重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03364号
上诉人（原审原告、反诉被告）何国伦，男，1974年10月11日出生，汉族，住重庆市铜梁县。
委托代理人蒲军，男，1973年7月17日出生，汉族，住四川省射洪县，现住江北区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司，住所地重庆北部新区高新园人和昆仑大道50号负一层，组织机构代码67100371-2。
法定代表人邓盛超，总经理。
委托代理人彭招锋，男，1970年5月19日出生，住重庆市江北区。
委托代理人代静，女，1986年1月21日出生，住重庆市武隆县。
上诉人何国伦与被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年12月10日作出（2014）渝北法民初字第11932号民事判决。上诉人何国伦对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年7月22日进行了询问。上诉人何国伦及其委托代理人蒲军、被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司委托代理人彭招锋、代静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年2月1日，重庆市高新区公安消防支队作出建筑工程消防验收的意见书，龙头寺公共交通站场工程（包含地下一层，停车位140个，属Ⅲ类地下停车库）符合有关国家消防规范要求，判定消防验收合格，要求装饰装修及使用功能改变应按程序申报消防审核和验收。2012年3月23日，以重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司为甲方、被告龙头寺小商品公司为乙方，签订《场地租赁合同》一份，主要约定：甲方将其管理的重庆龙头寺公共交通枢纽站地下层负一层停车库租赁给乙方，租赁面积与结构以权属证书确定为准，房屋产权登记手续正在办理中；租赁期限从合同签订之日至2024年6月30日，计租期从2012年7月1日至2024年6月30日止；租金前四年为每月每平方米20元，从第五年起每年租金单价在上一年的基础上逐年递增5%，以上租金不含物业管理费、水费、电费、清洁费及政府职能部门依法征收的各种费用，此类费用由乙方自行按照规定向行政管理部门和服务单位缴纳；由乙方自行委托专业的物业管理公司进行管理；乙方承担所租赁场地使用产生的费用，如水、电、综合费及其他应收费用，乙方须在每月20日前向甲方交清上月产生的费用，甲方负责代收、代缴；甲方有权要求乙方及时办理与该租赁场地有关的工商、税务、消防、卫生、治安、店招等审批手续，办理各项证照的费用以及乙方经营中产生的税费由乙方自行承担；乙方应在对该场地进行装修、改造和开业前，依法自行取得消防、规划、建设以及国土等所有行政管理部门的批准，许可以及审核。该合同涉及的租赁场地就是消防验收意见书上载明的地下一层停车库。被告承租该场地开办了重庆龙头寺小食品批发市场。2012年2月24日，以被告龙头寺小商品公司为甲方、原告何国伦为乙方，签订了《商铺租赁合同》一份，主要约定，乙方承租甲方位于重庆市龙头寺小食品批发市场B区010号商铺，套内面积24.4平方米，建筑面积48.3平方米，经营范围小食品、小商品；乙方已实地查看并充分了解该商铺的物业状况及经营用途的相关限制条件；租赁期限自2011年12月28日至2013年12月27日止，免租期自2011年12月28日至2012年6月27日止；该商铺月租金为2200元，乙方应按每六个月为1周期向甲方缴纳一次租金，乙方在签订本合同时预交6个月的租金（第1期），并在第1期租金到期3个月前支付下期租金，以此类推；商铺保证金10000元，乙方于签订本合同时同时向甲方交纳，若乙方在合同期内违约，则保证金不予退还，合同期满，若不继续承租且无违约行为，并结清相应的费用，保证金转质保金，3个月后无遗留问题则如数退还（不计息）；承租商铺的物业管理费、水电费（含公摊）由乙方据实缴纳（免租期内同样需交纳）；第七条违约责任，若乙方逾期未缴纳商铺租金、每日按应缴纳费用总额的1%加收滞纳金；逾期7日，甲方有权以乙方全部保证金冲抵违约金；逾期10日，甲方有权解除合同，强行收回商铺，且保证金全额作为违约金，不予退还；合同终止或合同期满，乙方应如期退还商铺，在结清一切费用后并将存放在商铺内的所有财产自行搬走。如不按期退还商铺的，甲方按100元/平方米每日加收违约金；逾期10日，则视为乙方放弃对该财物所有权，由甲方自行处理，乙方无权追偿。