陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕01执异40号
异议人（利害关系人）：江苏天宇建设集团有限公司,住所地：江苏省宝应县苏中北路41号。
法定代表人：蒋彬，董事长。
委托代理人：杨明宇，陕西权诚律师事务所律师。
申请执行人：张杰，男，汉族，1982年10月16日出生,住陕西省府谷县。
委托代理人：谢国强，北京市中兆（西安）律师事务所律师。
被执行人：陕西华夏辉煌置业顾问有限公司,住所地：陕西省西安市高新区科技五路橡树星座1幢3单元31804室。
在本院执行申请人张杰与被申请人陕西华夏辉煌置业顾问有限公司诉前保全裁定中，江苏天宇建设集团有限公司（以下简称江苏天宇公司）于2017年11月13日对本院查封长武县朝阳大街香丽花园129套房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月25日举行了听证。异议人江苏天宇公司、申请执行人张杰参加了听证。被执行人陕西华夏辉煌置业顾问有限公司（以下简称陕西华夏公司）经本院合法传唤未参加听证。现已审查终结。
江苏天宇公司称：1.西安市中级人民法院于2017年9月21日及2017年10月23日作出的（2017）陕01执保121号执行裁定书及（2017）陕01执保121号之一执行裁定书，先后两次共计查封了被申请人陕西华夏公司名下的位于长武县××大街××房产，因其中的129套房产的房产抵押权人是申请人，中院的查封导致该129套房产无法及时销售，严重影响申请人回收工程款，直接影响社会和谐稳定。2.申请人抵押权具体情况如下：2016年9月22日，陕西华夏公司与江苏天宇公司、长武县房地产管理站、长武县住房和城乡建设局、西安市江苏商会等五方签订《长武香丽花园项目工程复工协议》，为保证江苏天宇公司顺利回收工程款，兑付农民工工资。陕西华夏公司将位于长武县××大街香丽花园的169套房产抵押给江苏天宇公司，该169套房产销售款用于偿还江苏天宇公司的工程款；3．贵院存在超标查封违法情形。贵院查封了被申请人陕西华夏公司名下位于长武县××大街××房产。其中住宅为187套，商铺为12套。住宅市场价为2800元/㎡左右，商铺市场均价为15000元/㎡，187套住宅总面积约为20000㎡，住宅房产总值约为5600万元，12套商铺总面积约为2200㎡，商铺总值约为4400万元。故贵院诉讼保全的房产总值达1亿元。但张杰诉陕西华夏公司借款纠纷一案诉讼标的额仅为2500万元，贵院超标4倍保全查封不动产明显违反《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定。综上，贵院查封申请人享有抵押权的129套房屋明显错误，且本案存在超标查封的情形。贵院解封这129套房屋后，本案剩余的保全财产价值仍然超过张杰案的诉讼标的，张杰的诉讼利益并未受损，且解封此129套房产后，将有利于申请人工程款的优先权得到实现，有利于申请人及时处理涉案工程所欠的农民工工资。
张杰称：1.人民法院对抵押人享有抵押权的资产，可以基于其他民事诉讼和执行的需要采取查封、扣押等保全措施。西安中院121号裁定依法有据；2.申请人不能以资产已被设定抵押为由来对抗人民法院对抵押物的查封、扣押行为；3.西安中院121号裁定不存在超标查封情形。第一、陕西华夏公司应向答辩人支付的款项远不止2500万元；第二、121号裁定查封的房产不足以清偿答辩人债权；4.西安中院121号裁定对申请人对抵押物的优先受偿权不因查封而受影响。综上，西安中院121号裁定符合法律规定，有充分的事实依据，应予维持，申请人的申请没有事实与法律依据，依法予以驳回。
经审查查明，2017年9月19日，本院根据申请人张杰的申请，作出（2017）陕01财保31号民事裁定书，查封被保全人陕西华夏公司名下共计价值人民币2500万元的房产，查封期限自2017年9月至2020年9月止。2017年9月21日，本院作出（2017）陕01执保121号执行裁定书，查封被保全人陕西华夏公司名下位于长武县××大街××房产。2017年10月13日,本院作出(2017)陕01执保121号之一执行裁定书，解除对被保全人陕西华夏公司名下位于长武县××大街香丽花园的30套房产的查封,同时又对被保全人陕西华夏公司名下位于长武县××大街香丽花园的预售证号为201205的共计122套房产进行了查封。