浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终4226号
上诉人（原审原告）：俞益霞，女，1965年6月28日出生，汉族，住浙江省新昌县。
委托诉讼代理人：张菊杨，男，1947年9月10日出生，汉族，住浙江省新昌县，现住新昌县。
被上诉人（原审被告）：董雪，男，1983年12月28日出生，汉族，住浙江省新昌县。
委托诉讼代理人：吴法仁，新昌县城关法律服务所法律工作者。
上诉人俞益霞因与被上诉人董雪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2016）浙0624民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
俞益霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同依法有效，且至今未曾解除，对双方具有约束力，被上诉人应依法支付100000元租金及18000元押金。一审认为上诉人与被上诉人之间的房屋租金只能算至2016年7月25日，显属错误。被上诉人原审中提交的2016年7月26日出租给第三方的租赁合同系伪造，没有法律效力，且从内容上看租金长达18年，且每年的租金仅五、六万元，完全不符合常理。二、在租赁期间，上诉人向被上诉人出具的委托书系作转租使用，而非另行重新出租，一审法院认为自2016年7月26日起的房租费应按委托关系另行处理，显然错误。三、鉴定期间的租金应当继续支付，不得减免。对收条进行鉴定，是诉讼过程中查明相关事实的正当法律程序，根本不影响被上诉人正常使用租赁物，也不存在因鉴定对被上诉人造成使用租赁物方面的损失，故一审在计算租金时将鉴定期间的租金扣除，毫无依据。
被上诉人董雪辩称：一、上诉人与被上诉人之间签订租赁合同后，由于上诉人隐瞒了房屋的性质，导致被上诉人营业执照办不下来，给被上诉人造成巨大损失。经双方协商，由上诉人委托被上诉人将房屋重新租赁，转出去的收入用来弥补被上诉人的损失。上诉人称2016年7月26日出租给第三方的租赁合同是伪造的，上诉人对此应提供相应证据。事实上，房屋是经过上诉人授权委托出租的，出租价格也是与市场价格相符的。二、转租和另行出租是不同的概念，转租是以被上诉人名义出租，而本案是以上诉人名义出租给言律的，被上诉人是经过上诉人授权另行租赁的。合同约定房租费归被上诉人所有是因为该笔费用系弥补被上诉人装修损失。三、鉴定是基于上诉人对于已收取被上诉人的房租费提出异议而进行的，鉴定结果也显示上诉人实际收到了该笔款项，一审将鉴定期间的房租费予以扣除是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告俞益霞向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋租金100000元及约定押金18000元，合计118000元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年2月20日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于新昌县南明街道鼓山东路216号（非住宅），建筑面积53.72平方米，房屋所有人为俞益霞。坐落于新昌县××街道（××）××路××122（住宅），建筑面积174.07平方米，房屋所有人为高刚强（该房与216号营业房上下连接使用）的房屋租赁给被告董雪。租赁期5年，年租金前叁年每年为20万元，第四年为21万元，第五年为22万元，租赁期从2014年2月20日起至2019年2月19日止。付款方式每年提前一个月付清，租赁期内被告可自由转让，转让时通知原告。合同签订后双方按约履行，原告交付上述房屋，被告支付第一年租金。被告在经营过程中，因环城西路109号2幢122系住宅，多次遭到邻居反对及工商部门的查处，对被告经营产生实际影响。2015年10月31日原、被告签订《房屋租赁补充合同》，合同约定房租费从2016年2月20日至2017年2月19日半年支付一次100000元，同时付押金18000元，合计118000元。2015年10月31日、11月1日，原告因个人日常工作繁忙，与被告签订房屋出租委托书，委托内容：原告全权委托被告为合法代理人，代表原告办理上述房屋出租事宜，被告签署的一切文件原告均予承认，由此在法律上产生的责任一概由原告承担；代收上述房产出租的全额价款并归被告所有，本委托为不可撤销之委托，本委托无论委托人发生任何情况变动，在合同期内长期有效等内容。2015年11月18日原告将高刚强受权委托书提交给被告，高刚强委托书内容表明其所有的上述房产受权委托原告出租。审理中，另查明，原、被告因房屋租赁于2016年1月28日以董雪为原告起诉解除房屋租赁合同，同年8月8日董雪撤诉。期间因被告向原告交纳的第二年房屋租赁费收条原告俞益霞否认，并申请鉴定，时间为2个月，鉴定结论俞益霞已收取房租费事实。董雪起诉俞益霞解除租赁合同时被告董雪所开店已歇业。审理中，该院经征求高刚强意见，对属其所有的房产因租赁发生纠纷，其是否要求参加诉讼，高刚强明确表示，其不要参加诉讼，由原告负责处理，对租赁收益其与原告双方自商处理。