黑龙江省肇东市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1282民初2193号
原告肇东新亚房地产开发有限公司。
法定代表人王长斌，职务董事长。
委托代理人杨晓峰，该公司法律顾问。
被告肇东市平安物业管理有限公司。
法定代表人王志波，职务经理。
委托代理人胡志明，黑龙江君昌律师事务所律师。
第三人肇东市兴安热力有限公司。
法定代表人陈岚英，职务经理。
委托代理人王力威，职务副经理。
委托代理人匡景春，肇东市宋站镇法律服务所法律工作者。
第三人肇东大岭物业服务有限公司。
法定代表人范大力，职务经理。
原告肇东新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）与被告肇东市平安物业管理有限公司（以下简称平安物业）及第三人肇东市兴安热力有限公司（以下简称兴安热力）、肇东大岭物业服务有限公司（以下简称大岭物业）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告新亚公司委托代理人杨晓峰，被告平安物业委托代理人胡志明，第三人兴安热力委托代理人王力威、匡景春，第三人大岭物业法定代表人范大力，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告新亚公司诉称：原、被告于2007年9月27日签订了《供热生产合同》、2009年7月9日签订了《物业管理服务合同》。双方在《供热生产合同》第七条第7项中明确规定：被告不擅自接收、转让、移交和放弃供热设施，在《物业管理服务合同》第十九条第4项中明确规定：被告不得将本物业和管理责任转让第三方。但被告单方违约，于2013年8月15日被告擅自与第三人兴安热力签订《供暖设备托管与物业管理权移交协议》，将东北商业A街供热及物业经营管理权移交转让给第三人兴安热力，原告知情后，曾多次与被告进行交涉未果。故起诉，请求法院判令解除原告与被告签定的《供热生产合同》及《物业管理服务合同》，由被告承担本案诉讼费用。因兴安热力、大岭物业与本案有利关系，故申请追加为本案第三人参加诉讼。
被告平安物业辩称：2007年和2009年被告承包了原告开发的小区物业、包括供热、小区的物业管理，2013年被告将承包的物业转让给了本案第三人，由第三人来负责供热和物业管理，被告已退出和原告的物业承包关系，本案和被告已经没有关系。
第三人兴安热力辩称：（1）我公司同被告签定的是托管合同。在合同的第五、六、七条明确规定了我公司的权利义务，本着公平、公正的原则，我公司所获得的权利是受法律保护的。另外在被告同原告签定合同的第十九条第四项中释明原告同意被告委托专业公司进行经营，这样的约定也进一步证明了我公司接受委托管理是合法的。（2）我公司当时接受托管的是被告52万平方米的供热面积，其中含原告一部分，我们在执行供热合同中没有违反原合同所规定的条款，正常履行了我们之间的合同约定，保证了供热工作良好运行。我们所托管服务项目是在市政府及主管部门依法备案的，不违背法定原则。（3）我公司接受被告托管项目的事实，原告是清楚的，对此也是认可的。自2013年至2015年，我公司始终遵守信誉，认真服务用户，得到了广大住户的认可和好评，在此期间，原告从未向我公司提出过任何理由和意见，也没有表示过对我公司有异议。（4）原告同被告签定的合同是当时的特殊情况所决定的。现原告建造的楼房已全部卖出，物权已各归其主，原告已不是合法的产权人，依法不具备物权的主张权力，这一点是不能得到法律支持的。（5）按照黑龙江省供热条例第二十五条规定“供热企业为业户供热一个取暖期即视为事实合同关系”。2013年致2015年原告都是将供热费打到我公司的账户，2015年又同我公司签定了付费协议，现我公司与原告的物业服务已形成了事实上合同关系，所以，原告提出诉讼请求是不应得到法律认可的。（6）2013年至2014年我公司对原告同被告签定的合同内容已完善执行。2015年我们对原告后建的二期工程热费收缴事宜出现矛盾，我们要求按国家规定交纳取暖费，原告对此不满意，因此双方产生矛盾，同时也是引发本案诉讼的一个主要因素。对此，我公司作为本案第三人在适当的时候对原告拖欠限暖费等事宜一并诉之法院。综上，我公司恳请法院充分考虑到本案所涉及的事实，并结合我公司尚在服务中的供热区域及社会影响程度，依据法律的规定，驳回原告的诉公请求，以保证我公司的合法权益不受损害。
