四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终719号
上诉人（原审原告）：杜宏宇，男，汉族，1950年7月13日出生，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南充市得泰房地产开发有限公司，住四川省南充市嘉陵区火花路9号1幢3层301号。
法定代表人：孙清泉
委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪思贵，系公司员工。
上诉人杜宏宇、上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜宏宇上诉请求：被上诉人按套内面积实际测量面积及拆迁文件与上诉人结算（即不应将公摊面积计算在内）；按每平方米每月9元的标准计付从2013年1月1日起至房屋整改合格交房结算时止的过渡补助费；判决对预交的5000元集资款按每平方米360元基本造价对超优惠面积和铺改房超面积部分进行结算；判决确认金山大厦X单元X楼X号房为杜宏宇选房，判令将金山大厦X单元X楼X号补还给杜宏宇；退还异形房补差款每套4000元，木门款1100元、混凝土地板款4260元，支付迟延交房损失，改变规划赔偿款，优先安置停车位一个，按每平方米600元标准支付维修整改费。上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.《拆迁补偿协议》中拆迁上诉人的原房屋面积是房屋的套内面积，按对等原则也应当按套内面积给上诉人安置还房。根据建设部的文件精神，无论商品房还是拆迁房，都应按套内面积计算房屋面积，另外，也应根据文件分段计价结算；2、根据拆迁文件规定对被拆迁还房超过一年，应增加被拆迁人的停业补助；3、得泰公司在没有经过被拆迁户同意的情况下，擅自将原规划为多层的变更为高层，已给上诉人造成损失，造成上诉人停车不便，上诉人要求优先安置一个停车位是合理要求；4、被上诉人安置的房屋存在质量问题，请求被上诉人对上诉人安置的房屋进行维修应当得到支持。
得泰公司辩称，杜宏宇的上诉不符合法律规定，请求二审法院驳回全部上诉人的上诉请求。
得泰公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为：杜宏宇按照协议约定办理结算；撤销原判第二项，改判驳回其诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订了《南充市城市住宅拆迁协议》，协议签订后上诉人已经按照协议约定将安置房交付给了被上诉人，但是被上诉人没有按约与上诉人完成结算。双方签订《南充市城市住宅拆迁协议》系真实意思表示，没有违反法律规定，均应按照协议约定进行结算，被上诉人应按政策规定优惠后再超面积部分应按市价结算。一审法院在按协议结算过程中所认定的事实与实际不符，结算错误。
杜宏宇辩称，请求法院支持我方的上诉主张。
杜宏宇向一审法院起诉请求：1、判令得泰公司按照拆迁安置补偿协议及约定适用的政策对杜宏宇进行还房并结算（得泰公司交付的房屋必须符合国家规定的质量标准）；2.得泰公司在还房结算时不予扣除公摊面积；3.得泰公司自2013年1月1日起，按9元/月/平方米继续承担房屋过渡费，直至替办理完产权证为止；4.确认得泰公司将承诺的还房楼层单方从多层变为高层的行为违约，并判令得泰公司按照1600元/平方米的标准承担安置不符合约定条件的还房承担赔偿责任；5、判令参照其与购房户签订的《商品房买卖合同》，按每日万分之一支付延迟交房的违约金（从2002年12月1日起开始计算直至交付合格质量的房屋为止）；6、判令得泰公司出示房屋的《综合竣工验收合格证》；7、判令得泰公司对预交的5000元《购房集资款》，按照360元/平方米的基本造价对超优惠面积进行结算；8、判令按360元/平方米的基本造价，对安置的“铺改房”超面积部分（共计12平方米）进行结算；9、判令得泰公司按600元/平方米的整改价格支付金山大厦X单元X楼X号房屋的维修金；10、判令3个月内办理不动产证；11、本案诉讼费及其他相关费用由得泰公司承担。补充请求：1、得泰公司给予配套车位一个；2、得泰公司承担办证费用。
一审法院认定事实：因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。2002年8月28日，得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格,拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。
