广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终9179号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市荣旋世纪实业有限公司。
法定代表人：刘改顺。
委托诉讼代理人：肖亚文，广东鹏城阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明，广东鹏城阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市安顺康房地产经纪有限公司。
法定代表人：张社平。
委托诉讼代理人：尚建民，广东海埠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟小琼，广东海埠律师事务所律师。
上诉人深圳市荣旋世纪实业有限公司（以下简称荣旋世纪公司）、深圳市安顺康房地产经纪有限公司（以下简称安顺康公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
荣旋世纪公司上诉请求：1、撤销龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第635号民事判决第一、第二项。2、改判安顺康公司向荣旋世纪公司支付拖欠租金2266000元。3、改判安顺康公司向荣旋世纪公司支付上述拖欠租金的违约金，按日万分之五计算至实际清偿之日止。4、判决安顺康公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：
一、一审认定荣旋世纪公司请求安顺康公司支付2013年9月前所欠付的租金已过诉讼时效系适用法律不当。荣旋世纪公司基于与安顺康公司之间签订的房屋租赁合同向其主张欠付租金并未过诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，荣旋世纪公司与安顺康公司签订了租赁合同，双方约定租金按月支付，属于双方约定同一债务分期履行。基于租赁关系的连续性与作为承租方的安顺康公司履行义务的分期性，本案租金的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，租赁合同签订后，基于租金产生的债务履行主体为安顺康公司，该债务与租赁合同约定债务为同一债务，此债务呈连续状态，故应当认定本案涉及的债权债务未过法定诉讼时效。鉴于本案的租赁合同至荣旋世纪公司起诉之日起仍未解除，且合同租赁期限尚未到期双方还在履行状态，荣旋世纪公司主张诉请的租金并未超过诉讼时效有具体法律依据。
二、一审认定荣旋世纪公司在2014年12月18日前未就租金欠付问题向安顺康公司提出过任何异议系认定事实不清。在2014年12月18日之前，荣旋世纪公司的代表与安顺康公司的代表对租金交付情况有过多次的电话和当面协商，荣旋世纪公司向安顺康公司提出了租金支付异议。
三、一审认定安顺康公司在每月欠租事实发生后，按月支付的款项仅仅是交付当月租金。这显然是没有正确适用法律而造成的认定事实不清。（一）按照合同约定，安顺康公司须在每月22日前向荣旋世纪公司交付当月租金，若逾期或不足额交付均属违约行为。安顺康公司在欠付租金后交付的款项应当优先用于支付之前拖欠的租金。（二）安顺康公司在欠付租金后且合同并未解除的情况下，由此产生了向荣旋世纪公司补交租金的义务，在负有该义务后又持续向荣旋世纪公司转账支付款项，未注明支付租金的期间。该支付行为构成同意履行前期欠付租金义务的意思表示，实质上也是用实际行动在完成补交租金，履行补交欠租义务。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务”。安顺康公司在欠付租金后每月支付租金的行为构成同意履行前期补交租金义务的意思表示。据此，荣旋世纪公司起诉追讨欠付租金并未过诉讼时效。
四、荣旋世纪公司的股东刘X蓉在2013年9月18日因病去世，之前都有向安顺康公司主张过债权，要求结算拖欠的租金，2012年10月27日由安顺康公司盖章签署了工作联络函，联络函的内容是发给荣旋世纪公司，内容第一项提到关于拖欠租金的问题，从工作联络函所涉及的内容证明在荣旋世纪公司股东病故之前有过口头或者书面的要求结算租金的请求，这份证据也是安顺康公司在一审反诉中提交的。
五、荣旋世纪公司法定继承人完成继承手续补齐荣旋世纪公司相关证照手续后于2014年12月18日向安顺康公司发出书面紧急联络函，函件的内容荣旋世纪公司已经在一审中提交，也谈到要求安顺康公司配合在双赢的原则下处理拖欠租金的问题，这是一审查明事实，但是一审未予采信，一审未全面查清。
六、根据合同法司法解释(二)第二十条的规定，安顺康公司后期的每一期付款都应自动视为冲抵安顺康公司拖欠荣旋世纪公司的已到期未支付租金。
