广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第377号
原告袁敏仪，女，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人岑静怡，广东容桂律师事务所律师���
被告佛山市顺德区容桂红旗房产发展公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人麦成忠。
委托代理人姚健宇、陈池欣，均是广东科顺律师事务所律师。
原告袁敏仪诉被告佛山市顺德区容桂红旗房产发展公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2014年3月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人岑静怡，被告的委托代理人姚健宇、陈池欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月28日，原、被告签订《东怡水岸花园桂花洲认购协议书》一份，约定原告向被告购买位于顺德区容桂红旗东怡水岸花园桂花洲1座601号商品房一座，套内建筑面积为163.28平方米，总房价为1343693元。之后双方于2013年6月28日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告以担保贷款方式付款。原告依约分别向���告支付了50000元及353693元，并在被告协助下向银行贷款支付剩余房款。但在不可归责于原告的情况下，原告的贷款申请不能获批，从而导致合同无法继续履行。为此，原告起诉要求：一、解除原、被告分别于2013年4月28日签订的《东怡水岸花园桂花洲认购协议书》、2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告返还原告403693元购房款及其利息（从2013年5月16日至2014年2月23日止为24000元，从2014年2月24日至清还完毕止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付），暂合计427693元；三、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、原告不按约定缴清购房余款，致使合同目的不能实现，构成根本违约。根据合同的约定，原告于2013年6月28日前付房价款403693元，余款940000元办理银行按揭，客户办理贷款的资料于本合同签署后三日内付齐给银行，当银行贷款不足��拒贷时，原告必须于签订本合同之日起十五天内向被告补足余款，其他约定按补充协议执行。同时补充协议约定原告申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准，如因原告自身原因造成银行批准的贷款金额低于原告申请贷款金额或不获银行批准贷款的，原告应在签订《商品房买卖合同》及本协议之日起15天内向被告付清所有购房余款，否则被告有权解除合同，原告所交购房款不予返还。在原告合同履行过程中，因原告当时名下有房屋需要转让，致使贷款手续无法按时办理，直到2013年8月底，原告又因贷款银行内部调整贷款利率所以取消按揭，事后被告积极与多家银行协商并为原告提供可办理贷款渠道的资讯，更多次要求原告尽快办理贷款手续或付清购房款，但原告一直怠于履行，致使至今未缴纳购房余款940000元。因此根据合同约定系原告违约。二、基于��告根本违约事实，根据法律的规定及合同约定，被告有权解除于2013年4月28日签订的《东怡水岸花园桂花洲认购协议书》、2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。为此，被告于2013年12月1日和2014年1月22日委托律师发函通知原告解除合同。三、基于原告根本违约行为，被告有权依据法律和合同主张没收有关定金，原告主张要求退还购房款及利息无事实和法律规定。尽管认购书约定了定金为50000元，但原告于2013年5月16日向被告开具了一张编号为0531635的收据，该收据显示住宅首期定金353693元。因此定金合计为403693元。根据法律相关规定，当事人约定定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案合同总标的为1343693元，因此被告有权主张的定金数额为268738.6元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见：
1.《东怡水岸花园桂花洲认购协议书》复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、2013年5月16日被告向原告出具的收据原件两份、银行汇款存根原件一份，证明原告于2013年4月份向被告购买位于顺德区容桂红旗东怡水岸花园桂花洲1座601商品房，房款共1343693元，原告当场支付了现金定金50000元，并于2013年5月16日支付353693元，共支付403693元，该款占总房款的30%，余额940000元是双方约定同意向银行贷款，原告已按照协议及合同，履行了合同的义务。
