陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8497号
上诉人（原审原告）：郝森炜，男，1985年1月31日出生，汉族，住西安市雁塔区。
上诉人（原审被告）：西安锦园物业管理有限公司，住所地西安市桃园南路29号。
法定代表人：ＸＸ平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。
上诉人郝森炜因与上诉人西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
郝森炜上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.变更一审判决第三项，改判锦园物业公司自行承担2017年11月15日至2018年3月9日期间，锦园新世纪花园社区10幢1单元12102室所产生的物业服务费用、电梯费、垃圾费、采暖费；3.诉讼费用由锦园物业公司全部负担。事实与理由：物业服务合同关系建立后，双方均应履行各自的义务，锦园物业公司作为物业服务企业，违约在先，一审法院认定由郝森炜自行承担2017年11月15日自2017年3月9日之间的物业费用，属于查明事实不清、适用法律错误；一审庭审过程中，锦园物业公司称2018年3月9日已经变更物业业主信息，物业费、电梯费、垃圾费、采暖费应于2018年3月9日收取，一审判决又认定该期间的物业服务费用由郝森炜负担，属于认定事实错误。
锦园物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回原审法院重审或者改判驳回郝森炜的一审诉请；3.诉讼费用由郝森炜负担。事实与理由：一审法院仅凭郝森炜提交的房产证、租赁合同、转款凭证就认定郝森炜的房屋租赁损失确实存在有失公允，郝森炜未能实际入住涉案房屋的原因是法院在经过司法拍卖程序后尚未将房屋交付，并非锦园物业公司原因导致，锦园物业公司曾多次通知郝森炜办理业主信息变更登记手续，但其直至2018年3月9日才予以配合办理，故锦园物业公司不应向郝森炜赔偿该部分损失，一审法院判决锦园物业公司向郝森炜支付2017年11月15日至2018年5月22日之间的房屋损失依法无据；一审开庭之前锦园物业公司已经按照郝森炜的请求为其办理了业主信息变更登记、补办了天然气卡，双方对此均予以认可，锦园小区的水电均采取先消费后收费的方式，不存在办理水电卡的业务，但一审仍判令锦园物业公司向郝森炜办理相关手续，明显不符合客观事实。
针对郝森炜的上诉，锦园物业公司辩称，其不同意郝森炜的上诉请求。涉案房屋系郝森炜通过司法拍卖程序取得，该房屋需法院向其履行交接手续后才能居住，2017年11月15日至2018年3月9日之间的物业费用锦园物业公司并未要求郝森炜承担，该部分物业费用应由之前的业主承担，锦园物业公司现仅要求郝森炜负担2018年3月9日之后的物业费用。
针对锦园物业公司的上诉，郝森炜辩称，其不同意锦园物业公司的上诉请求。锦园物业公司通过单方停水、停电的措施，导致郝森炜无法居住涉案房屋，造成郝森炜在外租房居住的损失25200元，应当由锦园物业公司负担。锦园物业公司的上诉请求没有任何的事实依据，故应当予以驳回。
郝森炜一审诉请：1、请求判令锦园物业公司为郝森炜办理物业业主信息变更登记，重新为郝森炜办理电卡，配合郝森炜办理天然气卡补办手续，为郝森炜提供购买水电等相关物业服务事项；2、依法判令锦园物业公司支付郝森炜在外租赁房屋的租赁费损失，暂计算至2018年5月22日共计25200元(每月4200元计算)；3、判令锦园物业公司自行承担自2017年11月15日起至其实际向郝森炜提供物业服务合同以正常居住期间，锦园新世纪花园社区10幢1单元12102号房屋所产生的物业服务费、电梯费、垃圾费、采暖费；4、本案诉讼费由锦园物业公司承担。
一审法院认定证据如下：郝森炜一审提供证据。证据一、西安市雁塔区人民法院执行裁定书，证明诉争标的于2017年11月8日于郝森炜所有。经质证，锦园物业公司对该证据形式要件、真实性及证明目的均认可，依法予以确认。证据二、视频资料、律师函、锦园物业收费通知，证明郝森炜在向锦园物业公司要求开通水电及变更业主信息是遭到拒绝，无法实际居住，并要求锦园物业公司及时纠正错误行为，但锦园物业公司拒绝。经质证，锦园物业公司对该证据形式要件、真实性认可，对其证明目的不予认可。一审法院认为，该房屋郝森炜在西安市雁塔区人民法院作出(2017)陕0113执恢567号之一《执行裁定书》“将被执行人柴海东名下位于西安市未央区房屋（产权证号××号）房屋过户至买受人郝森炜（身份证号）名下，原房产证作废；本裁定送达后立即发生法律效力。”故其物业应为郝森炜开通水电、变更业主信息。证据三、房产证一份(复印件)、租房合同两份（原件）、工商银行转款凭证两份（原件），证明郝森炜在无法居住房屋期间在外租房的房租损失共计25200元。经质证，锦园物业公司认为该证据与本案无关，不发表质证意见。一审法院认为因锦园物业公司原因导致郝森炜无法居住生活产生房屋租赁费，依法予以支持。证据四、2017年10月31日视频，证明郝森炜在取得裁定书之前已经就供水供电问题与锦园物业公司沟通过。经质证，锦园物业公司认为该证据真实性认可，对其证明目的因为郝森炜当时未取得该房屋的裁定书，所以沟通是不合理的。一审法院认为该证据真实。
