江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初7347号
原告（本诉被告）：南京常宁房地产建设发展有限公司（统一社会信用代码91320115793748587N），住所地在江苏省南京市江宁区东山街道宏运大道4597号。
法定代表人：吴伟良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金立忠，男，1969年10月1日生，汉族。
被告（反诉原告）：戎林林，男，1977年2月19日生，汉族。
被告（反诉原告）：南京金戎幼儿园，住所地在江苏省南京市江宁区宏运大道4618号青山湾小区。
负责人：张华。
以上三被告共同委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京常宁房地产建设发展有限公司（以下简称常宁公司）诉被告（反诉原告）金立忠、戎林林、南京金戎幼儿园（以下简称金戎幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常宁公司委托代理人马鹏飞、被告（反诉原告）金立忠、戎林林、金戎幼儿园共同委托代理人朱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）常宁公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告金立忠、戎林林、金戎幼儿园与其签订的《青山湾幼儿园租赁合同》已失效；2、金立忠、戎林林、金戎幼儿园返还南京市江宁宏运大道4618号青山湾幼儿园；3、金立忠、戎林林、金戎幼儿园承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月20日，其与被告金立忠、戎林林签订《常宁青山湾幼儿园认购协议》(以下称认购协议)一份，约定金立忠、戎林林购买其开发的青山湾幼儿园。同日，其与金立忠、戎林林签订《常宁青山湾幼儿园购买事项的补充协议书》（以下称补充协议）。根据认购协议及补充协议的约定，认购协议生效后半年内，若其未能为金立忠、戎林林办理房产、土地两证，金立忠、戎林林有权选择退房或优先租赁。因当时不能办理房产、土地两证，为了确保幼儿园先期运行，2013年1月，金立忠、戎林林、金戎幼儿园与其签订《青山湾幼儿园租赁合同》（以下称租赁合同），其中合同第七条第二款约定：“若此幼儿园相关手续具备买卖时，甲、乙双方应按照之前谈定的购买价（青山湾幼儿园、南京金戎幼儿园）计人民币壹仟伍佰万元整进行买卖，之前乙方所交的房屋租金全部充当购房款”。2015年，青山湾幼儿园相关手续已经具备买卖条件，故租赁协议已失效。其已经多次通知金立忠、戎林林进行房屋买卖，签订《商品房买卖合同书》，但金立忠、戎林林却书面致函其，表示：目前资金短缺，无法一次性向贵司支付购房款……。对此，其进行了书面回复，不同意金立忠、戎林林的相关意见，亦不接受金立忠、戎林林提出的分三、四年支付购房款的要求。其认为租赁合同为附解除合同的租赁合同，现解除条件已经成就，租赁合同已失效。金立忠、戎林林、金戎幼儿园不愿意按照认购协议约定购买，金立忠、戎林林、金戎幼儿园应将青山湾幼儿园返还给其。
被告（反诉原告）金立忠、戎林林、金戎幼儿园辩称并反诉称：原告常宁公司与被告金立忠、戎林林签订的认购协议及补充协议已经解除，金立忠、戎林林、金戎幼儿园与常宁公司签订了租赁合同，其按照租赁合同履行了合同义务，双方租赁关系有效存在。租赁合同并非附解除条件的合同，根据租赁合同第七条的约定，该条款只是对幼儿园具备买卖可能性时对房屋买卖及价格的约定，属于其认购该房屋时价格的商定，是赋予其优先购买权的条款。其没有违反合同的行为，在常宁公司通知该房屋具备买卖时，其也一直表示同意购买，只是双方对付款方式存在分歧，因此，双方至今未就房屋买卖达成协议不可归责于任何一方，故租赁合同应继续有效。因合同有效，其系合法占有使用涉案房屋。按照租赁合同的约定，其应支付租金46万元，现已预支付了租金100万元，常宁公司应予以返还。据此，请求驳回常宁公司的诉请，并反诉要求：常宁公司返还租金54万元。
反诉被告常宁公司辨称：如法院判决支持其的本诉请求，其与金立忠、戎林林、金戎幼儿园结算后，将多余的款项返还。
