天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宁民初字第1809号
原告中国工商银行股份有限公司天津河西支行。住所地,河西区围堤道***号天津金融大厦。
负责人戴江,支行行长。
委托代理人马泽良,天津至大律师事务所律师。
被告单建军,男,1962年11月24日出生,汉族,宁河县。
被告张艳,女,1966年2月13日出生,汉族,宁河县。
被告天津市新佳置业有限公司。住所地,宁河县贸易开发区长丰路**号。
法定代表人岳百海,董事长。
委托代理人王忠领,公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司天津河西支行(以下简称:工行河西支行)与被告单建军、张艳、天津市新佳置业有限公司(以下简称:新佳公司)金融借款合同纠纷一案,本院于2015年5月7日立案受理。依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告工行河西支行的委托代理人马泽良,被告新佳公司法定代表人的委托代理人王忠领到庭参加诉讼,被告单建军、张艳经本院公告送法开庭传票,未申明理由,拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行河西支行诉称,2001年11月20日原告工行河西支行与被告单建军签订了编号为2001年西银房借字473号《个人住房借款合同》,约定原告向被告单建军提供贷款115000元用于购房,贷款期限为2001年12月3日至2021年12月3日,贷款利率为月利率4.65‰,利息自放款之日计算,如遇国家利率调整,按规定执行,原告不再另行通知被告。对逾期贷款每日按万分之二点一计收罚息。被告单建军应按月归还贷款,并提供其名下坐落于天津市××贸易开发区××花园××室商品房作为抵押担保,该抵押已经依法登记,办理了编号为津房宁河抵字第2100843号《天津市房地产抵押权证明书》。被告张艳于2001年11月12日出具了编号为2001322号《共同还款责任确认函》,承诺对该项借款承担连带共同还款责任。原告按照约定于2001年12月3日发放全部贷款,被告未按约定履行还款责任。
被告新佳公司于2001年8月30日与原告签署了《商品房按揭合作协议》,协议第一条约定,“原告同意对被告新佳公司销售的天津市宁河县贸易开发区银河花园商品房,共计40100平方米,提供商品房按揭贷款”,以及第六条第1款约定,“被告新佳公司承诺在原告未取得《房屋他项权证》前,被告新佳公司对借款人的还款义务承担连带责任。此项连带责任在被告新佳公司代借款人办理好《房屋他项权证》并交付原告后方可免除。”至今,被告新佳公司及借款人未办理《房屋他项权证》。截至2015年4月27日,被告单建军累计逾期92期贷款未还,依据双方订立的合同,被告行为已经构成违约。原告为维护合法权益,诉至法院要求,一、判令解除原告与被告单建军订立的编号为2001年西银房借字473号《个人住房借款合同》;二、判令被告单建军立即偿还贷款本金85417.52元及截至2015年4月27日的利息35861.17元,并自2015年4月28日起至贷款实际还清之日止的利息、罚息、复利;三、判令被告张艳对上述借款、利息、罚息、复利承担连带还款责任;四、判令被告新佳公司依法对上述借款、利息、罚息、复利承担连带还款责任;五、请求依法确认原告对被告单建军提供的抵押物享有担保物权,并对抵押物依法进行拍卖或变卖价款享有优先受偿权;六、案件诉讼费、执行费、拍卖费、公告费及其他原告为实现债权所需费用由三被告承担。
原告为支持其主张,向本院提交的证据有:
一、编号为2001年西银房借字473号《个人住房借款合同》一份。旨在证实,被告单建军为购买天津市××贸易开发区××花园××室商品房,于2001年11月20日与原告签订《个人住房借款合同》,借款115000元。
二、编号为2001年西银房抵字473号《个人住房借款抵押合同》一份。旨在证实,被告单建军于2001年11月20日与原告签订《个人住房借款抵押合同》,被告单建军将其购买的房屋抵押给原告,并约定了担保范围。
三、编号为(2001)津西证经字第2204号《公证书》一份。旨在证实,上述合同签订时经过了天津市河西区公证处的公证,并出具公证书。
四、编号为津房宁河抵字第2100843号《天津市房地产抵押权证明书》一份。旨在证实,抵押房产已经登记并取得了房地产抵押权证明书。
五、借款借据一份。旨在证实,原告已经依约向被告单建军发放贷款,金额为115000元。
六、编号为2001322号《共同还款责任确认函》一份。旨在证实,被告张艳确认与被告单建军对借款合同项下贷款承担共同还款责任。
七、张艳与单建军身份证及户口本复印件各一份。旨在证实,被告张艳和单建军的主体资格及身份信息。
八、被告新佳公司的《市场主体基本信息》一份。旨在证实,被告新佳公司的主体资格及基本信息。
九、利息清单一份。旨在证实,被告欠款本金及利息。
十、《商品房按揭合作协议》一份。旨在证实,被告新佳公司应对被告单建军的借款承担连带还款责任。
被告新佳公司在法定期限内未提交书面答辩意见,庭审中辩称,借款系该公司以被告单建军的名义办理的,被告单建军并不知情,也未购买诉争房屋及交纳首付款,亦未签署与借款有关的文件。款项已经进入其公司账户,其公司已经偿还部分借款,后由于经济状况不佳,不能继续还款,导致诉讼。其公司愿按照合同约定偿还借款及利息。天津市××贸易开发区××花园××室商品房实际购房人为刘孟喜,且该商品房一直由刘孟喜占有。
被告新佳公司为支持其主张,向本院提交的证据有:天津市××贸易开发区××花园××室商品房实际购房人刘孟喜的交费收据二份;实际购房人刘孟喜缴纳物业费的收据一份;实际购房人刘孟喜缴纳供暖费的收据一份。旨在证实,诉争商品房的实际购房人为案外人刘孟喜。
经庭审质证,对原告工行河西支行提交的证据一至证据六,被告新佳公司不予认可,提出《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》是其公司以单建军的名义办理的相关手续,还款时亦由其公司进行还款,贷款和还款的相关手续均由公司办理。对原告提交的证据七至证据十,被告新佳公司无异议。对被告新佳公司提交的证据,原告工行河西支行有异议,认为无法核实其真实性。经审核,原告工行河西支行提交的证据七、证据八、证据九、证据十具有真实性、合法性,本院予以认定。对原告工行河西支行提供的证据一至证据六,本院结合实际贷款、还款情况,予以综合认定。对被告新佳公司提交的证据,能够确认天津市××贸易开发区××花园××室商品房的实际购房人为刘孟喜,并由其占有。对被告新佳公司提交的证据,本院予以采信。
