杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
(2008)萧民一初字第2035号
原告：曹祖林。
原告：曹卫汉。
两原告委托代理人：周关琪，浙江王建军律师事务所律师。
被告：杭州南都宋城置业有限公司,住所地：杭州市萧山区。
法定代表人：尉健，该公司董事长。
委托代理人：姚杰，浙江泽大律师事务所律师。
原告曹祖林、曹卫汉诉被告杭州南都宋城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年3月25日立案受理后，依法由审判员周全林适用简易程序于同年4月23日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告曹祖林及原告曹祖林、曹卫汉委托代理人周关琪，被告杭州南都宋城置业有限公司委托代理人姚杰到庭参加诉讼。
原告曹祖林、曹卫汉起诉称：2005年6月15日两原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定，两原告购买被告开发的水城10幢2单元401室商品房，房价为1283400元；交房期限为2006年12月31日前；逾期交房的违约责任为，逾期不超过六十日，被告按日向两原告支付已交房款万分之五的违约金，逾期超过六十日，被告向两原告支付已交房款万分之十的违约金，如原告逾期付款须承担同样的违约金。合同签订后两原告以按揭的形式付清了房款。2006年底，原告去看房，发现所购房屋存在许多问题，拒绝收房，被告同意整改。原告先后于2007年3月15日、4月24日、9月8日三次书面提出整改要求，被告均未解决。后原告委托有关部门对该房屋进行质量评估，主要存在裂缝、露筋等十大质量问题，为此被告继续整改。直至2007年9月29日被告单位副经理签署交房手续后，于同月30日交房。由于被告的商品房存在多处质量问题，经多次整改，延期交房，被告应承担违约责任。现请求法院判令被告支付违约金172617.30元。
被告杭州南都宋城置业有限公司答辩称：一、原告的诉讼请求缺乏事实依据。被告不存在逾期交房的违约事实。2006年12月28日，被告于合同约定交房期限2006年12月31日前已从建设行政主管部门获取验收合格的证明文件，同时被告也依约履行了书面通知两原告收房的合同义务，客观上并不存在交付不能或迟延交付的情形。所谓逾期交房是原告单方面无理拒收房导致商品房交接无法顺利进行所产生的后果，而非客观事实。被告认为，在无法定以及约定的情形下，原告以其单方面的理由拒绝收房不符合法律、合同约定，也不利于合同的顺利履行，应当自行承担由此产生的不利法律后果。二、原告的诉讼请求缺乏合同和法律依据。原告诉请支付逾期交房违约金的合同依据是合同第9条的约定，即被告逾期交付房屋，应承担相应违约责任，客观事实是本案根本不存在被告逾期交房的事实。商品房的交接可分割为两个层面，第一层面是出卖人的交付行为，第二层面是买受人接收行为，两者缺一不可。而本案商品房的交付，被告已完全按合同约定履行了相关义务（即职能部门经验收合格获取证明文件，书面通知原告收房）。商品房之所以未能顺利交接，是原告单方借故拒收，受领延迟所导致。因此，本案不能适用《商品房买卖合同》第9条“出卖人逾期交房的违约责任”中的有关约定。从法定角度来看，原告诉请支付逾期交房违约金无法律依据。结合最高院的法释（2003）7号文第12条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用、或者交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，只有在商品房主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常使用居住，出卖人才构成根本性违约，买受人才有权行使诸如拒绝收房的抗辩权，而本案不存在类似的法定情形。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
原告曹祖林、曹卫汉在举证期限内，提供了下列证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明双方有商品房的买卖关系，约定被告违约应当承担的责任；2、原告支付定金、首付款的收据各一份，按揭款贷款凭证一份，证明原告已经按约履行了付款义务；3、验收记录表、复验记录表各一份，证明原告看房过程中向被告提出商品房存在质量问题，被告同意整改，由被告的相关人员签字确认，双方达成了合意；4、商品房明细分布验收证明、房屋评估质量报告书（包括评估机构的资质证明）各一份，证明至2007年9月8日止，商品房还存在一系列的质量问题；5、被告公司董事刘为东（同音）2007年9月29日书写一份书面凭证，证明2007年9月29日被告要求原告对整改好的商品房办理交房手续；6、被告公司2005年股东会决议、确认书各一份，证明刘为东是被告的董事，其行为系公司职务行为，被告正式书面通知原告接收住房；7、被告出具的2007年11月30日水城房屋交付手续书一份（包括发票），证明交房的期限是2007年11月30日。
