苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初8682号
原告（反诉被告）ＸＸ阳。
委托代理人周利中，江苏吴越律师事务所律师。
被告（反诉原告）贺绍谦。
委托代理人陈晔，江苏尚维律师事务所律师。
被告苏州市美家乐地产营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦503室。
法定代表人廖嘉喜，总经理。
第三人张辉。
第三人平安普惠融资担保有限公司，住所地江苏省南京市汉中路2号亚太商务楼13层B、C单元。
法定代表人YONGSUKCHO，总经理。
委托代理人薛春艳，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人范政，江苏智择律师事务所律师。
第三人重庆金安小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号。
法定代表人邹宣戈，总经理。
原告ＸＸ阳与被告贺绍谦、苏州市美家乐地产营销策划有限公司（下称美家乐公司）及第三人张辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年8月11日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ阳的委托代理人周利中、被告贺绍谦、被告美家乐公司的法定代表人廖嘉喜、第三人张辉到庭参加诉讼。后被告贺绍谦提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法由审判员姚民、人民陪审员郑乾坤、沈舜心组成合议庭适用普通程序于2017年1月23日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ阳的委托代理人周利中、被告贺绍谦、第三人张辉到庭参加诉讼，被告美家乐公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，发现原告ＸＸ阳已办理了涉案房屋不动产权证并将该房屋抵押给了平安普惠融资担保有限公司（下称普惠公司），本院根据被告贺绍谦的申请追加普惠公司为本案第三人参加诉讼，由审判员陈晓君、审判员姚民、人民陪审员郑乾坤组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ阳的委托代理人周利中、被告贺绍谦及其委托代理人陈晔、第三人张辉、第三人普惠公司的委托代理人范政到庭参加诉讼，被告美家乐公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，又发现原告ＸＸ阳的抵押担保系第三人普惠公司为原告ＸＸ阳向重庆金安小额贷款有限公司（下称金安公司）借款提供担保而向第三人普惠公司提供的反担保，为此，本院又根据被告贺绍谦的申请追加金安公司为本案第三人参加诉讼，于2017年7月11日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ阳及其委托代理人周利中、被告贺绍谦及其委托代理人陈晔、被告美家乐公司的法定代表人廖嘉喜、第三人张辉、第三人普惠公司的委托代理人薛春艳到庭参加诉讼，第三人金安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ阳诉称：2016年1月9日，第三人张辉在原告不知情的情况下擅自代原告与二被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：将原告向开发商购买的位于苏州市××区××镇长××路××世纪城××-402房屋（下称涉案房屋）以总价187万元出售给被告贺绍谦，由被告美家乐公司在合同签订后三个月内负责将编号为Y2012011164《商品房买卖合同》中购买方原告的名字变更为被告贺绍谦的名字。至期，被告美家乐公司未能办理更名手续。经第三人张辉向开发商咨询，开发商告知第三人张辉，上述《房屋买卖（居间）合同》属串通逃避税收、损害国家利益的无效合同，不能办理更名手续。后第三人张辉向原告披露了上述《房屋买卖（居间）合同》，原告得知后表示反对，并要求第三人张辉自行妥善处理。此后，第三人张辉多次与二被告协商，但均遭拒绝。现要求判令：1、第三人张辉代原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》无效，被告贺绍谦立即搬离涉案房屋；2、被告美家乐公司将《吴江市商品房买卖合同》、不动产发票、F201车位收据的原件返还给原告；3、本案诉讼费用由被告方承担。
