北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终8299号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京西聚斋小吃店（个体工商户），住所地北京市海淀区法华寺中央民族大学西门外（平房）。
经营者：杨胜利，男，1968年12月23日出生。
委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阎烈，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中央民族大学，住所地北京市海淀区中关村南大街**号。
法定代表人：黄泰岩,校长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京民大承坤商贸中心，住所地北京市海淀区白石桥路（民族学院家属院内）。
法定代表人：杨广立，总经理。
共同委托诉讼代理人：朱东旭，北京市地平线律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。
上诉人北京西聚斋小吃店（以下简称西聚斋）与被上诉人中央民族大学（以下简称民大）、北京民大承坤商贸中心（以下简称承坤中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
西聚斋上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，依法改判我方对北京市海淀区白石桥路27号民族大学宿舍68幢地上一层房屋（以下简称涉案房屋）在同等条件下享有优先承租权。事实和理由：1、一审法院判决我方不享有同等条件下的优先承租权、无权以中标价承租涉案房屋并腾退房屋错误。2、一审判决认定我方自2016年6月20日起按中标租金价格向民大支付房屋占有使用费错误。
民大、承坤中心服从一审法院判决，针对西聚斋的上诉理由答辩称：我单位同意一审判决，请求二审法院予以维持。
西聚斋向一审法院起诉请求：确认我方对涉案房屋在同等条件下享受优先承租权，有权以涉案房屋中标条件承租，本案诉讼费由民大、承坤中心承担。
民大、承坤中心向一审法院反诉请求：1、判令西聚斋将涉案房屋腾空后返还民大；2、判令西聚斋按每月5000元标准向民大支付自2015年10月1日至2016年6月19日的逾期腾房占有使用费3.8万元；3、判令西聚斋按每年29万元标准向民大支付自2016年6月20日至2017年6月19日的逾期腾房占有使用费29万元；4、判令西聚斋按中标租金价格向民大支付自2017年6月20日至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费。反诉费由西聚斋承担。
一审法院认定事实：涉案房屋产权单位系民大。承坤中心系民大下属的集体所有制企业。2012年9月1日，民大出具《授权书》，授权承坤中心对外出租和管理涉案房屋，授权期限自该日开始，至民大单方出具解除授权文件之日止。承坤中心认可民大、民大后勤产业集团、民大资产管理处等关联单位在对房屋的出租、管理过程中对外作出的意思表示及行为。
2012年9月30日，承坤中心（甲方）与西聚斋（乙方）就涉案房屋签订《合作协议书》，有关约定如下：合作期限三年，自2012年10月1日至2015年9月30日止，管理费总额为18万元，按季交纳，先付后用，乙方应在签定本协议之日一次性向甲方支付第一季度管理费1.5万元，此后每季度届满前10天支付下一季度管理费1.5万元；八、乙方的权利义务：9、本协议约定的合作期限届满或者依照本协议约定提前终止协议的，乙方应当按时向甲方交回使用的场地以及相关的配套设施、设备；乙方保证交回的场地及相关设施、设备与开始使用时保持相同的质量状况。
2015年8月28日，承坤中心向西聚斋送达《终止协议通知书》，载明：贵单位与我中心签订的《合作协议书》将于2015年9月30日到期，因学校的整体规划，该场地将收回，协议到期后我中心不再续约，协议终止。请贵单位在协议到期后，将贵单位所属物资全部清离，若因贵单位未及时清离而导致物资丢失或损坏的由贵单位自行承担责任。
2015年11月27日，民大后勤产业集团向西聚斋送达《关于收取场地使用费的通知》，载明：贵公司与我单位所属承坤中心签订的《合作协议书》已于2015年9月30日到期，协议到期后，我单位并未与贵公司续签协议，且贵公司的经营活动一直持续至今。根据国家与学校关于国有资产使用的相关规定，现特通知贵公司于收到该通知之日起10日内，到后勤产业集团财务室缴纳2015年10月1日至2015年12月31日的场地使用费共计1.5万元，逾期我单位将强制收回使用场地，由此带来的一切后果，由贵公司自行承担。后西聚斋向民大后勤产业集团缴纳1.5万元，并收到日期为2015年12月3日的发票，其上载明收款单位为民大，经营项为场地使用费。
2016年3月17日，民大资产管理处向西聚斋送达缴租函，载明：你店租赁经营合同已于2015年9月30日到期，我处已提前通知，要求自2015年10月1日起停止营业，学校将根据相关规定公开招标，也欢迎你公司前来投标。但我们注意到，你们从未停业，在2015年10月1日至学校确定新的中标企业之日期间，学校将按照原合同约定的租金标准收取经营租金。
