上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2687号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海旺铺企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人马玉芳，董事长。
委托代理人李宇，北京君都（上海）律师事务所律师。
委托代理人陈国军，上海海业韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海堡仓房地产投资咨询有限公司，住所地上海市崇明县堡镇桃源村堡闸810号2幢105室（上海堡镇工业区。
法定代表人沈振华，董事长。
委托代理人贺晓博，上海市华诚律师事务所律师。
委托代理人赵文卿，上海市华诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海新典房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人赵廷华，董事长。
委托代理人丁静燕。
委托代理人蔡伟慈，上海市远程律师事务所律师。
原审第三人上海普宁休闲娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人蒋新传，执行董事。
委托代理人徐玉平，上海海业韬律师事务所律师。
委托代理人尹英爱，上海海业韬律师事务所律师。
上诉人上海旺铺企业管理有限公司（以下简称“旺铺公司”）、上诉人上海堡仓房地产投资咨询有限公司（以下简称“堡仓公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2012）青民三（民）重字第3号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，堡仓公司向本院申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年7月11日，上海新典房地产开发有限公司（以下简称“新典公司”）（甲方）与旺铺公司（乙方）签订《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》，约定上海西郊大公馆会所位于上海市青浦区徐泾东路333弄，建筑面积约为4，000平方米，地面四层，地下一层。建有室内游泳馆、室外网球场、停车场等设施（见附件一：规划红线图）；乙方租赁并经营该会所，开设以康健活动为主的经营项目及与其相配套的服务性项目（例如温水游泳、健身、桑拿淋浴、按摩、壁球、桌球、乒乓、视听、阅览、棋牌、咖啡、餐点及其他项目）；租赁期限自本协议签订之日起，到2020年12月31日止；自本协议签订之日起七个工作日内，乙方向甲方交付人民币（以下币种均为人民币）10万元押金。甲方开具收款凭证给乙方。协议期满或终止，甲方将押金一次性无息退还给乙方；2006年1月1日至2007年12月31日为免租经营期；2008年的租金为40万元，三个月一付，先付后用；每季度前五个工作日内，甲方开具正规发票给乙方，乙方在收到发票后五个工作日内向甲方交付该季度的租金；从2009年起，租金每年递增4%，具体见下表；乙方应与该会所所在小区的物业管理公司签订物业管理合同，该会所的物业管理费为每年10万元。自乙方施工队进场之日起计算，在乙方的施工队进场后三个工作日内，由乙方向物业管理公司按月度交付。该物业管理费包含公共区域的照明、公共区域的保洁保安、公共设施维修保养和其他应该由物业管理公司承担的费用；该会所现为毛坯房，由乙方按不低于三星级的标准进行装潢，装潢费用由乙方承担。所设计的会所功能方案要事先报甲方审定。自本协议签订之日起，到2005年12月31日止，为会所装潢期，装潢期内免交租金；该会所实行会员制。对西郊大公馆小区的业主，由乙方负责给予7－8折的最优惠价。乙方保证该会所在2006年1月1日以前对西郊大公馆小区的业主开放大部分的经营项目。在2006年5月10日前开放全部经营项目。在条件许可时，向社会全面开放。一年中，该会所开放经营的时间不得少于11个月（特殊原因报经甲方同意的除外）；本协议签订后三日内，甲方应向乙方提供甲方的营业执照复印件、法人代表人身份证复印件、该会所的产权证复印件（最迟不晚于2005年7月末）、消防部门验收合格文件复印件、规划部门红线图复印件、全套基建工程竣工图（蓝图）等。甲方应配合乙方办理装潢、开业和经营所必须的相关手续，提供必要的证明材料，并提供便利条件；甲方无偿提供消防、喷淋、电梯等设备及已经订货的游泳池部分设备（见附件二：设备交接清单）；甲方保证向乙方提供350KVA电量和水、煤气等方面的正常供应。乙方如认为电量需要扩容，其扩容费由乙方承担；今后该会所的产权有可能划分为几个独立的部分，并由不同的法人主体所拥有。甲方保证这些法人主体在本协议上补签并继续履行本协议的全部内容。乙方认可新的甲方主体并继续履行本协议的全部内容。如因产证原因造成乙方无法注册或正常经营的，甲方要赔偿乙方的全部损失，并且相应顺延本协议的租赁期和免租期；租赁期中，乙方不得转租。甲方同意乙方可以采取合作或加盟的形式开展经营活动；甲、乙双方同意，在租赁期内，一方有下列情形之一的，另一方可以书面通知对方解除本协议。