福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第843号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）李忠星，男，1944年5月25日出生，居民，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）李忠友，男，1949年1月2日出生，居民，住龙岩市新罗区。
上述两上诉人共同委托代理人林天文、邱冬平，福建金磊律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）龙岩市国城置地有限责任公司。
法定代表人蒋继耀。
委托代理人苏天云、蔡星峰，福建至信律师事务所律师。
上诉人李忠星、李忠友因与上诉人龙岩市国城置地有限责任公司（以下简称国城置地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院作出（2013）龙新民初字第7759号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李忠星、李忠友及其共同委托代理人林天文、邱冬平，上诉人国城置地公司委托代理人蔡星峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，被告国城置地公司的前身是福建省龙岩房地产开发总公司，因龙岩市新罗区中山路第三期改造建设需要，二原告原中山西路186号的店房被征收拆迁。二原告于2000年5月6日与福建省龙岩房地产开发总公司签订《店房拆迁补偿安置协议书》，约定二原告所有的上述店房交付被告拆迁，二原告被拆迁店房面积折合10米以内进深为29.6平方米，二原告选择的安置店房为中山街7-105-2号，建筑面积约42.32平方米。根据《龙岩市中山路改造建设第三期拆迁计划和补偿安置方案》的规定，店房过渡期限为18个月，被告应于2001年10月28日前交付安置店房。过渡期限届满被告未能交付安置店房。2003年4月3日，二原告向该院起诉要求被告交付安置店房。被告在诉讼中向该院提供了龙岩市房地产管理局于2004年4月28日对二原告作出的《关于原中山西路186号李忠星、李忠友户房屋使用性质重新认定的通知》，该通知认定原中山西路186号李忠星、李忠友户的店面后段计36.34平方米为店房是错误的，经重新调查核实认定为住宅。该院以该认定与案件的处理有关联为由，裁定（2003）龙新民初字第553号案件中止诉讼。原告提起行政诉讼，2005年5月30日龙岩市中级人民法院作出（2005）岩行终字第25号行政判决，撤销龙岩市房地产管理局的上述重新认定。龙岩市房地产管理局又于2005年7月21日重新作出《关于原中山西路186号李忠星、李忠友户房屋使用性质重新认定的通知》，认定该房屋前节为店面，后节为住房等。二原告再次提起行政诉讼，龙岩市中级人民法院作出（2006）岩行终字第13号行政判决书，维持了上述重新认定结论。后（2003）龙新民初字第553号民事案件恢复审理，二原告向该院申请撤诉，法院裁定准许。二原告不服（2006）岩行终字第13号行政判决，提出申诉，龙岩市中级人民法院裁定再审，并作出（2008）岩行再终字第1号行政判决，撤销上述重新认定结论。该判决生效后，二原告要求被告交付中山街一层7-105-2#安置店房，被告仍然未交付，二原告为此向该院起诉，要求被告交付安置店房并支付周转过渡费。诉讼中，龙岩市房地产管理局于2009年10月16日重新作出龙房综（2009）47号《关于原中山西路186号李忠星、李忠友户房屋使用性质再次认定结论的通知》，二原告不服龙岩市房管局再次认定结论，向法院提起行政诉讼。2011年11月22日龙岩市中级人民法院作出（2011）岩行终字第49号行政判决书，撤销了龙岩市房地产管理局（2009）47号再次认定结论。2011年12月12日，该院作出（2009）龙新民初字第1305号民事判决，判决被告龙岩市国城置地有限责任公司向二原告交付中山街一层7-105-2#安置店房并支付相应的临时安置补助费。被告不服提起上诉，龙岩市中级人民法院作出（2012）岩民终字第260号民事判决，维持原判。被告于2012年5月31日将安置店房交付二原告。二原告未与被告办理回迁结算手续，被告也没有为二原告办理房屋权属证书。为此，原告请求法院判令被告赔偿因逾期交房造成的经济损失2232873.12元；被告为二原告办理龙岩市新罗区中山街一层7-105-2安置店房的房屋权属证书，并支付自2012年9月1日起至办理权属证书之日止以533260元为本金按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算的逾期办理房屋权属证书的违约金。反诉原告请求法院判令反诉被告赔偿自2005年3月1日至2012年5月31日止的店房租金损失2270000元；反诉被告支付等面积安置应补的差价及增加安置面积的价款422090元。
