广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终6630号
上诉人（原审原告、反诉被告）：傅伟庆，住广州市越秀区。
委托代理人：曾锐、吴永贤，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：陈建荣，该公司董事长。
委托代理人：蔡长建，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人傅伟庆因与被上诉人广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2308号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
傅伟庆上诉请求：l、撤销一审判决第二、三、四项；2、改判支持登峰公司返还傅伟庆交付的租赁保证金39760元；3、改判支持傅伟庆租赁物业装修工程的各项损失664104元；4、改判支持傅伟庆拆装和搬运租赁物业内可移动物品的费用15620元；5、撤销一审判决书关于诉讼费用的判决，并改判登峰公司承担本案全部诉讼相关费用(受理费、反诉费、评估费、上诉费等)。事实和理由：1.登峰公司具有配合办理租赁备案的义务，且为先履行义务，在登峰公司拒绝履行义务的情况下，傅伟庆有权拒绝支付相关租金，并要求赔偿因登峰公司违约所造成的损失。依据傅伟庆与登峰公司签署的租赁合同书约定，双方应共同到越秀区房管部门办理租赁登记手续，而《广州市房屋租赁管理规定》也规定，出租人应当告知非本市户籍的承租人和居住人员到房屋所在街道、镇出租屋管理服务中心办理暂住登记手续。因此，登峰公司必须配合傅伟庆办理相关租赁备案、审批及其他手续，即使手续较为繁琐，也不能免除该义务。本案中，登峰公司也承认其法定代表人曾配合傅伟庆办理过相关登记手续，只是因为傅伟庆经常更换承租人，且租期较短，登峰公司法定代表人无法经常到场办理，所以后来拒绝配合办理。双方的租赁合同并未限制傅伟庆的转租对象，登峰公司此前对傅伟庆将涉案房屋转租给外国人也一直是配合办理手续的，现登峰公司不愿意履行该项义务，导致傅伟庆无法实现合同目的，傅伟庆有权解除合同，并要求登峰公司赔偿损失。2.租赁物业位于登峰街道，系外国人聚集地，出租给外国人是该区域内的客观情况及交易习惯，登峰公司对该情况是非常了解并予以认可的，多年来也没有对傅伟庆把涉案房屋转租给外国人提出过意见，并配合傅伟庆办理登记手续。从2014年开始，政府部门对外国人办理临时居住手续提高了要求，该情况并非傅伟庆导致，登峰公司无论从约定义务还是法定义务看，都应当予以配合。3.登峰公司不履行约定义务和法定义务，导致合同根本目的无法实现，傅伟庆有权解除租赁合同，并要求登峰公司退还租赁保证金并赔偿装修损失。傅伟庆也无需向登峰公司支付其反诉所主张的租金和滞纳金。
登峰公司答辩称：1.一审法院认定事实客观、准确，傅伟庆所称的登记手续既不是合同义务也不是法定义务。双方签订的租赁合同并没有约定登峰公司需要协助傅伟庆办理外国人临时居住手续。按照租赁市场惯例，出租人的协助义务也仅仅是出具产权证明文件、提供场地使用证明以配合承租人办理工商营业执照、税务登记等。登峰公司的协助义务早已履行完毕，否则傅伟庆也不会从2012年10月一直承租经营到2015年。2.傅伟庆主张解除合同既不符合合同约定也不符合法律规定，其没有权利提出解除合同的要求。解除合同必须符合双方约定的解除合同条件或者法律规定的解除合同条件，本案中双方租赁合同并没有约定不协助外国人办理临时居住手续构成违约可以解除合同。登峰公司把涉案房屋交付给傅伟庆使用并办理了租赁备案登记，已经履行了合同的主要义务，傅伟庆不能出租给外国人不属于不能实现合同目的的情况，合同也没有约定涉案房屋一定要出租给外国人。退一步讲，即使协助办理登记备案是合同义务，那也只是合同从义务，傅伟庆不能以从义务对抗合同主义务，拒绝支付租金。3.傅伟庆长期拒交租金的行为构成根本违约，登峰公司主张解除合同、没收押金并按照合同约定要求其支付违约金，既有合同依据也有法律依据。傅伟庆从2015年2月开始，经登峰公司多次催促仍不支付租金，欠租长达5个月。按照双方租赁合同约定，傅伟庆超过20天不支付租金和滞纳金，登峰公司即有权解除合同。按照合同法的规定，傅伟庆经催告仍不履行合同主要义务，登峰公司也有权解除合同并追究傅伟庆违约责任。