四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通川民初字第3547号
原告王铧，男，生于1975年1月25日，汉族，中专文化，达州市通川区人，住达州市通川区。
委托代理人王树明，男，生于1944年10月5日，汉族，初中文化，达州市通川区人，住达州市通川区。
委托代理人王强，男，生于1971年6月19日，汉族，高中文化，达州市通川区人，住达州市通川区。
被告张顺林，男，生于1969年2月27日，汉族，达州市通川区人，住达州市通川区。
委托代理人吴星宇，四川嘉冠律师事务所律师，特别授权。
第三人杨莉，女，生于1971年11月11日，大专文化，住达州市通川区。
委托代理人吴星宇，四川嘉冠律师事务所律师，特别授权。
原告王桦与被告张顺林房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年7月26日立案受理后，于2014年9月1日依法作出（2013）通川民初字第2884号民事判决书，被告张顺林不服，提出上诉，达州市中级人民法院以杨莉为共同共有人为由，于2015年5月11日发回重审。本院为了查明案件事实，追加了杨莉作为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王桦及委托代理人王树明、王强，被告张顺林和第三人杨莉的委托代理人吴星宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年5月，原、被告签订了《房屋买卖合同》。被告自愿将位于通川区西外镇朝阳西路原达县林业科技推广中心附楼地平面一层第×号门市至第×号门市，面积150平方米，以每平方米2000元，总价30万元卖给原告。原告即按合同约定当即交付给被告购房款21万元。同年9月15日，原告按被告要求，又付给办国土证费用1万元。后原告多次催促被告办证事宜，被告均以种种借口推脱。故请依法判令原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；被告应履行为原告购买的房屋办理房屋产权证和土地使用权证的义务。
原告为了支持其诉讼请求，提供了以下证据
1、2003年5月24日《房屋买卖合同》复印件一份；
2、2003年5月24日收款21万元的《收条》复印件一份；
3、2003年9月15日收款1万元的《收条》复印件一份；
4、2005年9月8日收款2万元的《收条》复印件一份；
5、2009年5月31日《关于催办土地使用证的函》复印件一份；
6、达县人民法院2004达达民破字第26-3号协助执行通知书复印件一份；
7、达县人民法院2004达达民破字第26-3号民事裁定书复印件一份；
8、通川区人民法院2014通川民保字第107-1号民事裁定书复印件一份；
9、2014年11月14日达州市房管局计算机信息查询结果单复印件一份。
被告张顺林辩称：1、诉争门市不是被告个人所有，产权是达州市海宏路建有限责任公司所有，因此，被告不是适格的主体，在2000年9月，原达县丽华牧业有限责任公司与达州市海宏路建有限责任公司签订的在建工程转让合同和门市购销合同，诉争的房屋是达州市海宏路建有限责任公司在原丽华公司那里买来的，不是被告个人所有的。被告与原告签订的合同是被告履行职务行为；2、2003年5月24日，被告与原告签订的房屋买卖合同，是一个效力待定的合同，没有得到达州市海宏路建有限责任公司的追认，是被依法解除了的。达州市海宏路建有限责任公司派员工给原告送了解除合同的通知。原告称房屋买卖合同签订后就交付使用，不是客观事实。没有交付房屋。房屋买卖合同签订之前，原告是一直租用这个门市，租期是十年，双方没有交付行为；3、双方在2003年5月24日签订合同后十多年，一直没有交付，也没有办证，如果是买卖，原告早就应主张权利，已超过诉讼时效；4、诉争房屋虽然是登记在被告和第三人的名下，产权的取得并不是被告，是第三人在海宏公司取得产权。是法院处置资产的时候将贷款归还以后取得的产权。合同的效力是不能延续到现在，应予驳回原告的诉讼请求。
被告为了支持其诉讼请求，提供了以下证据
1、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证复印件各一份，拟证明诉争房屋在房屋买卖合同签订的时属于达州市海宏建设投资有限责任公司所有，被告是代公司履行职务行为。被告不是本案适格的被告，达州市海宏建设投资有限责任公司才是本案适格被告的事实；
