吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二再字第3号
抗诉机关：吉林省白山市人民检察院。
申诉人（原审原告）：丁艳军，男，1980年3月4日生，汉族，无职业，住浑江区。
委托代理人：张元馨，女，1979年5月2日生，汉族，无职业，住浑江区（原告妻子）。
被申诉人（原审被告）：江源县房屋建设开发公司。
法定代表人：武玉福，经理。
委托代理人：曲慧刚，该公司法律顾问。
被申诉人（原审第三人）：逄金桂，男，1974年1月2日生，汉族，无职业，住浑江区。
委托代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。
被申诉人（原审第三人）：王新义，男，1954年6月18日生，汉族，个体工商户，住浑江区。
委托代理人：王鹏，男，1981年2月9日生，汉族，个体工商户，住浑江区（王新义之子）。
申诉人丁艳军与被申诉人江源县房屋建设开发公司、逄金桂、王新义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月20日作出（2012）浑民二初字第334号民事判决并已发生法律效力。丁艳军不服向白山市中级人民法院提出再审申请，白山市中级人民法院于2013年3月28日作出（2013）白山民申字第8号民事裁定书裁定：驳回丁艳军的再审申请。丁艳军不服向检察院申请监督。2014年1月7日，白山市人民检察院作出白山检民行抗字（2014）第1号民事抗诉书，以���判决认定事实不清向白山市中级人民法院提出抗诉。2014年1月13日白山市中级人民法院作出（2014）白山民抗字第4号民事裁定书裁定：一、本案指令白山市浑江区人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人丁艳军的委托代理人张元馨，被申诉人江源县房屋建设开发公司委托代理人曲慧刚，逄金桂的委托代理人徐公市，王新义的委托代理人王鹏到庭参加诉讼。吉林省白山市浑江区人民检察院检察员兰舰出庭履行职务。本案现已审理终结。
2012年5月8日原审原告丁艳军起诉至本院称：原告于2008年10月15日与被告江源县房屋建设开发公司签订商品房买卖合同，购买民中花园综合楼一层104号门市房，面积76.98平方米，总价款为889889.00元。合同签订后，原告将全部房款交付给被告，但被告却没有将该门市房交付给��告使用。故请求：1、依法确认原、被告房屋买卖合同有效；2、依法确认民中花园综合楼104号门市房归原告所有；3、被告和第三人将民中花园综合楼104号门市房交付给原告；4、诉讼费由被告承担。
江源县房屋建设开发公司辩称：买卖合同有效，原告的诉讼请求合理。
第三人逄金桂述称：104号房屋不是商品房而是电梯前室，2009年法院将民中花园小区综合楼二楼执行给我时，被告并没有告诉我104号是门市房并已出售。因执行给我的二楼没有电梯，我从二楼焊接了一个楼梯到一楼，占有使用了104房。我焊接楼梯，是经过王新义同意的，并不是非法的。原、被告签订的房屋买卖合同系原、被告及第三人王新义恶意串通，形成的虚假合同，应认定为无效合同。
第三人王新义述称：买卖合同合法有效，104号房屋应归原告所有，第三人逄金桂占有该房屋没有法律依据。
原��查明，被告与第三人王新义合作开发民中花园小区综合楼，2008年7月，综合楼竣工。该综合楼一层104号房屋原设计为门市房，实际建成后为电梯井，但该电梯井到今未安装电梯。
因原告承揽了民中花园小区综合楼室外步行砖工程，被告未给付原告工程款，期间，王新义还从原告处多次借款未偿还，2008年10月15日，经协商，被告及王新义用民中花园综合楼一层104号门市房抵顶原告的借款及工程款，原、被告签订了商品房买卖合同。被告给原告出具了购房款收据，收据载明购房款889889.00元，但被告当时未将该房屋交付给原告。
因被告及第三人王新义从第三人逄金桂处借款未还，逄金桂到本院提起民事诉讼，要求王新义及被告偿还借款。本院于2009年4月29日作出（2009）八民二初字第93号民事判决书，支持了逄金桂的诉讼请求。判决生效后，逄金桂向本院提出强制执行申请。2009年6月，被告用民中花园小区综合楼二楼抵顶了部分借款，逄金桂取得二楼房屋后，从二楼焊接了楼梯到一楼，占有使用了104号房屋至今。
2011年8月1日，白山市天誉物业管理有限公司与原告签订了民中花园小区综合楼104号房屋物业服务合同，收取了原告2011年8月1日至2012年4月30日期间的物业服务费。
另查明，被告江源县房屋建设开发公司于2007年1月4日取得了民中花园小区综合楼商品房预售许可证。
原审认为：民中花园小区综合楼原设计中104号房屋，虽然设计是门市房，但实际却建成了电梯井，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定为民中花园小区综合楼104号归全体业主共同共有，被告处分房屋的行为，尚未得到业主的认可，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定原、被告���间的房屋买卖合同尚未生效。原告要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，依据不足。判决驳回原告丁艳军的诉讼请求。
