黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民再初字第1号
再审申请人（原审原告）：齐齐哈尔纺织品大楼。
法定代表人：陈季艳，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈洛海。
被申请人（原审被告）：齐齐哈尔广厦综合开发建设集团有限公司。
法定代表人陈志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王英林。
齐齐哈尔纺织品大楼（以下简称纺织大楼）与齐齐哈尔广厦综合开发建设集团有限公司（以下简称广厦公司）买卖合同纠纷一案，本院于2009年1月5日作出（2008）齐民初字第5号民事判决，已经发生法律效力。纺织大楼不服，向检察机关申诉。2011年4月29日，黑龙江省人民检察院以黑检民抗[2011]36号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院于2011年6月23日以（2011）黑监民监字第44号民事裁定，指令本院再审。本院于2012年6月21日作出（2011）齐民再初字第3号民事判决。纺织大楼不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2015年2月17日作出（2014）黑高民申一字第146号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。纺织大楼的委托诉讼代理人陈洛海，广厦公司的委托诉讼代理人王英林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年11月19日，原审原告纺织大楼起诉至本院称，齐齐哈尔纺织品采购供应站（以下简称纺织站）与齐齐哈尔市城市综合开发公司（以下简称城市开发公司）于1991年8月26日签订购买营业楼的意向协议，同年12月10日签订正式购楼合同并公证。1992年8月7日，对施工中营业楼的内部结构、室内装饰等修改调整后签订了补充协议。1994年，纺织站将所购营业楼和购楼的银行贷款移交给纺织大楼（原鹤飞商厦）。2005年纺织大楼产权改制时对其资产进行清查，经房产测绘后得知，城市开发公司售楼时违法加收“动迁平衡费”，而且售楼面积严重缩水。
2003年11月5日，城市开发公司进入破产程序，2004年11月25日，破产程序终结，城市开发公司法人资格消亡。纺织大楼与城市开发公司的“动迁平衡费”纠纷再审时，广厦公司以1998年11月国资局将城市开发公司的资产、负债1051.4万元调入宏大住宅销售中心，作为注册资本，广厦公司以受托控股管理为由，代为行使诉权。据此，请求法院判令广厦公司代位返还多收的售楼款1729893.56元及利息1312080.96元（自1993年12月28日至2007年10月10日），并承担诉讼费用。理由如下：
1.售楼结算面积与实际建筑面积少355.29平方米，二者之间差额514890.50元。（1996）齐民初字第3号民事案件卷中由城市开发公司1993年12月28日开具的售楼发票所记载售楼面积为7672.89平方米，其中：地下面积1218.14平方米、地上面积6454.75平方米，而经齐齐哈尔恒信房地产测绘有限公司于2005年8月作出的房产测绘报告，测绘总面积为7317.60平方米，其中：地下面积1249.93平方米、地上面积6067.67平方米，所以面积缺少355.29平方米，按照合同约定的价格，城市开发公司多收售楼款514890.50元。
2.加收“动迁平衡费”既违反购楼合同，又违反政府令和《商品房价格管理办法》。“动迁平衡费”已包括在每平方米售价中，城市开发公司即使以成本价将营业楼出售给纺织大楼，其成本价款中应包含着“动迁平衡费”。城市开发公司重复加收“动迁平衡费”的行为不但违背了购楼合同，而且于法无据。城市开发公司另加收的1549300.00元“动迁平衡费”应当返给纺织大楼。
3.擅自出售他人房产的行为应当受到法律制裁。城市开发公司与纺织站于1992年8月7日签订的补充协议及城市开发公司1993年12月28日开具的售楼发票记载的售房建筑面积，均包括已被城市开发公司出售给他人面积为121.96平方米（该面积系纺织大楼自行委托测量的面积）的商品房。虽然城市开发公司与纺织站曾在1991年8月26日签订的购买营业楼意向协议中，该协议第三条“在不影响一层营业大厅主体结构的同时，在大厅东北角处，间隔出大约100平米左右营业用房，单设北门，由城市开发公司自行安排使用”。但同时也在该意向协议中的第八条规定“出图后，双方签订正式合同，合同生效的同时本协议作废”。事实上，城市开发公司与纺织站签订的正式并公证的购楼合同及补充协议，从未涉及间隔121.96平方米商品房由城市开发公司“自行使用”条款，如此签约行为，是明示放弃意向协议中，欲间隔121.96平方米商品房卖给他人的行为，违反了购楼合同约定，同时损毁该营业楼门面的整体形象结构。法院应判令其非法售楼无效，令其返还房产。
综上，城市开发公司多收的售楼款为2064190.50元，冲减鹤飞商厦出具的欠据及所谓购住宅尾欠款计334296.94元，余款1729893.56元。
原审被告广厦公司辩称，1.纺织大楼诉讼主体错误。广厦公司不应是本案当事人。根据法释（2003）1号文件第三款规定：“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”依照有关规定，齐齐哈尔市国资局调拨城市开发公司资产、负债1051.4万元到中房集团齐齐哈尔房地产有限公司，属于行政性调整、划转，依照上述规定，广厦公司不应是本案当事人，纺织大楼诉讼主体错误。