被告贺绍谦答辩并反诉称：1、第三人张辉与原告系父子关系，虽然涉案房屋的产权人为原告，但合同签订前，第三人张辉向二被告披露，该房屋系由第三人张辉出资购买，现原告委托其出售，并提供了该房屋的全部资料原件，合同签订后，第三人张辉又向被告贺绍谦正式交付了房屋钥匙和门禁卡等一整套开发商交房材料，被告贺绍谦已于2016年3月底装修入住，且原告在2016年4月11日晚上还打电话给被告贺绍谦承认其委托出售之事，只是要求解除合同，可见，原告所述“第三人张辉在原告不知情的情况下擅自代原告与二被告签订《房屋买卖（居间）合同》”完全不是事实。被告贺绍谦有理由相信第三人张辉有权处分涉案房屋，至少构成表见代理，第三人张辉代原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系合法有效，理由如下：（1）第三人张辉于2012年以170余万元全款购得涉案房屋时，原告年仅20岁，尚无购房能力；（2）出售涉案房屋时，第三人张辉与原告的户口在一起，且第三人张辉向二被告披露系代原告出售房屋，对此，原告应当是知道的；（3）第三人张辉在出售涉案房屋时向被告美家乐公司提供了商品房买卖合同和不动产发票原件，房屋交付后，又将房屋钥匙和门禁卡等一整套开发商交房资料原件移交给了被告贺绍谦；（4）第三人张辉身为国企领导且与被告贺绍谦认识，被告贺绍谦对其有信任基础。2、原告所述“《房屋买卖（居间）合同》属串通逃避税收、损害国家利益的无效合同”不符合事实。首先，该合同并无逃避税费的约定；其次，该合同多处出现“产权变更手续”的字眼，而原告所指的“更名”是合同主体变更，二者在法律上不是同一概念；再次，该合同约定产权变更手续费用由被告贺绍谦承担，被告贺绍谦根本没有逃避税费的意图，且据被告贺绍谦所知，涉案房屋所处的71幢有很多业主已办好了产证，涉案房屋完全也可以办理产证，只是原告迟迟未去办理。3、原告所述合同中所谓的三个月约定与事实不符，合同中写明的是“若中介在三个月内未将甲方名字变更到乙方名下，甲、乙双方不愿继续延续时间的情况下，三方不作违约处理”，首先，从字面上理解，要双方都不愿意继续延续时间的情况下才不作违约处理，而不是仅仅一方；其次，所谓的“三个月”期限目的是督促被告美家乐公司尽快办理手续，而不是终止合同；再次，第三人张辉和原告如认为三个月期满后就应当终止合同的话，应当事先告知被告贺绍谦，但第三人张辉非但没有明确告知，还给被告贺绍谦房屋钥匙准许装修入住，可见，第三人张辉与被告贺绍谦签合同卖房子时，根本没有要毁约的念头，否则不会提前给被告贺绍谦钥匙。原告提出终止合同完全是因为吴江房价上涨过快，想要加价，第三人张辉在违约后与被告贺绍谦当面协商时也提及过近期房价上涨过快是违约的最主要原因。4、原告所述“多次”与被告贺绍谦协商，但遭到拒绝也与实际不符。第三人张辉只与被告贺绍谦协商过一次，是在第三人张辉提出终止合同的首个周末，被告贺绍谦前往第三人张辉单位与之协商时，知道对方想加价，而被告贺绍谦已对涉案房屋投入了太多精力和金钱，且已入往，所以被告贺绍谦拿出足够诚意和善意，做出了加价10万元的让步，第三人提出要加价50万元，首次协商虽没有彻底解决纠纷，但双方还是达成了尽可能协商解决的共识，不过，随后第三人便采取换锁、断水、断电等恶劣手段逼迫被告贺绍谦搬出去，给被告贺绍谦的正常生活带来了极大的不便。基于上述事实与理由，被告贺绍谦提起反诉，要求判令：1、反诉原告与反诉被告ＸＸ阳签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，并继续履行；2、反诉被告ＸＸ阳协助反诉原告办理产权变更手续；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。
被告美家乐公司辩称：原告所述的不动产发票原件、商品房买卖合同原件、F201车位收据原件确实在被告美家乐公司处，只要双方将纠纷解决掉，被告美家乐公司会将这些资料原件还给原告。当时，第三人张辉到被告美家乐公司来签合同时确实拿了一份手写的委托书给二被告看，但签完字后，第三人张辉又拿走了，并且第三人张辉也讲过涉案房屋是其向开发商全款购买的，其儿子在读大学不方便来签合同，所以委托其来签订合同，并且一家人都已经商量好了。
