广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5734号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市番禺区庄士房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：庄家彬，该公司董事长。
委托代理人：车宇君，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：马淑芬，广东格林律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：谭锡全，该公司总经理。
委托代理人：冯维新，广东领烨律师事务所律师。
委托代理人：李思敏，广东领烨律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（以下简称庄士公司）、广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图物管公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案物业“庄士·映蝶蓝湾一期商住小区”系庄士公司开发的房地产项目。雅图物管公司系一具有物业管理资质的有限责任公司。
庄士公司（甲方）与雅图物管公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，双方根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对庄士·映蝶蓝湾一期商住小区提供前期物业管理服务事宜，并约定如下：其中第一条约定“物业名称为庄士·映蝶蓝湾，物业类型为高层商住小区，座落位置为广州市番禺区石楼镇莲港大道庄士映蝶蓝湾，建筑面积75909平方米，物业管理区域四至为东至莲港大道、西至邻莲港花园、南至二期地块、北至莲港大道（规划平面图见附件一、物业构成明细见附件二）”。其中第二条约定“乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共享部位的维修、养护利管理（物业共享部位明细见附件三）；2、物业共享设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共享设施设备明细见附件四）；3、物业共享部位利相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、不辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”。其中第六条约定“本物业管理区域内物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.8元／月·平方米、商业物业1.2元／月·平方米。其中第七条约定“业主应于约定交付使用之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费”。其中第九条约定“停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位150元／个·月、车库车位300元／个·月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位30元／个·月、车库车位50元／个·月的标准提取停车管理物业服务费；2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位150元／个·月、车库车位300元／个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位30元／个·月、车库车位50元／个·月的标准提取停车管理物业服务费”。其中第十二条约定“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其它物业共享部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配（作为补充管理费的不足归乙方所有）”。其中第十三条约定“本物业管理区域内属于全体业主共有的停车场及其它物业共享部位、公附设备设施委托乙方经营的，经营收入归全体业主共有并作为补充小区专项维修资金用途；本物业管理区域内属于甲方所有的停车场委托乙方经营的，经营收入归甲方所有；本物业管理区域内所有停车场物业服务用归乙方所有”。其中第十六条约定“乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料；l、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件”。第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每月所欠交费用3‰的标准向乙方支付违约金”。其中第二十五条约定“本合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。其中第三十六条约定“本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”。其中第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管”。