2.纺织大楼诉讼已超过诉讼时效。依照合同法的规定已超过买卖标的物通知义务的合理期限。城市开发公司是1992年12月与纺织站签订的购买营业楼合同，已于1992年12月将买卖标的物交付买受人验收使用，且双方已进行了竣工验收、结算。1996年4月5日，纺织大楼答辩城市开发公司诉纺织站和纺织大楼拖欠购买营业楼欠款纠纷一案至今，已结案11年之久。
3.纺织站所购房屋为期房，城市开发公司是依照双方购买合同委托设计和报批、建设的，营业楼规模和建筑面积是经过主管部门审批和买受方审批、验收确认的，不存在面积短缺的事实。贤良1号楼竣工结算面积为12306.21平方米，其中厢楼面积为7769.37平方米，出售给纺织站7672.89平方米（不含东北角小卖店安置动迁户面积96.48平方米）。结算金额为10072069.00元，与销售发票数额一致。且已经得到纺织站结算确认和验收，不存在短少面积及多收购楼款的问题。另外，广厦公司对纺织大楼提交的依照GB1-2000测量规范所测面积不予认可。此测绘报告严重漏算、错算。用2000年的测量规范测量1992年的竣工工程是不符合有关法律规定的，也不符合交易和竣工验收惯例的，也是违背合同法第一百五十八条规定的法定合理期限。
4.购买营业楼合同及协议书确认的营业楼结算建筑面积不包括小卖店营业面积。城市开发公司与纺织站于1991年8月26日签订的协议书第三款约定：“在大厅的东北角处，间隔出大约100平方米左右营业用房，由城市开发公司自行安排使用。”依照协议书的约定，城市开发公司委托规划设计出图后，已经过主管部门的审核批准，并在以后双方签订的合同中予以确认，即小卖店的营业面积96.48平方米不包括在纺织站购买的营业楼面积之中。
5.纺织大楼所诉“加收动迁平衡费”的诉讼请求违背1992年10月25日纺织站与城市开发公司签订的协议书和欠据所记载的事实和合同约定，也是违反一案不再理的原则。
综上，纺织大楼的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回纺织大楼的诉讼请求。
本院（2008）齐民初字第5号民事判决查明，城市开发公司在工商部门办理营业执照，企业名称为中房集团齐齐哈尔房地产开发公司（齐齐哈尔市城市综合开发公司）。1991年，城市开发公司开发玉坤小区，纺织站欲在贤良1号楼的位置购买营业楼一处，成立鹤飞商厦。1991年8月26日，城市开发公司与纺织站签订协议书一份，该协议约定，总建筑面积暂定6192平方米（待正式出图后修订）计6层；每平方米1400.00元，地下室折半每平方米700.00元，总价格暂定7800450.00元；在不影响一层营业大厅主体结构的同时，在大厅的东北角处，间隔出大约100平方米左右营业用房，单设北门，由城市开发公司自行安排使用；1991年9月中旬开工，1992年10月末竣工，出图后，双方签订正式合同等内容。协议签订后，城市开发公司根据纺织站的要求，委托齐齐哈尔市建筑设计院制图，设计院于1991年10月设计出纺织站欲购营业楼的平面设计图，其中设计出东北角的营业用房。该设计图得到了市建委、市城市规划管理局及消防部门的审批。其后，城市开发公司开始施工建设该营业楼。
1991年12月10日，纺织站与中国房地产开发总公司齐齐哈尔公司（以下简称中房公司，城市开发公司另一名称）签订购买营业楼合同。合同约定：一、营业大楼建筑面积预计为6852.43平方米，其中：地下室1241.89平方米，地上部分5610.54平方米（楼房竣工后，以实际竣工面积为准结算）；二、按预计面积营业大楼总金额为8910362.50元，其中地下部分1241.89平方米，每平方米850.00元，计1055606.50元，地上部分5610.54平方米，每平方米1400.00元，计7,854,756.00元；六、开、竣工时间：1991年11月15日开工，1992年10月20日竣工交付使用，并约定中房公司承建土建工程，结构按设计图纸等内容。1992年4月7日，双方到齐齐哈尔市公证处将该份合同予以公证。
1992年8月7日，纺织站与城市开发公司签订营业楼协议书，该协议约定：根据1991年12月10日双方签订的购房合同的内容，又根据合同与图纸情况的差异部分，双方取得一致意见，建筑规模部分：根据纺织站的要求，营业厅由原合同1-3层改为1-4层，建筑面积由6852.43平方米增加到7655.89“+17=7672.89平方米”（引号内数字是手写的，其他内容是打印的），其中地下室1218.14平方米，地上部分6437.75“+17=6454.75平方米”（引号内同上），总价格由原8910362.50元增加到10048269.00元（不包括纺织站要求提高装修标准等费用）。同时约定了土建部分、电气、水暖等内容，另外，约定为确保合同及本补充协议的正确履行，保证工程顺利进行，对合同及协议未尽事宜，由双方同施工单位共同成立施工现场联合办公室，议定有关事宜。庭审中，纺织大楼对手写的“17平方米”面积不予认可。
1992年10月25日，城市开发公司与纺织站签订协议书，该协议约定：双方根据齐齐哈尔市城市规划关于改造建设玉坤小区（含贤良地段）的需要，并经市建委批准，共同协商议定联合开发改造原正阳市场，建设鹤飞商厦二期工程，根据1989年市政府第5号令，纺织站承担动迁平衡费949300.00元，城市开发公司同意纺织站对鹤飞商厦二期工程自行组织施工，并收取开发管理费5%，开发建设利润1%，上述动迁平衡费949300.00元，管理费及开发建设利润60万元，共计1549300.00元。
