广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第414号
上诉人（原审原告）：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：江门市江海区，组织机构代码：××。
负责人：林倍汶。
委托代理人：黄新跃、刘铭仪，均系广东良匠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蔡智浩，男，汉族，住广州市番禺区。身份证号码：×××5711。
委托代理人：罗时金，广东弼信律师事务所律师。
原审第三人：江门市五邑城商住大厦业主委员会。住所地：广东省江门市蓬江区，组织机构代码××。
负责人：陈明锦，该业委会主任。
上诉人广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称“荔盈物业分公司”）因与上诉人蔡智浩、原审第三人江门市五邑城商住大厦业主委员会（以下简称“五邑城业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民三初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年7月4日，荔盈物业分公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、蔡智浩向荔盈物业分公司支付拖欠的自2013年4月至2014年6月的物业服务费396768元及计至付清之日的滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2014年7月2日的滞纳金为72603.42元）；2、本案诉讼费用由蔡智浩承担。主要事实和理由是：2013年1月14日，荔盈物业分公司与五邑城业委会签订《五邑城物业管理委托合同》，并于2013年4月8日、2014年1月3日分别签订《补充协议》、《补充协议（二）》对《五邑城物业管理委托合同》的物业管理期限、双方权利义务等内容进行补充，荔盈物业分公司依法取得了五邑城商住大厦的物业管理权。合同约定由荔盈物业分公司为五邑城提供物业管理服务，3-4层商铺按照6元/月/平方米的收费标准，合同期限为三年。合同签订后，荔盈物业分公司为五邑城的安全、清洁及维护进行了一系列的物业管理服务工作，蔡智浩是五邑城326、327、329、330、369、401、404、406、407号商铺的业主，应依合同约定按商铺面积向荔盈物业分公司支付物业服务费用，但其从2013年4月起拖欠上述铺位的物业服务费至今。荔盈物业分公司多次向蔡智浩发出《催款通知书》，但其均置之不理，荔盈物业分公司曾于2014年5月14日以及5月19日委托律师向蔡智浩发出催收物业服务费的《律师函》，但蔡智浩接函后仍未能支付拖欠的物业服务费。截至起诉时止，蔡智浩已拖欠自2013年4月至2014年6月的物业服务费396768元（五邑城326、327、329、330、369、401、404、406、407号商铺，面积4408.53平方米，物业服务费26451.2元/月），按照《五邑城物业管理委托合同》第七条第3项约定，蔡智浩还应自逾期之日起按应交物业服务费的1‰/天的标准向荔盈物业分公司支付滞纳金，现荔盈物业分公司把滞纳金计算方式调整为按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，因此，暂计至2014年7月2日的滞纳金为72603.42元。
蔡智浩拖欠物业服务费的行为严重妨碍了荔盈物业分公司的物业服务工作，并损害了五邑城其他业主的合法权益。为维护荔盈物业分公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特诉至法院。
蔡智浩答辩称：第一，荔盈物业分公司与五邑城业委会签订的《五邑城物业管理委托合同》无效，主合同无效，则补充协议也无效。理由如下：1.荔盈物业分公司没有从事物业管理的资质；2.荔盈物业分公司不是独立的法人组织；3.五邑城业委会改变五邑城商住大厦的管理模式，没有经过业主大会表决通过；4.没有证据证明五邑城业委会成立具有合法性；第二，荔盈物业分公司与蔡智浩之间没有合同关系，也没有委托管理关系，因此，荔盈物业分公司向蔡智浩收取物业服务费没有法律依据和事实依据；第三，荔盈物业分公司向蔡智浩收取物业服务费的标准依法没有得到政府的批准、未依照法定程序确定，所以该收费标准无效；第四，蔡智浩从未确认荔盈物业分公司对五邑城进行物业服务，也从未向荔盈物业分公司缴纳过物业服务费；第五，荔盈物业分公司从未对蔡智浩的物业提供过服务，且荔盈物业分公司也没有证据证实其对蔡智浩的物业提供过服务；第六，五邑城业委会主持业主大会讨论聘请的是广州市荔盈物业管理有限公司，而不是荔盈物业分公司，五邑城业委会聘请物业公司无论在程序上还是实体上，都不符合物业管理的有关规定，应属无效；第七，依照法律规定，荔盈物业分公司向蔡智浩收取物业服务费，必须经三方协议确定，否则无效。但是本案中荔盈物业分公司与蔡智浩没有合同关系，故荔盈物业分公司向蔡智浩主张的物业管理及收取物业服务费的行为既不符合法律规定，也没有事实依据。因此，请求法院判决驳回荔盈物业分公司的诉讼请求。
