内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终1039号
上诉人（原审被告）：李然君，男，1966年5月23日出生，住内蒙古自治区阿荣旗。
上诉人（原审被告）：顾金凤，女，1966年12月23日出生，住内蒙古自治区阿荣旗。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：郝维强，内蒙古振吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阿荣旗第一建筑工程公司，住所地内蒙古自治区阿荣旗。
法定代表人：高玉峰，董事长。
委托诉讼代理人：张纯田，内蒙古君来律师事务所律师。
上诉人李然君、顾金凤因与被上诉人阿荣旗第一建筑工程公司（以下简称一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2017）内0721民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李然君、顾金凤的共同委托诉讼代理人郝维强、被上诉人一建公司的委托诉讼代理人张纯田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李然君、顾金凤上诉请求：撤销一审判决，判令解除双方签订的房屋买卖合同，由一建公司返还购房款150000元、支付违约金150000元和双倍定金100000元，合计400000元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，判决结果不当。一建公司并未取得建设用地使用权，其提交的户名为顾金凤的房屋所有权证书系违法取得，违背了”房地一体化”法律规定，本案争议的房屋系商品房，该房屋不仅仅具有居住和使用的价值，而且具有商品价值。一建公司未向李然君、顾金凤履行交付土地使用权证的从合同义务，该行为影响了李然君、顾金凤利用商品房进行市场交易和融资的目的，李然君、顾金凤依法享有解除权。一建公司未交纳土地出让金，损害国家利益，一审法院依据合同法第一百六十一条维护一建公司的违法行为，属于适用法律错误。李然君、顾金凤在法定期限内针对一建公司的违法行为提起解除合同的反诉，一审法院不予立案，违反法定程序。
一建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本案争议房屋李然君、顾金凤已使用八年之久，并在2010年办理了房屋所用权证书，不存在不能实现合同目的情形，贷款抵押不是房屋买卖合同的主要目的。同类案件的生效判决和自治区高院的再审裁定均对当事人主张的从合同义务不予支持。李然君、顾金凤的反诉主张并未在法定期限提出，且其解除权未在一年内提出，解除权消灭。
一建公司向一审法院起诉请求：要求李然君、顾金凤给付房款213412.50元和违约金100000元，合计313412.50元。
一审法院认定事实：李然君、顾金凤系夫妻关系。一建公司于2008年承建阿荣旗教育局亚东镇某某楼建楼工程，具体由该公司第十项目部负责。工程完工后因阿荣旗教育局未全部支付工程款，将亚东镇某某楼一层门市抵给一建公司第十项目部。2009年5月18日一建公司第十项目部与李然君签订协议约定李然君购买阿荣旗亚东镇某某楼从西向东数第一号门市房，价格为每平方米3750元，预交定金50000元，买方违约，定金不退，交付楼款时扣除定金。协议同时约定，双方不得违约，如买方违约，赔偿卖方100000元，如卖方违约，赔偿买方150000元。协议签订时李然君给付了定金50000元，一建公司第十项目部将房屋交付李然君。李然君于2010年7月交付房款150000元，2010年8月5日李然君、顾金凤所购房屋办理了所有权登记，取得房权证号为蒙房权证阿荣旗字第XXXXX的房屋所有权证书，房屋所有权人为顾金凤，共同共有人为李然君，规划用途为商业，建筑面积为96.91平方米，该房屋由李然君、顾金凤占有、使用至今。
一审法院认为，李然君、顾金凤购买一建公司的房屋，双方形成的房屋买卖法律关系不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。一建公司已将涉案房屋交付李然君、顾金凤实际占有、使用，并办理了协议约定证书材料，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，李然君、顾金凤依法应当向一建公司支付剩余房款。对于李然君、顾金凤尚应支付剩余房款的具体数额，应按双方约定价格每平方米3750元，以实际面积96.91平方米进行核算，即363412.50元，因李然君、顾金凤已给付房款150000元及定金50000元，且一建公司未提交相应证据证明李然君、顾金凤存在违约情形，故核算后李然君、顾金凤尚欠房款为163412.5元；对于一建公司要求李然君、顾金凤支付违约金100000的诉讼请求，不予支持。