经审理查明，2012年6月20日，常宁公司（协议甲方）与金立忠、戎林林（协议乙方）签订认购协议一份,约定由金立忠、戎林林购买常宁公司开发的位于南京市江宁区宏运大道4618号青山湾幼儿园，房屋总价1500万元。付款方式及时间：甲方明确此幼儿园能过户至乙方名下时，乙方付30%房款（含定金）；余款办贷，若贷款额度不足，乙方应补足差额价款，逾期，按照未付到期价款的中国人民银行商业贷款基准利率计算迟延期间的利息向甲方支付违约金。同日，常宁公司（协议甲方）与金立忠、戎林林（协议乙方）签订补充协议一份，协议第三条约定：甲方具备签订《商品房买卖合同书》条件时，甲方书面通知乙方，双方在15个工作日内按照认购协议书的约定签订《商品房买卖合同书》，甲方在买卖合同生效后30日内为乙方办理所售幼儿园的产权证和土地证；若自认购协议生效之日起半年内（含半年），或者《商品房买卖合同》生效后30日内，甲方不能为乙方办理所售幼儿园的产权证和土地证，甲方同意，乙方有权单方面决定选择如下两种方式中的一种执行：方式一：（1）乙方有权单方面解除认购协议书和/或《商品房买卖合同书》，自甲方收到乙方书面解除合同通知书起，认购协议书和/或《商品房买卖合同书》解除；（2）买卖合同解除后，乙方于合同解除后15日内将幼儿园返还给甲方，且无须向甲方支付占有幼儿园期间的租金；甲方于合同解除后的15日内退还乙方已经交付的全部购房款（含定金），并按照银行同期贷款利率给付乙方已交款项的利息，利息随购房款本金（含定金）同期给付；（3）甲方逾期退还乙方购房款（含定金）和利息的，应当按照每日1%比例承担逾期付款的违约责任。方式二：双方解除认购协议书和/或《商品房买卖合同书》，乙方有优先租赁权：（1）租赁物：常宁青山湾幼儿园房屋、场地及全部配套公辅设施。（2）租赁时间、租赁价格另行约定。2012年6月21日，常宁公司收取金立忠、戎林林交付的100万元，收款事由为青山湾房款。
2013年1月1日，常宁公司（合同甲方）与金立忠、戎林林、金戎幼儿园（合同乙方）签订租赁合同，约定常宁公司将上述幼儿园租赁给乙方开办“南京金戎幼儿园”，建筑面积3526.33平方米，租赁期限自2013年1月1日起至2033年1月1日止。租金第1年至第3年，每年14万元，第4年至第6年，每年18万元，租赁期间第一年为培训费，甲方同意免收乙方租金，于每年的9月1日至10月1日支付租金。合同第四条约定保证金和其他费用：1、甲、乙双方约定，在签订本协议合同盖章当日，乙方应向甲方支付房屋租赁押金和开园保证金共计人民币拾万元，同时甲方向乙方出具收款凭证，乙方方可进园装修。乙方开园当日内（2013年9月1日），乙方签订本协议时缴纳的人民币拾万元开园保证金转成乙方的第一年租金，并同时补足1-3年剩余应交纳的租金计人民币拾捌万元整。合同第六条约定违约责任：1、双方应严格履行本协议合同，如任何一方违约，违约方向守约方支付违约金计人民币伍拾万元整；2、任何一方无故单方解除、变更本协议合同的，应向另一方支付违约金计人民币伍拾万元整；3、在本协议合同租赁期内，乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，且不退还乙方已交纳而未使用期间的租金，发生（1）（2）情形乙方应向甲方支付协议终止时所在年度应交年租金的50%作为违约金；发生（3）（4）情形乙方应向甲方支付违约金计人民币伍拾万元整：（1）拖欠租金累计达六个月以上，经甲方书面催告仍不交付的；（2）利用租赁房屋从事非教学用途的；（3）未取得房产主管部门核准的拆改核准书，擅自拆改变动租赁房屋主体结构并造成严重后果的；（4）故意损坏租赁房屋，在甲方提出的合理期限内拒不修复的；4、在行使上述约定解除权时，须采取有效的书面通知方式；5、如遇不可抗力导致本合同无法履行，甲、乙双方均不承担违约责任。合同第七条第二款约定：若此幼儿园相关手续具备买卖时，甲、乙双方应按照之前谈定的购买价（青山湾幼儿园、南京金戎幼儿园）计人民币壹仟伍佰万元整进行买卖，之前乙方所交的房屋租金全部充当购房款。除金立忠、戎林林于2012年6月20日支付的100万元外，金立忠、戎林林未支付幼儿园租金。