原审判决认为，合法的合同关系受法律保护。被告国城置地公司未能按《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定按期交付原告李忠星、李忠友讼争的安置店房先是原告李忠星、李忠友与案外人李永偕、李忠辉的店房安置存在纠纷，后是龙岩市房地产管理局对原中山西路186号李忠星、李忠友户房屋使用性质作出多次不同认定而导致行政诉讼长期不决所致。被告国城置地公司收到生效的龙岩市中级人民法院作出（2012）岩民终字第260号民事判决后于2012年5月31日及时将讼争的安置店房交付原告李忠星、李忠友，店房交付前被告国城置地公司曾多次召集二原告及李永偕、李忠辉等人协商，提议将讼争店房先行出租，提存所得租金待各被拆迁人协商一致，正式签订安置合同后按各自份额予以分配，均遭原告李忠星、李忠友拒绝。并且《龙岩市中山路改造建设第三期拆迁计划和补偿安置方案》中关于超过过渡期限的临时安置补助费具有处罚性质，被告国城置地公司按（2009）龙新民初字第1305号民事判决书履行后实际上已承担了违约责任。原告李忠星、李忠友现要求被告国城置地公司赔偿讼争安置店房的租金损失于法无据，本院不予支持。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，原告李忠星、李忠友在办理回迁结算手续时应向被告国城置地公司支付等面积安置应补的差价及增加安置面积的价款，讼争安置店房权属证书应由原告李忠星、李忠友按《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定办理回迁结算手续后才能申请办理，而原告李忠星、李忠友至今未按《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定办理回迁结算手续，现原告李忠星、李忠友要求被告国城置地公司办理讼争安置店房的房屋权属证书，并支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉请无理，不予支持。被告国城置地公司本应按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定及时向原告李忠星、李忠友交付安置店房，但由于原告李忠星、李忠友与案外人李永偕、李忠辉的店房安置存在纠纷，后龙岩市房地产管理局又对原中山西路186号李忠星、李忠友户房屋使用性质作出多次不同认定而导致行政诉讼长期不决，致使被告国城置地公司未能按约及时交付。被告国城置地公司反诉要求原告李忠星、李忠友赔偿讼争安置店房自2005年3月1日至2012年5月31日止的租金损失无理，不予支持。对原告李忠星、李忠友应支付被告国城置地公司等面积安置应补的差价及增加安置面积的价款，可待原告李忠星、李忠友按《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定办理回迁结算手续后再行按实结付。依照《中华人民共和国合同法》第六条，第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告李忠星、李忠友的诉讼请求。二、驳回反诉原告龙岩市国城置地有限责任公司的反诉请求。本案本诉案件受理费24980元，由原告李忠星、李忠友负担；反诉案件受理费14170元，由反诉原告龙岩市国城置地有限责任公司负担。
宣判后，原审原告李忠星、李忠友和原审被告国城置地公司均不服，向本院提出上诉。
上诉人李忠星、李忠友上诉称：1、根据《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，国城置地公司应在2001年10月28日之前交房，但至2012年5月31日才交付，属违约行为。根据已生效民事判决书判决国城置地公司按拆迁计划和补偿安置方案的规定全额支付超过过渡期限的临时安置补助费，违约责任由国城置地公司承担，不存在任何免责事由。2、一审判决认为国城置地公司可以免责的理由不成立。一审判决认为上诉人与案外人李永偕、李忠辉的店房安置有纠纷，拆迁人可逾期交房是错误的。上诉人的店房权属清楚，与他人没有纠纷，一审判决的上述理由不成立。2、一审判决认为市房管局对房屋使用性质作出多次不同认定而导致性质诉讼长期不决，拆迁人可逾期交付也是错误的。行政机关多次重复认定均被法院判决撤销，一审判决的上述理由不成立。一审判决认定事实错误，没有证据证明上诉人拒绝先行出租。安置店房在交付之前钥匙一直由被上诉人保管，在交付前上诉人未对店房采取任何措施足以影响、阻拦国城置地公司安排出租，最终没有出租的法律后果应由被上诉人承担。一审判决将安置店房未出租的责任归结上诉人一方承担没有事实依据。3、国城置地公司支付的超过过渡期限的临时安置补助费尚不足以弥补因逾期交房给上诉人造成的损失，国城置地公司应赔偿上诉人租金损失。同期拆迁的店房在2002年1月就得到回迁安置，并由此开始获得租金收益。根据合同法第一百一十三条规定，本案安置店房的租金属于合同双方可以预见到的合同履行后可以获得的利益。即使临时安置补助费视为违约金，按合同法一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。4、上诉人将权属清楚的房屋交付给国城置地公司拆迁，选择就地安置，拆迁人应交付权属证书齐全的安置房。国城置地公司以上诉人未支付补差款为由拒绝办证的理由不成立。国城置地故意拖延办理结算，因未结算，补差款未确定，上诉人无法支付补差款。且补差款可以在临时安置补助款中扣除，对抵后仍有结余。虽然在拆迁安置协议中未约定办理权属证书的期限，但是国城置地公司应在合理期限内（交房后九十日内）办结。经过催促，国城置地至今未办，应承担违约责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院撤销一审判决中第一项，依法改判并支持上诉人的全部诉讼请求。
