上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初11187号
原告(反诉被告)：上海航空工业房产经营有限公司(原上海航空工业房产经营公司)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：胡美珍，总经理。
委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文君，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：黄俊成，男，1960年7月11日出生，汉族，住江苏省盐城市。
委托诉讼代理人：胡全武，上海市申辰律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海航空工业房产经营有限公司与被告(反诉原告)黄俊成房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人宋安成、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人胡全武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海航空工业房产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行《商品房预售合同》、《商品房出售合同》，支付剩余房款2971040元；2.要求被告支付系争房屋增值房价款1350万元；3.要求被告支付系争房屋2000年1月至2016年12月的租赁费5051520元。诉讼中，原告变更诉请为：1.要求被告继续履行《商品房预售合同》、《商品房出售合同》，并支付剩余房款1971040元；2.要求被告支付延期支付房款的利息1202786.39元(以1971040元为本金，自2006年12月1日起计算至2017年7月31日，按照银行同期贷款利率计算)；3.要求被告支付原告系争房屋增值房价款1350万元；4.要求被告支付2000年1月至2016年12月的租赁费5051520元。事实和理由：原告为上海市徐汇区天钥桥路北海大厦XXX号楼的投资建造者。1999年9月23日、2004年12月2日，原、被告分别签订《商品房预售合同》、《商品房出售合同》，由被告购买上海市天钥桥路XXX号(北海大厦2-3层)的房屋(下简称系争房屋)，但被告十几年来一直不予支付全部房款。原告对此多次发函被告，要求其尽快支付全部房款，然被告置若罔闻，一直不予履行购房人的付款义务。事实上，原告一直为系争房屋的所有人。被告在未征得原告同意的情况下，常年将系争房屋出租他人牟利。原告认为，原告作为系争房屋的产权人，该房屋的所有收益包括租金及房价增值部分都应当归原告所有。考虑到被告作为购房人支付过部分房价款，故原告只主张一半租金收益及房价增值款。
黄俊成辩称：对于诉请1的房款，被告认可并同意支付。对于诉请2，被告不认可，也不同意支付。根据一中院查明的事实，被告没有收到过催讨房款的催告函，利息不应从2006年12月1日起计算，且该利息已经超过诉讼时效，应从原告起诉之日起倒推两年。被告愿意支付一定的利息，同意承担从2017年原告起诉之日倒退2年的利息。被告曾经两次发函要求原告提供账户，以便于被告支付剩余房款，但原告置之不理。对原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回该诉请。根据一中院的终审判决，没有约定因市场变化，原告可以获取增值利益。根据预售合同及其补充条款的约定，被告有权出租系争房屋，没有约定原告可以享受50%的租金。
黄俊成向本院提出反诉请求：判令原告配合被告办理系争房屋过户至被告名下的有关手续。诉讼中，被告变更反诉请求为：要求原告继续履行《商品房预售合同》、《商品房出售合同》，配合被告办理将系争房屋的产权过户至被告名下的相关手续。事实和理由：1999年9月23日、2004年12月2日，原、被告分别签订了《上海市内销商品房预售合同》、《上海市内销商品房出售合同》。预售合同约定：被告向原告购买北海大厦3号楼建筑面积759.64平方米的房屋，总房价款为4557840元，原告应于1999年10月1日前将该房屋交付给被告等。出售合同约定：被告向原告购买系争房屋，总房价款为5171040元等。签约后，被告向原告支付房款320万元，然原告至今未开具发票给被告。后被告为履行支付剩余房款的义务，先后于2017年1月13日、5月2日委托律师去函原告，请其告知开户行及账号，然未果。现被告同意将剩余的房款用现金的方式支付。
上海航空工业房产经营有限公司对黄俊成的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。根据出售合同第19条的约定，应是全部房款付清后才能办理产权过户手续。被告目前还没有付清全部房款。在被告未付清房款的情况下，原告将系争房屋交付被告，只能是因为买卖关系而交被告使用。此种交付只是使用权的转移，并未同意被告可以将系争房屋出租他人牟利。若被告将房款和利息付清后，原告同意配合过户。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告为上海市徐汇区天钥桥路XXX号北海大厦的投资开发商。2000年9月11日，上海市天钥桥路XXX号2-3层(即系争房屋，建筑面积为877.03平方米，房屋类型为店铺)的产权登记在原告名下。
