北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第14435号
原告北京碧水源房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区温榆庄园一区7号楼2层202室，组织机构代码72634××××。
法定代表人钟安刚，总经理。
委托代理人陈刚，北京市青天律师事务所律师。
被告北京巧智博仁国际幼儿园有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街一号国贸北公寓一层，组织机构代码73645××××。
法定代表人李泳名，总经理。
委托代理人许欣海，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人马霞，女，1987年11月3日出生。
原告北京碧水源房地产开发有限公司（以下简称碧水源公司）与被告北京巧智博仁国际幼儿园有限公司（以下简称巧智幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧水源公司委托代理人陈刚，被告巧智幼儿园委托代理人许欣海、马霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧水源公司诉称：
2010年11月16日，原告通过买卖的方式从北京绿水源房地产开发有限公司取得位于顺义区×区×号楼的所有权。在原告取得该房屋所有权前，原产权人已将该房屋的×层×号房屋出租给了被告北京巧智博仁国际幼儿园有限公司，出租年限至2015年11月底。原告取得该房屋产权后，双方仍按原产权人与被告的房屋租赁合同履行。2015年1月，被告向原告提出提前终止合同，在双方未达成一致意见的情况下，被告既拒绝交纳房屋租金及物业服务费用亦未交还房屋。直至2015年6月9日，被告将房屋交还给原告。现原告诉至法院，要求：1.判令被告立即向原告支付房屋租金374664.34元；2.判令被告立即向原告给付中途退租的违约金332198元；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为：要求被告向原告支付2015年1月1日至2015年6月9日的租金374606.25元。
被告巧智幼儿园辩称：被告实际使用涉诉房屋到2015年1月，已向原告交清房租。租金实际交至2014年底，2015年1月的租金用之前的押金折抵。被告不存在违约行为，不同意向原告支付违约金。
经审理查明：
2005年6月13日，北京绿水源房地产开发有限公司（以下简称绿水源公司，甲方）与被告巧智幼儿园（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区后沙峪镇×区会所西侧共753.05平方米（套内建筑面积）的房屋出租给乙方使用，租期为十年，起租日自乙方2005年开学之日起，但最迟不超过2005年12月1日，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为幼儿园使用。关于租金标准双方约定：该房屋租金第一年为30.40元／平方米／月；第二、三年为106.46元／平方米／月；第四、五、六年为152.08元／平方米／月；第七、八、九、十年为182.5元／平方米／月。合同租金总额为12918572.75元。房屋押金为107654.8元。该合同第九条关于合同的变更、解除与终止约定：甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能按期提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的。第十一条甲方的违约责任第4款约定：甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应全额退还乙方已交纳的租金并赔偿乙方的损失。第十二条乙方违约责任约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租或转租的，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。
