成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第4332号
原告龙锦综合开发（成都）有限公司（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人吴梓源，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。
委托代理人邓辉，四川衡平律师事务所律师。
委托代理人邓舒丹，四川衡平律师事务所律师
被告广州德逸服饰有限公司。住所地：广州市白云区。
法定代表人林丽珊，广州德逸服饰有限公司总经理。
委托代理人张瑜，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人吕祎，重庆潜卫律师事务所律师。
原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）诉被告广州德逸服饰有限公司（简称德逸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后,被告德逸公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2014年10月9日作出民事裁定，驳回被告德逸公司对管辖权提出的异议。被告德逸公司不服该裁定，提起上诉，成都市中级人民法院于2015年1月12日作出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员何理适用简易程序独任审判，并于2015年5月7日进行了公开开庭审理。原告龙锦公司的委托代理人邓辉、邓舒丹，被告德逸公司的委托代理人吕祎到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。
原告龙锦公司诉称，2013年4月23日，龙锦公司与德逸公司签订《租赁合同》，约定：德逸公司承租龙锦公司开发的位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心商场的L425b号商铺，租赁期自租赁合同约定的实际场地交付日起计三年；并对租金、商场服务费、推广费等费用的计付方式、商铺的营业时间、违约责任及通知送达方式等进行了约定。2013年11月15日，龙锦公司按合同约定将租赁房屋交付给德逸公司使用。2014年6月20日德逸公司在没有得到龙锦公司书面同意的前提下私自停止营业，并于2014年6月23日单方通知龙锦公司解除《租赁合同》。2014年7月3日，龙锦公司委托成都夏利文物业管理有限公司（简称物管公司）催告德逸公司要求其恢复营业，德逸公司并未理会。龙锦公司又于2014年7月18日致函德逸公司要求其在2014年7月23日前全额支付欠付金额及赔偿龙锦公司因此遭受的一切损失，经催告后德逸公司仍未支付。龙锦公司于2014年8月13日委托北京盈科（成都）律师事务所向德逸公司寄送了《关于解除成都国际金融L425b号商铺中心租赁合同及收回租赁场地的通知》，告知德逸公司《租赁合同》自通知书送达时解除，并要求德逸公司自通知书发出之日起七天内按原始交付状态交还原告，清缴欠付费用和赔偿损失，但德逸公司仍拒绝办理交还手续及支付相关费用，也未在通知时间内将商铺恢复至原始交付状态。2014年7月9日，龙锦公司就该商铺复原工程邀请4家有资质的公司进行密封报价，2014年7月10日，开箱评选确认复原工程费用为30385.49元。2014年8月28日，龙锦公司依照合同约定进入商铺，清点商铺内的财产和设施，并委托四川省成都市国力公证处对此进行了公证。德逸公司单方提前终止履行《租赁合同》及欠付相关费用且拒不支付的行为已严重违约，龙锦公司有权解除《租赁合同》并依约没收德逸公司缴纳的保证金，按照合同约定，德逸公司应支付所欠租金、推广费、商场服务费、电费及滞纳金，并承担因追讨欠付费用所产生的公证费、复原费、律师费及赔偿损失。请求判令：1、德逸公司支付龙锦公司截止2014年8月14日欠付的租金251066.13元，推广费4564.84元、商场服务费34236.29元、电费15352.26元合计305219.52元，并支付截止付清前述款项之日止的滞纳金（按每日0.03%的标准暂计算至2014年9月1日为10115.22元）；2、德逸公司支付龙锦公司公证费3000元、复原费30385.49元、律师费26600元；3、德逸公司支付因其违约导致租赁合同提前终止龙锦公司遭受的损失1686955.76元（从2014年8月15日计算至2016年11月14日止按合同约定应支付的租金、商场服务费、推广费及其他费用）；4、龙锦公司不予返还德逸公司缴付的保证金196245元；5、本案的诉讼费由德逸公司承担。
原告龙锦公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
