辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第395号
上诉人（原审原告）：金锦淑，女，1951年9月5日出生，朝鲜族，皇姑区中心医院退休职工，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：金昌浩，辽宁仲达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。
法定代表人：王建伟，该公司经理。
委托代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，该公司总经理。
委托代理人：代文波，辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人金锦淑因与上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）、上诉人辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称际原公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2013]皇民二初字第1186号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，于2014年3月13日开庭公开审理了本案，上诉人金锦淑的委托代理人金昌浩、上诉人泰合公司的委托代理人吴文来，上诉人际原公司的委托代理人代文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明,原告与被告泰合公司于2004年11月3日签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告（出卖人）将其开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街32号2幢1-16-1室房屋（建筑面积166.18平方米）出售给原告（买受人），房屋总价款631,484元整。原、被告就出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办证时间和逾期违约责任均无约定。后原、被告又于2004年11月30日签订协议书一份，协议约定：原告分期在18个月付清全款，并付被告利息12,000元。
合同签订后，原告于2009年5月26日向被告支付了全部购房款，原告于2004年11月30日接到被告入住通知后，办理了入住手续。按照法律规定，合同双方在没有约定办证期限的，应当在房屋交付使用后90日内为买受人办理房屋权属证书，本案用被告应当在原告入住后90日内履行其办证义务，但原告入住至今，被告一直没有履行出卖人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，故原告于2013年8月8日诉至本院。
原审原告金锦淑诉讼请求：请求判决被告按房款总价631484元支付给原告2013年6月30日前两年至今违约金人民币14.1万元整；请求判决被告提供正规发票；请求判决被告遵守合同及双方在2001年11月30日签的协议书的第三条款项，给原告办理合同备案手续；请求判决协助办理房屋所有权证；请求判决被告承担诉讼费。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。依据相关法律规定，被告作为商品房出卖人应于2005年2月28日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告未能履行相应的合同义务，事实上存在违约行为，应当按照相关法律规定承担违约责任。原告要求被告开具销售不动产统一发票及办理合同备案的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院一并予以支持。原告主张被告协助其办理房产证。被告作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人即原告办理房屋所有权证的义务。诉争房屋因存在多种原因，造成该房屋初始登记备案无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致被告目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是被告协助原告办理房屋所有权证的前提。故本院对原告的该项诉讼请求暂不予审理。被告际原公司主张原告诉请已超过诉讼时效，原告亦没有提供证据证明其诉讼时效存在中止和中断的法律事由,故根据被告违约持续存在的客观事实，依照相关法律规定从原告起诉之日2013年8月8日起向前计算两年即2011年8月8日两年期间的诉讼请求，没有超过诉讼时效，法律予以保护，本院予以支持。违约金计方式应当按照法律规定，按照已付房款总额即631，484元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告际原公司主张导致至今没能办理产权证的原因是政府问题、历史遗留原因造成，因此被告不应承担违约责任。根据相关法律规定，其所述理由不符合法律规定的免责事由，故对被告际原公司该项抗辩主张，本院不予采信。被告泰和公司主张已将诉争楼盘转让给际原公司，此楼盘产生的债权债务，及相关费用均由际原公司承担，其不应成为本案被告，不应承担任何责任。经审理查明，二被告在房屋实际开发过程中都参与了经营过程，且二被告之间的联建协议，是其联建双方对各自权利义务的一个约定，对联建双方具有约束日，并不产生当然的对世效力，亦不能据此免责。故被告泰和公司该项抗辩主张本院不予采信，二被告对逾期办证的违约行为应当承担连带赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定,原审判决：一、被告辽宁泰和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告金锦淑逾期办证违约金，按照原告金锦淑已付房款总额631,484元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（从2011年8月8日起至2013年8月8日止）。辽宁际原房屋开发有限公司对上述金钱给付义务承担连带责任。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告辽宁泰和房地产开发有限公司为原告开具销售不动产统一发票。三、被告辽宁泰和房地产开发有限公司为原告办理商品房买卖合同备案手续。四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费2,700元，由被告辽宁泰和房地产开发有限公司承担,被告辽宁际原房屋开发有限公司承担连带责任。