李然君、顾金凤主张其于2010年8月份给付一建公司房款9250元及一建公司存在违约情形的抗辩意见，因未提供相应证据证明,故不予采纳。判决：一、李然君、顾金凤于判决生效后十日内给付一建公司购房款163412.50元；二、驳回一建公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，李然君、顾金凤围绕上诉请求提交了下列四份证据：证据一、民事反诉状一份，证明一审时李然君、顾金凤提出反诉，要求解除合同判令一建公司承担违约责任，一审法院没有立案，剥夺了反诉权利属于程序违法。经质证，一建公司对该证据不认可，认为在一审没见过，李然君、顾金凤在一审时当庭提出反诉被法院驳回。本院认为，一审法院对于李然君、顾金凤当庭提起的反诉，认为不便合并审理，告知其另诉解决，并未剥夺李然君、顾金凤诉权，且不属于法律规定的严重违反法定程序的情形，故对该证明目的不予采信。
证据二、行政起诉状一份，证明本案中一建公司违规办理房屋所有权证，并且在阿荣旗住建局房产管理机关进行违法登记，李然君、顾金凤在一审法院已经提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋所有权证。经质证，一建公司对该证据真实性认可，对证明目的不认可，认为行政机关并没有违规办理产权证，产权证档案中有顾金凤申请，李然君、顾金凤认为违规办理不存在。本院认为，该证据与证据四可以印证李然君、顾金凤向阿荣旗人民法院提起行政诉讼，且法院已受理，对该事实予以确认。
证据三、2017年4月21日阿荣旗国土资源局出具的阿国土资函[2017]21号文件一份，证明涉案商品房建设时违反城乡规划法，系违法建筑，不能办理土地手续，并且推翻2014年9月16日国土资源局出具的”亚东镇XX楼正在办理土地使用手续的证明”的内容，涉案房屋所有权证的取得违法。经质证，一建公司对该证据不认可，认为该文件是李然君、顾金凤委托的律师所在律师事务所与阿荣旗国土资源局串通形成的，振吉律师事务所与阿荣旗国土资源局系合作关系，该房屋批准后不能是违法建筑。本院认为，涉案楼房被私自改变规划用途，该事实已被阿荣旗国土资源局确认，故本院对该证据予以采信。一建公司主张该证据系恶意串通形成，但未提交相关证据予以证明，本院对一建公司的质证意见不予采信。
证据四、一审法院送达回证一份，证明阿荣旗人民法院已经受理，对涉案房屋所有权证合法性进行行政审理。经质证，一建公司对该证据真实性无异议。本院对证据四认证意见同证据二。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，涉案楼房所处土地原规划用途为亚东镇XX楼，后被私自改变规划用途，部分改变为商品房，该事实已被阿荣旗国土资源局以阿国土资函[2017]21号文件确认，该私自改变为商品房的部分楼房未经审批无法取得商品房预售许可证。
本院认为，一建公司承建阿荣旗教育局亚东镇XX楼工程，工程竣工后阿荣旗教育局以XX楼一层门市抵顶工程款，后一建公司与李然君、顾金凤签订买卖协议，李然君、顾金凤购买其中一户门市房。上述XX楼一层门市原规划用途为XX楼，工程建设时被私自改变土地规划用途，改建为商品房，阿荣旗国土资源局以阿国土资函[2017]21号文件确认私自改变土地用途、无法办理土地使用手续的事实，因此该部分门市因未经审批而无法取得商品房预售许可证，直至本案起诉前该违法状态也未消除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，一建公司与李然君、顾金凤签订的《协议书》无效，故一建公司要求李然君、顾金凤给付房款、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因一审法院未受理李然君、顾金凤反诉，故本院对其上诉请求中的具体诉讼请求不作处理，其可另诉解决。
综上所述，李然君、顾金凤的上诉理由成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2017）内0721民初387号民事判决；
二、驳回阿荣旗第一建筑工程公司的诉讼请求。
一审案件受理费6001.18元，减半收取3000.59元，由阿荣旗第一建筑工程公司负担。二审案件受理费9435元，由阿荣旗第一建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯国华
审 判 员 傅玺发
代理审判员 蒋忠顺
二〇一八年七月十八日
书 记 员 范晨阳
附：本案依据的法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项：”第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；...”