黑龙江省宝清县人民法院
行 政 判 决 书
（2013）清行初字第8号
原告李某，女，汉族，个体，现住黑龙江省宝清县。
原告梁某某（原告李某某配偶），男，汉族，个体，现住黑龙江省宝清县。
委托代理人白某某，黑龙江鸿乐律师事务所律师。
委托代理人梁某某（二原告之子），男，汉族，黑龙江省大庆龙江风电有限责任公司总工程师。
被告宝清县房屋征收办公室，住所地：宝清县通达路中段。
法定代表人吴某某，职务主任。
委托代理人白某某，男，宝清县房屋征收办公室副主任。
委托代理人李某某，男，宝清县房屋征收办公室干部。
第三人宝清县都安房地产开发有限责任公司。
法定代表人金某某，职务总经理。
委托代理人刘某某，男，宝清县都安房地产开发有限责任公司项目经理。
原告李某某、梁某诉被告宝清县房屋征收办公室（以下简称征收办）、第三人宝清县都安房地产开发有限责任公司（以下简称都安公司）拆迁行政裁决一案，于2013年6月7日起诉，本院受理后，于2013年6月10日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书并通知第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年7月12日公开开庭进行了审理。原告李某某、梁某某的委托代理人白某某、梁某某，被告宝清县房屋征收办公室委托代理人李某某，第三人宝清县都安房地产开发有限责任公司委托代理人某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2011年1月15日，经第三人申请，原宝清县拆迁管理办公室（以下简称拆迁办）颁发了宝拆许字（2011）第8号房屋拆迁许可证。原告系嘉和家园小区项目范围内的被拆迁人，因未能达成补偿安置协议，2013年3月11日被告作出（2013）宝征裁字第31号城市房屋拆迁行政裁决，决定对原告的房屋进行产权调换，并对相关问题作出了具体的决定。被告在法定期限内向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据：第一组：1、房屋拆迁申请书；2、（2010）21次县长办公会会议纪要；3、宝清县国土局宝土资呈（2010）79号关于收回和区1-02地段土地使用权的请示；4、宝清县人民政府关于收回和区1-02地段土地使用权请示的批复；5、宝清县国土局宝土资呈（2010）99号关于挂牌出让宝清镇和区1-02地块建设用地使用权的请示；6、宝清县人民政府宝征函（2010）87号关于挂牌出让宝清镇和区1-02地块建设用地使用权请示的批复；7、嘉和家园拆迁补偿安置方案；8、嘉和家园拆迁补偿安置计划；9、建设用地规划许可证；10、补偿资金进账单；11、国有建设用地使用权出让合同；12、宝清县人民政府关于收回和区1-02地段土地使用权的公告；13、成交确认书；14、宝清县拆迁管理办公室关于城市房屋拆迁暂停办理相关手续通知书；15、房屋拆迁许可证；16、（2011）第8号拆迁公告；17、宝清县房屋征收办公室宝征办发（2012）12号关于延期房屋拆迁许可申请的批复；18、宝清县发展和改革局宝发改（2011）4号关于嘉和家园住宅小区建设项目核准的批复，旨在证明依法下发拆迁许可。第二组：1、被拆迁房屋评估机构选择确定表；2、房地产估价委托书；3、公示；4、房屋拆迁估价分户表及送达证；5、房屋拆迁货币补偿估价报告，旨在证明依法选择评估机构进行评估。第三组：1、房屋拆迁通知；2、房屋拆迁协商记录；3、房屋拆迁裁决申请书；4、宝清县都安房地产开发有限责任公司法人身份证明；5、房屋所有权证存根；6、被拆迁房屋安置补偿方案；7、未达成协议比例及原因；8、申请裁决受理通知书；9、裁决答辩调解通知书及送达证；10、调解笔录；11、无照房屋及规划部门批准手续认定表；12、会议记录；13、宝征裁字（2013）第31号城市房屋拆迁行政裁决书及送达证，旨在证明依据规定下发裁决。相关依据：国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、宝清县人民政府宝政发（2006）第2号《宝清县城市房屋拆迁管理办法》、宝清县人民政府宝政发（2008）31号《宝清县旧城改造房屋拆迁补偿安置及补助指导意见》等。
原告李某某、梁某某诉称：被告作出的裁决书认定都安公司按照被拆迁人选择确定方式，委托的双鸭山市宏泰房地产评估公司为评估机构。事实上，都安公司是自行委托确定的评估机构，并未经被拆迁人投票或抽签的选择方式，违反了法律规定。房屋评估后未告知权利，剥夺了原告权利。动迁户安置没有履行公示、告知义务，回迁居民对回迁楼房的位置、朝向、户型不知晓。裁决书中裁决内容关于安置调换回迁房的面积与原告要求调换面积差距甚大，开发商自行认定原告回迁面积变为大户型并按商品房屋价格予以安置的行为，属于强制销售，违法。裁决书认定的被拆迁房屋的用途与房屋拆迁估价分户表认定的房屋用途均不一致。裁决书认定两处房屋的实际用途均为住宅，导致被拆迁人补偿数额减少，严重损害了原告的合法权益。综上所述，被告以不合法的证据认定事实并作出裁决，不符合具体行政行为的合法性、合理性要件，证据不足的具体行政行为依法应予以撤销。
