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内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
〔2016〕内0627民初1305号
原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行。
负责人尉金莲，该支行行长。
委托代理人王立新。
被告林ＸＸ。
被告内蒙古天誉房地产开发有限公司。
法定代表人刘立军，该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行（以下简称农业银行天骄支行）与被告林ＸＸ、内蒙古天誉房地产开发有限公司（以下简称天誉房地产开发有限公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年3月9日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员孟令志担任审判长，与审判员张小悦、人民陪审员杨平组成合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告农业银行天骄支行委托代理人王立新到庭参加诉讼，被告林ＸＸ、天誉房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行天骄支行诉称，2012年11月29日，原告农业银行天骄支行与被告林ＸＸ签订个人购房担保借款合同，合同约定，借款金额为36万元，期限10年，借款用途为购买住房，借款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告林ＸＸ用其所购房产某处房屋作为抵押物，并办理了房屋抵押登记。被告天誉房地产开发有限公司提供阶段性担保。2012年12月13日，原告农业银行天骄支行按照约定将36万元贷款发放至被告内蒙古天誉房地产开发有限公司的账户，从2015年6月13日起，被告林ＸＸ开始逾期，原告多次催收被告归还贷款本息。截止2016年3月3日，被告林ＸＸ共欠原告借款本金301676.07元，利息13680.05元，罚息590.94元，复利442.67元，本息共计316389.73元。现诉至法院：一、判令被告林ＸＸ返还原告借款本金301676.07元及支付截止2016年3月3日的利息13680.05元，罚息590.94元，复利442.67元，并从2016年3月4日起至借款实际给付之日的本金逾期罚息、利息逾期罚息（利率均按合同约定利率上浮50%计算）；二、判令原告农业银行天骄支行对被告林ＸＸ所有的某处房屋的拍卖、变卖价款在上述借款本息及原告实现债权费用的范围内享有优先受偿权；三、被告天誉房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、本金罚息、利息罚息承担连带给付责任；四、判令被告承担本案的诉讼费、律师费等一切实现债权的费用。
被告林ＸＸ、天誉房地产开发有限公司未做答辩。
原告农业银行天骄支行提供证据情况：
1、被告林ＸＸ的身份证、无婚姻登记记录证明1份、户口簿复印件各1份及被告内蒙古天誉房地产开发有限公司的营业执照复印件各1份，证明被告的身份信息；
2、个人购房担保借款合同、承诺书、同意房产抵押承诺书、授权委托书各1份，证明被告林ＸＸ贷款用途为购买用房，贷款金额为36万元，贷款期限从2012年12月13日到2027年11月12日，还款方式为等本递减还款法，贷款利率为浮动利率，为中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮0%，逾期罚息利率为在本合同约定利率水平上加收50%，保证人为被告内蒙古天誉房地产开发有限公司，担保方式为连带责任保证，保证期限为借款到期日起二年；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、本金逾期罚息、利息逾期罚息、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；
3、个人借款凭证1份、贷款发放通知单1份，证明原告于2012年12月13日按个人购房担保借款合同约定将贷款发放给被告林ＸＸ，并按照贷款合同约定，将该笔贷款支付给被告内蒙古天誉房地产开发有限公司的事实；
4、房屋预告登记证明1份，证明原告对被告林ＸＸ所有的某处房屋享有抵押权的事实；
5、逾期证明1份、个人贷款结算表2份，证明截止2016年3月3日，被告林ＸＸ尚欠原告借款本金301676.07元及利息13680.05元、罚息590.94元、复利442.67元，共计316389.73元，被告是从2015年6月13日开始逾期的。
本院认为，原告农业银行天骄支行提供的上述5组证据来源合法，符合证据的真实性、合法性、关联性。故本院对原告农业银行天骄支行提供的5组证据予以采信。
根据当事人的举证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下:被告林ＸＸ为购买房屋，向原告农业银行天骄支行申请办理贷款。2012年11月29日，原告农业银行天骄支行与被告林ＸＸ签订个人购房担保借款合同，借款合同约定贷款金额为36万元，借款期限为180个月，即从2012年12月13日起至2027年11月12日止，贷款利率为浮动利率，即为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按照自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。借款人未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。还款方式为等本递减还款法还款。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入以下账户：户名内蒙古天誉房地产开发有限公司、开户行农行天骄支行。还款方式为等本递减还款法。借款合同约定，“本合同有效期内，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天的等事项之一的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施”。本合同项下借款采用阶段性保证、抵押担保方式。