江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终2921号
上诉人（原审被告）邳州市东大医院有限公司，住所地江苏省邳州市新城区建设北路与海河路交汇处。
法定代表人：吴清功，该院董事长。
委托诉讼代理人：刘井池，男，汉族，1965年7月7日生，该公司总经理(院长)，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：董立帅，江苏清正苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邳州市广源农业机械有限公司，住所地江苏省邳州市邳苍路（5公里）西侧。
法定代表人：黄宜良，总经理。
委托诉讼代理人：韩洪良，男，汉族，1968年10月1日生，该公司财务科长，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：徐善良，邳州市天成法律服务所法律工作者。
上诉人邳州市东大医院有限公司（以下简称东大医院）因与被上诉人邳州市广源农业机械有限公司（以下简称广源农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第3111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东大医院的委托诉讼代理人刘井池、董立帅,被上诉人广源农业公司的委托诉讼代理人韩洪良、徐善良到庭接受询问。本案现已审理终结。
东大医院上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人广源农业公司诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人广源农业公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定双方成立租赁合同关系错误。1、双方没有成立租赁合同的合意。2012年2月至2015年2月邳州市东方医院（以下简称东方医院）与广源农业公司成立租赁合同关系，东大医院与东方医院成立租赁合同关系。东大医院作为租赁物实际使用人，一直使用涉案租赁物，也一直代东方医院直接支付租金。广源农业公司认可与东大医院之间无租赁合同关系，只是为了开具发票的需要，双方之间签订过协议书，但随后就销毁了。2015年2月20日之后，上述条件未变，广源农业公司以开具发票为由，要求东大医院财务人员在事先打印好的2015年2月20日“协议”上加盖财务专用章。一审判决据此认定东大医院与广源农业公司租赁合同成立，显然自相矛盾。2、2015年2月20日东大医院与广源农业公司的租赁合同无效。东大医院加盖的是财务专用章。双方并无签订合同的合意，仅仅是为了广源农业公司到税务部门开具发票的需要而订立。协议内容为“东大医院与广源农业公司租赁协议到期，现续租1个月…”。实际上，东大医院与广源农业公司此前没有租赁合同关系，故该协议内容本身不真实。广源农业公司2015年2月23日收到上述房租后，出具的收条上载明“收到东方医院33万元租金。”可见，广源农业公司明确收到东方医院房租，续租协议也是东方医院租赁的延续。从协议上租金数额构成看，与上年度租金差距过大。东大医院并非东方医院，二者并非同一民事主体。本案应认定东方医院与广源农业公司成立不定期租赁合同关系。广源农业公司只能向东方医院主张权利，然后再由东方医院向东大医院主张权利。东大医院与广源农业公司之间无直接法律关系。（二）一审关于租金标准及租金计算期间的认定错误。1、关于租金标准。2015年2月20日东大医院、广源农业公司协议无效。东大医院与广源农业公司不存在租赁合同关系。2015年2月20日后的租金标准应延用广源农业公司与东方医院租赁合同的标准。广源农业公司主张的33万元月租金标准远高于原租赁合同标准。关于租金支付期间。东大医院2015年4月初搬入新址，为防止租金损失扩大，东大医院协商交接，广源农业公司不予配合。双方因此报警，东大医院于2015年6月10日采取特快专递方式寄送钥匙，因广源农业公司拒收而退回。广源农业公司不配合交接导致扩大的损失，应由广源农业公司自行承担。二、一审判决适用法律不当。1、东方医院、广源农业公司双方签订的2005年2月22日至2015年2月21日的租赁协议，是在税务机关备案的协议，对双方有约束力。