上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1614号
原告（反诉被告）胡海蓉。
委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚保安。
委托代理人董仑楚，上海市广厦律师事务所律师。
原告胡海蓉诉被告姚保安房屋买卖合同纠纷及被告姚保安反诉原告胡海蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙加锋、被告姚保安、被告委托代理人董仑楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡海蓉诉称：2013年5月5日，原、被告签订转让合同，被告将其所承租上海市陕西南路XXX弄XXX号二层后间、二层亭子间、底层后小间共计22.4平方米公有住房承租权转让予原告。同日，原告与案外人李某某、尹某就同栋房屋其他部位分别签订房屋买卖补充协议。原告上述签约目的系为置换取得整栋房屋之公房承租权。同年5月8日，原告支付被告首期转让费人民币910，000元。现鉴于（1）整栋房屋无法整体登记予一个公房租用凭证下；（2）尹某就其承租房屋平顶上三层阁楼向原告隐瞒系属私自搭建部位，导致原告与尹某所某某让合同无效；（3）与案外人李某某所签协议中，该户同住人李晶未予签字，导致该份协议未予生效。综上，原告无法实现取得整栋房屋公房承租权之合同目的，被告对此负有缔约过失责任。2013年7月19日，被告返还原告部分房款。之后，原告因向被告催讨剩余房款未果，遂支付律师费人民币20，000元，并委托律师起诉来院，要求（1）被告返还原告剩余房款人民币240，600元；（2）被告就原告所付房款赔偿利息损失人民币10，000元（2013年5月8日至同年7月19日期间，按本金人民币910，000元计息；2013年7月19日至被告实际付款日期间，按本金人民币240，600元计息；计息利率均为银行同期贷款利率）；（3）被告支付原告律师费人民币20，000元。
原告提供以下证据：
1、2013年5月5日转让合同，以证明转让合同主要内容及双方权利义务。
2、2013年5月5日买卖补充协议及与案外人所某某让合同，以证明整栋房屋无法登记予一个公房租用凭证下，该情节将极大影响原告利益。
3、银行付款凭证，以证明原告已履行支付首期转让费之义务。
4、2013年6月13日物业公司要求原告签署之告知书，以证明（1）物业公司告知三个公房租用凭证无法合并为一个，且二楼平顶上不得开洞使用；（2）原告此时方才得知三层阁楼系违法搭建部位。
5、2013年6月14日原告致被告函件及送达凭证。
6、2013年6月17日原告致被告函件及送达凭证。
上述5、6以证明原告就公房租用凭证合并、三层阁楼使用及要求物业公司提供相关规定依据等事宜与被告进行沟通。
7、阁楼照片，以证明原、被告签约时该栋房屋存在三层阁楼。
8、银行退款记录，以证明（1）被告单方面解除合同；（2）被告违约扣留了原告部分款项。
9、2013年6月17日中介公司人员致原告手机短信（因被告明确不予阅看短信内容，故原告仅庭审陈述），以证明转让合同系被告主动要求解除，且被告之后亦已实际返还部分款项。
10、聘请律师合同及律师代理费发票，以证明原告支出律师费情节。
11、户籍调查资料，以证明原告与李某某签订合同时，该处房屋同住人李晶并未在合同上签字，故合同虽成立，但并未生效。
被告姚保安辩称并反诉诉称：鉴于（1）原告在签订转让合同时曾阅看相关公房租用凭证，原告对三层阁楼系搭建应系明知；（2）李晶无法及时签约一节已在各方签订相关居间协议时予以明确告知，且李晶对公房承租权置换事宜亦从未提出异议；（3）原告拒绝签署物业公司告知书导致物业管理部门无法履行审核批复手续。综上，原、被告所某某让合同合法有效，现因原告违约行为导致公房承租权无法按约置换，被告按合同约定违约金数额，扣留部分房款以抵作违约金并无不当，故对原告诉请均不予认可。同时，被告提起反诉，要求原告就其违约行为按约支付被告违约金人民币240，600元。