1999年9月23日，原告(甲方、卖方)与被告及案外人黄某(乙方、买方)签订《上海市内销商品房预售合同》(下简称《预售合同》)，约定乙方向甲方购买天钥桥路北海大厦3号楼(暂测建筑面积为759.64平方米)房屋，总房价款4557840元。《预售合同》第六条约定：乙方应当按约定时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行(建行上海市徐汇支行……账号：……)，其中1999年9月23日支付全部房价款的50%计220万元，最后一期房价款支付日期为银行按揭5年。第七条约定：乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第2天起算至实际付款之日止，利息按固定资产同期贷款利率计算。若逾期超过10天后，乙方除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行。第十条约定：甲方定于1999年10月1日前将该房屋交付给乙方。第十二条约定：该房屋符合……在验收交接后，由甲、乙双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。该房屋正式交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。第二十二条约定：乙方转让、抵押或出租该房屋时，必须按规定办妥法定手续，并在有关合同及文件签订一个月之内以书面形式将上述情况通知房屋管理机构。《预售合同》的补充条款第三条约定：甲方给乙方办理北海大厦三号楼房屋地产权证时间为6个月，在未办好房屋地产权证时间乙方有权出租。
2004年7月20日，案外人上海上飞房地产发展有限公司向上海市徐汇区公安局枫林派出所出具《关于北海大厦3号楼有关事项》的函件，称：系争房屋“因上海华崴企业发展有限公司黄俊成先生至今300万元人民币余款未付，至今没到徐房交易所登记，故产权仍在我方。但他在没产权的前提下，已将二楼出租，且名为“福隆鼎”咖吧，已在2004年7月18日开始试营业”。
2004年12月2日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)签订《上海市内销商品房出售合同》(下简称《出售合同》)，约定：北海大厦3号楼内销商品房已依法登记，取得了房地产权证(证书编号：沪房地市字(2000)第005559号)，可依法出售；乙方向甲方购买系争房屋(建筑面积877.03平方米)，总房价款5171040元；双方确认在签订本合同前(即1999年9月23日)乙方已向甲方支付了该房屋部分房价款220万元，剩余部分房价款为2971040元，乙方应按照补充条款的约定支付房款至甲方指定的“建行上海市徐汇支行(银行账户名称：上海航空工业房产经营公司；账号：055122-0023****)”；甲方在收到系争房屋全部房价款时应即开具发票；乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，利息按商品房银行贷款利率计算；乙方逾期付款超过10天后，甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，乙方应在接到书面通知之日起7天内按逾期付款的x银行贷款利率向甲方支付违约金。《出售合同》第九条约定：乙方在合同约定的房屋交接期限内……验收交接完毕，双方签署房屋交接单，即为该房屋正式交付。该房屋正式交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。第十九条约定：本合同由甲、乙双方签字之日起生效；本合同生效及乙方付清全部房价款后，甲、乙双方应向上海市徐汇区房地产交易市场办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；因甲方的原因，乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任。该《出售合同》的补充条款约定：本合同签订后，乙方向甲方支付1071040元；乙方向银行贷款190万元；原《预售合同》补充条款继续生效(前提是不违反国家和市府有关法规与规定)。
2010年1月18日，被告与案外人施某签订《房屋租赁合同》，约定被告作为系争房屋的合法使用人与施某建立租赁关系，将系争房屋租赁给施某作为经营旅馆使用，租赁期限为10年(自2010年6月1日起至2020年5月31日止)，施某已于2009年10月8日进场装修，年租金为80万元，先交后租等。该合同在上海市工商行政管理局徐汇分局备案。
又查明：被告共计支付原告房款320万元，后被告未再付款。
2013年5月，原告以被告购买系争房屋后，长期拖欠房款，又不退回房屋为由，向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的《商品房出售合同》，将系争房屋返还原告。2014年3月20日，本院作出(2013)徐民四(民)初字第2312号民事判决。2014年12月29日，上海市第一中级人民法院作出(2014)沪一中民二(民)再提字第13号民事裁定，撤销本院(2013)徐民四(民)初字第2312号民事判决，发回本院重审。2016年6月15日，本院作出(2015)徐民四(民)再重字第1号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求。原告不服，提起上诉。