北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民终字第785号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京华磊邦得集团有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表���石向辉，董事长。
委托代理人张岩，北京金诚同达律师事务所律师。
委托代理人周金全，北京金诚同达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人石向辉，执行董事。
委托代理人常虹，女，桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心有限公司办公室主任。
上诉人（原审被告）桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人石向辉，执行董事。
委托代理人钟欢欢，女，桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司法务部经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京新纪房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人马福君，董事长。
委托代理人马跃，北京市高科律师事务所律师。
委托代理人方莉敏，北京市新开律师事务所��师。
上诉人北京华磊邦得集团有限公司（以下简称华磊邦得集团）、桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心有限公司（以下简称桑尼摩尔儿童发展中心）、桑尼摩尔（北京）外贸商品交易中心市场有限公司（以下简称桑尼摩尔外贸商品交易中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华磊邦得集团的委托代理人张岩，桑尼摩尔儿童发展中心的委托代理人常虹，桑尼摩尔外贸商品交易中心的委托代理人钟欢欢，被上诉人北京新纪房地产开发有限责任公司（以下简称新纪房地产公司）的委托代理人马跃、方莉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新纪房地产公司向原审法院起诉称：我公司于2005年11月18日与华磊邦得集团签订《房屋租赁合同》，约定：我公司将位于北京市朝阳区夏家园6号楼（以下简称夏家园6号楼）地下二层至地上五层（以下简称诉争房屋）总建筑面积为29300平方米的房屋租给华磊邦得集团作商场经营、招商经营、柜台出租、设置广告等商业用途使用；其中地下一层至地上五层总建筑面积为25258平方米。租赁期限20年，自实际交付之日起计算，免租装修期6个月、免租试营业期3个月；租金为地下一层至地上五层每平方米1.8元／日。租金支付自实际支付租金当月开始，两年内按月交付租金，在每一个租赁月份开始前5个工作日内支付租金，两年后按每半年支付一次租金，每次支付半年租金，在每个租赁半年度开始前5个工作日内支付。合同还对商业房的修缮、安全责任、违约责任等作出了约定。合同签订后，我公司于2007年8月30日将诉争房屋交付华磊邦得集团。后华磊邦得集团提出要由其投资的桑尼摩尔儿童发展中心在诉争房屋内进行招商和实际经营。为此，我公司还于2008年4月17日为该中心办理工商营业执照，出具了企业住所经营场所证明。诉争房屋实际交付华磊邦得集团后，桑尼摩尔儿童发展中心向北京市朝阳区建设委员会申请进行内外商业装修，我公司及太阳宫乡政府配合协助其办理装修施工许可手续，桑尼摩尔儿童发展中心最终于2007年11月6日取得（2007）施（朝）装字0289号建筑工程施工许可证。诉争房屋自2007年9月10日开始装修，根据租赁合同免租装修期6个月、免租试营业期3个月的约定和华磊邦得集团已于2008年6月1日开始实际经营的事实，我公司应于2008年6月10日起对诉争房屋计收租金。现诉争房屋的地下一层和地上五层由桑尼摩尔儿童发展中心进行招商出租，地上一至四层由桑尼摩尔外贸商品交易中心对外进行招租，诉争房屋内各商户均正常经营��在我公司将诉争房屋出租给华磊邦得集团长达4年多的时间里，华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心均未支付过租金，我公司虽经多次协商索要，均未果。我公司曾于2012年4月起诉了华磊邦得集团和桑尼摩尔儿童发展中心，因在审理过程中发现了桑尼摩尔外贸商品交易中心于2009年12月在工商部门变更了经营范围，并实际对诉争房屋一至四层进行对外招租并与约200家承租户形成了租赁关系。为彻底解决双方之间上述纠纷，我公司于2012年12月13日申请撤诉。我公司认为，华磊邦得集团在其承租期间不但不支付任何房租，还采取欺骗手段将诉争房屋交给桑尼摩尔儿童发展中心实际经营使用，更为恶劣的是，华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心不断变换经营主体、股东和法人，妄图逃避巨额债务，已经构成严重违���，除应按合同约定向我公司足额支付所欠租金外，还应按租赁合同第十六条第二、三款的约定，向我公司支付违约金；同时我公司还有权按照租赁合同第十五条第四款第（一）项的约定，即“乙方不支付或不按规定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同”要求解除合同。