第一组：《租赁合同（龙锦综合开发（成都）有限公司与广州德逸服饰有限公司、成都国际金融中心商场L425b号商铺）》。拟证明龙锦公司、德逸公司签署了租赁合同，双方租赁关系成立。
第二组：2014年7月3日《关于成都国际金融中心第四层L425b号商铺租赁事宜》、顺丰快递邮寄详单、快件签收查询单。拟证明德逸公司未经龙锦公司书面同意，于2014年6月20日私自停止营业。
第三组：《解除租赁合同通知书》。拟证明德逸公司单方面解除《租赁合同》。
第四组：2014年7月18日《关于成都国际金融中心第四层L425b号商铺租赁事宜》、顺丰快递邮寄详单、快件签收查询单。拟证明龙锦公司向德逸公司发送书面通知，要求德逸公司于2014年7月23日前全额支付欠付租金、商场服务费、推广费、滞纳金、电费及赔偿龙锦公司因此遭受的一切损失。
第五组：2014年8月13日《关于解除成都国际金融中心L425b号商铺租赁合同及收回租赁场地通知》、顺丰快递邮寄详单、快件签收查询单。拟证明德逸公司经龙锦公司书面催告仍未支付欠付款项，龙锦公司委托律师书面函告德逸公司解除租赁合同，并要求德逸公司在通知发出之日起7天内依照租赁合同约定状态将租赁商铺交还龙锦公司、清缴欠付费用和赔偿损失。
第六组：物管公司出具的电费欠费明细、LA25A和L425b电路布线图、电表照片、L425a《商铺移交水电抄表记录》、L425b《商铺移交水电抄表记录》、L425b商铺用电量及费用明细。拟证明德逸公司实际用电量及欠付电费金额，德逸公司的实际用电表标号是06121344。
第七组：2014川国公证字第25605号《公证书》、发票、四川省成都市国力公证处受理通知单、情况说明。拟证明因德逸公司违约，且德逸公司未在通知要求时间内将租赁商铺恢复至原始交付状态并交还龙锦公司，龙锦公司依据合同约定对租赁商铺的财产和设施进行了清点，并委托四川省成都市国力公证处进行公证，证据保全公证费用为3000元。
第八组：关于CDIFS-L425b商铺复原工程密封报价分析、密封报价单开启记录表、成都翔芸建筑装饰工程有限公司报价表、成都嗣晟水电安装有限公司报价表、成华区华成装饰建材经营部报价表、四川标卓现代装饰工程有限公司报价表、关于成都国际金融中心项目商铺复原工程进行密封报价等事宜的委托书、成都国际金融中心L425b店铺复原工程合同、复原工程发票、国金中心商铺撤场消防系统恢复施工合同、消防复原工程发票、国金中心二次装修消防系统维修改造合同。拟证明因德逸公司怠于履行恢复租赁商铺至原始交付状态，龙锦公司委托龙锦综合开发（成都）有限公司成都商业及物业经营分公司就租赁商铺的复原工程与施工方签署工程合同，进行复原工程，以及因该工程而产生的费用为30385.49元。
第九组：委托代理合同，四川增值税专用发票。拟证明龙锦公司因向德逸公司催付租金、商场服务费、推广费而委托四川衡平律师事务所代理本案而产生的律师服务费26600元。
第十组：物管公司出具的情况说明。拟证明德逸公司于2014年6月30日从L425b商铺撤场，撤场后直到2015年4月30日才有新的租户承租。
被告德逸公司辩称，1、解除合同时间应为2014年6月25日，而非龙锦公司主张的2014年8月14日。根据租赁合同的约定，租赁商铺仅仅能展示和零售Bugatti品牌的商品，且合同约定此商铺不能另做其他用途，德逸公司在租赁房屋期间，没有达到Bugatti品牌的最低销售标准，该品牌公司终止了对德逸公司的授权，德逸公司为此多次找龙锦公司协商未果，德逸公司即向龙锦公司书面送达了解除租赁合同的通知书，龙锦公司于2014年6月25日签收，德逸公司是因不可归责的原因解除租赁合同，导致租赁合同目的无法实现，符合法定解除事由，且解除合同通知已经送达即产生法律效力，龙锦公司主张的商场服务费等费用均应截止于2014年6月25日。其次，关于龙锦公司要求德逸公司支付截止2014年9月1日逾期付款滞纳金，按照合同约定仅仅能计算至合同解除后的的第7日，超过7日由合同约定的其他违约责任处理，不应重复苛责德逸公司。根据合同约定，超过7天龙锦公司有权解除合同收回场地，有权留置代销德逸公司留置的财产，不适用违约金的处理。2、关于龙锦公司主张的公证费于法无据，应由龙锦公司自行承担，德逸公司没有承担的依据。因德逸公司此前多次要求搬走现场商品及装修，但均遭到龙锦公司制止，由此产生的复原费用应由龙锦公司自行承担，且该复原费用偏高。3、律师费超出龙锦公司不当诉讼请求应由其承担，应由德逸公司承担的费用按合同约定执行。4、龙锦公司主张损失的诉讼请求于法无据，根据合同约定龙锦公司至合同解除后第八天起视为对租赁场地的收回及处置，包括另行出租，由此可见德逸公司从此时间起即不占有涉案房屋，该房屋占有使用收益均归龙锦公司享有和行使，该房屋早已由龙锦公司另行出租，不存在其主张的延续至2016年11月14日为止的租金、商场服务费、推广费等，上述费用不应由德逸公司承担。5、关于龙锦公司主张的不予返还德逸公司保证金的诉讼请求没有法律和事实依据，租赁合同没有约定不予返还保证金条款，根据相关法律规定，保证金属于德逸公司对履行合同所提供的履约担保金，龙锦公司享有对该保证金优先受偿的权利，而不能通过没收不予返还，龙锦公司仅能实现优先受偿该保证金，本案有违约责任的约定，不应重复苛责德逸公司，该项请求不应得到支持。
