四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终11422号
上诉人（原审被告）四川省川喜实业集团有限公司，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇围城路南段130号。
法定代表人方久伦，董事长。
委托代理人谢宇，四川治坛律师事务所律师。
委托代理人杜明明，四川治坛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都德昌行物业服务有限公司,住所地：四川省成都市武侯区高升桥路9号二栋4单元1103号。
法定代表人彭善国，总经理。
委托代理人牟肖，男，1984年7月15日出生，汉族，住四川省成都市大邑县，系该公司工作人员。
委托代理人瞿均，男，1973年2月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该公司工作人员。
上诉人四川省川喜实业集团有限公司（以下简称川喜公司）因与被上诉人成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2017）川0129民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，德昌行公司于2012年11月25日与大邑县丽都花城业主大会签订《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》（以下简称2012物业服务合同），约定由德昌行公司向丽都花城物业管理区域提供物业服务，委托管理期限为2012年12月1日至2015年11月30日止。其中商业物业服务费为每平方米3.00元/月，业主需在每年的3月30日前交纳上半年物业服务费，9月30日前交纳下半年物业服务费。同时约定业主出租其拥有的物业，应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应当将此约定送物管公司备案并负连带缴纳责任。2012物业服务合同到期后，德昌行公司于2015年11月25日与大邑县丽都花城业主委员会续签了《大邑丽都花城小区物业服务合同》（以下简称2015物业服务合同），合同期限为2015年12月1日0时至2020年11月30日24时止。其中物业服务费标准及交纳方式、业主出租物业时物业费承担同2012物业服务合同约定标准。同时约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，将承担从逾期之日起按欠费总金额每天千分之三的标准计算的违约金。物业公司违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，业主大会有权解除本合同，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。合同签订后，德昌行公司一直为丽都花城小区提供物业服务至今。川喜公司将其所有的产权监证号分别为：监证0126209、监证0125728、监证0125729、监证0125730、监证0125731、监证0125733、监证0125734、监证0125735、监证0125736、监证0125738、监证0125739、监证0125737、监证0135371的商铺出租给了不同的案外人，涉及面积共计3894.98平方米。上述物业从2014年7月1日起至今未缴纳物业服务费用。
另查明，德昌行公司曾于2014年6月起诉川喜公司支付2013年7月1日至2014年6月30日的物业服务费，大邑县人民法院作出（2014）大邑民初字第649号民事判决书，该判决已发生法律效力。德昌行公司依该生效判决向原审法院申请强制执行，川喜公司于2015年5月履行了判决书中载明的金钱给付义务。川喜公司在本案审理过程中提起另案诉讼，要求法院确认2012物业服务合同、2015物业服务合同无效，大邑县人民法院作出（2017）川0129民初1762号民事判决书，驳回了川喜公司的诉讼请求。川喜公司不服上诉，后又自愿撤回了上诉请求。
原审法院认为，2012物业服务合同及2015物业服务合同已经经人民法院确认为有效合同，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”大邑县丽都花城业主大会及业主委员会与德昌行公司签订的物业服务合同，对丽都花城小区全体业主具有约束力，川喜公司应当按照合同约定向德昌行公司支付相应的物业服务费用。川喜公司辩称，2014年7月1日至2015年3月30日期间的物业服务费已过两年诉讼时效期间。原审法院认为，德昌行公司于2017年4月17日提起诉讼，此时《中华人民共和国民法总则》并未施行，诉讼时效应适用两年的法定期间。由于德昌行公司提交的：1、催收函（单方制作，无川喜公司签字）；2、电话记录（仅有清单，通话对象、内容均不明确）；3、2015年5月15日的顺丰寄件单（无签收证明，且地址与注册登记地不符）；4、2016年4月1日拍摄的照片（无催收内容）；5、短信聊天记录(无催收内容)等证据不能证明催收事实，不能达到诉讼时效中断的法律效果。原审法院对川喜公司的该项抗辩意见予以采纳，即物业费计算期间为2015年3月31日起至2017年3月31日止。川喜公司还辩称，德昌行公司物业服务质量差，不应支付物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律规定，原审法院对川喜公司的该项抗辩意见不予采纳。川喜公司又辩称，其不应支付违约金，即使应当支付违约金，违约金标准也应调减。原审法院认为，川喜公司逾期支付物业费已构成违约，应承担违约责任。鉴于2015物业服务合同约定的违约金计取标准过高，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原审法院综合考虑川喜公司的违约时间、履行情况，根据公平原则和诚实信用原则将两份物业合同的违约金的计取标准酌定为以尚欠物业费为基数，按日万分之三计取。原审法院对川喜公司的该项抗辩意见部分予以采纳。川喜公司再辩称，川喜公司已将案涉物业出租，为查明案件事实，应追加承租人为第三人。原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，业主交纳物业服务费用属于法定责任，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，业主的该法定责任亦不能免除。川喜公司在履行交纳物业服务费用的义务后，可以依照其与承租人的约定另行主张。原审法院对川喜公司的该项抗辩不予采纳，同时对其要求追加承租人为第三人的意见一并不予采纳。
