山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终1622号
上诉人（原审原告）:刘凤鸣，男，1952年12月22日出生，汉族，济南新方圆置业发展有限公司退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜文钢，山东祥天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张文华，女，1965年9月22日出生，汉族，山东省电子通讯集团有限公司退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：柳安菊，山东齐邦律师事务所律师。
原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：倪晓宇，女，该公司员工。
上诉人刘凤鸣因与上诉人张文华、原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘凤鸣上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3594号判决第二项中的违约金部分，依法改判张文华向刘凤鸣支付违约金30.3万元；2.本案的一、二审诉讼费用及律师费等相关费用由张文华承担。事实和理由：1.张文华违约事实清楚，证据确实充分，一审法院理应按照双方合同约定的违约条款判决张文华向刘凤鸣承担违约责任。一审中，刘凤鸣已提交证据4、3证明张文华怠于提交贷款资料的事实以及张文华指定过户人员违反贷款资料于合同签订后10日内交齐的约定，违约事实清楚。双方所签订《房屋买卖合同》约定的违约金系双方真实意思表示，各方均应按照合同全面履行义务，一审法院理应依约判决其承担违约责任。2.刘凤鸣之损失事实清楚，证据确实充分，一审法院判决张文华仅承担10万元的违约金欠妥。刘凤鸣因急需资金用于投资理财项目，才将其房产低于自己购买价格的151541.86元卖给张文华,刘凤鸣购买涉案房屋时总花费1161541.86元，转让给张文华的价格为1010000元。目的系低价转让后三个月内拿到房款用于投资理财项目，进而获得较高的收益。张文华的违约行为，致使刘凤鸣未能在签订合同后三个月内拿到房款用于投资，张文华违约造成了刘凤鸣投资收益的损失204464.86元（包括房产低价转让的损失151541.86元及一审律师代理费50000元），预期利益损失894397.86元，损失共计高达百万余元，双方约定违约金远远低于刘凤鸣之损失。故，一审法院对于刘凤鸣的损失未能充分考虑，判决张文华承担10万元的违约金欠妥，判决张文华承担总房款30%的违约金于法有据。
张文华辩称，1.张文华不存在违约行为，没有违约事实，违约的是刘凤鸣。一审法院完全颠倒了责任关系，事实没有审理清楚，完全认定错误。刘凤鸣所提交证据无法形成完整的证据链，其证据4的内容张文华没有收到过，内容也只是刘凤鸣一方的主观意思，无法证明张文华有违约行为。其证据3只能表现出任某仕公积金贷款审批的情况，无法说明张文华一方是2016年3月10日才提交贷款资料。本案中一审法院对王次兰做的询问笔录中，王次兰表示：“2016年3月3日，贷款人任某仕、路某将贷款资料准备齐全后由我报给银行审批”。王次兰出具的《证明》中也表明：“2016年3月3日，路某名字更正完毕，至此所有贷款资料齐全”。同时《证明》也说明：2016年1月4日中介人员带买卖双方来办贷款，提交资料为农行资料，故双方重新准备建行资料，2016年1月7日，中介带任某仕、路某提交基本资料；2016年2月3日，双方面签（重新转账）；春节后发现路某名字不符，才导致2016年3月3日最后一次提交资料。刘凤鸣之主张片面，不能客观地呈现事实状态。张文华第一次提交资料是《房屋买卖合同》签订后两日内提交的，当时给了中住公司。中住公司在一审第二次开庭笔录第七页也明确表述过，可见张文华是严格履行合同的。因各种客观因素造成买方多次提交资料，这不是张文华能控制的，开始提交的农行用的资料，中住公司带双方去农行办理贷款被拒、建行不用农行的资料、公积金管理中心录入姓名错误等，这都是银行，政府等原因造成的，根据双方签订的合同约定，不应当承担违约责任。另外，2015年12月31日，实际买卖双方才签订网签协议，2016年2月3日重新转账，刘凤鸣才出具相应的收条。