山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)临民终字第488号
上诉人（原审被告）：张朝霞，女，1979年1月16日出生，汉族。
委托代理人：张立业，男，1951年8月18日出生，汉族，系张朝霞之父。
委托代理人：卢慧斌，山西近道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘元芳，女，1976年1月6日出生，汉族。
委托代理人：亢强，山西尧诚律师事务所律师。
委托代理人：单欣欣，山西尧诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：乔旺仓，男，1967年2月24日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：谢学芳，女，1967年9月28日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：乔敏智，男，1972年12月6日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：褚志玲，女，1973年12月28日出生，汉族，系乔敏智之妻。
上诉人张朝霞因与被上诉人刘元芳，原审第三人乔旺仓、谢学芳、乔敏智、褚志玲案外人执行异议纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第3093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张朝霞的委托代理人卢慧斌、张立业，被上诉人刘元芳及其委托代理人亢强、单欣欣，原审第三人乔敏智到庭参加诉讼，原审第三人乔旺仓、谢学芳、褚志玲经本院依法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原审查明：第三人乔旺仓、谢学芳曾系夫妻关系。2012年6月12日，双方办理了离婚登记手续。第三人乔敏智系乔旺仓的弟弟，与第三人褚志玲系夫妻关系。
2003年，第三人乔旺仓经拆迁获得位于临汾市尧都区xx巷25号楼x单元x室、7号楼x单元x室、30号楼x单元x室三套房屋的所有权。2007年5月5日，乔旺仓与谢学芳夫妻（甲方）与乔旺仓的弟弟乔敏智、乔旺仓的妹妹乔敏霞、谢学芳的妹妹谢学敏（乙方）签订了协议书，约定：因乙方在甲方公司工作多年及双方系亲属关系，甲方将还迁的三套房屋作为年终奖，奖励给乙方三人，但还迁房屋手续一直登记在乔旺仓名下。2011年11月28日，刘元芳与乔旺仓、谢学芳及实际的房屋占有人乔敏智、褚志玲签订了xx巷30号楼x单元x室房屋买卖合同，同时刘元芳支付5000元定金。第二天，刘元芳通过转账向褚志玲的账户转入39.5万元。2011年12月6日，刘元芳现金支付房款2万元。至此，双方约定的42万元房款全部支付，第三人乔敏智、褚志玲向刘元芳出具了收条。购买该房后，原告一家一直居住在该房。
2011年11月29日，乔旺仓及业之豪公司向张朝霞借款110万元，月息2.5分，后经多次催要一直未还。张朝霞将该二债务人诉至本院。2012年3月12日，本院根据（2012）临尧民初字第723号民事裁定书，将乔旺仓拆迁所得的三套房屋产权查封。2012年10月17日，本院作出判决，乔旺仓及业之豪公司在判决生效后十日之内向张朝霞偿还借款及利息。判决生效后张朝霞向本院提出强制执行的申请。本院于2014年4月24日作出（2013）临尧法执字第386-1号执行裁定书，将乔旺仓、谢学芳位于xx巷的三套还迁房全部查封。2014年6月11日，本院作出（2013）临尧法执字第386-2号执行裁定书，裁定拍卖该三套房产，并进行了评估。对此，刘元芳对执行标的���出异议。本院裁定驳回刘元芳的执行异议，并要求通过诉讼程序予以确认，刘元芳即诉至本院。对以上查明的事实，原告、被告、第三人均予以认可。
原审法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的所需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该条规定上看，被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人时，有两种情况：1、只要是被执行人的财产未过户给第三人时，法院就可以查封、扣押、冻���；2、对人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，应同时满足四个条件，第一，要有合法的买卖事实存在；第二，第三人已支付全部价款；第三，第三人已实际占有该财产；第四，在未办理过户登记手续中第三人无过错。
结合本案，原告刘元芳此次购房符合以上第一、二、三个条件。就是否满足第四个条件？原告认为，应根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告认为，应根据《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条第（六）项的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”因此，原告刘元芳在明知乔旺仓、谢学芳未取得房屋、土地所有权证的情况下，仍与其签订房屋买卖合同，进行房屋交易，违反了这一法律规定，原告有明显过错。本院认为，应根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，认定原告刘元芳在与第三人买卖房屋中不存在过错。因此，原告亦满足第四个条件。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院法释（2004）15号《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：立即停止对临汾市尧都区xx巷30号楼x单元x室的强制执行，并解除查封。案件受理费500元，由被告张朝霞承担。
上诉人张朝霞上诉称：1、本案中，乔旺仓的房屋系因拆迁取得，属于原始取得，根据《物权法》第三十条之规定，乔旺仓自还迁房屋交付之日即取得xx巷30号楼x单元x室的���权。根据《物权法》第三十一条之规定，乔旺仓在转让原始取得的物权时，必须依法办理登记手续。而其在取得房屋产权后，并未办理权属证书，根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，该房产不得转让。因此，本案根本不适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，而应适用该规定第二条，驳回被上诉人的诉讼请求。2、付房款一节，被上诉人仅提供了由乔敏智出具的两张收条。首先，不排除被上诉人与乔旺仓之间恶意串通；其次，被上诉人将款项支付给乔敏智、褚志玲的行为，不能当然地认定为被上诉人向房屋所有权人乔旺仓履行了义务。3、乔旺仓未办理产权登记，不得转让该房屋。被上诉人在明知乔旺仓没有房屋权属证明的情况下与乔旺仓及其他第三人签订购房合同，其目的是贪图该房屋便宜，对于明显存在的风险置之不顾，其过错显而易见。综上，一审判决适用法律错误。上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘元芳辩称：1、《物权法》第三十一条规定的含义是：未经登记只是不发生物权的效力，不是不能处分。本案所涉房屋为还迁房，上诉人也认可自还迁房交付之日起乔旺仓即取得物权；既然享有物权，当然可以转让。2、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定属于管理性规范，而非效力性规范。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“《合同法》第五十二条第五项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”本案中，被上诉人与第三人的房屋买卖行为没有违反法律效力性强制性规定，合同依法成立。既然是有效的房���买卖合同，当然可以适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。3、支付房款一节，原审庭审结束后，被上诉人还调取了银行转款的记录，可以证明被上诉人向乔旺仓支付了全部房款。4、被上诉人购买该房屋没有贪图便宜。本案所涉房屋来源于政府拆迁行为，办理权属证书对乔旺仓来说只是时间问题，不存在风险，故被上诉人在购房过程中已尽了合理的审查义务，没有过错。请求：二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理，本院查明事实与一审一致。
本院认为：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”据此，被上诉人与第三人之间买卖房屋的民事行为不发生物权转移的效力，被上诉人与第三人之间仍是债权债务关系。2、因被上诉人对第三人享有的是债权，该债权相对于上诉人与第三人之间的债权来说并不享有优先性。两个债权债务关系不是同一法律关系，故被上诉人对第三人的债权可另行主张，本案不予处理。3、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条针对的是已登记并取得房产证的房屋，而本案所涉房屋未取得房屋产权证，故原审判决适用该规定处理本案属适用法律不当。综上，人民法院可以对该房屋予以查封。一审判决认定事实清楚，但适���法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第3093号民事判决。
二、驳回被上诉人刘元芳的诉讼请求。
一审案件受理费500元，二审案件受理费100元，共计600元，由被上诉人刘元芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 峰
审判员 陈丽芳
审判员 祁定国
二〇一五年六月二十九日
书记员 张 倩