安顺康公司辩称：荣旋世纪公司请求的2013年9月前的租金已经超过诉讼时效期限，法院应不予支持，请求法院驳回荣旋世纪公司的上诉请求。
（一）每月产生的租金应是定期给付之债而非同一债务的分期履行（分期给付之债）。荣旋世纪公司在上诉状中所述“双方租金按月支付，属于双方约定同一债务分期履行”，因而应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条（以下简称“诉讼时效规定第五条”）：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，但安顺康公司认为，本案中每月产生的租金并不是上述规定中所规定的“同一债务”。最高人民法院民事审判第二庭在其编著的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》一书中有关定期给付之债和分期给付之债中提到：“法学理论界一般认为，租金归为‘定期给付债务’，主要是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金、水、电、煤气费等”。“定期给付之债，指产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务”。“分期给付之债，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生。如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等…定期给付的债务为不同债务，分期给付的债务实质为同一笔债务。”安顺康公司认为，实际上，分期给付之债就是同一债务的分期履行。可见，诉讼时效第五条规定的“当事人约定同一债务分期履行”的情形，并不包括“租金”。定期给付之债是继续性合同，在合同履行过程中持续定期发生债务，在租赁关系中，出租人与承租人的债权债务是在合同履行中不断产生的，承租人支付的每一期租金都是其在一定时期使用租赁物的对价，在使用租赁物之前，租金债务并未发生，因而在各期债务清偿期届满后，出租人对承租人的债权都是独立的，诉讼时效的起算也因每笔债务的独立性而分别计算。
（二）定期给付之债诉讼时效自每一期债务履行期届满之日的次日起算。根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004123号）规定：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”安顺康公司认为，每月产生的租金都非同一笔债务，应是定期给付之债，其每期债务都应视为独立完整的债权债务，因此诉讼时效的起算点自然是该每期债务履行届满之日次日起算，也就是说租金给付请求权的时效起算应从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算。同时，从《民法通则》第一百三十六条将延付或拒付租金规定为一年的短时效，可以得知立法者希望督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。从此类债务本身的特性看，各期租金的支付均有一定的独立性，具备单独主张的法律基础。如允许自最后一期履行期限届满起算诉讼时效，可能诱使债权人故意怠于行权，从而利用租赁合同中高额的迟延支付违约金条款谋取不当利益。分期履行的租赁合同不属于诉讼时效第五条规定的“同一债务”，此条规定不能在本案中直接适用。综上所述，本案中2013年9月前租金诉讼时效已经届满，现请求二审法院依法驳回荣旋世纪公司的上诉请求。
安顺康公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、第二、第四项，并驳回荣旋世纪公司的一审诉讼请求；同时改判“荣旋世纪公司应免除安顺康公司租金损失人民币1161859.20元、荣旋世纪公司向安顺康公司支付安顺康公司因电力增容改造所付出费用人民币100000元、荣旋世纪公司向安顺康公司返还安顺康公司为荣旋世纪公司垫付的房屋管理费用人民币56407.88元”；2、本案的诉讼费用由荣旋世纪公司承担。事实和理由：
一、安顺康公司已经按时支付全部房屋租金，并不拖欠荣旋世纪公司任何租金，因此不应再支付荣旋世纪公司租金差额及违约金，且荣旋世纪公司应免除安顺康公司租金损失并支付安顺康公司因电力增容改造所付出费用和垫付的房屋管理费。安顺康公司在与荣旋世纪公司签订合同后，除了2012年6月至2013年1月合计八个月的房屋租金安顺康公司尚未支付外，安顺康公司每月均按时支付荣旋世纪公司房屋租金，而上述八个月的房屋租金，安顺康公司认为由于荣旋世纪公司在签订合同时存在欺诈导致安顺康公司申请修改房屋用途期间应认定为免租期。至于荣旋世纪公司所称的安顺康公司“故意每月少交租金6000元”，实际上是由于安顺康公司在承租期间代荣旋世纪公司支付了房屋管理费56407.88元及代为垫付了电力增容改造费用10万元，荣旋世纪公司亦口头同意安顺康公司在交纳租金时直接予以扣减，且荣旋世纪公司也一直未提出任何异议。从2011年9月开始至2015年3月，安顺康公司一共支付荣旋世纪公司租金合计7882000元。因此，安顺康公司并未拖欠荣旋世纪公司所谓的租金。