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。原、被告双方对本案争议的焦点为：租期内支付租金的时间？租金标准的计算？焦点一，原告认为被告应支付2016年2月20日至2016年8月19日的租金，而被告认为因原告方对房租费收取的鉴定造成其没有出租，因此，应减免租期内的2个月租金。另，根据原告的委托，被告已在2016年7月26日出租给第三人，故被告应支付2016年7月25日止的租金。该院认为，根据原、被告签订的出租委托书，被告按照委托授权处分，因此，对2016年7月26日起的房租费，由原告按照委托合同的法律关系另行主张，被告主张的其与原告之间的租赁关系计算至2016年7月25日止合法有据，该院予以采纳。该院认为原告在立有收条的前提下，否认已收到的房租费，而造成鉴定时间长达二月之久，原告应当承担相应的房租损失，故被告意见该院予以采纳。焦点二，原告认为，租赁合同依法成立，被告应按约交纳房租费；而被告则认为，其租赁的房屋，原告故意隐瞒事实，将住宅房的二楼作为商业用房出租给被告，同时隐瞒其与二楼业主现并非夫妻关系的事实，造成其无法办理营业登记正常经营，最终导致歇业；该院认为，被告在租赁房屋时应当充分了解周围环境和考虑经营的项目，对二楼不能办理相关证照手续并不能归责于原告，被告在承租时经现场观察应当知道其使用该房所存在的限制。故被告以此理由要求扣减房租款缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。综上，根据本案事实，该院对原告合理部分诉请予以支持；被告应支付原告2016年2月20日至2016年7月25日期间的租金（扣除鉴定时间二个月，实际为三月零六天）53333.37元（200000元/年÷12月/年＝16666.67元/月÷30天/月＝555.56元），合法有据，该院予以支持；对原告申请鉴定期间要求被告承担房租费与情理、法律规定不符，该院不予支持。对原告要求被告支付押金，因委托法律关系的存在，故在本案中不予处理。被告辩称原告鉴定时间应扣除的主张与事实相符，该院予以采纳，但以原告将二楼住宅房以商业房出租，导致其不能办理相关证照手续，要求减少房租费的意见，缺乏充分证据证实，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告董雪应支付原告俞益霞2016年2月20日起至2016年7月25日期间的租金53333.37元（已扣除鉴定期间租金33333.34元），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告俞益霞的其他诉讼请求。
二审中，上诉人提交新昌县人民法院（2016）浙0624民初526号案件庭审笔录一份，证明被上诉人在另案中承认上诉人出具的两份委托书的意思表示是委托转租。
被上诉人质证认为，对于该证据的真实性无异议，当时双方确实有协商转租但是因上诉人不愿意开具增值税发票导致未能租赁给第三方。
本院认证认为，对于该证据的真实性，被上诉人无异议，本院予以认定，对于其证明力，本院经审查认为不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人在二审中未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，上诉人于2015年10月31日、11月1日与被上诉人签订的房屋出租委托书载明，上诉人委托被上诉人为合法代理人代表上诉人办理房屋出租事宜，被上诉人代表上诉人签署的一切有关文件，上诉人均予以承认，由此在法律上产生的一切责任一概由上诉人承担。被上诉人基于上诉人的委托授权将案涉房屋于2016年7月26日出租给案外人。根据该房屋出租委托书的内容及案涉房屋已于2016年7月26日出租给第三人的事实，可以表明双方当事人自2016年7月26日起事实上已不再履行原租赁合同及补充合同，故原审将被上诉人应支付上诉人的租金计算至2016年7月25日止，符合本案实际，合法有据，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在被上诉人明确表示不再租赁涉案房屋，起诉要求解除房屋租赁合同的情况下，上诉人作为房屋出租人理应积极妥善处理争议，不能放任租金损失扩大，然上诉人在另案中在立有收条的前提下，否认已收到的房租费，造成鉴定长达二月之久，故该段时间的房租损失显然属于上诉人自行扩大的损失，原审将该鉴定期间的房租损失予以扣除，并无不当。
综上所述，上诉人俞益霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1417元，由上诉人俞益霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵启龙
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 张百元
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 孙心怡