上述合同签订后，雅图物管公司按约进驻该小区提供物业管理服务。2012年3月20日，庄士公司、雅图物管公司经核对后签署了《庄士·映蝶蓝湾一期物业往来款明细表》（2010年7月-2012年1月份），该明细表确认如下：其中开发商应付物业公司费用，包括赠送部分管理费＋A3栋管理费=23661.27＋175371=199032.27元，其中A3栋管理费明细（2011年8月-2012年1月），涉及A3栋8梯-11梯；雅图物管公司应付开发商的费用，包括电费=公共用电＋A1电梯＋二次供水=18343.92＋46165＋6910.5=71419.42元（其中注明室外照明及风机电费从2012年3月份开始由雅图物管公司承担，A3栋电梯电费待对设备进行检查后双方再商讨）、信和水费2335.1元、住户水费28900.67元（2011年2月-2012年1月，涉及1梯、2梯、3梯及8-11梯）、办公室电费2600元（从2012年3月份起办公室电费由雅图物管公司承担）、办公室电话费3800元（从2012年3月份起将“84652666”过户到雅图物管公司承担）、A3栋大堂电费分摊（开发商承担未收楼部分的费用）1163.1元。双方最后确认支付情况如下：开发商应付雅图物管公司为赠送部分管理费＋A3栋管理费=23661.27元＋175371元=199032.27元，雅图物管公司应付开发商为公共部分分摊电费＋信和水费＋住户水费＋办公室电费＋办公室电话费＋A3栋大堂电费分摊费=74419.42元＋2335.1元＋28900.67元＋2600元＋3800元＋1163.1元=110218.29元。
后双方因涉案物业履行问题引发纠纷，庄士公司遂于2014年3月7日向原审法院提起本案诉讼，主张：庄士公司作为涉案庄士·映蝶蓝湾一期商住小区的开发商，2009年庄士公司通过法定招投标程序，确定雅图物管公司为该小区物业管理公司，且双方就小区前期物业管理服务事宜签署了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》约定合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止。但《前期物业服务合同》到期后，庄士公司与雅图物管公司并未就合同延期事宜签署任何补充协议，但雅图物管公司拒绝撤离现场。2013年8月1日广州市番禺区政府相关主管部门根据《物业管理条例》等相关法律法规，按法定招投标程序确定广东建工恒福物业有限公司（以下简称恒福物业公司）为庄士·映蝶蓝湾一期小区的物业管理公司，并在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局办妥中标备案手续。新的物业管理公司确定后，庄士公司多次通知雅图物管公司要求其尽快与恒福物业公司办妥庄士·映蝶蓝湾一期商住小区的物业交接工作，但雅图物管公司拒绝与恒福物业公司办理物业交接工作，并拒绝撤离现场。2012年下半年，庄士公司开始向市场推广庄士·映蝶蓝湾一期2栋，然而在销售过程中，雅图物管公司工作人员无端阻扰，并实际阻止业主收楼、入户装修，雅图物管公司的行为已经破坏庄士公司的正常销售，给庄士公司造成了无可挽回的经济损失（庄士公司将另案起诉）。为此，庄士公司诉请法院判令：1.雅图物管公司撤离庄士·映蝶蓝湾一期商住小区；2.雅图物管公司返还财产，将物业管理用房（庄士·映蝶蓝湾一期3栋1梯一楼）以及物业管理相关资料移交给庄士公司（前期物业服务合同第6页第16条）；3.雅图物管公司承担本案全部诉讼费用。
雅图物管公司原审答辩称：一、庄士公司无权要求雅图物管公司搬离庄士·映蝶蓝湾一期商住小区。首先，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条：“业主大会决定以下事顶：……（五）选聘和解聘物业服务企业……”的规定，解骋雅图物管公司的物业服务关系，应由业主大会决定，现未经过小区全体业主的共同决定，庄士公司无权单方解除上述物业服务关系；其二，根据该规则的第58条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，即使要起诉解聘物业服务公司，也应出业主委员会代为起诉，庄士公司不具备原告主体资格，根据民事诉讼法的相关规定，应驳回其起诉。二、庄士公司单方面聘请新物业服务企业不符合法律法规的规定。第一，庄士公司不具有决定聘请小区的物业服务公司的权利。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条明确规定，“……决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”。为此，聘请新的物业服务企业应当出业主依法共同决定，而不是由庄士公司单方面行使。现庄士公司未经过业主的同意、单方面聘请新的物业服务企业显然违反法律法规的规定，不具有法律效力。第二，聘请程序不合法。根据《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业”的规定，应在合同期满前三个月通知雅图物管公司，但庄士公司在前期物业服务合同期限届满三个月前并没有向雅图物管公司提出，相反在雅图物管公司毫不知情的情况下，聘请新的物业服务企业，并且—纸诉状要求雅图物管公司撤场，上述行为不符合相关法规规定的程序。三、雅图物管公司是涉案小区的合法的物业服务企业，无需退出该小区。2009年雅图物管公司通过合法定招投标程序成为庄士·映蝶蓝湾一期商住小区的物业服务企业，并与庄士公司签订《前期物业服务合同》。合同期到期后，尽管未续签合同，但事实上雅图物管公司仍按原合同约定为该小区提供物业服务。根据《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在业主大会没有作出选聘或者续聘决定情况下，雅图物管公司仍为该小区的合法的物业服务企业，雅图物管公司也愿意继续按原合同约定继续提供服务。此外，根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十三条“有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业项目：……（二）物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的……”的规定，至今，涉案小区业主、业主大会未依法作出决定选聘新的物业服务企业，也没有合法、生效的与新物业服务企业签订的物业服务合同，庄士公司起诉要求雅图物管公司退出物业项目，缺乏法律依据。雅图物管公司无需退出该小区，也不应该退出该小区。四、庄士公司弃旧物业服务企业、聘新物业服务企业的行为，严重侵犯了广大小区业主的合法权益，是无效行为。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需业主共同决定，为此应由业主共同决定是否聘请物业企业、聘请哪一间物业服务企业。作为开发商尽管尚拥有部分物业的所有，但未经过全体业主合法表决程序，单方面决定选聘和解聘物业服务企业，无疑剥夺了业主的法定权利，严重侵犯了小区业主的合法权益。综上所述，雅图物管公司请求法院以事实为根据，以法律为准绳，依法维护雅图物管公司的合法权益。
