辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第3号
原告：时代广场（沈阳）有限公司。
法定代表人：潘泽雄，该公司董事长。
委托代理人：于晨，辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：朱今巾，女，该公司法律顾问。
被告：沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人：崔涛，该公司总经理。
委托代理人：康凯，男，该公司法律顾问。
原告时代广场（沈阳）有限公司与被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月17日受理后，依法由本院审判员祝仰宝担任审判长，与人民陪审员李露、张秋平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时代广场（沈阳）有限公司的委托代理人于晨、朱今巾，被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司的委托代理人康凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代广场（沈阳）有限公司诉称，2008年6月6日，原、被告双方签订了《沈阳时代广场酒店租赁合同》，合同中约定原告将位于沈阳市北站路99号沈阳时代广场酒店西翼裙楼一层、夹层及二层，建筑面积为4354.38平方米的指定地方出租给被告作经营卡拉OK夜总会及演艺吧用途。租期为五年，即自2008年8月15日凌晨十二时起至2013年8月14日午夜十二时止。该合同对房屋租金及被告在租赁期间需交纳的能源费、排污费、管道煤气费、电话费等等也做了详细、明确的约定。双方签署的《租赁合同》第12.4条“乙方（被告）如有下述违约行为：乙方拖欠租金或其他费用达40天……乙方如有上述违规行为或违反本合同中的其他约定事项，甲方（原告）可提前解除本合同的条款。甲方有权终止本合同收回租赁场地，所收乙方的租赁金不予退回乙方，……。”截至目前，被告拖欠原告2010年3月份能源费及4月份的租金共计人民币263397.96元；2012年6月至10月的房租及2012年5月至10月能源费人民币1418261.16元；外墙改造建筑结构恢复费人民币31408元，共计人民币1713067.12元。被告的上述行为显然已严重违反租赁合同约定，故原告有权依照合同约定单方提前解除合同，令被告方立即撤出和腾空房屋，并不予返还房屋租赁押金。依照《租赁合同》第12.1条约定“乙方（被告）逾期支付本合同所述租金或各项费用，除应及时如数补交外，逾期还应向甲方（原告）支付滞纳金，每逾期一天的滞纳金按拖欠费用总额的2‰并按实际拖欠天数计算”，故被告还需支付给原告违约金人民币733，870.74元。且截至目前，双方签订的租赁合同租赁期限已届满，故原告诉请法院依法判决：1、被告向原告支付其拖欠的房屋租金计人民币1328001.1元、能源费计人民币353658.02元，并依照合同约定向原告支付违约金人民币733870.74元，建筑结构恢复保证金人民币31408元，总计人民币2446937.86元；2、被告立即撤出承租房屋并将房屋腾空交付原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司辩称，对租金没有异议。建筑结构保证金如果合同中有约定，应该按实际发生的计算，不同意直接扣，原告没有权利直接扣除。对于能源费需要原告提供合同标准，如果有合同标准，被告没有意见。违约金不同意支付，在合同履行过程中双方都有违约行为，所以违约金不同意支付。关于腾房，因为原告有违约行为，我方不同意腾房，要求继续履行合同。
经审理查明，坐落于沈阳市沈河区北站路99号，建筑面积43000.34平方米商业房产属原告所有。2008年6月6日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《沈阳时代广场酒店租赁合同》，主要内容约定如下：
1.租赁地点：1.1甲方同意将位于中国沈阳市北站路99号沈阳时代广场酒店西翼裙楼一层、夹层及二层指定地方出租给乙方做经营卡拉OK夜总会及演艺吧用途，经双方确认建筑面积约为4354.38平方米。2.租赁年限：2.1租赁期为5年，自2008年8月15日凌晨十二时起至2013年8月14日午夜十二时止。4.租金：4.1租赁场地每月租金为人民币200000元，每月租金包括管理费。4.2租赁场地租金从2008年8月15日起开始计算。4.4租赁场地自2009年8月15日起每年租金递增如下，即2009年8月15日起至2010年8月14日止租金调整为每月人民币206000元，2010年8月15日起至2011年8月14日止租金调整为每月人民币213000元，2011年8月15日起至2012年8月14日止租金调整为每月人民币221000元，2012年8月15日起至2013年8月14日止租金调整为每月人民币229000元。