上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1502号
原告上海明星印绣花有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人徐大宏，总经理。委托代理人朱耀华，上海市四方律师事务所律师。被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司，住所地天津市。法定代表人崔晓京，董事长。被告上海瑞金国际学校，住所地上海市闵行区。法定代表人崔肖松，董事长。上列两被告的共同委托代理人王铁军，天津星卓律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人李昕，天津星卓律师事务所律师。原告上海明星印绣花有限公司(以下简称“明星公司”)与被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司(以下简称“新地平线公司”)、上海瑞金国际学校(以下简称“瑞金学校”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭对本案进行审理。起初，本院无法直接向上述被告送达起诉状副本及传票。期间，原告向本院提出对上海市闵行区淀南路XXX号迁建厂房及辅助用房(二期)土建工程及安装工程的造价及残值进行审价的申请。本院对上述申请进行了审核后经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行司法鉴定。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2015年11月23日向本院出具了《司法鉴定意见书》。2015年12月4日，被告新地平线公司、瑞金学校来本院签收了起诉状副本及相应的法律文件，本院遂于2015年12月23日、2016年1月22日就本案公开开庭进行了审理。原告明星公司的法定代表人徐大宏及委托代理人朱耀华，被告新地平线公司、瑞金学校的共同委托代理人王铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明星公司诉称，被告新地平线公司、瑞金学校因办学需要，于2007年4月20日与原告签订《租赁意向协议书》，于同年4月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁位于上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号的现有建筑及场地(以下简称“涉案房屋及场地”)作为被告办理外籍子女学校使用。如被告需在场地空地增加建筑，新增产权归原告所有，被告按建筑面积每平方米每天收取人民币0.25元(以下币种均为人民币)。租赁期限为10年，自2007年6月1日起至2017年5月31日止。第一年租金为3,800,000元，以后每年环比递增1.25%。租金每三个月支付一次，每次支付年租金的四分之一，先付后用，提前5日支付下一期租金，每逾期一日，支付每日0.3%的违约金。然被告于2014年已实际停止办学，但仍实际占用涉案房屋及场地不予返还。租赁期间，被告在空地上建造了体育馆。截止2015年6月16日，被告尚拖欠原告租金12,342,924.37元，根据《房屋租赁合同》第11条约定，原告有权单方解除合同，故于2015年6月16日向被告送达了《告知书》。原告认为，原、被告间的租赁合同真实合法有效，被告应严格遵守合同约定行使权利履行义务，然被告的违约行为直接造成了原告的经济损失，应当向被告承担相应的违约责任。鉴此，原告向法院提起诉讼要求判令：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年6月16日解除；二、两被告立即返还租赁房屋；三、两被告向原告支付计算至2015年6月16日的租金计12,342,924.37元以及自2015年6月17日起至实际返还租赁房屋之日止的使用费(按4,197,000元/年标准计算)；四、两被告向原告支付土地使用税331,521.75元、水费13,005.90元。审理中，原告增加了第五项诉讼请求，即要求法院判令两被告支付暂计至2015年6月16日的违约金6,118,674.42元以及自2015年6月17日至本判决生效之日止的违约金(以12,342,924.37元为本金，按日万分之六标准计算)。被告新地平线公司辩称，首先，根据双方签订的租赁合同的约定，如果出现其逾期缴纳房屋租金的，原告可以解除合同，但原告并未依法通知新地平线公司解除合同，故双方间签订的租赁合同尚未解除。其次，涉案房屋及场地正由其下属被告瑞金学校使用，租赁合同尚未到期，其要求继续履行合同。综上，其不同意原告提出的第一项、第二项诉讼请求，而对原告提出的第三项、第四项诉讼请求予以同意。对于原告提出的第五项诉讼请求，因违约金的计算标准过高，故请法院依法予以调整。被告瑞金学校辩称，原告与新地平线公司存在房屋租赁合同关系，与瑞金学校没有合同关系。瑞金学校在使用涉案房屋及场地期间，对涉案房屋进行了装修，并建造了相关房屋。如果法院判令原告与新地平线公司解除合同，原告应当赔偿瑞金学校进行装修及建造房屋的费用。但在法院未判决解除上述租赁合同前，瑞金学校不提出赔偿的请求，将另案主张装修、建造房屋等投入的全部费用。至于对原告的诉讼请求，其与新地平线公司的答辩意见一致，并同意与新地平线公司共同给付原告相应的欠款。