被告德逸公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据材料：
1、租赁合同。拟证明涉案商铺唯一用途为德逸公司展示及零售Bugatti品牌高级男装皮具营业之用。
2、收据。拟证明德逸公司依约向龙锦公司支付保证金196245元。
3、希伯莱皮具实业有限公司(简称希伯莱公司)出具的同意书、希伯莱公司工商登记证书。拟证明德逸公司于涉案商铺合法销售Bugatti品牌产品系经希伯莱公司授权。
4、2014年1月14日至2014年3月11日的《寄销结算通知单》。拟证明德逸公司2014年1月至3月未能达到保底销售额要求，经宽限仍然无法达到。
5、希伯莱公司向给德逸公司出具的《终止授权通知书》、2014年7月3日龙锦公司向德逸公司邮寄送达的《关于成都国际金融中心第四层L425b号商铺事宜》。拟证明因德逸公司无法达到销售保底额，被终止了成都地区经营品牌的授权，德逸公司也因此无法继续营业，龙锦公司对此知晓，鉴于以上原因双方的租赁合同已无法实现。
6、2014年6年23日德逸公司向龙锦公司出具的《解除租赁合同通知书》、邮寄回单。拟证明为防止扩大双方损失，在租赁合同无法实现的情况下，德逸公司致函龙锦公司请求解除租赁合同，解除合同时间应为2014年6月25日。
7、龙锦公司于2014年7月18日向德逸公司邮寄送达《关于成都国际金融中心第四层L425b号商铺租赁事宜》。拟证明双方已收悉德逸公司向龙锦公司邮寄送达的《解除租赁合同通知书》。
8、2014年7月28日德逸公司向龙锦公司邮寄送达的《关于成都国际金融中心第四层L425b号商铺租赁事宜的复函》。拟证明德逸公司多次就本案事宜与龙锦公司进行结算。
9、2014年8月13日龙锦公司向德逸公司邮寄送达的《关于解除成都国际金融中心L425b号商铺＜租赁合同＞及收回租赁场地通知》。拟证明龙锦公司于2014年8月13日向德逸公司邮寄送达了解除租赁合同通知。
上述证据材料经庭审举证质证，德逸公司对龙锦公司提交的
第一组至第七组、第九组、第十组证据材料的真实性无异议，但认为第一组证据材料中租赁合同约定的是没收保证金而不是不予返还，公证费应由双方各自依法承担，龙锦公司扣押德逸公司的资产及商品所对应的价值和费用应在龙锦公司应得款项中予以扣除，且合同约定若德逸公司拖欠款项超过7天，龙锦公司有权收回，并代售德逸公司留置的租赁商品，因此滞纳金的计算时间是合同解除后第7天；从第二组证据材料的函件明细可以看出龙锦公司在德逸公司的授权终止后不同意变更德逸公司商铺的使用用途；第五组证据材料表明2014年8月13日，龙锦公司提出单方解除租赁合同并收回租赁场地，其有权对租赁场地享有完全处分权，德逸公司从2014年6月25日起并未实际占有使用商铺，已给予龙锦公司处理商铺的充分合理时间，故德逸公司承担该商铺租金及损失等费用最迟应在2014年8月13日前；第六组证据材料表明2014年6月15日至8月15日期间产生了很少的电费，其中7月15日至8月15日期间没有任何电费，证明德逸公司早已退出商铺，已转移龙锦公司享有，德逸公司从未缴纳电费，对物管公司出具的用电量及电费欠费金额予以确认；第七组证据材料中反映的扣押物品都应当返还给德逸公司，公证费应由龙锦公司承担；对第八组证据材料的三性不予认可，复原工程没有通知德逸公司且未经过其同意；第九组证据材料的律师费，德逸公司按合同约定承担相应费用，对超出部分不予认可；对第十组证据材料情况说明中载明的闲置空场时间不予认可，对龙锦公司收回商铺扩大的损失应由其自行承担。
龙锦公司对德逸公司提交的第1、2、4、第5项中的《关于成都国际金融中心第四层L425b号商铺事宜》、第6-9项证据材料的真实性均无异议，但认为第1项证据材料租赁合同还约定了如德逸公司更改商铺用途，需要取得有关政府部门和龙锦公司认可，是可以达到继续履行合同目的的；第4项证据材料仅能证明德逸公司在商场内的销售金额，不能证明未达到品牌授权商的保底销售要求；第6项证据材料德逸公司作为违约方无权单方解除合同；第7项证据材料德逸公司发出的解除通知书不能达到合同解除的效力；第8项证据材料表明德逸公司直至撤场时才披露授权终止的情况，没有真实告知龙锦公司；第9项证据材料证明龙锦公司作为守约方向德逸公司发出解除合同通知，通知到达德逸公司时合同即解除。龙锦公司对德逸公司提交的第3项证据材料的真实性虽持有异议，但认为基于德逸公司能够在龙锦公司经营销售Bugatti品牌，故对该项证据材料的真实性予以认可。龙锦公司对德逸公司提交的第5项证据材料的《终止授权通知书》认为非原件，对其真实性持有异议，且认为仅仅有通知书不能证明德逸公司的保底销售额，授权商对德逸公司保底销售额的要求在签订租赁合同时并未披露给龙锦公司，该通知书与本案无关。
