广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4377号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州和润发展有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人：高炘城，该公司董事长。
委托代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：郭泽荣，广东红棉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州有色金属集团环球实业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：周德成，该公司董事长。
委托代理人：张亮，广东天杰律师事务所律师。
委托代理人：胡坤昆，广东盛博信成律师事务所律师。
原审被告：广州市对外房地产咨询有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：吴丹，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：杨永强，系该公司员工。
上诉人广州和润发展有限公司（以下简称和润公司）因合作开发房地产合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年10月31日，广州市城市规划局核发编号为（95）穗城规北片地字第242号《建设用地规划许可证》，批准用地单位广州冶金机械厂（广州有色金属集团环球实业有限公司前身）与和润公司、广州市对外房地产咨询有限公司（以下简称对外公司）办理征用位于广州市白云区三元里走马岗路南侧用地面积为30792平方米的划拨土地手续。
1996年4月9日，广州冶金机械厂（甲方）与和润公司（乙方，当时无房地产开发资质）、对外公司（丙方，有房地产开发资质）签订了《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》（《合作合同》），约定：三方合作开发位于广州市三元里走马岗路28号广州冶金机械厂内地块；开发用地面积33000平方米，包括（1995）穗城规北片地字242号文的坐标用地规划红线图30792平方米土地及属甲方历史和现用地但又属炮阵地南侧尚未改变用地性质手续的3000平方米土地（以广州市规划局批准的红线图为准）；开发项目为建设商场和多层商住楼宇，分两期实施，首期开发位于厂内东南侧地块，用地面积约15500平方米（以广州市规划局批准土地面积为准）；次期开发厂西北侧地块，用地面积约17500平方米（以广州市规划局批准土地面积为准）；合作方式为甲方出地，乙方出资，乙、丙方联合开发。
甲方的义务是：1、提供用地及建设文件、红线图，负责将该地块厂房和建筑物拆除和永迁（不含红线范围内不属厂权属范围的女人世界批发广场和新穗行汽车修理厂），提供具备“三通一平”等施工条件的原厂区建设用地；2、协助乙、丙方申办项目公司并及时提供所需的资料，配合乙、丙方办理设计、规划、报建、建设等有关手续，以及办理必须由甲方出面办理的有关事宜；3、负责提供项目原厂区用地的有关资料，并协助和配合乙、丙方办理施工中的用水用电问题，配合乙、丙方做好工地管理的安全保卫以及环境卫生工作；4、协助乙、丙方办理本项目建设用地的乙、丙方的加名手续，以及办妥广州羊城房地产公司在本项目用地红线的退名手续；5、配合乙、丙方申办好南面进出口地域的有关工作，使第一阶段施工时南面进出口的材料运输及堆放顺利。
乙方的义务是：1、负责与甲、丙方申办、筹建房地产项目公司并主持该公司的经营管理工作；2、负责本项目的全部建设投资，包括勘测、设计、报建、销售、建筑安装和施工管理的费用并交纳在开发本项目中所发生的全部税费；3、付给甲方拆迁补偿费1300万元（其中第一期为650万元）；4、负责与广州有关部门策划和建成商场，为甲方的产品促销与经营业务发展提供方便；5、负责与丙方共同做好本项目的立项、设计、报批、建设、销售、售后管理及办妥产权等工作；6、依照本合同按时向甲方预付其房地产开发所得物业的收购款及交付给甲方留用的物业；7、负责建设项目施工区的隔离围墙、安全及环境卫生等管理工作；8、与甲、丙方共同办理项目开发前的用地加名及部分用地转变功能手续（转变功能过程中政府所收取的费用由甲方负责）；9、负责完成红线范围内的女人世界批发广场及新穗行汽车修理厂地块的“三通一平”及所需的全部费用。
丙方的义务是：1、负责在开发本项目中必须以丙方名义出面办理的房地产业务以及协调甲、乙两方做好本项目的开发工作；2、负责或授权乙方申办、筹建房地产项目公司，执行本项目的规划要求；3、负责或授权乙方负责房地产开发的立项、设计、报批、建设、销售、售后管理及办妥产权等工作。
项目开发权益分配方案为：1、建成后的总建筑面积减除公建配套面积后的物业，包括商场、住宅、写字楼等，按甲方与乙方1：1分成，公建配套部分产权属甲、乙方共有；2、除按规定无偿由政府使用者外，由双方组成物业管理公司负责经营，所发生的盈亏甲乙方按1：1分配（不包括红线范围内的现女人世界批发广场和新穗行汽车修理厂地块）；3、甲方在首期开发所分得的物业，将15000平方米建筑面积以每平方米3300元的价格，由乙方收购，次期开发乙方收购的甲方分得的房屋，届时按规划局批出面积和视甲方的实际情况另行商定，收购的价格原则上参照首期有关条款并根据当时的物价上升情况，本着互利互惠的原则予以确定；4、乙方在项目开发建成之前分四期付给甲方物业收购款（含保证金、拆迁补偿费）共6250万元。
