四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川14民终781号
上诉人（原审被告）：四川圣邦生物科技有限公司，住所地成都市青羊区得盛路91号7楼。
法定代表人：石亚兰，总经理。
委托代理人：石晨志，男，1982年1月5日出生，汉族，系该公司经理，住四川省犍为县定文镇金凌村。
被上诉人（原审原告）：洪雅县广莱酒店有限责任公司，住所地四川省洪雅县瓦屋山镇射亭村。
法定代表人：刘仕锐，总经理。
委托代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。
上诉人四川圣邦生物科技有限公司（以下简称圣邦公司）因与被上诉人洪雅县广莱酒店有限责任公司（以下简称广莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（以下简称洪雅法院）（2014）洪民初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月11日公开开庭进行了审理，上诉人圣邦公司法定代表人石亚兰及委托代理人石晨志、被上诉人广莱公司委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
圣邦公司上诉请求：撤销原判，改判驳回广莱公司的诉讼请求，并由广莱公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决程序错误。本案和（2014）洪民初字第339号案件系同一法律关系，相同的当事人、相同的事实、相同的审判组织，依法应合并审理，原审法院未合并审理，属于程序违法。二、原审判决事实认定错误。具体有：1.水浸造成的损失认定错误。本案应是水浸后产生的损失，重置成本得出的损失不应是该次水浸造成的损失，而评估机构根据上诉人未质证的财物损失清单按重置成本法鉴定损失218000元，属认定事实错误。2.关于钥匙。由于广莱公司持有上诉人承租的酒店客房的钥匙，上诉人仅持有其承租客房的一房卡、一钥匙，故原审判决上诉人没交钥匙就是没交付租赁物，进而认定解除合同的时间，属于事实认定错误。原审判决有关上诉人的寄件是否由被上诉人收到的认定，出现前后不一致的情形。3.对案涉六楼水塔的容量、进水量以及溢水口安装是否符合标准、是否有相关防护措施以及老鼠进入进而堵住溢水口的事实应查明而没有查明。三、原审判决法律适用错误。具体有：1.水塔是在六楼，上诉人租赁的范围是D-1至四楼、五楼的洗衣间和晾衣台，五、六楼是被上诉人的财产，由被上诉人使用管理，不属于租赁物。上诉人对租赁物之外的设施没有管理维护的义务。2.双方合同约定广莱公司负责提供水电，上诉人是从水龙头取水并支付相应的费用，而本案造成的损失的水是从六楼往下灌，使租赁物受损，上诉人没有责任。3.关于派人看守。由于上诉人没有派人看守水塔的合同义务，因此原审法院以此为由判决上诉人承担水浸损失，属于法律适用错误。综上，本案是广莱公司的酒店设施（水塔）存在瑕疵，造成溢水，上诉人没有责任，故不应赔偿损失。
广莱公司辩称，一、原审判决存在事实认定错误。具体有：1.原审判决认定“2014年2月8日，圣邦公司通过邮政EMS向广莱公司寄出《合同解除通知书》”不是事实，理由是根据洪雅法院生效的（2015）洪民初字第505号民事判决书认定“其邮寄的解除通知没有法律约束力”。2.原审判决认定“圣邦公司承租广莱公司用于其公司客户度假居住”不是事实，理由是根据双方《承包合同》约定，圣邦公司承包酒店经营包括客户度假和对外经营。二、原审判决存在法律适用错误。双方《承包合同》约定的“水电供应”是指通水通电的状态，根据合同的性质，圣邦公司对酒店是承包经营而非租赁。圣邦公司应对合同期内酒店用水承担管理责任。同时，由于刘仕锐一家居住的面积不到10%，且在刘仕锐一家离开酒店时圣邦公司更应承担全部的管理责任，水浸属于安全事故，根据双方合同约定，应由圣邦公司承担全部责任，因此原审法院判决广莱公司承担20%的责任明显过重。综上，圣邦公司的上诉没有事实和法律依据，建议二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
广莱公司向一审法院起诉请求：1.确认圣邦公司违反双方于2013年5月28日签订的《承包合同》约定，并确认该《承包合同》已于2014年7月28日已经解除；2.圣邦公司按《承包合同》约定承担移交财产前及维修期间的承包金4.375万元；3.圣邦公司赔偿广莱公司恢复水浸造成的损失21.8万元、鉴定费2.2万元。