网签协议和收据又是贷款必须之资料，所以房屋买卖合同中手写的10日之约是不盲目的约定，在本案中是不可能履行的约定。2016、3月10日，商贷审批通过，2016年3月23日公积金贷款审批通过，这个贷款期间应该属于合理期间，足以说明张文华一直努力的积极的履行合同义务，没有任何怠于履行行为，没有任何违约行为。一审判决中认为“原告无法如期获得购房款，被告构成违约”，完全是逻辑关系混乱。2.关于刘凤鸣损失部分与张文华无关，认为一审判决中法院认定正确，张文华不承担任何赔付责任。总之，张文华不存在任何违约行为，本案所有的诉讼费以及张文华所有的损失均应由刘凤鸣承担，张文华保留追究其责任的权利。
张文华上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法驳回刘凤鸣的全部诉讼请求；2.本案一审诉讼费、二审上诉费及律师费等所有因本案发生的费用均由刘凤鸣承担。事实和理由：1.2015年12月10日刘凤鸣与张文华、中住公司签订《房屋买卖合同》后，张文华于2015年12月31日通过银行柜台转存首付款29万元至刘凤鸣账户，加上之前支付的定金2万元，共计支付购房首付款31万元。对此张文华不存在违约行为，而是依法履行合同义务的行为。一审法院认定张文华违约，属于事实认定不清，适用法律错误。2015年12月30日前，张文华已经准备充足购房首付款，并等待付款，主观上不存在违约意图，客观上原合同中并未指定收款账户，并且一直到2015年12月30日刘凤鸣和中住公司均未告知收款账户，张文华通过电话请求刘凤鸣指定账户，刘凤鸣没有提供收款账户并表示2015年12月31日共同去银行办理，于是只能等待刘凤鸣共同去银行办理付款义务。三方自签订原合同至2015年12月30日，刘凤鸣未指定账户，张文华履行不能，完全不存在违约行为。一审法院认定张文华违约是极其不公平不公正的。2.关于交齐贷款资料的问题，张文华亦没有任何违约行为，相反，张文华一方积极解决客观困难，履行提供贷款资料之义务，不存在迟迟不履行合同义务的行为。(1)原合同中第十三条其他约定事项甲乙双方协定合同签订10日内交齐贷款资料的约定在本案中是无法实现的，该条约定应属于无效条款。因为原合同同时约定:该房产落户到乙方指定人员名下。本案原合同签订日期为2015年12月10日，那么按照约定，交齐资料应该在2015年12月20日前，资料包括《济南市存量房屋买卖协议》(以下称网签协议)。刘凤鸣与实际买受人于2015年12月31日签订网签协议，此日期己经远远超出原合同约定期限，故客观上不可能交齐资料，故交齐资料之约定应属无效约定。(2)本案中贷款所需资料并非张文华一方有提供义务，而是双方均需提供资料，刘凤鸣没有直接证据证明上诉人有违约行为。原合同约定付款方式为按揭贷款，且为公积金加商贷的贷款方式，那么贷款所需资料包括:买方提供身份证、户口本、结婚证复印件，商贷收入证明，公积金个人资信证明，银行流水，公积金流水:卖方提供身份证、户口本、结婚证复印件，首付款收据，房产证等:以及网签协议和评估报告等。且买卖双方均需提供相关资料，2016年3月10日商贷审批通过和2016年3月24日公积金贷款审批通过的结果是买卖双方和中住公司共同作用的结果，不能单纯的认为是张文华造成的。一审判决描述:“按照合同约定，剩余房款由被告通过银行按揭贷款的方式支付······导致原告无法如期获得剩余房款，被告的行为己构成违约”。此描述属于严重的不公平、不公正。其一、银行审批贷款的速度张文华无法决定，无法认定张文华违约，更无法认定实际买受人存在自身过错。其二、任某仕系济钢职工，以及济钢职工公积金贷款需到特定银行办理，这都属于客观情况，中间遇到问题亦非张文华一方能决定。且买方非专业人士，不懂贷款流程及相关规定，不知道需要事先告知办理贷款的中住公司实际买受人系济钢职工的情况，属于正常现象。如果因为客观原因即认定张文华构成违约，实属客观归罪，没有公平公正可言，严重伤害张文华及善良公民的感情。(3)刘凤鸣与实际买受人签订网签协议后，张文华一方积极履行合同义务，解决客观困难，至2016年3月10日商贷审批通过，用时为69天，至2016年3月24日公积金贷款审批通过，用时83天，上述时间包括春节放假和法定休息日在内。本案贷款速度应该属于合理期间，张文华没有任何的违约行为。贷款审批通过后，张文华多次请求刘凤鸣履行合同义务，配合办理房产变更登记(过户)手续，刘凤鸣多次提出无理要求，不履行合同义务致使实际买受人至今无法办理抵押登记，银行无法放款，刘凤鸣的行为才是严重的违约行为，张文华保留对其追究法律责任的权利。综上所述，一审法院认定不符合事实和法律规定，严重违反公平公正的原则，且其判决严重颠倒责任关系，严重损害了公民的合法权益，请求依法维护张文华的合法权益。