项目开发建设进度为：1、首期开发分两个阶段，第一阶段开发用地7500-8000平方米，计划于1996年6月正式开工，1997年4月底竣工，第二阶段在第一阶段开工后4个月内动工，10个月建成，全部定于1997年7月30日前完成；次期开发在首期开发竣工后1年内进行，具体时间和分区分阶段另行商定；2、甲方根据项目的建设进度和小区规划及按本合同规定的付款进度在签订合同后的50天内负责完成第一阶段建设用地（包括南面出口的汽车修理工场）的“三通一平”工作，并交付给乙方使用；1996年9月20日前完成第二阶段工程用地的“三通一平”工作，并交付给乙方；次期开发用地原则上在开工前15天完成“三通一平”工作并交给乙方使用。
违约责任为：1、甲方违约：自本合同正式签订生效后，甲方即配合乙、丙方办理有关用地加名的手续，如果一周内未能提供有关资料和文件，每拖延一天付违约金5000元给乙方；甲方若未能按协议的交地时间提供“三通一平”土地给乙方，则每拖延一天按乙方已付甲方金额总额的0.05%计交违约金给乙方；由于甲方自身原因，要求终止合同，需经乙方同意，在乙方同意终止合同之日起3个月内甲方将合同保证金和物业收购款连本带息（年息20%）退回给乙方外并赔偿乙方在本项目中的工程损失；2、乙方违约：乙方如超过付款进度期限付款，则每拖延1天按应付款的0.05%交违约金给甲方；首期350万元和第六条第1款B项的600万元共950万元，如超过3个月或其余各期付款超过6个月时，则甲方视乙方为违约；合同正式生效后，乙方和丙方若单方面中途退约或乙方发生本条第一款的违约行为，则自签订本合同之日起乙方所支付给甲方的款项扣除保证金350万元后，余款待乙方和丙方交出土地办妥退名手续后3个月内返还给乙方；由于上述原因造成甲方在本项目的损失，由乙方负责赔偿；3、丙方违约：如无特殊原因，丙方筹建项目公司自本项目加名后超过9个月未能办妥则由此造成甲方的损失由丙方或被授权的乙方负责；如不能按质量规范交付甲方物业，所造成的损失由丙方或被授权的乙方负责。
合同的解除条件为：当遇不可抗力因素影响，甲方无法按时交付土地时，乙、丙方可以解除合同；当乙方在规定期限内不能付款或投资开发，甲方可解除合同。
1996年8月7日，广州广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）经广州冶金机械厂、对外公司同意与和润公司签订《合作开发协议书》，参与项目开发。
同年8月20日，广州冶金机械厂向和润公司发出《关于移交广州冶金机械厂内南面用地的函》，内容为：根据《合作合同》，广州冶金机械厂正式将已拆平的南面用地约8000平方米（以实测为准）于1996年8月20日移交给和润公司进行施工准备工作，请求和润公司在施工前将施工方案和进度计划交该厂，同时请和润公司尽快付清合同到期款项。上述函件的签收人为“高某”。
同年9月2日，广州市国土资源和房屋管理局向广州冶金机械厂、和润公司、对外公司发出穗国土（1996）建用通字第413号《广州市建设用地通知书》，内容为经广州市人民政府批准征用（收回）地段的三元里走马岗路南侧土地（核准面积30792平方米），出让给上述三单位使用，作为建设商业、住宅项目用地，请即到市国土局及白云区国土局办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜，依照《遵守事项》办妥手续后到我局领取建设用地批准文件，方得使用土地。
1997年3月19日，广州市国土资源和房屋管理局主持召开了广州冶金机械厂、和润公司、广某公司、对外公司四方协调会议，确立了“理顺关系、加快推进、统一规划、加强合作、分别开发”的原则。
同年8月27日，广州冶金机械厂（甲方）、和润公司（乙方）、对外公司（丙方）、广某公司（丁方）签订《关于合作开发广州冶金机械厂房地产项目的补充合同》（《补充合同一》），约定：1、原《合作合同》中的甲、乙、丙三方合作关系及《合作开发协议书》中的乙、丁合作关系，在丙方获得乙、丁方补偿费后转变为本合同中的甲方和乙方、甲方与丁方分别合作开发的关系；首期第一阶段8000平方米用地，按规划A1、A4、C1、C4由甲方与乙方合作，乙方进行开发、施工和销售；A2、A3、C2、C3由甲方与丁方合作，丁方进行开发、施工和销售；2、根据乙、丁双方协商达成的协议，乙方以往已付给甲方款1100万元，此款中600万元为丁方已支付给甲方的款项；其中175万元为《合作合同》保证金、425万元为土地补偿费；500万元为乙方已经支付给甲方的款项，其中175万元为《合作合同》保证金，325万元为土地补偿费；3、甲方的开发收益总额按照《合作合同》的约定，体现在土地补偿费、拆迁补偿费及公建配套设施的权益；土地补偿费的计算方式为项目开发建设成后的总建筑面积减除公建配套面积后的物业，包括商场、住宅、写字楼等按土地方与投资方1：1分成，土地方按比例分得的物业由投资方以每平方米3300元补偿给甲方，首期15500平方米用地的拆迁补偿费为650万元，则每平方米的拆迁补偿费为419.35元；甲方依此分别于乙、丁方计算收益；乙、丁方付款进度及该土地开发所产生的地下室、停车场或有关公共配套设施，其权属分配、管理由甲方分别与乙、丁方另签协议；4、本合同签署后在甲方收到乙、丁方各交100万元时即时生效；甲、乙、丁应积极配合，按照甲、丁，甲