广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂04民终517号
上诉人（原审原告）：朱雪冰，女，1985年6月7日出生，汉族，岑溪市人，住广西岑溪市。
上诉人（原审原告）：薛漫，男，1986年6月1日出生，汉族，岑溪市人，住广西岑溪市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：岑宏志，广西盈顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄海昌，男，1987年9月10日出生，汉族，岑溪市人，住广西岑溪市。
委托诉讼代理人：严金东，广西昌义律师事务所律师。
上诉人朱雪冰、薛漫因与被上诉人黄海昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2017）桂0481民初2624号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱雪冰、薛漫上诉请求：1、撤销岑溪市人民法院（2017）桂0481民初2624号民事判决，并改判解除上诉人与被上诉人所签订的《商品房转让协议书》。2、判令被上诉人按协议约定支付100000元违约金。3、本案一切诉讼费由被上诉人承担。询问期间，上诉人变更了诉讼请求，要求继续履行合同。事实与理由：2014年6月7日上诉人与被上诉人签订了第一份《商品房转让协议书》时，已将上诉人买房时签订的商品房买卖合同、住房借款合同等资料交给被上诉人,且住房借款合同中明确写明了银行贷款的还款数目和日期。2015年6月28日双方补充签订的《商品房转让合同协议书》亦明确约定，被上诉人应在2017年6月28日前一次性还清银行贷款。由于被上诉人在月供期间多次不按期还贷致使上诉人上了银行的失信名单，被上诉人的行为已造成违约，应当按照协议约定支付上诉人违约金。
黄海昌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求解除双方签订的合同不符合合同法解除的条件；被上诉人在履行合同过程中，没有过错，没有违约，上诉人要求解除合同和要求被上诉人支付违约金无事实依据，请二审法院维持原判。
朱雪冰、薛漫向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与被告于2014年6月7日及2015年6月28日签订的《商品房转让协议书》；2、判令被告按协议约定支付100000元违约金给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2011年5月5日，原告朱雪冰、薛漫与广西粤东房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，取得岭南人家11栋301号商品房所有权，该商品房建筑面积138.1平方米。2014年6月7日，原、被告双方就岭南人家11栋301号商品房房屋买卖签订了《商品房转让协议书》，将上述商品房转让给被告。该《商品房转让协议书》的主要内容是：“一、转让价款为每平方米3500元。二、付款方式：甲方（黄海昌）先支付乙方（朱雪冰、薛漫）定金100000元，余款在乙方办好房产证后支付清楚，1、由于乙方是办理银行按揭贷款，办好房产证后一个月内由乙方提前还款，该款来源由甲方垫付，垫付款从转让款中抵减。2、双方无条件配合办理房产过户手续，由甲方承担过户税费，把房产过户到甲方名下后一个月内甲方把余款支付完毕。三、甲方支付定金后，乙方将商品房交给甲方装修使用。四、其他费用由甲方承担。五、甲乙双方不得违约，任何一方违约必须承担违约责任。如果甲方违约，无条件归还房屋给乙方，定金不予退还，装修以及其他费用不计价赔偿。如果乙方违约，必须双倍退还定金给甲方同时赔偿甲方因此装修以及购置物品双倍损失，并向甲方支付总价30%的违约金。”2014年6月7日，被告支付购房定金100000元给原告，七日内原告将转让房屋交付给被告，被告即对转让房屋进行装修并于同年9月份入住至今。2014年8月19日，被告又支付购房款100000元给原告。2014年12月19日，原告办理了该商品房的房产证，证号为：岑房权证市区字第××号，建筑面积135.61平方米。2015年6月28日，原、被告双方为该商品房的买卖情况再次签订一份《商品房转让协议书》。该协议内容为：“一、乙方将岭南人家11栋301号商品房转让给甲方，每平方米3500元，以房产证面积计算。二、甲方应支付给乙方款项：1、首付款109748元。2、差价118427元。3、手续费13435元。4、已供银行款71389元。以上1至4项合计312999元。三、付款方式：1、2014年6月7日甲方已支付给乙方100000元。2、2014年8月19日甲方已支付给乙方100000元。3、2015年7月15日前支92999元。4、余下贰万元待办好房产证手续后一次性付清。四、所欠银行贷款由甲方负责，并由甲方用乙方账户继续月供，但最长不能超过二年；不再月供后，甲方一次性还清银行贷款，提前还款违约金由甲方承担。五、乙方应无条件配合房产过户手续，费用由甲方承担。六、甲乙双方不得违约，如任何一方违约必须赔偿对方的一切经济损失，并罚款100000元。”2015年7月15日，被告支付商品房款92999元给原告，另外通过银行转账17000元给原告。至此，被告实际共支付了房款309999元给原告，此外还以原告账户的名义按月供了2017年10月前的银行按揭款48900元给银行，之后又供了2017年11月和12月份的银行按揭款。2017年7月10日，被告方要求原告方协助办理银行一次还清贷款，原告不同意而未果。2017年11月29日，原告诉至该院提出上述诉讼请求。第一次庭审后原告提供了：1、向中国建设银行贷款金额为100000元的贷款情况及至2014年6月28日止尚欠银行贷款94595.18元，至2017年12月18日止尚欠银行贷款84612.16元（从此可以看出原、被告第二次签订的《商品房转让协议书》房屋转让总价款为474635元，而该协议第二天被告付给原告的款项312999元加上月供银行的按揭款179207.34元，合计492206.34元）。2、向中国建设银行贷款金额为153000元的贷款情况及至2014年6月27日止尚欠银行贷款147652.67元，至2017年12月12日止尚欠银行贷款135976.53元。原告月供银行的按揭款的时间有每月10号、22号、28号、31号等，2014年4月份的供房款缴纳时间为2014年5月2日。调解中，双方都同意继续履行合同和由被告继续月供银行按揭款，先由被告一次性交清住房公积金的按揭款、建行的按揭款三个月内交清，只因被告不同意赔偿违约金而未果。
