广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11129号
上诉人（原审被告）：梁沛铭，男，1959年7月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：陈家骏、方喜珠，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市宝城汽车出租有限公司，住所地广州市荔湾区新隆沙西1号1幢103房。
法定代表人：陈洁萍，职务：经理。
委托诉讼代理人：秦政，上海锦天城（广州）律师事务所律师。
上诉人梁沛铭因与被上诉人广州市宝城汽车出租有限公司（以下简称为宝城公司）租赁合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
梁沛铭上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回宝城公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宝城公司负担。事实与理由如下：一、一审法院认定“梁沛铭称案涉房屋属于福利分房的性质并无事实和法律依据”属于事实认定错误。首先，(2017)粤01粤民终4217号民事生效判决书中已经认定“李基是基于其是广州建设机器厂职工的身份入住案涉房屋，李基所缴纳的租金数额是有一定的职工福利性质”。故判决李基按照同期公房住宅租金标准支付房租。“公房住宅租金”在法律上就是属于一种福利性质房的租金标准。其次，广州市洗涤机械实业公司（以下简称洗涤公司）于2010年7月5日出具的《关于洗涤公司厂区(含宿舍)拍卖有关情况的说明第二项明确说明，厂区中的宿舍是企业分配给原职工的福利住房。因企业长期亏损，后又实施关闭，这些原职工无法享受企业房改购房、货币分房和货币住房补差等企业福利待遇，只能长期居住企业分配的福利房来享受政府给予国企职工的住房待遇。再次，广州市荔湾区人民政府花地街道办事处2018年2月8日出具的穗荔花信(2018)Ol、02号《信访事项处理意见告知书》第二项也载明，宝城公司有责任有义务做好对原洗涤公司退休职工房屋拆迁安置补偿工作。以上证据均证实了案涉房屋具有福利性质的事实。一审判决草率认定案涉房屋无福利性质，直接认定梁沛铭与宝城公司属于普通的租赁合同关系，剥夺了对梁沛铭作为国企退休职工应当享受福利住房的权利，与当时的国家政策相违背，严重损害了梁沛铭的合法居住权。二、一审法院认定“由于该租赁合同没有约定租赁期限，因此，梁沛铭在本案中主张应当长期或永久租住案涉房屋无事实及法律依据”属于事实认定错误，适用法律错误。首先，一审法院对该认定就自相矛盾，若约定有期限租赁何来长期租住?无约定期限租赁期限就无法主张长期或永久租住?那么相反的，主张长期或永久租住要约定租赁期限?这结论明显荒谬。而之所以约定无限期租赁，恰恰就是洗涤公司将该房屋作为一种职工福利分房让梁沛铭一直居住下去，最低保障梁沛铭与其他已经通过房改购房的职工享受同等待遇，保留梁沛铭仍能通过回购公房享受福利的权利，这也符合国家对公房租赁的政策规定。其次，梁沛铭与宝城公司的租赁关系并非普通的租赁关系，假设其成立普通的租赁关系，法院可直接将合同法第二百三十二条的租期不明的任意解除权作为解除该租赁合同的依据。但广州市中级人民法院作出的(2008)穗中法民五终字第3452号民事判决却并未支持原审(2008)荔法民三初字第1075号民事判决的该观点，而是认定宝城公司在无证据证实梁沛铭另有房屋可供搬迁的情况下驳回宝城公司的诉讼请求。最后，案涉房屋原是属于广州建设机器厂(后被洗涤公司合并)，该房屋性质原为自管公房。梁沛铭在案涉房屋未被拍卖前一直以公房住宅租金标准使用案涉房屋，宝城公司通过竞拍获得该房产，导致该房产的产权性质发生变化，但梁沛铭的权利不应受到任何限制，其福利待遇不能被降低甚至被剥夺。同时宝城公司与洗涤公司签订的《房地产拍卖转让补充协议》已经明确约定，宝城公司已经承继了保障梁沛铭承租权的合同义务，这也是宝城公司能以最低价获得该房产的前置条件。三、同一地块的房屋，(2008)荔法民三初字第1075号案的判决结果是解除租赁合同并以公房住宅标准支付房屋使用费。但本案的判决是解除合同并以私有住宅房屋租金标准支付房屋使用费，加重了梁沛铭的责任。一审判决全盘否定梁沛铭在一审提交的证据，对案涉房屋的性质事实认定错误，适用法律错误。综上，请求二审法院以事实为依据，尊重案涉房屋的历史背景，维护梁沛铭作为原职工应当享受国家政策与福利的合法权益，判决驳回宝城公司一审的全部诉讼请求。
