上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第2932号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海商盛实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人戴本周，总经理。上诉人(原审原告、反诉被告)上海启湘餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人戴本周，总经理。上述两上诉人之共同委托代理人倪永明，上海市申光律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)上海慧捷实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人郑巍，经理。上诉人(原审被告、反诉原告)上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会，住所地上海市。负责人余凌逸，主任。上述两上诉人之共同委托代理人王曙东，上海国创律师事务所律师。上诉人上海商盛实业有限公司(以下简称“商盛公司”)、上海启湘餐饮有限公司(以下简称“启湘公司”)、上海慧捷实业发展有限公司(以下简称“慧捷公司”)、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会(以下简称“西部商厦业委会”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月5日，商盛公司与慧捷公司就上海市兰溪路XXX号流行线服饰礼品广场二楼部分单元订立《租赁意向书》，约定慧捷公司将上述房屋(面积约660.72平方米)出租给商盛公司，起租期为2012年6月15日，免租期90天，租赁期限为63个月，租金每月人民币(以下币种均为人民币)104,504元。经营品牌为“江南公社”，同时慧捷公司承诺提供店招牌、广告牌及外墙电子大屏幕滚动免费广告。2012年6月15日，慧捷公司(甲方)与商盛公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市兰溪路XXX号流行线服饰礼品广场之商场部分中之2楼部分单元出租给乙方，使用功能为餐饮，建筑面积为660.72平方米。乙方应将该房屋用于开设“江南公社”。租赁期限自2012年6月15日至2017年9月14日止(包含三个月装修免租期)，装修免租期内甲方免收乙方租赁费，但其余如物业费(24元/㎡/月支付)等费用乙方仍须按约定交付。乙方在租赁期间如需使用甲方LED屏幕播放广告，播放内容由乙方提供，甲方予以审核，免费使用时间不超过6个月，如6个月乙方仍需使用，乙方需另行缴纳费用。自本合同约定的乙方计租起始日起算租赁费用(除装修免租期)。租赁费用为：首年月租金为104,504元，租金前二年不变，第三年递增8%，第五年递增8%。在甲方正式交房时，即乙方应于2012年6月15日前，乙方需支付第一笔租赁费313,512元，以后租赁费及物业费每三个月支付一次，乙方如未按约支付，则每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项的千分之五滞纳金。乙方须每次提前15天(收到甲方出具的有效正规发票后)将下一次的租赁费支付给甲方。乙方应于合同签订后的5个工作日内向甲方支付履约保证金209,008元(两个月的租金加上两个月的物业管理费)。乙方应当在因下列情形导致的合同效力终止时，乙方应全部完成搬迁腾空并将该房屋及其设施完好无损的按交付时的状况交接给甲方：因甲方违约行为而达到乙方行使解除权条件，乙方有权单方解除本合同；因乙方违约行为而达到甲方行使解除权条件，甲方有权单方面解除本合同；双方协商一致解除合同的，如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋的，每逾期一天，乙方应按当年租赁年度该房屋日租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费；并支付相应的物业管理费、水、电、煤等相关费用。