五邑城业委会答辩称：第一，五邑城业委会与荔盈物业分公司签订的《五邑城物业管理委托合同》是经过2013年业主大会临时会议表决通过的，业主大会临时会议表决同意由荔盈物业分公司担任五邑城小区的物业管理。该行为合法有效，依法应予以确认。荔盈物业分公司在依法履行了物业管理义务之后，向蔡智浩追讨相应的物业服务费，合法合理，应予以支持；第二，对于蔡智浩的抗辩理由，五邑城业委会认为应由蔡智浩提供相关的证据予以证明。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：荔盈物业分公司是广州市荔盈物业管理有限公司（以下简称荔盈物业总公司）于2009年12月24日在江门市登记成立的分公司，负责人为林倍汶，经营范围为：物业管理、园林绿化、清洁服务、室内装饰设计、室内水电维修。荔盈物业总公司具有物业服务三级资质，其法定代表人为林倍汶，主营项目类别为房地产业。荔盈物业总公司出具证明：荔盈物业分公司在其经营范围和物业服务资质范围内依法经营。
2013年1月14日，五邑城业委会（甲方）与荔盈物业分公司（乙方）签订《五邑城物业管理委托合同》，约定：甲方同意将江门市五邑城商住大厦委托给乙方实行物业管理；物业管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，具体为：多层住宅1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；1-2层商铺：8元/月/平方米（按售房面积计算）；3-4层商铺：6元/月/平方米（按售房面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交服务费的1‰/天支付滞纳金；物业的共同部位、公共设施、设备、公共场地的维修、更新每次费用500元以下的由乙方负责维修支付，超过500元以上的，由物业管理公司向甲方汇报维修方案，由甲方研究决定维修方案和批复，费用由甲方在维修基金中列支，具体实施由乙方负责；委托管理期限为三年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。合同签订后，荔盈物业分公司于2013年4月1日进驻五邑城进行物业管理服务。2013年4月8日，双方又签订《补充协议》约定乙方于2013年4月1日进驻五邑城实施物业管理工作，并开始计算物业服务费。
上述协议签订后，五邑城业委会于2013年9月向全体业主发出召开五邑城业主大会临时会议的预告函和通知，并向蓬江区住建局、白沙街道办事处发出现场监督和指导的邀请函，通过书面征求意见的方式召开五邑城业主大会临时会议，就是否同意“广州市荔盈物业管理公司”担任五邑城商住大厦的物业管理的事项进行投票决定。2013年11月27日，五邑城业委会在蓬江住建局××××街道办、岭梅居委相关工作人员到场见证下，对该次业主大会临时会议的投票结果进行开票，关于议题【同意由“广州市荔盈物业管理公司”担任五邑城商住大厦的物业管理】获得投票业主人数370人（占总业主人数67.03%）、面积数32344.36平方米（占总面积数50.69%）的多数同意。2014年1月3日，五邑城业委会（甲方）与荔盈物业分公司（乙方）签订《补充协议二》约定五邑城业主大会临时会议决定聘请乙方担任小区物业管理，委托管理期限为三年，自本次业主大会临时会议决议正式通过之日（2014年1月3日）起计算，在此日期前乙方担任五邑城小区的物业管理工作为聘任试用期，乙方须切实履行物业管理职责，包括：小区治安、清洁、绿化、消防、安全监督、商场秩序管理等依法应由乙方承担相应物业管理工作和义务。同日，五邑城业委会向蓬江住建局××××街道办、岭梅居委会报送《关于聘请五邑城物业管理公司的报告》，报告五邑城商住大厦召开业主大会临时会议，于2014年1月3日正式通过了“关于聘任广州市荔盈物业管理公司江门分公司担任五邑城物业管理”的决议。
五邑城商住大厦326、327、329、330、369、401、404、406、407号商铺的建筑面积分别为48.68平方米、51.25平方米、36.24平方米、43.03平方米、433.59平方米、2363.21平方米、944.46平方米、103.62平方米、384.45平方米，该9套商铺均为蔡智浩在2011年前买受，目前均登记在蔡智浩名下，且均处于闲置状态。其中326、327、329、330、369号商铺位于五邑城商住大厦三楼，有正常运行的扶手电梯和步梯通往，也享有日常的清洁、客流疏导和其他物业服务，具备正常的经营环境和经营条件，401、404、406、407号商铺位于五邑城商住大厦四楼，处于闲置状态，整个五邑城商住大厦四楼均未装修，且货梯、电梯均已破损，没有电梯通往四楼，其经营条件和经营环境受限制。荔盈物业分公司进驻五邑城商住大厦提供物业服务以来，蔡智浩一直未缴纳物业服务费。荔盈物业分公司于2014年4月通过发送《催款通知书》告知蔡智浩应于每月15日前缴清当月的物业服务费，并于2014年5月18、5月19日通过发送《律师函》的方式向蔡智浩催收物业服务费未果，遂向原审法院提起本案诉讼。
另查明，蔡智浩名下仍有五邑城商住大厦三楼328、344、346、349、350号商铺5间，其建筑面积分别为39.74平方米、49.84平方米、43.03平方米、49.84平方米、71.98平方米，该5间商铺均被蔡智浩于2012年前租赁给他人使用。在荔盈物业分公司在五邑城商住大厦提供物业服务期间，344、346、349、350号商铺的承租人均有向荔盈物业分公司交纳物业服务费，根据荔盈物业分公司向缴费人开具的发票推算上述商铺物业服务费收费标准分别为3.21元/月/平方米、3.34元/月/平方米、2.78元/月/平方米、3.07元/月/平方米。
