广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1368号
上诉人（原审被告）：陈惠珍，住所地：海南省海口市美兰区。
委托代理人：彭伏秋，广东敬业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）。
法定代表人：蔡维谦，董事长。
委托代理人：刘国江，广东君言律师事务所律师。
原审第三人：珠海市红旗正光贸易发展有限公司（以下简称珠海红旗公司。
法定代表人：陈启正，总经理。
委托代理人：殷铁军，广东维强律师事��所律师。
原审第三人：深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）。
法定代表人：庄卫东。
上诉人陈惠珍因确认合同效力纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：泰生公司原名深圳泰生贸易有限公司、深圳泰生实业公司，于2009年7月21日变更为现名称深圳泰生房地产开发有限公司。香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳农业科学研究中心（以下简称农科中心）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B302-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围��提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（原法定代表人为张某）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市规划国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万转让给泰生公司（泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万）。至此，张某所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。
1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张某将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、价销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张某于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作��（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，处罚金200万元。
2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）与陈惠珍（乙方）签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法纪（2010）5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。
2010年11月12日，香珠花园项目完成初始���记，AB栋、C栋、D栋全部登记至陈惠珍名下，其中C栋共10层，为小高层建筑。涉案的深圳市福田区香林路与农轩路西北侧香珠花园C栋1单元303，性质为市场商品房，建筑面积为163.38平方米，抵押给招行华侨城支行，抵押人为黄海清，该房产现为深圳市公安局经济侦察局预查封，并由陈惠珍委托珠海红旗公司委托代理人陈月蓝管理出租。珠海红旗公司的股东为陈启正和梁海凤。
1999年10月12日，泰生公司原法定代表人张某以辰森公司（甲方）委托代理人身份与陈惠珍（乙方）签订深（福）房预买字（1998055）第B10772号《深圳市房地产买卖合同》，约定乙方以单价3000元，总价490110元购买香珠园C栋303号的房产。付款方式为一次性付款。该合同进行了公证。
1999年10月15日，珠海红旗公司法定代表人陈启正（陈惠珍之兄）以陈启正、陈汉峰、梁海凤、陈惠珍等四人的名义（乙方）与泰生公司（甲方）签订《协议书》，该协议书约定：1、为解决甲方资金紧缺，乙方向甲方提供150万元无息供甲方使用，时间为协议书签订并付款给甲方之日起60天为止。2、甲方以香珠花园C栋303、403、904、905共四套建筑面积726平方米的房产，按2066／平方米单价抵押给乙方，折价1499916元，抵押时间为协议签订之日起60天。3、协议期满甲方向乙方还款1499916元，乙方退回甲方作为抵押的四套住房。协议期满当天若甲方未能如数还款给乙方，甲方愿意按前述价格将抵押的四套房产销售给乙方，并按商品房销售办法为乙方办理房产权证，入户指标等手续。4、甲方愿意以香珠花园一至三层超级市场商场装饰工程发包给乙方施工。该项目工程作为友好合作附条件由甲方指定乙方承包施工，不得另行改变施工价格。陈启正在乙方处签字，并加盖了汕头市达濠���筑总公司深圳分公司公章。
1999年10月15日，珠海红旗公司交付泰生公司100万元转账支票一份；1999年10月18日，珠海红旗公司交付泰生公司50万元转账支票一份。
1999年12月21日，泰生公司向珠海红旗公司交付150万元支票一份，用于偿还前述借款。
1999年12月23日，珠海红旗公司再向泰生公司交付40万元转账支票一份，支票存根注明用途为借款，该款项于当日转入泰生公司账户。同日，泰生公司向珠海红旗公司出具了收款收据，收款收据未注明款项用途。