原审诉讼中，雅图物管公司反诉主张：双方签订《前期物业服务合同》后，雅图物管公司一直按约定履行义务，为小区提供优质物业管理服务。由于现该小区尚有自编A2栋物业整栋（包括1期会所）、自编A1栋、A3栋若干单元、257个车位等未出售，上述物业的产权仍为庄士公司所有，应由庄士公司支付物业服务费，但庄士公司至今一直未支付上述物业的物业服务费。雅图物管公司认为，根据《前期物业服务合同》第7条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳”的约定，庄士公司未按合同约定支付上述物业服务费用，已构成违约，并造成雅图物管公司极大的损失。为此，雅图物管公司反诉请求法院判令：1.庄士公司支付物业服务费2698618元；2.庄士公司支付自2010年7月11日至付清所欠的物业服务费的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2014年3月31日止，违约金为248111.6元）；3.由庄士公司承担本案反诉费用。
庄士公司对雅图物管公司的反诉主张，答辩称：对雅图物管公司反诉主张的金额不予确认。双方于2012年3月20日经核对后确认的《庄士·映蝶蓝湾一期物业往来款明细表》关于2010年7月-2012年1月间的物业费已过诉讼时效，而A2栋、一期会所及地下车库从未移交雅图物管公司管理，因此不产生费用，另外前期物业服务合同届满后产生的物业费，庄士公司不同意支付。
原审庭审时，庄士公司与雅图物管公司确认涉案庄士·映蝶蓝湾一期商住小区的范围为A1栋、A2栋、A3栋及A1栋首层、A2栋地下车库、一期会所。双方分歧在于，庄士公司称上述A1栋首层、A2栋及地下车库、一期会所从未向雅图物管公司交付管理。雅图物管公司对此则认为，其进场即开始管理，因部分物业尚未竣工备案，故其初期并未收取相应物业管理费用，移交管理范围包括A1栋、A2栋、A3栋及A1栋首层、地下车库、一期会所。其中所欠物业服务费构成明细如下：A1栋共计135户欠费金额51039元，均从竣工备案之日（即2010年7月2日）起计算至交付给小业主时止，按照建筑面积每月每月1.8元／平方米计付；A2栋、一期会所欠费金额1656450元（从竣工备案之日的2012年2月23日起暂计至2014年3月31日止，按照建筑面积每月1.8元／平方米计付，即每月1.8元／平方米＊36810平方米（A2栋、一期会所的总面积）＊25个月）；A3栋欠费金额568899元（从竣工备案之日的2011年6月27日起计算至交付给小业主时止，按照建筑面积每月1.8元／平方米计付）；257个车位的欠费金额321250元（从2012年2月23日起暂计至2014年3月31日止，按每月每车位50元，即每月50元／个＊257个＊25个月）；A1栋商铺（销售中心和信和超市）欠费金额100980元（从2010年7月2日起暂计至2014年3月31日止，按每月1.2元／平方米计付，即每月1.2元／平方米＊1870平方米＊45个月），上述欠费金额共计2698618元。并提供了《庄士映蝶蓝湾业主手册》、《业主投诉／建议登记表》、《装修单位装修情况检查表》、《每季掏挖沙井记录、宣传栏、路灯、保安亭等设施记录表》、《绿化维护情况记录表》、《小区日常巡逻记录表、来访人员登记表、消防器材检查登记表、路灯、机电设施维修养护记录表等》、《A1栋电梯维护保养合同》、《A2、A3栋电梯维护保养合同》、《小区智能化系统保养协议书》、《安防记录表》、《雅图大事记要》，用以证明其已履行了整个小区的物业管理服务。
经原审法庭质证确认，庄士公司、雅图物管公司分歧具体如下：
关于A1栋、A3栋：庄士公司认为在双方2012年3月经核对确认应由庄士公司向雅图物管公司支付的款项已超过诉讼时效；2012年2月1日至同年4月30日合同到期期间所产生物业管理费应扣除雅图物管公司应承担的水电等费用；2012年4月30日合同到期后所产生的物业管理费不同意承担。同时提出物业竣工备案时间不能作为开始计算管理费的依据，理由是A3栋竣工备案时间为2011年6月24日，但从双方在2012年3月的对数表反映，2011年8月才开始计付物业管理费。
关于A1栋首层（庄士公司、雅图物管公司均确认包括信和超市和销售中心）：雅图物管公司认为双方因先前对该商铺产生的物业管理费是开发商支付还是承租方支付存在争议，故在2012年3月的往来款对数表中没有包括在内。庄士公司对此则认为商铺并没有移交雅图物管公司管理，因此不产生费用，2012年1月之前的欠款就算存在，都已超过诉讼时效，2012年2月1日至同年4月30日合同到期期间所产生物业管理费应扣除雅图物管公司应承担的水电等费用；2012年4月30日合同到期后所产生的物业管理费不同意承担。
关于A1栋会所、A2栋及一期地下车库：庄士公司对此则认为上述物业并没有移交雅图物管公司管理，因此不产生费用。雅图物管公司认为A2栋的竣工验收时间为2012年2月23日，及一期地下车库的验收时间也在双方2012年3月的对数之后，故不包括在内，但从雅图物管公司提交的《电梯保养合同》反映，涉案A2栋电梯是由雅图物管公司维护和管理并支付相应费用（2012年4月30日因合同到期，故在2012年5月1日-2013年4月30日是以庄士公司名义签订电梯维护合同，费用亦是由庄士公司支付，但在2013年5月之后，由于双方对物业管理权没有异议，电梯维护合同就由雅图物管公司名义签订至现今，除去电梯费用由庄士公司支付外，其他安保器材费用均由雅图物管公司支付）。庄士公司对此则认为A2栋一直未有移交雅图物管公司管理，后来为何以雅图物管公司名义签订电梯维护保养合同，是因为合同到期后雅图物管公司不肯撤场，在该电梯合同到期的情况下，唯有让雅图物管公司与电梯公司签订维护保养合同。关于地下车库问题，庄士公司提供部分车位产权证明及车库现状照片，用以证明并没有向雅图物管公司发出车位收楼通知，事实上说明雅图物管公司没有对车库提供物业管理及车库里车辆随意停放、垃圾遍地。另外，庄士公司提供了《水电费发票》，用以证明涉案A1栋电梯、消防、公共楼梯、公共照明产生的水电费用，其中2012年-2014年1月间水费合计353681.40元、2012年6月-2013年9月间电费合计690652.97元，上述费用按约定应由雅图物管公司支付。