2、2003年4月18日的2004年2月6日，通知及前期文件复印件各一份，拟证明诉争房屋在签订合同时属于达州市海宏建设投资有限责任公司所有的事实；
3、2003年8月5日，房屋买卖合同复印件一份，拟证明被告是代表达州市海宏建设投资有限责任公司签订的房屋买卖合同是属于履行职务行为，该合同在原告出示的2003年5月24日房屋买卖合同之后，属于合同变更、效力待定的事实；
4、2001年9月2日租房协议复印件一份及2003年4月3日，通知复印件、2003年11月29日通知复印件、计算机信息查询结果单复印件、回函复印件一份，拟证明诉争房屋在签订合同时属于达州市海宏建设投资有限责任公司所有的事实，亦属于合同未生效的事实；
5、抵押合同复印件一份及估价报告单复印件一份、抵押清单复印件两份，拟证明诉争房屋在签订合同时属于达州市海宏建设投资有限责任公司所有的事实，被告是履行职务行为的事实；
6、达县人民法院2014达达执字287号执行裁定书复印件、2014达达执字第287号协助执行通知书复印件、承诺书复印件、（2013）达达民初字第811号民事调解书复印各件一份，拟证明诉争房屋原为达州市海宏建设投资有限责任公司所有，在2004为熊丽萍贷款做了抵押担保，到2013年由于熊丽萍无法偿还达县农村信用合作社贷款，该资产被达县农村信用合作社没收。后由被告和第三人出资250万元，通过达县人民法院执行局依法购买的该资产，被告和第三人属于合法拥有该资产的共有人的事实。
第三人辩称：诉争房屋是通过达川区法院执行局的执行，代熊利萍偿还了在银行贷款250万元取得的。
第三人为了支持其诉讼请求，提供了以下证据
达县人民法院2014达达执字287号执行裁定书复印件、2014达达执字第287号协助执行通知书复印件、承诺书复印件、（2013）达达民初字第811号民事调解书复印件各一份，拟证明诉争房屋原为达州市海宏建设投资有限责任公司所有，在2004为熊丽萍贷款做了抵押担保，到2013年由于熊丽萍无法偿还达县农村信用合作社贷款，该资产被达县农村信用合作社没收，后由被告和第三人出资250万元，通过达县人民法院执行局依法购买的该资产，被告及第三人属于合法拥有该资产共有人的事实。
经审理查明：被告以达州市海宏建设投资有限责任公司的名义于2000年9月26日在原达县丽华木业有限公司购买了位于达县林业科技推广中心附楼再建工程××楼房屋所有权。2003年5月24日，原、被告签订了《房屋买卖合同》。主要约定：“由被告将位于达州市通川区朝阳西路（原天府可乐厂旁）达县林业科技推广中心附楼中部地平面上，面积约150平方米门市（以实际测绘量面积为准），每平方米2000元出售给原告。合同成立生效之日，原告向被告支付70%（即21万元），下余30%余款待被告完善房屋产权证和土地证后，交接双证日，原告一次性付清购房款。办理房产转移手续的各种税费，双方按照国家有关法律政策执行”（系手书写，在2003年8月5日双方又重新打印了一份，两份合同内容一致）。在签订合同的当日，原告向被告支付了购房款现金21万元，被告向原告出据收条一张，载明“今收到王铧交来购门市款21万元”。被告将出售的门市交付给原告使用。2003年9月15日，原告的父亲王树明代原告向被告交付办理该房屋国土证费用1万元，被告向原告出据收条一张，载明“今收到王树明交来现金1万元，系王铧办理国土证所交费用，按国家规定办理后抵帐”。嗣后，被告将原达县林业科技推广中心附楼的国土证（占地面积为：505.07平方米，达州市用地，出让，发证时间为，2003年9月15日）办在被告的名下。曾原告多次要求被告办理所出售的房屋所有权和国有土地使用权证未果。由此酿成纠纷。
同时查明，1、原告从2002年7月至今使用被告×﹑×﹑×、×、×、×号门市，其中，从2002年7月租用至2012年6月，在2012年至今使用的门市×﹑×﹑×、×、×、×号门市，除×﹑×号门市原告向被告交付了租金外，其它门市原告没有向被告交纳租金，被告也未向原告催收租金；2、2004年9月，案外人熊利萍、雷正江为了在达州市通川区信用联社和达川区河市、管村信用联社借款，被告自愿用自己所购买的原达县丽华木业有限公司1-4楼房屋作为抵押借款。案外人熊利萍、雷正江在没有及时偿还其借款的同时，达州市达川区法院在执行中，被告将所有债务全部自愿偿还，其抵押权解除后。被告于2014年8月22日将原达县丽华木业有限公司×-×楼的产权过户登记在自己和第三人为共有人的名下（共计面积为2013.66平方米，产权登记地址变更为：通川金兰路1号）；3、原达县丽华木业有限公司因经营管理不善，向达州市达川区人民法院申请破产清算还债，该院于2005年9月2日作出（2004）达达民破字第26-3号民事裁定书，将诉争门市予以查封。同年9月5日该院向原告送达了（2004）达达民破字第26-3号协助执行通知书，要求原告对下欠被告门市购房余款予以停止支付。2005年9月8日，原告向原达县丽华木业有限公司清算组代为被告支付购房款2万元；4、本案在审理中，由于诉争房屋面积约定不明确，原告向本院提出测绘鉴定申请，而测绘机构认为，只能测绘室内面积，其分摊面积无法测绘。