一审法院认为，原、被告双方就商品房转让签订的《商品房转让协议书》是在平等、自愿协商一致基础上签订的，除第二次签订的《商品房转让协议书》第六条中的“并罚款100000元”不符合法律规定属于无效合同条款外，其他条款均符合法律规定，是合法有效的合同条款，应受法律保护。原告主张被告没有按双方第二次签订的《商品房转让协议书》第四条履行原告应按揭归还银行贷款，属于被告违约。事实上，双方所续签的《商品房转让协议书》第四点并没有具体约定被告应于每月的那一天前以原告方账户继续月供银行的按揭款以及告知被告应按揭归还银行按揭款的额度是多少，原告之前月供银行按揭款的时间也不确定是那一天，最迟月供银行按揭款时间为当月的31日，2014年4月也没有月供银行按揭款，商品房转让后由被告以原告账户继续月供银行按揭款，被告已供至2017年12月份止，所以为了利于合同的履行双方应对此条款的时间进一步明确约定。另外，约定月供银行按揭款两年期限满前原告没有书面通知被告，要求被告一次性还清银行贷款；两年期限后被告也提出要求办理一次性还清银行贷款，只是原告拒绝办理。原告认为被告违约造成其损失，但至今未能提供其损失的依据。综上所述，原告主张被告违约，要求解除原、被告所签订《商品房转让协议书》和按协议约定支付100000元违约金理据不充分，该院不予支持。事实上，诉讼前被告应支付给原告的款项以及待办好房产证手续后一次性付清给原告余款20000元除3000元未支付外，所有款项已提前支付清楚给原告；原告已于2014年12月19日办理了该商品房的房产证，可至开庭时也没有告知被告办证的情况，从这一方面说是原告不履行第一次签订《商品房转让协议书》的第二条。还有被告已对转让商品房进行了装修并入住多年，为维护合法的权益，双方应继续履行《商品房转让协议书》、妥善处理好余下的事情。然而，调解时原告方坚持要被告方全部履行清楚，但至今原告又不能把该商品房过户至被告名下，这样对被告日后办理转让房屋的过户会有造成影响。故被告黄海昌辩解其没有违约也没有造成原告的损失、要求继续履行合同，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告朱雪冰、薛漫的诉讼请求。本案诉讼受理费7495元，减半收取3747元，由原告朱雪冰、薛漫负担。
本院二审期间，上诉人向法庭提交新证据：1、电话录音两段，拟证明上诉人多次电话告知被上诉人应尽快还清银行贷款。2、银行贷款对账单、银行短信通知各一份，拟证明银行多次向上诉人追加还款，上诉人也告知了被上诉人，被上诉人是知情的。
本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。被上诉人对证据1的通话内容的三性不予认可。证据2银行对账单没有银行盖章，对该证据的真实性不认可；电话号码是被上诉人父亲的，但不能证明被上诉人存在违约。本院认为，上诉人与被上诉人在二审期间提供的证据材料可以作为认定本案事实的参考。
本院经审理查明，一审除了“从此可以看出原、被告第二次签订的《商品房转让协议书》房屋转让总价款为474635元，而该协议第二天被告付给原告的款项312999元加上月供银行的按揭款179207.34元，合计492206.34元”有误以外，其它查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。
本院另查明，双方实际约定的合同价款是被上诉人已经支付的购房款309999元，2015年6月28日签订的合同应付未付3000元，加上2015年6月25日尚欠的商业贷款144972.14元，加上2015年6月25日尚欠的公积金贷款92091.99元，共计是550063.13元。
本院认为，2014年6月7日，上诉人与被上诉人就岭南人家11栋301号商品房房屋买卖签订了《商品房转让协议书》，2015年6月28日，上诉人与被上诉人为该商品房的买卖情况再次签订一份《商品房转让协议书》，这两份合同都是合法有效的，双方都应遵守两份合同的约定。按照2015年6月28日双方签订的合同第四条约定，被上诉人应于2017年6月28日后一次性还清银行贷款，但是被上诉人没有按照约定一次性还清银行贷款，而是继续按月支付银行贷款，被上诉人存在违约行为。由于被上诉人违约，上诉人拒绝办理房产过户手续，导致纠纷产生。2015年6月28日双方签订的合同第六条实际是违约金的约定，是合法有效的。但是该违约金约定过高，本院询问当事人意见后，依法对违约金进行调整。根据被上诉人的违约事实以及当地房地产的涨价幅度，本院认定被上诉人应支付违约金30000元给上诉人。由于上诉人在一审及二审上诉状都是要求解除合同，但是在二审询问期间又变更诉讼请求为继续履行合同，因该诉讼请求属于新的诉讼请求，本院依法进行调解，但调解不成，上诉人可以就继续履行合同诉讼请求另行提起诉讼。
综上所述，上诉人朱雪冰、薛漫的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分不清楚，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区岑溪市人民法院（2017）桂0481民初2624号民事判决；
二、被上诉人黄海昌应支付违约金30000元给上诉人朱雪冰、薛漫。
一审案件受理费3747元，二审案件受理费7495元，合计11242元，由上诉人朱雪冰、薛漫负担3373元，被上诉人黄海昌负担7869元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 斌
审判员 莫 芮
审判员 毛美美
二〇一八年七月二十日
书记员 姚石群
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。