广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）粤01民终16827号
上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：吴林，董事长。
委托代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周雪好，身份证住址广州市荔湾区。
委托代理人：黄孟宪（系周雪好的配偶），住广州市荔湾区。
上诉人广州市南大房地产开发有限公司(以下简称南大公司)因与被上诉人周雪好房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人南大公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判我方无需向周雪好支付迟延办证违约金。事实和理由：我方认为原审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，并损害了我方的合法权益，应予以撤销。一、周雪好未按照《商品房预售合同》及《补充协议》的约定全部履行完毕其缴契税、面积款及交齐办证资料的义务，导致我方无法按约定办理房产证，我方享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，我方无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任。依照双方《商品房预售合同》附件七补充协议第三条第四规定，周雪好负有延迟办理房屋交接的义务。因此，周雪好违约在先，迟延履行，导致我方无法按时办理房屋交接手续。造成无法按时办理房屋交接的全部过错，在于周雪好不在于我方。所以，原审法院没有正确认定无法办理房屋交接的过错责任、周雪好迟延办理房屋交接的事实，事实认定错误。一审法院认定事实错误，我方已经履行完毕《商品房预售合同》约定的义务，周雪好并没有因此遭受任何损失，对于迟延交楼，周雪好也存在迟延办理房屋交付的过错，一审判决我方承担违约责任不公平，应当予以改判。
被上诉人周雪好二审辩称：我方尊重一审法院的判决。
周雪好于2016年4月26日向原审法院提起本案诉讼称：我在2013年8月26日与南大公司签订《广州市商品房买卖合同》，就我购置广州市白云区三元里大道1222号X房阐明了双方的权利及义务。截止目前为止，本人均按合同履行完所有义务并按照南大公司要求交付了所有款项。而南大公司却自始自终不断违约：1.合同第十二、十三、十四条明确说明了交房时间、交房条件及违约责任。而南大公司却无任何书面通知的情况下迟延至2014年5月27日交楼，违约金为36天×115万×0.05%=20700元。2.合同第十八条明确说明了面积确认及面积差异处理的约定，而南大公司至今未补付差额款项给我，共计0.38×33803.64元（合同第七条）=12845元。3.南大公司自立名目收取综合费，至今无发票提供，共计850元。4.我按南大公司方要求支付契税，至今已经办理完产权证，南大公司拒付多缴部分共计5750元。5.按合同第二十二条约定，南大公司拖延产权证办理时间至2016年1月18日，应支付本人231天×575元=132825元。南大公司虽与本人达成赔偿协议，但至今仍未支付完赔偿金额。南大公司虽在我方取得房产证之前向我的账户转账支付21100元，对于该款项我方一直认为是逾期办证违约金，我方认为该笔款项不属于面积差异款，而是逾期办证违约金。对于南大公司不断违约行为，特向法院起诉，请求判令：一、无条件提供契税发票；二、南大公司承担全部诉讼费；三、按合同退还延期交楼违约金20700元、面积差异款12845元、综合费850元、契税余额5705元。
南大公司原审辩称：一、南大公司于2014年4月30日已具备交楼条件，且南大公司于2014年4月30日之前通知周雪好收楼，根据双方签订的合同约定，周雪好对收楼有异议的，应于收楼之日起7日内提出书面异议，否则视为同意接受该楼房，在南大公司的多次催促下，周雪好于2014年5月27日收楼，但至今没有向南大公司提出异议，应当认定周雪好对该楼房没有异议，其要求南大公司支付迟延交楼违约金的诉讼请求不应支持。二、同意将契税发票交给周雪好。三、确认我方应向周雪好退还面积差异款12845元，契税5750元，但面积差异款和契税南大公司已经以转账的方式退还给周雪好，转账时我方已经注明用途为退房款、税费及代付受理费。
原审法院经审理查明：2013年8月26日，周雪好（乙方）与南大公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢14层1401号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道1222号1401房。该商品房合同约定建筑面积共43.12平方米，其中套内建筑面积34.02平方米，共有分摊面积约9.1平方米。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米33803.64元，总金额（人民币）1150000元。第十二条，交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；满足供水、供气、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条，延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设置配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交楼标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十八条，面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第三条，关于商品房交付（对合同第十三条的变更及补充）4.在商品房达到交付使用条件，卖方按约定发出收楼通知书给买方后，买方未能按收楼通知书约定的时间办理房屋交接手续，视为卖方已按期交付。五、关于面积差异处理（对合同第十八条的补充）3.产权登记面积确定以前，以面积为计算依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。等等。
