广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤09民终1482号
上诉人（原审原告、反诉被告）：信宜市运朝房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇迎宾大道。
法定代表人：黎运朝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎伏倩，广东文业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁广兴，住信宜市。
委托诉讼代理人：梁建荣，住信宜市。
原审第三人：信宜市东镇街道办事处，住所地：信宜市区东龙路。
法定代表人：罗胜，该街道办事处主任。
委托诉讼代理人：罗灵犀，住信宜市，该办事处工作人员。
委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师。
上诉人信宜市运朝房地产开发有限公司（以下简称运朝公司）因与被上诉人梁广兴及原审第三人信宜市东镇街道办事处（以下简称东镇街道办）合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人运朝公司的委托诉讼���理人黎伏倩、被上诉人梁广兴的委托诉讼代理人梁建荣、原审第三人东镇街道办的委托诉讼代理人罗灵犀、刘小和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认为，一、关于原、被告签订的协议是否有效的问题。原告运朝公司与被告梁广兴签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》（以下简称《补偿协议》）及《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补偿协议》（以下简称《补充协议》），是双方的真实意思表示，虽然被告在签订上述协议时，没有取得相关部门的权属证书，但有政府部门的批文为证，同时原告也正在办理有关涉案土地的使用权及规划许可等相关证照，且双方均没有对上述协议的效力提出异议，再者该协议也没有违反法律的强制性规定，故原审法院对上述协议的效力予以认可。因此，上述协议对签订协议的双方都是有约束力的，双方都应该完全履行协议所约定的义务。
二、关于原告（反诉被告）未能在协议约定的期限内兴建房屋是否属于不可抗力的问题。原告对被告的反诉辩称在协议约定的期限内无法兴建房屋是由于政府相关部门未批准相关手续导致，是属于不可抗力。虽然原告提供了相关证据，但其提供的证据只能证明权属运朝公司的位于信宜市某小学运动场东边的4800平方米土地属于城中村改造项目，不能证明涉案的924平方米土地是属于城中村改造项目，且运朝公司对此也未提供其他证据予以佐证，故对原告（反诉被告）的上述辩称不予采纳。
三、关于被告反诉请求的违约金能否获得支持及违约金的计算标准问题。从原、被告签订的《补偿协议》可以看出，被告的义务仅仅是在协议约��的期限内搬出楼房给原告清拆，且被告已经完全履行了约定的义务。而原告的义务有支付搬迁费及每月支付租金给被告，并按约定的期限交付符合双方约定条件的楼房给被告居住使用。原告虽然有支付搬迁费和租金给被告，但至被告提出反诉时止都没有交付符合双方协议约定的楼房给被告居住使用。因此，原告（反诉被告）应承担违约责任，被告反诉请求原告支付逾期交付房屋的违约金合法有理，原审法院予以支持。对于违约金的计算标准，被告反诉要求按2700元/平方米的标准计付违约金，由于在与本案同属于系列案的（2014）茂信法民二初字第38号案中以原告公司出具的《回迁房证明》中确定的价格2700元/㎡计付违约金的标准，故在本案中，原审法院确认以2700元/平方米的标准计付违约金。被告（反诉原告）主张计付违约金的总面积应包括车库的面积在内，但原告（反诉被告）称车库的面积不应计算在内。根据原、被告双方签订的补偿协议书约定：“三、甲方补偿给乙方每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）”，由此可知，一套房是包括房屋和车库的，车库是该房屋的配套设施，因此计付违约金的总面积应包括车库的面积在内。因此，原告（反诉被告）运朝公司应支付给被告（反诉原告）的违约金为94500元（2700元/平方米×175平方米×20%）。
四、对于被告反诉请求原告支付2015年4月30日起至2017年4月30日止的租金14400元（600元/月×24个月）能否获得支持的问题。原、被告双方签订的补偿协议书约定：“十、…甲方负责乙方每户每月500元租房住的租金，直到甲方交房给乙方为止……”，由此可知，原告有继续支付租金给被告的义务。且原告已支付至2015年4月30日止的租金给被告，从2015年5月1日起的租金一���未支付。对于租金的标准问题，根据被告提供的由运朝公司开具的《现金支出证明单》，运朝公司支付给被告梁广兴一年的房租为7200元，即每月600元。由此可以看出，运朝公司对租金的标准为每月600元是确认的。