北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终7890号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东方龙泉装饰砖有限公司，住北京市门头沟区。
法定代表人：姜振珠，总经理。
委托诉讼代理人：邵思，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭某1，男，1972年11月19日出生。
委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人：王君花，女，1974年7月3日出生。
原审第三人：郭某2，男，2012年4月26日出生。
原审第三人王君花的委托诉讼代理人兼原审第三人郭某2的法定代理人：郭某1，同被上诉人郭某1。
上诉人北京东方龙泉装饰砖有限公司（以下简称东方龙泉公司）因与被上诉人郭某1、原审第三人王君花、郭某2合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方龙泉公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项、第四项，驳回郭某1一审的全部反诉请求。事实和理由：1.认可一审判决关于合同无效的认定，但我公司认为双方之间是房屋租赁法律关系，郭某1在签订《房屋租赁合同》时明知房屋没有产权，故一审法院认定我公司应当对合同无效承担主要责任是错误的；2.诉争房屋的所有权属于我公司，郭某1支付的8万元是租金，郭某1已经占用房屋长达10年之久，该租金已经实际发生，故不应当返还，且郭某1在拆迁中获得房屋对应收益，判令我公司全部返还8万元显失公平；3.一审法院仅依据北京市门头沟区滑石道村委会（以下简称滑石道村委会）的意见认定工程配合奖、空地损失补偿是用于安置职工的依据不足，空地损失补偿是给我公司的，不应当分配给员工，工程配合奖可以按照员工宿舍楼所占面积分配给员工，但并非整个厂区所得的工程配合奖都是属于员工的；4.一审法院认定合同无效后，判决的赔偿数额过高，且缺乏法律依据。
郭某1辩称，东方龙泉公司承诺办理房产证等手续，但却没有办理，东方龙泉公司构成根本违约，如果东方龙泉公司实际履行办理产权证义务，我获得的收益会远高于57.9万元，且一审判决中没有体现赔偿数额确定的依据，所以一审法院确定的赔偿数额明显不公正。滑石道村委会认可将空地损失补偿等用于安置宿舍楼的职工，故应当在东方龙泉公司认可的20.7万元基础上，将村委会让利的1800万元平均分配给28户职工。不同意东方龙泉公司的意见。
王君花、郭某2述称，我们同意郭某1的答辩意见。
东方龙泉公司向一审法院起诉请求：一、确认我公司与郭某1就住304号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令郭某1及其共居人王君花、郭某2腾退304号房屋。
郭某1向一审法院反诉请求：一、东方龙泉公司向我返还8万元集资款；二、东方龙泉公司向我支付损失20.7万元；三、东方龙泉公司向我支付拆迁补偿款85万元。
一审法院认定事实：2003年，东方龙泉公司（乙方）与滑石道村委会（甲方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方租赁约70亩土地，期限为2003年1月1日至2052年12月31日，每年租金为43万元；租赁期内，乙方随时有权按国家政策征用该地块，甲方应积极配合不得阻挠，并同意给予乙方国家政策范围内最低标准的土地补偿。协议签订后，东方龙泉公司在租赁土地上建设厂房开展经营。
2007年9月19日，东方龙泉公司（甲方）与郭某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方系甲方单位职工，并与甲方签订了五年劳动合同；乙方承租甲方宿舍，坐落于厂区内东部，建筑面积为66.7平方米，宿舍用途为居住，宿舍性质为暂无产权，租赁期限自2007年12月起至2012年12月30日止；由于乙方原因提前解除劳动合同的（集团公司内部调转除外），甲方有权解除本合同，收回宿舍，乙方已支付甲方的租金按乙方未服务年限一年扣除1.6万元（不足一年的按一年计算），乙方按劳动合同约定期满后，宿舍的所有收益均归乙方所有。上述合同中约定的8万元租金均已支付，郭某1在东方龙泉公司工作已满五年。合同中约定的房屋即为304号房屋，304号房屋现由郭某1与王君花、郭某2居住使用。