2009年10月5日，陈惠珍委托其案外人陈某（陈惠珍之侄、陈启正之子）办理向泰生公司提交香珠花园C栋303号房的办证资料。陈某于2009年10月23日向泰生公司提交了涉案房产的买卖合同、收款收据（即前述40万元的收款收据）、支票存根、装修合同书、协议书（即前述1999年10月15日签订的���协议书》）等资料。前述装修合同系由泰生公司与案外人汕头市达濠建筑总公司深圳分公司于1999年10月10日签订的《“香珠花园”装修合同书》，其内容为泰生公司将香珠花园一至三层超级市场装修面积6000平方米交由汕头市达濠建筑总公司深圳分公司负责。2009年10月23日，陈某还向泰生公司出具一份声明，称其所提交的资料是真实和齐全的，本人愿意为提供虚假资料承担法律责任。对于前述资料，陈惠珍确认系陈某提交，但称装修合同与本案无关，陈惠珍没有要求陈某提交。
2009年，珠海红旗公司还向泰生公司出具了两份《香珠花园C栋303房补充办证资料》，确认如下内容：1、珠海红旗公司法定代表人陈启正与陈惠珍系兄妹关系，陈某与陈启正系父子关系，陈惠珍与陈某系姑侄关系；2、香珠花园一至三层超级市场商场的装饰工程没有给汕头市达濠建筑总公司深圳分公司做，所以不存在结算事宜；3、珠海红旗公司同意将借款40万元转为香珠花园C栋303房陈惠珍的购房款。
另查，珠海红旗公司未与泰生公司就前述40万元签署书面合同。陈惠珍及珠海红旗公司称其除于2009年向泰生公司出具《香珠花园C栋303房补充办证资料》确认前述40万元系代陈惠珍支付的购房款外，还在泰生公司向陈惠珍交付钥匙之前口头通知了张某将该40万元转为代陈惠珍支付的购房款。陈惠珍还表示，之所以到12月份才以借款名义支付该笔款项，是因为香珠花园存在一房多卖的情况，需要确认涉案房产是否存在一房多卖才确定将该笔款项转为购房款，如付款后拿不到钥匙，则以借款方式将购房款追回。对此，珠海红旗公司表示：因为香珠花园存在一房多卖的情况，陈惠珍担心付房款后拿不到钥匙，就找到陈启正出面帮忙，通过与泰生公司原法定代表人张某协商达成口头协议，陈惠珍现将购房款以珠海红旗公司名义借款给泰生公司，待陈惠珍拿到钥匙后再自动转为陈惠珍的购房款。陈惠珍遂拿40万元给陈启正，按照口头协议的约定由珠海红旗公司付给了泰生公司，陈惠珍拿到钥匙后，珠海红旗公司向张某出具一份函件同意将40万元借款转为购房款，2009年又应泰生公司要求出具了《香珠花园C栋303房补充办证资料》。但珠海红旗公司未能提供该份函件。
前述《协议书》中所涉及的香珠花园C栋403、904、905号房未由陈启正、陈汉峰、梁海凤等人占有使用。泰生公司称香珠花园C栋403、904、905号房亦签订了相应买卖合同，但泰生公司处没有，对此，陈惠珍及珠海红旗公司均表示不清楚。
陈惠珍还表示，陈惠珍于2000年1月份拿到钥匙后就入伙了，没有入伙通知书等手续。陈惠珍无法陈述出交钥匙时是否有交接手续、如何拿到钥匙、从谁手中拿到钥匙等细节。
就案涉《深圳市房地产买卖合同》对涉案房产单价的约定与《协议书》约定的单价相差近千元一事，泰生公司解释称，协议书上所称单价为4套房产的平均价格，因每套房产的楼层、布局、朝向不同，价格上有差异。
再查，泰生公司于2013年8月份申请对陈惠珍在《深圳市房地产买卖合同》中的指印真实性进行鉴定。经原审法院组织，双方一致选定由广东省南天司法鉴定所（以下简称南天司法鉴定所）进行鉴定。南天司法鉴定所于2013年11月份出具《痕迹司法鉴定意见书》，认为《深圳市房地产买卖合同》的相关指印系由陈惠珍本人所按。当事人均未对该鉴定结论提出异议。
涉案片区高层住宅每平方米的指导租金2001-2013年间分别为25元、25元、20元、21元、25元、30元、30元、30元、50元、40元、43元和40元。
泰生公司诉讼请求：1、确认深（福）房预买字（1998055）第B10772号《房地产买卖合同》无效；2、陈惠珍向泰生公司返还房产，并按照市场指导租金价格从陈惠珍2001年3月27日实际占有该房时起至实际返还之日向泰生公司赔偿其占有期间的房屋损失，按每年58813元计算，暂定为20万元；3、陈惠珍承担本案诉讼费用。
原审法院认为：根据庭审查明的事实，本案案由应为担保合同纠纷。本案诉争焦点是：1、陈惠珍与辰森公司于1999年10月12日签订的《深圳市房地产买卖合同》是真实的买卖合同关系还是为1999年10月15日签订的《协议书》提供担保的流质契约进而无效；2、陈惠珍对涉案房产的占有使用是否有合法依据应否向泰生公司返还房产并支付房屋占有使用费。
原审法院认为，《深圳市房地产买卖合同》系属为《协议书��提供担保的流质契约，而非真实的买卖合同关系，根据物权法和担保法严禁流质契约之规定，该合同应属无效，但陈惠珍对涉案房产的占有使用具有合法依据，泰生公司主张陈惠珍应返还房产并支付占有使用房产期间的房屋占有使用费的依据不足。其具体如下：
