安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终5960号
上诉人（原审被告）：童辉，男，1982年2月27日出生，汉族，住安徽省合肥市。
被上诉人（原审原告）：深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路藕塘村拆迁恢复楼3幢102室，统一社会信用代码913401006989540164。
委托诉讼代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。
上诉人童辉因与被上诉人深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司(以下称深圳城投物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初3793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
童辉上诉请求：1、一审判决认定事实不清,证据不足,请求二审法院撤销一审判决,依法改判或发回重审;2、判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、被上诉人与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会、世纪阳光花园第四届业主委员会恶意串通,损害了广大业主的切身利益达数年之久,根据《合同法》52条之规定,所签订的《物业服务合同》无效。1、2013年签订《物业服务合同》的主体是居委会,不是业委会居委会不能替代业委会签订《物业服务合同》因此该合同主体不合格。2、2013、2014年签订《物业服务合同》擅自提高收费标准,违反法律法规规定,损害了业主的合法权益。根据《物业管理条例》规定的法定程序,物业服务合同签订前,业委会应将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会,并根据《物业管理条例》第11条、12条之规定才能通过。而被上诉人与业委会未经业主同意未公示擅自提高物业收费。3、2016年擅自签订《临时物业服务合同》。小区业主对被上诉人服务不满意,强烈要求解聘被上诉人,而业委会未经业主大会仍与被上诉人签订《临时物业服务合同》,违反了《物业管理条例》第11条之规定。
二、姑且不考虑物业合同的效力问题,被上诉人在过去的几年中未能按照物业服务合同的约定尽职尽责,存在诸多违约行为。根据《物业服务合同》第三条约定,被上诉人提供的物业管理服务应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》一级标准和《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》甲级标准。参照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》附件三《合肥市住宅小区物业服务等级标准》确定的服务内容来看,原告根本未做到甲级服务,连丙级都达不到,例如:1、本人居住的单元门门禁损坏多年未进行维修,门铃话机也无法正常使用。2、公共绿化养护、共用部位及共用设施设备维修管理服务不到位。小区内路灯、单元门禁、地面雨污水井盖损毁多年未维修,存在安全隐患,等等损坏、不更换现象,比比皆是,绿地、景观、花草树木也不进行养护,公共娱乐设施、公共道路、消防设施损坏严重、灭火器过期不更换。乱停车,阻挡消防通道现象严重,物业也不进行管理。3、从未向业主公示物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算和物价局的收费标准公示。4、公共收益不透明、不公示。小区内8个机动车地下车库、16个非机动车库,收取的停车管理费、电梯广告收益等其他公共经营收费从未公示,是否按规定用于补贴物业综合服务费或是纳入专项维修资金,小区业主毫不知情。5、对小区内很多业主违反管理规约的行为(如种菜、养鸡、违章搭建等),未进行劝阻、制止并报告有关主管部门,导致小区现状是脏、乱、差(物业人员在小区内也有栽种,反映多次无效)。6、按物业管理服务要求,物业的服务人员配备远不达标,自入住以来,没有见过工程人员对小区内的公共设施进行维护,楼道的保洁也是老、弱等人,如同形式。7、物业服务人员态度恶劣,根本没有服务意识,自家车辆进入小区被保安拦下,不给进入小区,但是小区里面却有其他车辆可以进入,物业采取不公平的服务态度和做法。向物业提了次意见要求,物业项目经理答复就是,不交费、马上起诉、法庭见,大部分打过电话或前去沟通过的业主都有被物业人员漫骂的经历。8、本小区的监控形同虚设,有住户家中被盗,前往调取监控,发现监控都是坏的,无法获取监控画面。9、曾经的世纪阳光花园的环境是合肥市的住宅亮点,现在脏、乱差是小区的最大特点,该物业的进驻,损害了全体业主的利益,导致了房产的严重贬值。10、就在一审官司过后,小区内入室盗窃数家,后小区业主自发打印安防通知,一夜之间被物业撕毁,后去证实又被物业人员辱骂。11、物业管辖区域内的节能灯管照明(电梯内、下沉式车库)均被物业人为破坏后,安装灯泡(目的可能是更省材料维修费和节电),严重影响美观和视角。12、另外停车管理、公共绿化养护、共用部位及共用设施设备维修养护管理等等均未达到其承诺的甲级服务标准,举不胜举。13、总之,该物业多年来只收费少服务(除了卫生清运,基本无其他服务)的情况,在小区已成事实。物业管理费,并没有依据物业成本的八大项收支进行公示(物业的人力、物力都远不达标)。综上,答辩人认为原告履行服务义务不符合合同约定,作为业主有权拒绝足额交纳物业费。
四、一审法院认定事实不清,对于被上诉人存在明显的偏袒行为。1.一审判决对于上诉人提出的抗辩理由,在审理查明部分未予任何认定,片面强调物业公司应当享有的权利和上诉人应当履行的缴费义务,却不考虑物业公司是否尽到了其应尽的提供相应的物业管理服务的义务,如此判令上诉人全额承担物业费,显然有失公平。2.关于诉讼时效问题,一审判决无视是否有上诉人提出的抗辩尽然采取推断的方式对于被上诉人提交的不具有证据三性的催费单、律师函确予以采纳,存在明显的偏袒行为。
综上所述，一审判决认定事实不清,证据不足,请求二审法院依法查明事实,为上诉人主持公道,依法纠正一审错误且极其不公正的判决,以维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益,还法律以公正、公平,还上诉人以公道！
深圳城投物业公司辩称，1、一审法院判决符合事实与法律，上诉人上诉无事实理由，被上诉人依照双方合同的约定，全面履行义务，上诉人陈述的小区存在的问题，被上诉人已经全部进行修理及维护，被上诉人在案涉小区已经维护八年，如按照上诉人所述，被上诉人并未尽到义务，则小区的环境不会像现在一样达到绿化完整等状态。2、消防通道已经按照国家规定每年进行年审，并非像上诉人陈述无人进行年检审核处于闲置或处于无用中状态。
