上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四(民)初字第1576号
原告(反诉被告)迟晓文。委托代理人费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。委托代理人钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司。法定代表人陈立忠。委托代理人周有安，上海市德祐律师事务所律师。原告迟晓文诉被告上海爱久酒店经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理，被告上海爱久酒店经营管理有限公司于2014年7月4日提起反诉。本案适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，于2014年7月4日、2014年9月1日公开开庭进行了审理。经征询，原、被告一致同意本案延长适用简易程序审理，期间至2014年11月4日。原告(反诉被告)迟晓文的委托代理人费宏博、钟磊，被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司的委托代理人周有安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迟晓文诉称，原告向被告承租上海市四平路XXX-
XXX号二楼725平方米房屋，约定租期至少至2018年10月17日，为此投入巨额资金进行装修并开设饭店经营，却在2014年2月突然收到被告的出租人即部队的通告，称其与被告的租赁将于2014年5月31日结束，届时将收回包括系争房屋在内的全部房屋。对此被告却称原告可以继续承租，还称“只要经营着部队拿你也没办法”，并始终未按原告的要求提供部队同意继续租赁的书面文件，故被告显已违约。原告依约享有合同解除权，遂于2014年4月21日函告被告合同于2014年4月29日解除，因被告拒绝收回房屋，原告又于2014年5月22日在公证处的证明下离开系争房屋并将钥匙寄还被告。至于被告于原告起诉后提供的其与部队的续租合同明显是事后倒签。被告拒绝原告搬走屋内尚可利用的财物，收到钥匙后又在门上加锁，而屋内物品均系原告依房定制，故上述财物的损失当由被告赔偿，赔偿还应包括装修房屋、添设设备、解除员工等损失。现诉请要求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2014年4月29日解除；2、被告返还保证金173,250元；3、被告支付违约金173,250元；4、被告赔偿原告转让、装修、添置物品的损失443,826.5元；5、被告支付公证费4500元。被告上海爱久酒店经营管理有限公司辩称并反诉称，被告经部队同意向原告转租系争房屋，相关凭证于签约时均已出示，原告在此处开设饭店没有工商、卫生、消防等注册手续的障碍。部队虽有通告称将于2014年5月31日收回全部房屋，但亦口头承诺继续与被告的租赁关系，只因换届交接才延迟与被告续签合同，为此被告已多次口头、书面告知原告租赁没有障碍，事实上周围商铺亦正常经营至今。原告利用部队的通告拒绝履行按期付租的义务，并继而提前解约，其行为不仅没有诚信亦系违约，系因自身存在无证经营、偷税漏税等情形才乘机擅离房屋，故被告不同意原告诉请。合同本应继续履行，现被告同意解约，原告邮寄钥匙不能视为交还房屋，相反尚应支付解约前的欠租，因其违约故装修设施等赔偿诉请及公证费的主张均无依据，已付违约金亦应由被告没收。现反诉诉请：1、确认原、被告之间系争租赁合同于2014年9月1日庭审当日解除；2、原告返还系争房屋；3、原告支付系争房屋2014年4月28日至2014年9月1日的欠租238,700元；4、确认现在被告处的保证金173,250元归被告所有；5、原告赔偿剩余租金；6、原告支付尚欠水电煤费9197元。原告迟晓文反诉辩称,原告系依约行使合同解除权，坚持本诉意见，原告实际使用房屋至2014年4月27日，此前的租金已按期支付，故不存在欠租事实，系争房屋亦已经公证交还被告，房屋早已由被告掌控。除同意支付被告主张的水电煤欠费之外，不同意其余反诉诉请。经审理查明，中国人民解放军南京政治学院上海分院房地产租赁管理处与被告建立租赁关系，约定由被告承租上海市四平路2162(1-8)号五层房屋，租赁用途是餐馆、办公、教学、门诊、足浴，且上述出租人出具书面批复，明确同意被告在合同约定的租赁用途、时间、权利义务范围内转租，且第一转租人不得再行转租。2012年11月30日上述双方签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告继续承租上海市四平路2162(1-8)号五层房屋，租期自2012年12月1日至2013年11月30日等内容。中国人民解放军南京政治学院上海分院房地产租赁管理处并就上述租赁情形出具(2012)军房租证字31号《军队房地产租赁许可证》。2013年7月29日原、被告签订《房地产租赁合同》，约定：被告将上海市四平路XXX-