第一、《深圳市房地产买卖合同》不是真实的房屋买卖合同关系，而是系为珠海红旗公司向泰生公司出借的借款提供担保的担保合同。1、《深圳市房地产买卖合同》中陈惠珍的指印经确认确为其本人所按，该合同系由其陈惠珍本人与辰森公司签订，其真实性应予采信。2、虽然《深圳市房地产买卖合同》于1999年10月12日签订，先于1999年10月15日签订的《协议书》，二者单价不同，陈惠珍亦未在《协议书》上签字，但陈惠珍与珠海红旗公司股东、法定代表人陈启正系兄妹关系，二人在相近时间分别就同���房产签订《深圳市房地产买卖合同》和《协议书》，再考虑到由陈启正参股和任法定代表人的珠海红旗公司于1999年12月23日向泰生公司以借款名义支付所谓购房款之事实，若双方对相关合同、协议书一无所知，有违情理。3、依陈惠珍及珠海红旗公司陈述，因当时香珠花园存在一房多卖情况，陈惠珍寻求陈启正帮忙与泰生公司协商以借款名义支付购房款，该陈述反证了当时珠海红旗公司及陈启正知悉陈惠珍与辰森公司签订《深圳市房地产买卖合同》的事实。4、陈惠珍在2009年委托陈启正之子，陈惠珍之侄向泰生公司提交办证资料，陈某将本案所涉《深圳市房地产买卖合同》、《协议书》、支票存根、收款收据一并交给泰生公司，表明陈惠珍实际上是将前述资料均作为其占有使用涉案房产的依据，该事实反证了前述《深圳市房地产买卖合同》、《协议书》虽然签订的主体不同，该两份合同不是两个不同的交易关系，而是同一个交易关系的不同部分。而涉案房产现由珠海红旗公司在本案的委托代理人、其员工陈月蓝管理、使用，该事实进一步印证了陈惠珍与珠海红旗公司就涉案房产密不可分的关系。5、珠海红旗公司于1999年12月23日向泰生公司所付40万元系以借款名义支付，陈惠珍及珠海红旗公司虽称在2009年之前曾向泰生公司主张过将该笔款项转为购房款，但无证据证明。同时，陈惠珍称其入伙时间为2000年1月，而此时泰生公司尚处于正常经营状态，如泰生公司确认同意将该40万元转化为陈惠珍购房款，依常理，泰生公司应重新向陈惠珍出具购房款收据或发票，但泰生公司并未向陈惠珍出具任何购房款收据或发票。6、珠海红旗公司向泰生公司转出该40万元虽与泰生公司向珠海红旗公司归还此前的150万元相差不到两天，但两笔款项不属同一笔交易，其先后转出转入并无不妥。至于房产差价的问题，泰生公司已提供了合理的解释，且《深圳市房地产买卖合同》签订在先，其在部分条款上与其后的《协议书》有所差异亦属正常。而该合同办理了公证，仅能证明该合同本身形式上的真实性，不能以此证明其交易关系的真实性。7、《深圳市房地产买卖合同》虽然系辰森公司与陈惠珍签订，但辰森公司签订该合同的委托代理人正是泰生公司的原法定代表人张某，故《深圳市房地产买卖合同》与《协议书》两份合同“出卖人”或“抵押人”的不同，不能够印证两份合同系属于不同的交易关系。结合以上几点，足以认定《深圳市房地产买卖合同》和《协议书》并非两个独立的交易，《深圳市房地产买卖合同》是配合其后签订的《协议书》中的流质担保条款而签订，当事人双方的真实意思是以流质方式为泰生公司向珠海红旗公司的借款提供担保。
第二、《深圳市房地产买卖合同》系属流质契约，应属无效。所谓流质契约其实质是一种权利让与型担保，即指当事人在设定担保物权时，约定在债务人到期不能履行债务时，由债权人直接取得担保物的物权。我国《物权法》、《担保法》均严禁流质契约，禁止当事人在债务履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时抵押物或质物直接归属债权人所有。本案《协议书》约定将包括涉案房产在内的四套房产抵押给泰生公司，并约定“协议期满当天若甲方未能如数还款给乙方，甲方愿意按前述价格把抵押的四套房产销售给乙方，并按商品房销售办法为乙方办理房产权证，入户指标等手续”，该种约定属于典型的流质条款，双方虽未就涉案房产实际设定抵押权，但依照《物权法》和《担保法》的规定，该种约定应属无效。��惠珍与辰森公司签订《深圳市房地产买卖合同》是为了配合该协议书中的流质条款，其真实意思系以买卖方式掩饰其流质担保的实质，应依据其真实交易关系对其性质认定并确认该合同无效。
第三、陈惠珍占有使用涉案房产与涉案的40万元具有一定的关联关系，因为在珠海红旗公司向泰生公司支付该40万元及陈惠珍自认其占有涉案房产的时间点（2000年1月份），此前流质契约所涉债务已经清偿，而泰生公司亦处于正常经营状态，如无合理理由，泰生公司不可能将房产交付陈惠珍或珠海红旗公司使用或放任其强占，但现有证据不足以证明陈惠珍与泰生公司或辰森公司就涉案房产在《深圳市房地产买卖合同》之外另行达成了买卖合意，在泰生公司将房产交由或放任陈惠珍或珠海红旗公司占有使用的情况下，该种关联应认定为泰生公司以涉案房产的使用收益继续为该40万元借款提供担保。根据陈惠珍及珠海红旗公司的陈述和举证，该笔40万元系以珠海红旗公司名义向泰生公司出借，故泰生公司与珠海红旗公司之间形成借贷关系，泰生公司以涉案房产的使用收益为其借款提供担保不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，因而该担保关系亦为合法有效。2009年珠海红旗公司通知泰生公司其所付40万元系代陈惠珍支付的购房款，这一行为对于泰生公司而言具有债权转让通知的效力，陈惠珍据此对泰生公司取得该40万元借款的债权。在泰生公司实际清偿该40万元借款之前，其要求陈惠珍返还房产、支付房屋占有使用费缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于��事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、陈惠珍与深圳市辰森实业发展有限公司于1999年10月12日签订的深（福）房预买字（1998055）第B10772号《深圳市房地产买卖合同》无效；二、驳回深圳泰生房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10701元（已由泰生公司预交），由泰生公司负担3102元，由陈惠珍负担7599元；鉴定费8380元（已由泰生公司预交），由泰生公司负担。
