广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终4159号
上诉人（原审被告）：佛山市鸿湖物业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈耀荣。
委托诉讼代理人：王开鸿，广东华璟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁光楷，广东骏和师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：霍永彬，男，1970年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。
上诉人佛山市鸿湖物业投资有限公司（以下简称鸿湖物业公司）与被上诉人霍永彬土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
鸿湖物业公司上诉请求：1.依法撤销佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15543号民事判决，驳回霍永彬的全部诉讼请求；2.霍永彬负担本案一、二审诉讼费用。
上诉人鸿湖物业公司主张的事实和理由：一、一审法院认定鸿湖物业公司并未提供有效证据证明霍永彬存在少交租赁土地的情形，属于认定事实错误。1.鸿湖物业公司向一审法院提交的佛禅国用（2012）第1002***号《土地使用证》及《宗地图》等证据均是双方签订《物业租赁合同》时使用的文件，是签约时客观存在的证据，双方确认对整个地块租赁而非分割其中一部分面积进行租赁，且双方均清楚知道案涉地块记载的土地面积为37312平方米。双方商谈签订租赁物时，已知政府要征收其中一部分土地进行开路建设，会影响承租土地作为一整块开发建设使用，霍永彬承诺：当政府征收部分土地用于开路后，鸿湖物业公司因此而减少的土地面积会由霍永彬通过调整面积相当的一部分土地补偿给鸿湖物业公司使用来保证双方实际租赁面积不会减少，因此，双方在合同第一条约定条款留下未填写实际土地面积的空格待确定后才进行测量和填写。2.霍永彬在一审庭审中确认《咨询规划示意图》左上角的2219.78平方米属于1002***号《土地使用证》记载的土地面积，且该土地已由霍永彬用于建设美居国际建材中心项目，因此霍永彬未向鸿湖物业公司交付完整的土地。3.霍永彬是否完整交付土地的举证责任应由霍永彬承担。为了证明霍永彬未完整交付土地，鸿湖物业公司在一审庭审中充分举证证明其仅交付29549.49平方米的土地，并自留了2219.78平方米建设美居国际建材中心项目。根据民事诉讼法的规定，若霍永彬认为其已全面履行交付义务，那么其应承担举证证明责任。
二、一审判决认为2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金为每年1800万元的固定价格，系对合同租金计价依据的曲解。双方在签订《物业租赁合同》前经过多次商讨，确定前三年的租金价格为每月40元/平方米（其中土地租金每月30元/平方米，另外每月10元/平方米为霍永彬履行合同而应向该地块未到期原租户支付的包干补偿款），年度租金总额为40元平方米/月*12个月*37312平方米=17909760元。由于涉及政府征用土地开路，霍永彬给予相当面积补偿的承诺，双方预先确定按每年1800万元租金计算。当霍永彬未履行按37312平方米地块交付时，其不应按上述总价收取每年1800万元租金，鸿湖物业公司应按照实际土地面积承担租金，不是无论土地交付多少均按1800万元的不变价格执行。一审法院将该条款与合同其他内容进行割裂并作了片面理解。
三、霍永彬实际交付了29549.49平方米的土地，占证载土地面积79.20%（29549.49÷37312*100%），故霍永彬每年应收取租金金额为1800万元*79.20%=1425.6万元。鸿湖物业公司在2013年1月1日至2015年12月31日期间三年内多付租金的差额为1123.2万元[（1800万元-1425.6万元）*3年=1123.2万元]。另外，鸿湖物业公司根据霍永彬的要求代付了2742601.95元补偿款给霍永彬的原租户。
综上，在2016年1月1日前，鸿湖物业公司已多付租金合计1397.460195万元，应将此款用于抵扣2016年1月1日后的租金，抵扣后余款返还鸿湖物业公司。故鸿湖物业公司并不拖欠案涉租金，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回霍永彬的全部诉讼请求。
