江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏04执异29号
案外人:余财会，女，1977年12月10日生，汉族，住所地重庆市綦江县。
委托诉讼代理人：杨永宏，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
申请执行人：广西玉柴重工有限公司，住所地广西壮族自治区陆川玉柴工程机械工业集中区。
法定代表人：罗海刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李庆新，山东齐鲁律师事务所律师。
被执行人：刘永祥，男，1966年11月29日生，住重庆市綦江县，现住重庆市綦江区。
被执行人：王帮明，男，1972年9月5日生，住重庆市綦江县，现住重庆市綦江区。
被执行人：玉柴桩工（常州）有限公司，住所地江苏省常州市武进区常武南路505号。
法定代表人：叶国球，该公司总经理。
案外人余财会因广西玉柴重工有限公司（以下简称玉柴公司）与刘永祥、王帮明、玉柴桩工（常州）有限公司买卖合同纠纷执行一案，不服本院对王帮明名下位于重庆市綦江县古南镇核桃湾××号第三层、房地产权证号为2××房地证2011字第3××7号房地产的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人余财会向本院请求：立即终止对王帮明名下证号为2××房地证2011字第3××7号的房地产中余财会所有的500平方米房产的执行，解除查封。事实与理由:2011年4月20日，余财会与王帮明签订房地产转让协议书，约定王帮明将其所有的位于重庆市綦江区××街道（××綦江县××）核桃湾××号第3层、房地产证号为2××房地证2011字第3××7号、建筑面积2393.78平方米的商业用房中的500平方米出售给余财会，余财会按协议支付了全部购房款，同时王帮明将余财会所购房屋交付给余财会。余财会随即与涉案房屋共有人王帮群等将房屋整体出租并收取房租，租期为2011年10月至2017年12月30日。因房屋是一个整体不能分割，所以产权便登记于王帮明一人名下。2015年9月23日，重庆市綦江区人民法院（以下简称綦江法院）受理余财会诉王帮明房屋买卖合同纠纷案，于2015年9月30日作出（2015）綦法民初字第07668号民事调解书，对余财会所占份额予以确认，王帮明在房产登记办理手续的条件成就之日起十日内协助办理前述房屋份额的登记，余财会购买前述房屋份额所涉及的未收租金自行向承租人收取。2017年9月，綦江法院收到常州市中级人民法院的函，后于2018年3月29日判决撤销上述民事调解书，致使余财会的合法权益受到巨大损害。
本院查明，2013年12月27日，广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（以下简称玉州法院）立案受理原告玉柴公司与被告刘永祥、王帮明、玉柴桩工（常州）有限公司买卖合同纠纷一案，根据玉柴公司的申请，于2014年1月9日作出（2014）玉区法民初字第98号民事裁定：1、对王帮明自有的座落于重庆市基江县古南镇核桃湾××号房地产进行查封，2、对刘永祥、王帮明的其他房地产进行查封，3、对刘永祥、王帮明的银行存款进行冻结；上述查封或冻结的财产价值不超过350万元。2014年1月14日，玉州法院向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达（2014）玉区法民初字第98号协助执行通知：1、对王帮明自有的座落于重庆市綦江县古南镇核桃湾××号房地产权证号为2××房地证2011字第3××7号（以下简称3××7号）房地产进行查封；2、对王帮明座落于重庆市綦江县文龙衔双龙路69号3单元2-2号、房地产权证号为2××房地证2009字第6493号房地产进行查封；3、对王帮明座落于重庆市綦江区古南镇九龙大道63号3号楼2单元12-4号、房地产权证号为2××房地证2007字第4509号房地产进行查封。2014年1月18日，王帮明等人向玉州法院提出异议，认为该院盲目扩大查封范围及查封不属于当事人的财产，以其存在离婚时财产分割等为由，请求解除对王加灿和王劲铭二兄弟各自所有的证号为2××房地证4509号和2××房地证2009字第6493号二套住房的查封，王帮明自愿提供位于綦江县××镇核桃××证××房地证××字××号门面房产6740.72多平方米、分割后属于本人的3××7号房产为诉讼标的设置保全。