广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8538号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李向常，男，1970年10月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周新佳，男，1985年7月17日出生，汉族，住河南省灵宝市亚武西区。
上诉人李向常因与被上诉人周新佳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李向常上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判周新佳向李向常支付恢复商铺内墙体费用3000元、商铺占有使用费10300元、商铺备案费用3116元；3.一审及上诉诉讼费由周新佳承担。事实和理由：一、一审法院没有查明周新佳在交还涉诉租赁房屋钥匙后仍然占有涉诉租赁房屋的事实。周新佳返还钥匙不等于李向常已经收回商铺。周新佳在交还涉诉租赁房屋钥匙后，其办公物品仍然放在涉诉租赁房屋内，周新佳在2016年12月一直拒绝协商处理商铺的剩余物品和商铺的转租问题，致李向常认为周新佳是想继续占有使用该商铺或想进行转租。周新佳未积极取回办公物品的行为，表明其本意为继续占有使用涉诉租赁房屋，故周新佳应当支付占有使用期间的使用费。二、一审法院没有查明周新佳拆除墙体的事实。周新佳在承租李向常房屋时，两个门面间有一面墙的，而从李向常提交的2016年12月26号的照片看，这堵墙是周新佳拆除了。并且李向常转租商铺出去是从2017年3月份开始(有当时手机拍照图片为证)，即便按照合同无效的法律后果，周新佳在不能恢复原状的情况应承担相应的赔偿责任。三、一审判决认定双方对合同无效均有过错，而却又以李向常负有过错为由判决墙体恢复费用和租赁备案费用由李向常自行承担，显然属于前后矛盾，适用法律错误，应予纠正。一审判决在第11页第三行，认定李向常与周新佳对合同无效均负有过错，而在判决第13页第三行却将过错责任归于李向常一人，显然前后矛盾，显示公平。案涉合同第五条(二)款第5／6明确写明“(乙方须自行负担办理证照所需费用，自行负责在租赁期间一切经营费用，否则视作乙方违约)”，墙体恢复费用和租赁备案费用是为履行租赁合同而产生的费用，该费用显然不应由李向常一人承担。
周新佳辩称，同意一审判决，答辩意见同一审意见。
周新佳向一审法院起诉请求：1.李向常退还我方无效租赁合同保证金15000元；2.李向常退还我方无效租赁合同保证金15000元的利息（按当年银行定期存款利率，自2016年12月1日起计至李向常退还之日止）；3.李向常退还我方以下财产，如变卖的应双倍返还：仓储式打印机一台、墨水若干，电脑桌一张、双人沙发一张、单人沙发一张、单人椅子三张、大班椅一张，茶几一个、茶具一套、黑檀茶盘一个、自动上水煮水器一台、饮水机桶3个、全屋地毯、吊扇一个、不锈钢锁四个、涉案房屋房屋安全鉴定书两份；4.李向常承担本案全部诉讼费用。
李向常向一审法院反诉请求：1.周新佳赔偿我方2016年11月份商铺水电费398元；2.周新佳赔偿我方2016年12月、2017年1月占用使用费合计10300元；3.周新佳赔偿我方恢复商铺墙体费用3000元；4.周新佳返还我方代为支付房屋租赁登记备案证明费用3116元。
一审法院认定事实：李向常通过公开竞投，于2015年11月向广州市**区**街****股份合作经济社****区****办公室*楼物业1-3号商铺的商铺（简称涉案房屋）的租赁经营使用权，面积90平方米，合同期5年。
