浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字��852号
原告：嘉兴市路源基础设施投资建设开发有限公司。
法定代表人：何宇健。
委托代理人：唐松华、周沈锋，浙江国傲律师事务所律师。
被告：宁波市东海广告有限公司。
法定代表人：周智凤。
原告嘉兴市路源基础设施投资建设开发有限公司（以下简称路源公司）因与被告宁波市东海广告有限公司（以下简称东海广告公司）租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年3月26日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2015年4月29日公开开庭审理了本案，原告委托代理人周沈锋，被告法定代表人周智凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路源公司起诉称，原、被告分别于2011年9月28日签订两份《户外广告牌租赁协议》，一份协议涉及租赁的户外广告牌为五座，另一份协议涉及租赁的户外广告牌为四座，约定由被告从原告处租赁上述广告牌共计九���。2012年11月，原、被告双方签订《广告牌退租协议》一份，原告同意被告退租7座广告牌，同时，原、被告就剩余的2座广告牌租赁事宜签订《广告牌租赁补充协议》一份，该补充协议约定“由被告继续租赁2座广告牌，编号为Z138，PS1；租赁期限为3年，自2012年12月1日至2015年11月30日止；2座广告牌年租金为76000元，租金按先支付后使用的原则，第二期年租金须在第一期末前30天内由被告向原告一次性支付，以此类推。”同时该补充协议第六条约定“被告无故延迟支付租金超过3个月，原告有权予以解除，并没收保证金，被告除应按实际租赁期间支付租金外，还应赔偿原告自解约之日起3个月的租金损失。”此外，《租赁协议》还对双方的权利义务等作了规定，合同签订后，原告按约履行了相关合同义务，而被告却未按照合同约定支付租金，截止2015年3月25日，被告拖欠租金24066.67元，且远远超出了合同约定的付款时间，拖欠时间长达3个月以上，原告曾多次向被告进行催讨，均未果。为维护原告合法权益，故诉请判令：一、判令解除原告与被告于2011年9月28日签订的两份《户外广告牌租赁协议》及两份《广告牌租赁补充协议》，同时被告立即将上述承租的2座广告牌返还给原告；二、判令被告立即向原告支付拖欠的租金24066.67元（暂计至2015年3月25日，请求计算至广告牌实际返还之日止）、赔偿原告损失19000元（按照三个月租金为标准）；三、被告已经缴纳的保证金7600元由原告没收，归原告所有；四、本案诉讼费由被告承担。
被告东海广告公司答辩称，第一、对2011年9月28日签订的两份《户外广告牌租赁协议》双方已经协议解除。对《广告牌退租协议（7座）》双方也已经履行完毕。对《广告牌租赁补充协议（2座）》被告要求继续履行至合���到期日2015年11月30日。第二、被告没有违约，无需承担违约责任。原告账户多次变更导致被告汇款多次被退回，另，依据补充协议的第三条第三款，原告应开具相关发票给被告。原告至今未提供正确的账户、汇款资料以及发票，导致被告没有及时支付租金的责任在原告。如让被告支付第三年租金，原告应当提供相关发票及正确的账户、汇款资料，这次汇款的时候应该扣除7600元保证金，6万多元被告可以马上汇。第三、根据合同法第二百二十七条的规定，被告未付租金，原告可以要求催告被告在合理期限支付，但原告未催讨过，原告诉状说多次催讨，应提供多次向被告催讨的证据。
针对自己的主张，原告路源公司提供如下证据：
1．《户外广告牌租赁协议》二份、《广告牌退租协议（7座）》一份、《广告牌租赁补充协议（2座）》一份，证明被告曾于2011年9月28日与��告签订过两份户外广告牌租赁协议向原告租赁9座广告牌。2012年11月份双方协商原告退租7座，就剩余2座继续租赁，双方在补充协议中约定了剩余2座广告牌租赁的时间、租金的计算方式以及双方的权利和义务。
2．银行回单二份，证明被告于2012年11月27日支付租金154403元、于2013年12月19日支付第二年租金76000元。按照补充协议约定被告应该在2014年12月1日前支付第三年租金，但被告一直未支付。
被告东海广告公司对原告路源公司提供的上述证据均无异议。
针对自己的抗辩，被告东海广告公司提供了下列证据：
1．2012年8月10日的结算业务申请书一份、退汇凭据一份，证明被告曾汇款至原告业兴银行嘉兴支行账户，但因原告销户被退回。
