福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终1335号
上诉人(原审被告)：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城镇龙凤花园4栋206室，统一社会信用代码91350822674020614U。
法定代表人：闵庆华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑帅，男，1991年2月13日出生，系该公司员工。
委托诉讼代理人：姬晨宇，男，1993年5月25日出生，该公司员工。
被上诉人(原审原告)：沈永基，男，1986年3月29日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。
被上诉人(原审原告)：罗海霞，女，1986年5月18日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。
共同委托诉讼代理人：吴伟兴，福建正廉律师事务所执业律师。
上诉人福建省东方恒基房地产有限公司(以下简称“东方恒基公司”)因与被上诉人沈永基、罗海霞商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院(2018)闽0803民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，以调查询问方式进行了审理。上诉人东方恒基公司的委托诉讼代理人郑帅、姬晨宇，被上诉人沈永基、罗海霞的委托诉讼代理人吴伟兴到庭参加询问。本案现已审理终结。
东方恒基公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回二被上诉人对上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；判令由二被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由主要是：一、一审法院审理中对珑府小区项目的容积率、补交土地出让金等事项未查明清楚，导致本案事实认定错误，从而判决错误。上诉人于2014年11月18日已为被上诉人的转移方办妥《房屋所有权证》，根据附件六《补充协议》第八条约定，上诉人仅须完成项目资料整理及备案工作即履行合同约定的办证义务。一审法院认定上诉人须为被上诉人办妥《国有土地使用权证》，为此，上诉人曾在一审中提出本案未能办理《国有土地使用权证》，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，同时因小区业主办理《房屋所有权证》时间有个别差异致亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间的理由，但一审法院未对该项事实与理由进行查明，导致上诉人提出的抗辩理由不能成立，明显有失公平，错误裁判。（一）本案中，政策原因主要是国土局认为本项目因分期开发建设，暂时无法分割办证，故无法办理《国有土地使用权证》。（二）历史遗留问题主要是本项目土地系受让而来，原无规划指标，容积率不确定，导致补交土地出让金缴纳主体、金额、时间不明确，影响了本项目的规划验收。（三）办理《国有土地使用权证》需要业主先办理《房屋所有权证》，由于办理《房屋所有权证》需要业主积极配合，故业主个人办理《房屋所有权证》的速度，亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间。上诉人不存在故意拖延的行为。二、一审法院认定《商品房买卖合同》中约定“产权登记”，系包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证，系事实认定错误。不论是《商品房买卖合同》还是附件六《合同补充协议》，约定上诉人配合被上诉人办证的范围仅包含房屋所有权证，而不包含土地使用权证；且明确约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，故二审法院应当依法予以重新认定，并改判。三、一审法院认为附件六《合同补充协议》第八条，关于变更约定的办理房屋产权证书的时间，因其中各项资料整理完毕时间系由上诉人掌控，该约定属于减轻或免除上诉人的条款，故认定该条款无效，从而不认可双方约定的办理房屋产权证书的时间已变更。上诉人认为，一审法院认定错误，该条款并未免除上诉人应尽的办证义务，不应认定为为无效条款。（一）业主是否办理好房屋权属证书恰恰对上诉人的利益关联远高于逾期办证，上诉人必然为此竭尽全力办证，无逾期之理由。因此，从主观上看，上诉人不存在逾期办证的故意。故也不会故意约定拖延“整理完毕项目有关的各项资料”的时间。（二）双方签订的《合同补充协议》是特别约定，且根据《补充协议》第十七条，双方约定《商品房买卖合同》与《合同补充协议》发生冲突时，以补充协议约定为准。补充协议中关于变更办理房屋产权证书的时间之约定，属于商品房买卖中可以另行约定的事项，属于当事人的特殊约定；且该条款并未免去上诉人办理房屋产权证之义务，不应认定为无效的条款。（三）从上诉人报送材料之行为看，上诉人客观上也不具有逾期办证之行为，反而能够证实，若非存在不能办证之法定障碍，上诉人完全可以及时完成办成。即便认定上诉人违约，一审法院判决上诉人承担的违约金计算标准及违约金支付的截止时间也不能成立，二审法院应当重新认定并依法改判。（一）一审法院判决本案的违约金每日按照房屋总价款的0.01%计算，过分高于被上诉人的实际损失。故请求二审法院调低至0.001%。（二）一审法院判决本案的违约金计算至不动产权证书办妥之日止，有违双方合同约定。二审法院应当依法改判。
沈永基、罗海霞答辩称：一、原审法院对相关事实的认定是正确、清楚的，适用法律是正确的，应当驳回上诉人的上诉请求。上诉人逾期办证的原因系其自身原因所致。项目容积率、补缴土地出让金问题系上诉人的违法、违规建设行为所致，且直接导致其无法按约办理不动产登记手续。上诉人对受让土地存在的初始容积率问题是知情的且负责协调解决相关问题的义务。《补充协议》第八条显属减轻、免除上诉人责任的格式条款。二、《商品房买卖合同》第十四条约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。《商品房买卖合同》第十四条明确约定，如因出卖人原因，造成买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，同出卖人承担相应的违约责任。上诉人主张的相关抗辩事由，明显不具有相关明确的法律依据。因此，上诉人未按前述约定办理房屋所有权证书、土地使用权证书，均构成逾期办理权属证书的情形，应承担相应的违约责任。三、原审判决关于违约金的支付标准、截止时间的认定是公平、正确的。原审判决对违约金支付标准的认定是公平、合理的。在上诉人与答辩人签订《商品房买卖合同》时，上诉人是在完全处于比答辩人更加优势的地位情况下，自愿与答辩人约定了相应违约金计算标准。同时，该定的违约金计算标准未明显超过了相关法律规定的标准，且上诉人亦未举证予以证实。因此，双方约定的违约金标准是公平、合理的，原审判决对该标准的认定也是公平、合理的。原审判决对违约金支付截止时间的认定是正确的。上诉人与答辩人已在该合同中对上诉人完成办证义务的截止期限、条件作了明确的约定。
