贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔02民终252号
上诉人（原审被告）六盘水市红果翰林物业服务有限公司，
被上诉人（原审原告）翰林苑小区业主委员会，
上诉人六盘水市红果翰林物业服务有限公司因与被上诉人翰林苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2015）黔盘民商初字第46号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。
一审经审理查明，翰林苑小区位于盘县红果干沟桥320国道旁，系六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司开发的楼盘。2012年5月15日，庞贵芝投资设立了六盘水市红果翰林物业服务有限公司，于2013年8月10日与六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由六盘水市红果翰林物业服务有限公司为翰林苑小区提供前期物业服务。合同第五条约定，六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业管理用房（不含设备用房）。物业管理用房建筑面积300平方米（包括办公用房100平方米，配电用房200平方米），宿舍用房140平方米。其中办公用房，配电用房，宿舍用房均在小区内。第六条约定了物业服务费的收取标准、开支项目等，开支的项目中包含了物业管理企业固定资产折旧费用。物业服务费中不包括业主共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用，代收代交的公共能耗费，停车费、停车管理服务费。合同签订后，六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司未将项目建设资料、物业产权资料、建筑工程技术资料等物业管理资料交付给被告六盘水市红果翰林物业服务有限公司。2012年8月1日，翰林苑业主筹备委员会向盘县红果镇人民政府申请成立翰林苑小区业主委员会，盘县红果镇翠屏社区居民委员会和盘县红果镇人民政府分别签署了意见。2013年4月27日，翰林苑小区召开业主大会，通过无记名投票方式选举产生了业主委员会的成员。2013年7月15日，盘县住房和城乡建设局向翰林苑小区业主委员会下发了关于同意翰林苑小区成立业主委员会的批复。后翰林苑小区业主委员会申请备案，盘县人民政府翰林街道办事处和盘县住房和城乡建设局于2014年7月18日签字同意备案。2013年11月9日，翰林苑小区召开业主大会并作出决议，1、解除前期物业管理合同，2、实行业主自行管理，3、自行管理各岗位人员必须依法向业主委员会签订劳动合同，4、每年物业管理部门必须向业主代表大会报告物业管理费收支情况，5、每年物业管理费余额如何使用由业主大会决议。会议召开后，翰林苑小区业主委员会未向被告六盘水市红果翰林物业服务有限公司下达解除前期物业合同的通知，此后原被告为应否移交有关物业管理手续问题产生纠纷，虽经盘县住房和城乡建设局多次组织调解，但均调解未果。
诉讼过程中，经组织原被告对翰林苑小区的物业用房和物业用电、供水、监控等设备设施进行勘验，翰林苑的主要物业用房和物业用电、供水、监控等设备设施如下：
序号
物业用房
设备设施
备注
1
篮球场旁边标注为物业办公室的房屋2层12间
内有物业公司购买的办公桌椅、2台电脑、2台充电刷卡机
2
56栋旁电机房1间、监控室1间
电机房内有配电柜2组、开关柜4组、变压器1台，监控室内有16个探头的监控设备一套（显示屏为康佳44英寸）、桌子一张、沙发2个
庞贵芝称监控室为其个人投资所建，翰林苑小区业主委员会未提出异议
3
1号电梯楼进门右侧监控室1间
内有19个探头的监控设备1套（显示屏为32英寸）、消防报警器一台
1号电梯楼二次加压水泵房1间
内有供水设备一套、消防泵四台
1号电梯楼配电房一间
内有配电设备一套四台、四个灭火器（消防设施尚未验收）
4
2号电梯楼供水房一间
内有二次加压水泵二台、消防配电柜四个、消防泵四台、配电箱一个
2号电梯楼监控室1间
内有6个探头的监控设备一套、报警柜一个、办公桌椅一套、文件柜一个
配电房一间
内有配电柜七个、小配电箱三个、30千瓦发电机一台
5
8栋单体别墅前有变压器房一间
内有1600千伏安变压器一台（未使用）
6
步梯楼七栋前有监控房一间
内有加压水泵一台
7
步梯楼九栋前有监控室一间
内有19个探头的监控设备一套
8
13栋旁有配电房五间
房顶有400千伏安变压器一台、内有相应配电设施
9
翰林大酒店左侧有岗亭1间
庞贵芝称其个人建设，属个人财产
10
翰林苑大门口有1号岗亭一个
11
60栋后面有物管方一间
12
员工住宿一套70平方米(位于62栋102室)
13
步梯楼九栋前有公厕一个
14
320国道旁有保安室一间
另查明，被告六盘水市红果翰林物业服务有限公司的法定代表人庞贵芝在紧邻翰林苑小区的一侧有面积为2564.873平方米的一宗建设用地，并且其在该建设用地上合法建有建筑物一栋作为酒店经营，在酒店的外墙一侧设有治安岗亭一个。
