江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏08执异7号
案外人：吕祥明，男，1948年6月13日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
申请执行人：范海逊，男，1979年4月6日出生，汉族，淮安金海螺纺织有限公司副总经理，住江苏省淮安市清江浦区。
被执行人：江苏新支点房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：陈萌，该公司董事长。
被执行人：江苏视野房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县翰林新居。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被执行人：宿迁市凤临阁酒店管理有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被执行人：陈萌，男，1962年12月16日出生，汉族，江苏新支点房地产开发有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
被执行人：邓运红，女，1967年3月1日出生，汉族，江苏视野房地产开发有限公司和宿迁市凤临阁酒店管理有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
本院在执行范海逊与江苏新支点房地产开发有限公司（以下简称新支点公司）、江苏视野房地产开发有限公司（以下简称视野公司）、宿迁市凤临阁酒店管理有限公司（以下简称凤临阁公司）、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案中，于2017年2月21日查封被执行人视野公司位于泗洪县翰林新居1幢部分房屋，案外人吕祥明提出异议。本院于2018年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人吕祥明提出异议称，请求淮安市中级人民法院立即中止对异议人位于泗洪翰林新居1幢111号商铺的执行，并解除对该房产的查封及评估拍卖措施。事实与理由：异议人于2012年9月11日购买了视野公司开发的位于泗洪翰林新居1幢111号商铺，双方签订了《房屋买卖协议书》，房屋总价款为80万元，协议签订当天，异议人给付视野公司60万元房款（其中50万元通过转账，另10万元现金），视野公司将涉案房产交付给异议人。异议人于2012年11月2日付清余款20万元。异议人从2012年9月1日起占有使用该房屋，交纳房屋水电及物业管理等费用，并将该房屋出租给第三人做生意，每年收取该房屋租金。异议人催促视野公司签订正式《商品房买卖合同》及办理房产证时，才得知视野公司于2012年5月将涉案房产抵押给钱子驹，抵押期限为2012年5月17日至2012年9月16日。视野公司已于2013年3月27日将钱子驹的债务全部还清，可钱子驹一直不予解除抵押登记，致使异议人和视野公司不能签订正式的《商品房买卖合同》，办理房屋买卖备案登记。2017年12月26日，视野公司才告知异议人所购房屋将被贵院评估拍卖。
异议人购买视野公司房屋在2012年9月11日，而申请执行人与视野公司借款发生在2014年9月6日，因异议人和视野公司房屋买卖在先，而申请执行人和视野公司债务发生在后，视野公司没有躲避债务的故意。请贵院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，中止对上述房产的执行，解除对房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。
申请执行人范海逊答辩称：1.异议人吕祥明与被执行人之间并无真实的商品房买卖合同关系。2.对异议人提供的《房屋买卖协议书》和被执行人出具的收据的真实性不予认可，只要异议人与被执行人配合，这样的合同随时都能签订。3.异议人提供的中国银行客户回单，只能证明与邓运红个人之间有资金往来，且存在民间借款或者是偿还借款等各种可能性，与被执行人公司不存在法律上的关系。4.如真像异议人所言，则被执行人也不可能将房屋抵押给钱子驹，因为从法律手续上无法进行交易。综上所述，异议人吕祥明的异议理由不成立，请求驳回异议。
被执行人视野公司答辩称：1.吕祥明提出的执行异议书的内容和理由真实有效。吕祥明于2012年9月11日购买并签订了房屋买卖协议，于当日占有使用该房屋，并交纳房屋水电及物业管理等费用。吕祥明多次催促我公司签订正式《商品房买卖合同》及办理房产证。因吕祥明与我公司房屋买卖在先，我公司房屋抵押给钱子驹的期限是2012年5月17日至2012年9月16日，而申请执行人范海逊出借给我公司的款项发生在2014年9月6日，均在吕祥明购房之后。申请执行人范海逊无权要求法院拍卖属于吕祥明的房产。2.吕祥明的房款已全部付清，一直在催促我公司给他办理房产证，并正在维权中。综上，请求贵院解除对吕祥明名下该房产的查封措施。