被上诉人霍永彬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，鸿湖物业公司所提出的上诉没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、鸿湖物业公司拖欠霍永彬2016年1月1日至2017年6月期间的租金7974624.6元，事实清楚，证据充分。案涉租赁合同合法有效，鸿湖物业公司负有向霍永彬按合同约定支付租金的义务，即本案讼争的租赁期间2016年1月1日至2017年6月期间的租金15956724.6元。鸿湖物业公司实际支付了租金798.21万元，尚欠租金77974624.6元，事实清楚，证据充分，双方当事人对此亦无异议。
二、鸿湖物业公司称2013年1月至2015年12月前三年多付了租金1123万元冲抵本案讼争租金不成立。1.鸿湖物业公司认为多付租金的前提是“前三年按证载面积确定租赁面积及租金”，而事实上这个前提根本不能成立，案涉合同第一条明确约定“证载土地面积为37312平方米，但租赁面积以双方交接时实测的数据为准”，足以说明双方约定的租赁面积是以双方交接时实测的数据为准，而不是证载面积为准。另外，案涉合同第四条第1点明确约定前三年租金按每年固定1800万元支付，第四年起按实际接收土地面积计算租金，即前三年租金是固定租金而不是按土地面积确定的租金。2.鸿湖物业公司在接收或使用案涉租赁物业时，对租赁物状况及实际面积均知悉，如果鸿湖物业公司认为交付的实际面积少于双方约定的租赁面积，鸿湖物业公司在当时就会提出异议，不可能按约支付全部租金，而鸿湖物业公司已使用租赁物业超过三年。因此，鸿湖物业公司对实际租赁面积不是证载面积的事实是认可且无异议的，不存在面积不足租金多付的情况。3.双方签订案涉物业租赁合同时明知政府要征收土地证范围内的部分土地进行开路，而且鸿湖物业公司租赁物业的目的是建设新华艺装饰材料市场。因此，双方合同约定租赁之土地范围纳入新华艺装饰材料市场项目之土地，显然并非土地证证载的全部土地。事实上属于租赁范围的土地全部交付给了鸿湖物业公司并投入建设新华艺装饰材料市场。而土地证证载范围内不属于租赁范围之土地（包括拟交由政府征收的土地以及2219.78平方米已由佛山市美居城物业管理有限公司使用的土地）也并没有交付给鸿湖物业公司使用。对租赁土地交付的事实，鸿湖物业公司在租赁土地交付时并无异议，租赁双方显然对此均明知且一致确认。
三、诉讼程序上，双方明确约定前三年是固定租金且已履行完毕。鸿湖物业公司主张前三年多交了租金最多也只属于鸿湖物业公司的重大误解，其也只能按重大误解的撤销程序主张权利，与本案讼争的2016年1月1日至2017年6月期间租金无关。
2017年11月3日，霍永彬向一审法院起诉请求：1.鸿湖物业公司向霍永彬清偿物业租金7974624.60元（2016年1月1日计至2017年6月30日）；2.鸿湖物业公司对拖欠的租金按每日万分之五向霍永彬支付逾期付款违约金至实际清偿日（暂计至2017年9月30日为2792426.81元）；3.鸿湖物业公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月20日，霍永彬（甲方、出租方）与鸿湖物业公司（乙方、承租方）签订一份《物业租赁合同》，主要内容为：“甲乙双方就租赁位于佛山市禅城区雾岗路东侧的物业（现有建筑物、设施）事宜经友好协商达成以下条款，供双方共同遵照执行：一、租赁标的物地块的土地使用证号：佛禅国用（2012）第1002***号，土地地号4406043100000***，证载土地面积为37312平方米，但租赁面积以双方交接时实测的数据为准。二、租赁标的物现时的用途为商业（陶瓷产品的销售与仓储）。乙方承租后可依据禅城区三旧改造政策和规划对租赁的标的物进行改造，纳入“新华艺装饰材料市场”项目分期建设，甲方同意由乙方投资对原建筑物进行统筹规划改造，充分发挥其经济价值。乙方须经政府相关部门批准，依据三旧改造规划设计要求对标的物进行施工建设，一切费用由乙方承担。甲方应提供相应的协助，但有关改建增建的报批手续应由乙方与佛山市建进资产经营有限公司协商解决。乙方保证新建增建总面积大于原有建筑总面积，维持甲方物业利益不受损失。改造后的物业产权在合同期内属于乙方，本合同租赁期届满后无偿归甲方所有。三、租赁期限：从2013年1月1日起至2032年12月31日止（共计二十年）。期满后双方有意续租的另行商讨续租合同。四、租金价格及递增方案、租金支付方式。1.从2013年1月1日起至2015年12月31日止，按每年总租金额1800万元支付，在当年的1月份支付上半年租金900万元，在当年7月份支付下半年租金900万元租金。2.从2016年1月1日起，按乙方实际接受的实际土地面积计算租金，租金价格为每平方米每月30元。3.从2016年1月1日起算，每满4年后，租金价格递增一次，按上一阶段的租金价格为基础递增10%作为新阶段的租金价格（例如，2016年1月1日至2019年12月31日间的租金价格为30元/平方米/月；2020年1月1日至2023年12月31日间租金价格为33元/平方米/月；以此类推）。租金按月交付。……五、违约条款及风险责任。1.乙方未能按期交付当期租金的，从逾期之日起按每日万分之五计付逾期违约金给甲方，直至清偿止……”