一审经审理认为，本案的争议焦点是：1、原告翰林苑小区业主委员是否是本案的适格主体。2、被告六盘水市红果翰林苑物业服务有限公司与六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同是否应当解除。3、若解除合同，被告应当移交的办公用房、办公用品及配套设施设备有哪些。
关于原告翰林苑小区业主委员会的主体问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。翰林苑小区欲成立业主委员会，先是通过业主筹备委员会向盘县红果镇人民政府报送了申请材料，得到地方人民政府的同意后，才于2013年4月27日通过业主大会无记名投票选举产生，对于2013年4月27日业主大会的真实性和合法性，盘县红果镇翠屏社区居委会予以确认，之后翰林苑小区业主委员会依照程序向盘县住房和城乡建设局申请备案，盘县住房和城乡建设局同意备案，故原告翰林苑小区业主委员会的成立符合法律规定的程序。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，原告翰林苑小区业主委员会是本案适格的诉讼主体。被告辩解原告不是本案适格主体的理由不能成立，不予支持。
关于前期物业服务合同是否应当解除的问题。根据《物业管理条例》第四条第（五）项的规定，解聘物业服务企业应由业主共同决议，业主的共同决议是通过业主大会表决作出，而本案所作解除与被告六盘水市翰林物业服务有限公司的前期物业服务合同是翰林苑小区业主大会作出，故具有合法性，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，原告翰林苑小区业主委员会可以行使解除权，又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除权的，自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案翰林苑小区的业主做出解除前期物业服务合同的决议，虽未通知被告六盘水市翰林物业服务有限公司，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，原告翰林苑小区业主委员会请求解除与被告六盘水市翰林物业服务有限公司的前期物业服务合同符合法律规定，应予支持。
关于移交的办公用房、办公用品及配套设施设备问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司建设的物业用房、配电房以及投入的供水设备等设施，业主享有共有和共同管理的权利。解除前期物业服务合同后，被告应当根据《物业管理条例》第三十九条及《贵州省物业管理条例》第五十八条的规定，终止提供物业服务，向原告移交物业管理用房和相关设备设施以及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。关于物业管理用房问题，被告对篮球场旁边标注为物业办公室的房屋提出异议，认为是其所建，不是六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司提供给其使用的物业管理用房，但根据《前期物业服务合同》第五条的约定，六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司确实为其提供了100平方米的办公用房，但被告未举证证明该房屋不是物业用房或产权归属其他人所有，故篮球场旁边标注为物业办公室的房屋应当移交原告。对于60栋前临时建筑，56栋前监控室，8号别墅前变压器房，被告的法定代表人庞贵芝主张为其个人所建，因上述建筑未在翰林苑小区的规划范围内，又没有相关产权证书，不属于六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司移交给被告六盘水市翰林物业服务有限公司物业管理用房范畴，且占用的地点为小区业主共用的道路、绿化等地点，不予移交，应由相关建设主管部门进行处理。对于除上述有异议以外的配电房、位于62栋102室的员工宿舍等其他物业用房，被告未提出异议，应当移交翰林苑小区业主委员会。关于移交的设备设施问题，被告虽举证证明其出资购买并安装了监控设备、水泵、电表、电视机、变压器、垃圾箱、1号岗亭等设备，上述设备均不属于六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司提供给被告使用，但上述设备已投入小区使用，与小区密不可分，不宜拆除，故应当一并移交原告，被告可另案就其投入的费用向原告主张损失。关于一审法院于2015年6月23日勘验出的位于翰林大酒店左侧的岗亭1间应否移交的问题。该岗亭坐落在庞贵芝个人的建设用地上，并不属于翰林苑小区全体业主共有的设施设备，故不宜移交。关于移交的物业管理资料问题，因六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司并未将项目建设资料、物业产权资料、建设工程技术资料等物业管理资料交付给被告，故原告主张由被告交付物业管理资料的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、七十五条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条，《物业管理条例》第二十九条第一款，第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：