6.其他费用：6.1由甲方根据乙方每月自用电表使用度数，按每度人民币1.1元标准收取。6.2水费：由甲方根据乙方每月自用水表使用度数，按每度人民币3.3元标准收取。6.3能源费：由甲方负责向乙方租赁场地供暖及供冷，按每平方米每月人民币8元收取能源费。6.4排污费：由甲方根据沈阳市收费标准，按每月人民币900元收取。7.租赁押金：7.1正式签署本租赁合同时，乙方必须向甲方支付相当于三个月的租金作为租赁押金，即乙方应付人民币600000元。7.2甲、乙双方如租约期满不再续约，乙方需履行本合同第13.4条款，甲方才给予乙方办理退还租赁押金手续，甲方需在乙方未违反本合同条款的情况下并办妥所有离场手续后三十个工作天内将租赁押金全数无息退还乙方。如乙方违反本合同规定条款，或造成甲方损失，或有应付未付费用的，甲方有权按本合同约定没收租赁押金，或在租赁押金中扣除乙方应赔偿或缴交的费用后，再将余款退还乙方，如仍有不足，甲方有权继续向乙方追索，乙方必须负全部责任。8.缴费方式：本合同有效期内乙方无需等待接到甲方派发收款通知，而应在每月第五日前把当月租金缴交，上月水费、排污费、电费及当月应缴的费用以收款通知列明数目为准，并在收到收款通知后的五个工作日内向甲方支付。12.违约责任：12.1乙方逾期支付本合同所述租金或各项费用，除应及时如数补交外，逾期还应向甲方支付滞纳金，每逾期一天的滞纳金按拖欠费用总额的2‰并按实际拖欠天数计算。12.4乙方如有下述违约行为：＊乙方拖欠租金或其他费用达40天…甲方可提前解除本合同的条款。甲方有权终止本合同收回租赁场地，所收乙方的租赁押金不予退还乙方，并按第11.2条款处理补偿给予甲方。12.7本合同期满、解除或终止时，乙方必须依时迁出，并必须在三日内把租赁场地交还甲方。
上述合同签订后，原告将租赁场地交付被告，被告进入租赁场地经营。
2010年8月25日，原、被告签署《备忘录》，主要内容是乙方所欠甲方的租金、能源费数额及支付问题，同时在该备忘录第3条记载“就乙方承租甲方房屋期间水管爆裂受损事宜，甲方已多次致函乙方明确保险理赔事宜需乙方予以配合并向保险公司提供水管爆裂所损失的物品部分发票，但截至本备忘录签署日乙方尚未提供，任何延误责任均不在甲方。为尽快获得理赔款项，乙方表示争取本月底即2010年8月末前将所有保险理赔所需资料报至保险公司。”
2011年10月18日，原、被告双方签订《补充协议》，主要内容是约定乙方对租赁房产的改造事宜，在该补充协议2.3及2.4条约定，如确认房屋因乙方施工导致房屋存在安全体隐患及其他结构性问题的，乙方应予修复并承担一切费用，乙方拒绝修复，则甲方有权单方进行修复，所发生的费用由乙方全部承担。
2011年10月21日，原、被告双方就被告对租赁场地改造事宜召开协调会，并形成“酒店与焦点皇朝沟通协调会议纪要”，在该会议纪要中，原告的主要意见是要求被告就此次改造应先完成相关的审批手续并报至原告处，同时由于此次改造工程较大，要求被告在施工前应先向原告交纳还原保证金，根据实际情况定为人民币200000元，没有原告的书面同意，被告不允许西边外墙改造工程动工。被告的主要意见是向原告承诺此次改造所出现一切问题全部责任均由被告承担。对于还原保证金人民币200000元，不予认可，建议双方针对还原的费用核算出一个合理的数据，经双方认同后予以交纳。自2012年1月1日开始恢复原租赁合同规定的租金即人民币每月221000元，予以认同。
2011年12月21日，原告给被告发函，主要内容是根据双方于2011年10月21日针对改造工程召开的协调会中约定，被告将因在酒店西侧的玻璃外墙施工改造工程而向原告支付建筑结构恢复保证金，为此，原告在会后积极寻找了多家施工单位，针对目前改造的情况，选取了报价较低，声誉较好的一家施工单位，报价金额人民币31408元，请被告在收到函件后的3个工作日内向原告支付。
2012年2月8日和5月25日，原告向被告两次发函，主要内容是2011年8月26日针对被告经营的V06包房及一楼酒吧漏水事宜，原告已联系了保险公司，保险公司已对损坏设备进行了检测，并作出鉴定报告，询问被告是否同意保险公司的赔付方案。因被告不同意保险公司的赔付方案，保险公司未予理赔。
2012年9月6日，被告向原告发函，主要内容是最近两年来被告公司一直处在经营亏损状态，为了解决现状及尽快交付所欠原告的租金、水电等费用，被告公司董事会研究决定增加股东融资进行经营，因合同期限仅剩1年，需要提前与原告签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，自2012年8月15日至2017年8月14日，年租金可以详谈，被告保证在新的房屋租赁合同签订之日起除交付所欠房屋租金、水电等费用外，以后也会按期如数交付以上费用。
