江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终2779号
上诉人（原审原告）：洪登操，男，1969年9月22日出生，汉族，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：孙迎富，江苏日月辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏射阳农村商业银行股份有限公司，住所地在射阳县合德镇解放路385号。
法定代表人：臧正志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尤海云，江苏黄海岸律师事务所律师。
原审被告：洪登亚，男，1972年10月19日出生，汉族，住盐城市亭湖区。
原审被告：盐城同生堂大药房有限公司，住所地在盐城市人民中路28号。
法定代表人：刘蒙，该公司总经理。
上诉人洪登操与被上诉人江苏射阳农村商业银行股份有限公司（以下简称射阳农商行）、原审被告洪登亚、盐城同生堂大药房有限公司（以下简称同生堂公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人洪登操的委托诉讼代理人孙迎富、被上诉人射阳农商行的委托诉讼代理人尤海云、原审被告洪登亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
洪登操上诉请求：请求二审法院依法撤销江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初391号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订租赁合同是客观真实的。2008年洪登操租赁洪登亚所有的位于盐城市的房屋从事个体图文设计等项目，租赁合同经工商部门登记备案。该合同上有“洪登亚”本人的签名。2009年，洪登操与洪登亚于2009年续签的20年的《租赁合同》上也是“洪登亚”本人的签名。洪登亚在一审的庭审中也明确认可涉案租赁合同的签名是本人所签，洪登亚涉案租赁合同的签名是洪登亚本人所签，具有客观真实性。二、一审法院违反法定程序。一审未依法通知鉴定人到庭接受质询，故司法鉴定书不能作为本案的判决依据。三、鉴定结论依据不足，请求二审依法重新对2009年续签的20年的《租赁合同》上“洪登亚”的签名进行补充鉴定。综上2016年4月22日，射阳法院依据（2014）射商初字第0045号民事判决书，要求洪登亚在5月23日前迁让涉案房屋，无法律依据。
被上诉人射阳农商行辩称，1、洪登操成立的公司叫盐城市美诺数码产品经营部，与洪登亚签订的合同是虚假的。合同上甲方洪登亚的名字并非是洪登亚所签，有司法鉴定意见书为证。洪登操也未将租赁费100万元一次性支付给洪登亚。2、虽然租赁合同的时间是2009年3月30日，抵押合同的时间是2010年6月28日，但是签订抵押合同时，租赁合同并未签订，因为射阳农商行对抵押物委托相关部门评估时，洪登亚并未说明抵押物已经租赁的事实。实际上评估时抵押物也未租赁。3、一审法院审理程序合法，射阳农商行申请对洪登亚笔迹鉴定时向一审法庭提供了有洪登亚签名的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《抵押物清单》这三份样本，与租赁合同上洪登亚的签名进行比对，当时上诉人并未提出异议。但是发现鉴定结论对他不利时，上诉人为了拖延射阳法院的执行，与洪登亚恶意串通，提出要求鉴定人到庭接受质询的无理要求。综上，射阳农商行诉洪登亚金融借款合同纠纷一案，已经耗时四年时间，在前面的诉讼程序中，洪登亚为了拖延诉讼时间，逃避债务，总是避而不见。在执行异议之诉中，洪登亚在无路可走的情况下，又与洪登操搞出了虚假的租赁合同书来阻却法院执行。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，以维护射阳农商行的合法权益。
洪登亚辩称，其与洪登操2008年签订的为期一年的租赁合同，后2009年签订的合同都是其本人所签，其大概2010年向盐城农商行借款，当时射阳农商行委托了第三方的评估公司，到洪登操租赁的门市进行了现场评估，当时洪登操正在营业，评估公司当时也拍取了照片，经过评估公司评估后，射阳农商行也派了几位同志到洪登操所租赁的门市看现场。其当时就明确说，这个房子租赁给了洪登操经营，射阳农商行的代理律师说当时没有经营，房子是空的，完全是错误的，不是客观的。
洪登操向一审法院起诉请求：要求立即停止执行迁让腾空盐城市的房屋。
一审法院查明，盐城市亭湖区美诺数码产品经营部（以下简称美诺经营部）系洪登操登记注册的个体工商户。庭审中，洪登操为证明其主张，向该院提交了2009年3月30日洪登亚与美诺经营部签订的《租赁合同书》，合同约定由美诺经营部租赁盐城市西侧房屋，租赁期限20年，从2009年3月30日起至2029年3月29日止，年租金五万元，从合同签订之日起三个月内，美诺经营部一次性付清二十年租金1000000元整，以及洪登亚于同日出具的收条一张，内容为：“今收到洪登操房租壹佰万元整（￥1000000.00元）其中捌拾五万元现金，另十五万元由原借款直接冲抵，原借条当场销毁作废。”
