广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3791号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区友谊玩具店，地址广州市越秀区，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：梁珠女（曾用名：梁秀珍），住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：罗锦燕，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：曾文雄，住广州市越秀区。
上述三上诉人的共同委托代理人：高伟成，广州市海珠区和谐法律服务所执业法律工作者。
被上诉人（原审原告）：广州市穗港建设开发公司，住所地广州市黄浦区。
法定代表人：赵勤武，职务总经理。
委托代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄因与被上诉人广州市穗港建设开发公司物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市城市规划局发出的编号为穗城规建字（1992）第1534号《建设工程规划许可证》记载：建设单位为广州市穗港建设开发公司，建设项目名称为C、D幢住宅两幢，建设位置为小北路旧北园地段等。广州市城市规划局于2006年5月11日发出的编号为穗规验证【2006】909号《建设工程规划验收合格证》记载：建设单位为广州市穗港建设开发公司，建设项目名称为住宅楼1幢（自编C栋），建设位置为越秀区小北路旧北园街1号，其中备注第五条应按下列要求进行整改：第3项内容为按报建住宅功能自行恢复自编C栋首层的使用功能等。广州市房地产测绘所于2006年7月27日作出的小北路旧北园#1#2（#2101）房地产分户图显示，上址#1#2均只有101房。广州市国土资源和房屋管理局于2008年12月2日作出的编号为A0002287号《广州市房地产权属证明书》记载：房地座落小北路旧北园1、2号第九层、2号101房（首层），土地用途为住宅用地，权属人为广州市穗港建设开发公司；附记：另有1号101房230.45平方米未申请产权登记。
梁珠女原住广州市小北路旧北园7号、8号104房。1989年12月25日，广州港建港开发公司（甲方）与梁珠女（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，订明：甲方经批准拆除上址房屋，乙方是该房屋的住户，承租面积22平方米，有常住户口的实际居住人口四人；甲方应在1994年12月30日前在征用地段范围内、产权属于公房、房、厅面积25平方米，有独立厨厕、阳台的套间给乙方回迁居住等。后广州市穗港建设开发公司在该协议上加盖了公章。
1996年7月24日，广州华美建设开发公司（甲方）与梁珠女（乙方）签订《协议书》，约定：因旧北园回迁楼结构的更改，双方协商如下：1、甲方安排乙方回迁原小北路旧北园7号二楼211房，居住面积21.85平方米，回迁时间1996年8月30日；2、因甲方安排乙方不够面积，故将原小北路旧北园2号一楼（居住面积为12.3平方米）作为补偿，此房在1996年11月30日交给乙方使用；3、以上两套房屋的租赁，由乙方与房管站另订租赁手续，与甲方无租赁关系等。
梁珠女户于1996年8月回迁旧北园1号103房，至今未与房管部门建立租赁关系，也没有支付过租金。罗锦燕、曾文雄在该地址上领取业户名称为“广州市越秀区友谊玩具店”的个体工商户营业执照进行经营。罗锦燕曾于2001年3月26日向工商部门出具《经营场地保证书》，内容为：广州市东山区友谊玩具店经营场所在旧北园1号103房，因产权证正在申请办理，无法提交有效的场地产权证明，其保证：如遇政府有关部门或房屋产权人需要拆迁或搬迁经营场所时，其将无条件搬出，并承担由此而引起的所有法律和经济责任等。
1998年5月4日，广州市穗港建设开发公司向梁珠女开具《回迁通知书》，注明：安排梁珠女户回迁蟹岗道30号之二203房及旧北园1号103房。
2000年1月7日，原广州市东山区国土局房地产管理局（甲方）与梁珠女（乙方）签订《广州市公有住房买卖协议书》，订明：甲方决定将广州市小北路蟹岗道30号之二203单元的住房一套出售给乙方，建筑面积34.4289平方米（其中套内面积31.1067平方米，分摊共有面积3.3222平方米），乙方购买本套住房的实付房价款共计15715.54元，按规定减除相关补贴后，乙方需付房价款为12572.43元等。同日，梁珠女向该局支付购房款12572.43元，该局开具的发票注明系“小北路蟹岗道30号之二203房改购房款”。
2010年12月3日，广州市国土资源和房屋管理局向梁珠女核发上址203房的《房地产权证》，记载该房屋有建筑面积34.43平方米，套内建筑面积31.11平方米。
