上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第1211号
原告（反诉被告）孙志宏，男，1949年11月13日出生，汉族，住所地上海市。
委托代理人白俊玲，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人孙志龙，男，1952年3月5日出生，汉族，住所地上海市。
被告（反诉原告）许木旺，男，1974年12月12日出生，汉族，户籍地福建省，住所地上海市普陀区。
委托代理人韦勇，上海朋洋律师事务所律师。
原告孙志宏与被告许木旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理，举证期间，被告许木旺向本院提出反诉诉请，本院依法组成合议庭合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙志宏及其委托代理人白俊玲、孙志龙，被告（反诉原告）许木旺及其委托代理人韦勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙志宏诉称，原、被告经他人居间，于2014年8月9日就原告承租的上海市淮海中路XXX弄XXX号公用住房（以下简称涉案房屋）出租给被告，双方签订《房地产租赁合同》，约定租期十年（2014年9月11日至2024年9月10日止）、每月租金人民币（以下币种均为人民币）3000元，每三个月支付一次，双方还约定，乙方逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的5%25承担违约金，逾期超过十天，甲方可单方解除合同等。合同成立后，被告应于2014年12月4日前向原告支付第二期租金，但被告到期未支付，至同年12月26日原告聘请法律服务所工作人员代理双方解约事宜，同日，被告才支付第二期租金。原告认为被告有重大违约，并向被告提出解除租约，但被告回复不予同意。故原告诉至法院要求确认双方合同于2015年1月8日解除；被告返还原告涉案房屋；被告赔偿原告违约金3000元。
被告许木旺辩称，不同意原告诉请，租赁期间被告收到房客邮件，需安装有线电视，但与原告电话联系，无人按听，期间被告回老家曾委托他人与原告联系未果，后被告按合同将租金汇款给原告。被告延期付款非有意托欠。被告花费16万元进行装修，系原告眼红被告获取较高租金，欲收回房屋，采提出诉讼。
反诉原告许木旺诉称，2014年8月9日，经他人介绍双方签约，且反诉被告同意反诉原告转租。反诉原告对涉案房屋进行了装饰装修，并于2014年9月11日出租给一对外国夫妇，由于房客需安装有线电视，而有线电视的初装需房东本人及房产证，但一直无法联系到反诉被告，反诉原告离沪期间也委托他人联系未果。同年12月26日，反诉原告将租金9000元转账至反诉被告。反诉原告认为系反诉被告无良行为导致反诉原告延迟付款，若双方合同被确认解除，要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失15万元。
反诉被告孙志宏辩称，双方合同解除后，反诉原告交付房屋，反诉被告可补偿反诉原告装修款2万元及退还保证金。房屋中的装修物品除固定装修、空调、煤气淋浴器、脱排、煤气灶、地板、装修橱柜留给反诉被告外，其他设施：冰箱、洗衣机、家具、灯具、烤箱等可移动设备由反诉原告清走。
经审理查明，原告孙志宏系涉案房屋（底层车间，使用面积14.80平方米、底层灶间使用面积6.5平方米）承租人。
原告（甲方）经他人介绍与被告（乙方）于2014年8月9日就涉案房屋的租赁签订《房地产租赁合同》，约定租期十年（2014年9月11日至2024年9月10日止）、每月3000元，每三个月支付一次，每次租金于房租到期日前七天支付；租金以现金或转账方法支付，转账账户为“孙志宏工商银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”；乙方支付保证金3000元；乙方逾期支付租金，则每逾期一天，由甲方按月租金的5%25收取违约金，逾期超过十天，则视为乙方严重违约，甲方可单方解除合同，且无需乙方同意而收回房屋；除物业管理费外，乙方承担使用期间的水、电、煤气等费用；租赁期满或某一方违约致使合同提前解除的，则乙方须及时将该房屋及甲方提供的设施如数归还给甲方，除非经得甲方同意，否则乙方任何遗漏在该房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物。合同其他事项约定，合同生效期间，甲方违约，要另行赔偿乙方装修费15万元等。
同日，原告出具《委托书》，“现有卢湾区淮海中路XXX弄XXX号1楼房屋出租乙方许木旺装修后投资使用，同意乙方转租，并委托他办理租赁与租赁所需的相关事宜，甲方或与甲方相关的人不得以任何理由干涉或回避本房屋出租。特立此据”。