一审法院认定事实：位于洪雅县瓦屋山镇射亭村4组的广莱公司系广莱公司法定代表人刘仕锐家庭共有财产，该酒店临河依公路建立，共七层楼，其中路面上5层，路面下2层，路面下的2层一层系茶房棋牌室，另一层堆放杂物（未装修）。2013年5月28日，圣邦公司、广莱公司签订《承包合同》，约定由圣邦公司承包经营“广莱度假酒店”1-4楼和接待大厅下层D-1楼（即路面下一楼）和5楼的洗衣房和晾衣台，承包期限为两年，租期为2013年6月15日至2015年6月14日，首年租金为170000元，第二年租金210000元；如圣邦公司装修应承担装修费，广莱公司只需负责该场地的水电提供，水电费由圣邦公司承担。合同约定广莱公司将房屋物品设备设施交给圣邦公司，承包期满后交还，物品除正常磨损外应保持完好。双方还约定因广莱公司原因、或违约导致圣邦公司无法经营或中断经营，可免除中断期间的承包金，还应支付10%违约金。圣邦公司逾期未付承包费，广莱公司有权终止合同，收回房屋等，因此造成损失的还应赔偿。承包期限内圣邦公司提出解除合同的，当年所交承包金不予退还。在未达成一致意向前，合同继续履行，达成一致意见后广莱公司只退圣邦公司的保证金。双方还约定经营过程中的安全责任和一切费用由圣邦公司承担，税金、水电费用及与经营相关费用由圣邦公司承担。双方签订合同后，即进行了房屋及物品移交，按照合同约定，除5楼一套房屋（该房屋上建有水塔）供刘仕锐一家居住，其余房屋等移交给圣邦公司。2013年8月28日，刘仕锐及其家人因孩子读书全家离开酒店到洪雅县城居住，走时与广莱公司法定代表人石亚兰进行了告别。2013年10月3日，圣邦公司停止对酒店的经营，关门后离开酒店。2013年12月3日，刘仕锐经邻居告知，酒店房屋外墙漏水，经查验发现一只死老鼠堵住了六楼水塔的溢水口，从山上引来的泉水不断流到水塔，多余的水沿塔壁向下流淌，从六楼渗透到底楼，造成了酒店房屋、家电、家具、地板等水浸。广莱公司即通知圣邦公司要求恢复原状赔偿损失。圣邦公司派人查看现场后，双方未就漏水问题如何处理协商一致，之后双方经电话、短信联系未促成问题解决。2014年2月8日，圣邦公司通过邮政EMS向广莱公司寄出《合同解除通知书》，2014年3月13日诉至原审法院，请求确认案涉承包合同已经解除，并要求退还保证金、租金并支付违约金。原审法院于2014年3月18日向广莱公司的法定代表人刘仕锐送达了起诉状副本。后广莱公司起诉圣邦公司赔偿因水浸受到的财产损失，原审法院委托评估公司对广莱公司因水浸损失的财产进行了评估，损失金额为218000元。原审法院以本案因需要前案的处理结果为依据而予以了中止。后因中止事由消失，本案恢复审理。2014年7月28日，在原审法院柳江人民法庭主持下，圣邦公司将酒店财物和大门钥匙清理移交给广莱公司。
圣邦公司工商登记经营范围为：科技交流和推广服务业；经营批发与零售。圣邦公司承租广莱公司用于其公司客户度假居住。
一审法院认为，对于双方在管理酒店财产中的责任，原审法院根据该院（2015）洪民初字第505判决书判定：双方所签订的《广莱公司承包合同》是双方一致真实意思表示，内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定。双方在进行房屋、物品及经营权、承包费用等交接后也实际进行了履行。在整个履行过程中无争议，至水浸发生时，没有发生一方反悔或违约情形。水浸事故是双方发生争议的原因。圣邦公司认为，水塔不属承包管理范围，广莱公司未将水塔移交给圣邦公司，且合同明确约定，广莱公司负责提供水电，故发生水浸事件完全是广莱公司造成。而广莱公司认为是圣邦公司在自行经营承包过程中造成的。对此，原审法院认为，圣邦公司作为房屋的实际使用者，在接收房屋时，应当对房屋的设施、设备进行查验，如有异常情况应及时向出租方提出。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。圣邦公司在接收房屋和装修时未提出异议，故在使用期间，亦应当对房屋及设备设施等加以妥善管理，在明确知道居住在五楼房屋的广莱公司法定代表人全家已离开酒店到洪雅县城居住，在2013年10月3日停止对酒店的经营关门离开酒店时，整栋大楼空无一人，亦没有安排相应的值守人员或管理人员看守酒店，以致在水浸事故发生后没有及时发现和处理，使损失发生和扩大，因此，发生水浸事故造成损害的后果，圣邦公司负有不可推卸的责任。