江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏04执复46号
复议申请人（被执行人）：常州长兴诺廷山房地产开发有限公司，住所地常州市武进区牛塘镇永胜西路1号，统一社会信用代码91320412089301781B。
法定代表人：王乾之，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈传汤，浙江几丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱武超，该公司员工。
申请执行人：常州市好管家物业服务有限公司，住所地常州市新北区晋陵北路388号，统一社会信用代码91320411678959469E。
法定代表人：汤燕明，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。
复议申请人常州长兴诺廷山房地产开发有限公司（以下简称诺廷山公司）与申请执行人常州市好管家物业服务有限公司（以下简称好管家公司）民间借贷纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（以下简称武进法院）（2018）苏0412执异30号执行裁定书，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月29日举行了听证，复议申请人诺廷山公司的委托诉讼代理人陈传汤、朱武超，申请执行人好管家公司的委托诉讼代理人马鹏飞参加了听证。现已审查终结。
武进法院查明，该院于2016年11月21日立案受理好管家公司诉诺廷山公司民间借贷纠纷一案，案号为（2016）苏0412民初8441号。案件受理后，该院作出（2016）苏0412民初8441号之一民事裁定书，裁定查封被告诺廷山公司银行存款5100万元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年11月22日，该院依法查封了诺廷山公司名下坐落于常州市武进区牛塘镇淹城南路西侧土地证号为武国用（2014）第14850号、第148**号的土地使用权。2017年4月26日，该院作出（2016）苏0412民初8441号民事判决，判令诺廷山公司于判决生效之日起十日内向好管家公司支付欠款5000万元及从2016年11月21日起至实际支付之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息，承担诉讼费用296800元。诺廷山公司对判决不服向本院上诉，本院于2017年8月1日作出（2017）苏04民终2093号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
武进法院另查明，上述判决生效后，诺廷山公司未按判决履行付款义务，好管家公司向该院申请强制执行，该院立案执行，案号为（2017）苏0412执2909号。在执行过程中，该院于2017年8月22日作出（2017）苏0412执2908号及（2017）苏0412执2909号执行裁定书，预查封了诺廷山公司开发的长兴诺丁山花园2幢、8幢、9幢共计13套别墅（有预售许可证）及综合楼1幢（无预售许可证及房产证）。好管家公司向该院提交评估拍卖申请书两份，请求依法评估、拍卖诺廷山公司名下的武国用（2014）第14850号、第14852号地块及地上建筑物和办公家具（不含电脑），拍卖所得价款用以清偿应付好管家公司的金钱债务。该院依法委托了江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（以下简称首佳公司）和常州嘉恒资产评估有限公司对被执行人诺廷山名下上述查封的财产价值进行司法评估。因双方当事人对首佳公司出具的关于诺廷山名下两地块的土地使用权及房产的《土地估计报告》和《房地产评估报告》均有异议，该院经审查后依法重新委托常州市金坛易和土地房产评估有限公司（以下简称易和公司）和江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称新大陆公司）对被执行人诺廷山公司上述财产进行评估。易和公司出具的（金坛）易和（2018）（估）字第3008号《土地估计报告》对诺廷山公司名下的武国用（2014）第14852号土地使用权评估市场价值为23197万元，新大陆公司出具的苏新大陆房估鉴字（2018）第006号《房地产估价报告》对诺廷山公司名下的武国用（2014）第14850号土地使用权及地上建筑物评估市场价值为11272.45万。该院于2018年3月12日向双方当事人送达了上述资产估价报告。由此，被执行人诺廷山公司向该院提出执行异议。