2016年2月20日，李向常（出租方/甲方）与周新佳（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于**区**八社办公室1楼物业1-3号商铺的商铺（简称涉案房屋）出租给乙方，面积90平方米，租赁年限为3年，自2016年2月23日至2019年2月22日止。租金6800元/月，自第13期起开始递增，每12个月支付周期递增一次，每次递增幅度为上期缴纳租金的8%。租金按月计算，每月3日前支付。本合同签订1天内，乙方须向甲方交纳15000元作为履行本合同的保证金；保证金不计利息，不抵作租金，合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权；如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退还保证金。甲方配合乙方办理相关经营证照、手续。乙方配合甲方办理相关租赁备案手续。乙方在接收租赁商铺前，保证详细知悉和了解商铺及其附属设施现状，如发现有问题的，必须立即与甲方沟通协调等。
合同签订后，周新佳向李向常交纳租赁保证金15000元，李向常将涉案房屋交付周新佳使用。涉案房屋并在**区房管部门办理了以周新佳为承租人的租赁登记备案手续。周新佳以涉案房屋为地址注册成立广州色艺广告有限公司并支付租金至2016年11月30日。
2016年7月1日,李向常（出租方/甲方）与周新佳（承租方/乙方）签订《商铺租赁补充合同》，约定：由于乙方在承租期限内提前解约的，需提前六个月书面向甲方提出申请，在此期间甲方向第三方招租，若第三方对商铺愿意承租，则乙方在15天内无条件搬离原商铺，并不能向甲方追讨任何损失的赔偿费用。乙方搬离10天内，甲方将前期费用（水电、租金等）结清后返回乙方的保证金，否则视为乙方违约并赔付甲方六个月租金等内容。
2017年1月22日，李向常向一审法院提起诉讼［案号：（2017）粤0106民初3472号］，要求法院判令：1、周新佳赔偿其2016年12月1日至2017年5月31日商铺租金42432元（其中2016年12月1日至2017年2月28日按6800元/月、2017年3月1日至2017年5月31日按7344元/月）；2、周新佳已交纳的合同保证金15000元归其所有；3、诉讼费由周新佳支付。一审法院在该案审理过程中向双方当事人释明，鉴于双方均确认涉案房屋未经合法报建，现有证据也未显示涉案房屋经过规划部门许可建设或许可临时建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案房屋形成的租赁合同关系应属无效。一审法院释明后，告知李向常依法有权变更诉请，但李向常坚持其原诉请。2017年5月23日，一审法院对该案作出（2017）粤0106民初3472号民事判决，一审认为李向常该案诉请得以支持的前提是双方合同有效且周新佳存在违约行为，在双方就涉案房屋形成的租赁合同关系无效且李向常经一审法院释明后仍坚持原诉请的情况下，依法驳回李向常的诉讼请求。该案一审判决后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。
2017年9月26日，周新佳提起本案诉讼，李向常即提起反诉，一审法院将本诉、反诉合并审理。
一审另查明，（2017）粤0106民初3472号民事判决审理查明部分载明“李向常、周新佳均确认周新佳已经将涉案商铺钥匙交还李向常（李向常称周新佳最终在2016年11月30日前将涉案商铺钥匙交还给其；周新佳称2016年12月5日其主动联系李向常并应李向常的要求将涉案商铺钥匙交回给李向常）”。
本案一审中李向常表示：我方虽在（2017）粤0106民初3472号案中确认周新佳在2016年11月30日前将涉案商铺钥匙交还给我方，周新佳交还了一套钥匙，但涉案房屋门锁的钥匙不止一套，周新佳还保留一套钥匙，随时都可以将物品搬离涉案房屋。周新佳则表示：涉案房屋原来交付时是没有锁的，我方承租后添置锁，我方将钥匙交还李向常后，李向常是可以换锁的。周新佳针对李向常以上陈述进一步表示：因周新佳的物品仍在涉案房屋内，如果我方换锁，周新佳又要回来搬物品，我方不知道怎么处理。
关于周新佳第3项诉请，一审庭审时李向常表示：1、我方确认周新佳离场时留在涉案房屋的物品包括：打印机一台、电脑桌一张、双人沙发一张、单人沙发一张、单人椅子三张、大班椅一张，茶几一个、茶具一套、茶盘一个、自动上水煮水器一台、不锈钢锁四个；2、至于房屋安全鉴定书，我方需回去核实；3、至于周新佳诉称的其余物品包括墨水若干、饮水机桶3个、全屋地毯、吊扇一个，我方不予确认；4、根据我方提供的证据9，双人沙发一张、单人沙发一张、单人椅子三张、大班椅一张，茶几一个已经作价400元卖给下一手承租人；5、我方同意将打印机一台、电脑桌一张、茶盘一个、自动上水煮水器一台、不锈钢锁四个返还给周新佳。2018年2月5日，经一审法院主持交接，李向常已将上述打印机一台、茶盘一个、自动上水煮水器一台（含茶具一套）、不锈钢锁四个返还给周新佳；当日李向常要求将房屋安全鉴定书一份返还给周新佳，周新佳认为其当时留在涉案房屋内的房屋安全鉴定书为两份，现李向常只返还一份，故不同意交接。