陈惠珍不服原审判决，向本院提出了上诉，请求撤销原审判决，驳回泰生公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审原告主体不适格，且原审法院遗漏了将汕头市达濠建筑总公司深圳分公司（以下简称达濠公司）列为当事人而导致程序违法。1、根据原审查明的事实，《深圳市土地使用权出让合同书》是农科中心、深圳华深（即���后的辰森公司）与原深圳市规划国土局于1997年3月3日签订，那么取得“香珠花园”的土地使用权的乙方是农科中心、深圳华深（即以后的辰森公司）而不是泰生公司。虽然辰森公司后来被吊销营业执照，但吊销营业执照只是一种工商行政管理措施而不是因注销而不存在，因此，按照《公司法》的相关规定，辰森公司是存在的，其合法权利应得到法律保护。既然辰森公司还存在，那么深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局仅凭2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》将辰森公司在《深圳市土地使用权出让合同书》中的权利、责任和义务擅自全部转给泰生公司，其行为侵犯了辰森公司的合法权利，显然，泰生公司签订的《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》及因凭该合同所办理的《他项权利登记》都是无效的，泰生公司取得“香珠花园”的土地使用权属于非法取得。再者，《深圳市房地产买卖合同》是陈惠珍与辰森公司签订的；而不是与泰生公司签订的，故泰生公司向陈惠珍主张原审诉讼请求，属于起诉主体不适格。2、原审法院既然将“陈惠珍与辰森公司于1999年10月12日签订的《深圳市房地产买卖合同》是真实的买卖合同关系还是为1999年10月15日签订的《协议书》提供担保的流质契约进而无效”列为本案诉争的焦点，那么，签订《深圳市房地产买卖合同》的卖方辰森公司和买方陈惠珍及签订《协议书》的泰生公司和达濠公司都应该是本案的利害关系人，应列为本案的当事人参加诉讼，但遗憾的是原审法院遗漏了将达濠公司列为当事人而导致程序违法，导致本案焦点问题的相关事实无法查清。
二、因原审程序违法，导致本案事实不清。1、查清达濠公司与泰生公司签订的《协议书》与珠海市红旗公司代陈惠珍以借支方式支付的40万元购房款之间的关联性，是认定本案《深圳市房地产买卖合同》是否“系属为《协议书》提供担保的流质契约，而非真实的买卖合同关系”事实的关键，但原审法院却没有审查，导致原审判决认定的事实不清。从《协议书》及付款、还款凭单来看，该协议是1999年10月15日签订的，所涉及的借款为150万元而不是40万元，且该150万元在同年12月21日就已经归还。如该《协议书》有效，那么，双方当事人因该《协议书》所产生的权利义务已经在12月21日履行完毕而自动终止。既然该《协议书》已经终止而失效，那么其抵押也就在12月21日就自动解除。然而，珠海红旗公司代支付的40万元是在抵押合同失效之后即12月23日发生的，很明显，该40万元不是基于《协议书》所产生的借款，且该���协议书》也没有约定该抵押的法律效力朔及珠海红旗公司后代陈惠珍支付的40万元购房款。故该40万元购房款与该《协议书》中的借款抵押没有任何关联。2、《深圳市房地产买卖合同》是合法有效的，但该《协议书》既没有“乙方”陈汉锋、陈惠珍等人的签名，抵押物又没有登记，故该协议未成立、未生效，且两者之间也没有任何关系。（1）《深圳市房地产买卖合同》通过了深圳市公证处的公证，且泰生公司没有提供任何足以推翻该项公证的证据，根据《公证法》第二条及第三十六条之规定，该合同合法有效。然而，该《协议书》没有“乙方”陈汉锋、陈惠珍等人的签名，且其中的抵押物是城市房地产，未办理抵押物登记，根据《担保法》第四十一条、第四十二条的规定，该抵押《协议书》既没有签名而成立，也没有登记生效。故该协议不能作为本案认定事实的��据。原审法院认定该《协议书》有效存在事实不清，证据不足。（2）从时间上看，《深圳市房地产买卖合同》签订的时间在前即1999年10月12日，《协议书》签订在后即10月15日，且陈惠珍没有在该协议上签字，因此，该协议与陈惠珍无关。再者，陈惠珍当时如果没有办理入伙手续，那她就不可能得到该房屋的钥匙，根本不可能取得该房，物业管理处也不会让陈惠珍装修。现陈惠珍已经取得该房，且已经装修入住多年，故泰生公司当时已经给陈惠珍办理了购房入伙手续。（3）内容不同。《深圳市房地产买卖合同》的购买单价是3000元／平方米，而《协议书》的单价为2066元／平方米，两者相差甚远。3、原审认定本案的主体错误。判决书第7页认定“2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会（甲方）与陈惠珍（乙方）签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让���同书﹥第一补充协议书》”，那么明显，原审法院将上述“《第一补充协议书》”中的“乙方”作为了本案的陈惠珍，但从泰生公司的起诉书来看，本案的陈惠珍只有陈惠珍一个，且上述的“乙方”又不是陈惠珍，故原审法院存在诉讼主体错误。4、原审判决书认定“2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋，C栋全部登记在陈惠珍名下”纯属无中生有。陈惠珍购买的一套C栋303房到现在为止，都没有办理房产登记，原审法院认定事实错误。5、原审判决书第8页有关陈惠珍购买的303房“现为深圳市公安局经济侦察局预查封”没有证据证明。在原审法院开庭时，泰生公司提供的有关查封的证据上没有陈惠珍购买的303房被查封的记录。故陈惠珍的上述房产不存在被查封。6、原审判决书第11页有关“陈惠珍无法陈述交钥匙是否有交接手续，如何拿到钥匙，从谁手中拿到钥匙等细节”。实际上，不是“陈惠珍无法陈述”而是其代理人无法陈述。即使代理人无法陈述，也是正常的，符合情理。因为陈惠珍购买此房后一段时间后，就到海南做生意，开庭时不能亲自到庭，是代理人代理出庭，但因陈惠珍拿钥匙的时候，代理人没有陪同而不在场，所以对这些拿钥匙的细节，代理人肯定不知道；再者，对购房者而言，现实生活中，几乎没有人会对当初拿钥匙的细节留心，更何况时间长达13年之久？如果关于拿钥匙的细节对本案事实的认定重要，且必须查清，那么原审法官也应该给陈惠珍的代理人释明，或给当事人合理的期限陈述清楚。