甲方违约，应向乙方支付违约金50万元，并赔偿乙方的装修、设备、宣传等投资损失和会员卡赔偿以及间接损失。乙方违约，应向甲方支付违约金50万元。（1）甲方不能按本协议第二条第1款和第2款的规定，及时、完整的提供有关资料，致使乙方无法办理装潢、申照和开业经营的；（2）甲方交付的房屋或设备不符合本协议的约定，致使无法实现租赁目的的；（3）除前款规定的情形外，甲方提前收回该会所的；（4）非乙方原因，该会所的房屋结构发生严重质量问题或渗漏，严重影响乙方营业，而甲方迟迟不能解决的；（5）乙方在装修和经营中，擅自损坏房屋结构或外观，且在接到甲方书面通知后七日内未停止施工并作出整改的；（6）无正当理由，乙方全面停业超过一周，或停业项目超过40%的；（7）乙方无正当理由拖欠甲方租金或其他费用达60天的；（8）乙方擅自将该会所转租的；（9）乙方严重违法经营，遭到政府部门勒令停业的；（10）乙方主动提出提前退租的；租赁期间，因结构缺陷或渗漏，甲方未能及时修复，导致乙方经营损失或财产损失及人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。协议书还对其他事宜作了约定。该协议书附有小区总平面图以及移交清单。
上述协议书签订后，新典公司将租赁物业交付给旺铺公司。旺铺公司接收会所后对会所的地下一层及一层、四层进行了装修，对二层、三层至今未装修。旺铺公司也按约向新典公司支付了保证金10万元。
2005年7月12日，新典公司（甲方）与旺铺公司（乙方）签订《关于西郊大公馆会所的补充协议》，约定在乙方开业前一周内，甲方向乙方支付30万元的设备补贴费。
2006年3月9日，新典公司（甲方）与旺铺公司（乙方）签订《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的补充协议书（2）》，约定：协议第一条第2款改为：“乙方租赁并经营该会所，开设以康健活动为主的经营项目及与其相配套的服务性项目（例如温水游泳、桑拿按摩、桌球、乒乓、阅览、棋牌、儿童乐园、美容美发、点心、小型超市、餐饮及其他项目）。”；协议第一条第8款改为：“该会所实行会员制，对西郊大公馆业主，由乙方负责给予7－8折的最优惠价，但须执本人的产证办理，只限办一次，不得重复办理。乙方保证该会所在2006年7月1日以前开放一楼和地下室的经营项目；乙方争取在2008年7月1日前拟定会所第二期项目的方案并付诸于落实，在2009年初投入运营。一年中，该会所开放经营的时间不得少于11个月（特殊原因报经甲方同意的除外）”；协议第一条中，增加第9款，全文如下：“9、西郊大公馆和小区的主大门及主大门与小区二道门之间的停车区域归乙方使用，其管理和维修保养由甲方的小区物业公司负责。”；协议第三条第7款改为：“租赁期中，用于小区配套会所服务部分区域由乙方采取加盟美国品牌《一兆韦德》上海公司的形式开展第一期项目的经营活动。”补充协议书还对其他内容作了约定。
2006年4月19日，旺铺公司向新典公司发送函件，该函载明：“我司租赁贵司位于青浦徐泾东路333弄的大公馆会所，现经多方努力，大公馆会所的装修将于2006年5月底完成，并拟于2006年6月中旬正式对外开张营业。为了使会所的开张营业及经营能顺利进行，我司需贵司能提供以下的方便和协助：1、……；3、我司需在会所所在地徐泾镇办理经营所需的营业执照和相关登记手续，由于时间紧迫，望贵司在接函后3日内速提供我司办理营业执照和相关登记所需的会所产权证明，以便我司顺利办理工商登记等相关手续。”
2006年5月31日，旺铺公司向新典公司发送函件，该函载明：“我司租赁贵司位于青浦徐泾东路333弄的大公馆会所开设大公馆健身会所。按原定计划健身会所将于2006年6月中旬正式对外开张营业，但自2006年4月底至今，健身会所的营业执照都未能办理，虽经我司多方协调和努力，工商部门始终不受理我司的办照申请，同时告知我司，其根本原因是因为大公馆会所没有独立的产证。根据贵我双方的协议，贵方应配合我司办理装潢、开业和经营所必须的相关手续，提供必要的证明材料，并提供便利条件。如因产证原因造成我司无法注册或正常经营的，贵方要赔偿我司的全部损失，并且相应顺延协议的租赁期和免租期。如今，健身会所的装修已临近完成，预定6月中旬开业的各项准备工作也在进行中，现营业执照申请一事拖延至今未能办理，显然对原定开业的计划造成影响和经济损失。故今再次发函贵方，诚望贵方速给予我司提供办证的方便和协助，以便健身会所能顺利开业，避免造成双方不必要的损失。”
2006年6月8日，上海西郊大公馆物业部向上海西郊大公馆会所发送通告，该通告载明：“今收到新典公司工程部来函一份，内容涉及贵所装修过程中擅自将原本明确设计在一层的锅炉房移至会所地下室，并将原本设计使用煤气的锅炉改成了燃油锅炉，给会所的安全造成了极大的隐患。现正式通知贵所立即安排整改，并将来函原文复印转发贵所，请贵所引起重视!若未整改所产生的一切后果，由贵所一律承担。”该通告附有新典公司发送给上海诚希物业管理有限公司的函。
