上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1409号
上诉人（原审被告）上海原石骑马俱乐部有限公司。委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市松江区人民政府方松街道办事处。委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。上诉人上海原石骑马俱乐部有限公司（以下简称原石公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭,于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人原石公司之委托代理人吉建明与被上诉人上海市松江区人民政府方松街道办事处（以下简称方松街道办事处）之委托代理人诸巨明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年6月3日，上海市松江区佘山镇新***村民委员会（以下简称新***村委会）作为甲方、原石公司作为乙方，双方签订了《协议书》一份，约定一、租赁时间：自2010年6月1日至2013年5月31日止，为期五年。（在租赁期限后如未发生或改变任何变化情况，若需再续签，自第四年起对在原租赁区域范围内的房屋和土地，在原租赁费总额基数上按一定比例递增，具体比例经双方协商后确定）。二、房屋租赁总面积（建筑面积）为588.70平方米，租赁单价为每天每平方0.50平方米，588.70平方米×0.50元×365天，计每年人民币（下同）107,437元。三、土地租赁总面积为23.74亩（其中：厂房内占地面积为2.98亩，跑马场地为20.76亩，二项合计为23.74亩，计算方式为23.74亩×1200元/年，共计28,488元/年。房屋及土地二项租金合计总额为135,925元/年）。四、在租赁期间，按先付后租的原则，在签协议后，乙方按二次付款方式即第一次自当年度6月1日前交付50%，第二次始当年度12月1日前交付50%，分二次付清全年全部租赁费（租金不包括水、电费及清洁、保洁费等费用，按有关标准另行结算收取）……。协议还对其他相关事宜进行了约定。上述协议签订后，新***村委会按约将涉案房屋及场地交付原石公司使用，原石公司进行装修和搭建后用于经营跑马场。新***村委会与原石公司确认原石公司已支付了2010年6月1日至2013年5月31日的租赁费用22万元，且土地及房屋租赁费用一并进行支付和结算。后方松街道办事处诉至法院，要求判令：1、原石公司将租赁房屋及土地恢复原状后返还给方松街道办事处；2、原石公司支付方松街道办事处房屋和土地实际使用费，按涉案租赁合同约定的租金标准计算自2013年1月1日起至原石公司实际返还之日止（房屋租金为每天每平方米0.50元，土地租金为每天每亩3.28元）。原审诉讼中，方松街道办事处将其诉讼请求变更为：1、原石公司将租赁房屋及土地恢复原状后返还给方松街道办事处；2、原石公司支付拖欠的2012年1月10日至合同到期日2013年5月31日的租金187,775元；3、原石公司支付方松街道办事处房屋和土地实际使用费，房屋使用费为294元/天，土地使用费为78元/天，以上房屋及土地的使用费均计算自2013年6月1日起至原石公司实际返还之日止。原审庭审中，方松街道办事处与原石公司确认原石公司在涉案场地上搭建了150平方米的辅助用房，具体位置在上海市松江区规划和土地管理局方松所出具的图纸中标注为“4”的区域。方松街道办事处要求原石公司恢复原状，称该房屋是原石公司未经其同意自行搭建，应予拆除，如果原石公司不同意拆除，方松街道办事处也愿意自行拆除。原石公司则认为方松街道办事处给予补偿后就拆，否则其不同意拆除。原审另认定，2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府(2013(14号批复，同意撤销方松街道新***村民委员会建制，并要求方松街道办事处认真清理好方松街道新***的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府(2013(15号批复，同意撤销方松街道新***新石等22个生产队建制，并要求方松街道办事处认真清理好新***22个生产队的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。原审庭审中，方松街道办事处提交了上海市松江区规划和土地管理局方松所出具的简图和说明，载明涉案土地用地性质为工业用地，简图中标注为“1”、“2”、“3”的位置是新***村委会出租给原石公司的房屋，标注为“4”的位置是原石公司自己搭建的辅助用房，标注为“5”的位置是跑马场，由村委会建造。