上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1152号
上诉人（原审被告）吴建荣。
委托代理人沈桂华，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海福满家便利有限公司。
法定代表人魏应行。
委托代理人孙超。
上诉人吴建荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第2196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人吴建荣的委托代理人沈桂华，被上诉人上海福满家便利有限公司（以下简称福满家公司）的委托代理人孙超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月9日，福满家公司与吴建荣签订了《房屋租赁合同》，约定福满家公司将本市湖北路XXX号二层商业用房（一楼建筑面积约20平方米、二楼建筑面积约100平方米）租赁给吴建荣，租赁期限自2011年1月1日至2016年1月31日（其中2011年1月1日至1月31日为免租期），福满家公司应于2011年1月1日交付房屋；租金为2011年2月1日至2012年1月31日为人民币（以下币种均为人民币）2.95万元／月；2012年2月1日至2014年1月31日为3.09万元／月；租金支付方法为每3个月支付一期，福满家公司应在下期开始日十五天前，向吴建荣开具税务统一发票，吴建荣凭有效发票在下期开始日前付款；吴建荣支付方法为银行汇款等。合同成立后，双方办理了房屋交接。2012年12月10日，福满家公司致函吴建荣称，公司因调整策略等情况与大房东终止了合约，故福满家公司将于2013年2月15日收回店铺。2013年2月7日福满家公司与吴建荣签订《终止协议》，约定因福满家公司经营原因将收回本市湖北路XXX号房屋，经双方协商，达成如下协议：1、福满家公司赔偿吴建荣违约金6.18万元；2、福满家公司免除吴建荣2012年12月25日至2013年3月24日的租金作为装修赔偿金；3、福满家公司将吴建荣已支付的2012年12月25日至2013年2月24日的共计6.18万元租金退还给吴建荣；4、福满家公司退还吴建荣押金2.95万元；5、福满家公司于协议签订后十个工作日内将上述第1、3、4条的费用退还给吴建荣；6、双方一致同意于2013年3月24日终止原合同，吴建荣于2013年3月25日将房屋交还福满家公司；7、吴建荣应结清至2013年3月24日实际使用的水、电费用；8、如双方按本协议之约定履行各自义务后，双方之间就原合同提前终止事宜不再向对方支付任何款项，也无需向对方承担任何责任；9、.……。该协议成立后，双方按协议的约定各自履行了义务。
2013年10月9日，福满家公司致函吴建荣称，2013年4月福满家公司发现吴建荣未按原合同支付自2012年8月25日至11月24日止的租金，福满家公司已将此情况告诉吴建荣，双方多次联系但吴建荣始终未予回复；2012年11月15日福满家公司已开具2012年8月25日至11月24日租金的发票，但至发函日仍未收到该期租金，故特发函要求吴建荣收到该函后7日内补缴该期租金共计9.27万元。同月30日，福满家公司又向吴建荣致函，要求吴建荣收到该函后3日内补缴租金9.27万元。由于吴建荣未按福满家公司要求支付该笔费用，福满家公司遂向原审法院诉讼，请求判令吴建荣支付2012年8月25日至11月24日期间的租金9.27万元及该笔款项自2012年11月16日起至判决生效日止的利息（按中国人民银行同期银行贷款利率计算）。
原审审理中，吴建荣辩称：虽然租赁合同约定租金是先开发票再支付，但实际履行中，既有先开发票付款也有先付款再开发票的情况。如有缴费不足的情况，福满家公司应该会及时提出；双方在商议终止原合同的过程中福满家公司没有提出任何欠付租金的问题，双方签订的《终止协议》第8条也明确约定双方已无款项争议。现福满家公司称款项没有收到，不合常理，故不同意其诉请。