宝城公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回梁沛铭的上诉请求，维持原判。梁沛铭的租赁合同是1998年3月签订，已超过20年的租赁保护期。
因本案纠纷，宝城公司于2018年1月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认宝城公司与梁沛铭之间的租赁关系于2017年12月12日解除；二、梁沛铭及同住人员立即将广州市芳村区新隆沙西1号之一xx房腾空交还宝城公司；三、梁沛铭向宝城公司补缴2010年7月1日至2017年12月31日的租金5916.6元，并自2018年1月1日起向宝城公司支付房屋占用费（按广州市房屋租金参考价计算），直至梁沛铭向宝城公司腾空交还房屋时为止；四、梁沛铭承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市芳村区新隆沙西1号之一xx房原为广州建设机器厂（后被洗涤公司合并）的房产。梁沛铭为原广州建设机器厂的职工。1998年3月30日梁沛铭与洗涤公司签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定由梁沛铭承租案涉房屋，使用面积为21.1平方米和10.5平方米，租金为38.12元/月，没有约定具体的租赁期限。
2005年3月31日，宝城公司和广州安迅经济发展有限公司（以下简称为安迅公司）共同竞买新隆沙西一号物业（含案涉房屋），宝城公司、广州安迅经济发展有限公司与洗涤公司、广州建设机器厂签订了《房地产拍卖转让补充协议》约定：……（七）拍卖标的物场地内现有40户原职工合法租住，转让后应继续维持租赁关系，是本次拍卖的前提条件，购买方承诺遵守，并承诺这些职工宿舍的租金、水电费按政府部门有关文件规定执行。
上述协议签订后，宝城公司于2005年9月21日取得广州市新隆沙西一号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38栋房屋（含案涉房屋）的房地产权证。宝城公司购买房屋后，没有与梁沛铭重新签订租赁合同，但按照每月65.74元的标准向梁沛铭收取租金至2009年12月。
因宝城公司与讼争地块的租户就租赁合同是否应当解除、继续履行合同的租金标准有争议，梁沛铭不同意按宝城公司提出的私房租金标准交纳租金。宝城公司先后在2008年和2017年起诉讼争地块的租户李基，要求其搬迁及按每平方米30元的标准交纳租金，该两案经过广州市中级人民法院作出终审判决[（2008）穗中法民五终字第3452号、（2017）粤01民终4217号]，判决李基须按公房住宅租金标准支付租金，并驳回宝城公司其他诉讼请求。
2017年12月11日宝城公司向梁沛铭邮寄发出《解除租赁通知书》，以梁沛铭自2010年起一直没有支付租金，构成严重违约；以及该地块政府需进行收储为由，要求解除合同，并要求梁沛铭在2017年12月31日前交还房屋。梁沛铭在次日收到该邮件。
一审另查，2017年8月28日广州市荔湾区人民政府作出关于征收国有土地上房屋的决定[荔府征房（2017）5号]，决定征收新隆沙西1号之6、1号之7、1号之15、1号1-2、4-7、9-11、13-15、18、38（含现门牌新隆沙××号24-26栋、29栋、1号31栋、1号34栋、1号35栋、1号39栋、1号40栋、1号42栋、1号44-48栋房屋。
一审法院认为：梁沛铭与洗涤公司签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。案涉房屋虽然是梁沛铭以洗涤公司职工的身份以较低的价格承租并长期居住，但由于梁沛铭未按照国家政策取得案涉房屋的产权，梁沛铭称案涉房屋属于福利分房的性质并无事实和法律依据。就案涉房屋而言，梁沛铭与洗涤公司之间从本质上说仍属于租赁合同关系。
由于该租赁合同没有约定租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。在宝城公司、安迅公司与洗涤公司、广州建设机器厂签订的《房地产拍卖转让补充协议》中，虽然约定拍卖标的物转让后宝城公司应与现有40户原职工继续维持租赁关系，但并未明确原职工宿舍住户可以继续租住案涉房屋的期限，因此，梁沛铭在本案中主张应当长期或永久租住案涉房屋无事实及法律依据，不予接纳。