三、原审判决认定“《深圳市房地产买卖合同》系属为《协议书》提供担保的流质契约，而非真实的买卖合同关系”的事实证据不足，判决书中阐述的第2-7项理由均不成立。1、关于第2项理由。原���判决第13页以陈惠珍和珠海红旗公司的法定代表人陈启正是兄妹关系，认定陈惠珍在签订完《深圳市房地产买卖合同》后就一定知道达濠公司会跟泰生公司签订《协议书》毫无事实根据。（1）从《协议书》来看，该协议不是珠海红旗公司签订的，是达濠公司签订的，那就证明是达濠公司借款给泰生公司，而不是珠海红旗公司借款给陈惠珍。再者，珠海红旗公司和达濠公司是两个不同的公司，虽然陈启正是珠海红旗公司的法定代表人，但他不是达濠公司的法定代表人。陈启正在《协议书》上签字是代表达濠公司，而不能证明他代表了珠海红旗公司。至于借给泰生公司的150万元是从珠海红旗公司的账上转过去，那是达濠公司和珠海红旗公司之间的事情，但不能证明出借人就是珠海红旗公司。现原审法院把达濠公司和珠海红旗公司混为一家来认定相关事实，证据不足，��错误的。（2）从情理上说不通。因为陈惠珍签订的《深圳市房地产买卖合同》是在达濠公司与泰生公司签订《协议书》之前，而不是之后，陈惠珍既不是达濠公司的法定代表人，也不是珠海红旗公司的股东和管理人员，更没有和陈启正生活及居住在一起，原审法院凭什么认定她一定知道上述公司的运作和业务往来及与泰生公司签订合同的事情？（3）如果要认定陈惠珍签订的《深圳市房地产买卖合同》系属为《协议书》提供担保的流质契约，那么必须要有充分证据证明陈惠珍在签订《深圳市房地产买卖合同》之前，有与达濠公司或陈启正沟通和合谋，但泰生公司却没有提供任何证据予以证明。（4）如果陈惠珍在签订《深圳市房地产买卖合同》之前，有与达濠公司或陈启正沟通和合谋，那么，为了保证上述《房地产买卖合同》顺利履行，按照正常人的一般思维，陈启正一定会要陈惠珍在《协议书》上签名，这样才能使《协议书》上的担保更有保证。但事实上，该协议上却没有陈惠珍的签名，故陈惠珍不知道陈启正签订的《协议书》及其内容。原审法院以陈惠珍和陈启正兄妹关系，认定作为妹妹的陈惠珍就一定知道哥哥的所作所为，毫无根据。2、关于第3项理由。原审判决书以陈惠珍“寻求陈启正帮忙与泰生公司协商以借款名义支付购房款”的陈述，“反证当时珠海红旗公司及陈启正知悉陈惠珍与辰森公司签订《深圳市房地产买卖合同》的事实来认定“《深圳市房地产买卖合同》系属为《协议书》提供担保的流质契约，而非真实的买卖合同关系”，没有事实根据，不符合证明推理的科学逻辑规律。陈启正知道妹妹（即一个进城的农民工，文化水平不高，社会见识不多）买房一事很正常，但不能由此证明陈惠珍就知道陈启正的所��所为。陈启正在知晓泰生公司有一房多卖的行为的情况下，为了防止泰生公司把陈惠珍要买的房又卖给别人，出于亲情而把该房纳入《协议书》中是符合情理的。但关键问题是珠海红旗公司代陈惠珍支付的40万元是在该协议终止之后即12月23日发生的，与达濠公司出借的150万元毫无关系，如果泰生公司认为陈惠珍没有购买303房，那泰生公司为什么刚好给陈惠珍的房是303房而不是403房或904或905呢？为什么13年之久都没有要陈惠珍腾房？所以，原审判决以此作为认定上述事实的理由是不成立的。3、关于第4项理由。原审判决以陈某向泰生公司提交办证资料表明陈惠珍“实际上是将前述资料均作为其占有使用涉案房产的依据”及珠海红旗公司员工陈月蓝代为管理使用该房来证明“珠海红旗公司就涉案房产密不可分的关系”的事实，完全是错误认定。陈惠珍在海南做生意多年��家里有个智障女儿要时时照顾，离不开身。时隔十年之后泰生公司通知陈惠珍到深圳办理房产权证，陈惠珍在泰生公司没有要求必须本人亲自递交资料的情况下，委托自己的侄子递交相关材料有何不当？如果泰生公司认为陈某不能代理递交相关资料，那么为什么又收下他交的资料而不提出异议呢？可见，泰生公司是认可的。再者，陈月蓝是深圳人，当时，陈惠珍委托她代管该房时，还在深圳上班，还不是珠海红旗公司的职员，陈月蓝还不认识陈启正，陈惠珍委托陈月蓝完全是出于对陈惠珍的房屋进行管理的方便。陈惠珍根本不存在以“前述资料均作为其占有使用涉案房产的依据”行为。4、关于第5项理由。关于原审判决认定的陈惠珍及珠海红旗公司没有证据证明在2009年之前主张过将该40万元款项转为购房款及泰生公司“并未向陈惠珍出具任何购房款收据或发票”的���题。（1）陈惠珍认为泰生公司接受珠海红旗公司同意将该40万元款项转为陈惠珍购房款的行为充分反证陈惠珍已经在此之前主张过将珠海红旗公司的40万元借款转为购房款的事实，也反证泰生公司同意以此款抵消陈惠珍的购房款。（2）陈惠珍及珠海红旗公司送给泰生公司的所有资料，泰生公司从来没有给过收件回执；即使泰生公司的运作已经走上正轨后的2009年，陈惠珍委托陈某于递交给泰生公司要求办产权证的材料，泰生公司都没有给过收件回执，何况泰生公司在2009年之前还是处于管理混乱时期！