江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终5552号
上诉人（原审原告）：苏州工业园区东湖林语花园业主委员会，住所地江苏省苏州市工业园区津梁街128号。
法定代表人：施卫华，主任。
委托诉讼代理人：毛俊颖，江苏卓岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张欣然，江苏卓岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳中旅联合物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区彩田南路联合广场A1601-A1602室。
法定代表人：陈德宁，董事长。
委托诉讼代理人：季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州工业园区东湖林语花园业主委员会因与被上诉人深圳中旅联合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初10330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州工业园区东湖林语花园业主委员会的上诉请求：撤销原审判决,改判被上诉人深圳中旅联合物业管理有限公司归还我方公共收益1221453.21元,并支付逾期交接违约金244290元。事实和理由：1、原审法院对双方是否适用《财务管理办法》含糊不清，回避不谈，导致认定案件事实不清。《财务管理办法》经全体业主表决同意，我方一审中提交了《重大事项表决单》和《表决单意见征集结果的公告》和《就三条重大事项入户征集意见的公告》，证明其合法产生并真实有效。被上诉人深圳中旅联合物业管理有限公司在（2015）园民初字第01231号案件中也将《财务管理办法》作为证据提交,可见其知晓并认可《财务管理办法》。2、小区除了业主专有部分之外,均属于公共区域。小区会所作为公共配套设施，应当属于小区的公共区域。根据物业服务合同的约定，物业共用部分的费用纳入物业服务成本，因此会所的电费应当由深圳中旅联合物业管理有限公司承担。另外双方约定会所收入的30%归深圳中旅联合物业管理有限公司所有，按照原审法院“会所用电支出应当由会所收入的享有方承担”的观点，深圳中旅联合物业管理有限公司也应当自行承担7.2万元的电费。会计师事务所只是根据财务凭证计算支出，并未实质审查费用是否实际发生，以及是否用于业主公共利益。公共设施改造的支出未经审批流程，不符合《财务管理办法》的规定，原审法院予以认定损害了广大业主的合法权利。3、由于业主委员会没有独立的账户，因此所有的收入都存入深圳中旅联合物业管理有限公司账户，业主为了规范和监督才制定《财务管理办法》，双方均应当遵守。经我方核对，本案符合《财务管理办法》审批流程的公共设施改造支出、公共开支和费用等共计232544.6元，其余部分则不应当认定。原审判决认定事实不清，适用法律错误，二审应予纠正。
深圳中旅联合物业管理有限公司辩称：《财务管理办法》并非是物业服务合同的附件，且苏州工业园区东湖林语花园业主委员会在一审中仅提供了复印件，我方对其真实性、关联性不予认可。根据审计报告，有部分费用虽然不符合审批流程，但是已经实际发生，而且确实属于业主的公共利益支出。在我公司与业主委员会发生矛盾的情况下，机械地按照《财务管理办法》来审查认定有违公平合理原则。会所的电费以及零星工程的采购支出应当得到认定。双方就交接问题多次发送函件，原审法院最终也判决我公司承担了违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
苏州工业园区东湖林语花园业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令原审被告返还公共收益1221453.21元；2、判令原审被告支付逾期交接违约金244290元；3、判令原审被告交接预收的物业费、垃圾清运费业主明细及费用暂计20191.55元；4、判令原审被告支付财务审计费7万元、差旅费19664.5元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2012年11月2日，苏州工业园区东湖林语花园业主委员会（甲方）与深圳中旅联合物业管理有限公司（乙方）协商签订《苏州市物业服务合同》，约定甲方将东湖林语花园小区委托给乙方实行物业服务，委托服务期限2012年2月1日起至2014年12月31日止。