被告对原告提供证据1-8形式真实性均予确认。对原告证据1称合同中对转让部位均予明确，且合同中对违约金亦予明确约定。对原告证据2称签约时从未承诺公房租用凭证可以合并为一。对原告证据3证明内容予以确认。对原告证据4称物业部门出具告知书前提系基于所涉转让行为并不违反法律规定，据此亦可证明如原告予以签署告知书，则转让合同必可继续履行。对原告证据5、6称据此可予证明原告拒绝签署告知书。对原告证据7称签约时既已告知三层阁楼须予以整改，且物业公司在整改完成后方可办理审核批复手续。对原告证据8证明内容予以确认。对原告证据9称被告对该短信情况并不知晓，且该短信与被告无关。对原告证据10认为与本案无关。对原告证据11称对于李晶无法及时签约事宜在签约时均已明确告知，且李晶现已迁出户籍。
被告提供以下证据：
1、2013年5月3日买卖居间协议，以证明上海中原物业顾问有限公司系所涉转让合同中介方。
2、2013年5月3日房屋买卖合同，以证明原、被告对房屋面积、办理过户手续时间、转让价款、合同生效时间及违约责任均作明确约定。
3、2013年5月5日转让合同（同原告证据1），以证明原、被告对房屋面积、过户手续办理时间、转让价款及违约责任均作明确约定。
4、2013年5月5日买卖补充协议（同原告证据2），以证明该补充协议已生效，且原告应当按约承担违约责任。
5、2013年6月6日电话录音资料，以证明物业公司告知被告待原告签署告知承诺书，之后物业公司即可开具征询单。
6、2013年6月7日中介方人员沈庆、王一龙出具情况说明及当庭陈述，以证明原告拖延不予签署告知书，同时证明签约时从未向原告承诺公房租用凭证可予合并为一，且亦已明确告知原告三层阁楼须予以拆除。
7、2013年6月13日物业公司告知书（同原告证据4），以证明因原告拒绝签署告知书，导致转让合同无法履行。
8、2013年6月14日告知函，以证明被告致函原告要求其签署物业公司告知书。
9、2013年6月14日原告致被告及案外人李某某、尹某之函件（同原告证据5），以证明原告系因公房租用凭证无法合并为一而拒绝签署物业公司告知书。
10、2013年6月18日原告签字确认并提供之银行卡资料，以证明原告单方面违约且原告主动提供银行帐号以要求被告退款。
11、2013年7月19日银行退款记录（同原告证据8），以证明被告在原告违约后扣除合同约定之违约金数额，并将余款退还原告。
原告胡海蓉针对反诉述称：原告分别与三位承租人签约，签约目的系为取得上海市陕西南路XXX弄XXX号整栋房屋之公房承租权，现案外人尹某承租房屋内存在违章搭建，而案外人李某某承租房屋内户籍在册人员李晶未在相关合同中签字确认，上述均导致原告无法实现签约目的，由此，三位承租人对此负有缔约过失责任，故对被告反诉请求不予认可。同时，针对合同约定之违约金数额，该违约金亦属于约定过高情形。
原告对被告证据1予以确认。对被告证据2称合同10-2约定中已包括阁楼，10-5约定内容可证明实际转让面积并不限于公房租用凭证中记载面积。对被告证据3、4质证意见同原告证据1、2举证意见。对被告证据5称对话人员身份不明。对被告证据6称原告签约时未被告知该栋房屋存在三层阁楼违法搭建。对被告证据7称原告并不要求立即将公房租用凭证合并为一，但原告无法承诺不得将凭证合并为一。对被告证据8称阁楼问题极大影响原告利益，且原告系经物业公司告知后方知三层阁楼系违章搭建。对被告证据9质证意见同原告证据5举证意见。对被告证据10称原告证据9所涉短信已经证人确认，故原告系因被告要求而提供银行帐号以便被告办理退款。对被告证据11没有异议。
经审理查明：被告、案外人李某某、案外人尹某分别系上海市陕西南路XXX弄XXX号公房承租人，三人承租该栋房屋不同部位，而被告承租之独用租赁部位为二层后间、二层亭子间及底层后小间，独用租赁部位使用面积为22.4平方米，承租之公用租赁部位为二层大卫生间及底层小卫生间，另尹某在其所承租房屋二层平顶开洞并搭建三层阁楼。2013年5月3日，经上海中原物业顾问有限公司居间，原告与三人签订《房屋买卖合同》一份，约定三人将承租公房以人民币9，250，000元转让予原告。