福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终908号
上诉人（原审原告）：周宝永，男，1967年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人（原审原告）：陈阿英，女，1984年7月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：任国民，福建德和联盟律师事务所律师。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：连方泽，福建德和联盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林生仁，男，1976年7月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：翁唐仁，福建炼海律师事务所律师。
上诉人周宝永、陈阿英与上诉人林生仁房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周宝永、陈阿英上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判林生仁向周宝永、陈阿英支付违约金差额人民币40万元整、律师代理费人民币12万元；2.本案的一审、二审诉讼费用由林生仁承担。事实与理由：一审法院判决认定部分事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定，讼争房屋买卖，林生仁付款系在“过户送件受理后”,与客观事实不符。1、周宝永、陈阿英与林生仁所签订的《房屋买卖合同》，系中介方所提供的格式合同，合同第三条适用对象仅是采用“按揭贷款”方式买卖的二手房屋，不能反映讼争房屋买卖双方当事人的真实意愿。2、依据双方签订的《补充协议》和林生仁按约定支付逾期办理过户手续违约金的事实，可知双方就讼争房屋买卖形成并执行的合意是林生仁在约定的过户日先行支付剩余购房款，再由周宝永、陈阿英协助办理房屋过户手续。3、双方就讼争房屋买卖，采取的是非贷款方式的现款交易，林生仁“先过户，再支付购房款”的主张，也与当前的同类房屋交易习惯相悖。二、一审法院认定周宝永、陈阿英在履行讼争合同过程中存在过错，并且适用《合同法》第114条规定，调低林生仁的违约责任，属于认定事实错误、适用法律错误。1、周宝永、陈阿英在讼争合同履行过程中，积极履行解押、房屋交付等义务，就该合同履行不能不具有过错。林生仁在明知自己在约定时间无法支付剩余购房款，不具备合同履约能力的情况下，不仅没有如实披露资金状况，而且采用各种手段逃避应承担的合同义务，是造成讼争合同履行不能的完全责任人，应当承担全部的过错责任。2、一审法院在林生仁没有提出调低违约责任请求的情况下，调低林生仁对周宝永、陈阿英应承担的讼争合同约定的违约赔偿数额，违背了意思自治原则，是错误的。
林生仁答辩称：一、原审法院关于讼争房屋交易顺序为先办理过户送件后支付购房余款的认定是正确的。1、本案《房屋买卖合同》第三条第五款属于剩余购房款如何支付的合同安排，条款中有三个选项，双方选择了第一项约定，即过户送件后当天由林生仁向周宝永、陈阿英支付购房余款400万元。周宝永、陈阿英关于该约定属于格式条款，不能反映当事人真实意思表示的说法不能成立。2、《补充协议》只是将过户送件时间由2016年12月12日变更为2017年4月11日前，并未变更过户送件和支付购房余款的顺序。3、本案房屋交易方式为林生仁支付购房定金50万元后，周宝永、陈阿英配合办理过户送检手续后，再由林生仁于送件后当日支付购房款400万元。这一交易方式正是当下二手房交易的主流方式之一，并不与交易习惯相违背。二、原审认定在林生仁未备齐购房款的情况下，周宝永、陈阿英有权行使合同解除权，认定基本事实错误。1、林生仁在合同约定的最后过户期限2017年4月11日之前已经备齐购房款。2、即使林生仁未备齐购房款，周宝永、陈阿英在行使不安抗辩权之前，也无权直接解除合同。三、讼争房产未能依约交易的根本原因在于在房价暴涨的背景下，周宝永、陈阿英为了利益最大化的违约行为。四、讼争房产自2017年7月15日起因周宝永、陈阿英断水、断电行为，无法实际使用。其行为导致林生仁存放在讼争房产内的大黄鱼、牛排腐烂，损失四五千元，违背了合法与公序良俗原则、诚实信用原则。
