成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017)川0116民初6655号
原告（反诉被告）：成都现代资产管理有限公司。住所地：成都市双流区西航港街道航枢大道500号。
法定代表人：杨帆，总经理。
委托诉讼代理人：吕辉，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡瑞，该公司员工。
被告（反诉原告）：中外运空运发展股份有限公司西南分公司。住所地：成都市双流区西航港开发区机场路。
法定代表人：陈强，总经理。
委托诉讼代理人：郑显芳，北京德恒（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高畅，北京德恒（成都）律师事务所律师。
被告：中外运空运发展股份有限公司。住所地：北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱路20号。
法定代表人：高伟，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司员工。
原告（反诉被告）成都现代资产管理有限公司（以下简称“现代资产”）与被告（反诉原告）中外运空运发展股份有限公司西南分公司（以下简称“西南中外运”）、被告中外运空运发展股份有限公司（以下简称“中外运股份”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2017年11月22日、2018年2月1日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）现代资产的委托诉讼代理人吕辉、刘化勇（第一次庭审后被撤销委托诉讼代理人资格，仅第一次庭审到庭）、胡瑞，被告（反诉原告）西南中外运的委托诉讼代理人郑显芳、高畅（仅第一次庭审到庭）到庭参加诉讼，被告中外运股份的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）现代资产向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，并责令西南中外运、中外运限期腾退租赁建筑物交还现代资产；2、请求判令西南中外运、中外运股份向现代资产支付截至房屋腾退之日的所有租金、违约金，以及给现代资产造成的损失，共计304.697362万元（至起诉时暂计为：租金52.448万元，电费及物管费6.29693万元，两年免租期租金125.8752万元，违约金120.077232万元，共计304.697362万元）。
事实及理由：2014年8月6日现代资产与西南中外运签订《成都空港国际快件中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定现代资产将位于成都空港国际快件中心内的房屋（其中仓库880㎡，贴建办公区140.8㎡）租赁给西南中外运，租赁期限为5年，第一、二年度为免租期，第三年度租金自免租期满后次日起按季度预付。《租赁合同》5.1.3约定西南中外运未按约定支付租金等相关费用的，每逾期一日应向现代资产支付5‰的违约金；6.1与6.3约定一方解除合同的须提前12个月通知对方，否则应向对方支付12个月的租金作为违约金；6.11约定两年的免租期届满后，西南中外运如果单方提出终止合同，须补缴两年租金。截至2017年6月10日，西南中外运已拖欠租金租金52.448万元，电费及物管费6.29693万元，两年免租期租金125.8752万元，违约金120.077232万元，共计304.697362万元，构成严重违约，并达到现代资产解除租赁合同条件。西南中外运作为中外运的分公司，根据《合同法》第14条第一款规定，分公司的民事责任由公司承担。现代资产遂提起诉讼，请求支持。
现代资产向本院提交了《租赁合同》及补充协议、水电费收据、《关于缴纳成都空港国际快件中心仓库租金的函》（西南中外运员工于2016-10-18签收）、证人证言、电子邮件截图等证据在卷予以证明。
