辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00868号
上诉人（原审被告）：大连市皮肤病医院，住所地大连市沙河口区长江路***号。
法定代表人：宋顺鹏，院长。
委托代理人：刘黎胜，辽宁经融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。
法定代表人：于芳，该公司经理。
委托代理人：孙世健，该公司法律顾问。
原审原告大连嘉城置业代理有限公司（以下简称嘉城置业）与原审被告大连市皮肤病医院（以下简称皮肤病医院）居间合同纠纷一案，沙河口区人民法院于2014年4月29日作出（2014）沙民初字第266号民事判决，皮肤病医院不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人皮肤病医院的委托代理人刘黎胜，被上诉人嘉城置业的委托代理人孙世健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉城置业一审诉称：2012年8月9日，嘉城置业与皮肤病医院的员工李祥恒签订《看房委托协议书》，约定嘉城置业向皮肤病医院提供符合其要求的大连市联合路联兴巷＊号的房屋信息，报酬为房屋成交额的2.5%-3%，若皮肤病医院私下与嘉城置业介绍的房主进行买卖交易，则应赔偿相当于中介费等额双倍的违约金。协议签订后，嘉城置业依约带领皮肤病医院的工作人员去现场查看了几处符合其要求的房产，其中包括案涉的大连市联合路联兴巷6号顺达房产。嗣后，皮肤病医院背着嘉城置业，私下与案涉房屋的产权人达成交易支付房款，成交价格为2600万元。嘉城置业认为皮肤病医院的行为构成了严重的违约，故请求：1、皮肤病医院支付报酬65万元（按2600万元的2.5%计算）；2、皮肤病医院支付违约金19.5万元（按65万元的30%计算）。
被告皮肤病医院一审辩称：不同意嘉城置业的诉讼请求。＊＊＊是皮肤病医院临近退休的普通员工，其没有任何行政职务，也没有权利代表皮肤病医院对外签订任何协议。李祥恒在没有授权的情况下，主动帮忙，嘉城置业的工作人员带李祥恒看房后，要求＊＊＊签订《看房委托协议书》以证明业务员的工作量，＊＊＊并未对协议的内容进行查看便签字。我单位对此事一直不知情。该《看房委托协议书》从形式上、内容上都是不合法、不生效的。从形式上说，《看房委托协议书》中没有皮肤病医院的签章。嘉城置业盖的章为看房专用章，与公章的效力不同。从内容看，该看房协议只能对看房相关内容进行约定，超过看房内容之外的其他约定属于无效。看房协议书约定报酬按照成交价格2.5%-3%收取，按照大连市的相关规定，嘉城置业收取高比例的报酬需提供全程代理服务，直至领取产权证为止。但该协议仅约定嘉城置业为皮肤病医院提供看房及咨询服务，收取2.5%的报酬明显不合理。并且嘉城置业向皮肤病医院提供的房屋信息并不准确，案涉房屋还存在土地证与产权证持有人信息不一致、欠缴土地出让金等情况。此时房屋并不具备交易的条件，是皮肤病医院利用事业单位的特殊性才办理完成前述手续的。嘉城置业仅提供看房服务，其余的过程均由皮肤病医院与房主完成，至今皮肤病医院也未取得产权证。并且，嘉城置业在带领皮肤病医院看房期间没有收费许可证，不具备收取中介费的资质，嘉城置业无权主张报酬。但考虑到嘉城置业确实带领皮肤病医院工作人员看房，确有一定的支出，皮肤病医院同意给予嘉城置业不超过1.6万元的补贴。
一审法院审理查明：自2011年，嘉城置业工作人员带领皮肤病医院相关工作人员看过多处房屋。2012年8月9日，皮肤病医院单位员工＊＊＊与嘉城置业签订《看房委托协议书》，协议载明：委托方（甲方）大连市皮肤病医院，受托方（乙方）大连嘉城置业代理有限公司。甲、乙双方就委托购买房屋事宜，经协商一致自愿达成以下协议：一、委托报酬：依据大连市物价局有关文件，按照房屋成交额的2.5%-3%收取。二、委托期限：从双方签字之日起两年内有效。三、双方权利义务：1、乙方免费为甲方提供房地产政策咨询；2、乙方保证提供的信息真实、可靠、有效；3、乙方派专业人员陪同甲方实地看房；4、甲方须确认乙方所带看的房屋，系首次看房。四、违约责任：甲方（包括配偶、亲属朋友及代理人）不得与乙方介绍的房主私下进行买卖交易或与房主签订委托转让合同。否则甲方赔偿乙方相当于中介费等额双倍的违约金。五、乙方提供房屋信息如下：房屋地址：大连市联合路联兴巷6号，成交价格3200万元，权属性质产权。嘉城置业在该协议书加盖看房专用章。嘉城置业工作人员带领皮肤病医院工作人员查看了该处房屋。
