广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1251号
上诉人（原审被告）：深圳市明睿汽车销售有限公司。住所地：深圳市南山。
法定代表人：陈敏恒。
上诉人（原审被告）：邱春莲，住所地：深圳市福田区。
上述两上诉人共同委托代理人：方贤圣，广东深大地律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：陈世洪，广东深大地律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：庄少华，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：曾繁军，广东法尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市兴东源实业有限公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：梁安中，执行董事。
被���诉人（原审原告）：深圳市盛世纪网络科技有限公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：梁安福，执行董事。
上述两被上诉人共同委托代理人：敖亮，广东深宝律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：陈利花，广东深宝律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市俊朗置业投资有限公司。住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：李深，执行董事。
原审第三人：深圳市宝安华新实业有限公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：梁新南。
委托代理人：陈贤炽，广东耀中律师事务所律师。
原审第三人：深圳市新安上合股份合作公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：黄国兴。
委托代理人：刘忠，广东宝城律师事务所律师。
原审第三人：深圳恒安房地产开发有限公司。住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：陈泰泉，董事长。
委托代理人：徐龙生，系该公司员工。
原审第三人：深圳市汇业进出口有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：王志雄。
委托代理人：曾繁军，广东法尔律师事务所律师。
上诉人深圳市明睿汽车销售有限公司（以下简称明睿公司）、邱春莲、庄少华及被上诉人深圳市兴东源实业有限公司（以下简称兴东源公司）、深圳市盛世纪网络科技有限公司（以下简称盛世纪公司）、深圳市俊朗置业投资有限公司（以下简称俊朗公司）及原审第三人深圳市宝安华新实业有限公司（以下简称华新公司）、深圳市新安上合股份合作公司（以下简称上合公司）、深圳恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）、深圳市汇业进出口有限公司（以下简称汇业公司）合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年11月6日，兴东源公司和明睿公司（原名深圳市友联房地产经纪有限公司）签订了一份《合作协议书》，双方就明睿公司购买兴东源公司拥有的物业达成协议，兴东源公司拥有位于深圳市XX区商住楼共40套房产，共计建筑面积3815.69平方米；明睿公司购买上述物业，明睿公司向兴东源公司包销购买价格为每平方米4000元，在明睿公司销售后超出包销购买价部分除去税费、管理费及一切相关费用外纯利润部分双方各占50%；因兴东源公司拥有的上述物业一次性过户到明睿公司指定名下，明睿公司在签订本协议书后7个工作日内，支付763万元给兴东源公司作为购房前期款；兴东源公司拥有的物业属历史遗留预售时产权未清晰，因以前签售过预售合同，在深圳市国土和资源管理局备案上属产权不确权状态，因此该部分的房款待产权确权后才能确定具体的可销售的房产面积，在确定房产可销售面积和具体房款后，明睿公司向兴东源公司支付购房款50万元作为购房定金，兴东源公司在收款后将房产过户到明睿公司指定人名下，开始组织装修及清场工作，兴东源公司应无条件配合清场工作，在简装后开市销售，销售款先补足明睿公司向兴东源公司购房款不足部分，高出部分按纯利双方五五分成；明睿公司在收取销售款时由兴东源公司监管，明睿公司应在办理银行按揭手续时，将收款账户委托给兴东源公司指定的对公收款账户收取银行按揭贷款；上述房产现仍挂靠在恒安公司名下，兴东��公司同意按明睿公司指定人姓名办理过户手续，在明睿公司将首期款支付给兴东源公司后，兴东源公司在10个工作日内办理产权过户手续；双方同意按原房地产证登记价填写过户到明睿公司指定人名下的《深圳市房地产买卖合同》，明睿公司保证再次销售上述房产的售价的真实性，并扣除费用后纯利部分在项目结束后及时按比例支付给兴东源公司。
同日，盛世纪公司作为卖方和明睿公司签订了一份《合作协议书》，该《合作协议书》与上述兴东源公司和明睿公司签订的《合作协议书》的内容完全一致，邱春莲作为明睿公司的代表在两份《合作协议书》上签名。