2012年9月17日，被告再次向原告发函，主要内容是要求与原告签订新的租赁合同，期限为5年，自2012年8月15日至2017年8月14日，租金价格2012年8月15日至2013年8月14日保持现有价格不变，以后4年每年上调比例不超过5%，原告答复后即刻还清所有欠款。
2012年9月24日，原、被告双方召开协调会并形成会议纪要，其中原告的主要意见是由于被告在过去的时间里一直拖欠租金，因此被告必须付清拖欠的租金杂项费用再考虑与被告洽谈新合同，被告不能以要求续签5年合同作为解决拖欠房租及杂项费用的理由。被告的主要意见是目前二楼包房已停业，新的目标股东注资后便进行装修，如果原告仍坚持先付清拖欠费用再续签合同，被告没有能力来经营，目前被告公司资金周转有困难，一直都是亏本经营，需要等待新的目标股东注资，而新的目标股东注资的前提是要求与原告先续签5年的租赁合同，该合同要求在10月1日前签署，如果原告公司不接受，新的目标股东将不会注资，被告公司将会在10月1日停业。
2012年9月25日，被告给原告发出函件，内容是由于双方近一个月的关于房屋续租及价格问题协商未果，被告公司无法引资继续营业，如果原告在三日内没有新的答复，被告公司决定从2012年10月1日起停止营业并不再支付2012年10月1日以后的房租等各项费用。
2012年10月31日，被告再次给原告发函，主要内容是被告已全面停止一楼酒吧、M层和二楼的空调供暖，鉴于目前被告公司处于停业状态，因此请原告公司继续停止供暖服务，同时，请原告公司将消防管线内存水抽空。
2012年11月，原告起诉来院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，被告腾空租赁房屋交还原告并支付拖欠的租金、能源费、建筑结构恢复保证金及违约金。
2013年1月，被告提出装修残值评估申请，要求对租赁房屋内装修残值进行评估。2013年5月，被告提出漏水损失评估申请，要求对2009年12月19日、2011年8月26日因漏水给被告造成的装修和设备损失进行评估。本院依法委托辽宁盛华资产评估有限责任公司对被告上述两项申请进行评估，在评估公司现场勘察时，因被告公司未到场，评估无法进行，辽宁盛华资产评估有限责任公司予以退卷。
在案件审理过程中，因双方租赁合同已到期，原告放弃要求解除双方租赁合同的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、租赁合同、补充协议、双方协调会议纪要、备忘录及来往函件、发票等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《沈阳时代广场酒店租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于被告腾空租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”鉴于双方租赁合同已于2013年8月14日到期，双方未就续签合同达成一致，故租赁合同到期后，被告应当将租赁房屋腾空，返还原告。
关于违约责任问题。原告已将租赁房屋交付被告使用，被告应当依约向原告支付房屋租金及其他合同约定费用，双方租赁合同已对房屋租金及其他费用的支付时间作出约定，但被告未能按约定履行，拖欠租金及合同约定其他费用，且在合同履行期间在双方未就续签合同达成一致时，明确向原告表示将于2012年10月1日起停止营业并不再支付2012年10月1日以后的房租等各项费用，应属违约行为，应当依照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。
关于被告拖欠的租金问题。原告诉请被告支付2010年4月及2012年6月15日至2012年11月15日的房屋租金，被告对拖欠租金没有异议，且被告未能提供证据证明其已交纳了该期限的房屋租金，故对原告主张该期间的房屋租金，本院予以支持。对2010年4月的房屋租金，根据合同约定是人民币206000元，原告自愿扣除半日租金，仅主张人民币202614元，原告该主张系对其自身权利的处分，本院予以准许。对2012年6月15日至2012年11月14日的房屋租金，根据合同约定，2012年6月15日至2012年8月14日每月为人民币221000元，2012年8月15日至2012年11月14日每月为人民币229000元，原告主张该期间的房屋租金数额为人民币1125387.1元，未超过合同约定标准，本院予以准许。
关于被告拖欠的能源费等费用问题。根据双方合同约定，被告应按月向原告支付电费、水费、供暖制冷费、排污费等费用。双方租赁合同约定“被告应在每月第五日前把当月租金缴交，上月水费、排污费、电费及当月应缴的费用以收款通知列明数目为准”，同时根据被告在租赁期间交纳该笔费用的收据可以看出，该笔费用并非固定数额，而是根据被告的使用情况予以增减。原告提供了收款通知，向被告主张支付2010年3月份能源费人民币60783.96元，2012年5月15日至10月15日能源费人民币292874.06元，未超过被告在租赁期间按月交纳的平均标准，本院予以支持。