五邑城业委会在庭审中陈述五邑城商铺三楼通往四楼的扶手电梯、货用电梯损坏为历史遗留问题，在荔盈物业分公司进驻五邑城商住大厦之前就已经存在，而电梯的维修费用应由相关业主共同分摊。荔盈物业分公司向原审法院陈述其进驻五邑城商住大厦提供物业服务以来，是按照商铺的建筑面积、按照原来物业公司的收费标准进行收费，对于少于按涉案《五邑城物业管理委托合同》约定标准应收物业服务费的部分，荔盈物业分公司主动放弃该部分物业服务费的收费权利。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有：第一，涉案《五邑城物业管理委托合同》是否合法有效；第二，荔盈物业分公司是否对涉案物业提供了物业服务，蔡智浩是否应交纳物业服务费；第三，蔡智浩是否应交纳滞纳金的问题。
一、涉案《五邑城物业管理委托合同》是否合法有效的问题。（一）选聘物业公司有无经业主大会讨论，有无取得“双过半”同意的问题。根据《物业管理条例》第十二条第（三）项规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使管理的职责，本案中，五邑城业委会已经成立，具有签订民事合同的主体资格。荔盈物业分公司提供了《召开五邑城业主大会临时会议预告函》、《关于召开五邑城业主大会临时会议的请示报告》、《邀请函》、《临时会议表决票》、《催告函》、《2013年五邑城业主大会临时会议开票统计报告》、《关于聘请五邑城物业管理公司的报告》等证据材料，五邑城业委会提供了业主大会召开过程《公示图片》、《物业管理收费标准公示》、《2013年五邑城业主大会临时会议开票统计报告》及《2013年11月27日五邑城业主大会临时会议开票签到表1》等证据材料，从本案的表面证据来看，五邑城业委会确于2013年9月组织召开业主大会就【同意由“广州市荔盈物业管理公司”担任五邑城商住大厦的物业管理】进行表决，并邀请了蓬江住建局××××街道办、岭梅居委会工作人员到场监督开票，决议结果是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意由“广州市荔盈物业管理公司”担任五邑城商住大厦的物业管理，荔盈物业分公司根据该决议结果与五邑城业委会签订《补充协议（二）》，对2013年1月14日签订《五邑城物业管理委托合同》进行追认和补充。该《补充协议（二）》是五邑城业委会代表业主与荔盈物业分公司在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。涉案《五邑城物业管理委托合同》获得五邑城商住大厦专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认，符合多数业主的意愿，应认定为合法有效。
（二）对于荔盈物业分公司物业管理资质问题。蔡智浩抗辩称五邑城业主大会讨论决议的是由荔盈物业总公司担任五邑城物业管理，而非荔盈物业分公司担任五邑城物业管理，且荔盈物业分公司不具有物业服务资质，其与五邑城业委会签订的涉案《五邑城物业管理委托合同》应属无效的意见，原审法院认为，第一，荔盈物业总公司已取得三级物业服务资质，其在江门市依法设立荔盈物业分公司，荔盈物业分公司在其经营范围和物业服务资质范围内依法经营。荔盈物业总公司的法定代表人和荔盈物业分公司的负责人为同一人，对于荔盈物业分公司与五邑城业委会签订涉案《五邑城物业管理委托合同》的事项，其当庭表示荔盈物业总公司对该行为知晓并认可。荔盈物业分公司作为荔盈物业总公司的一个分支机构，其签订合同并履行合同的相关民事责任应由荔盈物业总公司承担，其与五邑城业委会签订涉案《五邑城物业管理委托合同》，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同应属合法有效；第二，五邑城业委会于2013年9月通过书面征求意见的方式召开五邑城业主大会临时会议，就是否同意“广州市荔盈物业管理公司”担任五邑城商住大厦的物业管理的事项进行投票决定。退一步讲，虽然该备案报送结果为选聘荔盈物业分公司担任五邑城商住大厦物业管理，与业主大会决议结果聘请荔盈物业总公司担任五邑城商住大厦物业管理有所出入，但该备案行为是行政机关实施行政管理的一种措施，若其违反行政管理的规定，法律后果是行政机关的行政处罚，并不当然导致涉案《五邑城物业管理委托合同》无效。并且，荔盈物业分公司在担任五邑城物业管理以后，已经依照合同约定实际向五邑城商住大厦提供了相关物业服务，五邑城商住大厦的业主也已享受其提供的物业服务，并依约向其支付了物业服务费，也是对由荔盈物业分公司实际履行物业管理协议的认同。综上，荔盈物业分公司担任五邑城商住大厦物业管理是经过五邑城商住大厦业主大会临时会议决议通过的，在荔盈物业总公司的经营范围和物业服务资质范围内与五邑城业委会签订涉案《五邑城物业管理委托合同》，是双方在平等协商的基础上达成的一致协议和真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。蔡智浩的上述抗辩意见，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
（三）关于业委会成立合法性的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，蔡智浩抗辩质疑五邑城业委会成立的合法性，但其并未能提供充足的证据证明其上述意见，应承担举证不能的不利后果。并且，对于业委会成立的合法性的问题，根据《广东省物业管理条例》有关规定，该事项涉及业主、业主大会、业委会三者的关系，不是本案审查的范围，业主可通过其他合法途径处理。因此，对于蔡智浩上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