被告（反诉原告）西南中外运辩称：一、涉案合同为现代资产单方制定后提供的格式合同，西南中外运是在双流航枢管委会的主持下与现代资产签订该合同，签订前西南中外运从未见过合同。二、2016年跨境电商新政策出台，严重影响西南中外运进出口快件货量，2016年8月前西南中外运进口电商货量比2015年下降90%，基本处于停滞状态，案涉仓库被大面积空置。西南中外运自2016年7月起即多次函告并送达现代资产，要求缩减仓库租赁面积，该合同变更要求符合《合同法》第117条和《合同法司法解释<二>》第二十六条的规定。三、西南中外运及时通知了现代资产新政策造成的不利影响及缩减面积的要求，现代资产已实际收回并自用多余仓库，西南中外运已履行《合同法》第118条规定的附随义务。现代资产虽未书面回复西南中外运将部分仓库收回，但之后现代资产一直在实际使用这部分空置仓库以放置自己的监管货物等物品。四、合同第3.2条约定，现代资产向西南中外运开具税务机关认可的租金发票及物业管理费发票后20个工作日内，西南中外运支付相关费用。西南中外运迄今未收到租金发票，亦不能确认物管费租金金额，不具备西南中外运应向现代资产支付租金和物业管理费的付款条件。五、违约金过高，应依法调整。
西南中外运向本院提交了《成都空港国际快件中心租赁合同》、2016年跨境电商新政实施造成影响的相关报道、给现代资产和航枢委要求承租仓库面积调整的相关申请及报告、《公证书》（77053号）、测绘报告等在卷予以证明。
被告中外运股份未提出答辩意见。
在本案审理过程中，西南中外运向本院提起反诉，提出以下反诉请求：1、判令自2016年8月起，西南中外运与现代资产之间的《租赁合同》第1条的租金面积变更为：“仓库面积211.72平米；贴建办公区面积140.8平米”。2、判令现代资产继续履行合同，按照反诉请求第1项确认的租赁面积向西南中外运开具2016年8月至今的房屋租金发票和物业管理费发票。
事实和理由：西南中外运已及时通知现代资产需根据情势变更以变更合同租赁面积，现代资产接到通知后虽开始自行使用本案空置的快件仓库放置自己的监管货物，也与现代资产反复磋商，口头表示同意变更，但却一直以需要政府出具文件等理由拖延。
西南中外运向本院提交新政实施造成影响的相关报道如”海淘狂欢背后：四八新政再度延期百家跨境电商已离场”等证据在卷予以证明。
反诉被告（本诉原告）现代资产辩称：1、该反诉不构成反诉，本案反诉与本诉不具有牵连关系，反诉的诉讼请求不能排斥、抵消、吞并本诉的诉讼请求，不满足反诉的实质要件，应另案处理；2、本案《租赁合同》不具备合同约定变更的条件；3、本案不适用情势变更原则；4、本案不适用不可抗力；5、根据《租赁合同》的约定，西南中外运的书面确认是现代资产开具发票收取租金及相关费用的前提，西南中外运一直未按约定对“租金及物业管理费催款单”、账单等进行确认，导致《租赁合同》约定的付款流程无法继续进行，西南中外运应对未支付租金及相关费用的违约行为承担责任。
现代资产向本院提交商务部数据中心的网上截图、2016年第四季度的跨境进口零售电商市场规模数据、国务院网站新闻《跨境电商零售进口监管过渡期政策适用范围添5成》等证据在卷予以证明。
经审理，本院认定的事实如下：
2014年8月6日，现代资产与西南中外运签订《成都空港国际快件中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：现代资产将享有产权的位于成都空港国际快件中心内的房屋（坐落于成都市双流区东升街道芦蒿社区2、4组，西航港街道星月社区3组，其中仓库880㎡，贴建办公区140.8㎡，均各含有10%公摊面积）租赁予西南中外运使用，租赁期限为五年。完成交接后（西南中外运于2014年8月11日起正式开始受理国际快件业务办理），前两年为租赁仓库及贴建办公区免租期。在免租期内，西南中外运有权免予支付租赁仓库及贴建办公区的租金，但仍应承担相应期间的物业管理费、货物处置费及场地管理费及公用事业费等相关费用，其中：物业管理费按照租赁房屋总面积，以5元/平方米/月，单价不递增收取；货物处置费及场地管理费以西南中外运开展业务之日起至租赁终止日，以0.5元/公斤收取。免租期届满后的次日，即第三年度起，西南中外运应按合同约定的租赁面积支付现代资产：仓库租金50元/平方米/月，仓库租金单价每年递增5%，办公区租金60元/平方米/月，办公区租金单价每年递增5%。租金自免租期满后次日起按季度预付，现代资产在每个季度开始前30个工作日向西南中外运开具“租金及物业管理费催款单”，西南中外运在接到“租金及物业管理费催款单”后3个工作日内予以书面确认，现代资产应在收到西南中外运书面确认后的3个工作日内向西南中外运开具税务机关认可的租金发票及提供现代资产授权的物业管理公司开具的物业管理费发票，西南中外运需在收到发票后20个工作日内全额支付上述费用。西南中外运未按约定支付租金等相关费用的，每逾期一日应向现代资产支付5‰的违约金，如果西南中外运无故欠缴应付房屋租金、货物处置费等费用，经书面催收仍不支付费用达一个月时，现代资产有权解除合同，并要求西南中外运赔偿经济损失。除双方协商一致并签订书面协议或本合同另有约定外，任何一方均不得单方面变更、解除合同。