李向常对其以上第4点论述提供落款时间2017年1月20日、落款人李文彬的《收条》一份予以证实。该《收条》载明：办公用品（仿皮双人沙发一张、仿皮担任沙发一张、仿皮大班椅一张、单人背靠椅三张、玻璃茶几一个）全部作价400元，现金支付给李向常。周新佳表示：该证据是李向常与案外人的事情，我方已针对物品的返还及赔偿提出了诉请。
关于李向常第3项反诉请求，李向常提供2017年1月26日《收据》一份。该《收据》载明：收到**八社商铺内墙恢复砌砖、水泥等包工包料款项3000元，经手人黄文红。周新佳认为上述证据与其无关。
关于李向常第4项反诉请求，李向常提供其中国银行账户交易流水一份，其中载明2016年3月5日于“广州市天河区**街流动”POS机消费3116元。周新佳对该证据真实性无异议，但认为该笔费用不应由其负担。
一审法院认为：根据已生效的（2017）粤0106民初3472号民事判决，李向常、周新佳双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》无效，对此本案不再赘述。
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，从查明的事实看，虽双方合同无效，但周新佳承租后涉案房屋办理了租赁合同备案，周新佳并以涉案房屋注册成立公司对外营业，没有证据表明周新佳无法正常使用涉案房屋，周新佳也支付租金至2016年11月30日。本案中周新佳称有他人到涉案房屋闹事导致其无法正常经营故其不得不退租，无事实依据，不予采信。周新佳作为完全民事行为能力人，在签约时也未审慎审查涉案房屋的有关产权及规划报建情况，周新佳将合同无效完全归咎于李向常，与事实不合，李向常、周新佳对合同无效均有过错。鉴于李向常作为出租方已收回涉案房屋，在判决主文对交还房屋一节不再赘述。合同无效后李向常应将其收取周新佳的租赁保证金15000元返还给周新佳，但周新佳要求李向常支付保证金的利息，理据不足，不予支持。
关于周新佳要求李向常返还物品、赔偿物品损失的诉请。首先，按查明的事实，周新佳退租时本应及时将其物品搬离现场，周新佳虽将一套涉案房屋钥匙交还给李向常，但周新佳一方面交还房屋钥匙，一方面又遗留较多物品在涉案房屋且未明确表示放弃该批物品的所有权，客观上影响了李向常另行出租房屋并增加了李向常的保管负担。其次，本案中周新佳对其遗留在涉案房屋内的物品未提供发票等相关购买凭证，周新佳提供的证据不足以证实其诉称的当时遗留在涉案房屋内的物品名称、数量全部属实。李向常确认的周新佳遗留在涉案房屋内的物品包括打印机一台、电脑桌一张、茶盘一个、自动上水煮水器一台、不锈钢锁四个，该部分物品除电脑桌一张之外的返还交接问题已在诉讼阶段解决，在判决主文不再赘述。再次，李向常自认其在收回涉案房屋后将周新佳遗留在涉案房屋的部分物品包括双人沙发一张、单人沙发一张、单人椅子三张、大班椅一张，茶几一个共作价400元出售给案外人，李向常就该出售行为及出售价格未征求过周新佳的同意，侵害了周新佳的财产所有权。鉴于周新佳对上述双人沙发一张、单人沙发一张、单人椅子三张、大班椅一张，茶几一个的价值亦未举证证实，周新佳也无证据证实李向常将上述物品作为二手物品的转让价格过低，且如上所述，周新佳对其物品本身未尽妥善看管义务，在此情况下李向常应将其转让周新佳上述物品的400元赔偿给周新佳，同时一审法院酌情判令李向常应对其确认但又无法实际返还的电脑桌一张对应的价值100元赔偿给周新佳，以上合计500元。最后，对于周新佳主张的其余物品包括墨水若干、饮水机桶3个、全屋地毯、吊扇一个等，周新佳未提供充分有效证据证实其当时确实遗留有上述物品在涉案房屋，且李向常也不予确认，故对周新佳针对该部分物品的返还及赔偿诉请不予支持。另，周新佳称其当时留在涉案房屋内的房屋安全鉴定书为两份，亦未举证证实，在李向常同意返还一份房屋安全鉴定书的情况下周新佳出于自身考虑不同意办理交接，属当事人自行处分权利，对该房屋安全鉴定书的返还及赔偿诉请亦不予支持。
