福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民再终字第4号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：伍少辉，男，1973年10月2日出生，汉族，个体户。
委托代理人：陶文华，福建省闽佑律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：三明市闽新集团房地产开发有限公司。
法定代表人：郭联新，该公司董事长。
委托代理人：陈东，福建律慧律师事务所律师。
委托代理人：蔡合翔，福建律慧律师事务所律师。
再审申请人伍少辉因与被申请人三明市闽新集团房地产开发有限公司（简称闽新公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2012）三民终字第343号民事判决及福建省明溪县人民法院（2011）明民初字第1466号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2014年11月25日作出（2013）闽民申字第881号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人伍少辉的委托代理人陶文华，被申请人闽新公司的委托代理人陈东、蔡合翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年10月21日，一审原告伍少辉起诉至福建省明溪县人民法院称，2009年6月29日，伍少辉与闽新公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：伍少辉向闽新公司购买宏冠大厦第一幢7层11号商品房一套，总价款422949元，闽新公司应在2009年7月30日前将符合约定条件的商品房交付伍少辉使用，如因闽新公司原因，伍少辉不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，闽新公司自逾期之日起每日按伍少辉已付款的0.05%向伍少辉支付违约金。合同签订后，伍少辉依约履行合同，但闽新公司却至2010年6月12日才将不符合约定条件的商品房交付给伍少辉，且因闽新公司的原因，伍少辉至今无法取得房屋所有权证书，请求法院判令：1、闽新公司向伍少辉支付不符合交房条件违约金5000元。2、闽新公司按伍少辉已付款的日万分之五支付自2010年9月13日起至交付转移登记资料之日止的逾期办证违约金。3、闽新公司承担本案诉讼费用。闽新公司辩称，1、伍少辉要求闽新公司支付不符合交房条件违约金5000元与合同约定及事实相悖。《商品房买卖合同》第八条约定闽新公司承担违约金5000元的成就条件是在合同约定的交房期限到来时，闽新公司未达到双方合同约定的交付条件，伍少辉拒绝与闽新公司交接房屋，并要求闽新公司承担逾期交房违约责任。现闽新公司就逾期交房违约责任已向伍少辉支付了违约金，故闽新公司无须再向伍少辉承担不符合交房条件违约金。2、根据《房屋登记办法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等法律、法规的规定，办理房屋转移登记的义务人是商品房的承购人。伍少辉要取得房屋所有权证书，必须在依法缴纳房屋买卖契税等相关费用，并向房屋权属登记机关申请或委托他人办理后才可取得，闽新公司仅负有协助和提供必要证明文件义务。闽新公司虽未按合同约定期限办理初始登记，并将转移登记资料交付伍少辉，但伍少辉房屋所有权证书的取得不以闽新公司办理初始登记和向伍少辉交付转移登记资料为必要条件。伍少辉未在合同约定期限内向房屋权属登记机关申请办理，也未依法缴纳契税和提交相关资料，要求闽新公司承担逾期办证违约金没有事实和法律依据。3、伍少辉主张的违约金过高，请求人民法院予以调整。
福建省明溪县人民法院一审查明：2009年6月29日，伍少辉与闽新公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：伍少辉向闽新公司购买宏冠大厦第一幢7层11号商品房一套，总价款422949元，闽新公司应在2009年7月30日前将符合约定条件的商品房交付伍少辉使用，并在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由闽新公司提供的资料交付给伍少辉。如因闽新公司原因，伍少辉不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，闽新公司自逾期之日起每日按伍少辉已付款的0.05%向伍少辉支付违约金。合同签订后，伍少辉依约向闽新公司付清了讼争房的购房款422949元，闽新公司于2010年6月12日将该讼争房交付伍少辉。