第三人张辉述称：2016年1月9日的这份《房屋买卖（居间）合同》确系第三人张辉所签，在此之前还有一份2015年11月30日由第三人张辉与被告美家乐公司签订的协议，当时，据被告美家乐公司经办人说，其与被告贺绍谦系朋友关系，由其代为签订协议。协议签订后，被告贺绍谦联系到第三人张辉，双方在交谈时发现房屋价格不一致，被告贺绍谦要求第三人张辉一起到被告美家乐公司处弄清楚，后三方根据重新谈妥的内容补签了这份《房屋买卖（居间）合同》，并在上面标注“原协议作废以此合同为准”的字样。2016年1月9日补签的这份《房屋买卖（居间）合同》距被告美家乐公司最早跟第三人张辉所说一个月就能办好合同更名手续已经过去一个多月，当时，第三人张辉问被告美家乐公司经办人，经办人说春节前肯定能办好合同更名手续，因第三人张辉不太放心，故要求明确具体时间，后来被告美家乐公司提出了三个月的期限，但三个月过后仍没有任何消息，第三人张辉遂到开发商处咨询，得到的答复是目前不可能办理合同更名手续，于是，第三人张辉与被告贺绍谦沟通联系，希望能协商处理好该事情，被告贺绍谦提出以加价的方式将事情做下去，第三人张辉也继续等待手续的办理。后来，原告得知此事，明确反对继续履行合同，因此，就走了法律程序。
第三人金安公司述称：2016年12月27日，原告与第三人金安公司签订一份《授信及借款合同》，授信额度203.6万元，授信期限自2016年12月27日起至2021年12月26日止。同日，第三人普惠公司与第三人金安公司签订了《最高额保证合同》，由第三人普惠公司为原告在授信额度内的借款提供保证担保。上述合同签订后，原告向第三人金安公司动用借款203.6万元，动用期限36期，年化利率9.2%，固定还款日为每月4日。截止2017年6月4日，原告已还本金250433.69元，剩余本金1785566.31元，无逾期记录。第三人金安公司已依据《授信及借款合同》履行了借款义务，原告也在按约还款中，第三人普惠公司与第三人金安公司签订的《最高额保证合同》合法有效，应承担保证责任，请法院维护第三人金安公司的合法权益。
第三人普惠公司述称：对于原告与被告贺绍谦、美家乐公司及第三人张辉之间的房屋买卖居间事宜，第三人普惠公司并不知情。现原告因与第三人金安公司的借款事宜已将涉案房屋抵押给第三人普惠公司作为第三人普惠公司为原告提供担保的反担保，如果本案房屋买卖合同继续履行，会存在现实障碍。
经审理查明：2012年10月10日，苏州中南世纪城房地产开发有限公司（下称中南公司）（卖方）与ＸＸ阳（买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：中南公司将涉案房屋以总价1635426元出售给ＸＸ阳，建筑面积177.59平方米；本合同签署当日，买受人向出卖人支付首付款495426元，本合同签署7日内，买受人向出卖人支付剩余房款1140000元；出卖人应当于2015年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同落款处，出卖人栏中加盖有中南公司公章，买受人栏中“ＸＸ阳”的名字由其母亲代签。合同签订后，涉案房屋房款已于2012年10月18日全部付清，中南公司也已履行交房义务（包括房屋钥匙、门禁卡等一整套交房资料）。
2015年11月28日，贺绍谦向居间方美家乐公司支付2万元意向金，有意购买涉案房屋。2015年11月30日，张辉将涉案房屋的《吴江市商品房买卖合同》、不动产发票、F201车位收据的原件交给了美家乐公司。2015年12月1日，美家乐公司向贺绍谦出具一份收到其5万元购房定金的收款收据。
2016年1月9日，张辉代其儿子ＸＸ阳（甲方）与贺绍谦（乙方）及美家乐公司（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：甲方将涉案房屋（建筑面积177.59平方米，以开发商精装标准交付为准，含一个固定地下车位）以总价187万元出让给乙方，维修基金由甲方承担，契税、其他相关税费及该房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担；乙方须向丙方交纳中介信息服务费27450元；乙方于2016年1月9日交付定金25万元，于在“中南世纪城”售楼处签订该房屋购房合同当天以现金加贷款方式支付房款，乙方贷款金额根据乙方要求办理，剩余房款需在更名当日支付给甲方，乙方现金加贷款总计需支付给甲方187万元；甲方承诺款清交房，并将该房屋钥匙交于乙方；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲方房屋价格187万元（包含房屋、车位、该房屋已交的维修基金）；甲、乙双方产权变更手续产生的费用由乙方承担支付；乙方委托中介方协调各相关部门办理产权变更手续，乙方支付给中介方5万元佣金作为产权变更费用；若中介方在三个月内未将甲方名字变更到乙方名下，甲、乙双方不愿继续延续时间的情况下，三方不作违约处理，甲方退还乙方房屋定金，中介方退还乙方中介费、产权变更佣金；乙方于2016年1月9日支付给甲方房屋定金5万元，于2016年1月12日再付给甲方购房定金20万元，乙方共计付给甲方房屋定金25万元；甲方在更名当天收到乙方除贷款以外所有房款后付给中介方3万元。合同落款处，甲方栏中“ＸＸ阳”的名字由张辉代签，乙方栏中有贺绍谦签名，丙方栏中加盖有美家乐公司合同专用章。
