湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0802民初2352号
原告：中国工商银行股份有限公司荆门南台支行。
负责人：裴中勇，行长。
委托诉讼代理人：石磊，湖北京中金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：詹军阳，湖北京中金律师事务所律师。
被告：李定洲。
被告：陈晶晶。
被告：湖北荆牛房地产开发有限公司。
法定代表人：刘正权，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，系公司员工。
委托诉讼代理人：潘亚平，湖北新天律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行（以下简称工商银行南台支行）与李定洲、陈晶晶、湖北荆牛房地产开发有限公司（以下简称荆牛房地产公司）借款合同纠纷一案，工商银行南台支行于2017年8月31日向荆门市掇刀区人民法院申请诉前财产保全，该院裁定将李定洲、陈晶晶购买的位于荆门市掇刀区培公大道1号（半山豪苑）7号楼2单元1103号房屋予以查封。工商银行南台支行向本院提起诉讼，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。工商银行南台支行和荆牛房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，李定洲、陈晶晶经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
工商银行南台支行向本院提出诉讼请求：1.判令李定洲、陈晶晶偿还借款本金366938.98元，支付截至2017年9月1日的利息、罚息、复利共计18528.74元以及2017年9月2日起至清偿之日止的利息、罚息、复利，利息的利率标准为人民银行公布的同期同档次基准利率，罚息、复利的利率标准为基准利率上浮30％；2.工商银行南台支行对李定洲、陈晶晶提供抵押的抵押物即位于荆门市掇刀区培公大道1号（半山豪苑）7号楼2单元1103号房屋的处置价款享有优先受偿权；3.判令荆牛房地产公司对李定洲、陈晶晶的前述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费和保全申请费3275元由李定洲、陈晶晶、荆牛房地产公司承担。事实与理由：2012年12月17日，工商银行南台支行与李定洲、陈晶晶签订《个人购房借款/担保合同》，约定：李定洲向工商银行南台支行借款38.5万元用于购置房屋，借款期限为30年，还款方式为按月等额本息；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人可宣布未到期借款立即到期；陈晶晶作为共同借款人，承担连带清偿责任；李定洲、陈晶晶以购买的位于荆门市掇刀区培公大道1号（半山豪苑）7号楼2单元1103号房屋为本笔借款提供抵押担保。李定洲、陈晶晶提供的抵押物办理预告抵押登记。荆牛房地产公司向工商银行南台支行出具担保函，承诺为李定洲、陈晶晶的借款提供保证担保。2013年2月1日，工商银行南台支行依约发放了38.5万元贷款。从2017年1月1日起，李定洲、陈晶晶连续9期未按时足额偿还借款本息，已构成违约。截至2017年9月1日，李定洲、陈晶晶应偿还借款本金366938.98元，欠付利息、罚息、复利共计18528.74元。工商银行南台支行多次催收借款，李定洲、陈晶晶均未还款，保证人未履行保证责任。工商银行南台支行通过诉讼方式向债务人宣布全部借款提前到期，要求债务人偿还全部借款本息。
李定洲、陈晶晶未答辩。
荆牛房地产公司辩称，1.工商银行南台支行没有通知债务人和保证人借款提前到期；2.荆牛房地产公司提供阶段性担保，保证期限已届满，不应再承担保证责任；3.工商银行南台支行对抵押物未办理抵押登记，不享有优先受偿权；4.工商银行南台支行诉请的未还借款本金不实；5.工商银行南台支行主张的利息、罚息、复利过高。
本院经审理认定事实如下：荆牛房地产公司除认为工商银行南台支行陈述的债务人未还借款本金不属实外，承认工商银行南台支行陈述的其他事实。工商银行南台支行提交了计算机系统记录的债务人李定洲、陈晶晶还款交易明细，可以证明债务人还款及未还款项的事实，荆牛房地产公司虽提出质疑，但未提交反驳证据，本院对荆牛房地产公司的反驳意见不予采纳。本院对工商银行南台支行主张的事实予以确认，同时查明，工商银行南台支行与李定洲、陈晶晶签订《个人购房借款/担保合同》约定，借款利率为人民银行公布的同期同档次基准利率；借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权收取罚息，对不能按时支付的利息计收复利，罚息、复利的计算标准均为借款利率基础上上浮30％。工商银行南台支行通过本案诉讼主张宣布债务人全部借款提前到期，本院将民事诉状于2017年10月13日送达债务人。截至2017年10月13日，李定洲、陈晶晶未还的借款本金为366938.98元，应支付的利息为19928.96元，罚息为247.01元，复利为655.95元。荆牛房地产公司为李定洲、陈晶晶的借款提供阶段性连带责任保证担保，即在李定洲、陈晶晶提供的抵押物办理抵押登记，并将他项权证交付工商银行南台支行后，荆牛房地产公司免除保证责任。目前，李定洲、陈晶晶提供抵押的房屋尚未办理抵押登记。
本院认为，工商银行南台支行与李定洲、陈晶晶签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。李定洲、陈晶晶未履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。工商银行南台支行主张宣布李定洲、陈晶晶的全部借款提前到期，并要求支付利息、罚息、复利，符合合同约定，本院予以支持。工商银行南台支行通过本案诉讼主张宣布债务人全部借款提前到期，本院将民事诉状于2017年10月13日送达债务人，2017年10月13日即为债务人李定洲、陈晶晶全部借款提前到期日，李定洲、陈晶晶应当偿还全部剩余借款本金366938.98元，支付截至2017年10月13日的利息19928.96元、罚息247.01元、复利655.95元，2017年10月14日起，以剩余借款本金366938.98元为基数，按照罚息标准计算逾期利息，以未支付的利息19928.96元为基数计算复利。荆牛房地产公司认为工商银行南台支行主张的利息、罚息、复利过高，没有依据，本院不予采纳。荆牛房地产公司向工商银行南台支行出具担保函，为李定洲、陈晶晶的借款提供连带责任保证担保，其应当承担保证责任。荆牛房地产公司抗辩保证期限已届满，不应再承担保证责任，因双方约定荆牛房地产公司免除保证责任的条件为李定洲、陈晶晶提供的抵押物办理抵押登记并将他项权证交付抵押权人之后，至庭审结束时，李定洲、陈晶晶提供的抵押物尚未办理抵押登记，故荆牛房地产公司的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。工商银行南台支行主张对预告登记的抵押物享有优先受偿权，因预抵押登记只是债务人为债权人将来顺利实现抵押权而向管理部门申请的预告登记，设定的是抵押请求权，并不产生抵押物权效力，李定洲、陈晶晶尚未取得预抵押登记房屋的物权，故预抵押登记并不产生抵押登记的效力，工商银行南台支行未取得抵押权，对预抵押登记的房屋不享有优先权，其该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李定洲、陈晶晶于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行借款本金366938.98元，支付截至2017年10月13日的利息19928.96元、罚息247.01元、复利655.95元和2017年10月14日起至清偿之日止的逾期利息（以366938.98元为基数，按人民银行公布的同期同档次基准利率上浮30％计算）、复利（以19928.96元为基数，利率同逾期利息标准）；
二、被告湖北荆牛房地产开发有限公司对本判决第一项李定洲、陈晶晶的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行的其他诉讼请求。
案件受理费7082元，减半收取3541元，财产保全申请费3275元，共计6816元，由中国工商银行股份有限公司荆门南台支行负担416元，李定洲、陈晶晶、湖北荆牛房地产开发有限公司负担6400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 员 鲁儒华
二〇一七年十一月十三日
法官助理 张小敏
书 记 员 王 维