另查明，2010年2月5日勘察、设计、施工、监理等单位对明溪县宏冠大厦进行竣工验收，并出具了竣工验收合格报告；2010年4月26日明溪县建筑工程质量监督站对上述大厦出具了工程质量监督报告，认为“各项手续齐备，符合竣工备案条件”；2010年9月14日，宏冠大厦取得了明公消验（2010）第43号消防验收合格意见书；2010年6月12日，伍少辉、闽新公司双方就逾期交房的违约责任达成协议，由闽新公司向伍少辉支付逾期交房违约金3519元；2011年4月29日，闽新公司完成初始登记取得明房权证2011字第03**号房屋所有权证。
福建省明溪县人民法院一审认为：关于伍少辉主张不符合交房条件的违约金与逾期交房违约金是否重复的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定：闽新公司应当在2009年7月30日前，将符合交房条件的房屋交付伍少辉，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意可按以下方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。2、买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金5000元，伍少辉、闽新公司双方选择以第2个方式解决该项责任。该条款的适用是以闽新公司在合同约定的交房日能够实际交付诉争房屋，但尚未达到交房条件的情况下，以伍少辉同意接收闽新公司交付5000元违约金，且不要求闽新公司承担逾期交房责任为前提。闽新公司相继于2010年2月5日、2010年4月26日、2010年9月14日取得竣工验收合格报告、达到竣工备案条件、通过消防验收，并于2010年6月12日交付诉争房屋，因闽新公司向伍少辉交付房屋时，未达到消防验收合格条件，闽新公司应当按合同约定向伍少辉支付违约金5000元。关于闽新公司未按合同约定办理初始登记和向伍少辉提交转移登记材料是否是承担逾期办证违约责任的必要条件问题。根据《房屋登记办法》的规定，转移登记应当先由闽新公司完成初始登记，办理整个楼房产权证，然后才能进行下一步转移登记，办理各个独立的套房证。没有完成初始登记，购房者就无法办理独立的产权证，即便提出申请，登记部门也会因为条件不成熟而不予受理或不予登记。初始登记是转移登记的前提，初始登记没有办理直接导致转移登记无法办理。闽新公司未按合同约定期限办理初始登记构成违约，应当承担违约责任。闽新公司在完成初始登记，并将初始登记资料报送房屋权属登记机关备案留存，就具备办理产权转移登记的前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，在闽新公司完成初始登记，合同未明确约定由闽新公司代办权属证书情况下，伍少辉是申请办理房屋所有权证书的法定义务人，闽新公司仅负协助义务。伍少辉在已知闽新公司未按合同约定交付转移登记资料的情况下，应当采取适当催促义务，以防止损失的扩大，未采取适当措施，造成损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。现伍少辉未能举证证明尽适当措施义务，要求闽新公司按已付房价款的日万分之五支付至交付办理转移登记资料之日止的违约金，有违公平原则。鉴于伍少辉、闽新公司双方对违约金约定明确，在综合考虑伍少辉、闽新公司双方权利义务、房屋价款、违约金性质、闽新公司支付伍少辉逾期交房违约金、伍少辉未能举证证明尽适当措施情况的基础上，认为以合同约定的按已付购房款422949元的日万分之五支付自2010年9月13日起至2011年4月29日止（初始登记日）违约金48427.6元为宜。综上所述，伍少辉与闽新公司于2009年6月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示一致的体现，内容于法不悖，合法有效。闽新公司向伍少辉交付房屋时，未达到消防验收合格条件，闽新公司应当按合同约定向伍少辉支付违约金5000元。关于逾期办证违约金问题，闽新公司未按合同约定期限完成初始登记，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金问题，闽新公司未按合同约定期限完成初始登记构成违约，应当承担相应的违约责任。福建省明溪县人民法院作出（2011）明民初字第1466号民事判决：一、闽新公司应于判决生效之日起十五日内向伍少辉支付违约金5000元；二、闽新公司应于判决生效后十五日内向伍少辉支付逾期办证违约金48427.6元。三、驳回伍少辉的其他诉讼请求。案件受理费1010元，由闽新公司负担。
伍少辉不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审判决认定闽新公司完成初始登记并将初始登记材料报送房屋权属登记机关备案就具备办理产权转移登记的前提条件错误。根据《物权法》第十一条、《城市房地产管理法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《房屋登记办法》第八条及明溪县房管所编制的《商品房转移登记需提供的资料》，仅办好初始登记不能成为办理房屋权属转移登记手续的前提。2、闽新公司在办理房屋初始登记后至今未将办证所需材料交付给伍少辉是导致损失扩大的根本和唯一原因，一审判决以伍少辉未采取适当催促措施为由，将计算违约金的截止时间确定为2011年4月29日缺乏事实和法律依据，计算不能在约定期限内取得产权证书的违约金的截止期限应为闽新公司将办理房屋产权登记所需资料交付给买受人之日。闽新公司向伍少辉交付办理权属证书所需材料是法定和约定义务，伍少辉不具备也无须采取合理措施以促使闽新公司履行该项义务。综上，请求二审法院依法改判。闽新公司答辩称，伍少辉不能在约定期限内取得房屋权属证书，不仅在于闽新公司迟延办理初始登记，而且还在于伍少辉未在规定期限内缴纳专项维修基金、契税及提出办证申请，且闽新公司迟延办理初始登记是行使先履行抗辩权，故闽新公司不应承担违约责任。
