湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5831号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈双双，女，1984年11月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：金波，男，1980年4月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李静，系金波妻子，1990年11月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：梅卫国，湖北恩涛律师事务所律师。
上诉人陈双双因与被上诉人金波、李静合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈双双上诉请求：1、撤销原审法院判决第二条金波、李静赔偿陈双双犬只出售的经济损失6600元，犬只数量及市场价不合理，请求重审；2、撤销原审法院判决第三条支付金波、李静从2014年4月2日起至2017年6月15日止占用房屋租金8109.59元，并没有占用房屋，请求辙回。3、撤销原审法院判决第四条陈双双向金波、李静支付房屋维修费14907.81元，房屋承包之前就是现状，并非后期有人人为导致，请求撤回。4、请求金波、李静承担本案件受理费用。
事实和理由：根据承包协议，金波、李静应提供12只或以上已配种怀孕的纯种母狗给陈双双直到生产，分得的小狗由陈双双自行出售。期间金波、李静仅提供过一只母泰迪生产了5只小狗，陈双双分得了2只，按正常情况下母狗不可能只生产一只小狗，如体形大的品种金毛，阿拉斯加，拉布拉多生产的小狗数量都在9-11只左右，这个数据是可以查实到的。原审法院只认可一只小狗的市场价为800元/只，市场价远超出这个价，如泰迪售价在1300-1600元/只，金毛1500-2300元/只，拉布拉多1800-2300元/只，阿拉斯加2300-2600元/只，这个市场价不是陈双双自行定，是根据市场行情提供，可以查实。既然原审法院认可一只小狗的市场价为800元/只，为什么不认可一只母狗可以生产5-11只，即使母狗在生产期间或哺乳期间存在风险，但并非绝对，如金波、李静第一次提供的母狗就生产了5只并全存活下来，无论是在母狗生产小狗的数量上还是市场价格上，都是不合情理的。按照合同2017年4月1日到期，金波、李静应退还押金办理交接手续，直到2017年6月15日前期间都是陈双双主动联系金波、李静处理交接退还押金，金波、李静从未主动提出过，并中间一次一次找各种不合理要求拖延时间（要求陈双双打扫各楼屋卫生，要求恢复部分不照明灯泡，陈双双一次次应金波、李静的要求，金波、李静还是不退还押金办理交接），期间陈双双去过金波、李静家里找商谈，金波、李静拿菜刀，恶语相对；多次打电话不接，信息也不回；开车逃跑（110有报警记录），直到拖到法院6月15日出面办理交接手续，如果金波、李静诚信就不会拖到6月15日才办理好交接手续。原审法院从2014年4月2日计算到2017年6月15日房屋租金及承包费用各占50%是不合理的，协议时间是2016年4月1日至2017年4月1日，原告只承包被告的店面一年，承包费用为8万元，而非租，之所以是承包包括店内的设备及工具，并且房屋从协议期满后4月1日起就一直空置着，陈双双并没有再使用过，不可能向金波、李静支付租金，是没有实事依据的，可以查实到。房屋鉴定报告证明房屋漏雨是房屋自身原因而非人为造成，此房屋在没有承包给陈双双之前就曾经营过数年酒楼及宠物店，数年后陈双双才接手继续经营宠物店，原状就是现状而且楼层房间空置未使用过，也没进行改动及装修，众所周知，房屋受自然规律，年限使用不断在耗损，东西在折旧，评估报告的房屋维修金额149078.08元是指的将受损的整栋楼层房屋维修恢复到全新的状态的费用，要陈双双承担10%的费用计14907.81元，不合情理，也不应该承担，另房屋3楼以下有渗水印迹是在陈双双承包之前就发生的，是由房屋隔壁建筑公司洗手间渗过来的，金波、李静还曾多次于建筑公司商量处理办理一直没有落实执行解决，这是可以调查证实的，4楼5楼发生渗水情况是在陈双双、金波、李静及原房东在第二次正式办理退押交接时一起在现场遇见的情形，此前没有过漏水也没有印迹，因为在第一次办交接时并没有发现过渗水印迹及漏雨情况，如果之前有金波、李静也不会等到第二次才发现，（有证人可证实），期间金波、李静的私人物品一直存放在房屋内也经常出入，如果期间有过漏水或有印迹金波、李静肯定是会被发现看到的。如果金波、李静守信用讲诚信，到期退押办理交接也不会有后期4楼5楼雨水一事，此问题就跟陈双双无关联。