1992年末，营业楼竣工交付纺织站使用，纺织站给付了大部分购房款。1993年12月20日，鹤飞商厦给中房公司出具贤良1号楼营业楼欠房款287262.20元。后鹤飞商厦被纺织大楼兼并。
1992年12月31日，中房公司与施工单位齐齐哈尔市房产建筑公司进行工程结算，贤良1号厢楼工程面积7769.37平方米，编制说明中工程概况：本工程由正楼4536.84平方米、厢楼7660.37平方米，附属房109平方米组成的综合性建筑。城市开发公司提供了其与承建单位齐齐哈尔市房产建筑公司工程总结算及附属房结算书为证。
1993年12月28日，中房公司给纺织站开具了该楼的房屋销售发票，注明：地上部分7672.89平方米，价值9036650.00元，地下室1218.14平方米，价值1035419.00元，工程造价10072069.00元，动迁平衡费1549300.00元，共计11621369.00元。
1994年1月26日，纺织站给中房公司出具欠据，注明：动迁平衡费1549300.00元，工程完工后偿还。后因鹤飞商厦及纺织站未给付购楼款及动迁平衡费，故中房公司没有将发票交给纺织大楼及纺织站。
1994年4月6日，齐齐哈尔市第一商业局下发齐一商发（1994）30号文件《关于齐齐哈尔纺织品采购供应站与齐齐哈尔纺织品大楼分设的决定》，将纺织站与纺织大楼（原鹤飞商厦）分别实行独立核算，自主经营，自负盈亏。
1994年4月1日，纺织站出具的一期工程欠款明细中注明：总造价14600066.32元，土建工程：7543平方米，总金额10483660.00元，已付10251914.47元，尚欠231745.53元（包括南通找差价）。
1994年12月16日，齐齐哈尔市政府召开市长办公会议，形成会议纪要，其中第四项注明：纺织大楼的集资款…由中联商厦以租金形式分期分批逐步偿还，其余的债权债务及挂账等仍留在纺织大楼。
另查明，2007年2月8日，广厦公司向本院递交申请书，要求作为原告参加城市开发公司与纺织站、纺织大楼“动迁平衡费”一案的再审。理由是：1998年11月，成立齐齐哈尔市宏大住宅销售中心，国资局将城市开发公司的资产，负债10514000.00元同时调出，作为宏大住宅销售中心的注册资金，同时委托广厦公司实施国有资产控股管理。广厦公司成立后，上述资产、负债、所有者权益已全部调入广厦公司。依照有关法律规定，该纠纷应由广厦公司作为诉讼主体参加诉讼。
再查明，城市开发公司于2003年11月5日进入破产程序，于2004年11月25日破产终结。2005年，纺织大楼欲进行产权制度改革，清理资产，故对该营业楼进行测量。
1996年1月30日，城市开发公司分别诉纺织站、纺织大楼尾欠购房款334296.94元和动迁平衡费1549300.00元。购房款的案件案号是（1996）齐民初字第3号，动迁平衡费案件的案号是（1996）齐民初字第2号。购房款的案件本院判决纺织大楼给付购房款后，纺织大楼没有提起上诉，该判决已经发生法律效力。
对于动迁平衡费的（1996）齐民初字第2号民事判决发生法律效力后，黑龙江省人民检察院于1999年12月28日以黑检民行抗字（1998）38号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提起抗诉。2000年4月12日，黑龙江省高级人民法院以（2000）黑民监字第195号民事裁定，指令本院再审。本院于2001年11月26日作出（2000）齐民再字第19号民事判决。判后，纺织大楼不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2003年11月10日作出（2002）黑民一终字第261号民事判决，维持原判。纺织大楼不服，向黑龙江省高级人民法院提出申诉，黑龙江省高级人民法院以（2006）黑监民再字第61号民事裁定，发回本院重审。本院重审该案时，因城市开发公司已破产，该案债权已由广厦公司承接，故依法确定广厦公司为本案的原告。经审理，本院作出（2006）齐民再初字第1号民事判决：纺织大楼给付广厦公司欠款本金1549300.00元，利息524200.00元，合计2073500.00元。判后，纺织大楼向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2008年9月24日作出（2008）黑民一终字第85号民事判决：一、维持原判；二、纺织站对上述判决主文的款项承担连带责任。
本院（2008）齐民初字第5号民事判决认为，城市开发公司与纺织站签订的1991年8月26日《协议书》，《关于购买营业楼合同》、《纺织品营业楼协议书》及1992年10月25日《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。城市开发公司按照双方签订的协议约定已履行完毕，该营业楼于1992年末交付给纺织站使用。经结算，鹤飞商厦，纺织站尚欠城市开发公司购楼款及动迁平衡费，故鹤飞商厦、纺织站分别给城市开发公司出具了尾欠购楼款及动迁平衡费的欠据。后因纺织站、纺织大楼（原鹤飞商厦）未给付城市开发公司上述款项，故城市开发公司将纺织站及纺织大楼诉至法院。城市开发公司向法院提交了该营业楼的售楼发票，其上注明售楼面积、售楼价款及动迁平衡费金额。2005年纺织大楼产改时对该楼进行了测量，测量结果与城市开发公司出具的发票数额相比面积缺少355.29平方米。纺织大楼欲向城市开发公司主张权利，而城市开发公司于2003年11月破产，2004年破产终结。在2007年2月，本院再审双方动迁平衡费案件时，广厦公司向本院递交申请，要求作为原告参加诉讼时，纺织大楼才找到主张权利的主体，故纺织大楼向广厦公司主张权利没有超过诉讼时效。
