重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终8659号
上诉人（原审原告、案外人）：刘莉莉，女，2001年6月14日出生，汉族。
法定代理人：刘顺英，女，1963年9月1日出生，汉族（系刘莉莉母亲）。
上诉人（原审原告、案外人）：莫海君，女，2004年6月4日出生，汉族。
法定代理人：莫钦，男，1977年9月14日出生，汉族（系莫海君父亲）。
以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆恒基控股有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路9号8幢14-1号，统一社会信用代码9150010559227731X4。
法定代表人：杨碧才，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭元江，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟海文，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。
原审第三人（被执行人）：重庆强发实业集团有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道春晖路68号12幢61号，统一社会信用代码91500104203644826T。
法定代表人：邓仁强，该公司董事长。
原审第三人（被执行人）：邓仁强，男，1958年10月26日出生，汉族。
原审第三人（被执行人）：张小英，女，1962年4月13日出生，汉族。
以上三位原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
以上三位原审第三人的共同委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
上诉人刘莉莉、莫海君因与被上诉人重庆恒基控股有限公司（以下简称恒基公司）、原审第三人重庆强发实业集团有限公司（以下简称强发公司）、邓仁强、张小英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘莉莉的法定代理人刘顺英、委托诉讼代理人张正杰，上诉人莫海君的委托诉讼代理人张正杰，被上诉人恒基公司委托诉讼代理人郭元江、钟海文，原审第三人强发公司、邓仁强、张小英的共同委托诉讼代理人刘海崴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘莉莉、莫海君上诉请求：1、撤销一审判决，改判终止对涉案房屋九龙坡区石杨路X号地下车库及吊层商业吊1-商业3（105D房地证2015字第XX号）的执行并解除查封。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，案涉房屋买卖合同应当合法有效；本案案涉房屋买卖合同并不是没有第三人强发公司盖章，只是保留在上诉人处的合同暂无盖章，而保留在强发公司处的合同是加盖有公章的，而且强发公司也认可上诉人与其成立房屋买卖合同关系，并且合同经过房管局网签备案。2、上诉人所购房屋虽为商铺，但并不能就此认定其不用于居住。3、上诉人已经支付的价款超过了合同约定的50%，符合法律规定可以排除执行的情形。4、被上诉人对上诉人已经购买涉案房屋的事实是知情的，其违背了强发公司、中太公司、农行巴南支行、高新区建设局等签订的五方协议，违背诚实信用。
恒基公司答辩称：1、涉案房屋登记性质为商业用途，上诉人无证据证明将其用于居住，也未证明其名下无其他用于居住的房屋；2、根据物权法定原则，网签备案登记不具有物权变动效力，在司法查封前，其所有权人为被执行人，不能对抗和阻却司法查封；3、上诉人在司法查封前并未支付全部购房价款，也未实际占有涉案房屋；不符合异议成立的法律要件。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审第三人强发公司、邓仁强、张小英共同答辩称：1、第三人认为上诉人与我方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，合法成立并生效，而且已经进行了网签登记。2、上诉人购买涉案房屋的时间早于法院司法查封时间，是由于被上诉人的原因导致无法过户。3、被上诉人明知涉案房屋是五方协议的房屋，但仍然恶意查封，因此我方认为上诉人提出的执行异议成立。
刘莉莉、莫海君一审起诉请求：1、请求依法终止对九龙坡区石杨路X号地下车库及吊层商业幢吊1-商业3（105D房地证2015字第XX号）的执行并解除查封。事实及理由：李永宏诉强发公司、邓仁强、张小英民间借贷纠纷一案（2016渝01**民初246号），该案判决生效后，李永宏就该案向法院申请了强制执行（2016渝01**执972号），在执行过程中申请执行人由李永宏变更为了恒基公司。在该案审理及执行过程中，法院查封了强发公司名下相应财产，其中包括九龙坡区石杨路X号地下车库及吊层商业幢吊1-商业3。该房产在法院查封之前，强发公司已经将该房出卖给原告并办理了网签备案，且原告也支付了全部房款，原告是该房的所有权人并对该房享有实际权利，上述房产并不是强发公司的财产。
一审法院经审理查明以下案件事实：2016年4月29日，重庆市永川区人民法院就李永宏诉强发公司、邓仁强、张小英民间借贷纠纷一案作出（2016）渝0104民初246号《民事判决书》判决如下：一、被告重庆强发实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李永宏偿还借款本金1500万元；二、被告重庆强发实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李永宏支付以借款本金1500万元为计算基数、在2015年9月1日至被告实际付清1500万元之日期间按月利率2%（不足一月的，则每日的日利率＝2%÷30）计算的利息；三、被告重庆强发实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李永宏支付律师服务费50万元；四、被告邓仁强和被告张小英对被告重庆强发实业集团有限公司的上述一、二、三项确定给付义务向原告李永宏承担连带清偿责任；五、驳回原告李永宏的其它诉讼请求。2016年6月3日，李永宏就（2016）渝0104民初246号判决申请执行，执行过程中，恒基公司申请变更为该案申请执行人，重庆市永川区人民法院（2016）渝0104执972号《执行裁定书》裁定变更恒基公司为该案申请执行人，并于2016年6月8日裁定查封了强发公司名下位于重庆市九龙坡区石杨路X号地下车库及吊层商业（吊1-商业3至吊1-商业11）。
