广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1073号
原告郭某俊，住址广东省陆丰市。
委托代理人林某强，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人杨某，广东宝城律师事务所实习律师。
被告张某桦，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人黄某勇，广东立国律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区。
负责人王某，该行行长。
委托代理人马某，广东邦罡律师事务所律师。
委托代理人鲁某，广东邦罡律师事务所实习律师。
原告郭某俊诉被告张某桦、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年7月28日、10月8日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托代理人林某强、杨某，被告委托代理人黄某勇，第三人委托代理人马某到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告委托代理人林某强，被告委托代理人黄某勇到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月7日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于深圳市福田区某花园二期4栋2-2＊＊9房产（以下称涉案房产），转让价365万元，定金5万元（后又口头约定增加5万元）；合同签署后15日内，原告须付清首期款进行资金监管，被告须委托担保公司赎楼，如被告虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，被告须在签署合同之日起30日内自行赎楼、注销抵押登记。合同签订后，原告依约向被告支付定金10万元，于2015年1月21日与被告及中国建设银行股份有限公司深圳南山支行（以下简称建设银行南山支行）签署《房屋交易资金托管业务开户协议书》，并于同日支付首期款128万元至监管账户。但被告超过合同约定的30日赎楼期限内没有赎楼成功也未自行赎楼，不愿继续履行合同。故请求判令：1、继续履行合同；2、原告出资（从房款中扣除）向第三人赎回涉案房产；3、赎回涉案房产后由第三人办理注销抵押登记手续；4、办理注销抵押登记手续后三个工作日内双方共同办理资金监管手续，如果被告不予配合，则原告自行前往建设银行南山支行办理剩余全部房款的资金监管手续（扣除赎楼款）；5、办理完毕资金监管手续后三个工作日内办理过户手续；6、原告付清全款被告立即交付涉案房屋；7、被告支付逾期付款违约金，自2015年2月7日起按日万分之五支付至赎楼完成之日止。
被告辩称，被告先后委托过四家担保公司进行赎楼。原告在签订合同时明知被告是没有资金自行赎楼的，原告曾承诺出资进行赎楼，后又反悔，是原告拖延导致合同无法履行。另，原告在被告尚未收到全部房款且未经被告同意的情况下，擅自进入涉案房产打破房屋基本结构进行装修，原告存在违约行为，被告要求解除合同，驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述，如被告还清了贷款，可按程序注销涉案房产上的抵押登记。
经审理查明，2015年1月7日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的涉案房产，建筑面积74.85平方米；转让成交价365万元；定金5万元；原告应于签署合同之日起15日内付清首期房款105万元并办理银行按揭申请手续；涉案房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署合同之日起15日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，被告虽有担保公司担保赎楼但仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起30日内自行赎楼、注销抵押登记；双方须在被告赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起5日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；原告承担所有税费，合同签订后，因政府原因，发生税费或税率等的调整，如有新增，则新增部分由原、被告双方各自按政府规定承担，如有减少，则减少部分由合同约定的支付方相应减付；交楼日期为被告收齐全部房款当天；如被告未按合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之三十支付违约金并继续履行合同。
《房地产买卖合同》签订当天即1月7日，原告支付了定金5万元。21日，原告又向被告转账支付5万元，同日，原告、被告、建设银行南山支行共同签订了《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》，原告将首期款128万元存入了托管账号并递交了按揭贷款资料。2015年2月5日，建设银行出具《二手楼购房贷款承诺书》，同意向原告发放227万元贷款，有效期3个月。
2015年3月7日，被告出具了一张《收条》，主要内容为：原告购买的涉案房产（2＊＊9房）及另案原告郭某瑶购买的2010房两套房产赎楼费（含提前还款罚息）由买方负担，2＊＊9房为4万元，2010房为45＊＊0元。
另查，涉案房产2013年10月登记在被告名下，2013年12月抵押给第三人。被告在签署涉案《房地产买卖合同》后，于2015年1月至3月期间曾先后委托了四家担保公司赎楼，但因发现有其他诉讼案件，担保公司未予最终办理赎楼手续。被告称在签署《房地产买卖合同》时双方口头约定由原告出资赎楼，但原告不予确认；被告还提交了2015年3月11日原告父亲郭玉装与被告的通话录音，录音内容显示：在委托担保公司赎楼不成后，原告的父亲表达过借钱给被告办理赎楼手续的意思。
