售的住宅及商业用房、车库共计212套。东宏来公司申请执行后，2016年8月30日，贵院又查封了宜家公司公司座落于辉南县朝阳镇的的土地使用权。上述事实表明涉案房屋及土地均东宏来公司查封。东宏来公司对依法查封的被执行财产有权执行，张士俊作为一般债权人对查封财产没有优先权。张士俊与宜家之间的商品房买卖同，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，并不是物权意义上的买卖，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议不能优先于己查封的保全效力，否则破坏了债权平等受偿的原则，损害东宏来公司的合法救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身。因此，张士俊对案涉房屋并不享有阻却执行的权利。综上，请求法院依法驳回张士俊的诉讼请求，便于东宏来公司能够尽快执行涉案房屋，维护东宏来公司的合法权益，维护法律的尊严。
宜家公司、王继明未到庭亦未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
本院在审理东宏来公司与宜家公司、王继明、吉林省东禹水利水电工程监理咨询有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，于2015年8月12日预查封了宜家公司开发的位于吉林省辉南县朝阳镇朝阳小镇3、5、7、8、12、13、14、15号楼中尚未出售的住宅及商业用房、车库、共计212套（包括案外人主张的8套房产），查封期限从2015年8月12日至2018年8月12日。2016年2月23日，本院作出（2015）长民一初字第44号民事判决：一、宜家公司偿还东宏来公司欠款4331.32万元，并从2015年1月1日起按年息24%支付利息直至还清之日止。二、王继明对上述债务承担连带还款责任。该判决生效后，因宜家公司等未履行还款义务，东宏来公司向本院申请执行。2016年8月5日，本院以（2016）吉01执354号立案执行。2016年8月30日，本院查封了宜家公司经辉国土资出（挂）字【2009】第009号批复取得的座落于辉南县朝阳镇，面积60436平方米的土地使用权，查封期限自2016年8月30日至2019年8月29日止。后张士俊向本院提出异议，后我院于2017年10月19日裁定驳回张士俊的异议请求。
2012年9月25日宜家公司向张士俊出具了一张900万元的借据。后2014年1月16日宜家公司出具对账清帐情况说明，“截止2014年1月15日，宜家公司向借款人（范丽艳、冯晓惠、郭立柱、季晶波、曲艳波、张士俊、叶俊华、辛永强）的借款尚有1300万元全部形成逾期，且欠息219万元，共计1519万元无法偿还。经协商宜家公司同意将朝阳小镇47套住宅，按每平方米3000元、一套门市按每平方米5000元的价格卖给对方，抵偿借款本息，差额不找。至此，借款结清，两不相欠。具体以买卖协议和购房合同为准”。
宜家公司成立于2008年8月6日，是个人独资企业，股东为王泽彬。张士俊为证明借款关系存在提交了银行流水，其于2012年9月27日从本人银行卡向王泽彬6217000860000210980银行卡转账两笔分别为500万和380万。
张士俊于2014年1月28日与宜家公司签订了8份《商品房买卖合同》及1份房屋买卖协议书，约定将坐落在吉林省辉南县朝阳镇朝阳小镇15号楼4单元811室、1011室、1111室、1211室、1311室、1411室、1511室、1611室，建筑面积各96.63平方米的8套房屋以每平方米3000元价格出售给张士俊。同日宜家公司向其出具了涉案8套房屋购房款的收据。在2015年5月19日宜家公司与张士俊就借款事宜达成调解协议，朝阳镇人民调解委员会出具了朝人调（2015）第8号调解书，将涉案8套房屋以以房抵债方式出售给张士俊。
2016年3月29日吉林省通化市中级人民法院（2015）通中民二初字第34号民事判决书，判决“解除宜家公司与东宏来公司于2015年1月6日签订的212份《商品房买卖合同》，同时解除上述212户房屋在产权部门的预告登记（附房屋清单）”，其中包含涉案8套房屋。
张士俊提交了2017年11月23日的辉南县公安局查封清单一份，涉案8套房屋被辉南县公安局查封。根据涉案8套房屋的钥匙交接单及物业公司开具的预存电费、物业费、垃圾清理费、电梯费收据和供暖费、水费发票显示，上述费用交纳日期均在人民法院查封之后。朝阳小镇小区尚不具备办理产权登记的条件。
上述事实，有当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，张士俊未提交名下无其他用于居住的房屋的证明，且因涉案8套房屋查封时间均为2015年8月12日，无证据证明在此之前涉案8套房屋由张士俊合法占有使用，故张士俊并无足够的证据证明其对人民法院查封的涉案8套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，亦无法确认张士俊对涉案8套房屋的物权关系。
综上所述，张士俊的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告张士俊的诉讼请求。
案件受理费17940元，由张士俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 单艳芳
代理审判员 吴 丹
代理审判员 王君伟
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 许琳璟