福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0103民初659号
原告：福建互联星空网络科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇金山大道618号金山工业区橘园洲67号楼4层B区01室，统一社会信用代码9135010006413039XL。
法定代表人：陈锦东，董事长。
委托诉讼代理人：张家鑫，男，系原告公司员工。
被告：俞挺，男，1991年8月2日出生，汉族，住福建省福清市。
原告福建互联星空网络科技有限公司（以下简称互联公司）与被告俞挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。互联公司的委托诉讼代理人张家鑫到庭参加诉讼，俞挺经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
互联公司向本院提出诉讼请求：1、解除互联公司与俞挺就坐落于福州市台江区XX房屋所签订的房屋租赁合同；2、俞挺返还互联公司已付的租金2000元；3、俞挺支付互联公司违约金7200元，并赔偿互联公司因租赁房屋装修损失11333元；4、俞挺承担所有诉讼费用。互联公司主张的事实和理由：2017年12月1日，其公司与俞挺签订了《房屋租赁合同》，约定俞挺将坐落于福州市台江区XX房屋（以下简称该房屋）出租给其公司使用，俞挺承诺对该房屋享有出租权，租赁期限自2017年12月1日起至2018年11月30日止，租金为2000元/月，俞挺同意其公司对该房屋进行装修；同时约定，双方如有任何一方违约，需按合同约定的租赁期的总租金的30%向守约方承担违约责任，如因俞挺无出租权导致合同无法履行的，俞挺除承担租赁合同约定的违约责任外另需承担其公司因装修租赁物所造成的损失。合同签订后，其公司向俞挺支付了第一个月租金2000元，并在俞挺将该房屋交付给其公司后，对该房屋进行装修，支付装修费用11333元。然而，在租赁期间，因该房屋前一出租人陈雪云对该房屋主张权利，不同意俞挺转租，导致其公司无法按合同约定使用该房屋。其公司遂发函催告，俞挺仍未取得转租权利，无法履行合同约定的义务，已构成违约。为维护其公司合法权益，特诉至法院，要求判如所诉。
俞挺庭后提出答辩意见称，XX房屋是其从陈雪云处承租而来的，用于XX的快递物流。2017年11月初，互联公司要向其承租106房中的一间房间作仓库用于存放冰箱空调等物品，另要借用租赁房屋门口空地销售物品，因陈雪云还有隔壁房屋租给他人经营日用品等，故陈雪云明确在租赁屋及租赁屋门口空地仅能出售水果，所以在签订租赁房屋合同前其已经明确告知互联公司在106房门口位置只能摆售水果，在得到互联公司承诺不卖其他物品后，其才与互联公司签订了房屋租赁合同。开始几天互联公司确实也只摆了水果，可是以后除了水果，还摆上了日用品、干货等，其与互联公司进行交涉，但互联公司不听，互联公司也多次找陈雪云沟通，陈雪云不同意互联公司出售其他物品，表示如果互联公司继续出售其他物品，她将收回房屋。2018年1月29日互联公司搬走物品并拆除广告牌，但没有与其办理房屋交接手续，现其同意解除案涉《房屋租赁合同》，但其并未构成违约，不必退还租金、承担违约责任及赔偿装修损失。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月，互联公司（乙方、承租方）与俞挺（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）。合同第一条约定：甲方将坐落于福州市台江区XX房产其中一间（以下简称案涉租赁屋）出租给乙方使用，甲方承诺对该房产享有出租权；第二条租期约定：自2017年12月1日起至2018年11月30日止；第三条租金约定：人民币2000元/月（含物业费），按月缴租。租金支付至甲方指定的账户；第五条主要约定甲方同意乙方对承租房屋进行装修；第八条约定：甲、乙双方如有任何一方违约，需按本合同约定的租赁期限总租金的30%向守约方承担违约责任，并承担守约方因此而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）；第九条约定:甲方需确保其享有出租权，因甲方无出租权导致合同无法履行的，甲方除承担本合同约定的违约责任外还需向乙方承担租赁物装修部分损失赔偿。案涉合同还约定其他事项。上述案涉合同签订后，俞挺于2017年12月1日将案涉租赁屋交付互联公司承租使用，互联公司于2017年12月8日向俞挺支付当月租金2000元。
