广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）来民再终字第21号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）曾X胜，男，汉族。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）曾X妹，女，汉族。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）韦X凡，男，壮族。
委托代理人罗洪亮，广西天际律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）何X绛，女，壮族。
委托代理人ＸＸ，广西华尚律师事务所律师。
何X绛与曾X胜、曾X妹、韦X凡因建设用地使用权纠纷一案。本院于2012年3月20日作出（2012）来民一终字第64号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定于2013年9月5日作出（2013）来民申字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭审理了本案，被申请人何X绛的委托代理人ＸＸ，申请再审人曾X胜、曾X妹、韦X凡及其委托代理人罗洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴宾区人民法院一审查明，原告何X绛系广西维都林场职工，被告曾X胜与被告曾X妹系兄妹关系，被告曾X妹与被告韦X凡系夫妻关系。原、被告诉争的宅基地座落在来宾市兴宾区维都林场塘莲路座东向西。1996年广西维都林场为解决职工住房困难问题，经广西壮族自治区林业厅批准，在维都林场场部土地进行职工集资建房。何X绛经抽签选取了42号宗宅基地。之后，其委托本场职工黄某将该宅基地转让。黄某便将被告曾X胜介绍给原告，1997年4月1日曾X胜与何X绛达成《房地产权转承协议书》。协议约定，何X绛将其取得的42号宗地的购地指标以10000元转让给曾X胜，并由曾X胜以何X绛的名义向维都林场缴纳42号宗地的建房款及相关税费，何X绛的42号宗地归被告曾X胜所有。1997年4月9日，曾X胜以何X绛的名义向林场交纳了10000元的集资建房款，同年5月21日曾X胜以何X绛的名义向林场交纳了建房基础费6000元。2002年12月19日，曾X胜又以何X绛的名义向林场交纳了土地使用权地税费（代收）5663元。1999年3月4日、1997年7月29日曾球胜以何X绛的名义向林场交纳了基础超深费和建房教育附加费和墙改费各3192.6元和2054.5元。至此，曾X胜以何X绛名义向林场交纳42号宅基地集资建房款等各项费用共计26910.1元。2000年2月16日曾X胜将42号地以26000元转让给曾X妹和韦X凡。2004年1月份，原告与被告为42号宅地转卖发生了纠纷。2009年曾X妹和韦X凡在讼争的宅基地上建房，何X绛阻止并向城建监察部门反映要求制止，城建监察大队给被告下停工通知和拆除通知。被告没有停工而继续施工，现已在讼争的宅基地上建成7层半的毛坯楼房。2009年4月1日该宗地取得了国有土地使用权证，证号［来国用2004）（0804090459）号。2009年4月30日，何X绛到维都林场领取该宗地国有土地使用权证，并交纳了办证土地评估费200元，图纸费500元及修路费700元。
兴宾区人民法院一审认为，原、被告讼争42号宗地建设用地使用权，在双方进行该宗土地使用权交易时，因该宗建设用地尚未取得国有土地使用权证书，根据法律相关规定原、被告之间进行建设用地使用权交易是不合法的，而且按维都林场职工集资建房规定集资房不允许转让，被告也未按照双方的约定将转让金支付给原告。因此，原告与被告于1997年4月1日签订的《房地产权转承协议书》为无效协议。被告曾X胜将尚未合法取得的建设用地再进行转让给被告韦X凡、曾X妹，依法也是不合法的。据此，原告诉请判令确认有关其名下的宅基地转让的两份《房地产权转承协议书》无效，于法有据，予以支持。被告曾X胜按《房地产权转承协议书》以原告的名义向维都林场缴纳42号宗地的建房款等各项费用共计26910.1元，原告应予返还给被告曾X胜。兴宾区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项的规定，作出（2011）兴民初字第332号民事判决：一、原告何X绛与被告曾X胜于1997年4月1日签订的“42号”宗地《房地产权转承协议书》无效；二、被告曾X胜与被告曾X妹、韦X凡于2000年2月16日签订的“42号”宗地《房地产权转承协议书》无效；三、原告何X绛返还被告曾X胜“42号”宗地集资建房款等各项费用共计26910.1元；四、驳回原告何X绛的其他诉讼请球。
曾X胜、曾X妹、韦X凡不服一审判决，以原判认定事实不清，适用法律错误为由向本院提出上诉。何X绛认为原判认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持原判。
本院二审确认了一审判决查明的事实，认为曾X胜未按照双方达成《房地产权转承协议书》约定支付转让金给被何X绛。导致双方于1997年4月1日签订的《房地产权转承协议书》为无效协议。曾X胜在尚未取得建设用地的情况下又将该地转让给韦X凡、曾X妹不合法。一审法院判决认定事实清楚和适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出（2012）来民一终字第64号民事判决：驳回上诉，维持原判。
曾X胜、曾X妹、韦X凡不服本院二审判决，申请再审称，1、原一、二审判决把向林场交纳1万元地价款（集资建房款）认定为指标转让费错误。2、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。其与何X绛协议转时，没有取得《国有土地使用权证》，但其与何X绛发生纠纷时，已取得得《国有土地使用权证》。原判认定合同无效，是适用法律错误。3、对于转让费问题，有证人黄某、林某证实当时与何X绛口头约定1500元，黄某已交给何X绛。
何X绛的委托代理人认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院驳回再审申请，维持原判。
本院经再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，1997年4月1日曾X胜与何X绛签订的《房地产权转承协议书》中所约定的地价款10000元，经本院组织双方当事人听证，何X绛认可《房地产权转承协议书》中所约定的地价款10000元不是转让费，此款并未交给何X绛，而是曾X胜以何X绛的名义于1997年4月9日交给维都林场作为开发费用，维都林场已出具收费发票给曾X胜。此外，证人黄某、林某证实当时指标转让价是1000元到3000元，与何X绛口头约定1500元，黄某收曾球胜3000元，已交给何X绛1500元，黄某收介绍费1500元。
本院认为，1997年4月1日曾X胜与何X绛签订的《房地产权转承协议书》系双方真实意思表示，该协议没有违反国家法律规定，应予维护。根据何X绛认可的其与曾X胜签订的《房地产权转承协议书》中所约定的地价款10000元不是交给其个人的转让费，而是曾X胜以其名义交给维都林场作为开发费用的事实以及证人黄某、林某证实指标转让价是1500元已给付何X绛的事实，原一、二审法院认定曾X胜至今没有按约定将指标转让费10000元给付何X绛属于认定事实错误，本院予以纠正。根据涉案土地在曾X胜与何X绛达成《房屋产权转承协议书》时尚未取得土地使用权证书，但该地于2009年4月1日取得国有土地使用权证，之后何X绛于2011年3月向法院起诉的事实，并根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定本案中，原审一、二审法院判决认定何X绛与曾X胜、曾X胜与曾X妹、韦X凡签订的42号宗地《房地产权转承协议书》无效不当，属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上，何X绛诉请确认与曾X胜、曾X胜与曾X妹、韦X凡签订的42号宗地《房地产权转承协议书》无效，并判令曾X妹、韦X凡停止侵占其宅基地，并拆除已建房屋、恢复原状和返还42号宗地的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实错误和适用法律错误、处理不当。本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题解释》第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2011）兴民初字第332号民事判决和本院（2012）来民一终字第64号民事判决。
二、驳回何X绛的诉讼请求。
一、二审案件受理费各4550元由何X绛负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 平
审判员 何玉坤
审判员 潘时举
二〇一四年二月十七日
书记员 覃小莲