四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川19民终256号
上诉人(原审原告)：王海江，男，1973年1月20日出生，汉族，大专文化，成都市崇州市人社局干部，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审原告）：胡芳，女，1972年9月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系上诉人王海江之妻。
委托诉讼代理人：董海军，四川砝鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵静林，女，1970年5月11日出生，汉族，高中文化，居民，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：杨东山，四川省巴中市中翔法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李彪，男，1987年7月25日出生，汉族，大专文化，住四川省巴中市巴州区。
上诉人王海江、胡芳与被上诉人赵静林、李彪不当得利纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区（2017）川1902民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王海江及上诉人王海江、胡芳之共同委托诉讼代理人董海军，被上诉人李彪及被上诉人赵静林之委托诉讼代理人杨东山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王海江、胡芳的上诉请求：1.依法撤销（2017）川1902民初3091号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误；二、上诉人王海江与被上诉人赵静林对案涉房屋同样都是间接占有，但一审判决却在房租问题上得出了两种截然不同的结果；三、按照一审判决的理由，在“买卖不破租赁”的情况下，买受人在买房后就不能收取到所购买房屋的租金，因为尽管购买人买了房，但房屋却是由租赁方在继续使用，没有对所购买的房屋进行实际掌控，显然有悖常理；四、按照一审法院判决的理由，上诉人王海江尽管办理了案涉房屋的不动产登记证，只要上诉人没有实际掌控案涉房屋，就一直不能获得房屋的收益，与物权法的规定明显相悖。
被上诉人赵静林辩称，1.上诉人的上诉理由不能成立。案涉的商品房销售预售合同2009年变更为赵静林，房产公司将涉案房屋交给赵静林，买卖关系成立。赵静林将债权凭证交与房产公司，并补了差价，依法缴纳税费，房产公司与赵静林的买卖关系至今存在。2.房屋买卖应当包括权利交付和实物交付，2017年5月王海江以诉讼方式取得涉案房屋的所有权，并办理产权证，只是权利交付，并不是实物交付，至今未进行实物交付。3.赵静林依据与房产公司的房屋买卖合同占有了案涉房屋，依法租给被上诉人李彪，按月收取租金，不构成不当得利。4.2017年3月赵静林对王海江申请的强制执行，赵静林向巴州区法院执行局递交了异议书，至今未得到任何回复。5.两个被上诉人之间租赁合同的签订均发生在省高院判决文书生效前。6.原判认定事实清楚，判决正确，上诉人的理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李彪辩称，我是承租者，二上诉人与被上诉人赵静林之间不当得利纠纷与我没有任何关系。请求驳回上诉，维持原判。
原审原告王海江、胡芳向一审法院起诉请求：1.判令被告赵静林就巴中市巴州区晏阳初大道65号附1号房屋所收取的租金31.6万元（最终以实际收取金额为准）返还给原告；2.判令被告李彪对被告赵静林应返还给原告的房屋租金承担连带责任；3.诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：二原告王海江、胡芳系夫妻关系。王海江与ＸＸ系堂兄弟。ＸＸ与被告赵静林原系夫妻关系。王海江与赵静林合伙开办预制板厂，巴中市房地产综合开发总公司（以下简称“市房产公司”）购买预制板欠下货款。2006年3月27日，原告王海江与市房产公司签订了《商品房销售（预售）合同》约定原告购买巴中市中坝干道建兴公寓B幢二楼轴线（35）-（38）；（OA）-（N）房屋，面积为263.962平方米，单价为1210元，总价为319394元。2009年4月23日ＸＸ给市房产公司承诺：要求将上列房屋更名为赵静林，市房产公司将ＸＸ持有的上列《商品房销售（预售）合同》上面买受人王海江变更为赵静林并盖有该公司印章。之后，案涉房屋建成，被告赵静林接收、管理使用该房。2012年原告王海江起诉了市房产公司、ＸＸ、赵静林商品房预售合同纠纷一案。经巴中市中级人民法院于2012年12月7日作出（2012）巴民终字第285号民事判决书判决原告王海江与市房产公司签订的《商品房销售（预售）合同》有效。2014年9月11日，巴中市中级人民法院又作出了（2014）巴中民终字第100号民事判决书判决市房产公司与王海江继续履行双方签订的《商品房销售（预售）合同》；王海江向市房产公司支付购房款319394元；市房产公司收到购房款后为王海江办理房权两证。2017年1月9日，四川省高级人民法院作出（2015）川民提字第390号判决书维持了巴中市中级人民法院（2014）巴中民终字第100号民事判决书。