闽新公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、逾期交房违约金与不符合交房条件的违约责任不能同时重复主张，且该主张已过诉讼时效。按照《商品房买卖合同》的约定，出卖人支付买受人违约金5000元的条件是其在合同约定的交房日交付未达到交房条件的房屋，但其没有在约定的时间交付房屋，为此其承担了逾期交房违约金。在承担了逾期交房违约金后，就不应再承担不符合约定条件违约金。反之，如果判决其承担不符合交房条件违约金，则其就不存在逾期交房的违约事实，无须承担逾期交房的违约责任。故两种违约责任不能同时重复主张。对于交付不符合约定条件的商品房这一违约事实，在约定的交房日即2009年7月30日伍少辉就应当知道，至提起诉讼之日已超过二年诉讼时效，故即使其应承担该项违约责任，该诉讼请求也超过了诉讼时效。2、其迟延办理初始登记不是造成伍少辉逾期取得房屋权属证书的唯一原因，且并不构成对违约责任的担当情形。虽然其在约定期限内未完成初始登记，但伍少辉也未在约定的期限内向权属登记机构申请办证并提交相应办证材料（如依法缴纳契税和缴交公共维修基金、提交合同、身份证、发票等），故伍少辉不能在规定期限内取得房屋权属证书是基于双方原因造成的，且迟延办理初始登记并不是其承担违约责任的情形。因此，仅以其迟延办理初始登记就认定其应承担逾期办证的违约责任，有悖合同约定。即使其应当为迟延办理初始登记承担责任，本案逾期办证的违约责任应由其与伍少辉共同承担，且应由伍少辉承担主要过错责任。三、其延迟办理初始登记，是行使先履行抗辩权的合法行为。《商品房买卖合同》第十八条约定：专项维修资金由买受人按有关规定于2009年4月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。但伍少辉直到办理初始登记时仍没有缴交专项维修资金。根据《合同法》第六十七条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于伍少辉未按约定履行缴交专项维修资金的合同义务，其作为后履行初始登记义务一方，有权拒绝相应的履行要求。四、即使其应承担逾期办证违约金，本案违约金的约定过高，应当给予适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在伍少辉没有遭受实际损失的情况下，本案合同约定的违约金实属过高，请求二审法院对本案违约金进行调整，给予适当减少。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回伍少辉的诉讼请求。伍少辉答辩称，1、其向闽新公司主张逾期交房违约金是根据《商品房买卖合同》第九条的约定，而主张未按照约定条件交付房屋违约金是根据《商品房买卖合同》第八条的约定，二个违约责任所依据的条款不同，违约情形也不同，故不存在重复主张的问题。虽然约定的交房日期为2009年7月30日，但闽新公司实际交房日期是2010年6月12日，因此主张违约金的诉讼时效应从2010年6月12日起计算，没有超过诉讼时效。2、根据《物权法》、《房屋登记办法》、《城市房地产转让管理规定》等法律法规的规定，办理房屋权属转移登记需向房屋登记机构提供房地产权属证书、他项权利证书、商品房买卖合同、面积测绘图等资料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。上述法律规定表明闽新公司有办理房地产权属证书、他项权利证书、面积测绘等事项和共同向房屋登记机构申请房屋权属转移登记及提供办理房屋权属转移登记所需材料的法定义务和合同义务。按照商品房交易的惯例，房地产权属转移登记手续均是由出卖人向房屋登记机构具体办理。3、按照合同约定，闽新公司应在房屋交付使用后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需要出卖人提供的资料交付答辩人。但闽新公司没有在约定的期限内办理初始登记和将资料交付买受人，在此情况下，根本不具备申请办理房屋权属转移登记的条件，闽新公司以其没有申请办理权属转移登记为由，将逾期取得房屋权属证书的原因归咎于买受人缺乏事实和法律依据。4、缴纳契税、专项维修基金不是购买人对闽新公司应负的义务，而办理初始登记是合同约定的应由闽新公司履行的义务，闽新公司以其未缴纳契税、专项维修基金为由，提出延迟办理初始登记是行使先履行抗辩权的主张不符合法律规定。