广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5918号
上诉人（原审原告）黄瑞婷，住广州市海珠区。
委托代理人：余一爱、吉莉，均为广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州名盛置业发展有限公司（原广州名盛房地产实业有限公司），住所地广州市海珠区。
法定代表人：赖钦祥，总经理。
委托代理人：李成章、马颖怡，分别为广东润平律师事务所律师、实习律师。
原审第三人：广州盈博企业管理有限公司（原广州盈博房地产发展有限公司），住所地广州市海珠区。
法定代表人：蔡佩颜。
原审第三人：广州广物小额贷款有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：何志敏。
上诉人黄瑞婷因与被上诉人广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛置业公司）、原审第三人广州盈博企业管理有限公司（以下简称盈博公司）、广州广物小额贷款有限公司（以下简称广物贷款公司）车位买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月30日，黄瑞婷（买受人）与名盛置业公司（出卖人），盈博公司（出卖人代理商）签订《玫瑰园商品房认购书》，约定买受人向出卖人认购位于海珠区南村涌西侧永盛围地段玫瑰园负一层车位01单元；成交价为130000元，定金10000元须于签署本认购书时付清；楼款120000元（已扣除定金）须于2007年7月8日前付清，同时签署《商品房买卖合同》；买方须于2007年7月8日前，携带此认购书，收款收据及身份证或护照正本到卖方售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件并缴付第一期楼款和综合服务费3000元／套；买卖双方同意在未签定《商品房买卖合同》之前，此认购书作为具有法律效力之合约，在买卖双方签定《商品房买卖合同》并生效后，此认购书的法律效力自动终止，并由卖方收回原件；等。
2007年7月1日，黄瑞婷与名盛置业公司签订《玫瑰园车位买卖协议书》，约定名盛置业公司将位于广州市海珠区江南大道中南村涌西侧玫瑰园D1-D2幢地下停车场负一层01号车位、建筑面积共12.4416平方米的车位售予黄瑞婷；黄瑞婷已初步了解该车位的具体情况，并愿意按车位现状购买；双方议定车位总成交价为130000元；付款方式：黄瑞婷于2007年6月30日前向名盛置业公司支付车位首期款10000元；黄瑞婷于2007年7月8日前向名盛置业公司支付车位二期款120000元；黄瑞婷须向该车场物业管理公司办理有关收车位手续及缴纳有关费用；名盛置业公司应于上述车位交付之日起365个工作天内协助黄瑞婷办理该车位的《房地产权证》，办证相关手续产生的各项费用均按国家规定，由黄瑞婷、名盛置业公司双方各自承担；如黄瑞婷、名盛置业公司双方不能按本协议的条款执行，均属违约，从逾期之日起至《房地产证》实际交付之日止，违约方每天须按交易价的万分之一支付违约金，但最高不超过实际交易价的5%；等。合同签订后，黄瑞婷依约向名盛置业公司支付了全部价款130000元，名盛置业公司向黄瑞婷开具了车位款的发票。
据查册时间为2015年9月2日的《房地产登记薄查册表》记载，海珠区江南西玫瑰三街1-31号（单号）地下1层车位01的产权人为名盛置业公司，占有部分为全部，2015年2月11日原审法院以（2015）穗海法民三初字第484号民事裁定书及协助执行通知书查封了上述车位，查封时效从2015年2月11日至2017年2月10日，他项权利摘要显示权利种类为抵押权，权利部位全部，权利人为广物贷款公司；等。
