四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川07民终1274号
上诉人（原审被告）：四川百鹤堂药业有限公司。住所地：绵阳高新区火炬西街南段**号。统一社会信用代码：91510700MA6240CB82。
法定代表人：詹洋，经理。
委托诉讼代理人：任永林，四川弘风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绵阳高新区华新印刷器材有限公司。住所地：绵阳高新区双碑中街。组织机构代码：76729512-3。
法定代表人：尹荣康。
委托诉讼代理人：李超生，四川真道律师事务所律师。
上诉人四川百鹤堂药业有限公司（以下简称百鹤堂药业公司）因与被上诉人绵阳高新区华新印刷器材有限公司（以下简称华新印刷器材公司）租赁合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百鹤堂药业公司的委托诉讼代理人任永林，被上诉人华新印刷器材公司的委托诉讼代理人李超生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
百鹤堂药业公司上诉请求:撤销（2017）川0792民初144号民事判决第一款由上诉人支付被上诉人违约金的判决事项，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人华新印刷器材公司辩称：一审法院认定事实清楚，请求维持原判。
华新印刷器材公司向一审法院起诉请求：1、判令被告讲租赁物恢复原状；2、判令被告向原告支付违约金103300元并赔偿一个月的房租损失43043元。
一审法院审理查明:2013年10月，华新印刷器材公司（甲方）与四川一生医药贸易有限公司（乙方，后变更为“四川百鹤堂药业有限公司”）签订了书面的《房屋租赁合同书》，约定被告百鹤堂药业公司租用原告华新印刷器材公司位于绵阳高新区双碑中街26号房屋及空地。租赁年限暂定为五年，为2013年11月1日至2018年11月1日止。租金为办公楼（一楼右边）一年28080元，办公楼房（二层全部）一年99792元，车间（全部）一年322560元，厨房（一楼三间）一年19137元。乙方进场时需向原告缴违约保证金8万元，租期内无违约发生，租赁期满退房时无息一次性退还。合同还约定，乙方若在租赁内无法执行本合同租赁年限，应提前三个月书面向甲方提出退还租赁房屋和场地并与甲方解决退租的相关事宜。租赁期满后所租赁的房屋若有损坏需恢复原貌，完整退还给甲方。双方应当认真执行本合同的各项规定，一旦发生违约，违约方支付守约方当年租赁费20%作为违约金。合同订立后，被告百鹤堂药业公司依约缴纳了8万元保证金。2016年8月5日，被告百鹤堂药业公司向原告华新印刷器材公司出具了书面的《关于退还租赁房屋的函》，函告原告华新印刷器材公司因公司经营困难，无法继续执行房屋租赁合同书，根据合同中“乙方若在租赁内无法执行本合同租赁年限，应提前三个月书面向甲方提出退还租赁房屋和场地并与甲方解决退租的相关事宜”的约定，现申请在2016年11月1日前退还租赁的房屋场地。原告华新印刷器材公司收到了该函件后，在其出租地大门外重新张贴了库房出租告示，告示中留有原告华新印刷器材公司法定代表人尹荣康的电话号码。2016年11月21日，原告华新印刷器材公司向被告百鹤堂药业公司出具了函，要求双方共同协商办理退租事宜。同时表明合同租期是至2018年10月31日。但被告百鹤堂药业公司当庭答辩称未收到该函件，该函件没有被告百鹤堂药业公司的签字收到。
同时查明，被告百鹤堂药业公司在租用期间，对库房进行了隔断改造，退房后未对改造的部分拆除、恢复原状。本案在审理过程中，经组织双方勘验现场，2017年3月7日，被告百鹤堂药业公司已拆除了其改善部分。
以上事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、关于退还租赁房屋的函等证据载卷佐证。
一审法院审理认为：截止判决前，被告百鹤堂药业公司已拆除了租赁期间的改造部分，原告华新印刷器材公司主张的恢复原状，已实现，故该项诉讼不再审理。关于原告华新印刷器材公司主张违约金的问题。庭审中，原告华新印刷器材公司诉称被告存在两项违约，即：1、被告单方面解除合同构成违约；2、被告未按期恢复原状构成违约。本院认为：1、解除合同问题。原、被告合同中约定，在承租人在无法执行租赁年限的时间，可提前三个月书面退还租赁房屋与场地，并协商解决退租相关事宜。该约定表明承租人具有合同解除权，但需要提前三个月提出。本案中，原告对被告提前三个月书面退租并不持有异议，故被告单方解除合同并未违反双方的合同约定。2、关于未恢复原状是否构成违约问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。出租人因租赁的需要，在经出租人同意的情况下，可以对租赁物进行改善或增设他物。本案中，被告百鹤堂药业公司为了提高仓库的利用效率，对仓库进行了隔断处理。属于合同法中规定的改善行为，但现有证据无法反映被告百鹤堂药业公司事先取得原告华新印刷器材公司的同意。合同解除后，被告百鹤堂药业公司也未主动将仓库恢复至原状即归还租赁物，构成合同瑕疵履行，应对承担一定的违约责任。原、被告在合同中约定了租金20%的违约责任。被告庭审中辩称存在过高，请求法院依法调整。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告在租赁物的退还时多次协商，未能达成一致意见。从原告华新印刷器材公司所举证的函件中也能看出，当时并未明确要求被告需要清除隔断，恢复原状。但本案诉讼中，原告提出拆除隔断，恢复原状的诉讼请求。被告也表示同意，且在判决前，被告已实际完成了拆除隔断，恢复原状。故能反映被告对拆除隔断、恢复原状的主观恶意并不强。同时，被告提前三个月解除合同，也预留了原告另行招租的时间，原告在收到被告的退房函后，第一时间张贴了招租启示。庭审中，被告亦未举出证据证明未拆除隔断给其重新招租造成了损失。故被告百鹤堂药业公司答辩称以年租金20%计算违约金过高，本院予以支持。违约金比例本院降低至15%，为48384元（仓库年租金322560元×15%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告四川百鹤堂药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告绵阳高新区华新印刷器材有限公司违约金48384元；二、驳回原告绵阳高新区华新印刷器材有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1613元，由原告绵阳高新区华新印刷器材有限公司负担613元，被告四川百鹤堂药业有限公司负担1000元。
二审中当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实本院予以认定。
本院认为，上诉人在合同履行过程中是否违约，是否应当承担违约责任。经审查，上诉人百鹤堂药业公司对仓库进行了隔断处理，属于合同法中规定的改善行为，但现有证据无法反映上诉人百鹤堂药业公司事先取得华新印刷器材公司的同意。合同解除后，上诉人百鹤堂药业公司也未主动将仓库恢复至原状即归还租赁物，应当承担一定的违约责任。一审法院根据上诉人的履约情况将违约金作适当的调整处理正确，上诉人称不应当支付违约金的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1010元，由上诉人四川百鹤堂药业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 红
审判员 刘立冬
审判员 马翰霖
二〇一七年六月八日
书记员 肖忠源