刘凤鸣辩称，一审法院所认定的张文华违约事实清楚，证据确实充分，判决张文华向刘凤鸣承担违约责任的认定并无不当，合理合法，但一审法院未能按照双方所签订的合同所约定的违约责任条款即按照合同总房款的30%向守约方承担违约责任欠妥，双方所签订的房屋买卖合同不违反法律强制性规定，合法有效，且合同中第12条第二项也明确约定了违约方承担合同总房价款百分之三十的违约金，该合同内容系双方真实意思表示，且合同中第十三条手写部分第一条也明确约定签订本合同十日内交齐贷款资料，因张文华未能按照合同条款约定的时间向相关部门交齐贷款资料，致使刘凤鸣所遭受的损失，理应承担赔偿责任。
刘凤鸣向一审法院起诉请求：1.刘凤鸣、张文华继续履行双方之间的购房合同，张文华向刘凤鸣支付后续购房款70万元；2.判令张文华向刘凤鸣支付违约金30.3万元；3.本案诉讼费、律师费等相关费用由张文华承担。
一审法院认定事实：2015年12月10日刘凤鸣（甲方）与张文华（乙方）及中住公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，该合同载明：一、房产状况：甲方自字愿出售坐落于济南市历城区工业北路56号恒大城1号楼2-501室的房产给乙方，房屋所有权证书号：济房权证历城字第1856**号；房屋所有权人为刘凤鸣；产别：私有房产；房屋建筑面积为148.96平方米；附属设施包含：双气设施、固定装修、包含（门、窗、地板、灯具）；房屋抵押、租赁情况：无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币（大写）壹佰零拾壹万零仟零佰零拾零元整（小写￥1010000元整）；三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）零拾贰万零仟零佰零拾零元整壹万元整（小写￥20000元整），甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式：（二）按揭贷款：（商业贷款、公积金贷款）乙方于2015年12月30日前，将首付款人民币（大写）叁拾壹万元整（小写￥310000元整）存入甲方指定账户；剩余房款人民币（大写）陆拾捌万元整（小写￥680000元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款；五、甲乙双方办理过户等手续所产生的费用：甲方承担：无税费，乙方承担：房屋过户所产生的所有税费，及贷款服务费、评估费、佣金、营业税、个人所得税；……八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。……十一、甲、乙双方同意，甲方于首付当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括：律师费、诉讼费、交通费等）。……十三、其他约定事项：签订合同当日乙方交购房定金贰万元整（小写￥20000），若违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方支付三倍以上的服务佣金给丙方。……（1）甲乙双方协定合同签订10日内交齐贷款资料；（2）房屋过户乙方及时向银行提交抵押手续；（3）该房产落户到乙方指定人员名下。十四、如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准；……。刘凤鸣（甲方）、张文华（乙方）均在合同上签字并捺印，中住公司作为居间方在该合同上加盖合同专用章。合同签订当日，张文华支付购房定金20000元，同日，刘凤鸣将涉案房屋交付于张文华。2015年12月12日刘凤鸣与任某仕（系被告女婿）签订房屋交接《补充协议》。张文华于2015年12月31日通过银行转账向刘凤鸣的中国工商银行账户（账号：1602160601018662013）转款29万元用于支付房屋首付款。同日，刘凤鸣与案外人任某仕、路遥（系任某仕配偶）签订《济南市存量房屋买卖合同》。截止刘凤鸣起诉之日，张文华尚欠刘凤鸣剩余购房款70万元未支付，涉案房产未办理房产过户手续。