2013年7月，皮肤病医院与大连市沙河口区联合路联兴巷＊号＊＊层房屋产权人大连顺达房屋开发有限公司（以下简称顺达公司）达成房屋买卖协议，双方自行办理了购买房屋的相关手续，购买价格为2600万元。目前该房屋已部分交由皮肤病医院使用，房屋产权证正在办理中。
2014年2月11日，顺达公司出具《证明》，内容为：我公司关于沙河口区联合路联兴巷＊号办公楼的交易，没有委托给大连正琦房地产经纪有限公司、大连嘉城置业代理有限公司作为该房屋的中介公司。该房屋的交易是我公司主动找大连市皮肤病医院进行沟通商讨的。该房屋的整套土地及房屋买卖交易手续是由我公司主办的，并得到大连市皮肤病医院的密切配合与支持。
另查，2014年3月4日，大连市物价局为嘉城置业颁发了《收费许可证》，有效日期为2014年3月至2015年6月。
一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。虽然嘉城置业与皮肤病医院间并未形成书面的居间合同，但嘉城置业与皮肤病医院的工作人员签订了《看房委托协议书》，该委托协议书已经对违约责任、居间报酬等进行了约定，具备了合同的主要条款，应视为居间合同成立。且李祥恒为皮肤病医院单位的员工，嘉城置业也带领皮肤病医院的人员看过案涉房屋，嘉城置业有理由相信李祥恒具有代表单位签订《看房委托协议书》的权利。该协议书并未违反法律规定，对嘉城置业、皮肤病医院均具有约束力。在嘉城置业的工作人员带领皮肤病医院的工作人员看过案涉房屋后，皮肤病医院购买了案涉房屋，根据该协议书的约定，皮肤病医院应当给付嘉城置业委托报酬。但考虑在本案中，嘉城置业并未为皮肤病医院提供产权交易过户等全程服务、根据《大连市物价局、大连市房地产管理局关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定，酌情调整为皮肤病医院按照成交价格2600万的0.5%的标准向嘉城置业支付委托报酬，经计算为13万元。
关于嘉城置业要求皮肤病医院支付违约金19.5万元的请求，原审法院认为，嘉城置业并未提供证据证明其在带领皮肤病医院看房过程中告知皮肤病医院关于案涉房屋产权人的信息，也未提供证据证明其带领皮肤病医院与房屋的原产权人进行磋商。案涉房屋的原产权人顺达公司出具证明证实系顺达公司主动向皮肤病医院出售房屋，顺达公司并未委托嘉城置业出售过案涉房屋，除嘉城置业外，皮肤病医院亦通过其他途径看过案涉房屋。嘉城置业不是案涉房屋出售信息的唯一来源。顺达公司有选择交易对象、交易方式的自由。皮肤病医院与房屋的产权人就案涉房屋达成交易，对嘉城置业而言也不构成私下交易，故嘉城置业主张皮肤病医院支付违约金的诉请，不予支持。
关于皮肤病医院提出嘉城置业在与皮肤病医院签订《看房委托协议书》期间没有收费许可证，不具备收费资质的抗辩意见，原审法院认为，嘉城置业没有《收费许可证》收费，若违反相关行政规定，应由行政机关根据有关规定予以处理。嘉城置业的收费资质不影响其合同权利的实现，故皮肤病医院的该节抗辩意见，不予采纳。
据此判决：一、被告大连市皮肤病医院于判决生效之日起十日内给付原告大连嘉城置业代理有限公司委托报酬13万元；二、驳回原告大连嘉城置业代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12，250元（嘉城置业已预交），由嘉城置业负担9350元、皮肤病医院负担2900元，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
皮肤病医院上诉的请求及理由是：1.嘉城置业与皮肤病医院之间并未形成居间合同关系。李祥恒未经单位授权，无权代表皮肤病医院对外签订合同，其签订合同的责任不应由皮肤病医院承担，并且《看房协议书》未经双方盖章确认属于无效协议。2.嘉城置业不具备收取居间服务费的资质，属于不合法收费。