锦园物业公司提供证据。证据一、承诺书，证明2018年3月9日郝森炜到锦园物业公司处办理信息登记，同日物业开具了天然气卡证明，水电已经开通。经质证，郝森炜对该证据真实性无异议，证明目的不予认可。一审法院予以确认。
一审法院认为，锦园物业公司作为郝森炜所在小区的物业管理服务公司，应该依约履行其职责。郝森炜在2017年11月13日，自收到西安市雁塔区人民法院作出的(2017)陕0113执恢567号之一《执行裁定书》之日起对位于西安市未央区房屋（产权证号××号房屋产权已经转移至郝森炜名下，并已发生法律效力。故郝森炜主张锦园物业公司为其办理物业业主信息变更登记，重新为郝森炜办理电卡，配合郝森炜办理天然气卡补办手续，为郝森炜提供购买水电等相关物业服务事项符合相关法律规定，依法予以支持；关于郝森炜要求锦园物业公司支付其在外租赁房屋的租赁费损失25200元，依法予以支持；郝森炜在取得该房屋所有权后，虽未与锦园物业公司签订物业管理服务合同，但双方已实际构成物业服务管理关系，故对于郝森炜要求锦园物业公司自行承担自2017年11月15日起至其实际正常居住期间，锦园新世纪花园社区10幢1单元12102号房屋所产生的物业服务费、电梯费、垃圾费、采暖费之请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于《审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告西安锦园物业管理有限公司为原告郝森炜办理物业业主信息变更登记，重新为原告办理电卡，配合原告办理天然气卡补办手续，为原告提供购买水电等相关物业服务事项；二、本判决生效后十日内，被告西安锦园物业管理有限公司支付原告郝森炜租赁房屋损失费25200元；三、驳回原告的其余诉讼请求。一审案件受理费115元(原告已预交)，由被告西安锦园物业管理有限公司负担。
本院经审理查明，郝森炜于2017年10月25日在西安市雁塔区人民法院司法拍卖中拍得位于西安市未央区玄武路69号锦园新世纪花园社区10幢1单元12102室的房屋，2017年11月13日，西安市雁塔区人民法院向其送达(2017)陕0113执恢567号之一执行裁定，裁定将涉案房屋过户至郝森炜名下，原房产证作废。同日，郝森炜至锦园物业公司处要求办理房屋更名信息并办理水电气等相关手续，锦园物业公司以涉案房屋尚欠物业费为由拒绝办理，后经郝森炜与锦园物业公司交涉，锦园物业公司于2018年3月9日为其办理信息变更登记、开具天然气卡证明、开通水电。另查，郝森炜自2017年11月23日至2018年5月22日在外租房居住，租房期间共支付租金25200元。
本院认为，2017年11月13日西安市雁塔区人民法院向郝森炜送达（2017）陕0113执恢567号之一裁定，郝森炜自该日起依法享有涉案房屋的所有权，锦园物业公司作为涉案房屋小区的物业提供方，应当向郝森炜提供相应的物业服务。但锦园物业公司未能及时向郝森炜提供该服务，直至2018年3月9日才为郝森炜办理了业主变更登记手续、开通水电服务、开具天然气证明，郝森炜才正常入住并使用涉案房屋，故锦园物业公司应当承担郝森炜自2017年11月23日至2018年3月9日在外租房所产生的损失，共计14980元。郝森炜虽自2017年11月13日取得涉案房屋的所有权，但锦园物业公司并未及时为郝森炜办理业主信息变更及开通水电等手续，导致郝森炜在2017年11月13日至2018年3月9日之间无法正常使用涉案房屋，事实上双方并未建立物业服务关系，故该期间的物业费用应由锦园物业公司自行承担。至于郝森炜要求锦园物业公司为其办理物业业主信息变更登记、重新办理电卡、配合办理天然气卡补办手续、提供购买水电等相关物业服务事项的请求，现该项请求已经实现。
综上所述，一审判决第三项应予以维持，第二项应予以变更、第一项应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1995号民事判决第三项；
二、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1995号民事判决第二项，即“本判决生效后十日内，被告西安锦园物业管理有限公司支付原告郝森炜租赁房屋损失费25200元”为：本判决生效后十日内，西安锦园物业管理有限公司支付郝森炜租赁房屋损失费14980元；
三、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1995号民事判决第一项；
四、西安锦园物业管理有限公司自行承担自2017年11月15日起至2018年3月9日锦园新世纪花园社区10幢1单元12102号房屋所产生的物业服务费、电梯费、垃圾费、采暖费。
一审案件受理费115元，郝森炜已预交，由郝森炜负担35元，由西安锦园物业管理有限公司负担80元；二审案件受理费480元，郝森炜已预交50元，西安锦园物业管理有限公司已预交430元，由郝森炜负担180元，由西安锦园物业管理有限公司负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年九月十二日
书 记 员 杨雪薇