林生仁上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回周宝永、陈阿英一审全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由周宝永、陈阿英承担。事实与理由：一、原判决认定周宝永、陈阿英单方解除合同的理由不成立后，仍判决合同解除，适用法律错误。原审法院在查明讼争房产的交易顺序为周宝永、陈阿英配合送件过户在前，林生仁支付购房款在后，认定周宝永、陈阿英解除合同的理由不能成立的情况下，应当判决确认解除合同行为无效。原审法院以双方《补充协议》的约定为由，判决合同解除属于适用法律错误。二、原审判决将《补充协议》约定的解除条件，由“若因林生仁购房款400万元未到位的原因致使2017年4月12日前未能办理过户送件”，简化为“在林生仁未能备齐购房款的情况下，周宝永、陈阿英就有权解除合同”，属于认定基本事实不清的情形。三、讼争房产未能于2017年4月12日过户的原因不是林生仁400万元购房未到位，而是周宝永、陈阿英拒绝配合过户的违约行为。因此本案《补充协议》第六条约定的解除条件就未成就，周宝永、陈阿英单方解除合同的行为无效。四、讼争房产未能顺利过户的根本原因是房价大暴涨背景下，出卖方的利益诉求。周宝永、陈阿英作为先履行合同义务的一方，在履行期限届满前既未通知林生仁办理送件过户事宜，也未通过居间方通知何时办理送件过户，更没有询问购房款是否到位。周宝永、陈阿英在房价暴涨的大背景下已经丧失履约诚意。五、瑕疵履行不构成根本违约，也不是解除合同的理由。林生仁已经足额向周宝永、陈阿英支付延期交房违约金或者补偿款总计人民币161000元，延期交房违约责任属于合同的次要义务。林生仁在履行该义务时的瑕疵履行行为，不构成根本违约，不属于《房屋买卖合同》约定解除合同的理由。六、讼争房产自2016年9月15日由林生仁占有、使用。在双方纠纷已经进入法院审理阶段，周宝永、陈阿英实施的断水、断电及加装铁门等行为，违反了公序良俗原则。
周宝永、陈阿英答辩称：一、周宝永、陈阿英享有合法的合同解除权，林生仁未及时支付购房款已经构成根本违约，周宝永、陈阿英有权行使合同解除权。二、林生仁在合同履行过程中存在连续、多次恶意违约行为，没有足够经济能力履行剩余购房款义务，造成了讼争合同的履行不能。三、因为林生仁的根本违约行为，致使合同履行不能，其应承担相应的损失赔偿责任。四、林生仁的恶意违约行为，给周宝永造成了不必要的支出和压力，产生了巨大损失。五、林生仁从未实质占有、使用讼争房屋，周宝永、陈阿英已经于2017年7月15日收回房屋并占据。
周宝永、陈阿英向一审法院起诉请求：1.确认周宝永、陈阿英就厦门市思明区仙岳路243号401室房屋的《房产买卖合同》及《补充协议》于2017年5月17日解除；2.林生仁立即向周宝永、陈阿英腾退讼争房屋并支付房屋占用费（自2017年5月16日起按5800元/月的标准计算至实际腾退之日）；3.林生仁向陈阿英、周宝永支付违约金差额40万元；4.林生仁向周宝永、陈阿英支付律师费12万元、公证费及快递费620元。
一审法院认定事实：2016年8月28日，周宝永、陈阿英（甲方、出售方）与林生仁（乙方、买受方）签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买厦门市思明区仙岳路243号401室房屋，房屋成交价为450万元。于合同签订当日支付定金1万元，于2016年8月29日前再支付定金49万元。乙方应于过户送件受理后当日支付甲方购房款400万元。甲、乙双方应于2016年12月12日前办理送件过户手续。甲方应于2016年9月15日前将该房屋交付乙方。第九条违约责任约定：1.