江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9351号
上诉人（原审原告、反诉被告）：范竑，男，1970年1月8日出生，汉族，住上海市闸北区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐慧芬，女，1976年7月18日出生，汉族，住上海市闸北区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：范之衍，男，1999年7月6日出生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：首创青旅置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇百胜路508号，统一社会信用代码91320583596903162G。
法定代表人：胡卫民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕璐，江苏闻贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王斌，江苏闻贤律师事务所律师。
上诉人范竑、唐慧芬、范之衍因与被上诉人首创青旅置业（昆山）有限公司（以下简称首创青旅置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初5722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
范竑、唐慧芬、范之衍上诉请求：改判范竑、唐慧芬、范之衍支付首创青旅置业公司自2015年12月1日起至2016年3月5日止，以144万元为基数，按照万分之五每日的标准计算的逾期付款违约金，诉讼费由首创青旅置业公司承担。事实和理由：一审法院对我方一审中提供的电话录音及首创青旅置业公司手写的支付清单没有进行认定，程序上违法。上述证据对认定本案事实及违约金的计算很重要。2016年3月24日至9月23日期间，首创青旅置业公司起诉主张解除合同，案件审理过程中，我方无法支付房款，不存在违约。前案判决生效后，我方提出继续履行，首创青旅置业公司利用其优势地位，要求我方支付按照房价总额计算的违约金及入住前一年的物业费，才能办理交房手续。双方协商未成导致余款无法支付。
首创青旅置业公司辩称，一、范竑等人提供的电话录音及手写清单一审时已经当庭举证、质证并将相关意见记入庭审笔录，一审判决不存在程序违法。其中电话录音经我方指出文字材料与录音原话不符，范竑一方也予以确认。且发生于2016年10月、11月的电话录音不足以否定2015年12月1日至2016年3月5日期间的违约金。二、范竑等人不存在暂缓支付购房款的理由。首先不论我方是否曾经要求过解除合同，范竑等人自始至终都坚持继续履约，在合同未被生效法律文书确定解除的情况下，范竑等人坚持履约则应当按约支付到期购房款，否则就应当承担违约责任。其次，范竑等人以不愿支付物业管理费作为不支付购房款的理由是牵强附会。我方早已明确告知先付清尾款，对有异议的款项可另行协商，范竑等人在明确同意后迟迟不来付款，转而起诉要求交房。范竑等人如对直接向我方支付房款有疑虑，完全可以采取向法院提存的方式进行支付，我方一审时多次提示，一审判决后范竑等人又拖延付款数月。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。请二审法院充分考虑范竑等人至今仅支付房款48万元，拖延房款112万元近两年，给我方造成较大经济损失的客观事实，依法维持原判。
范竑、唐慧芬、范之衍向一审法院起诉请求：1、首创青旅置业公司履行双方于2015年10月13日签订的《昆山市商品房购销合同》，交付岛尚溪园第53幢103号房屋并办理入住手续；2、诉讼费由首创青旅置业公司承担。
首创青旅置业公司向一审法院反诉请求：1、范竑、唐慧芬、范之衍支付首创青旅置业公司购房款1120000元、逾期付款违约金325840元（暂计算至2017年5月31日，应计算至房款实际付清之日）。2、范竑、唐慧芬、范之衍赔偿首创青旅置业公司损失（律师费）39517元。3、反诉费用由范竑、唐慧芬、范之衍承担。