武进法院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。执行程序中对拍卖标的物进行资产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍由市场供需决定。因此，评估结论出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人对评估报告提出异议，法院主要审查评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法。只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。该案中，出具估价报告的易和公司和新大陆公司是由该院司法辅助部门在评估机构名册中通过摇号方式随机抽取方式选定、重新委托的，经过审查具备相应评估资质的评估机构，依照相关规定及其专业知识依法独立开展评估业务，其评估人员也均具备经相关机构认定的相应评估资质。法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应予认可。异议人诺廷山公司提出的两家评估机构对一宗土地上相接地块的土地价格评估结果不一致、价格悬殊大，估价报告参考案例、采用数据、参考地块不科学、不合理造成估价错误、过低，估价报告设定评估地块容积率不符合规划设计要点容积率指标，估价报告无效的主张，不属于执行异议审查范围，因此评估程序也不存在违法情形。综上，诺廷山公司以易和公司和新大陆公司出具的估价报告价格悬殊、估价结果错误、评估价格过低、估价报告无效为由，要求该院委托的评估机构重新评估或重新委托评估机构评估的异议请求不能成立，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回常州长兴诺廷山房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。
复议申请人诺廷山公司向本院申请复议，请求依法裁定撤销武进法院作出的（2018）苏0412执异30号执行裁定书，发回重审或依法改裁，裁定武进法院委托的评估鉴定机构重新对申请人名下土地使用权、地上建筑物等资产价值进行评估；或重新委托评估机构对申请人名下土地使用权、地上建筑物等资产价值进行评估。事实与理由：一、评估过程中，评估机构选用的案例、采用的数据、选用的参考地块不科学、不合理，甚至连设定的地块容积率都不符合规划设计要点容积率指标，进而导致错误的评估结论。（一）一宗土地上两块土地价格评估结果不一致，价格悬殊巨大；低密度住宅用地估价严重偏低，违背客观事实与常理。1.土地估价报告结果显示，申请人名下武国用(2014)第14852号土地单位土地面积价值为人民币10678.46元/㎡，总地价为23197万元。房地产估价报告显示申请人名下武国用(2014)第14850号土地使用权及地上建筑物价值为11272.45万元，地价却仅为3469元/㎡，严重低于市场价格。即使按照土地估价报告上的土地价格10678.46元/㎡计算，武国用(2014)第14850号土地使用权价值至少为20295.2亿元，此项便已经超出房地产估价报告上土地使用权及地上建筑物总价值近一亿元!倘若再加上地上1#、2#、8#、9#建筑物的价值，误差将更为可怕，何况二评估机构的评估价格还严重偏低!2.容积率设定不符合规划设计要点容积率指标，而是按照0.6计算，众所周知，容积率是影响土地价格的极端重要因素，用错误的容积率进行计算必然导致错误的结论。即使按0.6的容积率评估地价，0.6容积率是低密度住宅(别墅用地)，楼面价应该远高于1.5-3.0容积率的普通住宅用地价格，而评估报告显示本案土地评估价6593万元÷规划建筑面积11649.22㎡=楼面价5660元/㎡，该楼面价远低于2017年10月19日常州建源房地产开发有限公司拍得武进区西太湖环湖北路北侧、竹月路西侧(JWJ20170601地块)普通住宅(1.8容积率)楼面价6220.00元/㎡，评估价格严重偏低，这是极不合理的。位于本地块东北侧的武进区延政中大道南侧JWJ20180501地块，容积率为1.44的低密度住宅，起拍楼面积9925元/㎡、最高限价11487.1元/㎡，亦远高于《苏新大陆房估鉴字(2018)第006号房地产估价报告》的评估价格。3.两个不同的评估机构，针对同一宗土地上相接的两个地块，评估出的地价居然相差三倍之巨，资产价值误差超过一个亿。可见评估机构之估价报告不科学，严重低估了申请人之财产价值，倘采用该两份估价报告，将给申请人造成巨大损失，对申请人极其不公平。（二）估价报告中大量数据采用不科学，造成估价结果错误。1.易和公司在对武国用(2014)第14852号土地进行评估时，选择了三个比较案例，但并未选择较为接近估价日的案例。其中案例B和案例C更是在2016年8月和9月挂牌交易的土地，与估价日相隔过久，不具有参考性，故据此所作出的估价报告不具有合理性和科学性。2.新大陆公司在对武国用(2014)第14850号土地使用权及地上建筑物进行评估时，将房屋在建工程市场价值评估中的投资利息“按照正常利息4.35%计”，该利息计算缺乏合理的依据。申请人公司的融资成本超过10%，地产行业平均超过8%，房企龙头万科，融资成本也超过5%。二、评估程序严重违法应当重新评估，评估结论错误更应该重新评估。首先，评估结论是设定拍卖底价的重要依据，错误的评估结论必将导致错误的拍卖底价。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条明确“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。”人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的百分之八十；如果出现流拍，再拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”根据该条可见，评估价及保留价不仅仅对拍卖标的物的价格具有着重大的影响，而且还对标的物权利人的权益有着极其重大的影响。