陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终7430号
上诉人（原审原告、反诉被告）王变花
委托诉讼代理人：王永兵，陕西秦岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张亚庆
被上诉人（原审被告、反诉原告）张乐明
被上诉人（原审被告）西安新乐房地产中介有限公司
法定代表人：牛春燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：车杰，该公司区域经理。
委托诉讼代理人：毛宣，该公司职员。
上诉人王变花因与被上诉人张亚庆、张乐明、西安新乐房地产中介有限公司（以下简称新乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王变花及其委托诉讼代理人王永兵，被上诉人张亚庆、被上诉人张乐明、被上诉人新乐公司之委托诉讼代理人车杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王变花上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判王变花不支付贷款利息及房款。2、撤销一审判决第三项，依法改判张亚庆、张乐明限期向王变花交付西安市高新路玫瑰大楼11号楼707室房屋。3、撤销一审判决第四项，依法改判张亚庆、张乐明、新乐公司承担王变花2017年7月14日至2017年8月4日违约金共计36.3万元；张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年9月27日至2017年10月11日13天违约金共计10.725万元；张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日房屋租金7.8万元。4、一、二审诉讼费用由张亚庆、张乐明、新乐公司承担。事实和理由：1、一审判决认定王变花在房屋评估结果出来后想提高贷款额度要求重新评估、因首付比例问题产生迟疑，在房屋买卖三方合同约定的期限2017年6月25日届至时，只完成了网签和房贷手续，垫资和注销事宜未开始处理系事实认定错误。王变花在房屋评估结果出来后及时签订了《西安市存量房屋买卖合同》，张亚庆、张乐明未能及时提供房产证原件、办理垫资和注销事宜是合同实际履行时间延后的根本原因。2、一审判决认定10月20日，垫资公司从资金监管账户中扣除垫资费用及超期部分违约金及滞纳金等费用共计128664元，将剩余房款427636元退还给张亚庆系事实认定错误。3、一审判决王变花向张亚庆、张乐明支付尚欠房款122364元不合法不合理。
张亚庆、张乐明辩称，1、由于王变花要求重新评估房产估值、不满银行50%首付要求及不愿先行支付赎楼垫资相关费用等原因，导致合同约定的垫资、注销均未能在6月25日前办妥所有手续，构成事实违约。2、王变花2017年7月26日签字出具的因自身原因未能按时完成赎楼垫资应承担延期产生的抵押借款息费的欠条中特别加注欠款还清后办理房屋的交付与接收，是基于对《房屋买卖三方合同》第七条第5款“在张亚庆、张乐明收到全额房款后一周内该房产交付给王变花占有、使用”约定的统一，当场对欠条内容的更正与补充。3、王变花足额支付购房全款及赎楼垫资相关费用是实现房屋买卖合同并完成房屋交付的必要前提及履行合同的应尽义务。
新乐公司辩称，1、签约之前卖方就将涉案房屋的抵押贷款情况告知了买方，不存在隐瞒。要成功交易先由买方垫资赎楼是买方认可的。2、购房款确定为净价165万元，交易过程中所有费用，由买方承担。3、王变花不支付中介服务费的情况下，其公司仍将代管的5万元房屋定金存入资金监管账户，新乐公司不存在违约。
王变花向一审法院起诉请求：1、张亚庆、张乐明和新乐公司连带赔偿王变花2017年7月14日至2017年8月4日违约金共计36.3万元；2、王变花签订的13250元欠条无效；3、原约定的由王变花支付的各项税费先由张亚庆、张乐明支付，约10万元，其余补偿金从房屋卖价中扣除；4、张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年9月27日至2017年10月11日13天违约金共计10.725万元；5、张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日租赁费迟延支付违约金2.34万元；6、张亚庆、张乐明赔偿王变花2017年10月25日至2018年10月24日房屋租金7.8万元；7、张亚庆、张乐明立即腾退西安高新路玫瑰大楼11号楼707室，责令其立即作出房产移交；8、张亚庆、张乐明承担诉讼费。