第三人大岭物业辩称：（1）涉案的被告同兴安热力签订物业托管合同后，我公司专门对兴安热力公司托管后十九个小区按照黑龙江省物业管理条例实行物业专项管理。（2）我公司与被告签定托管合同后，我们于2013年8月就进入东北商业街进行实质的物业服务管理。兴安热力为了实行专业化管理，成立了我公司，并于2014年2月1日注册，我公司自从进驻原告区域后原告就知道被告已委托给兴安热力公司进行专业化管理，自接受管理至今我们一直在不断提高服务质量，尽力满足业主的需要，时至今日我们仍然在尊重业主诚信服务，尽最大努力去完成托管任务。在我们托管期间，原告对我们的工作性质、服务项目都是认可的，从来没有向我们提出过任何异议。况且，在做好服务的前提下，我们的收费和代缴电费等事宜都是在合法的情况下进行的，因此说原告将公司列为本案第三人是不符合事实和法律规定的。（3）应当明确的是，我公司现在负责的是原告开发的一期工程，一期工程的服务有物业合同，一期的房产99%已经卖出。根据物权法的有关规定，原告已不具备产权所有人的资格，该工程物业附属设施已经是全体业主共同所有。故原告不是涉案的产权人，更不具有依法主张的资格。（4）根据物业管理的相关法律规定，我公司的物业服务企业服务事实满三年之多，已超出法定的物业服务满一年即视为事实合同关系的规定。因此，我公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告新亚公司为肇东市东北商业第一街房地产开发企业，2007年9月27日，原告与被告平安物业签定《供热生产合同》，将其开发建设的正阳北六道街东北商业第A街的商品楼及住宅楼自成一体的供热系统，委托被告进行供热，热费收取标准执行政府文件规定，供热设备、设施及不动产产权仍归原告所有，被告供热生产自主经营、自负盈亏，但不得擅自接收、转让、移交和放弃供热设施。合同履行期限为10年，自签订合同之日起至第10个供热期结束时止。2009年7月9日，原告与被告签定《物业管理服务合同》，又将其开发建设的肇东市正阳北六道街东北商业第A街物业管理服务委托被告承包经营，被告物业管理自主经营、自负盈亏，被告可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，合同履行期限为20年，即2009年7月1日至2029年6月30日。2013年8月15日，被告未经原告同意，擅自与第三人兴安热力签订《供暖设备托管与物业管理权移交协议》，在协议中约定：被告托管给第三人兴安热力所有设施系用于东北商业第A街小区的供暖和物业服务，由兴安热力负责该小区的供暖和物业的运营、管理、维护、收费等；被告应保证所转移的设备及配套设施的所有权不存在任何争议，协议签订后一周内移交到兴安热力，并办理必要的过户手续。因此，被告将东北商业A街供热设备、设施进行移交，转移给第三人兴安热力，同时将供热生产及物业管理责任一并进行了转让，被告擅自退出了与原告形成的供热和物业管理的权利义务关系。2014年1月，第三人兴安热力又擅自将东北商业第A街小区物为物业管理责任转交给了第三人大岭物业进行经营。原告于2015年5月，因被告委托第三人兴安热力向原告收取热费发生纠纷，才得知被告已将小区的供热和物业管理服务已转让给第三人兴安热力。原告多次找被告要求解除《供热生产合同》及《物业管理服务合同》未果，故原告诉至本院，请求解除原告与被告签定的《供热生产合同》及《物业管理服务合同》，并由被告承担本案诉讼费用。
本院认为，原、被告签定的《供热生产合同》及《物业管理服务合同》意思表示真实，合法有效；被告未经原告同意擅自将合同的权利义务转让给第三人兴安热力，同时将供热设备、设施进行移交，其行为已构成违约；本院对原告举证和属于原告与合同相对方的被告无异议的事实，即被告未经原告同意擅自转让供热生产、物业管理服务合同权利义务的事实予以采信；第三人兴安热力、大岭物业关于被告不属于擅自转让，原告应当知道的主张，原告否认，且第三人没有提供相应的证据证实，其主张不予采信。故原告的诉讼请求有理，应予支持;诉讼中，原告申请追加第三人兴安热力、大岭物业参加诉讼，因第三人兴安热力、大岭物业不是原告合同的相对方，与原告不发生权利义务关系，故该申请待本判决发生法律效力后，由相关权利人另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条（二）项、第八十八条、第八十九条、第九十四条（四）项、《中华人民共和国民法通则》第九十一条之规定,判决如下：
解除原告肇东新亚房地产开发有限公司与被告肇东市平安物业管理服务有限公司于2007年9月27日签订的《供热生产合同》及2009年7月9日签定的《物业管理服务合同》。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100.00元，由被告肇东市平安物业管理服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 刘希众
代理审判员 张海波
人民陪审员 王晓东
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 马晓光
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