江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终2403号
上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安市金太阳房地产开发有限公司，住所地淮安市解放东路111号河畔花城1-19楼。
法定代表人姚安训，该公司董事长。
委托诉讼代理人刘海晋，江苏浦佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏爱家物业服务有限公司住所地淮安经济技术开发区河畔花城******室。
法定代表人高丽，该公司董事长。
委托诉讼代理人陈惠明，该公司法律顾问。
上诉人淮安市金太阳房地产开发有限公司（以下简称金太阳公司）因与被上诉人江苏爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）物业服务合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2015）淮开民初字第4030号民事判决，向本提起上诉。本院于2015年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金太阳公司委托诉讼代理人刘海晋、被上诉人爱家物业委托代理人陈惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金太阳公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、四项，改判被上诉人向上诉人支付停车位收益315600元；地上车位维修费134769.96元；地下车位维修费134314.42元；绿化维护费500000元。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。原审法院认定上诉人支付被上诉人物业管理费81万余元错误，被上诉人工作不负责任，导致上诉人空置房屋门损坏，电线被盗；2、物管费部分超过诉讼时效。35-51号楼中80余户房屋于2013年前已经销售；未超时效部分被上诉人也不该向上诉人收取全额物管费用；；3.地下停车费的管理部分应按约定向上诉人支付；4被上诉人在履行合同期间，管理不善，导致停车场损害，维修部分为地上134769.96元多，地下134314.42元，应当由被上诉人承担；5、上诉人为维护绿化支出实际成本为500000元，因被上诉人未履行职责，该部分费用应当由被上诉人承担。
爱家物业辩称：1.关于停车位的收益问题。停车位的收益在原审中我们出示的证据中能够反映，我们的收费总额为204360元，再无其他关于车位的收费，上诉人的计算，是将规划设计中的全部车位按每车位每月100元计算的，未考虑未租出部分以及业委会占用部分。因此，上诉人主张的停车位的数字不对；2.关于地上车位维修费。上诉人为了增加自己的销售额而将已损坏的地面维修，该行为与物管无关；3.关于地下车位的维修费。地下车位产权属于人防局，开发商如果不将地下车位维修至质量符合要求，人防局是不接受的，因此，该项费用的发生，不论上诉人是否已经支付该费用，都与物业管理公司无关，也不应由物管承担费用；4.关于绿化维护费。前三年的前期物业服务合同，绿化的维护是由上诉人自行对外承包的，没有交付给被上诉人，这一点可以从双方的前期物业服务合同中得到反映，第四年的绿化费用，在交接过程中没有涉及到绿化，而原审判决被上诉人承担部分是不合理的。2015年绿化维护费，上诉人与被上诉人签订了书面绿化养护合同，约定的费用为48000元，因此上诉人将绿化养护费用按50万元计算，显然不当。请求驳回上诉，维持原判。
金太阳公司在一审法院诉讼请求：判令被告给付物业服务费1060536元，并承担诉讼费用。
一审法院查明事实：2010年11月19日，原告爱家物业作为乙方与作为甲方的被告金太阳公司签订《“河畔花城”项目前期物业服务委托合同》，合同约定被告将河畔花城委托原告实行统一、专业化的前期物业服务，建筑面积约67万平方米，服务期限为三年，从2010年11月20日起至2013年11月19日，被告支付原告前期补贴费用；合同同时约定物业服务的主要内容和标准；物业服务费根据高层、多层、商业、别墅等不同分别按照1.30元/月/平方米、0.40元/月/平方米、1.20/月/平方米、1元/月/平方米标准收取；室内汽车泊位为100元/辆/月收取（该项收费权在合同签订两年后开发公司收回，另行商谈具体合作方式）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳，因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按照规定标准的70%缴纳，合同还约定了其他权利义务。2013年11月6日、2014年11月18日，原、被告双方续签内容相同的前期物业服务委托合同，合同到期日确定为2015年12月31日。合同签订后，原告入驻管理，合同到期前，原告要求被告结算未果诉至法院。
一审审理过程中，当事人确认原告提供的空置房明细表中的29套房屋不存在，该部分费用共计116027元。被告代垫了水电费13855.39元，原告同意扣减。
一审法院认为，原告爱家物业与被告金太阳公司之间的物业服务合同，是当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
