河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4267号
上诉人（原审原告）：毛海萍，女，1979年11月12日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：孙希成，河南迅迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张翼，河南迅迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南广兴置业有限公司，住所地郑州市二七区。
法定代表人：郭广庆，总经理。
委托诉讼代理人：张力伟，河南学新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁满满，河南学新律师事务所律师。
上诉人毛海萍因与被上诉人河南广兴置业有限公司（以下简称广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初8167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月20日开庭审理了本案。上诉人毛海萍及其委托诉讼代理人孙希成、张翼，被上诉人广兴公司的委托诉讼代理人张力伟到庭接受了询问。本案现已审理终结。
毛海萍上诉请求：撤销（2017）豫0103民初8167号民事判决，改判支持上诉人的全部诉请或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。因涉案房屋属于经济适用房，当时按照协议内容，提前支付了所有购房款，被上诉人才将涉案房屋交付居住使用，当时向上诉人出具了收据，在随后补签正式合同开具发票时，收走了上诉人手中的原始收据。一审中被上诉人也承认,未针对房款交付的时间问题提出过质疑，但该事实涉及本案的关键问题，上诉人已经向一审明示，一审并未调查核实便认定上诉人违约，属于混淆事实、错误认定。二、一审法院适用法律错误。一审未适用合同法一百一十四条对违约金做出合理正确的解释。根据商品房买卖合同附件四第五条第一款的约定，被上诉人的违约行为应当适用违约金，违约金有明确的计算方法，并不以上诉人的实际损失为前提。因被上诉人未在确定的时间内完成产权初始登记备案，导致上诉人交了房款无法办理产权证书，这就是巨大的损失。因此一审以上诉人无实际损失排除适用违约金条款是错误的。三、业主提前全额交付购房款，不存在逾期支付购房款的情形。四、被上诉人无法办理备案登记手续，是其过错行为导致，并非不可抗力。五、违约金的适用应严格依据商品房买卖条款的约定执行，原审法院予以调整没有法律及事实依据。
广兴公司辩称，一审法院认定事实正确，请求维持。
毛海萍向一审法院起诉请求：一、判决广兴公司返还毛海萍房屋差价款13714元，并以此为基数按银行同期存款利率支付利息至实际给付完毕日止；二、判决广兴公司支付毛海萍逾期产权初始登记备案违约金7539元（2016年8月30日至2017年7月10日），剩余违约金仍以240091元为基数按日0.01%的标准计算至广兴公司完成产权初始登记备案日止；三、本案诉讼费由广兴公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月19日，毛海萍与广兴公司签订《广兴·长江花园经济适用房购房协议》，约定以253805元的价格购买广兴公司开发的位于长江花园的经济适用房，该协议还约定，毛海萍自愿将自己所选定房源的全部购房款支付给广兴公司，并自愿与广兴公司签订本协议，广兴公司在收到毛海萍所支付的全部购房款后，同意提前将房产交付于毛海萍。2015年9月22日，毛海萍又与广兴公司签订《商品房买卖合同》，约定以240091元的价格购买广兴公司开发的位于郑州市××、××北××单元××号房屋，该合同第六条第1项约定，毛海萍应于2015年9月22日以现金方式一次性向广兴公司支付购房款240091元。合同第八条约定，广兴公司应当在2016年5月31日前，将验收合格的房屋交付毛海萍使用。合同附件四第五条第一款约定，出卖人应当在2016年8月30日前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。该合同的实际履行中，毛海萍于2015年12月22日向广兴公司交付购房款。后因房屋的产权初始登记备案和差价款问题与广兴公司发生纠纷，并诉至该院。
另查明，一、广兴公司于2014年9月19日已将涉案房屋交付毛海萍使用。二、本案证据未显示广兴公司将房屋产权初始登记备案的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。三、涉案房屋为经济适用房。四、广兴公司为办理房屋备案登记提起了行政诉讼。
一审法院认为，一、关于《商品房买卖合同》的效力。毛海萍、广兴公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同成立，其符合法律规定的约定内容应为有效，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同中已生效的内容全面履行各自的义务。二、关于毛海萍主张的第一项诉讼请求。合同签约清单上显示了房屋的原面积和现面积，并根据房屋的原面积和现面积载明了房屋的原总价和现总价。但房屋面积的确认要履行相关程序，需经专业机构测量后作出。故毛海萍依据合同签约清单要求广兴公司支付房屋差价款，并以此为基数按银行同期存款利率支付利息至实际给付完毕日止的诉讼请求，该院不予支持。对于购房差价款问题，双方可待房屋专业机构对房屋面积测量后另行处理。三、关于毛海萍主张的第二项诉讼请求。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。作为房屋的出售方，广兴公司虽将房屋交付使用，但未在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行《商品房买卖合同》附件四第五条第一款的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。但毛海萍出示的证据未显示因广兴公司迟延报送房屋初始登记资料已造成其损失，本案其他证据也无法证明毛海萍实际损失的存在，且涉案房屋为经济适用房。本案证据还显示，毛海萍虽在签订《商品房买卖合同》前已接受广兴公司交付的房屋，但未按照《商品房买卖合同》第六条第1项约定的期限支付购房款，也构成违约。且毛海萍已提起了相关行政诉讼，为办理房屋初始（首次）登记积极开展工作。广兴公司承担逾期办理房屋产权备案初始登记（首次登记）的违约责任，应予以抵减。结合本案实际，广兴公司支付毛海萍逾期办理房屋产权初始登记（首次登记）违约金的数额应以购房总价款1%的比例计算的数额2400.91元（240091元×1%）为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院判决：一、河南广兴置业有限公司于判决生效之日起10日内支付毛海萍逾期产权初始登记备案违约金2400.91元；二、驳回毛海萍的其他诉讼请求。案件受理费166元，由毛海萍负担148元，河南广兴置业有限公司负担18元。
本案二审期间，上诉人提交如下新证据：协议，证明业主没有逾期支付购房款的事实。被上诉人质证认为：涉案房屋在支付购房款之前已经交付业主使用。其提交的不是支付购房款的收据，不能证明其证明目的。被上诉人提交如下新证据：被上诉人在新乡中院起诉郑州市政府等相关立案资料。证明被上诉人一直在竭尽全力争取早日办证，请各位业主谅解。上诉人质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。被上诉人起诉是在2018年1月30日，而双方约定的办证日期为2016年8月30日之前完成初始登记备案。被上诉人未按照约定完成初始登记，其应当承担违约责任。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，房屋面积需由专业机构进行测量，上诉人仅凭签约清单载明的房屋面积要求被上诉人返还房屋差价款无法律依据,可待面积确定后另行主张。作为房屋的出售方，被上诉人虽在双方签订正式商品房买卖合同前已将房屋交付上诉人使用，但未按合同约定在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，构成违约，应承担相应的违约责任。因被上诉人针对讼争房屋办证问题一直积极与相关部门进行协商，并已提起行政诉讼，据此，一审法院综合考量本案实际情况，对被上诉人违约金数额予以酌减，实体处理并无不当，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费166元，由上诉人毛海萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 苟 珊
审判员 李 黎
二〇一八年四月二十三日
书记员 焦 航