综上，我公司提起本次诉讼，请求法院判令：1、解除我公司于2005年11月18日与华磊邦得集团签订的《房屋租赁合同》；2、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心腾空诉争房屋地下一层至地上五层的房屋并交还给我公司；3、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心支付房租74652545元整（自2008年6月10日起计算至2012年12月9日止）；4、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心支付违约金1659450.6元；5、华磊邦得集团、桑���摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心支付延期付款违约金49877554元（计算至2012年12月5日，按照银行同期贷款利率4倍计算）；以上3项共计126189549.6元；6、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心支付自2012年12月10日起至实际腾空、交付房屋之日止的房租（按每平米1.8元／日计算）；7、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心支付所拖欠房租自2012年12月5日起至实际给付之日止的延期付款违约金（按照银行同期贷款利率4倍计算）；8、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心对上述金钱给付义务承担连带责任；9、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心承担本案的诉讼费用。
华磊邦得集团答辩并反诉称：一、新纪房地产公司严重违约，未按合同约定完全交付诉争房屋。新纪房地产公司与我公司签订的《房屋租赁合同》中第一条明确约定，房屋租赁的具体范围为房屋地下二层至地上五层及房屋相邻附属场地。然而租赁合同签订至今，诉争房屋中的地下二层车库存在严重积水问题，且进口和出口仍处于封死的状态，新纪房地产公司始终未能按照约定向我公司正常交付房屋，我公司的商业经营和客流遇到严重影响。除此之外，诉争房屋在供电、消防中控等房屋质量方面也存在严重的质量瑕疵。以上原因导致我公司原定的商业项目无法正常进行，被迫多次调整商业形态，经营状况惨淡，前期投入的巨额资金无法顺利收回，蒙受了重大经济损失。我公司曾多次要求新纪房地产公司加以解决，但其始终置之不理。正当我公司积极采取措施，努力改善经营状况时，新纪房地产公司却提起诉讼，请求解除租赁合同并要求我公���支付租金和所谓违约金，显然违反了履行合同的公平对等原则。二、新纪房地产公司未按约定条件交付房屋，合同起租期未开始起算。双方约定，完全实际交付房屋之日为合同起租日，从实际交付之日起计算租金。但至今为止，新纪房地产公司迟迟未交付地下二层人防设施和升降横移停车库的全部停车位，即未按照合同约定的交付条件履行交付义务，合同起租期至今未开始起算，我公司依照租赁合同及起租日的约定和实际情况无法交付租金。三、新纪房地产公司的租金请求已超过诉讼时效。由于其交付的房屋存在严重瑕疵且始终未能解决，故其长期未向我公司主张过租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，其诉请中的租金请求已超过诉讼时效。四、诉争房屋实际使用面积应通过评估鉴定确定。《房屋租赁合同》条款明确约定：“租金计算��房产证登记面积为准，扣除住宅设备设施使用面积。”然而，由于新纪房地产公司始终未能办理房屋竣工验收手续，导致房屋产权证至今未能取得，使得房屋面积缺乏准确的计算基数。只能由第三方专业机构对诉争房屋进行评估后，方能得出准确的房屋实际使用面积。综上，新纪房地产公司在严重违约并给我公司造成重大经济损失的情况下，反而以我公司为被告起诉，明显缺乏事实及法律依据。如其诉请得到法院支持，不但将使我公司因其违约行为而产生的巨额损失无法弥补，而且诉争房屋内广大商户的正常经营也会因此受到严重影响，可能导致出现群访、群诉事件，造成社会不稳定因素。故恳请法院查明事实，依法驳回新纪房地产公司诉讼请求，维护我公司的合法权益。此外，由于新纪房地产公司至今未能按照合同约定向我公司交付地下二层停车库的违约行为，使得我公司商业项目长期无法正常运行，被迫多次变更业态、商业项目运营惨淡，导致我公司蒙受了高额经济损失。我公司曾多次要求新纪房地产公司交付地下二层停车场，但其均不予理会。为维护我公司的合法权益，现提起反诉，请求法院判令：新纪公司向我公司交付诉争房屋地下二层停车库并承担本案诉讼费。
桑尼摩尔儿童发展中心辩称：一、我中心不是本案适格被告。本案中，与新纪房地产公司签订《房屋租赁合同》的当事人为华磊邦得集团，而非我中心。在房屋租赁过程中，尽管我中心曾代表华磊邦得集团处理过部分租赁事宜，但法律后果应由华磊邦得集团承担。我中心不是租赁合同的签约方，与新纪房地产公司之间不存在合同关系。因此，根据合同相对性的原则，新纪房地产公司与华磊邦得集团之间的合同纠纷，与我中心无关。二、我中心的其他答辩��见与华磊邦得集团答辩意见一致。故恳请法院查明事实，依法驳回新纪房地产公司诉讼请求，维护我中心合法权益。
桑尼摩尔外贸商品交易中心辩称：一、我中心不是本案适格被告。本案中，与新纪房地产公司签订《房屋租赁合同》的当事人为华磊邦得集团，而非我中心。在房屋租赁过程中，尽管我中心曾代表华磊邦得集团处理过部分租赁事宜，但法律后果应由华磊邦得集团承担。我中心不是租赁合同的签约方，与新纪房地产公司之间不存在合同关系。因此，根据合同相对性的原则，新纪房地产公司与华磊邦得集团之间的合同纠纷，与我中心无关。二、我中心其他答辩意见与华磊邦得集团答辩意见一致。故恳请法院查明事实，依法驳回新纪房地产公司诉讼请求，维护我中心合法权益。