2002年9月3日，杜宏宇与得泰公司（甲方）签订《南充市城市住宅房拆迁协议》一份，约定：根据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）及有关文件之规定，双方达成协议如下：“一、乙方原房屋基本情况：房屋座落，四村一社，产权人：杜宏宇，结构：砖木建筑面积：56.95平方米（评分100）、砖木建筑面积56.95平方米（评分90分）、砖木建筑面积46.81平方米（评分85分）；无证部分砖木建筑面积2.08平方米，残值补偿标准7元/平方米。二、2002年9月11日至2002年9月25日为乙方搬迁腾房时间……四、甲方用于安置乙方的住宅房，按有关部门制定的一般民用建筑标准修建，由甲方在拆迁区域内安置，其安置房水电管道及安装由甲方负责，水电表费及超原房安置面积水增容费由乙方承担。建房过渡期为一年半，过渡期间，由甲方按《细则》的规定给乙方搬家补助费3元/平方米/次和过渡补助费3元/月/平方米。五、按《细则》规定的安置原则，应安置乙方住宅两室内一厅壹套，房三室一厅壹套，乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行。六、安置房竣工验收后，乙方按《南充市公开自选拆迁安置房暂行办法》规定的条件和程序自选安置房。自选后，乙方应在规定期限内与甲方结算付清补偿差款并搬进安置房，逾期甲方终止给付乙方过渡补助费。该协议甲方处由得泰公司盖章，乙方处由杜宏宇签字，拆迁实施部门处由南充市嘉陵区房屋拆迁事务所盖章。
协议签订后，杜宏宇搬出拆迁房屋。在与其他拆迁户房屋被拆除后，得泰公司在原址新建了金山大厦。在安置房修建过程中，政府将原有多层调规为高层。2013年5月7日，新建安置房经南充市城乡规划局验收合格。2013年5月23日，得泰公司在金山大厦小区内张贴通知，内容为“通知各还房业主于2013年5月23日至2013年6月23日期间，凭自选房号卡在指定地点办理结算进房手续，过渡费于2013年12月30日终止发放。”根据得泰公司出具的结算单，杜宏宇新安置住房的位置为金山X单元X层X号住房一套，产权面积97.65平米，结算面积（含公摊补差）86.176平方米；金山X单元X层X号住房一套，产权面积127.43平方米，结算面积（含公摊面积补差）117.45平方米；以上产权面积合计225.08平方米，结算面积（含公摊补差）203.63平方米，原旧房住宅建筑面积50.094平方米。新安置房与旧房等面积补差50.1平方米，金额666.97元，超面积房款153.53平方米，剩余房款按4000元每平方米计算合计636841.30元，预交房款5000元及利息2276.46元予以抵扣，过渡费从2013年1月1日至2013年6月30日过渡费2705.1元予以抵扣等，杜宏宇仍需补差633650.71元。
另据得泰公司出示的结算单，杜宏宇取得X栋X号的门面一套，建筑面积35.682平方米。原旧房面积住宅建筑面积15.2平方米（与现面积抵偿，按政策互不补偿），非住宅20平方米（无非住宅产权，由建设局拆适办多方认定），总计交纳房屋维修基金等共1052元。杜宏宇在结算单上签字。
2007年7月2日，任家桥社区委员会向折迁办出具《证明》，内容为“关于任家桥社区一组杜宏宇、杜建英两户的安置问题，经火花镇曾书记、拆迁办主任、小刘、得益集团公司代表、任家桥社区代表等通过协商，一致同意给两户各解决非临街营业房20平方米，即共计40平方米。”南充市嘉陵区建设局签署了“通过几方协商，同意对杜宏宇、杜建英两户原住宅重新认定非临街营业房各20平方米情况属实。”
2008年，杜宏宇出具承诺书，内容为“川北购物中心还房户杜宏宇，自愿选择川北购物中心原X幢现X幢X号门市，因原营业房拆迁冻结原房屋产权证内无非住宅营业面积，根据南府97.144号拆迁文件规则，经市嘉陵区建设局、拆迁办、社区委、得益开发商多方会议认定，该户20平方米非住宅营业房，所选门市面积，将根据相关拆迁还房安置政策在原房屋面积中扣除，该门市营业房结算后不得反悔。”
杜宏宇认为得泰公司单方擅自改变还房条件，加之双方就还房位置、结算标准等出现严重分歧而导致至今未结算。同时，杜宏宇认为安置的房屋存在严重质量问题，房屋外高内低导致雨水倒流，根本不能居住，造成重大生活不便和经济损失。2015年2月5日，得泰公司发布维修告知书，对金山大厦渗漏返碱进行维修。杜宏宇曾向相关部门反映房屋渗漏返碱的相关问题。
《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十五条规定“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照《南充市城市房屋拆迁旧房评定标准》，以被拆除房屋的评定价格，结合安置房屋的基本造价的相应比例补差。偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以内的，按偿还房屋的综合造价计算，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核定的商品房价格计算。偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分，按照安置房屋的综合造价结算补偿。”第三十五条规定“城镇旧城改造拆除住宅房屋，在原房产权建筑面积基础上每户（以一个产权为一户，公房以一个租赁证为一户）可以增加二十平方米套相近户型安置。”