针对上诉人李忠星、李忠友的上诉，国城置地公司答辩称：1、答辩人履行已生效的（2009）龙新民初字第1305号民事判决后，事实上已承担逾期交房的违约责任，一审判决并未认为答辩人违约可以免责。2、李忠星、李忠友与案外人存在店房安置纠纷，龙岩市房管局对动迁店房使用性质多次作出重新认定的决定导致行政诉讼长期不决是客观存在的，此原因导致答辩人逾期交房不但具有事实上的因果关系，也具有法律上的因果关系。3、李忠星、李忠友要求答辩人赔偿因逾期交房造成的经济损失2232873.12元没有法律依据。4、答辩人承担违约责任后，事实上已承担了租金和违约金的双重损失；租金损失是上诉人造成的，上诉人应赔偿答辩人的租金损失。5、李忠星、李忠友至今未办理回迁结算，逾期办理房屋权属证书的责任应由上诉人自行承担。综上，请求二审法院驳回上诉人李忠星、李忠友的诉讼请求。
上诉人国城置地公司上诉称：1、上诉人将讼争房屋交付给李忠星、李忠友之前，讼争店房的占有、使用、收益和所有权归上诉人所有。2、上诉人因李忠星、李忠友拒绝将店房出租造成租金损失，同时还承担了延期交付的违约责任，导致双重损失。上诉人因李忠星、李忠友与案外人李永偕、李忠辉的店房安置存在纠纷，以及市房管局对原中山西路186号李忠星、李忠友房屋使用性质作出多次不同认定导致长期诉讼等原因，暂缓交付讼争店房，期间上诉人多次召集李忠星、李忠友及李永偕、李忠辉等人协商，提议将讼争店房先行出租，遭李忠星、李忠友反对，造成上诉人巨大租金损失。上诉人因延期交房，已支付临时安置补助费，该补助费具有处罚性质的违约金。综上，请求撤销一审判决中第二项，依法改判并支持上诉人的诉讼请求。
针对国城置地公司的上诉，李忠星、李忠友答辩称：1、根据生效判决认定双方签订的店房拆迁安置协议书，就拆迁房屋的使用性质、面积和位置作出了约定，已形成了合理对价，是双方真实意思表示。2、拆迁人应在2001年10月28日之前交付店房，但国城置地公司未按约交房，构成严重违约，应承担违约责任。3、自双方签订店房拆迁安置协议起，答辩人即取得了要求国城置地公司交付店房的权利，在周转过渡期限届满后，国城置地公司不再享有店房的所有权，也不享有安置店房的使用权和收益权。安置店房的占有、使用和收益应归李忠星、李忠友所，即使上诉人在过渡期限届满后获取了收益，也应归被拆迁人所有。4、在安置店房未交付前，国城置地公司对店房实际占有，如何处置由国城置地公司决定，李忠星、李忠友从未对店房出租进行过阻拦。
经庭审，上诉人李忠星、李忠友认为一审判决未查明“二原告未与被告办理回迁结算手续”的原因是李忠星、李忠友多次要求国城置地公司办理，国城置地公司推给安置服务站。上诉人国城置地公司对一审认定的事实没有异议。本院认为，各方当事人对原审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。
二审诉讼中，李忠星、李忠友提供：1、福建金磊律师事务所于2014年7月29日作出的律师函，证明其向国城置地公司催促办理回迁结算，国城置地推给拆迁安置服务站，至今未办理回迁结算的过错是在对方。2、答辩状和行政裁定书，证明国城置地公司认为市房管局进行多次认定，可以逾期交房的抗辩理由不能成立。国城置地公司质证认为，对两组证据的真实性均无异议，但均不能证明李忠星、李忠友主张。国城置地公司提供建设银行客户回单，证明其已支付临时安置补偿款，只有李忠星、李忠友支付了补差款才能办理权属证明。李忠星、李忠友质证认为，对证据的真实性无异议，但其中包含了1万多元的执行费用，且因国城置地公司拒绝其交补差款，导致拖延办理权属证明。本院认为，双方当事人对对方提供的证据真实性没有异议，上述证据可以作为本案的证据使用。
本院认为，本案中，李忠星、李忠友主张由于国城置地公司逾期交付店房，国城置地公司应赔偿合同履行后应获得的租金损失。国城置地公司反诉称由于李忠星、李忠友反对出租店房，李忠星、李忠友应赔偿店房交付前应获取的租金损失。国城置地公司未按《店房拆迁补偿安置协议书》约定交付安置店房先是李忠星、李忠友与案外人李永偕、李忠辉的店房安置存在纠纷，后是龙岩市房地产管理局对原中山西路186号李忠星、李忠友户房屋使用性质作出多次不同认定而导致行政诉讼长期不决所致。国城置地公司在店房交付前曾多次召集李忠星、李忠友及李永偕、李忠辉等人协商，提议将讼争店房先行出租遭李忠星、李忠友拒绝。现国城置地公司未及时交房已依法承担违约责任，支付李忠星、李忠友超过过渡期限的临时安置补助费。故双方主张对方赔偿租金损失均依据不足，本院不予采纳。因李忠星、李忠友未约办理回迁结算手续，现要求国城置地公司办理讼争安置店房的房屋权属证书，并支付逾期办理房屋权属证书的违约金依据不足，本院不予支持。原审判决国城置地公司待李忠星、李忠友按约定办理回迁结算手续后再行按实结付并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24980元，由上诉人李忠星、李忠友负担；反诉二审案件受理费14170元，由上诉人龙岩市国城置地有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟繁钦
审 判 员 许虹菁
代理审判员 吴胜佳
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 张毅晖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；