黑龙江省九三农垦法院
民 事 判 决 书
﹝2014﹞九民初字第107号
原告黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司，住所地黑龙江省嫩江县鹤山农场场直。
法定代表人徐洪利，该公司董事长。
委托代理人于洪文，黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司法律顾问。
委托代理人吕英，黑龙江敬泽律师事务所律师。
被告赵玉珍，个体工商户。
被告许宝海(赵玉珍的丈夫)，个体工商户。
被��共同委托代理人张宝勤，黑龙江宝勤律师事务所律师。
原告黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司（以下简称宏利公司）诉被告赵玉珍、许宝海商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理，依法适用简易程序实行独任审判。2014年5月6日原、被告共同申请庭外和解，期间两个月。2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人于洪文，被告许宝海及赵玉珍、许宝海共同委托代理人张宝勤到庭参加诉讼。庭审中，被告以“已另案起诉，要求确认原、被告签订的《售楼合同》无效，法院已受理，另案尚未审结，本案的审理需要另一案的审理结果为依据”为由，申请本案中止审理。经审查，被告赵玉珍于2014年7月30日另案起诉本案原告，要求确认双方签订的《售楼合同》无效，本院已立案受理。故本案的审理须另一案的审理结果为依据，本院于2014年8月22日裁定本案中止诉讼。2016年3月11日恢复审理，原、被告均同意本案继续适用简易程序审理，延长审理期限三个月，于2016年4月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吕英，被告许宝海到庭参加诉讼,被告赵玉珍及赵玉珍、许宝海共同委托代理人张宝勤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告宏利公司诉称：被告与原告签订合同购买黑龙江省红五月农场五月嘉园小区(以下简称五月嘉园小区)1号楼2号门市，建筑面积106.48平方米，每平方米4000.00元，楼房总价款425920.00元。被告已交付楼房款213000.00元。2011年1月被告进住此楼房，剩余房款212920.00元未给付。2011年8月28日，因该楼房出现质量问题，为被告维修后又补偿50000.00元，折抵所欠房款50000.00元，尚欠162960.00元，被告至今未给付。因被告未按合同约��履行给付楼房款的义务，导致原告资金运转困难，以月利2分从个人处抬钱用于公司正常经营，给原告造成重大损失。依据售楼合同约定被告拖欠楼房款不按期交付，应当按银行贷款利率的四倍承担违约金，同时依据银行贷款基准年利率6.15%的规定，因被告不履行给付剩余楼房款义务，请求判令被告连带给付尚欠楼房款162920.00元及违约金106875.52元，合计269795.52元；被告承担全部诉讼费用。法庭审理中，原告请求被告连带给付门市房款162920.00元，违约金以162920.00元为基数，从2011年9月13日起，按当时银行贷款基准年利率6.65%的四倍，计算至判决书确定给付期限内被告实际给付日止。
被告赵玉珍、许宝海辩称：尚欠门市房款162920.00元属实，但不同意给付违约金。合同是由原告制作的格式合同，被告没有细看，违约金要求利率的四倍过高。原告是建筑安装企业，不是房屋开发企业，不具备商品房预售合同的主体资格，合同无效，原告没有取得商品房预售许可证，该小区的商品房预售许可证是黑龙江省红五月农场（以下简称红五月农场），原告无权售卖商品房。原告是建筑安装公司，其经营范围是建筑安装，无权销售商品房，商品房销售合同应确定为无效，不存在违约问题。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房销售许可证与买受人签订的商品房销售合同应当认定为无效。被告没有违约，不存在违约金问题，而是原告存在违约。原告销售商品房时，向购房者承诺首付购楼款的50%，剩余可办理按揭贷款。被告交付房款的50%，原告至今没有与银行协调给购房方办理贷款的相关手续，原告违背诚实信用原则，应承担不能办理贷款的相应法律后果。原告逾期交付房屋120天，应承担相应的赔偿责任（按日3%承担赔偿责任）。楼房存在严重质量问题，房屋主体构造柱2-3米空心，没有水泥，只有钢筋，2011年8月28日经双方协商签订协议，由原告负责维修，保证达到正常楼房标准，并赔偿50000.00元。维修后，至今没有相关部门的验收合格，现房屋地面下沉，自来水主管道漏水，存在严重安全隐患和质量问题。原告交付的房屋，不符合质量要求，应对交付房屋的质量承担责任，原告至今没有将房屋维修至合格房屋，被告已经另案起诉要求退楼退款。综上所述，应当认定原被告签订的售楼协议无效，请求法院公正判决。
