广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤18民终106号
上诉人(原审被告、反诉原告)：欧昌萍，女，汉族，住湖南省宁远县。
委托代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：罗玉屏，女，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：清远市清城区小市弘美地产咨询服务部，住所地：清远市新城。
经营者：凌杰泓。
委托代理人：黄育颖，广东吉山律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市新城。
负责人：伍演志。
上诉人欧昌萍因与被上诉人罗玉屏、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部（以下简称弘美服务部）、原审第三人中国银行股份有限公司清远分行（以下简称中国银行清远分行）房屋买卖合���纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
欧昌萍上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回罗玉屏的全部诉讼请求，支持欧昌萍的全部反诉请求；二、罗玉屏承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，罗玉屏与欧昌萍的《房屋买卖合同》约定的价格明显偏低和不公平，应当依法撤销。《房屋买卖合同》约定的房屋价格均价约为5150元/平方米，但交易时当地市场价格已达到7500元/平方米，交易价格仅为市场价格的68.6%，根据合同法司法解释二第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的市场价70%的，一般视为明显不合理低价。原审法院在未对房屋在交易时的市场价格进行评估的情况下，主观认定交易价格不算偏低存在错误。合同约定的交易价格属于明显不合理低价，存在明显不公平。二、原审违反评估鉴定程序，认定事实和适用法律错误，罗玉屏主张的损失及事实理由不成立。（一）罗玉屏单方委托的评估机构对涉案房屋作出的评估价格缺乏客观公正性，原审法院直接采信依据该评估价格计算损失违反法定程序。民事诉讼法第七十六条：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确认具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定”的规定，原审法院依据罗玉屏单方委托的评估机构作出的评估价格计算损失，违反公平原则。（二）本案房屋的评估基准日不应为2017年7月1日，欧昌萍已于2017年4月10日明确告诉罗玉屏不履行合同，罗玉屏作为完全民事行为能力人完全知道欧昌萍不履行合同导致的不利结果，应当采取措施防止损失扩大，但其没有采取相应措施，对扩大部分的损失应当自行承担。（三）原审判决违反了意思自治，约定优先原则。合同约定违约金按房屋成交价格的10%计算，按照房屋成交价格计算本案的违约金为72000元，相对于罗玉屏仅支付的50000元定金而言已经偏高，罗玉屏除了支付定金和中介费以外并未支付其他房款，房屋价格上涨属于贷款银行本金和利息，并不是罗玉屏的可期待利益，因此并不存在违约金偏低的情形，原审法院依据罗玉屏主张的损失数额据以判决，违反了意思自治原则。三、罗玉屏与弘美服务部恶意串通，故意隐瞒当地市场价格，使欧昌萍处于错误认识而处分房屋，构成欺诈，《房屋买卖合同》应依法予以撤销。第一，本案房屋成交价单价为5150元/平方米，明显低于市场价格；第二，欧昌萍没有在涉案房屋所在地居住，对当地市场价格不了解��处于交易的劣势地位；第三，弘美服务部在通知欧昌萍签合同时故意制造紧张气氛，特意取下店里张贴的房屋市场价格，使欧昌萍陷入错误认识，构成欺诈，欧昌萍有权撤销该合同。
罗玉屏答辩称：一、罗玉屏与欧昌萍签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。欧昌萍作为经商者，具有经营经验，在出售房屋前不可能对清远的楼市没有了解，否则怎么能确定一个价格，如果欧昌萍认为价格过低，完全可以在签订合同前继续洽谈，欧昌萍签了合同才主张价格偏低缺乏依据，其撤销合同真实原因是楼价暴涨，见利忘义，反悔不卖，法院不应当支持不诚信行为。二、欧昌萍应向罗玉屏赔偿包括房屋差价在内的所有损失，一审判决程序合法，查明事实清楚，适用法律正确。虽然欧昌萍在2017年4月10日明确表示不履行合同，但罗玉屏马上向一审法院起诉，及时防止损失的扩大。而且，欧昌萍拒绝履行合同后，罗玉屏也不可能马上在市场上购置另一处房屋，购买房屋需要合理的时间，一审法院采纳报告书的时间没有错误。由于楼价暴涨，涉案房屋在2017年7月1日市场价格为1090300元，但以该价格现在已无法再购买该地段相同品质的房屋了。欧昌萍主张按照成交价格的10%承担违约责任，不足以补偿房屋差价损失，对守约方不公平。三、欧昌萍主张罗玉屏与弘美服务部恶意串通，故意隐瞒房屋当地市场价格，构成欺诈。事实上，罗玉屏与弘美服务部不认识，不存在所谓的恶意串通，欧昌萍的主张没有依据。评估公司的评估报告具有客观性、公正性与真实性。由于欧昌萍的违约行为，导致罗玉屏现已无法在相同地段以同等价格再购买同等品质的房屋，欧昌萍应赔偿相应损失。综上所述，请求二审法院依法维持原审判决���
弘美服务部答辩称：一、涉案合同是三方友好协商一致后所签订，是各方当事人的真实意思表示，不存在恶意串通、欺诈或乘人之危等情形，合法有效。二、本案处理的是房屋买卖合同关系，中介费属于居间合同法律关系，应当另案处理，且中介费约定了相应的仲裁条款，欧昌萍应向清远市仲裁委员会提出仲裁。
中国银行清远分行未到庭参加诉讼，亦未作出陈述。
罗玉屏向原审法院提出诉讼请求：1、判令欧昌萍向中国银行清远分行申请办理提前还贷手续，向产权登记机关办理涂销清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋的抵押登记，并协助罗玉屏完成申请银行贷款和房屋过户手续；2、判令欧昌萍支付违约金16560元给罗玉屏(违约金从2017年3月28日起以720000元为基数每日按千分之一的标准暂计至2017年4月19日止为16560元，从2017年4月20日���按上述标准计至履行完毕之日止)；3、本案的诉讼费用由欧昌萍承担。诉讼中，罗玉屏的诉讼请求1、2项变更为：1、判令解除罗玉屏与欧昌萍于2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令欧昌萍退还定金50000元；3、判令欧昌萍赔偿中介服务费14000元；4、判令欧昌萍赔偿评估费4361元；5、判令欧昌萍赔偿房屋差价370300元。
欧昌萍向原审法院提出反诉请求：1、撤销欧昌萍、罗玉屏及弘美服务部于2017年3月26日签订的关于位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋的《房屋买卖合同》；2、判令弘美服务部向欧昌萍退还房屋交易的中介费5000元；3、判令罗玉屏与弘美服务部共同承担因恶意串通、欺诈及乘人之危导致《房屋买卖合同》被撤销的缔约过错责任，连带赔偿欧昌萍交通费2000元、误工费3000元的经济损失；4、本案的全部诉讼费用由罗玉屏与弘美服务部共同负担。
原审法院查明：2017年3月26日，罗玉屏、欧昌萍及弘美服务部签订一份《房屋买卖合同》，约定欧昌萍（卖方）将位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋出售给罗玉屏（买方），该房屋建筑面积为139.78平方米，约定价款为720000元；付款方式为涂销抵押按揭性付款，于2017年3月27日前支付定金50000元，在涂销抵押证在手的前提条件下，于2017年5月30日前支付首期楼款320000元（含定金），剩余房款400000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款与原贷款额之间差额由买方以现金支付；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为过户当天，卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)。合同第十条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方提���中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同,买卖双方同意，……买方于本合同签订之日向经纪方支付14000元作为咨询及中介服务费。……如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出物业的，违约方需代非违约方向经纪方支付中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。”合同第十一条约定：“……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同��十二条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，买方已付的所有费用不得退回，并向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同第二十条约定：“经双方协商，客户同意赎证，本物业若欠银行按揭约41万元，卖方需支付3万元做赎楼资金，余下赎楼资金买家垫付，除32万元外首期款，垫付赎楼资金在原业主收齐余款后返还到新业主罗玉屏账号。”