2007年11月26日，盛世纪公司作为甲方、俊朗公司作为乙方、招商银行股份有限公司深圳市东园支行作为丙方签订了两份《资金监管协议》，约定甲乙双方向丙方申请由乙方购买深圳市宝安区XX商住楼1-4栋共计39套房需要的交易资金存入本协议指定的监管账户，委托丙方进行监管，监管资金来源为乙方根据合同而应向甲方支付的全部或部分交易资金，监管资金金额分别为6248820元和6451180元，监管期限为本协议生效之日起40个自然日止；监管方式为乙方将监管资金以转账方式存入丙方设立的监管账户，丙方同时开具银行转账回单交乙方收执，监管期内除非符合本协议约定的条件，甲方和乙方任何一方均不得提前支取监管资金或对监管资金采取其他措施；乙方在取得宝安区XX商住楼1-4栋39套房产产权证当天委托丙方将监管资金划付给甲方，监管终止。
2007年12月6日，上合公司、恒安公司将宝安区新安街道XX商住楼39套房产转移登记至俊朗公司名下。
2007年12月12日，俊朗公司通过转账方式向盛世纪公司支付购房款6248820元。2007年12月20日，俊朗公司通过转账方式向盛世纪公司支付购房款5885201.87元。
2007年12月12日，盛世纪公司通过转账方式向深圳市XX实业有限公司付款6248820元。2007年12月21日，盛世纪公司通过转账方式向深圳市XX实业有限公司付款5885201.87元。
兴东源公司、盛世纪公司提供了一份俊朗公司、邱春莲作为甲方、盛世纪公司、梁安中作为乙方于2007年12月20日签订的《协议书》，内容为就甲方向乙方购买位于深圳市宝安区XX商住楼39套房产，因乙方未能清场交房给甲方，双方达成以下协议：上述项目已过户给甲方名下，但销售期需安排到2008年2月15日之后，如乙方能正常交房给甲方，则双方于2007年11月6日签订的合作销售协议书中所述内容正常履行；如在2008年8月1日前，乙方仍未能将上述房产交付给甲方，则双方撤销之前所签的关于合作销售宝安XX商住楼39套房协议书，甲方需将产权过户至乙方名下，但乙方应承担由此产生的一切费用及过户税费，在乙方支付费用后，甲方将产权过户给乙方；在现阶段未能清场及进行销售时期，上述房产的产权证交由甲方妥善保管，甲方保证不得将上述房产进行抵押、质押及向第三方借款，如在未解决上述事项前出现查封则由甲方负责处理并赔偿一切损失。该《协议书》甲方处没有邱春莲的签名，只是加盖有“深圳市俊朗置地投资有限公司”字样的公章，经鉴定，该加盖的公章印文与深圳市俊朗置地投资有限公司的印章样式、深圳市公安局的印鉴卡上公章印文不一致。
2010年2月11日，汇业公司通过转账的方式向俊朗公司支付了往来款1700万元。2010年4月27日，庄少华和俊朗公司签订了29份《深圳市房地产二手房买卖合同》，约定俊朗公司将本案39套房产中的29套转让给庄少华，庄少华通过银行抵押付款的方式��俊朗公司支付购房款，庄少华承担交易需支付的全部税费，俊朗公司应于收到全款三天内将上述房地产交付给庄少华，上述29份合同约定的购房总价款为14137300元。同时庄少华和俊朗公司签署了29份深圳市房地产转移登记申请表并向行政机关申请办理过户登记，但由于29套房产国土机关内部查封，所提交文件在法定期限内未能办理涉案房产所有权变更登记因而被退回。同时汇业公司出具证明，称该公司于2010年2月11日汇入俊朗公司账户的钱款1700万元，系为先予确定庄少华从俊朗公司购买位于深圳市宝安区新安街道XX共计29套房产的交易而代庄少华预付的购房款，庄少华自该付款日前至今一直为该公司员工，在该公司财务部门工作，且庄少华与该公司存在其他关联关系。兴东源公司、盛世纪公司在本案审理过程中，对上述《深圳市房地产二手房买卖合同》、深圳市房地产���移登记申请表上俊朗公司公章的真实性提出异议，并申请公章鉴定，经鉴定，《深圳市房地产二手房买卖合同》、深圳市房地产转移登记申请表上“深圳市俊朗置业投资有限公司”公章印文与深圳市公安局罗湖分局提供的印鉴卡上公章印文倾向是同一枚印章盖印。
2010年7月，深圳市福田区人民法院收到了俊朗公司起诉深圳市规划和国土资源委员会的行政起诉状，行政起诉状中称俊朗公司和庄少华共同向国土部门申请办理29套房产的转移登记手续，但国土部门向俊朗公司发出《关于暂缓办理转移登记申请的决定》，以房产存在权属争议尚未解决为由，暂缓29套房产的转移登记手续，因此要求撤销深圳市规划和国土资源委员会作出的《关于暂缓办理转移登记申请的决定》。经鉴定，行政起诉状上落款具状人处“深圳市俊朗置业投资有限公司”公章印文与兴东源公司、盛世纪公司一审提交的2007年12月20日《协议书》上尾页落款甲方处“深圳市俊朗置业投资有限公司”的公章印文是同一枚印章盖印。
2010年9月，兴东源公司、盛世纪公司向原审法院提起诉讼，请求解除兴东源公司、盛世纪公司与明睿公司签订的《合作协议书》，俊朗公司返还涉案房产，邱春莲赔偿经济损失。明睿公司未到庭参加诉讼，邱春莲、俊朗公司共同答辩称，俊朗公司并非根据明睿公司指定的持有涉案房产，而是通过盛世纪公司向开发商购买涉案房产，且支付了对价，没有收过兴东源公司、盛世纪公司退还的购房款。原审法院审理后认为，兴东源公司、盛世纪公司诉称兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司签订《合作协议书》后，将涉案房产过户至明睿公司指定的俊朗公司名下，后又将俊朗公司支付的购房款返还给明睿公司的实际控制人邱春莲���因此要求俊朗公司将涉案房产过户至兴东源公司名下。对此邱春莲、俊朗公司不予认可，认为盛世纪公司向深圳市XX实业有限公司付款6248820元和5885201.87元，该款项并非支付给俊朗公司，不能认定盛世纪公司已经将涉案房产的购房款返还给俊朗公司，但邱春莲持有深圳市XX实业有限公司的大部分股份，作为控股股东，邱春莲不能说明收取盛世纪公司上述款项的理由，该笔款项的来源和去向不明，不能排除被非法占有的嫌疑，且兴东源公司、盛世纪公司作为证据提交的2007年12月20日的《协议书》上“深圳市俊朗置业投资有限公司”的公章与深圳市公安局的印鉴卡上公章印文不一致，俊朗公司的公章存在被伪造的犯罪嫌疑。上述事实存疑致使本案无法继续审理。因此经本院审判委员会讨论决定后裁定驳回兴东源公司、盛世纪公司的起诉，将本案移送公安机关处理。