二、荔盈物业分公司是否对涉案物业提供了物业服务，蔡智浩是否应交纳物业服务费的问题。本案中，荔盈物业分公司按照涉案《五邑城物业管理委托合同》和《补充协议（二）》的约定对整个五邑城商住大厦提供了小区治安、清洁、绿化、消防、安全监督、商场秩序管理等物业服务，蔡智浩名下的涉案物业虽然处于闲置状态，但也享受到荔盈物业分公司按合同约定提供的公共设施设备维护、大厦消防、安全监督、商场秩序管理等物业服务。对于蔡智浩抗辩认为荔盈物业分公司未针对商铺4楼的扶手电梯和货梯的损坏情况进行维修，未履行物业服务工作，进而拒交物业服务费的意见。原审法院认为，第一，蔡智浩没有提供证据证明五邑城商铺四楼的扶手电梯和货梯的损坏情况是在荔盈物业分公司管理期间产生的，电梯破损后的维修工作属于较大项目工程，按照涉案《五邑城物业管理委托合同》第十一条的约定，该项维修费用应由五邑城业委会在维修基金中列支，而五邑城商住大厦并未设立住宅专项维修基金，相关业主也未针对电梯维修事项交纳相应的维修费用，在没有维修资金的情况下，荔盈物业分公司对电梯、货梯维修工作并不具有相应的能力和义务。实际上，蔡智浩作为业主，其对电梯的维修也应当尽到物业所有权人的配合义务。蔡智浩以荔盈物业分公司未对四楼电梯进行维修作为其拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由，没有依据，原审法院不予采纳；第二，虽然涉案物业均处于闲置状态，尤其是位于四楼的涉案商铺因未装修，且无电梯通往，较之三楼的商铺享受的物业服务更少，但涉案商铺均依《五邑城物业管理委托合同》的约定享受到了荔盈物业分公司提供的房屋建筑公用部位、公用设施和设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序管理；公共秩序维持方面的物业服务。蔡智浩名下已租赁商铺的承租人已按期交纳物业服务费也说明荔盈物业分公司确实提供了物业服务。对于蔡智浩的上述抗辩意见，与事实不符，原审法院不予采信。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”五邑城业委会是五邑城商住大厦业主大会的代表机构，其签订的《五邑城物业管理委托合同》是代表业主大会所签订的，该合同对五邑城商住大厦全体业主具有约束力。荔盈物业分公司签订协议后依约为五邑城商住大厦提供物业管理服务，蔡智浩作为业主，在获得荔盈物业分公司提供的物业管理服务后，应当按照等价有偿的原则，向荔盈物业分公司支付物业服务费用。但涉案物业服务合同中约定的6元/月/平方米的收费标准明显偏高，且荔盈物业分公司实际上也并未按该约定标准向包括蔡智浩在内的业主收取物业服务费。考虑到涉案物业位于五邑城商住大厦三楼和四楼，均处于闲置状态，且实际情况存在明显差别，故原审法院对于位于三楼和四楼的涉案物业的物业收费标准予以区别对待。对于位于三楼的326、327、329、330、369号商铺，其具有同三楼其他已出租商铺一样的经营环境和经营条件，也享受了和三楼其他已出租商铺一样的清洁卫生；秩序维护；公用部位、公共设施设备的日常运行、维护三大方面的物业服务。再考虑到荔盈物业分公司提供的物业服务质量、收支情况、蔡智浩名下三楼已出租商铺最低缴费标准为2.78元/月/平方米的情况，原审法院酌定蔡智浩对于其名下位于三楼的涉案物业应按照建筑面积2.78元/月/平方米向荔盈物业分公司交纳物业服务费。蔡智浩名下位于三楼的涉案商铺建筑面积共612.79平方米，每月应交物业服务费应为1703.56元（2.78元/月/平方米×612.79平方米）。蔡智浩自2013年4月至2014年6月拖欠物业服务费共计15个月，原审法院核定其位于三楼的涉案物业应交纳的物业管理服务费为25553.4元（1703.56元×15个月）。对于位于四楼的401、404、406、407号商铺，由于没有正常运行的电梯、货梯通往该楼层，且整个四楼均未装修，处于闲置状态，其经营条件和经营环境受限制，较之三楼涉案物业享受到的三大方面物业服务，位于四楼的涉案物业只能享受公用部位、公共设施设备的日常运行、维护这一大方面的物业服务。再考虑到荔盈物业分公司的物业服务质量、收支情况、三楼涉案物业2.78元/月/平方米的收费标准，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，原审法院酌定蔡智浩对于其名下位于四楼的涉案物业应按照建筑面积0.9元/月/平方米向荔盈物业分公司交纳物业服务费。蔡智浩所有的位于四楼的涉案商铺的建筑面积共3795.74平方米，每月应交物业服务费应为3416.17元（0.9元/月/平方米×3795.74平方米）。蔡智浩自2013年4月至2014年6月拖欠物业服务费共计15个月，原审法院核定其位于四楼的涉案物业应交纳的物业管理服务费为51242.55元（3416.17元×15个月）。综上，蔡智浩对于涉案物业应向荔盈物业分公司交纳其拖欠的自2013年4月至2014年6月的物业服务费共计76795.95元。
