上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二(民)终字第2617号
上诉人(原审被告)夏慧芬。上诉人(原审被告)张成祥。两上诉人共同委托代理人秦玲，上海言知律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海市卢湾公房资产经营管理有限公司。法定代表人丁言刚。委托代理人刘沂。委托代理人华芝萃。上诉人夏慧芬、张成祥因占有物返还纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第1476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人夏慧芬、张成祥及其委托代理人秦玲，被上诉人上海市卢湾公房资产经营管理有限公司(以下简称“卢湾公房管理公司”)的委托代理人刘沂、华芝萃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市黄浦区陕西南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)包括底层1室东北间、灶间、小卫生间，面积20.6平方米，系卢湾公房管理公司管理的公有居住房屋，原承租人为案外人卓某某。卓某某于2002年12月13日报死亡。2005年1月7日，上海卢房房产经营有限公司二分公司(以下简称“卢房二分公司”)与卓某某的代理人周某某签订《房屋买卖协议书》，约定卢房二分公司以人民币(以下币种均为人民币)21万元的价格收购系争房屋使用权。周某某向卢房二分公司提供了卓某某于2002年11月20日向周某某出具的委托书，委托事项为将生前与善后的一切事宜(包括财产与房产)均交于周某某，由周某某全权处理。同日，卢房二分公司的夏佩芬支付周某某购房款21万元。2005年1月8日，卢房二分公司与夏慧芬签订《房屋使用权有偿置换协议》，约定卢房二分公司将系争房屋置换给夏慧芬，使用权价格为21万元，卢房二分公司收取中介费2,000元。并注明，该房是宗教房产，暂缓办转手续。同日，夏慧芬支付卢房二分公司房款21万元和中介费2,000元。后夏慧芬、张成祥入住系争房屋，并支付系争房屋公房租金。上海永嘉置业管理有限公司于2014年4月24日书面通知夏慧芬、张成祥于5月8日前腾空系争房屋。卢湾公房管理公司于2014年6月向原审法院起诉称，系争房屋原承租人为案外人卓某某，卓某某于2002年12月13日报死亡。系争房屋内无本市常住户口，亦无实际同住人，卢湾公房管理公司得知原承租人去世后于2014年1月按规定将系争房屋予以报空处理。但系争房屋现由夏慧芬、张成祥擅自占据，卢湾公房管理公司于2014年4月24日书面通知夏慧芬、张成祥于同年5月8日腾空并搬离系争房屋，夏慧芬、张成祥拒不搬离，故卢湾公房管理公司要求判令夏慧芬、张成祥迁出系争房屋。原审审理中，夏慧芬、张成祥辩称，两人系夫妻，于2005年1月8日从卢房二分公司处置换获得系争房屋，并非擅自占据。上海卢房房产经纪有限公司的上级机构上海市卢湾区房产经营公司与卢湾公房管理公司均是上海市卢湾区房地局的下属机构，系争房屋附近的公有房屋大部分是由上海市卢湾区房产经营公司从原承租人处收购后再行置换。夏慧芬、张成祥在确认卢房二分公司与卓某某的代理人签署协议并付清款项后，与卢房二分公司签订《房屋使用权有偿置换协议》，并付清房款和中介费。卢房二分公司在收取上述费用后将系争房屋租赁凭证和房屋交付夏慧芬、张成祥，夏慧芬、张成祥在系争房屋内居住至今已有十年。夏慧芬、张成祥购入系争房屋使用权时，卢房二分公司告知夏慧芬、张成祥系争房屋属于宗教房产，暂时不能办理手续。2013年，夏慧芬、张成祥得知宗教房产可以办理手续，即到卢湾公房管理公司处咨询，才得知原承租人已经去世。夏慧芬、张成祥自2005年起一直按时支付租金，卢湾公房管理公司也收取。根据相关规定，原承租人转让前未征得出租人书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴纳租金，出租人也予以收取的，应推定出租人已经知道或者应当知道承租权已转让，并事实上认可了转让行为。夏慧芬、张成祥占有并使用系争房屋有充分依据，要求驳回卢湾公房管理公司的诉讼请求。原审法院认为，根据规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。