合同约定（1）所涉定金系为担保买卖交易顺利履行而设立，如三人违约不卖，则应向原告双倍返还定金，如原告违约不买，则原告已付定金不予返还；（2）买卖双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款之日万分之五支付逾期违约金，逾期超过20日，另一方可要求继续履行或单方面解除合同。如守约方解除合同，须书面通知对方，且违约方需按总房价款10%向守约方支付违约金。合同补充约定李某某公房同住人李晶于2013年7月10日回沪，相关交易办理时间，原告及中介方均应配合办理。2013年5月5日，原、被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》（下称《转让合同》）一份，合同中附被告公房租用凭证，合同条款中对转让之公房部位以文字予以书写明确。合同约定（1）被告将其承租租赁部位之公有住房承租权以人民币2，406，120元转让予原告；（2）合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》（下称《通知书》）之日起生效；（3）原告未能按约付款或者被告未能按约进行房屋验收交割，违约方应按房屋成交价之10%赔偿对方；（4）原告于签约当日支付购房定金人民币50，000元，于2013年5月8日前支付购房款人民币910，000元（其中包含所付定金）；（5）双方于2013年7月15日前进行房屋交易过户手续并完成房屋交接；（6）该房屋转让需经永嘉物业批复征询单，如因不可抗力因素未能通过征询批复，则合同自动解除，双方均不承担违约责任，在确定不能通过批复当日，被告无息退还原告所付款项。同日，原告与三位公房承租人另行签订《陕西南路XXX弄XXX号房屋买卖补充协议》（下称《补充协议》）一份，明确（1）所涉房屋分为三本公房租用凭证，故原告需与三位公房承租人各自签订转让合同，如因其中一方原因导致房屋无法转让则视为其违约，该房屋所有签署之买卖合同终止履行，三位公房承租人已收购房款于三日内无息退还原告，另由违约方独自承担全部违约责任；（2）任何一方如无法完成约定事项，则视为违约，违约责任为房屋转让价格10%即人民币925，000元。签约后，原告按约支付被告转让款人民币910，000元（包含定金人民币50，000元）。2013年6月13日，物业公司向原告出具《告知书》，告知（1）转让后房屋仍须登记予三本公房租用凭证下，不可合并为一；（2）二层平顶洞内不得作任何使用。原告对此《告知书》拒绝签字确认。次日，原告致函三位公房承租人，称签约时三位公房承租人及中介方均未提及公房租用凭证不可合并为一。2013年6月17日，原告致三位公房承租人《告知函》，称对于物业公司告知书中两项内容，各方在签约时未曾作此约定，故原告对该两项内容不予承诺，同时要求三位承租人予以解决。同日，中介方与原告联系沟通退还房款事宜。次日，原告提供银行帐户信息。2013年7月19日，被告退还原告转让款人民币669，400元。
另查明：案外人李某某承租之独用租赁部位为底层前间、底层扶梯小间及底层后间，李某某之女李晶户籍登记予该处，2013年5月10日，李晶户籍自该处迁出。
综上，现原告称（1）尹某在签约时隐瞒三层阁楼系违章搭建部位，导致原告与尹某所某某让合同无效；（2）李晶作为李某某承租公房之共同居住人，其并未在原告与李某某所某某让合同中签字，故该份合同虽然成立，但并未实际生效；（3）三位承租人及中介方在签约时均未告知三本公房租用凭证不得合并为一本，导致原告购房后利益极大受损；（4）三位承租人自行要求中介方与原告联系退款事宜，故系三位承租人单方面要求解除合同。原告以此为由委托律师起诉来院，要求被告返还剩余转让款人民币240，600元、就原告已付转让款按银行同期贷款利率赔偿原告利息损失人民币10，000元，并赔偿原告律师代理费人民币20，000元。对此，被告则称转让事宜无法继续办理系因原告拒绝签署物业公司告知书所致，原告对转让合同未能实际履行负有违约责任，被告将原告所付部分房款扣留以抵作违约金并无不当，故对原告诉请均不予认可，被告同时提起反诉，要求原告就其违约行为偿付被告违约金人民币240，600元。
