重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)巴法民初字第02580号
原告重庆市赛玛特科技有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路44号附10号，组织机构代码78155463-8。
法定代表人李正勇，总经理。
委托代理人唐兴华，重庆锐力律师事务所律师。
委托代理人陈凯迪，重庆锐力律师事务所律师。
被告重庆宏源房地产开发有限公司,住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道35-3号,组织机构代码20343097-5
法定代表人刘恩光，董事长。
委托代理人单林芝，重庆百君律师事务所律师。
被告罗伟，男，1980年10月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告重庆市赛玛特科技有限责任公司（以下简称重庆赛玛特公司）与被告重庆宏源房地产开发有限公司（以下简称重庆宏源公司）、被告罗伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员肖秉文独任审理，于2015年8月13日、2016年4月27日两次公开开庭进行了审理，原告重庆赛玛特公司的委托代理人唐兴华、陈凯迪与被告重庆宏源公司委托代理人单林芝、被告罗伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告重庆赛玛特公司诉称，2014年1月23日，被告重庆宏源公司向被告罗伟出具授权委托书一份载明，委托被告罗伟全权办理位于巴南区鱼洞巴县大道25号江州路某号等房屋的租赁事宜。2014年2月21日，原告与被告罗伟签订租赁合同约定，罗伟将位于巴南区巴县大道25号江州路某号房屋租赁给原告经营通讯经营使用，租期自2014年2月21日至2017年2月20日。合同签订后，原告按约交纳了80000元房屋转让费及10000元履约保证金。随后，原告对房屋进行了装修，花费装修款180000元。2015年2月下旬，被告罗伟未经原告同意自行将原告租赁的房屋租给第三方经营餐饮使用。因协商未果，原告遂起诉来院要求判令1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告重庆宏源公司赔偿原告经济损失180000元；3、被告重庆宏源公司返还原告房屋转让费80000元并以中国人民银行同期同类贷款利率为基数自2014年2月21日起计算至实际付清时止的利息；4、被告重庆宏源公司返还原告履约保证金10000元；5、被告罗伟对上述诉讼请求承担连带责任。
被告重庆宏源公司及被告罗伟共同辩称，因原告租金只交至2015年2月20日，之后的租金原告并未交纳，原告违约在先，租赁合同已于2015年2月21日起解除，对原告房屋装修损失不认可；亦不予退还房屋转让费及履约保证金。
经审理查明，诉争房屋位于重庆市巴南区巴县大道25号江州路某号，产权人系被告重庆宏源公司。2014年1月23日，被告重庆宏源公司出具《授权委托书》载明：“委托罗伟全权办理巴南区鱼洞巴县大道25号江州路某号、巴南区鱼洞巴县大道25号江州路某号房屋租赁的相关事宜。”2014年2月21日，被告罗伟与原告重庆赛玛特公司签订《租赁合同》约定：被告罗伟将位于巴南区巴县大道25号江州路某号的房屋租于原告用于通讯经营使用，租期自2014年2月21日至2017年2月20日；房屋转让费为80000元；租金每年按月租金总额6%逐年递增，其中第一年（2014年2月21日至2015年2月20日）月租金为10000元，第二年（2015年2月21日至2016年2月20日）月租金为10600元，第三年（2016年2月21日至2017年2月20日）月租金为11200元，租金按季支付，原告在合同签订时向被告罗伟支付第一季度租金，以后的租金由原告在上一季末七日前向被告罗伟支付下一季度租金；原告于合同签订时向被告罗伟支付10000元履约保证金，租赁期满后，原告无违约行为并完清各种费用且将租赁物完好无损交被告罗伟并办理移交手续后3日内将该保证金退还原告；租赁关系结束时，原告应对自行添制的设备设施进行拆除，拆除时不得损坏被告的租赁物；关于违约责任，合同约定，逾期超过七日未交纳租金的，被告有权解除合同等。合同签订后，原告按约向被告支付了房屋转让费80000元、履约保证金10000元，被告罗伟亦按约向原告交付了租赁房屋并如约支付了2014年2月21日至2015年2月20日期间的租金共计120000元；嗣后，原告重庆赛玛特公司委托第三方重庆市天堂广告策划设计有限公司对所租房屋进行了装修，支付装修公司装修费180000元,其中，未形成附合的柜台部分装修费用为40920元。2015年2月初，因经营亏损，原告重庆赛玛特公司项目经理吴晓清告知被告罗伟请求延期交付租金，被告罗伟并未明示是否准许；随后，原告将其所经营的电信道具中的体验台、3G应用辅导站体验柜、玻璃柜、职员座椅等部分设备进行了搬离。因原告一直未付2015年2月21日至2015年5月20日的租金，2015年3月1日，被告罗伟与案外人张金龙签订了《租赁合同》约定，将诉争租赁房屋租于案外人张金龙用于餐饮使用；案外人张金龙在接手诉争房屋后对房屋进行了重新装修用于火锅店经营。原告在发现诉争房屋被被告罗伟出租他人后，要求继续租赁房屋未果，遂起诉来院要求判令1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告重庆宏源公司赔偿原告经济损失180000元；3、被告重庆宏源公司返还原告房屋转让费80000元并以中国人民银行同期同类贷款利率为基数自2014年2月21日起计算至实际付清时止的利息；4、被告重庆宏源公司返还原告履约保证金10000元；5、被告罗伟对上述诉讼请求承担连带责任。