被告质证意见：对真实性没有异议，但收据明确记载2013年5月16日原告所支付的款项是定金，合同第七页明确记载原告的支付方式是先支付403693元，余款办理银行按揭，若银行贷款不足或拒绝贷款时，原告于签订合同后15日内向被告补足余款，因此银行按揭贷款只是一种支付方式，该方式无法实现，原��应当采取支付现金补足金额的方式替补，原告无法贷款不能构成拒绝支付购房余款的理由。合同并没有约定原告在不能支付房款时，有单方解除合同的权利，因此原告的第一项诉讼请求没有合同的依据，在合同补充协议中，明确约定原告逾期支付房款，已经支付的房款是不能予以退还，因此原告的第二项诉讼请求也不成立。
2.个人借款授信额度申请书原件一份、客户须知原件一份，证明原告按双方签订的订购协议书及商品房买卖合同向广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行申请贷款940000元，该940000元贷款是由于国家政策而不能贷款，无法贷款与原告无关。
被告质证意见：对真实性没有异议，确实证明了原告曾向广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行申请贷款，但由于原告自身原因导致该笔贷款未能获取，也印证了被告主张的原告在无法获取贷款时应当按合同约定采取替代的支付方式，以现金支付余款。
诉讼中，被告提供的证据以及原告的质证意见：
1.2013年12月16日及2014年1月22日的律师函复印件两份、快递单原件两份，证明被告依据合同约定有单方解除合同的权利，向原告告知由于原告违反合同约定，未能付清房款构成违约，被告要求解除商品房买卖合同及补充协议。
原告质证意见：对真实性没有异议，原告确实收到两份律师函，但对两份律师函的合法性、关联性有异议，本案中原告无法购买房屋的原因是银行无法贷款，原告无能力支付，该律师函的内容违反了法律规定。2014年1月22日的律师函中第二段最后一句话能证明双方已经协商一致解除合同，因此原告的第一项诉讼请求应当得到法院的支持。解除合同的后果是返还财产，因此被告应当返还403693元的购房款及利息给原告。
被告对原告质证意见的回应��下：被告发出的律师函是依据合同单方解除权，而原告提出解除合同是在没有解除权的情况下提出，双方并没有约定解除合同，因此原告无权解除合同。
依照原告的申请，本院向广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行询问原告贷款的情况，2014年3月10日广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行回函本院，原、被告质证意见如下：
原告质证意见：对真实性没有异议，该函已经证明了原告购买房屋银行无法批准贷款的事实，无法批准贷款的原因不是原告的自身问题，是国家政策问题。
被告质证意见：对真实性没有异议，该函第二条中记载原告是具备申请贷款的资格，只是银行要提高按揭贷款的首付款及利率标准，这是相对原告的申请而言，因此原告是可以贷款的，只是比原告得到的申请条件有所提高；最终没有批准贷款不是国家政策问题，是原告与银行��商未果，是原告单方停止了贷款申请；至今原告仍具备办理按揭贷款的条件，被告也曾协助原告到其他银行办理贷款，但原告拒绝。
为查明案情事实，本院依职权调取原告产权变更登记表、顺德区房地产转移登记申请表、房地产买卖合同、广东省契税纳税申请表、发票、房产证明。原、被告质证意见如下：
原告质证意见：该证据证明原告在2013年4月向被告购买商品房时是不符合首套贷款的条件而申请贷款的，而被告在明知原告不符合贷款要求的情况下仍与原告签订认购书，因此原告签订的认购协议书及合同存在欺诈。当时被告建议原告将嘉信的房屋出售出去，然后是以首套贷款向银行申请审批，因此原告才将嘉信的房屋出售。
被告质证意见：对真实性没有异议，再次证明了至2013年7月31日原告转让嘉信的房屋后已经是具备了首套按揭贷款的条件，是原告自行拒绝办理按揭贷款。
经审理查明，2013年4月28日，原、被告签订一份《东怡水岸花园桂花洲认购协议书》，认购书约定原告认购被告所建的位于顺德区容桂红旗东怡水岸花园桂花洲1座601号住宅，房屋总价为1343693元，原告须于签订认购书时向被告交付定金50000元。原告须在2013年5月3日前付清首期房款（含定金）404693元，余下房款940000元办理银行按揭手续，并同时签订《商品房买卖合同》。原告如办理银行按揭，贷款的资料需三日内付齐给银行，当银行利率调整、贷款不足或拒贷而未能如期付清房款时，原告必须于签订《商品房买卖合同》之日起十五天内向被告付清房款。本《认购协议书》自签约之日起生效，至双方购买程序签订该房屋《商品房买卖合同》为止。2013年5月16日，被告向原告出具《收据》两份，其中编号为0531634号收据内容为“今收到袁敏仪交来东怡水岸花园���花洲1座601号住宅定金50000元”；编号为0531635号收据内容为“今收到袁敏仪交来东怡水岸花园桂花洲1座601号住宅首期定金353693元”。
