苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)相渭民初字第00547号
原告徐青。
委托代理人孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
被告尤进生。
被告尤庆。
被告陆凤南。
原告徐青与被告尤进生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法先由审判员干文建独任审判。审理中，依原告申请，本院依法追加尤庆、陆凤南为本案共同被告参加诉讼。因采用公告方式送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票等，本案依法组成合议庭审理，由审判员干文建担任审判长并主审，审判员唐丽宁、人民陪审员钱惠良参加评议，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告徐青的委托代理人孙祖德到庭参加诉讼。被告尤进生、尤庆、陆凤南经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐青诉称，原、被告于2012年1月2日签订坐落于相城区北桥镇漕湖新城二期10幢104室房屋及车库、建筑面积约120平方米、价款为320000元的《房屋买卖协议书》，双方约定被告将上述房屋及车库转让给原告，房地产证发放后协助原告办理过户手续。合同生效后，原告支付了260000元价款，被告将房屋交付与原告。同年6月12日，原告又支付了16000元。原告要求被告办理该房的权属登记领证手续，被告一再推诿，故原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告签订的坐落于相城区北桥镇漕湖新城花园10幢104室房屋及车库、建筑面积约120平方米、价款320000元的《房屋买卖协议书》有效；2、被告协助原告办理上述房屋的转移登记、领证手续以及过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告尤进生、尤庆、陆凤南未作答辩。
经审理查明，2012年1月2日，原告徐青为买受人、被告尤进生为出卖人，双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：尤进生将坐落于相城区北桥镇漕湖新城花园即城南花园二期二幢二单元一楼房屋大户约120平方米及自行车库出卖于徐青，今后如房屋、自行车库增减面积都以此总价为准，总价人民币320000元，协议签订时一次性支付260000元，余款60000元在交付钥匙时付清（以收条为准），协议签订后，产权同时转移，有关安置房材料交付徐青，尤进生保证该房无他项权等瑕疵，今后需办理房屋所有权证及过户手续的，费用均由徐青承担，与尤进生无关，尤进生应无条件配合，如到期不协助办理有关手续的，承担违约金100000元支付给徐青，徐青有权起诉强制过户，无论房价涨跌，双方均不得向另一方收取任何费用，协议一式四份，徐青执二份，尤进生执一份，见证单位执一份，双方签字、法律服务所见证后生效。《房屋买卖协议书》落款处，原告徐青与被告尤进生分别签名并捺印，见证单位苏州市相城区北桥法律服务所加盖公章，经办人顾振坤签名，协议中的“二期二幢二单元一楼”下方有“10幢104室”字样，字样处也加盖了苏州市相城区北桥法律服务所的公章。同一天，被告尤进生出具《收条》一份，写明“今收到徐青购买于相城区北桥镇漕湖新城花园（即城南花园）二期二幢二单元一楼120㎡（大户）房款贰拾陆万元整”。同年6月12日，被告尤进生出具《借条》一份，写明“今向徐青借人民币16000元（壹万陆仟元整）”。原告在本案审理中提供的漕湖新城安置房选房序号（存根）（№：1235）显示，灵峰村尤进生（××）安置面积180平方米，套型120平方米和60平方米，存根上加盖了苏州市相城区北桥街道拆迁办公室的公章及工作人员邹卫星的签名。原告再提供的北桥街道拆迁补偿协议书（№：灵拆-2010-0082）显示，苏州市相城区北桥街道拆迁办公室与灵峰村拆迁户尤进生于2010年9月23日签订拆迁补偿协议，拆迁总金额120000元，核定家庭人员共3人，安置面积180平方米，其中：漕湖新城花园优惠价面积为120平方米，子女婚龄议价面积60平方米，老年人优惠3000元，拆迁办将尤进生户拆迁总金额全扣作为安置房预留金额。现原告为确认与被告尤进生签订的《房屋买卖协议书》有效及要求三被告协助原告办理上述房屋的转移登记、领证手续以及过户登记手续而诉至本院。
