山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终5822号
上诉人（原审原告）：胶州市胶西镇雷家孝源村民委员会。
法定代表人：雷建伦，村主任。
委托代理人：肖古勇，山东海金州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘明湘。
委托代理人：魏怀革，山东欣辰律师事务所律师。
委托代理人：刘娜，山东欣辰律师事务所律师。
上诉人胶州市胶西镇雷家孝源村民委员会（以下简称雷家孝源村委会）因与被上诉人刘明湘农村土地承包合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭审理本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月28日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人雷家孝源村委会的法定代表人雷建伦及其委托代理人肖古勇，被上诉人刘明湘及其委托代理人魏怀革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人雷家孝源村委会上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持雷家孝源村委会一审诉讼请求；2、二审诉讼费由刘明湘承担。事实与理由：1、涉案土地原有土地性质是基本农田范畴，而非林权，不能因办理了林权证就改变土地性质，土地性质变更需要严格审批手续；2、双方于2002年12月30日签订《土地租赁合同》，应适用《中华人民共和国合同法》“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的强制性规定，而非适用《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定；3、依据《中华人民共和国物权法》规定，土地租赁合同属于用益物权范围，雷家孝源村委会有权随时要求刘明湘返还多占部分土地；4、双方签订的《土地租赁合同》约定租赁费支付方式为每年一付，而非一次性买断。原约定每亩每年80元太低，应调整至每亩每年1000元；5、刘明湘多次转让承包的土地，违反了相关法律规定，雷家孝源村委会有权收回土地；6、涉案土地租赁没有经过村民代表大会同意，违反了法律强制性规定，双方的租赁合同无效。
被上诉人刘明湘辩称：1、刘明湘没有多占土地；2、双方签订的涉案合同应受《中华人民共和国农村土地承包法》调整，且该合同已被胶州市公证处公证，涉案林地也取得了林权证；3、涉案合同签订时符合当时的法律规定。
雷家孝源村委会一审法院起诉请求：1、刘明湘返还多占187.8亩土地并恢复原状及支付土地使用费682800元（自2002年12月30日至2014年12月30日）；2、双方签订的《土地租赁合同》租赁期限自2003年1月1日至2023年12月30日有效，超过二十年部分无效；3、判令双方签订的《土地租赁合同》自2015年12月30日至2023年12月30日剩余租赁期限的租赁费变更为每亩1000元/年4、由刘明湘承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
2002年12月30日，刘明湘与雷家孝源村委会签订《土地租赁合同》1份，约定租赁范围及面积，载明了四至，刘明湘租赁雷家孝源村委会土地面积共计248亩，用于种植花卉苗木；租赁期限为50年，自2003年1月1日至2052年12月30日止。租赁费每亩每年80元。在未经雷家孝源村委会同意的前提下，不得改变土地使用用途。刘明湘有继承、转让权。2003年6月16日，雷家孝源村委会与刘明湘到胶州市公证处将该《土地租赁合同》进行公证，（2003）胶州证经字第1158号公证书中认定雷家孝源村委会与刘明湘经协商一致订立了《土地租赁合同》，双方当事人在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，合同内容具体明确。合同项下标的物符合租赁条件。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，合同上双方当事人的签字、盖章属实。2003年7月6日，刘明湘在胶州市林业局办理了林权证，载明面积248亩，林地使用期50年。2005年12月27日，雷家孝源村委会与刘明湘签订补充协议1份，载明：因土地调整，双方协商将原合同248亩变更为210亩，其他事项按原合同执行；2010年12月10日，雷家孝源村委会与刘明湘再次签订补充协议1份，载明：经双方友好协商，将刘明湘租赁土地210亩变更为162亩交费（项目搬迁8亩、一次性交款23亩、项目占地、路17亩）。对上述事实，雷家孝源村委会与刘明湘均无异议。