2012年2月28日，深圳市公安局经济犯罪侦查支队七大队认为符合立案条件，对邱春莲、郑春玲涉嫌合同诈骗立案侦查。邱春莲在接受公安机关询问时称，2007年时兴东源公司的法定代表人梁安中和邱春莲协商后签订《合作协议书》，将涉案39套房产以4000元每平方米的价格包销，超出部分扣除费用后双方各占50%的收益，协议签订后邱春莲向俊朗公司借款1320万元购买上述房产，俊朗公司向邱春莲提出把39套房产过户至俊朗公司名下作为抵押，后梁安中和上合公司将39套房产过户至俊朗公司名下，但梁安中收到俊朗公司的购房款后向邱春莲提出不再出售该39套房产，把房款转入邱春莲的深圳市XX实业有限公司的账户中，要求邱春莲把房产转回，但梁安中只同意赔偿300万元，邱春莲因为赔偿问题和梁安中没有协商一致，因此邱春莲没有将房产过户回给梁安中。邱春莲也认���梁安中转给深圳市XX实业有限公司的房款邱春莲已经用于公司的日常运作，直至2010年2月11日邱春莲向俊朗公司偿还借款后，俊朗公司将39套房产的房地产证交给邱春莲，现房地产证仍在邱春莲处。同时邱春莲认可其将俊朗公司的借款还清后，俊朗公司要求把39套房产过户回给邱春莲，到宝安区国土局办理过户时发现被内部查封，邱春莲让其生意上的合作人郑春玲和俊朗公司协商是否起诉国土局，起诉状递交后郑春玲告知邱春莲此事，但不知起诉状上加盖的俊朗公司的公章是怎么回事，邱春莲不否认俊朗公司的假公章出自邱春莲的公司，但是是谁刻的和谁在协议上盖章邱春莲不清楚。
梁安中接受公安机关询问时称，梁安中于2007年11月6日先后以兴东源公司、盛世纪公司的名义和明睿公司签订《合作协议书》后，俊朗公司将1200余万元转入监管账户后，梁安中听其父梁新民称39套房产已经被梁新民出售，于是找邱春莲谈解除协议，双方大致谈好退回监管资金的钱以及税费、过户费等，但没有约定具体数额，梁安中于2007年12月12日将已放款的600余万元退还给邱春莲。此后梁安中要求邱春莲签订书面的解除合作协议，于2007年12月20日到邱春莲的办公室，邱春莲让郑春玲打印了《协议书》后从办公室的抽屉中拿出俊朗公司的公章盖印，但没有签名，梁安中则加盖了盛世纪公司的公章，次日梁安中将第二次放款的500余万元退还给邱春莲。
邱春莲作为主要股东的明睿公司的员工王凡在接受公安机关讯问时称，2010年7月份，邱春莲把王凡叫到办公室，给王凡一份已经盖好公章的俊朗公司起诉深圳市国土局的行政起诉状，让王凡递交到深圳市福田区人民法院，王凡当天向法院递交了起诉状。
俊朗公司的财务经理钟玉梅接受公安机关询问时称，邱春莲是俊朗公司的客户，邱春莲向俊朗公司借款1200余万元后把涉案39套房产过户给俊朗公司作担保。2010年3月份时邱春莲把1500余万元还给俊朗公司，由于宝安国土局将39套房产内部查封，俊朗公司无法将39套房产过户给邱春莲，俊朗公司将39套房产的房地产证交给邱春莲。2010年6月份邱春莲又向俊朗公司借款349万元，拿了39套房产中的10套房地产证作担保，俊朗公司从未委托邱春莲签订过任何协议。
俊朗公司向公安机关出具情况说明称，邱春莲于2007年11月向俊朗公司借款1400万元，用途为支付购买宝安区XX1-4栋共40套房产的房款，俊朗公司根据邱春莲的要求及相关协议，实际出款1320万元。为防范风险，双方约定物业直接过户至俊朗公司名下，房地产证留置在俊朗公司，最终实际完成过户的房产为39套。2010年2月11日邱春莲还清俊朗公司��上述借款，俊朗公司于2010年3月4日退还39套房地产证原件，按原约定，俊朗公司应将39套房产过户到邱春莲指定的买方名下，俊朗公司按约定配合办理过户手续，但在深圳市宝安区国土局无法办理过户手续。后来在2010年6月份邱春莲因其他业务，把上述39套房产中的10套留置俊朗公司作为担保，此10套房地产证在2010年9月16日因业务完结，已经退还给邱春莲。
2012年11月23日，深圳市公安局以没有犯罪事实为由，撤销邱春莲、郑春玲涉嫌合同诈骗案。
原审法院另查明，涉案房产由上合公司和华新公司于1991年合作开发并挂靠恒安公司的商品房项目，后华新公司将涉案房产的权益转让给兴东源公司。2006年9月26日，为处理上述商住楼的历史遗留问题办证问题，上合公司、华新公司、恒安公司签订备忘，将涉案的宝安区XX1-5栋商住楼39套房屋先过户到上合公司��恒安公司名下，待华新公司将上述39套房屋出售后，上合公司和恒安公司协助办理产权过户手续。2007年11月15日，华新公司要求上合公司将上述39套房屋过户至俊朗公司名下，2007年11月25日，上合公司和恒安公司应华新公司的要求，与俊朗公司签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，将上述39套房屋过户给俊朗公司，上合公司没有收取俊朗公司的购房款。