金波、李静辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈双双向一审法院起诉请求：1、要求金波、李静退还押金8000元；2、要求金波、李静赔偿陈双双2017年4月、5月期间误工经济损失费1万元，客户流失收入损失2万元；3、要求金波、李静赔偿因其未履行合同第8条的义务造成的经济收入损失3万元；4、要求金波、李静赔偿因其未履行合同第10条义务造成的经济收入损失42900元；5、要求金波、李静退还房屋承包费用3万元；6、要求金波、李静承担本案案件受理费。审理过程中变更诉讼请求为：1、要求金波、李静退还押金8000元；2、依法判令金波、李静赔偿陈双双经济损失72900元，其中美容项目损失3万元，犬只出售损失42900元；3、依法判令金波、李静赔偿陈双双房租损失3万元；4、本案受理费、反诉费、鉴定费等费用由金波、李静承担。
金波、李静向一审法院反诉请求：1、责令反诉被告腾退整栋楼房，由反诉被告向反诉原告赔偿因占用房屋所造成的房租损失1.33万元（暂定2个月）；2、责令反诉被告维修屋顶漏雨所造成的损失4万元；3、责令反诉被告支付租赁期间宠物美容培训学费1万元；4、诉讼费由反诉被告承担。审理过程中变更反诉请求为：1、责令反诉被告腾退位于武汉市江夏区的整栋楼房，由反诉被告赔偿反诉原告因占用房屋所造成的房租损失人民币53479元，从2017年4月1日起至11月30日止期间244天按照8万元一年的租金计算；2、由反诉被告承担维修屋顶漏水、涉水所需的费用149078.08元。3、责令反诉被告支付租赁期间宠物美容培训学费1万元；4、由反诉被告支付承包期内所欠水费152.10元；5、鉴定费用25000元由反诉被告承担，以上合计237709.18元。6、本案诉讼费本诉及反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2016年3月19日，陈双双（乙方）与金波（甲方）签订《承包协议》，协议约定：甲方将名下“武汉市江夏区鼎盛犬业宠物俱乐部”承包给乙方，包括整栋楼房，时间从2016年4月1日至2017年4月1日，承包期一年，承包费（包括房租在内）8万元/年，水电费由乙方自付。乙方在承包期间不得损坏甲方私人物品，如有损坏，乙方负责修理，如无法修理的，乙方需作相应的赔偿。甲方安排人员为乙方提供宠物美容培训2个月，学费年底结算（年美容收入达到2万元或高于2万元的，支付1万元学费，年收入低于2万元，按收入的50%支付），承包日起，甲方为乙方提供一名专业美容师辅导期2个月，2个月后甲方再提供一名专业饲养、洗澡工作人员，时间为1个月，工作酬劳由乙方与工作人员商定，…。甲方在乙方承包期间一年最少为乙方提供12只或12只以上已配种的纯种犬只饲养及出售。母犬产下的幼崽分配：1-4只，乙方分得一只其余归甲方；5-8只，乙方分得2只其余归甲方；9-12只，乙方分得3只其余归甲方；13只以上，乙方分得4只其余归甲方。协议还约定了其他权利义务。
合同签订后，金波、李静将房屋及店面电器工具等交付给陈双双，陈双双支付了承包费8万元及押金8000元，李静于2016年4月5日出具《收条》，内容为：“今收到陈双双店面电器工具等押金8000元整（捌仟元整）……以上内容只是押金，不做买卖。若有损坏按承包合同处理。”李静在陈双双承包经营的宠物店为其进行美容培训一个月。金波提供了一只泰迪，陈双双分得两只小狗。
2017年4月1日，承包经营期满后，双方在办理房屋交接退还押金时，金波发现房屋存在漏水、渗水等问题，要求陈双双修缮房屋后再退还押金，双方就此产生纠纷，陈双双遂起诉至法院。
在案件审理过程中，2017年6月13日，一审法院主持陈双双、金波办理了房屋及物品清理交接，二人分别在收条复印件上书写“押金收条上物品均已交接，电器待通电后试用再核实是否能正常使用。”2017年6月15日，通电检查后，陈双双、李静分别在收条复印件背面书写“经检查租赁房1-5楼所有电器均能正常使用。”同日，陈双双将房屋钥匙交给李静。
