宁夏回族自治区高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁执异8号
异议人（案外人）：陆维平，男，汉族,1963年7月1日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：刘英俊，宁夏搏强律师事务所律师。
申请执行人：华鑫国际信托有限公司。住所地：北京市西城区宣武门内大街*号华电大厦*座**层。
法定代表人：李长旭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈继胜，宁夏兴业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭丽琴，宁夏兴业律师事务所律师。
被执行人：宁夏玉成置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁北街梅园公寓***号。
法定代表人：徐玉本，该公司执行董事。
被执行人：徐玉本，男，汉族，1966年6月11日出生，住江苏省苏州市沧浪区。
在本院执行华鑫国际信托有限公司（以下简称华鑫公司）与宁夏玉成置业有限公司(以下简称玉成公司)、徐玉本公证债权文书一案中，异议人陆维平于2018年10月11日对已交付华鑫公司抵偿债务位于银川市兴庆区宁景花园二期15号楼1单元701号、15号楼1单元702号、15号楼1单元802号、15号楼1单元902号、15号楼1单元1101号、15号楼2单元1001号、15号楼2单元1002号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人陆维平称，异议人与玉成公司于2011年12月3日、2011年12月5日签订了7份《商品房买卖合同》，约定玉成公司将其开发的位于银川市兴庆区宁景花园二期15号楼1单元701号、15号楼1单元702号、15号楼1单元802号、15号楼1单元902号、15号楼1单元1101号、15号楼2单元1001号、15号楼2单元1002号房屋出卖给异议人，异议人已于2011年5月27日、2011年6月3日通过银行转账方式向玉成公司分别支付200万、800万购房款并合法占有了上述房屋。由于玉成公司资金链断裂，未能完成宁景花园在建工程的竣工验收，房屋配套设施不完善，不能按期交房，未办理登记备案手续，一直无法办理产权登记手续。华鑫公司与玉成公司借款纠纷一案，北京市中信公证处于2012年1月19日作出（2012）京中信执字00007号执行证书，华鑫公司向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年2月20日作出（2012）宁高执裁字第2-1号执行裁定书，对包括涉案房屋在内的305套房屋进行了查封；该院于2014年1月14日作出（2012）宁高执裁字第2-4号执行裁定书，将玉成公司包括异议人购买的涉案房屋（即15号楼1单元701号、15号楼1单元802号、15号楼1单元902号、15号楼1单元1101号、15号楼2单元1001号、15号楼2单元1002号）在内的36套房屋交付华鑫公司用于抵偿债务；该院于2016年5月9日作出（2012）宁高执裁字第2-7号执行裁定书，又将玉成公司包括涉案房屋（即15号楼1单元7**号）在内的另外4套房屋交付华鑫公司用于抵偿债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人认为宁夏回族自治区高级人民法院因华鑫公司与玉成公司的债务纠纷，将异议人在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款并合法占有，非因异议人自身原因未办理过户登记且合法所有的房屋抵偿债务，损害了异议人的合法权益，异议人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。请求：1、依法确认位于银川市兴庆区宁景花园二期15号楼1单元701号、15号楼1单元702号、15号楼1单元802号、15号楼1单元902号、15号楼1单元1101号、15号楼2单元1001号、15号楼2单元1002号房屋的所有权归异议人陆维平所有；2、依法撤销(2012）宁高执裁字第2-1号、第2-4号、第2-7号执行裁定书，依法解除上述7套房屋及产权产籍的查封、冻结和以房抵偿债务措施，并停止执行。
