上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终6019号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海龙仓实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：崔镇海，董事长。
委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海青浦新陆塑料厂，住所地上海市青浦区。
法定代表人：凌国岐，总经理。
委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
原审第三人：上海徐泾城建发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈建国，总经理。
委托诉讼代理人：赵易凡，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海龙仓实业有限公司(以下简称“龙仓公司”)因与被上诉人上海青浦新陆塑料厂(以下简称“新陆塑料厂”)及原审第三人上海徐泾城建发展有限公司(以下简称“徐泾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
龙仓公司上诉请求：撤销原审判决第四、五、六项判决主文，改判支持龙仓公司一审的反诉请求。事实和理由：1、龙仓公司与新陆塑料厂签订《房屋租赁契约》，约定新陆塑料厂将上海市青浦区诸陆西路XXX号房屋(后门牌变更为诸陆西路XXX号，以下简称“系争房屋”)出租给龙仓公司，后由于系争房屋没有产证而导致租赁合同无效，该责任在于新陆塑料厂，新陆塑料厂理应按照合同的约定承担150万元的违约责任；2、一审法院已经认定系争房屋中的加层部分由龙仓公司搭建，所以该部分的补偿款628,824.40元应归龙仓公司所有，再加上装饰装修等四项补偿(金额为917,078元)，数额远超100万元，一审法院酌情由新陆塑料厂补偿龙仓公司100万元没有依据；3、龙仓公司在系争房屋内请画家创作了壁画，创作费达150万元，但一审法院未对此进行评估，也未酌情补偿，有失公允。综上，龙仓公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
新陆塑料厂答辩称，不同意龙仓公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐泾公司述称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
新陆塑料厂向一审法院起诉，请求判令：1、确认新陆塑料厂与龙仓公司于2009年8月5日签订的房屋租赁合同无效；2、龙仓公司将系争房屋腾退给新陆塑料厂；3、龙仓公司支付房屋占有使用费(自2010年9月22日起计算至2011年5月10日止，按每月15,968元计算)。
后龙仓公司向一审法院提出反诉，请求：1、判令新陆塑料厂支付违约金150万元；2、判令新陆塑料厂将系争房屋中属于龙仓公司的动迁利益归还给龙仓公司(包括：龙仓公司添附的建筑物补偿费用、龙仓公司装修补偿费用、房屋中龙仓公司投资的设施和设备费用、因为龙仓公司的停产停业产生的补偿费用，因为搬迁产生的搬迁费用。具体金额为：房屋添附部分360,148.80元；两份评估报告中的装修部分的费用864,848元及485,682元；两份评估报告中涉及的附属设施15,680元及38,460元；两份评估报告中的机器设备搬迁费用10,550元及3,105,900元；两份评估报告中的物资搬迁费用26,000元及30,466元；动拆迁协议中第3条水电费、搬迁奖励费补偿、一次性补偿费用的各二分之一)，上述金额合计3,028,603.80元；三、要求新陆塑料厂赔偿龙仓公司在墙壁上画的36幅画的损失600万元。
一审法院审理认定事实如下：2009年7月21日，新陆塑料厂、龙仓公司签订《房屋租赁契约》，约定新陆塑料厂将系争房屋出租给龙仓公司，总面积约1,250平方米，价格按照0.42元/平方米/天计算，计每月租金15,968元，租期20年。免租期自起租之日起45天。付款方式以现金或划账方式支付，押一付六，每5年环比递增5%。双方约定于2009年8月5日前签订正式的房屋租赁合同。龙仓公司于2009年7月21日支付给新陆塑料厂定金2万元，新陆塑料厂确认已收等内容。