关于被告交纳的租赁保证金问题。根据双方合同约定，如被告违约，其交纳的租赁保证金不予退还，因本院已认定被告存在违约行为，故被告交纳的租赁保证金，原告无需退还。
关于被告应支付的违约金问题。根据双方合同约定，被告逾期支付租金及其他费用，每逾期一天的违约金按拖欠费用总额的2‰并按实际拖欠天数计算，被告延期支付多期租金，至今未能支付，且在租赁合同履行过程中，以自己的行为明确表示不履行合同，在合同到期后，未能按期将租赁房屋交付原告，应当依合同约定支付违约金，被告抗辩该约定过高，缺乏依据，本院不予支持。
关于原告提出的建筑结构恢复保证金人民币31408元的诉求。根据双方来往函件及协调会议纪要，该笔费用是被告对租赁房屋装修改造时，原告欲向被告收取的保证费用，该笔费用并非被告所拖欠的费用，且原告亦未实际支出该笔费用，故原告该项诉求，缺乏依据，本院不予支持。
关于被告对租赁房屋的装修问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因双方租赁合同期限已届满，且被告存在违约行为，故被告对租赁房屋的装修，未形成附合的装饰装修物，可由被告自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，归原告所有。
关于被告租赁房屋的漏水问题。被告主张其在租赁期间内，房屋主管线漏水造成其损失，其应当提供证据证明，但其未能提供足够证据证明系房屋主管线漏水。原告主张系被告自行装修部位漏水，并且在漏水发生后，原告已联系保险公司给被告赔偿，被告对此亦予以认可。被告在诉讼过程中，对漏水造成损失申请评估，但在评估过程中因其不配合现场勘查，致使评估公司退卷，对此，应由被告承担举证不能的责任，故无法认定原告在租赁合同履行过程中存在违约行为。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效后15日内腾空其所租赁的沈阳市沈河区北站路99号沈阳时代广场酒店西翼裙楼一层、夹层及二层部分地方（具体位置、面积以双方于2008年6月6日签订的《沈阳时代广场酒店租赁合同》约定为准），交还原告时代广场（沈阳）有限公司；
二、在履行上述第一项义务过程中，被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司对租赁房屋的装修，未形成附合的装饰装修物，可由被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，归原告时代广场（沈阳）有限公司所有；
三、被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告时代广场（沈阳）有限公司2010年4月的房屋租金人民币202614元；
四、被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告时代广场（沈阳）有限公司2012年6月15日至2012年11月14日的房屋租金人民币1125387.1元；
五、被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告时代广场（沈阳）有限公司2010年3月的电费、水费、供暖制冷费、排污费等费用人民币60783.96元；
六、被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告时代广场（沈阳）有限公司2012年5月15日至2012年10月14日的电费、水费、供暖制冷费、排污费等费用人民币292874.06元；
七、被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效后15日内一次性给付原告时代广场（沈阳）有限公司违约金人民币733870.74元；
八、驳回原告时代广场（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。
如果被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币27375元，由被告沈阳焦点皇朝餐饮娱乐管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
人民陪审员 李 露
人民陪审员 张秋平
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 徐 佳
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。