海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南一中民一终字第223号
上诉人（原审被告）海南惠富达实业有限公司。
法定代表人张国富，该公司执行董事。
委托代理人张国勇，该公司职员。
被上诉人黄晓迪（原审原告），女。
上诉人海南惠富达实业有限公司（以下简称惠富达公司）与被上诉人黄晓迪因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2013）文民初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。上诉人惠富达公司的委托代理人张国勇到庭参加诉讼，被上诉人黄晓迪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定由被告将其开发的位于文昌市清澜开发区的清澜别院4幢9层902号商品房出卖给原告，房屋总价款为人民币564926元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：产权证于2011年4月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证迟延办理的除外。”原告已按照双方所签订的合同交付首期房款169926元，并已办理余下房款的银行按揭手续，银行已将余下房款395000元支付给被告，且原告已按约定交付房屋契税人民币8474元，房屋维修基金人民币7919元，办证费用人民币338元。截至诉前，被告尚未为原告办理房屋所有权证。被告于2011年9月30日已向文昌地方税务局第二分局申报预缴本案所涉房产的相关税费，于2013年10月28日取得所涉房产项目的整体产权登记。原告为了维护自己的权利，诉至本院，请求判决：1、被告继续履行合同义务，为原告办理房屋所有权证；2、被告支付原告人民币4100.74元逾期办证违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
另查明，原告明确要求被告按已付房价款人民币564926元，自2011年4月30日起至2013年5月26日止的同期银行活期存款利率计算，共计支付违约金人民币4100.74元给原告，被告对原告主张计算违约金数额有异议。庭审时，原、被告均同意本院依法委托金融机构计算违约金。本院依法委托文昌市农村信用合作联社清澜信用社按合同约定，计算出自2011年6月18日起至2013年5月26日止的违约金数额为人民币4851.99元，经原、被告质证均无异议。
原审法院认为：本案争议的焦点是：1、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2、被告逾期办理房屋所有权证，是否应承担违约责任并支付违约金及履行办理房屋所有权证义务。1、关于原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。被告已将商品房交付给原告，且原告已实际占有并使用该房屋，原告请求被告办理房屋产权证应属于物权请求权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，……”的规定，诉讼时效的客体为债权请求权。因此，原告要求被告办理房屋产权证的请求不适用诉讼时效规定，被告辩称原告主张办理房屋所有权证已超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告要求被告支付违约金的诉请属于债权请求权，该部分主张应适用诉讼时效规定。原告并未提交发生中止、中断、延长事由的相关证据，但截至诉前，被告仍未给予原告办理房屋所有权证，故应分别处理，即超过二年诉讼时效部分的违约金诉求不予以支持。原告于2013年6月17日向本院提起诉讼，故，自2011年6月18日起至2013年6月17日止的违约金诉求未超过诉讼时效，法律应予保护。2、关于被告逾期办理房屋所有权证，是否应承担违约责任并支付违约金及履行办理房屋所有权证义务的问题。原告黄晓迪与被告惠富达公司于2010年1月17日签订了合同，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同确定的义务交付购房款，双方在合同第十五条第3项明确约定“产权证于2011年4月30日前办理……”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告应于2011年4月30日前为原告办理房屋所有权证。被告提交行政相关部门出具的书面材料不足以免除其逾期办证责任，因此，被告辩称其不应承担违约责任的辩解，本院不予采纳。被告于2013年10月28日取得本案所涉商品房的整体产权登记，故，被告应依照合同约定，继续履行办理房屋所有权证义务，对逾期办理房屋所有权证应承担违约责任。原告主张自2011年4月30日起至2013年5月26日止的违约金为人民币4100.74元，该期间不当，超过诉讼时效期间的主张法律不予保护。被告向原告支付违约金的期间应自2011年6月18日起至2013年6月17日止，但原告主张至2013年5月26日止，本院照准。经委托文昌市农村信用合作联社清澜信用社按合同约定，计算出自2011年6月18日起至2013年5月26日止的违约金数额为人民币4851.99元，但原告仅主张违约金数额人民币4100.74元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告海南惠富达实业有限公司于本判决生效之日起一个月内履行为原告黄晓迪办理文昌市清澜开发区清澜别院4幢9层902号房屋所有权证的义务；二、被告海南惠富达实业有限公司应向原告黄晓迪支付自2011年6月18日起至2013年5月26日止的违约金人民币4100.74元，限在本判决生效后五日内一次性给付。如果被告海南惠富达实业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告海南惠富达实业有限公司负担。