宝城公司在2005年9月取得案涉房屋产权后，在没有约定租赁期限的情形下，仍与梁沛铭保持了十多年的租赁合同关系；且由于在2017年8月出现荔湾区政府作出征收决定的新情况，宝城公司需将房屋交给政府收储，租赁合同在客观上已无法履行，故宝城公司要求解除合同符合法律规定，予以支持。宝城公司的解除合同通知书已在2017年12月12日送达给梁沛铭，依照合同法第九十六条第一款的规定，宝城公司、梁沛铭之间的租赁合同已于2017年12月12日解除。梁沛铭应配合政府的征收工作，尽快将房屋交还给宝城公司。至于宝城公司解除合同给梁沛铭造成的损失，梁沛铭可循其它途径解决。宝城公司主张梁沛铭欠缴租金构成违约，因造成没有交纳租金的原因是双方对应交纳的租金标准有争议，故梁沛铭没有按照新的租金标准支付租金不存在主观故意，不构成违约。现宝城公司要求梁沛铭支付的租金是按原租赁合同实际履行的标准（即每月65.74元）计算，梁沛铭表示同意，故予以准许。对于合同解除后的房屋使用费，因宝城公司、梁沛铭之间已不存在合同关系，故宝城公司要求梁沛铭按照市场价格即广州市房屋租金参考价计算符合法律规定，予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第二百三十二条的规定，于2018年4月17日作出判决如下：一、宝城公司与梁沛铭之间的租赁合同关系于2017年12月12日解除。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，梁沛铭及同住人员将广州市芳村区新隆沙西1号之一xx房腾空交还宝城公司广州市宝城汽车出租有限公司管业使用。三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，梁沛铭向宝城公司补缴自2010年7月1日至2017年12月31日的租金5916.6元（按每月65.74元标准计算）。四、自本判决发生法律效力之日起一个月内，梁沛铭向宝城公司支付自2018年1月1日起至梁沛铭向宝城公司腾空交还房屋时为止的房屋使用费（自本判决发生法律效力之日起十日内，宝城公司、梁沛铭共同委托有资质的评估机构，对案涉房屋的同时期房屋租金参考价进行评定，梁沛铭应对评估工作予以配合协助，在收到评估结论后十日内，按该标准把房屋使用费支付给宝城公司。评估费由宝城公司承担）。一审诉讼费用25元，由宝城公司负担。如果梁沛铭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，梁沛铭向本院提交了其与洗涤公司于2001年就案涉物业403房的部分面积签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》及洗涤公司2005年5月28日出具的租金收据，拟证明梁沛铭与洗涤公司在1998年3月后重新签订了租赁合同。
对于梁沛铭二审提交的证据，宝城公司发表质证意见如下：1、梁沛铭与洗涤公司于1998年签订的合同中承租的房屋是xx房，面积是31.7平方米，而2001年签订的合同涉及的只是403房的一部分，面积是10平方米，2001年签订的合同是对1998年签订的合同的补充，不能延缓原合同的合同期限。因此，案涉房屋的租赁期限应当自1998年开始计算。2.该证据不能作为二审新证据提交。
二审过程中，梁沛铭向本院提交了一份《追加第三人申请书》，请求二审法院依法将洗涤公司追加为本案的第三人参加诉讼。梁沛铭向本院提交了一份《调查取证申请书》，请求二审法院依法向洗涤公司调取其在2010年7月5日出具的《关于洗涤公司厂区（含宿舍）拍卖有关情况的说明》第二条关于同地块房屋承租人因设施完备通过房改购房的具体情况，包含房地产租赁合同、房改购房合同等。
二审另查明：1.宝城公司于2010年向一审法院提起诉讼，请求解除宝城公司与原洗涤公司的另一职工甘志权的房屋租赁关系及要求甘志权腾空交房。该案已经过二审、再审裁决，其中，再审的（2012）穗中法审监民再字第14号判决书中认定：“甘志权所称案涉房屋属于福利分房的性质并无事实及法律依据。就案涉房屋而言，甘志权与洗涤公司之间从本质上说仍属于租赁合同关系。”2.梁沛铭与洗涤公司签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》中明确约定：“乙方（梁沛铭）另有房屋居住的应交还承租房屋给甲方（洗涤公司）”。
