上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一(民)初字第20863号
原告(反诉被告)上某甲，住所地上海市徐汇区。法定代表人许经锡，董事长。委托代理人石国平，男。委托代理人李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。被告(反诉原告)上某乙，住所地上海市闵行区。法定代表人张巍竞，总经理。委托代理人沈宏兵，上海市联诚律师事务所律师。原告上某甲(以下简称“锦龙公司”)与被告上某乙(以下简称“黑羊公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理。诉讼中，被告黑羊公司提起反诉，本院经审查后，依法予以受理。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告锦龙公司的委托代理人石国平、李璐佳，被告黑羊公司的法定代表人张巍竞及其委托代理人沈宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦龙公司诉称，原告系本市闵行区合川路“万源·新乐坊”的物业服务企业，被告承租该区域内2908号101、102、103室商铺(以下简称“涉案商铺”)并实际使用，建筑面积合计654平方米。根据物业服务合同及租赁合同约定，被告每季度应支付原告物业服务费23,544元(人民币，下同)。然被告自2014年1月起拖欠支付物业服务费，原告曾多次催讨，均未果。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令：1.被告支付原告2014年1月至2014年12月期间的物业服务费91,241.28元；2.被告支付原告所欠物业服务费的滞纳金(自逾期之日起按0.3%/日计算，计算至判决生效之日止)。被告黑羊公司辩称，被告不是涉案商铺业主，原告与业主之间签订物业服务合同，应由业主向原告支付物业服务费；被告承租该商铺时，物业服务费收费标准为3.18元/月/平方米，此后原告擅自提高收费标准至12元/月/平方米，被告不予认可；原告主张的滞纳金缺乏合同依据，且计算标准过高；原告未按约提供物业服务，花圃无人维护、垃圾乱堆放，被告承租房屋顶部渗水问题长期未解决；故不同意原告的全部诉讼请求。诉讼中，被告提出反诉，诉称其按12元/月/平方米标准支付原告2013年9月至2013年12月期间的物业服务费31,392元，且三间商铺实测面积为633.62平方米，原告应退还多收费用，故要求判令：原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)物业服务费11,242.90元。对于被告的反诉请求，原告辩称，被告仅支付2013年9月7日至2013年12月31日期间的物业服务费29,822.40元，同意按实测面积633.62平方米计算物业服务费，同意返还被告多收的物业服务费929.33元，不同意被告的其余反诉请求。经审理查明，2013年5月，案外人上海A开发区高科技园发展有限公司(以下简称“A公司”，甲方)与锦龙公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定：“……甲方选聘乙方对万源小区商铺提供前期物业管理服务……第一条物业基本情况……建筑面积18535平方米(其中三期商铺A楼为3597m2，B楼为1893m2；四期商铺A楼为5035m2，B楼为1390m2，C楼为2640m2，D楼为3980m2)。物业管理区域四至：东至万源路；南至环镇南路；西至合川路；北至蒲汇塘。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；2、公共绿化的养护和管理；3、车辆停放管理(不含地下车库)；4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……商业物业：3.18元/月·平方米；商业物业面积为18535平方米……第七条业主应于入驻之日起交纳物业服务费用……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第三十五条本合同期限自2013年5月17日起至2015年5月16日止；但在本合同期限内，业主物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……”。2013年7月，A公司与案外人上海B投资管理股份有限公司(以下简称“B公司”)签订《授权书》，内载：“上海A开发区高科技园发展有限公司拥有产权的某某社区配套商业房屋(合川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-
XXX楼及2850号1-3楼)，……授权范围：在双方签署的房屋租赁合同规定的范围内开展项目策划、招商、推广、招商租赁合同签订、营运管理等工作。……同意将上述商业房屋的招商与经营管理权转移给上海德普投资管理股份有限公司，……委托期限为：2013年7月15日至2023年7月30日止。……”。2013年8月，B公司(甲方)与张巍竞(乙方)签订《租赁合同》，约定：“1-1甲方出租给乙方的房屋位于上海市合川路XXX号101%2B102%2B103室。……2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用作餐饮，品牌：黑羊……3-1该房屋的租赁期自房屋交付日起5年。……4-1该房屋的交付日期为：2013年9月1日。以办理交接手续的当日为准。……7-1本合同签订的同时，乙方需服从甲方或甲方指定的物业管理公司的相关物业管理条例，按规定支付物业管理费。