甘肃省和政县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘2925民初898号
原告（反诉被告）：马麻乃，男，东乡族，1987年3月10日出生，小学文化,个体工商户，住和政县城关镇，公民身份证号码×××。
委托诉讼代理人：陈明，系甘肃君如律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告（反诉原告）：年俊，男，汉族，1979年9月4日出生，农民，住和政县城关镇，公民身份证号码×××。
原告（反诉被告）马麻乃诉被告（反诉原告）年俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，被告（反诉原告）年俊于2018年9月28日提起反诉，本院依法组成合议庭于2018年10月31日公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）马麻乃及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）年俊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马麻乃向本院提出诉讼请求：1.依法请求判令年俊赔偿损失共计240000元；2.判令年俊返还保证金及房屋租金共计85000元；3.案件受理费由年俊承担。事实及理由：2013年10月1日我与年俊签订房屋租赁协议，约定将年俊位于和政县城关镇南关村冯邓家村的两层楼房租赁给我们，由我们经营餐厅，租期为五年（2013年10月1日至2018年10月1日）。签订该协议时，租赁房屋为毛坯房。因年俊从事房屋装修工作，便将该房屋的装修交由年俊负责，装修费用由年俊垫付，后将该装修费折合计入租金，每年向年俊给付租赁费70000元。2018年4月政府对该房屋进行拆迁，后不断出现断水的情况，致使餐厅无法正常营业。同年6月年俊与和政县城关镇政府签订了拆迁补偿协议，但我们没有得到任何补偿。我多次向城关镇政府索要经营损失，但政府说已向年俊给予赔偿。我们的租赁合同在存续期间，因政府的拆迁致使餐厅无法正常营业，合同目的无法实现，故年俊理应向原告赔偿相应的损失。
委托诉讼代理人称：一、因政府政策原因导致租赁合同无法实现，故可以解除该租赁合同并返还房租及保证金。《房屋租赁合同》约定租赁期限为五年，从2013年10月1日至2018年10月1日止。2018年4月因政府对该出租房进行拆迁，致使马麻乃经营的餐厅经常出现断水的现象，严重影响了餐厅的正常营业。依照《合同法》第九十四条之规定，马麻乃与年俊所签订的租赁合同因政府拆迁导致其合同目的无法实现，年俊应当向马麻乃返还（六个月）的房租及保证金。二、因城关镇人民政府对县城规划的需求，对出租房屋拆迁，致使马麻乃无法正常经营，遭受不应有的损失，理应对马麻乃进行补偿。在拆迁补偿协议中有一项是农家院租赁费，该补偿项目系对马麻乃农家乐餐厅的补偿，故应予返还。
被告（反诉原告）年俊答辩称：合同签订的时间、租期、租金、房屋位置等均属实。与事实不符的是：1.合同约定租金为每年70000元，并不包括装修费。租赁房屋的装修与马麻乃没有任何关系，是答辩人装修好之才租赁给马麻乃。签订合同时除双方外还有中间人杨进平、朱发成。2.2018年6月份，国家对冯邓家整个庄子实施整体拆迁，答辩人获得的只是土地面积和建筑面积两项补偿，并未获得农家乐餐厅的补偿，即使赔偿也应该向马麻乃赔偿。3.合同签订后答辩人按约定向马麻乃交付房屋由其经营至今。对于马麻乃陈述其遭受损失，并不是答辩人违约造成，对此不承担任何责任。况且在合同中也约定“在租赁期内遇到国家政策性拆迁，按照法律规定办理”，既然政府没有赔偿任何经营性损失，那么该损失理应由马麻乃自行承担。4.对于马麻乃要求退还保证金的请求，答辩人认为不应该退还。马麻乃至今仍欠答辩人的房租85000元，即使用保证金相抵，还有35000元房屋未给付。自2018年6月22日开始拆迁，马麻乃拒绝搬出，一直在营业。现在租期已满，按照约定马麻乃理应给付全部租金。综上所述，请求法院驳回马麻乃的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）年俊向本院提出反诉请求：1.请求法院判令马麻乃支付剩余租金85000元；2.反诉费用由马麻乃承担。2013年10月1日，反诉人与马麻乃签订了《房屋租赁合同》，约定将位于和政县城关镇南关村冯邓家社的两层楼房及花园租赁给马麻乃经营农家乐餐厅，租期五年（2013年10月1日至2018年10月1日），租赁费每年70000元。合同签订后反诉人依约交付房屋，马麻乃也一直经营至2018年10月1日。按照约定，马麻乃应支付租金共计350000元，但至今只支付了267000元，尚欠83000元一直未给付。