本院认为，龙锦公司提交的第一至十组证据材料，德逸公司提交的第1－4项、第5项中的《关于成都国际金融中心第四层L425b号商铺事宜》、第6-9项证据材料，其来源合法，内容客观真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信，作为本案证据。关于龙锦公司主张的各项费用，本院将结合全案事实进行综合认定。德逸公司称其提交的《终止授权通知书》系原件，因龙锦公司未申请对该通知书进行鉴定，本院对该通知书予以确认，该通知书能否支持德逸公司解除合同的理由，本院将在下文作认定。
根据本案采信的证据和当事人陈述一致的事实，本案查明如下事实：
龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与德逸公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心第四层L425b商铺出租给乙方使用，租赁场地的实测面积约为89平方米；甲方同意租赁场地的唯一用途为乙方展示及零售Bugatti品牌的高级男装及皮具营业之用，乙方在租赁场地开始营业前必须已领取有关该商铺的有效营业执照、税务登记证及其它按照中国法律必须的执照、许可及批准，如乙方更改店铺用途，除须取得有关政府部门许可外，同时亦必须取得甲方书面确认；租赁期限为自该商铺交付之日起三年；乙方应按以下规定向甲方每月支付保底租金/提成租金，保底租金或提成租金的支付以较高者为准，第一年每月保底租金每平方米550元为48950元，第二年每月保底租金为53400元，第三年每月保底租金为57850元，提成租金按乙方的全部每月总营业额的18%计算；甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计2个月免租期，甲方不收取租金，但乙方仍须如期交缴本合同约定的商场服务费及其它杂费；乙方须每月向甲方支付商场服务费、推广费及其他杂费，商场服务费现为每月75元/平方米，推广费现为每月10元/平方米；甲方有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其他杂费；乙方须按甲方或甲方指定管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、煤气及电话等费用及有关的保险金（如适用）；乙方须于向甲方出具要约书之日向甲方缴纳196245元作为保证金，租赁期满，经甲方验收，在确认结算及验收无误后，甲方将在30天内无息退还乙方所缴纳的保证金之70%，其余30%将作为租户从事经营/服务行为的质量保证金，待合同终止后3个月内如无消费者投诉、司法诉讼或者行政处罚等问题，甲方将剩余保证金无息退还乙方；乙方须于甲方每月的首个工作日或之前向甲方支付保底租金、商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起7日内缴付所有的租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用；逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿；乙方承诺于2013年12月3日或之前开始营业；乙方须在租赁期结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)交付甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施而乙方亦可以自行作出同样安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方同意，在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方按照租赁合同规定没收乙方所支付的保证金，甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止，该等事件包括“乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、商场服务费、推广费或其它费用的日期支付该等租金、商场服务费、推广费或所有其它费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救；乙方在没有得到甲方书面同意前提下私自中断、停止或宣布将中断、停止其业务或提前解除合同…”；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地保证金；甲方根据租赁合同，要求或收取乙方违约金，并不损害及影响甲方行使租赁合同赋予的任何其它权利和补救方式的权利(包括收回租赁场地的权利)；因乙方违约导致甲方提前终止合同，在甲方向乙方发出收回租赁场地通知书之日起7日内，乙方拒绝与甲方办理终止合同、交付租赁场地手续的，视为乙方已放弃对租赁场地上所有财产的支配权，视同乙方已授权甲方有权直接进入租赁场地，清点和处置在租赁场地上乙方的财产和设施而无需另行得到乙方同意；乙方须按租赁合同所规定的租赁场地用途使用租赁场地，不得将租赁场地用作非在本租赁合同中所指定的用途。