二、安顺康公司认为一审判决认定违约金过高，请求二审法院予以适当减少。退一万步讲，即使安顺康公司应支付租金违约金，安顺康公司认为违约金计算标准过高。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这表明违约金的数额以损失为参照，调整违约金数额的目的是使之与因违约造成的损失基本相当或者大致平衡，因而违约金具有补偿性，目的是为了弥补损失。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条同样也规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。安顺康公司认为，荣旋世纪公司租金实际损失即为利息的损失，而利息的计算标准最多也仅能按照人民银行同期同类贷款利率计算，否则其违约金的计算标准则对安顺康公司是显示公平的。综上所述，一审法院所作判决认定部分事实错误，适用法律错误，应予以撤销，并驳回荣旋世纪公司的一审诉讼请求，支持安顺康公司的诉讼请求。安顺康公司请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法改判，维护安顺康公司的合法权益。
荣旋世纪公司辩称：一、安顺康公司承租荣旋世纪公司的房屋租赁期限达到14年，是一个长期合同关系，由荣旋世纪公司交付给安顺康公司的整栋房屋当时没有装修，安顺康公司在接管租赁物业后是进行适当和必要的装修和设备设施完善，有必要的财力和物力的投入，最终的目的安顺康公司是通过转租或者其他经营的方式来实现收益，安顺康公司和荣旋世纪公司在建立长期租赁关系上需要遵守合同约定及诚实信用原则，合同中对租金以及租金递增的支付时间都有非常明确具体的约定，这样分期履行的合同安排完全是双方当事人意思自治的表现，属于在同一债务人和同一债权人对同一合同项下的分期付款的整体安排，不可以割裂的，分期付款仅仅是时间安排，因为租赁物的交付实质上已经是安顺康公司占有使用，甚至权益的处分，这些工人体现在安顺康公司前期的有物的投资，不是简单合作关系，对同一合同利益的高度关注，这样合同安排安顺康公司每个月承担支付的租金是具体的，基于整个合同项下的债务只是整体的一部分，并非独立，依赖于主合同存在，关于荣旋世纪公司在租赁合同最后履行期限届满后一年内都可以随时向安顺康公司要求就合同项下的租金欠租情况提出请求，如果认为安顺康公司在这么长的时间内时刻担心过了时效不利于双方合同互信，不利于保护荣旋世纪公司权益。二、坚持荣旋世纪公司补充的上诉意见，根据最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释》（二）第二十条的规定，本案安顺康公司后期的每一期的付款应自动视为清偿后抵冲的租金。
荣旋世纪公司向一审法院起诉请求：1、安顺康公司支付拖欠荣旋世纪公司的租金合计人民币2266000元；2、安顺康公司支付荣旋世纪公司拖欠租金的滞纳金431795元(按日万分之五计至起诉之日止、以平均拖欠365天计)；3、安顺康公司支付拖欠荣旋世纪公司租金的利息(以银行同期贷款基准利率、自起诉之日计至债务清偿之日止)；4、本案的诉讼费用，由安顺康公司负担。
安顺康公司反诉请求：1、荣旋世纪公司应免除安顺康公司租金损失人民币2614183.20元；2、荣旋世纪公司向安顺康公司支付安顺康公司因电力增容改造所付出费用人民币100000元；3、荣旋世纪公司向安顺康公司返还安顺康公司为荣旋世纪公司垫付的房屋管理费人民币56407.88元；4、本案所有诉讼费由荣旋世纪公司承担。
一审法院认定事实：涉案租赁物为荣旋大厦第一层、第四层至第十层，产权登记在深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会名下，第一层、第四层至第十层的房地产证号分别为：深房地字第XXXXX号、深房地字第XXXXX号、深房地字第XXXXX号、深房地字第XXXXX号、深房地字第XXXXX号、深房地字第XXXXX号、深房地字第XXXXX号、深房地字第XXXXX号。1994年3月10日，深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会、深圳市XX实业股份公司、刘X荣达成合作建房协议，利用乡村自留工商业用地，合作兴建荣旋大厦。