2015年12月3日，龙泉镇人民政府与北京市门头沟区龙泉镇滑石道村股份经济合作社（以下简称滑石道经济合作社）签订《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》（以下简称《征收协议》），协议项下被征收范围包括楼房2栋，建筑面积4121平方米，平房7间，建筑面积为14874.55平方米，房屋建筑面积共计18995.55平方米，空地营业损失最终认定面积为8107.28平方米。滑石道经济合作社依约获得工程配合奖37991100元（按房屋建筑面积每平方米补偿2000元）、产业转型补助费28493325元（按房屋建筑面积每平方米补偿1500元），停产停业损失费21682264元（按房屋建筑面积加空地认定面积每平方米补偿800元）、搬迁补助费474889元（按房屋建筑面积每平方米补偿25元）、房屋重置成新价及附属物补偿价30269580元、大型设备拆移工程补助费2748356.02元。上述《征收协议》档案中的征收估价确认单中的3号房屋（面积共计1925平方米）即为诉争的宿舍楼。宿舍楼的重置成新价为1909600元。估价结果通知单未列明设备、装修及附属物具体的附属情况。
2016年10月28日，滑石道村委会（甲方）与东方龙泉公司（乙方）签订《解除承租合同协议书》，约定：棚户区改造非住宅房屋签约工作已全面启动，由于乙方承租的房屋位于拆除范围内，经甲乙双方协商一致，达成协议如下：乙方同意收到甲方书面解除承租协议通知及本协议约定的全部拆迁补偿之日解除双方租赁关系；甲方支付乙方各项拆迁补偿款7800万元（含税）；由于乙方在租赁土地内建有部分宿舍用于28户员工居住，甲方上述补偿款7800万元包含职工宿舍的补偿款。
东方龙泉公司主张，其与郭某1之间系租赁关系，并同意租赁合同期满后，房屋所有的收益归郭某1所有。东方龙泉公司向法院提交了《房屋租赁合同》予以佐证。
郭某1主张其与东方龙泉公司之间系集资建房的关系。为证明其主张，郭某1向法院提交了如下证据：1.《开户申请》。申请显示东方龙泉公司于2007年9月17日向总公司财务部申请为集资建房款项目单独建户，单独核算。2.《关于龙泉公司处置独身宿舍楼资产的请示》。该证据显示东方龙泉公司于2014年11月27日向集团公司请示：在东方龙泉公司厂区内建设独身宿舍楼，于2007年12月20日前竣工，根据审计师的意见，该资产已不归东方龙泉公司所有，需要处置该资产。3.《证明》的复印件。该证据显示东方龙泉公司于2015年12月1日书面证明2007年东方龙泉公司为稳定员工工作，经滑石道村委会同意，由员工出资8万元，公司承担建材，共同建造28户家属楼，每户面积为67平方米，单位与员工约定，员工在单位服务满五年后，房屋的所有收益归员工所有。经质证，东方龙泉公司对证据证明目的均不予认可。
一审法院认为，郭某1与东方龙泉公司在《房屋租赁合同》中书面约定了双方的权利义务，故双方的合同关系应以《房屋租赁合同》的约定为准。
郭某1主张，东方龙泉公司曾承诺给304号房屋所在的宿舍楼办理产权手续，但一直未能办理，导致房屋征收时不能对其按住宅标准进行安置；并且滑石道村委会与东方龙泉公司协商补偿数额时，因为考虑宿舍楼安置的问题，多向东方龙泉公司支付了1800万元补偿，故其各项损失为105.7万元。
为证明其主张，郭某1申请法院向滑石道村委会核实相关情况。滑石道村委会表示，其与东方龙泉公司协商征收补偿数额时，原定工程配合奖由村集体保留75%，由东方龙泉公司获得25%；空地营业损失由村集体与东方龙泉公司各得50%。但后来为了妥善安置厂区宿舍楼居住的职工，保障门头沟区的稳定，村集体主动放弃了一部分利益，即村集体保留的工程配合奖由75%下调至40%，空地损失全部归东方龙泉公司所有，最终同意向东方龙泉公司补偿7800万元，东方龙泉公司亦予以认可。郭某1对上述调查结果不持异议。东方龙泉公司对上述调查结果不予认可。但东方龙泉公司认可，上述7800万元中包括：1.工程配合奖：1201.59元/平方米×18995.55平方米=22824911元；2.停产停业损失奖：800元/平方米×18995.55平方米=15196440元；3.空地营业损失：800元/平方米×8107.28平方米=6485824元；4.搬迁补偿费：25元/平方米×18995.55平方米=474889元；5.房屋重置成新价及附属物补偿价30269580元；6.其他补助款（大型设备拆迁费）：2748356元。
