上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1676号
上诉人（原审被告）孙明，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告）陆欣美，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）李效纲，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）丁韶华，＊生，汉族，住＊＊＊。
两被上诉人之共同委托代理人范俊峰，上海君澜律师事务所律师。
上诉人孙明、陆欣美因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2013年9月8日，李效纲、丁韶华与孙明、陆欣美签订《房地产买卖居间协议》一份，约定李效纲、丁韶华将系争的本市xxxxxx室房屋及地下一层车位112室以人民币（下同）1，880，000元的总价卖给孙明、陆欣美，协议另对其他事宜进行了约定。
2013年10月16日，李效纲、丁韶华作为卖售人（甲方）在第三方上海创世房地产经纪有限公司（以下简称创世公司）居间之下与孙明、陆欣美作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定李效纲、丁韶华将系争房屋出售给孙明、陆欣美，房屋建筑面积83.49平方米，转让价款为1，300，000元。合同第六条约定：双方定于2013年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定：乙方逾期未付款（包含但不限于此项违约），应当向甲方支付滞纳金，滞纳金按乙方逾期未付款日万分之五计算，滞纳金自本合同规定的应付款期限之第二日起算到实际付款日止。逾期超过十五天后仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的滞纳金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为总价款的20%等。在合同附件三付款协议约定：乙方于签约当日支付第一期房款580，000元；第二期房款700，000元为银行贷款，由乙方贷款银行直接汇入甲方指定的银行账户内。支付时间约为甲、乙双方办理房地产产权证交易过户后三十个工作日内（具体以银行放款日为准）；第三期房款20，000元支付时间为甲方配合乙方办理相关物业过户且甲、乙双方办理房屋交接当日。同时，双方又在补充条款中约定：若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；若银行无特殊要求，则乙方应在甲方至交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方。乙方应在合同约定交易过户期限内办妥银行贷款审批手续，如因乙方原因在交易过户日前贷款未获银行审批通过，导致逾期办理过户登记，视为乙方违约等。同日，双方又签订《协议书》两份，分别约定有如下内容：一是李效纲、丁韶华转让房屋净到手价格为1，880，000元，合同申报价为1，300，000元，双方确认差额部分580，000元作为装修补偿款，该差额部分中的170，000元孙明、陆欣美于2013年10月16日前支付给李效纲、丁韶华，另外410，000元于2013年10月24日之前支付给李效纲、丁韶华。二是若孙明、陆欣美在2013年11月7日申请房贷不成功或贷款额度低于600，000元，孙明、陆欣美需向李效纲、丁韶华赔偿50，000元并取消本次合同交易。
同日，孙明、陆欣美通过转账方式向李效纲、丁韶华支付了680，000元房款。同年10月25日，孙明、陆欣美再次通过转账方式支付李效纲、丁韶华房款480，000元，合计已支付1，160，000元。
后因房贷手续办理过程中出现问题使买卖合同履行过程受阻。2013年12月21日，双方又签订《补充协议书》一份，约定，基于孙明、陆欣美无法履行双方于2013年10月16日签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议的事实，现孙明、陆欣美表示希望继续该房屋买卖，双方协商一致达成如下补充协议：“……2、孙明、陆欣美必须于2014年2月15日之前将剩余全部房款720，000元整转入李效纲、丁韶华提供的银行账号，否则视为孙明、陆欣美违约，李效纲、丁韶华有权单方面取消合同，且孙明、陆欣美将承担所有违约责任。……4、违约责任规定：违约方未按期履行本协议的规定，应当向另一方支付违约金，违约金为本次合同及协议规定的总价款的20%（总计376，000元）。李效纲、丁韶华可从孙明、陆欣美已付款中扣除相当于违约金的价款，余额返还给孙明、陆欣美；已付款不足以缴纳违约金的，孙明、陆欣美必须在接到通知之日起三日内向李效纲、丁韶华补足。5、双方确认本补充协议为双方签订的该房地产买卖合同不可分割的一部分。本补充协议如与买卖合同及相关协议不一致之事宜，遵从本补充协议约定。……”
2014年1月15日，双方至交易中心办理过户手续并获受理，同年1月24日房屋产权被核准登记至孙明、陆欣美名下。同年2月19日，李效纲、丁韶华向原审法院提起诉讼，要求判令孙明、陆欣美支付购房尾款720，000元及违约金376，000元。同年2月21日，孙明、陆欣美收到贷款银行的放款通知。同年2月24日，李效纲、丁韶华收到银行发放的贷款720，000元。同年3月2日，李效纲、丁韶华将系争房屋交付给孙明、陆欣美。
原审审理中，李效纲、丁韶华请求判令孙明、陆欣美支付剩余购房款720，000元及违约金376，000元。审理中，鉴于孙明、陆欣美已支付剩余购房款720，000元，李效纲、丁韶华自愿放弃购房款的相应诉请。