2007年1月4日，绿水源公司与巧智幼儿园签订《房屋租赁协议补充协议》（以下简称补充协议一），约定鉴于原合同（2005年6月13日合同）至今未完全履行，甲乙双方就原合同达成如下补充协议：甲方同意将原租赁房屋分成两部分依据本补充协议之约定向乙方提供租赁，第一部分为原租赁房屋的第一层部分（即涉诉的108-111室房屋），实测面积为387.29平方米，第二部分为原租赁房屋的第二层部分，实测面积为406.09平方米，两部分房屋共计793.38平方米。经双方友好协商，将第二部分房屋的楼梯间旁小屋从本合同中去除，第二部分房屋面积更改为387.15平方米，两部分房屋共计774.44平方米。甲方同意乙方第一期先租赁甲方第一部分房屋，租赁期间为五年，起租日自乙方于该房屋开办的幼儿园开学之日起算。上述五年租赁期满，乙方有权选择在原合同条件下第六年至第十年的租赁水平自动续约五年，续约条件按照原合同执行。
2008年6月25日，绿水源公司（甲方）与巧智幼儿园（乙方）签订《补充协议二》，约定原租赁协议及补充协议一的第一层部分，起租日为2007年9月1日（幼儿园开学之日）；第二层部分甲方同意乙方提出不再承租该部分。由于原租赁协议及补充协议一约定的租房押金为107654.8元，现双方同意将该租房押金调整为35320.86元，超过部分的押金72333.94元冲抵上述乙方需交甲方的租金，剩余租金5432.26元乙方应于协议签订后5个工作日内一次性支付给甲方。
后绿水源公司将涉诉房屋所在的顺义区×小区×号楼转让给本案原告碧水源公司，该房屋于2010年11月16日登记在原告名下，被告承租的一层108-111室规划用途为幼儿园。被告继续承租涉诉房屋。
2015年1月6日，被告向原告发函，内容为：鉴于我公司于2005年9月承租碧水源公司的位于北京市顺义区后沙峪镇×小区会所的房屋，现因顺义区相关主管部门要求我公司不能在上述地址开展经营活动，遵照上述政策，我公司董事会研究决议如下：我公司将于2015年1月31日退出上述房屋。原告工作人员徐美荣于2015年1月9日收到该函，但提出“时间需调整为2015年3月31日撤租”。同日，徐美荣向被告发送邮件，要求被告撤租需要提前60个工作日申请。1月12日，被告的工作人员马伽向徐美荣发送邮件，要求碧水源公司出具一份正式的答复公函并列明：1.碧水源公司确认的具体撤租日期；2.关于之前支付的押金如何处理；3.合同期内的租金如何处理；4.租赁协议解除的问题。徐美荣回复称：撤租完成后，我方会出具正式函，包括租赁合同终止协议书。1.撤租日期：1月6日申请函不符合我方要求，已经回复日期请修改为合同截止期为2015年3月31日；申请日期以我方收到贵公司出具的正式函（日期修改后）为准。2.租赁合同终止协议书签订、撤租手续完成后，押金（除部分抵房租以外的押金）我方会在撤租手续全部完成后退还；3.合同期内2015年3月31日之前房租、物业费等费用请按时支付；4.贵公司申请函、撤园公示及由全部家长签字的贵院停办通知书提交给我方，相关撤租手续办妥后双方签订租赁合同终止协议书。
后原告多次要求被告提前60日提出撤租申请，对被告1月6日的函的内容不予认可。
2015年4月15日，原告向被告发送《关于立即交还租赁房屋的函》，内容为：就被告欠付租金及商讨提前终止合同事宜，原告于2015年3月24日向被告发送《关于租赁合同履行相关事宜的函》，但被告收函后始终无任何回复，既未交纳任何欠付费用，亦未向原告交还房屋。考虑被告人员已全部撤场，为避免双方损失，要求被告在收函7个工作日内将租赁房屋交还原告，被告欠付租金计算至被告实际交还房屋之日。同时要求被告按照合同总租金的5%支付违约金。鉴于被告已以实际行为表明不再继续履行合同，被告已针对租赁房屋着手招商工作。马伽在2015年4月21日收到该函。
2015年4月24日，被告向原告发出律师函，称：2014年12月17日，被告收到北京市顺义区空港街道办事处告知书，要求被告于2015年1月31日起停止办园。故被告要求按照1月6日函的内容确认双方的合同于2015年1月31日解除，租金亦应交至该日。
2015年5月5日，原告向被告发出律师函，称租赁期限尚未届满，被告即提出解除租赁合同，但至今掌握租赁房屋钥匙，未向原告交还。并提出，被告擅自提前退租已构成重大违约，应向原告支付相当于总租金5%的违约金；被告在收悉本函3日内，应当与原告办理租赁房屋交还手续，被告向原告交还租赁房屋钥匙之日，视为《租赁合同》解除之日。如在上述期限内，被告未如约前来办理房屋交还手续，原告有权采取措施（包括但不限于开锁、将场地内被告物品进行转移、封存处理等）收回租赁房屋；被告租金、物业费应支付至交还房屋之日止。