《租赁合同》签订后，德逸公司即向龙锦公司缴纳了196245元保证金。2013年11月15日龙锦公司将涉案商铺交付德逸公司使用。德逸公司根据希伯莱公司的授权在涉案商铺经营Bugatti品牌。德逸公司接受承租商铺后一直未向龙锦公司交纳租金等费用。2014年6月1日，希伯莱公司向德逸公司发出《终止授权通知书》，主要内容为：德逸公司未能完成月度保底销售指标，根据《经销合同》的约定解除双方的经销代理合同，并同时终止德逸公司经销Bugatti品牌的授权。2014年6月23日，德逸公司向龙锦公司发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为：“2013年我司向贵司支付了196245元保证金，2013年11月15日，贵司向我司交付L425b商铺。2014年6月1日，因我司未达到Bugatti品牌授权方的销售要求且在给定的宽限期内仍无法达到，授权方遂将Bugatti品牌代理权收回，事后我司多次与授权方协调希望恢复代理权限，但均未取得成效，无奈我司于2014年6月15日与授权方办理了交回代理权的相关手续并多次向贵司提出了L425b商铺的撤场的申请。现因L425b商铺之用途限于我司展示及零售Bugatti品牌高级男装及皮具，而上述客观原因，贵我双方订立的租赁合同目的已无法实现，故我司郑重书面通知贵司解除我司与贵司签订的《租赁合同》，租赁合同自本通知送达贵司之日解除。”2014年6月25日，龙锦公司收到该解除合同通知。2014年7月3日，物管公司向德逸公司发出《关于成都国际金融中心第四层L425b商铺租赁事宜》，主要内容为：目前我司发现贵司自2014年6月20日起至今已停止营业超过14天，至此本公司郑重要求贵司在收到本函件之日起1天内立即恢复营业，逾期不恢复营业的，本公司有权随时提前收回商铺、没收保证金、终止租赁合同，并有权向贵司追究由于其违约而产生的一切违约责任。2014年7月7日，德逸公司收到该事宜。2014年7月18日，龙锦公司向德逸公司发出《关于成都国际金融中心第四层L425b商铺租赁事宜》，主要内容为：“贵我双方于2013年4月23日签订租赁合同，由贵司向我司承租商铺，租赁期限从2013年11月15日至2016年11月14日。鉴于目前贵司单方面要求提前终止履行租赁合同，贵司的行为已构成单方违约，本公司除有权没收保证金以外，贵司仍须承担违约责任，赔偿本公司因此而遭受的一切损失（包括但不限于本公司正式收回题述商铺日为止依照租赁合同贵司欠付的所有费用、本公司因收回或不能实时收回题述商铺而产生所有费用及损失及因贵司不能完全履行租赁合同导致本公司遭受的租金损失）。敬请贵司于2014年7月23日前立即向本公司全额支付上述欠付金额，否则本公司有权就贵司欠付的金额以每日0.06%计向贵司加倍追收逾期支付利息，本公司因追收贵司的欠款所支付的一切费用和遭受的一切损失将由贵司全部承担。如果贵司怠于履行上述义务，本公司将有权随时收回商铺，并自行聘请相关公司就商铺开展恢复工程，由此产生的所有费用和损失将由贵公司承担。”2014年7月23日，德逸公司收到该事宜。2014年8月13日，龙锦公司委托北京盈科(成都)律师事务所向德逸公司发出《关于解除成都国际金融中心L425b商铺<租赁合同>及收回租赁场地通知》，主要内容为：贵公司自2014年3月11日起已拖欠龙锦公司租金、商场服务费、推广费以及其他应支付的费用，经龙锦公司多次催付均拒绝支付，自2014年6月20日起贵司已对商铺停止营业。鉴于贵司的严重违约行为，根据《租赁合同》约定，龙锦公司决定解除《租赁合同》，《租赁合同》自本通知到达解除。敬请德逸公司自本通知发出之日起七日将商铺按约定的状态交还龙锦公司，并依照龙锦公司于2014年7月18日向贵司发出的通知要求清缴欠付的费用和赔偿龙锦公司损失。2014年8月14日，德逸公司收到龙锦公司发出的解除《租赁合同》通知。
庭审中，龙锦公司和德逸公司确认德逸公司于2014年6月30日退场，未就涉案商铺与龙锦公司办理归还交接手续。龙锦公司向四川省成都市国力公证处申请，要求对查看涉案商铺现状的过程和清点德逸公司留存的货物进行公证。2014年8月29日，在四川省成都市国力公证处的公证下，龙锦公司对德逸公司留存的货物进行了清点，并制作了商铺现场物品清点记录，公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘。龙锦公司对公证处的上述公证过程向四川省成都市国力公证处支付了公证费3000元。龙锦公司为恢复涉案商铺，采用密封报价的方式确定施工单位，最终由成都翔芸建筑装饰工程有限公司、南京市消防工程有限公司进行施工，发生复原工程费共计为30389.45元，此费用龙锦公司已向施工单位进行了支付。在庭审中，德逸公司认为复原费过高，本院告知可以申请司法审计或鉴定，但德逸公司表明不申请司法审计或鉴定。