2006年6月28日，旺铺公司向新典公司发送函件，该函载明：“贵司工程部6月8日给上海诚希物业管理有限公司的函及6月12日诚希物业公司给上海韦德健身管理有限公司的函已由韦德公司转给我司，迟复为歉。信中提到地下室安装锅炉一事，我司在此说明如下：1、在大公馆会所地下室安装的热水发生器，俗称无压锅炉或常压锅炉，它的出口水压小于0.1Mpa（表压），安全系数较大，不属于国家规定的密闭压力设备，在安装上没有特殊的要求，使用中也不需要向有关监管部门报批。2、该热水发生器安装在地下室，是因为目前会所的使用面积仅不到40%，室内安装的都是分体空调，原有处于地下室的中央空调机房闲置无用，而热水发生器属于无压设备，且离游泳池又较近，设备连接方便，传输损耗较小，故施工单位将热水发生器安装在地下室。……。根据现场施工单位的汇报，在设备调试过程中，发现有一些问题是他们无力解决的。主要有：1、消防设施不能正常启动。……。2、游泳池下水道阀门无法关闭。……。3、电压超高。……。4、地下室漏水。……。我司希望以上问题引起贵司重视，督促有关方面早日解决。”
2006年7月10日，旺铺公司向新典公司发送函，该函载明：“我司租赁贵司位于青浦徐泾东路333弄的大公馆会所开设大公馆健身会所。前期在许多方面都得到了贵司的大力协助和支持，我司深表感谢，但是自2006年7月5日开始试营业以来，有几大问题比较严重，至今尚未解决，今再次来函请贵司尽快协助解决：首先，游泳池水质消毒、检验工作。……。其次，关于网球场地坪问题。……。再次，据我司施工单位反映，这几天天气变化较大，常有狂风暴雨，会所四楼的屋顶、墙壁多处发生渗漏，请贵司派员到工地现场了解并及时修复，以免造成设备财产损失。……。”
2006年8月15日，旺铺公司向新典公司发送函，该函载明：“大公馆健身会所通过各方努力，目前该健身会所已正常开业，但自2006年4月至今，该会所的工商营业执照却一直无法办理。据我司了解，韦德公司同期在上海其它地区开办的健身会所，工商执照均已在一个月内办理完毕；据告知大公馆健身会所迟迟无法办理出工商执照的根本原因是该会所没有独立的产权证。如今会所的各项业务都在开展中，而健身会所却面临着无照经营的局面，这势必会对会所的经营带来巨大的阻碍和经营风险，希望贵司尽快提供会所的独立产权证，并协助我司办理出该会所的营业执照，以便健身会所可以正常有序地经营，为小区业主为广大会员提供优质的健身服务。”
2006年8月30日，旺铺公司向新典公司发送函，该函载明：“关于大公馆健身会所的营业执照办理事宜，我司已几次发函给贵司，希望贵司能尽快协助我司办理出健身会所的营业执照，但至今未果。大公馆健身会所在今年6月店长、教练、销售及服务人员就已基本到位，7月健身设备到场并开始销售工作，如今已临近9月，2个月来，因会所没有独立的产权证致使办理营业执照困难重重，会所只能暂时进行试营业，免费开放，无法正式营业，日常耗费及近30多位员工的工资费用等的支出对会所造成了很大的经营压力，同时前期拓展的客户，因会所一直不能正式营业，使已付定金的健身会员无法确定正式开卡日期，致使韦德健身的信誉也产生了一定的负面影响。综上，我司再次向贵司发函，希望得到贵司的协助，尽快办理出营业执照。根据贵我双方的合同约定‘如因产证原因造成乙方无法注册或正常经营的，甲方要赔偿乙方的全部损失，并且相应顺延协议的租赁期和免租期’，望贵司慎重待之，尽快协助解决为盼。”
2006年9月21日，新典公司（甲方）与旺铺公司（乙方）签订《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的补充协议书》，约定：“甲乙双方于2005年7月11日签订了关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书，现因工作需要，双方经协商，2006年9月乙方先交纳2008年一个月的租金33，333元，此租金在2008年租金中扣除。”
2006年11月20日，新典公司（甲方）与旺铺公司（乙方）签订备忘录，约定甲方向乙方购买西郊大公馆韦德健身会所（即：由乙方投资组建的上海普宁休闲娱乐有限公司）100张“家庭健身会员年卡”，该会员年卡单张价值15，800元，优惠价为8，000元／张，该会员年卡每张限每户三人使用，免费享用范围包括有氧课程、健身器材、游泳、乒乓、阅览室、儿童房，其他项目按会所对外价格收费；……。
2008年7月15日，上海西郊大公馆物业管理部向旺铺公司发送通知，该通知载明：“自2008年8月1日始，非西郊大公馆业主车辆进入小区临时停车，均按上海市机动车社区管理规定收取停车管理费。收费标准：5元／日／次。”
2008年7月15日，旺铺公司向上海诚希物业管理有限公司上海西郊大公馆物业管理部发函，该函载明：“我司于2008年7月15日收到贵方通知，将于2008年8月1日起收取临时停车费。我司对此感到不解，在此提请贵方注意：会所前的停车区域包括在我司向新典公司承租该房屋面积的范围内，我司对此停车区域享有使用权，同时享有对在此区域内停车的所有车辆是否收取费用的决定权，出于对健身会所经营方面的考虑，为了更好的、周到的向会员提供会所设施，即使在我司面临会所长期亏损的情况下，我司目前对于承租范围内的所有会员的停车还是免予收费的。……。”旺铺公司将该函同时抄送给新典公司。
2008年7月15日，旺铺公司向新典公司发函，该函载明：“近期，上海的梅雨季节刚过，单天气多变，时常伴有雷阵雨出现，我司获悉该会所的四楼出现大面积漏水、渗水，造成四楼VIP房间屋顶、墙面、木地板等损坏，甚至造成部分古董家具浸水变形、贵重装饰品等严重损坏，估损失达两百多万元。积水造成了三楼甚至二楼出现天花板渗水，电梯面临进水短路危险，严重影响会所的正常使用。至此上周我司工程部人员协同贵方物业部至现场及时采取排水抢救措施并经勘察后发现，造成四楼严重漏水、积水的原因为：1、该房屋至屋顶面未设置安全梯，人员无法上到顶面，造成屋顶面的雨水管无法进行清扫，杂物堆积造成堵塞；2、屋顶面雨水管直径大于四楼阳台内雨水管直径顶面雨水管φ110mm，四层雨水管φ75mm，造成排水不畅积水倒灌至房间造成积水。……。”
