上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2156号
上诉人（原审被告、反诉原告）王永彬，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审被告、反诉原告）张水宝，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
两上诉人之共同委托代理人方惠荣，上海徐卫红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐松，＊生，汉族，。
委托代理人冯羚，上海市浦东新区川沙镇法律服务所法律工作者。
上诉人王永彬、张水宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人王永彬及上诉人王永彬、张水宝之共同委托代理人方惠荣，被上诉人唐松之委托代理人冯羚到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，2010年9月10日，唐松（乙方）与王永彬、张水宝（甲方）签订《租赁合同》，约定由唐松向王永彬、张水宝承租上海市奉贤区平安社区平福路X-
Y号房屋；租期自2010年10月21日至2015年10月20日止；每年租金为人民币（下同）75，000元，前三年租金不变，第四年、第五年租金为82，500元；租金支付方式为一年一付，提前半个月支付下次租金。合同第6条约定：“租赁期间，甲乙双方不得无故提前终止合同，否则视为违约，如双方协商一致可提前终止合同。乙方如需转租、转让房屋需征得甲方同意。”合同第10条约定：“协议期内，乙方应如期支付租金并合法经营，如未如期支付，甲方有权干涉乙方经营，如乙方拖欠租金30天，甲方有权单方面终止合同，收回铺面，其余情况不得干涉乙方经营，如因此造成的损失，应由甲方全额赔偿，并视甲方违约。”合同第14条备注：“2、若租赁期间，因甲方原因导致乙方不能正常继续经营该铺面，则需由甲方向乙方赔偿损失100，000元”。
合同签订后，王永彬、张水宝如约交付房屋，唐松按期支付2010年至2013年三个年度的租金，均汇入案外人王界伟的银行账户。
后2013年9月至10月期间，唐松委托案外人乔贵峰向王永彬、张水宝支付租金，但王永彬、张水宝以非唐松本人为由拒收。2013年10月19日，因王永彬、张水宝拒收房屋租金，乔贵峰向派出所报警。2013年11月15日，乔贵峰通过转账向王界伟银行账户汇款82，500元。
2013年12月1日，王永彬、张水宝将租赁房屋进行锁门及断电。双方对租赁事宜产生争议，致涉讼。
原审另查明，王界伟为王永彬、张水宝之子，王永彬向唐松出具声明，约定2011年-2012年度租金汇入王界伟银行账户。
原审又查明，2013年-2014年的租期自2013年10月21日起至2014年10月20日止。
原审审理中，唐松请求判令：1、王永彬、张水宝继续履行《租赁合同》；2、王永彬、张水宝赔偿其经济损失暂定30，000元。后唐松调整其诉讼请求为：1、判令王永彬、张水宝赔偿其损失费100，000元；2、判令王永彬、张水宝返还其2013年-2014年租金82，500元。
王永彬、张水宝辩称：合同约定唐松应于2013年10月5日之前支付租金，但唐松逾期未支付，且唐松存在转租行为，故不同意唐松的诉请。
王永彬、张水宝同时提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、唐松赔偿其房屋闲置经济损失，暂计为20，625元。
唐松针对王永彬、张水宝的反诉诉请辩称，同意解除合同，但不同意赔偿王永彬、张水宝经济损失。唐松在2013年10月19日前后已经多次派员工乔贵峰支付租金，唐松到目前为止也没有转租行为，故王永彬、张水宝的赔偿请求没有依据。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方对合同解除均无异议，法院对此予以确认。本案的争议焦点在于案外人乔贵峰的付款行为是否属于有效的清偿债务行为？原审认为，唐松与乔贵峰之间存在委托付款关系，乔贵峰作为履行辅助人向王永彬、张水宝支付租金为法律所允，在王永彬、张水宝拒绝受领后，通过转账方式将2013-2014年度的租金汇入王界伟的银行账户，应为有效的清偿行为。王永彬、张水宝对此有三点辩解意见：第一，乔贵峰系以自己名义要求给付租金；第二，因双方约定每年需额外给付1，000元手续费，故2013-2014年度的租金应为83，500元；第三，2013-2014年度租金应于2013年10月5日前给付，唐松未能在上述期间支付租金已构成违约。