山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1392号
上诉人（原审被告、反诉原告）魏旭东。
委托代理人宋云凤，系魏旭东配偶。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛友好展览服务有限公司。
法定代表人胡培青，总经理。
委托代理人胡培远，该公司职员。
委托代理人赵永辉，山东天华律师事务所律师。
上诉人魏旭东因与被上诉人青岛友好展览服务有限公司（以下简称友好展览公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第11039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
友好展览公司在一审中诉称，其与魏旭东于2012年1月17日签订协议，承租魏旭东位于青岛市市南区香港中路×号×户房屋作为会展使用。其向魏旭东交付50万元作为房屋使用定金，自定金支付之日起使用期限为一年。友好展览公司保证在一年使用期内进行会展10次以上，如友好展览公司违约，定金不予返还。如遇不可抗力导致友好展览公司不能继续承租该房屋，魏旭东将退还定金。之后友好展览公司开始筹备会展工作，四处招商，并成功举办了两次会展；2012年3月7日，魏旭东与青岛宝利丰国际贸易有限公司签订租赁合同，将该房屋出租给青岛宝利丰国际贸易有限公司，导致友好展览公司准备开展第三次会展时被青岛宝利丰国际贸易有限公司人员拒之门外，给友好展览公司造成损失。请求法院判令：1、魏旭东立即双倍返还定金100万元；2、本案诉讼费由魏旭东承担。
魏旭东在一审中辩称，一、其与友好展览公司于2012年1月17日签订协议书，实际是会展租房协议，合同签订后友好展览公司已交付举办会展的租房定金50万元整，该协议合法有效。二、双方在协议第三条约定，友好展览公司一年期间内保证要组织举办10场次以上的展览会。2012年2月14日，友好展览公司向魏旭东提交了2012年举办展览会的计划。魏旭东提供房屋出租给友好展览公司作会展使用，以租赁合同为准。三、友好展览公司只举行了2次会展，友好展览公司进行会展未满10次，系友好展览公司明显违约，租房定金应不予返还。综上，魏旭东不同意向友好展览公司双倍返还定金100万元。
另，双方于2012年2月24日订立的《房屋租赁合同》约定，第一期租赁是2012年2月26日至3月11日，面积1344平方米，为期15天，租金每天每平方米4元，总计80640元，实际支付70640元。合同第二条约定付款方式为，每个租赁期的起始日三日内付清当期房屋租金。友好展览公司举办了三次展览会未向魏旭东支付租金，明显违约，按照合同第八条8.6约定：乙方拖欠该房屋各项费用，每逾期一日甲方有权向乙方收取拖欠费用千分之五的违约金。根据友好展览公司逾期支付租金的违约事实，违约金远远超过租金，魏旭东主张友好展览公司承担30万元。魏旭东反诉请求：1、友好展览公司向魏旭东支付租金216848元及违约金30万元；2、反诉诉讼费用由友好展览公司承担。
一审法院查明，为举办会展，友好展览公司向魏旭东承租涉案房屋，2012年1月17日，友好展览公司（乙方）与魏旭东（甲方）的工作人员王悦签订《协议书》一份，约定：一、甲方出租房屋位置为青岛市市南区香港中路×号×户，房产证号青房地权市字第××，产权人魏旭东，双方另行签订房屋租赁合同。二、乙方向甲方交纳50万元整作为租赁甲方上述房屋进行会展的租房定金。三、自乙方向甲方交纳租房定金之日一年期内乙方保证承租甲方上述房屋进行会展10次以上，以双方另行签订的房屋租赁合同为标准。如乙方进行会展未满10次，乙方向甲方交纳的租房定金50万元不予退还乙方。四、一年期满后，并且乙方遵守双方签订的房屋租赁合同将租赁房屋完整无损的返还甲方，甲方退还乙方租房定金50万元整。合同签订后，友好展览公司向魏旭东支付了50万元的定金。
2012年2月23日，青岛市公安局市南分局向友好展览公司颁发了《大型群众性活动安全许可决定书》，同意友好展览公司于2012年2月26日至2012年3月27日举行上海品牌服装展销会。2012年2月24日，友好展览公司（乙方）与魏旭东（甲方）的工作人员王悦再次签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条租赁房屋的基本情况1.1出租房屋位置为青岛市市南区香港中路×号×户，房产证号青房地权市字第××，产权人魏旭东，建筑面积1948.19平方米，其中实际面积按每次展会实用面积出租给乙方使用。……第二条租赁期限、用途及房屋租金及支付2.1.1第一租赁期自2012年2月26日至2012年3月11日，面积为1344平方米，共15天，租金为人民币4元／天／平方米，总计80640元（实际支付70640元）……2.2付款方式：每个租赁期的起始日三日内付清当期房屋租金。……3.5在租赁期内，甲方根据实际需要可通知乙方更改展会位置及面积的变更，乙方在接到通知后应将展会搬至甲方另行指定的场地……8.6乙方拖欠该房屋的各项费用（包括但不限于房屋租金，履约保证金中所约定之管理费等），每逾期一日甲方有权向乙方收取拖欠费用千分之五的违约金。”2012年2月26日至2012年3月27日，友好展览公司使用涉案房屋举办了两次展览会。
魏旭东称其原本打算将涉案房屋卖与案外人青岛宝利丰国际贸易有限公司，因未协商成功，遂将涉案房屋出租给青岛宝利丰国际贸易有限公司，并于2012年3月7日签订房屋租赁合同。
2012年4月24日，友好展览公司打算进驻涉案房屋进行布展时，与青岛宝利丰国际贸易有限公司工作人员发生冲突，致使无法使用涉案房屋。
一审法院认为，《协议书》及《房屋租赁合同》虽系魏旭东的工作人员王悦所签，但魏旭东并未否认该合同的效力，且依约履行了合同的内容，以实际行为对该两份合同进行了追认，可以认定该两份合同系魏旭东的真实意思表示，均合法有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2012年1月17日签订的《协议书》及2012年2月24日的《房屋租赁合同》中约定魏旭东将青岛市市南区香港中路×号×户出租给友好展览公司使用，友好展览公司向魏旭东支付了50万元。合同签订后，双方依约于2012年2月26日至2012年3月27日履行了合同，友好展览公司使用涉案房屋举办了两次展销会。后魏旭东在未与友好展览公司解除合同或通知友好展览公司更改租赁场地的情况下，将涉案房屋又出租给案外人，致使友好展览公司无法继续使用涉案房屋，双方无法继续履行合同。魏旭东将涉案房屋另行租赁的行为构成违约，应当承担违约责任。