孙明、陆欣美辩称：其确实存在违约情形，也愿意承担违约责任，但李效纲、丁韶华诉请的违约金过高，请求法院予以调整。
原审中，孙明、陆欣美称其一直积极履行合同。关于办理贷款一事，起初其选择的贷款银行为工商银行，但在提交材料后不久，即被银行告知，因其名下已有房产故无法按照首套房办理贷款，且因政策收紧无法享受利率八五折优惠，故其急忙更换到交通银行长宁支行办理贷款，并通过办理加急等方式尽其所能缩短贷款办结期限，但由于政策收紧等因素，导致银行发放余款720，000元的时间迟于双方补充协议约定的2014年2月15日。同时，孙明、陆欣美为证明其与李效纲、丁韶华签订房屋买卖合同及履约过程，申请创世公司员工王亭作为证人到庭。王亭陈述：其是涉案买卖事宜中介方的经办人，孙明、陆欣美在履约过程中态度积极，没有拖延办理贷款的情形。起初选择工商银行贷款时，孙明、陆欣美对自己名下已有房产并不知情，是银行在审核时发现的。工商银行按照政策不批贷款后，孙明、陆欣美迅即更换到交通银行申请贷款，但由于政策变动，签订贷款合同时的八五折优惠被调整为九折，孙明、陆欣美为争取八五折利率优惠一直在沟通，但最终银行还是按照九折发放了贷款。
原审认为，就系争房屋的买卖，双方之间签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、两份《协议书》及《补充协议书》，上述合同及协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反相关法律规定，故所签合同及协议均为有效，双方均应恪守。纵观双方所签合同及协议内容，其约定的付款方式及时间节点均十分明确，根据本案查明的事实，孙明、陆欣美显然存在逾期付款的情形，理应按照约定承担相应的违约责任。根据双方所签补充协议的约定，孙明、陆欣美违约之后，应当以总房款的百分之二十支付违约金。但鉴于孙明、陆欣美提出违约金过高要求调整，且本案中李效纲、丁韶华并未举证证明其实际损失的具体构成及金额，故原审法院综合合同约定、合同实际履行情况以及双方过错程度等因素，根据公平、诚实信用原则，酌定孙明、陆欣美支付违约金50，000元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年五月十六日作出判决：孙明、陆欣美于判决生效之日起十日内支付李效纲、丁韶华违约金50，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，940元，减半收取3，470元，由李效纲、丁韶华负担3，009元，由孙明、陆欣美负担461元。
判决后，孙明、陆欣美不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院认定“被告为争取八五折一直在沟通”有歧义，实际情况是孙明、陆欣美在第一时间就提交了申请贷款材料，而在提交材料后就被告知贷款优惠只有九折，期间孙明、陆欣美与银行一直在沟通，但沟通过程并不影响银行贷款的审批，两者是同步进行的，银行也不会因为孙明、陆欣美的沟通而暂停或减缓放贷进度，最终以九折放贷也是银行单方面的行为，而非双方协商的结果。故原审对此认定有误。2、纵观本案，孙明、陆欣美在合同履行过程中一直积极主动，最终是由于非自身所能决定的银行放贷收紧因素导致违约，故孙明、陆欣美在主观上并不存在过错。在整个合同签订过程中，孙明、陆欣美一直处于被动弱势地位，双方最后达成的补充协议对孙明、陆欣美违约责任的约定也明显过重。而孙明、陆欣美的违约行为对李效纲、丁韶华的利益也未造成实质侵害。故原审法院未考量本案各方面因素，在李效纲、丁韶华未举证证实其实际损失的情况下，未适用最高院相关司法解释的规定，由此酌定的违约金数额50，000元仍然过高。故请求二审法院撤销原判，改判调整后的违约金应不高于李效纲、丁韶华实际损失的30%。
被上诉人李效纲、丁韶华辩称：孙明、陆欣美在整个交易过程中存在明显过错，原审法院酌情调整的违约金50，000元已经偏低，故不同意孙明、陆欣美的上诉请求，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，由于孙明、陆欣美逾期支付房款的事实明确，孙明、陆欣美对其存在违约行为并应承担相应违约责任亦予以确认，故本案的争议焦点为原审法院已经酌情调减的违约金数额是否仍然过高？对此，本院认为，虽然根据双方2013年12月21日签订的《补充协议书》的约定，孙明、陆欣美应于2014年2月15日之前支付剩余全部房款720，000元，李效纲、丁韶华实际收到银行发放的该笔贷款的时间为2014年2月24日，之间仅相差9天时间，但本院注意到2013年12月21日的《补充协议书》系基于孙明、陆欣美在房贷手续办理过程中出现问题而由双方当事人作出的补充约定，其中虽加重了孙明、陆欣美应承担的违约责任，但同时也推迟了原双方约定的孙明、陆欣美支付剩余房款的期限。综合考量系争房屋交易的整体过程，导致孙明、陆欣美违约的具体原因，违约金应兼具补偿与惩罚的双重功能等因素，原审法院酌情确定孙明、陆欣美支付李效纲、丁韶华违约金50，000元，尚属合理，本院对此予以认同。孙明、陆欣美上诉坚持认为原审法院调整的违约金数额仍属过高而要求二审法院继续予以调减，缺乏充分依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，050元，由上诉人孙明、陆欣美共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年八月十五日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……