广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1624号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鸿盛基实业有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟芳。
上诉人深圳市鸿盛基实业有限公司（以下简称鸿盛基公司）因与被上诉人钟芳房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月16日，钟芳与鸿盛基公司签订编号为深（龙）网预买字（2009）第XX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》。
合同第三条约定，钟芳（即合同中的买方，下同）向鸿盛基公司（即合同的卖方，下同）购买位于深圳市龙岗区XX街道XX村XX路XX苑B座XX号房，建筑面积68.51平方米（以所附测绘报告为准）；第五条约定，房屋总金额为53万元；第六条约定，钟芳自签订合同起1日内首期支付总价款20%，即11万元，其余价款自签订合同之日起20日内向银行贷款支付；第七条约定了钟芳逾期付款的违约责任。
合同第九条约定，鸿盛基公司应于2009年9月26日前将房产交付给钟芳，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。交付时，鸿盛基公司应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。钟芳对鸿盛基公司交付的房产无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，应对鸿盛基公司交付的房产钥匙出具收条，该收条视为本房产实际交付的凭据。
合同第十条约定，鸿盛基公司应在房产交付时向买方提供下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告的竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单；上述文件中的第（三）、（四）项，鸿盛基公司应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（五）、（六）项应由钟芳填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，钟芳有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由鸿盛基公司承担。
第十一条约定，钟芳收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收房产。钟芳认为房产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。鸿盛基公司在接到钟芳异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为钟芳异议事实成立，房产视为未交付。
第十二条约定，除合同另有约定的特殊情况外，鸿盛基公司如未在合同第九条约定的交付期限内将房产交付钟芳，逾期90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，鸿盛基公司按日向钟芳支付房产总价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，钟芳有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。钟芳解除合同的，鸿盛基公司应当自钟芳解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按房产总价款的10%向钟芳支付违约金，违约金不足以补偿钟芳实际损失的，鸿盛基公司应补偿其差额。钟芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，鸿盛基公司按日向钟芳支付本房地产总价款万分之四的违约金。
第十六条约定，本房地产因质量缺陷造成钟芳损失的，鸿盛基公司应予以赔偿。
钟芳在保修期内发现有质量缺陷的，应通知鸿盛基公司履行保修义务，鸿盛基公司应按本合同第十条的约定履行保修义务。
因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或钟芳认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，钟芳可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，钟芳有权解除合同的，可以要求鸿盛基公司相应减少价金。
本条所涉及检测及复核等费用均可由钟芳先行垫付，检测及复核结果为本房地产存在质量缺陷的，费用由鸿盛基公司承担。
第十八条约定，交付的房产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，钟芳有权要求鸿盛基公司就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。对鸿盛基公司未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给钟芳。但钟芳明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，鸿盛基公司有义务对其加以拆除，并赔偿钟芳因此而遭受的直接损失。鸿盛基公司交付的房产装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范，如不符合规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及钟芳健康的，钟芳有权要求鸿盛基公司予以更换、处理，造成钟芳损失的，鸿盛基公司应当依法承担赔偿责任。原、鸿盛基公司双方对装置、装修、装饰所用材料的产品质量是否符合国家强制性规范存在争议的，钟芳可委托由政府指定的机构进行检测，相关的费用由钟芳先行垫付。检测结果为不符合国家强制性规范的，检测费用由鸿盛基公司承担。