2008年10月15日，旺铺公司向新典公司发送函件，该函载明：“我司承租贵司位于上海市青浦区盈港东路333弄会所（原徐泾东路333弄）房屋经营一兆韦德大公馆健身会所以来，由于小区入住率及周边商业环境等众所周知原因造成健身会所经营状况一直不佳。为了向大公馆小区业主提供一个良好的健身环境，并使贵我双方得到双赢的成果，既便如此，我司仍竭尽全力从多方面改善经营状况一直至今。根据近2年经营情况分析，特别在冬季，由于游泳池的建造为单层玻璃幕墙结构且空间大，不仅造成能耗的浪费，并且使得整个泳池室内不能保温，严重影响到会员游泳，甚至直接造成会员游泳后，着凉感冒，有甚着因此向会所投诉并要求退卡、赔偿等事情的发生。其次。游泳池的温水供热为柴油锅炉，根据目前的市场环境，及原油价格的普遍上涨，原油短缺的情况，我们会所每年需消耗近20万元的柴油，严重时遇上柴油短缺，造成我们只得停止使用游泳池。至此，经过我们多方面的探讨和研究，我司决定立即使用煤气替换柴油，改造原有的加热设备。这样，我们不仅节约能源利国利民，又能降低经营成本。因此，我司希望贵司按租赁合同的有关约定尽快向我方提供煤气，或我方先行办理然后从应付贵司的租金中抵扣。”
2008年12月17日，旺铺公司向新典公司发送函件，该函载明：“我司承租上海市青浦区盈港东路333弄会所（原徐泾东路333弄）房屋经营一兆韦德大公馆健身会所。我司于2008年10月15日致函贵司，提及会所游泳池保温及供热问题，一直未得到贵司答复，但我司一直未放弃对会所经营的完善。为了避免会员冬天游泳后着凉感冒更甚者因此向会所投诉并要求退卡、赔偿等事情的发生，保证会员在冬季游泳的质量，更好地为会员提供良好的健身服务，我司已在游泳池内安装了保温薄膜，且效果良好。其次，游泳池的温水供热仍为柴油锅炉，根据目前的市场环境，原油不稳定，政府又即将开始收取燃油税等情况，我司决定立即使用煤气替换柴油，改造原有的加热设备。因此，我司再次希望贵司按租赁合同的有关约定向我方提供煤气，并于2008年年内将煤气申请安装到会所指定位置，或由我方先行申请办理然后从应付贵司的租金中抵扣。请贵司收函后3日内给予明确的答复。”
2009年2月16日，旺铺公司向新典公司发函，该函载明：“贵我双方签订上海市青浦区徐泾东路333弄（现盈港东路333弄）大公馆会所租赁协议。但自2005年7月签订合同以来，贵方在多处事项上与协议约定不符，造成了我方经营等各方面的困难及损失。首先，协议约定：……。但至今贵方无法提供该会所的产权证复印件及消防部门验收合格文件复印件，造成我方在该处无法开办营业执照及装修消防验收，经营出现阻碍。根据协议相关约定，若因产证原因造成乙方无法注册或正常经营的，甲方要赔偿乙方的全部损失，并且相应顺延本协议的租赁期和免租期。同时，2008年上海梅雨季节时，我方发现会所的四楼出现大面积漏水、渗水，造成四楼VIP房间屋顶、墙面、木地板等损坏，……。其次，协议约定，甲方保证向乙方提供350KVA电量和水、煤气等方面的正常供应，但是至今会所没有安装煤气，造成我方经营的健身泳池不得不使用煤油加热泳池水。再次，根据……。但是时至今日，该花园仍为小区公用，且在约定的停车区域，自2008年8月，贵司的小区物业公司却要向我方收取停车管理费。……。”
2009年11月1日，徐保红向公安机关报警。公安机关的案（事）件接报回执单载明的内容为：“2009年11月1日20时25分，报警人来所报称，其开办的健身房所在的小区门岗不让其健身房的会员入内，影响健身房的正常运营。民警到场了解，报警人系徐泾镇盈港东路333弄西郊大公馆别墅小区会所内一兆韦德健身中心老板，在2009年11月1日下午14时15分许开始，西郊大公馆物业所属保安队开始不允许一兆韦德的注册会员进入小区，来一兆韦德健身房健身，报警人遂报警。（以上内容尚未经公安机关核实）。”
2009年11月3日，旺铺公司和上海普宁休闲娱乐有限公司共同向上海希诚物业管理有限公司发函，该函载明：“近期，贵司多次在我会所非营业时间内，强行砸门开所让他人使用网球场，使网球场目前处于混乱状态，同样的情况于去年也曾多次发生。对此，我方提出严重抗议，……。”
2009年11月3日，旺铺公司委托上海市君悦律师事务所张夏律师向新典公司发送律师函，该函主要是旺铺公司要求新典公司承担损失赔偿责任事宜，并要求新典公司于收到律师函之日起5日内给予明确答复。因新典公司未给予明确答复，故旺铺公司于2009年12月30日诉至法院，请求判令新典公司、堡仓公司共同承担赔偿总额为17，964，454.57元的赔偿支付责任，具体分为：一、新典公司和堡仓公司赔偿旺铺公司自承租日起至新典公司、堡仓公司实际履行合同之日止的租金损失（旺铺公司是按照合同约定的租金向新典公司支付租金，但实际房屋利用率低于合同约定，旺铺公司只使用了地下一层及一层房屋占25%，2－4层实际未使用，故按合同约定租金标准的75%计算租金损失），并在新典公司和堡仓公司实际履行合同之次日起按租赁协议约定顺延相应的租赁期限。二、营业损失：1、2-4层利润损失；2、人工工资损失；3、水电费损失；4、健身卡损失；5、停车费损失；6、房屋修复费用；7、古董家具、装饰物损失；8、花园及网球场损失；9、柴油费损失；10、保温膜费损失。新典公司提出反诉，要求判令：1、解除其与旺铺公司订立的《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》；2、旺铺公司支付新典公司房屋租金20.8万元。堡仓公司亦提出反诉请求，要求判令：1、解除堡仓公司与旺铺公司之间的租赁关系；2、旺铺公司支付堡仓公司物业管理费41.5万元（自2008年11月计算至2012年12月）。