如租赁期满或终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到30天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置，并有权从履约保证金中扣取实际发生的清场费用。在法律责任中双方约定，乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天，甲方有权提前解除本合同，乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约保证金。甲方有下述违约行为，乙方即有权解除合同，甲方应退还未使用期间已缴纳的租赁费及物业管理费等所有应退费用。在乙方清场并结算完毕各项费用后返还履约保证金并支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金：甲方具有其他可能导致乙方严重损害行为，经乙方提醒仍未改正的；因甲方原因、根据法律、法规规定允许提前解除租赁合同的情况发生的。若乙方未能在本合同约定期限内缴纳租赁费、补足履约保证金或缴纳本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租赁费、履约保证金或其他费用金额的千分之五/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日止，如欠缴超过30天的，甲方有权采取断水、断电等措施，因此给乙方造成的损失甲方不承担任何的赔偿责任。合同附件三中约定：甲方提供乙方煤气量。甲方仅负责表前的施工，挂表及表后工程均由乙方自行至燃气公司申请、开通。若需要安装报警排风等装置的，由乙方自行安装。甲方提供餐饮专用排烟道于乙方租赁区域，乙方在单元内应做好油烟净化预处理。甲方提供外墙正立面LED屏幕正上方广告位供乙方无偿使用(具体广告尺寸双方另行约定)。甲方须提供产权证等相关证件配合乙方办理营业执照等相关证件。双方在合同中还约定了其他事宜。合同签订后，双方办理了房屋交付手续。商盛公司按约支付保证金209,008元及三个月租金。2012年6月13日，商盛公司的法定代表人戴本周(被特许方)与湖南省江南人民公社餐饮连锁有限公司(特许方)签订《单店特许授权合同》。该合同约定被特许方申请加盟特许方“江南公社特许经营体系”，由特许方授予特许经营后，被特许方有权开办加盟店，以“江南公社”加盟店的名义，单店开展餐饮服务，被特许方加盟者必须认同江南公社的统一标准，同意按公司要求在装修风格、文化布展、文化用品、员工服、餐用具、纪念品等方面达到统一化和规范化。特许方同意将注册商标“江南公社”和经营管理模式以特许经营合同的形式，授予被特许方在上海市兰溪路XXX号流行服饰礼品广场二楼使用，加盟成立“江南公社普陀店”。加盟经营期为五年，即从2012年6月30日至2017年6月29日。被特许方在签订合同之当日一次性向特许方支付加盟费15万元，并缴纳保证金4万元。次日，特许方依约收到加盟费和保证金后向戴本周出具授权书，允许开设江南公社店并在店内使用“江南公社”注册商标。2012年7月6日，商盛公司的法定代表人戴本周与上海丰彦企业发展有限公司签订《消防施工合同》，约定工程内容：消火栓、消防喷淋、烟感等改造及验收备案及开业检查，地点：上海市普陀区曹杨路。工程总价款58,000元。2013年7月1日，上海丰彦企业发展有限公司出具收据一张，交款人为启湘公司，金额58,000元，收款事由：消防申报施工。商盛公司为经营需要，拟成立启湘公司，遂向慧捷公司申请，由启湘公司代商盛公司成为租赁合同主体。2012年7月10日，慧捷公司(甲方)与商盛公司(乙方)、启湘公司(丙方)三方签订了《补充协议》，约定三方同意原已签订的租赁合同及相关文件中所涉及有关乙方权利义务的条款均由丙方予以履行，丙方不得以此变更为由，不适当履行租赁合同。