北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0119民初5481号
原告：北京国投公路建设发展有限公司，住所地北京市延庆区经济技术开发区投资服务中心107室。
法定代表人：杜慧力，董事长。
委托诉讼代理人：张泽云，北京市大地律师事务所律师。
被告：中国石化销售有限公司北京石油分公司，住所地北京市东城区广渠家园6号楼。
负责人：徐旭日，副总经理。
委托诉讼代理人：王立新，北京美信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玮，北京美信律师事务所律师。
原告北京国投公路建设发展有限公司（以下简称北京国投公司）与被告中国石化销售有限公司北京石油分公司（以下简称中石化北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告北京国投公司委托诉讼代理人张泽云，被告中石化北分公司的委托诉讼代理人王立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京国投公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2011年1月1日至2018年2月7日的便利店租金1775342.47元以及迟延支付滞纳金（滞纳金标准为按照每年24%计算，截止2018年4月30日为1846694.06元）；2、要求将便利店恢复原状或者赔偿损失117183.2元。以上合计3739219.73元。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为要求被告将便利店恢复原状。事实和理由：2009年12月28日，原告与被告就国道110姜家台服务区东区及西区便利店场地及场地上的房屋（以下简称便利店）租赁给被告开设便利店事宜签署了两份《租赁协议》，协议约定：租赁期限均为2010年1月1日至2014年12月31日；东区便利店的年度基本租金为10万元，西区便利店的年度基本租金为15万元；租金支付采用年预付的方式；被告未按照协议约定的时间向原告支付租金的，原告有权按照每天千分之五的比例收取滞纳金。协议签署后，原告依约将双方约定的便利店交付被告承租使用，但被告在支付了2010年度基本租金（25万元）后，未向原告支付任何租金。期间原被告双方就租金支付事宜进行了多次协商谈判。2014年12月31日，租赁协议约定的租赁期限届满后，由于原被告双方正就拖欠租金支付及后续租赁事宜进行协商，故双方均未提出终止履行租赁协议，便利店仍由被告租赁使用。后原被告双方就租金支付事宜又进行了多次协商，但未达成一致，被告再未向原告支付租金，并一直使用便利店，至2018年2月7日，被告才将便利店交还给原告，但便利店部分设施损毁。
原告北京国投公司向本院提供了如下证据证明其主张：1、租赁协议；2、2010年度租金发票及进账单；3、交接记录及资产交接确认书；4、便利店设施损害工程量及计算表；5、征地补偿安置协议；6、市规函【2007】1971号批复。
被告中石化北分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：本案中双方签订的租赁协议所约定的便利店场地没有征地手续，没有土地房产证，不具有作为便利店出租的条件，根据双方租赁协议第三条的约定，原告作为出租方应当协助被告办理营业执照等必要文件，根据工商机关办理企业登记所需材料具有合法经营场所是完成工商注册所必须的基本条件，由于原告没有提供有效的征地协议等文件，导致被告无法办理营业执照取得合法的经营许可。被告支付了第一年的租金后，因为原告没有履行合同义务，所以被告的便利店一直无法经营。原被告除了有便利店租赁关系之外，还存在加油站的整体租赁关系，双方在2013年完成交接后，2014年左右原告不断的停水停电，导致房屋无法使用，2015年之后，原告全面停水停电，导致房屋无法使用和经营，原告建设的服务区已经处于闲置状态。关于店内设施损坏，属于自然损耗，不是被告方责任。
被告中石化北分公司向本院提供了如下证据证明其主张：1、通知函；2、签报；3、请示；4、照片。
经过质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6的真实性认可，但是对于证据1中约定的滞纳金不认可，对证据5、6的关联性不认可，认为证据5、6不能证明便利店取得了规划审批手续。对证据4不认可。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性认可，对证据4的真实性认可，但认为照片拍摄时间是2018年7月，不能反映2010年至2015年的房屋使用情况。本院对原告提供的证据1、2、3、5、6，被告提供的证据1、2、3、4的真实性予以确认，对原告提交的证据1中关于收取滞纳金的证明目的不予确认，对原告提交的证据4不予确认，对原告提交的证据5、6的证明目的不予确认；对被告提交的证据4的证明目的不予确认。
根据当事人提供的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：
一、双方签订的租赁协议中约定：租赁期限5年，从2010年1月1日至2014年12月31日；基本租金为10万元/年（东区），15万元/年（西区）；乙方在每年的1月1前向甲方支付下一年度基本租金；甲方须协助乙方办理便利店工商营业执照，须提供乙方场地征地协议、经营场所证明等必要证明文件；如乙方因乙方原因未按协议规定时间向甲方支付租金，甲方有权按照每天千分之五的比例收取滞纳金，如乙方因乙方原因在应缴纳租金时间后一个月仍未交纳租金，甲方有权终止协议并收回便利店，所造成的损失由乙方承担。