张亚庆、张乐明向一审法院反诉请求：1、王变花支付张亚庆、张乐明剩余房款122364元及逾期付款违约金，违约金应从2017年10月23日计算至实际支付之日，现暂计算至反诉之日为17620元；2、王变花退还垫付的撤押注销加急费3000元；3、王变花归还垫付的贷款利息13750元；4、王变花承担本案诉讼费。
一审法院认定事实，2017年6月10日，王变花、张亚庆、张乐明及新乐公司签订《房屋买卖三方合同》，由王变花购买张亚庆、张乐明共同所有的房屋一套，合同中约定：1、该房成交价为165万元；2、网签、房贷、垫资、注销确保在6月25日前办妥所有手续；3、此房交易过程中产生的所有费用（税费）均由买方承担，且本合同签署后如遇政府及相关部门调整税、费，由买方支付增加部分；4、买方应向中介公司支付促成本交易的居间报酬3.7万元，同时应出具收款凭证；5、过户手续完成后，卖方8个工作日内收到全部房款，签订本合同时，买方支付定金15万元整，其中付卖方10万元，居间方代为保管5万元，签署资金监管协议时卖方和中介公司需将所收定金存入资金监管账户作为买方付款；6、违约责任：（1）除不可抗力外，卖方未按约定的期限和条件将该房产交付买方的，逾期超过七日（不含本数）后，买方有权要求退房，买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，同时按照买方全部已交款的0.3%向买方支付违约金；（2）除不可抗力外，买方未按约定时间付款的，逾期超过七日（不含本数）后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期时间，每日按逾期应付款的0.3%向卖方支付违约金，同时由卖方退还买方全部已付款等。（3）买方或者卖方不按时支付中介费的，每逾期一日，应按未付费用的3%向中介公司加付违约金。由于张亚庆、张乐明于2017年4月7日将该房屋已抵押给贷款机构，并在签订房屋买卖合同之前如实告知王变花，6月19日王变花、张亚庆、张乐明和西安蚂蚁金服实业有限公司（以下称垫资公司）就垫资赎房业务签订《委托担保合同》，合同中约定由王变花承担垫资事宜所产生的垫资利息3.3万元（按一个月计算）和加急手续费5000元。房屋买卖三方合同签订后，各方开始履行合同，由于王变花在房屋评估结果出来后想提高贷款额度要求重新评估、因首付比例问题产生迟疑，在房屋买卖三方合同约定的期限2017年6月25日届至时，只完成了网签和房贷的手续办理，垫资和注销事项未开始处理。2017年7月14日，资金监管办理成功，王变花存入68万元首付款。2017年7月26日，王变花、张亚庆、张乐明和新乐公司签订房屋买卖三方合同执行备忘录。王变花于同日向张亚庆、张乐明出具了一张13750元的欠条，并约定欠款还清后办理房屋交付与接收。7月27日，张亚庆、张乐明向资金监管账户中存入10万元，8月4日中介公司存入5万元。同日，垫资公司向张亚庆转账110万元，该垫资款开始计算利息。由于王变花申请的北京银行没有额度近期无法放款，垫资公司和中介公司劝说王变花换银行，其不同意，北京银行直到9月27日放款。从9月28日起，由于王变花主张张亚庆、张乐明违约履行合同的违约金、不愿就后续事项与其他各方（卖方、中介方、垫资方）商谈、要求张亚庆、张乐明为其办理“满五唯一”手续等原因，房屋交易无法继续进行。10月11日，完成过户。10月20日，垫资公司从资金监管账户中扣除垫资费用及超期部分违约金和滞纳金共122364元、委托公证费3300元、撤押注销加急费3000元，以上款项共计128664元，将剩余房款427636元退还给张亚庆。至此，张亚庆、张乐明实收房款1527636元（1100000元+427636元），因未收到足额房款，张亚庆、张乐明未交付房屋。
