黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑民再186号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大庆市龙凤区龙新热力有限公司，住所地大庆市龙凤区龙华路6号。
法定代表人：何昌彬，该公司经理。
委托诉讼代理人：程广顺，男，该公司部门经理。
委托诉讼代理人：张涛，黑龙江龙凤律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：大庆市湿地福苑房地产开发有限公司，住所地大庆市龙凤区澳龙小区D-27号底层商服住宅楼1号房。
法定代表人：刘美廷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈树春，黑龙江司洋律师事务所律师。
再审申请人大庆市龙凤区龙新热力有限公司（以下简称龙新热力公司）因与被申请人大庆市湿地福苑房地产开发有限公司（以下简称湿地福苑公司）供用热力合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2015）庆商终字第487号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月26日作出（2017）黑民申487号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人龙新热力公司委托诉讼代理人程广顺、张涛、被申请人湿地福苑公司委托诉讼代理人陈树春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙新热力公司再审请求：撤销二审判决，判令湿地福苑公司给付拖欠其公司的热费3391523.28元。事实与理由：1.原审以其公司应向房屋买受人收取热费为由驳回其公司诉讼请求不当。本案的争议焦点是热费计算方式、二、三级管网及换热站的运行费是否应从热费中扣除及具体数额。2.其公司认为换热站应由政府承建，但政府为湿地福苑公司减免相应配套费，且换热站未经验收合格，运行费用应由湿地福苑公司承担。一审扣除换热站费用及认定费用数额的证据不足。3.湿地福苑公司申请供热时是整体供热，且该公司私自开栓，要求单体供热的主张不能成立。
湿地福苑公司辩称，同意本案的争议焦点是二、三级管网及换热站的运行费是否应从热费中扣除及具体数额，湿地福苑小区的热费起算时间。龙新热力公司诉请支付拖欠热费3391523.28元与事实不符，该热费数额属于龙新热力公司单方记帐，未经其公司确认。其理由是：1.其公司与龙新热力公司没有签订供热合同，双方未就如何缴纳热费进行约定。2.支付热费基础依据是是否存在供热关系及供了多少热。3.其公司提交的供热申请，涉及供热面积40余万平方米，共107栋楼房，并没有完全开发完毕。所以申请供热日不是计费开始的依据。计费开始的依据应该是开拴之日，龙新热力公司作为供暖方应当提供开拴日志及每一天供热的运行记录，这是法定义务。如果这些都不能提供，龙新热力公司应承担举证不能的责任。4.其公司已向法院提交水、电、人工等证据，一审判决扣除二、三级管网费用是客观公正的。5.按照湿地福苑小区用热的时间确定，其公司几乎已经不欠龙新热力公司热费。
龙新热力公司向一审法院起诉请求：判令湿地福苑公司给付拖欠的热费3394887.90元。一审法院认定事实：2011年10月22日，龙新热力公司向湿地福苑公司发出《关于湿地福苑2个换热站并网供热验收相关事宜的通知》，通知列明了湿地福苑小区的二个换热站存在的问题，要求湿地福苑公司在换热站建成投用前，安排解决所存在问题。2011年11月14日，湿地福苑公司向龙新热力公司提出供热申请：“湿地福苑小区总建筑面积408388.32平方米已基本开发完毕，目前处于施工后期清扫阶段，基本达到供热条件，特申请龙新热力公司给予供热。”在龙新热力公司答复以上申请前，湿地福苑小区于2011年11月15日自行打开一级网栓供热。龙新热力公司于2011年11月16日对湿地福苑公司提出的申请答复如下：“湿地福苑公司在供暖前交热费总价的50%，集中抄表费、建设费全部交齐可以供暖，其中不完善事宜限期完善作出承诺”。