原、被告约定是每月支付租金的，但直至庭审结束时，运朝公司都未支付租金给梁广兴，因此，被告反诉请求原告支付租金，有理有据，原审法院予以支持，原告运朝公司应支付从2015年5月1日起至2016年5月31日止的租金7800元（600元/月×13个月）给被告梁广兴。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）信宜市运朝房地产开���有限公司与被告（反诉原告）梁广兴继续履行于2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》；二、限原告（反诉被告）信宜市运朝房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金94500元给被告（反诉原告）梁广兴；三、限原告（反诉被告）信宜市运朝房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金7800元给被告（反诉原告）梁广兴；四、驳回被告（反诉原告）梁广兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉受理费1239元（被告已预交），由被告（反诉原告）梁广兴负担75元，由原告（反诉被告）信宜市运朝房地产开发有限公司负担1164元。
宣判后，上诉人运朝公司不服原审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院判决支持上诉人按20%计算的违约金请求是错误的，将约定的车库的面积计入计算违约金的房屋面积，是对上诉人与被上诉人双方签订的《补偿协议》的曲解，也是错误的，对上诉人是不公平、不公正的。1.根据《补偿协议》之后签订的《补充协议》第（四）条约定“如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按照协议妥善在市区比较交通方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米伍仟元人民币计算支付给乙方”，双方对承担违约责任的方式已经变更，不再适用《补偿协议》第十二条支付违约金。2.《补偿协议》第十二条约定“两年半内不交房，按每套售价金额的20%罚款作为甲方支付给乙方的违约金”。根据该约定，计算20%违约金的基数是每套房的售价。又有该《补偿协议》第三条还约定“甲方补偿乙方每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）”。从“一套房”和“车库一间”之间是有其他文字（实用面积每户150㎡）隔开，而且这些文字前后都使用逗号隔开，并不是使用顿号。从我国的语言和符号使用常规来看，“车库一间”与“实用面积每户150㎡”，不是并列的关系。这也就是说，“实用面积每户150㎡”属于“一套房”的内容，但是“车库一间”不属于“一套房”的内容，该条约定仅仅是将“一套房”的具体内容定在“实用面积每户150㎡”，除此以外没有其他。另外，根据通常的房地产交易习惯和一般人们对一套房的理解，一套房是不可能包括车库的，除非房屋买卖的双方当事人有明确的约定，将车库列入一套房的范围。可见一审法院曲解了运朝公司和梁广兴的约定，从而作出的错误的判决，对运朝公司严重不公。二、一审法院判决运朝公司支付房租给梁广兴，是错误的，判决按照600元的月标准支付，更是错误。1.根据《补充协议》第（四）条约定“乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按照协议妥善在市区比较交通方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米伍仟元人民币计算给乙方”，甲方按照约定任何一种方式履行，租金就不再存在。即使梁广兴拒绝运朝公司按照该约定的任何一种方式履行，梁广兴也不能再主张租金。2.《补偿协议》约定月租金是500元，双方并没有就租金问题达成其他协议，不应认定运朝公司同意按照600元每月的标准支付租金。综上所诉，请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法予以改判；2.��案一、二审诉讼费用由梁广兴承担。
被上诉人梁广兴答辩称，运朝公司提起上诉是故意不想履行和拖延履行《补偿协议》的义务。运朝公司对《补偿协议》第三条的标点符号进行辩解，但与本案同一类型案件已于2014年6月11日由信宜市人民法院作出（2014）茂信法民二初字第38号民事判决，支持梁建荣支付违约金的请求，该案被茂名市中级人民法院改判后，梁建荣向广东省高级人民法院提出再审申请，2016年4月1日广东省高级人民法院作出(2015)粤高法民一提字第34号民事判决，维持了信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决。综上所述，梁广兴请求按《补偿协议》第二条约定的套房面积及车库面积共175平方米赔偿损失没有不当之处，一审判决认定事实适用法律均正确，运朝公司自《补偿协议》约定期限届满之后，不按协议约定支付违约金，亦没有���付房屋给梁广兴居住，侵害了当事人的合法权益，因此，请求维持一审判决；一、二审受理费由运朝公司承担。