而广莱公司将整栋楼出租，发生水浸事件后的责任承担也不会存在分歧。且广莱公司在五楼有一套住房，也没有安排人员看管，以致在水浸发生时没有及时发现和处理，也应当承担一定责任。故水浸发生是双方均忽视安全，疏于管理的行为所致。水塔虽在合同中未约定承租给圣邦公司，但水塔是整栋楼必不可少的附属设施，作为使用方的圣邦公司，特别是在得知居住在此楼内的广莱公司法定代表人刘仕锐一家离开后，应增强对承租财产的管理责任。虽然合同中双方约定广莱公司负责供水供电，但应理解为达到供水供电的状态，应不同于供水公司对供水设施的管理，作为共同居住在一栋楼内的圣邦公司和广莱公司，应共同对水塔进行管理。因此，本案双方在此次浸水事件中均有过错。
从上述生效判决书认定可以看出，圣邦公司作为主要经营者，承担大部分财产的管理责任，但圣邦公司为节约管理成本，于2013年10月关门停业，并没有安排人员留守，而是全部人员一并离去，但此时在合同履行期限内，致使在发生水浸事故时未及时发现和处理，并造成损失的扩大，存在主要过错责任。广莱公司并未将整栋楼租赁于圣邦公司，自己管理使用了小部分房屋，对自己管理使用的部分也未尽到管理责任。存在相应的过错责任。
关于鉴定结果，一审法院认为，双方通过原审法院委托机构鉴定，总损失为218000元，其中圣邦公司不认可部分天花板乳胶漆及木地板损失43900元，对此，一审法院认为，双方对物品没有交接清单和验收情况说明，但该物品存在于经营酒店使用，在此次水浸事件中损毁，考虑折旧等情况，原审法院认定其中一半价值即21950元作为本案物品损失。因此，物品损失为196050元。
关于广莱公司请求给付租金，涉及本案的合同解除时间，原审法院（2015）洪民初字第505号判决书判定：因双方于2014年7月28日对酒店物品和大门钥匙进行了移交，应视为双方已协议解除了合同，解除合同应从此时起算。故本案合同解除时间应以此为准。因此广莱公司请求圣邦公司应付租金43750元的理由成立。但该租金因双方各自过错造成没有实际经营，亦应按照各自过错承担。
关于广莱公司请求计算鉴定费22000元，可作为诉讼损失分担，不再单独计算。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。同时，根据双方的过错和本案实际情况，认定以广莱公司承担20%、圣邦公司承担80%为宜，据此，一审法院判决：由圣邦公司在判决生效之十日内赔偿广莱公司财产损失及租金损失239800元中的80%，共计191840元。一审案件诉讼费4300元、鉴定费22000元，共计26300元，广莱公司承担5260元，圣邦公司承担21040元。
二审中，广莱公司未提交证据。圣邦公司提交了以下证据：1.洪雅法院2015年6月26日《庭审笔录》1份，拟证明：圣邦公司第一时间到达现场，进行扫水处理，尽到了义务；广莱公司认为水塔不需要特别维护和管理，并且广莱公司在交给圣邦公司之前也没有进行过维护和管理。2.洪雅法院2014年6月10日《调解笔录》1份，拟证明：广莱公司故意抬高调解条件，致使调解不成。3.洪雅法院（2014）洪民初字第339号、669号案判决书，拟证明：上述两案可以合并审理但原审法院没有合并审理，程序存在问题。广莱公司对圣邦公司提交的上述证据的质证意见如下：对上述三份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不是新证据，对圣邦公司的证明目的不认可，认为圣邦公司只是扫水，并未对现场采取保护措施，期满是否续租是广莱公司的权利。广莱公司是在2014年7月28日在柳江法庭协商解除交接后才进场；339号判决没有生效，不应作为定案证据。
本院对圣邦公司二审中提交的证据认证如下：由于广莱公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，经审查，本院对上述证据的真实性、合法性首先予以采信；但《庭审笔录》仅能证明圣邦公司事后派人到过现场，进行扫水处理；《调解笔录》仅能证明双方在原审法院主持下进行过调解；两份判决书并不能证明两案存在应合并而未合并审理的程序问题。因此，对圣邦公司所举上述证据的证明目的不予采信。
二审查明的事实，与原审法院查明的基本事实一致，本院对此予以确认。