评估结论的错误将导致拍卖的保留价出现错误，进而会导致权利人的合法权益收到损害。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”该条明确了评估过程中出现严重违法的，人民法院应当根据申请准许重新评估，但并未禁止评估结论错误就不能申请重新评估。评估机构对拍卖的财产进行价格评估是拍卖的前置程序，评估结论亦是评估的核心价值所在，更关乎拍卖财产的最终交易价格。如果按照武进法院的逻辑，评估结论错误并非本次异议审查的重点，也非评估的重点，那么评估的意义何在？武进法院认为“执行程序中对拍卖标的物进行资产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终交易价格仍有市场供需决定。”武进法院片面地理解了评估的作用与价值，如果说评估结果对交易价格没有影响的话，那么何须进行评估，直接拍卖交由市场决定岂不是更好?评估过程的合理合法是公平正义的保证，对权利人而言，在实体上评估结论的正确才是最大的正义。错误的评估结论无论给其穿上何种外衣，都不能掩盖其错误的本质。评估程序错误应当予以重新评估，评估结论错误焉能不可以重新评估？综上，请贵院依法支持申请人之复议申请！
好管家公司答辩称：复议申请人的复议申请不能成立，请求依法驳回其复议申请，维持武进法院(2018)苏0412执异30号《执行裁定书》。一、法院在执行中需要对所在封的被执行人的财产进行评估、拍卖，而评估的目的只是法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终的拍卖成交价格仍由市场供需决定，因而评估价格并不影响拍卖的标的物最终市场拍卖成交价。二、本案第一次评估时，由于评估师没有到场，评估程序不合法，因此双方均认可重新选择评估机构进行重新评估。三、本次重新评估，评估机构合法，选择评估机构的程序合法，评估机构的评估程序合法，评估结论合法。被执行人提出的诸多异议主张，依法不属于执行异议审查范围，评估程序不存在违法情形。综上所述，被执行人提出的复议申请没有事实和法律依据，复议不能成立。本案民事案件生效判决后，被执行人拒不履行生效判决，其提出执行异议和复议申请，纯属恶意拖延执行。现在，各级法院正在加大执行力度，以决胜“基本解决执行难”。申请人恳请贵院及时作出裁决，驳回复议申请人的全部复议申请，依法顺利推进本案的执行。
新大陆公司答辩称：一、答辩摘要：1、对于容积率0.61的异议:评估取定该容积率，一是基于政府颁发的规划许可证等规划限定条件，二是基于委托评估函要求评估地上建筑物，这意味着要求按现状情况评估，因此该容积率的取定合法、合理；2、对于利率4.35%的异议：评估中的4.35%是指房屋建筑施工期间的建设期利息，是一个涉及房屋建造利息的机会成本的数字表现，仅服务于本次建筑物的评估；异议方提出的18%，则是整体项目开发的投融资成本，两者不是一回事；此外需要说明一个概念，个体的实际成本不能简单作为评估的依据，评估应当反映社会客观平均水平。3、对于估价时点后价值的异议：本次评估委托有确定的基准日，即2018年2月12日的房地产价值，未来时间的价值不在本次评估考虑范围之内。二、答辩详述：我方根据贵院司法评估委托书(2018)苏0412法鉴委字第00056、57、58号司法评估委托，对诺廷山公司位于常州市进区牛塘镇淹城南路西侧地块及地上建筑物进行评估并出具房地产及土地估价报告，报告编号苏新大陆房估鉴字（2018）第006号。经我方审慎复查报告，我方出具的房地产报告符合《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)技术规范要求。1、针对异议方“提出的一宗地块上两块土地价格评估结果不一致，价格悬殊巨大，违背客观事实与常理”，我方作如下说明：根据国家相关法律法规，房地产开发须根据经规划主管部门审批后的规划条件进行依法建设，不能擅自更改规划。估价委托人向我方提供了估价对象的土地使用权证（证号：武国用（2014）第14850号)复印件、国有土地使用权出让合同复印件、建设工程规划许可证（编号：建字第320400201150100号）复印件、建筑工程施工许可证（证号：320483201107270101）复印件、测绘报告（编号:武房测第（Y12080003））复印件、《武进区淹城南路西侧，永胜西路南侧地块（二）设计要点》复印件、不动产登记簿查询证明复印件。根据上述所提供的合法材料，我方评估地块规划建设2#-3#（地上四层）、8#-9#住宅（地上三层、地下一层），1#配套商业（地上三层、地下一层），规划房屋建筑面积11649.22㎡，对应土地使用权面积19005.75㎡，规划建设低密度别墅，规划容积率仅为0.61。依据合法原则，本次评估设定容积率为0.61。同时，本次委托评估的是土地和地上建筑物，需要对该地块现状的价值进行客观真实的反映，因此在地块客观现状下取定0.61的容积率，是完全合理的。地价最终体现在该地块所建成房地产价值中，一般来说，同等地块上所能建成房屋建筑面积越多，房地产总价和地价也相应越高。根据《武进区淹城南路西侧，永胜西路南侧地块（二）设计要点》中用地面积约4万平米，容积率不超过1.8。