2016年1月12日，张辉代ＸＸ阳出具一份收到贺绍谦25万元购房定金的收据，并注明原5万元定金收据作废。嗣后，张辉将中南公司的一整套交房资料交给了贺绍谦，贺绍谦拿到房屋钥匙后对该房屋进行了部分装修并入住。
另查明：涉案房屋的不动产权证书于2016年9月5日办理完成，载明的不动产权证号为苏（2016）吴江区不动产权第9009099号，权利人为ＸＸ阳，房屋坐落于苏州市××区××镇长××路××世纪城××-402，房屋建筑面积176.65平方米。在此之前，中南公司已于2016年8月22日向ＸＸ阳开具了金额为1626769.85元的购房款增值税发票，ＸＸ阳于2016年8月24日交纳了房屋契税48803.10元。
又查明：2016年12月27日，ＸＸ阳（借款人）与金安公司（出借人）签订一份《授信及借款合同》，约定：第一条、授信。借款人向出借人申请借款授信，出借人同意向借款人授信并出借款项，授信金额203.6万元，授信期限60个月（自2016年12月27日至2021年12月26日）；出借人有权根据借款人的逾期情况、抵押房地产的评估价格变化等因素随时调整授信额度和授信有效期；额度期限内，额度可循环使用；上述授信额度及期限是基于借款人委托符合出借人要求保证人为上述授信额度提供担保，借款人与保证人签订了委托保证合同，保证人也出借人签署了保证合同，若保证人不再为借款人提供担保，自其不再提供担保之日起，授信额度自动终止；本合同项下借款不得用于股本权益性投资等目的和用途；借款人可多次向出借人申请借款使用，但每次借款本金金额与尚未结清的借款本金余额之和不得超过授信金额；期限为24个月或36个月（长期使用），按每月等额本息还款方式偿还。第二条、借款发放。借款人在授信有效期内可通过向出借人提交《额度动用申请表》申请借款，提交《额度动用申请表》时，借款人应选定款项的使用方式（长期使用、中期使用或短期使用），出借人审核通过后，将借款发放至借款人在平安普惠APP所绑定的收款账户；放款条件……；出借人将依据其审核标准独立决定是否最终发放任何一笔借款以及放款的具体时间，无论放款条件是否满足，出借人均有权在任何一笔借款发放前终止该笔借款业务并不再发放该笔借款且无需债务人同意……。第三条、借款的担保。本合同项下借款由保证人根据其与出借人签订的《最高额保证合同》，在其担保范围内承担连带保证责任；借款人根据不同借款使用及还款方式向保证人支付担保费，担保费率及支付方式双方另行签署《最高额委托担保合同》约定；若借款人任一期逾期满80天，或者在出借人依约宣布提前还款时，以及发生政策性原因或其他突发事件导致出借人单方提前终止本合同，但债务人未在要求的时限内结清债务时，则保证人就全部的本金余额及其他借款人的欠付款项向出借人履行担保责任。第四条、借款利息及费用。借款人根据不同借款使用方式向出借人支付借款利息，其中还款期限为36个月的年利率为9.2%；借款人就每笔借款需向出借人支付借款手续费，借款手续费按照实际放款金额的3%收取，在借款发放日一次性支付。第五条、借款偿还。每月与每笔借款实际发放日相对应的日期为该笔借款的还款日，如果没有对应日的，则每月的最后一天为还款日，利息、本金、担保费均应在该还款日进行支付，逾期款项借款人不可撤销地授权出借人于借款逾期日后的任一天从借款人在平安普惠APP上绑定的还款账户中直接划转；借款人在实际放款日一个月内不允许申请提前还款，一个月后，可以申请全额提前还款；借款人全额提前还款需缴清所有未到期的借款本金及其在上次结息日至提前还款日所产生的利息及担保费，上期结息日至提前还款日的利息（担保费）：当提前还款日为结息日时，当期应付未付的利息（担保费）＝月利息（担保费），当提前还款日为非结息日时，当期应付未付利息（担保费）＝月利息（担保费）×上一期结息日到提前还款日之间的天数（含提前还款日）/30。第六条、借款人的陈述与保证。借款人不存在或可能存在任何对本合同履行产生重大不利影响的诉讼等程序及其他事件或情况……。