2009年8月5日，双方签订《房屋租赁契约》，约定新陆塑料厂将诸陆西路XXX号，使用面积约1,250平方米的房屋出租给龙仓公司，租期15年，自2009年8月6日起至2024年8月5日止，递增方式为每5年环比递增5%，房屋每月租金15,968元，付款方式为付六押一;龙仓公司须在签订本契约时支付给新陆塑料厂首期租金，于每6个月的月末前五天支付下期租金；龙仓公司租金须在规定的付款日期支付给新陆塑料厂，如逾期则按每日缴付月租金的5%作为滞纳金；龙仓公司租金逾期半个月未支付给新陆塑料厂，经新陆塑料厂催促仍未支付，则新陆塑料厂有权终止本租赁合同并没收其押金。合同补充条款约定，如在租赁期间，该房屋需动拆迁的，龙仓公司有权获得相应的动拆迁补偿，新陆塑料厂必须协助龙仓公司共同与相关动拆迁部门洽谈动拆迁补偿事宜；双方均同意本契约第七条所指的违约金金额将不少于150万元整。合同签订后，新陆塑料厂交付房屋，龙仓公司一直使用至今，并支付至2010年9月21日止的租金，此后租金龙仓公司未再支付。
之后因青浦区诸陆西路XXX号涉及动迁，由上海万千土地房地产估价有限公司对系争房屋进行了估价，该评估报告列明日期为2010年9月10日，评估结果，房屋评估价值1,389,048元，装修评估价值864,848元，附属设施评估价值15,680元，机器设备搬迁评估价值10,550元，物资搬迁评估价值26,000元。
具体包括，建筑面积1,751.60平方米车间，对应建安重置单价为718元每平方米；建筑面积357.50平方米仓库，对应建安重置单价为249元每平方米；建筑面积76.50平方米浴室，对应建安重置单价为554元每平方米；上述三项合计建筑面积2,185.60平方米。车间主要装修内容包括抛光地砖、木地板、踢脚线、乳胶漆、不锈钢防盗门窗、工艺门、门窗套、抛光砖踏步、绒地毯、羊毛地毯、砖隔断、壁橱、厨房操作台、吊柜、大理石柜、铝合金封阳台、瓷砖、车边境、卫生设施、水电等，装修评估总价804,803元，不含壁画。仓库主要装修内容未列，装修评估总价0元。主要装修内容包括地砖、瓷砖、卫生设施等，装修评估总价60,045元。附属设施评估项目为不锈钢移动门，建安重置单价为15,680元每平方米，装修评估总价15,680元。机器设备搬迁补偿评估包括车间内的4台塑钢门窗三位焊机，对应的机器设备搬迁补偿费为6,000元；7台塑钢门窗玻璃压条锯，对应的机器设备搬迁补偿费为4,550元。物资搬迁补偿估价包括各种小型设备、库存物资等搬迁，对应的物资搬迁补偿费为19,500元；办公设备等搬迁，对应的物资搬迁补偿费为6,500元。上述金额总计2,306,126元。
另一份同样由上海万千土地房地产估价有限公司对系争房屋进行估价的评估报告，该评估报告列明日期为2011年5月5日，评估结果，房屋评估价值1,613,066元，装修评估价值485,682元，附属设施评估价值38,460元，机器设备搬迁评估价值3,105,900元，物资搬迁评估价值30,466元。具体包括，建筑面积1751.60平方米车间，对应建安重置单价为718元每平方米；建筑面积357.50平方米仓库，对应建安重置单价为249元每平方米；建筑面积329.40平方米车间，对应建安重置单价为648元每平方米；建筑面积76.50平方米浴室，对应建安重置单价为554元每平方米；建筑面积22.20平方米浴室，对应建安重置单价为476元每平方米；上述三项合计建筑面积2537.20平方米。车间主要装修内容包括外墙涂料、地砖、吊顶、乳胶漆、不锈钢防盗门窗等，装修评估总价407,000元。仓库主要装修内容未列，装修评估总价0元。车间主要装修内容包括涂料、地砖、吊顶、不锈钢防盗门窗等，装修评估总价61,850元。浴室主要装修内容包括地砖、瓷砖、卫生设施等，装修评估总价16,832元。仓库主要装修内容未列，装修评估总价0元。
附属设施评估项目为405平方米砼场地，建安重置单价为82元每平方米，评估总价33,210元；15平方米铁门，建安重置单价为350元每平方米，评估总价5,250元。