另查明，德逸公司从承租涉案商铺之日起，未向龙锦公司支付租赁费、推广费、商场服务费。庭审中德逸公司确认在使用涉案商铺期间未向龙锦公司交纳过电费，对物管公司出具的电费明细表载明的截止2014年8月15日实际发生的电费金额15354.64元予以认可。该电费明细表载明2014年6月15日至2014年8月15日期间只产生了很少的电费，其中2014年7月15日至2014年8月15日期间没有任何电费。本案在审理过程中，本院曾于2015年5月6日到涉案商铺现场查看，该商铺处于清水状态，无其他商户入驻营业。庭审中，龙锦公司陈述涉案商铺于2015年4月30日交付给新承租人，尚未入场装修。
2014年9月22日，龙锦公司就其与德逸公司租赁合同纠纷一案委托四川衡平律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，约定一审代理费为26600元。2014年9月24日，龙锦公司向四川衡平律师事务所支付本案律师代理费26600元，四川衡平律师事务所向龙锦公司出具了发票。
龙锦综合开发（成都）有限公司成都商业及物业经营分公司是龙锦公司的下属分公司。
本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，龙锦公司将该中心第四层L425b商铺出租给德逸公司，双方签订了《租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《租赁合同》签订后，龙锦公司于2013年11月15日将涉案商铺交与德逸公司，德逸公司也向龙锦公司支付了保证金196245元。本案中龙锦公司和德逸公司对解除双方签订的租赁合同均无异议，对此本院予以确认。关于龙锦公司与德逸公司之间租赁合同解除时间的认定。2014年6月23日,德逸公司以其未达到品牌授权方的销售要求，其品牌代理权被收回，其租赁涉案商铺的目的已无法实现为由向龙锦公司发出《解除租赁合同通知书》，但从龙锦公司2014年7月3日和2014年7月18日向德逸公司发函的内容表明其对德逸公司单方解除合同的行为不予认可。本案中德逸公司未能达到品牌授权方的销售要求，其品牌代理权被收回，致使其租赁合同目的无法实现，其过错责任在德逸公司，德逸公司以该理由主张解除合同，不符合合同解除的法定条件，故德逸公司主张其发出的解除合同通知到达龙锦公司即解除的理由不能成立。根据《租赁合同》的约定：龙锦公司将租赁场地交付德逸公司的实际交付日期起计2个月免租期，龙锦公司不收取租金，德逸公司仍须如期交缴本合同约定的商场服务费及其它杂费，德逸公司应于每月的首个工作日或之前向龙锦公司支付保底租金、商场服务费、推广费等；德逸公司在没有得到龙锦公司书面同意前提下私自中断、停止或宣布将中断、停止其业务或提前解除合同的，龙锦公司有权在该事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部份，租赁合同亦随即提前终止。但德逸公司在使用涉案商铺后，一直未向龙锦公司交纳租金、商场服务费、推广费等相关费用，且德逸公司在没有得到龙锦公司书面同意前提下私自停止其业务，德逸公司的行为违反《租赁合同》的约定，龙锦公司于2014年8月13日向德逸公司发出了《关于解除成都国际金融中心L425b商铺<租赁合同>及收回租赁场地通知》，要求解除双方签订的《租赁合同》。德逸公司于2014年8月14日收到解除合同的通知，德逸公司对该解除合同未提出异议。故本院确认，双方签订的《租赁合同》于2014年8月14日解除。
关于合同解除前即2014年8月14日前的租金、商场服务费、推广费以及电费和滞纳金问题。1、关于租金。龙锦公司于2013年11月15日将涉案商铺交付德逸公司使用，根据《租赁合同》约定，德逸公司可免付租金2个月，故德逸公司应从2014年1月15日开始支付租金。根据《租赁合同》的约定，租金分为保底租金和提成租金，保底租金或提成租金的支付以较高者为准，第一年每月保底租金为每月每平方550元，提成租金为每月营业额的18%，但龙锦公司未主张提成租金，对此本院不予审查。德逸公司承租的商铺实测面积为89平方米，即每月保底租金为48950元。因龙锦公司要求租金从2014年3月11日起计算，晚于约定的起算期，本院予以确认。2014年3月11日(起算租金之日)至2014年8月14日(租赁合同解除之日)，共计5个月零4天，租金为251278元(48950元×5个月﹢1632元×4天)，此款德逸公司应向龙锦公司支付。本案中龙锦公司只主张租金251066.13元，是对其权利的处分，本院予以支持。