乙方根据下述约定按照建筑面积向业主收取物业服务费，业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅小高层1.6元/平方米/月，高层1.9元/平方米/月，商业3.6元/平方米/月。上述管理服务费的收取实行包干制。停车场的使用人按露天车位每月120元、车库车位每月198元向乙方交纳车位停车费，包含车位使用费及管理费。地面车位的租用人应按照每月120元向乙方交纳停车费，其中30%是管理服务费归乙方所有，70%纳入由乙方监管的业务账户，开支由甲方支配。本物业管理区域内的属甲方所有的下列配套设施委托乙方经营管理。收费约定如下：网球场白天每小时20元，晚上18点至21点每小时25元；羽毛球场平时按15元每小时收取,节假日及晚上18:00以后为20元每小时。上述经营性收入归全体业主所有，由乙方代为收取所得收益，其中30%用于补贴乙方物业服务费，70%纳入甲方专项维修资金。公共部位的广告费摊位费等的70%、小区商铺租金由乙方代收，列入甲方业委会账目，乙方按照本协议第八条上述管理服务费的标准收取小区商铺管理费。本合同中约定的属于全体业主所有由乙方代收的费用，列入乙方监管的业务账目，乙方无权处置，按甲方业委会的财务管理制度执行。乙方须每半年（每年6月、12月底前）向业主大会提交费用明细并提交代收费用，如业主大会对费用有异议的，乙方有义务配合甲方核对财务账目。如乙方不能如期交付代收费用的，每逾期一日，应向甲方支付应付费用的5‰作为违约金。物业共用部分（包括但不限于公用照明、公用用水、景观用电及用水、住宅电梯、中央空调、水泵等运行费）费用纳入乙方物业服务成本。乙方相关权利义务包括建立保存物业管理账目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每半年公布一次物业服务费用收支账目，监管好甲方委托管理的财务账目；结合本物业的实际情况，编制物业管理方案年度管理计划，年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；本合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的其他资产，并办理交接手续，如乙方不能按期办理交接手续的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付5000元作为违约金。乙方对外签订涉及公共部分经济合同需经业委会审核通过并备案，其收入依据与甲方的约定70%部分归业主所有。
上述合同到期后，深圳中旅联合物业管理有限公司撤出涉案物业小区，双方就物业交接事宜多次发函沟通。2014年1月6日深圳中旅联合物业管理有限公司发函苏州工业园区东湖林语花园业主委员会，其中包括：由于目前业委会与其公司对共有收益资金节余的个别事项仍存在争议，其公司统一将资金节余转账至业委会指定账户，但应完善相应书面确认手续，以下事项请业委会确认：1、对于确认转账至业委会账户的资金节余（截止日期2013年11月30日，资金节余金额270461.72元）所涉及的收益事项和结余金额，业委会需确认无异议，今后也不会以任何理由和途径向其公司主张任何权利；2、双方目前存在争议的事项所涉资金暂不转账，暂由其公司代管，待双方今后达成一致意见后再予以办理相关手续；3、双方确认暂未达成一致意见的事项包括：地下车库2010年10月至2013年11月期间的管理费补贴171944元、会所2010年7月至2011年12月期间的电费支出30377.6元。
2015年4月8日，苏州工业园区东湖林语花园业主委员会起诉深圳中旅联合物业管理有限公司，要求进行物业交接、公共收益返还等，该案中苏州工业园区东湖林语花园业主委员会提交业主代表名单显示共46名，为每栋楼业主之一，部分楼栋有两名代表，并提交其中24名代表于2015年1月出具的对于深圳中旅联合物业管理有限公司交接事宜进行的表决单，均同意向主管部门投诉及向法院提起要求移交的诉讼。