雷家孝源村委会针对其诉请，向法庭提交如下证据：
证据一，《土地租赁合同》1份，拟证明雷家孝源村委会与刘明湘20**年12月30日签订土地租赁合同，用于种植花卉苗木，面积248亩，四至范围，租赁期限50年，租赁费每年80元。需要说明的是承包的土地属于基本农田，违反了《土地管理法》第三十六条规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”强制性规定，请求法庭依法审核合同的效力；租赁期限50年过长，违反了《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”强制性规定，超过部分无效；租赁费每年80元，已经无法维持村民正常生活严重显失公平，应变更为每年1000元/亩。
证据二，2005年12月27日和2010年12月10日雷家孝源村委会与刘明湘签订的补充协议两份，拟证明2005年12月27日雷家孝源村委会与刘明湘将原合同变更为210亩，2010年12月10日再次变更为162亩，多余的土地刘明湘应返还给雷家孝源村委会，并支付土地使用费682800元。
证据三，2009年10月14日，刘明湘与陈耀雪签订土地转让协议和2010年11月6日刘明湘与臧叶平签订农林林地承包经营权流转合同，拟证明：2009年10月14日，刘明湘将其承包土地中的10亩转包给陈耀雪，2010年11月6日，刘明湘又将其承包土地中的56亩转包给臧叶平，上述两次转包共计66亩包含在刘明湘剩余的162亩中，应从162亩中扣除。
证据四，胶州市人民法院（2013）胶民初字第3232号雷家孝源村委会诉刘明湘一案中，经雷家孝源村委会、刘明湘、法院及镇政府土地所共同测量涉案土地面积明细1份，拟证明刘明湘现在仍实际占用平安大道南161.4亩、平安大道北188.4亩。
证据五，承包合同内土地四至标志图，证明土地承包的范围。
证据六，董宝洪，雷建正，雷建国等村民的农村集体土地使用权证，拟证明刘明湘承包土地性质是基本农田，违反了《土地管理法》第三十六条规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”强制性规定，请求法庭依法审核合同的效力。
证据七，青岛市黄岛区薛家庄村民委员会与薛继茂农村土地承包合同纠纷二审民事判决书复印件一份，拟证明薛家庄村民委员会与薛继茂农村土地承包合同签订承包期限20年，违反《合同法》“租赁期限不超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，请求法庭参考审查本案。
经质证，刘明湘质证称，对证据一的真实性无异议，公证处进行公证的协议不仅是对各方当事人签字的真实性予以公证，而且更是对协议内容的合法性予以审核，内容违反法律规定的，公证处是不会给公证的，这是公证的大原则，也是常识，该证据恰恰证明了协议内容是合法有效的，是受法律保护的，双方签订的土地租赁合同，虽然名义上是租赁合同，实际上是土地承包合同，因为签订该合同的时间是2002年12月30日，而我国土地承包法施行的时间是2003年3月1日，这就不难解释，签订合同的时候是以租赁合同的名义签订的，雷家孝源村委会立案时的案由也是农村土地承包合同纠纷，因此该案应是土地承包合同纠纷。因此雷家孝源村委会所称超过20年租赁期部分无效的主张是不成立的，实际上刘明湘在2002年前后，刘明湘也与雷家孝源村委会周边各村委会签订了类似合同，这些合同已经被生效的法律文书确定为50年有效的合同。另外，当时双方约定每亩每年80元承包费，是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，这份证据不能证明显失公平，随着时代发展，人民生活水平提高，物品价格也随之逐年提高很正常。该证据不能证明雷家孝源村委会所要证明的事项。对证据二真实性无异议，但是该证据不能证明刘明湘应当向雷家孝源村委会支付土地使用费682800元。对证据三真实性无异议，但是其中的2009年10月14日刘明湘与陈耀雪签订土地转让协议中的10亩是荒沟地，虽然该10亩地的位置包含在雷家孝源村委会与刘明湘签订的承包土地内，但是该10亩地系荒沟地不计算在承包土地亩数248亩内。对于2010年11月6日刘明湘与臧叶平签订的农村林地承包经营权流转合同中的56亩地包含在其承包的248亩土地内。