四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终606号
上诉人（原审被告）：南充市得泰房地产开发有限公司，住四川省南充市嘉陵区火花路9号1幢3层301号。
法定代表人：孙清泉，董事长。
委托诉讼代理人：汪思贵（系该公司工作人员），男，1965年2月22日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任启刚，男，1961年5月12日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王秀英，女，1956年4月9日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。
上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）因与被上诉人任启刚、王秀英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任启刚、王秀英上诉请求：被上诉人按套内面积与上诉人结算（即不应将公摊面积计算在内）；增加三个季度的停业补助费和支付停业补助费；被上诉人优先为上诉人配置一个停车位；被上诉人补偿上诉人83,760.00元；上诉费由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人对一审法院的第一项判决的结算方式没有异议，但应当扣除公摊面积，一是上诉人与被上诉人的《拆迁补偿协议》中拆迁上诉人的原房屋面积是房屋的套内面积，按对等原则也应当按套内面积给上诉人安置还房。二是根据建设部的文件精神，无论商品房还是拆迁房，都应按套内面积计算房屋面积；2、根据拆迁协议、拆迁文件对拆迁还房的应向被拆迁人支付停业补助费和增加三个季度的停业补助费；3、被上诉人在没有经过被拆迁户同意的情况下，擅自将原规划为多层的变更为高层，给上诉人造成了损失，包括造成上诉人停车不便的损失，上诉人要求优先安置一个停车位是合理要求；4、被上诉人给上诉人安置的门面短4米，给上诉人造成了损失。为此，被上诉人应补偿上诉人83,760.00元。
得泰公司辩称，任启刚、王秀英的上诉不符合法律规定，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
得泰公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为：上诉人安置被上诉人的位于南充市嘉陵区间门面房的应补购房款为160,482.58元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订了《南充市城市住宅拆迁协议》，协议签订后上诉人已经按照协议约定将安置房交付给了被上诉人，但是被上诉人没有按约定与上诉人完成结算。双方签订《南充市城市住宅拆迁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方应按协议约定进行结算。一审法院以较低的价格强行进行结算错误。
任启刚、王秀英辩称：请求法院驳回上诉，并支持我方的上诉主张。
任启刚、王秀英向一审法院起诉请求：1.判令得泰公司与任启刚、王秀英进行结算时，与任启刚、王秀英原产权相等面积部分（67.45㎡）不进行结构补差，对于得泰公司安置给任启刚、王秀英超面积部分（27.92㎡），按照1,500.00元/㎡的价格进行结算；2.依法判令得泰公司按3,000元/㎡的价差，补偿少安置给任启刚、王秀英的临街门面27.85㎡；3.依法判令得泰公司补发尚欠任启刚、王秀英3个月的房屋过渡费；4.判令得泰公司3个月内为任启刚、王秀英办理不动产证；5.本案诉讼费及其他相关费用由得泰公司承担。补充请求：1.得泰公司结算不予扣除公摊面积；2.得泰公司为任启刚、王秀英给予配套车位一个；3.得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止；4、得泰公司承担办证费用。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。严格按照南府发（1997）144号和市房管局（2001）83号文件进行拆迁安置补偿。2002年8月28日，得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格，拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。2002年9月2日、10日，任启刚（乙方）与得泰公司（甲方）分别签订了《南充市城市住宅房拆迁协议》各一份。2002年9月23日，任启刚、王秀英（乙方）与得泰公司（甲方）又签订《南充市城市非住宅房拆迁协议》一份，约定甲方因建设需要，经批准对乙方的非住宅房屋进行拆迁。根据《南充市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称“细则”）及有关文件之规定，双方达成协议如下：一、甲、乙双方核实的乙方原房屋基本情况：房屋座落火花路118号，产权人任启刚、王秀英，砖混结构建筑面积67.45㎡，评估价格100.00元/㎡，为营业房。二、2002年9月11日至2002年9月25日为乙方搬迁房时间。乙方搬迁后将原房交甲方拆除，乙方不得阻挠。如乙方损坏或拆走原房材料，必须按规定赔偿给甲方。三、安置乙方的非住宅房屋，由甲方在拆迁区域内统一安置，是租赁关系的，可以继续保持租赁关系。建房期间，乙方停业过渡，甲方按16.00元/平方米/月发给乙方停业补助费。四、乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。五、安置后，乙方应在规定的期限内向甲方付清结算补差款并搬进安置房，逾期甲方终止给付乙方停业补助费。