乙方为确保丙方正常履行租赁合同，在租赁合同的履行期间愿意为此承担无限连带的担保责任。本补充协议作为合同附件，是合同的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。2012年8月31日，启湘公司与上海燃气市北销售有限公司签订《燃气工程合同书》，该合同约定工程名称：燃气管道安装工程，地点：兰溪路XXX号2楼。工程总造价17242元。该款分两次于同年9月10日付清。9月20日，场所内燃气接通。次日，商盛公司、启湘公司开张营业。2012年8月25日，商盛公司就专用排烟道及消防楼梯(通道)问题向慧捷公司发函，要求予以解决，以不影响江南公社餐饮店在2012年9月15日的正常开业。2012年11月12日，启湘公司向上海市普陀区环境保护局递交《启湘公司项目环境影响登记表》。当月19日，上海市普陀区环境保护局作出审批意见，同意启湘公司的项目建设。2012年11月30日，商盛公司函告慧捷公司称，因慧捷公司未能办妥消防手续、天然气开通手续等事宜，导致未能按时开张营业，造成经济损失，并就影响营业的情况进行告知。2012年12月15日，启湘公司委托施工单位对承租的场所进行装饰装潢，同时订购(定制)了厨房内设施设备。2012年12月24日，商盛公司向慧捷公司发出书面申请函，函中称：“现我公司从开业至今已经亏损到员工工资都发不出，目前面临的问题比较严重，所以也就导致此次租金未能按时交清，现已把此次租金全部付清。但由于本公司经营现状很不好，所以恳请贵公司免去此次晚交租金时产生的滞纳金。”2012年12月25日，商盛公司提交商户广告申请单。2013年1月16日，商盛公司出具《催函》，要求慧捷公司同意商盛公司提出广告牌方案施工。2013年2月，商盛公司申请设立启湘公司，注册地址为上海市兰溪路XXX号二楼2-1座，经营范围：中型饭店(含熟食卤味)。企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营。同年3月12日，启湘公司取得营业执照。因慧捷公司未如期收到2013年3月15日至6月14日的租金，于2013年3月22日向商盛公司送达《催缴租金函》，要求商盛公司支付三个月的租金并承担22天的滞纳金。2013年3、4月，双方就广告位的安排等事宜进行商讨，无果，双方的纷争愈加严重。从2013年4月15日起，启湘公司即停止支付租金。2013年5月9日，启湘公司与上海旭锦文化传播有限公司签订《广告牌制作安装合同》，该合同约定项目名称为江南公社餐厅户外发光广告牌，工程地点为兰溪路XXX号2楼2-1座，造价为32,000元。5月10日，启湘公司的代理人按约支付16,000元。同月19日，为搭设广告牌用脚手架支付人工费5,000元(总价8,000元)，同月29日，结清余款3,000元。2013年5月20日，慧捷公司以商盛公司未按约支付租金为由，采取断电、停水措施。商盛公司也因无法正常经营，离开场所。2013年5月24日，慧捷公司的律师发函告知商盛公司，若收函后在5日内未结清欠付的租金，双方之间的租赁合同依法解除。2013年5月28日，启湘公司为保全证据向上海市东方公证处申请公证，要求对“江南公社”场所的内部现状的摄像过程及内部、外部现状所拍21张照片内容进行公证。同月31日，上海市东方公证处分别出具了两份公证书。2013年6月18日，慧捷公司的律师函再次明确，双方自2013年5月28日起解除合同，并要求商盛公司于2013年6月28日之前清空场地。商盛公司、启湘公司向法院提起诉讼称，慧捷公司在合同履行中存在下列严重违约行为：1、商盛公司、启湘公司因经营所需，但燃气于2012年9月20日开通，致开业延迟；2、慧捷公司未办妥外部排烟管道，致商盛公司未能办妥环保测评手续，影响商盛公司办理工商登记手续；3、2013年2月商盛公司、启湘公司方取得慧捷公司提供的相关证件材料，导致商盛公司于同年3月12日方办妥启湘公司工商登记手续；4、因慧捷公司未按合同约定提供广告位，经催促后，直至2013年4月才予以同意。