四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终553号
上诉人（原审原告）：张伟，男，1968年1月10日出生，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审被告）：邱福弟，男，1953年12月11日出生，汉族，住四川省阆中市。
上诉人张伟因与被上诉人邱福弟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初5140号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
张伟上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、判决被上诉人给付上诉人租金106910元，支付滞纳金20000元；3、判决被上诉人向上诉人支付违约金50000元，赔偿上诉人重新装修损失费9000元；4、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：（一）一审判决认定事实不清。1、据双方《承租（租赁）合同》第五条及《另议合同》的约定，被上诉人累计下欠上诉人租赁费实际上应为106910元，一审认定被上诉人下余未付的租赁费为93620元，属于认定事实错误，应予纠正。2、双方约定的承租期为叁年，但被上诉人不遵守双方约定，在2017年10月中旬过后，即向上诉人提出要求退场，上诉人一直不同意被上诉人中途退场。在一审法院立案调解中心的调解下，只先行解决了被上诉人退场及返还租赁物的问题，一审判决认为双方实际于2017年11月13日协议解除租赁合同这一认定与事实不符。3、据双方签订的《承租（租赁）合同》及《另议合同》的约定，被上诉人不按时支付租金，应向上诉人按每天60元的标准支付滞纳金，据已查明的事实，被上诉人应向上诉人支付滞纳金20000元。被上诉人在合同履行中存在以下违约行为：一是累计下欠租金高达10多万元；二是将明星茶楼隔断，据一部分擅自转租给他人；三是被上诉人中途要求退场。按照合同约定，被上诉人依法应向上诉人支付违约金50000元。一审仅判决被上诉人支付违约金10000元违反了法律规定及双方的约定。4、据合同约定，上诉人是基于被上诉人租赁明星茶楼三年的情况下，同意被上诉人对茶楼进行改造。现被上诉人中途退场，使上诉人的目的落空。现上诉人重新接手经营，由于经营理念、经营模式、欣赏水平的不同，势必要对茶楼进行重新装修，装修损失是客观存在的。一审未判决被上诉人赔偿上诉人的装修损失错误。即使不认定装修损失费，也应将上诉人原扣减被上诉人改造期间少计算15天的租赁费返还给上诉人，方才公平合理。
（二）一审判决适用法律不当，依法应予撤销或改判。一审对滞纳金定性错误。合同中约定的滞纳金实质上是被上诉人拖欠租金所产生的资金利息。一审认定为行政法范畴的概念是错误的。一审判决大幅降低违约金数额违反了法律规定。
邱福弟辩称：我解除租赁合同是因上诉人不具备和完善室内设施以及大街主要广告灯箱不亮，致我无法正常经营，这是上诉人违约所致。租赁合同中约定的滞纳金是上诉人的单方意思，约定有违约金就不应约定滞纳金，纯属重复约定。加之在我向张伟提出通知退场前已借款如期支付了租金后亏损欠款属张伟违约给我造成损失是实。因张伟2017年11月2日已向一审法院起诉我，我于11月1日已关门停业，应减去11月1日至10日的租金才为合理合法。
张伟向一审法院提出诉讼请求：1.判决邱福弟支付房屋租金122910元（截止2017年11月10日止）、滞纳金20000元；2.判决邱福弟支付违约金50000元；3.判决邱福弟支付下欠的水、点、气、网络服务费、洗涤费等合计2572.06元；4.诉讼费由邱福弟承担。
一审法院认定的事实：2016年9月30日，张伟作为出租方与作为承租方的邱福弟签订《承租（租赁）合同》，合同约定：张伟将阆中市东方广场郎家拐街3号二楼明星商务会所（面积600平方米）承租给邱福弟经营使用（茶楼、住宿）；租期三年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止；承租期间按每天600元含房租费计算，按月支付，年租金为219000元，每月5日将上月租金打至张伟指定账户，逾期，邱福弟应给张伟支付滞纳金，滞纳金标准为每天600元/天×10%计算，租金叁年内不得变动，经营期间经营产生的水电气税及其费用由邱福弟承担；在承租期间，邱福弟有权对该会所进行改装，布局及经营方式的权利，张伟应予支持，并无权反对提出异议，改建增加的附属物产权属张伟所有，邱福弟无权主张权利或要求予以补贴；邱福弟向张伟缴纳保证金20000元，在租期满后，双方无异议，张伟退还保证金；在经营中邱福弟需改装、维修，张伟一次性给15天不计费。2017年3月9日双方签订《另议合同》，约定：因邱福弟多次提出对会所进行改造维修，张伟同意，并从2017年2月至2017年9月30日止共计8个月，每天按550元计算，在原定600元的基础上少50元，付款方式不变，如邱福弟不按时支付租金，按合同第5条和第10条执行，邱福弟无条件退场，必须交清水、电、气费及租金。