原审第三人东镇街道办述称，一、本案是因履行《补偿协议》和《补充协议》而产生纠纷，上述合同的当事人是运朝公司与梁广兴，东镇街道办与上述合同没有任何法律上的权利义务关系。根据《民法通则》第一百零六条第一款规定，东镇街道办与本案没有任何的法律上的利害关系，依法不承担民事责任。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法判决。
案经本院审理查明，梁广兴是广东省信宜土产进出口公司的职工（以下简称信宜土出公司）。信宜土出公司为解决梁广兴等九位职工未能参加1993年正常房改的住房问题，于2001年6月26日，以信宜土出公司为甲方，梁广兴等九位职工为乙方，双方签订《关于公司内部解决九位职工住房问题的协议》，该协议约定：一、甲方将原外贸土出车队司机住宿楼水泥钢筋结构三层楼，占地面积507.63平方米，建筑面积230.26平方米，楼房总面积618.25平方米，交给乙方今后作长期居住使用。二、甲方解决乙方住房的方法是根据市政府有关部门对于1993年第一期房改金：145元/㎡，和第二期房改金：560元/㎡,采取中间值金额：354元/㎡进行按住房面积计算总值，并给予乙方一次性付清房金优惠20%，每年工龄计优惠0.3%，住房折扣2%优惠，三项优惠后实收取房改住房金。三、甲方只能以内部房改的形式收取房改住房金。当甲方收到乙方交清住房金后提供甲乙签订的协议给乙方作为今后长期居住使用楼房唯一的手续。如今后乙方在此居住楼房和公共场地与其他相邻出现的纠纷及出现其他问题，甲方不负任何责任。……五、乙方��清房改金后取得甲乙双方签订协议作为今后住户长期居住使用此楼唯一的手续。乙方今后有权对此楼房所进行修造使用。如申请办理政府有关部门的合法手续的一切费用均由乙方负责。如在使用过程中出现其他一切问题乙方自行理顺，自负责任，均与甲方无关。签订上述协议后，梁广兴向信宜土出公司交付房改金9973.4元，并取得该楼303号房的居住使用权。
2010年10月1日，运朝公司与梁广兴签订《补偿协议》），协议书的甲方为运朝公司，乙方为梁广兴。该协议书约定：一、乙方同意甲方在该地建新房；二、建房的层数、规划、面积由甲方确定，乙方无权干涉；三、甲方补偿给乙方每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）；四、甲方包报装水、电到乙方每户门口，费用甲方负责；五、甲方交房给乙方标准为装修好外墙、公共梯间、不锈钢楼梯���手、铝合金窗、房内粗批；六、乙方可在十层以下选房，选房面积在150160㎡内，乙方不作任何补偿；七、以后的物业费、电梯费乙方负责；八、甲方负责为乙方办好房产证，费用由甲方负责；九、甲方在该地建设过程中，有出现内部纠纷问题，乙方负责解决，费用由乙方负责；十、在签订协议后，乙方应在1个月后搬出该旧宿舍给甲方清拆，甲方负责乙方（9户）每户每月500元租房住的租金，直到甲方交房给乙方为止，甲方并负责每户3000元搬迁费。如乙方延期不搬出给甲方清拆，则交房期限顺延；十一、甲方在约两年半时间内建好新房交付乙方使用；十二、两年半内不交房，按每套售价金额的20%罚款作为甲方付给乙方的违约金；十三、维修基金由甲方负责。2010年10月18日，双方又签订一份《补充协议》，约定：（一）乙方提供玖佰贰拾肆平方土地给甲方，土地使���权由甲方拥有，如因土地界至不清楚的，由乙方负责解决。（二）办理土地使用权证的所有费用均由甲方负担。（三）在甲方办理土地使用证如有因政策性影响和其他原因等不能办理土地使用证的与乙方无关。（四）如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按协议妥善在市区比较交通方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米伍仟元人民币计算支付给乙方。签订上述协议后，运朝公司按照协议书的约定支付梁广兴搬迁费后，梁广兴搬出该住址。运朝公司于2010年11月开始拆除房屋、平整土地、建好挡土墙和排水沟后一直停工至今。运朝公司直至现在都没有交付符合协议约定的房屋给梁广兴使用，由此引发纠纷。根据梁广兴提供的《现金支出证明单》，运朝公司已支付租金至2015年4月30日���。至本案一审庭审结束时止，运朝公司仍未支付2015年5月1日起的租金给梁广兴。
另查明，2014年1月14日，原审法院立案受理梁建荣、王庆英诉运朝公司合同纠纷一案，梁建荣、王庆英请求法院判决运朝公司继续履行双方于2010年10月1日签订的《补偿协议》，并要求运朝公司支付违约金120000元。之后，运朝公司提出反诉，请求法院判决按运朝公司、梁广兴双方签订的《补充协议》以地价5000元/平方米支付补偿款513333元给梁建荣、王庆英，并终止双方于2010年10月1日签订的《补偿协议》及于2010年10月18日签订的《补充协议》中的合同关系。经审理，原审法院于2014年6月11日作出（2014）茂信法民二初字第38号民事判决书，判决如下：一、限被告（反诉原告）信宜市运朝房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金81000元给梁建荣、王庆英。