机器设备搬迁补偿评估包括车间内的多种规格的注塑机总计58台，账面原值41,280,000元，对应的机器设备搬迁补偿费3,081,100元；车间内的2台1**吨冲床，账面原值30万元，对应的机器设备搬迁补偿费24,800元。上述机器设备搬迁补偿费合计3,105,900元。物资搬迁补偿估价包括53吨砂石，对应的物资搬迁补偿费为636元；45车塑料等原材料半成品等，对应的物资搬迁补偿费为22,500元；8车办公设备等搬迁，对应的物资搬迁补偿费为4,000元；3门电话，对应的物资搬迁补偿费为930元；6台空调，对应的物资搬迁补偿费为2,400元；上述金额总计5,273,574元。
2011年5月10日，徐泾公司与新陆塑料厂签订《房屋动拆迁补偿协议书》，第一条约定房屋拆迁采用货币补偿方式处理，新陆塑料厂所有的房屋及其附着物等，在评估基础上，徐泾公司一次性补偿新陆塑料厂14,266,580元，由以下方面构成：1、新陆塑料厂所有房屋建筑面积2,537.20平方米，徐泾公司按评估补偿新陆塑料厂1,613,066元；2、新陆塑料厂房屋内装修、附着物等，经评估由徐泾公司一次性补偿新陆塑料厂524,142元；3、关于设备、设施等补偿费用，按规定由徐泾公司一次性补偿新陆塑料厂3,136,366元；4、因拆迁造成新陆塑料厂停业、停产损失，按规定徐泾公司一次性补偿新陆塑料厂878,000元。第二条约定新陆塑料厂应积极配合徐泾公司实施动拆迁工作，并于2011年8月31日前搬迁完毕，并将空房完整交于徐泾公司拆除。第三条约定双方其他约定事项：1、徐泾公司补偿新陆塑料厂水电费40万元；2、徐泾公司补偿新陆塑料厂搬迁奖励费21万元；3、徐泾公司一次性补偿新陆塑料厂7,505,006元；4、徐泾公司支付新陆塑料厂补偿总额包括了对新陆塑料厂的全部动迁补偿费，新陆塑料厂不得再提出其他补偿要求；5、新陆塑料厂企业的劳资纠纷与安置全部由新陆塑料厂自行解决，与徐泾公司无关；6、新陆塑料厂与租赁方在动迁过程中所发生的纠纷由新陆塑料厂自行解决，与相关部门无关。第四条约定承租人的搬迁和补偿由新陆塑料厂自行解决，与徐泾公司无关。第五条约定徐泾公司共支付新陆塑料厂补偿费用14,266,580元，在新陆塑料厂搬迁完毕完整交出空房后由徐泾公司支付。
一审再查明，2014年5月7日，新陆塑料厂投资人凌国岐与龙仓公司法定代表人崔镇海签订《调解协议》，约定：1、崔镇海自2009年8月6日开始租借凌国岐的厂房，开创文化事业。本次动迁中，崔镇海所租借的凌国岐的厂房所涉及范围，动迁补偿归崔镇海所有。2、因2011年动迁合同中未涉及崔镇海租借场地及动迁费，双方一致认为，凌国岐有义务协助崔镇海办理完所涉动迁程序。3、双方认为，动迁按法律办事，如一方不得采取不确当的行为，崔镇海按正常程序动迁，凌国岐有义务协助崔镇海拿到应得的动迁利益，如任何一方违反上述意见，应承担一切的法律责任。双方一致认为在动迁部门领导下，按时按要求完成动迁任务。4、凌国岐原动迁所得归凌国岐，与崔镇海无关。崔镇海应获得的动迁补偿归崔镇海，与凌国岐无关。
2014年6月9日，凌国岐出具说明，“本人凌国岐，2011年5月与动迁公司签署动迁安置协议时，认为补偿范围不包括上海龙仓实业有限公司租用的房屋，而且动迁单位并未对租用房进行评估，连房门都没进过，事实上也不可能包括。另外，安置补偿协议的原件我未看见过，动迁单位让我签名各拿去盖章，就没有给过我。以上均为事实，愿承担法律责任”。
一审另查明，系争房屋原先办理过上海市房地产权证(产证编号为：沪房地青字(2002)第008692号)，原上海市房地产权证上载明，权利人为上海永星塑料厂，房地座落于青浦区徐泾镇陆家角村，土地、房屋性质为集体，土地总面积为1,844.96平方米，房屋面积为774平方米。后对房屋进行了推翻重新建造，现系争房屋未办理房屋产证及相应的批建手续。
一审法院认为，就动迁利益问题，本案是租赁合同纠纷，在双方签订的房屋租赁契约中也明确约定，如在租赁期间，房屋需动拆迁的，龙仓公司有权获得相应的动拆迁补偿，新陆塑料厂必须协助龙仓公司共同与相关动拆迁部门洽谈动拆迁补偿事宜。双方所签订的调解协议也明确，龙仓公司对其所租借的厂房所涉的动拆迁补偿应当享有一定权益。且新陆塑料厂与徐泾公司签订的补偿协议也约定，新陆塑料厂与租赁方在动迁过程中所发生的纠纷由新陆塑料厂自行解决，与相关部门无关。承租人的搬迁和补偿由新陆塑料厂自行解决，与徐泾公司无关。现系争房屋遇动拆迁，龙仓公司主张新陆塑料厂补偿相关动迁利益有据可依。对金额的确定，法院认为，关于房屋加层搭建问题，根据双方所签房屋租赁契约的约定，结合双方对此提供的相关证据及发表的意见，法院确定加层为龙仓公司搭建，该部分补偿应归龙仓公司所有。