关于李向常的反诉请求。第一，周新佳对2016年11月水电费398元予以确认并同意支付，可按此处理。第二，李向常在（2017）粤0106民初3472号案中确认其已于2016年11月30日收到周新佳交回的涉案房屋钥匙一套，表明李向常自当日起已可行使收回涉案房屋的权利，李向常现反诉要求周新佳支付其2016年12月及2017年1月的占用使用费合计10300元，无事实及法律依据，不予支持。第三，鉴于双方合同对合同终止后恢复墙体费用问题及租赁期间由出租方承担租赁备案费用并无约定，且双方合同无效，李向常对合同无效负有过错，故李向常要求周新佳赔偿其恢复商铺墙体费用3000元及租赁备案费用3116元，理据不足，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定的规定，于2018年2月5日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，李向常返还周新佳租赁保证金15000元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，李向常赔偿周新佳物品损失500元；三、自判决发生法律效力之日起10日内，周新佳支付李向常2016年11月水电费398元；四、驳回周新佳的其他本诉请求；五、驳回李向常的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费180元，由李向常负担；一审反诉受理费220元，由周新佳负担25元，李向常负担195元。
二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中,对于恢复墙体双方存在争议,李向常表示:其目前已经将案涉商铺出租案外人且实际建墙;周新佳则表示:承租时是经李向常同意拆除的墙体,其愿意按原状恢复墙体,但恢复原状会影响目前实际承租人的使用。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）争议的房屋使用费应否予以支持；（二）周新佳应否赔偿恢复墙体费用及租赁备案费用。
关于争议的房屋使用费应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，依据生效判决查明事实来看，李向常已经于2016年11月30日收回案涉房屋的钥匙，李向常作为出租方自该日起即应立即收回案涉房屋避免扩大损失的发生，现没有证据显示李向常在收回钥匙后积极履行管领案涉房屋的义务，因此，其应对扩大损失部分自行承担责任。一审法院驳回李向常对于争议使用费的主张并无不当，本院予以维持。李向常对此提出的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于周新佳应否赔偿恢复墙体费用及租赁备案费用的问题。第一，对于恢复墙体费用的承担，根据诉讼中双方当事人对于案涉租赁物目前使用状况的共同确认，可知案涉房屋因李向常实际出租案外人并另行建墙而致周新佳已无恢复原状之必要，因此，周新佳不能恢复原状并非其过错所致，李向常上诉主张周新佳承担赔偿恢复墙体费用理据不足，本院不予采信。其次，对于租赁备案费用的承担，由于案涉合同对于该费用的承担并无明确约定由承租人负担，因此，根据《广州市房屋租赁管理规定》的相关规定，李向常作为出租方理应承担租赁备案的义务以及产生的相关费用，据此，一审法院驳回李向常主张周新佳赔偿该费用的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，李向常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人李向常负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年六月十四日
书记员 袁蕾
游瑞娜