上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第25133号
原告(反诉被告)曹建康。被告(反诉原告)张源。被告(反诉原告)赵月华。上列两被告的共同委托代理人张永。原告曹建康诉被告张源、赵月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告曹建康、被告张源、赵月华的共同委托代理人张永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建康诉称，2015年2月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将位于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给被告，房屋转让价为人民币(以下币种相同)1,790,000元。根据合同约定，原告迁出系争房屋内全部户籍后，被告支付房屋尾款30,000元。被告已支付房款1,760,000元，原告于2015年6月20日办理户籍迁出手续，被告以原告带走了小家电以及主卧室内空调存在质量问题为由，要求原告赔偿损失6,000元，否则拒不支付尾款30,000元。双方对此无法协商一致，被告至今未支付尾款30,000元。根据合同约定，被告逾期付款，应向原告支付按照房屋总价款日万分之五标准计算的违约金。现向法院起诉要求：一、判令被告支付房屋尾款30,000元；二、判令被告支付以房屋总价款1,790,000元为本金，自2015年6月21日起按照日万分之五的标准计算至2015年7月10日止的逾期付款违约金；三、诉讼费由被告负担。被告张源、赵月华共同辩称，同意支付房屋尾款30,000元。因原告将系争房屋内的小家电搬走，留下的空调、彩电存在质量问题，系原告违约在先，被告要求从30,000元中扣除6,000元，双方无法协商一致，故至今未支付尾款。不同意支付逾期付款违约金。反诉原告张源、赵月华共同反诉称，2015年2月5日，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉被告将系争房屋转让给反诉原告。根据合同约定，反诉被告收到最后房款后3日内向反诉原告交房，逾期交房，应按照房屋总价款日万分之五标准支付逾期交房违约金。反诉被告于2015年4月8日收到贷款，故应于2015年4月10日前交房，反诉被告于2015年4月18日交房，显属违约。反诉被告将系争房屋内电脑、电压力锅、豆浆机、电热水壶、饮水机、电扇等小家电以及席梦思床垫、椅子等家具搬走，反诉原告要求反诉被告支付小家电以及家具的折价款2,300元。系争房屋内留下的空调、彩电存在质量问题，反诉原告要求反诉被告支付空调彩电折价款4,200元。反诉原告为反诉被告垫付2014年1月至2015年4月物业管理费556.40元，要求反诉被告返还。现向法院起诉要求：一、判令反诉被告支付以1,790,000元为本金，自2015年4月10日起按照日万分之五标准计算2015年6月22日止逾期交房违约金；二、判令反诉被告支付小家电以及家具折价款2,300元；三、判令反诉被告支付大家电折价款4,200元；四、判令反诉被告支付2014年1月至2015年4月期间的物业管理费556.40元；五、反诉费由反诉被告负担。反诉被告曹建康反诉辩称，合同约定交房日期为2015年4月15日。反诉原、被告通过短信联系协商一致将交房日期变更为2015年4月18日，故反诉被告不存在逾期交房违约情节。反诉原、被告在签订合同时没有约定将小家电以及家具赠与反诉被告。反诉原告提供系争房屋内有小家电的照片是反诉被告委托中介机构卖房时的广告照片。反诉被告于2015年4月18日将系争房屋交付给反诉被告时大家电均不存在质量问题，反诉原告于2015年5月6日提出空调坏了，反诉被告于5月8日处理此事时，发现彩电可以使用的。反诉被告于2015年5月8日将物业管理费556.40元支付给反诉原告张源。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2015年1月7日，曹建康与张源、赵月华签订《房地产买卖协议》，约定曹建康将系争房屋转让给张源、赵月华，房屋转让价为1,790,000元，第六条其他约定明确该房价中包括室内装修、家电家具(除次卧大床和冰箱)。2015年2月5日，曹建康(甲方)与张源、赵月华(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋转让价为1,790,000元。合同第四条约定，甲方于2015年4月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)第3条约定，甲方于收到最后房款后3日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。附件二约定设备现有(除次卧大床和冰箱)。附件三第5条约定，待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后且甲方迁出该房屋内的全部户口后，由乙方将房款30,000元支付给甲方。曹建康于2015年1月7日收到定金30,000元，2月5日收到房款480,000元，4月收到贷款1,250,000元。双方办理产权过户手续，张源、赵月华已取得系争房屋的房地产权证。曹建康于2015年4月18日将系争房屋钥匙交付给张源、赵月华。曹建康于2015年6月20日将系争房屋内户籍迁出。张源、赵月华垫付系争房屋2014年1月至2015年4月的物业管理费665.40元。