浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第3894号
原告：陈某（又名陈加泽）。
被告：梁某甲。（未到庭）
被告：梁某乙。
被告：浙江天台永超房地产开发有限公司，住所地：天台县始丰街道汇泉西街27号。
法定代表人：朱朝阳，职务：董事长。
委托代理人：滕义富，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
委托代理人：金琦雯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
原告陈某诉被告梁某甲、梁某乙、浙江天台永超房地产开发有限公司为被继承人债务清偿纠纷一案，于2015年11月25日向本院起诉。本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭审理了本案。原告陈某，被告梁某乙，被告浙江天台永超房地产开发有限公司的委托代理人滕义富到庭参加诉讼，被告梁某甲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告陈某，被告梁某乙，被告浙江天台永超房地产开发有限公司的委托代理人金琦雯到庭参加诉讼，被告梁某甲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某起诉称：被告梁某甲、梁某乙系梁永超的儿子。2011年，梁永超以北京祯德房地产开发有限公司名义准备接收原天台金色广场烂尾楼（现改为国际财富），要原告投资并答应原告以每平方米比开盘价便宜2000元的价格给原告三套，并以每套预收定金100000元。原告将300000元分两次交给梁永超，梁永超向原告出具两张收条。2014年7月8日，梁永超出具一份承诺书：本人收杨菊香（系陈某妻子）人民币95万元，购买天台金色广场楼房和店面，该款由天台县永超房地产开发有限公司负责担保。该款转入该公司购房款，具体价格按协议办理，如购不到该房，本人愿意按利息2.5%从借款之日到归还为止。特此承诺，并由天台永超房地产开发有限公司负责担保。梁永超承诺至今已过去一年多，经原告多次催促，房屋没有得到落实，也不与原告签订购房合同，并且该楼盘店面已全部出售完毕。原告于2015年7月10日发出告知书要求梁永超于2015年7月15日前与原告签订房屋买卖合同，若逾期未办理，原告有权要求返还购房款并计取利息。现已过2015年7月15日，梁永超仍无法落实楼房与店面，梁永超的行为属于违约和欺骗。2015年10月15日，梁永超因病去世，其留下的浙江天台永超房地产公司股权和其他遗产由被告梁某甲、梁某乙继承。故原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告梁某甲、梁某乙在梁永超的遗产继承范围内承担还款责任计购房款人民币300000元及利息（按月利率2.5%计算，从2011年5月27日起算至执行完毕之日止，从2011年5月27日暂算至2015年2月27日止利息为250000元，扣除梁永超已支付的利息150000元，利息暂计为100000元）；二、被告浙江天台永超房地产开发有限公司对上述款项负连带清偿责任；三、本案诉讼费由被告承担。
被告梁某甲虽未到庭参加诉讼，但是向本院提交书面答辩称：被告梁某甲已经放弃对梁永超遗产的继承，故无需对原告主张的债务承担责任，请求法院驳回原告要求其承担责任的诉讼请求。
被告梁某乙答辩称：我父亲梁永超收取原告购房款30万元属实。但原告主张月利息2.5%过高，请求法院予以调整。我愿意在继承的遗产范围内清偿。我兄弟梁某甲放弃继承的权利属实。
被告浙江天台永超房地产开发有限公司答辩称：2011年的时候该房产项目还没有进入拍卖程序，还属于上一家公司的，与梁永超没有任何关系。梁永超不可能因该房产项目与原告发生关系，被告浙江天台永超房地产开发有限公司没有收到过原告的任何款项，被告公司不应当承担担保责任。原告主张的30万元能够与银行凭证对应上，被告公司对梁永超收条上所写30万元予以认可。此外，2014年7月8日承诺书上仅载明“利息2.5%”，并未明确年利率还是月利率，应当按照年利率计算，若为月利率利息明显过高，利息起算的时间也不对。而且，梁永超已经归还原告购房款人民币150000元，该笔150000元不是用于支付利息。