该案诉讼中，双方就公共收益、公共支出等事宜产生争议，苏州工业园区东湖林语花园业主委员会申请对2006年12月至2014年12月31日深圳中旅联合物业管理有限公司提供物业服务期间的公共收益进行审计。2017年6月30日，苏州正勤会计师事务所受原审法院委托出具审计报告，审计结果为：一、2006年12月至2014年12月31日，归小区业主享有的公共收入为1683885.08元，其中商业用房租金收入342661.2元，包含维克多超市租金收入298661.2元。二、公共支出合计818826.42元。其中1、会所支出（不含会所电费）61967.22元，主要包括会所用品的采购支出、会所零星工程的支出等；2、会所电费支出，深圳中旅联合物业管理有限公司未单独核算。会所的电费支出，为方便本次审核公共收益的计算，暂估会所电费24万元（3万/年*8）；3、公共设施改造合计200648元，其中小区道闸改造费用130675元、其他公共设施改造费用69973元等；4、共发生公共支出98790.5元，主要为东湖小区业主的社区活动费用和节日小区公共区域布置费用等，包括社区活动服装费5520元、业主篝火晚会费用3540元、节日业主活动经费等；5、东湖小区业委会费用68083.7元，包括业委会日常的办公费用、办公家具的采购费用等；6、业委会秘书的工资支出118000元；7、其他支出31337元主要为东湖小区一些零星的支出。三、深圳中旅联合物业管理有限公司代扣代缴税金。1、营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，共计94297.56元；2、企业所得税支出77076.11元，计算公式:（小区业主享有的公共收入-
公共收支出-
业主承担的营业税及附加）*10%，税法规定，企业所得税纳税义务人年应纳税所得额低于20万元的，减按10%的税率计算缴纳企业所得税，东湖小区业委会符合上述税收优惠条件；深圳中旅联合物业管理有限公司将代收的东湖小区的收入和自身的收入合并计算，并已按25%的税率缴纳了企业所得税，深圳中旅联合物业管理有限公司主张的代扣代缴的企业所得税金额为192690.28元。四、东湖小区业主公共收益结余资金693684.99元。苏州工业园区东湖林语花园业主委员会已预交审计费用7万元，并支付审计机构差旅费19664.5元。
2017年9月27日，原审法院以苏州工业园区东湖林语花园业主委员会诉讼主体资格为由驳回了其上述起诉。苏州工业园区东湖林语花园业主委员会后向业主补充表决征集意见，表决结果统计为小区总户数1827户，总建筑面积231147.14平方米，共有930户业主提交表决意见，其中921户业主同意业委会聘请法律顾问起诉物业公司要求返还公共收益，占小区总户数的50.41%，同意户业主所涉面积总计118977.98平方米，占总建筑面积的51.47%。原审被告质证认为据其统计并未过半。
以上事实，由原审原告提交的物业服务合同、联系函、审计报告、发票、差旅费票据等证据以及双方当事人庭审中的陈述予以证实。
原审法院认为：本案争议焦点为：一、苏州工业园区东湖林语花园业主委员会作为原告的诉讼主体资格是否适格。
原审法院认为，苏州工业园区东湖林语花园业主委员会就公共收益等物业交接事宜进行诉讼已先通过部分业主代表表决，并提起诉讼，本案中又向全体业主书面征集意见，并获得反馈，结合两次表决情况，可以认定苏州工业园区东湖林语花园业主委员会就公共收益结算事宜及进行诉讼已征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其作为原告诉讼主体符合法律规定，原审法院予以确认。
二、东湖林语小区自2006年12月至2014年12月31日期间的公共收益如何认定。
就争议问题，苏州工业园区东湖林语花园业主委员会提交该业委会财务管理办法复印件，其中第五条规定业委会日常办公费用，包括办公用品、水电费、通讯费用及物业合同约定支付给物业的公共收益管理费等直接由业委会主任审批，其他非常规费用按照1500元以下的开支由业委会主任审批，1500元以上15000元以下的须经业委会（半数以上的业委会委员签字）同意后方可开支，15000元以上的开支由业主代表大会同意方可开支。原审原告据此主张根据审计依据的凭证，原审被告对会所用品采购、零星工程支出费用未经审批流程，不予认可。
原审原告对审计报告有异议部分如下：1、商业用房租金收入，根据几张收据复印件，认为商业用房租金收入应为402147.6元，故总收入应为174337.48元；
2、会所电费支出，24万元是审计机构为了方便审计估算的费用，非实际支出，即使有电费支出，根据物业合同约定，物业公共部分包括但不限于公共照明、公共用水等运行费纳入物业服务成本，也不应由业主承担；