本院认为：被告将自己从原达县丽华木业有限公司购买的门市出售给原告，系合法民事行为。原、被告于2003年5月24日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违背法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告应当按照合同的约定，享有的权利和履行合同的义务，在本案中，原告已按合同的约定履行了支付门市价款的义务，在双方租赁合同届满后，被告没有向原告提出收取×、×、×、×号房屋租金之事，且原告使用长达3年之久，视为是被告已向原告交付了门市的义务，故诉争门市位于达州市通川区通川金兰路1号×、×、×、×号的产权应当归原告所有。虽然，被告是持达川区人民法院生效的法律文书到房管部门办理了相关产权过户登记手续，登记在自己和妻第三人名下，被告和第三人有义务和责任共同协助原告办证的义务，且符合原、被告于2003年5月24日签订的《房屋买卖合同》的约定。鉴于被告所向原告出售的门市，以第三人为共有人将其诉争房屋权属办在一个大证上，并没有对诉争门市×、×、×、×号的权属面积具体分离出来。由于原、被告双方在合同中约定的该诉争房屋面积不准确，在不损害原、被告及第三人的合法权利的情况下，待本判决生效之日，在履行权利义务中，通过房管部门以办理产权手续（即：×、×、×、×号门市，不得超过150平方米）确认的实有面积为准，并按双方约定价格以实有面积，实行多退少补。至于被告抗辩于2004年2月已向原告发出解除《房屋买卖合同》通知书，该合同已解除的主张，因被告提供的证据不能证明已向原告送达，本院不予支持。同时辩称原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效的主张的问题，依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设产、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自己载于不动产登记的，自己载于不动产登记簿时发生效力记记记火不当之勇6”的规定，双方在合同中未约定办理产权证的期限，而被告未向原告办理其产权过户手续之前，原告应当享有要求被告办理房地产手续的权利，且原告在购买门市和向被告缴纳税费1万元后，曾多次要求被告办理房地产过户手续，而被告未予能办理，故辩称的理由依法不能成立，本院不予支持。鉴于被告对原告下欠的7万元购房款没有提出反诉，为了避免双方当事人的诉累，本院认为，原告应当承担支付下欠被告7万元购房款的民事责任。为保护当事人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、原告王铧与被告张顺林于2003年5月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、由被告张顺林，第三人杨莉于判决生效次日起十五日内协助原告王铧办理位于达州市通川区金兰路1号（原达县林业科技推广中心附楼中部地平面上×、×、×、×）门市面积约150平方米（以房管部门测绘载明的面积为准）门市所有权证和土地使用权证。其相关税费由原告王铧、被告张顺林、第三人杨莉按照国家相关规定各自负担（在办证税费中扣除原告王铧已支付的办证费1万元）；
三、被告张顺林，第三人杨莉已向原告王铧协助办完房屋所有权证和土地使用权证之日，由原告王铧按照合同约定价款和房管部门载明的面积计算（扣除已付的23万元）向被告张顺林、第三人杨莉支付下余的购房款。
案件受理费5800元，诉讼保全费3020元，合计8820元，由被告张顺林、第三人杨莉共同负担（已由原告垫支，执行时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院
审 判 长 杨遥远
人民陪审员 李长明
人民陪审员 闫丽丽
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王晓秋