吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉2401民初3127号
原告：李杰，男，户籍地为安图县。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地为延吉市。
法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。
委托代理人：周来，该公司副总经理。
委托代理人：麻百平，该公司法律顾问。
第三人：王晓，男，现住延吉市。
委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
第三人：蔡满银，男，现住延吉市。
第三人：李素芝，女，户籍地为龙井市。
委托代理人：张宝华，吉林华烁律师事务所律师。
委托代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。
原告李杰与被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、第三人王晓、第三人蔡满银、第三人李素芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理，2016年9月12日、2017年4月5日组成合议庭公开开庭进行了审理，李杰及其委托代理人胥志强及恒宇公司委托代理人麻百平、第三人王晓的委托代理人王德源、第三人蔡满银、第三人李素芝的委托代理人潘佳璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李杰诉称：2011年9月20日，李杰与恒宇公司、蔡满银签订房屋转让协议，约定蔡满银将从恒宇公司抵账取得的位于延吉市的房屋出售给李杰，价格10万元，李杰当日向蔡满银交付房款。2015年9月，当准备装修时发现该房屋已有人正在装修，这才得知2009年4月20日恒宇公司又将房屋抵押给李素芝。经李杰向恒宇公司及李素芝主张权利未果，诉至法院要求确认李杰与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效，并确认房屋产权人为李杰；要求排除妨害，要求李素芝返还李杰非法占用的诉争房屋。庭审中，李杰变更诉讼请求，要求确认李杰与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效，并要求恒宇公司继续履行合同。
恒宇公司辩称：王晓靠挂恒宇公司开发建设华府嘉园建设施工工程发包给延边威远实业有限公司，恒宇公司按照王晓的要求将盖有公章的房屋买卖合同书和空白收款收据交给了王晓，以王晓的财会人员填写使用本案诉争房屋，如何进行交易的恒宇公司不清楚，恒宇公司未曾收到售房款，该房屋买卖合同都由王晓进行操作办理的，恒宇公司不同意李杰的诉讼请求。
王晓述称：华府嘉园建设工程大包给了延边威远实业有限公司，实际施工人员是蔡满银，该工程至今未竣工验收交付，根据合同约定按工程要求超过实际交工时间，房屋买卖合同是签订施工合同时作为人工费抵押给延边威远实业有限公司的，但至今没有结算。另外，华府嘉园的房屋都是以借款进行抵押，抵押物在延吉市房产局进行备案登记，因与王晓尚未结算，所以不同意李杰的诉讼请求。
蔡满银述称：李杰是在蔡满银处购买涉案房屋，房屋是2009年为威远公司施工后，威远公司顶账给蔡满银的，主要施工了砌砖、抹灰等工程，因为需要给工人开资，把房屋卖给了李杰，房款为10万元，蔡满银收到了，但具体是现金还是银行转账就不清楚了。收到款之后，带李杰去恒宇公司孙会计处进行了更名手续。上述房源是威远公司给蔡满银提供的，该房屋是威远公司在王晓处顶账过来的，然后由威远公司直接把房票交给蔡满银，关于威远公司与恒宇公司之间是否结算蔡满银不清楚，个人认为李杰的合同是有效的。
李素芝述称：确认房屋产权人为李杰的诉讼请求不成立，李素芝在2010年11月2日与恒宇公司签订商品房买卖合同，并交纳房款。2013年春天，在华府家园售楼处，领取钥匙之后，因为没有通水电，于2015年春天，在通水通电之后进行了房屋装修，并交纳物业费、取暖费。房屋现在由李素芝居住，恒宇公司虽然与蔡满银签订了商品房买卖合同，但恒宇公司实际未向蔡满银交付房屋，也未向原告交付房屋，而是直接将房屋交付给李素芝，说明恒宇公司与李素芝履行了合同，李杰与恒宇公司之间的合同没有实际履行，应以合同违约主张权利。根据王晓的答辩意见，本案诉争房屋是抵押给威远公司，应当予以明确。请求法院驳回李杰的诉请。
经审理查明：2007年7月8日，恒宇公司与延边威远实业有限公司签订联合建房协议书，约定双方联合开发建设华府家园，由延边威远实业有限公司对华府家园工程进行施工，约定开工日期为2007年9月10日，约定竣工日期为2008年9月10日，开工延期交工日期顺延。所有工程款均用房屋冲抵，约15000平方米，住宅房价每平方米2100元。
2008年10月17日，王晓与恒宇公司签订靠挂开发建设合同，约定王晓靠挂恒宇公司开发建设华府嘉园，开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收和决算监督管理。开发建设期间，蔡满银负责为华府嘉园综合楼项目中砌砖、抹灰工程进行施工。
2010年6月1日，恒宇公司与蔡满银以顶账方式就位于延吉市房屋签订商品房买卖合同。
2010年10月2日，李素芝与恒宇公司签订商品房买卖合同，约定李素芝购买本案诉争房屋，房屋面积为41.37平方米，房屋单价为每平方3100元。签订合同后，在延吉市房产局办理备案登记。
2011年9月20日，蔡满银将诉争房屋以10万元的价格出售给李杰，李杰交付房款并由蔡满银向李杰出具收据后，蔡满银与李杰到恒宇公司办理合同更名手续，在恒宇公司与蔡满银签订的商品房买卖合同空白处注明“此合同同意变更”，并由蔡满银与李杰予以签字。延边威远实业公司对蔡满银转卖给李杰诉争房屋的行为予以认可。
2013年春，李素芝从王晓处取得钥匙，并占有居住使用至今。2015年7月24日，李素芝向延边三环物业公司交纳物业费、卫生费。2015年11月3日，李素芝向延边三环物业公司交纳电梯费。2016年4月6日，李素芝交纳供热费。
认定上述事实的证据有：李杰身份证复印件一份、商品房买卖合同、靠挂开发建设协议书、联合建房协议书、商品房买卖合同、收据、收款收据3份、供热合同书、2017年5月6日调查笔录一份以及双方当事人的出庭陈述。
本院认为：关于商品房买卖合同的效力问题。恒宇公司与李素芝于2010年11月2日签订的商品房买卖合同，李素芝已交付房款128247元，并由恒宇公司向李素芝出具收据予以确认，且李素芝取得房屋钥匙后已实际入住诉争房屋至今，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。
蔡满银于2011年9月20日将诉争房屋出售给李杰，李杰已履行交付房款的义务，且蔡满银与李杰共同到恒宇公司办理更名手续，并在合同中写明“此合同同意变更”，故能够认定李杰与恒宇公司、蔡满银就诉争房屋达成的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同亦合法有效。
关于能否继续履行房屋买卖合同的问题。合同生效后，李杰有权要求恒宇公司按合同约定交付房屋，但因恒宇公司已将房屋出售给第三人李素芝，房屋已实际交付，李素芝接收房屋后进行装修并入住至今，李素芝基于合同关系产生的占有依法应受法律保护，但客观上已造成恒宇公司不能将诉争房屋交付给李杰，李杰要求按照合同约定继续履行合同的主张已无法实现，只能采取其他救济方式，故本院对原告李杰要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条之规定，判决如下：
一、确认原告李杰与被告延边恒宇房地产开发有限公司于2011年9月20日签订的商品房买卖合同有效；
二、驳回原告李杰的其他诉讼请求。
案件受理费2070元（原告已预交2070元），由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 尹永杰
审判员 崔 麟
审判员 金 贤
二〇一七年六月二十九日
书记员 金荣林