XXX号二楼(合同此处有笔误)725平方米出租于原告；租赁用途是餐饮；租期自2013年7月28日至2014年10月17日；年租金为693,000元，若此后被告依然享有房屋出租权的同意以……的租金继续出租给原告；付款方式是每三个月一付，每次提前15日支付；原告每月支付800元垃圾清运费，水电费另行计算由原告于每月前五日交纳；原告应于合同签订当日支付押金173,250元，租赁期满时，原告履行合同义务的保证金退还，否则被告不退还保证金，被告未履行合同义务的双倍返还保证金；被告应提供房屋场地权利的证明材料以便原告办理工商、卫生、消防等手续，保证租赁房屋业经军队批准出租，负责向军队办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》；租赁期间确需装修的须征得被告书面同意，费用自理，权属归被告，租期届满或解除合同时无偿移交被告；双方违反合同约定的保证金作为违约金；原告逾付租金及其他费用的，每逾期一日按滞交金额的千分之五加收滞纳金，逾期30日被告有权解除合同……。上述合同签订当日，被告向原告交付房屋。原告占用房屋并实施装修，后开设餐饮经营。2013年7月30日被告向原告出具收据两张，明确收到原告支付的系争房屋2013年7月28日至2013年10月27日的租金173,250元，及租赁保证金173,250元。2013年10月29日被告向原告出具收据，明确收到原告支付的系争房屋2013年10月28日至2014年1月27日租金173,250元。2014年1月3日中国人民解放军南京政治学院上海分院房地产租赁管理处出具《通告》，言明：上海市四平路2162(1-8)号五层房屋的租期至2014年5月31日，届时将收回房屋不再续租，请各租户提前做好停业准备及搬迁工作，务请在2014年6月5日12：00前搬出，逾期屋内仍有余物视为放弃。另，关于何时收到或得知该《通告》，原、被告的陈述均有变化，原告先称系于2014年1月3日收到，后改口称于2014年2月签收，被告先称系于2014年3月得知，后改口称于2014年1月即知晓，但双方均未就自己的陈述提供证据证明。2014年1月7日中国人民解放军南京政治学院上海校区房地产租赁管理处与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告继续承租上海市四平路2162(1-8)号五层房屋，租期自2013年12月1日至2014年5月31日等内容。中国人民解放军南京政治学院上海校区房地产租赁管理处并就上述租赁情形出具(2013)军房租证字26号《军队房地产租赁许可证》。2014年1月23日被告向原告出具收据，明确收到原告支付的系争房屋2014年1月28日至2014年4月27日租金173,250元。另，原告分期支付系争房屋的水电煤相关费用，付至2014年3月。2014年3月20日原告向被告出具《通告》，言明：业主通告与双方合同约定相去甚远，然原告已投入巨额资金装修，故要求被告立即提供业主同意租赁的书面确认文件，否则原告将暂停付租并保留索赔之权。2014年4月2日被告收到该《通告》。2014年4月3日被告向原告发函，言明：系争合同不变，双方继续履行，任何一方违约的按合同处理。后原告收到该回函。2014年4月21日原告委托律师向被告发函，言明：2014年4月29日解除合同，原告将于2014年4月28日搬迁，要求被告于2014年4月29日前向原告支付173,250元违约金并退还押金……。2014年4月24日被告收到该律师函。2014年4月25日被告回复原告，言明：已回函告知合同继续履行，现再次重申业主的通告不影响原、被告之间的合同履行，被告保证原告在合同期限内继续经营，否则将以原告违约追究责任。原告于嗣后收到该回复。2014年5月22日原告离开系争房屋并将房屋钥匙邮寄被告，此后未再使用该房，屋内设施等财物均留于现场。上海市东方公证处出具(2014)沪东证经字第7951、7952号公证书，对原告离开系争房屋的过程、屋内现状、邮寄钥匙等进行拍摄证明，原告为此花费公证费4500元。2014年5月26日被告收到房屋钥匙。2014年5月27日被告向原告回复，言明：重申系争合同应当继续履行，不同意解除合同，否则按原告违约处理。当日被告并向原告发出《催款通知》，言明：原告应于2014年4月13日支付2014年4月28日至7月28日的租金173,250元，但至今未付，已逾期30日，应付每日千分之五的滞纳金。原告于嗣后收到上述函件。2014年6月5日原告具状来院作本案诉请。另查明，2014年6月23日中国人民解放军南京政治学院上海分院出具收据，明确收到被告支付的2014年4月1日至6月30日的租金249,375元。2014年8月22日中国人民解放军南京政治学院上海校区房地产租赁管理处与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告承租上海市四平路2162(1-8)号五层等房屋的租期统一延长至2014年11月31日等内容。中国人民解放军南京政治学院上海校区房地产租赁管理处并就上述租赁情形出具(2014)军房租证字13号《军队房地产租赁许可证》。