四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1612号
上诉人（原审被告）：孙秀春，女，1973年6月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈志松，男，1973年4月22日出生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：李小峰，南部县陵江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：姚洁，女，1974年3月8日出生，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：李小峰，南部县陵江法律服务所法律工作者。
原审被告：敬兴海，男，1973年11月17日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人孙秀春因与被上诉人陈志松、姚洁和原审被告敬兴海房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2017）川1321民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙秀春上诉请求：1.撤销原判或改判驳回陈志松、姚洁的全部诉讼请求；2.由陈志松、姚洁承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.案涉房屋登记的权利人为敬兴海与孙秀春，陈志松、姚洁从交易开始就知道孙秀春也是案涉房屋权利人。2.案涉《房屋买卖合约》仅有敬兴海签名，无孙秀春签名。陈志松、姚洁提供的《委托》书经鉴定系伪造，无法确认该《委托》系敬兴海提供。一审法院认定该《委托》系敬兴海想陈志松、姚洁提供给无事实根据，相关鉴定费用应由申请人陈志松、姚洁承担。3.陈志松、姚洁自认案涉《房屋转让协议书》中的“孙秀春”签名为伪造，其中有法律工作者杨某在场对签名真实性进行见证，但“孙秀春”的签名系伪造。同时，从陈志松、姚洁证人任某（音）的出庭证言可知，孙秀春不同意出售争议房屋，双方就房屋买卖产生的矛盾发生在正式签订买卖合同之前。陈志松、姚洁已明知孙秀春不同意卖房的情形下，通过不当手段伪造孙秀春签名，并做了见证。且见证人的见证事项应是签名的真实性，而一审法院明知上述事实，确没有依法查明。4.孙秀春未曾收取陈志松、姚洁购房款，是由敬兴海收取，收款收据中的孙秀春的签名系伪造。5.孙秀春自2005年起在广东工作生活，并于2008年2月份将户口迁入广东，并常住广东，未对争议房屋进行管理，且案涉房屋在买卖前一直用于出租。6.陈志松、姚洁在签订购房合同后长达8年多时间里未能办理过户登记，反映出孙秀春不同意卖房，且孙秀春亦明确告知陈志松、姚洁其她同意卖房。一审法院认定孙秀春同意卖房，显然与事实不符。二、一审适用法律错误。即使认定案涉《房屋转让协议书》有效，亦不能约束非合同当事人孙秀春的行为本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人孙秀春的意思表示。因孙秀春不同意买房，故敬兴海未取得争议房屋的完全处分权，不能实现本案物权的变动。现孙秀春已明确表示不协助办理争议房屋的权属变更登记手续。陈志松、姚洁的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，故不能支持陈志松、姚洁继续履行合同的诉讼请求。综上，陈志松、姚洁的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
被上诉人陈志松、姚洁答辩称：1.孙秀春对争议房屋的买卖知情。孙秀春之夫敬兴海在2008年9月30日与陈志松、姚洁签订《房屋转让协议书》时，向陈志松、姚洁提供了房产证、房屋宅基地凭据、水电气上户手续，以及孙秀春的委托书。敬兴海买房行为构成表见代理。双方签订转让协议时有在场人赵鹏程、柴冬梅、敬兴玖，并有敬兴海提供的见证人杨某，足以证明争议房屋的买卖是双方的真实意思表示，买卖合法有效。2.陈志松、姚洁在2008年9月30日签订《房屋转让协议书》后已付清购房款25万元，并从2009年至今占有、使用、改建、维修争议房屋，孙秀春从未提出异议。3.孙秀春、敬兴海将陈志松、姚洁交付的付款用于在广东省江门市购置房产，故孙秀春与敬兴海出售案涉房屋符合情理。4.孙秀春在陈志松、姚洁于2013年办理案涉房屋契税时提供了身份证复印件，进一步证明孙秀春是知晓案涉房屋的买卖。5.敬兴海在一审法院审理中，经两次传唤都未到庭参加诉讼，一再回避事实真相。6.孙秀春与敬兴海系夫妻关系，感情良好。综上请求驳回上诉，维持原判。
