北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0101民初09466号
原告：郭尔玲，女，1925年1月17日出生，汉族，天津市儿童医院退休职员。
委托代理人：李邠彧，天津吉贤律师事务所律师。
委托代理人：孙宏臣，北京市京悦律师事务所律师。
被告：佟竞，男，1965年11月24日出生，满族，北京君达科贸有限公司经理。
被告：北京君达科贸有限公司，住所地本市东城区骑河楼街11号。
法定代表人：谢继增，总经理。
二被告委托代理人：孔卫东，北京市嘉和律师事务所律师。
第三人（兼第三人李颐菲、李梦晨、李炳翰委托代理人）：凌在均，女，1957年3月10日出生，汉族，北京市作家协会退休工人。
第三人：李颐菲，女，1978年4月24日出生，汉族，无业。
第三人：李梦晨，女，1985年6月16日出生，汉族，无业。
第三人：李炳翰，男，1971年3月8日出生，汉族，无业。
原告郭尔玲诉被告佟竞，北京君达科贸有限公司（以下简称君达公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理。2015年11月18日，本院作出（2015）东民初字第00852号民事裁定书，驳回原告起诉。原告不服，提出上��。2016年2月14日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终420号民事裁定书，将本案发回指定进行实体审理。本院重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加凌在均、李颐菲、李梦晨、李炳翰作为本案第三人参加诉讼。原告委托代理人李邠彧、孙宏臣，被告君达公司法定代表人谢继增及二被告委托代理人孔卫东，第三人凌在均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，返还并腾退非法占用原告在北京市东城区×××号的房屋及钥匙；2、被告结清自使用该房屋至腾退房屋之日所发生的所有费用（包括但不限于管理费、物业费、水电费、燃气费、网络使用费）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于北京市东城区×××号房屋的所有权人。被告佟竞、北京君达科贸有限公司在未经原告同意的情况下，非法占有该房屋用于营业场所，严重侵犯原告的合法权益。原告多次要求被告立即腾退房屋交还原告，均遭到被告的拒绝。故原告诉至法院。
被告佟竞，君达公司辩称：不同意原告诉讼请求。涉诉房屋原系原告及其姐妹郭尔纯、郭尔敏按份共有的财产。1990年前后，案外人李建华（曾用名李振江，2006年5月9日去世）从郭尔纯处购买涉诉房屋，郭尔纯向李建华出示了有郭尔玲签字的售房委托书，后郭尔纯将原告所有的房屋产权证书原件和郭尔敏所有的房屋产权证书原件一并交给李建华。因当时郭尔敏在台湾，无法协助办理产权过户事宜，故涉诉房屋未转移登记至李建华名下。1992年左右，李建华将涉诉房屋出售给被告佟竞，并将涉诉房屋产权证原件，承诺书、以及郭尔玲委托售房的委托书复印件一并交予佟竞。此外，涉诉房屋在李建华第一次购买涉诉房屋后即进行了整体翻建。1992年，李建华将涉诉房屋卖与佟竞后，佟竞再次进行了彻底翻建及加建。现涉诉房屋原产权人之一郭尔敏的继承人已经放弃了对该房屋的继承权利，涉诉房屋原产权人之一郭尔纯已死亡，其生前未婚，无子女。综上，二被告因购买涉诉房屋而入住至今，并非无理强占房屋，不同意原告的诉讼请求。
第三人凌在均、李颐菲、李梦晨、李炳翰述称：涉诉房屋系李建华在1990年前后从郭尔纯处购买，当时因过户手续不全，李建华扣留了郭尔纯部分购房款。购买后，李建华对房屋进行了翻建。后李建华将涉诉房屋卖与佟竞。