原告陈某为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、原告身份证1份，人口信息查询2份、企业法人营业执照1份、组织机构代码证1份，公司基本情况1份，拟证明原、被告的诉讼主体资格适格；
2、浙江天台永超房地产开发有限公司章程1份，拟证明梁永超享有浙江天台永超房地产开发有限公司股份的事实。
3、中国农业银行客户回单2张，收条2张，拟证明原告向梁永超支付款项30万元的事实。
4、承诺书（2014年7月8日）1份，拟证明梁永超收到原告夫妇交付的95万元购房款，承诺若购房不成功愿意按照月利率2.5%支付利息到归还之日，并由被告公司负责担保的事实；
5、告知书1份，快递单1份，拟证明原告曾向梁永超邮寄告知书主张过权利的事实。
6、承诺书复印件1份，拟证明被告浙江天台永超房地产开发有限公司存在多枚公章的事实。
7、中国农业银行银行卡交易明细清单1份，拟证明梁永超已经于2015年2月17日通过转账方式向原告支付利息150000元的事实。
8、证人曹某当庭指证的证言：我住在市区，是做小生意的，与原、被告都没什么关系。与原告仅在被告永超公司梁总办公室见过一面。上次要开庭的时候，原告就找到我，叫我给他作证。大概在2014年7月初，我在被告公司旁边的广场吃饭，看到有售卖房屋的横幅挂在那里。听说老板是临海人，我吃完饭后就到被告公司了解售房情况。前台的服务员说梁总在办公室，我就进到梁总的办公室。当时他的办公室有四、五个人在，里边的人发生了争吵。原告叫梁总要么给房子，要么还钱，要求梁总在承诺书上签字。我亲眼看到梁总在承诺书上签字，然后从办公桌里拿出公章盖上，我没有看到承诺书的内容。看到他们吵架，我估计房地产有问题，我就走了，我走的时候原告和他老婆还没有走。
9、证人杨某当庭指证的证言：我与原告、梁某甲、梁某乙不认识，与梁永超认识。2014年7月份的一天中午，具体时间记不清了。我在被告公司办公室门口看到原告他们和梁永超在吵架，我就进到办公室。陈某让梁永超给房子或者还钱，陈某还拿了承诺书要求梁永超签字盖章。我看到梁永超亲自在承诺书上签字，并从办公桌里拿出印章盖上。当时办公室里还有一个个子高高的男的。法官给我出示的承诺书就是当时我看到的承诺书。
经质证，被告梁某乙对原告提交的证据1、2、3、7没有异议；对证据4没有异议，但是认为月利率2.5%过高；对证据5、6不清楚。被告浙江天台永超房地产开发有限公司对原告提交的证据1、2未持异议；对证据3中的30万元予以认可，银行回单与欠条能够相互印证；对证据4持有异议，该份承诺书不符合证据三性。该笔款项公司从未收到，且梁永超是公司股东，如果公司对其债务承担担保责任，应当由股东会议开会决议同意。而且从字面上理解，永超公司仅对交付房屋承担担保责任，没有对返还购房款及支付利息承担担保责任。此外，被告对承诺书上的公章有异议，承诺书上的印章系伪造，而且有可能先盖章再打印上文字，我公司从未在该份承诺书上盖过章；对证据5持有异议，梁永超是否收到都不清楚，应该提供签收凭证；对证据6的三性均持异议，该份承诺书系复印件，永立公司与被告公司没有任何关联性；对证据7持有异议，该笔150000元系梁永超用于归还购房款本金。
原告陈某、被告梁某乙对证据8、9中的证人证言未持异议；被告浙江天台永超房地产开发有限公司对证人曹某的证言持有异议。本案发生在2014年，距今将近二年，证人与原告只是偶尔一见，但证人当庭陈述地这么清楚，这不符合记忆规则。按照道理来讲，证人了解售房情况应当直接去销售展示中心，公司有负责销售的人员。被告公司的办公场所在另外地方，证人不可能直接到老总的办公室了解售房情况。证人还陈述办公室里有好几个人，他说自己先走的，不知道原告与梁永超发生争执的整个过程。而且证人没有看到承诺书的内容，当时的承诺书是否为原告提交给法庭的承诺书不清楚。此外，被告公章由财务人员专门保管，不可能放在梁永超本人办公室里。被告浙江天台永超房地产开发有限公司对证人杨某的证言持有异议，证人证言不属实，证人不确定时间，证人见到的承诺书是否为本案中的承诺书无法得到证实。
