上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第943号
原告许军珍，女，1971年4月12日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托代理人谢钍睿，上海瀛东律师事务所律师。被告上海永德房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人SOLOMONCUA，董事长。委托代理人吴明秀，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。原告许军珍诉被告上海永德房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2014年5月5日公开开庭进行审理，原告委托代理人谢钍睿、被告委托代理人吴明秀、汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许军珍诉称，2011年2月21日，原、被告双方就原告购买被告投资建造的青浦区徐泾镇徐南路1188弄《御品园林》16号别墅一事在上海签订了《上海市商品房预售合同》。原告已经实际向被告支付了人民币15,170,394元的购房款。按照合同第十条第二款约定被告承诺在2011年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证),但是，直到2012年8月29日被告才办出房屋大产证，并于2012年9月18日向原告出具了办理《房屋交接书》等办理产证必备的材料。但是由于被告所出具的文件存在数据不准确等问题，原告未能凭该文件办理产证。直到2012年11月14日，被告才向原告出具了准确的房屋交接书等材料。原告认为，被告未能及时办理房屋大产证，未能准确出具办理产证的必备文件，导致原告无法在约定的期限内办理系争房屋的产权登记，被告的行为已构成违约。另外根据原告的销售广告以及原告所出具的房屋使用说明书均承诺小区会所将为业主开放游泳池，供业主使用。但自系争房屋实际交房至今，小区会所内的游泳池并未实际运营，导致原告无法正常使用该配套设施。被告未正常开放会所游泳池的行为不仅给原告造成实际损失,更直接导致房屋乃至整个小区的档次下降,房屋升值速度变缓。据此，原告要求：1、判令被告向原告支付权利延迟交付违约金共计677,056元(按六个月至一年人民银行同期贷款利率6%上浮50%，自2012年5月18日至11月14日计算181天)；2、判令被告立即开放会所游泳池，并判令被告向原告支付会所游泳池未开放期间的合理损失共计1万元。被告上海永德房地产发展有限公司辩称，双方于2012年6月25日签订房屋交付协议书，其中第4条对原合同第10条进行了变更，原告同意被告办理大产证的时间延迟至2012年10月17日，协议第5条确认双方无其他争议，被告并承诺如至2012年10月17日仍无法办理大产证的，应赔偿原告损失。被告于2012年8月29日取得大产证，并未违反协议第4条的约定，故被告不应再承担权利转移的违约责任。另外，双方约定的办证时间是2011年11月30日，原告直至2014年才起诉，也超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。小区的游泳池已经建成，合同、合同附件、楼书、宣传资料中对于游泳池开放时间均未进行约定，由于该楼盘自交付以来入住业主非常少，故游泳池此前未开放，但游泳池已经于2014年4月16日开放，原告所诉损失没有合同、事实依据。综上，原告诉请均不成立，请求驳回原告诉请。经开庭审理查明，2011年2月21日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定，由原告向被告购买位于上海市青浦区徐泾镇徐南路XXX弄XXX号房屋，该房屋暂测建筑面积389.44平方米，其中套内建筑面积为389.44平方米、另有地下附属面积为264.76平方米，每平方米房屋建筑面积单价38,750.40元，总房价款为15,090,956元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：2、取得了《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2011年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同。合同第十一条约定被告定于2011年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，被告按原告支付房价款的日万分之二支付原告违约金，合同继续履行。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后10日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另行约定了其他事项。合同补充条款第4条约定对预售合同第十四条的补充，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后，原告应按合同约定时限内办理小产证，若原告逾期办理交房或产证的，原告应按总房价款之百分之二支付违约金，逾期超过30天，被告有权单方面解除合同，原告应支付总房价款百分之二作为违约金，若违约金不足以赔偿被告损失的，原告应按实际损失进行赔偿。合同签订后，原告按约支付了购房款15,170,394元。2012年5月17日，原告与被告办理房屋钥匙交接。同日，被告向原告提供了上海市新建住宅使用说明书，该说明书中载明配套公建包括泳池。2012年6月25日，原告与被告签订房屋交付协议书一份。协议约定被告延迟交付房屋，按商品房预售合同第十二条约定，应向原告支付违约金648,911元，在原告自愿按现状接受房屋交付的前提下，被告自愿提高违约金至784,730元(即按违约天数，统一按每日万分之二计算)。前述违约金在原告按被告要求办理接收交付手续后，由被告扣除原告应支付的费用后付入原告帐户。