陕西省西乡县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0724民初498号
原告：汉中中恒商业管理有限公司，住所地陕西省西乡县城北街道办事处锦湖中央商务区。
法定代表人：韦崇梅，该公司经理。
委托诉讼代理人：彭欢，女，该公司办公室主管。
委托诉讼代理人：韩红梅，女，该公司楼层管理员。
被告：刘建菊，女，1980年2月19日出生，汉族，自由职业，住陕西省西乡县。
原告汉中中恒商业管理有限公司（以下简称中恒公司）与被告刘建菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中恒公司委托诉讼代理人彭欢、韩红梅及被告刘建菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中恒公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2015年8月19日签订的《商铺租赁合同》，被告立即向原告交还商铺；2、判令被告支付拖欠租金25905.60元（其中2015年10月15日至2016年10月14日之间拖欠租金9714.60元；2016年10月15日至2017年10月14日之间拖欠租金16191元），之后租金按合同约定价格支付，直至商铺交回为止。3、判令被告支付拖欠物业费4266.20元（2015年10月15日至2016年10月14日之间1850.40元；2016年10月15日至2017年10月14日之间1850.40元；2017年10月15日至2018年2月5日之间565.40元），之后物业费按合同约定价格支付，直至商铺交回为止。4、判令被告支付拖欠租金及物业费所产生的滞纳金5068.86元（2015年10月15日到2018年2月5日之间），之后滞纳金按合同约定的价格支付，直至费用缴清为止；5、诉讼费由被告承担。以上费用合计35240.66元。事实与理由：艾丽素锦湖店系被告刘建菊所开，并在西乡县工商行政管理局办理了工商登记，刘建菊为经营人。2015年8月19日，原告与被告签订了《锦湖中央商务区商铺租赁合同》，原告将锦湖中央商务区一层的IF-
B-B31-b号、建筑面积为25.7㎡的商铺出租给被告经营使用，合同约定租赁期限为商铺交付之日起三年。租金单价为63元/㎡／月；物业管理费单价为6元/㎡／月，物业费于合同签订时与租金一次性交付；如被告逾期交付租金、物业管理费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。同时，合同还约定，被告拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日的，原告有权单方面终止本合同，并收回该商铺，由此造成损失的，被告应予赔偿。另外，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和一切开支及因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由被告承担。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺。被告自开业以来，一直拖欠原告租金及物业费，经原告多次向被告催收，被告以各种理由推脱。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、汉中中恒商业管理有限公司营业执照复印件、法定代表人证明原件及身份证复印件；2、商铺租赁合同原件及锦湖商务区一楼平面示意图；3、刘建菊经营营业执照及身份证复印件；4、商户管理公约复印件；5、2016年7月31日催收欠费通知复印件；6、2017年3月1日催收欠费通知复印件；7、2017年11月23日催收欠费通知复印件；8、2017年12月28日合同解除告知函复印件。