二审同时查明，本案一审由洪雅法院依法组成合议庭进行审理，案由为房屋租赁合同纠纷。2014年8月6日，经洪雅法院委托，四川建业资产评估有限公司（以下简称建业公司）以川建业资评报[2014]第7-20号《资产评估报告》对案涉广莱酒店水浸事故造成的财产损失的评估价值为218000元的评估结论，完成上述恢复工程所需要的时间为一个月。该评估报告同时载明：对上述财产损失，圣邦公司不认可天花板乳胶漆及木地板损失43900元，此部分恢复过程的具体内容为：木地板（浅色）359.045㎡、木地板（深色）54.370㎡、天棚吊顶乳胶漆18.78㎡。宜由当事方向法院提供证据主张权利，由法院调解解决或裁决。
二审另查明，圣邦公司于2014年3月13日以广莱公司为被告起诉至原审法院，要求确认案涉承包合同已经解除并要求广莱公司退还保证金、租金并支付违约金。该案由审判员李华独任审理，案由为合同纠纷。2015年12月17日，洪雅法院对该案作出一审宣判，该判决已于2016年1月8日生效。该判决同时认定圣邦公司2014年2月8日通过邮政EMS向广莱公司寄出《合同解除通知书》没有法律约束力。
上述事实，有《承包合同》、酒店水浸现场照片、电话通话清单、洪雅法院（2015）洪民初字第505号《民事判决书》、川建业资评报[2014]第7-20号《资产评估报告》以及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，由于广莱公司并未就本案提起上诉，表明其已服判，故广莱公司关于其承担20%的责任是否过重的答辩主张，本院依法不予审查。
根据双方的诉辩意见，本案争议焦点在于：一、原审法院是否存在应当合并审理而没有合并审理的程序违法的问题。二、圣邦公司在履行案涉《承包合同》的过程中，是否存在违约行为；如果存在违约行为，是否应赔偿广莱公司因水浸造成的损失196050元的80%。三、圣邦公司是否应按《承包合同》约定支付移交财产前及维修期间的租金4.375万元的80%。
关于第一个焦点。
圣邦公司上诉称，由于其于2014年3月13日以广莱公司为被告起诉至原审法院，要求确认案涉承包合同已经解除并要求广莱公司退还保证金、租金并支付违约金，该案与本案系同一法律关系，相同的当事人、相同的事实、相同的审判组织，两案应合并审理，但原审法院未合并审理，程序违法。对此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十一条关于“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理”的规定可知，即使是基于同一事实发生的纠纷，当事人双方向同一人民法院起诉，人民法院也是可以合并审理而不是必须合并审理。其次，由于本案一审是组成合议庭进行审理，而圣邦公司于2014年3月13日以广莱公司为被告起诉至原审法院合同纠纷一案，是独任审理；且两案的案由分别为房屋租赁合同纠纷与合同纠纷，案由不同，依法不应合并审理。因此，圣邦公司关于上述两案应合并而未合并审理，存在程序违法的上诉理由不成立。关于第二个焦点。
圣邦公司辩称，由于广莱公司六楼水塔存在设计缺陷、且该水塔不属于租赁物，因此水塔溢水、酒店渗水与其无关，圣邦公司不存在违约行为。对此，本院认为，首先，关于水塔是否存在设计缺陷的问题。本案中，圣邦公司虽抗辩称，案涉水塔存在设计缺陷，在广莱公司对此予以否认的情况下，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，圣邦公司应对上述抗辩主张提供证据予以证明，由于圣邦公司未能提交证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。
其次，关于圣邦公司是否存在违约行为的问题。案涉水塔虽不属于租赁物，但由于案涉《承包合同》约定：广莱公司将案涉承租房屋物品设备设施交给圣邦公司，承包期满后交还，物品除正常磨损外应保持完好。从上述约定可知，保持租赁物物品除正常磨损外的完好状态，是圣邦公司履行案涉《承包合同》的一项基本合同义务。案涉租赁物在圣邦公司租赁期间由于六楼水塔溢水口被老鼠堵住而发生漏水以至于从六楼渗水至圣邦公司承租的房屋及物品浸水而造成损失，而案涉六楼水塔系整栋酒店共同的取水来源，在租赁期间系圣邦公司、广莱公司的公共使用设施，双方对该公共使用设施均负有使其处于安全正常使用状态的看管、维护义务。在圣邦公司明知刘仕锐一家全部搬离酒店到洪雅县城居住的情况下，对该公共使用设施的看管、维护义务就由先前的刘仕锐一家和圣邦公司共同负担变为由圣邦公司独自负担。由于圣邦公司在刘仕锐一家全部搬离酒店后，将酒店关闭，无一人看守，致使酒店在发生水塔溢水、酒店渗水的情况下，未能及时发现和处理，致使酒店财产因水浸而造成损失，故圣邦公司在履行案涉《承包合同》过程中，存在以下违约行为：1.圣邦公司存在未按《承包合同》约定保持租赁物物品完好状态；2.圣邦公司在租赁期间在刘仕锐一家全部搬离酒店后将酒店关闭，使酒店处于无人看守的状态，致使酒店六楼水塔溢水、酒店渗水的情况下，未能及时发现和处理，导致租赁物及刘仕锐一家住房及其物品因此次水浸事故造成损失。
