黑龙江省拜泉县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黑0231民初638号
原告:龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。
负责人:郭春勇，该行行长。
委托诉讼代理人：秦龙，男，1984年4月4日出生，汉族，该行职工，住拜泉县。
被告：郝桂琳，女，1990年6月12日出生，汉族，农民，住拜泉县。
委托诉讼代理人：王凤环，拜泉县星火法律服务所法律工作者。
被告：鹤岗市蓝天房地产开发有限公司，住所地鹤岗市向阳区四社区7号楼116-346室。
法定代表人：于庆兰，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：张国祥，男，1970年9月12日出生，汉族，该公司职工，住拜泉县。
原告龙江银行股份有限公���齐齐哈尔拜泉支行（以下简称龙江银行）与郝桂琳、鹤岗市蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行委托诉讼代理人秦龙，被告郝桂琳委托诉讼代理人王凤环，被告蓝天房地产公司委托诉讼代理人张国祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告郝桂琳签订的《个人贷款借款合同》；2、要求被告郝桂琳偿还拖欠贷款本金172184.01元、利息12509.80元（利息截止到2018.2.24)及计算至实际给付之日止所产生利息、罚息；3、若被告郝桂琳不能还款，则要求以其抵押担保的金域华府4号楼4-4004号（36.32平方米）商铺评估、拍卖、变卖后所得款项优先受偿；4、要求被告蓝天房地产公司对上述款项承担连���清偿责任；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告郝桂琳于2015年5月19日向我行申请贷款196000.00元，用于购置金域华府4号楼4-4004号商铺，经我行审批，与被告郝桂琳签订了《个人贷款借款合同》(2015龙银齐拜个消字346号）及《个人贷款抵押合同》(2015龙银齐拜个消字346号）,借款期限120个月，自2015年5月19日至2025年4月20日,执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.65为基础上浮20%即年利率为6.78%,还款方式为等额本息金还款法。被告郝桂琳以其购买的坐落于拜泉县金域华府4号楼4-4004号，建筑面积36.32平方米的商铺（拜房预规划区内字第YG2015000916号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015000952号预购商品房抵押预告登记）作为借款抵押担保。我行与蓝天房地产公司签订有《按揭业务合作协议》，根据该协议第4条第4项。蓝天房地产公司同意在我行承诺贷款额度内对每一购房人向我行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及我行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从我行与借款人签订的借款合同生效日起，至蓝天房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交我行保管之日止。我行依约向被告郝桂琳发放贷款，郝桂琳只偿还了24000.00元。自2017年1月开始发生连续违约，根据《个人贷款借款合同》第24条1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施，后经我行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行���还借款义务，为维护我行合法利益，故诉至法院。
被告郝桂琳辩称：同意原告的诉讼请求，购房合同、贷款合同、抵押合同确实都是我郝桂琳签的，贷款的事情也属实，但后来我觉得房子买贵了，也出租不出去，就将房产退给了蓝天房地产开发公司。贷款也是蓝天公司偿还的，我没有偿还。关于原告要求以抵押物优先受偿我没有意见，该我承担的责任我承担，该开发公司承担的责任由开发公司承担。
被告蓝天房地产公司辩称：同意原告诉讼请求，具体数额请法院核准。被告郝桂琳在我公司购买商铺是事实，在龙江银行贷款也是事实。可后来郝桂琳觉得商铺买贵了，又将购买的商铺退回了我公司，现商铺是我公司占有、使用、管理。我公司与龙江银行《按揭业务合作协议》真实有效。按约定我公司对郝桂琳在龙江银行的贷款提供无条件、不可撤���的连带责任担保，在郝桂琳没有及时清偿贷款的情况下，是我公司在偿还贷款，现在我公司经营困难无力替郝桂琳偿还借款，但我公司同意以商铺变卖偿还贷款，如偿还不够，我公司还有其他财产可供执行。另外已经偿还的银行贷款是我公司偿还的，不是郝桂琳偿还的。
原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：
证据一：被告郝桂琳身份证复印件、户口簿复印件及婚姻登记记录证明用以证明其的自然状况；
证据二：《个人贷款借款合同》一份(2015龙银齐拜个消字346号），用以证实被告郝桂琳在我行贷款196000.00元，借款期限120个月，自2015年5月19日至2025年4月20日,借款执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.65为基础上浮20%即年利率为6.78%事实。放款凭证一张，证明原告按照约定向被告拨付贷款196000.00元��
证据三：《个人贷款抵押合同》一份(2015龙银齐拜个消字346号），用以证实被告郝桂琳以其购买的坐落于拜泉县金域华府4号楼4-4004号，建筑面积36.32平方米的商铺（拜房预规划区内字第YG2015000916号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015000952号预购商品房抵押预告登记）作为借款抵押担保的事实。
证据四：《按揭业务合作协议》，用以证实蓝天房地产公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至蓝天房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。