一审法院认为，王变花、张亚庆、张乐明和新乐公司签订的《房屋买卖三方合同》以及《房屋买卖三方合同执行备忘录》，系各方当事人真实的意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，且不具有法律规定无效的其他情形,属有效合同，各方均应按照合同约定享有权利履行各自义务。《房屋买卖三方合同》中约定的办理各项手续的期限为2017年6月25日前，由于王变花的耽误，导致期限届满时，仅完成了网签和房贷的手续办理，王变花构成违约，应当承担违约责任。张亚庆、张乐明的贷款到了新的还息日、产生新的利息，若王变花在约定期间内完成垫资手续，垫资公司按约赎房，该新利息将不会产生，因此该新产生的利息可以认定是王变花违约给张亚庆、张乐明造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，该损失应由违约方王变花赔偿，即2017年7月6日新产生的利息13750元。王变花于2017年7月26日出具的13750元欠条，无证据证明王变花在写欠条时受胁迫或意思表示不真实且该欠条确系其本人书写，故对欠条的真实性予以认可，对王变花主张的欠条无效的诉讼请求予以驳回，对张亚庆、张乐明请求的王变花归还垫付的贷款利息13750元的反诉请求予以支持。王变花在构成对《房屋买卖三方合同》的违约后，于2017年7月14日签署资金监管协议。《房屋买卖三方合同》中约定签署资金监管协议时，张亚庆、张乐明和中介公司需将所收定金存入资金监管协议中。办理资金监管是处理垫资事项所需具备的手续之一，因此合同中所指的“签署资金监管协议时”应理解为在合同约定的履行期限之内，即2017年6月25日之前。由于王变花违约，导致张亚庆和中介公司无法在合同约定的期限内存入定金，张亚庆、张乐明和中介公司无违约行为、不承担违约责任。故对王变花要求张亚庆和中介公司承担2017年7月14日至2017年8月4日的违约金的诉讼请求不予支持。《房屋买卖三方合同》中约定由王变花（买方）支付中介公司的居间费用3.7万元、《委托担保合同》中约定由王变花承担为期一个月的垫资费用3.8万元、《房屋买卖三方合同执行备忘录》中约定由王变花承担交易过程中产生的所有费用（包括税费、佣金），王变花应按上述合同约定支付应支付的费用，故驳回王变花要求由张亚庆、张乐明先行支付约定由王变花支付的各项税费，其余补偿金从房屋卖价中扣除的诉讼请求。对张亚庆、张乐明要求王变花退还垫付的撤押注销加急费3000元的反诉请求，由于张亚庆、张乐明并未提交相关票据予以证明，故不予支持。垫资期限从8月4日张亚庆、张乐明收到垫资款110万元开始计算，委托担保合同约定的3.8万元费用是按一个月计算的。因此，垫资事项应于9月4日之前办理完成才符合合同的约定。由于王变花在银行贷款出现问题时未采取补救措施，直到9月27日银行贷款到账。又因王变花提出合同之外的要求（即要求张亚庆、张乐明办理“满五唯一”手续），直到10月11日张亚庆、张乐明配合王变花的要求，才完成过户。张亚庆、张乐明在2017年9月27日至2017年10月11日期间并无违约行为，不构成违约，不应承担违约责任，故驳回王变花主张的赔偿其2017年9月27日至2017年10月11日违约金的诉讼请求。王变花于7月14日存入资金监管账户68万元，张亚庆、张乐明于7月27日按约定存入10万元，中介公司于8月4日存入5万元，再加上王变花9月27日到账的银行贷款，资金监管账户中共有165万元，符合合同约定的房屋价款数额。垫资公司扣除前期代为垫付的110万元后，由于王变花不按约定支付垫资公司的垫资费用、紧急注销等费用（共计122364元），垫资公司又扣除相应费用之后将剩余款项（427636元）返还给张亚庆、张乐明，导致张亚庆、张乐明未收到足额房款（收到房款共计1527636元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”王变花应当向张亚庆、张乐明承担由于房款不足而产生的违约责任，将122364元支付给张亚庆、张乐明，故对张亚庆、张乐明请求王变花支付剩余房款122364元的反诉请求予以支持。王变花与垫资公司之间的债务纠纷不属于本案的审理范围，故对其不予处理。《房屋买卖三方合同》中关于违约责任的约定“除不可抗力外，买方未按约定时间付款的，逾期超过七日（不含本数）后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期时间，每日按逾期应付款的0.3%向卖方支付违约金，同时由卖方退还买方全部已付款等。”（卖方张亚庆、张乐明）解除合同是买方（王变花）支付违约金的前提条件，本案中，张亚庆、张乐明并未要求解除合同，故对其请求王变花支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。