2、关于商场服务费、推广费。《租赁合同》约定：免租期内不免除商场服务费及其它杂费。商场服务费为每月每平方米75元即每月6675元，推广费每月每平方米10元即每月890元。因龙锦公司要求商场服务费、推广费从2014年3月11日起计算，均晚于约定的起算期，本院予以确认。商场服务费应为34267元(6675元×5个月﹢223元×4天)，此款德逸公司应向龙锦公司支付。本案中龙锦公司只主张商场服务费34236.29元，是对其权利的处分，本院予以支持。推广费应为4570元(890元×5个月﹢30元×4天)，此款德逸公司应向龙锦公司支付。本案中龙锦公司只主张推广费4564.84元，是对其权利的处分，本院予以支持。3、关于电费。庭审中，德逸公司对截止2014年8月15日实际产生了电费15354.64元无异议。根据《租赁合同》的约定，以上费用应由德逸公司承担。龙锦公司主张的电费15352.26元少于应收数额，是龙锦公司对其权利的处分，本院予以确认。4、关于滞纳金。德逸公司因使用涉案商铺后，未向龙锦公司履行给付租金、商场服务费、推广费的义务，根据《租赁合同》的约定：德逸公司应付的租金、商场服务费、推广费的交纳时间应当为每月的首个工作天或之前，逾期交纳应从逾期的首个工作日起向龙锦公司按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。故龙锦公司要求德逸公司从2014年3月11日起按每日0.03%计算支付租赁期间尚欠租金、商场服务费、推广费滞纳金直至付清所有欠付款项止，符合双方的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。滞纳金的计算(详见附表)。双方约定的滞纳金标准，并非过高，德逸公司主张计算到合同解除后的第7日，并请求裁减，本院不予支持。龙锦公司主张电费的滞纳金，根据《租赁合同》约定：于缴款通知单发出日期起计七(7)天内缴付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其它费用。由于龙锦公司未提交有效证据证明其向德逸公司送达了缴款通知单，即电费的滞纳金应从龙锦公司向德逸公司主张权利之日开始计算。龙锦公司向德逸公司主张权利之日应为起诉之日即2014年9月17日，滞纳金标准以每日0.03%计算。
关于龙锦公司要求德逸公司支付公证费、律师代理费以及租赁房屋的复原工程费问题。1、关于公证费。由于德逸公司违约，且不清理其货物并退还租赁物，龙锦公司要求四川省成都市国力公证处对德逸公司留存的货物进行清点的过程予以公证，该费用系龙锦公司在合同解除后通过合法途径行使收回商铺的权利而产生的合理费用，该费用的发生是因德逸公司违约给龙锦公司造成的损失，龙锦公司要求德逸公司赔偿此费用3000元，本院予以支持。2、关于律师费。《租赁合同》约定：龙锦公司因向德逸公司催付租金、商场服务费、推广费或德逸公司须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），龙锦公司有权向德逸公司追讨。龙锦公司委托四川衡平律师事务所代理本案诉讼，其按照德逸公司欠付费用的标的向四川衡平律师事务所支付律师费26600元，该费用的支付标准，符合川价发(2008)246号文件规定的律师费收费标准。故龙锦公司要求德逸公司承担律师费26600元，本院予以支持。德逸公司认为此费用过高，请求裁减，其理由不能成立。3、关于租赁房屋的复原工程费。在《租赁合同》解除后，德逸公司未退还涉案商铺给龙锦公司，也未对涉案商铺进行复原。根据《租赁合同》约定：德逸公司应当将商铺恢复原状后交还龙锦公司。因德逸公司未履行该合同义务，为恢复涉案商铺的原状，龙锦公司委托第三方对涉案商铺的货物进行了撤出，并对相关的电源和主体进行了复原。龙锦公司为此支付了复原费30385.49元。该费用的发生系德逸公司未履行合同义务而产生，故应由德逸公司承担。德逸公司辩称复原费过高，但又放弃司法审计或鉴定，故其辩称理由没有事实依据，本院不予支持。
关于龙锦公司要求确认德逸公司向龙锦司交纳的保证金不予退还和赔偿自2014年8月15日至2016年11月14日的应收租金、推广费，商场服务费问题。龙锦公司提出的这两项诉讼请求，实则是要求对德逸公司违约的处罚即要求德逸公司承担给付违约金的责任。根据《租赁合同》约定：德逸公司同意，倘德逸公司违反或不履行租赁合同项下任何义务，导致龙锦公司有权提前收回租赁场地的条件时，龙锦公司有权没收德逸公司向其支付的租赁场地保证金。该约定是对德逸公司违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。