三、关于荔盈物业分公司是否有权收取滞纳金（违约金）的问题。按合同约定交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，蔡智浩作为业主，在获得荔盈物业分公司提供的物业管理服务后，应当按照等价有偿的原则，向荔盈物业分公司支付物业服务费用，但其经荔盈物业分公司催告后，仍无故拖欠荔盈物业分公司物业服务费至今，构成违约，应当承担相应的违约责任。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍。涉案《五邑城物业管理委托合同》约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交服务费的1‰/天支付滞纳金，荔盈物业分公司诉请按中国人民银行同期贷款利率四倍计算滞纳金，没有超过合同对于违约金约定的计算标准和审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，原审法院予以支持。在荔盈物业分公司送达给蔡智浩的《催款通知书》上明确告知其应于每月15日前缴清当月物业服务费。蔡智浩从2013年4月开始欠缴物业服务费，故，蔡智浩应支付的逾期付费违约金应从2013年4月16日起算，以每月应交的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至原审法院判决确定的履行期限届满之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第（三）项、第十五条第（二）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年2月9日作出如下判决：
一、蔡智浩在本判决发生法律效力之日起十日内向荔盈物业分公司支付2013年4月至2014年6月止的物业服务费76795.95元及逾期付费违约金（违约金应从2013年4月16日起，以每月应交的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至原审法院判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回荔盈物业分公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8867元，由荔盈物业分公司负担6688元，蔡智浩负担2179元。
当事人二审的意见
荔盈物业分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、支持荔盈物业分公司一审的全部诉讼请求；3、由蔡智浩承担与本次诉讼有关的全部费用。主要事实和理由是：一、一审判决认定事实不清，荔盈物业分公司与五邑城业委会签订的《五邑城物业管理委托合同》合法有效，对五邑城全体业主有法律约束力，全体业主应当按照合同约定的缴费标准交纳物业服务费。（一）按照《五邑城物业管理委托合同》约定，物业管理服务费由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，具体为：……3-4层商铺：6元／月／平方米。而荔盈物业分公司一直以来向蔡智浩收取的物业服务费是沿用原物业公司的收费标准进行收费的，从未提高过收费标准。但是一审法院判决蔡智浩位于三楼的涉案物业均按照其已出租物业的最低缴费标准2.78元／月／平方米交纳物业服务费是错误的，该判决无视了《五邑城物业管理委托合同》的有效性及意思自治原则，损害了荔盈物业分公司的合法利益以及破坏了五邑城其他业主、物业使用人按约定交费的公平性。（二）一审法院认定蔡智浩位于四楼的商铺“由于没有正常运行的电梯、货梯通往该楼层，且整个四楼均未装修，处于闲置状态，其经营条件和经营环境受限制，而较之三楼涉案物业享受的物业较少”没有事实与法律依据的。一审法院也已经认定了荔盈物业分公司对停运电梯、货梯维修工作不具有相应的能力和义务，蔡智浩作为业主，对电梯的维修也应当尽到物业所有权人的配合义务，但却又以整个四楼均未装修而处于闲置状态，经营条件和经营环境受限制，而较之三楼涉案物业享受的物业较少为由，判决蔡智浩位于四楼的涉案物业按照建筑面积0.9元／月／平方米交纳物业服务费，该判决完全没有相应的法律依据和相同或类似物业的收费情况作为参考标准，该收费标准甚至远低于住宅收费标准，严重损害了荔盈物业分公司的合法权益。另外，蔡智浩的闲置物业（包括四楼的商铺）在荔盈物业分公司接管五邑城物业管理服务之前已经是闲置，并且四楼商铺也一直是未装修，该状态一直保持至今，因此，物业闲置、经营条件受限的责任完全在于蔡智浩，而不能归咎于荔盈物业分公司，更不能损害荔盈物业分公司利益。
退一步讲，根据蔡智浩一审提供的证据《物业管理费协议》显示：五邑城商铺三楼部分、四楼全部商铺的前业主拖欠原物业公司管理费及水电分摊费人民币96万元，后经协议由蔡智浩向原物业公司按50％折减（即人民币48万元）支付，并约定以上商铺在实施收益性经营时按3.6元／月／平方米支付物业管理费，若没有实际经营，则相应的物业管理费由蔡智浩向原物业公司预付的设备（主要是电梯、消防施设、中央空调等）维修费、维护费中冲减。由此可见，蔡智浩对其闲置物业应当支付物业管理费是没有异议的。
（三）荔盈物业分公司与五邑城业委会签订的《五邑城物业管理委托合同》合法有效，对五邑城全体业主有法律约束力，全体业主应当按照合同约定的缴费标准交纳物业服务费。荔盈物业分公司与其他业主一样享受了蔡智浩提供的合格的物业管理服务，其闲置的物业也与其他物业一样享受同样的服务，而不单单体现在享受公用部位、公共设施设备的日常运行、维护方面，一审法院的判决既损害了荔盈物业分公司合法利益，也损害了其他业主的利益，请求二审法院查清事实，依法改判，支持荔盈物业分公司一审的全部诉讼请求。
