重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终7896号
上诉人（原审被告）：重庆渝城投资有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5楼，统一社会信用代码91500103683926397Y。
法定代表人：张萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈丽，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牟登艳，女，1976年12月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。
上诉人重庆渝城投资有限公司（以下简称渝城投资公司）与被上诉人牟登艳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第07667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人渝城投资公司的委托诉讼代理人陈丽，被上诉人牟登艳及委托诉讼代理人高晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
渝城投资公司上诉请求：1、撤销重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第07667号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当，上诉人并无违约行为，不应当承担任何违约赔偿责任。根据渝中区发改委作出的渝中发改【2009】47号、渝中发改【2009】145号批复，建设用地规划许可证（地字第市50010320090004）和建设工程规划许可证（建字第市500103200900007号）等证据，证明上诉人取得了渝中区发改委对涉案工程的立项批复，在对该工程进行组织建设和管理过程中，上诉人有权对其修建的停车场进行经营和管理，并有权将停车场租赁给被上诉人使用，故与被上诉人签订的《停车场租赁协议》应属有效。但一审判决认为上诉人对涉案场地并无处分权，因而认定上诉人致使合同目的难以实现存在过错应承担责任属适用法律错误。二、一审判决中所判定上诉人对被上诉人赔偿的损失缺乏证据支持，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人在庭上所举示的证据均不具有真实性、合法性、关联性和证明目的的报销单、送货单和收据等，且票据中付款人均不是被上诉人或其预先核准的渝中区星座汽车服务中心，其中有几张票据上付款人分别为重庆娇兰佳人科技发展有限公司、重庆娇兰佳人科技发展有限公司的股东吴畏、重庆穿越会。且上述费用大部分系被上诉人购买其违法经营所需要的机器设备、材料等费用。一审法院仅仅依靠被上诉人提供的毫无证明力的相关证据就酌情确定由上诉人向被上诉人赔偿损失280000元，无事实依据又显失公平。另，上诉人认为，一审判决单方面地认定了上诉人的违约行为导致被上诉人的损失，却缺乏对被上诉人无偿使用场地进行有偿经营、被上诉人违约行为的考量，是对上诉人极大不公平，应由贵院予以改判。
牟登艳辩称，第一、上诉人在对租赁场地不享有所有权、使用权的情况下，将该场地租赁给被上诉人，属无权处分。第二、被上诉人在该场地的投入是210万元，有票据的装修和建材是68万元，还有100多万的各项开支没有举示，一审判决所支持的28万元都是有清单和票据的，一审判决酌情主张28万元无法弥补被上诉人的损失。第三、在双方签订合同时上诉人明确了有经营汽车服务和配套的业务，被上诉人是在征得上诉人同意后才进行了装修和改造，并未超越合同范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
牟登艳向一审法院起诉请求：1、判令解除原渝城投资公司于2013年5月28日签订的《停车场地租赁协议》；2、渝城投资公司向牟登艳赔偿损失人民币80万元整，并自2015年6月12日起按照人民银行同期贷款利率计算资金占用损失直至付清时止。
一审法院认定事实：2013年5月28日，渝城投资公司（甲方）与牟登艳（乙方）签订《停车场地租赁协议》，该协议第一条约定，甲方将位于渝中区嘉滨路重庆天地位置路桥下停车场地1380平方米，出租给乙方经营使用。乙方承租甲方场地期间，只限于经营汽车服务及配套业务等项目。第二条约定，租赁期限5年，从2013年6月1日起到2018年5月30日止。第五条约定，甲方负责该场地原有建筑及配套设施质量达到使用要求，并承担该场地原有建筑的安全责任。乙方在经营使用场地过程中，必须按场地使用的规定使用场地，以及附属设施和设备。乙方未经甲方同意不得擅自拆改场地原结构。因乙方经营需要的装饰、装修费用，由乙方自行承担。第十一条约定，乙方使用该场地期间，由乙方出资新增设的设施、设备等，在解除合同或到期终止协议时，其权属归乙方所有，若甲方提出需要改设施，必须是乙方自愿给予。第十二条约定，因甲方违约而导致解除合同，在协商未果的情况下，甲方应赔偿乙方相应损失。如乙方违约，在协商未果的情况下，甲方有权解除协议。合同签订后，牟登艳支付了半年租金90000元和保证金18000元，渝城投资公司将场地交付给牟登艳。牟登艳将场地进行改造和装修，包括购买集装箱改装为办公室、场地加装铁丝网围栏和监控以及铺设进入停车场的道路等。
2014年3月17日，重庆市市政设施管理局向渝城投资公司发出《关于立即停止牛滴路高架桥下违章汽车维修业务的函》，载明：你司承建的牛滴路瑞安匝道两江四岸景观工程于2010年开工，在我局管理的牛滴路高架桥下施工平场及堆放建材，现已形成一块停车地。根据你司当时在我局办理的相关手续，你司承建的该处停车场只用于两江四岸配套，方便行人停车使用，不能在高架桥区域内设置构建筑及其它商业行为。我局在巡查中发现，你司擅自出租我局管理的高架桥下场地用于汽车维修服务，违反了《重庆市市政设施管理条例》第三十八第一款、重庆市地方标准DB50/231-2006《城市桥梁养护技术规程》第5.4条。请你司接函后立即停止违章行为，立即终止租赁合同，拆除违章建筑，保障高架桥安全。如你司继续违章行为，造成的一切后果，由你司承担全部责任。