关于营业楼的面积问题。因广厦公司对纺织大楼称其出售的营业楼缺少面积的主张不予认可，纺织大楼申请对该楼面积进行鉴定，本院委托齐齐哈尔市北兴房地产测绘有限公司鉴定，经两次测量，贤良1号楼营业楼建筑面积为7568.71平方米（其中包括人防工程通道145.50平方米、门廊50.25平方米、小卖店周边北侧及西侧橱窗23.26平方米）。
关于人防工程通道问题，从市人防办提供的人防工程竣工图上看，该楼的地下部分即为人防工程，人防通道与该人防工程相连。根据：1.《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。2.《人民防空工程建设管理规定》第十五条第（三）项规定：防空地下室工程，由有关单位或个人负责组织建设。其经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资。3.该规定第五十九条：由单位、个人投资建设或者连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用。4.《黑龙江省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》第六条规定：防空地下室建设所需资金，应当纳入建设项目投资计划。建设费据实列入建设项目开发成本。据此，纺织站系整体购置的该营业楼，人防工程通道系地下人防工程的一部分，其面积应计算在城市开发公司售楼面积之中。
关于城市开发公司间隔营业用房的面积问题，经查，城市开发公司与动迁户王淑珍签订的动迁协议中约定的动迁安置面积，与房屋产权部门登记王淑珍取得房屋的建筑面积均为97.23平方米。由于该房屋从竣工图纸上看已经改建，无法测量原始面积，故鉴定部门按照竣工图纸得出小卖店建筑面积应为120.49平方米（包括其北侧、西侧橱窗），二者之差23.26平方米即为原竣工图中橱窗的面积。现纺织大楼未能提供该橱窗面积被城市开发公司安置给动迁户王淑珍的相关证据，故该橱窗面积应计算在双方买卖房屋的面积之中。
关于附属房问题，现该附属房虽已不存在，但该楼施工图纸及竣工图纸上均标有109平方米的附属房，且城市开发公司与施工单位签订的工程结算中也有该附属房的结算，故该附属房面积应按竣工图纸设计的面积计算在双方买卖房屋的面积之中。综上，双方买卖房屋的面积应为7677.71平方米，而城市开发公司给纺织站开具的售楼发票面积为7672.89平方米，故纺织大楼主张城市开发公司出售给其的营业楼面积缺少355.29平方米的主张不能成立。
关于动迁平衡费问题。因城市开发公司与纺织站于1992年10月25日签订的协议书，约定的是双方二期工程的内容，与购买营业楼合同的内容不是一个标的。虽然城市开发公司将两个合同标的开具到一个发票中，不能证明城市开发公司收取了两个动迁平衡费。另外，纺织大楼与广厦公司动迁平衡费上诉一案中，省高院针对纺织大楼上诉主张“广厦公司所诉的动迁平衡费已在本院（1996）齐民初字第3号民事判决（拖欠购房款）案件中主张过了，广厦公司再次主张属不当得利”的理由。省高院认为，关于本案是否存在重复起诉问题，齐齐哈尔中级人民院（1996）齐民初字第3号民事判决中，广厦公司的诉讼请求为纺织站支付购楼尾欠款及购买住宅一套尾欠款，本案中广厦公司的诉讼请求是纺织站支付动迁平衡费，故本案不存在重复起诉问题。综上，纺织大楼主张城市开发公司多收其动迁平衡费的主张不能成立。
关于城市开发公司在营业楼东北角间隔房屋问题。因双方于1991年8月26日签订的协议中约定：…在大厅的东北角间隔出大约100平方米左右营业用房由城市开发公司自行安排使用，出图后，双方签订正式合同。同年10月出图时，即设计了该房屋。城市开发公司按照该图进行施工，纺织站接受该营业楼时，该房屋即不包括在内。在此案诉讼之前，纺织大楼从未主张过要求城市开发公司返还该房屋，故纺织大楼的该主张已超过诉讼时效。
综上，纺织大楼的诉讼请求不能成立，本院无法支持。广厦公司的辩驳理由成立，本院予以采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回齐齐哈尔纺织品大楼的诉讼请求。案件受理费31135.80元，鉴定费14635.20元，由纺织大楼负担。
该判决发生法律效力后。黑龙江省人民检察院抗诉认为，一、原审判决认定城市开发公司出售给纺织大楼的营业楼不存在面积不足问题，属认定事实的主要证据不足。
1.原审判决认为一层营业楼北侧独房的橱窗面积23.26平方米应计算在售楼面积之中是错误的。
城市开发公司与纺织站于1992年8月7日签订补充协议及城市开发公司于1993年12月28日开具的售楼发票记载的售楼面积，均包括已被城市开发公司出售给他人的面积为121.96平方米的商品房。但城市开发公司将营业楼交付给纺织站时并不包括该房屋。纺织站及纺织大楼从未接收并使用该房屋。虽然城市开发公司与纺织站曾在1991年8月26日签订的购买营业楼《意向协议》第三条约定“在不影响一层营业大厅主体结构的同时，在大厅的东北角处间隔出大约100平方米左右营业用房，单设北门，由城市开发公司自行安排使用”条款，但同时也在该《意向协议》中第八条约定“出图后，双方签订正式合同，合同生效的同时本协议作废”。经审查，城市开发公司与纺织站在达成意向协议后签订了正式并经公证的《购楼合同》及补充协议，均未约定间隔出121.96平方米商品房由城市开发公司自行使用的条款，显然正式合同排除了原《意向协议》中就该项的约定。故城市开发公司将121.96平方米商品房出卖给他人或安置动迁户，违反了《购楼合同》的约定，构成违约。在此情况下，原审判决将121.96平方米房屋的橱窗部分（面积23.26平方米）计算在售楼面积中是错误的。