原告宏利公司为证明其主张成立，向本院举示如下九组证据：
1.五月嘉园小区建楼的相关批文(包括建设工程规划许可证、选址意见书、施工许可证、销售许可证、用地许可证)。欲证明此楼房���依法审批合法建造。
2.黑龙江省农垦总局九三分局房地产管理处（以下简称九三房地产管理处）出具的证明。欲证明五月嘉园小区楼房只对场内居民销售，可不办理预售许可证。
3.黑龙江省红五月农场(以下简称红五月农场)出具的证明。欲证明五月嘉园小区楼房虽然由红五月农场开发，但是由原告施工建设，并且与原告投资施工建设的红五月农场商务中心进行置换，此小区楼房归原告所有，原告有权销售。
4.原告的企业资质和营业执照复印件。欲证明原告是合法的诉讼主体。
5.售楼合同。欲证明被告于2010年10月5日购买原告的红五月农场五月嘉园小区1号楼2号门市，面积为106.48平方米，每平方米价格4000元，总价款是425920.00元。被告接钥匙住进楼房就应当交齐楼房款。如不能按约定交齐楼房款被告应当按同期银行贷款利率的四倍���付违约金。房款未交齐之前被告不能对房屋进行出租、出售和抵押、担保等行为。合同明确约定被告不能以房屋质量问题为由拒交楼房款。
6.有被告签字的楼房贷款统计表。欲证明2011年9月6日原告为协助被告办理购楼贷款联系了相关的银行，并将贷款流程表交给被告，让其提交贷款相关材料，因被告不能提供出相关贷款所需材料无法贷款，责任在被告个人。
7.工程竣工验收报告和建筑工程竣工验收消防备案检查意见书。欲证明此楼房已经过验收合格。同时也证明此楼房在2010年11月就经过验收合格了。
8．借款合同书、借款收据及银行汇款清单共计6份。欲证明因被告等人没有按期给付楼房款给原告造成资金运转困难，原告向个人抬钱用于经营(徐艳军600000.00元、宋波250000.00元、刘俊涛500000.00元、邵德海970000.00元、李双成500000.00元、何玉田100000.00元，共计抬款2920000.00元，以上利率均为月利率2分)，给公司造成重大损失。
9.〔2014〕垦商终字第88号民事判决书。欲证明原被告之间签订的《售楼合同》有效，被告应当履行给付所欠房款及利息的义务。
被告赵玉珍、许宝海的质证意见为：对原告证据1的真实性无异议。用地许可证、建设工程规划许可证、销售许可证都是发给红五月农场的，说明五月嘉园小区的开发商应该是红五月农场，不是原告，原告没有销售楼房的主体资格，只是建筑安装企业。对原告证据2的真实性无异议。但认为该证据是针对红五月农场的开发，售楼主体应该是红五月农场，并不等于原告作为建筑安装企业可以销售商品房。九三房地产管理处已经给红五月农场颁发了商品房销售许可证，该证明的效力应当低于商品房销售许可证的效力。九三房地产管理处应当出具相关法律规定，其自身没有立法权和对法律的解释权。根据商品房销售许可证、建筑工程施工许可证、用地许可证，其主体都是红五月农场，这份证明中没有证明原告在没有商品房预售许可证的情况下可以销售商品房。所以九三房地产管理处不能以证明来更改抵消商品房销售许可证。对原告证据3的真实性无异议。红五月农场进行房地产开发，其开发的房地产属于红五月农场，红五月农场与原告的置换行为没有办理相关手续，红五月农场应将开发的楼房通过置换行为办理在非开发企业宏利公司名下，宏利公司才具有所有权。红五月农场出具的证明不能改变五月嘉园小区楼房的所有权，楼房的所有权要通过一定法律程序方可转移，所以红五月农场出具证明宏利公司有权对外销售是错误的，如果红五月农场同意原告对外销售楼房，也应当以红五月农场的名义对外销售，否则违法。对原告证据4的真实性无异议，该证据证明原告属于建筑安装企业，不具备房屋开发资质，不能销售商品房。对原告证据5的真实性无异议。认为原告是建筑安装企业，不是房屋开发企业，不具备商品房预售合同的主体资格。原告没有取得商品房预售许可证，双方签订的合同应依法确认为无效。因该合同无效，不存在违约问题。对原告证据6的真实性无异议，但该证据不能证明原告已经履行承诺为被告办理按揭贷款，因为按揭贷款是原告与银行之间的协议，用所开发的楼房抵押给银行，银行将贷款发放给开发企业，由购房者按月偿还贷款。并不是像原告所称由原告联系银行，由购房者提供手续贷款，这不是原告销售楼房时向购房者承诺的按揭贷款。2011年9月6日的统计表不能作为原告履行合同的依据。对原告证据7的真实性无异议。但认为建筑工程竣工验收消防备案检查意见书针对的是红五月农场，时间2010年11月17日，工程竣工验收报告不等于验收合格，不能证明原告所建楼房已经验收合格。对原告证据8认为与本案不具有关联性，不能作为证据使用。对原告证据9的结果不服，是否申诉，考虑以后再决定。
