重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02334号
上诉人（原审被告）梁耀元。
上诉人（原审被告）梁本禄。
被上诉人（原审原告）重庆佳特置业发展有限公司，住所地重庆市江北区渝北二村一支路6号未来国际26-7、26-8、26-9、26-10，组织机构代码77489030-X。
法定代表人刘冬梅，系该公司董事长。
委托代理人秦玮斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托代理人张树勋，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
原审被告梁耀元、梁本禄与原审原告重庆佳特置业发展有限公司（下称佳特公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第00205号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：原告佳特公司系荣昌县“荣城御景”项目开发商，2011年12月22日取得“荣城御景”商品房预售许可证。原告开发的“荣城御景”10#楼房屋在预售前，由荣昌县土地房屋勘测所对其进行了房屋面积预测绘，并于2011年12月19日出具YC1115110号《重庆市房产面积测算报告书》，随后原告据此对外销售预售商品房，并将该报告书所载的房屋预测面积约定为《重庆市商品房买卖合同》中的房屋预售面积。2012年6月16日，被告梁耀元、梁本禄购买了座落在重庆市荣昌县昌州街道昌龙大道212号（即：荣城御景）××××××××号预售商品房一套，原告与被告梁耀元、梁本禄签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第3条第（四）项载明：“本商品房建筑面积97.31平方米，其中，套内建筑面积79.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.78平方米。”2013年5月，荣昌县土地房屋勘测所对“荣城御景”项目房屋预测绘面积进行了核查，发现将部分房屋本应计算半面积的部位错误地计算成了全面积，并对原测量及报告书错误之处予以更正。2013年5月9日，荣昌县土地房屋勘测所重新出具了编号为YC1315119号的《重庆市房产面积测算报告书》，根据该新的面积测算报告书，被告梁耀元、梁本禄购买的预售商品房建筑面积为90.43平方米，套内建筑面积为73.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为16.69平方米。
原审原告佳特公司诉称：2012年6月16日，二被告购买原告开发的座落于重庆市荣昌县昌州街道昌龙大道212号的预售商品房一套，并签署《重庆市商品房买卖合同》，其中第3条第四款约定的房屋面积系根据荣昌县土地房屋勘测所的测绘面积确定。后荣昌县土地房屋勘测所在对“荣城御景”项目测算面积进行复核时，发现将部分房屋本应计算半面积的部位错误计算成了全面积，其中包括二被告购买的房屋。原告在收到新的面积测算报告书后，及时通知被告对合同约定面积进行更正和退还多收的部分房款，但被告以按合同办为由不予配合。原告认为，原告基于对第三方预测面积的错误认识而与被告签署合同，该行为的后果与自己的真实意思相悖，依法属于重大误解，根据合同法第五十四条的规定，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、将原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第3条第（四）款约定的建筑面积由97.31平方米变更为90.43平方米，其中，套内建筑面积由79.53平方米变更为73.74平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积由17.78平方米变更为16.69平方米；2、本案诉讼费被告承担。
原审被告梁耀元、梁本禄辩称：二被告不存在过错；变更面积是原告和第三方的关系，在面积不确定的情况下，不同意变更合同；第二次测绘报告系原告单方测绘，不予认可，要求原告按照合同约定赔偿被告损失，并且原告的诉讼请求已超过1年的除斥期间，不应支持原告的诉求。
原审法院认为，原告系依法成立的建筑开发公司，享有房地产开发、经营权，且已取得“荣城御景”预售许可证，原告与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。原告在销售所开发的“荣城御景”10#楼房屋时，由于第三人的原因导致预测面积计算错误，原告基于错误认识与二被告签订的商品房买卖合同中关于房屋面积的条款，不是其真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的……”。由于该错误涉及原告开发的多套房屋，对原告而言，面积误差较大，涉及金额也较大，原告的上述行为属于重大误解。因此，原告与二被告签订的合同面积条款应予更正。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”该条虽仅就撤销权的除斥期间进行了规定，但变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人应享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容。因此，合同变更权的除斥期间为原告知道或者应当知道撤销事由之日起一年。本案原告自知道合同面积错误事实至起诉并未超过1年除斥期间。故被告辩称原告起诉已超过除斥期间的意见不能成立，法院不予采信。被告认为第二次测绘报告系原告单方测绘，对其不予认可的理由，由于被告没有证据证明变更后的测绘报告不具有真实性，因此对被告的辩解法院不予采纳。被告要求原告返还多交的房款及赔偿损失的请求，由于被告未在举证期限内提出，不符合反诉提起的时效，法院不作审理，被告可就此请求另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：
将原告重庆佳特置业发展有限公司与被告梁本禄、梁耀元签订的《重庆市商品房买卖合同》中第3条第（四）项的房屋建筑面积由97.31平方米变更为90.43平方米，套内建筑面积由79.53平方米变更为73.74平米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积由17.78平方米变更为16.69平方米。
宣判后，原审被告梁耀元、梁本禄不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。其理由是：一、一审法院审理本案时，忽略了合同的相对性。根据法律规定，当事人因一方和第三人的原因造成违约时，应当向对方承担违约责任，当事人一方第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此被上诉人应向上诉人承担违约责任。二、本案不属于法律规定的“重大误解”的情形。上诉人与被上诉人在签订合同时，双方之间都认可合同约定房屋面积为97.31平方米，套内建筑面积为79.53平方米，共同部位与共同房屋分摊面积为17.78平方米，上述事实系双方当事人真实意思表示，即使当时被上诉人由于第三人的误解或错误导致意思表达不真实，也只会导致合同不成立，但不能导致合同的撤销。三、合同的违约责任是采用无过错归责责任原则。双方签合同就能预料在合同履行中可能产生的情况。双方为了避免纠纷已约定违约责任。上诉人要求被上诉人按照合同约定承担违约责任合情合理。四、《消费者权益保护法》和《商品房买卖司法解释》强化对购房人权益的保护，双倍返还面积超过部分的房价款，有充分法律理由。按照法律规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，被上诉人应当双倍返还超过3％部分的房价款。五、上诉人是处于弱势的消费者，需要法院特别的关爱。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当。
被上诉人佳特公司答辩服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，佳特公司与梁耀元、梁本禄签订的《重庆市商品房买卖合同》虽系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。但由于佳特公司在办理房屋预售许可证时是按照荣昌县土地房屋勘测所作出的预测面积测算报告书对其开发建设的房屋面积予以确认，并在取得预售许可证后对外进行销售，故佳特公司对外出售房屋的行为不违反法律规定。但由于荣昌县土地房屋勘测所对其作出的涉案房屋预测绘面积错误计算，致使佳特公司在对外销售房屋时作出了错误的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的……。故因测绘机关作出的涉案房屋预测绘报告确认的房屋测绘面积错误导致佳特公司对外进行销售时出现房屋面积错误，佳特公司的行为构成重大误解，其要求按照测绘机关更正后的房屋预测绘面积予以变更符合法律规定，应予支持。至于梁耀元、梁本禄提出佳特公司是否违约、是否应承担违约责任等不属本案审查范围，本院对此不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由梁本禄、梁耀元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 栗宏豪