同时查明：被告赵静林接受案涉房屋后于2011年8月4日与被告李彪签订《房屋租赁合同》，将案涉位于宕梁片区建兴公寓B座二楼商用房出租给被告李彪，租期5年，并于当日交房给被告李彪。2016年合同期届满后，被告赵静林与被告李彪续签了《房屋租赁合同》又约定租期5年。案涉房屋从2011年8月4日至今一直由被告李彪承租使用。
2013年1月8日，市房产公司与原告王海江签订《交房协议》，载明：“2006年3月27日，王海江与巴中市房地产综合开发总公司签订中杨干道建兴公寓《商品房销售（预售）合同》，2009年4月23日，ＸＸ给市房产公司承诺：将房屋更名为赵静林。后因王海江、ＸＸ、赵静林之间发生纠纷，经一审法院判决：驳回王海江诉讼请求。2012年12月7日，二审法院终审判决：撤销一审判决，2006年3月27日王海江与市房产公司签订的《商品房销售（预售）合同》有效。应王海江要求，根据2006年3月27日《商品房销售（预售）合同》及（2012）巴民终字第285号民事判决书，巴中市房地产综合开发总公司于2013年1月8日上午11时向王海江交付房屋，王海江接收了房屋。王海江承诺：“该房交付前涉及的一切经济、民事纠纷概由王海江全部承担，与市房产公司无关”。交房人处由市房产公司加盖公司印章，接房人处由王海江签名。
2017年，二原告取得了巴州区晏阳初大道65号附1号房屋的不动产权证（房屋产权证号：川（2017）巴中市市不动产权第00048**号）。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。本案中，原告王海江与市房产公司签订的关于案涉房屋的《商品房销售（预售）合同》虽然经人民法院判决确认合法有效并继续履行。但案涉房屋从建成就由其原始所有权人市房产公司交与了被告赵静林，至今一直由被告赵静林实际掌控，赵静林在掌控过程中（从2011年8月4日起至今）又以出租的方式将该房实际占有收益权利转移给了被告李彪。2013年1月8日虽市房产公司与原告王海江签订了书面《交房协议》，但市房产公司至今并未将案涉房屋的占有权实际转移给原告王海江，即原告王海江并未从出卖方市房产公司处获得房屋的实际控制权。即使目前原告王海江取得了案涉房屋的不动产权登记，但其仍未获得房屋的占有、使用权。故原告王海江主张被告赵静林对其构成不当得利，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告王海江、胡芳全部诉讼请求。本案受理费6000元，由原告王海江、胡芳负担。
二审中各方当事人都没有提交新证据；二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人王海江基于物权登记行为取得了案涉房屋的所有权，但案涉房屋所有权转移登记完成之前，基于房屋原始所有权人市房产公司在房屋建成后就交与被上诉人赵静林，被上诉人赵静林先行取得了案涉房屋的占有、使用权，且至今一直由被上诉人赵静林占有、使用。同时，基于房屋买卖合同的履行规则，案涉房屋出卖人市房产公司负有权利和实物交付的双重义务，2013年1月8日虽然市房产公司与上诉人王海江签订了书面《交房协议》，但上诉人并未提供充分的证据证实出卖方市房产公司已对案涉房屋向其进行了实物交付，即上诉人并未从出卖方市房产公司处获得房屋的实际控制权。上诉人王海江虽取得了案涉房屋的不动产权登记，但至今仍未获得房屋的占有、使用权。上诉人所有权权能不能完全行使，系出卖方市房产公司未能完全履行合同义务所致。上诉人王海江主张被上诉人赵静林占有、使用案涉房屋收取租金构成不当得利，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人王海江、胡芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变。
二审案件受理费6000.00元，由上诉人王海江、胡芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 立
审 判 员 赖 敏
审 判 员 吴 全
二〇一八年四月十六日
法官助理 朱 彬
书 记 员 杨相国