重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民初1444号
原告（案外人）：泸州鸿鑫房地产开发有限公司，住所地：泸州市龙马潭区南光路88号29幢1层3号，统一社会信用代码91510500791823774G。
法定代表人：袁金明，总经理。
委托诉讼代理人：李强，四川五月花律师事务所律师,一般授权。
委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所（实习）律师,一般授权。
被告（申请执行人）：李昭福，男，汉族，1956年1月27日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：李峰，重庆智韵律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师，一般授权。
第三人（被执行人）：泸州融豪房地产开发有限公司，住四川省泸州市江阳区江阳南路6号楼，组织机构代码55823928-0。
法定代表人：杨丹丹，总经理。
原告泸州鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）与被告李昭福,第三人泸州融豪房地产开发有限公司（以下简称融豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年09月20日立案后，依法适用普通程序，公开审理。原告泸州鸿鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人李强、周锋，被告李昭福的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泸州鸿鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、停止对泸州市江阳区安康路1号的263套住房的执行，并解除对上述房产的查封。2、停止对原告实际使用的工商银行账号2304347129024861503和建设银行51001630045052500877的账户资金的执行，解除对上述账户的查封，并返还已经被扣划的资金。
事实与理由：2011年3月20日，鸿鑫公司与融豪公司签订《联合开发合同》，约定联合开发泸州市江阳区安康路1号融豪翡翠城1号地块，鸿鑫公司支付了相应建设资金、工作费用和宣传费用，共计2亿多元给融豪公司。该合同名为联合开发，实为土地使用权转让，鸿鑫公司系该地块的实际投资人和所有权人。之后，实际由原告鸿鑫公司组织发包施工，支付了工程款5亿元左右。因此，所建房屋所有权归属原告。2017年7月3日，四川省泸州市中级人民法院作出的（2017）川05民初30号民事判决，确认鸿鑫公司对泸州市江阳区安康路1号融豪翡翠城1号地块的房屋216套、车库894个享有所有权。法院冻结的银行帐户，虽名义在融豪公司名下，但一直由鸿鑫公司实际使用，因此，该账户资金所有权属于原告。原告是本案房屋及账户资金的实际所有人，不应当作第三人的财产予以执行。另外，法院查封的房产及银行帐户超标的额，也应当纠正。
被告李昭福答辩称：1、对《联合开发合同》的真实性不予认可，请求进行司法鉴定。原告举示合同若真实，因明显规避国家税收也是非法无效的。2、法院查封的泸州市江阳区安康路1号融豪翡翠城1号地块及其建筑物，其土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证均登记为融豪公司，与鸿鑫公司没有关系。3、四川省泸州市中级人民法院作出的（2017）川05民初30号民事判决系在法院查封之后，不能排除执行。请求依法驳回鸿鑫公司的异议请求。
第三人经本院依法传唤后未出庭。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了六组证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