宣判后，金锦淑、泰合公司、际原公司均不服，向本院提出上诉，金锦淑的上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判被告协助原告办理房屋所有权证。二、被上诉人承担逾期办理房证违约金的起始时间应当改为2011年6月24日。主要事实理由如下：一、一审法院适用法律错误。本案诉争房屋没有办理初始登记备案，也是被上诉人违反不履行义务造成的，人民法院应当判令被上诉人履行相应的义务。作为出卖方的被上诉人，签订商品房买卖合同后不仅有交付房屋的义务，同时有配合办理房屋所有权证的义务，而一审法院忽视被上诉人初始备案登记的前期义务未履行，直接驳回上诉人要求被上诉人配合办理房屋所有权证的诉讼请求，没有任何法律依据及事实依据。另外，我提供新证据沈房[2007]98号《关于历史遗留商品房屋权属登记问题的处理意见》，证明诉争房屋可以办证，不存在法律障碍。二、根据合同相对性原则，被上诉人也应当承担配合上诉人办理房屋所有权证的义务。一审庭审过程中被上诉人以政府原因无法办理房屋所有权证为由，拒交承担合同义务实属不当，根据合同相对性原则，上诉人在履行合同过程中不存在违约行为，而被上诉人在政府直接的纠纷应当由其双方解决。而且本小区有购房者已经能够办理房屋产权登记，就表明本案诉争房屋已经满足了办证条件，一审法院应当支持上诉人的诉讼请求，本案判决违反公平性。三、我提供新证据（2013）皇民二初字950号民事裁定书及诉讼费专用票据，证明上诉人金锦淑于2013年6月24日曾提起诉讼，计算违约金应从2011年6月24日起，该裁定书在原审中，因交给原审法官作补正，我手中没有文书，因此原审中无法提供。
泰合公司答辩称：答辩意见同我方上诉意见。际原公司与泰合公司联建协议中已经将房产转让给际原公司，责任权利义务均由际原公司承担，泰合公司没有收取购房者的款项，因此一审判决是错误的，应当泰合公司承担连带责任，不是泰合公司承担主要给付义务。
际原公司答辩称：答辩意见同我方上诉意见。一审法院对于业主要求协助办理房屋所有权证没有支持是正确的，碧海新区整体工程对于办理房屋所有权证的问题都是通过政府解疑程序进行，业主提到的先前给付已经办理了房屋所有权证也是通过这个程序办理的，至今为止不具备办理房屋所有权证登记的条件，通过司法程序无法达到业主的目的。关于业主提到的诉请，在一审中业主已经对于诉请的计算方式以及数额进行了明确，一审法院对其的诉请进行审理，现在在二审中提到的理由及诉求是对一审的诉请的变更，因此不是二审审理的范围，不能得到支持。
泰合公司的上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担违约赔偿责任。主要事实理由：一、泰合公司已经被吊销营业执照，无任何赔偿财产。上诉人已经被吊销营业执照，依法正进入清算程序。对被上诉人的违约赔偿无法实现，会损失原告的利益。二、根据合同相对性原则，泰合公司未与原告实际履行过任何合同，际原公司为实际履行人，购房款为际原公司所收，泰合公司明显权利与义务不对等，不应该成为赔偿义务的主体。
际原公司答辩称：同我方上诉意见。
金锦淑答辩称，泰合公司已经吊销，泰合公司不是实际的合同履行人，我们不予认可。对于企业是否吊销不影响其作为诉讼主体，也不影响法院判决其承担法律责任。同时泰合公司在出卖房屋时与购房者签订合同，购房者有理由认为泰合公司介入了购房的行为。应当承担相应的赔偿责任和配合购房者办理过户的合同义务。
际原公司的上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审判决认定泰合公司应承担逾期办证违约责任，上诉人承担连带责任，认定事实错误，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。导致上诉人至今无法为被上诉人办理产权登记的违约责任并不在上诉人，上诉人无法干涉政府行为，上诉人不应承担违约责任。但是，上诉人一直积极与政府协调，且现在正在办理中。二、被上诉人主张的违约金没有事实和法律依据，一审法院适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，双方对逾期办理房屋产权登记违约责任及违约金数额计算并未作约定，因此，被上诉人无权向泰合公司及上诉人主张逾期办理产权登记违约金。一审判决上诉人给付被上诉人逾期办理产权登记违约金无事实及法律依据。
金锦淑答辩称：辽宁际原在上诉请求上诉的事实理由以及一审中强调是政府的行为导致不能给购房者办理房屋所有权证，我们认为一审法院对于该部分的认定存在错误，理由是泰合公司与购房者签订的协议明确记载了土地使用权的取得方式出让，就是泰合公司应当按照法律规定向政府缴纳土地出让金，而泰合公司和辽宁际原在一审中提交的政府会议纪要253号明确记载了政府欠缴土地出让金，我们认为土地出让金应该由开发商缴纳，而不是政府，开发商在出售房屋时依据市场价格收取购房款，购房款中已经涵盖了应当分担的土地使用权出让金，因此开发商应当将该笔费用交付给政府，不应当如一审中开发商提交的会议纪要由政府承担土地出让金。一审法院没有对政府的具体原因进行查明，我们认为本案不能办证可能有政府的原因，但是依据法律规定，合同相对人不承担合同责任的法律依据是不可抗力等客观原因，政府的行政行为可以作为不可抗力的理由，本案政府欠缴税费是民事行为或者合同行为，也就是说开发商可能与政府之间有合同约定，在合同关系中政府与普通的合同主体没有区别，同时根据合同相对性原则，开发商与政府的纠纷不应当作为开发商拒绝承担合同责任的依据。一审法院的判决没有法律依据。对于违约责任，辽宁际原作为合同的履行人之一，同时根据其当庭的陈述应当作为承担违约责任的主体，在违约数额方面也应当按照我方的诉请进行全额赔付。在一审庭审结束后购房者去房产局询问，房产局告知只要开发商提供所有的材料就可以办理初始备案登记并办理房产证，同时在二审调解过程中，开发商与某些业主达成了调解协议，承诺在固定期限内为业主办理房证。从开发商的承诺以及房产局的答复可以证明本案不能办理房证是开发商的个人原因，不存在政府的原因，开发商的上诉请求和理由不成立。
