江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1182民初1562号
原告：南京公元物业服务有限公司，组织机构代码证57159014-7，住所地南京市江宁区秣陵街道天元东路228号财富广场莱茵大厦317室。
法定代表人：黄云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方湘子，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张渝，江苏致邦律师事务所实习律师。
被告：扬中市承泰置业有限公司，统一社会信用代码91321182572563044F，住所地江苏省扬中市宜禾路88号。
法定代表人：李超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：包钢，江苏王学剑律师事务所律师。
原告南京公元物业服务有限公司与被告扬中市承泰置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京公元物业服务有限公司的委托诉讼代理人方湘子、张渝，被告扬中市承泰置业有限公司的法定代表人李超及其委托诉讼代理人包钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京公元物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付空置房物业费63081.70元；2.判令被告支付空置房能耗费248533.23元；3.判令被告支付因延迟交付导致的2014年7月-8月的物业费损失63081.70元；4.判令被告支付开办物资费用76234.50元；5.判令被告支付违约金50万元；6.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月20日，原、被告签订一份《前期物业管理委托合同》，约定被告委托原告为其开发建设的扬中市凯悦国际花园提供前期物业服务，合同期自2014年6月30日至2017年6月29日（或至首届业主委员会选聘物业管理公司时止），合同对违约责任、公共能耗费交费标准等做出了约定。合同签订后，原告按约履行了义务，并为2014年6月30日业主的收房工作配备了大量人力和物力，但由于被告自身原因致使房屋交付时间推迟至2014年9月，在此期间造成的物业费损失应当由被告承担，此外，由于前期物业服务的实际需要，被告同意支付前期开办费，但也未支付。被告拖欠上述费用给原告的日常运作造成较大影响，原告多次与被告交涉均无果。2015年6月16日，被告强行要求原告撤出凯悦国际花园的办公场所，侵占原告的办公室及业主资料，迫使原告提前终止合同，严重损害原告利益，实属违约，应向原告承担相应的法律责任。
扬中市承泰置业有限公司辩称：1.根据双方于2014年4月20日签订的合同和原告的收费标准，原告应当提供住宅小区五级服务标准，但原告提供的服务达不到相关部门的要求，致使业主不断向扬中市住建局等有关部门投诉，相关部门为此于2015年5月21日向原告下达了书面的整改通知单，与此同时，原告于2015年5月20日向被告发函，函中提及原告会于2015年6月1日早上8点撤场，并且对小区的物业服务品质不作任何保障。被告为避免损失扩大及保护相关业主的合法权益，于2015年5月25日回函同意解除与原告的合同，但保留相关的权利。因此，双方的合同应于2015年5月26日解除，而合同解除的根本原因在于原告单方面解约，故原告提出50万元的违约金主张没有事实和法律依据。
2.双方在履行合同过程中，被告基于双方的合作关系陆陆续续给付原告198000元，被告不拖欠原告任何物业服务费，同时被告给付原告用于开办物资费用的76234.5元款项，原告并未实际购置，据被告现场盘点，原告拖欠被告价值59309.5元的物资。根据被告给付金额的情况，原告应予返还，对此被告保留诉权。
3.公共能耗费并不属于原告的营业损失费，在原告物业管理期间小区内的公共能耗费都是由被告垫付，而小区内的业主也都向原告支付了公共能耗费，原告向被告主张公共能耗费无事实和法律依据。
综上，被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
