北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终2809号
上诉人（原审被告）：孟庆江，男，1962年2月12日出生，汉族，住北京市大兴区。
上诉人（原审被告）：胡卫兰，女，1972年10月16日出生，汉族，住北京市大兴区。
被上诉人（原审原告）：孙翠，女，1984年10月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。
上诉人孟庆江、胡卫兰因与被上诉人孙翠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初4523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孟庆江、胡卫兰上诉请求：1、撤销(2017)京0115民初4523号民事判决第一项，依法改判驳回孙翠全部诉讼请求或撤销一审判决，将本案发回重审；2、判令孙翠承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院根据本案案情作出的事实认定与孙翠主张的法律关系性质不一致，此情形下，一审法院应当告知孙翠可以变更诉讼请求，若孙翠坚持不变更诉讼请求的，一审法院应当驳回其诉讼请求；但本案孙翠既未申请变更诉讼请求，一审法院也没有向孙翠就变更诉讼请求作出释明，在此情形下，一审法院径行对孙翠未予主张的法律关系予以裁判，既替孙翠行使了起诉权利，又剥夺了我方的抗辩权利，明显违反法定程序。二、一审法院既然认定转让合同无效，那么违约条款也自始无效，但一审法院又强调对孙翠放弃违约金请求不持异议，二者明显相互矛盾。三、我方不存在转租房屋行为，双方签订的《门面转让协议》的内容不包括房屋的转租，我方仅仅是协调孙翠与房东之间签订合同，并未有以自己名义转租房屋的意愿。双方签订的《门面转让协议》是参照网络上名称相同、内容相似的协议模板修改而来，从相关内容看我方是“配合乙方完成原房租合同的续签”而非以自己名义将房屋直接转租给孙翠，而且协议约定的转让费共计50万元，仅仅是装修设施、设备，员工资源，客户资源的转让费用，而非房屋租金。四、我方按照协议积极履行义务，不存在违约行为，孙翠要求返还转让金及支付违约金的诉讼请求没有法律依据。房租款我方仅是代为转交，我方也协助其与房东续签合同，但孙翠以其他与合同无关的理由拒绝与房东签约。在孙翠主张我方违约但又无实际证据情况之下，应当由其承担举证不能的后果。五、我方另有录音证据证明我方于8月19日签订《门面转让协议》之前已经告知孙翠我方经营的养生馆没有营业执照。六、2016年8月25日交接之后孙翠利用我方转让的所有资源，恶意预收会员会费，有严重的欺诈行为；2016年11月29日其又将我方存放于店里的私人贵重物品拉走。综上，我方与孙翠不是房屋租赁关系，一审法院判决返还三十五万元转让费没有事实依据，请求二审法院依法公正裁判。
孙翠辩称，我同意一审判决，要求驳回孟庆江、胡卫兰的上诉请求，维持一审判决。孟庆江、胡卫兰转让给我的房屋不合法，是违章建筑。
一审法院认定事实如下：2016年8月19日，孙翠和孟庆江签订《门面转让协议》，转让孟庆江租赁的位于大兴区旧宫镇南小街，建筑面积600平米门面房一套，转让费50万元，协议对转让费支付等权利义务作出明确约定。双方同日签订店面转让副本，约定孟庆江必须配合孙翠完成原房租合同的续签，如不能完成上述义务，需退还转让费及各种费用。经查，孟庆江转让的房屋系2012年9月13日自刘春江处租赁而来，租赁形式为临时租用，经营养生馆，自2012年11月1日起算，如遇政府拆迁等情形需无条件搬迁。租金为每年25万元，自第四年每年递增8%。双方同时约定非经出租人同意，孟庆江不得擅自将房屋转租、转让、转借，否则出租方有权收回房屋。另查，2016年8月19日、2016年8月25日、2016年9月30日，孙翠通过朋友分别向孟庆江妻子胡卫兰支付转让费35万元，2016年8月26日，孙翠通过朋友分别向孟庆江妻子胡卫兰支付2016年9月、10月、11月3个月的房租62500元。庭审中，孟庆江、胡卫兰提交了双方的微信聊天记录，证明已经约好房东和孙翠签订转让合同，已经尽到合同义务，孙翠因自身原因不签约与孟庆江、胡卫兰无关。孙翠则主张因案涉房屋无法办理经营许可证，不同意签订原合同的续签协议。经核实，孟庆江、胡卫兰经营的案涉房屋没有办理营业执照，也没有提交该房屋的产权证书、房屋批建、准建手续等证明材料。庭审中，孙翠主张占有承租房屋两个多月搬出，并把房屋钥匙交给房东，孟庆江、胡卫兰则称占用了大约三个来月。此外,孟庆江、胡卫兰提供了银行转帐记录一份，证实已经将62500元转给房东的会计,孙翠则称房东根本不知道转让事实,不认可孟庆江、胡卫兰代交房租的事实。经本院调解,双方无法协商解决纠纷。
