浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0424民初2807号
原告：黄松涛，男，1980年10月15日出生，汉族，住海盐县。
委托诉讼代理人：薛云、方赵军（实习），浙江海耘律师事务所律师。
被告：嘉兴伟达房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道长安中路*******号*幢。统一社会信用代码91330424MA28A2F70X。
法定代表人：肖国生，执行董事。
委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。
被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区**幢***室。统一社会信用代码9133040077572037X9。
法定代表人：林尔良，董事长。
委托诉讼代理人：张峻，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。
原告黄松涛与被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达房产公司）、浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月28日、7月13日二次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告委托诉讼代理人薛云、方赵军，被告伟达房产公司委托诉讼代理人赵新华、徐月仙，被告美林房产公司委托诉讼代理人张峻到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告黄松涛及其委托诉讼代理人薛云、方赵军，被告伟达房产公司委托诉讼代理人赵新华，被告美林房产公司委托诉讼代理人张峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、二被告继续履行《商品房定购协议书》并协助、配合原告办理不动产权属转移登记手续；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年，原告享有政府针对黄家堰第二批安置拆迁户的购房优惠政策。原告实地看房、选房，经过与被告伟达房产公司协商签订了一份《中达.美林三期商品房定购协议书》，双方约定原告以优惠后总价790247元定购住宅房号为17幢1404的房产，原告在购房当日缴纳购房定金5000元，在三天内补齐定金50000元，并约定拆迁款拿到之后一星期之内付清全款。签订协议后，原告为了履行协议支付了20万元的购房首付款，二被告共同出具收条并交付房屋钥匙，允许原告进房装修。后原告要求交付全款但被告一直拒收，也没有与被告办理相关购房手续。综上，原、被告双方签订的《商品房定购协议书》系双方的真实意思表示，原告也已按照协议约定支付了全部的定金和预付款，被告理应信守承诺，履行协议约定。
被告伟达房产公司答辩称，原告与答辩人签订定购协议书后，未按协议约定的日期签订商品房买卖合同。涉案的商品房项目原经二被告协议，由答辩人整体控盘销售，到2017年被告美林房产公司对双方之前的协议反悔，2017年9月25日答辩人将所有已售和未售房源及项目上的全部债权债务移交给被告美林房产公司。经答辩人了解，被告美林房产公司已经将涉案房屋出售给案外第三人。原告与答辩人签订的定购协议书属于预约，因房屋已经另售他人，客观上已无可能签订本约。原告未能按定购协议书签订本约，也未付清全款，故请求驳回原告诉请。
被告美林房产公司答辩称，原告未按约定时间交付定金及签订商品房买卖合同。原告违约在先，应当没收原告交付的定金，剩余房款退还原告后驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定本案事实如下：被告美林房产公司开发的美林.金色港湾三期商品房项目，经二被告协商，由被告伟达房产公司进行控盘销售（据二被告陈述，由被告伟达房产公司操作销售事宜并对外签订定购协议书，商品房买卖合同由美林房产公司与买受人签订。二被告均有工作人员在售楼处）。2016年6月20日，原告与被告伟达房产公司签订《中达.美林三期商品房定购协议书》一份，原告向被告伟达房产公司订购美林三期17幢1404房屋，建筑面积134.81平方米，单价6607元/平方米，总价890690元，优惠后单价5861.93元/平方米，优惠后总价790247元。定购优惠为6万优惠后再享受拆迁300元/平方米的优惠（凭拆迁证明才能享受此活动）。协议条款共10条，其中包括：1、定购当天，买受人需缴纳购房定金伍仟元整，3天内补齐订金5万元。2、上述定金在签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）当日自动无息转为购房款。3、买受人于本协议签订之日起7日内签订合同并选择在拆迁款拿到之后1个星期之内来付清全款。4、买受人在签订合同时改变本协议书上约定的付款方式，则出卖人有权对优惠条件根据实际付款方式作出相应调整。5、在签订本协议时，买受人对出卖人开发建设的中达.美林三期小区项目情况已充分了解，并承诺按照本协议约定的付款方式与出卖人签订合同及履行相应付款义务。买受人未按本协议约定付款及签订合同的，出卖人有权收回优惠条件或解除本协议，将该房产另售他人，没收买受人所付定金。6、买受人在签订本协议后，不能将所定购商品房更名、转让、增减共有人姓名以及换房，否则出卖人有权解除本协议，买受人所付定金不予退还。7、买受人在签署本定购协议书之前，对《商品房买卖合同》内容已作充分了解，并认可合同的各项条款内容。8、自本协议书生效之日起，在双方约定的签订合同日期前，出卖人应保留房源，否则出卖人双倍返还定金。9、本协议书一式贰份，出卖人壹份，买受人壹份，自双方签字之日起生效。签订合同之后本协议书自动失效，并由出卖人收回。10、本协议书解释权归出卖人所有。未详尽之事项，均以正式签订的合同及其附件为准。协议书签订当日，原告支付定金5000元。2016年7月4日，原告支付定金45000元。2016年12月28日，原告支付预售房款15万元。原告一直未与被告美林房产公司签订商品房买卖合同。原告有一把17幢1404房屋的钥匙，并将房屋进行了出租。2018年1月30日，被告美林房产公司将上述涉案房屋出售并与案外人石楠签订了《浙江省商品房买卖合同》一份（该合同已备案）。目前该房屋登记的所有人为被告美林房产公司，但案外人石楠办理了所有权预告登记手续。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原告与被告伟达房产公司签订的定购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告也未按约定一次性向被告方付清全部购房款，故不能认定原告与二被告之间成立商品房买卖合同关系。对于原告诉称的，二被告已经实际交付房屋，经庭审已经查明，原告系以装修为由拿到了一把房屋钥匙，但并未与二被告办理房屋交付手续，故不应当认定为二被告交付了涉案房屋。因原告与二被告之间尚未成立商品房买卖合同关系，故原告诉请二被告协助、配合其办理不动产权属转移登记手续，无事实和法律依据，本院不予支持。因被告美林房产公司已经将涉案房屋正式销售并与买受人办理了所有权预告登记，故原告与被告伟达房产公司签订的定购协议书，客观上已无法履行，故对于原告诉请二被告继续履行定购协议书的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告黄松涛的全部诉讼请求。
本案案件受理费5851元、财产保全费4471元，合计10322元，由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。
审判员 王东月
二〇一八年七月二十三日
书记员 步军谊
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