本院的认证意见为：原告提交的证据1来源合法，形式合法，与本案有关联，能够证明五月嘉园小区系红五月农场经依法审批为整体搬迁，危房改造工程建设项目，并非房地产开发，本院予以采信。原告提交的证据2，商品房预售许可证是由房产管理部门受理、审核、批准，黑龙江省农垦总局九三分局房地产管理处出具证明已明确五月嘉园小区属于危房改造项目，由农场统建，只对场内居民销售，可不办理预售许可证。该证据来源合法，形式合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据3，该证据能证���原告将建设的红五月农场商务中心与原告承建的五月嘉园小区同红五月农场进行置换，五月嘉园小区未售出楼房归原告所有。因此，该证据具有合法性、客观性，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据4，该证据来源合法，形式合法，客观真实，与本案有关联，能够证明原告是合法的建筑安装企业，本院予以采信。原告提交的证据5，被告对真实性无异议，该《售楼合同》系原、被告在平等自愿的基础上签订的，仅证明2010年10月5日双方就购买门市房相关事宜的约定，与本案有关联。因此，被告对该证据的辩驳理由本院不予采纳，对该证据本院予以采信。原告提交的证据6，被告对真实性无异议，该楼房贷款统计表上明确载明已送达购楼户贷款操作流程表及购楼房户提供贷款资料的期限为7天，具有真实性，与原、被告争议的事实具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据7,被告对证据的真实性无异议，但认为针对的是红五月农场，时间2010年11月17日，验收报告不等于验收合格，不能证明原告所建楼房已经验收合格。本院认为，工程竣工验收报告和建筑工程竣工验收消防备案检查意见书是由相关部门担负法律责任签章确认出具的，具有合法性、客观性，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据8，该证据显示均发生于被告接收进住房屋，未给付剩余房款之后，原告作为企业资金不能及时回笼而向他人借款用于经营，具有真实性，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的证据9为终审判决，现已发生法律效力，本院予以采信。
被告赵玉珍、许宝海为证明其主张成立，向本院举示如下三组证据：
1.售楼合同（与原告证据5为同一份合同）。欲证明原告无权签订商品房销售合同，本合同应该依法确定为无效，无效的合同不存在违约问题。
2.红五月农场信访办《来访人员登记表》。欲证明由于原告不能办理按揭贷款，购房者因此上访，至今没有得到解决。
3.协议书。欲证明楼房质量存在构造柱不合格的问题，并且在协议书中原告保证楼房达到正常楼房质量标准，现在原告没有给被告出具楼房已经达到正常楼房质量标准的证据。
原告宏利公司的质证意见为：原告对被告证据1合同的真实性无异议。但楼房的所有权归原告所有，原告有权销售，已有证据予以证实，因此被告此主张不能成立。对被告证据2的真实性无异议。认为该证据是2010年12月份，此时楼房还没有交付给被告使用，原告为被告联系贷款是在2011年，与此证据不发生矛盾，无法证实被告欲证明的问题。原告对被告证据3协议的真实性无异议，但认为与本案无关，是楼房维修所产��的相关问题所达成的协议，其与此案属于两个法律关系，不能混为一谈，不能作为被告拒交楼房款的依据。
本院的认证意见为：被告提交的证据1,该证据与原告提交的证据5为同一份《售楼合同》。本院认为，该《售楼合同》系原、被告在平等自愿的基础上签订的，仅证明2010年10月5日双方就购买门市房相关事宜的约定，与本案有关联。本院予以采信。被告提交的证据2，原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该协议书的内容，能够证明原告在被告提出质量问题时，采取了相应解决措施，并未排除被告在合同履行过程中的主要权利，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的证据3，原告对该证据的真实性无异议，该证据所载内容具有真实性，与本案双方争议的待证贷款方面的事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据4，原告对真实性无异议，该证据能够证明被告实际交付楼房款数额的事实，与本案有关联，本院予以采信。