经审理查明：原告郭尔玲与案外人郭尔敏、郭尔纯系姐妹关系。位于本市东城区×××号原房屋×××间（西侧灰房1间8.1平方米，西侧灰房2间17.1平方米，北侧瓦房3间65平方米，东侧灰房2间17.1平方米）原系三姐妹按份共有房产。2006年2月14日，郭尔敏去世。郭尔敏的继承人为李维常、李维伦、李维纲。2014年11月20日，李维常、李维伦作出《放弃继承声明暨授权书》，声明对于郭尔敏在大陆地区名下财产愿意放弃继承，并全权委托郭尔玲、张涛代为办理一切相关手续。2014年12月4日，WeiGonLee李维纲作出《声明书》，声明对于郭尔敏在大陆地区名下财产愿意放弃继承，并全权委托郭尔玲与张涛代为办理一切相关手续。2010年11月21日，郭尔纯去世，北京大学人民医院出具《证明》，郭尔纯的档案记载情况为：父亲郭毓华，母亲盛景文，大姐郭尔敏，二姐郭尔玲，丈夫无。
1983年6月10日，原告郭尔玲出具《委托书》一份，内容为：我因在外地不能亲自到局办理东城区×××号的房产发还/出卖手续。特委托其妹郭尔纯全权办理。1992年5月16日，李建华（前妻凌���均，二人于1979年5月20日登记结婚，2005年2月3日调解离婚，共生有三子女李颐菲、李梦晨、李炳翰）作为甲方，与郭尔敏、郭尔玲、郭尔纯（乙方）订立《房屋买卖协议书》。该协议约定：一、乙方在东城区×××号有房产×××间（即西房3间、北房3间、东房2间），建筑面积107.3平方米。二、根据房屋现状及使用功能，甲乙双方议定房价款为人民币22万元整。此协议签订后，由乙方出具一切有关房屋过户所需手续（包括委托书）给甲方办理产权过户。乙方保证房屋产权无问题，如发现产权纠纷，由乙方承担经济和法律责任。甲乙双方在协议签字后，甲方一次付给乙方购房款人民币21万元，等把一切过户手续办完后，甲方再付1万元整。双方共同遵守此协议，如有违约，由违约方承担一切经济损失。此协议未尽事宜，甲乙双方另行商议。后李建华在该协议末尾处签字，乙方签字处空白。该协议签订后，李建华收到该房屋，并对该房屋进行了翻建，但未经国家有关部门批准。
1992年左右，李建华将涉诉房屋出售给被告佟竞，并将涉诉房屋的房屋所有证原件（房产所有证东字第×××号）、房产共有执照原件（东字第×××号）、委托书复印件等交付佟竞。因涉诉房屋原产权人无法凑齐，故涉诉房屋未办理过户事宜。后佟竞与谢继增设立君达公司，二被告一直居住使用涉诉房屋至今。
原审时，被告表示涉诉房屋于八十年代末，九十年代初进行过翻建，被告从李建华处购买时涉诉房屋已经翻建。2010年，因多次接到房管部门防汛通知，被告对涉诉房屋再次进行翻建，在北房加盖了二层，后又在东西房上加盖了二层房屋。被告是在原地基基础上翻建的房屋，地面上的房屋被告进行了推倒并且清理干净。为此，本院赴银闸社区居���会询问涉诉房屋情况，该社区原主任纪秀坤表示其于1982年搬入涉诉房屋附近，当时涉诉房屋一直锁着。在九十年代时，该房屋进行过翻建，南侧建成一排房，并有公司在其中办公。2011年及2012年左右，涉诉房屋再次进行翻建，当时房屋推倒，渣土清运干净，是一片空地，东边还有墙，在空地基础上建成了现在的房屋。此外，本院询问了涉诉房屋附近居民董凤渝，其表示涉诉房屋原是郭尔玲他们家的房屋，是郭大爷（指郭毓华）的房屋。当时将平房的东房交给远房亲戚借住。文革期间，郭毓华一家离开涉诉房屋，东房由其亲戚居住。涉诉房屋在1990年左右有过翻建。当时东、西房推了重建。北房没推，这样建成了平房。2010年，涉诉房屋第二次翻建，这次翻建将东、西、北房都推倒后重建，建成了现在的状况。2010年，涉诉房屋被推倒后所有渣土清运干净了，当时因为��心董凤渝家被水淹了，先盖了东墙。此外，本院亦联系本市东城区规划委员会询问涉诉房屋翻建情况。该处法制科科长表示，涉诉房屋翻建未经过审批，具体翻建的情况需要询问街道和邻居。
同时，本院与原、被告双方共同对涉诉房屋进行勘验。经双方确认，现房屋已看不出原貌，该院内原房屋均不存在，房屋进行了翻建，翻建的房屋为东房2间，其中，东房靠南侧1间建筑面积约22平方米，东房靠北侧1间建筑面积约23平方米；西房3间，其中，西房靠南侧1间建筑面积约22平方米，西房中间1间建筑面积约12平方米，西房靠北侧1间建筑面积约10平方米；北房一层3间，其中北房一层靠东侧1间建筑面积约12平方米，北房一层靠中间1间建筑面积为30平方米，北房一层靠西侧1间建筑面积约为24平方米；北房二层共3间，其中二层靠东侧2间（无隔断墙）建筑面积约40平方米，二层靠西侧1间建筑面积约24平方米。另，东房二层有房屋1间约10平方米，西房二层有房屋1间，面积约6平方米。