该地块土地权属为集体，尚未征用。原石公司质证认为，对于简图和说明中标注的出租的房屋和土地的位置没有异议，对于搭建的辅助用房4的位置也确认，但土地是国有的，松江区规土局方松所不足以认定土地的性质。原审诉讼中，法院向上海市松江区规划和土地管理局发出了调查函，该局于2015年3月16日函复法院称，2010年6月1日，涉案土地的性质为集体所有，所有权人为上海市松江区佘山镇新奇村村民委员会；2010年6月1日，涉案土地规划用途为基本农田；2010年6月1日至2013年2月，所有权人为上海市松江区方松街道新***村民委员会；原石公司在该土地上搭建的建筑物，其搭建行为不符合土地性质及规划用途；上述出租土地未作出或拟作出征收决定。对于上述复函，方松街道办事处质证认为，真实性、关联性、证明内容都认可，答复内容与方松街道办事处提交的证据内容是吻合的，土地是集体所有，没有被征用的事实，原所有权人是新奇村，新奇村和***并起来了，两村合并后叫新***，合并的材料方松街道办事处在另案中提交过法庭。原石公司则质证认为，对答复的真实性没有异议，但对内容有异议，涉及土地征收应在上海市土地储备中心有备案，本答复中的内容与原石公司取得的证据材料内容是矛盾的。上海市土地储备中心应当是独立的事业法人，对土地性质，光凭书面的答复不予认可，土地用途也不认可。原审庭审中，法院根据查明的事实，向方松街道办事处与原石公司释明了因涉案土地为基本农田，故方松街道办事处与原石公司所签订的协议书为无效合同。基于法院的释明，方松街道办事处表示涉案租赁合同无效后，仍要求原石公司返还房屋和土地，诉请2中的使用费和租金，方松街道办事处要求在无效状态下参照租金主张土地和房屋的使用费。原石公司则表示基本农田规划用途性质应是国务院批准的，区级的规土局没有该权限。原审诉讼中，原石公司向法院提交了方松街道新***村内情况的照片、房屋出租合同、施工协议书、发票、收据、作业完工单、发货通知单、付款凭单、业务受理单、保险单、往来车票、住宿费发票、会员名单、民事判决书和损失项目清单等，欲证明原石公司为经营马场投入巨大；涉案土地及房屋已纳入征收范围；合同无效后，方松街道办事处如要求原石公司迁离，因征收，方松街道办事处须赔付原石公司损失6,126,210.18元。方松街道办事处则质证认为，原石公司拍摄的照片并非涉案马场的位置，与本案无关；原石公司的装修、添附、采购等行为是为了经营所需，在未经方松街道办事处同意的情况下进行的，辅助用房也是私自搭建，与方松街道办事处无涉；合同已经到期，原石公司租赁房屋、土地的目的已经实现，方松街道办事处也不同意对于原石公司的装修和搭建进行利用和补偿。原审认为，首先，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同为无效合同。本案中，涉案土地属基本农田，新***村委会将该土地和未取得合法建造审批手续的房屋一并出租给原石公司的行为，违反了我国法律的相关规定，故本案所涉《协议书》为无效合同。其次，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据庭审查明的事实，松江区人民政府于2013年统一撤销了方松街道新***村民委员会建制，要求方松街道办事处认真清理好方松街道新***的集体资产、债权债务，故方松街道办事处为维护集体组织的利益，以本案原告的身份向原石公司主张基于协议书的权利，并无不当。故原石公司理应将涉案土地及房屋返还给方松街道办事处。至于原石公司搭建的一间辅助房屋，因原石公司搭建时方松街道办事处并未提出异议，且原石公司不同意拆除，可由原石公司将该房屋与涉案土地一并返还给方松街道办事处。再次，对于合同无效后原石公司提出的损失赔偿问题。根据协议书，涉案土地及房屋的租赁期限自2010年6月1日起至2013年5月31日止，为期五年（在租赁期限后如未发生或改变任何变化情况，若需再续签，自第四年起对在原租赁区域范围内的房屋和土地，在原租赁费总额基数上按一定比例递增，具体比例经双方协商后确定）。对此，方松街道办事处与原石公司存有争议。法院认为，其一，协议书明确约定的租赁期限为2010年6月1日起至2013年5月31日止，该期限已经届满，此后，双方也并未就续签事宜达成过新的协议,方松街道办事处也未收取过此期限之后的使用费；其二，原石公司虽辩称2013年5月31日之前土地要被征收，所以协议书中才有此种表述，但该意见却与法院查明的事实不符，法院不予采信。现协议书所约定的租赁期限已经届满，原石公司的租赁目的已经实现，故原石公司再以涉案土地被征收为由向方松街道办事处索要赔偿，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。