上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1988号
原告上海钢询贸易有限公司，住所地宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室B。法定代表人顾勇，总经理。委托代理人郭军，上海郭军律师事务所律师。委托代理人温浩，上海郭军律师事务所律师。被告上海宝联五金储运有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人钱宏文，董事长。委托代理人唐云，上海中广律师事务所律师。委托代理人孙亚军，上海中广律师事务所律师。第三人上海宝山杨北实业公司，住所地上海市。法定代表人童明弟，总经理。原告上海钢询贸易有限公司与被告上海宝联五金储运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知第三人上海宝山杨北实业公司到庭参加诉讼，并由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海钢询贸易有限公司的法定代表人顾勇及其委托代理人郭军、被告上海宝联五金储运有限公司的委托代理人唐云、第三人上海宝山杨北实业公司的法定代表人童明弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海钢询贸易有限公司诉称，2015年1月1日，原被告就宝山区共祥路XXX号厂房签订租赁合同，约定，原告向被告承租上述厂房用于纵剪分条加工使用，约定租赁期限至2023年4月30日止。原告搬入该厂房经营活动，并为生产活动的正常进行铺设了地基、安装生产线、装修厂房等。但同年6月30日，被告发函给原告因被告与产权人即第三人签订的合同提前终止，要求提前解除与原告的租赁合同。同年11月9日，原告又收到第三人的函件明确知晓了第三人与被告租赁合同解除，第三人也将厂房整体出租给他人，故原被告之间的合同无法继续履行。原告向被告付清了2015年6月底之前的租金，2015年9至11月的租金支付给了第三人。由于被告的提前解约行为，导致原告较大经济损失，主要包括拆除现有的厂房相关设施设备费用；拆除后在他处寻得新场地的安装费用；搬迁过程中经营利益利润的损失以及有关其他损失。双方合同中虽然就一方提前解约应承担的违约责任进行了约定，但违约金无法弥补原告实际发生的损失，故原告起诉要求被告赔偿因提前解除合同导致原告的各项经济损失共计2,229,474元。被告上海宝联五金储运有限公司辩称，的确是被告提前发函要求解除合同，被告愿意按照合同12.4、12.5条对原告进行补偿，原告未付2015年7、8月份的租金，所以在三个月补偿的租金中扣除这两个月，被告愿意退赔偿一个月租金的违约金，同时归还原告，并按照12.5条的约定赔付25万元基础设施赔偿款。系争厂房是被告从第三人处承租下来，被告经营发生了困难，故要求与第三人提前解除合同，第三人对此表示同意。原告付清了2015年6月底之前的租金。原告的确向第三人支付过2015年9、10、11月份的租金。原告腾退厂房被告没参与，据被告解厂房确由原告交付给第三人。被告从第三人承租的厂房是部分转租给原告，其余的次承租人被告也与之提前解除合同并谈好了补偿方案。被告给付第三人租金到2015年6月底。至于原告承租的厂房也在杨行工业园区，是被告向原告介绍的，离开系争厂房一公里的距离。原告直至2016年1月15日还没有搬至新的承租场地。根据双方合同中第12.4和12.5条款，其中包含了三个月的缓冲时间以及对于基建费用的补偿，都涵盖了原告提出的安装、基建费用，故除却被告同意补偿的金额以及同意返还押金之外，原告其余的诉讼请求没有事实依据，要求法院驳回。第三人上海宝山杨北实业公司述称，系争厂房场地是第三人的，土地是国有土地，第三人享有使用权。一开始第三人出租给被告，双方达成了为期10年的租赁合同。被告转租的情况第三人也是知道的。由于被告公司经营不善，故向第三人提出解除合同，第三人表示同意，并达成书面的解约协议，被告按照协议给了第三人6个月的租金作为补偿。被告的租金付到2015年6月底。原告实际是在2016年1月中旬腾退了系争厂房，此后系争厂房已由第三人对外出租。2015年7、8两月份的租金第三人和被告谈好不再向原告主张了。至于2015年9至11月份的租金，第三人已经向原告开具了付款发票，但原告实际支付了九月份的租金，嗣后没有付款。本案系原被告之间的纠纷，第三人不发表意见，由法院判决。经审理查明，2015年1月1日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了租赁合同，约定，甲方提供上海宝山区共祥路XXX号厂房，面积1512平方米由乙方使用，该处房产的产权人为第三人，甲方为该处房产合法的承租人。乙方以包仓自管的形式使用该厂房用作乙方的纵剪分条加工使用。厂房租赁费约定，收费方式付三押一，三个月仓储费为99,338.40元，押一个月为33,112.80元作为保证金，年租金为397,353.60元。合同第12.4条约定，在合同履行期间内，若任何一方因实际困难无法履行合同，须提前两个月书面通知对方，违约方以三个月的厂房租赁费作为违约金赔偿守约方并承担印花税剩余差额部分。12.5条约定，因甲方单方面终止合同，甲方应向乙方赔付设备基础工程建设款25万元作为补偿，如乙方提前终止合同，须恢复承租前的物业状态并补偿甲方招商期的损失。