吉林省白山市人民检察院认为：原审判决认定事实不清。首先，104号房屋是独立门市房，该电梯井仅是临时设置，不应属于民中花园小区综合楼全体业主共同共有。第一，原设计图纸及长春市建筑设计研究院有限公司说明，证实民中花园104号房是独立门市房，该位置没有设计为电梯井，而是王新义自行将104号门市房改建成为电梯井，没有到规划和相关部门对设计图纸进行变更登记。第二，该预留电梯位置并不能通往小区综合楼，供小区业主使用，不应属于小区业主共同共有。
其次，白山市建设工程质量监督站提供的材料证实，民中花园综合楼G轴－F轴交2轴－3轴（即民中花园综合楼104房）范围内一层顶板、二层顶板均有一根钢筋混凝土梁，此梁已被凿断拆除，属于不合理拆除，使得主体结构存在安全隐患。该份证据说明，在没有修改图纸的情况下，王新义私自将G轴－F轴交2轴－3轴范围内改建为电梯井并将一层顶板、二层顶板拆除，逄金桂取得二楼后将一层顶板中的混凝土承重梁凿断，王新义拆除顶板及逄金桂凿断顶板中包含的混凝土梁的共同行为造成民中花园综合楼整楼的安全隐患，应当责令及时拆除临时电梯井，并恢复原图纸中所设计的房屋结构。所以应认定王新义私自改建民中花园104号房屋的行为无效，认定该户房屋为独立的门市房。
最后，丁艳军在一审时提出的证据材料，包括《商品房订购协议书》、《商品房买卖合同》、《物业管理服务合同》和《房屋装饰装修管理协议》，此一系列的证据可以证明丁艳军已经购买了民中花园综合楼104号房屋并办理了入户手续。应认定丁艳军与江源县房屋建设开发公司之间的房屋买卖合同已成立并生效。
本院再审过程中，申诉人丁艳军称：原判决认定“原设计中104号房屋，虽然设计是门市房，但实际却建成了电梯井，属于民中花园小区综合楼全体业主共同共有，被告处分房屋的行为尚未得到业主的认可”是错误的。理由是，首先，无论是原设计，施工过程中的设计变更，还是产权处的测绘报告，都说明104号房屋始终是独立的门市房；其次，该电梯井是第三人王新义与朋友准备开饭店临时设置的，没有设计变更和相关主管部门的批准手续并且江源县房屋建设开发公司和第三人王新义均同意将此临时电梯井拆除；第三，因测绘是独立的门市房，并不是全体业主共有面积。法院的判决认定没有产权测绘和其它主管部门的证据支持，是主观臆断，无事实依据。原判决认定“原、被告之间的房屋买卖合同尚未生效”是适用法��错误。理由是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。而此案被告江源县房屋建设开发公司于2007年1月4日取得了民中花园小区综合楼商品房预售许可证。2008年10月15日原、被告签订《商品房买卖合同》并没有违反国家的强制性规定，应为有效。原告没有办理登记过户手续并不影响合同的效力。
被申诉人江源县房屋建设开发公司答辩认为：原告的再审请求合理，请法院支持原告的再审请求。
被申诉人逄金桂述称：首先，2008年10月15日原、被告签订《商品���买卖合同》是虚假的，理由，其一、2008年10月5日原、被告之间同时签订了《商品房订购协议书》、《商品房买卖合同》是不符合常理的；其二、购房款889889.00元是由欠工程款16万元和借款72万元两部分组成，但被告在一审时并没有提供借据；其三、2008年10月被告及王新义一层临街门市房售价为2万元∕平方米，而此案确为1.1万元∕平方米，不符合常理。其次，被告及王新义已改变了原设计图纸，将104号房屋变更为电梯井。理由是，虽然2006年12月13日市产权处房产测绘中心一层测绘104号房屋系门市房，但2007年6月6日被告的《工作联系单》中写明“关于地下室G-
F轴电梯井道砼基础施工困难部位经与有关人员联系可按下图施工”，可证明，104号房屋已变更为电梯井的事实。第三、法院将二楼建筑面积1461.47平方米，使用面积745.33平方米抵顶给逄金桂时，并不包括104号房屋面��。但是，在被告将二楼商铺整体抵顶债务时，被告已向逄金桂承诺安装一部电梯，否则，逄金桂也不可能在取得二楼房屋后，从二楼焊接了楼梯到一楼，占有使用了104号房屋。综上，应维持原一审判决即驳回原告丁艳军的诉讼请求。
被申诉人王新义述称：原告的再审请求合理，应支持原告的诉讼请求。
本院再审查明，2008年10月15日丁艳军购买民中花园综合楼一层104号门市房时，王新义已向丁艳军释明该房屋被临时设置为电梯井。王新义在没有相关主管部门批准的情况下，私自将G轴－F轴交2轴－3轴范围内的一层顶板、二层顶板拆除后预留电梯井。逄金桂在取得二楼后将一层顶板中的混凝土承重梁凿断，从二楼焊接了楼梯到一楼，占有使用了104号房屋。2012年9月25日，白山市建筑工程质量监督站出具《关于民中花园综合楼局部楼板破坏的情况说明》，证实该楼G轴－F��交2轴－3轴（即民中花园综合楼104房）范围内一层顶板、二层顶板均有一根钢筋混凝土梁，此梁已被凿断拆除，属于不合理拆除，使得主体结构存在安全隐患。
