广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终13499号
上诉人（原审被告）：广州市祈安地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口西路88号2楼49号铺。
法定代理人：谢某。
委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伦佳，女，1986年11月5日出生，汉族，身份证住址广西柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：刘光华、李雅甜，广东广信君达律师事务所律师、实习律师。
原审被告：萧庆祥，男，1952年10月15日出生，台湾居民。
上诉人广州市祈安地产代理有限公司（以下简称祈安公司）因与被上诉人伦佳、原审被告萧庆祥居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
祈安公司上诉请求：1、撤销(2018)粤0111民初2766号民事判决书；2、依法改判驳回伦佳所有诉讼请求；3、判令伦佳承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、祈安公司巳完全履行了居间义务，一审判决居间关系解除没有任何法定或约定的依据。经祈安公司居间，促成了伦佳与业主签订案涉《房屋买卖合同》，合同依法成立并具有法律效力，祈安公司已完成居间义务。祈安公司的居间义务仅仅是促成买卖双方签订买卖合同，合同成立并发生法律效力，祈安公司的居间义务已经履行完毕，不存在居间关系解除的事由。祈安公司的居间义务不包括提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款等后续的交易手续。买卖合同中买卖关系是否解除，不影响居间关系的存续，买卖双方义务是否履行，也不影响祈安公司收取中介服务费。一审判决错误地认为祈安公司居间服务包括上述义务，缺乏事实和法律依据。一审判决引用的《<合同法>解释(二)》第二十六条，规定的是“情势变更”的原则，指的是合同赖以成立的客观环境或基础发生异常的当事人不可预见的变动的情况，而本案中伦佳的社保问题不属于成立以后发生变化的客观情况，本案不适用该条款，居间关系也不能依据该条款判决解除。二、祈安公司在居间过程中不存在任何过错。本案中，祈安公司在买卖双方签订买卖合同之前，已经明确告知了伦佳广州的限购政策，并询问了伦佳的社保缴纳情况。一审开庭时，业主方萧庆祥也确认了祈安公司已经告知伦佳相关的购房政策及询问伦佳的购房资格。伦佳的社保缴纳情况只能由伦佳自行到社保局进行查询，祈安公司无权查询。至于伦佳的社保是否符合法律规定、是否连续，祈安公司根本没有能力或职权进行审查。更何况伦佳并非没有购房资格，只是当时税局说要进一步核实才能确定。后来，经税局审查，确定伦佳符合广州限购政策。但因伦佳在广州市内购买了其他房产，所以导致本案买卖合同无法继续履行。另外，《房屋买卖合同》第十一条也已经明确告知了买卖双方房屋交易所面临的风险。祈安公司已经尽了如实告知及合理审查的义务，不存在任何过错，一审判决祈安公司承担伦佳的律师费损失缺乏事实和法律依据。三、律师费并非伦佳的必要损失，不应得到支持。《房屋买卖合同》中没有任何关于律师费的约定，律师费也并非法律规定的必要损失，伦佳不请律师也不妨碍其主张权利。因此，一审判决祈安公司承担部分律师费没有任何事实和法律依据。综上所述，祈安公司在居间的过程中，已经履行的如实告知及合理审查义务，买卖双方无法继续履行买卖合同并非祈安公司过错原因造成，伦佳的律师费并非必要的损失，一审判决缺乏事实和法律依据，应当予以撤销并改判。请求二审法院查明事实，依法作出公平公正的判决。
伦佳二审答辩称：1、祈安公司并没有完全履行居间义务。合同第十七条约定，经纪办理过户和按揭手续。在履行过程中，居间方排除不具有代理资格人员从事居间服务。对于不属实的社保问题作出错误认定，从而错误认定伦佳不具有购房资格，并且误导对方，导致双方产生纠纷。居间方促使矛盾恶化。按照正常操作，居间方在买方网签后就在网上办理网签。并且怂恿卖方多次提价以及撤销网签。在此过程，地税已经答复其买家有购房资格。祈安公司指定工作人员要求伦佳先不支付居间费用，待过户后交。但在该过程，其与卖方说之后会起诉要求我方缴纳居间费用。正因为祈安公司在居间过程存在错误，不依约履行合同义务，导致双方矛盾激化并产生损失。所以祈安公司应当承担伦佳的损失。
萧庆祥经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
伦佳向一审法院起诉请求：1.解除《房屋买卖合同》中的居间合同（居间服务费13000元）；2.祈安公司、萧庆祥赔偿伦佳的律师费损失7000元；3.本案诉讼费由祈安公司、萧庆祥承担。