一、解除六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司与被告六盘水市红果翰林物业服务有限公司于2013年8月10日签订的《前期物业服务合同》；二、由被告六盘水市红果翰林物业服务有限公司于本判决生效之日起30日内将其管理使用的翰林苑小区的物业用房及房内的设施设备移交给原告翰林苑小区业主委员会管理使用（所移交物业用房及设施设备详见移交物业用房及相关设备设施附表）；三、驳回原告翰林苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费4?300元，由被告六盘水市红果翰林物业服务有限公司承担2?300元，原告翰林苑小区业主委员会承担2?000元。
宣判后，六盘水市红果翰林物业服务有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销贵州省盘县人民法院作出的（2015）黔盘民商初字第46号民事判决，并依法作出公平判决。事实及理由：一、一审法院认定基本事实不清、遗漏主要事实、适用法律错误。第一、翰林业主委员会未征得业主的同意，是不能代表业主行使诉讼权利，上诉人在一审中已经提交“2015年业主同意翰林物业管理服务有限公司继续管理签名单”和“翰林苑小区业主并未同意选举成立原翰林业主委员会的签名单”这两份证据都是已经超过业主人数和业主建筑面积人数的三分之二的同意，简称业主人数和建筑面积人数“双过三分之二”，已经足已体现系广大业主的意愿，上诉人继续对该小区进行物业管理，但一审却认定该证据不具有合法性，在本案中，该两份证据系上诉人挨家挨户由业主签订并按手印所收集的证据，具有真实性，同时也完全符合法律关于证据合法性的规定，但不知一审法院如何认定该证据的合法性，是如何理解证据的合法性。该两份证据是符合证据三性规定，第一份体现本案中业主同意上诉人继续管理小区的权利，第二份体现业主并未同意被上诉人代表业主行使诉讼权利，根据《贵州省物业管理条例》第十七条“业主在物业管理活动中，享有下列权利（四）参加业主大会会议，行使表决权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同”，第二十六条“业主大会决定下列事项，需要办理相关手续的，业主委员会依法办理：（一）制定和修改管理规约及业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）实施委托管理或者自行管理；第二款规定，决定前款事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。在本案中，通过以上证据可以证实，被上诉人主体不适格，没有资格及权利代表业主进行非法诉讼。据此，赞成上诉人继续对翰林小区提供物业管理服务的业主人数和建筑面积的人数都已经是超过三分之二，由此，上诉人就应当继续对翰林小区提供物业管理服务。二、原告的诉请属不合法、不合理的诉讼请求。第一、被上诉人所施行的自行管理是违法的，业主委员会在作出有关决定之时，应考虑合法性原则；1、多数原则尊重多数业主选择民主原则，但如果多数意见违背了法律法规，依然是违法的；2、不违反法律禁止性规定；3、不与法律法规相抵触；4、符合法治精神和社会公序良俗；5、程序正当原则，需明确民主程序是保证业主知情权和表达权的重要步骤，也是有效施行的保证。第二、被上诉人所主张的内容是未经过业主大会议论通过，也未有业主大会的签名授权，系被上诉人个别成员私自制作，被上诉人受其委托代表业主向上诉人提出终止合同管理是擅自随意作出，其行为违反了《物业管理条例》选聘和解聘物业管理企业的决定，被上诉人已经是违反法律规定并违反了广大业主的意愿，所以被上诉人的行为不具有任何的法律效力，但一审法院却认定该行为的合法性，让人难于理解的是还用判决的方式支持该请求，本案中，虽合同到期，但全体业主均同意按原合同继续履行，因此相应的合同权利义务并未终止，被上诉人要求上诉人撤销物业管理是尚未得到广大业主的同意，并非是广大业主的意愿，被上诉人缺乏理据，同时一审判决缺乏理据。第三、一审判决阐述“上述设备已投入小区使用，与小区密不可分，不宜拆除，故应当一并移交给原告，被告可另案就其投入的费用向原告主张损失”，试问，一审法院都已经将属上诉人所有的物品判令给被上诉人，那上诉人投入的费用即该设备，又该向谁去主张自身的合法权益，很明显一审判决是在该查清却未查清，已查清应属上诉人的设备事实方面作出的错误判决。综上，一审判决上述的物权由上诉人将设备移交给被上诉人，侵犯上诉人的合法权益，理应得不到支持。第四、一审判决第一条“解除六盘水市经济开发区恒宇房地产开发有限公司与被告六盘水市红果翰林物业服务有限公司于2013年8月10日签订的《前期物业服务合同》”，一审判决歪曲篡改并擅自增加被上诉人的请求，一审中，被上诉人并未提出解除合同的请求，但一审人民法院却用增加请求的判决方式将上诉人与恒宇房地产开发有限公司签订的物业合同解除，同时合同关系中的上诉人与恒宇房地产开发有限公司签订的物业合同，根据合同相对性原则，与被上诉人不具有任何关联性，一审人民法院又如何能主动解除上诉人与恒宇房地产开发有限公司签订','2018-10-03
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