根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2010年，红五月农场以危房改造项目经审批开发建设红五月农场五月嘉园小区1号楼，由原告承建。后红五月农场与原告达成协议，双方约定红五月农场开发的五月嘉园小区与原告在红五月农场施工建设的商务中心楼置换，五月嘉园小区未售出的楼房归原告所有。被告赵玉珍与被告许宝海系夫妻关系，在夫妻关系存续期间共同出资于2010年10月5日，以赵玉珍的名义与原告订立《售楼合同》，双方约定被告在原告处购买五月嘉园小区1号楼2号门市，面积为106.48平方米，每平方米4000.00元，总价款425920.00元。《售楼合同》第一条第1项约定：“房屋交付使用交钥匙时付清余款。”第二条第3项约定：“如到期不交房款的甲乙双方形成借贷关系，乙方按甲方同期银行建设贷款利率的四倍支付违约金。”《售楼合同》中未约定楼房交付时间。被告与其他购楼户共13人于2010年12月17日上访到红五月农场信访办公室，反映什么时间给门市楼钥匙。工作人员与原告沟通，原告宏利公司的孔令涛经理到场告知被告等人，“与红五月农行沟通完，明天开始贷款，门市楼住房可到农行贷款，楼房贷款不影响种地贷款，贷款结束后，门市楼的钥匙发到用户手中。”2011年1月原告将1号楼2号门市交付给被告，被告领取了楼房钥匙。被告在使用门市楼过程中，发现门市楼的一构造柱有部分未灌注到位。被告将此问题反映给原告后，双方于2011年8月28日达成维修与经济补偿协议，协议内容为：一、原告对被告购买门市房的构造柱从2011年9月2日开始进行维修，维修费用由原告承担。在2011年10月2日前完工，保证达到正常楼房质量标准；二、原告因房屋质量问题给予被告经济补偿共计人民币50000.00元，此款从被告购楼欠款中折抵；三、此协议达成后，此房屋因此质量问题而产生的纠纷即告终结，被告不再以任何方式向原告或其他部门就此事提出任何额外要求。现维修已完毕，补偿款50000.00元已从被告所欠房款中减除。
另查明，被告在购买此楼房时与原告口头约定，原告协助被告进行贷款，以贷款方式给付余款，双方未约定办理贷款的期限。2011年9月6日，原告协调银行为被告办理商品房贷款，向被告送达了贷款操作流程表，被告赵玉珍签收，约定7天内提交贷款材料，即2011年9月13日期限届满。期限届满后，被告未能按照银行贷款流程的要求提交全部贷款所需材料，致使被告以贷款方式偿还购楼款目的未能实现。被告接收楼房后未如期支付剩余楼房款，导��原告经营资金困难，原告2011年5月起以月利率2分向徐艳军等六人借款2920000.00元（徐艳军600000.00元、宋波250000.00元、刘俊涛500000.00元、邵德海970000.00元、李双成500000.00元、何玉田100000.00元）。现被告已给付1号楼2号门市房款262960.00元，尚欠原告门市房款162960.00元。
本院认为，原告与红五月农场达成协议，原告以红五月农场商务中心楼与红五月农场置换，原告承建的红五月农场危房改造审批的五月嘉园小区未售出楼房归原告所有，原告取得了销售五月嘉园小区1号楼的资格。原告提供的证据2、3足以证明了原告并非是进行房地产开发及销售，而是通过置换方式取得了五月嘉园小区未售出楼房的销售处分权。且被告在签订售楼合同时未提出异议，并实际接收使用该门市楼房达三年多时间。因此，被告提出原告是建筑安装企业，不具备房地产开发企业资质，没有取���商品房预售许可证，无权销售商品房，不具有签订销售商品房的主体资格，与被告签订的《售楼合同》无效的抗辩理由，因原告是通过置换方式取得了五月嘉园小区楼房的销售处分权，故被告抗辩理由不成立。被告赵玉珍与被告许宝海系夫妻关系，在夫妻关系存续期间共同出资以赵玉珍的名义与原告订立的《售楼合同》，是在平等、自愿的基础上签订的，双方当事人意思表示真实，且《售楼合同》已实际履行，被告也已接收门市房并使用。该《售楼合同》虽然是原告售楼前先行拟好的格式合同，但该合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三规定的情形，在合同中并未免除原告责任，加重被告责任，且有被告提供的证据3直接证明了原告提供的格式合同并未排除被告的主要权利。因此，该《售楼合同》系双方当事人在平等、自愿、意思表示一致���基础上签订的，并不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告已按合同约定将五月嘉园小区1号楼2号门市交付给被告，被告于2011年1月接收并使用，因被告赵玉珍、许宝海系夫妻关系，对所负家庭债务应当按照《售楼合同》第一条第1项约定承担共同给付剩余门市房款162960.00元的义务，而非连带责任。