湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0502民初1466号
原告刘某，女，1969年12月30日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
原告杨栋文，男，2002年1月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
法定代理人刘某（系杨栋文之母），女，1969年12月30日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
二原告共同委托代理人付斌，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道91号。
法定代表人王泽华，宜昌市宜洋汽车后市场有限公司董事长。
委托代理人李志平，宜昌市宜洋汽车后市场有限公司经理。一般授权代理。
被告宜昌茂荣物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道91号。
法定代表人王茂荣，宜昌茂荣物业管理有限公司总经理。
原告刘某、杨栋文与被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司、被告宜昌茂荣物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法适用简易程序，由审判员龚瑜独任审判，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告刘某及二原告的共同委托代理人付斌，被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司的委托代理人李志平，被告宜昌茂荣物业管理有限公司的法定代表人王茂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某、杨栋文诉称，2011年7月17日，原告将其位于宜昌市宜洋汽车后市场C1-000247号的房屋委托被告出租经营。委托经营期限：自2011年12月22日起至2023年12月21日止；房屋租金共计589496元。租金支付方式为分期计付。截止2017年10月31日，被告拖欠原告租金87392元。2016年1月11日，被告宜昌茂荣物业管理有限公司与原告等其他业主签订《申明》，同意将承租户缴纳的所有租金支付给原告等业主。但被告仍未支付。房屋至今仍由宜昌宜洋置业有限公司出租给湖北博尼网络信息技术有限公司使用。综上，诉请人民法院：1、依法解除原告和被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司于2011年7月17日签订的《房屋委托出租经营协议书》，立即返还承租房屋（位于宜洋汽车后市场编号C1-000247）；2、判令二被告支付原告租金87392元和违约金59354元，并按照每日142.5元的标准支付从2017年11月1日起至承租房屋返还之日止的租金；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司辩称，该房屋原告并未交付我方，出租房屋的管理则是由被告宜昌茂荣物业管理有限公司负责；我方既没有参与管理，也没有获得收益。1、《房屋委托出租经营协议书》属无效协议，根据2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条的规定，本案属于售后包租。2006年住建部发布的通知和2011年最高院的司法解释，都将售后包租定性为涉嫌非法吸收公众存款，故该协议不合法。2、房屋的产权证、土地证及房屋本身均在原告自己手中，不存在返还房屋的问题。3、该房屋自2015年8月起已由原告自行出租并收取租金，目前房屋收益就在原告手里，我方不欠原告任何租金。4、违约金标准过高，请求法院予以调整。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告宜昌茂荣物业管理有限公司辩称，1、我公司不是签订《房屋委托出租经营协议书》的合同当事方，该合同的约定与我公司无关，原告要求我公司支付租金与违约金无事实及法律依据。2、2016年1月11日签订的《申明》与原告的诉请无任何关联性，该申明并不构成债务承担。另外，我公司系物业管理公司，提供物业管理服务，收取相应的管理费，不承担原告与他人签订的《房屋委托出租经营协议书》中给付租金的义务。3、原告签订的《房屋委托出租经营协议书》，违反《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”并涉嫌非法吸收公众存款，根据《合同法》的规定，我公司认为该《房屋委托出租经营协议书》应为无效合同。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告刘某、杨栋文共同拥有位于宜昌市发展大道××号房屋（编号：C1-000247）的所有权（房屋所有权证证号：宜市房权证西陵区字第××号）。2011年7月17日，原告刘某、杨栋文（甲方）与被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司（乙方）签订编号为C1-000247号《房屋委托出租经营协议书》一份，约定：“甲方将宜昌市宜洋汽车后市场C1-000247号房屋委托乙方出租经营。委托经营期限自2011年12月22日起至2023年12月21日止。租金支付方式为:2011年12月22日至2014年12月21日的房屋租金121367元在双方签订本协议时已由乙方一次性支付给甲方；2014年12月22日至2017年12月21日，租金为每年46235元；乙方按年在每年的12月29日之前向甲方一次性支付一年期租金。乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付租金，如逾期30日后仍未付租金的，视为乙方违约。乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并按照该房屋所签订的《商品房买卖合同》中约定的房款总额的13%支付违约金，合计59354元，甲方有权继续履行本协议。”截止2017年10月31日，宜昌市宜洋汽车后市场有限公司拖欠刘某、杨栋文租金87392元。
另查明，1、2014年6月15日，宜昌宜洋置业有限公司与湖北博尼网络信息技术有限公司签订《租赁合同》，将包括原告房屋在内的坐落于宜洋汽车后市场内三期工程二楼整层出租给湖北博尼网络信息技术有限公司用于经营品牌汽车销售服务业务。租赁期自2014年8月20日至2023年8月19日止。该《租赁合同》目前仍在履行中。2、2016年1月11日，湖北西陵经济开发区管理委员会、宜洋三期所有业主、宜昌宜洋置业有限公司、一楼二楼承租户协商将承租户应缴纳的所有租金以及宜昌宜洋置业有限公司欠业主办证费、刘荣生欠业主办证费打到指定账户，并形成《关于成立宜洋三期业主进账专用账户的申明》，刘荣生在“宜昌茂荣物业管理有限公司刘荣生”处签名。
上述事实，有《不动产权证书》《房屋委托出租经营协议书》《申明》《租赁合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。
本院认为，原告刘某、杨栋文与被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司签订的《房屋委托出租经营协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司关于其并未欠付租金、其与刘某、杨栋文签订的《房屋委托出租经营协议书》属于售后包租的辩称意见，均未提交相应证据，本院依法不予采纳。现被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司在该协议履行的过程中，未按约支付租金，致使合同目的不能实现，故原告关于解除合同并要求被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司腾退房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。因该房屋至今仍未返还给原告，故关于原告要求被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司支付拖欠的租金87392元并按照每日142.5元的标准支付从2017年11月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司关于《租赁合同》并非其签订，及租赁房屋自2015年8月起已由原告自行出租并收取租金的辩解，因未能向法庭举证，本院对该项辩解不予采纳。原告刘某、杨栋文关于要求被告支付违约金59354元的请求，因合同约定的违约金标准过高，本院依法予以调减，按照合同的约定，以每年所欠租金为基数，自逾期之日起，按照中国人民银行同期贷款利率分段计算的逾期付款利息支持原告刘某、杨栋文主张的违约金。原告刘某、杨栋文主张被告茂荣物业公司应对被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司拖欠的租金承担连带清偿责任，并向法庭提交了《申明》，因《申明》中被告茂荣物业公司并无承担该项债务的意思表示，故原告刘某、杨栋文的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告刘某、杨栋文与被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司于2011年7月17日签订的《房屋委托出租经营协议书》。
二、被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司于本判决生效后三十日内向原告刘某、杨栋文腾退宜昌市宜洋汽车后市场C1-000247号的房屋。
三、被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司向原告刘某、杨栋文支付截止2017年12月31日的租金87392元，并以2628元为基数，从2015年12月22日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告刘某、杨栋文支付违约金；以46235元为基数，从2016年12月22日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告刘某、杨栋文支付违约金；以38529元为基数，从2017年11月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告刘某、杨栋文支付违约金。
四、被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司按照每日142.5元的标准向原告刘某、杨栋文支付从2017年11月1日起至房屋腾退之日止的租金。
五、驳回原告刘某、杨栋文的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3235元（原告刘某、杨栋文已预交），本院减半收取1617.5元，由被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司负担，并在履行上述判项时一并给付原告刘某、杨栋文。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 龚瑜
二〇一八年七月二十六日
书记员 关玉