一审法院认定事实：2015年10月13日，范竑、唐慧芬、范之衍（乙方）与首创青旅置业公司（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》一份（合同编号：2015040082），合同约定：乙方购买甲方开发的位于锦溪镇江浦路西侧同周公路北侧的岛尚溪园第53幢103号房屋，总价款为1600000元，付款方式为：买受人于2015年10月13日前支付房款160000元（含定金10000元），于2015年11月30日前支付房款1440000元；如果买受人未能按照合同及补充协议约定的方式按期足额将房款支付至出卖人指定账户，买受人应从逾期之日起每日按本合同约定总房款的万分之五向买受人支付违约金,逾期超过60天的，出卖人有权单方解除合同，出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行。出卖人应于2015年12月1日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用。双方还在合同补充协议中约定：第二条第2项，买受人选择按揭方式付款的，买受人已知悉贷款银行或住房公积金管理机构办理银行抵押贷款及公积金贷款所需全部文件、资料和费用，买受人应于签订买卖合同时，按照贷款银行或公积金管理机构的要求将办理贷款所需的全部真实、合法的文件、资料和费用提交，并签署相应的贷款协议；无论何种原因，买受人申请的贷款未获批准或额度不足，则买受人应于本合同签订之日起37日内全额付清该总房款或补足差额，否则买受人应自买卖合同签订之日第38日起按照买卖合同及补充协议约定承担违约责任；第3项，买受人购买该房屋的全部房价即为本合同第四条中约定的金额，买受人无论是否因购买本房屋而向任何第三方支付的任何费用均与出卖人无任何关系，也不视为且不计入购房款，出卖人仅按照本合同约定并实际收取到账的款项开具相关票据；第三条第1项，买受人未能按照本合同及补充协议约定付款方式按期足额支付房款，买受人应从逾期之日支付违约金，并承担出卖人为实现本债权产生的所有费用及损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）。合同签订后，范竑、唐慧芬、范之衍于2015年9月26日支付定金10000元，于2015年10月13日支付房款150000元，并由首创青旅置业公司于2016年4月1日开具发票。
2015年11月30日，首创青旅置业公司向范竑、唐慧芬、范之衍寄送《催告函》一份，催促买受人于收到函后7日内支付剩余购房款1440000元及逾期付款违约金。范竑、唐慧芬、范之衍于2015年12月1日签收该催告函。
2015年12月16日，首创青旅置业公司再次向范竑、唐慧芬、范之衍寄送《律师函》一份，催促买受人于收到函后7日内联系公司支付剩余购房款1440000元及逾期付款违约金，并于款项付清后办理相应收房手续，否则首创青旅置业公司将采取一切可能手段维护自身权益，由此产生的后果由范竑、唐慧芬、范之衍承担。范竑、唐慧芬、范之衍于2015年12月20日签收该律师函。范竑、唐慧芬、范之衍陈述其收到律师函后，便拨打首创青旅置业公司当时的代理人梁律师电话，问其如何处理，梁律师回复说直接跟开发商联系。
2016年3月4日，首创青旅置业公司再次向范竑、唐慧芬、范之衍寄送《律师函》一份，通知范竑、唐慧芬、范之衍，由于其未按合同约定履行付款义务，且在催告后仍未支付剩余房款，故合同自律师函送达之日起解除，并要求首创青旅置业公司再次向范竑、唐慧芬、范之衍于收到律师函后7日内配合办理备案合同解除手续及领取扣除违约金、赔偿款后的剩余款项。首创青旅置业公司再次向范竑、唐慧芬、范之衍于2016年3月5日收到该律师函。
2016年3月24日，首创青旅置业公司以范竑、唐慧芬、范之衍为被告向一审法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，要求确认双方签订的商品房购销合同解除，并要求范竑、唐慧芬、范之衍配合办理涉案商品房的备案撤销手续及支付解除合同违约金。该案经一审法院审理，于2016年9月23日作出判决，驳回首创青旅置业公司的诉讼请求，该判决已生效。
2016年4月2日，范竑、唐慧芬、范之衍向首创青旅置业公司支付320000元房款并由首创青旅置业公司于同日开具发票。
2016年4月20日，首创青旅置业公司第四次致函范竑、唐慧芬、范之衍称：双方合同已解除，不再履行合同，要求范竑、唐慧芬、范之衍配合办理备案撤销手续，并承担相关违约责任，同时要求范竑、唐慧芬、范之衍办理款项退还手续。范竑、唐慧芬、范之衍于2016年4月21日收到该函，范竑、唐慧芬、范之衍称因收到函的时候首创青旅置业公司已经起诉，故未再回复。
2016年12月20日范竑、唐慧芬、范之衍发函给首创青旅置业公司称，合同生效后，范竑、唐慧芬、范之衍按约支付了160000元，后经双方协商一致，于2016年4月2日再次支付购房款320000元，另案判决生效后范竑、唐慧芬、范之衍即前往首创青旅置业公司处商洽付款事宜，首创青旅置业公司答复，要范竑、唐慧芬、范之衍一次性全额支付房款并以1600000元为基数，自2015年12月1日起至2016年3月5日止按每日万分之五计算违约金，一次性支付2015年12月1日至2016年11月止的物业管理费，方才为范竑、唐慧芬、范之衍办理入住手续，范竑、唐慧芬、范之衍认为，已付的16万元也纳入违约金计算基数及收取入住前一年的物业管理费都显失公平，故希望能妥善处理。
