安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖07民终475号
上诉人(原审被告)：周煊乾，男，1989年8月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
被上诉人(原审原告)：铜陵瑞祥物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市福景东方城69栋101号。
法定代表人：郑贤生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏海涛，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨丽君，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。
上诉人周煊乾因与被上诉人铜陵瑞祥物业管理有限公司(以下简称瑞祥物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服铜陵市铜官区人民法院于2017年5月15日作出(2017)皖0705民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人周煊乾、被上诉人瑞祥物业公司委托诉讼代理人杨丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周煊乾的上诉请求：一、撤销(2017)皖0705民初1731号民事判决第一项“周煊乾于判决生效之日起十日内支付瑞祥物业公司物业服务费2225.05元（自2015年6月25日至2017年4月24日止）”，并依法予以改判；二、发回重审或改判，判决瑞祥物业公司减收物业服务费，按一级标准收费。事实与理由：（一）小区是按照《铜陵市住宅小区物业管理服务分等定级标准》四级提供服务。物业服务瑕疵是减免物业费的依据，虽然一审判决予以认定，但是没有全面认定物业服务瑕疵内容。具体表现在：1.综合管理服务标准方面；2.公共区域清洁卫生服务标准方面；3.公共区域秩序维护服务标准方面；4.公共区域绿化日常养护服务标准方面；5.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准方面；6.铜陵市住宅小区物业服务分等定级收费标准方面；7.被上诉人的个人房屋维修方面。（二）一审程序存在瑕疵，一审判决审查证据不全面；一审法院没有到现场勘查，导致认定瑞祥物业公司服务瑕疵不全面。综上，请求判如所请。
瑞祥物业公司答辩称：瑞祥物业公司存在一些瑕疵，一审判决已减少了物业费，因此，请求二审法院维持原判。
瑞祥物业公司一审请求判令：1.周煊乾支付物业管理费2781.32元（24个月×物业综合服务费1.05元/㎡/月×房屋建筑面积110.37㎡）及违约金5500.05元（从2015年6月25日起，暂计算至2017年4月24日止，至实际交付之日止），合计8281.37元；2.诉讼费由周煊乾承担。
一审法院审理查明：2014年5月21日，瑞祥物业公司与铜陵世联置业有限责任公司签订了《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，约定由瑞祥物业公司对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止，2016年8月24日，双方又签订了增补合同，约定由瑞祥物业公司继续承接福景东方苑小区的物业服务管理事宜。
周煊乾系福景东方苑60栋1单元1501室业主，其房屋建筑面积110.37平方米。2014年6月25日甲方瑞祥物业公司与乙方周煊乾双方签订了《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》和《承诺书》。该协议对双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。
周煊乾自2015年6月25日以后即未交纳物业费。瑞祥物业公司陈述于2017年3月7日向周煊乾下达《催告函》，要求周煊乾交纳2015年6月25日至2017年6月24日的物业费。
一审法院认为：瑞祥物业公司与铜陵世联置业有限责任公司签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。周煊乾在入住时向瑞祥物业公司交纳了部分物业费并在《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》和《承诺书》上签字确认。上述行为已经表明周煊乾在接受房屋时已明知并接受了瑞祥物业公司作为小区的物业服务公司，瑞祥物业公司与周煊乾之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，瑞祥物业公司依约为包括周煊乾在内的小区业主提供了物业服务。周煊乾作为业主，在接受瑞祥物业公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此，根据双方合同约定和法律的规定，瑞祥物业公司向周煊乾主张收取物业服务费用，符合法律规定。周煊乾未能按时交纳物业管理费，显已构成违约，故瑞祥物业公司主张物业服务费请求符合法律规定，予以支持。对于瑞祥物业公司主张的违约金，由于瑞祥物业公司没有完全履行合同的义务，故对该请求不予支持。周煊乾自2015年6月25日至2017年6月24日欠交的物业服务费为2781.32元[110.37㎡×1.05元/㎡/月×24个月）]。由于瑞祥物业公司在服务过程中存在不足，属于不完全履行物业服务合同的约定，故在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，周煊乾应支付物业服务费为2225.05元（2781.32元×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、周煊乾于判决生效之日起十日内支付瑞祥物业公司物业服务费2225.05元（自2015年6月25日至2017年4月24日止）。二、驳回瑞祥物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周煊乾负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周煊乾向法庭提交如下证据：照片一组，证明福景东方苑小区楼梯门窗、扶手、消防栓、垃圾收集、电梯、室外道路、照明、指示牌等均未达到四级物业管理服务标准。
被上诉人瑞祥物业公司质证：照片属实。
本院认证:对上诉人周煊乾提供的照片的真实性予以认定。
本院对一审审理查明的事实予以认定。另查，瑞祥物业公司对周煊乾居住小区内的卫生保洁、照明灯维护、安全通道指示灯维护、小区门禁管理、小区监控设备的安保服务、车辆停放秩序等管理服务，存在服务不到位的现象。
本案争议焦点：瑞祥物业公司应否按一级物业标准收取物业服务费。
《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”2014年6月25日，周煊乾与瑞祥物业公司签订的《福景东方城二期服务协议临时管理规约》约定，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费，公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.2元的标准交纳。且铜陵市物价局核准了上述收费标准。因此，周煊乾应当依照合同的约定交纳物业服务费。同时，考虑到瑞祥物业公司提供的物业服务存在瑕疵，因此一审法院按20%的比例酌情减少周煊乾交纳物业服务费，并免除周煊乾支付违约金。原审对双方当事人争议的处理，符合当事人对自己不履行合同的行为，应当分别承担各自应负的民事责任原则，故本院予以认定。
关于上诉人周煊乾提出按照一级物业服务标准确定其交纳物业服务费的上诉请求，因周煊乾既没有提供经相关行政部门核定的标准作为自己主张事由的依据，也无相应的合同约定依据，故本院不予支持。周煊乾在履行服务费交纳义务后，可以行使业主监督权或者通过业主委员会，督促瑞祥物业公司改善服务。
综上，上诉人周煊乾的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周煊乾负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 际 双
审判员 方 彤
审判员 陈 锦 松
二〇一七年九月二十八日
书记员 陶志（代）
附:本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……