我方评估地块位于其中，且容积率0.61，则根据最佳利用原则，剩余地块与我方地块作为规划整体，其综合容积率可达到规划上限1.8。可见易和公司评估地块容积率远高于我方，因而其测算地价水平高于我方亦显合理。设定容积率不同，土地使用权评估价值不同。经我方内部审查，评估过程遵照估价程序与规范，评估选用方法适当，参数选用合理，报告符合逻辑，测算过程无差错。2、针对异议方提出的“二、估价报告中大量数据采用不科学，造成估价结果错误第二款”，“将房屋在建工程市场价值评估中的投资利息‘按照正常利息4.35%计’，该利息计算缺乏合理的依据”，我方作如下说明:评估中的4.35%是指房屋建筑施工期间的建设期利息，是一个涉及房屋建造利息的机会成本的数字表现，仅服务于本次建筑物的评估；异议方提出的18%，则是整体项目开发的投融资成本，两者不是一回事。根据全国房地产估价师执业资格考试用书《房地产估价理论与方法》(中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写，柴强主编，2015年版)关于投资利息的含义阐述P279，“占用资金需要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是把资金存入银行获取利息，是一种机会成本的数字表现。本次评估依据估价对象的实际情况，建设期利息取价值时点的一年期银行贷款利率4.35%。该一年期贷款利率公开透明，为中国人民银行公布指导各金融机构执行，具有指导意义。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。此外，从估价角度看，为了使评估价值合理，需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与利润分开，不能算作开发利润，评估价值还不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资渠道、融资成本等的影响”。市场融资主体资信差异以及放款金融机构体量大小的差异必然导致融资成本的差异，但评估立足于具有普遍意义的社会客观水平而非具体到个别企业和针对具体金融机构。综上，我方投资利息参数取值合理。异议人将评估参数中建设期利息和项目投资利息混淆、个别企业和客观社会平均概念理解不够，进行简单对比而提出错误的推论是站不住脚的。3、针对异议人升值空间的疑问，我方做说明如下:评估估价对象为对应价值时点2018年2月12日的房地产价值，价值时点并非定在未来。房地产价格尤其住宅价格受政府宏观调控因素影响巨大，并非仅仅由地方经济发展所单一驱动，房地产价值亦不可能永远上涨。而异议人所持房地产只涨不跌的言论与ＸＸＸ总书记在十九大报告所提出“房子是用来住的，不是用来炒的”思想不符，是较为狭隘偏谬的。我方坚持独立、客观、公正估价原则，严格遵守估价程序与规范，评估选用方法适当，参数合理，报告符合逻辑，测算过程无差错，因而我方认为出具的报告，估价结果真实可信。
武进法院查明的事实本院予以确认。
对于诺廷山公司的复议申请，本案争议焦点是新大陆公司出具的苏新大陆房估鉴字（2018）第006号《房地产估价报告》的评估程序、评估方法是否违法、违规？是否导致评估报告无效？
本院认为：首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，第一，新大陆公司是依法入册的司法委托评估机构，武进法院经摇号选定其作为本案的评估机构，具备相应的评估资质，且评估人员也具备相应的评估资质。第二，诺廷山公司提出的评估机构选用的案例、采用的数据、选用的参考地块不科学、不合理，甚至连设定的地块容积率都不符合规划设计要点，大量数据采用不科学、评估程序严重违法应当重新评估，评估结论错误更应当重新评估等异议，新大陆公司进行了书面答复。本案听证中，评估人员针对诺廷山公司提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议也进行了解释答复。第三，诺廷山公司没有充分的证据证明新大陆公司在评估程序中存在严重违法应当重新评估的事实，本院审查中也未发现新大陆公司在评估程序中存在严重违法应当重新评估的情形。其次，对于专业评估机构、评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析基础上，对涉案房地产进行客观合理估算和评判意见，本院应予以尊重。最后，对涉案房地产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。因此，本院对诺廷山公司重新评估的请求不予支持。
综上，复议申请人诺廷山公司的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。武进法院（2018）苏0412执异30号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回常州长兴诺廷山房地产开发有限公司的复议请求，维持常州市武进区人民法院（2018）苏0412执异30号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 孙慧民
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年六月十五日
法官 助理 陶金沙
书 记 员 叶小玢