、乙双方协议的要求，乙、丁方认真做好8000平方米开发用地中各自4000平方米的开发工作；本合同签订的同时，甲乙丙丁分别签订双方补充协议，就相互合作、解决开发过程中的相关问题，达成共识，以确保开发工作顺利进行；乙、丁方任何一方取得施工许可证，在不违背甲、乙、丁各方达成协议的前提下，即可动工建设；本合同生效后，甲乙丙丁一致努力，做好如下各项工作：积极办好乙、丁方各4000平方米用地的报建施工手续；甲、乙、丁在做好安全保卫工作安排的情况下，在本合同签订的当天打开南面出口大门；乙、丁方为甲方开通通往原炮库宿舍的通道后（费用由乙、丁方各负责50%），即可拆除原砌筑的隔离围墙；甲方在一个月内将紧邻已“三通一平”地块北面约1000平方米厂房用地拆平腾出交乙、丁方进行开发，以不影响首期8栋楼房建设并做好配合施工的有关工作；本合同生效后10天内，甲、乙、丙一致努力为丁方办理8000平方米用地的加名、立项等手续，为丙方办理8000平方米用地的退名手续；丁方4000平方米用地的报建仍以乙方的名义进行；甲乙丙丁任何一方违反本合同，由此而产生的损失，由违约方负责；5、本房地产开发项目由甲方出地，乙、丁方投资开发，丙方在获得合理收益补偿后自愿退名；丙方原来在本项目内的收益，按开发建筑面积每平方米20元计算，由乙、丁方按其开发所得的建筑面积分别向丙方交付，具体由双方协商；6、本项目实行统一规划，互相合作，甲乙丙三方协助丁方报建，乙、丁方各自组织设计、施工和销售；7、乙、丁方施工、建设用水、用电自行向水电部门申报，甲方提供方便；本合同作为《合作合同》及《合作开发协议书》的补充合同，在首期第一阶段开发的8000平方米用地中，本合同与上述二合同有抵触时，以本合同为准；……。
当日，广州冶金机械厂（甲方）又与和润公司（乙方）签订《关于〈关于合作开发广州冶金机械厂房地产项目的补充合同〉的双方补充协议》，约定：在《合作合同》和《补充合同一》的基础上，双方就首期第一阶段4000平方米用地的开发，达成如下协议：1、乙方首期第一阶段开发4000平方米用地，即规划中的A1、A4、C1、C4用地，开发建成总建筑面积约为8170平方米，按照《合作合同》、《补充合同一》的计算原则，乙方应付给甲方的开发收益总额为1515.79万元；其中土地补偿收入1348.05万元、拆迁补偿款167.74万元；公建配套的物业按《合作合同》原则为甲乙双方共有，具体收益另议；对于地下室，扣除储水供电设施所占的面积后，甲方与乙方按3：7的比例分成，甲方分得30%物业，由甲方自行经营管理，待项目建成竣工验收（以国土局测量的建筑面积为准）后一个月内进行结算；若甲方应得补偿不足1515.79万元，则进行扣减；若甲方应得补偿超过1515.79万元，则由乙方补足给甲方；乙方至目前为止已付的款项为1100万元，其中600万元属广某公司支付给甲方的款项，有500万元属乙方支付给甲方的款项，乙方支付500万元中有175万元为《合作合同》的保证金，故乙方已付给甲方的土地补偿款为325万元，乙方尚需支付给甲方款项为1190.79万元；2、乙方尚需支付给甲方的款项分四期支付；……。
同年10月27日，广州市国土资源与房屋管理局（甲方）与和润公司、广州冶金机械厂（乙方）签订穗国地出合（97）389号《国有土地使用权出让合同》，约定：甲方将位于白云区三元里走马岗南侧，面积为4019平方米的土地使用权出让给乙方；出让年限自颁发该地块的《中华人民共和国建设用地批准书》之日起算（其中居住用地70年，其他用地50年）；上述土地的出让金为2337069元；乙方向甲方支付全部出让金后，可依法领取《中华人民共和国建设用地批准书》，并办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》；……。
同年11月27日，广州市国土资源与房屋管理局（甲方）与广寿公司、广州冶金机械厂（乙方）签订穗国地出合（97）426号《国有土地使用权出让合同》，约定：甲方将位于白云区三元里走马岗路，面积为4019平方米的土地使用权出让给乙方；出让年限自颁发该地块的《中华人民共和国建设用地批准书》之日起算（其中居住用地70年，其他用地50年）；上述土地的出让金为2249920元；乙方向甲方支付全部出让金后，可依法领取《中华人民共和国建设用地批准书》，并办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》；……。
1998年，广州市冶金机械厂的名称变更为广州冶金集团环球实业有限公司。
同年2月14日，广州冶金集团环球实业有限公司（甲方）与和润公司（乙方）签订《关于〈合作开发广州冶金机械厂房地产合同〉首期第二阶段开发的补充协议》（《补充合同二》），约定：1、乙方首期第二阶段开发2000平方米用地（以规划局放线测量为准），即规划中的A5、C5用地，开发建成商住楼总建筑面积约4117平方米（最后以规划局批出的建筑面积为准）；按照《合作合同》的计算原则，乙方应付给甲方应得开发的收益总额为763.18万元；有经营收益的公建配套物业按《合作合同》的原则，其产权为甲、乙双方共有，具体收益另议；对于±0.00以下的地下室，扣除储水、供水、供电设施等所占的面积后，甲方与乙方按3：7的比例分成，甲方分得的30%物业和乙方分得的70%物业各属甲方和乙方的产权，其经营收入归甲乙双方各自所有，其物业由乙方统一负责管理；乙方应付甲方的土地开发总额待项目建成竣工后一个月内根据规划局实际批出的有关面积进行总结算，多除少补；乙方付清甲方