四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终574号
上诉人（原审被告）：王祖容，女，汉族，1980年7月16日生，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：王小蓉，女，汉族，1979年9月26日生，汉族，住四川省合江县，系社区推荐。
被上诉人（原审原告）：曾承银，男，汉族，1973年3月21日生，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：窦小燕，四川万盛行律师事务所律师。
上诉人王祖容因与被上诉人曾承银房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2018）川0522民初466号民事判决，向本院提出上诉，本院2018年4月9日立案受理后，依法组成合议庭于2018年5月23日公开开庭进行审理，上诉人王祖容及其委托诉讼代理人王小蓉，被上诉人曾承银及其委托诉讼代理人窦小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王祖容的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人曾承银的一审诉讼请求。事实和理由：曾承银转租门市后，在案涉门市经营了一个多月，刘祥兵以王祖容无权转租为由不同意曾承银租赁，发生争议后，王祖容组织刘祥兵、曾承银进行协商，各方达成协议，曾承银继续租赁该门市，由曾承银直接支付租金给刘祥兵，一审法院对曾承银与刘祥兵建立租赁关系的事实未予认定。本案中，刘祥兵已经同意曾承银租赁案涉房屋，是曾承银不愿意继续租赁，因此不应退还房屋转让费。
被上诉人曾承银辩称，曾承银接手案涉房屋后，刘祥兵多次阻止曾承银租赁房屋，导致曾承银无法使用房屋，三方曾进行协商但未达成协议，曾承银向公安机关报警仍未得到解决才诉至法院。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持一审判决。
曾承银向一审法院起诉请求：一、解除曾承银与王祖容双方签订的《合同转租协议》；二、王祖容退还曾承银门市租金和转让费40700元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：案外人崔彤与王祖容就本案诉争的2间门市签订了房屋出租协议，约定租赁期间为2017年5月1日至2019年5月1日，2017年9月8日曾承银向王祖容支付了一个半月的租金5700元和转让费35000元，共40700元，曾承银于2017年9月15日实际接手经营该2间门市，2017年9月23日王祖容与曾承银签订转租合同，约定转租时间从2017年10月1日至2019年5月1日。之后，案外人刘祥兵数次到门市阻止曾承银继续租赁，曾承银因此曾于2017年10月7日报警。2017年11月18日曾承银向案外人刘祥兵支付2017年11月1日至18日租金1500元。
一审法院认为，在曾承银与王祖容签订的《合同转租协议》中，王祖容系涉案门市的出租人，曾承银系承租人。在租赁期间，案外人刘祥兵用门市所有人身份，以王祖容无权擅自转租该门市为由，阻挠曾承银继续租赁经营，曾承银因此报警。2017年11月18日案外人刘祥兵收取曾承银该月1日至18日的租金1500元。涉案门市现已由他人实际承租，曾承银与王祖容的《合同转租协议》已无法继续履行，王祖容辩解其转租门市经过房东同意，事发后经调解，曾承银可以继续租赁门市，该辩解理由与事实相悖，且王祖容未提供证据证明，即便曾承银得以继续租赁门市，也是基于与他人另外发生的房屋租赁关系。因此，曾承银可以请求解除与王祖容签订的房屋租赁合同并要求王祖容退还相应费用，其中曾承银先行支付的一个半月租金5700元，由于其已实际租赁经营，一审法院不予支持。综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，一审法院判决：一、解除曾承银与王祖容签订的合同转租协议；二、王祖容限于判决生效后五日内退还曾承银门市租赁转让费35000元；三、驳回曾承银的其他诉讼请求。案件受理费818元，减半收取409元，曾承银已垫付，由其自行负担57元，由王祖容负担352元，限于履行本判决时向曾承银一并支付。