2015年3月20日，广州市穗港建设开发公司向原审法院提起本案诉讼称：其公司是广州市越秀区小北路旧北园1号9层住宅楼的建设单位，该大楼已建成并大部分通过规划验收合格。然而，该大楼建成后，101房共230.45平方米却被包括广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄在内的多户非法侵占使用。其中梁珠女原是入住101房中的16平方米作住宅使用，但现在擅自改变房屋用途为商业，作广州市越秀区友谊玩具店经营，由曾文雄领取营业执照进行经营，营业执照上显示的经营地址为小北路1号103房。事实上，小北路旧北园1号根本没有103房，只有101房，经营并领取营业执照的只是101房中的小部分。其公司是上址101房的建设产权单位，梁珠女原是由广州华美建设开发公司安排承租旧北园2号1楼作住宅使用，其后改为1号103房，但仅限住宅使用。现由于梁珠女并不居住在上述房屋，且擅自将住宅改为商业用途请求，故起诉请求法院判令：1.广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄户立即腾空搬出广州市越秀区小北路旧北园1号101房（即现使用的自编号为103房的16平方米），并将该房屋交回给其公司管业使用。2.判令广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄向其公司支付自2013年3月20日至腾空搬迁上述房屋交给其公司使用之日止的房屋使用费（要求按评估机构对上述房屋作商业用途使用的租金标准计付）。
广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄原审共同答辩称：不同意广州市穗港建设开发公司的全部诉讼请求。理由如下：一、广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄没有非法侵占103房。首先，广州华美建设开发公司于1996年7月24日与梁珠女签订《协议书》，约定广州华美建设开发公司安排梁珠女、罗锦燕、曾文雄回迁旧北园7号211房（现址为广州市越秀区蟹岗道30号之二203房），居住面积21.85平方米等。由于广州华美建设开发公司安排的回迁房面积不够，便将原小北路旧北园2号一楼（即涉讼的103房），居住面积12.3平方米作为补偿。该房在1996年11月30日交付广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄使用至今。其次，1999年12月30日，广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄向广州市东山区国土局房地产管理局购买了上址203房，103房作为补偿给广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄的房子，是属于203房的一个部分。因此，广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄在支付203房房款时是多交了103房的房款的。由于当时找不到开发商，无法进行房屋的转名登记，广州市穗港建设开发公司抓住此漏洞，加之现在103房商业价值大，因此提起了本次诉讼。103房交给广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄使用至今已达19年，广州市东山区国土局房管局及广州市穗港建设开发公司在此期间从未干涉广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄对房屋的使用，也没有向广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄收取房屋租金，从未向广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄主张过任何权利。因此，广州市穗港建设开发公司现在向广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄主张权利的时效已过，广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄获得了绝对抗辩权。二、广州市穗港建设开发公司称广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄“擅自改变房屋用途为商业”并称“旧北园1号根本没有103房”也属于强词夺理，自相矛盾的行为。广州市穗港建设开发公司当年是以103房补偿给广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄使用的，广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄将该房屋改作商业用途时，广州市东山区国土局房管局以及广州市穗港建设开发公司是知晓的，但19年之久也没有向广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄提出任何异议，即默认及同意广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄改变103房的用途。