2.2012年8月17日结算业务申请书一份、2012年8月27日进账单一份，证明被告曾汇款至原告嘉兴市交通银行开发区支行账户，被退回。
3.2012年11月27日结算业务申请书一份，2012年11月29日广告业发票一份。证明因原告提供了正确的银行开户及账号、相关发票后，被告支付成功。
4.2013年12月13日其他服务业发票一份，2013年12月18日结算业务申请书一份。证明原告的账户再次变更，变更为建设银行嘉兴分行。被告陈述此次付款是原告传真告知被告账户变更并邮寄上述发票给被告后，被告才按合同约定支付租金的。
被告认为上述四项证据能够证明原告账号变更频繁导致被告多次汇款被退，后来双方商定按惯例支付，即先由原告在税务部门开具发票并将发票提供给被告时再由被告支付相关费用。
原告路源公司对被告东海广告公司提供的上述证据的真实性均无异议，但对其关联性均有异议，两次退款是之前已解除的原租赁协议中租金的支付，跟本案没有关联性。如果按照已解除的原租赁协议约定，被告在2012年8���支付已逾期，被告习惯延迟支付。被告未支付成功，不能归责于原告。原告2013年12月13日提前开具过一次发票不能证明双方将形成先开发票的惯例，事实上原告一直要求先付款再开发票。
本院认证如下：原、被告提供的证据经对方质证均对真实性无异议，且这些证据的形式合法，与本案具有关联性，本院均予以认定。其中，被告提供的证据仅能证明2012年8月10日的汇款曾因被告账户原因被退款一次。而被告2012年8月17日汇款被退的原因不详，事实上该次汇款和2012年11月27日汇款成功所用的原告账户为同一账户，即嘉兴市交通银行开发区支行的账户（账号为33×××16）。故原告陈述的因被告账户变更导致其多次汇款被退的陈述，本院不予采信。
本院经审理，认定事实如下：
2011年9月28,原、被告签订了两份《户外广告牌租赁协议》，约定由被告向原告租赁9座广告牌。2012年11月15日原、被告又签订了《广告牌退租协议（7座）》、《广告牌租赁补充协议（2座）》两份协议，约定由被告退租7座广告牌并继续租赁编号为Z138、PS1的2座广告牌。《广告牌租赁补充协议（2座）》中的第三条约定如下内容：“1、被告继续租赁Z138、PS1号2座广告牌的租赁期限为3年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止。租金76000元/年（每座广告牌年租金为38000元）。2、租金按先支付后使用原则，第一期年租金在双方签订《广告牌退租协议（7座）》协议时被告一次性支付，第二期年租金须在第一期末前30天内由被告一次性支付原告，以此类推。3、原告提供广告牌租赁费的其他服务业发票。若被告需要原告提供广告业发票的，在税务和财务规定允许下原告可以提供，并由被告承担多支付的税金，同时被告应先支付租金和税金，原告后提供广告业发票和收据。”《广��牌租赁补充协议（2座）》中第五条约定“被告已缴纳7600元作为租赁保证金，待租赁期满后终止协议时，无违约情况，原告无息全额退还被告”。《广告牌租赁补充协议（2座）》中第六条约定“被告无故延迟支付租金超过3个月，原告有权予以解除，并没收保证金，被告除应按实际租赁期间支付租金外，还应赔偿原告自解约之日起3个月的租金损失”。2座广告牌的续租协议签订后，被告于2012年11月27日汇款154403元（该款含2座续租广告牌的第一期年租金）至原告名下，原告于2012年11月29日开具广告业发票给被告。后原告账户银行变更为建设银行嘉兴分行，原告传真告知被告账户变更并邮寄2013年12月13日开具的其他服务业发票一张给被告，被告于2013年12月18日汇款76000元（即2座续租广告牌第一期年租金）至原告建设银行嘉兴支行账户。此后被告未再支付原告2座续租广告牌��第三期年租金。2015年3月26日原告诉至本院。
本院认为，原告诉请解除2011年9月28日签订的两份《户外广告牌租赁协议》，原、被告双方一致认可该两份协议已协商解除，本院予以确认。关于原告诉请解除2012年11月15日签订的《广告牌退租协议（7座）》，原、被告双方一致认可该协议已履行完毕，且原告未对被告就该协议的履行提出异议，该协议不具备单方解除条件，故原告的该项诉请本院不予支持。
