福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第2830号
原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司，住所地福建省厦门市同安区工业集中区同安园98号，组织机构代码：61228084-0。
法定代表人黄世雷，总经理。
委托代理人陶天猛、张英华，福建自立律师事务所律师、实习律师。
被告丘文漳，男，1981年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人庄宗伟、郑秀凤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告厦门麦洋服饰有限公司，住所地福建省厦门市同安区工业集中区（同安园）162号第四层，组织机构代码：58789423-3。
法定代表人丘文漳，总经理。
委托代理人庄宗伟、郑秀凤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司（以下简称蕾丽达公司）与被告丘文漳、厦门麦洋服饰有限公司（以下简称麦洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蕾丽达公司之委托代理人陶天猛，被告丘文漳、麦洋公司之共同委托代理人郑秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蕾丽达公司诉称：2012年2月9日，蕾丽达公司与被告丘文漳签订《厂房租赁合同》，约定丘文漳向蕾丽达公司承租厦门市同安工业集中区同安园98号二层、五层。依合同约定，租金按季度支付，每季度租金为人民币（币种，下同）81810元，应于每次租金到期前的7日内支付下一季度租金。逾期支付租金的，出租方给予承租方7天宽限期，从第8日开始，每日按照实欠租金的1％加收滞纳金。上述合同签订后，蕾丽达公司依约向丘文漳交付房产。然而，自2012年2月20日开始丘文漳拖欠电梯电费、电梯维护费、水费、电费，自2012年4月拖欠六楼电梯间占用费，自2012年5月20日开始，丘文漳未再支付租金，同时，自2012年5月20日开始拖欠物业费。上述拖欠费用，丘文漳、麦洋公司至今未支付。麦洋公司系丘文漳投资设立并担任法定代表人的企业，是讼争租赁物的实际使用人。蕾丽达公司就丘文漳拖欠款项向丘文漳发出的催讨文件上，麦洋公司盖章予以确认，据此，麦洋公司应与丘文漳承担连带支付义务。综上，丘文漳跟蕾丽达公司签订租赁合同的主体，麦洋公司实际使用并自愿对租金承担连带责任；其次，蕾丽达公司各项诉求均经过双方对账。现诉请判令：一、丘文漳、麦洋公司连带向蕾丽达公司支付自2012年5月20日至2014年7月20日租金计709020元；二、丘文漳、麦洋公司连带向蕾丽达公司支付滞纳金（其中以654480元为基数，自2014年2月27日起算至2014年7月20日；以709020元为基数，自2014年7月21日起算至实际支付租金之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算）；三、丘文漳、麦洋公司支付拖欠物业费（自2012年5月20日开始至2014年7月20日，计26个月，拖欠物业费计31168.80元）；四、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的电梯维护费（自2012年2月20日开始至2014年7月20日，计29个月，其中2012年2月20日至2013年6月19日，按每月200元计算；2013年6月20日至2014年7月20日，按每月500元计算，拖欠电梯维护费计9700元）；五、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的电费（自2012年2月20日至2014年7月20日，拖欠电费计8000元）；六、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的水费18000元；七、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的六楼电梯间占用费（自2012年4月暂计至2014年7月，共27个月，拖欠占用费暂计为9450元）；八、丘文漳、麦洋公司就上述拖欠的物业费、电梯维护费、电费、水费、六楼电梯间占用费支付逾期付款利息，按一年期银行贷款利率计算，自起诉之日起计至实际支付之日止；九、丘文漳、麦洋公司承担本案诉讼费用。
