重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终1504号
上诉人（原审被告）：文清义，男，汉族，1970年7月22日出生，重庆市梁平县人，住梁平县。
委托诉讼代理人：王方才，重庆文才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国人民解放军95762部队,住所地梁平县梁山街道土桥村259号。
负责人：李卫东，该部队站长。
委托诉讼代理人：王宁，男，汉族，1987年5月29日出生，陕西人，住江苏省徐州市，系原告95762部队的股长。
委托诉讼代理人：向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。
上诉人文清义因与被上诉人中国人民解放军95762部队（以下简称95762部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市梁平县人民法院（2016）渝0228民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人文清义的委托诉讼代理人王方才，被上诉人95762部队的委托诉讼代理人王宁、向先银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文清义上诉请求：1、撤销重庆市梁平县人民法院（2016）渝0228民初471号民事判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案的基本事实是：从2005年至今，上诉人一直租赁被上诉人的房屋和场地，2012年经被上诉人建议上诉人利用房屋周围的菜地自行投资与收益，承诺会将房屋和场地继续租给上诉人，如果收回，也会赔偿上诉人的损失。上诉人信以为真，在空地上新建了房屋，一审法院无视客观事实，错误地认定上诉人自行投资修建库房用于收益，判令上诉人立即交还租赁房屋，支付房屋使用费和水电费是认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》系格式条款，该合同规定新建和添建各种建筑物、构筑物必须书面征得被上诉人同意，费用自理，权属归甲方，期满后无偿移交给甲方。这一约定显示公平、属于排除上诉人主要权利的条款，应当认定为无效，一审法院没有适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条是适用法律错误；2、双方签订的租赁合同中关于新建房屋的租赁，因新建房屋未取得建设工程规划许可，合同自始无效。一审法院认定合同有效是适用法律错误，被上诉人应当赔偿上诉人新建库房造成的损失。3、上诉人存在信赖利益损失，上诉人与被上诉人的租赁关系长达十年之久，现上诉人突然要求收回房屋，给上诉人造成了很大损失，法院应当根据公平原则判令被上诉人赔偿损失。三、被上诉人请求收回上诉人新建的库房，由上诉人支付拖欠的水电费、房屋使用费于法无据。四、一审法院支持以高于相关部门的定价由上诉人多交水电费和房屋使用费于理不合，一审法院予以支持是错误的。
95762部队辩称，1、一审法院审理查明的事实清楚，对方称我方承诺将新建建筑物出租给他不是事实，双方订立租赁合同属实，现租期已到，对方应返还房屋；2、对于建房损失，双方在合同中约定很明确，我方不应赔偿对方损失；3、合同是一个格式合同属实，但没有排除上诉人权利，加重其义务，一审法院适用法律正确；4、本案涉及到军队资产，所以对《最高人民法院关于审理城镇房地产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不应适用。双方对扩建费用约定得很清楚，现对方主张有信赖利益损失是错误的。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
95762部队向一审法院起诉请求：1、判决被告立即腾空房屋并交还其租赁的房屋同时结清使用期间的水电费；2、判决被告支付原告2016年1月18日前房屋占用使用费5940元，2016年1月18日以后的房屋占用使用费按年租金40000元从2016年1月19日计算至交房之日止；3、判决被告支付原告2016年1月18日前违约金6480元，2016年1月18日以后的违约金按每日千分之三支付至交房之日止；4、本案的诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。
一审法院认定事实：被告从2005年开始租赁原告的房屋和场地，并于2012-2013年间陆续在空余的场地上自行投资修建了仓库用于收益。原、被告于2014年10月14日签订的《军队房地产租赁合同》约定原告自愿将位于重庆市梁平县梁山镇原场务连车库及维修间鱼塘（坐落号：空成渝8001**号）的房屋建筑面积260平方米，场地面积987平方米出租给被告使用。约定租赁用途为仓储，期限为2014年11月26日起至2015年11月25日止，租金为40000元每年。该合同的第八条第（三）项约定“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施，必须经得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。不得在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好地无偿移交给甲方。”该合同还约定了原、被告双方的其他权利和义务。在上述租赁期限内，被告按合同约定缴纳了租金、水电费，如实地履行了合同义务。