理查明认定事实如下：2014年4月20日，原、被告签订一份《前期物业管理委托合同（示范文本）》，约定由被告选聘原告对凯悦国际花园项目提供前期物业服务事宜，原告提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；约定物业前期介入阶段为3个月，被告根据施工进度提前一个半月通知原告进驻介入，若不能及时交房，日期双方协商，交接验收阶段预估2个月；约定委托期限为3年，预计自2014年6月30日至2017年6月29日止（以实际交房验收完毕日期计算，期限为3年）；约定物业服务开办费为0元，合同签订后，原告提供全部开办物资装备清单，由被告审核后采办；约定已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位按全额的20%承担，商业部分不计入此项费用；约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅1.1元／月／平方米，商业服务2元／月／平方米；原告按标准收取的物业费用主要用于以下开支。物业共用部分，共用设施、设备的日常运行，维护费用。并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由原告享有和承担；约定业主应于2017年7月1日（暂定，具体时间以正式交付时间为准）之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按3年交纳，每年的1月10日之前履行交纳义务；约定本合同终止或业主大会决议解聘原告时，原告必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向被告或业主委员会移交全部物业管理用房等设施及物业管理的全部档案资料；约定双方任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。另根据
另根据原告同业主签订的《前期物业服务协议》约定，公共照明、景观、二次增压、电子围栏、消防泵、监控智能化、电梯能耗费等公共能耗费为0.8元/㎡/月；约定物业服务费收取起始日为开发商正式通知业主入住之日起算，因业主原因空置房屋按政府规定标准，物业服务费按70%交纳。2014年7月1日，扬中市物价局向原告下发了《关于凯悦国际花园住宅小区前期物业管理收费备案的函》，要求物业管理区域内的公共水电费单独入账，按实际发生费用和约定方式由使用人公开合理分摊。
物业合同签订后，因被告未能于2014年7月1日交付，部分业主在凯悦国际售楼中心前打出“凯悦国际虚假广告延期交房欺骗业主还我公道”的横幅，2014年8月25日，扬中市住建××××扬中市配套设施建设方案履行确认证明通知书，同意凯悦国际花园一期3#、5#、7#、8#住宅小区交付使用，凯悦国际正式交付。2015年1月30日，扬中市住建局又××了扬中市配套设施建设方案履行确认证明通知书，同意凯悦国际花园一期1#、2#住宅小区交付使用。
在具体交付过程中，被告同业主签订的凯悦国际花园业主收房流程确认表，均约定业主缴纳物业管理服务费的期限为一次预交12个月。原告认为被告擅自更改物业服务费的收取时间属于违约，并于2015年1月12日向被告发出关于要求按约履行凯悦国际花园项目物业收费方式的催告函，称被告擅自变更收费方式系属违约，要求其按《前期物业管理委托合同》的约定由业主自2014年7月1日起一次性交纳三年的物业服务费用。
2015年2月9日，被告向原告发出回函，称其已收到原告发出的《催告函》，认为虽然原、被告签订的《前期物业管理委托合同》约定委托管理期限为3年，但受法律法规所限，业主的物业收费方式应依法按一年期限缴纳，且双方已一致协商同意；根据委托合同，被告不应承担“凯悦国际”项目所涉物业开办费。但考虑业主前期物业费年限改变的事实，经协商，被告按原告提交的开办物资明细支付前期开办费用（空调与服装由被告单独提供），以此作为对原告的补偿；3#、5#、7#、8#楼已于2014年9月整体交付业主，该部分楼整体交付后的水电费应由原告交纳，但原告一直未交纳，被告已先垫付水电费。
针对物资开办费用，原告向本院提交了一组凯悦国际项目前期开办物资明细，载明共需花费168174.50元，扣减由被告单独提供的空调和服装外，还需花费76234.50元。被告辩称之所以向原告支付前期开办费用是因为物业费交费年限发生变更，以此作为对原告的补偿，该物资及费用并非无偿给原告的，其所有权属于被告，且原告撤场后尚有价值59309.50元的物资和衣服没有归还。