的拆迁补偿费和土地补偿费后，除协议规定属甲方的经营收益的公建配套以及部分地下室收益外，其余所有的土地、房屋、道路和建设配套的产权和开发收益均属乙方所有；2、乙方需支付甲方的款项分四期支付；3、本协议签订的同时，双方共同申报办理属甲方历史用地的3000平方米和走马某7000平方米地块的征地手续；具体手续委托乙方负责办理，费用由乙方承担；有关3000平方米历史用地的具体开发事宜按《合作合同》的原则进行，走马岗7000平方米地块的具体开发事宜参照《合作合同》的原则另议；4、甲方若不能依时交地给乙方开发，每拖延一天，甲方需向乙方支付在本协议中已付款金额0.05%的违约金，乙方在本协议规定付款的期限按甲方拖延的时间顺延；甲方不及时为乙方办理有关用地开发、建设经营的文件和图纸盖章，或不及时提供需甲方提供的有关乙方办理上述开发手续需用的原始文件、图纸和资料而拖延乙方的开发，每拖延1天，甲方需向乙方支付在本协议中的付款金额（含已付的合同保证金）的0.05%的违约金；乙方在本协议规定付款的期限按甲方拖延的时间顺延；甲方不予配合做好本协议规定由甲方配合的有关工作而延误乙方开发和建设，每延误一天，需向乙方支付乙方在本协议中已支付款项总额（包括合同保证金）的万分之五的违约金；甲方的违约累计超过90天后，每天需向乙方支付乙方在本阶段开发项目中已投入的金额总额（含土地、建设、政府税费和开发管理费，合同保证金，以政府部门核定为准）的0.08%的违约金，乙方并有权向政府部门申请终止合约，由此造成乙方在本阶段的一切经济损失与法律责任由甲方负责；5、乙方若不能按本协议约定的时间付款，每延期一天，需向甲方支付应付款总额0.05%的违约金；6、乙方在甲方交地和每期付款超过规定时间90天，仍未能按本协议的约定付清应付的款项（由于必须在首期第二阶段建设小学，因厂区拆迁和报建拖延的原因除外），则每天乙方需向甲方支付应付未付总额0.08%的违约金，甲方有权向政府部门申请终止合约，由此造成甲方在本阶段的一切经济损失及法律责任由乙方负责；5、本协议为《合作合同》的附件，就第二阶段2000平方米用地的开发协议与《合作合同》不一致的以本协议为准，其他未尽事宜，双方协商解决；……。
同年5月4日，广州冶金集团环球实业有限公司与和润公司签订《场地移交纪要》，内容为：1998年5月4日，广州冶金集团环球实业有限公司将和润花园首期第二阶段用地约2000平方米（以实测为准）正式移交给和润公司进行开发建设；至此，和润公司按双方协议进行开发建设和依约付款；该场地尚有东南面围墙有待清理，届时双方协商处理好；……。
同年5月26日，广州市国土资源与房屋管理局（甲方）与和润公司、广州冶金集团环球实业有限公司（乙方）签订穗国地出合（98）185号《国有土地使用权出让合同》，约定：甲方将位于白云区三元里走马岗28号〈第三期用地〉，面积为2080平方米的土地使用权出让给乙方；出让年限自颁发该地块的《中华人民共和国建设用地批准书》之日起算（其中居住用地70年，其他用地50年）；上述土地的出让金为1219798元；乙方向甲方支付全部出让金后，可依法领取《中华人民共和国建设用地批准书》，并办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》；……。
同年8月15日，广州冶金集团环球实业有限公司与和润公司签订《关于〈合作开发广州冶金机械厂房地产合同〉首期第二阶段A6、C6建设用地开发的补充协议》（《补充合同三》），约定：根据《合作合同》，双方就首期第二阶段A6、C6即机械厂北边厂门口左侧，紧邻三元里走马岗路的2000平方米用地开发的相关事宜达成补充协议：1、乙方首期第二阶段开发2000平方米用地（以规划局放线测量为准），开发建成商住楼总建筑面积约4117平方米（最后以规划局批出的建筑面积为准）；按照《合作合同》的计算原则，乙方应付给甲方应得开发的收益总额为763.18万元；有经营收益的公建配套物业按《合作合同》的原则，其产权为甲、乙双方共有，具体收益另议；对于±0.00以下的地下室，扣除储水、供水、供电设施等所占的面积后，甲方与乙方按3：7的比例分成，甲方分得的30%物业和乙方分得的70%物业各属甲方和乙方的产权，其经营收入归甲乙双方各自所有，其物业由乙方统一负责管理；乙方应付甲方的土地开发总额待项目建成竣工后一个月内根据规划局实际批出的有关面积进行总结算，多除少补；乙方付清甲方的拆迁补偿费和土地补偿费后，除协议规定属甲方的经营收益的公建配套以及部分地下室收益外，其余所有的土地、房屋、道路和建设配套的产权和开发收益均属乙方所有；2、乙方需支付甲方的款项分四期支付；3、乙方的用地、开发、建设、经营等图纸和文稿，在符合规划部门的总体规划和批出的容积率的情况下，甲方应及时加具意见和盖章，并及时提供需由甲方提供的各种有关原始文件、图纸和资料，以利于乙方开发工作顺利进行；4、甲方应为乙方的开发、建设和经营工作提供各种方便和配合，解决乙方施工建设过程中所需的施工用水、用电和施工场地；5、甲方若不能依时交地给乙方开发，每拖延一天，甲方需向乙方支付在本协议中已付款金额0.05%的违约金，乙方在本协议规定付款的期限按甲方拖延的时间顺延；甲方不及时为乙方办理有关用地、开发、建设经营的文件和图纸盖章，或不及时提供需甲方提供的有关乙方办理上述开发手续需用的原始文件、图纸和资料而拖延乙方的开发，每拖延1天（以乙方送件给甲方的第二天起计），甲方需向乙方支付在乙方本协议中的付款金额（含已付的合同保证金）的0.05%的违约金，乙方在本