合同成立当天，被告给付原告押金3000元、租金9000元。原告交付房屋后，被告入场进行装饰装修，并于2014年9月11日与案外人签订租赁协议。
由于被告未于约定日期向原告支付第二期租金，原告于2014年12月26日聘请法律服务所工作人员准备向被告催讨，同日被告向原告汇款9000元。2015年1月4日，原告向被告邮寄《解除租赁合同告知书》，称被告逾期付租22天，违反合同约定，提出解除合同，并要求被告于次月28日前撤离。同月8日，被告复函称，不同意解除合同；迟延支付租金系无法联系原告、无法将租金交付、无法沟通要求原告出具房屋相关权证办理有线电视等。具体如下，2014年11月底至12月初多次与原告联系，希望租金以现金方法支付，同时租客要求安装有线电视，但原告一直未接听到；12月初被告返回福建参加驾驶员资格考试，于2015年12月5日将第二期租金交居间人赵某转交，赵某也无法联系原告。无奈之下，于2014年12月26日将租金转账给原告。因被告未腾房，原告遂向人民法院诉讼。
另查，诉讼中被告确认已支付至2015年9月11日前的租金。被告出示其与案外人租赁合同，房客要求安装有线电视等，自述房客已搬离；并出示上海达润建筑装饰设计有限公司专用收据，交款单位淮海中路XXX弄XXX号、金额163800元、收款用途房屋装修（全包）欧式设计、电器等特殊进口材料，自述装修费为11万元，但未提供装修合同、材料清单及付款资金走向凭证。被告为证明其所述系实情，提供了证人赵某证言，赵某证明系其促成了原、被告的涉案房屋租赁，其受许木旺之托，2014年12月5日收许木旺租金9000元，欲转交孙志宏，但联系未果。
又查，2015年10月9日，原、被告在本院达成调解协议，一、双方租赁合同于2015年10月9日解除；二、被告于2015年10月25日将房屋返还原告，进行物品交接（房屋中的装修物品除固定装修、空调、煤气淋浴器、脱排、煤气灶、地板、装修橱柜留给原告外，其他设施：冰箱、洗衣机、家具、灯具、烤箱由被告清走）；三、原告一次性支付被告装修补偿款2万元，返还被告押金3000元（由法院代管）；四、本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由原告自行负担，反诉费1650元，由被告自行负担；五、如被告在2015年10月25日不返还房屋的，原告可没收押金3000元，并可以向被告主张9月11日起至实际搬离日止的房屋占用费；六、双方就房屋无其他争议。原、被告均不要求法院出具文书，如果被告不履约，可由法院依据调解内容出具判决书。
原告为履行调解内容于2015年10月16日将23000元交由本院代管。2015年10月24日，双方至现场办理交接，原告发现，被告将灶间的不锈钢水斗和龙头拆除；淋浴设施的连接龙头、花洒、不锈钢固定杆都被拆除；卫生间工艺面盆和龙头被拆除；卫生间的门被拆除；且9、10月份的水、电、煤费用未支付等情况，故双方交接未成。当天下午，被告致电承办法官，称撤除物品系事实，认为该物品不属于交付范围。2015年11月11日，承办法官通知被告谈话，其代理人称被告人在外地，代理人也不愿意到法院。
再查，鉴于被告自行搬离涉案房屋，故原告于2015年12月3日聘用锁匠开门，入室后发现除地板、磁砖未拆除外，其他物品已全部拆除（包括插座面板等）。故原告变更诉讼请求：1、确认原、被告就涉案房屋的租赁合同于2015年10月9日解除；2、要求被告支付2015年9月11日至10月9日的房屋租金，10月10日至12月2日的房屋占用费（按租金标准计算）；3、没收被告已经支付的保证金3000元；4、被告返还原告垫付的电费126.6元（9－11月）、水费27.6元（10月）、煤气30元（9月）；5、被告赔偿原告开锁费200元；6、被告支付违约金3000元。被告辩称，2015年10月24日其确实拆除原告所述物品，但认为被拆除的物品在调解范围之外，由于原告不认可，所以将除地板、磁砖、吊顶外其他装修及设备均已拆除。对原告垫付的水、电、燃气费用金额无异议。并调整反诉诉请为要求反诉被告赔偿装修费用5万元。反诉被告辩称，由于反诉原告违反调解内容，不同意反诉原告诉请。
以上事实，由原告提供、出示租赁合同、聘请合同、解除租赁合同告知书、关于《解除租赁合同告知书》的复函、现场照片、水、电、燃气凭证、开锁收据；被告提供、出示委托书、与案外人租约、押金及租金支付收条及凭证、手机截屏、上海达润建筑装饰设计有限公司专用收据、证人证词等。以上证据及原、被告的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，人民法院的调解书具有法律效力。根据调解协议第二条约定，被告除于2015年10月25日将房屋返还原告外，还需进行物品交接（房屋中的装修物品除固定装修、空调、煤气淋浴器、脱排、煤气灶、地板、装修橱柜留给原告外，其他设施：冰箱、洗衣机、家具、灯具、烤箱由被告清走）。