六、以上各项，甲、乙双方必须遵照办理，如有违反，其责任由违反方负责。本协议未尽事宜，均按《细则》的规定办理。协议签订后，任启刚、王秀英搬出拆迁房屋。在任启刚、王秀英与其他拆迁户房屋被拆除后，得泰公司在原址新建了川北购物中心、金山大厦。2004年12月26日，南充市嘉陵区房屋拆迁事务所组织包括任启刚、王秀英在内的被拆迁户自选房屋，任启刚、王秀英选择了X幢X单元X层X号和X幢X单元X层X号住房两套，并于2005年5月27与得泰公司进行了结算，双方无争议。同时任启刚、王秀英在X栋附X号、X栋附X号选择了门面房2通，门面宽度均为3.3米、长度均为14.45米，共计95.37平方米。双方为门面结算问题存在分歧，至今未能结算。另查明，《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第三章拆迁补偿第二十四条规定：“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照安置房屋的基本造价扣除被拆除房屋的评定价格结算结构价差，偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核定的商品房价格结算；偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分按照安置房屋的综合造价结算补偿。”。《关于公布房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准的通知》（南市物房价字[1997]217号）规定评定价格为100.00元，补差比例为0；被拆迁房屋产权交换价格标准，综合造价非住宅房为900.00元/平方米。《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）四、适用范围规定：“市辖三区规划国有土地范围内房地产转让、……拆迁补偿、……等需要确定房地产价格的情形”；五、适用说明：（四）使用提示：1、本指导价格是砖混结构房地产的价格，营业房价格受进深影响，进深在10米以内的按指导价执行，进深在10米-15米范围内的，实际价格可在指导价格基础上下浮30%，进深在15米以上的，实际价格可在指导价格基础上下浮50%。附：南充市房地产市场指导价格，嘉陵区火花路底层营业房价格为1,800.00元/平方米。再查明，川北购物中心16#、17#楼于2004年12月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位签章，取得《竣工验收报告》，并报南充市嘉陵区城乡规划建设局备案。
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。任启刚、王秀英与得泰公司签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。任启刚、王秀英已依约搬出原拆迁房并将房屋交由房屋拆迁事务所，得泰公司应按约定发放过渡费、进行房屋安置等。诉讼中，得泰公司认为南充市嘉陵区人民政府是实际拆迁人，拆迁、安置、结算、补差等事宜全是其主导实施，得泰公司只是听从嘉陵区人民政府指挥并协助配合，向法院申请追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，南充市嘉陵区人民政府非合同相对方，且南充市嘉陵区人民政府与本案的处理结果不存在法律上的利害关系。因此，对得泰公司追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼的申请不予准许。得泰公司认为任启刚、王秀英的诉讼请求已超过诉讼时效，从任启刚、王秀英和得泰公司双方提交的证据来看，任启刚、王秀英近年来多次向有关部门反映情况，要求解决，因此，对得泰公司的该辩称不予采信。本案争议的焦点是任启刚、王秀英与得泰公司安置非住宅房的结算问题。一审法院认为，案涉任启刚、王秀英被拆迁的营业房为砖混结构，建筑面积为67.45㎡，评估价格100.00元/㎡，还房为16栋附2号、17栋附5号选择了门面房2通，门面开间均为3.3米、长度均为14.45米，共计95.37平方米。依据任启刚、王秀英、得泰公司签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》约定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，其结算办法依据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）、《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定执行，等面积的补偿为0，即在原建筑面积67.45平方米互不补差，超面积部分27.92平方米（95.37平方米－67.45平方米）分段计算，因安置的营业房超面积部分进深在10米-15米范围内，应按物价部门核定的商品房价格下浮30%，即27.92平方米×1,800.00元/平方米×（1-30%）=35,179.20元。故一审法院认定任启刚、王秀英向得泰公司支付安置非住宅房屋的房屋价款35,179.20元（不含房屋维修金及其他费用）。对任启刚、王秀英提出的其他诉讼请求，一审法院分析如下：1、任启刚、王秀英请求得泰公司补发尚欠任启刚、王秀英3个月的房屋过渡费。因任启刚、王秀英未提供证据证实其领取过渡费的时间，于此一审法院无法确定任启刚、王秀英领取过渡费的时间，是否应该补发3个月的房屋过渡费的请求无法支持，双方可在结算时一并协商解决；2、任启刚、王秀英请求得泰公司为任启刚、王秀英给予配套车位一个，一审法院认为该请求无法律依据和合同依据，一审法院不予支持；3、任启刚、王秀英请求得泰公司3个月内为任启刚、王秀英办理不动产证，一审法院认为，得泰公司有协助任启刚、王秀英办理不动产证书的义务，应及时协助任启刚、王秀英办理不动产证书，对该项请求一审法院予以支持，但任启刚、王秀英也应予以配合；4、任启刚、王秀英请求得泰公司结算不予扣除公摊面积，结算时已扣除了公摊面积，对该请求一审法院不予支持；5、任启刚、王秀英请求得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止，据任启刚、王秀英陈述，2005年得泰公司已将非住宅房安置给任启刚、王秀英。