庄士公司进一步补充《维修记录》、《收楼遗留问题处理单》、《收楼资料》、《车位合同》及《购房合同》，用以证明2014年6月-2015年1月涉及A2栋的公共部分和私人物业的维修记录及2014年9月起A2栋、A3栋收楼期间遗留问题是由庄士公司进行处理，说明涉案合同期满后雅图物管公司对上述物业并未履行管理义务；商品房按一般流程都是开发商委托物业管理进行代办收楼手续，由于新的物业管理公司不能进驻，故庄士公司只能自己发出通知办理收楼手续；从2013年11月-2015年1月间64份车位合同、2013年12月-2015年1月间50套购房合同，均在合同中明确物业管理公司为恒福物业公司。同时，庄士公司提出雅图物管公司未能提供充分证据证明其履行物业管理义务，包括物业管理计划安排、管理人员的配备、资金使用情况等。
雅图物管公司提交了三份由广州市番禺区建设局出具的《竣工验收备案表》，用以证明涉案庄士映蝶蓝湾一期A1栋的竣工备案时间为2010年7月2日、A2栋及地下一层、一期会所的竣工备案时间为2012年2月23日及A3栋的竣工备案时间为2011年6月27日。
庄士公司提交一份由广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2013年11月28日出具《前期物业管理中标备案回执》，用以证明涉案庄士映蝶蓝湾一期前期物业管理进行中标备案（中标单位恒福物业公司），随后于2014年2月向雅图物管公司发出《庄士·映蝶蓝湾一期商住小区物业工作交接的联系函》，告知雅图物管公司新的中标单位为恒福物业公司），并要求雅图物管公司应于2014年2月28日前与该公司办妥物业的交接工作。雅图物管公司对此认为，不确认《前期物业管理中标备案回执》的真实性，也未收到雅图物管公司发出《庄士·映蝶蓝湾一期商住小区物业工作交接的联系函》。
以上事实，有庄士公司、雅图物管公司提供的《前期物业服务合同》、《前期物业管理中标备案回执》、《维修记录》、《收楼遗留问题处理单》、《收楼资料》、《车位合同》及《购房合同》、《水电费凭证》、《庄士映蝶蓝湾业主手册》、《业主投诉／建议登记表》、《装修单位装修情况检查表》、《每季掏挖沙井记录、宣传栏、路灯、保安亭等设施记录表》、《照片》以及原审法院庭审笔录等予以证实。
原审法院认为：庄士公司与雅图物管公司之间签订的涉案《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反有关法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应严格依照合同约定履行义务。
依据庄士公司、雅图物管公司之间签订的《前期物业服务合同》约定，雅图物管公司受托管理涉案小区的合同期限已于2012年4月30日届满，因该小区业主大会、业主委员会尚未成立，而庄士公司、雅图物管公司就延长该合同期限未能达成协议，作为涉案物业庄士映蝶蓝湾一期商住小区开发商的庄士公司以公开招标的方式选聘具有相应资质的新物业服务企业进行物业管理服务，且已于2013年11月28日向物业所在地的房地产行政主管部门备案。故现庄士公司要求雅图物管公司迁离庄士·映蝶蓝湾一期商住小区并移交物业管理用房（庄士映蝶蓝湾一期3栋1梯一楼）以及物业管理相关资料（前期物业服务合同第6页第16条）移交给庄士公司的诉请具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。另外，庄士公司作为涉案物业“庄士·映蝶蓝湾一期商住小区”的房地产开发商，并接受雅图物管公司为其所在小区提供的物业管理服务，故对物业管理范围内已竣工尚未出售的房屋应当支付相应的物业费，而雅图物管公司在收取物业费的同时，应当提供合理的人员配备及相应质量标准的物业管理服务。
依据双方合同约定，纳入物业管理范围的已竣工尚未出售，或者因庄士公司未能按时交付给买受人的物业，其物业管理费用由庄士公司全额交纳。雅图物管公司在本案中提出反诉，要求庄士公司支付上述物业管理费用的诉请原审法院予以支持。关于该物业费的起止时间及费用承担问题，经查，庄士公司主张物业管理费从该物业竣工验收备案时间起算，因与双方在2012年3月28日核对《物业往来款明细表》的起算时间基本相符，原审法院采纳计付物业费的起算时间以双方实际履行的时间为准，即以上述明细表确认的计付时间为准，而在该明细表后产生的则以物业核准竣工验收备案的时间起算。涉案《前期物业服务合同》约定“该合同期限为2009年5月1日起至2012年4月30日止，并约定在业主大会尚未成立的，双方应在合同期满前三个月，就延长该合同期限达成协议，未达成协议的，庄士公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”，根据本案已查明事实可知，庄士公司、雅图物管公司一直未能达成延长期限的书面协议，且庄士公司直到2013年11月28日才通过相关程序确定新的物业管理公司，至2014年3月7日向原审法院起诉前，虽庄士公司主张向雅图物管公司发出了《庄士·映蝶蓝湾一期商住小区物业工作交接的联系函》，通知雅图物管公司于2013年2月28日前于新的物业管理公司交接，但雅图物管公司对此不予认可，且庄士公司也未能进一步提供充分证明加以证明已要求雅图物管公司终止物业服务关系并退出涉案小区的物业管理。而雅图物管公司在庭审时提供了一系列证据加以证明其对涉案小区进行事实上的管理，故雅图物管公司在本案中要求庄士公司支付物业管理费至2014年3月31日止的诉请，原审法院予以支持。
