重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)渝05执异77号
案外人：北京宸宇红盛咨询有限公司，住所地北京市海淀区高梁桥斜街59号院x号楼x层，统一社会信用代码91110108062789916P。
法定代表人：徐红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路xx号世界贸易中心大厦x层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：潘晖，总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康婧，北京市安和利律师事务所律师。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院x号楼x层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人北京宸宇红盛咨询有限公司（以下简称宸宇红盛公司）对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人宸宇红盛公司称，案外人于2013年3月13日与锦绣房地产公司签订购房合同，购买北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）的6-x-x号房屋，并已支付房款，房产在2013年即已交付入住。案外人以合理市场价格签订房屋买卖合同，该买卖合同真实存在，已经网签备案，案外人已支付全部价款，并实际在所购房产中居住，案外人对房屋未登记过户没有过错。且东方资产公司已经同意对涉案在建工程抵押和现房抵押的房屋进行销售。综上，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。
本院查明，本院在审理东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案中，根据东方资产公司的申请，于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了锦绣房地产公司名下包括北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x号房屋在内的抵押房屋（抵押房屋所有权证号为X京房权证海字第3237**号、第3237xx号、第3237**号，他项权证号为X京房他证海字第1673**、第1673xx、第1673xx号），并查封了锦绣房地产公司名下位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院的土地使用权<证号为：京海国用（2005出）字第3xx1号、京海国用（2004出）字第3xx9号、京海国用（2003出）字第2xx1号、京海国用（2007出）字第4xx1号>。2015年10月20日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决书，判令：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16,327,600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5,800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清为止，以16,327,600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1673**、第1673xx、第1673xx的《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第0xxx1号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下x层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院在审理过程中，于2016年10月24日以（2016）渝执保49号执行裁定书及协助执行通知书，对本院保全查封的前述房产及土地使用权进行了续查封。2016年10月26日，该院作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令：1.维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；2.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、三、四、五项；3.锦绣房地产公司于本判决生效后十日内偿还东方资产公司利息（截至2014年6月20日的利息金额为19,748,625.8元；之后以16,327,600元为基数按年利率24%计算至付清为止）；4.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；5.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1673**、第1673xx、第1673xx号《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第0xxx1号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；6.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下x层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。该判决生效后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2012年11月5日，东方资产公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：2011年10月24日和2012年4月11日，锦绣房地产公司以其开发建设的位于海淀区的头堆村碧河花园一期工程A区Ax、Ax号楼部分在建工程分别向东方资产公司借款3亿元和2亿元债务提供抵押担保并办理了在建工程抵押登记<土地他项权利证号：京海他项（2012）第0xxx2号；京海土他项（2011抵）第0xxx1号>（在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号：X京房权证海字第3237**号、第3237xx号、第3237**号）。国有土地使用证号：京海国用（2004出）第3xx9号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。
2013年3月13日，锦绣房地产公司（出卖人）与宸宇红盛公司（买受人）签订编号为XF4xx4的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得座落于海淀区头堆村碧河花园一期工程A区地块的土地使用权，证号为京海国用（2004）出字第3xx9号，在上述地块上建设的商品房名称为碧河花园；买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第3237**号；该商品房座落为海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x号；建筑面积47.18平方米；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期为2011年10月24日；该商品房总价款1,651,300元，付款方式为一次性付款。2014年4月4日，锦绣房地产公司开具号码为24118422的《发票》1张，载明：收到宸宇红盛公司房款1,651,300元。2013年9月6日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具《五费统收收据》载明：收到宸宇红盛公司（住址：6楼x号）房费、卫生费、电梯年检费合计5,319.87元。2014年12月2日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具《五费统收收据》载明：收到宸宇红盛公司（住址：6楼x号）物业费合计9,477.28元。2016年12月21日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具《五费统收收据》载明：收到宸宇红盛公司（住址：6楼x号）物业费合计3,159.10元。2017年2月6日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具《发票》1张，载明：收到宸宇红盛公司（备注：6-x-x）物业费2,369.32元。2017年2月10日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：本公司系北京市海淀区长河湾小区物业管理单位，兹证明宸宇红盛公司为北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼x号房屋购买人（商品房买卖合同编号：XF4xx4）。开发单位北京中坤锦绣房地产开发有限公司于2013年7月1日将房屋交付给业主，自此开始接受本公司的物业及相关服务管理。管理期间，未出现拖欠物业费之情形。
还查明，北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x号房屋包含在他项权证为X京房他证海字第1673**号的抵押物中，该房屋所属的房屋所有权证号为X京房权证海字第3237**号，对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第3xx9号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人宸宇红盛公司在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，虽然因案涉房屋设置有抵押权等原因未办理过户登记，但此并非案外人自身原因所致。
此外，虽然锦绣房地产公司在案外人购买案涉房屋之前已将包括案涉房屋在内的房屋抵押给东方资产公司，但案外人与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同之前，东方资产公司出具了同意销售抵押物的证明，应视为东方资产公司放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于锦绣房地产公司和东方资产公司原因，导致东方资产公司的抵押权与案外人的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的案外人承担，因此尽管东方资产公司在案涉房屋上设置了抵押权，但其抵押权不能对抗案外人的物权期待权。
综上，案外人宸宇红盛公司对案涉房屋享有能够排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权益，其请求对案涉房屋及对应土地使用权中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼x号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年三月二十六日
书记员 谭 锋