5、合同约定的违约金没有超过《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定的标准，且没有证据证明约定的违约金超过造成损失的百分之三十，闽新公司提出约定的违约金过高无事实依据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，1、关于闽新公司是否应支付交付房屋不符合约定条件的违约金5000元的问题。《商品房买卖合同》第八条约定：闽新公司应当在2009年7月30日前，将符合交房条件的房屋交付伍少辉，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意可按以下方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金5000元。双方选择以第2种方式解决该项责任。闽新公司于2010年6月12日向伍少辉交付房屋时，该房屋未经消防验收，不符合交房条件，故原审法院判决闽新公司支付交房不符合约定条件违约金5000元符合《商品房买卖合同》的约定。该项违约金的诉讼时效应从实际交房日期即2010年6月12日起计算，闽新房地产公司提出该项诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由不能成立，不予采纳。2、关于闽新房地产公司是否应支付逾期取得房屋所有权证书违约金的问题。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。”该条款明确约定出卖人“应在商品房交付使用后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故该条款后半段表述中的“出卖人的原因”应指出卖人履行初始登记及交付资料等相关义务方面的原因。房屋所有权初始登记后买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料应以买受人能实现这一目的为界定标准，包括但不限于以下材料：1、根据房屋登记部门的要求应由出卖人出具的证明材料；2、房屋登记部门印制但应由出卖人盖章、签字的表格、申请书等书面材料；3、出卖人印制由双方当事人签字确认办证所需的合同书原件等材料；4、应由出卖人报房屋登记部门备案的资料，出卖人应向房屋登记部门备案；5、由出卖人代为保管的办证所需的有关票证、资料；6、根据当地房屋登记部门的要求应由出卖人提供的其他材料。如果出卖人未在约定期限内履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案闽新公司于2010年6月12日将房屋交付伍少辉使用，直到2011年4月29日才办理房屋所有权初始登记，且闽新公司未举证证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给了伍少辉，闽新公司的行为已经构成违约，其应支付伍少辉逾期取得房屋权属证书违约金。先履行抗辩权以双方互负义务为前提，本案《商品房买卖合同》中的买受人主要义务为支付房款，出卖人的主要义务为交付房屋及协助办理权属证书转移登记手续。房屋买受人伍少辉已按约定期限支付了购房款，其义务已履行完毕，故闽新公司提出其延迟办理初始登记系行使先履行抗辩权的理由不能成立。缴纳契税及专项维修基金系房屋买受人按照法律或有关政策的规定应向国家、房屋管理部门履行的法定义务，买受人迟延履行或拒绝履行该法定义务，除非造成因买受人原因不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的情形，不构成出卖人迟延履行约定义务的抗辩事由。鉴于商品房开发房屋在办理所有权初始登记后，即具备办理转移登记的条件。但上诉人伍少辉在闽新公司办理房屋所有权初始登记后，未积极主动申请办理房屋权属证书转移登记手续，也是造成房屋在初始登记后至今未能及时取得房屋权属证书的一方面原因，应当减轻闽新公司在办理初始登记后的违约责任。根据本案情况，酌情确定闽新公司在办理房屋所有权初始登记后至送交办证所需资料期间承担百分之七十的违约责任。3、关于闽新公司应承担违约责任的起止时间问题。按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，如果因出卖人的原因导致买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人即应自逾期之日起承担违约责任。本案闽新公司于2010年6月12日将房屋交付伍少辉使用，伍少辉取得房屋权属证书的期限为2010年9月10日之前。伍少辉至今未取得房屋权属证书，其起诉要求闽新公司自2010年9月13日起支付违约金符合《商品房买卖合同》第十四条的约定。《商品房买卖合同》第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。虽然闽新公司已办理了房屋所有权初始登记，但未举证证明其已将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付买受人，故计付违约金的截止时间为闽新公司将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付买受人的时间。