另查，被告尤庆系被告尤进生之子，被告陆凤南系被告尤进生之母。
以上事实，有原告举证的身份证、《房屋买卖协议书》、《收条》、《借条》、安置房选房序号（存根）、北桥街道拆迁补偿协议书及原告的当庭陈述证实，本院予以确认。
审理中，原告补充提供，1、北桥街道动迁房安置合同一份，合同编号1035，合同甲方苏州相城经济开发区盛湖资产经营公司，乙方尤进生（身份证号码××，写明乙方取得漕湖星辰花园10幢2单元103室、104室住宅（幢号以公安编号为准），房屋建筑面积分别为60/8.48㎡和125.98㎡，合计应付房款总金额144252.10元（附计算明细）。合同落款处甲方盖章、乙方签名。2、安置房结算单一份，姓名尤进生，购房合同号1035，房号10幢103、104室，交钥匙时间2014年9月10日，拆迁补偿总价12万元，留存12万元，安置房金额144252.10元，抵安置房款后缺款24252.10元。结算单落款处，拆迁人尤进生签名，苏州相城经济开发区盛湖资产经营公司经办人签名。3、现金解款单和收据（代收款凭单）各一份，时间均为2014年9月10日，现金解款单载明尤进生交苏州相城经济开发区盛湖资产经营公司房款24252.10元，收据由苏州相城经济开发区盛湖资产经营公司开具，写明收1035号合同尤进生交10-103、104房款，金额24252.10元。3、证明一份，证明单位苏州市相城区北桥街道盛南社区居民委员会，内容为“北桥街道漕湖星辰花园10幢104室（原选房编号一期2幢104室），建筑面积125.98㎡，安置户主尤进生（身份证号码××”。原告确认被告尤进生于2014年9月10日交清安置房房款后已将取得的10幢104室房屋钥匙、水电费卡交付原告，另表示上述房屋经向北桥街道拆迁办公室了解，尚未通知各拆迁户办理权属登记手续。
审理中，本院调取了原告徐青、被告尤进生及案外人丁特军在相城区公安分局北桥派出所的询问笔录三份。原告在2012年8月26日的笔录中陈述与被告尤进生签订了面积约120平方米安置房的正式买卖协议后，听说尤进生又将那套大户转卖给别人，感觉被骗了，故到派出所来反映情况，之前曾经签订购买60平方米小户的买卖协议，并支付了10万元，后来在2011年3月简单签订大户买卖协议时又支付了10万元，到2012年1月2日在相城区北桥法律服务所签订正式协议时又支付60000元，尤进生均出具收条，当天双方撤销了那份小户的房屋买卖协议。丁特军在2012年8月26日的笔录中陈述，尤进生向我弟弟丁特标借款15万元，其中5万元是我的，尤进生写了一张借条给我们，之后又向我弟借了6000元，说好以漕湖新城花园二期二幢二单元一楼的房子作抵押，后又提出借2万元，于2011年11月在相城区渭塘法律服务所给了15000元，并签订了该房屋的买卖合同，经相城区渭塘法律服务所见证，房款40万元，第二天付5000元，这样合计176000元，尤进生向其老乡许海亮借款16000元，我与尤进生私下约定16000元由我还给许海亮，所以又付了8000元，凑满20万元，到2012年7月10日左右听说尤进生把那套房子转卖给了别人，漕湖新城花园小区物业那里也办理了变更登记，所以到派出所来反映情况。被告尤进生在2014年7月1日的笔录中陈述因徐青、丁特军报案说其卖房子是骗他们，来派出所陈述情况，其出卖的是拆迁安置房，安置在北桥街道漕湖新城花园二期二幢二单元103室、104室，103室是60平方米的小户，104室是120平方米的大户，其首先经相城区渭塘法律服务所见证签订大户的买卖合同，其实是其向丁特军的弟弟丁特标借了15万元，丁特军要求签订房屋买卖合同，其不同意，因要卖给同村的徐青，丁特军提出只是办个手续，并不是真的要买那房，等还了借款就撤销那份买卖合同，所以就办了个房屋买卖的手续，房款40万元，其中先支付的20万元以其向丁特标的借款抵扣。后其于2012年1月2日经相城区北桥法律服务所见证与徐青签订房屋买卖协议书，将120平方米的大户卖给徐青，房屋总价32万元，并撤销了原与徐青签订的小户的房屋买卖合同，徐青于当天支付给我6万元，因之前签订小户买卖合同时，徐青已支付10万元，在签大户房屋买卖协议前，徐青又支付了10万元，徐青合计支付了26万元，协议写清交房时再支付6万元即可，其一大一小二套房屋是预拆迁安置的，其有兄弟三人，其排行老二，最小的出去做了上门女婿，家中剩弟兄二个，其之前就已经离婚，按拆迁政策，父母各跟一个儿子，现父亲跟大哥，母亲跟其，所以家庭人员为3人，即母亲、其和儿子尤庆，祖孙三代得180平方米的拆迁安置房，相当于这一大一小安置房是母亲、本人和尤庆的共有财产，其确认这套120平方米的房屋除了卖给徐青、丁特军外，未卖给他人。对以上调查笔录，原告表示由法院审核，对购房余款则同意在过户时付清。