明睿公司的股东为邱春莲、郑春玲等人，其中邱春莲出资比例为94%。深圳市XX实业有限公司于1995年3月15日成立，2009年4月10日股东变更前邱春莲占有90%的股份，变更后邱春莲占有80%的股份，现工商登记信息显示邱春莲已经不是深圳市XX实业有限公司的股东。
关于涉案39套房产的权属情况，本院向深圳市房地产权登记中心发函询问，该中心复函称：2001年，A111-0025宗地及地上建筑物“七十四���商住楼1、2栋”、A111-0028宗地及地上建筑物“七十四区商住楼3至5栋”办理了初始登记，登记的权利人为深圳市恒安房地产开发有限公司、深圳市宝安区新安街道办事处上合村民委员会（后变更为深圳市新安上合股份合作公司）。2007年，来函核查的七十四区商住楼共39套房产办理了转移登记，登记的权利人为深圳市俊朗置业投资有限公司，权利人至今未发生变更。2007年12月，深圳市新安上合股份合作公司向原深圳市国土资源和房产管理局宝安分局来文，称七十四区商住楼1至5栋实际由深圳市新安上合股份合作公司与深圳市宝安华新实业有限公司合作开发，上述39套房地产已于1998年被深圳市宝安华新实业有限公司售予他人（非深圳市俊朗置业投资有限公司），且已由他人使用。
原审庭审中，兴东源公司、盛世纪公司称涉案39套房产已经出售给了其他业主，现���由这些业主在使用，因为当时销售涉案房产的是华新公司和兴东源公司的另外一个股东梁新民经办，而本案的包销协议是兴东源公司的法定代表人梁安中办理，梁安中对之前的销售情况不清楚，因此和明睿公司签订了《合作协议书》。兴东源公司、盛世纪公司及华新公司认可兴东源公司实际上是华新公司的法定代表人梁新民投资设立，由梁新民的儿子梁安中担任法定代表人，盛世纪公司由梁新民的另一个儿子梁安福投资设立的。同时兴东源公司、盛世纪公司提交了一份2009年8月19日梁安中和邱春莲对话的录音，邱春莲在录音中称邱春莲并非想占有梁安中的房子，但梁安中不卖房产，打乱了邱春莲的计划，邱春莲同意把39套房产过户给梁安中，但需要赔偿，具体赔偿数额以后再谈。
关于俊朗公司和庄少华之间就29套房产的交易过程，明睿公司、庄少华称俊朗���司首先找到庄少华，准备将涉案29套房产要出售给庄少华，交易价格就是房产登记价，庄少华觉得价格各方面都比较合适，因此决定交易，并且事先通过汇业公司预付了购房款，此后庄少华和签订合同共同办理所有权变更登记，在交易确定以后，庄少华得知实际上俊朗公司只是涉案房产的代持人，俊朗公司以明睿公司的受托人的身份参与交易，明睿公司已经证实这种授权关系真实有效。由于明睿公司从俊朗公司处借款，俊朗公司催要还款，明睿公司急于变现还款且预测到房产将来会涉及到比较复杂的诉讼，因此决定低价出售。
兴东源公司、盛世纪公司的一审诉讼请求：1、明睿公司、俊朗公司、邱春莲将位于宝安区新安街道流塘路北侧的七十四区商住楼1栋107号，2栋105、107、108、109、110、111、302号，3栋102、103、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、201、202、204、401、402、405、501、601、602、603、605、701、702号，4栋102、109、506、601、602、604号房产共计39套过户给深圳市兴东源实业有限公司；2、本案的诉讼费用由明睿公司、俊朗公司、邱春莲承担。
庄少华作为第三人，在一审提出以下独立的诉讼请求：1、俊朗公司将位于深圳市宝安区新安街道流塘路路北侧七十四区商住楼1栋1层107、2栋1层107、2栋1层109、2栋1层110、2栋1层111、2栋3层302、3栋1层102、3栋1层107、3栋1层108、3栋1层109、3栋1层110、3栋1层111、3栋1层112、3栋1层113、3栋1层115、3栋1层116、3栋2层201、3栋2层202、3栋2层204、3栋4层401、3栋4层402、3栋4层405、3栋5层501、3栋6层601、3栋6层602、3栋6层603、3栋6层605、4栋1层102、4栋1层109共计29套房产交付给庄少华，并配合将上述房产所有权变更登记至庄少华名下；2、由俊朗公司承担相关的诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、兴东源公司、盛世纪公司提交的2007年12月20日签订的《协议书》的真实性如何认定；二、兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司之间的《合作协议书》是否已经解除；三、明睿公司、俊朗公司、邱春莲是否应当将涉案39套房产过户给兴东源公司；四、庄少华主张的29套房产所有权如何认定。