闽新公司按照《商品房买卖合同》记载的买受人联系方式发出送交办证所需资料的通知的时间视为资料交付时间。4、关于约定的违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该司法解释第十八条第二款还规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案房屋已实际交付买受人伍少辉使用至今，且双方在本案之前已对逾期交房违约金达成协议，由闽新公司支付伍少辉逾期交房违约金3519元，买受人逾期取得房屋权属证书的损失数额难以确定，故违约金的数额应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。故《商品房买卖合同》第十四条约定违约金为自逾期之日起每日按已付购房款的0.05%计算过高，应予调整。根据本案实际情况，本院酌情确定本案逾期取得房屋权属证书违约金按伍少辉已付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮百分之三十计算。综上所述，闽新公司将房屋交付使用时，房屋未经消防验收合格，原审法院判决闽新公司向伍少辉支付交房不符合约定条件的违约金5000元符合《商品房买卖合同》的约定。闽新公司迟延办理房屋所有权初始登记，且未举证证明其已将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付伍少辉，应自2010年9月13日起至其将相关材料交付伍少辉止向伍少辉支付逾期取得权属证书违约金。鉴于上诉人伍少辉未积极主动申请办理房屋权属证书转移登记手续也是造成其至今未能取得房屋权属证书的一方面原因，应减轻闽新公司在办理房屋所有权初始登记之后的违约责任。据此，本案确定自2010年9月13日起至房屋所有权初始登记之日止，闽新公司应支付按已付购房款总额，以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的违约金。自房屋所有权初始登记次日起至将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付之日止，闽新公司应支付按已付购房款总额，以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十的百分之七十计算的违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决，一、维持福建省明溪县人民法院（2011）明民初字第1466号民事判决第一、第三项。二、变更福建省明溪县人民法院（2011）明民初字第1466号民事判决第二项为：三明市闽新集团房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向伍少辉支付逾期取得房屋权属证书违约金。（违约金的计算方式：自2010年9月13日起至2011年4月29日，按照伍少辉已付购房款总额422949元，以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算；自2011年4月30日起至闽新公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付伍少辉之日止，按照伍少辉已付购房款总额422949元，以中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十的百分之七十计算。）二审案件受理费1010元，由伍少辉负担450元，三明市闽新集团房地产开发有限公司负担560元；一审案件受理费1010元，由伍少辉负担450元，三明市闽新集团房地产开发有限公司负担560元。
再审申请人伍少辉申请再审称，1、二审判决认定“商品房开发房屋在办理所有权初始登记后，即具备办理转移登记的条件。但上诉人伍少辉在闽新公司办理房屋所有权初始登记后，未积极主动申请办理房屋权属证书转移登记手续，也是造成房屋在初始登记后至今未能及时取得房屋权属证书的一方面原因，应当减轻闽新公司在办理初始登记后的违约责任。根据本案情况，酌情确定闽新公司在办理房屋所有权初始登记后至送交办证所需资料期间承担百分之七十的违约责任。”缺乏证据证明，且有悖法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《房屋登记办法》第十一条、第十二条、第三十三条、第三十四条的规定以及被申请人一审提供的福建省明溪县房管所编制的《商品房转移登记需提供的资料》就可以证实，申请房屋权属转移登记所需提供的材料包括但不限于房屋所有权初始登记手续，根据上述法律规定和合同第十四条约定，被申请人还负有向再审申请人交付办理申请房屋权属转移登记所需资料的法定义务和合同义务，该义务是再审申请人申请房屋权属转移登记的前提。