上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1795号
上诉人（原审被告）上海缔江实业有限公司。
法定代表人张伟杰。
委托代理人周大仓，上海善达律师事务所律师。
被上诉人（原告原告）上海露曼顿家具有限公司。
法定代表人陆春华。
委托代理人费士芳。
上诉人上海缔江实业有限公司（以下简称缔江公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月30日，上海露曼顿家具有限公司（以下简称露曼顿公司）与缔江公司签订《厂房租房合同》一份，约定露曼顿公司将位于上海市青浦区朱家角镇康业路751弄第二栋二楼、三楼、第三栋整栋厂房{产权证编号为沪房地青字（2008）第012109号}及北面大棚租赁给缔江公司，房屋平面图见合同附件，租期自2013年10月1日至2017年2月28日，年租金人民币（以下币种均为人民币）91万元，此价未含税价，若缔江公司需开租赁发票，税金由缔江公司自行承担；租金先付，厂房后用，租金每季度支付一次，并提前10天缴纳；协议签订当日，缔江公司支付露曼顿公司保证金75，000元，该保证金作为租赁厂房押金；露曼顿公司出租的厂房应具备有效的产证，并具备消防安全生产条件及符合环保要求（不含北面大棚）；缔江公司应承担租赁期间所使用的水、电、煤、电话等及工业园区物业管理费，水电费按另装的抄表数为准（附加百分之十基础电费，峰、谷分时计算）；缔江公司在租赁期间有下列行为之一的：（1）、缔江公司不得对租赁房屋进行转让、抵押或获取其他任何侵犯露曼顿公司所有权的行为……（3）、无故拖欠租金累计十个工作日……露曼顿公司有权终止本合同，收回该房屋，缔江公司应予以赔偿，并按当年一个月的租金作为赔偿金，并且缔江公司应在30天内将房屋内的物品搬走，否则厂房内的物品归露曼顿公司所有，露曼顿公司有权处理。缔江公司不得将该房以任何形式转租，但允许缔江公司将油漆车间对外出租，合同还约定了其他条款。合同签订后，缔江公司支付保证金75，000元，露曼顿公司将房屋交付缔江公司使用。
2013年10月28日，露曼顿公司、缔江公司签订《补充协议》，约定2013年10月1日至12月31日缔江公司应付租金227，500元，因房屋漏水、升降梯和卷帘门维修好、厂房交付时间拖延等情况，经双方友好协商决定减少当季度租金2万元，实际缴付207，500元；露曼顿公司需提供房屋业主（上海爱佳文教用品有限公司）租金支付凭证及盖上业主合法公章的房地产证复印件两份，缔江公司在收到前述付款凭证及盖章复印件之后一个工作日内支付实际缴付租金207，500元；经协商二号楼一楼消防通道及楼梯下方租给缔江公司，使用面积15平方米，月租金200元，从2013年11月1日开始计算，露曼顿公司在10月30日前腾空该区域。该协议还备注：今露曼顿公司提供一张有划痕的房产证复印件，缔江公司支付157，500元，如办理营业执照处可以使用，缔江公司将在第二日再支付50，000元；如因其他原因无法办理则与露曼顿公司无关。2013年10月29日，缔江公司汇款给露曼顿公司157，500元。同年10月30日，缔江公司汇款给露曼顿公司50，000元。
2014年1月9日，上海磊天律师事务所接受露曼顿公司的委托，发函缔江公司，主要内容为：缔江公司没有按照合同的约定按时支付租金和实际使用的水电费等费用，经露曼顿公司多次催讨，缔江公司仍未支付上述款项；要求缔江公司在接到该函件后的五日内，将欠付租金及水电费等费用支付露曼顿公司，逾期不予理会，露曼顿公司将通过法律途径追究缔江公司的法律责任，要求解除与缔江公司签订的租赁合同并追究缔江公司的违约责任。
缔江公司于2014年1月10日在收到露曼顿公司上述函件后回函露曼顿公司，主要内容为：1、露曼顿公司函中所述的缔江公司在租赁期间应承担的水电费，缔江公司并无异议，缔江公司在收到账单后即安排付款；2、露曼顿公司与房屋业主之间的租赁合同关于“转租、租金”及其他方面发生的争议，请露曼顿公司提供租赁合同和其他能够证明业主同意转租的相关证明，确保双方签订租赁合同的正常履行，由于露曼顿公司提供的业主的营业执照中没有“出租”的经营范围导致缔江公司无法办理工商登记的变更，要求露曼顿公司进一步协调好；3、根据消防要求，要求露曼顿公司打开生产车间南侧门，确保消防安全。
2014年2月28日，缔江公司汇款给露曼顿公司10万元。露曼顿公司于2014年4月25日起诉至法院，请求判令：解除露曼顿公司、缔江公司于2013年8月30日签订的《厂房租赁合同》并腾退出租赁房屋；缔江公司支付至2014年4月30日止的租金204，533.33元；缔江公司支付2014年5月1日起至实际搬离之日止的租金；缔江公司支付水电费；缔江公司支付违约金75，833元。法院于2014年5月7日向缔江公司送达了民事起诉状副本。
原审法院另查明，位于上海市青浦区朱家角镇康业路751弄厂房于2008年12月8日起登记在上海爱佳文教用品有限公司名下。2012年9月30日，露曼顿公司与上海爱佳文教用品有限公司签订《厂房租赁合同》，约定上海爱佳文教用品有限公司将位于上海市青浦区朱家角镇康业路751弄2-3东厂房租赁给露曼顿公司，租赁期限自2012年10月1日至2017年2月28日；该合同另约定露曼顿公司根据生产情况可将多余的车间租给第三方。
2013年12月26日，上海市青浦区公安消防支队向缔江公司发出责令立即改正通知书，载明具体问题为生产车间多处消防栓遮挡、搭建临时建筑物、二楼车间居住7人、消防水枪水带缺失要求予以整改。2014年3月19日，上海公安局青浦分局沈巷派出所向缔江公司发出消防监督检查意见通知书，载明：对妨碍安全疏散的行为、遮挡消防栓、室内消防栓、疏散指示标志、应急照明等消防安全违法行为责令予以改正。