2017年3月26日，欧昌萍与弘美服务部签订的《承诺书（卖）》约定：“欧昌萍委托弘美地产出售位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋；欧昌萍作出如下承���：一、对该物业交易的承诺：⑴面积139.78平方米（以《房地产权证》为准）；⑵售价为720000元，此价格包括自购入该物业后至本次出售前已产生的一切费用（包括维修基金，煤气管道、电话、有线电视初装费，装修费用等等），定金50000元；⑶交房状况毛坯；⑷房屋交房时间过户当天；⑸付款方式银行按揭；⑹税费由买方支付；⑺交易日期2017年5月30日之前签署市房产管理局的《房屋买卖合约》；⑻中介代理费及咨询费：本人同意向弘美地产支付中介代理费及咨询费14400元。二、弘美地产介绍的买方同意按本人委托条件交易的，则本人即确认本次物业买卖交易成立，并承诺按约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且本人全权委托弘美地产代本人收取买方承购该物业之定金。……八、本承诺书经签署后生效。因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，均提请清远市仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。……”
合同签订后，2017年3月27日，罗玉屏向欧昌萍支付了定金50000元，向经纪方弘美服务部支付了中介服务咨询费14000元。同日，欧昌萍向弘美服务部支付了中介费5000元。之后，欧昌萍认为罗玉屏与弘美服务部存在恶意串通故意隐瞒了清远市楼价的欺诈行为，在其因生意亏损急需资金周转的情形下乘人之危以超低价格签订了《房屋买卖合同》，故欧昌萍一直没有履行《房屋买卖合同》，并反诉要求撤销该合同。
诉讼中，罗玉屏与弘美服务部对欧昌萍所称以恶意串通、欺诈方式欺骗其签订《房屋买卖合同》均予以否认，并称因房价上涨导致欧昌萍悔约不履行合同。罗玉屏为证明其实际损失委托广东XX土地房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，2017年7月3日，该评估公司作出XX咨��报字（2017）第DXXX号报告书，确定涉案房屋在时点2017年7月1日的市场单价为7800元/平方米，按建筑面积计算总价为1090300元，罗玉屏于2017年7月3日向该评估公司支付了评估费4361元。对上述评估报告，欧昌萍认为2017年4月10日已明确不再出售涉案房屋给罗玉屏，评估时点应是2017年4月10日，而不是2017年7月1日。对于欧昌萍主张的交通费损失，欧昌萍提供了两张车票发票金额共260元及两张乘客人身意外伤害保险凭证，保险费金额共8元。
原审法院认为，关于合同的效力问题，欧昌萍具备完全民事行为能力，并且其本人亦具有生意经营的经验，正常情况下在出售涉案房屋前应对清远市的楼市行情有一定的了解，欧昌萍是否在清远居住并不影响其通过互联网查询相关信息，然后再确定房屋的转让价格，并且欧昌萍是在自愿之下与罗玉屏及弘美服务部三方签订《房屋买卖���同》，按建筑面积计算房屋售价大约5150元/平方米，该价格并不算过于偏低，合同的内容亦没有违反法律、法规的强制性规定，因此，该《房屋买卖合同》应合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。欧昌萍抗辩及反诉称罗玉屏与弘美服务部恶意串通故意隐瞒了清远市楼价的欺诈行为，在其因生意亏损急需资金周转的情形下乘人之危以超低价格签订了《房屋买卖合同》，依据不足，原审法院不予采信，对欧昌萍的全部反诉请求，原审法院不予支持。罗玉屏已按合同约定向欧昌萍支付了定金50000元，已履行了合同义务。欧昌萍在收取定金后已明确表明不再履行合同，故对罗玉屏要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的请求，原审法院予以支持。由于欧昌萍未按合同约定履行义务，已构成违约，根据《房屋买卖合同》第十一条“卖方不能按本合同约定将该物业售予���方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”的约定，罗玉屏支付给欧昌萍的定金50000元，欧昌萍应予返还，故对罗玉屏要求欧昌萍退还定金50000元的请求，原审法院予以支持。因违约不再出售涉案房屋给罗玉屏，受清远市区2017年以来的房价上涨因素影响，导致罗玉屏在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋,由此造成了差价损失，该损失属于因欧昌萍违约造成罗玉屏的损失。对于该损失，罗玉屏提供具有相关资质的机构所作出的房地产咨询报告。虽然欧昌萍明确拒绝出售涉案房屋的时间在2017年4月10日，罗玉屏在知晓欧昌萍拒绝履行合同后不可能即时另行在市场上购置其他商品房，罗玉屏另行寻找交易机会重新购置商品房需要一定的时间。罗玉屏委托房屋价值评估确定的基准日为2017年7月1日，以该时间节点确定为涉案房屋的价值基准日并无不当。因此，原审法院对该咨询报告予以采信，对于房屋差价损失，以咨询报告上的涉案房屋市场价值1090300元与双方房屋交易价格720000元的差额确定为370300元。