广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7641号
上诉人（原审被告）：广州伯乐汇孵化器有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道东200号73—3（临时经营场所有效期至2019年2月28日）。
法定代表人：范小春，职务：总经理。
委托诉讼代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州百纳家居饰品有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道东200号74—5第二层。
法定代表人：王高华。
委托诉讼代理人：曾婉琪，女，1973年7月27日出生，住广州市越秀区，系该司职员。
上诉人广州伯乐汇孵化器有限公司（以下简称为伯乐汇公司）因与被上诉人广州百纳家居饰品有限公司（以下简称为百纳家居公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
伯乐汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判伯乐汇公司无需向百纳家居公司支付租金及违约金；2.本案诉讼费用由百纳家居公司承担。事实和理由：一、根据现有证据无法证实案涉物业的合法性，百纳家居公司提交的房产证显示是“芳村大道东xx号74栋”，与案涉物业的地址“芳村大道xx号74-5栋外侧二楼夹层”是两个不同的房屋地址。一审法院认为“74-5栋外侧二楼夹层”的位置位于“74栋”与事实不符。二、根据百纳家居公司提交的现有证据，无法证明其对案涉物业享有转租权。百纳家居公司提交的与前手承租人签订的《房屋租赁合同》既没有原件，也没有任何经手人的签名，还没有落款日期，无法确认其真实性。三、百纳家居公司与伯乐汇公司的租赁合同期限自2016年7月1日至2017年6月30日，伯乐汇公司因发现百纳家居公司转租房屋不具备合法性，故从2016年11月起拒绝继续交租。伯乐汇公司以事实行为证明不再履行合同，即便双方合同有效，合同关系也在2017年6月30日终止。而且根据双方合同约定，伯乐汇公司如需继续承租房屋，应提前30日与百纳家居公司协商，双方另行签订合同。在合同到期前，伯乐汇公司没有向百纳家居公司表示继续承租物业。因此，双方的租赁关系至迟在2017年6月30日已终止。一审法院认为在合同到期后双方仍形成不定期租赁关系是错误的，百纳家居公司向伯乐汇公司主张2017年7月1日之后的租金没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法纠正，支持伯乐汇公司的全部上诉请求。
百纳家居公司二审辩称：1.百纳家居公司在一审过程中提交了案涉物业合法的房产证复印件，所附的房地产平面附图清楚显示了伯乐汇公司所租赁物业的位置。伯乐汇公司认为案涉物业与房产证上的位置不一致，应提供证据证明。2.案涉物业房产证复印件，以及经工商局合法登记的营业执照均可证明百纳家居公司是案涉物业的合法承租人。百纳家居公司在一审庭审中提交了享有案涉物业转租权的资料，伯乐汇公司认为百纳家居公司不享有转租权，应提供案涉物业业主不同意百纳家居公司转租物业的证明。3.从伯乐汇公司不缴纳租金开始，百纳家居公司就一直有通过微信与其沟通。从伯乐汇公司的微信聊天记录及律师函的回复来看，伯乐汇公司表示是因经营不善的问题不再支付租金，而未表示是因质疑百纳家居公司没有转租权而不再交租及不再继续承租物业。因伯乐汇公司没有与百纳家居公司协商过解除租赁合同，导致百纳家居公司至今无法出租案涉物业，从而遭受很大损失。综上，请求二审法院依法驳回伯乐汇公司的上诉请求，维持一审判决。
因本案纠纷，百纳家居公司于2017年10月31日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.伯乐汇公司立即支付欠交的2016年11月1日至2017年10月31日租金共计24000元（每月租金2000元）；2.伯乐汇公司向百纳家居公司支付违约金，每逾期一日，按月租金额的0.1%计算违约金，自当月1日开始起算至支付之日为止；3.伯乐汇公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市荔湾区芳村大道东xx号74栋的权属人为广州市金珠江化学有限公司（以下简称金珠江公司），房地产证号为穗房地证字第××号，权属来源为1988年、1992年、1993年建，总建筑面积2785.91平方米，核准日期为2000年8月29日。74栋有五个楼梯出入口，为便于管理，自编五个门牌号码分别为：74-1、74-2、74-3、74-4、74-5。