陈志松、姚洁向一审法院起诉请求：1.依法确立其与敬兴海、孙秀春签订的《房屋买卖合同》有效，敬兴海、孙秀春协助办理不动产登记证书；2.本案诉讼费由敬兴海、孙秀春承担。事实与理由：2008年9月30日，敬兴海、孙秀春经与陈志松、姚洁协商，自愿将位于四川省南部县伏虎镇文卫路80号（现文卫街40号）的一间四层砖木结构房屋（面积为299.95平方米）出售给陈志松、姚洁，并签订《房屋转让协议书》。陈志松、姚洁按协议一次性付清房款25万元，并收取了敬兴海、孙秀春出具收条。2013年，陈志松、姚洁在办理相关契税后要求敬兴海、孙秀春协助办理过户手续。敬兴海、孙秀春至今未协助办理不动产的转移登记。陈志松、姚洁为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。
敬兴海未作书面答辩，亦未提交任何证据。
孙秀春辩称：敬兴海与孙秀春系夫妻关系。案涉房屋未办理土地使用权登记手续，依法不得在二级市场上流通，故陈志松、姚洁与敬兴海的买卖行为无效；且陈志松、姚洁与敬兴海的房屋买卖合同存在恶意串通损害孙秀春的利益，应依法认定买卖合同无效。案涉房屋系敬兴海、孙秀春夫妻共同财产，敬兴海在未征得孙秀春的同意下，其擅自转让房屋的行为系无权处分，现孙秀春拒绝追认，故转让房屋的合同无效。陈志松、姚洁与敬兴海虽签订买卖协议并支付价款，但未办理不动产的过户登记，不符合善意取得的条件。综上，孙秀春认为，案涉《房屋买卖合同》无效，请求依法驳回陈志松、姚洁的全部诉讼请求。
一审法院认定事实：陈志松与姚洁系夫妻关系；敬兴海与孙秀春系夫妻关系。2008年5月8日，陈志松与敬兴海签订《房屋买卖合约》约定：甲方（卖方）将文卫路80号一间以25万元（贰拾伍万元整）卖给乙方（买方），经双方协商协定：甲方以净卖现金25万元。现卖时甲方未办土地使用证（由乙方出资办理甲的土地使用证，双方的国税、过户费等和一切手续费均由乙交付）。付款方式：首付定金一万元（10,000元），如任何一方违约应承担定金一万元，余款于九月十五日前一次性付给甲方。同时甲方将房产证交给乙方，并于2009年1月31日将房屋交给乙方。如双方无异议，签字生效。甲方：敬兴海乙方：陈志松2008.5.8”。双方对买卖房屋合同细节商定后，陈志松、姚洁于2008年9月30日与敬兴海签订《房屋转让协议书》，约定“甲方敬兴海、孙秀春将座落在伏虎镇文卫路八十号街房一间四层砖木结构的房屋，面积为299.95平方转让给乙方陈志松、姚洁。为明确甲乙双方权利义务，经协商达成共识。特订协议如下，望共同遵照执行。一、甲方将其座落在伏虎镇文卫路八十号街房一间四层（砖木结构），总面积为299.95平方转让给乙方，乙方表示同意。二、甲方同意将应享有的街房共墙给乙方享有。三、转让金总额：转让金额为贰拾伍万元。四、甲方权利义务：1.甲方为乙方提供敬兴海、孙秀春房屋产权证；2.甲方为乙方提供购地基统收款陆仟元凭据一份；3.甲方为乙方提供该房电视闭路上户、自来水上户证照、用电已上户无证；4.甲方协助乙方办理房产过户手续。五、乙方的权利义务：1.乙方在订立协议时一次性付清转让金贰拾伍万元。2.乙方在办理房产，土地过户时所涉税费由乙方自理。甲方不承担任何费用。六、履行期限：本协议从二00八年9月24日起至二00八年9月30日止为有效期限。七、甲方因此房出租他人期限未满，自愿支付乙方伍佰元现金作为期限未满金。要求乙方在二00九年一月三十一日交付使用。乙方表示同意。八、违约责任，甲乙双方任何一方违约，处违约金壹万元赔偿对方。九、本协议双方签字，具结生效，不到公证处公证。十、本协议一式二分，甲乙双方各执一份。甲方（签字）：孙秀春敬兴海乙方（签字）：陈志松姚洁在场人（签字）：赵鹏程柴冬梅敬兴玖见证人（签字）：杨某字二00八年9月30日”。陈志松、姚洁与敬兴海签订协议后，已全面履行合同付款义务，交付购房款25万元。2009年初至今，案涉房屋已由陈志松、姚洁占有、使用，且房屋产权证原件一直由陈志松、姚洁保管。案件审理过程中，孙秀春于2017年6月21日申请对陈志松、姚洁所举证据《委托》中孙秀春签名及指纹进行痕迹鉴定，后因《委托》原件中指纹模糊，不能进行指纹鉴定，仅就签名进行了笔迹鉴定；为此，孙秀春垫支鉴定费3,700元。2017年9月7日，四川求实司法鉴定所作出川求实鉴[2017]文鉴5062号司法鉴定意见书，鉴定意见为《委托》上委托人处的“孙秀春”签名字迹与送检样本上的“孙秀春”签名字迹，不是同一人书写。