一、关于原告爱家物业是否按约履行合同义务。本案审理过程中，原告爱家物业提供淮安市清浦区住房和城乡建设局浦住建发（2012）3号文件、淮安市物业管理协会淮物协（2014）2号文件、2014年5月1日淮安市物业管理协会颁发的荣誉证书、河畔花城业委会的评价工作意见，表明原告在前期物业服务合同履行了过程中得到了行业和业委会等相关部门的认可，该相关部门认定可作为认定原告按照约定履行了相关义务的依据。被告认为原告管理过程中存在楼道不清洁、垃圾未清理，路灯、绿化未维护，未经被告及业主允许出租广告位、空置房根本无人看管导致电线被盗等问题，是物业管理过程中动态问题，出现上述情况能及时打扫、清理、养护、维修，就能表明履行了相关职责，要求物业部门全天候保证地面无杂物，显然苛刻，故被告认为原告未按约履行合同义务，不予支持；
二、E组团房屋物业管理费起算时间问题。被告金太阳公司向法院提交了“河畔花城E组团物品移交清单”，认为2015年2月4日起原告物业公司才接管E组团物业，故多算的物业费为70277.23元应当扣除。经审查，被告同时向法院提供的物业费计算表中，确实有2015年2月4日开始计算空置起始时间，但也有从2015年1月8日开始计算空置起始时间，故认定E组团房屋物业管理费起算时间问题为2015年1月8日。对于被告主张应当由业主按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用111457元（102184+9273），一审法院认为，该部分房屋的空置物管费有合同约定，不应由被告承担，应当从总额中扣除；
三、部分物业管理费是否超过诉讼时效期间。被告主张35-51号楼中有80多户房屋于2013年12月前已经销售出去，这部分空置房物管费共计49451元，已超过两年的诉讼时效。一审法院认为，双方当事人签订的物业服务是连续的行为，其诉讼时效按最后一期物业服务费用履行期限届满之日计算，本案2015年12月14日立案受理，应当在上一期合同履行期限届满即2014年11月19日往前推算两年，故2013年12月销售的房屋管理费没有超过诉讼时效期间；
四、停车位费用收取及停车位维修费用的承担问题。双方当事人在2010年11月19日合同约定停车位收费权在合同签订两年后开发公司收回，另行商谈具体合作方式。合同到期后，双方没有就合作方式作出新的约定，但在后续的2014、2015年度签订的合同中，约定收取的费用中50%应当交付被告，根据公平原则，确定原告收取的2013年度停车费50%应当给付被告；原告陈述经被告同意2014-2015年每月支付河畔花城临时业主委员会3000元，合计72000元，被告不予认可。一审法院认为，原告在无证据证明自己观点的情况下，该支付行为由其自身负责。被告主张共有262个车位已出租，故有停车费631200元，原告应当给付被告315600元；原告认为共收取117个车位车辆泊位费，收费总额为204360元。一审法院认为，关于车位费用，物业公司有无全部将车位出租并收取费用，目前被告提供的证据尚不能证明原告已经将全部车位出租，被告可在组织证据后另行处理，对于原告认可的部分，被告有权依约取得该费用的50%，即102180元。对于停车位维修费用承担问题，被告提供的证据均表明该费用是因为对西大门广场大理石铺装、修补和人防地下室地坪施工产生，对此要求原告承担，缺乏法律和事实依据，不予采纳；
五、绿化费的承担主体问题。被告主张2010年11月19日双方签订的合同约定由原告对绿化进行养护，但是从2010年至2013年，原告未能按照合同约定履行义务，绿化养护均是被告与第三方签订绿化养护协议并支付费用，由此产生的费用应当由原告承担，该养护费用504270元。经审查，在2014年至2015年原、被告关于绿化的养护费约定为48000元/年，故被告主张数额明显过高，且原告也不予认可第三方绿化费用数额，确定依据双方签订的绿化养护标准予以计算，合计为144000元。
原告主张有事实和法律依据部分，予以支持，被告反诉中有事实与法律依据部分，也应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、被告淮安市金太阳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告江苏爱家物业服务有限公司物业管理费819196.61元；二、原告江苏爱家物业服务有限公司于判决生效之日起十日内给付被告淮安市金太阳房地产开发有限公司车位费、绿化养护费246180元。上述款项折抵后，被告淮安市金太阳房地产开发有限公司应当给付原告江苏爱家物业服务有限公司573016.61元；三、驳回原告江苏爱家物业服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告淮安市金太阳房地产开发有限公司其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14127元，反诉费14562元，合计28689元，原告负担10000元，被告负担18689元。
二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了下列证据。本院组织当事人进行了证据质证。
1、河畔花城一、二期地下停车位泊位费表，该表记载一期停车位共计137个，其中无租用有效期限的2个，业委会不收费1个，位置小不能停车2个，空位置1个，实际收费131个；二期停车位共计162个，其中无租用有效期的23个不收费，实际收费139个，一、二期共计收费车位270个；
2、证人沈某庭审出庭证明：其于2015年1月至12月在爱家物业做保安工作，负责小区巡查、车位占位处理、物业收费催缴等。爱家物业负责河畔花城小区一、二期及三期地面的车辆管理工作，地下停车位泊位费表是由爱家物业提供给保安人员，以便于对车辆管理和收取费用所用，凡是在地下停车位泊位费表中有租期时间的都是交费车辆。
对于上述证据，上诉人认为是真实有效证据。被上诉人认为，地下停车位泊位费表没有爱家物业的盖章确认，也无爱家物业经办人员的签字认可，真实性不予确认。证人沈某不能证明其是爱家物业的员工身份，因此所作证词不予认可。