另查，案外人陆晓红因办理玫瑰园小区车位房产证的纠纷曾起诉名盛置业公司，该案经广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2204号民事判决，该判决查明：已经生效的（2012）穗中法民五终字第2521号民事判决书查明：该院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助调查函，调查非小区业主购买车位合同办理权属登记的程序，该局回复申请人除需提交权属登记的一般文件外，还需凭广州市房地产中介服务管理所所出具的《车位车库租售方案备案表》到该局交易登记中心办理车位车库权属登记。上述判决认为：办理权属登记除需提交权属登记的一般文件外，还需凭广州市房地产中介服务管理所所出具的《车位车库租售方案备案表》到房管部门办理车库权属登记。双方当事人签订的合同合法有效，陆某已经履行了合同义务，名盛置业公司负有协助办理权属登记的义务，特别是提出申请领取备案表。目前名盛置业公司未提起申请程序，以无法办理权属登记为理由拒绝协助陆某办理权属登记，属于无理拒绝履行合同，构成违约。鉴于备案表的核发首要审查小区业主的集体意志，非双方当事人意志所控制，故权属登记条件是否满足尚未确定，需待产权过户的法律障碍消除后过户。
黄瑞婷于2015年2月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认黄瑞婷与名盛置业公司于2007年7月1签订的《玫瑰园车位买卖协议书》有效；2、判令名盛置业公司于判决生效之日起15日内协同黄瑞婷办理广州市海珠区南村涌西侧永盛围地段玫瑰园负一层01号车位（房地产的登记地址：广州市海珠区江南西玫瑰三街1-31号（单号）地下一层车位01）的交易过户手续，协助黄瑞婷取得该车位的《房地产权证》；3、判令名盛置业公司在判决生效之日起15日内向黄瑞婷支付逾期办证的违约金6500元；4、本案诉讼费由名盛置业公司承担。
名盛置业公司在原审答辩称：第一，名盛置业公司与广州市海珠区昌岗街联星经济联合社（以下简称联星社）合作开发玫瑰园项目，而联星社是黄瑞婷购买房屋的产权人，名盛置业公司是代建商，车位产权原属名盛置业公司所有，名盛置业公司向黄瑞婷销售车位并签署车位买卖协议书，该协议书是名盛置业公司的真实意思表示；第二，黄瑞婷未能办理其车位产权证的主要原因是黄瑞婷无法提供相关政府部门要求的房屋产权证，名盛置业公司一直同意协助黄瑞婷办理车位产权证，只要黄瑞婷具备办理车位房产证的材料，名盛置业公司承诺配合办理相关手续；第三，由于黄瑞婷未能提供办理所需的材料，名盛置业公司同意协助黄瑞婷办理车位产权证，并未出现协议中约定的违约行为，黄瑞婷要求名盛置业公司违约金没有事实和法律依据。
盈博公司、广物贷款公司经原审法院依法传唤，未到庭表明意见。
原审过程中，黄瑞婷、名盛置业公司双方确认涉案车位的地址为广州市海珠区江南西玫瑰三街1-31号（单号）地下一层车位01。双方还确认涉案车位名盛置业公司于2007年6月30日交付给黄瑞婷，车位交付之日起365个工作日的截止日期为2008年12月11日，涉案小区的名字为玫瑰园。
黄瑞婷表示其向某社购买的房屋产权在联星社名下，其从2005年开始就实际使用，只是2008年才签订协议，因为该地块是集体土地，按照政策暂时无法办证，要联星社缴纳了土地出让金之后才能办理产权证。名盛置业公司确认玫瑰园小区G、H栋的房屋产权是在联星社名下，其还表示就涉案车位其司到房管局窗口递件过户，但房管局称没有业主的材料不予受理，名盛置业公司也确认就涉案车位其没有申领过《车位车库租售方案备案表》。
另，黄瑞婷向原审法院明确其要名盛置业公司支付违金的计算依据和标准是依据认购书第6条，标准是依据买卖协议第8条的约定，以13万元为本金每日按万分之一的标准从2008年12月12日起至实际交付车位产权证之日止，因合同约定了违约金不能超过百分之五，故本案中主张的违约金为13万元×5%=6500元。
