浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙丽民终字第407号
上诉人（原审被告兼反诉原告）：许某某。
上诉人（原审被告兼反诉原告）：梁某某。
委托代理人：金某某。
被上诉人（原审原告兼反诉被告）：李某某。
委托代理人：施某某。
上诉人许某某、梁某某为与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2010）丽莲民初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人许某某、梁某某及其委托代理人金某某，被上诉人的委托代理人施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年12月1日，以原告李某某为乙方、被告许某某、梁某某所有的个体企业--
丽水市利群饭店为甲方签订《房屋买卖合同》一份，合同内容如下：“一、乙方向甲方购买坐落在丽水市××花园新村××饭店××综合楼___幢145011地块，分为东西两（套）第五层第西套。主套房建筑面积148.13平方米，阳台建筑面积6.48平方米，公摊建筑面积6平方米，合计建筑面积为160.61平方米（阳台面积按1／2计算），建筑面积定价为每平方米3000元正，计价为48.1830万元。柴间面积5.4／2平方米或1／2计算，计价为0.8100万元，乙方在总房款外愿意补贴给甲方5000元整人民币，共计人民币49.4890万元。二、房款结算依据：以房产证建筑面积为准（如房产证的建筑面积包含公摊面积，房款以房产证的建筑面积结算。如房产证的建筑面积不包括楼道公摊面积，总房款加公摊面积的房款合计计算）。三、户内配件：甲方负责通某、通电，包括室内普通涂料。根据乙方要求：进户门、柴间门、室内木门、油漆、插座、开关、电话、电视、内墙披灰涂料，甲方折价为5000元正给乙方自理。煤气、楼寓防盗门及配件统一安装费用由住户共同分摊自理。本买卖合同不包括室内自来水管道、水龙头等卫生洁具及全部灯具（除照明灯炮外）。水、电一户一表和有线电视初装费，甲方负责办理分户证件，费用由乙方某担。水、电初装费按本楼3-6层共计8户，二层加西边一层楼梯间为1户，一层店铺5间为5户，共计14户共同分摊费用。工程质量：本工程按照建筑质量规范施工，按建筑施工统一验收标准验收，质量标准合格。否则，按浙江省建设工程质量管理条例，修理或赔偿。四、付款方式：签订合同之日起首付房屋总价的60%，房屋建到顶外墙粉刷后直至外墙架拆到地付总价款的20%，甲方负责办理房产证、土地证，余款20%办理过户使用，过户手续办理完毕后，按房产证面积结算并付清房款，甲方同时交给乙方房产证、土地证。如乙方不肯付尾款，甲方有权扣房产证、土地证，直至乙方交清尾款。如过三个月，乙方仍不肯支付尾款，甲方从办理房产证当天开始按尾款金额加收月息3%收取，直至尾款付清为止。五、本楼层过户办理有关手续（税）费，乙方某担费用3.05%，甲方某担其他所有税费。六、竣工时间：2004年10月30日竣工验收，验收后1个月内通知乙方提供证件配合甲方办理过户手续。七、违约责任：甲乙双方共同遵守上述规定，如果乙方提出不买，甲方在一个月内将乙方预交的买房款本金不计息退回。在乙方没有提出不买之前，甲方绝对不可不卖。八、本楼房为单独单元，楼梯用电、绿化用水、打扫卫生等视为公用、公摊项目，本楼直接用房聘请物业管理或轮流管理公共事物等事项。九、房屋装修时，必须遵守城市房屋装修政策的有关规定或经过设计人员同意的情况方可改变，绝对不准擅自拆墙或破坏结构，擅自拆补或造成的后果由乙方自负，牵涉到上、下层楼利益时，必须协商同意后方可动工。十、楼下绿化地、道路由住户共同分摊使用和再建筑成本分摊承担。”合同签订后，原告李某某依约支付购房款400000元。期间，由于丽水市利群饭店与建设单位纠纷，经丽水市仲裁委员会仲裁、丽水市中级人民法院执行，建设单位延迟至2005年12月14日将已竣工的本案所涉房屋交付给丽水市利群饭店；尔后，丽水市利群饭店请有关部门对本案所涉房屋进行验收，验收合格后，办理了房产及土地证。之后，丽水市利群饭店被丽水市工商行政管理局注销登记，上述房屋的房产及土地证的户名分别于2008年6月10日和2009年6月22日更改为业主
--被告许某某、梁某某。之后，原、被告双方为《房屋买卖合同》相关条款的履行发生争议。期间，被告曾以上述房产证为他人向银行借款予以抵押担保。
原审法院审理认为，本案所涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的规定，属于有效合同，双方应依约予以履行。原告请求合理合法，予以支持。上述合同第四条约定非常某某，原告将该合同第一条约定的总房款的余款，即总房款的20%支付给被告用以办理房产证和土地证的过户手续；过户手续办理完毕后，原、被告按房产证载明面积结算房款；根据结算结果，原告支付给被告上述及合同第五条、第十条约定的款项；如果超过3个月不支付，原告应从办理房产证当日开始按未付款以月利率3%计算的利息支付给被告。因为本案所涉房产至今未过户给原告，原告应付被告“尾款”的数额尚不能确定。只有在被告完成了房产过户手续，要求原告对应当支付的“尾款”进行结算，原告拒绝结算或决算后拒不支付“尾款”，方可认定原告违约。故反诉原告认为反诉被告没有付清合同价款最后20%，即可要求反诉被告支付按“尾款”金额以月利率3%计算的利息，系对合同约定内容的误读，没有事实与法律依据，不予支持。