协议规定付款的期限按甲方拖延的时间顺延；甲方不予配合做好本协议规定由甲方配合的有关工作而延误乙方开发和建设，每延误一天，需向乙方支付乙方在本协议中已支付款项总额（包括已付的合同保证金）的万分之五的违约金；甲方的违约累计90天后，每天需向乙方支付乙方在本阶段开发项目中已投入的金额总额（含土地、建设、政府税费和开发管理费，合同保证金，以政府部门核定为准）的0.08%的违约金，乙方并有权向政府部门申请终止合约，由此造成乙方在本项目开发一切经济损失与法律责任由甲方负责；6、乙方若不能按本协议约定的时间付款，每延期一天，需向甲方支付应付款总额0.05%的违约金；乙方在超过规定时间90天后，仍未能按本协议的约定付清应付的款项（由于必须在首期第二阶段建设小学，因厂区拆迁和报建拖延的原因除外），则每天乙方需向甲方支付应付未付总额0.08%的违约金，甲方有权向政府部门申请终止合约，由此造成甲方在本项目开发一切经济损失及法律责任由乙方负责；7、本协议为《合作合同》的附件，本协议与《合作合同》不一致的以本协议为准，其他未尽事宜，双方协商解决；……。
同年11月20日，广州冶金集团环球实业有限公司（甲方）与和润公司（乙方）签订《关于合作开发新扩征的10000平方米用地的合同》，约定：根据《合作合同》的开发原则，双方共同新扩征了南面12447平方米用地（其中2447平方米用地是属于三元里村和广州化学试剂二厂的用地），具体用地见市规划局穗规地证字（1998）第222号文批准的用地红线图，现就新扩征的属甲方约10000平方米用地（实际面积以测量为准）的开发事宜达成如下协议：1、甲方的开发收益总共为2323.45万元（以实际测量为准），其中包括土地补偿费、43户职工宿舍的拆迁补偿费、炮库的转移补偿费；2、甲方将土地按时交给乙方开发建设；……。
1999年3月9日，广州市国土资源与房屋管理局（甲方）与和润公司、广州冶金集团环球实业有限公司（乙方）签订穗国地出合（99）98号《国有土地使用权出让合同》，约定：甲方将位于白云区三元里走马岗28号〈第三期用地〉，面积为1488平方米的土地使用权出让给乙方；出让年限自颁发该地块的《中华人民共和国建设用地批准书》之日起算（其中居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年）；上述土地的出让金为683520元；乙方向甲方支付全部出让金后，可依法领取《中华人民共和国建设用地批准书》，并办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》；……。
2000年2月16日，广州冶金集团环球实业有限公司的名称变更为广州有色金属集团环球实业有限公司（以下简称金属公司）。
同年11月3日，和润公司（甲方）与金属公司（乙方）签订《以房屋抵偿土地补偿费的协议》，约定：甲乙双方合作开发广州市三元里走马岗路28号的和润花园，其中山顶1万平方米的土地，由于规划报建迟迟未能批复，影响了设计方案的出台，近期乙方为了支付在厂房搬迁过程中由花都区花山镇建筑工程公司垫支的工程建设费用，现应乙方要求，甲方以物业抵偿给乙方作为山顶1万平方米地块的部分土地补偿款，其间，该物业办理产权而发生的一切税费，按政府规定支付，经双方友好协商现定以下2套（和荣A301东北78.6平方米、A401东北78.6平方米），总面积为157.2平方米，按每平方米5500元计算，总金额为864600元。
2006年7月19日，金属公司（甲方）与和润公司（乙方）签订《地下车库移交协议》，约定：根据《合作合同》和《补充合同二》的约定，双方就和润花园和嘉楼地下车库移交有关事宜签订移交协议：1、双方按3：7的比例分成和嘉楼地下室车库，即甲方分得30%建筑面积，乙方分得70%建筑面积；2、和润花园和嘉楼（A5）地下车库总面积为945平方米（折合共23个车位），按合同约定，甲方分得7个车位，自编号为10、11、12、13、14、19、20，余下16个车位归乙方所有；3、乙方于2006年7月10日将车位移交给甲方，移交的车位从移交之日起90日内为甲方办理产权转移；甲方需协助乙方办理车库产权分割转移等事项，办理过程中产生的费用由双方各自承担；……。
同年12月30日，和润公司、金属公司（甲方）与广州市润铎房地产开发有限公司（以下简称润铎公司）签订《国有土地土地权转让合同书》，约定：甲方将位于白云区走马岗路28号原广州冶金机械厂南部地段、国有土地使用证编号为穗府用（2006）第01100188号的土地（面积为11075平方米、用途为住宅）使用权协议转让给乙方；成交价格为6300万元；乙方为和润公司与广东隆某建设有限公司之合作联营公司，其中和润公司以土地入股、隆某公司投入全部建设资金，实际收益按照约定分配……。
2008年6月17日，广州市国土资源和房屋管理局向金属公司、和润公司发出《关于完善三元里走马岗路南侧地段用地手续的函》，内容为：你两单位经我局穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》同意，办理三元里走马岗路南侧地段，项目为商业、住宅用地，面积为30792平方米的用地手续。经调查，该地尚余19186平方米未办理土地有偿使用手续，未领取《建设用地批准书》。根据国土资源部、监察部国土资发（2004）71号《关于继续开展经营性土地使用权招标挂牌出让情况执法监察工作的通知》，在2004年8月31日后不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。请你两单位自收到本函件之日起一年内，向我局申请以公开出让方式完善上述19186平方米土地的用地手续，申请办理土地出让手续前，你两单位应当办结该用地的征地补偿安置手续。