尽管双方在合同中约定了因违约造成损失的计算方式，但是按照该计算方式计算出的金额明显不足以弥补罗玉屏因欧昌萍的违约行为所受到的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，罗玉屏认为约定的违约损失低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同��>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，原审法院将双方约定的违约损失调整确定包含房屋差价损失370300元、评估费损失4361元、中介服务咨询费损失14000元。因此，对罗玉屏要求欧昌萍赔偿中介服务费14000元、评估费4361元、房屋差价370300元等损失的请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，作出判决：一、解除罗玉屏与欧昌萍于2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》；二、欧昌萍于判决生效之日起10日内向罗玉屏退还定金50000元；三、欧昌萍于判决生效之日起10日内向罗玉屏赔偿中介服务费损失14000元；四、欧昌萍于判决生效之日起10日内向罗玉屏赔偿评估费损失4361元；五、欧昌萍于判决生效之日起10日内向罗玉屏赔偿房屋差价损失370300元；六、驳回欧昌萍的反诉请求。案件本诉受理费7880元，财产保全费4020元，反诉受理费125元，由欧昌萍负担。
二审期间，欧昌萍围绕上诉请求向本院提交发票、乘客人身意外伤害保险凭证，拟证明2017年3月26日，欧昌萍及其姐姐受弘美服务部的邀请，从永州前来清远洽谈房屋买卖事宜。弘美服务部向本院提交《承诺书（卖）》，拟证明签订合同当天，欧昌萍已明确同意支付中介费及中介费的约定存在仲裁条款。本院组织了各方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。结合各方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：一、欧昌萍主张撤销《房屋买卖合同》是否有相应依据；二、罗玉屏主张的各项损失是否应予支持？
一、关于欧昌萍主张撤销《房屋买卖合同》是否有相应依据的问题。欧昌萍上诉认为罗玉屏与弘美服务部存在恶意串通，欺诈行为，导致欧昌萍以明显不合理低价转让涉案房屋，为显示公平，因此请求撤销《房屋买卖合同》。本院认为，欧昌萍的主张不成立，理由如下：（一）欧昌萍主张撤销《房屋买卖合同》应当举证证明合同存在可撤销的情形，其主张的恶意串通行为，不属于合同可撤销的情形，且其亦未能举证证明罗玉屏与弘美服务部存在恶意串通的行为。（二）欧昌萍具有完全民事行为能力，其应当知晓在《房屋买卖合同》签名的法律后果，而该《房屋买卖合同》明确约定涉案房屋交易总价为72万元，欧昌萍在知晓该交易价格后，仍在合同上签名确认，表明其在合同签订时已认可该交易价格。另外，欧昌萍主张在签订合同后，通过打听得知房屋交易价格明显偏低，既然欧昌萍在合同签订后知晓打听市场价格，其亦应当知晓在合同签订前先打听市场价格，欧昌萍在明知签订《房屋买卖合同》法律后��的情况下，却不在合同签订前了解涉案房屋的市场价格而事后才予以了解的行为，有悖常理，本院对其主张的欺诈与显失公平的辩解不予采纳，因此，涉案合同并不存在可撤销的情形。
二、关于罗玉屏主张的各项损失是否应予支持的问题。欧昌萍主张原审法院采纳评估报告违反鉴定程序并且该报告不应以2017年7月1日为评估基准时间，应以2017年4月10日为评估基准时间，罗玉屏对扩大部分的损失应自行承担，并且原审法院判决的损失数额过高，应尊重当事人的意思自治，按照合同约定的违约金数额为标准。本院认为，首先，欧昌萍未提交相应证据证明罗玉屏委托的评估机构未具备相应的评估资质，另外该评估机构为广东法院司法委托入选专业机构之一，故本院对欧昌萍的主张不予采信，原审法院采纳该评估报告并无不妥。其次，欧昌萍于2017年4月10日明确拒��履行合同，罗玉屏便于2017年4月25日起诉至原审法院请求欧昌萍继续履行合同，罗玉屏已积极主张其权利，并未存在怠于行使权利的行为。后欧昌萍于2017年5月18日提起反诉请求撤销合同，罗玉屏在知晓欧昌萍已不可能履行合同后，于2017年7月3日变更诉讼请求为解除合同并赔偿损失，由于罗玉屏是基于欧昌萍的反诉而变更诉讼请求为解除合同，又因即将变更诉讼请求才委托评估机构对涉案房屋的价值进行评估，故涉案房屋价值的评估基准时间为2017年7月1日并无不妥。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，由于合同约定的违约金数额远远不足以弥补房���差价、中介服务费及评估费损失，罗玉屏向欧昌萍主张违约金数额覆盖损失数额，本院予以支持，因此原审法院对该部分予以支持并无不妥。另外，欧昌萍请求弘美服务部退回中介费，由于其属于另案法律关系，当事人应另案主张，本院在此不作处理。
综上所述，上诉人请求撤销原审判决的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8130元，由欧昌萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年四月二十日
法官助理 李衍君
书 记 员 朱 健
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。