2009年6月12日，广州市城市规划局向金珠江公司出具《关于送审建筑设计方案的复函》（穗规函[2009]4442号），其中载明：为推进市区产业“退二进三”工作顺利开展，同意你单位的共73栋多层建筑（自编6-59栋、61-75栋、79-82栋及86栋）进行厂区“退二进三”改造后临时作为商业、设计、展览等创意产业园区。
2009年7月21日，金珠江公司（出租人、甲方）与广州贰零零创意文化发展有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区芳村大道东xx号6-53、55-75、79-82、86房号的房地产出租给乙方作创意产业园用途使用，建筑（或使用）面积28000平方米，租赁期限2009年4月1日至2019年3月31日。同日，该合同以穗租备704900480号予以登记备案。
2011年，广州贰零零创意文化发展有限公司（出租人、甲方）与百纳家居公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区芳村大道东xx74-5第二层房号的房地产（房地产权证号码06××24）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积280平方米，租赁期限2011年11月1日至2019年3月31日。
2016年，金珠江公司（出租人、甲方）与广州壹捌伍零创意产业投资有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区芳村大道东xx号全部房号的房地产出租给乙方作创意产业园用途使用，建筑（或使用）面积28000平方米。租赁期限2016年8月26日至2029年3月31日。2016年9月8日，该合同以穗租备2016B0301500856号予以登记备案。
2016年，广州壹捌伍零创意产业投资有限公司（出租人、甲方）与百纳家居公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区芳村大道东xx号74-5第二层房号的房地产（房地产权证号码06××24）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积280平方米，租赁期限2016年8月26日至2029年3月31日。
2016年7月1日，百纳家居公司（出租人、甲方）与伯乐汇公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区芳村大道东xx号74-5栋外侧二楼夹层房号的房地产出租给乙方使用，建筑（或使用）面积16平方米，租赁期限2016年7月1日至2017年6月30日，月租金2000元，租金按月结算，由乙方在每月第23日前按现金付款方式缴付给甲方。乙方向甲方交纳4000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。后，伯乐汇公司向百纳家居公司支付租赁保证金4000元。另查明，伯乐汇公司向百纳家居公司支付了2016年7月1日至2016年10月30日的四个月租金。
2016年8月26日，广州贰零零创意文化发展有限公司与广州壹捌伍零创意产业投资有限公司分别出具《同意书》，上载同意百纳家居公司出租广州市荔湾区芳村大道东路xx号74栋-5二楼（自编号外侧二楼夹层）套内面积16平方米转租给伯乐汇公司作为办公经营场所使用。
2017年2月6日，百纳家居公司向伯乐汇公司发出《关于限期支付租金的律师函》，要求伯乐汇公司支付截止2017年2月6日拖欠的租金人民币8000元及相应违约金722元。伯乐汇公司称未收到上述律师函。
一审法院认为，本案百纳家居公司与伯乐汇公司双方争议的焦点在于案涉租赁合同是否合法有效。百纳家居公司提供案涉大楼的房地产权证、业主和第一手承租人的租赁合同、百纳家居公司与第一手承租人签订的租赁合同以及出租方同意百纳家居公司转租案涉物业的同意书，以上证据证明了案涉物业的合法性以及百纳家居公司承租和转租物业的合法性。伯乐汇公司抗辩百纳家居公司提供的房产证地址是“芳村大道东xx号74栋”与案涉的物业“芳村大道东xx号74-5栋外侧二楼夹层”不是一个地址。根据案涉园区及案涉物业所在大楼的实际情况可知，74栋有五个自编门牌，××属于74栋的一个门牌，百纳家居公司承租的部分是“74-5第二层”，百纳家居公司出租给伯乐汇公司的是自编的“74-5栋外侧二楼夹层”，显然“74-5栋外侧二楼夹层”的位置即位于“74栋”。