天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终5179号
上诉人(原审被告)：王程程，女，1987年7月6日出生，汉族，津南区小站镇实验小学教师，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：孙长信，天津双辰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：史雨冬，女，1992年7月4日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：田光，天津耕嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫亚帅，天津耕嘉律师事务所实习律师。
原审被告：康书敏，女，1967年4月14日出生，汉族，住天津市津南区。
原审被告：天津市讯仕永航房地产咨询服务有限公司，住所地天津市津南区双港镇金地格林底商32号。
法定代表人：赵学，总经理。
上诉人王程程因与被上诉人史雨冬，原审被告康书敏、天津市讯仕永航房地产咨询服务有限公司（以下简称讯仕永航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王程程上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定康书敏构成表见代理，其有权代理上诉人签订房屋买卖协议缺乏事实及法律依据。康书敏持有上诉人的身份证在其签订房屋买卖协议时早已过期，所持诉争房屋的房产证是一份已经作废的房产证，上诉人在2017年1月5日已申请房管局产权证挂失且该时间早于康书敏与史雨冬签订买卖协议的时间。上诉人对康书敏卖房的事根本不知情，也从来未向任何人出具过委托书。任何当事人都没有看到过授权委托书的原件或复印件，本来就是一个不存在的材料。故康书敏在没有得到上诉人授权委托，且史雨冬明知康书敏没有授权委托书的情况下签订的买卖房屋协议侵犯了上诉人的合法权益，对上诉人没有任何约束力；2.即使康书敏与史雨冬签订的协议有效，也是史雨冬违约在先。一审庭审中中介出庭予以证实，在康书敏还清贷款前史雨冬应先进行贷款预审，但史雨冬未通过贷款预审，存在违约情形；3.上诉人是完全行为能力人，完全可以出售自己的房屋，不必委托他人。且自始至终上诉人没有参与到康书敏与史雨冬的买卖房屋过程。故一审法院判令上诉人承担法律责任，对上诉人严重不公平。侵犯了上诉人的合法权益。
史雨冬辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求法院驳回上诉，维持原判。
康书敏述称，不同意一审判决，同意上诉人的上诉请求。
讯仕永航公司未提供答辩意见。
史雨冬向一审法院起诉请求：1.判令解除原告史雨冬与被告王程程于2017年2月24日签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告王程程双倍返还原告购房定金300000元；3.被告王程程赔偿原告房屋上涨差价损失350000元；4.诉讼费由被告承担；三被告承担连带责任。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求三被告连带给付鉴定费6600元。
一审法院认定事实：康书敏系王程程之继母。涉案房屋登记在王程程名下，为单独所有。在讯仕永航公司的居间介绍下，2017年2月，原告对诉争房屋进行看房，在场人有原告一家、讯仕永航公司的工作人员及王程程之父。2017年2月24日，在讯仕永航公司处，康书敏持有涉案房屋的产权证及王程程的身份证代王程程就涉案房屋的买卖签订《房地产买卖居间合同》，王程程为甲方，原告为乙方，约定：乙方购买涉案房屋；建筑面积126.82平方米；甲方于2017年5月24日还清贷款并注销抵押登记；房屋成交价1350000元，乙方应于签订本合同之时向甲方支付定金150000元；甲、乙双方须于2017年6月1日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》；除定金外的剩余房款1200000元采用银行贷款的方式支付，乙方须于2017年6月5日前办理贷款申请手续；合同还特别约定经甲、乙双方同意如果甲乙双方未按本合同执行，违约方赔偿中介公司总款2%违约金，清贷日为70天，如乙方贷款出现意外与甲方无关。签订合同当日，原告交付定金150000元，由康书敏出具收条，并向讯仕永航公司交付中介费18500元。在合同履行过程中，双方因原告是否需要进行贷款预审批、康书敏一方清贷需要由第三方垫资产生的利息由谁负担及原告要求王程程在诉争合同补签字的事宜产生纠纷，故原告以诉称理由诉至一审法院。另查，发生纠纷后，康书敏于2017年5月向原告出具一份存储于手机中王程程同意出售涉案房屋的授权委托书，现康书敏表示王程程的签字由康书敏代签。庭审中，王程程表示康书敏签订诉争合同时持有的王程程身份证已过期，涉案房屋的权属登记证书已挂失。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。关于本案的争议焦点一，即诉争合同的效力问题。康书敏系王程程之继母，签订合同时康书敏持有王程程的身份证及诉争房屋的产权证，且在合同的履行过程中康书敏又出具了王程程出具的授权委托书，原告有理由相信康书敏有代理权，至于康书敏辩称其持有的身份证已过期及产权证已被挂失，系康书敏与王程程之间的内部关系，且康书敏提供的王程程已过期的身份证也无法证明其唯一性，原告在签订合同的过程中并不存在过错，康书敏代王程程与原告签订诉争合同的行为构成表见代理，诉争合同合法有效。