后因当事人提出管辖异议，经玉州法院一审裁定和广西壮族自治区玉林市中级人民法院终审裁定，该案移送本院审理。本院于2014年10月27日立案受理，于2015年12月21日作出（2014）常商初字第398号民事判决：一、刘永祥于判决生效后10日内向玉柴公司支付价款3297880元并承担该款从2013年12月27日起诉之日起至实际履行之日止按每日万分之六计算的逾期付款违约金；二、王帮明对刘永祥的上述第一项付款承担连带保证责任；三、玉柴桩工（常州）有限公司对刘永祥、王帮明的上述第一、第二项责任向玉柴公司承担连带保证责任；四、驳回刘永祥的反诉请求。王帮明不服该判决提起上诉，江苏省高级人民法院经二审审理，终审判决驳回上诉，维持原判。2015年12月31日，本院作出（2014）常商初字第398-1号民事裁定：继续查封3××7号房地产，据此于2016年1月12日向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达了（2014）常商初字第398-1号协助执行通知书，查封期限为3年。
2015年9月30日，綦江法院作出（2015）綦法民初字第07668号民事调解书。该调解书确认：该院于2015年9月23日立案受理余财会诉王帮明房屋买卖纠纷一案；余财会以其与王帮明于2011年4月20日签订的房地产转让协议书等为证据，诉请确认余财会享有登记于王帮明名下的3××7号商业用房的总面积中20.89%的份额，判令王帮明协助办理房产转移登记手续；3××7号商业房屋未被法院查封。该调解书确认如下调解协议：1、余财会享有3××7号商业房屋中20.89%（建筑面积500平方米）的份额；2、王帮明在房屋产权登记办理手续的条件成就之日起十日内协助办理前述房屋份额的登记手续；3、余财会购买前述房屋份额所涉及的未收租金由其自行向承租人收取。2017年9月7日，本院书面函告綦江法院：《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。綦江法院在涉案房产被其他法院查封的情形下再行调解确权，违反上述规定精神，特函请綦江法院依法处理，并及时将处理意见函告本院。２０１８年3月2９日，綦江法院作出（２０１８）渝０１１０民再5号民事判决：撤销该院（2015）綦法民初字第07668号民事调解书。
余财会在提出本案执行异议时提供了相关房地产权证书、房地产转让协议书、抵押合同、委托支付、收条、工行转账凭证、收据、调解书、判决书等证据材料的原件或复印件。根据该证据材料，2011年4月11日，綦江县国土资源和房屋管理局核发3××7号房地产权证书，该证书载明：权利人为王帮明，坐落于綦江县××镇核核桃××号，土地使用权类型为出让，土地使用权面积519.53平方面，房屋结构为钢混，楼层为第三层，房屋建筑面积2393.78平方米。余财会与王帮明于2011年4月20日签订房地产转让协议书，约定王帮明将3××7号房屋中的500平方米出售给余财会，单价为每平方米2900元，购房款共计1450000元；王帮明已于2011年4月将该房向重庆民生银行借款1450000元提供抵押担保；付款方式为，在协议签订当天支付现金40000元，余款以余财会代王帮明偿还重庆银行借款本息的方式支付，按该借款合同偿还完毕即视为余财会履行了付款义务。2014年5月29日，余财会向綦ＸＸ力齿轮有限公司汇付141万元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，4、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据现有证据材料，余财会并不是经过依法登记的3××7号房地产的权利人。玉州法院于2014年1月14日对涉案房地产进行了查封，余财会于2014年5月29日向綦ＸＸ力齿轮有限公司汇付141万元。因此，没有证据证明余财会在玉州法院实施查封前已支付全部购房价款，或者将相应购房价款按照本院要求交付执行。故余财会的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人余财会的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱正生
审 判 员 肖天存
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年六月二十七日
法官 助理 陶金沙
书 记 员 叶小玢