福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终1282号
上诉人（原审被告）：邱朝艳，女，汉族，1977年10月21日出生，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被上诉人（原审原告）：福建意佳物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城龙岩大道与人民路交叉口（新洲城）A幢22层2208室，统一社会信用代码91350800579283942T。
法定代表人：陈永明，总经理。
委托诉讼代理人：刘祥桂，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。
上诉人邱朝艳因与被上诉人福建意佳物业管理有限公司（以下简称意佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初6729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人邱朝艳、被上诉人意佳物业公司的委托诉讼代理人刘祥桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱朝艳上诉请求：一、撤销新罗区人民法院（2017）闽0802民初6729号民事判决书，依法对本案改判2013年9月起至2016年12月止物业费为374.17平方米×0.51元/平方米×40个月=7633元（包含物业费、公摊费）；二、一审、二审诉讼费由意佳物业公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。1.意佳物业公司在小区管理质量差，如今小区不时发生失窃，尤其是本案讼争住宅管理混乱，杂草丛生，为此业主们怨声载道，因其广大业主强烈愤慨。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”规定，意佳物业公司存在大量违约行为，邱朝艳可行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的缴纳物管费。2.意佳物业公司要求邱朝艳的物业按别墅计算，即按1元每平方米计算没有事实和法律依据。邱朝艳的住宅系普通住宅，房产证列明的也是住宅，因此一审法院在没有任何证据证明是别墅的情况下物业费按别墅计算，显属认定事实不清。3.一审法院认定违约金没有法律和事实依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
意佳物业公司辩称，1.邱朝艳在一审及二审没有提供证据证明意佳物业公司存在管理不当，应当承担举证不能的后果；2.别墅和住宅不是两个不同概念，别墅是住宅的一种，邱朝艳在偷换概念。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邱朝艳诉讼请求。
意佳物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令邱朝艳支付意佳物业公司2013年9月至2016年12月物业服务费14966.7元，公摊费900元，合计15866.7元；并支付意佳物业公司自起诉之日起至款清之日止以14966.7元为本金、按月利率2%计算的违约金。2.本案诉讼费用由邱朝艳承担。
一审法院认定事实：邱朝艳系龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园美域中央C9A室业主，该房屋为别墅，建筑面积为374.17平方米。2013年8月23日，意佳物业公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定：由意佳物业公司为龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务；服务期限从2013年8月1日起至2016年8月30日止；物业服务费按房屋建筑面积计算，其中别墅为每月每平方米1元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每平方米0.11元/月的标准由业主支付；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向意佳物业公司交纳物业服务费。2016年10月27日，西陂街道办事处组织区住建局、区会议室召开协调会议，会议就城市中心花园物业公司合同期满相关事宜形成一致意见：新物业公司签订合同之前，继续聘请意佳物业公司，由业委会与之签订补充物业服务合同，服务期限至新物业服务合同履行之日，补充物业服务合同自然终止。邱朝艳未缴纳从2013年9月起至2016年12月止的物业服务费14966.8元（374.17平方米×1元/平方米×40个月）、公摊电费898元（374.17平方米×0.06元/平方米×40个月）。一审法院认为，意佳物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会与意佳物业公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。意佳物业公司根据该合同的约定向包括邱朝艳在内的业主提供了物业管理服务。邱朝艳在接受意佳物业公司提供的物业服务后，应履行向意佳物业公司交纳物业服务费的义务。邱朝艳拖欠意佳物业公司物业服务费，已构成违约，侵害了意佳物业公司的合法权益，应限期支付。意佳物业公司为城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务至2016年12月30日，意佳物业公司于2017年10月10日向一审法院提起诉讼，未超出法定的诉讼时效。邱朝艳认为意佳物业公司物业服务不到位、计算依据不足且已超过诉讼时效，为此拒绝支付物业服务费，但未提供相应的证据予以证明，对邱朝艳的抗辩理由一审法院不予采纳。综上，邱朝艳尚欠意佳物业公司自2013年9月起至2016年12月止的物业服务费14966.7元，公摊电费898元，合计15864.7元，邱朝艳应限期支付意佳物业公司上述相关费用并按合同约定缴纳违约金。意佳物业公司要求邱朝艳按月利率2%支付违约金，没有违反法律规定且低于双方约定，一审法院予以支持。判决：邱朝艳应自本判决生效之日起十日内支付福建意佳物业管理有限公司物业自2013年9月至2016年12月止的物业服务费14966.7元，公摊电费898元，合计15864.7元；并支付自2017年10月10日起至本判决确定的付款之日止，以15864.7元为本金、按月利率2%计算的违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案案件受理费197元，由邱朝艳负担。
本院二审期间，邱朝艳提供如下证据：证据（1）建设工程规划许可证、龙岩市建设工程竣工规划认可报告复印件、建设用地批准书、建筑工程施工许可证、基础设施施工竣工验收备案表，欲证明邱朝艳房屋规划用途为住宅，按物业合同应当为多层住宅标准收取物业费，包含公摊水电费为0.51元/平方米。证据（2）C11B幢陆育顺房产证1份、缴纳物业费的银行记录，欲证明陆育顺房屋与邱朝艳房屋是属于同一类别，按0.51元/平方米实际计算收取物业服务费，按公平、公正原则，意佳物业公司应同意变更邱朝艳物业标准为0.51元/平方米。意佳物业公司质证认为：证据（1）规划用途写明住宅，但别墅属于住宅的一种，邱朝艳的分类属于分类错误；证据（2）不属于二审新证据，且银行缴费物业记录不能证明其是按每月0.41元每平方计算，且不能证明其是向意佳物业缴交。本院认为，邱朝艳提供的证据不能证明其提出的邱朝艳住宅应当按照0.51元/平方米标准收取物业管理费的主张，本院不予采用。意佳物业公司对一审认定的事实没有异议。邱朝艳对一审认定事实中认定“该房屋为别墅”有异议，认为其所有的房屋不是别墅，是住宅，应按住宅0.4元/平方米计算。物业费应为：374.17平方米×0.51元/平方米×40个月=7633元（包含物业费、公摊费）。本院认为，邱朝艳虽对一审认定的事实提出异议，但其未能提供充分证据予以证明，故对邱朝艳的异议本院不予采信。综上，对于一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，意佳物业公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会签订的《物业服务合同》中约定，由意佳物业公司为龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，物业服务费按房屋建筑面积计算，其中别墅为每月每平方米1元。《物业服务合同》合法有效，合同各方当事人均应遵守，全面履行。邱朝艳系龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园美域中央C9A室业主，其应按照合同约定缴纳物业服务费。邱朝艳未依合同约定缴纳物业服务费的行为已构成违约。邱朝艳上诉称意佳物业公司在小区管理质量差，公司存在大量违约行为，其可拒绝履行相应的缴纳物管费，但邱朝艳未能提供充分证据证明其主张，该上诉理由不能成立。邱朝艳的房屋为别墅，建筑面积为374.17平方米，因此邱朝艳的物业管理费应当按照别墅的标准计算。邱朝艳上诉称意佳物业公司要求其物业费按别墅计算没有事实和法律依据的上诉理由也不能成立。
综上所述，邱朝艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费197元，由邱朝艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 刘彬辉
审 判 员 谢 勇
二〇一八年九月十二日
法官助理 陈聪聪
书 记 员 朱小燕
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。