关于兴东源公司、盛世纪公司提交的2007年12月20日签订的《协议书》的真实性如何认定，明睿公司、邱春莲认为《协议书》上俊朗公司的印章系伪造，且俊朗公司仅为明睿公司指定的涉案房产代持人，该公司订立关于解除包销协议的《协议书》在法律上毫无意义。原审法院认为，首先，虽然《协议书》上俊朗公司的公章经鉴定系伪造，但邱春莲在接受公安机关询问时已经承认俊朗公司的假公章出自邱春莲的公司，且和行政起诉状的公章经鉴定为同一枚公章盖印，而对于以俊朗公司的名义递交行政起诉状的是邱春莲的员工，邱春莲也承认其曾要求员工和俊朗公司协商起诉之事，说明该伪造的公章由邱春莲的公司控制，并用于和邱春莲的公司有关的经营行为；其次，从《协议书》的内容来看，是为了解决盛世纪公司和邱春莲控制的明睿公司之间就履行涉案39套房产的包销行为而签订，与明睿公司的利益有密切关系。从行政起诉状的内容来看，是邱春莲偿还俊朗公司的借款后，将涉案29套房产过户给邱春莲指定的庄少华时，由于国土部门的内部查封无法办理过户手续，因此起诉要求撤销《关于暂缓办理转移登记申请的决定》，其目的也是为了实现邱春莲将房产过户的意愿。由以上分析可以看出，该伪造的公章由邱春莲的公司控制，所加盖的材料均是为了维护邱春莲或其作为大股东的公司的利益，因此《协议书》上俊朗公司的公章虽然是伪造，但能够代表邱春莲及邱春莲作为大股东的明睿公司的意思表示，明睿公司、邱春莲应当按照《协议书》的约定履行合同义务。
关于兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司之间的《合作协议书》是否已经解除。原审法院认为，首先，虽然兴东源公司、盛世纪公司根据《合作协议书》的约定已经将涉案39套房产过户至明睿公司指定的房产代持人俊朗公司名下，也收到邱春莲通过向俊朗公司借款的方式支付的购房款，但房产过户、支付首期款只是履行了《合作协议书》中约定的一部分内容，双方仍需办理共同对外销售、分配利润的事项，因此《合作协议书》并未履行完毕；其次，虽然盛世纪公司仅为兴东源公司指定的涉案房产包销收益代收人，但盛世纪公司和邱春莲订立关于解除《合作协议书》的《协议书》得到了兴东源公司的认可，可以认定也是兴东源公司和邱春莲、明睿公司就解除《合作协议书》的约定；第三、《协议书》约定“如在2008年8月1日前，乙方仍未能将上述房产交付给甲方，则双方撤销之前所签的关于合作销售宝安XX商住楼39套房协议书，甲方需将产权过户至乙方名下，但乙方应承担由此产生的一切费用及过户税费，在乙方支付费用后，甲方将产权过户给乙方”，现兴东源公司、盛世纪公司未能在2008年8月1日之前将涉案39套房产交付给邱春莲、明睿公司，《协议书》约定的合同解除条件已经成就，故兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司之间的《合作协议书》已经解除。
关于明睿公司、俊朗公司、邱春莲是否应当将涉案39套房产过户给兴东源公司。原审法院认为，首先，在《合作协议书》尚未履行完毕的情况下，兴东源公司、盛世纪公司已经将全部购房款返还给邱春莲，兴东源公司、盛世纪公司没有根据《合作协议书》向邱春莲、明睿公司收取任何款项，明睿公司也没有根据《合作协议书》的约定对涉案39套房产再次销售，说明明睿公司和兴东源公司、盛世纪公司均以自己的行动已经明确表示不再继续履行《合作协议书》；其次，从《合作协议书》的约定可以看出，兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司签订合同的目的并非是兴东源公司、盛世纪公司将涉案39套房产出售给明睿公司，而是兴东源公司、盛世纪公司提供涉案39套房产由被告明睿公司包销，双方对超出包销价的收益进行分配，兴东源公司、盛世纪公司将房产过户给俊朗公司只是开始履行了合同约定的部分义务，此后在兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司均不履行合同义务及《协议书》约定的合同解除条件已经成就的情况下，兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司之间的《���作协议书》已经解除，兴东源公司、盛世纪公司有权要求恢复原状，邱春莲、明睿公司应当根据《协议书》的约定将涉案39套房产过户回兴东源公司、盛世纪公司名下；第三、虽然《协议书》是兴东源公司、盛世纪公司和邱春莲、明睿公司之间的意思表示，但俊朗公司作为涉案39套房产的代持人，在邱春莲已经还清向俊朗公司的借款且俊朗公司也明确表示愿意返还房屋的情况下，俊朗公司应当履行协助义务，协助邱春莲将涉案39套房产过户回兴东源公司、盛世纪公司名下；第四、兴东源公司、盛世纪公司及邱春莲、明睿公司在庭审中均认可兴东源公司为涉案39套房产包销交易的卖方，盛世纪公司代为兴东源公司收取涉案房产包销收益，因此明睿公司、俊朗公司、邱春莲应将涉案39套房产过户回实际卖方兴东源公司名下，过户费用根据协议约定应当由兴东源公司承担。���东源公司、盛世纪公司的诉讼请求原审法院予以支持。
关于涉案39套房产过户至俊朗公司名下的费用，以及《合作协议书》无法继续履行是否给邱春莲、明睿公司造成损失，由于邱春莲、明睿公司在本案中没有提出诉讼请求，原审法院不予处理，邱春莲、明睿公司可另循法律途径解决。
