江苏省泰州市海陵区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏1202执异7号
异议人（案外人）：江苏李某某化工有限公司，住所地泰州市姜堰区泰州路568号。
法定代表人：于桂珠，该公司董事长。
申请执行人：某某股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区鼓楼路15号。
负责人：顾玉震，职务行长。
委托诉讼代理人（特别授权）：付仁波，职员。
被执行人:江苏某某纸包装有限公司，住所地姜堰市民营经济产业中心内。
法定代表人:林某某。
被执行人:姜堰市某某包装有限公司，住所地姜堰区经济开发区泰州路西侧。
法定代表人:王某1。
被执行人:林某某，男，1977年12月15日生，汉族，住江苏省姜堰市。
被执行人:王某1，女，1978年1月7日生，汉族，住江苏省姜堰市。
本院在执行申请执行人某某股份有限公司泰州分行（以下简称某某泰州分行）与被执行人江苏某某纸包装有限公司（以下简称江苏某某）、姜堰市某某包装有限公司（以下简称姜堰某某公司）、林某某、王某1金融借款合同纠纷一案中，案外人江苏李某某化工有限公司（以下简称李某某公司）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人李某某公司异议称：姜堰市房屋产权产籍监理所出具的姜房权证姜堰字第××号证书显示，位于泰州市××经济开发区双寿村的房屋所有人为姜堰某某公司。该公司有权与黄某某、陈某达成《房屋、厂房租赁协议》，该协议第六条约定上述标的物转租他方无需经过姜堰某某公司的同意。异议人于2015年12月1日与黄某某、陈某签订了厂房租赁协议一份，租赁期限自2015年12月1日至2034年11月20日，租金为每月2万元。该租赁合同系双方当事人真实意思表示,且约定的内容不违反法律的强制性规定，应视为合法有效。现请求解除要求异议人腾让位于泰州市××经济开发区××房屋及土地。
申请执行人某某泰州分行辩称：一、为担保江苏某某在答辩人处债务的履行，2013年10月28日，抵押人姜堰某某公司将上述房产抵押给答辩人，并依法办理了房屋、国有土地使用权抵押登记。担保法解释第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。根据异议人提交的租赁协议，即使案外人提交的租赁协议真实、合法、有效，因案涉房屋、土地使用权抵押在前，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。二、异议人提供的《房屋、厂房租赁协议》，该合同的真实性无法考究。从房产产权人工商信息变更情况看，2014年11月3日，姜堰某某公司名称变更为泰州市某某包装有限公司，法定代表人由王某1变更为林某某，而案外人提交的协议，名称与法定代表人不一致，林某某不是姜堰某某公司的法定代表人，无权以姜堰某某公司法定代表人签订协议。异议人提交的租赁合同真实性、合法性有待商榷。三、异议人提交的姜堰某某公司与黄某某、陈某签订的《房屋、厂房租赁协议》第十四条约定，协议经甲乙双方签字盖章或按模并经见证方签字盖章后生效，上述协议，甲方并未盖章，故租赁协议并未生效，租赁协议未生效，转租合同有效性缺乏根基，故转租合同亦无效。四、从异议人提交的承诺书看，承租人陈某、黄某某在承诺书中确认，因林某某为冯小查借款进行担保，承担担保责任的主体系林某某个人，并非本案案涉房产产权人姜堰某某公司，林某某无权以姜堰某某公司名下财产抵债出租来承担个人债务。另据了解，租赁协议的形成，可能系林某某被胁迫的情况下形成。租赁合同明显违反常理，且涉嫌违法。综上，案外人的执行异议请求没有事实和法律依据，恳请驳回其异议申请。
本院经审查查明，申请执行人某某泰州分行与被执行人江苏某某、姜堰某某公司、林某某、王某1金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）泰海商初字第0190号民事判决书已经发生法律效力。因诸被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人某某泰州分行向本院申请执行。本院已立案受理。执行中，本院于2016年3月3日依法查封了被执行人姜堰某某公司名下位于泰州市××经济开发区双寿村的房屋所有权及国有土地使用权。2017年11月6日本院作出（2016）苏1202执恢15号执行裁定书，裁定：第二轮拍卖被执行人姜堰某某公司名下位于泰州市××经济开发区双寿村的房屋所有权及国有土地使用权，以拍卖所得价款（扣除相关费用后）清偿被执行人所欠申请执行人某某泰州分行的债务。2018年1月4日，本院向异议人发出（2016）苏1202执恢15号通知书，载明：本院依法拍卖了被执行人姜堰市某某包装有限公司名下位于泰州市××经济开发区双寿村的房屋所有权及国有土地使用权，现已成交，其房屋所有权及国有土地使用权归竞拍人所有，本院将对该房屋及土地交付予买受人，被执行人或其他人不得对该房屋的交付有妨害行为，亦无权占有、使用该房屋。现你公司无法律依据使用上述执行标的物，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，特通知如下：限令你公司于2018年1月15日前腾让出正在使用的位于泰州市××经济开发区××房屋及土地。逾期不腾让，本院将依法强制交付。任何人不得以任何方式妨碍人民法院执行，否则，本院将会依法追究其法律责任。现异议人提出上述执行异议。
另查明：异议人随执行异议申请向本院提交了出租方为姜堰某某公司，承租方为黄某某、陈某，于2014年11月20日签订的房屋厂房租赁协议一份，协议约定：出租方将位于经济开发区双寿村房屋4593.37平方米租赁给承租方，租赁期限从2014年11月20日至2034年11月20日，年租金367000元，在协议签订时一次性付清20年租金计734万元整。该款从出租方所欠承租方借款中抵扣（出租方共向承租方陈某借款900万元，黄某某借款250万元）；协议第6条约定：上述租赁的土地及地面上厂房，承租方有权转租于他方，无需征得出租方同意。异议人还提交了出租方为陈某、黄某某，承租方为异议人，于2015年12月1日签订的厂房租赁协议一份，该协议载明：原姜堰某某公司整片厂区，占地面积4593.37平方米，全部转租给异议人使用，租赁期限2015年12月1日至2034年11月20日，如出租方陈某、黄某某的原合同被终止，则此合同自动终止，租金为每月2万元。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案审查重点是租赁合同是否真实有效，是否应确认异议人作为房屋承租人的权利。本案中，案外人李某某公司向本院提出上述书面执行异议，其所主张的主要依据为租赁协议，对此，申请执行人对租赁协议的真实性提出不同的意见。作为履行租赁合同的外在形式应当包括出租人向承租人交付房屋、承租人实际使用房屋、出租人向承租人收取符合市场行情的租金。对此，异议人均无充分证据证实，其所提交的证据不能够足以排除执行。是否存在租赁法律关系，需要进行实质审查才能确定，可以通过异议之诉程序来解决。2013年10月28日，抵押人姜堰某某公司将上述房产抵押给申请执行人，并依法办理了房屋、国有土地使用权抵押登记。即便上述租赁合同成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。异议人所提交的租赁合同表明租赁时间为2015年12月1日，迟于抵押时间，该租赁合同对受让人不具有约束力。故异议人的异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回异议人江苏李某某化工有限公司异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李厚成
人民陪审员 高 伟
人民陪审员 董庆赛
二〇一八年二月十三日
书 记 员 殷忠萍