法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，双方签订的《协议书》中并未约定涉案房屋年租金的数额。根据原魏旭东签订的《房屋租赁合同》，第一租赁期自2012年2月26日至2012年3月11日，总计80640元（实际支付70640元），而《协议书》中约定友好展览公司一年内承租涉案房屋进行会展10次以上（包含10次），参照上述两项标准可认定涉案房屋的年租金为706400元（70640元×10次=706400元），因此原魏旭东约定的定金数额不得超过706400元的20%，即141280元。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金，因此对于友好展览公司要求魏旭东双倍返还定金282560元（141280×2=28256元）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，第一租赁期自2012年2月26日至2012年3月11日，面积为1344平方米，共15天，租金为人民币4元／天／平方米，总计80640元（实际支付70640元），虽合同实际履行的时间与约定时间并非完全吻合，但对于租金的缴纳可参照该合同履行，即租金为4709.33元／天（70640÷15天=4709.33元／天），友好展览公司于2012年2月26日至2012年3月27日共使用涉案房屋32天，租金共计150698.56元（4709.33元／天×32天=150698.56元）。友好展览公司向魏旭东交纳了50万元，扣除141280作为定金后尚余358720元，可自该款项中扣除150698.56元作为租金结算。
因友好展览公司在合同履行前已将50万元款项交予魏旭东，该数额足以支付友好展览公司应付的租金，因此不存在友好展览公司拖欠租金的情形，魏旭东要求友好展览公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
友好展览公司交纳给魏旭东的50万元款项中，扣除定金141280元与租金150698.56元后，尚有208021.44元在魏旭东处。因原魏旭东之间的合同已经终止，魏旭东已无无正当理由继续占有使用该款项，且返还尚余的208021.44元为友好展览公司起诉要求返还全部定金的应有之义，为减少当事人的诉累，本案对于该208021.44元一并予以处理，即魏旭东应当向友好展览公司返回208021.44元。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释﹥一百二十条之规定，判决：1、魏旭东于判决生效之日10日内双倍返还友好展览公司定金282560元；二、魏旭东于判决生效之日10日内返还友好展览公司208021.44元；三、驳回友好展览公司的其他诉讼请求；四、驳回魏旭东的诉讼请求。本诉案件受理费13800元，由友好展览公司负担6900元，由魏旭东负担6900元。反诉案件受理费4484元，由魏旭东负担。因上述费用双方已经分别预缴，魏旭东于判决生效之日10日内支付友好展览公司6900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，魏旭东不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回友好展览公司的诉讼请求、支持魏旭东的反诉请求。其上诉的主要理由是：1、友好展览公司已按照魏旭东的指定在青岛市香港中路18号负一层举办了第三次会展；2、友好展览公司未按合同约定支付租金，应当支付租金及违约金；3、友好展览公司一直占有青岛市香港中路18号负一层拒不搬走，魏旭东有权扣除履约保证金，并收取保管费；4、友好展览公司逾期未支付租金、占有青岛市香港中路18号负一层房屋、欠付发票税款，是友好展览公司违约，友好展览公司应当首先交纳房屋租金、承担违约金、并赔偿用房损失。
友好展览公司答辩称，1、魏旭东将房屋出租给友好展览公司后，又将房屋出租给青岛宝利丰国际贸易有限公司，魏旭东构成违约，应当双倍返还定金；2、友好展览公司已支付50万元履约定金，不存在拖欠房屋租金的情形；3、魏旭东要求友好展览公司到青岛市香港中路18号负一层举办会展，超出合同约定的范围，友好展览公司并未同意。4、魏旭东反诉主张违约金无事实及法律依据，且数额过高。友好展览公司请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，魏旭东与友好展览公司于2012年1月17日签订的《协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。根据该协议书约定，魏旭东应当向友好展览公司提供青岛市市南区香港中路×号×户房屋作为举办会展的场所，且双方约定至少举办10次会展。双方履行过程中，魏旭东在未通知友好展览公司的情况下，将该房屋出租给案外人，未为友好展览公司保留或继续提供合适的场地，导致友好展览公司仅使用涉案房屋举办了两次展销会，不能实现双方约定的至少举办10次会展的目的，魏旭东的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院判决魏旭东向后友好展览公司双倍返还定金，符合法律规定，本院予以维持。至于已经举办的两次会展的租金，可从友好展览公司支付的50万元款项中扣除。魏旭东主张其安排了友好展览公司在青岛市香港中路18号负一层举办了第三次会展，友好展览公司不认可，魏旭东对此亦未提交充分证据予以证明，本院不予采信。
魏旭东主张友好展览公司占用其青岛市香港中路18号负一层房屋，无充分证据证实，本院不予采信。魏旭东主张的发票税款问题，不属于人民法院民事案件的受理范围，本案不予处理。
综上，魏旭东的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13143元，由上诉人魏旭东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理审判员 徐 明
代理审判员 高仁青
_二Ο一五年八月十八日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 吴苗苗