对于评估报告第2至5项装修、附属设施、机器设备搬迁、物资搬迁费用，双方争议较大，法院也注意到新陆塑料厂作为出租人与龙仓公司作为承租人均在同一地址经营，徐泾公司委托的评估公司在两次评估中均未明确区分双方各自的动迁利益。根据本案查明的事实，综合龙仓公司承租的范围和面积、双方及徐泾公司的陈述意见、评估报告确定的估价项目及金额以及补偿协议等情况，法院对龙仓公司主张的动迁利益包括房屋加层等在内，酌情确定新陆塑料厂应补偿龙仓公司各项动迁利益金额为100万元。龙仓公司要求新陆塑料厂补偿墙壁画600万元损失，于法无据，新陆塑料厂也不同意补偿，故法院不予支持。对于上述画作可由龙仓公司自行处理，但龙仓公司不得破坏房屋使用功能。
根据确认的事实，本案中，双方虽签订了房屋租赁契约，但系争房屋未办理房屋产证及相应的批建手续，根据相关法律规定，所签订的上述合同应认定为无效，双方对此均无异议，法院予以确认。无效的合同至始无效，龙仓公司反诉所主张的违约金，相应的违约条款也无效，法院不予支持。因合同无效，龙仓公司再继续占有使用系争房屋已无相应的依据，新陆塑料厂主张腾退，法院予以支持。新陆塑料厂要求龙仓公司支付房屋占有使用费，龙仓公司支付房屋占有使用费至2010年9月21日止，此后龙仓公司未再支付，新陆塑料厂实际上从2010年9月22日已知道其权利被侵害，新陆塑料厂现向龙仓公司主张权利，却未能举证证明期间曾发生时效中断的事由，故新陆塑料厂已丧失胜诉权，新陆塑料厂主张龙仓公司支付自2010年9月22日起至2011年5月9日止的房屋占有使用费，于法无据，法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、确认上海青浦新陆塑料厂与上海龙仓实业有限公司于2009年8月5日签订的《房屋租赁契约》无效；二、上海龙仓实业有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇诸陆西路XXX号房屋(原门牌号为诸陆西路XXX号)腾退后返还上海青浦新陆塑料厂；三、上海青浦新陆塑料厂要求上海龙仓实业有限公司支付2010年9月22日起至2011年5月9日止的房屋租赁费(按每月15,968元计算)的诉讼请求不予支持；四、上海龙仓实业有限公司要求上海青浦新陆塑料厂支付违约金150万元的诉讼请求不予支持；五、上海青浦新陆塑料厂应于判决生效之日起十日内给付上海龙仓实业有限公司动迁利益100万元；六、上海龙仓实业有限公司要求上海青浦新陆塑料厂赔偿墙壁画损失600万元的诉讼请求不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理中，龙仓公司主张上海万千土地房地产估计有限公司出具的两份评估评估报告中，列明日期为2011年5月5日的在前，2010年9月10日的在后，实为补充报告，并认为就第二份评估报告新陆塑料厂与徐泾公司并未签过协议，领取过补偿款，新陆塑料厂认可龙仓公司的主张。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，首先，就龙仓公司主张违约金的问题，因系争房屋并未办理产证及相关审批手续，故新陆塑料厂与龙仓公司就系争房屋所签订的租赁合同应属无效，新陆塑料厂与龙仓公司对此均无异议，在此情形下，龙仓公司要求按照租赁合同约定的违约条款主张违约责任并无合同依据，本院不予支持；其次，就动迁利益问题，根据查明的事实，一审法院认定系争房屋内的加层部分为龙仓公司搭建，该部分动迁利益归龙仓公司所有并无不当，本院予以认同，关于装饰装修、设备搬迁等四项费用，因新陆塑料厂与龙仓公司均在系争房屋内生产经营，龙仓公司并无证据证明上述四项费用均应属龙仓公司所有，故一审法院结合加层部分的动迁利益及系争房屋的实际情况酌情判令新陆塑料厂补偿龙仓公司100万元尚属合理，本院予以维持；第三，就壁画损失，现龙仓公司并未就其主张提供确凿证据予以证明，故对龙仓公司该项诉请本院无法支持。
综上所述，龙仓公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71,300元，由上诉人上海龙仓实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年九月二十六日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……