2015年2月20日东大医院、广源农业公司签订的所谓协议，不具备租赁合同的要件；2、双方房屋交接时间应以2015年6月10日东大医院向广源农业公司邮寄钥匙并被拒收为准，或以广源农业公司2015年7月10日起诉至法院作为房屋交接时间，不是一审法院认定的2016年10月26日。广源农业公司在房屋交接问题上，故意推脱不接收，扩大的损失不应由东大医院承担；3、一审法院依据自由裁量权认定的租金标准超出正常租金标准。一审中，东大医院提出对租金标准进行评估，一审法院未给予答复。综上所述，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人广源农业公司二审答辩称：（一）广源农业公司与东大医院租赁合同关系成立。1、2005年2月至2015年2月东方医院与广源农业公司的租赁协议以及2015年2月20日东大医院与广源农业公司续签的协议（期限为2015年2月22日至2015年3月31日），均可证明东大医院与广源农业公司成立租赁合同关系。广源农业公司于2005年初将东方宾馆固定资产向外出租，东方医院因设立医院经营需要，于2005年2月22日与广源农业公司签订租赁协议，租赁期限为10年，期限自2005年2月22日起至2015年2月21日。上述租赁协议履行期间，东方医院为形成多元化办医格局，通过招商引资，投资建设东大医院。东方医院于2009年6月1日注销（邳州市市场监督管理局出具的2012年年检报告可证明，东大医院原为东方医院）。2、东大医院成立后，2012年初，东大医院高科长来广源农业公司协商称：东方医院改名为东大医院，原租赁协议上东方医院改为东大医院。2012年2月起，房租由东大医院支付。3、东大医院与东方医院之间内部租赁合同关系仅能说明其共同投资关系。东大医院作为租赁物实际占有、使用、收益方，一直使用涉案财产，也一直支付租金。2011年之前租赁费由东方医院支付，自2012年起均由东大医院转账支付。东大医院辩称代东方医院支付租金，无事实依据。广源农业公司2012年9月19出具的发票显示，作价10万元出售给东方医院的财产为机井泵2台、脱水洗衣机2台、彩电40台、空调42台、方炉4台。该款项也是东大医院支付，广源农业公司出具的票据也是给东大医院。4、2015年2月20日广源农业公司、东方医院续签的租赁合同已实际履行。东方医院注销后，股东们共同投资设立东大医院，自2012年起租金都是东大医院支付。5、按原租赁协议约定，在租赁合同到期前一个月，如乙方继续使用该处房产，乙方有优先承租权。合同到期后，广源农业公司派丁尚航经理到东大医院沟通此事，东大医院要求续签租期一个月、约定每月租金35万元。后东大医院又提出让利2万元，房租20万元，场地使用费13万元，租金共计33万元。东大医院提出租赁期限一个月再多加几天。双方经多次协商于2015年2月20日自愿达成租赁协议。该协议显示“因东大医院租用广源农业公司房屋及场地到期，现续租1个月（2015年2月22日至2015年3月31日），房租20万元，场地使用费13万元，共计33万元。”广源农业公司在该协议上加盖公章，东大医院在协议上加盖财务专用章。2015年3月2日广源农业公司收到东大医院交来的房租，广源农业公司3月10日给东大医院开具税务发票。6、2011年8月10日东方医院与东大医院签订的《租赁合同》约定：租赁物为东方医院现有固定资产，自合同签订之日起十日内，东方医院向东大医院交付上述租赁物，东大医院接受租赁物后，将以东大医院的名义从事东方医院原的经营活动，租赁期限2012年2月1日至2015年2月1日止，合同期内，东大医院在未取得医疗经营资格证书之前，借用东方医院的医疗经营资格证书进行经营活动。2011年9月19日东大医院登记设立后，以东方医院名义在涉案租赁房产内从事经营活动。2015年4月续租租赁合同到期之后，东大医院开始搬迁，但东大医院未将涉案房产及场地向广源农业公司办理交接。2015年6月11日，广源农业公司以EMS方式向东大医院发出告知书，要求东大公司支付2015年4月至6月10日的租金，修复损坏的财产，并协助办理房产、场地交接手续。一审诉讼过程中，法院组织双方对涉案房产及场地进行现场勘查。应广源农业公司申请，一审法院委托鉴定机构对损毁的财产价值进行评估。徐州市价格评估有限公司于2016年9月1日作出价格评估报告书：损坏财物价值合计65289元。在一审法院工作人员见证下，2016年3月31日双方将涉案房产及场地交接完毕。