李昭福诉杨新生、融豪公司、第三人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2016年10月14日作出（2015）渝五中法民初字第01418号民事调解书，确认：一、原告李昭福、被告杨新生、被告泸州融豪房地产开发有限公司确认从2016年5月1日起欠借款本金为人民币74,054,996元，按月利率1.5％计算利息；二、被告杨新生、被告泸州融豪房地产开发有限公司在2016年10月31日前支付原告李昭福借款本金人民币74,054,996元，及该借款本金人民币74,054,996元从2016年5月1日至2016年10月31日期间按月利率1.5％计算的利息人民币6,664,949.64元，共计人民币80,719,945.64元；三、被告杨新生、被告泸州融豪房地产开发有限公司在2016年10月31日以前向原告李昭福履行完毕80,719,945.64元还款义务后，原告李昭福应于3日内无条件向重庆市第五中级人民法院申请解除对被告杨新生、被告泸州融豪房地产开发有限公司的全部保全措施。如原告李昭福未在3日内向重庆市第五中级人民法院申请解除保全，造成的一切经济损失由原告李昭福承担；四、如被告杨新生、被告泸州融豪房地产开发有限公司未按第二项约定的支付时间归还借款本息，则按80,000,000元归还借款本金，并以80,000,000元为基数，从2016年5月1日起按月利率2％计算利息至付清时止。若被告杨新生、被告泸州融豪房地产开发有限公司归还了部分款项，则相应扣减，先息后本分段计算；五、第三人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司对上述第一、二、四项被告杨新生、被告泸州融豪房地产开发有限公司向原告李昭福承担的债务承担连带清偿责任；六、本案案件受理费475,720元，减半收取为237,860元，保全费5000元，合计242860元，由原告李昭福承担。
该调解书生效后，杨新生、融豪公司、泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司未履行上述生效民事调解书所确定的义务，李昭福向本院申请强制执行。
因李昭福诉杨新生、融豪公司、第三人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司借款合同纠纷一案，2015年11月13日，本院作出（2015）渝五中法民保字第00215号民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封了融豪公司名下位于泸州市江阳区安康路1号的房屋413套。2017年2月7日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01418-2号民事裁定书，裁定解除其中150套房屋的查封。2017年5月19日，本院作出（2017）渝05执740号执行裁定书及协助执行通知书、协助冻结存款通知书，裁定查封了融豪公司名下位于泸州市江阳区的土地和房产，裁定冻结了融豪公司名下帐号为2304347129024861503的中国工商银行帐户存款9,760.73元和帐号为51001630045052500877的中国建设银行帐户存款444,082.86元。
在执行过程中，案外人鸿鑫公司对本院执行泸州市江阳区安康路1号263套住房和帐号为2304347129024861503的工商银行帐户、帐号为51001630045052500877建设银行帐户提出书面异议，要求停止对以上房屋和账户资金的执行。2017年8月24日，本院作出（2017）渝05执异1000号执行裁定书，驳回了案外人鸿鑫公司的异议请求。鸿鑫公司提起本案案外人执行异议之诉。
2017年10月30日，本院从51001630045052500877的中国建设银行帐户扣划了执行款1065000元。
本院另查明，2011年4月25日,泸州市人民政府颁发泸江区兰田国用（2011）第028号国有土地使用权证，载明：土地使用权人为泸州融豪房地产开发有限公司，坐落于泸州轻工园区，使用面积为28259.54㎡。2015年8月1日,泸州市人民政府颁发泸江区兰田国用（2015）第012号国有土地使用权证，载明：土地使用权人为泸州融豪房地产开发有限公司，坐落于泸州轻工园区，使用面积为35762.32㎡。2015年8月1日,泸州市人民政府颁发泸江区兰田国用（2015）第013号国有土地使用权证，载明：土地使用权人为泸州融豪房地产开发有限公司，坐落于泸州轻工园区，使用面积为35544.02㎡。