陈惠珍从2000年1月从泰生公司处拿到钥匙至今有13年的时间，泰生公司从来没有主张过该房不属于陈惠珍，陈惠珍也从来没有料想到泰生公司有今天的官司而要保留证据。原审法院不考虑当时泰生公司管理不规范及陈惠珍一个农民工没有文化，法律意识不强等客观实际情��，一味强调要求陈惠珍提供证据，属于强人所难。（3）大家都知道《房产权证》是房屋所有权受法律保护的凭证，陈惠珍付款后一直没有拿到该房的《房产权证》，不管陈惠珍文化水平多低，再傻她也不会傻到不要求泰生公司办证。再者，泰生公司为什么在2009年10月又接受陈惠珍委托陈某提交的《香珠花园C栋303房补充办证资料》？该材料中的“补充”字样足以证明在2009年之前陈惠珍和珠海红旗公司已经主张过将该40万元款项转为购房款的事实。（4）完善购房款收据或发票本身是泰生公司的责任。按照现在购房的交易惯例，都是开发商主动通知并要求购房业主来换取购房款收据或发票，而一般不是业主主动去换取的。陈惠珍付款后从泰生公司处拿到钥匙居住至今有13年的时间，从来没有收到泰生公司的任何通知，也从来没有任何人提及要求将40万元钱归还给陈惠珍或珠海红旗公司。如果泰生公司认为本案C栋303房是陈惠珍因泰生公司所借40万元钱没有归还而占用，那么在这13年的时间里为什么不通知陈惠珍表达愿意归还该款而要求陈惠珍退出该房呢？且在2009年还要求陈惠珍提供办证的补充资料？这些事实充分证明没有完善购房款收据或发票手续不能构成“《深圳市房地产买卖合同》系属为《协议书》提供担保的流质契约，而非真实的买卖合同关系”的理由，反而证明《深圳市房地产买卖合同》是真实的买卖合同关系。5、关于第6项理由。原审判决书认定有关“150万元”与珠海红旗公司向泰生公司转付的40万元“两笔款项不属同一笔交易，其先后转出转入并无不妥”，不但其认定前后矛盾，而且认定“其先后转出转入并无不妥”没有任何依据。（1）根据本案证据材料显示，泰生公司归还的150万元是泰生公司根据《协议书》的约��找达濠公司借后归还的款项，此150万元的归还，标志着《协议书》的内容已经履行完毕，说明约定抵押的四套房全部可以处理，《协议书》不再发生法律效力。（2）根据泰生公司的交易习惯，泰生公司在借款之前都有与出借人有合同的约定，但珠海红旗公司向泰生公司转付的40万元不但没有合同约定，而且该款是在《协议书》已经终止之后发生的，并没有约-
定前《协议书》中的抵押继续对该款有效。显然，“150万元”与珠海红旗公司向泰生公司转付的40万元不但这“两笔款项不属同一笔交易”，而且其产生的法律关系也不相同。原审法院将这两笔款混为一谈没有任何事实根据和法律依据。其认定明显证据不足。6、关于“房产差价”的问题。原审法院认为“泰生公司已提供了合理的解释”，但这解释是不符合客观实际的，属于不合理解释。（1）《深圳市房地产买卖���同》约定房价是3000元／平方米，这价格在当时的当地段是中偏高的价格，没有明显低于市场价格。（2）《协议书》约定的价格是2066元／平方米，泰生公司解释的是平均价格，其意思是这四套房的平均价，如果是四套房的平均价格，那么其中最少有一套或两套要低于平均价2066元／平方米，那应该是陈惠珍购买的303房。因为：开发商确定新楼盘房价的因素是楼层和朝向及采光。一般是楼层越高，其价位越高，朝向、采光好的，价格要高。联系本案，《协议书》中的C栋是一梯三户、楼层为10层的小高楼。303房和403房是楼上和楼下对应房，建筑面积都是163.37平方米。904房和905房都是复式房，按照《协议书》约定的四套房总建筑面积为726平方米减去303房和403房的建筑面积为163.37＊2=326.74平方米计算，那么904房和905房的建筑面积为399.26／2=199.63平方米，可见，陈惠珍购买的303房不管从楼层高低还是面积的大小及朝向和采光来看，都不如其他三套房，其价格不可能高出其他三套房，所以303房的价格是四套房中价格最低的。2、既然陈惠珍购买的303房是四套房中价格最低的，那么陈惠珍如果是“《深圳市房地产买卖合同》系属为《协议书》提供担保的流质契约，而非真实的买卖合同关系”，假此折算，陈惠珍的抵押价应在平均价2066元／平方米之下。然而，《深圳市房地产买卖合同》约定购买价3000元／平方米，要远高于按《协议书》约定的2066元／平方米折算后抵押价格。所以“《深圳市房地产买卖合同》不属为《协议书》提供担保的流质契约，而是真实的买卖合同关系”。7、原审判决认定“2009年珠海红旗公司通知泰生公司其所付40万元系代陈惠珍支付的购房款，这一行为对于泰生公司而言具有债权转让通知的效力”，更进一步反证“《深��市房地产买卖合同》不属为《协议书》提供担保的流质契约，而是真实的买卖合同关系”。因为如果该40万元是纯属借款关系，那么证明是泰生公司欠珠海红旗公司的钱，而不是欠陈惠珍的钱。既然“这一行为对于泰生公司而言具有债权转让通知的效力”，那就证明是陈惠珍欠泰生公司的钱，否则，珠海红旗公司没有必要将向泰生公司支付40万元转让给陈惠珍。从本案调查的事实来看，陈惠珍除了和泰生公司因房屋买卖关系有往来外，再没有其他任何交易，故陈惠珍欠泰生公司的钱就是购房款。由此可知，珠海红旗公司的债权转让行为充分证明珠海红旗公司与泰生公司之间不是真正的借款关系，而是其为了代陈惠珍履行《深圳市房地产买卖合同》的义务而支付的购房款，否则，珠海红旗公司没有任何理由要将该40万元作为债权来转让给陈惠珍，且该款正好与陈惠珍应支付的购房款基本吻合。8、关于第7项理由。原审判决以张某同为签订《深圳市房地产买卖合同》和《协议书》的代理人和法定代表人而认定这两份合同属于同一交易，完全没有事实根据和法律依据，纯属主观推断。《深圳市房地产买卖合同》和《协议书》的甲方分别是不同的法人，且乙方都不是同一人，且内容也完全不同。再者，我国没有法律规定一个法人的法定代表人不能担任另一家法人的委托代理人，因此原审法院的上述理由是不成立的。