现原告要求解除合同，王程程亦明确表示不同意继续履行合同，诉争合同已无法继续履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于本案的争议焦点二，即合同履行过程中，原告及被告王程程、康书敏是否存在违约行为。原告主张王程程未能按约清贷及撤销抵押权，且王程程以未签订合同为由不同意继续履行合同，王程程的行为构成违约；王程程及康书敏抗辩原告应先行进行贷款预审批，待预审批通过后王程程一方再进行清贷及撤销抵押权，现原告因个人原因致使贷款无法审批通过，原告亦无法交付全款，应是原告先行违约，王程程不存在违约行为。一审法院认为，诉争合同并未约定以原告贷款预审批通过为被告王程程、康书敏清贷及撤销抵押权的前提，康书敏及王程程所举证据亦无法推翻合同约定，王程程、康书敏没有正当理由未按约清贷并撤销抵押权，亦没有正当理由不继续履行合同，王程程及康书敏的行为已经构成违约。关于本案的争议焦点三，即原告主张的各项损失是否符合法律规定。康书敏没有法定理由擅自不履行合同，违背了诚实信用原则，构成违约，应承担相应的责任。康书敏已收取的定金150000元，应双倍返还原告300000元。同时，定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方有权要求赔偿超过定金部分的损失。关于原告的损失：康书敏的违约行为致使原告丧失了合同履行后可获得的利益，即房屋价格上涨后的差价损失，经评估房屋在2017年10月23日的房地产市场价值为165720元，与原告购买时差价为307200元，结合原告的履行情况及当事人对涨跌差价的预见能力，为平衡当事人之间的权益，本院酌情考虑差价损失为220000元，此外鉴定费6600元系为了确定差价损失所必然产生的费用，亦属于原告的损失，原告的损失合计226600元。因康书敏的行为构成表见代理，其行为应由被代理人王程程承担相应的民事责任，故应由王程程双倍返还原告定金300000元并赔偿损失76600元。被告讯仕永航公司在本案中不承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告史雨冬与被告王程程于2017年2月24日签订的关于坐落于天津市津南区xx房屋的《房地产买卖居间合同》；二、被告王程程于本判决生效后10日内双倍返还原告史雨冬定金300000元；三、被告王程程于本判决生效后10日内赔偿原告史雨冬损失76600元；四、驳回原告史雨冬的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10366元，由原告承担3417元，被告王程程承担6949元。此款原告已预交，被告王程程于本判决生效后十日内给付原告。”
二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：康书敏的行为属于何种法律行为以及违约责任主体的确定。围绕争议焦点，本院阐述如下：
首先，对于康书敏行为的认定。从本案查明事实以及在案证据分析，康书敏与史雨冬签订房屋买卖协议时，康书敏并未持有王程程的授权委托证明，在合同履行过程中，史雨冬多次要求康书敏出示授权委托书，可见史雨冬对康书敏是否具有代理权持怀疑态度。从2017年5月12日双方的录音看，史雨冬的父亲史军问康书敏：“授权书，带了吗？”，康书敏回答：“带了，原件在我车上了。我这是照了个”。史军继续追问其是否带授权委托书原件，但康书敏并未出示授权委托书的原件，史雨冬在此时仍不相信康书敏具有代理权，康书敏的行为并不符合表见代理的法定要件。一审判决认定康书敏的行为构成表见代理不当，本院予以纠正。
其次，对于违约责任主体的认定。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王程程未对康书敏的代理行为进行追认，故应由康书敏承担民事责任。因康书敏未能依约清贷及撤销抵押权，且明确表示不同意继续履行合同，且其认为史雨冬未依约先行履行通过预审批贷款的义务，但并未提供充分证据证明，故康书敏的行为已构成违约。应当承担相应的违约责任。一审法院对适用定金罚则以及具体损失的认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人王程程的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市津南区人民法院（2017）津0112民初5015号民事判决第一项；
二、撤销天津市津南区人民法院（2017）津0112民初5015号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、本判决生效之日起十日内，康书敏双倍返还史雨冬定金300000元；
四、本判决生效之日起十日内，康书敏赔偿史雨冬损失76600元；
五、驳回史雨冬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10366元，由史雨冬负担3417元，康书敏负担6949元；二审案件受理费6949元，由康书敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 苏美玉
代理审判员 曹 静
二〇一八年九月二十六日
书 记 员 丁 宁