7、东大医院承认2015年2月20续租协议上财务专用章系该公司有效印章，双方签定协议时不存在欺诈、胁迫的情形，2015年2月20协议是合法有效协议，该协议己实际履行。东大医院主张“2015年3月租金33万元与10年前原合同年租金65万元相比过高”不符合客观事实。10年前物价水平较低,10年后生活水平提高,物价水平也随着提高。该房产位于市中心最繁华地段，租金标准33万元系双方协商确定。广源农业公司涉案出租房产价值近亿元，面积4000多平方米，包括西楼1至4层，南楼1至2层房屋面积，沿街门面大楼2层至4层房屋，停车场和大院及其他财产。东大医院每年经营收入几千万元。8、2015年2月20日与广源农业公司签订续租协议的主体是东大医院，33万元租金系东大医院支付，此时东方医院已注销。一审法院认定东大医院与广源农业公司之间成立不定期租赁合同关系正确。（二）一审判决关于租金计算标准和期间的认定正确。（1）关于租金标准，有约定按约定，没有约定按法律规定。2015年2月20日协议约定有租金标准。（2）合同33万元月租金标准系双方协商达成，且已实际履行，租金标准无需再进行鉴定评估。（3）不定期租赁期间的租金适用前期的租金标准，这是商业习惯，也符合法律规定。关于租金支付起止时间，应从2015年4月1日起计算，截止双方交接日期即2016年3月31日。东大医院至今还有几十套房门钥匙未交还给广源农业公司。东大医院内部股东和职工闹矛盾，一部份人不愿意搬走，还有大部份员工想在原地再开一家医院。广源农业公司多次找到东大医院，要求交接钥匙，而东大医院以种种理由推脱。并不是如东大医院上诉主张的那样，其多次到广源农业公司处上门协商交接，广源农业公司不配合。东大医院与广源农业公司相隔距离不到50米，无需邮寄交接钥匙。广源农业公司2015年6月11日向东大医院发出两份催缴房租告知书，但东大医院收到后置之不理，广源农业公司才依法起诉。广源农业公司多次通过法院向东大医院要钥匙。东大医院不交接房产，不支付延期租金，给广源农业公司造成重大经济损失。综上，请求二审法院维持一审判决，依法驳回上诉人上诉请求。
广源农业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令东大医院支付违约金123万元；2、判令东大医院支付4个月租金132万元；3、判令东大医院恢复原状或赔偿财产损失65.8万元；4、东大医院承担诉讼费用。事实和理由：广源农业公司于2005年初将其所有的东方宾馆部分固定资产向外出租。东大医院因设立医院经营需要，于2005年2月22日与广源农业公司签订租赁协议一份，约定：租赁期限为10年，租金按协议约定执行；租赁期满后，东大医院将房屋保持正常使用状况交还给广源农业公司，如需继续承租，应提前1个月与广源农业公司协商，双方另行签订协议；任何一方未能履行协议规定的条款，另一方有权提前解除合同，损失由违约方承担，且违约方应赔偿违约金123万元。合同到期后，东大医院与广源农业公司于2015年2月20日另签订租赁协议，约定租期1个月，租金33万元。再次到期后，东大医院继续使用，但自2015年4月起不再支付租金。广源农业公司多次要求东大医院支付租金、续签合同，东大医院仅答应办理但拖延至今。近日广源农业公司发现东大医院搬出，在搬出时未通知广源农业公司，也未办理交接手续。广源农业公司发现东大医院将涉案房屋一楼8个卫生间全部拆除，宾馆每间房屋吊灯全部损坏，房屋24间的门窗全部损坏，卫生间设施全部砸坏，下水道全部严重损坏无法使用，楼梯防滑铜条全部摘除等等，造成广源农业公司财产严重损坏。广源农业公司多次找东大医院要求索赔并办理交接手续，东大医院以种种理由拒赔。东大医院行为侵害了广源农业公司的合法权益，给广源农业公司造成重大经济损失，请求依法判决。诉讼过程中，广源农业公司将第一项诉讼请求变更为121万元，第二项诉讼请求变更为396万元（按每月33万元标准，自2015年3月31日起计算至2016年3月31日止）。
东大医院一审辩称：广源农业公司、东大医院之间不存在房屋租赁合同关系，请求依法驳回广源农业公司的诉讼请求。
一审法院查明：