关于庄少华主张的29套房产所有权如何认定，庄少华主张俊朗公司已经将29套房产出售给庄少华，俊朗公司应当交付房产并办理过户手续，兴东源公司、盛世纪公司主张俊朗公司和庄少华之间系虚假的房屋买卖合同关系。原审法院认为，首先，29套房产的登记权利人为俊朗公司，在交易过程中庄少华知晓实际上是明睿公司出售上述房产，显然庄少华应当在交易相对方和登记权利人不一致的情况下尽到买方的审慎义务，在购买上述房产之前应当了解俊朗公司代持房产��原因和房产的现状，而庄少华不仅没有认真核查，反而在和俊朗公司签订合同之前两个月即2010年2月11日通过汇业公司向俊朗公司支付了1700万元，交易过程不符合常理；其次，庄少华、明睿公司的共同委托代理人在庭审中称俊朗公司主动联系庄少华协商出售29套房产事宜，且俊朗公司当时已经提出交易价格为房产登记价即14137300元，但庄少华却向俊朗公司支付了1700万元，超出俊朗公司的报价，有悖常理；第三，庄少华主张汇业公司向俊朗公司支付的1700万元为购房款，但俊朗公司在公安机关称2010年2月11日转入的1700万元为邱春莲向俊朗公司偿还的借款，俊朗公司于2010年3月4日将39套房地产证原件退还给邱春莲，并准备按约定将39套房产过户到邱春莲指定的买方名下，但在深圳市宝安区国土局无法办理过户手续，说明俊朗公司只是确认该1700万元并非购房款，俊朗公司并未在2010年2月11日之前主动联系庄少华出售29套房产，俊朗公司只是按约定将29套房产过户至邱春莲指定的买方名下，与邱春莲在公安机关陈述的2010年2月11日邱春莲向俊朗公司偿还借款后，俊朗公司将39套房产的房地产证交给邱春莲的事实能够相互印证，因此买卖双方对该1700万元的性质存在争议；第四，在一般的房产买卖过程中，房产交易价格的确定属于二手房买卖过程中必经的重要环节，对交易双方利益有重大影响，出售方会根据房屋的实际价值提供出售的价格，购买方在出售方报价的基础上进行协商确定二手房交易的价格，本案中，庄少华主张其与俊朗公司交易29套房产的价格和兴东源公司过户给俊朗公司时的价格完全一致，而现实中2007年房产交易价格和2010年的房产交易价格显然不可能完全一致，同时出售方出售该29套房产反而会产生第一次过户费用的损失，显然有违房产交易的基本原则和惯例。综合以上疑点，结合在俊朗公司和庄少华签订买卖合同之前兴东源公司、盛世纪公司已经和邱春莲协商解除合同事宜，同时兴东源公司、盛世纪公司和明睿公司之间的《合作协议书》已经解除、涉案39套房产实际已经由兴东源公司、盛世纪公司交付他人使用的情况下，兴东源公司、盛世纪公司的权利行使顺序应当优先，庄少华主张俊朗公司应当交付房产并办理过户手续的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、俊朗公司、明睿公司、邱春莲于判决生效之日起十日内，协助兴东源公司将位于宝安区新安街道流塘路北侧的七十四区商住楼1栋107号，2栋105、107、108、109、110、111、302号，3栋102、103、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、201、202、204、401、402、405、501、601、602、603、605、701、702号，4栋102、109、506、601、602、604号共计39套房产过户登记到兴东源公司名下，过户登记的费用由兴东源公司承担；二、驳回庄少华的诉讼请求。本案一审案件受理费98000元、保全费5000元（受理费和保全费兴东源公司、盛世纪公司已预交），由兴东源公司、盛世纪公司负担51500元，由邱春莲、明睿公司负担51500元；庄少华提出诉讼请求的受理费53311.9元（庄少华已预交），由庄少华承担；鉴定费17361元（兴东源公司、盛世纪公司已预交），由兴东源公司、盛世纪公司承担。
上诉人明睿公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回兴东源公司、���世纪公司的诉讼请求，判令俊朗公司依法配合明睿公司将涉案29套房产所有权变更登记至明睿公司名下，并由兴东源公司、盛世纪公司、俊朗公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决错误认定兴东源公司与明睿公司订立的《合作协议书》已经解除。（一）原审判决认定解除《合作协议书》的2007年12月20日的《协议书》有效是错误的。1、2007年12月20日的《协议书》的双方为盛世纪公司以及俊朗公司，而非《合作协议书》的缔约方明睿公司及兴东源公司。尽管兴东源公司事后称其已授权盛世纪公司，但明睿公司并未授权俊朗公司订立该协议。合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，此规定体现了合同相对性原则。俊朗公司不是《合作协议书》的当事人，并无与他人约定解除《合作协议书》的主体资格。因此即使2007年12月20日的《协��书》上加盖的公章为俊朗公司依法刻的公章，对原协议也没有法律效力。2、明睿公司是民事主体资格独立的法人，明睿公司没有控制、也没有授权任何人包含股东伪造其他公司的公章。明睿公司直到现在也未收到任何退款，更没有签署任何解除协议。邱春莲虽是明睿公司股东，但邱春莲个人的利益、意志及意思表示不能推定为明睿公司的利益、意思表示。3、即使是2007年12月20日的《协议书》上加盖的俊朗公司的公章，也已被证明为伪造。4、2007年12月20日的《协议书》不可能如原审判决所言系基于明睿公司关于解除《合作协议书》的真实意思表示。（1）包括公安机关的笔录在内，没有任何证据可以证明明睿公司甚至邱春莲与订立2007年12月20日的《协议书》相关。（2）作为当时明睿公司的法定代表人，如果邱春莲如原审判决所言确系基于解除《合作协议书》的真实意���代表该公司订立2007年12月20日的《协议书》，则其最方便、最快捷、最有效、最安全、最合法因此正常而应该采取的方式为：依法以明睿公司为协议一方订立解除协议、其作为明睿公司的代表在解除协议上签字并在解除协议上加盖明睿公司依法刻制的公章。邱春莲在理智正常、行为自由且基于解除《合作协议书》的真实意愿的情况下不会代表该公司订立存在如此严重法律缺陷的解除协议。