2013年6月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告向被告购买位于顺德区容桂街道红旗社区东怡水岸花园桂花洲1座601号套内面积为163.28平方米的商品房，房屋总价款为1343693元，原告采取银行按揭或其他方式付款，其中合同约定原告于2013年6月28日前付房款403693元，余款940000元办理银行按揭，客户办理贷款的资料于本合同签署后3日内付齐给银行，当银行贷款不足或拒贷时，原告必须于签订本合同之日起15天内向被告补足余款，其他约定按补充协议执行。其中《补充协议》第三条约定，原告申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准。如因原告自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行贷款的要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于原告申请贷款金额或不获银行批准贷款的，原告应在签订商品房买卖合同及本协议之日起15天内向被告付清所有购房款，否则被告有权解除合同，原告所交购房款不予返还。合同签订后，原告于2013年6月29日，向广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行申请涉案商品房房贷，申请贷款金额为940000元，借款期限为30年。广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行审核原告提交的材料，该行认定原告未能满足广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行首套住房按揭贷款的要求，因此银行与原告联系，告知其需按二套房政策，将提高其申请的按揭贷款的首付款和利率标准。后协商未果，广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行于2013年9月5日退还原告相关审核材料。
另查，2013年12月16日，被告委托广东科顺律师事务所向原告发出《律师函》，主要内容为：被告多次催告原告尽快办理银行按揭手续和支付购房款余款，但被告截止发函之日仍不配合办理银行按揭手续也不按约定付清购房余款，因此被告委托广东科顺律师事务所函告原告：被告解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回原告认购的桂花洲1座601号住宅不再退还原告已支付的首期定金403693元。原告于2013年12月17日收取该律师函。2014年1月22日，被告再次委托广东科顺律师事务所向原告发出《律师函》，主要内容为：本律师于2013年12月16日函发被告决定解除合同、收回住宅并不退还购房定金的《律师函》给原告，现被告再次发出声明：原、被告签署的《商品名买卖合同》及《补充协议》已解除，对原告认购的桂花洲1座601号住宅被告已收回并重新出售处理，原告已支付的���房定金403693元予以没收。该函原告于2014年1月24日收取。
再查，原告原为顺德区大良街道嘉信城市花园三期31栋5D的业主。2013年7月31日，原告与案外人林超平签订《房地产买卖合同》，同日，双方办理产权过户登记手续。现原告在顺德区无房地产权登记情况。
本院认为，2013年4月28日原、被告签订的《东怡水岸花园桂花洲认购协议书》从性质上而言，该认购书应认定为双方当事人处于缔约阶段的合意，旨在为以后商品房买卖合同的成立服务，是商品房买卖合同的预约合同，此时仍处于双方为成立商品房买卖合同而相互交换意思表示的合同订立阶段。现双方于2013年6月28日签订了书面的《商品房买卖合同》及补充协议，因此该认购书对双方当事人而言失去了预约的法律效力，因此原告主张解除2013年4月28日原、被告签订的《东怡水岸花园桂花洲认购协议书》，本院不予���持。
本案争议焦点一：2013年6月28日签订了书面的《商品房买卖合同》及补充协议能否解除？原告在起诉中表示原告无法购买涉案房产的原因系政策引起房贷政策调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，可解除合同并退还购房款及相关利息。本案所涉及的政策性房贷是否属于法律规定不可抗力的情形导致被告无法履行合同？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不是不能克服的客观情况。本案中根据合同约定，原告如办理银行按揭，贷款的资料需三日内付齐给银行，当银行利率调整、贷款不足或拒贷而未能如期付清房款时，原告必须于签订《商品房买卖合同》之日起十五天内向被告付清房款。