黄瑞婷为证明其主张，向原审法院提供了如下证据：1、黄瑞婷（乙方、使用方）与联星社（甲方）于2008年12月4日签订的《使用协议书》，约定联星社向黄瑞婷提供物业位于江南西路玫瑰一街21号10楼01房，总房款338030元；本项目由联星社投资建设，是联星留地自建项目，未缴交土地出让金，在办理产权时，需补缴土地出让金以及相关的税费；黄瑞婷在签订本协议书后七天内按房款总额先缴付50%，余下的总额50%在本协议签订20天内全部付清；黄瑞婷在办理产权证时需由联星社协调全大楼住户及名盛房地产实业公司统一办理，通过“商品房买卖”的交易方式把使用套间的产权证办理到原告名下，在签订“商品房买卖合同书”及办理产权证时需缴交土地出让金及交易过程的所有税费；等。2、联星社向黄某乙出具两张的《联星农工商总公司收款收据》，分别载明收到住房基金169000元、169030元。3、《玫瑰园21号住宅费用单》。证据1-3拟证明黄瑞婷委托其父亲黄某乙向某社支付了全部房款，黄瑞婷已实际购买玫瑰园小区物业，并已实际占有、使用房屋，缴纳房屋管理费、维修基金等，说明黄瑞婷为玫瑰园小区的业主，有权购买涉案车位。名盛置业公司对黄瑞婷提交的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为黄瑞婷的证据显示其向某社购买的是使用权而不是房屋的所有权。
原审法院认为：黄瑞婷、名盛置业公司签订的《玫瑰园车位买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应自觉履行合同约定的义务，故黄瑞婷要求确认该合同有效的诉请有理，予以支持。
上述合同约定，名盛置业公司应于上述车位交付之日起365个工作天内协助黄瑞婷办理该车位的《房地产权证》，如黄瑞婷、名盛置业公司双方不能按本协议的条款执行，均属违约，从逾期之日起至《房地产证》实际交付之日止，违约方每天须按交易价的万分之一支付违约金，但最高不超过实际交易价的5%。名盛置业公司于2007年6月30日交付涉案车位给黄瑞婷，双方确认车位交付之日起365个工作日的截止日期为2008年12月11日，但名盛置业公司至今未能办理车位的《房地产权证》给黄瑞婷，已构成违约，应承担相应的民事责任。名盛置业公司辩称其就涉案车位其司到房管局窗口递件过户，但房管局称没有业主的材料不予受理却没有提供证据予以证实。而生效的民事判决书查明非小区业主购买车位合同办理权属登记的程序除申请人除需提交权属登记的一般文件外，还需凭广州市房地产中介服务管理所所出具的《车位车库租售方案备案表》到该局交易登记中心办理车位车库权属登记。名盛置业公司亦确认就涉案车位其没有向有关部门申领过《车位车库租售方案备案表》，名盛置业公司作为出售方应积极履行协助办理权属登记的义务，不应以无法办理权属登记为由消极懈怠对待，故名盛置业公司应承担没有及时办证的违约责任。鉴此，黄瑞婷要求名盛置业公司支付6500元违约金（以实际交易价13万元为本金，每日按万分之一的标准从2008年12月12日起至实际交付车位产权证之日止，因合同约定了违约金不能超过百分之五，故本案的违约金为13万元×5%=6500元）符合合同约定，予以支持。车位的过户手续需要《车位车库租售方案备案表》的通过，非当事人双方意志所控制，权属登记条件是否满足尚未确定，且涉案车位现存在抵押权，黄瑞婷要求名盛置业公司办理车位的过户手续存在障碍，故黄瑞婷要求名盛置业公司协助办理车位产权证的请求本案中予以驳回，待车位过户的条件满足后黄瑞婷可再另循途径解决。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2015年9月15日作出判决：一、确认黄瑞婷与名盛置业公司于2007年7月1日签订的《玫瑰园车位买卖协议书》有效；二、名盛置业公司在本判决生效之日起十日内，一次性支付逾期办证违约金6500元给黄瑞婷；三、驳回黄瑞婷的其他诉讼请求。案件诉讼费4300元（包括受理费3130元、财产保全费1170元）由黄瑞婷负担100元，名盛置业公司负担4200元。