同年12月12日，广东隆某建设有限公司（甲方）、和润公司（乙方）、徐某（丙方）签订《补充协议书》，约定：甲乙双方于2006年1月18日签署联营润铎公司协议书，但鉴于乙方已经于2008年12月12日协议将持有的42%股份转让给徐某，故就转让以后的问题达成协议如下：1、乙方与丙方的股权转让协议依法开始办理变更登记手续，而润铎公司实际运作过程中乙方（包括投入润铎公司的位于白云区走马岗路28号原广州冶金机械厂南部地段即“和润花园”二期）的建设用地的所有投资及收益问题，甲、丙方已经支付乙方9137.45万元，其中属于乙方股权转让金420万元，投入上述用地折合6300万元，收益2417.45万元；三方确认乙方不再在润铎公司中存在任何投资及收益和其他利益；2、乙方应在适当时候提供“和润花园”二期的用地发票，以完善三方在润铎公司联合经营期间的账务手续；3、自本补充协议签订并办妥工商登记手续之日起，乙方在润铎公司的股东权利由丙方行使，并由其承担相应的股东义务；4、双方确认：若涉及“和润花园”二期用地的所有报建及更名手续需以乙方名义进行的，乙方应无条件提供相应的资料、证明、印章；甲方和丙方拥有“和润花园”二期红线内所有建筑物及附着物（包括南大门、过道、景观等）的所有权、使用权及处分权；三方共同拥有“和润花园”一期北大门等公用设施永久无偿使用权，其物业管理应与甲方配合及统筹安排；乙方应按甲方、丙方要求，积极配合，协助处理好在“和润花园”二期红线内的一切妨碍建设的建筑物，有关化学试剂二厂旧厂房拆迁费用由甲方、丙方负责，涉及红线内属乙方的变压器、工人临时宿舍、高压线，乙方应无条件自行拆除和迁改，并处理好该项目周边相邻单位的关系；乙方应承担土地转入润铎公司所应承担的税费并提供完整的纳税；甲方和丙方拥有“和润花园”三期红线乙方的一切权益，包括开发权、所有权和收益权，若甲方、丙方及润铎公司在实施“和润花园”三期工作过程中，需乙方配合提供资料、证明、印章时，乙方应予无条件支持，但一切权利义务与乙方无关；……。
2011年10月28日，广州市规划局向润铎公司核发穗规验证（2011）1134号《建设工程规划验收合格证》，建设位置位于白云区走马岗28号地段，建设项目名称为住宅楼（自编御林苑1-4栋）。
2012年7月17日，广州市房地产交易登记中心通知润铎公司位于白云区隆泰街8-16号（双号）房屋的初始登记已被核准。
同年8月2日，广州市规划局向润铎公司核发穗规验证（2012）623号《建设工程规划验收合格证》，建设位置位于白云区走马岗28号，建设项目名称为住宅楼（自编御林苑5-7栋）、商业、办公配套楼（自编御林苑8栋）。
2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心通知润铎公司位于白云区祥元路38-60号（双）房屋、隆泰街2-6号（双）房屋的初始登记已被核准。
另查明，和润公司已被注销房地产开发资质。对外公司现已不具有房地产开发经营资质。
2014年2月14日，金属公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除金属公司与和润公司、对外公司于1996年4月9日签订的《合作合同》；二、和润公司、对外公司协助金属公司向规划、国土等政府部门办理《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》的退名手续，协助办理终止合作开发等有关手续；三、和润公司支付合作开发收益5593350元，并支付从起诉之日至清偿之日止的违约金（按应付金额每日0.05%计算）；四、和润公司为金属公司办理坐落于白云区和润街34号301房、401房的房产证，办理白云区和润街自编A5栋和嘉楼地下停车场自编号10、11、12、13、14、19、20共7个停车位的房地产权证。
和润公司向原审法院提起反诉，请求判令：一、确认合作合同为土地使用权转让合同，合同有效；二、金属公司继续履行合作合同；三、金属公司限期将白云区三元里走马岗路南侧19186平方米土地上厂房及其他建筑物拆除和永迁，提供具备“三通一平”等施工条件的建设用地；四、金属公司限期协助和润公司向广州市国土资源和房屋管理局申请以公开出让方式完善白云区三元里走马岗路南侧19186平方米土地的用地手续；五、金属公司限期向和润公司出具16975650元的发票；六、金属公司限期拆除白云区三元里走马岗路和润花园东侧、金属公司职工宿舍西侧围墙；七、金属公司限期协助和润公司向供电部门办理白云区三元里走马岗路南侧和润花园永久供电手续；八、本案诉讼费用由金属公司承担。
原审法院认为：本案存在如下争议焦点。
一、《合作合同》的性质及效力。
