江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)洪民三终字第248号
上诉人（原审被告）江西盛太阳实业有限公司，住所地：南昌市昌北双港大道，组织机构代码：73197925-9。
法定代表人：刘辉，该公司董事长。
委托代理人：吴建东，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）潘莹，女，1981年5月3日出生，汉族。
委托代理人：解小平，江西人民律师事务所律师。
上诉人江西盛太阳实业有限公司（以下简称盛太阳公司）为与被上诉人潘莹商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2013）洪经民初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年1月23日，潘莹与盛太阳公司签订《合同》一份，《合同》约定潘莹购买由盛太阳公司开发的位于南昌市经济技术开发区榴云路266号润碧康城6#商品房一套，总房价款为360000元。出卖人应当在2012年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；买受人在出卖人通知的时间内按要求办理交房手续，签署房屋交接单，买受人如未于出卖人通知中规定的时间起15日内办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付，出卖人不承担违约责任。此外，《合同》还就其他事宜进行了约定。该《合同》经南昌市房屋商品化办公室登记备案。《合同》签订后，潘莹付清了全部购房款。
另查明，2012年3月26日，诉争房屋所在的6#楼通过施工单位、监理单位、建设（开发）单位、勘察单位、设计单位联合验收，验收结果为合格。2012年3月底，盛太阳公司以群发短信的方式通知潘莹收房。潘莹于2013年2月1日办理了收房手续，同时，盛太阳公司预收办证费1000元。2012年11月30日，诉争房屋所在的6#楼在江西省建设工程质量监督管理总站完成工程竣工验收备案。截止法庭辩论终结前，诉争房屋仍未办理房屋产权初始登记。
一审法院认为：潘莹与盛太阳公司签订的《合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的《合同》义务。
关于潘莹诉请盛太阳公司支付未将符合交付条件的商品房交付给潘莹所产生的违约金的意见，法院认为，潘莹的该项诉请其实质即潘莹以竣工验收备案之日为实际交付之日主张逾期交付房屋违约金。盛太阳公司辩称根据2005年5月25日江西省人大常委会法制工作委员会对南昌仲裁委员会作出的《答复》的规定，竣工验收备案并非建筑工程交付的法定条件。盛太阳公司已在2012年3月26日完成了诉争房屋所在6#楼的整栋验收，验收结果为合格，并且按期通知潘莹收房，是潘莹自己没有按《合同》履行收房的义务。因此，潘莹诉请盛太阳公司支付逾期交房违约金，没有事实和法律上的依据，应予驳回。法院认为，根据2010年11月26日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议第二次修正的《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定“……未通过建设主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续”的规定，盛太阳公司的该辩称应不予支持。既然本案诉争的商品房于2012年11月30日才办理竣工验收备案，也就是说此时才达成交付的法定条件。因此，潘莹诉请判令盛太阳公司支付逾期交房违约金（自《合同》约定交房期限届满次日即2012年3月29日起至2013年11月30日止，共246天，按总房价款日万分之一计算），可以支持，但应扣除相关部门办理竣工验收备案法定期限七天的违约金，根据《合同》逾期交付商品房违约金的约定即每日按已付购房款的万分之一计算，因此，盛太阳公司应支付潘莹逾期交房违约金为8604元（360000元×0.0001×239天）。
关于潘莹诉请盛太阳公司支付逾期办证违约金的意见，盛太阳公司辩称既然潘莹未收房，《合同》约定的180日的报备期限无法起算，盛太阳公司不存在逾期办证的问题，因此，潘莹的该项诉请应予驳回，法院认为，潘莹虽然至今未收房，但诉争的房屋已于2012年11月30日通过竣工验收备案，达到交付的法定条件，报备的条件已具备。另外，潘莹是否收房与盛太阳公司能否报备没有直接的关系。截至法庭辩论终结前，盛太阳公司仍未为诉争房屋进行报备，造成潘莹无法在《合同》约定的期限内取得房产权属证书，盛太阳公司自然应承担逾期办证的违约责任。根据《合同》约定，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因此，盛太阳公司应支付潘莹逾期办证违约金1800元（360000元×0.5%）。
关于潘莹诉请盛太阳公司退回预收原告的办证费1000元，同时自判决生效之日起两个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的意见，法院认为，根据《合同》的约定，盛太阳公司有将办理权属登记需由盛太阳公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。另外，取得房屋所有权证是潘莹购买房屋、签订商品房买卖合同的主要目的之一。关于盛太阳公司将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限，法院认为，自本判决生效之日起三个月为宜。因此，盛太阳公司应自本判决生效之日起三个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至于潘莹诉请盛太阳公司返还预收的办证费1000元，法院认为，既然盛太阳公司不愿意为潘莹代为申请办理房产权属证书，那么盛太阳公司没有正当理由收取该笔费用，理应返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《江西省建筑管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付潘莹逾期交房违约金8604元；二、江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付潘莹逾期办证违约金1800元；三、江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还潘莹预收的办证费1000元；四、江西盛太阳实业有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理权属登记需由盛太阳公司提供的资料报产权登记机关备案；五、驳回潘莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由江西盛太阳实业有限公司负担。