2016年5月16日，民大在中国政府采购网发布《中央民族大学餐饮经营项目中标变更公告》，载明：1、中标单位由北京湘岳家餐饮有限公司变更为北京顺天盛食餐饮管理有限公司；2、中标金额由45万元变更为29万元；变更原因：原中标单位北京湘岳家餐饮有限公司放弃第三包：原西聚斋餐厅承包经营项目中标资格，......据此，递补本项目第三包排名第二的中标候选人即北京顺天盛食餐饮管理有限公司为中标单位。
2016年5月19日，民大资产管理处向西聚斋送达终止函，载明：我校与你店房屋租赁合作经营协议已于2015年9月30日到期，我处按照学校职能划分的权限，代表学校已提前通知，要求自2015年10月1日起停止营业。中央民族大学餐饮经营项目已于2016年5月5日发布了中标公告，我校将于2016年6月10日前与中标方签订租赁合同。为此，我校与你店需于2016年5月30日前全面终止房屋租赁合作经营协议。现就终止协议、办理交接手续、缴纳房屋租金等事宜函告如下：一、我校与你店之间的房屋租赁合作经营合同自2016年5月30日全面终止。二、你店务必于2016年5月30日前向我处办理完毕缴纳房屋租金（管理费）、缴纳水电等物业费用、办理设备、用具等国有资产核实、交回钥匙等交接手续。你店应完好返还校方设备设施，保持房屋、装修及其附着物完好无损。三、请2016年5月30日前向我处一次性缴纳2015年10月1日至2016年5月30日期间的房屋租金共计4万元。
2016年5月20日，民大向北京顺天盛食餐饮管理有限公司发布《中标通知书》，确定该公司为中央民族大学餐饮经营项目——第三包：原西聚斋餐厅承包经营项目的中标单位，承包期限5年，中标价格：第一年29万元；自第二年开始，每年递增5%。
2016年5月30日，西聚斋向民大送达《关于请求行使承租优先权的函》，载明：2012年9月30日我单位与贵校签订了编号“商贸字<2012>012”的《合作协议书》，租赁贵校西门外180平方米的房屋经营“西聚斋餐厅”。协议书约定租赁期自2012年10月1日起至2015年9月30日止。协议期满后我单位要求与贵校续约，但贵校不置可否。2016年3月25日贵校在“中国政府采购网”发布关于我单位租赁房屋的招标公告，但未通告我单位。2016年5月5日贵单位确定了中标人，2016年5月19日，贵校向我单位发函提出自2016年5月30日解除《房屋租赁协议书》。我单位认为：我单位作为该招标房屋的现承租人依法享有同等条件下的优先承租权。贵校在发布招标公告与确定中标者前并没有征询我公司的意见，侵害了我公司的优先承租权。鉴于此，特函告贵校，我单位愿以贵校确定的中标者的中标价行使该房屋优先承租权，并签订承租合同。民大不同意西聚斋要求，西聚斋占用涉案房屋至今。
庭审中，双方认可西聚斋对涉案房屋进行加盖，实测面积超过约定的80平方米，招标面积为156平方米。经询问，西聚斋称合同约定面积80平方米，实际承租面积是120多平方米，承租后其加盖了30多平方米，加盖范围是后面厨房和大门门脸扩充了一半；其一直承租涉案房屋，续签过几次合同，在涉案协议签订前已经加盖了，至少七八年了。民大称承坤中心并非房屋管理部门，不了解租赁房屋的确切面积，所以协议约定为80平方米，房屋产权证显示涉案房屋实际面积为156平方米，其不清楚西聚斋对涉案房屋私自加盖的情况，如有加盖属违章建筑，依法应予拆除。承坤中心称西聚斋经营期间，未经其允许私自在租用房屋旁边进行搭建，经实地查看，搭建房屋位于原协议出租房屋的北侧和西侧，用作库房和后厨。关于西聚斋主张优先承租权的依据，西聚斋称合同没有约定优先承租权，其依据是从鼓励市场交易与交易的稳定来说，其有优先承租权不损害公共利益，且对双方均有利；法律上房屋承租人有优先购买权，引申出其有优先承租权，有法理基础。民大、承坤中心对此不认可，称合同未约定西聚斋具有优先承租权，西聚斋主张该权利侵害其作为市场主体的自主选择权，违反公平原则。
审理中，西聚斋于2017年6月19日向法院提交中止案件审理申请书，认为本诉审理结果对反诉具有决定性影响，将构成反诉案件审理的依据。法院认为其申请不符合中止审理的法定条件，未予准许。
一审法院认为：承坤中心与西聚斋签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，从合同内容看，双方之间名为合作，实为租赁法律关系，协议约定未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。
西聚斋辩称本案反诉不符合反诉的实质构成要件，不应与本诉合并审理，应另案起诉。根据民事诉讼法司法解释的相关规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。法院认为，反诉的目的，在于抵销、吞并本诉，使本诉失去作用。本案中，西聚斋的诉讼请求实际系以确认优先承租权为由要求以涉案房屋中标价承租涉案房屋。民大、承坤中心的诉讼请求则是要求西聚斋腾退涉案房屋并支付逾期腾房占有使用费。双方诉讼请求皆因西聚斋拒绝腾退涉案房屋这一事实而起，后者目的在于抵消、吞并前者，使西聚斋无法继续承租涉案房屋，符合反诉的实质构成要件，且两案合并审理有利于纠纷的一次性解决,减轻当事人和法院的诉累，故法院受理反诉且合并审理并无不当。