四、原审判决适用法律错误。以上述事实充分证明，本案的“《深圳市房地产买卖合同》不属为《协议书》提供担保的流质契约，而是真实的买卖合同关系”。原审判决书适用《物权法》和《担保法》的相关条款是错误的。综上，原审判决事实认定错误，请求二审法院纠正原审法院的做法，撤销原审判决，依法改判并驳回泰生公司的诉讼请求。
二审审理过程中，陈惠珍补充上诉内容如下：一、上诉请求部分明确为：请求二审法院认定涉案《房地产买卖合同》合法有效，请求撤销原审判决，驳回泰生公司的诉讼请求。二、关于事实和理由部分：1、原审判决对陈惠珍究竟是凭《协议书》直接取得C栋303房还是因涉案中的“40万元”而取得C栋303房的事实没有查清，且原审判决部分内容相互矛盾。2、补充内容为：（1）如果涉案《房地产买卖合同》是为《协议书》而设立的流押契约，那么陈惠珍就不可能取得该房。因为《协议书》因150万元之借款已全部归还而终止后，《房地产买卖合同》也随主合同的终止而终止，那么流质契约不会再存在而继续有效。因此，原审判决认定《房地产买卖合同》因房屋为《协议书》提供担保的流押契约而无效的定案依据错误。（2）如果涉案《房地产买卖合同》是因涉案中的40万元而取得该房产，因为40万元与《房地产买卖合同》无合同约定是担保关系，那么，《房地产买卖合同》就不为40万元提供担保的流质契约而合法有效。
泰生公司答辩如下：一、泰生公司为原审原告主体适格。（一）辰森公司在深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》中的权利、责任和义务己转给泰生公司。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局与泰生公司签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议》，将辰森公司在深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》中的权利、责任和义务转给泰生公司是有事实和法律依据的。泰生公司是与农科中心、辰森公司签订了一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目的：1、1997年8月15日和10月28日，农科中心、辰森公司和泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》。约定，农科中心和辰森公司提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、辰森公司15.2%、泰生公司65%的比例分成。其中，辰森公司按合同应分得的15.2%的房产以3300万转让给泰生公司。2、泰生公司实际已经向辰森公司支付4001.6390万元。（二）“香珠花园”己初始登记至泰生公司名下，并已对外公示。为解决香珠花园历史遗留问题，该项目已初始登记至泰生公司名下并己对外公示，应视为泰生公司已对外概括承受了辰森公司在涉案买卖合同中的全部权利义务，故泰生公司为涉案买卖合同的适格当事人。二、达濠公司并不是《协议书》的当事人，也非本案的利害关系人，无需列为第三人。1、《协议书》中写��的乙方为陈启正、陈汉峰、梁海风和陈惠珍，并不是达濠公司。在签章处虽然有达濠公司的盖章，但并没有达濠公司法定代表人的签字。泰生公司与达濠公司签订的《“香珠花园”装修合同书》中，是修斌签名而非陈启正，陈启正也并未提供任何证据证明其为达濠公司的代理人。2、《协议书》规定的借款150万，全部由珠海红旗公司转账于泰生公司。并且泰生公司也并非是还款给达濠公司，而是向珠海红旗公司支付150万元支票。上述可知，达濠司并不是《协议书》的当事人，无需列为第三人。三、《深圳市房地产买卖合同》不是真实的房屋买卖合同，而是为珠海红旗公司向泰生公司出借的借款提供担保的流质契约。1、本案之《深圳市房地产买卖合同》只是为《协议书》所约定借款提供担保的其中一份担保合同。首先，泰生公司为《协议书》所约定借款，共签订四份���保合同。泰生公司与陈惠珍之兄陈启正于1999年10月15日签订《协议书》，约定陈启正向泰生公司借款150万元，泰生公司以香珠花园C栎303、403、904、905作为抵押，但并未办理抵押登记。为此，泰生公司分别与陈启正、陈汉峰、梁海风、陈惠珍签订了《深圳市房地产买卖合同》（以福田区公证处出具的“香珠园”合同公证的重复情况统计表为证）。其中，与陈惠珍的《深圳市房地产买卖合同》签订于1999年10月12日，即使早于《协议书》三日也不能改变其担保性质。一审中，泰生公司主张香珠花园C栋403、904、905号房都签订了相应的买卖合同，但陈惠珍和珠海红旗公司均表示不清楚，但实际上上述三份《深圳市房地产买卖合同》全部进行了公证。陈惠珍和珠海红旗公司故意隐瞒事实的行为，反证这三份《房地产买卖合同》与案涉《房地产买卖合同》为同一目的，即为借款��担保。其次，陈惠珍对《协议书》内容不知情是不合情理的。1、虽然陈惠珍主张陈启正是出于亲情将陈惠珍名字写于《协议书》中，陈惠珍并不知情，所以《深圳市房地产买卖合同》与《办议书》是无关的。但是，陈启正这样做反而不是在帮助陈惠珍，是将陈惠珍依据《房屋买卖合同》取得的所有权变为抵押权，是不利的。所以，陈惠珍的理由并不成立。2、再结合陈惠珍在2009年委托陈启正之子陈某将《深圳市房地产买卖合同》、《协议书》、支票存根、收款收据一并交给泰生公司，表明陈惠珍是完全知晓《协议书》内容，并且认为这本身就是属于同一个交易关系。