盛太阳公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人盛太阳公司的上诉请求为：一、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2013）洪经民初字第293号民事判决第一、二项；二、一、二审诉讼费由潘莹承担。其事实和理由如下：一、本案交付房屋符合法律规定。一审认定双方所签订的商品房买卖合同有效，即认定了双方所约定的房屋验收合格后交付的条款是合法有效的。一审根据《江西省建设管理条例》第二十六条“未通过建设主管部门备案的建筑工程不得交付使用销售，不得办理房屋权属登记等有关手续”的规定，认定本案诉争的商品房办理竣工验收备案后，才达到交付的法定条件，这一认定违反法律规定。《城市房地产管理法》第三十八条、四十四条对商品房预售行为规定的销售、预售要件中，并没有要求竣工备案后实施。国务院2002年5月《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二条第四项规定：“所有商品住宅开发项目，未经竣工验收不得交付使用”，国务院2003年2月规定：房屋工程竣工验收核准备案改成告知性备案，排除在行政审批许可之外。因此，一审所依据的《江西省建设管理条例》第二十六条不具有强制监管效力。2005年江西省人大法工委发文规定：“我省地方性法规中的有关规定应当服从上位法的规定”。盛太阳公司依约将竣工验收合格的房屋予以交付，符合法律规定。二、潘莹不履行合同义务。根据合同约定，作为买方的潘莹应当如期收房，在其收房后，方能办理产权登记手续，潘莹故意不收房，未提交办理产权登记的资料和表格，属以实际行为不履行合同，已违反应当全面履行合同义务的法律规定，无权要求支付不办产权证的违约金。
被上诉人潘莹答辩称：一审认定事实证据充分，适用法律正确，盛太阳公司的上诉理由，与事实不符、于法无据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。一、盛太阳公司未在约定的时间内将办理竣工验收备案的房屋交付给潘莹，应承担延期交付违约金的赔偿责任。根据国务院2003年2月的规定，房屋工程竣工验收由核准制改为备案制，房屋竣工验收不需经建设主管部门核准，但是需到建设主管部门备案，取得备案表，备案及备案表成为房屋竣工验收合格的标准。关于房屋交付使用的法定条件，《江西省建设管理条例》第二十六条有明确规定，2005年江西省人大常委会法制工作委员会作出的《答复》，并不能作为抗辩理由，省人大法工委既非立法机关，也非法律解释机关，其提供法律咨询和法律建议，且在2010年11月26日修正《江西省建筑管理条例》时并未采纳《答复》的意见。法律、行政法规规定了交付使用前必须竣工验收，房屋竣工验收必须备案制，地方法规也规定了未经竣工验收备案的房屋不得交付使用。二、盛太阳公司应承担逾期办理房产证报备义务的违约责任。盛太阳公司于2012年3月底通知潘莹收房，潘莹要求其出示房屋竣工验收备案表不能后拒绝收房，盛太阳公司于2012年11月30日取得备案表后，并未再次通知潘莹收房，且怠于将有关办理房屋权属证书需由盛太阳公司提交的材料报备于房管部门。另，潘莹是否收房并不影响盛太阳公司报备。
二审期间，双方均未向法院提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院二审还查明：本案诉争房屋所在地块的土地使用权证号为：洪土国用（登北2010）字第1233号，该地块已于2014年3月21被本院（2014）洪中执字第57-1号协助执行通知书查封。二审庭审中盛太阳公司称其尚欠办证需缴纳的税款未交齐。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任；2、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。
关于焦点1，《合同》第八条约定，上诉人应当在2012年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人认为涉案房屋于2012年3月26日通过施工单位、监理单位、建设（开发）单位、勘察单位、设计单位联合验收合格，并出具了工程竣工验收报告，即具备了合同约定的交付条件。被上诉人则主张，涉案房屋应当经建设主管部门备案并出具竣工验收备案表后才符合合同约定的交付条件。本院认为，《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”，第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，由此可知，建设工程备案除需建设工程竣工验收合格外，还需要经过规划、公安消防、环保等部门的验收。同时，根据《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定“……未通过建设主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续”，据此，本院认为，合同约定的“该商品房经验收合格”交付条件应指办理竣工验收备案。上诉人未取得竣工验收备案表即通知被上诉人收房，被上诉人有权拒绝收房，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。
关于焦点2，上诉人主张被上诉人故意不收房，也未提出要求办理产权证的主张，且在被上诉人收房后方能办理产权登记手续，因此，被上诉人无权主张逾期办证的违约金。本院认为，《合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。上诉人通知被上诉人交房时，房屋尚不具备合同约定的交房条件，被上诉人有权拒绝，而非被上诉人故意不收房。在2012年11月30日涉案房屋竣工验收备案具备交房条件后至今，上诉人仍然未能将办理本案诉争房屋权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案，一审认定上诉人应当承担逾期办证的违约责任并无不当。
另，将办理本案诉争房屋权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案的问题，本院认为，由产权登记机关依法对开发商提供的资料进行审查，并履行相关程序，这是行政机关履行行政职责的职权范围，不是人民法院民事审判的范围。一审法院对备案事项直接作出判决，显属不当，本院依法予以纠正。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌经济技术开发区人民法院（2013）洪经民初字第299号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2013）洪经民初字第299号民事判决第四项；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费182元由江西盛太阳实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊达和
代理审判员 曹 渊
代理审判员 汪西菲
二〇一四年十月十日
书 记 员 魏丹丹