对证据四不认可，抗辩主张（2013）胶民初字第3232号一案中，法院的确当时为了调解，组织雷家孝源村委会与刘明湘到现场去测量过土地的亩数，但是测量的时候把别村的土地和荒沟也测量在本案争议的合同约定的亩数内，也记录在测量的明细当中了，并且测量明细当中双方有多处涂改，并且计算方式也是错误，所以该份证据不能作为证明刘明湘实际承包亩数的证据。对测量的明细里边还包含绿化带和刘明湘已经不实际承包的土地，因为有部分土地已经由村里收回由其他村民耕种。对第五组证据真实性无异议。对证据六的真实性无异议，但该证明已经作废，无法证明雷家孝源村委会的主张，与本案无关。刘明湘承包的土地即使是原系村民的口粮地也不能证明该土地的性质是基本农田。对证据七，刘明湘抗辩称与本案无关，缺乏证据的关联性。
庭审中，刘明湘为证实其抗辩主张，向法庭提交如下证据：
证据一：胶州市公证处出具的公证书一份；拟证明雷家孝源村委会与刘明湘于2002年12月30日签订了《土地租赁合同》，并且该合同经胶州市公证处以公证书的形式予以确认，证明该合同中包括约定租赁期（承包期）50年在内的内容合法有效。
证据二：《林权证》一份；拟证明胶州市人民政府于2003年7月6日向刘明湘颁发的《中华人民共和国林权证》（编号：A3700045093）也明确定了涉案土地的林地使用期为50年，终止日期为2052年12月30日，与《土地租赁合同》中约定的终止日期2052年12月30日一致。另证明刘明湘承包雷家孝源村委会的土地的使用权人为刘明湘，在该地上所种植的森林和林木所有权人为刘明湘，证明刘明湘的上述权利以林权证的形式被确认，受国家法律保护。
证据一、证据二也共同证明刘明湘承包雷家孝源村委会四至（《详见土地租赁合同》第一条）范围内土地的事实。
证据三：《询问笔录》一份；拟证明雷家孝源村委会看到刘明湘所承包土地价格上涨较大，就打算毁约，把土地收回来。雷家孝源村委会在2013年起诉后，看到毁约无望，就撤回了起诉。现在又想通过其它途径来取得非法利益。雷家孝源村委会的这种行为违反了契约精神，违反了诚实信用的原则，违反了法律的规定。雷家孝源村委会不诚信的行为不应当得到支持。
经质证，雷家孝源村委会质证称，对证据一的真实性无异议，但合同中关于50年的约定没有任何法律依据，根据合同法的第214条第一款规定，土地租赁期限最长不得超过20年，超过20年部分无效，刘明湘一直在强调公证处的公证书的问题，公证书只是双方真实意思表示的确认，如同律师的见证书一样，只是起到证明作用，并不能证明合法性，因为，租赁期限在合同法中规定的非常明确是20年，而雷家孝源村委会与刘明湘签订的租赁合同却签订为50年，违反了法律的强制性规定，属于无效条款，土地法第36条规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼业，属于强制性和效率性规定，而雷家孝源村委会与刘明湘签订的土地租赁合同，违背了该规定，该合同签订中却约定该土地租用为种植花卉苗木。再者根据土地承包法的规定，只有荒山荒沟才能对外转包，而双方签订的土地租赁合同涉及的土地大部分是基本农田，该土地性质应该是禁止对外转包的，因此双方签订的租赁合同，违反了法律的强制性和效率性，所以该合同当中部分条款应是无效的。关于林权证虽然登记了是50年，但是雷家孝源村委会认为违反了合同法的规定，因此超过20年部分条款应为无效。对证据二的真实性无异议，但是林权证虽然登记了50年，但是雷家孝源村委会认为违反了合同法的规定，因此超过20年部分条款应为无效。对证据三的真实性不予认可，该询问笔录作为书面证据证人证言，证人应当出庭，询问笔录的时间是2013年10月8日，此时被询问人雷建波已不在雷家孝源村委会村担任任何职务，且是在胶州市人民法院（2013）胶民初字第3232号一案起诉后，刘明湘代理人找到雷建波做的一份补充笔录，并不能反映村民的真实意思表示，再是这个笔录的询问人是刘明湘的代理人，与本案有直接利害关系，真实性无法确定，不能作为证据使用。
经审查，结合雷家孝源村委会与刘明湘的庭审质证意见，对雷家孝源村委会与刘明湘提交的证据中，雷家孝源村委会与刘明湘20**年12月30日签订的《土地租赁合同》、2003年6月16日，胶州市公证处出具的（2003）胶州证经字第1158号公证书、2005年12月27日和2010年12月10日雷家孝源村委会与刘明湘签订的补充协议、2003年7月6日胶州市林业局给刘明湘颁发的林权证，上述证据的真实性一审法院予以确认；但对雷家孝源村委会提交的证据七青岛市黄岛区薛家庄村民委员会与薛继茂农村土地承包合同纠纷二审民事判决书及刘明湘答辩中提到的胶州市人民法院（2010）胶民初字第3328号一案、（2009）胶民初字第597号一案、（2004）胶民初字第2626号一案和青岛市中级人民法院（2005）青民二终字第220号一案的民事判决书，因不符合证据的关联性，因此在本案中不能作为证明争议事实的证据。