显然，被告可搬离的物品系可移动的家用电器，而固定装修、空调、煤气淋浴器、脱排、煤气灶、地板、装修橱柜都留归原告所有。为此，协议第三条约定原告需一次性支付被告装修补偿款2万元。原告的补偿款实质是对装饰及不能移动物品的补偿。被告于2015年10月24日前擅自拆除灶间的不锈钢水斗和龙头；淋浴设施的连接龙头、花洒、不锈钢固定杆；卫生间工艺面盆和龙头；卫生间的门等，违反调解约定。据此，本院认为造成房屋不能交付系被告的责任，2015年10月24日之后，被告又将除地板、磁砖、吊顶外的装饰及物品拆除，表明其不再履行调解内容。据此，原告要求按协议第五条履行，即押金没收、由被告支付自2015年9月11日至实际交付房屋之日的租金及房屋使用费（使用费参照租金标准），以及要求被告承担合同违约金、承担原告已垫付水、电、燃气费用及开锁费用等诉请，应予支持。根据《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释%26gt；》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……，（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于双方合同中约定“租赁期满或某一方违约致使合同提前解除的，则乙方须及时将该房屋及甲方提供的设施如数归还给甲方，除非经得甲方同意，否则乙方任何遗漏在该房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物”。据此，对反诉原告的反诉诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十八条、第九十九条、《最高人民法院关于适用%26lt；中华人民共和国民事诉讼法%26gt；的解释》第一百五十一条、《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释%26gt；》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）孙志宏与被告（反诉原告）许木旺2014年8月9日签订的《房地产租赁合同》于2015年10月9日解除；
二、被告（反诉原告）许木旺应于本判决生效之日起十五日内按每月租金人民币3000元标准给付原告（反诉被告）孙志宏自2015年9月11日起至2015年10月9日的租金；自2015年10月10日至2015年12月2日止的房屋使用费；
三、被告（反诉原告）许木旺已付原告（反诉被告）孙志宏押金人民币3000元归原告（反诉被告）孙志宏所有；
四、被告（反诉原告）许木旺赔付原告（反诉被告）孙志宏违约金人民币3000元；
五、被告（反诉原告）许木旺返还原告（反诉被告）孙志宏垫付的电费人民币126.6元、水费人民币27.6元、燃气费人民币30元及开锁费人民币200元；
六、现遗留在上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号1楼房屋内的装饰装修归原告（反诉被告）孙志宏所有；
七、对反诉原告（被告）许木旺的反诉诉请，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币100元，反诉案件受理费人民币1650元，均由被告（反诉原告）许木旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 石志仁
二〇一六年一月十一日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十八条下列案件调解达成协议，人民法院可以不制作调解书：
（一）调解和好的离婚案件；
（二）调解维持收养关系的案件；
（三）能够即时履行的案件；
（四）其他不需要制作调解书的案件。
对不需要制作调解书的协议，应当记入笔录，由双方当事人、审判人员、书记员签名或者盖章后，即具有法律效力。
第九十九条调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。
《最高人民法院关于适用%26lt；中华人民共和国民事诉讼法%26gt；的解释》
第一百五十一条根据民事诉讼法第九十八条第一款第四项规定，当事人各方同意在调解协议上签名或者盖章后即发生法律效力的，经人民法院审查确认后，应当记入笔录或者将调解协议附卷，并由当事人、审判人员、书记员签名或者盖章后即具有法律效力。
前款规定情形，当事人请求制作调解书的，人民法院审查确认后可以制作调解书送交当事人。当事人拒收调解书的，不影响调解协议的效力。
《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释%26gt；》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。