新纪房地产公司针对华磊邦得集团的反诉辩称：一、我公司安装的诉争房屋地��二层升降横移车库质量合格，在诉争房屋交付华磊邦得集团时已具备使用条件。诉争房屋地下二层升降横移车库是由我公司出资2399360元，由山东莱钢泰达车库有限公司（以下简称泰达公司）生产、安装的。我公司于2007年10月30日即向泰达公司支付了工程预付款1349640元，待升降横移车库安装完毕后我公司又于2008年6月5日向泰达公司支付了剩余工程款1049720元。至此，在华磊邦得集团正式营业时地下二层车库已安装完毕，具备使用条件。二、我公司未向华磊邦得集团交付诉争房屋地下二层升降横移车库是因华磊邦得集团违约在先，并非我公司违约。根据《房屋租赁合同》第六条和第七条的约定，华磊邦得集团应向我公司支付保证金、预付房屋租金。但华磊邦得集团在入场装修甚至已经开始正式营业后既未向我公司支付保证金也未支付分文租金。鉴于华磊邦得集团当时已���严重违约在先，我公司为了维护自身权益并督促华磊邦得集团尽快履行合同义务才未将地下二层车库交付华磊邦得集团使用。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条的规定，我公司有先履行抗辩权，因此我公司未交付地下二层车库的行为不构成违约。三、我公司已要求解除与华磊邦得集团的房屋租赁关系，无需向华磊邦得集团交付地下二层升降横移车库。综上，我公司请求法院依法驳回华磊邦得集团的反诉请求，维护我公司的合法权益。
原审法院经审理查明：2002年12月6日，北京万方源房地产开发有限公司（以下简称万方源公司）与新纪房地产公司作为建设单位，取得北京市规划委员会颁发的位于北京市朝阳区太阳宫乡夏家坟村的万方源住宅／商业中心（西区）等2项的建设工程规划许可证。2005年2月8日，北京市规划委员会向新纪房地���公司及万方源公司颁发上述工程的建设工程规划验收合格通知书。
2005年4月，万方源公司、新纪房地产公司共同出具《情况说明》，载明：万方源住宅／商业中心项目（项目名称夏家园6号），其商业部分产权为新纪房地产公司，按预测面积报告该部分面积为28366.97平方米；住宅部分产权为万方源公司，按预测面积报告该部分面积为59773.78平方米。现新纪房地产公司同意万方源公司办理住宅部分竣工备案工作。该证明由新纪房地产公司和万方源公司各自加盖了公章。至今，新纪房地产公司尚未取得上述项目商业部分产权证书。
2006年1月6日，万方源公司取得夏家园6号楼（6至20层）、甲6号住宅部分共计58389.93平方米的产权。
2007年，北京市公安局消防局向万方源公司颁发关于万方源住宅商业中心西区（商业部分）、结论为验收合格的消防验收意见书。
上述新纪房地产公司与万方源公司共同开发的万方源住宅商业中心，其中华磊邦得集团承租部分在2002年筹备原址名为“朝阳区太阳宫夏甲坟村”。2005年工程完工后核准的地址为“北京市朝阳区太阳宫中路10号”。
2005年11月18日，新纪房地产公司作为甲方与乙方华磊邦得集团签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将夏家园6号楼的部分房屋，即地下二层至地上五层总建筑面积为29300平方米的房屋，出租给乙方作商场经营、招商经营、柜台出租、设置广告等商业用途使用；其中地下一层至地上五层总建筑面积为25258平方米，地下二层总建筑面积为4042平方米（租金计算以产权证登记面积为准，扣除住宅设备设施使用面积）；房屋相邻附属场地、包括地下二层的人防设施和升降横移停车库的全部停车位以及地上房屋周围按土地分割面积全部归乙方使用；租赁期限按实际交付之日起计算，租赁��限共计20年；租金为地下一层至地上五层每平方米1.8元／日，地下二层每平方米0.45元／日；租金支付时间，免租装修期6个月、免租试营业期3个月，自甲方实际交付房屋之日起算；装修及试营业免租期过后，租金自实际支付租金当月开始，两年内按月交付租金，在每一个租赁月份开始前5个工作日内支付租金，两年后按每半年支付一次租金，每次支付半年租金，在每个租赁半年度开始前5个工作日内支付；合同签订后5个工作日内，乙方应向甲方交纳履约保证金200000元，租赁期满或合同解除后，扣抵乙方应承担的费用及租金后，以及乙方应承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数返还乙方；物业管理费，乙方自行委托并自行处理；乙方不支付或不按规定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同；双方若有任何一方严重违反合同约定，致使合同解除，应按年租金10％支付违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期1日，甲方有权按照拖欠租金总额的5‰加收违约金，并按日累计；任何一方要求提前解除合同，须提前书面通知对方，并按照年租金的10％向对方支付违约金。同时，双方还对该合同的变更、房屋的修缮、安全责任、其他违约责任、通知的效力、不可抗力情形等作出了约定。合同签订后，新纪房地产公司与华磊邦得集团并未就诉争房屋交付事宜制作书面交接记录。
华磊邦得集团系2000年由集体所有制企业北京华磊邦德集团改制而来，公司成立之初法定代表人石向阳是该公司大股东。2006年5月，华磊邦得集团法定代表人由石向阳变更为另一股东何宝庆，又于2006年11月变更为石向辉。桑尼摩尔儿童发展中心成立于2005年5月，公司成立之初法定代表人为石向阳，大股东为华磊邦得集团（出资29000000元）；2006年该公司股东出资额发生变更，2009年法定代表人由石向阳变更为石向辉。2005年11月，桑尼摩尔外贸商品交易中心的前身桑尼摩尔（北京）国际儿童影视文化传媒中心有限公司取得公司登记，住所地为夏家园6号楼，公司成立之初法定代表人为陈强，大股东为桑尼摩尔儿童发展中心，另一股东也为石向阳为法定代表人的桑尼摩尔（北京）广告传媒中心有限公司；桑尼摩尔（北京）国际儿童影视文化传媒中心有限公司于2007年变更法定代表人为石向阳，于2009年更名为桑尼摩尔外贸商品交易中心，后于2011年将法定代表人变更为石向辉，大股东变更为石向阳个人。