另对雷家孝源村委会提交的胶州市人民法院（2013）胶民初字第3232号雷家孝源村委会诉刘明湘一案中共同测量涉案土地面积的明细，因该明细庭审中雷家孝源村委会也认可当时去测量时仅对每块地的长和宽进行了测量，大体记了一个明细，后来因为计算有争议，所以最终没有确定实际亩数。刘明湘也抗辩主张当时测量时记录了一个土地的米数，而且当时测量时还误量了刘明湘承包的其他村里的土地，因为土地形状均不规则，所以测量时也不准确，对于如何计算实际亩数的计算方式双方也有争议，所以最终没有明确确定测量结果。雷家孝源村委会认为是刘明湘多占了一百多亩土地，而刘明湘则认为是雷家孝源村委会少给了刘明湘40多亩。因此，结合该明细的记载形式及雷家孝源村委会与刘明湘的陈述，对雷家孝源村委会提交的该明细，一审法院不予采信。对雷家孝源村委会主张的刘明湘实际占用土地的面积，经庭审征询，刘明湘称当时双方签订合同是248亩，面积范围就是合同当中注明的四至范围，但是亩数248亩当中仅是按照土地老账确定的能使用的土地亩数累计出来的，这248亩当中不包含当时的沟和路占地的亩数。刘明湘抗辩主张2005年12月27日因雷家孝源村委会村民建房，雷家孝源村委会与刘明湘签订补充协议，将刘明湘承包的土地亩数变更为210亩；2010年12月10日因为修路，雷家孝源村委会与刘明湘再次签订补充协议一份，将刘明湘承包的土地变更为162亩。2010年11月6日臧叶平承包的56亩是经村里同意流转的，并且臧叶平将土地承包费共计42年一次性交给了雷家孝源村委会村委，该56亩当中包括沟荒33亩，耕地23亩，因此刘明湘现在仅实际占有使用139亩，但是刘明湘现在仍然按照162亩土地每年向雷家孝源村委会缴纳土地使用费12960元。对此，雷家孝源村委会则主张，当时2002年签订土地租赁合同时，租赁的土地范围大体是按照四至约定的，应当包括该四至范围内所有的沟和地，从刘明湘与陈耀雪、臧叶平签订的土地流转合同可以看出，刘明湘不但收了耕地使用费而且还收取了荒沟的使用费，因此刘明湘承包的土地实际亩数248亩中应当包括荒沟和耕地，因此这248亩是不准确的。经审查，雷家孝源村委会与刘明湘签订的《土地租赁合同》中仅约定了租赁土地的四至范围，对面积再无其他明确约定。
一审法院认为，本案系争焦点是雷家孝源村委会与刘明湘签订的《土地租赁合同》是否合法有效？雷家孝源村委会要求刘明湘返还多占187.8亩土地并恢复原状及支付土地使用费682800元及确认雷家孝源村委会与刘明湘签订的《土地租赁合同》租赁期限自2003年1月1日至2023年12月30日生效，超过二十年部分无效、自2015年12月30日至2023年12月30日剩余租赁期限的租赁费变更为每亩1000元/年的诉讼请求应否得到支持？
首先，雷家孝源村委会与刘明湘于2002年12月30日签订的系双方的真实意思表示，虽然雷家孝源村委会主张该租赁土地系基本农田，但并未提交有效证据予以证实，而在2003年7月6日胶州市林业局颁发的林权证中却载明该面积为248亩的林地使用期为50年，确认该宗地系林地；另外，对该《土地租赁合同》的有效性及合法性，在2003年6月16日，胶州市公证处出具的（2003）胶州证经字第1158号公证书中也进行了公证确认；《中华人民共和国农村土地承包法》是2002年8月29日发布，2003年3月1日实施的，雷家孝源村委会与刘明湘于2002年12月30日签订的《土地租赁合同》，2003年6月16日到胶州市公证处进行公证，2005年12月27日，雷家孝源村委会与刘明湘在签订补充协议时载明除对原合同248亩土地变更为210亩外，再次确认其他事项按原合同执行。因此本案所涉土地的租赁期限可以适用《中华人民共和国土地承包法》，而《中华人民共和国土地承包法》第二十条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。该《土地租赁合同》约定的租赁期限50年也并无不妥。故应认定雷家孝源村委会与刘明湘签订的该《土地租赁合同》合法有效。对雷家孝源村委会主张的要求确认雷家孝源村委会与刘明湘签订的《土地租赁合同》租赁期限自2003年1月1日至2023年12月30日生效，超过二十年部分无效的诉讼请求，一审法院不予支持。