1999年11月11日，深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会、深圳市XX实业股份公司、刘X荣、荣旋公司达成《转让土地使用权合同书》，该合同约定：1、深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会、深圳市XX实业股份公司将荣旋大厦经规划批准的占地有偿转让给荣旋公司，土地面积3998平方米，转让价款人民币150万元；2、合同签署后，深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会、深圳市XX实业股份公司对原有土地的权利义务由荣旋公司承继，深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会、深圳市XX实业股份公司不得干涉刘X荣、荣旋公司的经营活动；3、深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会、深圳市XX实业股份公司应协助刘X荣、荣旋公司办理荣旋大厦的有关手续和资料移交，费用由刘X荣、荣旋公司负担；4、荣旋公司应于2003年11月30日前支付土地使用权转让款人民币150万元；5、深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会、深圳市XX实业股份公司为兴建荣旋大厦发生的借款400万元，由刘X荣、荣旋公司共同承担。2003年12月25日，荣旋大厦建成，共十层，土地使用权性质为乡村自留工商业用地（非农建设工商用地），房屋用途为商用，产权登记在深圳市龙岗区平湖镇XX村民委员会名下，房地产号为深房地字第XXXXX号，后各楼层在深房地字第XXXXX号房地产证基础上进行分割，独立申领了房地产证。2007年8月28日，深圳市龙岗区平湖街道XX社区居民委员会、深圳市XX股份合作公司与刘X荣、荣旋公司签署《协议书》，该协议书确认：1、深圳市龙岗区平湖街道XX社区居民委员会虽系荣旋大厦的产权登记人，但深圳市龙岗区平湖街道XX社区居民委员会、深圳市XX股份合作公司早已退出荣旋大厦的合作开发，实际不享有荣旋大厦的产权；2、荣旋大厦的经营活动及发生的债权债务，概与深圳市龙岗区平湖街道XX社区居民委员会、深圳市XX股份合作公司无关；刘X荣、荣旋公司共同享有荣旋大厦的全部权益，自行负责荣旋大厦的经营，并享有收益、承担债务；3、荣旋大厦绿本房地产证转红本房产证所需补缴的地价由刘X荣、荣旋公司承担。荣旋大厦建成后，一直由第三人刘X荣、荣旋公司经营使用。
2011年6月15日，XX公司与荣旋公司及刘X荣签订房屋租赁合同，XX公司承租涉案房产。2011年12月，安顺康公司从XX公司承继租赁涉案房屋，并与荣旋世纪公司签署了两份租赁合同，合同落款时间为2010年5月17日、2011年12月21日。双方在庭审中明确，房屋租赁期限落款时间为2011年12月21日合同中约定的2011年12月1日至2025年12月1日，其他条款则以另一份合同为准。双方约定由安顺康公司承租荣旋大厦整栋房屋，建筑面积共计11462.86平方米，由客户自行装修，完善各项配套设施。甲方负责通水、通电给乙方使用。房屋用途为商业。租金总额每月为236000元，后租金每五年递增10%。甲方每月向乙方按月收取租金，租金金额为236000元，乙方应当与每月22日支付当月租金。乙方拖欠费用达一个月，乙方收取滞纳金，乙方拖欠费用达贰个月，示乙方违约处理，此合同作废，甲方不退还乙方保证金。合同第十四条约定，甲方有权解除本合同，因此造成甲方损失，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方不交租金贰个月以上的；（二）、乙方所欠各项费用达肆拾柒万贰仟元以上等条款。
2012年5月25日，安顺康公司向平湖XX社区工作站提出申请书，主要内容为荣旋世纪公司以涉案房产产权定性为商住，而荣旋大厦一直作为商业用途对外出租，现因消防部门的要求，请求相关部门对该大厦的综合商住定性加以证明。平湖街道既有建筑物功能改变呈批表，由社区工作站、规划国土委平湖工作站、平湖街道办事处及其下属的城市更新办、建设办公室、安全管理委员会等部门批准安顺康公司对涉案房产4-9层的商住性质变更为商业性质的申请。该呈批表的申报时间为2012年6月12日，最后的批示时间为2012年6月14日。