本院认为，梁沛铭二审提交的证据无正当理由未在一审举证期限内提供，不属于二审新证据。宝城公司对上述证据不予认可。且梁沛铭与洗涤公司于2001年签订的合同涉及的是案涉物业403房的一部分，合同中并未约定终止对1998年合同内容的履行，故该份合同是对1998年签订的合同的补充，并非重新签订租赁合同。因此，本院对于梁沛铭二审提交的证据不予采信。
梁沛铭与洗涤公司签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》是双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。由于双方之间的租赁合同没有约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，梁沛铭与洗涤公司之间形成不定期租赁关系，宝城公司通过竞拍取得案涉物业产权后承接该合同中出租人权利义务，宝城公司有权随时要求解除租赁关系。宝城公司于2017年12月11日向梁沛铭邮寄发出《解除租赁通知书》，梁沛铭于次日收到该邮件。且，案涉房屋因广州市荔湾区政府征收，宝城公司需将案涉房屋交给政府收储，故案涉租赁合同在客观上已无法履行。因此，一审法院认定梁沛铭与宝城公司之间的租赁合同于2017年12月12日解除，并无不当，本院予以维持。梁沛铭上诉认为案涉房屋属于福利性住房，其可以长期居住，与（2012）穗中法审监民再字第14号生效判决的认定不符，也与合同约定不符，本院不予采纳。
关于房屋租金和使用费的问题。梁沛铭自2010年1月起未向宝城公司交租，宝城公司诉请要求梁沛铭从2010年7月1日开始补缴租金，系其处分自身权利的行为，本院予以准许。梁沛铭尚欠宝城公司2017年12月12日前的租金和该日后的占有使用费。因考虑到梁沛铭原是洗涤公司的职工，系历史形成，且合同解除后占有使用房屋的时间较短，本院酌情判令梁沛铭仍按租赁合同约定的租金标准向宝城公司支付合同解除后的房屋占有使用费。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。
因广州市荔湾区政府在给宝城公司的征收补偿中含有宝城公司清退安置现有住户的义务，因梁沛铭在一审中未提起反诉，二审不予处理，梁沛铭可就其搬迁补偿另行主张。
梁沛铭在二审中申请追加洗涤公司为第三人，不符合法定程序，且对本案处理无实质影响，本院不予准许。
梁沛铭在二审中申请法院调查取证，因对本案的处理无实质影响，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院不予准许。
综上所述，梁沛铭的上诉请求部分成立，本院予以支持；对于其他上诉请求，本院予以驳回。一审法院部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初460号民事判决第一、二项；
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初460号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起一个月内，梁沛铭向广州市宝城汽车出租有限公司补缴自2010年7月1日至2017年12月12日的租金；
三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初460号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起一个月内，梁沛铭向广州市宝城汽车出租有限公司支付自2017年12月13日起至梁沛铭向广州市宝城汽车出租有限公司腾空交还房屋时止的房屋占有使用费（占有使用费按照租赁合同约定的租金标准支付）。
一审案件受理费25元，由上诉人梁沛铭负担20元，由被上诉人广州市宝城汽车出租有限公司负担5元。二审案件受理费50元，由上诉人梁沛铭负担负担20元，由被上诉人广州市宝城汽车出租有限公司负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年六月二十九日
本件与员眭
李倩妤