另查明，因民中花园小区开发单位欠不动产销售营业税款，导致该小区的住户入住后无法办理产权过户手续。
其他事实与原审认定一致。
本院再审认为：
第一、关于原、被告2008年10月15日签订的《商品房买卖合同》是否有效、原告要求依法确认民中花园综合楼104号门市房归原告所有及原告要求本案被告和第三人将民中花园综合楼104号门市房交付给原告是否合理的问题。
被告江源县房屋建设开发公司与第三人王新义合作开发民中花园小区综合楼，2007年1月4日取得了该楼盘的房屋预售许可证，2008年7月综合楼竣工，该综合楼一层104号房屋规划图纸设计为门市房。
2007年5－7月原告承揽了民中花园小区综合楼室外步行砖工程，工程竣工后，被告未给付原告工程款。期间，王新义还从原告处多次借款未偿还，2008年10月15日，经协商，被告及王新义用民中花园综合楼一层104号门市房抵顶原告的借款及工程款并签订了商品房买卖合同。被告给原告出具了购房款收据，收据载明购房款889889.00元。
2011年8月1日，白山市天誉物业管理有限公司与原告签订了民中花园小区综合楼104号房屋物业服务合同，收取了原告2011年8月1日至2012年4月30日期间的物业服务费。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》是其双方的真实意思表示，并不违反国家的强制性规定。该合同有原告承揽民中花园小区综合楼室外步行砖工程的事实、被告出具的购房款收据及白山市天誉物业管理有限公司与原告签订的物业服务合同相佐证。被告称购房合同系原、被告及第三人恶意串通所形成的，因被告没有举出相关的证据证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”的规定，对被告的主张，本院不予采信。
综上，原、被告2008年10月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
《中华人民共和国物权法���第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，本案因民中花园小区的开发单位欠不动产销售营业税款，导致该小区的住户入住后无法办理产权过户手续。虽然原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，但因没有到产权部门办理过户登记，故不产生物权效力。原告请求法院依法确认民中花园综合楼104号门市房归原告所有及要求本案被告和第三人将民中花园综合楼104号门市房交付给原告的诉讼请求，本院不予支持。
第二、关于第三人逄金桂在取得二楼所有权后，从二楼焊接了楼梯到一楼，占有使用了104号房屋是否合理的问题。
首先，104号房屋是独立的门市房，该电梯井仅是临时设置，不应属于民中花园小区综合楼全体业主共同共有。其一、2006年12月白山市房产测绘中心出具的《商品房屋面积测绘报告书》显示民中花园104号房屋系独立的门市房；其二、2012年7月长春市建筑设计研究院有限公司出具的《说明》，证明民中花园综合楼G轴-
F轴、1－3楼，该院原施工图纸未设计电梯；其三、该预留电梯位置并不能通往小区综合楼，供小区业主使用，不应属于小区业主共同共有。
其次，本案第三人王新义在没有修改图纸的情况下，私自将G轴－F轴交2轴－3轴范围内改建为电梯井并将一层顶板、二层顶板拆除，逄金桂取得二楼后将一层顶板中的混凝土承重梁凿断，从二楼焊接了楼梯到一楼，上述共同行为经白山市建设工程质量监督站检测证明，民中花园综合楼整楼存���安全隐患。
最后，本院2009年6月30日作出的（2009）八执备字第288号执行裁定书裁定：将王新义、江源县房屋建设开发公司所有的民中花园二楼商铺，面积1461.47平方米，商铺使用面积745.33平方米执行给逄金桂，其中并没有包括104号房屋面积，该二楼商铺与一层楼的通行权是通过该一层西侧的两个楼梯及东侧的一个楼梯实现的。
综上，第三人逄金桂在取得二楼所有权后，从二楼焊接了楼梯到一楼，占有使用了104号房屋是不合理的。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十三条��人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件……”。原审判决错误，应予纠正，原告的再审请求部分合理，应予支持。判决如下：
一、撤销本院2012年8月20日作出的（2012）浑民二初字第334号民事判决。
二、原、被告2008年10月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
三、驳回原告丁艳军的其他诉讼请求。
案件受理费12699.00元，被告及第三人逄金桂各承担6349.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 李贵群
审 判 员 赵清富
人民陪审员 李志杰
二〇一四年十月十日
书 记 员 朱成有