2014年9月1日中国人民解放军南京政治学院上海分院出具收据，明确收到被告支付的2014年7月1日至9月30日的租金599,375元。又查明，被告于2014年7月4日提起反诉时主张继续履行合同，但在2014年9月1日庭审时变更诉请为解除合同等。审理中，本院建议双方交接房屋。原告称，系因被告阻止原告搬走屋内物品，后又在门上加锁，故原告只能再行购置设施设备另行经营，屋内物品现已无法使用，对此被告应予赔偿。被告称，已通知原告应于2014年9月11日17时前搬走屋内物品，否则视为放弃，后原告未按期履行，故被告于2014年9月12日正式收回房屋。除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》及同意转租的批复、原、被告签订的《房地产租赁合同》、租金收据若干、《通告》、(2014)沪东证经字第7951、7952号公证书、双方往来信函等证据材料予以证明。本院认为，被告自部队承租系争房屋，经部队同意将该房转租于原告，原、被告就此达成的协议体现双方真实意思且于法不悖，故合法有效，双方均应全面履行自己的义务。合同约定租期至2014年10月17日，此后的租赁系附条件，即以被告享有承租、转租权为前提。然2014年1月部队出具通告明确将于2014年5月31日收回房屋，使原告对此后能否承租产生疑惑与不安，遂要求被告出具可以继续租赁的证明，对此被告除函告合同应当继续履行之外未能提供任何证明或担保，原告就此停止支付应付租金，原告如上行为不违法律亦属合理。但是，有权中止履行不代表有权解除合同，履行期限届满之前，暂停自己的履约、要求被告提供证明或保证，其目的并不在于使既有合同关系消灭，相反应是维持合同，否则即是违约，因此原告在2014年5月31日前主张解除合同并离开房屋、邮寄钥匙，其行为系违约。虽然被告亦未能在上述期限之前补足原告得以继续承租至2014年10月17日的证明，但原告已违约在先，且被告于本案审理期间出具其与部队的续租合同、租金收据、租赁许可证等，明确租期延续至2014年11月31日，故不能认定被告违约。因原告违约故不享有合同解除权，其函告解除、离开房屋、邮寄钥匙等行为相对于被告不发生解除合同、返还房屋的效力。现被告反诉主张解除合同，故系争租赁合同因双方当事人达成一致而解除，且应认定合同系于2014年9月1日解除。原告当负合同解除后的还房之责，审理中被告自认于2014年9月12日收回房屋，故返还房屋的反诉诉请已无判决的必要。系争房屋租金原告付至2014年4月27日，次日至上述解约之日期间的租金应由原告偿付。租期内的水电煤费亦应由原告结清，原告对被告主张的相关数额不持异议，本院予以固定。依据合同关于原告违约被告不退还保证金的约定，现在被告处的保证金不予返还。同理，因原告违约故其主张的损失、公证费等诉请，本院不予支持。合同未见如原告违约而提前解约的须赔偿剩余租期内租金等相关约定，且如上所述被告实际已收回房屋，故相关反诉主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)迟晓文要求确认《房地产租赁合同》于2014年4月29日解除、要求被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司返还保证金人民币173,250元、支付违约金人民币173,250元、赔偿原告损失人民币443,826.5元、支付公证费人民币4500元的诉讼请求，不予支持；二、确认原、被告就上海市四平路XXX-
XXX号二楼725平方米签订的《房地产租赁合同》于2014年9月1日解除；三、原告(反诉被告)迟晓文应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司上海市四平路XXX-
XXX号二楼725平方米2014年4月28日至2014年9月1日的租金人民币238,700元；四、现在被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司处的保证金人民币173,250元归被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司所有；五、原告(反诉被告)迟晓文应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司上海市四平路XXX-
XXX号二楼725平方米尚欠水电煤费共计人民币9197元；六、被告(反诉原告)上海爱久酒店经营管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定期间履行给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币11,748元，减半收取计人民币5874元，由原告(反诉被告)迟晓文负担。反诉受理费人民币3875元，由原告(反诉被告)迟晓文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王芩菲
二〇一四年十月二十日
书记员 邱静静
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。