江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)苏民终字第00424号
上诉人（原审被告）泰州市天天大药房有限公司，住所地江苏省泰州市高港区金港中路135号。
法定代表人谢平华，该公司总经理。
委托代理人王建良，江苏星月城律师事务所律师。
委托代理人姚曙琴，江苏君谊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡月珍。
委托代理人叶碧波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴素芬。
委托代理人叶碧波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陈幼娜。
委托代理人叶碧波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）戴幼芬。
委托代理人叶碧波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。
上诉人泰州市天天大药房有限公司(以下简称天天大药房)因与被上诉人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬(以下简称胡月珍等4人)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院(2014)泰中民初字第0037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人天天大药房的委托代理人王建良、姚曙琴，被上诉人胡月珍等4人的共同委托代理人叶碧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月8日，胡月珍等4人（甲方）与天天大药房（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由天天大药房承租位于江苏省泰兴市济川街道鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）一层部分（除肯德基营业区域）、二层整层房屋，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月30日。租金为：2010年1月1日至2012年12月底，每年265万元；2013年1月1日至2015年12月底，每年291.5万元；2016年1月1日至2018年12月底，每年320.65万元；2019年1月1日至2019年12月底，353万元。租金、押金支付方式及责任：1、合同签订当日，乙方向甲方支付押金50万元；2、第一年租金按年支付（合同签订15日内支付），第二年开始，每半年支付一次，乙方在前一期租赁费用期满前30日内向甲方支付下一期租赁费用……5、乙方延期支付租金的，向甲方支付延期部分租金每天千分之五的违约金。合同第十二条第二项约定：乙方拖欠租金（第二年起）累计超2个月，甲方可终止合同并收回房屋，并由乙方赔偿甲方相当于一年的租金损失。
合同签订后，胡月珍等4人按约将房屋交付给天天大药房，天天大药房实际接受并使用租赁房屋。合同签订当日，天天大药房向胡月珍等4人支付押金50万元。自2009年12月17日起至2012年6月30日止，天天大药房应付胡月珍等4人租金662.5万元，实际支付412.5万元，尚欠租金250万元。
胡月珍等4人于2012年7月向江苏省泰兴市人民法院起诉，要求解除双方于2009年12月8日签订的房屋租赁合同，天天大药房支付截止2012年6月30日拖欠的租金250万元，并支付自2011年7月1日起至租金全部付清之日止的违约金，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算。该院于2013年11月25日作出(2012)泰民初字第0950号民事判决：一、双方于2009年12月8日签订的房屋租赁合同自判决生效之日解除；二、天天大药房于判决生效后十日内给付胡月珍等4人租金190万元（计算至2012年6月30日），并支付自2012年1月1日起至租金全部付清之日止的违约金，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算。天天大药房不服，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，该院于2014年4月1日作出(2014)泰中民终字第0101号民事判决：一、维持江苏省泰兴市人民法院(2012)泰民初字第0950号民事判决主文第一项；二、撤销江苏省泰兴市人民法院(2012)泰民初字第0950号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；三、天天大药房于判决生效后十日内给付胡月珍等4人租金190万元（计算至2012年6月30日），并支付自2012年1月1日起至判决确定的给付之日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金。该判决已发生法律效力。