甲方的违约责任：甲方未按合同约定履行相应义务包括但不限于未按约交房、办理过户手续、迁出户口、处理租赁关系、办理解押等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金。甲方不履行合同规定的义务违约超过二十日、拒绝将该房屋出售给买受人、擅自提高房屋交易价格、将该房屋出售给第三方、该房屋被第三方网签无法撤销或有其他行为致使合同目的不能实现的，视为根本违约。乙方有权：……或（2）继续履行合同。甲方每逾期一日，应向乙方支付合同成交价万分之五的违约金直至甲方按本合同约定履行相应义务。2.乙方的违约责任：乙方未按合同约定履行相应义务包括但不限于未按约支付购房款、办理贷款手续、过户手续、抵押权登记手续等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金。乙方不履行本合同规定的义务超过二十日、拒绝购买该房屋或有其他违约等行为致使合同目的不能实现的，视为根本违约。甲方有权：（1）单方面书面通知解除合同，并有权要求乙方承担成交价20%的违约金，或没收乙方定金。甲方可直接从已付购房款中扣留相当于违约金的款项，但应立即退还违约金之外的购房款。合同解除后，乙方应立即腾退房屋（如已交房）……3.居间服务费（佣金）由违约方承担，守约方已支付的，视为代违约方垫付，无权要求居间方返还，但守约方可要求违约方及时返还。……5.因违约导致诉讼的，守约方支付的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。第十二条双方补充约定：若双方未能在2016年10月14日前办理过户或公证手续时，应补偿甲方房租1万元，若乙方未能在2016年11月14日办理过户或公证手续时，应再补偿甲方房租1万元，若乙方未能在2016年12月14日前办理过户或公证手续，应再补偿甲方房租1万元整。若乙方未能按约定时间办理过户或公证手续时，应补偿给甲方的房租封顶3万元。
同日，周宝永、陈阿英、林生仁与厦门麦田人房地产代理有限公司（以下简称麦田人房产公司）订立《居间服务合同》一份，约定由麦田人房产公司独家提供居间服务，居间服务费为房屋成交价450万元的2.5%，由林生仁承担。买卖双方一方违约导致《房屋买卖合同》无法履行或解除，居间服务费已支付的，守约方有权要求违约方赔偿（该损失可独立主张，不包含在《房屋买卖合同》的违约金中），居间服务费未支付的（包括已退），丙方有权向违约方追索。
合同签订当日，林生仁向周宝永、陈阿英支付定金1万元。2016年8月29日，林生仁支付定金5万元，周宝永在出具的收款收据中确认“同意定金5万元于2016年8月29日转入，同意定金其中44万元于2016年8月30日转入”。2016年8月30日，林生仁支付定金44万元。
2016年12月7日，周宝永与林生仁签订一份《补充协议》，载明因林生仁购房款未能到位，双方《房屋买卖合同》中约定林生仁应于2016年12月12日前办理过户送件手续或办理全权委托公证当日支付购房款400万元，双方达成如下补充约定：1.林生仁同意在合同约定的封顶3万元租金的基础上，另行向周宝永、陈阿英支付违约金2.6万元，合计5.6万元应于2016年12月7日前支付完毕；2.周宝永、陈阿英同意双方在2017年1月11日前办理过户送件手续或全权委托公证，具体应办理过户送件手续或全权委托公证，由林生仁选择。3.若因林生仁购房款400万元未到位的原因致使2017年1月11日前未能办理过户送件或全权委托公证，周宝永、陈阿英同意延期至2017年4月11日前办理。4.若林生仁未能在2017年2月11日前办理过户送件或全权委托公证，应支付违约金3.5万元给周宝永、陈阿英，若林生仁未能在2017年3月11日前办理过户送件或全权委托公证，应支付违约金3.5万元给周宝永、陈阿英，若林生仁未能在2017年4月11日前办理过户送件或全权委托公证，应支付违约金3.5万元给周宝永、陈阿英。每期定12号支付。5.若双方提前办理过户送件或全权委托公证，办理该手续当月的违约金按每天1150元计费。6.若因乙方购房款400万元未到位的原因致使2017年4月12日前未能办理过户送件或全权委托公证，甲方有权终止本合同并保留追究林生仁违约责任的权利。
