浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）嘉民一终字第443号
上诉人（原审被告）：嘉兴市乍浦飞叶红林餐饮有限公司。
法定代表人：吴向红。
委托代理人：杨武。
被上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司平湖支公司。
代表人：吕道科。
委托代理人：陈剑英。
上诉人嘉兴市乍浦飞叶红林餐饮有限公司（以下简称飞叶公司）因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司平湖支公司（以下简称人保平湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2007）平民二初字第479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年11月13日受理后，依法组成合议庭，于2008年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人飞叶公司的委托代理人杨武，被上诉人人保平湖公司的委托代理人陈剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2005年6月1日，人保平湖公司与飞叶公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：人保平湖公司将座落于平湖市乍浦建港南路168-170号的房屋12间，建筑面积728平方米出租给飞叶公司；租赁期8年，人保平湖公司从2005年7月1日起将出租房屋交付给飞叶公司使用，至2013年6月30日收回；租金为前三年每年60000元，第四年起在原租金的基础上每年递增3000元，合同签订后交纳第一年租金，以后每年的租金交纳为6月份；飞叶公司拖欠租金达3个月的，人保平湖公司可以终止合同，收回房屋，飞叶公司逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金20000元等内容。后双方又签订《补充合同》一份，约定：前三年（2005年7月1日-2008年6月30日）年租金95000元，第四年起（2008年7月1日-2013年6月30日）在原租金上每年递增4700元，合同签订后交纳第一年房租，以后每年度在6月份交纳（一律现金）等内容。合同签订后，人保平湖公司将房屋交付飞叶公司使用，飞叶公司于2005年7月22日支付人保平湖公司房屋租金90000元，其余租金至今未付。
人保平湖公司下属乍浦镇营销服务部于2004年8月1日买入本案所涉房屋，并于2006年7月21日取得该房屋的房产证，2006年7月31日取得土地使用权证。飞叶公司于2005年8月18日成立，经营范围为酒吧、咖啡馆、茶座服务等。
人保平湖公司于2007年4月6日，以飞叶公司欠付租金构成违约为由诉至原审法院，请求判令：一、终止双方之间的《房屋租赁合同》；二、飞叶公司立即退房，支付房租182205.48元（暂计至2007年4月3日），并承担从2007年4月4日至实际退房之日的房租；三、飞叶公司支付人保平湖公司违约金20000元；四、判令飞叶公司将租房恢复原状。
飞叶公司在原审中答辩称，双方签订的租赁合同及补充合同违反我国法律规定，应属无效；实际租金应为95000元每年；人保平湖公司出租的房屋违反法律规定，其行为具有欺诈性，请求驳回其诉讼请求。
原审法院审理认为，人保平湖公司将符合消防规定的房屋出租给飞叶公司，未违反法律、行政法规强制性规定，飞叶公司租赁上述房屋用于经营酒吧、咖啡馆、茶座服务等，其未经消防验收与人保平湖公司无关；人保平湖公司下属乍浦镇营销服务部购入房产，嗣后又办理了房产证及土地证，系房屋的所有权人，人保平湖公司有权将房屋出租，且该合同系双方真实意思表示，故《房屋租赁合同》及《补充合同》应为有效。飞叶公司抗辩认为合同无效的主张不能成立。飞叶公司在2005年7月22日支付90000元房屋租金后，未支付过房屋租金，飞叶公司拖欠人保平湖公司房屋租金已达三个月以上，按照约定，人保平湖公司有权终止合同，现人保平湖公司主张解除合同，飞叶公司亦未提出异议，故对人保平湖公司要求确认合同解除的诉请予以支持。合同解除后，飞叶公司应及时腾退房屋给人保平湖公司，并将房屋恢复原状，故人保平湖公司要求飞叶公司腾退房屋，并将房屋恢复原状的诉请，应予支持。人保平湖公司认为年租金为155000元，飞叶公司认为年租金为95000元。双方在《房屋租赁合同》中约定前三年年租金为60000元，在《补充合同》中约定前三年年租金为95000元，而非增加95000元，前三年年租金应认定为95000元，故人保平湖公司要求飞叶公司以每年155000元计算房屋租金的诉请，不予支持，飞叶公司应支付人保平湖公司房屋租金（从2005年7月1日起按年租金95000元计算至飞叶公司实际腾退房屋之日，扣除飞叶公司已支付的房屋租金90000元）。飞叶公司租赁人保平湖公司房屋，至今仅支付人保平湖公司房屋租金90000元，显属违约，故人保平湖公司要求其支付违约金20000元的诉请，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、确认人保平湖公司与飞叶公司签订的房屋租赁合同及补充合同解除；二、飞叶公司于判决生效之日起十日内将乍浦建港南路168、170号房屋恢复原状，并腾退给人保平湖公司；三、飞叶公司于判决生效之日起十日内支付人保平湖公司房屋租金（从2005年7月1日起按年租金95000元计算至飞叶公司嘉兴市乍浦飞叶红林餐饮有限公司实际腾退房屋之日，扣除飞叶公司已支付的房屋租金90000元）；四、飞叶公司支付人保平湖公司违约金20000元；五、驳回人保平湖公司其他诉讼请求；案件受理费4333元，由飞叶公司负担；如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决宣告后，飞叶公司不服，向本院提起上诉称：1.