本院于2014年7月31日受理了丁特军与尤进生房屋买卖合同纠纷案，丁特军以尤进生将漕湖新城花园二期二幢二单元一楼房屋已卖给他人为由要求解除与尤进生签订的房屋买卖合同，并要求尤进生返还款项20万元、承担违约金和赔偿损失。后丁特军向本院提出了撤诉申请。
审理中，本院又向相城区北桥街道灵峰村村民委员会作了调查，该村党委副书记徐建明表示经核实，尤进生户被安置对象共3人确实是尤进生、其母亲和其儿子，安置地点在漕湖新城花园二期二单元一楼大户120平方米、小户60平方米共计180平方米。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原告提供的被告尤进生的北桥街道拆迁补偿协议、北桥街道动迁房安置合同、漕湖新城安置房选房序号、安置房结算单、现金解款单、收据、证明等相关书证，结合本院对北桥街道灵峰村村民委员会的调查和调取的原告徐青与被告尤进生的相关陈述笔录，可以确认被告尤进生户通过拆迁安置方式取得北桥街道漕湖星辰花园10幢2单元103室和104室住宅，并在交清合同约定的安置房房款总额后实际占有了该二套安置房，被安置对象为三被告。从被告尤进生作为被拆迁安置户户主与北桥街道拆迁办公室签订拆迁补偿协议书、与苏州相城经济开发区盛湖资产经营公司签订动迁房安置合同，并以被告尤进生的名义办理了选房手续和房款结算等，表明被告尤进生的身份对同一家庭的其他被安置对象包括被告尤庆、被告陆凤南具有代表性。被告尤进生将上述安置取得的北桥街道漕湖星辰花园大户即10幢104室及自行车库转让给原告，双方约定了房款总额、支付方式、办理权属登记等事项，嗣后，原告向被告尤进生支付了大部分购房款，原告还确认被告尤进生向其交付了转让房屋，上述事实有《房屋买卖协议书》、《收条》、《借条》及原告的当庭陈述证实，本院也予确认。虽然被告尤庆、被告陆凤南均未在《房屋买卖协议书》上签名，但通过由被告尤进生出面办理了拆迁补偿和房屋安置手续，北桥街道拆迁办公室与苏州相城经济开发区盛湖资产经营公司均认可被告尤进生有权代表其拆迁户办理拆迁补偿和安置房购买手续，故对于原告来说，其有充分的理由相信被告尤进生有代表其拆迁户转让安置房的权利，被告尤进生的行为在法律上构成表见代理，被告尤庆、被告陆凤南应负授权责任的法律后果。同时，原告系以支付对价方式与被告尤进生签订的《房屋买卖协议书》，原告属于善意有偿取得买受房屋，双方权利义务约定明确，协议主要内容已实际履行。本案审理中，被告尤庆、被告陆凤南均未向本院提供对上述房屋买卖事实持有异议的证据。在此情况下，原告徐青与被告尤进生签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。案外人丁特军在相关笔录中陈述与尤进生于2011年11月签订漕湖新城花园二期二幢二单元一楼120平方米的安置房买卖合同，但笔录反映所涉及到的房款大多数是其或其弟丁特标与被告尤进生之间的借款往来。丁特军向本院提起诉讼要求解除与被告尤进生订立的房屋买卖合同，但又自愿申请撤回了起诉。综上，本院对原告要求确认与被告尤进生签订的《房屋买卖协议书》有效的请求予以支持。因上述房屋，政府相关部门尚未通知办理权属初始登记，故对原告要求被告办理涉案房屋的转移登记、领证手续以及过户登记手续本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：
一、原告徐青与被告尤进生于2012年1月2日签订的《房屋买卖协议书》有效。
二、驳回原告徐青的其他诉讼请求。
案件受理费6100元，公告费600元，合计人民币6700元，由被告尤进生、尤庆、陆凤南负担（此款原告已预交，本院不再退还，三被告于本判决生效之起十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 干文建
审 判 员 唐丽宁
人民陪审员 钱惠良
二〇一五年十一月六日
书 记 员 徐 婷