重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终4298号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆高智滤油机设备制造有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇公民村99号3号，统一社会信用代码91500104561625473R。
法定代表人：秦凤梅，总经理。
委托诉讼代理人：刘红刚，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：蹇嘉陵，重庆展汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆港务物流集团实业有限公司，住所地重庆市大渡口区茄子溪石棉村259号，统一社会信用代码91500104202996774T。
法定代表人：张宁，总经理。
委托诉讼代理人：闫淑娟，重庆源程达律师事务所律师。
上诉人重庆高智滤油机设备制造有限公司（以下简称高智公司）因与被上诉人重庆港务物流集团实业有限公司（以下简称港务公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高智公司的委托诉讼代理人刘红刚、蹇嘉陵，被上诉人港务公司的委托诉讼代理人闫淑娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高智公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审反诉请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。双方租赁合同处于不定期租赁期间，被上诉人私自断水断电导致上诉人无法正常经营，应由被上诉人承担违约责任，并赔偿损失。2、一审适用法律错误。上诉人在继续交纳租金后，双方租赁合同转为不定期租赁合同。上诉人有理由相信仍有权占有使用房屋，一审认定被上诉人不承担赔偿责任错误。
港务公司辩称，上诉人陈述的事实与实际情况不符。实际情况是上诉人逾期支付房屋占用费达六个月以上，且被上诉人也多次通过口头或当面交流的方式要求上诉人搬出租赁房屋，但上诉人未置可否，也不支付占用费，从而才形成诉讼。一审法院驳回上诉人的反诉请求，认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
港务公司向一审法院起诉请求：1.判令被告高智公司搬出租赁房屋，并将承租房屋恢复原状归还给原告;2、判令被告高智公司支付原告房屋使用费10400元（暂计算至2017年8月31日，实际计算至被告归还房屋之日止）;3、判令被告高智公司支付使用租赁房屋所产生的水、电费361.8元（暂计，实际应按水电表计量计算至归还房屋之日止）;4、本案诉讼费由被告承担。
高智公司向一审法院反诉请求：1、判令港务公司赔偿反诉人损失373304.1元;2、判令港务公司承担诉讼费。
一审法院理认定事实：2014年11月5日，港务公司（作为甲方/出租方）与高智公司（作为乙方/承租方）签订《厂房租赁合同》，约定如下：1、租期：一年，即从2014年10月1日至2015年9月30日止。到期后，双方协商续租事宜，同等条件下，乙方有优先租赁权;2、厂房面积160平方米，每月租金1280元、综合管理费每月800元，租金与管理费合计2080元;3、厂房租用保证金3000元（原合同延续），租赁关系结束时，乙方无违约本合同条款，甲方将保证金一次性退还乙方（保证金不退还利息）;4、水电费由甲方装表计量，按表收费，收费标准：水4.70元/每吨，电1.25元/kwh，租赁期内如遇政策性价格调整，则按调整后的新价格执行;5、租金及综合管理费实行半年一缴，按先交付后使用的原则，即合同签订时，乙方向甲方缴纳2014年10月1日至2015年4月30日计半年租金及综合管理费12480元，以此类推，水电费按当月实际计量收取费用;6、乙方如不按期缴纳租金、费用及违反合同约定的其他条款，甲方有权提前终止合同;7、甲乙双方如提前终止合同，应提前三个月书面通知对方，并给予对方6240元经济补偿。