桑尼摩尔儿童发展中心作为建设单位，就诉争房屋地下一层至地上五层房屋的内外装修，向北京市朝阳区建设委员会申请办理施工许可。2007年11月6日，北京市朝阳区建设委员会向该中心颁发（2007）施（朝）装字0289号建筑工程施工许可证。该许可��上载明开工日期为2007年9月10日、竣工日期为2007年12月10日，工程编码200709260023。
2008年4月30日，桑尼摩尔儿童发展中心以自己名义与北京京客隆商业集团股份有限公司（以下简称京客隆）签订租赁合同，约定将诉争房屋地下一层租赁给京客隆，经营期为19年零4个月。现京客隆仍在此处经营。
2008年6月1日，桑尼摩尔儿童城在诉争房屋地上一层至地上五层开业，该儿童城由桑尼摩尔儿童发展中心以其名义对外进行经营。现华磊邦得集团实际占用诉争房屋地上第五层部分房屋用于办公，地上一层至地上五层房屋（不含华磊邦得集团占用的房屋）由桑尼摩尔儿童发展中心和桑尼摩尔外贸商品交易中心对外进行招商出租。各商户现在处于经营状态。
自始至今，华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心和桑尼摩尔外贸商品交易中心均未向新纪房地产公司支付过租金、保证金。��纪房地产公司至今也未将诉争房屋地下二层向华磊邦得集团交付。
2011年12月8日，桑尼摩尔儿童发展中心（落款处误列为桑尼摩尔发展中心有限公司，但加盖的是桑尼摩尔儿童发展中心公章）向太阳宫乡出具名为《关于桑尼摩尔项目租金未能交付的主客观因素和若干意见》的函。载明：桑尼摩尔自2008年进场以来，乙方总计投资和累计经营损失已达上亿元资金，至今未赚到一分钱，而且仍在继续投入。并考虑到商业楼本身主客观存在的综合问题及乙方实际投入和现实情况，本着客观公允、求大同存小异的原则，以2012年起为起租日为宜。在商业楼国有土地房产证未取得前和房屋重要附属设施地下二层停车场未交付乙方使用前，2012年给予租金减半优惠、2013年租金减免三分之一优惠、2014年起足额支付租金。
2011年12月16日，桑尼摩尔儿童发展中心（落款处误列为桑尼摩尔发展中心有限公司，但加盖的系桑尼摩尔儿童发展中心的公章）向太阳宫乡出具名为《关于桑尼摩尔项目租金未能交付的主客观因素和若干意见及解决方案》的函。主要内容为：由于地下二层车库未交付、房产证未交付及多处未按照原设计图纸交付的主体工程遗留问题等诸多原因所致，自2008年进场以来，我方总计投资和累计经营损失已上亿，企业举步维艰。提出解决方案及若干意见，其中涉及租金部分内容为：自2012年起先给付租金，2012年当年租金支付50％，其余50％，3年内付清。从2013年起全额支付租金。
2012年2月29日，新纪房地产公司向华磊邦得集团邮寄送达了《关于催交朝阳区夏家园6号楼租金的函》（以下简称催缴函），该函中载明：为维护农民的切身利益，防止集体资产的流失，经报太阳宫乡政府同意，现我单位特发此函，希望贵司能够严格履行双方所签合同的约定，在2012年3月15日之前足额交纳2008年9月至今的全部租金。否则，贵司必然还将要承担因严重违约而引起的未付租金滞纳金、解除双方租赁合同等的相关法律责任。该函送达行为经北京市方圆公证处进行了公证。上述催缴函由华磊邦得集团工作人员签收。
新纪房地产公司曾于2012年4月起诉华磊邦得集团和桑尼摩尔儿童发展中心，因在审理过程中发现了桑尼摩尔外贸商品交易中心于2009年12月在工商部门变更了经营范围并实际对诉争房屋地上一至四层进行对外招租，并与约200家承租户形成了租赁关系。为彻底解决双方之间上述纠纷，新纪房地产公司于2012年12月13日申请了撤诉。
在原审法院审理过程中，新纪房地产公司申请查封冻结华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心价值74652545元的银行存款或查封、扣押其价值74652545元的资产。原���法院于2012年12月27日作出（2013）二中民初字第00003号民事裁定书，裁定：查封北京市太阳宫宾馆所有的位于北京市朝阳区安定门外甘水桥甲1号北京市太阳宫宾馆的房屋（房屋所有权证书号为X京房产朝证字第9092**号），在查封期间不得转让、抵押；第一项执行完毕后，冻结华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心和桑尼摩尔外贸商品交易中心银行存款74652545元，若银行存款金额不足，查封、扣押、冻结其他等值财产。本裁定书送达后立即执行。
为查明诉争房屋地下二层车库现状，原审法院曾至涉案现场进行实地勘验，现场见：诉争房屋地下二层可横移的车位相关设备虽已安装，但地面积水严重，根本无法使用。2013年12月，新纪房地产公司曾向原审法院提交《关于地下二层恢复使用所需时间的说明》，称若要解决地下二层积水问题并将地下二层升降横移车库恢复至可以正常使用状态，至少需要6个月时间。但时至今日，新纪房地产公司仍没有对地下二层进行过维修，并在庭审中明确表示不再维修，也不会向华磊邦得集团履行合同约定的地下二层的交付义务。