关于第三个焦点。
首先，关于是否赔偿。根据以上第二个焦点的分析可知，圣邦公司在履行合同的过程中存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，圣邦公司应承担赔偿损失的违约责任。关于赔偿的范围。本案中，圣邦公司在租赁期间应当妥善保管、维护租赁物，但其在明知居住五楼的刘仕锐一家搬离酒店到洪雅县城居住的情况下，在看管和维护公共设施的水塔的义务已由先前的刘仕锐一家和圣邦公司共同负担变为由圣邦公司独自负担的情况下，将整个酒店关闭，且使整个酒店处于无人看守的状态，致使酒店在发生水塔溢水、酒店渗水的情况下，未能及时发现和处理，圣邦公司上述未能尽到保持租赁物物品完好状态以及未能尽到看管和维护水塔的违约行为，致使租赁物以及刘仕锐一家住房及其物品因此次水浸事故造成损失。因此，圣邦公司应对由其违约行为造成的上述损失承担赔偿责任。
其次，关于赔偿的范围。原审法院委托评估机构对该次水浸事故造成的广莱酒店的财产损失作出了218000元评估结论，且案涉评估报告明确载明：对有异议的损失宜由当事方向法院提供证据主张权利，由法院调解解决或裁决。圣邦公司虽对评估报告中有关天花板乳胶漆及木地板损失43900元持有异议，但未能提交证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。因此，原审法院以该评估结论218000元的作为本案水浸事故造成的财产损失的基本依据，并无不当。
原审法院鉴于圣邦公司有异议的天花板乳胶漆及木地板在经营酒店中使用，且在此次水浸事件中损毁的情况，并
综合考虑上述物品的折旧情况，将该部分损失43900元的一半即21950元作为本案损失的一部分，进而确定196050元（218000元-21950元）作为本案水浸事故造成的财产损失，同时结合广莱公司存在主观过错应承担20%的责任为由判决圣邦公司承担80%的损失156840元（196050元×80%）。对此，本院认为，由于广莱公司在此次水浸事件中并无违约行为，因此原审法院该认定在法律适用上存在瑕疵。但由于广莱公司未提出上诉，本院对该判决事项依法予以维持。
关于第四个焦点。
圣邦公司上诉称，由于广莱公司持有承租客房的钥匙，而未交付租赁物，并以此作为双方合同解除的时间，属认定错误，故圣邦公司不应承担该期间租金43750元。对此，本院认为，首先，关于合同解除的时间。由于案涉《承包合同》约定：承包期限内圣邦公司提出解除合同的当年所交承包金不予退还。在未达成一致意向前，合同继续履行。根据上述约定，由于双方并未就承包期限内合同解除一事达成一致意见，而双方对在原审法院主持下圣邦公司于2014年7月28日将广莱酒店财物和大门钥匙清理移交给广莱公司的事实均无异议，因此原审法院将该时间作为双方解除合同的时间并无不当。其次，关于租金的数额。由于双方约定第二年租金210000元，在案涉合同解除前，圣邦公司应当支付相应租金（承包金），同时由于完成该酒店因水浸造成财产损失的恢复工程需要一个月的时间，故圣邦公司应当向广莱酒店支付2014年6月14日前2014年7月28日及恢复工程所需时间的租金43750元（210000元÷12个月／年×2.5个月）。原审法院结合广莱公司存在主观过错应承担20%的损失为由判决圣邦公司承担该期间的租金35000元，由于广莱公司在此次水浸事件中并无违约行为，因此原审法院该认定在法律适用上存在瑕疵。但由于广莱公司未提出上诉，本院对该判决事项依法予以维持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，法律适用虽存在瑕疵，但判决结果依法应予维持。故对圣邦公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4137元，由上诉人四川圣邦生物科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 迪
审判员 张澌岷
审判员 余 鹏
二〇一六年九月二十日
书记员 杨 可