以上合计查封房屋199套，其中住宅187套，总面积21253平方米，门面房12套，总面积为2626.36元。备案指导价为每平方总价合计9492.63万元。2017年12月19日，本院作出（2017）陕01民初1390号民事判决书，判决：一、被告陕西华夏公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张杰借款本金21500000及利息3601250元（计算至2017年8月31日，2017年9月1日起至实际清偿之日按照月息1.5%计算）；二、被告陕西华夏公司于本判决生效之日起十日内支付律师费10万元；三、被告陈怀宝、刘锦旗、杨永红对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。承担责任后，有权向陕西华夏公司追偿。
本院又查明，2016年9月22日，陕西华夏辉公司（甲方）、江苏天宇公司（乙方）、长武县房地产管理站（监管单位）、长武县住房和城乡建设局、西安市江苏商会（见证单位）签订长武香丽花园项目工程复工协议（2016），该协议第二条第1项约定：对香丽花园项目建立临时监管账户、商品房销售收入等存入监管账户的所有款项优先用于支付乙方工程款；第3项约定：甲乙双方从本协议签订之日起，开始进入决算。第5项约定：为了保证乙方施工款得到有效保障，甲方同意将长武县香丽花园住宅尚未销售的169套商品房销售款要优先用于支付乙方工程款（以决算数额为基数）等条款。2017年6月20日，江苏天宇公司与长武县房地产管理站，对长武县香丽花园住宅楼部分房屋抵押支付施工总包方工程款的169套房屋的房号进行了确认，并于2017年9月28日将上述房屋在长武县房地产管理站房屋交易状况登记册上进行了登记,但未办理他项权利证书。2017年11月10日，长武县房地产管理站致函我院，称我院查封陕西华夏公司名下的位于长武县××大街××套房××中××套房屋，已经于2016年9月28日办理了抵押担保，房屋抵押权人为江苏天宇公司，其中的30套住宅、12套门面房的抵押权人为长安银行股份有限公司西安营业部；其中的6套住宅，抵押权人为西安市灞桥区农村信用合作联社；其中的22套住宅未办理销售备案和抵押登记。
本院还查明,在本院执行徐金明与陕西华夏公司一案中,陕西旭龙房地产价格评估有限公司接受本院执行局的委托，在2017年4月14日作出了关于咸阳市长武县县城区朝阳大街香丽花园100套涉案房屋的房地产评估报告，评估的房产同为陕西华夏公司所开发，该房产与本案查封的房产位于同一区域，估价报告的有效期为2017年4月14日至2018年4月13日。
本院认为，本案的争议焦点是本院诉前保全查封的房屋价值是否明显超出申请人申请查封的标的，现论述如下：
一、首先应当确认江苏天宇公司是否享有执行异议的诉权。江苏天宇公司执行异议请求是撤销超标的查封的执行行为，异议的事由是查封行为影响了其建筑工程优先受偿权的行使以及被查封房屋不能及时销售造成工程款无法回收。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”该规则对当事人以外的第三人赋予了执行行为异议的诉权，只要执行行为“违反法律规定”，第三人就可以向执行裁决机构提出异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条（五）规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：“……；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”该司法解释对第三人可以异议的执行行为做出了列举，同时又在第（五）项做出了兜底的规定。最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。”该法作为特别法，赋予了案外的第三人作为利害关系人申请执行异议的程序性权利。综上，本院查封的199套房屋系江苏天宇公司承建，其对该建筑工程享有法定的建筑工程优先受偿权，按照五方签订的协议，正在销售的122房屋的收入也将作为其应收的工程款。故本院查封房屋的行为与江苏天宇公司之间存在法律上的利害关系，其有权作为利害关系人提出执行行为异议。