被告刘建菊辩称，被告为经营销售化妆品与原告签订商铺租赁合同属实。但在签订合同时，根据原告提供的锦湖商务区一层规划设计图和现场考查，原告承诺在锦湖商务区一层的西南角开一个门，方便顾客在化妆品经营区域通行，从而提高化妆品经营商户的效益。在此情况下，原告才与被告签订的合同。被告于2015年10月15日开业经营，到2016年10月份，原告不但没实现在西南角开门的承诺，反而引进“懒百货巷子”商户，在该商户两个月的装修过程中，整日的噪音、灰尘，严重影响了被告等化妆品区域商户的利益。2016年12月，“懒百货巷子”装修完毕后，将化妆品区域东西方向人行通道封死，使化妆品区域形成一个封闭死角，顾客一看掉头就走，被告等商户的利益严重受损。被告等七家商户联名书面向原告提出要求给解决，原告置若罔闻，致使被告无法继续经营，于2016年12月停业至今。原告为引进“懒百货巷子”这一大的营销公司，封闭人行通道，牺牲被告利益，表明原告已于2016年10月已经终止了原、被告之间的租赁合同。因原告违约，现原告要求被告支付滞纳金及2016年10月以后租金、物业费的请求不能成立。被告按照合同约定向原告交纳了保证金、押金共4000元，应抵销原告租金。2016年12月以后，原告多次到店铺欲取回经营商品，但原告不予允许，致使被告一万余元化妆品过期，原告应赔偿相应损失，从租金中扣减。被告为证明其主张，提交的证据有：1、刘建菊等七家商户于2016年12月1日给原告的《关于要求懒百货巷子保留B区后排通道的诉求》复印件；2、原告对被告等商户“关于要求懒百货巷子保留B区后排通道的诉求”的反馈复印件；3、锦湖商务区一层平面示意图；4、被告在人行通道被封期间拍摄照片三张；5、2018年5月14日拍摄的照片两张。
本院经审理认定事实如下：2015年8月29日，原告与被告签订了商铺租赁合同。合同中约定，原告将位于西乡县锦湖中央商务区一楼编号为1F-B-B31-b、建筑面积为25.7㎡的商铺出租给被告经营艾丽素化妆品使用，期限为三年。租金标准为每月63元/㎡。在租赁期内免租二十个月，分别为第一年度原告只收取六个月租金，第二年度只收取十个月租金，第三年度不收取租金。首年租金于合同签订时支付，次年租金提前二个月支付。物业（管理）费每月6元/㎡，与租金同时一次性支付。被告在签订合同之日应向原告交纳租赁保证金3000元、水电费押金1000元，在合同终止、被告向原告交还商铺后，原告在三十个工作日内退还被告押金。在违约责任条款中约定，承租方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日按逾期给付金额的2‰支付滞纳金。合同签订后，被告对所承租的商铺进行了装修，领取了个体工商户营业执照，并向原告交纳了租赁保证金、水电费押金共计4000元。同年9月26日，原、被告又签订商户管理公约，该公约对被告的经营行为作出了规定。其中规定，商户将商铺内商品调出商场，需提前三天提出申请、楼层主管签字及在非正常运营时间内，否则一律不准放行。2015年10月15日，被告正式开业经营，原告亦从此日起计算租金及物业费。被告承租商铺后未向原告交纳各年度的租金及物业费。2016年7月31日，原告曾向被告发出了催收通知，要求被告交纳第一年度租金9714.60元、物业费1850.4元，但被告未交纳。
另查明，锦湖商务区一楼西南侧为化妆品经营区域，原告化妆品店在该区域的南侧后排。原告在与被告等化妆品经营商户签订合同前曾承诺在化妆品经营区域西南角对外新开一个门，方便顾客流动通行。但签订合同后，原告未履行开门的承诺。被告承租的商铺前有一东西走向的人行通道。2016年10月份，原告通过招商引入“懒百货巷子”，该商户装修后将人行安全通道的东侧封闭。2016年12月1日，被告等七商户书面向原告提出请求，要求原告履行在西南角开门的承诺并让“懒百货巷子”留出后排人行通道。但原告书面反馈未同意被告等商户的请求。因“懒百货巷子”装修期间，噪音、灰尘严重影响了化妆品区域商户效益，原告同意对该区域受影响商户减免一个月的租金。被告从2016年12月份以后，就很少在店铺进行经营活动。
上述事实，有当事人一致的陈述、原告提交的证据1至5、被告提交的证据1至4予以证明，本院予以确认。原告提交证据6至8，用以证明原告分别于2017年3月1日、2017年11月23日向被告发出通知催收拖欠的租金、物业费，以及原告于2017年12月28日行使合同解除权解除了双方租赁合同的事实，因被告否认收到上述通知及告知函，原告亦无其他证据能证明上述材料已向被告送达，故本院对上述证据及所要证明的事实不予确认。被告提交的证据5，因两张照片内容与本案争议事项不具有关联性，本院亦不予确认。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，系有效合同。双方在履行合同中产生争议，本院就争议焦点问题及原告的诉讼请求、被告的辩解意见是否予以支持，分别阐述、认定如下：