被告杭州南都宋城置业有限公司在举证期限内提供以下证据材料：1、房屋建筑工程、基础工程竣工验收备案表一份，证明在2006年12月28日被告已经依约取得了验收合格的证书，商品房符合了交付条件；2、公证书一份，证明被告依合同约定履行了书面通知原告收房的义务。
经本院组织质证被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对约定的违约责任没有异议，但对原告以此证明被告违约应当承担的责任有异议。本院认为，原告提供的该证据内容真实合法，与案件处理具有关联性，本院予以确认，但原告要以此来证明被告应当承担违约责任缺乏相关的事实依据。对原告提供的证据2被告无异议，经本院审查，对该证据予以确认。对原告提供的证据3，被告认为未经双方确认，是单方证据。本院认为，该证据内容真实，但与本案处理无关联性，本院不予确认。对原告提供的证据4，被告对分布检验表、评估报告的内容的真实性、关联性、合法性均有异议，对该组证据中企业法人营业执照没有异议，但认为与本案无关联性，本院认为该证据内容真实，但与本案处理不具有关联性，本院不予以确认。对原告提供的证据5、6，被告对真实性没有异议，但对关联性有异议，本院认为被告对质证提出抗辩理由成立，对原告提供的该证据不予以确认。对原告提供的证据7，被告对证据真实性没有异议，但对原告要证明的目的有异议，本院认为该证据证明商品房是于2007年11月30日交接的，但不能证明被告公司逾期交房的违约事实。对被告提供的证据1，原告认为只能证明有关部门对被告出售的商品房整体验收的情况，但整体商品房的验收不能代替个别商品房存在质量问题，该证据与本案不具关联性。对被告提供的证据2无异议，本院认为被告提供的证据1、2内容真实合法，与本案处理具有关联性，本院予以确认。
本院经审理查明：2005年6月15日原、被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：两原告向被告购买由被告开发的水城10幢2单元401室商品房一套，约定房价1283400元，双方约定的交房期限为2006年12月31日前。合同约定逾期交房责任，逾期不超过60天，本案的被告按日向两原告支付已交房款万分之五的违约金；超过60天，按日向两原告支付已交房款万分之十的违约金。合同还约定，原告逾期付款，必须承担相同的违约责任。被告交付的商品房应取得建设部门商品住宅交付使用批准文件。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务等内容。合同签订后，原告交付385400元（包括5万元定金）房款，其余房款两原告向工行萧山支行按揭贷款898000元。至2006年12月18日，本案被告通知两原告交付房屋，两原告收到了被告的房屋交付通书。本院在审理中另查明，被告开发的水城1号至10号楼于2006年12月28日经杭州市萧山区建设局同意工程竣工验收备案。因在房屋交付时本案两原告对被告所交付的房屋提出质量问题，拒绝接收，并要求本案被告进行整改。为此，当时没有办理房屋交付手续。
本院认为，本案的争议焦点主要是本案的被告有否逾期交房的问题。经本院审查双方签订的商品房买卖合同，该买卖合同的内容没有违反法律和行政法规的相关规定，内容系双方当事人的真实意思表示，合同应确认有效。双方在合同签订后，均应按约定的权利和义务履行。原、被告在合同第8条约定的交房期限是2006年12月31日前，双方约定的商品房交付条件是被告开发的房屋取得商品房交付使用批准文件，该文件是指交付使用的房地产项目要履行当地建设行政部门备案手续。被告在2006年12月28日取得了杭州市萧山区建设局的房产项目交付使用的备案后，本院应当认定双方争议的商品房已经符合合同约定的交付条件。为此原告认为本案被告逾期交房应承担违约责任的诉讼请求不能得到支持。至于商品房交付后存在相关质量问题，原告可以通过合同约定保修或通过其他途径予以解决。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告曹祖林、曹卫汉要求被告杭州南都宋城置业有限公司支付逾期交付商品房违约金172617.30元的诉讼请求。
案件受理费3752元，减半收取1872元，由原告曹祖林、曹卫汉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉受理费3752元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周全林
二〇〇八年四月二十三日
书记员 崔白洁