《关于公布房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准的通知》（南市物房价字[1997]217号）规定评定价格（甲级）为100元，补差比例为0；评定价格为95元，补差比例2%；评定价格为90元，补差比例5%；评定价格为85元，补差比例10%；评定价格为80元，补差比例18%；
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。杜宏宇与得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。杜宏宇已依约搬出原拆迁房交由房屋拆迁事务所，得泰公司应按约定发放过渡费、进行房屋安置等。诉讼中，得泰公司认为南充市嘉陵区人民政府是实际拆迁人，拆迁、安置、结算、补差等事宜全是其主导实施，得泰公司只是听从嘉陵区人民政府指挥并协助配合，向法院申请追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼。一审认为，南充市嘉陵区人民政府非合同相对方，且南充市嘉陵区人民政府与本案的处理结果不存在法律上的利害关系。因此，对得泰公司追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼的申请不予准许。得泰公司认为杜宏宇的诉讼请求已超过诉讼时效，从双方提交的证据来看，杜宏宇近年来多次向有关部门反映情况，要求解决，因此，对得泰公司的该辩称不予采信。
对杜宏宇提出的诉讼请求，争议的焦点是两套住房的结算问题。杜宏宇新安置房的位置为金山X单元X层X号住房一套，产权面积97.65平方米，结算面积（含公摊补差）86.176平方米；金山X单元X层X号住房一套，产权面积127.43平方米，结算面积（含公摊面积补差）117.45平方米；以上产权面积合计225.08平方米，结算面积（含公摊补差）203.63平方米。杜宏宇原旧房砖木建筑面积：56.95平方米（评分100）、砖木建筑面积56.95平方米（评分90分）、砖木建筑面积46.81平方米（评分85分），故安置两套住房的原旧房面积应按门面的结算单上的约定和杜宏宇的承诺减去的已还的非住房的面积15.2+20=35.2平方米，根据《细则》的规定，两套住房的房款计算为：新安置房与旧房等面积及超面积的计算：（56.95-35.2）=21.75平方米不补差，56.95平方米（评分90分）应补差：56.95平方×360元×5%=1025.1元，46.81平方米（评分85分）应补差：46.81平方米×360元×10%=1685.1元，余下的还房不足按《细则》三十五条的规定每户20平方米可按450/平方米计算，即20平方米×450元=9000元，剩下的203.63-56.95-56.95-20-46.81=22.92平方米，按620元/平方米计算即22.92平方米×620元=14210.4元。该两套房屋系原多层调整为高层，故不应作楼层上浮。应付总房款应为1025.1元+1685.1元+9000+14210.4元=25920.6元（该款不包含房屋维修基金和其他交费项目），减去结算单上所载明预交房款5000元和利息2276.46元，即25920.6元-5000元-2276.46元=18644.14元。（未包含房屋维修基金和其他交费项目，也未扣除过渡补偿费、室内木门、地板补差费用，结算时进行交纳、抵扣”。
其他的诉讼请求分析如下：1.杜宏宇请求在结算时不予扣除公摊面积，得泰公司在结算时已经进行了公摊补差，对该请求不予支持；2.杜宏宇请求得泰公司自2013年1月1日起，按9元/月/平方米继续承担房屋过渡费，直至办理完产权证为止，一审认为，2013年1月1日至2013年6月30日的2705.1元已在结算表中予以抵扣，得泰公司在2013年6月已还房，杜宏宇要求过渡费发放至办理完产权证为止不符合合同约定，不予支持；3.请求判令将还房楼层单方从多层变为高层的行为违约，并判令得泰公司按照1600元/平方米的标准对杜宏宇安置不符合约定条件的还房承担赔偿责任，得泰公司将多层变为高层经过了政府相关部门的批准，并且合同中对还房未约定只能是高层，因此，不能认定将多层变高层的行为违约，对该项赔偿不予支持；4.杜宏宇请求参照其与购房户签订的《商品房买卖合同》，按每日万分之一向杜宏宇告支付迟延交房的违约金（从2002年12月1日起开始计算直至得泰公司交付合格质量的房屋为止），没有合同依据，不予支持；5.请求出示房屋的《综合竣工验收合格证》，得泰公司已举证证明房屋验收合格，不再另行处理；6.杜宏宇请求得泰公司对其预交的5000元购房集资款，按照360元/平方米的基本造价对超优惠面积进行结算。经审理查明，得泰公司在结算中对5000元集资款及利息已作抵扣，不再另行处理；7.杜宏宇请求得泰公司按360元/平方米的基本造价，对安置“铺改房”超面积部分（共计12平方米）进行结算，经审理查明，该房已于2008年8月20日进行了结算，杜宏宇签字确认，对该项请求，不予支持；8.