经审理查明，原告明星公司系上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号房屋的权利人。2007年4月20日，原告(作为甲方)与被告瑞金学校(作为乙方)签订《租赁意向协议书》，协议约定将标的物即上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号用地面积14,259.40㎡及地上所有现状物用于乙方的出资举办单位被告新地平线公司办理外籍子女学校使用；租赁合同由新地平线公司与甲方签署，如根据乙方需要，由乙方作为签署方时，甲方同意且不得改变新地平线公司与甲方租赁合同的任何条款；标的物租金为每年3,800,000元，第二年起每年环比递增1.25%，租赁期限10年，付款方式为每3个月支付一次，先付后用；场院空地如果增加建筑，按照建筑面积每平方米每天为0.25元，十年固定不变，付款方式同上，计费日期由完工之日起算。该协议还对双方的其他权利义务作了约定。2007年4月28日，原告(出租方，签约甲方)与新地平线公司(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方向甲方承租坐落在上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号的现有建筑及场地。涉案房屋及场地作为乙方办理外籍子女学校使用。如乙方需在场地空地增加建筑，新增产权归甲方所有，乙方按建筑面积每平方米每天0.25元额外收取租金，付款方式与本合同第四条4.2相同，计费日期按装修竣工之日起算。租赁期限为10年，自2007年6月1日起至2017年5月31日止。本合同签订后3日内乙方一次性支付首期租金950,000元，涉案房屋的年租金3,800,000元，以后每年环比递增1.25%。具体如下：第一年3,800,000元。第二年3,847,500元。……第九年4,197,000元。第十年4,249,500元。租金每三个月支付一次，每次支付年租金的四分之一，先付后用，提前5日支付下一期租金，每逾期一日，支付每日0.3%的违约金(合同4.2条)；租赁期间，涉案房屋发生的水、电、通讯、设备及政府职能部门按规定收取的费用全部由乙方承担。土地使用费由甲、乙各自承担50%，由甲方代为缴纳，乙方缴纳给甲方，甲方开具租金发票给乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金1,000,000元，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵一方损失的，还应赔偿造成直接损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；……(五)乙方逾期不支付租金累计超过3个月的。租赁期限届满前3个月，乙方应向甲方明确是否续租，如要续租，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。如不续租，乙方应在本合同的租期届满时向甲方返还该房屋。乙方返还该房屋应当符合自然状态，并以乙方承租时的状态为基准，相互结清各自应当承担的费用。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将涉案房屋及场地交由两被告使用，两被告陆续向原告给付了部分房租。审理中，两被告确认截止2015年6月16日止，累计欠付原告租金12,342,924.37元，土地使用税331,521.75元、水费13,005.90元。另查明，租赁期间，两被告在涉案房屋的空地上建造了4,653平方米的迁建厂房及辅助用房，原告作为建设单位办理了建设工程规划许可证。以上事实，由原告提供的《租赁意向协议书》、《房屋租赁合同》、《上海市房地产登记簿》、《建设工程规划许可证》、《租金计算表》、两被告部分支付租金的付款凭证、《说明》、土地使用税明细表、税收通用缴款书、电子缴款凭证、签购单、水费发票及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，原告还向本院提供了《告知书》及邮寄凭证两份，旨在证明原告于2015年6月16日依据合同约定单方行使解除权的事实。两被告对该证据材料有异议，称未收到该《告知书》。鉴于原告未能提供两被告已签收该邮件的证据材料，本院对该证据材料的证明力不予认定。另在本案立案后，在相当长的一段时间内本院无法向两被告直接送达起诉状副本。本院在单方审核原告向本院提供的相关材料后，确认被告在承租涉案房屋及场地期间投入了一定的资金建造了部分厂房，本着公平原则本院做了原告的工作，原告向本院递交了就被告投入建造的建筑物进行审价的申请，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对被告建造的迁建厂房及辅助用房二期项目的土建及安装工程进行了审价。2015年11月23日，上海四海建筑工程造价咨询监理有限公司向本院出具了《司法鉴定意见书》。原告为此次鉴定共计垫付司法鉴定费235,000元。2015年12月4日，被告来院签收了起诉状副本及相关材料。本院认为，原告与被告新地平线公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为原告与被告新地平线公司签订的《房屋租赁合同》是否符合合同约定的解除条件？若符合合同约定的解除条件，合同于何时解除？