判后，上诉人黄瑞婷不服上述判决，向本院提起上诉称：一、黄瑞婷是涉案车位的实际所有权人，有权要求名盛置业公司协助将涉案车位过户登记至黄瑞婷名下。黄瑞婷分别于2007年6月30日和2007年7月1日，与名盛置业公司签署了《玫瑰园商品房认购书》和《玫瑰园车位买卖协议书》，明确约定由黄瑞婷购买涉案车位，成交价为人民币13万元。上述协议签署后，黄瑞婷依约向名盛置业公司全额支付了涉案车位价款以及车位交易所需的契税、印花税、产权登记费等交易税费，名盛置业公司也已于2007年6月30日当天将涉案车位实际交付黄瑞婷使用。从涉案车位交付黄瑞婷至今八年期间，涉案车位一直由黄瑞婷在占有、使用，并如期交纳相关管理费用。因此，黄瑞婷为涉案车位的实际所有权人，原审法院应依法判决名盛置业公司协助黄瑞婷办理产权过户登记手续。二、即使涉案车位办理过户手续存在障碍，原审法院应判决名盛置业公司待障碍消除后协助黄瑞婷办理过户，而不应直接驳回黄瑞婷的诉讼请求。根据广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第2204号民事判决书，针对陆某要求名盛置业公司协助办理车位过户手续的诉讼请求，广州市中级人民法院明确判决名盛置业公司在障碍消除后协同陆某办理车位的交易过户手续。而黄瑞婷该案情况与陆某基本相同，基于司法尺度和裁判标准统一的原则，针对黄瑞婷要求名盛置业公司协助办理涉案车位过户手续的请求，本案亦应作出同样的判决。同时，原审判决驳回黄瑞婷要求过户的诉讼请求，只是在认定事实中提出“待车位过户的条件满足后原告可再另循途径解决”，导致日后若涉案车位过户障碍消除后，黄瑞婷需再次提起产权过户的诉讼，增加当事人讼累，浪费司法资源。综上所述，黄瑞婷上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判名盛置业公司在涉案车位的产权过户法律障碍消除之日起十五日内协同黄瑞婷到房管部门办理该车位的交易过户手续。2、一、二审诉讼费由名盛置业公司承担。
被上诉人名盛置业公司答辩称：同意原审判决，如果过户的条件成就，其司同意配合黄瑞婷办理过户手续。
原审第三人盈博公司、广物贷款公司经本院传票传唤，未到庭陈述意见。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：原审法院判决确认黄瑞婷与名盛置业公司签订《玫瑰园车位买卖协议书》有效及判令名盛置业公司向黄瑞婷一次性支付逾期办证违约金6500元，判后双方均无就此提出上诉，故本院对该两判项予以维持。本案二审争议的焦点在于名盛置业公司是否负有协助黄瑞婷办理涉案车位过户手续的义务。
《玫瑰园车位买卖协议书》约定，名盛置业公司应于涉案车位交付之日起365个工作天内协助黄瑞婷办理该车位的《房地产权证》。合同约定的办证履行期限已经届至，名盛置业公司应当协助黄瑞婷办理涉案车位的《房地产权证》。经查，涉案车位上目前尚设定有广物贷款公司的抵押权，广物贷款公司未明示同意在债务清偿前涂销抵押，故在该项抵押权依法涂销之前，涉案车位办理过户手续存在障碍，鉴于该项抵押权系名盛置业公司所设，致使涉案车位过户存在障碍，名盛置业公司应积极采取适当措施予以消除；另外，根据生效民事判决查明，非小区业主购买车位除申请人提交权属登记的一般文件外，还需凭广州市房地产中介服务管理所所出具的《车位车库租售方案备案表》，名盛置业公司作为出售一方，亦应积极采取相应行动完备《车位车库租售方案备案表》，以消除涉案车位过户的法律障碍。在具备法定条件后，名盛置业公司应尽快协助黄瑞婷办理涉案车位的过户登记手续。
综上，黄瑞婷上诉请求理由成立，本院予以支持。原审法院判决驳回黄瑞婷提出的名盛置业公司协同办理交易过户手续的请求，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第484号民事判决第一、二项；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第484号民事判决第三项；
三、广州名盛置业发展有限公司在广州市海珠区江南西玫瑰三街1-31号（单号）地下一层车位01被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起十五日内，协同黄瑞婷到房管部门办理该车位的交易过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费4300元（包括受理费3130元、财产保全费1170元）、二审案件受理费100元，均由广州名盛置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年三月三十日
书记员 杨银桃