福建省浦城县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0722执异1号
案外人：许兰花，女，1951年10月24日出生，汉族，住福建省浦城县。
申请执行人：浦城县农村信用合作联社管厝信用社，住所地浦城县管厝乡。
负责人：李冬铭，主任。
委托诉讼代理人：江文通，福建求拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴莉萍，福建求拓律师事务所律师。
被执行人：周国祥，男，1964年11月3日出生，汉族，住福建省浦城县。
被执行人：戴翠英，女，1969年10月12日出生，汉族，住福建省浦城县。
被执行人：吴和森，男，1948年2月26日出生，汉族，住福建省浦城县。
被执行人：林美兰，女，1953年2月4日出生，汉族，住福建省浦城县。
在本院执行浦城县农村信用合作联社管厝信用社（以下简称管厝信用社)与周国祥、戴翠英、吴和森、林美兰金融借款合同纠纷一案中，案外人许兰花于2018年3月1日对执行周国祥、戴翠英所有的坐落于浦城县××北路××区房产【浦房权证字第××号】其中的13#车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人许兰花称，请求立即终止对案外人承租的位于福建省浦城县××区10号楼三单元401室附属的13#车库房产的强制执行，维护案外人的合法权益。事实和理由：周国祥早就于2007年1月20日将涉案房产13#车库出租给案外人，租期自2007年2月1日至2037年1月31日止，且案外人已一次性支付完毕30年的租金30万元，并于2007年就已接收使用上述房产10余年。周国祥与案外人在当时签订的租赁协议，并不违反法律规定，租赁协议明确说明了13#车库其拥有完全处分权，且保证无涉及到13#车库的债权债务和其他租赁关系，在此情形下，案外人才与周国祥签订了租赁协议，抵扣了租金，并接收使用13#车库至今。依据我国现行的法律规定，买卖不破租赁，就算13#车库的所有权经法院拍卖而转移至他人，但案外人的租赁权仍应得到保护，原租赁合同仍应继续履行至租赁期满，法院要求案外人清场搬离无法定依据，明显错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出异议。
管厝信用社称，案外人执行异议申请的事实和理由不能成立，应当裁定驳回案外人异议申请，理由如下：一、案外人提供的借条、房屋租赁协议真实性不能确认，不能用以主张案外人与周国祥房屋租赁关系成立。首先，案外人提供的借条、房屋租赁协议均系复印件，无原件核对，证据真实性不能确认。其次，案外人未能提供借款30万元给周国祥的相关凭证，双方的借款关系是否真实存在不能确认。再次，房屋租赁协议约定，案外人以部分利息冲抵租金，租赁价格每年1万元，租赁期限从2007年2月1日至2037年1月30日，周国祥需每年另支付许兰花1.5万元作为银行与民间利息补差，而周国祥并未提供相关利息支付凭证，仅凭一份房屋租赁协议并不足以证实案外人与周国祥存在房屋租赁关系。此外案外人系戴翠英的母亲，周国祥的岳母，13#车库为周国祥、戴翠英夫妻共有财产，许兰花虽然提供了其从2007年2月1日起居住13#车库的住户证明，但居住证明并不足以证实许兰花从2007年2月1日起占有、使用13#车库是基于房屋租赁关系。二、案外人陈述其已一次性支付30年的租金30万元与案件事实不符。房屋租赁协议约定租金支付方式为案外人以周国祥应支付其30万元借款部分利息冲抵13#车库的租金，这表明案外人并未一次性支付30年的租金30万元，而是每年以利息抵扣方式支付，即为一年一付。而案外人在执行异议申请中却陈述已一次性支付租金30万元，这与事实严重不符，自相矛盾。其所提供的证据不能证明其已一次性支付30万元租金的主张。三、案外人提出终止执行的主张毫无法律依据。退一步说，即使案外人与周国祥房屋租赁关系成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，该案也不存在符合终止执行的情形。在抵押房屋进行拍卖、变卖时，案外人作为承租人对其适用“买卖不破租赁的原则”，并不影响抵押房产按法律程序继续执行。综上，案外人提出的执行异议事实与理由均不足以证明租赁关系成立，且本案不符合终止执行的条件，请求法院依法驳回案外人的异议。