2013年10月12日，泸州市住房和城乡规划建设局颁发建字第泸规建（2013）-121号建设工程规划许可证，载明：建设单位泸州融豪房地产开发有限公司，建设项目名称融豪翡翠城一号地块水晶苑1-7号楼及地下车库，建设位置轻工业园区，建筑面积72342.0平方米。2014年7月22日，泸州市住房和城乡规划建设局颁发建字第泸住建规建（2014）-071号建设工程规划许可证，载明：建设单位泸州融豪房地产开发有限公司，建设项目名称融豪翡翠城一号地块水晶苑二期（14-19号楼），建设位置蓝安大道，建筑面积98733.03平方米。
2013年11月12日，泸州市住房和城乡规划建设局颁发泸市建管（2013）12901号建筑工程施工许可证，载明：建设单位泸州融豪房地产开发有限公司，工程名称融豪翡翠城一号地块水晶苑1-7号楼及地下车库，建设地址江阳区蓝安大道二段，建设规模72342㎡。2013年8月19日，泸州市江阳区住房和城乡规划建设局颁发510502201408100101号建筑工程施工许可证，载明：建设单位泸州融豪房地产开发有限公司，工程名称融豪翡翠城一号地块水晶苑14-19号楼，建设地址江阳区蓝安大道黄金山，建设规模98733.03㎡。
后该项目分别在2014年取得预售许可证，在2016年竣工验收并备案。预售许可证和竣工验收资料记载的售房单位、建设单位均是泸州融豪房地产开发有限公司。
诉讼中，原告举示的合同和其他证据文本显示：2011年3月20日，融豪公司（甲方）与鸿鑫公司（乙方）签订《联合开发合同》，双方约定：第一条“项目名称”：融豪翡翠城1号地块。地址：泸州市江阳区蓝田兰安大道。第二条“项目用地及土地使用权属”：1、联合开发项目用地：(泸江区兰田国用（2011）第027号、面积：71306.34平方米；泸江区兰田国用（2011）第028号、面积：28259.54平方米(，共计土地面积99565.88平方米。2、融豪公司为上述联合开发地块的使用权人，……。第四条“合作方式”：1、甲方提供具有使用权的融豪翡翠城1号地块商业和住宅建设用地，共计土地面积99565.88平方米供双方联合开发，并承担部分工程、宣传推广等相关工作。2、乙方提供全部建设资金，并承担和负责开发建设管理、经营、销售、物业管理等。第五条“双方权利义务”甲方义务：1、完善联合开发项目用地规划手续。获得合建项目占地的用地规划批文。2、申报联合开发项目占地的规划，取得建设用地规划许可证。3、完成联合开发项目的设计工作。4、负责联合开发项目规划用地的拆迁、安置补偿工作和高压线下地、通讯网络、电缆、电、气以及天然气管道搬迁。5、修建销售中心、幼儿园、游泳馆、健身馆、中心公园、公共及市政配套等设施和1至2号地块、1至4号地块、1至5号地块相连道路。6、负责营销策划、广告宣传推广工作。7、协助乙方开立银行帐户，提供行政章、财务专用章和合同专用章，为乙方出具支付前期工程和工作费用（含土地费用）的票据。乙方义务：1、办理联合开发项目建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等与联合开发相关的所有证件。2、取得《建设工程质量核验证书》。3、组织实施联合开发项目的工程管理、建设和销售。4、按时缴纳联合开发项目的各种费用。……7、负责联合开发项目的财务管理。8、承担本联合开发项目工程建设及其他对外债务。9、完成联合开发项目的税务申报和缴纳。10、2011年4月30日前支付甲方前期工程和工作费用（含土地费用）总计壹亿五仟陆佰捌拾万。11、支付甲方广告、宣传、推广包干费用按均价提成最高不超过壹仟叁百万以上。……甲方权利：1、享有乙方支付甲方前期工程和工作费用（含土地费用）总计壹亿五仟陆佰捌拾万。2、享有本联合开发项目土地抵押（或项目抵押）所获得贷款35%的使用权并承担偿还责任（包含本金和利息）。3、有权获得按本合同第五条第11款约定的广告等相关包干费用。……乙方权利：1、享有融豪翡翠城1号地块的开发项目的全部销售所得、未销售房屋产权、地下车库产权、商业产权以及配套设施产权。2、独立负责联合开发项目的财务管理。3、独立完成联合开发项目的税务申报和缴纳。4、独立完成联合开发项目建设管理、经营、销售和物业管理等工作。5、联合开发项目范围内的政府优惠政策、配套费优惠、税收返还等由乙方单独享有。6、享有本联合开发项目土地抵押（或项目抵押）所获得贷款65%的使用权并承担偿还责任（包含本金和利息）。合同还对违约责任等事项进行了约定。
