江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01817号
上诉人（原审原告）苗鑫，男。
委托代理人尹超，江苏时务律师事务所律师。
委托代理人王辉，男。
被上诉人（原审被告）沛县金贸置业有限公司。
法定代表人朱成学，该公司执行董事。
委托代理人朱海华，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沛县中联建筑安装工程公司。
法定代表人刘学力，该公司经理。
委托代理人刘焕坤，沛县正大法律服务所法律工作者。
上诉人苗鑫因与被上诉人沛县金贸置业有限公司、沛县中联建筑安装工程公司商品房买卖合同纠纷一案，不服沛县人民法院（2013）沛民初字第0974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人苗鑫的委托代理人尹超、王辉，被上诉人沛县金贸置业有限公司的委托代理人朱海华、沛县中联建筑安装工程公司的委托代理人刘焕坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2001年6月13日，沛县金贸置业有限公司就其开发的、沛县中联建筑安装工程公司承建的本案涉诉房屋与蒋继夫签订了商品房购销合同一份，合同编号：0102552，合同约定：沛县金贸置业有限公司将位于沛县金贸广场第44幢xxx号房出售给蒋继夫，房屋价款为二十三万六千零六十元，蒋继夫应于2001年6月14日前支付全部房款，沛县金贸置业有限公司应于2001年6月30日前将房屋交付蒋继夫使用。上述合同实质上是为沛县中联建筑安装工程公司经理刘学力向蒋继夫借款进行的担保，蒋继夫的债权已经实现。蒋继夫既未向沛县金贸置业有限公司缴付房款、没有占用合同中约定的房屋，亦没有要求沛县金贸置业有限公司交付该房屋。
沛县金贸置业有限公司于2011年3月16日向法院提起诉讼，要求解除与蒋继夫签订的关于沛县金贸广场44幢1－3层8号房的商品房购销合同（合同编号：0102552），法院在查明事实的基础上，于2011年9月28日依法判决解除了沛县金贸置业有限公司与蒋继夫签订的关于沛县金贸广场第44幢xxx号房的商品房购销合同（合同编号：0102552）。
2002年9月12日，苗德群与沛县中联建筑安装工程公司签订协议一份，约定沛县中联建筑安装工程公司用沛县金贸广场44幢xxx号房交换苗德群所有的价值为196050元的酒，沛县中联建筑安装工程公司负责把房票开给苗德群。2002年9月27日，沛县中联建筑安装工程公司向苗鑫出具承诺书一份，内容为“沛县金贸置业有限公司：我公司原与贵公司签订的所购金贸广场44幢xx号房变更为买方苗鑫，请给予办理购房合同，如发生纠纷，由我公司承担。承诺人：沛县中联建筑安装工程公司（加盖公司印章）”，该承诺书一直在苗鑫手中，沛县金贸置业有限公司未收到承诺书。
另查明，本案涉诉房屋竣工后，未经相关部门进行竣工验收。
原审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，本案涉诉房屋至今未经竣工验收合格，苗鑫要求沛县金贸置业有限公司交付房屋、办理产权登记并承担税费违反了法律的强制性规定，故对苗鑫要求沛县金贸置业有限公司继续履行合同、将沛县金贸广场44幢xxx号房交付给苗鑫、为苗鑫办理该房的产权登记并承担产权登记的所有税费的诉讼请求，法院不予支持，苗鑫可在涉诉房屋验收合格后另行主张权利。遂判决驳回苗鑫的诉讼请求。
上诉人苗鑫不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清。上诉人在一审时提交了大量证据，但一审法院并未对争议的事实和法律关系进行认定和评判，违反了民事诉讼法的相关规定。2、原审判决适用法律错误。首先，本案是商品房买卖合同纠纷，与建设工程不相干，本案不应适用《建筑法》调整买卖合同关系，应适用《合同法》等法律法规和司法解释，一审法院适用《建筑法》是错误的。其次，根据《合同法》第279条、《建筑工程质量管理条例》第16条规定，建筑工程竣工验收是建设单位依法自主组织验收的行为，是基于建设合同关系而在建设合同主体之间发生的履行合同义务实现合同权利的行为，其法律效力仅及于建设合同的各方主体，不及于建设合同之外的第三人，而且法律也没有赋予政府部门进行商品房竣工验收的职权。原审法院判决上诉人待政府部门验收合格后另行主张权利是错误的，剥夺了上诉人的合法权利。最后，上诉人请求被上诉人继续履行合同，完全符合法律规定，沛县金贸置业有限公司未进行竣工验收不能成为阻却继续履行合同的合法理由。当事人应诚实信用的按约定全面履行义务，一方违约后，另一方要求继续履行是主要的补救措施，这符合当事人订立合同的目的，故购房人有权利要求沛县金贸置业有限公司继续履行合同义务交付房屋等。竣工验收仅是开发商的自主行为，不进行竣工验收应承担违约及相应的行政责任，但不能成为拒绝履行合同义务、拒绝交付房屋的理由。涉案房屋已竣工十余年，且由开发商出租使用，上诉人的合法权利受到了严重损害，一审判决不应保护违法行为，制裁守法行为。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人沛县金贸置业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院依法驳回。