2017年6月22日，根据金波申请，一审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房屋漏水原因进行鉴定，2017年8月18日鉴定机构出具《房屋漏水原因鉴定报告》（仲恒鉴字[2017]SW1915），鉴定结论为：1、二层南面房西面墙体的发霉、发黑现象，是厨房长期用水所致；另外南面装饰木板的渗漏、发霉现象，主要是外墙渗漏所致；2、二层楼梯间东面墙体的渗水是原有痕迹，五层漏水情况对其有加剧作用；3、三层与四层的北面房北面墙体、天面及东面墙体的漏水发黑现象为五层房间楼面积水漏至楼下所致；4、三层与四层间东面墙体的渗水痕迹为五层房间楼面积水漏至楼下所致；另外梯间南面墙体的渗水痕迹为室内卫生间渗漏所致；5、四层南面房卫生间天面板的渗漏痕迹为楼上卫生间渗漏所致；6、五层南面卫生间的渗水痕迹，是由于屋面板漏水所致；7、五层北面房北面墙体上方的渗水现象，是由于天沟漏水至室内所致；另外北面墙窗下边渗漏痕迹，是因为窗边没有密封，雨水渗漏入所致，天沟漏水对其有加剧作用；8、五层梯间顶层西面及南面墙体渗漏痕迹为外墙渗水所致。2017年6月28日，根据金波申请，一审法院委托民太安财保险公估股份有限公司湖北分公司对位于武汉市江夏区纸坊街世纪广场沙羡街武汉市江夏区鼎盛犬业宠物俱乐部共五层楼房的屋顶、墙面漏水和渗水的修复所需费用进行评估，鉴定意见为修复所需费用为149078.08元，其中墙面乳胶漆15369.10元，石膏吊顶角线5340.00元，铝塑板吊顶3049.13元，楼梯间步梯地板铺设22750.00元，房间复合地板25270.00元，墙面粉层-
打磨18168.80元，墙面基膜3777.60元，墙面墙纸21599.50元，墙面装饰板9000.00元，家具衣柜10175.00元，其他及垃圾转运费7480.00元，管理费7098.95元。两次鉴定费用25800元，金波已经预交。
一审法院认为，陈双双与金波于2016年3月19日签订的《承包协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务，该协议具有承包、房屋租赁的双重内容，针对双方的请求，逐一评判如下：一、关于押金问题，双方在《承包协议》中并未对押金的性质进行约定。2016年4月5日，李静出具的《收条》写明“今收到陈双双店面电器工具等押金8000元整”，该收条上还写明了具体电器工具，从该收条的内容看，该笔押金应为陈双双承包经营的宠物店内的电器工具的押金，在双方对收条上的物品进行交接且核实能正常使用后，李静应当予以退还。故陈双双请求退还押金的请求，本院予以支持。
二、关于美容培训费问题，《承包协议》中约定，金波为陈双双提供宠物美容培训2个月，学费按美容收入年底结算，该宠物美容培训系有偿培训。协议签订后，由李静在宠物店教陈双双宠物美容一个月，没有证据证明陈双双在经营期间宠物美容的收入超过2万元，故其要求陈双双按照协议约定支付美容培训费缺少事实依据，本院不予支持。陈双双请求金波、李静赔偿宠物美容项目损失3万元，其未能提交相关证据证明，不予支持。
三、关于犬只出售损失问题，《承包协议》约定，承包期间，金波至少为陈双双提供12只或者12只以上已配种的纯种犬只饲养及出售。合同签订后，金波提供了一只已配种犬只，陈双双分得两只小狗。金波未能按照协议约定提供足额的配种犬只，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据约定，金波至少还应提供11只已配种的犬只，按照对有利于责任人的原则，酌定陈双双至少分得11只幼犬。根据金波、陈双双在庭审中的陈述，一只幼犬的价格为800-1200左右，按照对有利于责任人的原则，就低不就高，取每只幼犬售价800元，则陈双双的幼犬出售收入为8800元。但是金波在提供已配种犬只后，须由陈双双饲养至幼犬出生，考虑其中的成本，综合考量，酌定陈双双的该项损失为6600元，陈双双请求中超出的部分不予支持。
四、关于承包费及租金问题，《承包协议》约定承包期一年，承包费（包括房租在内）8万元一年。陈双双承包经营“武汉市江夏区鼎盛犬业宠物俱乐部”，并实际占有使用租赁房屋，应当按照协议约定支付承包费。《承包协议》约定，陈双双在承包期间不得损害金波私人物品，侧面可以说明陈双双在签订协议时，是同意金波在该房屋内存放有私人物品的，现陈双双提出金波在其承包经营期间私自占用楼层存放个人物品，导致其无法使用楼层房间，要求退还房屋承包费用3万元，缺少事实依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十二条规定“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，《承包协议》约定承包费包含房租，即陈双双与金波在签订的合同时，实际还包含有房屋租赁的意思。现承包期满，按照前述法律规定陈双双在承包期满后，有义务与金波办理房屋交接手续，返还租赁房屋，其到2017年6月15日才将房屋钥匙交还给李静，已经逾期，应当支付房屋占有使用费，因为，双方约定一年8万元的承包费包含房屋租金，承包费与房屋租金各占多少，双方没有约定也没有提交证据证实，一审法院酌定承包费与房屋租金各占50%，房屋占有使用费参照租金标准计算，从2017年4月2日起至2017年6月15日止，金额为8109.59元，金波的该项主张中超出的部分不予支持。