2.原审判决对门廊面积的计算方法是错误的，导致售楼面积中门廊的面积不准确。诉讼中，城市开发公司提出对恒信房地产测绘报告不予认可后，由法院指定北兴测绘公司测绘，北兴测绘公司依照“GB/T17986.1-2000国家标准”进行测绘。根据国家标准关于“计算一半建筑面积的范围中有独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算”的规定，纺织大楼所购买的营业楼的门廊属于该种情况，原审判决依据的主要证据是齐北兴司鉴字[2008]第104号的补充鉴定结论，而该鉴定没有按国家标准“GB/T17986.1-2000”关于独立柱、单排柱的门廊按其一半面积计算的规定进行测绘和计算，属计算方法错误，导致认定门廊的面积错误。
3.原审判决认为诉争楼房存在109平方米的附属房，并将其计算在售楼面积中属认定事实错误。诉讼中，纺织大楼提供了《结构工程质量核验表》，可以证实该框架结构的营业楼没有建附属房。而原审判决认定“现该附属房虽已不存在，但该楼施工图纸及竣工图纸上均标有109平方米附属房，且城市开发公司与施工单位签订的工程结算中也有该附属房的结算，故该附属房面积应按竣工图纸设计的面积计算在双方买卖房屋的面积之中”，原审判决得出的这一推断性结论没有法律和事实依据，本案应按照《结构工程质量核验表》的内容认定附属房并不存在。
二、城市开发公司在售楼价款之外加收动迁平衡费，属适用法律错误。
1989年齐齐哈尔市人民政府5号令即《齐齐哈尔市城市建设综合开发管理暂行办法》第十四条规定：“商品房的成本价格和销售价格，由市建委会同市计委、物价、建行房产等部门共同审定。成本价格由房屋工程成本费、动迁安置平衡费、环境建设费、市政公用设施费及小学校、粮店、蔬菜点配套费和银行贷款利息、销售营业税、附加税、经营管理费组成。销售价格由商品房的成本价格、代收代缴的税费、销售利润以及地级差价组成。”依据当时规定，动迁平衡费一项已包含在商品房售价中。城市开发公司即使以成本价格将营业楼出售给纺织大楼，其成本价款中也包含着动迁平衡费一项，因此城市开发公司在售楼价款以外加收的1549300.00元动迁平衡费没有依据，应将此款返还给纺织大楼。综上，原判决认定事实的主要证据不足、适用法律错误。
纺织大楼在本院第一次再审中称，1.关于人防通道问题，原审卷宗存留的原人防工程档案3216、3217、3196、3197以及齐齐哈尔市人民防空办公室于2009年4月3日出具“关于纺织大楼地下室面积的说明”，证实纺织大楼地下室（工程编号：A3441），面积以1992年11月15日人防工程竣工验收鉴定书面积为准，即建筑面积为1218.14米，其余为公用面积。2.100米房子的问题，现在的建筑是诺基亚商店，卷宗3206、3209齐齐哈尔市房屋权属登记申请审批书，关于个人购买商品房所有权认定审批表记载出售单位为城市开发公司，卖房人为城市开发公司。现在房屋所有人是王淑珍，证明房屋买卖与我们没有关系，我们从来没进去过。根据房屋结构，我们也不可能进到屋里搞橱柜和橱窗的问题。3.关于109平方米附属房的问题，证据卷四137页中，锅炉房与我单位没关系，原审时锅炉房的所有人齐齐哈尔中央商城已经提交了关于筹建、施工的支付价款的所有证据，依据结构工程质量表证实我们与开发公司签订合同中没有购买附属房的约定，更没有约定购买附属房的价款。关于向开发支付购楼款的证据，原审证据卷9-63页即付款明细表证实我们已经足额支付了购楼款。纺织站的证明证实了我们付楼款的经过。对此，我们已经多付了1549300.00元，该公司应当返还此笔价款。4.50.25平方米门廊问题，测绘没有错误，但是标准错了，根据测绘标准规定，应该按一半面积计算，多计算了25.125平方米。
广厦公司辩称，关于人防通道问题，原审双方到现场去过，也找了人防部门，查阅了人防工程存档当年的设计和审批图纸，人防部门也出具了相关意见，从人防办提供的竣工图上看，该楼地下部分即人防通道与地下人防工程相连。根据国家有关人防工程的法律法规，人防通道的面积应该计入纺织站售楼面积之中。原审认定事实清楚，证据充分。关于纺织大楼提出橱窗面积不应计入售楼面积中的问题，我们认为纺织站与开发公司在1991年8月26日签订的协议书明确约定在不影响一层营业大厅主体结构的同时，在大厅东北角间隔出100平米左右，由开发公司自行安排使用。其次，根据协议书及设计平面图记载，明确界定了100平方米的小卖店，实际面积为97.23平米。扩充图中明确规定了纺织站购买的营业楼西侧及北侧橱窗的归属。施工图、竣工图、鉴定书以及我们和施工单位的竣工结算均证实了小卖店外围23.26平方米的橱窗面积应计算在纺织站购买的房屋面积中。而且纺织站接收的营业房和房屋竣工图已明确无误的确定了营业楼一层所有橱窗面积均包含在纺织站的售楼面积中，关于附属房109平方米面积问题，设计图纸明确标注了附属房，竣工结算中的编制说明在工程概况一栏也明确标注贤良一号楼附属房109平方米，现在该营业楼已交付使用20多年，这个期间院内的附属房经过申诉人以及后来使用人几次改造已经面目全非，但是竣工图、审批图以及档案馆存档的图纸详细的记载了附属房当时已经竣工交付。关于综合开发公司在售楼价款之外加收动迁平衡费的问题，纺织站购买的营业楼是贤良一号楼一期工程。动迁平衡费是贤良一号楼二期工程双方约定的内容，有单独的协议。贤良一号楼的一、二期工程是两个法律关系，前者为购买营业楼，后者为二期项目转让，开发公司将与纺织站的两笔业务发票开到一起，是便于财务核算和开发的房屋逐户纳税。因此开发公司主张的仅仅是这一笔动迁平衡费，不存在一案两审，也不存在重复收取的问题，更不存在抗诉机关提出的在售楼款之外加收1549300.00元动迁平衡费的问题。综上，原审判决适用法律正确，认定事实清楚。