2016年3月24日，有关部门发布《关于跨境电子商务零售进口税收政策的通知》（以下简称“四八新政”），对跨境电子商务零售（企业对消费者，即B2C）进口税收政策有关事项进行了明确规定，即零售进口商品按照货物征收关税和进口环节增值税、消费税，并验核通关单（申请各类入境许可证）等。
现代资产在2016年10月18日向西南中外运以去函等方式催收2016年8月8日至2016年11月7日的租金及相关费用，西南中外运在收到催款单后，未按照合同约定予以书面确认,现代资产未开具发票，西南中外运未缴纳租金。之后的租金，现代资产未按照合同约定进行催收，西南中外运未缴纳。
西南中外运为中外运股份的股份有限公司分公司，受主体公司委托经营：承办空运进出口货物和过境货物的国际运输代理业务，包括揽货、分拨、订舱、包机、国际多式联运、报关、报验、保险；经营国际快递（不含私人信函业务）等。
现代资产认为，西南中外运自免租期届满后一直未缴纳租金，构成违约，经现代资产去函催收后仍未缴纳，现代资产已有权单方解除合同，现代资产遂提起诉讼，要求：解除合同，西南中外运腾退房屋并交还现代资产，西南中外运、中外运股份除应缴纳租金和违约金外，再补缴免租期租金。
西南中外运认为，因四八新政发布，影响西南中外运的快件货量大幅降低，2016年8月前西南中外运进口电商货量比2015年下降90%，案涉仓库大面积空置，多次向现代资产及成都国际航空枢纽综合功能区管委会（以下简称“航枢委”）反映并请求变更租赁面积，调整租金，且现代资产并未按合同约定的方式向西南中外运开具催款文书；西南中外运已提出反诉，请求本院判令变更仓库租赁面积，合同继续履行。
以上事实，有当事人企业工商管理登记信息、不动产登记信息、《租赁合同》及补充协议、2016年跨境电商新政实施造成影响的相关报道、多次给现代资产和航枢委要求承租仓库面积调整的相关申请及报告、《关于缴纳成都空港国际快件中心仓库租金的函》、《公证书》（77053号）等证据在卷予以佐证。
本院认为，西南中外运与现代资产签订的《租赁合同》及相关补充协议是双方意思的真实表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同内容。合同签订后，现代资产已履行出租人交付租赁物的义务，西南中外运应按照合同约定的方式给付租金。
关于现代资产要求解除租赁合同,并责令西南中外运限期腾退房屋交还现代资产的诉讼请求，本院认为：根据合同约定，在免租期届满后（免租期为2014年8月11日至2016年8月10日），西南中外运应当按季度预付现代资产租金（自2016年8月11日起计算），现代资产在每个季度开始前30个工作日向西南中外运开具“租金及物业管理费催款单”（即第一季度的催款单应在2016年6月30日送达西南中外运），西南中外运在接到“租金及物业管理费催款单”后3个工作日内予以书面确认，现代资产应在收到西南中外运书面确认后的3个工作日内向西南中外运开具税务机关认可的租金发票及现代资产授权的物业管理公司开具的物业管理费发票，西南中外运需在收到发票后20个工作日内全额支付上述费用。西南中外运未按约定支付租金等相关费用的，每逾期一日应向现代资产支付5‰的违约金。且如果西南中外运无故欠缴应付房屋租金、货物处置费等费用，经书面催收仍不支付费用达一个月时，现代资产有权解除合同，并要求西南中外运赔偿经济损失。现代资产举证在2016年10月18日向西南中外运催收2016年8月8日至2016年11月7日的租金及相关费用，西南中外运在收到催款单后，未按照合同约定予以书面确认，致现代资产未开具发票，系西南中外运违约在先。而西南中外运向现代资产提出变更合同即减少租赁面积申请，属于新的意思表示，现代资产并未表示同意，双方仍应按照原《租赁合同》继续全面履行。西南中外运提出的，未缴纳租金，系与现代资产在反复磋商、现代资产口头表示同意变更合同内容的辩论意见，因并未举证以证明，本院不予采纳。根据《租赁合同》第6.8条“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失：……6.8.1如果乙方无故欠缴应付房屋租金、货物处置费及场站管理费和水、电费等，经书面催收仍不支付费用达1个月时”，西南中外运无故欠缴应付房屋租金，已构成违约，现代资产有权解除合同，本院予以支持，合同自2017年7月20日（现代资产的起诉状副本送达给西南中外运之日）解除。现代资产关于责令西南中外运限期腾退租赁建筑物交还的诉讼请求，本院认为，现代资产与西南中外运签订的《租赁合同》解除后，租赁房屋应予返还，该请求予以支持。