本院查明，原告管厝信用社诉被告周国祥、戴翠英、吴和森、林美兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月19日作出（2015）浦民初字第1777号民事判决书，判决：一、被告周国祥、戴翠英应于本判决生效之日起十日内，偿还原告浦城县农村信用合作联社管厝信用社借款本金人民币870000元及利息人民币137165.76元（利息计算至2015年8月20日止），并支付自2015年8月21日起至借款还清之日止的利息（利率按合同约定计算）。二、原告浦城县农村信用合作联社管厝信用社对被告周国祥、戴翠英所抵押之财产【位于浦城县××北路××区10幢3单元401室房产（浦房权证字第××号）】在抵押登记的债权数额内享有优先受偿权。三、原告浦城县农村信用合作联社管厝信用社对被告周国祥、戴翠英抵押之财产先实现债权，不足部分再行对被告吴和森、林美兰抵押之财产【位于浦城县××北路298号2幢4层401室房产（浦房权证字第××号）】在抵押登记的债权数额内享有优先受偿权。因周国祥、戴翠英、吴和森、林美兰未履行（2015）浦民初字第1777号生效民事判决书所确定的义务，管厝信用社向本院申请强制执行。本案在执行过程中，本院于2016年3月23日作出（2015）浦执字第1185号执行裁定书，裁定拍卖周国祥、戴翠英所有的坐落于浦城县××北路××区房产【浦房权证字第××号】，该房产包括××北路××区10幢401成套住宅及13#车库。
另查明，许兰花因执行异议向本院提供了：一、借条复印件一份。借条载明“因生意周转需要，今向许兰花借款人民币叁拾万元整，年利息按贰万伍仟元壹年，利息一年一付，到期一次性付利息，借款期限两年。借款人：周国祥。日期2006年11月28日”。二、房屋租赁协议复印件一份。协议载明甲方为周国祥，乙方为许兰花，协议签订时间为2007年1月20日，协议约定因甲方生意资金周转需要向乙方借款30万元的前提下，以部分利息冲抵租金的形式，把涉案13#车库租赁给许兰花，戴顺华夫妇作为养老居住，并每年另支付1.5万元给乙方作为银行与民间利息补差，租赁期限从2007年2月1日至2037年1月30日共计30年，租赁价格每年1万元（其中包括水电费），使用性质为居住养老等。三、××区住户的居住证明复印件一份。证明许兰花自2007年2月1日起至今一直居住在涉案13#车库。
再查明，周国祥与戴翠英原为夫妻关系，许兰花为戴翠英母亲，涉案13#车库原为周国祥与戴翠英的夫妻共同财产。2017年12月26日，本院对周国祥制作的执行笔录中，周国祥陈述，涉案13#车库是抵债给许兰花的。
上列事实，有本院作出的（2015）浦民初字第1777号民事判决书、（2015）浦执字第1185号执行裁定书、2017年12月26日本院对周国祥制作的执行笔录；许兰花提供的借条、房屋租赁协议、居住证明等证据证实。
本院认为，本案争议的焦点是许兰花与周国祥之间对涉案13#车库是否存在真实的租赁关系。对此具体分析如下：一、从双方签订的房屋租赁协议分析，协议签订的当时周国祥与戴翠英为夫妻关系，涉案13#车库系周国祥与戴翠英的夫妻共同财产，许兰花为周国祥的岳母，协议签订的主体存在利害关系；租赁期限约定30年，却约定每年租金不变，与市场租金经常浮动的常理不符。二、许兰花在执行异议申请书中陈述其已一次性支付30年的租金30万元，该陈述与其提供的租赁协议的内容不一致，房屋租赁协议中约定周国祥向许兰花借款30万元，许兰花以周国祥应支付其借款30万元的部分利息即1万元冲抵租金，周国祥每年另支付许兰花1.5万元作为银行与民间利息补差，且对于借款30万元及每年利息补差，无相关支付凭证予以佐证。三、本院对周国祥制作的执行笔录中，周国祥陈述涉案13#车库是抵债给许兰花，并未陈述双方之间存在租赁关系。四、许兰花提交的居住证明只能证实其居住在涉案13#车库，不能证实其占有使用涉案13#车库系基于租赁关系。综上所述，许兰花提交的证据不足以证明其与周国祥对涉案13#车库存在真实的租赁关系，因此，许兰花的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。本院依据已经生效的民事判决书在执行阶段裁定拍卖涉案房产，以清偿周国祥、戴翠英欠管厝信用社的债务，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回许兰花的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘群芳
审判员 方 华
审判员 缪方勇
二〇一八年三月十五日
书记员 范凌雯
附：本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。