由此可见，双方当事人在签订《商品房买卖合同》��已经对原告无法办理银行按揭或按揭贷款不足的情况作出了预期判断，并约定了处理办法。本案中，原告并未提供证据证明所有的银行均无法按首套住房办理贷款，原告也完全可向其他银行申请房贷以完成交付购房款的义务。故原告以此请求认定系不可归责当事人双方的事由要求解除合同并要求被告承担赔偿责任，本院不予支持。关于庭审中原告称签订合同时系被告提议让原告将现房出售，后通过首套贷款支付涉案房屋款项，故被告存在欺诈。本院认为，房屋买卖或出售作为重大事项，原告不可能仅凭借被告的提议就作出决定。且各银行贷款的政策、利率的调整不是被告所能控制，原告在购房前完全可以自行去各银行了解，现原告将其无法按首套房屋贷款的过错归责于被告，本院不予支持。综上，本案中原告并未任何证据证明被告系违约方，而根据合同约定原告在无法办理贷款或贷款不足情况下应支付剩余购房款，原告却怠于履行，因此本院认为原告未按合同约定支付购房款，其行为已构成违约，原告系违约方。那么违约方能否主张解除合同。首先，法律并没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以禁止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，在当事人一方不履行非金钱义务或履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适用强制履行或履行费用过高；债权人在合同期限内未要求履行。本案中，被告分别于2013年12月16日、2014年1月11日向原告发出《律师函》主张解除合同，并表示涉案商品房被告有权收回并重新出售处理。因此双方已缺乏履行合同的意愿基础，且若原告继续履行合同，对剩余���940000元购房款要求原告一次性支付，强制履行的空间小，因此原告主张要求解除合同，本院予以支持。此外，因被告向原告发出解除合同通知后，原告未提出异议，后原告再提起诉讼请求法院判决解除合同，起诉方为违约方，故本院以通知到达日为合同解除时间点，即确定原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2013年12月17日解除。
本案争议焦点二：被告是否退还原告购房款及利息？本案中因原告系合同的违约方，故原告主张的利息请求本院不予支持。那么被告是否全额退还购房款403693元？本案中，被告主张该款系定金，应适用定金罚则，但双方《商品房买卖合同》于2013年6月28日签订，认购书已失去法律效力，该合同中并未约定定金字样，故被告认为403693元为定金，本院不予支持。本院确认403693元为原告支付的购房款。本案中，原告系违约方，根据补充协议的约定：“原告申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准。如因原告自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行贷款的要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于原告申请贷款金额或不获银行批准贷款的，原告应在签订商品房买卖合同及本协议之日起15天内向被告付清所有购房款，否则被告有权解除合同，原告所交购房款不予返还。”因此403693元在原告违约的情况下，转化成违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约责任的承担亦应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，被告虽为守约方，但并未举证证明实际损失高达403693元，且解除合同后，被告完全可将涉案房屋再次出售，对被告权益不��造成太大影响。故本院认定合同约定的违约金403693元过高。本院酌情调整为原告支付购房款403693元的百分之十五的违约金（403693元×15%=60554元）即60554元给被告。剩余购房款343139元被告应予以退还。
本案中，因原告系违约方，故诉讼费用均由原告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，判决如下：
一、原告袁敏仪与被告佛山市顺德区容桂红旗房产发展有限公司于2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2013年12月17日解除；
二、被告佛山市顺德区容桂红旗房产发展有限公司应于本判决生效后十日内退还原告袁敏仪购房款343139元；
三、驳回原告袁敏仪的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费减半收取为3857.7元，由原告袁敏仪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 陈威
二〇一四年四月八日
书记员 黄筠