被告丘文漳、麦洋公司共同辩称：第一，本案租赁合同的承租人为麦洋公司，与丘文漳无关，丘文漳为法定代表人，麦洋公司确认丘文漳代表公司与原告蕾丽达公司签订公司经营地的租赁合同，并且实际使用者也是麦洋公司，再者，根据同安园工业园的规定，厂房只能是公司使用，不能由自然人使用。丘文漳的行为是职务行为，所以本案与丘文漳个人无关；第二，本案厂房租赁合同于2012年2月9日签订后，麦洋公司按照约定季度支付租金，后于2012年5月9日蕾丽达公司与麦洋公司签订了关于同安园98号四楼五楼购买协议，租赁合同于2012年5月9日起终止履行，双方租赁关系终止。麦洋公司无需再承担支付租金义务，更不存在滞纳金之说。第三，关于第三至第七项诉求相关费用并非发生在本案租赁合同项下，是属于发生在双方厂房买卖合同不能履行，双方后续损失赔偿范畴，不属于租赁合同审查范畴。
经审理查明，2012年2月9日，被告丘文漳作为承租方与出租方原告蕾丽达公司签订《厂房租赁合同》，租赁合同约定：出租方出租的厂房坐落厦门市同安工业集中区同安园98号第二层（900平方米，9.5元／每平方米，月租金8550元）、第五层（2340平方米，8元／每平方米，月租金18720元），月租金合计27270元。租期为三年，自2012年2月20日起至2015年1月19日止。付款方式为按季度付。押金为81810元整，每三个月租金为81810元，交付方式于每次租金到期前7天内交清下一季度租金。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。水电费由承租方自行缴纳。使用该厂房进行生产经营所产生的其他各项费用均由承租方缴纳，（其中包括工商、卫生、物业等费用）。《厂房租赁合同》签订后，邱文漳支付了厂房租赁押金81810元，2012年2月20日至5月19日租金81810元、物业管理费3956元。
另查明，被告麦洋公司成立于2012年4月13日，成立时登记地为厦门市同安区工业集中区（同安园）98号201室C区。2012年5月9日，黄世雷（卖方，即蕾丽达公司的法定代表人）与丘文漳（买方）签订《关于同安园98号四楼五楼购买协议》，协议载明：监于目前的条件下，同安工业集中区厂房由于政府的直接管控下，不能直接买卖，需要厂房的买卖只能以公司的股权转让形式来进行，由于原租户丘文漳先生需要购买四楼五楼的厂房，经与出租方黄世雷先生的友好协商达成以下条款：1.位于同安工业集中区同安园98号四楼五楼厂房面积4679.08平方米（以产权证为准）价值795万元作为蕾丽达服饰公司的股权转让给丘文漳先生…3.由于产权证在申办中，买方丘文漳先生没办法在银行办理贷款，经买卖双方共同协商，先由卖方黄世雷先生的厂房二楼三楼的产权证先代丘文漳先生向银行办理贷款，贷款所办理的一切费用均由买方丘文漳先生承担支付，包括以下的银行利息，购买金额扣除银行贷款部份，不足部分买方丘文漳先生应以现金形式支付给卖方黄世雷先生，直到四楼五楼产权证办好，并向银行贷款，并把贷款的金额还清黄世雷先生代为办理二楼三楼的贷款后，买卖双方的手续暂告完成…5.由于整个厂房结构产权是蕾丽达服饰公司的，但四楼五楼已转让给丘文漳先生，所以以后不管是二楼三楼还是四楼五楼要办理相关的贷款或其他事宜，不管哪方办理都得征得对方的同意才能进行，否则要承担因此给对方造成的经济损失。6.如果今后由于政府的政策改变，能把产权分开办理到双方独立的户头上，买卖双方应共同尽力配合，办理过程中所产生的费用各自承担。合同另附其他条款。合同签订后，麦洋公司共支付蕾丽达公司103万元。麦洋公司与蕾丽达公司因房屋买卖发生争议，经厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第708号民事判决认定，判决如下：一、确认麦洋公司与蕾丽达公司于2012年5月9日签订的《关于同安园98号四楼五楼购买协议》解除；二、蕾丽达公司应于判决生效之日起十五日内返还麦洋公司23万元；三、驳回麦洋公司的其他诉求。
2013年3月29日，被告麦洋公司向原告蕾丽达公司、黄世雷发出《催款函》，该函告知：截止2013年3月28日，我司向贵公司支付租赁押金、租金、购房预付款共计81810＋81810＋1030000＝1193620元；截止2013年3月28日，我司与贵公司签订的同安园98号四楼、五楼购买协议无法履行。鉴此，我司要求贵公司在收到本函之日起三日内返还我司多支付的669132.56元（扣除房屋租赁押金81810元；扣除截止2013年5月19日房屋租金414300元、物业费17982元、电梯维护费3000元；扣除截止2013年2月电梯电费公摊2046.47元；扣除截止2012年12月工厂水费5348.97元，以上合计524487.44元）。收到催款函后，蕾丽达公司于2013年3月31日向麦洋公司、丘文漳发出《关于确认﹤关于同安园98号四楼五楼购买协议﹥解除的通知函》，该函载明：“麦洋公司并丘文漳先生，鉴于你方在《催款函》中做出了解除《关于同安园98号四楼五楼购买协议》的书面意思表示，我方在此确认，《关于同安园98号四楼五楼购买协议》已解除。此次解约系你方单方面提出，你方应承担无故中途解约产生的法律责任……”。发函人为蕾丽达公司及黄世雷。麦洋公司于2013年4月2日收到该通知函。