当事人对以下事实存在争议：张文华在履行合同过程中是否存在违约行为及违约金数额的认定。刘凤鸣主张，合同签订后，刘凤鸣已按照合同约定履行了义务，张文华未按合同约定于2015年12月30日前向刘凤鸣支付购房首付款31万元，另外张文华也违反了双方关于合同签订后10日内（即2015年12月20日之前）提交贷款申请材料的约定，直至2016年3月10日张文华才将贷款申请资料交齐，张文华怠于履行合同义务的行为给刘凤鸣造成了经济损失，应当承担违约责任。刘凤鸣提交下列证据：1、《房屋买卖合同》一份，拟证实刘凤鸣、张文华存在房屋买卖合同关系；2、刘凤鸣账号为1602160601018662013历史交易明细清单一份，拟证实张文华于2015年12月31日向刘凤鸣支付购房首付款29万元，与合同约定的付款日期及金额不符；3、张文华的女婿任某仕个人账户审批流水账一份，拟证实张文华于2015年3月10日将贷款审批资料交齐，违反了贷款资料在合同签订后10日内交齐的约定；4、第三人的业务员徐广恒（手机号1586526****）发送给张文华（手机号1358395****）的手机短信信息5条，拟证实张文华怠于提交贷款资料的事实。张文华的质证意见为：对刘凤鸣提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为刘凤鸣、张文华签订的《房屋买卖合同》实际履行人为任某仕、路某，2015年12月31日，刘凤鸣与任某仕、路某签订《济南市存量房屋买卖合同》，因此刘凤鸣、张文华于2015年12月10日签订的《房屋买卖合同》应视为已变更，刘凤鸣依据原合同主张张文华违约没有依据；对证据2的真实性无异议，证实张文华支付刘凤鸣包括定金在内31万元首付款；对于证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，张文华认为因刘凤鸣不配合过户，导致剩余购房款无法向刘凤鸣支付；对证据4的真实性无异议。第三人的质证意见为：对于刘凤鸣提交的上述证据均无异议。张文华提交如下证据：1、手机录制的济南都市频道都市新女报栏目于2016年5月12日播放的视频资料一份，拟证实（1）张文华延迟支付首付款系刘凤鸣拖延不来所致；（2）张文华于2016年3月10日申请办理公积金及商业贷款手续是因中住公司操作公积金申办流程失误导致的，非张文华及任某仕、路某故意拖延；（3）刘凤鸣、张文华产生争议后，张文华通过媒体要求刘凤鸣继续按照其与任某仕、路某签订的《济南市存量房屋买卖合同》办理房产过户手续，刘凤鸣未履行该行为的事实。2、收条、建设银行转账凭证三份，拟证实刘凤鸣于2016年2月3日收到任某仕、路某向其支付的首付款31万元；3、济钢公积金管理中心出具的委托建设银行发放公积金贷款的通知一份、刘凤鸣向建行王舍人支行提交的其本人银行卡复印件一份，拟证实任某仕、路某申请公积金贷款47万元，已于2016年3月23日审批通过，因刘凤鸣未办理过户手续导致银行无法向刘凤鸣放款；4、《济南市存量房屋买卖合同》一份，二手房住房公积金抵押贷款三方协议一份，拟证实刘凤鸣、张文华之间签署的原《房屋买卖合同》解除或者变更，刘凤鸣按照原合同主张权利没有依据。刘凤鸣的质证意见为：对于张文华提交的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，视频内容是根据张文华家属单方面陈述的失实报道，不能证明相关事实；证据2、3、4证据形式不符合法律规定，即使形式上符合法律规定，上述证据均是对刘凤鸣、张文华所签订的房屋买卖合同的实际履行形式，且三方协议也明确载明仅供乙方贷款使用，同时也证明了张文华未能在合同约定的时间内提交贷款资料，存在违约行为。张文华提交的收条的签署时间为2016年2月3日，系刘凤鸣协助张文华办理贷款手续时所用，非刘凤鸣实际收到任某仕首付款的时间。中住公司的质证意见为：对于张文华提交的证据2、3、4无异议，对证据1有异议，该证据内容失实、不完整，无法证明事件的真实性。