本院二审期间，被上诉人王祖容向本院提交了下列证据：1、10张照片，拟证明被上诉人将房屋进行了破坏；2、证赵某强范某才熊某林出庭作证，拟证明将案涉房屋转租给曾承银是赵某强同意的。曾承银质证认为上述证据并非新证据。本院认为，上述证据具有证据的客观性、关联性和合法性，但不能证明王祖容将案涉房屋转租给曾承银是经过房屋业主同意的。被上诉人曾承银向本院申请冯晓琴、刘祥兵出庭作证，拟证明王祖容将案涉房屋转租给曾承银未经房屋业主冯晓琴同意，冯晓琴因在外地工作不能到庭，向本院提交了书面证言，刘祥兵经本院通知未到庭。王祖容对冯晓琴的证言质证认为不真实。本院认为，王祖容作为房屋业主之一，依法向本院提交的证言，结合庭审中双方陈述的刘祥兵曾经阻止曾承银租赁的事实，能够证明王祖容委托刘祥兵对案涉门市进行租赁管理，而且不同意王祖容将房屋转租给曾承银的事实，该证言符合证据的客观性、关联性和合法性，本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：案涉房屋系坐落于四川省合江县合江镇百花亭居委商业街14栋楼的两间门市（其中建筑面积为45.3平方米的门市为冯晓琴所有；建筑面积为35.3平方米的门市为崔彤所有）。崔彤委赵某强对其所有的门市进行出租并收取房屋租金，冯晓琴委托刘祥兵对其所有的门市进行出租并收取房屋租金。2017年9月，王祖容将案涉两间门市转租给曾承银时赵某强对此表示同意，但未经冯晓琴或刘祥兵同意。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。将租赁物交付承租人使用、收益的是出租人，故本案的出租人为案外人崔彤、冯晓琴，使用租赁物，支付租金的人系承租人，故本案中王祖容系承租人，王祖容作为承租人将租赁物转租给曾承银，故本案中曾承银系次承租人。一审法院认定王祖容系出租人，曾承银系承租人属于认定事实错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中王祖容作为承租人将案涉门市转租给曾承银，但未经房屋业主冯晓琴及其委托的管理人刘祥兵同意，冯晓琴及其委托的管理人刘祥兵不同意王祖容将案涉门市转租给曾承银，导致本案转租合同解除。故王祖容转租时收取曾承银的装修费应结合曾承银使用该门市时间予以部分退还。王祖容辩称转租已赵某强同意，赵某强并非房屋所有权人，房屋所有权人冯晓琴并未委赵某强对房屋进行出租和管理，故王祖容的辩解不能成立。王祖容还辩称经协商，刘祥兵已经同意将房屋出租给曾承银，但未提交确实充分的证据予以证明，且冯晓琴在证言中明确表示不同意王祖容转租，故王祖容的该辩解也不能成立。
2017年9月23日，王祖容和曾承银签订的《合同转租协议》第一条约定转租的合同期限为19个月，本案中曾承银支付给王祖容的装修费为35000元，曾承银从2017年9月23日开始使用案涉房屋至2017年11月18日，共计57天，因双方在《合同转租协议》第二条中约定：“在2019年5月1日前，如房东抵押银行有变动，银行要收回房屋，则甲方（王祖容）按每月1850元退回乙方（曾承银）装修费，其他任何费用与甲方无关，2019年5月1日后，房东或银行收回房屋，甲方不支付乙方任何费用”，故本院确定王祖容收取曾承银两个月的房屋装修费即1850×2=3700元，已经收取的其余房屋转让装修费即：35000-3700=31300元应当退还给曾承银。一审判决王祖容将房屋转让装修款35000元全部退还给曾承银明显不当，应予变更。故王祖容的上诉请求部分成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人王祖容的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果不当，依法应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省合江县人民法院（2018）川0522民初466号民事判决第一项、第三项；
二、变更四川省合江县人民法院（2018）川0522民初466号民事判决第二项为：上诉人王祖容于本判决生效后五日内退还被上诉人曾承银房屋转让装修款31300元。
一审案件受理费818元，减半收取409元，曾承银已垫付，由曾承银负担94元，由王祖容负担315元；二审案件受理费818元，王祖容已经垫付，由曾承银负担188元，由王祖容负担630元；品迭后王祖容在支付案款时一并支付给曾承银。
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 曹天全
审 判 员 李 平
二〇一八年六月十一日
法官助理 刘 静
书 记 员 银 宇