原告对证人曹某的证言补充质证：2014年7月8日，被告公司销售中心还没成立，10月份后才成立销售展示中心的。被告公司有多枚公章，承诺书上的公司印章是梁永超本人亲自盖的。我和证人不认识，证人当时在场，他的车停在下面，我记得他的车号，通过车号查到他的电话，让他给我作证。
被告梁某甲为证明其主张，向本院提交了证据10、（2015）台临商初字第1753号民事调解书1份，拟证明梁永超的法定继承人为梁某乙和梁某甲，但梁某甲已经放弃继承权，本案与梁某甲无关的事实。
经质证，原告陈某、被告梁某乙、浙江天台永超房地产开发有限公司对证据10均未持异议。
被告梁某乙未向本院提交任何证据。
被告浙江天台永超房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
11、民事裁定书1份，拟证明2014年6月前梁永超及被告公司对该楼房项目不享有处置权，该项目是2014年1月进入拍卖程序的，进一步证明原告主张梁永超承诺价格优惠等不属实；
12、公司登记情况以及变更登记情况各1份，拟证明2014年7月8日梁永超还不是公司的股东，只是公司的法定代表人的事实；
13、公司印章使用记录一份，拟证明被告公司公章由专人保管，使用公章需备案登记，2014年5月份以来被告公司公章使用的详细记录（有行政公章，财务专用章，合同章，发票专用章及法人章等）中并没有登记本案涉及的担保用途，该项担保与公司无关的事实。
经质证，原告对证据11的真实性没有异议，但对关联性有异议，与本案无关。梁永超当时系被告公司法定代表人，他的签字盖章具有法律效力，而且被告公司章程里载明梁永超占90%的股份；对证据12的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，梁永超作为法定代表人签字盖章，具有法律效力；对证据13不清楚，与本案无关。梁永超当时是被告公司法定代表人，其签字盖章合法有效。被告梁某乙对被告浙江天台永超房地产开发有限公司提交的证据11、12、13未持异议。
被告梁某甲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
本院对原、被告提供的上述证据认证如下：
二被告对原告提交的证据1、2无异议，经审核，证据1、2符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院对其证明效力予以认定；证据3中的收条载有梁永超签字，被告梁某乙系梁永超的儿子，对梁永超的字迹以及生前事项比较了解，现被告梁某乙认可梁永超签字的收条，认可其父梁永超曾收取原告购房款30万元，结合原告陈述以及银行客户回单，本院对证据3的证明效力予以认定；证据4能够与证据8、9中的证人证言相互印证，且被告梁某乙对该份承诺书予以认可，本院对证据5、8、9关于梁永超在该份承诺书上签字盖章的证明效力予以认定；证据5、6均为复印件，本院无法核实其真实性，故对证据5、6的证明效力不予认定；证据7系中国农业银行出具的银行卡交易明细清单，盖有银行印章，本院对其真实性予以认定。
原告陈某、被告梁某乙、浙江天台永超房地产开发有限公司对被告梁某甲提交的证据10均未持异议，本院对证据10的证明效力予以认定；证据11系被告浙江天台永超房地产开发有限公司向本院提交的（2012）台天破字第3-3号民事裁定书，本院对其真实性予以认定。该份民事裁定书虽然能够证明“金色广场”在建房地产项目于2014年1月3日进入拍卖程序，被告公司于2014年6月13日取得该项目的所有权，但是无法推翻梁永超收取原告购房款，并向原告出具收条、承诺书等事实，本院对该份证据的证明效力不予认定；证据12系天台县市场监督管理局出具的被告公司变更登记情况，能够证明梁永超当时并非股东，仅是法定代表人，本院对证据12的证明效力予以认定；本院对证据13的真实性予以认定，但是公司内部关于公章的使用记录无法推翻梁永超在承诺书上签字盖章的事实，本院对该份证据的证明效力不予认定。
经审理，本院认定本案事实如下：