公有房屋承租权不能作为承租人的遗产进行继承或遗赠。夏慧芬、张成祥主张其于2005年1月8日通过卢房二分公司转让获得系争房屋承租权，卢房二分公司对系争房屋承租权进行处分的依据为其与原承租人卓某某的委托人周某某签订的《房屋买卖协议书》，此时卓某某已经死亡，其对于公有房屋的承租权不能作为卓某某的遗产由周某某进行处分。同时，承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。夏慧芬、张成祥未提供证据证明卢房二分公司为系争房屋的公房出租方或管理方，且双方合同注明系争房屋为宗教房产，存在限制变更的情形，后夏慧芬、张成祥亦未向公房管理方申请变更承租人，故夏慧芬、张成祥对交易风险是明知的，不符合善意取得的条件。夏慧芬、张成祥主张其已实际入住系争房屋，卢湾公房管理公司收取租金近十年，应推定卢湾公房管理公司事实上认可转让行为。原审法院认为，夏慧芬、张成祥以卓某某的名义支付租金，不能证明卢湾公房管理公司默认夏慧芬、张成祥承租系争房屋，故原审法院对夏慧芬、张成祥的该项抗辩不予采信。综上，夏慧芬、张成祥居住使用系争房屋没有事实和法律依据，卢湾公房管理公司作为公房管理单位，可要求夏慧芬、张成祥搬离。鉴于夏慧芬、张成祥居住系争房屋时间较长，应给予其必要的搬迁时间。原审法院据此判决：夏慧芬、张成祥应于判决生效之日起三个月内迁出上海市黄浦区陕西南路XXX号XXX室房屋。原审法院判决后，夏慧芬、张成祥不服，向本院提起上诉称：其购买系争房屋使用权时并不知晓原承租人卓某某已死亡，其有理由相信周某某与卢房二分公司签订的协议合法有效，且系争房屋的承租权的转让未征得出租人同意也不能归咎于夏慧芬、张成祥。夏慧芬、张成祥在购买系争房屋时被告知因该房屋系宗教产故暂时不能办理承租人变更手续，但并非一直不能办理，如不是其向卢湾公房管理公司申请，卢湾公房管理公司至今还不知道原承租人已死亡的情况。根据《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》的相关规定，夏慧芬、张成祥已实际入住系争房屋并以持续交付租金的方式向卢湾公房管理公司表明其承租人身份的情况可以推定卢湾公房管理公司已经知道或者应当知道系争房屋的承租权已转让给夏慧芬、张成祥，故原审判决适用法律错误。夏慧芬、张成祥据此请求撤销原审法院判决，依法改判。被上诉人卢湾公房管理公司答辩称，夏慧芬、张成祥没有合法居住系争房屋的依据，夏慧芬、张成祥与卢房二分公司之间所谓的房屋买卖亦是无效的。系争房屋属于宗教房产，根据《关于贯彻实施的意见》(二)第十一条的规定，宗教团体所有的公有居住房屋不得进行承租权的转让和交换，故卢湾公房管理公司作为系争房屋的管理单位有权要求收回房屋。卢湾公房管理公司不同意夏慧芬、张成祥的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，夏慧芬、张成祥以其有理由相信案外人周某某与卢房二分公司签订的协议合法有效进而主张其依据与卢房二分公司签订的协议取得系争房屋的承租权，因系争房屋属公有住房，其承租权的取得，不仅有赖于原承租人的让与，还有赖于公房管理单位的同意与认可，系争房屋承租权转让时，原承租人早已过世，卢湾公房管理公司作为系争房屋的管理单位，亦从未同意由夏慧芬、张成祥取得承租权，故即使夏慧芬、张成祥支付了相应的对价，夏慧芬、张成祥主张已取得系争房屋的承租权因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据夏慧芬、张成祥的陈述，其向卢房二分公司支付款项时已明确知晓系争房屋为宗教房产，鉴于相关地方法规明确规定宗教团体所有的公有居住房屋不得进行承租权转让和交换，故夏慧芬、张成祥以其实际入住系争房屋及其以持续交付租金的方式向卢湾公房管理公司表明其承租人身份为由主张卢湾公房管理公司已认可其承租人身份亦缺乏法律依据。卢湾公房管理公司作为系争房屋的管理单位，有权要求夏慧芬、张成祥搬离房屋。原审法院所作判决并无不当，可予维持。对夏慧芬、张成祥的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人夏慧芬、张成祥负担。本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年九月一日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……