本院（2011）齐民再初字第3号民事判决对本院（2008）齐民初字第5号民事判决认定的事实予以确认。
本院（2011）齐民再初字第3号民事判决认为,关于一层营业楼北侧独房的橱窗面积23.26平方米是否计算在售楼面积之中的问题。1991年8月26日，城市开发公司与纺织大楼签订的协议书第三条明确约定：在不影响一层营业大厅主体结构的同时，在大厅的东北角处，间隔出大约100平方米左右的营业用房、单设北门，由城市开发公司自行安排使用。按照该协议的约定，城市开发公司为安置动迁户王淑珍而隔出建筑面积97.23平方米门市房，而且王淑珍已于1996年取得了房屋产权证。由于齐齐哈尔市北兴房地产测绘有限公司于2008年11月20日作出齐北兴司鉴字（2008）第104号（补）司法鉴定书中鉴定结论第3项“按照竣工图纸得出小卖店建筑面积120.49平方米（包括含小卖店周边北侧及西侧橱窗）”。小卖店即王淑珍购买的门市房，现该房屋已改变原始状况，故鉴定部门按照竣工图纸得出王淑珍的房屋建筑面积120.49平方米，其中包括北侧、西侧橱窗，二者之差为23.26平方米即为原始竣工图中标注的橱窗面积，有齐齐哈尔市规划管理局审批图佐证。从以上事实看，城市开发公司出售给王淑珍的门市房97.23平方米，而橱窗面积23.26平方米，按照竣工图纸是计算售楼面积之中，故原判认定一层营业楼北侧独房的橱窗面积应计算在售楼面积之中并无不当。
关于对门廊面积的计算方法问题。在一审诉讼期间，经由本院委托齐齐哈尔市北兴房地产测绘有限公司于2008年11月20日作出齐北兴司鉴字（2008）第104号（补）司法鉴定书，该鉴定是齐齐哈尔北兴房地产测绘有限公司依照“GB/T17986.1－2000国家标准”进行测绘，而且对该鉴定纺织大楼并未提出异议或者申请重新鉴定，应视为纺织大楼对该鉴定的认可，故检察机关抗诉认为原判对门廊面积的计算方法错误没有法律依据。
关于对109平方米的附属房计算在售楼面积之中的问题。从1992年12月25日、30日、31日，贤良1号楼工程结算书的编制说明中工程概括一栏明确标注，本工程由正楼、厢楼、附属房组成的综合性公共建筑，其中附属房为109平方米。另外，从纺织大楼的建初设计平面图中明确标注了有109平方米的附属房，附属房是单独设置的，与主体结构不连结，而且纺织大楼的建初设计平面图是经过市建委、市规划局、市公安消防等部门审核批准的。现109平方米的附属房已不存在，故检察机关提出的抗诉理由不能成立。
关于城市开发公司在售楼价款之外加收动迁平衡费的问题。此项问题业经黑龙江省高级人民法院（2008）黑民一终字第85号民事判决书、（2002）黑民一终字第261号民事判决书及最高人民法院（2009）民申字第1103号民事裁定书均已认定广厦公司收取动迁平衡费是正确的，故检察机关提出城市开发公司在售楼价款之外加收动迁平衡费的理由不能成立。
关于纺织大楼在再审时主张人防通道问题。本院再审期间，齐齐哈尔市人民防空办公室于2009年4月3日出具“关于纺织大楼地下室面积的说明”，证实纺织大楼地下室（工程编号：A3441），面积以1992年11月15日人防工程竣工验收鉴定书面积为准，即建筑面积为1218.14平方米，其余为公用面积。因在1991年12月10日，纺织站与城市开发公司签订了购买营业楼合同。该合同约定：一、营业大楼建筑面积预计为6852.43平方米，其中：地下室1241.89平方米，地上部分5610.54平方米（楼房竣工后，以实际竣工面积为准结算）；二、按预计面积营业大楼总金额为8910362.50元，其中地下部分1241.89平方米，每平方米850.00元，计1055606.50元，地上部分5610.54平方米，每平方米1400.00元，计7854756.00元。1992年4月7日，双方到齐齐哈尔市公证处将该份合同予以公证。鉴于以上双方签订的协议书及购买营业楼合同已经履行完毕，并于1992年末交付使用，而且齐纺站（1992）49号“关于鹤飞商厦固定资产移交的通知”，对其购买的营业大楼总建筑面积7655平方米，总造价1004.8万元予以确认。故齐齐哈尔市人民防空办公室于2009年4月3日出具“关于纺织大楼地下室面积的说明”，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，证据充分。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款的规定，判决：维持本院（2008）齐民初字第5号民事判决。
判决宣判后，纺织大楼不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2015年2月17日作出（2014）黑高民申一字第146号民事裁定，指令本院再审本案。