二、��告（反诉被告）梁建荣、王庆英与梁广兴（反诉原告）信宜市运朝房地产开发有限公司继续履行于2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》。三、驳回原告（反诉被告）梁建荣、王庆英的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）信宜市运朝房地产开发有限公司的反诉请求。运朝公司不服该判决，向本院提出上诉，本院经审理，于2014年10月20日作出（2014）茂中法民二终字第116号民事判决，判决如下：一、撤销广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决。二、信宜市运朝房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款513333元给梁建荣、王庆英。三、终止《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及《运朝公司购买土出公司车队职工��舍土地的补偿协议书的补充协议》的履行。四、驳回梁建荣、王庆英的诉讼请求。（2014）茂中法民二终字第116号民事判决生效后，梁建荣、王庆英对该判决不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年4月1日作出（2015）粤高法民一提字第34号民事判决，判决如下：一、撤销广东省茂名市中级人民法院（2014）茂中法民二终字第116号民事判决；二、维持广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决。
在（2014）茂信法民二初字第38号案中，梁建荣、王庆英提供了由运朝公司出具给黄卡玲的一份《回迁房证明》，该证明的内容如下：黄卡玲：你位于外贸车队宿舍的拆迁回迁房号为1201，实际回迁房面积与合同回迁房面积多或少的房价，按多还少补的原则补交房款或补偿给回迁户，价格按照2700元/㎡计算。且黄卡玲是梁建荣等��位拆迁职工之一。
再查明，涉案的土地面积为924平方米，该土地原位于东镇兽医站与信宜市某小学之间，2010年9月19日，梁广兴等九位职工与信宜市某小学签订土地调换协议，信宜市土出公司车队宿舍业主将位于土出公司车队宿舍的公共道路全部划归信宜市某小学使用，信宜市某小学将位于信宜市小学教师宿舍门前围墙北面的部分空地调换给信宜市土出公司宿舍楼使用。在运朝公司、梁广兴签订协议之前，该块土地未办有任何证件，只有政府批文。运朝公司、梁广兴双方签订《补偿协议》后，运朝公司持梁广兴交付的资料及文件等到相关部门办理了地字第〔2011〕157号建设用地规划许可证等证件，并到税务部门缴纳了相关税费。
2009年11月30日，信宜市人民政府同意实施东镇街道城郊社区新塘城中村改造项目，由东镇街道办事处按政策负责具体组织实施，并参照城中村改造项目的优惠办法给予扶持。2009年12月16日，运朝公司中标承包新塘城中村改造工程。为更便于学校未来发展及城中村改造建设，信宜市人民政府于2014年2月17日出具信府函〔2014〕3号文件，同意将信宜市某小学位于其新教学楼后背的4800平方米石坎地与权属运朝公司的位于信宜市某小学运动场东边的4800平方米土地进行置换。置换给运朝公司的土地，由运朝公司进行新塘城中村改造建设，并由其负责协调理顺所涉及的群众关系。且从原审法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决书查明的事实可知，涉案的924平方米土地并不包含在上述的4800平方米土地内。
2015年1月6日，运朝公司向原审法院提起民事诉讼，请求法院判决：1.按照双方签订的《补充协议》履行，由运朝公司以地价每平方米5000元计算支付人民币513333元补偿款给被告梁广兴。2.���止《补偿协议》及《补充协议》的履行。3.本案的受理费由被告梁广兴负担。梁广兴在一审提出反诉，反诉请求为：1.运朝公司按2010年10月1日签订的补偿协议书继续履行；2.运朝公司赔偿梁广兴车库房屋以每平方米2700元×175×20%计算赔偿违约金94500元给梁广兴；3.运朝公司支付从2015年4月30日起至2017年4月30日止按每月600元标准合计租金14400元给梁广兴；4.驳回运朝公司的诉讼请求；5.本案受理费由运朝公司负担。
2016年6月30日，运朝公司向原审法院提交撤诉申请书，请求撤回对梁广兴的起诉，原审法院已于2016年7月8日作出（2015）茂信法民二初字第16号民事裁定书，裁定准许运朝公司撤回对梁广兴的起诉。
本案诉讼及庭审过程中，运朝公司及梁广兴均没有对双方签订的《补偿协议》及《补充协议》的效力提出质疑。
本院认为，根据《最高��民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、违约金的计算应否包括车库面积在内。二、运朝公司应否支付房屋租金给梁广兴，应按何标准支付。
一、违约金的计算应否包括车库面积在内。
