福建省厦门市同安区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽0212执异11号
案外人苏清梅，女，1970年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
委托代理人吕晓华、吴芬，福建懿茂律师事务所律师。
申请执行人戴梅花，女，1957年06月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
被执行人林开富，男，1967年01月13日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
被执行人李淑玲，女，1970年05月14日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
第三人中国农业银行股份有限公司厦门翔安支行，统一社会信用代码91350213X12214946W，住所地厦门市翔安区新店镇新兴街农行大楼。
诉讼代表人蔡雅智，行长。
委托代理人陈彬，福建天翼律师事务所律师。
本院在执行申请执行人戴梅花与被执行人林开富、李淑玲民间借贷纠纷一案中，案外人苏清梅对本院执行址在福建省厦门市思明区洪莲东二里162号1401室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。因中国农业银行股份有限公司厦门翔安支行与本案存在法律上的利害关系，依法追加其作为第三人。现案件已审查终结。
案外人苏清梅称，其于2015年2月15日与被执行人李淑玲签订一份《房屋租赁合同书》，约定李淑玲将址在福建省厦门市思明区洪莲东二里162号1401室的房产出租给案外人，租赁期限13年，从2015年2月15日起至2028年2月14日止，每月租金3200元，租金共计499200元。双方一致同意，租金从李淑玲配偶林开富欠案外人的借款50万元中一次性抵扣。承租期间，案外人有权不经李淑玲同意转租房屋。合同签订后，李淑玲依约将房产交付给案外人。此后，案外人分别将房产转租给张谷泉、湖南省邮电规划设计院有限公司、黄玉虾等单位和个人。目前涉案房产由黄玉虾占有使用。
案外人认为，其与李淑玲签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，价格合理，双方约定用债权抵扣租金系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。其次，其与李淑玲的租赁关系形成于2015年2月15日，在涉案房产被执行前，租赁房屋已交付案外人，案外人实际占用使用并出租。而且，租赁期间，因受莫兰蒂台风损坏，案外人曾于2016年9月对涉案房产进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，案外人按约定取得的租赁权应当得到法律的保护，适用“买卖不破租赁”的原则，案外人有权继续使用及占有涉案房屋。为此，请求本院立即停止对厦门市××室房屋的执行。
申请执行人戴梅花称，案外人提出的执行异议申请没有任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。一、案外人与被执行人李淑玲于2015年2月15日签订《房屋租赁合同书》系恶意串通，虚假租赁。被执行人接受50万的真实意思表示是借款，而不是租赁。二、根据案外人陈述，其与被执行人李淑玲于2015年2月15日签订合同，但提供的转账凭证却显示2015年7月20日才收到租金（假设成立），根据其提供的证据仅能证明其最早在2015年7月20日才对该房产享有相应权益，而2015年6月2日，该房产已抵押给申请执行人并予以登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”综上，请求法院依法驳回。
被执行人李淑玲向本院提交《情况反映》一份，说明其与苏清梅于2015年2月15日签订一份《房屋租赁合同书》属实，合同签订后房屋由苏清梅占有使用并出租。
第三人中国农业银行股份有限公司厦门翔安支行称，苏清梅的异议请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回，继续执行。理由如下：同安法院首先查封案涉房产，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产。第三人同意同安法院依法处分案涉房产，主张对所得价款优先受偿。因此，同安法院依法可以处分案涉房产，异议人无权主张停止执行。
其次，无论异议人的租赁关系是否真实存在，异议人对案涉房产都不享有优先购买权，法院依法应当予以排除。《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”异议人主张的租赁关系成立于2015年2月15日，第三人于2013年1月22日取得案涉房产的《土地房屋他项权证》设立抵押权。因此，异议人主张的租赁关系成立于第三人的抵押权之后，该租赁关系不得对抗第三人已经登记的抵押权。
本院查明，址在厦门市××室房产的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00724043号）载明房屋权利人系李淑玲。2013年1月22日，该房抵押给中国农业银行股份有限公司厦门翔安支行，他项权利证书厦国土房他证第201305012号，抵押金额344.58万元。2015年6月2日，该房产抵押给戴梅花，他项权利证书厦国土房他证第201527768号，抵押金额300万元。上述事实，有相关土地房屋权证证明，被执行人李淑玲对此亦无异议。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”案外人诉称其于2015年2月15日与被执行人李淑玲签订《房屋租赁合同书》，约定李淑玲将址在福建省厦门市思明区洪莲东二里162号1401室的房产出租给案外人。该时间晚于案涉房产抵押给第三人中国农业银行股份有限公司厦门翔安支行的时间。因此，案外人主张的房屋租赁关系不得对抗第三人已经登记的抵押权。本院作为首先查封法院依法查封案涉房产，有权执行处分该房产。案外人请求立即停止对案涉房产的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第一款、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人苏清梅的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 洪秀娟
审 判 员 陈炳辉
代理审判员 康钰祺
二〇一七年八月二十五日
代书 记员 郑童兰
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)第二百零四条(?javascript:SLC(98761,204)?)的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十七条(?javascript:SLC(183386,227)?)规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十七条(?javascript:SLC(183386,227)?)和第二百二十五条(?javascript:SLC(183386,225)?)规定进行审查。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（1异议不成立的，裁定驳回异议；
（2异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（3异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（4异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
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