原审法院另查明，本案涉诉房屋（会所）位于上海市青浦区徐泾镇徐泾东路XXX弄XXX号。2005年7月26日，新典公司取得了青浦区徐泾镇徐泾东路333弄113、115、116、117、170号房屋的上海市房地产权证，上述房屋登记在同一份房地产权证上，权证编号为沪房地青字（2005）第011253号。该房地产权证登记的房屋用途为住宅。会所并没有单独列出。但房屋状况汇总表上明确徐泾镇徐泾东路XXX弄XXX号为会所。
2009年8月11日，新典公司与堡仓公司签订《上海市商品房出售合同》，约定堡仓公司向新典公司购买青浦区徐泾镇徐泾东路333弄《西郊新典别墅》170号地下1层01，1－4层01室，该房屋建筑面积为3，153.92平方米，其中套内面积为3，153.92平方米，公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积423.98平方米；根据该房屋的房屋建筑面积，购买该房屋的总房价款为11，260，000元。2009年8月26日，堡仓公司取得了青浦区徐泾镇徐泾东路XXX弄XXX号房屋（即会所）的上海市房地产权证，该权证登记的房屋类型为会所，建筑面积为3，577.90平方米，其中地下建筑面积为423.98平方米。
2006年9月21日，旺铺公司向新典公司支付2008年租金33，333元。同年9月22日，新典公司向旺铺公司开具了发票。之后，旺铺公司又分期向新典公司支付了2008年租金366，667元。
2008年12月29日，旺铺公司向新典公司发送函，该函载明：“2008年即将过去，回顾这几年贵我双方合作中的配合、支持和理解，甚感欣慰，展望2009年，虽然面对全球经济危机，我们依然有信心在大家的努力下共同渡过难关，争取更大的双赢。过去的一段时间，我司财务部曾多次向贵方索要租金发票，但一直未果，因时至年终财务结算，故请贵司于2009年1月5日之前，将我司已支付租金的相应租金发票提供给我司，以便我司做财务年终结算。同时，因我司在2006年开办会所前期面临一些困难，贵司已同意免去我司08年1月至6月底的租金，为双方结算方便，故请贵司协助将此事书面确认。关于2008年我司代付的物业停车费等其它事宜，可在2009年另行抵充结算。……。”
2008年12月31日，新典公司向旺铺公司开具了租金发票三张，三张发票上注明的租金期限为2008年8月1日至2009年6月30日，共计金额为366，667元。
2009年1月5日，旺铺公司副总经理张洁与新典公司法定代表人赵廷华通电话，就免租金问题进行了通话。
2009年7月起的租金，旺铺公司按照合同约定的租金标准向新典公司支付。2010年1月起，旺铺公司按照合同约定的租金标准向堡仓公司支付。至今，旺铺公司一直按照合同约定的租金标准按时向堡仓公司支付
2009年7月2日、2010年1月8日，上海诚希物业管理有限公司分别向新典公司、堡仓公司发送付款请求书，要求支付2008年至2009年底拖欠的物业服务费115，000元。但新典公司及堡仓公司均未支付。旺铺公司也未向物业公司支付物业服务费。
旺铺公司租赁西郊大公馆会所后，于他处注册成立了上海普宁休闲娱乐有限公司（以下简称“普宁公司”），普宁公司成立的时间为2006年9月11日。
原审法院审理中，经旺铺公司申请，法院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对西郊大公馆会所四层房屋质量问题进行鉴定，经鉴定，结论为：（1）盈港东路333弄西郊大公馆会所四层目前存在的损坏均属于装饰性损坏，主要是由于屋面雨水管堵塞和四层室外平台的排水口排水量减少所造成。（2）建议对上述装饰性损坏按原规格、原材质予以恢复，并对四层四个室外平台的排水口按原管径（De110）进行改造。造成漏水的原因主要有以下两个方面：（1）屋面雨水管堵塞，物业疏通时导致屋面大量积水进入立管，而立管排水不及，在轴1／K和1／H出墙处倒灌入五层室内，造成吊顶、墙面、灯具、空调管道等受潮。（2）四层室外平台的排水口小于上部雨水管管径，且排水口被平台地面找平层覆盖接近一半，排水口面积减小，导致积水不能及时排出，从南侧两个室外平台门槛处倒灌入四层室内，造成地板、踢脚线、墙脚、木橱等受潮。为此，旺铺公司垫付检测费15，000元。
经旺铺公司申请，法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对西郊大公馆会所四层修复工程造价进行司法鉴定，经鉴定，结论为：1、上海市青浦区徐泾镇333弄西郊大公馆会所四层装饰项目修复工程造价为22，905元；2、西郊大公馆会所四层未体现在质量鉴定报告内的装饰项目修复工程造价为6，676元。为此旺铺公司垫付鉴定费1，000元。