另查明，2008年10月6日，敬兴海、孙秀春与江门市新会区环市房地产开发有限公司签订房屋买卖合同补充协议，约定敬兴海、孙秀春购买的位于广东省江门市新会区咏翠豪庭1座403房屋建筑面积按实测的109.05平方米计算，每平米单价为2,680元，房屋总金额为292,254元。2017年5月，法院电话通知敬兴海应诉，其委托他人代收法律文书，孙秀春委托诉讼代理人出庭应诉。
一审法院认为，陈志松、姚洁与敬兴海经协商达成《房屋转让协议书》，协议中的孙秀春的签名虽非其本人所签，但敬兴海在签订协议时与孙秀春系夫妻关系，并向陈志松、姚洁提供了争议房屋的购买地基收款凭证、房产证、用水许可证及孙秀春的委托书。陈志松、姚洁对委托书仅作形式审查，并有足够理由相信转让案涉房屋是敬兴海、孙秀春的真实意思表示以及敬兴海系有权代理，该代理行为有效。孙秀春虽辩称敬兴海与陈志松、姚洁恶意串通损害其利益，《房屋转让协议书》系无效合同，但在2008年9月30日买卖案涉房屋时的价格25万元，未低于市场价格。陈志松、姚洁受让争议房屋不存在恶意。且敬兴海、孙秀春于2008年10月6日共同在江门市签订《房屋买卖合同》《补充协议》，购买住房以及孙秀春在法院于2017年5月通知敬兴海后出庭应诉，均能证明敬兴海、孙秀春夫妻感情良好。经审查，案涉协议不存在合同无效的法定情形。敬兴海经法院合法传唤，未到庭亦未提出异议，结合本案实际情况，该协议应系本案当事人双方真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，属有效合同。孙秀春虽辩称，案涉房屋系不动产，陈志松、姚洁未办理产权过户登记手续，不符合善意取得的条件，不得善意取得房屋所有权，但双方签订的转让协议合法有效，敬兴海、孙秀春应按约定履行合同义务。案涉《房屋转让协议书》已实际履行，敬兴海、孙秀春有义务协助陈志松、姚洁办理该房屋产权的过户手续，陈志松、姚洁要求敬兴海、孙秀春协助办理该房屋不动产权变更手续的诉讼请求，合理有据，应予以支持。孙秀春虽辩称案涉房屋依法不得转让，但敬兴海、孙秀春对房屋享有合法所有权，有权处分并转让，故对孙秀春的该项辩称意见不予采纳。敬兴海应按诚实信用原则向陈志松、意见提供孙秀春亲笔签名的委托书，因委托书签名瑕疵而产生的笔迹鉴定费3,700元，由敬兴海承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：陈志松、姚洁与敬兴海、孙秀春于2008年9月30日签订的《房屋转让协议书》合法有效，敬兴海、孙秀春在判决发生法律效力后十日内协助陈志松、姚洁办理位于南部县伏虎镇文卫路80号房屋的不动产权过户变更手续；案件受理费500元，由敬兴海、孙秀春负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，案涉争议房屋虽系敬兴海、孙秀春的夫妻共同财产，但敬兴海在与陈志松、姚洁签订《房屋转让协议书》时出示了孙秀春的《委托书》。委托书中的孙秀春的签名虽不是本人所写，但敬兴海在签订《房屋转让协议书》时与孙秀春系夫妻关系，并向陈志松、姚洁提供了争议房屋的购买地基收款凭证、房产证、用水许可证。敬兴海的系列行为足以使陈志松、姚洁相信敬兴海是受孙秀春的委托在《房屋转让协议书》中签名并收取购房款，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，敬兴海的行为构成表见代理。且陈志松、敬兴海自2009年起就对争议房屋占有、使用，至陈志松、敬兴海提起本案诉讼时已长达八年。孙秀春虽主张其对敬兴海出卖案涉争议房屋的行为不知情，但其在较长时间内对该房屋的情况一概不知，并置之不理，有悖常理。故陈志松、姚洁主张孙秀春对敬兴海出卖案涉争议房屋明知的理由充分，本院予以支持。再则，陈志松、姚洁在受让争议房屋时已支付合理对价，系善意取得。故一审确认案涉《房屋转让协议书》合法有效正确，本院予以维持。本案当事人均应按照《房屋转让协议书》的约定履行义务。一审判令敬兴海、孙秀春协助陈志松、姚洁办理案涉争议房屋的权属变更登记正确，本院予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,000元，由上诉人孙秀春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 罗晓翠
审 判 员 张梓欣
二〇一八年六月十九日
法官助理 何 超
书 记 员 林 凤