本案再审过程中，双方当事人均未提供新证据。再审申诉人纺织大楼称，1.城市开发公司在售楼款中多收1549300.00元动迁平衡费，因双方买卖合同没有约定，所以应予返还。2.人防工程地下公用通道145.50平方米不应计算在售楼面积之内，人防办出具的证明证实，地下工程建筑面积为1218.14平方米，其余为公用面积。3.鉴定门廊面积为50.25平方米，其中有王淑珍门廊面积10.66平方米，与其单位无关，剩余面积根据国家有关规定，应减半计算面积。4.原审认定售楼面积包含109平方米附属房。有证据证实，该房屋系锅炉房，产权所有人是齐齐哈尔中央商城与其单位没有关系。5.营业楼北侧房屋是安置动迁户王淑珍，该房屋外的橱窗面积23.26平方米，是该房屋所有人改造为一体的，与其单位无关，不应认定其单位购楼面积之内。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求依法撤销（2011）齐民再初字第3号民事判决及（2008）齐民初字第5号民事判决；依法判令广厦公司返还多收的售楼款1729893.56元；本案所有诉讼费用由广厦公司承担。
被申诉人广厦公司答辩称，纺织大楼在原审及再审对贤良1号楼厢楼北侧橱窗面积23.26平方米计算在售楼面积中及小卖店另售的事实不予认可的再审理由是无事实和证据支持的。营业楼的买受人纺织站在齐纺站发（1992）49号《关于鹤飞商厦固定资产移交的通知》中对其购买和接收使用的房产总建筑面积为7655平方米，总价款为10048000.00元予以确认接收。纺织大楼关于门廊的计算方法及售楼面积中门廊面积的再审理由，是适用国家标准错误，无任何根据。原审判决认定售楼总面积存在109平方米的附属房并将其计算在售楼面积中，认定的事实是正确的。人防通道面积应计算在地下室面积之中，因该人防通道与地下室相连，人防通道的面积应计入纺织站的购楼面积之中。纺织大楼再审称城市开发公司在售楼价款之外加收1549300.00元动迁平衡费，与事实不符并没有证据支持。双方签订的贤良1号楼一期购楼合同、协议均没有涉及动迁平衡费。动迁平衡费是贤良1号楼二期工程双方约定，动迁平衡费1549300.00元，为了便于财务核算城市开发公司将两笔业发票开在一起。因纺织站欠款，故该发票没有交给纺织站，其公司主张的是二期工程动迁平衡费，不存在重复收取和在售楼款以外加收动迁平衡费的问题。动迁平衡费一案，黑龙江省高级人民法院（2008）黑民一终字第85号民事判决及最高人民法院（2009）民申字第1103号民事裁定予以确认。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请依法驳回纺织大楼的再审请求。
本院再审查明，1991年8月26日，纺织站与城市开发公司签订购买营业楼意向协议，纺织站在玉坤小区贤良1号楼欲购营业楼总建筑面积暂定6192平方米，地下1240.50平方米，700.00元/平方米，地上4951.50平方米。
1991年12月10日，城市开发公司与纺织站签订购买营业楼合同，总面积预计6852.42平方米，地上面积5610.40平方米，地下面积1241.89平方米，地上1400.00元/平方米，地下850.00元/平方米，合计8910362.50元。
1992年8月7日，城市开发公司与纺织站签订补充协议，建筑面积由6852.43平方米，增到7655.89平方米，地下1218.14平方米，地上6437.75平方米，总价款由8910362.50元，增到10048269.00元。该营业楼于1992年12月末交付使用，至今未正式验收。纺织站给付购楼款11334106.30元。
1993年12月28日，中房公司（城市开发公司）给纺织站开出房屋销售专用发票，面积7672.89平方米，地上6454.75平方米，9036650.00元，地下1218.14平方米，1035419.00元，动迁平衡费1549300.00元，合计11621369.00元。该发票销售楼面积与双方签订的购买营业楼协议面积不符。城市开发公司未将该发票交给纺织站。
1996年1月30日，城市开发公司分别起向本院起诉纺织站、纺织大楼尾欠购营业楼款287262.20元、住宅楼款47034.74元，尚欠动迁平衡费1549300.00元。拖欠购房款案件的案号是（1996）齐民初字第3号，拖欠动迁平衡费案件的案号是（1996）齐民初字第2号。（1996）齐民初字第3号民事判决，纺织大楼给付城市开发公司尚欠的购营业楼款287262.20元及住宅楼款47034.74元。该判决宣判后纺织大楼未提起上诉，该判决已经发生法律效力。但该判决认定纺织站与城市开发公司签订购买玉坤小区贤良1号营业楼的合同结算金额为11621369.00元。该金额是依据城市开发公司提供的1993年12月28日房屋销售发票所记载的售楼金额，结算金额包含动迁平衡费1549300.00元，结算金额与双方签订的购买营业楼金额不符。
（1996）齐民初字第2号民事判决纺织大楼给付城市开发公司欠款1549300.00元，利息524200.00元，合计2073500.00元。该判决发生法律效力后，纺织大楼向黑龙江省人民检察院申诉，黑龙江省人民检察院向黑龙江省高级人民法院提起抗诉，黑龙江省高级人民法院先后两次作出指令本院再审裁定。本院最终作出（2006）齐民再初字第1号民事判决，纺织大楼给付广厦公司欠款1549300.00元，利息524200.00元，合计2073500.00元。判后，纺织大楼向黑龙江省高级人民法院提起上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2008）黑民一终字第85号民事判决，维持本院（2006）齐民再初字第1号民事判决主文；纺织站对上述判决主文的款项承担连带责任。纺织大楼不服该判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2009）民申字第1103号民事裁定，驳回纺织大楼的再审申请。