5、慧捷公司的违约行为，造成商盛公司、启湘公司不能正常经营，导致商盛公司、启湘公司严重亏损，难以为继，商盛公司、启湘公司曾多次交涉，均未果。2013年5月20日，慧捷公司以商盛公司、启湘公司拖欠租金为由，强行采取停电后，商盛公司、启湘公司无法经营，被迫停止营业，造成所有菜品、调料酒水全部损坏，商盛公司、启湘公司要求恢复供电，遭拒。2013年6月28日，慧捷公司强行更换租赁场地门锁，造成商盛公司、启湘公司无法进入。由于慧捷公司的违约行为对商盛公司、启湘公司造成较大的经济损失，故请求判令：1、解除商盛公司、启湘公司与慧捷公司关于上海市兰溪路XXX号流行服饰礼品广场2楼部分单元所签订的《租赁合同》；2、慧捷公司支付因停电造成的停工损失、菜品、调料损失费计155,613.33元；3、慧捷公司赔偿搭建广告牌的损失24,000元；4、慧捷公司赔偿装潢、厨房设备损失费672,161.60元；5、慧捷公司支付商盛公司、启湘公司加盟费、保证金计190,000元；6、慧捷公司赔偿消防施工费、燃气管理费损失计75,242元；7、慧捷公司支付开业前误工损失费42,500元；8、慧捷公司支付在开业中的损失费365,767元；9、慧捷公司退还押金209,008元。慧捷公司、西部商厦业委会辩称，涉案商铺产权人涉及到24位小业主，受各业主委托管理，慧捷公司负责将商铺对外出租。2013年2月，委托管理合同期满后，经由成立后的西部商厦业委会同意，继续由慧捷公司负责管理，经营收益由慧捷公司收取，转交商厦业委会。慧捷公司于2013年5月28日已向对方提出解除合同，故同意解除合同。合同履行中，因商盛公司、启湘公司未按约定支付租金，构成违约，才行使了相应的权利，商盛公司、启湘公司的各种损失应自行承担。2012年9月6日，慧捷公司与燃气设备部门签订了供气合同，且签约后的三日内燃气已送到大楼总管道，之后，应由商盛公司、启湘公司自行申请，燃气才能到达商盛公司、启湘公司的厨房。双方在合同中并未约定开业时间，慧捷公司在合理期限内已履行了燃气开通义务，不至于导致对方开业延迟。为满足商盛公司、启湘公司经营餐饮需要，本单位在租赁合同签订后，于2012年6月28日与施工单位签订有关外部排烟管道工程的施工合同，根据约定完成了排烟、排污工程，现证据证明商盛公司、启湘公司的装潢期限为2012年6月15日起至9月15日止，不妨碍商盛公司、启湘公司环评申请及办理工商登记。慧捷公司是根据商盛公司、启湘公司的需要才提供办理工商登记的资料，并非提前交付资料，慧捷公司也无理由不交付。双方合同中虽约定了广告位，但是广告的尺寸需另行约定，在招商过程中，也告知了对方外立面墙要改造，需租户取得合法证照后再向规划部门申请，但为更好服务，慧捷公司于2012年8月17向商盛公司、启湘公司免费提供了两处临时广告位。2013年3月12日，关于广告位的问题，在专门向各商户发出书面征询函时，商盛公司、启湘公司提出异议，直至同年4月双方达成一致意见。慧捷公司并未拒绝提供广告位，况且双方的合同未约定具体提供广告位的时间，所以慧捷公司不存在违约。慧捷公司、西部商厦业委会同时提起反诉称，商盛公司与慧捷公司签订《租赁合同》。2012年7月10日，商盛公司、启湘公司与慧捷公司三方签订了《补充协议》，补充协议约定启湘公司替代商盛公司成为《租赁合同》的主体。由其履行租约，商盛公司为保证启湘公司履行合同愿意承担无限连带担保责任。在合同履行中，商盛公司、启湘公司恶意拖欠租金，拒付2013年4月15日至6月14日的租金，经屡次发函催讨，无果。2013年5月14日，慧捷公司再次发出《催缴租金函》，要求商盛公司、启湘公司支付拖欠的租金209,008元并承担滞纳金，并告知若不履行付款义务，将按照约定采取断水断电措施，并行使终止合同的权利。同年5月20日上午，慧捷公司对租赁场地采取停电措施，但商盛公司、启湘公司不但不支付租金，反而纠结人员对商场采取封门等违法行为，造成整个商场不能营业，干扰正常的商业经营，损坏了其他经营者的合法权益。