另查明，佛山市禅城区**路东侧地块，土地使用证号：佛禅国用（2012）第1002***号，土地使用权人登记为佛山市建进资产经营有限公司，地类（用途）为工业用地，使用权类型为划拨，使用权面积37312.00平方米。上述土地于2004年由佛山市建进资产经营有限公司以拍卖方式转让给佛山市鸿满房地产策划有限公司（以下简称鸿满公司），后鸿满公司于2007年8月2日与霍永彬签订《资产转让合同》，将该土地转让给霍永彬。
霍永彬、鸿湖物业公司共同确认，双方继续履行涉案合同；在签订合同时已经知道政府要征收部分土地进行开路；霍永彬、鸿湖物业公司于2016年初将实际租赁的面积确定下来，鸿湖物业公司承租地块上的原有建筑物已全部被鸿湖物业公司拆迁完毕，现在新建的是华艺装饰物流城；霍永彬为鸿湖物业公司的股东之一；鸿湖物业公司自2013年至2015年期间合计向霍永彬支付租金5400万元；2017年10月19日，霍永彬向鸿湖物业公司出具委托书二份，委托佛山市二建建筑工程集团有限公司（以下简称二建公司）代收鸿湖物业公司支付北区地块2016年1月至2016年5月15日租金3989181.15元、2016年5月16日至2016年9月30日租金3992918.85元；鸿湖物业公司分别于2017年10月19日、2017年10月20日向霍永彬转账3989181.15元、3992918.85元，两次转账的进账单上用途一栏均载为“租金”。
霍永彬陈述，2017年10月，鸿湖物业公司提出对应付租金798.21万元无异议，要求霍永彬出具《委托书》指定收款账户，为此，霍永彬按鸿湖物业公司要求出具两份《委托书》。位于《自行规划示意图》左上角的2219.78平方米土地属于佛禅国用（2012）第1002***号土地使用权证范围，但不属于物业租赁合同约定的租赁标的物，上述土地由佛山市美居城物业管理有限公司使用，鸿湖物业公司租用的标的物土地是纳入新华艺装饰材料市场项目的土地。
一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。霍永彬与鸿湖物业公司签订《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
案件的争议焦点为鸿湖物业公司有无拖欠霍永彬租金。依据涉案《物业租赁合同》第四条的约定，2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金为每年1800万元，即霍永彬、鸿湖物业公司对上述期间租金的约定为固定价格，故鸿湖物业公司抗辩主张前三年的租金应以实际租赁面积计算的意见并无合同依据，一审法院不予采纳。根据霍永彬、鸿湖物业公司的陈述以及采信的证据可知，鸿湖物业公司已按约定支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金合计5400万元，2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金鸿湖物业公司仅交纳7982100元，故霍永彬诉请租金余款7974624.60元有合同依据（29549.49平方米×30元×18个月-7982100元），一审法院予以支持。关于鸿湖物业公司抗辩主张因霍永彬少交付土地，故前三年租金应予以减免的问题，如前所述，霍永彬、鸿湖物业公司约定前三年的租金为固定价格，租赁面积以双方实测数据为准，且同时约定“租赁的土地用途为建设‘新华艺装饰材料市场’项目……从2016年1月1日起，按乙方实际接收的土地面积计算租金”，本案中，鸿湖物业公司承租的租赁土地已按约定投入经营华艺装饰物流城项目，霍永彬、鸿湖物业公司双方亦对实际承租面积进行了确认，且鸿湖物业公司并未提供有效的证据证明霍永彬存在少交付租赁土地的情形，故一审法院确认霍永彬向鸿湖物业公司交付的土地已为租赁土地的全部，鸿湖物业公司的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。关于鸿湖物业公司抗辩认为代案外人鸿茂公司向霍永彬偿还借款应作为租金予以扣减的意见。因鸿湖物业公司未举证证明霍永彬与案外人鸿茂公司存在借贷关系且借贷款项可予以抵扣租金，故鸿湖物业公司的该项抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。鸿湖物业公司再抗辩认为其代垫付给各个租户的款项应予以抵扣租金。因鸿湖物业公司未能提供充分的证据证明其存在代垫付的行为且代垫付的款项可予以折抵租金，故鸿湖物业公司该项抗辩意见同样不能成立，一审法院不予采纳。