湿地福苑公司于2011年11月17日向龙新热力公司做出承诺，承诺2011年12月15日完成换热站自动上传功能，2011年12月16日完成换热站双电源、双水源配套安装，2012年8月15日前完成热计量安装。龙新热力公司于2011年12月10日向湿地福苑公司催缴热费，要求湿地福苑公司于2011年12月12日前交纳全部热费。经双方确认，湿地福苑公司应交热费总建筑面积为405274.08平方米（住宅395091.51平方米、办公楼6189.83平方米、商服3993.46平方米）。热费单价住宅为32元/平方米，办公楼为38元/平方米，商服为48元/平方米。自2011年11月15日起至2012年4月15日止，龙新热力公司总计为湿地福苑小区供热5个月，热费总金额10891523.28元{（395091.51㎡×32元+6189.83㎡×38元+3993.46㎡×48元）÷6个月×5个月}，湿地福苑小区已向龙新热力公司交纳750万元，尚欠热费3391523.28元。另查明，在2011－2012年供暖期，因湿地福苑公司未将湿地福苑小区二个换热站移交给龙新热力公司，故二级网、三级网、换热站运行、维护一直由湿地福苑公司主持，实际发生管网和换热站运行维护费包含水费、电费、人员工资共1186854.04元。一审法院认为，龙新热力公司、湿地福苑公司之间供热合同关系成立且有效，龙新热力公司为湿地福苑公司提供供热服务，湿地福苑公司应按约定或法律规定交纳热费。双方对于热费单价、供热面积405274.08平方米并无争议。对于供热时间，龙新热力公司主张从2011年11月15日起对湿地福苑小区是总体供热，因此总体供热时间5个月。湿地福苑公司主张是单体供热，应根据每栋楼的具体供热时间计算热费。对双方究竟是总体供热还是单体供热的分歧，因双方未签订书面供热合同，应依据双方举证予以确认。首先，根据湿地福苑公司于2011年11月14日提出的供热申请，其内容“湿地福苑小区总建筑面积408388.32平方米已基本开发完毕，目前处于施工后期清扫阶段，基本达到供热条件，申请龙新热力公司给予供热”可见湿地福苑公司明确提出的是总体供热。龙新热力公司对此的答复是要求湿地福苑公司在供暖前交付热费总价的50%，集中抄表费、建设费全部交齐前可以供暖，其中不完善的地方应限期整改并作出承诺。湿地福苑公司于2011年11月17日向龙新热力公司做出相应的承诺。从以上双方对湿地福苑小区申请供热、答复、承诺的过程来看，双方的意思表示均是一致的，即根据湿地福苑公司提交的申请中的小区总面积进行总体供热。龙新热力公司、湿地福苑公司虽未签订书面供热合同，但双方总体供热合同关系已经成立且有效，湿地福苑公司在合同履行中主张小区各栋楼房单体供热，改变了合同约定，根据合同法相关规定，合同的变更需双方协商一致，湿地福苑公司自行变更合同内容因未经龙新热力公司同意视为该合同未变更。其次，湿地福苑公司所提交的欲证明系单体供热的实施方案、监理日志、送暖时间表，均是湿地福苑公司自行制作，龙新热力公司亦不予认可，不能证实湿地福苑公司主张。故对湿地福苑公司提出因小区单体供热导致供热时间不同的辩解意见不予支持。对湿地福苑公司提出龙新热力公司供热质量不达标的辩解意见，因所举证据均是自行记录，在供热期间，湿地福苑公司也从未因供热质量问题与龙新热力公司进行沟通交涉，且在本案重审中，湿地福苑公司亦未提交新的证据佐证，故其该项主张没有事实根据，对其辩解意见不予采纳。关于湿地福苑公司应从热费中扣除管网和换热站运行维护费的主张，热费中包括管网和换热站运行维护费，本案中换热站未交付给龙新热力公司，管网和换热站的运行管理及维护实际上均由湿地福苑公司组织进行，相关费用也由湿地福苑公司支付，因此包含在热费中的该部分合理的运行维护费亦应归湿地福苑公司。根据一审法院认定的证据，应从湿地福苑公司欠付龙新热力公司的热费中扣除的管网和运行维护费为1186854.04元。综上，湿地福苑公司应给付龙新热力公司拖欠热费3391523.28元，扣除运行维护费1186854.04元，剩余2204669.24元，湿地福苑公司应当给付龙新热力公司。一审法院判决：一、湿地福苑公司于判决生效之日起十日内给付龙新热力公司热费人民币2204669.24元；二、驳回龙新热力公司的其他诉讼请求。案件受理费33959元，由湿地福苑公司负担。