2005年2月，广源农业公司（甲方）将其所有的座落于运河街道建设南路原东方宾馆（除沿建设南路的一层东方宾馆门面房外）租赁给东方医院（乙方）使用，双方签订协议书一份，约定：租赁期限为10年，自2005年2月22日起至2015年2月21日止；前两年租金为每年50万元，第三年为55万元，第四年为60万元，第五年至第十年为每年65万元；甲方宾馆、餐饮部内所有设备、物品一次性折价10万元出售给乙方；乙方在不改变房屋主体结构的前提下，可以自行装修或者增扩设备，租赁期满后，乙方对增扩设备自行处置（包括乙方折价接收甲方的设备和物品，锅炉除外）；租赁期满后，乙方将房屋保持正常使用状况交还给甲方，如需继续合作，应提前一个月协商，双方另行签订协议；任何一方未能履行协议规定的条款，另一方有权提前解除合同，造成的损失由违约方承担，违约方并赔偿对方全部损失及违约金123万元（按合同期总使用费的20%计算）。
2005年9月21日，东方医院登记设立、经营。2009年6月1日，该医院因投资人决定解散而注销。2011年4月10日，邳州市民政局颁发民办非企业单位登记证书（合伙），名称为邳州市东方医院，有效期自2011年4月10日至2016年4月9日，徐州市邳州质量技术监督局颁发组织机构代码证，有效期自2011年4月27日至2015年4月26日。
2011年8月10日，东方医院与东大医院签订《租赁合同》一份，约定：租赁物为东方医院现有包括固定资产，自合同签订之日起十日内，东方医院向东大医院交付上述租赁物，东大医院接受租赁物后，将以东大医院的名义从事东方医院原有的经营活动，租赁期限自2012年2月1日止2015年2月1日；合同期内，东大医院在未取得医疗经营资格证书之前，将借用东方医院的医疗经营资格证书进行经营活动，东方医院应无偿提供。
2011年9月19日，东大医院登记设立，并以东方医院名义在涉案房产内从事经营活动。
2015年2月20日，广源农业公司与东大医院签订《协议》一份，内容为“因东大医院租用广源农业公司房屋及场地到期，现续租1个月（2015年2月22日至2015年3月31日），房租20万元，场地使用费13万元，共计33万元，特此协议。”广源农业公司在协议上加盖公章，东大医院在协议上加盖财务专用章。2015年3月2日，东大医院将租金33万元支付给广源农业公司。到期后，东大医院搬迁，但未将涉案房产及场地与广源农业公司交接返还。
2015年6月11日，广源农业公司以EMS方式向东大医院发出告知书，要求东大公司支付2015年4月至6月10日的租金，修复损坏的财产，并协助办理房产、场地交接手续。
一审诉讼过程中，一审法院组织双方对涉案房产及场地进行了现场勘查，发现涉案房产楼梯上的防滑铜条被拆除，房屋门窗被损毁，部分楼层卫生间被改造拆除。依广源农业公司的申请，一审法院委托鉴定机构对损毁的财产价值进行评估，徐州市信任价格评估有限公司于2016年9月1日作出价格评估报告书：鉴证标的为暖气片、管道、门窗套、玻璃、木门损毁、壁柜门、木门、墙面砖、不锈钢防盗窗、铜条、铁扶手、防盗网、封暖气片、锁、门、窗玻璃、卫生间墙、水池、洗手台、壁镜、五档毛巾架、马桶、排风扇、地砖、淋浴套装、吊顶、下水管道、下水道，价格合计为65289元。为此，广源农业公司支出鉴定费1750元。
一审鉴定过程中，在一审法院工作人员见证下，双方于2016年10月26日将涉案房产及场地交接完毕。
一审另查明：2009年至2011年涉案房产及场地的租金系东方医院支付，自2012年起由东大医院直接向广源农业公司支付；广源农业公司于2012年9月19日出具的发票显示，其作价10万元出售给东方医院的财产为机井泵2台、脱水洗衣机2台、彩电40台、空调42台、方炉4台。
一审法院认为：本案争议焦点为：一、东大医院、广源农业公司之间是否存在租赁合同关系；二、如存在租赁合同关系，东大医院欠付的租金计算标准、计算期间如何认定；三、广源农业公司要求东大医院支付违约金有无依据；四、被损毁的财产价值如何认定，东大医院应否承担赔偿责任。
关于焦点一。首先，东方医院设立于2009年9月，为个人独资企业，其注销后，于2011年4月取得民办非企业单位登记证书（合伙），而东大医院设立于2011年9月，为有限责任公司，即使东方医院为东大医院的投资人，二者亦非同一民事主体，即东大医院并非东方医院。其次，根据已查明的事实，自2012年2月至2015年2月东方医院将涉案房产、场地转租给东大医院，该期间内系东方医院与广源农业公司之间成立租赁合同关系，东大医院与东方医院之间成立租赁合同关系。而东方医院与广源农业公司租赁合同期限即将届满时，二者未就租赁合同进行续签，东大医院作为租赁物实际使用方，于2015年2月20日与广源农业公司之间签订了续租协议，此时东大医院与广源农业公司之间租赁合同成立。在该续租协议到期后，东大医院与广源农业公司之间未再续签合同，但东大医院仍实际占有控制租赁物，根据合同法第二百三十六条之规定，双方之间成立不定期租赁合同关系。因此，广源农业公司与东大医院之间自2015年2月20日起存在租赁合同关系。东大医院虽辩称2015年2月20日协议上加盖的系财务专用章而非单位公章，该协议实际是为配合广源农业公司开具发票而制作，不应据此认定东大医院、广源农业公司之间成立租赁合同关系，但因该协议上东大医院的财务专用章真实且为东大医院工作人员所盖，东大医院之后也按照该协议的约定实际向广源农业公司支付了租金33万元，其加盖财务章并实际付款的行为，应视为对该协议内容的确认，据此可以认定东大医院具有与广源农业公司签订该协议的真实意思表示，东大医院的该项抗辩意见不能成立。