（3）假如邱春莲确系代表明睿公司参与订立2007年12月20日的《协议书》，则其使该协议存在严重法律缺陷尤其是使用伪造公章，毋庸置疑即是刻意使该协议在法律上无效，对明睿公司无拘束力因而无法具备解除《合作协议书》之功能。而这恰恰表明此时邱春莲进而明睿公司关于解除《合作协议书》的意思表示是虚假而非真实。（二）没有任何其他证据可资证明《合作协议书》已经解除。除2007年12月20日的《协议书》外，兴东源公司、盛世纪公司提交的用以证明《合作协议书》已解除的证据还有公安机关的笔录以及谈话录音（该证据未在举证期内提交，未经鉴定真伪；即使真实因录制时未经各方同意也是非法证据）。这些材料也只能证明，邱春莲确曾与梁安中商谈解除包销协议事宜，但最终未能达成协议。可以说，这些材料恰恰证明了《合作协议书》并未解除。（三）被明睿公司退款不能证明《合作协议书》己解除。兴东源公司、盛世纪公司将明睿公司支付的涉案房产包销款付至深圳市XX实业有限公司账户，或许会在兴东源公司、盛世纪公司与XX公司之间产生债权债务关系，但不能据此证明该行为系退还明睿公司所支付涉案房产包销款，更不能由此证明《合作协议书》已被解除。另，在明睿公司与兴东源公司未就解除《合作协议书》达成一致的���况下，即使兴东源公司己将明睿公司支付的涉案房产包销价款退还明睿公司，也只是兴东源公司的单方面行为，除反映了该公司欲解除《合作协议书》的急切心态外，根本不能据此单方行为认定《合作协议书》己解除。（四）原审判决认为自2007年12月20日的《协议书》订立后明睿公司即停止履行《合作协议书》，籍以佐证《合作协议书》己解除。但不可否认的事实是，明睿公司将涉案29套房产售予庄少华并积极办理过户手续，也正是《合作协议书》框架内的履行行为。二、原审判决驳回庄少华的诉讼请求是错误的。对于庄少华的诉讼请求以及庄少华所提交相关证据，明睿公司坚持在一审所表达的意见。至于庄少华购买涉案房产的交易价格是否偏低，明睿公司之所以低价卖出涉案房产，一是因为明睿公司须紧急偿还其向俊朗公司所借款项，二是因为明睿公司知道涉案���产即将涉及较为复杂的法律纠纷。如不及时出售，一旦涉案房产被司法查封，则明睿公司在很长时间内将无力偿还其对俊朗公司的债务。当然，交易过程中庄少华并不知明睿公司与涉案房产的关系，更不知道明睿公司前述定价影响因素。
上诉人邱春莲不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回兴东源公司、盛世纪公司的诉讼请求，并由兴东源公司、盛世纪公司、俊朗公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：在明睿公司与兴东源公司所进行的包销交易中，邱春莲没有独立的地位，并非独立的协议一方，邱春莲系作为明睿公司的法定代表人参与订立《合作协议书》以及曾就解除《合作协议书》与兴东源公司进行磋商。根据法律规定，邱春莲的前述行为即是明睿公司的行为，并无个人属性，其不是本案适格被告。兴东源公司、盛世纪公司所提诉讼请求不涉及邱春莲的权利义务，邱春莲甚至也不能被列为本案第三人。故原审判决判令邱春莲承担向兴东源公司过户涉案房产的义务，判决错误。另，作为涉案交易的亲历者，邱春莲坚持认为明睿公司及庄少华的诉讼主张系基于案件事实，应当得到支持。
在二审期间，上诉人明睿公司、邱春莲补充如下上诉理由：一、本案表面上是解除《合作协议书》的纠纷，实质是《合作协议书》的卖方兴东源公司因房价上涨故意毁约引发的经济纠纷。二、原审认定2007年12月20日盖有假公章没有邱春莲签字的假协议为明睿公司和邱春莲的意思表示，没有事实和法律根据。邱春莲对2007年12月20日盖有假公章的协议不知情。原审法院认定2007年12月20日《协议书》和行政起诉状中两个假公章印文是出自同一枚假章，即使2007年12月20日《协议书》中俊朗公司假公章就是俊朗公司的真公章，此协议的主体是盛世纪公司和俊朗公司，不是兴东源公司和友联房地产经纪有限公司，他们无权解除兴东源公司与友联房地产经纪有限公司签订的《合作协议书》。即使2007年12月20日《协议书》中的盛世纪公司就是兴东源公司，但俊朗公司并没有给邱春莲授权，邱春莲也无权代表俊朗公司与兴东源公司签订解除包销协议的协议书。而且，2007年12月20日《协议书》的四方约定了主体和生效条件，协议中没有邱春莲的签字，也没有梁安中的签字，根据合同法第四十五条的规定，这份假协议始终没有生效。此外，2007年12月20日《协议书》中的主要条款是收回友联房地产经纪有限公司包销的39套房产不支付友联房地产经纪有限公司任何损失赔偿，它根本不是维护邱春莲或其作为大股东公司的利益，而是极大地损害邱春莲或其作为大股东公司的利益，原审��院认定“假公章加盖的材料都是维护邱春莲或其作为大股东的公司利益”是没有依据的。原审法院认定2007年12月20日《协议书》是友联房地产经纪有限公司的意思表示，是没有依据的。
