安徽省天长市人民法院
民 事 判 决 书
(2013)天民一初字第00356号
原告：陈大朝，男，1970年3月11日生，个体户，住江苏省仪征市。
委托代理人：陈涛，安徽世浩律师事务所律师。
被告：天长市伟林机械配件有限公司，住所地安徽省天长市冶山镇晏公村岗云队。
法定代表人：肖维林，该公司总经理。
委托代理人：陈俊梅，安徽天道律师事务所律师。
原告陈大朝与被告天长市伟林机械配件有限公司（以下称伟林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员高瑜独任审理，于2013年2月25日公开开庭进行了审理。原告陈大朝及其委托代理人陈涛、被告伟林公司的委托代理人陈俊梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈大朝诉称：2012年5月份，原告因扩大生产需要电镀车间三百多平米，被告有厂房对外出租，原告与被告法定代表人肖维林于2012年6月13日签订租赁协议，就房屋租赁及其他相关事宜作出约定。原告于2012年6月13日付租金30000元，同年8月付房租5000元。在合同刚开始执行时，肖维林就以环保局禁止生产等理由阻止原告的生产经营，2012年8月6日，肖维林组织其公司员工将电闸拉掉，导致原告停产，被告的行为不仅违反了双方的约定，给原告造成了重大经济损失，而且也违反了法律的规定。现起诉，请求判令：1、被告退还租金2万元；2、被告归还原告被其扣留的电镀液；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告伟林公司辩称：原、被告的租赁合同仍在继续履行过程中，原告仅支付了部分租金，原告应当将所欠租金支付给被告，由于原告不履行支付租金的义务，原告存在违约，导致矛盾的产生，被告不应当承担返还租金的责任，被告没有扣留原告的任何物品，请求法院驳回原告的诉讼请求。
陈大朝为支持其主张的事实，提供的证据：1、协议书复印件一份。证明原告与被告于2012年6月13日签订房屋租赁协议，双方存在租赁关系以及各自应承担的义务。被告于2012年6月13日将厂房交付原告，原告于2012年8月6日搬离厂房；2、收款收据复印件二份。证明原告于2012年6月13日向被告支付租金3万元，于2012年8月向被告支付房租5000元，被告已收到原告的租金共计35000元。
针对陈大朝的举证，伟林公司的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是该协议第5条明确约定，原告应当在合同签订之日就支付租金50000元，在合同签订的第二个月支付50000元，第三个月支付65000元。原告存在违约行为。原、被告于2012年5月1日之后就已谈好协议，原告对厂房进行了必要的整改，2012年5月31日前已整改完毕，即将设备搬入厂房生产，为支持原告，被告同意原告从2012年5月31日起支付房租。原告虽然大部分设备已经于2012年10月陆续搬走，但厂房至今尚未交还；对证据2的真实性没有异议，但该证据证明原告严重违反协议第5条的规定，仅支付35000元，截止到2013年2月28日，根据协议约定，原告实际尚欠被告租金，被告不应当返还原告任何租金。
伟林公司为支持其主张的事实，提供的证据材料有：协议书一份，证明陈大朝于2012年7月28日承诺7至12月每月向被告支付租金2万元，总计12万元，另外6500元在农历过年前务必清付，原告没有按照承诺履行付款义务。
针对伟林公司的举证，陈大朝的质证意见：协议书上的备注虽然签名是原告所签，但内容不是原告所写，原告是在逼迫之下签的名，同时也能证明原告先缴纳3万元是得到被告认可的。原告于2012年8月缴纳5000元后，被告到原告厂房拉电闸，导致原告停产，给原告造成巨大损失。
本院听取了双方举证、质证意见，认证如下：（一）关于租房协议书。证明原、被告于2012年6月13日经双方协商一致签订房屋租赁协议，并就租赁物的数量、租赁期限、租金及其支付期限和方式等作出约定。被告没有举反驳证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，应当认定原告陈大朝的本证成立。（二）关于伟林公司的举证材料协议书一份，备注内容清楚，有证明力，可以证明原告陈大朝于2012年7月28日对付款时间作出承诺，原告提出协议书上的备注虽然签名是原告所签，但内容不是原告所写，原告是在逼迫之下签的名，同时也能证明原告先缴纳3万元是得到被告认可的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，陈大朝没有举反驳证据，应当认定伟林公司的本证成立。可以证明，2012年7月28日，因原告不能如期履行合同，被告给以一定的宽展期，原告陈大朝签字认可，应当视为双方对协议的变更。
经审理查明：2012年6月13日，伟林公司与陈大朝签订了租房协议，约定将设在天长市天城车辆配件有限公司院内的电镀车间三间厂房、车间外大棚、酸洗池租赁给陈大朝，租期为2012年5月31日至2013年12月31日；车间租金为每月5000元；租赁期内大棚租金总计为10000元、污水处理费为47500元、盐酸3000元；酸洗池每年租金10000元；租金及其他费用总计为165500元，分三次付清，合同签订之日付50000元，合同签订的第二个月付50000元，合同签订的第三个月付65500元；合同签订之日起陈大朝有权自主经营，被告无权阻挠或阻止，如有第三方阻挠或阻止，由被告负责处理和解决。合同签订之日陈大朝付租金30000元，因陈大朝未能按协议约定的数额付清第一期租金，原、被告在被告持有的协议书上重新约定了租金支付期限，陈大朝签字认可。2012年8月14日，陈大朝以肖维林个人为被告向法院起诉要求解除房屋租赁协议并退还租金，2012年9月5日，陈大朝撤回起诉。
本院认为：综合双方举证、质证意见和诉辩意见，确定本案争议的焦点是：租赁期限的时间起点、搬离租赁厂房的确切时间、以及被告是否扣留原告的电镀液。
本案原、被告双方均已经提供了租房协议，根据协议第1条的约定可以认定租赁期限的时间起点为2012年5月31日；陈大朝搬离租赁厂房的确切时间的证明责任由陈大朝承担，陈大朝称2012年8月6日搬离，就此并未举证证明，被告辩称原告2012年10月才搬离，也没有证据印证，由于陈大朝在2012年8月14日起诉肖维林个人要求解除房屋租赁协议，此时还尚未搬出，结合双方陈述可以推定原告搬离租赁厂房的合理时间为2012年8月14日之后，据此，本院确定原告实际租用期为75天。陈大朝搬离租赁厂房时，因租赁期限未满，陈大朝要求解除合同，按通常的做法应给被告一定的寻租期，本院酌定寻租期为20天；被告是否扣留原告电镀液的证明责任，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定应由陈大朝承担，陈大朝未能举证证明，应承担不利后果。陈大朝诉讼请求中的合理部分，可以支持；陈大诉讼请求中不合理部分，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、十条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告天长市伟林机械配件有限公司于判决生效之日起十日内退还原告陈大朝租金及设备使用费8583元〔35000元-（5000元／月×12月／年+10000元÷19个月×12月／年+10000元／年）÷365天／年×95天-（2500元／月×12月／年+3000元÷19个月×12月／年）÷365天／年×75天〕。
驳回原告陈大朝其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取150元，由原告陈大朝负担85元，被告天长市伟林机械配件有限公司负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 高 瑜
二〇一三年六月九日
书记员 芦加保
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。