江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终6113号
上诉人（原审被告、反诉原告）：费阿二，男，1935年9月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：邱连文，江苏邦度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴奕铭，江苏邦度律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘云华，男，1977年12月9日出生，汉族，住苏州市沧浪区。
费阿二与刘云华房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初5233号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
费阿二的上诉请求：撤销原判依法改判；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。刘云华与原承租人董忠华签订的补充协议写着“剩余房屋租金贰万元”，而剩余时间也就一个月，这充分说明涉案房屋年租金是25万元而非10万元。2、租赁合同中10万元/年租金条款不是上诉人的真实意思表示，租金由25万元改成10万元是为吴加木方便纳税需要。3、一审法院认定装修费43000元是错误的，刘云华只提供一份收条，不能证明实际装修的项目。
刘云华表示服从原审法院判决。
刘云华的本诉诉讼请求：1、判令被告赔偿菜损4000元、店面装修损失43000元、人员遣散费24000元（8人×3000元/月）、门头装饰费5000元、门面转让费210000元、押金损失5万元。
费阿二的反诉诉讼请求：1、确认反诉原告与费根林签订的房屋租赁合同无效。2、判令反诉被告支付16个月房租或房屋占有使用费333333.33元、水电费1246.25元，共计334579.58元，该两项均自2016年6月10日计算至2017年10月9日。3、判令反诉被告承担反诉诉讼费。
原审法院审理查明：位于苏州市陈公相堂20-1-2号的房屋为费阿二(沈阿二)所有。2015年6月10日，经费根林与吴家木协商，费根林代费阿二（甲方、出租方）与案外人吴家木（乙方、承租方）签订合同一份。双方约定，由甲方将位于苏州市陈公相堂20-1-2号的房屋出租给乙方，租赁期间自2015年6月10日至2018年6月9日，租金为拾万元（拾万元的前方有涂改痕迹），租房保证金等伍万元，乙方每年支付一次租金，提前一个月支付。租赁期满，乙方应如期将房屋归还甲方，包括营业执照、工商、税务、卫生、银行卡、电费卡、水费卡等一切经营需要的证件。乙方租赁期满后，除可移动物品归乙方，其余不可移动物品视作折旧完毕，甲方不承担任何经济补偿。上述合同签订后，费阿二在甲方签字处捺手印。
合同签订同日，吴家木向费根林支付了房租25万元、空店转让费20万元、押金5万元。费根林向吴家木开具了对应的收据并向吴家木交付上述房屋，由吴家木用于经营。
因经营状况欠佳，吴家木于2015年10月与费根林协商后，将店面整体转让给案外人董忠华，由董忠华经营。租赁合同以费阿二与吴家木的合同为蓝本并复印，董忠华将合同复印件首部的乙方（承租方）处及合同落款处的乙方签名由吴家木直接更改为董忠华。董忠华、吴家木结算完毕后，由吴家木将费根林向其开具的转让费收据原件、押金收据原件交付董忠华。
因经营状况欠佳，董忠华于2016年4月29日晚与费根林、刘云华协商后，由董忠华将店面整体转让给刘云华，由刘云华经营。租赁合同以费阿二与董忠华的合同为蓝本，将合同首部的乙方（承租方）处、合同落款处的甲方签名、乙方签名遮盖并复印，由刘云华在合同首部的乙方（承租人）及合同落款处的乙方签名处签字，费根林在甲方签名处签具“代费阿二”。
为受让店面，刘云华与董忠华商定，店面的全部转让费用为28万元。因费根林、董忠华对案涉房屋的损坏赔偿事宜未达成一致，经费根林、董忠华、刘云华协商后，由刘云华在向董忠华支付的28万元中暂扣3万元，由董忠华、费根林就相关赔偿事宜谈妥后再行支付。2016年4月29日，刘云华通过转账、现金方式向董忠华支付了25万元。
刘云华接手上述店面后，委托案外人吴某进行简单装修，花费了43000元。前期准备妥当后，刘云华开始经营。
2016年5月，费根林认为，根据双方签订的合同，刘云华应当支付2016年6月10日至2017年6月9日的租金25万元，故要求刘云华支付房租。因费根林无法联系到刘云华，故与徐寅（刘云华的合伙人）协商，并由双方（费根林代表费阿二，徐寅代表刘云华）于2016年6月18日签订《情况说明》一份。双方在《情况说明》中列明：1、经协商，董忠华将陈公相堂20号-1-2号醉仙楼酒店的房屋转让给刘云华；2、因房东与董忠华就董忠华承租房屋期间的房屋损坏及其他补偿费用有争议，故由刘云华将应向董忠华所付款项中的叁万元暂押在刘云华出；3、因刘云华找不到，与徐寅协商多次，尚未支付2016年6月10日及此后的租金；4、因刘云华多次电话不接，与徐寅（代表刘云华）协商，经营到2016年6月24日止，如不交房租则无条件将房屋交还给房东；5、经协商，董忠华押在刘云华处的叁万元于2016年6月24日交付房东。
