上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第283号
原告上海双君国际贸易有限公司，住所上海市交通路4703弄23号楼408室。
法定代表人毛日富，董事长。
委托代理人曹锋，上海沪法律师事务所律师。
被告上海鑫昊房地产经纪有限公司，住所上海市莘朱路427号。
法定代表人钱鑫，副总经理。
委托代理人李世娜，该公司工作人员。
原告上海双君国际贸易有限公司与被告上海鑫昊房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海双君国际贸易有限公司的委托代理人曹锋，被告上海鑫昊房地产经纪有限公司的委托代理人李世娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海双君国际贸易有限公司诉称，2013年11月6日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的上海市双山路209、207、211号房屋出租给被告使用，被告依约支付租金。根据合同约定，被告应于2014年10月31日前给付下一期租金人民币157770元（以下币种均为人民币），原告多次催要未果，现已累计拖欠六十天以上。现要求判令原被告签订的租赁合同于2014年12月31日解除，被告返还系争房屋，并支付2014年11月1日至同年12月31日期间租金105180元，及2015年1月1日起至被告实际返还房屋之日止的使用费（按租金标准计算），被告支付违约金189324元。
被告上海鑫昊房地产经纪有限公司辩称，涉案租赁合同履行期间，由于经营不善，被告经济状况严重恶化，丧失了继续履行合同的能力，双山路的门店不得不关闭，2014年11月初，被告员工已全部从系争房屋内撤出，按原告要求于同年11月19日出具了书面情况说明，并面谈沟通，故被告认为租赁合同于2014年11月30日已解除，被告支付的押金抵充11月份的租金。之后，原被告于同年12月达成口头协议，约定系争房屋内四台大空调、六台小空调、桌椅、押金进行一定数额的抵充，被告按现状交房，再支付原告180000元，租赁合同解除。由于原告表示在被告支付180000元的前提下才愿意办理解除合同的手续，对被告提出的给予合理支付期限的要求置之不理，致租赁费用延续至今。同时，合同约定的违约金条款权利义务不对等，属无效条款，若法院认定被告违约，要求按一个月的租赁标准予以调低。
经审理查明，原告系上海市双山路207号1_2层、209号1_2层、211号1_2层房屋权利人。2013年11月6日，原被告签订房屋租赁合同，约定将上述建筑面积为494平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止，其中2013年11月1日至2014年1月31日为免租期，第一、二个租赁年度的租金为每日每平方米3.50元（含物业管理费），第三个租赁年度在上年度租金基础上递增6%，第四个租赁年度在上年度租金基础上递增7%，第五个租赁年度在上年度租金基础上递增8%，租金按三个月为一期支付，先付后用，保证金为52590.10元，任何一方未按约履行，并经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同，违约方支付守约方月租金两倍金额的违约金。原告解除合同的，被告已付租金不予退还，并有权要求被告承担年租金30%的违约金。实际履行中，原告将系争房屋交付被告，被告支付保证金，并进行装修、隔断，用于经营房地产中介，2014年11月1日起，被告未再支付租金，11月18日，原告发出催款函，告知被告2014年10月31日至2015年1月30日期间租金为157770元，要求被告尽快支付。次日���被告出具书面解除房屋租赁合同情况说明，表示因多月持续亏损，门店无力支撑，现已决定关闭门店，要求与原告解除租赁合同。2015年1月，原告起诉来院，要求判如诉请。被告于同年1月23日收取本院向其送达的诉状副本等应诉材料。
审理中，1、原告表示同意保证金事宜在本案中一并处理，但不同意被告关于保证金抵充2014年11月份租金的抗辩意见。原告同时表示，不了解被告撤走工作人员的具体时间，但原告发现系争房屋内无人办公的时间是2014年12月，虽双方曾协商善后事宜，但因意见不尽一致而未果，现系争房屋内仍留存被告物品，且钥匙由被告掌控，被告违约，没有解除合同的权利，原告坚持合同于2014年12月31日解除的主张。
2、被告提出的调解方案为系争房屋内四台中央空调、六台小空调留给原告，原告不退被告已付保证金，被告另行支付原告180000元，该���自2015年6月1日起分三期支付。因原告未接受该调解方案，双方于2015年4月24日进行交接，各自的经办人在房屋交接单落款处签名确认，交接单内容为“1、承租方已将上海市普陀区双山路207、209、211号房屋内所有物品已搬空；2、若有遗留物品，承租方将放弃所有权；3、大门钥匙已交还给出租方；4、承租方将承租屋内水电费已全部结清。”
本院认为，原被告之间签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效。被告自2014年11月1日起未依约支付租金，虽经原告书面催要，仍未能履行该付款义务，被告的行为构成违约，其要求与原告解除合同，虽与原告协商善后事宜，但双方未能达成一致意见，根据合同约定，原告作为守约方有权单方解除合同，合同解除日为被告收到本院送达起诉状副本等应诉材料的时间。基于承、出租双方于2015年4月24��已办理系争房屋的交接手续，原告要求被告返还房屋的诉请，本院不再另行判明。审理中，原告确认收取被告支付的保证金，但不同意抵充租金，被告要求以保证金抵充租金的观点亦无合同依据，故被告应支付自2014年11月1日起至其返还系争房屋之日止的租金、使用费，鉴于2014年12月之后，被告未在该房屋内经营之事实，使用费的金额由法院酌定。另，原告向被告主张年租金30%金额的违约金，根据被告关于调低违约金标准的要求，本院根据原被告在租赁合同中关于“……守约方有权单方面解除合同，违约方支付守约方月租金两倍金额的违约金”的约定判定违约金金额。为避免讼累，保证金事宜在一案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告上海双君国际贸易有限公司与被告上海鑫昊房地产经纪有限公司签订的关于上海市双山路207、209、211号房屋的《房屋租赁合同》于2015年1月23日解除；
二、被告上海鑫昊房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海双君国际贸易有限公司2014年11月1日至2014年12月31日期间的租金人民币105180元；
三、被告上海鑫昊房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海双君国际贸易有限公司自2015年1月1日起至2015年4月24日止的租金、使用费（参照每日每平方米人民币3.50元×80%的标准，按建筑面积494平方米计算）；
四、被告上海鑫昊房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海双君国际贸易有限公司违约金人民币105180元；
五、原告上海双君国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海鑫昊房地产经纪有限公司保证金人民币52590.10元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期��履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6917元（原告预付），减半收取，共计人民币3458.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一五年六月三日
书记员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。