如前所述，反诉被告应付反诉原告“尾款”的具体数额尚不确定，反诉原告要求反诉被告支付的“尾款”中除依合同约定在办理房产过户手续中应支付而未支付的89890元外，其他款项应待房产过户手续办理完毕后再结算处理。上述合同第五条中原告方某担费用3.05%之约定，从社会经验法则判断其真实意思是原告方某担3.05%的税费率。故对反诉原告该项请求的合理部分，予以支持，其他部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条之规定，判决如下：一、本案所涉原告李某某与被告许某某、梁某某签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告许某某、梁某某于本判决生效后一个月内将丽水市××花园新村53幢二单元504室及柴间的房产证、土地使用权证过户给原告李某某；三、反诉被告李某某于本判决生效后一个月内支付反诉原告许某某、梁某某未支付的合同价款89890元；四、驳回反诉原告许某某、梁某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费8730元，减半收取4365元，反诉案件受理费3660元，减半收取1830元，财产保全申请费3020元，合计人民币9215元，由原告负担3500元，两被告负担5715元。
宣判后，上诉人许某某、梁某某不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、房款构成认定错误。原审判决认为本案所涉的房屋买卖合同第四条所谓的“尾款”是过户后按照房产证面积结算的，但因未过户，因此“尾款”的数额尚不确定。并且只有在被告完成了房产过户手续原告拒绝结算或决算后拒不支付“尾款”，方可以认定原告违约。原审这个认定与合同约定的事实不符。双方订立合同时，意思十分明显，必须付清全部房款才办理过户手续。本案所涉房款由以下几部分构成：①、合同第四条约定的60%、20%、20%分三次支付的房屋价款；②、按房产证面积计算的房款；③、合同第十条约定的楼下绿化地、道路建设费等款项。合同第四条的尾款按双方的意思是指上述第四条约定的所有款项（包括①、②、③），而不仅仅是一审判决的第二项款项即按房产证面积结算的款项。因此，被上诉人至今未全部支付某某第①款项中的20%部分，也未支付第②、③款项，显然构成违约。因被上诉人未支付某某款项超过三个月，因此其应当按照合同约定的第四款支付相应利息（自2007年4月30日至2010年9月17日）共81405元给上诉人。2、付款条件认定错误。上述房屋款项在上诉人办理了本案所涉房屋房产证与土地证后，不存在一审判决所谓房屋没有过户、原告应付被告尾款的数额尚不确定的情形，房屋合同约定的面积与房产证面积的差异已经确定（房产证面积减少7.63平方米）。因此，被上诉人应当支付尾款中的上述第②款项的条件已经成就。二、一审判决适用法律错误。根据合同的约定，本案被上诉人支付房款与上诉人办理过户手续之间的先后顺序是显而易见的。一审判决首先部分确认了被上诉人应当先支付某某第①款项中20%的房价、再由上诉人办理过户手续的事实。但在判决第二、三项中，却没有明确上述两项义务的履行先后顺序。从判决的顺序看，反而是上诉人的过户义务需先履行。这是一个前后矛盾的逻辑，一审判决所依据的法律是合同法的第66条、第67条，是同时某行抗辩权和先履行抗辩权的条款。本案所涉的上述两项义务要么是同时某行，要么先后履行，岂能同时存在两种履行顺序。因此一审判决适用了两个不可共存的法律条文作为依据，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审第二、三、四项判决，改判被上诉人先支付房屋价款67000元给上诉人，再由上诉人办理过户手续，并判决被上诉人支付相应的利息81405元给上诉人。
被上诉人李某某答辩称，原审判决认定的基本事实予以认可。但对于3.05%的税由被上诉人承担保留意见。双方的合同约定是明确的，上诉人认为要把全部款项先支付再办理过户是跟合同的约定相违背的，应驳回上诉，维持原判。二审中各当事人均未提供证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。
本案双方的争议主要在于合同第四条即付款方式的理解。被上诉人已经按照该条的约定支付了前两笔款即总款的60%和20%，对于余款20%，双方明确约定用于办理过户，过户手续办理完毕后，再按房产证面积结算并付清房款，并约定不支付尾款的违约责任。在本案中“过户”只存在上诉人与被上诉人之间，上诉人产权的初始登记并非“过户”，上诉人提出双方约定的“过户”是指产权的初始登记这一主张与通常意义上的“过户”概念不符，不予采纳。根据双方的约定，余款20%是用于办理过户，据此可以认定支付20%余款与办理过户手续同时某行更符合该约定的文义，在过户手续未办理的情况下，上诉人要求被上诉人先履行支付20%余款缺乏依据。因此上诉人主张该20%余款利息的理由不成立，原审对此不予支持并无不当。鉴于支付20%余款与办理过户手续应同时某行，原审对被上诉人提出的办理产权过户请求和上诉人提出的按合同约定支付20%余款的请求一并予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3270元，由上诉人许某某、梁某某负担本判决为终审判决。
审 判 长 吴建群
代理审判员 雷晓东
代理审判员 李 洋
二〇一〇年十二月九日
代书 记员 郑晓晓