原告（反诉被告）马麻乃针对反诉答辩称：拖欠房租的情况不属实，房租已全部付清。从2018年开始每月向年俊支付租金6000元，只是从7月份开始至今3个月的租金未给付。
委托诉讼代理人称：马麻乃已支付了全部租赁费，不存在拖欠的事情。双方签订了《房屋租赁协议》中约定租金每年70000元，于同年10月1日支付当年租金，而年俊在每年10月份之前都到餐厅收取租金。如年俊所说存在拖欠房屋租金83000元的事实，在因政策原因拆迁房屋时为何没有向马麻乃索要，同时租金支付完毕的事实有餐厅工作人员均可以证明，故年俊的请求于法无据，请求驳回。
原告（反诉被告）马麻乃提供的证据有：1.身份证复印件；3.营业执照经营许可证、税务登记证复印件；3.房屋租赁合同复印件；4.装潢协议书一份，欲证明租赁房屋在其经营期间由马麻乃进行了装修的事实；5.证明一份，欲证明马麻乃支出的装修费用为115800元的事实；6.证人郑某的证人证言，证明其并不知晓是否结清房租的事实。对上述证据中的1.2.3.6组证据，年俊无异议，本院予以确认并在卷佐证。对第4.5组证据，年俊称对马麻乃在经营期间对房屋进行装修的事情并不知情，且租赁房屋的装修是由其本人装修并已在合同中确定，而马麻乃也未提供其他证据予以印证，故对该证据本院不予认定。
被告（反诉）原告提供的证据有：1.身份证复印件；2.房屋租赁合同原件；3.录音，欲证明马麻乃拖欠房租的事实。对上述证据，马麻乃及其委托诉讼代理人对第1.2组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证；对第3组证据的内容，马麻乃无异议，但其认为给付房租的证据没有出示，委托诉讼代理人认为该录音并未证明拖欠房租的数额。本院认为，该录音的真实性、合法性予以认定，对马麻乃委托诉讼代理人代理人的质证意见亦予以采纳。
本院依职权调取的证据有：和政县城区棚户区改造拆迁安置补偿协议书两份。对该证据上双方当事人均无异议，本院予以认定并在卷佐证。
根据原、被告陈述及认定的证据，本院查明的事实如下：2013年10月1日，年俊（甲方）与马麻乃（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：将甲方位于和政县城关镇南关村冯邓家社的框架结构两层楼房一栋共计19间房屋及花园（房屋已由年俊装潢完善，水电齐全）租赁给乙方经营农家乐餐厅；租期为五年（2013年10月1日至2018年10月1日止）；租费为每年70000元，共计350000元，于每年10月1日前付清当年租金，保证金50000元；同时约定房屋及花园已由甲方装潢完善，水电齐全；租赁过程中的水电费用、房屋的修缮费用由乙方承担。另约定乙方在经营过程中如有损坏或者破坏甲方的房屋、院落和房屋的装潢等设施，由乙方负责修缮和赔偿，否则甲方从保证金中扣除；同时就违约责任、国家政策性拆迁等进行了约定（其余内容详见合同）。合同签订后年俊向马麻乃交付了租赁房屋，马麻乃经营农家乐餐厅。期间马麻乃陆续向年俊支付了部分房屋租赁费。
2018年6月22日，和政县城关镇人民政府由于和政县政府实施城区棚户区改造项目，与年俊及其妻子卜学琴分别签订了《和政县城区棚户区改造拆迁安置补偿协议书》，协议拆除的房屋包括该租赁房屋。与年俊签订的《和政县城区棚户区改造拆迁安置补偿协议书》中具体补偿明细是：1.宅基地：975000元；2.二层砖混：313971元；3.空闲地：13000元；4.硬化：4680元，5.过渡费：6000元，共计补偿1312651元。与卜学琴签订的《和政县城区棚户区改造拆迁安置补偿协议书》中具体补偿明细是：1.住宅面积：1053438元；2.二层砖混面积：198597元；3.卜学琴农家院租赁补偿：280000元；4.过渡费：6000元，共计1538037元。上述补偿款已由年俊夫妻领取。和政县城关镇人民政府虽然与年俊、卜学琴签订了补偿协议并已给付补偿款，但被协议拆迁的房屋至今保持原貌，期间因拆迁工程施工导致农家乐餐厅一定程度的停水，但马麻乃经营的农家乐餐厅一直营业。期间马麻乃以未补偿其农家乐餐厅营业损失为由找年俊、和政县城关镇人民政府协商未果。
本院认为，马麻乃与年俊签订的《房租租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后年俊依约向马麻乃交付了租赁房屋，马麻乃也开始在该房屋内经营农家乐餐厅生意并支付了一定的租金。双方均按合同约定开始履行至2018年6月22日。对此双方均无异议。