合同签订后，安顺康公司向荣旋世纪公司支付租金的数额详见附表。安顺康公司主张其在2012年6月至2012年12月期间没有正常按月交租，是因为合同中约定的涉案房产的用途为商业，而房产证中注明的为商住，导致无法正常使用涉案房产，安顺康公司去协商各政府部门协商此事，故与荣旋世纪公司达成口头意见。2013年1月以后，安顺康公司每月支付租金230000元，安顺康公司主张由于安顺康公司在承租涉案房产期间，负担了房屋管理费及电力增容改造费，故双方口头同意在每月租金中予以扣减。安顺康公司提交了2011年12月至2012年2月期间交付房屋租赁管理费的票据共计金额56407.88元，但未能提交证据证明双方同意扣减该费用的证据。安顺康公司主张2013年1月之后的租金系支付当月的租金，其所拖欠的均为2012年6月至2012年12月期间的租金，已经超过诉讼时效。荣旋世纪公司则认为其每月支付的租金需要填补之前所拖欠的金额，诉讼时效一直在延续。安顺康公司提交2012年8月1日与案外人深圳市XX电力实业有限供公司签订的电气安装工程施工合同书及安装作业单，该两份证据并无第三人盖章且均为复印件，未能提供相关工程款的支付凭证。
2013年9月18日，荣旋世纪公司法定代表人刘X荣去世，刘X荣母亲陈X嫦继承其全部遗产。
2014年12月18日，荣旋世纪公司向安顺康公司发出紧急联系函，告知荣旋世纪公司由陈X嫦继承刘X荣遗产一事，并对租赁合同履行主体、安顺康公司未按照约定足额支付租金等相关事项向安顺康公司提出异议并要求核实解决。后荣旋世纪公司、安顺康公司协商无果，荣旋世纪公司起诉至法院，提出上列诉讼请求。安顺康公司亦依法提出反诉。
一审法院认为，涉案房产经过房屋产权登记，荣旋世纪公司对涉案房产享有经营收益的权益。荣旋世纪公司与安顺康公司在协商一致的基础上，自愿签订《房屋租赁合同》合法有效，荣旋世纪公司、安顺康公司双方应当按照合同履行义务，行使权利。
本案的第一个争议焦点为诉讼时效的问题。双方对安顺康公司支付荣旋世纪公司的房租金额及支付时间均无异议，但因安顺康公司在转账支付时，并未注明支付租金的期间，荣旋世纪公司在收到租金之后，亦未向安顺康公司开具收款证明，故双方对其支付的是哪个月份的时间段存在争议。双方在租赁合同书中约定，租金应当按月支付，安顺康公司应当在每月22日前支付荣旋世纪公司当月租金。而荣旋世纪公司在2014年12月18日之前，未就租金问题提出过任何异议或者进行过结算。故一审法院认为安顺康公司每月向荣旋世纪公司支付的款项，均为支付当月的租金。荣旋世纪公司属于有限责任公司，有独立法人资格，有独立的行为能力，并对自身的民事行为承担相应的法律后果，其内部管理人员的变动不能影响荣旋世纪公司的独立法人地位，即刘X荣的去世及后续继承事宜，并不能造成本案诉讼时效的中断。荣旋世纪公司在2014年12月18日向安顺康公司提出异议，诉讼失效中断，而在2013年12月18日以前的租金，已经超过了民法通则中规定的租金一年的诉讼失效，一审法院不予支持。安顺康公司未能提交充分的证据证明双方达成书面意见，将租金金额调整为230000元，一审法院不予采信，故安顺康公司应当支付荣旋世纪公司2013年12月19日至2015年3月1日期间的租金差额86322.58元（6000元/月÷31天/月×12天+6000元/月×14个月），并应当按照合同约定，支付延期支付违约金，违约金按自每月应付之日起算（其中，2013年12月19日至12月31日期间租金差额2322.58元，自2013年12月23日起计算，2014年1月至2015年3月期间每月拖欠的6000元，自当月的23日起计算），按日万分之五计算至本判决确定支付之日止。荣旋世纪公司要求安顺康公司支付拖欠租金的利息，没有法律依据，一审法院依法不予支持。
关于安顺康公司要求荣旋世纪公司减免自2010年12月17日至2012年6月13日期间共18个月的租金、2011年12月至2012年2月期间支付的房屋管理费、2012年8月电容改造的费用，安顺康公司在提出反诉之前未向荣旋世纪公司作出主张，已经超过了诉讼时效，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、安顺康公司应当于本判决生效之日起十日内支付荣旋世纪公司2013年12月12日至2015年3月30日期间的租金差额人民币86322.58元；二、安顺康公司应当于本判决生效之日起十日内支付荣旋世纪公司上述租金的违约金，违约金按自每月应付之日起算（其中，2013年12月19日至12月31日期间租金差额2322.58元，自2013年12月23日起计算，2014年1月至2015年3月期间每月拖欠的6000元，自当月的23日起计算），按日万分之五计算至本判决确定支付之日止；三、驳回荣旋世纪公司其他诉讼请求；四、驳回安顺康公司的全部反诉请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14591元（荣旋世纪公司已预交），由荣旋世纪公司负担14000元，安顺康公司负担591元。反诉费14482元（安顺康公司已预交），均由安顺康公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，荣旋世纪公司与安顺康公司于2011年12月就涉案房产所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