第二十一条约定，鸿盛基公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房产项目的房地产初始登记。在将本房产交付给钟芳之日起240日内鸿盛基公司应选择下列第一种方式为钟芳办理《房地产证》：即书面通知钟芳共同（或委托鸿盛基公司）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。
第二十二条约定，如鸿盛基公司未履行相关义务造成钟芳不能按约定期限取得《房地产证》的，鸿盛基公司自本房产交付之日后的第240日起，按日向钟芳支付本房产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则钟芳有权在该120日届满之日起半年内解除合同。钟芳解除合同的，鸿盛基公司应当自钟芳解除合同通知到达之日起10日内退还钟芳已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房产总价款的10%向钟芳支付违约金，违约金不足以补偿钟芳实际损失的，鸿盛基公司应补偿其差额。钟芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房产交付之日后第240日起至钟芳实际取得《房地产证》之日止，鸿盛基公司按日向钟芳支付本房产总价款万分之四的违约金。
第二十九条约定，本合同发生纠纷时，由双方协商解决；协商不成的，选择下列第一种方式解决即向深圳仲裁委员会申请仲裁。
合同签订后，钟芳向鸿盛基公司支付定金3万元及首期款8万元，余款向银行申请了按揭贷款。2009年9月2日，鸿盛基公司向钟芳发出入伙通知书，通知钟芳于2009年9月27日办理入伙手续。钟芳于该日到场后，拒绝入伙，双方遂发生争议，钟芳于2010年1月7日依据合同约定向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除与鸿盛基公司签订的涉案房地产买卖合同，预交仲裁费16856元，案号为深仲受字（2010）第146号，2011年4月22日，钟芳申请撤回该仲裁申请，深圳仲裁委员会同意并做出（2010）深仲撤字第167号撤案决定书。2010年5月24日，钟芳再次向深圳仲裁委员会申请仲裁，案号为深仲受字（2010）第655号，2010年11月15日，深圳仲裁委员会做出（2010）深仲裁字第790号裁定书裁定鸿盛基公司向钟芳提供交付入伙有关文件、交付房地产，并向钟芳支付违约金87980元，驳回钟芳的其他仲裁请求，钟芳为此支付仲裁费用7640元。2011年2月22日，钟芳向原审法院申请强制执行该裁决，2011年3月7日，鸿盛基公司向原审法院申请不予执行该仲裁裁决，2011年8月31日，原审法院作出（2011）深龙法民三执仲字第26号民事裁定书，裁定不予执行深圳仲裁委员会（2010）深仲裁字第790号裁决书。钟芳遂又起诉至原审法院。
钟芳称其拒绝入伙的原因有四：第一，鸿盛基公司承诺赠送的花园未到位，实际花园分配不合理，房屋无法正常使用；第二，卧室墙体为易然的聚苯板墙体，与室外的燃气管道距离只有80CM；第三，鸿盛基公司通知入伙时没有验收合格证，合同第十条约定应交付的文件共8项，但鸿盛基公司没有提交合同第十条约定的文件中的第（一）项深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告的竣工面积测绘报告、第（二）项竣工验收合格证明文件及第（七）项前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单；第四，二层庭院水平燃气管道设置不合理，违反国家强制规定。
钟芳提交深圳市XX地产顾问有限公司销售代表XX签名的手写件，上面载明“BXX，总价53万，首付11万，贷42万，20年2580，送71.35M。XX，2009、6、27”，以此证明鸿盛基公司向其承诺的赠送面积未完全履行。鸿盛基公司在深仲受字（2010）第655号仲裁案件庭审时对该手写件的真实性予以确认，但提出赠送的面积有多无少，在原审法院开庭审理中，鸿盛基公司又称不认识XX，而且XX没有权利代表鸿盛基公司向钟芳承诺买房送花园。钟芳还提交深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局《关于XX苑楼盘信访问题的复函》，以证明其诉称的赠送面积不足的问题。该复函显示，经深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局核实，钟芳投诉的花园位置实际为建筑区划内的共有部分，为全体业主共有和共同管理，未在相关销售合同及产权登记中体现，其赠送与划分属于开发商个人行为，建议钟芳与开发商协商或循法律途径解决。鸿盛基公司对该复函的真实性无异议。经查，深圳市XX地产顾问有限公司为鸿盛基公司的销售代理公司，代其销售位于深圳市龙岗区XX街道沙湾XX村XX苑的房产。
