甘肃省武山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0524民初627号
原告：薛淑珍，女，1950年10月25日出生，汉族，居民，住天水市。
原告：吴寿杰，男，1945年10月10日出生，汉族，住天水市。
二原告共同委托诉讼代理人：高社平，甘肃通融律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：姚爱玲，女，1973年9月29日出生，汉族，住武山县。
委托诉讼代理人：李刚成（被告姚爱玲之夫），男，1971年6月1日出生，汉族，住兰州市。代理权限：特别授权。
原告薛淑珍、吴寿杰与被告姚爱玲房屋买卖合同纠纷案，于2013年5月29日向本院提起诉讼，本院作出（2013）武民初字第420号民事判决书，薛淑珍、吴寿杰、姚爱玲不服，向天水市中级人民法院提起上诉。天水市中级人民法院作出（2015）天民三终字第70号民事裁定书，以本案原审判决认定部分事实不清为由，发回重审。重审后，本院作出（2016）甘0524民初39号民事判决书，薛淑珍、吴寿杰、姚爱玲不服，再次向天水市中级人民法院提起上诉。天水市中级人民法院作出（2017）甘05民终301号民事裁定书，以本案严重违反法定程序为由，再次发回重审。本院依法另行组成合议庭，与（2013）武民初字第641号原告姚爱玲诉被告薛淑珍、吴寿杰房屋买卖合同纠纷一案公开开庭进行了合并审理。薛淑珍、吴寿杰及委托诉讼代理人高社平，姚爱玲及其委托诉讼代理人李刚成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
薛淑珍、吴寿杰向本院提出诉讼请求：1.被告姚爱玲返还二原告位于××县土地使用者为吴寿杰，证号为：武集建（1990）字第128281号《集体土地建设用地使用证》的房院一处，并返还该证；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。原告薛淑珍原系武山县滩歌镇上街村村民。1990年政府为农村宅基颁证时将武山县滩歌镇上街村中街的宅基办在了原告吴寿杰名下。1991年左右原告薛淑珍按政策转入城镇居民。2002年前一直居住在××县。2007年8月15日原告吴寿杰在原告薛淑珍不知情的情况下，与被告姚爱玲签订了一份《售房合同》，将武山县滩歌镇上街村中街的房院以58000元的价格出售给了被告姚爱玲，实际收款32000元。2008年6月因被告姚爱玲建房与邻居发生纠纷，邻居来核实情况时，原告薛淑珍才得知该房院被卖。2008年10月下旬，薛淑珍以其丈夫吴寿杰未经其同意为由，将吴寿杰、姚爱玲二人作为被告起诉至武山县人民法院，要求：1.确认吴寿杰和姚爱玲于2007年8月15日所签订的《售房合同》无效；2.被告返还房院。2008年12月26日武山县人民法院作出了（2008）武民初字第490号民事判决书，驳回了原告薛淑珍的诉讼请求。原告薛淑珍提起上诉，2009年7月20日天水市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。2010年7月25日武山县人民法院再次判决驳回薛淑珍的诉讼请求。原告薛淑珍再次上诉。2010年12月23日，天水市中级人民法院再次发回重审。2012年1月18日，武山县人民法院以（2011）武民初字第105号判决书判决《售房合同》无效，对其余问题未予判处。薛淑珍、姚爱玲二人均提起上诉，2012年8月31日，天水市中院作出（2012）天民三终字第32号判决书判决维持原判。同时，薛淑珍、吴寿杰还主张了下列事实：1、当初买卖房屋时，其仅收到姚爱玲房款32000元；2、2008年10月最初起诉时，姚爱玲不听劝阻，强行修建了该院沿街房子的地基，2009年中院第一次审理时，该房也只是建了地基及砖墙；3、薛淑珍同意按所建房屋成本价赔偿姚爱玲，相互之间多退少补。否则，拆除强行修建的建筑物并恢复原状后返还薛淑珍。