一审法院认为，任启刚、王秀英该项请求属于房屋维修问题，不属于本案处理范围，协调不成任启刚、王秀英可另行提起诉讼；6、任启刚、王秀英请求得泰公司承担办证费用，一审法院认为任启刚、王秀英和得泰公司双方未明确约定办证税费由谁负担，其相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定，一审法院不作处理。为了结纠纷，维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、得泰公司安置任启刚、王秀英的位于南充市嘉陵区营业房的房屋结算价款35,179.20元；二、得泰公司在办理完安置房结算之日起三个月内协助任启刚、王秀英办理拆迁安置房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；三、驳回任启刚、王秀英的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2,300.00元，由得泰公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，任启刚、得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》、《南充市城市非住宅房拆迁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于任启刚、王秀英与得泰公司的结算问题，首先，《拆迁协议》中虽然未明确约定按建筑面积还是套内面积计算调换的房屋面积，但是任启刚、王秀英原房屋面积为建筑面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积为建筑面积，对任启刚、王秀英主张按套内面积计算房屋面积的请求本院不予支持。其次，关于超面积部分结算单价的问题。《南充市城市住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行”，《南充市城市非住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算”。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核对的商品房价格结算”、第二十五条规定“所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核对的商品房价格结算”。故一审法院按照物价部门核对的商品房价格，即《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定及参照同时进行回迁相邻住户的结算价格计算超面积补差费用并无不当，得泰公司主张按照市价计算超面积补差费用缺乏合同依据，本院不予支持。
关于停业补助费、过渡补助费的计算问题。任启刚、王秀英请求得泰公司补发尚欠任启刚、王秀英3个月的停业补助费。诉讼中，任启刚、王秀英未提供证据证实其领取停业补助费的时间，故对于任启刚、王秀英的该项请求，本院在本案中不作处理，双方可在结算时一并协商解决。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第四十三条规定“由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之月起，拆迁人应当增加付给临时过渡补助费和停业补助费。凡自行过渡的，逾期在一年以内的增加一倍临时过渡补助费，逾期在一年以上的增加两倍临时过渡补助费。凡由拆迁人提供过渡房的，从逾期之月起拆迁人应当付给被拆迁人临时过渡补助费。凡因拆迁造成停产、停业的，逾期在一年以内的再增加一个季度的停业补助费；逾期在一年以上的再增加两个季度的停业补助费”。任启刚、王秀英认为应增加三个季度的停业补助费，本院认为《细则》第四十三条是对逾期在一年以内的情形与逾期在一年以上的情形所作的分别规定，并不能同时叠加适用，因此任启刚、王秀英认为应共计增加三个季度的停业补助费系对以上条款的错误理解，原审判决认定增加两个季度的停业补助费并无不当，本院依法予以维持。
关于任启刚、王秀英请求确认得泰公司擅自变更多层为高层的行为违约，并要求其承担赔偿责任及安置车库的问题。本院认为，双方在《拆迁协议》并未明确约定任启刚、王秀英调换的房屋只能是多层，而且得泰公司将多层变为高层经过了政府相关部门的批准，因此，不能认定得泰公司将多层变高层的行为违约，故任启刚、王秀英的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于任启刚、王秀英请求得泰公司对安置门面进行补偿的问题。任启刚、王秀英主张得泰公司给其安置的门面短4米，给其造成了损失，得泰公司应予补偿。诉讼中，任启刚、王秀英提供的证据不足以证明其事实主张，依法应当承担不利的后果。对任启刚、王秀英的该项请求，本院不予支持。
综上所述，任启刚、王秀英与得泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300.00元，由上诉人任启刚、王秀英负担1,150.00元，上诉人南充市得泰房地产开发有限公司负担1,150.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 罗晓翠
审 判 员 张梓欣
二〇一八年四月八日
法官助理 何 超
书 记 员 林 凤