根据原告的证据文本显示：2011年3月24日至2015年3月23日，鸿鑫公司通过股东徐光彬及融豪翡翠城1号地块项目部的帐户向融豪公司及其法定代表人杨丹丹的帐户共计转款219,621,333元。2012年1月12日，融豪公司在中国工商银行泸州分行开设银行帐户2304347129024861503，预留联系人为鸿鑫公司股东徐光彬和财务部长汪华锋。融豪公司在中国建设银行四川省泸州城西支行开设银行帐户51001630045052500877，预留联系人为鸿鑫公司股东徐光彬和财务部长汪华锋。融豪公司将上述两银行帐户提供给鸿鑫公司使用。
原告还举示证据，拟证明由融豪公司名义对外发包建设工程施工合同，但由原告实际管理，原告支付了近5亿元工程款的付款凭据。但该类付款凭据为融豪公司项目部账户向非施工承包人的其他人的付款。没有以原告名义直接支付工程款的证据，也没有原告支付工程款到融豪公司项目部的证据。没有合同施工承包人收款的证据。
2017年7月3日，泸州市中级人民法院对鸿鑫公司起诉融豪公司确权纠纷一案，作出（2017）川05民初30号民事判决，判决主文：一、泸州鸿鑫房地产开发有限公司对位于泸州轻工业园区面积为35544.02平方米、产权证号为泸江区兰田国用（2015）第013号的土地享有使用权。二、泸州鸿鑫房地产开发有限公司对位于泸州市江阳区安康路1号（翡翠城1号地块）的房屋216套、车库894个享有所有权。
诉讼中，原告还举示了商品房买卖合同，拟证明被查封的房屋中的47套因出售或作为物管用房，故没有被判决确权给鸿鑫公司。
各方对本案执行标的物的编号、范围界定没有异议。
本院认为，本案执行房屋所在项目的国有土地使用权系出让给被执行人融豪公司。建设项目立项、规划、设计、施工许可、验收、商品房预售许可等行政审批手续，全部登记在被执行人融豪公司名下。原告认为，其实际受让了本案相关土地使用权，受让了项目开发权，其是实际权利人，实际拥有土地使用权和所建房屋所有权，仅仅是法律手续登记为被执行人而已。原告主张的实质是“借名开发”。本院认为，原告以其是涉案标的实际权利人，不应当作为融豪公司的财产，要求停止执行的诉讼请求应当被驳回。理由如下：
一、我国实行不动产物权登记成立主义，涉案房屋所有权归属被执行人融豪公司，属于被执行人的财产，可予以执行。本案涉及土地使用权人登记为被执行人融豪公司，该公司为土地使用权人。本案开发项目立项给被执行人融豪公司，融豪公司是法律上认可的开发权利人。项目开发权及在建工程的所有权属于项目业主融豪公司。建成房屋进行初始登记，发布预售许可，权利人还是融豪公司，融豪公司是建成房屋的所有权人。因此，按照我国法律制度，本案执行的房屋所有权归属被执行人融豪公司，应当作为融豪公司的责任财产对外清偿债务。我国并未实行不动产物权变动意思主义的制度，不能仅凭当事人的意思表示产生不动产物权的变动效力。原告所称相关国有土地使用权、被执行房屋的所有权均归属原告，不符合我国不动产法律制度。
二、原告所称的权利，在法律上属于债权。基于债权平等的原则，原告的权利不能优先于申请执行人的债权，不能阻却本案对标的物的执行。即使原告诉称其受让融豪公司土地使用权进行开发，实际由原告投资、组织开发、进行销售等为事实，原告享有的权利仍然为其对融豪公司的债权。其债权性质表现在：1、原告没有取得物权的登记形式，或符合法律关于不需要登记即取得物权的特别规定的情形；2、原告权利是签订合同取得，权利来源属于民商事流转行为，该行为属于债权行为，并非物权行为；3、原告不能以自己的名义处分本案不动产，原告不能对抗登记物权人的物权处分行为。4、融豪公司若不配合开发，原告仅有权利要求对方履行义务或追究对方违约责任，原告不能以自己的名义完成开发。原告显然没有取得排他性的物权权能。因此原告所称的权利，至多为普通债权，即请求合同相对人融豪公司履行合同义务等权利。不能将原告债权确认为物权。
基于债权平等的原则，原告的债权没有优先于其他债权的效力，其权利不能优先于本案申请执行人的借款债权。按照有关执行的司法文件规定，申请执行人先予申请查封执行的，先予执行。
三、基于财产登记的外观识别，保护交易安全的基本民商事行为规则角度，也应当保护外部债权人的权利，将登记在债务人名下的财产用于清偿债务人的债务。财产登记状况具有公示公信力，不动产登记更具有此种外观识别功能。民商事主体的财产状况决定其信用状况，交易人在审查交易对象的信用时，首先识别的就是交易对象名下的财产状况。正是相信对方有偿债能力，交易人才可能出借大量款项给交易对象，才可能与其进行大笔交易。现本案债务人和第三人告知债权人，原登记在债务人名下的财产实际为第三人所有，不归债务人所有，不能用于清偿债权人。这无疑给交易权利人带来不可预测的风险，对债权人具有隐秘危害性，该风险来自债务人和第三人的没有公示性的行为。