同月24日，慧捷公司委托律师再次发函，要求商盛公司、启湘公司在五日内处理好欠租问题，否则，双方的租赁合同依法解除。同年6月18日，慧捷公司又委托律师函告商盛公司、启湘公司，自2013年5月28日起，双方的租赁合同依法解除。为维护慧捷公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、确认双方的租赁合同于2013年5月28日解除；2、商盛公司、启湘公司承担连带责任；3、商盛公司、启湘公司支付2013年4月15日至同年6月28日止的租金计257,776.53元、滞纳金31,351元；4、商盛公司、启湘公司支付违约金313,512元(3个月的租金标准)；5、商盛公司、启湘公司支付律师费18,000元；6、商盛公司、启湘公司支付2013年4、5月份水电费11,582.40元及其滞纳金。针对反诉请求，商盛公司、启湘公司辩称，因慧捷公司于2013年5月20日采取强制停电，故同意租金支付至2013年5月19日。由于慧捷公司未按合同约定履行义务，违约在先，造成商盛公司、启湘公司严重的经营亏损，故不同意慧捷公司其余诉讼请求。原审法院审理中，上海燃气市北销售有限公司出具的《情况说明》内容为：“兰溪路XXX号二楼，启湘公司2012年8月10日向我公司提出申请，并于2012年9月19日经我公司验收合格并通气。”根据商盛公司、启湘公司申请，原审法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对上海市兰溪路XXX号二楼2-1座装潢工程进行审价，根据该公司出具的司法鉴定意见书，结论为装潢造价为449,059元(其中装修部分362,503元、安装部分86,556元)。1、按照项目竣工开张日至委托鉴定日计算，现值为336,794.25元(其中装修部分271,877.25元、安装部分64,917元)。2、按照项目竣工开张日至2013年5月20日停电日止，现值为389,199.44元(其中装修部分314,181.35元、安装部分75,018.09元)。审价费15,960元，已由商盛公司预付。对上述工程造价司法鉴定意见，双方均不持异议。但商盛公司、启湘公司认为，厨房设备(主要是操作台、冷柜、灶台等)属定制加工的设备，在定制中为减少支出，经与加工单位协商，开具的收据金额为104,600元，正式发票金额为5,300元。慧捷公司、西部商厦业委会对收据上的金额不予认可。2014年4月，慧捷公司、西部商厦业委会共同致函原审法院明确，西部商厦业委会继续将上海市兰溪路XXX号流行服饰礼品广场的经营权委托慧捷公司管理。原审法院另查明，2014年10月，慧捷公司、西部商厦业委会与案外人签订《租赁合同》，约定慧捷公司、西部商厦业委会将涉案商铺出租给案外人用于开设火锅，租期自2014年10月15日起至2019年11月14日止(以实际交房日期计，包含装修免租期共计5年)。当月28日，西部商厦业委会与案外人签订《转让协议》，约定西部商厦业委会同意将涉案商铺内原承租方的餐饮设施、餐具、桌椅，装修以及可移动设施物品，以45,000元转让给案外人，且案外人具有对其物品拥有处置权。如果在租赁期间内发生原承租方关于餐饮设施、餐具、桌椅、装修以及可移动物品相关纠纷，因此给乙方造成的损失由西部商厦业委会负责。原审庭审中，商盛公司、启湘公司共同认为，慧捷公司明知与房屋产权人之间的合同于2013年2月27日终止，仍然与商盛公司、启湘公司签订合同，构成欺诈，故将第一项诉请变更为要求确认双方合同于2013年2月27日终止。由于慧捷公司未按约定履行义务，导致商盛公司、启湘公司不能完全履行合同，造成其无法正常经营，慧捷公司行为严重侵害了商盛公司、启湘公司的合法权利，慧捷公司应予以赔偿。现商盛公司、启湘公司同意支付2013年5月19日之前的租金及水电费用，对慧捷公司、西部商厦业委会的其余诉请不予承担。慧捷公司、西部商厦业委会共同认为，因商盛公司、启湘公司自身原因不能及时取得启湘公司的营业执照，广告牌位置设置不是合同主要义务，商盛公司、启湘公司以此拒付租金不符法律规定。