因在该《土地租赁合同》中，雷家孝源村委会与刘明湘对租赁承包土地的面积仅注明248亩及四至范围，无其他明确约定，而在2005年12月27日和2010年12月10日雷家孝源村委会与刘明湘签订补充协议时，雷家孝源村委会对刘明湘实际租赁土地的亩数亦未提出过异议，现庭审中雷家孝源村委会与刘明湘对面积的计算方式、范围及荒沟、荒地应否包含在内均有争议，也均认可虽经共同测量最终也没有达成一致的结果，故对雷家孝源村委会要求刘明湘返还多占187.8亩土地并恢复原状及支付土地使用费682800元的诉讼请求，在本案中一审法院不予支持。
对雷家孝源村委会主张的租赁费变更为每亩1000元/年的诉讼请求，因雷家孝源村委会与刘明湘在签订《土地租赁合同》时明确约定了租赁费，是雷家孝源村委会与刘明湘的真实意思表示，是双方当事人在协商的基础上的一种意思自治，现雷家孝源村委会单方要求变更租赁费，刘明湘明确表示不同意，故雷家孝源村委会的要求不符合公平、诚实信用的契约精神，因此对雷家孝源村委会的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国土地承包法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回雷家孝源村委会的诉讼请求。案件受理10628元，由雷家孝源村委会负担。管辖异议费100元，由刘明湘负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：一、涉案《土地租赁合同》的效力及性质问题；二、涉案土地面积及承包费问题。
关于第一个焦点问题。2002年12月30日，刘明湘与雷家孝源村委会签订《土地租赁合同》，约定：刘明湘租赁雷家孝源村委会土地248亩，用于种植花卉苗木；租赁期限为50年，自2003年1月1日至2052年12月30日止。租赁费每亩每年80元。同时约定了租赁范围及四至。2003年7月6日，胶州市林业局就涉案土地为刘明湘颁发林权证，载明林地使用期50年，终止日期为2052年12月30日。本院认为，双方签订的上述《土地租赁合同》系双方的真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第一百二十七条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”现胶州市林业局已为刘明湘颁发林权证。故本院确认双方签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应严格依约履行，刘明湘已取得涉案土地的承包经营权。雷家孝源村委会主张依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方签订的合同租赁期限超过20年，超过部分应无效。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定的20年期限系限定有关合同之债的期限，而双方签订的合同虽然名为“土地租赁合同”，但胶州市林业局已为刘明湘颁发的林权证，并确认该宗地系林地，林地使用期为50年，实质上确认了刘明湘对涉案土地拥有土地承包经营权。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，刘明湘已取得涉案林地的物权，故双方签订的《土地租赁合同》的性质应为土地承包经营合同，而非租赁合同。根据物权优先于债权的原则，双方签订的合同应适用《中华人民共和国物权法》的有关规定，而不应适用《中华人民共和国合同法》“租赁期限不得超过二十年”规定，故本院对雷家孝源村委会的主张不予支持。
关于第二个焦点问题。关于面积问题，双方在合同中明确约定了四至及面积，并未仅约定面积。涉案合同自签订至今已实际履行十几年，刘明湘也根据后来双方签订的《补充协议》返还给雷家孝源村委会部分土地，但雷家孝源村委会均未对土地面积提出异议。现雷家孝源村委会主张刘明湘多占土地并返还，既无事实及法律依据，也有违诚实信用原则，本院对其该主张不予支持。关于承包费问题，雷家孝源村委会主张其与刘明湘签订的涉案合同约定的承包费过低，应调整至每亩每年1000元。本院认为，如前所述，双方签订的合同合法有效，已实际履行十几年，现雷家孝源村委会要求调高承包费，既无合同依据，又违反诚实信用原则，也不利于交易的稳定，故本院对雷家孝源村委会的该主张亦不予支持。
综上，上诉人雷家孝源村委会上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10628元，由上诉人胶州市胶西镇雷家孝源村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 吴苗苗