梁永超系被告梁某甲、梁某乙的父亲。原告陈某（又名陈加泽）系杨菊香的丈夫。2011年，梁永超以提供优惠售卖天台金色广场房屋为由，于2011年5月27日分别收取原告陈某人民币100000元、200000元，并向原告出具收条二份，其上分别载明：“今收到陈加泽天台金色广场购房收到人民币100000元”，“今收陈加泽购买天台金色广场房屋预付款计人民币200000元”。2014年7月8日，梁永超出具一份承诺书：“本人收杨菊香人民币95万元整，购买天台县金色广场楼房和店面，该款由天台县永超房地产开发有限公司负责担保。该款转入该公司购房款，具体价格按协议办理，如购不到该房，本人愿意按利息2.5%从借款之日到归还为止。特此承诺。担保人：天台县永超房地产开发有限公司。担保人处有梁永超亲笔签字，并盖有浙江天台永超房地产开发有限公司的印章。”承诺书上载明的95万元包括梁永超向本案原告陈某收取的30万元和梁永超向原告陈某妻子杨菊香收取的65万元。经原告催促，梁永超没有为原告落实房屋。2015年2月17日，梁永超向原告陈某中国农业银行银行卡中转存人民币150000元。2015年10月15日，梁永超去世，其留下的包括浙江天台永超房地产开发有限公司股权在内的遗产由被告梁某乙继承，被告梁某甲已经放弃继承权。后经原告了解，该楼盘商铺已经全部出售，故原告在无法购买到房屋的情况下，要求被告梁某乙在梁永超的遗产继承范围内承担归还购房款本金及按约支付利息的责任，要求被告浙江天台永超房地产开发有限公司按约承担担保责任。
本院认为，梁永超以提供优惠售卖房屋为由，收取原告购房款人民币300000元，并承诺如购不到该房，其愿意按利率2.5%支付从借款之日到归还为止的利息。该承诺系梁永超真实意思表示，梁永超应当按照其承诺的内容履行相应义务。现梁永超于2015年10月15日因病去世，经查其法定继承人为被告梁某乙、梁某甲。因被告梁某甲明确放弃继承权，故被告梁某乙应当清偿被继承人梁永超依法应当清偿的债务，但清偿债务应当以继承遗产的价值为限。现原告陈某主张涉案房产项目的商铺已经全部售罄，其已经支付购房款30万元，但是已经无法取得房屋，故要求归还购房款本金30万元并支付相应利息。被告梁某乙、浙江天台永超房地产开发有限公司对原告已经无法取得房屋未作抗辩，故按照梁永超关于“如购不到该房，本人愿意按利率2.5%从借款之日到归还为止”的承诺，被告梁某乙应当在继承的遗产范围内归还原告陈某购房款人民币30万元及相应利息。被告梁某乙主张原告要求按照月利率2.5%计算利息，利率过高；被告浙江天台永超房地产开发有限公司主张梁永超承诺的“按利率2.5%”并非为月利率，而是年利率。按照民间资金往来的交易习惯以及被告梁某乙关于月利率2.5%过高的抗辩，本院确定梁永超承诺的利率2.5%应当为月利率2.5%。本次诉讼中，原告主动将月利率调低至2%。参照《最高人民法院﹤关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第二十六条关于“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，本院确定利息按照月利率2%计算。故被告梁某乙应当在继承梁永超的遗产范围内归还原告陈某购房款本金人民币300000元，并支付相应利息（利息按照月利率2%计算，从每笔借款之日起计算至本院确定的履行之日止）。现原告自认梁永超已经向其支付利息人民币150000元，要求将该笔150000元从利息中予以扣除。被告梁某乙认可其父生前支付过原告利息150000元。浙江天台永超房地产开发有限公司主张该笔150000元系梁永超用于归还购房款本金，但未向本院提交相应证据予以证明。参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”，本院认定梁永超于2015年2月17日转账支付原告陈某利息人民币150000元，应当在购房款本息总额中予以扣除。
被告浙江天台永超房地产开发有限公司主张其无需承担担保责任。《公司法》第十六条第二款规定：“公司为股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”第一百四十九条规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：（三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保。”故无论当时梁永超的身份是永超公司的股东还是高级管理人员，永超公司对其担保都应当经股东会同意方才有效。现永超公司对梁永超提供担保未经股东会同意，应当无效。