同日，双方还签订了《电脑赠送合同》，约定在签订租赁合同后15个工作日内甲方赠送乙方价值2888元的笔记本电脑一台。该笔记本被告至今未赠送。上述合同签订后，重庆市龙头寺小食品批发市场于2012年8月23日开业。原、被告对租赁期限协商进行了变更，约定租赁期限从2012年8月23日至2014年8月22日。被告实际向原告交付的商铺套内面积为22.02平方米，比合同约定的24.4平方米小，月租金相应减少为1985.4元。2012年3月27日，原告向重庆长航金海洋物业管理有限公司支付3个月的物管费941.9元、除渣费241.5元。2012年2月4日，原告向被告交纳半年的租金13200元，铺位保证金10000元。之后，原告未向被告再交纳过租金。重庆长航金海洋物业管理有限公司撤场后，未再交纳过物管费。租赁期间，商场的中央空调一直未开放。合同于2014年8月22日到期后，原告至今未将商铺返还给被告。另查明，案涉由停车库改建的商场，在改建后并未再报消防审核和验收。原告因为商场未通过消防验收，未能办理到工商营业执照、食品流通许可证等。庭审中，原告称未向被告继续缴纳租金的原因是因为商场未通过消防验收导致原告未能办理到工商营业执照、食品流通许可证等，不能正常经营，中央空调也没有开放，合同到期不搬走是因为被告没有退还保证金及相关费用；被告辩称只需要商场办理一个营业执照和一个食品流通许可证即可，但并未向法庭提交商场的营业执照和食品流通许可证。关于原告要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，原告明确系其装修损失。被告明确其第3项诉讼请求按月租金的1.3倍计算商铺占用使用费中的0.3倍是逾期退还商铺的违约金。
一审法院认为：案涉商场所在建设工程作为停车库已通过消防验收，合格；使用功能改变为商场后被告未再申报消防审核和验收。但没有经过消防验收不是认定租赁合同无效的依据。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。原告主张原、被告签订的《商铺租赁合同》系无效合同，与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向原告释明，询问原告是否按法院认定的法律关系变更诉讼请求，原告仍坚持认为《商铺租赁合同》系无效合同，不变更诉讼请求。原告主张合同无效，其不具有所主张法律关系下的权利，故对原告基于合同无效要求退还保证金、租金、物管费，支付损失和资金占用损失的诉讼请求应当驳回。针对被告的反诉请求评析如下：《商铺租赁合同》到期，原告应当将租赁商铺返还给被告，被告要求原告腾空商铺并交还给被告的诉讼请求本院予以支持。《商铺租赁合同》有效，原告实际使用了租赁商铺，应向被告支付租赁费。原、被告租赁合同租期2年，免租期半年，月租金1985.4元，应交租金共计1985.4元×18个月=35737.2元，原告已向被告支付了租金13200元，还应向被告支付租金35737.2元-13200元=22537.2元。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。案涉商铺所在商场由停车库变更而来，使用功能改变为商场后被告未再申报消防审核和验收。被告作为出租人，向原告交付的商铺应符合合同约定的用途，即原告能够正常经营的场所，但因为该商场未能通过消防审核和验收，导致原告未能办理到工商营业执照和食品流通许可证等，不符合依法经营的要求。被告向原告交付的租赁物不符合约定用途，其要求原告方支付滞纳金和违约金于法无据，本院不予支持。租赁合同于2014年8月22日到期，原告应按期退还商铺给被告，原告继续占用的，应向被告支付占有使用费，占有使用费按照租金标准计算，故原告应向被告支付2014年8月23日至实际返还之日止按1985.4元/月计算的商铺占有使用费。被告称物管公司退场后由被告对案涉商铺提供物管服务，要求按照物管公司的收费标准向原告收取物管费无事实和法律依据，本院不予支持。被告举示的证据不能证明商场的总面积、水、电表的总数，分摊给原告的依据也未经双方约定，被告也未举证证明已实际代原告支付了水、电费，故被告要求原告支付水、电费证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）何国伦的诉讼请求；二、原告（反诉被告）何国伦在本判决生效后立即将重庆市渝北区龙头寺小食品糖果市场批发中心B区010号商铺返还给被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司；三、原告（反诉被告）何国伦在本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司商铺租金22537.2元，并支付从2014年8月23日起至实际返还之日止按1985.4元/月计算的商铺占有使用费；四、驳回被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费900元，由原告（反诉被告）何国伦负担，反诉受理费375元，由原告（反诉被告）何国伦负担225元，被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司负担150元。