姚爱玲辩称，原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。原告诉请姚爱玲返还位于××县土地使用者为吴寿杰，证号为：武集建（1990）字第128281号《集体土地建设用地使用证》的房院一处，没有事实根据。2007年10月15日被告与原告签订售房合同，将二原告的房院卖给被告后，被告依据滩歌镇人民政府的整体规划于2008年3月进行了自拆自建，原告诉请的标的物房子已经不复存在，事实上已经无法返还。其次，由于四马公路的修建，原告诉称的宅基地部分已经被国家占去建成公路，其他部分被告新建成了楼房，已经没有其诉称的标的物宅基地，故该宅基地的返还已经事实上没有了可能。原告在诉状中论证其诉讼请求观点的事实，已经被武山县人民法院与天水市中级人民法院的生效判决确定，故其所诉称的与生效判决相反或者不符的事实不能成立，人民法院应当否决，故原告的起诉没有事实依据，应当驳回。尽管人民法院的生效判决已经认定姚爱玲与吴寿杰签订的售房合同无效，但该合同的无效原告应当负全部的过错责任，依人民法院确定诉讼费用的过错原则，原告应当承担本案全部诉讼费用。
薛淑珍、吴寿杰为证明其主张，向法庭提交了下列证据材料：
1、原告薛淑珍、吴寿杰的身份证复印件，证明原告主体适格；
2、武山县人民法院（2011）武民初字第105号民事判决书复印件及天水市中级人民法院（2012）天民三终字第32号民事判决书复印件，（2012）天民三终字第32-1号民事裁定书复印件，证明吴寿杰与姚爱玲所签订的《售房合同》已被生效的法律文书确认无效，被告姚爱玲应依法返还房院及《使用证》；
3、户名为姚爱玲的中国农业银行存折复印件，证明被告姚爱玲只支付房款3.2万元的事实。
上述证据被告质证后认为，对证据1无异议；对证据2真实性予以认可，但不认可裁判结果；对证据3的真实性予以认可，由于付款方式有多种，原告所举该证据无法证明其主张。
姚爱玲为证明其主张，向法庭提交了下列证据材料：
1、姚爱玲的身份证复印件；
2、姚爱玲与吴寿杰签订的《售房合同》复印件；
3、村委会证明的复印件2份；
4、《土地管理法实施条例》的复印件。
上述证据经原告质证后认为，对证据1无异议，但应提交户口簿证明被告是上街村村民；对证据2真实性无异议，但因该合同已被生效的法律文书确认无效；对证据3真实性无异议，对证明目的不予认可；证据4系国家文件，不予质证。
上述原、被告提交的证据经本院综合分析后认为：原告提交的证据1能够证明原告身份基本情况，本院予以采信。原告提交的证据2系生效的法律文书，本院予以采信。原告提交的证据3不能证明原告仅收到被告姚爱玲支付给原告吴寿杰房款32000元的事实，本院不予采信。被告提交的证据1能够证明被告身份基本情况，本院予以采信；对其提交的证据2已被法院生效判决确认无效，本院不予采信；对证据3真实性本院无法核实，被告亦未提交其他证据加以佐证，本院不予采信；证据4系国家政策性文件，不能作为证据。
本案在原审期间，经释明，在原被告均对案涉房屋未提起有效鉴定申请的情况下，本院依职权于2014年6月24日委托甘肃诚信资产评估事务所对姚爱玲所建房屋进行评估鉴定，该所于2014年11月5日作出资产评估报告，评估市场价值为316153元。庭审中，对上述评估报告，由原被告进行了质证。经质证，薛淑珍、吴寿杰予以认可，但认为姚爱玲当时建房的修建费用为176000元。姚爱玲认为该报告已经超过有效期，且评估房价低于建房成本，对鉴定人资质、鉴定程序、鉴定合法性均不予认可。本院限期由姚爱玲提交鉴定申请，姚爱玲逾期未申请。本院认为，评估报告在原被告发生纠纷的诉讼期间作出，至今诉讼尚未结束，故不存在超过有效期的问题，姚爱玲对评估报告不予认可，但无证据推翻该评估报告，其理由与事实不符，且经本院责令其限期提出重新鉴定的申请，其逾期未提交，故本院对该评估报告予以认可。