本院认为公司作为不同于自然人的法人主体，其合同行为在接受合同法规制的同时，应当受到作为公司特别规范的公司法的制约。公司法第一条明确规定：“为了规范公司的组织和行为，保护公司、股东和债权人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济的发展，制定本法。”结合《公司法》第一条、第十六条第二款、第一百四十九条规定内容，可以明确上述条款的立法本意在于限制公司主体行为，防止公司的实际控制人或者高级管理人员损害公司、小股东或其他债权人的利益，故其实质是内部控制程序，不能以此约束交易相对人。故《公司法》第十六条第二款规定，第一百四十九条规定均宜理解为管理性强制性规范。对违反该规范的，原则上不宜认定合同无效。据此，即使被告永超公司未经股东会同意为梁永超提供担保，也不影响此次担保的对外效力。
被告永超公司亦主张公司内部对公章使用有明确的规定，公章由专人保管，使用公章需经审批并备案登记。现被告公司印章使用记录中并没有登记本案涉及的担保用途，故所盖印章并非真实，即使印章真实亦系梁永超违反公司规定擅自盖章，故该项担保无效，被告公司无需承担担保责任；即使被告公司需要承担担保责任，根据梁永超承诺的具体内容，被告公司仅对原告购到房屋这一事项承担担保责任，不对买不到房屋返还购房款并支付利息承担担保责任。
本院认为，被告浙江天台永超房地产开发有限公司主张涉案担保无效的原因可归为当时的法定代表人梁永超超越权限订立担保。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十一条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”，除非本案原告陈某知道或者应当知道梁永超超越权限，否者梁永超的代表行为有效。原告陈某在催促梁永超落实房屋未果的情况下，为了最大化地维护自身权益，要求梁永超承诺若原告买不到房屋由其返还购房款并支付利息，并要求被告公司提供担保。梁永超当时系被告公司的法定代表人，其在承诺书上签字并盖上被告公司印章，原告陈某作为相对人无从得知其是否超越权限。即使被告公司内部对公章使用有着明确规定，也仅对公司内部产生约束力。综上，本院认定被告浙江天台永超房地产开发有限公司应当承担担保责任。
至于被告公司担保的范围，本院认为该份承诺书系原告催促梁永超落实房屋未果后要求梁永超出具，原告要求被告公司提供担保的目的在于最大化地维护自身的权益。在很可能买不到房屋的情况下，原告要求梁永超承担返还购房款并支付利息，并由被告公司提供担保，应当认定为原、被告当时的真实意思表示。综上，被告浙江天台永超房地产开发有限公司应当对返还原告购房款人民币30万元以及支付利息（利息按照月利率2%计算，从借款之日起算至本院确定的履行之日止，并扣除梁永超已经支付的利息150000元）承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁某乙于本判决发生法律效力之日起十日内在继承梁永超的遗产范围内归还原告陈某购房款人民币300000元，并支付利息（利息按月利率2%计算，从2011年5月27日起算至本判决确定的履行之日止，并扣除梁永超已经支付的利息人民币150000元）；
二、被告浙江天台永超房地产开发有限公司对返还原告陈某购房款人民币300000元以及支付上述利息承担连带清偿责任；被告浙江天台永超房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告梁某乙追偿，但应当以被告梁某乙继承梁永超的遗产价值为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告梁某乙负担，被告浙江天台永超房地产开发有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。【上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额，在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 许建敏
人民陪审员 陈素芽
人民陪审员 郭秀顺
二〇一六年四月十八日
代书 记员 余燕苹