钟芳提交原审法院（2010）深龙法民保字第337号民事裁定书和光盘，以证明钟芳于2010年10月15日向深圳仲裁委员会提出证据保全申请，后深圳仲裁委员会致函原审法院，请求依法做出裁定并采取保全措施，原审法院依法对涉案房产周围水平燃气管道现场及主卧室东承重墙采取拍照、摄影的证据保全措施。该光盘显示了燃气管理的位置及涉案房产的东承重墙墙体附着材料为聚苯板（保温材料）。钟芳还提交深圳市龙岗区住房和建设局《关于XX苑2栋BXX业主投诉质量问题的复函》，以证明其诉称的墙体和燃气管道存在质量问题，该复函显示，深圳市龙岗区住房和建设局同意在法院裁定后，根据钟芳的要求拆除相关墙体保温材料，根据有关图纸及现场查看，实际客厅窗口距离燃气管道1.5米，其安全间距符合《城镇燃气设计规范》有关规定。在本案审理过程中，原审法院曾到涉案房产现场勘查，双方当事人均到现场，从现场看，钟芳所述的保温墙体已被拆除，鸿盛基公司承认是在有关部门协调下予以拆除。另，勘查时并未看到钟芳诉请消除的花园分界线。
钟芳曾在仲裁期间提交深圳市公安局消防支队龙岗大队的《复函》，相关内容为：“二层裙楼管道走向按图施工，按相关规范验收，符合要求，2009年9月25日已在龙岗区建设局燃气管理科备案；XX苑BXX室主卧室东侧墙体是可燃泡沫材料，上面安装有四个插座，不符合国家标准的投诉问题。经查BXX室是毛胚房，业主未入住，未进行装修，投诉的上述问题应属施工质量问题，应由建设部门、工程监理单位、施工单位负责解决。”
鸿盛基公司提交深圳市房屋建筑面积测绘报告和XX苑消防、燃气、电梯、环保等方面的验收合格文件及回执，其中包括钟芳向深圳市XX物业管理有限公司移交接管的各种验收表，深圳市龙岗区建设局业务办理中心出具的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》、《深圳市建设工程规划验收合格证》、《深圳市龙岗区燃气工程供气认可备案证明书》、深圳市龙岗区建设局出具的《建筑节能专项验收意见书》、深圳市电梯（自动扶梯）安装监督检验结果通知单等，以证明涉案房产所在楼盘各方面验收合格，不存在钟芳诉称的质量问题。钟芳称鸿盛基公司的材料与政府验收备案提供的资料不相符。
钟芳提交其自己书写的《申告书之一》和《申告书之二》，及手机信息记录，以证明其分别于2009年10月2日和2009年10月23日曾就涉案房产的问题向鸿盛基公司提出异议，鸿盛基公司对钟芳的《申告书之一》和《申告书之二》、手机信息记录均不予确认。
鸿盛基公司提交中国邮政快递件，证明鸿盛基公司通知钟芳2009年10月1日再次入伙，但快递单上显示的内容和时间均不清楚，无法辨认，钟芳称其没有收到该通知。鸿盛基公司提交XX苑所有业主拒绝入伙意见书，证明2009年10月3日，XX苑业主就入伙问题向鸿盛基公司提出意见，拒绝入伙，但现鸿盛基公司已解决了业主们的所有意见，除钟芳外，其余业主均已入伙。钟芳对该入伙意见书无异议，该意见书显示，业主的第一条意见为“开发商未提交《深圳市国土资源和房产管理局、深圳市工商行政管理局2006版》的合同中的第十条《交付条件》，1、深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；2、竣工验收合格证明文件；3、《房地产（住宅）质量保证书》；4、《房地产（住宅）使用说明书》；5、收楼意见书；6、业主临时公约；7、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。以上文件合同中明确规定在入伙时，贵司必须提供所有原件，并复印所有文件加盖公章提供给所有业主”。意见书的第二条写明，“合同中的交楼日期为2009年9月26日，贵司（即鸿盛基公司）文件通知所有业主的入伙时间分别有两次，第一次为2009年9月26日-2009年9月28日，第二次为2009年10月1日。但两次入伙时间均不能提供以上文件。我们所有业主质疑贵司存在欺诈行为”。
深圳仲裁委员会（2010）深仲裁字第790号裁决书查明的事实如下：1、涉案房地产买卖合同约定的相关条款内容（此处略）；2、2009年6月28日，钟芳向鸿盛基公司交纳了定金3万元，2009年7月16日即签订合同当日，钟芳又向鸿盛基公司交纳了首期款8万元，鸿盛基公司以手写方式开具了两张《收款收据》（编号1577690、1577731）。2009年7月20日，钟芳与上海浦东发展银行股份有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，以贷款方式支付了剩余房款42万元，鸿盛基公司系保证人；3、鸿盛基公司庭后提交了涉案房屋的《房地产权证》，其内容载明钟芳系100%权利人，房地产竣工日期为2009年9月29日。钟芳称按入伙通知于2009年9月27日至鸿盛基公司处办理入伙手续，但是鸿盛基公司未能出示合同约定的交付文件，因而钟芳拒绝收楼，随后钟芳向鸿盛基公司索取相关交付文件未果。钟芳还提交了一份自己书写的《申告书之一》，证明钟芳拒绝交楼的事实。经查，截至开庭时为止，涉案房屋尚未交付。钟芳当庭计算违约天数为237天，即自2009年9月27日起至提起仲裁之日即2010年5月24日；4、钟芳当庭提交一份鸿盛基公司销售经理XX关于赠送面积的手写件和被通知入伙时面积的重新划分图及照片（手写件内容略），鸿盛基公司认可该份手写件的真实性，但提出当时是测算过的，赠送的面积有多无少。钟芳还提交了现场照片，证明燃气管道铺设不符合国家标准，提交了《燃气管道（设备）试压记录》，证明鸿盛基公司的燃气工程设施不符合国家标准，提交了承重墙的照片及承重墙提取物，证明鸿盛基公司房地产质量不符合建设部GB50368-2005在2006年实施的住宅建设规范；鸿盛基公司认为《申告书之一》系钟芳单方面的意见，其所称的国家标准是针对城市大管道的铺设，而不是居民楼住宅，而鸿盛基公司已经取得消防及燃气公司的验收并达到合格，《燃气管道（设备）试压记录关于试压的记录证明鸿盛基公司是验收合格的，鸿盛基公司交楼时是裸楼，钟芳提交的泡沫是装修材料不是承重墙的材料。