最后，关于“房产差价”问题。很显然，《深圳市房地产买卖合同》中单位房价是市场价格，而《协议书》中的单位房价则是由借款除以房产总面积得出的（1500000元÷726平方米=2066.11元），并不具有实际���义。陈惠珍以此主张两份合同没有关系，是站不住脚的。2、依据《物权法》和《担保法》，本案之《深圳市房地产买卖合同》是为《协议书》提供担保的流质契约，是无效的。《物权法》规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《担保法》规定，设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。所以，在本案中双方签订的《协议书》约定“协议期满当天若甲方未能如数还款给乙方，甲方愿意按前述价格把作为抵押的C栋303、403、904、905销售给乙方，并按商品房购售办法为乙方办理房产权证，入户指标等全部手续”，这是典型的流质契约，是当然无效的。四、陈惠珍对涉案房产的占有实质是：以无效的《深圳市房地产买卖合同》为依据，为40万元借款担保。1、40万元的借贷关系成立。1999年12月21日，泰生公司己向珠海红旗公司归还协议书项下的全部借款150万元，双方的借款合同关系和担保合同关系至此消灭。但两日之后，即1999年12月23日，泰生公司再次向珠海红旗公司借款40万元。虽然没有签订书面借款协议，但依据《合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。可见泰生公司与珠海红旗公司的40万元的借贷关系成立。虽然陈惠珍主张在拿到钥匙后，珠海红旗公司向张某出具一份函件同意将40万元借款转为购房款，但珠海红旗公司并没有提供该份函件或者其他任何证据证明取得泰生公司的同意。2009年在泰生公司开始香珠花园确权工作后，珠海红旗公司向泰生公司出具的《香珠花园C栋303房补充办证资料》中同意将借款转为房款，并不能证明1999年双方已经约定将借款转房款。2、陈惠珍以无效的《深圳市房地产买卖合同》为依据占有房产，为40万元借款担保。泰生公司因资金问题未偿还40万元，陈惠珍以此为由占据C栋303房至今。在第二次借款之后，泰生公司与陈惠珍并没有达成任何房屋买卖合同关系，陈惠珍只是以第一次借款时签订的担保合同《深圳市房地产买卖合同》为由占有房屋，为第二次的40万元借款担保。综上，泰生公司与陈惠珍签订的《深圳市房地产买卖合同》不是真实的房屋买卖合同，而是为珠海红旗公司向泰生公司出借的借款提供担保的流质契约，是无效合同。
珠海红旗公司口头答辩认可陈惠珍的上诉理由与上诉事实。
辰森公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
二审查明：2010年6月9日，与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》的合同主体是泰生公司。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司名下。原审查明的其他内容属实，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同效力纠纷案件。根据陈惠珍的上诉理由和泰生公司的答辩意见，本案的争议焦点为涉案的《深圳市房地产买卖合同》是为借款进行担保的协议还是双方之间就涉案房产签订的买卖合同。本院认为，从珠海红旗公司法定代表人陈启正以包括陈惠珍在内的四人的名义签订的借款150万元的协议书的约定可以看出，150万元的借款有包括涉案房产在内的四套房产作为还款抵押担保，结合陈惠珍在签约前三天就涉案房产与辰森公司签订了买卖合同，因此，认定双方签订房地产买卖合同的目的是以涉案房产作为150万元借款的担保较为符合常理。在150万元归还后，泰生公司又向珠海红旗公司借款40万元，结合陈惠珍陈述的涉案房产在2000年1月交付的情况，以及陈惠珍在之后多年使用涉案房产的情况，认定双方签订的房地产买卖合同又转化为40万元借款的担保也较为合理。但是，在2009年陈惠珍向泰生公司递交办理涉案房产的办证资料后，认定此时双方原来签订的房地产买卖合同已经转化为事实上的买卖合同较为合理，双方应按照之前签订的买卖合同履行。理由如下：1、陈惠珍在2009年向泰生公司递交了办理涉案房产的办证资料，要求办理涉案房产的产权证。在该申请办证资料中，珠海红旗公司明确40万元借款转为陈惠珍的购房款。泰生公司在收到陈惠珍的办证资料后没有提出异议；2、2010年泰生公司承接辰森公司的权利义务、作为涉案香珠花园的开发商后，也没有对陈惠珍主张办理涉案房产产权证的主张提出异议；3、从2000年开始，特别是2009年陈惠珍递交办证资料后，泰生公司没有向陈惠珍主张过收回涉案房产的使用权。综合以上情况，本院认为，认定双方为了借款担保而签订的买卖合同已经转化为双方之间真实的买卖合同关系更加合理，更有说服力。因此，泰生公司主张涉案买卖合同无效没有事实依据，应予以驳回。陈惠珍依据买卖合同占有涉案房产有合法依据，泰生公司要求返还涉案房产的请求也应予以驳回。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。陈惠珍的上诉理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
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