河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民二终字第01413号
上诉人（原审原告）路某。
上诉人（原审原告）王某某。
二上诉人委托代理人程翠双。
被上诉人（原审被告）周某某。
委托代理人孙为。
被上诉人（原审被告）张某某。
上诉人路某、王某某因租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥东区人民法院（2013）东民一初南字第00235号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，本案诉争房屋的产权人为石家庄市桥东区人防工程平战结合管理站（以下简称桥东人防办），2009年5月5日，人防办与被告张某某签订协议书，将诉争房屋租给被告张某某，租赁期限为2009年7月1日至2019年6月30日。后被告张某某将诉争房屋转租给被告周某某。时隔不久，被告周某某与席某签订《商业房屋租赁合同》，席某承租诉争房屋进行商业经营，取名为桥东区夜时尚桌球用品销售处，租赁期为四年，自2009年7月1日至2013年6月30日止。租金已交至2012年底。
庭审中，原、被告双方主要围绕以下几个问题产生争议，双方陈述并举证、质证如下：
二原告是否为本案的适格主体
二被告称，本案是房屋租赁合同，涉案房屋的租赁合同系被告周某某与案外人席某所签，席某并无任何将房屋的权利义务转让给二原告的意思表示，也未将权利义务转让之事告知被告周某某。二原告不是房屋的承租人，涉诉房屋与二原告无关，二原告主体不适格。为此提交证据1、周某某和席某签订的商业房屋租赁合同，证明就涉案房屋原、被告之间未建立任何合同关系。证据2、2013年7月30日在桥东区工商局调取的工商登记资料，证明该经营住所的法定代表人为席某。根据城乡个体工商户条例和个体工商户条例，承租人是席某，与二原告无关。
二原告对二被告提交的租赁合同及工商登记资料的真实性无异议，但其不能证明二原告没有承租本案涉案房屋，且登记的经营场所为九百多平方米与实际不符。二原告实际承租了涉案房屋，提交二原告在周某某诉席某租赁合同纠纷一案中申请作为第三人参加诉讼的材料。经审查，同意二原告作为第三人参加诉讼。二原告与席某系合伙关系，2012年10月席某退伙，提交证据1、2012年10月二原告与席某签订的还款协议。证据2、诉争房屋的消防安全检查合格证，上面记载负责人为路某。
二被告认为原告提交在另案中申请作为第三人参加诉讼的
申请与本案没有关联性。关于还款协议，席某并没有将权利义
务转给二原告，同时根据法律规定，周某某从未作出同意将权
利义务转移给二原告的意思表示，因此该还款协议与本案无关。
二、席某与被告周某某签订的租赁合同是否有效
二原告称，本案租赁合同的实际履行人为二原告，二原告向周某某缴纳房租时，被告周某某为其出具了收据。我方认为本案的租赁合同是无效合同，依据二原告与被告签订合同第12条第5项，被告周某某对涉案的的房屋是没有出租权的。桥东人防办也对二被告另案进行了起诉。被告周某某对涉案房屋并无转租权，因此其与席某签订的房屋租赁合同无效。为此提交证据1、2013年6月6日桥东区人民法院调取的被告张某某与人防办签订的协议书一份，协议书的第4条第6项约定张某某在租赁期间不得转租，因此周某某与席某签订的协议无效。2、桥东区人防办公室出具的证明，证明涉案房屋的所有权人为桥东人防办，与周某某无关。当庭提交起诉状一份，用以证实二被告无转租权且二被告已被桥东人防办起诉的事实。
被告周某某对原告提交的上述证据的真实性无异议，但称，张某某是合法的承租人，其转租给周某某是合法有效的，产权人桥东人防办并未依法主张被告的转租行为无效，不违反法律法规强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，该转租行为是有效的。桥东人防办另案起诉是要求解除与被告张某某的租赁合同，而不是确认合同无效。解除是从判决确认解除之日起开始解除，即使判决能够解除，也与本案无关。
被告张某某认为本案的转租行为是有效的。提交张某某向人防办缴纳租金的发票，证明张某某和人防办之间的合同履行是正常的，该租金一直交到了2012年第四季度。
三、关于违约责任
二原告主张二被告应依租赁合同约定履行消防义务，除对租赁地整体消防进行验收外，还应对装修后的消防进行验收。二被告未依约按期限对消防履行验收，致使原告停水、停电不能经营，因此二被告构成违约。另，二原告依据石家庄市桥东区人民法院2013年5月2日询问笔录，证实被告周某某将租赁地进行锁封，致使原告不能经营，被告周某某构成违约，对此原告申请证人李某出庭作证，并提供公共场所消防安全合格证、2010年6月22日慰问金发票联，证实因二被告违约，二原告进行消防验收花费5万元。