经旺铺公司申请，法院委托上海大宏资产评估有限公司对四楼室内家具漏雨受潮引致的损失进行评估。经评估，结论为：所涉标的物评估结果为6，000元。为此，旺铺公司垫付了评估费4，000元。
旺铺公司主张：1、因新典公司出租房屋存在质量问题，导致房屋修复的费用及四楼因质量问题造成的古董家具、装饰品的损失；2、因新典公司未能提供会所独立的房地产权证，致使旺铺公司无法办理营业执照，也无法对2－4层使用，旺铺公司只使用了地下一层及一层房屋，而旺铺公司是按照合同约定的租金向新典公司支付租金，导致旺铺公司租金损失。旺铺公司主张从承租日起计算至起诉日，租金损失按照合同约定租金的75%计算；3、根据协议书约定，由于产证原因造成旺铺公司无法注册或正常经营，新典公司应赔偿旺铺公司全部损失。由于新典公司的原因（未按约提供产证、提供煤气管道接口、提供免费停车场地等）给旺铺公司造成了营业损失，要求新典公司承担自2006年8月1日起至2014年8月31日期间的营业损失（包括人工工资、社保费用、电费、水费、通讯费、停车费、房屋修复费、柴油费、保温膜费用、退卡费、广告费、材料修理费、清洁用品损失、游泳池经费说你是、办公用品损失、业务活动费损失、差旅费、装修费、管理人员工资等等）；4、旺铺公司没有拖欠新典公司租金，是新典公司同意将旺铺公司缴纳的租金往后顺延半年；5、旺铺公司不同意解除或终止合同，要求继续履行合同。
为此，旺铺公司申请对其财务实际支出损失进行审计，认为因承租会所未能正常经营使用，故旺铺公司的实际支出费用即是其损失。法院依据旺铺公司之申请依法委托上海沪中会计师事务所有限公司进行司法审计。经司法审计，结论为：1、旺铺公司申报财务实际支出损失15，848，185.10元，经核对调减旺铺公司申报差错182，147.87元，调整后的申报金额为15，666，037.23元。2、经鉴定，不属于系争会所经营性支出也不属于财务实际支出损失的金额为378，839.03元，其中在旺铺公司账上记载的150，000元，在普宁公司账上反映的228，839.03元。3、经鉴定，属于系争会所经营支出，但根据现有资料无法判断是否属于财务实际支出损失的金额为8，906，208.81元，其中在旺铺公司账上记载的2，909，788元，在普宁公司账上记载的5，996，420.81元。4、经鉴定，根据现有资料无法判断是否属于系争会所的经营支出，也无法判断是否属于财务实际支出损失的金额为4，821，580.79元，其中在旺铺公司账上记载的4，289，534.85元，在普宁公司账上记载的532，045.94元。5、经鉴定，不属于系争会所经营必须的费用，根据现有资料无法判断是否属于财务实际支出损失的金额为439，038元，其中在旺铺公司账上记载的420，133元，在普宁公司账上记载的18，905元。6、经鉴定，事实存在，但应由系争会所承担的份额无法确定，也无法判断是否属于财务实际支出损失的金额为1，120，370.60元，均在旺铺公司账上记载。为本次财务审计，旺铺公司垫付了司法审计费180，000元。
对于审计报告，旺铺公司表示：审计报告所列的总金额15，666，037.23元即是其在此期间的实际支出费用，不存在无法判断或与本案关联性存疑的问题。另，旺铺公司自述在此期间试营业取得了2，003，514.20元的营业收入，审计总金额15，666，037.23元扣除此些收入款额即是旺铺公司的营业损失。
新典公司、堡仓公司对于旺铺公司的主张认为：1、造成房屋漏水的原因不在于新典公司，而是由于旺铺公司在装修装饰时，将四层平台的地坪增高，堵掉了排水口，致使雨水无法排出，造成倒灌，责任在旺铺公司；2、新典公司按照合同约定向旺铺公司提供了相应的房地产权证，会所是可以办理营业执照的，不存在办不出营业执照的问题；另外，协议约定由一兆韦德来经营的，一兆韦德有营业执照，不需要再去办营业执照；3、旺铺公司在一层和地下室办理了营业执照，四楼也已装修，但四楼旺铺公司未办理营业执照，可见装修与否与是否办理营业执照是无关的。另外，协议约定旺铺公司需在2006年7月1日前开放一楼和地下室，2008年7月1日前拟定第二期方案并落实，2009年初投入营业，故旺铺公司要求赔偿营业损失没有事实依据；4、游泳池本来就使用煤气，是旺铺公司擅自改为使用柴油。新典公司曾发函给物业公司，要求旺铺公司整改，但旺铺公司答复没有问题。管道煤气是有的，只要向煤气公司申办。新典公司为了支持旺铺公司，出资80万元购买了100张会员卡送给业主使用，据新典公司所知没有人退卡；5、电费、工人都是旺铺公司自己使用的，理应由旺铺公司自己承担；6、旺铺公司所说该区域归旺铺公司使用，但管理权在物业公司，小区的物业要求外面的车辆停进来后，每辆车收取5元，并不限时间是合理的；物业公司擅自开放花园、网球场未经核实。物业公司与旺铺公司发生争议是由于两者之间为停车费、物业管理费问题才发生，并不是阻止旺铺公司经营；7、新典公司没有同意旺铺公司租金减少半年；8、由于旺铺公司没有将会所全部装修开放，且拖欠物业管理费和租金，已构成违约，故要求解除合同，支付拖欠的租金208，000元及相应的物业费。
对于旺铺公司的审计请求，新典公司、堡仓公司则认为：旺铺公司主张的损失与经营损溢是两个概念，损失应当由法院来判断，损溢是收入减去成本。实际上旺铺公司在经营会所期间的盈亏与新典公司、堡仓公司没有关联性，也没有必要进行司法审计；鉴于法院同意委托审计，新典公司、堡仓公司才予以配合进行的，但是否采纳由法院决定。故对于本次司法审计的实质内容，新典公司、堡仓公司持“不发表意见”的审计复核态度。