龙新热力公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。湿地福苑公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。二审法院认定的事实与一审法院基本一致。二审法院认为，对于湿地福苑小区2011年供暖期内已出售的房屋，因湿地福苑公司已将房屋交付给买受人，买受人接受了热力公司提供的供热服务，买受人应为消费热力公司所供热能的热用户。同时，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业管理区域内，供热单位应当向最终用户收取有关费用。因此，已售出部分的热费不应由湿地福苑公司承担，应由龙新热力公司自行向涉案小区房屋的买受人收取。对于湿地福苑小区剩余未出售部分，因双方均认可湿地福苑公司已向龙新热力公司缴纳750万元，已超出湿地福苑公司应缴纳未交付房屋所应承担缴纳供热费用的部分。综上，龙新热力公司要求湿地福苑公司缴纳供热费用的请求，无事实及法律依据，不予支持。二审法院判决：一、撤销大庆市龙凤区人民法院（2015）龙商初字第54号民事判决；二、驳回龙新热力公司的诉讼请求。
再审期间，湿地福苑公司提交建设工程监理合同、邹玉军监理证、邹玉军工资表、大庆市学伟工程建设监理有限公司营业执照复印件、刘继学出具的证明，共计五份证据。其中邹玉军监理证与湿地福苑公司一审提交的证据一致，属于重复提交。其他四份证据与本案缺乏关联性，不予采纳。本院再审确认一、二审法院查明的事实。
本院再审认为，湿地福苑公司与龙新热力公司虽未签订书面供热合同，但龙新热力公司为湿地福苑小区提供了热力，湿地福苑小区亦实际使用了热力，双方已形成事实供热合同关系，且双方对供热面积及热费单价并无异议，湿地福苑公司应承担交纳热费的义务。原审依据《物业管理条例》的规定认定龙新热力公司应向案涉小区房屋买受人收取热费适用法律不当，应予纠正。关于热费的计算方式。《大庆市人民政府关于确定大庆市城市供热价格及有关问题的通知》规定，供热价格标准为居民每采暖期32元/平方米；公建每采暖期38元/平方米；商服每采暖期48元/平方米。即热费的计算方式是以采暖期为单位按建筑面积计算。在用户没有办理停热的情况下，应依据供热企业供热的采暖期计算热费，而非依据用热用户用热的日期计算热费。湿地福苑公司主张按每栋楼实际开栓时间分别计算热费，但其公司未与龙新热力公司协商为每栋楼约定不同供暖时间，亦未办理停热，即使其对部分楼没有开栓也是其小区内部自行对热力的分配安排，而非与龙新热力公司协商结果。故对湿地福苑公司要求按每栋楼实际开栓日期计算取暖费的主张不予支持。关于管网和换热站运行维护费是否应从热费中扣除。由于换热站、二、三级管网实际由湿地福苑公司维护，该部分维护费用实际由湿地福苑公司支出，应从热费中予以扣除。至于该部分费用的具体数额，湿地福苑公司分别举示了水、电、人工费等具体数额，原审法院组织双方当事人进行了质证，并结合以上证据认定二、三及管网和换热站费用为1186854.04元，证据充分。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以改判属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销大庆市中级人民法院（2015）庆商终字第487号民事判决；
二、维持大庆市龙凤区人民法院（2015）龙商初字第54号民事判决。
一审案件受理费33959元由大庆市湿地福苑房地产开发有限公司负担24437元，由大庆市龙凤区龙新热力有限公司负担9522元，二审案件受理费39919元由大庆市湿地福苑房地产开发有限公司负担24437元，由大庆市龙凤区龙新热力有限公司负担15482元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 玺
审 判 员 李 鑫
审 判 员 郭延泽
二〇一八年五月二十五日
法官助理 刘 卓
书 记 员 李婷婷