湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂西陵民初字第104号
原告吴建东。
委托代理人丁雪莲，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
委托代理人黄敏，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
被告李易。
被告杨东川。
上列二被告共同委托代理人余立宁，湖北君任律师事务所律师。（特别授权）
被告覃兵柱。
原告吴建东诉被告李易、杨东川、覃兵柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘晓蓉独任审判，于2014年2月14日、3月24日公开开庭进行了审理，原告吴建东及其委托代理人丁雪莲，被告李易、覃兵柱，被告李易、李东川共同委托的代理人余立宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建东诉称，原告与三被告于2013年5月10日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将位于宜昌市西陵一路22号新世纪广场C座718、728室出租给三被告经营台球、棋牌等。合同还约定租金于每月25日前按每月13000元支付给原告，物业费、水费、电费等由三被告自行缴纳。根据双方合同约定，在房屋租赁期间，若三被告逾期10日内仍未交清房租及其他应交费用的，原告有权解除合同，收回租赁房屋，并将押金作为违约金处理，不予退还。因被告覃兵柱未参与实际承租，被告李易、杨东川拖欠房租长达2个多月，诉请法院判令：1、解除原告与三被告于2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告李易、杨东川立即腾退租赁房屋；3、被告李易、杨东川自2013年10月17日起至实际腾退房屋之日止，按每月13000元给付原告租金；4、被告李易、杨东川自2013年7月17日起至实际腾退房屋之日止，按每月1095元给付原告物业费；5、被告李易、杨东川支付拖欠的水费159元；6、被告李易、杨东川支付广告牌电费210元（自2013年7月至2014年1月，每月30元）。
被告李易、杨东川辩称，与原告存在房屋租赁合同关系属实，但因为原告提供的房屋多处漏水，导致被告无法正常使用，被告拒付租金是依法行使合同抗辩权，同意解除合同，同意腾退房屋，在原告赔偿其经营损失和装修损失的前提下支付租金，因原告擅自停电，故不同意支付物业费，同意支付水费159元及广告牌电费210元。另，被告李易、杨东川在签订合同后交纳了押金2万元，原告应予以退还。
被告覃兵柱辩称，其虽是房屋租赁合同的相对人，但其没有实际承租该租赁房屋，故不同意承担任何民事责任。
经审理查明，2013年5月10日，吴建东（出租方、甲方）与覃兵柱、李易、杨东川（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于宜昌市西陵区西陵一路22号新世纪广场C座718、728室出租给乙方经营台球、棋牌等；租期三年；押金2万元；年租金按15.6万元包干，先缴后用，租金于每月25日前按每月13000元支付；物业管理费、水电费、有线电视费、卫生费等由乙方承担。合同还约定，在房屋租赁期间，若乙方逾期10日内仍未交清房租及其他应交费用的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋。乙方在承租期内的一切经营活动必须遵守国家的法律法规，如乙方违约，甲方将押金作为违约金处理，不予退还乙方。合同签订后，乙方向甲方交付了2万元押金，甲方于2013年5月17日将租赁房屋交付给了乙方。乙方将该租赁房屋用于了经营台球和棋牌等。自2013年10月17日后乙方未再向甲方交纳租金。2013年10月30日，因被告未交租及其他相关费用，原告吴建东通知物业部门对被告进行停水停电。物业部门依其要求对本案所涉房屋予以了停水停电。
同时查明，1、新世纪广场C座718、728室的房屋产权人为徐洪波，吴建东于2012年12月10日与徐鸿波签订《房屋买卖合同》，并已全额支付了房款，但至今未办理上述房屋的过户手续。
2、与吴建东签订合同时，覃兵柱、李易、杨东川是合伙关系（双方之间没有签订书面的合伙协议）。合同签订后的第二天，经李易、杨东川同意，覃兵柱即退出了合伙，其未出资，亦未实际参与过合伙事务的经营。庭审中原告吴建东表示放弃对覃兵柱其他实体权利的主张。
3、宜昌市鑫宜物业有限责任公司系新世纪广场的物业管理部门，新世纪广场C座718、728室的业主每月应向该物业公司缴纳物业费1095元。被告自2013年7月起未再交纳物业费。
4、截止2014年2月9日，被告拖欠的水费为159元。
5、自2013年7月至2014年1月间，李易、杨东川在新世纪广场外墙张挂了广告，依其与宜昌市鑫宜物业有限责任公司的约定，每月应向该物业公司交纳电费30元。
上述事实，有《房屋买卖合同》及付款凭证、《房屋租赁合同》、《费用催缴通知》等及当事人陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，吴建东作为本案租赁房屋的实际所有人，与三被告签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院依法确认其效力。吴建东向三被告交付房屋后，三被告应依约履行交纳租金及承担物业费、水电费等相关费用的义务。因三被告逾期交租，原告依约有权提出解约，且三被告亦同意解约，故对原告关于解除租赁合同及腾退租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。本案中，被告覃兵柱在签订合同后未实际承租租赁房屋，亦未参与合伙事务的经营，原告不要求被告覃兵柱承担除解约之外的民事责任，本案另外两名被告亦表示同意，根据当事人意思自治原则及权利义务对等原则，本院予以准许。被告杨易、杨东川在合同解除后，腾退租赁房屋前，还应向原告给付拖欠的租金、物业管理费、水费及其他相关费用。
关于被告李易、杨东川所提因原告擅自停电而不同意支付物业费的辩解意见，本院认为，虽然被告迟延履行在先，但原告于2013年10月30日通知物业部门对本案所涉房屋进行停水停电后，被告自2013年10月30日起已不能正常使用租赁房屋，故原告所提判令被告给付2013年10月30日之后的房屋租金及物业费缺乏事实和法律依据，本院对被告所提该项辩解意见予以采纳。对被告拖欠的租金计算为6067元（自2013年10月17日至2013年10月30日，按每月13000元计算），对被告应付物业费计算为3796元（自2013年7月17日至2013年10月30日，按每月1095元计算）。
关于被告李易、杨东川所提租赁房屋漏水、拒付租金系行使抗辩权的辩解意见，本院认为，物业公司工作人员虽然到庭证实，2013年10月份租赁房屋存在雨棚损坏、雨水飘入的情况，但其同时亦证实，因为被告一直没有开门，致损坏部分未能予以修理，故被告所提此项辩解不能成立，本院依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告吴建东与被告李易、杨东川、覃兵柱于2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告李易、杨东川立即将宜昌市西陵一路22号新世纪广场C座718、728室房屋腾退给原告吴建东。
三、被告李易、杨东川给付原告吴建东房屋租金6067元。（可从被告所交2万元押金中予以扣减）
四、被告李易、杨东川给付原告吴建东物业费3796元。（可从被告所交2万元押金中予以扣减）
五、被告李易、杨东川给付原告吴建东水费159元及广告牌电费210元。（可从被告所交2万元押金中予以扣减）
六、驳回原告吴建东所提其他诉讼请求。
上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费530元（原告吴建东已预交），本院减半收取265元，由原告吴建东负担215元，被告李易、杨东川负担50元，被告李易、杨东川负担的诉讼费在履行上述判项时一并给付原告吴建东。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 刘晓蓉
二〇一四年三月二十七日
书记员 李开明