刘云华向一审法院举证了10万元的银行流水并陈述，其于2016年6月24日安排邓新华（刘云华的合伙人）、妻子张树蔓带现金10万元和费根林约在银行见面以支付房租，但费根林以房租为25万元/年为由未予收取。
2016年6月26日下午，费根林以刘云华未支付房租为由将案涉房屋的房门锁闭，并在案涉房屋处张贴转租公告、向刘云华邮寄信件提出以下要求：1、将案涉房屋内的东西带走，以免长时间放置造成损坏；2、来协商处理董忠华押在刘云华处的叁万元；3、结清水电费；4、如需继续经营，则应支付25万元的房租，并与费阿二签订合同。5、如十日内不协商处理，费阿二将另行处理案涉房屋。
审理过程中，因双方就租金的金额未能达成一致，刘云华又坚持解除合同，故原审法院于2016年11月1日告知刘云华于十日内将案涉房屋腾空，费阿二予以协助。因刘云华认为其对案涉纠纷的产生无过错，全部损失均应由费阿二进行赔偿，故未进行腾空。
另查明：刘云华向本院提交拍摄于2017年7月6日、9月25日的照片一组，以证明案涉房屋已由费根林于用开设棋牌室、出租给案外人用于卖鞋。
费根林向原审法院提交姑苏区大家乐棋牌室（个体工商户，经营者为杨培莲，系费根林的妻子，登记的经营场所为陈公相堂20-1-2号）的营业执照一份，并陈述：1、麻将馆是其自己开设的，其与几个合伙人临时用于开设麻将馆（后否认用案涉房屋开设过麻将馆）。2、其于2017年10月初将案涉房屋的前半部分临时租赁给他人用于卖鞋，租金为200元/天，共计出租了一个月。
2017年10月22日，费阿二与案外人陈蒋明签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给陈蒋明使用，租金为28万/年，履约保证金为2万元。陈蒋明一次性向姑苏区大家乐棋牌室支付转让费12万元，后期无需支付转让费。
再查明：费阿二代交了2016年5月的水费57元、2016年6月的电费1189元，合计1246元。
原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，任何一方不履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同并要求赔偿损失。
本案中，双方的主要争议焦点为：1、由费根林代费阿二与刘云华签订的合同的效力。2、如合同生效，租金的金额？
对于第一争议焦点，根据原审法院查明的案件事实，费根林作为费阿二的儿子，其直接参与了费阿二与吴家木租赁合同主要条款的洽谈、租金的收取、收据的开具，参与了与董忠华租赁合同的洽谈并认可董忠华直接以费阿二与吴家木的租赁合同为蓝本，复印后直接将租赁方更改为董忠华（费阿二对此未提出异议），参与了董忠华与刘云华之间关于店面的整体转让的洽谈，基于前述，刘云华有理由相信费根林有权代费阿二签订合同，由此产生的后果由费阿二承担。因费阿二与刘云华的租赁合同已经费根林（代费阿二）、刘云华签字确认，故该合同成立并生效。
对于第二争议焦点，刘云华认为，租金为10万元/年以在合同中明确记载；费阿二认为，年租金为25万元/年，租金改为10万元/年仅为吴家木纳税的需要。原审法院认为，第一、费根林与刘云华租赁合同中载明的租金为10万元/年。第二、费阿二陈述合同约定的租金更改为10万元/年仅出于少交税的需要，但未提交税务机关按照10万元/年进行计税的相关证据。第三、无证据表明费阿二已经向刘云华明确告知了案涉房屋的租金为25万元/年，且刘云华认可。第四、费阿二未申请将吴家木、董忠华作为本案第三人或申请由该两人出庭作证以证明刘云华对案涉房屋的租金为25万元/年为明知。由此，费阿二应当承担举证不能的法律后果。第五、费阿二未举证证明其与刘云华签订的合同存在欺诈、胁迫的情形，亦未以前述合同存在重大误解、显示公平为由要求撤销。综上，费阿二与刘云华租赁合同的租金标准应认定为10万元/年。
在刘云华已经举证其拟向费阿二交付租金10万元，但费阿二以租金为25万元而拒收的情形下，费根林将案涉房屋的房门锁闭属于违约，刘云华以合同目的无法实现为由要求费阿二向其赔偿损失并无不当，予以支持。
对于刘云华的各项损失，分项认定如下：
1、刘云华主张菜损4000元，但未提供证据以证明案涉房屋内菜的种类、数量、金额，亦未作出合理的说明，费阿二不予认可，故原审法院对刘云华主张的该金额不予确认。因案涉房屋锁闭前，刘云华已正常经营，蔬菜为经营必需，故酌定刘云华的菜损为500元。