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。关于《合作合同》的性质，和润公司认为因金属公司只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险，故应认定为土地使用权转让合同。经查，《合作合同》第二条约定了三方的合作原则是：“甲方出地、乙方出资，乙、丙方联合开发，甲、乙、丙三方在本项目建设用地中，共同加名，共同开发，共同得益与承担责任”；第三条约定了甲方的主要义务是：提供适于房地产开发的用地（拆除地上建筑物）及资料、协助乙、丙方办理房地产开发手续、配合乙、丙方的房地产开发工作；第六条约定甲方的首期项目收益为：拆迁补偿款650万元（分两期支付，第1期350万元于签订《合作合同》时，第2期300万元于预计竣工前2个月即1997年2月底支付）、15000平方米物业收购款4950万元（分7期支付，最后1期为预计竣工时间后3个月即1997年7月底）、其他物业；第六条又约定如甲方首期开发所得物业不足15000平方米，则第2期拆迁补偿款300万元和后5期物业收购款3750万元按比例作相应调整；第六条又约定次期开发乙方收购甲方分的的房屋以规划局批出面积和视甲方的实际情况另行商定，收购的价格原则上参照首期的有关条款并根据当时的物价上升情况本着互利互惠的原则予以确定。根据上述合同约定，原审法院认为，金属公司以经批准的划拨土地使用权作为出资，与和润公司、对外公司合作开发房地产项目，又需承担拆除地上建筑物、提供符合开发条件的用地及配合协助开发的义务，在分配利益时还需承担政府部门批准建筑面积低于合同约定面积及房地产开发项目失败的风险，不符合和润公司所引《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下简称国有土地使用权案件解释）第二十四条不承担经营风险只收取固定利益的规定，因此《合作合同》仍应认定为合作开发房地产合同纠纷。?故和润公司就此提出的抗辩意见及诉讼请求与事实不符，不予采纳和支持，但其提出确认《合作合法》合法有效的诉讼请求合理合法，予以支持。对于金属公司提出和润公司已被注销房地产开发资质的抗辩意见，经查，和润公司工商登记的经营范围包括房地产开发经营，原审法院认为，签订《合作合同》时，对外公司是具有房地产开发资质的，而和润公司又于后期取得了房地产开发资质，至于和润公司现在是否具有房地产开发经营资质，不影响已成立的《合作合同》的效力，故该意见原审法院不予采纳。
二、《合作合同》是否应当解除。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。经查，2008年6月17日，广州市国土资源和房屋管理局向广州冶金集团环球实业有限公司、和润公司发出《关于完善三元里走马岗路南侧地段用地手续的函》，内容为：“你两单位经我局穗国土（1996）建用通字第413号《建设用地通知书》同意办理三元里走马岗路南侧地段，项目为商业、住宅用地，面积为30792平方米的用地手续；经调查，该地尚余19186平方米未办理土地有偿使用手续，未领取《建设用地批准书》；根据国土资源部、监察部国土资发（2004）71号《关于继续开展经营性土地使用权招标挂牌出让情况执法监察工作的通知》，在2004年8月31日后不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权；请你两单位自收到本函件之日起一年内，向我局申请以公开出让方式完善上述19186平方米土地的用地手续，申请办理土地出让手续前，你两单位应当办结该用地的征地补偿安置手续。”原审法院认为，广州市国土资源和房屋管理局的上述通知证明国家关于经营性土地使用权出让的政策规定已经发生了重大变化，致《合作合同》中次期19186平方米用地使用权已无法按照约定的方式进行协议出让，在此情况下，金属公司无法继续履行出地及协助配合房地产项目开发的义务，现金属公司以此事实、理由请求解除合同，合理合法，予以支持。对于和润公司提出要求金属公司限期协助其向国土部门申请以公开出让方式完善19186平方米用地手续的诉讼请求，原审法院认为，该请求内容超越了《合作合同》的合同目的和约定内容，无合同、法律依据，故不予支持。
三、《合作合同》解除后权利义务的处理。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
1、关于《合作合同》已履行的部分。经查，《合作合同》约定的“33000平方米”开发用地（第一部分30792平方米有用地规划红线图，第二部分3000平方米是未改变用地性质的历史用地），其中第一块地4019平方米、第三块地2080平方米、第四块地1488平方米由和润公司开发建设；第二块地4019平方米先由广某公司开发建设，后被和润公司经法院执行拍卖取得，继续开发建设；第五块地3000平方米（即未改变用地性质部分见增加10000平方米的开发合同）由润铎公司开发建设。原审法院认为，上述土地的开发建设情况证明《合作合同》原约定的开发内容已被新的房地产合作开发合同替代，故《合作合同》的解除对已开发建设部分不造成影响。至于金属公司主张分配房地产开发收益（支付现金、办理车位、房屋产权转移登记手续）的诉讼请求，应依照其与和润公司签订的各开发地块补充合同即新房地产合作开发合同结算后另案主张，本案不予调处。同理，和润公司主张金属公司拆除围墙、开具发票、办理永久供电手续的诉讼请求也应当在具体地块的房地产开发项目中另行处理，本案不予调处。