租赁期间，2016年10月5日，邱福弟向张伟支付保证金20000元。2016年11月3日，邱福弟向张伟支付2016年10月份的房租18600元、2017年1月26日邱福弟向张伟支付2016年11月份的房租18000元、2017年2月13日邱福弟向张伟支付2016年12月份的房租18600元、2017年2月14日邱福弟向张伟支付2017年1月份的房租18600元、2017年3月5日邱福弟向张伟支付2017年2月份13天（扣除装修期间15天）的房租7150元、2017年6月16日邱福弟向张伟支付2017年3月份的房租17000元。2017年9月邱福弟分别于15日和25日两次向张伟支付租金13300元、5000元，合计18300元。2017年10月2日至10月7日张伟收取邱福弟的营业款10190元。2017年10月29日邱福弟向张伟支付租金800元。上述租金合计127240元。
一审同时查明，2017年7月案涉租赁房屋因下雨致屋顶漏水，将屋顶和室内地面地毯、床铺淋湿，被褥发霉。租赁期间还存在厕所瓷砖掉落、电脑主机损坏及锅炉损坏、广告灯箱不亮等问题，后经张伟处理后屋顶不再漏雨，厕所瓷砖掉落、电脑主机损坏及锅炉损坏等情况是邱福弟自行处理的。
2017年11月1日和2日邱福弟向张伟送达一份书面的申请和通知。申请书载明邱福弟经营困难，经多次协商未达成共识，现请求减少2018年2月底前的房租；通知载明邱福弟亏损严重，多次提出退出、减租、停租等无果，现张伟已起诉邱福弟，邱福弟应诉，并通知退场，将门及保险箱钥匙交与服务员雷贵转交给张伟，10月之前的水、电、气和电视、电话、网费均已交清。2017年11月13日双方协议移交房屋，并办理移交手续，自此明星商务会所由张伟收回。后张伟于2017年11月15日缴纳电费114元、天然气费570元、2017年10月3日至10月30日的洗涤费259元及网络服务费350元。邱福弟经营明星茶楼期间的2017年7月将茶楼隔断，并将隔断的部分转租给金春兰经营至2017年11月8日。
一审法院认为，张伟与邱福弟签订的《承租租赁合同》和《另议合同》，均是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，二合同均合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议的是，一是邱福弟应向张伟支付多少租赁费；二是房屋移交情况的认定；三是邱福弟是否应当支付滞纳金和违约金；四是邱福弟是否应当赔偿张伟重新装修损失费；五、邱福弟租赁期间拖欠多少水、电、气、洗涤及网络服务费等费用。
一、关于邱福弟应向张伟支付多少租赁费的问题。双方签订了租赁合同和另议合同，均是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，均为合法有效的合同，合同各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在租赁合同履行过程中，双方签订了《另议合同》，合同中明确载明张伟同意将每日租金减少50元，且减租期间为2017年2月至2017年9月30日止，故上述租赁期间的租赁费为每日550元；2017年11月13日双方协议并办理移交，邱福弟不再租赁张伟房屋，故租赁费计算的截止日期为2017年11月10日止。而2016年10月至2017年3月的租赁费97950元已交清。2017年4月1日至2017年11月13日的租赁费为：2017年4月1日至2017年9月30日183天×550元/天＝100650元、2017年10月1日至2017年11月10日止的租赁费为41天×600元/天＝24600元。综上，邱福弟应支付张伟2017年4月1日起至2017年11月10日止的租赁费为125250元。张伟主张邱福弟未付的租赁费为122910元，予以支持。因邱福弟实际已支付2017年4月1日起至2017年11月10日止的租赁费29290元，故下余未付的租赁费应为93620元。邱福弟缴纳的保证金20000元张伟应当予以返还。
二、关于房屋移交情况的认定。本案双方自愿协议在2017年11月13日移交租赁物即明星商务会所，并同意邱福弟退场，双方实际于2017年11月13日协议解除租赁合同。
三、邱福弟是否应当支付滞纳金和违约金的问题。滞纳金是行政法范畴的概念，行政法律关系的双方是不平等的，滞纳金具有行政强制性的属性，因此在民事诉讼中，不能主张滞纳金，故不支持张伟请求支付的滞纳金。关于违约金，张伟主张邱福弟未按期支付租赁费、擅自将部分房屋改装后转租给他人，其行为均构成违约。从审理查明的情况看，邱福弟的确存在未按时支付租赁费的事实，但根据双方签订的租赁合同第七条及另议合同的约定，邱福弟有权对会所进行改装、布局及经营方式的权利。该约定明确约定邱福弟有权对租赁物进行改装，且张伟也同意邱福弟改装期间至2017年9月30日的每日租赁费标准降低50元，故可以认定张伟明知邱福弟改装租赁物，且当时未提出异议；合同对是否可以转租未做明确约定，按照通常惯例，转租需要征得出租人的同意，邱福弟于2017年7月对外转租，张伟一直未提出异议，视为默认邱福弟的转租行为。故，邱福弟在使用租赁房屋期间因存在未按时足额支付，构成违约，依法应当支付违约金。邱福弟辩解经营期间曾多次要求张伟终止合同，张伟视而不见，故张伟给邱福弟造成了较大的经济损失，同时租赁期间还存在厕所瓷砖掉落、电脑主机损坏及锅炉损坏、广告灯箱不亮等问题，而厕所瓷砖掉落、电脑主机损坏及锅炉损坏等情况是邱福弟自行处理的，故邱福弟不是违约方，违约方是张伟。一审认为出租人有保证租赁物完好，能达到租赁物的使用价值及用途的义务，且租赁物本身的维修义务由出租人承担，而张伟提供给邱福弟的租赁物出现问题，需要张伟维修时，张伟拒绝承担义务，其行为亦构成违约，但邱福弟的违约责任大于张伟的违约责任。因双方约定的违约金明显高于法律规定，根据合同的履行情况及双方的过错大小，酌情支持违约金10000元。