《房屋买卖三方合同》中约定“房产的交付应当在卖方收到全额房款后一周内将该房产交付给买方占有、使用……”由于王变花不支付各项手续费用，垫资公司在扣除各项费用后将剩余款项返还给张亚庆、张乐明，导致其未收到全额房款，没有达到张亚庆、张乐明按照合同约定应当交付房产的条件。王变花所主张的房屋租金等损失是由于自身的原因所致，不应由张亚庆、张乐明赔偿，故对王变花请求张亚庆、张乐明赔偿2017年10月25日至2018年10月24日租赁费迟延支付违约金2.34万元以及该期间的房屋租金7.8万元的诉讼请求不予支持。在王变花给张亚庆、张乐明补足房款时，张亚庆、张乐明应当按照合同的约定交付房产。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王变花于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张亚庆、张乐明返还其代为垫付的贷款利息13750元；二、原告（反诉被告）王变花于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张亚庆、张乐明支付尚欠的房款122364元；三、被告（反诉原告）张亚庆、张乐明在原告（反诉被告）王变花补足房款后一周内向原告（反诉被告）王变花交付西安高新路玫瑰大楼11号楼707室房屋；如果原告（反诉被告）王变花未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）王变花其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张亚庆、张乐明其余反诉请求。本案本诉案件受理费10649元，由王变花承担10000元，张亚庆、张乐明承担649元；反诉案件受理费1717元，由王变花承担1000元，张亚庆、张乐明承担717元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王变花提交以下七组证据（均为复印件），第一组：《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖三方合同执行备忘录》、西安市住房保障和房屋管理局网页查询截屏，证明：1、王变花在房屋评估后及时与张亚庆、张乐明签订了存量房合同，以实际行动表明对房屋评估价格无异议。2、由于张亚庆2017年6月25日前尚未取得涉案房屋之不动产权证书原件，无法办理二手房资金监管业务，致使合同约定履行期限届至时只完成网签和贷款事宜。3、张亚庆、张乐明逾期办理撤押手续，应以合同约定支付18万元违约金。4、王变花仅承担房屋交易过程中的中介费及税费，不承担其他费用。第二组：《信用咨询及管理服务协议》、法院被执行人查询网页截屏、微信聊天截屏，证明：1、王变花仅对垫资费用之3.8万元承担支付责任，并非对整个垫资费用承担支付责任。2、垫资事宜整体后移是因张亚庆、张乐明涉及法院案件所致，非因王变花违约所致，因此产生的违约金和滞纳金等费用应由张亚庆、张乐明自行承担，并向王变花承担违约责任。第三组：委托书、公证书、《西安市二手房交易结算资金监管协议》、西安市二手房交易结算资金划转通知书、特种转账借方传票、购房发票，证明：1、张亚庆、张乐明将房款收取事项委托张慧琳、马利侠，房款结算账户为张慧琳账户，张慧琳收到房款即证明张亚庆、张乐明收到房款。2、2017年10月17日，西安置诚资产管理有限公司将全额房款划转至张慧琳账户，至此王变花已向张亚庆、张乐明足额支付案涉房款，不存在尚欠张亚庆、张乐明房款122364元的事实。第四组：短信聊天截屏，证明王变花将其应存的首付款68万元存入资金监管账户后，张亚庆、张乐明、新乐公司迟延履行将定金作为首付款存入资金监管账户，导致房屋交易完成时间整体后移，张亚庆、张乐明、新乐公司在履行合同过程中存在违约事实，应承担违约金18万元。第五组：58同城租房查询截屏，证明：1、王变花系案涉房屋的合法所有权人，在王变花支付全额房款后，张亚庆、张乐明拒不交房的行为已构成严重违约。2、张亚庆、张乐明在王变花缴清房款并依法取得不动产权证书后，依然占有使用该房屋，系无权占有，应向王变花支付占有使用费即租金78000元。第六组：微信聊天截图，证明张亚庆、张乐明应承担逾期办理过户手续之违约金107250元。