在原、被告签订的租赁合同于2015年11月25日到期后，2015年12月7日，原告向被告下达书面“告知单”，要求被告在2015年12月20日前彻底搬离承租的原告原场务连车库及维修车间，搬离时严格按照合同约定内容，将权属归原告的全部财产无偿交还，不得违约。被告文清义收到此“告知单”并在“告知单”上签字确认。2015年12月27日，原告又以律师函的形式通知被告文清义按照合同约定的内容立即腾空房屋交还原告，并在三日内前往原告中国人民解放军95762部队财务室办理房屋占用费（租金）、水电费结算、钥匙交接等手续。被告至今尚未搬离租赁房屋和场地，未将租赁房屋和场地交还原告，也未支付合同期满后的房屋占用费及水电费。原告中国人民解放军95762部队于2016年1月20日起诉至该院，请求人民法院判决被告立即腾空房屋并交还其租赁的房屋同时结清使用期间的水电费，按照其诉请的方式承担房屋占用费和违约金，并承担本案的诉讼费、律师费。
一审法院认为，原、被告针对涉案房屋、场地的租赁签订了《军队房地产租赁合同》，对租赁的期限、租金、水电费、以及其他相关权利义务进行了明确的约定。被告辩称该合同为格式合同，合同中的第八条第（三）项关于“原告无偿收回被告建设的房屋”的约定明显不公平，排除了被告的主要权利，是无效的条款。但纵观本案，被告租赁原告的房屋、场地，以及在租赁后在空地上修建仓库的行为实质是进行商业运作并收益。被告在明知合同明确约定租赁期满后自己修建的房屋权属归原告所有的情况下，仍在租赁的空场地上修建房屋，是基于巨大的商业价值，是为了在租赁期内取得更好的商业收益。况且被告修建行为均是自愿，并非原告强迫。故，被告的修建行为属商业投资，本身具有商业风险。被告租赁该场地和房屋目的就是经商，应当在签订租赁合同和实施修建行为时充分预估其风险，预估的内容包括租赁合同约定的租赁期限和其他因素等；同时，被告基于双方签订的《军队房地产租赁合同》的主要权利应是“在合同约定的期限内不受干涉地、合法地对租赁物进行使用和收益”，而本案并不存在剥夺被告该项权利的事实发生。故，被告抗辩称原、被告签订的《军队房地产租赁合同》的第八条第（三）项属无效条款的理由不成立。
被告抗辩称，原、被告就被告建设的未取得建设工程规划许可证的建筑物租赁自始无效。由于涉案房屋及土地属军队范围内的资产，双方签订的也是《军队房地产租赁合同》，军队范围内的房屋和设施的建设流程、主管部门与地方城镇房屋的建设流程、主管部门存在差异，故本案涉案房屋并不能当然适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。同时，原、被告双方本就通过合同对被告修建的房屋权属做了明确的约定。被告也未举示证据证明在签订合同时，存在被告遭受欺诈、胁迫等其他致使合同无效的法定情形。因此，原、被告双方于2014年10月14日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务，被告应当在合同期满后将涉案房屋腾空后返还给原告方。对于原告要求被告腾空并交还租赁房屋的请求该院予以支持。
由于原、被告双方租赁合同期满后，就租赁物是否续租发生争议，被告一直占用着租赁物，故被告应当参照双方签订的《军队房地产租赁合同》从合同期满后的第一天，即2015年11月26日起，按照合同约定的年租金(40000元/每年)折算支付占用租赁物期间的费用，支付至实际交还租赁物之日止。并按照合同的约定从2015年11月26日起结算使用期间水电费，计算至实际交还租赁物之日止。故，对于原告要求被告结清使用期间水电费和支付房屋占用费的请求该院依法按照上述方式予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的请求，由于原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》乙方的违约责任中第（二）项约定的是“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”，该条款仅仅是对合同履行过程中被告滞交租金及有关费用的责任约定，并未约定被告在合同期满后不返还原告涉案房地产的具体违约责任，对于原告要求被告支付违约金的请求，该院不予支持。
此外，对于被告要求原告收回租赁物应当赔偿被告建筑物损失和退还多收被告的水电费，提出反诉后于2016年5月20日向本院撤诉，明确表示由于需收集证据，另案主张权利，该院对于被告的该主张在本案中不作评判和处理。