1、原、被告是否存在违约行为及违约方的违约责任。
被告在商铺租赁合同上签字后，在租赁期间至始至终未向原告交纳租金、物业费，属违约行为。商铺租赁合同中虽未约定合同签订后原告在化妆品区域西南角对外开门的事项，但根据被告提交的证据，能证明原告曾在合同签订前作出了此承诺，对此应属双方口头形式约定的内容。原告在被告承租期间，始终未履行其承诺的义务，属违约行为。租赁合同履行期间，原告有维护公共区域通畅及保障商户经营环境不受干扰的义务。原告在未和被告等部分有利害关系的商户进行协商一致的情况下，允许其他商户进行长时间装修作业并在装修后改变与原告相邻公共区域的用途，封堵了人行通道，属违反租赁合同附随义务及物业管理义务之违约行为。故在租赁合同履行中原、被告均存在违约行为。
被告未按照约定期限向原告支付租金、物业费，应当承担相应违约责任。但《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告从合同签订之日就拖欠租金，在租赁第二年度中从2016年12月份以后便很少进行经营活动，按照规定及双方合同的约定原告本应及时解除合同，以防止双方损失的扩大，但原告截止本案起诉时在长达一年多的时间内未采取有效措施，加之原告对其违约行为亦应承担相应责任，故本院只对原告的部分诉讼请求予以支持。其中对原告请求的第一年度租金9714.60元、物业费1850.40元，予以全部支持；对2016年10月15日以后的租金、物业费请求，均只支持三个月，即租金为4857.30元，物业费为462.60元。对原告要求被告支付租金、物业费“滞纳金”即违约金的请求，不予支持。被告认为应从2016年10月以后便不支付租金、物业费的意见，本院不予采纳。对于被告辩解中关于原告应赔偿其损失之意见，因被告未提交相应证据证明其损失情况，且未提起反诉，本院也不予支持。
2、关于合同的解除方式、解除时间及合同解除后法律后果。
本案合同履行中，因原、被告均存在违约行为，双方均有权解除合同。依照法律规定，双方未协商一致解除合同的，一方当事人解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在合同履行中，原、被告虽有解除合同之意愿，但截止本案起诉时，双方并未协商一致，原、被告也未有效行使合同解除权。被告关于原告已于2016年10月已终止了原、被告之间的租赁合同的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。因原告在诉讼请求中明确提出解除合同之请求，本院在2018年5月11日向被告送达诉状副本时，应视为原告解除合同之通知已到达被告方，本院确认在此时双方的租赁合同解除。合同解除后，被告应向原告交还租赁的商铺。
3、原告交纳的保证金、押金是否可以抵销原告租金。
原、被告双方解除合同后，原告应当退还被告交纳的保证金及押金。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，被告应支付原告租金，原告应当退还被告保证金、押金，互负金钱债务，可以相互抵销，故被告关于以保证金、押金抵销租金的辩解意见，本院予以支持。
综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三、四项、第九十六第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、汉中中恒商业管理有限公司与刘建菊之间铺租赁合同于2018年5月11日解除；
二、刘建菊于本判决发生法律效力之日起五日内向汉中中恒商业管理有限公司交还承租的商铺；
三、由刘建菊支付汉中中恒商业管理有限公司拖欠的租金11565元、物业费5319.90元，合计16884.90元。抵销汉中中恒商业管理有限公司应退还刘建菊的保证金、押金共计4000元后，剩余12884.90元，刘建菊于本判决发生法律效力之日起五日内给付；
四、驳回汉中中恒商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费680元，减半收取340元，由汉中中恒商业管理有限公司负担200元、刘建菊负担140元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 张祥权
二〇一八年六月五日
书记员 魏晶晶