第七条、双方的权利与义务。借款人的资信情况或还款能力出现其他重大变化，足以影响其偿债能力或使其已经不再符合出借人借款条件的，出借人有权立即宣布借款提前到期，借款人应立即偿还所有应付未付款项……。第八条、违约责任。借款人有下列行为之一的，出借人有权宣布本合同项下已发放的全部借款提前到期，对于尚未发放的借款，出借人有权停止发放：借款人向出借人提供虚假或不完整的信息或资料；借款人将提供给保证人的反担保抵押物内部打通或有其他瑕疵、拆迁、出售、转让、赠与或借款人将反担保抵押物重复抵押，影响或可能影响抵押物处置的；……。第九条、合同的生效、变更、解除和终止。本合同自出借人法定代表人或授权代表人签字并加盖单位印章、借款人签字之日起生效，至本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金及所有其他应付款项清偿之日终止；……。
同日，ＸＸ阳（甲方）与普惠公司（乙方）签订一份《最高额委托担保合同》，约定：甲方与出借人签订的上述《授信及借款合同》，甲方委托乙方为其在该合同项下在2016年12月27日至2021年12月26日期间发生的借款在最高本金金额为203.6万元的范围内向出借人提供连带责任保证担保，保证担保的范围为甲方作为借款人在借款合同项下应向出借人支付的借款本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用以及其他到期应付的款项，保证期间为2年（自借款合同最后一个还款日起计算）；甲方同意乙方有权收取担保费，同意并确认乙方有权委托出借人每月从甲方的还款账户中扣收担保费及其他应付款项，甲方的还款账户为在平安普惠APP上绑定的还款账户，还款期限为36个月的月担保费率为0.4%；甲方将其所有及有权处分的房地产抵押给乙方作为反担保，房地产具体情况详见甲乙双方签署的《最高额反担保抵押合同》中所含的抵押物清单；甲方保证向乙方真实完整披露担保物的所有产权人信息；未经乙方书面同意，甲方不得出租、出售、出借、转移、转让或以其他方式处置向乙方提供的反担保财产；甲方向乙方提供的反担保项下的相关担保物减损、毁灭或被采取了财产保全或其他强制措施的，应当在发生之日起3日内书面通知乙方；在本合同及相关借款文件（包括但不限于借款合同及抵押合同）涉及诉讼或仲裁时，法院或仲裁机构未判决/裁决乙方解除全部担保责任的，乙方有权拒绝解除或拒绝注销与本合同相关的反担保及相关登记；乙方有权将本合同项下权利、义务（含担保权利等）转让给第三方，无需甲方同意；乙方可将代偿后取得的债权转让给第三方，甲方不得拒绝对第三方履行本合同项下的义务。
同日，金安公司（甲方）与普惠公司（乙方）签订一份《最高额保证合同》，约定：本合同之主合同为借款人ＸＸ阳与甲方签订的上述《授信及借款合同》，本合同之主债权为从2016年12月27日至2021年12月26日期间主合同项下所发生的债权；本合同所担保债权之最高本金金额为203.6万元，在本合同所确定的主债权发生期间届满之日，被确定属于本合同之被担保主债权的，则基于该主债权之本金所发生的利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定，依据上述确定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额；本合同项下乙方承担的保证责任为连带保证责任，保证担保期间为2年（自合同最后一个还款日起计算）。
同日，ＸＸ阳（甲方，抵押人）与普惠公司（乙方，抵押权人）签订一份《最高额反担保抵押合同》，约定：第一条、甲方反担保抵押担保的对象。基于甲方与出借人金安公司、甲方与乙方、出借人金安公司与乙方分别签订的上述《授信及借款合同》（下称“主合同”）、《最高额委托担保合同》、《最高额保证合同》，甲方委托乙方为其在借款合同项下的债务提供连带责任保证担保，针对乙方为甲方的主合同债务提供的保证，甲方自愿以约定抵押物提供反担保抵押。第二条、抵押物。甲方同意以附件列明的其所有及有权处分的房地产设定抵押为乙方提供连带责任保证担保提供反担保，甲方以乙方为受益人，在抵押物及相关权利上设立抵押权，抵押物的详细情况以本合同附件“抵押物清单”为准；抵押期限自2016年12月27日至2021年12月26日。第三条、抵押担保最高债权金额及担保范围。担保最高本金金额为203.6万元，乙方根据委托担保合同接受甲方委托提供连带责任保证担保并与出借人金安公司签订的保证合同所承担的连带保证担保责任项下代偿的全部款项、甲方在委托担保合同项下全部义务及债务、乙方为实现本合同项下的担保权益而产生的一切费用，所担保的主合同借款债权确定期间2016年12月27日至2021年12月26日。