故，伯乐汇公司关于百纳家居公司未能提供案涉物业合法来源的主张不成立，不予支持。伯乐汇公司主张案涉物业为违法建筑，但并未提供相关证据予以证实，故不予采信。另伯乐汇公司主张其只会向物业合法产权人或房管部门备案的承租人缴纳租金，根据合同相对性原则，伯乐汇公司上述抗辩理由不成立，故不予支持。综上所述，百纳家居公司与伯乐汇公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。百纳家居公司与伯乐汇公司合同期限至2017年6月30日止，合同期满后未解除合同，双方形成不定期租赁关系。伯乐汇公司自2016年11月起拖欠百纳家居公司租金至今，百纳家居公司要求伯乐汇公司支付欠交的2016年11月1日至2017年10月31日租金共计24000元（每月租金2000元）于法有据，予以支持。伯乐汇公司逾期支付租金的行为对百纳家居公司的利益造成了损失，根据合同相关条款，百纳家居公司要求伯乐汇公司每逾期一日，按月租金额的0.1%计算逾期付款违约金的诉请，予以支持。鉴于合同约定的租金支付日期为每月第23日，故逾期支付的违约金起算日期自每月第24日起算。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年1月17日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，伯乐汇公司向百纳家居公司支付2016年11月1日至2017年10月31日租金共计24000元（每月租金2000元）及逾期付款违约金（每期以2000元为本金，按每日千分之一计算，从每月第24日起计付至清偿之日止，总额以不超过本金为限）。二、驳回百纳家居公司其他诉讼请求。本案受理费260元，由伯乐汇公司负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，伯乐汇公司向本院提交了6张照片，拟证明案涉房屋编号依次为74-1、74-2、74-5、74-6、74-8。对于伯乐汇公司二审提交的照片，百纳家居公司质证认为：对于案涉房屋编号，物业管理处告诉百纳家居公司是按照74-1、74-2、74-3、74-4、74-5编的，出租备案也是按照74-1、74-2、74-3、74-4、74-5备案的，但实际挂牌编号依次是74-1、74-2、74-5、74-6、74-8。
二审庭审时，百纳家居公司与伯乐汇公司一致确认案涉租赁合同到期后，双方未办理场地交接，案涉场地仍留有伯乐汇公司的物品。伯乐汇公司确认在使用案涉场地过程中，无其他权利人向其主张过权利及阻碍案涉合同的履行。
本院认为，对于伯乐汇公司二审提交的证据，因无正当理由未在一审举证期限内提供，不属于二审新证据。且所要证明的内容对本案的处理不构成实质性影响，故本院不予采信。
伯乐汇公司与百纳家居公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于伯乐汇公司上诉主张案涉物业所在位置与百纳家居公司提供的房地产权证所载地址不一致，故案涉物业不具有合法性的问题，一审法院对此已有论述，本院不再赘述并予以维持，对于伯乐汇公司的该项上诉主张，本院不予支持。伯乐汇公司上诉认为百纳家居公司不享有案涉物业的转租权，与百纳家居公司一审提交的案涉大楼的房地产权证、业主和第一手承租人的租赁合同、百纳家居公司与第一手承租人签订的租赁合同以及出租人同意百纳家居公司转租物业的同意书所证明的事实不符，上述证据已构成完整的证据链，可以证明百纳家居公司转租物业的合法性。虽然伯乐汇公司上诉认为百纳家居公司与前一手承租人的租赁合同存在形式上的瑕疵，但其没有提供证据否认上述租赁合同的真实性，且伯乐汇公司确认在使用案涉场地过程中，无其他权利人向其主张过权利及阻碍案涉合同的履行。因此，本院对其该项上诉主张亦不予采纳。
案涉租赁合同合法有效，伯乐汇公司应根据合同约定按时向百纳家居公司支付租金。伯乐汇公司自2016年11月起开始拖欠租金，至合同期限届满后，伯乐汇公司未与百纳家居公司进行场地交接，案涉场地留有伯乐汇公司的物品，其仍实际占用场地，应支付场地使用费。因此，一审法院支持百纳家居公司要求伯乐汇公司支付2016年11月1日至2017年10月31日的租金及逾期付款违约金的诉请，处理正确，本院予以维持。
综上所述，伯乐汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人广州伯乐汇孵化器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年六月十三日
书记员 眭 翘
李倩妤