北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第18922号
原告：田丽荣，女，1947年12月11日出生。
委托代理人：古利新，北京知润律师事务所律师。
被告：张文涛，男，1959年7月21日出生。
委托代理人：何巍，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告：齐煜，女，1969年3月16日出生。
委托代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。
委托代理人：巩香。
原告田丽荣与被告张文涛、齐煜合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理。依法由代理审判员宋燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田丽荣委托代理人古利新，被告张文涛及其委托代理人何巍，被告齐煜委托代理人武丽君、巩香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田丽荣诉称：原告田丽荣系被告齐煜之母，齐绍祥系被告齐煜之父，于2011年3月14日因死亡注销户口。1996年8月26日，被告齐煜在未得到齐绍祥同意的情况下，擅自书写换房字据，将齐煜名下的本市东城区草厂二条×号房屋和原告、齐绍祥、被告齐煜共同承租的东城区草厂二条14号院11号房屋，与被告张文涛换房至大兴区旧宫科技园三居室。被告齐煜擅自处置东城区草厂二条××号房屋的行为涉及无权处分，应为无效法律行为。被告齐煜交换其名下东城区草厂二条×号房屋的行为，涉及房屋产权的交换，根据北京市人民政府1988年9月15日发布的《北京市房屋买卖管理暂行规定》（京政发82号文件）规定，房屋产权的交换属于房屋买卖，应持相关证据到房屋土地管理局房地产交易所进行登记，禁止私下买卖或变相买卖，被告齐煜与被告张文涛的换房行为违反了上述规定，应属无效行为。综上，请求法院判令：确认被告齐煜与被告张文涛之间签订的换房协议无效，诉讼费由被告齐煜与被告张文涛负担。
被告张文涛辩称：被告齐煜以齐绍祥承租的东城区草厂二条××号房屋与被告张文涛换房的行为，得到了齐绍祥的配合，齐绍祥与被告张文涛办理了换房过户手续并交付房屋，视为对换房协议的追认。被告齐煜以其名下东城区草厂二条×号房屋与被告张文涛换房的行为，不违背法律、行政法规的强制性规定，亦应有效。综上，被告张文涛与被告齐煜签订换房协议的行为有效，不同意原告的诉讼请求。
被告齐煜辩称：同意原告的诉讼请求。被告齐煜名下的东城区草厂二条×号房屋系原告与齐绍祥共同出资购买，系原告与齐绍祥、被告齐煜共同所有，被告齐煜无权处分该房产。被告齐煜亦无权处分齐绍祥承租的东城区草厂二条××号房屋。被告齐煜与被告张文涛换房过程中，原告田丽荣并不知情，亦未参与换房过程。综上，被告齐煜与被告张文涛之间签订的换房协议应当无效。
经审理查明：原告田丽荣系被告齐煜之母，齐绍祥系被告齐煜之父，齐绍祥于2011年3月14日因死亡注销户口。
本市东城区草厂二条×号房屋（以下简称×号房屋）所有权人为被告齐煜，房屋建筑面积23.9平方米。本市东城区草厂二条××号房屋（以下简称××号房屋）系齐绍祥承租的公有住宅，使用面积7.7平方米。
1996年8月26日，被告齐煜签订摁有手印的字据一张，内容为：“本人居住在草厂二条×号和××号两处院内，自愿与拆迁户张文涛换房至旧宫科技园三居室。经双方协商均已同意对换，手续办清后，绝无反悔。否则，双方中反悔者付法律责任。违约者罚款3000元。”
1996年8月27日，被告张文涛签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，该协议书抬头拆迁人（甲方）处空白，且在协议书尾部甲方盖章处没有单位的公章，仅有甲方委托代理人的签字，被告张文涛作为乙方委托代理人在协议书上签字。该协议书显示，被告张文涛作为被拆迁人，在拆迁范围内有位于本市原崇文区东大地×××号正式住房2间，居住面积18平方米。被安置地址为旧宫科技苑××××号，房屋3间。
1996年8月29日，被告张文涛与被告齐煜签订《赠与合同》，内容为被告齐煜自愿将本市东城区草厂二条×号私房1间全部无偿赠与被告张文涛，张文涛表示接受。该《赠与合同》经原北京市崇文区公证处公证，公证号为（96）崇证字第911号。1996年，被告张文涛一家将户籍迁入东城区草厂二条×号院。至今，被告齐煜仍未协助被告张文涛办理××号房屋的所有权变更手续。