在本案审理中，露曼顿公司主张按照租赁合同约定的水电费计算方式，缔江公司共结欠露曼顿公司水电费合计115，890元（其中，电费计算至2014年6月，水费计算至2014年3月）。缔江公司主张其租赁系争厂房后，在向工商部门办理营业执照变更手续时遭阻，缔江公司提供了上海朱家角工业园区经济发展有限公司于2014年5月5日发出的关于工业企业落户须做前置项目评估、环评手续的告知书。露曼顿公司称未收到过该告知书。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、合法的原则。露曼顿公司、缔江公司签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。合同履行过程中，缔江公司拖欠露曼顿公司租金，并经露曼顿公司催告，缔江公司仍未付清欠付租金，露曼顿公司因此向法院提起诉讼要求解除《厂房租赁合同》，该租赁合同于2014年5月7日解除。故露曼顿公司要求解除与缔江公司签订的租赁合同并要求缔江公司腾退出租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持；由于缔江公司的违约行为造成合同解除，缔江公司应承担违约责任。故露曼顿公司要求缔江公司支付拖欠租金、实际使用费及违约金的诉讼请求，法院予以支持。租赁期间，缔江公司经营中所发生的水电费用，应当按照合同的约定由缔江公司予以支付，故露曼顿公司要求缔江公司支付水电费的诉讼请求，法院予以支持。
原审法院据此判决如下：一、上海露曼顿家具有限公司与上海缔江实业有限公司于2013年8月30日签订的关于上海市青浦区朱家角镇康业路XXX号《厂房租赁合同》于2014年5月7日解除；二、上海缔江实业有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退出位于上海市青浦区朱家角镇康业路XXX号内厂房；三、上海缔江实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海露曼顿家具有限公司租金222，274.44元（至2014年5月7日）；四、上海缔江实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海露曼顿家具有限公司实际使用费（自2014年5月8日至实际腾退之日止，按季度租金228，100元标准计算）；五、上海缔江实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海露曼顿家具有限公司违约金75，833元；六、上海缔江实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海露曼顿家具有限公司垫付水电费115，890元。
原审法院判决后，缔江公司不服提出上诉称，露曼顿公司无故封闭消防通道，致缔江公司被处罚。露曼顿公司未按协议约定对房屋漏水、升降梯和卷帘门进行修缮，导致缔江公司无法正常生产。缔江公司办理企业经营地变更时，被告知产权人上海爱佳文教用品有限公司其经营范围没有房屋租赁内容，其不得出租房屋。因此，工商部门不同意缔江公司变更营业地址。露曼顿公司违约在先，缔江公司未付租金系履行抗辩权，故不应承担违约责任。缔江公司要求继续履行合同，露曼顿公司对房屋漏水、升降梯和卷帘门进行修缮，排除安全隐患，对造成缔江公司的损失进行赔偿，在租金中予以抵扣。缔江公司同意以具体水电表读数及支付凭证，核对露曼顿公司垫付的水电费用后，按照实际使用数额支付。要求本院撤销原判，驳回露曼顿公司的诉讼请求。
被上诉人露曼顿公司辩称，在原审法院审理中，曾要求缔江公司办理企业经营地址的变更，缔江公司不去办理。在《补充协议》签订之后，缔江公司也只支付了10万元，并拖欠水电费至今。房屋漏水，产权人已进行了维修。缔江公司入场后，改动房屋结构才造成漏水。消防通道的门、锁及里面的物品都不是露曼顿公司的，场地由缔江公司正常使用。缔江公司对拖欠的水电费已予以确认，要求本院维持原判。
本院经审理查明，在本院审理中，露曼顿公司与缔江公司对《厂房租赁合同》中约定的关于水电费计算方法的条款理解各持己见，但均确认缔江公司共结欠露曼顿公司水电费合计105，000元（其中，电费计算至2014年6月，水费计算至2014年3月）。
原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。露曼顿公司在催告缔江公司支付拖欠的租金后，行使合同解除权，符合法律规定。缔江公司未提供证据证明在签订《补充协议》之后，房屋再次出现了漏水情况且其及时提出相关主张；也无法证明其未办理营业执照变更是由于露曼顿公司的原因，故其以此抗辩不支付租金，法院不予采纳。缔江公司应承担未按时支付租金的违约责任。现露曼顿公司与缔江公司均确认缔江公司共结欠露曼顿公司水电费合计105，000元，故本院变更原审法院判决第六项主文。维持原审法院的其余判决主文。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1707号民事判决主文第一、二、三、四、五项；
二、变更上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1707号民事判决主文第六项为：上海缔江实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海露曼顿家具有限公司垫付水电费105，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4134.46元，由上诉人上海缔江实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年十一月五日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。