诉讼中，二被告表示涉诉房屋系被告于1992年左右以42万元的价格从李建华处购买取得，李建华于出售涉诉房屋时将房屋所有证原件及郭尔玲委托书复印件，郭尔玲承诺书复印件交予被告，并向被告出具收据一张。为此，被告向本院出示房屋所有证原件（房产所有证东字第×××号）、房产共有执照原件（东字第×××号），及原告委托书复印件，郭尔纯承诺书复印件。对此，原告表示不清楚涉诉房屋所有权证原件为何在被告处，不认可郭尔纯承诺书复印件的真实性，并认为原告的委托书系为办理涉诉房屋的发还手续所出具，并非委托郭尔纯售房。原告同时表示，郭尔纯虽然有过出售涉诉房屋的意思表示，但双方并未签订房屋买卖合同，房屋交易没有完成，原告亦未收到李建华交付的购房款。原告的房屋产权证只是放在李建华处收押，并未发生物权变动。李建华翻建房屋侵害了原告的房屋所有权，并且李建华再次出售房屋的行为系无权处分行为。
此外，被告向法庭出示其与原告之子张泓的录音材料，用以证明原告明知涉诉房屋卖与李建华，李建华尚欠房款的事实。对此，原告不予认可，认为张泓并非本案当事人，张泓的言词没有法律效力。
诉讼中，本院赴天津对原告郭尔玲本人进行询问。郭尔玲表示其今年92岁，系儿童医院退休工作人员，有两个儿子分别是张涛和张泓。原告本人共有三个姐妹，分别是郭尔玲、郭尔纯、郭尔敏，大姐郭尔敏在台湾。涉诉房屋系郭尔玲、郭尔纯、郭尔敏继承的房产。因郭尔纯在北京居住，故将涉诉房屋交予其管理。后张泓对涉诉房屋进行代管。但房屋使用人不交纳房租，后来原告欲将涉诉房屋出售，但是买受人没有完全履行交纳房款的义务。张泓在北京找了律师将使用人诉至法院。郭尔玲将涉诉房屋卖给房屋使用人，但是钱没给够，后来让张泓解决这个问题，一直没有解决完毕。郭尔玲表示知道涉诉房屋出卖，涉诉房屋的大部分手续都是郭尔纯办理的，郭尔玲曾经在委托书上签过字，但并不清楚涉诉房屋出卖给谁。对上述内容，原告委托代理人表示郭尔玲年纪大了，其表达的内容不真实完整。被告及第三人对此予以认可。
以上事实，有当事人陈述，产权证原件、委托书、房屋买卖协议书，询问视频等证据在案佐证。
本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原×××号房产系郭尔敏、郭尔玲、郭尔纯三人按份共有。郭尔敏去世后，其继承人李维常、李维纲、李维伦表示放弃对涉诉房屋的继承权利。郭尔纯未婚且无子女，已于2010年去世。现原告郭尔玲以原房屋产权人身份，主张返还原物。首先，根据本院调查及现场勘验，该处原房屋已灭失被彻底翻建，因翻建房屋的出资非原告所出，且原告对翻建后的房屋不享有占有的权利，故郭尔玲无权主张返还现房屋。其次，根据已查明的事实，李建华从郭尔纯处购买原×××号房屋，郭尔纯系取得原告的售房委托后实施的卖房行为。故郭尔纯、郭尔玲与李建华之间形成了房屋买卖合同关系。后被告又从李建华处购买涉诉房屋，经翻、扩建后居住使用至今，并设立公司进行经营。被告占有使用涉诉房屋有合理依据，并非强行无故占有。最后，原告主张李建华与郭尔纯之间的房屋买卖合同并未订立成功，且未实际履行，因与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理，双方之间的房屋买卖纠纷可另行解决。现被告占有使用涉诉房屋有合法根据，故原告要求被告立即停止侵害，返还并腾退非法占用涉诉房屋的诉请，本院不予支持。原告的其他诉请，没有依据，本院亦不予支持。综上所述，判决如下：
驳回原告郭尔玲的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告郭尔玲负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
审 判 员 范欠歌
人民陪审员 纪淑英
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 成 竹