被告周某某主张消防验收分为两部分，一是主体验收，租赁合同期限为2009年7月1日起，涉案租赁地在2009年6月已投入使用，消防验收合格。针对原告所述对租赁场地进行锁封，被告周某某不予认可。主张其从未对租赁场进行过锁封，且询问笔录及证人证言均不能证实租赁场地被锁封之事实，故被告未违约。
被告张某某主张，主体工程消防验收合格，依据租赁合同的约定，席某对涉案租赁场地有装修义务，因其未按时装修，导致消防工程未按时验收。询问笔录不能说明周某某对租赁场地进行了锁封，故被告未违约。
四、二被告是否应退还二原告装修费用及违约金。
二原告主张因二被告违约，主张租赁地装修损失61.2万元，对此提供长安区维可装饰设计工作室施工合同书及票据35张（其中装修费用票据31张、装饰公司收据4张）为证。另主张，依据租赁合同约定，被告应支付违约金28512元，上述共计640512元。
二被告对原告的上述主张不予认可，称提交的票据均非正式发票，对证据真实性、关联性均有异议。关于违约金，因二被告未违约，故对违约金不予认可。
以上事实有原告提交的房屋租赁合同，缴纳租金的票据，原、被告陈述及开庭笔录予以证实。
原审法院认为，本案诉争的房屋租赁合同虽为被告周某某与席某所签，但二原告称二人与席某系合伙关系，是诉争房屋的实际承租人，为此提交载明消防安全责任人为原告路某的消防安全检查合格证及二原告向被告周某某缴纳租金的收据予以证实。证人李某的证言及对被告周某某所作的询问笔录均亦证实二原告与席某对诉争房屋进行实际经营，故对二被告主张的二原告不是本案适格主体的抗辩理由，不予支持。
庭审中查明，本案房屋租赁合同签订后，出租方将诉争房屋交付承租方使用，承租方装修后投入使用。在双方产生争议之前，承租方如期向出租房缴纳租金。双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告周某某对诉争房屋是否有出租权尚无定论。从维护社会主义市场经济秩序，促进社会主义现代化建设的角度出发，二原告在合同已实际履行并且即将履行完毕之际主张双方签订的房屋租赁合同无效，对此难以支持。
关于违约责任，二原告提出二被告未依约如期对诉争房屋消防履行验收义务，致使原告停水、停电不能正常经营，提交一张5万元的慰问金发票联证实二原告为了达到消防验收的标准所支出的费用。二被告对此不予认可，且发票联中未显示慰问金的用途，对此不予确认。本案租赁双方对租金的缴纳方式虽无明确约定，但双方均认可租金以季度为单位，于每个季度初缴纳。承租方未如期缴纳2013年第一季度的租金，违约在先，出租方将涉案房屋锁封在后。故对二原告主张二被告退还装修所花费用及违约金的诉讼请求，理据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告路某、王某某的诉讼请求。案件受理费10305元，由原告路某、王某某负担。
判后，王某某、路某不服提起上诉，其上诉的主要理由是：1、被上诉人周某某不是合法的涉案房屋出租人，上诉人一方与被上诉人周某某签订的商业房屋租赁合同应认定为无效。2、关于违约责任，一审法院故意回避了被上诉人重大的先行违约的事实。请求依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。
经审理查明，上诉人王某某、路某与席某系合伙关系，周某某与席某签订的租赁合同期限是2009年7月1日至2013年6月30日，王利锋、路某起诉的时间是2013年6月25日。其他事实和原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人周某某是合同的相对人之一，上诉人王利锋、路某自合同签订后一直履行到2012年第四季度，未缴纳2013年第一季度的租赁费，在合同履行将要结束时，诉称所签订合同无效，周某某不是合法出租人依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人诉称周某某先行违约，在经营过程中经常被停水、停电、整顿、甚至停业。但没有提供新的有效证据予以证明，故对此主张不予采信。基此，上诉人王利锋、路某上诉理由依据不足，本院不予支持。如有新的证据证明自己的主张，可依法申请再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10305元由上诉人王利锋、路某负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦树军
审判员 周玉杰
审判员 刘云峰
二〇一四年十一月十四日
书记员 郭智芳