2015年6月30日，被告向原告发函，主要内容为，因被告与第三人签订的合同提前解除，故通知提前解除与原告签订的租赁合同，要求原告尽早清场移交，被告同意与原告洽谈补偿事宜，根据第三人要求，原被告双方于2015年7月前完成解约签约手续。同年11月9日，第三人向上海宝铮金属精密制品有限公司发出函件，载明，因被告在今年6月与第三人解除了租赁合同，故原告与被告签订的合同也自动解除。第三人已经将厂房整体承租，故要求原告在2015年12月31日前搬离。另查明，2013年6月1日，被告与第三人签订租赁合同，约定，被告向第三人承租包括系争厂房在内的房屋场地。双方约定的租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月30日止。本案审理中，原告证明实际损失，提供了如下证据材料：1、建房装潢施工合同，工程款收条、建房装潢施工部分工程款转账凭证，证明原告为承租系争厂房而进行装修的损失为111,580元；2、租赁合同、证明、付款电子回执、发票，证明被告为尽快搬离厂房以关联公司的名义与第三方签订了为期两个月的租赁合同以便提前办理厂房建设事宜，迫使原告支付了相应的租金；3、工程施工承包合同和付款凭证，证明因搬迁原告需重新建造符合生产条件的场地所支付的费用；3、渣土清运合同、费用转账凭证，证明原告为建造符合生产需要的场地而支付的渣土清运费用35,280元；4、设备搬迁拆装工程合同书、付款凭证、发票，证明原告支付了厂房内设备搬迁费用45万元；5、工厂设备搬迁运输合同，证明原告支付的钢材库存等搬迁运输费用88,000元；6、电路拆装合同、定金付款凭证，证明原告支付了电线、电缆拆装费1万元；7、电视监控系统拆卸及安装工程合约书，证明原告支付了电视监控拆装费23,000元；8、销售清单、购货发票及转账凭证，证明原告搬迁中支付了配件购置损失4,251.2元；9、原告同一经营地址的关联公司销售报表及入账情况，证明原告停产损失108万元。对上述证据材料，被告表示，对于相关合同的真实性不予认可，上述材料中的合同同主体都不是原告，系案外企业，和本案无关；同时，原告在2016年1月底退租，新旧两个承租厂房、场地是无缝衔接，故原告所主张的损失都不存在。原告表示，合同是虽然是原告的名义签订的，但是实际整个合同都是上海宝铮金属精密制品有限公司履行，宝铮公司将厂房用来生产经营的，包括后来另行承租都是宝峥公司签订的，故宝峥公司发生的损失即为原告损失。以上事实，有应该原告提供的租赁合同及补充协议、房地产权证、函件、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告就系争厂房签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告主张因被告单方要求解除合同导致该合同提前终止，原告要求被告承担违约责任；被告对系其提前单方要求终止合同的意思表示及行为均不予否认。本案的争议焦点在于被告所应承担的违约责任的范围。双方合同中约定，在合同履行期间内，若任何一方因实际困难无法履行合同，须提前两个月书面通知对方，违约方以三个月的厂房租赁费作为违约金赔偿守约方并承担印花税剩余差额部分；同时，因被告单方面终止合同，被告应向原告赔付设备基础工程建设款25万元作为补偿，如原告提前终止合同，须恢复承租前的物业状态并补偿被告招商期的损失。上述条款系双方当事人在合同中约定的一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，以及损失赔偿额的计算方法。该约定真实有效，对双方均具有约束力，即任何一方如若违约，其应对该违约行为所负违约责任应明确认知并实际承担。根据上述约定，被告应向原告给付相当于三个月租金的违约赔偿金及赔偿基础工程建设款25万元，庭审中，被告也自愿依据该条款承担违约责任，本院予以准许。至于被告所述其免收的两个月租金即作为赔付违约金一部分，该抗辩缺乏相应证据证明，本院不予采信。关于原告认为其实际损失远高于约定的违约赔偿损失的问题，审理中，原告自认其2016年1月搬离系争厂房，所迁往的新的承租场地在同一经济园区内，且租赁合同起始日期也为2016年1月，即被告在合理期限内提前通知原告解除合同，并给予原告充分的搬迁、另寻场地等准备时间，故从公平、合理、利益平衡的角度出发，对于原告超出合同约定范围的赔偿主张，本院难以准许。被告同意返还押金的意见，也符合合同约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海宝联五金储运有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海钢询贸易有限公司租赁保证金33,112.80元；二、被告上海宝联五金储运有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海钢询贸易有限公司违约金99,338.40元及基础工程建设款25万元；三、原告上海钢询贸易有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取12138元，由原告上海钢询贸易有限公司、被告上海宝联五金储运有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一六年四月二十日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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