本案的主要争议焦点在于双方签订的《广告牌租赁补充协议（2座）》是否应予解除。依据合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《广告牌租赁补充协议（2座）》中明确约定租金先付后用，被告应提前30天支付下一期年租金，若无故延迟支付租金超过3个月，原告有权解除合同。从本案查明的事实看，被告一直未支付Z138、PS1号2座广告牌第三期年租金即自2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金，截止至原告起诉日2015年3月26日，被告逾期支付租金已超过三个月，已达到双方约定的解除条件，原告有权通过直接起诉的方式解除合同，故原告要求解除《广告牌租赁补充协议（2座）》的诉请，本院予以支持。被告抗辩称其支付租金前原告应先告知其正确的账户资料并提供相应发票，本院认为，依据原、被告双方签订的协议，原告并未有上述先行义务，且被告庭审中确认在2013年12月18日汇款前收到原告传真告知的正确账户信息即建设银行嘉兴分行账户，2013年12月18日被告也确实向该账户汇款成功，原告也当庭确认该建设银行嘉兴分行账户就是原告目前的收款账户。另，被告主张原告先行提供发票为双方间交易惯例，原告予以否认，被告亦未提供相应证据予以��明。故被告的上述抗辩意见，本院均不予采信。
关于被告提出的依据合同法第二百二十七条，即便被告迟延支付租金，原告理应催告被告支付并给予合理期限后才能解除合同的抗辩意见。本院认为，合同法二百二十七条和合同法九十四条第（三）项内容规定的都是法定解除条件。而本案原告行使解除权的依据是双方间约定的解除条件，根据合同严守和合同自治原则，约定解除条件理应优先于法定解除条件。另，约定解除的功能体现在对法定解除的要件和效果进行修正、缓和或补充并使当事人在观念上对此明确化，相比法定解除要件，本案原、被告约定的解除条款在去除催告内容的同时也给予了被告长达三个月的宽限期，被告理应恪守履行。故被告提出的上述抗辩意见本院亦不予采信。
关于原告诉请要求被告赔偿三个月的租金损失，符合双方间的合同约定，本院��以支持，按76000元/年的标准计算，三个月租金损失共计19000元。
关于原告诉请的腾退广告牌和租金。根据我国合同法第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，因本案系2015年4月2日将原告起诉状副本邮寄送达于被告，原告要求解除合同的意思表达于当天到达被告，本院确认2015年4月2日为原、被告签订的《广告牌租赁补充协议（2座）》的解除之日。在协议解除之前，被告应按照协议支付广告牌租金，按协议约定的76000元/年的标准，自2014年12月1日计算至2015年4月2日。协议解除后，被告应腾退涉案广告牌，逾期腾退期间应支付原告广告牌占有使用费（标准参照协议约定的租金标准76000元/年），自2015年4月3日计算至实际腾退之日止。上述租金和占有使用费合并计算，以76000元/年的标准自2014年12月1日计算至实际腾退之日止。关于被告已交纳的租赁保证金7600元，可���以抵扣被告上述未付租金。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:
一、原告嘉兴市路源基础设施投资建设开发有限公司和被告宁波市东海广告有限公司于2011年9月28日签订的两份《户外广告牌租赁协议》解除；双方间签订的《广告牌租赁补充协议（2座）》于2015年4月2日解除，被告宁波市东海广告有限公司于本判决生效后七日内腾退并向原告嘉兴市路源基础设施投资建设开发有限公司交还编号为Z138、PS1的2座广告牌；
二、被告宁波市东海广告有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告嘉兴市路源基础设施投资建设开发有限公司三个月租金损失19000元；
三、被告宁波市东海广告有限公司于本判决生��后七日内支付原告嘉兴市路源基础设施投资建设开发有限公司广告牌租金和占用使用费（按76000元/年的标准，自2014年12月1日计算至实际腾退完毕之日止，被告已支付的租赁保证金7600元可抵扣该项中的未付租金）；
四、驳回原告嘉兴市路源基础设施投资建设开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2530元，由被告宁波市东海广告有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 蒋 莉
二〇一五年六月四日
书 记 员 张春琴
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。