西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初14930号
原告王辉，女，汉族，1977年8月1日出生，住西安市碑林区。
原告王军，男，汉族，1966年2月9日出生，住西安市碑林区。
原告韩瑞，女，汉族，1980年2月7日出生，住西安灞桥区。
原告王皓，男，汉族，1974年4月27日出生，住西安市碑林区。
原告石凯文，男，汉族，1964年3月8日出生，住西安市莲湖区。
共同委托代理人张秋华，男，汉族，1964年8月9日出生，住西安市新城区，系陕西好运医药科技有限公司职工。
被告方红，女，汉族，1959年9月12日出生，住西安市。
被告西安万汇实业有限公司，住所地西安市雁塔区小寨东路67号门面房。
法定代表人王海军，系该公司董事长。
委托代理人路忠义，人。
原告王辉、王军、韩瑞、王皓、石凯文诉被告方红、被告西安万汇实业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告开发商西安万汇公司在没有取得土地证和房屋销售许可证等相关手续的情况下,将坐落在西安市周至县××镇村天峪河东侧楼观古镇项目的商品房出售给被告方红,并承诺楼观古镇项目是西安市的风水宝地,肯定会逐步完善土地和房屋手续,保证可以拿到房产证。而被告方红在全国各地房地产快速升值的大背景下，明知道开发商手续不全，不具备法定商品房买卖规定要件，为了贪图便宜，不错过投资发财的机会，与被告西安万汇公司签订了《商品房买卖合同》，期待着商品房升值。雁塔法院（2017）陕0113执异214号裁定书认定“交纳了全部房款，且已实际占有、使用了该房屋，虽然未办理产权过户手续，非因案外人自身的原因，案外人主张对房屋中止的请求予以支持”。原告认为执行异议程序就房屋的权属没有查明事实，错误地套用了《民诉法》、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干意见规定》、《最高院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》是适用法律错误。现诉至法院要求：1、撤销雁塔区法院（2017）陕0113执异214号裁定书；2、依法判决原告允许继续执行；3、本案诉讼费由被告承担。
被告方红辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在涉诉房屋被法院查封前，被告作为该房屋的买受人，已与该房屋的开发商万汇公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全额购房款，且已合法占有该房屋。该房屋至今未能过户至被告名下，系因被告西安万汇公司拖延提交办理房产证所需的手续、费用所致，与被告无关。因此，被告提出的执行异议符合民事诉讼法及相关司法解释的规定，应予支持。
被告西安万汇公司辩称，本案争议房屋是被告业主的，故应该驳回原告诉请。
经审理查明，本院（2015）雁民初字第03323、03292、03593、03603、03897号民事判决书和（2015）雁民初字第02282、02736号民事调解书，民事判决书的主要内容为西安万汇实业有限责任公司向王皓、王军、韩瑞、石凯文共计偿还借款本金585万元及利息326340元，民事调解书的主要内容为西安万汇实业有限责任公司、周至县汇通小额贷款有限责任公司向王辉、屠凤娣共计支付借款90万元及未按协议时间付款承担利息。在执行过程中本院经查，被执行人西安万汇公司开发建设的坐落于西安市周至县××镇村田峪河东侧楼观古镇项目（预售许可证号：2010005）的47套房产可供执行。2016年10月12日，本院作出（2016）陕0113执98、99、100、101、102号之二、（2016）陕0113执恢403、404号执行裁定书，主要内容为：一、预查封被执行人西安万汇公司开发建设的坐落于西安市周至县××镇村田峪河东侧楼观古镇项目（预售许可证号：2010005）83号楼的10604、10403、10103、20203、20503、20103号房产，84号楼的10604、10605、10609、10611、10504、10506、10507、10406、10409、10303、10203、10103、10304、10204、10105、10306、10206、10309、10209、10310、10110、10109、10101、10210号房产，86号楼的10507、20605、20307、30102、30107号房产，87号楼的10101、30505、30204、20104、30205号房产，以及90号楼的20502、20201、10101、10102、20102、30101、30102号房产，共计47套。二、预查封的效力等同于正式查封，预查封期限为三年。2016年10月14日，本院向周至县房地产管理所发出协助行通知书和执行裁定书，预查封了上述47套房产。之后被告方红作为案外人提出执行异议，本院（2017）陕0113执异214号执行裁定书裁定中止对被告方红购买的楼观古镇项目86号楼20605号（旧房号为9-2-605号）房屋的执行。
另查明，2014年11月20日，被告方红与被告西安万汇公司签订了《商品房买卖合同》，方红购买了西安万汇公司开发建设的坐落于西安市周至县××镇村田峪河东侧楼观古镇项目9-2-605号（新房号为86-20605号）房屋，总金额225824元。被告方红交纳了全部房款，2015年被告方红实际占有、使用了该房屋，但尚未取得房屋产权证。
以上事实，有民事判决书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、收据、物业资料、物品交接确认书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案被告方红与被告万汇公司签订《商品房买卖合同》、付清全部购房款和完成涉案房屋交付的行为均在本院对涉案房产预查封之前，被告方红亦对涉案房屋实际占用、使用多年，原告也无证据证明被告方红存在过错，故涉案房屋虽未办理过户登记手续，但并不影响方红对涉案房屋享有足以排除执行的权利，故本院（2017）陕0113执异214号执行裁定书裁定中止对被告方红购买的楼观古镇项目86号楼20605号（旧房号为9-2-605号）房屋的执行，符合法律规定。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理……(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，原告要求撤销该执行裁定并许可其执行案涉房屋的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持，应驳回其诉讼请求。兹依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告王皓、王军、韩瑞、石凯文、王辉的诉讼请求。
案件受理费100元，由五原告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 景振宇
人民陪审员 毛建斌
人民陪审员 杨铜川
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 李 丹
打印：相丽华校对：魏张红2017年月日送达