关于双方争议的桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心是否为本案适格被告的问题。华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心虽主张桑尼摩尔儿童发展中心和桑尼摩尔外贸商品交易中心在诉争房屋处的经营行为是受华磊邦得集团委托，代其进行经营，华磊邦得集团是与新纪房地产公司签订《房屋租赁合同》的合同相对人，故应由华磊邦得集团对外承担责任，本案与桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心无关。为此，提交了《房屋租赁合同》、《授权书》、《委托经营书》、从北京市工商行政管理局调取的工商档案桑尼摩尔���童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心的企业住所（经营场所）证明等证据，但并未就桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心实际如何履行受托事项提供相关证据，且华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心一致认可诉争房屋实际由桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心分别以其自己的名义对外进行出租、管理，桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心所收租金从未向华磊邦得集团转交过，双方之间就“代理行为”也从无经济往来。新纪房地产公司对华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心所述的“代理行为”不予认可，否认《授权书》和《委托经营书》的真实性，认为仅凭委托书也不能证明委托经营关系存在，如果真属委托经营，桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心应提供所取得的经营收入已交给华磊邦得集团的证据。桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心属于实际经营人，应作为本案被告，与华磊邦得集团共同承担相应责任。为此，提供主要证据如下：1、工商查询材料，以证明桑尼摩尔外贸商品交易中心于2009年10月10日申请变更经营范围和名称获得批准，开始实际经营诉争房屋第一至四层；2、桑尼摩尔外贸商品交易中心营业执照及下挂商户名录，欲证明桑尼摩尔外贸商品交易中心是诉争房屋第一至四层的实际经营人；3、工商查询材料，欲证明桑尼摩尔外贸商品交易中心于2011年1月18日将法人石向阳变更为石向辉，于2011年8月23日将原股东桑尼摩尔儿童发展中心变更为石向阳，意欲逃避债务。华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心针对新纪房地产公司提供的上述证据质证意见如下：真实性没有争议，但工商查询材料不能起到新纪房地产公司的证明目的。按照公司法的相关规定，桑尼摩尔外贸商品交易中心的法人、股东变动都是依法进行的正常的公司行为，不存在所谓逃避债务；同时，从企业住所（经营场所）证明可以看出，新纪房地产公司对于桑尼摩尔外贸商品交易中心代表华磊邦得集团处理租赁事宜，自始即已知晓且从未提出过异议，而并非起诉状所述的华磊邦得集团采用欺诈手段将诉争房屋交由桑尼摩尔外贸商品交易中心使用。
关于双方争议的诉争房屋地下一层至地上五层房屋的建筑面积问题。新纪房地产公司主张实际应为22467.08平方米（已扣除住宅设备、设施面积），并提供2005年4月29日由北京鼎春德正测绘中心出具的《房屋土地测绘技术报告书》及计算说明佐证。华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸��品交易中心认可，如果按照上述测绘报告书载明的数据计算，新纪房地产公司计算的诉争房屋地下一层至地上五层扣除住宅设备、设施面积后的建筑面积为22467.08平方米正确，但主张如果按照自己实际测量的数据计算应为23649.1平方米，其中还包含住宅设施、设备面积，如果扣除这部分面积，使用面积为18364.7256平方米。
关于双方争议的诉争房屋地下一层至地上五层房屋租金的起算时间问题。新纪房地产公司称尽管双方没有书面的交接手续，但华磊邦得集团已于2007年9月10日开始对诉争房屋进行了装修，这一事实从我公司提供的桑尼摩尔儿童发展中心取得的（2007）施（朝）装字0289号建筑工程施工许可证载明的开工日期及华磊邦得集团提交的《工程建设施工协议》可以佐证，扣除免租6个月装修期及3个月试营业期间，华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外���商品交易中心应该从2008年6月10日起计算租金。华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心对上述施工许可证的真实性虽无争议，但认为该许可证上载明的开工日期为2007年9月10日，发证日期为同年11月6日，两者自相矛盾；且认为施工许可证上的记载时间系合同开工日期，并非实际进场施工的时间，许可证自核发3个月内均可施工，因此不能以2007年9月10日作为起算租金的计算依据；实际装修时间是晚于这个时间的；租金计算应以合同约定的起租日开始，新纪房地产公司是2008年年初交的房，即使是2008年1月1日交房，也应从2008年9月1日开始计算租金。
关于诉讼时效问题。新纪房地产公司认为，双方合同一直处于履行状态，侵权行为一直存在，时效应该从合同解除或者终止后计算，自己主张的租金全部没有超过诉讼时效；且即使按照华磊邦得集团���张的租金的诉讼时效为1年的意见，我方提供的桑尼摩尔儿童发展中心2011年12月8日出具的《关于桑尼摩尔项目租金未能交付的主客观因素和若干意见》也显示有关于租金的问题，说明在此之前我方催要过租金，但我方就此不能提供其他证据佐证。华磊邦得集团则主张，按照合同约定，2008年9月1日至2010年8月31日期间的租金是按月支付，我方应于每月月末5个工作日内支付下月租金，故此期间租金已经全部超过诉讼时效；2010年9月1日起应为半年一付租金，假定都是工作日情况下，支付时间分别为2010年8月26日、2011年2月26日、2011年8月26日和2012年2月26日，新纪房地产公司虽于2012年2月29日发了催缴函，我公司人员也签收了，但我公司管理层确实没有见到这份文件，2011年8月26日应该交的租金没有超过诉讼时效，我方认为2011年9月1日起的租金是应收租金。新纪房地产公司对此认���，自己已通过公证的方式向华磊邦得集团寄送了催缴函，没有收到的责任应该由华磊邦得集团自行承担。