原审法院审理后认为：福满家公司与吴建荣所签订的《房屋租赁合同》及《终止协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违背国家法律禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案主要争议在于吴建荣是否支付了福满家公司原合同期内自2012年8月25日至11月24日止的租金9.27万元；如吴建荣未支付，则《终止协议》是否对该笔债务进行了免除。针对第一个争议焦点，根据租赁合同的约定，吴建荣应每3个月支付一期租金，吴建荣支付前提即福满家公司需在下期开始前十五天开具有效发票，吴建荣凭发票在下期开始前支付，支付方式为银行汇款。审理中，吴建荣未提供其已支付该笔租金的证据，故法院确认吴建荣未支付该期租金。针对第二个争议焦点，《终止协议》第8条约定，如双方按本协议之约定履行各自义务后，双方之间就原合同提前终止事宜不再向对方支付任何款项，也无需向对方承担任何责任。该条款前提为福满家公司履行《终止协议》第1、3、4条义务即福满家公司赔偿吴建荣违约金、承担吴建荣装修损失及退还吴建荣押金以及吴建荣交付房屋为限，该协议并未约定免除吴建荣按合同约定应付之租金。故对福满家公司要求吴建荣按原合同约定支付2012年8月25日至11月24日止的租金9.27万元的诉请，予以支持。至于福满家公司主张的自2012年11月16日起至本案判决生效日止的逾期付款利息损失，双方合同中对逾期付款利息损失标准并无约定，但考虑到吴建荣未给付相应款项确实对福满家公司造成损失，故法院酌情调整为吴建荣应按中国人民银行同期存款利率支付逾期付款利息。据此，原审法院判决如下：一、吴建荣应于判决生效之日起十五日内给付上海福满家便利有限公司自2012年8月25日至11月24日止的租金9.27万元；二、吴建荣应于判决生效之日起十五日内按应付9.27万元及中国人民银行同期存款利率标准，偿付上海福满家便利有限公司自2012年11月16日至判决生效日止的逾期付款利息损失。
原审判决后，上诉人吴建荣不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，判决有失公正。首先，原审法院认定吴建荣未支付2012年8月25日至11月24日的租金，与事实不符。在租赁合同的履行过程中，吴建荣支付租金并非完全按照合同约定进行，存在先付租金后开发票的情形，也有现金方式支付的情形，本案争议的该期租金就是吴建荣通过朋友以现金方式向福满家公司支付，因该朋友目前无法联系，故未能提供相应的证据。而福满家公司作为一家有完善法务及财务支持的规范的公司，时隔几个月后才发现有一期租金未付，在双方商讨终止合同的过程中也未提出欠付租金的问题，存在诸多疑点，有恶意诉讼的嫌疑。其次，《终止协议》签订后，原租赁合同已于2013年3月24日终止，该协议第8条明确约定双方就合同终止事宜不再向对方支付任何款项，其法律意义就在于双方合同权利义务的终止，双方互不承担责任，故福满家公司在合同终止后再依据该合同要求吴建荣履行义务于法无据。原审法院对《终止协议》的理解存在偏差。综上，吴建荣请求本院撤销原审判决，依法改判驳回福满家公司的原审全部诉请。
被上诉人福满家公司辩称：不同意吴建荣的上诉请求。吴建荣主张其已经支付了本案争议的该笔租金，但并未提供任何证据，应当承担举证不利的后果；《终止协议》第8条的约定是强调双方按照第1-7条履行后就不再就提前解约承担责任，并没有免除吴建荣支付欠付租金的义务。据此，福满家公司认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回吴建荣的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：福满家公司与吴建荣于2013年2月7日签订的《终止协议》实际上就是双方为提前解除租赁合同而达成的解约协议，双方在该协议中就租赁合同提前解除的主要内容达成一致，事后并依约履行，该协议依法成立并生效，双方之间的租赁合同已于2013年3月24日解除。合同解除后，解除之前的合同关系仍然有效；且《终止协议》中并未约定免除吴建荣就本案争议的该期租金的支付义务，故福满家公司有权依据租赁合同的约定向吴建荣主张欠付之租金。租赁合同中明确约定吴建荣应凭福满家公司开具的发票支付租金，支付方式为银行汇款。根据查明的事实，吴建荣亦收到了福满家公司开具的相应发票。原审中，吴建荣主张其在实际履行过程中并不是完全按照合同约定的方式支付租金，且其已通过银行转账方式支付了该期租金，但未提供相应证据；本院审理中，吴建荣又主张其是通过朋友以现金方式支付了该期租金，但对此亦未提供相应证据，故本院对其主张不予采信。综上，吴建荣的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，267元，由上诉人吴建荣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 张的日
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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