本案在审理过程中，经射阳农商行申请，该院依法委托南京东南司法鉴定中心对1、2009年3月30日《租赁合同书》“洪登亚”的签名是否为洪登亚所签；2、《租赁合同书》上“洪登亚”的签名字迹与《最高额抵押合同》、《江苏射阳农村商业银行抵押物品清单》、《最高额借款合同》上“洪登亚”的签名字迹时间先后顺序；3、《租赁合同书》上美诺经营部的盖印时间进行鉴定。鉴定意见为：1、据现有鉴定材料，送检标称日期为“2009年3月30日”的《租赁合同书》尾页上“甲方”处签名字迹“洪登亚”不是洪登亚所写；2、由于送检材料自身条件所限，不能鉴定送检《租赁合同书》上签名字迹“洪登亚”与标称日期均为“2010年6月28日”的《最高额抵押合同》、《江苏射阳农村商业银行抵押物品清单》、《最高额借款合同》上签名字迹“洪登亚”的时间先后顺序；3、由于送检材料自身条件所限，不能鉴定送检《租赁合同书》上印文“美诺经营部”的盖印时间。洪登亚对《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》和《租赁合同书》上的签字均表示认可，陈述其日常签名有多种笔迹。对洪登亚在2009年期间签字的其他具有一定公信力的材料文件，在该院给定的举证期限内，洪登操仅提交2008年其与洪登亚签订的《房屋出租协议》，洪登亚仅提交了2009年《租赁合同书》一份，洪登操与洪登亚未提交其他证据。
庭审中，洪登操向该院提交了王双红、雷兴树、洪登芳三人在2009年1月至3月期间汇款给洪登操的银行流水以及该三人的证明各一份，以此证明洪登操向该三人借款用于支付租赁洪登亚案涉房屋的租赁费。对洪登操的租金交付情况以及借款冲抵租金的事实，洪登操及洪登亚仅提交洪登亚的收条一张，未提交其他证据。
另查明，在（2016）苏0924执异76号案件中，本院于2016年12月1日组织洪登操、射阳农商行、洪登亚、同生堂公司听证，洪登操和射阳农商行参加听证，听证时洪登操陈述洪登亚的租金是一次性支付完毕。
一审法院认为：1、承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”，此时承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，则对承租人要求停止执行的请求予以支持。本案中，洪登操依据其于2009年3月30日和洪登亚签订的《租赁合同书》向该院提起执行异议之诉，根据审理查明的事实，2009年3月30日《租赁合同书》上“洪登亚”的签名已依法被鉴定为非洪登亚本人所签，对南京东南司法鉴定中心司法出具的鉴定意见书，洪登操虽提出异议但并未提及相反证据，故该院对洪登操的鉴定异议和重新鉴定的申请不予准许，南京东南司法鉴定中心的鉴定意见事实清楚，程序合法，认定恰当，该院依法予以采信。2、洪登操为了证明其交纳了20年租金的事实，向该院提交了王双红、雷兴树、洪登芳三人的银行流水以及证明，但该些证据只能证明洪登操与上述三人存在经济往来的事实，对洪登操借款后向洪登亚支付租金的事实，洪登操在听证时陈述是一次性支付租金，洪登亚在本案庭审中陈述是分三次支付的租金，两人陈述相互矛盾，且洪登操和洪登亚对支付租金的事实除收条外未提交其他证据加以证实，依法应当承担举证不能的法律后果。3、根据现有证据，不足以证明洪登操与洪登亚在查封前已经签订了合法有效的租赁合同且洪登操已按约支付租金，故洪登操以其对案涉房屋享有租赁权为由要求停止执行，无事实和法律依据，该院不予支持，依法予以驳回。遂判决，驳回洪登操的诉讼请求。案件受理费7300元，由洪登操负担。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为，在涉案房屋在查封、抵押前，洪登亚与洪登操是否签订了租赁合同。上诉人洪登操能否阻止法院交付该房屋。
本院认为，根据有关法律规定，对承租人要求阻止交付涉案租赁物的诉讼请求，符合下列三个条件的，人民法院应予支持。不符合下列三个条件之一的，人民法院应当不予支持：1、承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施及在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订真实合法有效的租赁合同。2、已按约支付租金。3、已实际占有使用租赁物的。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，一、2009年3月30日《租赁合同书》上“洪登亚”的签名已依法被鉴定为非洪登亚本人所签，即使该签名是“洪登亚”所签，亦不能证明在射阳县人民法院采取查封等保全、执行措施及在债权人射阳农商行设立抵押权之前所签。故洪登操没有证据证明在射阳县人民法院采取查封等保全、执行措施及在债权人射阳农商行设立抵押权之前已经与被执行人洪登亚签订真实合法有效的租赁合同。二、洪登操为了证明其交纳了20年租金的事实，向原审法院提交了王双红的银行活期存单及王双红、雷兴树、洪登芳三人的证明，但三位证人均未到庭作证，对其真实性不能认定，且上述证据只能证明洪登操与上述三人存在经济往来的事实，不能证明洪登操向洪登亚支付租金的事实，故上述证据关联性亦不能认定。洪登操和洪登亚对支付租金的事实除收条外未提交其他证据加以证实，依法应当承担举证不能的法律后果。故不能认定洪登操已向洪登亚支付租金的事实。三、洪登操和洪登亚亦未提交证据证明在射阳县人民法院采取查封等保全、执行措施及在债权人射阳农商行设立抵押权之前已经实际占有使用涉案房屋。故洪登操请求停止交付涉案租赁物的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，洪登操的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人洪登操负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐士平
审判员 李汉林
审判员 惠 玲
二〇一八年五月二十九日
书记员 徐煜航