辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00380号
上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。
法定代表人：周慧英，该公司总经理。
委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
委托代理人：郑宪，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：徐昌华，男，汉族，1962年10月22日出生，住抚顺市新抚区。
委托代理人：李艳，女，汉族，1960年12月13日出生，住抚顺市新抚区，系徐昌华表姐。
上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月8日立案并依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人恒昇公司委托代理人全婵迪、郑宪，被上诉人徐昌华委托代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月12日，徐昌华向一审法院诉称：2009年9月26日，徐昌华与恒昇公司签订了《商品房买卖合同》，恒昇公司将其开发的“锦绣澜湾”D地块5号楼2单元11-2号，建筑面积129.33平方米房屋出卖给徐昌华，总房款287，759元。徐昌华按合同约定履行了义务，合同约定交房日期为2010年9月1日前。恒昇公司如不能如期交房，每日按万分之二向徐昌华支付违约金。合同约定的交房日期到后，徐昌华曾多次向恒昇公司催要房屋，但恒昇公司迟迟未能交房。在业主催要违约金的情况下，2012年4月2日恒昇公司书面承诺违约金在2012年底前按合同支付。同时明确了D区1-12号楼延期至2012年6月1日交房。如果未按期交房从实际延交日按日万分之三计算违约金。恒昇公司于2012年年末虽然通知徐昌华办理了入住手续。但徐昌华至今尚未见到该合同约定的商品房交付合格证或相关批准文件。故徐昌华尚未办理入住。另外，恒昇公司在徐昌华不知情的情况下，将徐昌华所购房屋抵押给工商银行，使徐昌华无法实现房屋相关权利。故请求法院判令恒昇公司支付原告违约金89，350元，并承担诉讼费。
恒昇公司辩称：徐昌华诉求逾期交房天数1248天有异议，合同虽约定2010年9月1日交房，但徐昌华实际上于2010年8月26日付清全款。恒昇公司于2012年10月29日通过特快专递向徐昌华寄发了入住通知单，通知其2012年10月31日前办理入住，因徐昌华自身原因没有办理，故截止日期应为2012年10月31日。因主张逾期交房违约金属于债权，适用诉讼时效规定，从起诉日向前追溯两年期间内主张，恒昇公司认可的违约天数是2012年2月25日至2012年10月31日，同意按照合同约定日万分之二予以给付。另外徐昌华称其所购房屋被恒昇公司抵押给工商银行，与本案无关，且目前已经解押了。
抚顺市望花区人民法院一审查明：徐昌华与恒昇公司于2009年9月26日签订了《商品房买卖合同》，恒昇公司将其开发的“锦绣澜湾”D地块5号楼2单元11-2号，建筑面积129.33平方米房屋出售给徐昌华，合同约定每平方米2225元，总房款287，759元，徐昌华于2009年9月26日签订合同的当日已付清。合同还约定：房屋及相关手续交付日期为2010年9月1日前。合同九条还约定：出合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，每日按万分之二向徐昌华支付违约金。徐昌华按合同约定履行了义务。但恒昇公司未按合同约定向徐昌华交付房屋。徐昌华因恒昇公司未提供房屋竣工验收的相关资料，尚未办理入住。
抚顺市望花区人民法院认为，依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。徐昌华与恒昇公司2009年9月26日签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。徐昌华按照合同约定于签订合同的当日向恒昇公司支付了全部房款287，759元，恒昇公司应当按照合同约定于2010年9月1日前向徐昌华交付房屋。恒昇公司未按合同约定期限给付房屋，应当按照合同约定按日支付徐昌华已付购房款万分之二的违约金。恒昇公司辩称徐昌华于2010年8月26日付清全款，没有证据证明，不予采信。按合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，每日按万分之二向徐昌华支付违约金。恒昇公司没有证据证明其延迟交房存在第八条规定的特殊情况，即应按合同约定履行支付违约金的义务。故违约金应自2010年9月2日起算。因恒昇公司未提交房屋竣工验收合格证，徐昌华亦因此尚未办理入住，对徐昌华主张违约金的截止时间为2014年1月31日，予以确认。故恒昇公司应支付徐昌华延迟交房违约金1247天，违约金为71，767元。关于恒昇公司抗辩徐昌华起诉前两年每日产生的独立违约金已过诉讼时效问题，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，本案徐昌华违约金请求权是基于恒昇公司违约行为产生，恒昇公司未如期交房即已构成违约，双方对违约金数额按日持续增加的约定仅是对如何确定违约金的标准或计算方法所做出的约定，故恒昇公司抗辩部分逾期交房违约金已过诉讼时效不予支持。关于徐昌华主张被告应按日支付已付购房款万分之三的违约金一节，缺乏证据，故不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：恒昇公司于判决生效之日起十日内支付徐昌华违约金71，767元；逾期给付以上欠款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2034元，徐昌华承担407元；恒昇公司承担1627元。
宣判后，恒昇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判恒昇公司承担逾期交房违约金14330元（287759元×0.0002×249天）；被上诉人承担案件受理费。其主要上诉理由为：合同约定交房时间2010年9月1日，但徐昌华怠于主张债权，截至2014年2月25日才提起诉讼，故2012年2月25日前逾期交房违约金已过诉讼时效，不应支持。我公司于2012年10月29日通知徐昌华应于2012年10月31日前来办理入住，但徐昌华怠于办理，根据补充协议约定，2012年10月31日视为交付房屋，违约金截止时间为2012年10月31日。
被上诉人徐昌华表示服从原审判决。恒昇公司入户通知我并未收到。因到期未交房，我时常到开发商处问询，才知道已入户，但至今园区设施不完善，没有电梯，无法装修，所以没有领钥匙，而且开发商至今未取得验收合格证。
二审另查明，徐昌华与恒昇公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2010年9月1日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用”；第十一条约定“双方进行交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，徐昌华与恒昇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。双方应按合同约定享有权利，履行义务。根据合同约定，恒昇公司向业主交付的房屋应当经验收合格，但涉案房屋至今未经验收合格，业主有权拒绝接收未经验收合格的商品房。因此恒昇公司主张徐昌华怠于办理入住手续一节无事实和法律依据，本院不予支持。也正因为涉案房屋未经验收合格，恒昇公司逾期交房的违约行为一直处于持续状态，而违约金最终金额也要在违约行为终止之时才能确定，故徐昌华的主张并不超过诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1236元，上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司已预交，由抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 锐
代理审判员 王向军
代理审判员 田 丰
二〇一四年十月九日
书 记 员 张 鹤