四、关于邱福弟是否应当赔偿张伟重新装修损失费的问题。由于邱福弟在租赁房屋期间对会所经营困难，未及时足额支付租赁费，双方于2017年11月13日经过协商并办理移交后，租赁合同即实际解除。张伟请求判令邱福弟赔偿其重新装修房屋的损失费，因租赁合同约定，邱福弟有权对会所进行改装，且改建增加的附属物产权属张伟所有，张伟无权主张权利或要求予以补贴，故张伟的主张于法无据，不予支持。
五、关于邱福弟租赁期间拖欠的水、电、气、洗涤及网络服务费等费用问题。张伟在租赁合同解除后支付的电费114元、天然气费570元、洗涤费259元及网络服务费350元，合计1293元，于法有据，予以支持。
一审法院判决：一、邱福弟在本判决发生法律效力之日起十日内向张伟支付房屋租金93620元、违约金10000元及电费114元、天然气费570元、洗涤费259元和网络服务费350元，合计104913元；二、张伟退还邱福弟缴纳的保证金20000元；三、驳回张伟的其他诉讼请求；上述第一、二项减扣后，邱福弟还应向张伟支付84913元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2322元，由邱福弟负担1041元、张伟负担1281元。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案争议焦点：1、租金数额认定；2、违约金、滞纳金数额认定；3、邱福弟是否应当向张伟赔偿重新装修损失费。
（一）关于租金数额认定的问题。张伟于2017年11月2日起诉时主张至2017年11月10日期间的欠付租金，后经双方协商，2017年11月13日由邱福弟将案涉房屋腾退于张伟，双方协商解除了房屋租赁合同。此后张伟并未请求增加租金数额，故可以推定张伟在一审中主张的房屋租金数额是对租金进行结算后最终确认的金额。张伟主张房屋租金122910元，一审人民法院审理后对其该项诉讼请求予以支持。现二审中张伟主张房屋租金136200元，在一审诉讼请求基础上增加了诉讼请求，而邱福弟对此不予认可，故对其该项上诉请求本院不予支持。
（二）关于违约金、滞纳金数额认定的问题。双方约定的违约金及滞纳金均具有惩罚兼弥补损失的功能，而法律意义上的违约金本身即具有上述功能，张伟认为邱福弟应当支付滞纳金的理由即邱福弟未按时支付租金，而该情形同时又被张伟列为邱福弟的违约情形。故张伟以邱福弟欠付租金为由既主张违约金，又主张滞纳金的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决邱福弟承担违约金后不再支付滞纳金正确，本院予以维持。对于违约金数额的认定，张伟认为邱福弟存在欠租金、将明星茶楼隔断，据一部分擅自转租给他人及中途要求退场等违约情形，应支付违约金50000元。本院认为，双方约定邱福弟承租后可以转租，可以改造。在租赁期限未届满之前双方协商之后，张伟又接受了邱福弟中途退场的事实并接收了房屋自行经营。故一审认定双方就转租、改造及租赁合同的解除等事宜均已达成协议有事实依据。考虑到邱福弟欠付租金及提前解除租赁合同的行为客观上给张伟造成了一定损失，一审酌定邱福弟向张伟支付违约金10000元系自由裁量权的体现，并无不当，本院予以维持。
（三）关于邱福弟是否应当向张伟赔偿重新装修损失费的问题。张伟上诉认为邱福弟应当赔偿重新装修损失费的理由是邱福弟租赁期限未届满即解除合同，张伟为了按自己的方式经营只有重新装修，由此产生了装修费用。对此，邱福弟则认为双方协议解除租赁合同后，他是将案涉房屋的设备设施完好无损地交付于张伟，不应当赔偿重新装修的费用。本院认为，张伟要求邱福弟赔偿重新装修损失费缺乏依据，应不予支持，理由如下：第一，双方并未约定邱福弟提前解除合同应当赔偿重新装修费，张伟主张该笔费用缺乏合同约定。第二，邱福弟将案涉房屋的设备设施完好无损地交付于张伟，张伟出于经营考虑重新装修房屋产生的费用与邱福弟提前解除租赁合同并无法律意义上的因果关系，且一审在认定违约金时亦考虑到邱福弟提前解除租赁合同这一因素，故张伟以邱福弟提前解除合同为由要求其赔偿重新装修费亦缺乏法律依据。
综上，张伟的各项上诉请求均不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元由上诉人张伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 雷发军
审判员 任雅莉
审判员 吴 彪
二〇一八年四月八日
书记员 毛 蕊