证据五：被告郝桂琳贷款拖欠明细表，证明截止2018年2月24日，尚欠贷款本金172184.01元及利息12509.80元，本息合计184693.81元。
被告郝桂琳、蓝天房地产公司对原告提供的上述证据均无异议。
被告郝桂琳、蓝天房地产公司未向法庭提交证据。
对于原告提交的上述证据，因二被告均无异议，本院经分析认证后予以确认其存在借款、保证及担保的事实，并承担逾期还款的违约责任；由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷及抵押担保的事实证据，故认定被告郝桂琳在约定的还款期限届满后仍未按期足额偿还借款本金及利息的事实及被告郝桂琳以其名下自有商铺设定抵押作为借款抵押担保的事实；被告蓝天房地产公司对该笔借款承担连带责任担保的事实。
经审理查明：2015年5月19日，被告郝桂琳向龙江银行申请贷款196000.00元。双方签订了《个人贷款借款合同》(2015龙银齐拜个消字346号）及《个人贷款抵押合同》(2015龙银齐拜个消字346号）。借款期限120个月，执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.65为基础上浮20%即年利率为6.78%。还款方式为等额本息还款法。龙江银行于2015年5月19日按合同约定向被告郝桂琳全额发放贷款。对于违约责任的约定为：借款人未按合同约定按时足额偿还借款本金的，贷款人有权对未偿还贷款本金按日在本合同执行水平加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。根据《个人贷款借款合同》第24条1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施；被告郝桂��以其购买的坐落于拜泉县金域华府4号楼4-4004号，建筑面积36.32平方米的商铺（拜房预规划区内字第YG2015000916号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015000952号预购商品房抵押预告登记）作为借款抵押担保。抵押担保范围包括但不限于借款合同的本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及抵押权人实现债权的一切相关费用等（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。保证期间即抵押权的存续期间，为抵押权设立之日起至借款合同项下借款本息及一切相关费用等全部债权、诉讼时效届满之日止；龙江银行与蓝天房地产公司签订有《按揭业务合作协议》，蓝天房地产公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至蓝天房地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。被告郝桂琳只偿还了24000.00元，自2017年1月开始发生连续违约。截止起诉时，郝桂琳尚欠贷款本金172184.01元及利息12509.80元，本息合计184693.81元。后经龙江银行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，故诉至法院。
本院认为：原告龙江银行与被告郝桂琳签订的《个人贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，贷款及抵押合同合法有效，故双方均应全面履行各自的合同义务。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，因至2018年4月24日止，被告郝桂琳已连续违约16次，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告郝桂琳签订的《个人贷款借款合同》的诉讼主张予以支持。被告郝桂琳与被告蓝天房地产公司虽主张双方已经约定将郝桂琳所购买房屋退还给蓝天房地产公司，但并未向法院提供相关证据予以佐证，且即使双方有相关协议也是其双方内部约定，在龙江银行未明确表示同意的情况下，不能对龙江银行产生约束效力。故不能否定被告郝桂琳的债务人地位，郝桂琳对其在龙江银行贷款所欠债务应承担清偿责任。况且根据个人贷款借款合同第24条24.1.4款，��自将合同项下债务转让给第三人的，构成违约事件。龙江银行亦可主张解除合同。至于原告要求被告郝桂琳按约定偿还尚欠贷款本金172184.01元及利息12509.80元，本息合计184693.81元。及此后至实际给付之日所发生的利息的诉讼请求，因原告主张解除双方签订的《个人贷款借款合同》，被告郝桂琳应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息及罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止。被告郝桂琳以其购买的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生物权效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。双方可依合同主张债���请求权。所以原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的主张本院不予支持。龙江银行与蓝天房地产公司签订有《按揭业务合作协议》是其真实意思表示，合法有效，应认定蓝天房地产公司连带保证人地位。因蓝天房地产公司尚在保证期间内，故对原告主张被告蓝天房地产公司承担连带还款责任的诉讼请求应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行与被告郝桂琳签订的《个人贷款借款合同》（2015龙银齐拜个消字346号）；
二、被告郝桂琳于本判决生效后五日内偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金172184.01元及利息12509.80元，本息合计184693.81元；
三、被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3994.00元，减半收取1997.00元由被告郝桂琳、鹤岗市蓝天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判员 于宏广
二〇一八年四月二十四日
书记员 才春雨