五、关于房屋维修问题，《房屋漏水原因鉴定报告》关于房屋漏水原因的鉴定结论中，其中二层南面房西面墙体的发霉、发黑现象，其是厨房长期用水所致；三层与四层梯间南面墙体的渗水痕迹为室内卫生间渗漏所致；四层南面房卫生间天面板的渗漏痕迹为楼上卫生间渗漏所致；五层南面卫生间的渗水痕迹，是由于屋面板漏水所致；房屋其他处的漏水、渗水主要是外墙渗漏、天沟漏水、窗边没有密封，雨水渗入等原因所致。综合鉴定结论，房屋漏水、渗水主要原因是房屋自身问题，而非人为原因所致。关于使用厨房、卫生间引起的渗漏，不是非正常使用而引起的渗漏，也无证据证实系人为原因引起的渗漏。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”在租赁期间，发现房屋漏水、渗水，陈双双应该按照诚实信用原则，及时通知金波进行维修，防止损害的扩大，陈双双在房屋漏水、渗水的情况下，没有通知金波对房屋进行维修，故，陈双双对房屋漏水、渗水导致的损失扩大负有一定的责任，一审法院酌情考量，认为陈双双应当承担10%维修费14907.81元，金波请求中超出部分本院不予支持；金波反诉请求中请求的鉴定费属于诉讼费用范畴，由法院按照相关规定处理。
六、关于水费问题，《承包协议》约定，水电费由陈双双自负。故承包经营期间的水费应当由陈双双负担，故金波请求陈双双支付承包期内所欠水费152.10元，一审法院予以支持。
七、关于房屋腾退问题，双方当事人在审理过程中已经于2017年6月15日实际办理交接，本案不再进行处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，一审法院判决如下：一、由金波、李静在本判决生效之日起十日内向陈双双退还押金8000元；二、由金波、李静在本判决生效之日起十日内向陈双双赔偿犬只出售损失6600元；三、由陈双双在本判决生效之日起十日内向被告金波、李静支付房屋占有使用费8109.59元；四、由陈双双在本判决生效之日起十日内向金波、李静支付房屋维修费14907.81元；五、由陈双双在本判决生效之日起十日内向金波、李静支付水费152.10元；上述五项费用相抵后，由陈双双在本判决生效之日起十日内向金波、李静支付8569.50元；六、驳回陈双双其他诉讼请求；七、驳回金波、李静其他反诉请求。本案受理费2518元，减半收取1259元，由金波、李静负担83元，由陈双双负担1176元；反诉受理费4490元，减半收取2245元，由陈双双负担190元，由金波、李静负担2055元；本案鉴定费25000元，由陈双双负担2500元；由金波、李静负担22500元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，陈双双与金波签订的《承包协议》是双方真实意思表示，内容合法有效。该协议包含宠物店承包、房屋租赁的双重内容。金波未能按照《承包协议》约定提供足额的配种犬只，构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院综合考量后酌定陈双双的该项损失为6600元并无不当。《承包协议》约定了承包费包括房租在内，陈双双在承包期满后，有义务与金波办理房屋交接手续，返还租赁房屋，其到2017年6月15日才将房屋钥匙交还给李静，已经逾期，应当支付房屋占有使用费,一审法院根据合同约定及结合案件事实酌定陈双双支付承包到期日至返还租赁房屋日期间的房屋占有使用费为8109.59元合理。关于房屋维修费的问题，经一审法院委托鉴定，修复房屋所需费用为149078.08元。虽然陈双双租赁时间不长，房屋漏水、渗水主要原因是房屋自身问题造成，但在租赁期间，陈双双在房屋漏水、渗水的情况下没有及时通知金波对房屋进行维修而导致损失扩大，一审法院根据现实状况酌情考量，认为陈双双应当承担10%维修费合情合理。
综上所述，陈双双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由陈双双负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹芳
审判员 张鹏
审判员 陈敏
二○二○一八年九月十二日
法官助理徐向云
书记员徐刚