至于违约金。依据涉案租赁合同第五条第一款的约定，霍永彬有权向鸿湖物业公司主张逾期付款违约金。本案中，霍永彬、鸿湖物业公司对鸿湖物业公司是否多交了前期租金存在争议，鸿湖物业公司不存在拖欠租金的恶意，且霍永彬、鸿湖物业公司确认继续履行涉案合同，鸿湖物业公司亦已向霍永彬交纳部分租金，故一审法院酌定违约金以7974624.60元为本金，从起诉之日起按照日万分之五的标准计算，霍永彬诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，广东省佛山市禅城区人民法院于2018年1月30日作出（2017）粤0604民初15543号民事判决：一、鸿湖物业公司于判决发生法律效力之日起十日内，向霍永彬支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金7974624.60元以及违约金（违约金以7974624.60元为本金，从2017年11月3日起按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回霍永彬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费86402元，由霍永彬负担21600元，鸿湖物业公司负担64802元。
二审期间，上诉人鸿湖物业公司向本院提交如下新证据：
第一组证据，2013年2月22日绿景西路工程项目土地与房屋征收范围的公告及附图；2013年5月28日绿景西路工程项目土地与房屋征收决定的公告及附图，拟证明双方签订《物业租赁合同》时，双方对政府征地面积并不知情，属于合同双方不能预见的事实。
经质证，被上诉人霍永彬对第一组证据的真实性无异议，征收并非保密事项，本案一审开庭时，双方均确认在2012年12月双方签订合同时均已知晓征收事宜。
经审查，双方当事人对第一组证据的真实性均无异议，本院予以确认。
第二组证据，2017年6月21日股东会决议；2017年6月29日股东会决议；2017年10月18日股东会决议；2017年10月18日《关于收购方应切实履行清偿2017年6月30日前总公司债务并以此冲抵收购人向总公司支付收购款额事宜的决议》；《华艺装饰材料物流城应付明细情况表（鸿湖-
霍永彬）》《鸿湖公司分帐表》《个人融资（本金和利息）明细》《鸿湖物业应付工程款》《钜荣物业管理费（鸿湖）》《鸿湖应付地租款》《鸿湖预收租金明细表》《鸿湖预收水电押金明细表》《鸿湖（租金）三押明细表》等文件；《华艺装饰材料物流城应付明细情况表（华艺-
陈耀荣）》《华艺公司分帐表》《华艺应付地租款》等文件，拟证明股东决议将经营华艺装饰材料市场的两家公司进行附条件的分拆出售。各股东已对相应地块应付租金情况进行清算，在扣除多付的租金及垫付拆迁补偿款后应付的地租为798.21万元，这是各股东共同确认的结果。
经质证，被上诉人霍永彬对第二组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。股东会决议内容未经全体股东确认，不具有合法性，也未实际履行；未交的地租798.21万元确属于无争议部分的租金金额，该部分租金在起诉前已支付。同时在《华艺装饰材料物流城应付明细情况表》备注第三行注明了霍永彬地租款797.46万元为有争议的租金款项未确认，即本案讼争的款项，也是霍永彬提起本案诉讼的原因。
经审查，双方当事人对第二组证据的真实性均无异议，本院予以确认。
第三组证据，二建公司的企业信用信息公示报告；佛山市奔华建材有限公司的企业信用信息公示报告，拟证明霍永彬是二建公司的控股股东及法定代表人，霍永彬通过该公司全资持股佛山市奔华建材有限公司，两公司在涉及本案的付款、收款行为均受霍永彬操控，代表霍永彬履行权利义务。
经质证，被上诉人霍永彬对第三组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
经审查，佛山市奔华建材有限公司、二建公司的股东情况与本案无关，本院不将其作为本案的定案依据。
第四组证据，2017年10月19日农商银行进账单（番村经济社向鸿湖物业公司付款1笔85万元）；2017年10月19日农商银行进账单2份（佛山市奔华建材有限公司向鸿湖物业公司汇款2笔合计365万元）；2017年10月20日农商银行进账单（二建公司向鸿湖物业公司汇款1笔3989181.15元）；2017年10月18日收款收据2份（编号分别为：0054131；0054132）及2017年10月19日委托书2份；2017年10月19日支出证明单及2017年10月19日农商银行进账单（鸿湖物业公司向二建公司汇款3989181.15元）；2017年10月20日支出证明单及2017年10月20日农商银行进账单（鸿湖物业公司向二建公司汇款3992918.85元）；鸿湖物业公司80020000004522694账户的银行流水单（鸿湖物业公司在2017年10月19日、20日的付款）；《账户移交确认表》2份；《情况说明》3份，拟证明霍永彬利用其控制的公司或与其有关联业务的单位向鸿湖物业公司汇款用于履行支付《华艺装饰材料物流城应付明细情况表（鸿湖-