鸿盛基公司提交深圳市龙岗区建设局出具的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》、《工程竣工验收报告》、《深圳市龙岗区燃气工程供气认可备案证明书》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《深圳市龙岗区建设局建筑节能专项验收意见书》、《深圳市建设工程规划验收合格证》等证据复印件，证明涉案房产已经验收合格，同时说明已将原件交给房产部门做房产登记备案，原件在政府部门存档，无法提交；5、庭后钟芳就赠送面积、燃气管道距离、墙体质量等问题向深圳市龙岗区建设局、公安局消防支队龙岗大队等相关机构提交了鉴定申请。2010年8月10日，深圳市龙岗区建设局向钟芳发出《复函》，主要内容为：“1、该户燃气管敷设在二楼公共平台处为按图纸施工，符合相关国家规范要求；2、主卧墙体使用节能材料的做法有相关设计文件并经审图机构审查，节能原材料有见证送检报告，如对墙体保温材料性能有疑义，可和各责任单位共同现场见证取样送检至共同认可的有资质的检测单位检测；3、涉及花园承诺赠送和经济赔偿问题，不属质量问题范围，由开发商另行协商解决”。2010年8月9日，深圳市公安局消防支队龙岗大队向钟芳发出《复函》（相关内容同前述，此略），2010年8月11日，深圳市规划和国土资源管理委员会龙岗管理局向钟芳发出《复函》（主要内容同前述，此略）。
原审法院已生效的（2011）深龙法民三执仲字第26号裁定书确认仲裁庭查明的事实，并另外查明：鸿盛基公司于2009年9月29日通过EMS向钟芳邮寄一份《入伙通知书》，通知钟芳于2009年10月1日正式入伙，钟芳拒收该邮件。听证时，钟芳陈述，其于2009年9月21日向鸿盛基公司提交了《申告书之一》，于2009年10月23日向鸿盛基公司提交了《申告书之二》。另外，双方提交的短信往来信息显示时间为2009年10月20日、2009年10月23日。钟芳向鸿盛基公司发出的要求鸿盛基公司提交入伙相关文件的《请提交下列清单》的落款时间是2009年11月17日。鸿盛基公司在听证时向原审法院提交了如下证据：《建设工程竣工测量报告》原件（出具时间为2009年9月22日），《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》原件（备案时间为2009年9月29日），《工程竣工验收报告》复印件（验收日期为2009年9月25日），《深圳市建设工程规划验收合格证》复印件（颁发时间为2009年9月24日），《住宅保证书》、《住宅使用说明书》、《业主公约》原件，开发商和前期物业管理公司盖章的《公共设施清单》（落款时间为2009年9月29日）。
鸿盛基公司提供房地产证、税收通用完税证、房屋所有权登记费票据，证明涉案房产于2010年6月10日办理房地产登记，鸿盛基公司为办理该登记为钟芳代付了契税7950元、贴花5元、房屋所有权登记费50元，共计8005元，钟芳对鸿盛基公司提供证据没有异议，认为鸿盛基公司延迟办证15天，应承担相应的违约责任，鸿盛基公司称同意按合同约定处理，但强调钟芳不提供办证的费用也是延迟办证的原因，钟芳也应承担违约责任。
2011年10月7日深圳市XX物业管理有限公司出具证明，证明鸿盛基公司代钟芳支付2009年10月至2011年10月管理费3937元、2010年10月至2011年10月本体金222.56元、2009年11月至2011年10月滞纳金638.48元，共计4798.04元，并附收据一张，钟芳对该证明不予认可，认为应提供税票，而对收据则称没有收到。
钟芳在原审的诉讼请求为：1、鸿盛基公司消除XX苑B201与BXX号房之间的花园分界线，鸿盛基公司赔偿钟芳损失5万元；2、鸿盛基公司拆除不符合国家标准的室内聚苯板易燃泡沫墙体，并改用符合国家标准的建筑材料重砌；3、鸿盛基公司向钟芳支付违约金153276元（自2009年9月27日起计至2011年9月19日止，此后另行计算）；4、鸿盛基公司赔偿钟芳因迟延办理房产证而产生的违约金2385元；5、鸿盛基公司赔偿钟芳已支出的仲裁费7640元；6、鸿盛基公司承担全部诉讼费用。鸿盛基公司在原审的反诉请求为：1、钟芳支付鸿盛基公司代付的办证税费8005元；2、钟芳支付鸿盛基公司代交的物业管理费、本体维修基金、滞纳金共计4798.04元；3、钟芳承担本案诉讼费用。
原审法院认为，钟芳与鸿盛基公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》符合法律规定，是双方真实意思的表示，双方应认真履行相关义务。本案中双方的争议焦点在于，钟芳拒绝入伙的理由是否成立。
关于钟芳拒绝入伙的理由一即赠送花园问题。钟芳提交了深圳市星苑地产顾问销售代表XX的手写件，手写件显示XX承诺：钟芳购买涉案房产，鸿盛基公司将赠送71.35平方米的花园。鸿盛基公司在深仲受字（2010）第655号案件庭审调查中对该证据予以认可，而在本案庭审时鸿盛基公司对该证据又不予认可，称鸿盛基公司不认识XX，且XX没有权利代表鸿盛基公司向钟芳承诺买房送花园，后原审法院要求鸿盛基公司对其前后矛盾的陈述作出解释时，鸿盛基公司又称仲裁所述只能确认手写件的真实性，不能证明鸿盛基公司承诺送花园。原审法院认为鸿盛基公司对XX的手写件的陈述前后矛盾，又未作出合理解释，原审法院对鸿盛基公司否认的陈述不予认可，对钟芳提交的该证据予以采信。