第四条、抵押权的设立及解除。……；在被担保债权全部清偿之前，除非乙方另外书面同意，如甲方欲出售抵押物，则在乙方收到就抵押物实现支付的100%的销售收入、或甲方向乙方提供其他令乙方满意的抵押物并完成相关抵押登记、备案手续、并且同时符合委托担保合同、保证合同约定的其他要求后，乙方可解除其在该房屋上的抵押权。第五条、替代抵押物。……。第六条、保险。……。第七条、抵押物拆迁后债务清偿。……。第八条、甲方陈述与保证。甲方在签署和履行本合同过程中向乙方提供的全部文件、资料及信息是合法、真实、准确、完整和有效的，不含有与事实不符的任何错误或遗漏任何事实；甲方是抵押物的合法所有人，对抵押物享有充分的处分权，抵押物并非公益设施、禁止流通与转让的财产，不存在任何权属争议；在本合同项下抵押权设立之时，抵押物不存在任何瑕疵，未被依法查封、扣押、监管，抵押物不存在争议、抵押、质押、诉讼（仲裁）等情况；抵押物不存在其他影响乙方实现抵押权的情形；……。第九条、甲方的义务。未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式全部或部分处分抵押物；在本合同项下抵押权设立后，未经乙方事先书面同意，不应以出售、转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物；甲方承诺如抵押物被查封、抵押物权属发生争议等情况的，应立即书面通知乙方，并且一经乙方的要求，应提供新的担保；甲方同意，乙方可以不经甲方另行同意将被担保债权以及乙方在本合同项下享有的权利全部或部分转让予第三人；甲方应确保其在本合同中的陈述与保证与承诺在本合同有效期内均真实、合法、准确、完整和有效并得到完全履行；……。第十条、持续性担保。本合同创设的抵押是一项持续性担保，并且其担保的范围及于被担保债权，不会因对被担保债权进行任何全部或部分的中期支付或解除而受影响。第十一条、抵押权的实现。甲方违反本合同项下任何陈述、保证、承诺或义务等情形的，乙方有权行使抵押权；甲方不得以任何方式妨碍乙方实现抵押权；……。第十二条、违约。甲方未如实告知抵押物存在共有、争议、异议、已设定抵押、已出租或者被查封、扣押、监管等情况的，即构成甲方的违约行为；如发生任一违约事件，乙方有权采取行使抵押权、要求主合同债权人宣布债务提前到期等一项或多项措施；……。附件：抵押物清单。该清单载明：抵押人：ＸＸ阳，抵押权人：普惠公司，反担保最高本金金额：203.6万元，借款债权确定期间：2016年12月27日到2021年12月26日，产权证号：苏（2016）吴江区不动产权第9009099号，坐落：苏州市××区××镇长××路××世纪城××-402，建筑面积：176.65平方米，抵押物价值：2715022元。
同日，ＸＸ阳向金安公司提交一份《额度动用申请表》，载明：申请动用金额203.6万元，申请动用期限36期，年利率9.2%，月担保费率0.4%，一次性手续费率3%。
2016年12月29日，ＸＸ阳与普惠公司就涉案房屋办理了不动产抵押登记手续，载明的权利人为普惠公司，义务人为ＸＸ阳，担保债权的数额203.6万元，抵押方式为最高额抵押，债务履行期限2016年12月27日至2021年12月26日。
2017年1月4日，金安公司在扣除借款手续费61080元（按借款金额2036000元的3%收取）后，将1974920元打到了ＸＸ阳的民生银行卡中。
审理中，金安公司、普惠公司、ＸＸ阳一致确认ＸＸ阳按以下还款计划表履行还款义务，且截止2017年6月4日ＸＸ阳已还款5期，结欠借款本金1785566.31元。
还款期数
|
应还款日
|
每期还款额
|
月还本
|
月还息
|
保费
|
剩余本金
---|---|---|---|---|---|---
1
|
2017-2-4
|
73077.94
|
49324.61
|
15609.33
|
8144
|
1986675.39
2
|
2017-3-4
|
73077.94
|
49702.76
|
15231.18
|
8144
|
1936972.63
3
|
2017-4-4
|
73077.94
|
50083.82
|
14850.12
|
8144
|
1886888.81
4
|
2017-5-4
|
73077.94
|
50467.79
|
14466.15
|
8144
|
1836421.02
5
|
2017-6-4