林生仁分别于2016年10月21日、2016年11月21日及2016年12月7日向周宝永、陈阿英支付1万元、1万元、3.6万元。
2017年2月13日，周宝永向林生仁发送内容为“上次签订续约合同应于2月12日付35000违约金给我。请抽空安排汇入我的建行卡”的短信。2017年2月15日，周宝永向林生仁发送要求支付35000元违约金的短信。2017年2月21日，周宝永再次向林生仁发短信“12日到期的401室的35000元，上周讲好今天汇，望抽空安排。”林生仁回复“好”。因林生仁未付款，周宝永发送短信“林总。没收到款。这样今后怎么合作。”此后，周宝永未再主动联系林生仁。
2017年4月7日，林生仁一次性向周宝永账户支付三个月违约金共计105000元。同日，林生仁向周宝永发送短信，告知已全部支付违约金，还需付尾款400万元已经准备好了，询问周宝永可以过户的时间。周宝永未予回复。2017年4月9日到4月11日，林生仁均向周宝永发送短信，询问过户时间。2017年4月11日，林生仁向周宝永发送短信，内容为“周总：刚打您电话您没接，只能给您发信息，前两天也给您发催办办理过户通知书，明天上午十点会在市政服务中心等你们办理过户，到时我也会请中介一起去，合同都约定好了，希望大家诚实守信配合一下。”2017年4月12日上午，林生仁发短信“周总：昨天和您约的早上十点到市政服务中心办理过户，你到了吗？”、“我已在市政服务中心一楼大厅等你”、“刚又打你电话你没接”。2017年4月12日下午，林生仁再次向周宝永发送短信“周总：昨天和你约的早上十点到市政服务中心，我们已准备好房款在等你办理全权委托公证及交易手续，上午等你下午什么时候可以到？”“周总：麻烦您回个电话可以吗？大家都是朋友”等。林生仁上述短信均发送至周宝永确认使用的手机号码“188××××0090”，周宝永陈述其并未收到林生仁发送的上述短信，亦未接到林生仁的任何电话。
林生仁提交其名下银行账户2017年4月7日时的余额情况显示当日林生仁账户汇入400多万元，余额为4097096.27元。林生仁陈述在其备齐款项之后，因未能联系上周宝永，于2017年4月8日、9日左右将备齐的购房款转出做理财，2017年4月12日其名下账户余额不足400万元，但如周宝永配合过户，可随时调齐资金。资金来源为其个人理财账户及其亲戚陈嫩花、陈某杰账户。林生仁在法庭指定期限内提交的上述人员的银行账户在2017年4月12日的账户余额并不足以支付剩余购房款400万元。
2017年5月16日，周宝永、陈阿英委托福建德和联盟律师事务所以中国邮政特快专递形式向林生仁发送《律师函》，载明因林生仁就约定的剩余购房款不仅连续多次在违反商定的宽限期时未能及时支付对应的违约金，且在商定的剩余购房款最终支付期限届满时仍未依约支付，已严重违反合同约定，故自林生仁收到该函之日，解除林生仁与周宝永、陈阿英签订的《房屋买卖合同》并依约追究违约责任。林生仁确认于2017年5月17日收到上述《律师函》。周宝永、陈阿英就上述发送律师函的行为进行公证，支出公证费600元，快递费20元。
一审另查明，2016年9月15日，周宝永将讼争房屋交付林生仁使用。2017年7月15日，周宝永报警后在讼争房屋外另行添加一道门，并对讼争房屋采取断水断电措施。林生仁陈述其已将周宝永加装的门拆除，现讼争房屋仍由其控制使用。
一审还查明，因讼争合同的履行产生纠纷，林生仁于2017年6月6日以周宝永、陈阿英为被告向一审法院提起（2017）闽0203民初8688号民事诉讼，请求确认周宝永、陈阿英解除合同行为无效，周宝永、陈阿英协助办理讼争房屋产权过户手续等。周宝永、陈阿英委托律师参加该案诉讼支出律师费7万元，委托律师参加本案诉讼支出律师费5万元。