2、关于《合作合同》尚未履行的部分。经查，《合作合同》尚未履行的内容是未办理土地出让手续的19186平方米土地的开发工作。原审法院认为，《合作合同》解除后，金属公司无须继续履行交付该19186平方米土地及相应协助配合进行房地产开发的义务，和润公司亦无须继续履行对上述土地投资的义务。故和润公司请求金属公司继续履行《合作合同》，限期将白云区三元里走马岗路南侧19186平方米土地上厂房及其他建筑物拆除和永迁，提供具备“三通一平”等施工条件的建设用地，限期协助和润公司向广州市国土资源和房屋管理局申请以公开出让方式完善白云区三元里走马岗路南侧19186平方米土地的用地手续的诉讼请求无法律依据，不予支持。对于金属公司要求和润公司、对外公司协助其向规划、国土部门办理《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》退名手续的诉讼请求，原审法院认为，此请求涉及的内容属于土地管理行政机关的管辖范围，并非法院民事诉讼管辖范围，金属公司可根据本案处理结果自行向行政机关申请办理，故该诉讼请求不予处理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，于2015年6月8日作出判决：一、确认广州有色金属集团环球实业有限公司、广州和润发展有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司于1996年4月9日签订的《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》合法有效。二、广州有色金属集团环球实业有限公司、广州和润发展有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司于1996年4月9日签订的《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》自判决生效之日起予以解除。三、驳回广州有色金属集团环球实业有限公司的其他诉讼请求和广州和润发展有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费50953元，由广州有色金属集团环球实业有限公司负担50853元，由广州和润发展有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司各负担50元。案件反诉受理费700元，由广州和润发展有限公司负担650元，由广州有色金属集团环球实业有限公司、广州市对外房地产咨询有限公司各负担25元。
判后，上诉人和润公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决将《合作合同》认定为合作开发房地产合同是错误的。
广州冶金机械厂、和润公司、对外公司于1996年4月9日签订的《合作开发广州冶金机械厂房地产合同》（以下简称《合作合同》虽然冠以“合作开发……房地产合同”之名，但《合作合同》第二条明确约定合作原则是“甲方出地，乙方出资”。《合作合同》第四条“乙方责任”第2款约定“负责本项目的全部建设投资，包括勘测、设计、报建、销售、建筑安装和施工管理的费用并交纳在开发本项目所发生的全部税费。”第3款约定“付给甲方拆迁补偿费人民币壹仟叁佰万元（其中第一期为650万元）”。《合作合同》第六条约定，项目建成后的商场、住宅、写字楼等“按甲方和乙方1：1分成，……甲方在首期开发所分得的物业，将壹万伍仟平方米建筑面积以人民币每平方米叁仟叁佰元的价格，由乙方收购，次期开发乙方收购甲方分得的房屋，届时按规划局批出面积和视甲方的实际情况另行商定，收购的价格原则上参照首期的有关条款并根据当时的物价上升情况，本着互利互惠的原则予以确定。”
《合作合同》签订前，和润公司已经向广州冶金机械厂支付了200万元，合同签订后，和润公司立即向广州冶金机械厂支付了150万元，1996年8月支付了600万元，12月支付了150万元，合计1100万元。也就是说，项目建设一经开始，和润公司在不断向广州冶金机械厂支付拆迁补偿费和土地补偿费，而不是等项目建成后根据房屋面积向广州冶金机械厂支付收购款。之后，和润公司与广州冶金机械厂于1997年8月27日签订的《关于﹤合作开发广州冶金机械厂房地产项目的补充合同﹥的双方补充协议》，于1998年2月14日签订《关于﹤合作开发广州冶金机械厂房地产合同﹥首期第二阶段开发的补充协议》，于1998年8月15日签订《关于﹤合作开发广州冶金机械厂房地产合同﹥首期第二阶段A6、C6建设用地开发的补充协议》，三份补充协议的第一条均明确和润公司根据每期土地开发面积支付拆迁补偿费和土地补偿金，每平方米的拆迁补偿费为419．35元，每平方米的土地补偿费为3300元，土地补偿费是根据土地面积而不是根据建成的商住楼的建筑总面积计算出来的，签订补充协议时，也根本无法计算建成的商住楼的建筑总面积。
由此可见，广州冶金机械厂只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。因为，整个项目分阶段分片开发，每块土地动工前，和润公司即根据该土地面积支付拆迁补偿费和土地补偿金，而不是等项目建成后再计算建筑物的总面积并支付费用。开发过程中，广州冶金机械厂没有支付过任何费用，其通过税务机关出具并提供跟和润公司的发票明确注明“土地补偿费”、“土地补偿款”、“土地补偿收入”、“以出让方式办理土地使用权”，足以证明《合作合同》是土地使用权转让合同。
显而易见，广州冶金机械厂拆除地上建筑物、提供符合开发条件的用地并承担协助义务，都是为了履行其提供土地的义务，而不是投资义务，不管项目开发成功与失败，不管政府部门批准的建筑面积是否低于合同约定面积，广州冶金机械厂都已经根据用地面积（而不是建筑面积）收取了拆迁补偿费和土地补偿费（而不是建成后的建筑物补偿费）。
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