广州市穗港建设开发公司现以广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄擅自改变房屋用途为由要求广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄腾空房屋，没有任何理由和依据，不应得到支持。广州市穗港建设开发公司于1998年5月4日出具的《回迁通知书》明确注明安排广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄户回迁旧北园（蟹岗道）1号103房，广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄也是根据这个地址回迁户口以及办理营业执照的。三、103房是作为拆迁补偿给梁珠女、罗锦燕、曾文雄的，并非只是补偿给梁珠女，梁珠女是否居住在103房，都不能成为立即腾空该房屋的理由及依据。四、广州市穗港建设开发公司要求广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄支付房屋使用费依法无据。上述《协议书》中约定，103房由广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄与广州市东山区国土局房管局另订租赁手续，与广州华美建设开发公司无任何关系。广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄对该房屋的使用是遵照协议去使用该房屋的，并不需要向广州市穗港建设开发公司支付任何的房屋使用费。并且，广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄在支付203房款时，已经多支付了103房的房款，只是找不到广州市穗港建设开发公司办理转名登记手续。因此广州市穗港建设开发公司的请求没有依据。
原审审理过程中，广州市穗港建设开发公司称广州港建港开发公司及广州华美建设开发公司均是其合作单位；涉讼的103房没有移交给房管部门。原审法院向广州市越秀区第三土地房屋管理所核实，该103房没有移交该所管理。
原审法院认为：广州市穗港建设开发公司为涉讼大楼的建设单位，有权对大楼内未处分的房屋行使相应的权利。梁珠女原承租居住的房屋是居住用房，且上述《协议书》明确约定涉讼的103房是因为广州市穗港建设开发公司安排的回迁房居住面积不够而作为补偿，安置给梁珠女居住的。但梁珠女并未将该103房用于居住，却在未经广州市穗港建设开发公司同意的情况下，擅自交由罗锦燕、曾文雄在该房屋以“广州市越秀区友谊玩具店”进行经营。而涉讼房屋所在用地用途为住宅，不具有商业使用的性质；虽然广州市穗港建设开发公司并未取得涉讼房屋的权属初始登记，但作为该大楼的建设单位，有权利亦有义务对涉讼房屋进行管理。因此，广州市穗港建设开发公司现要求广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄腾空交还涉讼房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。梁珠女、罗锦燕、曾文雄在使用涉讼房屋期间，并未与房管部门建立租赁关系，亦未缴纳过房屋使用费，故广州市穗港建设开发公司要求梁珠女、罗锦燕、曾文雄缴纳自起诉日倒推两年之日起的房屋使用费的诉讼请求合法，亦予以支持。
由于广州市穗港建设开发公司在案件中主张收回涉讼房屋的请求具有物权性质，且广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄将涉讼房屋用于商业用途使用的行为一直延续至今；而广州市穗港建设开发公司关于房屋使用费的诉讼请求，只是追讨自起诉日倒推两年起的房屋使用费，并未超过法律规定的诉讼时效。因此，广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄认为广州市穗港建设开发公司的诉讼请求超过诉讼时效之抗辩理由，不予采纳。
至于梁珠女、罗锦燕、曾文雄认为涉讼房屋已由其购买的抗辩理由，因其提供的上述《广州市公有住房买卖协议书》、购房发票及上址203房的《房地产权证》，均记载其购买的仅是203房，所购买的面积亦仅是203房的建筑面积34.42平方米，并未包括涉讼的103房。因此，梁珠女、罗锦燕、曾文雄的相关抗辩理由，亦不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2015年6月1日作出判决：一、梁珠女、罗锦燕、曾文雄、广州市越秀区友谊玩具店在判决发生法律效力之日起15日内腾空广州市越秀区小北路旧北园1号101房内自编的103房部分，将该房屋交还给广州市穗港建设开发公司。二、梁珠女、罗锦燕、曾文雄在判决发生法律效力之日起15日内向广州市穗港建设开发公司支付自2013年3月20日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金标准计付）。案件受理费856元，由梁珠女、罗锦燕、曾文雄、广州市越秀区友谊玩具店共同负担。