又查，2015年2月4日或5日，原告从涉案房产某物业管理公司员工谭小姐处取得涉案房产钥匙（谭小姐称通过电话征得被告前夫同意）后进入涉案房产举行了兴工仪式。被告提交了照片，称原告擅自进入涉案房产进行装修，属于违约行为。原告称未办理过户进入涉案房产举行兴工仪式是依广东潮汕人风俗习惯选择好时辰进行的，只是敲了墙角，在涉案房产内挂了兴工大吉的红纸，烧香、烧纸，并未进行装修。
截至2015年8月19日，原告家庭具备本市购房资格，可购买2套住房。原告同意一次性支付购房余款，并同意代被告垫付赎楼款以注销涉案房产上的抵押登记。
以上事实有《房地产买卖合同》，定金凭据，《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》及交易资金到账回单，《二手楼购房贷款承诺书》，收条，涉案房产产权资料，购房资格证明，录音及庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。
原告已依约支付了定金、办理了首期款监管、取得了银行贷款承诺函，但被告在委托担保公司赎楼未能赎楼成功后，亦未在合同签订之日起30日内自行赎楼，已构成违约。原告有权要求被告继续履行合同并支付逾期履行违约金。
被告抗辩原告曾承诺出资进行赎楼后又反悔，因原告拖延导致合同无法履行。经查，原告在被告委托担保公司赎楼不成功后曾经答应借款给被告赎楼，但双方最终未达成一致，根据《房地产买卖合同》的约定，赎楼责任在被告，无论原告是否答应过借款赎楼，未能赎楼的责任均不可归责于原告。
被告还抗辩原告在被告尚未收到全部房款且未经被告同意的情况下，擅自进入涉案房产打破房屋基本结构进行装修，主张原告存在违约行为。经查，原告进入涉案房产是物业管理公司人员经过被告原配偶同意后取得钥匙，举行的是开工仪式，主张原告违约没有依据。
涉案房产已抵押给第三人，第三人的抵押权应予保护，第三人在抵押债权得到实现后，应及时注销抵押登记，消除涉案房产过户障碍。
原、被告约定了涉案房产的赎楼费（含提前还款罚息）由原告负担（在4万元范围内），故在本判决生效后，赎楼时发生的赎楼费（含提前还款罚息）由原告在4万元范围内负担。
关于被告应支付的逾期履行违约金标准，《房地产买卖合同》约定逾期履行违约金的标准为日万分之三十，原告请求以日万分之五自2015年2月7日（合同签订之日起第31日）起计付违约金。被告辩称没有违约，主张原告违约，可视为对违约金过高的抗辩，因原告未提供证据证明因被告迟延履行造成的实际损失，故参考涉案房产所在区域2015年的政府指导租金标准29元／平方米／月，涉案房产参照此标准计算每月租金为2170.65元（29元／平方米×74.85平方米），再综合考虑市场租金情况，本院酌定被告自2015年2月7日起按每月5000元向原告支付逾期履行违约金至实际赎楼之日止，原告过高请求部分，本院不予支持。
依照《中某人民共和国物权法》第一百九十一条，《中某人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告郭某俊与被告张某桦继续履行《房地产买卖合同》。
二、被告张某桦应在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行清偿深圳市福田区某花园二期4栋2-2＊＊9房产抵押贷款，逾期未清偿，由原告郭某俊在三日内代为清偿（赎楼费含提前还款罚息原告郭某俊应在4万元范围内负担）。
三、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应在深圳市福田区某花园二期4栋2-2＊＊9房产抵押贷款获清偿后十日内注销抵押登记。
四、被告张某桦应在深圳市福田区某花园二期4栋2-2＊＊9房产注销抵押登记之日起三日内向原告郭某俊提供收款账号，原告郭某俊应在三日内向被告张某桦提供的账号支付购房余款355万元（如原告郭某俊代被告张某桦向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行偿还了抵押贷款，代付款金额应予以抵扣）；被告张某桦逾期不提供收款账号的，原告郭某俊可向公证部门提存购房余款。
五、被告张某桦应在收到购房余款或原告郭某俊向公证部门提存购房余款后三日内配合原告郭某俊办理深圳市福田区某花园二期4栋2-2＊＊9房产过户至原告郭某俊名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）。
六、被告张某桦应在深圳市福田区某花园二期4栋2-2＊＊9房产转移登记至原告郭某俊名下后十日内向原告郭某俊交付房产。
七、被告张某桦应在本判决发生法律效力之日起二十日内向原告郭某俊支付逾期履行违约金，按每月5＊＊0元自2015年2月7日起计至实际赎楼之日止。
八、驳回原告郭某俊的其余诉讼请求。
原告、被告如果未按本判决第四项、第七项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费36008元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 篪
人民陪审员 韦 开 丽
人民陪审员 韩 光 明
二〇一五年十月三十日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《中某人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中某人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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