4.涉案房屋不能出租给外国人不等于不能出租，也不意味着不能实现合同目的。登峰公司在合同中并未承诺房屋一定要出租给外国人，在出租给外国人困难的情况下，傅伟庆也可以把房屋出租给中国人。说到底，就是因为出租给中国人租金低一些，傅伟庆就宁可将房屋空置，否则不会出现无法出租的情况，也不存在导致傅伟庆无法实现合同目的的情况。5.傅伟庆主张的协助、配合办理登记没有任何依据，也无法实现。傅伟庆承租的房屋划分为32间房，每间一个租户，租赁期限都是半年、一年。如果按照傅伟庆的主张，登峰公司的法定代表人要每周都抽出一天或者更多的时间带上房产证到外管中心、派出所办理登记手续，这是不可能实现的事情。这种义务也不是签订合同时就已经存在或者当时可以预见到的，更不是一件轻而易举能完成的事情，这样要求对登峰公司极不公平。登峰公司的协助义务仅仅涉及到傅伟庆这一层，不可能延伸到次承租人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回傅伟庆的上诉请求。
2015年10月8日，傅伟庆向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除傅伟庆与登峰公司之间签署的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同书》；二、登峰公司双倍返还傅伟庆租赁保证金79520元；三、登峰公司赔偿傅伟庆就租赁物业装修、装饰费用1090900元；四、登峰公司赔偿傅伟庆就租赁物业内可移动设备的搬运费21066元。
登峰公司在一审答辩称因傅伟庆自2015年2月起拖欠租金的行为构成根本违约，故登峰公司有权解除合同，登峰公司已于2015年7月30日强行收回出租物业，并据此向一审法院反诉请求：一、登峰公司收取的保证金39760元不予退还傅伟庆；二、傅伟庆向登峰公司支付拖欠的租金131508元（从2015年2月20日起至2015年7月19日止，按每月21918元计）及滞纳金9863.10元〔即逾期交租的违约金，合同约定违约金按每日1%计算，我方自行调整为按每月3%计算；从2015年2月24日起至2015年7月30日止，以每月欠付租金为基数，按每月3%的标准，具体计算方式为21918元×3%×（5+4+3+2+1）=9863.10元〕。
一审法院认定事实：2012年10月19日，傅伟庆（为承租方、乙方）与登峰公司（为出租方、甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市下塘西路137号首层和二层商业铺位，建筑面积710平方米场地物业，租赁给乙方作经营商业、写字楼使用，乙方不能随意改变使用性质，否则作违约处理。甲方按现场的实际建筑面积计租，租赁给乙方经营，乙方按期交纳租金给甲方；乙方承租后进行独立的经营管理，自行办理独立经营牌照，自行交纳所有政府部门规定需缴的有关费用及税项。自本合同签订生效之日起计，甲方将租赁物业移交给乙方，租赁期由2012年10月20日至2017年10月19日止，共计5年；乙方装修期为1个月（从甲方提供场地之日起计算，乙方必须提供装修图纸给甲方审核，经甲方同意后方可进行施工，工程完成后经甲方验收合格后，乙方才可享受一个月的装修免租期。）合同租赁期顺延1个月时间。甲方按租赁场地的建筑总面积710平方米，以每月每平方米28.00元计，每月合共租金19880元；从签订合同之日，乙方一次性交纳两个月租金的金额给甲方作为合同定金；在租赁期满后，乙方付齐全部有关费用款项，甲、乙双方办妥交接手续后，无息全额退回乙方；在交纳合同定金的同时，乙方须缴纳首期一个月的租金，第二期起按每月一期交租金，交租时间定在当月租期的前5天内交纳，先交租，后使用，如此类推至合同期满；租金从第二年第一个月起，即2013年10月20日起，每年在上一年的租金基础上，逐年递增5%至合同期满；合同定金不能抵偿租金。甲方的责任和权利，1、在租赁期内，楼宇铺位产权纠纷以及由此引起的法律责任均由甲方负责承担；2、甲方除向乙方收取租金、定金、滞纳金及水电等费用之外，不再向乙方收取集资或赞助费用；3、甲方按本合同规定的时间内将租赁物业移交给乙方，甲方不得干扰乙方合法正常的使用；4、在合同生效后，甲方不得向除乙方以外的任何一方再出租、转让合同范围已出租的楼宇铺位部分或全部使用权。