对于张文华辩称因中住公司操作失误导致公积金放款时间延长，中住公司认为因贷款人任某仕系济钢职工，按照济钢公积金管理中心的相关规定，任某仕申请公积金贷款必须要到济钢公积金管理中心指定的银行办理，其他银行不能办理，张文华自合同签订后至去农业银行办理贷款时，并未向中住公司告知任某仕系济钢职工，因此造成公积金放款时间延长并不是第三人的责任，且2016年2月3日中住公司已将5000元贷款评估费退还张文华，张文华也同意自行办理银行贷款手续。中住公司提交如下证据：1、张文华出具的收条一张，拟证实中住公司已于2016年2月3日将贷款评估费5000元退还张文华；2、自行贷款证明一份，拟证实张文华自行办理贷款的事实。刘凤鸣、张文华对于中住公司提交的证据均无异议。经一审法院审查并结合当事人的质证意见，对刘凤鸣、张文华及中住公司提交的证据认证如下：刘凤鸣提交的证据2、4，张文华及中住公司对其真实性均无异议，一审法院予以确认；刘凤鸣提交的证据1，中住公司无异议，张文华对证明目的有异议，一审法院认为，刘凤鸣与任某仕、路某签订《济南市存量房屋买卖合同》，系履行刘凤鸣、张文华签订的《房屋买卖合同》约定的该房产落户到张文华指定人员名下的义务，刘凤鸣的行为并不构成对原合同的变更，张文华的异议理由不能成立，故一审法院对证据1予以确认；对于证据3，第三人无异议，张文华虽对证明目的有异议，但未提供反证证实，故一审法院对证据3予以确认。关于张文华提交的证据1，刘凤鸣、中住公司均对其内容不予认可，认为该证据系新闻媒体的单方面采访报道，与事实不符，且张文华亦未提交其他证据佐证，故一审法院对该证据的证明效力不予认定。张文华提交的证据2、3、4，系复印件，刘凤鸣不予认可，后经一审法院调取任某仕提交至建设银行济南东郊支行的公积金贷款资料进行核实，张文华所提交的证据复印件与原件相符，经刘凤鸣质证对证据的真实性无异议，故一审法院对上述证据予以确认。中住公司提交的证据1、2，刘凤鸣、张文华均无异议，一审法院予以确认。
另庭审中，刘凤鸣主张因张文华的违约行为导致其实际损失，主要表现在：刘凤鸣低于市场价格出售涉案房产的损失；刘凤鸣因未取得后续房款，失去投资机会而产生的投资收益损失；刘凤鸣因张文华违约进行诉讼，为此支付的律师代理费等费用。刘凤鸣就其主张向一审法院提交了如下证据：1、购买涉案房屋发票一宗，拟证实刘凤鸣将涉案房产低价出售给张文华，损失151541.86元；2、理财产品投资情况说明及银行转账流水一份，拟证实因张文华迟延办理贷款手续，导致刘凤鸣未能及时获得后续房款进行投资理财，造成刘凤鸣的投资收益损失894397.86元；3、证人杜凡出庭作证证言一份，拟证实刘凤鸣有出售房产投资理财产品的意向，及刘凤鸣意向购买理财产品的收益情况；4、《委托代理合同》及增值税发票一份，拟证实刘凤鸣为参加诉讼聘请律师并支付律师费5万元。张文华对上述证据的证明效力及关联性均不予认可。一审法院审查认为，刘凤鸣提交的证据1能够证实刘凤鸣出售涉案房产的价格低于其之前购买价格，但实际出售价格系双方当事人意思表示一致后的结果，且本案审理过程中刘凤鸣并未主张在交易过程中有胁迫、欺诈、重大误解等影响双方真实意思表示的情况存在，故刘凤鸣主张因将涉案房产低价出售给张文华所造成的实际损失，一审法院不予确认；证据2、3均系刘凤鸣拟欲投资的理财产品的收益及相关情况介绍，证人杜凡在证言中陈述称，刘凤鸣意向购买的理财产品并非承诺“保本、保收益”，有投资风险，且刘凤鸣提交的书面证据中亦没有保证本金及收益的相关条款，因此不能确定刘凤鸣可获得的预期利益损失，故对上述证据的证明效力一审法院不予确认；证据4系刘凤鸣为参加诉讼聘请律师及支付律师代理费的相关证明，证据形式合法，且与本案有关联性，一审法院予以确认。
一审法院依法对济钢不动产业务主管王次兰所做的询问笔录中，王次兰陈述称：“2016年3月3日贷款人任某仕、路某将贷款资料准备齐全后由我报给银行审批。商贷部分于2016年3月10日审批通过，公积金部分于2016年3月24日审批通过。贷款资料审批通过后，需要买卖双方办理房产过户,过户后任某仕将房产证交由银行去房管局办理抵押登记，房管局出具他项权证后，银行收妥他项权证方可放款。在银行收到他项权证后，一般七个工作日可以放款。”另，王次兰向法庭提交其本人出具的《证明》一份，主要内容为：2016年1月4日21世纪中介工作人员带买卖双方来建行东郊支行申请办理公积金组合贷款，当日买卖双方在建行东郊支行办理了开卡业务。因买卖双方的贷款资料为农业银行资料，故要求买卖双方重新准备建行所需资料。