一审中，林生仁主张其依约于2017年4月12日上午十时左右与中介共同前往厦门市行政服务中心等候周宝永、陈阿英办理产权过户手续。提供如下证据：1.2017年4月12日不动产登记中心综合收件取号单；2.林生仁与中介工作人员在行政服务中心门口照片；3.林生仁与中介工作人员陈某的微信记录，陈某2017年4月11日向林生仁发送微信内容为：刚刚有换了号码跟周总联系，不过没有说一两句就挂电话了。2017年4月12日上午发送微信：昨天您有让我联系周总，不过一直没有联系上，电话没接，短信也没回，另外今天早上有去世纪海湾和中信惠扬找周总，不过暂时都没有联系上。有什么情况保持联系。4.申请证人陈某及李某出庭作证。证人陈某陈述其系促成周宝永、陈阿英与林生仁买卖合同的麦田人房产公司的工作人员。双方约定2016年12月12日去办理过户，因买方原因延期到2017年4月12日办理过户或者公证，后来签订了补充协议，买方有违约金没有及时支付给卖方。2017年4月12日证人没有陪同林生仁去行政服务中心，只知道手续没有办成，没有办成的原因不清楚。2017年4月11日前后，林生仁联系其让他帮忙联系周宝永办理过户手续，其有通过同事的手机联系周宝永，周宝永没讲两句话就挂断了。林生仁的中介费尚未支付。证人李某陈述其是中介麦田人房产公司工作人员，并未参与林生仁与周宝永、陈阿英的合同缔结。2017年4月12日上午，其受公司委派与林生仁共同至行政服务中心。其大概在10时30分左右到达行政服务中心，在中心大厅转了一圈没有看到周宝永及陈阿英。周宝永、陈阿英亦向一审法院申请证人陈某出庭。
周宝永、陈阿英对上述证据质证认为：2017年4月12日不动产登记中心综合收件取号单、林生仁与中介工作人员在行政服务中心门口照片以及林生仁与中介工作人员陈某的微信记录，真实性有异议，认为该取件单非实名登记，无法证明林生仁在2017年4月12日当天有到达行政服务中心。陈某在微信中所作陈述不属实。陈某与李某的证言部分陈述不属实，周宝永在2017年4月12日到达行政服务中心，并未见到李某及林生仁，林生仁也未与周宝永联系。周宝永、陈阿英陈述其于2017年4月12日上午及下午均带齐证件前往厦门市行政服务中心，并未见到林生仁，亦未与林生仁或中介联系。林生仁对于周宝永、陈阿英于2017年4月12日有到行政服务中心的事实无异议，但认为周宝永、陈阿英到了之后并未联系林生仁，其前往行政服务中心仅是为了掩饰不配合过户的真实目的。
一审法院认为：林生仁及周宝永、陈阿英均向一审法院申请证人陈某出庭，在无相反证据的情况下，一审法院对于陈某陈述的证言内容予以采信。周宝永虽抗辩其并未收到林生仁要求协助过户的短信，但林生仁举证的陈某证言以及短信原件、微信往来记录可以认定林生仁确实在2017年4月7日至2017年4月12日期间多次联系周宝永要求协助办理过户，但周宝永未予以回复。陈某的证言以及林生仁提供的取件单、照片等证据，亦能够证明在2017年4月12日当天，林生仁确实至厦门市行政服务中心。
另，鉴于双方合同约定的购房款400万元的支付时间为过户送件受理后而非产权过户后，林生仁在（2017）闽0203民初8688号一案中诉请要求周宝永、陈阿英协助办理产权过户手续，故一审法院在该案审理过程中询问林生仁是否愿意将尚未支付的400万元购房款支付至一审法院暂存款账户。2017年7月31日，林生仁向一审法院表示愿意将其尚未支付的购房款400万元于当日支付至一审法院暂存款账户，但并未支付。林生仁向一审法院出具说明表示其已备齐400万元，但如将400万元暂存于一审法院，其需待案件生效后才能处理，无法采取按揭方式购房，故决定暂不向一审法院存入暂存款400万元。
本案一审争议焦点为：双方未于2017年4月12日前办理讼争房屋产权过户手续应由谁承担违约责任。
一审法院分析认为，林生仁提交的证据无法证明其依约在2017年4月11日前备齐购房款做好履约准备，虽然周宝永、陈阿英未及时回复联系林生仁，在履约过程中亦存在一定过错，但周宝永、陈阿英在林生仁未能证明其已具备履约能力的情况下有权拒绝配合办理讼争房屋的产权过户手续。首先，讼争合同约定林生仁应于过户送件受理后当日支付购房款400万元，林生仁的付款时间虽然是在过户送件受理后，但林生仁与周宝永、陈阿英重新订立的《补充协议》明确系因林生仁购房款未到位导致无法办理产权过户手续，根据该协议约定，林生仁负有在2017年4月11日前备齐购房款的义务。