原审法院庭审中，新纪房地产公司明确诉讼请求如下：1、解除我公司于2005年11月18日与华磊邦得集团签订的《房屋租赁合同》；2、三被告腾空诉争房屋地下一层至地上五层的房屋并交还给我公司；3、三被告支付房租66403702元整（自2008年6月10日起计算至2012年12月9日止）；4、三被告支付违约金1476087.16元；5、三被告支付延期付款违约金44366652.78元（计算至2012年12月5日，按照银行同期贷款利率4倍计算），以上3项共计112246441.94元；6、三被告支付自2012年12月10日起至实际腾空、交付房屋之日止的房租（按每平米1.8元／日计算）；7、三被告支付所拖欠房租自2012年12月5日起至实际给付之日止的延期付款违约金（按照银行同期贷款利率4倍计算）；8、三被告对上述金钱给付义务承担连带责任；9、三被告承担本案的诉讼费用。
新纪房地产公司当庭明确表示本次诉讼中，不申请追加现在诉争房屋地下一层至地上五层经营的商户为第三人，法院如果判决解除双方所签租赁合同，其会按照上述商户原有租赁合同继续履行，涉及商户已经缴纳给被告方的租金，其将自行与华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心具体结算，不在本案中主张。同时，华磊邦得集团明确表示，对于诉争房屋地下一层至地上五层房屋的装修投入，不在本案中主张。
华磊邦得集团针对其所述新纪房地产公司存在严重违约的行为及反驳新纪房地产公司的主张，还提交其他证据，涉及以下2类：
第一类共计8份证据：1、夏家园6号楼总平面图及设计说明，证明诉争房屋应当达到的规划设计标准和要求；2、（2012）京长安内经证字第8177号公证书，��证明地下二层停车场出入口被封死，无法进入。以上证据证明新纪房地产公司违反合同约定，未完全交付诉争房屋，已交付部分亦存在严重的瑕疵，导致其长期无法正常经营，蒙受巨额经济损失。3、新纪房地产公司的证明；4、关于桑尼摩尔儿童发展中心装修施工请求给予帮助的请示；5、商业临时借用住宅配电室电力的协议；6、桑尼摩尔儿童发展中心项目概述及桑尼摩尔儿童商城各楼层规划图；7、商户申请撤摊的呈批件；8、爱贝姿文化艺术中心致函，欲证明因新纪房地产公司未能办理房屋产权证、未能交付地下二层车库以及用电存在瑕疵等给其造成损失。
第二类共计6份证据：1、工程建设施工协议；2、投标函；3、工程量清单报价表；4、部分二次装修款发票；5、二次装修各项数额汇总清单；6、起诉书，欲证明由于新纪房地产公司的瑕疵交付，使得其为修补房屋的缺陷和瑕疵，额外承担了大量的费用。
新纪房地产公司对于华磊邦得集团提交的证据质证意见如下：对于第一类证据的真实性认可，不认可证明目的。对商业临时借用住宅配电室电力的协议的真实性待核实，关联性不认可。对桑尼摩尔儿童发展中心项目概述及桑尼摩尔儿童商城各楼层规划图真实性不认可，认为与本案无关。对商户申请撤摊的呈批件，不同意证明目的，称与本案无关。对于第二类证据的真实性认可，不认可证明目的。
诉讼中，原审法院曾多次主持双方当事人调解，华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心以及桑尼摩尔外贸商品交易中心表示因公司财务困难，当时可以前期先给付2000000元用于补交欠租。
另，新纪房地产公司表示租金每半年一交，半年租金数额固定为7380435.78元。为便于计算其主张的逾期支付租金的违约金，其分3部分对逾期支付租金���违约金进行说明：第一部分：2008年6月10日至2010年6月9日期间的租金，按合同约定原本应按月计算的违约金，现其同意改为按照半年一付、先使用后付费原则计算：即2008年12月5日前应交纳2008年6月10日至2008年12月9日的房租，截至2012年12月5日，欠租达到48个月，本期租金按照48个月计算违约金；2009年6月5日前应交纳2008年12月10日至2009年6月9日的房租，截至2012年12月5日欠租已达到42个月，本期租金按照42个月计算违约金；2009年12月5日前应交纳2009年6月10日至2009年12月9日的房租，截至2012年12月5日欠租已达到36个月，本期租金按照36个月计算违约金；2010年6月5日前应交纳2009年12月10日至2010年6月9日的房租，截至2012年12月5日欠租已达到30个月，本期租金按照30个月计算违约金。第二部分：2010年6月10日起每半年交纳一次租金，先付费后使用原则计算：2010年6月5日前应交纳2010年6月10��至2010年12月9日的房租，截至2012年12月5日欠租已达到30个月，本期租金按照30个月计算；2010年12月5日前应交纳2010年12月10日至2011年6月9日的房租，截至2012年12月5日欠租已经过24个月，本期租金按照24个月计算违约金；2011年6月5日前应交纳2011年6月10日至2011年12月9日的房租，截至2012年12月5日欠租已达到18个月，本期租金按照18个月计算违约金；2011年12月5日前应交纳2011年12月10日至2012年6月9日的房租，截至2012年12月5日欠租已达到12个月，本期租金按照12个月计算违约金。第三部分：在诉讼过程新产生的5期租金的利息，其中2012年6月10日至2012年12月9日租金起算点应为2012年6月5日；2012年12月10日至2013年6月9日租金起算点应为2012年12月5日；2013年6月10日至2013年12月9日租金起算点应为2013年6月5日；2013年12月10日至2014年6月9日租金起算点应为2013年12月5日；2014年6月10日至2014年12月9日租金起算点应为2014年6月5日。