湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终1293号
上诉人（原审原告）：曾送军，女，1976年1月23日出生，汉族，居民，住邵阳市。
委托诉讼代理人：黎保权，男，1975年1月20日出生，汉族，居民，系曾送军之夫。
被上诉人（原审被告）：邵阳中海国信房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区宝庆中路市委大院12栋102号。
法定代表人：孙波，该公司董事长
委托诉讼代理人：罗树礼，湖南震威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：简翔，男，1970年11月7日出生，汉族，住北京市,系该公司总经理。
上诉人曾送军因与被上诉人邵阳中海国信房地产开发有限公司（以下简称中海国信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院(2018)湘0503民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。曾送军的委托诉讼代理人黎保权，中海国信的委托诉讼代理人罗树礼、简翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾送军上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判支持曾送军的诉讼请求；二、全部诉讼费由中海国信公司承担。事实和理由：一、本案双方一直没有就房屋交付的具体时间达成书面协议，但是《联合建房申购须知》上对于交房时间写明是2015年年底，申购人按照开发商要求的时间缴纳了足额的房款，虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是交房时间应当以《联合建房申购须知》写明的为准。二、曾送军于2017年12月15日收到中海国信公司和全权代表委员会寄发的通知书，并于2017年12月22日赶到了签约处履行签约收房手续，但是中海国信公司未按照通知书的要求履行签约义务。三、买卖合同无法签约主要是中海国信公司篡改了合同上的交房日期，中海国信公司逾期交房并非因为客观原因所致。四、中海国信公司因错发律师函给曾送军造成了往返的经济损失，理应足额赔偿该损失。
中海国信答辩称：一、《联合建房申购须知》是中国电信邵阳分公司联合建房委员会的内部文件，其中关于建房、交房的时间也是“大约”“另行通知”，对曾送军没有约束力；二、双方没有签订任何房屋买卖合同，2015年12月15日中海国信公司因天气等不可抗力因素向全体业主发布公开信；三、错发律师函没有造成曾送军的经济损失。
曾送军向一审法院起诉请求：一、确认编号为：GF-2000-0171号《商品房买卖合同》第八条交付房屋期限为2015年12月31日前；二、判令中海国信公司立即将圣地亚哥14栋2单元701号房屋交付给曾送军；三、根据《联合建房章程》及《联合建房申购需知》判令中海国信公司因逾期交房向曾送军支付违约金159975元（322224元ⅹ0.00067ⅹ741天<2015年12月31日-2018年1月10日>），直至实际交房为止；四、赔偿因错发（2015）楚函字第172号律师函造成的损失10000元；五、判令中海国信公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定的事实：2013年2月26日，电信邵阳分公司职工代表大会通过了《中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》，电信邵阳分公司员工本次自愿全额集资联合建房是由工会牵头、员工自愿参与原则下的自发性活动，实行参与者全额集资、自主管理、自负其责、自享其利、统一实施的方式，可选自建、联建、团购等方法，以实现建房利益最大化；由分公司行政、工会联合组建集资建房筹建工作组负责与集资建房人全权代表（以下简称全权代表）一道筹建集资建房活动的前期工作及后续日常工作；全权代表代表全体集资建房人，参与建房过程中重大事项的决策，参与集资建房整个过程的监督与管理；全权代表代表全体集资建房人承担并确保圆满完成集资建房任务的义务和责任，承担与全体集资人沟通、联络与协商的责任，并督促集资建房人承担本身义务的责任，承担因本次集资建房所需文告、通知、协议合同的审定、签定及发布责任。2013年5月17日，电信邵阳分公司联合建房领导小组制发《联合建房申购须知》，确定本次联合建房申购人与开发商之间的权利与义务，授权由9名代表行使，电信邵阳分公司只对本次联合建房予以指导与监督。《联合建房申购须知》同时对楼盘的基本情况、建筑形态、建设时间点、户型及建筑面积、申购订金、商品房的后续付款方式、申购人交款及开发商交房均作出了明确规定。其中商品房的后续付款方式规定：开发商取得工程规划许可证7日内，申购人累计支付20%房屋价款到指定账户；开发商取得工程施工许可证7日内，申购人累计支付40%房屋价款到指定账户；开发商取得预售许可证，申购人与开发商签订商品房买卖累计支付95%房屋款到指定账户。2013年5月2日，曾送军与中国电信股份有限邵阳分公司员工曾书生签订《联合建房指标转让协议书》，该协议书约定曾书生将中国电信股份有限邵阳分公司联合建房内部指标转让给曾送军，之后曾送军按《联合建房申购须知》的规定，在2015年7月10日止，累计支付房屋款322224元（其中176224元房款交付给中海国信公司，其余房款交付给中国电信股份有限邵阳分公司联合建房领导小组）。2015年7月因曾送军考虑到签订《商品房买卖合同》后房屋业主不能更改等原因，未与中海国信公司签订《商品房买卖合同》，2016年9月在双方签订《商品房买卖合同》时，因对交房时间等未能达成一致意见，最终原、双方一直未在确认编号为：GF-2000-0171号《商品房买卖合同》上共同签名。