林生仁因为购房款未到位，自愿以承担违约金的方式多次推迟与周宝永、陈阿英的产权过户时间，且林生仁亦未按照约定足额按期支付其应当承担的违约金，在此情况下，周宝永及陈阿英虽然未按照法律规定合理行使不安抗辩权，但有充分的理由对林生仁的履约能力产生怀疑，因此，虽然合同约定林生仁付款系在“过户送件受理后”，但周宝永及陈阿英要求林生仁在要求办理产权过户时具备履约能力并不违反合同约定以及交易习惯。其次，林生仁举示的证据无法证明其在双方约定的办理产权过户手续最后期限前具备履约能力。林生仁提供的证据虽然能够证明其在2017年4月7日向周宝永发送短信要求协助办理过户手续时银行账户有400万元存款余额，但在未取得周宝永回复的情况下，林生仁并未等待一定的合理期限或者采取其他合适的履行措施，而是在次日便将部分存款汇出，且在此后几日内，林生仁提供的证据均不足以证明其具备随时支付周宝永、陈阿英400万元购房款的能力，其在不具备履约能力的情况下，仍持续向周宝永、陈阿英发送短信要求协助办理过户手续，且在其要求周宝永、陈阿英前往行政服务中心办理产权过户手续的2017年4月12日当天亦不具备履约能力，林生仁的行为明显有违诚信原则。第三，周宝永、陈阿英在林生仁通知办理过户手续时并未予以回复，且在2017年4月12日前往厦门市行政服务中心的当日亦未积极与林生仁或中介工作人员联系，其在履约过程中亦存在一定过错。但结合林生仁在2017年4月12日前并不具备履约能力这一情况，周宝永及陈阿英尚无需协助林生仁办理产权过户手续。
一审法院认为，林生仁未能举证证明其在与周宝永、陈阿英约定的2017年4月11日前已经备齐购房款具备履约能力。在2017年4月12日双方未能办理过户手续之后，作为负有支付400万元购房款义务的一方，林生仁在要求继续履行合同的情况下，亦未能保持其履约能力，采取积极措施，以诉讼或者提存等合理方式通知周宝永、陈阿英协助办理过户手续。而是在2017年5月17日收到周宝永、陈阿英解除合同的律师函后，才提起诉讼，且在本案诉讼过程中，林生仁亦无法证明其具备支付购房款400万元的能力及意愿。林生仁未在约定的时间内备齐购房款，违反了双方《补充协议》的约定，周宝永、陈阿英于2017年5月16日向林生仁发出解除合同通知以林生仁未支付购房款为由解除合同的理由虽然不能成立，但依据双方《补充协议》之约定，在林生仁未能备齐购房款的情况下，周宝永、陈阿英有权行使合同解除权。陈阿英、周宝永诉请确认讼争合同及补充协议于2017年5月17日解除一审法院予以支持。讼争合同解除后，林生仁应将讼争房屋腾空交还周宝永及陈阿英。鉴于双方因履行讼争合同发生争议后，周宝永已于2017年7月15日对讼争房屋采取断水断电措施，且双方当事人均未就讼争房屋的租金标准申请鉴定或提供充分证据，一审法院酌定占用费按照每月4000元计算。林生仁应支付2017年5月17日起至实际腾空搬离之日止的占用费。周宝永、陈阿英在履行讼争合同的过程中亦存在一定过错，应与林生仁各自承担相应的责任，对于周宝永、陈阿英主张由林生仁承担购房款总额20%的违约金责任的诉求一审法院部分予以支持，结合双方当事人的履约情况以及周宝永、陈阿英的损失情况，一审法院酌定林生仁向陈阿英、周宝永赔偿购房款总额10%的违约金，即45万元，基于林生仁已向周宝永、陈阿英支付定金50万元，该违约金可从周宝永、陈阿英应返还林生仁的定金中抵扣。周宝永、陈阿英要求林生仁支付违约金差额40万元一审法院不予支持。违约金系双方当事人对损失赔偿总额的预先约定，周宝永、陈阿英选择根据讼争合同第九条第2款之约定追究林生仁根本违约的相关责任，其因房屋买卖合同纠纷产生的律师费、公证费及快递费损失亦属于损失范围，违约金已足以弥补其损失，且公证费及快递费损失亦非林生仁违约所必然发生的损失，周宝永、陈阿英再行主张律师费等相关费用损失缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、确认周宝永、陈阿英与林生仁就厦门市思明区仙岳路243号401室房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年5月17日解除；二、林生仁应于判决生效之日起十日内将厦门市思明区仙岳路243号401室房屋腾空交还周宝永、陈阿英；三、林生仁应于判决生效之日起十日内按每月4000元的标准向周宝永、陈阿英支付2017年5月17日至实际腾空搬离之日止的房屋占用费；四、驳回周宝永、陈阿英的其他诉讼请求。