在履行合同中，双方存在较多矛盾，2015年5月20日，原告向被告发出《关于凯悦国际项目物业费用催结及撤场的函》，称因被告未按承诺时间和金额支付费用，凯悦国际销售率和收房率均不高，原告已无力支撑亏损局面，要求原告于2015年5月31日前支付完截止2015年5月份的拖欠费用150750.52元（各类费用83405.05元、2015年3、4月份的物业空置费及公共能耗费67345.47元），如被告拒不履行支付拖欠费用等法定义务，截止2015年5月31日，原告接管项目一年时间即将到期，将于2015年6月1日早八点撤场，请被告做好交接准备工作，从2015年6月1日起，原告对凯悦国际项目现场的物业管理品质不作任何保障。在另一份《关于凯悦国际项目物业相关费用结算的函》中，原告对被告尚欠的83405.05元费用明细进行了汇总，载明：被告尚应承担项目电费11060.06元，物业费及能耗费207118.49元，物资开办费76234.50元，总计294413.05元。截止2015年3月26日，被告已支付各类费用211008元，还应支付83405.05元。
2015年5月21日，扬中市物业管理行业协会向被告发出整改通知单，认为凯悦国际小区在环境卫生，档案资料、人员配备、费用收支问题、公共设备实施方面存在诸多问题，要求被告在7日内进行整改。庭审中，原告认为物业管理行业协会并非行政管理机构，无权提出整改意见，该文件系被告自行找人制作，不能证明原告所提供的物业服务质量不佳，且诸如环境卫生问题、公共设备设施等问题均非原告所能控制的。
2015年5月25日，被告就5月20日的函向原告发出《回函》，称其已收到原告于2015年5月20日发出的《关于凯悦国际项目物业费用催结及撤场的函》，认为原告提供的物业服务达不到物业管理方案的考核要求，为此扬中市住建局还向原告下达过整改通知；鉴于原告来函提及将于2015年6月1日撤场，被告同意自原告收到回函之日起与原告解除《前期物业管理委托合同》；原告认为被告拖欠其费用，被告对此有异议，认为原告还尚欠其费用13042.70元——被告已付原告198000元，被告应付原告184957.29元（开办物资费用76234.50元、2014年7、8月份的物业费63081.70元、截止到2015年4月30日的空置房费用4561.09元）；凯悦国际小区内公共水、电费均由被告代为支付，原告已收取的公共能耗费应返还被告；已办理房屋交接手续但尚未入住的业主，原告已收取的公共水电费等理应返还被告；原告应向被告移交开办物资。庭审中，被告向本院提交了有关联的四张银行回单，证明其已向原告支付198000元，原告承认收到该款项，同意与原告列出主张的明细是同一类的可以予以冲抵。
2015年6月12日，被告向原告发出通知，称因原告达不到扬中市××小区五级服务标准，投诉不断，扬中住建局也下达过整改通知，鉴于此，被告同意解除同原告的合同关系，并将于2015年6月16日正式接管凯悦国际。
2015年6月17日，原告向被告发出《关于我公司被迫撤场的情况说明》，称因被告拒绝承担法定建设单位应承担的费用和责任，多项设施设备不合格，导致原告亏损，屡次违约，被告还在未经原告同意的情况下，擅自发函给业主单方面终止协议，2015年6月16日，被告更是带人强行驱赶原告工作人员，私自更换门锁等。原告特向被告申明其自2015年6月16日被迫解除对凯悦国际的物业服务并要求被告支付违约金50万元。
2015年6月19日，被告向原告发出回函，称其于6月17日所发的情况说明陈述的事实与客观事实严重不符，原告承接凯悦国际前期物业管理服务以来，所提供的物业服务一直未能达标，2015年6月16日，被告希望与原告就交接手续进行商谈，但被告无人出面，还通知部分人员到被告售楼处，直接影响售楼处工作，因此，被告不得已于2015年6月16日下午根据事先的通知接受凯悦国际项目。
对空置房物业费，原告向本院提交了一组凯悦国际物业空置费明细表：2014年7月份、8月份、9月份、10月份的空置房物业费均为4621.09元，公共能耗费均为16804元；2014年11月份的空置房物业费为4590元，公共能耗费为16690.89元；2014年12月份的空置房物业费为4529.40元，公共能耗费为16470.56元；2015年1月份的空置房物业费为7963元，公共能耗费为28956.14元；2015年2月份的空置房物业费为7419.26元，公共能耗费为34398.40元；2015年3月份的空置房物业费为7302.08元，公共能耗费为26553元；2015年4月份、5月份的空置房物业费均为7223.43元，公共能耗费均为26267元；2015年6月份的空置房物业费为3611.72元，公共能耗费为16745.22元；以上空置房物业费共计68346.68元，公共能耗费共计248533.23元。