2005年8月，纺织大楼欲进行产权制度改革，委托恒信测绘公司对其贤良1号楼营业面积进行测绘，其结论为，建筑面积7439.65平方米。
2008年6月16日，北兴测绘公司作出（2008）齐北兴司鉴字第104号司法鉴定，鉴定意见贤良1号楼总建筑面积为7616.15平方米。1.贤良小区1号楼建筑面积为7470.65平方米（不含人防工程）；2.地下人防工程建筑面积为：145.50平方米（人防工程面积是按照齐齐哈尔市中级法院要求按照图纸1.94m乘以75m计算）。
本院再审认为，对该鉴定意见第1项，贤良小区1号楼建筑面积为7470.65平方米（不含人防工程）予以认定。其理由：1.人防通道145.50平方米，并非实际测绘鉴定结果，而是按图纸计算出的结果；2.双方的买卖协议对此没有约定；3.该面积是人防工程的公用部分，至今未交付纺织大楼，所以145.50平方米不应包含在总建筑面积之中；4.鉴定机构依据的是GB/T17986.1-2000房产测量规范，该测量规范关于“不计算建筑面积的范围：独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。”因本案人防公用通道145.50平方米，系人防工程干线，是属于不应计算建筑面积的范畴，故该鉴定地下面积1356.98平方米应减去人防工程的公用面积145.50平方米，地下面积为1211.48平方米，地上6259.17平方米。
2008年11月20日，北兴测绘公司作出（2008）齐北兴司鉴字第104号（补）司法鉴定，鉴定意见：1.贤良小区1号楼门廊实测建筑面积为50.25平方米（含诺基亚门前使用的门廊面积10.66平方米）；2.二层建筑面积经重新测绘为1411.96平方米；3.按照竣工图纸计算得出小卖店建筑面积120.49平方米（包含小卖店周边北侧及西侧橱窗）。
本院再审认为，对该补充鉴定意见第1项，贤良小区1号楼门廊实测建筑面积为50.25平方米（含诺基亚门前使用的门廊面积10.66平方米）。确认门廊面积为19.80平方米，其理由：1.诺基亚的门廊是该房屋所有权人进行建造的，该门廊的所有权、使用权均与纺织大楼无关，故该门廊面积中的10.66平方米应从门廊面积减出；2.门廊剩余面积39.59平方米，没有按国家测量标准“GB/T17986.1-2000”关于独立柱、单排柱的门廊等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算的规定进行测绘计算，计算方法错误，应予更正。门廊面积应为19.80平方米（39.59平方米÷2）。该面积应计算在地上建筑面积之内。
该补充鉴定意见第2项，二层建筑面积经重新测绘为1411.96平方米，予以认定。第一次测绘二层建筑面积为1412.42平方米，两次鉴定相差0.46平方米（1412.42平方米-1411.96平方米），地上建筑面积应减去0.46平方米。
该补充鉴定意见第3项，按照竣工图纸计算得出小卖店建筑面积120.49平方米（包含小卖店周边北侧及西侧橱窗）。因该鉴定意见是按照竣工图纸计算得出小卖店建筑面积，该小卖店的面积城市开发公司已出卖给他人，周边北侧及西侧橱窗面积与纺织大楼购买营业楼面积无关。
本院对两次鉴定意见综合认定，贤良小区1号营业楼建筑面积为7489.99平方米，其中地上6278.51平方米，地下1211.48平方米。
城市开发公司售楼缺损面积为182.90平方米（7672.89平方米-7489.99平方米），其中地上176.24平方米，地下6.66平方米。多收地上面积核款246736元（1400元/平方米×176.24平方米），地下面积核款5661元（850元/平方米×6.66平方米），多收售楼款共计252397元。
同时查明，纺织站出资购买营业楼筹建飞鹤商厦，飞鹤商厦的全部资产无偿划拨到纺织大楼。
1998年11月，国资局将城市开发公司的资产，负债10514000.00元同时调出，作为成立宏大住宅销售中心的注册资本，同时委托广厦公司对该国有资产控股管理。因城市开发公司破产，该案债权已由广厦公司承接。
2007年2月8日，在本院审理城市开发公司与纺织站、纺织大楼动迁平衡费再审一案中，广厦公司向本院申请，以对城市开发公司的国有资产控股管理，公司成立后，资产、负债、所有者权益已全部调入其公司为由，要求作为原告参加诉讼。本院准许其公司申请，广厦公司作为原告参加诉讼。
本案争议的焦点之一，是本案中是否应有动迁平衡费的问题。
在本案再审中纺织大楼称，城市开发公司在售楼款中多收1549300.00元动迁平衡费，因双方买卖合同没有约定，所以应予返还。
广厦公司辩称，纺织大楼所述城市开发公司在售楼价款之外加收1549300.00元动迁平衡费，与事实不符并没有证据支持。双方签订的贤良1号楼一期购楼合同、协议均没有涉及动迁平衡费。动迁平衡费是贤良1号楼二期工程双方约定，动迁平衡费1549300.00元，为了便于财务核算城市开发公司将两笔业发票开在一起。
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