关于雅图物管公司的反诉诉请，庄士公司以雅图物管公司在此期间没有履行物业管理义务提出反驳。原审法院结合双方庭审时提交的相关证据，确认如下：其中A1栋欠费金额从2010年7月-2012年1月共计39475元、A3栋欠费金额从2011年7月-2012年1月共计192568元，虽然庄士公司未举证加以反驳该欠费数额，但该欠款金额与庄士公司、雅图物管公司在2012年3月28日核对《物业往来款明细表》中确认的数额不相符，该明细表中双方确认至2012年1月止A1栋的欠费金额仅为23661.27元、A3栋的欠费金额仅为175371元。同时，庄士公司、雅图物管公司在2012年3月28日核对《物业往来款明细表》中也未对双方争议的“A1栋商铺（销售中心和信和超市）”提及相关物业管理费的计付，而雅图物管公司认为该物业交付管理的时间是从2010年7月开始。关于A2栋及一期地下车库，庄士公司提交了《广州市电梯日常维护保养合同》用以证明A2栋电梯是以其名义与电梯特约销售服务企业签订的，费用也是其支付的，说明该物业一直未向雅图物管公司交付进行管理。雅图物管公司对此认为虽合同是由庄士公司签订，但实际上电梯维护保养工作是其跟进的，庄士公司的上述证据不能证明A2栋电梯不是由其管理。原审法院认为，从庄士公司提供的关于A2栋及一期地下车库的销售合同，可反映该栋商品房及车位的签约时间都在2013年11月之后（虽合同中已约定物业管理公司为案外人恒福物业公司，但交付物业时间都在2014年1月之后），足以说明是由于某公司销售情况未达预期，该物业竣工后房产大部分未予出售，虽然从该物业的电梯维护保养管理等方面上，足以说明雅图物管公司未完全履行双方合同约定的管理义务，但雅图物管公司管理上存在瑕疵并不能免除庄士公司按约定应当交纳相应物业费的合同义务。故雅图物管公司主张庄士公司支付上述尚未出售房产的物业费的诉请理由成立，原审法院予以支持。
本案中，虽庄士公司对雅图物管公司主张的物业费具体数额未有举证加以反驳，但从本案查明的事实可知，雅图物管公司所主张的涉案物业费2698618元中，有部分计算不符合双方之前经核对确定的内容，且结合雅图物管公司在履行物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，根据雅图物管公司履行义务的瑕疵程度及所致影响，应相应减少庄士公司物业费的交纳，原审法院酌定减少物业费的30%即809585.40元，故庄士公司应交纳物业费为1889032.60元。庄士公司之前抗辩应在物业费中扣除其已支付的水电等费用，后又向法庭明确该费用由其另案进行主张，故原审法院不在本案一并处理。另外，雅图物管公司主张庄士公司按中国人民银行规定的同期贷款利率计算自2010年7月11日起至2014年3月31日止的违约金共计248111.6元，原审法院同样酌定减少上述违约金的30%即74433.48元，故庄士公司应支付违约金为173678.12元，而从2014年4月1日起则以1889032.60元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至该款项还清之日为止。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，原审法院于2015年8月28日作出判决如下：一、广州市番禺区雅图物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迁离广州市番禺区石楼镇莲港大道庄士映蝶蓝湾一期商住小区；二、广州市番禺区雅图物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向广州市番禺区庄士房地产开发有限公司移交小区3栋1梯一楼物业管理用房及小区竣工总面积图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；三、广州市番禺区庄士房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付自2010年7月11日起至2014年3月31日的物业费1889032.60元及违约金（至2014年3月31日止的违约金为1889032.60元，从2014年4月1日起则以1889032.60元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至该款项还清之日为止）；四、驳回广州市番禺区庄士房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费100元由广州市番禺区雅图物业管理有限公司承担；反诉受理费14865元，由广州市番禺区雅图物业管理有限公司承担该费用的30%，余下70%由广州市番禺区庄士房地产开发有限公司承担（上述两费用双方均已向原审法院预交）。
判后，庄士公司、雅图物管公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人庄士公司上诉称：一审判决无视部分物业已经出售，管理费的缴纳主体已经变更的事实，直接判决庄士公司承担全部物业管理范围的管理费，事实不清。一审判决错误认定雅图物管公司拒不退场的时间起点，也没有审理庄士公司关于部分管理费和违约金已过诉讼时效的抗辩，法律适用错误，依法应予纠正。一、雅图物管公司拒不退场的时间点应认定为新聘物业管理公司物业管理合同生效之日。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定：物业服务企业拒不退出的，法院不应支持以事实管理为由主张物业管理费。《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十三条第二款规定，有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业项目：（二）物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的。本案中，庄士公司、雅图物管公司签订的《前期物业服务合同》于2012年4月30日到期，双方未达成延期合意，反而存在大量争议。2013年8月1日起，广州市国土房管局在网站发布《关于庄士﹒映蝶蓝湾一期公开招标物业服务企业的通知》，公告涉案小区更换物业的招标信息。