最后，对于方松街道办事处主张的房屋和土地的租金、使用费，涉案合同无效后均属于使用费，方松街道办事处按照合同约定的租金标准请求支付，并无不当，法院予以支持，但其起算时间有误，法院予以调整。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年四月七日作出判决：一、原石公司于判决生效之日起十日内迁出位于原上海市松江区方松街道新***内588.70平方米的房屋和23.74亩的土地，并将上述房屋、土地以及土地上的1间辅助用房返还方松街道办事处；二、原石公司于判决生效之日起十日内支付方松街道办事处自2012年1月12日起至实际返还588.70平方米的房屋和23.74亩的土地之日止的使用费（其中房屋按照每天294元的标准计算，土地按照每天78元的标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原石公司负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，原石公司不服，上诉于本院，诉称:签订合同时被上诉人存在欺诈，隐瞒动迁事实，致使上诉人投入大量人力、物力、财力，在不给予上诉人任何补偿的前提下要求上诉人搬离，显然不合情理，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二项，改判被上诉人赔偿损失6,126,210.18元。被上诉人方松街道办事处辩称:双方间的合同两年前就已到期，上诉人却至今占用涉讼场地；松江规土局的答复明确对涉讼土地未作出或准备作出动迁决定；上诉人主张的损失全部系基于其自身经营所需的投入，其中部分为其收取的会员费，且其在原审中未提出反诉，故不应由被上诉人承担，因此，不同意上诉请求。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、房屋拆迁补偿安置方案，旨在证明被上诉人隐瞒动迁事实致上诉人投资失利；2、徐***的补偿协议，旨在证明涉讼土地已动迁；3、厂房土地租赁补充协议及照片，旨在证明征收涉讼土地，上诉人应获得相应补偿。被上诉人认为该些证据不是新证据，与本案无关，无法达到上诉人的证明目的。本院认为，证据1不能直接反映出涉讼场地已被征收或动迁，且该拆迁补偿安置方案显然不足以否定规土局的函复内容；证据2、3均系案外人的安置协议、租赁协议，与本案不具有关联性，本院均不予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人向本院出具书面意见，表示自愿补偿上诉人装修损失30,000元，该补偿款在上诉人应付的实际使用费中予以抵扣。本院认为，涉讼土地为基本农田，涉讼房屋未取得合法建造审批手续，故双方签订的《协议书》依法应为无效，况且，《协议书》确定的租赁期亦已届满，故原审判决原石公司迁出并支付相应的使用费，并无不妥，可予维持。原石公司认为方松街道办事处隐瞒涉讼场地动迁之事实，然为方松街道办事处所否认，本院注意到，松江区规划和土地管理局向上海市松江区人民法院的函复中明确对涉讼土地未作出或拟作出征收决定，而原石公司二审中出示的材料并不足以证实其“动迁”主张，故前述上诉理由，本院难予采纳。就原石公司主张的损失部分，本院评述如下：会员退赔费用，积存马饲料费、员工遣散费等都是原石公司自身经营所产生的损失，与方松街道办事处无关；就其装修费用，双方虽对合同的无效均有一定的过错，但上海市松江区规划和土地管理局方松所出具的证明显示跑马场由村委会所建，且原石公司就其主张的损失未明确区分已形成附合及未形成附合部分的价值，况且，双方约定的租期早已届满，在并无其他相反证据条件下，应可视为原石公司对于装修在租期内耗尽具有相应的预期，二审中，方松街道办事处同意就装修部分补偿30,000元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3519号民事判决；二、上海市松江区人民政府方松街道办事处于本判决生效之日起十日内向上海原石骑马俱乐部有限公司支付装修补偿款人民币30,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由上海原石骑马俱乐部有限公司负担。二审案件受理费80元，由上海原石骑马俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年八月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。