乙方的责任和权利，按合同条款规定，依时向甲方缴交合同定金和租金及水电等费用；在租赁期内，乙方可根据经营使用的需要，进行正常的装修，但必须保证安全，并要提供装修的图纸给甲方审定，待甲方作出书面同意后，方可进行装修、动工，装修的有关报批手续由乙方负责，如无报批手续而开工装修，产生的后果由乙方全部负责。如乙方将承租场地改作公寓或旅业使用时，则乙方要自行解决处理好消防通道与小区居民的关系，如因装修改动原有建筑物外墙而引起小区业主的投诉时，一切后果也由乙方全部负责处理。违约责任，甲乙双方在合同期内有任何一方不履行本合同的任何一条款，均视作违反合同；若甲方违反合同，双倍退还乙方合同定金；若乙方违反合同，乙方所交的定金归甲方所有，乙方投资的固定设备、设施也归甲方所有（可搬动的物品除外）；乙方逾期不交租，以逾期之日起，每天按应缴金额的1%罚滞纳金，超过20天不交租金和滞纳金，则作为乙方单方面违反合同，合同自动终止。乙方向甲方赔偿因此而造成的违约损失，甲方收回出租的场地物业；本合同自甲乙双方法人代表签字盖章后生效等。
2012年10月20日，傅伟庆（为承租方、乙方）与登峰公司（为出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区下塘西路137号首层和二层101、201房出租给乙方作商业用途，建筑面积710平方米；租赁期限从2012年10月20日至2017年10月19日，每月租金19880元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳39760元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作；其他约定，同意乙方转租等。该合同于2012年12月6日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理租赁登记备案手续。合同签订后，傅伟庆向登峰公司交纳了合同定金39760元，登峰公司将涉讼房屋交付傅伟庆使用。傅伟庆将房屋装修后，分租给他人使用。
2015年6月11日，傅伟庆向登峰公司发出《告知函》，称：现从2014年9月开始接登峰街外管站通知，出租房境外人员申报临时住宿登记需要房东或法人携带房产原件到外管站，再由登峰派出所外管值班民警审核通过后，才能办理境外人员临时住宿登记；我方多次到你公司进行沟通，而你公司至今未能正常协助我方办理境外人员临时住宿登记，从而造成我方房屋不能出租；一是不能给境外人员临时住宿登记，造成境外人员不能正常居住，只能退房，造成大量房屋空置，再加上交物业管理费、卫生费、人工工资，到目前造成经济损失达伍拾多万元，同时欠交房租捌万柒千多元。根据目前我承租地产情况，书面告知你公司，请从现在起到2015年7月31日协助我方正常办理境外人员临时住宿登记，再适当赔偿造成的经济损失，我方补交租金等。
一审诉讼中，傅伟庆申请对涉讼房屋的装修改造现值及房屋内可移动物品进行搬运所产生的费用作评估。一审法院经摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2016年4月5日作出穗华价估（2016）069号《关于广州市越秀区下塘西路137号首层、二层房屋的装修改造现值及上述房屋内可以移动物品进行搬运所产生的费用价格评估结论书》，评估时点1:2016年1月26日，评估时点2:2015年7月30日；价格评估结论：广州市越秀区下塘西路137号首层、二层房屋的装修改造现值及上述房屋内可以移动物品进行搬运所产生的费用在评估时点1的总价为639010元，在评估时点2的总价为679724元。傅伟庆向该公司支付了评估费15000元。对于上述评估结论书，傅伟庆称登峰公司表示其于2015年7月30日采取停水、停电措施，强行收回房屋，并主张于该日解除合同，因此，自该日之后，傅伟庆丧失对房屋的控制，对于该房屋的损耗和毁损不承担责任，故评估价格应适用评估时点2即2015年7月30日。登峰公司对上述评估结论书的真实性、合法性无异议,对其关联性不认可。