经审理查明,2001年11月20日,原告工行河西支行与被告单建军为名的借款人签订了编号为2001年西银房借字473号《个人住房借款合同》及编号为2001年西银房抵字473号《个人住房借款抵押合同》,约定原告向被告单建军提供贷款115000元用于购房,贷款期限为2001年12月3日至2021年12月3日,贷款利率为月利率4.65‰,利息自放款之日计算,如遇国家利率调整,按规定执行,原告不再另行通知被告。对逾期贷款每日按万分之二点一计收罚息。被告单建军应按月归还贷款,并提供其名下坐落于天津市××贸易开发区××花园××室商品房作为抵押担保,该抵押已经依法登记,办理了编号为津房宁河抵字第2100843号《天津市房地产抵押权证明书》。
被告新佳公司于2001年8月30日与原告签署了《商品房按揭合作协议》,协议第一条约定,“原告同意对被告新佳公司销售的天津市宁河县贸易开发区银河花园商品房,共计40100平方米,提供商品房按揭贷款”,以及第六条第1款约定,“被告新佳公司承诺在原告未取得《房屋他项权证》前,被告新佳公司对借款人的还款义务承担连带责任。此项连带责任在被告新佳公司代借款人办理好《房屋他项权证》并交付原告后方可免除。”至今,被告新佳公司及借款人未办理《房屋他项权证》。
上述合同订立后,原告工行河西支行将115000元款项,按照合同约定汇入开发商即被告新佳公司开立的指定账户。截至2015年4月27日,被告尚欠原告工行河西支行本金85417.52元,利息35861.17元。
被告张艳于2001年11月12日出具了编号为2001322号《共同还款责任确认函》,承诺对该项借款承担连带共同还款责任。原告按照约定于2001年12月3日发放全部贷款,被告未按约定履行还款责任。
2005年9月28日被告新佳公司与案外人刘孟喜就天津市××贸易开发区××花园××室商品房口头订立商品房买卖合同,案外人刘孟喜向被告新佳公司交纳购房款130000元。商品房竣工后,案外人刘孟喜实际占有该商品房。
本院认为,被告新佳公司与被告单建军及案外人刘孟喜分别订立商品房买卖合同,并已经将房屋交予案外人刘孟喜占有并使用。被告单建军亦未要求被告新佳公司交付合同约定商品房,商品房买受人自身履行付款义务而并不要求交付房屋的情形,明显与房屋买卖合同的目的不符,故被告新佳公司与被告单建军之间的商品房买卖合同显然不具有真实性。虽然,房屋买卖合同与借款合同属相互独立的法律关系,但从本案的证据及实际情况综合判断,《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》的真实目的在于规避相关规定,违规套取银行贷款,被告新佳公司以表面合法的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》形式,掩盖了非法套取银行贷款的目的,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)款规定的,“以合法形式掩盖非法目的”的情形,故原告工行河西支行与被告单建军为名义签订的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》应属无效合同。对《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》的无效,被告新佳公司应当承担责任。被告新佳公司庭审中承认其占有使用本案诉争合同项下的款项,并表示自愿承担返还借款本金及利息的责任,本院予以准许。本案中,并无证据证实被告单建军占有、使用该款项,且无证据证实被告单建军获取不正当利益,故本院认定,被告单建军不承担本案的民事责任。关于被告张艳为名签署的《共同还款责任确认函》及基于《个人住房借款抵押合同》的优先受偿权,由于被告新佳公司与被告单建军为名订立的《个人住房借款合同》属于无效合同,即作为主合同的借款合同无效,则抵押合同及保证合同亦属无效,故对原告工行河西支行要求被告单建军返还原告工行河西支行借款、利息、罚息及复利;被告张艳对上述借款、利息、罚息、复利承担连带还款责任;确认原告工行河西支行对坐落于天津市××贸易开发区××花园××室商品房享有优先受偿权的诉讼请求,本院不予支持。关于原告工行河西支行主张解除《个人住房借款合同》的诉讼请求,由于双方订立的《个人住房借款合同》属无效合同,即合同自始无效,因此对原告工行河西支行主张解除合同的诉讼请求,本院不予支持。
据此,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条,《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款,《中华人民共和国担保法》第五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:
一、被告天津市新佳置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国工行银行股份有限公司天津河西支行借款本金85417.52元及截至2015年4月27日止的利息35861.17元,并自2015年4月28日起至本息付清之日止,按合同约定的标准计算利息、罚息。
二、驳回原告中国工行银行股份有限公司天津河西支行的其他诉讼请求。
如被告天津市新佳置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2726元,由被告天津市新佳置业有限公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张东兴
审 判 员 刘 彬
人民陪审员 岳 敏
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 郑庆福
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《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百零四条【利率】办理贷款业务的金融机构贷款的利率,应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条【利息的支付】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十二条【担保合同从属性以及担保合同无效后的法律责任】设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。
担保合同另有约定的,按照约定。
担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。