沈永基、罗海霞一审诉讼请求：1.判令东方恒基公司向沈永基、罗海霞支付从2014年4月1日起至不动产权属证书办妥之日止、每日按已付房屋总价款896744元的0.01％计算的逾期办证违约金（其中暂计算至2017年12月31日的违约金122943.6元）；2.本案一切诉讼费用由东方恒基公司承担。
一审法院认定如下事实：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地下车库二期以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过。
2013年6月6日，卢城荣、吴晓梅与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300489）一份，合同约定：卢城荣、吴晓梅以单价为每平方米建筑面积5741元，总购房款为896744元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第1幢12层1202号商品房，购房款首付276744元，余额620000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为157.03平方米，其中套内建筑面积117.58平方米，公共部位共有分摊建筑面积39.45平方米；东方恒基公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付卢城荣、吴晓梅使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”。双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300489）的同时又签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》(附件六)，其中，第七条约定“《买卖合同》第十四条中，买受人以贷款形式支付房款的，乙方同意房地产权属证书由甲方协助乙方办理，因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。……”；第八条约定“按照《买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十七条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。”。合同签订后，卢城荣、吴晓梅依约履行了支付总购房款896744元的义务。2013年12月31日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第1幢12层1202号商品房交付卢城荣、吴晓梅使用。2014年11月18日，东方恒基公司为卢城荣、吴晓梅办好了房屋所有权证，证号：永房权2014字第××号号。2014年9月19日，吴晓梅与卢城荣协议离婚，其双方在夫妻关系存续期间共同购买的龙凤花园名仕公馆第1幢12层1202号商品房归吴晓梅所有。2014年11月27日，吴晓梅与沈永基签订《二手房购房合同》，将其与卢城荣共同向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第1幢12层1202号商品房转让给沈永基，并于2014年11月30日将该房交付给沈永基使用。因购买涉案商品房时，沈永基与罗海霞是夫妻，2014年12月5日，卢城荣、吴晓梅将该房的房屋所有权转移登记给沈永基、罗海霞，沈永基、罗海霞取得了永房权2014字第××号号房屋所有权证书。因至今未取得该房的不动产权证书，沈永基、罗海霞遂于2018年3月7日向东方恒基公司提起逾期办证违约的诉讼，本院于2018年3月26日将沈永基、罗海霞主张东方恒基公司逾期办证违约的诉讼材料送达给东方恒基公司，但东方恒基公司至今未向沈永基、罗海霞履行义务。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产权证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。
一审法院认为，卢城荣、吴晓梅与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及吴晓梅与沈永基签订的《二手房购房合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给当事人，…”，由此可见，沈永基通过与已有独立处分涉案商品房的吴晓梅签订《二手房购房合同》从而取得了合同编号为201300489的《商品房买卖合同》及其附件的相应权利和义务。沈永基与罗海霞在沈永基向吴晓梅购买涉案商品房时是夫妻，且涉案房屋的房屋所有权证书已转移登记在沈永基、罗海霞名下，由此应认定沈永基购买涉案商品房时所取得合同编号为201300489的《商品房买卖合同》及其附件的相应权利和义务应属其夫妻共同所有，罗海霞也享有涉案合同的诉讼权利。虽然《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。…”，但沈永基、罗海霞现已经对东方恒基公司提起逾期办证违约的诉讼，其行为，根据司法实践应视为沈永基、罗海霞已通知东方恒基公司就其与吴晓梅、卢城荣签订的合同编号为201300489的《商品房买卖合同》及其附件的合同权利已转让给沈永基、罗海霞，东方恒基公司应当就合同编号为201300489的《商品房买卖合同》及其附件约定所要承担的债务应向沈永基、罗海霞承担。根据吴晓梅、卢城荣与东方恒基公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。现沈永基、罗海霞要求东方恒基公司按每日0.01％计算的逾期办证违约金，符合合同约定，予以支持。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案原业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识而导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定向沈永基、罗海霞承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司提供的证据不足以证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，亦不足以证明无法办证的原因属于《补充协议》（附件六）第七条约定的“因非甲方责任”。