2016年1月7日21世纪工作人员带任某仕、路某按照建行要求提交基本资料，银行预收资料。2016年2月3日中介带卖方夫妻双方来建行东郊支行面签，并办理了首付款转账。春节后，发现路某公积金缴存名字与身份证名字不符，并通知路某去所在单位办理变更手续。2016年3月3日路某名字更正完毕，至此所有贷款资料齐全并报建行及济钢分中心审批。2016年3月10日商贷部分审批完毕，2016年3月24日公积金部分审批通过.通知中介带领买卖双方办理过户、抵押等业务。刘凤鸣质证认为，对询问笔录的真实性无异议，王次兰出具的证明因系其单方面陈述，真实性有待核实。张文华质证认为，对证据的真实性均无异议，能够证实任某仕、路某办理贷款的真实情况。
基于一审法院认定的证据及当事人的一致陈述，对于双方有争议的事实一审法院认定如下：刘凤鸣、张文华签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋的实际买受人任某仕于2015年12月12日将贷款资料提交至中住公司。2015年12月31日，刘凤鸣、张文华、中住公司及任某仕、路某去农业银行申请办理商业、公积金组合贷款，经银行审查，因任某仕系济钢职工，其公积金贷款应当到济钢公积金管理中心委托的银行办理，故其贷款申请未通过农业银行审批。此后，任某仕又向建设银行济南东郊支行（以下简称贷款银行）申请商业、公积金组合贷款，并于2016年2月3日将贷款申请资料提交至贷款银行，后因路某的工作单位为其出具的公积金缴纳证明中“遥”字与路某身份证中的“瑶”字不符，贷款银行将申请人的资料退回。2016年3月3日任某仕将全部贷款申请资料准备齐全后再次提交至贷款银行审批，2016年3月24日任某仕的公积金贷款申请通过贷款银行审批。庭审中，张文华辩称，根据银行贷款流程，刘凤鸣应先将房屋过户至贷款人名下，再行办理他项权证。因刘凤鸣未按合同约定将涉案房屋过户至任某仕、路某名下，导致贷款银行无法将后续购房款70万元发放给刘凤鸣。刘凤鸣对此不予认可，主张张文华未按照合同约定履行义务，已丧失信誉，刘凤鸣方因担心后续房款落空，不得已要求张文华为其后续行为提供担保，但因对方未提供担保，所以刘凤鸣未办理房产过户手续。
一审法院认为，刘凤鸣与张文华签订《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。刘凤鸣于合同签订当日将涉案房屋交付于张文华，同日，张文华支付定金2万元，并于2015年12月31日支付首付房款29万元。双方当事人均已履行了部分合同义务。刘凤鸣于2015年12月31日与案外人任某仕、路某签订的《济南市存量房屋买卖合同》，张文华虽抗辩认为刘凤鸣的上述行为是对原合同的变更，刘凤鸣再依据原合同主张张文华违约没有依据。但根据刘凤鸣、张文华签订的《房屋买卖合同》第十三项补充事项3“该房产落户到乙方（被告）指定人员名下”的约定，并结合合同实际履行情况及刘凤鸣、张文华的陈述，张文华在上述约定中所指定人员应系任某仕、路某。刘凤鸣与任某仕、路某签订《济南市存量房屋买卖合同》系履行刘凤鸣、张文华所签订的合同义务的行为，不是对原《房屋买卖合同》的变更，故张文华的该抗辩理由不能成立。刘凤鸣主张继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，故一审法院予以支持。按照合同约定，剩余房款由张文华通过银行按揭贷款的方式支付，为此涉案房产实际购买人任某仕、路某向银行申请贷款并提交了相关贷款材料，但因其自身过错，直至2016年3月24日公积金贷款才通过银行审批，导致刘凤鸣无法如期获得剩余房款，张文华的行为已构成违约，刘凤鸣依据合同约定要求张文华支付剩余房款70万元及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张文华辩称“因第三人中住公司在协助被告办理公积金贷款过程中，业务操作失误导致贷款审批时间延长，被告不应向原告承担违约责任”，因张文华的该抗辩内容与刘凤鸣无关，不能对抗刘凤鸣要求张文华承担违约责任的主张，故一审法院不予采纳。关于违约金的数额认定问题，根据刘凤鸣、张文华双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第二项的约定：“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）……。”