广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1692号
上诉人（一审被告）：左婷，女，1965年6月18日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：蔡益根，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广东明城物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区吉大莲兴街4号。
法定代表人：邹力，总经理。
委托诉讼代理人：肖福军，广东莱特律师事务所律师。
上诉人左婷因与被上诉人广东明城物业管理有限公司（以下简称明城公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
左婷上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回明城公司全部诉讼请求；3、判令明城公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、吉大雅园小区由明城公司进场管理后，由于物业服务严重不到位，导致业主怨声载道，业主多次要求改善物业管理，但明城公司一直置若罔闻，很多业主唯有采取拒交管理费的形式进行维权。小区经常出现入室盗窃、私人物件被损毁的情况，社会闲散人员自由出入、安保工作不到位。小区的卫生脏乱差、垃圾死角多、乱堆乱放影响小区环境、电梯经常出现故障、维修效率低下，给高层业主带来十分不便。二、左婷与明城公司之间没有签订物业服务合同，明城公司应该向珠海市吉顺房产开发有限公司（以下简称吉顺公司）主张权利，该公司才是与其签订合同的主体。三、本小区业委会至今未成立，难以维护整个小区的合法权益。物业公司应公开小区公共收益，包括广告收益并抵偿物业服务费用。四、2015年5月20日下午，明城公司的管理人员疏通下水管道，捅破了10B的下水管，导致左婷家被水浸，对此造成的损失左婷已经另行提起诉讼。明城公司亦应退还多收取的车辆看管费用。
明城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。左婷所谓的明城公司在小区管理中卫生脏乱差等事由均与事实不符，没有证据支持，即便偶尔存在上述问题以及业主投诉，也已经予以整改。小区虽然未成立业主委员会，但明城公司的有关管理有居委会委托。至于左婷主张家具等被水浸泡造成的损失已经作出另案判决并驳回了左婷的诉讼请求。
明城公司向一审法院起诉请求：1、判令左婷支付物业管理费等费用共计10960.1元（附吉大雅园欠费汇总表）；2、诉讼费由左婷承担。
一审法院认定事实：明城公司成立于1998年8月9日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。
2011年12月28日，明城公司（乙方）与开发商吉顺公司（甲方）签订了《物业管理委托合同》一份，主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律和法规，在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对“吉大雅园”小区进行统一、专业化的物业管理实行自负盈亏和有偿服务，特订立本合同。第一条物业基本情况。座落位置：珠海市吉大园林路138号雅园商住楼，建筑面积：约11300平方米，绿化面积：约300平方米，物业类型：高层商住楼。第二条委托管理事项：建筑共用部分、房屋建筑公用设施设备；市政公用设施和附属建筑等的养护维修管理以及协助做好安全防范和秩序维护工作等物业管理服务。第三条委托管理合同期限，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。第四条，甲方的权利和义务，第四、五条，甲方、乙方的权利和义务…第七条管理服务费用，按申报珠海市物业管理服务收费办法标准收取：住宅楼按每户每月1.2元/平方米；商铺按每户每月1.50元/平方米；停车管理费：80元/台/月；代收代缴费用：垃圾处理费每户每月8元，水费、污水处理费按市政府标准收取。收费标准不含二次加压和路灯、走廊公用电的分摊费（物业管理处办公绿化养护，生活用水、用电，不得向业主用户分摊）；业主和物业使用人逾期不交纳管理服务费的，从逾期之日起（欠费月份的下月1日起），按欠款总额每天的2‰交纳滞纳金。4、房屋建设的共用部位的维修、养护更新费用由乙方测算，除正常养护支出外，其它受益者分摊的原则，由业主分摊。……第九条违约责任，因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同（如业主要求解除合同，甲方不负责任）；如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
左婷为珠海市雅园商住楼紫荆阁10A、10B房屋预购方，紫荆阁10A房建筑面积170.15平方米，紫荆阁10B房建筑面积为207.05平方米。
2016年7月4日珠海市香洲区吉大街海天社区居民委员会出具一份证明：兹有我辖区小区吉大雅园，地址：珠海市吉大园林西路138号，明城公司从2009年1月1日至今管理该小区。此特证明。
明城公司主张左婷支付紫荆阁10A房2014年11月至2016年5月的物业管理费4689.7元、10B房2014年5月至2016年5月的物业管理费6271.1元。同时，明城公司提供了催缴通知以证明曾向左婷进行过催收。
一审法院另查明，左婷认为2015年5月明城公司的工作人员在疏通下水管道时，捅破10B房的下水管，造成其房屋水浸，为此另案对明城公司提起损害赔偿诉讼。
庭审后明城公司补充提交一份雅园小区情况说明，载明：“雅园小区共有住房63户，商铺2户，欠费7户，收费率88%。工作人员4人（保安2人，清洁1人，主任兼收款1人），保安24小时值班，监控设备齐全。
一审法院认为，明城公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业二级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。明城公司与开发商吉顺公司签订的《物业管理委托合同》系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对左婷和吉大雅园小区业主及物业使用人均具有法律约束力。左婷所有的紫荆阁10A、10B房在上述物业服务范围内，左婷作为预告的产权人已受用了明城公司提供的基本物业管理服务，应向明城公司支付相应的物业管理费。因此，左婷应向明城公司交纳紫荆阁10A房2014年11月至2016年5月的物业管理费3879.42元（170.15㎡×1.2元/㎡/月×19月=3879.42元），10B房2014年5月至2016年5月的物业管理费6211.5元（207.05㎡×1.2元/㎡/月×25月=6211.5元），以上共计10090.92元。至于左婷提出明城公司工作人员捅破下水管造成其房屋损害的问题，左婷已另案提起诉讼请求赔偿，不构成不交纳物业管理费的正当理由，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，一审法院判决：一、左婷于判决发生法律效力之日起十日内向明城公司支付物业管理费10090.92元；二、驳回明城公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费74元，由明城公司负担6元，左婷负担68元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院查明，2017年1月4日，经珠海市工商行政管理局拱北分局核准，珠海市明城物业管理有限公司变更名称为广东明城物业管理有限公司。
经审查，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案明城公司与开发商吉顺公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，对小区物业的预告产权人左婷具有约束力。左婷预告产权房屋为涉案小区紫荆阁10A、10B房，在明城公司提供的物业服务范围内，左婷已受用明城公司提供的基本物业服务，应按照《物业管理委托合同》的约定向明城公司支付相应的物业服务费。至于左婷提出的明城公司工作人员捅破下水管造成其房屋水浸受损的问题，与本案不属同一法律关系，且左婷已另案提起诉讼寻求解决，不构成本案不交纳物业服务费的正当抗辩理由，故本院对左婷的该项上诉主张不予支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，左婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74元，由左婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 张振峰
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年七月十七日
书记员 梁 暐