何国伦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判被上诉人向上诉人退还保证金10000元，退还房租14141元，并赔偿上诉人损失（装修费及货物损失）及其利息，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、涉案商场由停车场改为商场后未申报消防审核和验收，并且不能提供产权证，导致上诉人不能办理食品流通许可证和营业执照。从交付商铺至今，中央空调一直不能运行，商场不具备基本营业条件，从2012年底开始，商场没有物业管理公司，被上诉人严重违约，上诉人有权依法依约拒付租金。一审法院没有依上诉人提交的申请对场地面积、空调开放等事实予以勘验核实。上诉人没有违约情形，要求被上诉人于合同终止时返还保证金合理合法，一审法院对上诉人请求返还保证金不予处理，显失公平。2、一审程序违法。一审法院将本已合并审理的案件又分开审理，未询问上诉人对新组成的合议庭是否申请回避。3、涉案商场是公共设施，属于行政划拨用地，不能用于商业用途，改建后的商场未申报消防审核和验收，违反必须通过消防验收的强制规定，签订租赁合同具有欺诈情形，合同无效。
被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司答辩称：租赁合同系双方自愿签订。商场没有超过1万平方米，不是必须向公安消防机关申请审核和验收的情形。商场中央空调主机一直都在，租赁户不愿承担电费故未开启。商场由金海洋公司承担物业管理，金海洋公司撤场后由被上诉人接管并承担物业管理，商场现在都还在经营。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，案涉商场所在建设工程作为停车库已通过消防验收合格，其使用功能改变为商场后被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司未再申报消防审核和验收。上诉人何国伦于2012年2月24日与被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司《商铺租赁合同》，现上诉人何国伦认为该商场未经消防审核和验收，双方签订的商铺租赁合同应无效。对此，本院认为，租赁标的物经消防安全验收合格不是认定租赁合同效力的必要条件，双方租赁合同中也未约定租赁标的物经消防审核验收合格作为合同生效的条件，故上诉人何国伦认为双方签订的租赁合同无效的上诉请求本院不予支持。一审法院已向上诉人何国伦释明，上诉人何国伦仍然坚持以商铺租赁合同无效为诉讼请求，故一审法院驳回其诉讼请求正确。上诉人何国伦与被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司签订租赁合同后，接收了约定商铺，双方对租赁期限和租金进行了变更，上诉人何国伦实际占有使用了约定商铺，并支付了3个月物管费、除渣费、半年租金、铺位保证金。现上诉人何国伦认为因被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司未将商场申报消防审核验收致使其不能办理营业执照，商场空调未开放，物管撤场，使其合同目的不能实现，但上诉人何国伦在租赁期间没有提出解除租赁合同，却在租赁合同即将到期时以合同无效提起本案诉讼，要求被上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司退还保证金、房租费、赔偿损失，该上诉请求在本案中本院不予支持。涉案商场是划拨地并不影响当事人双方签订租赁合同的效力，上诉人何国伦以此为由主张租赁合同无效的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费900元，由上诉人何国伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年八月十三日
书 记 员 张冀兮