2015年5月14日，被告向原告回复律师函，内容为鉴于原、被告双方在租赁终止时间及租金等方面存在争议，恐难很快达成一致，另一方面，被告早已停止经营该幼儿园，考虑到原告继续出租该房屋的需要，被告建议原告收到本函之日起3日内由被告先腾空房屋，搬走物品并将房屋及房屋钥匙交还给原告，双方签署书面交接记录。租金问题双方另行协商或通过其他途径解决。
2015年6月9日，原告下属的优山美地商务酒店与被告签署巧智博仁幼儿园物品清点单，确认被告于2015年6月9日将物品从×小区会所×商铺全部搬走并作登记，将房屋、钥匙归还于原告。
被告提出提前撤租的理由系因原告无法提供涉诉房屋的产权证明文件，致使被告无法办理幼儿园工商注册手续，相关部门要求被告不得在涉诉房屋处开办幼儿园，被告承租涉诉房屋的目的无法实现，故要求提前解除合同。为证明上述主张，被告提交马伽与徐美荣的往来邮件予以证明。2014年11月5日，徐美荣向马伽发送邮件，要求被告提供以下资料：1.目前营业执照及教委所颁发经营许可证相关资料电子版；2.办理企业法人营业执照工商所提供的相关资料；3.注册公司申请函，需要注明租赁期到期（合同解除）前30日内，办理租赁此房屋地址注销此公司，恢复为原先规划用途（可签订补充协议）。2014年11月18日，马伽向徐美荣发送邮件，称附件中为其公司注册公司需要提供的文件。2014年11月19日，马伽向徐美荣发送邮件，告知徐美荣附件为徐美荣要的租赁协议，另告知这次需注册的公司名称工商局已经核准，名称为：北京巧智博仁教育科技有限公司京郊分公司。
2014年11月17日，北京巧智博仁教育科技有限公司致函原告及北京鲁能置业发展有限公司，内容为：鉴于我公司股东北京巧智博仁国际幼儿园有限公司于2007年9月承租北京碧水源房地产有限公司的位于北京市顺义区后沙峪镇×小区会所的房屋（合同有效期至2017年8月31日）。现因业务经营需要，我公司需要在优山美地区域注册分公司，并办理相应的分公司的企业法人营业执照。依据《中国工商行政管理总局2006年第14号文件》中的有关规定，贵公司要提供一处可以在工商局注册公司的的商用地址给我公司，并提供相应的租赁协议和房租发票。我公司同意在与贵公司签订新商用地址的租赁协议中，可以规定租赁期满日即2017年8月31日（合同解除日）的前30日内，办理租赁此房屋地址注销此分公司，恢复为原先规划用途（可签订补充协议）。特此致函，希望贵公司在5个工作日内予以回复上述地址房屋的产权使用性质和提供相应的产权证明文件的复印件，以便我公司办理工商局的注册登记手续。
原告对上述邮件及函件的真实性予以认可。但称双方在邮件及函件中协商的问题是由被告投资的北京巧智博仁教育科技有限公司办理分公司营业执照的事情，被告要求原告另提供一处房屋作为成立北京巧智博仁教育科技有限公司分公司的登记注册地，双方就此问题的协商在2014年11月份就已经开始。而被告提出有关部门是在2014年12月份让被告办理幼儿园营业执照的。
被告亦认可徐美荣和马伽2014年11月往来邮件中协商的是办理北京巧智博仁教育科技有限公司分公司营业执照的事，与办理被告经营幼儿园的营业执照无关。
庭审中，被告出示一份2015年1月5日发给原告的函件，内容为：鉴于被告于2005年9月1日承租原告位于顺义区后沙峪×小区会所的房屋，该房屋租赁期为10年（合同有效期至2015年8月31日）。现应顺义区相关主管部门要求，我公司必须在上述地址办理相应企业法人营业执照，方能开展经营活动。作为上述房屋的产权所有者，需要贵公司配合提供上述地址房屋的产权使用性质和产权证明文件的复印件，以便我公司办理相关部门的注册登记手续。但自2014年12月以来，就此事我公司曾多次与贵公司的负责人沟通，可是最终的答复是贵公司不予以提供相应文件，导致我公司无法完成注册。依据双方租赁合同第十一条第4款，因该房屋的权属存在瑕疵，导致该合同无效。故要求终止上述合同。被告称系通过邮寄的方式向原告发送该函件的，但无回执。原告不认可该函件的真实性，称未收到过该函件，双方的往来律师函中也只提到过1月6日的函，而未提到过1月5日的函，故该函件是被告伪造的。