本院查明，范海逊诉新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月23日作出（2015）淮中民初字第00072号民事判决书，判决：一、新支点公司于本判决生效后五日内一次性支付范海逊借款本金830万元，并自2014年7月25日起，按月息2%标准向范海逊支付利息，至付清时止；新支点公司已付的20万元还款，按先付息后扣本金的方法计算（其还款的具体时间及金额为：1.2014年11月24日还款10万元；2.2014年11月26日还款10万元）；二、视野公司、凤临阁公司、陈萌和邓运红对新支点公司所负债务承担连带保证责任；三、驳回范海逊其他诉讼请求。案件受理费77796元，保全费5000元，合计82796元，由新支点公司负担8万元，范海逊负担2796元。新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红不服上述判决向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2016年3月24日作出（2015）苏民终字第00542号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
因新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红未按上述民事判决书履行义务，范海逊申请强制执行，本院于2016年4月25日立案执行，执行案号为（2016）苏08执178号。2017年2月21日，本院查封登记在视野公司名下的泗洪翰林新居1幢105室、106室、111室、114室、115室、117室、118室、119室、201室房屋，查封期限3年。后案外人吕祥明提出异议。
另查明，泗洪不动产登记局于2017年4月14日出具的《房屋登记信息情况表》显示：泗洪翰林新居1幢111室房屋面积为58.33平方米，设计用途为商业，产权证号为083695号，他项权人为钱子驹，权利价值为350万元，他项权证号为T043619号，他项权设定期限为2012年5月17日至2012年9月16日。洪房他证泗洪字第××号他项权证显示：视野公司将其名下的位于泗洪幼儿园南、实小北翰林新居1幢105室、111室、114室、119室、201室房屋抵押给钱子驹，抵押房屋面积共计1063.28平方米，债权数额为350万元，抵押登记时间为2012年5月17日。异议审查中，邓运红向本院提交抵押权人钱子驹于2013年3月27日出具给视野公司的收据一份，以证明该公司欠钱子驹的款项已经还清。该收据显示：交款单位为“江苏视野房地产开发有限公司”，交款方式为现金，交款金额为400万元，收款事由为：“2012年7月份收到50万，2013收到350万，本金全部收回，利息全部结清。”
再查明，2012年9月11日，视野公司（甲方）与吕祥明（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将其开发的泗洪翰林新居1-111号商铺（面积58.33平方米）以80万元的价格出售给乙方。付款方式为：签订本协议时乙方向甲方先付款60万元，余款20万元在签订本协议后一年内付清（乙方出具欠条）。双方还约定：乙方同意在其余款付清时，双方签订正式《商品房买卖合同》，甲方在一个月内给乙方办理产权证，乙方须向甲方提供相关的办理产权证所需的材料，否则，造成产权证无法办理的，甲方不承担责任。本协议签订后产生的契税、维修基金、工本费等相关费用由乙方自行承担。协议签订当日，吕祥明向视野公司法定代表人邓运红账户汇款50万元，另交现金10万元，视野公司于当日向吕祥明出具收据1张，该收据显示收到吕祥明购买的翰林新居第111号门市现金60万元。自2012年9月20日起，异议人吕祥明即将涉案房屋出租给他人使用。
还查明，2012年11月2日，吕祥明分两次向邓运红账户汇款25万元。2014年11月2日，新支点公司向吕祥明出具45.5万元的借据2张，1张金额为13万元，另1张金额为32.5万元。异议审查中，本院于2018年1月16日找吕祥明调查上述25万元款项相关情况时，吕祥明称该25万元包含在新支点公司所借的45.5万元款项中。本院于同日找视野公司董事长邓运红调查吕祥明房款有无付清时，邓运红称吕祥明和刘咏梅“原各欠20万元，后吕祥明有45.5万元借款，冲抵吕祥明和刘咏梅的房款各20万元。”
本院认为，本案争议焦点为案外人吕祥明所提异议能否排除本案执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人吕祥明与被执行人视野公司在本院查封涉案商铺之前签订书面买卖协议，该协议不违反法律禁止性规定，合法有效。异议人在本院采取查封措施前将涉案房屋出租给他人使用，应认定异议人已合法占有涉案房屋。异议人将购房首付款中的50万元打入视野公司董事长邓运红账户，视野公司于当日向异议人出具了收据，应视为异议人向视野公司支付了上述款项。对于剩余的20万元尾款，异议人用新支点公司所欠的相应款支付欠视野公司的房款，视野公司董事长邓运红表示认可，且视野公司答辩材料亦明确表示吕祥明付清了房款，故应认定异议人吕祥明的房款已全部付清。异议人支付房款后，由于视野公司未能与钱子驹办理涉案房屋的抵押注销手续，致异议人无法与视野公司签订《商品房买卖合同》并办理过户登记手续，对此，异议人并无过错。
综上所述，案外人吕祥明所提异议理由成立，能够排除本案的执行。申请执行人范海逊的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对泗洪县翰林新居1幢111室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李 玲
审判员 董国华
审判员 庞海涛
二〇一八年一月二十二日
书记员 程 莹