被上诉人沛县中联建筑安装工程公司答辩称：本案涉及我方的事实我方已履行完毕，上诉的理由和内容与我方无关，请求二审法院依法予以裁判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋是否具备办理产权过户的条件，上诉人要求被上诉人交付房屋并办理产权过户的诉讼请求是否有事实和法律依据。
二审期间上诉人为了证明其上诉主张，提供：1、江苏安鹏建设项目管理有限公司于2014年6月13日出具的说明一份，证明涉案房屋由该公司进行监理，主体已经验收合格，后期因为工程欠款、施工队撤离加之水电工程未完工，没有进行后期单项工程竣工验收。2、照片二份，证明涉案房屋及整个沛县金贸广场一期已经使用，众多商家进行经营。3、（2010）沛民初字第0518号判决书，证明在2010年沛县法院判决沛县金贸置业有限公司向本案的案外人孟宪田协助办理金贸广场47幢10、11号楼的产权证书，证明本案适用法律错误。
被上诉人沛县金贸置业有限公司质证认为：1、对于上诉人提供的江苏安鹏建设项目管理有限公司出具的说明真实性不予认可，该公司未能提供证据证明其是由中信建设监理咨询有限公司变更而来的，两者为同一个法人；其次，对该证据的证明对象也有异议，上诉人或江苏安鹏建设项目管理有限公司应提供主体已经有关部门验收的相应证据，其提供的证据不足，不予认可。2、对于上诉人提供的照片的真实性予以认可，但对于证明对象不予认可，不能因为争议房屋有人居住就可以认定该房屋已经经过验收合格。3、对于上诉人提供的判决书的真实性予以认可，对于证明对象有异议，上诉人不能将孟宪田的判决作为适用本案的依据。
被上诉人沛县中联建筑安装工程公司质证认为，对上诉人提供的三份证据的真实性没有异议，照片未标出房号，对证明目的也没有异议。
二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋办理产权过户的前提是基础法律关系合法有效。本案上诉人苗鑫据以主张权利的主要依据是沛县金贸置业有限公司与蒋继夫之间签订的《商品房购销合同》，并以沛县中联建筑安装工程公司和蒋继夫均同意将合同买方变更为苗鑫为由，要求沛县金贸置业有限公司继续履行合同，办理产权过户。首先，蒋继夫同意变更买方为苗鑫的行为实际上是将合同权利义务概括转移给苗鑫的行为，根据《合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。但本案中，并无证据证明合同相对方沛县金贸置业有限公司同意蒋继夫的上述行为，因此，并不发生合同权利义务由上诉人苗鑫概括承受的后果。况且，沛县金贸置业有限公司与蒋继夫之间签订的《商品房购销合同》经法院判决，合同已经解除，合同关系已经消灭，上诉人苗鑫再依据该合同主张权利，证据和理由并不充分。再次，沛县中联建筑安装工程公司将涉案房屋抵偿欠款，应当以其有权处分为前提，但是并无证据证明其对涉案房屋享有所有权，也无证据证明沛县金贸置业有限公司将涉案房屋抵偿其工程欠款的有效性，其与沛县金贸置业有限公司之间的债权债务关系也存在争议，因此其将房屋抵偿给苗鑫的行为不具有有效性。最后，通过法庭查明，本案的实质系以房抵债过程中发生的纠纷，参照江苏省高级人民法院有关座谈会纪要，当事人应当根据原债权债务关系主张权利。因此对于上诉人要求办理产权过户的诉讼请求不予支持。虽然上诉人在二审期间又提供江苏安鹏建设项目管理有限公司出具的说明、照片以及（2010）沛民初字第518号民事判决书证明涉案房屋具备过户条件，且另案中的其他房屋已经法院判决予以过户，因此，认为一审法院驳回其诉讼请求的理由不能成立，但是，是否具备办理产权过户的条件首先应以房屋买卖合同关系为基础，上诉人据以证明该基础法律关系的依据并不充分，因此一审法院驳回其诉讼请求并无不当之处。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由上诉人苗鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 程 叶
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 孙玉娟