一审法院另查明，“圣地亚哥”联合建房项目由中海国信公司开发建设，该项目于2013年5月底开工建设。经邵阳电信员工联合建房全权代表委员会（以下简称代表委员会）与中海国信公司结算，截止至2014年5月，联建领导小组代为收取的40%部分的房款尚有约1.6亿元未支付给中海国信公司。为此代表委员会与中海国信公司于2015年1月6日联合发出《关于1-7栋联合建房人签约及交款通知书》，要求7号栋联合建房人在2015年1月20日前需交至总房款的95%到指定账户。圣地亚哥14栋房屋于2015年2月取得《预售许可证》，2016年8月16日竣工验收。在建设过程中，2015年10月28日，邵阳市大祥区市容监察大队发布《关于渣土停运的通知》，通知大祥区范围内所有建筑工地从2015年10月28日到11月5日禁止渣土外运。2015年11月5日再次发布通知，大祥区范围内所有建筑工地从2015年11月5日到11月30日禁止渣土外运。2015年12月15日，中海国信公司向全体业主发出公开信，提出因雨雪较多及邵阳市创建国家文明卫生城市及邵阳举办湘商大会禁止渣土运输等不可抗力因素，导致联建项目及市政道路的土方回填等工作无法实施，小区道路无法及时完成，因此安排在春节后再统一交房。2015年12月29日，代表委员会与中海国信公司在小区内张贴《联合建房相关情况说明》，鉴于“创卫”“湘商大会”等一系列活动及雨水天气的影响，定于2016年3月26日举行交房庆典仪式；现在联合建房项目已经基本具备交房条件，相关配套设施也正在逐步完善，确有急需收房的业主，中海国信公司要全力配合业主收房并提供必要的服务。曾送军坚持认为中海国信公司的交房期限应为2015年12月31日，双方为此酿成纠纷。
一审法院还查明，2015年9月28日，湖南楚信律师事务所接受中海国信公司的委托，向曾送军发一份律师函，认为曾送军只交纳40%的房款，违约金为12135元，并通知曾送军在2015年10月12日交款签约，逾期将视为放弃联合建房资格。后该公司查实，到2015年7月10日止，曾送军已累计支付房屋款322224元。
一审法院认为，曾送军与中海国信公司虽然因交房时间等原因，双方未能达成一致意见，未在确认编号为：GF-2000-0171号《商品房买卖合同》上签名，但双方已实际按合同约定确定了商品房14#2单元7层0207001号房的面积、价格，原告按约定交纳了房款，中海国信公司协助曾送军办理了14#2单元7层0207001号商品房的网签备案，考虑到双方按上述合同履行了主要义务，该房屋已具备交付条件，故对曾送军要求中海国信公司立即将圣地亚哥14栋2单元701号房屋交付给曾送军的诉讼请求予以支持。
本案双方争议的焦点：一、中海国信公司是否应当承担违约责任。中海国信公司辩称因邵阳市创建国家文明卫生城市、举办湘商大会禁止渣土运输以及多雨多雪天气延误工期，构成不可抗力因素，可以免责。本案中双方一直未就交付房屋具体期限达成明确的书面协议，故曾送军要求确认编号为：*号《商品房买卖合同》交付房屋期限为2015年12月31日前的诉讼请求不能得到支持。相应对于曾送军要求中海国信公司因逾期交房而支付违约金159975元的诉讼请求也不不能得到支持。二、在庭审过程中，中海国信公司承认错发律师函的事实，但曾送军未提供其因被错发律师函而造成10000元经济损失的相应证据，故对曾送军要求中海国信公司赔偿其损失10000元的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）、被告邵阳中海国信房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将圣地亚哥小区第14#栋第2单元701号房屋交付给原告曾送军；二、驳回原告曾送军对被告邵阳中海国信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人之间争议的焦点为：一、《联合建房申购须知》对于交房时间的表述是否具有约束力，中海国信公司应否承担违约责任。从责任主体来看，《联合建房申购须知》是电信邵阳分公司联合建房领导小组制发，不是中海国信公司制发。从内容上来看，《联合建房申购须知》实际上是一种权利义务的告知书，其中第十一条列明了“开发商未在约定时间内交房的，……”，表明交房时间需要申购者与开发商通过合同的形式进行约定，故《联合建房申购须知》本身不具备法律约束力。从本案查明的事实来看，曾送军曾因考虑到签订《商品房买卖合同》后房屋业主不能更改等原因，并未与中海国信公司签订《商品房买卖合同》，房屋也未进行交付。随后在双方2016年9月补签房屋买卖合同时，曾送军要求将交房时间确定为2015年12月31日不符合相关法律规定，中海国信公司也未同意曾送军倒签交房时间的要求。故曾送军提出应由中海国信公司承担双方未签订房屋买卖合同的全部责任的理由不能成立，本院不予支持。虽然曾送军根据合同内容缴纳了大部分房款，履行了合同的主要义务，中海国信公司也应当将合同标的房屋进行交付，但是由于双方没有签订房屋买卖合同，双方对交房时间也没有明确的约定，故中海国信公司在合同履行过程中不存在违约行为，无需承担违约责任；二、因中海国信公司错发律师函导致曾送军的经济损失是否应予赔偿。曾送军在支付了大部分房款后仍然收到了中海国信公司代理律师所发的交款律师函，导致曾送军从外地赶回邵阳处理此事。虽然中海国信公司对该事实也予以认可，但曾送军不能提供证据证明其遭受的经济损失的数额，应承担举证不能的不利后果，其要求中海国信公司赔偿10000元经济损失的诉讼请求依法不能得到支持。
综上所述，曾送军的全部上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3699元，由曾送军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 云
审 判 员 罗俊辉
审 判 员 李习生
二〇一八年九月十二日
法官 助理 李 超
代理书记员 黄筱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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