辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1594号
上诉人（原审被告）：王玉凤，女，1957年l1月23日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。
委托诉讼代理人：孙中柱（王玉凤之夫），1956年5月27日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。
被上诉人（原审原告）：锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区南京路四段20号。
法定代表人：陈爽，该公司经理。
委托诉讼代理人：崔晓东，该公司职员。
原审第三人：锦州市太和区人民政府，住所地辽宁省锦州市太和区解放西路226号。
法定代表人：冯长伟，该区区长。
委托诉讼代理人：蔡广森，该区房屋征收办公室科员。
委托诉讼代理人：李智光，辽宁玉衡律师事务所律师。
上诉人王玉凤因与被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司、原审第三人锦州市太和区人民政府确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王玉凤及其委托诉讼代理人孙中柱、被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司委托诉讼代理人崔晓东、原审第三人锦州市太和区人民政府委托诉讼代理人李智光、蔡广森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王玉凤上诉请求：l.请求二审法院依法撤销原审判决，直接改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以被上诉人未取得土地使用权的情况下与上诉人签订的委托建房协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，认定该协议无效，明显过于武断、草率，并没有充分考虑该协议签订时的实际情况，因此，请二审法院依法撤销原审判决。上诉人王玉凤系孙家湾村的村民，因被上诉人在孙家湾村搞开发，其房屋和承包地都被第三人征收，因此，以被上诉人和第三人作为被委托方与作为委托方的上诉人于2012年l1月16日签订了《委托建房协议书》，该协议书实质上就是拆迁安置补偿协议，否则上诉人王玉凤如何能委托被上诉人建房？那么，在签协议时作为被拆迁人的上诉人对第三人是否将土地使用权出让给被上诉人是不清楚的，而且征收和拆迁都是被上诉人和第三人完成的，上诉人只能按照被上诉人和第三人提供的协议签字。协议中约定预计回迁时间2014年6月底，但直至2016年7月3日才通过锦州市公证处公证的选房大会上确定上诉入所选房号为天成雅典小区37号楼5号，并且在《委托建房协议书》中予以确认。但选房号后直至现在该楼房仍然没有回迁，而上诉人的房款早在签订《委托建房协议书》时就直接在上诉人的拆迁补偿款中扣除了。现在被上诉人却起诉上诉人，要求法院确认2012年11月16日签订的《委托建房协议书》无效，原审法院却确认了该协议无效，那么，按照《合同法》之规定，合向被确认无效后应恢复原状，据此，被上诉人应将上诉人原房屋和农村承包土地退还给上诉人，在退还上诉人财产的情况下，上诉人同意该协议无效。另外，整个小区的动迁部是采用的这种形式，如果上诉人的协议无效，那么，其他动迁户的协议都应无效了，被上诉人如何恢复至原来的状态？如何解决上诉人等被拆迁人的住房和耕地的问题？锦州市天成房屋开发有限责任公司告我王玉凤，追求的是天成公司最大的利益。原三层是商品住宅，现天成公司私自将三层改为商用门市（共有8户业主面临和我一样的问题），并且把原本37#楼规划的三个单元改为四个单元，规划的18层商住二用的楼，现违建为19层，天成公司违建楼房侵害了国家及业主的违法侵权行为，我已经投诉到太和区政府等相关郑门，至今未有答复及行动。因此，从大局出发，从实际情况考虑，请求法院依法确认该协议有效，撤销原审判决，真正维护被拆迁人的合法权益。
被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
原审第三人答辩称：本案与太和区政府没有关系，因此对一审判决不作评价。
原审原告锦州市天成房屋开发有限责任公司向一审法院起诉请求：请求人民法院依据相同案情事实的生效判决确认涉案合同无效。
一审法院认定事实：2009年2月19日，经辽宁省人民政府批准，锦州市太和区人民政府征用新民乡孙家湾村土地。2009年8月6日锦州市太和区人民政府发布了锦州市太和区人民政府征收土地补偿安置方案公告。2009年8月7日锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部发布孙家湾村土地补偿实施通告。2012年11月16日，锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部、锦州市天成房屋开发有限责任公司作为甲方，被告王玉凤作为乙方签订委托建房协议书，协议中约定所建房屋地址位于太和区太和里、和乐里拆迁征地范围，住宅户型为98平方米，基价2380元/平方米，合计233240元。锦州市太和区国有土地上房屋征收办公室于2016年7月3日在沈阳军区锦州房地产管理分局招待所召开天成雅典小区回迁安置选房大会，被告王玉凤自选的房号为天成雅典小区37号楼5号。但至今原告锦州市天成房屋开发有限责任公司仍未取得该块的土地使用权。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同自成立时生效，但合同内容违反法律强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。本案中，原告在未取得土地使用权的情况下与被告签订委托建房协议，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，该协议依法无效。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原、被告于2012年11月16日签订的委托建房协议书无效。案件受理费100元，由被告王玉凤承担。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王玉凤系锦州市太和区孙家湾村11组的村民，与其丈夫孙中柱及儿子孙猛共有承包田0.74亩，此地在孙家湾村被征土地范围之内，2012年11月与被上诉人锦州市天成房屋开发有限公司达成拆迁补偿协议，由被上诉人补偿孙中柱一家150万元。孙中柱、王玉凤分别与被上诉人签订委托建房协议各一份，孙中柱与王玉凤已收到扣除两户委托建房的房屋价款466480元之外的1033520元的现金补偿款。本案争议的是王玉凤为委托方的委托建房协议，孙中柱与被上诉人的委托建房协议在孙中柱提起商品房预售合同之诉中，因违反法律强制性规定被法院生效判决确认无效，孙中柱因被上诉人对合同无效及无效造成的损失扩大存有过错，已获得被上诉人返还的购房款及购房损失的经济赔偿。上述事实有上诉人王玉凤二审提供的锦州市太和区新民乡孙家湾村民委员会出具说明及原审载卷民事判决书以及当事人陈述为凭，并经庭审质证，本院予以采信。一审查明的事实属实，有一审判决所列证据载卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是上诉人王玉凤作为委托方的委托建房协议是否有效。经审查，被上诉人对于开发建设的包括上诉人承包地在内的地块，因欠缴土地使用权出让金，至今尚未取得土地使用权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应当支付全部土地使用权出让金并依法取得土地使用权证书。案涉的委托建房协议书系被上诉人在没有取得建房土地使用权证，不具有该地块土地使用权的情形下签订的，违反了法律强制性的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，属于合同无效的法定情形，原审据此认定案涉协议无效，并无不当。上诉人以其在签订协议之时并不清楚被上诉人是否已经取得土地使用权，请求确认协议有效的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人提出合同无效应当恢复原状的上诉理由，因结合案件实际情况，被上诉人已无法将土地还原至征地拆迁前的状态，上诉人可因合同被确认无效的原因及过错，另行向过错一方当事人主张相关的民事权利。
综上所述，上诉人王玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人王玉凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 门 辉
审 判 员 韩晓武
审 判 员 方结平
二〇一八年九月二十六日
法官助理 王 雪
书 记 员 李丹妮