经审理查明，根据生效的法院判决，本院确认的事实如下：
原告薛淑珍、吴寿杰系夫妻关系，吴寿杰为滩歌林场职工，姚爱玲系武山县粮食局下岗职工。上世纪八十年代初，薛淑珍、吴寿杰夫妻在武山县滩歌镇桥南修建房院一处。1990年6月19日，吴寿杰在原武山县土地局办理了集体土地建设用地使用权证，登记使用权人为吴寿杰。2007年8月15日，吴寿杰与姚爱玲签订《售房合同》，载明：吴寿杰将位于武山县滩歌镇桥南修建房院一处作价58000元出售给姚爱玲，约定出售房屋为6间，计大厅房带小房一座，东房一座，砖砌铺面一座，灶房一座，库房一座，厕所一座，并载明了房院四至，将房产证更换在姚爱玲名下。2008年初，武山县滩歌镇人民政府根据四马公路及城镇建设需要，将滩歌镇桥南列为拆迁范围，由拆迁户自拆自建，原土地权属不发生变化。2008年3月，姚爱玲将沿街房屋拆掉，拆迁时薛淑珍也参与，并将该房院的集体土地建设用地使用证放在姚爱玲处，拆迁补偿费3000元由姚爱玲领取，拆迁人工费由姚爱玲支付。拆迁完成后，姚爱玲在该地块上修建二层楼房一幢（约220平方米），修建费用为176000元，2008年10月完成楼房主体工程，在姚爱玲拆迁及新建楼房期间，薛淑珍、吴寿杰既未提出异议，也未阻挡。2008年10月15日姚爱玲将该地块使用权证变更至自己名下，同年12月2日武山县国土资源局将该变更登记作废。2009年5月底，姚爱玲新建楼房全部完工。经评估鉴定，该房产当时的市场价为316153元。
另查明，2008年10月30日，薛淑珍以吴寿杰、姚爱玲为被告起诉至武山县人民法院，要求确认吴寿杰和姚爱玲于2007年8月15日所签订的《售房合同》无效，姚爱玲返还房院。案件经一审、二审法院多次审理，2012年1月18日，武山县人民法院以（2011）武民初字第105号判决书判决《售房合同》无效，对其余问题未予判处。薛淑珍、姚爱玲二人均提起上诉，2012年8月31日，天水市中院作出（2012）天民三终字第32号判决书判决维持原判。
又查明，双方当事人诉争房屋的现状包括姚爱玲所修建的沿街的二层楼房、一座厅房及一座偏房、偏房后套一间小库房，铺面、东房、厕所已由姚爱玲拆除，灶房所占土地由李天武占用，同时政府统一规划修路占用了小部分宅基地（对此原被告双方均未主张权利，亦无异议）。武集建（1990）字第128281号《集体土地建设用地使用证》上载明的用地面积为269.5平方米，甘肃诚信资产评估事务所在评估中经实地测量现实有土地面积约为247.67平方米，薛淑珍、吴寿杰对该测量结果均未提异议。姚爱玲为非农业家庭户口。对于当时姚爱玲和吴寿杰买卖房屋的价款，武山县人民法院于薛淑珍第一次起诉调解时，所作的陈述：”旧房子是以58000元卖给被告的，我们应该把铺面的房价和现在所剩的旧房子的房价分开估算......”以及薛淑珍在2008年12月4日第一次开庭审理时所作的陈述：”2007年8月15日，被告吴寿杰乘原告在西安住院之机，未经原告同意，擅自将属于双方共有的该处房屋以58000元的价款出售给被告姚爱玲......”，本院在2013年10月25日的庭审中，对上述笔录经质证，原被告双方均无异议，故可认定房屋买卖的价款为58000元，姚爱玲实际支付了58000元。
本院认为，吴寿杰与姚爱玲2007年8月15日所签售房合同经人民法院生效判决确定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”诉争标的涉及农村集体土地，非普通的房屋买卖合同，该买卖行为违反了我国关于宅基地的有关法律政策。涉案宅基地及所属建筑物并未全部灭失，不存在无法返还的情形，故该宅基地（按现有实测面积约247.67平方米，不包括修路占用部分及他人占用部分）及附着于该宅基地上的原有建筑物、武集建（1990）字第128281号《集体土地建设用地使用证》应当由姚爱玲返还薛淑珍和吴寿杰。