综上所述，被告文清义作为承租人，应当按照双方签订的合法有效的《军队房地产租赁合同》的约定，于租赁期满后腾空房屋交还给原告方，同时承担房屋占用期间的房屋占用费，按照双方合同约定对使用期间的水电费进行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告文清义于本判决生效后三十日内腾空并交还租赁房屋给原告中国人民解放军95762部队，同时按照年租金40000元的标准折算（按实际占用天数计算），向原告支付2015年11月26日至被告实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，并按《军队房地产租赁合同》约定的当地主管部门规定的价格据实结算，向原告支付2015年11月26日至被告实际交还房屋之日止的水电费；二、驳回原告中国人民解放军95762部队的其他诉讼请求。如果被告文清义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费110.00元，由被告文清义负担。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据推翻一审法院认定的事实，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的当事人系平等的民事主体，双方所签订的《军队房地产租赁合同》所约定的租赁标的物为原场务连车库建筑面积260平方米、场地面积987平方米，合同内容中租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金等条款明确具体，租赁标的物并未载明上诉人主张的新建建筑物，合同内容没有违反我国法律、法规的效力性强制规定，且双方已实际履行多年，该租赁合同合法有效。合同当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务，上诉人认为租赁合同无效的上诉请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期届满，承租人应当返还租赁物”的规定，结合本案租赁期于2015年11月25日届满且95762部队于2015年12月7日通知要求上诉人返还租赁物的事实，上诉人文清义应当在租赁期届满后将租赁房屋和场地返还给被上诉人，一审法院参照合同约定判决由上诉人支付逾期占用租赁物的费用并支付水电费的处理是正确的，故上诉人文清义请求改判驳回被上诉人的诉讼请求的上诉请求本院不予支持。
关于上诉人认为与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》是被上诉人提供的军队房地产管理部门统一印刷的格式合同，其中关于新建和添建各种建筑物、构筑物的相关约定显示公平，属于排除上诉人主要权利的条款，应当认定该条款无效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。就本案查明的事实来看，双方当事人从2005年开始房屋租赁关系起，在每次签订的《军队房地产租赁合同》中均对新建建筑物、构筑物问题进行了约定，客观上存在协商的过程，上诉人在合同签订后于场地上新建建筑物事实亦能佐证协商的事实成立。经本院审查，双方在租赁合同中对新建建筑物、构筑物并未纳入租赁标的，被上诉人在一审诉讼中亦未提出具体的诉讼请求要求被上诉人交付新建的建筑物、构筑物，故上诉人认为与被上诉人关于新建建筑物租赁的约定自始无效的上诉请求，本院不予支持。上诉人认为租赁合同中关于新建和添建各种建筑的条款系格式条款而无效的上诉请求，本院亦不予支持。
关于双方租赁关系存续期间上诉人新建和添建建筑物、构筑物的问题。本院认为，虽然双方在合同中对在承租的场地上新建及添建各种建筑物、构筑物进行了约定，但被上诉人在本案中并未对此提出具体的诉讼请求，上诉人在一审法院释明后亦为提出具体的反诉请求，故一审法院就该争议问题未作处理是恰当的，双方当事人可以就此问题的程序性、合法性、效力性及费用的负担等争议另案主张权利。
关于被上诉人认为本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房地产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房地产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”的规定，本院认为，军队房产的租赁系完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，故本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房地产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。
综上所述，文清义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人文清义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 欧阳星宇