被告天誉房地产开发有限公司为上述借款阶段性担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、本金逾期罚息、利息逾期罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。合同约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权”。被告林ＸＸ以其所有的某处房屋提供抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记。抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、本金逾期罚息、利息逾期罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。合同约定，“出现贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款等情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、本金逾期罚息、利息逾期罚息或者实现债权、抵押权的费用。本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任”。双方签订借款合同后，原告农业银行鄂尔多斯天骄支行于2012年12月13日将36万元借款一次性划入被告林ＸＸ指定的帐户。
另查明，被告林ＸＸ从2015年6月13日开始违约，逾期偿还借款。截止2016年3月3日，被告林ＸＸ共欠原告借款本金301676.07元，利息13680.05元、罚息590.94元、复利442.67元，本息共计316389.73元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告农业银行天骄支行与被告林ＸＸ、天誉房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同是双方的真实意思表示，故农业银行天骄支行与林ＸＸ、天誉房地产开发有限公司于2012年11月29日所签订的个人购房担保借款合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告农业银行天骄支行已经按照合同约定发放了贷款36万元，被告林ＸＸ应按合同约定履行还款付息的义务。现被告林ＸＸ在2015年6月13日后未能按合同约定履行还款付息的义务，属违约行为，故对原告农业银行天骄支行请求被告林ＸＸ返还借款本金301676.07元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、本金逾期罚息、利息逾期罚息的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告农业银行天骄支行请求被告林ＸＸ支付利息、本金逾期罚息、利息逾期罚息的诉讼请求本院予以支持。
在农业银行天骄支行与林ＸＸ于2012年11月29日所签订的个人购房担保借款合同中约定，被告林ＸＸ以购买的某处房屋作为抵押物对借款进行抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记，如本合同项下的债务履行期限届满，原告农业银行天骄支行未受清偿的，有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。本案中，因被告林ＸＸ从2015年6月13日始未按照合同约定偿还剩余借款本金及利息，已构成违约。应承担相应的违约责任。故对原告农业银行天骄支行请求依照合同的约定以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的诉讼请求本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原、被告双方签订的个人购房担保借款合同中约定，“保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、本金逾期罚息、利息逾期罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用”，故原告农业银行天骄支行请求被告天誉房地产开发有限公司在本案中对被告林ＸＸ的债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告天誉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林ＸＸ追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林ＸＸ（债务人）自本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行（债权人）截止2016年3月3日的借款本金301676.07元及积欠利息14713.66元，共计316389.73元，并支付从2016年3月4日起至借款实际给付之日的本金逾期罚息、利息逾期罚息（按合同约定利率上浮50%计算）；
二、若被告林ＸＸ未在本判决第一项确定的期限内返还上述第一项确定的款项，原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯天骄支行有权依法折价或拍卖、变卖被告林ＸＸ提供的抵押物即某处房屋，并就所得价款优先受偿；
三、被告内蒙古天誉房地产开发有限公司（连带保证人）对上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、被告内蒙古天誉房地产开发有限公司承担本判决第三项连带清偿责任后，有权向被告林ＸＸ追偿，被告林ＸＸ（债务人）应于被告内蒙古天誉房地产开发有限公司（连带保证人）履行上述债务后十日内，向被告内蒙古天誉房地产开发有限公司（连带保证人）清偿其已实际履行的债务。
案件受理费6046元、公告费600元，由被告林ＸＸ、内蒙古天誉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
审 判 长 孟令志
审 判 员 张小悦
人民陪审员 杨 平
二〇一六年八月十日
书 记 员 王璐玫
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定
的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。