2017年12月27日互联公司向俞挺发出一份《履行合同催告函》，主要内容为：我司与你于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，你将座落于福建省福州市台江区XX房产出租给我公司，并允许我司对该租赁物进行装修。我司与你方签订合同后及时支付房屋租金，并对租赁物进行装修，但装修过程中有第三方向我司主张权利并阻止我司继续装修，该行为导致我司无法继续使用该租赁房产。现我司特致函你在本函发出之日起3日内解决该问题，确保我司依照合同享有租赁房产的使用权。如在发函之日起5日内，你仍未依合同约定确保到我司对租赁房产的使用权，我司将按合同约定向你方主张权利。俞挺于2017年12月28日收到该函件后并未向互联公司进行回复。互联公司遂于2018年1月30日诉至本院提出上述诉请。
庭审中，互联公司提出其公司对案涉租赁屋屋内进行了墙体粉刷，在案涉租赁屋外墙安装了广告牌并在屋外空地上倒水泥施工，在装修过程中，案外人陈雪云向其公司提出异议，表示俞挺承租案涉租赁屋所签订的合同的租赁期限至2018年3月31日止，且合同明确约定俞挺不能进行转租，陈雪云不同意俞挺对房屋进行转租，此后其公司于2017年12月中旬离开案涉租赁屋。互联公司对上述主张提供一份陈雪云（甲方、出租方）与俞挺（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》影印件，以证明俞挺无权对案涉租赁屋进行转租，该《房屋租赁合同》内容主要约定“甲方将XX房屋出租给乙方；租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止……在租赁期间内，乙方对该房屋进行装修，应事先征得甲方的书面同意并不能转租……”。
庭审中，互联公司提出广告灯箱制作及安装费计11333元，并提供一份其公司与福州瑞辰文化传播有限公司签订的《广告灯箱制作合同》及2018年1月22日的《中国银行国内支付业务付款回单》为据，提出该广告灯箱上载明的内容主要是其公司LOGO及公司业务、经营范围。就装修费用问题，互联公司明确其公司所诉请赔偿房屋装修损失就是指广告灯箱制作及安装费用的损失，其他装修事项没有款项支出依据。
诉讼中本院就互联公司提出案外人陈雪云不同意俞挺转租的主张，电话询问案外人陈雪云，陈雪云在本院电话询问中陈述：其对互联公司使用案涉租赁屋提出异议是因为他们卖水果以外的物品。当时俞挺说想分一间给别人减轻点经济压力，其同意俞挺转租，但说好只能卖水果。俞挺对陈雪云电话录音陈述没有异议。互联公司对陈雪云电话录音中的陈述，提出其公司与俞挺沟通承租案涉租赁屋的时俞挺没有说只能卖水果，其公司的业务范围就有日常生活用品、水果等，俞挺与陈雪云之间的沟通与其公司无关。
另，本院于2018年2月7日至福州市台江区XX单元现场勘验，俞挺提出其于2018年1月31日将案涉租赁屋收回自用，确认案涉租赁屋内摆放的均为其物品，并表示其与陈雪云的租赁合同于2018年3月31日到期终止。
本院认为，关于互联公司提出解除案涉合同的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，案涉合同租赁期限超过俞挺从案外人陈雪云处承租而来的剩余租赁期限部分（即2018年4月1日起至2018年11月30日止）的约定无效，对双方没有法律上的约束力。未超过剩余租赁期限部分（即2017年12月1日至2018年3月31日）的约定有效，但在有效租赁期限内，因案外人对互联公司使用案涉租赁屋提出异议，且俞挺于2017年12月28日收到互联公司《履行合同催告函》后3日期限内没有作出保证互联公司依照合同约定享有租赁房屋使用权的行为已构成违约，据上互联公司签订合同的目的已经不能实现，因此对互联公司提出解除案涉合同的诉请，本院予以支持，现俞挺也同意解除合同，案涉合同于本院向俞挺送达起诉状副本等应诉材料之日即2018年2月6日解除。