3、公共设施改造支出，其中有业委会盖章或业委会主任及委员签字的金额为179660元，该部分予以认可，其他不认可，且根据物业合同约定物业公司服务事项包括，对安全防范维持公共秩序等，公共设施改造均属于物业公司管理的服务事项，所产生的费用也应物业公司承担。
深圳中旅联合物业管理有限公司质证认为财务管理办法无法明确系物业服务合同的附件，对真实性、关联性有异议。关于原审原告提交的租金收入复印件其公司没有原件不予认可，会所所有的收益都是归全体业主的，为收益而对应的电费和零星采购的支出当然应属于获益方来承担，公共支出的费用都是实际支出的，并且经过审计，都是实际发生的费用。
原审被告对审计报告中企业所得税支出适用10%税率提出异议，认为应按被告实际缴纳的25%税率进行扣减，原审被告管理的苏州多个楼盘统一进行结算纳税，按照税务规定是不可以按一个楼盘进行单独计算成本及纳税的。
原审法院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。关于东湖林语小区公共收益，原审法院根据当事人的申请已委托审计机构进行审计并出具报告，原审原告对商业用房租金收入提出异议，但其仅提交租金收据的复印件，原审被告对此不予认可，而审计机构根据财务账册已对该项目进行审计认定，原审原告未充分举证证实尚有其他未被审计计入的租金收入，原审法院对该异议不予采信。
关于会所电费支出，小区会所并非小区公用部分区域，该部分用电支出应由会所收入的享有方承担，根据会所使用情况，审计机构为便于审核按3万元/年暂估24万元尚属合理范畴，原审法院予以采信。同理，会所用品的采购、零星工程的支出亦应由会所收益的享有方即苏州工业园区东湖林语花园业主委员会予以承担。
关于公共设施改造支出，即便部分费用未经审批流程，但根据审计结果该费用已实际发生，且亦为业主公共利益所支出，故纳入公共支出范畴予以结算亦属公平合理。
关于企业所得税支出，苏州工业园区东湖林语花园业主委员会符合税法规定的减按10%的税率计算缴纳企业所得税，而苏州工业园区东湖林语花园业主委员会公共收益暂由深圳中旅联合物业管理有限公司代管，该款项并非归深圳中旅联合物业管理有限公司所有，根据双方物业服务合同的约定，原审被告须每半年向业主大会提交费用明细并提交代收费用。深圳中旅联合物业管理有限公司虽已按其应纳税税率代缴税款，但该行为损害了苏州工业园区东湖林语花园业主委员会的应有权益，原审法院按审计报告提供的数额77076.11元予以结算认定。
综上，原审法院就审计报告意见即东湖林语小区业主公共收益结余资金为693684.99元予以确认，深圳中旅联合物业管理有限公司应支付苏州工业园区东湖林语花园业主委员会归业主所有的公共收益693684.99元。
三、原审被告是否应支付原告逾期交接违约金，如需支付则违约金如何确定。
原审原告提交2014年12月及2015年1月期间多次发送给原审被告的函件，主张多次要求原审被告进行交接，至今其未主动要求交接公共收益。原审被告认为对每次发送的函件都予以了回复，其也多次致函原审原告要求办理交接。
原审法院认为，双方签订的物业服务合同合法有效，该合同约定在合同终止时，原审被告应向原审原告移交全部物业管理用房、物业档案资料和属原审原告所有的其他资产，并办理交接手续，否则每逾期一日，应当支付5000元作为违约金。关于除公共收益以外的其他材料的交接事宜，原审原告并未充分举证证实系因原审被告原因而拖延，原审被告不应因此而承担逾期交接责任。关于公共收益结算交接事宜，双方合同中约定原审被告应监管好原审原告委托管理的财务账目，原审被告也须每半年（每年6月、12月底前）向业主大会提交费用明细并提交代收费用。在合同终止后，原审被告向原审原告发函中虽提及对截止日期2013年11月30日的资金节余金额270461.72元可转至业委会账户，但有设置条件需业委会确认无异议并不得主张其他权利等，双方有异议的部分暂不转账，而双方关于公共收益的数额也存在争议，故原审被告不得以此主张减轻或免除逾期交接公共收益的违约责任。合同约定每逾期一日按应付费用的5‰作为违约金过高，原审法院参照原审被告违约对原审原告造成的损失情况，酌情以公共收益693684.99元为基数，自双方合同终止后即2015年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算逾期违约金。
四、原审原告是否有权要求原审被告交接预收的物业费等业主明细及费用。
