山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)奎商初字第1388号
原告：潍坊农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：袁义东，董事长。
委托代理人：张万万，山东衡明律师事务所律师。
被告：李秀珍。
被告：李云峰。
被告：潍坊市住房置业担保有限公司。
法定代表人：刘长起，总经理。
委托代理人：魏广涛，该单位职工。
原告潍坊农村商业银行股份有限公司与被告李秀珍、李云峰、潍坊市住房置业担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张万万、被告潍坊市住房置业担保有限公司委托代理人魏广涛到庭参加了诉讼，被告李秀珍、李云峰经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年9月20日，原告与被告李秀珍签订《个人住房借款合同》一份，约定被告李秀珍向原告借款60万元，借款期限为10年，被告李云峰为共同还款人。被告潍坊市住房置业担保有限公司为上述借款提供连带责任保证。被告李秀珍、李云峰未按约还款，被告潍坊市住房置业担保有限公司也未代其偿还。请求判令：1.被告李秀珍、李云峰偿还原告借款本金600000元及利息、复利、罚息（截止2015年1月16日利息为88832.54元，此后的利息、复利、罚息按照合同约定计算至实际还款之日）；2.原告对位于奎文区福寿东街×××号××号楼1单元××1号的抵押房产享有优先受偿权；3.被告潍坊市住房置业担保有限公司上述债务承担连带保证责任；4.实现债权费用27500元由三被告承担；5.三被告承担本案诉讼费用。
被告李秀珍、李云峰未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告潍坊市住房置业担保有限公司对原告所诉无异议。
经审理查明，2007年9月20日，潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社与被告李秀珍签订《个人消费一低通贷款合同》，约定被告李秀珍向潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社借款60万元，借款期限为2007年10月16日至2017年9月16日止，月利率为千分之6.525，还款方式为按月还息、任意还本。合同第四条约定被告李秀珍在潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社开立账户，并通过该账户办理贷款有关的往来结算、存款和贷款本息的偿还。合同第八条约定，被告李秀珍违反合同任一条款，潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社有权提前收回已发放的借款本息；被告李秀珍不按期限归还本金，潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社有权对逾期贷款根据逾期天数按照本合同约定的利率上浮3.2625%计收罚息；对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利；因被告李秀珍违约导致潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社采取诉讼方式实现债权的，被告李秀珍应承担为此支付的律师费、差旅费和其他实现债权费用。同日，被告李云峰签署《共同还款人声明》，承诺作为被告李秀珍该笔借款共同还款成员，当被告李秀珍不按期偿还贷款本息时，其对该笔借款本息及相关费用承担连带清偿责任。同日，潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社还与被告潍坊市住房置业担保有限公司签订《保证合同》，约定被告潍坊市住房置业担保有限公司为被告李秀珍上述借款提供连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务人履行期限届满之日起两年，保证范围为：主合同项下债务本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权费用等。
2007年10月16日，被告李秀珍与潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社签订《最高额抵押合同》，约定以自有房产一处（房产证号：潍房权证市属字第××号，登记房屋坐落为福寿东街×××号××号楼1单元××1号，登记房屋所有权人为李秀珍）为被告李秀珍在潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社2007年10月16日至017年9月16日形成的债权的最高余额60万元提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下债务本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权费用等。双方于合同签订当日进行了抵押登记，他项权证号为潍坊房高新他字第511402号。
2007年10月16日，被告李秀珍在潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社开立账户，帐号尾号为0779，潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社将借款60万元汇入该账户，同日被告李秀珍转走45.54万元。之后被告李秀珍、李云峰未按约还款，截至2015年1月6日尚欠潍坊市奎文区农村信用合作联社体育场分社借款本金60万元，利息、罚息、复利88832.54元。
2012年11月1日，中国银行业监督管理委员会山东监管局下发银监鲁准（2012）731号批复，同意潍坊农村商业银行股份有限公司即原告开业，同时潍坊市奎文区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由原告承担。
2014年11月1日，原告与山东衡明律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托山东衡明律师事务所代理其诉被告李秀珍一案，2015年1月16日，山东衡明律师事务所向原告开具49100元发票。原告于2015年1月19日向山东衡明律师事务所汇款49100元，附加信息载明：律师费袁永21600元，李秀珍27500元。
上述事实有《个人消费一低通贷款合同》、《共同还款人声明》、《保证合同》、《最高额抵押合同》、个人存款业务凭证、个人取款业务凭证、《委托代理协议》、转账凭证、发票、欠款明细及当事人当庭陈述在案为证。
本院认为，被告李秀珍、李云峰未到庭，视为放弃抗辩及对本案相关证据质证的权利，依法承担对其不利的法律后果。
原告与被告李秀珍签订的《个人消费一低通贷款合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。原告履行了放款义务后，被告李秀珍及共同还款人被告李云峰应当按照合同约定及时偿还原告借款本金及利息。此两被告未按约归还，原告有权提前收回已发放的借款本息。原告提供的欠款明细能够证明截至2015年1月6日两被告尚欠原告借款本金60万元，利息、复利、罚息88832.54元，故原告要求被告李秀珍、李云峰偿还借款本金60万元及利息、复利、罚息的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。原告主张的实现债权费用，符合山东省律师收费标准，依照合同约定，应由被告李秀珍、李云峰承担，故原告要求此两被告支付该笔费用的诉讼请求，本院亦依法予以支持。
原告与被告潍坊市住房置业担保有限公司签订的《保证合同》合法有效，被告李秀珍不按约还款，被告潍坊市住房置业担保有限公司应依约对上述债务承担连带清偿责任。
被告李秀珍与原告在合同中约定以其名下潍房权证市属字第××号房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，故该抵押关系依法成立并生效，被告李秀珍未按约履行合同义务，原告有权对该抵押财产依法行使抵押权。
综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李秀珍、李云峰于本判决生效之日起十日内偿还原告潍坊农村商业银行股份有限公司借款本金60万元及利息、复利、罚息（截止2015年1月6日利息、复利、罚息为88832.54元，之后的利息罚息按照合同约定计算实际付款之日）。
二、被告李秀珍、李云峰于本判决生效之日起十日内给付原告潍坊农村商业银行股份有限公司实现债权费用27500元。
三、被告潍坊市住房置业担保有限公司对本判决第一、二项确定的债务向原告潍坊农村商业银行股份有限公司承担连带清偿责任；其承担清偿责任后，有权向被告李秀珍追偿。
四、被告李秀珍逾期不履行给付义务，原告潍坊农村商业银行股份有限公司有权对其抵押房产（房产证号：潍房权证市属字第××号，登记房屋坐落为福寿东街×××号××号楼1单元××1号，登记房屋所有权人为李秀珍）在60万元限额内行使抵押权
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10324元，财产保全3782费，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李 霞
人民陪审员 王海燕
人民陪审员 陈长虹
二〇一五年四月七日
书 记 员 赵金飞