经依法公开评选，涉案物业服务项目由恒福物业公司中标，庄士公司并在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局办妥了中标备案手续。2013年10月18日，庄士公司与中标企业恒福物业公司签署《前期物业服务合同》，明确约定恒福物业公司于2013年11月1日起提供物业管理服务。公示招标及中标备案的事实，足以证明雅图物管公司应当知悉前期物业服务合同终止，新物业管理公司需要进场的事实，雅图物管公司拒不配合退场，依法应承担不利后果。据此，雅图物管公司依法应当于2013年10月31日前退出涉案物业项目，此后的物业管理费不应得到支持。原审判决庄士公司支付管理费至起诉之日，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》的认定，法律适用错误。二、原审法院对管理费的面积存在大量重复计算，也未查明相关建筑物出售和交楼状况就笼统判决庄士公司承担全部物业管理费，存在事实认定错误。涉案庄士﹒映蝶蓝湾一期由A1栋、A2栋（包括地下车库及会所）、A3栋、水晶会所构成，并均有实测面积可供计算管理费。双方已于2012年3月15日对数确认了截至2012年1月的所有欠费，因此新产生的管理费欠费应从2012年2月起算，此前应以对数为准。《前期物业服务合同》第七条约定从“约定交付使用”之日起，管理费用由业主承担。在办理完毕涉案物业的竣工备案后，已达到交付使用标准。因此，竣工备案之后（A1栋为2010年7月2日，A2栋为2012年2月23日，A3栋为2011年6月27日），销售合同中记载的交付之日，即为“约定交付使用”之日，该日期之后的管理费应由业主承担。由于收楼程序是由雅图物管公司负责，业主收楼的文件均由雅图物管公司持有，雅图物管公司不配合的情况下，庄士公司无法获取。对于已经交付业主的物业，管理费扣减的具体计算方法为：合同约定交楼当月按剩余天数计算管理费，每天的管理费为月管理费除以30，次月起按全额计算管理费。自2012年2月起，当月应扣除的管理费总额等于上月应付的管理费—上月交付房屋的首月费用＋上月交付房屋的全月管理费用＋当月交付的房屋的首期管理费。庄士公司已制作表格反映每月应付管理费。（一）A1栋管理费。1.A1栋住宅管理费：根据庄士公司与雅图物管公司2012年3月对数表，A1栋只有1401、1402、1403三户未售出，而庄士公司已经于2012年3月14日将1401交付购房人使用，此后至2013年10月30日（11月1日新合同生效）的管理费应予扣减（详见所附《A1栋住宅交楼明细表（20120201—20131031）》）。2.A1栋商铺管理费。A1栋商铺实测面积为1804.0436平方米，每月管理费是1804.0436平方米×1.2元／平方米=2164.85元。双方在2012年3月对数时，已经确认至2012年1月，A1栋商铺没有拖欠管理费，因此应从2012年2月1日开始计至2013年10月30日（11月1日新合同生效）。（二）A2栋管理费。A2栋包括住宅、会所和地下车库。雅图物管公司计算A2栋管理费的方法是用竣工备案表中载明的A2栋总建筑面积36810平方米乘以住宅管理费标准1.8元／平方米，然后又单列了A2栋地下车库车位和会所管理费，存在重复计算。1.A2栋住宅管理费。A2栋住宅管理费应按实测面积表中的住宅实测面积23277.1697平方米计算，并扣减交付业主部分的费用。经庄士公司审查，2012年2月1日至2013年10月31日期间交付使用的房屋只有一户即A2-4#902，涉及的管理费应予扣减（详见所附《A2栋住宅交楼明细表（20120201—20131031》）。2.A2栋地下车库管理费。A2栋地下车库实测共255个，以每个车位每月50元计算管理费，并扣减交付或应交付业主后的部分。经庄士公司审查，确认2012年2月1日至2013年10月31日期间没有交付使用车位，但2013年11月1日至2014年3月31日期间有部分交付使用车位，相应管理费应予扣除（详见所附《A2栋地下车库交楼明细表20131101—20140331》）。3.A2栋会所管理费。A2栋会所实测面积为821.0642平方米，每月管理费为821.0642平方米×1.2元／平方米=985.28元。（三）A3栋管理费。A3栋全部是住宅，按实测住宅总面积21919.6904平方米计算管理费是21919.6904平方米×1.8元／平方米=39455.44272元，并应扣减交付或应交付业主部分的费用。经审查，A3栋有大量在2012年2月1日至2013年10月31日之间交楼的情况，相应的管理费应予扣除。（详见所附《A3栋住宅交楼明细表（20120201—20131031）》）。4．水晶会所管理费。该会所实测面积809.3平方米，每月管理费用计算为809.3平方米×1.2平方米／月=971.16元。三、庄士公司抗辩雅图物管公司原审反诉诉请已超过诉讼时效期间，但原审法院对此未作审查。依照双方《前期物业服务合同》第七条约定，物业管理费按月缴纳，在每月10日前缴纳当月费用，即每一期物业管理费的诉讼时效，均应从该月10日起算。第三十一条约定，违约金是按每月千分之三的标准计算，即违约金的诉讼时效应从欠缴的该月物业费次月10日起算。物业费及违约金的止算之日，也应以新聘物业管理合同的生效之日的前一天，即2013年10月31日为限。雅图物管公司提交的所谓用EMS快递的通知函，经庄士公司查询，在EMS网站上根本没有该快递的记录，该通知函及快递是伪造的。雅图物管公司于2014年3月31日提起本案反诉，因此，2012年3月30日前产生的物业管理费和违约金的支付请求已经超过两年的诉讼时效，依法应不予支持。庄士公司与雅图物管公司的对数行为发生在2012年3月28日，双方签字确认《庄士·映蝶蓝湾一期物业往来款明细表（2010年7月～2012年1月份）》，此次对数确认的所欠物业费已经超过诉讼时效，依法不应支持。综上所述，庄士公司应付管理费1249295.2元，违约金54352.04元，共1303647.24元。由于雅图物管公司提供的物业管理服务不符合合同约定的标准，管理费及违约金均应按70％计算，管理费金额为874506.64元，违约金38046.43元，共912553.07元。四、原审中，雅图物管公司提出反诉后，原审法院从未明确告知是否已经受理雅图物管公司提出的反诉，导致庄士公司未能就雅图物管公司反诉的物业服务费数额、违约金数额、反诉费用等进行针对性举证和答辩，依法应予纠正。五、原审判决中第三项违约金一项存在笔误，应予纠正。综上所述，庄士公司上诉请求依法改判原审判决第三项为：1.庄士公司向雅图物管公司支付物业费874506.64元及违约金38046.43元，共912553.07元（至2013年10月31日止违约金为38046.43元，从2013年11月1日起则以874506.64元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至该款项还请之日）；2.按上述数额综合确定双方应分别承担的本案一、二审诉讼费用。