一审案件受理费21400元，由周宝永、陈阿英负担10648元，林生仁负担10752元。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，林生仁向本院提交装修工程施工合同和报价单，拟证明林生仁对讼争房屋装修花费522300元。周宝永、陈阿英质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，一、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》虽约定剩余购房款付款时间为过户送件受理后当日，但从《补充协议》“若因乙方购房款400万元未到位的原因致使……未能办理过户送件或全权委托公证”的表述可知林生仁在要求陈阿英、周宝永办理过户送件或全权委托公证前须具有相应的付款能力。从履行情况看，林生仁因为购房款未到位，多次推迟与周宝永、陈阿英的产权过户时间，亦未按照约定按期支付应当承担的违约金。林生仁虽在2017年4月7日归还全部违约金，且其银行账户在该日具有400万元存款余额。但其并未事先通知周宝永、陈阿英在2017年4月7日进行房屋过户，而是在该日18时36分方发短信询问周宝永、陈阿英何时可以去过户。林生仁在未举证周宝永、陈阿英表示不继续履行合同的情况下，于2017年4月8日即将部分款项转出，显然欠缺履约的诚意。之后，林生仁虽多次联络周宝永、陈阿英办理过户手续，并于2017年4月12日前往厦门市行政服务中心，但其账上存款余额始终未恢复到合同约定的400万元，其提供的证据不足以证明其具备支付购房款的能力。林生仁在讼争合同履行过程中不具备支付购房款的意愿和能力，不但直接违反合同约定，亦导致合同目的无法实现，构成根本违约。在此情况下，周宝永、陈阿英有权单方解除合同。故而，一审法院确认周宝永、陈阿英与林生仁就厦门市思明区仙岳路243号401室房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年5月17日解除，并判决林生仁将房屋腾空交还周宝永、陈阿英及支付房屋占用费并无不当。二、当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。从周宝永、陈阿英的履约情况看，其同样欠缺诚信履约的意思，亦构成违约。林生仁虽存在逾期支付违约金的行为，但其在2017年4月7日已经归还全部违约金并通过短信与周宝永、陈阿英商讨过户事宜。周宝永、陈阿英主张因故未收到林生仁已经支付违约金及商讨过户的短信显然不符合常理，亦与其在2017年4月12日到过户现场的行为不符。周宝永、陈阿英在未举证林生仁表示不继续履行合同或不具备履行合同能力的情况下，不回应林生仁的过户通知，而是在过户期限最后一日不联系对方独自到过户现场，显然不具有履行办理过户送件或全权委托公证义务、促成交易的意愿。综合本案双方履约情况，双方均欠缺履行合同、实现合同目的诚意，任何一方的行为均已经造成合同在约定期限内履行不能。现合同已因一方行使合同解除权而解除，对于由此造成的损失应当由双方各自承担。故而，一审法院酌定林生仁应向周宝永、陈阿英赔偿45万元违约金错误，应予纠正。但因该认定变化不影响驳回周宝永、陈阿英要求林生仁支付违约金差额40万元的诉讼请求，故对一审判项结果可予以维持。
综上，周宝永、陈阿英和林生仁的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费42800元，由周宝永、陈阿英承担9000元，林生仁承担33800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年八月十六日
法官助理 许荣锟
代书记员 叶雯君
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。