2014年2月6日，原告蕾丽达公司向被告麦洋公司发出《五楼麦洋应收费用明细》，应收费用明细内容如下：“租金，2012年5月20日至2014年5月19日，8个季度租金（81810元／季度），654480元；物业费，2012年5月20日至2014年2月19日，21个月（1198.8元／月），25174.8元；电梯电费，2012年2月20日至2014年2月19日，9866元×30%度（1元／度），3995.73元；电梯维护费，2012年2月20日至2013年6月19日，16个月（200元／月），3200元；电梯维护费，2013年6月21日至2014年2月19日，8个月（500元／月），4000元；水费，2012年2月20日至2014年2月19日，（712＋751＋3475）吨（3元／吨），15554.7元；六楼电梯间租金，2012年4月至2014年2月，22个月（350元／月），7700元。合计714105.2元。麦洋公司于2014年3月12日盖章确认，并注明核对无误。
被告麦洋公司于2014年7月搬离租赁的厂房。2014年8月22日，原告蕾丽达公司向本院提起诉讼，诉求丘文漳、麦洋公司连带支付租金、滞纳金、物业费、电梯维护费、电费、水费、六楼电梯间的占用费及其逾期付款利息共计1720750.90元，后于2014年10月15日撤回起诉。2015年7月13日，蕾丽达公司再次向本院提起诉讼，请求判令如上所述。
以上事实，有厂房租赁合同、五楼麦洋应收费用明细、民事裁定书、关于同安园98号四楼五楼厂房购买协议、（2015）厦民终字第708号判决书等证据以及庭审笔录在案为证，以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。
本院认为，本案是房屋租赁关系。本案的争议焦点是：《厂房租赁合同》的权利义务是被告麦洋公司还是被告丘文漳享有及承担；麦洋公司占有使用讼争房产是基于租赁关系还是买卖关系；蕾丽达公司主张的各项诉求如何认定。对第一个争议焦点：最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。麦洋公司成立时登记地为同安区工业集中区（同安园）98号201室C区，因此，邱文漳与蕾丽达公司签订厂房租赁合同的行为，应认定是发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的行为。丘文漳为设立公司以自己名义与蕾丽达公司签订《厂房租赁合同》，而麦洋公司在《厂房租赁合同》履行过程中，包括对蕾丽达公司发出的费用明细进行确认，以及对蕾丽达公司发出《催款函》，可以认定麦洋公司愿意成为《厂房租赁合同》的合同主体，而蕾丽达公司在催讨租金时亦是与麦洋公司对账确认《五楼麦洋应收明细》，应认定蕾丽达公司也选定麦洋公司承担合同责任，对此，蕾丽达公司经选择后，不得再行变更，对丘文漳不得再行使请求权，相应的合同义务应由麦洋公司承担。关于本案的第二个争议焦点：《厂房租赁合同》对应的租赁标的物为同安园98号第二层、第五层，《关于同安园98号四楼五楼购买协议》对应的买卖标的物为同安园98号四楼五楼，麦洋公司主张此时发生“占有改定”，因“占有改定”的适用情况并未出现在本案的客观事实中，麦洋公司的主张不能成立。房屋买卖协议中麦洋公司与蕾丽达公司约定“产权证卖方正在办理中，大约在6个月时间内完成交付”，而后房屋买卖协议尚未履行至产权证办理双方即解除了购买协议，因此，买卖合同尚未履行至交付的阶段，且买卖的标的物与租赁的标的物也不完全重合，故麦洋公司占有同安园98号二楼、五楼并非基于与蕾丽达公司的买卖合同关系。从麦洋公司确认蕾丽达公司发出的《五楼麦洋应收费用明细》，以及麦洋公司向蕾丽达公司发出《催款函》，可以看出，麦洋公司对双方厂房租赁关系仍存在，并未因房屋买卖合同而终止，麦洋公司占有二层、五层是基于厂房租赁合同的事实，并无异议。麦洋公司主张房屋租赁关系因房屋买卖合同关系而自然终止，没有事实依据，本院不予采纳。关于本案的第三个争议焦点：麦洋公司与蕾丽达公司在（2015）厦民终字第708号案件审理中确认麦洋公司于2014年7月份搬离讼争租赁厂房，麦洋公司于本案中主张于4月份搬出并无证据证明，本院不予采信，蕾丽达公司主张以7月20日作为租金计算的截止日期，麦洋公司未见有反驳的证据，故本院认定麦洋公司交接讼争租赁厂房的日期为2014年7月20日。麦洋公司仅支付一个季度租金，自2012年5月20日起的租金尚未支付，已经构成违约，蕾丽达公司要求麦洋公司支付自2012年5月20日起至2014年7月20日止的租金709020元，符合合同和法律依据，本院予以支持。