傅伟庆确认其没有向登峰公司支付2015年2月1日至7月30日期间的租金。另傅伟庆就其主张还提交了其称来自登峰派出所的有关外国人办理临住登记的《通知》和与外国人签订的部分租赁合同等证据予以证明。傅伟庆并称：派出所在2013年12月开始发出了相关通知，之后每个月都有张贴在登峰街外国人管理服务站门口，具体该通知何时发出不清楚。登峰公司质证称：相关部门禁止出租房屋给外国人使用限制了物权人使用物业，与本案无关；登峰公司只是将物业出租给傅伟庆使用，至于傅伟庆能否转租给外国人使用与登峰公司无关，且该通知增加了所有权人的义务，并非租赁合同约定的义务，登峰公司的法定代表人曾配合傅伟庆办理了两次手续；对于傅伟庆提交的与外国人签订的租赁合同不予认可。
登峰公司主张其于2015年7月15日向傅伟庆发出终止合同通知，提供了《终止租赁合同通知》照片予以证明。傅伟庆对该证据不予认可。
关于配合办理外国人临住登记手续一事，傅伟庆称：傅伟庆每变更一次外国人承租人，登峰公司就需要配合办理临时居住手续一次；在派出所发出上述通知前，傅伟庆已将部分房屋分租给外国人使用，通知之前相关手续比较简便，不需要登峰公司的法定代表人前往配合办理，登峰公司也一直配合办理相关手续；通知之后，2015年2月左右，登峰公司的法定代表人曾协助过，但其只是出现一会就离开了，并没有实际办理相关手续。登峰公司称：据登峰公司的法定代表人表示，当时是已经办成了相关手续，但傅伟庆经常更换承租人，且租期较短，登峰公司的法定代表人无法经常到场办理，且办理上述手续并非合同义务，傅伟庆的要求增加了登峰公司的义务；登峰公司之前配合办理，不代表登峰公司同意增加登峰公司的义务。
一审法院认为：傅伟庆、登峰公司双方签订的《租赁合同书》、《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
合同履行过程中，双方因傅伟庆将租赁的房屋分租给外国人，需由登峰公司配合办理外国人临住登记手续一事而产生纠纷，傅伟庆自2015年2月1日起不再向登峰公司支付租金。经审查，上述《租赁合同书》及《广州市房屋租赁合同》中并无约定登峰公司负有配合傅伟庆办理将房屋分租给外国人而产生的外国人临住登记手续这一特殊义务,故傅伟庆以登峰公司拒不配合办理上述手续为由主张登峰公司违约，理据不足，一审法院不予采纳。傅伟庆据此提出的要求登峰公司双倍返还租赁保证金（即合同约定的定金），赔偿装修、装饰费用和搬运费等诉讼请求，一审法院不予支持。反而，傅伟庆自2015年2月1日起拖欠租金，构成违约，应承当相应的违约责任。登峰公司反诉要求傅伟庆支付拖欠的租金和滞纳金，并要求将傅伟庆支付的定金归其所有，符合合同关于违约责任的约定，一审法院予以支持。至于傅伟庆不同意登峰公司主张的滞纳金标准，要求予以调整，因其无证据证明按每月3%的标准计算滞纳金过分高于造成的损失，且登峰公司仅主张计至2015年7月30日止的滞纳金共9863.10元，也不过分，故一审法院对傅伟庆主张不予采纳。关于拖欠期间的租金标准，按照合同的约定计算，每月租金19880元，租金从第二年第一个月起，每年在上一年的租金基础上，逐年递增5%至合同结束，即2014年10月20日至2015年10月19日期间的租金标准为19880元×5%×5%=21917.70元，现登峰公司主张按21918元/月的标准来计算2015年2月1日至7月30日期间的租金，超过上述合同标准，一审法院予以调整。傅伟庆主张租金标准为20874元/月，无事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于登峰公司已于2015年7月30日收回租赁的房屋，双方均无继续履行合同之意思，故傅伟庆要求解除合同，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，2016年8月19日作出如下判决：一、傅伟庆与登峰公司签订《租赁合同书》、《广州市房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、傅伟庆支付的定金39760元归登峰公司所有；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，傅伟庆向登峰公司支付2015年2月1日至2015年7月30日期间的租金（按21917.70元/月计）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，傅伟庆向登峰公司支付逾期交纳上述租金的滞纳金9863.10元；五、驳回傅伟庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17882元、反诉费1742元、评估费15000元，由傅伟庆负担。
