重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0118民初8294号
原告：重庆远澜房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路898号，统一社会信用代码915001180661923838。
法定代表人：邹淑媛，总经理。
委托诉讼代理人：刘惬，男，1976年12月30日出生，汉族，系原告公司员工，住重庆市永川区临江镇南华宫13号附5号10-9，公民身份号码6501021976********。
被告：杭州聚万力实业股份有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇蕙兰雅路388号弘通丁兰商业中心3幢2-822室，统一社会信用代码913301003418455112。
法定代表人：马旭楠，总经理。
原告重庆远澜房地产开发有限公司（以下简称远澜公司）诉被告杭州聚万力实业股份有限公司（以下简称聚万力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理后，依法由审判员向斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告远澜公司的委托诉讼代理人刘惬，被告聚万力公司的法定代表人马旭楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告远澜公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》，限期恢复房屋原状并交还房屋。2、请求法院判令被告退还装修补贴款888000元。3、依法判令被告向原告支付拖欠的租金95406.29元、管理费180944.29元、水电费36204元（电费截至2017年7月31日）、推广宣传费57193.55元及违约金94536元（除电费外，所欠费用截至2017年8月31日）。4、确认被告缴纳的履约保证金100000元归原告所有。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月，原、被告签订《永川协信星光广场房屋租赁合同》、《三方装修协议》及《补充协议》等系列合同。合同约定：原告将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信星光广场L1-08/09、L2-07号房屋出租给被告，被告用于经营服饰、鞋包、配饰、家居、咖啡茶饮甜点等品类的商品，商铺名称为“璞镜.生活方式”。同时，合同也约定了原、被告之间租金、管理费等费用的收取方式；原告以现金方式向被告提供总价为人民币888000元的装修补贴，该笔款项由甲方向乙方或其装修承建商支付。若被告违约致使甲方解除租赁合同的，被告应全额退还原告已经支付的装修补贴；合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告接房后进行了装修，之后原告陆续向被告支付了装修补贴款888000元。2016年1月30日，被告商铺开始对外营业。但自被告开始营业之后，被告对合同约定的租金、管理费、宣传推广费、电费等费用一直不向原告缴纳，经原告多次发函催收，被告仍拒不履行缴纳义务。现原告提起诉讼望法院判如所请。
被告聚万力公司辩称：双方签订房屋租赁合同属实，也同意解除租赁合同；我方拖欠租金、电费、管理费金额属实，我方愿意支付，但违约金我方还需要核实；保证金100000元是我方已经缴纳给原告的，要求作为应当支付的一部分赔偿金予以抵扣。装修补贴款888000元是原告按照合同补贴给我方的，我们也进行了装修并在经营。对于解除合同，原告也有违约行为，一是原告没有依照合同保证60%以上的开业率，二是原告自2017年6月3日起擅自对被告的租赁店面停电，导致被告无法经营。装修是拆不走的，所以我方只愿意支付13万元装修补贴款。综上，被告愿意解除合同，并支付上述各款项共计500000元，对于其他请求不予认可。
本院经审理认定事实如下：2015年12月，原、被告签订《永川协信星光广场房屋租赁合同》、《三方装修协议》及《补充协议》等系列合同。原告为甲方，被告为乙方。合同约定：原告将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信星光广场L1-08/09、L2-07号房屋出租给被告用于经营“璞镜.生活方式”品牌（主要经营内容为服饰、鞋包、配饰、家居、咖啡茶饮甜点等品类），租赁面积约为296平方米，合同期限为交付之日起6年，并约定了免租期（庭审中，双方确认免租期截止2016年12月31日，即从2017年1月1日开始计算租金及其他相关费用），合同约定了乙方应向甲方支付履约保证金100000元。同时，合同也约定了原、被告之间租金、管理费等费用的收取方式；合同还约定：出现乙方违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……（d）经事先通知后切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应，直至乙方的违约行为得到纠正，因此所产生的一切后果应由乙方承担。（e）涉及支付义务的，每迟延一日，向乙方收取迟延支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。（m）没收履约保证金，要求乙方在十四日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同。如因乙方违反租赁合同约定，发生第二十五条违约条款1款所列之（1）至（6）项、（11）项、（12）项违约情形，违约致使甲方解除与乙方间租赁合同的，乙方全额退还甲方已支付的装修补贴。其中第二十五条违约条款1款所列之（1）项的内容为：乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项的……。下列任何事件之一或多项发生，视为甲方违约：……（3）甲方经营不善导致商场不能正常营业，商场店铺开业经营面积低于60%时。同时根据原、被告及江西冰溪建设集团有限公司（以下简称冰溪公司）签订的《三方装修协议》约定：原告同意将被告所承租房屋的装修交由冰溪公司施工，装修总费用888000元由原告直接支付给冰溪公司。合同签订后，原告于2015年12月底向被告交付了房屋，被告接房后进行了装修，之后原告陆续向冰溪公司支付了装修补贴款共计888000元，被告向原告缴纳了履约保证金100000元。2016年1月30日，被告商铺开始对外营业。但自被告开始营业之后，一直未向原告缴纳过租金、管理费、宣传推广费、电费等费用，经原告多次发函催收，被告仍未缴纳。