2014年12月18日，南京市江宁区人民政府国有资产监督管理办公室出具关于青山湾花园项目幼儿园资产处置有关事宜的批复（江宁国资[2014]67号），内容为：一、根据《江宁区新建地区公共服务配套设施移交和接收管理规定(江宁政规发[2010]5号)和《关于印发江宁区公共服务配套设施类资产移交工作要求的通知》（江宁政发[2013]214号）有关规定，青山湾花园幼儿园资产不在无偿移交区政府范围之内，由于区教育部门不采取按成本造价收购的方式取得幼儿园资产产权，考虑到你司即将进行项目清算的实际情况，现同意你司对该幼儿园资产进行处置。二、你司必须严格按照规划设计用途处置该幼儿园资产，该处资产只能作为幼儿园办学使用，严禁擅自改变用途，并须在产权登记中注明只作为幼儿园办学使用，若出现改变用途的情况，即视作产权处置无效，并追究相关责任。2015年9月6日，常宁公司取得青山湾花园幼儿园的房产证，2015年12月17日，常宁公司取得青山湾花园幼儿园的土地证。
2016年1月11日，原告常宁公司委托江苏东晟律师事务所律师向金立忠、戎林林发送律师函一份，主要内容为：根据认购协议及补充协议，认购协议生效后半年内，若常宁公司未能为你方办理房产、土地两证，你方有权选择退房，或优先租赁；后你们未选择退房，而是在未与常宁公司签订租赁合同的情况下提前进场装修并开园。现常宁青山湾幼儿园房屋已经具备签订《商品房买卖合同书》条件，常宁公司已经向你方明确此幼儿园能过户至你方名下，故你方应当按照认购协议立即付30%房款，另外，双方在签订认购协议时就明确该房屋用途是幼儿园，并且约定如贷款余额不足，你方应当补足差额价款，因此，如果你方无法办理贷款，则在签订《商品房买卖合同书》时需补足差额1050万元。常宁公司已经多次口头通知你方签订《商品房买卖合同书》，但是你方之前却书面致函常宁公司，表示目前资金短缺，无法一次性向贵司支付购房款……，对此，常宁公司已经进行了书面回复，不同意你方的相关意见，亦不接受分四年支付完毕的要求，后常宁公司多次向你方提出催要未果。为了慎重起见，本律师今致《律师函》给你方，再次催告你方签订《商品房买卖合同书》并补足支付购房款1400万元。如果你方在接到本催告《律师函》后7日内依然未能支付常宁公司350万元，或者不来签订《商品房买卖合同书》并补足差额1050万元的，常宁公司将不得不解除双方签订的认购协议及补充协议，并要求你方撤出常宁青山湾幼儿园。如果你方的确无力付款，并有解除合同、协商解决的意思，也请你方及时答复常宁公司。2016年6月6日，常宁公司委托江苏东晟律师事务所律师再次向金立忠、戎林林发送律师函一份，主要内容为：该《租赁协议》属于附条件的合同，当幼儿园的相关手续具备买卖时（即可以为你们办理房产证、土地证时），房屋买卖合同关系即生效，双方应当按照之前谈定的购买价人民币壹仟伍佰万元整进行买卖；相应的，房屋租赁合同即失效，之前所交的房屋租金全部充当购房款。后金戎幼儿园房屋房产证、土地证的相关手续依据具备了办理条件，常宁公司已经多次口头通知你方签订《商品房买卖合同书》……本律师今再次致《律师函》给你方，催告并明确如下：一、请你方在收到本《律师函》后5个工作日内与常宁公司按照之前谈定的购买价签订《商品房买卖合同书》，双方进行房屋买卖交易，同时，《幼儿园租赁合同》即告解除（失效）……二、若你方仍拒不签订《商品房买卖合同书》，拒不履行付款义务，常宁公司将依法通过诉讼途径确认该租赁合同已经解除（失效），并要求你方迁让出该房屋。金立忠、戎林林认可收到上述两份律师函。
庭审中，原告常宁公司与被告金立忠、戎林林、金戎幼儿园认可金戎幼儿园的股东为两个，即金立忠、戎林林。常宁公司陈述其在2014年年底即与金立忠、戎林林沟通房屋买卖事宜，金立忠、戎林林不予认可，其称常宁公司于2015年年底才与其沟通买卖事宜。金立忠、戎林林陈述根据补充协议的约定，双方解除了认购协议和补充协议，重新签订了房屋租赁合同。常宁公司不予认可，其称双方没有明确表示解除认购协议及补充协议。金立忠、戎林林、金戎幼儿园陈述其曾向常宁公司催要多支付的租金。常宁公司不予认可，其称金立忠、戎林林、金戎幼儿园未支付任何租金，双方未按照租赁合同约定支付过租金及入园保证金。
审理中，经本院主持调解，常宁公司要求金立忠、戎林林、金戎幼儿园在2016年11月底付清购房款；金立忠、戎林林、金戎幼儿园同意于2018年10月10日前付清，分三次支付，近期支付500万元，一年后再付500万元，剩余的400万元于2018年10月10日前付清。双方意见分歧较大，调解未成。