被告对此质证认为：2014年7、8月份由于延迟交付房屋，含已出售和空置房的房屋物业费均为31540.85元，被告愿意承担，2015年1月份的空置房物业费应为4520.50元（1号楼、2号楼已于2015年2月份交付，应当扣减）；2015年5月份的空置房物业费应为7170.35元（五月份有新房销售），因2015年6月份原告已撤场，故6月份不存在物业费之说，对其余月份的空置房物业费均无异议。以上，含2014年7、8月份延迟交付造成的物业费损失，总金额应为115078.90元，被告已付给原告198000元。庭审后，原告向本院提交一份代理词：经原告核实，原告第三项诉讼请求“被告延迟交付导致的2014年7、8月份物业损失”中已包含空置房物业费，故在第一项诉讼请求中应扣减2014年7、8月份的空置房物业费9242元，被告应付空置房物业费59104.50元（68346.68元-9242元）。
另，在原告向本院提交的物业空置费明细单上，被告法定代表人李超在2014年11月份、12月份、2015年1月份的明细表下方均签署了“空置房源核对无误，能耗费甲方已先行支付，待双方对账后结算2015.2.3”，在2015年2月份的明细表下方签署“李超2015.3.17”，在2015年3月份的明细表下方签署“李超2015.4.17”，在2015年4月份的明细表下方签署“李超”的内容。原告认为李超的确认是对空置房能耗费的认可，只是对能耗费的支付方式待对账后进行结算。对此，被告辩称原告收取业主的能耗费之后并未用于实际支付，相反均由被告垫付，故应待双方对账后冲抵。
针对1号楼和2号楼，被告称2015年1月份1、2号楼尚未安装电表，且1月份该两栋楼也并未交予原告进行管理，原告并未提供相应的物业服务，故不应计算该两栋楼1月份的空置房物业费；原告对此认为，该两栋楼延迟交付原因在于被告，其延迟交付造成了原告物业费损失，且李超已对该两栋楼的房源面积进行了核对，被告应当支付1月份该两栋楼的空置房物业费。
对于空置房能耗费，原告首先采用了推论方式，既然法定和约定均已确认建设单位应当承担或按一定比例承担未出售或未交付的物业服务费，那么，未出售的或者未交付的物业的公共能耗费是实际发生并客观存在的，也应当由建设单位即被告承担；其次，被告已经另案诉讼原告支付公共能耗费并得到法院支持，被告也就应当按照规定支付空置房的公共能耗费；最后，也最重要的是，在物业空置费统计中，被告法定代表人李超也对能耗费予以签字确认，故被告应承担空置房的公共能耗费。
被告对此则不予认可，认为能耗费并不属于原告的营业损失费，且在此期间小区内的公共能耗费都由被告支付，业主也都向原告支付了公共能耗费，故原告的该项主张无事实和法律依据。
又查明，扬中市承泰置业有限公司（简称扬中承泰）曾作为原告于2016年2月26日起诉南京公元物业服务有限公司（简称公元物业）、第三人凯悦国际花园业主委员会，称公元物业在物业服务期间收取了业主的公共能耗费，2015年6月，公元物业撤离凯悦国际花园小区，该小区的公共电费一直由扬中承泰垫付，故请求判令公元物业返还其垫付的2015年1-9月份的电费130626元，该案经一审、二审，法院认为130326元公共电费应由公元物业代收、代缴，也即公元物业公司无权最终持有该公共电费，应予返还，判决支持了扬中承泰的诉讼请求。原告由此认为，此为被告对于空置房应承担公共能耗费的理由之一。
以上事实，有原告提供的前期物业管理委托合同、前期物业服务协议、空置费明细、扬中市配套设施建设方案履行确认证明通知书、照片、回函及附件、收房流程确认表、撤场情况说明及照片，被告提供的函件、整改通知单、电费发票、收费备案函、银行回单、照片、1、2号楼确认证明通知书、清单明细以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，根据现有的证据和审理查明的事实，针对原告诉请的空置房物业服务费、空置房能耗费、延迟交付导致的物业损失费、开办物资费用、违约金等五项金钱债务，分别认定如下：
1.关于空置房物业费。首先，2014年7月、8月的物业费每月为31540.85元，且包含了空置房物业费，原告已经自认，被告也认可，本院应予认定，但与原告主张的第三项诉讼请求即延迟交付导致的物业损失费存在包含关系，故应当剔除；其次，被告对2014年9月、10月、11月、12月及2015年2月、3月、4月份的空置房物业费数额均无异议，共计40306.35元，本院予以认定；最后，对有异议的2015年1月份、5月份、6月份的空置房物业费，本院认定如下：1、2号楼于2015年2月份交付，故2015年1月份的空置房物业费应当扣减1、2号楼，该月份的空置房物业费应为4520.50元；5月份因有新房销售，2015年5月份的空置房物业费应为7170.35元；6月份因原告已撤场，故该月份的空置房物业费不予支持。以上合计原告共应支付被告空置房物业费51997.20元。