关于现代资产要求西南中外运缴纳房屋租金及其他相关费用的诉讼请求，本院认为，根据《租赁合同》6.1条“除双方协商一致并签订书面协议或本合同另有约定外，任何一方均不得单方面变更、解除本合同”的约定和《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方已书面确认西南中外运的房屋租赁面积为仓库880㎡，贴建办公区140.8㎡，西南中外运应以此计算缴纳费用。西南中外运提出的，四八新政的发布严重影响其预计企业经营秩序，已多次向现代资产及航枢委报告请求变更租赁面积，当前企业的情况符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定，应部分免除责任（债务履行）的辩论意见，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，四八新政系规范进口商品的零售的政策，并不必然导致相关企业生产经营恶化，西南中外运生产经营困难并非不可抗力所致，因双方最终并未变更合同内容，西南中外运应当向按照合同约定履行义务，向现代资产缴纳自免租期届满后2016年8月11日起至2017年7月19日的租金及《租赁合同》解除后的房屋占有使用费，自2017年7月20日起暂计至2017年11月22日，参照合同标准，补缴其他非免予缴纳的费用，金额合计为（仓库租金805200元+办公区租金154598.4元+物业管理费91872元，详细计算方式见附表）1051670.4元。关于现代资产要求西南中外运因单方面解除合同并补缴纳两年免租期租金125.8752万元的诉讼请求，本院认为，虽然西南中外运曾于2016年12月30日致函现代资产，表示将在2017年1月起”撤出成都双流快件中心“，但根据2016年7月-2017年7月期间，西南中外运多次分别给现代资产、航枢委的《关于中外运西南分公司在快件中心租赁场地及场站管理减免的报告》、《关于快件中心承租仓库面积调整的申请》，以及诉讼中的意见综合来看，西南中外运真实目的在于变更合同关于租赁面积的条款，减少租赁面积后继续履行合同，并非终止《租赁合同》的真实意思表示，西南中外运的行为，并不符合《租赁合同》第6.11条”两年免租期满后，如乙方单方面提出终止合同，需按50元/平方米/月补缴两年租金“的约定，故现代资产要求西南中外运补缴免租期租金的诉讼请求，不能成立，不予支持。
关于现代资产要求西南中外运和中外运股份承担违约金的诉讼请求，本院认为，《租赁合同》中涉及金额支付方式的约定：由现代资产在每季度开始前30天发出催款单，经西南中外运确认后，现代资产再开具发票，西南中外运凭发票在约定的时间内缴纳相关费用。现代资产实际上未按照合同约定的方式催收或出具发票，但不影响其仍具有债权人身份及西南中外运对债务的及时履行。西南中外运作为债务人，在收到现代资产催款单后，未按照合同约定履行确认义务，违约在先，现代资产开具发票并非西南中外运缴纳租金等费用的必要条件，并不影响后其履行缴纳租金等费用的义务，西南中外运以现代资产未开具发票为由，拒绝履行缴纳租金等费用的主要义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院认为，现代资产于2016年10月18日首次向西南催收2016年8月8日至2016年11月7日的租金及相关费用后，虽未获得西南中外运确认，但并不影响现代资产为实现债权而开具发票，现代资产未及时开具发票，产生西南中外运迟延支付租金等费用的违约损失扩大，该损失不予支持；现代资产对于2016年11月8日后产生的租金等费用，现代资产未按照合同约定，采取适当措施向西南中外运催收、开具发票，导致西南中外运在多次违约的前提下，损失进一步扩大。因此，现代资产不得就扩大的损失要求赔偿，其要求西南中外运支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于西南中外运提起的反诉，是否构成反诉的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条的规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实；本案本诉与反诉的诉讼请求均是基于《租赁合同》，属于同一法律关系，基于相同事实，本诉与反诉相互排斥、抵消、吞并，符合减少当事人诉累的诉讼精神，构成反诉。