因此，东方恒基公司以其对涉案商品房未按约办理土地使用权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。吴晓梅、卢城荣与东方恒基公司签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”履行。东方恒基公司以《〈商品房买卖合同〉补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案的诉讼时效，当事人双方约定的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，2015年9月30日前的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定已超过两年的诉讼时效，东方恒基公司已经确定取得了不履行支付该部分违约金义务的诉讼时效抗辩权，其对该部分请求的诉讼时效抗辩予以支持；2015年10月1日之后的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时尚未届满，东方恒基公司的诉讼时效抗辩是在新法实施后提出的，基于新法实施及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，应按新法规定的三年诉讼时效，东方恒基公司对自2015年10月1日起的违约金的诉讼时效抗辩理由不能成立，不予支持；东方恒基公司于2013年12月31日将商品房交付卢城荣、吴晓梅使用，按合同约定应于2014年3月31日前协助卢城荣、吴晓梅办妥房屋权属证书，但卢城荣、吴晓梅仅在2014年11月18日取得房屋所有权证书，卢城荣、吴晓梅转让该房屋时也仅将房屋所有权证书过户给沈永基、罗海霞，而不动产权证书至今未办妥，其逾期办理不动产权证书的违约金本应该从2014年4月1日起计算，因东方恒基公司对违约金所提出的诉讼时效抗辩理由部分成立，本案逾期办证违约金的计算应当从2015年10月1日开始计算。依据《补充协议》(附件六)第八条第二项的约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，可以体现东方恒基公司应负办妥权属登记手续的义务，且东方恒基公司亦收取沈永基、罗海霞相应的办证费用，东方恒基公司抗辩其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已尽到了办证义务，不存在任何过错，无需承担任何责任，其主张与事实及合同约定不符，不予采纳，且鉴于东方恒基公司的违约行为处于持续状态，违约金应计算至办妥不动产权证书之日止，对沈永基、罗海霞的诉请超出部分不予支持。对东方恒基公司主张违约金过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东方恒基公司主张约定的违约金高于沈永基、罗海霞的实际损失，但并未提交相应的证据，因此亦应承担举证不能的不利后果，东方恒基公司要求将逾期办证的违约金从日万分之一调整到日十万分之一，不予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，作出如下判决：一、福建省东方恒基房地产有限公司向沈永基、罗海霞支付从2015年10月1日起至不动产权证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款896744元的0.01％计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）；二、驳回沈永基、罗海霞的其他诉讼请求。如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2758.9元，因适用简易程序审理减半收取1379.45元，由沈永基、罗海霞负担513.14元，福建省东方恒基房地产有限公司负担866.31元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1.东方恒基公司是否应承担逾期办证的违约责任；2.合同约定的违约金是否过高，应否调整。本院分析认定如下：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，2014年12月5日沈永基、罗海霞从案外人处取得房屋所有权证书，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。截至本案一审庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产权证书。因诉讼时效原因，故一审判令东方恒基公司应向沈永基、罗海霞支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日的违约金，符合法律规定。关于东方恒基公司提出未能办理房屋产权证系因政府和政策变化所致、逾期办证没有过错的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于东方恒基公司主张逾期办理产权证系由于政府和政策变化所致，故其可就此向第三人寻求救济或主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且根据本案查明的事实，东方恒基公司对于上述情况应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，东方恒基公司提出的此抗辩意见，不予采纳。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第（一）项约定内容因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，应认定该合同条款无效，一审法院已就认定理由、法律依据进行充分了阐述和论证，本院不再赘述。东方恒基公司以双方已将办理房屋权属初始登记的起算时间作了变更，本案上诉人办理房屋所有权初始预登记的起算时间不能再适用《商品房买卖合同》第十四条约定的抗辩理由不成立，不予采纳。
关于双方合同约定的违约金是否过高、应否予以调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，结合双方协议约定的违约金计算标准及东方恒基公司的违约行为性质、程度，本院认为，协议的签订建立在双方自由意思表示的基础上，该协议所约定的违约金标准并未畸高至不合常理之程度，故本院对该标准予以认可。
综上所述，东方恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2758.90元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈日耀
审判员 许培清
审判员 詹跃忠
二○一八年八月二十七
法官助理黄达康
书记员曾梦烟