关于本诉一节，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，且在“同等条件”下才享有，不能对抗已经实际承租的善意第三人。本案中，《合作协议书》并未约定优先承租权，且西聚斋亦未参加公开招投标，故其要求确认其对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权，有权以涉案房屋中标价承租涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于反诉一节，西聚斋以民大收取其1.5万元并向其送达缴租函、终止函为由，辩称其与民大自2015年10月1日后形成新的事实上的房屋租赁合同关系，其占用涉案房屋有合同依据。根据本案查明事实，承坤中心于2015年8月28日向西聚斋送达终止协议通知书，要求在协议到期后收回房屋，故西聚斋与承坤中心的租赁关系已于2015年9月30日终止。后因西聚斋拒不腾房，民大通知其缴纳场地使用费1.5万元，故民大收取的该笔款项并非双方约定的租金，而是西聚斋拒不腾房的场地使用费，民大收取该款项并不能证明双方自2015年10月1日后形成事实上的租赁合同关系。后因西聚斋仍拒绝腾房且拒交房屋使用费，民大向其送达缴租函、终止函，催告其履行腾房义务，并缴纳场地使用费，上述函件虽将场地使用费称为租金，但实为场地使用费。从函件内容看，民大并无与西聚斋达成新的事实租赁合同的意思表示，故西聚斋不能以此为由证明双方自2015年10月1日后形成事实上的租赁合同关系。西聚斋在《合作协议书》到期后拒不腾房，其行为构成违约，损害了承坤中心的合同权利和民大对涉案房屋的所有权，故民大、承坤中心反诉要求西聚斋腾房并支付逾期腾房占有使用费的反诉请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于第二项反诉请求中的逾期腾房使用费3.8万元，因西聚斋已向民大支付了2015年10月1日至2015年12月31日的使用费1.5万元，故该段期间的使用费应从3.8万元中扣除，后续期间的使用费西聚斋同意支付，法院对此不持异议。关于第三、四项反诉请求中的逾期腾房使用费，承坤中心、民大依据中标通知书的中标价格主张逾期腾房占有使用费的计算标准，具有事实和法律依据，西聚斋对此辩称中标结果无效，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳，同时法院考虑到西聚斋亦在本诉中称可以涉案房屋中标价承租涉案房屋，且西聚斋拒不腾房，亦长期拒不缴纳逾期腾房使用费，主观恶性较大，如按原协议租金标准判决其支付逾期腾房占有使用费，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策，故法院对该项主张予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回北京西聚斋小吃店的诉讼请求；二、北京西聚斋小吃店于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区白石桥路27号民族大学宿舍68幢地上一层房屋腾空后交还中央民族大学；三、北京西聚斋小吃店于本判决生效后七日内向中央民族大学支付自2016年1月1日至2016年6月19日的逾期腾房占有使用费23000元；四、北京西聚斋小吃店于本判决生效后七日内向中央民族大学支付自2016年6月20日至2017年6月19日的逾期腾房占有使用费29万元；五、北京西聚斋小吃店于本判决生效后七日内按中标租金价格向中央民族大学支付自2017年6月20日至实际腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费；六、驳回中央民族大学、北京民大承坤商贸中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，西聚斋与承坤中心之间的房屋租赁合同约定的终止时间为2015年9月30日，民大亦按照双方合同约定提前一个月履行了到期后不再续约的告知义务，故双方之间的租赁合同已经履行届满，西聚斋应当按照合同约定履行返还租赁物的义务。但西聚斋主张自己享有优先续租权并拒绝腾退房屋，对此本院认为，双方租赁合同中并未约定西聚斋享有优先续租的权利，故本院对于西聚斋的该项上诉主张不予采信。因此西聚斋应在合同届满后返还房屋、支付相应期间的占有使用费，关于使用费的具体标准问题，因西聚斋明知涉案房屋的中标租金价格，且在租期届满后经民大、承坤中心多次催告返还涉案房屋的情况下仍长期拒不腾房，导致民大无法与中标者签订租赁合同，故一审法院判决自2016年6月20日起按照中标价支付使用费并无不当，本院予以确认。综上，西聚斋的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京西聚斋小吃店负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一八年九月二十六日
法官助理 王湘羽
法官助理 田 心
书 记 员 罗娇杨