本院认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》相关条款的约定，若承租人逾期不支付租金累计超过3个月的，出租人可书面通知承租人解除合同。本案中，被告新地平线公司逾期未支付的租金显然已累计超过3个月，原告依约可行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告虽向本院提供了其于2015年6月16日发出的解除合同告知书，在新地平线公司否认收到上述告知书的情况下，原告亦未能提供新地平线公司签收该告知书的证据材料，故合同解除时间不能以该告知书的邮寄日为准。鉴于原告在向本院起诉时提交的民事诉状中已明确表示了解除合同的意思表示，而该起诉状副本于2015年12月4日送达被告新地平线公司，故可视为原告解除合同的意思表示于2015年12月4日到达被告新地平线公司。综上所述，本院认为原告与被告新地平线公司签订的《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，上述合同解除后，原告要求被告新地平线公司给付拖欠的房屋租金及使用费、土地使用税、水费，并要求新地平线公司及涉案房屋的实际使用人瑞金学校返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。鉴于本院确认双方合同解除时间为2015年12月4日，故被告新地平线公司还应按4,197,000元/年的标准(合同约定的第九年，期限为2015年6月1日至2016年5月31日)给付原告自2015年6月17日起至2015年12月4日的房屋租金，以及参照该房屋租金标准给付原告自2015年12月5日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。关于原告要求被告新地平线公司偿付逾期支付房屋租金的违约金的诉讼请求，根据房屋租赁合同相关约定，租金应每三个月支付一次，每次支付年租金的四分之一，先付后用，提前5日支付下一期租金，每逾期一日，支付每日0.3%的违约金。现原告主张按日万分之六的标准计算逾期支付租金的违约金，鉴于审理中被告新地平线公司、瑞金学校主张上述违约金标准过高并要求法院予以调整，本院在综合考虑原告的实际损失，新地平线公司在履约中的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后酌定上述违约金的计算标准调整至日万分之五。另，鉴于瑞金学校在其答辩意见表示其作为涉案房屋的实际使用人同意与新地平线公司共同履行上述付款义务，本院予以准许。至于被告新地平线公司、瑞金学校在承租期间所做的投入，因两被告在本案审理过程中坚持要求继续履行合同，并表示上述投入损失其将在法院判令解除租赁合同后另行向原告主张权利，原告亦表示其所垫付的鉴定费用可另案主张，故本院对原告及两被告的上述意见予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海明星印绣花有限公司与被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司于2007年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除；二、被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司、上海瑞金国际学校于本判决生效之日起三十日内将坐落于上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号的房屋及场地腾空后返还给原告上海明星印绣花有限公司；三、被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司、上海瑞金国际学校于本判决生效之日起十日内给付原告上海明星印绣花有限公司截止2015年6月16日的房屋租金人民币12,342,924.37元、土地使用税人民币331,521.75元、水费人民币13,005元并按人民币4,197,000元/年的标准给付原告上海明星印绣花有限公司自2015年6月17日起至2015年12月4日止的房屋租金；四、被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司、上海瑞金国际学校于本判决生效之日起十日内按如下标准给付原告上海明星印绣花有限公司房屋占有使用费：按人民币4,197,000元/年的标准支付，计自2015年12月5日起至被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司、上海瑞金国际学校实际返还房屋时止；五、被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司、上海瑞金国际学校于本判决生效之日起十日内偿付原告上海明星印绣花有限公司截止2015年6月16日的违约金人民币5,098,895.35元，并以人民币12,342,924.37元为本金，按日万分之五的标准偿付原告上海明星印绣花有限公司自2015年6月17日起至本判决生效之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97,924.71元，由被告新地平线国际教育管理(天津)有限公司、上海瑞金国际学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。