另查明，原告远澜公司系涉案房屋的所有权人。该商场一共有5层（含负一层的永辉超市）。庭审中，原告向本院提供了商场的产权登记证：渝（2016）永川区不动产权第000166328号。该证显示商场1-4层的房屋建筑面积为39946.86㎡，套内面积为31436.09㎡。另据原告陈述，负一楼永辉超市所在的建筑正在办理房屋产权证。从原告提供的竣工验收备案登记证以及消防验收意见书显示，工程规模为11936.37平方米。同时，原告也向本院提供了商场开业情况表册二份，一份是2016年12月前开业情况的清单，另一份是2017年5月30日前开业情况的清单。该二份表册均载明出租商铺的总面积为31218.3㎡，且都包含了负一楼的永辉超市。第一份表册显示开业面积为22886.3㎡，第二份表册显示开业面积为20976.3㎡。
本院认为，原、被告签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同双方应依照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。本案中，被告承租房屋后，未按照约定及时支付租金，应承担相应的民事责任。庭审中，被告对于拖欠的租金95406.29元、管理费180944.29元、水电费36204元、推广宣传费57193.55元均无异议，故对原告的上述请求予以支持。与此同时，原告要求解除与被告签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》，被告亦同意解除，且双方均同意自2017年9月1日起解除该合同，本院予以确认。同时，原告要求被告交还房屋的诉请本院亦予以支持。原告要求被告对房屋恢复原状，由于装修是原告同意的，且合同中并未有恢复原状的约定，故对原告的该项请求不予支持。
关于装修补贴款，原告要求被告全额退还888000元，理由是根据合同约定，因乙方违约致使甲方解除合同的，乙方应全额退还甲方已支付的装修补贴。但该条款只能适用于乙方违约而甲方没有违约行为的情形，如果双方均有违约行为，则不应当适用该条约定，而应当按照各自的过错承担相应的民事责任。根据合同约定，商场店铺开业经营面积不能低于60%，否则视为甲方违约。首先对于如何认定商场店铺开业经营面积是否达到60%这一事实，举证责任应当在原告方，根据原告方举示的证据显示商场1-4层的房屋套内面积为31436.09㎡及负一层永辉超市的面积为11936.37㎡，合计达到了43372.46㎡。而表册载明出租商铺的总面积为31218.3㎡，且其中包含了负一楼的永辉超市，即是说表册面积的数据与房屋产权证及竣工验收备案登记证等明显不符。如果按照43372.46㎡计算总面积，则原告自己提供的开业面积的数据未能达到60%。同时，表册中的租赁业主是否在持续经营原告亦未提供充分证据予以证明，且被告举示了视频资料和照片，以证明商场大面积的处于停业状态。综上，原告未能充分证明其商场的店铺开业经营面积达到了60%，应视为违约。对于装修补贴款的性质，本院作如下评述：一般的房屋租赁合同均为承租人自己负责装修，而本案中原告之所以出资按照被告的要求装修，是为了引进被告这一品牌而给予的优惠政策，如果被告按照合同约定经营商铺至合同期满，则装修补贴款就不予退还，如果被告单方面违约，则全额退还，而在双方均有违约行为的情况下，合同对装修补贴款的处理没有明确约定，则应当综合考虑合同约定的租赁期限、被告实际经营的时间、双方违约的程度和过错大小、原告投入的装修成本损失、被告拖欠各项费用的逾期利息以及合同解除后的脱租损失和原告对房屋装修部分再利用可能增加成本等因素予以适当退还，本院酌情由被告退还原告装修补贴款400000元。
关于原告主张的违约金，由于本院已在上述装修补贴款的退还金额中予以体现，故不再重复主张，对原告的该项请求不予支持。
关于履约保证金100000元，原告要求确认归其所有，其理由是根据合同约定，如乙方违约，甲方有权没收履约保证金，但根据庭审情况，甲方亦有违约行为，且该笔费用的本质是一种预交的违约金，而对于违约金的问题，已在上述装修补贴款的退还金额中予以体现，不能重复收取违约金，故对原告的该项请求本院不予支持。履约保证金100000元应当返还被告，并在被告应支付的款项中予以抵扣。
对于被告提出的原告于2017年6月30日擅自对被告所承租的店铺断电的问题。首先，该事实的证明责任在被告方。而被告为证明该事实提供了电话录音资料，据被告陈述通话人系原告方的管理人员洪峰，但庭审中，原告方对洪峰的身份并不认可，亦不认可其真实性，且被告亦未提供其他证据予以佐证，故本案对被告提出的该事实暂不予认可。
综上，本案中，被告应当向原告支付的费用为租金95406.29元、管理费180944.29元、水电费36204元、推广宣传费57193.55元、装修补贴款400000元，合计769748.13元，抵扣原告应当退还给被告的履约保证金100000元，被告还需支付669748.13元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、于2017年9月1日解除原告重庆远澜房地产开发有限公司与被告杭州聚万力实业股份有限公司在2015年12月签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》，并由被告杭州聚万力实业股份有限公司于判决生效后3日内交还位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信星光广场L1-08/09、L2-07号房屋给原告重庆远澜房地产开发有限公司；
二、限被告杭州聚万力实业股份有限公司于本判决生效后5日内支付原告重庆远澜房地产开发有限公司各项费用669748.13元。
三、驳回原告重庆远澜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费减半收取10950元，由被告聚万力公司负担5040元，由原告远澜公司自行承担5910元（此费原告远澜公司已预交，由被告聚万力公司承担的部分在支付上述费用时一并支付给原告远澜公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 向 斌
二〇一八年一月十二日
书记员 李开元