同时，新纪房地产公司称为了避免合同中约定的5个工作日前支付租金，导致的各期违约金起算时间不同，现其同意将各期违约金起算点调整为6月10日和12月10日。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《授权书》、《委托经营书》、工商档案、夏家园6号楼总平面图及设计说明、（2012）京长安内经证字第8177号公证书、新纪房地产公司证明、关于桑尼摩尔儿童发展中心装修施工请求给予帮助的请示、商业临时借用住宅配电室电力的协议、桑尼摩尔儿童发展中心项目概述及桑尼摩尔儿童商城各楼层规划图、商户申请撤摊的呈批件、爱贝姿文化艺术中心致函、《工程建设施工协议》、投标函、工程量清单报价表、部分二次装修款发票、二次装修各项数额汇总清单、起诉书、（2012）京方圆内经证字第08022号公证书；中华人民共和国建设工程规划许可证及附件、建设工程规划验收合格通知书、消防验收意见书、2005年4月25日情况说明、2012年4月10日证明、关于桑尼摩尔儿童发展中心现地址的确认证明、桑尼摩尔儿童发展中心2005年营业执照、新纪房地产公司与太阳宫乡政府协助桑尼摩尔儿童发展中心向朝阳区建设委员会办理内外装修施工各项手续的函、（2007）施（朝）装字0289号建筑施工许可证、2011年12月8日和16日桑尼摩尔儿童发展中心出具的两份关于桑尼摩尔项目租金未能交付的主客观因素和若干意见的函、（2012）京方圆内经证字第08022号公证书、北京邮政同城快件查询底单、太阳宫派出所出具的证明、工商查询材料、桑尼摩尔外贸商品交易中心营业执照及下挂商户名录等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：关于双方争议的桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心是否为本案适格被告的问题。三被告虽主张桑尼摩尔儿童发展中心和桑尼摩尔外贸商品交易中心在诉争房屋处的经营行为是受华磊邦得集团委托，代其进行经营，华磊邦得集团是与新纪房地产公司签订《房屋租赁合同》的合同相对人，应由华磊邦得集团对外承担责任，本案与桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心无关。但并未就桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心实际如何履行受托事项提供相关证据，且华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心一致认可诉争房屋实际由桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心分别以其自己的名义对外进行出租、管理，桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心所收租金从未向华磊邦得集团转交过，双方之间就“代理行为”也从无经济往来。且华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展���心、桑尼摩尔外贸商品交易中心没有说明各自收取的租金数额以及对于欠付租金各自应当承担的偿还义务，故对华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心的此项意见不予采信，应该认定桑尼摩尔儿童发展中心及桑尼摩尔外贸商品交易中心系实际经营人，是本案适格被告，应与华磊邦得集团共同承担相应责任。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现新纪房地产公司以华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心以及桑尼摩尔外贸商品交易中心未支付租金，构成根本违约为由，行使合同解除权，要求解除《房屋租赁合同》。关于合同是否应该解除，法院认为，一方面，新纪房地产公司与华磊邦得集团签订《房屋租赁合同》之后，仅向华磊邦得集团交付了部分标的物，即诉争房屋地下一层至地上五层，至今未交付占整个租赁标的相当部分面积的地下二层车库，已构成严重违约。而三被告在接收并使用大部分标的物后，自始至终没有交纳过租金，甚至连按照合同约定应该在签约后5个工作日内交纳的履约保证金200000元，也未交纳，亦构成严重违约。关于华磊邦得集团所述其没有交纳租金，系新纪房地产公司没有交付地下二层车库、没有取得房产证，其无从确定计租面积以及已交付的标的物存在瑕疵等原因所致，其并未违约的问题。由于华磊邦得集团在新纪房地产公司未依约交付地下二层车库时，接收了其余部分租赁标的物、进行了装修，并于2008年6月1日开始在该场所进行营业，获得利益；且在桑尼摩尔儿童发展中心2011年12月8日、16日两次给太阳宫乡政府的函上可以看出，被告一方认可欠租的事实，愿意在减免部分租金的条件下交纳租金，现被告一方坚持认为在新纪房地产公司没有交付地下二层车库的情况下，不应起算租金，缺乏依据，不予采信。另，双方虽在《房屋租赁合同》中约定房屋面积按照产权证面积为准，但该项约定应视为双方对于约定面积与实际面积可能存在差异从而导致租金差异约定的一种最终解决方式，而非以产权证办理下来作为承租人支付租金的条件。至于华磊邦得集团所述其他瑕疵问题，并未提供证据证实存在影响其经营的情况，故对其上述抗辩理由不予采信。现新纪房地产公司提供经公证邮寄送达给华磊邦得集团的催缴函，证实其已履行了催缴义务，华磊邦得集团已认可邮件签收人系其职工，虽否认公司领导层知悉此事，但这属于其公司内部管理问题，责任应该由其自行承担，应认定其已知晓新纪房地产公司要求其“于2012年3月15日之前足额交纳2008年9月至今的全部租金”���否则要承担因严重违约而引起的承担未付租金的滞纳金、解除双方租赁合同等相关法律责任，但三被告至今仍未履行付款义务，同时在诉讼过程中，表示仅有能力前期先支付2000000元欠租，也以其实际行为表示无履约诚意和能力，因此，三被告的行为已构成根本违约，新纪房地产公司行使合同解除权的理由成立。另一方面，新纪房地产公司未交付地下二层车库，确属严重违约行为，但其现明确表示不再维修尚不具备使用条件的车库、不再履行交付义务，同时考虑其已因三被告的违约行为行使合同解除权，再强制其履行交付地下二层车库义务已无必要，故对于新纪房地产公司要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持，对华磊邦得集团要求新纪房地产公司交付地下二层车库的反诉请求不予支持。