一审另查明，2016年3月18日，港务公司向高智公司发出通知，通知内容为高智公司应缴纳2016年3月水电费160.4元，2016年4月1日至9月30日止房租8100元、11520元、综合管理费960元，水电、房租、场租、仓储、综管费共计20740.4元，“接到通知后，请于本月28日前到我公司综管部缴清费用”;2016年3月25日，高智公司缴纳电费和水费共计160.4元;2016年3月25日，港务公司出具发票，载明为高智公司缴纳2016年4月1日至9月30日房租及综合管理费19620元、物业管理费960元;2016年4月11日，高智公司向港务公司转账20740.4元，载明为厂房租金;2016年6月27日，港务公司向园区各单位发出通知，自2016年6月起，各单位必须按月完清各项费用，不得拖欠，否则，即从次月1日起停止供水电，拖欠费用达3月以上的禁止货物出厂、直至诉讼法律终止合同，由此造成的损失由各单位自行负责；2017年2月18日，港务公司向高智公司发出缴费通知，载明2016年10月1日至2017年3月31日止，房租6480元，综合管理费6480元，共计12960元，接到通知后，于本月26日前到财务部缴清费用;2017年2月21日，港务公司出具发票，载明为高智公司缴纳2016年10月1日至2017年3月3日房租和综合管理费12480元;2017年4月1日，港务公司向高智公司发出催费通知，载明高智公司欠缴2017年3月房租，累计欠费共计20753.8元，请于2017年4月10日前缴清所欠房租，届时未完清费用，将于2017年4月11日起对其停止供水电，由此造成的一切后果由其承担;2017年4月12日，港务公司向高智公司发出通知，载明双方于2015年10月1日签订的原总务楼办公室房屋租赁合同于2016年9月30日到期，因避险拆迁，合同期满后不再续签合同，请高智公司于2017年4月30日前搬离。2017年4月12日，高智公司向港务公司转账12960元，载明为厂房租金;2017年8月4日，港务公司向高智公司发出限期搬离通知，载明高智公司承租的厂房和办公室已到期，由于未续签合同，限高智公司于2017年8月4日前搬离;2017年8月9日，港务公司向高智公司发出限期搬离通知，重申搬离请求，若未按期搬离，应自行承担一切责任，若造成港务公司损失的，还应赔偿;2017年8月30日，港务公司向高智公司发出再次限期搬离通知，要求高智公司在2017年8月30日前搬离并将房屋恢复原状归还港务公司，若未按期搬离，应自行承担一切责任，若造成港务公司损失的，还应赔偿。
一审还查明，2017年8月4日，港务公司对高智公司采取了断电措施。重庆市大渡口区公安局茄子溪分局出具情况说明，载明：2017年8月4日接报警称大渡口茄子溪石棉厂大门被堵，民警接报警之后迅速赶到现场，民警经查系因刘红刚经营的重庆高智公司被断电，刘红刚将自己一辆号牌为渝BXXX**长安牌货车停放在大渡口茄子溪石棉厂门口，并向港务公司要断电的说法，民警告知刘红刚以及港务公司保持克制，勿采取过激的行为，通过司法程序解决双方之间的经济纠纷，后刘红刚将自己驾驶的号牌为渝BXXX**长安牌货车从大门口移开。高智公司提供的照片显示，2017年8月4日其所用电表显示为30534度。2017年8月5日，高智公司向港务公司转账12960元，载明为2017年4月1日至9月30日厂房租金。同日，港务公司将前述款项回转高智公司，载明为退款。截至2017年5月，港务公司为高智公司垫付水电费361.8元。
高智公司就其主张的损失举示了证人证言、与重庆市雷电科技有限公司于2017年7月21日签订的《2017-001/LD170720合同》、与重庆克利尔过滤设备制造有限公司于2017年7月12日签订的《GQGZMM-
EY-17075合同》、与重庆九潮环保设备有限公司于2017年6月19日签订的《JC2017051601合同》、重庆市雷电科技有限公司出具索赔通知函及收条、重庆克利尔过滤设备制造有限公司出具的收条及收据、重庆九潮环保设备有限公司出具的通知书及收条、电表照片两张，拟证明2017年8月4日港务公司断电后，高智公司的电表停留在8月4日的30534度，未再运行;因港务公司的断电行为造成高智公司不能按时履行与他人的合同，已向重庆市雷电科技有限公司支付违约金207600元（汇票方式支付161999.99元、现金方式支付45600元，向重庆克利尔过滤设备制造有限公司支付违约金63000元（现金支付）、支付重庆九潮环保设备有限公司违约金33600元（现金支付）;高智公司在因断电未经营的情况下支付了员工社会保险及工资共计69104.1元。港务公司质证称证人未出庭身份不能确认，不予认可;高智公司与其他公司的合同、收条等与本案无关，且通过现金支付的方式不符合交易习惯;对电表照片真实性不予认可，即便电表的度数未再发生变化，亦是因为高智公司自己未再生产经营造成。对高智公司提交的证据评述如下：因证人未出庭，无法核实其真伪，故对证人证言不予采信;与雷电公司、克利尔公司、九潮公司的合同及该三个公司出具的通知、收条，因涉及案外人，且主要通过现金支付，真实性不能确认，不予采信;员工社会保险及工资的证明未提供相应的银行明细，不予采信。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人;第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。本案中，港务公司与高智公司签订的《厂房租赁合同》已在2015年9月30日到期，高智公司继续使用厂房并缴纳租金，港务公司收取租金，双方之间系不定期租赁合同关系。因此，港务公司可以随时解除合同，但需要在合理期限前通知高智公司。在2017年8月4日前，港务公司向高智公司的通知中均未包含要求高智公司搬离厂房或解除厂房租赁合同的意思表示，因此，港务公司称已在2017年4月12日向高智公司表示解除合同不能成立。在2017年8月4日的限期搬离通知中，港务公司明确表示“高智公司承租的厂房和办公室已到期，由于未续签合同，限高智公司于2017年8月4日前搬离”，认定2017年8月4为港务公司向高智公司表达解除合同的意思表示，该日期为双方解除租赁合同的时间。