第七组：微信聊天截图，证明垫资费用122364元无理无据，不应由王变花承担该费用。张亚庆、张乐明对王变花提交的证据发表质证意见：1、对第一组三份证据的真实性认可，对证明目的不认可。2、对第二组证据的信用咨询及管理服务协议的真实性无异议。对被执行人查询网页截屏及微信聊天截屏的真实性不认可，对该组证据的证明目的也不认可，因为违约不是张亚庆、张乐明的责任，而是王变花自己造成的。3、对第三组四份证据的真实性认可，对证明目的有异议，垫资是王变花委托的，张亚庆、张乐明只是配合协助，垫资方对于账户中的资金负有监管权利，有权收回垫资款项。4、对第四组证据短信的真假难以辨认，对证明目的也有异议。张亚庆、张乐明按照三方执行备忘录的约定第一时间将定金存入资金监管账户。5、对第五组证据真实性、证明目的均有异议。6、对第六组证据的真实性、证明目的均不认可。办理过户手续张亚庆、张乐明没有违约。7、对第七组证据的真实性、证明目的都不认可。新乐公司对王变花提交的证据发表质证意见如下：1、对第一组证据真实性无异议。对证明目的1有异议，涉案房屋确实做了两次评估。对证明目的2有异议，张亚庆一方没有房屋不动产权证书是因为房屋在抵押状态，需要办理垫资撤押手续才可以，涉案房屋存在贷款的情形之前告知了王变花，王变花是知情的。第三个证明目的不清楚。第四个证明目有异议，房屋买卖三方合同第五条第1项、第十二条第2项约定交易过程所有税费由王变花承担。2、第二组证据的真实性不能确定，微信聊天截屏不清楚。信息查询不清楚，服务协议的真实性亦无法确定。对证明目的无法确定。3、第三组证据的真实性都认可，不认可证明目的，张亚庆、张乐明并未足额收到房款，张慧琳收到款项的行为不能代表张亚庆、张乐明收到了房款。4、第四组证据的真实性不清楚，对证明目的无法表态。5、第五组证据截图的真实性认可，对证明目的不能确认，在具体交房过程中基于什么原因无法确定。6、第六、七组证据的真实性不能确定，证明目的也无法确定。张亚庆、张乐明提交证据如下：2017年8月4日收条一份，证明办理垫资赎楼过程中撤押注销的加急费用3000元。王变花对该证据质证意见为：对收条的真实性、证明目的均不认可，该收条不知道是谁打的，也不知道这3000元当时是如何给付的。新乐公司质证意见为：对收条的真实性、证明目的不能确认。新乐公司未提交新证据。
二审审理期间，王变花申请本院调取：1、张亚庆与徐峰刚在西安市莲湖区公证处公证的借款协议，该借款协议中对于违约金、逾期利息有约定，对于垫资公司扣除的违约金及滞纳金共122364元，王变花持有异议，不清楚该费用是如何计算。2、调取张慧琳中国银行西大街支行最近一年的银行流水，从张慧琳的银行流水可以查清122364元是否实际被垫资人扣除。本案系房屋买卖合同纠纷，系王变花与张亚庆、张乐明之间关于案涉房屋的买卖合同纠纷案件，对于垫资公司如何扣款及扣款依据等与本案无关，故对王变花的申请不予准许。结合双方当事人一、二审的举证情况及法庭调查，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另查明，2017年7月26日，张亚庆（甲方）、王变花（乙方）及新乐公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同执行备忘录》，该备忘录第一条合同签订及约定事项中记载，甲、乙、丙三方就上述现状房屋的买卖交易进行了充分的协调，并作出相应的安排，于2017年6月10日签署了《房屋买卖三方合同》，合同成交净价为壹佰陆拾伍万元，该房屋交易过程上产生的所有费用（包括佣金、税费）均由买受方承担，约定6月25日办妥网签、批贷、垫资、注销等相关手续，三方商定由丙方负责联系垫资方筹措资金先期归还该房屋的借款便于注销、撤押，垫资所需费用均由乙方承担。该条第2项约定上述房屋买卖交易过程中产生的所有费用（包括佣金、税费）全部由乙方承担并缴纳支付，甲方概不承担。该备忘录第二条合同的履行及目前进程第1项记载，根据丙方安排于2017年6月13日对该房屋进行评估，因为评估值太低，丙方协调后重做了评估值。第3项记载，2017年6月19日，根据丙方的协调，在香米园的莲湖区公证处分机构办公室内，安排甲方配合乙方与垫资方签订并办理归还该房屋的借款并进行注销、撤押所需垫资的三方垫资担保合同及公证手续。第三条后期工作的进程安排及监督履行第1项约定，于2017年7月28日前按合同约定将首付款及定金存入房屋交易资金监管账户。