以上事实，有《常宁青山湾幼儿园认购协议》、《常宁青山湾幼儿园购买事项的补充协议书》、《青山湾幼儿园租赁合同》、青山湾花园项目幼儿园资产处置有关事宜的批复（江宁国资[2014]67号）、律师函、收条、房产证、土地证及当事人陈述等证据证明。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，常宁公司与金立忠、戎林林签订的认购协议、补充协议，常宁公司与金立忠、戎林林、金戎幼儿园签订的租赁合同均是当事人真实意思表示，合法有效。常宁公司与金立忠、戎林林于2012年6月20日签订了认购协议、补充协议，根据补充协议的约定，若自认购协议生效之日起半年内（含半年），常宁公司不能为金立忠、戎林林办理产权证和土地证，双方协商两种处理方式，其中方式二为双方解除认购协议书，金立忠、戎林林有优先租赁权。截止2013年1月1日，常宁公司未取得青山湾花园幼儿园的产权证，2013年1月1日，常宁公司与金立忠、戎林林、金戎幼儿园签订了青山湾幼儿园租赁合同，且合同也约定了幼儿园买卖的事宜，本院认定鉴于青山湾花园幼儿园暂时无法取得产权证，常宁公司与金立忠、戎林林采用了补充协议约定的第二种方式，即解除认购协议，签订租赁合同。法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据常宁公司与金立忠、戎林林、金戎幼儿园签订的租赁合同第七条第二款的约定：若此幼儿园相关手续具备买卖时，甲、乙双方应按照之前谈定的购买价（青山湾幼儿园、南京金戎幼儿园）计人民币壹仟伍佰万元整进行买卖，可以认定该租赁合同为附解除条件的合同，解除条件为幼儿园具备买卖条件。2015年12月17日，常宁公司已取得青山湾花园幼儿园的房产证及土地证，青山湾花园幼儿园买卖条件已成就，故双方签订的租赁合同于2015年12月17日失效。故常宁公司要求确认租赁合同失效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。金立忠、戎林林、金戎幼儿园辨称该条款系关于其优先购买权及价款的约定，与事实不符，本院不予采信。青山湾花园幼儿园能进行买卖时，常宁公司与金立忠、戎林林、金戎幼儿园应按照双方约定的购买价1500万元进行磋商，签订买卖合同。2016年1月、同年6月，常宁公司分别发函给金立忠、戎林林要求签订买卖合同，金立忠、戎林林收到了该两份函件，但截至本案法庭辩论终结前，双方未签订青山湾花园幼儿园买卖合同，远超过补充协议约定的在15个工作日内签订商品房买卖合同的期限。鉴于租赁合同已失效，金立忠、戎林林、金戎幼儿园亦未与常宁公司就青山湾花园幼儿园签订买卖合同，金立忠、戎林林、金戎幼儿园占有青山湾花园幼儿园没有事实和法律依据，应予以返还。常宁公司要求金立忠、戎林林、金戎幼儿园返还青山湾花园幼儿园，符合法律规定，本院予以支持。金立忠、戎林林、金戎幼儿园反诉要求常宁公司返还多支付的租金54万元，因金立忠、戎林林、金戎幼儿园尚未返还青山湾花园幼儿园，租赁费用暂无法确定，故对该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、南京常宁房地产建设发展有限公司与金立忠、戎林林、南京金戎幼儿园签订的《青山湾幼儿园租赁合同》失效。
二、金立忠、戎林林、南京金戎幼儿园于本判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区宏运大道4618号青山湾花园幼儿园返还给南京常宁房地产建设发展有限公司。
三、驳回金立忠、戎林林、南京金戎幼儿园的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件本诉受理费130元，反诉受理费5500元，合计5630元，由金立忠、戎林林、金戎幼儿园负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。
审 判 员 樊琴亚
人民陪审员 李明建
人民陪审员 李 园
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 吴 飞