原审法院另查明，天天大药房与胡月珍等4人签订租赁合同后，将涉案房屋转租给薛兴无。
2010年9月30日，薛兴无以个人名义与邱献忠签订《协议》，将天天大药房向胡月珍等4人所租房屋的大部分（一层小部分由天天大药房开办药房）出租给邱献忠使用，租期9年3个月，自2010年10月1日至2019年12月31日。合同签订后，邱献忠从薛兴无处取得了约定的经营场所，用于“天天数码港”的经营，并于合同规定的期限内支付了2011年度的部分租金140万元。后因邱献忠未在2011年6月15日前支付当年的剩余租金115万元，薛兴无多次与其交涉，并于2011年8月22日发出书面催告函，未果。2012年2月7日，薛兴无向邱献忠发出书面通知，称因其“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，解除双方于2010年9月30日签订的协议”。邱献忠收到该通知后，与薛兴无进行协商，表示只要薛兴无解决房屋漏雨问题，即交纳房租，不同意解除合同，但双方协商未达成一致意见，邱献忠未就合同的解除问题进行诉讼或申请仲裁。
2011年7月9日，邱献忠与胡月珍等4人签订《房屋修理补偿协议书》，约定由胡月珍等4人一次性补偿邱献忠修理费10万元，由邱献忠负责维修，租赁期间，胡月珍等4人不再承担其余修理费用。该10万元，胡月珍等4人未支付。
2012年7月2日，薛兴无向江苏省泰兴市人民法院提起诉讼，要求邱献忠支付租金217.5万元，返还租赁房屋，并赔偿房租损失和延期支付租金的银行利息损失。审理中，该院依法通知胡月珍等4人作为第三人参加诉讼，并于2013年2月20日作出（2012）泰民初字第0900号民事判决：一、邱献忠于判决生效后十日内给付薛兴无租金人民币2022465.7元（计算至2012年2月8日），并赔偿利息损失108500元；二、邱献忠于判决生效后十日内赔偿薛兴无房屋使用费损失（自2012年2月9日起，按6986.3元/天计算，算至判决确定给付之日）；三、邱献忠于判决生效后十日内清空泰兴市济川街道鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）房屋的一层（除肯德基营业区域及薛兴无自行使用的区域）、二层，并将上述房屋交付给薛兴无；四、薛兴无于判决生效后十日给付邱献忠人民币100000元整，此款从第一项中扣减。邱献忠不服，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉，该院于2013年8月15日作出(2013)泰中民终字第0600号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
再查明，天天大药房原法定代表人为薛兴无，2012年4月28日变更为谢平华。
2014年5月12日，胡月珍等4人又向原审法院起诉称：2014年4月1日，江苏省泰州市中级人民法院二审判决解除了其与天天大药房的租赁合同，但至今天天大药房仍在使用租赁房屋，并未将房屋交付。请求判令：一、天天大药房支付胡月珍等4人自2012年7月1日起至2014年3月31日止的租金496.875万元；二、天天大药房将租赁房屋交付给胡月珍等4人并支付自2014年4月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费（按7986.3元/天计算）；三、天天大药房按银行同期贷款利率的1.3倍支付胡月珍等4人违约金28万元（计算至2014年3月31日）。
原审法院认为：一、关于2011年7月9日后，天天大药房是否为涉案房屋的承租人，应否支付房租或占有使用费的问题。江苏省泰州市中级人民法院作出的（2014）泰中民终字第0101号民事判决确认胡月珍等4人与天天大药房之间存在房屋租赁关系。该案审理中，天天大药房未提出其在2011年7月9日以后与胡月珍等4人之间不存在租赁关系的抗辩，对于截止2012年6月30日拖欠胡月珍等4人租金250万元的事实并无异议。江苏省泰州市中级人民法院作出的（2013）泰中民终字第0600号民事判决确认天天大药房与薛兴无之间、薛兴无与邱献忠之间均存在房屋租赁关系。天天大药房认为自2011年7月9日后，其与胡月珍等4人之间不存在房屋租赁关系，但未能提供足以推翻人民法院生效裁判所确认事实的证据，亦与（2014）泰中民终字第0101号案件中所做陈述相悖，对其该抗辩理由不予采纳，故对于胡月珍等4人所主张的租金及占有使用费，天天大药房依法负有给付的义务。