对于姚爱玲新建的二层楼房，因吴寿杰与姚爱玲所签订的房屋买卖合同已被确认无效，该新建的建筑物所占用的宅基地使用权仍然属于吴寿杰，考虑到姚爱玲所新建的二层楼房附着于薛淑珍、吴寿杰所有的原物上，无法与之分离，且分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，该楼房应当根据”房随地走”的原则一并归薛淑珍、吴寿杰所有，薛淑珍、吴寿杰根据致使合同无效的过错赔偿姚爱玲相应的损失。同时薛淑珍、吴寿杰应返还姚爱玲购房款，本院确认姚爱玲支付了吴寿杰包括大厅房带小房一座、小库房一座、东房一座、砖砌铺面一座、灶房一座、厕所一座在内的房款58000元，现铺面、东房、厕所已由姚爱玲拆除，灶房所占宅基地由案外人占用，对该部分房屋，已丧失了鉴定依据，无法评估，就现存的房屋部分本院酌定由吴寿杰、薛淑珍折价返还姚爱玲房屋价款29000元。原被告所签订的《售房合同》因违反国家有关禁止性规定而无效，双方对合同的无效均有过错，作为出卖人的原告在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律政策禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违法诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任；作为买受人的被告在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任，姚爱玲在涉案二层楼房建成及案件整个诉讼过程中，已实际占有并使用该宅基地和所修建的二层楼房，取得了收益，为平衡双方利益，可适当减轻薛淑珍、吴寿杰的责任。本院确定由薛淑珍、吴寿杰承担80%责任，由姚爱玲自行承担20%的责任。对姚爱玲损失的赔偿问题，姚爱玲的损失实际上为其所建位于吴寿杰宅基地上的二层楼房的增值部分，即市场价与修建成本价的差额，参照甘肃诚信资产评估事务所对被告姚爱玲所建房屋市场价值316153元的评估意见，由原告薛淑珍、吴寿杰赔偿被告姚爱玲楼房市场价316153元与修建成本价176000元差额140153元的80%计112122.40元。因姚爱玲返还薛淑珍、吴寿杰宅基的同时，该宅基地上修建的二层楼房一并归薛淑珍、吴寿杰所有，薛淑珍、吴寿杰应当支付姚爱玲该楼房修建成本价176000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告姚爱玲于本判决生效之日起三十日内返还原告薛淑珍、吴寿杰位于××县土地使用者为吴寿杰，证号为武集建（1990）字第128281号《集体土地建设用地使用证》的房院一处（土地面积247.67平方米，包括原有房屋两间），并返还武集建（1990）字第128281号《集体土地建设用地使用证》；
二、原告薛淑珍、吴寿杰于本判决生效之日起三十日内返还被告姚爱玲购房款29000元；
三、位于××县武集建（1990）字第128281号《集体土地建设用地使用证》所属宅基上修建的二层楼房归原告薛淑珍、吴寿杰所有，原告薛淑珍、吴寿杰赔偿被告姚爱玲损失112122.40元，支付楼房修建成本价176000元，共288122.40元，在本判决生效之日起三十日内付清。
原被告对于上述义务应当同时履行。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6910元，原告薛淑珍、吴寿杰负担5528元，被告姚爱玲负担1382元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
审 判 长 赵鹏云
人民陪审员 林 萍
人民陪审员 马军智
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 李鸿娟