关于焦点二。首先，关于租金标准。双方于2015年2月20日签到的租赁协议中，明确约定自2015年2月22日至2015年3月31日的租金为33万元，协议到期后双方又未重新约定租金标准，故对于不定期租赁期间的租金，仍应适用该标准。关于东大医院主张的新的租金标准远高于原租赁合同标准，不合常理、有失公平，应由专业机构进行评估的抗辩意见，民事活动以意思自治为原则，对于同一地段不同时期的租金标准，当事人在考虑自身经营状况、市场风险、预期利益等因素后作出抉择并签订协议，能够反映出当事人的真实意思表示，只要协议内容不违反法律规定，就应当认定为合法有效，对合同双方产生约束力。东大医院在东方医院与广源农业公司的租赁合同到期时，与广源农业公司签订的租赁协议，系其综合考虑市场经营因素后作出的意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，其应当按协议履行支付租金的义务，其该项抗辩意见不予采纳。其次，关于租金支付期间。对于租金支付起点，根据2015年2月20日协议的内容，应为该协议到期后次日即2015年4月1日。对于租金支付止点，应为本案鉴定过程中双方进行租赁物交接的日期即2016年10月26日。理由为：其一，东大医院于庭审中辩称因其向广源农业公司交付钥匙，广源农业公司不收，其工作人员于2015年6月10日曾以快递方式向广源农业公司邮寄钥匙，后邮件被退回，应以2015年6月10日为合同解除日。考虑到涉案租赁物为房产及场地，现场勘查时发现其部分财物已被损毁，租赁物不符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，在双方发生纠纷的情况下，东大医院以快递方式向对方邮寄钥匙，且邮件已被退回，不能认定为对租赁物的有效交接。其二，至2016年10月26日双方交接之前，租赁物一直在东大医院控制之下，广源农业公司无法实际占有使用，该段期间的损失应当由东大医院承担。因此，租金交付的终止点应当为双方实际交接租赁物之日即2016年10月26日。本次诉讼广源农业公司主张租金计算至2016年3月31日，未超出上述期间，予以支持，东大医院应付租金数额为3126315.6元（33万元除38天乘以30天乘以12个月）。
关于焦点三。如前所述，广源农业公司与东大医院之间的租赁合同关系自2015年2月20日签到协议之日起成立，双方的权利义务应受该协议约束，广源农业公司与东方医院签订的租赁协议对东大医院并无约束力。2015年2月20日协议中并未对违约金计算方式进行约定，广源农业公司主张违约金无事实和法律依据。
关于焦点四。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，东大医院返还租赁物时，租赁物部分财物已被损坏，且被损坏的财物不在广源农业公司折价出售给东方医院的财产范围内，广源农业公司有权要求东大医院赔偿。根据价格评估报告，认定被损毁的财产价值为65289元，东大医院应当予以赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、邳州市东大医院有限公司支付邳州市广源农业机械有限公司租金3126315.6元，于判决生效之日起十日内付清。二、邳州市东大医院有限公司赔偿邳州市广源农业机械有限公司财产损失65289元、鉴定费1750元，合计67039元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回邳州市广源农业机械有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费52596元，由邳州市广源农业机械有限公司负担20249元，由邳州市东大医院有限公司负担32347元。