二、一审法院适用法律错误。原审法院仅以等价有偿原则、遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则判决蔡智浩位于三楼的涉案物业均按照其已出租物业的最低缴费标准2.78元／月／平方米交纳物业服务费，位于四楼的涉案物业按照建筑面积0.9元／月／平方米交纳物业服务费，该判决是完全没有法律依据的。
荔盈物业分公司在二审期间提供的证据有：1、《物业管理费协议》，2、广东省特种设备检测研究院江门检测院出具的《情况说明》，3、（2015）江蓬法民三初字第1号、（2015）江蓬法民三初字第2号民事判决书。1、2、3项证据证明五邑城三、四楼电梯损坏时历史遗留问题，与荔盈物业分公司无关，也不是荔盈物业分公司的维修范围，蔡智浩对于三、四楼物业支付物业管理费是同意的，蔡智浩以电梯损坏为由拒绝缴纳物业管理费是没有事实与法律依据的。4、《物业管理费用缴交机打发票》，该证据与蔡智浩在一审提交的《租赁合同》一起能证明按照每方6元收取管理费。所以一审诉请计算标准是按每方6元计算是有事实和法律依据。
蔡智浩不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回荔盈物业分公司的诉讼请求；3、荔盈物业分公司依法承担诉讼费用。主要事实和理由是：一、原审法院认定荔盈物业分公司与五邑城业委会签订的《五邑城物业管理委托合同》有效违反了《物业管理法》的相关规定，没有事实依据和法律依据：1、蔡智浩已经出具证据：(2013）江蓬法民一初字第354号《民事判决书》复印件一份、（2013）江中法民一终字第388号《民事裁定书》复印件一份，证实了荔盈物业分公司与五邑城业委会签订的合同违反了《广东省物业管理条例》的规定。2、蔡智浩出具的证据《房产证》记载的面积证实，五邑城业委会出具的业主统计表及其统计记录是虚假的文件。3、原审法院认定《五邑城物业管理委托合同》有效所依据是荔盈物业分公司出示的业主临时大会的会议记录，但该会议记录没有任何第三方的证据证明其有效性，只是五邑城业委会及荔盈物业分公司的一面之词。二、荔盈物业分公司没有对蔡智浩的物业提供服务：1、已有证据证实荔盈物业分公司及五邑城业委会利用小区公共区域进行出租，并取得收益，该收益依法应首先用于物业维修。2、己有证据证实荔盈物业分公司利用公共面积出租收入为本小区的其他物业进行维修。3、已有证据证实荔盈物业分公司没有对蔡智浩所拥有四楼物业及相关设备设施进行维修，妨碍了蔡智浩的本案所涉物业的正常使用。在二审法庭调查中，蔡智浩补充如下意见：1、原审法院将蔡智浩所有四楼物业描述成闲置状态是错误的，蔡智浩购买本案涉案物业是商业铺位，商业铺位是用来出租、出售或自营来取得经营收益。出租、出售、自营不一定要装修，是否装修根据市场情况及物业所有人的经营方式所决定，这是常识。没有法律法规或行业规范规定出租、出售或自营一定要装修，因此原审以蔡智浩没有装修推断四楼物业是闲置状态时错误的，不符合日常经验。根据商铺特点，蔡智浩四楼的物业处于待租、待售、待自营状态。2、原审法院确认电梯已破损，没有电梯通往四楼使经营环境受到闲置，原审法院知道蔡智浩四楼物业在该经营条件和环境下很难出租、出售或自营。3、原审认定蔡智浩没有证据证明上四楼的扶手电梯、货梯及空调损害情况是在荔盈物业分公司管理期间产生的，而免除荔盈物业分公司和第三节业委会的维修、维护和保养责任是违反法律规定。蔡智浩向原审法院提交的《公证书》证实上四楼的扶手电梯、货梯及空调已损害，且荔盈物业分公司将电梯口出租给其他客户使用，阻碍了蔡智浩对四楼物业的出租、出售和自营。根据国务院颁布的《物业管理条例》第35、36条和第三届业委会与荔盈物业分公司签订的《五邑城物业管理委托合同》第四条第二款，第三届业委会和荔盈物业分公司有义务对涉案上四楼电梯、空调等设备有维修保养责任，该责任是不能免除的。如原审认定历史原因造成，依据《民事诉讼法》规定，主动追加前任业委会和物业管理公司参加本案的诉讼活动，由两任的业委会和物业管理公司协商解决上四楼的电梯和空调等设备维修保养的事宜。如原审认为不用追加前任业委会和物业管理公司作为本案的共同当事人，那根据《物业管理条例》第38、39条，由第二届业委会及物业管理公司及第三届业委会、物业管理公司负责解决已损害的电梯空调等设备维修保养工作，该义务是法定的，是由业委会和物业管理公司在任何条件下必须完成的。4、原审以上四楼的电梯维修费用大、五邑城没有设立专项维修基金为由来免除五邑城业委会、荔盈物业分公司对上四楼电梯、空调维修保养责任不符合事实和违反法律规定。蔡智浩出示的第三届业委会在江门融和农村商业银行账户证实第三届业委会和荔盈物业分公司通过对五邑城商住大厦共有部分出租取得的收益（2013.6.1-2014.11.26）18个月内收取贰佰多万元的收益。根据《物业管理条例》第54、55条，该收益为专项维修基金。荔盈物业分公司、五邑城业委会在关联案件中，向原审提供的证据《电梯零部件维修及更换报价》、发票，证实第三届业委会和荔盈物业分公司用共有部分出租收益对二楼上三楼的电梯进行了维修。退一步，维修基金不够用的情况下，依据《物业管理条例》规定，业委会及荔盈物业分公司有义务组织五邑城全体业主来共同解决维修基金不足问题。所以，原审认为第三届业委会和荔盈物业分公司没有能力对上四楼的电梯空调等设备进行维修保养不符合事实和法律规定。