霍永彬）》第21项规定的款项（3989181.15元+3992918.85元=7982100元）。
经质证，被上诉人霍永彬对第四组证据中一审已经提交的向二建公司付款相关证据的真实性、合法性、关联性无异议。对于番村、佛山市奔华建材有限公司提供的支付凭证不予确认。已付798.21万元的资金来源于本案无关。
经审查，霍永彬委托二建公司代收鸿湖物业公司支付部分地租的事实本院予以确认。鸿湖物业公司未证明番村经济社及佛山市奔华建材有限公司向鸿湖物业公司转帐与本案的联系，本院不予确认。
第五组证据、《租赁合同（塑料街地块）》《补充合同（塑料街地块）》，拟证明霍永彬对鸿湖物业公司承租潘一村土地物业的租赁价格每月30元／平方米是明知的，且参与了谈判。因涉及到部分原租赁合同未到期而提前解约，所以霍永彬要求再加每月每平方米10元，涉案租金价格为每月每平方米40元。
经质证，被上诉人霍永彬对第五组证据的真实性无法确认且与本案无关。
经审查，该组证据系鸿湖物业公司与案外人之间的合同，与本案并无直接关联，本院不将其作为本案的定案依据。
被上诉人霍永彬在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，鸿湖物业公司于2013年1月4日、2013年4月10日、2014年1月15日、2014年7月16日、2015年6月9日均分别支付900万元，于2014年8月15日、2014年8月16日分别支付500万元及400万元，以上共计5400万元租金。
上诉人鸿湖物业公司在二审阶段向本院提交的证据《华艺装饰材料物流城应付明细情况表（鸿湖-霍永彬）》《华艺装饰材料物流城应付明细情况表（华艺-
陈耀荣）》上均载明：“2016年1月至2017年6月建进地租金额为798.21万元”，备注中还载明地租“797.46万元属于有争议款项，待定”。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议双方签订的《物业租赁合同》意思表示真实，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行相应的合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点在于承租人鸿湖物业公司是否欠付出租人霍永彬案涉租金款项。
首先，双方在《物业租赁合同》第四条关于租金价格及递增方案、租金支付方式里明确约定：“1.从2013年1月1日起至2015年12月31日止，按每年总租金额1800万元支付，在当年的1月份支付上半年租金900万元，在当年7月份支付下半年租金900万元租金。2.从2016年1月1日起，按乙方实际接受的实际土地面积计算租金，租金价格为每平方米每月30元。3.从2016年1月1日起算，每满4年后，租金价格递增一次……”从上述合同条款的文义来看，条文逻辑清晰的表述了双方之间2013年至2015年的年租金为1800万元，从2016年起按接收的实际土地面积计算租金。因此，租赁合同双方对于2013年至2015年间的案涉土地租金约定为固定租金，一审判决对此认定正确。其次，从双方的实际履行情况来看，鸿湖物业公司亦按照双方合同约定准时按每年1800万元的租金交予出租方霍永彬，期间鸿湖物业公司并未对租金金额表示异议。再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”鸿湖物业公司上诉主张双方签订合同时霍永彬承诺给予相应面积补偿但并未提交证据予以证明。鸿湖物业公司还上诉主张股东之间确认其并不欠付案涉租金，但从鸿湖物业公司提交的《应付明细情况表》等证据来看，双方对于鸿湖物业公司在2016年之后欠付租金的金额存在争议，因此鸿湖物业公司在二审阶段提交的证据亦不能证明其主张。最后，鸿湖物业公司还上诉认为其在2016年1月1日前已多向霍永彬支付了1397.460195万元的租金。但鸿湖物业公司于2017年10月19日和20日分两次共转账798.21万元租金予霍永彬。若鸿湖物业公司已向霍永彬多缴纳巨额租金，其并无必要于2017年再向霍永彬支付租金，因此鸿湖物业公司的该上诉理由与其实际行为相矛盾。综上所述，一审判决认定鸿湖物业公司仍欠付霍永彬案涉租金正确，本院二审予以维持。
综上，上诉人鸿湖物业公司的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67622元，由上诉人佛山市鸿湖物业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 建 红
审判员 欧阳建辉
审判员 欧阳凤霞
二〇一八年八月十六日
书记员 朱 雯 偲