华鑫公司称，一、华鑫公司与玉成公司因借款业务，玉成公司于2010年12月30日将其开发的银川市兴庆区宁景花园1号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼为华鑫公司办理了合法的抵押登记。不动产的登记具有公示效力，涉案房屋在抵押前后没有任何在先的权利，华鑫公司享有优先受偿权。二、2012年1月19日，华鑫公司依据（2012）京中信执字00007号执行证书向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院作出（2012）宁高执裁字第2-1号执行裁定书，查封了包括涉案房屋在内的玉成公司305套房产。即涉案房屋在查封前后没有任何在先的权利，华鑫公司依法享有涉案房屋的优先受偿权。三、华鑫公司已于2014年1月14日、2016年5月9日依据宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2012）宁高执裁字第2-4号、第2-7号执行裁定书，合法取得了涉案房屋的所有权。异议人所提交的物业收据显示，其交付的第一笔与涉案房屋有关的款项时间为2016年10月，即其非法占有华鑫公司房屋的时间为2016年10月（经华鑫公司事后了解，该票据的时间形成系异议人补交了2016年的物业费形成，其实际非法占有涉案房屋的时间为2018年4月）。同时根据异议人所提交的《商品房买卖合同》的记载，涉案房屋的交易价值为3360元/㎡，远低于涉案房屋的评估价值、市场价，异议人并非善意受让人。四、根据异议人所提供的《商品房买卖合同》、转款凭证显示，转款在前合同签订在后，合同内附有补充协议，补充协议的内容为“出卖人在N月（空白）内退回房款，本协议的权利义务终止，退款时以买受人转入出卖人账户的银行卡号打卡凭证或买受人指定的账号为准，退款后买受人退回本协议及收款收据”，可以看出，异议人所支付的应该是借款（玉成公司仅借款200万元）而非房款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定该行为名为买卖实为借贷，异议人与玉成公司不存在真实的房屋交易关系，不能依据《商品房买卖合同》主张房屋的所有权。综上，华鑫公司认为涉案房屋抵押在前，且经贵院合法查封、交付（交付前已履行了合法的程序，并查明系空置房屋），异议人的异议请求无事实及法律依据，请求依法驳回。
本院查明，华鑫公司依据北京市中信公证处于2012年1月19日作出的（2012）京中信执字00007号执行证书，向本院申请强制执行。本院作出（2012）宁高执裁字第2-1号执行裁定，冻结、划拨被执行人玉成公司、徐玉本在金融机构的存款83537202.66元；如存款不足则冻结、提取、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人玉成公司、徐玉本相应价值的房产、土地、车辆、收入、投资权益或股权等财产。2014年1月14日，本院作出（2012）宁高执裁字第2-4号执行裁定，对玉成公司位于银川市兴庆区宁景花园包括涉案6套房产在内的共计36套房产作价14676387.57元，交付华鑫公司抵偿债务。2016年5月9日，本院作出（2012）宁高执裁字第2-7号执行裁定，对玉成公司位于银川市兴庆区宁景花园包括涉案1套房产在内的4套房产作价1517288.36元交付华鑫公司抵偿债务。异议人陆维平于2018年4月占有涉案房屋，华鑫公司向兴庆区人民法院提起诉讼，要求陆维平立即停止侵权。陆维平主张对涉案7套房屋享有所有权，向本院提出书面异议。
另查明，2010年12月30日，华鑫公司与玉成公司对位于银川市兴庆区宁景花园1号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼在建工程在银川市房屋产权交易管理中心办理抵押登记，抵押登记号为：银房在建抵押第2010XX号，抵押人玉成公司，抵押权人华鑫公司，债权数额8500万元整。
本院认为，本院在执行华鑫公司申请执行玉成公司、徐玉本公证债权文书一案中，异议人陆维平对本院已经交付华鑫公司抵偿债务的银川市兴庆区宁景花园二期15号楼1单元701号、15号楼1单元702号、15号楼1单元802号、15号楼1单元902号、15号楼1单元1101、号15号楼2单元1001号、15号楼2单元1002号主张享有所有权的实体权利，提出排除执行异议。由于玉成公司开发的银川市兴庆区宁景花园1号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼，包括陆维平主张所有权的7套涉案房屋，均已办理了在建工程抵押登记（抵押登记号：银房在建抵押第2010XX号），华鑫公司对执行标的享有对抗案外人的优先受偿权，陆维平对涉案7套房屋主张的权利不足以对抗华鑫公司对该房屋享有的担保物权，不能排除本院对执行标的的执行。对于异议人陆维平提出的排除执行的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回陆维平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周云韬
审判员 张 凌
审判员 杨 波
二〇一八年十月二十六日
书记员 冯 瑶
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。