经二审庭询，双方当事人均确认如下事实：1、虽然涉案《租赁合同书》约定免租装修期一个月，并约定租期顺延一个月，但双方约定的租期还是5年，即从2012年10月20日至2017年10月19日；2、登峰公司一审反诉主张的欠租起止时间是2015年2月20日至2015年7月19日，傅庆伟未支付该期间的租金。对一审其余查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明，傅伟庆向一审法院提交的《通知》（复印件）载明：“接通知，现登峰街辖下所有外国人需办理临时登记的，请到下塘外国人登记站办理。外国人办理临住登记，需出租屋产权人携带税单、房产证、身份证原件、复印件以备查验，不可委托他人办理（包括中介、转租）；集体物业需要法人亲自陪同办理……因登记站每天临登业务量较大，业主办齐有关手续后我们会派发登记号码和表格，外国人凭号码办理临登手续，……特此告知。登峰派出所。”该《通知》系复印件，尾部复印不完整，没有落款日期。登峰公司对该《通知》的真实性没有异议。二审中，对于该《通知》的准确发出时间，双方均表示不清楚，傅伟庆称大概是2014年9月，登峰公司称至少是在2014年下半年以后。对于该《通知》发出之前如何办理外国人临住登记的问题，傅伟庆表示手续基本相同，但无需登峰公司的法定代表人亲自到场，登峰公司也表示之前只需要把涉案房屋的房产证复印件交给傅伟庆，由傅伟庆带房产证复印件和租赁合同去办理即可，无需登峰公司法定代表人亲自到场。
又查明，根据穗华价估〔2016〕069号《关于广州市越秀区下塘西路137号首层、二层房屋的装修改造现值及上述房屋内可以移动物品进行搬运所产生的费用价格评估结论书》记载：1、涉案房屋装修改造现值在2015年7月30日为664104元，以重置价格880993元、大部分项目规定使用年限10年（其中强电系统规定使用年限为25年）、已使用年限2.61年为依据计算得出；2、涉案房屋装修改造现值在2016年1月26日为623390元，以重置价格880993元、大部分项目规定使用年限10年（其中强电系统规定使用年限为25年）、已使用年限3.10年为依据计算得出；3、涉案房屋内可以移动物品进行搬运所产生的费用在2015年7月30日和2016年1月26日均为15620元。傅伟庆为上述评估支付评估费15000元。二审中，双方确认上述装修是傅伟庆在登峰公司同意的情况下自行进行的，该部分装修无法拆除。
本院认为，傅伟庆、登峰公司在履行双方签订的《租赁合同书》、《广州市房屋租赁合同》的过程中发生纠纷，登峰公司称其已于2015年7月30日收回涉案房屋，傅伟庆也于2015年10月8日向一审法院起诉请求解除《租赁合同书》、《广州市房屋租赁合同》。因双方都有解除合同的意思表示，一审法院判决解除双方签订的《租赁合同书》、《广州市房屋租赁合同》正确，本院予以维持。
关于双方是否应当承担违约责任的问题。在履行合同的过程中，双方对登峰公司是否有义务配合傅伟庆办理外国人临住登记手续问题发生争议，并出现傅伟庆欠租的情况，双方均主张对方存在违约行为应承担违约责任。本院认为，从双方签订的《租赁合同书》和《广州市房屋租赁合同》的条款看，并无明确约定登峰公司需配合傅伟庆办理涉案房屋次承租人临住登记手续。但从合同履行的实际过程看，傅伟庆承租涉案房屋经营转租业务，因涉案房屋所在地区是较多外国人聚集的地区，故涉案房屋的次承租人中有较多外国人，登峰公司签约后一直给予傅伟庆办理外国人临住登记手续提供房产证复印件等配合工作，2014年下半年政府部门对外国人办理临住登记手续提出新要求后，登峰公司的法定代表人也曾两次亲自前往配合傅伟庆办理手续，可见虽然《租赁合同书》和《广州市房屋租赁合同》没有相关约定，但登峰公司对于应当给傅伟庆转租涉案房屋提供一定配合这一点是认可的。但按政府部门的新要求，傅伟庆每次办理外国人临住登记手续均需要登峰公司法定代表人亲自到场，登峰公司为傅伟庆提供配合工作的程序比之前更加繁琐，工作量也大幅增加。该情况是双方签订《租赁合同书》和《广州市房屋租赁合同》时未预见且没有明确约定的，履行过程中双方也无法就此达成一致意见导致合同无法继续履行。从傅伟庆2015年6月发给登峰公司的《告知函》内容看，其也愿意向某甲公司支付租金，只是要求登峰公司对办理外国人临住登记手续提供配合。故本院认为，本案双方出现纠纷并导致合同解除不可归责于一方原因，双方主张对方违约本院均不予支持。一审法院认为傅伟庆欠租构成单方违约并判令其承担违约责任不当，本院予以纠正。