上诉人庄少华也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回兴东源公司、盛世纪公司的诉讼请求，判令俊朗公司依法配合庄少华将涉案29套房产所有权变更登记至庄少华名下，并由兴东源公司、盛世纪公司、俊朗公司承担本案一、二审诉讼费用。除与明睿公司的上诉理由一致外，庄少华的上诉理由还有以下两点：一、庄少华购买涉案29套房产，系基于真实、合法的交易行为。（一）原审判决认为庄少华在交易时知晓实际上是明睿公司出售上述房产及买方未尽到审慎义务是错误的。庄少华在与俊朗公司接洽、磋商及订立合同过程中，并不知道相关房产系���朗公司代为明睿公司持有，也不知道相关房产复杂的流转背景。在交易时经深圳市产权登记中心查询并出示的“产权资料电脑查询结果表”显示当时相关房产所有权系登记在俊朗公司名下并告知为正常可交易状态，基于不动产所有权依法登记的公信力，庄少华与俊朗公司订立合同实施交易，直到房产登记部门依法收文及打印合同，均未见任何异常。可见，庄少华在整个交易过程并无任何不尽审慎之处。据查询，最终导致上述交易房产未能变更登记的影响因素均发生在房产登记部门依法收受相关交易文件之后。（二）关于未订立合同即先付款及预付款与合同价款不一致的问题。如上所述，庄少华在磋商及订立合同过程中并不知悉涉案房产先前的流转情况及即将发生的法律纠纷，只是认为俊朗公司的初步报价较为便宜，故在购房合同订立前即预付购房款以确定交易。��于预付房款系出于事先确定交易，并非基于已确定的磋商结果，故预付款与实际合同价款不一致应属正常。（三）关于庄少华所付款项是其购房款还是明睿公司偿还俊朗公司借款。原审判决因俊朗公司认为庄少华所支付钱款为明睿公司所偿还借款而质疑相关交易的真实性。从逻辑上看，庄少华所支付钱款从不同角度看具有不同的性质，且相互之间并不矛盾：l、从庄少华的角度看，其付款甚至订立房产买卖合同时尚不知俊朗公司与明睿公司之间的代理关系，更不知二者之间的借贷关系，故其所支付的，毫无疑问是购买涉案29套房产的价款。2、从俊朗公司角度看，由于其并非相关交易的真正卖方，故仅就涉案房屋买卖交易关系而言，其只是代理明睿公司收取交易价款但所收取交易价款并不为其所有。俊朗公司取得庄少华所支付购房款，是因为明睿公司在俊朗公司代收��少华购房款后以该款充抵偿还该公司从俊朗公司所借款本金及利息。故俊朗公司称其所取得的钱款为明睿公司还款，也无错误。二、庄少华应当对涉案29套房产享有房地产所有权，并优先保护其所有权。（一）从外部法律关系来讲，俊朗公司作为房产持有人，俊朗公司取得涉案房产的房地产所有权是合法的，并且也支付了相应的对价并取得了房产证。（二）从内部法律关系来讲，邱春莲与明睿公司基于合作协议书取得涉案房产的房地产所有权也是合法有效的，并且邱春莲与明睿公司依据其签订的合作协议书已履行了主要的义务，该合作协议书主要义务履行完毕，并且自始至终至今没有解除，并合法有效，也就是说邱春莲与明睿公司作为隐名的房地产所有人合法有效，本案诉争的2007年12月20日的协议书不成立，更没有生效，该协议书是真实合法的，解除的条件也未成��。（三）在本案中庄少华与明睿公司签订的29套房产的买卖合同合法有效，并且以代为偿付债务的方式已经付清全部房款，并且实际取得了所有权人为俊朗公司的房产证，相关房产证已经由庄少华持有，其已经有合法的物权凭证，至于没有在登记机构办理产权变更手续，对此庄少华没有过错。
针对明睿公司的上诉，被上诉人兴东源公司、盛世纪公司答辩称：一、明睿公司否定2007年12月20日协议书的理由不成立。协议书中的假印章是由明睿公司及邱春莲控制并用于经营行为。协议书为了解决涉案39套房产履行问题而签订，虽然协议书的印章是伪造的，由于该假印章是由明睿公司及邱春莲控制用于经营行为，故使用该印章签订的协议能够代表邱春莲及其控制的明睿公司的意思表示，邱春莲及明睿公司应当按照协议书履行合同义务。二、明睿公司主张合作协议书���解除的理由不成立。（一）根据协议书的约定，房产过户给代持人及支付首期款仅是其中一部分内容，如全面履行则还需双方办理对外销售、分配处分利润等事项，而在签订了2007年12月20日协议书之后，明睿公司未办理手续事项，其行为也恰好证明了其认可2007年12月20日协议书的约定，解除双方合作协议书。（二）兴东源公司对2007年12月20日协议书是认可的，该协议书也是明睿公司及邱春莲的真实意思表示。（三）明睿公司否认收到退款不符合事实，明睿公司和深圳市XX实业有限公司均是邱春莲控制的公司，邱春莲在接受公安机关询问时已承认收到退房款并用于公司日常运作。（四）明睿公司称将涉案房产过户给庄少华是履行合作协议书，该理由不成立。三、明睿公司低价卖给庄少华的理由既不符合常理，也不符合合作协议书的约定。四、针对明睿公司二审补充的上诉理由，兴东源公司、盛世纪公司认为，明睿公司称对假公章不知情，这明显不是事实。根据2012年3月7日的公安机关笔录，邱春莲本人对假公章出自其公司是承认的。明睿公司上诉不认可是同一枚印章，对公安机关调取的资料也不认可，但明睿公司在一审开庭质证时对于公安机关调取资料的真实性、合法性、关联性均予认可，现在二审中否认且不能提供相反的证据，其否认是不能成立的。对于鉴定结论，明睿公司及邱春莲、庄少华在一审开庭质证时对真实性、合法性不作评价，并没有否认该证据的真实性，因此按照法律规定以及证据规则也是认可该证据的真实性，在没有相反证据的情况下该证据的真实性应同样予以认定，而且结合向公安机关调取的材料，可以佐证鉴定资料的真实性。明睿公司及邱春莲称2007年12月20日的《协议书》纯属维护兴东源公司的利益而没有��现出邱春莲及明睿公司的利益，该说法也是不能成立的。从合同的签订过程以及付款情况看，签订合作协议书的时候合同中约定明睿公司应当支付的首期款是736万，这是邱春莲利用兴东源公司的39套房子向俊朗公司借款了1320万，拿736万给兴东源','2018-10-02
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