运朝公司主张其与梁广兴签订《补偿协议》的第十二条只约定若逾期交房的，按每套房售价金额的20%罚款作为违约金，协议书并没有约定车库的面积也纳入违约金计算，因此，一审法院将房屋与车库面积相加后乘以20%计算违约金错误。本院认为，第一，根据双方签订的《补偿协议》第三条可知，运朝公司补偿给梁广兴的财产不仅包括房屋一套，也包括车库一间。交付房屋及车库是运朝公司的合同主要义务，不能将两者区别对待。另外，梁建荣与运朝公司一案中，没有支持车库的违约金是因为梁建荣没有请求迟延交付车库的违约金，因此法院对车库的违约金不予处理是符合“不告不理”的民事诉讼原则的。现梁广兴在本案中请求了迟延交付车库的违约金，法院亦应该予以审理。第二、按照运朝公司主张协议书中只约定了迟延交房要承担违约责任，而没有约定迟延交车库的违约责任，那么这就意味着迟延交车库是不需要承担违约责任，这不仅违背梁广兴的真实意思表示，也违反了民事行为要遵循“公平原则”及“诚实信用原则”。并且从本辖区的房地产市场价格的实际情况看��同一楼盘车库价格都是比房屋价格高，梁广兴请求车库的违约金按房屋价格计算，并没有加重运朝公司的赔偿责任。第三、《补偿协议》是由运朝公司拟定并提供的格式合同，运朝公司作为合同的提供者，没有提供证据证明其对合同条款已尽到提示和说明的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，因本案中梁广兴和运朝公司对于合同条款有不同的理解，根据合同法规定的对格式条款的理解原则，本院作出不利于运朝公司的解释，即违约金应包括房屋及车库的面积在内。本案约定交付的房屋面积为150平方米，车库面积为25平方米，即本案的违约金为94500��（2700元/平方米×175平方米×20%）。原审法院对违约金认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
二、关于运朝公司应否支付房屋租金给梁广兴，应按何标准支付。
运朝公司与梁广兴在《补偿协议》第十条约定“在签订协议后，乙方应在1个月后搬出该旧宿舍给甲方清拆，甲方负责乙方（9户）每户每月500元租房住的租金，直到甲方交房给乙方为止，甲方并负责每户3000元搬迁费。如乙方延期不搬出给甲方清拆，则交房期限顺延”，即运朝公司在交房给梁广兴前都负有向梁广兴支付租房租金的义务。虽然双方又在《补充协议》第（四）条约定了“乙方（即梁广兴）已搬清房屋给甲方（即运朝公司）拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按照协议妥善在市区比较交通方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米伍仟元人民币计算支付给乙方”，但该条约定在性质上属于“附条件”，“如……甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的”这一条件，受运朝公司一方的主观意志所左右，运朝公司完全可以根据自己的利益来促使这一条件成就或不成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，运朝公司本应按照约定全面履行涉案《补偿协议》的约定，却以违反涉案《补偿协议》的约定或者放任违约结果发生的事实来作为成就涉案《补充协议》的条件。因此，即使“如……甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的���这一条件成就，也应视为不成就。运朝公司以《补充协议》的约定来主张免付租金，理据不足，本院不予采纳。
至于租金标准的问题，双方在《补偿协议》中约定了月租金500元，虽然根据运朝公司出具的《现金支出证明单》证实，在实际履行中运朝公司按600元/月的标准支付租金给梁广兴，但《现金支出证明单》并不足以证明运朝公司对支付租金的标准作了变更，亦无证据证实双方对约定的租金标准进行了变更。运朝公司曾按600元/月的标准支付租金，是运朝公司自行处分自己民事权利的行为，应予准许。原审法院认为该行为属于运朝公司对租金条款作出变更的默示行为，明显不当，本院予以纠正。运朝公司应支付从2015年5月1日起至2016年5月31日止的租金为6500元（500元/月×13个月）。
综上所述，原审法院认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：
一、维持广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第16号民事判决第一、二项。
二、撤销广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第16号民事判决第三、四项。
三、限信宜市运朝房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金6500元给梁广兴。
四、驳回梁广兴的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件反诉受理费1239元，由梁广兴负担90元，信宜市运朝房地产开发有限公司负担1149元。二审案件受理费2346元，由梁广兴负担170元，信宜市运朝房地产开发有限公司负担2176元。
本判决为终审判决。
审判长 黎湛红
审判员 庞健军
审判员 曾维海
二〇一六年十二月八日
书记员 许增海
书记员 张淑贞