上诉人雅图物管公司答辩并上诉称：一、庄士映蝶蓝湾一期商住小区现阶段不属于前期物业管理。根据《关于进一步规范前期物业管理招投标管理活动的通知》（穗国房字（2010）3**号）第四点规定：“招标时间为尚未售房的小区，建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前完成招投标”的规定，很明确，所谓前期物业管理是在开发商领取商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘的物业服务企业，并由开发商与其签订物业服务合同，由受选聘物业管理企业提供物业服务。但现阶段涉案小区已取得商品房预售许可证，且商品房已大部分出售。庄士公司再无权自行选聘物业服务公司。二、雅图物管公司是庄士映蝶蓝湾一期商住小区合法的物业服务企业，庄士公司无权决定雅图物管公司迁离该小区。首先，《物业管理条例》第八条明确规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”该条例第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”可见，业主委员会才有权选聘物业服务企业。其次，庄士公司作为业主之一只有表决权，而无权决定雅图物管公司搬离涉案小区。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，解聘物业公司，应由业主共同决定，表决通过需同时符合两个条件：第一，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意；第二，表示同意的业主人数应超过小区业主总人数二分之一。《广东省物业管理条例》第二十二条进一步作了明细的规定：“……面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”涉案小区已经出售的房屋超过200户，按一户按一人计算，即庄士公司拥有未出售的专有部分按一人计算，只有一票的表决权。因此，庄士公司无权单方决定解除雅图物管公司与小区的物业服务关系。三、由于本案中小区尚未成立业主大会、未选举业主委员会，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”据此，要起诉解聘与雅图物管公司物业服务关系，在该小区未成立业主大会、业主委员会时，也应由当地（村）居民委员会代为起诉，当地（村）居民委员会才是本案适格的庄士公司，庄士公司不具备原告主体资格，其起诉不符合民事诉讼法关于庄士公司条件的规定，应直接驳回起诉。四、庄士公司单方面决定聘请新物业服务企业，不符合法律、法规及规范性文件的规定。首先，庄士公司聘请新的物业服务企业，仅提供了有关国土局的中标回执复印件，不应作为定案依据。其次，根据《关于进一步规范前期物业管理招投标管理活动的通知》（穗国房字（2010）3**号）第四点规定：“招标时间为尚未售房的小区，建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前完成招投标。”庄士公司在已领取该小区的《商品房预售许可证》后再另行招投标聘请新的物管企业，显然不符合该规定、没有法律依据。再次，根据《物权法》、《广东省物业管理条例》的有关规定，涉案小区应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方能选聘新的物业服务公司。原审法院依据未经质证、违反法律规定的中标回执认定解除雅图物管公司的物业服务关系，违背了法律法规及规范性文件的规定。五、根据《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在业主大会没有作出选聘或者续聘决定情况下，雅图物管公司仍为该小区的合法的物业服务企业。针对小区上述情况，雅图物管公司已发函向广州市物业管理行业协会咨询，该协会复函答复“前期物业服务合同期满时，续聘或解聘物业公司的权利归业主所有”。可见，从法律、行政法规、地方性法规、规章，乃至行业文件均明确续聘或解聘物业公司的权利应由业主共同决定，显然，庄士公司无权单方面决定雅图物管公司撤离涉案小区。六、庄士公司应按合同约定足额支付物业服务费用给雅图物管公司。第一，雅图物管公司已按合同约定对涉案整个小区提供物业服务。第二，庄士公司没有有效证据证明雅图物管公司的物业服务质量存在瑕疵。并且，庄士公司对雅图物管公司原审主张的物业服务费具体数额也没有举证反驳。但原审法院却在庄士公司无证据、无主张的情况下，减少庄士公司应支付物业管理及违约金的30％，显然违反了法律规定，该自由裁量权也不符合公平合理原则。第三，A2栋、地下车库未出售不代表雅图物管公司物业服务管理质量有瑕疵，也不应以此为由减少物业服务费。庄士公司作为A2栋、一期会所、地下车库、1栋首层商铺的业主已享受了该小区的整体服务及该栋楼的服务，无论从合同约定，还是遵循公平合理原则、诚实信用原则，庄士公司均应按合同约定足额支付对价。第四，庄士公司对雅图物管公司物业服务多年来一直没有提出任何异议，包括在2012年3月双方往来款明细表没有提过，甚至在其起诉状中也从未提出服务质量瑕疵问题。可见，雅图物管公司的物业服务质量根本不存在任何瑕疵问题，仅仅是庄士公司企图不支付物业服务费的借口。综上所述，雅图物管公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、五项，改判驳回庄士公司原审全部诉请；2.变更原审判决第三项为：庄士公司向雅图物管公司支付自2010年7月11日至2014年3月31日止物业服务费2698618元，以及延迟支付物业服务费的违约金（自2010年7月11日起计至2014年3月31日止，违约金为248111.6元；白2014年4月1日起，违约金则以2698618元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清物业服务费之日止）；3.由庄士公司承担本案一、二审本诉和反诉费用。