|
73077.94
|
50854.71
|
14079.23
|
8144
|
1785566.31
6
|
2017-7-4
|
73077.94
|
51244.60
|
13689.34
|
8144
|
1734321.71
7
|
2017-8-4
|
73077.94
|
51637.47
|
13296.47
|
8144
|
1682684.24
8
|
2017-9-4
|
73077.94
|
52033.36
|
12900.58
|
8144
|
1630650.88
9
|
2017-10-4
|
73077.94
|
52432.28
|
12501.66
|
8144
|
1578218.60
10
|
2017-11-4
|
73077.94
|
52834.26
|
12099.68
|
8144
|
1525384.34
11
|
2017-12-4
|
73077.94
|
53239.33
|
11694.61
|
8144
|
1472145.01
12
|
2018-1-4
|
73077.94
|
53647.49
|
11286.45
|
8144
|
1418497.52
13
|
2018-2-4
|
73077.94
|
54058.79
|
10875.15
|
8144
|
1364438.73
14
|
2018-3-4
|
73077.94
|
54473.24
|
10460.70
|
8144
|
1309965.49
15
|
2018-4-4
|
73077.94
|
54890.87
|
10043.07
|
8144
|
1255074.62
16
|
2018-5-4
|
73077.94
|
55311.70
|
9622.24
|
8144
|
1199762.92
17
|
2018-6-4
|
73077.94
|
55735.76
|
9198.18
|
8144
|
1144027.16
18
|
2018-7-4
|
73077.94
|
56163.07
|
8770.87
|
8144
|
1087864.09
19
|
2018-8-4
|
73077.94
|
56593.65
|
8340.29
|
8144
|
1031270.44
20
|
2018-9-4
|
73077.94
|
57027.53
|
7906.41
|
8144
|
974242.91
21
|
2018-10-4
|
73077.94
|
57464.74
|
7469.20
|
8144
|
916778.17
22
|
2018-11-4
|
73077.94
|
57905.31
|
7028.63
|
8144
|
858872.86
23
|
2018-12-4
|
73077.94
|
58349.25
|
6584.69
|
8144
|
800523.61
24
|
2019-1-4
|
73077.94
|
58796.59
|
6137.35
|
8144
|
741727.02
25
|
2019-2-4
|
73077.94
|
59247.37
|
5686.57
|
8144
|
682479.65
26
|
2019-3-4
|
73077.94
|
59701.60
|
5232.34
|
8144
|
622778.05
27
|
2019-4-4
|
73077.94
|
60159.31
|
4774.63
|
8144
|
562618.74
28
|
2019-5-4
|
73077.94
|
60620.53
|
4313.41
|
8144
|
501998.21
29
|
2019-6-4
|
73077.94
|
61085.29
|
3848.65
|
8144
|
440912.92
30
|
2019-7-4
|
73077.94
|
61553.61
|
3380.33
|
8144
|
379359.31
31
|
2019-8-4
|
73077.94
|
62025.52
|
2908.42
|
8144
|
317333.79
32
|
2019-9-4
|
73077.94
|
62501.05
|
2432.89
|
8144
|
254832.74
33
|
2019-10-4
|
73077.94
|
62980.22
|
1953.72
|
8144
|
191852.52
34
|
2019-11-4
|
73077.94
|
63463.07