深圳市XX地产顾问有限公司为鸿盛基公司的销售代理公司，代其销售位于深圳市龙岗区XX街道沙湾XX村XX苑的房产，双方为代理关系，鸿盛基公司应对深圳市XX地产顾问有限公司的代理行为承担责任，XX为深圳市XX地产顾问有限公司的员工，其向钟芳销售房产的行为系代深圳市XX地产顾问有限公司履行代理权，即使鸿盛基公司未授权其承诺买房送花园亦构成表见代理，鸿盛基公司应为XX的承诺行为承担责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，XX承诺赠送的花园虽未载入合同，亦应视为合同内容，鸿盛基公司违约未赠送花园应承担违约责任，但因2010年8月11日深圳市规划和国土资源管理委员会龙岗管理局向钟芳发出的《复函》已确认，赠送的花园系XX苑全体业主的共有部分，故双方关于赠送花园的约定为无效约定，鸿盛基公司为造成该约定无效的过错方，应就此对钟芳承担赔偿责任。钟芳未提供证据证明其实际损失数额，而就涉案房产的现状看，钟芳实际对花园仍具有实际的使用权，因此钟芳诉请鸿盛基公司赔偿5万元超出合理范围，原审法院适当调整为2万元。实际涉案房屋的周边花园已被证明为全体业主共有，则无所谓分界线的问题，鸿盛基公司也无权利划分该界线，原审法院在现场也未发现有钟芳所诉的分界线，因此，对钟芳关于消除花园分界线诉讼请求，原审法院不予支持。
关于钟芳的理由二和四，即涉案房屋的卧室墙体使用易燃材料及燃气管道设置问题。深圳市龙岗区住房和建设局于2011年8月9日向钟芳发出的《复函》以及2010年8月10日深圳市龙岗区建设局向钟芳发出的《复函》证明，涉案房产二层庭院水平燃气管道设置符合国家相关规定，卧室墙体为易然的聚苯板墙体属于施工质量问题。原审法院认为，单独的墙体材料不合适不能成为钟芳拒绝收房的理由，该墙体仅为表面一层，并未构成房屋的主体结构，原审法院在对涉案房产进行现场勘查时发现，涉案房产卧室内的聚苯板墙体亦已拆除，拆除后不影响房屋的正常使用。而且根据合同第十一条的规定，钟芳收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房产。钟芳于2009年9月27日第一次入伙，因鸿盛基公司当时未具备交房条件未能入伙成功，后通知业主于2009年10月1日再次入伙，2009年10月3日鸿盛基公司收到XX苑所有业主出具的拒绝入伙意见书，入伙意见书中未对卧室墙体、二层庭院水平燃气管道设置提出异议，而钟芳提交的其与鸿盛基公司管理人员的短信及申告书一、二的形成时间最早为2009年10月20日，已过了合同规定的异议提出时间。因此，对钟芳第二项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于钟芳拒绝入伙的理由三即鸿盛基公司至今未出示验收合格证和合同第十条约定的文件中的第（一）项深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告的竣工面积测绘报告、第（二）项竣工验收合格证明文件及第（七）项前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单的问题。鸿盛基公司称在第一次入伙时即2009年9月27日鸿盛基公司未具备齐全的交房文件，但在第二次入伙时即2009年10月1日鸿盛基公司已具备了齐全的交房文件，钟芳未看到文件是因为其拒绝签收鸿盛基公司邮寄的入伙通知书未参加第二次入伙所致。鸿盛基公司提交的EMS深圳同城速递业务详情单虽然已看不清，但在已生效的（2011）深龙法民三执仲字第26号民事裁定书中已查明，该邮件为鸿盛基公司向钟芳邮寄第二次入伙通知书，而钟芳拒收的事实。
鸿盛基公司提交的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《工程竣工验收报告》、XX苑整体移交接管验收表、公共设施（设备）接管核对表显示该部分文件最晚出具时间为2009年9月29日，即2009年9月29日钟芳认为不齐全的交房文件鸿盛基公司已具备。但鸿盛基公司提交的XX苑所有业主拒绝入伙意见书显示时间为2009年10月3日，在该日，鸿盛基公司仍未出示齐全的合同第十条约定的文件，该意见书也明确写明两次入伙鸿盛基公司均未提供上述文件的原件，故即使钟芳在2009年10月1日参加入伙也看不到齐全的合同第十条约定的交房文件，后鸿盛基公司未再通知钟芳入伙，亦未向钟芳出示交房文件，钟芳以此为由拒绝收房符合合同约定，鸿盛基公司应承担延迟交房的违约责任。根据合同第十二条的约定，鸿盛基公司应按每日以房产总价款万分之四向钟芳支付违约金，但该约定的违约金标准过高，明显超过钟芳的实际损失，原审法院予以适当调整至每日按房产总价款的万分之二，则鸿盛基公司应按每日106元的标准向钟芳支付违约金，起算日期为2009年9月27日。
综上，钟芳拒绝入伙的理由部分成立，鸿盛基公司应承担相应责任。双方在原审庭审过程中确认延迟办房地产证15天，鸿盛基公司愿意承担相关违约责任，则按照双方合同约定，鸿盛基公司应以每日159元的标准（即房屋总价款53万元的万分之三）向钟芳支付违约金2385元，对钟芳的第四项诉讼请求，原审法院予以支持。鸿盛基公司承担了延迟办证的违约责任，则钟芳应向鸿盛基公司支付其垫付的办理房产证相关税费共8005元，对鸿盛基公司的第一项反诉请求，原审法院予以支持。但房屋未实际交付的责任在鸿盛基公司，鸿盛基公司要求钟芳支付物业管理费、本体维修基金、滞纳金的诉讼请求无理，原审法院不予支持。钟芳因鸿盛基公司的过错而申请仲裁，为此支付的仲裁费7640元应由鸿盛基公司负担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条之规定，判决：一、深圳市鸿盛基实业有限公司向钟芳赔偿未按承诺赠送花园的损失2万元；二、深圳市鸿盛基实业有限公司以每日106元的标准向钟芳支付迟延交房的违约金（自2009年9月27日计至原审判决确定的支付之日止）；三、深圳市鸿盛基实业有限公司向钟芳支付迟延办证违约金2385元；四、深圳市鸿盛基实业有限公司向钟芳支付仲裁费用7640元；五、钟芳向深圳市鸿盛基实业有限公司支付办理房产证相关税费共8005元；六、驳回钟芳的其它诉讼请求；七、驳回深圳市鸿盛基实业有限公司的其它反诉请求。本诉受理费4500元（钟芳已预交），反诉受理费120元（鸿盛基公司已预交），共计4620元，由钟芳负担120元，深圳市鸿盛基实业有限公司负担4500元。