二审判决在被申请人未向再审申请人交付应由被申请人提供的申请办理房屋权属转移登记所需资料的情况下，认定再审申请人未及时申请房屋权属登记是造成至今未取得房屋权属证书的一方面原因是毫无根据的。2、二审判决认定“被申请人按照商品房买卖合同记载的买受人联系方式发出交付办证所需资料的通知的时间视为资料交付时间”缺乏证据，且有悖法律规定和严重损害了申请人的利益。二审判决的法律文书送达后，被申请人向再审申请人发出了交付办证所需资料的通知，再审申请人凭该通知向被申请人领取的只是一份《房屋所有权（预告）登记申请书》，被申请人根本没有按照二审判决认定的应当交付的包括但不限于六类资料的要求履行资料交付义务，再审申请人凭被申请人交付的这一份申请书仍然无法申请房屋权属转移登记。由此可见，二审判决的这一认定与法律、商品房买卖合同赋予被申请人交付办证所需资料的规定和约定是相悖的，亦与二审判决作出的关于“计付违约金的截止时间为闽新公司将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付买受人的时间”的认定相互矛盾。3、二审判决将被申请人应当支付的违约金确定在银行同期贷款利率的130%缺乏事实依据。商品房买卖合同第十四条约定违约金按已付款的日万分之五计算。被申请人没有证据证明合同约定的违约金超过给申请人造成损失的30%，即被申请人没有证据证明合同约定的违约金过高。退一步而言，即使约定的违约金过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人也只能请求人民法院予以适当减少，然而二审判决却将违约金降至合同约定的二分之一以下。请求再审撤销二审判决，依法改判。
被申请人闽新公司辩称：1、闽新公司已依约履行了协助办证义务，二审判决酌定减轻被申请人的违约责任并无不当。根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、建设部《城市房地产预售管理办法》第十二条等法律法规的规定，办理房屋产权登记的义务人是商品房的承购人，且必须是依法缴纳完相应的买卖契税后方可向房屋登记管理部门申请办理或委托他人办理房屋所有权证书；作为出卖人的被申请人仅负有协助和提供必要的证明文件之义务。本案合同虽有将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人这一约定，但再审申请人办理权属登记应当提交的资料大部分都是由再审申请人自己留存，如商品房合同、发票、身份证、已缴契税和公共维修资金凭证等，只有房产证总证（初始登记）和房屋建筑面积测量报告这二份资料再审申请人没有。然而，房产证总证与房屋建筑面积测量报告均只有一本，被申请人为便于再审申请人办理商品房权属转移登记已将上述两份资料留存于登记机关处，故在事实上根本也无须和无法将其交付给每个业主。被申请人能够向再审申请人当场提交的资料，只有由双方共同签字盖章的登记申请书一份，被申请人在二审判决生效后已立即向再审申请人进行了交付。依前述事实，可以认定被申请人已依约履行了交付办证资料的义务。合同约定逾期办证的违约责任担当情形，不是指被申请人未提供资料而需承担违约责任，而是由于出卖人原因，造成买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书结果的；反之，非出卖人单方原因造成买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，则出卖人无须担当违约责任。本案造成再审申请人无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的结果并非只有答辩人未及时提供登记申请书这一的原因，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条和关于贯彻实施建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》的通知（闽建房（2008）18号）第三条的规定，再审申请人要先行缴纳契税和住宅公共维修资金后方可申请办理房屋所有权登记。因此，二审判决根据再审申请人未履行登记之申请和依法缴纳税费之先义务的事实，认定此也是造成房屋在初始登记后未能及时取得房屋权属证书的一方面原因，应当减轻被申请人在办理初始登记后的违约责任是正确、客观的。2、二审判决认定的资料交付时间与方式并无不当，其既符合合同约定，更未损害再审申请人的任何利益。本案办证所需的资料，如申请人身份证明、商品房买卖合同、发票、契税、住宅专项维修资金缴纳凭证、房屋平面图等资料因再审申请人持有或应由其完成，故完全由再审申请人在申请办证时自行提供；房屋所有权证书（初始登记）、房屋建筑面积测量报告、房屋平面图、公安机关的门牌编号证明则根据房地产管理机关的要求备置在登记机关供再审申请人等业主办证使用。因此，被申请人需要和能够当场交付给再审申请人的办证资料只有房屋所有权（预告）登记申请书，且该申请书还需作为出卖人的被申请人与作为买受人的再审申请人共同签署，再审申请人也自认其收到房屋所有权（预告）登记申请书。