第2项约定，乙方确认保证垫资方于2017年__月__日前提供资金并一次性还清该房屋贷款机构的抵押借款本金，因延期还款所产生的所有利息均由乙方承担支付。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王变花、张亚庆、张乐明及新乐公司签订的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖三方合同执行备忘录》系各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定享受权利、履行义务。《房屋买卖三方合同》中约定网签、房贷、垫资、注销确保在2017年6月25日前办妥所有手续，但截至2017年6月25日，只完成了网签和房贷手续的办理。后三方签署《房屋买卖三方合同执行备忘录》，对案涉房屋买卖合同的签订及约定事项、合同的履行及目前进程、后期工作的进程安排及监督履行予以明确并确认。结合该备忘录第三条第2项的约定以及王变花签署该备忘录当天出具的13750元的欠条，能够确认双方对延期归还贷款产生的利息进行过协商，并约定由王变花承担。故一审法院判令王变花向张亚庆、张乐明返还垫付的贷款利息13750元，并无不当。《房屋买卖三方合同执行备忘录》中明确房屋买卖交易价款1650000元为张亚庆、张乐明所得净价，不包括房屋交易过程中产生的任何费用。垫资公司在扣除相关费用后，将剩余款项返还给张亚庆、张乐明，至此张亚庆、张乐明仅收到1527636元房款，并未足额收到1650000元房款。因《房屋买卖三方合同执行备忘录》中明确了垫资所需费用均由王变花承担，故王变花应向张亚庆、张乐明补齐案涉购房款。至于王变花与垫资公司之间关于垫资费用的问题，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，王变花可另案主张。故一审法院判令王变花向张亚庆、张乐明支付尚欠房款122364元，并无不妥。《房屋买卖三方合同》中第七条第5项约定，房产的交付张亚庆、张乐明应当在其收到全额房款后一周内将房屋交付给王变花占有、使用。2017年7月26日，王变花出具的欠条上亦载明“欠款还清后办理房屋交付与接收”。现王变花尚欠张亚庆、张乐明房款以及贷款利息未付清，故不符合双方约定的房屋交付条件，故王变花上诉关于张亚庆、张乐明限期交房的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于王变花所主张的2017年7月14日至2017年8月4日违约金36.3万元以及2017年9月27日至2017年10月11日13天违约金10.725万元的问题，《房屋买卖三方合同执行备忘录》中明确了于2017年7月28日前按合同约定将首付款及定金存入房屋交易资金监管账户，张亚庆、张乐明于2017年7月27日将收取的定金100000元存入了资金监管账户，并未违反上述约定的期限。另，2017年9月27日北京银行放款，至2017年10月11日完成过户期间，王变花并未举证证明张亚庆、张乐明存在违约事实。相反，王变花在此期间新提出了张亚庆、张乐明为其办理“满五唯一”手续的要求，双方此前并未有过这方面约定。后经协商，张亚庆、张乐明配合王变花办理了“满五唯一”手续，至此房屋过户完成。显然，过户延迟的责任不在张亚庆、张乐明一方。故王变花并未提交证据证明张亚庆、张乐明存在违约事实，其主张张亚庆、张乐明支付2017年7月14日至2017年8月4日违约金36.3万元以及2017年9月27日至2017年10月11日违约金10.725万元，该主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。至于王变花主张之2017年10月25日至2018年10月24日房屋租金7.8万元一节，因王变花未付清房款及贷款利息，案涉房屋的交付条件未成就，王变花无权主张张亚庆、张乐明向其交付案涉房屋，其主张的房屋租金缺乏请求权基础，一审法院未支持王变花该主张，判处正确。
综上所述，王变花的上诉请求不能成立，对一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10649元，由王变花承担。
本判决为终审判决。
审判长 王吉利
审判员 任 蕾
审判员 姬 钊
二〇一八年九月十二日
书记员 周媛媛