原告提供了一组证据：个体工商户营业执照、税务登记证、工商行政管理局证明、税收完税证及照片，旨在证明拆迁房屋属于营业用房。
被告征收办辩称：都安公司按照被拆迁人选择确定方式，委托双鸭山市宏泰房地产评估有限公司为评估单位，对拆迁范围内的房屋进行评估。2011年4月29日双鸭山市宏泰房地产评估有限公司现场公示初步估价结果，公示期限7日，并告知相关权利，“若对此评估价格有异议，请在接到本估价表5日内书面申请复核评估”，但被拆迁人没有提出异议。回迁安置房屋的位置、朝向、户型、面积等，在拆迁前就已挂在拆迁指挥部的墙上，被拆迁人不去看就说没有履行告知义务是一种不负责任的说法。我办所作裁决书的执行标准是按文件规定执行的，而被拆迁人至今没有达成补偿安置协议的原因主要是因为其要求与政策规定相差过大所致。对于房屋使用性质的确定，一是看其房照载明的使用性质，二是看其有无营业手续。被拆迁房屋证照载明的使用性质为住宅，又没有营业性手续，因此其房屋被认定为住宅。我办作出的宝征裁字（2013）第31号城市房屋拆迁行政裁决书事实清楚，没有违法违规之处，原告的诉求没有法律和政策依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人都安公司未提交证据，其陈述同意被告意见。
经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下确认：对被告所举证据，原告提出如下异议：被告所举2012年9月20日补偿资金进账单能够证明房屋拆迁许可证中确定的拆迁实施单位黑龙江海天房屋拆迁有限公司没有实际承办拆迁义务，第三人没有委托有拆迁资质的单位来承办拆迁事宜；房屋拆迁许可证可以证明本案诉争的拆迁事宜已经超出了拆迁许可证确定的期限；2012年8月20日都安公司与金浩公司所签订的合同，证明签署合同的时间超出了拆迁许可证准予拆迁的时间，且该合同中所确定的拆迁单位金浩公司与拆迁许可证确定的拆迁单位不同；房屋拆迁评估分户表上估价师李某某的署名非本人签字，该分户表从形式上未告知诉权，虽然告知五日内复核，但未告知复核单位；对估价报告中评估师的声明有异议，声明称李某某、康某某进行实地测查认定，分户估价表上却是其他估价师签字，二者矛盾，应确认为无效证据；2011年1月28日房地产估价委托书都安公司的委托时间晚于房屋估价分户表及估价报告，因此对诉争房屋的估价不具有法律效力；因原告未作协商笔录，故对协商记录的真实性不予认可。房屋拆迁协商记录发生在2012年5-7月，可以证明2012年5月都安公司并未开工，其拆迁许可证已经过期，同时政府土地准入出让事宜也超出发改委文件确定项目有效期为两年的规定。以上可以证明都安公司没有委托有拆迁资质的拆迁公司，也没有通过合法形式委托估价机构，上述行为均违法。第三人对被告提供证据无异议。本院认为被告提供证据是其作出拆迁许可及拆迁裁决的相关手续，是真实、合法的，与本案所审查的具体行政行为具有关联性，故确认有效并予以采信。对原告提交的证据，被告及第三人对其真实性无异议，但认为其营业执照的经营地点不在现在诉争房屋，不能作为本案的证据使用。本院认为原告提交证据具备真实性、合法性，与被诉具体行政行为具有关联性，本院确认有效并予以采信，但证明力仅限于其所能够证实的客观内容。
经庭审调查、证据的分析和认定，本院查明以下事实：
2010年8月28日，宝清县人民政府县长办公会（2010）第21次会议决定对和区I-02地块挂牌出让。经宝清县国土资源局请示，10月18日宝清县人民政府批复决定收回该地块土地使用权。11月16日宝清县人民政府批复同意挂牌出让该地块建设用地土地使用权。12月20日，都安公司取得了该地块建设用地使用权。经该公司申请，2011年1月11日宝清县发展和改革委员会同意建设嘉和家园小区项目。同年1月12日，经宝清县城乡规划局批准，都安公司取得建设用地规划许可证。经都安公司申请并提交有关资料，1月15日，拆迁办颁发了宝拆许字（2011）第8号房屋拆迁许可证，同时就该区域房屋拆迁有关事项发布房屋拆迁公告，搬迁期限为2011年1月15日至2012年1月15日。按照入户填表被拆迁人选择方式确定了评估机构，都安公司委托了双鸭山宏泰房地产估价有限公司为评估机构，对拆迁范围内的房屋进行评估。拆迁实施单位为黑龙江海天房屋拆迁有限公司。经评估后双鸭山宏泰房地产估价有限公司于2011年4月29日公示了初步估价结果，并送达估价分户表，评估时点为2011年1月15日，评估有效期为拆迁期内有效。估价分户表的估价师为高某某、李某某，估价报告的估价师为李某某、康某某。