范竑、唐慧芬、范之衍陈述，其在首创青旅置业公司提起的商品房销售合同纠纷判决后，即前往售楼处要求首创青旅置业公司履行合同并为办理涉案房屋的入住手续，但首创青旅置业公司却以种种理由拒绝办理，多次协商未果，故提起诉讼。
一审法院另查明：范竑于2015年12月21日签署承诺书一份，载明：范竑、唐慧芬、范之衍购买涉案房屋，总价1800000元，本应于2015年11月30日前支付剩余房款1640000元，现申请于2015年12月22日前支付64万元，于2015年12月29日前支付余款1000000元。
一审法院又查明：对于范竑、唐慧芬、范之衍于2016年4月2日的付款320000元，范竑、唐慧芬、范之衍在首创青旅置业公司于2016年3月提起的商品房销售合同纠纷案件中陈述，4月2日其去售楼处，业务员张慧慧拿了一张打印好的承诺书，承诺在5月10日前付清全款，让其抄写一遍，后来其抄了一遍，还签了字，张慧慧当时还跟领导电话汇报了。范竑、唐慧芬、范之衍就该陈述在另案中提供承诺书复印件一份【内容为，本人范竑于2015年10月13日购买岛尚溪园53号103室，现已付款480000元，剩余房款1120000元，合同约定于2015年11月30日前付清全款，但因本人个人资金原因造成延期付款，现本人承诺于2016年5月10日前付清尾款112万元。若未在规定时间内付款，就从合同约定的逾期之日（2015年11月30日）起每日按逾期应付金额的万分之五向开发商支付违约金，以上为本人承诺，特向开发商申请，申请人范竑，日期2016年4月2日】。范竑、唐慧芬、范之衍于2016年4月2日还支付案外人上海轩天实业有限公司购房团购费20万元并由案外人出具收据。
一审法院再查明：首创青旅置业公司提供短信记录一份，证明2016年12月21日公司业务员发送短信给范竑、唐慧芬、范之衍，内容为通知范竑、唐慧芬、范之衍交付尾款前预先通知首创青旅置业公司。范竑、唐慧芬、范之衍对该短信记录真实性予以认可。
以上事实有《昆山市商品房购销合同》一份、（2016）苏0583民初4728号民事判决书一份、短信记录一份及庭审笔录予以证实。
一审法院认为，范竑、唐慧芬、范之衍与首创青旅置业公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，范竑、唐慧芬、范之衍作为买房人应于2015年11月30日前支付剩余房款1440000元（总房款1600000元，已支付160000元），首创青旅置业公司作为出卖人应于2015年12月1日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用，故范竑、唐慧芬、范之衍主张首创青旅置业公司履行合同，交付房屋并为范竑、唐慧芬、范之衍办理入住手续的诉求符合规定，一审法院依法予以认定。首创青旅置业公司根据合同约定，提起反诉，要求范竑、唐慧芬、范之衍先行支付剩余房款的主张亦符合规定，一审法院依法予以认定。关于范竑、唐慧芬、范之衍结欠的剩余房款的金额，范竑、唐慧芬、范之衍认为总房款1600000元，扣除已支付的680000元（160000+320000+200000），尚应支付920000元。首创青旅置业公司认可总房款为1600000元，扣除范竑、唐慧芬、范之衍已支付的480000元（160000+320000），范竑、唐慧芬、范之衍尚应支付1120000元。一审法院认为，根据范竑、唐慧芬、范之衍自己提供的承诺书及首创青旅置业公司提供的范竑、唐慧芬、范之衍认可的承诺书内容，结合范竑、唐慧芬、范之衍于2016年12月20日给首创青旅置业公司的函件内容，同时结合商品房购销合同的约定，可以认定范竑、唐慧芬、范之衍对已支付给首创青旅置业公司购房款480000元的事实是确认的，故首创青旅置业公司反诉主故范竑、唐慧芬、范之衍支付剩余购房款1120000元符合规定，一审法院依法予以认定。
