山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第246号
上诉人（原审被告）：石心臣。
委托代理人：常彦军，山东君诚仁和律师事务所律师。
委托代理人：李同升，山东君诚仁和律师事务所律师。
被上诉人：黎林。
被上诉人：黎强。
被上诉人：黎平。
被上诉人：黎艳。
以上四被上诉人共同委托代理人：黎明。
以上四被上诉人共同委托代理人：刘瑞田，山东亘古律师事务所律师。
被上诉人：黎明。
原审被告：鄄城县房地产管理局。法定代表人：王景义，该局局长。
委托代理人：李肃东。
委托代理人：胡化河。
上诉人石心臣因与被上诉人马文兰、原审被告鄄城县房地产管理局确认合同无效纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院（2014）鄄民初字第1622号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。因被上诉人马文兰于二审期间死亡，本院依法通知其继承人黎林、黎强、黎平、黎艳、黎明参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：原告马文兰作为转让者，与被告石心臣作为受让者，签订房产转让协议，协议载明：甲方（转让者）马文兰，乙方（受让者）石新臣。经双方协商，甲方在运输公司东院后排东头有房产一处，现有北屋两间、南屋1间转让给乙方石新臣，转让价格叁万元（30000元），甲方交给乙方房产证时，乙方一次性付清所有款项。房产使用权终生归乙方所有（包括土地使用权）。此协议经甲乙双方协商一致同意，双方签字后生效。此协议一式两份，甲乙双方各执一份。实收现金贰万捌仟陆百元正，永不反回，现金付清。甲方有马文兰、乙方有石新臣的签名。原、被告双方对协议中的“石新臣”签名均没有提出异议。在离此院落有10间房屋左右的距离的西面，还有原告一间南屋。协议签订后被告交付原告现金28600元，协议约定现金付清。原告将房产证交付给被告石心臣，但没有办理过户手续。该房产证显示所有权人马文兰，产权性质为部分产权，产权比例80%，共有人黎林，房屋间数为2间，建筑面积为42.9平方米。在鄄城县房地产管理局备案的房屋平面图上显示间数4间，建筑面积68.76平方米，其中北屋为6.6×6.5=42.9平方米。南屋为6.4×4.04=25.856平方米。南屋面积包括两间面积之和。2014年8月25日，鄄城县人民政府下发关于实施体育场片区房屋征收的决定，对涉案房屋进行征收。鄄城县房地产管理局作为委托方，委托菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司对该房屋进行评估，评估该房产建筑面积69.83平方米，其中主房43.1平方米，南屋26.73平方米，南屋包括与主房在同一院落的一间南屋，面积为3.3×4.05=13.365平方米，另外一间南屋面积为3.3×4.05=13.365平方米。评估征收房屋及其附属设施评估补偿总金额为202676元。2014年9月15日被告石心臣与鄄城县房地产管理局签订《鄄城县体育场片区房屋征收补偿协议书》。原告以被告石心臣与鄄城县房地产管理局签订的征收补偿协议侵犯其权益为由，提起诉讼，要求确认被告石心臣与鄄城县房地产管理局签订的征收补偿协议无效。
原审法院认为：被告石心臣向原告马文兰购买涉案房屋，支付房屋价款，并进行了房屋交付，但是没有办理房屋产权过户登记，房产证仍登记在原告马文兰名下。后石心臣与房屋征收部门即被告鄄城县房地产管理局签订房屋征收补偿协议，现该房屋已被拆除，上述事实清楚，证据充分，予以认定。《房屋所有权证》是权利人享有不动产物权的证明，具有物权的推定效力，即在《房屋所有权证》撤销或者变更登记前，持证人即是物权人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。被告石心臣没有就其购买的房屋进行转让登记，不发生物权变动的效力，虽然石心臣购买后支付了房屋价款，进行了房屋交付，但石心臣享有的是债权请求权，即请求出卖人履行合同（即办理过户手续，因房屋已拆迁，过户已不可能）或者履行不能请求解除合同，赔偿损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，即给被征收房屋所有权人补偿，但被告鄄城县房地产管理局与不享有房屋所有权的被告石心臣签订补偿协议，显然违反了上述规定，签订的房屋补偿安置协议，侵害了原告马文兰的所有权，系无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。被告石心臣的处分行为没有得到所有权人马文兰的追认，所以被告石心臣与鄄城县房地产管理局签订的《鄄城县体育场片区房屋征收补偿协议书》无效。被告鄄城县房地产管理局以其不是国有土地上房屋征收的实施单位为由，认为其不是适格的被告，请求驳回原告对鄄城县房地产管理局的诉请，没有事实根据和法律依据，不予支持。原告请求被告鄄城县房地产管理局支付补偿款30000元、并重新与其签订征收补偿协议，属另一法律关系，本案中不予审理。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、被告鄄城县房地产管理局与被告石心臣签订的《鄄城县体育场片区房屋征收补偿协议书》无效；二、原告马文兰的其他诉讼请求不予支持。案件受理费100元，被告鄄城县房地产管理局、石心臣各负担50元。
上诉人石心臣不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，石心臣与马文兰之间签订的房屋买卖合同有效，石心臣对房屋的占有属有权占有。依据该法第二百四十一条的规定，上诉人石心臣对被拆迁房屋享有所有权和收益权，应受法律保护。2、上诉人石心臣是房屋的所有权人，石心臣与鄄城县房地产管理局签订的《鄄城县体育场片区房屋征收补偿协议书》是合法有效的，无须被上诉人追认。原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人黎林、黎强、黎平、黎艳、黎明答辩称：1、原审法院根据物权法第九条第一款的规定，认定上诉人没有就其购买的房屋进行转让登记，不发生物权变动的效力是正确的。同时认定鄄城县房地产管理局与被上诉人签订的《鄄城县体育场片区房屋征收补偿协议书》无效，符合法律规定，应予维持。2、上诉人上诉称根据物权法第十五条的规定对被拆迁房屋享有所有权不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告鄄城县房地产管理局陈述称：1、原审被告同意上诉人的上诉请求，赞同上诉人的上诉理由，请求二审法院撤销原判。2、上诉人石心臣与马文兰签有买卖协议，且交付十几年，房屋的所有权已客观上转让给了上诉人。3、上诉人购买了房屋后对房屋院落进行了改建，对室内进行了装修，投入了较大资金，经评估确认了补偿价值。且标的物已灭失，确认合同无效，再确认最初的买卖房屋价值将无法确认。
本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。依据该规定，原则上不动产登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。上诉人石心臣与马文兰之间就房屋买卖签订的合同虽有效，但未办理相应不动产登记，该转让行为并未发生物权变动的法律效力。原审法院认定上诉人石心臣未取得被拆迁房屋的所有权并无不当。上诉人上诉称其对房屋享有所有权，无法律依据，本院不予采纳。
其次，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产的合同属效力待定合同，其生效的条件是经权利人追认或行为人取得处分权。因上诉人石心臣享有的是基于房屋买卖合同的债权请求权，故不能视为其有权处分该房屋物权。上诉人在本案中亦未提供证据证明得到房屋所有权人马文兰或其继承人的同意或追认，故《鄄城县体育场片区房屋征收补偿协议书》应属无效。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人石心臣的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人石心臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 王瑞豪
代理审判员 李 兴
二〇一六年七月十五日
书 记 员 刘启国