协议的终止和违约责任：本协议到期后自然终止；租期内，如因甲方未能履行第3条之约定或其他原因提前终止本协议，甲方须赔偿乙方半年租金，同时退还乙方预付的当年租金，乙方无责任；租期内，如因乙方未能履行协议第4条之约定或其他原因提前终止本协议，甲方有权扣留乙方预付当年度的租金，同时乙方需赔偿甲方半年租金。
二、被告支付了原告2010年度的租金，之后未再支付租金。
三、2015年11月20日，原告致函被告，通知内容如下：一、我公司与贵公司就便利店租赁所签署租赁协议于2015年11月30日起终止履行；二、请贵公司于2015年11月30日起三日内将便利店租赁场地及房屋腾空并交还我公司，如届时未能腾空相关场地和房屋，所有物品即视为贵公司自动放弃，由我公司自行处理；三、请贵公司于2015年11月30日起三日内向我公司支付拖欠租金1229166元并依照租赁协议约定向我公司支付拖欠租金的滞纳金；四、如贵公司未按照上述要求履行义务，则我公司将于上述期限届满之日起就便利店采取断水、断电，由此造成的损失由贵公司自行承担。
四、2015年年底之后，原告对涉案房屋停水停电。
五、市规函【2007】1971号批复载明：……经组织审查，原则同意所报设计方案，现批复如下：原则同意……姜家台服务区和……的用地面积、建筑规模、建筑控高、绿地率和平面布局方案。……（二）姜家台服务区。姜家台服务区由综合楼、加油站和锅炉房等附属用房组成，进京方向规划用地面积3公顷，建筑规模3000平方米；出京方向规划用地面积2公顷，建筑规模2000平方米。建筑控高12米，绿地率30%。
六、2018年2月7日，原被告双方对涉案房屋进行交接。
本院认为，本案争议的焦点为：一、原被告双方签订的租赁合同是否有效；二、被告对涉案便利店的租金或者使用费的支付标准和支付期限；三、原告是否有权主张滞纳金以及滞纳金的支付标准；四、涉案便利店部分设施损毁的恢复义务应否由被告承担。现做如下评述：
一、关于双方签订的租赁合同效力问题，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告所提交的市规函【2007】1971号批复仅为设计方案的批复，不能代替建设工程规划许可证，且原告未能在举证期限内提供涉案便利店的建设工程规划许可证，故原被告双方就涉案便利店所签订的租赁合同无效。
二、关于涉案便利店的租赁费或者使用费支付标准和期限问题，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方的租赁合同中约定基本租金为东区10万元/年，西区15万元/年，本院确认涉案便利店的占用使用费以上述数额为准，即每年度25万元。关于应予支付占有使用费的期限问题，尽管原被告双方于2018年2月7日才对涉案便利店进行交接，但基于双方均认可2015年12月31日之后原告已经对涉案便利店采取了断水断电措施，故2015年12月31日之后被告虽然未将涉案便利店交还原告，但亦已无法进行使用。因此，本院确认被告应支付原告涉案便利店占有使用费的期间为2010年1月1日至2015年12月31日，支付标准为每年度25万元，扣除被告2010年度已经支付的25万元，被告尚需支付125万元（25万元/年×5年）。
三、原告是否有权主张滞纳金以及滞纳金的支付标准。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故合同中关于滞纳金的约定对双方没有约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告自2010年1月1日起即占有使用涉案便利店，且主动支付了2010年度的房屋占有使用费，无论是从被告主动支付2010年度房屋使用费的时间上看，还是从目前房屋租赁市场的交易习惯上看，被告应于每年1月1日前支付当年年度的房屋占有使用费。如果被告对双方之间的租赁关系存在异议，应当积极维权，而不是消极的以拒绝支付便利店占有使用费用且不交还便利店的形式予以对抗，故原告有权向被告主张逾期付款滞纳金，支付标准本院酌定为：以未付便利店占有使用费为基数，自逾期之日起，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至实际付清之日止。
四、涉案便利店部分设施损毁的恢复义务应否由被告承担。参照《中华人民共和国合同法》之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，双方认可在签订租赁协议时未就涉案便利店内的设施和设备进行书面交接、未就租赁物的维修进行特别约定，且原告未能举证证明涉案便利店部分设施的损毁系因被告的过错造成的，故本院对原告要求便利店恢复原状的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告中国石化销售有限公司北京石油分公司于本判决生效后七日内给付原告北京国投公路建设发展有限公司便利店占有使用费125万元以及迟延付款滞纳金（均以25万元为基数，以中国人民银行同期一年期贷款基准利率为标准，分别计算自2011年1月1日、2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日起至款项付清之日止）；
二、驳回原告北京国投公路建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18357元，由原告北京国投公路建设发展有限公司负担8357元（已交纳），由被告中石化北分公司负担10000元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，缴纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘芳
二〇一八年七月二十四日
书记员 王楠