四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终246号
上诉人（原审被告）：吉秋菊，女，汉族，1985年8月12日出生，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：何帆，四川罡正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢兰，女，汉族，1984年3月8日出生，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：谢春建（系谢兰之父），男，汉族，1955年1月1日出生，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：刘希源，���充市顺庆区德盛法律服务所法律工作者。
上诉人吉秋菊因与被上诉人谢兰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2017）川1325民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吉秋菊上诉请求：二审法院依法查明本案基本事实后进行改判，改判上诉人不再向被上诉人支付租金捌万零捌百元及支付违约金。事实与理由：原审对本案的部分事实没有查清，主要表现如下：1、上诉人至始至终没有与被上诉人签订任何《房屋租赁协议》，只与被上诉人的父亲谢春建签订了涉案房屋的租赁协议。尽管谢春建以被上诉人的名义签订了协议，但在原审中被上诉人并没有向法院提供其委托授权其父亲代为签订涉案房屋租赁协议的相应证据。���诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁协议》系效力待定的合同，须被上诉人追认才能产生法律效力。2、上诉人与被上诉人的父亲谢春建在签订涉案房屋租赁协议之时，双方就房屋租金口头约定以“随行就市”的方式确定，这种关于租金的确定方式被上诉人的代理人谢春建在原审中也予以认可并有证人杨某的证词可以证实。原审法院以口头约定不能对抗书面协议为由否定上诉人与被上诉人的代理人谢春建对涉案房屋租赁协议的约定内容，违背了私法自治的原则，对上诉人极为不公。
谢兰辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、我方已向原审法院提交了谢兰于2015年签署的《授权委托书》一份，该委托书载明了谢兰委托其父谢春建代为处理案涉房屋出租事宜。2、上诉人所述的就房屋租金口头约定“随行就市”的方式确定系对客观事实的歪曲。
谢兰向一审法院起诉请求：１、判令吉秋菊支付谢兰所欠房租80,800.00元；２、判令吉秋菊按照《房屋租赁协议》支付谢兰违约金30,000.00元及所欠房租相应利息按照银行同期贷款利率的3倍计算至款清息止；3、诉讼费、保全费由吉秋菊承担。
一审法院认定事实：谢兰拥有西充县晋城镇纪信广场8号X幢X楼X号商业用房，建筑面积总计623平方米。2015年5月11日，谢兰之父谢春建代谢兰与吉秋菊签订《房屋租赁协议》，约定谢兰将自有的上述商业用房出租给吉秋菊；租期10年，月租金按37元/㎡计算，每年按6%递增；第一年租金276,612.00元，在签定协议时一次性支付，第二年租金293,208.00元，第三年租金310,800.00元，第四年租金329,449.00元，第五年租金349,216.00元，以此类推；租金于每年的5月20日前一次性付清，逾期不能按时缴纳的，吉秋菊除自愿承担叁万元的违约处罚外，所欠租金并按银行同期贷款利率的3倍计算；另补充谢兰自愿让一个月租金，租期从2015年6月20日开始计算。协议签订后，吉秋菊将承租的商业用房装修开办了塞纳河茶坊。2017年5月20日前，吉秋菊未按期支付第三年度的租金310,800.00元。此后，吉秋菊分别于2017年5月22日、5月29日、6月29日、7月4日向谢兰各支付租金80,000.00元、50,000.00元、50,000.00元、50,000.00元，共计230,000.00元，下欠租金80,800.00元。2017年8月1日，吉秋菊向谢兰支付下欠的租金80,800.00元时，谢兰以要收取违约金、利息为由拒绝收取该租金。庭审中，吉秋菊申请证人杨某出庭作证，杨某称《房屋租赁协议》签订时其在一旁看，听到双方作了随行��市的口头约定。吉秋菊方另提供塞纳河楼上7天酒店的《租赁合同》，拟证明7天酒店租金每13.00元/㎡，谢兰约定的租金过高。
一审法院认为，《房屋租赁协议》系谢兰、吉秋菊在平等、自愿的情况下签订，该协议合法有效，对双方均具有约束力；谢兰作为出租人已按约将租赁房屋交付给了吉秋菊，吉秋菊作为承租人，应当按照协议约定的期限、金额按期向谢兰支付租金。杨某虽到庭作证称签协议时双方口头约定随行就市，但是口头约定不能对抗书面协议，应以最终签订的书面协议内容为准。7天酒店的租金虽为13.00元/㎡，但其房屋性质、楼层、商业用途与本案所涉房屋均不一致，不具有可比性，故不能以此作为吉秋菊要求降低房租的理由。吉秋菊未按期支付房租，构成违约，根据双方约定吉秋菊应当支付违约金30,000.00元及银行同期贷款利率3倍的利息，但该违约金加利息过高，应予调整，一审法院酌定参照民间借贷的相关法律规定按年利率24%计算。以310,800.00元为本金按年利率24%计算2017年5月21日至5月22日2天的利息为408.72元；以230,800.00元为本金按年利率24%计算2017年5月23日至5月29日7天的违约金为1,062.31元；以180,800.00元为本金按年利率24%计算2017年5月30日至6月29日31天的违约金为3,685.35元；以130,800.00元为本金按年利率24%计算2017年6月30日至7月4日5天的违约金为430.03元；以80,800.00元为本金按年利率24%计算2017年7月5日至8月1日28天的违约金为1,487.61元；因2017年8月1日吉秋菊向谢兰支付下欠违约金80,800.00元时，谢兰拒不收取，故此后不再计算违约金；以上合计违约金7,074.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限吉秋菊于本判决生效后十日内支付谢兰房租80,800.00元；二、限吉秋菊于本判决生效后十日内支付谢兰违约金7,074.00元；三、驳回谢兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,258.00元，由吉秋菊负担1,000.00元、谢兰负担258.00元。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，谢兰现依据自己父亲谢春建代自己与吉秋菊签订的《房屋租赁协议》起诉要求吉秋菊按照该协议的约定向自己支付租金及违约金，无论谢春建在签订该协议的当时是否实际取得了谢兰本人的委托授权，都足以表明谢兰已经认可或追认了谢春建的代理行为。双方之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应当依照该协议的约定履行自己的义务，否则将承担违约责任。诉讼中，吉秋菊主张签订协议时双方就租金有过“随行就市”的口头约定，并申请了证人杨某出庭作证加以证明，但是口头约定不能对抗之后双方签订的书面协议的效力，本案应当以双方最终签订的书面协议所载明的内容为义务履行依据。此外，7天酒店的租金虽然仅为13.00元/㎡，但是该酒店所使用的房屋性质、楼层、商业用途与本案所涉房屋均不一致，不能作为吉秋菊要求降低房租的依据。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,516.00元，由上诉人吉秋菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 苟 豪
审 判 员 刘 苗
二〇一八年二月二十八日
法官助理 朱 薇
书 记 员 王海川