关于荣旋世纪公司的诉求。本院认为，涉案租赁合同约定安顺康公司承租的期限为2011年12月1日至2025年12月1日，前五年租金为每月236000元。故自2011年12月1日至2015年3月31日止，安顺康公司应支付40个月租金共计9440000元。但根据一审判决所列明之租金支付明细表，安顺康公司在该期间内支付了53期共计7882000元租金，欠付租金1558000元，且存在多期未按时支付的情形。一审法院认定荣旋世纪公司在2014年12月18日前未向安顺康公司就租金数额提出异议，故2013年12月18日之前的租金已超过诉讼时效，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条之规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。故虽然安顺康公司在上述租赁期间内存在多期迟延交付或少付租金的情形，但迟延的期限最多为三个月，其后期支付的款项应当优先抵充之前所拖欠租金，并不存在超过诉讼时效的情形。安顺康公司应当向荣旋世纪公司支付2011年12月1日至2015年3月31日期间所拖欠的租金1558000元。涉案房产的产权证书上标注用途为商住，而双方在涉案租赁合同中约定房屋用途为商业，进而导致后续的申请改性事宜和租金给付争议，双方对此约定均存在过错。但荣旋世纪公司作为租赁标的的提供者，其过错相对较重，综合考虑当事人的实际损失及履约情况，本院对荣旋世纪公司主张的拖欠租金的滞纳金及利息，不予支持。
关于安顺康公司的诉求。本院认为，安顺康公司主张减免自2010年12月17日至2012年6月13日的租金，但2011年12月之前涉案房产的承租人系案外人XX公司而非安顺康公司，且已生效的（2013）深中法房终字第691号民事判决已认定XX公司承担违约责任系因其未按时完成房屋窗户和外墙修复工作导致橡树林行使合同解除权，而非由于涉案房产的用途不符问题。安顺康公司于2011年12月起承租涉案房产，荣旋世纪公司亦已及时交付，安顺康公司应当按照合同约定支付租金。故对其减免租金的诉讼请求，本院不予支持。此外，涉案合同第一条约定“客房自行装修，完善各项配套设施，荣旋世纪公司负责通水、通电给安顺康公司使用”，安顺康公司对涉案房产的电力增容改造实为完善配套设施，所支出费用应由其自行负担，故对其关于电力增容改造费用的主张，本院不予支持。涉案合同第七条约定房屋租赁管理费由荣旋世纪公司负责支付，但安顺康公司并无证据证明其于2011年12月至2012年2月期间代为垫付房屋租赁管理费后，曾于提起本案反诉前向荣旋世纪公司主张过该费用，已经超过两年的诉讼时效，故对其关于房屋管理费56407.88元的主张，本院不予支持。
综上，荣旋世纪公司的上诉请求部分成立，安顺康公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第635号民事判决第四项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第635号民事判决第一至三项；
三、深圳市安顺康房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市荣旋世纪实业有限公司支付2011年12月1日至2015年3月31日期间所拖欠租金人民币1558000元；
四、驳回深圳市荣旋世纪实业有限公司的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费14591元，由安顺康公司负担8317元，由荣旋世纪公司负担6274元；一审反诉受理费14482元，由安顺康公司负担；本案二审受理费合计42332元，由安顺康公司负担31295元，由荣旋公司负担11037元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=e571b513-eefb-4216-b691-a8510101777c&imgId=ZTU3MWI1MTMtZWVmYi00MjE2LWI2OTEtYTg1MTAxMDE3NzdjMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一七年六月二日
书记员 邹俊辉（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十条：债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。