鸿盛基公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）XX的承诺行为不构成表见代理。从一审查明的事实看，规划国土部门的《复函》已确认XX手写件所涉赠送花园面积系XX苑全体业主的共有部分。对该范围的权属，作为鸿盛基公司销售代理的深圳市XX地产顾问有限公司乃至鸿盛基公司均是无权处分的，XX即便是深圳市XX地产顾问有限公司的员工，也是无权进行处分的。根据我国法律及司法实务，构成表见代理除了具备有效代理的外部特征外，还必须具备相对人主观上是善意的且无过错的要件。就本案而言，首先，有销售代理权的是深圳市XX地产顾问有限公司，而不是作为个人的XX；其次，鸿盛基公司与钟芳签订房地产买卖合同时，钟芳从未就所谓赠送面积问题向鸿盛基公司进行主张，也从未向鸿盛基公司提示过存有XX手写件载有赠送面积内容是其与鸿盛基公司签订房地产买卖合同的重要因素。可见，钟芳就XX手写件载有赠送面积内容，存有故意不告知鸿盛基公司或明显疏忽不告知鸿盛基公司的重大过失，显然不构成表见代理。
一审判决认为“XX承诺赠送的花园虽未载入合同，亦应视为合同内容，被告违约未赠送花园应承担违约责任，”系一审未查明涉案合同附件五第九条的相关约定，造成对最高法院司法解释的简单机械理解，不符合本案的具体情况。XX手写件为2009年6月27日，鸿盛基公司与钟芳签订房地产买卖合同的时间为2009年7月16日，即双方签订房地产买卖合同是在上述手写件之后。并且合同附件五第九条载明“卖方的售楼广告、售楼书、模型、样板房等宣传资料属要约邀请性质，若与本合同有关内容不符，则以本合同为准”，第十条载明“买卖双方之间的权利义务以本书面合同为准，本合同一经签署后，取代以前一切有关此楼宇口头及书面承诺”。本案中，当事人双方明确约定以双方签订的房地产买卖合同文本为准，因一审没有查明双方合同的上述约定，造成对上述司法解释进行简单机械理解。就涉案房产的现状看，钟芳实际对花园仍具有实际的使用权，且在其未能证明实际损失的情况下作出赔偿2万元损失的判决没有事实和法律依据。
（二）原审判决认定钟芳拒绝入伙的理由，即鸿盛基公司至今未出示合同约定的文件：深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、前期物业管理企业出具的物业共有部位、公有设施设备接管查验清单。上述认定属于认定事实不清。一审已查明上述三项文件最晚出具时间为2009年9月29日，即2009年9月29日鸿盛基公司交房文件已齐全。在申请不予执行仲裁裁决的庭审过程中，鸿盛基公司已向一审法院提交了以下证据：《建设工程竣工测量报告》原件（出具时间为2009年9月22日）；《工程竣工验收报告》复印件（验收日期为2009年9月25日），该文原件于2009年9月29日向主管部门报备；鸿盛基公司与前期物业管理盖章确认的《公共设施清单》（落款时间为2009年9月29日）。
钟芳称鸿盛基公司至今未出示上述三项文件显然有悖事实。首先，鸿盛基公司于2009年9月29日交房文件已齐全，并于2009年9月29日向钟芳发出《入伙通知书》，鸿盛基公司已成就向钟芳出示该三项文件的条件并诚意通知其入伙，但钟芳拒收该邮件，系钟芳拒绝鸿盛基公司向其出示该三项文件。其次，一审已查明，钟芳提交的所谓申告书一、二的形成时间最早为2009年10月20日，证明钟芳对鸿盛基公司已第二次通知其入伙是明知的，在钟芳拒绝鸿盛基公司向其出示该三项文件情况下，鸿盛基公司不可能通过强制向其出示。根据房地产买卖合同规定，办理涉案房产入伙手续时，鸿盛基公司负有出示有关文件的义务，钟芳拒绝收《入伙通知书》邮件，使鸿盛基公司失去了向其出示争议文件的条件。既然钟芳拒绝办理入伙手续，因此她无法证明鸿盛基公司在办理入伙手续时不具备向其提供争议的有关文件的条件。钟芳的上述诉称属为自己的利益不正当地拒绝鸿盛基公司向其出示有关文件，应视为鸿盛基公司已向其出示该三项文件。本案为房屋买卖合同纠纷，作为卖方的鸿盛基公司的主要义务是向钟芳转让、按时交付符合条件的标的房屋，并在买方的配合下为其办理产权手续。关于交付，合同第九条、第十条有明确约定，之所以规定鸿盛基公司应在房产交付时提供所列七项文件，是为了保障标的房产符合合同约定的面积、质量和使用的要求。这些文件能够表明标的房产及所属楼盘的面积、工程质量及具备投入使用条件已经国家有关部门确认及物管企业管理。所以，提供或出示这些文件是交付的附随义务，是证明标的房产符合交付条件的形式要件。
鸿盛基公司已按合同为钟芳办理了初始登记，且在钟芳欠缴相关税费的情况下已为其办理了房产证。一审查明，涉案房产于2010年6月10日办理了房产证，其内容载明钟芳系该房产的权利人。根据《物权法》第六条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定以及第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，鸿盛基公司已经向钟芳履行了涉案房产的交付义务。至此，钟芳已无任何理由否认鸿盛基公司早已具备向其出示该三项文件的条件。