5、原审认为蔡智浩四楼商铺不能出租、出售、自营，却享受第三届业委会和荔盈物业分公司提供的其他服务，所以要交四楼的管理费明显不符合常理和法律规定。蔡智浩所有的四楼物业之所以不能出租、出售、自营，是与上四楼的电梯、空调等设备损坏有直接关联，且原审在判决书第九页第21-22行中确认货梯、电梯均已破损，没有电梯通往四楼，经营条件和环境受到限制。蔡智浩所有的四楼物业不能正常出租、出售、自营，五邑城业委会、荔盈物业分公司提供的其他共用部分、公共设施的日常运行维护对于蔡智浩说没有实际意义。因为不能给蔡智浩带来任何商业利益。根据第三届业委会和荔盈物业分公司没有依法履行其对上四楼电梯、空调等设备维修保养义务的事实，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件若干问题》第三条规定，蔡智浩对于上四楼电梯及空调等设备维修保养好之前，有权拒绝交纳四楼的管理费，且有权向第三届业委会、荔盈物业分公司要求赔偿损失。6、根据蔡智浩与前业委会达成的物业管理协议，蔡智浩在实际取得经营收益前也无需交纳管理费。7、根据蔡智浩提供的《买卖合同》《租赁协议》证实蔡智浩购买涉案物业用于出租和出售，之所以未能成功出租、出售是因为五邑城业委会、荔盈物业分公司未履行法定义务所造成。8、蔡智浩之所以认为五邑城业委会、荔盈物业分公司签订的委托管理协议无效是因为该协议违反了（2013）江蓬民一初字第354号判决，该判决确定了五邑城采用自主管理模式进行经营管理，原审遗漏了该事实。
蔡智浩在二审期间提供的证据有：1、一审法院向第三届业委会在江门市融商银行调取的第三届业委会利用五邑城共有部分出租收益的账单，证明荔盈物业分公司在2013.6.1-2014.11.26共18个月内收取贰佰多万元的收益，该收益依法应作为专项维修基金使用，也证明了荔盈物业分公司有能力对破损的四楼电梯、空调等设备设施进行维修。2、《电梯零部件维修及更换报价》（荔盈物业分公司在另案提供的证据），证明荔盈物业分公司、五邑城业委会已经用共有部分出租收益对二楼上三楼的电梯进行了维修，荔盈物业分公司不维修上四楼的电梯及空调违反了物业管理条例及双方之间签订的委托管理协议的第四条第二款的约定，应承担相应的责任。
五邑城业委会针对荔盈物业分公司、蔡智浩的上诉答辩称：一、对一审查明的基本事实没有异议；二、一审认定蔡智浩应交纳的物业费标准过低，请二审重新认定。
蔡智浩对荔盈物业分公司提供的证据同意质证。对于证据1，真实性、合法性予以确认，该证据证明蔡智浩与前物业管理公司达成有关物业管理费的缴纳协议，该协议一致同意，如蔡智浩没有经营，物业管理公司免除我方交纳管理费；如蔡智浩有经营，蔡智浩就向物业管理公司交纳每平方3.6元的物业管理费。冲减管理费是指冲减前业主的管理费（我方预交设备维修维护费），如果发生电梯、空调等设备有损坏用于冲减。对证据2，真实性、合法性不认可，该证据不能免除五邑城业委会、荔盈物业分公司对公共设施维修义务。根据《物业管理条例》第35、36条规定，在办理与第二届业委会和物业管理公司交接过程中如有问题应解决设备的维修维护问题。对证据3，荔盈物业分公司的证明内容违反事实和法律规定，不能证明荔盈物业分公司要证明的内容。对证据4，对真实性、合法性不予确认。该证据无法确认是谁去缴纳税费。荔盈物业分公司的陈述与原审判决相互矛盾，与五邑城业委会签订的委托合同相互矛盾。五邑城业委会对荔盈物业分公司提供的证据没有异议。
荔盈物业分公司对于蔡智浩提供的证据同意质证，对真实性、合法性予以认可，对证明内容不认可。两份证据证明了荔盈物业分公司按照与业委会签订的物业管理合同中的相应内容。五邑城业委会同意荔盈物业分公司对蔡智浩提供的证据的质证意见。
经审查，荔盈物业分公司、五邑城业委会、蔡智浩对荔盈物业分公司、蔡智浩在二审期间提交的证据均同意质证，因此，本院对上述证据予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：蔡智浩与江门市城市物业管理有限公司于2007年11月13日签订《物业管理协议》，约定蔡智浩为前业主江门市粮食局、中国人民建设银行股份有限公司江门支行付拖欠的管理费及水电分摊费96万元，按50%折减收取，即为48万元。蔡智浩购买涉案商铺过户后，在实施收益性经营时江门市城市物业管理有限公司按物业管理费每平方米3.6元收取蔡智浩的管理费，如蔡智浩过户后商铺没有实际经营，则由蔡智浩向该公司预付的设备（主要是电梯、消防设施、中央空调等）维修费、维护费冲减管理费。
还查明：广东省特种设备检测研究院江门检测院于2015年1月4日出具《情况说明》，内容为江门市胜利路五邑城商业楼内3层至4层的两台自动扶梯（注册代码为：302044070020010900047、30204407002001090008）及一台载货电梯（注册代码为：30134407002001090017）,最后一次检验日期为2001年9月19日，并于2002年停止使用至今。五邑城业主委员会曾于2014年1月28日将电梯维修工程发包给肇庆市上菱电梯有限公司，并由肇庆市上菱电梯有限公司江门分公司开具金额为5300元的发票。
再查明：荔盈物业分公司为五邑城三楼350#开具2015年5月份管理费发费，金额为220.8元；并为三楼328#开具2015年1、2月份的发票，金额均为128.5元。
