陕西省府谷县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)陕0822执异3号
异议人(案外人）姬茂。
异议人(案外人）闫娜。
申请执行人府谷县银丰融资担保有限责任公司。
法定代表人李高山。
被执行人府谷县光麒灯饰商贸有限公司。
法定代表人王在清。
被执行人王在清。
被执行人胡翠云。
被执行人苏小明。
被执行人杨春梅。
本院在执行申请执行人府谷县银丰融资担保有限责任公司（下称“银丰担保”）与被执行人府谷县光麒灯饰商贸有限公司（下称“光麒灯饰”）、王在清、胡翠云、苏小明、杨春梅保证合同纠纷一案时，案外人姬茂、闫娜对执行标的提出书面异议申请，本院受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
异议人姬茂称，异议人姬茂与被执行人苏小明于2007年7月22日签订《卖房协议》，陈海旺系中间人。双方约定被执行人苏小明将其所有的位于府谷县房产证号为15XXXX的一楼东住房一套转让给异议人，房屋转让价款为198000元，异议人于2007年7月22日向被执行人苏小明付清全部购房款，被执行人苏小明也在协议签订当天向异议人交付了房屋、房屋所有权证、国有土地使用证复印件。苏小明出卖给异议人房屋在出卖前未装修，异议人购买后对房屋进行了装修，从装修后入住至今已有9年多时间。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买爱人自身原因未办理过户登记。”异议人的申请符合该条规定，卖房协议签订日期是2007年7月22日，异议人合法占有该房屋的日期是2007年7月22日，付清购房款的日期也是2007年7月22日，虽未过户登记，但不是因异议人自身原因未办理。综上，异议人是房产证号为1XX**号房产实际所有人，贵院裁定拍卖房屋是错误的，请求停止执行府谷县府谷镇房产证号为15XX**号房产，并解除对该房屋的查封。
异议人姬茂、闫娜向法庭提交了以下证据：
民事裁定书复印件一份（2015、6、18）、执行裁定书复印件一份（2016、4、18）、二异议人结婚证复印件一份（2002、5、26）、买方协议（2007、7、22）、收据复印件一支（2007、7、22）、府谷农商银行旭丰支行证明复印件一份（2016、12、20）、户名为苏小明存折本及银行流水复印件一份、陕西省广播电视信息网络股份有限公司用户证及收费专用发票复印件各一份、府谷县开源燃气有限责任公司用户购气证及用户购气记录复印件各一份、供热入网取暖交费花名表复印件一份、证明复印件三份、被执行人苏小明房屋产权所有证复印件一份（2013、5、17）、府国用（20XXX）字第XXX号国有土地使用证复印件一份。
申请执行人银丰担保辩称，银丰担保认为异议人应当提供证据证明买卖关系真实存在等事实，主要存在以下几个问题：（1）人民法院查封之前其与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同，主要是指书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前其已合法占有该不动产,主要是指物业合同、物业费用、水、电、暖、气等缴费发票；（3）其已支付全部价款，主要是指打款记录、收款收据等；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记，主要是指被执行人苏小明不配合其办理登记、房管部门拒绝办理过户登记等，本案中异议人承认被执行人苏小明在协议签订当天就向异议人交付了房屋、房屋所有权证、国有土地使用证复印件等，由此可见登记在被执行人苏小明名下的位于府谷镇X的房产证号为15XX**号房屋具备过户的条件，购买至今长达九年，异议人未办理过户手续，显然不符合常理。综上所述，我国物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当按照法律规定交付。人民法院裁定拍卖登记在被执行人苏小明名下的位于府谷镇张家塔沟河条的房产证号为15XX**号房屋合法有效，人民法院对保障购房者债权有特别规定，前提是保障交易，保障善意取得，本案中异议人无法证明其买卖关系真实存在，且未过户其不存在主观过错，因此申请执行人认为异议人的申请不符合法律规定，应予驳回。
申请执行人银丰担保未向法庭提交证据。
本院依法调取与异议人姬茂的谈话笔录一份。