本案中，主要因商盛公司、启湘公司经营不善，才导致其不能继续经营，其拖欠租金的行为已构成根本违约，根据合同约定应承担违约金、滞纳金等经济责任，已收取的保证金也不再退还。同时，慧捷公司合理采取了停水电及封门措施。原审法院经审理后认为，慧捷公司受产权人委托，作为出租方与商盛公司签订的关于上海市兰溪路XXX号流行线服饰礼品广场二楼部分单元(面积约660.72平方米)的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同签约人均具有法律约束力。在诉讼中，西部商厦业委会已明确系争场所仍然委托慧捷公司经营管理，故商盛公司、启湘公司要求确认2013年2月27日为合同终止日，无法律依据。商盛公司经营需要，成立启湘公司后，经慧捷公司、商盛公司、启湘公司三方约定，由启湘公司成为租赁合同的承租者，商铺承租人的权利、义务应由启湘公司承继，《商铺租赁合同》相对方也应为启湘公司与慧捷公司，商盛公司不再享有、承担合同的权利、义务，但依约定在租赁合同的履行期间承担无限连带的担保责任。现有证据证明，商盛公司为经营“江南公社”加盟店，积极投入了大量资金进行装饰装修。本诉中，在合同履行中，商盛公司虽于2012年9月21日开张营业，但因双方对合同约定的内容理解存在分歧，在缺乏进一步沟通情况下，相互之间的纷争不断加深。商盛公司于2012年12月24日发函慧捷公司，该函中并未提及到因慧捷公司的因素，导致商盛公司经营亏损，拖欠租金并要求减免滞纳金。因此，商盛公司、启湘公司不能正常经营履行合同的责任并不能完全归咎于慧捷公司，当然慧捷公司对合同中约定的义务未能完全尽职，也应承担相应的责任。慧捷公司虽根据约定采取停电停水措施，但该措施的实施除商盛公司、启湘公司不能正常经营外，也扩大了商盛公司因不能经营所产生的其他经济损失，慧捷公司应负有一定经济责任。对于商盛公司购置的厨房设施设备其他物品，慧捷公司、西部商厦业委会未经商盛公司、启湘公司同意擅自处分，慧捷公司、西部商厦业委会存有过错。对于商盛公司、启湘公司投入的装潢装饰费用，法院应依据上海公信中南工程造价咨询有限公司的司法鉴定意见书的结论予以确认，考虑到合同无法正常履行双方均有一定的过错，且商盛公司、启湘公司也实际经营约八个月，故上述费用将由法院酌定。由于合同的双方在履行合同中均有过错责任，对于违约责任应各自承担。因慧捷公司于2013年5月20日采取停电停水措施，造成双方不能继续履行合同，在双方同意解除合同的情形下，合同解除日确定为2013年5月20日。同理，对于慧捷公司、西部商厦业委会的反诉请求，法院将纵观案情及双方的实际履约情况一并作出处理。原审法院据此作出判决：一、商盛公司与慧捷公司关于上海市兰溪路XXX号流行线服饰礼品广场2楼部分单元所签订的《租赁合同》于2013年5月20日解除；二、慧捷公司应于判决生效之日起十日内补偿商盛公司菜品、调料损失费计30,000元；三、慧捷公司应于判决生效之日起十日内赔偿商盛公司搭建广告牌的损失24,000元；四、慧捷公司应于判决生效之日起十日内一次性赔偿商盛公司装潢费300,000元；五、慧捷公司应于判决生效之日起十日内一次性补偿商盛公司厨房设备、餐饮设施、餐具、桌椅等物品损失费80,000元；六、慧捷公司应于判决生效之日起十日内赔偿商盛公司消防施工费、燃气管理费损失计75,242元；七、慧捷公司应于判决生效之日起十日内退还商盛公司押金(履约保证金)209,008元；八、对商盛公司、启湘公司其余诉讼请求不予支持；九、启湘公司应于判决生效之日起十日内支付慧捷公司2013年4月15日至同年5月19日的租金121,921元；十、启湘公司应于判决生效之日起十日内支付慧捷公司2013年5月20日前的水、电、费(按实结算)；十一、商盛公司对启湘公司承担的给付义务承担连带责任；十二、对慧捷公司、西部商厦业委会其余反诉诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人商盛公司、启湘公司、慧捷公司、西部商厦业委会均不服，向本院提起上诉。商盛公司、启湘公司称：慧捷公司未按约履行合同义务。