北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第5055号
原告詹春梅，女。
委托代理人明军。
委托代理人马飞，北京市浩胜律师事务所律师。
被告彭琳，女。
委托代理人漆治国，内蒙古天帝矿业有限公司副总经理。
被告中国农业银行股份有限公司北京西城支行，住所地北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层，注册号：110102000777871。
负责人柴援，行长。
委托代理人贾亦真，该公司职员。
委托代理人梁少凡，该公司职员。
原告詹春梅与被告彭琳、被告中国农业银行股份有限公司北京西城支行（以下简称农行北京西城支行）抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黎健独任审判，公开开庭进行了审理。原告詹春梅及其委托代理人明军、马飞，被告彭琳之委托代理人漆治国，被告农行北京西城支行之委托代理人贾亦真、梁少凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
詹春梅诉称，2004年，我与前夫常安购买位于海淀区万柳星标家园某房屋，房屋产权登记在常安名下。2008年，我与常安于昆明协议离婚，约定该套房屋归我所有，且离婚后一直由我使用。2011年7月5日，在我不知情情况下，常安与彭琳签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋卖给彭琳。同年7月12日，农行北京西城支行与彭琳签订《个人购房担保借款合同》，约定彭琳以该房屋作为抵押，向该银行借款600万元。后经我起诉至法院，法院判决彭琳与常安签订的《存量房屋买卖合同》无效。后我另提起行政诉讼，法院判决撤销北京市住房和城乡建设委员会将该房屋登记为彭琳的登记行为。后再经法院审理，判决该房屋归我所有，且我已据上述判决办理了该房屋的产权登记手续。但现该房屋产权证书仍记载有抵押内容，抵押权人为农行北京西城支行，侵害了我的合法权益。故现我起诉要求判决彭琳与农行北京西城支行于2011年7月12日签订的《个人购房担保借款合同》中对海淀区万柳星标家园某房屋的抵押合同无效，判决彭琳与农行北京西城支行协助我办理上述房屋的解除抵押手续。本案诉讼费由彭琳与农行北京西城支行负担。
彭琳辩称，对于房屋买卖合同无效案件，我现在并不认可。如果抵押撤销，谁向银行承担还款责任，在相关责任没有理清的情况下不能撤销抵押。詹春梅与常安离婚已多年，为什么房屋一直不过户，如果詹春梅在此居住，常安为什么有钥匙能让我去看房。房管局、链家公司都有责任，不能将所有责任推到我一方。我申请贷款程序合理合法，我提供的手续和说明都符合规定，否则房管局不给我房本，银行也不会给我放款。故我不同意詹春梅的诉讼请求。
农行北京西城支行辩称，我行是基于与房屋原所有权人彭琳间的债权债务关系而取得房屋抵押权，设定抵押、发放贷款的行为系以权力机关登记内容的公信力为基础，且符合物权善意取得要件。我行与借款人签订的借款及抵押合同均有效，目前正在履行。我行对借款人收入证明已尽核查义务，不存在詹春梅所述的重大审查过失。我行对抵押物权属状况及房屋买卖合同真实性已尽到责任与能力范围内的全部审核义务，针对抵押房产市场价格、占有使用情况等已通过聘请专业机构进行评估的方式履行了核查义务。詹春梅提起的所有相关诉讼均未否认我行任何权利，常安与彭琳二人房屋买卖协议无效不影响我行与彭琳之间担保借款合同的效力。因此，我行依法登记设立的抵押权具有对抗第三人的效力，即使涉案房屋所有权人变更，该抵押权仍可追及新的所有权人，即对詹春梅仍然有效。故我行不同意詹春梅的诉讼请求。
经审理查明，詹春梅与常安原系夫妻关系。2004年4月23日，詹春梅与常安购买位于北京市海淀区万柳星标家园某房屋一套，房屋所有权人登记为常安。2008年8月26日，詹春梅与常安于昆明市官渡区民政局办理协议离婚，双方在离婚协议中约定上述房屋归詹春梅所有。离婚后，该套房屋由詹春梅居住使用，但未及时办理该房屋的产权转移登记手续。2011年5月，常安与彭琳经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》，约定常安将上述房屋出售给彭琳，房屋成交价格为900万元，其中彭琳向银行申办抵押贷款，贷款金额为600万元。后彭琳之夫漆治国通过银行汇款给常安定金180万元，同年5月16日另汇款给常安房款120万元。
2011年5月27日，彭琳及丈夫漆治国向农行北京西城支付提出贷款申请，并同意以上述所购房屋作为抵押担保。2011年6月27日，该行下达了同意贷款的审批通知。2011年7月5日，彭琳取得了该房屋的《房屋所有权证》。同年7月7日，农行北京西城支行办理了对该房屋的抵押登记，并取得一般抵押他项权利证书，债权数额600万元。同年7月12日，农行北京西城支行与彭琳签署《个人购房担保借款合同》，其中借款金额600万元，贷款用途为购买海淀区万柳星标家园某房产。借款期限自2011年7月12日起至2041年7月11日止，共计360个月。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入常安于农行的×××。后农行北京西城支行依约定向上述账户划拨了贷款，彭琳亦依约履行部分贷款还款义务。
