上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第2038号
原告(反诉被告)沈汉平，男，1968年3月29日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)上海鄂初贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人曹曼丽，职务总经理。委托代理人丁毓明。原告沈汉平诉被告上海鄂初贸易有限公司(以下简称鄂初公司)房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年8月31日受理后，依法适用普通程序，依法组成合议庭进行审理。审理中，被告鄂初公司提起反诉。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈汉平，被告(反诉原告)鄂初公司的委托代理人丁毓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)沈汉平诉称，被告在2012年12月20日租赁原告位于本市共和新路XXX弄XXX号XXX室办公室一套(以下简称系争房屋)，租期三年，租金每月16,000元，除含物业管理费之外，其他费用全部由被告负责，2014年12月4日，被告与原告签订续租一年的补充附件，租金每月17,600元。2015年6月18日左右，被告向原告提出退租的请求，原告告知被告按照合同约定条约履行后，大家办理退房交接手续，在其后的时间原告一直通知被告交付租赁期间未付房租，及退房交接时间。后被告在原告不知情的情况下，于7月12、13日不听物业公司劝阻，强行搬离办公设备等。故请求法院：1、判令解除原被告就上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室签订的房屋租赁合同；2、判令被告归还大门钥匙2把，门卡5张；3、判令被告支付租金(按每月17,600元的标准，从2015年6月19日起算至判决生效之日)；4、判令被告支付原告违约金32,000元。庭审中，原告将第2、3项诉讼请求变更为被告赔偿原告经济损失5,150元(门禁2,650元，人工费900元；门锁380元，人工费50元；玻璃门夹160元；玻璃门890元，人工费120元。门禁和门锁及其人工的费用同意由法院进行酌定)；被告支付原告2015年6月20日至2016年1月10日的租金117,333元。被告(反诉原告)鄂初公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方在2015年6月18日就解除合同达成一致，被告的租金交至2015年6月19日，在原告处还有2个月的押金32,000元。被告于2015年7月13日搬离了系争房屋，所以用押金来抵付租金，尚余14,400元的押金在原告处，要求原告返还。关于大门钥匙和门卡都已经交给原告派来的杨姓代理人，但身份没有核实，当时物业都在场，都认可该人的身份。被告(反诉原告)鄂初公司反诉诉称，反诉原告于2012年12月20日起租赁系争房屋，租期两年，租金每月16,000元，含物业管理费。电费及其他杂费由反诉原告承担，租赁合同期间反诉原告按月准时交付各项费用。合同履行至第二年，反诉原告多次向反诉被告反映租赁办公室墙体开裂并渗水、空调出风口漏水的现象，希望反诉被告按照合同约定履行修缮义务，但反诉被告以各种理由推诿不予修缮。时至合同待续期间，反诉原告向反诉被告提出如果再不按照合同履行修缮义务，将不予续约，反诉被告于2014年12月4日来到系争房屋，并再三承诺一定会修复，反诉原告考虑到反诉被告的诚信度，同意续租一年，并提出在合同履行期间，如反诉被告始终不履行义务，将解除合同，并只签订了一年的补充附件。后反诉被告仍无任何修缮意向，此时租赁办公房屋自然开裂损坏状况已严重影响了办公公司的形象，故反诉原告按照合同约定提前一个月于2015年6月18日以短信方式向反诉被告提出解除合同并取得了反诉被告的同意。反诉原告于2015年7月13日搬家，反诉被告委托的物业公司以及杨某前来。当天杨某、物业及反诉原告三方对租赁房屋的物品进行了检查，对反诉原告公司的搬迁财产也做了检查，并将电费结清，最后由物业保安人员将房屋上锁，完成整个合同解除的交接手续。至今反诉被告不返还扣除一个月房租后的押金14,400元，为维护反诉原告的合法权益，故请求法院：判令反诉被告返还反诉原告押金14,400元。原告(反诉被告)沈汉平辩称，不同意被告的反诉请求，原告确实收到了32,000元的押金，但不同意返还，因被告违约，故要求该押金抵扣违约金。经审理查明，原告沈汉平是系争房屋产权人之一。丁毓明系被告鄂初公司员工。沈汉平(甲方)与丁毓明(乙方)签订《租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期为二年，自2012年12月20日至2014年12月19日止；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金32,000元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还需支付乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。2014年12月４日，原被告签订附件，内容为：“原共和新路XXX号XXX号楼XXX室的租房合同，经双方协商同意续租壹年，租金在原有租金的基础上增加10%为17,600元；此附件原合同具有同等效力”等。2015年6月18日，被告短信原告：“由于各种因素，我司决定于你解约，终止与你的租房协议，望你尽快来我司解决解约后的善后事宜。鄂初公司”。原告回复被告：“好的，你搬空恢复原样后给我电话”。2015年7月13日，被告搬离系争房屋，但未与原告办理房屋交接手续。被告支付原告房屋租金至2015年6月19日，以及向原告支付押金32,000元。庭审中，原告提供了2016年3月23日的门禁控制器发票3,550元、以及2015年3月19日钢化玻璃收据890元、2015年3月20日门锁380元和门夹160元收据等，称原告进入系争商铺内，先要将门禁拆除，更换门禁系统花费3,550元，二楼办公室玻璃门破碎不见，重新安装花费1,010元、玻璃门夹160元，门锁更换花费430元。