判后，上诉人广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄不服原审判决，坚持原审答辩理由向本院提起上诉,上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回广州市穗港建设开发公司的全部诉讼请求；3、案件一审、二审的诉讼费用由广州市穗港建设开发公司承担。
被上诉人广州市穗港建设开发公司答辩同意原审判决，不同意广州市越秀区友谊玩具店、梁珠女、罗锦燕、曾文雄的上诉请求。
双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，曾文雄补充提交广州市公安局建设派出所于2015年8月11日出具的（2015）穗公越（建设）第0250267《户籍档案查询摘抄记录》原件一份，内容载明：经查我所“旧北园7号104”1993年户籍档案，摘抄如下：户主：梁珠女；子：罗某明；女：罗锦燕；外孙：曾文雄。拟据此证明梁珠女、罗某明、罗锦燕、曾文雄四人均属拆迁安置对象。广州市穗港建设开发公司对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为其起诉理由是对方改变房屋使用性质，并非对户主的人身关系有异议。广州市穗港建设开发公司还表示，其公司因征地拆迁需补偿给房管所的产权面积已经全部交割完毕，只是由于住户的遗留问题，房管所不愿意出具具结书给其公司。
本院认为:涉讼的103房虽未办理房产登记，但广州市穗港建设开发公司为涉讼大楼的建设单位，对涉讼的103房享有合法权益。梁珠女作为原公房承租户，其依据拆迁安置协议回迁入住涉讼的103房，对该涉讼的103房有合法的承租权和居住权。罗锦燕、曾文雄作为拆迁安置对象，对涉讼的103房也有合法的居住使用权利。广州市穗港建设开发公司在广州港建港开发公司与梁珠女签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》上盖章确认并开具《回迁通知书》给梁珠女，故广州市穗港建设开发公司作为拆迁人应当按照协议全面履行拆迁安置义务。现广州市穗港建设开发公司没有把涉讼的103房移交给房管站，也没有及时与梁珠女另行协商确定租赁关系，导致梁珠女对涉讼的103房的租赁使用权长期处于不确定状态。在此期间，曾文雄在涉讼的103房领证经营确有改变房屋使用性质之嫌，但该情形完全可以通过恢复原状等救济手段予以解决。广州市穗港建设开发公司也无举证证实其公司在本案诉讼前曾有向梁珠女、曾文雄主张权利要求恢复房屋居住用途被拒。故广州市穗港建设开发公司现以梁珠女擅自改变房屋使用性质为由要求收回涉讼的103房，理由不充分，本院不予支持。原审判决支持广州市穗港建设开发公司收回涉讼的103房的诉讼请求，依据不足，处理有误，本院予以纠正。梁珠女、曾文雄等上诉不同意交回涉讼的103房某，本院予以采纳。
对于广州市穗港建设开发公司要求房屋使用费的诉讼请求。原审判决关于该项请求诉讼时效认定合法有据，依据充分，本院予以确认。涉讼的103房没有移交给房管站，梁珠女也无证据证实其已经购买了涉讼的103房，梁珠女、曾文雄等已经使用涉讼的103房，理应向广州市穗港建设开发公司支付合理对价，故其上诉不同意支付房屋使用费理由不成立，本院不予采纳。至于具体的支付标准，涉讼的103房原规划核定用途为住宅，但实际被用于个体工商户经营，原审依照公平合理原则，确定梁珠女、罗锦燕、曾文雄参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金标准计付房屋使用费，依据充分，本院予以确认。
审查原审判决认定事实清楚，但实体处理部分有误，本院予以纠正。梁珠女、罗锦燕、曾文雄、广州市越秀区友谊玩具店的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第789号民事判决第一项；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第789号民事判决第二项为：上诉人梁珠女、罗锦燕、曾文雄在本判决发生法律效力之日起15日内向广州市穗港建设开发公司支付自2013年3月20日起至本判决生效之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金标准计付）；
三、驳回被上诉人广州市穗港建设开发公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各856元，均由上诉人梁珠女、罗锦燕、曾文雄、广州市越秀区友谊玩具店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
二〇一五年九月一日
书 记 员 谢 淳