后詹春梅了解到上述房屋买卖情况，于2011年当年主要以常安私自篡改离婚协议出卖上述房屋为由，将常安与彭琳起诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。该案经依法审理，本院判决确认双方合同无效。另经二审审理，北京市第一中级人民法院依法维持原判。其中认定常安作为房屋共有权人伪造离婚协议且未经得詹春梅同意等事实，另判定彭琳明知常安已离婚及房屋涉及詹春梅权利，而未对常安自书离婚协议予以核实，其行为不构成善意取得。另经詹春梅提起行政诉讼，北京市第一中级人民法院于2012年12月作出终审行政判决，判定撤销北京市住房和城乡建设委员会于2011年7月5日作出的将上述房屋所有权人登记为彭琳的房屋权属登记行为。2013年，詹春梅另提起对常安的离婚后财产纠纷诉讼，要求判决上述房屋归其所有。该案后经一、二审终审，判决上述房屋归詹春梅所有。2013年8月28日，詹春梅取得上述房屋的所有权证，而农行北京西城支行于该房屋上设定的抵押权依然存在。
庭审中，詹春梅主要以彭琳借款基础已不存在及农行北京西城支行对彭琳夫妇及房屋买卖合同等的审查存在重大过失为由，要求确认抵押合同及相应权利无效，农行北京西城支行则对詹春梅主张的事实不予认可，反驳主张善意取得抵押权。除证明上述事实的生效法律文书外，双方另向本院提供农行北京西城支行在审批贷款过程中所审查的借款、房屋买卖等相关资料。其中包括常安提供的《离婚协议书》及常安关于上述房屋有独自处置权的《声明》，该两文件已经上述案件认定为虚假。对该项事实的审查，农行北京西城支行表示审批同意贷款主要依据的是经公示的房屋所有权登记，重点调查的是借款合同当事人是否有偿还贷款的能力，该行未能就其善意取得主张向本院充分举证。彭琳则对上述生效判决不予认可，但未能向本院提供充分反证。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《中国农业银行北京市分行个人房地产贷款申请表》、《贷款审批通知书》、《个人购房担保借款合同》、（2011）海民初字第18978号民事判决书、（2012）一中民终字第2777号民事判决书、（2011）海行初字第00261号行政判决书、（2012）一中行终字第3881号行政判决书、（2013）海民初字第1763号民事判决书、（2013）一中民终字第06760号民事判决书、《离婚协议书》、《声明》证据材料在案佐证。
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，彭琳为购买本案争议房屋与农行北京西城支行签订个人购房担保借款合同，以该房屋作为抵押向农行北京西城支行申请购房贷款。其中，抵押合同的主合同关系为借款合同关系，但该借款系基于彭琳购买常安房屋而产生，彭琳以该房屋进行抵押的权利即来源于此，抵押行为与该房屋买卖关系密不可分。农行北京西城支行在审批该项抵押贷款过程中，应当对借款人就抵押房屋的处置权利、偿贷能力等进行审慎的审查。现该抵押合同内容虽得到实际履行，但彭琳与常安关于本案争议房屋的买卖合同已经被先前生效判决确认为无效，其中判定彭琳明知常安已离婚及房屋涉及詹春梅权利，而未对常安自书离婚协议予以核实，其行为不构成善意取得。现该房屋的所有权登记已另经行政等诉讼办理至詹春梅名下，彭琳不再享有该房屋的所有权，亦无权处置该房屋办理抵押贷款，其与农行北京西城支行之间的抵押贷款合同缺乏合法依据。此外，农行北京西城支行在审批贷款过程中，虽对常安的房屋处置权等作了审查，但未能及时发现该权利存在瑕疵，未尽到审慎的审查义务，该行亦不构成善意取得。庭审中，彭琳与农行北京西城支行虽提出各自抗辩，但均未能向本院充分举证，本院不予采信。故现詹春梅要求确认彭琳与农行北京西城支行签订的抵押借款合同无效，理由正当，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
一、确认彭琳与中国农业银行股份有限公司北京西城支行于二○一一年七月十二日签订的《个人购房担保借款合同》中对本市海淀区万柳星标家园某房屋的抵押合同无效；
二、本判决生效后七日内，彭琳与中国农业银行股份有限公司北京西城支行协助詹春梅办理本市海淀区万柳星标家园某房屋的解除抵押登记手续。
案件受理费三十五元，由彭琳与中国农业银行股份有限公司北京西城支行共同负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黎 健
二〇一四年四月二日
书记员 孙婉仪