关于西南中外运反诉请求：1.判令自2016年8月起，《租赁合同》的租赁面积变更为仓库面积211.72平方米，贴建办公区面积140.8平方米。西南中外运提出的，四八新政的颁布对其经营造成严重影响，符合不可抗力或情势变更的辩论意见，本院认为，原、被告2014年签订《租赁合同》，基于进口商品零售业务在我国的广阔市场前景考量，而2016年四八新政的实施，旨在规范该业务，西南中外运业务量的下降，经营困难，并非四八新政实施的唯一原因所致，更不是现代资产造成，属于企业生产经营中可能面临的商业风险范畴，不符合不可抗力或情势变更情形，不能适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，该反诉请求不予支持。
关于西南中外运反诉请求：2.判令继续履行合同，按照反诉请求第1项确认的租赁面积向西南中外运开具2016年8月至今的房屋租金发票和物业管理费发票。如前所述，本院已支持现代资产解除租赁合同的请求，故西南中外运此项反诉请求，依法应予驳回。
根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，西南中外运的民事责任由中外运股份承担，西南中外运向原告履行债务，不足以承担的，由中外运股份承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）现代资产管理有限公司与被告（反诉原告）中外运空运发展股份有限公司西南分公司2014年8月6日签订《成都空港国际快件中心租赁合同》于2017年7月20日解除。
二、被告（反诉原告）中外运空运发展股份有限公司西南分公司在本判决生效之日起十日内腾退占用的房屋并交还原告（反诉被告）现代资产管理有限公司。
三、原告（反诉被告）现代资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内，将房屋租金、房屋占有使用费和其他相关费用的发票交付给被告（反诉原告）中外运空运发展股份有限公司西南分公司。被告（反诉原告）中外运空运发展股份有限公司西南分公司在收到发票后20个工作日内，向原告（反诉被告）现代资产管理有限公司缴纳房屋租金、房屋占有使用费和其他相关费用合计1051670.4元（详见附表），不足以承担的，由被告中外运空运发展股份有限公司承担。
四、驳回原告（反诉被告）现代资产管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）中外运空运发展股份有限公司西南分公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15588元，反诉案件受理费50元，两项合计15638元，由被告（反诉原告）中外运空运发展股份有限公司西南分公司、被告中外运空运发展股份有限公司承担14000元，原告（反诉被告）现代资产管理有限公司承担1638元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 吴志洪
人民陪审员 熊成玉
人民陪审员 张光政
二〇一八年三月六日
法官助理王玉婕
书记员何名婧
现代资产诉西南中外运、中外运股份租金等费用统计表
缴费期数
时间
|
仓库租金（元）
|
办公区租金（元）
|
物业管理费（元）
第一期
|
16.8.11-16.11.10
|
132000
|
25344
|
15312
第二期
|
16.11.11-17.2.10
|
132000
|
25344
|
15312
第三期
|
17.2.11-17.5.10
|
132000
|
25344
|
15312
第四期
|
17.5.11-17.8.10
|
132000
|
25344
|
15312
第五期
|
17.8.11-17.11.10
|
138600
|
26611.2
|
15312
第六期
|
17.11.11-18.2.10
|
138600
|
26611.2
|
15312
合计（元）
|
1051670.4
|
805200
|
154598.4
|
91872