二审判决考虑到案件的具体情况，为避免损失的继续扩大和分清责任，依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条及补充协议第十二条规定，认定答辩人依商品房买卖合同记载的买受人联系方式发出交付办证所需资料的通知的时间视为资料交付时间，不仅符合合同约定，更符合客观事实，其并未损害再审申请人的利益。3、二审判决依法调整违约金符合本案客观事实和法律规定。造成再审申请人至今仍无法办理房屋权属证书的原因是多因一果的，更为重要的是再审申请人在具备办证条件的初始登记后（特别是收到房屋所有权（预告）登记申请书）仍未及时申请办理房屋权属登记。本案在一审法庭调查时，法庭有特别询问再审申请人逾期办证有无给其造成损失或有无证据证明损失存在，其回答是“没有”。再审申请人已如期取得买受的房屋并进行居住，故依生活常理和一般经验判断，再审申请人根本就不存在损失，并可以确认本案合同约定的违约金明显高于损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，在再审申请人没有损失，且无法举证其损失确定存在的情况下，本案合同约定的违约金实属过高，二审判决根据福建省高级人民法院在审判实践中的指导性意见，对本案违约金进行调整符合事实与法律规定。请求再审驳回再审申请人的再审请求，维持二审判决。
本案再审期间，闽新公司向本院提交四组证据：证据一，《关于交付办证资料的通知》复印件一份；证据二，寄件人为闽新公司，收件人为伍少辉，内件品名为《关于交付办证资料的通知》的《圆通速递物流详情单》复印件一份；证据三，付款单位为闽新公司，项目内容为速递费的《福建省三明市地方税务局邮电通信业手工发票》复印件二张；证据四，三明市圆通速递有限公司《送达证明》一份。上述四组证据拟证明闽新公司于2012年5月31日委托三明市圆通速递有限公司向伍少辉寄发了内容为《关于交付办证资料的通知》，告知伍少辉可在接到通知三日内到闽新公司宏冠大厦售楼处领取办证所需相关资料，并自行到房屋登记管理部门办理商品房权属登记手续。
伍少辉经质证，对证据一的表面真实性和合法性无异议，但认为《关于交付办证资料的通知》中载有的“我司曾于2011年4月30日在售楼处及宏冠大厦醒目处张贴办证公告通知，但你至今未前来办理相关办理房屋所有权手续费”的内容不具有真实性，且该通知不能证明闽新公司已向伍少辉交付需由闽新公司提供的办证所需资料；对证据二、证据三、证据四的真实性、合法性无异议，但认为这三组证据与本案不具关联性。
本院认证认为，证据一、证据二、证据三、证据四符合证据客观性、关联性、合法性特性，结合伍少辉在《再审申请书》中所作的凭该通知已向闽新公司领取了《房屋所有权（预告）登记申请书》的陈述，四组证据可以形成证据锁链，本院予以认定。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实相同。
再审另查明，闽新公司、伍少辉于2009年7月2日签订了《补充协议》，双方当事人对文书往来作出了补充约定。
伍少辉在《再审申请书》中承认，闽新公司在二审判决书送达后，向伍少辉发出了交付办证所需资料的通知，伍少辉凭该通知向闽新公司领取了《房屋所有权（预告）登记申请书》。
综合当事人再审请求、事实及理由、答辩、举证、质证情况，本院再审认为，本案的争议焦点是：一、关于伍少辉逾期取得房屋所有权证的责任归属问题；二、关于双方约定的逾期办证违约金是否过高及逾期办证违约金的计算问题。
一、关于伍少辉逾期取得房屋所有权证的责任归属问题。
本院再审认为，《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定条款约定：“……经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”本案中，伍少辉未提供其已书面委托闽新公司向房屋权属登记机构代办权属登记的相关证据，因此，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及建设部《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”的规定，在伍少辉未委托闽新公司代办诉争商品房所有权转移登记的前提下，伍少辉应是申请房屋所有权转移登记的直接义务主体，负有向房地产管理等部门主动申请诉争商品房所有权转移登记的义务；闽新公司在伍少辉向房地产管理等部门申请转移登记诉争商品房所有权的过程中，应负提供必要证明文件等以转移诉争商品房所有权于伍少辉的协助义务。
《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定条款还约定以下内容：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金……”本案中，闽新公司于2010年9月20日将诉争商品房交付伍少辉，于2011年4月29日才完成房屋所有权初始预登记义务。而只有在闽新公司办理房屋所有权初始预登记后，始具备为伍少辉办理诉争商品房所有权转移登记的前提条件。因此，按照《商品房买卖合同》第十四条约定，闽新公司在将诉争商品房交付伍少辉90日后至完成房屋所有权初始预登记的时段内，伍少辉未能取得诉争商品房所有权证书完全系出于出卖人（闽新公司）的原因，即因闽新公司迟延办理房屋所有权初始预登记导致的伍少辉取得诉争商品房权属证书的迟延，因此闽新公司在此时段内（2010年12月21日起至2011年4月29日止）应向伍少辉承担逾期取得诉争商品房权属证书的违约责任。