（三）一审判决认为在钟芳拒收《入伙通知书》后，鸿盛基公司再未通知其入伙，亦未向钟芳出示交房文件，钟芳以此为由拒绝收房符合合同约定，判决鸿盛基公司承担延迟交房的违约金（自2009年9月27日计至本判决发生法律效力之日后的支付之日）。上述认定的事实不清楚且适用法律错误。首先，钟芳对鸿盛基公司已第二次通知其入伙是明知的，钟芳诉称鸿盛基公司至今未出示上述三项文件，完全系钟芳为自己的利益不正当地拒绝鸿盛基公司成就向其出示有关文件，因此，应视为鸿盛基公司已向其出示该三项文件。其次，作为卖方的鸿盛基公司的主要义务是向钟芳转让、按时交付符合条件的标的房屋，并在买方的配合下为其办理产权手续，提供或出示这些文件只是交付房产时的附随义务。
特别是，至2010年6月10日，涉案房产已办理了钟芳为该房产权利人的房产证，所有306户业主中的305户已经入伙，唯有钟芳一户拒绝办理入伙手续。钟芳已无任何理由否认鸿盛基公司早已具备向其出示该三项文件的条件，并且钟芳已无必要要求鸿盛基公司向其出示该三项文件。一审法院不顾上述事实，认为鸿盛基公司再未通知其入伙，亦未向钟芳出示交房文件，钟芳以此为由拒绝收房符合合同约定，判决鸿盛基公司承担延迟交房的违约金，显属适用法律错误。最后，就算鸿盛基公司未能及时向钟芳出示该三项文件，其作为合同之一方当事人，也有采取措施避免损失扩大的法定义务，在此种情况下不应该坐等损失的持续发生并扩大。一审判决违约金的标准明显超出同等物业租金水平，只会助长无理取闹行为。
据此，鸿盛基公司请求本院判令：1、驳回钟芳要求鸿盛基公司赔偿未按承诺赠送花园损失的诉讼请求；2、驳回钟芳要求鸿盛基公司承担违约责任、赔偿仲裁费的诉讼请求；3、钟芳支付鸿盛基公司代交的物业管理费、本体维修基金、滞纳金共计4798.04元；4、由钟芳承担诉讼费用。
钟芳答辩称：（一）鸿盛基公司通过虚假承诺赠送花园为条件诱使钟芳购房，此虚假承诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格有重大影响，鸿盛基公司过错严重，应当赔偿钟芳的损失。（二）鸿盛基公司在房产交付时文件不全，不符合交付标准，应当承担逾期交付责任。一审判决未能充分保护钟芳的合同权利，也未能严厉制裁鸿盛基公司的欺诈、失信等违法违约行为，钟芳对此有保留意见，但鉴于一审判决原则上基本公正，钟芳决定不上诉，服从一审判决。
本院经审理查明，双方2009年7月16日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第10条约定：“买卖双方之间的权利义务以本书面合同为准，本合同一经签署后，取代以前一切有关此楼宇口头及书面承诺。”
另查，涉案房屋所有权于2010年6月10日登记至钟芳名下。
再查，鸿盛基公司在本院二审调查时承认案外人XX为鸿盛基公司销售代理人深圳市XX地产顾问有限公司的工作人员。
又查，鸿盛基公司在二审调查时向本院提交了盖有2009年9月29日邮戳的邮政快递原件，其上载明的收件人为钟芳，收件人地址除“深圳市XX区”外其余已模糊无法辨认。经本院当庭拆封，其中有《入伙通知书》、《入伙留存表》及《应缴税费入伙收费一览表》，通知对象为B栋2层06号业主。钟芳对此表示入伙通知书是否邮寄不影响本案处理，本案的焦点在于鸿盛基公司有无出示齐全的合同约定文件。
原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案争议的焦点在于：（一）鸿盛基公司应否承担未按承诺赠送花园的赔偿责任；（二）鸿盛基公司应否承担延期交房的违约责任。
关于鸿盛基公司应否承担未按承诺赠送花园的赔偿责任的问题。本案中，XX作为鸿盛基公司销售代理人深圳市XX地产顾问有限公司的工作人员，在涉案房屋销售材料上通过手写书面承诺向钟芳赠送71.35平方米的房产面积，钟芳作为普通购房人有理由相信XX的该项承诺也为鸿盛基公司的要约内容之一，故即使鸿盛基公司并未授权其销售代理人作出该承诺，但综合该书面承诺的书写载体和书写人的特定身份，在本案中亦构成表见代理，此项承诺依法对鸿盛基公司产生法律约束力。XX书写的承诺中明确记载有涉案房屋的房号、价款，内容具体确定，其承诺赠送的房屋面积甚至大于双方合同中约定的涉案房屋面积，按常理显然对于钟芳决定是否购买涉案房屋具有重大影响，故原审判决将此项承诺视为合同内容，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本院对此予以确认。鸿盛基公司虽上诉称双方买卖合同附件中已经约定该合同签署后即取代以前一切有关承诺，但根据前述司法解释的规定，此承诺的法律地位等同于合同内容，在性质上已非合同附件中所称的“承诺”，已对当事人产生合同约束力，当事人如违反则应承担相应违约责任。因此，原审判决判令鸿盛基公司承担未按承诺赠送花园的赔偿责任，于法有据，本院对此予以维持。如鸿盛基公司认为其销售代理人在代理过程中存在过错，可另循法律途径向其主张。
关于鸿盛基公司应否承担延期交房违约责任的问题。本案中，双方合同约定的房屋交付时间是2009年9月26日前，至该期限届满时，鸿盛基公司尚未取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》及前期物业服务企业所确认移交的《公共设施清单》，按合同约定应视为鸿盛基公司未履行交付房屋的义务，鸿盛基公司依约应当承担相应的延期交房违约责任。但是，在合同约定交房日的三天后，鸿盛基公司已经取得前述证明文件而具备了合同约定的交付条件，钟芳于2009年10月23日向鸿盛基公司出具的《申告书之二》的内容也是协商房屋赠送面积的事项，并未提出鸿盛基公司未齐备证明文件的问题。涉案房屋在2010年6月10日已登记至钟芳名下，并由国土部门核发了房地产证，此时鸿盛基公司作为出卖人在房屋买卖合同中的主要义务已经履行。本院认为，有关行政规章及双方合同要求房地产开发企业在交付房屋时向购房人出示有关证明文件，其目的既在于保证房屋在质量、面积等方面符合国家有关规定，也在于保障购房人的合理交易信赖。