审理中，原告认为被告重庆宏源公司向罗伟出具的授权委托书中的委托内容不明，要求其承担相应责任；被告重庆宏源公司认为原告拒付租金违约在先，且原告并未明确表示其有继续续租的意思，不同意原告的诉讼请求。双方分歧过大，调解未果。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、《租赁合同》、《202房地证2007字第00179号、00180号房地产权证书》、《授权委托书》、《巴南区鱼洞三公司电信营业厅装修合同》、网上银行交易凭证、委托第三方交易凭证、重庆市天堂广告策划设计有限公司制作报价单等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，依法签定的合同对签定合同的双方有约束力，签定合同双方均应按合同约定的内容全面履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。租赁关系中，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告罗伟经被告重庆宏源公司书面委托，全权代理其处理诉争房屋的租赁事宜，被告罗伟系被告重庆宏源公司的合法的委托代理人。原告在知晓二被告之间的代理行为后，于2014年2月21日与被告罗伟签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告罗伟订立合同的民事行为应由被代理人即被告重庆宏源公司承担民事责任。合同签订后，原、被告均应按合同约定履行义务，原告按约交付了租赁房屋，被告在交纳了2014年2月21日至2015年2月20日期间的租金后，应按合同约定在2015年2月14日前支付下一季度租金，但被告未按约定时间交纳下一季度租金，属违约行为，根据合同约定被告有权解除合同。虽然原告未按时交纳租金存在先行的违约行为、达到了租赁合同中约定的合同解除条件，但是本案中，无证据证明被告履行通知原告要求解除合同的义务，亦无证据证明双方协商一致解除了合同，被告存在擅自解除合同、导致合同不能履行的违约行为。综合双方的违约行为性质、违约事实及违约原因，本院认定双方对租赁合同的解除各承担50%的责任。现原告起诉要求解除合同，事实上，诉争房屋已于本案诉讼前由被告罗伟另租与案外人使用至今，原、被告双方的租赁合同关系已于房屋另租时终止，无须本院再作确认，故对原告要求解除原、被告双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予主张。关于装饰装修损失，本院认为，本案中，原告对诉争房屋进行了装饰装修并花费180000元的装修费，在庭审中原告提供《巴南区鱼洞三公司电信营业厅装修合同》、网上银行交易凭证、委托第三方交易凭证、重庆市天堂广告策划设计有限公司制作报价单等证据加以佐证，经庭审举证、质证完毕，虽然被告对上述证据的真实性均不认可,但事实上，原告确已对诉争房屋进行了装修，且被告未举示证据证明原告未对房屋装修，原告提供的装修设计图、装修合同、报价单等证据可以形成完整的证据锁链，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认。因此，扣除原告业已搬离的部分柜台的费用33780元，本院认定诉争房屋装修费146220元摊销在3年内，被告已实际使用了1年，则剩余2年的摊销费用97480元为原告装饰装修的残值损失；按照双方各自承担50%的责任比例，被告重庆宏源公司应承担房屋装饰装修的残值损失48740元。关于房屋转让费的问题，根据双方签订的合同内容看，被告将诉争房屋的经营使用权转让于原告重庆赛玛特公司，该笔转让费的性质系对诉争房屋的预期经营收益权利的转让，双方签订的合同期限为三年，对转让费应平摊在合同期限内进行摊销，因合同实际履行期限为一年，故被告重庆宏源公司应退还原告房屋转让费53333.34元；关于原告要求支付房屋转让费的利息的问题，因原告存在违约行为，本院不予主张。关于履约保证金的问题，根据《租赁合同》“原告于合同签订时向被告罗伟支付10000元履约保证金，租赁期满后，原告无违约行为并完清各种费用且将租赁物完好无损交被告罗伟并办理移交手续后3日内将该保证金退还原告。”之约定，履约保证金具有违约金的性质；原告存在未按时交付租金的违约行为，因此，对于原告要求被告退还履约保证金的诉讼请求，本院不予主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（三）项之规定，判决如下：
被告重庆宏源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市赛玛特科技有限责任公司房屋转让费53333.34元；
被告重庆宏源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市赛玛特科技有限责任公司装饰装修损失48740元；
驳回原告重庆市赛玛特科技有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7020元，本院减半收取3510元，由原告重庆市赛玛特科技有限责任公司承担2110元，被告重庆宏源房地产开发有限公司承担1400元。此款已由原告重庆市赛玛特科技有限责任公司自愿垫付，被告重庆宏源房地产开发有限公司随装修损失赔偿款一并转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费7020元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 肖秉文
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 郭 静