原告已经察看房屋现状，同意以现状交付，若今后在使用中发现新的质量问题，被告按照房屋质量保修规定予以保修。第四条约定，对于双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条约定的新建商品房房地产权证(大产证)的办理时间延至2012年10月17日之前，且如被告仍然延期，原告不要求解除商品房预售合同，但被告可给予原告适当补偿，具体补偿方式双方届时根据实际发生的情况，以原告实际遭受的损失为依据友好协商。第五条约定双方无其他争议。之后，被告依协议书内容向原告支付延期交房违约金。2012年8月29日，被告取得包括原告所购房屋在内的上海市房地产权证(大产证)。2012年9月18日，双方签署房屋交接书。后原告诉至本院。另查明，被告的楼书中载明室内恒温恒湿游泳池。2014年2月24日，经上海市徐汇公证处公证对系争房屋所在的小区游泳池进行拍照，游泳池尚未开放。以上事实，由原告与被告的陈述、商品房预售合同、付款凭证、大产证登记信息、房地产登记申请书、房屋交接书、被告楼盘销售广告、新建住宅使用说明书、公证文书，2012年6月25日房屋交付协议书、贷记凭条、维修基金收款凭证、房地产权证(大产证)、办理产证资料领取单等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、2012年6月25日的房屋交付协议是由被告单独起草，适用于所有业主，系预先拟定重复使用的格式条款，协议第4条将被告办理大产证的时间进行了大幅度的延长，实质性免除了被告已经发生的延迟办理大产证的违约责任，排除了原告向被告主张违约金的合法权利，该条款未进行特别标注并说明，签订协议时被告也未向原告特别说明，未尽到合理方式提醒的法律义务，故该条款应认定为无效。在签订协议书时被告向原告说明签署该协议是领取延迟交房违约金的必要手续，并未提到权利延迟的内容。原告为领取交房违约金及尽快取得房屋的背景下签订了该协议。2、合同对于游泳池配置及开放时间、免费或有偿使用未进行约定，但楼书、销售广告中均对配置游泳池进行了宣传。就游泳池设置的目的、功能来说，游泳池应在被告完成向原告交房后就应正常开放、运营，该时间点是合理的。由于游泳池未开放，导致原告只能以其他方式替代健身。诉请金额是按照本市健身会所办理年卡的费用每年5,000元计算。原告经核实，泳池在开庭之日虽已开放，但水温不是恒温，沐浴房也未提供热水。被告表示：1、当时签订协议书时被告与小业主均就违约金进行了协商，有已经签约的业主，也有签约时将协议第4、第5条内容划去的业主，还有未签协议书的情况，但被告均支付了延期交房违约金。2、游泳池不是合同约定内容，开放时间也未进行约定，如何使用也未达成协议。被告已经将泳池建设完成，但因本案所涉小区业主入住率非常低，不超过十户，故当时未开放泳池，2014年4月16日已经开放。游泳池虽已经移交物业公司管理，但是否开放的决定权在于被告。对原告提出要求赔偿的请求，因原告未提供任何年卡费用的事实依据，未提供实际发生费用的依据，且游泳池开放是收费的，对业主仅是享受优惠，被告不予认可损失的事实。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。依据合同约定，被告应于2011年8月31日前将该房屋交付给原告，于2011年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，并于原、被告签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方共同办理所购房屋的房地产过户手续，申领房地产权证(小产证)。因此，既然合同中已分别约定了实物房屋的交付时间和房屋权利的转移过户时间，作为履行义务的被告就应按不同的时间节点履行不同的义务，违反任何约定义务，均应当承担与之对应的违约责任。现原告已按约支付了全部购房款，被告存在逾期交房的情况。根据合同约定，被告应支付原告延期交房违约金。2012年6月25日，双方签署了协议书，根据该协议内容，双方就延期交房违约金进行重新约定，同时亦将原合同约定的被告办理房地产初始登记、取得房地产权证的时间进行延后。对于该协议书的效力双方存在争议，本院认为该协议书虽由被告制作，但当时房屋已交付，涉及房屋延期交付的业主在签署该协议书时，对协议内容存在全部同意、部分同意的情况，故协议书签订过程中应存在协商过程，而针对不同情况，被告均已支付延期交房违约金，不存在原告所述未签协议书即无法领取违约金的情况。并且根据协议书的内容，被告支付原告延期交房违约金是高于原合同约定的标准，故该协议书中不仅仅是免除被告的责任，而是对双方权利义务重新进行约定。原告认为协议书部分内容无效的意见，本院不予采信。根据协议书约定被告取得房地产权证的时间延至2012年10月17日，现被告先于该时间办理了初始登记。故原告要求被告支付权利延迟交付违约金的请求，本院不予支持。对于游泳池配置，双方预售合同中未进行约定，但在新建住宅使用说明书中已将之作为公建配套，故该设施被告应予提供。但双方对于泳池开放时间及如何使用均未进行约定，原告也未提供其主张的损失依据，审理中，原告也表示被告已开放泳池，故原告要求被告开放泳池并赔偿损失的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告许军珍要求被告上海永德房地产发展有限公司支付权利延迟交付违约金人民币677,056元的诉讼请求不予支持；二、原告许军珍要求被告上海永德房地产发展有限公司立即开放会所游泳池的诉讼请求不予支持；三、原告许军珍要求被告上海永德房地产发展有限公司赔偿会所游泳池未开放期间的合理损失人民币1万元的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币10,670.50元，减半收取人民币5,335.25元，由原告许军珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一四年六月三日
书记员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。