针对雅图物管公司的上诉主张，庄士公司答辩称：涉案小区是前期物业管理阶段，根据《广东省物业管理条例》，该阶段是由建筑商行使物业管理选任和招标的权利，因此雅图物管公司的上诉请求是不符合法律法规的规定，其提出由业委会进行招标，是在业委会成立后才适用的，只要业委会没有成立，都是由庄士公司行使招标权的。庄士公司认同原审判决认定雅图物管公司提供物业管理有瑕疵，认同雅图物管公司收取的物业费应当减少。根据双方原审证据和答辩情况，双方长期就雅图物管公司物业服务质量进行争议，双方均认为雅图物管公司没有合理履行合同。因此雅图物管公司上诉称庄士公司没有提出异议是不符合事实的。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审另查明：一、广州市番禺区人民法院于2015年12月10日作出（2014）穗番法楼民初字第107-1号民事裁定书，裁定如下：（2014）穗番法楼民初字第107号《民事判决书》中第19页的第六行中“违约金为173678.12元”错写为：“违约金为1889032.60元，现补正为：“违约金为173678.12元”。
二、原审法院于2014年4月22日对本案进行第一次开庭审理时已经明确公开审理原告（反诉被告）庄士公司诉被告（反诉原告）雅图物管公司物业服务合同纠纷一案，并进行了反诉阶段的庭审。该次庭审中，庄士公司答复称对涉案A1、A2、A3已出售的部分、已交付的部分表示需要回去核实；对于雅图物管公司反诉庄士公司支付物业服务费2628989元亦答复称需要回去核对，并表示A2栋、A2栋地下车库及会所没有移交给雅图物管公司管理，因此无须计算物业管理费用。原审法院于2014年5月27日第二次开庭针对雅图物管公司的反诉组织双方发表意见并举证。其中，该次庭审笔录部分内容如下：“被（雅图物管公司）：……我方的计算标准空置的包括已出售给业主，但业主尚未收楼的，都应由庄士公司支付管理费，直到业主收楼时间，因为业主收楼时间并一定是合同约定交楼时间，雅图物管公司以开发商给我方发出的收楼届满之日为止。审：实际空置面积标准是什么原（庄士公司）：卖给业主后有一个约定交楼时间，以此时间为准”。“原（庄士公司）：至今我方没有将A1会所、A2栋及地下车库、商铺交付给雅图物管公司管理，因此，这些地方的物业管理费无须支付给雅图物管公司”。之后，原审法院又分别于2014年7月21日、9月16日、2015年7月28日对本案双方诉请进行开庭审理，但庄士公司并未针对雅图物管公司反诉的物业服务费的具体数额及计费面积进行举证及答辩。
三、庄士公司原审提交了书面《关于涉案小区空置房管理费、水电费计算方案》，提出庄士﹒映蝶蓝湾一期包括A1、A2、A3栋楼宇核算空置房管理费从以下几点思路进行：1、双方于2012年3月28日签名确认《庄士﹒映蝶蓝湾一期物业往来款明细表》已经明确了2010年7月至2012年1月的物业管理费、水电费、办公室电话费等往来款项金额。2、A1栋竣工备案时间是2010年7月2日，A3栋竣工备案时间是2011年6月27日，2012年2月至2014年3月4日A1、A3栋空置房管理费按《前期物业服务合同》约定的1.8元／平方米﹒月计算。3、A2栋（包括地下负一层）竣工备案时间为2012年2月23日，按照销售计划，A2栋整栋楼宇竣工验收后并未移交物业公司，一直处于封锁状态，直到2013年10月30日，A2栋形收楼（小业主收楼手续由开发商办理）。2012年2月23日至2013年10月30日，雅图物管公司未对A2栋提供物业服务，该段时间不进行物业管理费计算。4、水晶会所、VIP会所、信和超市一直以来都是自行管理、使用，该区域不进行物业管理费计算。
四、庄士公司二审期间向本院提交以下证据：1、《房屋面积测量成果报告书》，该报告书载明番禺区石楼镇莲港大道126号A1栋实测1层商场建筑面积1804.0426平方米；番禺区石楼镇莲港大道126号2幢（即A2栋）负一层车位255个、实测面积为3120.9960平方米，1层会所实测面积为821.0642平方米，2-16住宅建筑面积总为23277.1697平方米；番禺区石楼镇莲港大道126号小区会所（即水晶会所）实测总建筑面积809.2819平方米，该报告书证明了涉案小区对应的商业及住宅面积。2、庄士公司与恒福物业公司签订的《前期物业服务合同》，证明涉案小区已经经过招标程序招聘了新物业管理公司。3、庄士﹒映蝶蓝湾一期每月管理费计算表，4、庄士﹒映蝶蓝湾一期管理费及违约金总表，5、A1A2栋住宅交楼明细表（20120201-20131031），6、A3栋住宅交楼明细表（20120201-20131031），6、A2栋地下车库交楼明细表（20131101-20140331），供法院参考。8、涉案A1A2A3栋业主买卖合同，证明涉案小区的商品房在物业管理合同生效期间2012年2月1日至2013年10月31日期间的销售情况和约定交楼时间，且针对这些合同证明具体的房屋交楼时间制作明细表，管理费及违约金也是按此标准进行了扣减。9、广州市物业管理行业协会《庄士﹒映蝶蓝湾','2018-10-03
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第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
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