《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则是指当事人在从事民事活动时，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。不得不断拖延时间，提出明显高于合同履行利益的补偿要求。在闽新公司完成房屋所有权初始预登记后，伍少辉作为申请房屋所有权转移登记的直接义务主体，本应按照诚实信用原则主动向房地产管理等部门申请诉争商品房所有权转移登记，但伍少辉未能提供证据证明其已向房地产管理等部门提出诉争商品房所有权转移登记申请，且迟延缴纳购房契税及专项维修资金，而闽新公司也没有及时向伍少辉提供申请诉争商品房所有权转移登记的必要证明文件。因此，在闽新公司完成房屋所有权初始预登记义务后，闽新公司对伍少辉未能及时取得诉争商品房权属证书应负主要责任，而伍少辉也应自负一定的责任。根据双方当事人对合同的履行程度、各自具有的过错、伍少辉对合同的预期利益、双方当事人的缔约地位等因素综合权衡，二审法院酌情确定闽新公司在办理房屋所有权初始登记后至向伍少辉送交办证所需资料期间承担百分之七十的违约责任并无不当。
《补充协议》第十二条约定：“合同双方发给对方的书面通知必须以挂号邮件按《商品房买卖合同》所列通讯地址经邮局寄出，自寄出15日后视为收到有关通知书……”本案中，闽新公司于2012年5月31日向伍少辉发出《关于交付办证资料的通知》，伍少辉也在《再审申请书》中自认收到该通知，并凭该通知向闽新公司领取了《房屋所有权（预告）登记申请书》。但伍少辉作为申请房屋所有权转移登记的直接义务主体，在收到《关于交付办证资料的通知》及领取《房屋所有权（预告）登记申请书》后，仍未能提供证据证明向房地产管理等部门提出诉争商品房所有权转移登记的申请。因闽新公司已向伍少辉提供了申请诉争商品房所有权转移登记的必要证明文件，而伍少辉因怠于递交申请商品房转移登记导致未能取得诉争商品房权属证书，此系伍少辉自身的原因导致的办证迟延，依照《商品房买卖合同》第十四条的约定，闽新公司无需再承担违约责任。根据双方当事人在《补充协议》第十二条所作的约定，伍少辉逾期取得诉争商品房权属证书的违约金应计算至闽新公司向伍少辉寄出邮件的第十五日止，即2012年6月15日止。
二、关于双方约定的逾期办证违约金是否过高及逾期办证违约金的计算问题。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该司法解释第十八条第二款同时规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”本案中，闽新公司多次以双方约定的逾期办证违约金过高为由请求减少，而伍少辉虽主张逾期办证给其造成了经济损失，却无法提供证据确定损失数额，因此二审判决根据闽新公司的申请依法调整逾期办证违约金的数额为“按伍少辉已付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮百分之三十计算”并无不当。
综上，本案违约金按如下期间分别计算：自2010年9月13日起至2011年4月29日止，闽新公司应支付按伍少辉已付购房款总额，以中国人民银行同期贷款利率的130%计算的违约金；自2011年4月30日起至2012年6月15日止，闽新公司应支付按伍少辉已付购房款总额，以中国人民银行同期贷款利率的130%×70%计算的违约金。
综上所述，本院再审认为，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审判决后，闽新公司于2012年5月31日向伍少辉发出《关于交付办证资料的通知》，根据双方当事人在《补充协议》第十二条所作的约定，二审第（二）项判决中“闽新公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付伍少辉之日”应确定为2012年6月15日。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）三民终字第343号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张 金 生
审判员 阙 斌
审判员 刘 涌 泉
二〇一五年六月十五日
书记员 陈少君（代）
附相关法条：
《合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"郭芹诉中国联合网络通信有限公司劳动争议纠纷一案二审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-04-08\\\\\",\\\\\