江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终239号
上诉人（原审原告）：龚南山，男，1973年2月14日出生，汉族，湖北省监利县人，住湖北省监利县，
委托诉讼代理人：匡慧，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷龙，男，1969年8月7日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市，
委托诉讼代理人：兰波，江西浩剑律师事务所律师。
原审第三人：熊晓辉，男，1975年5月11日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。
原审第三人：游荣英（系熊晓辉之妻），女，1974年10月15日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。
上诉人龚南山因与被上诉人雷龙、原审第三人熊晓辉、游荣英案外人执行异议之诉一案,不服江西省丰城市人民法院（2016）赣0981民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年5月28日公开开庭进行了审理，上诉人龚南山及其委托诉讼代理人匡慧与被上诉人雷龙委托诉讼代理人兰波、原审第三人熊晓辉、游荣英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人龚南山上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令立即停止对位于江西省丰城市××农贸市场××号的执行；3、判令确认龚南山与熊晓辉签订的房产买卖合同有效，并确认位于江西省丰城市××农贸市场××号为龚南山所有；4、判令熊晓辉立即协助龚南山办理位于江西省丰城市××农贸市场××号过户登记；5、本案一、二审诉讼费用均由雷龙承担。事实与理由：一审庭审过程中，龚南山申请熊晓辉哥哥作为证人出庭作证，该证人对案件事实非常清楚，依法具有作证的义务，且与龚南山及本案不可能有任何利害关系。其在法庭上明确表示熊晓辉的妻子游荣英同意出卖该房产，且涉案房产的买卖已经经过了当地村委会的见证，不存在任何瑕疵。龚南山与熊晓辉在购房协议中明确表明熊晓辉应该办理过户手续，过户的合同义务应该由熊晓辉履行，因此龚南山没有任何过错。
被上诉人雷龙答辩称：一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回龚南山的上诉请求。
原审第三人熊晓辉、游荣英述称：房屋已经卖给了龚南山，买卖协议有效，法院不能执行该房产。熊晓辉与雷龙不存在借贷关系，熊晓辉只是帮别人的忙给雷龙打了借条。
龚南山向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对龚南山购买的位于江西省丰城市××农贸市场××号（房产证号：00××01）的执行；2.判决确认龚南山与熊晓辉签订的房产买卖合同有效，并确认位于江西省丰城市××农贸市场××号（房产证号：00××01）为龚南山所有；房屋价值50万元整；3.判决熊晓辉、游荣英立即协助龚南山办理位于江西省丰城市××农贸市场××号（房产证号：00××01）过户登记；4.判令本案的受理费由雷龙承担。
一审法院认定事实：熊晓辉、游荣英于1997年4月办理结婚登记手续，二人所有的坐落于丰城市尚庄街道宏岗农贸市场100号房屋于1997年7月办理房产登记手续。因雷龙与熊晓辉民间借贷纠纷一案，雷龙申请诉前保全，该房于2014年12月18日被法院查封，后一审法院作出（2015）丰民一初字第234号民事判决书，该判决书发生法律效力后于2015年11月4日进入执行程序，一审法院于2015年11月26日依法追加熊晓辉之妻游荣英为上述案件的被执行人，并于2016年6月22日作出了（2015）丰执字第475-2号执行裁定，裁定拍卖丰城市尚庄街道宏岗农贸市场100号房屋（房产证号00××01），龚南山在上述案件执行中以该房产已由熊晓辉卖给其为由向一审法院提出异议，一审法院于2016年9月12日作出（2016）赣0981执异18号执行裁定书，驳回龚南山的异议请求，龚南山不服该裁定，向法院提起诉讼，一审法院于2016年10月8日予以立案。
另查明：第三人熊晓辉为甲方，龚南山为乙方，双方签订一份“卖房协议”，内容：甲方在宏岗农贸市场房子三层，作价50万元卖给乙方，甲方负责办好建房证变更手续，甲方所有债权、债务与乙方无关，任何人和单位无权侵犯乙方的房产权。该协议仅有甲、乙双方的签名，没有游荣英的签名，也没有约定过户时间及签协议的时间。2014年9月15日，熊晓辉向龚南山出具了一张收到买房款50万元的收条。2014年9月17日，龚南山向熊晓辉转账46.3万元。龚南山自2006年6月起至与熊晓辉签订“卖房协议”前一直承租熊晓辉、游荣英的上述房产。熊晓辉、游荣英的上述房产至今未过户给龚南山。
一审法院认为，熊晓辉、游荣英系夫妻关系，对坐落于丰城市尚庄街道宏岗农贸市场100号房屋（房产证号00××01）享有共同共有权。龚南山自2006年6月开始租住熊晓辉、游荣英上述房产至签订“卖房协议”止有近10年时间，应当知道该房产系熊晓辉、游荣英共同共有，故根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89项：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”之规定，龚南山明知该房产系熊晓辉、游荣英共同共有却与熊晓辉一个人签订“卖房协议”不属于善意取得的情形，龚南山又未向法庭提供游荣英同意卖该房的相关证据，故一审法院认定该“卖房协议”无效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，龚南山庭审中只提供了46.3万元的转账凭证，尚未付清约定的50万元购房款属部分支付价款，即使龚南山所说其余3.7万元系多给付的租金，龚南山已支付了全部价款，但龚南山未向法庭提供对该房产至今尚未过户没有过错的相关证据，故一审法院于2016年6月22日作出的（2015）丰执字第475-2号执行裁定书及于2016年9月12日作出（2016）赣0981执异18号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，应予以支持。综上，对龚南山的诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：驳回龚南山的诉讼请求。案件受理费8800元、公告费600元，合计9400元，由龚南山负担。
本院二审期间，雷龙提交一份回执，用以证明涉案房屋因为没有办理土地权证，属于不能交易的房屋，龚南山与熊晓辉签订的协议无效。龚南山经质证认为，雷龙未在举证期间内举证，不属于新证据。如果涉案房屋不能进行法律处理，就不能被拍卖。熊晓辉、游荣英经质证认为，涉案房屋有建房证，土地性质属于集体土地，我是当地人，房屋没有房产证，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。
龚南山、熊晓辉、游荣英在二审期间未提交证据。
本院对雷龙提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够作为本案的定案依据。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，涉案房屋的土地性质为农村集体所有的宅基地。
本院认为，因涉案房屋所占用的土地为农村集体所有的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条规定，农村集体所有的宅基地只能在该农村集体经济组织成员之间流转，而龚南山系湖北省监利县人，并非涉案房屋所在地江西省丰城市尚庄镇人，故熊晓辉与龚南山签订的《卖房协议》违反法律的强制性规定，属无效合同。对龚南山提出的要求停止对涉案房屋的执行、确认龚南山与熊晓辉签订的房产买卖合同有效并确认房屋为龚南山所有、熊晓辉立即协助龚南山办理涉案房屋过户登记等上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人龚南山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽适用法律错误，但认定事实清楚，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人龚南山负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 莉
审判员 黄若凡
审判员 高胜敏
二〇一八年六月六日
书记员 高 强