一审法院认为：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该房屋之上的出租、转让行为均应该认定为无效。从孙翠与孟庆江、胡卫兰签订的转让协议及孙翠支付租金的情况来看，孟庆江并未赚取转租收益，双方约定的条款应为转让条款，即孟庆江退出原租赁合同，由孙翠与房东重新签订房屋租赁合同，但是，无论是转租还是转让，均不得违反法律强制性规定。本案中，孟庆江没有提供案涉房屋合法产权证明，基于该房屋之上的转租、转让行为均应认定为无效。根据相关法律规定，无效合同产生相互返还的法律后果，即孟庆江退还孙翠租金及转让费，孙翠返还孟庆江、胡卫兰房屋及受让物品。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，孙翠应该根据实际占有使用房屋的时间支付占有使用费，鉴于孙翠自认交付房屋钥匙给房东，没有交付孟庆江、胡卫兰，本院认定孙翠实际占用三个月，故扣除孙翠三个月房屋占用费62500元以外，孟庆江应该将已经收取的转让款35万元退还孙翠。关于孟庆江主张的代交房租的事实，因转让合同无效，孟庆江继续向原房东交纳房屋占用费属正常情况，故孟庆江、胡卫兰是否代交还是自己交纳均不影响本案的性质认定。另外，因合同相对人为孟庆江，其妻子胡卫兰均为代收和代办相关事宜，应该由孟庆江独自承担返还责任。庭审中，孙翠放弃违约金请求，本院不持异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院于2018年1月判决：一、孟庆江返还孙翠转让金三十五万元（于本判决生效后七日内履行）；二、驳回孙翠的其他诉讼请求。
本院查明的基本事实与一审一致。二审补充查明，孟庆江、胡卫兰转让给孙翠承租使用的房屋原由孟庆江、胡卫兰经营养生馆，孟庆江、胡卫兰经营期间先后于2012年、2015年两次对该房屋进行装修。孙翠接手该房屋后经营美容美发，在房屋原装修基础上稍加调整，并无照经营三个月。孟庆江并未赚取房租收益，直接将孙翠交给其的房屋租金62500元转交给房屋出租人刘春江。孟庆江、胡卫兰上诉主张35万元转让费包含房屋装修、屋内物品及设备设施的价值，不能全部返还，应考虑其物品及装修、设备设施损失。孙翠不认可35万元转让费中包括物品及装修、设备设施价值，主张35万元就是转让经营权。双方对35万元转让费如何计算说法不一，但双方签订的《门面转让协议》中明确约定，转让门面有装修设施、中央空调、营业设备等。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。孟庆江、胡卫兰将其对案涉房屋的承租权转让给孙翠，因该房屋未取得建设工程规划许可证，也不具有合法产权证，孙翠和孟庆江基于该房屋签订的《门面转让协议》违反法律强制性规定，应认定为无效合同。对于合同无效，孟庆江作为转让方转让标的不合法，应负主要责任；孙翠作为受让方对于转让标的物的合法性疏于审查，也负有一定过错。
《门面转让协议》被认定无效后，因该合同取得的利益应互相返还。虽然双方对35万元转让费如何计算说法不一，但双方签订的《门面转让协议》中明确约定转让的财产包括装修设施、中央空调、营业设备等，孙翠使用原房屋装修及设施、设备进行经营活动，对于该利益损失，孙翠应支付相应的对价。故一审判决全部返还35万元转让费有失公平，本院酌情确定孙翠利用原店铺装修及设施、设备的利益补偿，从转让费中予以扣除。
综上所述，孟庆江、胡卫兰的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初4523号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初4523号民事判决第一项为：孟庆江于本判决生效之日起7日内返还孙翠转让费33万元。
三、驳回孙翠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3275元，由孙翠负担275元（已交纳），孟庆江负担3000元（孙翠已预交，孟庆江于本判决生效之日起7日内给付孙翠）；二审案件受理费6550元，由孙翠负担550元（孟庆江、胡卫兰已预交，孙翠于本判决生效之日起7日内给付孟庆江、胡卫兰），孟庆江、胡卫兰负担6000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年四月十日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