重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终7887号
上诉人（原审原告）：重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路93号2栋。
法定代表人：李少芳，经理。
委托诉讼代理人：刘颖，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：张渝，重庆志平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆昱上科技有限公司，住所地重庆市经开区丹龙工业区KFB5地块。
法定代表人：吴明凤，董事长。
委托诉讼代理人：廖拥军，重庆渝冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆江山物业发展有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道89号B幢5-5。
法定代表人：郑光玉，总经理。
委托诉讼代理人：廖拥军，重庆渝冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市南岸区市政园林管理局，住所地重庆市南岸区广福大道12号2号楼18楼。
法定代表人：樊彦，局长。
委托诉讼代理人：周玲，重庆市渝经律师事务所律师。
上诉人重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司（以下简称新成公司）因与被上诉人重庆昱上科技有限公司（以下简称昱上科技）、重庆江山物业发展有限公司（以下简称江山物业）、重庆市南岸区市政园林管理局（以下简称园林管理局）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人新城公司的委托诉讼代理人刘颖、张渝，被上诉人昱上科技和江山物业的共同委托诉讼代理人廖拥军，被上诉人园林管理局的委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判昱上科技、江山物业、园林管理局对重庆市经开区丹桂工业区B5地块的使用权无效；2.一、二审诉讼费用由昱上科技、江山物业、园林管理局承担。事实和理由：1.新城公司于1999年6月1日从重庆市经济技术开发区劳务开发公司承租了重庆市丹桂工业区B5地块的部分土地使用权。该租赁合同是一份无固定期限的长期租赁合同。2.在上述合同租赁期内，昱上科技和江山物业进行土地使用权转让时，没有书面告知新城公司转让的事实，侵犯了新城公司作为该地块承租人的优先受让权。
昱上科技辩称，新城公司的第一项上诉请求在法律适用上存在问题；昱上科技和江山物业不是本案适格被告；江山物业是通过招拍挂手续取得B5地块并办理了土地使用权证，依法取得土地使用权；2012年3月30日江山物业以B5地块作价163万元作为出资，与重庆唐大科技有限公司共同组建昱上科技，2012年3月19日昱上科技取得B5地块的土地权属证书；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，新城公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回新城公司的上诉请求，维持一审判决。
江山物业辩称，其答辩意见与昱上科技的相同。
园林管理局辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，园林管理局不是B5地块的土地所有人，无权出让该土地，请求二审法院依法维持一审判决。
新城公司向一审法院起诉请求：1.判令昱上科技、江山物业、园林管理局对重庆市经开区丹桂工业区B5地块的使用权无效；2.诉讼费由昱上科技、江山物业、园林管理局承担。
一审法院认定事实：1999年6月1日，重庆经济技术开发区劳务开发公司与新城贸易公司签订《场地租赁协议》，约定由新城贸易公司租用青龙路延伸段土地，年租金为9210元，租期从1999年6月1日起至该场地被开发、占用、征用等无法继续执行的情况出现为止。后因劳务开发公司主体消灭，其权利义务由重庆市经济技术开发区市政环卫绿化接收。
2003年9月22日，重庆市规划局出具《重庆市临时建设工程规划许可证附页》（渝规临建证（2003）经开字第0025号），准许新城公司在诉争地块上修建临时性建筑物，使用期限至2004年9月30日止。
2006年6月19日、2006年7月3日，新城公司向重庆经济技术开发区市政环卫绿化处分别缴纳了2005年6月到2006年5月的场地租金9210元，2006年6月到2006年11月的场地租金4605元。