被告称，如果门锁坏了，只要将锁芯更换，无需更换整个门锁。门禁控制器是一套系列，里面包括电脑版，读头、开关锁等。读头是不具备自备电源的最低级的门禁，具有该门禁系统功能的市场价为800元一套，如果门禁卡没有了，复制一张卡只要5元，换门禁板只要300元，按照市场上的行规，只要将门禁板换掉，所有的读头等物品都可以再行使用。原告提供的照片中没有玻璃碎片，玻璃门应该是被人卸下的，房屋交接的时候该门是存在的，当时姓杨的和物业都在现场，均没有提出异议。被告在庭审中提供照片，称系争房屋损坏严重，是被告要求解约的理由。原告称，照片所示房屋只是涂料脱落，并不影响系争房屋的用途，被告在搬离系争房屋之前从未向原告提出房屋损坏情况，也从未要求原告对房屋进行修缮。审理中，原告称，2015年7月12日，被告在原告不知情的情况下强行搬走，当时原告在外地出差，物业公司没有放行，原告打电话给被告，要求被告付清2015年6月20日至7月19日的房租。2015年7月13日，物业通知原告，被告仍要搬离系争房屋。原告就让亲戚杨卫成至系争房屋与被告进行沟通，被告不肯付房租又强行要搬走，并要求杨卫成出示原告的书面委托书。杨卫成无奈之下打“110”报警，“110”表示租金问题应起诉至法院处理，杨卫成就直接离开了现场，没有拿到租金，也没有拿到房屋钥匙和门禁卡。被告公司搬离后，其门牌、标牌、玻璃隔断、票据等仍在系争房屋，原告要求被告搬走，被告没有回复，故原告不能收回房屋。原告是2015年10月12日法庭第一次审理的时候，才知道被告将环形锁钥匙交到物业公司。门禁系统是原告自行安装，之前的厂家原告找不到，没有底卡复制，致使原告更换整个门禁系统。原告于2016年1月9日自行将门打开，租给他人。原告要求被告支付租金至2016年1月10日的理由是，原告将房屋租赁给他人，租期从2016年1月11日开始计算。不同意用押金抵扣房租，可以抵扣违约金。被告称，系争房屋已于2015年7月13日通过物业交还给了原告，房屋交接时有原告代理人杨先生在场，门卡的门禁通过拉掉电闸即可进入。在被告处的大门钥匙2把和门卡5张，确实已经交给杨先生，但当时没有让杨先生写下收条。物业同意被告搬走也是因为杨姓委托人的到来。系争房屋的大门最后是由物业上锁的，锁也是物业的。从原告现在出租的房屋结构与被告交付时的房屋一致来看，被告交付的房屋是完整的。墙上的广告用物和收据等都是被告离开时无用的物品。审理中，原被告就门禁等费用的经济损失均同意由法院酌定。以上事实，有当事人提供的《租赁合同》及附件、上海市房地产权证、短信记录等证据以及当事人陈述佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在合同履行过程中，要求终止合同的履行，并搬离系争房屋，依约应承担违约责任。故原告要求解除合同，并要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。反诉原告提供的照片证据不足以证明其租赁的系争房屋存在墙体开裂并渗水，以及空调出风口漏水的现象，且未提供证据证明其曾要求反诉被告履行修缮义务。根据原被告双方签订的《租赁合同》约定，因被告违约，则原告有权不退还押金，故原告要求押金不予退还，用以抵扣违约金的主张，本院予以准许。因反诉原告违约，故反诉原告要求抵扣租金后，剩余押金予以返还的诉讼请求，本院难以支持。至于原告主张2015年6月20日至2016年1月10日租金损失的诉请，因根据合同约定，终止合同须提前一个月通知，且被告在反诉请求中亦同意扣除一个月的租金，故2015年6月20日至2015年7月19日租金应由被告全部承担较为妥当；2015年7月20日至2016年1月9日的租金损失，由于被告已于2015年6月18日明确表示不租赁系争房屋，且原告于2015年7月13日已知被告搬离了系争房屋，不可能再次入住，租赁合同已失去继续履行的可能，因此，原告应及时收回房屋，避免损失扩大，此为出租人之合理义务。原告所称其直至2016年1月9日才收回房屋，明显具有过错。原告以其将房屋租赁给他人，租金从2016年1月11日起算为由，要求被告支付租金至2016年1月10日，没有事实和法律依据，2015年7月20日至2016年1月9日的租金损失中绝大多数应由原告本人自行承担，被告未能证明其已将门禁卡及钥匙交还原告，且系被告违约，亦应承担相应责任，故被告承担原告租金损失的数额由本院根据原、被告在本案中的过错程度酌情确定。原告提供的2015年3月19日钢化玻璃收据890元、2015年3月20日门锁380元和门夹160元收据的证据，不足以证明其存在上述物品的损失，门禁等费用由法院酌定为800元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告沈汉平与被告上海鄂初贸易有限公司就上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室签订的《租赁合同》及附件；二、被告上海鄂初贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈汉平门禁等费用损失800元；三、被告上海鄂初贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告沈汉平租金损失20,000元；四、被告上海鄂初贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告沈汉平违约金32,000元(该金额以被告上海鄂初贸易有限公司在原告沈汉平处的押金32,000元抵扣，被告无需另行支付)；五、驳回反诉原告上海鄂初贸易有限公司的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,389.66元，反诉案件受理费80元，由被告(反诉原告)上海鄂初贸易有限公司负担1,122.50元，由原告沈汉平负担2,267.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
审 判 员 钱 萍
人民陪审员 高 倩
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。