深圳城投物业公司一审诉讼请求：一、判令被告向原告缴纳物业管理费4387元，公共能耗费123元，滞纳金1316.1元，共计5826.1元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：童辉系合肥市世纪阳光花园红阳苑12幢302室业主，该房屋属于多层建筑，建筑面积为93.83平方米。2010年9月12日起，原告深圳城投物业公司先后与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会、世纪阳光花园第四届业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为合肥市世纪阳光花园业主提供物业服务，世纪阳光花园的业主缴纳物业管理费，并由原告代收公共能耗费用。合同约定多层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米0.59元，2013年11月1日后实行一费制，物业费的收取标准为每月每平方米0.68元，业主应于每年1月20日、7月20日前缴纳其应付的物业服务费，逾期缴纳，违约金按日千分之三计算。合同签订后，原告自2010年9月15日起依约在该小区从事物业服务工作至今。从2012年1月15日至2017年12月31日期间的物业服务费被告童辉未予缴纳。原告多次催要未果。
另查明：原告深圳城投物业公司物业服务资质为甲级，有合肥市物价局向其颁发的服务价格登记证，物价局同意世纪阳光花园小区的多层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米0.59元，2013年11月1日后实行一费制，物业费的收取标准调整为每月每平方米0.68元。
上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的房屋所有权登记、转让审核表、服务价格登记证、物业服务合同、催费单等书证予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。
一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》和《国务院物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。原告深圳城投物业公司分别与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会、世纪阳光花园第四届业主委员会签订的四份物业服务合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了明确约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。
合同履行期间，深圳城投物业公司依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告收取物业服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照上述合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主应履行的一项义务，故被告对拖欠2012年1月15日至2017年12月31日的物业费4380元(21.5个月×0.59元/平方米/月×93.83平方米+50个月×0.68元/平方米/月×93.83平方米)，应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向原告交纳。原告诉请的公共能耗费123元，合同虽然也有约定，但原告并未向法庭提供其已缴纳费用的票据及分摊到各户的相关书面证据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
本案中，被告已经连续不缴纳物业费达5年多时间，违反了合同的约定，构成违约。对于违约金，原告认为合同约定日千分之三的违约金过高，在起诉时主动降低为所欠本金的30%，是原告对自己权利的处分，但本院认为仍过高，根据公平和诚信的原则，决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，具体可参照银行同期同类贷款年利率计取，自起诉之日起至本判决确定给付之日止。
对于被告童辉提供的照片，用以证明涉案小区存在公共设施损坏，绿化毁损严重，监控形同虚设，物业管理人员不负责任，没有尽到物业义务等问题，本院认为，小区的环境应靠小区的全体业主共同维护，照片反映的只是一个片段，不具有连续性、持续性的特点，不能全面反映物业公司的服务质量与水平，如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以通过业主委员会或业主代表向物业公司反映，督促其改进服务，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，故对被告的上述意见，本院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：一、童辉于本判决生效之日起十日内支付深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司物业服务费4380元（2012年1月15日至2017年12月31日）及违约金（以4380元为基数，按照银行同期同类贷款年利率自2018年4月10日计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司负担5元，童辉负担20元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对原判认定的事实，予以确认。
上诉人关于被上诉人与世纪阳光花园业主委员会恶意串通,损害了广大业主的切身利益,所签订的《物业服务合同》无效的上诉意见。本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被上诉人在不同时期与相应主体签订的物业服务协议，是当事人的真实意思表示，包括2013年当地居委会与物业公司签订的《物业服务合同》，均不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，该四份合同对世纪阳光花园的业主具有约束力。上述合同签订之后，被上诉人按约对世纪阳光花园小区提供物业管理服务，上诉人童辉作为该小区业主应当按照约定和法律规定按时足额缴纳物业费。至本案二审期间，上诉人除个人陈述外，并无证据证明被上诉人与业主委员会恶意串通，损害广大业主利益。因此，上诉人的此节上诉意见，没有事实和法律依据。一审判决符合合同约定和法律规定，并无不妥。
上诉人关于本案物业费超过诉讼时效的上诉意见。本院认为，被上诉人一审时已经提供物业费追缴通知单、律师函等证据，上诉人虽不认可，但并没有提供相反证据予以证明。且物业服务是一个连续的过程，所产生的物业费也是连续的债权。因此，本案被上诉人追索物业费，并未超过诉讼时效。
上诉人关于被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务,应承担相应责任的上诉意见。本院认为，物业服务企业按照合同约定提供物业服务，小区业主按照合同约定缴纳物业费，均是双方依据合同应尽的义务。如被上诉人没有按照物业管理服务协议的约定履行职责，上诉人可通过其它途经另案要求物业公司承担违约责任。
综上所述，童辉的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人童辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 苗
审判员 古开利
审判员 程亚娟
二〇一八年九月二十六日
书记员 姚瑞芳
附：相关适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。