对此，原审认为，首先，王永彬、张水宝未能举证证明乔贵峰系以自己名义给付租金，即便乔贵峰以自己名义给付租金，仍构成法律意义上的“第三人清偿”，同为有效清偿行为。对于约定每年1，000元手续费问题，王永彬、张水宝未能举证证明，故不予认可。对于付款时间的违约问题，原审认为，双方租赁合同约定，唐松拖欠租金30天后，王永彬、张水宝有权解除合同，唐松虽未于2013年10月5日前支付租金，但唐松于2013年10月19日前后通过乔贵峰要求支付租金，但王永彬、张水宝拒绝受领，故应认为唐松之迟延履行未达到解除合同之要求。鉴于唐松已履行租金给付义务，王永彬、张水宝通过锁门、断电的方式，影响唐松正常继续经营该铺面已构成违约，唐松要求王永彬、张水宝按约赔偿损失100，000元，于法有据，应予支持。唐松放弃租赁房屋内装饰装修，系唐松自由处分其权利，应予准许。对于合同解除后，王永彬、张水宝应当返还的租金，鉴于唐松认可于2014年1月4日搬离，故自2013年10月21日起至2014年1月4日止的租金应予以相应扣除。王永彬、张水宝认为，唐松未经其许可将房屋进行转租，但其未能就上述事实进行有效举证，故不予认可。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百十四条第一款、第二百十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一四年七月四日作出判决：一、解除唐松与王永彬、张水宝于2010年9月10日签订的《租赁合同》；二、王永彬、张水宝于判决生效之日起十日内返还唐松租金65，321.92元；三、王永彬、张水宝于判决生效之日起十日内给付唐松100，000元；四、驳回唐松和王永彬、张水宝的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取，反诉案件受理费630元，减半收取，合计590元，由王永彬、张水宝负担。
判决后，王永彬、张水宝不服，上诉于本院，诉称：1、唐松未经其同意转租系争房屋，乔贵峰系唐松转租的次承租人而非唐松的工作人员，故唐松擅自转租的行为构成违约。2013年9月起，唐松未按时支付租金，现唐松拖欠租金超过30天已达到合同解除的条件，此也印证了唐松将系争房屋转租给乔贵峰的事实。2、王永彬、张水宝收回系争房屋的原因是唐松拖欠租金超过30天且存在转租行为，此符合合同约定的单方解除合同的条件。现原审法院却认定王永彬、张水宝存在过错并判令其承担违约责任，显属错误。3、原审判令王永彬、张水宝承担的违约金数额亦属过高。另，原审法院未予处理唐松尚欠的电费亦有误。故请求二审法院撤销原判，改判驳回唐松的原审本诉诉请并支持王永彬、张水宝的原审反诉诉请。
被上诉人唐松辩称：王永彬、张水宝至今未提供有效证据证实唐松存在转租行为。至于王永彬、张水宝所称唐松拖延支付租金的问题，此系由于王永彬、张水宝拒绝收取唐松的员工乔贵峰支付的租金所致，并非唐松故意拖欠。原审判决认定的违约金数额也不存在过高的问题，王永彬、张水宝单方面断电、锁门造成唐松经营物品库存积压，造成较大损失，该违约金尚不足以弥补唐松的损失，且该违约金也是双方在《租赁合同》中明确约定的，系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。故不同意王永彬、张水宝的上诉请求，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就王永彬、张水宝关于唐松存在转租行为之主张，因其对此未提供充分有效的证据予以证明，故本院对此不予采纳。就王永彬、张水宝关于唐松拖延支付租金达到合同约定的解除条件之主张，因原审法院已就案外人乔贵峰的付款行为属于有效清偿行为、唐松迟延付款行为未达到合同解除之条件已阐述了详尽的理由且并无不当，故本院对此予以认同且不再赘述。就王永彬、张水宝关于原审判决认定的违约金数额过高之主张，一方面王永彬、张水宝对其该主张并未提供充分证据予以证明，另一方面，王永彬、张水宝在原审时也并未就此提出过相应抗辩意见，且该违约金系由双方在《租赁合同》中作为特殊约定予以明确，故对王永彬、张水宝该主张，本院亦不予采纳。就王永彬、张水宝提出的唐松尚有拖欠的电费未予结清的问题，因王永彬、张水宝尚无法证实其原审时提供的电费单据与本案的关联性，故对其该主张本院难以支持。由此，对王永彬、张水宝的上诉请求，本院不予支持。原审判决尚属合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，180元，由上诉人王永彬、张水宝共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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