五邑城业委会在江门融和农村商业银行股份有限公司双龙支行开立的账号80×××20自2013年6月1日至2014年11月26日期间，有经常性资金往来，至2014年11月26日止，该账户余额为335377.43元。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据本案双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：第一，涉案《五邑城物业管理委托合同》是否合法有效；第二，荔盈物业分公司是否对涉案物业提供了物业服务，蔡智浩是否应交纳物业服务费；第三，蔡智浩是否应交纳滞纳金的问题。
关于第一个争议焦点。从荔盈物业分公司提供的《召开五邑城业主大会临时会议预告函》、《关于召开五邑城业主大会临时会议的请示报告》、《邀请函》、《临时会议表决票》、《催告函》、《2013年五邑城业主大会临时会议开票统计报告》、《关于聘请五邑城物业管理公司的报告》以及五邑城业委会提供的业主大会召开过程《公示图片》、《物业管理收费标准公示》、《2013年五邑城业主大会临时会议开票统计报告》及《2013年11月27日五邑城业主大会临时会议开票签到表1》等证据材料来看，荔盈物业分公司、五邑城业委会在原审法院(2013）江蓬法民一初字第354号民事判决生效后，于2013年9月组织召开业主大会就“同意由‘广州市荔盈物业管理公司’担任五邑城商住大厦的物业管理”的事项进行表决，并邀请了蓬江住建局××××街道办、岭梅居委会工作人员到场监督开票，决议结果是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意由“广州市荔盈物业管理公司”担任五邑城商住大厦的物业管理，荔盈物业分公司根据该决议结果与五邑城业委会签订《补充协议（二）》，对2013年1月14日签订《五邑城物业管理委托合同》进行追认和补充。荔盈物业分公司为荔盈物业总公司在江门市依法设立的分公司，经营范围包括物业管理，而荔盈物业总公司已取得三级物业服务资质，且荔盈物业总公司的法定代表人和荔盈物业分公司的负责人为同一人，对于荔盈物业分公司与五邑城业委会签订涉案《五邑城物业管理委托合同》的事项，其当庭表示荔盈物业总公司对该行为知晓并认可。因此，应认定荔盈物业分公司作为荔盈物业总公司的分公司，具备相应的物业管理条件和能力。其与五邑城业委会签订涉案《五邑城物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示并得到业主大会“双过半”表决通过，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
关于第二个争议焦点。物业服务合同是业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。因此，荔盈物业分公司要求蔡智浩支付物业管理费，应提供证据证明其已按《五邑城物业管理委托合同》的约定向蔡智浩提供了物业服务。
关于涉案三楼商铺的物业管理费问题。各方当事人对于荔盈物业分公司已向三楼商铺提供了相应的物业管理服务没有异议，但荔盈物业分公司上诉认为原审法院认定涉案3层商铺的物业管理费标准为2.78元／月／平方米标准过低且没有依据。本院经审查认为，位于三楼的326、327、329、330、369号商铺具有同三楼其他已出租商铺一样的经营环境和条件，享受了与三楼其他已出租商铺一样的清洁卫生、秩序维护、公用部位、公共设施设备的日常运行、维护等物业服务，不论蔡智浩是否使用经营，均应支付物业管理费。从荔盈物业分公司收取蔡智浩名下三楼其他已出租商铺租金标准情况以及荔盈物业分公司庭审中陈述该收费标准是按照五邑城业委会的指令按照以前物业公司的收费标准（按实用面积计算）收取物业管理费，可以看出双方当事人在实际履行合同过程中对于2013年4月至2014年6月期间的物业管理费的收取标准作出了变更。荔盈物业分公司主张按《五邑城物业管理委托合同》的约定向蔡智浩收取物业管理费，依据不足，本院不予采纳。鉴于荔盈物业分公司收取蔡智浩名下三楼其他已出租商铺租金标准虽相近但有所不同，因此，三楼商铺的326、327、329、330、369号商铺应按其他已出租商铺的平均物业服务费标准3.1元/月／平方米收费为宜，原审法院以最低缴费标准2.78元/月／平方米计算有所不当，本院予以纠正。蔡智浩名下位于三楼的涉案商铺建筑面积共612.79平方米，每月应交物业服务费应为1899.65元（3.1元/月/平方米×612.79平方米）。蔡智浩自2013年4月至2014年6月拖欠物业服务费共计15个月，因此，其位于三楼的涉案物业应交纳的物业管理服务费为28494.74元（1899.65元×15个月）。
关于四层商铺的物业管理费问题。蔡智浩抗辩认为荔盈物业分公司未针对四层商铺的扶手电梯和货梯的损坏进行维修，未履行物业服务义务，拒交物业服务费。本院认为，蔡智浩是否有权拒交物业管理费，应当审查荔盈物业分公司是否全面履行物业服务合同义务。《五邑城物业管理委托合同》中第四条第2款约定，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、电房；第五条第11款约定，建立物业管理维修基金并按政府规定执行，维修基金由五邑城业委会定期检查、监督使用。在未建立维修基金时，如合同期内出现维修项目时，荔盈物业分公司先出维修方案，再由业委会决定资金落实具体情况；第六条第2款约定，设备运行：电梯按规定时间24小时运行：水泵、发电机等设备每日检查一次；部分电梯运行方式根据实际使用情况相应调整；第十一条约定，','2018-10-02
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