麦洋公司未能如期支付租金，已经构成违约，依照合同应当承担逾期支付租金的违约责任，双方于《房屋租赁合同中》约定滞纳金按照日1%，蕾丽达公司主动请求按照中国人民同期同类贷款利率的四倍进行主张，麦洋公司亦提出无需支付滞纳金的抗辩，本院根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，对蕾丽达公司关于滞纳金标准的主张予以采纳；蕾丽达公司主张2014年2月26日确认的拖欠654480元，自2014年2月27日起计算至2014年7月20日，自2014年7月21日起按照709020元为基数支付滞纳金，符合双方合同约定，可以支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》中对物业费标准1198.8元／月进行确认，蕾丽达公司要求麦洋公司支付自2012年5月20日至2014年7月20日物业费31168.8元，符合双方约定，可以支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》中对电梯维护费的标准进行确认，蕾丽达公司要求麦洋公司支付2012年2月20日至2013年6月19日止电梯维护费3200元以及自2013年6月20日起至2014年7月20日止电梯维护费6500元合计9700元，符合双方约定，可以支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》中对自2012年2月20日至2014年2月19日的电梯电费、水费进行确认，麦洋公司要求蕾丽达公司支付相应期间的电梯电费3995.73元、水费15554.7元，可以支持，超过部分，蕾丽达公司并未举证证明，本院不予支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》对六楼电梯间占用费的标准进行确认，蕾丽达公司主张麦洋公司支付自2012年4月至2014年7月占用费合计9450元，符合双方约定，可以支持。蕾丽达公司拖欠物业费、电梯维护费、电费、水费、电梯间占用费，已经构成逾期付款，应当承当承担逾期付款的违约责任，蕾丽达公司主张麦洋公司自起诉之日起按照银行同期同类贷款利率支付利息，可以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门麦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司自2012年5月20日起至2014年7月20日止租金人民币709020元及滞纳金（其中自2014年2月27日起至7月20日止，以人民币654480元为基数，自2014年7月21日起至实际缴纳租金之日止，以人民币709020元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；
二、被告厦门麦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司物业费人民币31168.8元；
三、被告厦门麦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司电梯维护费人民币9700元；
四、被告厦门麦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司电费人民币3995.73元；
五、被告厦门麦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司水费人民币15554.7元；
六、被告厦门麦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司电梯间占用费人民币9450元；
七、被告厦门麦洋服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司承担逾期支付物业费、电梯维护费、电费、水费、电梯间占用费合计人民币69869.23元的利息（自2015年7月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至本判决确定的付款之日止）；
八、驳回原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币11653元，适用简易程序减半收取人民币5826.5元，由原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司负担人民币826.5元，由被告厦门麦洋服饰有限公司负担人民币5000元，款限于本判决书送达之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林荣堂
二〇一五年十二月二十二日
代书记员 叶彩女
附：本案适用法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。