2.关于空置房能耗费。根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，根据扬中市物价局《关于凯悦国际花园住宅小区前期物业管理收费备案的函》第三项规定“物业管理区域内的公共水电费单独入账，按实际发生费用和约定方式由使用人公开合理分摊”。本案中双方并未约定公共能耗费，根据原告同业主签订的《前期物业服务协议》，业主应按0.8元/㎡/月的标准缴纳公共能耗费，原告收取业主的该项费用后根据实际情况进行代收代缴并定期公布账目。一方面，公共能耗费是定期产生实际数额，最终收取方为国家电力部门，在原、被告前期物业服务合同解除的情况下，原告向被告主张该费用，应提供证据证明其代原告支付了该费用，另一方面，原告亦未提供证据证明实际的公共能耗费之外，空置房另外产生了公共能耗费用以及产生的具体金额，亦未提供证据证明其按照物价部门的要求对公共水电费单独入账，原告证据不足。被告法定代表人在物业空置费的明细上的签名和备注内容恰恰证明被告陈述内容的高度可信度。从合同分析，原告按1.1元/㎡/月的标准收取物业服务费用后，理应开支物业共用部位、共用设施、设备运行维护费用，盈亏自行承担，并无另外收取公共能耗费之说。另案判决原告返还被告垫付的电费并不能成为原告向被告主张公共能耗费的理由是因为被告向业主另收取的公共能耗费未用于实际支出，被告垫付后进行的追偿，其实还不是原告收取业主公共能耗费的全部。故本院对原告要求被告支付空置房能耗费248533.23元的诉讼请求，不予支持。
3.关于2014年7-8月份的物业费损失63081.70元。在原、被告的往来函件和庭审调查中，被告均认可应向原告支付该部分费用，本院应予支持，其中已包含2014年7、8月份的空置房物业费。原告也同意在被告支付的198000元中冲抵。
4.关于开办物资费用。根据原、被告的前期开办物资明细，除空调、服装外，被告还应向原告支付76234.50元用于采购其他物资，被告对此予以承认，但被告已付给原告198000元，相应的费用应在该198000元中核减，原告也认可从中扣减，故对原告要求被告支付开办物资费用76234.50元的诉讼请求，本院不予支持。被告也承认此款系因改变服务年限对原告的补偿，故不存在返还之说。
违约金。原、被告签订的《前期物业管理委托合同（示范文本）》第四十一条约定“甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50万元的违约金”，因此，判断原、被告是否应向对方支付50万元违约金，即在于各方是否有“无正当理由提前终止合同”的情形。在原、被告履行合同的过程中，被告先于2015年5月20日在《关于凯悦国际项目物业费用催结及撤场的函》中提到“如贵司拒不履行法定义务。从2015年6月1日起我司将对凯悦国际项目现场的物业管理品质不做任何保障”，被告在于2015年5月25日的《回函》中称“同意自本回函到达贵司之日起与贵司解除《前期物业管理委托合同》”，两份函件均系原、被告各方的真实意思表示，通过这两份函件，原告向被告提出支付费用为条件的合同解除意思表示，被告在随后的回函中作出了同意解除的意思表示，且被告此时垫付了公共能耗费，另付了198000元，并不负有付款义务。因此，应认定原、被告系协商一致解除了合同，在此过程中，并不存在“任一方无正当理由提前终止合同”的情形，故对原告要求被告支付违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，
综上，原告要求被告支付空置房物业费、2014年7、8月份的物业费损失及开办物资费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但被告已向原告付款198000元，因此，上述款项应做相应冲抵，冲抵后，被告无需向原告支付款项。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告南京公元物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费12912元，由原告南京公元物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：江苏省镇江市中级人民法院；开户行：中国工商银行镇江市永安支行；账号：11×××61)。
审 判 长 张卫国
人民陪审员 陶 杰
人民陪审员 张帧明
二〇一七年六月十六日
书 记 员 冷智慧