2012年1月16日，经被告批准，拆迁期限延期至2014年1月16日。9月20日，拆迁实施单位由黑龙江海天房屋拆迁有限公司变更为黑龙江金浩房屋拆迁有限公司。
原告系该项目范围内的被拆迁人。拥有有照房屋2处，2处有照房屋证照载明内容均为其它结构住宅用房，建筑面积分别为31.62㎡和46.42㎡；无照房屋2处，建筑面积分别为53.83㎡和9.00㎡。2处有照房屋评估单价为1419元／㎡和1569元／㎡，评估补偿金额为44869元和72833元；2处无照房屋评估单价分别为879元／㎡和710元／㎡，估价补偿金额分别为47308元和6390元。被拆迁房屋装修、附属物等估价补偿84026元。原告经营玻璃加工并领有营业执照，其经营场所位于宝清县某某住宅楼下。该房屋及场地主要用于玻璃加工及储存。拆迁承办单位工作人员多次协调组织当事人协商补偿安置事宜，但始终未能达成补偿安置协议。
2012年6月22日，第三人作为申请人向被告提出房屋拆迁裁决申请，被告受理后，送达了相关手续并主持调解。7月10日，宝清县房屋联合复查组对原告的无照房屋性质及补偿标准进行了认定。被告经领导班子集体研究后，于7月25日作出（2012）宝征裁字第29号城市房屋拆迁行政裁决书。后于2013年3月8日撤销了该决定。3月11日作出（2013）宝征裁字第31号城市房屋拆迁行政裁决书。裁决对原告的房屋实行产权调换，产权调换住宅房屋安置在某某室，某某室、某某室建筑面积分别为49.25㎡、49.25㎡、77.05㎡。对有照无房给予120000元货币补偿。装修、土地、附属物等补偿补助合计为84026元。支付搬迁费、临时安置补助费合计为7024元。综上，实行产权调换后，第三人应向原告结算差价47725元。原告不服，于2013年6月7日向本院提起诉讼。诉讼期间，2013年11月12日被告作出撤销决定，撤销了（2013）宝征裁字第31号城市房屋拆迁行政裁决书。
另查明：2012年4月21日，黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准该项目为棚户区改造项目。2011年5月21日，经双鸭山市机构编制委员会双编办（2011）34号文件批准，原宝清县拆迁管理办公室易名为宝清县房屋征收办公室。宝清县人民政府宝政发（2006）第2号《宝清县城市房屋拆迁管理办法》、宝清县人民政府宝政发（2008）31号《宝清县旧城改造房屋拆迁补偿安置及补助指导意见》对拆迁安置补偿作出具体规定。宝清县人民政府宝政发（2012）25号文件对无照房屋认定及补偿标准作出规定。宝清县建设局宝建字（2010）16号指导意见公布建安成本、综合建设成本。
本院认为，根据国务院2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用有关规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。本案涉及项目房屋拆迁许可证时间为2011年1月15日，应适用原《城市房屋拆迁管理条例》等房屋拆迁相关规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。原宝清县拆迁管理办公室有权对该项目的拆迁安置补偿问题进行监督管理。因原宝清县拆迁管理办公室易名为宝清县房屋征收办公室，相关职权应由被告行使。
被告采纳双鸭山宏泰房地产估价有限公司作出的评估报告作为其行政裁决的根据，应当对评估程序等事项进行审查。本案评估报告显示有两位估价师到现场查勘，但没有证据证明出具分户估价报告的评估师出现场实地查勘。《城市房屋拆迁估价指导意见》规定估价师应到实地勘验，《房地产估价规范中》也规定估价师应到估价现场，故该评估程序违法。被告在未依法审查情况下，而采纳为被诉行政裁决的依据，主要证据不足。诉讼期间，被告虽自行撤销了诉争的拆迁行政裁决，但原告未撤诉，故依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十条第三款之规定，判决如下：
确认被告宝清县房屋征收办公室于2013年3月11日作出宝征裁字（2013）第31号城市房屋拆迁行政裁决违法。
案件诉讼费50元，由被告宝清县房屋征收办公室负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。
审 判 长 李延军
代理审判员 王庆丰
代理审判员 高 伟
二〇一四年一月九日
书 记 员 高士林