诸如天然气至2012年9月20日才开通；未办妥外部排烟管道，慧捷公司曾提供的管道是违章建筑，不符合国家要求，致商盛公司不能办妥环保测评手续，最终严重影响到启湘公司工商登记手续的办理；慧捷公司未在合同订立后即向商盛公司提交办理工商登记手续所需的产权证明等资料，直到2013年2月才提交。造成商盛公司在2013年3月才办妥启湘公司的设立手续，此前并不能正常经营。另外，慧捷公司应向商盛公司、启湘公司提供合同约定的广告位，但经数次要求，慧捷公司一直拖延，至2013年4月才予同意。因是在二楼经营餐饮，没有广告位也就造成公司无法招揽客户，无法提高营业额，这也是致使公司长期处于亏损状态的重要原因之一。慧捷公司的上述行为显属违约，并致商盛公司、启湘公司亏损严重，故商盛公司、启湘公司有权要求其予以补偿。慧捷公司非出租房屋的所有人，也非管理人，商盛公司、启湘公司要求慧捷公司对其与出租房屋的合法关系并有权收取租赁费作出说明。在其不能说明及不予赔偿损失的情况下，商盛公司、启湘公司有权利暂时不付租赁费。故启湘公司暂停支付租金，理由完全合法。慧捷公司无视商盛公司、启湘公司的合理要求，于2013年5月20日强行恶意地停止对商盛公司、启湘公司的供电。2013年6月28日，又强行封锁酒店，不准商盛公司、启湘公司所有的人员进入。即使慧捷公司与商盛公司的合同有此约定，但该时慧捷公司与西部商厦业委会的合同已过期，该合同条款已没有效力，慧捷公司无依据强行对商盛公司、启湘公司停水停电及封门。慧捷公司的此行为显然违法违约，因此造成商盛公司、启湘公司的所有经济损失应当由慧捷公司承担。商盛公司、启湘公司坚持在原审时的意见，故请求撤销原判第二、五、八项；并改判支持商盛公司、启湘公司要求慧捷公司支付其员工停工、菜品、调料费损失155,613.33元，装潢及厨房设备损失493,799.44元，加盟费、保证金损失190,000元，开业前误工损失42,500元，开业中损失365,767元。慧捷公司、西部商厦业委会称：与原审时意见一致。合同并无约定天然气具体接通时间，且实际接通时间在9月份，并不影响商盛公司、启湘公司的营业。关于排烟管道，分外墙与内部两部分，内部排烟管道由对方自己负责，慧捷公司、西部商厦业委会提供的是外墙上出风的排烟管道。慧捷公司、西部商厦业委会所提供的外墙排烟管道是符合环评要求的。商盛公司、启湘公司由于自身经营不善致未按约支付房租，经多次催讨仍未支付，故按合同约定慧捷公司有权采取断电断水措施，并且取得合同解除权。导致合同解除的原因在于商盛公司、启湘公司违约。因此，请求撤销原判第二项至第七项，改判驳回商盛公司、启湘公司的诉讼请求，支持慧捷公司、西部商厦业委会的反诉请求第三、四、五项。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方合同第11.4约定：一方有权提前解除本合同而另一方不予配合的，一方通过诉讼途径解除合同时，其合理支出的律师费用应当作为一方损失而有权向另一方索偿。慧捷公司、西部商厦业委会在原审中提供了聘请律师合同及相关律师费发票，金额18,000元。原审法院审理中，慧捷公司、西部商厦业委会提供上海西部百货有限公司与案外人签订的《建筑工程施工合同》以证明其按约完成了排烟、排污工程。该合同主要内容：工程名称为西部商厦排油烟系统及排污水系统工程，工程地点为兰溪路XXX号，承包方式及范围为全包(商厦二、三、六楼排油烟排污水系统工程)，首期工期为2012年7月3日至2012年8月3日。该合同还约定：首期工程先做商厦二楼排油烟排污水系统工程，其他楼层的预设管道设备等此次也需完工；三楼、六楼的部分具体实施时间待上海西部百货有限公司明确时间后再进场施工。商盛公司、启湘公司在原审时陈述，排烟管道问题是在2012年年底时解决的。本院认为，本案系因商盛公司、启湘公司未按约支付租金所引发，慧捷公司、西部商厦业委会因此而主张解除合同。如慧捷公司、西部商厦业委会违约在先，则商盛公司、启湘公司的欠租行为不能认定为违约行为，而是履行抗辩权。