湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第04025号
原告邹波。
委托代理人朱远贵。
委托代理人俞奇沐。
被告湖南天马房地产开发有限公司。
法定代表人：杨德辉。
被告长沙天亚房地产开发有限公司。
法定代表人：冯新力。
两被告共同委托代理人喻朋。
原告邹波诉被告湖南天马房地产开发有限公司（以下简称“天马公司”）、长沙天亚房地产开发有限公司（以下简称“天亚公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2015年7月21日公开开庭进行了审理。书记员陈倩担任法庭记录。原告邹波的委托代理人朱远贵、俞奇沐，被告天马公司、天亚公司的共同委托代理人喻朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹波诉称：2010年3月10日，原告与两被告共同签署《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100042401），根据该合同第十条的约定，出卖人应当在2011年7月31日前将合同约定的商品房交付买受人；同时根据合同第十九条的约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。若因出卖人的原因未能在规定期限内办理上述手续，买受人不解除合同的，自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同的约定向两被告支付了房价全款，共计人民币768596元整。同时，在合同约定办理房屋所有权证和和土地使用权证的期限届满之后，原告多次要求两被告履行该项义务，但两被告一直拖延，至本诉状形成之日仍未履行该项义务，已经逾期950天（从2012年10月21日算至2015年6月1日），两被告的违约行为严重损害了原告的权利。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，依法向人民法院提起诉讼，请求判决：l、两被告共同为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；2、两被告共同向原告支付违约金73016.62元（违约金按每日0.01%从2012年10月21日已计算至2015年6月1日止），之后的违约金仍按每日0.01%计算至房屋所有权证和土地使用权证办理之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告天马公司、天亚公司辩称：原告的产权证没有办理确实存在，没有办理是有原因的，在原告的产权证办理过程中遇到南湖路隧道修建，对已经修建的绿化带等设施有影响，工程已经竣工后相关部门对有影响的设施恢复后又进行了验收，导致两被告未能及时办理产权证。根据相关法律规定，两被告未按合同规定办理产权证是不可抗力，且在本次开庭前，两被告已经积极和岳麓区及长沙市相关部门进行汇报，正在妥善处理此事，因此对于原告诉请的违约金请求人民法院依法剔除不可抗力期间的计算日期，予以确认是否应当支付，另外请求人民法院依法调低违约金的比例。房屋产权证现已经办理完毕。原告关于违约期限的计算错误，合同约定的是按“工作日”进行计算，但原告是按照自然日进行的计算。并且，合同约定的办理国土证的期限尚未届满，不存在国土证办理逾期的行为。其中原告部分诉求已过诉讼时效。
经审理查明：2010年3月10日，原告邹波与被告天马公司、天亚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100042401）及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区潇湘中路298号曙光泊岸锦园第5幢1单元4层401号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为768596元，交房时间为2011年7月31日前。合同第十九条约定：出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年7月20日，被告将上述房屋交付给原告。现因被告未按合同约定时间为原告办理房屋产权证书，2015年6月3日原告诉至本院。
另查明，2014年8月18日，湖南天地人律师事务所向湘江新区管理委员会国土规划部提交了关于调查了解曙光泊岸有关情况的资料，湘江新区管理委员会国土规划部于2014年8月22日答复：“经查证，‘曙光泊岸9、10栋’未在我部办理规划报建手续，无法定位到具体地块位置。”2014年8月28日，湖南天地人律师事务所刘畅律师向长沙市城乡规划局提交了获取曙光泊岸有关信息的申请，长沙市城乡规划局于2014年9月9日提供信息包括：“在对曙光泊岸项目1-10#栋进行竣工测量时，测量数据显示建筑总高度超过原审批高度0.72米至2.45米之间（未超层）。”
另查明，长沙市房屋产权管理局已于2014年11月27日受理本案涉案房屋的房屋产权证登记手续，并于2015年6月3日将涉案房屋登记在原告名下。
上述事实有当事人的当庭陈述及原、被告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、房屋所有权证等予以证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于被告是否违约的问题。
原告与被告天马公司、天亚公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张未及时办理房屋产权证，系因南湖路隧道施工所导致，属于不可抗力，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中现有证据无法证实因长沙市南湖路隧道的施工对被告为原告办理房屋产权证书造成了影响，故被告主张因不可抗力而完全免除其违约责任的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理原告所购房屋的初始登记及房屋所有权证，存在违约行为，应当承担违约责任。现被告已为原告办理好房屋所有权证，故对原告要求被告为原告办理房屋所有权证的主张，本院已无需再进行处理。对于原告主张被告为原告办理国有土地使用权证及支付逾期办理国有土地使用权证的违约金，因根据合同约定，国有土地使用权证办理期限尚未届满，本院不予支持。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
1、关于计算违约金期间如何确定的问题。2011年7月20日，被告向原告交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，逾期办证的违约金应自交付商品房后365个工作日即从2013年1月5日起开始计算。2014年11月27日，被告完成了原告所购房屋所在栋的初始登记，并于2015年6月3日将涉案房屋登记在原告名下。因现有证据无法证实在房屋初始登记后至产权登记机关颁发涉案房屋的房屋所有权证的延迟时间系由于出卖人的原因造成，故违约时间计算至2014年11月27日截止。被告主张原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效，本案原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，受两年诉讼时效的限制，但自原告向法院提起诉讼之日往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，本案立案日期为2015年6月3日，故对于2013年6月3日前的违约金超过了诉讼时效，本院不予支持。
2、关于双方约定的违约金计算标准是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理房屋所有权证的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于原告因此而造成的损失，本院予以酌减。综上，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告违约金20000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告邹波支付违约金20000元；
二、驳回原告邹波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1625元，减半收取812.5元，由被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一五年八月三十一日
书记员 陈 倩