广东省佛山市顺德区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0606执异367号
案外人：李敏芝，女，1971年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：欧阳彪，广东天道勤律师事务所律师。
保全申请人：刘泽华，男，1968年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区杏坛镇逢简关帝庙街二巷*号，公民身份号码4406231968********。
被保全人：梁嘉声，男，1982年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区光华良均路锦龙坊锦龙一巷**号，公民身份号码4406811982********。
关于（2017）粤0606民初17454号刘泽华诉梁嘉声等合同纠纷一案，本院在财产保全过程中查封了被保全人梁嘉声名下位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会碧溪路5号明日嘉美提苑C座801房屋。案外人李敏芝对上述房屋被查封不服，于2018年7月5日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李敏芝述称，顺德区法院审理刘泽华诉梁嘉声等人合同纠纷一案过程中查封了梁嘉声名下佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会碧溪路5号明日嘉美提苑C座801房屋。案外人对该房屋被查封不服，理由如下：1.案外人与梁嘉声及其配偶刘银傍签订了以房抵债协议。梁嘉声自2016年8月起向案外人借款70万元，因梁嘉声无办偿还，双方经协商一致于2017年4月8日签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人，案外人当日依约支付了3万元定金。《房屋买卖合同》签订后，案外人经查询房产信息发现涉案房屋被多个案件查封。经多方协商，达成由案外人向各案件债权人还款，法院解除对涉案房屋的查封的处理方案，并签订了《以房抵债还款协议》及《以房抵债还款协议
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补充协议》，协议约定梁嘉声将涉案房屋作价180万元变更登记给案外人以偿还梁嘉声结欠案外人的债务。案外人代梁嘉声银行按揭贷款及（2017）粤0606执1559、6988、6441号案、（2016）粤0606执4854号案、（2017）粤0606民初11593号、8136号案的债务。在上述债务偿还后，房屋所有权归案外人所有，合同还约定了办理变更登记手续的时间，过户后立即交付案外人，给予梁嘉声及家人免租金居住两年以及违约条款。《补充协议》约定案外人为清偿上述债务支出超180万元的部分视为梁嘉声向案外人的贷款，并约定分期偿还的方式。2.案外人已经完全履行了上述以房抵债协议。上述协议签订后，案外人以配偶苏永盛的银行账户于2017年12月22日代梁嘉声支付了房贷本金余款及利息等共159338.1元；于2018年1月3日代梁嘉声向廖豪文支付8万元；于2018年1月5日代梁嘉声向（2017）粤0606民初11593号案原告陈航支付17万元、向（2017）粤0606民初8136号案原告程新祝支付18万元；于2018年1月13日向（2017）粤0606执6988、9441、1559号案及（2016）粤0606执4854号案的申请执行人严顺嘉、冯肇棠、李建新、梁国祥支付执行款合计664934元及执行费16804元。上述款项支付完毕后，各申请执行人、原告向法院申请了解除对涉案房屋的查封。案外人又借了2万元给梁嘉声用于偿还其他债务。至此。案外人已经完全履行完毕《以房抵债还款协议》的全部义务，合计付款1291076.1元，根据协议的约定，涉案房屋的所有权于2018年1月13日归案外人所有，不再属于梁嘉声。3.涉案房屋评估价为160万元，《以房抵债还款协议》作价180万元，而案外人支出的款项1321076.1元，加上梁嘉声结欠案外人的债务本金70万元，合计已达2021076.1元，超出房屋评估价与合同作价，已符合对价条件，涉案房屋所有权已归案外人所有。故提出异议，请求：1.解除对上述涉案房屋的保全措施；2.确认案外人李敏芝享有涉案房屋的所有权。
本院经审查查明，关于（2017）粤0606民初17454号刘泽华诉梁嘉声等合同纠纷一案，在审理过程中，本院依据刘泽华的申请，于2017年1月12日作出（2017）粤0606民初17454号民事裁定书，裁定对梁嘉声等人采取保全措施，并查封了梁嘉声与刘银傍共有的位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会碧溪路5号明日嘉美提苑C座801房屋（房产证号：粤房地证字第××号）中梁嘉声占有的份额，该查封为轮候查封，2018年4月8日，该查封转为首查封。案外人于2018年7月5日向本院提出查封异议。