泰合公司答辩称：答辩意见同我方的上诉意见。辽宁际原与泰合公司的联建协议中已经将房屋产转让给了辽宁际原，责任权利义务均由辽宁际原承担，泰合公司没有收购购房者的款项，因此一审判决是错误的，应该是泰合公司承担连带责任，不是泰合公司承担的给付义务。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，金锦淑曾于2013年6月24日向泰合公司及际原公司提起诉讼，后撤诉。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房抵押贷款合同》、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，上诉人金锦淑与上诉人泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议诚信恪守履行合同义务。双方所签订的《商品房买卖合同》对于产权登记未作明确约定，双方签订合同时案涉房屋尚未竣工，上诉人金锦淑于2003年10月29日办理了入住手续，但金锦淑至今未能取得房屋权属证书，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人泰合公司的原因，上诉人金锦淑自商品房交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，泰合公司应当承担相应的违约责任。现被告泰合公司于2003年10月29日将诉争房屋交付给原告使用，但泰合公司至今未能取得房屋初始登记备案，致使金锦淑未能取得房屋权属证书，因此泰合公司应承担逾期办证的违约责任，故泰合公司应当向金锦淑支付逾期办证违约金。关于金锦淑提出逾期办理房证违约金起算时间问题，由于金锦淑于2013年6月24日向泰合公司与际原公司提起过与本案相关的诉讼，因此诉讼时效中断时间应当从该日期向前推算两年，即从2011年6月24日起计算违约金。
关于上诉人泰合公司主张其已经吊销营业执照，无任何赔偿财产，际原公司应为赔偿义务主体的问题，本院认为泰合公司系案涉房屋的开发建设单位，亦为与金锦淑签订《商品房买卖合同》的合同相对方，金锦淑与泰合公司签订《商品房买卖合同》时有理由相信泰合公司为案涉房屋的出卖人，因此泰合公司也应承担相应的合同义务。泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》系双方的内部协议，不具备对外公示力，不能对抗作为购房人的金锦淑应享有的合同权利，泰合公司虽然已经吊销，但其仍具备诉讼主体资格，因此应承担相应的赔偿责任，故对于上诉人泰合公司该上诉主张，本院不予支持。
关于际原公司所提其不应当承担逾期办证违约责任之主张，本院认为际原公司为案涉房屋所在地块的联建单位，实际收取了金锦淑的购房款，并实际向金锦淑履行了交付房屋的义务，且泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》中明确约定案涉房屋所在楼盘均由际原公司负责，故原审法院判令际原公司承担支付逾期交房违约金的连带责任并无不当。
关于上诉人金锦淑所提泰合公司、际原公司应协助其办理房屋所有权证的主张，本院认为案涉房屋所在的碧海新区园区内的所有房屋均需要通过政府解疑程序办理房屋权属登记手续，现房产局并无案涉房屋的初始登记手续，案涉房屋不具备办理房产证的条件，因此对于上诉人此项诉讼请求无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院(2013)皇民二初字第1186号民事判决主文第二项“二、被告辽宁泰和房地产开发有限公司为原告开具销售不动产统一发票”和第三项“三、被告辽宁泰和房地产开发有限公司为原告办理商品房买卖合同备案手续”。
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院(2013)皇民二初字第1186号民事判决主文第四项“驳回原、被告其他诉讼请求”。
三、变更沈阳市皇姑区人民法院(2013)皇民二初字第1186号民事判决主文第一项“被告辽宁泰和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告金锦淑逾期办证违约金，按照原告金锦淑已付房款总额631,484元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（从2011年8月8日起至2013年8月8日止）。辽宁际原房屋开发有限公司对上述金钱给付义务承担连带责任。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”为“被告辽宁泰和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告金锦淑逾期办证违约金，按照原告金锦淑已付房款总额631,484元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（从2011年6月24日起至2013年8月8日止）。辽宁际原房屋开发有限公司对上述金钱给付义务承担连带责任。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
四、驳回三上诉人其他诉讼请求。
一审案件受理费2,700元，由被告辽宁泰和房地产开发有限公司承担,被告辽宁际原房屋开发有限公司承担连带责任。上诉人金锦淑交纳的二审案件受理费2,700元，由上诉人金锦淑负担；上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费2,700元，由上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司负担；上诉人辽宁际原房屋开发有限公司交纳的二审案件受理费2,700元，由上诉人辽宁际原房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年三月十四日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；