综上，川喜公司应向德昌行公司支付2015年3月31日起至2017年3月31日止的物业服务费，共计280,438.56元（3,894.98㎡×3.00元／平方米*月×24月）。关于违约金，两份物业服务合同均约定，物业管理服务费每6个月交一次，每年3月30日前交纳上半年物业服务费，每年9月30日前交纳下半年物业服务费，故原告主张的违约金计算方式有误，截止2017年3月31日止的违约金应分段计算为：从2015年3月31日起至2015年9月30日止，以70,109.64元为基数，按日万分之三计算为3,785.92元；从2015年9月31日起至2016年3月30日止，以140,219.28元为基数，按日万分之三计算为7,571.84元；从2016年3月31日起至2016年9月30日止，以210,328.92元为基数，按日万分之三计算为11,357.76元；从2016年9月31日起至2017年3月31日止，以280,438.56元为基数，按日万分之三计算为15,143.68元，以上共计37,859.20元。据此，德昌行公司的诉讼请求部分成立，原审法院对其合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、川喜公司在判决生效之日起十五日内支付德昌行公司物业服务费280,439.56元及截止2017年3月31日止的违约金37,859.10元；二、驳回德昌行公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,640.00元，减半收取计6,820.00元，由德昌行公司负担4,000.00元，川喜公司负担2,820.00元。
川喜公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、因一审判决认定事实有误，丽都花城小区业主委员会成立不合法，其与德昌行公司签订的《物业服务合同》无效；2、德昌行公司物业服务质量达不到收费标准，不缴纳物业费有正当理由；3、一审判决适用法律错误，不应要求上诉人另行通过程序请求被上诉人承担违约责任。请求撤销（2017）川0129民初521号民事判决书第一项判决，改判驳回被上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
德昌行公司答辩称：1、《物业服务合同》真实有效；2、被上诉人提供的物业服务符合合同约定的标准，应当收取物业费；3、2014年7月1日至2015年3月30日期间的物业服务费没过两年诉讼时效期间。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人川喜公司向本院提交如下证据：1、召开丽都花城小区业主大会的公告；2、丽都花城小区业主大会会议上投票权人数的公告；3、新业主大会表决照片；4、关于丽都花城小区撤销现业主委员会委员暨暂缓缴纳物业费的公告。欲证明丽都花城小区业主委员会组织工作混乱，大部分业主拒缴物业费。经质证，德昌行公司认为上述证据是2018年6月召开业主大会的情况，与本案无关，且上述证据均不能实现其证明目的。本院认为，该四份证据与本案不具关联性，且不能证明其待证事实，故本院均不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，德昌行公司于2012年11月25日与大邑县丽都花城业主大会签订的《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》及德昌行公司于2015年11月25日与大邑县丽都花城业主委员会续签的《大邑丽都花城小区物业服务合同》已经四川省大邑县人民法院（2017）川0129民初1762号民事判决书确认为有效合同,该民事判决书已生效，故川喜公司关于丽都花城小区业主委员会与德昌行公司签订的《物业服务合同》无效的上诉理由不成立。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。德昌行公司为川喜公司居住的小区提供物业管理服务，川喜公司作为业主，享受了德昌行公司提供的物业管理服务，川喜公司有义务按期缴纳物业管理费，因川喜公司没有提供确实有效的证据证明德昌行公司物业服务质量存在重大瑕疵，违反合同约定,川喜公司应按期缴纳物业管理费。川喜公司关于德昌行公司物业服务质量达不到收费标准，不缴纳物业费有正当理由、一审判决适用法律错误的上诉理由不成立。
德昌行公司答辩称2014年7月1日至2015年3月30日期间的物业服务费没过两年诉讼时效期间，因德昌行公司在一审宣判后没有上诉，表明其已认可一审判决，其主张2014年7月1日至2015年3月30日期间的物业服务费没过两年诉讼时效期间的辩称本院不予审查。
综上，川喜公司之上诉请求及理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本案一审案件受理费的负担方式不变，本案二审案件受理费5640元由上诉人四川省川喜实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻小岷
审判员 王 健
审判员 盛 莉
二〇一八年九月十二日
书记员 陈 悦