二、关于胡月珍等4人要求给付部分房租是否超过诉讼时效的问题。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。胡月珍等4人与天天大药房签订的房屋租赁合同中，约定了租金第一年按年支付，第二年开始，每半年支付一次，在前一期租赁费用期满前三十天内支付。因天天大药房未按约支付租金，江苏省泰州市中级人民法院于2014年4月1日作出(2014)泰中民终字第0101号民事判决，解除胡月珍等4人与天天大药房于2009年12月8日签订的房屋租赁合同，双方之间的租赁关系自该判决生效之日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故本案中，最后一期租金期限为2014年1月1日至判决生效之日，诉讼时效应自该期租金履行期限届满之日起计算。胡月珍等4人于2014年4月16日提起诉讼，未超过诉讼时效。
胡月珍等4人要求天天大药房支付2012年7月1日至2014年3月31日的租金496.875万元及2014年4月1日起至实际搬出之日止的占有使用费（按7986.3元/天计算），天天大药房对于上述数额及计算方法并无异议，故予以确认。房屋租赁合同约定天天大药房延期支付租金，应每天支付延期部分租金5‰的违约金，明显过高，胡月珍等4人要求按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，不违反法律规定，故予以准许。经核算，胡月珍等4人主张的违约金28万元，不超出按照上述标准计算的违约金，故予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第九条的规定，判决：一、天天大药房于判决生效后十日内清空江苏省泰兴市济川街道鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）房屋一层部分（除肯德基营业区域）、二层整层，并将上述房屋交付给胡月珍等4人；二、天天大药房于判决生效后十日内给付胡月珍等4人2012年7月1日至2014年3月31日的租金496.875万元及2014年4月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费（按7986.3元/天计算）；三、天天大药房于判决生效后十日内给付胡月珍等4人违约金28万元（计算至2014年3月31日）。如果天天大药房未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48541元，由天天大药房负担。
天天大药房不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对于天天大药房关于2011年7月9日后与胡月珍等4人不存在房屋租赁关系的抗辩不予采纳，认定天天大药房在该时间后仍应向胡月珍等4人支付租金及占有使用费，显然错误。天天大药房未同意邱献忠转租，但2011年7月9日，胡月珍等4人与邱献忠签订《房屋修理补偿协议书》，同意邱献忠租用房屋，并对房屋修缮事宜进行约定，胡月珍等4人还向工商、税务机关出具承诺书，同意邱献忠转租给张建国、曹卫民等，故2011年7月9日后天天大药房不再是房屋租赁合同当事人，除天天大药房占有部分外，房屋其他部分实际租赁关系存在于胡月珍等4人与邱献忠及张建国等人之间，租金及使用费应由邱献忠等给付，天天大药房无给付义务。二、一审判决天天大药房交付房屋错误，天天大药房不是房屋占有使用人，无法交付房屋。三、一审程序违法。《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十八条规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述规定，负有腾房义务、支付占有使用费的主体是次承租人。因胡月珍等4人同意邱献忠转租，一审法院应当依职权主动追加次承租人张建国等为本案被告或第三人，或向天天大药房释明追加被告，但一审法院未追加也未释明，天天大药房申请追加被告时却被告知庭审程序已终结不得追加。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，判决错误，请求二审法院改判驳回胡月珍等4人的诉讼请求或发回一审法院，追加第三人重新审理。