一审法院经审理查明：2017年4月28日，伦佳（买方）与萧庆祥（卖方）以及祈安公司（中介方）签订编号为NO.1700466号的《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买涉案房屋，成交价为1320000元。若买卖一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约。若买卖一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过7天仍然未履行合同的，则属违约。合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日起十天为履约期限。买方应在签署本合同后七日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。如因卖方的原因，造成该房地产不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；基于经纪方已促成买卖双方签定本合同，提供了居间服务，经纪方有权在签订本合同当天向买卖双方收取中介服务费，详见《支付中介服务费承诺书》；基于经纪方已提供居间服务，因违约方原因导致合同无法继续履行，则视为经纪方已完成居间服务，违约方须向经纪方支付该房地产成交价的3%作为违约金；买卖双方未付之佣金仍应按照《支付中介服务费承诺书》约定支付，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金。买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作天内办理网上预约交易递件时间等等。上述合同签订后，伦佳向萧庆祥支付了定金5万元。
2017年5月初，伦佳和萧庆祥在办理按揭手续过程中，发现伦佳的2017年3月社会保险未有及时缴纳。伦佳向白云区地方税务局咨询，白云区地方税务局规费管理科于2017年5月5日向广州市白云区不动产登记中心出具证明，载明“兹有伦佳2017年3月1日至2017年3月31日的社会保险基金已于2017年4月1日申报扣款并于2017年4月6日成功入库，请贵中心协助其办理相关后续事项”。萧庆祥得知伦佳社保缴纳情况需要核实后，于5月中下旬多次与祈安公司员工通过微信沟通合同后续事宜，对此，祈安公司员工答复目前没有明确进展，需要等待一段时间。2017年5月4日，伦佳单方签订合同编号为穗存量房合字17050038860号《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总金额为1500000元等等。2017年6月12日，该网签合同被申请撤下。2017年6月6日，祈安公司员工通过微信方式告知萧庆祥，伦佳已取得购房资格。萧庆祥表示由于已耽误其卖房换房，要求提高交易价格。2017年6月7日，伦佳委托律师向萧庆祥发出《律师函》，主要内容为伦佳完全符合广州市个人购买商品住房限购条件，具备购房资格，萧庆祥经原告及中介催促，仍然拒绝履行网签和产权过户手续，望萧庆祥收到律师函后三日内联系原告和中介方办理网签手续和产权过户手续，继续履行合同；否则视为萧庆祥单方无故解除《房屋买卖合同》。2017年6月8日，萧庆祥从台湾到达广州与伦佳协商合同履行事宜。2017年7月，伦佳另行购买了广州市白云区增槎路河畔三街13号2608房。
2017年7月27日，伦佳以萧庆祥为被告诉至一审法院，请求解除其与萧庆祥于2017年4月28日签订的《房屋买卖合同》，并要求萧庆祥返还定金50000元以及支付违约金132000元、按揭服务费5200元、律师费7000元。2018年2月11日，一审法院作出（2017）粤0111民初9835号民事判决，认为“一、本判决作出之日，伦佳与萧庆祥于2017年4月28日就广州市白云区增槎路河畔东街61号1408房签订的编号为NO.1700466号《房屋买卖合同》予以解除；二、本判决生效之日起五日内，萧庆祥向伦佳返还定金50000元；三、驳回伦佳的其他诉讼请求。”该判决已生效。伦佳为此诉讼支付律师费7000元。
一审另查明：2018年1月2日，祈安公司以伦佳为被告诉至一审法院，要求伦佳向其支付中介服务费13000元及违约金。2018年2月1日，一审法院作出（2018）粤0111民初65号民事判决“一、伦佳向广州市祈安地产代理有限公司支付中介服务费13000元及违约金（违约金以13000元为本金，按每日3%的标准自2017年4月29日起计至付清之日止，以13000元为限）；二、驳回广州市祈安地产代理有限公司的其他诉讼请求。”伦佳不服该判决，提起上诉，现在广州市中级人民法院审理中。
2018年2月12日，广州市房屋交易监管中心出具《关于查询网签情况的复函》，载明“2017年5月4日，祈安公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同。2017年6月12日办理了撤下手续。2017年7月26日，祈安公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同。2017年10月16日办理了撤下手续。”
以上事实，有房屋买卖合同、民事判决书、律师费发票、民事委托代理合同、生效证明、关于查询网签情况的复函及当事人陈述予以证实。
一审法院认为：伦佳与萧庆祥以及祈安公司于2017年4月28日签订编号为NO.1700466号的《房屋买卖合同》涉及伦佳与祈安公司的居间合同关系及伦佳与萧庆祥之间的房屋买卖合同关系。本案仅审查伦佳与祈安公司之间的居间合同关系。