2006年8月16日，重庆市人民政府印发（渝府地[2006]629号）《重庆市人民政府关于协议出让经开区丹桂B5地块国有土地使用权的批复》，同意重庆经济技术开发区管理委员会将其范围内丹桂工业区B5地块的国有土地使用权有偿出让给江山物业，作为工业建设用地，面积为1276平方米。《国有土地使用权出让合同》依法由重庆市国土资源和房屋管理与用地单位签订，并由重庆经济技术开发区管理委员会与重庆市国土资源和房屋管理局共同组织实施。
2006年8月22日，重庆市国土资源和房屋管理局作为出让方，江山物业作为受让方签订《重庆市国有土地使用权出让合同》（渝地（2006）合字（经开区）第229号），将重庆经济技术开发区丹桂B5地块，面积为1276平方米的国有土地出让给江山物业，土地出让金为1010592元。
2010年11月11日，南岸区委发出电子公文（南委[2010]110号）《关于重庆经济技术开发区南区移交南岸区管理的通知》，将经济技术开发区南区交由南岸区管理，由园林管理局全面接管经开区市政环卫绿化管理处的工作。
2011年5月19日，江山物业取得诉争B5地块的重庆市国有土地使用证。
2012年3月30日，江山物业以诉争地块作为出资，与琼海昱丰咨询有限公司、重庆唐大科技有限公司共同组建昱上科技。
2012年3月19日，昱上科技取得诉争B5地块的国有土地使用证。
2012年5月30日，美帮照明器材厂向重庆市南岸区市政园林管理局缴纳从2011年6月至2012年5月31日的房租费。
2014年11月3日，一审法院立案受理了昱上科技作为原告起诉新城公司恢复原状一案，在该案中，昱上科技要求新城公司立即拆除位于B5地块上的违章建筑。2015年6月2日，一审法院作出（2015）南法民初字第09316号民事判决书。该判决书中经审理查明：“2012年3月19日，原告昱上科技取得位于重庆市经开区丹桂工业区B5地块的土地使用权，面积1194平方米，土地使用类型为出让地，用途为工业用地，土地使用权最终日期为2056年8月21日。重庆经济技术开发区劳务开发公司曾于1999年6月1日将该地块的一部分365平方米出租给被告新城贸易公司（原名称：重庆市南岸区新城贸易有限公司，变更后名称：重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司），约定年租金为9210元。2003年9月22日，被告在该地块上修建了临时库房1095平方米（三层），砖混结构，使用期限2004年9月30日止。南坪西部新区开发建设管理委员会2013年12月30日以重南西管文[2014]1号发出《关于双峰山1号、新田湾地块和丹龙路79号安全隐患严重的情况报告》，对丹桂工业区B5地块存在的问题作了描述“…丹桂工业区B5地块（土地面积1194平方米）于1999年由原经开区劳务公司（西城公司）以9210元/年出租给新城贸易公司（私营企业）使用至今，新城贸易公司在该地块上修建违法建筑1216平方米（三层），以每月100-200元/户出租给10余户外来民工居住，一层分租给3家经营户…”，原告曾于2014年3月18日向被告发函要求新城公司拆除其违法建筑并缴纳场地使用费，被告并未履行。审理过程中，办案人员经实地调查，新城公司修建临时建筑的情况与重南西管文[2014]1号文件叙述一致。”判决主文内容为：“一、被告重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将其位于重庆市经开区丹桂工业区B5地块的临时建筑拆除，恢复原状。二、被告重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司于本判决生效之日起十日内按照9210元/年的标准支付原告重庆昱上科技有限公司场地占用费（从2013年3月19日计算至被告拆除临时建筑恢复原状时止）。三、驳回原告重庆昱上科技有限公司的其他诉讼请求。”后新城公司提起上诉，二审法院在2015年8月19日宣判，维持原判。
一审法院认为，根据《城市房地产管理法》第八条的规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。本案中，诉争地块的性质为国有土地，其出让经重庆市人民政府批复同意，重庆经济技术开发区管理委员会将诉争地块的土地使用权有偿出让给江山物业，并依法由重庆市国土资源和房屋管理局与江山物业签订了《重庆市国有土地使用权出让合同》，并交纳了土地使用权出让金，后江山物业取得诉争地块的重庆市国有土地使用证，故江山物业取得诉争地块的使用权属合法有效。后江山物业将诉争地块作为出资，与其他股东组建昱上科技，并办理了诉争地块的使用权转让登记手续，昱上科技亦取得了诉争地块的国有土地使用权证。依照《土地管理法实施条例》第三条第一款规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。据此，一审法院认为昱上科技系诉争地块的合法使用权人。另外，在昱上科技与新城公司恢复原状一案的一、二审民事判决书中，均确认昱上科技在2012年3月19日取得诉争的丹桂工业区B5地块的土地使用权。因此，一审法院认为诉争地块使用权的出让和转让均为合法有效。