东方龙泉公司同意304号房屋对应的征收补偿利益全部归郭某1所有，包括房屋重置成新价、停产停业补助费、搬迁费、工程配合奖，共计207528.06元。
一审法院认为，滑石道村系177号房屋所在土地的所有权人，亦是177号房屋及土地征收的被征收人，相应的征收补偿利益（包括工程配合奖及空地损失补偿）系征收主体向被征收人支付的补偿，东方龙泉公司作为177号土地的承租人，并不能当然获得工程配合奖及空地损失补偿。东方龙泉公司与滑石道村委会签订《解除承租合同协议书》中明确约定，东方龙泉公司所获得的7800万元补偿款中包括对员工宿舍的补偿款；东方龙泉公司依《解除承租合同协议书》所能获得的工程配合奖及空地损失补偿的数额与滑石道村委会向一审法院所作的陈述一致，故在未有相反证据证明的情况下，一审法院对滑石道村委会的意见予以采纳，即滑石道村委会与东方龙泉公司在就解除承租合同进行协商时，滑石道村委会主动放弃了部分的工程配合奖及部分的空地损失补偿用于安置177号宿舍楼的28户职工，东方龙泉公司知晓且未提出异议。
一审法院认为：
一、关于双方的合同性质。
从合同内容来看，诉争合同对177号厂区内宿舍楼的建造、使用、职工在公司服务满五年后对房屋的收益权等相关权益进行了一揽子的约定，其性质不同于一般的租赁合同，故法院对东方龙泉公司关于诉争合同系租赁合同的主张不予支持。根据《经济适用住房管理办法》的规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。即集资建房的企业应对房屋所在土地享有使用权，并取得相应的规划审批并经政府批准方可采取员工集资的方式合作建房，建房后员工对所建房屋享有物权。但本案东方龙泉公司未取得相关审批手续，对涉诉房屋所在的土地不享有物权，东方龙泉公司与郭某1之间并非集资建房的法律关系，郭某1对所建房屋亦不享有所有权。
二、关于《房屋租赁合同》的效力。
涉案房屋所在土地为农民集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据上述法律规定，东方龙泉公司并非符合《中华人民共和国土地管理法》规定的农民集体所有土地的合法用地主体。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述法律规定对农民集体建设用地使用权的流转范围进行了严格控制，明确了仅有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形才可致使土地使用权依法发生转移。本案中，东方龙泉公司在177号建设宿舍楼，并未依法用于农业项目建设，因此，东方龙泉公司就建成的宿舍楼与郭某1签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，当属无效。
三、关于《房屋租赁合同》无效的后果。
合同无效后，东方龙泉公司有权要求郭某1返还房屋。郭某1的共居人王君花、郭某2继续在304号房屋居住没有法律依据，应一并腾退上述房屋。从双方《房屋租赁合同》的约定来看，郭某1交纳的8万元的对价并非仅是在304号房屋居住五年，而是包括304号房屋五年后全部收益。故该8万元并非单纯的房屋租金。故法院对东方龙泉公司以租金实际发生为由不同意退还8万元的答辩意见不予采纳。东方龙泉公司应向郭某1返还8万元。同时，该宿舍楼系东方龙泉公司在明知其租赁土地为农民集体土地的情况下为解决公司职工居住问题所建，在其内部文件中，亦将员工交纳的8万元称为“集资款”，故东方龙泉公司应就合同无效承担主要责任。郭某1有权要求东方龙泉公司向其赔偿损失。东方龙泉公司认为郭某1的损失仅为304号房屋对应的征收补偿利益，但从已查明事实来看，滑石道村委会与东方龙泉公司已协商同意将177号征收中的部分工程配合奖及部分空院损失补偿用于安置宿舍楼中的28户职工。故法院对东方龙泉公司仅同意向郭某1支付207528.06元赔偿款的意见不予采纳。东方龙泉公司应支付的赔偿数额法院将依据该宿舍楼的征收补偿标准、双方的过错程度并参考滑石道村委会意见酌情予以确定。郭某1主张过高的部分，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、北京东方龙泉装饰砖有限公司与郭某1就304号房屋签订的《房屋租赁合同》无效。二、郭某1、王君花、郭某2于本判决生效之日起三十日内腾退304号房屋。三、北京东方龙泉装饰砖有限公司于本判决生效之日起三十日内向郭某1返还80000元。四、北京东方龙泉装饰砖有限公司于本判决生效之日起三十日内向郭某1赔偿损失579000元。五、驳回郭某1的其他反诉请求。