嘉城置业二审答辩认为：不同意皮肤病医院的上诉请求，服从原审判决。1.＊＊＊是皮肤病医院的书记，其看的房屋是单位的办公用房，且嘉城置业带领皮肤病医院的多名工作人员看过多处房产，所以其签订《看房协议书》的行为不是个人行为，是单位的行为。2.嘉城置业2002年即成立，原来有收费证，后来提供的收费证是补办的新证，嘉城置业收费是按照合同法的规定，只要提供了订立合同的机会和订立合同的媒介服务嘉城置业就应当收取费用。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：皮肤病医院通过其他中介公司查看过案涉房屋。在原审审理的过程中，皮肤病医院表示愿意向嘉城置业支付16，000元的补贴。
上述事实，有皮肤病医院出具的《关于大连嘉城置业代理有限公司起诉要求支付居间服务费的意见》、（2014）沙民初字第329号民事判决书及一审、二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：本案的争议焦点为皮肤病医院应否向嘉城置业支付居间报酬的问题。结合本案已查明的事实，嘉城置业向皮肤病医院主张居间报酬依据不足。理由如下：第一，根据现有证据不足以认定双方存在居间合同法律关系。皮肤病医院的员工＊＊＊与嘉城置业签订《看房委托协议书》时并未出具皮肤病医院的相关授权，嘉城置业亦未提供充分的证据证明其有理由相信李祥恒具有代表皮肤病医院签订该协议并约定支付相应报酬的权利，故李祥恒与嘉城置业签订《看房委托协议书》的行为系无权代理，在未经皮肤病医院对购买房屋及支付报酬等相关事项进行追认的情况下，该代理行为对皮肤病医院不发生法律效力。第二，本案嘉城置业主张居间报酬的依据是认为其提供了案涉房屋的房源信息，而根据已查明的事实，房主顺达公司并未委托嘉城置业出售案涉房屋，并且皮肤病医院亦通过其他房地产中介公司查看过案涉房屋，表明案涉房屋的房源信息可以通过其他公众可获知的正当途径获得，不足以证明皮肤病医院与顺达公司买卖合同的成立系利用嘉城置业提供的信息和机会获得，在此种情况下，嘉城置业要求皮肤病医院支付居间报酬，依据不足。第三，退一步讲，即使双方之间存在居间合同法律关系，嘉城置业亦不具备收取居间报酬的权利。根据合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。由此可见，居间人取得报酬必须具备两个要件：一是所介绍的合同必须成立；二是居间人需采取积极的行为促成合同的成立，即合同成立与居间人的推进行为有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。结合房屋买卖居间合同的性质，形成房屋买卖居间合同法律关系的基础是订立三方居间合同，在二审的庭审过程中，嘉城置业亦陈述正常的房屋买卖交易程序是先看房，然后才订立三方居间协议。而本案中，嘉城置业除带皮肤病医院的工作人员看过案涉房屋外，并未提供任何促成合同成立的其他相关服务，案涉房屋的交易及相关手续的办理亦皆由顺达公司与皮肤病医院配合完成，故不能认定嘉城置业已经全面、适当地履行了其应尽的义务，且嘉城置业无房主顺达公司的授权，亦不具备促成双方达成购房协议的条件，据此，嘉城置业主张收取居间报酬，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。但鉴于本案审理的过程中，皮肤病医院表示愿意向嘉城置业支付16，000元的补贴，系其对自身权利的处分，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第266号民事判决书的第一项为：被告大连市皮肤病医院于本判决生效之日起十日内给付原告大连嘉城置业代理有限公司16，000元；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第266号民事判决书的第二项；
三、驳回原告大连嘉城置业代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12，250元（嘉城置业已预交），由原告大连嘉城置业代理有限公司负担12，018元，被告大连市皮肤病医院负担232元；二审案件受理费2900元（皮肤病医院已预交），由原告大连嘉城置业代理有限公司负担2845元，被告大连市大连市皮肤病医院负担55元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍宏
代理审判员 吕瑛
代理审判员 鲁强
二〇一四年七月十四日
书 记 员 宋敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。