物业管理费标准为每月每平方米(建筑面积)人民币：12元，按季度支付，计人民币23544元。自本房屋交接之日起乙方须支付物业管理费。……”。2013年9月25日，B公司(甲方)与锦龙公司(乙方)签订《万源·新乐坊物业管理服务协议》，约定：“……第一条乙方受上海A开发区发展有限公司(以下简称开发商)的委托对万源·新乐坊公共区域提供物业管理服务。甲方应根据其与开发商所订立的租赁合同中相关条款的约定，支持、配合乙方实施物业管理服务。第二条甲方为万源·新乐坊合川路XXX号(四期A楼)2918号(四期B楼)2908号(四期C楼)2900号(四期D楼)、合川路XXX号(三期A楼)2870号(三期B楼)的承租人……第四条物业管理区域提供物业管理服务的内容与服务标准：1、房屋建筑共用部位、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……2、共用设施、设备的日常运行、管理和维修、养护……3、共用绿地、花木的养护与管理……4、公共环境卫生……5、维护公共秩序……6、交通与车辆停放秩序的管理……第五条物业管理服务期限：2013年10月1日至2015年7月31日止。第六条物业管理费标准与收费办法。1、物业管理费标准按每平方米(建筑面积)12元/月计算。2、物业管理费从2013年10月1日起计付，依据协议第七条约定每季度首月十日前向乙方交纳当季度空置房的物业管理费。逾期交纳的，应从逾期之日起，按日缴纳应缴费用千分之三的滞纳金。3、针对2013年8月1日至2013年9月30日期间仅支付万源·新乐坊外围物业管理服务费，物业管理费标准按每平方米(建筑面积)3.18元/月计算，共计应交纳物业管理费117880.00元(大写：壹拾壹万柒仟捌佰捌拾圆整)，最后按实际测绘面积为准，多退少补。该2013年8月1日至2013年9月30日的物业管理费由甲方于2013年11月5日前向乙方支付。……”。2013年10月，黑羊公司向锦龙公司交纳了2013年9月7日至2013年12月31日期间的物业服务费29,822.40元。2014年2月17日，B公司(甲方)与张巍竞(乙方)签订《租赁面积变更协议》，约定：“……乙方租赁的上海市合川路XXX号101-102-103室，原面积为654平方米，现根据测绘单位上海泓诚测绘服务有限公司提供的测绘报告，面积调整为633.62平方米。……3、根据此次调整后面积计算，租赁期内的物业管理费在单价不变的基础上季度物管费调整为22810元。……”。另查明，被告未交纳2014年1月至2014年12月期间的物业服务费。德普公司未支付原告2013年9月至2014年12月期间的物业服务费。诉讼中，原、被告一致认为，被告法定代表人张巍竞的签约行为系履行职务行为，相应的法律后果由被告承担。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、前期物业服务合同、万源·新乐坊物业管理服务协议、租赁合同、物业服务费发票记账联、授权书，被告提供的租赁面积变更协议等证据及当事人庭审陈述所证实，并均经庭审质证。对于原告的本诉请求，本院认为，A公司与原告签订的《前期物业服务合同》、A公司与B公司签订的《授权书》、B公司与张巍竞签订的《租赁合同》、B公司与原告签订的《万源·新乐坊物业管理服务协议》以及B公司与张巍竞签订的《租赁面积变更协议》均合法有效，对于各方当事人均具有约束力。张巍竞作为被告的法定代表人，其履行职务行为产生的法律后果应由被告承担。根据《租赁合同》约定，涉案商铺的物业服务费由被告承担，现原告依据其与德普公司签订的物业服务合同，向被告主张2014年1月至2014年12月期间的物业服务费，于法有据。关于被告辩称原告擅自提高收费标准以及未按约提供物业服务之意见，因被告未予充分举证，且不足以构成拒付物业服务费之事由，故本院不予采信。本院根据涉案商铺的实测建筑面积、收费标准等，确认被告应支付原告物业服务费91,241.28元。关于滞纳金，因被告并非恶意无故拖欠物业服务费，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院认为，被告支付物业服务费的义务，系基于《前期物业服务合同》、《万源·新乐坊物业管理服务协议》约定的收费标准。根据两份物业服务合同约定，涉案商铺的物业服务费收费标准，2013年8月1日至2013年9月30日期间按每平方米3.18元/月计算，自2013年10月1日起按每平方米12元/月计算。经核算，被告应支付原告2013年9月7日至2013年12月31日期间物业服务费24,422.25元，然被告实际已支付29,822.40元，故对于多付的5,400.15元，原告应予返还。至于被告要求原告返还其他费用之诉请，因缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第七条之规定，判决如下：一、被告上某乙于判决生效之日起十日内支付原告上某甲物业服务费85,841.13元(已抵扣原告应返还被告多收的物业服务费5,400.15元)；二、驳回原告上某甲、被告上某乙的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,081.03元，由被告上某乙负担；反诉案件受理费40.53元，由原告上某甲负担20元、被告上某乙负担20.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何刚
审 判 员 金渊
人民陪审员 樊燕
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 王晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。