广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法横民初字第208号
原告一蔡艳芳，女，汉族，年月日出生，户籍住址江西省上饶市，身份证号。
原告二周洁琼，女，汉族，年月日出生，户籍住址广东省，身份证号。
委托代理人蔡艳芳，女，汉族，年月日出生，户籍住址江西省上饶市，身份证号。
被告一李梅燕，女，汉族，年月9出生，户籍住址广东省化州市，身份证号。
委托代理人梁明章，男，汉族，年月日出生，户籍住址广东省信宜市，身份证号。
被告二梁明章，男，汉族，年月日出生，户籍住址广东省信宜市，身份证号。
原告蔡艳芳、周洁琼诉被告李梅燕、梁明章房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邹东强公开开庭进行了审理，原告周洁琼及原告蔡艳芳的委托代理人周洁琼、被告梁明章及被告李梅燕的委托代理人梁明章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告一、二是深圳市龙岗区横岗天汇美商城的股东，由被告一出面登记注册为个体经营，一起共同实际经营，商城于2012年5月开始装修，8月开始招商。2013年1月1日正式开业，2013年8月6日被告私自注销，注销毅没有清算。被告招商时作了大量的承诺，表示商场实力雄厚。原告遂于2012年12月4日与被告签署一份《铺位租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区横岗茂盛路68号天汇美商城二层A020号铺位租给原告经营服装，期限两年，自2013年1月1日至2014年12月31日止。合同还约定原告向被告缴纳租赁押金人民币3822元、每月租金人民币1911元，每月管理费488元、每季度广告费人民币300元。合同签署后，原告向被告缴纳了押金人民币3822元、预交了1个月的管理费，还1次性交清1年的租金22932元，出资13000元装修，花费30000元进货。然而原告开业营业后，商场的诸多承诺均未兑现。2013年5月初，被告撤掉全部招商人员，停止招商，撤掉三分之二的保安人员。6月份就停止整个商场供电，造成无法经营的局面，并随后向市场监管部门注销了深圳市龙岗区横岗天汇美商城，致使合同根本无法履行，原告无法实现合同目的。原告认为，被告的行为，导致合同根本无法履行，已单方解除合同，给原告造成了严重损失，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请法院依法判令：1、判令解除原告与深圳市龙岗区横岗天汇美商城签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告连带赔偿原告租金损失人民币27242元；3、判令被告赔偿原告装修、进货物损失43000元；4、判令被告连带承担本案的诉讼费用。庭审中原告明确其损失的诉讼请求为2013年6月25日起算的直接损失15670元含租金和2个月的押金3822元。原告自愿撤回了关于装修费等的诉讼请求。
被告李梅燕、梁明章辩称，我方认为原告所述与事实不符。一、原告说2、3、4月份不开空调又闷又热不符合实际。2、3、4月份天气不热。二、原告说我方5月份就撤走保安人员，与事实不符。我方有人员工资表予以证明。四、原告要求退还装修费，我方是不认可的。原告装修没有证据。五、原告从2月开始就没有交管理费，直到现在，根据合同，管理费包括水电费用的，原告方违反了合同的第十五条，里面的第二、第五、第八项规定，原告属于主动违约的，我方认为上述请求是不合理的。请求法院合理判决。
经审理查明，被告李梅燕、梁明章系夫妻关系。2012年4月，被告梁明章承租了龙岗区横岗街道茂盛路华侨新村商住楼（已取得建设工程规划许可证）一、二层商铺用作商场经营，并以被告李梅燕的名义登记注册成立深圳市龙岗区横岗天汇美商城（个体经营，以下或简称天汇美商城）。经过装修之后，天汇美商城于2012年8月开始对外招商。2012年12月4日，原告作为乙方与作为甲方的天汇美商城签订了《铺位租赁合同》，约定：乙方承租天汇美商城二层A020号铺位经营服装，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月30日，共两年；乙方于2012年12月10日前提出装修方案并报甲方批准，接到甲方通知后方可进场装修；乙方须于每月5日前向甲方交清当月的各项应缴费用：管理费488元／月（包含空调、公共照明、公共用水用电、安保人员、清洁费用），广告费300元／季；租金为1911元／月；乙方在签订合同时须向甲方一次性交纳保证金人民币3822元，同时预交12个月的租金。第二年免租。合同有效期满，乙方无违约行为并缴清租金及各项应缴费用，完好无损撤出后，甲方所收保证金不计息退还乙方。合同第十五条还约定，乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权单方面解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方缴纳的保证金……2、乙方拖欠的各种应缴款项合计相等于一个月租金金额。双方还在合同中约定了其他合同解除条款及增补条款。同日，原告向天汇美商城交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的租金20932元、首月管理费488元、押金3822元。另，原告于2012年12月1日向被告交纳了2000元诚意金（收据上注明转为部分租金）。原告还向被告交纳了2013年2月管理费488元，此后的管理费、广告费未再交纳。2013年5月，被告因无力发放员工工资，撤走了商场内部分工作人员；2013年6月25日，被告将天汇美商城断电；同年8月初，被告因经营不善，经核准登记注销天汇美商城。
上述事实，有《建设工程规划许可证》、《租赁合同》、收款收据、庭审笔录等证据证实，足以认定。
本院认为，原被告之间签订了《铺位租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的契约义务。经审查，原告已交纳2013年1月1日至2013年12月31日的租金及2013年1月、2月管理费，根据双方合同约定，原告应于每月5日前交清当月租金及管理费，原告未交纳2013年3月1日至2013年6月24日的管理费1854.4元（488×3＋488÷30×24）及第1、2季度的广告费600元（300×2），合计为2454.4元。原告的理由是被告自2013年5月撤走了大量的工作人员，导致商城无法继续经营。本院认为，虽然2013年5月双方发生矛盾，小租户开始投诉上访，被告撤走了大部分的工作人员，但商城还在维持基本运作，天汇美商城正式全面停业是在2013年6月25日被告对商城进行断电之后，故原告未交纳2013年3月1日至2013年6月24日的管理费及第1、2季度广告费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告拖欠的管理费及广告费因被告已另案起诉，在本案中不作处理；但即使原告存在违约行为，被告在2013年6月25日将商城商铺全部停电，导致众多租户无法继续经营，租赁合同无法继续履行，甚至于2013年8月初将天汇美商城注销，其行为已构成根本违约，亦应承担相应的违约责任。因双方签订的租赁合同已不具有可履行性，原告请求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。关于装修及进货损失，原告自愿撤回该部分的诉讼请求，属对自身权利的处分，本院予以准许，在此不做处理。原告欠交的费用已超过原告应交纳1个月租金1911元的金额，根据合同的约定，原告无权要求被告退还押金。因天汇美商城于2013年6月25日停电，导致已无法实际经营，故原告只须交纳截止2013年6月25日的租金，对于预交一年租金的剩余部分，被告应予退还。综上，被告应退还原告6个月零5天的租金11784.5元（1911元×6个月＋1911元÷30天×5天）。被告李梅燕系天汇美商城的个体经营者，天汇美商城已于2013年8月3日核准登记注销，李梅燕应承担以上法律责任，被告梁明章与李梅燕系夫妻关系，且直接参与商城的管理经营，应对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条的规定判决如下：
一、解除原告与深圳市龙岗区横岗天汇美商城签订的《商铺租赁合同》；
二、被告李梅燕、梁明章应当于本判决生效之日起五日内退还原告剩余部分租金11784.5元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费778.03元（原告已预缴）、由原告负担731.03元，被告李梅燕、梁明章负担47元。
上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 邹东强
二〇一四年三月十八日
书记员 王国相
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