关于港务公司的诉讼请求，高智公司已付清2017年4月1日前的租金，故其仍应向港务公司支付2017年4月1日至2017年8月3日的租金及管理费的共计8528元（2080元×4个月+2080元/30天×3天）。在2017年8月4日双方的租赁合同解除后，高智公司应当搬离厂房并将厂房返还港务公司，但港务公司应当给予高智公司合理期限搬离房屋，比照双方签订的合同约定“甲乙双方如提前终止合同，应提前三月书面通知对方”确定三个月的合理期限，故高智公司应当自2017年11月4日起至实际搬离时向港务公司按月租金1280元支付房屋占有使用费。同时，高智公司应当向港务公司支付港务公司已垫付的水电费361.8元。港务公司要求高智公司将厂房恢复原状后返还，但未举示证据证明厂房原有和现在的状况，故对该请求不予支持。
关于高智公司的反诉请求，港务公司要求解除合同当日即2017年8月4日对高智公司采取断电措施，未给予高智公司合理期限，确实违反了法律的规定。但是，在港务公司采取断电措施后，为了避免损失扩大，高智公司可以采取措施恢复用电并继续经营，亦未举示证据证明港务公司一直在阻挠其生产经营。同时，高智公司证明损失的证据不被采信。故对高智公司要求港务公司赔偿其373304.1元的反诉请求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：“一、重庆高智滤油机设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内搬离重庆港务物流集团实业有限公司的厂房;二、重庆高智滤油机设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆港务物流集团实业有限公司2017年4月1日至2017年8月3日的租金8528元，并支付水电费361.8元;三、重庆高智滤油机设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆港务物流集团实业有限公司，以月租金1280元为基数，自2017年11月4日起至搬离厂房时止的房屋占有使用费;四、驳回重庆港务物流集团实业有限公司的其他诉讼请求;五、驳回重庆高智滤油机设备制造有限公司的反诉请求。如果被告重庆高智滤油机设备制造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案本诉受理费减半收取35元（港务公司已预交），反诉费35元（高智公司已预交），共计70元，由重庆高智滤油机设备制造有限公司负担。”
本院二审审理期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，港务公司与高智公司之间的《厂房租赁合同》到期后，高智公司继续使用厂房并缴纳租金，港务公司收取租金，双方形成不定期租赁合同关系。该不定期租赁关系除租赁期限与原《厂房租赁合同》有所不同之外，原《厂房租赁合同》的权利义务双方均应全面履行。根据《厂房租赁合同》约定，租金及综合管理费半年一缴，先交后使用。高智公司在不定期租赁合同期间，自2016年9月30日起未按前述合同约定履行交纳租金的义务，已构成违约。依照合同约定，港务公司有权提前终止合同。高智公司主张双方变更了履行方式的约定，但未提交确切证据证明，本院不予采纳。
在高智公司未按《厂房租赁合同》“先交后使用”的约定履行交纳租金义务情况下，高智公司不仅违约，而且其占有使用厂房已丧失合法依据，对港务公司的物权构成侵犯。港务公司享有行使物权各项权能的权利，并有权请求物权保护。本案中港务公司也向包括高智公司在内的承租人发出过通知，明确告知欠交租金的后果，直至2017年8月4日要求高智公司搬离，符合法律规定。高智公司要求港务公司承担赔偿损失的责任，没有法律依据。并且，高智公司有关损失的证据真实性无法确认，故本院对高智公司的上诉意见不予采纳。
综上所述，高智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6899元，由重庆高智滤油机设备制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 倪洪杰
审判员 秦 敏
审判员 周海燕
二〇一八年九月十二日
书记员 黄献丽