本院经审查认为，河畔花城一、二期地下停车位泊位费表主要记载了2014年至2015年期间的收费情况，应当真实反映停车位收费的基本事实。本院在审理期间，对一、二期地下停车位进行了现场查看，一期实际停车位的情况与地下停车位泊位费表基本相符。二期停车位因位置标牌的更换，已无法与地下停车位泊位费表一一对应，但确有部分车辆停车事实存在。上诉人所提供的地下停车位泊位费表，结合证人证言及本院实地情况，本院认定被上诉人在2015年对一、二期地下停车位收费事实存在。
二审查明的其他案件事实与一审判决认定事实基本相同。
二审争议焦点是：1、被上诉人主张的35-51号楼中80余户房屋物业管理费是否超过诉讼时效；2、一、二期停车位收益的如何认定及分配；3、关于地上和地下车位维修费的承担问题；4、上诉人主张绿化维护费的合理性问题。
一、关于被上诉人主张的35-51号楼中80余户房屋物业管理费是否超过诉讼时效问题。
本院认为，双方当事人签订的物业服务合同的期限为2010年11月20日至20113年11月19日，后当事人就合同的履行续签了合同，物业服务合同的最后履行期限截止到2015年12月31日。由于物业服务合同系连续性行为，在物业费的收取上，无法区分具体的对象，且收费行为的连续性决定了上诉人对于其迟延支付物管费而形成的债务予以认可的事实，因而，在合同履行期间的诉讼时效应被认定为处于中断状态，应当以最后一期合同履行结束次日开始计算诉讼时效期间。35-51号楼的部分房屋于2013年12月销售，应当按照2013年11月6日签订的合同履行，该合同履行结束时间为2014年11月19日，而爱家物业向法院起诉时间为2015年12月14日，没有超过两年的诉讼时效期间。
对于未销售的房屋收取物管费的标准，在物业服务合同中有明确约定，即对于纳入物管范围内的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。该条款对当事人具有约束力，上诉人主张空置房屋的收费不应当按照全额收取的理由没有事实依据和法律依据。
二、关于一、二期停车位收益的认定及分配问题。
1、关于一、二期停车位的收益数额。
一期停车位共计137个，实际收费车位被上诉人主张117个，上诉人主张132个。本院认为，上诉人所举证据证明实际收费车位为131个，对此，被上诉人并无证据否定131个收费车位的事实，故应认定一期收费车位为131个，收费数额为157200元/年；二期停车位共计162个，上诉人主张130个。本院认为，上诉人所举证据证明二期实际收费车位为139个，但上诉人一审中仅主130个车位，故本院确定以上诉人主张的数额计算二期停车收益。被上诉人认为二期车库没有移交，被上诉人也没有对外出租收益，对此观点本院不予采纳。二期收费车位为130个，收费数额为156000元/年。一、二期车位在2015年期间的收费额为313200元。
对于一期2013年、2014年两年的收费车辆数额，上诉人没有提供证据加以证明，本院也无法进行事实推定确认车辆收费具体数额，对此，本院不予处理，待上诉人有证据后可另行诉讼。
根据双方合同约定，地下停车费的50%应当给付上诉人，故上述地下停车收益313200元中，被上诉人应当支付给上诉人156600元，对于一审法院确认的停车位数额和支付收益数额本院予以调整。
三、关于地上和地下车位维修费的承担问题。
上诉人主张外广场地上停车维修费134769.96元，一期地下停车场维修费134314.42元，根据合同约定，应当由被上诉人承担维修费用。被上诉人认为，外广场被上诉人没有收取停车费用，且外广场的路面损坏被上诉人也进行了维修。本院认为，从上诉人提供的外广场维修所使用的材料等证据反映，上诉人所支付的外广场维修费用，主要是为了美化外广场环境，而将原有的墙面、地面进行升级装修，此费用与双方合同约定的维修费用性质不一，不应当由被上诉人承担；对于一期地下停车场地面重做发生的费用134314.42元，本院认为，一期地下停车场从2010年11月签订物业服务合同交付后，在经过近五年的使用后，地面出现损坏应属于正常现象，被上诉人应当承担相应的维修责任。但是，作为地下停车场大面积一次性重新施工，显然与地坪原来的质量存在较大问题不无关系，故本院认定该次地坪重做所产生的费用应由双方各半承担，即被上诉人应当支付上诉人67157.21元。
四、关于上诉人主张绿化维护费的合理性问题。
上诉人主张2010年11月19日双方签订的合同约定由原告对绿化进行养护，但是从2010年至2013年，原告未能按照合同约定履行义务，绿化养护均是上诉人与第三方签订绿化养护协议并支付费用，由此产生的养护费用504270元应当由被上诉人承担。二审庭审后，上诉人就该上诉请求表示放弃。
综上所述，金太阳公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持淮安经济技术开发区人民法院（2015）淮开民初字第4030号民事判决第一、三、四项；
二、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2015）淮开民初字第4030号民事判决第二项；
三、江苏爱家物业服务有限公司于判决生效之日起十日内给付淮安市金太阳房地产开发有限公司车位费、绿化养护费367757.21元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14127元，反诉费14562元，合计28689元，被上诉人负担10500元，上诉人负担18189元；二审案件受理费14562元，由上诉人负担11562元，被上诉人负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 孙 洁
代理审判员 丁 然
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 刘 青