虽然本院已支持了龙锦公司对滞纳金和复原损失等费用的主张，但因德逸公司违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现，龙锦公司收回涉案商铺后，龙锦公司需要对租赁物进行复原以及待租，故本案根据德逸公司的违约程度,并结合龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，龙锦公司对租赁物的使用存在复原期和待租期，该期间会给龙锦公司造成损失的情况，本院酌情认定，在德逸公司向龙锦公司交纳的保证金中处以146850元的违约金，用于赔偿龙锦公司的损失，故对龙锦公司主张的至2016年11月14日的应收租金、推广费，商场服务费损失，本院不予支持。德逸公司缴纳的其余保证金49395元，为减少诉累，用于抵扣德逸公司应付龙锦公司的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告广州德逸服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付租金251066.13元、商场服务费34236.29元、推广费4564.84元、电费15352.26元，以上合计305219.52元(截止2014年8月14日前的费用即《租赁合同》解除前的费用)。此款与被告广州德逸服饰有限公司向原告龙锦综合开发（成都）有限公司交纳的保证金余额49395元品迭后，被告广州德逸服饰有限公司还应给付原告龙锦综合开发（成都）有限公司款项为255824.52元；
二、被告广州德逸服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、商场服务费、推广费、电费的滞纳金(详见附表)；
三、被告广州德逸服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告龙锦综合开发（成都）有限公司损失59985.49元(恢复原状的费用30385.49元、公证费3000元、律师代理费26600元)；
四、被告广州德逸服饰有限公司应给付原告龙锦综合开发（成都）有限公司违约金146850元(此款在被告广州德逸服饰有限公司已向原告龙锦综合开发（成都）有限公司给付的保证金中扣减)；
五、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。
如果被告广州德逸服饰有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费24520元，减半收取12260元，由被告广州德逸服饰有限公司负担2784元，原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担9476元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 何理
二〇一五年七月八日
书记员 梁栋
附：滞纳金计算表(计算方法：以每行费用相加为基数，以每日0.03%的标准，按每行的滞纳金起算时间和截止时间计算)
时间
租金
商场
服务费
|
推广费
|
电费
|
滞纳金起算时间
|
给付标准
|
滞纳金截止时间
2014年3月11日-2014年4月10日
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48950元
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6675元
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890元
|
2014年3月12日
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每日0.03%
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给付之日
2014年4月11日-5月10日
|
48950元
|
6675元
|
890元
|
2014年4月12日
2014年5月11日-6月10日
|
48950元
|
6675元
|
890元
|
2014年5月12日
2014年6月11日-7月10日
|
48950元
|
6675元
|
890元
|
2014年6月12日
2014年7月11日-8月10日
|
48950元
|
6675元
|
890元
|
2014年7月12日
2014年8月11日-8月14日
|
6528元
|
892元
|
120
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2014年8月12日
15352.26元
|
2014年9月17日
|
每日0.03%
|
给付之日
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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