本案中本诉争议焦点之一：年俊是否构成违约，是否应对马麻乃承担赔偿责任的问题。自2013年10月1日合同签订后，马麻乃一直使用该租赁房屋经营农家乐餐厅。2018年6月政府对和政县城关镇南关村冯邓家社进行棚户区改造，年俊及其妻子卜学琴的宅基地及房屋亦在拆迁范围之内。同年6月22日拆迁补偿协议签订后，和政县城关镇政府并未当即拆去涉诉房屋，餐厅因拆迁改造工程施工而导致一定程度的停水，但餐厅一直在营业，且马麻乃也未提供证据证明存在营业损失。2018年10月1日租赁合同到期，马麻乃未向和政县城关镇人民政府或者年俊交付涉诉房屋。国家政策性拆迁属不可抗力，不依公民个人的意志为转移，且在《房屋租赁合同》第七条约定：在租赁期间如遇到不可抗力的自然灾害和国家政策性拆迁，按照法律规定办理。故国家的政策性拆迁并不导致合同双方的违约，但可以解除合同。故年俊不承担赔偿责任。
本诉的争议焦点二：和政县城关镇人民政府是否已向年俊夫妻对马麻乃农家乐餐厅的营业损失进行补偿的问题。在与年俊签订的《和政县城区棚户区改造拆迁安置补偿协议书》中，赔偿事项为宅基地、二层砖混房屋、空闲地、院内硬化、过渡费，共计补偿1312651元。与卜学琴签订的《和政县城区棚户区改造拆迁安置补偿协议书》中，赔偿事项为住宅、二层砖混房屋、卜学琴农家院租赁补偿、过渡费，共计1538037元。从上述两份补偿协议的赔偿事项看，和政县城关镇政府并未对马麻乃的农家乐餐厅进行补偿。马麻乃的委托诉讼代理人称补偿事项中的“卜学琴农家院租赁补偿（4年X70000元|每年=280000元）”属和政县城关镇人民政府给付马麻乃的补偿的辩称，本院认为该项补偿系对拆迁后政府按每年70000元的标准给付4年的租赁费，是对年俊夫妻的房屋及其附属设施逾期收入的补偿，故对辩称不予采信。
本诉的争议焦点之三：年俊是否应退还保证金50000元及房屋租金35000元的问题。关于保证金50000元，《房屋租赁合同》约定：马麻乃向年俊交付保证金50000元，在马麻乃经营过程中对房屋、院落及房屋内的装潢等设施，由马麻乃负责维修和赔偿，否则从保证金中扣除。合同签订后马麻乃向年俊给付保证金50000元。2018年6月22日年俊夫妻与和政县城关镇人民政府签订了拆迁补偿协议并领取补偿款后，房屋所有权已发生转移，马麻乃与年俊不存在房屋交付、维修等问题，故年俊理应退还保证金50000元。至于房屋租金，年俊夫妻与和政县城关镇人民政府虽然在合同终止前签订了拆迁补偿协议，但马麻乃的农家乐餐厅并未因拆迁补偿协议而停止营业，且租赁房屋至今亦未被拆除。同时马麻乃未提供任何证据证明已向年俊支付了全部租赁费。故退还房屋租金的请求，于法无据，不予支持。
本案反诉的争议焦点：马麻乃是否拖欠房屋租金85000元的问题。在《房屋租赁合同》履行过程中马麻乃向年俊给付了一定的租赁费，且年俊承认共计给付了267000元，而马麻乃称租赁费已付至2018年7月，依照本案的事实及年俊提供的证据来看，马麻乃的确拖欠一定的租赁费，但至于拖欠租赁费的截止时间、拖欠数额等均没有提供证据证明；同时自2018年6月22日年俊夫妻与和政县城关镇人民政府签订拆迁补偿协议后，涉诉房屋的产权已归政府，年俊再无权收取租赁费；另外在拆迁补偿协议中对政府已对涉诉房屋的租赁费进行了适当的补偿。故年俊要求马麻乃给付租赁费的请求，不予支持。
综上所述，马麻乃要求年俊赔偿其损失240000元及房屋租金的请求，于法无据，不予支持；其要求年俊退还保证金50000元的请求，合理合法，应予支持。年俊要求马麻乃给付拖欠租赁83000元的请求，无证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条一款、第九十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条、最高人民法院《关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条至规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马麻乃与被告（反诉原告）年俊签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉）年俊向原告（反诉被告）马麻乃退还保证金50000元，于判决书生效后10日内一次付清；
三、驳回原告（反诉被告）马麻乃的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）年俊的诉讼请求。
如果未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉的案件受理费6175元，由原告（反诉被告）马麻乃负担5125元，由被告（反诉原告）年俊负担1050元，于判决书生效后七日内缴纳；
反诉案件受理费1875元，由被告（反诉原告）年俊负担。
如不服本判决，可自收到判决书之日起，十五日内向本院提交上诉状正本一份，副本两份，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。
审 判 长 杨富成
审 判 员 马永录
人民陪审员 张贵军
二〇一八年十一月十三日
法官 助理 马英存
书 记 员 马文跃