被告接收房屋后到期未支付剩余房款，违反了《售楼合同》第一条第1项约定，已构成违约。原告要求被告按照《售楼合同》第二条第3项约定支付违约金的请求，本院认为，该合同中约定“如到期不交房款的甲乙双方形成借贷关系，乙方按甲方同期银行建设贷款利率的四倍支付违约金”的约定，系被告签字认可的，不违反法律规定，为有效条款。依据该约定，被告接收房屋后到期未交付房款，即负有给付房款并按同期银行贷款利率四倍���付违约金的义务。庭审中，被告提出按同期银行贷款利率四倍计算违约金过高。关于被告到期未交付房款的违约行为给原告造成的损失，原告主张损失在于被告未按期支付房款，原告资金周转困难，以月利率2分向个人借款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于违约金的调整，因原、被告在办理贷款问题上均存在风险评估不足的过失，本院以2011年7月7日中国人民银行1-3年贷款年利率6.65%为基础，兼顾原告向个人借款实际损失月利率2分，以及《售楼合同》履行情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，本院根据公平原则、诚实信用原则，酌情调整违约金计算标准为月利率17‰。故对违约金的计算标准，本院按月利率17‰予以支持。
关于逾期付款违约金起止日的计算，因原、被告双方在订立售楼合同时未约定原告协助被告办理贷款的日期，故被告在原告未履行协助义务前不构成逾期付款。2011年9月6日原告向被告送达了银行《贷款操作流程表》，与被告约定7天内提交贷款资料，原告履行了协助办理贷款的义务。2011年9月13日双方约定的提交贷款资料期限届满，被告未能提交贷款所需全部资料，被告以贷款方式付楼房款目的未实现，并非因原告未履行协助义务导致，且被告作为完全民事行为能力人，应当预见到办理贷款的诸多因素及存在的风险，被告在贷款目的无法实现的情况下，理应积极支付剩余购房款，未支付剩余房款构成违约，自2011年9月14日开始计算逾期付款违约金至本院所确定的自动履行期限内的实际给付之日止。
关于被告以“原告承诺为其贷款，现因原告未履行承诺，贷款未兑现，原告属于违约，被告不存在违约”为由抗辩。根据庭审调查，原、被告双方在订立合同时口头约定，原告协助被告办理贷款，且原告已经实际履行了协助义务，被告以贷款方式付款的目的无法实现是因自身未能提交全部贷款所需材料所致。故被告提出的原告未提供贷款属于违约的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于被告提出原告逾期120天交付房屋，应承担赔偿责任的问题。本院认为，原、被告订立的《售楼合同》中未明确约定楼房交付时间，被告提出原告逾期120天交付房屋，应当提供相关证据证明与原告约定了具体的交付楼房的时间，但被告未能提供证据证明，故本院不予支持。
关于被告提出原告未提供构造���已经维修合格的证明，存在安全隐患，以及房屋地面下沉、自来水主管道漏水，存在安全隐患的问题。本院认为，原、被告在该小区保修期间，通过双方协商对构造柱问题已达成了维修、补偿协议，双方在协议上签字进行了确认。且原告已实际进行了维修，并从被告未付门市房款中减除50000.00作为补偿。被告提出构造柱仍存在安全隐患，以及房屋地面下沉、自来水主管道漏水存在安全隐患，但未能提供证据佐证，故被告的抗辩理由本院不予支持。如果被告对构造柱是否维修合格，以及房屋地面下沉、自来水主管道漏水是否存在安全隐患仍存有疑问，被告可另案主张。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解���》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告赵玉珍、许宝海共同给付原告黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司门市房款162960.00元，并支付逾期付款违约金（该违约金以未付购房款人民币162960.00元为基数，按月利率17‰的标准自2011年9月14日起计算至判决所确定的自动履行期限内的实际给付之日），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如被告赵玉珍、许宝海未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2674.00元，由被告赵玉珍、许宝海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中��法院。
代理审判员 宁德军
二〇一六年五月十六日
书 记 员 张滢鑫