关于租赁保证金问题。本院认为，在双方均无违约的情况下，合同解除后傅伟庆支付的保证金39760元应由登峰公司返还。一审法院判决该保证金归登峰公司所有不当，本院予以改判。
关于登峰公司反诉主张的2015年2月20日至2015年7月19日的租金问题。本院认为，傅伟庆在上述时间段内均占有使用涉案房屋，双方因外国人临住登记手续问题所起争执也非登峰公司一方责任，故傅伟庆应当向登峰公司支付该时段的租金。傅伟庆以登峰公司违约为由拒绝支付租金理据不足，本院不予支持。登峰公司在本案中并未主张2015年2月20日之前及2015年7月19日之后的租金，一审判决第三项确定的租金起止时间与当事人的主张不一致，本院依法予以纠正。
关于所欠租金的滞纳金问题。本院认为，傅伟庆逾期支付租金并非其故意违约导致，无需向登峰公司支付所欠租金的滞纳金，但应当从欠租时起支付租金利息。本案中，登峰公司向傅伟庆主张的滞纳金标准比《租赁合同书》约定大幅降低，计付时段也仅从2015年2月24日至2015年7月30日，登峰公司自行计算滞纳金总额为9863.10元。因登峰公司主张的滞纳金数额不高，本院酌定傅伟庆按该数额向登峰公司支付所欠租金利息。
关于涉案房屋装饰装修残值的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，涉案房屋的租赁期从2012年10月20日至2017年10月19日共5年，而2015年7月30日登峰公司收回涉案房屋时，距租赁期届满还有约26.7个月，故应当由双方对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行分担。根据一审法院委托评估作出的评估结论书记载，涉案房屋已形成附合的装饰装修重置价格为880993元，据此计算在剩余租赁期内的残值约为392042元[880993×26.7个月/60个月（5年）]。因合同解除并非一方责任，该损失以双方各承担一半即196021元为宜。傅伟庆已预交评估费15000元，该评估费也由双方各承担7500元。
关于傅伟庆主张的涉案房屋内可移动物品的拆装和搬运费问题。本院认为，因这些物品系傅伟庆所有，双方也无约定拆装、搬运需由登峰公司负责。故即使合同期届满，拆装、搬运也应当由傅伟庆自己完成。傅伟庆请求登峰公司支付拆装、搬运费用理据不足，本院予以驳回。
综上所述，傅伟庆的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2308号民事判决第一、五项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2308号民事判决第二项；
三、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2308号民事判决第三项为：自本判决送达之日起十日内，傅伟庆向广州市登峰实业集团有限公司支付2015年2月20日至2015年7月19日期间的租金（按21917.70元/月计）；
四、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2308号民事判决第四项为：自本判决送达之日起十日内，傅伟庆向广州市登峰实业集团有限公司支付所欠租金的利息9863.10元；
五、自本判决送达之日起十日内，广州市登峰实业集团有限公司向傅伟庆返还租赁保证金39760元；
六、自本判决送达之日起十日内，广州市登峰实业集团有限公司向傅伟庆支付装饰装修损失196021元；
七、驳回广州市登峰实业集团有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费17882元，由傅伟庆负担14981元、广州市登峰实业集团有限公司负担2901元；反诉受理费1742元由傅伟庆负担1149元，广州市登峰实业集团有限公司负担593元。二审案件受理费12189元，由傅伟庆负担8763元，广州市登峰实业集团有限公司负担3426元。评估费15000元，由傅伟庆、广州市登峰实业集团有限公司各负担7500元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年五月二十五日
书记员 梁少欣