根据查明的事实，商盛公司、启湘公司履约当时并未以出租人不适当履行主张暂时停付租金，而是以经营亏损为由请求免除相应的滞纳金，本院无法认定商盛公司、启湘公司在起诉时所主张的关于燃气、证照、广告位置等履约细节系欠付租金的抗辩理由。因此，启湘公司的欠租行为构成违约，慧捷公司、西部商厦业委会根据合同约定对出租场地停电、停水，并无不当，因此造成的损失应当由商盛公司、启湘公司自行承担。原审判令慧捷公司分担部分损失不当，本院予以纠正。双方合同约定如因欠缴租赁费或合同约定的其他任何费用达20天，出租方有权提前解除合同，承租方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外，出租方另有权没收承租方的履约保证金。现慧捷公司根据该约定而主张违约金及没收履约保证金，应予支持。双方当事人对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。虽涉案合同因承租人启湘公司违约导致合同解除，但因慧捷公司、西部商厦业委会与案外人就涉案商铺签订租赁合同且西部商厦业委会就涉案商铺内原承租方的装修、厨房设备等物品有偿转让给案外人，故应视为出租人同意利用上述物品。因此，出租人应对此予以适当补偿，具体金额由法院酌定。慧捷公司、西部商厦业委会主张律师费，符合双方合同约定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2311号民事判决第一、九、十、十一项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2311号民事判决第二、三、四、五、六、七、八、十二项；三、上海慧捷实业发展有限公司、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会应于本判决生效之日起十日内一次性补偿上海启湘餐饮有限公司装潢费、厨房设备费、消防施工费、燃气管理费412,600元；四、上海启湘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付慧捷公司违约金313,512元；五、上海启湘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付慧捷公司律师费18,000元；六、对上海商盛实业有限公司、上海启湘餐饮有限公司的其余诉讼请求不予支持。七、对上海慧捷实业发展有限公司、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会其余反诉诉讼请求不予支持。本案评估费15,960元，由上海商盛实业有限公司、上海启湘餐饮有限公司负担7,980元，由上海慧捷实业发展有限公司、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会负担7,980元。一审案件本诉受理费20,408元，由上海商盛实业有限公司、上海启湘餐饮有限公司负担12,919元，由上海慧捷实业发展有限公司、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会负担7,489元；一审案件反诉受理费人民币4,999.5元，由上海商盛实业有限公司、上海启湘餐饮有限公司负担4,050.5元；由上海慧捷实业发展有限公司、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会负担949元。二审案件受理费人民币25,407.5元，由上海慧捷实业发展有限公司、上海商盛实业有限公司负担16,969.5元，由上海启湘餐饮有限公司、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会负担8,438元。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年八月四日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……