一方面，国土部门颁发房地产证则表明涉案房屋已经相关机构竣工验收，在钟芳已经取得涉案房屋产权登记的情况下，双方约定提供相关证明文件的目的已得到实现，当事人至此若仍以对方未出示竣工验收等证明文件为由拒绝办理房屋交接，则与《中华人民共和国合同法》第六十条关于双方当事人均应按诚实信用原则履行配合、协助等合同附随义务的规定相悖。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定精神，在2009年9月29日涉案房屋已经具备交付条件的情况下，因钟芳在2010年6月10日获得产权登记后未采取配合办理入伙手续等适当措施，其亦不得主张对方承担此后的延期交房违约责任。另一方面，鉴于鸿盛基公司在本案中确实存在延期交房的违约事实，导致钟芳的合理交易信赖受到影响，原审法院（2011）深龙法民三执仲字第26号生效民事裁定虽认定鸿盛基公司已于2009年9月29日再次向钟芳邮寄了《入伙通知书》，但邮寄该通知的快递封面上钟芳的具体地址模糊无法辨认，不能判定是否为双方合同约定的通知地址。结合以上认证分析，本院认定鸿盛基公司应承担延期交房责任的期间为2009年9月27日至钟芳取得涉案房屋产权登记之时即2010年6月10日。
鸿盛基公司上诉亦主张由钟芳向其返还已代付的物业管理费、本体维修基金及滞纳金。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利的规定，钟芳就其应自行缴纳的费用应当向鸿盛基公司予以返还，其中：根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定，本体维修资金属全体业主共有，缴纳该项资金为建筑物区分所有权人的法定义务，故钟芳自取得涉案房屋所有权后依法应当自行承担，对鸿盛基公司此部分上诉主张，本院予以支持；因鸿盛基公司无须承担2010年6月10日之后的延期交房责任，2010年7月至2011年10月的物业服务费2519.68元（16个月X157.48元／月）应由钟芳承担并向鸿盛基公司返还，但由于鸿盛基公司并未举证证明滞纳金的支付依据及计算标准，故本院对其关于滞纳金的主张不予支持。鸿盛基公司上诉亦主张其不应承担双方纠纷的仲裁费用，但钟芳提出仲裁系因鸿盛基公司存在未按约赠送房屋面积且延期交房的违约事实，故本院对其此项上诉主张不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，依法应予相应改判。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4966号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4966号民事判决第二项为：深圳市鸿盛基实业有限公司按每日106元的标准向钟芳支付迟延交房的违约金（自2009年9月27日计至2010年6月10日）；
三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第4966号民事判决第六、七项；
四、钟芳向深圳市鸿盛基实业有限公司支付本体维修基金222.56元、物业服务费2519.68元；
五、驳回钟芳的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市鸿盛基实业有限公司的其他反诉请求。
以上给付义务应于本判决生效之日起三日内履行，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费4500元，由钟芳承担3285元，由深圳市鸿盛基实业有限公司承担1215元；反诉受理费120元，由深圳市鸿盛基实业有限公司承担21元，由钟芳承担99元；二审案件受理费4550元，由钟芳承担2957元，由深圳市鸿盛基实业有限公司承担1593元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 龚 萍
代理 审 判员 唐 毅
二〇一二年八月二日
书记员（兼） 伍圣权
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国物权法》第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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本院于2017年4月1日受理后，依法组成合议庭，对扶沟县公安局交通警察大队作出的编号411621-1100044186行政处罚决定的合法性进行了审查。2016年9月4日16时30分，刘涛驾驶的机动车逾期未进行安全技术检验，其行为违反了《中华人民共和国道路交通安全法》第十三条的规定，2016年9月4日，扶沟县公安局交通警察大队适用简易程序依据《河南省道路交通安全条例》第五十六条第（七）项之规定对刘涛作出编号411621-1100044186行政处罚，决定对其罚款200元，限其15日内缴纳，并告知刘涛逾期不缴纳罚款，每日按罚款数额3%加处罚款，扶沟县公安局交通警察大队对刘涛作出的处罚决定事实清楚、程序合法、适用法律正确。扶沟县公安局交通警察大队向本院申请执行前履行了催告程序，但是，刘涛仍未缴纳\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"扶沟县公安局交通警察大队、刘涛非诉执行审查行政裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"扶沟县公安局交通警察大队、刘涛非诉执行审查行政裁定书
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