经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：1、广源农业公司、东大医院双方是否存在租赁合同关系；2、如存在租赁合同关系，2015年2月20日后相关租赁费用应如何计算。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审中，本院另查明：
1、东大医院二审陈述：东大医院、东方医院是两个不同的民事主体，办公地址是一样的。两公司有股东交叉持股的情况。刘井池（本案东大医院委托诉讼代理人）系原东方医院法定代表人，现为东大医院院长。
2、2015年3月，东方医院在本院起诉东大医院租赁合同纠纷[案号为（2015）徐商初字第00130号]。东方医院要求确认租赁合同无效，并返还财产。本院于2016年5月31日作出一审判决，判决驳回东方医院诉讼请求。2017年7月19日，江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终1101号民事裁定书，裁定驳回东方医院起诉。在该案审理中，东大医院曾举证相关其交付给广源农业公司租金款项的票据，主张其以自己名义，自行负担涉案经营场所租金。
本院认为：
（一）关于广源农业公司与东大医院是否存在租赁合同关系问题
根据查明的事实，自2012年2月至2015年2月，东方医院将涉案房产、场地转租给东大医院。该期间内，东方医院与广源农业公司之间成立租赁合同关系，东大医院与东方医院之间成立转租赁合同关系。东方医院与广源农业公司租赁合同期限即将届满时，东大医院作为租赁物实际使用方，于2015年2月20日与广源农业公司之间签订了续租协议，此时东大医院与广源农业公司之间租赁合同成立。在该续租协议到期后，东大医院与广源农业公司之间未再续签合同，但东大医院仍实际占有控制租赁物，双方之间成立不定期租赁合同关系。因此，广源农业公司与东大医院之间自2015年2月20日起存在租赁合同关系。
东大医院东大公司虽辩称2015年2月20日协议上加盖的系财务专用章而非单位公章，但因该协议上东大医院的财务专用章真实且为东大医院工作人员所盖，东大医院之后也按照该协议的约定实际向广源农业公司支付了租金33万元，其加盖财务章并实际付款的行为，应视为对该协议内容的确认，据此可以认定东大医院具有与广源农业公司签订该协议的真实意思表示。
（二）关于租金标准及租赁期限问题
广源农业公司、东大医院双方2015年2月20日签订的租赁协议中，明确约定自2015年2月22日至2015年3月31日的租金为33万元。协议到期后双方又未重新约定租金标准，故对于不定期租赁期间的租金，仍应适用该标准。东大医院在东方医院与广源农业公司的租赁合同到期时，与广源农业公司签订的租赁协议，系其综合考虑市场经营因素后作出的意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，其应当按协议履行支付租金的义务。
关于租金支付期间。根据2015年2月20日东大医院、广源农业公司协议的内容，本案未付租赁费的租赁期间的开始时间，应为2015年2月20日协议到期后次日即2015年4月1日。对于租金支付终止时点，应为一审鉴定过程中双方进行租赁物交接的日期即2016年10月26日。
东大医院于庭审中辩称因其向广源农业公司交付钥匙广源农业公司不收，其工作人员于2015年6月10日曾以快递方式向广源农业公司邮寄钥匙，后邮件被退回，应以2015年6月10日为合同解除日。考虑到涉案租赁物为房产及场地，现场勘查时发现其部分财物已被损毁，租赁物不符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，在双方发生纠纷的情况下，东大医院以快递方式向对方邮寄钥匙，且邮件已被退回，不能认定为对租赁物的有效交接。至2016年10月26日双方交接之前，租赁物一直在东大医院控制之下。因此，租金交付的终止点应当为双方实际交接租赁物之日即2016年10月26日。广源农业公司主张租金计算至2016年3月31日，未超出上述期间。
综上所述，上诉人东大医院的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52596元，由上诉人东大医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏志名
审 判 员 苏 团
代理审判员 孟文儒
二〇一七年八月十六日
书 记 员 张 扬