以上事实，由原告提供的转让合同、买卖补充协议、银行付款凭证、告知书、往来函件、照片、银行退款记录、手机短信、聘请律师合同、律师代理费发票、户籍资料、被告提供的买卖居间协议、房屋买卖合同、证人证言、往来函件、银行卡资料以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉《房屋买卖合同》及《补充协议》系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守合同约定之义务。而《转让合同》约定自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，现因征询批复未能办理导致《转让合同》未能实际生效，但如因买卖双方中任何一方行为导致转让不成，则《房屋买卖合同》及《补充协议》中违约条款仍然对违约方具有法律约束力。现原、被告就系争房屋公房承租权已经签订转让合同，但由于原告拒绝签署物业部门出具之告知书，导致物业部门无法办理征询批复手续，且原告拒绝签署之理由亦无法成立，原告该行为系阻扰转让合同生效，并实际导致转让事宜无法继续履行，由此，原告对买卖合同最终解除负有违约责任。鉴于买卖合同因原告违约而最终予以解除，被告在解约后应予返还原告所付房款，故本院对原告要求被告返还剩余房款之诉请依法予以支持。对于原告诉请之房款利息损失，鉴于（1）买卖合同解除系因原告违约所导致；（2）买卖合同系在被告于2013年7月19日退还原告部分房款时方予实际解除；（3）买卖合同及补充协议中均约定原告就其违约行为须按合同约定房价10%偿付违约金，故在实际办理解约退款时，被告扣留约定之违约金数额即人民币240，612元并无不当。现被告实际扣留房款为人民币240，600元，而合同约定原告应予承担之违约金为人民币240，612元，被告扣留房款数额小于原告按约应予承担违约金数额，鉴此，被告无须就原告已付房款赔偿利息损失。对于原告诉请之律师费，鉴于所涉纠纷系因原告违约所致，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于被告诉请之违约金，鉴于转让事宜无法继续履行系因原告违约所导致，而买卖合同及补充协议中均存在违约方须按房价10%偿付违约金之约定内容，现被告要求原告偿付违约金人民币240，600元，该反诉诉请系被告对己方权利之处分，该权利处分并未增加原告义务，且与合同约定无悖。审理中，原告对该项违约金提出属于约定过高情形，对此，本院综合考量被告遭受损失及买卖双方之间存在之定金约定内容等因素，对被告要求原告偿付之违约金数额予以酌情调整。对于原告所称因整栋房屋无法整体登记予一个公房租用凭证、尹某隐瞒违章搭建之三层阁楼、李某某一户中同住人李晶未予签字一节，鉴于（1）整栋房屋之前既存在三本公房租用凭证，而原告实际亦与三位承租人签订买卖合同及补充协议；（2）原告与尹某所某某让合同中附有尹某承租房屋之公房租用凭证，合同条款中对所转让之公房部位亦以文字予以书写明确，据此因可依法认定即使未被告知，原告在签约时亦应明知三层阁楼属于违章搭建；（3）买卖合同中明确李某某一户中李晶回沪时间及各方配合办理相关手续事宜，且李晶对于李某某承租公房转让事宜并未提出异议。鉴此，本院对原告上述辩称意见均依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、被告姚保安于本判决生效之日起十日内返还原告胡海蓉剩余房款人民币240，600元；
二、驳回原告胡海蓉要求被告姚保安赔偿房款利息损失人民币10，000元并支付律师代理费人民币20，000元的诉讼请求；
三、原告胡海蓉于本判决生效之日起十日内支付被告姚保安违约金人民币100，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币8，533元，原告胡海蓉负担人民币3，624元，被告姚保安负担人民币4，909元。反诉案件受理费人民币2，455元，由原告胡海蓉负担人民币1，150元，被告姚保安负担人民币1，305元。财产保全费人民币1，723元，由原告胡海蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 肖 阳
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。