针对新典公司、堡仓公司的反诉请求，旺铺公司认为：旺铺公司承租房屋后按约履行合同义务、按期支付租金，无任何违约行为，故租赁合同应当继续履行，无解除或终止租赁合同的约定或法定理由；无法认可法院关于合同终止或解除的释明，旺铺公司仅要求法院依据不告不理的原则针对旺铺公司诉请依法进行审理；假设最终生效判决解除租赁合同，旺铺公司仍享有相应的司法救济措施，针对房屋内装饰、装修损失另行诉讼主张理赔的权利。
新典公司表示：合同没有继续履行的客观条件，应当予以解除。若法院最终认定合同终止或解除的，房屋内的装饰装修由法院依法处理。
堡仓公司表示：租赁合同应当予以解除。合同解除之后，房屋内可移动的物品由旺铺公司自行搬走，将锅炉回复原状，其余添附因旺铺公司违约致解除合同，后果由旺铺公司自行负担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，旺铺公司与新典公司签订的《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》及补充协议，均是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。
旺铺公司主张，由于新典公司提供的会所四楼存在漏水等质量问题，造成旺铺公司四楼装饰及古董家具等损失，要求新典公司予以赔偿。法院认为，经房屋质量检测，造成漏水的原因主要是两方面原因，一是由于屋面雨水管堵塞，造成排水不及；二是由于四层室外平台的排水口小于上部雨水管管径，且排水口被平台地面找平层覆盖接近一半，导致积水不能及时排出。而上述原因中，有部分是旺铺公司的原因，有部分是新典公司、堡仓公司的原因，因此，对旺铺公司因此而造成的损失，双方均有责任，旺铺公司、新典公司、堡仓公司理应根据各自的过错承担责任。对工程造价司法鉴定意见书中根据旺铺公司意见所作了鉴定，已超过了房屋质量检测报告所确定的范围，且是应旺铺公司单方面要求而鉴定，故法院不予采纳。法院结合工程造价司法鉴定意见书、资产评估报告书中的鉴定意见以及双方的过错责任，确定、堡仓公司应赔偿旺铺公司四楼装修损失、家具受损损失合计17，343元。
对旺铺公司主张的租金损失，即旺铺公司要求按合同约定的租金的75%来计算租金。法院认为，新典公司于2005年7月26日已取得了包括旺铺公司租赁的会所在内的房地产权证，而根据房屋状况汇总表显示，徐泾镇徐泾东路XXX弄XXX号会所。旺铺公司已办理了会所一楼和地下室的营业执照并对外营业，但其未能就必须持有会所单独产权证才能办理营业执照的事实向法院提供相应、充分的证据，且旺铺公司经营会所也是分期开发和经营的，至于旺铺公司取得会所后何时使用何层房屋则是属于旺铺公司方自己的规划，不能因为旺铺公司不使用部分房屋，就要求新典公司、堡仓公司赔偿租金损失。因此，旺铺公司要求新典公司、堡仓公司赔偿租金损失，于法无据，法院不予支持。
对于旺铺公司主张要求新典公司、堡仓公司赔偿营业损失，法院认为，对于会所房地产权证问题，前面已作了说明，不再重复。另，旺铺公司与新典公司签订的补充协议约定，旺铺公司争取在2008年7月1日前拟定会所第二期项目的方案并付诸于落实，在2009年初投入运营。但旺铺公司至今并未就第二期项目的方案予以提供，也未对会所2楼、3楼进行装修。至于旺铺公司主张要求新典公司、堡仓公司赔偿包括会员退卡费、游泳池保温膜、柴油费损失等费用在内的营业损失，法院认为，会所在装修过程中，原本设计的锅炉是使用煤气，但旺铺公司在装修过程中擅自将使用煤气的锅炉改成了使用燃油的锅炉。为此，新典公司向物业公司发函，要求物业公司采取有效措施，监督执行。物业公司又通告旺铺公司，要求旺铺公司予以整改。但旺铺公司在接到通告后并不予以整改，坚持使用燃油锅炉，并将锅炉安装在地下室。因此，由此产生的后果理应由旺铺公司自行承担。而旺铺公司主张的会员退卡费、安装保温膜费，均是由于旺铺公司未按照设计建造要求而产生的，故法院对旺铺公司的上述请求亦不予支持。对于旺铺公司主张要求新典公司、堡仓公司赔偿水电费、人工工资等经营支出费用，法院认为，水电和人工都是旺铺公司使用，受益人是旺铺公司；旺铺公司经营期间的盈亏损失要求新典公司、堡仓公司负担没有事实和法律依据，法院不予支持。对于旺铺公司主张要求新典公司、堡仓公司赔偿停车费、场地使用费，法院认为，旺铺公司与新典公司签订的补充协议书（2）中约定，西郊大公馆会所和小区的主大门及小区主大门与小区二道门之间的停车区域归旺铺公司使用，其管理和维修保养由新典公司的小区物业公司负责。该约定不能得出旺铺公司可以免费停车。而双方签订的协议书中也未对每年10万元物业管理费中是否包括停车费作特别约定。因此，旺铺公司要求新典公司、堡仓公司赔偿停车费缺乏依据，法院不予支持。对于网球场及花园问题，因协议书中未对花园作约定，同时旺铺公司也未能提供物业公司强行开放网球场和花园的事实依据，故法院对旺铺公司的该项请求亦不予支持。综上，法院对于旺铺公司要求新典公司、堡仓公司赔付除房屋装修家具损失外的其他8项营业损失的诉讼请求不予支持。
