西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03087号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：王娜，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
委托代理人：张捷，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
被告：袁强，男，汉族，1971年12月14日出生，无业。
被告：西安合能房地产有限公司。
法定代表人：侯进桥，该公司总经理。
委托代理人：何婷，女，公司法务专业经理。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告袁强、西安合能房地产有限公司（以下简称合能房地产公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人张捷，被告合能房地产公司委托代理人何婷到庭参加诉讼，被告袁强经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告袁强签订了《个人住房借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，约定由原告向被告袁强发放贷款，被告袁强按约还款，并以房产作为担保，被告合能房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。后被告袁强未按约还款本息，故请求判令：1、宣布贷款立即到期，被告袁强偿还原告本金458048.32元、利息7894.11元、罚息39.66元、复利77.44元，合计466059.53元及2015年5月16日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息以及实现债权的全部费用；2、原告对第一被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、第二被告对上述债务承担连带清偿责任；4、二被告承担本案诉讼费。
被告袁强未出庭答辩。
被告合能房地产公司辩称，如被告袁强确实存在累计逾期还款达四次之情形，公司要求原告对房产优先受偿，对不足部分承担清偿，承担清偿责任后，有权向被告袁强追偿，现原告既未处置抵押房产，也未出现抵押房产不足清偿之情形，因此其公司无须承担连带清偿责任。
经审理查明，2010年12月2日，原告建行陕西分行与被告袁强签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告袁强发放贷款人民币500000元，用于被告袁强购买合同中列明的位于西安市曲江新区芙蓉西路6号曲江城市花园二期第2幢2单元13层21301号房屋；借款期限从2010年12月2日至2035年12月2日止；在此期间被告袁强应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额2987.10元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告袁强签订了《西安市房地产抵押合同》，约定被告袁强以合同中列明的位于西安市曲江新区芙蓉西路6号曲江城市花园二期第2幢2单元13层21301号房产对上述债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2011年4月7日，原告建行陕西分行与被告袁强办理了市房预抵字201104800679号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。
2009年7月31日，原告建行陕西分行与被告合能房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告合能房地产公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于西安市曲江新区芙蓉西路南端曲江城市花园二期住房房产而与原告建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2009年8月10日至2012年8月9日；保证最高限额为贰亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告袁强发放贷款500000元。但自2015年2月16日起被告袁强开始拖欠原告贷款。截止2015年5月16日尚欠借款本金458048.32元、利息7894.11元、罚息39.66元、复利77.44元，合计466059.53元未还原告。
以上事实，有《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预售商品房抵押登记备案证明》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《个人贷款拖欠明细》，《商品房买卖合同》，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告袁强签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布合同立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告袁强发放贷款，但被告袁强未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告袁强偿还本金人民币458048.32元、利息7894.11元、罚息39.66元、复利77.44元，合计466059.53元及2015年5月16日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利以及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，应予支持。原告建行陕西分行与被告袁强在签订的《西安市房地产抵押合同》中约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。后因被告袁强未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告合能房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，被告合能房地产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因被告袁强未按约还款，而原告建行陕西分行要求宣布贷款立即到期，且原告建行陕西分行向被告合能房地产公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告合能房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告合能房地产公司承担连带保证责任后，有权向被告袁强追偿。依据原告与被告合能房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定。虽然被告袁强向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人合能房地产公司对上述债务承担连带保证责任。故被告辩称原告建行陕西分行先就被告袁强所抵押房产清偿债务，不足部分合能房地产公司承担连带保证责任依法无据，不予采信。被告袁强未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁强于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金人民币458048.32元、利息7894.11元、罚息39.66元、复利77.44元，合计466059.53元，及2015年5月16日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告袁强逾期未清偿债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告袁强用于借款抵押的位于西安市曲江新区芙蓉西路6号曲江城市花园二期第2幢2单元13层21301号房屋变现所得享有优先受偿权；
三、被告西安合能房地产有限公司对被告袁强以上债务承担连带清偿责任；
四、被告西安合能房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告袁强追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8291元，公告费690元，由被告袁强负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
人民陪审员 单军田
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 杨小玲