因此，从交易对象识别与登记公示效力的角度出发，本案执行标的应当继续执行。除非交易人(本案为申请执行人)在出借款项给债务人时，债务人和第三人已经明确告知登记在债务人名下的财产实际已经转让给第三人仅仅未变更登记，将来不能作为债务人的财产予以偿还债务，提请交易人慎重考虑。交易人明知实际财产权利归属与登记状况不一致还进行交易，才可考虑该财产不用于实现交易人的债权。
四、按原告诉称，应当认定原告没有按照合法合规的方式进行项目开发，借用了被执行人的名义与资质，应当由其承担开发项目因被执行人的债务而被执行的风险。原告称其与被执行人的合同名为联建，实为土地使用权转让和“借名开发”。此种做法具有社会危害性：土地转让规避大量国家税收，土地使用权的取得制度、项目开发制度、市场准入、交易规则和交易公平受到破坏，并可能滋生其他违规违法的行为。因此，原告诉称行为具有违规违法性，原告对造成其所称的实际权利与登记不一致的状况具有直接的过错，应当由其承担不利的风险。基于我国不动产物权登记成立主义，原告应当承当本案开发房屋因登记权利人的债务而被执行的风险。
按照原告诉称，原告在开发建设过程中一直处于隐名状态，不能直接宣称原告是项目的权利人，对外宣示的权利人和对外出名的是融豪公司。因此，原告一直是其与融豪公司双方关系的相对内部权利人，涉及融豪公司对外债务清偿时，原告也就不能越过内部关系障碍，主张其是对外的权利人。
五、原告依据另案生效判决以对抗本案执行，本院不予支持。本案执行该不受生效判决的影响，应当继续执行。
2011年《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条规定：“严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。
案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。”
2011年《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”
2015年施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”
泸州市中级人民法院对鸿鑫公司起诉融豪公司确权纠纷一案，于2017年7月3日作出（2017）川05民初30号民事判决，确认本案执行标的物归原告。该案受理和判决均是在本案执行标的物被查封甚至准备执行之后，该判决违反最高人民法院的规定，应当予以撤销。原告据该判决阻却本案执行，本院不予支持。
关于本院查封、扣划的被执行人的银行账户资金，原告认为该账户实际由其使用，账户内资金归原告所有的问题，本院认为，银行账户资金的归属，按照“账户所有人即账户资金所有人”的原则处理，法律有特别规定的除外。不论该资金账户是否为原告掌握使用，账户内资金的所有权均属于账户所有人，原告至多对账户所有人享有请求权，而不是就资金享有所有权。原告的主张不成立。
综上所述，原告关于本案执行房屋和账户资金归属原告，不应当用于清偿被执行人债务，要求停止执行的诉讼请求，因其主张的权利不具有合法对抗本案执行的效力而不成立。原告的权利主张必须同时具备真实性、合法有效性、具有对抗效力等要件才能阻却执行。由于必要条件之一不成就即可驳回原告诉请，原告主张的与被执行人之间的合同关系的真实性、合同效力等问题在本案中没有必要认定。并且其土地与项目开发权转让对价支付的真实性和由原告对外支付工程款的真实性还缺乏必要证据，故本院在本案中不予认定处理。原告反映的超标的查封的问题，属于查封执行行为异议的范围，并非本案执行标的异议之诉的审理范围。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款的规定，判决如下：
驳回原告泸州鸿鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费297468元，由原告泸州鸿鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审判长 胡智勇
审判员 苏致礼
审判员 陈 华
二〇一七年十二月二十一日翠