四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第737号
上诉人（原审被告）：陈昌志，男，汉族，生于1963年4月19日，现住四川省旺苍县。
上诉人（原审被告）：袁忠芬，女，汉族，生于1969年5月19日，现住四川省旺苍县。
二上诉人委托代理人：胡稍闻，旺苍县东河镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李华，女，汉族，生于1964年1月12日，住四川省旺苍县。
委托代理人：侯恩科，四川天使明月律师事务所律师。
上诉人陈昌志、袁忠芬因排除妨碍纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2015）旺苍民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈昌志及与袁忠芬共同委托的代理人胡稍闻、被上诉人李华及委托代理人侯恩科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，原告李华与被告陈昌志、袁忠芬夫妇为上下楼的邻里关系。被告陈昌志是旺苍县东河镇新华街环城西路A幢6-202号物权登记的房屋所有权人，房屋所有权的附记中载明陈昌志与袁忠芬系夫妻关系，原告李华是旺苍县东河镇新华街环城西路A幢6-301号物权登记的房屋所有权人，居住在楼下的被告袁忠芬于2011年4月11日向旺苍县工商行政管理局登记为个体工商户，商户名称：旺苍县山城旅社；经营场所地：旺苍县东河镇环城西路荣光商厦小区。由于被告陈昌志、袁忠芬将其生活住房改为经营性旅社，因经营所需对原房屋结构的改变及旅社人员昼夜往来等因素影响了原告李华的生活和休息，双方因此形成纠纷，后经相关部门协调处理未果，原告李华提起诉讼。
原审认定上述事实的证据有：房屋所有权证，山城旅社工商登记，荣光商厦小区业主委员会的情况说明，照片，情况汇报，业主委员会20名成员的联名申请，情况说明，旺苍县旭欣物业公司的证明等证据证实。
原判认为，原、被告双方作为不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。房屋产权人即业主不得随意改变住宅居住用途，是业主应当遵守的基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。被告陈昌志、袁忠芬夫妇将住宅改变为经营性用房，从事旅馆经营活动，未经原告李华等利害关系人的同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，故被告陈昌志、袁忠芬应将旅馆经营活动搬离至异地经营，原告李华要求被告陈昌志、袁忠芬停止侵害，恢复房屋住宅用途的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、第八十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决：被告陈昌志、袁忠芬停止在旺苍县环城西路荣光商厦小区的A幢6-202号房屋的经营活动，恢复为住宅用房。限本判决生效之日起二十日内履行。本案受理费1050元，减半收取525元，由原告李华负担425元，被告陈昌志、袁忠芬共同负担100元。
上诉人陈昌志、袁忠芬（以下简称上诉人）上诉称：1、上诉人是旺苍县东河镇新华街环城西路A幢6-202号房屋所有权人，依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，上诉人利用该房屋开办“旺苍县山城旅社”，已报请旺苍县工商行政管理局登记，一审判决上诉人停止在该房屋的经营活动，剥夺了上诉人依法享有的物权和经营权权利。2、被上诉人李华（以下简称被上诉人）的起诉属于滥用业主权利。上诉人利用该房屋开办“旺苍县山城旅社”，并未改变房屋使用性质和用途，也没有妨碍被上诉人正常生活，被上诉人滥用业主权利提起诉讼，损害了上诉人的合法权利。3、一审对法律的理解和适用有失偏颇，导致判决结果显失公平。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系人的业主同意。”从立法本意来看，是尊重业主对住宅改造为商业用房的自主选择权，一是将住宅改变为经营性用房时，不得违反法律、法规及管理规约，必须先在工商行政管理部门登记注册。二是将住宅改变为经营性用房的，不得妨碍相邻业主正常生活。上诉人经营“旺苍县山城旅社”，未损害被上诉人的利益，一审判决适用《物权法》第七十七条判决上诉人停止在该房屋的经营活动不当。请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
争议焦点：一审判决上诉人停止在旺苍县环城西路荣光商厦小区“旺苍县山城旅社”的经营活动，恢复为住宅用房是否恰当。
经审理查明，二审查明的案件基本事实与一审判决认定事实一致。
另查明，上诉人向二审提交了旺苍县东河镇百丈社区居民委员会出具的“证明”一份，欲证明：其家庭以经营山城旅馆为唯一的生活来源。被上诉人质证认为，上诉人出示的证明与本案没有关联性，且上诉人还有其他住房和门面房。
法庭认证如下：旺苍县东河镇百丈社区居民委员会出具的“证明”，与本案因相邻关系而主张的排除妨碍纠纷没有直接的关联性，是否作为间接因素考虑，应结合全案证据综合评判。
旺苍县荣光商厦6单元201号、6单元202号系袁忠芬、陈昌志夫妻二人购买，其中一套开设旅馆，一套居住。旺苍县荣光商厦小区业主委员会出具的“关于旺苍县荣光商厦6单元201号业主开设'山城旅馆'（即旺苍县山城旅社）的情况说明”证明：旺苍县荣光商厦6单元201号房屋内开设旅馆。被上诉人李华所居住房屋为旺苍县东河镇新华街环城西路，即旺苍县荣光商厦6单元301号。双方在一审庭审中认可“旺苍县山城旅社”位于被上诉人李华所居住房屋楼下。旺苍县东河镇荣光商厦“旺苍县山城旅社”登记的经营人为袁忠芬。故应当认定上诉人在旺苍县荣光商厦6单元201号房屋内开设“旺苍县山城旅社”。一审判决认定：上诉人袁忠芬在旺苍县东河镇环城西路荣光商厦小区A幢6-202号经营“旺苍县山城旅社”，属于认定事实错误，应予纠正。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系人的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的。人民法院不予支持。”第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称'有利害关系的业主'。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”上诉人所购买的旺苍县东河镇新华街环城西路A幢6-201号（旺苍县荣光商厦6单元201号）房屋系住宅性质，上诉人将该住宅改变为“旺苍县山城旅社”，从事旅馆服务经营活动，未经被上诉人李华同意，被上诉人李华作为有利害关系的业主起诉请求判决排除妨碍、恢复该房屋住宅性质用途，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”上诉人从事旅馆经营活动，应当遵守前述法律、法规，上诉人认为，一审判决停止在旺苍县环城西路荣光商厦小区“旺苍县山城旅社”的经营活动，侵犯了自己对物权的使用权和旅馆经营权，其理由不成立。
综上，一审判决认定上诉人在旺苍县东河镇环城西路荣光商厦小区A幢6-202号经营“旺苍县山城旅社”，属于认定事实错误，应予纠正。但判决上诉人停止在旺苍县环城西路荣光商厦小区“旺苍县山城旅社”的经营活动，恢复为住宅用房并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七十七条、第八十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：
一、撤销四川省旺苍县人民法院（2015）旺苍民初字第1003号民事判决；
二、上诉人陈昌志、袁忠芬停止在旺苍县环城西路荣光商厦小区A幢6-201号房屋的旅馆经营活动，将该房屋恢复为住宅用房性质。限上诉人陈昌志、袁忠芬于本判决生效后三十日内履行完毕。
一审诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费100元，由上诉人陈昌志、袁忠芬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 李建林
代理审判员 姜 丽
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 王麒霁