2016年11月28日，上海市第一中级人民法院作出(2016)沪01民再83号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院在(2015)徐民四(民)再重字第1号民事判决书中认为，从合同约定来看，《出售合同》补充条款中明确《预售合同》补充条款继续生效，则《出售合同》的效力并没有当然覆盖《预售合同》的效力，《预售合同》、《出售合同》对原、被告双方均有约束力。如果两份合同出现矛盾，则以后签订的《出售合同》的约定为最终约定。两份合同对于被告逾期10天未付款的违约责任约定不一，且均未对剩余房款的具体分期付款的时间有明确约定，则《出售合同》中对于合同终止的实现，因为付款期限约定不明存在事实上无法履行的情况。根据原告的举证，均不能证明其已经对被告进行了书面有效的催告，并给予了对方合理的履行期限，故本院对于原告主张被告经其催告后在合理期限内仍未付款的事实不予采信。鉴于被告已支付320万元的房款占总房款的61.88%，被告已经履行了主要的付款义务，且系争房屋交付被告使用至今，不存在因为被告迟延付款而导致合同目的无法实现的情况。故综合合同具体条款的约定，被告支付房款的比例，原告催告权利行使的有效性，房屋实际交付使用的情况以及房地产交易的稳定性等因素，原告主张的合同解除权没有满足法定要件，本院不予支持。当然，虽《出售合同》对于剩余房款的付款时间未明确约定，但自实际交房至今已逾十年，被告在履行付款义务方面确存在过错，故原告对于剩余房款的追索可以通过协商或者另案诉讼解决。
2017年5月17日，原告向本院提起本案诉讼。
再查明：系争房屋因被告及案外人顾新荣未履行已生效的江苏省南京市鼓楼区人民法院(2011)鼓商初字第269号民事判决所确定的义务，于2017年3月29日被该院以(2014)鼓执字第910号裁定予以查封。
审理中，被告表示，系争房屋确实因被告原因被查封，其要求在自行涤除查封后，由原告协助其办理过户手续。
审理中，被告提供了其委托律师，分别于2017年1月13日，5月2日两次向原告邮寄的《律师函》，要求原告提供开户行及账号，以便于被告支付购房尾款1971040元。原告称上述被告邮寄的函件，原告均未收到，但原告在2017年3月另案审理中收到了被告作为证据提供的2017年1月13日函件。原告称之所以未提供被告账号，是因为被告还要承担违约金、房款增值部分和租金，且双方未达成一致意见。
本院认为，根据生效法律文书的认定，原、被告签订的《预售合同》、《出售合同》均具有法律约束力，如果两份合同出现矛盾，则以后签订的《出售合同》的约定为最终约定。鉴于生效判决书驳回了原告要求解除合同的诉讼请求，且原、被告均要求继续履行《预售合同》、《出售合同》，故原、被告此诉请本院予以支持。鉴于《出售合同》约定的总房价款为5171040元，被告已经支付320万元，故被告尚欠原告房款1971040元，原告要求被告支付该剩余房款的诉请于法有据，本院应予支持。根据生效法律文书的认定，虽《出售合同》对于剩余房款的付款时间未明确约定，但自实际交房至今已逾十年，被告在履行付款义务方面确存在过错，因此，原告要求被告支付房款的利息，于法有据。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。鉴于原告是在2017年5月17日提起本案的诉讼，生效法律文书对原告提出的关于曾向被告催告的事实不予采信，故根据我国法律的有关规定，对于2015年5月18日前的利息已过诉讼时效，本院不予支持。对2015年5月18日起的利息，鉴于被告也愿意承担，本院予以支持。关于原告要求被告支付系争房屋的增值房价款1350万元以及要求被告支付2000年1月至2016年12月的租赁费5051520元的诉请，虽然系争房屋的产权尚未办理过户手续，但鉴于被告已经支付了61.88%的房款，原告将系争房屋交付被告使用已经近20年时间，且合同约定系争房屋的风险责任在原告向被告交付后由原告转移给被告，生效判决书认定原告前案主张解除合同不符合法定条件，因此原告此诉请于法无据，本院不予支持。关于被告的反诉诉请，鉴于双方合同继续履行，系争房屋因被告及案外人未履行生效法律文书所确定的义务而被江苏省南京市鼓楼区人民法院查封，故在被告自行涤除查封，解除法律上的障碍后，原告应当协助被告办理系争房屋的产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、上海航空工业房产经营有限公司与黄俊成关于上海市天钥桥路XXX号2-3层(建筑面积为877.03平方米)的房屋买卖合同继续履行；
二、黄俊成于本判决生效之日起十日内支付上海航空工业房产经营有限公司房款1971040元及其利息(自2015年5月18日起计算至2017年7月31日止，按照银行同期贷款利率计算)；
三、黄俊成在履行完毕上述第二项判决主文确定的义务，并在自行涤除上海市天钥桥路XXX号2-3层(建筑面积为877.03平方米)房屋上现存的查封之日起十五日内，上海航空工业房产经营有限公司协助黄俊成办理上述房屋的产权登记变更手续，将上述房屋过户至黄俊成名下(相关税、费由黄俊成承担)；
四、驳回上海航空工业房产经营有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费149412.80元，由上海航空工业房产经营有限公司负担125190.50元，黄俊成负担24222.30元。反诉案件受理费40元，由上海航空工业房产经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 王兆根
人民陪审员 赵倩玲
二〇一八年一月二日
书 记 员 徐 琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。