被告认为原告没有向被告提供注册幼儿园需要的涉诉房屋权属证书，原告提供的房屋不能作为申请注册幼儿园使用，被告的合同目的无法达到，原告提供的房屋有瑕疵，故按照双方合同第九条第2款第1项的约定，被告享有合同解除权。
被告未提供政府有关部门通知其停止办园的相关证据。
上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》及其两份补充协议、房屋产权证书、物品清点单、电子邮件、律师函等在案佐证。
本院认为：
原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议一、二是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方在补充协议二中确认涉诉房屋的起租期自2007年9月1日始，第一个五年租赁期到期后，被告有权选择在原合同条件下自动续约五年。根据双方合同实际履行情况，双方的租赁合同应至2017年8月31日到期。
被告在合同租期内提出提前解除合同，原告对被告提出的合同解除时间不予认可，双方对合同解除多次沟通未果。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告以原告未向其提供涉诉房屋的权属证明，导致其无法在涉诉房屋内办理经营幼儿园的营业执照，使其合同目的无法实现为由，要求按照双方合同第九条第2款第1项之约定行使合同单方解除权。对此，本院认为：徐美荣与马伽之间往来邮件所协商的用于办理营业执照的房屋是不同于涉诉房屋的另一处新商用地址，被告亦认可使用该新商用地址注册营业执照与被告注册幼儿园营业执照不是一回事；在双方2015年1月6日之前的邮件及函件中，被告均未提到要求原告提供涉诉房屋权属证书供其办理幼儿园的营业执照使用；2014年11月17日，北京巧智博仁教育科技有限公司发给原告的函中唯一一次提到要求原告提供“新商用地址”的产权使用性质和产权证明文件的复印件，但目的是为了注册北京巧智博仁教育科技有限公司京郊分公司使用，与本案并无关联性；被告提交的1月5日的函，因其未提交向原告送达的凭证，原告亦不予认可；被告在本案判决作出前未提供有关部门通知其停止开办幼儿园的相关证据。综上，被告所主张的原告未向被告提供涉诉房屋的权属证书致使其不能使用涉诉房屋开办幼儿园，无法实现合同目的的抗辩意见，本院不予采信，被告不能以此单方解除合同。
被告在不享有合同解除权的情况下，向原告提出退租，系违约行为。在双方协商的过程中，原告坚持双方租赁关系自2015年3月31日解除，但被告不同意，故双方就合同解除的具体时间始终未能达成一致意见。一直到2015年6月9日，被告将其物品自涉诉房屋内全部搬出，并将房屋腾退给原告之时，双方的房屋租赁合同才实际解除。被告提出双方合同在2015年4月15日解除，本院不予采纳。被告应向原告交纳2015年1月1日至2015年6月9日的租金。因双方的房屋租赁合同已经解除，被告向原告交纳的房屋押金应自其应向原告支付的租金中扣除。
被告要求提前退租，且未按期支付租金，构成违约，原告要求被告支付违约金具有法律依据及合同依据，但原告主张的违约金过高，本院根据被告的申请予以酌减。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京巧智博仁国际幼儿园有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京碧水源房地产开发有限公司二〇一五年一月一日至二〇一五年六月九日租金合计三十三万九千二百八十五元三角九分；
二、被告北京巧智博仁国际幼儿园有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京碧水源房地产开发有限公司违约金十万元；
三、驳回原告北京碧水源房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零八百六十八元，由原告北京碧水源房地产开发有限公司负担五千六百五十一元（已交纳），由被告北京巧智博仁国际幼儿园有限公司负担五千二百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 聂 鑫
人民陪审员 宗 明
二〇一五年十二月八日
书 记 员 常 怡