宣判后，惠富达公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、关于诉讼时效的问题。本案合同约定该商品房的产权证于2011年4月30日前办理。被上诉人至本案立案之日2014年6月17日止，并未向上诉人提出过任何主张和请求。被上诉人对违约金支付的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。二、上诉人不存在违约行为，无需承担违约责任。被上诉人未能在合同约定的期限内取得房产证是地方政府、行政管理部门的原因，并非上诉人的原因。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。三、一审本案的举证届满期限为2013年12月5日，上诉人一审当庭提交的2014年2月8日文昌市人民政府文府办（2014）34号文《关于印发文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案的通知》以及2014年3月17日文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作领导小组办公室（2014）第1次﹤专题会议纪要﹥》这两份证据，一审判决以未在举证期内提交为由，不作为认定本案事实的依据。上诉人认为上述两份证据在举证期届满、法庭辩论结束前形成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，上述两份证据为“新证据”，一审应要求当事人质证，因为不审理该证据将导致裁判明显违反客观事实。四、按现行法律规定，办理个人商品房产权证，开发商是承担协办义务，买受人承担主办义务，一审判决限定上诉人在一个月内履行为被上诉人办证义务，无法实际履行。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序。
被上诉人黄晓迪书面答辩称，一审法院认定事实清楚，法律关系定性准确，审判程序符合法律规定。1、本案诉讼时效的计算起始时间应自被答辩人义务履行完毕之日起算。2、不管是否是因为政府原因影响验收时间，都是由于被答辩人在预售房屋前未充分准备造成的，因此答辩人未能在约定时间内取得房产证，属于出卖人即被答辩人的责任。依据双方的合同约定，被答辩人应当承担违约责任，支付违约金。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
二审庭审时，上诉人惠富达公司向本院提交了4份证据：证据1、文昌市房产证文房证字第506**号，拟证明涉案房屋已办理初始登记；证据2、催告办证告知函的寄信情况，拟证明2014年3月16日已告知被上诉人前来办证；证据3、文府办（2014）34号《关于印发文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案的通知》，拟证明文昌市政府在2014年底前基本完成商品房登记发证工作；证据4、2014年3月17日《文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作领导小组办公室（2014）第1次﹤专题会议纪要﹥》，拟证明确认涉案标的物地块的具体评估基准日。
本院经审查并核对原件，对证据分析认证意见如下：对证据1、该证据客观真实，来源合法，本院予以确认；对证据2、本院认为该证据只能证明上诉人惠富达公司于2014年3月16日向被上诉人黄晓迪邮寄信件，但无法证明信件内容；对于证据3、4，两份证据客观真实，来源合法，但不能作为上诉人惠富达公司可就此免除违约责任的依据，原审法院在庭审时已经对该两份证据组织了举证质证，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审理认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，上诉人惠富达公司新提交的上述证据不能认定为二审程序中的新证据。
本院另查明，2013年10月17日，上诉人惠富达公司及海南冯家湾渡假村有限公司取得位于文昌市文城镇文清南一横路8号（清澜别院4#公寓、5#公寓）的房屋所有权（证号：文房证字第50678号）。
本院认为：本案的争议焦点是：一、被上诉人黄晓迪要求支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、上诉人惠富达公司是否应承担违约责任并支付违约金及履行办理房屋所有权证义务。
一、关于被上诉人黄晓迪要求支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。上诉人惠富达公司与被上诉人黄晓迪在合同中约定按银行同期活期存款利率的标准来计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。上诉人惠富达公司截至起诉前，仍未履行合同约定的关于办理产权登记的义务。因此，违约金保护范围为被上诉人黄晓迪起诉之日前两年，被上诉人黄晓迪主张支付违约金并未超出诉讼时效。
二、关于上诉人惠富达公司是否应承担违约责任并支付违约金及履行办理房屋所有权证义务的问题。上诉人惠富达公司与被上诉人黄晓迪签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：产权证于2011年4月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证迟延办理的除外”。但上诉人惠富达公司并没有在合同约定的商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且直至2013年10月17日，上诉人惠富达公司才取得涉案房产所在的清澜别院4#公寓的房屋所有权，导致被上诉人黄晓迪的产权证事实上无法在合同约定的2011年4月30日前取得，上诉人惠富达公司已经违反了合同的约定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人……”的规定，上诉人惠富达公司应当承担违约责任并支付违约金及依法、依约履行办理房屋所有权证的义务，而被上诉人黄晓迪则应配合履行办证时由其应负的相关义务。上诉人惠富达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人海南惠富达实业有限公司自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 杨 洁
代理审判员 林 珍
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 白玉琳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。