案外人提交的证据显示，2017年11月12日，案外人与梁嘉声、刘银傍签订了一份《以房抵债还款协议》，约定：截止至协议签订之日，梁嘉声共结欠案外人借款本金73万元、利息102500元，梁嘉声与刘银傍名下位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会碧溪路5号明日嘉美提苑C座801房屋作价180万元变更登记至案外人名下，抵偿上述债务。案外人代为清偿银行按揭贷款。合同第三条约定：“鉴于：梁国祥申请执行乙方和丙方403492.56元，执行案号：（2017）粤0606执6988号；严顺喜申请执行乙方（梁嘉声）和丙方（刘银傍）210512.58元，执行案号（2016）粤0606执4854号；冯肇棠申请执行乙方和丙方154934元，执行案号：（2017）粤0606执9441号；李建新申请执行乙方和丙方及其他被执行人114815元，执行案号（2017）粤0606执1559号；程新祝起诉乙方和丙方274680元，案号（2017）粤执保1223号；陈航起诉乙方和丙方389500元，案号（2017）粤0606民初11593号，三方约定在甲乙丙三方在与各债权人协商一致偿还数额的前提下，甲方清偿乙方、丙方在上述案件的债务，致使债权人和法院同意解除房屋的查封措施。”合同另约定三方确认在案外人履行完毕代上述约定还款之日起，房屋权属归案外人所有，并约定在2017年11月30日前办理过户手续，税费由案外人承担。
2017年1月12日，梁国祥向本院提交结案及解封申请书，以梁嘉声、刘银傍已履行完毕（2017）粤0606执6988号案的义务为由申请结案并申请解除对涉案房产的查封。2017年1月13日，（2017）粤0606执9441号案的申请执行人冯肇棠向本院提交书面申请以被执行人梁嘉声、刘银傍已履行完毕还款义务为由申请解除对涉案房产的查封。2017年1月15日，（2017）粤0606执1559号案的申请执行人李建新向本院提交书面申请以被执行人梁嘉声、刘银傍已履行完毕还款义务为由申请解除对涉案房产的查封。本院随后解除上述案件对涉案房产的查封。
上述事实，有（2017）粤0606民初17454号民事裁定书、以房抵债还款协议、结案及解封申请书等证据材料证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人以“以房抵债”主张享有涉案房产的权利请求排除本院的保全措施，案外人实际与被保全人梁嘉声、刘银傍形成买卖合同关系，故判断本案案外人请求排除对涉案房屋的保全理由是否充分应参照上述司法解释规定的四个条件审查。
关于上述第（一）项规定的条件，本院经审理认为，案外人在明知涉案房产被查封的情况下与梁嘉声、刘银傍签订协议以房抵债，违反被执行人不得自行处分查封财产的法律规定，不符合“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。
关于上述第（二）项规定的条件，根据案外人自述及协议约定，涉案房产在双方抵债完成后仍由梁嘉声、刘银傍免租使用两年，则案外人实际并未占有使用涉案房产，故案外人的举证不符合上述规定第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。
关于上述第（三）项规定的条件，本院认为，首先，案外人主张梁嘉声、刘银傍将涉案房产交其抵债，但未提供证据证实双方存在真实的债权债务关系；其次，案外人主张已代付银行按揭款、各案件执行款共计1321076.1元，房产售价为180万元，差价无证据证实，即使如案外人所述梁嘉声、刘银傍欠其借款本金70万元，两款共计2021076.1元，远超出房产售价，不符合常理；最后，案外人主张超出部分转为借款，但无提供相关证据证实双方对转为借款部分作出结算约定，案外人的举证不符合上述规定第（三）项“已支付全部价款”的条件。
关于上述第（四）项规定的条件，本院认为，案外人在明知涉案房产已被查封，梁嘉声涉多宗债务的情况下与梁嘉声签订协议转让涉案房产，对涉案房产无法办理过户手续存在过错，不符合上述规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。
综上所述，案外人的举证不能同时满足上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，案外人请求排除对涉案房屋的保全，要求解除查封，理由不充分，本院不予支持。此外，确认权属不属于执行异议案件审查的范围，案外人请求确认涉案房产归其所有，不属于本案审查的范围，本院一并予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人李敏芝的全部异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起案外人执行异议之诉。
审 判 长 王晓娜
人民陪审员 廖金满
人民陪审员 曾剑彩
二〇一八年七月二十日
书 记 员 郭晓玲