原审法院认为，根据《物业管理条例》第二十九条的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。故预收的物业费、垃圾清运费等费用的所有权人为该小区缴纳费用的业主，原物业服务企业在合同终止时并无义务向业主委员会移交预收物业费等费用的业主明细及返还费用，原审法院对原审原告该项请求不予支持。
五、审计费用及审计人员差旅费应如何承担。
原审法院认为，根据双方物业服务合同的约定，深圳中旅联合物业管理有限公司应每半年提交代收费用明细及提交代收费用，如业主大会对费用有异议的，苏州工业园区东湖林语花园业主委员会可在深圳中旅联合物业管理有限公司的配合下核对财务账目，原审被告未予举证提交代收费用明细情况，双方对于公共收入、公共支出等产生争议，遂发生审计结果及费用，故该费用应由双方予以平均承担，即深圳中旅联合物业管理有限公司应支付原审原告审计费及差旅费合计44832.25元。
综上，依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十九条、第三十九条之规定，判决：
一、深圳中旅联合物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还苏州工业园区东湖林语花园业主委员会归业主所有的公共收益693684.99元。
二、深圳中旅联合物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州工业园区东湖林语花园业主委员会以693684.99元为基数，自2015年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算的逾期交接公共收益违约金。
三、深圳中旅联合物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州工业园区东湖林语花园业主委员会审计费及审计人员差旅费合计44832.25元。
四、驳回苏州工业园区东湖林语花园业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18980元，减半收取9490元，由苏州工业园区东湖林语花园业主委员会负担4138元，由深圳中旅联合物业管理有限公司负担5352元。此款已由原审原告预交，原审法院不再退回，原审被告于履行上述判决付款义务时一并支付。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：双方当事人签订的《苏州市物业服务合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。《苏州市物业服务合同》履行期限届满后，双方未能就续签合同达成一致，故被上诉人深圳中旅联合物业管理有限公司应当及时撤离，并与上诉人苏州工业园区东湖林语花园业主委员会办理场所、物品及财务账目的交接手续。因被上诉人深圳中旅联合物业管理有限公司未及时履行前述义务，原审法院判决其承担继续履行和赔偿损失等违约责任符合法律规定。苏州正勤会计师事务所真对涉案小区公共收益作出的审核报告，是经原审法院统一对外委托，其审计、鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员均具备相应资质，鉴定意见亦属客观、明确，本院依法予以采信。上诉人苏州工业园区东湖林语花园业主委员会对审核报告中认定的部分公共设施改造支出、公共开支和费用等不予认可，理由为不符合《财务管理办法》规定的审批流程，由于双方未明确将《财务管理办法》约定为物业服务合同的附件，前述费用支出经审计已经实际发生且确实用于涉案小区的管理、维护工作，故原审法院予以认定并无不当。关于小区会所的电费承担，由于会所属于案涉小区的配套设施，物业服务合同约定会所的经营性收入归全体业主共有，业主只是将其中的30%支付给深圳中旅联合物业管理有限公司用于补贴其物业管理成本，故原审法院判决小区会所的电费由苏州工业园区东湖林语花园业主委员会承担同样符合法律规定。苏州工业园区东湖林语花园业主委员会的二审诉请并无法律依据，本院依法予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18980元，由上诉人苏州工业园区东湖林语花园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 东
审判员 郑 雄
审判员 沈军芳
二〇一八年九月十三日
书记员 孙 贞