1997年4月15日，齐绍祥、张文涛交纳换房手续费60元。1997年5月27日，被告张文涛取得××号房屋准住证，证上记载被告张文涛自1997年5月1日起租，备注内容为“换房”。××号房屋的《公有住宅租赁合同》中承租方由齐绍祥更改为被告张文涛。庭审中，原告与二被告均认可签订换房字据后，大兴区旧宫科技苑××××号房屋承租人为齐绍祥。
庭审中，被告张文涛称自1996年至2011年一直居住在×号房屋中。为此，被告张文涛提供东城区前门街道办事处大江社区出具的证明，曾在该社区工作的赵素华、王瑞琴及在草厂二条居住的居民卢谦、马秀琴出具的证明。原告田丽荣与被告齐煜认可大江社区出具的证明的真实性，但不认可证明目的，不认可赵素华、王瑞琴、卢谦、马秀琴出具的证明的真实性与证明目的。
被告齐煜庭审中提交了《私房租赁契约》与《私人出租住房调租协议书》，用以证明×号房屋的所有权登记在被告齐煜之前是由齐绍祥承租的，该房屋应为原告田丽荣、齐绍祥与被告齐煜共有。对该证据，原告田丽荣对真实性与证明目的均认可，被告张文涛认为该证据仅能证明齐绍祥曾租赁×号房屋，不认可其证明目的。
另查，2014年5月23日，被告齐煜与案外人丁纯就×号房屋签订《购房协议书》，并于2014年6月24日签订《存量房屋买卖合同》，将被告齐煜名下的×号房屋出卖与丁纯，并将房屋所有权过户至丁纯名下。被告张文涛于2015年2月26日诉至本院，请求法院确认被告齐煜与丁纯之间的房屋买卖合同无效，出售房屋行为无效，并将×号房屋所有权恢复至被告齐煜名下。2015年9月9日，本院作出（2015）东民初字第03281号民事判决，判决被告齐煜与丁纯签订的《购房协议书》与《存量房屋买卖合同》无效，丁纯与被告齐煜共同办理×号房屋的所有权变更登记手续，将房屋所有权登记回被告齐煜名下所有。被告齐煜与丁纯不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2015年12月22日作出（2015）二中民终字第11255号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，被告张文涛表示关于×号房屋的产权变更，已经申请法院予以强制执行。
上述事实，有换房字据、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、赠与合同、公证书、《房产所有证》、《公有住宅租赁合同》、准住证、收据、《常住人口登记卡》、（2015）东民初字第03281号民事判决书、（2015）二中民终字第11255号民事判决书、证明、《私房租赁契约》、《私人出租住房调租协议书》与当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，被告齐煜于1996年8月26日签字并捺印的换房字据包括了合同当事人的姓名、合同标的、违约责任等合同的主要内容，可视为被告齐煜与张文涛之间就换房事宜签订的合同。被告齐煜以其名下的×号房屋、齐绍祥承租的××号房屋和被告张文涛被安置的大兴区旧宫科技苑××××号房屋进行交换。二被告达成换房协议后，大兴区旧宫科技苑××××号房屋承租人变更为齐绍祥，×号房屋承租人变更为被告张文涛。虽然原告田丽荣与被告齐煜主张××号房屋在换房时未征得齐绍祥与原告田丽荣的同意，但整个换房过程中包括交纳换房手续费，办理承租人更名手续等均需齐绍祥亲自参与、配合，即使达成协议时齐绍祥不知情，但在履行换房事宜时，齐绍祥的行为均视为其认可换房行为。原告田丽荣与被告齐煜以此为由主张换房协议无效的意见，本院不予采纳。原告田丽荣主张×号房屋名为交换，实为买卖，违反了《北京市房屋买卖管理暂行规定》的规定，应属无效，因该规定不属于法律、行政法规的强制性规定的范畴，以违反该规定为由主张合同无效，本院亦不予支持。被告齐煜辩称其名下所有的×号房屋属于原告田丽荣、被告齐煜与齐绍祥共有，被告齐煜一人无权处分，因缺乏事实依据，本院对该意见亦不予采纳。本案中，二被告达成的换房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告田丽荣的诉讼请求。
案件受理费9150元，由原告田丽荣负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 宋 燕
二〇一六年二月十八日
书 记 员 宿云达