《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第62条规定建筑工程须竣工验收后方可交付使用，《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）及《浙江省实施﹤中华人民共和国消防法﹥办法》第14条明确规定了建筑工程未经消防验收不得交付使用，涉案房屋未进行过消防验收，故本案租赁合同违反法律强制性规定，应认定为无效；2.人保平湖公司出租房屋的时间为2005年6月1日，而取得房屋所有权的时间为2006年7月，其在一年多的时间内未取得该房屋的处分权，不具有合法租赁的权利。一审认定其行为合法，违背我国《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》有关“未依法取得房屋所有权证的，房屋不得出租”的规定。人保平湖公司违法出租房屋系无效行为，应承担过错责任；3.本案租赁合同自始无效，一审判决合同解除，飞叶公司承担违约责任均于法无据，对租金的判决也不符合法律规定。请求撤销原判，发回重审或改判驳回人保平湖公司的诉讼请求。
被上诉人人保平湖公司答辩称：1.涉案房屋系人保平湖公司向浙江多凌置业股份有限公司购买，有房产证及土地证，系合法租赁给飞叶公司。飞叶公司主张涉案房屋未经消防验收，但未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的后果；2.《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》属于建设部门规章，双方签订的租赁合同及补充协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，人保平湖公司提供商品房预售证一份，证明人保平湖公司购买涉案房屋合法。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点是涉案房屋是否经过竣工消防验收，未经竣工消防验收是否导致本案租赁合同无效，以及飞叶公司未取得房屋产权证的情况下出租房屋，其行为是否有效。
关于涉案房屋是否经过竣工消防验收的问题。房屋竣工消防验收是建设单位的义务而非买受人的义务。涉案房屋系人保平湖公司购买的商品房，故人保平湖公司没有对其进行竣工消防验收的义务，飞叶公司主张涉案房屋未经竣工消防验收，应由其承担举证责任。现飞叶公司对此未能提供直接证据予以证明，仅在二审中陈述由于涉案房屋未经竣工消防验收，导致其受到平湖市公安局消防大队的行政处罚。但从其反映的情况来看，飞叶公司受处罚的原因是未经消防安全检查而擅自开业，该违法行为与涉案房屋是否经过竣工消防验收并无直接关系，仅凭前者无法当然地推定出后者的事实状态。因此，飞叶公司主张涉案房屋未经竣工消险验收缺乏依据，不能成立。
关于涉案房屋未经竣工消防验收是否导致租赁合同无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有违反法律、行政法规的强制性规定之情形的，合同无效。所谓的“强制性规定”是指不允许当事人约定排除的规定，其又可分为管理性规范和效力性规范。前者是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民法上的效力。后者是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反规定之行为，而且意在否定其在民法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范，才应当认定合同无效。而《建筑法》、《消防法》的立法目的在于保证建筑工程的质量和安全，预防火灾和减少火灾危害。《建筑法》第六十一条第二款关于建筑工程竣工后未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定，《消防法》第十条关于建筑工程未经消防验收或者经验收不合格不得投入使用的规定，均属管理性规定，法律及行政法规仅对相应的违反行为规定了行政处罚措施，未明确规定违反此类规范将导致合同无效，而且，该两项规定所规范的对象是建设活动本身，即建设单位的建房行为，而出租人与承租人签订租赁合同的行为以及合同内容本身并不违反强制规定，仍为有效。飞叶公司该上诉理由亦不成立，本院不予采信。
关于在未取得产权证的情况下出租房屋是否当然导致合同无效的问题。首先，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》均属部门规章，因此不能作为认定合同无效的依据。最高人民法院（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》也对此作出了同样的解答，认为认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。其次，虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）项规定，未取得房屋所有权证的房屋，不得用于出租。但作出该规定的目的是为了更好地保护承租人，防止无房屋合法处分权人的欺诈行为。本案中，虽然人保平湖公司在出租涉案房屋时尚未取得相应的所有权证，但其购房手续合法、齐备，产权清晰，并无争议，而且在租赁合同履行期间，也已取得涉案房屋的所有权证，对租赁合同的履行及合同目的的实现并无影响。飞叶公司就此主张租赁合同无效亦不成立，本院不予支持。
至于飞叶公司上诉提出的租金问题，并没有明确的上诉请求及理由，一审对数额的认定在实体处理上并无不当，本院亦予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4333元，由飞叶公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 杨迪虎
审判员 李 伟
审判员 黄 嵩
二〇〇八年十二月二十三日
书记员 邵 洁