因居间合同关系包含的服务内容应有提供订立合同机会、确定合同条款、提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款手续等，根据双方陈述及查明的事实，（2017）粤0111民初9835号民事判决已于2018年2月11日解除伦佳与萧庆祥房屋买卖合同关系，伦佳与祈安公司的居间合同关系客观上无法继续履行，故伦佳主张解除其与祈安公司之间的居间合同符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，予以支持。
关于伦佳主张的律师费损失。一方面，伦佳并非广州市户籍人员，但其作为一个具备完全民事行为能力的成年人，理应在签订房屋买卖合同前对其是否具备购房资格能否履行合同具有审慎注意义务。另一方面，买方是否具备购房资格是买卖合同签订履行的重要因素，祈安公司作为一家依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构，在知晓伦佳非广州户籍的情况下，应当尽其谨慎审查的义务。在签订涉案《房屋买卖合同》前，伦佳应当知晓其2017年3月社会保险存在未有及时缴纳的情形，其有向祈安公司履行说明的义务，祈安公司亦具有根据该情况向伦佳及萧庆祥说明房屋交易面临风险的义务，而非伦佳和萧庆祥于2017年5月初在办理按揭手续过程中才发现原告社会保险未有及时缴纳，继而导致伦佳的相关履行期限等合同条款需要重新协商，伦佳起诉萧庆祥要求解除合同、返还定金等情形出现。因此，伦佳在签订《房屋买卖合同》前未告知2017年3月社会保险未有及时缴纳的情形存在过错，祈安公司未尽审慎注意义务审查伦佳社会保险缴纳情况以及社会保险缴纳情况出现后未及时核实确认伦佳是否具有购房资格亦存在过错，根据双方过错程度，认定双方对伦佳支付的律师费损失负同等责任，故祈安公司应当赔付伦佳的律师费损失3500元。关于伦佳抗辩称祈安公司私自取消网签的意见，因（2017）粤0111民初9835号民事判决已查明2017年5月4日的网签系伦佳单方签订，祈安公司撤销并无过错，伦佳上述意见不予采纳。需要指出的是，伦佳主张解除其与祈安公司之间的居间合同，即使祈安公司在履行该合同过程中存在过错，均不影响其向伦佳主张中介服务费的权利。伦佳并无证据证明萧庆祥存在过错，其要求萧庆祥赔偿损失缺乏依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，作出如下判决：一、本判决作出之日，伦佳与广州市祈安地产代理有限公司于2017年4月28日签订的编号为NO.1700466号《房屋买卖合同》中的居间合同予以解除；二、本判决生效之日起三日内，广州市祈安地产代理有限公司向伦佳赔偿律师费损失3500元；三、驳回伦佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由伦佳负担52.5元，广州市祈安地产代理有限公司负担247.5元（伦佳已预交的受理费不退回，广州市祈安地产代理有限公司于本判决生效之日起3日内向伦佳直接支付247.5元）。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间双方当事人争议的焦点是祈安公司在涉案居间合同签订过程是否存在过错以及应否赔偿伦佳支付的律师费3500元。对此，本院分析如下：
关于祈安公司在涉案居间合同签订过程是否存在过错的问题。已经生效的（2017）粤0111民初9835号案中已经查明，伦佳与萧庆祥所签的《房屋买卖合同》在实际履行过程中，由于伦佳的社保缴纳记录出现问题，导致伦佳的相关履行期限等合同条款需要重新协商，但双方对合同继续履行事宜无法达成一致意见，均不同意继续履行合同，涉案《房屋买卖合同》最终被原审法院判令解除。本案中伦佳要求祈安公司承担其律师费7000元系在该案中发生的费用。由于涉案居间合同系该《房屋买卖合同》的从合同，主合同已经依法被解除，从合同客观上亦无法履行。祈安公司在为涉案《房屋买卖合同》的签订过程中已经为伦佳提供部分服务，祈安公司有权获得相应报酬。但涉案房屋买卖合同未能履行原因在于伦佳的社保缴纳记录出现问题，虽然祈安公司主张其曾经向伦佳核实过相关情况，却并未及时发现该问题，祈安公司作为房地产专业中介房屋机构对此存在过错及疏漏，原审法院根据双方过错程度，认定祈安公司和伦佳过错责任相当，并无不当。但伦佳要求祈安公司承担其在（2017）粤0111民初9835号案中所支出的律师费，并无合同依据，且该笔费用与本案并无直接关系，亦非必然发生的费用及损失，伦佳该诉请并无事实及法律依据，本院不予支持。
原审被告萧庆祥经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，本案上诉人祈安公司上诉理由部分成立，本院应予以支持。原审判决处理欠妥，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2018）粤0111民初2766号民事判决第一、三项；
二、撤销（2018）粤0111民初2766号民事判决第二项。
一审案件受理费300元，由伦佳负担200元，由广州市祈安地产代理有限公司负担100元。二审案件受理费50元，由伦佳负担25元，由广州市祈安地产代理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一八年八月十六日
书记员 毕晓蕾
吴桐