二、本院的财产保全行为是否属于超标的查封。第一、判定执行实施行为是否存在超标的查封情形，应当首先查明案件执行标的的数额。经审查，申请人张杰申请对陕西华夏公司财产保全的数额和本院（2017）陕01财保31号民事裁定书裁定查封被申请人陕西华夏公司房产的价值均为2500万元。据此可以确认，执行实施案件的执行标的应以约为2500万元为限。第二、查封被申请人财产的价值额应当以本院（2017）陕01财保31号民事裁定书裁定的金额为限。最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一、二款规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”本院依据（2017）陕01执保121号执行裁定书及(2017)陕01执保121号之一执行裁定书，应当查封陕西华夏公司价值约为2500万元的房产，实际查封了陕西华夏公司199套房屋，查封后并未对被查封的房屋估价，致被查封房屋的价值不清。第三、判断被查封财产的价值是否明显超出债权额应当综合考量各种影响债权实现的因素。本院（2017）陕01执保121号及(2017)陕01执保121号之一执行裁定书，合计查封了被保全人陕西华夏公司名下位长武县××大街××花园房屋××套套房屋，其价值的判断可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖过程中的降价因素。经审查，在另案执行中，陕西旭龙房地产价格评估有限公司接受本院的委托，在2017年4月14日作出了关于咸阳市长武县县城区朝阳大街香丽花园100套涉案房屋的房地产评估报告，该评估报告评估的房产同为陕西华夏公司所开发，该房产与本案查封的房产亦位于同一区域，目前该评估报告仍然有效。参照该评估报告，本案查封的199套房屋中，187套商品房价值约为5300万余元。参照备案指导价，查封的12套门面房价值为3400余万元，合计价值约为8700万元。综合考虑申请人若诉讼后请求偿还借款的本金、利息、违约金、执行费用、债权延续变化情况和拍卖中可能出现的流拍情况，本案执行实施查封的房屋价值仍然明显超出了申请保全人申请保全的2500万元。第四、对可分的不动产查封，可以依据各不动产的独立形态分别计算相应的价值。本案涉及的房屋分别为住宅和商铺，在物理形态上属于可分物，具有可以分别确认各套房屋和商铺价值的可行性，即在本案的保全执行中是可以分别计算出各房屋的价值进而作出对约为2500万房屋价值判断的。第五、财产保全的执行实施行为应当以不违反法律规定为限缩,明显超标的执行实施行为，不仅对申请人债权的实现没有法律意义，反而可能影响到被申请人、利害关系人等的相关权益。考虑到本案的综合因素，适当超出而不是明显超出查封陕西华夏公司的房产价值，既不会影响申请人债权的实现，也可以使利害关系人江苏天宇公司在五方协议下及时清收拖欠的工程款并兑付工人工资，促使建设项目施工的有序推进，实现各方法益的基本平衡。
综上，本案作出财产保全执行实施行为，查封的房屋价值明显超出申请人申请的财产标的额，违反了法律规定，故江苏天宇公司享有提出执行异议的诉权，其申请执行行为异议的理由成立,异议请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条;最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款;最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款;最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一、二款，第二十六条;最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下：
变更西安市中级人民法院（2017）陕01执保121号执行裁定书及(2017)陕01执保121号之一执行裁定书为：查封被保全人陕西华夏辉煌置业顾问有限公司名下位于长武县朝阳大街香丽花园价值约为2500万元的房屋。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内,向陕西省高级人民法院申请复议。
审判长 王西平
审判员 王 炜
审判员 童 超
二〇一八年一月三十日
书记员 张埔宁