本院查明，本院于2015年6月18日作出（2015）府民初字第00831-1号民事裁定书，裁定如下：一、对被告苏小明所有的位于府谷县房产证号为15XXXX的房屋、位于府谷县房产证号为15XXXX的房屋两套予以查封。查封期限为三年。二、对被告苏小明在府谷县责任公司10%的股权及其收益予以冻结。冻结期限为两年。三、对被告杨春梅在府谷县公司20%的股权及其收益予以冻结。冻结期限为两年。四、对原告府谷县公司在中国农业发展银行府谷县支行账户2036XXXXX内的存款200万元予以冻结。冻结期限为一年。五、苏小明负责保管被查封的财产，在查封期间，苏小明可以使用被查封的财产；但因苏小明的过错造成被查封财产损失，应由苏小明承担责任。在查封期间内，苏小明不得擅自处分被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担。需要续行保全的，应当在保全期限届满前十五日内向本院提出续行保全的书面申请。本院于2016年4月18日作出（2015）府执字第01170号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人苏小明所有的位于府谷县（产权证号15XX**）、位于府谷县房产证号为15XXXX的房屋两套。2002年5月26日二异议人登记结婚，2014年11月24日因丢失而补发结婚证。
另查明，2007年7月22日，甲方苏小明与乙方姬茂签订了《买房协议》，内容如下：经甲乙双方充分协商，甲方将位于石条沟西单元一楼东房一套卖与乙方，为明确双方责任达成如下协议：一、合同签订后此房由乙方永远承主，（房产证为甲方的名字），乙方需产权过户时过户的一切费用由乙方自己承担，甲方概不负责。房的面积以房产证为准。二、房款为壹拾玖万捌仟元，房款一次性付清。乙方将房款交清后，甲方同时将房产证及钥匙交于乙方；三、乙方买成后必须服从统一的物业管理，按时交清水、电、卫生费，否则造成的后果将由乙方负责；此房的产权有争议时，由甲方全权负责解决。四、甲乙双方任何一方不得违约，如有一方违约造成的经济损失由违约方负责。五、本协议一式二份，甲、乙双方签字后生效。甲方苏小明签名捺印，并书写手机号；乙方姬茂签名捺印，并书写手机号；中介人陈海旺签名捺印；下方书写房主孙喜才(孙喜财)电话，时间2007年7月22日。
2007年7月22日被执行人苏小明出具收据一支：内容为：今收到姬茂交来房款壹拾玖万捌仟元正（其中包括定金5000元），苏小明签字。府谷农商银行旭丰支行证明一份，证明异议人闫娜于2007年7月22日在该行2710XXXX的账户内支取人民币162000元；苏小明(账户271XXXX)个人存款流水一份，证明2007年7月22日苏小明的账户内存入193000元；2007年10月10日异议人姬茂在陕西省广播电视信息网络股份有限公司府谷支公司缴纳入网建设费、工本费、收视费共计337.5元；2009年10月29日异议人姬茂办理天然气使用证，并有购买燃气记录；吕亮证明一份，证明吕亮为异议人房屋做了木工而领取工资5500元；陈海旺证明一份，证明异议人姬茂与被执行人苏小明签订购房合同时，陈海旺系中介人；孙喜才(孙喜财)证明一份，证明孙喜才(孙喜财)将争议房屋用于抵顶被执行人苏小明为其房屋作水暖而产生的工资及水暖材料款，后苏小明将该套房屋转卖于异议人姬茂，并由姬茂一直居住的事实；异议房屋于2013年5月17日登记于被执行人苏小明名下，该房屋上设立抵押，抵押额为贰拾捌万元整。异议房屋上的国有土地使用证使用人为孙喜才(孙喜财)。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中异议人姬茂与被执行人苏小明签订卖房协议后，异议人闫娜（异议人姬茂妻子）通过现金支付方式向被执行人苏小明支付全额购房款；异议人姬茂向法庭提供了有线电视用户证、天然气购买证及购买记录、供热入网取暖缴费花名表、证人证言证明其在府谷县人民法院作出查封裁定前已实际占有该房屋，且过户需争议房屋产权所有人苏小明及国有土地使用证土地使用者孙喜财共同配合方可办理，故未能办理过户非异议人原因造成。综上，异议人的异议理由成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项、第二十八条之规定，裁定如下:
中止对登记在被执行人苏小明名下的位于府谷县XX村房产证号为15XXXX的房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李世林
代理审判员 赵 琴
人民陪审员 王银树
二〇一七年四月七日
书 记 员 尚宇飞