2、刘云华主张店面装修损失43000元并提交了案外人吴某向其开具的收据，虽然费阿二不予认可，但因刘云华作为经营者，在经营之前对现有店面的装饰装修进行部分改动、补充装修尚属合理，故原审法院对刘云华主张的装修费用43000元予以认定，根据剩余租赁期间（2016年4月29日至2018年6月9日），扣除刘云华的实际经营期间（2016年4月29日至2016年6月26日），折算刘云华的装饰装修损失为39718元。
3、刘云华主张门头装饰费5000元，费阿二不予认可。因刘云华对于该项损失未举出证据予以证明，且未说明该项与装饰装修损失的关系，故对刘云华主张的该项损失不予采信。
4、刘云华主张人工工资、遣散费损失24000元，费阿二不予认可。因刘云华未举证证明工人的个数、工人名字、劳动合同、工资标准、发放记录，故对刘云华主张的该金额不予认定。因刘云华已正常经营，在案涉房屋的房门锁闭后必然产生该项损失，根据该店面的规模，酌定该项损失为5000元。
5、刘云华主张转让费损失21万元，费阿二以未向刘云华收取转让费为由不予认可。因费阿二违约致使刘云华无法继续经营，对于刘云华的转让费用23万元（28万元-
押金5万元），根据剩余租期与刘云华实际经营期间折算后，刘云华主张21万元并无不当，予以支持。
6、刘云华主张押金损失5万元，费阿二以未向刘云华收取为由不予认可。因案涉房屋已由费阿二收回，且费阿二已就损失部分提出反诉主张，故刘云华的该项损失应由费阿二承担。
因费根林（代表费阿二）与徐寅（代表刘云华）已就刘云华于2016年6月24日将暂扣在刘云华处的3万元支付给费阿二达成一致，且双方均同意该3万元在本案中一并处理，故该3万元应由刘云华向费阿二支付，从费阿二对刘云华的上述赔偿款项中予以扣除。如案外人董忠华对于其承租房屋期间对费阿二的相关赔偿不足3万的，可直接向费阿二提出返还主张。
综上，费阿二应向刘云华赔偿275218元。
对于费阿二主张的2016年6月10日至2017年10月9日期间的房屋占有使用费损失333333.33元，刘云华认为，因费阿二违约，故不应由其承担该项损失。原审法院认为，因费阿二违约，且费阿二将案涉房屋的房门锁闭，自房门锁闭次日（2016年6月27）起至原审法院明确要求刘云华腾空房屋之日（2016年11月1日后的十日内，即2016年11月11日）止的房屋占有使用费损失应由费阿二自行承担。2016年6月24日（费阿二同意刘云华做到该日）、25日的房租由刘云华承担。因刘云华在原审法院明确告知后未腾空房屋，故2016年11月12日起至2017年7月5日（7月6日的照片显示费阿二已将案涉房屋用作棋牌室）的房屋占有使用费由刘云华承担。因案涉房屋已于2017年7月6日由费阿二自行使用，故此后的房屋占有使用费由其自行承担。刘云华应承担的房屋占有使用费按10万元/年计算，为65456.62元（7个月26天）。
对于费阿二主张的水电费1246.25元，因费阿二已经实际支付1246元，且上述费用发生在2016年6月13日之前、董忠华与刘云华已结算完毕（暂扣的3万元已在本案中处理），故该部分水电费应由刘云华向费阿二支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告费阿二于本判决生效之日起十日内向本诉原告刘云华赔偿275218元。
二、反诉被告刘云华于本判决生效之日起十日内向反诉原告费阿二支付房租、房屋占有使用费65456.62元、水电费1246元。
三、驳回反诉原告费阿二的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6340元，由本诉原告刘云华承担1151元、本诉被告费阿二承担5189元；反诉案件受理费减半后收取3160元，由反诉原告刘云华承担630元、反诉被告费阿二承担2530元。双方各自承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付对方当事人。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，费阿二与刘云华租赁合同中载明的租金为每年10万元，费阿二主张合同约定的年租金为25万元，更改为年租金10万元是为了少交税的需要，但未提供相关证据，且亦无证据证明刘云华知晓并认可案涉房屋的年租金为25万元，故本院对费阿二该主张不予支持。刘云华承租涉案房屋是为了经营所需，对店面进行装修应视为合理行为，且提供了装修付款凭证，费阿二之子费根林将涉案房屋房门锁闭导致合同目的无法实现已构成违约，应给予相应的装修损失赔偿。
综上，费阿二的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6340元，由上诉人费阿二负担。
本判决为终审判决。
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审判长 杨恩乾
审判员 顾 平
审判员 郭 锐
二〇一八年九月二十六日
书记员 许 炯