周雪好已依约向南大公司付清合同约定的全部购房款，并于2013年8月29日向南大公司预交了权证综合费850元，于2013年9月23日向南大公司预交了税17250元。本案审理过程中，南大公司确认其应当向周雪好退回契税费的金额为5750元，但主张契税已经退回给周雪好。为证明其主张，南大公司提交《国内支付业务汇付回单》，显示南大公司已于2016年1月20日向周雪好汇款支付21100元，注明的汇款用途为“退房款、税费及代付受理费；周雪好确认收到上述21100元款项，但认为该款项为逾期办证违约金。
南大公司提交《骏御华庭收楼通知书》原件显示，南大公司于2014年4月26日向周雪好发出收楼通知书，通知周雪好于2014年4月30日前来办理收楼手续。南大公司主张周雪好收楼时携带该收楼通知书原件来收楼。周雪好否认收到收楼通知书。周雪好主张其在2014年5月时接到南大公司的电话通知去收楼，双方确认周雪好收楼时间为2014年5月27日。
为证明涉案房屋于2014年4月30日之前已具备交付条件，南大公司提涉案房屋所在项目的《建设工程质量验收监督意见书》（落款时间为2014年5月5日）、建设工程规划验收合格证（发证日期为2014年1月14日）、工程竣工验收报告（验收日期为2014年4月29日）、建设工程消防验收意见书（综合评定该土建工程消防验收合格，意见书出具日期为2013年12月19日）、《新（改）装管道水质验收合格证明书》（落款日期为2013年4月23日）、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》（落款日期2013年9月10日）、《广州市供电局用电检查结果通知书》（原件，检查日期2013年11月19日，检查结果为设备运行正常）、《邮政信报箱启用通知单》（复印件，落款日期为2014年1月29日）、《人防工程专项竣工验收备案意见书》（意见为同意竣工验收备案，落款日期为2013年9月30日）、《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》（意见为竣工环保验收合格，落款日期为2014年5月8日）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、管理规约。周雪好对上述证据的真实性没有异议；对供电资料，认为该证据注明的用电地址为岗贝路地段，故对关联性不予确认。本案审理过程中，南大公司确认，涉案房屋所在的项目于2014年12月份才取得竣工验收备案表。
原审另查明，周雪好与南大公司于2016年1月12日签订《补充协议》，双方就南大公司迟延交付房地产权证于周雪好之有关事项达成协议，内容包括：自本补充协议生效之日起，周雪好承诺南大公司在2016年2月5日前交付房产证给周雪好，则周雪好不再以南大公司迟延交付房地产权证或其他理由以任何形式向南大公司追究法律责任。本协议自双方签字或盖章之日起生效。
涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月18日，《不动产权证书》上登记房屋套内面积为33.57平方米，分摊建筑面积为9.17平方米，建筑面积合计42.74平方米。双方经核对确认南大公司多收房款（面积差异款）12845元，南大公司表示其已向周雪好退还该款项。
以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、税费及综合费收款收据、管理费收款收据、不动产权证、契税发票、收楼通知书、建设工程质量验收监督意见书、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、新（改）装管道水质验收合格证明书、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书、广州市供电局用电检查结果通知书、邮政信报箱启用通知单、人防工程专项竣工验收备案意见书、广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见、住宅质量保证书、住宅使用说明书、管理规约、国内支付业务汇款回单及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：周雪好与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。