关于首创青旅置业公司反诉主张的逾期付款违约金，首创青旅置业公司明确计算方式为，以1440000元为基数，自2015年12月1日计算至2016年4月1日，以1120000元为基数，自2016年4月2日开始计算至判决生效之日，均按照每日万分之五的标准计算。范竑、唐慧芬、范之衍对此认为，认可2015年12月1日到2016年3月5日期间的违约金，2016年3月5日首创青旅置业公司起诉，违约金计算应该终止，案件起诉以后，首创青旅置业公司也没有主张过违约金，不应该计算，违约金计算标准认可合同约定。一审法院认为，按照合同约定，范竑、唐慧芬、范之衍作为买房人应于2015年11月30日前支付剩余房款1440000元（不含已付的160000元），现范竑、唐慧芬、范之衍仅于2016年4月2日支付房款320000元，故首创青旅置业公司反诉主张范竑、唐慧芬、范之衍支付2015年12月1日至2016年4月1日期间的逾期付款违约金（以1440000元为基数，按照每日万分之五的标准计算）及2016年4月2日以后的逾期付款违约金（以1120000元为基数，按照每日万分之五的标准计算至判决生效之日），符合法律规定及合同约定，依法予以支持。范竑、唐慧芬、范之衍认为2016年3月5日以后首创青旅置业公司已提起诉讼，故其不应支付逾期付款违约金的主张没有依据，一审法院依法不予支持。
关于首创青旅置业公司要求范竑、唐慧芬、范之衍赔偿律师费损失39517元的主张，首创青旅置业公司就此提供代理合同一份及律师费发票一张，同时明确主张的合约依据为商品房购销合同补充条款第三条第1项。范竑、唐慧芬、范之衍对上述证据质证后认为，对代理合同及律师费发票真实性没有异议，但认为其并没有否定支付房款，也没有否定支付违约金，只是因为双方就已付房款存在20万元的争议，导致剩余房款到现在都未支付，故首创青旅置业公司就此支出的律师费没有必要，无权要求范竑、唐慧芬、范之衍承担。一审法院认为，双方已在合同中明确约定，买受人未能按照合同及补充协议约定的付款方式按期足额支付房款，买受人应支付违约金并承担出卖人为实现债权产生的所有费用及损失（包括但不限于律师费、诉讼费等），此约定系当事人真实意思表示，合法有效，且范竑、唐慧芬、范之衍作为买房人，存在逾期付款时间较长及经首创青旅置业公司多次催缴仍未缴纳房款的违约事实，故一审法院对该项反诉主张依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、首创青旅置业（昆山）有限公司于判决生效之日起十五日内将岛尚溪园第53幢103号房屋交付给范竑、唐慧芬、范之衍，并为范竑、唐慧芬、范之衍办理房屋入住手续。二、范竑、唐慧芬、范之衍于判决生效之日起十日内支付首创青旅置业（昆山）有限公司房屋余款1120000元及逾期付款违约金（以1440000元为基数，自2015年12月1日计算至2016年4月1日，以1120000元为基数，自2016年4月2日计算至判决生效之日，均按照每日万分之五的标准计算）。三、范竑、唐慧芬、范之衍于判决生效之日起十日内支付首创青旅置业（昆山）有限公司律师费39517元。本诉案件受理费19200元，由范竑、唐慧芬、范之衍负担9600元，由首创青旅置业（昆山）有限公司负担9600元，反诉案件受理费9084.11元，由范竑、唐慧芬、范之衍负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据范竑等人的上诉请求，二审中双方的争议焦点在于逾期付款违约金的计算期间。范竑等人与首创青旅置业公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，范竑等人应于2015年11月30日前支付房款1440000元，范竑等人未能按期支付，经首创青旅置业公司多次发函催告仍未支付，构成违约，首创青旅置业公司主张范竑等人支付逾期付款违约金有合同依据，应予支持。首创青旅置业公司主张解除合同并于2016年3月24日提起诉讼要求确认合同解除，系因范竑等人的逾期付款行为导致，其确认合同解除的诉讼请求虽然未得到法院支持，但范竑等人逾期付款的违约情况一直持续，仍应承担相应违约责任。前案判决生效后，范竑等人仍未支付剩余房款。范竑等人认为系因首创青旅置业公司要求其支付按照房价总额计算的违约金及入住前一年的物业费才同意办理交房手续，双方协商未成导致余款未能支付。但范竑等人一审中提供的手写计算材料没有人员签字，首创青旅置业公司对其真实性不予认可；录音资料也不足以证明因就违约金与物业费的交纳未协商一致，首创青旅置业公司拒绝接收范竑等人支付剩余房款，且交付房屋应以范竑等人支付房款为前提，故范竑等人未能支付余款并无合理理由，其仍应承担逾期付款相应违约责任。鉴于范竑等人于2016年4月2日支付了房款320000元，一审法院认定逾期付款违约金以1440000元为基数，自2015年12月1日计算至2016年4月1日，以1120000元为基数，自2016年4月2日计算至判决生效之日并无不当。
综上，上诉人范竑、唐慧芬、范之衍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人范竑、唐慧芬、范之衍负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年一月十六日
书记员 朱冰丽