新城公司以其作为土地承租人的优先受让权被侵犯为由，主张江山物业与重庆市国土资源和房屋管理局签订的《重庆市国有土地使用权出让合同》无效，以及江山物业将诉争地块使用权转让给昱上科技的行为无效。一审法院认为：第一，新城公司并未举示相关证据证明诉争地块使用权出让及转让存在法定的无效情形，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二，依照《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，即使新城公司享有对诉争地块的优先受让权，该项权利被侵犯也并非法定的合同无效的情形。第三，在2014年11月3日昱上科技起诉新城公司恢复原状一案，新城公司最迟在此时也已经知晓诉争地块使用权出让以及转让的事实，但在该案处理的过程中也并未主张其优先受让权。一审法院认为，优先受让权的行使应当在一定前提条件下并有一定时间限制。而新城公司在2015年12月8日方才提起诉讼并主张其优先受让权，已经超过合理的主张期限。综上，对于新城公司的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于园林管理局是否为适格被告的问题。一审法院认为，新城公司的诉讼请求是确认昱上科技、江山物业、园林管理局对重庆市经开区丹桂工业区B5地块的使用权出让、转让行为无效。但园林管理局并非诉争地块使用权的出让方，与本案并无直接关联，故并非本案适格被告。
关于园林管理局收取租金的问题。一审法院认为，新城公司提供的证据为一张结算票据，一份美帮照明器材厂出具的情况说明，但在结算票据上仅载明“房租费”，并未载明是诉争地块的租金；情况说明系单方制作，从证据内容来看应属证人证言，但美帮照明器材厂并未出庭说明相关情况。因此一审法院认为，新城公司提交的证据并不足以证明该笔费用系美帮照明器材厂代其支付的诉争地块的租金。园林管理局在庭审中承认收取了美帮照明器材厂的租金，但无权收取该款项，在未超过诉讼时效的情况下可以另行诉讼解决，但与本案无关。对此一审法院认为，美帮照明器材厂对向园林管理局缴纳租金的事实若存有异议，应由美帮照明器材厂另案起诉主张权利。新城公司提供的另外两张收据，收款人是重庆经济开发区市政环卫绿化管理处，并非园林管理局。且2010年11月11日，经济技术开发区南区才交由南岸区管理，园林管理局也是从该时间之后全面接管经开区市政环卫绿化管理处的工作。新城公司分别在2006年6月19日、2006年7月3日向重庆经济技术开发区市政环卫绿化处缴纳的租金，亦与园林管理局无关联。
一审法院判决：“驳回原告重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司负担（已缴纳）。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据新城公司和重庆市经济技术开发区劳务开发公司于1999年6月1日所签《场地租赁协议》第六条之约定，新城公司租用本案诉争的丹桂工业区B5地块的期限为1999年6月1日起至该场地被规划开发、占用、征用等情形出现时止。后，江山物业、昱上科技先后取得诉争地块的土地使用权。昱上科技于2012年3月19日取得诉争地块土地使用权的合法性、有效性，已经生效民事裁判文书予以确认。昱上科技取得诉争地块的土地使用权后，于2014年3月18日向新城公司发函要求新城公司拆除搭建的违法建筑并缴纳场地使用费，随后又于2014年11月3日向人民法院提起诉讼要求新城公司恢复原状。新城公司在本案二审中陈述自昱上科技向其发函要求拆除搭建的违法建筑并缴纳场地使用费之时，已知晓诉争地块土地使用权被转让的事实，但直至2015年12月8日新城公司才提起本案诉讼主张对诉争地块享有优先受让权。对此本院认为，新城公司提起本案诉讼已超过合理的主张期限。
综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆市经济技术开发区新城贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 蒋 茜