对于逾期交房违约金，周雪好已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在2014年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给周雪好。南大公司虽然提交《骏御华庭收楼通知书》拟证明其于2014年4月26日向周雪好发出收楼通知书，通知周雪好于2014年4月30日前来办理收楼手续，但南大公司未能提交上述收楼通知书送达给周雪好的证据，且周雪好对此予以否认，故南大公司主张其已在2014年4月26日通知周雪好收楼证据不足，原审法院不予确认。且根据南大公司的举证，南大公司于2014年5月5日才取得涉案房屋所在建筑的《建设工程质量验收监督意见书》，于2014年5月8日才取得《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不符合双方约定的交付条件。另依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也应当经由建设行政主管部门备案审查。本案中根据南大公司陈述，涉案房屋所在的项目直至2014年12月才办理工程竣工验收备案，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不具备法定交付条件。故即使南大公司于2014年4月26日发出收楼通知书要求周雪好在2014年4月30日前办理收楼手续，因涉案房屋不符合交付标准，相应的收楼通知书对周雪好不发生法律效力。由于南大公司未能举证证明其通知周雪好收楼的时间，故周雪好收楼的时间应当以其实际收楼的时间即2014年5月27日为准，南大公司已构成延期交楼，应承担违约责任，南大公司应当按照房价款总额的0.05%的标准支付自2014年5月1日至2014年5月27日的迟延交房违约金，但周雪好要求按照合同约定的房价款为本金计算逾期办证违约金，南大公司已同意退回周雪好面积差价款12845元，故计算违约金时应当以实际房价款即1137155元（1150000元－12845元）为本金计算，逾期交房违约金计算为15351.59元（1137155元×0.05%×27天），周雪好主张的超出部分，原审法院不予支持。
对于周雪好主张的多收房款（面积差异款）12845元、契税5750元、权证综合费850元，南大公司表示其已经通过汇款的方式向周雪好支付了上述款项，为证明其主张，南大公司提交了国内支付业务付款回单，该付款回单上注明汇款用途为退房款、税费及代付受理费。周雪好确认其已经收到合计21100元的款项，但主张该款项性质为逾期办证违约金，对此原审法院认为，双方签订的《补充协议》中并未约定南大公司应向周雪好支付逾期办证违约金，付款回单上已注明汇款用途为退房款、税费等，在无相反证据的情况下，原审法院对南大公司主张相关款项的性质为退还房款（面积差异款）、多收的税费等，故南大公司已经向周雪好退回了多收的房款和税费，周雪好再要求南大公司退回多收的房款、税费、面积差异款依据不足，原审法院不予支持。
对于退还契税票据原件，南大公司表示同意将契税票据原件交给周雪好，故原审法院对周雪好的该项诉讼请求予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司将契税发票交给原告周雪好；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告周雪好支付逾期交房违约金15351.59元；三、驳回原告周雪好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费804元，由原告周雪好负担620元，被告广州市南大房地产开发有限公司负担184元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
关于南大公司是否构成逾期交房的问题。周雪好已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在2014年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给周雪好。南大公司虽然在一审时提交《骏御华庭收楼通知书》拟证明其于2014年4月26日向周雪好发出收楼通知书，通知周雪好于2014年4月30日前来办理收楼手续，但南大公司在一审中未能提交上述收楼通知书送达给周雪好的证据，且周雪好对此予以否认，故原审法院对南大公司主张其已在2014年4月26日通知周雪好收楼以证据不足而不予确认，并无不当，本院予以确认。再根据南大公司的举证，南大公司于2014年5月5日才取得涉案房屋所在建筑的《建设工程质量验收监督意见书》，于2014年5月8日才取得《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不符合双方约定的交付条件。另依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，即使完成了工程竣工验收手续，也应当经由建设行政主管部门备案审查。本案中根据南大公司陈述，涉案房屋所在的项目直至2014年12月才办理工程竣工验收备案，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不具备法定交付条件，南大公司构成逾期交房，应承担违约责任，原审法院判决南大公司自2014年5月1日至周雪好实际收楼（2014年5月27日）止支付迟延交房违约金给周雪好，至于计算违约金房价款数额，原审法院认为南大公司已同意退回周雪好面积差价款12845元，故计算违约金时应当以实际房价款即1137155元（1150000元－12845元）为本金计算，逾期交房违约金计算为15351.59元（1137155元×0.05%×27天），处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。南大公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费183元，由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一六年十二月二十日
书记员 胡 茜