2017年2月13日，原告就重庆市永川区人民法院查封重庆市九龙坡区石杨路X号地下车库及吊层商业幢吊1-商业3房屋提出异议，重庆市永川区人民法院（2017）渝0104执异3号裁定驳回原告的异议请求。
原告举示的重庆市商品房买卖合同中约定购买的房屋为“重庆市九龙坡区石杨路X号地下车库及吊层商业幢吊1-商业3”，建筑面积48.12平方米，总价款2214440元，一次性付清，载明的合同签订时间为2016年6月7日；强发公司于2014年11月17日出具的收据2张，金额均为‚150000元，收款事项为“购2栋LG-1-1号门面首付款”和“购2栋LG-1-2号门面首付款”，交款人“刘顺英”，收款方式“刷卡”；强发公司2014年12月2日出具的收据2张，金额分别为“150000”和“350000元”，收款事项分别为“购2栋LG-1-1号”和“购2栋LG-1-2号门面款”，交款人“刘顺英”，收款方式“转账”；强发公司2014年12月12日出具的收据，金额为“200000元”，收款事项为“购2栋LG-1-1门面款”，交款人为“刘顺英”，收款方式为“转账”；强发公司于2015年4月13日出具的收据2张，金额分别为“820000元”和“700000”，收款事项分别为“购强发百年1-1号门面款”和“购强发百年1-2号门面款”，交款人分别为“刘莉莉”和“莫海君”，收款方式为“转账”；强发公司于2016年6月7日出具的收据，金额为“93388.02元”，收款事项为“强发百年国际2栋吊1商业3号房屋大修基金及税费”，交款人为“刘莉莉”，收款方式为“转账”；2014年11月17日的3张刷卡小票，其中2张商户名为搜狐新媒体，金额均为10000元，其中一张商户名为强发，金额为300000元；2014年11月17日，2张焦点爱家卡银行收据，载明购卡人“刘顺英”，交款“强发百年国际项目焦点爱家卡服务费”，收款单位“北京搜狐新媒体信息技术有限公司”；2014年12月2日，刘顺英向强发公司银行转账500000元；2014年12月12日，刘顺英向强发公司银行转账200000元；2015年4月14日，刘凤向强发公司转账500000元，刘顺英向强发公司转账630882元；2016年6月7日，刘顺英向重庆智航商贸有限公司汇款93388.02元。2016年6月7日，案涉房屋办理商品房网签（期房），二原告为网签权利人。
2016年3月10日，强发公司（甲方）、中太建设集团股份有限公司（乙方）、中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行（丙方）、重庆市高新区建设局（丁方）、恒基公司（戊方）签订《“强发百年”项目债务履行及后续建设有关事项的协议》，其中第一部分“强发百年项目的后续运行模式”第3条约定：“为确保可预售房屋的安全，避免因第三方查封影响销售，致使项目后续建设资金的筹措受到影响，甲、乙、丙一致同意将'强发百年'2号楼可预售住宅、车库及吊层商业除已抵押给丙方的部分外，全部以套内建筑面积单价每平方米6000元网签至甲、乙、丙选定的戊方名下，该网签合同的纸质版作为本协议附件。除已抵押给丙方的部分外，下列部分不网签到戊方名下：3.1.为解决农民工工资，经甲、乙方协商一致后，于2016年春节前以特价房方式销售的六套住宅;3.2.本协议签订前，甲方已针对吊层商业对外进行的认购”。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当符合以下情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第一、原告举示的案涉房屋的买卖合同无强发公司盖章签字，即便强发公司在本案中予以追认，亦不能认定该合同为合法有效;第二、案涉房屋为商铺，不是用于居住的房屋;第三、案涉房屋仅办理网签，并非合同登记备案和物权预告登记，原告对案涉房屋不享有排除执行的物权;第四、强发公司、中太建设集团股份有限公司、中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行、重庆市高新区建设局及恒基公司签订《“强发百年”项目债务履行及后续建设有关事项的协议》并不影响恒基公司申请执行强发公司名下的财产，该协议中并未列明该协议签订前，强发公司已对外进行认购的房屋名单，且原告举示的房屋买卖合同载明的时间在该协议之后，不能由此认定恒基公司认可原告与强发公司之间就案涉房屋存在买卖关系。综上，案涉房屋仍然作为在建工程登记在强发公司名下，属于强发公司的财产，原告对该房屋并不享有排除强制执行的民事权益，其异议不成立，一审法院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院判决如下：驳回刘莉莉、莫海君的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告刘莉莉、莫海君负担。
本院二审审理中，当事人未提交新证据。
本院对一审经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，因案涉房屋性质为商业用房，故上诉人有关虽然其所持有涉案房屋买卖合同未加盖强发公司印章、但强发公司持有的相应合同已加盖公司印章、应当认定房屋买卖关系成立以及所购房屋虽为商铺、但并不能就此认定其不用于居住、其所交房款已超过合同约定50%的上诉理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当符合以下情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”的条件。上诉人举示的证据不能证明强发公司房款收据金额与其实际付款金额、房屋买卖合同约定金额一致以及被上诉人明知并认可将涉案商铺排除在法院查封之外。因原告对涉案房屋所享有的民事权益并不足以排除强制执行，一审法院因此驳回其异议并无不当。
综上所述，刘莉莉、莫海君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由刘莉莉、莫海君负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 苏致礼
审判员 陈 华
二〇一八年三月十三日
书记员 张远馨