|
1470.87
|
8144
|
128389.45
35
|
2019-12-4
|
73077.94
|
63949.62
|
984.32
|
8144
|
64439.83
36
|
2020-1-4
|
73077.87
|
64439.83
|
494.04
|
8144
|
0.00
2017年4月25日，本院根据贺绍谦的申请依法查封了涉案房屋，并将查封民事裁定书送达给了ＸＸ阳、金安公司、普惠公司。审理中，贺绍谦同意并承诺将1785566.31元交至本院。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、收件单、不动产权证书、增值税普通发票、税收缴款书、中国民生银行个人账户对账单，被告贺绍谦提供的意向金转账截屏、收款收据、《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、交房资料（包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、钥匙等），第三人普惠公司提供的《授信及借款合同》、《最高额委托担保合同》、《最高额保证合同》、《最高额反担保抵押合同》、《额度动用申请表》、不动产登记证明、客户电子回单及本案庭审笔录予以证实。
本案当事人争议的焦点：
一、案涉《房屋买卖（居间）合同》是否对原告ＸＸ阳产生法律效力，即第三人张辉代原告ＸＸ阳与被告贺绍谦签订合同的行为是否构成表见代理。
本院认为：虽然本案的《房屋买卖（居间）合同》系第三人张辉代原告ＸＸ阳与被告贺绍谦签订，且被告贺绍谦并无证据证实第三人张辉的行为系得到了原告ＸＸ阳的授权，但根据本案实际情况，第三人张辉的行为已构成表见代理，理由如下：1、当初购房时，原告ＸＸ阳还是个在校学生，原告ＸＸ阳并未提供证据证明其有购房能力，而第三人张辉作为原告ＸＸ阳的父亲既有购房能力又有家庭权力，被告贺绍谦有理由相信涉案房屋系其出资购买，并有权以原告ＸＸ阳名义出售；2、从2015年11月底房屋买卖的商谈至2016年1月9日《房屋买卖（居间）合同》的签订，前后有1个多月，在这么长时间里，原告ＸＸ阳从未对出售涉案房屋提出过异议，第三人张辉又出示了原告ＸＸ阳与中南公司的《吴江市商品房买卖合同》、中南公司开具的不动产发票、F201车位收据，并将上述原件交给了被告美家乐公司，被告贺绍谦有理由相信第三人张辉有权代表原告ＸＸ阳签订房屋买卖合同；3、第三人张辉代原告ＸＸ阳收取了25万元购房定金，并将中南公司交房时的一整套资料包括房屋钥匙交给了被告贺绍谦，由此也让被告贺绍谦相信第三人张辉有权代表原告ＸＸ阳出售涉案房屋。综上，本院认定第三人张辉代原告ＸＸ阳签订的《房屋买卖（居间）合同》对原告ＸＸ阳具有法律效力。
二、案涉《房屋买卖（居间）合同》是否合法有效。
本院认为：从合同约定的条款可以看出，原告ＸＸ阳将涉案房屋出让给被告贺绍谦是通过办理合同更名手续来完成，亦即被告贺绍谦取代原告ＸＸ阳成为与中南公司所签《吴江市商品房买卖合同》中的买方。由于《房屋买卖（居间）合同》签订时，涉案房屋的权属证书尚未办理，因此，双方通过合同更名来实现房屋买卖的目的并不违反法律强制性规定，属合法有效。
三、案涉《房屋买卖（居间）合同》是否应当继续履行。
本院认为：原告ＸＸ阳签订《房屋买卖（居间）合同》的目的是为了将涉案房屋出让给被告贺绍谦，通过合同更名来加以实现只是方法之一，现涉案房屋的权属证书已办至原告ＸＸ阳名下，再通过合同更名手续来完成已无可能，因此，原告ＸＸ阳应通过将涉案房屋过户给被告贺绍谦的方式来实现合同目的。至于合同约定的“中介方在三个月内未将甲方名字变更到乙方名下，甲、乙双方不愿继续延续时间的情况下，三方不作违约处理……”，从其表述上看，三个月的更名期限是针对中介方的，只有当原、被告均不同意继续履行的情况下，三方才不作违约处理，现原告ＸＸ阳据此作为解除合同的理由不能成立。考虑到如合同更名成功的话，双方约定契税、其他相关税费及该房屋配套设施过户的相关税费均由被告贺绍谦承担，维修基金则由原告ＸＸ阳承担，因此，原告ＸＸ阳将涉案房屋过户给被告贺绍谦所产生的税费，以及原告ＸＸ阳在办理涉案房屋权属证书时所缴纳的税费（不包括维修基金）应由被告贺绍谦承担。鉴于原告ＸＸ阳仅提供在办证时所缴纳的金额为48803.10元契税缴款书，因此，本院确认被告贺绍谦应承担的税费为原告ＸＸ阳已支付的48803.10元及二次过户的税费。
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