关于互联公司提出俞挺支付7200元违约金的诉请。诉讼中俞挺提出其没有违约，其在转租前已经告知互联公司不能在案涉租赁屋门口出售水果以外的其他物品，但互联公司违反双方口头约定在案涉租赁屋门口出售水果以外的其他物品，所以案外人陈雪云要收回案涉租赁屋。本院认为，案涉合同对俞挺该主张没有约定，且互联公司也否认双方之间有此口头约定，因此俞挺提出口头约定以及互联公司违反口头约定的主张缺乏依据，本院不予采纳。现综合考虑双方在签订案涉合同时，俞挺没有告知其与案外人陈雪云签订的租赁合同期限只到2018年3月31日，而互联公司明知案涉租赁屋是俞挺向他人承租而来，也没有尽到注意义务审查俞挺与他人签订租赁合同的期限，因此造成所签订的案涉合同承租期限超过部分的约定无效以及案涉合同的解除，俞挺应负主要过错责任，互联公司负次过错责任，根据过错比例依照违约金金额约定，由俞挺承担70%，因此俞挺应向互联公司支付违约金计5040元（7200元×70%），互联公司自行承担30%计2160元（7200元×30%），互联公司诉请违约金金额超过本院认定部分，本院不予支持。
关于互联公司提出俞挺返还租金2000元的诉请。互联公司提出其公司没有使用案涉租赁屋并于2017年12月中旬离开案涉租赁屋，俞挺提出互联公司于2018年1月29日搬离案涉租赁屋。现就互联公司何时离开案涉租赁屋的争议，本院认为，互联公司2017年12月27日发给俞挺函件的内容主要是要求俞挺在收到其公司函件后3日期限内解决其公司继续享有案涉租赁屋使用权问题，互联公司在该函件中并没有提出其公司于2017年12月中旬已经离开案涉租赁屋，因此互联公司该主张无据。现结合互联公司该函件分析，本院认定互联公司离开案涉租赁屋的时间是在2018年1月1日之后，即俞挺于2017年12月28日收到其公司函件后3日期限内（2017年12月31日之前）无法作出保证互联公司继续享有案涉租赁屋使用权问题后，互联公司基于继续承租使用案涉租赁屋的目的已经不能实现而离开案涉租赁屋，此后俞挺收回了案涉租赁屋。俞挺提出互联公司于2018年1月29日才搬离的主张也没有提供依据，本院亦不予以采信。据上本院认为，互联公司承租案涉租赁屋后即使没有使用案涉租赁屋，但基于互联公司没有提供证据证明其公司于2017年12月31日之前有与俞挺办理交还案涉租赁屋手续，因此2017年12月1日至2017年12月31日期间案涉租赁屋仍然处于互联公司占有状态之下，因此互联公司提出俞挺退还该月已交租金2000元的诉请于法无据，本院不予支持。
关于互联公司提出俞挺赔偿装修损失11333元的诉请。本院认为，房屋装修是指房屋室内装修，从案涉《房屋租赁合同》约定来看，俞挺同意互联公司装修的是案涉租赁屋，而互联公司自行制作并安装在租赁房外墙上的灯箱广告牌，不属双方合同约定的租赁屋屋内装饰装修部分，因此互联公司要求俞挺赔偿其广告灯箱制作费损失，没有合同上依据，故对互联公司这一诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条的规定，判决如下：
一、福建互联星空网络科技有限公司与俞挺就坐落于福州市台江区XX房屋所签订的《房屋租赁合同》于2018年2月6日解除；
二、俞挺于本判决生效之日起十日内向福建互联星空网络科技有限公司支付违约金5040元；
三、驳回福建互联星空网络科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，减半收取计450元，由福建互联星空网络科技有限公司负担340元，俞挺负担110元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 员 黄敬宏
二〇一八年四月二十四日
法官助理 曾 琦
书 记 员 马艳珍
附：一、本判决书所适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。