以上事实由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、户籍资料、短信记录、物业费发票、房地产买卖协议、空调彩电发票、照片等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，曹建康与张源、赵月华签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。针对本诉部分，本院分析如下：被告对支付房屋尾款30,000元无异议，本院依法予以准许。因被告延期付款，理应按约承担相应违约责任。根据合同约定，在原告迁出系争房屋内全部户籍后，被告支付房款30,000元，原告于2015年6月20日将系争房屋内户籍迁出，故原告主张逾期付款违约金自2015年6月21日起算二十日，符合双方合同约定，本院依法予以准许。被告认为按照日万分之五标准计算逾期付款违约金的标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑双方的违约情况、实际损失等因素，认为该标准不高，不予调整。针对反诉部分，本院分析如下：首先，根据补充条款(一)第3条约定，反诉被告在收到最后房款后3日内将系争房屋交付给反诉原告，根据合同第四条约定，反诉被告在2015年4月15日前交房，结合补充条款以及买卖合同约定，反诉被告最晚于2015年4月15日将系争房屋交付给反诉原告。事实上，反诉被告于2015年4月18日将系争房屋钥匙交付给反诉原告。反诉被告抗辩双方通过短信联系已将交房时间由2015年4月15日变更为4月18日，反诉原告对此予以否认。本院认为，反诉被告于2015年4月18日交房，已超过合同约定的交房期限，显属违约，反诉原告从未表示过放弃追究反诉被告逾期交房的违约责任，故反诉被告理应按照合同约定承担以1,790,000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之五标准计算至2015年4月18日止的逾期交房违约金。其次，针对反诉原告主张的小家电费用，本院认为，第一，在反诉原、被告签订的《房地产买卖协议》以及《上海市房地产买卖合同》中均没有清单或附件证明房屋转让价中包含反诉原告列举的小家电。第二，反诉被告于2015年4月18日将系争房屋交付给反诉原告时，反诉原告未提出反诉被告将小家电已搬走的异议。第三，反诉原告举证系争房屋中小家电的照片，该组照片是反诉被告委托中介机构出售房屋时为作广告之需提供的照片，无法证明反诉被告同意将小家电赠与反诉原告，故对反诉原告要求反诉被告支付小家电折价款2,300元的反诉请求，本院难以支持。再次，针对反诉原告主张空调、彩电折价款，本院认为，第一，反诉被告于2015年4月18日将系争房屋交付给反诉原告时，反诉原告对空调、彩电的质量问题未提出过异议。第二、反诉原告主张其曾于2015年4月19日就空调、彩电质量问题向反诉被告提出过异议，反诉被告予以否认，反诉原告对其主张未举证证明，故对反诉原告的主张，本院无法采信。因反诉原告要求反诉被告支付空调、彩电折价款4,200元缺乏合同和事实依据，对该项反诉请求，本院难以支持。最后，针对物业管理费，反诉原、被告对2014年1月至2015年4月期间发生的物业管理费金额为556.40元无异议，本院依法予以确认。反诉被告主张其于2015年5月8日将反诉原告垫付的物业管理费556.40元支付给反诉原告张源，反诉原告予以否认。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因反诉被告未提供收条等书面证据证明其已将物业管理费支付给反诉原告，发票是支付款项的凭证，目前支付物业管理费发票原件在反诉原告处，故对反诉被告的主张无法采信。根据合同约定，交房之前的物业管理费应由反诉被告负担，故对反诉原告要求反诉被告支付物业管理费556.40元的反诉请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张源、赵月华在本判决生效之日起十日内共同支付给原告曹建康房屋尾款人民币30,000元；二、被告张源、赵月华在本判决生效之日起十日内共同支付给原告曹建康以人民币1,790,000元为本金，自2015年6月21日起按照日万分之五标准计算至2015年7月10日止的逾期付款违约金；三、反诉被告曹建康在本判决生效之日起十日内支付给反诉原告张源、赵月华以人民币1,790,000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之五标准计算至2015年4月18日止的逾期交房违约金；四、反诉被告曹建康在本判决生效之日起十日内支付给反诉原告张源、赵月华自2014年1月起至2015年4月止的物业管理费人民币556.40元；五、驳回反诉原告张源、赵月华的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币617元，减半收取计人民币308.50元，由被告张源、赵月华共同负担。反诉案件受理费人民币804.50元，由反诉原告张源、赵月华共同负担人民币754.50元，反诉被告曹建康负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一五年八月二十六日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
?一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。