请求按600元/平方米的整改价格向杜宏宇支付金山大厦2单元2楼3号房屋的维修金，一审法院认为，杜宏宇该项请求是房屋维修问题，不属于本案处理范围，可另行提起诉讼；9.杜宏宇请求3个月内为办理不动产证，一审认为，得泰公司有协助杜宏宇办理不动产证书的义务，应及时协助办理不动产证书，对该项请求予以支持，但杜宏宇也应配合完成结算，在结算后双方配合完成产权证件办理；10.杜宏宇请求给予配套车位一个，一审法院认为该请求无法律依据和合同依据，不予支持；11.请求承担办证费用，一审法院认为，本案双方未明确约定办证税费由谁负担，其相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定，不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、杜宏宇的位于南充市嘉陵区两套安置住房的应补购房款为18644.14元（未包含房屋维修基金和其他交费项目、也未扣除异型房每户补差、过渡补偿费、室内木门、地板补差费用，结算时进行交纳、抵扣）；二、南充市得泰房地产开发有限公司在完成与杜宏宇的结算之日起三个月内协助杜宏宇办理拆迁安置房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；三、驳回杜宏宇的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2300元，由南充市得泰房地产开发
在二审审理中，杜宏宇提供还房照片4张，拟证明：还房存在质量问题，仍然需要维修，要求得泰公司维修补偿。得泰公司对以上证据三性均提出异议，不予认可。
本院认为，杜宏宇、得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》、《南充市城市非住宅房拆迁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于杜宏宇与得泰公司的结算问题，首先，《拆迁协议》中虽然未明确约定按建筑面积还是套内面积计算调换的房屋面积，但杜宏宇原房屋面积为建筑面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积为建筑面积，对杜宏宇主张按套内面积计算房屋面积的请求本院不予支持。其次，关于超面积部分结算单价的问题。《南充市城市住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行”，《南充市城市非住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算”。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核对的商品房价格结算”、第二十五条规定“所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核对的商品房价格结算”。故一审法院按照物价部门核对的商品房价格,即《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定及参照同时进行回迁相邻住户的结算价格计算超面积补差费用并无不当，得泰公司主张按照市价计算超面积补差费用缺乏合同依据，本院不予支持。
关于过渡费的给付期限问题，杜宏宇要求过渡费发放至办理完产权证为止，但上诉人在一审、二审中均未能就其主张提出相关合同约定予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。因此，上诉人应当承担举证不能的法律后果，本院对上诉人的主张不予支持。
关于杜宏宇请求确认得泰公司擅自变更多层为高层的行为违约，并要求其承担赔偿责任及安置车库的问题。本院认为，双方在《拆迁协议》并未明确约定杜宏宇调换的房屋只能是多层，而且得泰公司将多层变为高层经过了政府相关部门的批准，因此，不能认定得泰公司将多层变高层的行为违约，故杜宏宇的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于杜宏宇提出的得泰公司交付房屋质量不符合标准，要求进行维修、赔偿的请求。本院认为，以上主张不属于本案房屋拆迁补偿安置协议案件的审查范围，杜宏宇可以另寻途径解决。
关于杜宏宇主张预交5000元《购房集资款》的抵扣问题。本院认为，在杜宏宇签字确认的结算单中已对5000元集资款及利息作相应抵扣，故杜宏宇再在本案中提出应按照360元/平方米的基本造价对超优惠面积进行结算的主张缺乏依据，原审认定并无不当，本院对上诉人的主张不予支持。
综上所述，杜宏宇、南充市得泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人杜宏宇负担1150元；上诉人南充市得泰房地产开发有限公司负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 罗晓翠
审 判 员 张梓欣
二〇一八年四月八日
法官助理 何 超
书 记 员 林 凤