2014年3月25日，渝城投资公司向牟登艳发出《关于立即停止汽车改装及维修经营的函》，认为牟登艳违背合同约定在场地设置构筑物及设备，用于汽车改装和维修，要求终止双方的租赁协议，并要求牟登艳停止经营汽车改装和维修，同时拆除违章构筑物和设备，还原停车场本来面貌。2014年8月15日，渝城投资公司再次致函牟登艳要求其停止经营和返还场地。
2015年1月30日，牟登艳将场地恢复原状并交还给渝城投资公司，渝城投资公司将牟登艳缴纳的租金90000元、保证金18000元全部退还给牟登艳。
审理中，牟登艳举示《关于场地使用的函》，载明：“位于渝中区嘉滨路重庆天地立交桥下场地，是我司在改造两江四岸风貌时建成，总面积约1400平方米，其使用权归我司。……目前该地区汽车配套服务项目缺少，为促成该地区规范的汽车配套服务，现我们对该场地进行了简单的改造，专用于该地区单位和居民提供完善的汽车服务。”该函件的落款处有渝城投资公司的印章。
牟登艳举示一系列票据、费用报销单，并申请了证人出庭作证，拟证明牟登艳对租赁场地进行装修以及添设设施、设备而产生的费用。牟登艳举示的票据及费用报销单显示支付胡忠的装修款为132296元、支付陈建军的装修款为212934元、购买集装箱的费用为102200元、安装监控费用为26430元、装修材料费为107385元。
一审法院认为，根据物权行为和债权行为区分原则，租赁合同中出租人对租赁物无所有权或处分权并不当然导致合同无效。本案中，《停车场地租赁协议》系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应按合同约定全面履行合同义务。根据重庆市市政设施管理局向渝城投资公司发出函件显示涉案场地系属市政管理的场地，渝城投资公司并无处分权，渝城投资公司擅自将该场地对外出租，属无权处分，现重庆市市政设施管理局收回该场地，致合同目的不能实现，牟登艳有权行使合同解除权并要求损害赔偿，故一审法院对牟登艳要求解除合同的诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《停车场地租赁协议》第五条约定，乙方在经营使用场地过程中，必须按场地使用的规定使用场地，以及附属设施和设备。乙方未经甲方同意不得擅自拆改场地原结构。根据牟登艳举示的证据显示牟登艳对场地进行大幅度的改造，且无证据显示已征得渝城投资公司的同意。虽然渝城投资公司不得援用该条款行使合同解除权，因渝城投资公司无使用权而擅自对外出租在先。但是牟登艳大幅度改造涉案场地而未经渝城投资公司同意，致使损失扩大。因此，牟登艳应对本案的损失自行承担部分责任。一审法院结合牟登艳举示的损失的证据、残值及牟登艳大幅度改造涉案场地而未经渝城投资公司同意致损失扩大的情形，酌情确定渝城投资公司赔偿牟登艳250000元。另，牟登艳请求赔偿金的资金占用损失，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告牟登艳与被告重庆渝城投资有限公司于2013年5月28日签订的《停车场地租赁协议》；二、被告重庆渝城投资有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告牟登艳250000元；三、驳回原告牟登艳的其他诉讼请求。一审案件受理费收取5900元，由原告登艳负担3375元，由被告重庆渝城投资有限公司负担2525元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人渝城投资公司与被上诉人牟登艳签订《停车场地租赁协议》，该协议第一条约定，上诉人将位于渝中区嘉滨路重庆天地路桥下停车场地1380平方米出租给被上诉人经营使用，只限于经营汽车服务及配套业务等项目。重庆市市政设施管理局向上诉人发出《关于立即停止牛滴路高架桥下违章汽车维修业务的函》，该函件明确载明：“你司承建的牛滴路瑞安匝道两江四岸景观工程于2010年开工，在我局管理的牛滴路高架桥下施工平场及堆放建材，现已形成一块停车地。根据你司当时在我局办理的相关手续，你司承建的该处停车场只用于两江四岸配套，方便行人停车使用，不能在高架桥区域内设置构建筑及其它商业行为。你司擅自出租我局管理的高架桥下场地用于汽车维修服务，违反了《重庆市市政设施管理条例》第三十八第一款、重庆市地方标准DB50/231-2006《城市桥梁养护技术规程》第5.4条。请你司接函后立即停止违章行为，立即终止租赁合同，拆除违章建筑，保障高架桥安全。”上诉人在一审中举示重庆市渝中区发改委作出的渝中发改【2009】47号、渝中发改【2009】145号批复，建设用地规划许可证（地字第市50010320090004）和建设工程规划许可证（建字第市500103200900007号）等证据，只能证明上诉人取得了渝中区发改委对渝中区牛滴路接嘉陵路匝道工程的立项批复，对该工程进行组织建设和管理过程中，并不能证明可以将涉案场租赁给被上诉人使用。据此可以认定，上诉人系擅自出租牛滴路高架桥下场地，且在上诉人与被上诉人签订的租赁合同中仅约定“该场地只限于经营汽车服务及配套业务等项目”，对“经营汽车服务及配套业务等项目”的范围双方并未进一步进行明确和界定，致使被上诉人对租赁场地进行大幅度的装修并准备用于汽车改装和维修。据此，双方对租赁合同不能履行均存在过错。一审法院根据被上诉人牟登艳举示的票据及费用报销单显示支付给胡忠的装修款、支付陈建军的装修款、购买集装箱的费用、安装监控费用、装修材料费等酌情确定上诉人赔偿牟登艳280000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人渝城投资公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人重庆渝城投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周海燕
审判员 周 舟
审判员 秦 敏
二〇一七年十二月十五日
书记员 陈园媛