刘凤鸣要求张文华承担总房价款30%的违约金，即30.3万元。张文华认为刘凤鸣主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题》的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，张文华存有违约行为，但其主观恶意程度、客观违约程度均未达到严重状态，且刘凤鸣作为守约方，亦应负有防止损失扩大的义务，即刘凤鸣应在张文华贷款获得银行审批通过后，及时办理房产过户手续，配合银行及时放款以减少自身损失。刘凤鸣关于因张文华未对其后续行为提供担保，所以刘凤鸣未办理房产过户手续的主张，因双方对此并无明确约定，故一审法院不予采纳。刘凤鸣在庭审中提供的证据虽不足以证明刘凤鸣的实际损失及可获得的预期利益，但考虑到张文华已实际占有并居住涉案房屋一年以上的事实及未支付剩余房款给刘凤鸣造成的利息损失等因素，一审法院酌定违约金为10万元。刘凤鸣要求张文华支付律师费5万元，因《房屋买卖合同中》对此项费用有相关约定，且刘凤鸣提交了《委托代理合同》及律师代理费发票予以证实，于法有据，故一审法院对该诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题》的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告刘凤鸣与被告张文华继续履行双方于2015年12月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张文华支付原告刘凤鸣剩余购房款70万元及违约金10万元；三、被告张文华支付原告刘凤鸣律师代理费5万元；上述二至三项限被告张文华于本判决生效之日起二十日内付清。四、驳回原告刘凤鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5846元，被告张文华负担4719元，原告刘凤鸣负担1127元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘凤鸣与张文华于2015年12月10日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《房屋买卖合同》约定付款方式为首付款31万元，余款以申请银行按揭贷款方式支付，双方约定于合同签订10日内交齐贷款资料。根据一审法院调取的银行贷款资料，公积金贷款申请及贷款人资料提交齐全时间为2016年3月10日，已经超出合同约定的期限，张文华构成违约。张文华提出的办理银行贷款延期的理由均不能构成有效抗辩，本院不予支持。《房屋买卖合同》约定的违约金数额过高，张文华于一审中申请调整，一审法院酌定数额合理，本院予以维持。张凤鸣主张由于未收到购房款导致其投资利益的损失，但其主张的投资利益超出当事人的合理预期，超出法律保护的范围，本院不予支持。
刘凤鸣第一项诉讼请求为“双方继续履行房屋买卖合同，张文华向刘凤鸣支付后续购房款70万元”，其中关于“继续履行房屋买卖合同”并非构成一项单独的诉讼请求，支付后续购房款70万元应系对于继续履行房屋买卖合同的明确。一审判决第一项与当事人的诉讼请求不符，并且判决内容不明确，不具有可执行性，本院予以撤销。本案双方当事人约定的付款方式为余款以申请银行按揭贷款的方式支付，而双方已经互相协助实际履行了该约定，银行已经批准贷款，现刘凤鸣要求张文华直接支付余款，与双方签订合同的约定不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3594号民事判决；
二、上诉人张文华于本判决生效之日起10日内向上诉人刘凤鸣支付违约金10万元；
三、上诉人张文华于本判决生效之日起10日支付上诉人刘凤鸣律师费5万元；
四、驳回上诉人刘凤鸣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5846元，由刘凤鸣负担4969元，由张文华负担877元；二审案件受理费11692元，由刘凤鸣负担9938元，由张文华负担1754元。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 曹 慧
二〇一七年六月二十九日
书记员 王 娜