对于新典公司要求与旺铺公司解除《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》及支付租金208，000元的问题，法院认为：从旺铺公司提供的函件、旺铺公司副总经理与新典公司法定代表人的通话录音来看，新典公司确实同意免除旺铺公司半年租金；而旺铺公司提供的由新典公司开具的租金发票更能印证新典公司同意免除旺铺公司2008年1月至6月30日的租金。结合2008年7月以后的租金支付情况及新典公司开具的发票，可以看出新典公司免除了旺铺公司半年租金，且租金的期限是往后顺延半年。至于旺铺公司对会所的开放、装修，则由旺铺公司按照自己的规划进行。再则，新典公司已将会所转让给堡仓公司，堡仓公司已取代新典公司作为出租人，故新典公司要求解除协议书，并要求旺铺公司支付拖欠租金，于法无据，法院不予支持。
关于堡仓公司要求与旺铺公司终止租赁关系及支付物业费的问题，法院认为：自堡仓公司取代新典公司作为出租人以及2009年12月双方进入诉讼、2010年2月提起反诉以来，堡仓公司即始终认为旺铺公司未能按约经营开放会所、未能按约给小区业主提供会所的功能，存在明显的违约行为，属于租赁协议约定的“无正当理由，乙方全面停业超过一周，或停业项目超过40%的”而要求按照合同约定解除合同。而事实上旺铺公司经营的会所确实未能如约投入运营和对小区业主开放。法院认为：根据上述已经查明的事实和认定的责任，结合会所目前的实际使用经营情况以及双方当事人之间的关系来看，本案会所租赁合同已符合约定解除的条件，且双方之间的关系已不适宜继续履行，故法院确定旺铺公司与堡仓公司之间就会所的租赁合同关系解除。
对于堡仓公司要求旺铺公司支付物业管理费的问题，法院认为：根据协议书约定，物业管理费应由旺铺公司向物业公司支付，且堡仓公司至今也未垫付物业管理费，故对该项请求法院不予支持。
原审法院据此判决如下：一、上海新典房地产开发有限公司、上海堡仓房地产投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内赔付上海旺铺企业管理有限公司四楼装修及家具损失17，343元；二、上海旺铺企业管理有限公司要求上海新典房地产开发有限公司、上海堡仓房地产投资咨询有限公司按约定租金的75%赔偿自承租日至上海新典房地产开发有限公司、上海堡仓房地产投资咨询有限公司实际完全履行合同义务之日租金损失的诉讼请求不予支持；三、上海旺铺企业管理有限公司要求上海新典房地产开发有限公司、上海堡仓房地产投资咨询有限公司赔偿2006年8月1日至2014年8月31日期间包括利润损失、退卡费、保温膜费、柴油费、水电费、工人工资、停车费、场地费等在内的营业损失的诉讼请求不予支持；四、上海新典房地产开发有限公司要求解除其与上海旺铺企业管理有限公司于2005年7月11日签订的《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》的诉讼请求不予支持；五、上海新典房地产开发有限公司要求上海旺铺企业管理有限公司支付拖欠的房屋租金人民币208，000元的诉讼请求不予支持；六、上海堡仓房地产投资咨询有限公司与上海旺铺企业管理有限公司之间就青浦区盈港东路333弄西郊大公馆会所的租赁合同于2015年6月24日解除；七、上海堡仓房地产投资咨询有限公司要求上海旺铺企业管理有限公司支付拖欠的物业管理费人民币415，000元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，旺铺公司提出上诉称，新典公司、堡仓公司至今未按照租赁协议的约定，配合旺铺公司办理承租房屋开业、经营的手续，旺铺公司要求新典公司、堡仓公司承担违约责任，赔偿相应的损失并顺延租赁期限。旺铺公司未按时将全部会所投入运营和向小区业主开放，系新典公司、堡仓公司未按约办理开放和运营所需的相关合法证照和手续所致。发生争议的根本原因是新典公司违反诚信原则，故意制造事端，企图倾吞旺铺公司已有的资产。请求本院撤销原判第二、三、六项，支持旺铺公司的全部诉讼请求，驳回堡仓公司的诉讼请求。
堡仓公司辩称，不同意旺铺公司的上诉请求。漏水是旺铺公司自己造成的，家具损失与租赁会所无关，且该损失发生的时间在堡仓公司成为权利人之前，与堡仓公司无关。
新典公司辩称，不同意旺铺公司的上诉请求。若堡仓公司不愿意赔付旺铺公司四楼装修及家具损失17，343元，新典公司愿意承担。重审时，原审法院将在工商部门的调查笔录当庭宣读，工商部门从未说过小区会所不能注册公司。办证的相关材料包含会所在内的房产证，新典公司都已交给了旺铺公司。旺铺公司无证据证明新典公司提供的产证不能办理执照，会所曾经营过一段时间，说明是可以用于经营的。未按约对会所进行装修并开放营业，责任完全在旺铺公司，旺铺公司根本违约，使得合同目的无法实现，堡仓公司有权解除合同。旺铺公司主张的损失没有事实和法律依据。
普宁公司述称，同意旺铺公司的意见。
经审理查明，普宁公司的股东系两个自然人，注册地址是徐泾东路XXX弄XXX号。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的主要争议焦点为旺铺公司未正常营业的原因是出租人提供会所的房产权证无法办理营业执照，还是旺铺公司怠于履行合同义务？当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者','2018-10-03
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