本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，东方龙泉公司上诉主张其与郭某1之间的《房屋租赁合同》系租赁性质，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中的《房屋租赁合同》约定，郭某1劳动合同期满后，宿舍的全部收益均归郭某1所有，因此郭某1对于房屋并非只享有使用收益的权利，而是附条件的享有房屋的全部收益，东方龙泉公司的合同目的也不是以使用房屋的权利交换租金、在租赁期限届满后收回房屋，故《房屋租赁合同》虽名为租赁，但并不符合法律关于租赁合同的权利义务特征的规定，故东方龙泉公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
《房屋租赁合同》签订后，郭某1依约向东方龙泉公司交纳了8万元，东方龙泉公司建设诉争的宿舍楼时使用了该笔资金，双方的权利义务按照《房屋租赁合同》的约定已部分履行。但东方龙泉公司在集体土地上建设住宅房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，东方龙泉公司在未依法取得土地使用权、未经过规划审批的情况下建设宿舍楼，违反了法律的强制性规定，故《房屋租赁合同》应为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郭某1应当将因《房屋租赁合同》取得的304号房屋腾退返还，且东方龙泉公司应当将收取的8万元返还郭某1。王君花、郭某2继续使用304号房屋缺乏依据，亦应当腾退。东方龙泉公司虽上诉主张租金不应当返还，但双方之间并非租赁合同关系，东方龙泉公司的该项上诉意见不符合法律规定，故本院对此不予采纳。关于合同无效的过错问题，因东方龙泉公司明知其租赁土地为集体土地仍然承诺为公司职工解决居住问题，并收取集资款组织实施建房行为，故一审法院认定东方龙泉公司应当对于合同无效承担主要责任正确。
关于郭某1所主张的损失赔偿数额，因现有证据能够证明，滑石道村委会经与东方龙泉公司协商，滑石道村委会同意将征收过程中取得的部分工程配合奖及空院营业损失补偿让渡给东方龙泉公司，用于安置28户职工。故一审法院综合考虑拆迁政策及双方过错情况，以该笔款项及宿舍楼在拆迁中取得的重置成新价为基础，酌情确定郭某1应当获得的损失赔偿数额并无不当。东方龙泉公司主张空地营业损失是针对公司的补偿，不应当分配给个人，郭某1仅能取得宿舍楼所占面积的工程配合奖，但滑石道村委会的意见与东方龙泉公司实际取得的工程配合奖及空地营业损失数额一致，且东方龙泉公司作为土地承租人，依据拆迁政策并不能当然取得工程配合奖的60%及全部空地营业损失补偿，在东方龙泉公司未就其主张提供证据的情况下，可以认定滑石道村委会就部分工程配合奖及空地营业损失补偿的让渡系用于安置宿舍楼的28户职工。东方龙泉公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
郭某1虽对于一审判决存有异议，但未在法定期限内交纳二审案件受理费，亦未能按照《诉讼费用交纳办法》第四十八条之规定提交申请司法救助的相关证明材料。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十条之规定，按照郭某1自动撤回上诉处理。
综上所述，东方龙泉公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10390元，由北京东方龙泉装饰砖有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 王 梦
法官助理 张 超
书 记 员 李 正
书 记 员 马子萌