胡月珍等4人答辩称：一、(2013)泰中民终字第0600号民事判决、(2014)泰中民终字第0101号民事判决已生效，上述判决足以证明天天大药房关于其与胡月珍等4人不存在租赁关系，天天大药房无给付租金及占有使用费义务的上诉理由不能成立。至于天天大药房称胡月珍等4人同意邱献忠转租事宜，实际情况是天天大药房法定代表人薛兴无和邱献忠于2011年7月一起找胡月珍等4人，称出租人同意转租后才能领取营业执照，胡月珍等4人因而同意邱献忠转租的，这不影响天天大药房与胡月珍等4人的租赁关系。二、关于交付房屋问题，现房屋二楼已无人经营，一楼大部分仍由天天大药房经营，少部分由他人占用是因天天大药房怠于行使权利所致，故不存在判决天天大药房交付房屋无法执行的情况。三、天天大药房称一审程序违法没有法律依据，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》的规定，出租人与承租人的租赁纠纷，是“可以通知”次承租人而非“必须通知”次承租人作为第三人参加诉讼，故一审法院未释明或者追加，程序并不违法。天天大药房上诉是为了拖延时间，以达到继续占有该租赁房屋而不付租金的目的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、2011年7月9日以后天天大药房是否为涉案房屋承租人，应否支付房租或占有使用费。二、原审程序是否违法。
一、关于2011年7月9日后天天大药房是否为涉案房屋的承租人，应否支付房租或占有使用费的问题
本院认为，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，有相反证据足以推翻的除外。天天大药房从胡月珍等4人处租赁涉案房屋后，其法定代表人薛兴无将涉案房屋大部分以自己名义转租给邱献忠并收取租金，在邱献忠拖欠租金后，薛兴无于2012年7月2日向法院起诉，要求邱献忠支付租金，返还租赁房屋，并赔偿房租损失等。江苏省泰州市中级人民法院就该案作出的（2013）泰中民终字第0600号民事判决确认天天大药房与薛兴无之间、薛兴无与邱献忠之间均存在房屋租赁关系，邱献忠应给付薛兴无双方租赁合同解除之前的房屋租金、赔偿薛兴无从租赁合同解除后起至判决确定给付之日的房屋使用费损失，并将房屋交付给薛兴无。胡月珍等4人因天天大药房拖欠租金，亦于2012年7月起诉天天大药房，要求解除房屋租赁合同，天天大药房给付拖欠租金250万元等，该案审理中天天大药房对截止2012年6月30日拖欠租金250万元予以认可。江苏省泰州市中级人民法院就该案作出的（2014）泰中民终字第0101号民事判决确认胡月珍等4人与天天大药房之间存在房屋租赁关系，双方租赁合同自判决生效之日解除。上述两份判决均已生效。天天大药房在本案中主张自2011年7月9日后，其与胡月珍等4人之间不存在房屋租赁关系，该主张与生效裁判确认的事实相悖，亦与（2014）泰中民终字第0101号案件中其认可拖欠250万元租金的陈述相矛盾。2011年7月9日胡月珍等4人与邱献忠签订的《房屋修理补偿协议书》，只是胡月珍等4人与邱献忠就房屋维修达成的协议，胡月珍等4人向工商、税务部门出具的承诺书，也仅是胡月珍等4人同意薛兴无、邱献忠转租，天天大药房以该协议书、承诺书证明其从该日期后就与胡月珍等4人不存在租赁关系，涉案房屋由胡月珍等4人直接租赁给邱献忠及张建国等人，没有事实和法律依据，故天天大药房未提供相反证据足以推翻生效裁判所确认的事实，原审判决对胡月珍等4人要求天天大药房给付租金及占有使用费的主张予以支持，并无不当。
因胡月珍等4人与天天大药房存在房屋租赁关系，房屋租赁合同解除后，胡月珍等4人作为出租人要求天天大药房清空并交付房屋，有合同依据。天天大药房关于不应判决其交付房屋的上诉意见，本院不予支持。
二、关于原审程序是否违法的问题
天天大药房上诉认为，原审法院未依职权主动追加次承租人张建国等为被告或第三人，也未向天天大药房进行释明，程序违法。本院认为，本案中，胡月珍等4人系依据其与天天大药房的房屋租赁合同向天天大药房主张权利，而非向次承租人主张权利。《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十六条第二款规定：因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。根据上述法律规定，人民法院可以根据案件的具体情况通知次承租人作为第三人参加诉讼，而不是必须通知次承租人作为第三人参加诉讼，故天天大药房以原审法院未予通知次承租人张建国等作为第三人参加诉讼为由主张原审程序违法，于法无据，本院不予支持。
综上，天天大药房的上诉理由缺乏事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48541元，由泰州市天天大药房有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一五年三月十八日
书 记 员 闫 朋