合同解除后，三被告除应腾退诉争房屋外，对于欠付的租金，仍应承担��纳义务。且由于新纪房地产公司明确表示不在本案中申请追加现在诉争房屋内实际经营的商户为第三人，并表示其与华磊邦得集团所签《房屋租赁合同》解除后，其承继各商户与三被告所签租赁合同，现其要求三被告腾空诉争房屋中各商户使用的部分，已无必要，三被告仅将诉争房屋中自己占用的部分腾退即可。后续问题，双方可另行解决。
至于如何确定计租面积的问题。因新纪房地产公司尚未取得诉争房屋的产权证，现其主张按照相关部门的测绘报告显示的地下一层至地上五层的房屋建筑面积（已扣除住宅设备设施所占面积）共计22467.08平方米计算租金。虽然三被告不认可新纪房地产公司主张的计租面积，但其仅以自行测量的面积与上述面积不符为由，显然依据不足，故对其所述不予采信。在现有证据情况下，应当按照22467.08平方米计租。
关于诉讼时效和租金���算时间问题。新纪房地产公司主张《房屋租赁合同》尚在履行期内，三被告持续欠租，时效应该从合同解除或者终止时起算，理由充足。三被告主张部分租金已超过诉讼时效，依据不足，不予支持。对于诉争房屋的实际交付日期，双方各执一词，法院对此认为，根据（2007）施（朝）装字0289号建筑施工许可证和施工合同显示的装修开工日期，应该认定新纪房地产公司主张的2007年9月10日为交付日期，依据更为充足。故租期应该从此日期开始，扣除6个月装修免租期和3个月试营业免租期，租金从2008年6月10日起算。新纪房地产公司要求三被告支付自2008年6月10日起计算至合同解除之日止的房租（按每平米1.8元／日计算），理由充足，予以支持。合同解除后，如三被告仍占用诉争房屋，则还需支付至实际腾房之日止的房屋使用费。至于新纪房地产公司主张的华磊邦得集团因���约导致合同解除应当支付的违约金。因双方均存在严重违约的情况，对合同解除双方均应承担相应责任。故新纪房地产公司单方要求三被告支付此项违约金，没有依据，不予支持。但应当指出，被告方自2008年6月1日起已经开业，多年来未支付过一分钱租金，也未交过保证金，特别在2012年2月29日，新纪房地产公司已经催缴后，仍未缴纳欠租，实属恶意，应当承担逾期支付租金的违约金。现新纪房地产公司虽已降低标准，要求被告方按照同期贷款利率的4倍支付违约金，法院认为仍应当考虑其自身未全部履行交付义务严重违约的情形，对于其此项主张部分予以支持，确定三被告按照同期贷款利率支付至新纪房地产公司与华磊邦得集团签订的《房屋租赁合同》解除之日止欠付租金的违约金，新纪房地产公司提出的各期欠租的违约金起算时间，具有合同依据，准予支持。
���上，原审法院依照《合同法》第八条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项之规定，判决：一、解除新纪房地产公司与华磊邦得集团于二ＯＯ五年十一月十八日所签《房屋租赁合同》；二、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心于判决生效之日起十日内将其各自实际占用的诉争房屋（不包含其已出租给各商户、各商户尚在使用的房屋）腾空交还新纪房地产公司；三、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心于判决生效之日起十日内按照二万二千四百六十七点零八平方米、每日每平方米一元八角的标准共同向新纪房地产公司支付自二ＯＯ八年六月十日至判决生效之日止的房租及相应的延期付款违约金，延期付款违约金按照中国人民银行同期贷款利率分期计算，首期自二ＯＯ八年十二月十日起算，��后每间隔六个月起算一期，均计算至判决生效之日止，其中二Ｏ一Ｏ年六月十日起算的一期本金为一千四百七十六万零八百七十一元五角六分，其余各期本金均为七百三十八万零四百三十五元七角八分）；四、华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心、桑尼摩尔外贸商品交易中心应于实际腾退之日按照二万二千四百六十七点零八平方米、每日每平方米一元八角的标准共同向新纪房地产公司支付自判决生效之日起至其将实际占用的诉争房屋腾退给新纪房地产公司之日止的房屋使用费；五、驳回新纪房地产公司的其他诉讼请求；六、驳回华磊邦得集团的反诉请求。
华磊邦得集团、桑尼摩尔儿童发展中心和桑尼摩尔外贸商品交易中心均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
华磊邦得集团上诉称：一、原审判决认定事实存在明显错误。1、桑尼摩尔儿童发展中心和桑尼摩尔���贸商品交易中心并非《房屋租赁合同》当事人，不是本案适格被告。虽然该两中心在对外经营中使用了自己的名义，但其只是受华磊邦得集团的委托代为处理租赁事宜。2、新纪房地产公司的先期严重违约行为是造成华磊邦得集团未交纳房租的根本原因，华磊邦得集团不存在恶意违约行为。新纪房地产公司严重违约，未按合同约定交付地下二层车库；未按时办理房屋产权证；交付的诉争房屋存在严重瑕疵。3、新纪房地产公司关于房租的部分诉讼请求已超过诉讼时效。4、原审判决租金起算日期的认定与事实严重不符。二、原审判决','2018-10-03
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